广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛霞法民二初字第226号
原告陈就昌，男，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：×××1110。
委托代理人靳琦，广东国邦律师事务所律师。
委托代理人陈明，女，××年××月××日出生，汉族，住湛江市霞山区。
被告邹亚玉，男，汉族，住广东省吴川市中山。
被告马裕，男，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：×××1055。
被告何桂凤，女，汉族，住湛江市霞山区，身份证号码：×××1328。
本院受理原告陈就昌诉被告马裕、何桂凤，第三人邹亚玉、湛江市麻章区农村信用合作联社湖光信用社案外人执行异议之诉一案，于2014年12月18日作出（2014）湛霞法民二初第5号民事判决书，湛江市麻章区农村信用合作联社不服判决，向湛江市中级人民法院上诉，湛江市中级人民法院于2015年6月2日作出（2015）湛中法民一终字第334号民事裁定书，撤销本院（2014）湛霞法民二初第5号民事判决书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈就昌及委托代理人陈明、靳琦，被告马裕到庭参加诉讼，被告邹亚玉不到庭参加诉讼，被告何桂凤经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
原告诉称，原告与被告马裕有生意往来，因被告马裕拖欠原告90万元货款无法偿还，而被告马裕在湛江市霞山区开发了两个楼盘，建有60多套房屋准备出售，并有合法的出售手续，因此双方决定以物抵债的方式了结之间债权债务。2010年10月19日，原告与被告马裕签订合同，马裕以其位于湛江市霞山区椹川东三路五号之二的住宅B201房、B602房、B801房、B802房（以下简称B201房、B602房、B801房、B802房）及首层4间单车房抵债，同年11月13日原告与被告马裕签订补充合同，以湛江市霞山区椹川东三路五号之二首层一间商铺抵债，上述房屋作价564800元。2002年3月6日，原告又与被告马裕签订合同，马裕以其位于湛江市霞山区录塘北六路106号之八602房、702房（以下简称602房、702房）及首层2间单车房抵债，上述房屋作价316800元。被告马裕用上述房屋作价抵偿债务后，至今尚欠18400元未偿还。原告也当即搬入B602房、B801房、702房入住。
在原告的多次催促下，直至2006年，被告马裕为原告办理B201房、B802房、602房的产权过户手续，但B602房、B801房、702房却一直没办理产权过户手续。2010年马裕贷款诈骗案发，原告得知被告马裕将已出售的房屋作为抵押物向多家银行和自然人借款，其中702房于2008年8月18日抵押给湖光信用社贷款20万元，至今未偿还。另马裕拖欠邹亚玉债务，邹亚玉向法院提起诉讼。因马裕不履行判决义务，邹亚玉申请法院强制执行。广东省湛江市霞山区人民法院（以下简称：霞山法院）于2013年3月28日作出（2010）霞法执字第546号《执行裁定书》，依法查封了702房。原告于同年7月15日向霞山法院提起执行异议，霞山法院作出（2013）湛霞法执外异字第9号《执行裁定书》，裁定驳回陈就昌的执行异议申请。原告认为，原告已支付了702房的全部购房款，并实际占有使用房屋至今，原告应是房屋的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院不应该查封该房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院：一、请求停止对湛江市霞山区录塘北六路106号之八702号房的执行；二、请求确认涉案房屋湛江市霞山区录塘北六路106号之八702号房归原告陈就昌所有。
被告马裕辩称，与原告签订房屋买卖合同及以物抵债均属实，同意不再执行涉案的房屋，欠邹亚玉的款项另行偿还。但当时欠原告的款项的具体数额记忆不清。
被告邹亚玉辩称，1、马裕拖欠邹亚玉的建筑材料款共172000元和利息44000元事实清楚、证据确实，并经法院判决且执行。2、霞山法院依法查封被执行人马裕和何桂凤夫妻共同财产（702房）用以清偿邹亚玉的债务合法有效。3、原告对702房所有权的主张，证据不足、于法无据。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告何桂凤不到庭参加诉讼，也未作出书面答辩。
