湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂05民终1783号
上诉人（原审被告）：罗明，男，1981年11月16日出生，汉族，居民，住秭归县。
上诉人（原审被告）：刘伟，男，1981年9月26日出生，汉族，居民，住秭归县。
上诉人（原审被告）：龚晓毛，男，1980年7月13日出生，汉族，居民，住秭归县。
以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：罗家顺，男，1955年10月6日出生，汉族，住秭归县。系罗明之父。
上诉人（原审第三人）：ＸＸ，男，1979年8月28日出生，汉族，居民，住秭归县。
上诉人（原审第三人）：佘刚，男，1976年3月23日出生，汉族，居民，住秭归县。
上诉人（原审第三人）：姚舜德，男，1977年6月5日出生，汉族，居民，住秭归县。
以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1979年8月28日出生，汉族，居民，住秭归县。
被上诉人（原审原告）：何杉，男，1991年3月29日出生，汉族，居民，住潜江市。
委托诉讼代理人：何建林，湖北林华安律师事务所律师。
上诉人罗明、刘伟、龚晓毛，ＸＸ、佘刚、姚舜德因与被上诉人何杉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省秭归县人民法院（2016）鄂0527民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗明、刘伟、龚晓毛的上诉请求：1、请求二审撤销原审判决，并改判驳回何杉的诉讼请求；2、由何杉承担本案诉讼费用。主要事实和理由概括为：根据合同法相关规定，何杉与ＸＸ、佘刚、姚舜德已经形成不定期租赁关系。而一审忽略了何杉与ＸＸ、佘刚、姚舜德之间的客观事实行为和有关法律条款的行为，造成了对上诉人的错误裁判。何杉与ＸＸ、佘刚、姚舜德具备了不定期的租赁关系，并且向被上诉人何杉履行了主要责任和义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十六条之规定，ＸＸ、佘刚、姚舜德理应作为本案的适格被告。一审法院忽视了该解释第十八条规定的适用，导致一审判决错误。根据罗明、刘伟、龚晓毛与ＸＸ、佘刚、姚舜德签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》第四条转让款支付方式的约定，如果房主不同意，ＸＸ、佘刚、姚舜德是不会给上诉人付清所有的转让费的。根据该协议第六条之规定，ＸＸ、佘刚、姚舜德理应承担一切法律责任和义务。
ＸＸ、佘刚、姚舜德的上诉请求：请求撤销原审判决第一项ＸＸ、佘刚、姚舜德承担返还房屋的判决。主要事实和理由概括为：一、一审法院认定事实错误：1、罗明、刘伟、龚晓毛与ＸＸ、佘刚、姚舜德是签订了转让协议，但协议约定罗明等人必须完成ＸＸ、佘刚、姚舜德与何杉签订房屋租赁协议，但自签定转让协议后，罗明、刘伟、龚晓毛至今没有完成该项约定，导致上诉人不能正常使用房屋直至解除合同。2、一审法院认定2014年4月26日，上诉人表示要解除合同终止协议，同时就退还房屋与经营设备的拆除时间问题未能与何杉达成一致协议，该认定是错误的，上诉人从来未与何杉发生任何关联也未与何杉进行任何协商。2016年4月26日，上诉人基于被上诉人罗明没有完成上诉人与何杉签订房屋租赁协议且何杉根本不认可上诉人租房的情况下当着何杉代理人的面通知被上诉人“转让协议”无效，并在2016年5月1日前将房屋退还给被上诉人。3、一审法院在判决认定事实中认定自2016年4月30日起“足生堂”停止经营，因房屋内有上诉人的资产，故房屋由何杉锁住。该认定的事实及性质不清。第一、该房屋内确有上诉人的部分资产但这些资产都是“足生堂”的设备设施，无其他可用价值，上诉人在通知退房时已明确告知被上诉人罗明，上诉人什么资产都不要了，需拿走的在2016年4月30日搬走，并在2016年4月30日将房屋退还给罗明等人，但罗明拒绝接收房屋，何杉又不认可上诉人，所以只有锁好房屋，履行的是代为保管责任。二、一审法院的判决超出了一审的诉讼请求范围，属于程序不当。一审的诉讼请求是要求罗明等三被上诉人返还房屋，并没有提出要求上诉人返还房屋的诉讼请求，但是一审法院却判决上诉人承担返还房屋的诉讼请求，该判决明显超出了诉讼请求范围，属于程序不当。三、一审法院认定的法律关系与民事判决相矛盾。一审认定本案当事人分属于两个不同法律关系，但却判决上诉人与罗明等三人共同承担返还房屋的义务，明显是矛盾的。
何杉答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判
