广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂13民终490号
上诉人（原审被告）：吴欧荣，男，1971年5月1日出生，壮族，原住来宾市兴宾区八一铁合金总厂厂部四区******号，现住南宁市江南区。
被上诉人（原审原告）：赖辉，男，1979年3月15日出生，壮族，住来宾市兴宾区。
被上诉人（原审原告）：黄梅花，女，1980年12月20日出生，壮族，住来宾市兴宾区。
以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：覃健生，来宾市兴宾区法律服务中心法律工作者。
上诉人吴欧荣与被上诉人赖辉、黄梅花因房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2017）桂1302民初3079号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴欧荣上诉请求：1、撤销一审第一判项；2、撤销一审第二项双倍返还定金的判决；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案主要事实没有查清，认定事实错误。1、误解“协议书”内容，错误认定定金事实。协议书主要在权益转让总价及付款方式方面达成合意，5万元是预付第一批转让款，而不是定金。2、认定违约事实错误。签订协议当日，上诉人已依约履行义务，交出房子钥匙，并按照开发商要求，将原购房合同、购房发票及税票连同申请材料提交且获得受理，而更名申请未获批准责任在谁，双方未有约定，应通过协商解决，所以，上诉人没有违约，实属无约可履行。二、一审法院适用法律错误。1、协议书效力方面。本案有别于一般商品房买卖，一审认定协议生效欠妥，结合本案实际，应列为效力待定更加符合法理。2、法律适用方面的错误。首先，一审认定定金事实及违约事实错误，适用合同法第一百一十五条判决错误；其次，定金罚则适用担保法及其司法解释，一审法院忽视担保法相关司法解释，仅以合同法第一百一十五条来作出双倍返还定金的判决，也应属于适用法律错误或失当。
被上诉人赖辉、黄梅花未做上诉书面答辩，但口头辩称，上诉人上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、双方在2017年6月7日签订的《协议书》第一条明确约定这5万元属于定金性质，这个《协议书》是由上诉人亲自起草的，被上诉人在上面签字而已，合同签订当日，被上诉人已经将5万元汇入上诉人的账号，因为从合同约定的定金性质及交易情况5万元属于定金，符合法律规定。2、我们认为上诉人没有诚信，表现在多次违约，拒绝履行合同，从一审至二审，庭审所说的前后矛盾，其说没有定金，但是双方协议书明确约定定金内容，被上诉人已经履行支付定金义务，这是实践性合同的特征，在一审庭审时我们已经明确表态继续履行合同，上诉人明确表态不履行合同，说明上诉人是没有诚信的。上诉人说6个月内不办理贷款视为被上诉人违约，我们认为这个理由不成立，在房屋没有更名的情况下，被上诉人是无法办理贷款的，所以上诉人以这个理由说被上诉人违约是不符合客观事实的。上诉人认为这5万元是购房款，那上诉人是否应该向被上诉人支付房子差价。综上，一审判决正确，请求二审法院依法予以维持。
被上诉人赖辉、黄梅花向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告于2017年6月7日签订的房屋转让《协议书》（合同标的为：306000元）。2、被告双倍返还购房定金100000元给原告。3、被告依法向原告支付购房差价合计为44226.4元（以评估为准）。4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年6月7日，原告与被告签订《协议书》，约定：被告自愿将其全款购买的位于来宾市兴宾区奇石商贸城B区2号楼2804号房转让给原告，转让总价为306000元。付款方式：1.递交变更申请当天，卖方（被告）交房钥匙给买方（原告），并向买方收取定金50000元正；2.买方得到购房合同，付款20600元正；3.余下房款等房贷下来由开发商支付（退回）给卖方。因买方原因无法获得贷款的，在6个月内又不能通过其它途径付清房款的，卖方有权收回房子并退回买方支付的部分房款。未尽事宜，双方协商解决。
