福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汀民初字第3093号
原告：邱宏林，男，1971年12月19日生，汉族，住福建省长汀县。
委托代理人：陈丽闽，福建津都律师事务所律师。
被告：胡寿发，男，1972年10月4日生，汉族，住福建省长汀县。
被告：林祺（曾用名林琦），女，1973年7月28日生，汉族，住址同上。
两被告委托代理人：饶如清，长汀县大同法律服务所法律服务工作者。
原告邱宏林与被告胡寿发、林祺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱宏林及委托代理人陈丽闽、两被告委托代理人饶如清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邱宏林诉称，2005年12月4日，原告与被告胡寿发、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、案外人黄如锦签订《协议》，协议约定被告及案外人将其分别所有的座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋以人民币657280元的价格转让给原告，出售人（被告）协助原告办理房屋产权过户登记手续，办理房屋产权过户登记手续的一切费用由买方（即原告）负担。房款657280元由下列款项构成：1、被告胡寿发出售的205号房屋首付款人民币123497元、贷款保险1998.43元；案外人谢荣水（另案被告）出售的201号房屋首付款人民币122381元、贷款保险2034.76元；案外人王盛杰（另案被告）出售的203号房屋首付款人民币120264元、贷款保险2034.76元；案外人黄如锦出售的202号房屋首付款120318元、贷款保险2034.76元。2、出售的四套房屋7个月的按揭款人民币70000元（2500元／月×4户×7个月=70000元）；3、搭棚费用7000元、电押金5000元；4、1—3款项合计人民币576562.71元自2005年5月始至2005年12月止按月利率2%计算的利息人民币80718.78元，上述款项合计人民币657281.48元，收取人民币657280元。购房时，四套房已被打通用于四出售人合伙经营长汀县XXX，“XXX”工商登记的经营人为案外人王盛杰（另案被告），被告胡寿发负责管理，案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、案外人黄如锦要求将购房款支付给被告胡寿发。签订《协议》后，被告胡寿发向原告交付讼争房首付款发票、保险单原件、保险业专用发票、商品房买卖合同复印件（原件在开发商处）及按揭款存折等材料。签订《协议》后，四套房屋的按揭款均由原告及原告委托案外人黄如锦等缴纳。2005年12月5日，原告通过中国农业银行账户向被告胡寿发中国农业银行账户转账人民币280000元，向被告胡寿发支付现金人民币225000元，尚欠案外人黄如锦的购房款150000元于2006年付清。同日，被告胡寿发为经营“XXX”与原告签订《租房合约》，被告胡寿发向原告租赁座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋用于经营“XXX”，租期自2005年12月5日始至2010年12月4日止，2005年12月5日始至2008年12月4日止的年租金为人民币84000元，此后的租金随行就市，租金一年一付，每年度提前一个月支付，被告的租金均以现金支付。租期到后，原告还向被告胡寿发支付35000元的补偿款。2011年，因原告在北京经商，便委托案外人黄如锦将其所有的座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋租赁给案外人马年生用于经营长汀县XXX，案外人黄如锦代为签订《房屋租赁合同》，原告返汀后签字确认租赁合同，双方约定租期自2011年4月28日始至2016年4月28日止，第一年的租金为172800元，此后每年按上年度租金的6%递增。2008年11月24日，原告向中国建设银行股份有限公司长汀支行交清尚欠的按揭款本息共计人民币231557.37元。2010年，原告办理讼争房房屋所有权证和国有土地使用证（简称“两证”），被告将其身份证复印件交付给原告，原告持被告及其本人的身份证复印件办理“两证”。