河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫08民终1634号
上诉人（原审被告、反诉原告）时代今典影院投资有限公司，住所地北京市海淀区文慧园北路9号空间蒙太奇2层。
法定代表人张宝全，董事长。
委托代理人马烈，男，1975年7月19日出生，汉族，住天津市宝坻区，该公司员工。
上诉人（原审被告）沁阳市今典影城有限公司，住所地沁阳市建设路与怀府路交叉口润泰商场四楼。
法定代表人何国华，总经理。
委托代理人赵猛，男，1984年12月27日出生，汉族，住郑州市中原区，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）河南润泰置业有限公司，住所地沁阳市王召乡木楼村。
法定代表人朱兴义，董事长。
委托代理人勾保公，河南太华律师事务所律师。
上诉人时代今典影院投资有限公司（以下简称时代今典）、沁阳市今典影城有限公司（以下简称沁阳今典）与被上诉人河南润泰置业有限公司（以下简称润泰公司）租赁合同纠纷一案，润泰公司于于2016年1月4日向沁阳市人民法院提起诉讼，沁阳市人民法院于2016年5月23日作出（2016）豫0882民初6号民事判决，沁阳今典、时代今典不服提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭于2016年7月22日公开开庭审理了本案，上诉人时代今典的委托代理人马烈、上诉人沁阳今典的委托代理人赵猛、与被上诉人润泰公司的委托代理人勾保公到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，润泰公司是从事房地产开发销售的有限责任公司，时代今典是从事批发（非实物方式）预包装食品、项目投资、投资管理、企业管理、设备租赁、设计、制作、代理、发布广告、销售电器设备及配件、玩具、服装、工艺品、文具、体育用品、电子产品的有限责任公司。2013年10月11日，原告（反诉被告）润泰公司作为甲方，被告（反诉原告）时代今典作为乙方，双方签订影院场地租赁合同。……合同第2.2约定：“租赁期限：合同租赁期为8年，每12个月为一个租赁年度。自2012年5月1日开始起算，至2020年4月30日止。”第3.1.1约定：“租金：乙方支付的租赁物业的租金应为以下列方式计算：乙方按甲方所提供的租赁场地的计租面积（即1889平方米），支付甲方租金，按21元／平方米／月的标准支付（其中上述租赁场地中100平方米公用面积按50%支付甲方租金）。从第5年起，每两年在之前的租金基础上上涨2元／平方米／月，详细如下：第1至4年：21元／平方米／月第5至6年：23元／平方米／月第7至8年：25元／平方米／月的标准支付。”第3.1.2条约定：“物业管理费：物业费为每月6元／平米，设备使用费为每月7元／平米。均按计租面积（即1889平方米，其中上述租赁场地中100平方米共用面积按50%支付甲方物业管理费、设备使用费）计算……。”第3.2.1条约定：“2012年5月1日至2013年9月30日（共17个月）的租金、物业管理费和设备使用费共计1062942元（其中100平方米按正常支付50%计算），乙方于2013年11月1日前支付。第3.2.2条约定：“租赁场地为先交租金后使用，租金、物业管理费及设备使用费乙方按季度提前15日支付。甲方收到款项后应于7个工作日内提供乙方所需正规发票，若甲方未及时提供发票，乙方可拒付下一期租金等费用至甲方提供发票止。”第7.3条约定：“乙方须按时缴纳租金、物业管理费、设备使用费及其它费用，即水、电等费用，如发生逾期支付，则每逾期一日，甲方有权另行向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用。此违约金将不影响本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。”第10.3条约定了乙方有权提前解除合同的情况：10.3.1租赁为存在质量安全问题，将危及人身生命健康或对财产造成重大损失的；10.3.2甲方解散、破产的；10.3.3租赁物被司法机关查封或被第三人主张权利以及发生其他事由致使乙方不能正常经营的；10.3.4甲方丧失本合同项下出租权，导致合同不能继续履行的。