浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0602执异54号
案外人俞条文，女，1977年5月27日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室。
法定代表人蓝翔。
委托代理人（特别授权代理）劳晓洁，浙江大公律师事务所律师。
被执行人绍兴恒君微电子科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区兰亭镇任家畈村。
法定代表人丁榆娥。
被执行人浙ＸＸ锐标准件有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇前梅村。
法定代表人娄梁。
被执行人绍兴伊韵电子科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区兰亭镇任家畈村。
法定代表人李晓泽。
被执行人绍兴县申腾索具有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道澄湾村。
法定代表人朱建兴。
被执行人徐妙君，男，1970年8月23日出生，住绍兴市柯桥区。
被执行人丁榆娥，女，1972年8月16日出生，住绍兴市柯桥区。
本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）与被执行人绍兴恒君微电子科技有限公司（以下简称恒君公司）、浙ＸＸ锐标准件有限公司（以下简称华锐公司）、绍兴伊韵电子科技有限公司（以下简称伊韵公司）、绍兴县申腾索具有限公司（以下简称申腾公司）、徐妙君、丁榆娥金融借款合同纠纷一案中，案外人俞条文提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人俞条文称，2012年6月1日，案外人与被执行人徐妙君签订房屋租赁合同，向徐妙君租赁了坐落柯桥万达广场2幢25003室的房产（以下简称涉案房产），租期10年。租金一次性付清。在租房时，案外人复印了房产证、土地证等证据，并从租房起一直居住在涉案房产内，在春节期间，案外人看到法院拍卖涉案房产的公告，并将门锁更换，故提出执行异议，要求法院在处置涉案房产时保护案外人合法租赁权，带租拍卖。
申请执行人浙商公司称，第一，根据法院的生效判决，申请执行人对涉案房产享有抵押权，对抵押物拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权，该合法权利应该得到保护。第二，对于案外人主张的租赁关系，申请执行人及原债权人华夏银行股份有限公司绍兴分行（以下简称华夏银行）均不知情，华夏银行发放贷款前实地勘察的时候，没有发现涉案房屋存在租赁关系，当时徐妙君也明确承诺涉案房屋未对外出租。第三，涉案房产抵押登记发生在2012年11月19日，而涉案房产在2014年以前的物业费均由徐妙君在缴纳，案外人自己也陈述是在2014年上半年才开始实际占有使用涉案房产，可以印证案外人提交的租赁合同及租金收据是不真实的，涉案房产在抵押之前不存在租赁关系。综上，请求法院驳回案外人的异议。
被执行人恒君公司、华锐公司、伊韵公司、申腾公司、徐妙君、丁榆娥未发表意见，亦未提供证据。
本院查明：被执行人徐妙君名下登记有坐落绍兴市柯桥区万达广场2幢25003室，权证号为绍房权证柯桥字第××号的房产。根据绍房他证绍县字第××号他项权证记载，徐妙君以其所有的涉案房产为恒君公司向华夏银行的借款提供最高额抵押担保，担保最高债权数额为356384元，并于2012年11月19日办理了抵押登记。因各债务人未按约归还借款，华夏银行向本院提起诉讼，本院于2014年10月15日立案受理，并于2014年10月29日诉讼保全轮候查封了涉案房产。2014年12月22日，本院作出（2014）绍越商初字第3527号民事判决书，对华夏银行就涉案房产所享有的优先受偿权进行了确认。此后华夏银行将上述民事判决书项下的债权转让给浙商资产，浙商资产向本院申请强制执行，本院于2016年10月24日立案受理。执行中，本院于2017年2月8日作出（2016）浙0602执5159号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年2月15日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人遂向本院提出执行异议。听证中，案外人自认其自2014年上半年开始实际使用涉案房产。
案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为徐妙君、承租方（乙方）为俞条文、落款日期为2012年6月1日的房屋租赁合同1份，其中约定甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期限自2012年6月1日起至2022年5月31日止，共计10年；年租金为22000元，合计人民币220000元，先付房租费定金20000元整，余下房租费在一年内付清；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、物业费以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担。2、收款人为徐妙君、落款日期为2012年6月1日的收据1份，主要内容为收到案外人涉案房产房租费定金20000元。3、交易日期为2013年5月28日、金额为200000元、交易对象为徐妙君的银行业务凭证及对应的户名为案外人的银行客户回单各1张。4、户名为徐妙君的2014年至2015年期间的物业费、水电费机电发票1组。5、户名为盛关金的银行明细清单2组，户名为案外人的银行明细1张，卡号为62×××08的银行明细1组及对应的户名为俞雅红的客户回单1张。6、柯桥区夏履镇越王峥村民委员会出具的证明1份，证明俞条文与俞雅红系姐妹关系。7、交易日期为2016年2月1日的喜临门订货单1张。
申请执行人浙商公司为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、（2014）绍越商初字第3527号民事判决书复印件1份。2、关于涉案房产的个人最高额抵押合同1份，房屋他项权证1本。3、由徐妙君于2012年10月25日出具的抵押人声明1份，主要内容为对涉案房产未出租的事实予以确认。4、由华夏银行客户经理于2012年11月5日出具的抵押物业租赁情况核实书1份，主要内容为经该行客户经理双人核查，涉案房产未出租。
本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，因涉案房产已于2012年11月19日设定抵押登记，故案外人俞条文要证明其异议主张成立，需举证证明其在2012年11月19日之前已与被执行人徐妙君签订了真实有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有涉案房产且使用至今等事实；但案外人提供的现有证据尚不足以证明其在抵押之前已实际占有使用涉案房产的事实，且案外人在听证中亦自认其自2014年上半年才开始占有使用涉案房产，故案外人主张的租赁权不足以对抗申请执行人的抵押权，案外人的异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人俞条文的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 高 峰
人民陪审员 张华娟
二〇一七年六月九日
书 记 员 张 菁
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。