湖北省宜昌市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2016）鄂05行终44号
上诉人（原审原告）杨士芹，女，1964年4月9日出生，汉族，住湖北省宜都市。
上诉人（原审原告）赵阳（系杨士芹之子），男，1989年7月23日出生，汉族，住湖北省宜都市。
两上诉人共同委托代理人李军，湖北长青律师事务所律师。一般授权代理。
两上诉人共同委托代理人陈超，湖北长青律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）宜都市国土资源局，住所地湖北省宜都市长江大道62号。
法定代表人杨超，该局局长。
委托代理人程文寿，该局纪检组长。一般授权代理。
委托代理人何金涛，湖北楚星律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）宜都市人民政府，住所地湖北省宜都市园林大道。
法定代表人胡志莉，该市市长。
委托代理人周天平，宜都市国土资源执法监察局局长。一般授权代理。
原审第三人周安顺，男，1969年6月8日出生，汉族，住湖北省宜都市。
原审第三人高登明（系周安顺之妻），女，1970年1月24日出生，汉族，住湖北省宜都市。
上诉人杨士芹、赵阳与被上诉人宜都市人民政府、宜都市国土资源局，原审第三人周安顺、高登明土地行政登记一案，不服宜都市人民法院（2015）鄂宜都行初字第00016号行政裁定，向本院提起上诉。本院2016年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月6日以法庭询问的方式审理了本案，上诉人杨士芹及委托代理人李军，被上诉人宜都市国土资源局委托代理人程文寿、何金涛，被上诉人宜都市人民政府委托代理人周天平到庭参加诉讼，原审第三人周安顺、高登明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审裁定认定：杨士芹与其夫赵安弟（已故）于1993年将户口迁至中笔社区二组，1994年在户籍所在地建成房屋，2004年赵安弟病逝，2010年杨士芹与其子赵阳从枝城镇娄子河村老屋迁至中笔社区一组。2003年赵安弟与周安顺签订《房屋买卖协议书》，赵安弟将中笔社区所建房屋出售给周安顺，付款后赵安弟将房屋及相关资料交付周安顺，周安顺当年就搬进该房屋居住，2006年周安顺持相关证件办理土地使用权过户手续。自2003年购房后，周安顺长期、持续、稳定的在所购房屋中居住生活，直至房屋被征收。杨士芹、赵阳不服宜都市人民政府、宜都市国土资源局2006年11月8日作出的编号为13-25-19-181的土地使用权变更登记，于2015年9月21日向法院提起行政诉讼，请求确认宜都市人民政府、宜都市国土资源局2006年11月将登记在赵安弟名下的土地使用权证变更为周安顺、高登明的行为违法。
一审裁定认为：本案中争议土地上的房屋对赵安弟、杨士芹而言，无疑是家庭的重要财产，杨士芹坚称直至2013年其才知道自家财产转卖他人，此种说法有悖常理，首先，赵安弟于2004年去世，无论是作为房屋的共有人还是继承人，其都有充分的理由去查看自家房屋的状况，甚至向房屋的实际使用人周安顺提出异议，而其并没有；其次，2010年杨士芹在娄子河村的老屋被拆迁，其和赵阳又迁至中笔社区一组，而周安顺所购房屋位于同一社区二组，两者距离如此之近，如该房确属无权处分，其也有充分的理由去查看房屋状况，甚至向周安顺主张权利，而其仍是不闻不问。从杨士芹上述不合常理的表现可以推定：杨士芹应当知道赵安弟于2003年处分房产的事实，也应当知道周安顺于2006年11月8日办理土地使用权变更登记的事实。自杨士芹应当知道土地使用权变更登记之日至其提起本案诉讼之日2015年9月21日，已远远超过了法定起诉期限两年。同时，杨士芹也没有提交其他证据证实其确有正当理由不知道产权变更的事实。综上所述，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，裁定驳回杨士芹、赵阳的起诉。
