广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠中法民一终字第722号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何跃龙。
委托代理人：张若飞、王保林。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东康景物业服务有限公司。
法定代表人：江辉明，董事长。
委托代理人：龚敏。
委托代理人：谭驰。
上诉人何跃龙因与被上诉人广东康景物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2012）惠城法水民初字第153号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告广东康景物业服务有限公司于2012年10月22日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令何跃龙支付拖欠管理费14369.06元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至何跃龙实际付清之日止，暂计至起诉之日）4013.9元共计18382.96元给康景公司。2、本案的诉讼费由何跃龙承担。
主要事实和理由：2009年8月16日，何跃龙购买位于惠州市惠城区龙和东路1号合生高尔夫庄园A151房，与康景公司签订一份《前期物业服务协议》，其中约定：康景公司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序的车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务。何跃龙自向开发商收楼之日起，依时缴纳物业服务费；何跃龙违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康景公司有权要求何跃龙补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金，何跃龙在上述《前期物业服务协议》上签名确认。同日，何跃龙签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2010年12月起，何跃龙未按期向康景公司交纳物业管理费，至2012年10月止，共拖欠康景公司物业管理费14369.06元。康景公司多次催要，何跃龙均拒不交纳。何跃龙的行为已经违反双方签订的《前期物业服务协议》之约定，为了保护康景公司的权益，特诉至法院。
被告何跃龙答辩称，一、康景公司与何跃龙在2010年5月31日签订了物业管理协议，何跃龙认为对于其中第四条规定的物业费价格属于违反了法律规定的定价规定，因此何跃龙认为该收费标准没有效力，应当根据广东省物业管理的规定以2007年惠州市人民政府制定的物业管理通知第七条的规定执行指导价格；二涉案的房产并非属于别墅性质，属于多层住宅，因此，何跃龙认为根据最高人民法院审理物业纠纷的规定，何跃龙具备法律上的正当理由可以拒绝缴纳康景�出的物业费请求。
何跃龙反诉称，2010年5月31日，何跃龙与康景公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议第四条第二款规定物业服务费为每平米2.8元，根据国务院和广东省的《物业管理条例》规定，何跃龙应依法执行政府指导价，即每平方米1.10元的收费标准收取物业服务费，据此，何跃龙当然有权拒绝缴纳该违法收费并且依法向法院提起反诉，请求被反诉人退还已经违规收取的费用。《中华人民共和国价格法》第十八条规定：“下称商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。”根据惠州市人民政府在2007年制定的《关于加强惠州市物业服务收费管理有关问题的通知》第七条规定“我市辖区内的住宅（不含别墅，下同）物业服务费列入政府指导价管理范围，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”，本案的物业费属于应当实际政府指导价格收费服务项目。其次，根据《中华人民共和国合同》第五十二条第五项、第五十六条规定，上述《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理服务费价格的合同内容应属于无效条款，“自始没有法律约束力”，康景公司根据该无效的合同规定收取物业费行为侵害了何跃龙的合法权益。此外，对于何跃龙以“违规收费”的正当理由拒交物业服务费的行为，人民法院理应依法予以支持。综上，请求：1、判令康景公司向何跃龙退回高于政府指导价部份物业服务费2778.76元。2、判决变更何跃龙与康景公司签订的《前期物业管理服务协议》合同的价款内容，执行政府指导价每平方�0.6元物业服务费的规定。3、判令康景公司承担本部诉讼费用。
康景公司答辩称，一、康景公司与何跃龙签订的《前期物业管理服务协议》不存在无效的情形。《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益……”《合同法司法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据”。此外，《价格法》第十八条所列举的五种情形并不适用于本案，而惠价（2007）97号《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》不属于法律、行政法规的范畴，故不影响本案《前期物业管理服务协议》的效力，该《协议》亦不存在《合同法》所规定的其它无效的情形，依法属于有效的合同，对双方当事人具有约束力。二、本案不存在合同变更的法定情形，何跃龙的请求已超过法定的除斥期间。三、本案的物业收费标准不应执行政府指导价。