广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第15号
上诉人（原审被告）梁焕仪，女，汉族，1974年11月28日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人周永华，广东宏骏律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）广东京信房地产土地评估有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人尹鹏强。
委托代理人陈秋华，女，汉族，1984年9月17日出生，住广东省佛山市顺德区，该公司员工。
委托代理人梁志泉，男，汉族，1988年1月8日出生，住广东省佛山市顺德区，该司员工。
被上诉人（原审原告）程海根，男，汉族，1968年6月8日出生，住江西省乐平市。
委托代理人周陆军，湖南宗元律师事务所律师。
原审被告陈荣护，男，汉族，1940年1月22日出生，住广东省佛山市顺德区。
上诉人梁焕仪、广东京信房地产土地评估有限公司（以下简称京信公司）因与被上诉人程海根、原审被告陈荣护居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第287号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁焕仪系佛山市顺德区某物业房屋中介服务部（以下简称某服务部）经营者。程海根在梁焕仪陪同下，对淦珑物业所在商铺（该商铺未挂门牌，工商／产权登记地址均为：佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东乐路＊）进行了查看，两人将该商铺所在地址误认为佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号。2012年8月25日，程海根与佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺原业主陈荣护及某中介服务部签订《商铺买卖合同》一份，合同约定程海根以1220000元的价格向陈荣护购买该商铺。合同签订后，程海根与陈荣护各向某中介服务部支付了中介服务费18300元。陈荣护为申请购房按揭贷款，要求梁焕仪委托相关机构对所购商铺的价值进行评估。梁焕仪遂以陈荣护名义委托京信公司进行评估，并向京信公司提供了陈荣护的佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺房地产权证（证号：粤房地证字第165＊号），京信公司估价员在梁焕仪指示下对淦珑物业所在商铺进行了查勘拍摄，但京信公司于2012年9月4日出具的房地产抵押估价报告中记载的估价对象仍为佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺。程海根于2012年9月5日收到该估价报告后将梁焕仪垫付的评估费2800元返还给了梁焕仪，陈荣护没有实际参与此次评估。2012年9月22日，程海根与陈荣护就佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺办理的登记过户手续，程海根于2012年9月27日取得房地产权证（证号：粤房地证佛字第03120＊号）。2012年10月9日，程海根在某中介服务部工作人员陪同下前往商铺现场与陈荣护办理交接手续时，发现其误将淦珑物业所在商铺地址错认为佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号，即向梁焕仪提出异议，但双方未就补偿问题协商一致。程海根遂于2013年1月16日向原审法院提起诉讼，请求判令梁焕仪向程海根退还中介费18300元，返还评估费2800元，赔偿损失150000元。在诉讼中，程海根以陈荣护采用欺诈手段使其在违背真实意思的情况下订立合同为由，要求追加陈荣护为本案被告，并诉请法院判令陈荣护赔偿其经济损失150000元；并以京信公司未尽估价方责任为由，要求追加京信公司为本案第三人，并诉请法院判令第三人京信公司对梁焕仪返还评估费及赔偿损失部分承担连带清偿责任。
