重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终2922号
上诉人（原审被告）：重庆北麓置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢23-11#，组织机构代码55407584-8。
法定代表人：侯凯，重庆北麓置业有限公司董事长。
委托诉讼代理人：韩松，重庆迪远律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李林新，重庆迪远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈万富，男，1972年10月15日出生，汉族，职业不详，住重庆市开州区，
委托诉讼代理人：谭清明，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱兴君，女，1978年9月1日出生，汉族，职业不详，住重庆市开州区，
委托诉讼代理人：谭清明，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆伟豪（北部新区）律师事务所律师。
上诉人重庆北麓置业有限公司（以下简称北麓置业公司）因与被上诉人陈万富、朱兴君商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初13020号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人北麓置业公司的委托诉讼代理人，被上诉人陈万富、朱兴君的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北麓置业公司上诉请求：撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初13020号民事判决第一项，驳回陈万富、朱兴君的诉讼请求。事实和理由：1、原判未查清陈万富、朱兴君付清房屋首付款尾款的时间。按合同约定陈万富、朱兴君应于2013年2月27日缴纳首付款186119元，陈万富、朱兴君直到2015年5月24日才付清尾款50000元。假定北麓置业公司应当赔偿逾期交房违约金，也应根据合同附件五补充协议第四条3、4款关于顺延交房期限的约定，一审也多计算了违约金。二审中，北麓置业公司称陈万富、朱兴君逾期交纳房款，该公司无再通知义务。2、原判未查清被上诉人陈万富、朱兴君于2014年1月2日到接房现场验房的事实，错误认定上诉人北麓置业公司的行为违约，构成逾期交房。3、原判错误认定上诉人北麓置业公司构成逾期交房，错误判决北麓置业公司赔偿物业管理费损失。
陈万富、朱兴君答辩认为：1、未逾期交纳首付款。2、按揭款是委托上诉人办理的，什么时间办下来，被上诉人不清楚。一审判决正确，请求维持原判。
陈万富、朱兴君向一审法院起诉请求判令：被告立即支付原告逾期交房的违约金258880元（按照合同应该交房的日期2013年12月31日开始计算至房屋实际交付日2016年8月2日），物业管理费损失3670.80元，房屋质量整改费用53500元。
一审法院审理查明：2013年1月19日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区思贤路27号8号楼2-2-2房屋一套，房屋建筑面积114.26平方米，房屋总价款634868元，付款方式为首付加银行按揭贷款，房屋交付期限为2013年12月30日前，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备……，如果原告无正当理由拒绝接房，则自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已经交房，房屋毁损灭失的风险及物业服务费由原告承担。如果被告未按约定的期限将房屋交付原告，逾期在30日（含）内的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及按银行同期贷款利率计算的利息，并按原告已付房价款百分之四向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同附件五补充协议第四条约定，1.在商品房达到交付使用条件后，被告可以通过邮递或者在重庆本地报纸上发布入住公告等任一方式向原告发出房屋交付通知，被告发出交付通知，即视为被告已履行向原告告诉交房的义务，原告因任何原因未收到被告的通知，则合同约定的交房期限届满之日为双方房屋交接的日期，原告应当在房屋交接通知载明的交房时间内到被告处办理房屋交付手续，如在被告发出通知后的10日内原告仍未接房的，则房屋交接通知约定的交付期限的最后一日视为被告已经将本合同项下的商品房交付给原告之日。2.……如有维修事项，原告应当在办理房屋交付手续的过程中立即提出，被告仅按照商品房质量保证书的规定承担保修义务，原告不得将维修事项作为拒绝接房并要求被告承担逾期交房责任的理由。3.如约定的交房期限届满之日，原告尚有应付款或者违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，被告不再另行通知办理交付手续，在原告付清全部款项后，则视为房屋在合同约定的交房期限届满之日交付使用。4.本合同约定的交房期限届满之日，被告未收到原告以一次性或分期付款的全部房款、原告按揭付款中的银行贷款部分未汇入到被告账户的房款，则房屋交付日期相应顺延，在被告收到原告相应全部款项之日起七日内，视为房屋的交付期限届满之日交付使用，逾期原告未办理接房手续，视为原告已接房，房屋交付之日起该房屋毁损灭失的风险以及物业管理费等费用由原告承担。合同签订后，被告一直未书面通知原告接房（被告称已经通知原告接房，但无证据证明）。
