四川省自贡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川03民终235号
上诉人（原审原告）：自贡鑫茂置业有限公司，住所地：四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。
法定代表人：熊敏，董事长。
委托诉讼代理人：陈婧，该公司职工。
委托诉讼代理人：王涵，该公司职工。
被上诉人（原审被告）：唐春梅，女，汉族，1987年2月17日生，住四川省自贡市沿滩区。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，汉族，1985年6月25日生，住重庆市永川区。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司自贡分行，住所地：四川省自贡市自流井区尚义灏二支路1号。
负责人：刘超，行长。
委托诉讼代理人：方颖莲，该行职工。
上诉人自贡鑫茂置业有限公司因与被上诉人唐春梅、ＸＸ及原审第三人中国工商银行股份有限公司自贡分行商品房预售合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安人民法院（2017）川0304民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，�法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
自贡鑫茂置业有限公司上诉请求：1、依法撤销(2017)川0304民初1299号民事判决书，发回重审或者依法改判；2、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。
事实和理由：1、一审法院认定事实严重不清，适用法律错误。一审法院认为被上诉人唐春梅与ＸＸ在商品房买卖合同中的付款义务已经履行完毕，并未违约，且所购商品房买卖合同所有权已经登记在被上诉人名下，并已抵押给第三人办理了抵押权预告登记，解除合同必然损害第三人及被上诉人的合法权益，系事实认定错误。一审法院仅以购房人履行了商品房买卖合同的付款义务就认定被上诉人唐春梅与ＸＸ不存在违约行为，而否定上诉人的解除权。被上诉人唐春梅与ＸＸ的行为符合合同约�的解除合同的条件，上诉人有权依照合同约定或法律规定行使合同解除权。一审法院将涉诉房屋进行了预告登记的权益人视为涉诉房屋的所有权人、抵押权人而加以保护，被上诉人唐春梅与ＸＸ所购商品房并未过户登记至其名下,所有权并未发生转移,即本案起诉时涉诉房屋仍登记在上诉人名下，虽第三人对涉诉房屋进行了抵押权预告登记,但抵押权依法并未设立,第三人对涉案房屋并未享有优先受偿权。上诉人在商品房买卖合同解除后,我司有权要求注销商品房买卖合同备案登记、注销房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记。2、一审法院认定“原告提供的商品房买卖合同属格式合同,该合同附件八及补充协议第二条第五款的约定应为加重被告责任,免除自身责任,也未做明确提示,其约定也剥夺、损害了第三人的权利与利益”系法律适用错误。双方当事人如果对格式合同条款的理解发生争议,按照通常的理解予以解释;如果解释有两种以上,应当采用不利于提供格式条款一方的解释。格式合同的条款只在存在法律规定的无效情形时,才能被宣告无效,并非只要是格式合同就一定无效。补充协议第二条第五款的约定为“在《房地产权证》办理完毕前,买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担了保证责任的,出卖人享有下列权利:(1)有权单方解除《商品房买卖合同》,收回该商品房,买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内,协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”该条并不存在违反法律规定,侵害国家、集体或其他人的合法权益,未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任,也未加重权利人的责任,排除权利人的主要权利等法律禁止的内容,应认定为有效约定。至于解除后,对被上诉人支付的所有费用是否退还的问题,上诉人在起诉时就自愿调整为总房款的10%向被上诉人追究违约责任,所以也不存在显失公平的情形。一审法院认定补充协议第二条第五款的约定为无效约定,是适用法律错误。
被上诉人未予答辩。
