广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第15号
上诉人（原审原告）：珠海市香洲区明达经济发展有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：陈少华，总经理。
委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。
委托搭理人：谢静，广东晨光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海东之尼电子科技有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：姚亮，董事长。
委托代理人：蒙日伟，广东亚太时代律师事务所律师。
委托代理人：袁大聪，广东亚太时代律师事务所律师。
上诉人珠海市香洲区明达经济发展有限公司（以下简称明达公司）与被上诉人珠海东之尼电子科技有限公司（以下简称东之尼公司）物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，拱北工业大厦地址位于珠海市香洲区拱北港昌路252号，珠海市香洲区拱北街道办事处（以下简称拱北街道办）系该大厦的建设单位，于1992年8月3日取得该大厦的《建设工程规划许可证》，许可证载明建设项目名称为厂房、食堂、宿舍，建设规模为6370平方米。2000年9月1日，该大厦建设工程通过竣工验收，在《单位工程竣工验收证明书》中显示建筑面积为9112平方米。
2012年2月20日，明达公司与东之尼公司签订《租赁合同》，约定东之尼公司承租位于港昌路252号的拱北工业大厦的主楼一栋（第一层至第六层）、附楼一栋（第二层至第六层，第一层已出售），同时对租赁期限、租金、履约保证金、违约责任等事项进行了约定。
2012年2月21日，明达公司将拱北工业大厦主楼一层至六层及附楼二层至六层移交给东之尼公司。在合同的履行过程中，因涉案房产未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，无法实现合同目的，双方发生纠纷，东之尼公司将明达公司和拱北街道办诉至原审法院，请求确认原、被告2012年2月20日签订的《租赁合同》无效，并要求明达公司返还履约保证金及利息和赔偿损失，同时要求拱北街道办对明达公司债务承担连带责任。原审法院受理该案后，于2013年11月1日作出（2013）珠香法湾民一初字第25号民事判决，判决如下：“一、确认珠海东之尼电子科技有限公司与明达公司于2012年2月20日签订的《租赁合同》无效；二、明达公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还保证金人民币200万元及支付利息（以人民币200万元为基数，自2012年2月21日起按中国人民银行公布的同期一年期人民币贷款基准利率计算至付清之日止）给东之尼公司；三、明达公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿人民币910226.72元给东之尼公司；四、驳回东之尼公司的其他诉讼请求。”该判决认为：“拱北工业大厦从2000年建成后至本案庭审辩论终结之日，一直未通过规划验收，而从该大厦的《单位工程竣工验收证明书》、招标文件、《租赁合同》、公共资源交易项目信息公告表等证据可以看出，拱北工业大厦的实际建筑面积约为9112平方米，与《建设工程规划许可证》所批准的建筑面积6370平方米不符且远超过该批准面积，因此东之尼公司主张该大厦属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑，有事实依据，明达公司虽对东之尼公司的该主张不予认可，但未提交相反证据予以反驳，因此原审法院对东之尼公司的上述主张予以采纳。由于该大厦未按照建设工程规划许可证的规定建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，东之尼公司与明达公司于2012年2月20日签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效合同。”
明达公司不服该判决，提起上诉，珠海市中级人民法院于2014年4月16日作出（2014）珠中法民三终字第38号民事判决，驳回明达公司的上诉，维持原审判决。明达公司在（2014）珠中法民三终字第38号案件审理期间向原审法院提起本案诉讼。
