西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）藏01民终492号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁睿，男，1987年10月26日出生，汉族，经商，住拉萨市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：普巴，男，1983年6月23日出生，藏族，经商，住拉萨市。委托诉讼代理人：卢文杰，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。上诉人丁睿因与被上诉人普巴房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2016）藏0102民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁睿，被上诉人普巴及其委托诉讼代理人卢文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁睿上诉请求:1.撤销（2016）藏0102民初1266号民事判决第三项，依法改判为上诉人向被上诉人支付租金289，041.09元；2.依法判令被上诉人承担房屋维修费用250，000元；3.依法判令被上诉人支付违约金400，000元；4.依法判令被上诉人停收2016年8月4日至2016年10月21日房屋租金，共计85，479.45元。5.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决第三条认定上诉人向被上诉人支付租金416，600元，属于事实认定错误。根据被上诉人在一审中提交的《欠条》原件及上诉人提交的《收条》以上证据证明上诉人从2015年8月25日至2016年6月10日支付被上诉人人民币共计贰拾万元整。根据上诉人与被上诉人普巴签订的合同附件，及上诉人与被上诉人扎西桑布签订的租赁合同约定，年租金额肆拾万元整。根据欠条内容证明欠款日从2015年5月25日至上诉人丁睿请求贵院判令的租金停收日期2016年8月4日计算，共需支付租金人民币489，041.09元上诉人丁睿已支付人民币200，000元，未支付租金289，041.09元，并非被上诉人普巴所主张的416，600元。上诉人丁睿提交了被上诉人普巴的收款收条和转账单予以证明和反驳。二、一审判决第五条驳回上诉人的全部请求，属于事实认定有有误。1、本案主体为租赁合同纠纷。围绕租赁物与合同都有详细的约定内容。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条、第（五）项及第七条、第（二）项规定，在上诉人办理《拉萨市公安局特种行业许可证》时所要提交《旅馆营业申请登记表》中要求向有关单位提交：“房屋建筑平面设计图、房屋质量安全鉴定书”等，被上诉人并没有向上诉人提供有关房屋的相关手续。导致被上诉人无法办理旅馆营业执照所需的《拉萨市公安局特种行业许可证》，直至上诉人使用其它方法花费重金办理了相关证件，领取了营业执照。但因为此事，上诉人注册《营业执照》的日期为2015年05月07日，距签订合同的日期已经过去1年有余。无论于情于理，被上诉人都已经违反合同约定，需要承担违约责任，支付给上诉人合同中约定的以全年租金400，000元作为违约金。3.上诉人因被上诉人不承认收款收条和转账单，不承担房屋开裂漏雨损坏导致的维修责任屡次协商不成，被上诉人诉讼至拉萨市城关区人民法院以求解决纠纷。在此期间被上诉人仍然分别于2016年7月份，2016年8月4日等多次抵达上诉人经营场所大吵大闹，恐吓威胁上诉人及经营场所客人。严重影响上诉人正常经营，强制要求上诉人搬离拉萨市城关区林郭北路雄嘎居委会一组11-12号。经辖区派出所多次调解，在上诉人为了保证人身安全的情况下于2016年10月21开始搬离。综上，依法判令被上诉人因实际违约停收2016年8月4日至2016年10月21日租金85，479.45元。并不得再收取以后租金。被上诉人普巴辩称：1.对于上诉人主张租金问题。从2015年9月10日至今上诉人再未向被上诉人支付租金，截止2016年9月25日上诉人所欠租金为416，600元。2.房屋维修费用问题，上诉人没有证据证明维修费用250，000元的事实，且没有相关施工的证据。3.违约行为问题，上诉人在约定的时间内未支付租金，根据双方签订的合同，上诉人属于根本违约，且上诉人未向被上诉人主张要房产证、消防等相关手续。一审法院认定事实清楚，适用法律证据，请驳回上诉人的全部诉讼请求。普巴向一审法院起诉请求：1.判令解除2014年2月8日原告与被告签订的《房屋租赁合同》和2014年6月27日签订的《合同附件》；2.