2011年1月5日，原告领取了登记所有权人为被告胡寿发的编号为“汀建房权证城字第X**号”房屋所有权证。2011年4月14日，原告向长汀县地方税务局城区分局、长汀县房地产管理处分别缴纳契税人民币11954.9元及住宅登记费人民币80元。2011年7月6日，原告领取了使用权人为被告胡寿发的编号为“汀国用（2011）第XXX号”国有土地使用证。2011年7月22日，原告向长汀县国土资源局、长汀县土地勘测规划所缴纳被告胡寿发（205#）、案外人王盛杰（另案被告203#）、案外人谢荣水（另案被告201#）出售房屋的土地登记发证费共计人民币300元及地籍测绘费人民币90元。原告因本案诉讼支出保全讼争房的保全费为人民币5000元。被告胡寿发与被告林祺系夫妻。现原告已履行了《协议》约定的义务，被告将房屋交付使用，且讼争房已经办理好第一手（产权人为被告胡寿发）的“两证”，符合办理产权登记过户手续的条件，原告多次要求被告协助过户，但被告未履行协助办理产权过户登记手续的义务。综上，请求依法判令被告胡寿发、林祺协助办理座落于福建省长汀县XXX第二层205#《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的过户登记手续；本案保全费人民币5000元由两被告负担。
被告胡寿发、林祺辩称：2005年12月4日，答辩人、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、案外人黄如锦与原告签订《协议》，协议约定被告及案外人将其分别所有的座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋以人民币657280元的价格转让给原告。签订《协议》后，原告仅支付购房款人民币280000元，向案外人王盛杰购买203#房屋的购房款已由答辩人代为支付，原告尚欠答辩人购房款40000余元，原告支付完尚欠的房款及自2005年12月4日始至付清款项之日止按月利率1%计算的利息后，答辩人将配合过户。
经审理查明：原告邱宏林为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
1、落款时间为2005年12月4日的《协议》壹份，证明被告胡寿发、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、案外人黄如锦与原告签订《协议》，将其分别所有的座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋以人民币657280元的价格转让给原告。
2、《商品房买卖合同》复印件壹份，证明讼争房系被告胡寿发向长汀华兴房地产综合开发公司购买，房款为人民币398497元，其中首付款为人民币123497元，向中国建设银行股份有限公司长汀支行按揭贷款人民币275000元。
3、落款时间为2006年9月8日、2010年11月21日的福建省龙岩市不动产转让（销售）专用发票、销售不动产统一发票各壹张，证明讼争房的首付款及按揭款均已付清。
4、落款时间为2008年11月24日中国建设银行股份有限公司长汀支行出具的个人贷款还款凭证壹张，证明原告已代被告缴清讼争房银行按揭款。
5、落款时间为2011年4月14日的税收转帐专用完税证（耕契）壹张、落款时间为2011年4月14日的福建省政府非税收入票据（№：0782039、住宅登记费）壹张、落款时间为2011年7月22日的福建省政府非税收入票据（№：0030268、土地登记发证费）壹张、落款时间为2011年7月22日的福建省龙岩市服务业统一发票（地籍测绘费）壹张，证明讼争房所有权人为被告胡寿发，原告已代被告缴纳办理讼争房“两证”的所有税费。
6、“汀建房权证城字第X**号”房屋所有权证壹本，证明讼争房的所有权人为被告胡寿发。
7、“汀国用（2011）第XXX号”国有土地使用证壹本，证明讼争房土地使用权人为被告胡寿发。
8、落款时间为2005年12月5日的《租房合约》壹份、起始租期为2011年4月28日的《房屋租赁合同》壹份，证明讼争房自原告与被告签订《协议》后已交付原告管理使用，被告胡寿发于2005年12月5日向原告返租讼争房及XXX第二层203#、201#、202#房屋用于经营“XXX”，被告租期到后，原告又于2011年将讼争房及XXX第二层203#、201#、202#房屋租赁给案外人马年生经营长汀县XXX。
