江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初11526号
原告：常熟市鸽球布匹市场有限公司，住所地江苏省常熟市陈家市53号。
法定代表人：王瀚洲，执行董事。
委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨蓉，江苏少平律师事务所律师。
被告：马付印，男，汉族，1972年12月27日生，住山东省成武县。
委托诉讼代理人：ＸＸ敏,江苏正大发展律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢携,江苏正大发展律师事务所律师。
原告常熟市鸽球布匹市场有限公司与被告马付印房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨蓉、被告马付印及其委托诉讼代理人ＸＸ敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常熟市鸽球布匹市场有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空、搬离鸽球布匹市场一区41号门市部，并将该房屋交还给原告；2、判令被告支付自2016年9月12日起，按照年租金29710元计算至实际搬离之日的房屋占用使用费；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年9月7日，被告与原告签订1份《租赁协议（2015-2016年度）》，约定：被告承租原告的位于鸽球布匹市场一区41号房屋，建筑面积约52.8平方米，用途限于经营布匹，租赁期限1年，即自2015年9月8日起至2016年9月7日止，年租金为29710元，在协议签订时租金一次性付清，第六条第3款特别约定：本协议租赁期限届满前1个月内，乙方应主动联系甲方，并签订下一年度的“租赁协议”，交纳下一年度的租金（租金标准：甲方将以通告形式在鸽球布匹市场内的公告栏上张贴告示）；否则，视为乙方放弃租赁权，甲方将门市部另行招租；协议还约定其他事项。被告在上述租赁房屋里经营1家布行。依往年惯例，2016年8月25日原告在市场公告栏张贴《通知》，要求：“2016-2017年度的续约、交费时间为2016年9月1日至7日，租金标准同于上一年度，请各租赁户在前述时间内至市场管理办公室办理续约、交费手续，逾期者，按合同相关约定处理。”至2016年9月7日下班时5:00，仍有相当一部分市场租赁户未能至市场管理办公室办理续约、办理手续，反而出现了串联、抱团进行抗拒现象，甚至到政府有关部门进行信访。经慎重考虑，原告于2016年9月9日上午发出《公告》，决定“再给予三天宽限期，即2016年9月9日至11日下午5：00，请尚未办理续约、交费手续的租赁户抓紧办理相关手续。若仍逾期未办的，则视为主动放弃租赁门市部的，请及时腾空、搬离并退还门市部。对于既不签约交费，又不退还门市部的，公司有权采取必要的措施以维护自身权益，所造成的相关责任与后果，由违约的各租赁户自行承担。”时至今日，被告仍置之不理，既不签约交费，又不退还门市部。现为维护原告的合法财产权益，特诉至法院。
被告马付印辩称,1、原告无权要求被告搬离，主要理由如下：在2016年9月7日合同届满之前，鸽球市场其他承租户去原告处办理门市部租赁权过户转让手续，但均遭到原告的拒绝，在2016年9月7日，也有两位承租户去过户，同样遭到拒绝，9月7日当天刚好是租赁合同期届满，应该续签2016年到2017年的租赁合同，也是续交2016年到2017年的租金的时候，在原告市场出租的办公室里面有很多的承租户在场，了解到原告拒绝承租户过户门市部的情形，那么承租户当场就和原告提出来要求过户以及要求2016年到2017年合同的版本要求出示，承租户要求原告在2016年2017年合同中应该要明确并确保享有过户的权利，但遭到原告的拒绝，所以在2016年9月7日当天原被告双方没有签订2016年到2017年的合同，之后众多承租户到琴湖管理区以及常熟市信访局维权，请求相关部门出面，要求原告明确2016年到2017年租赁合同中关于转让权等相关权利，在这期间原告就把被告起诉了，要求被告办理，被告认为是由于原告阻止承租户过户这个违约行为在先，原告违反了2015年9月7日签订的租赁合同第6条第一款乙方拥有更名权，才导致了2016年9月7日双方未能续签合同和被告未能及时缴费。