贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初90号原告马艳。委托代理人蔡芝新（特别授权代理）、蔡冬梅（一般授权代理），贵州胜腾律师事务所律师。被告贵州金源达房地产开发有限公司。法定代表人周驰，该公司总经理。委托代理人周振国（特别授权代理），贵州衡瑞律师事务所律师。第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司。法定代表人陈笑宏，该公司董事长。委托代理人赵新春（特别授权代理）、熊灿斌（一般授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告马艳诉被告贵州金源达房地产开发有限公司（以下简称“金源达公司”）、第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2015年12月22日向本院邮寄起诉材料，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行审理。原告委托代理人蔡芝新，被告金源达公司委托代理人周振国，第三人农商行委托代理人赵新春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马艳诉称：原、被告2012年3月24日签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同总价231471.60元原告已付清。合同约定出卖人应当在2013年5月12日前向买受人交付该商品房。合同第十三条规定了逾期交房的违约责任：其（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。其（2）逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。被告2013年12月27日书面通知2013年12月30日前办理交房手续。凭此证明被告违约交房期共计229天。1、日万分之0.5违约金时间90天，231471.60元×0.5‱/天=11.57元/天，90天×11.57元/天=1041.30元；2、日万分之1违约金时间139天，231471.60元×1‱/天=23.15元/天，139天×23.15元/天=3217.85元；前两项共计人民币4259.15元。被告拒不支付，原告依法诉至法院。请求判决：被告支付原告违约金人民币共计4259.15元，并承担本案案件受理费。为支持其诉讼请求，原告马艳向本院提交了如下证据材料：证据一：原告身份证复印件。用以证明原告的诉讼主体适格。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：无异议。证据二：《商品房买卖合同》。用以证明被告违约应负的违约责任，具体责任以《商品房买卖合同》的约定及原告诉状载明的金额为准。被告质证意见：该组证据达不到原告的证明目的，原告应该受《团购房屋补充协议》的约定，履行合同约定的付款义务；从《商品房买卖合同》来看，原告的诉请已经超过诉讼时效。第三人质证意见：无异议。被告金源达公司辩称：第一、涉案房屋《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》的签订，是第三人与被告在协商一致的前提下签订；第三人为了原告利益，即低于市场价格购买被告开发修建的商品房。该协议书及补充协议的签订，若是没有原告向第三人的申请及委托，第三人是不可能与被告签订的；被告更不可能以1890元的低价将涉案房屋出售给原告。《团购房屋补充协议》第五条约定：在被告办理商品房屋预售许可证后，原告及第三人在一个月内办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。因此，原告应当受该条的约束；况且，原告以团购房屋的名义向被告购买的商品房，原告已经从中受益10万元以上，而被告为此却损失巨大。第二、被告于2011年8月25日，办理了《商品房预售许可证》，原告及第三人就应当依约定在2011年9月25日前办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款。在被告向第三人三次发函催告下，第三人才分批向被告提交了团购人员的名单。原告于2012年3月23日，才办理完毕涉案房屋个人住房按揭贷款，原告迟延履行合同义务180天。第三、被告为什么与原告约定在2013年5月12日前，将涉案房屋交付给原告，是被告人履行合同约定的义务，即《团购房屋补充协议》第四条约定的房屋交付时间。第四、在合同履行期间，每年中考、高考7天，为了不影响考试，涉案房屋的修建必须停工；在合同履行期间的2011年至2013年，出现了大暴雨、凝冻、降雪的人力不可抗拒的天气天数共计234天，这一因素，严重影响了被告的交房时间。第五、在第三人向被告提交的团购房屋人员名单中，被告要求购房者必须是第三人的员工，但被告无法审查、得知原告是不是第三人的员工。