上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第283号
上诉人（原审原告）李美，＊生，汉族，住＊＊＊。
委托代理人舒加安，上海市闸北区大宁法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）严崇辉，＊生，汉族，住＊＊＊。
被上诉人（原审被告）刘雪峰
委托代理人杜锋，上海市恒业律师事务所律师。
上诉人李美因确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第29512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审经审理查明，原审法院于2013年3月4日立案受理了李美诉严崇辉房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2013）浦民一（民）初字第7641号（以下简称第7641号），该案审理中，原审法院依法追加上海银行股份有限公司白玉支行（以下简称上海银行白玉支行）作为该案第三人参加诉讼。李美在该案中的诉请为：1、确认李美与严崇辉于2004年8月13日签订的“买卖合同”无效；2、请求将系争的＊＊＊＊房屋产权恢复登记到李美名下。该案审理中，李美表示，同意代严崇辉偿还尚欠银行的贷款以涤除抵押。该案于2013年12月10日作出判决，该判决经审理查明：2004年8月13日，由李美作为甲方、严崇辉作为乙方（该判决误写为甲方），双方签订“买卖合同”一份，约定：乙方以人民币（下同）288，000元的价格向甲方购买系争房屋，乙方于2004年8月13日支付定金10，000元，同年8月30日前支付房款278，000元。合同另对过户、交房等作出了约定。同年8月19日，由严崇辉作为甲方、上海银行淮海支行作为乙方、上海xx房地产服务有限公司作为丙方，三方签订《个人住房抵押借款合同》，由严崇辉用系争房屋抵押向上海银行淮海支行贷款200，000元，8月25日双方共同至上海市浦东新区房地产交易中心办理了系争房屋的抵押登记。8月26日，上海银行淮海支行向严崇辉发放贷款200，000元。之后，由严崇辉按月还贷。2004年8月20日，系争房屋的产权登记至严崇辉名下。2011年6月21日，李美、严崇辉在《房屋产权过户名的由来》上签名，其中载明：“我于2004年因为生意上的原因手头缺少资金，在万般无奈之下，我只有求助李美帮忙，将李美拥有的系争房屋产权作为抵押，经过房产中介的运作，我顺利从上海银行贷款20万元整。房屋产权的户主名也由原来的李美的产权名改为严崇辉的名下，现已还给银行房贷款3万元整，目前尚还欠银行贷款15.7万元。为了更好的处理这件事，我保证配合好李美把房屋产权户名再过回李美名下，一切需要的手续我本人都会配合李美处理，因为，该房屋确实属于李美的，我应该给予全力配合。”同日，由李美作为甲方、严崇辉和朱xx作为乙方，双方签订《协议书》，载明，关于严崇辉向李美借房款事宜，达成一致协议如下：一、2004年8月，乙方因做生意缺少资金，向甲方借房屋贷款，甲方将个人私房系争房屋产权过户给乙方，由乙方向上海银行办理抵押贷款200，000元。二、乙方贷款200，000元后，已还贷款43，000元，尚欠银行本息157，000元。三、为了转换产权户名，双方办理了一个虚假的房屋买卖，设定房价288，000元，实际上乙方没有向甲方支付过任何房款。四、为了尽快把房屋归还给甲方，乙方请求甲方垫付银行贷款本息和房屋过户所需要的中介费、税费等全部费用，双方同意按177，000元计算（另外，由此产生的总费用需另出具借条）。乙方保证全程配合甲方办理一切过户手续。五、乙方承诺待上海市xxxx房屋动迁后还清全部欠款。该判决另查明，因上海银行内部机构的重组，上海银行淮海支行于2007年1月1日起归并给上海银行白玉支行，严崇辉至今未结清欠上海银行白玉支行的贷款，系争房屋上的抵押登记尚未注销。该判决认为：……根据2011年6月21日的《房屋产权过户名的由来》和《协议书》可以确认，李美、严崇辉于2004年8月13日签订的“买卖合同”，并非是双方买卖系争房屋的真实意思表示，该“买卖合同”的订立系为套取银行贷款，李美、严崇辉的这一行为扰乱了正常的金融秩序，因此，李美、严崇辉签订的“买卖合同”应当认定无效。根据法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当返还。鉴于系争房屋的产权依据无效“买卖合同”已转移至严崇辉名下，现李美主张系争房屋产权登记恢复至李美名下，符合上述规定，应予准许。因严崇辉在系争房屋上设定的抵押权经合法登记，该登记有效，故严崇辉应当先行将抵押权登记注销，然后协助李美办理系争房屋产权登记恢复至李美名下的手续。