重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）渝一中法民终字第03872号
上诉人（原审被告）董彬，男，生于1968年9月9日，汉族。
委托代理人赵品学，重庆维愈律师事务所律师。
上诉人（原审被告）重庆市家美佳百货有限公司，组织机构代码：70930292-X。
法定代表人周燕，该公司董事长。
委托代理人扬文雯，重庆捷讯律师事务所律师。
委托代理人廖成刚，重庆捷讯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆市渝西房地产经营有限公司，组织机构代码：20394647-X。
法定代表人刘世明，该公司董事长。
委托代理人邹盛梅，璧山县璧城法律服务所法律服务工作者。
上诉人董彬、上诉人重庆市家美佳百货有限公司（以下简称家美佳百货公司）与被上诉人重庆市渝西房地产经营有限公司（以下简称渝西房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市璧山县人民法院于2013年5月13日作出（2011）璧民初字第03784号民事判决，董彬、家美佳百货公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月23日进行了询问。董彬、渝西房产公司委托代理人邹盛梅到庭参加诉讼，家美佳百货公司未到庭。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2007年5月22日，渝西房产公司作为甲方，与乙方家美佳百货公司签订《房屋租赁协议》，该协议约定，乙方租赁甲方所属的位于璧山县来凤镇解放西路121、123、125、127号平街层门面，乙方租赁期限为5年，即从2007年7月1日起到2012年7月1日止，双方商定租赁金额前三年按每年38800元计算，第四年开始每年递增10%，此租金前两年每年交纳一次，后三年每半年交纳一次，第一次于合同签订时交纳，乙方租赁的门面甲方承诺无产权纠纷，如因产权纠纷问题给乙方造成损失的，由甲方承担一切责任，本协议一经签订除不可抗力因素外双方不得违约，否则违约方要赔偿给守约方造成的一切损失。该协议还约定了其他事项。2007年5月23日，家美佳百货公司向渝西房产公司支付了2007年7月1日至2008年6月30日期间的租金38800元，渝西房产公司出具了《收款收据》。2008年6月25日，家美佳百货公司通过银行汇款向渝西房产公司支付了2008年7月1日至2009年6月30日期间的租金38800元。渝西房产公司与家美佳百货公司对以上事实无异议。
另查明，2008年7月18日，渝西房产公司作为甲方（卖方），与乙方（买方）董彬签订《房地产买卖合同》，约定渝西房产公司将璧山县来凤镇解放西路121、123、125、127号房屋4间出售给董彬，成交价格1358元／㎡，房屋买卖价款合计25万元。合同约定第一次付款在2008年7月16日付25万元。合同未约定房屋移交时间。渝西房产公司在合同上盖章，合同上有渝西房产公司时任法定代表人黎小平盖章、渝西房产公司委托代理人刘世文、董彬签名。2008年7月17日，董彬代渝西房产公司向璧山县法院交付执行案款共54202元，该院出具的案款专用收据上载明的缴款单位为重庆市渝西房产经营公司（董彬）。该院即解除了对渝西房产1号楼的查封。2008年8月16日，渝西房产公司向董彬出具购房款收据，载明金额为30万元，渝西房产公司加盖公司印章和财务专用章，刘世文作为经办人签名。
另查明，2008年9月20日，渝西房产公司向董彬出具《接房通知》，载明：“董彬：你所购买的来凤解放西路1号商住楼，门牌号：121、123、125、127号门市现房屋已竣工验收。请你于2008年9月30日前接房。购房余款在办理好房管证以后一次性向我司结清。特此通知。”接房通知上有渝西房产公司盖章，有署名为“黎小平”的签名和盖章。
另查明，2009年5月12日，董彬作为甲方，与乙方家美佳百货公司签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁甲方所属的来凤镇解放西路121、123、125、127号平街层门面面积184㎡。乙方租赁期限为3年，从2009年7月1日起到2012年7月1日止。租赁金额第一年按每年38800元计算，第二年开始每年递增10%，此租金每半年交纳一次。备注：1、甲方从重庆渝西房产经营有限公司购买本合同租赁标的物的行为必须真实有效，具备法律效力，无其他产权方权利，否则本合同无效。2、原乙方与重庆渝西房产经营有限公司于2007年5月22日针对本合同租赁标的物所签的租赁协议因渝西公司陷入债务纠纷失踪无法联系上，如果今后渝西公司再主张该合同的权利，则本合同失效。3、在签订本合同后，甲方有义务维护乙方的正常经营秩序。4、乙方的租金暂不交纳，待本合同租赁标的物产权明晰（法院判决书或持有产权证）或合同到期时一次性交纳应交部分租金。
