安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民一初字第00066号
原告：淮北市舜太商贸经营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：奕锦芳，该公司总经理。
委托代理人：孙爽朗，安徽亚星律师事务所律师。
委托代理人：王磊，安徽亚星律师事务所律师。
被告：毛团结，男，1964年8月12日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。
被告：安徽国森电器销售有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：贾素贞，该公司总经理。
委托代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
原告淮北市舜太商贸经营管理有限公司（简称舜太公司）与被告毛团结、被告安徽国森电器销售有限公司（简称国森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。原告舜太公司的委托代理人孙爽朗，被告毛团结，被告国森公司的委托代理人杨德文到庭参加诉讼。因当事人一致申请庭外和解，本案依法扣除审限2个月。本案现已审理终结。
舜太公司诉称：2010年1月8日，舜太公司与毛团结经自愿平等协商签订了一份《商铺租赁合同》。该合同约定：舜太公司将自己经营管理的位于淮北市相山区相山路292号亚太购物广场的部分商铺出租给毛团结使用。双方在合同中对租赁标的物的范围、租赁年限、租赁数额、支付方式、违约责任均作了详细约定。双方还特别约定：毛团结须向舜太公司先付款、后租用，付半年、租半年；如逾期付款则每逾期一天加收滞纳金为年租金的千分之三；满一个月以上，则舜太公司无条件收回租赁权。
2010年2月26日，毛团结等人在租用的该商铺成立了国森公司，开展经营业务。2010年6月22日，舜太公司与毛团结及国森公司签订了一份《补充协议》。该协议特别约定：如因毛团结违约引起诉讼，则其承担舜太公司因此所支付的所有诉讼费用及律师代理费用；在双方签订的《商铺租赁合同》（主合同）以及《补充协议》合同履行过程中，如毛团结违约，则国森公司承担连带担保责任。
上述协议签订后，舜太公司依约履行了义务，而毛团结和国森公司却严重违约，自2011年后便不再按照合同约定支付租金，并长期拖欠巨额租金。截至2014年5月1日，拖欠租金数额为2217500元。舜太公司多次找到毛团结和国森公司要求其支付拖欠的租金，而其在2013年9月17日之后对拖欠的租金分文未付。据此，请求判令：1、毛团结和国森公司立即支付拖欠商铺租金2217500元（租金计算期间为2010年5月1日至2014年10月30日），并支付违约滞纳金及律师代理费50万元；2、解除双方于2010年1月8日签订的《商铺租赁合同》；3、本案诉讼费用由毛团结和国森公司负担。
毛团结辩称：1、《商铺租赁合同》虽系毛团结出面签订，但相关商铺的实际使用者是国森公司，毛团结个人从未使用过。毛团结与相关商铺及舜太公司没有任何实质上的法律关系。2、双方商谈租赁商铺时，已经明确约定了租赁目的是成立电器销售公司。当时由于国森公司还没有注册设立，国森公司的公章尚未刻制，毛团结才于2010年1月8日出面签订租赁合同。3、国森公司是《补充协议》的一方，毛团结之所以在《补充协议》上签字，是为了合同的连续性。4、国森公司是独立法人，独立承担民事责任。毛团结只是国森公司的股东，对该公司所负债务不承担任何责任。据此，请求依法驳回舜太公司对毛团结的起诉。
国森公司辩称：1、涉案房屋的实际使用人是国森公司，与其他人无关。2、舜太公司对国森公司隐瞒了其对涉案商铺没有出租权的事实。舜太公司违约在先导致国森公司无法经营，故舜太公司无权按照原合同标准索要租金。3、舜太公司对已经缴纳的租金数额计算有误，且其主张滞纳金与律师费没有依据。4、舜太公司与各业主的租赁合同于2014年9月30日到期，如果合同解除则属于舜太公司违约，国森公司保留另诉的权利。5、在合同履行的过程，舜太公司的违约行为严重影响国森公司的经营，应承担相应责任。据此，请求依法判决。
舜太公司举证如下：
证据一，舜太公司的组织机构代码、营业执照、法定代表人证明，拟证明其主体资格。
证据二，毛团结的身份证、国森公司的组织机构代码和工商登记信息，拟证明两被告的主体资格。
证据三，《商铺租赁合同》及《补充协议》，拟证明双方签订的合同合法有效、舜太公司按约定将商铺交付两被告经营。