上诉人杨士芹、赵阳上诉称：1、一审裁定认定“周安顺与赵安弟于2003年签订《房屋买卖协议书》，付款后赵安弟将房屋及相关资料交付周安顺，周安顺当年即搬进该房屋居住。”其中“付款后赵安弟将房屋及相关资料交付周安顺”是没有证据的；2、不论上诉人是否知道2003年处分房产，都与知道行政行为（变更登记）的内容没有必然联系；3、上诉人在2014年2月27日前不知道行政行为（过户）的内容。上诉人在2013年12月底发现房屋有问题，委托律师于2014年2月27日在被上诉人宜都市国土资源局下属的陆城分局查看原审第三人的档案，才看到变更登记的资料。4、一审裁定适用法律错误。根据最高人民法院（2007）行他字第25号答复，公民、法人或其他组织不知道行政机关作出具体行政行为的内容，但后来知道了具体行政行为的内容，而不知道诉权和起诉期限的，应适用《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定确定的起诉期限，但最长不得超过该解释第四十二条规定的期间。综上，请求二审法院撤销宜都市人民法院（2015）鄂宜都行初字第00016号行政裁定书，裁定一审法院受理并继续审理，承担全部诉讼费用。
被上诉人宜都市国土资源局辩称：1、上诉人的起诉超过法定起诉期限，一审裁定驳回起诉正确，应予维持。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条和《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条对起诉期限作出了明确的规定。本案中，上诉人杨士芹与已故丈夫为××，决定卖掉在中笔村刚建起的毛坯房，这是不争的事实，上诉人是明知房屋卖给了原审第三人。原审第三人2003年9月买房并装修后，当年年底住进此房。从2004年至2013年12月长达十年之久，上诉人对自己的房屋不闻不问，于情于理都说不通，唯一合理的解释就是上诉人清楚房屋已卖给了原审第三人。综上，上诉人应当知道房屋2003年卖给原审第三人后，原审第三人随时都会变更土地使用权，上诉人有义务配合过户，上诉人的起诉超过两年的起诉期限；2、被上诉人的土地使用权变更登记行为具有事实根据和法律依据，符合法律规定。有证据证明，2003年9月2日，赵安弟与原审第三人签订房屋买卖协议书，并由赵安弟向中笔村书写了一份申请交给了原审第三人，双方的协议也得到了村委会的批准，同意赵安弟将所建房屋及土地使用权一并转让给原审第三人。原审第三人依协议和申请提出土地使用权变更登记，符合《土地登记规则》的要求。同时，被上诉人根据原审第三人提供的变更登记申请、协议书以及村委会同意的证明材料，依据《土地登记规则》要求进行审查，认为原审第三人提供的材料齐全，符合变更登记的程序和实体要求，经逐级审查同意变更登记，并为原审第三人核发了土地使用权证书。虽然被上诉人在操作程序上有瑕疵，但并不影响土地使用权变更的实体效力，也并未损害上诉人的实体权益，况且变更登记的标的物已不复存在。总之，土地变更登记行为合法，上诉人的诉请不能成立，依法应予驳回。
被上诉人宜都市人民政府答辩意见与被上诉人宜都市国土资源局答辩意见一致。
本院认为：本案被诉行政行为是宜都市国土资源局和宜都市人民政府于2006年11月为周安顺办理土地使用权变更登记的行为，本案争议的焦点是杨士芹、赵阳的起诉是否超过起诉期限。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过两年。”本案中，宜都市国土资源局和宜都市人民政府于2006年11月为周安顺办理土地使用权变更登记时，没有告知利害关系人行政行为内容、诉权以及起诉期限，也没有证据证明杨士芹、赵阳何时知道土地使用权变更登记行政行为内容，故应认定杨士芹、赵阳不知道土地使用权变更登记行政行为的内容和作出时间。一审法院以杨士芹长达十多年的时间，对本案所涉房屋不闻不问的不合常理表现，推定杨士芹应当知道周安顺于2006年11月8日办理土地变更登记的事实，而超过起诉期限，没有事实根据。宜都市国土资源局和宜都市人民政府若认为杨士芹、赵阳的起诉超过起诉期限，应向法院提交相关证据予以证实。从现有证据来看，杨士芹自述2014年2月27日，委托律师在宜都市国土资源局陆城分局查阅档案，才知晓所涉房屋土地使用权变更登记的内容。从2014年2月27日知道土地使用权变更登记内容开始，至2015年9月21日起诉之日，杨士芹、赵阳的起诉没有超过《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定的两年起诉期限。综上，杨士芹、赵阳的起诉没有超过法定起诉期限，上诉理由成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第六十八条的规定，裁定如下：
一、撤销宜都市人民法院（2015）鄂宜都行初字第00016号行政裁定；
二、本案指令宜都市人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 钟 波
审 判 员 胡振元
代理审判员 周铁金
二〇一六年五月十二日
书 记 员 吴岱芸