成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0108民初5698号原告：金科物业服务集团有限公司四川分公司。负责人：夏绍飞。委托诉讼代理人：吴明忠,系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：袁玲，系公司员工，特别授权。被告：巫俊兰。原告金科物业服务集团有限公司四川分公司（以下简称金科物业公司）与被告巫俊兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月17日受理后，依法适用普通程序，由审判员周渝担任审判长，人民陪审员蒋润丽、雷代华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金科物业公司的委托诉讼代理人吴明忠、袁玲到庭参加诉讼。被告巫俊兰到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。原告金科物业公司诉称：2007年12月19日，原告为金科一城项目提供前期物业服务，原告与成都金科房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：物业管理期限为自2007年12月19日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。物业费电梯住宅标准为每平方米1.9元，逾期缴纳物管费应按照每日万分之五的标准支付滞纳金。合同签订后，被告从2014年7月起至今从未缴纳物业管理费。被告房屋建筑面积47.08平方米，每月应缴纳物业管理费89.5元，共计拖欠物业管理费3222元，滞纳金845.775元。原告为维护其合法权益提起诉讼，请求判决：1、被告巫俊兰支付自2014年7月至2017年6月拖欠的物业服务管理费3222元，滞纳金845.775元，合计4067.775元；2、被告巫俊兰承担本案诉讼费、保全费等全部费用。被告巫俊兰辩称：1、被告并不存在拖欠物业费的主观恶意，在与原告的协调过程中，亦曾多次主动提出缴纳代收水费，也于2016年12月27日实际支付了部分；2、原告物业管理的过程中提供的服务未达到和亦不符《业主临时公约》的规定，未切实履行监督、审核的义务。根据《业主临时公约》第十四条第（二）款规定、第十四条第（九）款规定，在被告相邻业主（即20栋1单元105室）存在非法搭建行为的情况下，原告对此未进行监督、审核，损害了被告的合法权益，被告才采取缓交物业费的方式来敦促原告履行自己应尽的职责。3、原告诉请的“滞纳金”没有事实依据。根据《业主临时公约》第十条规定：物业服务收费采取包干制方式；按业主专有部分面积大小共同分担；自专有部分交付之日的次日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，按照前期物业服务合同的约定足额交纳。可见并未涉及“滞纳金”的相关约定，因此该请求应不予支持。综上所述，由于原告在本案中也存在监督、审核上的失职，恳请法院酌情判决让原告承担部分责任。审理查明，2007年12月19日，原告（乙方）与成都金科房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》（编号：CD-其他-2008-0001），物业名称：金科一城，该合同载明：“第十七条、委托管理期限自2007年12月19日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；第二十一条物业管理服务费9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第2项处理：从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之5交纳滞纳金。”即该合同约定业主根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务合同》接受原告提供的物业服务，并按时向原告缴纳相应费用。该合同的《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号：H050801001）载明：“三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）：住宅：1.90元/平方米/月；商业：4.50元/平方米/月”。2011年5月5日，被告巫俊兰与成都金科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同第二十二条载明：前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：重庆金科物业管理有限公司，资质证号：（建）107013。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.9元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费等......地上停车管理费150元/月，地下停车管理费其中已售车位管理费每个位50元/月，未售车位管理费每个为260元/月。（三）物业管理企业按照第3种方式收取物业服务费：按照季收取，买受人应当在每年1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。另有《“金科·一城”楼宇买卖认购书》载明：乙方巫俊兰，乙方认购物业：成都市昭觉寺南路金科·一城X栋X单元X层XX号住宅，建筑面积约47.08平方米，套内面积约36.93平方米，公摊面积约10.15平方米。2014年4月16日，重庆市工商行政管理机关以（渝江）登记内变字【2014】第021403号《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》准予将“重庆市金科物业服务有限公司”变更为“金科物业服务有限公司”，2015年7月8日又变更为“金科物业服务集团有限公司”。2011年6月23日，“重庆金科物业管理有限公司成都分公司”变更名称为“重庆市金科物业服务有限公司成都分公司”，后陆续变更为“金科物业服务有限公司成都分公司”、“金科物业服务集团有限公司四川分公司”。2015年11月15日，原告向被告相邻业主出具《整改通知书》，载明：门牌20-1-105，业主装修单位严道华，违章事项“在阳台外公共空间上违规搭建，侵占公共空间，扩观景阳台”，整改方案“请您自行拆除违章建筑物，恢复公共空间建筑物原状。以上整改方案，请您务必于2015年11月22日时以前完整彻底的整改。”整改结果及签收处均为空白。庭审中，原告提供《成都金科一城物业中心2017年10月收费通知单》、《律师函》及催收记录，拟证明自2014年7月1日至2017年6月31日未缴纳的物业服务费3222元，滞纳金845.775元，被告对该欠费金额无异议。以上事实由原被告身份信息、保洁工作监督表、巡查记录、来访人员登记表、协管巡逻签到表、前期物业服务合同、业主商品房买卖合同、“金科·一城”楼宇买卖认购书、欠费明细、律师函、相关照片、当事人庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案被告系金科房地产开发有限公司开发项目业主，故原告与成都金科房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》对于被告巫俊兰具有约束力，被告应当按照《前期物业管理服务合同》的约定履行义务，故本院对于被告所称有关滞纳金的合同并非本人签字不应支付的抗辩意见不予采信。综上本院认为上述案涉合同系缔约各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故原告要求被告支付欠缴的物业管理费3222元，具有事实基础和法律依据，本院予以支持；对于被告提出因相邻业主存在非法搭建行为以致对其造成了事实损害的抗辩意见，原告对此仅提供了于2015年11月15日发出的《整改通知书》以证明其作为物业服务提供方履行了对于违章搭建的告知义务，然根据当事人双方庭审陈述，截止开庭前被告的相邻业主在两年间仍未进行整改拆除，故本院认为原告金科物业服务集团有限公司四川分公司在进行物业管理服务的过程中，履行义务存在瑕疵，根据公平原则，本院对于原告请求被告支付滞纳金845.775元的请求不予支持，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告巫俊兰于本判决生效之日起十日内向原告金科物业服务集团有限公司四川分公司支付自2014年7月至2017年6月未缴纳的物业服务费共计3222元；二、驳回原告金科物业服务集团有限公司四川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告巫俊兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  周 渝人民陪审员  蒋润丽人民陪审员  雷代华二〇一八年一月二十三日书 记 员  魏志成