内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终3568号
上诉人(原审原告)：王某1，男，1965年8月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：高某，内蒙古法林律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：郑某，男，1969年11月3日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。
委托诉讼代理人：田某，内蒙古百柳律师事务所律师。
上诉人王某1因与被上诉人郑某房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院作出的(2016)内0404民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人王某1及其委托诉讼代理人高某、被上诉人郑某及其委托诉讼代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某1上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决；依法改判被上诉人赔偿损失44820元；判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误。一审法院认定：双方在合同中约定上诉人负责添置取暖设备和另开门窗费用，故上诉人安装监控设备及其他装修支出费用，应认定为未经被上诉人同意而对涉案房屋进行的改造。属于认定事实错误。理由如下：1、被上诉人于2015年4月1日将涉案房屋交付给上诉人，为上诉人预留了一个多月的装修时间，这已经证明被上诉人对上诉人的装修改造行为是同意并予以配合的。2、按照合同约定上诉人负责添置取暖设备及另开门窗费用。这一条款也已经证明装修及改造是经被上诉人同意的。一审法院对安装锅炉费用予以支持是正确的，但同时一审法院忽视了上诉人的装修、改造行为是围绕着取暖这一目的展开的，如果只安装锅炉，而不对房屋进行保温处理，产生的热量将无法利用，上诉人租用库房的主要目的是为了保存酒类，包括白酒、红酒、啤酒等。因为对温度有要求，所以才添置取暖设备，取暖设备包括锅炉，也包括保温材料，如苯板、为固定苯板而购买的其他附属材料。因此，一审法院认定的取暖设备仅指锅炉是错误的，不全面的。3、合同中约定另开门窗费用，说明双方对房屋不符合上诉人租用目的，需改善房屋条件，亦证明被上诉人同意装修、改造。4、一审法院认定上诉人未能提交有效证据，故对要求被上诉人支付因拆迁导致的搬迁货物费用不予支持是错误的。房屋拆迁，货物搬迁是无法避免的客观事实，上诉人为证明这一事实提交了搬迁费收据2枚，同时申请了出具收据的、提供搬迁劳务的证人韩某予以证明，上诉人提交的公证书中的现场视频资料中也显示搬迁前库房存有大量货物，上述证据已经能够充分证明搬迁费用实际发生的事实，一审法院对上述证据不予采信是错误的。5、一审法院对证人王某2的证据及其出具的装修、改造费用收条未予认定是错误的。该费用真实发生，并能相互印证，证明上诉人实际支付了该笔费用。其次，鉴于本案的实际情况，上诉人认为被上诉人还应当对以下费用应当依法承担相应的赔偿责任：1、暖库：12035元；2、作暖库用的苯板及附件：11400元；3、作暖库的膨胀钉：186元；4、电线、开关、灯头、护套线等：5066元；5、装修工钱：19800元；6、搬家费：27550元；7、安装锅炉所用配件5370元；8、锅炉用的管道3433元。合计：84840元。被上诉人依据公平原则应当承担其中的42420元，加上一审认定的安装锅炉费用2400元，被上诉人应赔偿上诉人44820元。综上所述，一审法院认定事实有误，请二审法院查清事实后依法改判被上诉人赔偿损失44820元，判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。
郑某辩称，上诉人提出的上诉理由没有事实和法律依据，均是一审起诉理由的重复，也没有新的证据，其上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。现针对上诉人的上诉理由提出答辩如下：第一，上诉人称一审法院认定事实错误，被上诉人认为一审法院不存在认定事实错误的问题。1、上诉人称被上诉人于2015年4月1日将涉案房屋交给上诉人为其预留了一个多月的装修时间，这就证明被上诉人同意上诉人对租赁房屋的装修改造。上诉人这一说法没有事实依据，被上诉人于4月1日将房屋交给上诉人使用，上诉人于4月22日才交付租房定金20000元，因上诉人迟迟不交其余的35000元租金，导致合同签订时间被延后，根本不存被上诉人在给上诉人预留装修时间问题，更不能推断出被上诉人同意上诉人装修改造房屋的结论。