广东省东莞市第一人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）东一法民二担字第52号
申请人中信银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市，营业执照注册号：XXX。
负责人彭周福，行长。
委托代理人曹雪云，广东闻彰律师事务所律师。
委托代理人胡吉萍，广东闻彰律师事务所律师。
被申请人彭治红，男，汉族，XX年XX月XX日出生，住XXXX，身份证号码：XXX。
申请人中信银行股份有限公司东莞分行（以下简称为中信银行东莞分行）于2015年10月8日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员莫然进行了审查。
申请人中信银行东莞分行称，2014年3月31日，申请人与被申请人签订了编号为银莞信字第14G676号《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、编号为银莞信字第14G67601号《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、编号为银莞贷字第140694号《中信银行个人购房借款合同》、编号为银莞贷字第14069401号《变更协议》，该合同约定申请人向被申请人提供1100000元的购房贷款，贷款用于购买位于东莞市XXXX房产，贷款期限自2014年3月31日起至2029年3月31日；双方对抵押担保的债权、抵押担保范围、抵押权形成期间等进行了约定；贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2014年4月20日，并从首次利率调整日后每1个月调整一次；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日，还款总期数为180期；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，对不能按时支付的利息（包括罚息），按罚息利率计收复利；作为抵押物的房屋位于东莞市XXXX房产，购房合同编号为2014031824B005243994；担保范围为本合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、为实现债权和担保权所发生的各项费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。此外双方还就其他权利义务进行了具体约定。上述合同签订后，申请人依约向被申请人发放了相应贷款，并对位于东莞市XXXX房产办理了抵押登记，但被申请人未能依约按期偿还相应贷款，经申请人多次催促，被申请人至今仍未归还逾期欠款，申请人就此事与被申请人协商无果。根据《民法通则》等相关法律规定，被申请人的借款行为以及被申请人的抵押担保行为是其真实意思表示，申请人与被申请人的贷款合同关系已经成立，案涉借款合同具有法律效力，各方应严格遵守。被申请人拒不履行合同义务的违约行为违背了诚实信用原则，严重损害了申请人的合法权益，被申请人应立即返还借款及利息。为实现上述债权，申请人委托广东闻彰律师事务所代理本案诉讼，为此支出律师费26000元，该费用依约应当由两被告承担。为此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，申请人向本院提出实现担保物权的申请：一、对位于东莞市XXXX、他项权证明书号为XXXX的房屋，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对其债权本金1053441.37元以及利息、罚息、复利（利息以借款本金为基数，按贷款合同约定贷款利率计收，逾期贷款罚息利率按合同利率150%计收，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，利息、罚息、复利计至全部借款本息清偿之日止，暂计至2015年8月27日为23349.6元），在上述拍卖、变卖抵押物的所得价款中优先受偿；二、裁定申请人对实现抵押权的费用，包括但不限于律师费26000元、受理费、评估费、拍卖费等，在上述拍卖、变卖抵押物的所得款价款中优先受偿。
被申请人彭治红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加听证，亦未向本院提交书面的答辩意见或证据。
经查明，2014年3月18日，彭治红与东莞市深建房地产有限公司签订了一份编号为2014031824B005243994的《商品房买卖合同》，约定彭治红购买的商品房为东莞市XXXX房。
2014年3月31日，彭治红（即甲方）与中信银行东莞分行（即乙方）签订了一份编号为银莞信字第14G676号的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》，综合授信额度为1100000元，授信期限为2014年3月31日起到2029年3月31日止。合同第四条约定，本协议项下甲方所签乙方的一切债务由甲方以其享有所有权的房产设定最高额抵押予以担保，具体内容见双方签订的《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》。合同第九条约定，贷款利率由甲乙双方在具体借款合同／协议中约定。合同第十条约定，甲方逾期或未按约定用途使用贷款的，从逾期或未按约定用途使用贷款之日起，乙方有权对甲方未偿还的本金或未按指定用途使用的本金按罚息利率计收利息；对甲方不能按时支付的利息（包括罚息），乙方有权按罚息利率计收复利。