山东省临沂经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）临经开商初字第545号
原告李远志，男。
被告临沂盛唐置业有限公司，住所地：临沂经济技术开发区芝麻墩街道名都国际3号楼514室。
法定代表人顾建，经理。
原告李远志与被告临沂盛唐置业有限公司（以下简称：盛唐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月15日公开开庭进行了审理。原告李远志到庭参加诉讼，被告盛唐公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李远志诉称，2013年10月21日，原告与被告达成盛唐时代项目2号楼公寓的购房认购协议三份，并交付认筹金3000元。2014年11月盛唐国贸项目改名为东城万象项目，定于2014年12月19日再开盘，原告到被告处询问工作人员，盛唐时代签订的认筹协议怎么处理要求返还，被告工作人员说需要研究，过了元旦售楼处就关门了。以上事实说明被告故意欺骗原告，侵犯原告的财产权益，应当返还认筹金和赔偿损失。原告与被告签订的《商品房预售合同》第九条：出卖人逾期交房违约责任。逾期交房90日内按已交房款万分之一支付违约金。逾期超过90日按已交房款的2％，合同继续履行的条款。此条款明显是推脱减轻违约责任，有失公平侵犯买受人权益，违反法律行政法规的强制性规定，应视为无效条款，应按法律规定和因违约给买受人造成实际的损失承担违约责任。原告于2013年11月25日与被告签订商品房预售合同，购买被告开发的位于临沂盛唐国贸1号楼2单元1202室，购房金额为人民币493909元，并已按合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应于2014年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格符合合同约定的商品房交付原告使用，实际情况是到2014年9月30日，盛唐国贸项目1号楼还是烂尾楼一座。2014年11月盛唐国贸项目改名为东城万象项目，定于2014年12月29日1号楼再开盘，并承诺2015年10月31日交房。实际状况是东方万象项目1号楼现在还是烂尾楼一座，一直没有开工迹象，售楼处都是人去楼空电话无人接听，被告住所地也是空无其名，明显是在欺骗侵害原告的合法权益。被告逾期交房的违约行为严重损害了原告的利息，给原告造成的不可估量的损失，原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，故被告应当以我方的实际损失赔偿原告各项损失。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告退还原告认筹金3000元，并支付逾期退还认筹金利息420元；判令当事人签订的《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定无效；判令被告增加因逾期交房支付的违约金，违约金按照给原告造成的实际损失计算，以原告按揭银行贷款同期利率为依据；本案诉讼费用由被告承担。
被告盛唐公司在法定期间内未答辩。
经审理查明，2013年10月21日，原告李远志向被告盛唐公司交纳意向金3000元，认筹被告盛唐公司开发的房产三套（2-A606、A607、A608）。原告李远志交纳认筹金后，被告未能按照约定组织选房，亦未将认筹意向金退还原告。
2013年11月25日，原告李远志与被告盛唐公司签订《商品房预售合同》一份。合同约定，房号为敌1号楼2单元1202号房，建筑面积共计141平方米，套内建筑面积119.87平方米，商品房单价为3502.9元每平方，按照建筑面积计算，房屋总价款为493909元。办理银行按揭的，买受人应于合同签订当日交付总房款的31％，即153909元；剩余总房款的69％，即340000元。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房款万分之二的违约金，出卖人逾期交房应当支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的百分之二，合同继续履行。
协议签订后，原告李远志于当日向被告盛唐公司交付房屋首付款153909元。2013年12月3日，原告李远志作为借款人、抵押人与中国建设银行股份有限公司临沂罗庄支行（以下简称：借款银行）签订了借款合同，约定借款金额340000元，借款期限为60个月（自2014年3月5日至2019年3月5日），还款方式为按月等额本息还款法偿还贷款本息，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10％，该合同项下的贷款采用贷款人受托支付方式进行支付，用于支付涉案房屋的房款。借款合同签订后，借款银行将贷款340000元汇至借款人指定的盛唐公司的帐户，原告李远志按借款合同约定按期按时偿付借款本息。
2014年9月30日，被告盛唐公司未能按照合同约定将商品房交付原告李远志使用，直至2015年10月16日仍未交付房屋，且未出现合同约定的出卖人可据实延期的情况。
以上事实，主要根据原告提供的商品房预售合同、借款合同、交款单据等书证及当事人的陈述并经庭审查证所证实，已记录在卷。
本院认为，2013年10月21日，原告李远志向被告盛唐公司意向金3000元并认购房屋三套，被告盛唐公司收取意向金后并未能实际履行，故对原告李远志要求被告退还意向金及利息的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。利息应自2013年10月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决确定的履行之日止。原告李远志与被告盛唐公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同对合同当事人均具有法律约束力。现被告盛唐公司一直未能交付商品房，且无合同约定的可据实延期的情况，其行为已经构成根本违约。被告盛唐公司应向原告李远志履行交付房屋的义务，如不能交付房屋，应当按照商品房预售合同约定向原告李远志支付违约金。商品房预售合同约定，逾期超过90日后，自最后交付期限的第二天（2014年10月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，违约金累计总额不超过已交付房款的百分之二。对合同约定的违约金计算标准，本院认为违约金累计总额不超过已交付房款的百分之二的违约金计算标准明显过低，不足以弥补因迟延交房给原告李远志造成的损失，故本院酌定为起按照已交房款金额的日万分之二计算违约金。原告李远志主张被告盛唐公司应自最后交付期限（2014年10月1日）的第二天至实际交付之日向其支付违约金，符合合同约定，本院应予支持。被告盛唐公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应承担由此而产生的可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告临沂盛唐置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李远志返还意向金3000元及利息（利息自2013年10月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至生效判决确定的履行之日止）。
二、被告临沂盛唐置业有限公司于实际交房之日后十日内向原告李远志支付违约金（违约金自2014年10月1日起按照已交房款金额的日万分之二计算至生效判决确定的履行之日止）。
三、驳回原告李远志的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费726元，由被告临沂盛唐置业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 蒋欣辰
人民陪审员 伊永峰
人民陪审员 朱爱红
二〇一六年四月二十日
书 记 员 王 娜