浙江省永康市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金永民初字第2184号
原告（反诉被告）陈海浪，农民。
委托代理人朱晓洁（特别授权）。
被告（反诉原告）黄鲜爱，居民，现羁押于金华监狱。
委托代理人应朝东（特别授权），居民。
委托代理人施金鑫（特别授权）。
原告陈海浪与被告黄鲜爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理后，依法由审判员季玲玲适用简易程序进行审理。2014年10月31日，被告黄鲜爱向本院提出反诉，经审查，本院予以受理，并于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告陈海浪的委托代理人朱晓洁、被告黄鲜爱的委托代理人应朝东与施金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈海浪起诉称：2010年8月26日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定：被告将其位于永康市东城街道龙川东路268号二间1-3层店面有偿出租给原告经营好兄弟发艺连锁营业用房，租赁期限为十年，被告送原告两个月的装潢时间，正式租期自2010年11月1日至2020年10月31日止，合同期满后，双方在自愿基础上可再协商是否延续合同，同等条件下优先租给乙方；租金交纳方式为1-2层店面第一年租金为15万元，以后每年递增8%，第六年（含）起每年递增10%，第三层年租金3.5万元，第六年（含）起每年4万元，第一年自双方签字盖印后缴纳5万元，余款9月1日前交清，以后年租金应在每年八月底前交清，采用先交款后使用的原则，同时，原告预交水电费、钥匙等押金1万元；如被告提前收回所租房屋，被告应当退还已交当年未租部分的租金，并赔偿乙方所有装潢费用，如原告违约退租，应向被告赔偿次年一年的租金。合同签订后，原告对租赁店面请资深设计师精心设计并投以巨资进行装潢，装潢完毕投入使用的一年多时间里因客源不足而亏损，后来逐步形成了固定的客户，原告才扭亏为盈。可是好景不长，2012年9月，被告要求涨房租，原告不同意。后被告明确告知原告不涨房租就马上搬出，宁愿按照合同约定赔偿原告装潢费用的损失。原告无奈只能另外租来已装修过的店面。当原告要求被告按约赔偿装潢费用损失时，被告既不赔偿原告损失，也不再提涨房租。2013年6月，被告又再次要求涨房租，并再次明确表示不涨房租就不再继续租赁，宁愿按合同约定赔偿原告装潢费用损失。原告还是不同意，被告就关闭原告营业用的自来水阀门，并在阀门盖上停上家用汽车。2013年11月27日，原告搬进就近租来的店面。起初，被告也愿意按合同约定赔偿原告装潢费用损失，但是当原告将装潢相关票据材料提供给被告后，被告又认为原告的装潢费用价格过高，要求委托第三方重新评估。可是，评估结果出来后，被告还是认为偏高，不愿意按评估结果赔偿。原告搬出后，店面上已张贴了被告招租的广告。至今，被告既不按约退还原告押金和剩余租金，也不赔偿原告损失。为此，诉请要求：1、判令被告返还原告自2013年11月27日始剩余11个月3天的未租赁租金共计204773元；2、判令被告返还原告保证金1万元；3、判令被告赔偿原告所有装潢费用损失269345元；4、由被告承担本案全部诉讼费用。
为证明其本诉请求，陈海浪在举证期限内向本院提供了以下证据材料：
一、店面租赁合同1份，用以证明双方约定的租金及支付方式，且黄鲜爱应当退还陈海浪已缴纳未租部分的当年租金，并赔偿陈海浪装潢损失的事实。
黄鲜爱经质证后无异议，本院予以采纳。
二、照片4张，用以证明因陈海浪不同意涨房租，黄鲜爱强行关闭营业用水导致陈海浪巨大损失及其搬离店面后，黄鲜爱已将店面招租的事实。
