广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终112号
上诉人（原审被告）：陈书玲，女，1977年12月13日出生，住所地：梅州市。
被上诉人（原审原告）：梅州市鸿都物业管理有限公司，住所地：梅州市。
法定代表人：魏鹏云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：凌福传，该公司员工。
上诉人陈书玲因与被上诉人梅州市鸿都物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月13日受理后，依法组成合议庭于2017年2月24日公开进行了审理。上诉人陈书玲，被上诉人梅州市鸿都物业管理有限公司的委托代理人凌福传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈书玲上诉请求：依法撤销（2016）粤1402民初1412号民事判决，改判上诉人无需向被上诉人缴交2010年1月至2016年6月的物业费4704元及一审案件受理费25元，并判令被上诉人在具体时限内对上诉人在梅州市彬芳大道的渗水、漏水的天面、外墙、窗台及公共下水道等所有造成此套房渗水、漏水处进行全面维修和室内发霉剥落墙壁进行修复。事实和理由：上诉人自2003年入住梅州市梅江区彬芳大道后，房屋就开始多处漏水。而2003年至2009年在上诉人如期交纳物业管理费甚至2003年至2005年交纳了鸿都物业的住房维修基金的情况下，多次报修房屋渗、漏水却没有得到及时维修造成全套住房严重渗水、漏水。根据上诉人与被上诉人于2003年10月7日签订《前期物业管理协议》约定，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廓通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、烟囱、公用照明、天线。2003年10月7日签订《前期物业管理协议》物业管理服务质量第九条规定：“共用部位、共用设施设备小修和急修：小修“做到随叫随到或约定时间不延误，有回访”，急修做到“接报后10分钟到现场，抢修不过夜”。2008年11月9日、2011年11月8日签订的《梅州市鸿都花园物业管理服务合同》第4点服务时限规定“急修项目，物业服务项目的公共急修项服务30分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息日顺延。有完善的报修记录、回访记录、返修分析及处理记录。”“房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，此外还包括公用的上下水管道。”可事实上在2003年至2016年近14年的时间里，从2003年购房起，位于顶层的房屋因天面和窗台就开始有渗、漏水现象，上诉人一次次采用电话、到物业前台反映，找业主委员会主任及物业管理公司公各层负责人反映，都没有得到过一次及时的漏水维修，也没有回访前来了解情况。即便如此，上诉人仍然还是向被上诉人全额交清物业管理费直至2009年（其中2006年至2009年为双方协议用上诉人的木地板损失抵对这期间的物业管理费，等于上诉人也是交了费的）。况且，凡是住在此小区的住户都在购房时交纳了购房款2%-3%比例的住房维修基金，众所周之，房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。就这样，上诉人是在购房时交了数千元公共维修基金，入住时2003年至2009年交齐了物业管理费和2003年至2005年，2009年交了每月15元后涨至20元的公共维修基金的情况下，十多年房屋出现严重的渗、漏水而没有得到及时维修而造成现在这样严重的房屋现状。而且从2010年至2016年，被上诉人竟然还对上诉人进行停水停电、多次故意损坏上诉人家的对讲门设施、撕对联恐吓等黑社会手段，野蛮横行令人发指！上诉人曾向被上诉人申请在十楼天面加盖屋顶或铝皮瓦，得到的回复是可以在上面种植物以遮阴降温。上诉人便花了两千多元买盆、请皮卡车从农村运泥、并花了近千元买果蔬苗、树苗、花苗请搬运工将泥搬上十楼。在种植时全部种在盆里，并只用花肥，就算淋水漏出的一点点泥土都让保姆打扫干净。几个月后被上诉人还在未得到上诉人允许的情况下将上诉人天面全部花盆和留下的植物、泥土全部搬走。造成了上诉人三千多元的经济损失和精神损失。综上所述，是被上诉人违约在先，并因违约造成上诉人的种种损失在先，自己违约在先，不但不纠正，还要拿着合同让别人交费。对于被上诉人提供的既显示不出具体是否在上诉人家外门张贴也无时间显示的手机照片。手机的时间在没有设置与网络同步时，时间是可以随意设置的，就是说手机的拍摄时间可以通过简单的操作设置成任何一个时间。