江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安高民初字第00101号
原告蔡晓锋。
原告何艳梅。
委托代理人陈苏娟。
被告海安县日月汽车材料经营部，住所地南通市海安县海安镇三塘村11组通榆北路188号。
负责人吉加明。
委托代理人吉远来。
委托代理人吉久军。
被告吉加明。
被告南通轩墅房地产营销策划有限公司，住所地南通市工农路111号华辰大厦2座1801室。
法定代表人冯向泽。
委托代理人曹永。
原告蔡晓峰、何艳梅与被告海安县日月汽车材料经营部（以下简称日月经营部）、吉加明、南通轩墅房地产营销策划有限公司（以下简称轩墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱军独任审判，三次公开开庭进行了审理。在审理过程中，根据原告蔡晓峰、何艳梅的申请，本院依法追加吉加明、轩墅公司为被告。原告蔡晓峰、何艳梅及其委托代理人陈苏娟，被告日月经营部、吉加明委托代理人吉远来、吉久军、轩墅公司委托代理人曹永先后到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡晓峰、何艳梅诉称：我们与被告日月经营部签订了商品房买卖合同，约定房屋面积18.44平方米，实际房款总额196709元，被告轩墅公司开具了房款收据。现日月经营部将所购房屋面积变更为23.75平方米，且将房款增加至253353元。由于房屋所增面积超过3%，符合法定解除合同条件。轩墅公司是房款直接收取人，日月经营部系吉加明申请设立的个人独资企业，二者应与日月经营部一道对合同解除所产生的民事责任负连带责任。请求法院判决解除案涉商品房买卖合同，责令三被告退还原告蔡晓峰、何艳梅购房款196709元，赔偿利息15000元，并承担本案诉讼费用。
被告日月经营部辩称：案涉房屋买卖合同在当事人合意基础上签订，是现房销售，相关房产又可办理产权过户手续，应认定合同成立有效。案涉房屋已交付，按照合同约定，只能对房款采取“多退少补”的方式解决，不能以交付面积超过约定面积3%为由解除合同，因而案涉房屋买卖合同应继续履行。请求法院驳回原告蔡晓峰、何艳梅的诉讼请求。
被告吉加明辩称：整个房屋买卖行为发生于被告日月经营部与原告蔡晓峰、何艳梅之间，与吉加明没有关系，吉加明不具有适格被告主体资格。请求法院判决驳回原告蔡晓峰、何艳梅对被告吉加明的诉讼请求。
被告轩墅公司辩称：我公司与被告日月经营部之间为代理销售关系，根据日月经营部的要求代收房款、代开收据，依照法律规定，代理行为的后果应由房屋买卖双方享有和承担。请求法院判决驳回原告蔡晓峰、何艳梅对被告轩墅公司的诉讼请求。
经审理查明：2008年，日月经营部开工建设位于海安县海安镇通榆北路188号的5幢楼工程（原编号为2幢楼），先后领取国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2009年底，5幢楼建成现房。2013年9月5日，5幢楼工程通过竣工验收。2014年1月10日，海安县住房和城乡建设局同意竣工验收备案。2014年8月26日，海安县房产交易所接受本院调查时反映，案涉工程是以专业市场建设的，不是商品房；房屋性质为营业用房，而非住宅房，建好后可以现房销售；工程原临时编号为2幢楼，现正式编号为5幢楼；5幢楼1199号房屋面积为23.75平方米，该房号进行交易合法，可领取房屋产权证和土地证，不少同类购房者已办理相关手续；出卖人套用商品房买卖合同销售房屋，只是合同格式问题，并不影响办证。
2013年3月24日，日月经营部与上海峰亮投资管理有限公司（以下简称峰亮公司）签订海安轩墅生活广场项目销售咨询代理合同。合同约定，日月经营部将海安县海安镇通榆北路188号案涉工程商铺全权委托峰亮公司代理销售，销售建筑面积约20000平方米左右（不包括日月经营部已销售部分），期限自2013年4月1日至2014年5月31日。合同还对双方权利和义务、咨询代理费的结算标准、支付方式及条件、销售节点及时间等作了具体约定。峰亮公司与轩墅公司的主要投资人均为王庆亮，两公司为关联企业。在销售咨询代理合同运作过程中，因POS机异地刷卡等因素，轩墅公司实际取代峰亮公司履行合同。
