北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3147号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李国平，男，1984年4月5日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：秦和平，男，1971年3月6日出生。
委托诉讼代理人：王惠娟，北京市华联律师事务所律师。
上诉人李国平因与上诉人秦和平房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初28866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李国平上诉请求：撤销一审法院判决第一项的违约金部分，改判李国平无须支付秦和平违约金2万元。事实和理由:一、秦和平在2016年5月26日强行终止合同，应负违约责任。一审判决对秦和平的该违约情形视而不见，有失公正。二、李国平在一审提交的双方于2016年5月24日的短信记录，秦和平表示“别纠结钱的事，只是个押金，到时候没事就还给你了”。该事实可以证明秦和平与李国平之间存在未占用入学名额则5万元押金退还的约定。一审法院对该证据应予认定而未予认定。三、签订第二份《北京市房屋租赁合同》时，秦和平以不重新签订合同不缴纳五万押金就不到街道办理签字为由进行胁迫，李国平并无选择余地。第二份《北京市房屋租赁合同》第九条第二款中的违约责任系格式条款，应为无效。四、李国平按照第一份《北京市房屋租赁合同》提前通知了秦和平退租，并与其签署《退房交接清单》后才退租。一审法院认定李国平的退租系违约行为，该认定错误。五、秦和平在李国平退租之后，将房屋以更高的价格租了出去，秦和平不存在任何损失。一审法院认定的2万元违约金过高。
秦和平不同意李国平的上诉请求和理由，辩称：一、双方从未约定未占用入学名额则押金退还；二、第二份《北京市房屋租赁合同》系李国平、秦和平自愿签订，非格式合同，亦不存在胁迫，应属有效；三、一审判决认定李国平违约退租，违反的是第二份《北京市房屋租赁合同》。
秦和平上诉请求：一、一审判决第一项中的租金变更为800元；二、一审法院判决第一项中的违约金变更为五万元；三、秦和平不应退还李国平押金；四、李国平应再支付秦和平违约金4400元。事实及理由：一、秦和平、李国平从未有过目标学校是玉泉小学的合意。李国平之子并非北京市户籍儿童，具体的入学学校需要遵守海淀区教委的政策，秦和平只能协助其办理入学申请手续，秦和平不可能与李国平达成目标学校的合意。二、一审法院认定李国平之子未就读尚丽外国语学校，该事实未经查证，仅有李国平的单方陈述。三、一审法院认定“无证据表明租赁房屋的入学名额被李国平使用”，但李国平之子已经被调剂到尚丽外国语学校。一审法院对此认定错误。四、第二份《北京市房屋租赁合同》中约定，提前退租时押金不退还。李国平提前退租，秦和平不应当退还押金。五、4400元违约金与上学与否无关，李国平应依据合同约定支付。六、合同约定租金按月支付，一审判决改为了按天支付。李国平应支付我租金800元。
李国平不同意秦和平的上诉请求和理由，辩称：押金五万元对方应全额退还给我。我在签订第一份《北京市房屋租赁合同》时已告知我的孩子要上学的问题，对方当时同意帮忙办理孩子上学的事情，短信沟通记录可证明。签订第二份《北京市房屋租赁合同》时我的所有申请资料不能更改，因为海淀教委有关于线上审核和线下审核的政策，我没有其他选择。在此情况下我被迫签订的第二份《北京市房屋租赁合同》。
李国平向一审法院起诉请求：1.解除李国平、秦和平于2016年5月26日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.秦和平退还李国平押金53600元并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中5万元自2016年5月25日起计算，3600元自2016年7月25日起计算，至法院生效判决书指定履行之日止）。
秦和平向一审法院反诉请求：1.李国平向秦和平支付房屋租赁违约金4400元并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自2016年5月25日计算，至法院生效判决书指定履行之日止）；2.李国平向秦和平支付房屋租金800元、水电气费130.52元，并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，其中800元自2016年5月25日计算,130.52元自2016年5月25日计算，至法院生效判决书指定履行之日止）。