再者，被上诉人提供的所谓催收照片是几张连门牌都看不到的照片，只看到由鸿都花园开发商统一做好的，都是一模一样的门，无法得出是贴在上诉人家门口。被上诉人提供的证据依前所述不足以证明其提供的所谓“催收图片”张贴的地方和拍摄的时间。事实上，上诉人与被上诉人确实在2009年有协议，约定被上诉人用2006年至2009年的物业费抵对被上诉人家中木地板的损失，被上诉人应立即修复上诉人家中的全部渗漏水处，在确认不会再渗漏时修复室内由渗漏水损坏的墙壁和天花。协议还约定以后上诉人房报修后如被上诉人没有及时维修上诉人可以从当月开始停交物业费。在协议签订后，被上诉人开具了2006年至2009年的物业管理费收据给上诉人，并上门维修了主人房的渗漏水。在下次下雨时主人房又出现了渗水，上诉人再次向被上诉人反映房子没有修好，却得到“这房子修不了，不管了”的答复。综上所述，上诉人是在“入住后上交了物业费期间，被被上诉人以上诉人没有交他们的乱收费项目“公共维修基金”为由不对其履行物业管理应尽的义务，甚至还多次对上诉人实施野蛮的黑社会行为，对上诉人的财产、健康、人格尊严权造成了严重的损失和伤害”的情况下才于2010年停交物业管理费，特提出上诉，请求二审法院依法作出公正的判决，维护上诉人的合法权益。
被上诉人梅州市鸿都物业管理有限公司辩称：首先，被上诉人相关维修资料显示，被上诉人组织维修人员对上诉人套房漏水维修不少于5次。其次，上诉人所述答辩人采取停水、停电、损坏对讲门等行为催收费，没有任何的事实依据。而且答辩人提供的催缴相片是真实有效的。有小区众多业主佐证。诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年诉讼时效。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超出两年未向业主主张物业费时，才可认定超过了诉讼时效。被上诉人自2002年5月1日至今，一直为该小区提供物业服务工作，到目前为止已连续提供服务14年，从未中断。关于双方2009年时签订的《前期物业管理协议》（以下简称“协议”）内容是被上诉人与上诉人父亲双方协商一致后签订的，属双方真实意思表示。此事可由上诉人父亲进行佐证及对笔迹进行鉴定。鸿都花园业主委员会的合法性、《梅州市鸿都花园物业管理服务合同》的有效性及其对业主的约束性以及2009年与答辩人签订协议的内容真实性，在上诉人的上诉材料中可以体现出上诉人是承认上述内容的。被上诉人提供了服务应当获得报酬从与鸿都花园业主委员会分别于2008年11月9日及2011年11月18日签订《梅州市鸿都花园物业管理服务合同》，合同约定由被上诉人向上诉人所居住的小区鸿都花园提供物业服务。上诉人作为小区内的业主，是物业服务的受益人，应当按合同约定缴交物业管理费等费用。被上诉人则为业主提供的，是按《梅州市鸿都花园物业管理服务合同》约定的，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。所提供的属于公共性质的服务。上诉人享受服务却拒绝缴交物业费用。侵害了全体业主的合法利益。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审法院的判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理恰当。请求二审法院依法判决驳回上诉人提出的上诉，维持一审判决。
梅州市鸿都物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令陈书玲支付物业服务费人民币4704元、违约金1376元，合计6080元。并负担本案受理费。
一审法院认定事实：陈书玲系业主。房产建筑面积106.67平方米。
2008年11月9日，梅州市鸿都物业管理有限公司与梅州市鸿都花园业主委员会签订《梅州市鸿都花园物业管理服务合同》，合同约定，业主委员会同意聘请梅州市鸿都物业管理有限公司为小区物业管理服务企业。服务期限为3年，从2009年1月1日起至2011年12月31日止。……第二条物业管理事项……2.房屋建筑共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重机构部位、外墙面、楼梯间等）的维修、养护和管理。3.房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾池等）的维修、养护、管理和运行服务……第四条物业管理服务费及其管理1.物业管理服务采取费用包干制，具体收费标准见附件二：《梅州市鸿都花园物业管理服务及公共维修资金收费标准》。2.业主应于每月10日前到物业公司管理处缴交物业管理费……3.逾期欠费业主将按每日10‰的标准计算缴纳违约金。梅州市鸿都物业管理有限公司有权对欠费期超过2个月的业主进行公示通报，对欠费期超过3个月的业主，可采取相应措施进行催收……第五条公共维修资金的收支管理1.共同维修资金按每套住宅每月15元、商铺每间每月15元标准，由梅州市鸿都物业管理有限公司直接向业主收取……业主拖欠公共维修资金的，由梅州市鸿都物业管理有限公司按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理等内容。附件二显示：非电梯住宅物业费（按房产证建筑面积计，其中顶层复式套房按底层套内面积加分摊面积计），2010年为0.45元/平方米；2011年为0.5元/平方米。