证据四，租金结算清单，拟证明毛团结和舜太公司严重违约，拖欠租金2217500元，应当承担相应的违约责任。
证据五，律师代理协议及收费发票，拟证明舜太公司为本案诉讼支付律师代理费4万元。
经对舜太公司的上述证据质证，毛团结和国森公司的一致意见为：对证据一无异议。证据二属实，但工商登记信息显示，国森公司的成立时间是2010年2月26日。证据三属实，但是应当注意：1、合同签订日期是2010年1月8日，当时国森公司尚未成立。毛团结作为未成立公司的股东签字，其行为是职务行为。毛团结不是合同的相对人。2、合同的履行期限是2010年5月1日至2018年4月30日，舜太公司违约在先。3、双方是平等的民事主体，舜太公司无权依据《商铺租赁合同》索要滞纳金，且滞纳金的标准过高；关于《补充协议》，其中第一条提到铺面的维修问题，明确了屋面、屋檐维修，说明舜太公司自认提供的商铺不符合双方约定，存在漏水现象；第三条提到如因毛团结违约以致诉讼，毛团结应当承担律师代理费，而本案因舜太公司违约在先，毛团结不是合同相对人，故该条款没有实际意义；第五条提到与其他商铺的相邻关系问题，渗水由舜太公司协商，是舜太公司违反约定。证据四中舜太公司的计算有误，应以国森公司的计算清单为准；证据五属实，但是索要律师费没有法律依据。
毛团结未向本院举证。
国森公司举证如下：
证据一，《商铺租赁合同》及《补充协议》，拟证明商铺租赁的期限，舜太公司没有出租权。
证据二，安徽省淮北市相山区人民法院对16起案件的民事判决书，拟证明舜太公司没有出租权，其对商铺的出租权已被生效的法律文书确认解除。
证据三，国森公司的企业注册信息，拟证明：租赁商铺的目的是开办国森公司，国森公司才是合同的真实主体；毛团结仅是国森公司的股东，签订合同时无法用国森公司的名义签订合同。
证据四，《国森电器联营合同书》两份，拟证明国森公司的主体资格，其经营模式是与其他家电经营者联营，主要义务是提供场地及管理，进一步证明因舜太公司对房屋没有出租权，国森公司无法与其他家电公司进行联营。
证据五，2013年国庆节拍摄的照片4张，拟证明业主要求收回自己的商铺，并封堵国森公司大门，其原因是舜太公司与业主的合同即将到期，业主要求收回商铺而与之发生纠纷，但是业主围堵的却是国森公司的商铺。
证据六，现场照片4张，拟证明涉案房屋的三楼漏水，严重影响国森公司经营，持续的时间是从租赁合同签订后一直到楼上经营的火锅店停业。
证据七，二楼现状照片4张，拟证明因舜太公司没有出租权，导致国森公司无法经营，被迫终止了与其他电器公司的联营活动。
证据八，房租支付明细表，拟证明房租实际缴纳407万元，舜太公司少算了5万元，另外还有毛团结给予舜太公司的订金50万元尚未返还。
经对国森公司的上述证据质证，舜太公司的意见为：1、对证据一无异议。2、证据二是业主起诉舜太公司的案件，一楼的产权90%都是其他公司的，16份判决书涉及的业主仅占一小部分。舜太公司是物业管理公司，从16份判决书可以看出，舜太公司败诉是因为国森公司未及时交纳租金所致。3、证据三属实，但双方签订合同时，合同的真实主体是毛团结，《商铺租赁合同》和《补充协议》都是毛团结签订，国森公司仅是担保人。根据《补充协议》，国森公司应当承担连带责任。4、证据四与本案无关。5、证据五的拍摄时间不确定，不能确定为真实情况，但舜太公司认可2012年确有部分散户业主欲收回商铺且为此闹过事，但时间很短。6、证据六从照片本身看不出什么，舜太公司认可曾经漏过水，但都已经及时修好。7、证据七是因电器商户进行装修造成的。8、证据八中的50万元是保证金，不应与租金相混淆。
毛团结对国森公司的上述证据无异议。
国森公司还申请其股东王孝永作为证人出庭作证。
王孝永出庭作证的主要内容是：王孝永称其系国森公司的实际管理者，同时述称舜太公司对国森电器第一年租金减免15万元的原因是由于屋顶漏水维修。王孝永曾经代表国森公司就第二年租赁费减免的问题进行沟通，但最终因数额问题协商未果。王孝永直到2012年才知道舜太公司与部分业主所签订的合同于2014年9月30日届满。国森公司共有三位股东，即毛团结、贾素贞夫妻二人和王孝永。以前还有一位股东王于进，已于2014年4月撤资。毛团结出面与舜太公司签订合同的时候，王孝永是知情的，当时国森公司已经申请注册，但公章尚未刻制好，所以股东决议让毛团结代表国森公司与舜太公司商谈。国森公司举证的16份判决书所涉及的房产大多是亚太广场二楼的，面积约占二楼的10%。国森公司经营的二楼已于2014年3月停业，只保留一楼营业。