2005年，中华人民共和国建设部第327号《民用建筑设计通则》第3.1.2条款规定，“住宅建筑按层数分类：一至三层为低层住宅，四至六层为多层住宅，七至九层为中高层住宅，十及十层以上为高层住宅。惠价（2007）97号《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》是根据2005年惠州市人民政府令第30号《惠州市物业服务收费管理暂行规定》所制定的，该《规定》第七条规定“我市辖区内的住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”，故康景公司认为，惠价（2007）97号《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》仅适�于多、高层住宅，而本案涉诉房产为三层，按照上述规定，属于低层别墅住宅类型，故不应适用指导价，而且国家的法律、行政法规并未完全禁止当事人可以在政府指导价之外协商确定物业费标准。四、我国著名法学专家江某、石某某、崔某某曾对类似政府指导价范围内的高层住宅类案件出具过《专家法律意见书》，虽本案涉讼房产类型属于低层别墅住宅，但仍对本案具有参考意义”。五、本案不应作为反诉一并审理，应该另案起诉，因为何跃龙诉请并非予以抵销康景公司的诉请。六、退还的金额并不确认，其他答辩意见与答辩状一致。
原审查明的事实
原审法院经审理查明：2009年9月18日，何跃龙与惠州市亚派房地产有限公司（以下简称“亚派公司”）签订《广东省商品房买卖合同》【以下简称“《买卖合同》”，《买卖合同》编号为：惠州（2009）10004141）一份�以下《合同》内容为摘录，《买卖合同》的中约定出卖人为亚派公司，买受人为何跃龙。第一条：项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于惠州市惠城区水口街道大和村马寮地段龙湖大道东1号、……规划用途为商住用地，土地使用权年限为2002年10月16日至2072年10月16日，出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名为合生高尔夫庄园，建设工程规划许可证号为惠市证规（水）（2008）0132号、0133号、0134号……。第三条买受人所购商品的基本情况约定：……房屋座落：惠州市水口街道办大和村马寮地段龙湖大道东1号A49－A52栋A151号房，该商品房的用途为住宅，属于框架结构，建筑层数为地上3层，层高3米，地下0层。该商品房合同约定的建筑面积共223.37平方米，其中，套内建筑面积216.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为7.18平方米……，买受人在签订本买�合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）。《买卖合同》附件三为：《惠州市合生高尔夫庄园一期别墅毛坯交楼标准》。
2010年5月31日，何跃龙（乙方）与康景公司（甲方）签订《物业服务协议》。《物业服务协议》约定：乙方所购房屋销售（预售）合同编号为：惠州市（2009）10004141，建筑面积223.37平方米，房屋单元为：A49-A52栋A151号。第四条：乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）……，别墅按建设面积（最终按房产证面积核算）每月每平方米2.8元，不含有公摊。第十一条、乙方逾期交纳物业管理服务费，则从逾期之日起按0.1%交纳违约金。
康景物业提供的现场房屋照片显示，何跃龙购买的房屋是联排别墅�
2010年5月30日，何跃龙在收楼表格处签字确认，已收楼。
2010年9月19日，亚派公司向惠州市房产局物业管理物提交的《前期物业管理登记表》载明：项目名称：合生高尔夫庄园，物业类型为别墅。
何跃龙从2010年12月开始欠缴物业管理费，按康景的诉请，原告欠缴的物业管理费中不包括其他公摊费用，至2012年10月止，共计14369.06元（按合同约定的方式计算），以上欠缴物业管理费除2010年12月为610.26元外，其余均为625.40元。
康景公司是具备一级服务等级的物业服务公司。
2005年5月9日，中华人民共和国建设部颁布的中华人民共和国建设部通告第327号建设部关于发布国家标准《民用建筑设计通则》的公告第3.1民用建设分类中3.1.2规定：民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：1、住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅……。2、除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24米者为单层和多层建筑，大于24米者为高层建筑…
2012年10月22日，康景公司本诉至本院，请求：判如诉称所述。案经受理后，何跃龙于2012年11月29日向本院递交反诉状，反诉请求：判反诉诉称所述。本院将本诉与反诉合并审理。并于2012年12月6日依法公开开庭进行了审理。
