河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第7519号原告魏洪波。委托代理人刘会勇，河北万千律师事务所律师。委托代理人刘杰，河北万千律师事务所律师。被告秦皇岛市海港区，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人呼子会，该公司经理。委托代理人陈燕，河北世纪长城律师事务所律师。被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人代登德，公司总经理。委托代理人杨英超，河北法润律师事务所律师。原告魏洪波与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司（以下简称十建公司）、秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称镇坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏洪波及委托代理人刘会勇、刘杰，被告十建公司法定代表人呼子会及其委托代理人陈燕，被告镇坤公司的委托代理人杨英超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏洪波诉称，原告与十建公司于2010年6月13日签订了《协议书》。协议中的甲方一栏为秦皇岛市海港区第十建筑工程公司，协议落款盖章处为秦皇岛市海港区第十建筑该工程公司戈瑞鑫项目部负责人赵喜山。协议约定：十建公司将秦皇岛北部工业区戈瑞鑫电子能源大厦（现在名称：天庆隆大厦）1楼房十一层D6楼房出售给原告，价格2500元每平方米，约定房屋面积68.82平方米，房款172000元。镇坤公司保证原告所购房屋能够办理合法房产局产权证，并约定在2010年6月20日至2010年10月15日间交给原告使用。原告与2010年6月13日交付全部房款172000元，该房款由郁万和代交。在原告买房之前，十建公司戈瑞鑫项目部负责人称所售房屋是商品房，并出具了秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司2009年8月11日的证明一份，称“此楼的销售部分能够分割办理分户房本”。正是基于此，原告才签订了《协议书》，交纳了房款，并由赵喜山出具了收据，因赵喜山是十建公司戈瑞鑫项目部的负责人，因此，上述买卖房屋的行为是职务行为。原告付款后，等到了承诺的交房时间，原告却没有等到任何交房通知，原告多次找到二被告，二被告互相推脱。原戈瑞鑫公司法定代表人王洪章竟称：这地属于工业用地，根本就不是商品房用地（面对媒体记者也是这么说的）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条 ；土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。工业用地却以商品房名义销售严重违反了法律的强制性规定，根据《合同法》第五十二条的规定，应该认定为无效合同。现得知，镇坤公司为该宗土地的合法使用者，秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司为戈瑞鑫电子大厦的建设单位，十建公司为该工程的承包人，秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司与十建公司签订有《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》。根据该协议第五条：“乙方（海港区第十建筑工程公司）有资金有能力参与投资建设，到一期工程的封顶竣工验收合格为止。甲方（秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司）为两座楼共预付工程款400万元。”实际上，按照十建公司法定代表人的说法，秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司连400万的预付款也没有到位，仅仅支付了57万元，而原告及其他购房者共计200多户的购房款达3000多万元，这证明两座大厦主要是用的我们这些人的钱款来建设的。既然镇坤公司愿意承担原秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司的债权债务，并且是土地的合法使用者。因此，应当承担给付工程款及赔偿损失的责任。故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《协议书》无效；2、二被告退还原告已付购房款172000元并按照人民银行同期贷款利率赔偿从交款之日起至执行之日止的利息损失；3、本案诉讼费用由被告承担。被告十建公司辩称，魏洪波的诉请没有事实依据，魏洪波与被告海港十建并买卖协议，因此，起诉海港十建主体不适合，请求法院驳回原告诉请。被告镇坤公司辩称，根据《合同法》相关规定，结合本案，我公司不是涉案合同的当事人，我公司不应当承担合同所约定的权利义务，况且我公司从未收到原告缴纳的购房款，我公司与原告不存在买卖合同，我方不应当承担责任，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，2010年6月13日，原告魏洪波（乙方）与被告十建公司（甲方）签订《协议书》一份，约定，甲方将秦皇岛北部工业区戈瑞鑫电子能源大厦1号楼11层D6楼房出售给乙方，房屋面积68.82平方米，价格2500元每平方米，总价172000元，并保证能够办理合法产权证。