广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3379号
上诉人（原审原告）：陈天贵，住广东省。
委托代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州奥园海景城房地产开发有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：郭梓宁，职务：董事长。
委托代理人：何玲丽、张启祥，均为北京市中伦（广州）律师事务所律师。
上诉人陈天贵因与被上诉人广州奥园海景城房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2013）穗南法民三初字第449号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年6月20日，陈天贵与奥园公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定：陈天贵向奥园公司购买广州市南沙区进港大道祈福酒店东侧奥园商务大厦20号4层2号商铺，建筑面积989.64平方米，总金额4948200元；奥园公司应当在2008年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将取得单位工程竣工验收报告后可交付使用，并符合本合同约定的商品房交付陈天贵使用；由于陈天贵原因，该商品房未能按期交付的，视为该商品房已按期交付陈天贵，自本合同约定的交房之日或收房通知中收房之日起由陈天贵承担物业管理费和房屋毁损责任；陈天贵在收房时如发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题（除经有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外），应在房屋交接单中载明并有权要求奥园公司进行维修，奥园公司应在核实情况后及时进行维修。同日，陈天贵也向陈天贵购买与讼争商铺相邻的奥园商务大厦20号4层1号商铺。2011年3月18日，奥园公司取得讼争房屋的《竣工验收备案表》。同日，陈天贵办理了收楼手续。2012年8月17日，房管部门核发了讼争房屋的房地产权证，记载房屋坐落为南沙区进港大道22号43A商铺，建筑面积1007.59平方米。
据奥园公司交付给陈天贵的《质量保证书》记载，屋面防水工程保修期限为3年，保修期内，如因设计、施工或所选用防水材料的质量问题，造成天面渗水、漏水情况，由发展商联系施工单位无偿进行维修并符合有关规范和标准的要求；保修期限自该房屋取得《单体工程竣工验收报告》之日或实际交付业主之日起计算（以实际发生日期为准）。
2013年7月2日，陈天贵委托广州市合正房屋鉴定有限公司对讼争房屋及相邻的1号商铺的漏水原因进行鉴定，该公司于7月3日出具合正鉴字（2013）2437号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为玻璃幕墙与墙、楼板、顶板接位处有多处渗漏，墙体与楼板交接位置有渗漏，玻璃幕墙固定支架端点有多处出现渗漏，屋面伸缩缝处有渗漏，个别消防管与楼板接位处有渗漏；造成渗漏的原因主要有部分防水层已损坏，防水措施失效等。2013年8月20日，陈天贵委托广州大鹏建筑工程有限公司出具奥园商务大厦20号4层1、2号商铺天面防水补漏工程项目建议方案及预算报价表，预算工程造价为692803.65元。
2013年9月4日，陈天贵提起本案诉讼，称：2008年5月27日，双方签订《奥园商务大厦认购书》，约定我方购买奥园公司开发的奥园商务大厦20号4层2号商铺，建筑面积989.64平方米，房价为4948200元。2011年3月18日，在我方起诉奥园公司延期交楼后，奥园公司将涉案房屋交付给我方。因房屋涉及严重的质量问题，尤其是天面大面积大量漏水，导致无法正常使用。我方向某公司多次口头及书面提出交涉，甚至向某公司的母公司申诉，但奥园公司每次只是委托涉案房屋的承建商茂名三建公司对天面作些简单的修补处理，起不到补漏效果。因长期无法正常使用，致使我方承受了巨大的租金损失。故请求判令：1、奥园公司赔偿涉案房屋的天面防水补漏工程款391981元；2、奥园公司赔偿我方的租金损失（每月每平方米租金30元，从2011年3月18日计至涉案房屋可以正常使用为止）；3、奥园公司承担本案所有诉讼费用。诉讼过程中，陈天贵变更诉讼请求为：1、奥园公司赔偿我方的租金损失（从2011年3月18日起计至2015年2月9日止，租金以评估公司出具的评估报告为准）。2、奥园公司承担本案所有诉讼费用。
