辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丹民一终字第00274号
上诉人（原审原告）：魏XX，女。
委托代理人：王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：肖XX，男。
委托代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张XX，女。
委托代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈XX，男。
上诉人魏XX与上诉人肖XX、上诉人张XX、被上诉人陈XX合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2015年7月7日作出（2015）宽民一初字第00344号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人魏XX的委托代理人王泰俊，上诉人肖XX的委托代理人许文东，上诉人张XX及其委托代理人许文东到庭参加诉讼。被上诉人陈XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告魏XX、陈XX一审诉称，2013年4月7日，二原告与二被告签订了一份协议，约定：原告用中祥小区103.69平方米住宅楼置换二被告所有的坐落于石湖沟乡良种村2组72平方米房屋。协议签订后，被告入住中祥小区房屋至今。2013年11月份，原告在办理房屋翻建手续时，被告不予配合，造成原告损失。故原告请求1、解除原、被告签订的终身协议；2、被告立即倒出房屋并将房屋恢复原状；3、被告赔偿原告添附暖气联网及铺设供热管道市场价值87230元、赔偿被告占用使用房屋给原告造成的租金损失33000元。
原审被告张XX、肖XX一审辩称，原、被告之间签订的终身协议违反了法律强制性规定，故应为无效合同。原告为被告所有的房屋进行暖气联网及铺设供热管道现有证据显示没有合法的审批手续，也没有证据显示原告所花销费用的合理性，故对原告请求这部分费用被告不同意承担赔偿责任。对原告要求的租金损失33000元，被告认为签订房屋置换协议双方都有过错，协议签订后原告已经实际占用置换房屋，故原告要求被告承担房租损失没有法律依据。对原告要求被告将置换房屋恢复原状的要求，被告确实对房屋进行了改造，故被告同意将房屋整体安全性恢复原状。
原审法院经审理查明，原告陈XX、魏XX系夫妻关系。被告张XX与肖XX系母子关系。2013年4月7日，二原告作为涉案商品房的实际占有使用人与二被告分别作为甲乙双方签订了一份终身协议书，协议约定：甲方用祥和苑小区（原中祥小区）一号楼4单元702，面积103.69平方米房屋置换乙方所有的坐落于石湖沟乡良种场村2组，面积为72平方米房屋，含乙方自留山及菜地。因相关政策规定，双方暂不办理过户手续，待政策允许后共办，费用各自承担。置换后，甲方以乙方名义，对该房屋进行重新翻建，乙方必须配合办理申报各项手续，报建时需用原房照和土地使用证及身份证复印件，所有费用由甲方承担，翻建后的一切实用产权归甲方所有，乙方无权干涉。协议签字后，双方交换钥匙，如有一方违反协议，将承担一切经济后果。协议签订后，原告将祥和苑小区一号楼4单元702房交付给被告，被告装修后入住。原告亦以被告肖XX的名义向宽甸满族自治县石湖沟乡良种场村提出翻建置换房屋的申请，该村于2013年11月16日审批同意涉案房屋翻建384平方米。原告申请办理置换房屋翻建手续的同时对涉案房屋进行了暖气联网及铺设供热管道施工，供热管道自宽甸惠民小区加压房铺设至涉案房屋大墙外，2013年10月17日施工完毕。案外人宫本富所有的房屋与原告所置换的房屋相邻，原告铺设的供热管线经过宫本富所有的房屋，经原告同意后，宫本富所有的房屋供热管道连接在原告铺设的供热管线上，宫本富给付原告连网费20000元。