明达公司在原审诉讼中的请求为：一、东之尼公司向明达公司支付占有使用费2793105元；二、东之尼公司承担本案所有诉讼费用。
原审法院认为，本案争议的焦点是租赁合同确认无效后，明达公司是否有权要求东之尼公司支付房屋占有使用费。
明达公司认为依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，东之尼公司应当向明达公司支付占有使用费。对此原审法院认为，首先，（2014）珠中法民三终字第38号生效民事判决已确认涉案房产属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，明达公司将涉案房屋出租违反了法律的强制性规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，确认明达公司与东之尼公司于2012年2月20日签订的《租赁合同》无效。由上，未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋并不具备合法出租的条件，明达公司将案涉房屋出租给东之尼公司导致合同无效，其行为存在过错。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”明达公司作为过错方，应承担相应的责任，如其存在损失应自行承担。再次，虽然东之尼公司接收了大厦，但大厦并未投入实际经营，东之尼公司并未因占有使用该房产而获利。综上，明达公司要求东之尼公司支付占有使用费的请求依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：驳回明达公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取14572元，由明达公司负担。
上诉人明达公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第160号民事判决。2、判决东之尼公司向明达公司支付占有使用费2793105元。3、判决由东之尼公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决直接引用了（2014）珠中法民三终字第38号民事判决认定的事实，并据此判决驳回明达公司的诉讼请求，属于基本事实认定不清、适用法律明显错误。（一）涉案的拱北工业大厦虽然在（2014）珠中法民三终字第38号案件的一审判决之前未能办理规划许可证，但是，经明达公司努力，该大厦已于2013年11月6日办好了规划许可，2014年6月12日办好了房地产权证书（证号：粤房地权证珠字第0100246007、01002460**号）。因此，导致《租赁合同》无效的情形已经归于消亡，明达公司正循法律途径申诉以撤销（2014）珠中法民三终字第38号民事判决。（二）归纳一审判决第6页“本院认为”中驳回明达公司的诉讼请求的理由主要为以下三点：第一、认为明达公司是因涉案的拱北工业大厦未办理规划许可致合同无效的唯一过错方；第二、明达公司作为唯一过错方，应承担相应的责任，损失应自行承担；第三、东之尼公司虽然接收了大厦，但是并未因占有使用涉案房产而获利。但是，根据本案的基本事实来看，明达公司认为，出租人在房屋租赁行为中是否存在过错以及承租人在占有使用租赁房屋中是否获利，与支付占有使用费没有直接关系。具体理由如下：1、依照《物权法》对占有的规定，占有为一种事实状态，占有人是否因占有获利不影响占有的成立。出租人未通过规划验收、未取得房地产权证，但不影响其对出租房屋享有的占有利益，即房屋的返还和占有使用费的给付。本案中，根据（2014）珠中法民三终字第38号民事判决认定的事实以及本案查明的事实来看，明达公司与东之尼公司于2012年2月20日签订《租赁合同》之后的第二天，明达公司即将租赁的标的物拱北工业大厦移交给东之尼公司占有使用，东之尼公司接收房屋后，也派人对涉案房屋进行实际控制和管理，并委派装修设计公司对房屋进行装修设计，东之尼公司已经实际占有使用了租赁房屋。那么，既然东之尼公司实际占有使用了租赁房屋，明达公司要求东之尼公司支付占有使用费有事实依据和法律依据。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，该规定并未对导致合同无效的原因加以区分来确定是否支持出租人的请求，也未以当事人是否有过错为支付占有使用费的条件。