黄鲜爱的质证意见：对该份证据的三性均有异议，1、照片及内容均系原告单方制作，不真实；2、照片的内容过于间接，其指向不具备唯一性，明显缺乏关联性，不能证明陈海浪的证明目的；3、黄鲜爱能提出相应的证据予以反驳。本院认为，黄鲜爱的质证意见成立，本院对该份证据的证明目的不予认定。
三、申请法院向永康市公安局东城派出所调取的接处警工作登记表1份，证明陈海浪不同意涨房租，黄鲜爱即强行关闭营业用水的事实。
黄鲜爱的质证意见：真实性无异议，关联性有异议，1、该份证据不能证明陈海浪的证明目的，黄鲜爱从未强制停水，接处警工作登记表上记载的车辆也不是本案黄鲜爱的；2、公安接处警登记表并不是公安机关立案调查的结果，其所作的结论不是法定客观的行政执法依据，与客观情况明显存在出入。本院认为，该份证据只能证明双方曾于2013年6月14日因房租问题发生纠纷并报警的事实，对该事实本院予以确认。
四、明细对账单1份，证明陈海浪已按约缴纳2013年11月1日-2014年10月31日止的租金223957元的事实。
黄鲜爱经质证后无异议，本院予以采纳。
五、电费明细表1份，证明陈海浪因黄鲜爱明确表示不涨房租就不续租，于2013年11月底不得不搬离租赁房屋的事实。
黄鲜爱的质证意见：真实性无异议，关联性有异议，该份证据不能证明陈海浪主张的证明目的，反而证实证据二中的照片系陈海浪捏造的，以及2013年6月至11月底，陈海浪均在正常经营使用租赁房屋。本院认为，结合庭审查明的事实，该份证据可以证明陈海浪于2013年11月底搬离租赁房屋的事实，对上述事实本院予以确认。
六、委托书1份，证明黄鲜爱明确表示不涨房租就解除合同，并同意按照合同约定赔偿陈海浪装潢损失以及双方共同委托第三方评估装潢损失的事实。
黄鲜爱的质证意见：真实性无异议，关联性有异议，该份证据不能证明陈海浪主张的证明目的，事实是陈海浪向黄鲜爱提出协商解除合同，黄鲜爱配合陈海浪同意先委托第三方评估，后视评估结果作为参考再决定是否与其解除合同，委托书只能证明双方曾协商装修价值的计算方法。本院认为，该份证据可以证明双方同意共同委托第三方评估装潢费用损失的事实，且与录音内容相互吻合，对该份证据本院予以采纳。
七、五月及六月营业额详单原件1份，证明因黄鲜爱强行关闭用水导致陈海浪巨大损失的事实。
黄鲜爱的质证意见：真实性、关联性均有异议，该份证据系陈海浪单方制作，不能证明其证明目的。本院认为，黄鲜爱的质证意见成立，对该份证据本院不予采纳。
八、录音光盘及书面材料各一份，证明黄鲜爱明确表示陈海浪续租必须涨房租，若不同意，则黄鲜爱要提前收回租赁房屋的违约事实。
黄鲜爱的质证意见：真实性有异议，1、陈海浪提交的三段录音均系伪造的，录音内容并非黄鲜爱所陈述，且录音内容与书面文字有很大出入；2、关于录音材料的真实性，应由陈海浪申请鉴定；3、从录音内容看，黄鲜爱未否认的事实只有双方就是否解除合同以及漏水损害赔偿进行协商的经过，该证据不能证明黄鲜爱存在违约及双方合同解除的事实。本院认为，该份证据可以证明黄鲜爱在房屋租赁期间提出要求涨房租，并表示宁愿按照合同约定赔偿装潢费用损失的事实，对上述事实本院予以确认。
九、资产评估报告书原件及发票原件1份，证明陈海浪的装潢费用损失为269345元以及花费鉴定费3500元的事实。
黄鲜爱的质证意见：对资产评估报告书的真实性无异议，对其评估结论有异议，评估结论的价格过高，且评估依据不严谨；对发票无异议。本院认为，该份证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。