判令被告返还房屋并保持房屋现有状态；3.判令被告向原告支付租金416600元；4.判令被告支付违约金35000元；5.判令被告承担本案诉讼费。丁睿向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告承担房屋维修费用250000元；2.判令反诉被告支付违约金400000元；3.判令反诉被告停收2016年8月4日至签订协商协议前的房屋租金；4.判令反诉被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实和理由:房租租赁合同能证明甲方扎西桑布与乙方丁睿于2014年2月8日签订房屋租赁合同，约定扎西桑布将位于城关区林廓北路雄嘎居委会一组11-12号，占地面积490平方米的房屋出租给丁睿，用途为客栈、旅游、酒吧等。租期为十年，自2014年6月1日起至2024年6月1日止。每年租金为400000元，租金每三个月交一次。如乙方无故拖欠租金，甲方给乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1‰加收滞纳金。乙方向甲方交纳总计200000元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。因房屋主体结构出现质量问题或因甲方施工质量导致的房屋维修工程，由甲方维修的，甲方在接到乙方通知后30日内维修好。如甲方未尽维修义务，乙方可自行维修，维修费用由甲方负担。而乙方进行的维修，由甲方负担维修费用，应从次季度租金里扣除，季度租金不足扣除的，从下次季度租金继续扣除等权利义务内容。后由于本案所涉房屋的产权证要变更到普巴名下，故2014年6月27日原出租方（原甲方）扎西桑布与现出租方（现甲方）普巴及承租方（乙方）丁睿签订了一份《合同附件》，约定原有合同效力不变，普巴一家于2014年5月18日搬离原住所之后将房屋完全交接给乙方使用。原合同租期变更为自2014年6月10日零时起至2024年6月10日24小时止。乙方须保证按原合同规定将租金按时按量交给现甲方即普巴。如乙方违约，将不得按原合同第十条第三项追究任何甲方责任。并废除原合同第十条第四项和第五项。同时甲方不得以任何条件拒绝接受乙方交付的租金等权利义务内容。另，普巴与原出租方扎西桑布系父子关系。现坐落于拉萨市城关区雄卡居委会3-2号房屋及坐落于林廓北路建筑面积为235.31平方米的房屋所有权人均为普巴。丁睿已向普巴支付了押金200，000元及440，000元的房屋租金。对上述证据及事实双方均没有争议，予以确认。对于本诉有争议的证据和事实，该院认定如下：被告丁睿提交十张收条原件及两张转账凭条复印件欲证明其已向原告支付了押金200，000元及租金500，000元，两项共计700，000元。对此，普巴称，其认可收条，因两张转账凭条是复印件，故不予认可。虽然丁睿提交的转账单系复印件，但该证据上明确载明丁睿已将60，000元以转账形式支付给普巴，故丁睿主张的事实予以采信。普巴提交一张保证书原件及两张欠条原件，欲证明丁睿自出具欠条开始拖欠租金，已超过合同所约定的期限。对该证据的真实性丁睿予以认可，但其称已支付完租金及押金。该院依据丁睿提交的收条及转账凭条能证实丁睿在出具欠条后有向普巴支付过租金和押金，故该证据的证明目的不予采信。普巴提交一份营业执照欲证明丁睿目前仍在经营中，且普巴履行了合同，并没有违约。对此，丁睿并不认可。因普巴的该证据仅能证明丁睿的营业情况外，无法证明普巴有无违约行为，故对该证据的证明目的不予采信。针对反诉有争议的证据和事实，一审法院认定如下：反诉原告丁睿提交10张维修前房屋的照片和40张维修后房屋的照片证明交付房屋时是清水房，但房屋的墙面和屋顶已刷有涂料。因房屋质量存在问题，后反诉原告进行了维修。对此，反诉被告普巴称房屋交付给反诉原告时是清水房，是反诉原告自己负责装修的房屋，因此现房屋装修出现问题与我无关。反诉原告的该组照片能证明房屋内有墙皮脱落、漏水等问题，但无法证明该房屋即本案所涉房屋，且无法证明房屋是由反诉原告维修，故该组证据的证明目的不予采信。反诉原告提交三份证人证言及三张照片，证明因反诉被告到反诉原告承租的房屋内大吵大闹，导致客人要求退房的事实。对此反诉被告不予认可。因证人未出庭接受法庭质询，且反诉原告未提交证据证明证人未出庭的理由，故反诉原告的该证据不予采信。另，反诉原告提交营业执照一份及《旅馆营业申请登记表》一份，欲证明因反诉被告未及时提供办理营业执照所需的房屋建筑平面设计图、房屋质量安全鉴定书等材料，导致反诉原告未能及时办理营业执照。反诉被告称该组证据无法证明反诉被告未提供材料，营业执照恰恰能证明反诉被告没有违约。