西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2015）未民初字第06377号原告李家财。委托代理人冯春华，陕西赢弘律师事务所律师。委托代理人王文雯，陕西赢弘律师事务所实习律师。被告李叶叶。委托代理人刘霄峰，陕西许小平律师事务所律师。委托代理人路航，陕西许小平律师事务所律师。原告李家财与被告李叶叶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李家财及其委托代理人冯春华，被告李叶叶及其委托代理人刘霄峰、路航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年11月16日，其与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于西安市南余家寨25号-2的整栋楼租给其进行旅馆经营，合同期限自2006年11月16日至2026年11月16日，年租金23万元。合同签订后，为能够正常经营，其花费巨资对房屋进行了装修装饰、采购旅馆用品及相应设施。2009年3月30日，双方又签订《补充协议》，约定其投入的资产在折迁赔偿时归其所有。2010年9月16日，曲江大明宫遗址区保护改造办公室发布拆迁通告，其在得知租赁房屋亦属拆迁对象后，便向被告提出解除合同、并就房屋装修补偿、过渡费补偿、预交房租退还事宜要求与被告商谈，但被告拒绝。随后在其不知情的情况下租赁房屋被拆除，导致租赁房屋内设施、用品等全部毁损，给其造成经济损失，故诉至法院，请求判令：被告赔偿旅馆装修费169635元、个人物品损失17136元、双倍赔偿预交房租62334元、过渡费57501元、旅馆用品损失10万元，共计406606元，并承担本案诉讼费。被告辩称，双方签订合同属实，合同虽约定其同意原告装修，但原告未曾对租赁房屋进行过装修或其他投入，租赁房屋内的装修、设施用品均是其出租前已装修完毕并提供给原告的，原告主张的装修损失无事实依据；2010年9月16日，拆迁通告下达后，原告并未立即搬离，而是一直经营到2010年12月16日，截止2010年12月16日，原告所交房租已用完，不存在双倍返还房租问题；根据《国有土地房屋征收与补偿条例》和《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，过渡费的补偿只针对本村村民，原告作为承租人不属于应予补偿的范围，原告诉请的过渡费无事实及法律依据；合同终止时，原告并未在租赁房屋遗留个人物品，不存在旅馆用品损失。综上，请求依法驳回原告各项诉请。经审理查明，2006年11月16日，原告李家财（承租方）与被告李叶叶（出租方）签订《合同书》一份，约定：被告将位于西安市南余家寨25-2号的大明宫先锋招待所（整栋楼）租赁给原告经营使用；租赁期限20年，自2006年11月16日至2026年11月16日；租金每年23万元，采用分期方式支付；原告在装修期间，不准擅自改变房屋的大体结构，装修前须向被告说明详细情况，施工过程中损坏室内设施，均由原告承担；合同期满后，由原告自行配置的电梯及添附的其他设施，双方协商处理；合同在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成可申请调解或西安仲裁委员会裁决。合同签订后，原、被告进行了租赁房屋的交接，双方并于2007年1月8日形成交接清单一份，被告将租赁房屋内经营宾馆所需各类物资、设施一并交付给原告，原告接收租赁房屋及附属物资设施后，改名为环桥旅馆继续经营。2009年3月30日，原、被告签订《备忘录》一份，载明：被告出租给原告的房屋由于涉及拆迁改造，目前该房除部分分租外，原告主要从事足浴和客房经营，由于客房主管部门要求经营者证照齐全依法经营，当前办理客房特种行业证要求先办理前台信息系统，该前台信息系统初装费1.68万元，年使用费3000元，就目前经营状况和办理相关证照费用高情况下，原告不堪重负，被告为稳定原告安心经营，向原告郑重承诺，拆迁赔偿时属原告投入的归原告所有，并从今年起同意每年为原告分担3000元费用，原告证照办理齐全后，各证照留复印件留存被告存档，被告支付给原告每年3000元费用。