2、因为根据原被告签订的2015年到2016年的租赁合同第6条第一款被告享有优先租赁权，根据被告提供的证据，目前原告自己出租门市部的价格是18000元，甚至15000元也能成交出租，但是对于包含被告在内的众多原始承租户，仍要求每年缴纳29000多元的租金，并且根据已签订的2016年到2017年的原始承租户的租赁合同中看出，同等条件下乙方有限享有租赁权、乙方享有更名权已被原告单方面删除。根据优先租赁权的法律解释，被告可以以18000元的价格继续承租本案的门市部，另外在开庭之前，被告已经将18000元打给原告的公司账户，被告愿意以18000元继续承租门市部，因此原告无权要求被告搬离。3、本案并非简单意义上的租赁纠纷，而是包括被告在内的200多户承租户于1997年向原告方出资通过抓阄，拍卖，转让等方式取得了以市场公允的价格永久优先承租商铺的权利，该权利是期权的性质，具有财产的属性，因为关于该权利的时间、权利的内容、以及价格等多方面都未确定，所以原告从1997年开始至今都陆陆续续存在纠纷和矛盾，这是本案的背景。关于1997年出资的取得的权利，租户将通过其他诉讼来维权。4、被告在起诉前暂时不支付租金的理由主要有以下几点：第一点招商城2016年到2017年的租金在普遍下降，第二点原告出具的2016年到2017年的合同中将无期限的优先承租权以及更名权内容取消，第三点在2016年度很多承租户向第三人转让门市部租赁权的时候遭到原告拒绝导致无法过户，另外鸽球布匹市场管理混乱，汽车好多地方都无法停放等各方面原因，导致续签合同的时候导致众多承租户和原告协商续签合同的租金，原告拒绝协商导致这些案件的产生，截止开庭前被告已将认为合理的租金数额打入原告公司账户。我们表明希望继续承租同时降低租金。本案被告涉案门市部是不在原告的产权范围内的，这个门市部的产权请原告举证，另外整个鸽球布匹市场土地使用权证被告无法查询到，请求原告举证证明原告有土地使用权权利。
原告为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的营业执照副本复印件、法定代表人证明、被告的户籍信息各一份，以证明原、被告的主体资格。被告对真实性无异议。2、租赁协议（2015-2016年度）一份，内容是被告承租原告位于鸽球布匹市场的商铺，租赁期限自2015年9月8日至2016年9月7日，并约定了面积、年租金标准；以证明被告与原告的租赁合同关系已经因为租赁期限届满而自动终止，现被告占有原告的门市部已经没有法律或合同约定的依据。被告质证意见：这份合同只能证明原被告于2015年9月份签订了关于门市部的租赁内容，但是对于原告的权利基础也就是说涉案门市部产权是否归属原告，原告没有证明，假如该门市部的产权并非归原告所有，该租赁协议涉及无效。原告也无权要求被告搬离。本案门市部产权不在原告的产权范围内，请求原告举证，原告应当提供土地使用权证，否则原告无权要求被告搬离，被告对于该份租赁协议的合法性存在异议。在该份租赁协议的第1条第六款中，乙方享有优先租赁权和更名权，且在租赁期限内原告拒绝被告行使上述权利，才导致了双方没有及时续签合同。3、通知、公告的照片复印件各一份，第一份内容是2016年8月25日通知市场各租户续约，时间2016年9月1日至2016年9月7日，租金标准同上一年度，并注明逾期者按合同相关约定处理；2016年9月9日的公告是包括被告在内的相关租赁户至政府部门上访，按政府部门的要求，原告将缴纳租金的期限予以宽限，内容主要为要求包括被告在内的尚未续约缴费的各门市部租户在2016年9月9日至2016年9月11日下午5点前办理签约缴费手续，并特别提示宽限期期满后所造成的一切后果由承租方自行承担，目前上述通知和公告仍张贴于鸽球布匹市场公告栏内。被告意见：没有看到上述通知和公告。