浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬象民初字第1224号
原告（反诉被告）：郑飞。
委托代理人：阮文良。
委托代理人：厉洁飞。
被告（反诉原告）：宁波石浦半岛酒店有限公司。
法定代表人：卢国平。
委托代理人：黄建洲。
委托代理人：李民。
原告郑飞与被告宁波石浦半岛酒店有限公司（以下简称半岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年8月1日立案受理后，依法由审判员张文芝独任审判。被告在举证期限内向本院提起反诉，本院经审查，予以受理并与本诉合并审理。本院于2013年9月25日第一次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良、厉洁飞，被告委托代理人黄建洲到庭参加诉讼。2013年10月10日，本院第二次公开开庭审理本案，原告委托代理人阮文良，被告委托代理人黄建洲到庭参加诉讼。因需等候另案处理结果，本案于2013年10月18日依法中止审理，并于2014年7月10日恢复审理。本案现已审理终结。
原告郑飞起诉称：原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买由其开发的象山迎凤山庄19幢1-101号的联排多层住宅。根据合同第九条约定，被告应当在2010年11月30日前取得建设工程竣工验收备案证明后将所涉房产交付原告。但被告系在2012年4月26日交付房屋。依照法院此前作出的生效判决，被告应承担相应的违约责任。综上，请求判令被告：支付原告逾期交房的违约金265687元［按应付房款1726362×0.0003×513（2010年12月1日至2012年4月26日）］。
原告（反诉被告）支持其诉称主张，在举证期限内提供证据如下：
1.商品房买卖合同一份与销售不动产统一发票一份（均为复印件，与原件核对无异），证明原告的主体资格，房产的单价及金额，合同约定的交房时间、条件、办证时间以及违约金赔偿依据等事实；
2.房屋所有权证复印件一份（与原件核对无异），证明房产的登记面积及逾期作出权属证书的事实；
3.钥匙交接单复印件一份，证明原告将代办费等费用交与被告、房产权证等在事实上由被告代办及实际交房时间等事实；
4.（2012）甬象民初字第946、948号民事判决书和（2013）浙甬民二终字第251、252号民事判决书复印件各一份，证明被告于2011年4月13日拿到房屋备案证明，具备交房条件，逾期交房的违约金应计算到实际交房日止。
被告半岛公司答辩并反诉称：被告确认双方签订的商品房买卖合同及原告购买房屋的事实。被告于2011年4月13日取得相关证明，符合交房条件后，多次通知原告来收房，但原告因自身原因未来收房，逾期收房的损失应该由原告来承担。被告于2012年2月1日发出书面通知原告办理交房手续，但原告迟至2012年4月26日方办理交付手续，已构成延期违约一个月，按照合同约定应当支付违约金8632元。双方约定的违约金标准过高，即使逾期交房需计算违约金，因仅影响房屋的使用权，违约金应以实际损失为依据，而实际损失应当参照同地段同类型房屋的租金标准计算，并申请本院对案涉楼盘的租金进行司法鉴定。据此请求判令：反诉被告支付反诉原告逾期办理交付房产违约金8632元（1726362×0.0005×1）。
反诉被告郑飞针对反诉部分答辩称：被告于2012年2月1日寄出的挂号信原告未曾收到。逾期办理交房手续的违约责任不在原告。原告不存在违约，故违约金应不予支持。即便存在违约，违约金也仅仅是物业管理服务费的损失，要求降低违约金。
被告（反诉原告）为支持其辩解及反诉主张，在举证期限内向本院提供证据如下：
1.完整的合同文本一份，证明该合同相关条款约定了该商品房的单价、按建筑面积计算房款及合同约定面积与产权登记面积不一致时以产权登记为准的事实；
2.评估报告一份，证明同期同地段租金水平为月租金7.5元／平方米的事实；
3.半岛.迎凤山庄交房通知书、邮寄挂号信收据各一份，证明2012年2月1日被告以挂号信方式通知原告办理交房手续的事实。
经质证，对原告提供的证据，本院认定如下：
对证据1、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。对证据2、3真实性、合法性、关联性无异议，本院对该两份证据予以认定。
经质证，对被告提供的证据，本院认定如下：
对证据1，原告无异议，本院予以认定。对证据2，原告认为该评估系被告自行委托，租金不能作为违约金过高的依据，无参考价值。本院对真实性予以认定，对证明目的将结合其他证据予以综合认定。对证据3，原告对交房通知书真实性无异议，对证明内容有异议，原告不存在违约，若原告延期接收房屋，因为房款已经付清，被告也仅仅是物业服务费上存在损失，要求调低违约金；对邮寄挂号信的三性都有异议，邮戳的邮寄编号是2012年8月份之后才开始使用的，且邮戳实际操作中是手敲而不是电脑打印，挂号信收据不能显示地址、姓名，是否寄出也不能确定，不能作为定案依据。结合本院庭后核实的有关事实看，该份邮寄挂号信确已被签收，故证据3与庭后查实的事实能形成证据链，证明被告确已收到交房通知书，对证据3予以认定。