既然原告提起诉讼，被告要求原告及第三人提供证据加以证明，证明原告是第三人员工。否则，原告无权低于市场价格购买被告开发修建的商品房，更加无权提起诉讼。第六、被告依约定低于市场价格，将涉案房屋出售给原告，履行了合同义务；原告却没有依《团购房屋补充协议》第五条的约定，在2011年9月5日前，办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款的合同义务。权利义务具有对等性，原告不可能只享受合同权利，而不履行合同义务。根据《合同法》第一百二十条规定，原告迟延履行合同义务，已经构成了违约，依法应当承担违约责任。因此，被告恳请合议庭考虑被告迟延交房的天数以及被告迟延交房存在不可抗力的因素，结合原告迟延履行合同的天数及原告购买的团购房屋已经受益10万元以上的客观事实，被告主张与原告的违约责任与天数相互抵消。第七、被告与原告约定的涉案房屋交付时间为2013年5月12日，即合同的履行期限为2013年5月12日。那么，根据《民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，原告就应当依法在两年内行使诉讼权利，即2015年5月12日前向人民法院提起诉讼，而原告是2015年12月21日才向人民法院提起诉讼，已经超出了保护民事权利的诉讼时效期间。况且，原告行使诉讼权利的诉讼时效，不存在中断、中止、延长的任何情形。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。为反驳原告的诉讼请求，支持其答辩主张，被告金源达公司向本院提交如下证据材料：证据一：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及法人身份证复印件。用以证明被告诉讼主体适格，具有合法的房地产开发资格。原告质证意见:无异议。第三人质证意见:无异议。证据二：《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》。用以证明，1、第三人为了让原告低于市场价格购买被告开发修建的商品房，也是在原告向第三人的申请及委托的前提下，第三人才与被告协商一致，签订了《团购房屋协议书》及《团购房屋补充协议》，原告才有资格以1890元的低价购买被告开发修建的商品房。原告及第三人均应当受《团购房屋协议书》第五条的约定：即乙方按规定办理了房屋预售许可证后，甲方在1个月内办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款。2、《团购房屋补充协议》第四条，被告交房时间为补充协议签订后的三年内，即2013年5月12日。被告受该条约定的约束，履行合同义务，与原告约定交房时间为2013年5月12日。原告质证意见:团购协议和补充协议签订的时间是违反建设部2001年4月4日发布的第88号建设部令公布的《商品房销售管理办法》第三条第三款规定，不能作为被告证明原告违约的依据。第三人质证意见:三性无异议，但达不到被告的证明目的。证据三：《商品房预售许可证》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》（2011年9月1日）、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》（2011年9月26日）、《关于团购房屋的函》、《团购人员名单》（六页）。用以证明被告于2011年8月25日，办理了《商品房预售许可证》，原告及第三人就应当依约定于2011年9月25日前，办理完毕本项目的团购人员个人住房按揭贷款，但原告及第三人却迟延履行该合同义务；在被告的三次告知下，第三人才向被告分批提供了团购人员名单，从第三人职工宿舍管理委员会提交的名单中的一份可知提供时间为2011年12月2日；说明了被告在办理了《商品房预售许可证》后及时履行了告知义务。原告质证意见:该份证据原告并不知情，被告和第三人都没有通知原告，因此达不到被告的证明目的。第三人质证意见:对两份告知书和一份函第三人未收到；团购房屋的名单第三人认为，这是对团购房屋协议的辅助性工作，不影响本案的权利义务关系。证据四：《七星关区城区2011年-2013年气象资料统计》（毕节市专业气象台出具）。用以证明在原告与被告签订的合同履行期间，出现了人力不可抗拒的大暴雨天气、降雪天气、结冰天气的因素，共计234天。这些因素，导致修建涉案房屋停工，严重影响了被告交付房屋的时间。原告质证意见：对真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的，在《商品房买卖合同》中约定被告有告知义务，但没有体现出被告告知原告。第三人质证意见：对三性无异议，但《商品房买卖合同》已经考虑气象因素。证据五：《收据》。用以证明原告应当依《团购房屋补充协议》第五条的约定，于2011年9月25日前办理完毕涉案房屋的按揭贷款，但原告却于2012年3月23日才办理完毕，原告迟延履行合同义务180天。