同日，双方签订影院场地租赁合同补充协议，协议第3条约定：“原合同约定乙方在2013年11月1支付甲方2012年5月1日至2013年9月30日（共17个月）的租金、物业管理费和设备使用费共计1062942元，现双方就前述甲方应收债权转为对影城公司（指就该影院项目乙方设立的公司）的股权事宜正在协商，具体转股事宜双方将另行签署合同。故原合同约定的2012年5月1日至2013年9月30日（共17个月）的租金、物业管理费和设备使用费共计1062942元，乙方不再支付。”第3.1条约定：“乙方影城公司完成注册后，甲乙双方于60个工作日内完成《合资合同》的签署，确保甲方对影城公司入股的顺利进行。如因乙方原因未在约定时间内完成《合资合同》的签署，乙方应向甲方支付2012年5月1日至2013年9月30日（共17个月）的租金、物业管理费和设备使用费共计1062942元。”双方还约定，由润泰公司为时代今典租赁场地提供物业管理服务：一、物业服务内容1、物业共用部分的维修、养护和管理服务；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运积雨、污水管道的疏通；4、车辆停放管理服务；5、绿化养护管理服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7、装饰装修管理服务。
2013年11月27日，被告时代今典作为股东，出资530万元设立被告沁阳今典，该公司为一人有限责任公司，经营范围为电影放映、零售预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方乳粉）、影院管理、户外广告设计、制作、代理、发布，住所地为沁阳市建设路与怀府路交叉口润泰商场四楼，即润泰公司与时代今典签订的租赁合同中约定的租赁场地。被告沁阳今典在2014年7月2日向润泰公司出具证明，证明沁阳今典支付2013年10月1日至2014年3月31日的房屋租赁费231714元和2013年10月1日至2014年6月30日的物业费、设备使用费215163元，润泰公司于2014年7月2日为沁阳今典开具发票。2014年7月14日，被告沁阳今典向润泰公司支付2014年4月1日至6月30日的房屋租赁费和2014年7月1日至9月30日的设备使用费、物业费共计187578元，2014年8月4日，沁阳今典向润泰公司出具证明，润泰公司于2014年8月15日向沁阳今典出具发票。因润泰公司与时代今典对润泰公司应收债权1062942元转为对沁阳金典的股权事宜协商未果，润泰公司要求时代今典支付2012年5月1日至2013年9月30日的租金、物业管理费和设备使用费共计1062942元，2015年11月3日，被告时代今典向润泰公司支付1062942元中的200000元，2014年10月1日以后的设备使用费、物业费以及2014年7月1日以后的房屋租赁费均未支付。为催要被告未付款项，润泰公司及委托的河南太华律师事务所于2014年4月、2014年7月、2015年2月、3月、4月多次向时代公司发函主张欠款，润泰公司也派员工到北京时代公司讨要欠款。现沁阳今典正常营业。2015年12月9日，润泰公司向本院申请诉前财产保全，要求冻结沁阳市财政局将要支付给沁阳今典的600000元国家电影专项资金奖励补助款。本院于2015年12月9日作出（2015）沁民保字第00046号民事裁定书，裁定对沁阳市财政局将要支付给沁阳今典的600000元国家电影专项资金奖励补助款予以冻结，期限一年。此为本案事实。
原审法院认为，一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告（反诉被告）润泰公司与被告（反诉原告）时代今典签订的影院场地租赁合同、影院场地租赁合同补充协议、物业管理服务及服务规范标准的合同，是在双方自愿的基础上签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同内容严格履行自己的义务。二、润泰公司的主要义务是交付租赁场地给时代今典使用，时代今典的主要义务是按合同约定支付租金、设备使用费及物业费。润泰公司已经按约将租赁场地交付被告方使用，被告（反诉原告）时代今典未按约支付租金和物业费、设备使用费，构成违约，应承担违约责任，即应支付欠润泰公司的房屋租赁费、物业费和设备使用费，同时承担违约金。三、具体计算标准。