南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终166号
上诉人（原审被告）：蒋胜涛，男，1972年5月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。
委托诉讼代理人：赵峻清，广西思贝律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市滨湖路53号南湖公务员小区综合楼二楼。
法定代表人：李院海，该公司董事长。
委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄洪彬，广西广合律师事务所律师。
原审被告：岳建兰，女，1972年5月13日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。
委托诉讼代理人：林树兰，南宁市江南法律服务所法律工作者。
上诉人蒋胜涛因与被上诉人南宁市中房地铁物业服务有限责任公司（以下简称中房地铁物业公司）及原审被告岳建兰房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蒋胜涛及其委托诉讼代理人赵峻清，中房地铁物业公司的委托诉讼代理人黄洪彬，岳建兰的委托诉讼代理人林树兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋胜涛上诉请求：请求撤销一审判决第一项，在双方清算账目后再确定具体租金数额。事实与理由：一审法院认定事实不清、证据不足。1.蒋胜涛已于2017年2月14日汇款42957元到中房地铁物业公司的银行账号，中房地铁物业公司也已经确认收到。除了存在争议的租金11912元外，蒋胜涛已经全部支付了租金，不存在拖欠租金的问题。2.托管后，蒋胜涛并没有收到实际使用人交付的租金，中房地铁物业公司的工作人员实际上已于2016年1月接收案涉房屋，因此蒋胜涛不需要支付任何租金。
中房地铁物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，蒋胜涛的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
岳建兰述称，由于岳建兰已经明确拒绝追认蒋胜涛以岳建兰名义签订的租赁合同及两份承诺书，因此租赁合同及两份承诺书对岳建兰不发生法律效力，中房地铁物业公司在一审时要求岳建兰支付租金没有法律事实和根据。
中房地铁物业公司向一审法院起诉请求：1.岳建兰、蒋胜涛共同连带向中房地铁物业公司支付租金54906元；2.岳建兰、蒋胜涛承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：2013年12月25日，蒋胜涛未经岳建兰同意就以岳建兰的名义（承租方，乙方）与中房地铁物业公司（出租方，甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：中房地铁物业公司将南宁市明秀东路145号明秀小区4栋与5栋西面围墙之间1号停车楼一楼北面11间车库出租给岳建兰；租期从2014年1月1日起至2016年11月30日，双方确认租期起算之日出租场地已按现状交付岳建兰使用，租赁期限届满，如岳建兰需续租，应在租期届满的一个月前向中房地铁物业公司提出书面申请，经中房地铁物业公司书面同意后可续租并重新签订租赁合同；2014年1月1日至2014年12月31日的租金为2600/月，2015年1月1日至2015年12月1日的租金为2860元/月，2016年1月1日至2016年11月30日的租金为3146元/月；租金按半年度缴纳，先交租金后使用场地，每年度的12月10日、6月10日前缴纳当前半年租金；岳建兰在合同签订生效后5天内向中房地铁物业公司缴纳履约保证金4000元，合同终止时，在岳建兰与中房地铁物业公司结清费用、无任何违约行为，且中房地铁物业公司验收合格后5个工作日内，中房地铁物业公司将履约保证金无息退还岳建兰；岳建兰承租期间发生的一切房屋及设施、设备维修由岳建兰负责组织实施，维修费用由岳建兰支付；岳建兰应付的违约金、赔偿金等中房地铁物业公司有权直接从履约保证金中扣除；合同落款处蒋胜涛签上岳建兰的名字并摁上手印。合同还对其他事项作约定。合同签订后，中房地铁物业公司将案涉房屋交付蒋胜涛，蒋胜涛于2014年2月27日向中房地铁物业公司支付履约保证金4000元。
合同期届满后，蒋胜涛继续使用案涉房屋，但双方没有签订新的书面合同，2016年12月6日蒋胜涛以岳建兰的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，载明：南宁市明秀东路145号明秀小区4栋与5栋之间西面围墙之间1号停车楼一楼北面11间车库作为商业用房，原租赁期限已经到期。由于2015年12月11日出台《南宁市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法》，该办法岳建兰已清楚，岳建兰同意自2016年12月1日至12月31日临时租赁明秀小区4栋与5栋之间西面围墙之间1号停车楼一楼北面11间车库使用，租金按3146元/月计算，岳建兰于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。承诺书签订生效后5天内岳建兰向中房地铁物业公司缴纳履约保证金4000元，合同终止时，在双方结清费用、无任何违约行为，且中房地铁物业公司验收合格后5个工作日内，中房地铁物业公司将履约保证金退还岳建兰。如该用房进入交易平台后岳建兰未能竞拍下该房屋的租赁权，岳建兰按中房地铁物业公司指定时间撤场，双方对此互不追究其相关的违约赔偿责任。
2017年2月15日，蒋胜涛再次以岳建兰的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，同意自2017年1月1日临时租赁明秀小区4栋5栋西面围墙之间1号停车楼一楼北面11间车库使用，租金按3146元/月计算，岳建兰于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。
中房地铁物业公司提交的《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中列明，案涉房屋合同期内岳建兰应付租金100126元，中房地铁物业公司已收款60950元，2016年12月1日起的租金未再支付，蒋胜涛共拖欠租金54906元，蒋胜涛要求减免1号停车楼一层北面1号、9号2014年至2015年共两年的租金11912元，并已转款42957元挂在中房地铁物业公司未销账。
2017年4月9日，中房地铁物业公司召开蒋胜涛租赁其公司代管资产欠交租金等费用协调会，蒋胜涛参加了会议，蒋胜涛查阅中房地铁物业公司提供的相关报表后，对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载案涉房屋信息、欠费金额无异议。