审理中，李美表示愿意代严崇辉清偿欠上海银行白玉支行的贷款本息等相关费用，而上海银行白玉支行也表示同意在李美代严崇辉清偿贷款本息等相关费用后，涤除抵押，并无不妥，予以准许。遂判决：一、李美与严崇辉于2008年8月13日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、严崇辉应于该判决生效之日起十日内与上海银行白玉支行结清贷款及相关利息等费用，注销抵押；若逾期未偿还，李美自愿代为结清，上海银行白玉支行在收到相关款项后三日内协助办理抵押注销手续（归还贷款余额以上海银行白玉支行出具的结算凭证为准）；三、自系争房屋抵押登记被注销之日起十日内，严崇辉协助李美办理系争房屋产权登记过户至李美名下的手续。该判决于2014年2月24日生效。李美于2013年10月31日向原审法院执行款专户现金缴款150，000元执行款。申请日期为2014年6月19日的系争房屋《上海市房地产登记申请书》载明注销内容为：贷款还清，注销抵押。上海银行白玉支行在该申请书的申请人处盖章。
系争房屋的《上海市房地产权证》曾于2013年12月11日补发（补发的上海市房地产权证的产权人为严崇辉）。2014年1月9日，刘雪峰查询了系争房屋的房屋状况及产权人等相关信息。同日，刘雪峰（抵押权人、出借人）与严崇辉（抵押人、借款人）签订《房地产抵押借款合同》，约定：严崇辉向刘雪峰借款300，000元，借款期限自2014年1月9日起至2014年3月8日止。严崇辉将系争房屋作为抵押物抵押给刘雪峰，作为借款的担保。同日，刘雪峰通过银行向严崇辉转账300，000元。严崇辉于同日出具了借条，载明：今借到刘雪峰300，000元，定于2014年3月8日前归还。严崇辉与刘雪峰于2014年1月9日向上海市宝山公证处申请办理赋予两人于同日所签订的《借款协议书》具有强制执行效力的公证手续。该《借款协议书》的出借人为刘雪峰，借款人为严崇辉，内容主要为：严崇辉向刘雪峰借款300，000元，借款期限自2014年1月9日起至2014年3月8日止，借款利率为月利率1.8%，利随本清。本协议书经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人不履行或者履行不适当的，借款人愿意接受有管辖权的人民法院的依法强制执行。2014年1月17日，上海市宝山公证处对该《借款协议书》出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年1月13日，刘雪峰经登记取得《上海市房地产登记证明（抵押权登记）》，该证明载明：房地产抵押权人：刘雪峰，房地产权利人：严崇辉，房地产坐落：系争房屋，债权数额：300，000元，债务履行期限：2014年1月9日至2014年3月8日止。
原审审理中，李美请求：1、判决确认严崇辉、刘雪峰于2014年1月9日就系争房屋签订的房地产借款抵押合同无效；2、判令对严崇辉、刘雪峰于2014年1月9日（核准日期是2014年1月13日）就系争房屋进行的抵押登记予以注销。
严崇辉辩称，严崇辉与李美间曾就房屋买卖发生过纠纷。李美与严崇辉自2000年起即为情人关系。两人开始是在一起做生意，但李美没有资金，做生意的资金均由严崇辉出资，后来严崇辉也没钱，李美就和严崇辉协商将系争房屋通过抵押获得银行贷款再去做生意，但生意没有做好，严崇辉就将钱给李美用于炒股，故系争房屋属严崇辉所有。系争房屋当时的价值最多300，000元，但严崇辉给李美的钱远不止300，000元。后李美结识新男友，情况即发生变化，严崇辉和李美之间的房屋买卖诉讼均由该人操作。系争房屋贷款已由严崇辉归还了6年。后严崇辉想将系争房屋出售，刘雪峰自称能帮忙出售，严崇辉向其说明系争房屋内有李美及其儿子的户口。后严崇辉与刘雪峰通过签订抵押借款合同、公证书等形式操作，合同中虽然写了借款为300，000元，但刘雪峰实际只给付了210，000元。严崇辉确实向刘雪峰借了钱，借款抵押合同是有效的，不同意将系争房屋产权过户至李美名下。故不同意李美的诉请。
刘雪峰辩称，其经营房地产中介并兼营房屋抵押贷款业务。严崇辉在刘雪峰所设立的门店看到可以办理房屋抵押贷款的广告，主动上门找到刘雪峰要求借款300，000元，并出具了系争房屋的房地产权证、身份证件。刘雪峰在房地产登记机构查询了系争房屋的登记簿信息，查询结果是该房屋登记的产权人为严崇辉，而且没有法院的查封，也没有任何异议登记，符合办理房地产抵押借款手续的要求。经过查询确认上述信息后，严崇辉与刘雪峰签订借款抵押合同、办理抵押登记并且办理了公证。上述手续完成后，刘雪峰向严崇辉提供借款300，000元。刘雪峰系善意，抵押登记已实际完成，借款300，000元也已经发放给严崇辉。故不同意李美的诉请。
