湖南省株洲市芦淞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）芦法民一初字第2175号
原告凌毛吉，女，1952年10月12日出生，汉族。
委托代理人杨开贵，湖南诚一律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为起诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，参与调解，代为上诉，签收法律文书。
被告吴慧翔，女，1977年12月30日出生，汉族。
委托代理人罗明华，湖南德信律师事务所律师，代理权限为特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代为起诉、上诉、撤诉、反诉，代为申请强制执行，代为领取执行标的款项，代为领取退回的诉讼费用，代为办理与本案有关的一切法律事务。
委托代理人罗伟峰，湖南德信律师事务所律师，代理权限为一般代理。
原告凌毛吉诉被告吴慧翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法组成由审判员黄爱武担任审判长、代理审判员陈帆、人民陪审员沈顺珍参加的合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告凌毛吉的委托代理人杨开贵，被告吴慧翔及其委托代理人罗明华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌毛吉诉称，原、被告于2015年5月7日签订了《租赁协议》，约定原告将株洲市芦淞区华丽市场壹楼362号门面租给被告经营服饰，租赁期限为2016年3月1日至2024年2月30日止。该协议对租金金额没有约定，原、被告之间曾多次协商，均未能达成补充协议，因原、被告就协议主要条款约定不明，双方不能达成补充协议，导致该协议无法履行，且双方于2015年5月7日签订的租赁协议显失公平，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁协议》；2、本案诉讼费用全部由被告承担。原告在法定期内向本院申请变更诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为：撤销原、被告双方于2015年5月7日签订的《租赁协议》。
原告凌毛吉为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、2015年5月7日签订的租赁协议复印件，证明原、被告双方于2015年5月7日签订了一份《租赁协议》，该协议约定了被告承租华丽市场壹楼362号门面，租期8年，自2016年3月1日至2024年2月30日；2015年5月至2016年2月底所要付华丽市场的费用均由被告吴慧翔付；该协议对租金金额没有约定；
证据2、关于解除租赁合同的函及邮政特快专递单，证明原告就租金金额等事宜发函给被告，要求被告在收到函告后三日内与原告协商租金金额及缴纳租金等，否则《租赁协议》解除及原告将该函邮寄被告，但被告置之不理；
证据3、华丽市场一楼357号门面的《门面租赁协议》复印件，证明与涉案门面相邻面积约为10平方米的357号门面的年租金为10万元；
证据4、华丽市场一楼203号门面的《商品承包经营合同》复印件，证明与涉案门面相邻面积约为10平方米的203号门面年租金为7.5万元。
被告吴慧翔辩称：1、原、被告之间于2015年5月7日签订的《租赁协议》，协议内容符合合同法规定，双方对租金进行了约定且已经履行完毕，该协议系双方真实意思的表示，合法有效；2、被告已将该租赁协议约定的租金履行完毕，租金包括以下几个方面：⑴被告已经代原告向湖南天泽置业有限公司缴纳了原告所欠的租金、物业费等费用合计224259元；⑵因原告没有株洲的银行卡，被告遂根据原告的要求向原告的妹妹凌泳莲转账2万元；⑶被告每月以原告的名义向湖南天泽置业有限公司支付设备设施维护费等费用共计5000多元，再加上面积增加部分的租金，被告每月额外支付金额达6000多元；3、原、被告于2015年5月7日签订的租赁协议系原告本人书写，且该租赁协议上明确载明“2024年2月底之前的租金已付清”，被告系一次性支付租金242495元，按照市场惯例，一次性支付租金相对于按月支付租金的总金额会适当降低，被告支付的租金金额完全符合目前市场价格；4、双方签订租赁协议系因原告主动找到被告，要求被告承租该商铺，被告当时为了承租原告的门面，将自己之前的门面低价出售，如本案诉争的租赁协议被撤销，将会给被告造成巨大的损失，对被告有失公平。
被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据1、2014年12月1日的租赁协议及收条，证明：1、原、被告于2014年12月1日签订了一份租赁协议，租期为2015年3月2日起至2016年3月1日止，该租赁协议中的租金的构成，被告按约定支付了该租赁期的全部租金；2、被告支付的115000元租金包含了市场规费、物业管理费、空调费、水电费、地税、国税等费用，面积增加的租费由原告承担；
