上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终8896号
上诉人（原审被告）岳静，女，1969年8月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。委托代理人李军桥，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周雄，男，1965年7月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人张玉锋，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托代理人海宝，泰和泰(上海)律师事务所律师。上诉人岳静因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日受理后，依法组成合议庭于2016年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人岳静及其委托代理人李军桥，被上诉人周雄及其委托代理人张玉锋、海宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人为岳静。2015年12月27日，周雄（作为买受人，签约乙方）与岳静（作为卖售人，签约甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过上海XX事务所（以下简称XX事务所）居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积为121.15平方米，转让价款共计2,815,000元（人民币，下同）。合同第四条约定，甲方于2016年3月8日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2017年1月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第（三）款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限第2日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的50%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条第（三）款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的50%，甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款（一）约定，甲方基本义务包括但不限于：1.甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同、不过户给乙方；2.甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而提出变更合同，要求调高卖房总价；3.甲方不得以自己无第二居所的理由而主张解除合同；4.甲方已经明知，故不得因上海市政府限制动迁房交易为由而主张解除合同；5.甲方不得有任何情形下进行一房二卖，同时保证不能以买卖房屋对外设定任何担保或抵押；如发生上述任何一种情况，导致该房屋不能过户给乙方，甲方须按照买卖合同第十条第三款赔偿给乙方。合同附件三的付款协议约定：1.乙方已于2015年12月15日支付甲方定金5万元整；2.乙方应在签订买卖合同当日支付甲方首付款51万元整；3.乙方应在2016年1月31日支付甲方房价款100万元整；4.乙方应在2016年3月8日甲方将房屋交付给乙方当日支付甲方房价款69万元整；5.乙方应在2017年1月31日甲乙双方共进闵行区房地产交易中心产权过户当日支付甲方房价款565,000元整。同日，案外人王某出具《共有人声明承诺书》1份，声明对买卖涉案房屋一事完全知情并同意，且明确声明在该房屋限制期满进行过户时，有义务遵守买卖合同的约定，积极配合、协助，并且承诺不主张共有权、撤销权、优先权等的任何权利，否则将承担与合同卖方相同的违约法律责任。上述合同签订后，周雄除已于2015年12月15日向岳静支付定金5万元外，另按约于签订买卖合同当日向岳静支付购房首付款51万元，并于2016年1月29日又向岳静支付购房款100万元，上述款项合计156万元。2016年2月19日，由于岳静的租约关系而导致其无法在原合同约定的2016年3月8日向周雄交付涉案房屋，要求延迟交房。后经双方协商，另行签订了《关于的补充协议》，重新确认交付房地产日期延迟至2016年4月10日止。并约定若岳静未按本补充协议约定的期限将上述房地产交付给周雄，应当支付违约金，并按原合同（合同编号：2597854）中的第十条中的（三）来赔付。但至同年3月底4月初（双方重新约定的岳静应向周雄交付房屋之日）前，岳静通过中介公司向周雄提出因房价上涨，要求加价40万元。中介公司经办人员遂联系周雄，但周雄觉得上涨幅度太大而表示不同意。中介公司经办人员遂通知双方仍于4月10日前往门店履行交房及支付69万元房款的义务。但至2016年4月10日，周雄携带已到账69万元的银行卡前往中介公司办理房屋付款及房屋交接手续，但岳静缺席，导致双方最终未能于2016年4月10日完成交房及支付69万元房款的事宜，周雄遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。周雄诉称，2015年12月27日，周雄、岳静经案外人XX事务所居间介绍，就位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖事宜达成一致并签署《上海市房地产买卖合同》，约定涉案房屋面积为121.15平方米，转让价格为2,815,000元。