海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）美民二初字第266号
原告(反诉被告)：海南京海房地产开发公司。住所地：海口市人民大道与沿江三东路。注册号：46000000005xxxx.
法定代表人：王铁军，总经理。
委托诉讼代理人：程赟，海南万理律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海南南国超市贸易有限公司。住所地：海口市美兰区。注册号：46000000006xxxx.
法定代表人：罗惠娟，董事长。
委托诉讼代理人：吴长江，海南嘉天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余青梅，海南嘉天律师事务所律师。
原告（反诉被告）海南京海房地产开发公司与被告（反诉原告）海南南国超市贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人程赟、被告委托诉讼代理人余青梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南京海房地产开发公司诉称，2007年3月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定“租赁期限自2007年4月1日至2015年3月31日止”。但是2015年3月31日租赁期满后，虽经原告多次催告，被告还是迟迟不予返还租赁物。直到2015年5月1日后，被告才返还租赁物。其额外多使用了租赁物一个月，应当参照《房屋租赁合同》第三条“1、第八年每月乙方须向甲方缴纳租金￥128516.81元。2、乙方租赁甲方'京海花园'A座第三层A312、311、309、310、303、304、305、306、308作为仓库及办公场地使用，总建筑面积1588平方米，其基本租金为每月每平米8.7元，即每月乙方需向甲方交纳租金13783元整。3、乙方所租用铺面及仓库、办公场地管理费为每月每平方米6.12元，即乙方每月应缴管理费49840.23元。（含物业管理费及维修养护费）”的约定，支付相应的租金及管理费。《房屋租赁合同》第十六条“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5‰作为违约金向乙方累计收取滞纳金，并承担甲方追讨债务的所有发生费用”，针对违约责任进行了约定。所以，被告应当依据合同约定以及相关法律规定，支付相应的违约金（滞纳金）和追讨债务的所有发生费用。另外，因又发现被告将原承租房屋BC座1-2层、2-3层的楼梯打掉，现要求其恢复原状。特请求：1、判令被告支付2015年4月1日至2015年4月30日因迟延交付使用房屋的租金，共计人民币142299.81元（128516.81元+13783元）；2、判令被告支付逾期支付租金的违约金人民币117397.343元（按合同约定“逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5‰作为违约金向乙方累计收取滞纳金”；从2015年5月1日起暂计至起诉之日，即2015年10月13日，共165天；142299.81元×5‰×165天=117397.343元）；3判令被告按照合同约定支付管理费人民币49840.23元；以上共计人民币309537.383元；4、判令被告将其原承租房屋BC座打掉的1-2层、2-3层的楼梯，恢复原状；5、本案诉讼费、鉴定费、保全费、交通费和律师服务费等全部由被告承担。
被告海南南国超市贸易有限公司答辩并反诉称，一、原告关于被告迟延给付租金及管理费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告不存在迟延给付租金的违约事实，依法不承担任何违约责任。1、被告自与原告签订涉案《房屋租赁合同》后，均依约支付合同期内租金及相关费用直至合同期满，不存在迟延给付租金及管理费的事实。在合同履行期限届满前，原告一直希望被告能够继续承租该场地经营，双方曾多次口头就是否续租进行协商，但被告最终考虑到租金压力较大，于租期届满前书面告知不再续租，且基于承租经营的场所面积较大物品繁多，请求原告给予合理的退场时间，被告的行为符合《合同法》规定的诚实信用原则。2、涉案合同已于2015年3月31日期限届满，合同已履行完毕，原告请求被告支付合同期满后的租金缺乏事实和法律依据。被告在合同期满后的合理清场期间内占用原告房屋的行为，是后合同义务的体现，原告同样负有协助被告清场的后合同义务。后合同义务的主要目的在于维护给付效果或协助对方处理善后事务，该合同义务不存在于当事人之间的约定，即非基于契约。换言之，即使被告应支付逾期腾退房屋期间的占有使用费，也并不是基于契约所履行合同义务的行为，而是对于合同终止后，因腾退周期而不得不继续使用承租房屋从而对出租人所作出的经济补偿。因此，绝不能将合同期满后的使用期间视为租赁期间，逾期腾房期间的占有使用费即使参照原租金标准支付，其性质依法也不属于租金，被告更不因此而承担迟延支付租金的违约责任；原告无权就此要求被告支付租金，以及承担由此所产生的所谓违约责任。3、因被告于合同订立之初，已向原告交付了合同押金及装修押金共501060元。在涉案合同期满后，原告于2015年6月4日来函称，已在上述押金中代被告向海南翔通物业服务有限公司缴交2015年3月20日至5月6日期间的水电费86068.6元及物业管理费32254.2元。