福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽04民终292号
上诉人（原审被告）：吴美娇，女，1973年9月15日出生，汉族，住三明市梅列区。
上诉人（原审被告）：刘昌康，男，1970年10月1日出生，汉族，住三明市梅列区。
委托诉讼代理人：吴美娇，女，1973年9月15日出生，汉族，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）：福建省和润物业管理有限公司，住所地沙县融兴金鼎城3幢2单元101室。
法定代表人：郑子霖，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨炜航，男，1992年4月3日出生，汉族，福建省和润物业管理有限公司职员，住福建省连江县。
上诉人吴美娇、刘昌康因与被上诉人福建省和润物业管理有限公司（以下简称和润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沙县人民法院(2017)闽0427民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴美娇及上诉人刘昌康的委托诉讼代理人吴美娇，被上诉人和润物业公司的委托诉讼代理人杨炜航等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴美娇、刘昌康上诉请求:撤销一审判决第一项；确认福建省和润物业管理有限公司提供的“和润物合（2014）001号”物业服务合同为无效合同；福建省和润物业管理有限公司原已向罗布家园业主收取的费用全部返还；由福建省和润物业管理有限公司承担本案一审和二审的诉讼费用。事实和理由：1.和润物业公司与吴美娇、刘昌康之间没有任何合同关系和实际物业服务关系。和润物业公司虽与沙县罗布家园业主委员会签订《物业服务合同》，但和润物业公司并没有相应的物业资质，且代表沙县罗布家园业主委员会签字也是虚假，选聘物业服务企业未经过业主，故《物业服务合同》应为非法、无效合同。2.和润物业公司提供的水电公摊资料户头是沙县城南物业公司的，说明吴美娇、刘昌康与沙县城南物业有过物业服务合同关系，而与和润物业公司无关。3.和润物业公司未按合同约定的三级物业服务标准提供相应的物业服务，聘用的从业人员基本是一些社会上没文化的老人，从周围、电梯、楼道的环境卫生看几年都未见清洗过还保留着原来的模样，车辆自由进出、广告自由粘贴，足以说明这期间罗布家园处于无组织、无物业服务的状态。4.其在罗布家园5#1504室的房屋未装修，和润物业公司不为业主服务，并直接剥夺了吴美娇、刘昌康享受物业服务和监督物业的权利。
和润物业公司辩称：和润物业公司是三级物业服务企业(2014年3月4日),2015年7月20日取得二级物业服务企业资质。2014年3月31日，和润物业公司与沙县罗布家园业主委员会签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准及支付方式、违约责任等，和润物业公司已全面履行了自已的合同义务，直至2017年4月1日退出该小区。吴美娇一审时提供的照片是在和润物业公司退出小区后所拍。吴美娇、刘昌康共拖欠2014年4月1日至2017年3月31日物业费4569.8元及公摊费631.5元。
和润物业公司向一审法院起诉请求：1.吴美娇、刘昌康支付物业费4569.8元及违约金4000元，公摊费631.5元，以上共计9201.3元；2.由吴美娇、刘昌康负担诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年10月12日“沙县罗布家园业主委员会”成立后，于2012年2月13日报经沙县住房和城乡规划建设局审查予以备案登记，任期三年。2015年4月15日三明市和润物业管理有限公司更名为福建省和润物业管理有限公司。2014年3月31日，沙县罗布家园业主委员会（甲方）与三明市和润物业管理有限公司（乙方）签订《沙县罗布家园物业服务合同》，合同约定甲方将罗布家园(总占地面积50592平方米，总建筑面积136000平方米)委托和润物业公司提供物业服务。合同期限为三年，自2014年4月1日至2017年3月31日止。主要委托管理事项：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理控制；9、提供代收缴公共水电费、物业管理费，代发信件等代办性质的服务。合同的计费方式实行包干制，按照《三明市物业服务等级标准及收费》的三级物业服务标准；物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费和电梯维修，水加压费：电梯维修在300元以上的由和润物业公司向业主收取，300元以下的由和润物业公司承担）；多层住宅为0.55元/月.平方米；高层住宅为0.75元/月.平方米；商业物业为1.0元/月.平方米；注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。物业服务费本合同生效之日起按半年收取。业主在每半年度第一个月10日前向和润物业公司支付上半年度物业服务费；物业费用包括电梯维保费用，管道疏通、绿化清洁、工资等（如出现工程质量问题或设施、设备大装修，另外途径解决）。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当每日按照千分之三标准支付违约金。同时，还约定经催收三次以上（包含三次）没有缴纳物业费的业主，业主委员会及业主认可和润物业公司采取停水停电措施等内容。沙县罗布家园业主委员会及其主任、副主任、秘书长洪荣桂、张圣城、林良瑜代表乙方在合同落款处签名盖章。合同签订后，和润物业公司在2014年4月1日至2017年3月31日期间为沙县罗布家园小区提供了物业服务，后于2017年4月1日退出该小区。吴美娇、刘昌康系沙县罗布家园5幢1504室（属高层住宅）房屋产权人，产权面积为169.26平方米，至今未装修入住，且在2014年4月1日至2017年3月31日期间未向和润物业公司交纳物业费。