经审理查明，本院认定事实如下：被告系开发象山迎风山庄即案涉小区的开发商。在2010年8月28日，被告统一以邮寄挂号信方式通知已购房的业主前来办理交房手续。2010年9月29日，原、被告经协商签订一份商品房买卖合同，合同约定：被告将获准预售的位于石浦镇凤落路东侧万泰机电城北侧迎凤山庄第19幢1-101号的房屋一套售予原告，建筑面积共计224.51㎡，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米7575.75元，总价款为
1700832元；第六条合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【建筑面积】作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；第七条买受人于2010年9月29日支付510832元，余款1190000元进行商业按揭；第九条出卖人应当在2010年11月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、有线电视、电话、网络等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条未按期交付的，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，………，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付最后期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十二条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署之前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：①买受人应在出卖人发出交房通知后30天内办理完房屋交付手续，如逾期，买受人应按月向出卖人支付总房款5‰的违约金；②交房日期以买受人收到交房通知书上的时间为准，如因买受人地址不详或变更未及时通知出卖人一切后果由买受人承担。合同还约定了其他相关权利义务事项。
合同签订后，原告如约付清合同约定房款1726362元。2011年4月13日，被告获得象山县建设局出具的建筑工程竣工验收备案证明书。2012年2月1日，被告以挂号信方式通知地址为象山鹤浦镇中心卫生院的原告办理交房手续。2012年4月26日，原告至被告处办理交房手续。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。根据案涉商品房买卖合同约定，出卖人有依约交房义务，买受人也有及时收房权利的义务，案涉小区房屋于2010年8月28日前已统一建造完毕，被告也在同时期的8月始即陆续通知案涉小区房屋的其他业主进行收房，原、被告签订合同时，案涉房屋即以现房形式存在，原告对此事实明知。但直至合同约定的交房期限届满，及以后较长一段时间内，本案原告未向被告要求办理收房，应视为其主观上怠于履行权利，逾期交房责任不应无限归于被告。结合合同约定的交房日期和被告实际获得建设工程备案证明、具备约定的交房条件等情况，本院确定被告应承担自2010年12月1日至2011年4月13日期间未依约定条件交房的违约责任，即应支付原告违约金
69400元（1726362×0.0003×134）。现原告以其诉称理由主张被告支付逾期交房违约金直至被告实际交房之日，理由不能成立，本院不予支持。
至于违约金是否应予降低，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于本案原告逾期取得房屋的损失不仅限于租金损失，且逾期办证的过错在于被告，故本院对被告关于降低违约金标准的请求不予准许，对被告关于案涉楼盘的租金进行司法鉴定的申请，因无此必要，本院不予准许。
被告主张原告承担逾期收房的违约责任，鉴于双方未办理交房手续的原因系对有关权利义务协议书或补差款等的认知不同，故对被告的反诉主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁波石浦半岛酒店有限公司在本判决生效后十五日内支付原告郑飞违约金69400元；
二、驳回被告宁波石浦半岛酒店有限公司的反诉请求；
三、驳回原告郑飞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5285元，减半收取2642.5元，由原告郑飞负担1952.5元，被告宁波石浦半岛酒店有限公司负担690元；本案反诉受理费25元，由被告宁波石浦半岛酒店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行：宁波市中国银行营业部，账号：37×××92。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户，账号：57×××01，开户银行：招商银行宁波象山支行。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审判员 张文芝
二〇一四年七月十七日
书记员 赖芒芒