昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0112民初3314号
原告昆明水泰物业管理有限公司。
住所昆明市万宏路金星东门桃园大厦*楼。
法定代表人王丽萍。
委托代理人吉剑峰，云南法彰律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人张学礼，系公司员工，特别授权代理。
被告郑某，女，回族，1965年4月27日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。
原告昆明水泰物业管理有限公司诉被告郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月25日受理后，于2016年7月22日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吉剑峰、张学礼，被告郑某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2006年，原告进入水岸艺城小区为业主提供物业服务，约定物业服务费为每月每平米0.8元。2011年经全体业主同意调整为每月每平米1.1元，原告依约履行了自己的合同义务，但被告接受原告的服务后却不愿意支付物业费，至今尚欠原告2012年1月1日至2014年12月31日的物业服务费7699.44元、二次加压费360元、垃圾清运费60元、水池清洗费30元、住宅违约金90.76元、车库违约金919.8元，合计10000元。现原告诉至法院，请求判令被告：1、支付住宅物业服务费7699.44元，二次加压费360元，水池清洗费30元、垃圾清运费60元，车库物管费840元，违约金90.76元，车库违约金919.80元，共计10000元；2、承担本案的诉讼费。
被告答辩：1、原告提供的物业服务质量不到位，应降低物管费的收取标准，2、车库的物管费由30元上涨到35元原告没有提交相关依据，3、诉讼费不应由被告承担；4、物管费由0.8元上调到1.1元每月每平方米需要相关依据，故请求驳回原告诉请。
原告提出下列证据，以证实其主张：
1、前期物业管理服务协议，证明费用计算方式及金额。经质证，被告对该证据没有异议，但认为该协议不是被告签的，是上一个业主签的。
2、档案摘抄表3份，证明被告系住宅和两个车库的业主。经质证，被告该证据没有异议。
3、最后一次缴费单据，证明被告最后一次物业费的交费情况。经质证，被告认可住宅自2012年起未交费，车库自2014年起未交费。
4、欠费说明，证明被告所欠费用的计算方式。经质证，被告对该证据的真实性认可，但对计算的标准有异议。
5、价格标准批复文件证明、业主意见征询表，证明原告收取的物管费的价格标准经过相关部门批准。经质证，被告该证据没有异议。
6、催费通知、公告，证明原告对欠费业主进行了催费工作。经质证，被告该证据没有异议。
为反驳原告的主张，被告提交下列证据：
照片8张，证明房屋屋顶瓷砖脱落把相应的玻璃打碎，车库存在漏雨墙面污损的情况，车库门也打不开。经质证，原告对上述照片的真实性认可，但认为已经处理过屋顶瓷砖脱落和车库漏水的问题。
本院认为：原告提交的证据1、2、3、5、6经被告质证无异议，本院予以确认，证据4经本院审核各项费用起缴时间点，也符合被告所述的住宅自2012年起未交费，车库自2014年起未交费的观点，本院予以确认。被告提交的照片形成的时间并不明确，即使被告所述的照片上存在的房屋屋顶瓷砖脱落问题属实，也应通过全体业主或业委会主张，单个业主不能单独向物业公司主张全体业主的共同利益，另，被告所述的车库存在漏雨墙面污损，车库门打不开的情形则是属于业主建筑物区分所有权的专有部分，而物业服务的范围针对的是全体小区业主的公共部分的管理，被告以此作为拒交物管费的抗辩理由不能成立，故对该份证据本院不予确认。
综上，本院确认如下事实：2006年7月12日，昆明市水岸艺城9幢1单元501号原房屋所有权人张燕与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告对昆明市水岸艺城******提供物业管理服务。该房屋建筑面积为194.43平方米，物业管理费按建筑面积每月0.8元每平米、二次加压费为每户每月10元，垃圾清运费为每户每月5元。业主违反协议未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天3‰标准支付违约金。另查明，根据（2008）云昆国信证字第2348号公证书、（2010）云昆国信证字第33919号公证书、（2010）云昆国信证字第12823号公证书，原房屋所有权人张某将昆明市水岸艺城*****房屋，原房屋所有权人云南桃园屋业发展有限公司将昆明市水岸艺城车库**号、**号转移给本案被告郑某所有。庭审中，被告认可住宅自2012年起未交费，车库自2014年起未交费。另，根据原告提交的《昆明市发展和改革委员会关于水岸艺城小区物业服务收费报备情况的复函》及《关于水岸艺城小区上调物业服务费的备案报告》，2012年起，住宅物业费统一上调0.3元每月每平米至1.1元每月每平米，车库物业费统一上调10元每月每个至35元每月每个。现原告以被告欠交2012年至2014年的住宅物业服务费7699.44元，二次加压费360元，水池清洗费30元、垃圾清运费60元，2014年的车库物管费840元，违约金90.76元，车库违约金919.80元，共计10000元为由将被告诉至本院。
本院认为：根据庭审查明的案件事实，被告现系昆明市水岸艺城*****房屋、水岸艺城车库**号、**号的业主，虽然原告与被告之间未签订书面的《前期物业管理服务协议》，但被告自购买房屋、车库后就居住在原告提供物业服务的小区，原告作为物业服务的提供者也实际开展了相关的物业服务至今，小区业主也享受着物业管理的服务，原告与被告间存在事实上的物业服务合同关系。物业服务针对的是全体小区业主的公共部分的管理，针对的是全体小区业主的公共部分的共同利益，而非单个业主的个人利益。被告庭审中针对原告物业服务质量不到位如房屋屋顶瓷砖脱落问题的抗辩，属于全体业主的共同利益，根据《物权法》的相关规定，若该类问题确实存在，被告可向本小区业主委员会或业主大会反映，由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后决定解聘不称职的物业服务企业或选聘新的物业企业，而被告不能以此为由拒付自己的物业服务费。至于被告提出自己的车库存在漏雨墙面污损，车库门打不开的情形则是属于业主建筑物区分所有权的专有部分的问题，而物业服务的范围针对的是全体小区业主的公共部分的管理，被告以此作为拒交物管费的抗辩理由也不能成立。据此，被告在接受原告提供的物业服务后应支付相应的费用，关于被告交纳费用的具体金额，因被告作为履行义务的一方认可其未交纳2012年-2014年度的住宅物管费，按建筑面积每月1.1元每平米计算，被告应交纳的物管费为194.43平方米×1.1元×36个月＝7699.43元，二次加压费按每户每月10元标准，2012年至2014年度的二次加压费合计为360元、原告主张的2012年1月至6月的垃圾清运费，因被告居住生活必然会产生生活垃圾，原告按10元每月每户主张符合标准，垃圾清运费合计为60元，2012年的水池清洗费，根据原告提交的被告上一年度的缴费收据载明该费用为30元，且该项费用也为生活居住所必须产生。2014年的车库物业费，每个每月为35元，车库物管费应为35元×2个×12个月＝840元，上述款项合计8989.43元。至于原告主张的违约金，因原告提交的《前期物业管理服务协议》关于违约金的计算基数的标准并不明确，关于违约金本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下：
一、由被告郑某于判决生效后十日内支付原告昆明水泰物业管理有限公司住宅物管费、车库物管费、二次加压费、垃圾清运费、水池清洗费合计8989.43元；
二、驳回原告昆明水泰物业管理有限公司要求被告郑某支付住宅违约金90.76元、车库违约金919.8元的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），减半收取，退还原告25元，另25元由被告承担于付款之日一并支付原告。
本案系适用小额诉讼程序审理，一审终审。
负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。
审判员 陈思源
二〇一六年八月十二日
书记员 徐宏娟