浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终973号
上诉人（原审被告）：董宝琴，女，1967年12月17日出生，汉族，住浙江省绍兴县。
委托诉讼代理人：喻棋火，浙江东辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章晓萍,女,1963年9月9日出生,汉族，住浙江省德清县。
被上诉人（原审原告）：陈玲莉,女,1963年7月23日出生,汉族，住浙江省德清县。
被上诉人（原审原告）：陈姝烨,女,1994年11月14日出生,汉族，住浙江省德清县。
上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：朱小平，浙江莫干山律师事务所律师。
上诉人董宝琴因与被上诉人章晓萍、陈玲莉、陈姝烨房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2016）浙0521民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人董宝琴及其委托代理人喻棋火，被上诉人章晓萍、陈玲莉及其委托代理人朱小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
董宝琴上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项并依法改判，章晓萍、陈玲莉、陈姝烨承担全部诉讼费用。事实和理由：一、章晓萍一方以宾馆后面六间自建房（以下简称六间自建房）为违法建筑不能营业为由，要求解除合同，其解除理由不能成立。1.租赁协议虽包括六间自建房，但合同主要承租内容是宾馆营业用房（共5层约30余间房），合同约定的租赁到期日为2023年11月8日。所以即使六间自建房是违法建筑被拆除，也不影响协议的整体效力与继续履行。从协议内容上看，双方也特地注明六间自建房的租金为20000元，故吉祥宾馆与六间自建房不但在空间上互为独立，租金也是分别约定的。2.吉祥宾馆属于营业用房，而六间自建房并非营业用房，对此董宝琴在签约时明确告知过章晓萍一方。六间自建房无法被录入宾馆业治安管理信息系统，水电也与吉祥宾馆分开，属于生活用电，租金价格也远低于营业用房的租金。既然六间自建房不是营业用房，即使今后拆除也不影响宾馆的租赁和营业目的的实现。章晓萍一方解除合同的真正原因是三人合作出现分歧、经营状况不理想，不能支付下一年度的租金。因此在2016年9月18日，章晓萍一方曾试图将宾馆整体转租出去。2016年10月9日，章晓萍一方本应支付下一年度租金，但其为逃避支付自行离开。二、章晓萍一方不具有合同解除权，其起诉要求解除应视为章晓萍单方提前要求解除租赁协议，应依据协议承担相应法律后果。依据协议第六条，章晓萍一方提前解除协议，押金应归董宝琴所有。因此一审法院判决董宝琴返还50000元押金是错误的。三、一审法院未查清关于装修损失部分的事实。1.一审酌定六间自建房装修、设施的价值（包括吉祥宾馆的装修费）为70000元，依据不足。《资产评估报告书》鉴定依据不足，流于形式，不能作为一审法院对装修损失的参考依据。章晓萍一方提供的大部分装修凭证并非合法的收款收据或发票，真实性无法确认，证明力低下，不能作为鉴定依据。《资产评估报告书》本身也明确，评估为追溯性评估，对于评估物在章晓萍一方离开时是否存在、损坏，不作评判，因此《资产评估报告书》只是在假定各项资产存在的情形下作出的结论。《资产评估报告书》明确存在的装修内容只包括淋浴房、毛巾架、墙纸，其他贵重资产已经被章晓萍一方搬走。鉴定机构所依据的房间照片是刚装修好时的照片，不能以此作为评估基准日的评估依据。一审考虑到上述问题，所以未将《资产评估报告书》中的金额认定为六间自建房的装修损失。但六间自建房究竟有多少现值损失，一审判决未明确。一审将六间自建房装修损失与吉祥宾馆装修损失合计酌定为70000元，但并没有证据显示章晓萍一方对五层宾馆进行过装修。即使有过装修，一审也应当将两部分装修损失分列开，因为两部分损失责任承担未必相同。2.即使认定六间自建房及吉祥宾馆装修设施的价值为70000元，也不应由董宝琴全部承担。吉祥宾馆的整修费若存在，该部分不涉及违法建筑，损失系因章晓萍一方提前解除合同所致，装修物件应全部归董宝琴所有，对此董宝琴不承担赔偿责任。六间自建房的损失，即使按照双方过错进行承担，也应由章晓萍一方承担全部或大部分过错。签约时章晓萍一方明知六间自建房是违法建筑，董宝琴也明确告知六间自建房不能用于经营使用，章晓萍一方擅自按照营业用房的式样进行装修，存在重大过错。
