浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民再7号
再审申请人(一审被告)：嘉兴市铭信传媒有限公司。住所地：浙江省嘉兴市越秀南路***号*幢***室。统一社会信用代码：91330401691255925Q。
法定代表人：李军。
委托诉讼代理人：黄丽霞，浙江学正律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：嘉兴科技创业服务中心。住所地：浙江省嘉兴市城南路*号桥。组织机构代码：47095066-8。
法定代表人：沈振华，副主任。
委托诉讼代理人：俞新民，浙江三利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍顺平，浙江三利律师事务所实习律师。
再审申请人嘉兴市铭信传媒有限公司（以下简称铭信公司）因与被申请人嘉兴科技创业服务中心（以下简称科创中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初632号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月25日作出（2017）浙04民申36号民事裁定书，决定提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年7月11日公开开庭审理了本案。再审申请人铭信公司的法定代表人李军及其委托诉讼代理人黄丽霞、被申请人科创中心的委托诉讼代理人俞新民、鲍顺平到庭参加诉讼。本案因情况特殊，经本院院长同意，延长审限一个月，本案经合议庭评议,审判委员会讨论,现已审理终结。
铭信公司向本院申请再审称：其于2017年3月22日得知账户被冻结向法院查询后得知本案事由。一审法院未经法定程序送达诉讼文书，未经合理传唤，在铭信公司不知情的情况下缺席判决，剥夺了铭信公司的诉讼权利，并造成铭信公司损失。一、科创中心提供的《企业入驻联系单》记载了铭信公司法定代表人李军的电话，该电话李军一直使用至今，日夜开机，法院未按此进行联系，反而裁定铭信公司下落不明，采用公告送达的方式送达了本案诉讼文书，程序上严重违法。二、本案与其他案件合并审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款的规定，诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的才可以合并审理，一审法院未经铭信公司同意将本案与其他案件合并审理，程序上也严重违法。三、根据租赁合同的约定，租金交纳按照《同城特约委托收款协议书》执行，每季度的第一个月扣除当季租金，据此，出租方可以自主扣除房屋租金，其未自主扣除租金，且在合同期满后五年多时间才主张租金及物业费，已过诉讼时效，其也没有证据证实铭信公司在合同期满后仍占用租房。另外，有关电费的证据在庭审中没有出示，在判决书中也没有体现，一审法院认定铭信公司应支付电费没有依据。综上，请求驳回科创中心对铭信公司的全部诉讼请求。
科创中心提出意见称：原审认定事实清楚，适用法律正确。原审法院按照铭信公司的工商注册地址邮寄诉讼文书，被退回后采用公告送达的方式并无不当。铭信公司并未支付租金，也没有将租房钥匙交给出租方，其申请再审没有法律依据，应驳回。
科创中心向一审法院起诉称，2010年6月24日，其与铭信公司签订《嘉兴科技创业服务中心房屋租赁合同》，约定科创中心将嘉兴市城南路1369号科技大楼405室出租给铭信公司，租赁期限截止2011年6月24日，相关租金、物业费、电费等均有明确约定。合同签订后，科创中心按约将房屋出租于铭信公司，但铭信公司自2010年8月起就未按约缴纳房租、物业费等，且在合同期限届满后一直占用房屋，至今未腾退，还拖欠电费1980.9元，给科创中心造成重大损失。故诉讼请求判令：一、铭信公司立即向科创中心支付房屋租赁期间拖欠的租金10725元并支付逾期付款违约金（每日按月租金的千分之五，自2011年6月25日开始计算至判决确定的履行日止，暂计算至2015年11月12日为7804元）；二、铭信公司立即将租赁的涉案房屋腾退后归还科创中心，并支付自2011年7月至实际腾退日止的房屋占用期间的租金，暂计算至2015年10月为50700元；三、铭信公司向科创中心支付拖欠的电费1980.9元（按实际使用计算）、物业费9450元（暂计算至2015年10月，要求计算至实际腾退之日止）；四、本案诉讼费用由铭信公司承担。一审庭审中，科创中心表示放弃腾退违约金。