2017年5月15日，中房地铁物业公司向岳建兰、蒋胜涛发出《关于限期付清拖欠租金等费用的律师函》，蒋胜涛于2017年5月16日签收。2017年6月，中房地铁物业公司收回案涉房屋。
另查明，2015年2月4日南宁市中房物业服务有限公司的企业名称变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。蒋胜涛在没有岳建兰授权就以岳建兰的名义与中房地铁物业公司签订《租赁合同》及向中房地铁物业公司出具两份《承诺书》，岳建兰的答辩表明其拒绝追认蒋胜涛以岳建兰名义签订的《租赁合同》及两份《承诺书》。因此《租赁合同》及两份《承诺书》对岳建兰不发生效力，由蒋胜涛承担责任。中房地铁物业公司主张《租赁合同》及两份《承诺书》上岳建兰的签名是岳建兰所签，但未按法院要求提交鉴定申请，故对中房地铁物业公司的该项主张不予采信。蒋胜涛以岳建兰名义与中房地铁物业公司于2013年12月25日签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对中房地铁物业公司和蒋胜涛具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2016年12月1日至2017年6月中房地铁物业公司与蒋胜涛双方虽未签订书面的租赁合同，但蒋胜涛继续使用案涉房屋，并向其出具了《承诺书》，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系合法有效。
关于租金问题。根据合同约定，租期从2014年1月1日起至2016年11月30日，2014年1月1日至2014年12月31日的租金为2600/月，2015年1月1日至2015年12月31日的租金为2860元/月，2016年1月1日至2016年11月30日的租金为3146元/月。因此，蒋胜涛应支付中房地铁物业公司合同期内的租金100126元（计算方法：2600元/月×12个月+2860元/月×12个月+3146元/月×11个月），蒋胜涛于2016年12月6日以岳建兰的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，同意自2016年12月1日至12月31日临时租赁案涉房屋，租金按3146元/月计算，于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。因此蒋胜涛应支付中房地铁物业公司2016年12月1日至12月31日的租金3146元。2017年2月15日，蒋胜涛再次以岳建兰的名义向中房地铁物业公司出具一份《承诺书》，同意自2017年1月1日临时租赁涉案房屋，租金按3146元/月计算，于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。中房地铁物业公司于2017年6月才收回案涉房屋，因此蒋胜涛应支付中房地铁物业公司2017年1月1日至2017年4月30日的租金12584元（计算方法：3146元/月×4个月）。因此蒋胜涛应支付中房地铁物业公司2014年1月1日至2017年4月30日的租金115856元（计算方法：100126元+3146元+12584元），《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》证明蒋胜涛已向中房地铁物业公司支付本案租金103907元（计算方法：60950元+42957元）。中房地铁物业公司主张蒋胜涛所支付的42957元并非本案租金，但《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》案涉房屋一栏中，列明蒋胜涛已转款42957元挂在中房地铁物业公司未销账。且蒋胜涛也认为该款为案涉房屋租金，因此对中房地铁物业公司的该项主张不予采信。因此蒋胜涛拖欠中房地铁物业公司租金11949元（计算方法：115856元-103907元）。庭审中中房地铁物业公司同意蒋胜涛支付的履约保证金4000元抵扣租金，抵扣之后，蒋胜涛还应支付中房地铁物业公司租金7949元（计算方法：11949元-4000元）。中房地铁物业公司要求蒋胜涛支付租金54906元，支持7949元，超出部分不予支持。
关于连带责任问题。《租赁合同》及两份《承诺书》对岳建兰不发生效力，因此中房地铁物业公司要求岳建兰支付租金，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：1.蒋胜涛向南宁市中房地铁物业服务有限责任公司支付租金7949元；2.驳回南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，也没有提交新证据。经审查，本院确认一审法院确认的证据可以作为本案的定案依据，据此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一审判决蒋胜涛向中房地铁物业公司支付租金7949元是否正确？
本院认为，蒋胜涛在没有岳建兰授权就以岳建兰的名义与中房地铁物业公司签订《租赁合同》及向中房地铁物业公司出具两份《承诺书》，岳建兰也明确表明其拒绝追认蒋胜涛以岳建兰名义签订的《租赁合同》及两份《承诺书》。因此《租赁合同》及两份《承诺书》对岳建兰不发生效力，由蒋胜涛承担责任。蒋胜涛以岳建兰名义与中房地铁物业公司于2013年12月25日签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对中房地铁物业公司和蒋胜涛具有法律约束力。合同期届满后，中房地铁物业公司与蒋胜涛双方虽未签订书面的租赁合同，但蒋胜涛继续使用案涉房屋，并分别于2016年12月6日和2017年2月15日，以岳建兰的名义向中房地铁物业公司出具两份《承诺书》，同意自2016年12月1日起继续租赁案涉房屋，双方形成的租赁合同关系一直延续并合法有效。蒋胜涛提出托管后，中房地铁物业公司的工作人员已于2016年1月接收案涉房屋，蒋胜涛并没有收到实际使用人交付的租金，但未提交相关证据予以证明，蒋胜涛的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，一审判决蒋胜涛以向中房地铁物业公司支付的履约保证金抵扣租金后，还应支付中房地铁物业公司租金7949元，合法有据，本院予以维持。
综上所述，蒋胜涛的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人蒋胜涛已预交），由上诉人蒋胜涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄顺超
审判员 玉 萍
审判员 袁宇飞
二〇一八年八月三日
书记员 林 欢