湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岳中民二初字第48号
原告何畏，居民。
原告韶秀丽，居民。
原告王四清，居民。
原告王秋红，居民。
原告张建刚。
原告刘影高。
以上六原告的共同委托代理人袁春，湖南惠风律师事务所律师。
被告岳阳国际大厦有限责任公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道111号。
法定代表人杨伦培，该公司董事长。
委托代理人宋宪辉，该公司职工。
委托代理人安丽娣，湖南昌言律师事务所律师。
第三人龚建中。
何畏等六原告与被告岳阳国际大厦有限责任公司（以下简称国大公司）、第三人龚建中租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员姚孟君担任审判长，审判员万大洋、审判员陈值参加评议的合议庭,于2014年8月22日公开开庭审理了本案。代理书记员冯媛君担任法庭记录。原告王四清、王秋红及六原告的共同委托代理人袁春，被告国大公司的委托代理人宋宪辉、安丽娣及第三人龚建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何畏等六原告诉称，2010年9月10日，第三人龚建中代表六名原告与被告签订了《房产租赁合同》，被告将原银河餐厅租赁给原告从事音乐酒吧经营，《房产租赁合同》约定，原告应遵守被告有关规章制度，音乐酒吧作为被告宾馆配套的一部分，应制定与被告三星级饭店相适应的管理制度，坚持着装上岗、文明服务，保持与被告相一致的服务水准。双方还约定，被告向原告提供冷热水、电话、电、中央空调，提供中央空调接口等。随后，第三人龚建中注册了名称为岳阳市岳阳楼区苏荷酒吧（以下简称“苏荷酒吧”）的个体经营户，实际上，苏荷酒吧由六名原告和第三人共同经营。2011年12月14日，六名原告与第三人龚建中签订了《苏荷酒吧合作协议》。2012年12月31日，龚建中退出合伙，六名原告重新签订了《苏荷酒吧合作协议》，因为投资较大，不能在两年内收回投资，被告口头承诺可续签租赁合同。并且在《房产租赁合同》签订后，被告没有按照约定提供中央空调和热水，从2008年开始关停酒店客房和海鲜楼，给原告造成巨大影响。原告的消防系统与被告的消防系统形成一体，由被告提供接口，由于被告的消防系统存在严重缺陷，自动喷水灭火系统处于瘫痪状态，不具备防火灭火功能，被岳阳市公安局消防支队查封了被告的消防总控系统，造成原告租赁的房产消防系统达不到使用要求，多次被消防支队要求停业整顿。同时，被告没有物业管理资质，没有提供物业管理服务，应退还收取的物业管理费429000元。请求法院判令：1、赔偿原告损失人民币1100万元；2、向原告退还收取的物业管理费人民币429000元；3、被告承担本案的诉讼费用。2014年8月8日，原告将原诉讼请求第一项变更为：判令被告赔偿原告损失人民币1946万元。
被告岳阳国际大厦有限责任公司辩称，被告于2010年9月10日与第三人龚建中签订《房产租赁合同》，合同的承租方是第三人龚建中，不是六名原告，六名原告不是提起违约诉讼的合格主体，无权要求被告承担违约责任。苏荷酒吧的个体营业执照的负责人是第三人龚建中，苏荷酒吧的印章一直在使用中，被告一直收取苏荷酒吧的租金，与六名原告没有签订《房产租赁合同》，六名原告以违约为由请求被告予以赔偿不符合合同相对性的原理，不应得到支持。苏荷酒吧从租赁开始就没有使用被告的中央空调和热水，不存在被告提供中央空调和热水不符合约定的情况。被告在2009年12月1日将海鲜城所在的场地出租给了王昔坤经营罗蒙生活馆，第三人龚建中是2010年9月10日签订的合同，海鲜城关停不会给后经营的苏荷酒吧造成影响。被告的客房在主楼，苏荷酒吧在裙楼，主楼客房是否营业不影响在裙楼经营的苏荷酒吧，在《房产租赁合同》中，被告没有将保证客房正常经营作为房产出租的前提和基础，六名原告无权以客房关停为由要求被告承担违约责任。《房产租赁合同》约定的苏荷酒吧需加强从业人员的职业道德教育，制订与被告三星级饭店相适应的管理制度，坚持着装上岗，文明服务，保持与被告相一致的服务水准，该内容是对第三人的义务和限制，不是被告房屋租赁的基础和条件。根据《房产租赁合同》的约定，被告每月收取的物业管理费包含物业管理、房产折旧等费用，该条中所称的物业管理收费与《物业管理条例》第三十二条“国家对从事物业管理活动的企业实行资质”中所称的物业管理费内容不同，被告收取的是自己享有所有权的房产在对外租赁过程中的物业费，没有违反国家相关法律法规的规定，物业费的约定是双方当事人意思自治的结果，六名原告和承租方均无权要求被告退还。
