广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11030号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗燕，女，1984年9月19日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：刘永权、尹香桂，广东永通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：古维杰，男，1968年8月10日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘微，女，1981年6月12日出生，汉族，住广州市天河区。上述两上诉人共同委托代理人：付广军，广东卓信律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：温婷，广东卓信律师事务所实习人员。上诉人罗燕与上诉人古维杰、刘微房屋因买卖合同纠纷一案，双方均不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初17039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人罗燕上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.古维杰、刘微向罗燕支付违约金(自2017年6月26日起至古维杰、刘微办妥涉案房屋产权过户手续之日止，每逾期一日按房屋成交价237万元的0.05%计付，暂计至2017年7月31日古维杰、刘微应支付违约金为41475元);3.本案受理费由古维杰、刘微承担。事实与理由：一、一审法院对古维杰、刘微的违约事实认定不清。1.5月23日，罗燕与古维杰、刘微到中国工商银行广州大道南支行提交了银行按揭资料、签署了有关文件/合同。但5月24日，古维杰却多次打电话给按揭银行投诉，甚至去银行吵闹，要求银行退还其提供的资料。按揭银行为了息事宁人，只好把双方提交的资料、签署的有关文件/合同全部退回。一审证人按揭贷款代理人黎某的证言已充分证明是由于古维杰、刘微的原因导致被工商银行广州大道支行退回申请按揭资料这一事实。2.因古维杰、刘微的恶意阻碍行为导致罗燕在工商银行广州大道支行按揭申请被退回。为了使双方所签的合同顺利履行，罗燕另择银行申请按揭贷款，并于2017年6月19日致函古维杰、刘微，请古维杰、刘微于2017年6月26日上午9点前往中国农业越秀南支行，办理银行按揭贷款手续，该邮件于同年6月21日妥投；古维杰、刘微收到该函后并未在罗燕要求的时间前往农业银行越秀南支行办理按揭贷款手续。3.基于古维杰、刘微对罗燕办理银行按揭手续极度不配合，为了实现双方的合同目的，2017年6月27日，罗燕再次致函古维杰、刘微，告知古维杰、刘微：罗燕愿意在交易递件的当天一次性向古维杰、刘微支付剩余的全部购房款，并请古维杰、刘微收函之日起五天内前往相关房管部门办理产权登记手续，具体的哪一天办理请古维杰、刘微尽快与罗燕联系落实。古维杰、刘微于2017年6月29日收到该函件后，五天内并未与罗燕联系。7月18日古维杰、刘微发信息给罗燕要求签订补充协议，罗燕本着公平、合理的原则，参照双方于2017年3月1日签订的《存量房买卖合同》第三条付款的内容，起草了补充协议，但古维杰、刘微不断的以各种理由，不同意补充协议条款内容。2017年7月25日，罗燕答应按照古维杰、刘微的付款要求，签订补充协议，但古维杰、刘微又变卦了，致使补充协议内容一直无法达成。可以充分看出古维杰、刘微与罗燕协商补充协议是假，想悔约才是真。4.2017年5月12日，古维杰、刘微曾在电话中表示想悔约，并已以285万元的价格再次将涉案房屋放盘，对此证据，古维杰、刘微在一审庭审也承认其真实性。一审判决却对此只字未提。以上事实己充分证明古维杰、刘微不履行合同义务，恶意违约的事实。二、古维杰、刘微理应承担违约责任。1.20117年3月1日，双方签订的《存量房买卖合同》第九条约定：古维杰、刘微如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向罗燕支付违约金。2.由于古维杰、刘微的阻碍行为，工商银行广州大道支行按揭申请被退后，古维杰、刘微收到罗燕寄出的要求其二人于2017年6月26日上午9点前往农业银行越秀南支行办理按揭贷款手续的函后，并未按时前往，古维杰、刘微在以其行为表示不履行合同约定的义务。3.由于古维杰、刘微对办理银行按揭手续极度不配合的态度，罗燕实在没办法，只好筹集资金变更为一次性付款，但这不能成为古维杰、刘微不承担违约责任的理由。