广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0221民初2174号原告：柳州市光荣物业服务有限责任公司，地址：柳州市潭中中路125号办公楼2楼。法定代表人曹骏军，经理。委托诉讼代理人：廖黔芳，广西银正（柳江）律师事务所律师。代理权限特别授权。委托诉讼代理人：吴绍财，广西银正（柳江）律师事务所实习律师。代理权限特别授权。被告唐新民，男，1968年6月9日出生，汉族，住柳州市柳江区，原告柳州市光荣物业服务有限责任公司与被告唐新民物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖黔芳、吴绍财到庭参加诉讼。被告唐新民经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市光荣物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2015年1月15日至2017年1月14日物业管理费共计人民币1100元，违约金共计人民币1295.25元,（以上两项合计：2395.25元）。2、依法判令由被告唐新民承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告唐新民于2007年3月22日,向柳江县康茂房地产开发有限公司购买商品房一套，房号为10栋1单元201号房,面积为101.86㎡，从而成为康盛花苑小区的一名业主。2014年11月25日,原告柳州市光荣物业服务有限责任公司与康盛花苑业主委员会签订物业服务合同之日起，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。根据《物业服务合同》第二十一条第二、第三、第八款之规定,被告从2015年1月15日起至2017年1月14日应交物业管理费共计人民币1100元，但被告一直未交，故从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金，违约金算至2017年8月15日共计人民币1295.25元，原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。原告在举证期限内本院提供的证据有：1、商品房买卖合同及身份证复印件，拟证明被告于2007年3月22日向柳江县康茂房地产购买商品房一套，面积为101.86平方，房屋坐落基隆开发区康盛花苑，被告是康盛花苑小区一名业主；2、康盛花苑小区业主委员会物业服务合同复印件，拟证明2015年1月15日康盛花苑委员会与原告签订物业服务合同，合同期限为2015年1月15日至2020年1月15日，并对服务费及违约金进行了相关的约定；3、康盛花苑小区业主委员会选举办法复印件；4、创建平安小区领导机构复印件；5、创建平安小区领导机构会议签到册复印件；6、通告复印件；7、村民委员会会议记录复印件；8、业主委员会委员候选人名单复印件；9、业主委员会委员产生办法及选举方式复印件；10、投票选举的通知复印件；11、康盛花苑业主委员会委员名单复印件；12、业主委员会委员选举结果公示复印件，证据3-12拟证明康盛花苑业主委员会合法成立的事实。13、柳州市光荣物业公司进驻照片复印件；14、简讯复印件、15、南国今报复印件，证据13-15拟证明原告进驻康盛花苑的实况及证明业主对原告的认知与认同；16、原告进驻小区履行义务如安装监控设备、对车辆进出登记、绿地及设施改动、对清洁工进行卫生区域划分等的部分证据。被告唐新民未提出书面答辩意见，也未在本院规定的举证期限内提供证据。被告唐新民经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼和质证，视为放弃质证和答辩的权利。对于原告柳州市光荣物业服务有限责任公司提供的证据1-16，本院认为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条的规定，本院予以采信并在卷佐证。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告柳州市光荣物业服务有限责任公司是具有从事物业管理业务资质的企业。2007年3月22日被告从案外人柳江县康茂房地产开发有限公司购得柳州市柳江区基隆开发区康盛花苑10-1-201室（面积为101.86㎡），从而成为该房屋的所有人即康盛花苑小区一名业主。2013年12月18日康盛花苑小区业主委员会成立。2015年1月15日康盛花苑小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，委托原告对小区物业进行物业服务管理，确定物业服务的受益人为全体业主和物业使用人，确定了原告管理服务事项，服务期限，双方权利和义务。合同第十七条约定委托管理期限为伍年，自2015年元月15日起至2020年元月15日止。合同第三章约定双方权利义务。第十九条规定原告的权利和义务：1、制定物业服务方案，自主开展物业经营管理服务活动；12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如本物业内改扩建或改善配套项目，须与业主委员会协商同意后报有关部门批准方可实施。不得擅自改变房屋共用部位的用途；15、接受业主、使用人、业主委员会和物业主管部门等的监控，不断完善管理服务，定期向业主委员会报告本合同履行情况。第四章物业管理服务质量的规定的第二十条：乙方须按下列规定，实现目标管理；依据小区的实际情况及制定以下治安防范措施：1、由秩序维护员24小时在门岗值班，并安装监控探头，监控小区进出人员、物品进出的情况，加强小区安全防范工作；第五章关于保洁工作方案，要求保洁员每日对住宅所有的公共场地定时清扫一次、并及时督促环卫队垃圾每日清运；第六章：物业车辆管理方案：1、对小区内原有车位进行统一规划，与小区内车主进行沟通，确定合理的停放位置，在满足道路畅通、消防等要求前题下，可以灵活做一些调整。2、对小区车辆实行凭卡进出，车辆进出到物业门卫处领取出入卡，以便管理，对外来车辆进行登记和记录。3、对小区大门口乱停乱放的大中型货车，物业公司有责任将其及时疏导，不予停放。小区外围车库，物业公司将派巡逻人员不定时巡视。4、引导业主停车时做到规范位停车，不压线，不占用其他车位。小区内部的摩托车、自行车及电动车—律引导到指定地点停放，不允许停放在小区人行道或行车道上，对于擅自停放在小区绿化道、占用消防通道的车辆，必须予以及时发现劝导。5、对外来车辆进行规范管理，外来车辆必须经过查验、登记方可进入小区，并按指定地点停放。禁止外来车辆占用本小区业主固定车位，确保本小区业主合法权益及财产安全。7、停放小区（车库）的车辆，停放完毕后，业主必须将车门锁好，并将车内的贵重物品、重要文件、现金等随身携带，若放在车内出现丢失造成损失由个人自负。