2011年11月18日，梅州市鸿都物业管理有限公司与业主委员会续订《梅州市鸿都花园物业管理服务合同》，合同约定，服务期限为5年，从2012年1月1日起至2016年12月31日止。双方约定的权利义务内容与2008年的合同大致相同。非电梯住宅物业费（按房产证建筑面积计，其中顶层复式套房按底层套内面积加分摊面积计），2012年为0.5元/平方米；2013年为0.55平方米；2014年为0.6元/平方米；2015年为0.7元/平方米；2016年为0.75元/平方米。
2003年陈书玲入住后，起初能按约支付物业服务费。2006年左右，因陈书玲房屋外墙渗水、车辆失盗等问题，双方产生纠纷。虽然双方于2009年就物业服务费、房屋维修费用等问题协商一致，但在房屋维修过程中，因维修问题，双方再次发生纠纷。2010年1月至今，陈书玲未再缴交物业服务费。梅州市鸿都物业管理有限公司向陈书玲催收未果，于2015年6月起诉至一审法院，请求陈书玲支付物业服务费，陈书玲提起反诉。诉讼期间，双方庭外协商，并撤回诉讼。此后，双方亦未能协商解决纠纷，梅州市鸿都物业管理有限公司再次于2016年8月诉至一审法院，提起上述诉讼请求。
另查明，经现场勘查，涉案房屋楼顶天面因防水老化，有渗水、漏水的问题。屋内大厅天花板，部分窗台、墙面有渗水留下的污迹。涉案房屋可以正常居住。
庭审中，陈书玲主张梅州市鸿都物业管理有限公司请求的2010年-2014年期间的物业服务费已超过2年的诉讼时效。梅州市鸿都物业管理有限公司提交催款通知单三张（主要内容分别显示有：尊敬的D9栋/号906房业主，2010年1月-2011年12月，共计1216元物业管理费未交清，2011年11月28日；尊敬的D9栋906房业主，2010年1月-2013年12月，共计2560元物业管理费未交清，2013年11月13日；尊敬的围龙居21号906房业主，2010年1月-2014年12月，共计3328元物业管理费，2014年12月21日）及相应张贴通知单的照片（照片未显示拍摄时间），证明从陈书玲拖欠物业服务费开始，每年采取在宣传栏、住房门口张贴通知单，电话、短信的形式向被告催收历来拖欠的物业服务费。经质证，陈书玲主张，只知道一次，因2014年梅州市鸿都物业管理有限公司来催款时，将其门口对联撕掉，才看到梅州市鸿都物业管理有限公司张贴的当年的催收通知单，其他催收情况不知道。梅州市鸿都物业管理有限公司为证明照片拍摄的时间，提交照片的电子档，经其当庭通过电脑打开照片，通过查看照片属性及详细信息显示：2011年的通知单照片修改时间为2011年11月28日，拍摄时间为2011年11月28日。2013年的通知单照片修改时间为2013年11月13日，拍摄时间为2013年11月13日。2014年的通知单照片修改时间为2014年12月11日，拍摄时间为2014年12月11日。经质证，陈书玲认为梅州市鸿都物业管理有限公司所说的时间并不是拍摄时间，无法证明相片的拍摄时间，且电脑上的时间是可以自己修改的，并不能证明梅州市鸿都物业管理有限公司的催收时间，不能作为证据使用。退一步说，即使相片是真实的，也无法证明梅州市鸿都物业管理有限公司有张贴在被告家门口。对于照片有无修改拍摄时间，陈书玲主张梅州市鸿都物业管理有限公司有修改，但明确表示不申请鉴定。
对于梅州市鸿都物业管理有限公司有无按合同约定提供物业服务，梅州市鸿都物业管理有限公司提供部分保洁工作记录表、保安巡查记录表及物业服务质量考核表予以证实，陈书玲认为梅州市鸿都物业管理有限公司没有将涉案房屋处理好，公共服务做得再好也没有用。向梅州市鸿都物业管理有限公司反映车辆被刮花、单车被盗、房屋顶楼出现漏水等问题都没有解决。梅州市鸿都物业管理有限公司则主张业主有问题反映，都会提供相应的服务，但对于欠交物业费的业主来反映问题，会叫其先交清物业费，再提供帮助，公共部分的物业服务一直有提供。
一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。本案中，被告作为梅州市鸿都花园的业主，受该小区业主委员会与原告签订的《梅州市鸿都花园物业管理服务合同》的约束。原、被告均应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点有：1.原告请求的2010年-2014年期间的物业服务费是否超诉讼时效。2.原告请求的物业服务费及违约金能否支持。