另查明，经程海根申请，原审法院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对双方争议的两处商铺在2012年8月25日的市场价值进行了评估，该公司出具房地产估价报告认为，佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺的市场价值为人民币121.6万元，佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东乐路＊商铺（即程海根所称的淦珑物业所在商铺）的市场价值为人民币127万元。程海根为此垫付评估费12000元。
再查明，程海根于2013年10月30日向原审法院提供书面意见表示，因陈荣护在商铺交易过程中不存在故意欺诈行为，故其放弃对陈荣护的诉讼请求。
原审法院认为：关于双方争议的程海根与梁焕仪在本案居间合同履行过程中是否存在误认交易对象地址问题。程海根主张梁焕仪在向其介绍淦珑物业所在商铺时将该商铺所在地址介绍为佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号。梁焕仪主张其起初向程海根介绍的商铺即为佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺。经审查，第三人京信公司出具的房地产抵押估价报告所附查勘照片记载的拍摄对象均为淦珑物业所在商铺及该商铺周边环境，照片中并未出现程海根与陈荣护交易的佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺，京信公司在上述照片同页标注“评估对象现场勘查照片”、“待估对象外立面1”、“待估对象外立面2”、“待估对象临街状况”，其称该照片是为反映佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺繁华程度的意见，显然与其前述情况存在矛盾，且未作出合理解释，法院不予采纳。此次查勘拍摄为京信公司估价员在梁焕仪指示下所进行，这一事实足以证实梁焕仪在本案居间合同履行过程中确存在误认交易对象地址情况。但淦珑物业所在商铺外并未加盖门牌号，使用该商铺的商户与梁焕仪同为房地产中介商，亦无可能在此前将该商铺详细情况告知梁焕仪，目前并无证据证实梁焕仪对该商铺地址情况是明知的，程海根主张梁焕仪故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况的意见，证据不足，法院不予采纳。梁焕仪作为居间人及专业的房地产中介商，在居间合同履行过程中未认真核实交易对象的实际地址，对上述误认情况的出现存在主要过错；程海根在大额房地产交易中，在交易房产同时转让商铺租约的情况下，未向租用所购买商铺的商户了解交易对象的实际情况，未尽到通常交易人的合理谨慎义务，亦存在一定过错，可依法减轻梁焕仪的责任。上述误认情况的出现，导致程海根丧失在签订上述商铺买卖合同同期购买淦珑物业所在商铺的交易机会，已给程海根造成了相应的可得利益损失，相应损失数额，原审法院依据所采信的评估意见确认为54000元（1270000元-1216000元）。综上所述，梁焕仪应向程海根退还中介费12810元（18300元×70%）、赔偿损失37800元（54000元×70%），并承担本案评估费8400元（12000元×70%）。
关于京信公司应否退还评估费用问题。京信公司作为专业的评估机构，在梁焕仪向其正确指示实际评估对象，并已进行实地查勘的情况下，未认真核实评估对象的实际产权及地址情况，仅依据梁焕仪提供的房地产权证即作出评估结论，导致查勘对象与评估对象不符，评估结论存在明显错误，京信公司未尽到鉴定人的合理注意义务，程海根作为评估费的最终支付方，要求京信公司向其退还评估费的诉讼请求，理由充分，法院予以支持；但考虑到程海根对误认交易对象亦存在过错，原审法院酌情由京信公司向程海根退还2800元评估费的70%，即1960元。京信公司接受评估委托时，程海根已与陈荣护签订商铺买卖合同，京信公司的评估行为与程海根丧失交易机会并无因果关系，因此，程海根要求京信公司对其损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持。
