黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）爱民初字第242号
原告侯广莉，女，1973年1月6日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人刘永娟，黑龙江剑桥律师事务所律师。
被告黑河自由贸易城商业管理有限公司。
法定代表人钱雪元，职务董事长。
委托代理人林超，上海海尚律师事务所律师。
原告侯广莉与被告黑河自由贸易城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告侯广莉及其委托代理人刘永娟、被告委托代理人林超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年黑河自由贸易建设投资有限公司在黑河大岛投资建设黑河自由贸易城，建设期间黑河自由贸易城建设投资有限公司对外宣传：带租约销售，零风险回报，所有商铺已经租满，限量发售商铺均带三年租约，三年后可以委托商场继续出租，没有空租期的租金损失。于是原告与黑河自由贸易建设投资有限公司于2008年7月26日签订了商品房买卖合同，购买被告的1层A区1153B号商铺，建筑面积6.75平方米，单价22，000.00元。同日，原告与被告签订了商铺委托租赁协议，合作期三年，协议第二条约定原告将购买的商铺委托被告统一规划经营商业使用，被告将商铺的实际动态租金收益统一返还原告。合同第六条违约责任第三项规定：如果甲方未能将该商铺完成招商租赁，则被告仍要按照相应标准将商铺收益给付原告。原告认为相应标准就是被告在宣传手册上宣传的永远盈利的租金标准。应当按照被告承诺的租金标准计算原告的租金损失。被告在铺位认购卡里对原告承诺的租金是5.5元／平方米／天，三年租金数额为40，652.00元。原告购买商铺后，被告接收商铺往外出租，至今被告已经三年没有给付原告租金，给原告造成的最低直接经济损失40，652.00元。现原告诉至法院，要求判令被告赔偿原告2008年8月29日到2011年8月28日三年租金损失40，652.00元。
原告为证实自己的主张，向法庭提交如下证据：
证据一、2008年7月26日侯广莉与黑河自由贸易建设投资有限公司签订的商品房买卖合同复印件1份。证明原告在2008年7月26日购买了黑河自由贸易建设投资有限公司的商铺一个，商铺位于大岛自由贸易城A区1153B号，建筑面积6.75平方米。签约当日已付50%房款，另50%是银行贷款，该商铺的所有权属于原告。被告质证无异议。
证据二、2008年7月26日侯广莉与黑河自由贸易城商业管理有限公司签订的商铺委托租赁经营协议1份。证明2008年7月26日原告将自己购买的商铺1153B号租赁给被告黑河自由贸易城商业管理有限公司，合作期限是三年。根据合同约定即使被告没有完成招商租赁也应当按照相应标准给原告收益。对外的标准有两个，一个是商业广告的标准一个是铺位认购卡的标准。还能证实原告出租商铺后没有再对商铺进行经营管理，租赁权、使用权一直都由被告掌控。被告应当按照其承诺的租金标准给原告支付租金。被告质证认为原告认为是原告将商铺租给被告这是对协议的误解，准确地说是2008年7月26日原告将购买的商铺委托给被告进行租赁经营，委托和直接租赁是两个法律关系。原、被告是合作关系，原告购完房后委托被告统一管理，委托被告租赁。合作期是三年，自开业后向后顺延三年。选择的合作方式是随市场行情动态收益，现在事实是租了一年后再没有出租，被告不承担返还租金的义务。
证据三、中俄自由贸易城铺位认购卡1份。证明2008年6月16日黑河自由贸易城建设投资有限公司就已跟原告签订了铺位认购卡，约定铺位租金每天每平方米5.5元，经营模式是购买产权，只要原告购买了该商铺，商铺的租金就是按照每天每平方米5.5元执行。这份证据与商铺租赁协议合并可以判定租金的标准。被告质证对真实性无异议，但认为只能证明当年租金标准，该标准是经市场测算扣除管理费后返还给原告的租金是5.5元每平方米。
证据四、中俄自由贸易城客户通讯边贸通2008年七月第三期复印件1本。证明第1页自由贸易城宣传大岛商贸城属于顶级边贸财富金矿，新一轮边贸创富神话，我们认为被告夸大宣传。第3页广告是招商开盘火爆，商铺一抢而空，这也是虚假宣传，至今商铺还有没卖出去的。13、14页被告宣传A类商铺租金标准每天7元、B类商铺租金标准每天5.5元、C类商铺租金标准每天4.5元、D类商铺租金标准每天3元。我们认为这个是一楼的租金标准。15、16页被告宣传一楼C区标准A类商铺租金标准每天7.5元、B类商铺租金标准每天6元、C类商铺租金标准每天5元。原告购买的商铺是一层A区B类每天每平方米5.5元租金标准。这个对外承诺的标准和原告与被告签订认购卡的标准相同，原告按每天5.5元主张租金标准是有两份证据予以明确支持的。19-29页都分别规定了商铺不同的租金标准。31-32页明确计算投资回报的计算方法。对静态收益和动态收益有详细解释。该边贸通举了一个二层使用面积25平方米铺位每天每平方米租金5元是如何计算静态收益和动态收益的。静态收益是每天5.5元每平方米40年是180万元，动态收益是以三年期计算，所以原告选择了三年期计算的，三年租金收益是在三年租金不变的情况下，而实际租金往往是上涨的，所以三年租金大于13.5万元，动态收益高于静态收益。依据这份证据无论被告将商铺租赁出去与否都应按其承诺给付租金，不得低于静态收益租金。33-38页能证实被告承诺投资自由贸易城没有风险，承诺商场永远红火，承诺商铺会升值，以后买不到商铺。37页明确说明商场三年内租金会以每年10%到20%浮度上调，每个铺位都会有相当大的上涨空间。正面宣传文字都是大号文字，只有在反面有一行小字说明本资料仅供参考，开发商对此保留最终解释权，因为这个用最小字号标明，没有提醒商户合理注意，这句话应当为无效条款。原告等黑河市民到起诉时才发现这个最小字，这个没有提醒购买人的合理注意。被告质证认为原、被告权利义务是协议约定的，原告举证所谓的刊物被告没见过。
