北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第21936号
原告周XX，女，1981年11月16日出生。
被告石XX，女，1987年9月6日出生。
原告周XX（以下简称原告）与被告石XX（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈烜炜独任审判，公开开庭进行了审理。原告，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告在2013年11月10日签订房屋租赁合同，被告属安居地产公司的员工，约定原告承租被告位于北京市朝阳区华腾园XX室（以下简称涉案房屋）的主卧房屋，租期从2013年11月10日止2014年11月14日，共计12个月零4天，每月租金2300元人民币，原告已经按照合同约定支付房租，及一个月房租的保证金2300元整，以及12个月租期的卫生费365元及12个月的网费585元。2014年3月底，被告告知租赁房屋因房东卖房需要提前收回，被告及其丈夫王大军多次采取换锁、堵锁眼、停水、停电等行为迫使原告不能正常使用租赁房屋。无法使用房屋期间，原告只能借宿酒店，且原告多次报警，在警方的监督下将锁换回。被告已经以实际行为表示拒绝履行房屋租赁合同，经多次协商无果，被告拒不退还上述费用、赔偿原告的住店费用及不按照合同约定赔偿原告提前解约两个月房租的违约金。现原告起诉至法院要求被告：1、退还原告房屋租赁保证金2300元；2、退还原告自2014年4月18日至7月10日的房租6363元；3、退还原告卫生费210元、上网费350元；4、赔偿原告开锁换锁费700元；5、赔偿原告住酒店费用5472元；6、赔偿原告违约金4600元。7、赔偿原告丢失的5000元和300元的厨具。
被告辩称：合同没有继续履行的主要原因就是房屋为群租房，房东打电话要求整治，清退租户，房东再拿房产证去拆除隔断。3月中旬被告以给每家租户打电话的形式通知，其他两家表示配合都搬走了。到4月中旬房东见原告还没有搬走，综合整治办公室又来房门上贴单子，说三日不搬走就停电，贴条的日期应该是4月20日左右。之后是综合整治办公室和物业联合执法断水断电的。具体是否有人要求断水断电不清楚，可能房东着急通知综治办。被告接到租户电话说断水断电了。房屋原始格局为两室一厅，客厅打了隔断，租给3家合计4个人，主卧住2人，客厅隔断住1人，次卧住1人。原告说的换锁没有通知被告，被告不知道这情况。5月12日房东找到被告要求必须收房，原告的物品还在屋里，房东说给扔出去，被告说等原告回来自己领，但是房东不同意。房东又重新找人换锁，房东把原告的东西往外扔，被告把东西整理起来一起放在那儿，给原告打电话让她来取。5月12日被告就和房东交接完了，房东收回了房子，被告和房东之间有代理出租合同，相关合同都被房东收回，代理方是被告签的字。被告和房东之间没有相互赔偿，房东就把剩余房租和押金退给被告。原告支付的押金2300元同意退还。原告一直把东西放这儿，没法交房，被告也一直算着房租，被告和房东交接是5月12日，5月12日后的租金都可以退还。卫生费、上网费按天计算可以退，也是从5月12日之后的可以退。换锁不是被告造成的，被告也不知道，根本没有通知被告，不同意支付换锁费用。住酒店的费用不同意支付。租赁合同第六条第一款约定因拆改和政府行为导致的合同自行解除，双方都不承担责任。诉讼前被告计算应退还原告的押金2300元，一个月零26天房租4276元，上网费278元和卫生费181元共计459元。水电费没有结清，还有其他损失；损坏书桌900元，床头柜1500元，丢失电卡补卡费用120元，原告应赔偿损失2520元。因原告原因未能按期向房东和政府部门交房，从2014年4月15日至2014年5月13日延期交房补差价2635元；原告逾期支付房租，还欠缴费用，应支付违约金4600元。我不提起反诉，只提出答辩意见，要求从押金和剩余租金中抵扣。
经审理查明：2013年11月16日，原告作为承租人（乙方）与作为出租人（甲方）的被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁房屋为涉案房屋主卧，租赁用途居住，乙方承诺居住人数最多不超过2人。租赁期自2013年11月10日至2014年11月14日止，共计12个月零5天。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金每月2300元，支付方式押一付三，应提前30日交纳下期房租。第一期2013年11月10日2300元；第二期2013年12月5日前2300元；第三期2014年1月5日前6900元；第四期2014年3月10日前6900元整……。房屋押金2300元整，乙方交付的押金仅供担保用途，用于乙方迟交房租金的滞纳金与抵扣应由乙方承担的费用、租金以及损坏房屋墙面地面、设备设施（含家电）等的赔偿，押金不得充抵房租。合同解除后，除乙方应当承担的违约赔偿责任费用外，剩余部分返还给乙方。租赁期内，甲方承担供暖费、物业费，乙方承担电话费、电视收视费、水费、燃气费、电费、卫生费、上网费、车位费、管理费、室内设施维修费。第六条合同解除及违约责任（一）因不可抗力因素（包括拆改及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。……第七条违约责任（一）甲方有第六条第二款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；……(二)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应在房租支付日期的前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（三）乙方不按约定日期支付租金但未到达解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。《房屋交割清单》载明：卫生费1×365=365元，网费50×12=600元。合同后附被告账户信息：“建设：×××石XX东四支行”。