奥园公司一审辩称：一、涉案房屋质量验收合格，我方未收到陈天贵就该房屋出现质量问题并要求维修的书面文件，因而陈天贵称涉案房屋有质量问题不符合事实。陈天贵在2011年3月18日收楼后就确认了按照房屋现状收楼，收楼后至今未向我方主张房屋质量问题，且我方取得房屋质量合格证明，故涉案房屋质量是符合要求的。二、陈天贵主张租金损失，违背合同质量维修的约定，也缺乏房屋具备租赁条件的事实依据。涉案房屋不存在质量问题，即使有部分渗漏，但不能确定渗漏的因果关系，且部分渗漏不影响房屋的正常使用，我司购买的同一层的1号商铺在2012年已经出租，可见房屋瑕疵与出租没有必然联系。如果涉案房屋存在质量问题，陈天贵也可以自行维修好，对外出租，根据第一次的鉴定报告，维修费用只有4万多。涉案商铺所处的位置由于不具备浓厚的商业氛围，不能出租的原因与房屋质量无关，与涉案商铺相邻的商铺大部分也都没有出租。三、根据质量保证书的约定，涉案房屋大部分的质保期已过，我方无需承担维修责任。根据质量保证书的约定，只有屋面防水的质保期没有过，其它的质保期均已过，所以相关维修费用也应当由陈天贵自行承担。四、租金损失并不是必然发生，陈天贵的证据无法证明在其单方委托出具鉴定报告之前，涉案房屋存在漏水的情况。
2013年11月初，奥园公司对包括讼争商铺在内的奥园商务大厦天面进行维修。
本案诉讼过程中，根据陈天贵的申请，原审法院委托广州兢业建筑结构技术有限公司对奥园商务大厦20号4层1、2号商铺天面漏水原因及修复费用进行鉴定。该公司于2014年7月5日出具兢业鉴字（2014）0304号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为该房屋进行了防水修复，但防水构造尚存在局部缺陷，2号铺局部还存在轻微渗漏情况；处理建议为对渗漏部位先采用高压注浆进行堵漏，然后在背水面采用渗透结晶材料进行防水修复。2014年8月1日，广州兢业建筑结构技术有限公司出具修复设计方案及修复工程预算，预算修复费用为43232.58元，陈天贵、奥园公司双方同意该公司出具的修复方案并认可该工程预算费用。
在广州兢业建筑结构技术有限公司出具兢业鉴字（2014）0304号《房屋安全鉴定报告》后，奥园公司自行对涉案房屋的天面进行维修，并表示已经维修好。为此，奥园公司自行委托广州兢业建筑结构技术有限公司对涉案房屋天面防水情况再次进行鉴定，该鉴定公司于2014年12月15日出具现场鉴定情况说明，结果为未发现明显渗漏现象，梯间1西北角天花板与给水管交接处用手触摸有轻微潮湿、无滴水；蓄水试验前后变化不大，此处有轻微渗漏。陈天贵提出根据该说明，证明天面仍存在渗漏；奥园公司提出鉴定公司出具的说明相互矛盾。奥园公司于2015年2月4日再次委托广州兢业建筑结构技术有限公司进行涉案房屋的天面防水鉴定，该公司于2015年2月9日出具兢业鉴字（2015）0044号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为鉴定区域未发生渗漏，防水层目前未出现缺陷，具备正常防水功能。陈天贵对该报告没有异议，确定涉案房屋现符合正常的防水功能。
另，根据陈天贵的申请，原审法院委托广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司对涉案商铺租金标准进行鉴定，该公司于2015年1月13日出具财兴房评字（2014）244号、243号、242号、241号《评估报告书》，评定涉案商铺在2011年月租金水平为20元／㎡；2012年月租金水平为21元／㎡；2013年月租金水平为22元／㎡；2014年月租金水平为23元／㎡。
诉讼过程中，奥园公司提交陈天贵与案外人于2012年10月13日签订的《房产租赁合同》，以证明陈天贵在该日将奥园商务大厦20号4层1号商铺出租给案外人使用，陈天贵对此没有异议。奥园公司另提交南沙区进港大道22号41号3楼、42号商铺对外出租的租赁合同，以证明同一栋商业楼商业氛围不浓，上述商铺直至2013年9月后才出租出去，之前一直空置；陈天贵提出该两户业主之前没有出租的原因是陈天贵与该两人谈过收购事宜。奥园公司另提交南沙海景城物业服务中心出具的《关于奥园金某广场租赁情况的证明》，记载奥园商务大厦是由该司具体负责相关物业管理事宜，该项目作为商业地产有一个养商周期，在2013年9月之前，该项目二楼、三楼一直处于空置状态。闰日。3.5985证言处分，应予以准许。由于原告是当庭提出的，应
原审法院认为，据奥园公司交付给陈天贵的《质量保证书》记载，屋面防水工程保修期限为3年，保修期限自该房屋取得《单体工程竣工验收报告》之日或实际交付业主之日起计算。奥园公司于2011年3月18日取得讼争房屋的《竣工验收备案表》并于同日将房屋交付给陈天贵使用，故奥园公司对讼争房屋的屋面防水工程保修期至2014年3月17日届满。在天面防水工程保修期届满前，据广州市合正房屋鉴定有限公司出具的合正鉴字（2013）2437号《房屋安全鉴定报告》鉴定讼争房屋因防水措施失效等原因造成屋面有渗漏，之后虽然奥园公司在2013年11月进行了天面维修，但在本案诉讼中由原审法院委托的广州兢业建筑结构技术有限公司出具兢业鉴字（2014）0304号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结果为“该房屋进行了防水修复，但防水构造尚存在局部缺陷，2号铺局部还存在轻微渗漏情况”。因此，在天面防水工程保修期范围内，讼争房屋天面出现渗漏，根据《质量保证书》的约定，应由奥园公司对此进行维修，而奥园公司在诉讼中也已经进行维修并使房屋天面具备正常防水功能。
