重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终4557号上诉人（原审被告）：魏玉华，女，1949年4月11日出生，汉族，住重庆市渝中区，委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦章，重庆鼎圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗运全，男，1946年1月11日出生，汉族，住重庆市渝中区，委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦章，重庆鼎圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹晓芸，女，1980年8月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市，委托诉讼代理人：曹伟，重庆邦渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓娟，重庆邦渝律师事务所律师。上诉人魏玉华、罗运全因与被上诉人詹晓芸房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2016）渝0105民初20356号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏玉华、罗运全及委托诉讼代理人张耕、王彦章，被上诉人詹晓芸及委托诉讼代理人张晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏玉华、罗运全上诉请求：撤销重庆市江北区人民法院(2016）渝0105民初20356号民事判决,驳回詹晓芸的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院关于上诉人无权单方解除合同、主张合同已解除的抗辩理由不予采纳的认定错误。在协商处理诉争房屋过程中，被上诉人给上诉人表态愿意在原有基础上再增加2万元，上诉人已于2016年11月12日向其发函同意按130万元办理房屋过户手续。被上诉人经催告后仍未按协议履行，上诉人有权单方解除合同。解除合同的时间为2017年2月17日上诉人将定金退还给被上诉人时。2、被上诉人在一审中提供伪造证据，应追究责任。3、一审法院判决继续履行合同，适用法律错误。①被上诉人实际并不具备购买涉案房屋的经济能力，诉争房屋银行贷款审批已终止，实际贷款已无可能。②被上诉人属限贷的炒房人员，一审法院判决继续履行合同与国家政策导向不一致。③一审判决违反公平原则。二审中，魏玉华、罗运全还认为上诉人詹晓芸属限贷人员，双方签订的房屋买卖合同无效。詹晓芸答辩认为一审判决正确，请求维持原判。詹晓芸向一审法院起诉请求判令：一、请求判令魏玉华、罗运全协助办理位于重庆市××单元××号房屋的产权过户手续；二、保全费5000元、律师费40000元及本案诉讼费由魏玉华、罗运全承担。一审法院审理查明：2016年9月22日，魏玉华、罗运全（甲方），詹晓芸（乙方）与重庆房天下房地产经纪有限公司（丙方）签订《重庆房地产买卖居间服务合同》。该合同约定甲乙双方委托丙方就买卖坐落于重庆市××单元××号房屋（以下简称“该房屋”）提供居间服务；甲乙双方签订了合同编号为CQFTX1601008411的《重庆房地产买卖合同》，该房屋的成交总价为1270000元。同日，魏玉华、罗运全与詹晓芸签订了《重庆房地产买卖合同》（合同编号为CQFTX1601008411）。该合同约定，经双方协商一致，魏玉华、罗运全自愿将位于重庆市××单元××号（房地证号：103房地证2015字第44333号），建筑面积为129.85平方米，套内面积为105.99平方米的房屋出售给詹晓芸，成交总价为1270000元（包含大修基金）。合同第四条（付款方式）约定，2016年9月22日由詹晓芸支付购房定金50000元给魏玉华、罗运全，该购房定金为成交总价的一部分；双方约定于2016年9月23日签订银行按揭贷款合同，詹晓芸的贷款申请金额暂定为900000元（最终以银行审核为准），双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后10个工作日内办理过户手续；詹晓芸在过户当日支付魏玉华、罗运全320000元作为购房款用于首付款，剩余900000元于银行放款之日支付给魏玉华、罗运全；双方同意于双方办理完毕过户手续之日起3日内办理房屋物业交割手续，并由重庆房天下房地产经纪有限公司协助双方办理房屋物业交割手续，双方签订附件《所售房屋的附随物品清单》后，视为交割完毕。合同第五条约定，房屋交易过程中的税、费由詹晓芸全部承担；魏玉华、罗运全承诺上述房屋已满1年，且不是唯一住宅，如因魏玉华、罗运全原因导致过户税费增加，则增加的费用由魏玉华、罗运全全部承担。合同第八条（违约责任）约定，双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定的内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予以答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金；除了上述违约责任外，如因魏玉华、罗运全违约导致本交易未成功的，应双倍返还詹晓芸已交购房定金，如詹晓芸违约导致本交易未成功的，魏玉华、罗运全有权不退还詹晓芸已交购房定金。