广西壮族自治区陆川县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0922民初1025号原告:苏丽品，女，1988年4月5日出生，汉族，住广西陆川县。原告：梁玉华，男，1986年11月9日出生，汉族，住广西陆川县。共同委托代理人：梁德华，男，1962年7月9日出生，汉族，住广西陆川县。被告：何菁菁，女，1986年6月20日出生，汉族，住广西陆川县。委托代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所律师。被告：董盛英，男，1984年3月11日出生，汉族，住广西陆川县。委托代理人：李柳银，广西桂立恒律师事务所律师。委托代理人：万师，广西桂立恒律师事务所实习律师。原告苏丽品、梁玉华诉被告何菁菁、董盛英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日受理后，依被告何菁菁的申请将董盛英追加为本案的被告参加本案的诉讼，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告苏丽品、梁玉华的共同委托代理人梁德华、被告何菁菁的委托代理人朱万欢、被告董盛英的委托代理人李柳银、万师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏丽品、梁玉华提出诉讼请求：1、被告何菁菁返还定金40000及利息给原告（利息计算方法：以40000元为基数，从起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至被告偿清款项之日止）；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年3月30日，原告经何发介绍到交通花园销售中心购房，由交通花园销售中心工作人员（即被告何菁菁）接待我们。被告告诉原告其预购有一套房，是交通花园3幢1单元301号房，可以转让。后被告带原告一行七人去看房，经原、被告双方协商，该房价为每平方米3443元，建筑面积144.64平方米,总金额为人民币498044元。当时原告提出签认购书，交定金。被告何菁菁说要回家与家人协商好再通知原告过来。2018年4月8日被告通知原告到交通花园销售中心二楼其办公室签订了《商品房认购书》。双方签名后，原告向被告提供了购房所需的户口薄、身份证、银行卡复印件，原告当即支付定金40000元给被告，被告也向原告开具收款收据。但2018年4月13日，被告告知原告说房价要提价，房屋不卖了，并愿按认购书中规定的双倍返还定金。当天被告即向原告苏丽品的农行账户支付40000元，其余40000元凭收款收据返还给原告。原告多次打电话及到交通花园销售中心找被告要回定金40000元，但被告对原告采取躲避不予搭理态度。原告被迫诉诸法院。被告何菁菁辩称，一、原告要求起诉返还定金40000元没有事实依据。1、其与原告于2018年4月8日签订《商品房认购书》，并收取了订金40000元。收取订金后就房屋买卖的价格进行协商，但因未能达成一致意见而最终未能签订《商品房买卖合同》，为此原告放弃购买3幢301号房后，双方就退回40000元订金进行协商，原告同意收取退回的订金，询问其4幢1403号房的光线和那个301号房怎么样，是否有平面图，40000元订金是现金还是转账退回，原告还给了银行账号，要求退回订金到其指定的银行账户中，退还订金后于2018年4月13日早上9时左右，还带原告苏丽品去看房。双方是经协商解除了《商品房认购书》。2、其收取的是订金而不是定金，虽然《商品房认购书》中第二条中写定金，但是在收到原告40000元，出具在原告的收款收据中注明是订金而不是定金。因此原告交的是订金而不是定金，原告再要求返还定金没有法律依据。3、原告未与房屋所有权人董盛英签订《商品房买卖合同》或《房屋转让协议书》，对转让的标的物的基本状况、销售方式、房款支付时间、交付条件、交付日期等条款均未约定，双方的房屋买卖关系不成立。二、其受董盛英的委托销售房屋。其受董盛英的委托销售房屋，作为受托人，代表董盛英的行为，与原告进行房屋最终价格进行协商，也是董盛英的意思表示，作为受托人，依法不应承担返还订金的责任。三、其不是房地产中介组织依法不承担任何责任。其仅是受董盛英之托，利用业务上的便利帮助董盛英转让3幢301号房，并不是依法成立的房地产中介组织，不应承担任何法律责任。四、因被告何菁菁不承担返还40000元责任，所以原告要求承担40000元的利息没有事实依据。被告董盛英辩称，交通花园3幢301号房屋是被告董盛英本人的，但其和本案是没有任何的法律关系。因为其没有委托被告何菁菁进行买卖房屋，更没有委托她收取任何的房屋定金，本案原告并没有要求被告董盛英来承担任何的责任，只是法院依被告何菁菁的申请追加其作为本案的被告。因此，被告董盛英与本案纠纷没有任何的关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，被告何菁菁、董盛英对原告提供的证据1原告的身份证复印件2份无异议；原告苏丽品、梁玉华和被告董盛英对被告何菁菁提供的证据1身份证复印件无异议；原告苏丽品、梁玉华和被告何菁菁对被告董盛英提供证据1身份证复印件无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告何菁菁对原告提供的证据3收款收据、证据4中国农业银行交易明细清单无异议；对原告提供的证据2《商品房认购书》有异议，认为在《商品房认购书》中双方并没有约定违约的责任，双方协商解除后，被告何菁菁把40000元给回原告，且《商品房认购书》不等同于商品房买卖合同，原告所交的40000元性质是签约订金，对具体房屋的具体情况、什么时候交房、交房的条件、面积误差等都应在商品房买卖合同里出现的，该《商品房认购书》不能证明原告的主张，不能证明原告想要证明的内容。