西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）未民初字第02853号
原告（反诉被告）周明香，男，1964年8月1日出生，汉族，无业。
委托代理人金文杰，陕西仁和万国律师事务所律师。
委托代理人吝小佳，陕西仁和万国律师事务所律师。
被告（反诉原告）曹剑，男，1971年6月3日出生，汉族，西安市第九十二中学教师。
委托代理人刘春辉，陕西克利律师事务所律师。
第三人西安好房之家房地产营销策划有限公司。住所地：西安市碑林区金花北路14号陕五建金花北路小区*幢***室。注册号610100100604153。
法定代表人苗亚莉，经理。
委托代理人张莹，女，该公司法务。
原告（反诉被告）周明香与被告（反诉原告）曹剑、第三人西安好房之家房地产营销策划有限公司（以下简称好房之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周明香委托代理人金文杰、吝小佳，被告�反诉原告）曹剑及其委托代理人刘春辉，第三人西安好房之家公司的委托代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周明香诉称，2014年10月1日，其与被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定其购买被告位于西安市未央区新建国大厦小区1幢1单元12005号房屋，总价款为36万元。被告应于2015年1月25日前办理完房屋抵押撤销手续，并取得房屋产权证原件。合同签订后，被告向其交付房屋，其于2014年10月11日向被告支付首付款6万元，并通过为被告代还购房按揭款方式支付房款6000元，共计6.6万元。其还向第三人支付中介费5400元。然而，被告未能在约定期限内办理完毕房屋的抵押撤销手续，也未能取得房屋产权证原件，导致合同无法继续履行。其与被告多次沟通，被告置之不理并要求其搬离房屋，无奈其向被告发出《解除合同通知书》，现诉至法院，请求判令被告：1、返还购房款6.6万元；2、赔偿中介费损失5400元；3、支付违约金7.2万元；4、承担本案诉讼费用。
被告曹剑辩称，原告所述与事实不符，理由如下：一、其与被告及第三人签订的合同未违反法律强制性规定，合同依法成立并生效。合同签订后，其已向原告交付了房屋，结清涉案房屋的贷款手续，撤销了房屋抵押权并取得了房屋产权证书，履行了合同的主要义务，合同目的完全能够实现，故原告要求解除合同，不符合法律规定，双方应当继续履行合同，其不应当返还原告已付购房款6.6万元。二、原告要求其赔偿中介费损失5400元无法律依据。三、合同履行过程中，其并没有不愿履行合同的情形，不应支付违约金7.2万元。原告为了能免交营业税，要求其与第三人对合同约定的房屋过户时间及按揭款支付条款进行了变更，推后了其办理撤押手续及�回房屋产权证原件的时间，过户前的按揭房款由原告承担。其为了满足原告的请求才迟延办理了撤押手续及取回房屋产权证原件，且原告履行向银行支付按揭款的行为，足以证明原告认可其推后办理撤押手续及取回房屋产权证原件的行为。其取得房屋产权证书后，多次催促原告办理过户，但原告要求其降低房价，故其不存在违约行为，不应承担7.2万元的违约金。
反诉原告曹剑诉称，2014年10月1日，其与反诉被告及第三人签订了《房屋买卖三方合同》，三方约定反诉被告周明香购买其位于西安市未央区新建国大厦小区1幢1单元12005号房屋，总价款为36万元。其将房产证赎出后，多次催促反诉被告进行过户登记，反诉被告置之不理，故请求判令反诉被告继续履行合同，并支付违约金7.2万元、经济损失1.65万元，诉讼费用由反诉被告承担。
反诉被告周明香辩称，该案起因是由于反诉原告未按照合同期限办理抵押撤销手续，没有在合同期限内取得房屋产权证，应由反诉原告承担责任。且其通知反诉原告解除合同在先，反诉原告取得房屋产权在后，合同已经解除，反诉原告要求其支付违约损失无事实和法律依据，请求驳回反诉原告全部请求。
第三人好房之家公司述称，原、被告合同签订后，双方依约履行了首付款及房屋的交付义务。2014年12月初，被告电话告知其房屋抵押撤销及房产证取得的时间可能要比合同约定的时间推迟。其将该情况通知了原告，原告表示同意，但希望尽量按照约定时间办理。当月，原告又给其来电，表示房产满5年后可免交部分营业税，故希望推迟房屋过户时间。其又将该情况转达被告，被告予以同意。2015年2、3月份，被告通知其房产证快下来了，可以准备过户，其便通知原告，原告即�示不再要房，不同意过户。2015年3月11日其组织原、被告协调无果。同年3月28日再次组织双方协调，仍无效果。当日原告出具了解除合同协议，被告当场予以拒绝。被告又表示既然原告不愿意过户，就不能再继续使用房屋，原告表示可以搬离。综上，其认为本案与其公司无关，其不应承担责任。
