辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二初字第120号
原告：曲学军，男，汉族，1970年10月10日出生，系大连钧鸿财富资产管理有限公司法定代表人，住址大连市甘井子区山。
委托代理人：尚存存，辽宁金宗律师事务所律师。
被告：屈志军，男，汉族，1961年2月20日出生，无职业，住址河南省登封市。
委托代理人：张树贤，辽宁乾均律师事务所律师。
被告：大连北府集团有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区山东路290号。
被告：大连天兴房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区金南路七小区综合楼3-2。
被告：刘本善，男，汉族，1950年2月28日出生，住址辽宁省大连市甘井子区。
被告：刘伟，女，汉族，1953年8月14日出生，住址辽宁省大连市西岗区。
被告：刘洋，男，汉族，1978年8月28日出生，住址辽宁省大连市西岗区。
原告曲学军诉被告屈志军、大连天兴房地产开发有限公司（以下简称“天兴房地产公司”）、大连北府集团有限公司（以下简称“北府集团公司”）、刘本善、刘伟、刘洋案外人异议之诉纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹（主审）、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2016年4月1日公开开庭对本案进行了审理。原告曲学军及其委托代理人尚存存，被告屈志军的委托代理人张树贤，到庭参加了诉讼。被告天兴房地产公司、北府集团公司、刘本善、刘伟、刘洋经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，按照缺席审理。本案现已审理终结。
原告曲学军诉称：诉讼请求：1、判决不得执行位于大连市甘井子区山东路275号Bla-1-4跃，227号Bla-1-5跃房屋（执行标的）；2、诉讼费用由被告承担。主要理由：被告天兴房地产公司于2011年10月20日取得商品房预售许可证（大房预许字第20110101号）。2012年12月12日原告与被告天兴房地产公司签署了《商品房买卖合同》两份，原告购买被告天兴房地产公司开发的位于大连甘井子区山东路275号Bla-1-4跃，277号Bla-1-5跃两套房屋，房款分别为2,602,149元和1,997,851元，原告已经向被告天兴房地产公司缴纳了全部房款，被告天兴房地产公司于2012年12月12日向原告出具了《销售不动产统一发票》两张，均备注：全部房款已收讫。被告天兴房地产公司出具发票同时向原告交付了房屋，执行标的房屋即日起由原告实际占有至今（已经办理营业执照经营）。该房屋未能办理过户登记的原因不在与原告，贵院系2015年8月4日以（2015）沈中执字第162号民事裁定书查封了执行标的，查封时间在原告占有执行标的之后。原告对执行标的享有民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条其中有第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合格有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）非因买受人自身原因未办理过户登记。不得执行该执行标的。综上，根据上述法律规定，被告天兴房地产公司具备国家相关部门颁发的允许预售商品房的五证包含《商品房预售许可证》，原告已经支付全部价款并且已经实际经营，原告并无过错，因此请求支持原告的诉讼请求。
被告屈志军辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方根据生效法律文书申请执行，执行案涉标的依法有据。二、原告诉请标的于2014年1月10日被省院因我方与本案其他被告之间的民间借贷纠纷予以保全查封，并在执行异议的审查过程中查明该房屋于2011年11月11日已设定抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司大连市甘井子支行。因此，原告诉称的房屋买卖合同不具有法律效力，原告请求不予执行标的没有法律依据。
被告天兴房地产公司、北府集团公司、刘本善、刘伟、刘洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：被告天兴房地产公司于2011年10月24日取得位于大连市甘井子区中华路“城市综合体”《商品房预售许可证》（大房预许字第20110101号）。
原告曲学军提交其与被告天兴房地产公司于2012年12月12日签订的两份《商品房买卖合同》，被告天兴房地产公司将其开发建设的城市综合体（北府茗苑）275号-Bla#-1-1-4跃，建筑面积280.54平方米，单价9,275.50元，总房款2,602,149元；277号-Bla#-1-1-5跃建筑面积215.39平方米，单价9,275.51元，总房款1,997,851元的两套房屋（以下简称“案涉两套房屋”）出售给原告曲学军，合同约定房屋交付日期为2013年6月30日。当日，被告天兴房地产公司向原告曲学军出具购房款发票。原告曲学军主张2012年12月12日已向被告天兴房地产公司付清两套房屋的购房款，当日被告天兴房地产公司向其交付两套房屋。
原告曲学军主张购买案涉两套房屋的购房款共计460万元整，其陈述款项支付情况为：2012年10月19日通过母亲栾宝华交通银行大连华北路支行汇款至被告北府集团公司257万元；2012年10月22日通过母亲栾宝华交通银行大连华北路支行汇款至被告北府集团公司103万元；2012年12月12日给付被告天兴房地产公司现金100万元。
原告曲学军提交营业执照，主张其已对房屋经营使用。根据营业执照登记，甘井子区山东路快乐咖茶坊登记的经营场所位于大连市甘井子区山东路275号，经营者为曲爱娜，注册日期为2015年10月15日。原告曲学军主张与曲爱娜是亲属关系。