针对陈海浪的本诉请求，黄鲜爱答辩称：一、陈海浪诉请要求黄鲜爱返还租金及保证金，并赔偿损失的基础是双方之间的租赁合同已解除，但是黄鲜爱从未表示不履行合同，即使黄鲜爱明确表示不履行合同，根据合同法第96条规定，双方均未通知对方解除合同，所以陈海浪诉请的请求权基础无事实依据，也无法律依据，应当驳回其诉请；二、租赁期间，黄鲜爱从未单方要求涨房租及因涨房租不成而强制停水，从未另行广告招租，从未明确表示不履行合同或解除合同，从未愿意按合同约定赔偿陈海浪装潢费用损失，反而陈海浪在经营期间不断渗水导致黄鲜爱房屋装修大面积毁损，虽经陈海浪多次承诺维修，仍不予修缮；三、双方委托评估系基于陈海浪单方提出解除合同，与黄鲜爱协商补偿装修损失，黄鲜爱配合陈海浪同意先委托评估，视评估价值的结论作参考，再决定是否同意解除合同，即评估行为是双方间协商是否解除合同而履行的一个程序，但事后双方未就解除合同达成一致意见；四、陈海浪已延付租金、未尽装修的修缮义务导致黄鲜爱毁损。综上，请求法院驳回陈海浪的诉讼请求。
针对其本诉辩解，黄鲜爱在举证期限内向本院提供以下证据材料：
一、永康日报原件10份及永康日报有限公司盖章的发票1份，证明：1、陈海浪对外刊登广告转租以及截至2014年3月仍持续占用租赁房屋的事实；2、陈海浪单方转租已经违约的事实；3、反驳陈海浪提交的证据二、八的证明目的。
陈海浪的质证意见：真实性无异议，关联性有异议，招租广告并非陈海浪主动刊登，是黄鲜爱明确表示要求陈海浪先将房屋租出去才能退，陈海浪只是代黄鲜爱刊登广告，并非擅自转租，该份证据不能证明黄鲜爱主张的证明目的。本院认为，该份证据只能证明陈海浪就本案租赁房屋曾刊登招租广告的事实，对该事实本院予以确认。
二、短信记录2份，证明：1、陈海浪在经营期间渗水损害黄鲜爱的财产存在侵权，其行为也是违约的事实；2、反驳陈海浪提交的证据二、八的证明目的；3、黄鲜爱没有强制停水，即使有停水的行为也是因为陈海浪违约侵权，黄鲜爱才自助救济的事实。
陈海浪的质证意见：证据的三性均有异议，手机通讯录是可以编辑的，短信看不出来源，内容与其证明目的相互矛盾，即使短信是真实的，也不能证明其证明目的。本院认为，陈海浪的质证意见成立，对该份证据不予采纳。
三、照片10页（其中原件9页、复印件1页），证明：1、陈海浪存在违约行为，经营期间因装修渗水损害黄鲜爱的财产的事实；2、陈海浪自身广告搬迁的事实；3、反驳陈海浪提交的证据二、八的证明目的。
陈海浪的质证意见：真实性、合法性均有异议，1、照片是黄鲜爱单方制作的，不能达到其证明目的；2、民警到现场处理纠纷的照片恰恰证明双方是因房租问题引起纠纷才报警的；3、房屋漏水是因为自动浮球阀失灵，属于意外，并非装修问题，且陈海浪已及时修理。本院认为，该份证据不符合有效证据的认定要件，本院不予采纳。
四、情况说明1份，证明公安机关出警是因为原、被告之间存在漏水的纠纷，报警方是陈海浪，同时反驳陈海浪提交的证据三的证明目的。
陈海浪的质证意见：对其三性均有异议，陈海浪申请法院调取的是原始的报案记录，双方是因房租纠纷报警，该证据不能达到其证明目的。结合本院调取的接处警工作登记表，本院对该份证据不予认定。
五、电费明细单原件2份，证明本案租赁房屋的电费使用情况以及陈海浪持续使用租赁房屋至2014年6月的事实。
陈海浪的质证意见：2013年11月底以后产生的电费是电器的正常损耗，搬离前后的电量差距大，恰恰证明陈海浪不得以搬离的事实。结合庭审查明的事实，本院对该份证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。
六、录像光盘1个，证明陈海浪持续使用租赁物直至法院委托第三方鉴定的那天的事实。
陈海浪的质证意见：对其三性均有异议，1、光盘系黄鲜爱单方制作的，事实是黄鲜爱要求陈海浪租出去才能退回租金，但是陈海浪不知下一个承租人是谁，若下一个承租人是开理发店的，则屋内的部分东西还可以继续使用，所以没有搬离；2、房屋的钥匙并不由陈海浪所掌控，当时要求陈海浪到场，但是陈海浪未到场，鉴定人员还是能进去，所以该份证据不能证明其证明目的。本院认为，录像光盘的内容并不能证明黄鲜爱所主张证明的目的，故本院对该份证据不予认定。