合同第四条同时约定，岳静于2016年3月8日前腾出房屋并通知周雄进行验收交接。周雄查验后，岳静将房屋钥匙交付给周雄为房屋转移占有的标志。合同第十条还约定，岳静未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按下列第（三）款内容处理，即每逾期一日，岳静应按周雄已付款的日万分之五作为违约金，逾期超过15日，周雄可单方面解除本合同，岳静应在接到书面通知之日起3日内退还周雄已支付的房款，并向周雄支付总房款的50%作为违约金。同时合同对于房款支付方式及物业管理费、水、电、煤、电讯等费用的分担及其他事项进行了明确约定。2016年2月19日，因岳静无法在合同约定期限内交付涉案房屋，周雄、岳静签订《补充协议》，约定将涉案房屋交付日期延迟至2016年4月10日。同时该补充协议明确，如岳静未按补充协议确定日期将涉案房产交付周雄，岳静应按原合同第十条第三款规定支付违约金。然而，2016年4月10日，周雄按合同约定前往中介处办理涉案房屋交房手续时，岳静却以目前房价大幅上涨为由要求周雄追加房款，否则不再卖房，也不会办理房屋交付手续。因此，双方至今未完成涉案房屋的交付工作。另由于周雄购买涉案房屋属于置换性质，周雄自有房屋已卖出并于近日交付，岳静现拒不交付涉案房屋，周雄将只能另行租房居住。周雄认为，岳静以房价上涨为由拒不交付涉案房屋的行为没有法律依据，已构成违约，且已给周雄造成较大不便和经济损失，在与岳静协商无果的情况下，周雄为维护自身合法权益，遂诉诸法院要求判令（一）岳静立即依约交付位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；（二）岳静支付经济损失（即房屋租金损失）及违约金共计3,204元（其中违约金按156万元为基数，自2016年4月11日起暂算至起诉之日），要求计算至岳静实际交付房屋之日止。诉讼中，周雄对上述诉请（二）中的经济损失（即房屋租金损失）明确表示不要求在本案中处理。岳静辩称，一、双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三中约定：岳静在交付房屋当日周雄应该支付69万元。在之前的合同履行过程中周雄均是将房款转账至岳静账户，但交房当日岳静在家中等候，账户中却一直没有收到周雄的房款，最终导致岳静未将房屋如期交付。双方在后期的协商过程中，由于岳静在出售房屋时本来就是以低于市场价40万元的价款出售，且房屋价格在交易过程中出现飞涨，因此在协议补偿过程中，双方未能达成一致，导致了岳静交房搁置。岳静认为交房当日周雄应同时履行付款义务，现因周雄未履行付款义务，岳静有权不交付房屋；二、周雄主张的违约金计算没有根据，非因单方原因导致的合同终止，不属于岳静违约，因此岳静不应承担违约责任；三、诉讼费由法院依职权判决。一审诉讼中，周雄将该69万元房款已缴至法院。一审审理中，应周雄的申请，法院传唤证人蔡某（负责涉案房屋居间的经办人）当庭作证。证人蔡某述称，其系居间讼争双方买卖系争房屋的中介公司经办人员。最初周雄、岳静谈妥以280万元的房价款签订房屋买卖合同，合同签订后，周雄交付了首付款，双方并约定于2016年3月8日交房时再支付一笔房款，但到了3月8日，岳静电话其称房屋内有群租，故交房有困难，要求延期至4月10日交房。其遂与周雄商量，后在周雄同意的情况下，其组织双方前来签订补充协议，约定双方于同年4月10日交房并支付房款69万元。但在3月底4月初，岳静在约定的交房日期4月10日之前电话其称因房价上涨，故要求加价400,000元，其遂联系周雄，周雄觉得额度大没有同意，其遂于4月10日前通知双方于4月10日前往门店履行买卖合同（即办理交房并支付69万元房款）。但至2016年4月10日，周雄来了，岳静没有到。原审认为，周雄与岳静签订的《上海市房地产买卖合同》及《关于的补充协议》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。根据上述补充协议约定，由于岳静的租约关系而导致无法在买卖合同原约定的2016年3月8日向周雄交付该房地产。双方为此协议确认将交付该房地产的日期延迟至2016年4月10日。若岳静未按本补充协议约定的期限将上述房地产交付给周雄，应按买卖合同的约定支向周雄付违约金。本案中，岳静作为出卖方，理应按照上述协议约定向周雄交付涉案房屋。现双方约定的交房日期已经届满，但岳静并未依约履行交房义务，故周雄要求岳静交付涉案房屋并承担违约责任，既有事实依据，亦符合双方的合同约定，当予支持。现根据本案查明的事实及证人的陈述来看，中介公司经办人员曾明确通知双方于2016年4月10日至中介门店办理交房及付款事宜，周雄按约携带已到账69万元的银行卡前往，但岳静未能前去，故岳静关于其在交房当日在涉案房屋中等候，账户中却一直没有收到周雄房款，最终导致岳静未将房屋如期交付之抗辩，理由不能成立，对此不予采信。另根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第十条第（三）款约定，岳静未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给周雄，应当向周雄支付违约金，违约金按周雄已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。因此，周雄要求岳静支付自2016年4月11日起至岳静实际交付房屋之日止，按已付款的每日万分之五计算的违约金之诉请，符合双方的合同约定，亦予支持。此外，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定，周雄应在岳静交付房屋当日向岳静支付房款69万元。而期间因岳静的违约行为导致周雄未能如期支付。