涉案的坐落于石湖沟乡良种场村2组，面积为72平方米置换房屋登记所有权人为被告肖XX。涉案祥和苑小区1号楼4单元702室登记所有权人为宽甸县中祥物资贸易中心。宽甸县中祥物资贸易中心应原告要求与被告肖XX签订房屋买卖合同并给被告肖XX出具金额为31万元的收据。庭审中原、被告均认可房屋买卖合同及收据均系为了办理房屋过户所做的虚假手续。2011年5月23日，宽甸县中祥物资贸易中心名下的涉案房屋因案外其它经济纠纷被法院依法查封。二被告欲将置换房屋办理过户时发现涉案房屋处于法院查封状态，因此不予配合原告对其置换房屋过户登记，原告据此向法院诉讼要求解除房屋置换合同，房屋恢复原状并要求被告赔偿原告相应经济损失。被告肖XX、张XX入住涉案商品房后将进门门上约两米承重墙拆除，除此之外涉案房屋建筑结构无其它改变。庭审中原、被告均未提供证据证明承重墙改动会造成相邻危害，同时原、被告均同意将该承重墙修复恢复原状。对原告要求被告赔偿原告添附暖气联网及铺设供热管道市场价值87230元的请求，原告向法庭提供丹东汇达鹏城资产评估事务所2014年10月14日出具的丹汇所评报字（2014）180号资产评估报告书一份。该报告记载取价依据为1、辽宁省2008年清单计价定额；2、评估人员现场勘查记录及市场调查记录；3、宽甸满族自治县物价局宽价发（1994）27号关于调整集中供热联网收费标准的批复文件；4、委托方提供的与本次估价相关的其它材料。该报告的评估结论为原告供热管道建设及连网费评估值为87230元。丹东汇达鹏城资产评估事务所（普通合伙）成立于2008年8月11日，合伙期限至2018年8月11日。经营范围为从事各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其它资产评估或者项目评估。资产评估师张淑华、于向阳、郑文晶具备相应资产评估资质。庭审中被告对该报告不认可，辩称该报告系原告单方面对外委托且该报告依据的相关材料是原告单方提供的，同时辩称原告铺设的供热管线被告不是唯一所有权人，与涉案房屋相邻居住的案外人宫本富同时使用原告铺设的供热管线，故原告主张全部费用由被告承担不合理。对原告庭审中要求被告承担房屋租金的请求，被告对此不予认可且辩称置换房屋双方均交付使用，故被告不应承担房屋租金。
原审法院认为，原、被告双方于2013年4月7日签订的终身协议虽名义上是房屋置换协议，但实质上是房屋买卖协议。原告作为城市居民到被告所居住的农村购买被告的农村住宅，双方的行为均违反了我国相关法律和政策规定，故原、被告之间签订的房屋互换终身协议无效。依据我国合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告双方在签订房屋置换协议时，均应知晓城市居民不得到农村购买住宅的规定，双方在此问题上均存在过错，故对原告要求双方返还置换房屋的诉讼请求，予以支持；同时考虑到原告为被告所有的涉案房屋进行的供热管道开通建设最终系由被告受益，且被告所有的房屋也因此附加设施而增值，故对原告在此项建设所发生的费用被告应予以赔偿。对于原告庭审中提供的丹东汇达鹏城资产评估事务所出具的评估报告，虽为原告方单方对外委托出具，但该评估事务所及资产评估师均具备法律规定的评估资质，评估项目未超出资产评估范围，且被告亦未能提供相反证据证实其主张，故对该评估结论予以采信。对于被告辩称原告铺设的供热管线被告不是唯一所有人不应承担全部费用的意见，考虑到宫本富已实际使用了供热管线并支付给原告20000元连网费，故原告铺设管道作为被告所有房屋的附属设施交付给被告后原告因此而受到的经济损失为67230元，该损失应由二被告予以赔偿。