上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第684号
原告上海松投房地产开发经营有限公司。
法定代表人吴桂生。
委托代理人於莉蔚，上海市志君律师事务所律师。
委托代理人赵昌勇，上海市志君律师事务所律师。
被告上海龙满楼餐饮实业有限公司。
法定代表人王树元。
原告上海松投房地产开发经营有限公司与被告上海龙满楼餐饮实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵昌勇，被告的法定代表人王树元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年12月15日，原、被告签订商铺租赁合同及补充协议，约定被告承租原告位于本区江学路XXX弄XXX-
XXX号商铺（以下简称系争商铺），并对租赁期限、租金及支付期限等作了约定。
上述合同签订后，原告按约履行义务，而被告未按约支付租金，且已逾期超过30天。2015年1月22日，原告致函被告，要求解除合同、返还系争商铺、支付相关费用。次日，被告收到上述函件，但仍未履行相应义务。
据此，请求法院判令：1、确认上述商铺租赁合同及补充协议于2015年1月23日解除；2、被告搬离并返还原告系争商铺；3、被告支付原告租金168，333元；4、被告支付原告使用费（自2015年2月1日起至实际搬离之日止，按照每天1，511元计算）；5、被告支付原告违约金105，000元；6、被告已支付给原告的保证金90，000元归原告所有，不予退还；7、被告支付原告水费190.60元；8、被告将以系争商铺中的15号一层、18-20号一层作为其下属海捞坊餐饮分公司营业场所的一切运作所需的执照及时变更或注销。审理中，原告撤回了上述第8项诉讼请求。
被告辩称：一、董事长因故受伤，影响公司正常经营。二、被告现尚欠原告所诉租金等相关费用属实。三、被告愿以现有的动产及不动产折抵所欠原告相应价款。四、被告曾愿意另寻合伙人，并请求原告适当延长租赁期间，但原告未答复。
经审理查明：2003年10月9日，原告对坐落于本区西期昌路XXX弄XXX-XXX号商铺取得上海市房地产权证。此后，上述西期昌路路名变更为江学路。
2011年12月15日，原、被告签订商铺租赁合同一份。该合同约定，原告将系争商铺出租给被告作经营场所；租赁期限为4年，自2012年1月1日始至2015年12月31日止；第1至4年的年租金依次为365，000元、380，000元、400，000元和420，000元；租金按月计算，一季一付，先付后用，被告在本合同签订5日内，将本次租金以现金或转账方式一次性付给原告，下一次租金付款时间为下一季度租期开始时提前5日，以此类推；被告累计拖欠租金超过30天的，原告可提前解除合同，并收回商铺，且有权继续向被告追收所欠款项及违约金，被告同时承诺本合同所涉履约保证金可不予退还；被告在合同签订5日内向原告缴纳履约保证金90，000元；合同期内，系争商铺的物业管理费以及经营活动所产生的一切能耗费用一概由被告负责；单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于3个月租金总额的违约金。该合同另对其他有关事项作了约定。
同日，原、被告又签订房屋租赁补充协议一份。该协议约定：一、原双方签订的合同继续履行；二、2012年1月至2015年12月，每月新增加租金765元；三、自2012年1月起，原告为被告提供租房区域的道路、绿化、环保、维护、管理等服务，不再另收其他费用。
上述合同及协议签订后，原告按约将系争商铺交付被告，被告按约向原告支付部分租金以及保证金90，000元。
2015年1月22日，原告委托律师致函被告称，因截止至2015年1月31日被告尚欠其租金168，333元，且经催讨未果，故自收到本律师函之日起解除上述合同及协议等。次日，被告收到上述该律师函，并回复确认房租交至2014年8月，截止至2015年1月31日尚欠租金为168，333元等。
审理中，被告对原告主张的租金、使用费、水电费，没有异议。经本院释明，被告对原告主张的违约金，以及没收保证金的诉讼请求，亦无异议。
此外，被告表示愿意清点动产并连同系争商铺一并返还原告。原告表示若被告不搬走动产，则其不愿接受系争商铺，而且对装饰装修其亦不同意利用。
同时，就合同解除后果的一并处理问题，本院对当事人进行了释明。原告明确其已提出如上诉讼请求。被告则称原告应赔偿其装饰装修损失。因被告上述所称的赔偿问题属于积极主张，故本院告知其在指定期间以反诉方式提出，同时又对其释明了诉讼风险。此后，截止至法庭辩论结束，被告未提出任何明确的赔偿主张。
以上事实，由上海市房地产权证、（变更）门弄（楼）号牌通知、商铺租赁合同、房屋租赁补充协议、律师函、回复函、发票以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：原、被告之间签订的商铺租赁合同、房屋租赁补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。
本案中，根据查明的事实，被告未按约向原告支付租金的行为，符合合同关于被告拖欠租金超过30天的，原告可提前解除合同的约定，而且原告关于解除合同的通知于2015年1月23日到达被告，故本院对原告有关确认涉案租赁合同及补充协议于上述解除通知到达之日解除的诉讼请求，予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在原、被告之间的合同解除之后，被告应当将系争商铺返还原告，且返还的系争商铺应当符合按照约定或其性质使用的状态。在原告明确不同意利用被告动产的情形下，被告应当将动产搬离系争商铺。基于此，本院对原告有关要求被告搬离并返还系争商铺的诉讼请求，亦予以支持。同时，被告应当向原告支付租赁期间所欠的租金，租赁合同解除之后的使用费，其标准可以参照合同约定的租金计算以及所欠的水费，并应当向原告承担约定的违约责任。而且，被告对此亦无异议，此属被告对自己权利的处分，并无不当。因此，本院对原告要求被告支付租金、使用费、水费、违约金并没收保证金的诉讼请求，均予以支持。原告撤回要求被告变更或注销执照的诉讼请求，属对自己权利的处分，并无不当，可予准许。
相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，根据上述裁判理由，涉案租赁合同的解除系因被告违约所致，现原告明确不同意利用被告已形成附合的装饰装修物，故原告可对上述装饰装修物不向被告作补偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、确认原告上海松投房地产开发经营有限公司与被告上海龙满楼餐饮实业有限公司于2011年12月15日签订的商铺租赁合同、房屋租赁补充协议于2015年1月23日解除；
二、被告上海龙满楼餐饮实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告上海松投房地产开发经营有限公司坐落于上海市松江区江学路XXX弄XXX-XXX号商铺；
三、被告上海龙满楼餐饮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松投房地产开发经营有限公司至2015年1月31日止的租金及使用费168，333元；
四、被告上海龙满楼餐饮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松投房地产开发经营有限公司自2015年2月1日始至上述第二项所涉商铺返还之日止的使用费（按日租金1，151元计算）；
五、被告上海龙满楼餐饮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松投房地产开发经营有限公司水费190.60元；
六、被告上海龙满楼餐饮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松投房地产开发经营有限公司违约金105，000元；
七、被告上海龙满楼餐饮实业有限公司已支付的保证金90，000元归原告上海松投房地产开发经营有限公司所有，不予退还。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，993元，减半收取3，496.50元，由被告上海龙满楼餐饮实业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨惠星
二〇一五年四月二十八日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；