黑龙江省东方红林区基层法院
民 事 判 决 书
（2016）黑7503民初14号
原告闫信海，男，1985年10月8日出生，汉族，住所地黑龙江省虎林市阿北乡。
委托代理人林更新，男，1958年1月31日出生，汉族，住所地黑龙江省虎林市虎林镇。
被告虎林市润森房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市虎林市虎林镇。
法定代表人张良，男，系该公司总经理。
委托代理人徐林，男，1964年11月9日出生，汉族，住所地黑龙江省虎林市东方红林业局。
委托代理人王秋军，男，黑龙江雄峰律师事务所律师。
原告闫信海与被告虎林市润森房地产开发有限公司（以下简称润森房产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理。依法适用普通程序由审判员王金锋担任审判长与代理审判员刘少华并主审、人民陪审员李明静共同组成合议庭。于2016年3月3日公开开庭进行了审理，原告闫信海及委托代理人林更新，被告润森房产开发公司委托代理人王秋军、徐林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月29日，原告以按揭付款的方式购买被告出售的位于东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区的20号楼13、14号两个车库和8号一个仓库。两个车库和一个仓库建筑面积合计为79.2平方米，建筑层数为地上三层的房屋，该房售价为2500元每平方米，总价款为198000元，首付款为59400元，余款及按揭利息二年付清。原告当日交纳两个车库和一个仓库的首付合计为59400元，并同时签订了一份《按揭购房协议》。被告在该份协议中承诺“在本协议生效之日起120日内（即2011年11月29日之前）交付房屋”。其后，被告不仅因其不按期交付房屋以及被告没拿出土地使用证及商品楼出（预）售许可证，导致其按揭贷款银行不予办理，原告要求退款，却遭到被告推诿和拒绝，现原告无奈特向贵院提起诉讼，请求判令原、被告依法解除双方签订的《按揭购房协议》，请求判令被告偿还首付款59400元，并判由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其诉称理由，提供如下证据：
证据一、2011年7月29日签订的按揭购房协议书及收据各一份，证明被告将丁香家园20号楼13、14号车库。和8号仓库以单价2500元总价款198000元以按揭方式预售给原告，原告按按揭贷款协议交纳首付款59400元，余款一年内付清，该房屋交房日期为签订协议起120日内将房屋交给原告。2011年11月29日之前被告应交付房屋，协议中要求原告按照银行按揭手续要求原告提供身份证，约定的双方购房条件。该协议利息付款方式也是按照银行按揭贷款利息计算。
证据二、建设银行按揭住房贷款须知及个人信贷业务报批材料目录一份，证明被告没有向银行提交相关资料，导致原告的按揭贷款无法实现。
证据三、照片两张，证明被告所述2011年12月30日交工不属实，实际交工为2012年8月份，至今商业街西侧没有打通。
证据四、任超出庭作证，证明2012年3月原告曾到被告售楼处要求办理按揭业务，当时被告房屋主体框架没有起来，原告要求退款被告不给退。
证据五、宋宝军出庭作证，证明2012年3月原告曾到被告售楼处要求办理按揭业务，当时被告房屋主体框架没有起来，原告要求退款被告不给退。
被告辩称，被告于2011年参与东方红林业局棚户区改造工程，丁香家园商服17、18、19、20号楼属于棚改中配建部分，被告具有出售权利。在东方红林业局对全部棚改工程的统一组织下，先后办理取得了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《商品房预销售许可证》、《国有土地使用证》、《竣工验收备案证书》。丁香家园的开发建设符合行政法律法规规定，于2011年12月30日验收竣工。原告诉称被告建楼售楼手续不全为由起诉违背客观事实，不应支持。
原告有意购买车库，但是在经济上不能一次性付清全款，经双方协商一致达成原告比照银行按揭付款方式承交首付房款后分期承交剩余房款，并承担利息。双方签订了书面《按揭购房协议》，第四条付款方式的第二项明确约定：“购房者到期应及时将应付款项汇入甲方（被告）指定账户，可以提前支付。”房屋竣工后，被告通知原告交付房屋，但是原告延迟接受房屋，也没有按约给付被告剩余房款及利息。可见，本案并非是被告违约，而是原告违约。