假设真实性没有异议的话，结合租赁协议的第6条第三款只是在合同租赁期届满期间，原告单方向被告作出催款、单方规定了缴纳租金的期限和标准，但是被告认为从合同法角度理解，租赁协议的第六条第三款和两份通知，在法律上的作用只能起到要约的作为，若被告至原告处缴纳租金，则下一年度的租赁关系成立，若被告对缴纳租金的标准存在异议，则租赁关系不成立，但是也不能像原告说的，双方的租赁期限就届满，因为被告取得是按照市场价格永久优先承租权，按照1997年至今的惯例，租金都是双方协商确定而不是原告单方确立。原告所述的被告至常熟信访局上访等内容，是因为被告要求原告明确更名权等权利以及就租金数额进行协商，而原告不与被告进行协商。本来政府和我们说星期一组织双方商量，结果原告提前发出通知要求被告在星期日之前缴费，否则逾期就不收租金了。4、全国企业信用信息打印件一份，以证明被告利用本案租赁的商铺成立了从事布匹加工批发零售的门市部，办理了工商登记。被告对此无异议。5、房产证复印件及不动产登记查询结果复印件一份，以证明涉案房屋所有权归原告所有。被告意见：真实性没有异议。门市部产权的归属关系到原告是否是适格的主体，证明目的被告不认可，主要有几点原因：产权证上登记的土地使用面积为14146.9平方米，合计建筑面积4673.19平方米，也就是说鸽球除了五块有产权的区域外还有大约三分之二的是没有产权的，鸽球的门市部的分部是在琴湖管理区有登记的，我们手上的是关于门市部分部的打印件。土地证号2000-×××经查实该土地证号对应的土地使用权并非本案原告，而是属于国营常熟印染总厂（名字现已更名为常熟市鸽球印染有限公司），1996年设立本案原告的母公司，因此原告取得该房产证其实严格意义上讲是存在重大瑕疵的，请求法院具体核实该信息，涉案商铺是否有产权以及原告对于陈家市53号鸽球布匹市场是否有产权对案件的审理有着非常重要的作用。本案门市部不在上述有产权的范围之内。6、（2000）熟民初字第1252号原告常熟市鸽球布匹市场有限公司与被告陈建东商业铺面租赁纠纷一案的民事判决书复印件，二审案号为（2000）苏中民终字第938号的民事判决书复印件，（2014）熟虞民初字第01242号原告马志鸿与被告常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书复印件，二审案号为（2015）苏中民终字第06391号的民事判决书复印件。这些生效法律文书作为法院判决的参考意见。被告质证意见：对真实性没有异议，但是关联性存在异议，代理人也去查询过常熟法院案卷中的内档材料，关于原告起诉陈建东的案件虽有原告提交的产权证，但是产权证是在2000年7月20日补办的，当时法院也没有具体查实陈建东案件所涉商铺是否在五块有产权的范围内，关于土地使用权在陈建东案件中，常熟市国土局向法院出具了一个函件，在函件中明确常熟鸽球布匹市场所在区域的土地使用权归常熟印染总厂，具体的土地证号为2000-×××，也就是原告刚才提供土地证上的土地证号，当时要求原告办理变更手续，但是现在也没有变更，因此我方认为2000年的陈建东案件与现在的案件无关联性和可比性，因为2000年陈建东案件中只签订了1997年到1998年的合同，1998年到1999年、1999年到2000年两年时间内双方并未续签合同，本案的话由于在租赁期原告拒绝过户违约在先，且在被告与原告协商确定2016年到2017年合同，且在开庭之前被告也缴纳了相应的租金，因此被告认为2000年陈建东案件对本案不具有参考性，另外马志鸿案件由于诉请和本案都存在不同，故更不具有参考性。原告补充的证据有：市场分区总平面图一份和市场建筑审批手续八页，以证明涉案房屋属于市场房屋，被告对房屋产权提出异议没有法律依据。被告认为，土地属于常熟鸽球印染有限公司，该证据与本案无关联性；对市场建筑审批手续与本案的关联性不认可。
被告为支持其抗辩意见提供以下证据：
第一组，房地产平面图复印件及门市部分布图复印件。房地产分布图与原告提供的产权证中平面图内容一致，门市部分布图是在琴湖管理区电脑中打印出来的打印件，两张图相比较本案被告的门市部在分布图右下角（20）的旁边，不在原告产权证内。
第二组，证人陈某证言：2015年3月，自己在向他方转让商铺永久租赁权时，原告公司提供的协议上没有了更名权和优先租赁权的内容。证明原告阻止承租户自由转让门市部的租赁权，原告违约在先，引发续签合同时，被告要求与原告协商确定后续的租赁协议内容。