铭信公司未到庭应诉，无答辩意见。
一审法院认定：2010年6月24日，嘉兴科技创业园建设有限责任公司（以下简称创业园）作为甲方、铭信公司作为乙方，签订《嘉兴科技创业服务中心房屋租赁合同》，约定将甲方所有的位于嘉兴市城南路1369号科技大楼405室出租给乙方使用，总建筑面积75平方米，房屋租赁期限自2010年5月25日至2011年6月24日止，租赁价为15元/平方米·月（包括物业费2元/平方米·月），月租金为1125元，每季度的第一个月扣除当季的租金。房屋所需水、电实行单独装表，按市定价格计量计价，费用于每月10日—15日交付甲方。如乙方逾期交付房租，每逾期一日由甲方按月租金的5‰向乙方加收违约金；如乙方无故拖欠租金三个月以上，甲方有权提前终止合同并追究乙方违约责任。乙方在租赁期限届满之日起十个工作日内不予腾退租房的，每逾期一日由甲方按月租金的1%向乙方加收违约金，并承担由此造成对甲方的其他经济损失。租赁合同到期后，铭信公司未按约将租赁的房屋腾退归还，而是在合同期满后，使用了一段时间就失去联系，合同期满后一年左右科创中心发现上述情况。铭信公司拖欠的电费为1980.9元。2015年11月24日，创业园将其与铭信公司签订的房屋租赁合同所涉租赁事宜交由科创中心处理。
一审法院认为，租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。1.铭信公司承租嘉兴市城南路1369号科技大楼405室使用，则应按约支付租金，依据合同约定，租金标准不包括物业费2元/平方米·月，则应为13元/平方米·月，承租房屋为75平方米，因此每个月租金应为975元，但铭信公司自2010年8月起并未按约支付租金，故2010年8月至2011年6月24日租赁期限届满之日，所欠租金期限为11个月，拖欠的租金金额为10725元，现科创中心要求铭信公司支付拖欠的租金10725元的诉求，具有事实和法律依据，予以支持。铭信公司逾期交付房租，构成违约，科创中心要求按照约定每逾期一日按月租金的5‰加收违约金，该约定过高，依法予以调整，调整为银行同期贷款基准利率的2倍。2.合同期满后，按照法律规定承租人应当返还租赁物，故对科创中心要求铭信公司腾空租赁物的请求予以支持；本案铭信公司在租赁期满后并未腾退房屋并将租赁物返还科创中心，构成违约。应赔偿占有期间给科创中心造成的损失，损失的数额参照双方合同约定的租金标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案铭信公司在合同期满后未向科创中心支付租金，而是在使用了一段时间租赁物后就失去联系，铭信公司不再继续租用房屋的意思表示明确，科创中心在发现铭信公司存在上述违约行为后，应及时行使权利，拿回房屋，然科创中心直至2016年1月才提起诉讼，未及时采取措施致使房屋空关，故科创中心要求铭信公司支付2011年7月1日至今的租金损失，缺乏事实与法律依据，对2011年7月1日至2013年6月30日的部分予以支持，超出部分的主张，因缺乏事实与法律依据不予支持。3.依据合同约定，房屋的电费按市定价格计量计价，由铭信公司承担，按时交付，而铭信公司现欠1980.9元电费未付，科创中心要求铭信公司支付电费的诉求，事实清楚，证据充分，予以支持。4.按照双方合同约定，物业费应由铭信公司承担，由铭信公司支付科创中心，按照约定物业费的标准为2元/平方米·月，房屋面积为75平方米，故每月物业费为150元，而铭信公司自2010年8月起开始未支付物业费，科创中心要求铭信公司支付拖欠的物业费，2010年8月至2013年6月30日的部分，具有事实和法律依据，予以支持，对超出的部分不予支持。铭信公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交抗辩科创中心诉讼请求的证据材料，视为放弃对本案事实的抗辩，应承担由此带来的不利法律后果。