山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）晋中中法民终字第999号
上诉人(原审被告)介休市城关乡石河村民委员会。
住所地：介休市城关乡石河村。
法定代表人张保卫，该村村委会主任。
委托代理人叶国华，女，介休市城关乡法律服务所法律工作者。
委托代理人秦雅桂，女，介休市城关乡法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）张聚静，男，1951年11月9日生，汉族，住介休市。
委托代理人郭金恒，山西奇政律师事务所律师。
原审第三人王文豹，男，1957年3月15日生，汉族，住介休市。
委托代理人王林生，男，1983年7月29日生，汉族，住介休市。系王文豹之子。
上诉人介休市城关乡石河村民委员会（以下简称：石河村委会）因确认合同有效纠纷一案，不服山西省介休市人民法院（2014）介民初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，张聚静、王文豹均系石河村村民。2006年，石河村委会通过公开竞标的方式，出售原石河供销社及临街铺面。2006年8月20日，石河村委会作为甲方，张聚静作为乙方，双方签订《出售房屋协议书》，协议约定：“中标者乙方所中标的房屋位于石河村正街2号，于2006年8月21日交付使用。房屋的价款为56500元，关于房屋的相关手续，待统一发证时办理，甲方大力协助，所需费用由乙方自理”。该协议由张聚静、石河村委会签字盖章，甲方法定代表人张炳义签字，介休市城关乡农村经济经营管理站作为见证单位盖章。协议签订后，石河村委会将“城关字第05××11号”房屋所有权证交由张聚静，该房屋所有权证载明所有权人为城关镇石河村修理部，三间北房建筑面积为136.42平方米。2014年3月5日，张聚静具状起诉，要求确认协议有效并责令石河村委会协助办理过户。并提供了《出售房屋协议书》、收款收据、房屋所有权证各一份及石河村委会2009年3月20日出具的证明一份，载明：“中标者于2006年8月20日所中标的物位于石河村正街供销社2号房屋3间（城关镇石河修理部），该房屋所有权证号为城关字第05××11号”。审理中，石河村委会辩称张聚静所购只是修理部西三间，另外的东面三间于2009年7月出售给王文豹，王文豹亦称：2002年就与村委签订了石河村修配房租赁协议，租赁东面房屋三间，2009年7月以7.5万元之价购买该三间房屋，自租赁起一直居住、使用。王文豹提供了租赁（承包）协议一份，载明租赁项目为修配房租赁；2009年7月22日房屋买卖协议一份，协议载明：石河村委会委作为甲方、将石河村委会打对的三间窑洞以及窑坡一个出售给乙方王文豹，房屋结构为瓦片窑、三间带窑坡一个，建筑面积为74.2平方米，该三间窑洞原为承包给乙方当修配车间使用；介休市农村合作经济组织收款收据。庭审中，石河村委会申请的证人焦某、赵某出庭作证，焦某称：2006年村里拍卖一个修理部，记得东三间当时有人租赁，拍卖时某作的记录，没有参加决议；赵某称：石河村供销社房屋买卖前为6间，3间开小卖部，3间搞修配，2006年拍卖时，王文豹租赁未到期，所以修理铺没有拍卖。对赵某的证言，张聚静提出异议称：赵某与王文豹系亲属有利害关系。对双方的亲属关系，赵某与王文豹认可。
原审认定，张聚静所持2006年8月20日与石河村委会签订的《出售房屋协议书》上有张聚静、石河村委会及见证单位的签名、盖章，且石河村委会亦于协议签订后将房产证交付张聚静，应认定为双方真实的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效有以下情形：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，石河村委会及王文豹均未举证证明该协议有上述规定的无效情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故张聚静主张确认《出售房屋协议书》有效，应予支持。其诉请责令石河村委会协助其办理房产过户登记，根据协议约定：“关于房屋的相关手续，待统一发证时办理，甲方大力协助”，张聚静可待约定的条件成就时即统一发证时主张。
原审判决:（一）张聚静、介休市城关乡石河村民委员会于2006年8月20日签订的《出售房屋协议书》有效；（二）驳回张聚静的其余诉讼请求。