第三组均为复印件，用以证明鸽球布匹市场内所涉承租权非普通意义上的承租权，是出资取得的以市场公允价格永久优先承租权，具有期权的性质，包含自营使用权、出租权、转让权等财产属性的权利。第一份招商启示和公告，证明1996年至1997年期间，原告对外发布公告进行招商的事实，然后才有了广大承租户进行投资鸽球，取得门市部的永久租赁权。第二份申领报告、批复、申请表、营业执照。第三份，1997年2月25日的收据、1997年8月16日的收据、抓阄号、1997年9月3日的收据、1999年至2015年的收据、王建才在1999年的租赁合同、王建新的在1997年的租赁合同、王建才2000年-2004年的租赁协议各一份、王建才2006年-2015年的租赁协议各一份、王建才记录的1997到2015年的缴费记录，王建才是从王建新处转让过来的，沈俊的和王建才的门市部都是原始承租户，取得的来源是一样的。1998年的公证书一份、2000年吴建东的租赁协议一份、1998年的收据一份、2008年罗文琴的租赁协议一份、2008年顾美和的租赁协议一份，2015年丁冬明的租赁协议及2015年收据两份、2009年收据两张，2008年收据一张，罗维琴转让协议一份、2009年顾美和转让协议一份。第四份，2000年朱丽珍租赁协议一份，2000钱祖兴租赁协议一份，1999钱祥生的租赁合同一份，2013钱祥生的租赁协议一份，2014钱祥生的租赁协议一份，钱祥生的个体工商户营业执照复印件一份，2013年租房协议一份，2014租房协议一份，2016租房协议一份、余文生的身份证复印件名片复印件送货单复印件各一份，鲁建东的租赁协议二份、鲁建东的营业执照身份证复印件各一份，鲁建东与周建中协议一份、周建中的身份证复印件及名片复印件各一份、陈某租赁协议二份，陈某身份证复印件及营业执照复印件各一份、2016年租金收条一份、叶海金的名片复印件一份、王建才的身份证复印件一份、王建才与他人的租赁协议四份及情况说明一份，陆建芬协议一份、上海诚闯贸易发展有限公司租赁协议一份、转让协议二份，密保生的身份证复印件一份，2005年收据2份，1997年收据四份，颜建忠的转让协议一份，缪水根的租赁协议一份、王小明的买卖合同一份、银行转账凭证复印件一份，收据一份。第五份顾培华案件中吴健的证人证言一份。第六份承租户的陈述材料十五份。
第四组均为复印件，用以证明从1997年至今根据交易惯例，门市部租金是根据物价部门规定或市场经济行情，经双方协商确定，并非甲方单方面规定。第一份，1997预定店面合同书一份，物价局批复一份，市场证书一份，1997年8月公告一份。第二份，1998年公告一份。第三份，2012通知书一份，2012友情提示一份。第四份，2016来访登记表一份，信函一份，寒山闻钟的帖子一份，联名信一份，承租户陈述一份，
第五组均为复印件，用以证明根据市场行情等因素，2016年至2017年的门市部租金应该降低才是合理的。第一份，陶爱芹的情况说明一份，李吉芬的情况说明一份。第二份，顾健江租赁合同一份，发票。第三份，微信信息、截图、照片六张，第四份，鸽球市场空关门市部清单一张及照片六张。第五份，业主和吴仁奎的录音打印资料一份，鸽球招商负责人老杨的录音打印资料一份、出租照片一份。第六份，收据两份、2016吴欣如租赁协议一份。另同第三组第三份、第六份。
第六组，同上述录音资料、收据、租赁协议，用以证明18000元租金是合理的租金水平。
第七组：现金缴款单复印件1张。证明被告已经向原告支付租金，是诚心继续承租门市部，在之前暂且不支付租金是有原因的。
原告质证意见：对房地产平面图真实性没有异议，对产权证分布图来源不清楚，无法核实。对第2组证人证言我们认为和本案无关。关于其中第3组证据都是在2010年前。原告接收鸽球布匹市场是在2010年后，所以对于之前的原告不清楚。第4组证据中发生在2010年之前的我们不清楚，对于第4组证据中第三份中的通知、友情提示的真实性无异议，对证明目的有异议，认为从证据可以反映出当时双方是协定好租金5年不变，且原告是按照当时的协定履行的。第5组证据认为和本案无关，其中第五份录音真实性无法确认，认为和办案无关，在录音中被告也说了根据位置、用途等的情况价格是不同的，与本案没有关联性。第6组证据和本案无关。第7组证据目前没有核实，即便被告在诉讼后向原告打款也是被告强行打款，并不能代表双方有续租的合意，原告方会在核实后扣除实际使用费后，将余款退还给被告。