现在，原告提起诉讼，请求解除合同并返还首付款不能成立。双方当事人签订的书面合同没有约定解除合同条件，在双方未经协商的情况下，原告预想解除合同应根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定履行通知义务，没有依法履行通知义务而直接起诉的，应驳回诉讼请求。
被告自房屋竣工后即能按约履行交付义务。但是原告一直没有提出异议，不存在解除合同情形，原告提出的主张不成立。而且原告没有承交热费、物业费，给被告造成了相应的经济损失。在原告违约的情况下，时隔四年突然起诉，已超过诉讼时效。
综上，被告无违约情形，本案不存在解除合同情形，而且超过诉讼时效的诉讼都应驳回。
被告为证明其诉称理由，提供如下证据：
证据一、企业营业执照与组织机构代码证各一份，证明被告是依法设立是独立承担责任的公司。
证据二、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、商品房预销售许可证、国有土地使用证、竣工验收备案证书各一份，证明被告开发丁香家园商品房全部符合法律行政法规的手续，证明合法开发，竣工时间是2011年12月30日。同时被告具备预售和销售商品房的行政许可，原告与被告签订了分期付款房屋买卖合同性质的协议具有法律效力，应当继续履行。
证据三、东方红林业局2015年7月6日联建证明一份，证明东方红林业局丁香家园属棚户区改造的配件部分，由东方红林业局为被告办理一切开发手续，被告对该楼房拥有出售的权利。
庭审中对原、被告提供的证据进行了质证，本院对质证后的证据予以了认证。
原告对被告提供的证据一无异议，本院予以确认。
被告对原告提供的证据一真实性无异议，对证明内容有异议。合同中被告没有承诺给原告或允许原告办理按揭贷款事项，原告因为该合同应由被告为其办理银行按揭贷款没有事实根据，合同第四条第二项明确约定购房者到期应及时将应付款项汇入甲方指定账户，可提前支付，直接表明了该合同是分期付款购房协议，这符合合同的第一条第一项的规定，内容是自愿接受分期付款和按揭买房条件。本院认为，原、被告对2011年7月29日签订的按揭购房协议的购房方式及合同条款理解有争议，应该按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定争议条款的真实意思，故合同解释应首先从词句文义入手。从该份协议的标题为按揭购房协议，协议总括的内容均为东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策，协议第一条购房者身份条件：年满18至60岁自然人，并自愿接受分期付款和按揭买房条件；具有稳定职业、收入，按期偿付贷款本息的能力，这部分是整个合同文义的总括，明确了购房者购买被告车库、仓库的方式为银行按揭购房，且庭审中被告对为何签订标题为按揭购房的协议及协议约定的东方红林业局十三委丁香家园小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策的理解含义，未作出合理解释。故应确定原告购买被告房屋的方式为银行贷款按揭购房。因被告对原告提供证据的真实性无异议，本院予以确认。
被告对原告提供的证据二有异议，认为对真实性有异议，没有盖建行的公章，不能证实建行真实意思。按该贷款须知表明的贷款条件，约束的是原告个人的六项条件，原告均没有向被告提供过，假设双方签订的是银行按揭贷款协议，原告也没有按照建行贷款条件向被告提交六项相关证照的申请，双方签订的协议没有约定在建行办理银行按揭，所以该证据不应采信。本院认为原告提供的证据二未加盖银行公章，无法确定证据来源，本院不予确认。
被告对原告提供的证据三有异议，认为第一张照片中体现的竣工日期为2012年8月，是林业局统一制作的并不是被告公司制作的，实际竣工日期应为竣工验收备案证书记载的2011年12月30日。第二张照片证实的是原告购买的房屋已经建成并且竣工验收合格。本院认为，结合对被告提供的竣工验收备案证书是合江林区工程质量监督分站经审查、审批发证，是有监督管理权的机关依职权制作的书证，依最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条之规定，较原告提供的证据三照片两张所待证同一事实的证明力高。本院对原告提供的证据三不予确认。