黄鲜爱反诉称：2010年8月26日，原、被告签订店面租赁合同一份，约定陈海浪向黄鲜爱承租东城街道龙川路268号两间1-3层店面，租期10年，自2010年11月1日起至2020年10月31日止；1-2层店面租金15万元，每年递增8%；第三层年租金35000元，租金按先交款后使用的方式，每年8月底前付清下一年租赁期间租金。合同签订后，双方此前按约履行，但2014年8月的租金支付期限届至，陈海浪却迟迟不支付约定的2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金239073.34元。黄鲜爱曾多次催讨，但陈海浪因同时承租附近店面，即以种种理由拖延。事后，陈海浪反而捏造房东违约的各种理由，采用恶人先告状的方式起诉黄鲜爱，要求黄鲜爱返还租金、赔偿损失，并且拒不支付拖欠的租金。为此，诉请要求：1、判令陈海浪立即支付2014年11月1日至2015年10月31日期间的租金239073.34元，并赔偿利息损失（自2014年9月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至租金付清之日止）；2、判令陈海浪承担本案诉讼费用。
为证明其反诉请求，黄鲜爱在举证期限内向本院提供了店面租赁合同复印件1份，证明双方约定租金及支付方式的事实。
陈海浪经质证后无异议，本院予以采纳。
针对黄鲜爱的反诉请求，陈海浪答辩称：黄鲜爱反诉事实与客观情况不符，理由如下：1、双方签订为期十年合同的目的是经营美容美发，陈海浪为此做了一系列工作，包括耗费巨资进行店面装修、办理消防许可证、税务登记证、卫生许可证等，陈海浪不可能也不愿意终止合同而使自己投入的巨额费用半途而废；2、黄鲜爱所诉完全抹杀事实真相，其单方面违背市场价格哄抬租金逼迫陈海浪于2013年11月底搬离店面；3、为尽快从黄鲜爱处退回其已缴纳未租部分的租金，陈海浪搬离店面后，在店面上粘贴因店面到期而搬迁的广告，还自费在永康日报上刊登招租广告，但是终因价格太高至今未能出租；4、因陈海浪不同意涨房租，黄鲜爱于2013年6月13日至19日期间强行停水，给陈海浪造成20万元损失。综上，黄鲜爱的诉请没有事实和法律依据，请求驳回其反诉请求。
针对黄鲜爱的反诉请求，陈海浪未向本院提供证据材料。
根据原、被告在庭审中的陈述、答辩、举证、质证以及本院的综合认证，本院认定本案事实如下：
被告黄鲜爱与应朝东系夫妻关系。2010年8月26日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：黄鲜爱将其所有的坐落于浙江省永康市东城街道龙川东路262号二间1-3层店面出租给陈海浪用于经营好兄弟发艺连锁店；租赁期限为十年，黄鲜爱送陈海浪两个月（2010年9月1日至2010年10月31日止）的装潢时间，正式租赁期限自2010年11月1日至2020年10月31日止，合同期满后，双方在自愿基础上可再协商是否延续合同，同等条件下优先租给陈海浪；租金交纳方式为1-2层店面第一年租金为15万元，以后每年递增8%，第六年（含）起每年递增10%，第三层年租金3.5万元，第六年（含）起每年4万元，第一年自双方签字盖印后缴纳5万元，余款9月1日前交清，以后租金应在每年八月底前交清，采用先交款后使用的原则，同时，陈海浪预交水电费、钥匙等押金1万元；如黄鲜爱提前收回所租房屋，黄鲜爱应当退还已交当年未租部分的租金，并赔偿陈海浪所有装潢费用（乙方提供票据为依据，须经甲方核实认可），如陈海浪违约退租，应向黄鲜爱赔偿次年一年的租金；如陈海浪对该经营场所进行转租、转包，须经黄鲜爱同意等相关事项。合同签订后，陈海浪向黄鲜爱交纳押金1万元，并对租赁房屋进行了装饰装修，后投入使用。房屋租赁期间，双方就涨房租及赔偿装潢费用损失事宜进行协商，但未果。