汉中市汉台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汉台民初字第00239号
原告李定宣，男，1973年1月27日出生，汉族。
委托代理人封卫宏，陕西兢业律师事务所律师。
被告孙建华，男，生于1956年8月8日，汉族。
委托代理人王彭年，陕西兢业律师事务所律师。
原告李定宣与被告孙建华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李定宣及其委托代理人封卫宏、被告孙建华及其委托代理人王彭年到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李定宣诉称，2013年7月8日，原、被告签订了房屋租赁合同，由于原、被告是经朋友介绍的关系，原告在向被告支付20000元租房定金时，被告就以收条形式确定了双方的权利义务，确认被告将位于天汉大道万邦2号楼一层8号属于自己的商铺租赁给原告，租期十年，并约定了租赁期内的租金。签订房屋租赁合同时，被告房屋租给他人还未到期，当时口头约定于2013年9月1日将房屋交给原告，但到了9月1日原告向被告提出交纳第一年剩余部分租金，被告以自己的房子已经被妻子租给他人为由，拒绝继续履行合同，原告多次催告无果，故诉至法院，请求判令被告继续履行双方2013年7月8日签订的房屋租赁合同。
原告向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
被告孙建华收条一份，证明被告于2013年7月8日收取其20000元定金，并证明双方在收条中约定了房屋租赁事项，确定了权利义务，双方已建立了房屋租赁关系。
被告孙建华辩称：经朋友介绍被告与原告商谈商品房租赁属实，并确实收取过原告20000元定金，被告给原告出具的是定金收条，并非房屋租赁合同。同时，不知何因原告迟迟不愿与被告签订房屋租赁合同，被告催促无果，经原告同意已将20000元定金退到介绍人何含江处代收。因原、被告之间并无房屋租赁合同，双方也未建立房屋租赁关系，现原告要求被告将商品房租赁给他无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
被告孙建华向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：
1、被告收条，证明原告交给被告20000元的租房定金的事实；2、告知函，证明被告书面告知原告在3日内签订正式租房合同，但被原告拒绝的事实；3、何含江收条，证明经原告同意，被告已将所收20000元定金退给原告，由何含江代收定金的事实；4、录音光盘，证明何含江经原告同意代收被告退还定金的事实；5、证人何含江证明材料，证明其协调原、被告签订房屋租赁合同，但因双方意见分歧大最终未能签订房屋租赁合同的事实；6、证人张艾证言，证明原、被告尚未签订房屋租赁合同，以及被告在2013年9月4日与他人签订房屋租赁合同并出租的事实。
经本院庭审质证，被告对原告提交的20000元收条、被告提交1、2、3、4、5号证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认。
但原、被告双方对20000元收条的证明目的各持己见，本院结合全案事实和其他证据综合予以认定；关于证据4录音光盘，原告认为该光盘记载的内容是真实的，但不完整，不能证明其同意何被告退还20000元定金并让含江代收的事实。本院认为该录音光盘记载的内容清晰、完整，经当庭播放原告对其真实性予以确认，没有证据证明该录音光盘有人为剪裁、链接等技术处理的情况发生，且该录音光盘记载的内容与何含江本人证明材料及全案事实一致，已形成一个完整的证据链，并相互印证，故对该录音光盘的真实性及证明目的予以采信；关于证据6证人张艾证词，原告对其真实性提出异议，本院认为，是否签订租赁合同是当事人之间的权利义务，作为案外人证明当事人是否签订合同没有事实依据，唯其证明被告已与他人签订了房屋租赁合同并实际出租的事实，原、被告双方对此事实均无争议，本院予以采信。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，审理查明，2013年7月8日，原告李定宣与被告孙建华经朋友何含江介绍认识，商议由原告租赁被告在汉中市汉台区天汉大道旁万邦时代广场2-1-8号商铺，双方约定租期为10年，前三年按年租金160000元计算，第4、第5年按年租金170000元计算，第6、第7年及第8年按年租金180000元计算，第9年和第10年按年租金190000元计算，房屋租赁税等由原告支付。原、被告协商好上述事项后，原告给被告支付了租房定金20000元，被告出具收条一份，并将上述约定的事项一并记载于该收条之中。
2013年7月27日，被告向原告提出退回20000元租房定金，因原告当天不在汉中，通过原告与租房介绍人何含江电话联系沟通后，原告同意被告退还租房定金20000元，由何含江代收退还的定金，为此何含江向被告出具了20000元定金退款收条。2013年9月2日，被告通过特快专递向原告发送告知函一份，告知原告：“李定宣同志，你在一个月前与我在何所长办公室协商，想租赁我在万邦时代广场的2-1-8号商铺，请你在三日内与我签订正式合同，过期后果自负”。该邮件送达原告时，原告认为双方2013年7月8日收条即为租房合同，无需再另外签订一个租房合同，遂拒收该告知函，也未进一步同被告就租房事宜进行磋商，原告对该告知函未作出承诺。被告向原告发出告知函后，被告又于3013年9月4日与案外人陈国梁签订了新的房屋租赁合同，将商铺出租给陈国栋，并签订房屋租赁合同，签订合同的实际时间落款为2013年9月9日。
另查明，2013年7月8日原、被告商议租赁商铺前，该商铺由他人承租使用并签订租赁合同，租赁合同于2013年8月31日租期届满。
以上事实，由原告提交的收条，被告提交的收条、调查笔录、证人何含江证明材料、录音光盘、告知函、特快专递回执及快递公司证明、证人张艾证词、商品房买卖合同及庭审笔录载卷佐证，并经当庭质证，本院予以确认。
本案在审理过程中，经本院多次主持调解，因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。
诉讼中，双方当事人争议焦点有：一、被告给原告出具的金额为20000元收条仅仅是签约定金收条还是房屋租赁合同？二、关于违约责任及原告要求租赁被告商铺的目的是否能实现？
根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，本院认为，一、根据原、被告协商的结果，被告收取原告20000元的租房定金后，尽管在出具收条时将房屋租赁的租期、租金等事项同时记载于定金收条之上，但缺乏对租金给付期限和方式、装饰装修、水电使用等相关重要事项的约定，只能证明原、被告双方均有签订商铺租赁合同、建立租赁关系的意向，因此该定金收条不具有租赁合同性质，属于签约定金收条。故原告主张该收条是租赁合同，双方已建立租赁关系的理由不能成立，本院不予支持。被告抗辩意见成立，本院予以采纳。二、3013年7月27日，被告提出退还20000元租定金要求后，经原告同意并授权介绍人何含江收取被告退还的定金，说明原、被告双方以自己的行为明确表示不再有签订商铺租赁合同、建立租赁关系的意向，退还定金是原、被告自愿商议的结果，双方均不构成违约。现被告根据原告指示将所收20000元定金退还于介绍人何含江出，视为已完成定金退还义务。至于原告起诉要求被告进行履行商铺租赁合同，因原、被告双方并未签订租赁合同，且该商铺被告已租赁给他人，并签订了租赁合同，至本案庭审结束，被告亦未能就商铺租赁达成协议，原告要租赁被告商铺事实上已无法实现目的，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二十五条、第二百一十三条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告李定宣的诉讼请求。
本案受理费3500元，由原告李定宣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 冯汉军
人民陪审员 李春燕
人民陪审员 韩晓琴
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 古 丽