据此，判决：一、铭信公司于本判决生效之日起十日内向科创中心支付拖欠的租金10725元，并支付逾期付款违约金（以10725元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍，自2011年6月25日起计算至清偿日止）；二、铭信公司于本判决生效之日起十日内将承租的嘉兴市城南路1369号科技大楼405室腾退并返还科创中心，并向科创中心支付逾期腾退房屋占用期间的租金23400元；三、铭信公司于本判决生效之日起十日内向科创中心支付电费1980.9元，并支付物业费5250元；四、驳回科创中心的其他诉讼请求。案件受理费2204元、公告费200元，合计2404元，由科创中心负担1228元、铭信公司负担1176元，于判决生效之日起七日内交纳。
一审判决后双方当事人均未上诉。科创中心申请法院强制执行，铭信公司知情后向本院申请再审。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：
再审过程中，科创中心提供下列证据：
（一）涉案房屋的产权证、《房屋租赁协议》及铭信公司的工商登记材料、企业入驻联系单、电表照片各一份，证实创业园与铭信公司签订房屋租赁合同及铭信公司的用电数。
（二）银行进账单及委托托收凭证一份，证实铭信公司通过转账的方式支付了2009年6月1日至2010年6月30日前的租金和电费，通过银行委托托收的方式，交纳了2010年7月的房租及2010年3月31日-2010年6月30日的电费。
（三）创业园2009年至2013年每一季度对承租户用电量的抄见记录，证实铭信公司的用电量。
铭信公司质证意见：证据一，对电表照片有异议，对其他证据无异议。电表照片不能直接证实是涉案房屋的用电量，也不能证实是铭信公司所用。从企业入驻联系单来看，铭信公司2009年5月25日的电表抄见数是5824度，科创中心从2009年5月25日起计算2010年租赁合同期内的电费是错误的。对证据二的真实性无异议；证据三和证据一的电表抄见数相互矛盾，证据三是创业园内部的做账记录，铭信公司只认可租赁合同期内的用电量及0.93元/度的计算标准，对其他用电记录不予认可。
本院认证意见:对铭信公司无异议的证据予以确认。电表照片和创业园的电表抄见记录相互印证，铭信公司也不能提供相反证据证实其已使用的电量，本院对科创中心提供的用电记录予以认定。
再审过程中铭信公司提供下列证据：
（一）铭信公司11010034236001账户2010年5月-2011年6月的账户交易明细，证实其委托银行扣款账户账面余额充足，不存在无款可扣的情况。
（二）《情况说明》及《房屋租赁协议》各一份，证实其2011年7月-2013年2月承租嘉兴市南湖区景宜路362号信达东郡1幢904室，2013年3月5日始承租本市越秀南路176号三幢313室。
科创中心的质证意见：对证据一的真实性无异议，但该证据不能证实铭信公司交纳了租金。对证据二中《情况说明》的证据三性均有异议，出具《情况说明》的证人没有到庭接受质证，证言的真实性无法认定，对《房屋租赁协议》的真实性不确定，该协议也不代表铭信公司腾退了租房。
本院认证意见：证据一表明铭信公司的扣款账户在对应时段上一直有3507元-188486元不等的金额，足以按时支付房租及电费。证据二，证人未出庭接受质证，《情况说明》的真实性无法查实，不予认定。《房屋租赁协议》和铭信公司的工商变更材料上记载的内容相互印证，予以认定。
再审查明：2010年6月24日，创业园与铭信公司签订了嘉兴市城南路1369号科技大楼405室的《房屋租赁协议》，约定的租赁面积及租赁费用、交款方式、违约责任等具体见一审查明的事实。关于租金、保证金的缴纳方式和合同期满后的义务，双方约定：一、租金缴纳按《同城特约委托收款协议书》执行，每季度的第一个月扣除当季的租金。《同城特约委托收款协议书》是本合同的有效附件，与本合同具有同等法律效力。二、本合同签章生效当日，铭信公司向创业园交付租房保证金3375元，合同期满，结清铭信公司应付的所有费用后退回。三、租赁期满，铭信公司应及时与创业园结清费用，腾退出全部承租房。四、铭信公司拖欠租金6个月并且不在承租房内开展经营活动的，创业园有权提前终止合同并且有权单方处置租房，铭信公司在租房内的所有财物视为放弃，归创业园处置。