国森公司认为该证人证言能够证明：1、2010年舜太公司与国森公司签订合同时，国森公司并不知道其出租权期限；2、前三年都存在因房屋漏水减免租金的情况；3、因舜太公司无出租权，其无法保证继续履行合同以致国森公司无法经营；4、合同的真实主体系国森公司，不是毛团结。
舜太公司对该证人证言的质证意见是：该证人系国森公司的股东，又是实际经营人，与两被告有利害关系。有关出租权的实际情况，舜太公司已经向其告知。关于前三年漏水的情况，亚太广场是其他公司开发的，舜太公司是物业管理公司而非产权人，且漏水已经及时修好。从租金支付情况来看，被告方在合同签订之初就有违约行为，舜太公司有权要求解除合同，所谓舜太公司没有出租权以及所谓合同不能履行的问题并不存在。
毛团结对该证人证言的质证意见是：该证人证言基本属实，在签订合同的时候的确没有说业主的事情。
本院对上述证据的认证意见如下：1、关于舜太公司的举证，除证据四经对账存在5万元误差外，其他证据均属实，本院予以采信。2、关于国森公司的举证，其中证据四与本案无关，本院不予采信；证据五、六、七只能证明合同履行过程中出现过一些障碍，但不能证明达到严重妨害国森公司经营的程度，不能成为国森公司拒付租金的理由，故本院不予采信；其他证据均属实，本院予以采信。王孝永与毛团结和国森公司存在利害关系，其证言不能证明毛团结不是合同真实主体，也不能证明舜太公司违约致国森公司无法正常经营，故除对舜太公司认可的部分外，本院对该证人证言不予采信。
根据本院采信的证据，结合本案当事人的陈述，本院查明如下事实：
2010年1月8日，舜太公司（甲方）与毛团结（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》。双方约定了租赁物范围、租赁年限、租金及支付时间、租赁合同期满处理等事项。其中，第一条：1、甲方同意将亚太购物广场商铺出租给乙方使用，用来经营电器。租赁经营范围见图纸红线部分，附平面图。2、租赁年限8年，自2010年5月1日起至2018年4月30日止。第二条：甲方收取租金为净租金（净收入）。前四年租金均为140万元，第五年至第八年租金分别为1575000元、1653750元、1653750元、1736437元和1823259元。乙方于合同签订之日首付合同保证金50万元（保证金于2010年1月31日前付清，如不付清则合同视为自动作废且前期所交保证金没收归甲方所有），合同期满时如果乙方已经全部履行合同、无税费等纠纷、已付清甲方应交的款项且已及时清理商铺并将其完好交还，则甲方一次性不计息全额退还保证金。如果期满前乙方单方解除合同，则作违约处理，甲方不退还保证金。合同签订之日至2010年4月30日为乙方的装修期，甲方免收其租金。乙方应于2010年4月1日前支付半年房屋租金70万元（如逾期未付，甲方有权终止合同并没收全部保证金，且乙方需支付装修期间租金），以后每半年支付一次，每次为年租金的一半，提前一个月交齐。即先付款后租用，付半年度租半年度，如逾期每月15日后交款，则每逾期一天加收滞纳金为年租金的千分之三，满一个月以上，则甲方有权无条件收回租赁权，乙方如有经济损失自己负责……本商场剩余商户由乙方自行处理解决，如需甲方配合与商户协调，甲方配合解决但所有费用由乙方承担。甲方保证乙方租赁期内的正常使用，如因甲方与业主相互协调出现问题导致乙方不能正常营业所产生的损失由甲方负责。一楼大厅内通往地下室的通道属共同使用……合同期满时，乙方需在十五天内将所租商铺及商铺内所有的固定设施，呈完好状况交还甲方……对于乙方因经营需要在装潢时形成的不动产，则无偿归甲方所有……合同期满后，如甲方有出租意向，则在同等条件下，乙方可优先租赁。第三条涉及现状交付、装潢、用水用电、转租等其他事项。第四条，如遇不可抗力，合同自行终止。第五条，双方对合同争议部分可以协商或者仲裁解决。第六条，双方可以另订补充协议，补充协议与本合同同等有效，如有抵触则以补充协议为准。第七条，合同一式三份，至期满双方确已全部履行合同时止。第八条，合同附乙方身份证复印件和房屋平面图（以红线内为准）。该合同由甲方舜太公司加盖合同专用章，乙方毛团结签字。
经本院组织对账，双方租金和保证金支付情况具体如下：2010年1月8日，毛团结支付保证金20万元；同年2月5日，毛团结支付保证金30万元。不含50万元保证金在内，舜太公司已经收取407万元房屋租金。50万元保证金之外的房屋租金均系国森公司支付：2010年4月26日付第一笔10万元，至2011年5月30日分8笔累计付114万元；2011年6月7日至2012年4月18日期间分13笔付127万元；2012年5月7日至2013年6月3日期间分17笔付144万元；2013年6月13日、同年7月8日、同年9月17日付最后3笔，分别为7万元、10万元和5万元，计22万元。
