贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔01民终4880号上诉人（原审原告）：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉西村17栋2单元4层1号。法定代表人：曲世洋，该公司经理。委托代理人：王绍全，贵州佳合律师事务所律师。委托代理人：曾俊杰，贵州佳合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈禄，男，1982年4月27日出生，土家族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立物业公司）因与被上诉人陈禄物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初805民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫立物业公司上诉请求：一、请求撤销贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初805号民事判决。二、请求改判被上诉人陈禄向上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司支付拖欠的物业管理费4135.42元；并按照《物业服务合同》约定向上诉人支付逾期违约金4035元。三、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人为被上诉人所在小区提供的物业管理服务完全符合合同约定，达到二级标准，且连续两年业主满意度达80%，一审法院按照7:3的比例进行分担，不符合客观事实；2、一审法院不支持上诉人所请求的违约金没有法律依据。被上诉人陈禄经合法传唤未到庭进行答辩。鑫立物业公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费4203元（从2013年5月起计算至2015年12月止，含352元二次加压费）；2.被告向原告支付逾期违约金4035元（以4203元为基数，按每日1‰计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告鑫立物业公司拥有三级中华人民共和国物业管理企业资质证书，系贵阳市花溪区四季花溪小区的物业服务单位，该小区业主委员会成立之前，由房开商贵州屹丰房地产开发有限公司引入原告进驻该小区提供物业服务，房开商并与原告于2012年2月18日签订了《前期物业服务合同》，约定：物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下，高层电梯住宅：1.48元/月每平方米；二次加压费按8.00元/月·户计收，业主应于领取钥匙之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季或月交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期前5日内履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰的标准，每日向乙方支付违约金，合同期限自2012年2月18日起至2014年2月18日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。双方对其他权利义务进行了约定。被告陈禄购买贵州省贵阳市××楼××号的房屋后，于2012年5月收房并于同年8月装修入住，从其入住至今均由原告提供物业服务。2014年11月2日，原告鑫立物业公司（乙方）与贵阳市花溪区四季花溪小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：一、甲方聘用乙方对四季花溪商住小区实行物业服务；二、服务管理事项内容为对四季花溪商住小区物业的共用部位、共用设施、绿化、附属配套建筑和设施及公共环境卫生、安保、车辆停放管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等项目进行维护、修缮、管理等；三、服务管理期限为2015年1月1日起三年，或至新一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；四、服务内容与质量：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.规划红线内的配套设施，（儿童游乐设施健身设施，球场等非营利性共同设施）的养护和管理；10.在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括：专项物业服务、特约事项服务、便民措施服务。五、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，电梯住宅1.45元/月/平方米；住宅改办公、仓库及经营：2.5元/月/平方米；二次供水维护费：8元/月/户（水泵变损、变频、电费等），业主应于领取钥匙之日起交纳物业服务费用，房屋达到交付条件，业主迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的开始日期，自开发商催告业主接受交付的期限结束次日起算。物业服务费用按季或月交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期前5日内履行交纳义务（也可提前预交），甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰的标准，每日向乙方支付违约金。双方对其他权利义务作了约定。被告陈禄名下的位于贵阳市××楼××号房屋，建筑面积为81.86平方米，被告陈禄于2013年3月4日向原告缴纳了2012年10月1日至2013年4月30日止的二次加压费48元，审理中，原、被告均表示被告于2012年5月收房后至2013年4月30日的物业管理费系免交。