河南省方城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）方民三初字第10号
原告方城县清河乡兴达机械修造厂。
法定代表人姬秀林，任厂长。
委托代理人牛金芝，女，方城县148法律服务所法律工作者。
被告郭宗勤，女，1965年9月16日生。
委托代理人李国文，男，河南华都律师事务所律师。
委托代理人赵小豹，男，1975年10月25日生。
原告方城县清河乡兴达机械修造厂（以下简称兴达厂）与被告郭宗勤为合同纠纷一案，本院于2013年6月6日作出（2012）方民初字第383号民事判决。原、被告不服，提起上诉。南阳市中级人民法院于2013年12月10日作出（2013）南民二终字第00603号民事裁定：一、撤销方城县人民法院（2012）方民初字第383号民事判决；二、发回方城县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴达厂的法定代表人姬秀林及其委托代理人牛金芝，被告郭宗勤的委托代理人李国文、赵小豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴达厂诉称：原告兴达厂因资金紧缺，2006年1月1日，原告与被告签订一份借款抵押合同，约定借款9万元。2006年10月26日、12月12日分两次被告借给原告现金合计9万元。2007年10月6日，在合同约定之外，原告又向被告借款1万元，共计借款10万元，原、被告的借款抵押合同是保证借款如期归还，解除被告借款的后顾之忧，但原告房屋所有权的性质没有改变，近年来根据社会形势发展、工厂的需要，经职工代表大会讨论决定，兴达厂重整兴业，清偿外债。自2010年至今，兴达厂领导多次带款到被告家清偿借款，均被被告拒绝。原告无奈，2012年9月10日原告持合同和10万元现金、工商登记证、组织机构代码、法定代表人身份证明等手续在清河乡司法所的见证下，原告前去清偿所借款项，但被告郭宗勤仍无正当理由拒绝接收，原告只好提存借款同时向被告送达终止借款抵押合同通知书，被告至今仍不腾出所侵占原告的房屋。故特具文起诉，请求法院判令原、被告所签合同终止，被告停止侵权，返还所占原告的房产。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据材料：
1、2006年1月1日原、被告所签订借款抵押合同；
2、�业法人营业执照；
3、机器设备转让协议、交接表、收据；
4、决定清偿郭宗勤、翟某某的会议纪要；
5、终止借款抵押合同通知书、见证书；
6、决定提存郭宗勤借款的会议纪要，提存单据；
7、产品订购合同、通知、非争议房屋房权证、照片七张；
8、2009年7月15日方城县农村经济审计中心审计报告；
9、（2011）方刑初字第058号刑事判决书；
10、2013年6月5日原审第三次法庭审理笔录第三页；
11、杨某某证人证言。
被告郭宗勤辩称：1、原告所述的借款合同并没有履行，被告向原告支付的是购房款。2、原告所述的生产需要是假，原告是将房屋出售给被告的。3、被告购房后已将房屋改造大梁变动、装修。如解除合同，除支付购房款之外，还应支付改造的各项费用。
被告为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交如下证据材料：
1、个体工商户营业执照；
2、录音对话6份；
3、（2012）方民初字第34号民事裁定书；
4、收款收据4张；
5、调查报告和补充协议；
6、照片28张；
7、起诉状2份；
8、2013年8月16日清河乡某某村委会出具的证明；
9、装修房屋所花费的费用3张；
10、照片8张4页；
11、房产证3份。
本院对兴达厂原厂长聂兴坤进行了调查，并对争议标的物进行了现场勘验和拍照。
