广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终6412号
上诉人（原审原告，反诉被告）：袁同辉，男，汉族，1982年12月20日出生，住安徽省淮南市田家庵区。
委托诉讼代理人：陈文胜，广东鹏浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧小脒，广东鹏浩律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：叶甦，男，汉族，1978年8月24日出生，住湖北省广水市。
委托诉讼代理人：徐锋，广东亿商律师事务所律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司东莞南城支行，住所地：广东省东莞市南城区元美鸿福路与莞太路交汇处鸿福广场A栋一、二楼。
负责人：杨莉。
原审第三人：广东泛联房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼12单元。
法定代表人：祝迪嘉。
委托诉讼代理人：李志斌，该公司员工。
原审第三人：东莞盈晖按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼02-07单元。
法定代表人：张明峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：袁沛全，该公司员工。
上诉人袁同辉与上诉人叶甦，原审第三人交通银行股份有限公司东莞南城支行（以下简称为交通银行南城支行）、广东泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称为泛联公司）、东莞盈晖按揭服务有限公司（以下简称为盈晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
袁同辉于2016年3月21日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.袁同辉、叶甦继续履行双方于2015年11月17日签订的《房地产买卖及居间合同》及附件；2.叶甦支付袁同辉迟延履行违约金（计算标准按交易总价1050000元，每日1‰标准，自2015年11月20日起计，暂计至起诉日共52天，为54600元，实际应计至恢复履行日止）；3.叶甦支付袁同辉律师费70000元；4.叶甦支付袁同辉评估费1500元。叶甦提起反诉，请求法院判令：1.确认解除袁同辉与叶甦之间的商品房买卖合同关系；2.袁同辉向叶甦支付违约金190000元（交易总价1050000元的20%即210000元扣除已收的款项20000元）。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、继续履行袁同辉与叶甦于2015年11月17日签订的《房地产买卖及居间合同》及附件；二、驳回袁同辉的其它请求；三、驳回叶甦的全部反诉请求。原审本诉受理费减半收取为7692元，保全费5000元，由袁同辉承担567元，由叶甦承担12125元；反诉受理费2050元，由叶甦承担。
原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初2638号民事判决书。
袁同辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误，叶甦存在多处明显的违约行为。第一，2016年2月19日，叶甦向袁同辉发出通知，要求三日内收齐楼款，否则解除合同。但是，叶甦发出通知时明知袁同辉的全部楼款已于2月3日交由中介盈辉公司，按合同约定，其应于办理过户后，盈晖公司才能将全部楼款支付给叶甦。叶甦明知未完成过户前其不可能收齐楼款，完成过户尚有几个环节，至少需要一个月以上时间，但其仍要求三日内收齐楼款，其真实意图要求买方增加房款。在袁同辉提交的2月23日的录音各方会谈录音中，叶甦不止一次要求买方加价才同意继续交易，其以收款为借口阻滞交易，是明确的违约行为。第二，叶甦在诉讼请求中确认解除合同，并在庭审中指出合同在2月22日解除，表明其已与2月22日明确表示解除合同，不再履行，其解除的条件并未成就，属无理解除，属于违约。第三，两中介机构是明确收到叶甦要求停止办理赎楼的手续指令，在中介机构经手的业务中也出现过委托人自行前往房管部门声明撤销委托导致过户不能的情况，在叶甦明确阻拦且以解约要挟的情形下，中介机构担心交易风险而中断交易的。在叶甦明确表示解除合同不再履行的情况下，中介机构有义务遵从委托人的意见停止办理后续手续，待双方态度明确继续履行后再行办理手续。中介机构显然是收到叶甦明确指令，从叶甦利益出发作出中止交易，并非原审认定的中介机构自作主张通知停止办理赎楼。第三，在合同履行前期，叶甦状况不断，客观造成交易流程延缓。三方签订合同时，明确约定交易流程以中介方的通知为准，各方应尽快办理手续，但实际履行中，叶甦首先是资料不全，导致公证书出件迟延，其明显违反《房地产买卖及居间合同》附件第二条第1款约定的公证时间。特别是提交U盾过程中，盈晖公司于2016年1月12日通知叶甦提供银行U盾，但叶甦在2016年1月26日才提供U盾，无端耽误14天，后又由于其提供错误密码，于2016年1月29日才更正完毕，导致交易再次被耽误。原审对待中介机构的陈述，凡有利于叶甦的内容予以采信，不利部分则予以质疑，刻意袒护叶甦。泛联公司作为中介方，是交易环节的组织者，其陈述是真实可信的，刻意作为认定事实的依据。前述延误均为叶甦单方未尽注意和谨慎义务引起，袁同辉主张叶甦在办理公证书中延误3天，在提交U盾延误14天，在明确通知停止交易至起诉日延误35天，共延误52天，有事实根据。根据《房地产买卖及居间合同》的约定，一方违约，按转让价每日1‰支付违约金，承担守约方因诉讼产生的律师费。叶甦多次违反合同约定，应承担违约责任。三、原审认定叶甦并未通知泛联公司和盈晖公司暂停办理手续、是泛联公司自行通知是错误的。叶甦的上诉状显示，叶甦在2016年2月19日打电话给买方和中介要求停止交易，该陈述表明卖方有明确停止交易，这并非原审认定的事实。叶甦在合同签订后曾提出于2016年2月7日付清赎楼款，但各方没有达成一致意见，各方都知道合同约定交易付款进度是根据交易进程确定的，并不是以具体日期确定。买方及中介都无法准确确定银行及房地产交易管理部门交易进程的具体日期，故不能接受叶甦明确具体时间收款的要求，但事实上，袁同辉在2016年2月3日将全部购楼款支付到对方的账户，已满足叶甦的要求。综上，袁同辉请求本院判令：1．撤销原审判决第二项；2．改判叶甦支付袁同辉迟延履行违约金54600元（按交易总价1050000元，以日1‰标准，自2015年11月20日起计至起诉之日，实际应计至恢复履行日止）；3．改判叶甦向袁同辉支付律师费70000元；4．改判叶甦向袁同辉支付评估费1500元。
