江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1091号
上诉人（原审被告）高加彬。
委托代理人徐国强。
被上诉人（原审原告）江苏通能信息有限公司，住所地海门市包场镇。
法定代表人陆兵，董事长。
委托代理人张乃勇。
委托代理人蔡建龙，江苏翔律律师事务所律师。
上诉人高加彬因与被上诉人江苏通能信息有限公司（以下简称通能公司）租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2014）门包民初字第0086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2008年7月22日，江苏通光信息有限公司（以下简称通光公司）委托通光集团有限公司（以下简称通光集团）以该公司名义与高加彬签订了“房屋租赁合同”一份，约定将通光公司所有的位于海门市包场镇包新路大桥下宿舍楼（现门牌号为海门市包场镇包新街416号）一层和二层出租给高加彬，租赁期限自2008年8月15日起至2013年8月14日止，租金共计30万元。合同第五条第（5）项约定：租赁期满时，乙方（高加彬）将房屋及屋内原有设施交还给甲方。若需续租应提前一个月与甲方协商另行签约。第十条约定：如合同到期或合同解除，乙方没有及时腾房将房屋交还给甲方的，乙方逾期使用期间的租金按本合同约定租金的双倍计算。
合同订立后，通光公司依约将上述房屋交付给高加彬，高加彬亦依约缴纳了租赁期间的租金30万元。
2011年5月27日，通光公司将企业名称变更为通能公司。2012年1月17日，通能公司办理了房屋产权变更登记，将门牌号为海门市包场镇包新街416号房屋登记其名下。
合同到期后，2013年9月25日，通能公司函告高加彬，明确因生产经营所需，该公司所有的位于海门市包场镇包新路大桥下宿舍楼（海门市包场镇包新街416号）一层和二层不再出租，并要求高加彬于2013年10月15日前将上述房屋腾空交付给通能公司。高加彬收悉后，于2013年12月向通能公司支付了6万元，并拒绝交付房屋。通能公司遂诉至法院，要求高加彬交付房屋并支付违约金5万元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。2008年7月22日，通能公司委托通光集团以该公司名义与高加彬签订的“房屋租赁合同”系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行义务，享有权利。现合同已到期终止，如高加彬需续租，应当在平等、自愿的基础上与通能公司协商，达成一致后重新订立租赁合同。现通能公司已明确向高加彬表示原租赁房屋不再出租。高加彬收悉后应当及时迁出承租房屋，并将该房屋交还给通能公司。故通能公司要求高加彬返还租赁房屋的诉请应当予以支持。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原高加彬订立的“房屋租赁合同”第十条已约定了承租方在合同到期或解除后逾期腾房的违约责任，故高加彬的违约责任应按照该条款确定。根据目前相同地段相似房屋的租赁价格，双方约定的逾期腾房使用期间的违约金按合同约定的租金双倍计算显然过高，根据公平原则，应当予以调整。参照原租金标准及当地房屋租赁市场价格等综合考量，酌定高加彬逾期腾房使用期间的违约金应按原租金1.3倍计算，即300000元÷5年÷365天／年×1.3=214元／天。故通能公司主张要求高加彬支付2013年8月15日至2014年1月14日（共计152天）逾期使用期间的违约金应为214元／天×152天=32528元。高加彬已支付的60000元可在履行时予以扣除。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、高加彬于判决生效之日起30日内将海门市包场镇包新街416号包新路大桥下宿舍楼一层和二层房屋返还给通能公司通能公司；二、高加彬于判决生效之日起30日内向通能公司支付违约金32528元，高加彬已支付的6万元可在履行时予以扣除；三、驳回通能公司的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由通能公司负担200元，高加彬负担325元。