何杉向一审法院起诉请求：1、判令罗明、刘伟、龚晓毛根据《房屋租赁合同》的约定按日租金489元（178500元÷365天）支付从2016年5月1日起至房屋返还之日止的租金，并按法律规定支付逾期利息；2、解除双方签订的《房屋租赁合同》，由罗明、刘伟、龚晓毛返还出租房屋；3、罗明、刘伟、龚晓毛承担违约责任，按合同约定支付违约金30万元；4、罗明、刘伟、龚晓毛承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实，何杉系秭归县茅坪镇君临天下2号楼四层401号房屋的所有权人。2011年11月9日，何杉委托父亲何爱平以自己的名义与罗明、刘伟、龚晓毛签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给罗明、刘伟、龚晓毛用于经营。合同约定租期为9年，自2012年2月1日起至2021年5月1日止（含三个月装修期）；租金从2012年5月1日开始计算，每满3年一定，即2012年5月1日至2015年4月30日每年租金17万元；2015年5月1日至2018年4月30日每年租金以17万元为基数按最低不低于5%最高不超过10%的幅度上涨，具体金额由双方协商确定；2018年5月1日至2021年5月1日每年租金按同楼租金价格低壹万元支付。租金遵循先交纳后经营的原则，每年度交纳一次，由罗明、刘伟、龚晓毛将租金汇至何爱平62×××18的农业银行潜江支行账户中，第一次租金支付后合同即生效，以后每年度的租金于当年的5月1日前支付。同时合同约定，租赁房屋未经书面同意，罗明、刘伟、龚晓毛不得转租或者转包，否则何杉有权提前解除合同。另约定如果双方违反合同约定，违约方须向对方赔付违约金30万元及一切经济损失。
合同签订后，何杉将房屋交付罗明、刘伟、龚晓毛经营使用，罗明、刘伟、龚晓毛依约交纳了2015年4月30日前的租金。在合同履行的过程中，罗明、刘伟、龚晓毛曾于2014年12月向何杉表达过想将以承租房屋经营的“秭归县足生堂养生馆”转让给第三人的想法，并且罗明、何杉的代理人何爱平、何建林及第三人ＸＸ、佘刚、龚晓毛曾一起到“世纪星大酒店”吃饭，随后一起到“圣玛丽中西餐厅”喝茶，就房屋转租事宜共同进行商讨，但最终未能形成书面的转租协议。
2014年12月21日，罗明、刘伟、龚晓毛与原审第三人ＸＸ、佘刚、姚舜德签订了《秭归县足生堂养生馆转让协议》，协议约定罗明、刘伟、龚晓毛将“秭归县足生堂养生馆”全部转让给原审第三人，转让范围包括罗明、刘伟、龚晓毛承租的房屋、养生馆内的所有设备、设施、技术转让合同等一切有形和无形资产。转让款为人民币63万元，其中包括罗明、刘伟、龚晓毛已经支付至2015年4月30日的房屋租金。原审第三人接手秭归县足生堂养生馆后，分别于2015年5月16日给何爱平的62×××21建行账户转款5万元、2015年5月19日转款128000元，共计转款178000元，用于支付2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金。
2016年4月26日，何杉代理人何建林与罗明一起到“足生堂”找到原审第三人ＸＸ，催交2016年度的房屋租金，ＸＸ当时表示要解除合同终止协议，同时就退还房屋与经营设备的拆除问题未能与何杉达成一致协议。何杉认为自己与第三人没有关系，关于房屋租金只找罗明，遂于2016年10月25日向一审提起诉讼。
一审法院同时认定，秭归县足生堂养生馆自2016年4月30日起停止经营，因房屋内有原审第三人的资产，故房屋现由原审第三人锁住。
一审法院认为，一、关于ＸＸ、佘刚、姚舜德的诉讼地位问题。因何杉诉讼请求中要求解除与罗明、刘伟、龚晓毛签订的《房屋租赁合同》，返还租赁房屋，而罗明、刘伟、龚晓毛与ＸＸ、佘刚、姚舜德签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》中关于房屋转租的部分又必须以何杉、罗明、刘伟、龚晓毛的《房屋租赁合同》存在为基础，故虽然何杉与罗明、刘伟、龚晓毛，罗明、刘伟、龚晓毛与ＸＸ、佘刚、姚舜德分属于两个不同法律关系的当事人，但本案的处理结果可能与ＸＸ、佘刚、姚舜德有法律上的利害关系，基于本案裁判结果生效后执行的考虑，一审根据龚晓毛的申请，依法追加ＸＸ、佘刚、姚舜德为本案第三人参加诉讼并无不当。
二、关于合同是否具备解除的法定条件问题。罗明、刘伟、龚晓毛与原审第三人的转租，虽然未经何杉书面同意，但是在转租之前，罗明、刘伟、龚晓毛已经口头通知何杉，并且罗明与何爱平、何建林、ＸＸ、佘刚、龚晓毛就房屋转租事宜进行过商讨，同时收取了租金，以上事实足以认定何杉知道或者应当知道转租的事实，且在长达一年多的时间里，何杉对转租行为并没有提出异议，何杉在诉讼中以转租未经其书面同意为由请求解除合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款对出租人解除权的特别规定，何杉不能以此为由行使合同解除权，但是罗明、刘伟、龚晓毛拒绝交纳2016年度的租金，原审第三人也不同意代为向何杉支付租金，现何杉坚持以此理由要求解除合同的请求予以支持。三、关于返还房屋的问题。《房屋租赁合同》解除后，罗明、刘伟、龚晓毛应当将承租房屋返还给何杉，虽然原审第三人因新的协议而实际占有房屋，但因何杉、罗明、刘伟、龚晓毛房屋租赁合同的解除而失去了履行的基础，故罗明、刘伟、龚晓毛与原审第三人共同负有将房屋返还的义务。