2009年11月15日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：从2009年11月16日起，被告提前一个月向原告收取年租金的四分之一，依此方式循环交纳，直至该房所在地区拆迁公告下达之日止。在拆迁公告下达之日被告无条件全数退还原告预交房租，否则按应退房租双倍补偿原告损失。2010年5月16日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定：从2010年5月16日起，被告按每季度5.5万元向原告收取房租。2010年9月16日，曲江大明宫遗址区保护改造办公室就先锋村城中村改造拆迁工作发布拆迁通告，原告租赁房屋亦在拆迁范围内。2011年初，原告租赁房屋被拆除。租赁期间，原告已向被告付清2006年11月16日至2010年5月15日的房租，2010年5月16日至2010年9月16日，原告又向被告支付房租8.5万元。现双方因拆迁导致的损失赔偿不能达成一致意见，酿成本诉。庭审中，原告称，关于装修事实，除双方签订的合同外，其与被告还签订《关于环桥客房部改装装修的报告》，报告对需装修的部分进行了详细的说明，得到被告同意后，其于2006年12月、2007年9月、2008年11月将装修工程交予贾全波进行装修施工，每次装修其与贾全波都签订有备忘录，三次装修共花费16.7万元，其已向贾全波付清全部工程款，贾全波向其出具收款收据或收条，且贾全波亦到庭对施工事实和工程价款作证，故其装修属实，根据其与被告签订的《备忘录》约定，被告应赔偿其装修损失；关于交纳房租事实，2010年9月16日拆迁通告下达后，其再未经营，但其多交的房租被告至今未退还，根据双方2009年11月15日签订的《补充协议》，被告应双倍退还其预交房租；关于每年3000元的信用使用费，双方签订的《备忘录》对此已明确约定，现其已办理了信息系统，并取得特种行业许可证，按约定被告应承担每年3000元信息使用费，被告将2009年信息使用费3000元冲抵房租，2010年的3000元信息使用费至今未付，应向其支付；关于旅馆用品损失，双方虽于2007年1月8日形成交接清单，但其经营过程中，被告先是将其中的床单、沙发、木板床、电视柜、海绵折价4146元卖与其，明确上述物资不再需要其转交，其余物资设施被告也以5万元价格打包卖给其，其付款后，并未要求被告出具收条，而是将被告手中持有的交接清单原件收回，且其经营过程中，陆续添置部分物资设施，直至拆迁时，其要求处理租赁房屋内的物资设施时，被告不允许，双方遂又签订一份名为交接实为收条的清单，该清单中的物资设施全部为其所有，而租赁房屋被拆除时，上述物资设施均在租赁场地内，被告应按《备忘录》约定赔偿其该部分损失；另外被告还应支付其过渡费损失57501元、个人物品损失17136元。被告不认可原告所述事实。辩称，其与原告签订合同及装修报告后，原告实际并未就租赁房屋进行装修，对原告举证的与贾全波签订的备忘录及贾全波出具的收条真实性均不予认可；2010年9月16日拆迁通告下达后，原告并未停止经营，而是实际经营至2010年12月16日，有其提供的证人证言和原告盖章的收款收据为证。截止2010年12月16日，原告已将所交纳的房租全部用完，故不存在双倍返还房租事实；其将租赁房屋交付原告时，双方就租赁房屋内财物进行交接，并形成2007年1月8日交接清单，该交接清单原件已被原告骗走，其虽提交的是复印件，但不能否认交接事实，后租赁关系终止，双方又形成第二份交接清单，符合交易常理，原告不能证明第二次交接清单中物资、设施为原告所有。两次交接清单相比，有多出或少出的物资，且交接清单中的物资在强拆时均被掩埋，原告要求其返还旅馆用品损失于法无据；原告主张的过渡费及个人物品损失，无事实及法律依据，不同意承担。综上，请求依法驳回原告各项诉请。另查，就原、被告之间的纠纷，原告曾申请仲裁，西安仲裁委员会于2013年5月16日作出西仲裁字（2012）第1号裁决书，后原、被告均不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2013年10月作出民事裁决书，裁决撤销仲裁裁决。