程海根以陈荣护在商铺交易过程中不存在故意欺诈行为为由，自愿放弃对陈荣护的诉讼请求，系其对个人权利的合法处分，法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁焕仪应在判决生效之日起三日内向程海根退还中介服务费人民币12810元；二、梁焕仪应在判决生效之日起三日内向程海根赔偿损失人民币37800元；三、京信公司应在判决生效之日起三日内向程海根退还评估费人民币1960元；四、驳回程海根的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1863元、评估费12000元，合共13863元，由程海根承担4893元，由梁焕仪承担8970元。
上诉人梁焕仪不服原判，向本院上诉称：一、一审法院单凭京信公司所作出的估价报告就认定梁焕仪存在误认交易对象地址情况，并且认为梁焕仪对误认存在主要过错，明显理据不足。1、梁焕仪并不是专业的评估人员，评估报告具体要如何制作梁焕仪并不清楚，梁焕仪也没此义务要注意到评估书上的每个制作要求是否适当，况且京信公司已经就有关报告书上照片的选用问题作过合理的解释。2、梁焕仪早在交易前已将原房产证交给程海根，在委托京信公司作评估时，也将房产证交给京信公司，而房产证上的宗地平面图上也清楚地显示了大良东区干道兴华楼＊号浦、铺所处的位置，这与大良＊铺所处的位置明显不同，很容易就可以清楚地区分，也就是说包括梁焕仪、程海根、京信公司都不可能存在所谓的误认问题。3、程海根作为商铺的购买者，在交易前其本人不可能不直接到商铺作实地察看和询问现时商铺的使用者，在充分了解商铺的相关情况后才作出购买决定，现所有交易手续全部完成后，程海根才提出所谓的误认问题，明显不合常理。由此可见一审法院认为在本案中存在误认情况明显无事实依据，认为梁焕仪对误认存在主要责任明显有失公允。
二、一审法院认为：“上述误认情况的出现，导致程海根丧失在签订上述商铺买卖合同同期购买淦珑物业所在商铺的交易机会，已给原告造成了相应的可得利益损失，相应损失数额，本院依据所采信的评估意见确认为54000元（1270000元-1216000元）。综上所述，梁焕仪应向程海根退还中介费12810元（18300元×70％）、赔偿损失37800元（54000元×70％），并承担本案评估费8400元（12000元×70％）”，该认为依法无据。1、在本案中并无任何证据证明“淦珑物业”所在的商铺存在其业主出售的情况，何来会导致程海根丧失签订上述商铺买卖合同购买淦珑物业所在商铺的交易机会呢2、程海根所购买的兴华楼＊号浦、铺经一审法院委托评估的市场价值为121．6万元，而程海根在本次的交易中是以122万的价格购得该商铺，两者差距只有4000元，这也是一个正常、合理的相差，由此可见程海根是以合理的价格购得兴华楼＊号浦、铺，可以说程海根并无存在所谓的损失，即使有也只是4000元，但一审法院却要梁焕仪赔偿程海根损失37800元，实在令人无法理解一审判决的依据所在，虽知程海根不是以127万元的价格而是以122万元的价格购买兴华楼＊号浦、铺，那么在确定所谓的损失金额时为何要以127万元-121．6万元来确定而不是以程海根实际支付的122万元-121．6万元来确定呢一审法院如此认定却无形令程海根因购买兴华楼＊号浦、铺多赚3万多元，这个金额就不是赔偿程海根的损失了，由此可见一审判决明显错误。
三、在本案中程海根申请对大良＊的房产进行价格评估并无必要性，由此引起评估费用的增加，有关费用应由程海根自行承担，况且梁焕仪在本案中并无责任，有关评估费用梁焕仪不应承担。
综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，驳回程海根的诉讼请求，一、二审诉讼费用及评估费用由程海根承担。
上诉人梁焕仪对其陈述事实在二审期间没有提供新证据。
上诉人京信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、程海根已顺利办理贷款，且无就贷款相关事宜提出请求，一审法院判决京信公司退还评估费没有依据。程海根是因办理按揭贷款而委托京信公司出具《房地产抵押估价报告》，报告中亦已明确估价的目的是“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据”，程海根更已实际持该报告到银行办理贷款且已贷款成功，因此，报告的目的、出具与实际使用过程均围绕房产抵押贷款事宜，而与程海根的房地产交易没有任何关联关系。本案中程海根以“房地产交易对象认识错误造成损失”为由提起诉讼，而非“因估价报告导致贷款出现问题”提起诉讼，一审法院在程海根无提起请求的情况下判决京信公司退还估价费没有依据。