广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1188号原告佛山市国土资源和城乡规划局。法定代表人柳玉斌。委托代理人陈志坤、陈景聪，均为广东泽康律师事务所律师。被告佛山市盈溢房地产有限公司。法定代表人潘军。委托代理人余学君，男，汉族，1971年6月4日出生。原告佛山市国土资源和城乡规划局诉被告佛山市盈溢房地产有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2014年10月29日公开开庭进行审理。后因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员陈超担任审判长，与审判员简丽芳、代理审判员杨玲玲组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈志坤、陈景聪、被告的法定代表人潘军、委托代理人余学君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告开发的“月亮湾”项目于2008年申请竣工验收，由于竣工后的建筑面积超过《佛山市区国土土地使用权出让合同》【编号：2000[N]01号】以及《佛山市禅城区国有土地使用权出让变更协议》【编号：2004[B]补001号】约定的面积，原、被告于2008年10月29日签订《佛山市国有土地使用权出让补充合同》【编号：440601-2008-000181】，约定被告应就超出部分的建筑面积向原告补缴土地出让金3627899.09元，被告可分三期支付该笔土地出让金，最后一期土地出让金1269764.68元应在补充合同签订后四个月内（即2009年3月1日前）支付完毕。该补充合同第四条约定，如被告逾期支付土地出让金的，每逾期一日，被告应按应付土地出让金金额的1‰向原告支付违约金。后被告已依约支付完毕第一、二期的土地出让金，被告应于2009年3月1日前向原告缴纳最后一期土地出让金1269764.68元，但逾期至2012年5月18日才实际缴纳，逾期共1174天，故被告应支付逾期缴纳土地出让金的违约金为1490703.73元（1269764.68元×1174天×1‰）。被告拒绝向原告交纳违约金的行为给原告造成严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即向原告支付逾期缴纳土地出让金的违约金1490703.73元；2、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：原、被告于2008年10月29日签订了《佛山市国有土地使用权出让补充合同》【编号：440601-2008-000181】，其中约定了对影荫路22号月亮湾住宅、商业、地下室、幼儿园、居委会的土地出让金补缴方法。被告按时缴交了前两期出让金，余下最后一期土地出让金1269764.68元亦于2012年5月18日缴交。原告于2012年7月31日向被告发出《关于缴交“月亮湾”商住楼项目违约金的通知》，其中违约金从2009年3月2日至2012年5月18日止共计1490703.73元，被告认为该违约金计算方式不合理：一、根据原告的起诉内容可见，被告就原出让合同【编号：2000[N]01号、2004[B]补001号】并无欠款，《补充合同》是就该项目超出部分建筑面积向原告补缴土地出让金而签订。涉案项目建筑面积增加的原因是原楼盘在1994年就设计建设，被告在2000年接手后已完全不适应当时的规划配套，后被告应国土规划部门的要求进行设计修改，增加了小区的配套设施，因此竣工面积也发生了变化。在基建设计过程中，竣工面积与原国土出让合同面积有偏差，是国土部门允许的，但其要求在房产实际面积测绘后，须与国土部门签订相关补充协议，按实际增加面积补缴土地出让金。补充合同的出让金并不作为原出让合同欠款而收取滞纳金。涉案《补充合同》签订时，月亮湾幼儿园工程并未完成竣工验收备案，也未进行面积测绘，仅按规划许可证面积2800平方米进行估算。按正常程序，应系先出具测绘报告，再补缴土地出让金，而月亮湾幼儿园最终取得竣工验收备案的时间为2009年10月19日，测绘报告出具的时间为2011年5月18日，可见被告缴纳土地出让金的行为系提前预缴。即使被告在测绘报告出具后才申请补缴，也符合房产办理规定。被告自愿补缴的行为不等同于自愿承认因该预缴行为而产生的滞纳金。幼儿园预缴土地出让金的面积是2800平方米，按《补充合同》的计价方式计算土地出让金为1320849.70元，而被告迟缴款项为1269764.68元，事实上被告也已预缴幼儿园出让金51085.02元（尚未计算整栋建筑面积确认为2642.12平方米而超出部分）。由于当时测绘数据未最终确定，如果被告按原估算的面积缴交势必造成多缴款，且滞纳金是造成损失的惩罚，至2012年5月18日，月亮湾幼儿园也未申请办理相关国土证，并未造成国家损失，故被告认为违约金从2009年3月2日起算不合理。