重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终758号
上诉人（原审原告）：罗强，男，汉族，1973年2月21日出生，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：叶俊雄，重庆康渝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆日报报业集团产业有限责任公司，住所地重庆市渝北区农业园区食品大道。
法定代表人：管洪，总经理。
委托诉讼代理人：李欢，重庆钜沃律师事务所律师。
上诉人罗强因与被上诉人重庆日报报业集团产业有限责任公司（以下简称重庆日报集团公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初17984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法由审判员邓山担任审判长并主审，与审判员朱华惠、张薇共同组成合议庭，于2017年3月9日对本案进行了审理。罗强及其委托诉讼代理人叶俊雄，重庆日报集团公司的委托诉讼代理人李欢均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
罗强上诉请求：撤销原判，改判支持罗强全部一审诉讼请求；全部诉讼费用由重庆日报集团公司承担。事实和理由：1、罗强与重庆日报集团公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，罗强购买了位于重庆市××区××大道×××号“嘉州·协信中心”裙楼1-68号商服用房。且合同中明确载明非住宅用地使用年限至2063年,而罗强取得房屋的产权证载明土地使用终止日期为2055年，与合同约定不一致。重庆日报集团公司存在违约，应当赔偿损失。2、重庆日报集团公司宣传广告明确“重庆日报报业集团强势入驻”等字样，应视为合同的要约，但重庆日报集团公司未履行承诺，也构成违约，应承担违约责任。
重庆日报集团公司辩称，重庆日报集团公司对重庆日报报业集团入驻时间及入驻主体无权限定，也并非重庆日报集团公司的合同义务。购房是按套内面积计算，屋内立柱不影响其面积，且双方已达成赔偿协议。重庆日报集团公司严格履行合同，并无违约。本案应驳回上诉，维持原判。
罗强向一审法院起诉请求判令：1、重庆日报集团公司继续履行合同，限期入驻“嘉州·协信中心”，如不能限期入住，则赔偿损失5万元；2、重庆日报集团公司将涉案房屋的土地使用年限修正成与约定相符年限；或者赔偿罗强损失，以总购房款1809221元除以50年再乘以8年，即289475元；3、因罗强所购房屋内存在柱子，与合同约定不符，重庆日报集团公司赔偿损失10万元。3、本案诉讼费用由重庆日报集团公司承担。
一审法院认定事实：重庆日报集团公司系是重庆创文瑞祥股权投资基金合伙企业及重庆日报报业集团出资成立。其所有坐落渝北区新××花园×××号地块的《国有土地使用权证》上载明的土地使用权终止日期为2063年5月25日。土地用途为商业。
2014年4月15日，罗强作为乙方（买方），重庆日报集团公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市××区××大道×××号嘉州协信中心裙楼1-68房屋，总价款1809221元。第一条本商品房的项目名称及土地状况。本商品房项目：暂定名为嘉州协信中心。本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：201D房地产2009字第134号。该地块土地面积为：29224.74平方米，用途为：商务金融用地，住宅用地土地使用年限至：X止，非住宅用地使用年限至：2063年5月25日止。合同签订后，罗强按约定支付了房款1809221元。
重庆日报集团公司于2009年1月20日办理的位于渝北区新××花园×××号地块的土地使用权证（201D房地证2009字第134号）载明土地用途为商业，土地使用权终止日期为2063年5月25日。2015年8月28日办理的位于渝北××××大道×××××号《房地产权证》大证中载明的土地使用权终止日期为2055年8月24日，土地用途为其他商服用地。记事中载明：报业集团分得1号楼8-24层及项目车库暂未办理。罗强取得的《房地产权证》上载明土地使用权终止日期2055年8月24日，土地用途为其他商服用地。
重庆日报集团公司的宣传资料中载明：重庆日报报业集团强势入驻嘉州精英商务综合体。本宣传资料为要约邀请。所涉及图片、文字仅供参考，具体内容以政府最终批文及双方买卖合同约定为准。罗强认为重庆日报报业集团即为本案重庆日报集团公司，是其简写名称，证明重庆日报集团公司虚假承诺，履约不符合合同的约定。重庆日报集团公司认为重庆日报报业集团是另一主体，是文化类的非盈利的事业单位。且重庆日报集团公司保留了部分写字楼层，以后重庆日报报业集团或关联公司是否入驻办公不确定。
诉讼中，罗强明确其诉讼请求一是估算的损失，提出书面鉴定申请，要求对以下事项进行司法鉴定：1、重庆日报集团公司整体是否入驻重庆市渝北区龙溪街道红锦大道5×××号附20号“嘉州·协信中心”裙楼与“嘉州·协信中心”平街一层商业门市的商业价值高低是否相关联及关联程度；2、重庆日报集团公司整体是否入驻重庆市渝北区龙溪街道红锦大道5×××号附20号“嘉州·协信中心”裙楼与罗强所有层门市租金收益高低是否相关联及关联程度。罗强另当庭提出对房屋内有柱子对其造成的损失进行鉴定，但在一审法院限定的三日期限内未向一审法院提交书面的鉴定申请。
