云南省华坪县人民法院民 事 判 决 书（2015）华民初字第1121号原告丽江华美物业服务有限公司。地址华坪县中心镇华兴社区环城东路信合大厦负一层。法定代表人田应美，职务总经理。委托代理人刘真松，云南瑞彪律师事务所工作人员。特别授权代理。被告吕世光，男，现年57岁，汉族，大专文化，云南省华坪县人，公务员，住华坪县。上列当事人因物业服务合同纠纷一案，由原告于2015年8月7日起诉来院。本院受理后，于2015年9月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年10月9日与信合大厦开发建设单位华坪县弘源房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，自2011年1月1日起正式进驻信合大厦，开展物业服务相关工作。自2011年4月1日起开始计收服务费，同时开始分摊各项配套设施设备运转产生的能耗电费及特种设备年检维保费。依据《信合大厦物业服务合同》第七条约定，业主应于每年12月30日前将次年物业服务费足额交纳给物业管理企业，逾期交纳物业服务费用的，按所欠金额每日5‰的标准计收。被告于2011年6月27日办理了交房入住手续，于2011年6月28日交清了至2013年4月1日前的物业服务费及其它各项代收费共计1803元，之后，被告以未拿到房产证、规化车位、绿化等与物业服务无直接关联的理由拒交物业管理服务费。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：1、被告立即交纳自2013年4月1日至2016年3月30日的物业服务费3543元；（其中物业费2726元，电梯年检维保费681元，生活垃圾处理费136元）2、被告承担滞纳金981元；3、案件受理费由被告承担。被告吕世光辩称：原告单方制作了《物业服务合同》，以业主不签字、不全额交清物管等相关费用，就不给业主房门钥匙等违法、胁迫手段迫使业主签订合同。被告的房屋在未装修前厨房堵头被冲脱后引发水灾，原告未及时关水及通知被告，造成17楼、7楼水灾损失，原告强迫被告赔偿两户损失700元。原告收取了每户200元的恢复粉刷费，但未对一楼的墙面进行粉刷，原告收取了电梯年检维保费，但三部电梯故障频发，随时威胁到业主的人身安全。被告房屋于2011年8月底装修完毕，9月份入住，被告房屋的建筑面积是75.71㎡，原告两年间收取了被告4409.36元（不含水电费、电梯能源损耗公摊费），被告平均缴费2204.68元/年、2.43元/㎡，并不是原告诉称的1803元。被告多交纳的费用原告应予退还。原告未全面履行物业服务义务，其保安人员未经过专业培训，虽有保洁人员，但无必备的保洁设施器材和便捷的清水供应，地下停车位30个长期被原告的物管办公室非法占用。原告以停水、停电迫使业主交费是违法的，请求撤销《信合大厦物业服务合同》，驳回原告的诉讼请求，案件受理费由原告承担。庭审中，原告提交了下列证据：1、信合大厦《物业服务合同》复印件2份，拟证明原、被告自愿签订合同；2、收款收据6张；3、有限责任公司变更登记审核表6页；4、欠费明细表1份。经质证，被告对证据2、3无意见，原告与开发商签订的《物业服务合同》与被告无关。原告与被告签订的《物业服务合同》没有法人的签名及日期，签订合同的主体是华坪华美而不是原告丽江华美，收款收据无公司印章，被告交纳了更多的费用。原告的从业人员是否具备从业资质，无法证明。欠费明细表为原告单方制作，重复计算及提前收费。以上证据1中原、被告签订的《物业服务合同》、2、3、4中物业服务费的计算来源合法，与本案相关，反映了客观事实，本院予以采信。其余证据与本案无关，本院不予采信。