一审法院认定事实：2015年7月28日，秦和平（出租人，甲方）李国平（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租11号房屋居住，租赁期自2015年7月27日至2016年7月26日，每月租金3600元，押金3600元，押一付三，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣乙方应承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还等内容。秦和平将上述房屋交付李国平使用，李国平支付押金3600元并按时交纳租金。2016年5月8日，李国平交纳第四期租金10800元。2016年5月26日，秦和平（出租人，甲方）李国平（承租人，乙方）签订第二份《北京市房屋租赁合同》，约定乙方仍然承租11号房屋居住，租赁期自2016年5月26日至2022年5月25日，共6年，房屋租赁年押金为5万元，一次性支付，不计利息，作为第6个租房年度租金的一部分，如违约提前退租，年租金不退还乙方；2016年每月租金4000元，押一付三，押金4000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣乙方应承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还；乙方不按约定支付租金达3日的，或欠缴各项费用达100元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；租赁期内乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。当日，李国平向秦和平交纳年押金5万元。同时双方约定原合同余款及押金作为新合同的部分租金，剩余部分下次补齐。
第二份合同签订后，秦和平协助李国平为其子办理入学登记手续。秦和平于2016年5月26日签署的《知情同意书》载明：“自2016年起，我区对适龄儿童入学地址、就读学校实施记录管理，自该套住房（含同一农民个人房）地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个协调入学学位（符合国家生育政策的除外）。本人同意申请人李国平用本人的此套房屋地址作为其子女办理入学的依据”。李国平本想为其子申请就读11号房屋所在学区内的玉泉小学，但因招生名额已满未能被该校录取，后经海淀区教委调剂获得尚丽外国语学校小学部入学资格。2016年6月9日，李国平曾给秦和平发短信称“玉泉小学非京户的需要调剂，我让孩子回家上学了，不占用你房子的学位名额了，我打电话问过教委了，教委那边说没有登记入学就没有占用名额，教委让从系统上撤销，撤销不可恢复，我准备撤销了，我把撤销过程录视频给你。咱们还走去年签的合同吧，我住到原合同截止就不住了”。秦和平回复称：“我需要核实全过程信息真实性和有效性，一切依合同及有效沟通为依据，待尘埃落定，确认无误后，再协商解决，最早在小学开学一个月后办理，暂时无法明确回复你退还年押金事宜。建议住到问题解决后再退租，一切依新签合同执行，旧合同已废止，协商解决”。2016年7月5日，李国平发短信告知秦和平他的孩子没有被录取，没有占用名额，孩子回家上学，他住到这个月24号就不租了。秦和平答复玉泉小学新生名单没有李国平孩子的名字，其余事情要依据合同协商解决，同时其查询到李国平的孩子被调剂到尚丽外国语学校。此后，李国平又曾向秦和平提出“以年押金买李国平这个名额，但不在11号房屋住了”等方案，但双方未协商一致，李国平亦未按照第二份合同向秦和平补齐押金和租金。2016年7月24日，李国平向秦和平交还11号房屋，截至当日尚有水费、气费共计130.52元李国平未支付。2016年8月5日起，秦和平以每月租金4200元的价格将11号房屋出租他人。
庭审中，秦和平称不清楚李国平之子是否在尚丽外国语学校实际入学，并称其无能力核实房屋对应的入学名额是否已被使用。
一审法院认为：秦和平与李国平签订的两份《北京市房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。第二份合同系在第一份合同履行过程中签订，对租赁期、租金标准等都进行了修改，故第二份合同签订时第一份合同实际上已解除。在约定的租赁期内，李国平提前退租，系违反合同约定，应承担相应的违约责任。2016年7月24日，秦和平收回房屋，双方租赁合同已于当日解除，李国平起诉要求解除合同已无必要，法院不予处理。李国平应按照第二份合同约定补交截止至当日的租金669元并支付所欠水费、气费130.52元。结合前后文义，合同条款“房屋租赁年押金为5万元，一次性支付，不计利息，作为第6个租房年度租金的一部分，如违约提前退租，年租金不退还”应指“如违约提前退租，年押金5万元不退还”。乙方李国平虽主张双方口头约定如其未占用学位名额则5万元年押金退还，但无相应证据佐证，故法院不予采信。双方未将入学登记相关事宜进行书面约定，但秦和平确实协助李国平以11号房屋为其子办理入学登记，且根据双方陈述签订租赁期为6年的第二份合同也是基于李国平要使用此房屋对应的入学名额。现李国平之子未被目标学校录取，据李国平称也未就读调剂的学校，也无证据表明租赁房屋对应的入学名额被李国平使用，故秦和平主张年押金5万元及原合同押金3600元均不退还不合理。