新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新02民终428号
上诉人（原审原告）：穆海霞，女，汉族。
被上诉人（原审被告）：王雪峰，男，汉族。
上诉人穆海霞因与被上诉人王雪峰房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穆海霞到庭参加诉讼，被上诉人王雪峰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
穆海霞上诉请求：撤销克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初970号民事判决第二、三项；判决被上诉人支付租金18920元、违约金300元，合计21920元；判决被上诉人支付水电费115.87元。事实和理由：一、一审判决认定上诉人在管理期间未积极行使解除权不妥，上诉人在租赁期限内对承租方欠租行为的处置有权选择对自己有利的方式，无需必须要解除合同。二、一审判决认定解除合同属于法定解除，且违约金条款使用双方协商一致的情形是错误的，本案最终导致合同被迫解除，完全是因为被上诉人违约拖欠房租所致。三、一审判决确定合同解除时间为2016年3月31日是错误的，被上诉人若提前解除合同，应当积极与上诉人协商，承担相应的违约责任，支付完毕水电费等，将房屋恢复原状，再交回钥匙，但其只是搬出房屋后一走了之，一审判决三个月后解除合同是不符合现实的。四、退一步讲，即使按一审认定解除合同的时间是2016年3月底，也应当判决被上诉人承担此前的水电费。故一审判决错误，请求二审法院依法改判支持穆海霞的上诉请求。
王雪峰未答辩。
穆海霞向一审法院起诉请求：判令解除双方的房屋租赁合同；王雪峰支付拖欠的房屋租金22800元（2015年10月6日至2016年7月20日）、违约金3000元，合计25800元；判令王雪峰结清拖欠的水电费115.87元；本案诉讼费用由王雪峰负担。
一审法院认定事实：2014年10月6日，穆海霞（甲方）与王雪峰（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定穆海霞将其所有的克拉玛依区南林小区杨园4幢15号房屋租赁给王雪峰作为克拉玛依区火舞焰自助火锅城的员工宿舍使用，租赁期限自2014年10月6日至2015年10月5日，租金每月2400元；同时约定租赁期间甲乙双方不得无故终止合同，如需终止合同，需提前一个月通知对方，如果违约，违约方需付违约金3000元；乙方交付押金3000元，待合同履行完毕，合同终止时，由甲方退还给乙方，乙方租赁期必须满一年以上，未到一年退租，押金不退。王雪峰向穆海霞交付押金3000元。合同履行一年到期后，克拉玛依区火舞焰自助火锅城会计孙翠玲于2015年10月19日在该合同下方自书：”原合同除租赁时间延长壹年外，其他条款不变。特此租赁期为：2015.10.6-2016.10.5孙翠玲2015.10.19。”因穆海霞认为王雪峰未支付2015年10月6日之后的房租，故诉至法院。
王雪峰认可孙翠玲在租赁合同当中的自书内容。2015年12月23日，穆海霞接到王雪峰通知到克拉玛依区南林小区杨园4幢15号房屋查看并交接房屋，因房屋卫生不符合穆海霞要求，当日未能实际交付房屋及钥匙。后穆海霞多次电话催促王雪峰交付租金并返还钥匙，王雪峰通知孙翠玲于2016年1月6日向穆海霞汇款3880元。
一审法院认为：穆海霞与王雪峰签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法予以确认。在合同履行期限届满后，孙翠玲与穆海霞达成协议将租赁合同期限延续一年，且王雪峰对此予以认可，可以认定王雪峰将租赁合同期限续展至2016年10月5日。在该租赁合同的履行期限内，王雪峰提前通知穆海霞验房、退房，但自始至终未交付房屋钥匙。一审法院认为，解除合同，应经双方当事人协商一致，王雪峰仅有解除合同的单方意思表示，但未与穆海霞达成解除合同的合意，其认为租赁合同已于2015年12月22日解除的辩解意见，依法不予采信。续租后，王雪峰向穆海霞支付3880元，根据双方约定的租金价格，该款项应为2015年10月6日至2015年11月25日期间的租金，其后的租金经穆海霞多次催要未支付，王雪峰的行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。王雪峰已存在违约事实，穆海霞在2016年3月期间多次电话催促王雪峰支付拖欠的房租，该时间点距离王雪峰拖欠房租之时已四月有余，王雪峰有充足的时间准备，故2016年3月31日前可以认定为”合理期限”，王雪峰仍拒付租金的，穆海霞应当在该期限内积极行使其解除权。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。穆海霞明知王雪峰已于2015年12月22日搬离房屋，在王雪峰存在违约行为的前提下，因穆海霞未及时行使其解除权致使损失扩大，对扩大部分的房租损失，依法不予支持。综上，王雪峰应向穆海霞支付2015年11月26日至2016年3月31日期间的房租10000元（2400元÷30天×5天＋2400元×4个月），超出部分无事实和法律依据，依法不予支持。根据合同约定，解除合同须提前一个月通知，否则承担违约金3000元，原审法院认为该约定适用于订立合同的双方协商一致解除合同的情形，双方之间的合同因违约行为导致法定解除，故要求王雪峰支付违约金3000元的诉讼请求无事实依据，依法不予支持；穆海霞要求王雪峰承担搬离房屋后产生的水电费115.87元的诉讼请求，无事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除穆海霞与王雪峰于2014年10月6日签订的《房屋租赁合同》；二、王雪峰向穆海霞支付租金10000元，于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回穆海霞的其他诉讼请求。
二审中，穆海霞、王雪峰均未提交新证据。双方当事人二审争议的事实，与一审查明的一致，依法予以确认。
本院认为，房屋租赁合同是以房屋为租赁物的财产租赁合同，是指出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用、受益，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给承租人的协议。《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则；公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯；民事活动必须遵守法律、尊重社会公德，不得损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立起生效。穆海霞与王雪峰签订的房屋租赁合同主体、内容合法，意思表示真实自愿，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定和法律规定，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，全面履行各自义务。本案二审中当事人主要争议的焦点是合同的解除时间及合同解除后王雪峰应当向穆海霞支付租金、水电费等款项数额的问题。
合同的解除权属于形成权，以解除通知到达或为对方所了解时生效。穆海霞与王雪峰在房屋租赁同中约定租赁期间双方不得无故终止合同，如需终止合同，需提前一个月通知对方，如果违约，违约方需付违约金3000元；乙方交付押金3000元，待合同履行完毕，合同终止时，由甲方退还给乙方，乙方租赁期必须满一年以上，未到一年退租，押金不退。由此，双方当事人虽然又签定了固定期限为一年的房屋租赁合同，但该合同约定双方提前一个月通知对方可以终止合同。2015年12月23日，王雪峰通知穆海霞查看并交接房屋，根据双方约定，合同的解除时间应为此后一个月的2016年1月22日。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：”当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施，或赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”虽然王雪峰在合同约定的期限内未支付租金，其行为已构成违约，穆海霞有权要求其赔偿经济损失，但根据合同约定，违约方需付违约金3000元，王雪峰交付的押金3000元在租赁期未满一年以上时不予退还，对于其他损失未进行约定，并且王雪峰在2015年12月23日根据双方约定已通知穆海霞解除合同，穆海霞应当在合理期限内积极行使其权利、履行其义务。穆海霞在明知王雪峰解除合同的情况下，未及时行使其接收房屋的权利和义务致使损失扩大，对扩大部分的经济损失，依法不予支持。一审法院判决符合法律规定，予以确认。
综上所述，穆海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律、判决结果正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费348元，由上诉人穆海霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 孔 书
审判员 唐 杰
审判员 迪里拜尔
二〇一六年十二月十二日
书记员 郗 翠 清