章晓萍、陈玲莉、陈姝烨辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。租赁协议第一条租赁物包括吉祥宾馆及六间自建房，这是租赁合同成立的前提条件。如果没有六间自建房作为营业房，租赁费用也无需300000元，章晓萍一方也不一定会以该价格租赁房屋。在租赁协议签订前，章晓萍一方也进行了调查，六间自建房已经作为营业房投入使用，章晓萍一方是基于六间自建房可以营业才与董宝琴协商租赁事宜并签订协议。如果六间自建房并非营业房，董宝琴对此应当告知。且章晓萍一方装修六间自建房时董宝琴也未加以阻止，还将原有的床上用品出售给章晓萍一方。董宝琴在自己持有的协议中注明六间自建房租金20000元，这并非是双方签订合同时所写，而是在履行过程中添加的，说明董宝琴隐瞒了自建房要被强拆的事实。二、章晓萍一方有权解除协议。自建房不等于行政管理局必然强拆的违法建筑。根据章晓萍一方提供的证据，六间自建房要被限期拆除，董宝琴明知不能将其对外出租，但其没有予以告知，在签订协议时故意隐瞒了重要事实，导致合同目的无法实现，并给章晓萍一方造成装修损失。章晓萍一方要求解除合同并退还押金、赔偿损失的要求合理合法。且双方后来实际上也并未履行合同。三、一审认定装修损失70000元，数额上与章晓萍一方实际的损失尚存在差距。评估虽系追溯性评估，但章晓萍一方的实际装修费用远远大于评估数额，且还未主张间接损失。四、2016年10月，董宝琴强行将章晓萍一方赶出宾馆，因此合同实际上已经解除，章晓萍一方只是请求追认解除，董宝琴早已实际占用并经营宾馆。章晓萍一方在本案中并无过错。综上，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。
章晓萍、陈玲莉、陈姝烨向一审法院起诉请求：1.确认于2016年10月12日解除租赁协议；2.判令董宝琴返还章晓萍一方押金50000元和租金25000元；3.判令董宝琴赔偿章晓萍一方装修损失150000元。
一审法院认定事实：2015年11月9日，陈玲莉、章晓萍和案外人姚小庆三人合伙经营宾馆生意，并与董宝琴签订租赁协议一份。陈玲莉、章晓萍和案外人姚小庆三人租赁董宝琴所有的位于武康街道武源街49号吉祥宾馆一至五层及宾馆后面六间客房，包括客房内整套设施，租赁期限自2015年11月9日至2023年11月8日止，每年租金人民币300000元，租赁押金人民币50000元。章晓萍等人支付了租赁押金及一年的租金，董宝琴交付了租赁物。协议签订后，章晓萍等人对宾馆后面的六间客房进行装修，并对宾馆一至五层的客房进行了简单修整。2016年1月12日，原合伙人姚小庆将合伙股份转让给陈姝烨。其后，章晓萍一方得知租赁宾馆后面的六间客房系违章建筑，因此，双方形成纠纷，直至2016年10月12日，章晓萍一方与董宝琴的矛盾激化，章晓萍一方离开租赁的吉祥宾馆。本案在审理过程中，章晓萍一方于2017年1月17日提出申请，要求法院委托资产评估机构对章晓萍一方租赁的宾馆后面六间客房装修、设施进行评估。经湖州天勤资产评估有限公司评估，吉祥宾馆后面六间客房的装修、设施的价值在评估基准日的评估值为人民币83611元。另查明，2015年3月24日，德清县城市管理行政执法局对董宝琴所有的吉祥宾馆后面六间房屋立案查处，2015年5月11日作出限期拆除决定书，2016年4月7日发出行政强制执行催告书。一审法院认为，董宝琴明知吉祥宾馆后面六间房屋系违章建筑，德清县城市管理行政执法局于2015年5月11日已作出限期拆除决定书，董宝琴仍出租给章晓萍一方,并造成章晓萍一方实际经济损失，董宝琴应承担相应的民事责任。章晓萍一方要求董宝琴解除租赁协议，返还押金，并承担因装修租赁的违章建筑而造成的损失之诉请合法有据，对此予以支持。湖州天勤资产评估有限公司对吉祥宾馆后面六间客房的装修、设施的价值进行评估，其评估值为人民币83611元，但湖州天勤资产评估有限公司在评估时已有三间客房被拆除，部分设施已搬离现场，湖州天勤资产评估有限公司出庭接受质询时认为，本次评估为追溯性评估，故对章晓萍一方租赁的吉祥宾馆后面六间客房的装修、设施的价值，包括吉祥宾馆一至五层的整修费，对此酌定为人民币70000元。