广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终16884号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丽洋，住广州市花都区。
委托代理人：唐斌，广东卓明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张玉瑶，住广州市花都区。
委托代理人：邱志坚，住广州市花都区。
上诉人黄丽洋因与被上诉人张玉瑶房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄丽洋上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项，驳回张玉瑶的诉讼请求；2、撤销原审判决第四项,张玉瑶立即支付黄丽洋涉案车位室内装修工程人工费用20000元，材料费用40000元，共计金额60000元；3、诉讼费用由张玉瑶承担。事实与理由：一、原审判决认定黄丽洋交还涉案车位给广州市花都区实验中学（以下简称花都实验中学）的具体日期是错误的。根据之前已生效判决，涉案车位在没有交还给花都实验中学之前，黄丽洋有事实上的占有使用权，当然也有权收取张玉瑶每月支付的租金(也就是占用费)。退一步讲，涉案车位在没有交还给花都实验中学之前，即使黄丽洋没有向花都实验中学支付占用费，黄丽洋也有权收取其承租人、使用人的占用费。至于黄丽洋应当向市花都实验中学支付的占用费，可以由花都实验中学通过法律途径向黄丽洋主张。事实上，原审判决在认定黄丽洋于2013年12月31日将涉案车位交还给花都实验中学，这是不正确的。根据�审法院2014年12月3日作出的(2013)穗花法执字第3378号公告，至少截止2014年12月3日，本案涉案车位，黄丽洋并没有将其交还给花都实验中学。在此期间花都实验中学有权收取黄丽洋的占用费，黄丽洋也有权收取其承租人、使用人的占用费。二、原审判决关于认定上诉人主张的占有使用费超过诉讼时效期间是错误的。从上述公告可知，至少截止至2014年12月3日，黄丽洋没有把涉案车位交换花都实验中学。按照二年的诉讼时效期间，最早也应该到2016年12月4日才超过诉讼期间。而黄丽洋于2016年3月7日提起反诉，要求张玉瑶支付占有使用费，完全在诉讼时效期间内。对此，黄丽洋有权收取张玉瑶的占用费。
被上诉人张玉瑶答辩称：请求驳回黄丽洋的上诉，维持原判。
张玉瑶向原审法院起诉请求：1.黄丽洋立即退回定金10000元及利息，利息参照中国人民银行同期贷款利率的四倍，自起诉之日计至履行之日止；2.黄丽洋承担案件受理费。
黄丽洋向原审法院反诉请求：1.张玉瑶立即支付涉案车位室内装修工程人工费用20000元，材料费用40000元，共计金额为60000元。张玉瑶自黄丽洋反诉之日起,按中国人民银行同期贷款利率向黄丽洋支付利息损失至实际还清款项之日止；2.案件诉讼费用由张玉瑶承担。
原审法院查明的事实：涉案房产（车位）位于广州市花都区新华街商业大道35号校园西街、广州市花都区实验中学运动场西面看台底下，土地性质为国有土地，土地使用者为花都实验中学。2000年5月11日，花都实验中学与黄丽洋签订《租赁合同》，约定花都实验中学将位于运动场西面看台底下15-44号车位出租给黄丽洋使用，租赁从2000年7月1日起至2012年6月30日止。合同期满后，花都实验中学没有与黄丽洋续签租赁合同�
2011年2月28日，黄丽洋与张玉瑶签订《租赁合同》，约定：黄丽洋将校园西街38号车位出租给张玉瑶使用，租期从2011年3月1日起至2011年7月30日止，租金每月1300元，租金按月缴纳，张玉瑶应在签订合同时向黄丽洋交纳合同定金3000元，合约期满后，如张玉瑶没有违反合同，黄丽洋必须把合同定金（不计算利息）退还张玉瑶。合同签订后，张玉瑶向黄丽洋支付定金3000元。
2012年1月1日，黄丽洋与张玉瑶续签了《校园西街（38）号租赁合同》，约定：黄丽洋将校园西街38号车位出租给张玉瑶使用，租期从2012年1月1日起至2017年6月30日止，租金每月600元，租金按月缴纳，张玉瑶须在每月二十五日前将下一个月的租金存入黄丽洋指定的银行账号并保留银行回执以备黄丽洋查证，如不按期交纳租金则每日按月租金的千分之一加收滞纳金。张玉瑶应在签订合同时向�丽洋交纳合同定金2000元，合约期满后，如张玉瑶没有违反合同，黄丽洋必须把合同定金（不计算利息）退还张玉瑶。合同第7条约定风险免责声明：由于该车位属历史遗留问题，产权复杂，如果政府、法院的行为判决导致该车位不能继续出租，则黄丽洋向张玉瑶退还合同定金和未使用的租金，黄丽洋不作任何赔偿。第八条违约责任：双方必须严格遵守本合同的所有条款，任何一方均不得擅自改变、违反。如黄丽洋违约则须向张玉瑶双倍返还合同定金作为违约金；如张玉瑶违反合同第2、3、4条，则黄丽洋有权没收合同定金作为违约金，并无条件收回车位及随意处置遗留在车位内所有财物，同时受损害方均保留依法向违约方追讨因其违约行为而造成的经济损失的权利。合同自签订后交收合同定金之日起生效。合同有租赁补充协议一份，与本合同具有同等法律作用。
同日，张玉瑶与黄丽洋签订《合同补充协议》，约定双方就商铺租赁事宜协商订立合同补充协议，约定因涉案车位由黄丽洋出资改造成商铺出租，张玉瑶将其作为商铺使用，在租赁期间张玉瑶应分期返还黄丽洋的改造资金每月1300元，改造资金按月交纳，张玉瑶须在每月二十五日前将下一个月的改造资金存入黄丽洋指定的银行账号并保留银行回执以备黄丽洋查证，如不按期交纳改造资金则每日按月改造资金的千分之一加收滞纳金。张玉瑶应在签订合同补充协议时向黄丽洋交纳合同定金7000元，合约期满后，如张玉瑶没有违反合同，黄丽洋必须把定金（不计算利息）退还张玉瑶。上述合同及补充协议签订当日，张玉瑶向黄丽洋支付合同定金共7000元，至此，张玉瑶向黄丽洋支付定金共10000元。张玉瑶依约向黄丽洋支付租金（包括改造资金）至2015年1月。之后，涉案车�被花都公资办收回，张玉瑶与花都公资办签订租赁合同书，2015年2月之后的租金交给了花都公资办。