4.由于古维杰、刘微在利益驱使下的恶意违约行为，致使罗燕在时间上和经济上都遭受了很大的损失。上诉人古维杰、刘微针对上诉人罗燕的上诉答辩意见为同其上诉意见一致。上诉人古维杰、刘微上诉请求：1.撤销一审判决；2.罗燕向古维杰、刘微支付违约金237000元；3.本案诉讼费由罗燕承担。上诉理由：一、一审法院关于罗燕迟延申请银行按揭贷款及导致银行退件的违约事实查明不清，认定事实错误。罗燕在房屋买卖合同履行过程中存在两处违约事实。1.罗燕在双方签订《存量房买卖合同》后，迟迟不履行合同约定，一直拖到2017年5月23日才到银行办理按揭贷款手续。古维杰、刘微在此期间曾将多次通过电话方式催促罗燕履行合同。一审法院判决从2017年5月23日双方到银行办理按揭贷款的事实，可以推定属于双方协商一致延后办理银行按揭贷款申请的认定是错误的，即使合同中无法确认是“3个工作天”还是“5个工作天”，但一定不是签订后将近3个月时间，更不是罗燕主张的“将内容划掉，即没有约定具体办理按揭手续的时间”，如果真如罗燕所说，没有具体的履行期限明显不符合古维杰、刘微的利益，按照常理判断，古维杰、刘微也是不可能接受的。古维杰、刘微从未对罗燕迟延履行的行为予以承认，仅仅是从遵守合同约定的“甲方协助乙方办理相关手续”的角度出发配合罗燕办理银行按揭贷款申请。2.在古维杰、刘微抱着自身诚信履约态度的前提下，在刚配合罗燕办理完银行按揭贷款手续的第二天，即收件银行的退件，并被银行告知是由于罗燕资料不齐全且不符合银行放贷条件的原因导致。这意味着古维杰、刘微又须花费时间、精力及金钱成本再次配合罗燕重新办理按揭贷款手续，更为重要的是，古维杰、刘微无法预测到下一次办理的具体时间，以及下一次办理是否又可能出现其他情况导致时间一拖再拖。罗燕在一审中主张是由于古维杰、刘微“消极、阻碍的行为导致罗燕无法顺利向银行申请按揭贷款”是不符合逻辑常理的，从古维杰、刘微提供的与银行工作人员对话证据可知，古维杰、刘微得知罗燕在网签后再离婚的信息后产生了疑惑，因此打电话向银行进行了一次咨询。即使假设银行是由于通过古维杰、刘微的咨询得知罗燕不符合按揭贷款申请手续，本质原因也是因为罗燕本身不符合按揭申请贷款的手续，而非古维杰、刘微咨询的这一行为。罗燕将古维杰、刘微咨询的这一行为定性为“消极、阻碍的行为”属于混淆视听，并试图将违约责任转移至古维杰、刘微。二、罗燕故意隐瞒真相，以欺诈方式诱导古维杰、刘微签订合同，在网签后再离婚的行为属于恶意规避广州市购房政策。古维杰、刘微与罗燕于2017年3月1日签订房屋买卖合同，而银行在审核过程中发现，罗燕在签订购房合同时已有2套房产。根据广州市的购房政策，无法获得购房资格。罗燕于2017年4月中旬办理了离婚，从而规避了不符合购房资格及银行放贷政策的限制。一方面，罗燕的这一主观恶意行为干扰了房地产市场发展的正常秩序，不利于房地产市场的发展；另一方面，也凸显了罗燕在2017年5月办理按揭贷款申请的理由，即罗燕之所以在5月办理贷款申请正是因为要给离婚手续的办理预留足够的时间空间。罗燕在合同履行过程中，存在迟延申请银行按揭贷款及导致银行退件的违约事实，导致合同履行期限一拖再拖；并且存在故意隐瞒真相，以欺诈方式诱导古维杰、刘微签订合同，恶意规避广州市购房政策的行为。不论罗燕事后是希望通过其他银行办理按揭贷款还是明确表示愿意一次性付款，都无法改变罗燕违约的事实以及主观恶意规避广州市房地产调控政策，以欺诈方式签订合同的事实，而这一事实直接导致了古维杰、刘微迟迟未能将涉案房屋出售，未能在合同约定的时间内收取房屋价款。上诉人罗燕对古维杰、刘微上诉答辩称：1.涉案合同合法有效，且具备履行的客观条件，双方均应切实履行。罗燕在合同履行期内具备购房资格，罗燕已在一审时提供了相关的《购房资格证明》。双方合同签于2017年3月1日，并于5月23日共同前往中国工商银行广州大道南支行递交了银行按揭资料、签署了有关文件/合同。在此期间，双方未产生任何争议，也未进行过任何形式的交涉。这表明了双方均认可对方无违约行为。虽然5月24日，古维杰故意造成按揭不能的困扰，但罗燕通过发函等方式表明愿意一次性付款。付款方式的变更不仅未妨碍卖方合同目的的实现，相反，大大加大了其回收房款的进度。双方自5月下旬发生争议后至7月底，双方多次通过短信沟通，各自充分表达了愿意一次性付款、善意解决纠纷的共识，因细节问题未谈妥导致诉讼。由此可见，一审判决继续双方履行合同合理、准确，请求二审法院予以维持。2.5月23日工商银行按揭不成功的原因在古维杰。双方一致前往银行办理按揭，表明各自均认可合同的效力。而古维杰方在罗燕不知情的情况下从银行退回资料，是因为其故意制造障碍所致，并非银行认为本案不符合按揭条件。