第三人龚建中辩称，2011年12月14日，六名原告与第三人龚建中签订的《苏荷酒吧合作协议》没有实际履行，第三人龚建中没有退出苏荷酒吧的经营，苏荷酒吧一直以第三人龚建中个人的名义对外经营并缴纳租金。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、房产租赁合同，拟证明原、被告的租赁关系从2010年9月10日至2012年12月31日，依合同约定被告负责提供水、电、中央空调、消防接口、物业管理等，并要求原告制定与被告三星级饭店相应的管理制度，使原告经营的娱乐城作为被告酒店的配套设施。
2、岳阳市岳阳楼区人民法院的参加诉讼通知书，拟证明原告有诉讼主体资格。
3、岳阳苏荷酒吧合伙协议（2011年12月14日签订）。
4、苏荷酒吧股东协议。
5、岳阳苏荷酒吧股东决议。
6、岳阳苏荷酒吧合伙协议（2012年12月31日签订）。
7、公众聚集场所变更备案通知书。
8、娱乐经营许可证。
9、卫生许可证。
10、交纳租金发票若干。
证据3-10拟证明第三人龚建中已退出合伙，租金、管理费、水电费均由六原告承担。
11、门面转让协议，拟证明房屋是以第三人龚建中个人名义办理的相关手续，不是第三人龚建中一个人承租。
12、责令限期改正通知书；
13、公安行政处罚决定书；
14、临时查封决定书《岳公消封（2012）第0034号》；
15、临时查封决定书《岳公消封（2012）第0048号》；
证据12-15拟证明被告的消防设施未设直接启动消防水泵的按钮、火灾自动报警系统瘫痪，已不具备防火灭火功能，被告经营的客房被公安消防部门查封。由于原告的消防接口由被告提供，导致原告经营的娱乐城存在火灾隐患，多次被公安消防部门要求停止整顿或被临时查封。
16、照片若干，拟证明原告正常经营期间，被告在原告经营场地写有“拆”字，严重影响了原告经营。
17、交税凭证，拟证明由于被告关闭海鲜楼和客房、不提供中央空调，2012年消防部门查封了原告、被告的经营场地，原告一直处于亏损状态。
18、证人向某的证言，拟证明被告客房2011年关闭，2004年开始中央空调未及时供应。
19、证人李某的证言，拟证明被告提供的中央空调2004年开始断断续续，2008年海鲜楼关闭，2011年被告主楼彻底不营业。
被告质证意见如下：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为被告是与龚建中签订的租赁合同，不是与六名原告签订的租赁合同；合同中没有约定被告提供消防接口，不能证明苏荷酒吧是被告酒店的配套设施。对证据2的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为无法证明六原告是本案合同之诉的合格当事人。对证据3的真实性、合法性无法确认，对关联性有异议，认为合伙协议是六名原告与第三人的内部协议，被告无义务向原告承担违约责任。对证据4、5、6的真实性、合法性无法确认，对关联性和证明目的有异议，认为合伙协议与股东决议均为被告与第三人内部事务，与被告租赁房屋及要求被告承担损失没有关联。对证据7的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为该证据明确苏荷酒吧的消防责任由苏荷酒吧自行承担。对证据8、9的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为苏荷酒吧经营者进行变更不影响房产租赁合同主体。对证据10的真实性、合法性及关联性没有异议，对证明目的有异议，认为被告收取的是苏荷酒吧的租金，不是六名原告的租金，不能证明租赁合同的主体已经变更为六名原告。对证据11的真实性和合法性无法确认，对证据的关联性有异议。对证据12、13的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为两份文书下达时第三人龚建中没有承租被告房产，不会对第三人龚建中承租的房产造成损失。对证据14、15的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为客房关停并未对裙楼产生影响。对证据16的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为被告实施该行为时已经向第三人及第三人营业场所下达了解除合同的通知，双方租赁关系已经终止。对证据17的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为不能证明苏荷酒吧处于亏损。对证据18、19的真实性、合法性及关联性均有异议。