该院从反诉原告提交的证据能看出反诉原告已办理了营业执照，但无法证明反诉原告有要求反诉被告提供协助即提供办理证件所需材料，且因反诉被告违约导致反诉原告在十个月后才办理到营业执照的事实，故对该组证据的证明目的不予采信。一审法院认为，普巴要求解除与丁睿签订的租赁合同及合同附件。因丁睿在庭审中认可自签订合同之日起至今已向普巴支付了押金200，000元及租金500，000元。按合同约定，每年租金为400，000元，按季度支付租金为标准计算后确定被告自2014年6月10日开始至2015年9月10日为止的租金已支付完毕。自2015年9月10日起至今丁睿一直未按合同约定支付租金。因丁睿一直迟延履行债务致使不能实现合同目的，故现普巴主张要求解除与被告签订的租赁合同及合同附件的诉请，证据充分，于法有据，予以支持。普巴主张要求丁睿返还房屋并保持房屋现有状态。因双方之间的租赁合同中约定：“若承租方违约，需在合同终止后的30天内将租赁的房屋及出租方提供的配套设施以良好、适租的状态交还出租方”。现普巴与丁睿之间的房屋租赁合同已解除，故该诉请依法予以支持。普巴主张丁睿支付租金416，600元（自2015年9月10日至2016年9月25日止）。对此，丁睿未提交任何证据予以反驳。鉴于丁睿仅支付租金至2015年9月10日止，且本案所涉房屋至今由丁睿在占有使用，故现普巴要求丁睿支付拖欠的租金，于法有据，予以支持。普巴依据双方签订的租赁合同主张丁睿支付违约金35，000元。对普巴的该诉请，丁睿不予认可。双方签订的房屋租赁合同中约定了滞纳金，并未约定违约金。而滞纳金是行政管理部门依据法律规定对行政管理相对人采取的一种惩罚性措施。鉴于双方在合同中未明确约定违约金，故普巴主张要求丁睿支付违约金的诉请，因证据不足，依法不予支持。反诉原告丁睿主张反诉被告普巴承担房屋维修费用250，000元，但对此仅提交照片外，未提交其他证据予以证明。对此，反诉被告普巴也不予认可。因反诉原告丁睿提交的证据无法证明其主张的事实，故该诉请本院不予支持。反诉原告丁睿称反诉被告普巴提供房屋的虚假信息，且未给反诉原告丁睿提供办理营业执照所需的材料，其行为构成违约。依据双方签订的租赁合同，现要求反诉被告普巴支付违约金400，000元。并提交了签订合同时出租方出示的两套房屋的所有权证复印件、营业执照及旅馆业申请登记表。对此，反诉被告普巴称签订合同时已给反诉原告丁睿出示了房屋所有权证，且在房屋所有人确定要变更后原出租方、反诉被告普巴与反诉原告丁睿一起签订了合同附件，因此并没有提供房屋的虚假信息。而营业照能证明反诉被告履行了义务。申请登记表没有加盖公章不予认可。综上，反诉被告普巴并没有违约行为。本案中反诉原告丁睿所主张的反诉被告普巴提供了房屋虚假信息，但依据合同约定：“如有提供虚假信息造成承租方不能使用或继续租赁房屋的，承租方才有权解除合同”。双方提交的证据可以看出反诉原告丁睿清楚房屋所有权变更一事，并一直在依据租赁合同及合同附件履行各自义务，且反诉原告丁睿未举证证明因反诉被告普巴提供房屋虚假信息导致其无法使用房屋，故反诉原告丁睿的该主张不成立。另，反诉原告丁睿提交的营业执照及申请登记表均无法证明反诉原告丁睿有要求反诉被告普巴提供房屋信息，而反诉被告普巴违约未提供协助义务。故反诉原告丁睿的该诉请，因证据不足，理由不充分，依法不予支持。反诉原告丁睿主张反诉被告普巴停收2016年8月4日至结案为止的租金。因反诉原告丁睿的该主张金额不明确，且未提交任何证据予以证明，故反诉原告丁睿的该主张因证据不足，依法不予支持。综上所述，针对本诉，普巴主张要求解除2014年2月8日普巴与丁睿签订的《房屋租赁合同》和2014年6月27日签订的《合同附件》，因证据充分，予以支持。因解除了普巴与丁睿之间的租赁合同，故普巴主张丁睿返还房屋的诉请，予以支持。普巴主张丁睿支付租金416，600元，该主张因证据充分，理由充足，依法予以支持。普巴主张丁睿支付违约金35，000元，因对此普巴没有证据予以充分证明，故该诉请因证据不足，不予支持。针对反诉，丁睿主张普巴承担维修费用250，000元，对此因丁睿未提交证据予以证明，故该诉请本院不予支持。丁睿主张普巴支付违约金400，000元，但因丁睿没有充分证据证明普巴存在违约行为，故该诉请不予支持。丁睿主张普巴停收2016年8月4日至结案为止的租金。因反诉原告丁睿的该主张金额不明确，且未提交任何证据予以证明，故反诉原告丁睿的该主张因证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十八条之规定，判决：一、解除普巴与丁睿于2014年2月8日签订的《房屋租赁合同》和2014年6月27日签订的《合同附件》；二、丁睿在本判决书生效之日起三十日内将拉萨市城关区林廓北路雄嘎居委会一组11-12号房屋保持原样返还给普巴；三、丁睿在本判决书生效之日起三十日内向普巴支付租金416，600元；四、驳回原告晋巴的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告丁睿的全部诉讼请求。