2013年6月2日，在轩墅公司实际推动下，蔡晓峰、何艳梅就案涉房屋买卖及返租先后签订了两份合同。所签订房屋买卖合同约定，出卖人为日月经营部，买受人为蔡晓峰、何艳梅；日月经营部将通榆北路188号第2幢1291号房屋以店铺性质出售给蔡晓峰、何艳梅，建筑面积共18.44平方米，房款总金额151208元。该合同第5条特别约定，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照超出面积补足房款，少于面积退还房款处理，但对房屋未交付时发生的面积误差未约定处理方式。合同第11条明确了交接程序，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示房屋验收合格等证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人日月经营部在合同上加盖印章，买受人蔡晓峰、何艳梅签名。各方当事人庭审中一致承认，实际约定的房款总额为196709元。
所签委托经营合同（以下简称返租合同）约定，委托方为蔡晓峰、何艳梅，受托方为峰亮公司；蔡晓峰、何艳梅将所购通榆北路188号2幢1291房委托峰亮公司经营管理，委托经营管理的期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日；前三年返租经营收益由日月经营部直接抵扣，并约定了第4-10年返租经营收益对业主的回报比例。该合同第5条特别约定，蔡晓峰、何艳梅委托峰亮公司与日月经营部直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接、验收等，除峰亮公司通知需蔡晓峰、何艳梅配合工作，蔡晓峰、何艳梅无须再与日月经营部办理房屋交付手续。合同第9条明确注明，合同壹式叁份，各方签字盖章后生效，甲方（蔡晓峰、何艳梅）执壹份，乙方（峰亮公司）执贰份。何艳梅在合同上签名，峰亮公司加盖印章。蔡晓峰、何艳梅一直未向法庭提交返租合同，其向法庭陈述：“不记得与任何一家公司签订过案涉房屋的返租协议”，并愿意对相反证据的出现承担法律责任。第三次庭审时，轩墅公司提交了返租合同，何艳梅承认该合同上的签名系其本人所为。
当日，何艳梅通过刷卡方式向日月经营部支付人民币151208元，轩墅公司向何艳梅出具了收据，并在收据上加盖了轩墅公司印章。何艳梅以刷卡和现金支付方式，总计给付轩墅公司45501元，轩墅公司同样出具了收据，并在收据上加盖了轩墅公司印章。
因代理销售过程中发生分歧，轩墅公司（包括峰亮公司）已于2013年7月前退出与日月经营部的合作关系，不再从事相关房屋的代理销售活动。2014年6月13日，日月经营部与峰亮公司达成结账协议，约定2013年3月24日海安县轩墅生活广场项目销售咨询代理合同及补充协议终止履行，峰亮公司应向日月经营部支付人民币68.8万元，双方往来全部结清后，今后再无纠葛。结账协议签订后，峰亮公司已支付10万元，目前尚欠58.8万元。
诉前，蔡晓峰、何艳梅前往日月经营部询问房屋情况时，被告知其所购房屋的房号已从1291号变更为1199号，面积通过重新测算后增至23.75平方米，总金额变为253353元，要求蔡晓峰、何艳梅补缴房款差价56644元和公共维修基金1069元，蔡晓峰、何艳梅不能接受，向本院起诉要求解除案涉商品房买卖合同。
2014年9月9日，本院前往实地调查时发现，案涉房屋未与其他业主所购房屋在空间上实行物理隔离。同日，本院对日月经营部员工吉久军调查时，吉久军介绍，原合同约定的2幢1291号与现编号5幢1199号是同一标的，两者位置没有变化，和当事人最初签订合同时看到的空间面积也一样大，原房号是自行编制，现房号是政府部门正式发证确定的，只是面积从18.44平方米调整为23.75平方米，差异是由于当初测绘时没有考虑公摊面积所致。