对于原告要求被告将涉案商品房承重墙恢复原状的主张，因庭审中被告同意原告此项诉讼请求，故对此节意见予以确认；对原告要求被告支付房屋租金的诉讼主张，因原、被告签订房屋置换协议后双方已将置换房屋互相交付使用，且庭审中原告亦未提供房屋租金的合理标准，故对原告此节诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、国务院《关于加强土地转让管理严紧土地炒卖的通知》第二条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告魏XX、陈XX与被告肖XX、张XX于2013年4月7日签订的房屋互换终身协议书无效；二、被告肖XX、张XX于本判决发生法律效力后10日内将坐落于宽甸满族自治县宽甸镇祥和苑小区（原中祥小区）一号楼4单元702房屋返还给原告魏XX、陈XX；原告魏XX、陈XX于本判决发生法律效力后10日内将坐落于宽甸满族自治县石湖沟乡良种场村2组被告肖XX、张XX所有的房屋（包括原告所铺设的供热管网）返还给被告肖XX、张XX；三、被告肖XX、张XX于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告魏XX、陈XX经济损失67230元；四、被告肖XX、张XX于本判决发生法律效力后10日内将其拆除的宽甸镇祥和苑小区1号楼4单元702室门上承重墙（约2米）恢复原状；五、驳回原告魏XX、陈XX的其它诉讼请求。一审案件受理费2280元，由原告魏XX、陈XX负担1140元，被告肖XX、张XX负担1140元。
上诉人魏XX二审诉称，上诉人魏XX诉被上诉人肖XX、张XX合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院作出（2015）宽民一初字第00344号民事判决，其中第三项是判决被上诉人肖XX、张XX赔偿上诉人魏XX经济损失67230元；第五项驳回了上诉人魏XX的其他诉讼请求。一、原审判决认定了上诉人魏XX添附暖气联网及铺设供热管道价值87230元，却以案外人宫本富已实际使用供热管线并支付给上诉人魏XX20000元联网费为由，认定上诉人的经济损失为67230元，这个观点是错误的。宫本富已经出庭作证，其交给上诉人魏XX的20000元是上诉人魏XX修路和修桥的款项，不是给予供热管道使用费。联网费移交给了供热公司3644元、取暖费1800元，判决混淆了修路的费用与联网费。宫本富的20000元即便是联网费，也不能扣减。因为上诉人添附暖气联网及铺设供热管道的价值是87230元，这些在置换协议无效后，属于被上诉人肖XX、张XX的财产，被上诉人肖XX、张XX应当按照财产价值支付。二、原审判决没有支付上诉人魏XX关于被上诉人肖XX、张XX应当支付使用祥和苑小区一号楼4单元702室房屋的租金损失是错误的。上诉人魏XX在案件发回重审后的一审中变更诉讼请求，其中提出要求赔偿占用上诉人魏XX房屋期间的损失按照房租计算每月1500元，自2013年4月7日至倒出房屋之日止（暂计算至2015年2月7日为33000元）。原审判决认定双方签订置换协议后，已将置换房屋相互交付使用是错误的，上诉人魏XX与被上诉人肖XX、张XX签订房屋互换协议后，上诉人魏XX将祥和苑小区一号楼4单元702室103.69平方米房屋交付给被上诉人肖XX、张XX使用。被上诉人肖XX、张XX占有使用至今，而被上诉人肖XX、张XX至今没有向上诉人交付良种场村2组72平方米的房屋钥匙。这有庭审证据足以证实。本案诉讼开始后至今，被上诉人肖XX、张XX在上诉人魏XX要求其倒出房屋的诉讼请求下，仍然至今拒不倒出房屋，仍然继续占用使用，甚至在法院告知其房屋互换协议无效，应当尽早倒出房屋减少损失的情况下，仍然坚持占有房屋，并且说她愿意拿房租费。这已经是在恶意占有房屋，扩大上诉人魏XX损失的行为了。本案从2014年7月上诉人魏XX起诉开始至今已经一年，判决不支持上诉人魏XX的请求，就会导致上诉人的损失不断扩大，显然既不符合法律规定，也不利于减少损失扩大，反而会助长被上诉人肖XX、张XX继续恶意占有房屋的行为。