该协议最后一部分为定金收条，载明魏玉华、罗运全在合同签订当日已收到詹晓芸用于购买房屋的定金50000元。同日，魏玉华、罗运全收到詹晓芸支付的定金50000元。2016年9月23日，魏玉华、罗运全，詹晓芸与居间方重庆房天下房地产经纪有限公司针对《重庆房地产买卖合同》签订了《补充协议》。该协议约定过户税费合计金额不超过87000元，则税费全部由詹晓芸承担，若税费超过87000元，则超出税费由魏玉华、罗运全自行承担；无论超出与否，詹晓芸另行支付补偿款10000元给魏玉华、罗运全（在补充协议签订当日詹晓芸已先行支付补偿款10000元给魏玉华、罗运全）。同日，魏玉华、罗运全收到詹晓芸根据补充协议支付的10000元。2016年10月21日，魏玉华向詹晓芸邮寄了解除房屋买卖合同的函，提出解除该合同。现位于重庆市××××7-5，建筑面积为129.85平方米的房屋产权人为魏玉华、罗运全，未设立抵押登记。2016年9月23日至10月21日，詹晓芸的个人账户中陆续存入430005元。2016年10月11日，詹晓芸与中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行签订《个人购房借款/担保合同》，该合同载明中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行同意向詹晓芸发放个人二手房住房贷款900000元，用于购买涉讼房屋。2016年10月19日，魏玉华、罗运全通过房屋中介告知詹晓芸不愿出售涉讼房屋。2016年11月1日，詹晓芸向一审法院申请诉前财产保全，交纳了保全费5000元，一审法院于2016年11月16日查封了涉讼房屋。2017年2月14日，詹晓芸收到魏玉华的汇款60000元。一审法院认为，詹晓芸与魏玉华、罗运全自愿签订《重庆房地产买卖合同》，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该合同中已明确约定了房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间，房屋交付及过户、违约责任等内容，符合房屋买卖合同的形式要件，并不属于双方买卖的意向，故关于魏玉华、罗运全称该合同为预约合同的抗辩，一审法院不予采纳。根据合同约定，双方应在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后10个工作日内办理过户手续，银行已于2016年10月11日通过了贷款审批，且涉讼房屋不存在抵押，故魏玉华、罗运全应依约协助办理涉讼房屋的产权过户手续。魏玉华、罗运全告知詹晓芸不再出售房屋，拒绝履行合同义务，已违反了合同的约定。根据合同约定，一方违约时守约方有权解除合同，魏玉华、罗运全未举证证明詹晓芸在买卖关系中存在违约或其他导致合同解除的法定情形，故魏玉华、罗运全无权单方解除合同，其主张合同已解除的抗辩一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任，故詹晓芸有权要求继续履行买卖合同。现涉讼房屋不存在抵押登记等过户障碍，首付款320000元合同约定在过户当日支付，除魏玉华、罗运全拒绝出售之外并无合同无法继续履行的因素，故詹晓芸要求魏玉华、罗运全协助办理涉讼房屋的产权过户手续的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。詹晓芸提起诉前财产保全申请系在得知魏玉华、罗运全拒绝继续履行合同的情况下，属于魏玉华、罗运全对其造成的损失，其要求魏玉华、罗运全承担保全费5000元的请求，一审法院予以支持。双方未在合同中约定律师费，故詹晓芸要求魏玉华、罗运全承担律师费的请求，缺乏事实依据，一审法院不予主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告魏玉华、罗运全于本判决生效之日起十日内协助原告詹晓芸办理位于重庆市××单元××号房屋的产权过户手续；二、驳回原告詹晓芸的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8115元、诉前保全费5000元，合计13115元，由被告魏玉华、罗运全负担12590元，由原告詹晓芸承担525元。二审中，上诉人魏玉华、罗运全主要举示了如下证据：1、上诉人魏玉华、罗运全分别与被上诉人詹晓芸、中介人员的微信聊天记录及2016年11月12日《关于要求及时办理房屋过户的函》。拟证明双方约定在原价款的基础上增加2万元，上诉人已要求按新价履行合同，因被上诉人不愿履行合同构成违约，上诉人有权解除合同。2、詹晓芸申请按揭的《个人购房借款、担保合同》、贷款申请表、个人住房贷款调查意见表、贷款押品评估调查意见表、未婚申明、个人住房贷款客户谈话笔录、收入证明、首付款证明等贷款资料。拟证明詹晓芸在申请贷款材料中提供虚假材料。其中，首付款证明记载魏玉华收到詹晓芸37万元首付款；个人住房贷款客户谈话笔录中詹晓芸签字确认其提供的身份证明、收入证明、首付款证明、购房合同等资料信息属实。3、中介工作人员、工行分别提供的情况说明，詹晓芸另行按揭贷款的资料及重庆相关金融机构反对炒房的申明。拟证明詹晓芸的本案按揭贷款已被银行撤销，且其已另按揭贷款，不符合重庆市政策规定，没有履行合同的能力。其中，2017年5月8日工商银行沙坪坝支行出具的情况说明称詹晓芸在该行申请的90万元借款已于2016年10月25日被该行撤销。被上诉人詹晓芸对上述证据发表如下意见：1、对微信的真实性认可，但是自己先提出增加2万元，对方并未同意。