安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00362号
上诉人（原审被告）：都洪流。
委托代理人：李红卫。
委托代理人：胡明，安徽虹途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥宜尔室家物业管理有限公司。
法定代表人：沈晓燕，董事长。
委托代理人：吕海波，安徽凯安律师事务所律师。
委托代理人：葛荣，安徽凯安律师事务所律师。
上诉人都洪流因与被上诉人合肥宜尔室家物业管理有限公司（以下简称宜尔室家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院于2014年2月28日作出的（2014）包民二初字第00170号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年12月9日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会（甲方）与宜尔室家物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定甲方委托乙方对碧湖云溪园区（一期）提供物业服务，物业服务费标准为商铺每月每平方米1.9元，合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业管理服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度头一个月的15日内，业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每日千分之二交纳滞纳金。合同签订后，宜尔室家物业公司按约进驻碧湖云溪园区（一期）小区，在该小区从事物业服务工作。2013年5月28日，合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会出函，对物业进行了评价，认为“自合肥宜尔室家物业管理有限公司管理服务以来，他们全心全意为业主服务，他们的工作得到了业委会的认可，我们充分肯定这样的物业公司”。
都洪流系碧湖云溪园区（一期）小区步行街乙区乙5号（建筑面积295.43平方米）、乙6座（建筑面积244.96平方米）业主，房屋类型为商铺。自2013年1月1日起，都洪流未交纳物业管理费，截至2013年12月31日，累计拖欠物业管理服务费12320.88元。期间，宜尔室家物业公司通过邮政快递方式等进行了催交。
宜尔室家物业公司诉至原审法院，请求判令都洪流支付自2013年1月1日至12月31日期间的物业服务管理费12320.88元及滞纳金4484.80元，共计16805.68元。
原审法院认为：依据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，业主委员会的决定对全体业主具有约束力。合肥市包河区碧湖云溪园区（一期）业主委员会与宜尔室家物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，对包括都洪流在内的全体业主均具有约束力，都洪流应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费等义务。
合同履行期间，宜尔室家物业公司依约为包括都洪流在内的小区业主提供了物业服务，根据合同约定和法律规定，宜尔室家物业公司有权向都洪流收取物业管理服务费。且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。都洪流作为业主，在接受和享有了宜尔室家物业公司提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务费的义务。本案中，都洪流未向宜尔室家物业公司交纳自2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费，其拖欠物业费已经违反了合同的约定，宜尔室家物业公司要求其支付物业管理费计12320.88元，符合合同约定和法律规定，对此予以支持。
对于都洪流的辩称意见，原审法院认为，宜尔室家物业公司作为物业服务企业，在小区正常运转的情况下，应认定其持续不断地履行物业服务义务。对于宜尔室家物业公司从事物业服务工作的质量，已经业委会出函作出了肯定。因此，都洪流作为业主，如认为宜尔室家物业公司在履行小区物业管理过程中仍存有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与宜尔室家物业公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能全面拒交物业服务费，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。此外，都洪流虽然提供了2012年11月27日与合肥银通物业碧湖云溪服务处签订的协议，但无证据证明宜尔室家物业公司对前述物业服务企业的权利义务进行了承继，因此该协议对宜尔室家物业公司没有约束力。都洪流认为自己作为业主未能享受到物业公司提供的服务，并且出资对自来水工程进行改造且得到承诺免去两年的物业管理费等辩称意见，作为其不交纳物业费的理由，不能成立。
都洪流连续不交纳物业管理费，违反了合同的相关约定，因此应当按照合同的约定交纳滞纳金。但宜尔室家物业公司按照违约一天2‰的标准计算，明显过分高于因都洪流违约给其造成的损失。原审法院根据公平和诚信原则，考虑到都洪流因违约给宜尔室家物业公司造成的资金沉淀时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对滞纳金数额予以核减，按银行同期同类贷款利率计取。按照合同第二十一条交费时间的约定，都洪流交纳物业费的时间应为第一季度在2013年1月15日前，逾期之日自2013年1月16日起；第二季度交费时间在4月15日前，逾期之日自4月16日起，以此类推。故都洪流对承担的滞纳金应分段以每期物业费3080.22元（540.39㎡×1.9元／㎡×3个月）为基数，计算至其主张的日期即2013年12月1日止。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、都洪流于判决生效之日起十日内支付宜尔室家物业公司物业管理费计12320.88元（自2013年1月1日至2013年12月31日期间）以及滞纳金（滞纳金计算方式为：以每季度物业管理费3080.22元为基数，分别自2013年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2013年12月1日）；二、驳回宜尔室家物业公司其他诉讼请求。案件受理费220元减半收取为110元、其他诉讼费100元，合计210元由宜尔室家物业公司负担50元，都洪流负担160元。