西安仲裁委员会作出的裁决书中，被告承认原告曾对租赁房屋做了简单装修改造的事实。以上事实，有《合同书》、交接清单、备忘录、补充协议、收条、关于环桥客房部改装装修的报告、拆迁通告、证人证言、仲裁裁决书、民事裁定书、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告先后签订的《合同书》、《备忘录》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的焦点在于：原告主张的各项损失赔偿是否合法有据，被告应否支付及支付的金额。就原告主张的装修损失，根据庭审查明的事实，双方合同约定原告可以对租赁房屋进行装修，装修前需向被告说明，后原、被告就具体装修内容签订改装装修报告，而原告随后与贾全波先后三次达成的备忘录记载的装修内容基本能够与原、被告双方签订的改装装修报告内容相吻合。加之在仲裁裁决书中，被告也自认原告曾对租赁房屋进行了装修改造，上述证据能够形成完整的证据链，根据《最高人民法院关于的解释》第一百零八条的规定，本院对原告在租赁关系发生后，就租赁房屋进行了装修改造的事实予以采信。被告称原告未实际装修，无证据支持，且陈述自相矛盾，本院不予采信。根据原、被告双方达成的备忘录，被告承诺在拆迁时属原告投入的归原告所有，故被告应向原告支付装修损失。就应支付的装修金额，根据原告与贾全波形成的备忘录、贾全波所打的收条、贾全波的证人证言以及租赁房屋装修的实际情况，本院对产生装修花费16.7万元予以采信。但因装修后原告亦实际使用，存在折旧，综合考虑，被告应向原告支付装修损失135407元[16.7万元-(16.7万元÷20年×3年9个月16天）。就原告主张的房租损失，根据原、被告双方于2009年11月15日达成的补充协议，被告承诺是在拆迁通告下达之日无条件退还原告预交房租，自2010年5月16日至2010年9月16日拆迁通告下达之日，原告向被告共交纳房租8.5万元，而该期间，原告应向被告缴纳房租73333元，被告多收取原告房租11667元，至今未予退还，应按补充协议的约定，双倍赔偿原告房租损失23334元。被告要求按实际使用时间计算，无合同依据，本院不予采信。就2010年信息使用费3000元，原、被告双方签订的备忘录中约定，被告自2009年起每年为原告分担3000元，2009年3000年信息使用费已冲抵房租，2010年信用使用费3000元，被告应支付2250元（3000元÷4个季度×3个季度）。就原告主张的旅馆用品损失，原告称第一份交接清单中的财物其已向被告付款从被告处全部买下，虽未让被告打收条，但其收走了被告持有的交接清单的原件，第二份名为交接实为收条的清单中物资设施所有权均为其所有，被告虽不认可，但被告不能解释为何原告手中持有自己的交接清单原件，被告称自己的交接清单是被原告骗走的，不符常理。结合原、被告就交接清单中物品就曾发生过买卖的事实和原告手中持有被告交接清单的原件，本院对后一份交接清单中物资、设施为原告所有予以采信。根据原、被告双方签订的备忘录，被告应向原告返还旅馆用品损失。但因被告之前交付的或原告经营后添置的，大多为旧物，经过反复使用，存在折旧，综合市场情况，被告向原告赔偿旅馆用品损失3万元较为适宜。就原告主张的个人物品损失和过渡费损失，无证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李叶叶于本判决生效后十日内向原告李家财支付旅馆装修损失135407元、预交房租23334元、信息使用费2250元、旅馆用品损失3万元，合计190991元。二、驳回原告李家财的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7399元（原告已预交），由原告承担3773元，被告承担3626元，被告承担部分于上述付款时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张 平审 判 员  曹英萍代理审判员  宋 欢二〇一七年四月八日书 记 员  王 彬