9、中国农业银行股份有限公司北京千禧街支行出具的交易明细壹份、中国农业银行股份有限公司长汀金凤分理处出具的取款凭条壹张、中国农业银行股份有限公司长汀金凤分理处出具的存款凭条壹张，证明2005年12月5日原告已通过其中国农业银行账户向被告胡寿发账户转账支付购房款人民币280000元。同年12月7日，原告在该账户取现金125000元交付被告胡寿发。
10、长汀县人民法院档案室出具的（2013）汀民初字第1668号案件法庭庭审笔录、民事调解书各壹份，证明案外人王盛杰（另案被告）在该案中承认座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋已出售给原告，原告已付清购房款共计人民币657280元及该四套房屋返租用于出卖人经营“XXX”。
11、落款时间为2005年5月12日中国人民财产保险股份有限公司长汀支公司出具的个人贷款抵押房屋综合保险保险单（正本）壹份，证明讼争房按揭贷款的金额为人民币275000元，保险费为人民币1998.43元。
12、付款明细壹张，证明讼争房的首付款为人民币123497元、按揭贷款保险费为人民币1998.43元，案外人谢荣水（另案被告）出售的201#房屋首付款为人民币122381元、按揭贷款保险费为人民币2034.76元，案外人王盛杰（另案被告）出售的203#房屋首付款为人民币120264元、按揭贷款保险费为人民币2034.76元，案外人黄如锦出售的202#房屋首付款为人民币120318元、按揭贷款保险费为人民币2034.76元；四套房屋7个月的按揭款为人民币70000元（2500元／月×4户×7个月）；四套房屋搭棚费用7000元、电押金5000元；上述款项合计人民币576562.71元，其自2005年5月始至2005年12月止按月利率2%计算的利息为人民币80718.78元，四套房屋房款合计人民币657281.48元，收取人民币657280元，本案讼争房需支付的购房款为150000余元。
13、个体工商户登记基本信息壹份，证明讼争房及XXX第二层203#、201#、202#房屋用于经营“XXX”，经营者为王盛杰。
14、落款时间为2010年11月21日的销售不动产统一发票（自开）复印件壹张、落款时间为2011年4月14日的福建省行政事业单位收款票据复印件壹张，证明案外人王盛杰（另案被告）仅支付203#房屋的首付款，该房按揭款人民币280000元系原告支付，原告为办理该房房屋产权登记花费登记费人民币80元。
15、被告胡寿发与被告林祺的结婚证复印件壹份，证明两被告系夫妻。
16、原告与被告胡寿发和另案被告谢荣水的通话录音，证明原告已向被告支付购房款合计人民币500000元，案外人黄如锦的购房款150000元已由原告直接向黄如锦支付，购房款零头7280被告胡寿发让给原告请客喝酒。
17、长汀县人民法院出具的保全费票据壹张，证明原告为实现物权花费人民币5000元。
18、证人黄如锦的证言，证明2005年12月4日，原告与被告胡寿发、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、证人黄如锦签订《协议》，协议约定被告及案外人（含证人）将其分别所有的座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋以人民币657280元的价格转让给原告，原告已付清所有购房款。四套房屋出售时已打通用于出售人合伙经营“XXX”，案外人王盛杰系经营人，被告胡寿发系管理人，四套房屋的相关产权材料均在被告胡寿发处统一保管，购房款也由被告胡寿发统一收取。房屋出售后，四套房屋的按揭款原告委托证人缴纳，四套房屋先后出租给被告等出售人经营“XXX”及案外人马年生经营长汀县XXX。原告委托证人与案外人马年生签订《房屋租赁合同》。