签订合同当日，原告向被告交纳涉案房屋主卧押金2300元、房租2300元，卫生费365元和1个月网费35元。2013年12月5日、2014年1月6日、1月10日、3月10日、3月25日，原告分次向被告交纳2300元、2000元、4900元、1000元、6450元，其中含上网费550元。经询，被告称原告逾期支付租金，应支付违约金4600元。原告对被告主张违约金不认可，并提交短信记录，用以证明与被告协商晚几天分期给付租金，被告同意。被告对短信真实性认可，但称短信不能说明被告不要求支付违约金。
庭审中，原告提交维修服务工作单、开换锁费发票，住宿费发票，照片；用以证明在2014年4月22日支出开锁、换锁费用700元；自2014年4月18日至5月12日期间支出酒店住宿费用5472元。原告另提交照片，用以证明5月12日原告物品被清到房屋门外，丢失5000元和300元的厨具。被告对开换锁发票真实性不认可；对住宿费发票真实性认可，关联性不认可；对照片的真实性认可，证明目的不认可。
经询，原告称2014年3月底被告通知原告房东要卖房，让原告搬走住到另外有隔断间的房屋，原告未同意。4月12日被告把室内卧室的门锁更换，之后原告报警；警察让双方协商解决，并勒令被告把锁换回来。4月16日涉案房屋门上贴着派出所要求拆除隔断恢复原状的条；被告给隔断间的租户打电话称自己把自己举报了，说房子是违法出租的，有隔断间，让原告赶紧搬走。4月17日房屋停电，隔断间的租户就走了。4月18日原告就住酒店了，4月22日房东打电话问原告锁怎么打不开了，当时房屋就原告一个租户和被告了，所以锁打不开就是被告换的，原告只能报110,110让开锁公司来换的锁。4月22日原告回去取东西时已经停水停电断燃气了；4月24日原告又回去取东西时大门锁眼被堵了，进屋后发现有物品丢失，还有5000元丢了，原告又报警。5月12日原告接到被告电话让原告去搬东西。另询，被告称断水断电与其无关，表示没有换过锁；被告对原告主张丢失物品和财物不认可，表示原告到房屋时未打开包裹查验就说丢失东西；而原告行为导致被告未能与房东在4月底交接房屋，原告应支付2014年4月15日至5月13日拖延交房的房租差价2986.6元。
庭审中，被告提交落款日期为2014年4月19日、5月27日的《群租房屋整改通知书》两份，用以证明涉案房屋是整改房，按合同第六条约定有拆改和政府行为合同自行解除，所以被告不应承担违约责任。被告另提交燃气费缴费通知单、水费缴费通知单、《房屋交割清单》，用以证明原告居住期间产生水费224元、电费447元、燃气费497.55元，按租户4人计算原告应承担二分之一的费用为584.27元；亦证明室内书桌损坏900元、一个木制床头柜丢失1500元、电卡丢失补办120元，原告共计应赔偿2520元。其中燃气缴费通知单载明计费日期为2014年6月3日，上次抄表数256，本次抄表数475，用量219立方米，应缴金额497.55元；水费缴费通知单载明缴费月份2014年6月，上次805，本次857，合计金额224元。
经询，原告表示《群租房整改通知书》没有收到过，而原告承租主卧室与拆除隔断没有关系；对被告主张的水、电、燃气费用不认可，表示计费起止时间无显示；对被告主张的赔偿主张不认可，表示原告持有的合同中无床头柜、电卡。被告称5月12日交接时房东直接从押金中扣除了物品损坏费用，被告均以现金形式给付房东水费、燃气费，而房东均未向被告出具收条。审理中，经本院释明，被告就其主张不提出反诉，要求作为答辩意见从押金和剩余租金中抵扣。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收据、凭条凭证，照片、整改通知书、短信记录、缴费通知单及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按照约定向被告交纳了房租等相关费用，被告就应当保证原告对涉案房屋主卧室的居住使用。但本案中被告自述与房屋产权人在2013年5月12日自行交接提前收回房屋属于根本违约，应承担违约责任。被告所谓涉案房屋需整改依据合同无需承担违约责任的答辩意见依据不足，原告承租的为涉案房屋主卧室并非隔断间。因原告未在涉案房屋主卧室居住，合同实际未能履行已经解除，本院确认原被告之间的租赁合同在2014年5月12日已解除，被告应在合同解除后退还原告相应费用。原告主张退还押金，剩余租金、卫生费、上网费有事实依据，但其主张2014年4月17日后涉案房屋停电停水未提交充分证据证明，原告主张自4月18日后退还费用证据不足。故被告退还费用的具体数额本院依据合同约定和解除情况依法确定。原告主张违约金于法有据，本院予以支持。原告主张开锁换锁费，但提交证据的证明力不足，本院不予支持。原告主张的酒店住宿费用依据不足，本院不予支持。原告主张的丢失钱款和财物未提交充分证据证明，本院不予支持。被告的辩称没有充分证据证明，不能证明损坏实际发生而被告已实际支出了房屋使用相关的水、电、燃气费用，亦不能证明被告主张的费用和物品损坏与原告的居住使用有关联性，故对其意见本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告石XX于本判决生效之日起十日内退还原告周XX押金二千三百元，租金四千二百九十三元，上网费二百五十五元，卫生费一百八十二元。
二、被告石XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告周XX违约金四千六百元。
三、驳回原告周XX的其他诉讼请求。
如果被告石XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费213元，由原告周XX负担114元（已交纳），由被告石XX负担99元（其中33元原告周XX已预交，被告石XX于本判决生效后七日内给付原告周XX；另66元被告石XX于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 陈烜炜
二〇一四年八月十二日
书 记 员 甄亚男