同日，原告按协议书约定向被告支付了购房定金50000元，转账摘要为跨行汇款；被告向原告出具收据：今收到赖辉购房款50000元，并将该房子钥匙交给原告。同日双方向泰延公司提交《更名申请》，载明：“本人吴欧荣持有奇石商贸城住宅房号为B区2号楼2804号，面积为140.09㎡，单价为1608元/㎡，总房价为235351元，已交清全部房款。现本人自愿将该房更名为赖辉、黄梅花，及同意购房人赖辉、黄梅花在贷款办理下来后才办理退款手续给本人，因更名而产生的法律及经济纠纷与贵公司无关，由此产生的一切纠纷由本人吴欧荣负责。”来宾市房屋登记信息查询结果，原、被告双方交易的房屋，权利人为吴欧荣，座落石缘路245号奇石商贸城B座2号楼2804号，该宗房产已备案未办理产权证，无抵押，未见查封。
因《更名申请》未获得批准，2017年7月17日，延房公司将申请原件退给被告，由此产生纠纷，同年8月29日原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。诉讼中，一审法院根据原告的申请采取财产保全措施。同时因被告外出住址不详，依法向其公告送达相关的法律文书（刊登于2017年9月20日广西法治日报），原告交纳公告费350元。庭审中，据原、被告双方的陈述，《更名申请》未批的原因是未交纳20000元至30000元的更名费用；至调解时，原告仍愿意按协议约定购买房屋，被告则明确表态拒绝转让该房屋。庭后原告撤回购房差价44226.4元的请求。
一审法院认为，一是《协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案原告与被告签订《协议书》，是在双方自愿的基础上达成的，且协议的内容合法，属有效协议，双方当事人应按协议的约定履行义务。被告辩称该房屋未取得权属证书，依法不得转让。因该房产已备案，权利人为吴欧荣本人。故对被告这抗辩意见，不予采纳。对原告主张解除双方签订的房屋转让《协议书》，被告同意。
二是双倍返还定金的问题。协议书签订当日，原告已按约定向被告支付购房定金50000元，但被告向原告出具收据时书写为购房款。而按协议书约定是在原告得到购房合同，支付部分房款，现原告尚未得到购房合同。因此，原告主张向被告支付的50000元，是购房定金，与协议书约定的购房定金金额、支付时间相一致，理由成立，应予以支持；被告抗辩是购房款，与事实相符，不予采纳。故一审法院认定上述款项50000元，是购房定金。由于被告对双方的约定反悔，即表态拒绝转让，致使合同无法履行，应承担违约责任。据此，原告主张双倍返还购房定金，于法有据，应予以支持；被告主张返还五万元预付款及合理的利息，证据不充分，不予支持。原告撤回购房差价的请求，是其处分自己的民事权利，予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条的规定，判决：一、解除原告赖辉、黄梅花与被告吴欧荣签订的房屋转让《协议书》；二、被告吴欧荣向原告赖辉、黄梅花双倍返还购房定金100000元。上述债务，限本判决生效后十五日内清偿。本案受理费3185元，申请保全费2050元，公告费350元，共计5585元（原告已预交），由原告赖辉、黄梅花负担977元，由被告吴欧荣负担4608元。
二审中，双方当事人均没有新的证据向法庭提交。
经审理查明，一审认定事实属实，予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人都是具有完全民事行为能力的成年人，双方在平等、自愿的基础上签订的《协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，且双方在签订协议过程中，不存在欺诈、胁迫、乘人之危或者因重大误解订立协议的情形，故该协议合法有效。本案当事人之间的争议，主要是双方对《协议书》第一条的理解存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。”，协议第一条约定：“递交更名申请当天，卖方交房钥匙给买方，并向买方收取定金伍万元整（￥50000元）”，可以看出上述双方的约定清楚，并且，对于房子这种重要商品的买卖，约定定金符合交易习惯，因此，本案中的50000元应该认定为购房定金，所以，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。本案一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人吴欧荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李德彬
审判员 吴小娟
审判员 罗永森
二〇一八年七月十八日
书记员 陆彩应