二、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被告认为违约金数额畸高，且依据《补充合同》的约定，被告延期付款超过两个月的，原告可以解除合同，但原告并未解除合同致损失扩大。对于延期缴交土地出让金，需缴纳因延期产生的违约金，被告并无异议，但延期付款的违约金计算时间及计算方法应合理公平，故被告认为违约金的计算时间应从月亮湾工程测绘报告出具之日即2011年5月18日起算，或以《补充合同》的土地出让金10%的标准计算，既符合事实，亦公平合理。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告组织机构代码证、佛山市人民政府办公室文件、被告企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《佛山市区国有土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区国有土地使用权出让变更协议》、《佛山市国有土地使用权出让补充合同》。证明①2000年2月16日，原佛山市华侨住宅建设总公司与原告签订出让合同，就涉案地块出让事宜进行约定，后佛山市华侨住宅建设总公司改制为被告，原、被告双方于2004年1月13日签订出让变更协议，对原合同部分条款进行变更；②2008年10月29日，原、被告双方签订出让补充合同，约定由于被告开发超出合同约定面积，被告应当向原告支付土地出让金3627899.09元，被告可分三期支付该笔土地出让金，最后一期1269764.68元应于补充合同签订之后四个月之内即2009年3月1日前支付完毕，该补充合同还约定如被告逾期支付土地出让金，每逾期一日，被告需按1‰每天的标准向原告支付相应违约金。3、广东省非税收入（电子）票据。证明被告应于2009年3月1日前向原告缴纳最后一期土地出让金，但被告逾期至2012年5月18日才缴纳，逾期共计1174天，经计算，被告需缴纳的违约金为1490703.73元，被告至今未向原告缴纳该违约金。4、通知及签收记录。证明原告曾发函要求被告缴纳违约金，被告于2012年8月15日签收该通知。5、被告向原告发出的函件（2013年6月17日、一页）。证明被告曾向原告发函，承诺向原告缴纳违约金，视为其同意履行合同义务。6、律师函、查询记录、邮单。证明原告委托律师发出律师函向被告催收滞纳金，该函件由被告于2014年9月4日签收。7、被告向原告发出的函件（2013年6月17日、两页）。证明2013年6月17日，在被告违约行为发生后，被告于其向原告发出的函件中对计算违约金期间提出异议，但对违约金计算标准无异议。8、竣工验收备案表。证明月亮湾幼儿园竣工验收面积为2800平方米，该面积也包含在计算土地出让金的面积内。9、地籍调查土地登记审批表。证明月亮湾项目竣工总建筑面积为92054.76平方米，该面积已包含幼儿园面积，该面积比原出让合同约定的81768.75平方米超出7354.47平方米。10、《佛山市人民政府文件关于印发佛山市禅城区土地出让金及租金标准的通知》。证明原、被告双方在签订涉案补充合同时，系按照该文件规定的土地出让金标准计算被告应当补缴的土地出让金。另说明，该文件虽已于2005年失效，但签订合同时是适用该文件的。诉讼中，被告提交以下证据：《影荫路22号之一测绘报告书》【编号：佛禅房测（2011）026号】。证明增加建筑面积应以测绘报告为准，本案违约金应从该测绘报告出具的时间开始计算。本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据2-10，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2000年2月16日，原佛山市国土局（出让方、甲方）与中国工商银行佛山分行、原佛山市华侨住宅建设总公司（受让方、乙方）共同签订《佛山市区国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》（合同号：2000[N]01号），主要约定：“因中国工商银行佛山分行与佛山市宏达发展公司将甲方分别于1993年划拨给中国工商银行佛山分行作工商银行中专学校以及于1995年出让给佛山市宏达投资实业发展公司（佛山市宏达发展公司前身）作自用住宅项目的土地统一规划作商住小区使用，且拟将在建的部分房屋转让给佛山市华侨住宅建设总公司，……，订立本合同。……第六条乙方根据本合同受让的土地使用权由中国工商银行佛山分行与佛山市华侨住宅建设总公司按份额共有（按份比例为1:9），……第七条本合同项下的地块位于影荫路南侧，土地共有使用权总面积为30571平方米，其中公共道路分摊面积为8452平方米，出让土地面积为22119平方米。……第八条甲方出让给乙方的土地是有在建建筑物的土地。……第十三条该地块的土地使用权出让地价与出让金总额为36511056元，扣除佛山市宏达投资实业发展公司已按其与甲方于1994年11月18日签订的出让合同向甲方缴交的出让地价20931600元，本次乙方实际应缴出让地价与出让金总额为15579456元。……第十五条乙方应于双方签订本合同后六个月内，向甲方支付完全部土地使用权出让地价与出让金。