因此，一审判决以明达公司是因涉案的拱北工业大厦未有规划许可致合同无效的唯一过错方而判决驳回明达公司的诉讼请求没有法律依据。（三）虽然涉案的拱北工业大厦因在（2014）珠中法民三终字第38号案件一审判决前未办理规划许可，而导致因此签订的《租赁合同》被判决确认无效，但是明达公司并不是致合同无效的唯一过错方，（2014）珠中法民三终字第38号民事判决和一审判决没有考虑东之尼公司的过错，将所有损失全部判由明达公司承担有失公正。1、涉案的拱北工业大厦在招租时，未通过规划验收、未取得房地产权证等事实就是客观存在的，明达公司的招标文件也特别说明按现状出租，东之尼公司作为承租方在承租租赁房屋之前有义务对租赁房屋的产权情况进行了解，东之尼公司没有尽到审查义务，本身也存在一定的过错。2、根据东之尼公司在几个案件庭审中的陈述，东之尼公司在2012年5月即知道合同存在无效的原因，但是东之尼公司并没有及时返还房屋，而是长期占有使用租赁房屋，东之尼公司人为制造并放任损失的扩大，本身也存在一定的过错。综上，一审判决以明达公司是致合同无效的唯一过错方以及东之尼公司在占有使用租赁房屋中没有获利为由，判决驳回明达公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据。二、明达公司要求东之尼公司支付占有使用费有充足的事实依据和法律依据。1、事实依据：据前所述，明达公司将租赁的标的物拱北工业大厦移交给东之尼公司，东之尼公司接收房屋后，也派人对涉案房屋进行实际控制和管理，并委派装修设计公司对房屋进行装修设计，东之尼公司已经实际占有使用了租赁房屋。明达公司认为，对于房屋租赁而言，承租人占有了房屋，就视为使用了房屋。不管承租人在租赁房屋里是否实际居住、工作或经营，都是承租人对租赁房屋权的自由处置行为，均属于占有使用，均应当支付占有使用费。2、法律依据：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，东之尼公司应当向明达公司支付占有使用拱北工业大厦期间的占有使用费。三、1.在已经生效的前一个案件中一二审法院都查明在2012年10月22日东之尼公司给明达公司发函确认合同无法继续履行的原因是无法取得三旧改造的批文非涉案的工业厂房是否已经取得规划许可证，因为双方在签订合同尤其在招标之前明达公司已经明确告知东之尼公司涉案的大厦用途是工业用途非商业用途，但是在25号案件的判决中却以没有办理规划许可证为由来支持合同无效，因此导致合同有效或无效的根本原因是涉案的工业大厦能否取得三旧改造的批文，合同能否继续履行的目的是三旧改造是否成功非是否取得许可证。2.东之尼公司明知案涉的工业大厦没有产权证和规划许可证，主要体现在以下几个方面，首先东之尼公司租工业大厦的目的是做高档休闲会所，而用途非工业用途，东之尼公司按照第一点逻辑和事实知道要做高档会所必须改变工业大厦的使用用能，最后在招标公告中明确写明租赁的工业大厦存在改变功能无法做到的风险，这个告之内容已经跟东之尼公司租赁工业大厦后的用途是完全契合的，因此基于这样几个事实，东之尼公司明知工业大厦三旧改造存在可能的障碍仍然租赁，其主管过错很明显。3.基于第1.2的理由和逻辑，东之尼公司懂得装修成高档会所必须改变使用功能而改变大厦的使用功能必须查明该大厦是否取得产权证以及是否取得规划许可证，这是三旧改造的一般性的程序和常识，事实上根据25号案件查明的事实，东之尼公司只需尽一般的审查义务就能够查明该大厦是否办理了产权证或规划许可证，且25号案件也查明明达公司事实了该一般审查义务并且了解到了案涉大厦无法办理三旧改造的可能性，既然这个目的都可以了解到，对该大厦是否可以办理产权证和规划许可证肯定可以了解到，因此从此看东之尼公司在签订本合同存在名下过错。4.最高院关于房屋租赁的司法解释仅仅对导致合同无效的过错责任分配做了规定，而大的前提是合同无效之后依据合同取得的利益或物品应当返还对方，该基本原则是在过错分配原则之后的另一个责任分配原则，而本案中东之尼公司虽然没有承担过错责任但是依据该合同实际占用使用房屋的应当返还同时在返还过程中所产生的利益应当折算称占用使用费支付给明达公司，也就是说过错责任原则和返还原则这两个责任的分配是并行不悖的，前一个原则解决过程造成损失如何分配，因此一审法院判决驳回明达公司的请求支付占用费属于适用法律错误，尤其对司法解释的理解错误。综上，一审判决基本事实认定不清，适用法律明显错误，是一项错误、不公正的判决，应当依法予以撤销。明达公司恳请二审法院在查明上述事实的基础上，依上诉请求作出改判。
