黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑1081民初126号
原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司。营业场所所在地黑龙江省绥芬河市站前路15号。
负责人石勇，男，经理。
委托代理人宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。
委托代理人史贵臣，黑龙江大正律师事务所律师。
被告绥芬河市天信酒店管理有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市站前路**号祥龙大厦***室。
法定代表人于江，男，经理。
委托代理人袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。
原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司为与被告绥芬河市天信酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员姜广峰适用简易程序于2016年3月18日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司的负责人石勇、委托代理人宋亨洙、史贵臣，被告绥芬河市天信酒店管理有限公司的法定代表人于江、委托代理人袁丛铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司（以下简称祥龙分公司）诉称：原、被告于2014年4月25日签订房屋租赁合同，被告承租原告所有的祥龙大厦，租期为8年。双方约定，前三年每年租金为1100000元。自第四年起，每年租金上涨5%。合同签订后，原告将房屋交付给被告。被告按约定交付了第一年度的租金1100000元。但第二年度的租金被告仅交付了20000元。经原告多次催缴，被告始终拒绝支付剩余租金。被告拒绝支付租金的行为构成违约。原告诉讼至法院，要求依法判令：1.解除原、被告之间的租赁合同，返还租赁物；2.要求被告给付原告2015年5月1日至2016年3月18日的租金953424.65元；3.被告支付剩余六年租期违约金371250元；4.被告退还已提前收取次承租者的租金900000元；5.被告支付聘用人朱广惠、徐庆和2015年应缴社保费17103.48元。
被告绥芬河市天信酒店管理有限公司（以下简称天信公司）辩称：被告迟延给付租金系由于承租房屋内洗浴中心的装修设施及设备被经营人拆除，无法正常使用。原告在向被告交付房屋时，并未说明洗浴中心的装修及设备系他人所有，故被告在此情况下有权拒绝给付租金。原告据此要求解除合同于法无据。原告主张的违约金过高。即使合同解除，被告将房屋返还给原告后，原告依然可以将房屋对外出租，因此原告的损失几乎可以忽略不计。原告根据合同约定计算出了违约金371250元，该违约金数额明显过分高于实际损失。被告收取次承租人的租金不应退还给原告，如果合同解除，被告应将收取次承租人的租金返还给次承租人而不是原告。朱广惠、徐庆和与被告之间是劳动关系，被告是否拖欠朱广惠与徐庆和的社保费，应由朱广惠、徐庆和按照劳动争议仲裁程序向被告主张权利。
本案争议焦点及法庭调查重点：
1.原告交付给被告的承租房屋是否符合双方约定的标准；
2.被告拖延交付租金的行为是否构成违约，原告对此是否有权单方解除租赁合同；
3.双方约定的违约金计算标准是否过高，被告要求降低违约金的数额是否有法律依据及事实依据；
4.原告要求被告退还其收取的次承租人交付的租金900000元是否有法律依据及事实依据。
5.原告是否有权要求被告为朱广惠、徐庆和缴纳社保费。
原告祥龙分公司为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供以下证据：
证据一、2014年4月25日房屋租赁合同1份、补充协议1份、房屋产权证明1份、主体变更通知书1份。欲证明：2014年4月25日，原告与于江签订了房屋租赁合同及补充协议，原告将绥芬河市祥龙大厦出租给于江；2014年6月6日，承租主体变更为被告；租期自2014年5月1日起至2022年10月31日止；前三年的租金为每年1100000元，自第四年起，租金每年递增5%；根据约定，被告应于2015年4月1日、9月30日分两次缴纳2015至2016年度的租金1100000元；如因被告违约造成合同解除，被告需给付原告剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。现由于被告违约，故被告应支付原告剩余6年租期内违约金371250元。
被告天信公司对该组证据的形式要件无异议，但被告认为，该组证据只能证明合同约定的内容，不能证明被告违约。