审理中，各方当事人对案涉房屋买卖合同和返租合同均为格式合同无异议，日月经营部和轩墅公司自认房屋买卖格式合同由日月经营部提供，返租格式合同的提供者为日月经营部和峰亮公司，案涉返租合同是由峰亮公司盖好印章后交给轩墅公司的。轩墅公司陈述，返租合同须等房款付清之后或差不多了才交给购房者。各方当事人对合同约定房号2幢1291号与现房号5幢1199号为同一标的，未提出异议，或未举出相反证据。日月经营部和轩墅公司一直未提供案涉房屋交付清单，第一次庭审时蔡晓峰、何艳梅表示房屋没有交付，日月经营部、轩墅公司承认“通知交付，原告没有接受”。轩墅公司和日月经营部一直未能提供证据，证明在签订和履行合同过程中，披露过日月经营部和轩墅公司之间的代理销售关系。轩墅公司也未提供证据，证明返租合同中有关峰亮公司替代购房者接受房屋交付的约定，在签约前已提请购房者注意，并按购房者要求作过说明，亦未举证证明事先征得同意或事后获得追认。
蔡晓峰、何艳梅起诉时，曾以日月经营部没有销售许可证，不具有销售资格，致使合同目的无法实现为由，要求解除合同。但在正式庭审时，对合同解除事由进行了调整，要求以面积误差超出3%解除合同。其后，各方当事人对案涉房屋买卖合同的效力均未提出异议。
2014年9月4日，本案第一次庭审时，蔡晓峰、何艳梅将损失赔偿额重新明确为从2013年6月3日起按同期银行贷款利率计算利息。同时，各方当事人均同意不将案件当事人拓展至峰亮公司。2014年9月13日，蔡晓峰、何艳梅食言，申请追加峰亮公司为被告。
本案第二次庭审时，蔡晓峰、何艳梅选择轩墅公司作为相对人主张其权利。日月经营部、吉加明则表示自愿在151208元范围内承担连带责任。
以上事实，有工商登记手续、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、2013年3月24日海安轩墅生活广场项目销售咨询代理合同、2013年6月2日房屋买卖合同、2013年6月2日委托经营管理合同、2013年6月2日收据两份及中国银行固话支付交易凭条、房屋面积变化清单、2014年6月13日日月经营部与峰亮公司结账协议、现场平面图、现场照片、证人证言以及当事人某
本院认为：案件的主要争议焦点在于合同有无效力、合同是否符合单方解除条件以及隐名代理中的责任主体确定等问题。
关于合同效力问题。合同效力并非一成不变，应随着事物的发展变化全面考量。本案合同效力应分析以下因素：一是工程建设手续已基本齐全。工程开工建设前后，日月经营部已先后领取国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。二是房屋产权人对现房销售享有财产处分权。与期房销售需要预售许可证不同，除法律有特别规定外，产权人对现房可依法直接予以处分，不需要经过行政许可程序。案涉房屋于2009年已建成，2013年销售时早已完工。三是案涉房屋可以办理产权过户手续。相关职能部门案中陈述，案涉房屋可以办理房产证和土地使用证，并有不少同类购房者已办理相关手续。职能部门同时明确，案涉房屋系商业用房，现套用商品房买卖合同销售房屋，只是合同格式问题，并不影响办证。四是各方当事人对案涉房屋买卖合同的效力不再提出异议。尽管原告蔡晓峰、何艳梅最初起诉时以没有销售许可证，致使合同目的无法实现为由提出主张，但在随后的庭审中已不再言及该理由，仅以面积误差超出3%请求解除合同。由于蔡晓峰、何艳梅已不否定合同效力，而三名被告也一直主张合同成立有效，因而各方当事人不再对合同效力提出异议。五是发挥社会财富价值需要鼓励交易。案涉房屋已于2013年9月通过竣工验收，否定合同效力意味着阻碍财产流通，也不利于发挥财富的社会价值。同时，认定合同的效力，并不损害国家利益和社会利益。据此，本院认为，案涉房屋买卖合同成立有效。