被告质证意见：达不到被告的证明目的。第三人质证意见：无异议，该收据正好印证原告交款时间与原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的时间基本一致。第三人农商行述称：第三人与被告签订的《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》，其目的是为了解决金源达房屋出卖，以及原告以相对便宜的价格购买房屋，该内容缺乏具体的权利约束，其性质应定性为促销合同；在原、被告双方实际出售和购买房屋的过程中，双方签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》对双方的权利义务作出了明确的约定，其本质上已对第三人与被告所签订的《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》进行了变更，故原、被告双方应遵照执行的是双方所签的《商品房买卖合同》；第三人是否贷款给被告与被告应当在约定的期限向原告交付房屋并无实际上的因果关系，且《团购房屋补充协议》签订之后，原被告双方都未选择在第三人处贷款，该选择行为实际上是对以前所签合同的变更。为支持其陈述主张，第三人农商行向本院提交如下证据材料：证据一：工商登记资料、组织机构代码、营业执照、法定代表人身份证明及法人身份证复印件、购房委托书。用以证明现在的农村合作联社于2013年8月27日变更为农商行，以及本案原告委托第三人支付过首付款的事实。原告质证意见：无异议。被告质证意见：无异议，同时证明第三人是受原告的委托才与被告签订的团购房屋协议。证据分析与认定：对原告所举证据一，被告及第三人无异议，本院予以采信；对原告所举的证据二，能证明原、被告就涉案房屋买卖的相关权利及义务进行了约定，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信。对被告所举的证据一，原告及第三人无异议，本院予以采信；对被告所举的证据二，具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信；对被告所举的证据三，其《商品房预售许可证》系相关职能部门出具，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。《关于办理团购房屋个人住房按揭贷款的告知书》、《关于团购房屋办理个人住房按揭贷款的告知书》及《关于团购房屋的函》系被告单方作出，且被告也未提供证据证明已将上述告知书及函送达原告或第三人，故该告知书及函与本案不具有关联性，本院不予采信。《团购人员按揭贷款名单》系第三人向被告提供，且双方在庭审中确认该名单系2011年12月2日提供，故该证据材料可以作为本案认定案件事实的证据予以采信；对被告所举的证据四，该证据材料系权威部门出具，具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信，但达不到被告的部分证明目的；对被告所举的证据五，具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信，但达不到被告的部分证明目的。对第三人所举的证据一，能证明毕节市农村信用合作联社于2013年8月27日更名为贵州毕节农村商业银行股份有限公司，第三人农商行为购买房屋成立了原毕节市信用联社职工宿舍管理委员会，原告在购买被告金源达的房屋中涉及办理有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理，原告与第三人农商行之间基于团购房屋形成委托法律关系。因此该组证据材料具有真实性、合法性及关联性，可以作为本案认定案件事实的证据予以采信。经审理查明：2009年10月26日，以第三人农商行为甲方，被告金源达公司为乙方，双方签订《团购房屋协议书》（下称“团购协议”）约定：“根据甲方需要，乙方将所开发的信合小区楼盘提供400套由甲方进行团购，团购房屋价格每平方米1800元人民币，每户先预交30%订金给乙方”。2010年3月5日，以原告为委托方，第三人成立的毕节市信用联社职工宿舍管理委员会为受托方，双方签订《购房委托书》，该委托书载明：“委托人向金源达房地产开发有限公司购买住房，因该住房为团体购买，金源达房地产开发有限责任公司只与毕节市联社办理有关手续，联社成立了毕节市联社职工宿舍管理委员会，由该委员会代办相关手续。委托人在购买住房中涉及办理的有关交纳首付款等手续均委托毕节市联社职工宿舍管理委员会全权代理”。2010年5月13日，以第三人农商行为甲方，被告金源达公司为乙方，双方签订《团购房屋补充协议》（下称“补充协议”）约定：“将原提供团购房数量400套更改为350套，原价格由每平方米1800元更改为每平方米1890元。甲方从30%购房定金（经双方协商，每套房为6万元）的2100万元中拨付1000万元给乙方使用起，乙方在三年内交房。