因此，原告于本案中再次诉请被告支付该项管理费毫无事实和法律依据，依法亦应驳回其该项诉讼请求。二、被告已尽承租人合同义务，承租房屋1-3层原楼梯的拆除是经原告同意，其已据涉案合同取得了相应的商业对价，被告无恢复原状的义务。其一，根据涉案合同第九条“关于装修和改变房屋结构的约定”之约定，被告在装修前已向原告申报了包括将A、B座之间的隔墙全部拆除、电扶梯的土建楼板开口等装修及改变房屋结构的方案，在得其认可后，方进场进行了装修。在长达八年的承租期间，原告从未就此提出过任何异议，且根据被告租赁房屋系用于经营大型超市的使用目的，并结合出租人日常对租赁物的管理，原告不可能不知悉该楼梯被拆除的事实。其二，亦根据合同约定，被告对于改建的设计和施工费用等均自行负担，原告并未就该项改建工程进行过任何支出，不存在任何的损失。依据常理，租赁双方所约定的租金标准，必然综合考虑了租赁物给双方带来的商业价值及可能产生的损益。那么，被告经过原告许可而拆除原楼梯以符合承租使用的目的，原告也据此获得了相应租金收益，该行为符合合同目的，也保障双方的收益。因此，在租赁期届满后，如因出租人拟改变原租赁物的使用功能所导致需恢复原建筑设施的，该恢复义务应由出租人自行承担，被告在其中不负恢复义务。因此，原告要求被告恢复该楼梯于法无据，应驳回其该项诉讼请求。三、原告关于诉请被告支付交通费、律师服务费等全部费用的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应驳回其诉请。
四、2009年3月27日，应原告要求，被告为此先行向原告支付了房租租赁合同押金441060元、装修押金60000元，两项押金合计501060元。原告收取上述押金后，分别于同日向被告出具了《收款收据》。2007年4月1日，原被告签订了《房租租赁合同》。现合同期限届满，合同已终止，被告已依约将租赁房屋返还原告。经双方同意，前述被告交付的押金在冲抵被告部分水电费及物业费后，尚余108599.90元押金应返还被告。特请求：1、判令原告向被告返还房屋租赁合同及装修押金人民币108599.90元；2、反诉费用由原告负担。
原告海南京海房地产开发公司对被告海南南国超市贸易有限公司反诉答辩称，依据《房屋租赁合同》第三条“4、……甲方确认乙方符合合同约定没有对所租房屋造成损害并未拖欠应交纳的费用后，在十日内退还押金”的约定，被告迄今为止都没有将其原承租房屋BC座打掉的1-2层、2-3层的楼梯恢复原状，所以被告不能要求原告返还其剩余押金108559.90元。
经审理查明，2005年4月25日，被告向原告发送《工作联系函》，其计划将A座与B座之间的隔墙（一至三层）全部拆除；A座货梯（卷扬机）土建楼板开口及其安装；电扶梯的土建楼板开口及其安装和消防改造；A座其办公区的分体空调安装；在A、B、C座玻璃幕墙上悬挂进驻招商条幅4条。同日，原告向被告发送《工作联络回函》，回复被告A座与B座隔墙的拆除、A座货梯、电扶梯的土建楼板开口及安装需请设计院出具拆除加固防护方案，并同时提供给原告相关工序的施工组织、施工方案，采取了加固防护措施后方可进行拆除工序，以免影响A座结构；被告应提供原告各空调室外主机的规格、尺寸，以便物业管理处统一安排安装位置；被告于玻璃幕上悬挂条幅，应明确原告悬挂方式及悬挂时长，以便原告与物业结算相关费用。2006年1月，海口市公安消防局对其完工的室内装修进行了消防安全检查，同意投入使用。
2007年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于海口市海甸三东路1号京海花园的房屋出租给乙方，其中京海花园BC座第一层建筑面积1559.12平方米，第二层建筑面积1861.21平方米，第三层建筑面积1696.47平方米；京海花园A座第一层建筑面积301.75平方米，第二层建筑面积815.82平方米，第三层建筑面积322.65平方米；内设两部扶梯；租赁期限自2007年4月1日至2015年3月31日止；一层至三层的基本租金为每月每平方米16.5元，第一年至第八年以基本租金为基数，每年递增2.55%，即第一年至第八年每年的月租金分别为108190.81元、110878.81元、113763.81元、116583.81元、119468.81元、122418.81元、125434.81元、128516.81元；乙方租赁甲方京海花园A座第三层A312、311、309、310、303、304、305、306、308作为仓库及办公场地使用，总建筑面积1588平方米，其基本租金为每月每平方米8.7元，即月租金为13783元；乙方所租赁铺面及仓库、办公场地管理费为每月每平方米6.12元，即乙方每月应缴管理费49840.23元（含物业管理费及维修养护费）；押金按承租房屋三个月的租金金额由乙方在合同签订之日起十日内向甲方交纳，租赁期满后，如乙方不再继续出租，甲方确认乙方符合合同约定没有对所租房屋造成损害并未拖欠应交纳的费用后，在十日内退还押金；房租每三个月为一计算期，由乙方于每季的5日前交纳季度租金；合同期届满，乙方应交还承租物及相关资料，其固定装修不动产部分归甲方所有，动产部分（含乙方购置的经营用设备、柜台和货架等）归乙方所有；乙方在装修前向甲方申报详细装修方案经甲方认可后方可进场施工，同时向省市有关部门报建审批，在施工期间受甲方及有关部门管理的人员的检查，有与装修方案不符的地方，甲方有权责令乙方改正恢复，装修过程中对原结构、建筑物及附属设施造成的损坏由乙方承担全部责任及修复费用；乙方超出甲方原设计且合同中未特别约定的改建设计与施工费用及设备购置由乙方自行承担；租赁期满时，乙方如需继续承租上述房产，乙方应提前六十个工作日与甲方协商续约事宜；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5‰作为违约金向乙方累计收取滞纳金，并承担甲方追讨债务的所有发生费用。合同履行期间，因被告自行向物业公司缴纳物业管理费及维修养护费，合同约定的管理费变更为30292.14元。