被告董盛英对原告提供证据2《商品房认购书》有异议，认为这份《商品房认购书》是无效的，被告何菁菁并不是本案房屋的所有权人，且作为合同中的甲方没有公司盖章。被告何菁菁的行为没有被告董盛英的书面授权及事后追认，该合同无效。被告董盛英作为房屋的所有权人并不知道这个事情，更不知有这份《商品房认购书》的存在，这是被告何菁菁的个人所为，与被告董盛英无关；对原告提供证据3收款收据、证据4中国农业银行交易明细清单真实性无异议，但对关联性有异议，认为被告董盛英对收取定金的行为是不知道的，其没有委托被告何菁菁收取房屋定金，与被告董盛英没有任何关系。原告苏丽品、梁玉华对被告何菁菁提供证据2微聊天记录、证据3陆川县交通花园团购房抽签顺序号、证据4陆川县交通花园团购房抽签房号签（购房人回执联）、证据5《商品房认购书》、证据6被告何菁菁、董盛英的微信语音聊天记录（光盘）、翻译内容的真实性无异议，但认为证据2聊天内容最后被告叫原告去看另外的房子，原告并没有去看；证据4、5、6是两个被告之间的事情，与原告没有任何关系。被告董盛英对被告何菁菁提供证据2微信聊天记录有异议，认为被告董盛英不认识原告，也没有见过原告，被告何菁菁与原告之间是怎么聊的，其并不清楚；对证据3陆川县交通花园团购房抽签顺序号、证据4陆川县交通花园团购房抽签房号签（购房人回执联）、证据5《商品房认购书》真实性无异议；对证据6被告何菁菁、董盛英的微信语音聊天记录（光盘）、翻译内容真实性无异议，对关联性有异议，认为被告何菁菁利用工作便利，得知被告董盛英要卖房屋，以亲戚需要房屋为由与董盛英进行联系。何菁菁充当一个中介的角色，董盛英没有委托她买卖房屋，也没有委托她收取任何定金，该证据不能证实被告董盛英有委托被告何菁菁进行买卖房屋和收取定金的行为。原告对被告董盛英提供证据2被告何菁菁、董盛英的微信聊天记录没有异议。被告何菁菁对被告董盛英提供证据2被告何菁菁、董盛英的微信聊天记录真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为和董盛英说是亲戚要买房屋不涉及人品有问题，而是一种销售策略，不存在何菁菁骗取董盛英信任。从聊天记录可看出，29号这天，何菁菁是经过董盛英委托进行买卖房屋的。本院认为，原告提供的证据2《商品房认购书》是两原告与被告何菁菁于2018年4月8日签订，该认购书约定购买的房号、户型、建筑面积、单价、定金交付等相关事宜。虽然被告何菁菁不是该商品房的所有权人，与该商品房的所有权人被告董盛英之间也未签订书面的委托合同，庭审中，被告董盛英承认他不仅和被告何菁菁，也和“交通花园”其他的房屋销售顾问说过他想转让该套商品房，叫她们帮忙留意一下，如果有人来买房，有谁想要的话，他可以将这套3幢301号房转让，而且从两被告微信语音聊天对话内容中也可以看出被告董盛英有委托被告何菁菁帮忙出售该套商品房。两被告之间形成了委托合同关系，被告何菁菁与两原告《商品房认购书》是合法有效合同，该认购书虽然不是商品房买卖合同，但对签订认购书的双方均具有法律约束力，该证据具备合法性、真实性与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据；原告提供的证据3收款收据、证据4中国农业银行交易明细清单具备合法性、真实性与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据；被告何菁菁提供证据2微聊天记录,是原告梁玉华与被告何菁菁微信聊天记录，该微信聊天内容载明因涉案的商品房提价，经原告与被告何菁菁协商一致，原告同意放弃购买涉案商品房，被告何菁菁退回40000元定金给原告等相关事宜，该证据反映了聊天双方真实意思表示，与本案有关联性，应作为认定本案事实的参考依据；被告何菁菁提供证据3陆川县交通花园团购房抽签顺序号、证据4陆川县交通花园团购房抽签房号签（购房人回执联）、证据5《商品房认购书》，上述三份证据证明被告董盛英是涉案商品房的所有权人，具备合法性、真实性与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据；被告何菁菁提供证据6被告何菁菁、董盛英的微信语音聊天记录（光盘）、翻译内容，该证据与庭审中被告董盛英承认曾口头叫被告何菁菁等人帮忙出售涉案商品房说法相互印证，该具备合法性、真实性与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据；被告董盛英提供证据2被告何菁菁、董盛英的微信聊天记录，该证据与被告何菁菁提供证据6有相同的聊天内容，具备合法性、真实性与本案具有关联性，应作为认定本案事实的参考依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实如下：被告董盛英系“交通花园”住宅小区3幢1单元301号商品房的所有权人。被告何菁菁系“交通花园”住宅小区售楼部的销售顾问。被告董盛英因想转让该商品房，便口头叫被告何菁菁及其他销售顾问帮忙出售该房。2018年3月29日被告董盛英还通过微信语音聊天叫被告何菁菁帮忙出售该商品房。2018年3月30日，原告苏丽品、梁玉华经人介绍到“交通花园”销售中心看房，由被告何菁菁接待后并去看了被告董盛英权属的3幢1单元301号。同年4月8日，被告何菁菁以其名义与两原告签订了一份《商品房认购书》。该认购书对购买的房号、户型、建筑面积、单价、定金交付、付款方式、签订正式《商品房买卖合同》的时间等相关事宜进行了约定。