湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂9006民初1022号
原告：天门众发房地产经营咨询有限公司。住所地：天门新城水岸颐景湾南区*号楼。
法定代表人：胡孟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：洪亮，天门市西江法律服务所法律工作者。
被告：钱明芬，女，1962年10月30日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人：谢代文，男，1962年7月29日出生，汉族，湖北省天门市人，住址同上。系被告钱明芬丈夫。
原告天门众发房地产经营咨询有限公司（以下简称天门众发公司）诉被告钱明芬居间合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天门众发公司法定代表人胡孟及其委托诉讼代理人洪亮、被告钱明芬及其委托诉讼代理人谢代文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天门众发公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付经纪代理费6000元；2.被告向原告赔偿天门市仁信置业有限公司城市花园5-2-301房交易成交金额的50%；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告因购买房屋于2017年3月26日与原告签订委托书，由原告向被告提供房屋买卖中介服务，并约定买房成功后，被告按原告的收费标准支付中介费。同年3月26日，原告指派其公司员工带被告到天门市仁信置业有限公司城市花园5-2-301房及1-3-402房处看房，被告在看房后对原告提供的客户看房确认表进行签字认可。同年4月20日，被告私下与天门市仁信置业有限公司城市花园5-2-301房房主王坤商谈房屋买卖事宜后，以300000元购买上述房屋，并签订了房屋买卖合同，且于同年4月24日办理了产权变更登记。综上所述，原、被告已形成居间合同关系，被告在履行合同中的违约行为违背了法律规定，并造成原告经济损失。为此，原告诉至法院。
被告钱明芬辩称，案涉房屋原房主王坤并未独家授权原告天门众发公司，其还委托其他人出售案涉房屋，并在多处发布卖房信息。除原告天门众发公司带被告钱明芬看房外，其他人也带被告钱明芬看过案涉房屋，并客观全面介绍房屋信息。原告天门众发公司作为被告钱明芬委托人应维护其利益，但原告天门众发公司未尽责任，在带被告钱明芬看房同时还带其他客户看房，形成竞价嫌疑，且未介绍房屋缺点。案涉房屋买卖合同并非原告天门众发公司促成，其诉请不合理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告天门众发公司提交的委托书、看房确认表及佣金收费标准，拟证明原告天门众发公司向被告钱明芬提供房屋买卖中介服务，并约定买房成功后原告按佣金标准向被告钱明芬收取中介费的事实。被告钱明芬对该证据有异议，认为委托书及看房确认表所在姓名系被告钱明芬填写，但委托书系格式条款，未与被告钱明芬进行沟通、协商，且对原告天门众发公司的义务未作约定，而对被告钱明芬却作出较多约束，属不公平条款，且原告并未就收费标准做出明确说明。本院认为，该证据中的委托书及看房确认表，客观真实，能够证明原、被告形成居间合同关系及原告天门众发公司提供居间服务的事实，对此本院依法予以采信；该证据中的佣金收费标准，因被告钱明芬未在该证据上签字确认，且原告未提交证据证明其已就收费标准向被告钱明芬进行明确说明，该收费标准的真实性无法查明，本院依法不予采信。2.原告天门众发公司提交的房屋转让合同及不动产产权情况表，拟证明被告钱明芬在履行居间合同中存在违约的事实。被告钱明芬对该证据的真实性无异议，但认为房屋买卖合同并非原告天门众发公司所促成，该证据不能达到原告天门众发公司的证明目的。本院认为，该证据客观真实，能够证明被告钱明芬与案涉房屋原房主签订房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续的事实，本院依法予以采信。3.被告钱明芬提交的证人杨某出具的证明一份，拟证明案涉房屋信息并非原告天门众发公司一方提供，还有他人介绍房屋出售信息。原告天门众发公司公司对该证据有异议，认为证人依法应出庭作证，对此证据不予认可，且不能达成被告钱明芬的证明目的。本院认为，该证据属证人证言，因证人依法未出庭接受质询，该证据的真实性无法查明，本院依法不予采信。
经审理查明，2016年，被告钱明芬因需购房前往原告天门众发公司处登记预留电话联系方式，其后原告天门众发公司电话联系被告钱明芬看房，并由其工作人员带原告察看西湖御苑小区及景龙小区的两套房屋。2017年3月26日后，原告天门众发公司工作人员带被告钱明芬等客户看完天门市仁信置业有限公司城市花园5-2-301房后，被告钱明芬按其要求填写《委托书》及《客户看房确认表》，其委托书载明：1.同意按原告天门众发公司公示的收费标准支付经纪代理费；2.不提供虚假委托；3.委托期间内或委托期间届满之后12个月内，不以任何形式或价格私下与原告天门众发公司曾介绍过的客户成交，否则按房屋核实的成交价格50%向原告天门众发公司进行赔偿；4.如委托了代理人的，则其代理人签订本委托书后，视为本人同意履行本委托书全部内容；5.委托期限自2017年3月26日至2018年3月26日止。上述《委托书》签订后，被告钱明芬未按《委托书》的约定，委托被告天门众发公司继续完成购买城市花园5-2-301房房屋的事务，而是由被告钱明芬及其丈夫谢代文自行与案涉房屋原房主王坤、郑亮芳于2017年4月20日签订《房屋转让合同》，由被告钱明芬及其丈夫谢代文作价300000元购买案涉房屋，并于2017年4月24日办理不动产产权过户登记手续。