因此上诉人这一上诉理由因无事实依据而不能成立。2、上诉人称按照合同约定上诉人负责添置取暖设备及另开门窗费用，这一条款也已经证明装修及改造是经被上诉人同意的。被上诉人认为，上诉人负责添置取暖设备及另开门窗的费用，是双方在房屋租赁协议第（7）条明确约定的事项，不能据此推出被上诉人同意上诉人进行装修和改造房屋的结论，如果被上诉人同意上诉人装修和改造房屋应当写入租赁协议中。装修改造房屋与安装锅炉没有必然联系，上诉人把装修当作取暖设施来理解是错误的解释。因此上诉人该上诉理由不能成立。3、上诉人称合同中约定另开门窗费用，证明被上诉人同意装修、改造。被上诉人认为，如果被上诉人同意上诉人装修改造房屋，为什么不直接写入合同？不直接写入合同说明答辩人不同意上诉人对房屋进行装修改造，被上诉人只是同意上诉人另开门窗，费用还得由上诉人自己负担，并不包含其他内容。4、上诉人认为一审法院未支持其搬迁费请求错误。被上诉人认为，一审法院未支持上诉人该项请求是正确的，上诉人提供的搬迁费收据是韩某个人出具的白条收据，证据形式不合法，因无运输距离和运输货物数量等，实际发生的运费数额的真实性无法认定，韩某虽然出庭作证，也无法证实搬迁费实际发生的数额，另外上诉人称二次都是韩某负责搬迁也不符合常理，其真实性更令人怀疑。即使发生了搬迁费也与被上诉人无关，因为被上诉人不存在违约行为。5、上诉人认为一审未认定装修改造费用错误。上诉人所主张的装修改造费用一是上诉人自行装修改造形成的，不在租赁合同约定范围之内，与被上诉人毫无关系，又因上诉人所提供的所谓装修费单据的真实性、合法性及关联性都无法认定，而且房屋已经拆扒完毕，已经无现场可供查看，因此一审认定上诉人自行承担装修费、监控设备费是正确的。第二、上诉人认为被上诉人应当承担暖库等费用84840元的一半即42420元。被上诉人认为，上诉人这一上诉请求无事实和法律依据，被上诉人在第一点答辩意见中已经阐明，上诉人所主张的84840元费用真实性无法认定，也与被上诉人无关，并不是被上诉人同意其发生的费用，被上诉人没有任何赔偿义务，应有被上诉人自行承担。
王某1向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿原告因房屋租赁协议终止而造成的损失，装修费85810元、搬迁费16500元，合计102310元。二、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年，原告租赁被告位于赤峰市松山区平双公路北段七星假日酒店路南房屋作为仓储用房。2015年4月1日，被告将涉案房屋交付原告使用，2015年4月22日，原告交付租房定金20000元。2015年5月20日，原被告就涉案房屋正式签订房屋租赁合同，约定被告将位于赤峰市松山区平双公路北段七星假日酒店路南房屋租赁给原告使用。房屋面积1100平方米，年租金55000元，租期自2015年5月20日至2019年5月20日，合同约定原告负担添置取暖设备及另开门窗费用。当日原告交付租金35000元。合同签订后，原告对房屋进行了部分装修并安装了取暖设备，原告支付购买锅炉费用7800元、安装锅炉费用4800元。后因高铁建设需要，涉案房屋占用土地被赤峰市松山区人民政府征用，涉案房屋属于拆迁范围，并于2016年元月正式发出征地拆迁通知，被告即时通知原告涉案房屋属于拆迁范围，租赁合同终止。原被告协商退租事宜未果，原告继续使用涉案房屋。2016年5月31日，原告将涉案房屋内设施自行拆走，腾空涉案房屋，2016年6月1日，涉案房屋拆除。原告诉至法院，要求被告赔偿原告因房屋租赁协议终止而造成的损失，装修费85810元、搬迁费16500元，合计102310元。
一审法院认为，原被告签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方应按约定履行合同义务。双方在合同中约定原告负担添置取暖设备及另开门窗费用，故原告安装监控设备及其他装修支出费用，应认定为未经被告同意而对涉案房屋进行的改造。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生费用，由承租人负担。故原告支出的装修费、监控设备费用依法应由其自行负担。原告主张被告支付装修费、监控设备费用的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，法院不予支持。原告要求被告支付因拆迁导致的搬迁货物费用，但未能提交有效证据予以证实，故对原告要求被告支付搬迁运费的诉讼请求，法院不予支持。原告安装取暖设备的行为符合双方签订的房屋租赁合同的约定，因涉案房屋占地被政府征用，房屋拆迁导致涉案租赁合同无法履行。该情形应认定为不可归责于双方的事由导致合同解除。