被告对原告提供的证据四、五有异议，对证据四认为作证内容不属实，并且证人身份关系是另案诉本案被告同类案件，所以与原告有利害关系，证人证言不应采信，该证人向法庭提供作证内容不属实。对证据五认为，作证内容不属实，并且证人身份关系是另案诉本案被告同类案件，所以与原告有利害关系，证人证言不应采信，该证人向法庭作证内容不属实。对证人所述到被告处换过收据的事实无异议。本院认为，庭审调查证人任超、宋宝军确认已在本院提起（2016）黑7503民初13、16号分别诉虎林市润森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案与本案原告属同类诉讼，与本案原告有共同诉讼利益关系，属法律上的利害关系人，不具有待证事实的证明力，对原告提供的证据四、五本院不予采信。
原告对被告提供的证据二有异议，认为对证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议，1、商品房预（销）售许可证，东方红林业局在土地使用证是林业局的情况下，给开发商办理房屋销售许可证违规，房屋出让金交没交，根据法律相关规定，商品房销售应当以交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，土地使用证不是被告的。2、预售许可证上的办证时间与销售时间不符，这个证不是国家建设部统一颁布的样式，是林业局违规发放的，对本案没有证明力。对竣工验收备案上面注明的竣工日期是为了争取棚户区改造资金制作的工程项目的内业资料，存在造假，竣工日期应以向公众公示的日期为准，应以原告提供证据三的日期为准。土地使用证是东方红林业局的土地使用证，开发商并没有获得丁香家园的土地使用权，此证无法作为本案的证据，2014年6月18日办理的，说明该工程此时才完成土地测量，商业街并未打通，存在瑕疵，被告在没有获得土地使用权对外出售商品房存在违规，请法院支持原告诉讼请求。本院认为，原告对被告提供的证据提出的异议理由属行政管理审查范围，不属于民事案件评价范畴，且结合被告提供的证据三相佐证，被告开发本案争议房产与东方红林业局棚户区改造建设项目相关，属于棚户区改造政策性的配建项目。原告对被告提供的证据的真实性无异议，被告提供的证据具有待证事实的证明力，本院予以确认。对被告提供的竣工验收备案证书的证据，结合原告提供证据三的认证意见，本院对被告提供的竣工验收备案证书所待证的事实予以确认。
原告对被告提供的证据三有异议，认为真实性无异议，对证明目的有异议，此份证明实际是对原告有利，也证实了对原告的主张，原告购买的丁香家园20号楼的车库和仓库是商品房，此份证明该楼是商服，被告有出售的权利，棚户区改造与商品房开发同时并行的，因为棚户区改造的房屋都是旧厂区旧房屋改造，这样的房屋一般不上市场销售，商品房是对外销售，本案原告既不是拆迁户也不是回迁户，因此原告购买20号楼13、14车库，8号仓库属于商品楼的性质，但是棚户区改造的商品房上市交易必须满足相应条件，棚户区改造房屋使用的土地是国家无偿拨付，而商品房进行交易，土地必须是有价转让，通过此份证明来看1、东方红林业局存在违规，开发单位被告在没有交纳土地出让资金情况下允许被告对外以商品房出售存在违规2、润森房地产公司对该房产明知道没有交纳土地出让金，对该商服的配建部分以按揭方式对外销售存在欺诈。本院认为，原告对被告提供的证据的真实性无异议，其提出的异议理由也未提供异议辩驳性证据，原告异议不成立。本院对被告提供的证据三予以确认。
本案争议的焦点：1、原、被告于2011年7月29日签订的协议是何购房方式，性质如何认定；2、原告主张解除合同的条件是否成立；3、争议房产是商品房还是棚户区改造政策性房屋；4、被告抗辩原告主张权利是否适用诉讼时效规定。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见及庭审调查，本院确认本案事实如下：
东方红丁香家园小区为2011年东方红林业局棚户区改造工程，其商服17、18、19、20号楼的建设投资为虎林市润森房地产开发有限公司，该公司拥有出售的权利。属于棚改中的配建部分。建筑工程施工许可证（编号为2308042011050601096，记载建设单位为东方红林业局，工程名称为东方红林业局棚户区改造工程丁香家园一期，施工单位黑龙江省润森建筑工程有限公司），地字第东林规字2011-004号建设用地规划许可证（记载用地单位东方红林业局丁香家园，用地项目名称丁香家园小区，用地位置东方红林业局局址13委新华路东），选字第东林选字2011-004号建设项目选址意见书（记载建设项目东方红林业局丁香家园小区，建设单位名称东方红林业局，建设项目依据林规发[2011]63号，建设项目拟选位置东方红林业局局址13委新华路东），国有土地使用证记载权利人黑龙江省东方红林业局（丁香家园小区），丁香家园小区20号楼有合林建备字2015年05号，合江林区工程质量监督分站颁发的建设工程竣工验收备案证书，2015年9月2日颁发商品房预（销）售许可证。