关于原告请求的2010年-2014年期间的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定可知，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时期计算。合同约定，业主应于每月10日前缴交物业服务费。现原告请求被告支付从2010年1月份起的物业服务费。则2010年1月份的物业服务费的诉讼时效，应从2010年1月11日开始计算两年，即至2012年1月10日，之后的物业服务费诉讼时效起止时间相应顺延。本案中，虽然原告提交的三张照片未显示拍摄时间，但是通过查看其电子档的属性，可以看出三张照片的修改时间和拍摄时间均分别为2011年11月28日、2013年11月13日及2014年12月11日。原告主张照片是当时催收时所拍，予以采信。对被告认为原告修改了照片的拍摄时间，因其未提供证据证实，且又明确表示不申请鉴定，不予采纳。从三张照片中的通知单显示的房号、物业费用的内容，及结合被告表示原告在2014年在其门口张贴催收通知单的陈述来看，可以相互印证原告在2011年11月28日、2013年11月13日及2014年12月11日向被告住房门口以张贴通知单的形式向被告催收历来尚欠的物业服务费的事实。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。2010年-2014年的物业服务费因原告在上述时间的催收而中断，诉讼时效期间重新计算。因此，原告请求的2010年-2014年的物业服务费没有超过诉讼时效。
关于原告请求的物业服务费及违约金能否支持的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告作为梅州市鸿都花园的业主，在享受原告提供的物业管理服务后，理应支付相应的物业服务费给原告。本案中，双方主要因涉案房屋天面渗水问题长期没有得到妥善解决引发纠纷。根据合同的约定，原告负有房屋建筑共用部位、设施设备的日常维修、养护及管理义务。经现场查勘情况，涉案房屋楼顶天面因防水老化，有渗水、漏水的问题。原告未及时采取有效的维修养护措施，存在不当之处，应积极采取相应措施进行有效修复，不断提高服务质量。根据合同约定，涉案房屋从2010年1月1日计至2016年6月30日的物业服务费为4704元。现原告主张上述期间的物业服务费4704元，因原告的服务存在一定的瑕疵，予以适当扣减10%，即对原告请求物业服务费合理部分4233元予以支持。对于原告请求的违约金部分，因原告亦有不当之处，不予支持。被告辩称不承担物业服务费的主张，因其未提供证据证实原告有不履行合同，或者履行合同有重大瑕疵，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告陈书玲应在本判决生效之日起5日内，支付物业服务费4233元（从2010年1月1日计至2016年6月30日），给原告梅州市鸿都物业管理有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，按规定减半收取25元（已由原告预交），由被告承担。
本院对一审法院查明的上述事实予以确认。
二审期间，被上诉人提交了2004年5月份至2007年其对各住户进行维修汇总记录表，以证明其已对上诉人的房屋进行了维修。上诉人亦提交了包括上诉人在内的住户拒缴物业费的材料及相关材料和光盘。
本院认为：被上诉人已履行了小区管理等服务义务，并对上诉人的屋顶、外墙渗水等问题进行了部分维修，履行了部分义务，则上诉人亦同样应履行缴交部分物业费的义务。根据权利义务对等原则，上诉人应缴交的仍欠物业服务费酌减为50%，即上诉人陈书玲仍应缴交物业服务费2352元。上诉人提出的判令被上诉人履行维修义务的上诉请求，因其在一审未提出反诉，本案二审不作审理。据此，陈书玲的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1412号民事判决；
二、上诉人陈书玲应在本判决生效之日起5日内支付物业服务费2352元（从2010年1月1日计至2016年6月30日）给被上诉人梅州市鸿都物业管理有限公司；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回上诉人陈书玲的其他诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元。由上诉人陈书玲负担30元，由被上诉人梅州市鸿都物业管理有限公司负担45元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐干忠
审 判 员 孔宁清
代理审判员 赖志明
二〇一七年三月三十日
书 记 员 幸静容