关于合同是否符合单方解除条件问题。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条则规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。根据合同法规定，并参照司法解释，除当事人有特别约定外，房屋交付面积严重超越合同约定面积的，如房屋出售人不愿意对超出合同约定面积3%以外的部分无偿交付，而房屋购买人又不愿意付款购买，二者无法达成合意，房屋出售人不同意解除合同则构成“强买强卖”，房屋购买人有权单方主张解除合同。本案房屋买卖合同第五条约定，房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按照超出面积补足房款，少于面积退还房款处理，但对房屋未交付时发生的面积误差未约定处理方式。依照前述法理分析，结合合同内容来看，房屋已交付的不能适用面积误差单方解除合同，只有房屋未交付的才能适用面积误差单方解除合同，考虑到案涉房屋最终拟交付面积23.75平方米与合同约定面积18.44平方米的误差比远远超过3%，已形成严重超标，故而房屋是否交付成为合同能否解除的关键。就本案而言，不能认定案涉房屋已交付，其理由如下：第一，案涉两份格式合同对交付所作约定发生冲突，应作出不利于提供格式合同一方的解释。根据《中华人民共和国合同法》第41条规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提出格式条款一方的解释。案涉房屋买卖合同第11条约定，被告日月经营部应直接向蔡晓峰、何艳梅交付房屋，并在竣工验收合格的基础上办理竣工验收清单，可见合同对交付主体、条件和交付程序都做出了严格明确约定；而返租合同第5条则约定，由营销公司替代蔡晓峰、何艳梅接受房屋交付。由于案涉房屋买卖合同和返租合同均系日月经营部和营销公司提供的格式合同，且为同一天签订，二者发生了明显冲突，应倾向于蔡晓峰、何艳梅的主张理解。第二，营销公司在案涉交付中实为“双方代理”，但未事先取得同意或事后获得追认。峰亮公司或在合同履行中实际取代其地位的被告轩墅公司，在房屋销售中与日月经营部为有偿代理关系，而在房屋交付中又替代购房者蔡晓峰、何艳梅接收交付，实则属于双方代理，使交付中的房屋质量验收充满风险，但他们没有提醒对方注意，并应对方要求予以说明，也没有事先取得同意或事后获得追认，因而难以支持相关代理交付的法律效力。第三，即便承认返租合同所约定的交付效力，但相关当事人之间也未完成交付程序。返租合同只约定了交付主体的变化，并未约定相关交付条件和程序，假如肯定其交付效力，则交付条件和程序仍应按照房屋买卖合同约定进行，即在竣工验收合格基础上办理交付签单。本案中，营销公司与日月经营部发生分歧后，已于2013年7月前撤离，而案涉房屋工程于2013年9月方才通过竣工验收，因此营销公司已不可能履行返租合同，更不可能在竣工验收合格后履行交付程序。第四，案涉合同均未约定返租租金抵算房款视为房屋交付。被告方一再声称返租租金抵算房款后，应视为房屋已交付，如果该主张成立，合同就可直接按此作出约定，而无需就交付主体、条件和程序另行作出约定，故而相关主张缺乏事实依据。第五，当事人自认房屋尚未交付。第一次庭审时，蔡晓峰、何艳梅陈述房屋没有交付，而日月经营部、轩墅公司均承认“通知交付，原告没有接受”。日月经营部、轩墅公司自认未交付后，要求推翻原陈述，又未举出相反证据，本院难以支持。综合上述分析，本院认为，案涉房屋尚未交付，且面积误差严重超标，房屋销售方又不愿意就严重超标部分无偿交付，已构成“强买强卖”，蔡晓峰、何艳梅有权单方请求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于案涉房屋买卖合同的履行仅及于房款支付，蔡晓峰、何艳梅要求返还房款，并从2013年6月3日起按银行同期贷款利率计赔利息损失，符合法律规定。本院予以支持。