2013年6月14日，双方因房租问题发生纠纷，陈海浪向永康市东城派出所报警。2013年8月30日，陈海浪向黄鲜爱交纳2013年11月1日至2014年10月31日止的租金共计223957元。2013年11月14日，陈海浪与应朝东经协商共同委托永康市华宇房地产评估事务所有限公司对坐落于龙川东路262-268号房屋的装修价值进行评估。2013年11月底，陈海浪搬离租赁房屋。2014年8月19日，陈海浪就本案诉至法院，并要求对装潢费用损失进行评估。2014年9月12日，武义天平资产评估事务所出具资产评估报告书一份，确认永康市东城街道龙川东路262号二间1-3层（好兄弟发艺连锁店）营业用房所有装潢费用的市场价值为269345元。为此，陈海浪花费鉴定费3500元。
本院认为，合法的房屋租赁合同关系受法律保护。原、被告双方签订店面租赁合同系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，依法应确认合法有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁期间，被告单方提出要求涨房租的行为属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。在原、被告双方协商解除合同的过程中，被告方曾明确表示愿意按照合同约定赔偿陈海浪的装潢费用损失，但是双方对损失数额存在较大的分歧，此后，双方又自愿于2013年11月14日共同委托第三方对装潢费用损失进行评估，以上事实可以认定双方具有解除合同的合意。其次，陈海浪于2013年11月底搬离租赁房屋后，黄鲜爱也未曾提出异议。综上，本院依法认定双方之间的店面租赁合同已于2013年11月底事实解除。经核算，陈海浪的租金损失为205294元（223957元／12＊11个月），因陈海浪诉请要求黄鲜爱退回的租金为204773元，明显已低于205294元，本院确认陈海浪的租金损失为204773元以及装潢费用损失为269345元。因陈海浪未与黄鲜爱就合同解除后的善后处理相关事宜达成一致意见即自行搬离租赁房屋，对本案损失的发生也存在一定的过错，故本院综合考虑本案实际，酌情确定本案损失由黄鲜爱负担60%，由陈海浪负担40%。另外，店面租赁合同已事实解除，黄鲜爱依约应当返还陈海浪已缴纳的押金1万元。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。黄鲜爱辩称其从未要求涨房租以及租赁合同未解除的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于反诉部分，黄鲜爱的诉请不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、由本诉被告黄鲜爱于本判决生效之日起十五日内返还本诉原告陈海浪租金122863.8元。
二、由本诉被告黄鲜爱于本判决生效之日起十五日内赔偿本诉原告陈海浪装潢费用损失161607元。
三、由本诉被告黄鲜爱于本判决生效之日起十五日内返还本诉原告陈海浪保证金1万元。
四、驳回本诉原告陈海浪的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告黄鲜爱的反诉请求。
如果黄鲜爱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4561元（已减半收取），鉴定费3500元，合计8061元，由陈海浪负担3224元，由黄鲜爱负担4837元；反诉案件受理费2443元（已减半收取），由反诉原告黄鲜爱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 季玲玲
二〇一四年十二月三十一日
代书记员 关莉莎