本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故本院对该组证据的形式要件予以采信。根据该组证据载明的内容，可以确认：2014年4月25日，原告与于江签订了房屋租赁合同及补充协议，原告将绥芬河市祥龙大厦出租给于江；2014年6月6日，承租主体变更为被告；租期自2014年5月1日起至2022年10月31日止；前三年的租金为每年1100000元，自第四年起，租金每年递增5%；根据约定，被告应于2015年4月1日、9月30日分两次缴纳2015至2016年度的租金1100000元；如因被告违约造成合同解除，被告需给付原告剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。
证据二、哈铁集团房屋、土地使用情况调查表1份。欲证明：被告应交付2015-2016年度租金110000元，但被告仅交付20000元。被告迟延交付的行为构成违约。
被告天信公司对该证据的形式要件无异议，但被告认为，被告之所以迟延交付剩余租金，是因为具有法律规定的抗辩事由，被告迟延交付的行为不构成违约。
本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据予以采信。根据该证据载明的内容，可以确认被告实际交付2015-2016年度租金20000元。
证据三、说明1份。欲证明：原、被告约定，自2014年5月1日起，原告此前与一家水饺、祥龙洗浴中心、祥龙商店、朝汉小厨签订的租赁合同未履行部分，由被告行使出租人的权利，剩余期限的租金74283元归被告所有；如祥龙洗浴中心违约，被告应向祥龙洗浴中心主张权利。
被告对该证据的形式要件无异议，被告认为，该证据只能证明祥龙洗浴等承租人交付的租金归被告所有，但未明确说明祥龙洗浴的装修及设备归承租人所有。另外，原、被告在签订租赁合同时，原告亦未向被告明确说明洗浴中心的装修及设备归承租人所有。祥龙洗浴中心在撤出时，将洗浴中心的装修设施及设备拆走，导致被告无法对外出租。
本院认为，被告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故本院对该证据予以采信。根据该证据载明的内容，可以确认自2014年5月1日起，此前原告与一家水饺、祥龙洗浴中心、祥龙商店、朝汉小厨签订的租赁合同未履行部分，由被告行使出租人的权利，剩余期限的租金74283元归被告所有。
证据四、被告对外转租收入表1份。欲证明：被告对外转租收取租金1288800元，原告有能力向原告支付租金却拒不支付，构成违约。
被告对该证据的形式要件有异议，认为该证据系原告单方制作，不能作为证据使用。
本院认为，原告称该证据系被告向其提供，但未提供其他证据证实，且被告予以否认，无法核实该证据的真实性，故对该证据不予采信。
证据五、朱广惠、徐庆和2015年度社会保险费缴费明细1份、票据1份。欲证明：朱广惠、徐庆和2015年度应缴社会保险费17103.48元；根据双方约定，该笔费用应由被告负责缴纳。
被告对该组证据的形式要件无异议，但被告认为，被告与朱广惠、徐庆和系劳动合同关系，原、被告确实约定朱广惠、徐庆和的社会保险费由被告负责缴纳。如被告未缴，朱广惠、徐庆和应向社会保险征收部门举报或提起劳动争议仲裁，而不应由原告代为提起民事诉讼。
本院认为，本案系原、被告之间房屋租赁合同纠纷，被告是否为其聘用的劳动者缴纳社会保险费系劳动者与用人单位之间的纠纷，与本案无关，故对该组证据不予采信。
被告天信公司为证明自己的主张及反驳对方的主张，向法庭提供了以下证据：
证据一、2015年3月30日房屋租赁合同1份。欲证明：1.2014年4月25日，原、被告签订房屋租赁合同，2015年3月30日，原、被告对租赁合同进行变更，租赁期限自2015年4月1日起至2022年10月31日止；2.被告此前已交纳一年的租金，根据该合同约定，2016-2017年度的租金应于2016年4月1日交纳，故被告不具有违约情形。
原告对该证据的形式要件无异议，原告认为，该份证据无法证实被告交纳了2015-2016年度的租金。
本院认为，原告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据的形式要件予以确认。
证据二、照片19张。欲证明：祥龙洗浴中心原承租人在租赁期限届满后，将洗浴中心原有设备拆除，导致被告无法将该房屋对外转租。原、被告在签订房屋租赁合同时，原告未向被告说明该洗浴中心的设施归原承租人所有，原告构成违约。
原告对该证据的形式要件以及被告欲证明的问题均有异议。原告认为，在原、被告签订房屋租赁合同之前，被告的法定代表人于江就已经在祥龙大厦从事经营活动。原、被告签订租赁合同之后，原告将其与祥龙洗浴中心签订的租赁合同交给了被告，被告明知该洗浴的设施及设备并非归原告所有。
本院认为，该组照片无法核实拍摄的时间、地点，不能认定与本案具有关联性，故对该证据不予采信。
证据三、原告与霍子贤（原祥龙洗浴中心承租人）房屋租赁合同1份（复印件）。欲证明：1.原告将房屋交付给被告时，洗浴中心的锅炉系原告所有；2.该合同中没有注明洗浴中心的设施及装修的所有权人是谁。
原告对该证据的形式要件无异议，对被告欲证明的问题有异议。原告认为，该合同中只是约定原告将祥龙大厦的部分房间出租给案外人霍子贤经营洗浴中心，并未提及洗浴中心所需的设施、设备由谁提供。按照惯例，应由承租人自行添置。