2015年10月，原告以被告存在逾期交房为由诉至一审法院，要求被告支付逾期交房违约金，一审法院于2016年6月30日作出（2015）沙法民初字第12452号民事判决，认定原告已经按约向被告支付了房屋价款，但以原告未实际接房，支付违约金的条件不成就为由，驳回了原告的诉讼请求。在该案审理中，被告分别于2015年12月18日（要求原告在3日内接房）、2015年12月30日分别通过邮寄送达方式书面通知原告办理接房手续。原告收到接房通知后，一直未接房，直到2016年8月2日才实际接房并交纳了2015年1月至2016年7月的物业管理费（193.20元/月，含公摊费用）。由于原告认为被告存在逾期交房且房屋存在质量问题，原告遂再次诉至一审法院，请求判如所请。
审理中，原告坚持要求判如所请，被告称已在2013年12月30日前电话通知原告接房，且原告迟延支付按揭贷款部分的购房款，涉案房屋已经验收合格，被告不存在逾期交房的问题，也不存在赔偿物业管理费损失以及房屋整改费用的问题，但被告对此并未提供证据予以证实，被告同时坚持不同意原告的诉讼请求。由于双方争议较大，一审法院调解未成。
一审法院认为，生效判决已经认定原、被告于2013年1月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方自应按合同约定享受权利和履行义务。本案中，生效判决认定原告已经按约支付了房屋价款的情况下，被告即负有按约交付房屋的义务，否则即构成逾期交房，应当依法向原告支付逾期交房的违约金。
关于被告是否存在逾期交房的问题。双方合同约定的交房时间为2013年12月30日前，且被告应当提前7日书面通知原告接房，被告虽称在约定交房时间之前已经电话通知原告接房，但既未提供证据予以证明，且电话通知方式也不符合合同约定，一审法院对被告的该项辩解意见不予采纳。同时，商品房买卖属于以不动产为标的的特殊买卖关系，不但交易金额大，而且事关居住安全，法律就商品房交易特别是商品房预售，要求必须经验收合格，确保安全和质量，并按规定向买受人提供质量保证和使用说明的情况下方可实际交付买受人居住使用，预售商品房在交付之前系由房地产开发企业占用控制，是否具备交房条件，何时具备交房条件，房屋交付前的各种资料准备等均处于房地产开发企业直接或者间接掌控之下，因此，不论买受人是否已经实际知晓房屋交付期限，均不能免除房地产开发企业准备交付并以规范的书面通知买受人按约实际接收房屋的义务。即便根据合同附件五补充协议第四条第1款的约定，也并无证据显示被告实际履行了相应的通知接房义务。因此，被告关于其在约定交房时间之前已经履行通知义务的辩解，无事实和法律依据，一审法院不予支持。在生效判决认定原告已经按约支付了房屋价款的情况下，并无适用合同附件五补充协议第四条第3、4款关于顺延交房期限的余地。根据双方在本案庭审中的陈述，被告书面通知原告接房的最早时间为2015年12月18日，要求原告在3日内即2015年12月21日前接房，被告的行为已经违约，构成逾期交房。
关于原告主张的逾期交房违约金计算问题。本案中，2015年12月18日被告第一次履行通知交房义务通知原告在三日内接房时，原告虽提出房屋存在质量问题，但从原告所描述的所谓质量问题来看，并非房屋主体结构或者地基基础工程等严重影响房屋居住使用的问题，并且，根据合同附件五补充协议第四条第1、2款的约定，在被告履行了通知接房义务的情况下，该质量问题不能成为原告拒绝接房的理由，原告在被告通知的接房截止时间之前未接房，应当视为被告通知接房期限届满之日的2015年12月21日原告已经接房。原告所主张的逾期交房违约金也只能从约定交房时间届满之次日的2013年12月31日起计算至2015年12月21日，超出部分，一审法院依法不予支持。根据合同约定，经计算，被告应当赔偿原告逾期交房违约金183095.93元（634868元×721天×0.4‰=183095.93元）。
关于原告主张的物业管理费损失问题。根据法律规定及合同约定，原告从实际接房或者视同接房之后才开始承担交纳物业管理费等费用的义务，因此，对于原告已经实际交纳的2015年1月1日至2015年12月21日期间的物业管理费，应当由被告支付给原告，即2260.44元（193.20元/月×11个月+193.20元/月÷30天×21天=2260.44元）。财产的不当减少或者费用的不当支出均属于损失，被告关于原告代付的物业管理费费用不是损失的辩解，于法无据，一审法院不予支持。
关于原告主张的房屋质量整改费用问题。假如被告交付给原告的房屋确有质量问题，不符合合同约定，依法并不能当然免除被告维修或者支付维修费用的义务，但本案原告并无证据证明其主张的该整改费用已经实际产生以及所产生的具体金额，原告应当对此承担相应的不利后果，一审法院对原告的该项请求，依法不予支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、限被告重庆北麓置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内支付原告陈万富、朱兴君逾期交房违约金183095.93元、物业管理费损失2260.44元，合计185356.37元；二、驳回原告陈万富、朱兴君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5744元，减半交纳2872元（原告已预交），由被告重庆北麓置业有限公司负担。此款限被告重庆北麓置业有限公司于本判决发生法律效力后五日内迳付原告。