银行按揭贷款的发放是在房屋顺利过户且入押之后，不存在古维杰方所谓的风险问题。至于古维杰方的违约责任问题，与罗燕的上诉意见相同。罗燕向一审法院提起诉讼，请求判令：1.罗燕与古维杰、刘微继续履行双方于2017年3月1日签订的《存量房买卖合同》及2017年3月7日签订的《广州市存量房买卖合同》（即要求古维杰、刘微办理过户手续及办完过户手续后三日内交付房屋）；2.古维杰、刘微立即协助罗燕前往广州市房地产管理部门办理广州市越秀区广州大道中611号x房的产权过户手续，罗燕在办理产权过户手续后当天一次性向古维杰、刘微支付剩余房款229万元；3.古维杰、刘微向罗燕支付逾期办理按揭手续的违约金（自2017年6月26日起至古维杰、刘微办妥上述房屋产权过户手续并移交房屋之日止，每逾期一日按房屋成交价237万元的0.05%计付）。诉讼过程中，罗燕撤回了上述第1项要求古维杰、刘微继续履行合同在办完过户手续后三日内交付房屋的诉讼请求。古维杰、刘微向一审法院提出反诉请求：判令罗燕向古维杰、刘微支付违约金237000元。一审法院查明事实：广州市越秀区广州大道中611号x房为古维杰、刘微共有，房屋用途为居住用房，建筑面积51.9928平方米，其中套内建筑面积36.7612平方米。2017年3月1日，罗燕（乙方、买方）与古维杰、刘微（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》。合同约定：房地产地址为越秀区广州大道中611号x房，建筑面积51.9928平方米；该房地产按整套出售并计价，总成交价237万元。甲乙双方一致同意乙方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：（1）签订本合同时支付8万元作为定金；（2）首期楼款（含定金）72万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后5个工作日内双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后180天内完成（以付清双方交易税费为准）；（3）人民币165万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后个工作天（此处工作日天数有改动，无法辩认修改为多少个工作日）内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等；该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。税费缴交方式为乙方承担全部税费；税费最终以相关政府部门的确认数额为准，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方如未能按照本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意由违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准等。当日，罗燕向古维杰、刘微支付定金8万元。2017年3月7日，罗燕（乙方、买方）与古维杰、刘微（甲方、卖方）、中原公司（丙方、房地产中介服务机构）就涉案房屋交易又签订了用于网签的《存量房买卖合同》。该合同约定：涉案房屋售价237万元。签订本合同时，乙方向甲方支付8万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；首期款乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付72万元；剩余房款165万元由乙方在签订本合同后5天内，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意甲乙双方协商处理；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方等。2017年5月23日，罗燕与古维杰、刘微双方共同到工商银行广州大道南支行办理申请按揭贷款事宜。同年5月31日，提供办理按揭服务的工作人员将古维杰、刘微向该银行提供的用于办理按揭贷款的相关资料退回古维杰，古维杰在收条上签字确认。2017年6月19日，罗燕委托律师向古维杰、刘微寄出《律师催告函》。其中称：合同签订后，罗燕依约向古维杰、刘微支付了8万元定金。5月23日，双方到工商银行广州大道南支行提交了银行按揭资料及签署有关文件/合同。但5月24日，古维杰却多次打电话给按揭银行投诉，甚至去银行吵闹，要求银行退还古维杰、刘微提供的资料。