被上诉人东之尼公司在二审中答辩称：一、一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院维持。二、明达公司的上诉理由缺乏事实和法律依据其上诉是不成立的，请二审法院依法予以驳回。具体如下：1、本案中租赁合同被认定无效及的过错在于明达公司，该事实已经由（2014）珠中法民三终字第38号所确认，所以一审法院在根据生效判决已经确定该事实的基础上做出本案判决完全正确。2、明达公司上诉状认为一审法院适用法律错误，并且提及最高院审理租赁合同的司法解释。我们认为，（2013）珠香法湾民一初字第25号案件经过了三次开庭，最后一次开庭即2013年7月31日法庭辩论终结之前，当时案涉的拱北工业大厦就违建的部分并没有取得规划许可证，一审判决适用最高人民法院租赁合同司法解释的适用处理该案并无错误，明达公司是在该案一审判决做出之后才办理违建部分规划许可证。3、上诉人补充的上诉意见中误导二审法院，（2013）珠香法湾民一初字第25号案件中拱北工业大厦原来是有规划许可证，因为实际建设中超过了规划面积的存在着违建部分，无法取得规划许可证，该案件认定合同无效原因是拱北工业大厦建筑没有按照已经批准的规划许可证要求进行建设。4.针对明达公司的其他上诉请求回应理由与我方在一审答辩意见一致。
二审期间，明达公司提交如下证据：1、2013年11月6日《关于对港昌路252号“厂房、食堂宿舍”出具规划意见的复函》，证明拱北工业大厦已于2013年11月6日办好了规划许可证；2、粤房地权证珠字第0100246007、0100246008号《房地产权证》，证明拱北工业大厦于2014年6月12日办好了房地产权证；3、2014年7月8日《关于拱北工业大厦临时改变使用功能的复函》，证明拱北工业大厦于2014年7月8日办理了功能变更手续。4、（2015）粤高法民二申字第137号《民事申请再审案件受理通知书》，证明（2014）珠中法民三终字第38号案件已经进入再审程序，在再审案件没有审理之前，要求对本案中止审理。东之尼公司认为明达公司提交上述证据1、2、3均超过举证期限，不予质证。证据4致使接收审查并非启动再审程序，因此本案不应当中止审理。
对于明达公司二审期间提交的证据1、2、3，因该三份证据并非《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新证据，本院对该证据不予采纳。明达公司提交证据4是在一审判决后新发生证据，属于新证据范畴，本院将结合案件事实予以评判。
经审理查明，2012年2月20日，明达公司与东之尼公司签订《租赁合同》一份，第五条第1项约定：明达公司应按照投标承诺，对所租赁的物业进行装修。装修期为合同生效之日起6个月内，装修期免交租金，即从合同生效之日起第7个月开始缴纳租金。2012年2月21日，明达公司将拱北工业大厦主楼1至6层及附楼2至6层移交给东之尼公司。2012年11月22日，东之尼公司将拱北工业大厦移交给明达公司。明达公司确认东之尼公司交还拱北工业大厦时并未进行装修经营，与交付给东之尼公司时状况一样。
又查明，（2013）珠香法湾民一初字第25号民事判决查明如下事实：2011年12月，明达公司将拱北工业大厦经营权委托物资招标公司对外进行招标，其招标文件中载明：拱北工业大厦……含主楼一栋（第一层至第六层）、附楼一栋（第2层至第6层，第一层已出售），建筑总面积8867平方米；用地面积为5078.43平方米（详见红线图）。租金依据建筑总面积（出租总面积）计算。本次出租物业所有权归拱北街道办，明达公司作为拱北街道办的下属企业，经拱北街道办授权，以出租方名义负责办理本物业的出租事宜……经营方式：自主经营，自负盈亏；本次出租的物业，为工业厂房，中标人承租物业后，须负责办理与其正常经营相关的手续（包括但不限于功能变更）并承担所有费用，由于中标人未办理相关手续或缴交相关费用导致物业不能正常经营的，招标人不负任何责任……。2012年2月1日，东之尼公司向物资招标公司支付投标保证金25万元。2012年2月9日，东之尼公司以35元／平方米／月的单价中标，中标总价为85795234.30元，经营期限为20年。2012年2月21日，物资招标公司在扣除招标代理服务费205475元后，向东之尼公司退还保证金44525元。2012年11月22日，东之尼公司将拱北工业大厦移交给明达公司后，明达公司再次将该大厦租赁权对外公开招标，在该大厦公共资源交易项目信息公告表的“项目（标的）概况”一栏中载明：“（该大厦）分别为一栋六层厂房报建面积4992平方米和一栋2-6层宿舍楼报建面积约1135平方米（按照整栋楼报建面积1380平方米减去一楼约245平方米已租赁他人使用的10间商铺计算），竣工验收总面积约为9112平方米……尚欠地价款本金1055040元及违约金、超出报建面积的物业应交款项等未缴清……”。