原审中，李美表示不愿代为结清严崇辉向刘雪峰的借款。
原审认为，不动产的物权登记具有公示、公信的效力。刘雪峰与严崇辉签订相关借款合同、提供相关借款前第7641号判决尚未生效，刘雪峰亦并不知道李美与严崇辉就系争房屋存在纠纷，其也通过查询系争房屋的产权人等相关信息、保留系争房屋的产权证等行为尽到了相应的审慎注意义务，刘雪峰亦实际向严崇辉提供了相应的借款，其取得相关的抵押权时是善意的。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，因此，刘雪峰与严崇辉签订的相关《房地产抵押借款合同》应为有效，对李美的所有诉请，均应予驳回。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年十一月二十七日作出判决：驳回李美的所有诉讼请求。案件受理费5，800元，减半收取计2，900元，由李美负担。
判决后，李美不服，上诉于本院，诉称：1、在案证据表明严崇辉对系争房屋产权归属于李美并保证配合将系争房屋产权过户至李美名下不持异议，但原审法院对这一基本事实以及严崇辉的恶意抵押行为未在判决书中予以表述，显属遗漏基本事实。刘雪峰作为专业的房产中介，在其知晓系争房屋内有李美及其儿子户口，且严崇辉提交的产权证系补办的情况下，仍当日与严崇辉签署抵押借款合同、办理公证及抵押登记手续并当日向严崇辉发放贷款，此显然表明刘雪峰未尽审慎义务而配合严崇辉就系争房屋进行恶意抵押。此外，系争抵押借款合同第十二条载明严崇辉、刘雪峰承诺保证抵押物房地产不存在权属不明或有争议被限制抵押的情况，而该合同第十三条亦载明严崇辉、刘雪峰确认任何一方提供虚假资料或隐瞒重要事实而导致抵押权失效的事实而造成他方经济损失应依法承担赔偿责任，原审法院对该些条款只字未提亦属遗漏本案基本事实。2、原审法院适用的法律条款与本案抵押权是否合法有效无关。根据我国相关法律规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，原审法院引用物权法关于房屋转让、受让人为善意的法律规定显属适用法律不当。故请求二审法院依法撤销原判，改判支持李美的原审全部诉请。
被上诉人严崇辉辩称：不同意李美的上诉请求。
被上诉人刘雪峰辩称：1、在签订抵押借款合同之前，严崇辉向刘雪峰出示了系争房屋的产权证原件和身份证原件，刘雪峰还特意前往房地产登记机构查询了系争房屋的权属状况，查询结果为系争房屋登记在严崇辉一人名下且无法院查封的记录和异议登记，刘雪峰由此才和严崇辉办理了抵押借款的相关手续并向严崇辉实际发放借款300，000元，故刘雪峰已经尽到审慎审查的义务，系争抵押借款合同应为有效。2、刘雪峰向严崇辉借款属于合法的民间借贷关系而并非是非法贷款业务。3、刘雪峰与严崇辉之间系抵押借款合同关系而非房屋买卖合同关系，故刘雪峰没有义务查询系争房屋的户籍情况。4、抵押借款合同中的相关条款应是严崇辉须保证房地产不存在争议和权属不明的状况，此并非刘雪峰的义务。由此，不同意李美的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，李美提起本案上诉的主要理由系认为系争房屋权属有争议故不得设定抵押，且刘雪峰没有尽到审慎注意义务，故系争抵押借款合同应为无效。对此，本院认为，虽然李美与严崇辉之间就系争房屋权属存在争议，但对于第三方的刘雪峰而言，在没有证据证明刘雪峰知道或者应当知道李美与严崇辉就系争房屋产权存在争议的情况下，系争房屋的权利归属应以不动产登记簿记载的内容为准。由于刘雪峰在签订系争抵押借款合同之前已经查询了系争房屋的权利登记信息，严崇辉为系争房屋唯一登记的权利人，系争房屋也不存在其他权利限制及异议登记信息，由此刘雪峰才与严崇辉签订借款合同并办理了相关抵押登记手续，故刘雪峰已经尽到审慎注意义务，其与系争房屋登记的权利人严崇辉签订的系争抵押借款合同应为合法有效。如果李美认为严崇辉恶意抵押的行为损害其利益，可另行主张权利，但此并不构成其要求确认系争抵押借款合同无效的理由。就李美关于刘雪峰未尽核实系争房屋户籍情况的注意义务之主张，因刘雪峰并非购买系争房屋而仅系与严崇辉签订抵押借款合同，故按交易惯例户籍情况不属于刘雪峰应当审查的义务范围，而就李美关于原审判决适用法律错误的主张，亦属李美对相关法律条文的误读，故本院对李美上述主张均不予采纳。综上所述，李美的上诉诉请，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，800元，由上诉人李美负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一五年三月二日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……