另查明，家美佳百货公司在庭审中举示了渝西房产公司收款收据复印件一张，记明内容为2007年7月1日至2008年7月30日期间的租金38800元；举示了2008年6月25日向冯大义付款38800元的银行业务凭证复印件一张；举示了2010年6月29日周德全向董彬付款38800元的银行转账凭证复印件一张；另举示了2011年7月7日、7月8日周燕分别通过银行向董彬付款38800元、3880元的银行转账凭证复印件一张。董彬认可其从家美佳百货公司收取租金的事实，认为其收取租金合法。
还查明，2010年12月14日，重庆市第一中级人民法院以（2010）渝一中法刑终字第329号刑事裁定书驳回了渝西房产公司、刘世文犯合同诈骗罪的上诉请求，维持了该院（2010）璧刑初字第131号刑事判决。2011年10月11日，重庆市第一中级人民法院分别以（2011）渝一中法民终字第05279号、第05280号民事裁定书驳回了第三人董彬对该院（2010）璧民初字第2245号、第2244号民事判决的上诉。
渝西房产公司向一审法院诉称：2007年5月22日，渝西房产公司与家美佳百货公司签订房屋租赁协议，约定渝西房产公司将其所有的位于璧山县来凤镇解放西路121、123、125、127号门面出租给家美佳百货公司使用。协议期限5年，从2007年7月1日至2012年7月1日止，前三年年租金38800元，第四年开始每年递增10%。然而，家美佳百货公司在租赁合同未到期也未解除或终止、房屋权属仍属于渝西房产公司的情况下，未经渝西房产公司同意又于2009年5月12日与董彬签订房屋租赁协议，并将本应支付给渝西房产公司的租金支付给被告董彬。家美佳百货公司、董彬的行为损害了渝西房产公司的合法权益，请求法院判令：要求确认家美佳百货公司、董彬就本案争议房屋（璧山县来凤镇解放西路121、123、125、127号四个门面）所签租赁协议无效，确认渝西房产公司与家美佳百货所签租赁协议有效，判决家美佳百货公司、董彬共同向渝西房产公司给付2009年7月1日至2011年6月30日期间租金81480元及逾期资金占用损失。
家美佳百货公司辩称，一、我公司与董彬之间签订的合同是有效的，2008年我公司与渝西房产公司联系不上，之后，董彬持有房屋买卖合同和接房通知，我公司有理由相信涉案房屋是卖给董彬的，董彬有权占有、使用房屋。二、我公司与董彬之间的租赁合同的备注条款约定的是失效，不等同于无效。三、我公司与渝西房产公司签订的房屋租赁协议是有效的，在我方与董彬签订租赁合同后，之前的租赁合同就失效了，且新的租赁合同签订后，房屋水电费交纳、维修等都由董彬履行的，渝西房产公司未实施任何行为，故我方有理由相信董彬是房屋的合法使用人。四、基于房屋租赁合同有效，我方已向董彬支付了租金，至于谁是房屋所有人，我们不能判断，我方基于前述理由相信董彬是房屋合法使用人，所有人是谁应由渝西房产公司与董彬去解决，与我方无关。假设渝西房产公司所说成立，其请求也已超过诉讼时效。故请求法院判决驳回渝西房产公司的诉讼请求。
董彬辩称，请求法院驳回渝西房产公司的诉讼请求。理由如下：一、渝西房产公司与董彬签订的房屋买卖合同是有效合同，我方举示的证据足以证明，该合同是双方真实意思表示，且合同得到了实际履行，我方交付了房款，渝西房产公司也将房屋交付给了董彬，得到接房通知即进行了房屋交付。二、家美佳百货公司与董彬签订的租赁合同是有效的，其理由是董彬得到接房通知时起就是房屋的实际所有人，有权行使所有权，即占有、使用、收益、处分的权利，所以董彬有权与家美佳百货公司签订合同，且合同未违反法律法规的强制性规定，故租赁合同有效。三、渝西房产公司以租赁协议的备注条款的理由起诉，不能成立，因我方交付了房款，渝西房产公司向董彬出具了接房通知书，董彬就是房屋实际所有人，当时是为消除家美佳百货公司签租赁合同时的顾虑，即针对有其他所有权人或法院判决确认的其他房屋所有权人，所以约定该备注条款。此外，2009年7月1日至2011年6月30日的租金81480元，家美佳公司支付给我，已经由我收取。渝西房产公司将房屋卖给我并向我进行了交付，故其无权收取租金。
一审法院认为，关于渝西房产公司与家美佳百货公司签订的《房屋租赁协议》的法律效力，该协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力。渝西房产公司作为房屋所有权人，有权依据合同收取相应租金，家美佳百货公司承租该房屋，应当依法向渝西房产履行支付租金的义务。双方的行为均不得违反合同约定，否则应承担相应的违约责任。