另查，花都实验中学诉黄丽洋租赁合同纠纷一案，原审法院作出（2012）穗花法民三初字第659号民事判决判令：一、黄丽洋于判决发生法律效力之日起三十日内向广州市花都区实验中学交还位于广州市花都区新华街商业大道35号校园西街、广州市花都区实验中学运动场西面看台底下15-44号车位；二、黄丽洋于判决发生法律效力之日起三十日内向广州市花都区实验中学支付占有使用费，占有使用费按每年64130元的标准，从2012年7月1日起计算至黄丽洋将上述第一项判项中的车位交还给广州市花都区实验中学之日止。黄丽洋不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1143号生效判决判令：一、维持广州市花都区人民法院（2012）穗花法民�初字第659号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、变更广州市花都区人民法院（2012）穗花法民三初字第659号民事判决第二项为：黄丽洋于本判决发生法律效力之日起三十日内，向广州市花都区实验中学支付占有使用费，占有使用费按每年64130元的标准，从2013年1月1日起计至黄丽洋将上述第一项判项中的物业交还给广州市花都区实验中学之日止；三、驳回广州市花都区实验中学的其他诉讼请求。上述判决生效后，因黄丽洋未履行生效判决确定的义务，花都实验中学向原审法院申请强制执行【执行案号：（2013）穗花法执字第3378号】，该案执行过程中，花都实验中学与黄丽洋均表示同意由黄丽洋交还车位，租金计算至2013年12月31日止。之后该案经执行，扣划黄丽洋款项64775元（截止2013年12月31日的租金），退款64130元给花都实验中学，向原审法院缴纳全案执行费645�，至此，该案全部执行完毕，以全执结方式结案。
诉讼中，黄丽洋提交安装工程款发票，钢管补偿费发票，招牌广告管理费发票，安装工程预、结算材料基价标，安装工程预、结算材料计划表，安装工程预（结）算书，拟证明黄丽洋就涉案商铺向花都自来水公司、供电局等部门交纳的部分费用和工程材料款项，张玉瑶对上述证据的三性均不予确认，认为无法证明相关事实。
原审法院认为：涉案商铺是黄丽洋向花都实验中学承租后再转租给张玉瑶使用，因黄丽洋与花都实验中学约定的租赁期限至2012年6月30日已届满，且双方之后未再续签合同，而黄丽洋与张玉瑶约定的转租期限自2012年1月1日起至2017年6月30日止，故黄丽洋与张玉瑶约定的转租期限因绝大部分超出黄丽洋与花都实验中学约定的租赁期限而无效，根据合同无效处理的原则，张玉瑶请求�丽洋返还合同定金10000元合法有据，原审法院予以支持。关于定金的利息，黄丽洋应当返还定金而拒不返还，张玉瑶要求从起诉之日（即2016年1月8日）起计付利息合理合法，利息应按中国人民银行同期同类贷款利率计付，张玉瑶要求按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息理据不足，不予支持。
关于黄丽洋主张的车位室内装修费用及利息，因张玉瑶每月向黄丽洋支付的租金中包含了改造资金，改造资金即租户在租赁期内向黄丽洋支付的使用车位装修和改造的费用，故张玉瑶每月支付的租金中已包含了使用该部分投入的费用，之后，涉案车位亦由花都公资办收回，张玉瑶并未享有之后该部分投入的收益，故黄丽洋要求张玉瑶向其支付装修车位的人工和材料费用及利息理据不足，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定作出判决如下：一、黄丽洋于判决发生法律效力之日起十日内向张玉瑶返还定金10000元；二、黄丽洋于判决发生法律效力之日起十日内向张玉瑶支付定金10000元的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月8日起计至黄丽洋付清之日止；三、驳回张玉瑶的其他诉讼请求；四、驳回黄丽洋的反诉请求。案件受理费50元，反诉案件受理费650元，均由黄丽洋负担。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，黄丽洋与花都实验中学的租赁期限至2012年6月30日截止，因此，在此日期之后黄丽洋与张玉瑶之间的转租无效，原审法院支持张玉瑶要求黄丽洋返还其合同定金10000元及其利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付）并无不当，本院予以支持。
关于涉案车位室内装修的相关费用。根据双方在《合同补充协议》中的约定，张玉瑶在租赁期间以每月分期向黄丽洋返还改造资金1300元的形式支付了相关费用，现张玉瑶现已不在涉案车位经营，黄丽洋再向张玉瑶主张涉案车位室内装修的相关费用，本院不予支持。至于黄丽洋上诉提到的有关占有使用费的问题，鉴于其在原审并未提出相关的反诉请求，也未在本案上诉中提出相关的上诉请求，�院对此不予调处。
综上所述，黄丽洋的上诉理由不成立，其上诉请求应予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人黄丽洋负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 曹佑平
审判员 闫 娜
二〇一六年十二月二十八日
书记员 吴 桐