且正如一审判决所述，京信公司接受委托时，程海根已签订商铺买卖合同，更进一步印证报告的出具没有对程海根房地产交易产生任何影响。二、京信公司在评估过程中不存在过错，评估报告合法有效。京信公司所评估勘察的房产由始至终都是佛山市顺德区大良街道办事处中区居委会东区干道＊号商铺，为有利于办理房地产按揭贷款，京信公司均选取更能反映商铺人流兴旺、街道繁华的照片作为附图，程海根收到报告后亦予以接受并无提出任何异议，银行亦同意放贷，京信公司在评估过程中不存在过错，评估报告合法有效。三、程海根没有任何证据证明其主张。案件审理过程中，程海根一直不能提出任何证据证明其所谓的“看错商铺”，且其提供的包括商铺买卖合同、费用凭证、房产证、过户情况、庭审中所述的收租情况等均指向＊号铺。首先，根据谁主张谁举证的原则，程海根没有就“看错商铺”提供任何证据；其次，其提供的证据更能证明其对交易对象是清楚明确的，现在才称看错商铺实在十分牵强，与日常生活常理严重不符。再次，单凭程海根一面之词，即认定看错商铺，亦将加剧交易的随意性，不利于维护交易稳定，有失公平。四、退一步说，即使存在错误，程海根亦应承担主要责任。一方面，对于一间估价价值高达140万元的房产，在委托评估过程中，程海根从进行委托、提供材料、支付估价费、接受报告、到办理贷款、真正贷款成功，均无提出任何异议，现在才称发现错误，且竟是对象错误，程海根实在存在重大过失，对本次房产交易对象的认识非常不谨慎，甚至可称是马虎了事，严重违背日常常理；而本次诉讼亦正是因为程海根的如此不谨慎引致，因此，即使存在错误，程海根亦应对此承担主要责任。另一方面，程海根与梁焕仪因居间关系发生纠纷，而估价报告对房产交易没有影响，即使法院认为报告中所附照片不合适，亦不应与梁焕仪按同等比例承担责任。综上，为维护京信公司的合法权益，根据有关法律规定，请求二审法院撤销京信公司向程海根返还评估费1960元的判决。
上诉人京信公司对其陈述在二审期间没有提供新的证据。
被上诉人程海根答辩称：一、梁焕仪的过错使程海根将本案的东乐路淦垅铺误以为交易对象。（一）梁焕仪作为居间人，控制整个交易的过程。本案中，梁焕仪负责带程海根查看铺位，联系京信公司评估并向后者指示评估对象，陈荣护没有参与。因此，梁焕仪应当对交易对象的真实性负责。（二）2012年9月4日，京信公司出具的《房地产抵押评估报告》中评估对象现场勘查照片明确显示评估对象为东乐路淦垅铺，根本没有＊路＊号浦、铺，梁焕仪的狡辩不能成立。（三）2012年11月2日程海根的录音资料显示，梁焕仪承认弄错了商铺，并表示如果程海根不喜欢＊路＊号浦、铺，可以在短期内帮程海根卖出去。（四）程海根与陈荣护关于收铺当时情形的陈述基本一致，可以用来佐证收铺前程海根查看的铺位为东乐路淦垅铺，而非＊路＊号浦、铺。（五）上述三证据，已经构成证据链，足以证明梁焕仪应对程海根误认交易对象承担责任。
二、京信公司对勘察与评估对象的确定存在过错。京信公司作为专业的评估机构，拍摄的评估对象照片跟房产证登记的评估对象地址不一致，其过错无可推诿。
三、程海根的损失与数额有事实与法律依据。2013年7月4日原审法院委托的广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的评估报告书显示，＊路＊号浦、铺房地产每平方米单价为人民币38653元，东乐路淦垅铺房地产每平方米单价为人民币44867元，两者每平方米单价相差人民币6214元。梁焕仪弄错商铺，使程海根将东乐路淦垅铺误以为＊路＊号浦、铺，程海根的预期利益损失实为人民币195430．30元。（注：每平方米单价差人民币6214元乘以＊路＊号浦、铺的套内建筑面积31．45平方米）退一步而言，即使不计算＊路＊号浦、铺与东乐路淦垅铺两者的面积差，程海根的损失最低也为人民币54000元。、
被上诉人程海根对其辩解在二审期间没有提供新证据。
原审被告陈荣护在二审期间没有答辩亦没有提供新的证据。
本院对原审判决所查明的事实予以确认。
本院认为：针对上诉人梁焕仪、京信公司的上诉，本案存在以下三个方面的争议：第一，梁焕仪在履行居间合同过程中是否存在错误指示交易对象的违约行为；第二，如果梁焕仪存在违约，其应如何承担违约责任，即程海根的损失应该如何确定的问题；第三，京信公司是否应该向梁焕仪退回部分评估费用。