2016年11月12日在己方起诉后，不存在过户问题了。自己承认补偿2万元的前提是在不走司法程序，但上诉人未同意。2、对《个人购房借款、担保合同》、首付款证明的真实性予以认可，称由于房屋未过户，其并未支付首付款，对贷款的其余证据的真实性不予认可。3、对银行撤销提供按揭贷款90万元的情况说明的真实及另行按揭贷款购房的真实性认可，但认为撤销按揭的原因在于魏玉华、罗运全违约导致房屋无法过户，其另行按揭购房与本案无关。詹晓芸二审举示如下证据：1、《个人购房借款、担保合同》原件；2、詹晓芸个人帐户查询清单，拟证明其帐户金额有100万元，有支付能力。魏玉华、罗运全认为詹晓芸举示的《个人购房借款、担保合同》与一审提交的不一致，而个人帐户查询清单与本案无关。另查明：2017年4月18日，一审法院第三次开庭时，原审原告詹晓芸提交了贷款银行保存的《个人购房借款、担保合同》原件。詹晓芸一审提交的《个人购房借款、担保合同》的合同签署时间为2016年10月11日，魏玉华、罗运全二审提交的《个人购房借款、担保合同》的合同签署时间处为空白。还查明：魏玉华、罗运全向工商银行沙坪坝天马路支行信贷部《关于解除房天房屋买卖合同的函》，以已提出解除房天下的合同为由，请银行在接到函告之日起终止办理詹晓芸房屋买卖的相关手续。函告落款日期2016年10月20日，EMS信封邮戳日期为2016、10、26。2016年10月11日至25日期间，15、16、22、23日为休息日，其余时间为工作日。本院二审查明的其余事实与一审相同，本院予以确认。本院认为：詹晓芸与魏玉华、罗运全通过中介自愿签订《重庆房地产买卖合同》及《补充协议》，内容并不违反法律强制性规定，具有法律效力。无论詹晓芸是否属于限制贷款的人员，不影响双方签订的《重庆房地产买卖合同》及《补充协议》的效力。魏玉华、罗运全上诉认为双方签订的合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。双方约定于2016年9月23日签订银行按揭贷款合同，詹晓芸的贷款金额为90万元，在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后10个工作日内办理过户手续；詹晓芸在过户当日支付魏玉华、罗运全32万元作为购房款用于首付款，剩余90万元于银行放款之日支付给魏玉华、罗运全。其中，关于过户的约定为“在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后10个工作日内办理过户手续”，同时还约定“詹晓芸在过户当日支付魏玉华、罗运全32万元作为购房款用于首付款”。办理房屋过户应审查相应约定条件是否成就。一、银行按揭贷款的审批问题。1、双方分别提交的《个人购房借款、担保合同》的合同签署时间不一致。根据魏玉华、罗运全提交的《个人购房借款、担保合同》不能确定10个工作日内办理过户手续的起算时间。根据詹晓芸一审提交的《个人购房借款、担保合同》，合同签署时间为2016年10月11日，合同内容表述为同意发放贷款。按《重庆房地产买卖合同》约定，双方应在10个工作日内办理过户手续即当月25日前的工作日内办理过户手续。根据二审中银行提供的证明，银行于2016年10月25日已撤销詹晓芸申请的90万元借款，詹晓芸的贷款审批又恢复至通过前的状态。2、关于银行撤销按揭贷款申请的原因。银行出具的撤销按揭贷款的证明没有说明撤销原因。从本案现有证据看，存在下列事实：①没有实际交纳首付款，詹晓芸向银行提交了已交付首付款的证明材料。在首付款不真实的情况下，银行是否继续发放按揭贷款。②魏玉华向银行发送了函件，从邮戳时间2016年10月26日看，无论该时间是寄出时间还是寄到时间均在2016年10月25日之后，银行是否基于该函件而撤销按揭贷款需证据证明。③詹晓芸通过按揭方式另行购房的行为，是否影响本案按揭的审批。以上几个事实是否属银行撤销按揭贷款的原因或原因之一，需其他证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己出的主张，有责任提供证据。詹晓芸作为本案一审原告，对其主张的事实应承担举证责任，现詹晓芸没有举证证明系魏玉华、罗运全的原因造成按揭贷款被撤销，应承担举证不能的责任。二、按揭贷款已被银行撤销，詹晓芸也没有支付32万元首付款，其要求魏玉华、罗运全将房屋过户至其名下既不符合合同约定，也违反公平原则。三、双方未对按揭贷款被撤销情况下如何支付房款进行约定，可由双方另行协商处理。综上所述，本案银行已撤销按揭，双方约定的过户条件不成就，詹晓芸请求房屋过户的请求不能成立，本院不予支持。魏玉华、罗运全在一、二审中对解除合同所主张的内容不一致，但均不构成合同解除。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，因二审出现新证据，本案予以改判。上诉人魏玉华、罗运全上诉认为合同无效和已解除的理由不能成立，本院不予采纳，但其提出的房屋过户条件不成就的上诉理由成立，本院予以采纳。詹晓芸作为房屋购买人，可另案向魏玉华、罗运全主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20356号民事判决；二、驳回詹晓芸的诉讼请求。一审案件受理费8115元、诉前保全费5000元，合计13115元，由詹晓芸负担；二审案件受理费16230元，由詹晓芸负担。本判决为终审判决。审判长 杜 伟审判员 陈孟琼审判员 罗太平二〇一七年九月十三日书记员 陈嬿西