乙方按规定办理了房屋预售许可证以后，甲方在1个月内办理完本项目的团购人员个人住房按揭贷款。”。2011年8月25日，被告金源达取得涉案房屋预售许可证，该预售许可证载明：“涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日”。第三人农商行于2011年12月2日开始向被告提交按揭贷款人员名单。2012年3月23日，原告付清涉案房屋的余款162000.00元。2012年3月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：“出卖人为贵州金源达房地产开发有限公司，买受为人钟亚军，购买的房屋为C幢2单元16层E号房，房屋总价款为人民币231471.60元；买受人在签订本合同前已支付69471.60元；买受人应当在2012年3月23日前支付全部房价款；买受人逾期付款在90日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金。出卖人应当在2013年5月12日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房在90日之内，自本合同规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”。2013年12月27日，被告通知原告于2013年12月30日前办理交房手续。原告诉请被告承担逾期交房的违约责任，其计算的截止时间为2013年12月27日。原告接收房屋后，要求被告支付逾期交房违约金未果，以前述诉请诉至本院。另查明，2013年8月27日，毕节市农村信用合作联社变更为贵州毕节农村商业银行股份有限公司。毕节市专业气象台出具的《七星关区城区2011年至2013年气象资料统计》载明：“2011年，日雨量≥10mm总日数16天；年降雪日数37天，年结冰日数42天；2012年，日雨量≥10mm总日数22天；年降雪日数19天，年结冰日数31天；2013年，日雨量≥10mm总日数19天；年降雪日数20天，年结冰日数28天”。本院认为：原告委托第三人购房签订的《购房委托书》，以及第三人根据委托与被告签订的《团购房屋协议书》、《团购房屋补充协议》及原、被告在上述协议基础上签订的《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,当事人应按上述合同约定全面履行各自义务。本案当事人之间，主要是在逾期交房责任、逾期付款责任及两者逾期责任进行抵扣的问题上产生争议。关于被告逾期交房责任的问题。原告认为，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2013年5月12日前向买受人交付该商品房，被告却于2013年12月27日通知原告于2013年12月30日前办理交房手续，被告共逾期交房229天，应支付逾期交房的违约金4259.15元。被告认为，在合同履行期间的2011年至2013年，出现了大暴雨、凝冻、降雪的人力不可抗拒的天气共计234天；每年中考、高考7天，为了不影响考试，涉案房屋的修建必须停工；这些因素严重影响了被告的交房时间，主张在交房时间内扣除这些影响因素的天数。并且认为，原告提起诉讼的最后期限应该在2015年5月12日之前，其主张已经超过诉讼时效，依法应驳回原告的起诉。本案中，原告主张的是合同约定的交房之日至实际交房之日的违约金，被告通知交房时间为2013年12月27日，其逾期交房责任作为一个整体权利至此才固定，且《商品房买卖合同》约定商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金，而原告是在2015年12月22日向本院邮寄起诉材料，故原告的诉请未超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩主张不应采纳。根据毕节市专业气象台出具的统计表，七星关城区2011年-2013年期间日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数分别为：（一）2011年为95天；（二）2012年为72天；（三）2013年为67天；结合《商品房预售许可证》上载明：“涉案房屋的开工日期为2011年3月5日，竣工日期为2013年3月5日”；涉案房屋在《商品房预售许可证》载明的开工期间日雨量≥10mm、降雪、结冰天数具体计算为：（一）采取综合标准计算得出天数为，（1）2011年3月5日至2011年12月31日期间的日雨量≥10mm、降雪、结冰天数为78天（95天÷365天×301天），（2）2013年1月1日至2013年3月5日期间的日雨量≥10mm、降雪、结冰天数为12天（67天÷365天×64天）；（二）2012年一年日雨量≥10mm、降雪、结冰的天数为72天；以上（一）及（二）共计162天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”之规定，日雨量≥10mm、降雪、结冰天数应认定为不可抗力影响了《商品房买卖合同》的履行，其影响的天数共计162天。