鉴于周雄目前已将69万元房款交至法院，为避免讼累，原审法院对周雄应支付岳静的该笔房款一并作出处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，于2016年7月7日作出判决：一、岳静于判决生效之日起十日内向周雄交付位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋。二、岳静于判决生效之日起十日内向周雄支付以156万元为本金，自2016年4月11日起至实际交付房屋之日止按每日万分之五计算的违约金。三、周雄于岳静交付上述房屋当日向岳静支付房款69万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,516元，减半收取计758元，财产保全费5,000元，共计5,758元，由岳静负担。判决后，岳静不服，上诉于本院。岳静上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。1、根据买卖合同付款协议的约定，被上诉人应当通过银行转账方式支付第三笔房款，但被上诉人并没有按照约定方式支付，而是称其带了银行卡到中介公司支付，不符合双方约定的交易方式，由于被上诉人没有先付款，因此上诉人有先履行抗辩权，上诉人有权拒绝交房。2、上诉人为了方便交房一直在系争房屋中等待被上诉人到来，上述交房行为符合一般的交易习惯，被上诉人虽然在一审中申请中介方出庭作证，但因被上诉人是向中介方支付全部佣金一方，因此被上诉人与中介方存在利害关系，其证言及短信等不能作为证据认定，中介人员也没有证据表明当日要求上诉人到门店交房，上诉人4月10日在家中等待的行为不构成违约行为。原审法院认定上诉人承担迟延交房的违约责任是错误的。3、被上诉人直至起诉后才将第三笔69万元房款交至法院，没有按照约定时间付款，违约在先，且被上诉人也没有证据证明其在4月10日付款当日向第三方表明有能力支付第三笔房款，因此原审判令上诉人自该日起的违约金也有错误。违约金是为了弥补一方因对方违约造成的损失，然而上诉人自房屋出售后房价暴涨，上诉人也有巨大损失，因此也不应认定上诉人承担违约金。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人周雄辩称：1、上诉人出售的房屋是毛坯房没有装修，因此三方协商在中介公司门店进行交房，当时被上诉人没有提出异议，只要被上诉人拿到上诉人交付的钥匙就可以到银行办理转款手续。被上诉人在一审中提交中介人员和上诉人之间的短信记录，中介人员明确告知上诉人在4月10日下午三点半至中介门店进行房屋交接，且中介人员在之前的7日、9日通知过上诉人，10日当天中介人员再次通知上诉人，告知被上诉人已经到了门店，要求与上诉人交接，但上诉人坚持要求补40万元否则不同意进行房屋交接，导致当天无法进行房屋交接，应认定上诉人违约。2、被上诉人当日携带卡内有70余万元存款的银行卡，并在一审法院提交了该张银行卡的交易明细单，证明被上诉人当日可以支付第三笔房款，被上诉人没有违约。3、因上诉人不能按时交房，而被上诉人将自己原住房已经出售导致无房可住，目前借房居住，存在租金损失。4、被上诉人将房款交至法院，要求继续履行买卖合同。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人岳静作为系争房屋的产权人通过中介公司的居间，将系争房屋出售给被上诉人周雄，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行。本案争议焦点1，2015年4月10日双方没有完成房屋交接的原因及责任如何认定？本院认为，根据合同约定，2015年4月10日是被上诉人支付上诉人第三笔房款、上诉人向被上诉人交付房屋的时间，然双方当日并没有完成房款支付及房屋交接，对此，上诉人辩称其在家中等待，被上诉人没有前来交接且被上诉人没有先付第三笔房款，被上诉人则辩称三方约定在中介门店进行钥匙交接，被上诉人为此提供了中介人员通知上诉人的短信及中介人员的证词等证据加以佐证，同时，被上诉人还提供银行卡账单，记载当日卡内有可付第三笔房款的金额，可以反映出被上诉人有履约的能力，无违约情形，而上诉人在约定交房之前已经提出加价要求，已有毁约的故意，双方在此前也未能就加价金额达成一致情况，因此双方在当日选择先至中介门店继续协商更符合常理，即被上诉人主张导致当日双方未能完成房屋交接的原因及责任在于上诉人一方的抗辩意见，本院可予采信。上诉人的上诉辩称意见，本院不予采信。原审法院所作认定并无不当，本院予以维持。本案争议焦点2，关于违约金的认定问题。本院认为，根据合同约定，因上诉人未能按时交付房屋，构成违约，上诉人为此应承担逾期交房的违约责任。就违约金的起算及标准，双方在合同中作了明确约定，即自上诉人应当交付房屋之日起至实际交付之日止、按每日万分之五计取，被上诉人对违约金的该项主张，符合合同约定。根据现已查明的事实，因上诉人拒绝履行合同约定的交房义务导致被上诉人无法于当日付款，被上诉人当月即提起诉讼，还将第三笔房款交至法院作为履约保证，明确要求继续履行交房义务，且该份合同继续履行不存在障碍，故被上诉人以此支付方式履行合同不构成逾期付款。上诉人以被上诉人未按时付款违约在先作为该项抗辩意见，本院不予采信。原审法院判令被上诉人交付房屋及由上诉人承担逾期交房的违约金等，并无不当，本院予以维持。上诉人不同意继续履行合同、也不同意承担违约金等上诉请求，均未得到被上诉人的同意，故本院无法予以采信。综上所述，上诉人岳静的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,516元，由上诉人岳静负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年十月十七日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……