2010年6月22日，舜太公司（甲方）与毛团结（乙方）、国森公司（丙方）三方共同签订了一份《补充协议》。该协议约定：1、乙方从协议签订之日起全权负责承担乙方所租亚太购物中心铺面的维修和各种年检（包括消防维护检验、屋面屋檐维修防漏、电梯保养检验、租赁区域内的维修等）。2、甲方给予乙方第一年度房租优惠15万元，即乙方在第一年度里应支付甲方房屋125万元。3、乙方必须按时支付甲方房租，不得以任何理由拖欠克扣，如乙方不能按时支付房租，则上述第二条作废。如因乙方违约提起诉讼，则乙方应承担甲方因此所支出的所有诉讼费用及律师代理费用。4、双方签订的《商铺租赁合同》以及本《补充协议》在履行过程中，如乙方违约则国森公司承担连带担保责任。5、乙方与甲方向外租赁的其他商户之间的水、电、空调管道及房屋的渗水等，由甲方与之协商，谁的原因谁维修，总之不得影响乙方经营，否则由造成事故方赔偿损失。6、甲方与原卖场里起诉的客户资料和财务证据，在乙方与其发生诉讼时，由甲方无条件提供给乙方。7、本协议一式六份，三方各执两份。
国森公司设立于2010年2月26日。国森公司现有三名股东，即毛团结、贾素贞、王孝永。毛团结、贾素贞二人系夫妻关系。国森公司现已终止在亚太广场的经营活动，但未与舜太公司办理交接手续。
2012年10月至11月期间，舜太公司曾经先后与贾永侠等16人签订商铺租赁合同，约定贾永侠等16人将其购买的亚太广场有关商铺委托舜太公司对外统一招商，统一管理经营，委托期间自2012年10月1日起至2014年9月30日止。舜太公司在委托经营期间按年计算支付商铺租赁费，实际应当每月按期支付，如有违约逾期支付则每天支付2%的违约金。拖欠一个月后，业主有权收回商铺等。合同签订后，舜太公司统一将商铺对外招租由国森公司使用。自2013年5月起，舜太公司陆续未再依约向不同业主支付租金。在贾永侠等16人于2014年向安徽省淮北市相山区人民法院起诉舜太公司和国森公司要求解除租赁合同，并支付房屋租金和违约金后，该院于2014年八、九月间分16案分别判令解除舜太公司与各业主之间的房屋租赁合同、于判决生效后三十日内返还有关商铺，支付租金并支付欠付租金30%的违约金。上述判决已经发生法律效力，但尚未执行完毕。
上述16起案件所涉及的商铺仅为本案所涉租赁物的很少部分。本案当事人对其他商铺产权人的情况均未充分举证。上述16份判决书在判决理由中同时认定：“关于舜太公司又将商铺转租给第三人（指国森公司）租赁使用，是另一法律关系，双方之间可以另行协商或诉讼解决，不属于本案审理范围。”
另外，为本案诉讼，舜太公司聘请律师并支付4万元律师代理费。
本院认为：根据本案当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：1、涉案房屋租赁合同的当事人范围；2、在涉案合同履行的过程中，哪一方当事人存在违约行为；3、涉案合同应否解除，当事人的权利义务关系应当如何确定。
关于涉案房屋租赁合同的当事人范围。本案《商铺租赁合同》及《补充协议》对相应民事主体及其权利义务关系的约定明确具体。在《商铺租赁合同》中毛团结是合同名义上的当事人，国森公司则不是。在《补充协议》中毛团结和国森公司分别以乙方和丙方的身份签字，并且在第三条中明确约定乙方即毛团结负有支付房租的义务，否则其构成违约；在第四条中明确规定丙方即国森公司应当对毛团结的违约行为承担连带担保责任。据此，舜太公司、毛团结和国森公司均是涉案房屋租赁合同的当事人。毛团结和国森公司主张，毛团结不是真实的合同相对人，合同相对人应当认定为国森公司。该项主张与合同约定明显不符，本院不予采纳。
关于在涉案合同履行的过程中，哪一方存在违约行为。本案《商铺租赁合同》和《补充协议》系有关当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法应当认定为有效合同，各方当事人均应依约履行。从约定的第一期房屋租金支付时间开始，毛团结即未按照合同约定支付房屋租金，且毛团结和国森公司在实际占有使用涉案房屋的情形下长期拖欠租金，其拒付租金虽有一定不安抗辩的性质，但仍然构成违约。国森公司辩称，因舜太公司隐瞒无出租权的事实违约在先，舜太公司与业主之间发生纠纷致使租赁合同无法履行。但从《商铺租赁合同》第二条中关于“如因甲方与业主相互协调出现问题导致乙方不能正常营业所产生的损失由甲方负责”的约定内容来看，在合同签订时毛团结对舜太公司不是涉案商铺的产权人是明知的。对于在合同履行过程中可能与产权人发生纠纷这一潜在风险，双方在合同中并未作出更为详尽的权利义务约定，双方对此均有一定的责任。本案在毛团结欠付舜太公司租金的情况下，国森公司的举证并不能证明因舜太公司的原因致使涉案合同无法履行。据此，对国森公司关于舜太公司违约在先的上述辩称，本院不予采纳。根据现有证据，舜太公司主张毛团结欠付租金的行为构成违约的理由充分，毛团结和国森公司主张舜太公司的行为构成违约的依据则并不充分。