被告胡寿发、林祺认为：证据1的真实性没有异议，合法性有异议，房屋买卖未征得抵押权人的同意，房屋买卖不合法；证据2、3的真实性无异议，原、被告签订买卖协议后的按揭款才是原告交纳；证据4、5、6、7的真实性没有异议，但费用是由被告交纳，而非原告交纳；证据8的真实性无法确认，合法性和关联性有异议，房屋买卖协议签订后，原告未取得房屋所有权、未付清购房款、未征得抵押权人同意，《房屋租赁合同》不具有法律效力；证据9的真实性无法确认，不能证明原告的主张，与本案无关联；证据10不能证明原告的主张，案外人王盛杰对原告是否支付购房款不知情；证据11的真实性没有异议，对其证明对象有异议；证据12真实性没有异议，对其证明对象有异议，该证据系原告方单方制作，不能作为定案的依据；证据13真实性没有异议，但不能证明原告主张的事实，与本案无关联；证据14真实性没有异议，与本案无关联；证据15真实性没有异议，讼争房属于两被告的夫妻共同财产；证据16真实性没有异议，不能证明原告的主张；证据17三性没有异议，财产保全没有必要；证据18不能证明原告的主张，且证人与被告胡寿发曾发生口角，被告胡寿发与案外人谢荣水关系不好。
被告胡寿发、林祺未提供证据。
本院对上述证据审查后认为：被告胡寿发、林祺对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、11、12、13、14、15、16、17的真实性未提出异议，其证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据8、9、18，被告对证据的真实性未提出实质异议，结合原告提交的证据10、17，各证据之间能相互印证，共同指向同一证明对象
----出售的四套房屋房款均已付清，被告胡寿发向原告返租四套房屋，对其认定的事实应予采信。
根据上述本院采信的证据和当事人的自认陈述，对本案事实作如下认定：
2005年12月4日，原告与被告胡寿发、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、证人黄如锦签订《协议》，《协议》约定被告及案外人（含证人）将其分别所有的座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋以人民币657280元的价格转让给原告。购房时，四套房屋已被打通经装修用于经营“XXX”，“XXX”工商登记的经营人为案外人王盛杰（另案被告），被告胡寿发负责管理。签订《协议》后，被告胡寿发向原告交付讼争房首付款发票、保险单原件、商品房买卖合同复印件及按揭款存折等材料。此后，四套房屋的按揭款均由原告缴纳。合同签订后，原告通过转账或现金支付的方式向被告和证人（其中：2005年12月5日，原告通过其中国农业银行账户向被告胡寿发中国农业银行账户转账支付购房款人民币280000元，原告另向案外人黄如锦支付其出售的202#房屋购房款）全额支付了约定的购房款。同日，被告胡寿发为经营“XXX”与原告签订《租房合约》，双方约定被告胡寿发向原告租赁座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋用于经营“XXX”，租期自2005年12月5日始至2010年12月4日止，其中2005年12月5日始至2008年12月4日止的年租金为人民币84000元，此后的租金随行就市，租金一年一付。2011年，原告将座落于福建省长汀县XXX第二层205#、203#、201#、202#房屋租赁给案外人马年生用于经营长汀县XXX。2008年11月24日，原告向中国建设银行股份有限公司长汀支行交清讼争房屋尚欠的按揭款本息共计人民币231557.37元。2011年1月5日，原告领取了登记所有权人为被告胡寿发的编号为“汀建房权证城字第X**号”房屋所有权证。2011年4月14日，原告向长汀县地方税务局城区分局、长汀县房地产管理处分别缴纳契税人民币11954.9元及住宅登记费人民币80元。2011年7月6日，原告领取了使用权人为被告胡寿发的编号为“汀国用（2011）第XXX号”国有土地使用证。2011年7月22日，原告向长汀县国土资源局、长汀县土地勘测规划所缴纳被告胡寿发（205#）、案外人王盛杰（另案被告203#）、案外人谢荣水（另案被告201#）出售房屋的土地登记发证费共计人民币300元及地籍测绘费人民币90元。本院因原告的申请于2014年1月17日查封讼争房，原告为此支出保全费人民币5000元。被告胡寿发与被告林祺系夫妻。