另查明，《委托书》由被告天门众发公司制作，系被告天门众发公司为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时对《委托书》记载的条款未与被告钱明芬协商。原告天门众发公司除于2017年3月26日带被告钱明芬看房外，其他服务事项被告天门众发公司未再提供居间服务。案涉房屋原房主王坤电话委托原告天门众发公司代为出售房屋，并未与原告天门众发公司签订书面委托合同。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告天门众发公司与被告钱明芬签署《委托书》，且原告天门众发公司带领被告钱明芬察看案涉房屋，为被告钱明芬提供订立合同的机会，原告天门众发公司与被告钱明芬之间形成居间合同法律关系。
本案争议焦点之一为被告钱明芬应否向原告天门众发公司支付居间报酬。原告天门众发公司诉请的经纪代理费本质为居间报酬。原告天门众发公司作为居间人，不仅要提供房源信息、带领被告察看房屋，还要提供订立合同的媒介服务，代为传达买方和第三人即案涉房屋的原产权人的意思，努力促成合同成立，才可以请求居间报酬。现原告天门众发公司仅向被告钱明芬提供房源信息及带领被告钱明芬察看案涉房屋，并未最终促成了房屋买卖合同成立，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，原告天门众发公司无权要求被告钱明芬支付居间报酬，但可以要求被告钱明芬支付从事居间活动支出的必要费用。因原告天门众发公司从事居间活动支出了必要的人力、物力，被告钱明芬未通过原告天门众发公司购买案涉房屋，导致原告天门众发公司房源信息流失和佣金损失，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定被告钱明芬向原告天门众发公司支付居间活动必要费用500元。
本案争议焦点之二为原告天门众发公司单方制作的防止“跳单”违约金条款的效力及被告钱明芬应否承担违约责任。原告天门众发公司作为中介机构有权为防止“跳单”行为的发生而作出相关违约责任的条款，但应在公平合理、兼顾双方权利和义务平衡的前提下进行约定，且违约金条款应结合条款的合法合理及公允性判断其效力和约束力。本案中，原告天门众发公司提供的委托书系原告天门众发公司单方制作的格式条款，其第3条的约定属于禁止“跳单”的违约责任条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。然而，作为在交易关系中具有专业优势地位的原告天门众发公司，对于其单方拟定且涉及被告钱明芬重大切身利益的违约金格式条款，明显限制与排除了被告钱明芬自由选择权和交易权，加重了被告钱明芬责任，且原告天门众发公司未举证证明在签订委托书及确定双方权利义务时，已采取合理的方式提请被告钱明芬注意，并予以充分协商、解释、说明，依据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，案涉违约责任条款无效。
本案争议焦点之三为被告钱明芬应否承担违约责任。衡量卖方是否构成“跳单”的违约行为，关键在于买方是否利用了中介机构提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用中介机构提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则其有权选择报价低、服务好的中介促成房屋买卖合同成立，其行为不属于恶意规避中介费的“跳单”行为，不承担相应违约责任。判断买方是否利用中介机构提供的房源信息、机会等条件，涉及举证责任承担的问题，按照谁主张谁举证的原则，中介机构应举证证明买方确实利用其提供的房源信息、机会等条件为避免中介费用恶意跳过中介公司签订房屋买卖合同。本案中，原告天门众发公司仅是电话接受案涉房屋原房主王坤委托，代为出售案涉房屋，并未举证证明其对案涉房屋享有独家居间代理资格，即原告天门众发公司为房源信息唯一提供者。被告钱明芬作为独立的民事行为能力人，不排除可自行通过其他渠道和途径了解购房信息，促成房屋交易。在原告天门众发公司未向本院提交充分有效证据证明被告钱明芬存在恶意规避中介费的“跳单”行为的情形下，本院根据现已查明的事实，无法认定被告钱明芬利用原告天门众发公司的信息、机会与案涉房屋原房主达成房屋转让协议，原告天门众发公司应承担举证不能的不利后果，故被告钱明芬不构成“跳单”违约行为，依法不需承担违约责任。
综上，原告天门众发公司作为居间人，未促使房屋转让合同成立，无权要求被告钱明芬支付居间报酬，但鉴于被告钱明芬接受原告天门众发公司提供的看房服务，本院酌定被告钱明芬给付原告天门众发公司必要居间费用500元。故对原告天门众发公司要求被告钱明芬给付经纪代理费6000元中500元的诉讼请求，本院依法按居间费用予以支持；超出部分，本院依法不予支持。案涉委托书第三条的“跳单”违约条款无效，原告天门众发公司未提交充分有效证据证明被告钱明芬存在“跳单”违约行为，应承担举证不能的不利后果，不认定被告钱明芬违约，故对原告天门众发公司要求被告钱明芬赔偿案涉房屋交易金额（300000元）的50%的诉讼请求，本院依法不予支持。
视此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告钱明芬于本判决生效之日起十日内给付原告天门众发房地产经营咨询有限公司居间费用500元；
二、驳回原告天门众发房地产经营咨询有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3420元，减半收取1710元，由原告天门众发房地产经营咨询有限公司负担1705元，被告钱明芬负担5元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。
审判员 廖志方
二〇一七年六月二十八日
书记员 庞小丹