针对第一个争议焦点，梁焕仪促成买受人程海根与出卖人陈荣护达成商铺买卖合同所指向的标的是＊号铺，程海根主张梁焕仪在交易过程中一直带其查看的是淦珑物业所在商铺（东乐路＊），两者并非同一铺位。对此，由于在房产交易过程中因贷款问题需要对交易标的价值进行评估，梁焕仪遂以陈荣护的名义委托京信公司进行评估，从京信公司作出的评估报告分析，评估报告所附标的物的照片均为淦珑物业所在铺位。京信公司解释其为了反映＊号铺的周边环境，故对兴华楼的外部道路进行拍摄，但其并不能合理解释为何完全没有＊号铺的照片。京信公司的解释明显不符合常理，本院不予支持。根据评估报告反映，梁焕仪确实存在错误指示交易对象的违约行为。
针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”梁焕仪作为专业的房地产买卖中介机构，具有丰富的居间从业经验，有义务充分了解买卖标的的情况并向委托人如实报告，但梁焕仪连交易对象都指示错误，存在重大过失，没有履行作为居间人的如实告知义务，应该承担违约责任。对于程海根已经支付的居间费用18300元，由于梁焕仪并无按照合同约定履行居间义务，应该将所收取的居间费用全部退还程海根，其无权收取居间报酬。对于程海根是否存在其他损失的问题，程海根在误认交易标的的情况下与陈荣护签订了商铺买卖合同并办理了过户手续，其在2012年10月9日办理商铺交接手续时已经发现了上述错误，其本来可以按照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定以重大误解为由撤销其与陈荣护签订的房产买卖合同，由此而产生了交易费用、损失赔偿等实际损失均可以要求梁焕仪承担。但程海根在知道上述情形后并没有在法律规定的一年期间内行使撤销权，还继续履行上述买卖合同办理相关的按揭手续，由此可见其在知道上述认识错误后仍然愿意履行房产买卖合同。至于原审判决以可得利益支持了两商铺之间的差价是否正确的问题。可得利益是指合同正常履行以后可以实现和取得的利益，在本案中，如果梁焕仪如约履行居间合同，正确指引程海根查看＊号铺，所产生的结果是程海根掌握正确信息后决定是否购买＊号铺的结果，并不能得出程海根可以以成交价122元买受淦珑物业铺位的结果，故＊号铺与淦珑物业铺位之间的差价并不属于程海根的可得利益损失，原审判决对此予以支持于法无据，本院对此予以纠正。
对于第三个争议焦点，京信公司作为专业的评估机构，在委托人向其提供了评估标的具体的地址的情况下，没有认真核查评估对象的实际产权和地址情况，仅根据梁焕仪的指示即作出评估结论，评估结论存在明显的错误。由于京信公司未能尽到鉴定人的合理注意义务，原审法院判决京信公司向评估费实际支付方程海根返还70%的评估费1960元并无不当，本院对此予以维持。
对于本案的受理费用及在诉讼中产生的评估费用问题，本案由于梁焕仪违约错误指示交易对象引发，故诉讼费用应全部由梁焕仪承担。对于评估费用问题，虽然二审未采纳有关两铺位的评估报告，但程海根因梁焕仪的违约造成的损失确实难于举证，其申请鉴定虽然鉴定结论最终未被采纳，但亦不属于恶意浪费诉讼资源，故有关的鉴定费用应该由违约方梁焕仪承担。京信公司败诉部分对应的诉讼费用由京信公司自行承担。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，对有误部分本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第287号民事判决第三、四项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第287号民事判决第二项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法良民初字第287号民事判决第一项为：梁焕仪应在本判决发生法律效力之日起十日内向程海根退还中介服务费18300元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1863元、评估费12000元，合共13863元由上诉人梁焕仪承担。二审案件受理费1115.25元由上诉人梁焕仪承担1065.25元，由广东京信房地产土地评估有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 翁 丰 好
代理审判员 杨 宏 丽
二〇一四年三月二十日
书 记 员 杨 雅 静