上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第343号
上诉人（原审被告）上海云间房地产开发有限公司。
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人盛思渊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈惠林。
委托代理人于国兵，上海国瑜律师事务所律师。
委托代理人顾俊辉，上海国瑜律师事务所律师。
上诉人上海云间房地产开发有限公司（以下简称云间公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人云间公司的委托代理人盛思渊、被上诉人陈惠林的委托代理人顾俊辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年2月16日，陈惠林、云间公司签订《房屋拆迁安置重建协议》（以下简称重建协议）一份，约定云间公司为“＊新苑”项目工程开发商，陈惠林拥有位于“＊新苑”项目规划红线内房产（门牌号：＊公路156号、158号）的使用权，陈惠林、云间公司经协商达成如下协议：一、应云间公司要求，将陈惠林现有商铺房屋拆除重建，陈惠林拥有动迁商铺房屋两套（每套两层，每层占地面积34平方米，每套面积68平方米，两套面积合计共136平方米）。……二、云间公司同意支付陈惠林两套商铺房屋补偿动迁安置费用人民币（以下币种相同）51.5万元；三、因考虑工程建设周期，云间公司同意陈惠林房屋的租赁期租金补偿按两年计算（签订协议之日起算），支付陈惠林每套房屋一次性租金赔偿6万元，两套房屋合计12万元；……六、陈惠林为动迁房屋的合法所有权人，拥有动迁房屋100%的所有权，云间公司须办理陈惠林回迁重建商铺房屋的产权证（小产证），所有产生的一切费用由云间公司承担，云间公司交房日期是2014年2月10日，产证办理日期2014年5月31日，如果违约按双倍的租金补偿陈惠林。……七、违约责任，陈惠林、云间公司双方任何一方违约，需承担违约责任，违约金为所有补偿金的双倍金额。
同日，云间公司支付陈惠林补偿动迁安置费用及租金赔偿合计635，000元。
另查明，上海市松江区＊公路156、158号房屋（以下简称涉案房屋）所在地块为上海市松江区＊新公路9号地块（以下简称涉案地块），该地块系云间公司从上海市松江区房屋土地管理局出让所得。
陈惠林向原审法院提起诉讼称，云间公司因工程开发需要拆除陈惠林所有的涉案房屋，于2012年2月16日与陈惠林签订《房屋拆迁安置重建协议》，云间公司除了支付陈惠林动迁安置补偿款515，000元，还一次性补偿两间房屋两年的租金损失12万元，陈惠林还拥有动迁重建后商铺两套等，双方约定两间商铺的最后交房日期为2014年2月10日，产证办理日期为2014年5月31日，如云间公司无法按约交房并办理房地产权证，则需要按双倍的租金补偿陈惠林。云间公司时至今日没有动工，离完工更是遥遥无期，云间公司的行为构成违约。据此，请求法院判令：云间公司支付陈惠林违约金24万元。
云间公司辩称，首先，涉案房屋所在地块拆迁人并不是云间公司，应是上海市松江区＊镇政府（以下简称＊镇政府），动迁协议均是＊镇政府出面签订的，因为陈惠林系钉子户，赔偿要求很高，所以＊镇政府让云间公司与陈惠林签订合同，拆迁人还是＊镇政府，应由政府承担责任；其次，云间公司之所以未按约开发和完工是因为涉案地块上还有一户钉子户至今没有搬离，未按约交房和办理产证是＊镇政府迟延拆迁造成的，不可归责于云间公司；最后，陈惠林主张的违约金标准过高，应当按照陈惠林租金的实际损失来支付，目前涉案房屋每间每月租金1，200元，两间房屋租金损失应为每月2，400元，应按照实际逾期时间计算。
审理中，云间公司称目前因涉案房屋所在地块尚有一户未动迁，故整个地块尚未动工。
