北京市延庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0119民初1075号
原告：北京富源通物业管理有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地北京市延庆区延庆镇妫水南街26号。
法定代表人聂云龙，总经理。
委托代理人：李东楷，男，1960年1月19日出生，北京富源通物业管理有限公司职员，住北京市延庆区。
被告：李树兰，女，1955年8月12日出生。
委托代理人:张双六(李树兰之夫)，男，1942年8月21日出生，住北京市延庆区。
原告北京富源通物业管理有限公司（以下简称富源通物业）与被告李树兰物业服�合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张淑娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人李东楷、被告李树兰的委托代理人张双六到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告富源通物业诉称，被告是北京市延庆区××室业主。富源通物业服务期间，被告未交纳2002年（7月-12月）、2003年至2005年、2013年-2015年期间的物业服务费。因富源通物业催要未果，故诉至法院，要求法院判令被告交纳上述期间的物业服务费共计1430.46元。庭审中，富源通物业变更诉讼请求，要求被告交纳2013年-2015年期间的物业服务费共计812.36元。
被告李树兰认可富源通物业起诉的事实，但之所以不交纳物业费，是认为小区没有保安及监控，致使停放在楼下的三轮摩托车被盗。由于原告没有尽到管理义务，故不同意原告的诉讼请求。
根据当事人陈述�经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系北京市延庆区××室业主，该户建筑面积为88.3平方米。北京玉都房地产开发有限公司系湖南小区22号楼、23号楼、26号楼、29号楼-32号楼的前期物业管理公司。2014年1月1日前物业服务费收取标准为2元／平方米／年。2013年12月，北京玉都房地产开发有限公司与原告签订《关于物业管理交接事宜协议》，约定该小区的物业管理工作由原告接管，与物业费相关的债权转让给原告。2014年1月1日，原告与延庆区百泉街道湖南社区公安小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定物业服务期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日；2015年1月1日,双方再次签订《北京市物业服务合同》，约定物业服务期限为二年，自2015年1月1日至2016年12月31日。物业项目名称为湖南小区22号楼、23号楼、26号楼、29号楼-32号楼；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为多层住宅0.3元／平方米／月。被告入住该小区后，北京玉都房地产开发有限公司及原告为其提供了物业服务，被告未交纳2013年至2015年期间的物业服务费812.36元。张双六曾于2013年6月7日诉至本院，要求北京玉都房地产开发有限公司赔偿损失8075元。经（2013）延民初字第02825号民事判决书确认，张双六系延庆区××室居民，北京玉都房地产开发有限公司系该小区的物业管理部门，依照延庆县物价局发布的延价（管）字（2000）第8号《关于小区物业管理收费标准的批复》，对于其提供了服务的项目收取了相应的费用，没有收取保安费、机动车停车费；双方也没有约定其他服务项目。2013年5月24日凌晨4时40分，张双六发现停放在其楼下的摩托车不见了，随即报警，延庆县公安局于当日以京公延刑受案字（2013）000292号，受理了本案。法院经�理认为，北京玉都房地产开发有限公司系张双六所居住小区的业主委员会选聘的物业管理公司，依据物业管理合同的规定提供了服务，保持房屋及其公用设施和公共场地的完好、使用方便、安全、环境整洁、公共秩序良好。双方之间形成的是委托管理的民事法律关系，委托合同作为合同法规定的一种合同，其归责原则是过错责任原则。双方就保安费、停车费没有约定在合同内，北京玉都房地产开发有限公司也没有收取这些费用。张双六要求赔偿损失，无事实及法律依据，故驳回了张双六的诉讼请求。富源通物业于2017年1月17日诉至本院，请求判令被告给付所欠物业服务费812.36元。本案在审理过程中，原告坚持原诉意见，并提交《关于物业管理交接事宜协议》、《北京市前期物业服务合同》等证据。被告认为其并未与原告签订物业服务合同，认为物业费收费项目属实�但原告应当收取保安费用。双方当事人各持己见，故本案未能协商解决。
上述事实，有原告提交的《关于物业管理交接事宜协议》、《关于物业管理交接事宜协议》变更协议书、《北京市物业服务合同》及当事人陈述等在案佐证。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，北京玉都房地产开发有限公司作为北京市延庆区延庆镇湖南小区的物业管理和服务企业，其经营范围包含物业管理事项且实际为被告所在小区提供了物业管理和服务。被告作为受益人，与北京玉都房地产开发有限公司之间形成了事实上的物业服务合同关系，其应当支付物业费。原告与被�虽未签订物业服务合同，但原告经延庆区百泉街道湖南社区公安小区业主委员会选聘为被告所在小区提供物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，故被告作为业主应当向原告交纳物业服务费。债权人转让权利的，应当通知债务人。2013年12月，原告与北京玉都房地产开发有限公司签订合同将2014年之前与物业费有关的债权（包括未收取的物业费）全部转移给原告，诉讼中被告知悉了该债权转移，故原告有权向被告主张2014年之前未交纳的物业管理费。本案的争议焦点在于物业公司在履行物业服务合同中是否存在违约行为，该违约行为与车辆被盗是否存在直接因果关系。物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，其承担违约责任的前提是违反了物业服务合同中的约定。本案中，原、被告未就保安费、停车费在合同中明确约定，原告也未收取该�用，双方亦未就车辆保管等方面另行达成协议。故对被告的辩解意见，本院不予采信。综上，富源通物业要求李树兰支付2013年至2015年期间的物业管理费，理由正当，本院应予支持。
需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告李树兰给付原告北京富源通物业管理有限公司二○一三年至二○一五年期间的物业服务费八百一十二元三角六分，本判决生效后七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告李树兰负担，本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审判员 张淑娟
二〇一七年二月二十七日
书记员 王欢欢