再查明，明达公司不服本院作出（2014）珠中法民三终字第38号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高院已经对明达公司再审申请予以立案审查，案号为（2015）粤高法民二申字第137号。
本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：广东省高级人民法院对（2014）珠中法民三终字第38号民事判决仅进入再审立案审查程序，并未决定是否对（2014）珠中法民三终字第38号案件予以再审，因此（2014）珠中法民三终字第38号民事判决书仍然为生效判决。明达公司以（2014）珠中法民三终字第38号案件进入再审立案审查程序为由，申请本案中止审理，理据不足，本院不予采纳。
根据上诉人明达公司的上诉请求及理由，本案争议的焦点为东之尼公司是否应当向明达公司支付房屋占有使用费。对此本院分析如下：1、在尚未对（2014）珠中法民三终字第38号案件予以再审的情况下，（2014）珠中法民三终字第38号民事判决书仍然为生效判决，该案件中查明和认定与本案相关事实均应当予以采纳。（2014）珠中法民三终字第38号民事判决书已经确认涉案房屋属于未按照建设工程规划许可证之规定建造房屋，明达公司将上述房屋予以出租违反法律强制性规定，因此以此为由确认明达公司与东之尼公司于2012年2月20日签订《租赁合同》无效。可见，明达公司将未按照建设工程规划许可证规定建设房屋出租给东之尼公司，导致合同无效原因在于明达公司，明达公司存有过错。明达公司主张其已经将涉案房屋未按照建设工程规划建设事由告知东之尼公司，但是并未提交证据予以证实，故本院对其上诉理由不予采纳。另外，明达公司上诉认为东之尼公司未按照合同约定办理涉案房屋功能转变事项，亦存有过错，本院认为双方签订《租赁合同》被认定无效并非基于涉案房屋功能是否转变，而是由于涉案房屋存在超过规划许可证核准面积进行超建，因此东之尼公司是否办理涉案房屋功能转变行为并不影响《租赁合同》效力，对于明达公司该上诉理由本院亦不予采纳。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被认定无效后，因为该合同取得财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受损失，双方均有过错，则应各自承担责任。涉案房屋所签订《租赁合同》无效，其过错在于明达公司，因此明达公司应当承担相应责任。东之尼公司针对合同无效并无过错，因此不应当承担过错责任。3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。本院认为，明达公司适用该条主张房屋占用使用费前提应当是东之尼公司确有对涉案场地占有并予以使用，而根据本案查明事实显示东之尼公司接受涉案房屋后，由于双方对于房屋能否取得建设规划许可证、能否取得房地产权证等事项产生争议，东之尼公司实际并未使用涉案房屋，并未投入实际经营，因此东之尼公司无需向明达公司支付场地占有使用费。况且，根据双方租赁合同约定，明达公司给予东之尼公司六个月装修免租期，而明达公司现主张场地占用费期间大部分在装修免租期之内。综上，明达公司要求东之尼公司支付场地占有使用费，理据不足，原审法院认定正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人明达公司的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币29145元，由上诉人明达公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 庹 佳
代理审判员 王 芳
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 程 敏