本院认为，原告对该证据的形式要件无异议，该证据具有客观性、合法性以及同本案的关联性，故对该证据的形式要件予以确认。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2014年4月25日，原告与于江（于江以绥芬河市天信水洗厂的名义签订的合同，该企业未办理工商注册登记）签订房屋租赁合同及补充协议，原告将位于绥芬河市站前路15号的绥芬河市祥龙大厦（除一层东侧现旅游接待大厅建筑面积约220平方米之外）出租给于江使用。双方约定租期自2014年5月1日起至2022年10月31日止，共计102个月。前三年租金每年为1100000元，自第四年起，每年租金递增5%。2014-2015年度的租金交付时间应为2014年5月1日前交付租金的20%，2014年6月1日前交付租金的30%，2014年9月30日交付租金的50%。2015年至2021年的租金于每年4月1日、9月30日前，分两次交付该年度租金。在原告交付房屋时，承租方需交付90000元保证金。同时双方约定，如承租方拖欠房租一个月以上，原告有权单方解除合同，收回出租房屋，不退还剩余租金，并向承租方收取剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。另外，因在原告与于江签订房屋租赁合同之前，原告就已将祥龙大厦的部分房屋对外出租。故双方约定，此前原告与他人签订的未到期的租赁合同，承租方必须按照原合同的约定履行到期。其中原告与一家水饺、祥龙洗浴中心、祥龙商店、朝汉小厨签的租赁合同未履行部分的租金归承租人（于江）所有。原告收取的其他租户的租金，原告不再退还给于江，而是给予于江顺延租赁期限六个月作为补偿。2014年6月6日，经协商，承租主体变更为绥芬河市天信酒店管理有限公司，即本案被告。
合同签订后，原告依约定向于江交付了房屋，于江向原告交付90000元保证金，另支付70000元备品转让款。于江及被告于2014年4月25日交付100000元、于2014年4月30日交付租金120000元、于2014年6月24日交付200000元、于2014年6月30日交付130000元、于2014年11月28日交付300000元、于2014年12月1日交付250000元，共计1100000元租金。2015年2月，祥龙洗浴中心解除了租赁合同。在撤出祥龙大厦时，祥龙洗浴中心的承租人将洗浴设施拆除。
2015年3月30日，原、被告重新签订租赁合同，约定租期自2015年4月1日起至2022年10月31日止，前三年租金每年1100000元，自第四年起，每年递增5%（即前三年每年租金为1100000元，第四年度租金为1155000元，第五年度租金为1210000元，第六年度租金为1265000元，第七年度租金为1328250元）。同时约定，被告应于2015年4月1日将第一年租金一次性交付给原告。以后每年度的租金于当年3月1日前一次性缴纳。如被告租金到期拖欠一个月以上，原告有权解除合同，并向被告收取剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。合同签订后，被告于2015年3月30日交付20000元租金。其后原告多次向被告催要2015-2016年度的剩余租金1080000元，被告称其不拖欠租金，拒绝给付。
另查明，朱广惠、徐庆和原系原告雇佣的祥龙大厦工作人员，被告承租祥龙大厦后，原、被告约定由被告继续雇佣朱广惠和徐庆和，并由被告为朱广惠、徐庆和缴纳社会保险。被告为朱广惠、徐庆和缴纳了2014年度的社会保险，2015年度的社会保险费未缴纳。原告为朱广惠、徐庆和缴纳了2015年度的社会保险。
根据已查明的事实，本院认为：原告与于江签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。在履行过程中，经原告同意，承租主体变更为被告绥芬河市天信酒店管理有限公司。故自变更之日起，由被告天信公司承接原来承租人于江在房屋租赁合同中的权利和义务。被告天信公司辩称其之所以未交齐2015-2016年度的租金，是由于祥龙大厦洗浴中心的承租人在合同到期后，将洗浴中心的装修设施及设备拆走，导致其无法正常经营，故拒绝缴纳剩余租金。同时被告又辩称经双方协商，原告同意免除2014-2015年度的租金，其于2014年交付的1100000元租金系2015-2016年度的租金。被告的辩解理由前后矛盾。根据被告陈述，祥龙大厦洗浴中心原承租人系在2015年2月份撤走。原、被告在2015年3月30日重新签订租赁合同时，被告即已知晓洗浴中心的装修状况，在此情况下被告依然同原告签订租赁合同。故被告称由于洗浴中心撤走时拆除装修设施及设备导致其无法正常经营，因此拒交租金的辩解理由不成立。被告天信公司（于江）自2014年4月底即已接手使用该承租房屋，被告未提供证据证明原告同意免除其2014-2015年度的租金，且原告予以否认，故被告辩称其于2014年交付的1100000元系2015-2016年度租金的辩解理由不成立。