本院经审理认定事实如下：1996年12月30日，常熟鸽球布匹市场通过申请批准后成立，为全民所有制，隶属于国营常熟印染总厂。后国营常熟印染总厂变更为常熟市鸽球印染有限公司，常熟鸽球布匹市场变更为常熟市鸽球布匹市场有限公司。原告于2006年4月21日办理了房屋登记，权证号×××，房地号×××-2，建筑面积为4673.19平方米。被告为原告的多年租赁户。2015年9月7日，原告与被告签订了租赁协议（2015-2016年度）1份，协议载明：“出租方常熟市鸽球布匹市场有限公司（甲方），承租方马付印（乙方），乙方向甲方租赁位于常熟市陈家市53号鸽球布匹市场的商业用房，为明确甲、乙方双方的权利义务，经友好协商，特签订本协议：一、租赁房屋位置：常熟鸽球布匹市场的1区41号，面积52.8平方米，用途仅限于经营布匹。二、租赁期限：租赁期为壹年，即自2015年9月8日至2016年9月7日止。三、租金及支付方式：年租金为人民币29710元整，在签定本协议时，乙方向甲方一次性付清。……。六、其他约定：1、同等条件下，乙方享有优先租赁权。乙方拥有更名权。…。3、本协议租赁期间届满前一个月内，乙方应主动联系甲方，并签定下年度的“租赁协议”，交纳下一年度的租金（租金标准：甲方将以通告形式在鸽球布匹市场内的公告栏上张贴告示）。否则，视为乙方自动放弃租赁机；甲方将该门市部另行招租。…。6、本协议经双方完成签章后生效。甲方：常熟市鸽球布匹市场有限公司（盖章），乙方：马付印（签名），签定日期：2015年9月7日。”协议签订后，被告使用该门市部经营布料生意。
至2016年9月7日合同到期后，原、被告就新一年度合同的签订问题发生纠纷，为此原告诉讼至法院。被告于2016年11月19日向原告汇款18000元。
本院认为，原、被告签订的商业用房租赁合同为双方真实意思表示，原告将自己名下的商业用房屋出租给被告，不违反法律规定，该合同为有效合同。原、被告2015年-2016年租赁协议期限届满后，未能签订新年度的租赁合同，在双方未能达成协议的情况下，原告要求被告立即腾空、搬离鸽球布匹市场1区41号门市部，并将该房屋交还给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因原租赁协议届满后，原、被告未能签订新年度的租赁合同，被告仍占有、使用该租赁房屋，对租金也无新的约定，可以按照原合同约定的租金标准计算被告实际占有使用门市部的使用费，原告要求被告支付按照上一年的年租金29710元计算自2016年9月12日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告提出的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：
一、被告马付印于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还原告常熟市鸽球布匹市场有限公司位于江苏省常熟市常熟鸽球布匹市场的1区41号门市部。
二、被告马付印于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告常熟市鸽球布匹市场有限公司房屋使用费（自2016年9月12日起至实际房屋交付之日止，按照年租金29710元计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告账号；或汇入常熟市人民法院）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告马付印负担。（原告同意其预交的诉讼费中由被告负担部分，由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）
审判员 吕军鹏
二〇一七年四月二十六日
书记员 赵 恩