第十六条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起，逾期10天内，每日按应缴纳费用的0.05%缴纳滞纳金；逾期10天以上到一个月内，每日按应缴纳费用的0.07%缴纳滞纳金；逾期一个月以上，每日按应缴纳费用的0.1%缴纳滞纳金。……”。2004年1月13日，原佛山市国土资源局与被告签订《佛山市禅城区国有土地使用权出让变更协议》（合同号：2004[B]补001号），约定原佛山市华侨住宅建设总公司在转制基准日后按原合同约定缴交的土地使用权出让金125893.26元转为佛山市华侨住宅建设总公司与原佛山市国土资源局签订的2000[N]01号《出让合同》的部分土地使用权出让金。因被告位于佛山市禅城区影荫路22号一至三座的商住楼项目（出让合同号：2000[N]01号和2004[B]补001号）申请竣工验收，竣工后建筑面积超出上述合同约定建筑面积，2008年10月29日，原佛山市国土局（出让方、甲方）与被告（受让方、乙方）签订《佛山市国有土地使用权出让补充合同》（合同编号：440601-2008-000181），主要约定：“第一条乙方位于禅城区影荫路22号一至三座的商住楼竣工后总建筑面积92054.76平方米，其中：住宅69334.16平方米、业主使用的会所310.32平方米、商业3209.79平方米、地上车库13350.95平方米、地下车库1990.98平方米、幼儿园2800平方米、居委会186.5平方米。……第二条本宗地应补交的土地出让总金额为3627899.09元。第三条甲方同意乙方分三期支付本合同项下的土地使用权出让金，具体分期如下：第一期：本合同经双方签字后10日内，乙方须以现金支票或现金缴付土地使用权出让总金额的30%，共计1088369.73元；第二期：本合同经双方签字后二个月内，乙方须以现金支票或现金缴付土地使用权出让总金额的35%，共计1269764.68元；第三期：本合同经双方签字后四个月内，乙方须以现金支票或现金缴付土地使用权出让金总额的35%，共计1269764.68元。第四条如果乙方不能按时支付任何应付款项，从违约之日起，每日按应缴纳费用的1‰支付违约金。逾期两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同，并可要求乙方支付合同出让金总额的10%作为违约赔偿。对乙方已支付的、超出违约赔偿金部分的出让金，予以退还。……第六条因为幼儿园产权属开发商，并且属于出让地块内约定的建筑面积，根据盈溢房地产有限公司的要求与承诺，该部分还未出测绘报告，一起按规划面积计价，若以后竣工面积超出2800平方米，按土地市场价格补交地价款。……”。2012年5月18日，原告出具广东省非税收入（电子）票据（编号：CI09024701），确认收取被告补缴的土地价款1269764.68元。2012年7月31日，原告向被告出具《佛山市国土资源和城乡规划局关于缴交“月亮湾”商住楼项目违约金的通知》，要求被告在接到本通知后10个工作日内补缴违约金1490703.73元（1269764.68元×1174天×1‰）。被告法定代表人潘军于2012年8月15日签收上述通知。2013年6月17日，被告向原告发出两份函件，认为被告已按《佛山市国有土地使用权出让补充合同》（合同编号：440601-2008-000181）的约定金额缴纳了全部土地出让金，但涉案补充合同签订时，月亮湾幼儿园工程并未完成竣工验收备案，仅按规划许可证面积2800平方米进行估算，故最后一期土地出让金应为幼儿园预缴的土地出让金，所以不应在预缴期即计收违约金。另被告由于对违约金的计算方法持有异议，故暂未缴纳违约金，并要求原告先办理部分物业（建筑面积4748.87平方米）的竣工验收国土证手续，余下建筑面积2998.94平方米价值约1800万元的物业作为违约金的担保。2014年9月3日，原告委托广东泽康律师事务所律师陈志坤向被告发出律师函，再次要求被告支付逾期支付土地出让金的违约金1490703.73元。诉讼中，原、被告一致确认涉案《佛山市国有土地使用权出让补充合同》中约定的竣工后总建筑面积92054.76平方米除幼儿园面积2800平方米是规划报建面积外，其他均为实际竣工面积，双方亦以上述总建筑面积为基础按签订合同当时土地出让金的标准计算被告需补缴的土地出让金总额。另，被告对涉案土地出让金本金无异议，但认为系因被告对违约金计算方法持有异议而未依约按时支付最后一期土地出让金，并非故意拖欠，故被告不应承担高额违约金。另查明，原佛山市华侨住宅建设总公司，于2001年4月6日变更企业名称为佛山市盈溢房地产有限公司，即本案被告。2011年6月24日，根据《佛山市人民政府机构改革方案》（佛发[2009]13号）及《关于佛山市人民政府机构调整的函》（粤机编办[2011]86号），原佛山市国土资源局、原佛山市城乡规划局的职责整合划入佛山市国土资源和城乡规划局。再查明，2011年5月18日，佛山市禅城区房地产交易中心出具佛禅房测（2011）026号《佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书（影荫路22号之一测绘报告）》，测量结果为：影荫路22号之一是钢混四层的教育用房（幼儿园），整幢楼建筑面积2642.12平方米。