都洪流不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人不存在拖欠物业费的事实。首先，宜尔室家物业公司在小区提供物业服务，上诉人包括其他业主对此并不知情，小区业主委员会也未召集业主大会或业主代表大会，就选聘物业公司一事同业主商议，是业主委员会私自同宜尔室家物业公司签订的物业服务合同。其次，上诉人入住小区后，由于公用自来水存在漏水亏损，故包括上诉人在内的九位业主，在征得业主委员会同意的前提下，自行出资对自来水管道进行改造，并同合肥银通物业碧湖云溪服务处签订一份协议，得到承诺免去九位业主两年的物业费。因此，上诉人不存在拖欠物业费的事实。再者，宜尔室家物业公司入驻小区提供物业服务，根据物业管理条例，应当在业主委员会的监督下与前物业公司进行移交，未办理交接手续的，前物业公司不得擅自撤离。银通物业公司对于上诉人免去两年物业费的承诺是合法有效的，宜尔室家物业公司应当予以认可，否则完全可以以银通物业公司未办理完毕物业交接手续而拒绝进入小区。宜尔室家物业公司一方面进入小区提供物业服务，一方面却拒不承接银通物业公司与上诉人的免除物业费的协议，违反了物业管理条例规定。最后，业主委员会对宜尔室家物业公司服务的评价没有经过业主大会的讨论，其程序不合法。业委会是否履行了职责，是否存在故意隐瞒，是否存在恶意串通等情形，上诉人无从知晓，但其行为已经严重损害了上诉人的合法权益。二、宜尔室家物业公司未能全面履行其协议约定的服务，存在过失。上诉人的停车位经常被侵占、车辆停放时挡风玻璃被他人故意损坏、公共通道卫生清洁服务未到位等等现象，多次向业主委员会和宜尔室家物业公司反映，但问题始终未能得到解决。而业主委员会竟然认为宜尔室家物业公司是全心全意为业主服务，显然是恶意串通，损害业主的合法权益。综上，原审判决认定事实不清，偏袒宜尔室家物业公司，请求撤销原审判决，改判驳回宜尔室家物业公司的诉讼请求。
宜尔室家物业公司答辩称：一、答辩人与小区业主委员会签订的物业服务合同是在平等互利、诚实信用的基础上所签，未违反任何法律规定，对业主具有约束力。上诉人如果认为业委会选聘物业公司程序不合法，可以另行主张权利。二、原物业公司与上诉人签订的免去两年物业费的协议，对答辩人不产生法律效力。且该协议内容也并非物业管理服务范围。三、答辩人入驻小区后对小区的卫生、秩序改善作出了巨大的贡献，得到了小区业主委员会的认可，足以说明答辩人尽到了合同义务。上诉人提出的物业服务瑕疵问题并没有相应证据证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，都洪流提交了：1、两份判决书，证明在宜尔室家物业公司起诉其他业主拖欠物业费的案件中，其他业主也认为宜尔室家物业公司的服务不到位。2、近期在小区内拍摄的照片一组，证明宜尔室家物业公司没有提供物业服务，小区垃圾未清理，房屋门面漏水。3、庭审笔录一份，证明银通物业公司在起诉小区业主拖欠物业费的案件中，已经陈述其向业主委员会办理了移交手续，故宜尔室家物业公司对于银通物业公司向都洪流作出的减免两年物业费的承诺应当予以接受和履行。宜尔室家物业公司质证认为，证据1的真实性不持异议，但对证明目的有异议。证据2不能反映2013年期间的物业服务状态。证据3是银通物业公司单方陈述，无证据证明，真实性无法确认。
宜尔室家物业公司未提交证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：2012年11月27日，碧湖云溪园区（一期）包括都洪流在内的九位业主与合肥银通物业碧湖云溪服务处签订一份协议，约定九位业主因自筹资金解决自来水损问题所花的费用相抵两年的物业管理费，自2012年11月27日至2014年11月26日。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，宜尔室家物业公司与碧湖云溪园区（一期）业主委员会签订《物业管理服务合同》，并进驻小区提供物业服务，对包括都洪流在内的全体业主具有约束力，都洪流应当按照合同约定向宜尔室家物业公司履行交纳物业费的义务。都洪流上诉认为业主委员会未召开业主大会，系私自选聘宜尔室家物业公司，并未提交证据证实，本院不予采信。
都洪流提交的2012年11月27日协议，属于都洪流与合肥银通物业碧湖云溪服务处之间的权利义务的约定，在其双方之间产生法律效力，不属于国务院《物业管理条例》规定的关于物业服务企业应当办理交接工作的移交范围，且都洪流亦未提交证据证明宜尔室家物业公司进驻小区时，对合肥银通物业碧湖云溪服务处作出的同意都洪流免交两年物业费的承诺明确表示认可并自愿承继该项义务，不能证明该份协议对宜尔室家物业公司产生法律效力。都洪流的该点上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于宜尔室家物业公司的物业服务质量问题。都洪流二审虽提交了部分照片欲证明宜尔室家物业公司在物业服务过程中存在瑕疵等现象，但照片系于近期才拍摄形成，仅能反映出拍摄当时的状态，而宜尔室家物业公司诉请都洪流拖欠的物业费是2013年1月1日至2013年12月31日期间，不能足以证明宜尔室家物业公司在该期间履行物业服务存在根本违约或者严重瑕疵的情形处于一种常态。此外，宜尔室家物业公司若存在不履行或不完全履行物业服务义务的行为侵犯了都洪流个人的人身、财产权益造成损失，都洪流可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求宜尔室家物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故都洪流以该点理由上诉认为其不应交纳物业费，无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。
综上，都洪流的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，由上诉人都洪流负担。
本判决为终审判决。
审判长 钱爱民
审判员 沈 静
审判员 程亚娟
二〇一四年六月十二日
书记员 汪 磊
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。