证据五、自由贸易城宣传广告复印件1页，证明被告承诺投资十万三年回本，一辈子纯赚，这是夸大宣传。被告宣传投资十万元可收到1.5万元至2万元年租金。只要原告诉讼请求年租金不超过2万元就是合乎被告承诺标准的。没有超过其承诺标准应当予以保护。被告质证对真实性有异议，没有见过。
被告辩称，大岛自由贸易城项目是2007年经过黑河市招商引资新建的商业项目，项目开始运作一年比较好，一年的租金已经向原告及其它的业主支付了，由于国内和国际形式变化，商场后期赁租不出去，实际处于停业状态，众原告对此事也是知道的，黑河自由贸易城是梦兰集团投资的项目，从2008年开始每年损失几百上千万元，虽然停业但管理人员仍然在工作也是事实。国内和国外经济变化不是人主观意志能改变的，原、被告实际是利益共同体，希望原告在众所周知事实情况下对被告有一个宽容心态。针对原告的起诉，被告认为凡是合同在合同租期内如果当时选择是固态的按合同约定执行，如果选择动态的随行就市按约定执行，收益高我们就按收益付给原告，收益低就按实际收入付给原告，没有收益公司不同意支付。合同期之外的公司不同意支付。没有给付原告第一年租金是因为原告购房款没有全部付清。只同意按原告交房款给比例给付第一年租金，剩余租金均不同意给付。
被告在本案审理中未向法庭提交证据。
审理查明，2008年7月26日，原告与黑河自由贸易建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买黑河自由贸易建设投资有限公司的1层A区1153B号商铺，面积6.75平方米，原告支付50%的房款，同时与被告黑河自由贸易城商业管理有限公司签订《商铺委托租赁经营协议》，合同约定：……合作方式，乙方（原告）愿意将购买商铺委托甲方（被告）统一规划经营商业使用，甲方将该商铺的实际动态租金收益统一返还乙方……合作期自开业之日起向后顺延三年……。在合作期内的收益回报：铺位租金水平按照甲方对外公布标准执行并由甲方统一收缴统一返还给乙方……合作期满后，本委托合同自动解除，乙方在符合市场所规定的条件下，可自行出租本合同所约定的铺位……违约责任：如果甲方未能如期将该商铺完成招商租赁，则甲方仍要按照相应标准将商铺收益付给乙方……。原告按约定将商铺交给被告，租赁期自2008年8月29日至2011年8月28日止。被告一直未支付原告租金。租赁经营协议合作期限届满后，被告未将商铺返还原告。因中俄自由贸易城自2009年起处于近乎停业状态，被告只完成原告商铺第一年招商租赁。
另查明，中俄自由贸易城项目前期宣传时，在宣传杂志中标明的每户商铺铺位租金，租金标准与给原告的中俄自由贸易城铺位认购卡及中俄自由贸易城交款通知单中租金标准一致。
本院认为，原告与被告之间签订的《商铺委托租赁经营协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守。本案合同的名称虽为《商铺委托租赁经营协议》，但其实质内容就是房屋租赁合同，也就是被告向原告承租商铺，由被告对商铺统一进行招商和经营管理，所以被告应当支付给原告商铺租金；在双方合同期内虽然被告只完成第一年商铺招商，但根据双方合同约定，被告仍应按照相应标准给付原告租金，被告对外宣传时原告商铺租金标准是5.5元／平方米／天，被告与原告签订铺位认购卡及在给部分业户的交款通知单时的租金标准与其对外宣传标准一致，可以认定被告对外宣传的租金标准即为原、被告协议中约定的相应标准，被告应按照5.5元／平方米／天的标准给付原告合同期限内的租金，故原告诉讼请求合理，本院予以支持。被告辩解第一年租金按原告交购房款比例支付租金及第二年、第三年商铺没有收益，不同意给付租金的理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则第八十四条》、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告黑河自由贸易城商业管理有限公司给付原告侯广莉租金人民币40，652.00元，于本判决发生法律效力五日内履行完毕。
案件受理费816.00元，由被告黑河自由贸易城商业管理有限公司承担，与上款一并给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。
本案当事人申请执行的期限为二年，即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。
审 判 长 陈 艳
代理审判员 张家双
人民陪审员 尤广鹏
二〇一四年六月十六日
书 记 员 张 扬
附：法律条文
《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。