2013年5月至今的物业管理费、二次加压费被告未予缴纳，截至2015年12月，被告尚欠原告物管费3847.42元（81.86平方米×1.48元每平方米每月×20个月+81.86平方米×1.45元每平方米每月×12个月）及二次加压费288元（8元每月×36个月），以上合计4135.42元。原告认为被告的欠缴行为损害了其利益，故诉至法院，请求如前。另查明：1.原告在本案涉及的四季花溪小区设立了物业服务中心进行物业服务，该中心负责人为谭玉兰。2.根据被告陈禄庭审中所提交的有“贵阳鑫立物业管理有限责任公司四季花溪物业服务中心”公章的《温馨提示》（该中心于2013年4月23日出具）、《关于缴纳小区物管费有关问题的答复》（2014年12月6日签订）、《关于四季花溪小区B4单元业主与物业服务公司协议书》（2015年2月签订）及小区照片等证据表明：（1）原告所提供的物业服务存在欠缺，且原告曾对小区业主门禁卡的使用期限规定与支付物业管理费的期限同步；（2）被告于2015年2月对于缴纳2013年5月1日至2014年12月31日及其后的物管费作出了相应承诺。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”，原告鑫立物业公司分别与贵州屹丰房地产开发有限公司、贵阳市花溪区四季花溪商住小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，应对包括被告在内的全体业主有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《前期物业服务合同》、《物业服务合同》中均约定，原告作为四季花溪小区的物业管理公司，对四季花溪物业的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目有进行维护、修缮等物业服务管理义务。本案中，《前期物业服务合同》、《物业服务合同》签订后，原告提供了物业管理服务，作为四季花溪小区业主之一的被告应当交纳相应的物业管理服务费，故对于原告鑫立物业公司要求被告支付物业管理服务费的请求，本院予以支持，被告辩称2014年2月28日前的物管费、二次加压费已超过诉讼时效，但根据被告庭审中所提交的证据表明被告在2015年2月对2013年5月1日止2014年12月31日及其后物管费的支付做出过相关承诺，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，原告的诉请尚在诉讼时效内，对被告的该项主张不予采信。对于被告抗辩所提的原告的物业服务没有到位的答辩，因审理中查明原告所提供的物业服务的确存在一定的欠缺，故原告虽履行了相关物业服务义务，但履行内容不完全符合物业服务合同的标准，存在“服务瑕疵”及“履行义务不全面”的现象，故对于原告诉请要求被告支付的物业管理服务费金额，综合考虑本案案情，依据公平合理原则，本院酌情予以适当降低，由被告承担70%，原告承担30%较为恰当，故现被告应向原告缴纳的物业管理服务费及二次加压费应为4135.42元×70%=2894.79元，对原告要求被告支付的逾期违约金4025元不予支持。此外，原告作为物业的服务单位，应与业主及物业使用人加强沟通联系，积极完善四季花溪目前存在的物业服务问题，与业主共同营造一个和谐的小区环境氛围，且物业服务单位不应将业主门禁卡的使用受限于物业管理费的缴纳情况，这不仅侵犯了业主的合法权益，也不利于小区物业服务单位与业主的和谐共处，原告应当通过更好的合法手段催收物业管理费；另一方面，业主也应在督促小区物业服务单位完善服务的同时，积极缴纳物管费，这也有利于物业服务单位提供更好的物业服务。原审法院遂依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告陈禄于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司自2013年5月起至2015年12月止的物业管理费人民币2894.79元；二、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司负担16元，被告陈禄负担9元。本院二审期间，上诉人鑫立物业公司提交业主满意度调查表及满意度统计表，拟证明其物业服务连续两年满意度超过《贵阳市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中规定的二级标准中75%。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，鑫立物业公司与贵州屹立丰房地产开发有限公司、贵阳市花溪区四季花溪商住小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对该小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行合同约定的义务。上诉人陈禄系该小区业主，接受了被上诉人鑫立物业公司提供的物业服务，即应按《物业服务合同》的约定履行缴纳物业服务费用的义务。但被上诉人鑫立物业公司亦应按合同约定对四季花溪商住小区物业的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮。原审已查明上诉人鑫立物业公司所供的物业服务存在一定欠缺，故原判对上诉人鑫立物业公司要求被上诉人陈禄支付2013年5月起至2015年12月止的物业管理费及二次加压费4135.42元按70%计算并无不妥，本院依法予以维持。至于上诉人鑫立物业公司认为其服务满意度达到80%以上物业管理费不应按70%计算的问题，因其提交的满意度调查表及统计表并不足以推翻其提供物业服务存在欠缺之事实，故上诉人鑫立物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。至于上诉人主张支持其违约金，因上诉人自身物业服务存在一定瑕疵，故对其主张的违约金亦不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一六年十一月二十九日书记员 高丽梅