经审理查明，2001年10月19日，原告（乙方）与被告马裕（甲方）签订《合同书》（以下简称《合同书1》），约定甲方将建设位于湛江市霞山区椹川东三路五号之二住宅楼的B201房、B602房、B801房、B802房及4间单车房转让给乙方：一、乙方认购的房号、面积及价格、房屋建筑面积为：B201房110平方米、B602号房100平方米、B801房110平方米、B802房110平方米（其中：B201房、B602房每平方米价格为1150元；B801房、B802房每平方米价格为930元），单车房4间共计39000元（4×6.1×1600），增容电器费9000元，合计484800元。二、付款方法：于2001年11月29日付清。同年11月13日，原告（乙方）与被告马裕（甲方）签订一份《补充合同》，约定：一、经双方协商一致，原乙方购买的顺兴大厦801、802房的楼板顶面面积归属该房主使用权；二、首层的第二号铺面约22平方米，价格为捌万元；三、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方共同遵守，如对方违约，必须向对方赔偿损失。
2002年3月6日，原告（乙方）与被告马裕（甲方）签订《合同书》（以下简称《合同书2》）。约定：甲方将位于湛江市霞山区录塘北六路108号之八金塘大厦的第六层602房、第七层702房及2间单车房转让给乙方。《合同书2》主要内容为：二、转让房屋概况：2间房屋建筑面积均为115平方米，单车房加公共摊销面积为14平方米。三、房屋价款及其它费用：上述房屋按建筑面积每平方米1250元，房屋建筑面积为230平方米，小计287500元；单车房按每平方米1700元，小计23800元；水电贴费5000元；电控门500元；四项合计316800元。四、付款方法：乙方必须分二期将上述总款（即316800元）付清给甲方。《合同书1》、《合同书2》签订后，被告马裕于2002年3月6日为原告出具一张《收条》，确认：1、收到购椹川东三路五号之二201房、602房、801房、802房及楼下商铺1间和首层4间单车房款544800元；2、收到购金塘大厦602房、702房首期款158400元，以上两项款项合计703200元。注：办妥房产权证时再付20000元给马裕。2014年6月27日，原告委托代理人靳琦律师在广东省阳春监狱内询问马裕，马裕在《询问笔录》内容中认可已用六套房抵偿原告债务，并确认六套房款至今只尚欠二万多元，其余房款已支付；其中B201房、B802房、602房已办理房屋过户手续，但B602房、B801房、702房至今未产权过户手续。根据湛江市房地产档案馆出具的《房屋产权情况表》显示，涉案702房的所有权人为何桂凤，领证日期为2002年8月24日，权属性质：私有；占有份额：全部。
2008年8月26日，湖光信用社与案外人马生、何桂凤签订《抵押担保借款合同》，由何桂凤提供702房为案外人马生向湖光信用社借款200000元的抵押物，并办理了《房地产他项权证》（证号：1985934）。涉案房屋于2010年3月29日被本院以（2009）湛霞法民三初字第482号民事裁定书查封。
2012年9月28日，湛江市霞山区人民检察院以湛霞检刑诉（2012）391号起诉书指控被告人马裕合同诈骗罪向本院提起公诉。本院以（2012）霞刑初字第373号刑事判决书认定：被告人马裕于2001年至2003年期间先后开发金塘大厦楼盘（地址：湛江市霞山区录塘北六路106号之八）和顺兴大厦楼盘（地址：湛江市霞山区椹川东三路五号之二）出售给购房者，用其亲属马生、何桂凤、吴小玲、何进辉、彭剑芳等人的名义申请报建，并将房屋登记在上述亲属名下，在与购房者签订合同并收取购房款后，马裕隐瞒房屋已经出售的事实，欺骗金融机构或他人，将已出售的房屋抵押给金融机构或个人进行贷款、借款，先后实施诈骗18起。该判决书还认定：被告人马裕于2001年10月19日与陈就昌签订购房合同出售602房、702房，合同签订后收取陈就昌购房款703200元。在将上述房屋出售给购房者后，马裕于2008年8月22日又将该702房抵押给债权人湖光信用社借款20万元，至今无法归还湖光信用社20万元。2012年9月18日，本院依法以（2012）霞刑初字第373号刑事判决书认定马裕犯骗取贷款罪、合同诈骗罪，判处有期徒刑五年六个月，并处罚金共10000元，该判决书于2013年1年9日发生法律效力。