合同第20.1条约定，甲方出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：……（3）未按本协议及具体借款合同、具体业务申请书及借款借据或相应凭证的约定按时足额偿还贷款本息的。合同第20.2条约定，授信额度项下任何一笔贷款一旦发生第20.1条规定的任一违约事件时，乙方有权分别或同时采取如下措施，甲方对此不表示任何异议：……（3）宣布综合授信额度内已发放的贷款提前到期并收回已发放的贷款本金及相应利息和相关费用；……（5）依照法律法规和本协议的规定实现抵押权。合同第25.3条约定，甲乙双方签订的《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》编号为银莞信字第14G67601号，抵押房产位于东莞市XXXX。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
同日，彭治红（即甲方）与中信银行东莞分行（即乙方）签订了一份编号为银莞抵字第14G67601号的《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》。合同第四条约定，抵押担保范围报告根据授信协议项下各具体合同、协议、业务申请书、借款借据或其他凭证发放的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、抵押权等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、评估拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用。合同第五条约定，抵押权应当在被担保的主债权诉讼时效期间内行使。合同第21.1条约定，甲乙双方于2014年3月31日签订了编号为银莞信字第14G676号的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》，根据该协议，乙方同意向甲方提供1100000元的授信额度。合同第21.2条约定，甲方拥有所有权的房屋为位于东莞市XXXX的个人房产。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。
同日，彭治红（即借款人、甲方）与中信银行东莞分行（即贷款人、乙方）签订了一份编号为银莞贷字第140694号的《中信银行个人购房借款合同》，约定甲乙双方于2014年3月31日签订了《中信银行个人房产抵押综合授信协议》（编号为银莞信字第14G676号），本合同项下贷款占用《授信协议》项下基础额度；贷款金额为1100000元，期限为自2014年3月31日起至2029年3月31日止。合同第6.3条约定，甲方违反本合同约定逾期归还贷款的，乙方有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息；对不能按时支付的利息（包括罚息）按逾期贷款罚息利率计收复利。合同第15.1条约定，发生下列情况之一，甲方即构成违约：（2）甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息。合同第15.2条约定，甲方发生违约情况是，乙方有权流水以下一种或多种措施：（3）停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息；（4）依法处分本合同项下的抵押物以清偿全部贷款及相应利息。合同第15.3条约定，乙方因实现债权所发生的各项费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等，均由甲方承担。合同第20.3条约定，本合同履行期间贷款利率的确定和调整采取浮动利率，本合同利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮10%确定执行。合同第20.8条约定，逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。合同第20.10条约定，抵押物为位于东莞市XXXX，购房合同编号为2014031824B005243994。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，中信银行东莞分行于2014年3月31日出具1100000元的个人借款凭证，彭治红在个人借款凭证上签名捺印。
2014年3月31日，案涉抵押物位于东莞市XXXX的房产办理了抵押登记并取得了商品房他项权登记证明（他项权证明书号为XXXX）。
2015年9月1日，中信银行东莞分行与广东闻彰律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该律师事务所指派曹雪云、胡吉萍律师担任中信银行东莞分行与彭治红之间实现担保物权纠纷一案的代理人。2015年10月12日，广东闻彰律师事务所开具了律师费价税金额共计为26000元的发票。
另查，彭治红自2015年5月21日出现逾期还款情形，彭治红已还款本金为46558.63元。