对于中考、高考的时间，被告未提供证据证明涉案房屋工程在中考、高考期间全天停工，故对被告请求免除中考、高考期间违约责任的抗辩主张，本院不予采纳。综上，被告金源达应承担逾期交房违约责任的天数为67天（229天-162天）。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，“出卖人逾期交房在90日之内，自本合同规定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。”之约定，被告应该承担的逾期交房违约金为775.43元（231471.60元×0.00005×67天）。关于原告逾期付款责任的问题。被告认为，被告于2011年8月25日取得涉案房屋预售许可证，根据《团购房补充协议》第五条的约定，原告应在2011年9月25日内履行付款义务，原告逾期付款应承担逾期付款违约责任，并主张将原告逾期付款责任与被告逾期交房责任进行抵扣。原告认为，原、被告双方商品房买卖合同约定的付款时间为2012年3月23日，原告不存在逾期付款，更不能将二者抵扣。本案中，原告与第三人的职工宿舍管理委员会签订了《购房委托书》，在购买房过程中委托第三人的职工宿舍管理委员会全权代理交纳首付款等有关购房事宜，因此应认定原告与第三人农商行之间基于团购房屋形成委托法律关系。据此，原告应受《团购房屋协议书》和《团购房屋补充协议》的约束。《团购房补充协议》第五条的约定了被告办理预售许可证一个月后，原告办理完毕个人住房按揭贷款。被告办理的《商品房预售许可证》的时间为2011年8月25日，但被告所举证据不能证明将相关告知书、函送达原告或第三人，因此应以第三人农商行于2011年12月2日向被告提交按揭贷款人员名单之日视为原告或第三人知道或应当知道被告金源达公司已经办理了《商品房预售许可证》，并要求原告或第三人履行《团购房屋补充协议》第五条约定的义务。即原告应在2012年1月2日前办理住房按揭贷款。虽然原、被告于2012年3月24日签订的《商品房买卖合同》对付款期限进行了约定，原告也于《商品房买卖合同》签订之前的2012年3月23日付清涉案房屋余款162000.00元，但原、被告未对2012年1月3日至2012年3月23日期间的逾期付款进行处理，故原告应对2012年1月3日至2012年2月23日期间的逾期付款行为承担违约责任，逾期天数共计81天。《团购房屋补充协议》未约定逾期付款违约金的计算标准，但之后原、被告在《商品房买卖合同》中就涉案房屋逾期付款违约金的计算标准予以约定，故应以合同约定的“买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”计算逾期付款的违约金。综上，原告逾期付款应支付的违约金为656.10元（162000.00元×0.00005×81天）。关于逾期交房责任与逾期付款责任抵扣的问题。被告认为，被告依约定低于市场价格将房屋出售给原告，原告已经从中受益10万元以上，却没有依《团购房屋补充协议》第五条的约定，在2011年9月25日前履行办理完毕涉案房屋的个人住房按揭贷款的合同义务，应该承担逾期付款责任，并主张与逾期交房责任抵消。原告认为，原告未收到被告送达的告知书和函，不存在逾期付款，两者不能抵消，况且被告的该诉讼主张应在诉讼时效内。本案中，被告在原告起诉其承担逾期交房的违约责任中主张用原告逾期付款的违约责任抵扣，其行使的系被动债权，且非提起诉讼向原告主张权利，被告没有失去对逾期付款债务的受领权利，不应受诉讼时效限制。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，对被告在原告诉请其承担逾期交房责任的主张部分用逾期付款责任抵扣的抗辩主张，本院予以采纳。综合以上叙述，被告逾期交房共67天，应向原告支付逾期交房违约金为775.43元；原告逾期付款的金额为162000.00元，逾期天数共81天，应向被告支付逾期付款违约金为656.10元。逾期付款违约金与逾期交房违约金进行抵销后，被告金源达公司应支付原告逾期交房违约金共计人民币119.33元（775.43元-656.10元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告贵州金源达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马艳因逾期交房所产生的违约金人民币119.33元；驳回原告马艳的其他诉讼请求。案件受理费人民币50.00元，由原告马艳承担48.60元，被告贵州金源达房地产开发有限公司承担1.40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  肖 滨人民陪审员  赵明贵人民陪审员  李朝俊二〇一六年六月二十二日书 记 员  靳艺强