以上事实，有身份证复印件、企业登记营业执照、《买卖合同》、、《物业服务协议》、《通知》、前期物业管理登记表、照片、付款通知书、邮寄单、法律函、欠款明细表及本案的开庭笔录予以佐证。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案属于物业服务合同纠纷。本案中，双方争议的焦点问题在于：康景公司关于物业管理服务费的收费标准有无违反惠州市政府指导价的规定。根据《中华人民�和国物业管理条例》第四十一条关于：“物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质特点，由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同约定”之规定；《物业服务收费管理办法》第六条关于“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”，《广东省物业管理条例》第三十七条关于：“……实行政府指导价的前期物业服务费标准，应当按照政府指导价的有关规定执行”之规定，即前期物业管理服务费应区分不同物业的性质和特点分别行实行政府�导价和市场调节价两种定价模式，并未要求前期物业管理服务费一律要报经人民政府价格主管部门核定适用政府指导价。2007年6月21日《通知》对于适用政府指导价的物业类型作了规定，即1、多层住宅；2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）适用政府指导价，又根据《民用建筑设计通则》之规定，涉案的物业为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑，不属于《通知》中适用政府指导价的多层住宅或是高层住宅，因此，本案涉案物业关联的物业管理服务费标准不适用政府指导价的约束。另外，涉案物业原告大多份文书里签字确认的书面材料及指明的物业类型为别墅，何跃龙对其购买的物业类型为别墅应知晓，因此其物业管理服务费的收费标准也不适用政府指导价。
综上，相关法律规定并未完全排除涉案物业以市场调节价作为物业服务费收费标准，故此，何跃龙诉请变更《物业服务协议》中关于收费标准的约定，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。
关于康景公司诉请何跃龙支付物业管理费的请求，何跃龙已收楼，并与康景公司签订《物业服务协议》，建立了物业服务合同关系，何跃龙理应向康景公司按协议约定支付相应的物业管理费，经核算，何跃龙从2010年12月起至2012年10月30日止，共欠缴物业管理服务费14369.06元，事实清楚，证据确凿，本院予以确定。何跃龙应向康景公司支付上述物业管理服务费，另外根据《物业服务协议》约定，何跃龙应向康景公司支付拖欠物业管理服务费应承担的违约金，何跃龙与康景公司约定的违约金标准过高，本院调整为每日万分之三，经核算截止2012年10月30日止（违约金每月按30天计算），共应承担违约金1421.06元，以后则按欠缴物业管理服务费本金14369.06元为本金，按每日0.03%计算至�跃龙清偿物业管理服务费为止，但以上每月违约金计算总额不应超过欠缴当月欠缴物业管理服务费本金。
据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国物业服务费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2013年1月13日作出两项判决：一、被告（反诉原告）何跃龙应自本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司支付物业管理服务费14369.06元（2010年12月－2012年10月）及违约金（2012年10月30日前的违约金为1421.06元；2012年10月30日之后的违约金以14369.06元为本金，按每日0.03%计算至何跃龙清偿物业管理服务费本金为止，但以上每月欠缴物业管理服费的违约金计算总额不应超过欠缴当月物业管理服务费本金）。二、驳回被告（反诉原告）何跃龙的反诉诉讼请求。案件的本诉诉讼费260元，反诉诉讼费100元，共计360元，由原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司承担60元，由被告（反诉原告）何跃龙承担300元。
当事人二审的意见
原审被告反诉原告何跃龙不服一审判决，向本院提出上诉，请求：1、改判被上诉人向上诉人退还高于政府指导价部分的物业服务费2778.44元；2、改判支持上诉人变更涉案《前期物业管理服务协议》的价款规定。判令被上诉人执行政府指导价，按照每平方米1.10元标准收取上诉人的物业服务费；3、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
主要事实和理由：概括而言，上诉人认为一审判决主要存在以下事实认定错误：一、以错误认定涉案房屋系别墅为前提，认定被上诉人违法收取物业服务费的行为没有违反惠州市物价局、惠州市房产管理局联合发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（下称通知）的法律规定。涉案房屋并非别墅，应当遵守上述通知规定，按照“物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”，执行每平方米1.10元的物业服务费收费标准。上诉人认为，根据2006年7月原建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函12006J440号），对于本案房屋是否属于“别墅”的诉争焦点，应审查涉案房屋的以下事实进行认定：一、商品房的分类应为：普通住宅、经济适用住房和别墅、高档公寓；二、别墅、高档公寓是指建筑造价和销售价格明显高于普通住房和经济适用住房的商品住房。别墅一般为独立成栋的商品住宅，建筑密度一般较低，容积率则在1．0以下。此外，根据涉案房屋《商品房买卖合同》中规定的国�土地使用年限为70年的事实，也排除该房屋系别墅的情况。上诉人还认为，一审法院认定涉案物业原告（系指上诉人）大多份文书里签字确认的书面材料及指明的物业类型为别墅，上诉人对其购买的物业类型为别墅应知晓，因此其物业管理服务费的收费标准也不适用政府指导价”（详见判决书第8页）更是大错特错，完全违背了事实和法律：房屋是否“别墅”属于法律规定，怎由得上诉人与被上诉人来共同认定呢被上诉人作为一级物业服务资质的专业物业服务公司，根据国务院和广东省的《物业管理条例》规定，在与上诉人签订《前期物业管理服务协议》时，应执行政府指导价，或者依法向惠州市惠城区物价部门报请核定。尽管上述协议约定了高于政府指导价每平方米1．10元的收费标准，但是该收费标准违反了上述法律规定，违反了上述通知，被上诉人按照每平方�1.80元的标准向上诉人及全体小区业主收取物业服务费并未依法核准，一审法院为何没有认定被上诉人的上述违法收费事实二、被上诉人未经上诉人同意，自交付验收之后，长期占用涉案房屋堆放建筑、装修材料余料和施工设备，涉案房屋自上诉人收楼之后，房屋所有权归上诉人所有，上诉人认为，被上诉人作为一级物业服务资质的专业物业服务公司，应当根据双方签订的《前期物业管理服务协议》规定，为上诉人提供符合一级物业服务项目和服务质量的物业服务，但是，被上诉人未经上诉人同意，非但末提供服务，反而擅自占用上诉人的房屋堆放杂物，上诉人具有法定理由拒缴上述物业服务费。对于上诉人以正当理由柜交物业服务费的行为，人民法院应支持。