章晓萍一方于2016年10月12日离开租赁的吉祥宾馆时未与董宝琴达成解除租赁协议之合意，事后也未书面告知董宝琴要求解除，故将董宝琴收到本案诉状副本之日确定为租赁协议解除之日。因此，对章晓萍一方要求董宝琴退还租赁费25000元之诉请不予支持。章晓萍一方租赁的宾馆一至五层客房与宾馆后面的六间自建客房虽然相对独立，但均是租赁协议内容的一部分。章晓萍一方虽在协议中补写了“后面六间自建房租金为两万”，但自建房并不一定是违章建筑，章晓萍一方在协议中补写的内容，不能证明董宝琴已告知章晓萍一方租赁宾馆后面的六间自建客房为违章建筑的事实，故董宝琴的辩称理由不能成立，对此不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款、第九十四条第四款、九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除章晓萍、陈玲莉、陈姝烨与董宝琴于2015年11月9日签订的租赁《协议》，解除之日为2016年11月9日。二、董宝琴于判决生效之日起七日内返还章晓萍、陈玲莉、陈姝烨租赁房屋押金人民币5万元。三、董宝琴于判决生效之日起七日内赔偿章晓萍、陈玲莉、陈姝烨装修损失人民币7万元。四、驳回章晓萍、陈玲莉、陈姝烨的其他诉讼请求。若董宝琴未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4675元，由章晓萍、陈玲莉、陈姝烨负担2181元，由董宝琴负担2494元，限于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，董宝琴向本院提交录音及其文字材料一份，以补强证明六间自建房属于违法建筑、并非营业用房，对此董宝琴已经在事前告知过章晓萍一方。章晓萍一方经质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，姚晓庆的陈述模棱两可，不能证明董宝琴已经告知相应情况。本院经审查认为，姚晓庆的陈述较为含糊，未有明确清晰的表态，不足以达到证明目的，故本院对该证据的效力不予认定。
章晓萍一方未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁协议的效力应当如何认定；二、章晓萍一方能否解除合同，进而房屋押金应否予以返还；三、章晓萍一方装修损失的数额应当如何认定，进而双方应如何承担相应责任。
关于争议焦点一，董宝琴与章晓萍一方签订租赁协议，将董晓萍所有的吉祥宾馆一至五层及六间自建房租赁给章晓萍一方。其中，吉祥宾馆为合法建筑物，而六间自建房则未办理过建设工程规划许可手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故协议中关于租赁六间自建房的约定自始无效。一审法院对该部分协议的效力未作出正确认定，二审对此予以纠正。因六间自建房与吉祥宾馆在空间上是相互独立的建筑物，二者的租金亦作了区分，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，因此，协议中关于出租吉祥宾馆的部分合法有效，双方应当根据该部分的约定，自觉履行各自义务。
关于争议焦点二，关于协议的解除问题，由于租赁六间自建房的约定自始无效，故无需就该部分协议进行解除。至于租赁吉祥宾馆的部分，董宝琴诉称，六间自建房的违法性质不构成章晓萍一方解除整个合同的理由。对此，本院认为，六间自建房与吉祥宾馆在空间和租金上均可区分；从面积上看，自建房的面积远远小于吉祥宾馆的整体面积；从房间数目上看，自建房仅六个房间，而吉祥宾馆有三十余间房间。因此，自建房被拆除确实不足以影响整个租赁协议目的的实现，章晓萍一方解除吉祥宾馆的租赁协议缺乏事实和法律依据。章晓萍一方辩称，2016年10月，董宝琴强行将章晓萍一方赶出宾馆，双方协议已经于当时解除。本院认为，章晓萍一方并未提供充分证据证明当时双方关于合同的解除达成合意，本案亦不存在章晓萍一方可单方解除合同的情形。现章晓萍一方主张解除协议，董宝琴未要求其继续履行，故双方均无继续履行的意图，本院对双方租赁协议予以解除。至于协议解除的时间问题，一审以董宝琴收到诉状副本之日确定为租赁协议解除之日并无不当，本院对此予以维持。根据协议第六条，租赁期间如章晓萍一方提前解除租赁协议，则房屋押金作为违约金归董宝琴所有。现章晓萍一方欲提前解除吉祥宾馆的租赁协议，董宝琴无需返还该部分的押金。至于六间自建房的押金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，董宝琴仅需返还六间自建房的押金。由于租赁协议中仅约定押金总数额为50000元而未对吉祥宾馆及六间自建房进行区分，本院根据两幢建筑物的实际情况，酌定自建房押金为10000元，吉祥宾馆押金为40000元。因此，董宝琴需返还的押金数额为10000元。一审关于章晓萍一方有权解除租赁协议、董宝琴应当返还全部押金的判决存在不当，二审对此予以纠正。
