天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中保民终字第0096号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘文，男，1981年12月9日出生，汉族。
委托代理人廖立平，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
委托代理人秦红梅，北京君泽君（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）天津融创鼎晟置地有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场C7-9层。
法定代表人迟迅，总经理。
委托代理人张凯恒，男，该公司法务。
委托代理人白筱靖，女，该公司法务。
上诉人刘文与被上诉人天津融创鼎晟置地有限公司因商品房预售合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2014年5月6日受理，于2014年12月23日作出（2014）滨功民初字第1270号民事判决。一审判决后，刘文不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，并于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人刘文的委托代理人廖立平、秦红梅，被上诉人天津融创鼎晟置地有限公司的委托代理人张凯恒、白筱靖，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年初，天津融创鼎晟置地有限公司（以下简称融创公司）通过公开竞买方式，购得了位于天津市滨海新区北塘经济区东至规划镜泊湖路、南至规划柳州道、西至规划兴凯湖路的津滨塘（挂）2010-7号地块，并在此开发了“君澜名邸”住宅项目。该地块的规划条件通知书载明“周边地块配套预留污水泵站（用地约300平方米）”。
2011年，“君澜名邸”住宅项目进行商品房预售。刘文（买受人、乙方）于2012年3月7日与融创公司（出卖人、甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定：商品房坐落塘沽区北塘经济区镜泊湖路以西柳州道以北君澜名邸15-1-XXX，建筑面积104.05平方米，单价为8649.69元／平方米，总价900000元；付款方式为乙方支付首付款300000元，剩余价款办理贷款；逾期付款的处理为，乙方如未按合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按照银行同期贷款利率计算；等等。附件六补充合同第二条第1款约定，买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定交纳相关费用并接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任；第3款约定，买受人应于签订买卖合同当日，开始办理贷款手续，如逾期7日仍未开始办理，须向出卖人按日支付房款余额万分之三的违约金，如由于买受人原因，自买卖合同登记备案后30日内贷款仍未到账，出卖人有权单方面解除买卖合同，买受人应向出卖人支付总房款的5%作为违约金。
合同签订后，刘文向融创公司支付房屋首付款300000元，但讼争房屋并未办理所有权预告登记，刘文亦未办理贷款手续及支付剩余房款，且商品房买卖合同均在融创公司处。2013年初，“君澜名邸”小区15号楼前位置被用于建造污水泵站，刘文发现后提出异议，并以此提出反诉，要求解除合同。
庭审中，关于未办理预告登记的原因，双方主张不一，融创公司主张系刘文拒不提交办理预告登记所需的资料导致未办理，刘文主张系由于融创公司变更销售团队一直未进行办理。
另查明，售楼宣传图册上显示“君澜名邸”小区15号楼前绘有绿地一块，但该绿地所处位置在融创公司所拍得的2010-7号地块区域以外，即处于规划范围以外。
融创公司作为原告向原审法院起诉，诉讼请求为：1、刘文继续履行《商品房买卖合同》，支付剩余房款600000元及同期银行贷款利息75316.43元（截至2014年4月21日）；2、诉讼费由刘文承担。