按揭银行为了息事宁人，只好把双方提交的资料和签署的文件全部退还。因古维杰、刘微消极、阻碍行为导致罗燕无法顺利向银行申请按揭贷款。为了使双方所签的合同顺利履行，罗燕现决定另择银行申请按揭贷款，请古维杰、刘微于2017年6月26日上午9点前往中国农业银行越秀南支行，办理上述房屋买卖合同约定的银行按揭贷款手续等。该邮件于同年6月21日妥投。古维杰、刘微收到该函后并未在罗燕要求的时间前往农业银行越秀南支行办理按揭贷款手续。2017年6月23日，古维杰、刘微委托律师向罗燕发出《律师函》。称：根据双方签订的《存量房买卖合同》，罗燕应于合同签订5天内委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，但罗燕一直未去办理相关按揭手续，直到2017年5月23日才到银行办理，但由于罗燕个人原因，2017年5月24日被银行退件，拒绝接受罗燕的贷款申请，至今未能办理相关按揭手续。根据合同约定，如罗燕未能按时付款，应当每日按未付房款0.05%的标准向古维杰、刘微支付违约金，逾期超过30日内仍未支付的，古维杰、刘微有权解除合同。罗燕无故违约，且至今逾期办理相关按揭贷款手续已经超过了30天，严重损害古维杰、刘微合法利益，该合同无法再继续履行，故古维杰、刘微函告解除三方签订的《广州市存量房买卖合同》，请罗燕于2017年6月29日上午10点到中原公司办理相关解除合同手续等。2017年6月27日，罗燕再次委托律师向古维杰、刘微寄出《律师函》，称罗燕于6月25日收到古维杰、刘微委托律师发出的《律师函》，该函所述情况与事实不符，解除合同的理由亦不能成立，罗燕不同意解除合同。基于目前古维杰、刘微对罗燕办理银行按揭手续极度不配合，为了使双方所签合同得以顺利履行，罗燕通过民间借贷等方式已经筹集全部购房款，并同意在交易递件当天一次性向古维杰、刘微支付剩余的全部购房款。请古维杰、刘微自收函之日起五天内前往房管部门办理产权转移登记手续，具体哪一天请古维杰、刘微尽快与罗燕联系落实等。该函后附罗燕招商银行账户历史交易明细表，显示账户余额为2321505.81元。该邮件于同年6月29日妥投。此后，罗燕与古维杰、刘微就涉案房屋交易事宜继续进行了磋商，古维杰、刘微举证的双方往来短信显示：2017年7月25日，罗燕：“目前大家都同意以一次性付款的方式继续履行合同，但各自又有自己的思想顾虑，所以在细节方面仍存在分歧。我跟家里人及身边朋友商量了，他们的建议是答应你方的付款要求，但需要到司法所出一份人民调解书，或到法院出一份调解协议书（通过法院解决，但并不是真正打官司），法院那边要收的相关费用全部由我这边出。我觉得这两个方案都挺好，希望能得到你的支持！谢谢！”2017年7月26日，古维杰：“1）我愿再作最大让步、递件前只需支付首款35万、余额可在递件完成后当天支付。2）我每次都以最大的诚意地围绕着双方签订的购房合同上的主要素付款方式作积极配合，对于你的首付款比例已多次作出让步，但你每每偏离了双方签订的购房合同的主要素付款方式、不断变更交易条件，请问你的诚意如所体现、你是否认为双方签订的购房合同已无法有效保护你的单方潜利益？”2017年8月22日，古维杰：“为维护公平，公正的交易原则，尊重法律的尊严，我将积极应诉。但对于目前仍然在合同期内的约定，我将尽最大的努力寻求解决方案，以你的利益点出发考虑，建议你可将购房资金进行银行托管。合同期后我将保留追诉其违约的法律责任。”2017年8月23日，罗燕：“为保障双方利益，我们的钱早已准备好，可随时交款给法院，或由法院代管。何时一起到法院协商解决？”同日，古维杰：“本人卖房的行为是完全合法合规的，不认为需要法院协调，法院的审理我将积极应诉。本周末前的合同期内撤诉后二天内去银行托管，三天内递件。”同日，罗燕：“去银行托管也要不少费用，谁出？哪家银行可以办？听说托管也要有合同条款，这个合同究竟要怎么签，您能提供个版本吗？如果不行的话，还是去法院调解简单一点。”同日，古维杰：“托管之事中介应该最清楚，另外咨询过中行是免费的。”但双方最终仍未能协商一致。另查明：2017年3月21日，罗燕与其前夫谢秋生进行离婚登记。2017年6月29日，广州市房地产档案馆出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示罗燕个人名下查无房产情况记录。2017年9月6日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，载明罗燕具备在广州市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2017年9月6日。