第三人龚建中质证意见认为：对证据1的真实性、合法性、关联性没有意见；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为租赁合同是第三人龚建中与被告签订的合同，与六名原告没有关系；对证据3的真实性有异议，认为该协议没有实际履行，苏荷酒吧一直是第三人龚建中独自经营。对证据4、5、6的真实性、合法性及关联性均有异议，认为苏荷酒吧一直由第三人龚建中经营。对证据7的真实性和合法性有异议，该文件的申请未经第三人签字和授权，是无效文件。对证据8、9的真实性和合法性有异议，认为未经第三人龚建中的签字变更行为是无效的。对证据10的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，认为租金是苏荷酒吧的财务人员去交的，是以苏荷酒吧的名义交的，与六名原告没有关联。对证据11的真实性有异议，认为合同中乙方的签名不是真实的。对证据12、13、14、15、16、17、18、19的真实性、合法性、关联性没有异议。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
1、房产租赁合同，拟证明被告在合同中明确约定不承担中央空调效果不好的赔偿责任；被告租赁房产不以海鲜城和客房正常服务为出租房产的前提条件；房产租赁合同的主体是龚建中，原告不具备违约之诉的主体资格。
2、房产租赁合同（毛昌进海鲜楼）。
3、房产租赁合同（晖龙实业有限公司）。
证据2、证据3拟证明被告按照主楼同时间同质量向第三人供应中央空调和热水。
4、证人鲁某的证言，拟证明苏荷酒吧不使用国大提供的中央空调和热水。
5、房产租赁合同（罗蒙生活馆），证明被告将原海鲜楼于2009年租赁给了王昔坤，第三人龚建中于2010年9月签订租赁协议，不会给苏荷酒吧造成损失。
6、《建筑工程消防验收意见书》（岳公消验字（2002）第020号），拟证明被告租赁房屋经过了消防验收。
7、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》，拟证明苏荷酒吧自行承担消防的主体责任。
8、《消防安全协议书》，拟证明苏荷酒吧自行配置消防器材。
证据6、7、8拟证明苏荷酒吧遭受消防部门停业整顿处罚与被告无任何关联。
原告对被告提交的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。对证据2、3的真实性有异议。对证据4的真实性、合法性及关联性有异议。对证据5的真实性、合法性及关联性有异议。对证据6、7、8的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，不能证明被告消防合格。
第三人质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2、3、4、5、6、7、8的质证意见与原告相同。
第三人龚建中未向法院提交证据。
本院经审查认为，被告及第三人对原告提交的证据1无异议，且与本案有关联，可以作为定案依据，本院予以采信；证据2、3、4、5、6可反映案件的部分事实，本院予以部分采信；证据7、8、9、10不能证明被告同意第三人龚建中将租赁物租赁给原告，本院不予采信；证据11不能证明六原告以第三人龚建中名义租赁房屋，本院不予采信。证据12、13、14、15、16能够反映案件的部分事实，本院予以部分采信。证据17不能证明苏荷酒吧一直处于亏损状态，本院不予采信。证据18、19能够反映案件的部分事实，本院予以部分采信。被告提交的证据1本院予以采信。证据2、证据3能够证明被告与第三人合同约定的提供中央空调及热水的情况，本院予以采信；证据4能够证明第三人龚建中租赁的房屋未使用被告提供的空调及热水，本院予以采信；证据5能够证明被告于2009年已经将原海鲜楼租赁给他人，本院予以采信；证据6、7、8能够部分证明待证事实，本院予以部分采信
