山东省青岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）鲁02行终691号上诉人（原审原告）张俊。委托代理人王衍喜。被上诉人（原审被告）青岛市国土资源和房屋管理局。法定代表人张希田，局长。委托代理人任岩磊，该局工作人员。上诉人张俊因诉被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局履行法定职责一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202行初98号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人张俊之委托代理人王衍喜，被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局之委托代理人任岩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，本案位于青岛市市南区团岛一路×号×户的涉案房屋登记于案外人杨玉华名下。2011年1月14日，杨玉华委托张来聪办理涉案房屋的相关手续，委托权限如下：1、代我签订房屋买卖合同（包括网签），代收房款；2、代我协助购房人办理银行贷款或公积金贷款手续；3、代我办理相关公证手续；4、代我办理此房过户、评估等相关手续；5、代我办理免税手续，代为领取保险金；6、代我交纳办理过户的相关税费及手续费；7、代我在相关文件上签字，代我办理与此相关的其他未尽手续；《委托书》的委托权限“自委托之日起至办理完上述事宜完结之日止，并于2011年1月18日由青岛市崂山区公证处予以公证。2011年3月15日，张来聪代理杨玉华与原告签订二手房买卖合同。2011年3月16日、2011年3月19日，原告分两次向张来聪支付全部房款。2011年4月1日杨玉华去世。2016年2月14日及2016年3月3日原告向被告申请办理房屋过户登记手续，被告以房屋所有权人杨玉华死亡，委托书失效为由拒绝为原告办理房屋过户登记手续。原告不服，故提起本案行政诉讼。原审认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十二条的规定：“被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：……（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；……”本案中，经过公证的委托书中载明的委托期限是“自委托之日起至办理完上述事宜完结之日止”，委托书中载明的委托事项并未全部完成，故涉案房屋产权人即委托书中的被代理人杨玉华死亡后，委托代理人的代理行为是有效的，即该委托书是有效的。被告以产权人杨玉华死亡，委托书失效为由拒绝为原告办理过户属于事实认定错误。但是，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条的规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行……”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”该法第二十九条的规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。《中华人民共和国继承法》第二条的规定：“继承从××死亡时开始”。本案中，涉案房屋产权人杨玉华与原告签订二手房买卖合同，但是未办理过户登记，则涉案房屋的所有权没有发生转移，仍然由杨玉华拥有所有权。杨玉华去世后，继承开始，涉案房屋由继承人取得所有权，故该房屋只能由继承人处分，杨玉华死亡后委托书虽然有效，但委托代理人张来聪并不能依据委托书对涉案房屋进行处分。原告主张因委托书有效被告应当为原告办理过户登记手续的理由不成立，依法应当予以驳回。综上所述，被告以原告提交的委托书失效为由拒绝为原告办理过户的行政行为属于事实认定错误。原告主张委托书有效要求被告为其办理过户登记的理由不成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：一、确认被告青岛市国土资源和房屋管理局以《委托书》失效为由拒绝为原告办理房屋过户登记的行政行为违法；二、驳回原告张俊的诉讼请求。案件受理费人民币五十元，由被告负担。原审宣判后，张俊不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由为：2016年2月14日、3月3日上诉人去被上诉人青岛市房产交易中心办理所购房屋青岛市市南区团岛一路×号×户更名过户时，被上诉人以杨玉华死亡、授权委托书失效为由，拒绝为上诉人办理更名过户手续。上诉人遂将被上诉人诉至青岛市市南区人民法院，要求法院依法判令被上诉人给上诉人办理更名过户手续。上诉人认为，原审法院判决适用法律错误。