宣判后，石河村委会不服，向本院提起上诉，其上诉请求及主要上诉理由是：上诉人2006年8月出售给被上诉人标的物系村委会修理部西三间，且在签订协议后立即将该三间铺面交付给被上诉人。与该铺面相邻的村委会修理部东三间早在2002年村委会租赁给第三人搞修配，之后上诉人于2009年出售给第三人。从2002年至今第三人对该修理部东三间占有、使用、收益，在长达八年的时间里，被上诉人从未主张自己购买的临铺面还包括修配部，且双方签订的协议也未载明，因此，被上诉人将相邻修配部也擅自扩大在自己所购买的范围内，没有事实和法律依据。还有，一审在询问证人时某明确回答上诉人出售房屋为西三间，当时东三间因有人租赁所以没有出售。但一审却有意回避了这一关键事实，导致上诉人出售房屋的客观事实被曲解。综上，一审混淆了房屋结构概念，颠倒了上诉人出售房屋客观事实，请求二审法院撤销原审判决，查明事实，依法改判。被上诉人张聚静答辩称：1、2006年上诉人一次性处理属村委会的供销社和修理部，供销社为1号房，修理部为2号房，分界为供销社和修理部总面积的墙中间为界，答辩人在公开拍卖中，购得2号房，在答辩人交纳款项后，双方签订了书面的《出售房屋协议书》并将房产证的原件交付给答辩人，房产证明确载明了答辩人购买房屋的间数及面积，同时村委也出具证明证实2号房为城关镇石河修理部，所以答辩人购买的房屋状况非常清楚，上诉人故意将修配部拆解为六间，无非就是想为其“一房二卖”的事实找些借口，如此，严重损害答辩人的利益；2、答辩人在购买房屋时，由于房屋被三户租赁，前两户分别于2006年和2007年交付，涉及本案第三人王文豹占据的房屋，答辩人曾多次向村委负责人反映，负责人称王文豹占据的房屋为10年的租赁期，故上诉人一直在等待租赁到期，不存在长达八年中不主张权利之事；3、关于焦某的证言，其虽为参加拍卖房屋的记录员，但其在一审出庭作证中，并没有明确说明有人租赁的东三间即王文豹占据的三间不在出售之列，故原审法院将该证言未作为定案依据正确。综上，答辩人认为，原审判决认定事实清楚，证据确凿，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人王文豹辩称其是2002年从村委会承包的房屋，到2016年到期，2009年买了房。其是最大的受害者，当时没人通知其买房，直到现在没有人说这个事。
经审理查明，二审庭审中，上诉人石河村委会提供了其代理律师对张恩荣、焦某、孟宝林、乔加斌、连玲英调查时制作的调查笔录，用于证明被上诉人购买的房屋为石河村委会修理部西三间，不包括石河村委会修理部东三间。被上诉人对该调查笔录的质证意见为证人没有出庭，不能确认签名是否真实，不能充分证明第三人占用的房屋不在出售之列。原审第三人对上述证据不持异议。石河村委会提供的卖房时的“二号楼竞价次序表”载明：“二号楼与原供销社相邻，计房三间，起价三万五千元”。
原审期间焦某出庭作证时的证言内容反映不出2006年石河村委会卖给张聚静的房屋是村修理部西三间。
以上事实有当事人陈述、调查笔录、原审案卷材料、竞价次序表予以证明。其余事实与原审查明相同。
本院认为，石河村委会与张聚静签订《出售房屋协议书》后，将房屋所有权证（证号为：城关字第05××11号）交给了张聚静，该房产证载明石河村修理部房屋为北房三间。石河村委会提交的卖房“竞价次序表”载明当时其出售的二号楼为三间。房产证和“竞价次序表”均表明当时石河村委会出售的村修理部房屋为三间房，且该房屋并无东三间、西三间之分。且之后的2009年3月20日石河村委会给张聚静出具的证明，进一步明确了张聚静购买的房屋为房产证上载明的石河村修理部三间房。因此，根据上述证据，可以证实2006年石河村委会出售给张聚静的房屋为城关字第05××11号房屋产权证载明的石河村修理部三间房屋（建筑面积136.42㎡）。现石河村委会对此有异议，上诉称其出售给张聚静的是村修理部西三间房屋，对该主张，其于二审期间提供了五份调查笔录予以证明，但由于调查笔录从证据种类上讲属于证人证言，而证人无正当理由未出庭作证，致使法庭无法对证言真实性作出判断，故本院对该五份调查笔录不予采信。另，原审焦某出庭作证的证言也不能证明石河村委会当时出售给张聚静的是村修理部西三间，故石河村委会所持该上诉主张不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人介休市城关乡石河村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郝永丽
审 判 员 白雁军
代审判员 元晓鹏
二〇一四年十二月五日
书 记 员 刘 娜