关于陈天贵要求奥园公司赔偿租金损失问题。陈天贵未能提供证据证明房屋在该期间没有出租是因房屋天面渗漏造成的，且在2013年7月3日广州市合正房屋鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》前没有证据证明房屋天面存在渗漏，故陈天贵要求奥园公司赔偿从2011年3月18日起至2015年2月9日止的全部租金损失依据不足，原审法院不予支持。鉴于讼争房屋在天面防水保修期内确实存在天面渗漏问题，对陈天贵正常使用房屋存在一定影响，故原审法院酌情确定奥园公司应赔偿陈天贵损失66500元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，原审法院作出判决：一、被告广州奥园海景城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈天贵损失66500元；二、驳回原告陈天贵的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13914元由原告负担13000元，被告负担914元；鉴定费11500元由被告负担；评估费53326元由原告负担39743元，被告负担13583元。
判后，上诉人陈天贵不服原审判决，向本院提起上诉称，一审法院对涉案房屋的漏水事实及原因已认定，对漏水致使涉案房屋无法出租的因果关系亦已认定，但于判决结果中，却只是部分支持我方的租金损失诉求，其矛盾之外显而易见。一审判决已认为漏水导致不能使用，这是常识，无需证明，房屋在保修期内漏水，并经过多次修补，在2015年2月9日才最终把涉案房屋修补好，在此之前不能出租，原因应归咎于漏水，我方主张租金损失有理有据。租金损失110400元起算时间和截止时间是2011年3月18日至2015年2月9日。综上，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判奥园公司赔偿我方租金损失1104000元；2、奥园公司负担一审案件受理费13914元、鉴定费11500元、评估费53326元以及二审诉讼费用。
被上诉人奥园公司答辩称，坚持一审答辩意见。陈天贵没有提供证据证明房屋没有出租与房屋天面渗漏有必然因果关系，并且，2013年陈天贵向南沙法院起诉（2013）穗南法民三初字第449、450号，449号就是本案，450号案陈天贵当庭撤诉，450号案的标的是与本案涉案标的相邻的1号商铺，陈天贵认为同时出现渗漏，在一审起诉前，陈天贵把1号商铺出租，陈天贵以自己行为表明天面渗漏与是否出租之间没有任何因果关系，根据鉴定结论，陈天贵自行修补并出租，且该案撤诉；本案商铺经过司法鉴定，鉴定出修补费用是4万多元，相对于陈天贵主张的过百万元的租金损失赔偿之间严重不对等，陈天贵为了4万多元的修补费用而放弃过百万元的租金显然不符合常理，如果能出租，陈天贵完全可以像1号商铺那样先出租，再向法院起诉主张。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。在二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。
本院认为，关于本案案由，陈天贵起诉主张的是涉案房屋天面漏水问题，属于双方签订《商品房买卖合同》中合同相对方的义务，本案纠纷仍属商品房买卖合同纠纷，原审将案由定为修理纠纷，不太准确，本院予以纠正，本案案由应为商品房买卖合同纠纷。
关于陈天贵在本案中所主张的讼争房屋天面漏水问题，双方均确认在一审审理期间已由奥园公司进行了修复，修复后涉案房屋已符合正常的防水功能。
关于陈天贵要求奥园公司赔偿租金损失问题。在本案中，陈天贵称因讼争房屋天面渗漏导致其无法出租，致使造成租金损失，但陈天贵未能提供证据证明房屋没有出租是因涉案房屋天面渗漏造成的，且在2013年7月3日广州市合正房屋鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》前也没有证据证明房屋天面存在渗漏，因此，对陈天贵该主张，本院不予采信，讼争房屋在天面防水保修期内确实存在天面渗漏问题，对陈天贵正常使用房屋存在一定影响，原审酌情确定奥园公司赔偿陈天贵损失66500元，并无不妥，本院予以维持。陈天贵要求奥园公司赔偿从2011年3月18日起至2015年2月9日止的全部租金损失依据不足，本院不予支持。
综上，经审查，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。陈天贵的上诉理由不充分，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费13000元，由上诉人陈天贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年七月一日
书 记 员 邹文芳
颜玉婵