北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终5749号上诉人（原审原告）：肖学文，男，1975年2月1日出生。被上诉人（原审被告）：荀路，男，1982年5月31日出生。上诉人肖学文因与被上诉人荀路房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初74173号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人肖学文、被上诉人荀路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖学文上诉请求：1.撤销一审判决，依法查明事实后发回重审或予以改判；2.由荀路承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：一、肖学文购房受到2017年3月17日北京市住房与城乡建设委员会、中国人民银行等部门联合下发《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称“3.17新政”）的切实影响，该影响足以导致肖学文无力履行购房合同。一审法院的判断过于主观，事实认定及法律适用错误。二、肖学文的买家刘某以“3.17新政”为由终止交易，导致肖学文不具备购房资格，肖学文与荀路之间的房屋买卖合同也因此产生履行不能的障碍。三、一审判决结果显失公平，不符合生活常理，并超出了普通民众的正常接受程度。荀路答辩称：同意一审判决，不同意肖学文的上诉请求及理由。肖学文向一审法院起诉请求：判令荀路返还肖学文购房定金50万元。一审法院认定事实：2017年2月26日，肖学文（买受人）与荀路（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由肖学文购买荀路的北京市朝阳区×单元102室的房屋（以下简称102室房屋），总价为1400万元，买受人拟贷款数额为270万元。《房屋买卖合同》附件二（商贷）第二条付款方式：1、定金为人民币贰佰万元整（2000000）（不高于房屋成交总价的20%）。关于定金及定金法则的法律规定：（1）《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（2）《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。（3）《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即若一方违约，守约方可选择按定金罚则或本附件约定的违约金条款追究违约责任。定金支付时间及方式：（1）买受人于签约后两日内以自行交接方式支付定金人民币三十万元整；（2）买受人于2017年5月18日前以自行交接方式支付定金人民币壹佰伍拾万元整；（3）买受人于2017年3月17日前（含当日）以自行交接方式支付定金人民币贰拾万元整。2017年2月27日，肖学文向荀路转账支付定金3万元；2017年2月28日，肖学文分次向荀路转账支付定金27万元；2017年3月16日，肖学文向荀路转账支付定金20万元。肖学文未按照《房屋买卖合同》附件二约定在2017年5月18日前支付定金150万元。102室房屋登记在荀路名下。2017年3月4日，肖学文之妻佘某（出卖人）与刘某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将北京市朝阳区×单元1601室房屋（以下简称1601室房屋）出售给刘某，总价为1155万元。合同签订后，刘某向佘某支付了定金100万元。刘某由于“3.17新政”的影响致贷款数额降低提出不再购买1601室房屋，佘某与刘某之间的房屋买卖合同已经确认解除，刘某向北京市朝阳区人民法院起诉要求佘某退还购房定金100万元。2017年3月9日，荀路之妻尹某与刘某1签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由尹某购买刘某1位于朝阳区×门5B的房屋，总价1700万元。合同签订后，荀路向刘某1支付了购房定金100万元。2017年8月，荀路向北京市朝阳区人民法院起诉要求刘某1退还定金100万元。肖学文、荀路均同意解除《房屋买卖合同》，但肖学文认为该合同于2017年5月18日解除，荀路认为该合同于2017年8月9日即荀路向北京市朝阳区人民法院起诉刘某1之日解除。肖学文称合同解除的原因有二，一是由于刘某未支付购房款导致肖学文没有能力向荀路付款；二是肖学文作为非京籍人员名下仅能有一套房屋，由于1601室房屋未能出售成功，导致肖学文无购房资格。荀路认可肖学文上述陈述。肖学文另称其由于“3.17新政”的影响，导致贷款比例不足90万元，和预计的贷款金额差距较大。荀路认为《房屋买卖合同》约定的肖学文拟贷款金额为270万元，低于总购房款的20%,不受“3.17新政”最高20%的贷款比例的影响。一审法院认为：双方当事人签订的合同是其真实意思表示，不具有法定无效事由，应认定为合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，肖学文在支付50万元购房定金后，未按照合同约定付款，构成违约，而其主张的刘某因“3.17新政”的影响未向其支付购房款导致肖学文无法向荀路付款，且因1601室房屋未能出售致使其无购房资格的抗辩理由，不能成为免除其违约责任的正当理由。此外，关于肖学文提出的其因受“3.17新政”的影响导致贷款比例降低，肖学文拟贷款金额为270万元，低于合同总价款的20%，其贷款额度并非“3.17新政”调整的范围，因此，肖学文违约并非受到“3.17新政”的影响。根据相关法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。所以，法院对肖学文要求荀路退还50万元定金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决：驳回肖学文的全部诉讼请求。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖学文提交其妻子佘某与北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）工作人员微信记录截图，证明“3.17新政”导致肖学文贷款比例降低，影响了其履约能力。荀路认可该证据的真实性，但认为网签价格450万元不是真实成交价格，不能证明肖学文履约能力受影响。荀路提交其妻子尹某与刘某1房屋买卖合同纠纷案件一审开庭笔录、（2017）京0105民初64529号民事判决书及（2018）京03民终3250号民事裁定书，证明“3.17新政”后肖学文有继续履行合同的能力。肖学文认可该证据的真实性，但不认可证明目的，其认为证据内容是当事人单方面向法院陈述的事实，后来麦田公司继续推进卖房，但是没有卖出，也没有购买意向的谈判，肖学文与上述案件无关。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，肖学文与荀路签订《房屋买卖合同》，约定由肖学文购买荀路的102室房屋，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。肖学文未能依约履行合同，是否可归因于“3.17新政”的影响系本案争议的焦点。根据查明的事实，肖学文作为买受人，给付相应的对价系其应尽的主要合同义务，关于给付对价的方式在双方合同中已有明确约定，肖学文拟通过银行贷款270万元支付尾款（低于总购房款的20%，即肖学文的首付款比例须达80%以上），系合同履行的预期实现方式。肖学文与荀路的《房屋买卖合同》仅是履行期间跨越2017年3月17日，但从“3??17新政”中涉及房贷的规定来看，并未对《房屋买卖合同》约定的肖学文的履约义务产生影响。1601室房屋是否出售系另一法律关系，不能成为免除肖学文违约责任的正当理由。肖学文在支付50万元购房定金后，未按照合同约定付款，构成违约。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。综上所述，肖学文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由肖学文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡新华审 判 员 陈 静审 判 员 江 惠二〇一八年五月三日法官助理 李 君书 记 员 祖志贤