北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终4811号上诉人（原审被告）：刘阳，女，1966年1月9日出生。被上诉人（原审原告）：张楠，女，1983年10月1日出生。委托诉讼代理人：陈磊，北京市信杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓莺，北京市信杰律师事务所律师。原审被告：黄某，男，1966年3月25日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。第三人：北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑202B号楼3单元311室。法定代表人：丁为良，董事长。委托诉讼代理人：王小宝，男，北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司员工。上诉人刘阳因与被上诉人张楠、原审被告黄某及第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘阳上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回张楠要求刘阳支付违约金的诉讼请求；诉讼费用由张楠负担。事实与理由：张楠起诉要求解除合同，刘阳无不履行合同的意思。张楠因房价下降，反悔不购买涉案房屋。一审判决刘阳违约并支付违约金错误。张楠辩称，同意一审判决，不同意刘阳的上诉请求。刘阳隐瞒涉案房屋二次抵押的情况，导致合同无法履行。黄某辩称，同意刘阳的上诉请求。万众恒基公司述称，同意一审判决，不同意刘阳的上诉请求。刘阳在合同履行中存在违约。张楠向一审法院起诉请求：1、确认张楠与刘阳双方于2017年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年8月3日解除；2、刘阳立即返还张楠已支付的297万元购房款；3、刘阳向张楠支付违约金113万元。一审法院认定事实：2017年4月5日，出卖人刘阳与买受人张楠、居间人万众恒基公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将位于昌平区1102号房屋出售给买受人；房屋总价款合计567万元；合同第二条房屋权属情况载明，“该房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行中关村支行。已设定抵押的，出卖人应于2017年8月1日前办理完抵押注销手续”。关于合同价格及付款方式，约定买受人采取商业贷款方式付款，付款期限为签约当日买受人支付出卖人定金20万元、于2017年5月1日前支付给出卖人首付款80万元、于2017年7月1日前支付给出卖人剩余首付款197万元、剩余房屋尾款270万元，由买受人贷款银行支付给出卖人；买卖双方应于45个工作日内备齐贷款所需相关资料，办理贷款手续；买受人向银行申办抵押贷款，因自身原因未获银行批准的，买受人应于15个工作日内自行筹齐剩余房价款以现金形式支付给出卖人。合同第八条拒绝履行违约责任约定，出卖人拒绝出售该房屋，将该房屋出卖给第三人，或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息。买受人有权要求出卖人按已付房款的一倍支付违约金或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，同时依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的佣金，并向居间方支付买受人应付佣金余额；第十条权属转移登记约定，当事人双方同意自本合同签订之日起95个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。黄某与刘阳系夫妻关系。2017年4月5日，黄某签署合同附件三《房屋共有人对出售该房屋的意见》，载明黄某同意出售其与刘阳共有的位于昌平区1102号房产；若提供虚假信息，就本次交易引发的一切经济纠纷，由其承担并赔偿买受人相应经济损失及应支付房地产经纪机构的全部佣金。合同签订当日张楠向刘阳支付20万元定金，5月4日支付80万元首付款，6月13日支付197万元首付款。6月13日双方前往包商银行办理房屋贷款手续。6月15日刘阳向张楠母亲汪某发送短信，称：“大姐，你好！我现在没事想想咱们房子下边过户的事：还有二百多万还上剩余的抵押款就可以过户给你们了；你们能否先凑个二百多万，还上抵押款，先过户给你们；然后等银行的贷款到账让这笔去直接转到你们名下，我想，这样做更能快速的把房子过户的事办完。你们考虑一下，看看可行吗？有必要我们可以当面谈谈。”6月20日，双方微信聊天记录中刘阳称,涉案房屋有397万的贷款，还差一半多未付款。2017年8月1日，刘阳未将涉案房屋设立的抵押登记注销。对于未注销的原因，刘阳称因张楠没有办理完毕银行贷款手续。后双方因合同履行问题产生争议，张楠诉至法院。本案在审理过程中，张楠向法庭提交调查取证,调取了涉案房屋签署的两笔抵押合同，分别为2013年5月30日签订，抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部，被担保主债权数额为217万元；2016年11月7日抵押权人为吴雪松，被担保主债权金额180万元。