二审中，北麓置业公司举示了不动产销售发票两张，称一审已举证，拟证明陈万富、朱兴君2014年5月16日交纳63000元时才将首付款交齐，交付首付款逾期；2014年12月22日银行的按揭款才支付给北麓置业公司，该公司按照补充协议第四条4.4款的约定不再通知接房。
陈万富、朱兴君发票真实性无异议，对发票中的付款时间亦认可，但认为：1、双方签订合同是约定的首付款是按20%计算的127868元，因房贷政策调整提高到30%后才于2014年5月16日补交的63000元，不存在逾期交纳首付款。原补充合同已被北麓置业公司收回，本案附的调整首付款后的补充合同。2、至于剩余的44.4万元按揭款什么时候到帐，具体是北麓置业公司在办理，他们不清楚什么时候办下来的。陈万富、朱兴君举示了2013年1月19日、2014年5月16日其向北麓置业公司出具的承诺书两份。前者承诺按支付20%首付款，其中购买当日支付63487元，2013年3月25日至12月25日分四次共再付64381元。后者承诺首付30%购买当日支付140868元，剩余50000元于2014年12月25日支付。北麓置业公司认为2013年1月19日的承诺如果是真实的，则应由公司保留，不应在陈万富、朱兴君处，故对陈万富、朱兴君举示的该证据不予认定；对于2014年5月16日的承诺因有该公司印章，故对真实性予以认可。二审中，双方认可陈万富、朱兴君在2014年5月16日前交纳首付款127868元，2014年5月16日又交63000元。
二审查明的其余事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为：北麓置业公司与陈万富、朱兴君签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定享受权利和履行义务。
双方合同约定了北麓置业公司的交房义务，但该义务的履行与陈万富、朱兴君的付款时间具有关联性。合同约定的房屋交付期限为2013年12月30日前，而双方又通过补充协议第四-3、4条的形式对尚有应付款或者违约金未付清以及银行按揭款未到帐的情形下，交房日期进行了约定。即第3条约定，如约定的交房期限届满之日，乙方（陈万富、朱兴君）尚有应付款或者违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，甲方（北麓置业公司）不再另行通知办理交付手续，在乙方付清全部款项后，则视为房屋在合同约定的交房期限届满之日交付使用。第4条约定，本合同约定的交房期限届满之日，甲方未收到乙方以一次性或分期付款的全部房款、乙方按揭付款中的银行贷款部分未汇入到甲方账户的房款，则房屋交付日期相应顺延，在甲方收到乙方相应全部款项之日起七日内，视为房屋的交付期限届满之日交付使用，逾期乙方未办理接房手续，视为乙方已接房，房屋交付之日起该房屋毁损灭失的风险以及物业管理费等费用由乙方承担。1、关于首付款的付款时间问题，2014年5月16前双方如何约定或变化不影响首付款的支付，因双方均认可2014年5月16日陈万富、朱兴其向北麓置业公司出具的承诺书的真实性，即应视为双方2014年5月16日对首付款的支付进行了新的约定，而按当日的承诺，陈万富、朱兴其购买当日支付140868元，剩余50000元于2014年12月25日支付，双方又认可陈万富、朱兴其于2014年5月16日交齐了首付部分款项，故陈万富、朱兴其首付款交付符合约定。2、在有按揭款的情况应适用第4条约定。①北麓置业公司举示2014年12月22日的不动产销售发票以主张银行按揭到帐时间，陈万富、朱兴君认可该时间真实性但又认为按揭系委托北麓置业公司在办理他们并不知按揭情况。本院认为，陈万富、朱兴君所称委托房产销售商北麓置业公司办理按揭手续在日常生活中是存在的，但即使委托办理，北麓置业公司也只有协助义务，陈万富、朱兴君作为贷款人是必须亲自到银行办理相应的按揭手续，而且必须完善相应的归还按揭款的手续，归还按揭款时按揭手续应当已经完善。现双方均认可按揭款已办理完成，而陈万富、朱兴君又没有举示其归还按揭的时间，应以发票时间作为银行按揭款汇入北麓置业公司账户的时间。②合同约定的交房期限届满之日为2013年12月30日，但此时陈万富、朱兴君按揭付款中的银行贷款部分未汇入到北麓置业公司账户，房屋交付日期相应顺延。2014年12月22日北麓置业公司收到按揭付款中的银行贷款，视为收到陈万富、朱兴君全部款项，并从当日起七日内视为房屋的交付期限届满之日交付使用，因此，北麓置业公司已最迟顺延至2014年12月29日完成交房义务，不构成违约。一审判决北麓置业公司承担违约责任并支付违约金不当，应当予纠正。
关于物业管理损失问题，北麓置业公司于2014年12月29日已完成交房义务，即陈万富、朱兴君最迟2014年12月29日已接房，接房后产生的物业管理费当由其自行承担，故一审将2015年1月至12月期间的物业管理费作为损失判决由北麓置业公司承担不当，亦应纠正。
综上所述，原审判决认定事实、适用法律均错误，应予改判。上诉人北麓置业公司的上诉请求及理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款三项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初13020号民事判决；
二、驳回陈万富、朱兴君的诉讼请求。
一审案件受理费2872元，由陈万富、朱兴君负担。二审案件受理费5744元，由陈万富、朱兴君负担。
本判决为终审判决。
审判长 杜 伟
审判员 陈孟琼
审判员 罗太平
二〇一七年七月十八日
书记员 陈嬿西