本院认为，本案系建设用地使用权出让合同纠纷。原佛山市国土局与中国工商银行佛山分行、原佛山市华侨住宅建设总公司签订的《佛山市区国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）》（合同号：2000[N]01号）、原佛山市国土资源局与被告签订的《佛山市禅城区国有土地使用权出让变更协议》（合同号：2004[B]补001号）及原佛山市国土局与被告签订的《佛山市国有土地使用权出让补充合同》（合同编号：440601-2008-000181），均系各方当事人真实意思表示，上述合同及协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应按上述合同及协议的约定严格履行。关于原告主张被告支付违约金的诉请。依据原佛山市国土局与被告于2008年10月29日签订的《佛山市国有土地使用权出让补充合同》（合同编号：440601-2008-000181）第三条的约定，被告应于2009年3月1日前向原告支付第三期土地出让金本金1269764.68元，而据本院查明的事实，被告直至2012年5月18日才向原告支付上述款项，故被告的该行为已构成违约。依据上述补充合同第四条的约定，因被告逾期支付上述款项，原告依约有权选择继续履行合同并向被告计收违约金的处理方式，本院依法予以确认，则被告应向原告计付相应违约金。被告抗辩认为因签订涉案补充合同时月亮湾幼儿园实测建筑面积尚未确定，故其缴纳第三期土地出让金本金的行为属于预缴行为而无需支付违约金，但综合全案证据及认定事实，原、被告双方签订涉案补充合同时已明知月亮湾幼儿园尚未出具测绘报告，双方系协商一致并同意以该幼儿园的规划设计面积2800平方米计入需补缴土地出让金的计算面积，并约定了土地出让金本金的分期支付方式及违约金起算时间，且无存在可变更可撤销事由，则在上述补充合同依法有效的情形下，根据合同相对性及严谨性原则，应视为被告已明确上述约定内容及相应合同后果，并自愿同意依约支付相应土地出让金及违约金，故被告关于幼儿园面积尚未实测的抗辩理由并不能对抗其就补充合同产生的合同义务，本院对其抗辩意见不予采纳。关于违约金的起算时间和计算标准。如前所述，因补充合同已明确约定土地出让金本金分期支付方式及违约金起算时间，且该约定并无附设可变更条件，故被告主张以月亮湾幼儿园测绘报告出具时间作为起算违约金的时间点无合同依据，本院不予支持，被告应自其逾期支付土地出让金之日即2009年3月2日起至其实际支付之日即2012年5月18日向原告计付违约金。至于违约金的计算标准，涉案补充合同第四条虽约定“如果乙方不能按时支付任何应付款项，从违约之日起，每日按应缴纳费用的1‰支付违约金”，原告亦于诉讼中主张该计算违约金标准的制定依据是《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》【国办发[2006]100号】，但上述通知系部门规章，属行政机关内部规范性文件，而非法律法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，本案中，原告既无证据证明其遭受的实际损失，其于诉讼中主张的违约金数额亦远超银行同期贷款利息及第三期土地出让金本金,明显过高，被告亦持异议，故依据公平原则和诚实信用原则，本院参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。”的规定，结合原告实际损失及被告违约情形，酌定被告以第三期土地出让金1269764.68元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率（即中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%）为标准，自2009年3月2日至2012年5月18日向原告计付违约金，经计算为338846.22元。原告诉请超出部分，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市盈溢房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市国土资源和城乡规划局支付违约金338846.22元；二、驳回原告佛山市国土资源和城乡规划局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取18216元，由原告佛山市国土资源和城乡规划局负担14075元，由被告佛山市盈溢房地产有限公司负担4141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超审 判 员  简丽芳代理审判员  杨玲玲二〇一五年二月三日书 记 员  江幼钿附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。