上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初7203号原告：上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人：施少鸣。委托诉讼代理人：严某某。委托诉讼代理人：潘某某。被告：张永贵。委托诉讼代理人：方清。被告：方清。原告上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)与被告张永贵、方清居间合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案受理，依法适用简易程序分别于2016年5月19日、同年7月20日、同年8月18日公开开庭进行了审理。原告汉宇公司之委托诉讼代理人潘某某及被告张永贵、方清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉宇公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付剩余佣金1.6万元。事实和理由：2015年4月，被告至原告浦江镇分行处，对上海市闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室之房地产表达了购买意向。同月，在原告的积极促成下，被告与原告及案外人(出售方)签订了《房地产买卖居间协议》，并与原告签订了《佣金确认书》，确认了本次交易完毕应付的佣金为人民币(下同)72,000元。2015年4月12日，在原告的积极促成下，被告与案外人(出售方)签订了《上海市房地产买卖合同》，其后办理完毕过户手续。现原告已完成本次居间服务，但被告拒绝按协议约定向原告支付佣金余款16,000元，其行为已违背诚实信用原则且侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院要求判如所请。被告张永贵、方清共同辩称：剩余的1.6万元，被告已不用支付。第一，在房屋交易过程中，原告提供的信息上家是满五唯一的，但实际上家是唯一但不满五年，导致被告在交易时多出了按合同价1%计算的22,900元的个人所得税。第二，在购买房屋时，房屋上存在违章建筑，但是原告称他们能够不拆掉违章建筑而解决问题。但实际上就违章建筑的问题原告没有提供任何帮助，都是上下家在奔波，并且还是拆掉违章建筑后才进行的过户，导致交易时间持续了半年之久，上家也因此有损失，被告也受到了影响。故在过户前一周，上下家去找了原告总部调解员谈心，谈心答应免去6,000元。第三，基于上述情况，在过户当天才得知被告要多交1%税费，并且上下家也是非常急于过户，上家需要置换房屋拿到尾款，被告也急于拿到房屋为了孩子入学，但当天协助上下家办理过户的原告派来的经办人王某称3.6万元当天是一定要收的，全部付清了才给双方过户，因为过户材料都在王某手里，故打电话给原告总部调解员谈心，但是谈心称其无法解决，说原告的管理人员李某某可以解决，便将电话给了被告，上下家便通过电话与李某某沟通，大概情况是本来根据原、被告的约定，被告于当日将剩余的1%佣金支付给原告才能顺利过户，但现在被告知要多交22,900元的个人所得税，该多出的1%的税费是因为中介提供错误信息而导致的，故该费用应由中介承担。但李某某说他的权限没有这么多，只能免去1.6万元，即双方各退一步，被告支付剩余佣金3.6万元中的2万元把事情解决，被告同意了李某某提出的方案。将该方案告知了王某，王某与李某某确认后，收取了佣金2万元，并配合上下家完成了过户。马某在过户当天也过来的，上下家签了正式合同但交易过程中不是很顺利，而在上下家过户尚未完成前马某已经离开原告公司，但这笔交易一开始就是马某经手的，虽然其离职但原告公司要求马某跟进案子并至最终完成。在协调拆违的事宜时，马某帮助双方协调。综上，被告已向原告付清了佣金，故不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年4月8日，原告汉宇公司(作为居间方，签约丙方)与被告张永贵、方清(作为买受人，签约乙方)及案外人张某2、张1(作为卖售人，签约甲方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方对经验看的房地产已充分了解清楚，为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，现通过丙方向甲方支付意向金2万元，待甲方签收后该意向金即转为定金。买卖房地产坐落闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室，成交总价款358万元。在甲乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议约定的房地产总价款358万元的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金。协议还对其他事项作了约定。同日，原告汉宇公司(签约乙方)与被告张永贵、方清(签约甲方)签订《佣金确认书》1份，约定成交物业闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室，成交金额358万元，佣金金额7.2万元，上述佣金金额中3.6万元由甲方代张某2、张1承担，于2015年4月15日支付3.6万元，于过户当日付清。甲方承诺按照本确认书之约定支付上述佣金予乙方。2015年4月12日，被告张永贵、方清(买受人，签约乙方)与案外人张某2、张1(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲方将位于闵行区江栀路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，转让价款为229万元。