关于董彬与家美佳百货公司签订的《房屋租赁协议》的法律效力。董彬与渝西房产公司签订《房地产买卖合同》后，渝西房产公司尚未将房屋产权过户给董彬，该房屋所有权仍属渝西房地产公司，且在渝西房产公司与家美佳百货公司签订的租赁合同未到期也未解除或终止的情况下，董彬未经渝西房地产公司同意，其与家美佳百货公司签订的《房屋租赁协议》应属无效。
关于董彬与家美佳百货公司是否应当向渝西房产公司承担租金及逾期给付损失的连带责任。该院认为，家美佳百货公司未依法履行向渝西房产公司给付租金的义务，属违约行为，应当承担违约责任。家美佳百货公司应当给付2009年7月1日至2009年12月31日期间的租金19400元（38800元÷2）、2010年1月1日起至2010年6月30日期间的租金19400元（38800元÷2）、2010年7月1日至2010年12月31日期间的租金21340元（38800元÷2＋3880元÷2）、2011年1月1日至2011年6月30日期间的租金21340元（38800元÷2＋3880元÷2），以上款项共计81480元。家美佳公司还应按照中国人民银行同期贷款基准利率支付渝西房产公司以上租金逾期支付的占用损失，计算方式为从2009年7月1日起至2009年12月31日期间应以19400元为基础金额，2010年1月1日起至2010年6月30日止应以38800元为基础金额，从2010年7月1日起至2010年12月31日止应以60140元为基础金额（38800元＋21340元），从2011年1月1日起至本判决生效之日止应以81480元为计算基础依据（38800元＋21340元＋21340元）。渝西房产公司请求判令董彬承担连带给付责任，该院认为，连带责任的承担应以法律规定或当事人约定为前提，渝西公司与董彬之间没有法定或约定的权利义务关系，渝西房产公司提出的该请求没有法律依据作为支撑，该院对此不予支持。董彬与家美佳百货公司之间签订的《房屋租赁协议》被依法确认无效后的后续问题处理，不是本案处理范围，本案不予处理。家美佳百货公司辩称渝西房产公司的诉请已超过诉讼时效，该院认为，渝西公司与家美佳百货公司之间的租金给付权利义务有明确的分期履行约定，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”据此，本案渝西房产公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，依法应受法律保护。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、重庆市渝西房地产经营有限公司与重庆市家美佳百货有限公司签订的《房屋租赁协议》有效。二、董彬与重庆市家美佳百货有限公司签订的《房屋租赁协议》无效。三、限重庆市家美佳百货有限公司于本判决生效之次日一次性给付重庆市渝西房地产经营有限公司租金81480元，重庆市家美佳百货有限公司同时按中国人民银行同期贷款基准利率向重庆市渝西房地产经营有限公司计付逾期付款资金占用损失（其中，从2009年7月1日起至2009年12月31日期间应以19400元为基础金额，2010年1月1日起至2010年6月30日止应以38800元为基础金额，从2010年7月1日起至2010年12月31日止应以60140元为计算基础金额，从2011年1月1日起至本判决生效之日止应以81480元为计算基础金额）。四、驳回重庆市渝西房地产经营有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1837元，由重庆市家美佳百货有限公司承担（案件受理费已经由渝西房产公司垫付，限重庆市家美佳百货有限公司于判决生效之次日随案款一并交付渝西房产公司）。
董彬、重庆市家美佳百货有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、驳回渝西房产公司的诉讼请求；3、诉讼费用由渝西房产公司承担。事实与理由：1、董彬向渝西房产公司交付了大部分房款，渝西房产公司履行了交房义务，董彬与渝西房产公司签订的商品房买卖合同是有效的。董彬与家美佳百货公司于2009年5月12日签订《房屋租赁协议》时，渝西房产公司口头同意此后的租金由董彬收取。在董彬与家美佳公司的租赁协议履行的前两年多时间里，渝西房产公司从未提出异议，也进一步表明渝西房产公司认可并同意双方的租赁协议。故董彬与家美佳公司签订的《房屋租赁协议》对董彬而言是有权处分，是有效协议。2、在2008年9月20日渝西房产公司书面通知董彬接房后，即成了涉案房屋的合法占有人。在董彬与家美佳百货公司于2009年5月12日签订《房屋租赁协议》时，渝西房产公司口头同意此后的租金由董彬收取。事实上渝西公司与家美佳公司的原租赁协议已被三方当事人通过实际行为予以了变更，渝西房产公司与家美佳公司的租赁协议已实际终止。故渝西房产公司不能收取此后的租金。3、董彬一审的代理人杨希正与渝西房产公司的代理人邹盛梅同属璧山县璧城法律服务所，且董彬与渝西房产公司利益对立，故一审时杨希正与邹盛梅同时代理利益对立双方违反法律规定。