经审理查明，2014年10月1日，原告周明香与被告曹剑、第三人好房之家公司签订了《房屋买卖三方合同》，约定原告购买被告位于西安市未央区新建国大厦小区1幢1单元12005号房屋，总价款为36万元。被告最迟应在2015年1月25日之前办理完毕该房屋抵押注销手续，取得房产证原件。被告取得房产证原件，并且原告通过贷款审批后十日内办理该房过户手续。双方另约定，合同签订后，任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务逾期超过十日的，守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的损失，并按照房款总额的20%向守约方支付违约金。合同签订后，原告于2014年10月11日向被告支付了房屋首付款6万元，后被告向原告交付了房屋。原告又陆续代被告支付了5个月房屋按揭款共计6000元。2015年1月15日，被告结清银行按揭贷款。同年3月3日，被告办理完毕房屋撤销抵押手续，并取得房产证原件。后原、被告因房屋过户产生纠纷，经第三人好房之家公司于2015年3月11日及3月28日两次组织协调无果，原告方并于3月28日当场向被告发出解除合同通知，被告予以拒绝。2015年4月3日原告搬离该房，被告收回了房屋钥匙。2015年4月14日被告再次通过微信形式向原告之子周松浩提出办理过户手续的要求，周松浩遂又向被告递送了解除合同通知。庭审调解，因双方分歧较大未果。
以上事实,有《房屋买卖三方合同》、收款收据、解除合同通知书、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原告周明香与被告曹剑、第三人好房之家公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，被告向原告交付了房屋，已履行了合同的主要义务，被告虽未能在合同约定的2015年1月25日之前办理完毕房屋抵押注销手续，取得该房产证原件，但原告并未提交就该问题对被告或第三人进行催告的证据，且在该期间仍按月向被告支付房屋按揭款，该行为与第三人关于原、被告均同意推迟过户时间的陈述能够佐证，故本院对第三人陈述的客观性予以采信，对原告主张被告未按照合同约定期限办理完毕房屋抵押注销手续并取得房产证原件，从而构成违约的意见不予采纳，对原告要求被告支付违约金，并承担中介费损失的请求�不予支持。由于双方均同意推迟过户时间，又对具体的过户期限再未作出明确约定，且被告取得房产证后及时通知第三人可以办理过户手续，而原告在接到通知后即表示不愿再履行合同，又经第三人两次协调无果后，发出解除合同的通知，明确表示不再履行合同，应属违约，故被告要求原告承担违约金，本院予以支持，唯其主张的违约金明显过高，本院予以调整。现以原告已付首付款6万元为基数，参照双方约定的20%的违约金标准，原告应支付被告违约金1.2万元。双方2015年3月28日最后一次协调未果后，原告搬离了涉案房屋，被告亦于2015年4月3日收回了房屋钥匙，应当视为双方合同已于该日解除，故被告请求判令继续履行合同，本院不予支持，且原告请求被告返还已付房款6.6万元，应予以支持。被告要求原告赔偿经济损失1.65万元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告曹剑于本判决生效后十日内返还原告周明香购房款6.6万元；
二、反诉被告周明香于本判决生效后十日内支付反诉原告曹剑违约金1.2万元；
三、驳回原告周明香其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告曹剑其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3168元（原告已预交），现由原告承担1708元，被告承担1460元，被告承担部分于上述第一项付款时一并支付原告。反诉受理费957元（反诉原告已预交），现由反诉原告承担827元，由反诉被告承担130元，反诉被告承担部分于上述第二项付�时一并支付反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李 涛
人民陪审员 樊魁元
人民陪审员 马建青
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 岳凯旋
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