一审法院认为：罗强与重庆日报集团公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效合同。
对于罗强举示的罗强与李桂珍的商铺租赁合同及租金支付凭证，胡世英收条，重庆市工商行政管理局涪陵区分局行政处罚决定书，因重庆日报集团公司对真实性不认可，且该证据与本案无关，一审法院不予采信。
对于罗强举示的照片，重庆日报集团公司未向一审法院提交核实意见，一审法院对罗强所购房屋内存在柱子的事实予以认定。但因罗强未在一审法院指定的期限内向一审法院提出鉴定申请，视为放弃申请鉴定，对柱子的存在给罗强造成的损失一审法院无法评判，故对罗强要求重庆日报集团公司赔偿因房屋内存在柱子的损失10万元的诉讼请求一审法院不予支持。
对于宣传资料，因资料上载明系要约邀请，只说明了“重庆日报报业集团”入驻，对入驻时间并未予以明确。且现双方对“重庆日报报业集团”所针对的主体均有争议。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。“重庆日报报业集团”的入驻并未载入双方的《重庆市商品房买卖合同》中，该宣传资料的内容也不具体确定，故对罗强要求重庆日报集团公司入驻的诉讼请求一审法院不予支持。同理，对于罗强要求重庆日报集团公司在不能入驻的情况下的损失赔偿50000元一审法院也不予支持。罗强要求对其损失进行鉴定也没有必要。
对于罗强的第二项诉讼请求，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：四、商业、旅游、娱乐用地40年。现罗强方所购房屋为商业用房，土地使用年限应当为40年。双方的合同中载明的“非住宅用地使用年限至：2063年5月25日止”因违反了上述规定无效。且对房屋产权证上的土地使用年限是由行政机关依法确定,故对罗强要求重庆日报集团公司对土地使用年限进行修正的诉讼请求一审法院不予支持。对于罗强要求的损失，房屋的成本并不只包括土地费用，还包括建造成本等其他费用。且房屋产权证上载明的土地使用年限减少是否必然给罗强造成损失尚不确定。罗强要求的损失计算没有依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告罗强的诉讼请求。案件受理费7900元，因适用简易程序审理减半收取3950元，由原告罗强负担。
二审中，重庆日报集团公司举示了协议及收据复印件各1份，拟证明双方就争议房屋屋内立柱问题达成了协议。罗强对该证据真实性及证明目的无异议。本院认为，双方对该证据真实性及证明目的均无异议，本院予以采信。
二审认定事实：2015年7月14日罗强与重庆日报集团公司达成《协议》约定，罗强提出标的房屋内柱子与合同及附图不符，且该柱影响标的房屋使用功能；重庆日报集团公司同意代罗强向信之尚物业管理公司支付35034元物业管理费，视为标的房屋上述争议已全部解决，罗强不得就标的房屋上述争议再向重庆日报集团公司提出任何要求、请求或权利主张等。重庆日报集团公司已代罗强支付了该物业管理费。
本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实相同。
本院认为，房地产权证上的土地使用年限是由行政机关依法确定。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地40年。现罗强方所购房屋为商业用房，土地使用年限应当为40年。重庆日报集团公司取得的《国有土地使用权证》载明的商业用途的土地使用权终止日期为2063年5月25日，并在与罗强的《重庆市商品房买卖合同》中载明的“非住宅用地使用年限至：2063年5月25日止”，均因违反了上述法律规定而无效。且无证据证明，重庆日报集团公司在与罗强《重庆市商品房买卖合同》中载明土地使用权年限违法存在过错。罗强房屋产权证上载明的土地使用年限届满后可依法申请延期，该期限少于合同约定，是否必然给罗强造成损失尚不确定。罗强主张损失289475元的计算也缺乏事实及法律依据。因此，罗强要求重庆日报集团公司对土地使用年限进行修正或赔偿损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
重庆日报集团公司的本案中宣传资料上载明系要约邀请，且其仅说明了“重庆日报报业集团”入驻，对入驻时间并未予以明确，故其说明和允诺并不具体确定，不能依法视为要约，作为合同内容。因此，罗强上诉主张重庆日报集团公司未履行承诺，构成违约，应赔偿其损失5万元，不能成立，本院不予支持。
罗强所购房屋内存在柱子，双方已达成赔偿协议了结该争议，故罗强再行主张赔偿损失，不能成立，本院不予支持。
综上所述，罗强的上诉请求及事实理由，不能成立，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由罗强负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓 山
审判员 朱华惠
审判员 张 薇
二〇一七年三月十三日
书记员 江 波