北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第08128号
上诉人（原审原告）王尔旗，男，1952年1月14日出生。
委托代理人张亮、康海涛，北京市雄志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京宣房房屋经营公司，住所地北京市西城区右安门大街15号。
法定代表人吴义，总经理。
被上诉人（原审被告）北京宣房房屋经营公司一分部，住所地北京市西城区甘井胡同27号。
代表人黄京生，经理。
上述二被上诉人之委托代理人赵鹏，男，汉族，1983年8月26日出生。
上述二被上诉人之委托代理人耿雪松，男，汉族，1981年12月8日出生。
原审第三人吴亚南，男，1983年7月21日出生。
委托代理人吴杰，1957年8月14日出生。
上诉人王尔旗因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第21410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
2013年9月，王尔旗起诉至原审法院称：位于北京市西城区（原宣武区）延寿街×号房屋（以下简称诉争房屋）起初是由我的父亲王×1承租。王×1去世后，于1998年将房屋的承租人变更为我。后因我保管不当，不慎将诉争房屋的租赁合同遗失。为此，我曾于2001年在法制日报上刊登了遗失声明。2013年，我获悉诉争房屋的承租人已经由我变更为吴亚南，且北京宣房房屋经营公司（以下简称宣房公司）和北京宣房房屋经营公司一分部（以下简称宣房一分部）向我出具了一份《换房协议书》。我对换房事宜并不知悉，与宣房公司和宣房一分部多次沟通无果。宣房公司和宣房一分部在未与我解除租赁关系的前提下擅自与他人建立租赁关系，其行为已经严重侵犯我的合法权益。为维护我的合法权益，现要求法院确认宣房公司和宣房一分部与吴亚南签订的房屋租赁合同无效。
宣房公司辩称：2001年9月，王尔旗向我公司提出将其承租的诉争房屋1间与他人交换使用，并称其已将房屋租赁合同丢失，无法交回。我公司向其告知应登报声明租赁合同遗失，见报30日后才能办理。2001年12月19日，法制日报刊登了王尔旗丢失房屋租赁合同的声明。2002年1月24日，王尔旗、吴亚南二人亲自到我公司，向我公司提交了由经办单位原北京市东城区房屋土地管理局交道口房管所（以下简称交道口房管所）开具的已盖章的内容完整并由上述二人已经签字确认的《换房协议书》。鉴于王尔旗与吴亚南双方本人已亲自到我公司，其交换双方向我公司提交的由交道口房管所开具的《换房协议书》内容填写完整、房屋交换各方签章齐全，我公司即在该《换房协议书》上盖章，并为吴亚南办理了承租入住手续。2002年1月，诉争房屋即由王尔旗迁出，由吴亚南入住。我公司依据交道口房管所开具的由王尔旗和吴亚南签订的《换房协议书》，与吴亚南就诉争房屋签订了《公有住宅租赁合同》。现在王尔旗既不是诉争房屋的承租人，也不是居住人，更不是吴亚南的家庭成员，王尔旗无权要求确认我公司与吴亚南签订的房屋租赁合同无效。吴亚南自2002年1月至今，承租居住在诉争房屋，已经过12年之久，租金一直由吴亚南缴纳。王尔旗与我公司的租赁合同已经终止，租赁关系解除后，其未向我公司交纳房租，也未提出任何异议，现王尔旗诉称对换房一事不知情，不符合常理，我公司不予认可。王尔旗起诉我公司已经超过两年诉讼时效。综上，不同意王尔旗的诉讼请求。
宣房一分部辩称：我单位是宣房公司的分支机构，不具备独立法人资格，答辩意见同宣房公司，不同意王尔旗的诉讼请求。
吴亚南述称：王尔旗没有理由起诉我，2002年签订房屋租赁合同后，我一直在缴纳诉争房屋的房租。自从换房后，王尔旗再没有去过诉争房屋，我也没有再见过王尔旗。现在我们一家三口的户口都在诉争房屋。我不同意王尔旗的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴亚南与原北京市宣武区大栅栏房管所（以下简称大栅栏房管所，现由宣房公司承担民事责任）签订了《公有住宅租赁合同》。吴亚南居住在诉争房屋内，并按时缴纳房租，至今已十二年。王尔旗起诉认为租赁合同无效，是因为吴亚南取得房屋的依据是换房协议，且该换房协议上王尔旗的签字并非本人所写，其不清楚换房一事。虽然换房协议并非王尔旗本人签字，但上面盖有所换房屋产权单位的公章，且产权单位均同意进行换房。另外王尔旗从2001年起就搬出诉争房屋，至今没有居住，也没有缴纳房租。而吴亚南从2002年已经搬入诉争房屋内居住至今，并按时缴纳房租。故可以认定王尔旗同意并履行了换房协议的内容。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2014年6月判决：驳回王尔旗的全部诉讼请求。