2009年3月27日，被告向原告分别支付了押金441060元、装修押金60000元。2015年3月26日，被告向原告发送《京海花园商业裙楼期满不再续租告知函》，并请求给予45天的清场时间。2015年3月27日，原告向被告发送《回函》，要求被告于合同期内清场完毕。2015年4月14日，原告向被告发送《关于恢复承租房屋原状的函》，要求被告恢复消防楼梯等。2015年4月27日，被告向原告发送《场地交接联系函》，答复其中楼梯按现状交付，于2015年4月29日移交场地。2015年6月4日，原告回复被告，要求被告支付合同期满拖延退场时间2015年4月1日至4月30日的租金172591.95元；同意被告提出的以合同押金441060元，装修押金60000元，合计501060元，冲减被告2-3月份水电费、物业管理费274137.3元，3月20日至5月6日水电费86068.6元及物业管理费32254.2元，共计392460.10元，由原告代为转交海南翔通物业服务有限公司后还剩余108599.90元。2015年10月13日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，因被告申请，经依法委托，海南汇国建筑工程检测有限公司作出《京海花园B、C座1b-2b/Db-
Eb楼梯司法鉴定报告》，检测鉴定结论为京海花园B、C座一至三层1b-2b/Db-
Eb楼梯被拆除后不影响结构的安全性，影响京海花园B、C座二三层建筑功能的正常使用性；建议恢复该楼梯。
本院所确认的上述事实，有《工作联系函》、《工作联络回函》、海口市公安消防局消防安全检查意见书、《房屋租赁合同》、《京海花园商业裙楼期满不再续租告知函》、《回函》、《关于恢复承租房屋原状的函》、《场地交接联系函》、2015年6月4日原告回复被告函件、《京海花园B、C座1b-2b/Db-
Eb楼梯司法鉴定报告》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同约定的租赁期限届满，双方未续租，合同即时终止，被告未及时退场，原告要求被告按合同约定的租金支付期间损失，于法不悖，予以支持。另原告要求被告依照该合同继续支付管理费及承担违约责任，于法无据，不予支持。在房屋租赁期间，被告将其承租的京海花园B、C座一至三层楼梯拆除，被告没有证据证明已经原告同意。现原告要求被告恢复该楼梯原状，于法不悖，予以支持。鉴此，被告同时要求原告返还押金，并无不当，予以支持。原告要求被告负担交通费、律师服务费，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告海南南国超市贸易有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南京海房地产开发公司偿付租金损失142299.81元。
二、被告海南南国超市贸易有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内将其拆除的京海花园B、C座一至三层楼梯恢复原状。
三、驳回原告海南京海房地产开发公司其他诉讼请求。
四、原告海南京海房地产开发公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向被告海南南国超市贸易有限公司返还押金108599.90元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6694元，由原告海南京海房地产开发公司负担4045元，被告海南南国超市贸易有限公司负担2649元；反诉案件受理费1236元，由原告海南京海房地产开发公司负担；鉴定费5000元，由被告海南南国超市贸易有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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审 判 长 黄 亮
人民陪审员 李运全
人民陪审员 黄莲萍
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 赵曼君
速 录 员 陈晓东
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附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
审核：黄亮 撰稿：黄亮 校对：赵曼君 印刷：余小英
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海南省海口市美兰区人民法院 2016年12月26日印制
（共印15份）