四、关于租金的问题。根据《房屋租赁合同》约定，2016年度的房屋租金应为178500元，何杉请求按日租金489元（178500元÷365天）支付从2016年5月1日至房屋返还之日止租金的请求予以支持。至于罗明、刘伟、龚晓毛辩称应当由原审第三人向何杉交纳房屋租金的意见，因何杉与罗明、刘伟、龚晓毛签订的《房屋租赁合同》和罗明、刘伟、龚晓毛与原审第三人签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》是两份相对独立的合同，分属两个不同的法律关系。依据法律规定推定何杉同意转租并不意味罗明、刘伟、龚晓毛就退出了与何杉的《房屋租赁合同》法律关系，相反，罗明、刘伟、龚晓毛仍为《房屋租赁合同》的一方当事人，仍应当遵守合同约定，按期向交纳租金。且在本案审理过程中，原审第三人也不同意代为向何杉支付租金，故对罗明、刘伟、龚晓毛的上述辩解意见，不予采纳。至于罗明、刘伟、龚晓毛与原审第三人在转让协议中关于交纳房屋租金的相关约定，与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并解决，双方可以自行协商或另行起诉处理。五、关于利息与违约金的问题。何杉在起诉时，既要求按照法律规定支付逾期交付租金的利息损失，又要求按照合同约定支付违约金，因支付利息和违约金均具有对损失的弥补作用，故二者不能同时得到支持。根据约定优先于法定的原则，同时考虑到违约金具有对不守约、不诚信当事人的惩罚作用，故本案优先适用违约金的约定。但双方在《房屋租赁合同》中约定违约方应当向对方支付违约金30万元，该约定的违约金高于造成的损失，应当予以减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，根据公平原则和诚实信用原则，同时考虑到当事人的过错程度、预期利益及当事人的负担能力等，以年租金178500元为基础，酌情认定罗明、刘伟、龚晓毛支付违约金30000元。基于前述理由，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第八十一条第一款之规定，判决：一、解除何杉与罗明、刘伟、龚晓毛于2011年11月9日签订的《房屋租赁合同》，罗明、刘伟、龚晓毛、ＸＸ、佘刚、姚舜德于判决生效后10日内将秭归县茅坪镇君临天下2号楼四层401号房屋返还给何杉。二、罗明、刘伟、龚晓毛于判决生效后10日内按日租金489元（178500元÷365天）向何杉支付从2016年5月1日起至房屋返还之日止的租金，并支付违约金30000元。三、驳回何杉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3870元，由罗明、刘伟、龚晓毛共同负担。
双方当事人在二审中提交的证据，本院已经组织双方当事人进行了证据交换与质证。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，何杉与罗明、刘伟、龚晓毛之间签订的《房屋租赁合同》，罗明、刘伟、龚晓毛与ＸＸ、佘刚、姚舜德之间签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》，上述两份合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，当事人应当全面履行各自的权利和义务。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人罗明、刘伟、龚晓毛主张出租人何杉与次承租人之间存在新的租赁关系，但其提供的证据尚不足以证实双方已经建立了具备法律效力的租赁法律关系，依法由其承担举证不力的后果。且何杉不属于《秭归县足生堂养生馆转让协议》合同当事人，该协议对其不具有法律约束力。在《房屋租赁合同》继续有效的前提下，罗明、刘伟、龚晓毛作为承租人仍应当依约向何杉履行合同义务。现罗明、刘伟、龚晓毛未按时给付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，何杉依法享有解除合同的权利，并有权要求支付租金及返还房屋。罗明、刘伟、龚晓毛与ＸＸ、佘刚、姚舜德之间的《秭归县足生堂养生馆转让协议》因《房屋租赁合同》的解除而失去了继续履行的基础，一审判令ＸＸ、佘刚、姚舜德承担共同返还房屋的义务并无不当。另外，何杉在本案二审时认可ＸＸ、佘刚、姚舜德已返还房屋，当事人对此均无异议，本院予以确认。
综上所述，罗明、刘伟、龚晓毛，ＸＸ、佘刚、姚舜德的上诉请求均不成立，应予驳回。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计4507.5元，由罗明、刘伟、龚晓毛负担4427.5元，由ＸＸ、佘刚、姚舜德负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 张 灿
审判员 刘 俊
审判员 李建敏
二〇一七年七月二日
书记员 庄丽可