在听证中，申请人中信银行东莞分行明确其申请请求为对彭治红所有的房产［位于东莞市XXXX的房产（他项权证明书号为XXXX）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中信银行股份有限公司东莞分行对变价后所得款项在其债权本金1053441.37元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以1053441.37元为本金，按照银莞信字第14G676号的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》相关约定计算利息、罚息、复利至所有款项清偿之日止；实现债权的费用即律师费26000元）范围内优先受偿。同时，申请人中信银行东莞分行确认复利的计算包括了利息、罚息，且明确要求解除编号为银莞信字第14G676号《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、编号为银莞信字第14G67601号《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、编号为银莞贷字第140694号《中信银行个人购房借款合同》、编号为银莞贷字第14069401号《变更协议》。
以上事实，有中信银行东莞分行提交的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《变更协议》、个人借款凭证、商品房买卖合同、商品房合同备案登记证明书、商品房他项权登记证明、民事委托代理合同、律师费发票、客户回单、房产登记信息查询结果、欠款清单、罚息复利区分表以及本院的听证笔录附卷为据。
本院认为，2014年3月31日，中信银行东莞分行与彭治红签订编号为银莞信字第14G676号《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、编号为银莞信字第14G67601号《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、编号为银莞贷字第140694号《中信银行个人购房借款合同》，约定由贷款人中信银行东莞分行向借款人彭治红提供贷款1100000元，彭治红以其购买的东莞市XXXX的房产提供抵押担保，且抵押物已办理了抵押登记并取得了商品房他项权登记证明。据此，本院认为中信银行东莞分行就上述抵押物［位于东莞市XXXX的房产（他项权证明书号为XXXX）］所享有的抵押权依法设立。彭治红自2015年5月21日开始出现逾期，至今没有证据显示其已经按照约定足额还款，按照案涉合同约定，借款人逾期或未按约定的金额归还贷款本息，中信银行东莞分行有权宣布提前收回贷款并有权处置该抵押房产。中信银行东莞分行有权依照案涉合同的相关约定申请实现担保物权，故中信银行东莞分行请求法院拍卖、变卖抵押财产以实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。
关于优先受偿的范围。根据案涉合同约定，结合本案调查情况显示，未见彭治红有按约定向贷款人清偿贷款及利息的事实。故中信银行东莞分行实现担保物权优先受偿的范围应包括：一、债权本金1053441.37元；二、利息、罚息、复利部分，应以1053441.37元为本金，按照编号为银莞信字第14G676号《中信银行个人房产抵押综合授信协议》以及编号为银莞贷字第140694号《中信银行个人购房借款合同》相关约定计算至所有款项清偿之日止，但申请人对罚息部分计收复利对被申请人明显加重了义务，违反公平原则，亦没有明确的法律依据，故本院认为罚息不得再计算复利；三、按《民事委托代理合同》约定，律师代理费用为26000元，且有相应的发票佐证，故优先受偿范围应包括中信银行东莞分行为实现债权已经支出的律师费26000元。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第一百九十七条的规定，本院裁定如下：
对彭治红所有的房产［位于东莞市XXXX的房产（他项权证明书号为XXXX）］，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中信银行股份有限公司东莞分行对变价后所得款项在其债权本金1053441.37元以及利息、罚息、复利、实现债权的费用（利息、罚息、复利以1053441.37元为本金，按照银莞信字第14G676号的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》以及编号为银莞贷字第140694号《中信银行个人购房借款合同》相关约定计算利息、罚息、复利至所有款项清偿之日止，但罚息部分不得再计算复利；实现债权的费用即律师费26000元）范围内优先受偿。
本案受理费7362.56元，由被申请人彭治红负担。
本裁定为终审裁定。
如对本裁定有异议，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 莫 然
二〇一五年十月二十六日
书记员 杨晓君
附相关法律规定：
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十四条裁定适用于下列范围：
（一）不予受理；
（二）对管辖权有异议的；
（三）驳回起诉；
（四）保全和先予执行；
（五）准许或者不准许撤诉；
（六）中止或者终结诉讼；
（七）补正判决书中的笔误；
（八）中止或者终结执行；
（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；
（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；
（十一）其他需要裁定解决的事项。
对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。
裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
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