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同中约定，当承租人拖欠租金一个月以上时，出租人有权解除合同。根据双方在2015年3月30日签订的租赁合同约定，被告应于2015年4月1日将2015-2016年度租金1100000元一次性交付给原告，但被告只交付了20000元，其余1080000元一直未交。被告未按时足额交付租金的行为违反了双方的约定，故原告要求自2016年3月18日起，解除双方签订的租赁合同的诉讼请求有法律依据以及事实依据，本院予以支持。被告天信公司在2014年交付的租金1100000元，系2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金。在2015年5月1日至2016年3月18日承租期内，被告天信公司交付原告20000元租金。故原告要求被告支付2015年5月1日至2016年3月18日承租期内剩余租金953424.65元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据双方约定，如因承租方的原因导致合同解除，出租人有权收取承租人剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。根据双方签订的租赁合同，租期应至2022年10月31日时止。故被告应支付原告2016年3月19日至2022年10月31日期间内应缴租金总额的5%作为违约金。原告要求被告支付自2016年5月1日至2022年4月30日共计6年承租期内被告应缴租金总额的5%即作为违约金，不超出双方约定。根据双方约定，在2016年5月1日至2022年4月30日期间，被告应交租金总额为7158250元。违约金按5%计算，总额应为357912.50元。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告辩称违约金的数额明显高于原告所遭受的损失，但未提供证据予以证明。故本院对原告要求被告支付违约金357912.50元的诉讼请求予以支持，超出部分不予保护。原告未能提供证据证明被告收取次承租人的租金数额，且被告予以否认，故原告要求被告支付收取次承租人租金900000元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。原告可在收集到相关证据后另行主张权利。朱广惠、徐庆和与被告之间形成劳动关系，被告应及时足额为朱、徐二人缴纳社会保险费。被告违反法律规定未及时足额为二人缴纳社会保险费，应由社会保险费征收机构责令其限期补足，而不应由原告代为提起民事诉讼。故原告要求判令被告支付其代为朱广惠、徐庆和缴纳的社会保险费17103.48元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国社会保险法》第三十六条之规定，判决如下：
一、自2016年3月18日起，原、被告之间关于绥芬河市祥龙大厦的房屋租赁合同解除，被告绥芬河市天信酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将租赁房屋返还给原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司；
二、被告绥芬河市天信酒店管理有限公司给付原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司2015年5月1日至2016年3月18日期间的租金953424.65元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；
三、被告绥芬河市天信酒店管理有限公司给付原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司违约金357912.50元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；
四、驳回原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司的其他诉讼请求。
负有给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24734元，减半收取12367元，由原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司负担4066元，被告绥芬河市天信酒店管理有限公司负担8301元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
如当事人在规定期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。
上述期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。
审判员 姜广峰
二〇一六年三月三十日
书记员 范欢欢