原审认为，陈惠林、云间公司之间的《房屋拆迁安置重建协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，应属有效。当事人均应按照该协议的约定全面履行义务。现云间公司并未按约交房及办理房屋产证，故理应按照约定承担相当于双倍租金金额的违约金。根据目前涉案地块开发的现状、陈惠林实际的租金损失，法院认为违约金的数额尚属合理，云间公司主张过高的意见，法院不予采纳。至于云间公司主张涉案地块的拆迁人系＊镇政府，违反重建协议系＊镇政府拖延拆迁所致的意见，涉及云间公司与＊镇政府之间关系，不能以此免除其作为重建协议的相对方对于陈惠林应承担的违约责任。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，于二○一四年十二月二十二日作出判决：上海云间房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付陈惠林违约金240，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，900元，减半收取2，450元，由上海云间房地产开发有限公司负担。
判决后，云间公司不服，上诉于本院称，1、上诉人并非涉讼地块重建协议的主体，拆迁主体应为＊镇政府。被上诉人的主体资格也存疑，被上诉人没有房屋产权证、规划用地许可证和建设工程许可证等，两套房屋属于违章建筑。上诉人被迫与被上诉人签订该份重建协议，并接受不合理的违约金赔偿和补偿要求。2、因拆迁主体为＊镇政府，且该地块尚有一户未动迁搬离，因此违约责任不能归责于上诉人，上诉人不应为政府的违约行为买单。3、重建协议约定的违约金过高，上诉人在一审提出调整要求，原审法院未作调整不当。另外，重建协议约定的是双倍租金损失，计算至2014年年底也为7个月，两套房屋也只有35，000元，远远低于原审法院判决的24万元。如果按＊镇政府补偿其他拆迁户为租金每户1，200元，补偿款仅为16，800元。据此，请求二审撤销原审判决，依法改判或者发回重审。
被上诉人陈惠林辩称，上诉人云间公司系重建协议的相对方，其未能按约交房，故应按照重建协议约定承担违约责任。双方在重建协议中约定违约金金额为一次性租金补偿双倍计24万元，且上诉人云间公司至今未动工，交房更是遥遥无期，故不同意调整违约金。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人云间公司提交：松江区九亭镇＊新公路154、156号及158号的房地产登记簿两张、＊公路更名为＊新公路的批复，证明被上诉人所称的两套房屋实际权利人为案外人，被上诉人并非被拆迁房屋的权利人，无权与上诉人签订重建协议。被上诉人对证据的真实性没有异议，但认为登记簿记载信息与本案无关，涉案房屋早在2012年被拆除；＊新公路的更名时间发生在涉案房屋被拆迁之后，因此与本案也无关，上述证据不能认定。
本院认为，上诉人云间公司通过出让方式取得涉案地块，并与被上诉人陈惠林签订重建协议，故上诉人云间公司理应履行重建协议约定的内容。上诉人云间公司未能按约交房办证，应承担违约责任。
上诉人云间公司称＊镇政府是涉案地块的拆迁主体以及尚未交房办证系＊镇政府迟延拆迁造成，涉及到上诉人云间公司与＊镇政府之间的关系，且不能对抗上诉人云间公司与被上诉人陈惠林之间的法律关系，上诉人云间公司完全可以与＊镇政府另行解决，故上诉人云间公司以此为由不同意承担违约责任，本院不予采信。
上诉人云间公司对被上诉人陈惠林的签约主体资格表述为存疑，在二审中提交的登记簿等相关证据，因存在房屋权利变更时间与房屋被拆除时间等方面不能吻合，故法院无法采信。上诉人云间公司就被上诉人的签约主体资格提出的异议，目前依据并不充分，故本院难以采信。
上诉人云间公司对违约金提出调整的上诉意见，因上诉人云间公司目前对涉讼地块未动工，近期无法交房，且双方在重建协议中对违约责任有明确约定，对违约金金额的约定并无明显过高，故上诉人云间公司要求调整违约金的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，上诉人云间公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4，900元，由上诉人上海云间房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年二月十一日
书 记 员 强 颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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