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，承租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。原告已将锅炉等设备拆除带走，并未与涉案房屋形成法律上的附和，原告要求被告支付锅炉设备款，不符合法律规定，法院不予支持。因被告同意原告在涉案房屋安装取暖设备，安装取暖设备的安装费用4800元，应依照公平原则由双方分担。综上，对原告主张被告支付装修工程款的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告郑某于本判决生效之日起十日内日给付原告王某1安装锅炉设备安装费2400元（4800元÷2人）。二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
另查明，涉案房屋没有房屋产权证明，亦没有建设工程规划许可手续。上诉人与被上诉人签订合同后，在涉案房屋内安装取暖设备。上诉人在一审提交两枚销货清单和一枚收据，证明安装暖气片、钢阀等配件费用5370元（其中暖气片4370元），锅炉管道费用3433元，锅炉7800元，锅炉的安装费用4800元。被上诉人质证认为清单和收据上的货物不能证明用于房屋装修，没有被上诉人名字，不能证明是上诉人支付的货款。二审中，上诉人王某1认可其已在房屋拆迁前将锅炉和暖气片拆走。上诉人王某1一审提供公证书和公证发票，证明王某1申请公证处对库房现场进行保全公证，被上诉人郑某质证认为公证书只能证明公证当天的情况，不能证明拆迁当天上诉人是否已经拆除设备，对公证费发票真实性无异议。该公证书证明2016年5月5日赤峰市公证处对上诉人承租的房屋现状进行拍照和录像，录像中反映当时承租房屋内存放冰柜、大量白酒、啤酒等货物。上诉人提交了两枚搬家费收据，证明2015年10月3日支出搬家费12550元，2016年支出搬家费15000元，要求被上诉人承担两次搬家费损失，被上诉人质证认为不能证明库房货物搬迁的费用，因为没有交款人王某1的落款。上述事实，有上诉人在一审提交的销货清单、收据、公证书、公证费发票，搬家费收据等证据及双方当事人在一、二审庭审笔录中陈述证明。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。涉案房屋没有办理准建手续，未取得建设工程规划许可证，上诉人王某1与被上诉人郑某签订的房屋租赁协议应为无效。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人郑某将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给上诉人，对于合同无效的后果负有主要过错，上诉人在签订合同时，未尽合理审查义务，应承担次要责任。上诉人与被上诉人签订的合同中约定上诉人负担添置取暖设备费用，应视为被上诉人同意上诉人进行取暖设备的添置。上诉人提交的证据证明上诉人安装锅炉所用暖气片等配件支出5370元（其中暖气片4370元）、锅炉用的管道3433元，锅炉7800元，锅炉的安装费用4800元。被上诉人虽不认可，但未能提供反驳证据。上诉人按合同期限四年进行锅炉暖气的安装，上诉人虽然已将能拆走的设备拆走，但必然造成设备价值减损，有些设备、管道、零件不能再次利用。被上诉人没有房屋准建手续造成营业装修不能得到拆迁补偿，本院根据被上诉人收取租金情况，考虑上诉人的投入、支出损失，结合上诉人使用房屋的时间及双方的过错程度酌情判定被上诉人应承担上诉人除锅炉、暖气片外取暖设备配件1000元、锅炉用的管道3433元，锅炉的安装费用4800元，合计损失9233元的80%的赔偿责任，被上诉人郑某应赔偿上诉人王某1损失7386.40元。上诉人租用被上诉人房屋作为库房存放大量货物，房屋被拆迁，被上诉人虽然对上诉人提交的搬家费收据不予认可，但客观上上诉人短期内两次大规模的搬运货物必然支出搬家费，本院酌情确定被上诉人郑某赔偿上诉人搬家费损失4000元。综上所述，上诉人王某1的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院(2016)内0404民初3821号民事判决；
二、被上诉人郑某赔偿上诉人王某1取暖设备损失7386.40元，搬家费损失4000元，合计11386.40元，此款于判决生效后七日内付清；
三、驳回上诉人王某1的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1173元，二审案件受理费1322元，合计2495元，由上诉人王某1负担1435元，由被上诉人郑某负担1060元。邮寄送达费40元，由上诉人王某1和被上诉人郑某各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 田丽丽
审判员 雷 蕾
审判员 孙 磊
二〇一六年十二月五日
书记员 韦羽佳