渝西房产公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明：周春江、代永琴与渝西房产公司、第三人董彬以及曾随仁、戴永红与渝西房产公司、第三人董彬房屋买卖合同纠纷案件诉至璧山县法院，璧山县法院认为周春江、代永琴，曾随仁、戴永红与渝西房产公司签订合同时间和履行时间均先于董彬与渝西房产公司签订合同和履行时间，判决渝西房产公司分别向周春江、代永琴，曾随仁、戴永红履行交付讼争房屋和办理产权证义务。后董彬不服上述判决，上诉至本院，本院认为董彬在一审时作为无独立请求权第三人参加诉讼，且未承担责任，其无权提起上诉，遂裁定驳回董彬上诉。
除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为：本案争议焦点为董彬与家美佳公司签订的《房屋租赁协议》的效力、渝西房产公司是否有权收取2009年7月1日至2011年6月30日的讼争房屋租金及原审程序是否违法等问题。
一、关于董彬与家美佳公司签订的《房屋租赁协议》的效力问题。董彬与渝西房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，已为生效判决确认。董彬作为甲方与乙方家美佳百货公司于2009年5月12日签订了《房屋租赁协议》，但该协议备注载明：1、甲方从重庆渝西房产经营有限公司购买本合同租赁标的物的行为必须真实有效，具备法律效力，无其他产权方权利，否则本合同无效。2、原乙方与重庆渝西房产经营有限公司于2007年5月22日针对本合同租赁标的物所签的租赁协议因渝西公司陷入债务纠纷失踪无法联系上，如果今后渝西公司再主张该合同的权利，则本合同失效。3、在签订本合同后，甲方有义务维护乙方的正常经营秩序。4、乙方的租金暂不交纳，待本合同租赁标的物产权明晰（法院判决书或持有产权证）或合同到期时一次性交纳应交部分租金。从备注的内容看，家美佳百货公司已知道渝西房产公司陷入债务纠纷失踪无法联系上，其与渝西房产公司的合同在未解除的情形下，其与董彬就同一标的签订的租赁合同存有瑕疵，故在合同中约定“渝西公司再主张该合同的权利，则本合同失效”。而且备注第1条约定“渝西房产经营有限公司购买本合同租赁标的物的行为必须真实有效，具备法律效力，无其他产权方权利，否则本合同无效”，因渝西房产公司在与董彬签订房屋买卖合同之前，已将讼争房屋出卖他人，且生效裁判文书判决渝西房产公司向周春江、代永琴，曾随仁、戴永红履行交付讼争房屋和办理产权证的义务，即就讼争房屋而言，存在“其他产权方权利”，故一审法院判决董彬与家美佳公司签订的《房屋租赁协议》无效正确。董彬提出渝西房产公司同意和认可其与家美佳公司的租赁合同，因董彬未提出证据予以证明，故董彬提出其与家美佳公司签订的《房屋租赁协议》是有权处分，该协议为有效的理由不能成立。
二、关于渝西房产公司是否有权收取2009年7月1日至2011年6月30日的讼争房屋租金问题。第一，董彬与家美佳公司签订房屋租赁协议时，渝西房产公司与家美佳公司的租赁合同并未解除，渝西房产公司有权按照合同约定收取租金。董彬提出渝西房产公司口头同意在其与家美佳公司签订租赁协议后的租金由其收取，渝西公司与家美佳公司的原租赁协议已被三方当事人通过实际行为予以了变更，因其未提供充分证据予以证明，故其该上诉理由不能成立。第二，在董彬与家美佳公司签订的租赁合同的备注条款约定：“今后渝西公司再主张该租赁合同的权利，则本合同失效”。同时约定：“家美佳公司的租金暂不交纳，待本合同租赁标的物产权明晰（法院判决书或持有产权证）或合同到期时一次性交纳应交部分租金”，但在讼争房屋产权没有明晰，合同也未到期的情形下，家美佳公司违反上述备注条款的约定向董彬支付房屋租金，应自担其责。鉴于董彬与家美佳公司的房屋租赁合同无效，且渝西房产公司与家美佳公司的合同有效仍未解除，故渝西房产公司有权收取2009年7月1日至2011年6月30日的讼争房屋租金。
三、关于原审程序是否违法的问题。董彬上诉称其一审的代理人杨希正与被上诉人渝西房产公司的代理人邹盛梅同属璧山县璧城法律服务所，且董彬与渝西房产公司利益对立，故一审时杨希正与邹盛梅同时代理利益对立双方违反法律规定，原审程序违法。本院认为，杨希正与邹盛梅都属于基层法律工作者，其执业活动应受基层法律服务的相关规定的约束。董彬认为杨希正与邹盛梅属于同一法律服务所不能同时代理利益对立双方的理由，于法无据，董彬的该上诉理由不能成立，其请求不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1837.00元，由董彬、重庆市家美佳百货有限公司各负担918.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 伏虹瑾