两原告向被告何菁菁支付了购房定金40000元，被告何菁菁出具了收取定金的收款收据给原告收执。同日，被告何菁菁将收取原告定金一事告知被告董盛英，被告董盛英通过微信转账的方式支付了2000元给被告何菁菁。4月11日，被告董盛英向被告何菁菁提出转让的商品房要加价。4月12日，被告何菁菁将房主要涨房价这一情况告知原告。原告苏丽品、梁玉华和被告何菁菁经协商后，两原告同意放弃购买3幢1单元301号房，由被告何菁菁将40000元购房定金退回原告指定的账户中。4月13日，被告何菁菁分两次将40000元定金退回原告所指定的，户名为原告苏品丽，账号为62×××76的中国农业银行卡上。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中被告董盛英与被告何菁菁之间虽未签订书面的委托合同，但被告董盛英口头委托被告何菁菁帮忙出售其所有的“交通花园”住宅小区3幢1单元301号商品房，被告何菁菁接受这项委托，并着手处理该商品房出售的相关事宜，这是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，形成了委托合同关系。被告何菁菁接受被告董盛英的委托之后，以自己的名义与原告苏丽品、梁玉华签订的《商品房认购书》，合同的双方意思表示真实,主体符合法律规定,合同条款没有违反法律法规规定,应予确认。后因《商品房认购书》约定商品房的价款有变动，经原告苏丽品、梁玉华与被告何菁菁协商后，两原告同意放弃购买该3幢1单元301号房，由被告何菁菁将40000元购房定金退回原告指定的账户。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除”；第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。原告苏丽品、梁玉华和被告何菁菁对《商品房认购书》协商解除,是双方真实意思表示，被告何菁菁分两次将40000元定金退回原告所指定的账户中,该认购书约定的权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案原、被告协商解除《商品房认购书》后，双方之间的合同关系归于消灭，其法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利，赔偿损失等形式的民事责任。因此，被告应返还已收取的40000元定金，并支付占用期间的利息损失给原告。但原告要求被告双倍返还定金缺乏法律依据，本院不予支持。原告要求按人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息亦没有法律依据，资金占用期间的利息应按银行同期同类贷款利率计算。原告苏丽品、梁玉华要求被告何菁菁返还定金40000元及相关利息,没有事实和法律依据,本院不予支持。关于被告何菁菁提出其收取原告的40000元是订金而不是定金，虽与原告签订了《商品房认购书》，但双方之间的房屋买卖关系还未成立的问题：本院认为，在《商品房认购书》中第二条中明确约定是支付定金40000元，虽然被告何菁菁出具给原告的收款收据中书写的是订金而不是定金，但并不影响双方对这40000元是作为定金交付的真实意思表示，而且在被告何菁菁与被告董盛英微信聊天记录可以看出，被告何菁菁清楚知道收取的这40000元是定金，如有违约是需要双倍赔偿的；在与原告梁玉华聊天记录里其也明确退的是定金。《商品房认购书》虽然不等同于《商品房买卖合同》，但该认购书同样具备法律约束力，未解除之前，双方应按约定的权利义务来履行；解除之后，双方的权利义务终止。被告何菁菁上述主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告董盛英提出其没有委托被告何菁菁进行买卖房屋，更没有委托她收取任何的房屋定金，其与本案没有任何法律关系的问题：本院认为，庭审中，被告董盛英承认他不仅和被告何菁菁，也和“交通花园”其他的房屋销售顾问说过他想转让该套商品房，叫她们帮忙留意一下，如果有人来买房，有谁想要的话，他可以将这套3幢301号房转让，而且从两被告微信语音聊天对话内容中也可以看出被告董盛英有委托被告何菁菁帮忙出售该套商品房。2018年4月8日，被告何菁菁将收取原告购买房屋定金一事告知他，被告董盛英虽认为其实不用收取定金，等他回到陆川，一次性付清房款，再改名字就可以。但他知悉被告何菁菁收取原告购房定金后，却通过微信转账方式支付了2000元红包给被告何菁菁。被告董盛英上述种种行为均能推定他对被告何菁菁出售其房屋及收取定金的相关事宜是知情并予以追认的。综合本案庭审笔录和原告提交的证据，被告董盛英上述主张与本院查明的事实不符，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回原告苏丽品、梁玉华的诉讼请求。本案案件受理费800元，减半收取400元（原告已预交），由原告苏丽品、梁玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费800元（户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院；账号：20×××57；开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓缴申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 萍二〇一八年六月三十日法官助理  范思熠书 记 员  林欢欢