判决后，王尔旗不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求。王尔旗的上诉理由为：第一，原审法院认定吴亚南与王尔旗于2002年1月7日签订《换房协议书》的事实是错误的；第二，原审法院认为吴亚南与宣房公司签订的《公有住宅租赁合同》依法成立，属于适用法律错误；第三，原审法院认定《换房协议书》盖有所换房屋产权单位的公章，且产权单位同意换房属于认定事实错误和适用法律错误；第四，原审法院认定王尔旗同意并履行了《换房协议书》的内容属于认定事实错误和适用法律错误；综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。宣房公司和宣房一分部同意原审判决。
经审理查明：2001年12月19日，王尔旗在法制日报刊登遗失声明：“本人不慎将北京市宣武区延寿街×号房契丢失，声明作废”。
2002年1月24日，吴亚南与大栅栏房管所（现由宣房公司承担民事责任）签订了《公有住宅租赁合同》，居住到诉争房屋并按时交纳租金至今。王尔旗在2001年以后没有在诉争房屋内居住，亦未交纳租金。
2002年，王萍起诉王尔旗至原北京市宣武区人民法院，要求与其离婚。经调解，该院作出（2002）年宣民初字第982号民事调解书，确认：“一、王萍与王尔旗自愿离婚。二、本市大兴区枣园小区×号三居室归王尔旗所有，本区延寿街×号北房一间由王尔旗继续租住。三、王尔旗所负个人债务由其本人自行负担偿还。四、无其他纠纷。”该案2002年2月19日的开庭笔录显示：王萍称，“……本区大栅栏延寿街×号北房一间，是租赁的公房，去年11月份被告为还将此公房抵押给债主用于还债了……”王尔旗称，“同意原告的意见，延寿街的房是我租的，已抵押了。”
一审审理中，王尔旗称其刊登遗失声明的目的是补办诉争房屋租赁合同，并称最终取得该合同，但未向法庭提交。宣房公司和宣房一分部提交吴亚南与王尔旗于2002年1月7日签订的《换房协议书》原件，该协议书载明吴亚南将北京市东城区鼓楼东大街×号1间公房与王尔旗的诉争房屋进行互换，该协议上盖有大栅栏房管所公章、交道口房管所管理组公章以及交道口房管所换房收费专用章。
王尔旗对《换房协议书》中自己的签名提出异议，认为不是自己所写，要求进行笔迹鉴定。原审法院委托北京长城司法鉴定所进行鉴定。该所做出的鉴定意见为：落款时间为2002年1月7日编号为0345447的《换房协议书》上换房人签章处“王尔旗”签名字迹与样本上的“王尔旗”签名字迹不是同一人所写。为此，王尔旗支付鉴定费3700元。
二审审理中，经我院询问，北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心出具《情况说明》，载明：“关于吴亚南与王尔旗换房一事，经查我单位2000年后鼓楼东大街×号房屋档案，未发现有吴亚南与王尔旗任何换房手续。经核实鼓楼东大街×号院内未有8.2㎡的南房，也未有叫吴亚南的承租人。”吴亚南称其系因拆迁被安置到诉争房屋，未在鼓楼东大街×号承租公房。
上述事实，有《换房协议书》、证明、《公有住宅租赁合同》、租金缴纳凭证、鉴定意见书、庭审笔录及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，吴亚南与大栅栏房管所签订了《公有住宅租赁合同》，居住在诉争房屋并按时缴纳房租，至今已十余年。现王尔旗要求确认该《公有住宅租赁合同》无效，应当具备合同无效的合法事由。从本案查明的事实来看，王尔旗从2001年起就搬出诉争房屋，至今没有居住，亦未缴纳房租，且其自称至2013年才获悉吴亚南承租诉争房屋。王尔旗长达十余年未履行交纳房租的义务，亦不知晓诉争房屋的居住使用情况，其行为已表示其放弃了诉争房屋的承租权利。王尔旗认为其仍然与宣房公司和宣房一分部具有租赁关系，与常理不符。一方面，王尔旗难以证明其仍然享有诉争房屋的承租权利；另一方面，现有证据不足以证明吴亚南与大栅栏房管所在签订《公有住宅租赁合同》过程中存在恶意串通意欲损害王尔旗的情形。此外，亦无证据证明存在其他导致《公有住宅租赁合同》的法定事由。综上，原审法院依法驳回王尔旗要求确认《公有住宅租赁合同》无效的请求，并无不当，本院予以维持。王尔旗的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费3700元，由王尔旗负担（已交纳）。
一审案件受理费35元，由王尔旗负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由王尔旗负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾国增
代理审判员 李俊晔
代理审判员 李 淼
二〇一四年八月十五日
书 记 员 徐方烁