考虑李国平的违约情形、过错程度、违约行为给秦和平造成的损失，法院认为李国平交纳的共计53600元押金，扣除应支付的租金、水费、气费以及合理的违约金2万元后的剩余部分32800.48元，秦和平应予退还。李国平的其他诉讼请求，秦和平的其他反诉请求，无合同及法律依据，法院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李国平应付秦和平租金六百六十九元、水费和气费一百三十元五角二分及违约金二万元（以李国平所支付的押金均已抵付），秦和平于本判决生效后七日内返还李国平剩余押金三万二千八百元四角八分；二、驳回李国平其他诉讼请求；三、驳回秦和平其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：结合当事人在二审的诉辩情况，本案的争议焦点包括以下几个方面：一、2016年5月26日，秦和平与李国平签订的《北京市房屋租赁合同》的效力；二、违约金应否支付及应支付的数额；三、房屋租金数额。
一、合同效力
主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。李国平主张2016年5月26日，秦和平与李国平签订的《北京市房屋租赁合同》时存有胁迫情形，李国平应对此承担举证责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。截止二审判决作出前，李国平仍未能证明其主张，应由其承担相应的不利后果，本院对李国平的主张不予采信。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。2016年5月26日，秦和平与李国平签订第二份《北京市房屋租赁合同》并不符合法律规定的格式条款的特征，李国平以该合同中的违约责任系格式条款为由，主张违约责任条款无效，该主张无法律依据，本院不予支持。
2015年7月28日及2016年5月26日，秦和平与李国平签订的两份《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。
二、违约金数额
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。秦和平与李国平签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租期截止时间为2022年5月25日，李国平提前退租，秦和平亦未表示放弃追究其违约责任，李国平应当对其提前退租行为承担违约责任。
李国平主张2016年5月24日秦和平的短信记录可以证明秦和平答应不占用学位就返还押金，但2016年5月26日，秦和平与其李国平签订的《北京市房屋租赁合同》中约定“违约提前退租，则年租金不退还”，应当认为双方通过书面合同的形式变更了短信记录的约定。李国平以秦和平有短信承诺为由，主张全额退还押金，该主张不能成立，应不予支持。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2016年5月26日，秦和平与李国平签订的《北京市房屋租赁合同》中约定的“房屋租赁年押金为5万元，一次性支付，不计利息，作为第6个租房年度租金的一部分，如违约提前退租，年租金不退还”应指“如违约提前退租，年押金5万元不退还”。2016年5月26日，秦和平与李国平签订的《北京市房屋租赁合同》约定“乙方不按约定支付租金达3日的，或欠缴各项费用达100元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；租赁期内乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。”上述条款均应理解为违约金条款。李国平以主张全额退还押金的形式主张违约金过高，应依据合同约定和秦和平的实际损失为依据进行审查，兼顾补偿性和惩罚性。2016年8月5日，秦和平已经将房屋以更高的价格租给了案外人，秦和平的实际损失较小。一审判决中认定的二万元的违约金已经兼顾了补偿性和惩罚性。李国平的上诉主张忽略了违约金的惩罚性特征，秦和平的上诉主张忽略了违约金的补偿性特征。李国平、秦和平关于违约金的上诉请求均无法律依据，应不予支持。
三、租金数额
当事人协商一致，可以解除合同。2016年7月24日，李国平向秦和平交还11号房屋，双方签署了《退房交接清单》，虽不能认定各方不再主张相应的违约责任，但可以认定双方均同意退房，并解除双方的房屋租赁关系，应当按照实际的退房时间结算租金。一审法院认定的租金数额并无不当。秦和平主张李国平应依据合同约定按月支付租金，该主张不符合上述法律的规定，应不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2280元，由秦和平负担1140元（已交纳），由李国平负担1140元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 刘新泉
审判员 范 磊
二〇一七年六月二十九日
书记员 赵梦芸