庭审中，张楠称签订合同时刘阳、黄某未告知其涉案房屋存在两笔抵押。刘阳、黄某对此不认可，称房屋产权证上载明有两笔抵押，曾向张楠出示并告知，并称因张楠未按合同约定办理银行贷款所以其没有办理涉案房屋解押手续。张楠称其在知道涉案房屋上实际存在两笔抵押，且刘阳缺少解除抵押登记的款项后，叫停了房屋贷款手续。万众恒基公司称签订合同时只知道一笔抵押。刘阳、黄某在庭审中先后向法庭提交两份房屋产权证复印件，其中第一份复印件中显示涉案房屋只有一笔2013年5月31日的抵押登记。第二份显示有2013年5月31日和2016年11月8日两笔抵押。诉讼中，张楠申请对刘阳、黄某名下的财产进行保全，法院通过法院专递向刘阳、黄某邮寄起诉状，刘阳、黄某于2017年10月24日签收。一审法院认为，张楠、刘阳及万众恒基公司签署的北京市存量房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应依约履行。房屋抵押权登记情况是房屋买卖合同的重大事项，应当在合同中明确约定，并充分告知合同相对方。本案中，房屋买卖合同中明确载明的抵押权人为中国民生银行中关村分行，且结合万众恒基公司的庭审陈述及刘阳、黄某自行提交的房产证复印件，证明刘阳未履行全面充分的告知义务。在合同履行过程中，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方丧失债务履行能力的，可以中止履行。本案双方在办理贷款面签手续后，刘阳通过短信形式向张楠告知了涉案房屋有397万元贷款，超出合同约定数额，且还差一半多未还，张楠有理由相信刘阳丧失了解除抵押登记的能力，且刘阳也未按照合同约定的时间办理抵押注销手续，刘阳的行为构成违约。故对于刘阳、黄某的抗辩意见，法院不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同第八条约定出卖人拒绝出售该房屋，将该房屋出卖给第三人，或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。该条款系对合同解除的约定。刘阳未能按照合同约定办理抵押注销手续，导致张楠不能取得房屋所有权证。合同约定解除条件已经成就，解除时间应为解除通知送达对方之日，本案合同解除时间应为起诉状送达刘阳、黄某之日，故张楠请求确认房屋买卖合同解除的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，刘阳应当退还张楠已经支付的房款，故张楠该项诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。刘阳、黄某向法院提出了合同约定违约金过高，请求降低的请求，法院以张楠实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以认定。另，本案系房屋买卖合同纠纷，依据合同相对性原则，相应合同义务应由出卖人刘阳承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、确认原告张楠、被告刘阳、第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司于2017年4月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年10月24日解除；二、被告刘阳于本判决生效之日起七日内退还原告张楠购房款2970000元；三、被告刘阳于本判决生效之日起七日内支付原告张楠违约金700000元；四、驳回原告张楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张楠、刘阳及万众恒基公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应依约履行。本案的争议焦点是刘阳是否构成违约。双方合同中明确涉案房屋上仅有一笔中国民生银行的抵押，在张楠支付刘阳297万元首付款后，刘阳告知张楠母亲汪某涉案房屋还有二百多万抵押款，并与汪某协商变更付款方式，汪某未同意刘阳所提出的方案，双方未就此达成一致。刘阳未将已收取的297万元首付款全部用于偿还抵押，亦未按照合同约定于2017年8月1日办理完抵押注销手续，构成根本违约，张楠有权解除合同。刘阳主张因张楠未办理完毕银行贷款手续，故其未注销抵押，但双方仅约定于合同签订后45个工作日备齐资料办理贷款手续，并未对办理完毕的时间进行约定，且张楠已经先行支付刘阳297万元首付款用于解除抵押，刘阳并未将全部款项用于解除抵押。故本院对刘阳的主张不予采信。刘阳主张张楠因房价降低要解除合同，但并未提供证据支持，本院对此亦不予采信。一审法院认定刘阳违约并判决确认合同解除正确，本院予以确认。合同解除后，刘阳应将张楠所支付的购房款退还给张楠。就违约金部分，一审综合考虑各种因素酌情确定违约金数额并无不当，本院对此予以确认。综上所述，刘阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由刘阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一八年七月十七日法官助理 黄旭宁书 记 员 王志栋