一审法院认为，沙县罗布家园业主委员会成立并经有权机关审查予以备案登记，在其任期内的2014年3月31日经组织招标评审选聘了和润物业公司为本小区提供物业服务后，与和润物业公司签订物业服务合同的主体合法，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。吴美娇与沙县城南物业管理有限公司签订的合同，系2011年5月11日签订的，是在本案《沙县罗布家园物业服务合同》之前签订的，与本案无关，不影响本案合同的效力。合同落款处“洪荣桂”的签名与业主委员会备案的主任姓名相符，虽然合同签订存有瑕疵，但不影响合同的效力。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，吴美娇、刘昌康作为罗布家园小区业主与和润物业公司之间成立物业服务合同关系。物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主可以建议业主大会或业主委员会依法解聘物业服务企业。吴美娇提供了部分小区公共设施及其小区面貌的照片属实，但不能全面反映和润物业公司在服务期间的总体服务状况，其提供的广告照片，无法证明和润物业公司收取了广告费，对吴美娇关于和润物业公司收取的广告费应抵扣业主的物业费的辩解意见，不予采纳。和润物业公司提供的照片，证实其事实上对小区提供了服务，虽然和润物业公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，但还在合理范围内，其享有依照合同约定向吴美娇、刘昌康收取相应费用的权利。另对和润物业公司物业费计算有误部分予以调整如下：案涉物业服务合同中的收费标准约定“注：其中0.05元/月.平方米为小区业主委员会办公费用及部分维修费用，和润物业公司按半年实际收费情况支付给业主委员会”。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定，业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，故该部分收费应为和润物业公司受托代为罗布家园业主委员会向业主收取的工作经费，扣除该部分后和润物业公司实际可收取的物业费标准没有超出本市指导性收费标准。因受托行为应在受托期限内完成，和润物业公司据以主张的物业服务合同已经履行完毕，且已退出小区服务，其受托行为也已终结。和润物业公司在服务期间仅得以代理人身份向业主收取工作经费，而无权以原告身份主张实体权利。现和润物业公司继续主张该部分费用，于法无据，不予支持。对业主尚未交纳的该项工作经费由罗布家园业主委员会向拖欠的业主另行主张权利。涉案房屋至今未装修入住，未产生垃圾、公用耗能等，物业服务费应予减免，本院酌情按60%交纳。和润物业公司所诉合理部分，予以支持，故吴美娇、刘昌康应缴物业费以0.70元/月.平方米标准，并按建筑面积169.26平方米计算为（169.26平方米×0.7元/月.平方米×36个月×60%）2559.2元。吴美娇的辩称意见，合理部分予以支持。关于和润物业公司主张吴美娇、刘昌康支付所欠物业共用部位及共用设施设备用水用电公摊费的诉求，虽然和润物业公司提供了水电公摊费的有效收费证明，但和润物业公司是按户计收公摊费，这与合同约定的“由相关业主按照建筑面积分摊”不符，故对和润物业公司的该项诉请，不予支持，可待按建筑面积计算出实际公摊费后另行主张权利。关于和润物业公司主张吴美娇、刘昌康支付所欠物业费违约金的诉求，鉴于和润物业公司在管理服务上存在一定的瑕疵。故对和润物业公司要求支付违约金的该项诉求，不予支持。吴美娇提出的辩称意见，合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、吴美娇、刘昌康应于本判决生效之日起十日内向福建省和润物业管理有限公司支付2014年4月1日至2017年3月31日物业费2559.2元；二、驳回福建省和润物业管理有限公司要求吴美娇、刘昌康支付公摊费的诉讼请求；三、驳回福建省和润物业管理有限公司要求吴美娇、刘昌康支付违约金的诉讼请求。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由福建省和润物业管理有限公司负担10元，由吴美娇、刘昌康负担40元。吴美娇、刘昌康负担的受理费应于判决生效之日交纳，逾期拒不交纳将依法强制执行。
双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。
另查明，三明和润物业管理有限公司成立于2013年7月31日，2014年3月4日三明和润物业管理有限公司取得三级物业服务企业资质。2015年4月1日三明和润物业管理有限公司变更为福建省和润物业管理有限公司，2015年7月20日福建省和润物业管理有限公司取得二级物业服务企业资质。
本院认为，福建省和润物业管理有限公司系依法成立具有相应的物业服务资质的企业，沙县罗布家园业主委员会与和润物业公司签订的《沙县罗布家园物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故吴美娇、刘昌康作为罗布家园小区业主与和润物业公司之间具有物业服务合同关系。和润物业公司已经按照合同约定提供物业服务，吴美娇、刘昌康罗布家园小区业主应当支付约定的物业费用。吴美娇、刘昌康提出和润物业公司物业服务质量及未尽到服务职责等问题，依法吴美娇、刘昌康可以要求物业服务企业按合同约定或法律规定以及行业规范承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等责任，但不得依据业主个人对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。因吴美娇、刘昌康所购房屋交付后至今未装修入住的情况，一审判决酌情予以减免按60%交纳并无不当。至于吴美娇、刘昌康（原审被告）上诉（二审）提出确认本案物业服务合同为无效合同，及和润物业公司应全部返还已向罗布家园业主收取的费用等问题，因不属本案的审理范围，本案中不予审理。
综上所述，吴美娇、刘昌康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由吴美娇、刘昌康负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴ＸＸ
审判员 吴青华
审判员 迟建文
二〇一八年三月十五日
书记员 段剑岚
附本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。