1、因润泰公司与时代今典约定将润泰公司的应收债权转为对沁阳今典的股权，并约定在沁阳今典完成注册后60个工作日内完成合资合同的签署，但沁阳今典于2013年11月27日完成注册后60个工作日内即2014年2月23日前如果润泰公司没有实现对沁阳今典的入股，时代今典应于2014年2月24日将1062942元支付给润泰公司，而至今时代公司仍未全额支付，仅于2015年11月3日支付200000元，故润泰公司要求时代今典支付2012年5月1日至2013年9月30日的下欠租金、物业管理费和设备使用费862942元以及违约金，符合法律规定，本院予以支持。时代今典每季度应付润泰公司的房屋租赁费为115857元（21元／平方米／月×100平方米×50%×3个月＋21元／平方米／月×1789平方米×3个月），每季度物业费为33102元（6元／平方米×100平方米×50%×3个月＋6元／平方米×1789平方米×3个月），每季度设备使用费为38619元（7元／平方米×100平方米×50%×3个月＋7元／平方米×1789平方米×3个月）。2、扣除沁阳今典已经支付的费用外，截止2015年11月30日前，被告应支付润泰公司下欠的房屋租赁费、设备使用费、物业费合计1854163元。3、关于合同约定的违约金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，润泰公司与时代今典在合同第7.3约定“如发生逾期支付，则每逾期一日，甲方有权另行向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用”，时代今典拖延的时间越长，需支付的违约金越高。作为润泰公司来说，其主要损失应为利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效……”、第三十条“出借人与借款人既约定了预期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”之规定，超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。根据润泰公司与时代今典的约定，双方的违约金标准换算成年利率已达到36%，故被告时代今典要求调整过高违约金的意见，本院予以采纳，对违约金标准调整为按每日0.00067计算（年利率24%÷12个月÷30天）。截止2015年11月30日前，时代今典应支付润泰公司违约金共计653157.166元，具体应付款明细及计算方法附后。4、时代今典以润泰公司未按时开具发票拒付相关费用，作为租赁合同来说，出租人的合同目的是收取租金，而承租人的合同目的是对租赁物进行使用、收益。出租人对开具发票义务的违反仅仅是对从合同义务的违反，并不会影响承租人实现对租赁物使用、收益的合同目的，而承租人以出租人不开具发票为由拒不支付租金，却直接导致出租人不能实现出租租赁物收取租金的合同目的，开具发票与支付租金，二者不能形成对价抗辩，故时代今典以润泰公司未按约出具发票拒付租金的理由不能成立，本院不予采纳。但润泰公司在收到房屋租赁费、物业费及设备使用费后，应为被告出具正式发票。四、关于润泰公司主张的到北京讨账的花费，虽是润泰公司的实际支出，但双方合同约定的违约金就是为了补偿原告的损失，故对讨账花费本院不予支持。五、关于沁阳今典是否应对时代今典拖欠润泰公司的未付款项承担连带责任问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，时代今典承租润泰公司的场地、与润泰公司签订场地租赁合同及补充协议，就是为了成立沁阳今典进行影院投资，在合同签订后，沁阳今典也作为合同相对方向润泰公司支付房屋租赁费、物业费、设备使用费，履行合同义务，并实际占有、使用租赁的场地，故润泰公司要求沁阳今典对时代今典的未付款项承担连带责任，本院予以支持。六、关于被告（反诉原告）时代今典反诉要求解除合同的问题。本案中，原、被告双方在租赁合同的第十条约定了合同的终止及善后事宜，对原、被告双方提前解除合同的条件予以规定，被告时代今典提交解除合同的条件并未成就，也不存在合同的法定解除情形，故对反诉原告时代今典的解除合同的请求，本院不予支持。