本案审理过程中，罗燕申请办理银行按揭贷款的代理人黎某出庭作证，拟证明是由于古维杰、刘微的原因导致被工商银行广州大道支行退回申请按揭资料。2017年10月17日，证人黎某出庭陈述称：我在广州竞宇按揭公司工作。2017年5月23日，我和罗燕本人、古维杰、刘微共同到广州大道南的工商银行办理按揭手续。当日资料已经齐了，就差罗燕的无房证明，可以过两天补，但是第二日我就接到银行的电话要求退回资料。银行打电话给我说，古维杰、刘微要求退回资料。（关于退回资料的原因）我没有问过古维杰、刘微，但问过银行，银行就告诉我因为古维杰、刘微打银行的投诉电话称罗燕不符合购房资格，但银行都一样受理。证人黎某当庭出示手机中与银行工作人员的微信聊天以印证其证言。罗燕对证人证言真实性无异议。古维杰、刘微认为上述证人证言是传来证据，不具有可信性及采信理由，微信记录中时间是2017年5月27日，但是退件时间是2017年5月25日，有矛盾。为证明是罗燕原因导致买卖合同无法履行，古维杰、刘微向一审法院提交以下证据：1.广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知；2.广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产平稳健康发展的意见（穗府办函[2016]146号）；3.打印的广州买房网房产资讯；4.古维杰、刘微与中国工商银行广州大道支行工作人员谈话录音及文字整理记录。罗燕对上述证据1、2真实性无异议，但称罗燕为改善住房，在2017年4月已将原有房屋出售，并在5月份办理了过户手续，在合同履行期内，罗燕已取得了购房资格；证据3只是网络传言，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对于证据4，由于罗燕无法确认录音中谈话人的身份及谈话内容与本案无关联，故对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。此外，关于2017年3月1日《存量房买卖合同》中合同条款“乙方应在签订本合同后个工作日内办妥按揭贷款申请手续”处的修改，罗燕称原文本为“5个工作日”，但因罗燕需将原有房屋出售再办理按揭手续，所以将“5个工作日”的内容划掉，即没有约定具体办理按揭手续的时间，只约定在180日内过户。古维杰、刘微称该处修改是将原文本“5个工作日”改为“3个工作日”。一审法院认为：罗燕与古维杰、刘微自愿签订的两份《存量房买卖合同》内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。罗燕在签订合同时是否具备购房资格并不影响合同效力，即使罗燕当时不具备购房资格，只要在合同约定的履行期限内取得了购房资格，该合同仍可继续履行。罗燕与古维杰、刘微于2017年3月1日签订的《存量房买卖合同》约定交易过户需在签订该合同后180天内完成。罗燕于2017年3月21日与其前夫进行离婚登记，广州市房地产档案馆于2017年6月29日出具罗燕个人名下无房产情况证明，当时距离双方约定的交易过户期限尚有60余天时间，故涉案《存量房买卖合同》具备履行条件。对于古维杰、刘微要求解除合同的《律师函》中提及的迟延办理银行按揭超过30天的问题。首先，双方签订的两份《存量房买卖合同》约定两份合同内容不一致的，以2017年3月1日的合同为准，而该合同已将办妥按揭贷款申请手续的期限进行了修改，目前无法辨认修改后的时间。且从实际履行来看，双方并未在合同签订后3或5个工作日内申请办理按揭贷款，而是至2017年5月23日才第一次到银行办理，该事实印证了罗燕关于双方协商一致延后办理银行按揭贷款申请的陈述。其次，上述《存量房买卖合同》还约定，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与罗燕申请贷款额之间的差额由罗燕取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给古维杰、刘微。无论基于什么原因，在罗燕向工商银行广州大道南支行申请按揭贷款被退件后，罗燕先是致函古维杰、刘微希望其配合向其他银行申请办理按揭贷款，后又明确表示愿意一次性付款，并且提供了资金凭证，证明罗燕按照合同约定积极履行付款义务，并无根本性违约。因此，古维杰、刘微解除合同的理由不成立，对其反诉请求一审法院不予支持。古维杰、刘微应协助罗燕到房地产管理部门办理涉案房屋所有权转移登记手续，同时，罗燕向古维杰、刘微一次性支付剩余房款229万元。至于罗燕关于逾期办理按揭手续的违约金的诉讼请求，因古维杰、刘微确于2017年5月23日协助罗燕办理过一次申请按揭贷款的手续，罗燕方资料尚未补齐即被退件，目前并无确切证据证明罗燕符合放贷条件却因古维杰、刘微原因未能办理。