原审判决以上诉人魏XX在庭审中未提供房屋租金的合理标准为由不支持上诉人的租金损失请求是错误的。该房屋是宽甸镇已经建成十余年的小区房屋，就在法院的后面，法院一些法官也居住在该小区，该小区房屋租金市场价是众所周知的事实。上诉人的房屋是精装修，面积103.69平方米，上诉人魏XX提出了每月1500元租金标准是合情合理的，被上诉人肖XX、张XX没有提供任何证据反驳，法院应当径行判决。如果法院认为需要通过鉴定确定租金标准，那么应当向上诉人魏XX释明。综上，请求：一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2015）宽民一初字第00344号民事判决第三项，改判为被上诉人肖XX、张XX赔偿上诉人魏XX添附暖气联网及铺设供热管道价值87230元；二、撤销宽甸满族自治县人民法院（2015）宽民一初字第00344号民事判决第五项，改判为被上诉人肖XX、张XX承担从入住祥和苑小区一号楼4单元702室房屋之日至倒出房屋之日止的房租费（按每月1500元计算）。
上诉人张XX、肖XX二审辩称，1、魏XX的上诉请求及理由不能成立，关于宫本富在原审判决中认定的联网费20000元，我方认为是错误的。这20000元不应当是联网费用，而应当是铺设管道的费用，也不是魏XX所述的修桥费用。魏XX在多次审理中从没提出修桥修路产生过费用。2、原审判决没有支持上诉人魏XX的租金损失是正确的，在双方交换房屋后上诉人魏XX和陈XX已经实际掌控了置换的房屋，且铺设了供暖管道等，在村里面也办理了相关的翻建手续。由于上诉人魏XX和陈XX占有了肖XX的房屋，现在该房屋已经无法居住，所以在最终判决之前肖XX和张XX居住在置换后的房屋，不应当支付租金。
原审原告陈XX二审未到庭，也未提交书面答辩状。
上诉人张XX、肖XX二审诉称，宫本富支付的20000元，我方认为是支付供暖管道的费用，这20000元应该在供暖管道的费用里剔除。我方认为评估报告认定的联网费无依据，在原审的时候陈XX提出的联网费是30000元，在其所谓提供的联网费收据认定为虚假的以后，对方至今未提供相关的证据予以证明。原审法院认定，涉案房屋进行的供热管道开通建设最终由上诉人受益，此认定事实错误，供热管道的开通建设，需要有行政主管部门的审批，由行政部门下设的有资质的部门进行开发建设，而非允许个人私自建设，因此个人私自开通的供热管道，因没有相关联网、入网许可及行政审批，非但不是个人受益，个人增值，而将成为隐患。故原审对此认定错误，由此发生的费用，不应该由上诉人肖XX、张玉霞承担。请求撤销（2015）宽民一初字第00344号民事判决第三项，依法改判。关于铺设管道的费用，我方同意给付不超过27000元。
上诉人魏XX二审辩称，对方的上诉观点应当予以驳回，上诉人魏XX和被上诉人陈XX铺设管道是经过供热公司同意，并且与供热公司联网，因此不属于非法私自建设的情形。且该管道建设好以后，并没有使用，至翻建房屋后才开始使用，所以在置换房屋返还后应当支付我方该笔费用。关于陈XX与魏XX在一审陈述的30000元联网费的问题，实际联网费是33000元，联网建设费27000元，向村里缴纳的管理费2000元，加上当时请求的房屋租赁费24750，共计93800元。这次发回重审后，做了评估，联网费52000元，管道建设费33230元，村管理费2000元，房租费计算至2015年2月7日仍然是每月1500元，租金合计33000元。
被上诉人告陈XX二审未到庭，也未提交书面答辩状。
魏XX二审提供魏XX委托丹东汇达鹏城资产评估事务所对涉案房屋的基准时间段租金所做的评估。证明：由肖XX、张XX占有使用的房屋租金在2013年4月7日到2015年7月20日价值为46500元，每月租金为1500元。同时张XX原来的房屋，每月租金为200元。