叶甦亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审查明事实不清。原审认为双方签订《房地产买卖及居间合同》后，叶甦要求袁同辉于2016年2月7日前付清赎楼款，该内容在多方谈判的记录中有记载，在原审庭审中也已经确认，但原审对该事实视而不见。二、叶甦出售案涉房产的目的是在惠州购买住房，明确表示在农历年底前需要收款。在合同签订后，叶甦注意到付款期限约定不明，曾主动要求另行签订补充协议，但遭到拒绝，此后，叶甦多次催告袁同辉及中介，要求尽快付清全部楼款，但仍然不能得到满足，眼见按期收款无望，购买惠州房产的机会也落空，无奈之下，叶甦才于2016年2月3日通知泛联公司抓紧时间办手续，并敦促袁同辉在15日内付清款项，又于2016年2月19日打电话给袁同辉及中介要求停止交易。2016年2月21日，叶甦将上述意见短信再次告知袁同辉并于次日通过快递发送《通知书》给泛联公司，称如三个工作日未能支付全部楼款将停止交易，但是袁同辉仍未能付款。可见，在双方未明确履行期限的情况下，袁同辉既不愿意与叶甦协商明确履行期限，在叶甦多次催促并给予合理期限的情况下，仍然怠于履行自己的义务，致使合同目的无法实现，属于根本违约，叶甦据此解除合同的行为合理合法。综上，叶甦请求本院判令撤销原审判决第一、三项判决，改判支持叶甦的反诉请求，即要求袁同辉支付违约金190000元（按交易总价1050000元的20%扣除已收款项20000元）。
交通银行南城支行、泛联公司、盈晖公司没有在法定期间内提交书面意见。
本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。
另查明，东莞泛联房地产经纪服务有限公司的名称于2016年8月22日经东莞市工商行政管理局核准变更为广东泛联房地产经纪服务有限公司。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对袁同辉、叶甦上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本院分析如下：
案涉《房地产买卖合同及居间合同》、《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》、《资金托管及委托付款协议》属合法有效的合同，合同当事人均应受合同条款的约束。根据《房地产买卖合同及居间合同》第十八条的约定，袁同辉、叶甦履行合同义务的期限应由泛联公司根据交易进程来确定。叶甦主张袁同辉未能在其指定的期间内付清赎楼款构成违约，但是，根据本案事实反映，袁同辉早已依照《资金托管及委托付款协议》第三条、《个人二手楼按揭贷款代理服务合同》第五条第5.2款的约定，在叶甦通知的付款期限前将购楼款支付至叶甦名下的托管账户内，即袁同辉已履行了付款义务，袁同辉并不存在违约行为。叶甦以袁同辉逾期付款为由要求解除合同，没有法律依据，本院对叶甦的上诉请求不予支持。
关于叶甦的违约责任问题，本院针对袁同辉上诉提出的三点违约理由逐一分析：第一，袁同辉主张叶甦未按期办理公证书及逾期提供银行U盾的问题，原审认为叶甦该行为并不构成违约，理据充分，本院不予赘述，袁同辉并无证据证明叶甦存在故意拖延的行为，其要求叶甦支付该期间的违约金，依据不足，本院不予支持。第二，根据《房地产买卖合同及居间合同》的附件第一条第（二）项的约定，案涉物业需涂销抵押后付款，叶甦系提前还款的出资方，其应当承担赎楼的义务。同时，根据《房地产买卖合同及居间合同》第十八条的约定，叶甦履行赎楼义务的期限应由泛联公司根据交易进程来确定。关于叶甦履行赎楼义务的具体情况，叶甦已委托泛联公司、盈晖公司进行。尽管叶甦于2016年2月22日要求袁同辉、泛联公司在三日内支付购房款否则解除合同，但叶甦并未明确指示泛联公司要求停止赎楼，该停止赎楼行为系泛联公司自行决定，故在尚未确定赎楼期限的前提下，袁同辉要求叶甦支付逾期违约金，依据不足，本院不予支持。另一方面，如前所述，叶甦于2016年2月22日向袁同辉、泛联公司提出的要求没有依据，而且泛联公司已自行停止赎楼，即叶甦已停止赎楼行为，故依照《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，应视为叶甦在履行赎楼义务方面存在违约行为。故依照《房地产买卖合同及居间合同》第二十条的约定，袁同辉有权要求叶甦支付律师费，袁同辉提交的《委托代理合同》、律师费发票已证明其支付律师费70000元，袁同辉请求叶甦承担该律师费，应予以支持。至于袁同辉请求叶甦支付评估费1500元，没有法律依据，本院不予支持。
综上，袁同辉的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。叶甦的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实有误，导致处理结果错误，本院予以纠正。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法律条文的规定，本院判决如下：
一、维持广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初2638号民事判决第一项、第三项。
二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初2638号民事判决第二项。
三、限叶甦在本判决发生法律效力之日起五日内向袁同辉支付律师费70000元。
四、驳回袁同辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件本诉受理费7692元，由袁同辉承担230元，叶甦承担7462元；保全费5000元，由叶甦承担；反诉受理费2050元，由叶甦承担。袁同辉上诉部分受理费2822元，由袁同辉承担672元，叶甦承担2150元；叶甦上诉部分受理费4100元，由叶甦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈天宇
审 判 员 刘冬虹
代理审判员 陈锦波
二〇一七年一月二十日
书 记 员 李俊峰
杨忠明