刘文辩称并反诉称，融创公司与刘文签订买卖合同后，合同文本均在融创公司处，故刘文无法办理手续；同时，融创公司销售人员介绍讼争房屋时表示15号楼前为绿地，并无遮挡物，但事实情况是15号楼前新建了“南部污水泵站”，严重违背了融创公司的宣传承诺，此污水泵站的运行所产生的遮光、噪音、臭气将对居住环境产生严重不良影响，致使房屋价值严重贬损，从而导致合同目的不能实现，故请求驳回融创公司的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、解除刘文与融创公司之间的《天津市商品房买卖合同》，无条件退房并协助办理相关手续；2、融创公司赔偿刘文所付款项的银行同期存款利息47943.5元；3、诉讼费由融创公司承担。
融创公司辩称，融创公司在房屋销售过程中并未向刘文作出虚假陈述，且该污水泵站并非在小区规划范围之内，融创公司亦无权对该地块的使用用途作出承诺；同时，该地块上所建的南部污水泵站经过了环保测评，并不存在刘文所主张的遮光、噪音、臭气的事实情况；综上，请求驳回刘文的反诉请求。
原审法院认为，本案争议焦点为合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，污水泵站处于商品房开发规划范围之外且未将该内容明确载明在商品房买卖合同中，因此，污水泵站的建立与否并非商品房买卖合同的内容，并不影响出卖人与买受人所订立的商品房买卖合同效力，因此买受人主张由于建立了污水泵站而导致其商品房买卖合同目的无法实现而解除合同并无事实和法律依据，双方所签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方应当按照合同所约定的内容履行各自义务，买受人应当按照合同约定的内容履行支付房屋价款的义务，向出卖人支付剩余房款600000元。
关于未办理预告登记的原因问题。商品房买卖合同签订后，需先行办理预告登记后方可办理贷款手续，刘文作为买受人应当积极办理预告登记及贷款手续，同时其主张融创公司作为开发商怠于向买受人交付合同延误办理预告登记及贷款的主张亦不符合常理。故，刘文关于未交付合同所主张的理由并不能成立。
关于融创公司主张的逾期违约金问题。首先，关于讼争房屋未办理预告登记的原因，双方主张不一，融创公司主张系刘文拒不提交办理预告登记所需的资料导致未办理，刘文主张系由于融创公司变更销售团队一直未进行办理。从常理上分析，刘文需在办理预告登记情况下再行办理房屋贷款，融创公司作为开发商，在收取首付款情况下必然积极办理预告登记以便进行下一步办理贷款手续，故认定未办理预告登记的责任在刘文一方。同时，酌情认定办理完毕预告登记的合理时间为1个月。根据合同条款约定，逾期违约金按照银行同期贷款利息计算，自应付款之日至实际付款之日止。关于应付款起算时间，根据补充合同第二条第3款约定可以认定，贷款办理完毕时间为所有权登记备案后30天，故应当自2012年5月8日起计算违约金，融创公司主张违约金计算至2014年4月21日，标准以年利率6.15%标准计算，其主张的标准不高于2012年5月8日至2012年7月5日期间银行同期贷款利率标准，予以支持，故刘文应当向融创公司支付违约金72182.47元。
关于刘文所主张的办理退房手续以及支付利息均是以合同解除为前提条件，因对其解除合同的主张，不予支持，故对上述请求亦予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》六十一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘文于本判决生效之日起十日内支付融创公司剩余购房款600000元及违约金72182.47元；二、驳回融创公司的其他诉讼请求；三、驳回刘文的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10553元，由融创公司负担49元，刘文负担10504元；反诉案件受理费500元，由刘文自行承担。
上诉人刘文不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持刘文的原审反诉请求。事实和理由：本案存在融创公司欺诈销售的事实，“君澜名邸”住宅项目15号楼前15米左右新建“南部污水泵站”，该泵站的建设严重违背融创公司的销售宣传承诺，该泵站的运行所产生的遮光、噪音、臭气将对“君澜名邸”住宅项目居住环境产生严重的不良影响，且使房屋价值严重贬损，根据相关法律规定，刘文的原审反诉请求应得到支持。
被上诉人融创公司答辩要求驳回上诉，维持原判。事实和理由：被上诉人认为原审判决认定事实清楚，上诉人并未提供充分、真实、客观的证据证明存在其所主张的欺诈事实，被上诉人认为原审法院判决对于涉案证据的采信是正确的；上诉人主张的污水泵站造成的遮光问题是不存在的，污水泵站至今尚未启用，因此上诉人提出的臭气、噪音等问题也不存在，且上诉人也未提交证据证明涉案房屋价值严重贬损的事实；污水泵站与污水处理厂在性质上存在很大区别。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点如下：一、被上诉人融创公司在向上诉人刘文销售讼争房屋之时是否存在欺诈；二、双方签订的《天津市商品房买卖合同》是应予以解除，还是应继续履行。