合同签订后,铭信公司支付了保证金3375元,并于2010年6月25日通过转账的方式支付了2009年6月1日至2010年6月30日的租金14625元及2009年11月20日至2010年3月31日的电费189.9元,合计14814.9元,其中包括涉案合同第一个月（2010.5.25-2010.6.30）的租金1125元。2010年7月，创业园通过银行托收的方式从铭信公司账户收取了7月份的租金1125元及2010年3月31日至2010年6月30日的电费61.2元（至2010年6月30日电表抄见数为5824度）。
2011年6月24日，租赁合同期满，双方未续签合同。2015年年初，创业园向铭信公司发出催讨费用的律师函，要求铭信公司在2015年1月前付款，铭信公司收函后未回应。2015年11月24日，创业园将其与铭信公司之间的房屋租赁事宜交科创中心处理。
2016年1月29日，科创中心以房屋租赁合同纠纷为由向南湖法院提起诉讼，南湖法院向铭信公司的工商注册地址邮寄诉讼文书被退回，退回理由是原址查无此人。南湖法院遂采用简易公告的形式送达了本案的诉讼文书，铭信公司未到庭应诉。2016年6月30日，南湖法院作出一审判决并公告送达了判决书。一审判决生效后，科创中心申请法院强制执行。铭信公司得知了案件情况，于2017年3月向本院申请再审。2017年4月25日，科创中心告知南湖法院，涉案房屋已腾退完毕。铭信公司在强制执行过程中按法院要求交纳了一审判决的应付款项。
另查明：2009年始，铭信公司已承租涉案房屋。2012年年底，铭信公司承租房的电表抄见数为7876度，2013年第一季度的电表抄表数为7952度，第二季度的电表抄见数为7954度，此后至起诉之日，该抄见数均无变化。2013年3月29日，铭信公司的工商注册地址由涉案承租房嘉兴市城南路1369号科技大楼405室变更为嘉兴市越秀南路176号三幢313室。
本院再审认为，铭信公司申请再审有三个理由,一是法院送达程序违法,致其缺席审理,剥夺了其诉讼权利;二是法院未经铭信公司同意,将本案与其他五个案件同时合并审理,违反了法律规定;三是租金根据合同规定应由创业园委托银行扣划，没有扣划的责任不在铭信公司。科创中心起诉已过诉讼时效。该案的电费证据在庭审中也没有出示。
本院复查时查明科创中心起诉时已提供了铭信公司负责人的联系电话，一审法院送达诉讼文书时未注明相应的联系方式，致文书送达未果。此外，有关电费的证据在庭审中未出示，故裁定提审本案，在再审过程中科创中心出示了全部的证据材料。
关于一审庭审程序问题，一审法院开庭时考虑本案与其他五个案件均是科创中心提起的房屋租赁之诉，故将六个案件一并审理，上述案件一审法院没有认定为共同诉讼案件，但将六个案件合并审理没有法律依据。
关于违约责任及损失赔偿问题，首先，双方约定按照《同城特约委托收款协议书》的约定支付租金,科创中心主张其委托银行收款后，铭信公司账户上无款可扣，但未提供证据证明，而铭信公司提供的证据表明其扣款账户上余额充足，故科创中心主张铭信公司相关的违约责任不能成立。
其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。涉案租赁合同亦规定，租赁期限届满，铭信公司应即时与创业园结清费用，腾退出全部承租房。据此，铭信公司应举证其与创业园及时办理了腾退手续。铭信公司称，其已在2011年6月将房屋钥匙交给了大楼保安，应视作办理了房屋腾退手续，但其没有提供证据证实。况且，保安并非租赁合同的签订主体，也非创业园指定的接收腾退人，故铭信公司称其已履行了房屋腾退义务依据不足。相反，科创中心提供的用电记录及工商注册登记材料，证实涉案房屋在租赁合同期满后至2013年3月，一直无间断地、正常地有用电记录，铭信公司的工商注册地址也是在2013年3月，才由涉案房屋变更为本市越秀南路176号三幢313室。由于铭信公司不能提供其2011年7月至2013年3月这一期间在何地办公的证据，故本院认定科创中心提供的证据属优势证据，铭信公司在租赁合同期满后有继续使用涉案房屋的行为。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，铭信公司在租赁合同期满后继续使用涉案房屋，创业园没有提出异议，双方也没有签订新的房屋租赁合同，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限不确定。