根据本院认定的证据及各方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实：
2010年9月10日，第三人龚建中与被告国大公司签订了《房产租赁合同》，国大公司将原银河餐厅租赁给第三人龚建中从事音乐吧经营使用，租赁期限从2010年9月10日至2012年12月31日，租金每月为13000元，物业管理费每月13000元，物业管理费包括物业管理、房产折旧等费用。《房产租赁合同》还约定，被告国大公司按照房屋建筑和水电现状交给第三人龚建中,装修设计图纸和水电施工图必须交给被告一份，装修改造完工后，须经有关部门验收合格，发给有关证件后方能营业；被告按照租赁门面同时间同质量向第三人供应热水、中央空调，若设施设备出现故障，影响供应，被告不承担任何直接和间接责任；经被告书面同意，可以将租赁物转租给第三人。2011年5月10日，第三人龚建中注册了字号为岳阳市岳阳楼区苏荷酒吧的个体工商户，苏荷酒吧一直在租赁场地内经营。
2011年12月14日，何畏等六原告与龚建中签订了一份合伙协议，约定合伙经营苏荷酒吧，但龚建中称协议并未履行。2012年12月31日，六原告签订了一份岳阳苏荷酒吧合伙协议，约定六人合伙经营苏荷酒吧。同日，六人召开苏荷酒吧股东会并形成决议，决议称原股东龚建中持有苏荷酒吧14%股份，根据其与何畏的约定，归何畏所有，酒吧股份结构及合伙经营协议按2012年12月31日的《岳阳苏荷酒吧合伙协议》为准，原苏荷酒吧所有股东协议作废。龚建中并未参加该次会议。2011年5月5日，苏荷酒吧卫生许可证负责人变更为江志琴，2012年7月5日，岳阳市公安局消防支队向苏荷酒吧下发公众聚集场所变更备案通知书，通知苏荷酒吧原主要负责人龚建中变更为江志琴，支队已备案。2012年5月9日，岳阳市岳阳楼区文化体育新闻出版局给苏荷酒吧下发的娱乐经营许可证，主要负责人为何畏，有效期至2012年12月31日。龚建中不认可六原告合伙协议，并称变更负责人未经其同意，苏荷酒吧一直由他自己独自经营。
另查明，龚建中租赁的场地位于裙楼，被告客房宾馆位于主楼，由被告实际经营，主楼客房主要承接大型旅游客团。原告不使用被告提供的热水，被告对所有的租赁户采用统一的供应中央空调政策，中央空调在主楼客房承接旅游团期间及与原告认为需要时开放，租赁户可根据需要开通空调开关，按计量缴纳费用。被告在2009年12月1日将原国大海鲜城所在的场地出租给了王昔坤经营罗蒙生活馆。被告用于租赁的裙楼及主楼于2002年经过了消防《建筑工程消防验收意见书》（岳公消验字（2002）第020号）验收。租赁合同到期后，双方未续签书面合同。2012年7月25日，被告因火灾自动报警系统瘫痪，被岳阳市公安消防支队处以临时查封客房部的行政处罚。
本院认为，本案原告与被告是否建立了租赁关系是本案争议的焦点。根据第三人与被告签订的《房产租赁合同》第十四条约定，经被告书面同意可以将租赁物转租给第三人。因此，判断原告与被告之间是否形成租赁关系主要是看被告在出租租赁物时是否明知原告是租赁合同实际承租人以及在租赁合同履行过程中第三人是否转租及转租的行为是否得到了被告的书面同意。经庭审查明，第三人龚建中在2010年9月10日以自己的名义与被告签订了《房产租赁合同》，并于2011年5月10日注册名称为“岳阳楼区苏荷酒吧”的个体工商户，个体工商户的经营者是第三人龚建中。庭审中，第三人龚建中就合伙租赁一事不予认可，原告提供的证据不能证明在签订《房产租赁合同》时第三人龚建中是六名原告的代表及被告清楚该事实。在租赁合同履行过程中，第三人与被告未续签书面合同，未就变更《房产租赁合同》当事人一事协商并取得被告书面同意，并且第三人龚建中认为苏荷酒吧一直是由其独自经营。故六名原告没有足够的证据证明其与被告建立了租赁关系。因六原告与被告没有租赁合同关系，故其起诉要求被告承担违约赔偿责任及返还收取的物业管理费没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
驳回原告何畏、韶秀丽、王四清、王秋红、张建刚、刘影高的诉讼请求。
本案案件受理费90374元，由原告何畏、韶秀丽、王四清、王秋红、张建刚、刘影高共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 姚孟君
审 判 员 陈 值
审 判 员 万大洋
二〇一五年六月二十五日
代理书记员 冯媛君