关于争议焦点一。上诉人以“君澜名邸”住宅项目15号楼前15米左右建设的“南部污水泵站”严重违背被上诉人的销售宣传承诺为由，主张被上诉人在向上诉人销售讼争房屋之时存在欺诈。本院认为，上诉人的该项上诉理由不能成立，理由如下：1、“君澜名邸”住宅项目地块的《天津市规划局行政许可事项规划条件通知书》“其他要求”二公建配套中⑺“市政公用”虽载明“周边地块配套预留污水泵站（用地约300平方米）”，但是该通知书中并未明确载明预留污水泵站的位置，与此同时，⑶“文化体育绿地”载明“应符合《天津市居住区公共服务设施配建标准》（DB29-7-2008）和控规要求”；2、涉案《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同八、“其他资料及行为的效力”中“买受人确认”的主要内容为“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，买卖双方的权利义务责任以买卖合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表述和提供信息以及签约前后任何一方私自录音的资料等都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。”另、“为了避免误解、双方一致明确，出卖人雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺必须加盖出卖人的公章或合同专用章方为有效，任何未经出卖人同意的出卖人的雇员、部门和出卖人委托的销售代理机构等均无权对买受人作出对出卖人具有约束力的口头或书面的允诺。”签署载明前述内容的合同系双方当事人的真实意思表示，上诉人作为买受人应知晓前述合同内容；3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。涉案“南部污水泵站”位于“君澜名邸”住宅项目开发规划范围之外，涉案《天津市商品房买卖合同》及附件中并无相关记载，均系客观事实，且现无证据可以证明上诉人所购房屋的价值与“南部污水泵站”存在关联性，因此，“君澜名邸”住宅项目售楼宣传图册上显示15号楼前绘有绿地一块，并不能视为要约。综上，被上诉人在向上诉人销售讼争房屋之时并不存在欺诈事实。
关于争议焦点二。涉案《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同十、“解除权的行使”1、“买卖双方依照法律规定或者买卖合同及本补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起三个月内行使，否则该权利归于消灭。买卖双方依据法律规定或者买卖合同及本补充协议约定行使解除权的，按买卖合同项下记载的电话、传真或通信地址通知对方。”经查，涉案《天津市商品房买卖合同》及附件中并未约定买受人享有合同解除权，且上诉人亦是以相关法律规定为依据进行诉讼要求解除合同，因此，涉案《天津市商品房买卖合同》是否应予解除，应以是否符合法定解除条件为标准予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依常理而言，上诉人与被上诉人签订涉案《天津市商品房买卖合同》的目的应为购买房屋并居住使用。天津市滨海新区环境保护和市容管理局作出的津滨环容环保许可验（2013）13号“天津融创北塘项目（君澜名邸15、16、17#楼）环境保护验收的批复”包含下列内容即“该项目审批手续齐全，基本落实了环境影响报告表及批复文件提出的各项环保措施。根据该项目呈报的建设项目竣工环境保护验收监测报告、验收组验收意见等，同意该项目通过竣工环境保护验收。”因此，上诉人主张由于在“君澜名邸”住宅项目开发规划范围之外修建“南部污水泵站”而致使不能实现合同目的的诉请没有事实和法律依据，故不予支持。
此外，原审法院根据案件事实情况以及涉案《天津市商品房买卖合同》相关条款，判决上诉人向被上诉人支付违约金亦并无不妥。
综上，原审法院对本案的处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10521元，由上诉人刘文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 萍
代理审判员 卢伟代理审判员李敏
二〇一五年三月六日
书 记 员 李 冬 梅
速 录 员 苏 杭