甲方有“赵宇”签字并加盖“赵喜山”的印章，乙方有“魏洪波”签字。同日，赵喜山出具收款收据一张，载明收取郁万和戈瑞鑫1号楼11层D6楼房房款172000元，“赵宇”签字并加盖“赵喜山”的印章。郁万和出具证明，该款是替原告魏洪波交纳。2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）与十建公司（乙方）签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》。协议第一条约定：“乙方自备机械属包工包料。乙方代表人：杨德琛、赵喜山并各自承担2号和1号楼垫资建设的施工队伍”；第十条约定：“1、待其大厦竣工经市建管机关验收合格，并将工程交付给甲方，6－12个月内甲方负责将乙方工程中所垫资金全部返还给乙方，以部分5层以上房屋抵给乙方。2、甲方在施工期间所卖的房屋款均要用于装修工程中去，到二期工程开工前，乙方所收的卖房款在垫付工程款的8０％以内。3、首层到4层属甲方已付乙方工程费的楼层。5、第13层为阁楼，它与同位12层房间容有一个房产证，因此1号楼12－13层归乙方所有或者自行出售。”第十二条约定：“监理公司及现场工程师和甲方现场工程监督人，开工建设时由甲方书面通知乙方。发包人：王洪章，乙方项目经理为杨德琛、赵喜山”。2０11年11月3０日经秦皇岛市工商行政管理局核准，秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司注销登记。戈瑞鑫公司与其他单位签订的所有合同中的债权、债务以及相关所发生的法律责任均由秦皇岛市镇坤玻璃有限公司全部承担。2０15年2月11日秦皇岛城乡规划局同意镇坤公司申请的《建设工程规划许可证》（建字第13０3０21００8０3０12号）“5万只／日聚合物锂离子电池生产项目”名称变更为“机械加工项目”。原、被告讼争房屋座落于秦皇岛市海港区北部工业区，地号为：1－1－396号，土地使用权及房屋产权人为镇坤公司，登记时间为2００7年4月29日，土地用途为工业用地。其中1号楼建筑面积1０431．8平方米，2号楼建筑面积1０658．8平方米。现该工程已竣工，被告镇坤公司未与十建公司进行工程款结算。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，根据土地、建设、规划部门对戈瑞鑫项目工程的审批情况，该项目土地用途为工业用地，规划用途为厂房。而戈瑞鑫公司在与海港十建公司签订的协议中的相关约定能够证明戈瑞鑫公司利用工业用地建设了“商品房”。该行为违反了土地利用规划。戈瑞鑫公司和海港十建公司对诉争房屋的建设用地的土地性质应为明知的，使用权取得方式为工业用地，如对外销售，应先办理土地变性手续。否则势必违反国家关于工业用地的有关法律规定，破坏房地产交易及管理秩序，进而损害社会公共利益。根据《合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，本院认定原告与十建公司签订的购房协议无效。原告持有的《协议书》上虽然只有赵喜山加盖手章，但因为在被告海港十建公司和戈瑞鑫公司的协议中已经明确了赵喜山、杨德琛是海港十建公司的代表人，并且由其二人垫资建设2号和1号楼，二人为了解决垫资为题，以出卖抵顶工程款的房屋来筹集建设工程款的行为，应当视为履行建筑承包合同的行为。本院认定赵喜山、杨德琛出售房屋的行为是职务行为，其行为的后果应当由被告海港十建公司承担责任。引发该起案件的原始根源是戈瑞鑫公司违反土地规划，利用工业用地建设所谓“能够分别销售、取得独立产权的房屋”，并授权海港十建积极对部分房屋进行出售，以售楼款抵顶工程款，同时自己也对外出售。在被告海港十建公司为筹措建设资金而出售在建房屋时，戈瑞鑫公司为了工程建设的顺利进行支持海港十建公司售房行为，海港十建公司的售房所得基本上都用在了两栋楼的建设上。并且戈瑞鑫公司在与海港十建公司签订的协议中还约定积极协助购房人办理产权过户手续。故戈瑞鑫公司对被告海港十建公司的售房行为应当承担责任。因为戈瑞鑫公司注销后债权债务由被告镇坤公司承担，在本案中戈瑞鑫公司的民事责任应由被告镇坤公司承担。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。基于被告海港十建公司和戈瑞鑫公司与购房人签订无效购房协议，且被告长期占用原告的购房款进行建设诉争房屋，给原告造成的经济损失被告应当给以赔偿，原告主张按照银行贷款利率支付购房款的利息符合法律规定，应当予以支持。依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告魏洪波与秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于2010年6月13日签订的《协议书》无效；二、被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司、秦皇岛市镇坤玻璃有限公司于本判决生效之日起30日内共同给付原告魏洪波购房款172000元；并自2010年6月13日起至本判决生效之日止，以172000元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率向原告魏洪波支付利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司负担，于本判决生效后7日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  莫 军审 判 员  许庆海人民陪审员  吕凤玲二〇一六年四月二十日代理书记员  范宏娟