2011年7月29日原告与被告签订了按揭购房协议，协议约定，原告购买被告房产为东方红林业局十三委丁香家园小区20号楼13、14号车库和8号仓库，总建筑面积79.2平方米（最终以黑龙江天林地产面积测绘有限公司测绘面积为准）。原告首付购房价款为59400元，被告已收取。至今本案诉争房产未现实交付。被告至今也未给原告办理银行按揭手续。被告与银行也未签订按揭贷款协议书。争议房产未办理产权登记。原告于2015年12月30日向本院提起诉讼，提出要求与被告解除2011年7月29日双方签订的按揭购房协议，于2016年1月14日送达被告。
本院认为，因原、被告对2011年7月29日签订的合同条款的理解有争议，应该按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思，故合同解释应首先从词句文义入手。从该协议的标题为按揭购房协议，协议总括的内容为东方红林业局林业十三委“丁香家园”小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策，协议第一条购房者身份条件：年满18至60岁自然人，并自愿接受分期付款和按揭买房条件；具有稳定职业、收入，按期偿付贷款本息的能力，这部分是整个合同文义的总括，明确了购房者购买被告房屋的方式为银行按揭购房，且庭审中被告对为何签订标题为按揭购房的协议及协议约定的东方红林业局十三委丁香家园小区购房者可以享受分期付款和银行按揭贷款政策的理解含义，未作出合理解释。故应确定原告购买被告房屋的方式为银行贷款按揭购房。综合本案确认的事实，联建证明、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、国有土地使用证记载的内容与东方红林业局棚户区改造项目相关，属于棚户区改造政策性的配建项目。本案争议房产不具有法律意义上的商品房开发项目，因此本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定予以调整。原、被告签订的按揭购房协议系双方签字、盖章，且原告已将首付款59400元交付给被告，双方在诉讼中虽对合同的性质及条款理解有争议，但不影响合同的效力，应认定该合同合法有效。
按合同权利义务相一致原则，原告于签订合同当日依约定交付首付款59400元后，被告应负有协助原告办理银行按揭贷款行为的附随义务。被告至今未给原告办理银行按揭手续，庭审中被告也确认其与银行未签订其出售本案争议房产的银行按揭贷款协议。被告迟延履行上述合同义务，且庭审中被告认为与原告签订的合同是分期付款购房合同不是银行按揭贷款合同，故以此也表明其已不履行该合同义务，致使不能实现原告以按揭贷款方式购买被告房屋的合同目的，原告以提起诉讼的方式向被告发出了与被告解除合同的意思表示，并通知到达。原告要求与被告解除按揭购房协议，符合法定解除的法律构成要件。合同解除后，当事人有权要求返还已付购房款。对原告主张要求与被告解除2011年7月29日签订的按揭购房协议、返还已付首付款59400元的诉讼请求本院予以支持。对被告提出原告没有交付热费、物业费，给被告造成了相应的经济损失。在原告违约的情况下，时隔4年突然起诉，已超过诉讼时效的辩称理由，因被告对供热费、物业费未提出诉讼请求，本案不予审理。因本案原告主张的诉讼请求是行使解除权，系形成权，不受诉讼时效调整，被告辩称理由不成立。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）、（四）项、第九十七条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：
一、解除被告虎林市润森房地产开发有限公司与原告闫信海于2011年7月29日签订的位于东方红林业局丁香家园小区20号楼13、14号车库及8号仓库的按揭购房协议；
二、被告虎林市润森房地产开发有限公司于本判决生效之日起一次性返还原告闫信海首付购房款59400元。
案件受理费1285元，由被告虎林市润森房地产开发有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。
审 判 长 王金锋
代理审判员 刘少华
人民陪审员 李明静
二〇一六年五月三十日
书 记 员 吕艳平