根据原告曲学军提交的案涉房屋照片，至本案一审庭审之时，案涉两套房屋处于闲置状态，尚未装修及实际经营。
另查明：屈志军另案起诉天兴房地产公司、北府集团公司、刘本善、刘伟、刘洋民间借贷纠纷一案，辽宁省高级人民法院于2014年1月10日财产保全查封天兴房地产公司案涉两套房屋。该案辽宁省高级人民法院作出（2014）辽民二初字第00002号民事判决后，北府集团公司、天兴房地产公司、刘本善、刘伟、刘洋不服，提出上诉。最高人民法院于2014年12月16日作出（2014）民二终字第142号民事判决书“驳回上诉，维持原判”。本院依据该案生效民事判决和（2015）辽执二字第13号执行裁定书，于2015年3月2日受理该案执行，执行案号为（2015）沈中执字第162号。在该案执行过程中，案外人曲学军对执行标的提出书面异议，本院受理后，于2015年11月11日作出（2015）沈中执异字第483号执行裁定书，查明“房屋已于2011年11月11日设定抵押，抵押权人为招商银行股份有限公司大连甘井子支行，抵押人为天兴房地产公司”，认为“查封的二处房屋均设有抵押权，且抵押登记的时间亦在案外人曲学军所购房产之前。案外人曲学军对先前已经存在的他项权利负担未尽到注意义务，自身存在过错。案外人曲学军的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定驳回案外人曲学军的异议。曲学军不服，向本院提起本案诉讼。
被告屈志军亦提交其与被告天兴房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》，主张双方于2013年8月30日签订，被告天兴房地产公司将案涉两套房屋出售给被告屈志军，其中Bla#-1-1-4跃，建筑面积280.54平方米，单价10,657元，总房款2,989,715元；Bla#-1-1-5跃建筑面积215.39平方米，单价10,657元，总房款2,295,411元。被告天兴房地产公司于2013年9月1日向被告屈志军出具购房款发票。被告屈志军自认与被告天兴房地产公司在借款过程中形成上述手续。
再查明：被告天兴房地产公司于2009年7月1日注册成立，法定代表人是被告刘本善，企业类型是有限责任公司，投资者是“大连华盛康业国际医药物流有限公司”和被告北府集团公司。被告北府集团公司于1999年6月21日注册成立，法定代表人是被告刘本善，企业类型是有限责任公司，投资者是被告刘本善、刘伟、刘洋。据当事人提供的情况，被告刘本善、刘伟、刘洋之间系亲属关系。
大连市公安局甘井子分局于2014年6月19日作出大公（甘）立字（2014）106号立案决定书，决定对被告北府集团非法吸收公众存款立案侦查。2015年8月10日大连市公安局甘井子分局向本院发函，主要内容为“屈志军是该局侦查的北府集团公司非法吸收公众存款案件当事人之一，根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条的规定，提出法院应当中止执行，将有关材料移送该局”。
上述事实，有《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及购房款发票、营业执照、照片、（2014）辽民二初字第00002号民事判决书、（2014）民二终字第142号民事判决书、（2015）沈中执异字第483号执行裁定书、购房款支付银行凭据及当事人陈述笔录，在卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告曲学军诉请不得执行执行标的，需要就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告曲学军提交了其与被告天兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》，被告天兴房地产公司出具的购房款发票，以及支付购房款的凭据，主张在先购得两套案涉房屋。被告屈志军也持有与被告天兴公司签订的《商品房买卖合同》，被告天兴公司出具的购房款发票，被告屈志军自认是在民间借贷过程中形成上述手续。
首先，双方持有的《商品房买卖合同》至今并未到房产部门办理过合同备案。原告曲学军提供的合同签订日期在前，但签订之时案涉两套房屋已在房产部门设有抵押登记。原告曲学军将大部分购房款支付给被告北府集团公司。被告北府集团公司因非法吸收公众存款已被刑事立案侦查，经与办案机关沟通，并结合公安机关出具的函件，被告屈志军已被列为刑事案件被害人。据此，原告曲学军支付给被告北府集团公司款项的性质，以及原告曲学军与被告天兴房地产公司、北府集团公司之间的关系，均有待公安机关对刑事案件的进一步侦查。在刑事案件尚未作出认定前，不能确定原告曲学军购房人的身份。
其次，原告曲学军主张2012年12月12日签订《商品房买卖合同》当日即交付房屋，但合同约定的房屋交付日期为2013年6月30日，原告曲学军不能举证证明案涉房屋当时已经竣工验收具备交付使用条件。原告曲学军不能提交被告天兴公司出具的书面入住通知手续，不能提交办理入住手续通常情况下应当支付各项费用的票据，亦不能提交至本案诉讼前，其实际占有使用，以及发生水、电等费用的证据等。原告曲学军提交的照片，也证明至本案诉讼之时，房屋仍处于闲置状态，并未实际装修及经营。原告曲学军提交的营业执照虽然登记经营场所在案涉房屋，但是仅有营业执照，并无实际经营的任何证据，且营业执照办理日期为2015年10月15日，即在其提出执行异议申请之后。所以，现有证据并不能证明原告曲学军在人民法院查封之前已合法占有案涉两套房屋。
因此，原告曲学军尚不享有符合法律规定足以排除强制执行的民事权益，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告曲学军的诉讼请求。
案件受理费43,600元，由原告曲学军承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年七月二十八日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。