福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第6539号原告黄坤财，男，1973年3月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，委托代理人宋栋梁，福建汇丰联盟律师事务所律师。被告庄琼娥，女，1990年4月10日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区，原告黄坤财与被告庄琼娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告黄坤财的委托代理人宋栋梁到庭参加诉讼，被告庄琼娥经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄坤财诉称，2014年6月9日，被告庄琼娥与案外人厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订编号为03156972的《商品房买卖合同》。2014年10月30日，原告黄坤财和被告庄琼娥签订编号为1810672的《房屋租赁合同书》，约定：原告黄坤财向被告庄琼娥承租厦门市湖里区特房山水杰座（2009P04）1#A梯33层3301室，租赁期限为2016年7月1日-2036年6月30日止、月租金为2083元，租金支付方式为一次性付款计50万元，原告黄坤财已于2014年10月30日支付了50万元租金。2015年3月24日，经贵院调解，被告庄琼娥与案外人厦门经济特区房地产开发集团有限公司达成（2015）湖民初字第1798号《民事调解书》，解除了双方于2014年6月9日所签订的编号为03156972的《商品房买卖合同》。至此，因被告庄琼娥的违约行为，导致合同目的已无法实现，并且，由上述调解书也可证明本案涉案房产已被司机机关依法查封。因此，原告根据《合同法》第94条关于合同目的无法实现可以解除合同的规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条关于租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用承租人可以解除合同的规定，特向涉案不动产所在地的贵院起诉，请求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》、退还已付租金50万元，同时，合同目的无法实现、原告未能使用涉案房屋，造成原告损失，原告要求被告以50万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告黄坤财自2014年10月31日起至实际还款日止的违约金。现原告黄坤财请求法院判令：1、解除原告黄坤财和被告庄琼娥于2014年10月30日签订的编号为1810672的《房屋租赁合同书》；2、被告庄琼娥立即退还原告黄坤财租金50万元，并以50万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告黄坤财自2014年10月31日起至实际还款日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告庄琼娥未作答辩。经审理查明，2014年6月9日，庄琼娥与厦门经济特区房地产开发集团有限公司签订编号为03156972的《商品房买卖合同》。2014年10月30日，黄坤财和庄琼娥签订编号为1810672的《房屋租赁合同书》，约定：黄坤财向庄琼娥承租厦门市湖里区特房山水杰座1#A梯33层3301室，租赁期限为2016年7月1日至2036年6月30日止，每月租金为2083元，租金支付方式为一次性付款50万元。同日，黄坤财通过转账向庄琼娥支付了50万元。2015年3月24日，庄琼娥与厦门经济特区房地产开发集团有限公司经本院调解达成（2015）湖民初字第1798号民事调解书，解除了双方于2014年6月9日所签订的编号为03156972的《商品房买卖合同》，庄琼娥应协助办理关于厦门市湖里区特房·山水杰座（2009P04）1#A梯33层3301室房产的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记的注销手续。在本案审理过程中，黄坤财于2015年9月15日向本院申请财产保全，请求查封、冻结、扣押庄琼娥名下价值50万元的财产，并由担保人王东演提供其名下的址于厦门市湖里区长浩二里46号地下一层第12、151号的车位作为担保。本院依法做出（2015）湖民初字第6539号民事裁定书，并于2015年9月18日轮候查封了庄琼娥名下的址于厦门市湖里区特房山水杰座（2009P04）1#A梯33层3301室房产和84号车位，查封了担保人王东演名下的址于厦门市湖里区长浩二里46号地下一层第12、151号的车位。以上事实，有黄坤财提供的《房屋租赁合同书》、中国光大银行账户明细查询清单、（2015）湖民初字第1798号民事调解书，本院民事裁定书、协助执行通知书、送达回证以及本院的庭审笔录为证。本院认为，庄琼娥经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。黄坤财与庄琼娥签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。黄坤财与庄琼娥之间存在房屋租赁合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同约定，黄坤财已于2014年10月30日一次性支付了50万元租金，庄琼娥应在租赁期内将厦门市湖里区特房山水杰座（2009P04）1#A梯33层3301室房产交付黄坤财使用。现庄琼娥已于2015年3月24日与厦门经济特区房地产开发集团有限公司达成（2015）湖民初字第1798号民事调解书，解除了双方于2014年6月9日所签订的编号为03156972的《商品房买卖合同》，庄琼娥应协助办理关于厦门市湖里区特房·山水杰座（2009P04）1#A梯33层3301室房产的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记的注销手续，庄琼娥已无法实际履行将讼争房产交付给黄坤财使用的义务。庄琼娥的上述行为已导致讼争合同目的无法实现，现黄坤财主张立即解除双方于2014年10月30日签订的编号为1810672的《房屋租赁合同书》，有事实和法律依据，本院予以支持。讼争合同解除后，庄琼娥应退还租金，现黄坤财主张庄琼娥立即退还租金50万元，有事实和合同依据，本院予以支持，且黄坤财可参照中国人民银行同期同类贷款利率主张自2014年10月31日起50万元被占用的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄坤财与被告庄琼娥于2014年10月30日签订的编号为1810672的《房屋租赁合同书》。二、被告庄琼娥应于本判决生效之日起十日内向原告黄坤财返还租金50万元并以50万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告黄坤财自2014年10月31日起至本判决确定还款日止的违约金。如果被告庄琼娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9100元、财产保全费3020元，由被告庄琼娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  范功怡人民陪审员  杨红霞人民陪审员  林婉璐二〇一六年三月二十二日代书 记员  马承威附页：本案适用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。