铭信公司在2013年3月变更办公地址，没有及时通知创业园，创业园根据第一季度的用电记录也不可能清楚铭信公司的搬迁情况，故搬迁之日非通知合同解除之日。2013年第二季度，涉案房屋的用电量仅为2度，此后更无用电记录，兼之创业园自认办公室就在租赁房屋旁边，故此时创业园对涉案房屋已无人办公的事实应该清楚，至2013年6月底，铭信公司已以其实际行为表明不再承租涉案房屋，双方的不定期租赁合同解除。
最后，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为1年，主张电费的诉讼时效期间为2年。又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。双方在租赁合同中约定，本案的租金一季一付,每季度的第一个月扣除当季租金,故不定期租赁期间租金的诉讼时效从最后一季(2013年4-6月)租金交纳期限届满之日，即2013年5月1日起计算，至2014年5月1日时效期满,科创中心在2015年1月要求铭信公司支付租金,已过诉讼时效,不能得到支持。合同约定,电费在每月的10-15日支付。故不定期租赁期间电费的诉讼时效从2013年6月16日起算，至2015年6月16日结束。铭信公司在2015年1月主张不定期租赁期间的电费，未超过诉讼时效，该催讨行为导致诉讼时效中断并重新计算，至其2016年1月起诉之时，未超过诉讼时效。该时段的电费为（7954-6596）×0.93=1263元，铭信公司应予支付，由于铭信公司在签订合同时已交付3375元保证金，双方约定保证金结清所有费用后退回，故未付电费可在保证金中扣除,不产生逾期交付违约金。
关于损失，双方当事人在租赁合同中约定,铭信公司拖欠租金逾期6个月并且不在承租房内开展经营活动的,创业园有权提前终止合同,并且有权单方处置租房,铭信公司在租房内所有财产视为放弃,归创业园处置。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。创业园在2013年6月即知道铭信公司不再租赁房屋，其至2015年1月才去函要铭信公司腾退，至2016年1月才起诉，对此期间房屋空关的损失负有主要责任。鉴于双方当事人在合同中约定,铭信公司拖欠租金六个月且不在承租房内开展生产经营的,创业园有权单方面处置租房,故在2013年6月合同解除后，创业园便应在合理期间内采取措施要求铭信公司办理退房手续或自力救济，其至18个月后（2015年1月）才主张腾退，造成损失扩大，扩大的损失由其自行负担。综合本案案情，合同解除之后，应给予创业园一个起诉或救济的准备阶段，该期间可酌情认定为六个月，铭信公司应赔偿创业园六个月的房租损失6750元，其余损失由创业园自行负担。
综上，涉案房屋因铭信公司搬迁而合同解除，创业园依法律或依合同规定，均可以自行处置房屋，故无判决腾退的必要。据双方当事人在再审中提供的新证据，铭信公司部分抗辩主张成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条及《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：
一、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初632号民事判决；
二、嘉兴市铭信传媒有限公司应支付嘉兴科技创业服务中心电费1263元，赔偿损失6750元，扣除铭信公司已支付的3375元保证金,实际应支付4638元，于本判决生效后十日内支付。
三、驳回嘉兴科技创业服务中心其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2204元，公告费200元，合计2404元，由嘉兴市铭信传媒有限公司负担254元，嘉兴科技创业服务中心负担2150元。再审案件受理费834元，由嘉兴市铭信传媒有限公司负担94元，嘉兴科技创业服务中心负担740元。
审判长 刘 春
审判员 李美凤
审判员 黄 阁
二〇一七年九月三十日
书记员 吴君慧