上诉人肖XX、张XX质证意见，该评估报告是对方单方委托，不能作为证据使用，涉案房屋置换完毕后，置换前价格就有区别，之所以置换，说明对方是有需求的，现在的房屋评估是以现在状态评估的，还是置换当时状态评估的，我方也不清楚。
肖XX、张XX二审提供对涉案房屋的录像光盘。证明：涉案房屋的供暖管道单向为150米，评估报告不是依据事实作出的，未翻建房屋并没有1000平方米。
上诉人魏XX质证意见，我方认为该证据不能作为证据使用，因为对方所丈量的方法与实际不符，丈量方法是以地表面丈量的，而实际铺设管道并不是走的直线，评估单位经过实际勘测，所作报告是准确的。
本院认证意见，魏XX提供的丹东汇达鹏城资产评估事务所对涉案房屋的基准时间段租金所出具的评估报告，因肖XX、张XX对该报告提出异议，因该报告结论未准确表明为涉案房屋互换时房屋状态的租金、还是现存房屋状态的租金，本院不予认可；肖XX、张XX提供对涉案房屋的录像光盘资料，魏XX以丈量方法与实际不符而对该资料提出异议，因该资料未能准确表明管路的实际长度，本院不予采纳。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人魏XX（原审原告）、被上诉人陈XX（原审原告）夫妻与上诉人肖XX（原审被告）、上诉人张XX（原审被告）母子所签订的终身协议从形式上为房屋互换协议，但实质上是房屋买卖协议。魏XX夫妻作为城镇居民到张XX母子所居住的农村购买农村住宅，双方的交易行为违反了法律的禁止性规定，故双方之间签订的实质为房屋买卖的终身协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案终身协议因双方在签订该协议时，均应知晓城市居民不得购买农村住宅的禁止性规定，双方在此问题上均存在过错，故对原审原告主张解除涉案买卖协议的诉讼请求，因该协议违法应认定无效；房屋互返时，原审原告已经对其需互换的房屋进行了供热管道开通建设，该供暖设施现已无法返还，按法律规定应当折价补偿。双方对需返还供暖设施补偿的价款持有不同意见。原审原告委托并提供丹东汇达鹏城资产评估事务所出具的评估报告，经查该评估事务所及资产评估师均具备法律规定的评估资质及资格，且评估项目未超出资产评估范围，该评估程序合法，被告虽对该评估报告结论提出质疑并在原审提出对供暖设施进行评估申请，但在指定期限内未交纳相关费用而放弃，同时也未能提供适格、充分的证据证明其主张成立，原审对该评估结论予以采信，并无不当。涉案供暖设施的市场价值已由评估报告予以确认，增设供暖设施房屋的邻近农户宫本富已实际使用了供热管线并支付了20000元，该款应包含在涉案供暖设施的价值内，应予减扣，供暖设施的评估余值应予补偿。双方在签订涉案房屋买卖合同时，欲互换房屋的价值处于不对等状态，两处房屋的价值不同，房屋的使用价值不同、租金也存在差异。双方所签订的房屋买卖合同约定双方互换房屋，原审原告已将其房屋交付，原审被告业已入住，从合同上看，原审原告欲求对互换后的房屋进行改建且原审被告已经将其房屋钥匙交给合同的中间人宫本富，原审被告已经失去对其房屋的管理权，中间人宫本富是原审原告和原告被告的亲属，也即原审原告与原审被告同为亲属关系，鉴于本案当事人的特殊关系及双方的法律关系，权衡本案的现实情况，原审原告主张给付房屋互换期间租金的请求，本院不予支持。上诉人魏XX、上诉人肖XX、上诉人张XX的上诉请求及理由，因均无事实和法律依据，本院予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2280元，由上诉人魏XX负担1140元，上诉人肖XX、张XX负担1140元。
本判决为终审判决。
审 判 长 时 磊
审 判 员 任 飞
代理审判员 房春堂
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 董泽楠