关于涉案合同应否解除，当事人的权利义务关系应当如何确定。因毛团结存在违约行为，根据合同约定舜太公司有权主张解除合同。对于舜太公司主张解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，到期应付租金为：2010年5月1日起前四年租金为每年140万元，2014年5月1日至同年10月30日半年租金为1575000÷2=787500元。且每半年租金应当提前一个月付清，先付后用。以上合计，至2014年4月1日应付租金为1400000×4＋787500＝6387500元。国森公司经手共计支付407万元。舜太公司同意按照《补充协议》优惠第一年租金15万元。国森公司辩称在约定租金数额的基础上应当有所减免，但是除第一年租金经当事人协商舜太公司同意减免的15万元之外，国森公司并未提交充分证据证明自己的诉讼主张，故其理由并不充分，本院不予采纳。实际占有使用房屋即应当支付租金，否则显失公平。毛团结欠付租金的数额为6387500-4070000-150000=2167500元。根据合同约定，毛团结依法应当承担支付拖欠租金等违约责任，国森公司亦应承担连带保证责任。
毛团结和国森公司辩称，毛团结在本案中不应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”“委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”因此，即便国森公司是涉案商铺的实际使用人，在舜太公司坚持要求毛团结承担合同责任的情况下，毛团结和国森公司的上述辩称，既于法无据，也与合同的约定不符，理由并不充分，本院不予采纳。至于毛团结和国森公司之间的约定，不能对抗舜太公司，其间如有纠纷，可以另行解决。
在毛团结欠付租金构成违约的情况下，《商铺租赁合同》及《补充协议》中约定的违约责任包括舜太公司有权解除合同、没收保证金并主张每日支付年租金千分之三的滞纳金，同时违约方还应当承担舜太公司的诉讼费用和律师代理费，但该约定的违约金责任明显过高。毛团结和国森公司在质证时主张对违约金进行调减，于法有据。考虑到本案当事人纠纷的起因、涉案房屋租赁合同的实际履行情况、舜太公司起诉请求的数额等具体案情，衡量各方利益，本院酌情支持违约金16万元、律师代理费4万元。没收保证金于法无据，50万元保证金应当折抵租金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告淮北市舜太商贸经营管理有限公司与被告毛团结于2010年1月8日所签订的《商铺租赁合同》；
二、被告毛团结于本判决生效后三十日内支付原告淮北市舜太商贸经营管理有限公司房屋租金216.75万元，并支付违约金16万元、律师代理费4万元，以50万元保证金折抵后，实际应当支付186.75万元；
三、被告安徽国森电器销售有限公司对前项付款义务承担连带责任；
四、驳回原告淮北市舜太商贸经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28540元，由被告毛团结和被告安徽国森电器销售有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。
审 判 长 朱文
审 判 员 刘静
人民陪审员 刘艳
二〇一四年十二月三日
书 记 员 吴磊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国担保法》
第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照HYPERLINK”javascript：SLC（21651，0）”合同法第HYPERLINK”javascript：SLC（21651，114）”一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。