原审法院判决：一、被告（反诉原告）时代今典影院投资有限公司应予本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河南润泰置业有限公司2015年11月30日前下欠租金、物业管理费和设备使用费1854163元以及违约金653157.166元，2015年12月1日后的违约金按照月息2分计算至付清之日止。二、被告沁阳市今典影城有限公司对上述第一项承担连带偿还责任。三、驳回原告（反诉被告）河南润泰置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告时代今典影院投资有限公司的诉讼请求。案件受理费29764元，反诉费50元，由原告（反诉被告）河南润泰置业有限公司负担3432元，被告（反诉原告）时代今典影院投资有限公司、被告沁阳市今典影城有限公司负担26382元。保全费3520元，由被告（反诉原告）时代今典影院投资有限公司、被告沁阳市今典影城有限公司负担。
时代今典上诉称，1、时代今典与润泰公司约定无需支付租金、物业管理费、设备使用费，时代今典并未违约，无需支付违约金；2、沁阳今典系独立法人，不应承担连带责任；3、润泰公司未按约定提供物业服务，租赁合同目的无法实现，应当解除。请求：撤销沁阳市人民法院（2016）豫0882民初6号民事判决第一、二、四项，并予以改判。
沁阳今典上诉称，1、沁阳今典系独立法人，不应承担连带偿还责任；2、润泰公司未按约定提供物业服务，导致沁阳今典亏损，租赁合同应该解除；3、时代今典与润泰公司约定免除租金、物业管理费、设备使用费，沁阳今典不存在违约行为，无需支付违约金。请求：撤销沁阳市人民法院（2016）豫0882民初6号民事判决书第一、二、四项，并予以改判。
润泰公司辩称，原审认定事实清楚，判决公正，二上诉人提出上诉系拖延时间，目的是转移资产。请求驳回上诉，维持原判。
根据时代今典、沁阳今典和润泰公司的诉辩意见，并征得各方当事人同意，归纳本案争议焦点为：1、时代今典是否应该支付润泰公司租金、物业管理费、设备租赁费及违约金。2、沁阳时代今典是否应该承担连带责任。3、租赁合同是否应该解除。
针对本案争议焦点，上诉人时代今典认为，1、我方与润泰公司对入股比例、如何作价协商不一致，第一年的租赁费用1060000余元不应支付。2、一审法院适用法律错误，认定的违约金过高。3、我方签订租赁合同的目的是为了经营沁阳的影院，为了经营影院才成立了当地的公司，不是为了签订公司才租赁的场地。
上诉人沁阳今典的理由与时代今典相同。
被上诉人润泰公司认为，1、合资合同未能签署，是时代今典的责任，前期费用1060000余元仍应支付。2、违约金系事前协商约定，不应予以调整。3、时代今典为设立沁阳今典与我方签订租赁合同，沁阳今典实际享有合同权利并履行义务，时代今典、沁阳今典应当承担连带责任。4、我方不存在违约行为，合同不应解除。
本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。时代今典与润泰公司签订的《河南省沁阳市润泰商场四楼影院场地租赁合同》、《影院场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。关于时代今典是否应该支付润泰公司租金、物业管理费、设备租赁费及违约金的问题，合同签订后，润泰公司已经按约定将租赁场地交付时代金典、沁阳经典使用，时代今典应当支付润泰公司租金、物业管理费、设备租赁费及违约金。关于沁阳今典是否应该承担连带责任的问题，租赁合同系时代今典为开办沁阳今典而签订，沁阳今典实际占有、使用了租赁场地，并支付了部分房屋租赁费、物业费、设备使用费，原审法院判决沁阳今典承担连带偿还责任并无不当，时代今典、沁阳今典上诉称沁阳今典系独立法人，不应承担连带责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于租赁合同是否应该解除的问题。合同第十条约定的合同终止条件并未成立，亦不存在法定的解除情形，故原审法院判决不予解除并无不当。时代今典、沁阳今典的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29814元，由时代今典影院投资有限公司、沁阳市今典影城有限公司各负担14907元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭春明
审 判 员 范炳鑫
代理审判员 武丽娟
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 马 捷