宣判后，上诉人高加彬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实不清。房屋租赁合同第十条对逾期使用及逾期租金有明确的约定，高加彬按约定逾期使用有理有据。原审法院对房屋租赁合同第十条断章取义，故意作出高加彬违约的认定，将造成高加彬200余万元的经济损失。二、原判适用法律错误。通光集团明确作出逾期使用的承诺，高加彬按约定履行义务，未有任何违约之处，原判适用法律不当。三、原判违反了法定的程序。通光集团是合同当事方和房屋所有者，通能公司不具有原告主体资格，通光集团将权利转让给通能公司没有告知高加彬，原判遗漏了必须参加诉讼的通光集团及与高加彬共同承担合同义务的徐国强。案涉房屋不是合法建筑，租赁合同无效，通能公司应当赔偿高加彬的损失。本案涉及到商铺的补偿问题，目前已有案件在行政诉讼，故本案应当中止审理。
被上诉人通能公司答辩称，行政案件涉及拆迁补偿问题，与本案租赁合同纠纷系两个法律关系，本案不应当中止审理。通能公司是房屋所有权人，已在房屋登记部门取得合法有效的证明，高加彬对此明知，通光集团受通能公司委托与高加彬签订租赁合同，通光集团也作出情况说明，通能公司具有提起诉讼的主体资格。房屋租赁合同第十条是违约条款，而非高加彬给了租金就能永远租用。请求二审法院公正判决。
本院经审理，对一审法院查明的案件基本事实予以确认。
二审中，高加彬提供了案件受理通知书以及江苏省高级人民法院的复查函，证明就相关补偿问题已提起行政诉讼。通能公司认为该证据与本案无关。本院认为该证据涉及对相关财产的补偿问题，与本案租赁合同双方的权利义务关系没有关联性。
本院另查明，一审中，通光集团出具情况说明一份，该说明载明：2008年7月22日，通光公司（后更名为通能公司）委托通光集团将该公司所有的位于海门镇包新路大桥下宿舍楼一层和二层房屋出租给高加彬，并以通光集团名义与高加彬订立了房屋租赁合同。该合同的所有权利与义务均由通能公司享有和承担，嗣后催交房屋等合同权利亦由通能公司行使，通光集团就该合同不享有任何权利，亦不承担任何义务。
根据一审判决及当事人在二审中的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：1、原审判决的程序是否合法；2、通能公司要求高加彬交付房屋及支付违约金的请求能否得到支持。
关于原审判决程序是否合法的问题。本院认为，高加彬就相关补偿问题提起行政诉讼，与本案租赁合同民事纠纷无法律上的关联性，本案的审理无需以其提起的行政诉讼审理结果作为裁判依据，本案不符合中止审理的情形。本案中，高加彬与通光集团签订了租赁合同，徐国强并非合同当事人，故就该租赁合同纠纷无追加徐国强为本案当事人的必要。至于高加彬认为徐国强应与其共同承担合同义务故徐国强应作为当事人参加诉讼的辩称，因其辩称内容涉及其与徐国强的内部关系，不能对抗本案租赁合同的相对方。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，案涉租赁标的物的权利人为通能公司，通光集团受通能公司委托以自己名义与高加彬签订了租赁合同，在合同履行过程中，通光集团、通能公司对通能公司的委托人身份均向高加彬进行了披露，高加彬未能举证证明存在上述法律规定的除外情形，故通能公司可以行使通光集团对高加彬的权利，即租赁合同出租方的权利，通能公司在本案中具有提起诉讼的主体资格。
关于通能公司要求高加彬交付房屋及支付违约金的请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，租赁标的物领有合法的权属证书，租赁合同亦是当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性的规定，故该租赁合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方的合同约定，租赁合同截止2013年8月14日期满，顾高加彬应当在合同期满后向通能公司返还租赁物，否则即构成违约，需向通能公司承担返还租赁物、赔偿损失等违约责任。故通能公司要求高加彬交付房屋、支付违约金的请求符合法律规定，应当予以支持。至于房屋租赁合同第十条“如合同到期或合同解除，乙方没有及时腾房将房屋交还甲方的，乙方逾期使用期间的租金按本合同约定租金的双倍计算”的内容，系对高加彬逾期交房违约责任承担的约定，而非合同生效所附条件。租赁期满后高加彬若需继续租赁房屋的，仍需与出租方进行并协商达成一致意见，而非支付违约金即能继续租赁。高加彬认为其已按约定支付双倍租金故未交付租赁物不构成违约的辩称无事实法律依据，本院不予支持。
综上所述，高加彬的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人高加彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 卢 丽
代理审判员 吴克宏
二〇一四年六月三十日
书 记 员 李新珠
附：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。