小区内停放的车辆应自行保险，物业公司只提供停车场地管理、停车区域环境卫生及秩序维护工作。对车辆任何破坏丢失现象均不承担任何责任。（但有义务配合公安部门调查取证）8、停放在小区露天的车辆，小区物业将收取场地服务费用，用于对小区停车场内的秩序管理、卫生打扫、设备维护以及安排秩序管理员对停车区域执勤。另外每辆车将抽出5元作为康盛花苑小区业主委员会对小区公共设施投入与维修费用。（物业公司每一年将此费用交与小区业主委员会）。第二十一条，2、本物业管理公共服务费，住宅及车库、杂物间由业主按其拥有的建筑面积每月0.45元/平方米向原告交纳，一次性缴纳一年的物业费的按0.4元/平方米；3、本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为本月15日之前。4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，由产权人按市有关规定执行。5、本物业管理公共服务费标准的调整，报业主委员会审定及报物价办理手续，进行公示。6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告备案并负连带缴纳责任。7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费。8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。9、物业服务费不包含业主人身及财产的保管费。第二十二条：车位使用费不得高于有关核定部门规定的现行标准，由各位使用人按下列标准向乙方交纳：1、汽车（泊位管理费）月60元，2、非本小区住房停车（汽车），月70元，3、电动车月50元含充电在内（不充电电动车月票35元/月），4、摩托车月35元。第八章违约责任，第三十一条约定，物业公司根据国家《物业管理条例》，承担相应的物业管理责任，不承担对住户的人身及财产的保管、保险责任，不承担不属于物业责任范围的治安、意外事故、自然灾害等不可抗力因素对业主造成的人身财产损害赔偿责任。签订合同后原告就进驻康盛花苑小区对小区物业进行管理，但被告至今未交合同约定的管理费。原告多次向被告催收，被告拒不交费。2017年8月7日原告以被告拖欠物业管理费为由提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为2015年度的违约金从2016年1月15日起，按日3‰计算至2017年8月15日，2016年度的违约金，从2017年1月16日按日3‰计算至2017年8月15日。被告未出庭应诉。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的第七十六条规定，选举业主委员会或更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等，由业主共同决定。第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主有具有约束力。涉案的物业管理合同，虽然不是业主本人所签，而是业主委员会所签，但根据相关法律规定对全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。根据第七条第（五）项规定，业主应按时交纳物业服务费用。鉴于涉案物业管理合同约定住宅及车库、杂物间由业主按其拥有的建筑面积每月0.45元/平方米向原告交纳，一次性缴纳一年的物业费的按0.4元/平方米；3、本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为本月15日之前。原告在庭审时已向本院提供其已履行合同规定的相应义务的证据。被告从2015年2月15日起没有向原告交纳过物业服务费，被告也未提供原告不尽责、不应交纳或可以少交物业管理费的证据。按合同的规定及原告请求计算，第一个年度即2015年度（2015年1月15日至2016年1月14日）的物业管理费为101.86㎡×0.45元/月㎡×12月=550元，第二个年度即2016年度（从2016年1月15日至2017年1月14日）的物业管理费为101.86㎡×0.45元/月㎡×12月=550元。两个年度的物业费合计550元+550元=1100元。原告请求被告支付拖欠的两个年度的物业管理费1100元，有理，本院予以支持。被告未提供其不应交或少交物业管理费的证据，而拒不支付相应的物业管理费没有道理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。由于双方约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该约定超过国家规定的年利率24%。从上述法律规定看，被告拖欠2015年度和2016年度物业服务费，原告请求支付违约金即原告的实际损失，宜参照年利率24%来计算。故原告的实际损失额，即2015年度的违约金2016年1月16日起至2017年8月15日）和2016年度的违约金（从2017年1月16日起至2017年8月15日）应是550元×24%×(577/365+212/365）≈285元。被告应交的违约金为实际损失加上实际损失的30%，即285+285×30%=370.5元。而按双方约定的日3‰计算，违约金则为550元×3‰×（577天+212天）≈1302元。过分高于造成的实际损失额285元。故原告要求被告支付违约金1302元，过高，本院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第（三）、（四）项，第七十八条第一款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务条例》第七条第（五）项，第十一条第（三）（四）项，第十二条第四款，第三十六条的规定，判决如下：一、被告唐新民支付原告柳州市光荣物业服务责任公司物业服务费1100元；二、被告唐新民支付原告柳州市光荣物业服务责任公司违约金370.5元；三、驳回原告柳州市光荣物业服务责任公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕（直接支付或将款项存入本院代管经费账户由本院转交,户名:柳江县人民法院，账号:25×××79，开户行：广西柳江农村合作银行营业部）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由被告唐新民负担。被告唐新民所负担的诉讼费用届时连同本案债务一并支付给原告柳州市光荣物业服务责任公司。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。本判决为终审判决。审判员  韦贵志二〇一七年九月二十五日书记员  张华忠