被告邹亚玉因马裕拖欠其货款，于2009年10月向法院提起诉讼，本院于2010年2月23日作出（2009）霞民三初字第482号民事判决书，已发生法律效力。马裕不履行判决义务，邹亚玉遂向本院申请强制执行。本院于2013年3月28日作出（2010）霞法执字第546号《执行裁定书》，依法查封了涉案702房。原告陈就昌于同年7月15日对涉案702房的查封向本院提起执行异议，本院作出（2013）湛霞法执外异字第9号《执行裁定书》，裁定驳回陈就昌的执行异议申请。陈就昌不服，向本院提起了诉讼。在重审过程中，原告撤回对第三人湛江市麻章区湖光农村信用合作社的起诉，变更原审第三人邹亚玉为被告，即邹亚玉、马裕及何桂凤为共同被告。原告变更诉讼请求：一、请求停止对湛江市霞山区录塘北六路106号之八702号房的执行；二、请求确认涉案房屋湛江市霞山区录塘北六路106号之八702号房归原告陈就昌所有。本院依当事人的申请将列邹亚玉、马裕及何桂凤为共同被告，并通知湛江市麻章区湖光农村信用合作社退出本案诉讼。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，人民法院则应当停止对该财产的执行。本案即系邹亚玉申请执行一案中，因案外人陈就昌对本院查封的登记在被执行人何桂凤名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。所以，本案的焦点问题在于，陈就昌对本院查封的案涉702号房屋是否享有足以排除执行的物权期待权或者所有权。
关于原告陈就昌对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照前述规定，案外人亦即受让人，在涉案财产上如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务；（三）案外人对执行标的物已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部具备，缺一不可。
本案中，首先，702号房屋登记在马裕的妻子何桂凤名下，涉案的购房合同为陈就昌与马裕签订，该合同属双方真实意义表示，合同签订后，何桂凤未提出异议，庭审中马裕对此亦表示认可，故双方签订的转让涉案房屋所有权的合同真实有效，未违反法律的禁止性或强制性规定。其次，陈就昌与马裕签订购房合同后，于2004年入住涉案房屋，在陈就昌占有涉案房屋之前，该房屋并未存在设定权利负担的情况，原告陈就昌以物抵债支付了涉案购房款后对涉案房屋的占有存在正当权源，属有权占有。再次，被告马裕用以物抵债方式将6套房屋（涉案房屋属之一）用以清偿所欠陈就昌的货款90万元，除双方约定办证保留款2万元未支付外，陈就昌已向马裕支付全部购房款。最后，被告收取购房款后，一直未配合原告办理过户登记手续，又以该房屋向湖光信用社抵押贷款，该房至今未办理产权过户手续的责任在于被告马裕。综上，陈就昌的物权期待权可以成立，足以排除人民法院对涉案房屋的执行。在原告陈就昌对被告马裕、何桂凤的物权请求权能够成立的情况下，其要求以对被告马裕、何桂凤享有的物权去排除被告邹亚玉的另外一个金钱债权的实现，于法有据，本院予以支持。
由于被告马裕、何桂凤已于2002年将涉案房屋出售给原告，原告也已依约支付了购房款并已实际使用，被告马裕、何桂凤至今没有将该房屋过户给原告，原告本人对此并无过错，根据公平、等价有偿、诚实信用原则，涉案房屋所有权应由原告取得，故原告要求确认涉案房屋属原告所有，本院予以支持。
被告何桂凤经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，依法可缺席判决，综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零七条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、确认湛江市霞山区录塘北六路106号之八702号房属原告陈就昌所有。
二、停止对湛江市霞山区录塘北六路106号之八702号房的执行。
本案受理费6052元，由被告邹亚玉、马裕、何桂凤共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。
审判长 王玉燕
审判员 许荣春
审判员 吴 娇
二〇一六年八月三十日
书记员 李柏漫
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。