本院二审期间上诉人丁睿提交以下证据：1.协议原件1份，证明2016年10月21日双方当事人经辖区派出所出面进行调解，但被上诉人违反约定，让上诉人强制搬离的事实。2.视听资料1份，证明双方达成协议后上诉人到经营场所拿回物品时受到被上诉人的阻扰。被上诉人普巴提交以下证据：收条原件1份，证明双方达成协议后普巴向丁睿支付2016年10月21日至2016年11月01日期间在外租房屋的费用共计3000元。经庭审质证，被上诉人普巴对《协议》的真实性、合法性、关联性，均予以认可，但对上诉人主张的普巴违约不予认可，协议约定上诉人与2016年11月01日涉案房屋归还给被上诉人，收条能够证明搬离期间的住宿费用是普巴支付，而不是强制搬离。2.视听资料不能证明上诉人主张，且上诉人的物品可以拿走。丁睿对普巴提交的收条真实性、合法性，予以认可，但是因普巴不让丁睿在经营的客栈住宿，经派出所出面调解后普巴才支付了3000元。本院认为，丁睿提交的《协议》真实性、关联性，本院予以认可，但双方均未按照签订的《协议》内容履行各自的义务。视听资料是在双方达成协议之后形成的，当时双方的合同已经终止。收条系双方签订协议后的附加条件，与本案无关联。对此，该组证据的证明目的本院不予采纳。本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为违约责任问题。丁睿认为涉案房屋质量存在问题，普巴提供房屋虚假信息，且未及时提供办理营业执照所需的房屋建筑平面设计图、房屋质量安全鉴定书、消防验收合格证等材料，导致丁睿未能及时办理营业执照，普巴违约在先。普巴认为丁睿并未通知普巴需要提供房屋平面设计图、消防验收合格证，丁睿自2015年9月10日起至今未缴纳租金，是丁睿违约在先。经庭审查实，自2015年9月10日起至今丁睿一直未按合同约定支付租金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第三项约定：“若乙方（丁睿）拖欠租金60天以上，视为乙方违约，甲方（普巴）有权终止本合同，免除对乙方的违约赔偿，合同自动终止，乙方需在合同终止后的30日内将租赁的房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。但甲方需补乙方已发生的装修、维护、改造、增加其他设施等一切费用，并在扣清乙方应缴的费用后，将余款退回乙方，如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额”。根据该条丁睿未按时缴纳租金，已构成违约，故应认定丁睿违约，而对于房屋质量是否存在问题、房屋信息虚假的问题，由于丁睿已经装修并且已经取得营业执照，其主张普巴违约已没有相应的事实基础，并缺乏相应的证据予以证明，本院不予认可。同时，根据该约定普巴应当向丁睿支付装修、维护、改造、增加其他设施等一切费用，故丁睿有权依约向普巴主张相应的费用，但丁睿未能提供证据证明上述费用的支出情况，应由丁睿承担举证不能的后果。丁睿向普巴支付的押金200，000元是否应当返还的问题。本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定，如签订的合同履行不能时，押金作为保证履行租金的费用可以抵扣，不足部分丁睿需向普巴缴纳。根据该约定丁睿的押金200，000元，应当在丁睿拖欠普巴的租金中予以扣除。据此，丁睿应当向普巴支付租金216，600元。故,一审法院对此认定不清，本院予以纠正。综上，上诉人丁睿的上诉请求，本院部分予以支持。一审法院认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、维持拉萨市城关区人民法院(2016)藏0102民初1266号民事判决第一项、第二项；二、撤销拉萨市城关区人民法院(2016)藏0102民初1266号民事判决第三项；三、丁睿于本判决发生法律效力之日起30日内向普巴支付租金216，600元。四、驳回上诉人丁睿的其他上诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8807.39元（普巴已预交），减半收取即4270元，由原告普巴负担337.5元，由丁睿负担3932.5元。反诉案件受理费5150元（丁睿已预交），由丁睿负担。二审案件受理费13,690元（丁睿已预交），由丁睿负担9390元，普巴负担4300元。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建川审 判 员 曹 永 超代理审判员 扎  宗二〇一六年十二月二十九日书 记 员 张 晓 芸