理由如下：一、涉案房屋已经由所有权人杨玉华（××）处分完毕。上诉人已经与所有权人杨玉华（××）签订了合法有效的买卖协议，就无需再签订一个转移所有权的协议，涉案房产物权变动的意思表示已经完成，即已经处分完毕，登记过户仅是后续的合同履行行为而已，杨玉华（××）的代理人已经代其完成了合同签订行为，且其授权书中也有办理过户的明确授权，由代理人完成过户当是情理之中，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十二条也有明文规定：被代理人和被代理人约定到代理事项完成时代理权终止的，即使被代理人死亡，委托代理人实施的代理行为依然有效。二、原所有权人杨玉华的继承人不享有涉案房屋的处分权。既然涉案房屋已经由原所有权人杨玉华处分完毕，其继承人当然不享有涉案房屋的处分权。原审以《物权法》第二十九条的规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，推出涉案房屋由继承人取得所有权，只能由继承人处分的结论，貌似有理，实则荒唐：如果继承人享有处分权，那么上诉人想取得涉案房屋的所有权，则只能和杨玉华的继承人再签订一份新的买卖合同，而杨玉华的继承人既然享有处分权，则是否签订新的合同则是他们的自由，无异于鼓励杨玉华的继承人拒签合同而要求上诉人返还房屋，或者要求上诉人再支付额外对价，最终的结果则是损害交易安全，使得上诉人与原所有权人签订的买卖合同成为废纸，导致市场混乱，引发道德风险。本案涉案房屋所有权人杨玉华（××）过世后，如果这时没有签订买卖合同，房屋处分时需要全体继承人共同同意，其目的在于保护全体继承人的利益，以避免个别继承人损害其他继承人的利益。而本案中，上诉人在涉案房屋所有权人杨玉华过世之前已经与其签订了买卖合同、支付了等价房款、占有、使用了该涉案房屋，过户仅是义务而不是权利，无须全体继承人参加也不会损害继承人的利益。三、一审判决鼓励被上诉人设置行政壁垒，无谓增加上诉人维权成本。简政放权、便民利民一直是法治政府建设的主要内容，便民、惠民已成为行政部门核心的政策目标。如按原审判决意见，涉案房屋先登记过户到继承人名下，再经过继承人同意后再过户上诉人名下（继承人是否同意姑且不论），这样做的结果既不能维护交易秩序、保证交易安全，又无限增加了当事人的成本。原审判决背离了司法为民的基本原则。四、原审法院两项判决完全矛盾。本案实质上是不作为之诉，原审审判决第一项进行的是实体审查，得出了被上诉人行政行为违法的结论，应属正确，但本案又不属于“被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义”的情形，因此，当认定被上诉人的不作为构成违法时当然应该支持上诉人的诉求。原审判决适用《行政诉讼法》第六十九条属于适用法律错误，该条是将“行政行为合法”与“原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立”两种情形并列，两种情形在逻辑上是一致的，相互协调的，结论也是一致的，但本案却是将“行政行为违法”与“原告理由不成立”并列，分项判决显然是矛盾的，不应得出驳回原告诉讼请求的结论。被上诉人青岛市国土资源和房屋管理局辩称，原判正确，请求维持。被上诉人虽然与杨玉华签订有涉案房屋的买卖合同，并且委托张来聪办理相关手续，但是其并没有办理产权登记、物权并没有发生转移，杨玉华去世之后，应由其继承人办理继承转移登记后，再转移给上诉人。原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。请求法院查明事实依法判决。关于原审法院的审判程序，上诉人未提出异议，经审查，本院确认原审法院审判程序合法。各方当事人在原审中提供的证据已经质证，并已随案移送本院。经审查，本院同意原审法院对证据的认证意见及据此确认的案件事实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”该法第二十九条的规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。《中华人民共和国继承法》第二条的规定：“继承从××死亡时开始”。本案中，涉案房屋产权人杨玉华与上诉人签订二手房买卖合同，在未办理过户登记的情况下，杨玉华拥有所有权，则涉案房屋的所有权没有发生转移，在杨玉华去世后，继承开始，涉案房屋由继承人取得所有权，故该房屋只能由继承人处分，虽然委托代理人张聪所持有的授权委托书仍然有效，但其已经无权依据该授权委托对涉案房屋作出处分，原审据此驳回了上诉人的诉讼请求正确。虽然上诉人的诉讼请求在行政诉讼中未得到支持，但上诉人可依据相关证据依法主张民事权益。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐奎浩代理审判员  李玉兰代理审判员  高沛沛二〇一六年十一月二十一日书 记 员  赵洪峰书 记 员  王周浩