关于争议焦点三，董宝琴诉称，一审认定案涉装修损失金额为70000元缺乏依据。本院认为，湖州天勤资产评估有限公司对六间自建房的装修、设施作出的评估值为83611元，考虑到评估时有三间自建房已经拆除，该评估仅为追溯性评估，一审参照该评估报告的结论，酌定六间自建房装修、设施价值及吉祥宾馆的整修价值为70000元，该数额尚属合理，未有明显不当，本院对此予以维持。董宝琴又诉称，两部分装修损失的承担方式不同，自建房的装修损失亦不应全部由董宝琴承担。本院认为该节上诉理由于法有据，对此应予支持。本院现对装修损失作出区分，因章晓萍一方对六间自建房的装修投入远大于对吉祥宾馆的修整，本院考虑六间自建房的实际情况，酌定自建房的装修、设施价值为68000元，对吉祥宾馆的修整为2000元。关于六间自建房的装修损失，因该部分协议自始无效，现董宝琴一方不同意对此加以利用，且案涉房屋部分已被拆毁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，双方应按照导致合同无效的过错分担现值损失。董宝琴将未取得建设工程规划许可证的自建房对外出租，且在签订合同时隐瞒了案涉房屋被有关部门下达限期拆除决定的情况，在章晓萍一方装修六间自建房时亦未加以提醒和劝阻，其过错较大，本院酌定其应承担80%的责任；章晓萍一方在租赁房屋时没有审查六间自建房的规划许可手续或权属证明，未尽到审慎的注意义务，亦有一定过错，本院酌定其承担20%的责任。因此，董宝琴应赔偿章晓萍一方六间自建房的装修损失为54400元（680000元×80%）。至于吉祥宾馆的修整费用，根据租赁协议第六条，租赁期间如章晓萍一方提前解除协议，则租赁房屋的装修物件均归董宝琴所有。现因章晓萍一方提前解约，故董宝琴无需赔偿该部分修整费用。一审认定董宝琴承担全部装修损失70000元亦存在不当，本院对此予以纠正。
综上，董宝琴的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持；原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院据此对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、九十六条、九十七条、九十八条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持浙江省德清县人民法院（2016）浙0521民初4352号民事判决第一项“解除章晓萍、陈玲莉、陈姝烨与董宝琴于2015年11月9日签订的租赁《协议》，解除之日为2016年11月9日”；
二、维持浙江省德清县人民法院（2016）浙0521民初4352号民事判决第四项“驳回章晓萍、陈玲莉、陈姝烨的其他诉讼请求”；
三、变更浙江省德清县人民法院（2016）浙0521民初4352号民事判决第二项“董宝琴于本判决生效之日起七日内返还章晓萍、陈玲莉、陈姝烨租赁房屋押金人民币50000元”，为“董宝琴于本判决生效之日起七日内返还章晓萍、陈玲莉、陈姝烨租赁房屋押金人民币10000元”；
四、变更浙江省德清县人民法院（2016）浙0521民初4352号民事判决第三项“董宝琴于判决生效之日起七日内赔偿章晓萍、陈玲莉、陈姝烨装修损失人民币70000元”，为“董宝琴于本判决生效之日起七日内赔偿章晓萍、陈玲莉、陈姝烨装修损失人民币54400元”。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4675元，由上诉人董宝琴负担1338元，被上诉人章晓萍、陈玲莉、陈姝烨负担3337元；二审案件受理费2700元，由上诉人董宝琴负担1449元，被上诉人章晓萍、陈玲莉、陈姝烨负担1251元。
本判决为终审判决。
审判长 沈 杰
审判员 徐 晶
审判员 赵哨兵
二〇一七年十二月十一日
书记员 沈文婷
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