且罗燕在2017年6月27日发出律师函表明愿意变更为一次性付款，因此后续也不需再办理按揭手续。故罗燕关于要求古维杰、刘微支付逾期办理按揭手续违约金的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、被告古维杰、刘微在本判决发生法律效力之日起10日内，共同与原告到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区广州大道中611号x房转移登记至原告罗燕名下的手续；同时，原告罗燕一次性向被告古维杰、刘微支付剩余房款229万元。二、驳回原告罗燕的其他诉讼请求。三、驳回被告古维杰、刘微的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25358元、反诉受理费2712元，共计28070元；由原告罗燕负担544元，被告古维杰、刘微负共同担27526元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，1.古维杰、刘微表示要求解除其与罗燕所签订的《存量房买卖合同》，其要求罗燕所支付的违约金是解除合同的违约金。2.罗燕已将购房余款2290000元交到一审法院的代管款账号。3.罗燕提交了广州市海珠区不动产登记中心于2018年7月5日出具的穗海登记购房资格函[2018]31号《购房资格证明》，证明截至2018年7月5日止,罗燕具备本市住房限购区域内住房购房资格。4.古维杰、刘微提交了其与中介的短信联系的记录，该短信记录载明古维杰、刘微于2017年7月17日发出的内容为古维杰、刘微认为应在递件前需全额付清房款等，古维杰、刘微于2017年7月31日发出的内容为古维杰、刘微认为其对于首付比例已多次作出让步，中介于2017年8月4日发出的内容为古维杰、刘微去银行大吵大闹要求银行退回资料，买家已经借钱，答应一次性付款，双方见面谈。古维杰、刘微表示该证据拟证明2017年7月17日，古维杰、刘微是履行合同的承诺，对履行合同的行为作出积极的回应，后是履行了合同的催促，古维杰、刘微的利益是在180天内收到房款，中介的回复是古维杰、刘微在银行吵闹，在短信记录的第三页古维杰、刘微要求中介中肯的回应，这是有效沟通的前提，第四页中介回应古维杰、刘微，证明是中介撕毁了合同，后来罗燕也撕毁了合同。罗燕表示对上述短信的真实性确认，该短信证明是古维杰、刘微不配合罗燕履行合同，中介曾七次提到“建议最好与买家出来见面协商”，但古维杰、刘微从来没有出来协商的回应，说明为了拖延时间，不履行合同的意图。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为罗燕与古维杰、刘微所签订的《房屋买卖合同》是应当解除还是继续履行的问题。鉴于该合同自2017年3月1日签订后，双方已按该合同的约定去银行办理了申请按揭贷款事宜，但办理按揭贷款的相关资料后退回给古维杰，罗燕主张原因是古维杰去银行吵闹，古维杰、刘微对此不予确认，古维杰、刘微在二审提交的其与中介的短信记录也显示中介亦认为银行退回资料的原因为古维杰、刘微去银行大吵大闹。本院认为即使银行退回资料的原因不在古维杰、刘微，亦无证据显示责任在罗燕。在双方未能按合同的约定办理银行按揭手续的情况下，双方仍可协商变更合同，事实上双方也一直就房款如何支付等在进行协商，只是罗燕要求通过诉讼的方式解决，古维杰、刘微要求以银行托管的方式解决，以致双方未能协商一致，但双方未能协商一致亦不能只归责于罗燕一方，故古维杰、刘微以其未能在合同约定的时间内收取房屋价款为由要求解除合同的理由不成立，本院不予支持。在罗燕具备本市购房资格且已将应付的房款全部交到一审法院的情况下，一审法院判决双方继续履行上述买卖合同办理过户手续等正确，本院予以维持。关于违约金的问题。虽罗燕上诉要求古维杰、刘微支付违约金，但本院审理期间，罗燕既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对罗燕的该上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人罗燕与上诉人古维杰、刘微的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28070元,由上诉人罗燕负担544元,上诉人古维杰、刘微负担27526元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一八年七月三十日书记员  徐毅敏