二审查明的事实、判决理由和结果
本院二审查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。
本院�为：本案是物业服务合同纠纷。被上诉人是具有一级物业服务资质等级的企业，因合生高尔夫庄园至今未成立业主委员会，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及第二十四条“……，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，亚新公司经过惠州市房产物业管理办公室的同意，以协议方式选聘被上诉人对合生高尔夫庄园进行前期物业管理服务，符合上述规定，被上诉人作为合生高尔夫庄的合法物业管理人，其与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效。
根据上诉人的上诉意见，本案二审的争议焦�主要有：一是涉案房屋系别墅类型还是非别墅类型；二是涉案房屋的物业管理费是按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格收取还是按照物业所在地人民政府规定的指导价收取。
关于第一个问题。上诉人与亚派公司签订的《商品房买卖合同》虽然没有写明上诉人购买的惠州市水口街道办大和村马寮地段龙湖大道东1号A49－A52栋A151号为联排别墅，但涉案房屋系建筑层数为地上3层的房屋，而且合同附件三、亚新公司向惠州市房产物业管理办公室提交的《前期物业管理登记表》均载明涉案房屋系联排别墅类型，故原审认定涉案房屋属别墅类型有合同依据和事实依据，本院予以确认。上诉人上诉认为涉案房屋属非别墅类型与事实不符，本院不予认定。
关于第二个问题。上诉人上诉主张涉案房屋属于实行政府指导价的类型，双方约定每平方米2.8元超出了政府规定的指导价，应按政府规定的指导价每月每平方米1.10元标准计收物业管理费。对此，本院审理认为，涉案住宅房屋的物业管理费不属于要实行政府指导价的房屋类型，不应按人民政府规定的指导价收取物业管理费，主要理由是：（一）如前所述，上诉人在签订《商品房买卖合同》时已清楚涉案房屋属联排别墅，并有证据证明涉案房屋是别墅类型。（二）根据2003年11月13日国家改革和发展委员会、建设部发布的《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”及第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应�基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”的规定，即物业管理服务费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价两种定价模式，并未要求前期物业管理服务费一律要报经人民政府价格主管部门核定适用政府指导价。根据2005年7月1日惠州市人民政府发布的《惠州市物业服务收费管理暂行规定》第七条“我市辖内住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理范畴，其他非住宅物业服务收费实行市场调节价”的规定，这说明别墅的物业管理费不属于实行政府指导价管理范畴。如前所述，上诉人购买的房屋属别墅类型，因此，双方在《前期物业管理服务协议》约定的物业服务�理收费标准符合上述规定。（三）2007年5月14日惠州市物价局、惠州市房产管理局发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通告》，该通告明确是根据《惠州市物业服务收费管理暂行规定》的精神，对于适用政府指导价的物业类型作了规定，即1、多层住宅（无电梯），一级每平方米0.6元；2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层），一级每平方米1.10元。也并未将别墅类型的房屋列入政府指导价管理范畴。即便上诉人购买该住宅时不清楚是别墅，但根据建设部《民用建筑设计通则》的规定，涉案的物业为地上三层，其类型按层数分类为低层建筑，也不属于上述《通告》中适用政府指导价的多层住宅或是高层住宅的范围，涉案的物业管理服务费标准也不适用《通告》的人民政府规定指导价的约束，不应适用政府指导价。因此，原审认定被上诉人按《�期物业管理服务协议》约定的每平方米2.8元向上诉人收取物业管理费有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人上诉要求被上诉人退回多收的物业管理费及调整物业管理费的收取价格理由不成立，本院不予采纳。
上诉人称被上诉人擅自占用其房屋堆放杂物没有证据支持，其以此作为不交物业管理费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费360元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一四年九月二日
书 记 员 段艳红
附：相关裁判依据
�中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；