关于隐名代理中的责任主体确定问题。轩墅公司作为代理人在合同履行中以自己名义出具房款收据，其行为构成隐名代理。依据《中华人民共和国合同法》第402条和第403条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外；第三人不知道受托人与委托人之间代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案并非在合同签订过程中隐名代理，而是在合同履行的收取房款环节隐名代理，该隐名代理无法律规定直接援用，但可参照上述最相似法律规则引用处理。从法律规则来看，在签订、履行合同中，第三人知道委托人和代理人关系的，解除合同的相应责任直接由委托人承担；第三人不知道委托人和代理人关系的，第三人可选择委托人或受托人作为相对人主张权利。因而，隐名代理中责任主体的确定必须先行弄清第三人是否事先知道委托人和代理人关系问题。从本案现有证据分析，尽管房款收据是以轩墅公司名义出具的，但案涉房屋买卖合同明确双方当事人为日月经营部和蔡晓峰、何艳梅夫妇，且蔡晓峰、何艳梅在起诉状中承认其“应日月经营部的要求将30000元汇入轩墅公司”，考虑到蔡晓峰、何艳梅系智力正常的投资人，应当推定蔡晓峰、何艳梅交付房款时知道日月经营部与轩墅公司的委托代理关系，解除合同的法律责任应直接由日月经营部承担。日月经营部系吉加明投资设立的非法人企业，吉加明应当对日月经营部的经营行为承担法律责任。蔡晓峰、何艳梅在第一次庭审中明确表示不将当事人拓展至峰亮公司，对自己的权利已进行了处分，再行反悔要求追加，缺乏法律依据，本院不予支持。至于日月经营部与营销公司之间的代理纠纷，不在本案讨论范围。
综上，案涉房屋买卖合同成立有效，原告蔡晓峰、何艳梅有权单方解除合同，日月经营部、吉加明应对合同解除的后果承担法律责任。何艳梅在第三次庭审中承认返租合同上的“何艳梅”签名系其本人所为，而该合同约定“本合同壹式叁份，各方签字盖章后生效，甲方（蔡晓峰、何艳梅）执壹份，乙方（峰亮公司）执贰份”，且合同约定的租赁期长达十年，蔡晓峰、何艳梅又按案涉房屋买卖合同约定付清了房款，以正常商业习惯应推定蔡晓峰、何艳梅已收到返租合同。尽管蔡晓峰、何艳梅声称不记得签过返租合同或未收到合同，但在前述因素下，作为智力正常人却未能举证证明，在签订合同后的较长时间内其向开发商或营销公司索要过返租合同，明显不符合常态性思维习惯，其主张不能成立。蔡晓峰、何艳梅持有证据而不向法庭提供，妨碍诉讼的顺利推进，浪费司法资源和社会资源，应承担一定的法律责任，本院考虑在诉讼费用上予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第五项、第九十七条、第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告蔡晓峰、何艳梅与被告海安县日月汽车材料经营部于2013年6月2日签订的房屋买卖合同。
二、被告海安县日月汽车材料经营部、吉加明于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡晓峰、何艳梅购房款人民币196709元及利息损失（自2013年6月3日起至本判决所确定实际支付之日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率标准计算）。
如果被告海安县日月汽车材料经营部、吉加明未按照本判决确定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告蔡晓峰、何艳梅其他诉讼请求。
案件受理费8952元，减半收取4476元，由原告蔡晓峰、何艳梅承担2238元，被告海安县日月汽车材料经营部、吉加明承担2238元（已由原告蔡晓峰、何艳梅代垫，被告海安县日月汽车材料经营部、吉加明履行上述义务时一并给付原告蔡晓峰、何艳梅）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8952元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审判员 钱 军
二〇一四年十月二十四日
书记员 周桂梅
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。
《中华人民共和国个人独资企业法》
第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。