经审理查明：2006年1月1日，原、被告签订一份借款合同，合同约定的主要内容为：原告向被告借款9万元；原告将位于方城县清河乡兴达机械修造厂的自西向东第八间、第九间临街房屋（北至方清路，南至兴达厂，西至兴达厂大门，东至清河乡食品公司，土地面积每间南北长12米，宽3.3米）交付给被告使用，作为抵押担保；合同期限2006年1月1日至2046年12月30日合计40年；合同签订之日，被告将前述借款交付原告，同时原告交付房屋及房屋产权证，�由原告负责提供抵押登记手续；被告在使用期内，享有使用权，在合同的期限内，原告如生产经营等需要，由被告退回房屋，原告退回本金，合同终止等。合同签订后，2006年10月26日，原告给被告出具收据，收据显示收房屋定金45000元。2006年12月12日，原告又给被告出具收据，收据显示房屋抵押金45000元。2007年10月6日，原告又收被告现金10000元，收据显示付房款10000元。以上三笔共计100000元整，收据由原告单位加盖公章，并由原告单位原法人代表聂兴坤签字。2007年10月29日，原告时任厂长聂兴坤又收取被告郭宗勤5000元，收据显示过户费。2011年1月，原告准备生产经营，同意退还借款10万元，要求收回两间门面房。被告以房屋已经买卖成交为由拒收10万元借款，拒绝退回房屋。2012年9月10日，原告在清河乡中心法律服务所见证下向被告送达终止借款抵押合同通知书，并将10�元借款存放在方城县清河乡农村信用社。2012年9月28日，原告诉至本院，请求判令合同终止，被告停止侵权，返还占有原告的两间房屋。
另查明：本案发回重审后对兴达厂原任厂长聂兴坤进行了调查。聂兴坤称，原来就是抵押借款，时间40年，后来商量着想把房屋处理掉。经查原告单位原班子成员对卖房一事不知情，不认可，只知道借款抵押一事。
又查明：被告在签订借款抵押合同后，占有使用合同约定的两间房屋至今，未支付过租金及占用费。除在房屋后空地上临时搭建棚房和因商业经营需要对该两间房屋进行装修外，未对该两间房屋进行扩、改建。
本院认为：原、被告2006年1月1日所签订的借款抵押合同，不符合抵押合同特征，亦未办理房屋抵押登记，被告占有使用房屋不支付占用费，原告使用被告提供的资金不支付利息，对属于集体财产的房屋约定抵押使用期为40年，是以借款抵押合同之名而行房屋买卖之实，应视为变相买卖集体财产的行为。从2007年10月6日和2007年10月29日，原告时任厂长聂兴坤收取被告10000元和5000元资金时所出具的收据显示“付房子款10000元”和“过户费5000元”的内容，以及本院对时任厂长聂兴坤的调查情况看，原、被告之间就争议两间房屋问题，已经形成了事实上的房屋买卖关系。因该争议房屋及其附属土地，系方城县清河乡兴达机械修造厂所有，系集体企业财产，时任厂长聂兴坤在未与单位班子成员集体协商，未经职工大会和职工代表会议同意，未报请企业主管部门批准的情形下，作出对集体财产处置的意见，不符合有关集体财产处置的法律规定，是滥用职权的行为，且时任厂长聂兴坤因侵占包括2007年10月6日和2007年10月29日收取的被告两笔15000元等集体资金的行为，构成职务侵占罪，已被人民法院判处有期徒刑。故经原告时任厂长聂兴坤之手与被告郭宗勤之间的房屋买卖行为，应为无效的民事行为，双方的买卖行为自始无效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告方城县清河乡兴达机械修造厂与被告郭宗勤之间的房屋买卖行为无效。
二、被告郭宗勤于本判决生效之日起十五日内将占有的方城县清河乡兴达机械修造厂的自西向东第八间、第九间临街房屋（北至方清路，南至兴达厂，西至兴达厂大门，东至清河乡食品公司，土地面积每间南北长12米，宽3.3米）退还给原告方城县清河乡兴达机械修造厂。
三、原告方城县清河乡兴达机械修造厂于本判决生效之日起十五日内退还被告郭宗勤资金105000元（含已提存100000元）。
四、驳回原告方城县清河乡兴达机械修造厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告郭宗勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 徐玉宪
审判员 孔 超
审判员 刘小静
二〇一四年十二月十一日
书记员 王任华