认定上述事实的证据有原告与被告签订的《协议》、《商品房买卖合同》复印件壹份、福建省龙岩市不动产转让（销售）专用发票壹张、销售不动产统一发票（自开）壹张、中国建设银行股份有限公司长汀支行出具的个人贷款还款凭证壹张、税收转帐专用完税证（耕契）壹张、福建省政府非税收入票据（№：0782039、住宅登记费）壹张、福建省政府非税收入票据（№：0030268、土地登记发证费）壹张、福建省龙岩市服务业统一发票（地籍测绘费）壹张、“汀建房权证城字第X**号”房屋所有权证壹本、“汀国用（2011）第XXX号”国有土地使用证壹本、落款时间为2005年12月5日的《租房合约》壹份、起始租期为2011年4月28日的《房屋租赁合同》壹份、中国农业银行股份有限公司北京千禧街支行出具的交易明细壹份、中国农业银行股份有限公司长汀金凤分理处出具的取款凭条壹张、中国农业银行股份有限公司长汀金凤分理处出具的存款凭条壹张、长汀县人民法院档案室出具的（2013）汀民初字第1668号案件法庭庭审笔录壹份、民事调解书壹份、落款时间为2005年5月12日中国人民财产保险股份有限公司长汀支公司出具的个人贷款抵押房屋综合保险保险单（正本）壹份、付款明细壹张、个体工商户登记基本信息壹份、落款时间为2010年11月21日的销售不动产统一发票（自开）复印件壹张、落款时间为2011年4月14日的福建省行政事业单位收款票据复印件壹张、被告胡寿发与被告林祺的结婚证复印件壹份、原告与被告胡寿发、另案被告邱宏林的通话录音、长汀县人民法院出具的保全费票据壹张、证人黄如锦的证言及原、被告的庭审陈述。
本院认为，原告与被告胡寿发、案外人王盛杰（另案被告）、案外人谢荣水（另案被告）、证人黄如锦签订的房屋买卖《协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。原告已按合同约定付清购房款，被告胡寿发未按合同约定协助原告办理房屋的权属转移登记，已构成违约。原告要求被告胡寿发协助办理座落于福建省长汀县XXX第二层205#《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的过户登记手续及被告承担保全费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但需特别指出的是，被告协助办理房屋所有权和国有土地使用权（以下简称“两权”）过户登记手续，是基于被告负有依买卖合同约定履行转移标的物所有权的义务，是为实现原告合同目的而履行合同义务的行为。原告能否实现合同目的即取得出卖房屋的“两权”，不仅取决于被告是否主动协助原告办理转移登记手续，还取决于被告出卖的房屋是否存在物权消灭（如房屋已被拆除或灭失等）、物权已转让给第三人、无法取得物权、已设立抵押物权或被依法查封等阻碍物权转让登记等情形。本院判决被告协助办理房屋“两权”过户登记手续，解决的是被告能够履行即出卖房屋不存在前述阻碍物权转让登记的前提下不配合或拒绝配合协助原告办理转移登记手续时而赋予强制协助原告办理转移登记手续（即俗称“单方过户”）问题，也仅此而已，不具有去除阻碍物权转让登记情形的效力或对抗力。如被告出卖的房屋存在前述阻碍物权转让登记的情形，说明被告已失去履行转让标的物“两权”合同义务的能力，此时，不再是协助办理房屋“两权”过户登记手续问题，而是属于被告履行不能而追究其违约责任问题。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、若座落于福建省长汀县XXX第二层205#不存在抵押物权或查封措施的情况下，被告胡寿发应于本判决生效之日起十五日内协助原告邱宏林办理前述房屋的房屋所有权及土地使用权转移登记手续。
二、被告胡寿发应于本判决生效之日起五日内给付原告邱宏林支出的保全费人民币5000元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13800元，由被告胡寿发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 曾桂英
审 判 员 魏国才
人民陪审员 吴冬科
二〇一四年十二月十七日
代理书记员 陈秀萍
附注：本案引用的主要法律条文及执行申请提示
一、《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十三条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。