甲、乙双方于2015年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同还对其他事项作了约定。此后，两被告于签订正式买卖合同当日向原告支付佣金3.6万元，于申请办理过户当日向原告支付佣金2万元，因原告认为被告未按《佣金确认书》的约定向原告支付剩余佣金，遂成讼。审理中，经被告申请，本院传唤证人张1、马某到庭作证。证人张1述称：其系涉案房屋的权利人，由原告居间其与被告买卖涉案房屋。买卖双方根据原告通知的过户时间至交易中心办理过户事宜，当天到场的是买卖双方、原告派来的一位女职员及一开始居间房屋买卖的原告职员小马。过户办理过程中出现问题，当时被告与原告起纠纷是因为原告提供的税费情况有误，故其与被告打电话给原告的调解员谈心，但谈心没有接。原告的女职员向领导请示，并说明了之前买卖双方已经因为过户跑了三次，买卖双方均表示今天一定要过户。女职员的领导与被告是直接电话沟通的，电话内容其不清楚，但其知道领导同意过户了，所以其与被告当天就过户了。对于下家的佣金应该何时支付并不清楚，下家当天支付了多少佣金也不清楚。其将产证交给原告，原告都向上下家称房屋是满五唯一的，原告也是以满五唯一挂牌的。其并不知道“满五唯一”的意思，原告是专业的，原告怎么算就怎么定。其认识谈心，不认识李某某。证人马某述称，其现任上海Y房地产经纪有限公司店长，原先为原告公司业务部业务员，在公司任职半年多一年不到，后因分行经理要求其离开，李某某没有事先与其沟通就把其工号删除了。在公司任职期间居间了涉案房屋买卖，2015年9、10月就涉案房屋办理过户手续时，当时在场人是上下家双方夫妻、原告交易管理部业务员王某以及其本人。其给买方的信息是满五唯一的，满五唯一是房东承诺的，中介方也对满五唯一的条件进行了审核，问过房东是否名下还有其他房屋，以及看产证时间是否满5年。从房产证及房屋交接清单、契税单发票均证实约定的过户时间是满5年的。但是审税的时间早，尚未满5年，所以发生了要多交税的情形。之所以不过一段时间再审税，是上家也需要买房子，想早点把贷款拿到手，必须要早点过户，所以决定当天必须要审税，审税时发现要多交1%的个人所得税，但是上下家都不愿意承担，所以三方进行了协调。李某某与下家具体说了什么，在现场只能听到下家的谈话内容。下家要求中介解决22,900元的费用，然后中介不愿意，下家也不愿意，所以提出协商来解决。下家提出承担一部分，剩下的中介承担，就是从佣金中扣除，然后下家就挂了电话，然后王某就接到了司徒某某的电话，对我和王某都说了先过户其余的事情再说。其没有亲耳听到李某某、司徒某某折佣这件事情，但是明确打电话给其要给上下家过户。其分析认为，下家与李某某应该对于免除16,000元佣金是谈好的，其和王某没有得到过户的指令是不会去过户的。因为一是原告公司有一个强制性的措施，过户当日必须收全佣，而本交易的佣金没有全额收到，二是过户时交易中心要求提交的申报表必须由原告公司盖公章的，否则没有办法过户，没有收全佣金原告是不会把这个材料拿出来的，三是总共3.6万元的佣金，最终被告拉POS机付了2万元，剩余1.6万元没付。另外，对于其离职的原因，是因为其在任职期间飞了一单租单。在其经办一个租赁的中介事务时，房东与租客私下签约，其提供了公司的复印合同，因分行经理是知道并口头同意的，所以其没有上报公司。对于上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》，证人张1、马某的证言及原、被告的当庭陈述予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是：原告主张的剩余佣金1.6万元，是否已经由原告免除了被告的该部分付款义务。被告认为，在交易过户当日被告知要多交按总房价的1%计算的个人所得税即22,900元后，其打电话给原告管理人员李某某，经过沟通原告的工作人员李某某已与被告达成了被告支付剩余佣金3.6万元中的2万元，原告免除另外佣金1.6万元的方案。原告则认为，被告并无证据证明原告工作人员李某某代表原告作出了免除的承诺。本院认为，根据《最高人民法院》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然被告申请张1、马某出庭对办理过户手续当日的情况进行作证，但两位证人在出庭作证中，均表示其两人虽然在场，但因是下家与李某某通的电话，其两人并没有亲耳听到李某某作出免除1.6万元佣金的承诺。因此被告主张李某某已代表原告免除了其1.6万元佣金的意见，因缺乏相应证据，本院无法采信。原告在促成被告与案外人订立了买卖合同并实际履行的情况下，现基于其居间服务向被告收取约定的居间费用，本院予以支持。然而需要指出的是，原告作为一家专业的房屋中介机构，在进行居间的过程中，除对买卖双方订立及履行合同过程提供相对可靠的咨询性意见及审核的义务之外，更应在诚信、勤勉的基础之上为居间双方提供服务，以减少和避免纠纷的发生。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：被告张永贵、方清于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产顾问有限公司佣金16,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计100元，由被告张永贵、方清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈洁二〇一七年一月九日书记员  张辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。二、《最高人民法院%26lt;关于民事诉讼证据的若干规定%26gt;》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。