自贡鑫茂置业有限公司向一审法院起诉，请求：1.解除原被告双方签订的ZGHDMD00253《商品房买卖合同》，并判令被告及第三人在10日内协助原告注销商品房买卖合同备案登记、注销房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记；2.判令被告支付原告代为偿还的本金及利息暂计53198.51元（包括正常息、复利、罚息，最终代偿具体金额以第三人实际扣划为准）；3.判令被告支付原告违约金52128元（总房款10﹪）；4.本案全部诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：唐春梅、ＸＸ与自贡鑫茂置业有限公司于2013年2月22日签订ZGHDMD00253《商品房买卖合同》，约定唐春梅、ＸＸ以每平米6361.73元的价格购买自贡鑫茂置业有限公司开发建设的恒大名都21幢11层1-11-42号房屋，建筑面积99.14㎡，总价款521280元；唐春梅、ＸＸ于当日支付了首付款157280元及相应税费；余款364000元采用按揭贷款支付房款。2013年3月22日，唐春梅、ＸＸ、自贡鑫茂置业有限公司与中国工商银行股份有限公司自贡分行签订《个人购房借款∕担保合同》，约定唐春梅、ＸＸ将所购房屋办理抵押，并由自贡鑫茂置业有限公司为其提供连带责任担保向第三人借款364000元。2013年4月26日，唐春梅、ＸＸ将所购房屋办理了抵押权预告登记在中国工商银行股份有限公司自贡分行名下。2013年6月28日中国工商银行股份有限公司自贡分行将唐春梅、ＸＸ借款364000元转入自贡鑫茂置业有限公司账户。在履行合同的过程中，由于唐春梅、ＸＸ未按《个人购房借款∕担保合同》履行还款义务，截止2017年6月26日，中国工商银行股份有限公司自贡分行在自贡鑫茂置业有限公司的保证金中扣收唐春梅、ＸＸ应还借款本息及复利、罚息共计53198.51元。经自贡鑫茂置业有限公司追偿未果。
一审法院认为，自贡鑫茂置业有限公司主张解除与唐春梅、ＸＸ签订的《商品房买卖合同》并判令唐春梅、ＸＸ及中国工商银行股份有限公司自贡分行在10日内协助自贡鑫茂置业有限公司注销商品房买卖合同备案登记、注销房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记，其主张也属要求解除《个人购房借款∕担保合同》，该请求不符合法律规定。所购房屋所有�已登记在唐春梅、ＸＸ名下，并已抵押给中国工商银行股份有限公司自贡分行办理了抵押权预告登记，解除合同必然损害中国工商银行股份有限公司自贡分行及唐春梅、ＸＸ的合法权益；自贡鑫茂置业有限公司提供的商品房买卖合同属格式合同，该合同附件八及补充协议第二条五款的约定应为加重唐春梅、ＸＸ责任，免除自身责任，也未作明确提示，其约定也剥夺、损害了中国工商银行股份有限公司自贡分行的权利及利益，应属无效；是否解除《个人购房借款∕担保合同》的权利在于中国工商银行股份有限公司自贡分行，自贡鑫茂置业有限公司无权解除，借款合同是中国工商银行股份有限公司自贡分行与唐春梅、ＸＸ之间的权利义务关系，而自贡鑫茂置业有限公司只是借款合同中的保证人，自贡鑫茂置业有限公司仅对已代偿的部分可向唐春梅、ＸＸ行使追偿权，而不是解除权。综上，由于本案涉及多个法律关系，经本院向自贡鑫茂置业有限公司释明要求明确有权主张的法律关系，但自贡鑫茂置业有限公司仍坚持其主张，故其诉讼请求本院不予支持。判决：驳回原告自贡鑫茂置业有限公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明事实与一审查明事实相同。
本院认为，本案的焦点在于自贡鑫茂置业有限公司能否请求解除《商品房买卖合同》并注销商品房买卖合同备案登记、房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记问题。从本案来看，自贡鑫茂置业有限公司与唐春梅、ＸＸ签订《商品房买卖合同》后便办理了商品房买卖合同备案登记、房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记，并付清了购房款。自贡鑫�置业有限公司为唐春梅、ＸＸ《个人购房借款∕担保合同》提供应偿还贷款本息开始至该房屋办理所有权证及抵押登记手续办理完止的阶段性担保责任。由于唐春梅、ＸＸ的违约，致自贡鑫茂置业有限公司承担了保证责任，自贡鑫茂置业有限公司有权对唐春梅、ＸＸ行使追偿权。双方在《商品房买卖合同》中约定在此情况下自贡鑫茂置业有限公司有权单方解除《商品房买卖合同》，因此上诉人自贡鑫茂置业有限公司认为有权依照合同约定行使解除权，但此时涉案房屋已办理商品房买卖合同备案登记、房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记，自贡鑫茂置业有限公司对权利的行使不得损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益，本案中，中国工商银行股份有限公司自贡分行对涉案房屋享有抵押权，若解除房屋抵押权预告登记必然损害中国工商银行股份有限公�自贡分行的权益，因此对于房屋抵押权预告登记自贡鑫茂置业有限公司无权予以解除。上诉人认为中国工商银行股份有限公司自贡分行对涉案房屋并未享有优先受偿权的理由不能成立。因此，本案在抵押权未消灭之前不得解除《商品房买卖合同》并注销商品房买卖合同备案登记、房屋所有权预告登记、房屋抵押权预告登记。
综上所述，自贡鑫茂置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，
应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10066元，由自贡鑫茂置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾伟贤
审判员 周玉萍
审判员 陈品强
二〇一八年四月十六日
书记员 党若丹