被告提交了下列证据：1、收款收据15张、领款单2张，拟证明被告实际交纳的费用；2、《商品房购销合同》复印件1份，拟证明交房时间是2011年6月28日，原告却从2011年4月1日起计收物业费；3、信合大厦《商品房购销合同》补充协议复印件1份，拟证明大厦一层部位设一间物管用房，产权归全体业主，但却被原告出租变成了服装店；4、信合大厦交房结算书复印件1份，拟证明被告已交纳维修基金、电梯配套设施费、水电安装费等；5、装修申报表复印件1份，拟证明被告只提出装修，尚未装修；6、装修施工许可证复印件1份，拟证明被告预计装修的时间为2011年7月10日至2011年9月10日；7、二次装修竣工验收表复印件1份，拟证明被告装修完毕，原告初步验收；8、信合大厦《住宅质量保证书》复印件1份，拟证明水灾责任应由开发商及原告承担，被告不应承担；9、领款单复印件2份，拟证明原告强行被告支付水损赔偿款700元；10、收据复印件2份，拟证明原告收取的物管费比昆明还高近2倍；11、“信合大厦”业主意见复印件1份4页，拟证明273户业主中，有134户签名认为原告收费过高；12、照片18张，拟证明原告不履行物业服务管理义务。经质证，原告对证据1中收款收据中盖有原告印章的予以认可，其余与原告无关，证据2至11是复印件，且与本案无关。证据12不能证明原告没有尽到管理义务。以上证据5、6、7、12及1中原告印章的票据13张来源合法，与本案相关，反映了客观事实，本院予以采信。其余证据与本案无关，本院不予采信。经审理查明：2011年6月28日，被告吕世光与华坪县华美物业管理有限公司签订信合大厦《物业服务合同》，约定被告委托华坪县华美物业管理有限公司对其所有的17B08号房，产权面积75.71㎡的物业实施管理，委托管理期限从合同签订之日起至大厦业主委员会与聘请的物业管理企业签订的聘用合同生效之日止。双方的权利义务、管理服务质量、物业管理服务费用及其他约定。之后，被告向原告交纳了2011年5月1日至2013年3月31日物业服务费1742元，2011年6月28日至2013年3月31日生活垃圾处理费90元，2012年电梯年检维保费227元，备用发电机燃油储备金100元，建渣清运费227元，装修期间电梯使用费151元，装修管理费227元，楼道恢复粉刷费预收200元，水池清杀费预收100元。另查明，2012年11月15日华坪县华美物业管理有限公司向丽江市华坪县工商行政管理局申请变更名称为丽江华美物业服务有限公司，2012年11月19日丽江市华坪县工商行政管理局准予华坪县华美物业管理有限公司名称变更为丽江华美物业服务有限公司。本院认为：原告与被告于2011年6月28日签订的信合大厦《物业服务合同》系双方自愿签订，合法、有效，合同已明确各自的权利、义务，双方应当按照约定履行自己的义务。被告自2013年4月1日未按《物业服务合同》交纳物业服务费用，原告要求被告支付物业服务费用，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的物业服务费用计算如下：物业服务费2725.56元（75.71㎡×1元/㎡×36个月），电梯年检维保费681.39元（75.71㎡×0.25元/㎡×36个月），生活垃圾处理费136.278元（75.71㎡×0.05元/㎡×36个月），以上费用合计3543.228元，被告辩称其多交纳的物业服务费应当扣除，其理由成立，本院予以采信。被告自2011年5月1日至其办理接房手续2011年6月28日多交纳的物业服务费151.42元（75.71㎡×1元/㎡×2个月）扣除后，被告还应支付原告各项物业服务费共计3391.808元。原告诉请的滞纳金双方并未在《物业服务合同》中约定，本院不予支持。被告辩称原告未全面履行物业服务义务，请求撤销《信合大厦物业服务合同》，属另一法律关系，应另案处理。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告吕世光在本判决生效后十日内支付原告丽江华美物业服务有限公司物业服务费人民币3391.808元。二、驳回原告丽江华美物业服务有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吕世光负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  张国艳二〇一五年十月十四日书记员  黄如婕