证据2、2015年5月7日签订的租赁协议，证明原、被告对租金进行了明确约定，被告已经缴纳了全部租金，租金内容也与2014年12月1日的租赁协议租金的内容相对应；
证据3、银行卡复印件、转账凭证、交易查询手机截图及打印件、湖南天泽置业有限公司陈小红出具的证明，证明被告代原告支付了原告拖欠湖南天泽置业有限公司的租金、物业费等费用合计224259元，该费用视为被告向原告支付租金；
证据4、贰万元的转账凭证，证明因原告没有株洲本地的银行卡，被告按照原告要求将2万元租金转入原告妹妹凌泳莲账户；
证据5、租金、设备设施维护费、代收空调费、水电费、代收公用设施及公用电分摊、物业管理费、税费等收据，证明被告按照协议以原告凌毛吉的名义向湖南天泽置业有限公司缴纳租金、物业管理费等费用及上述费用系租金的一部分。
经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1的三性均无异议，但需要说明，该协议系原告主动要求被告承租诉称门面，协议是原告本人书写，双方对租金进行了约定，虽在协议中没有写明租金的具体金额，但双方对租金已进行了明确约定且履行完毕，且该协议中明确写明“2016年2月底之前的租金已经付清”；对证据2有异议，原告没有与被告多次协商租金问题，被告亦未收到《关于解除租赁合同的函》，租赁价格经过双方商定好；对证据3的真实性有异议，无法确定在该租赁协议上注明“复印件与原件一致”之人是否系华丽三期一楼357号门面的承租人，对关联性有异议，合同签订的时间不同，门面位置不同等，均会造成租金价格不同；对证据4的真实性有异议，系复印件，对关联性有异议，门面位置不同，租金价格亦不同，且该门面租金情况仅为单个现象，不能以单个租金情况推出整个市场的行情，且原告提供的其他门面的租赁期限都较短，被告承租期限为8年。
原告对被告提供的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，租赁协议约定了2015年3月2日至2016年3月1日一年的租金为115000元，该协议第三条明确约定被告必须每季按时交纳市场规费、物业管理费、税费等，该费用并不包含在租金内；面积增加的费用1740元是在签订合同后被告多次找原告提出现在生意不好做，希望面积增加部分的租金由原告承担，后来经多次协商原告按照被告的要求又手写了该约定；从该协议约定的年租金为115000元可以证明2015年5月7日签订的租赁协议违反了公平等价原则，该协议显失公平；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，该协议中对8年租金的租金并没有做明确的约定，被告称8年租期的租金共计为20多万元，显然对原告不公平，且该门面系原告购买了40年经营权，原告已经向华丽市场交纳了40年经营权的费用，被告无需再向华丽市场自行缴纳租金，被告在承租门面期间的物业管理费、水费、电费、税费等，均应当由被告承担，上述费用不属于租金范畴；对证据3中的的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，上述费用并非支付给原告；对证据4的20000元的银行转账凭证的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，转入的账号并非原告本人或原告指定的账户，该证据与本案无关；对证据5中华丽市场收取的2015年5月-12月租金及设备设施维护费等票据的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，该组证据与本案没有关联性，且根据原、被告签订的租赁合同的约定：除租金以外的其他相关费用，包括物业管理费、水电费、税费等应当由被告承担。
经审查，对原告提交的证据认证如下：证据1，原告无异议，该证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院依法予以采信；证据2、3、4，被告有异议，本院将结合全案予以综合认定。对被告提交的证据认证如下：证据1、2、3、4、5，原告对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以采信，对证明内容将结合全案予以综合认定。
经审理查明：2014年12月1日，原告凌毛吉与被告吴慧翔签订了一份《租赁协议》，约定“甲方：凌毛吉，乙方：吴慧翔……1、甲方将华丽市场壹楼362号门面租赁给乙方，租期为壹年，租期自2015年3月2日起至2016年3月1日止，租金壹拾壹万伍仟元整，双方正式签订合同时由乙方一次性付清。……乙方必须每季按时将市场规费、物业管理费、空调费、水、电费、地税、国税等费交与甲方。（面积增加租费壹仟柒百肆拾元乙方不承担）。……”协议签订后，被告凌毛吉支付了原告租金115000元。2015年5月7日，原告凌毛吉与被告吴慧翔又签订了一份《租赁协议》，约定：“我有华丽市场壹楼362号门面，经双方协商后于2016年3月1日起至2024年2月30日止，租给吴慧翔，租金一次性付清，押金伍仟元整。租赁期间如面积增加租费，由吴慧翔承担，与门面有关的一切费用由吴慧翔承担，其中由吴慧翔引起的纠纷，由吴慧翔负责，由凌毛吉引起的纠纷，由凌毛吉负责。……租赁时间从2016年3月1日起至2024年2月30日止，共捌年整。（今年5月至明年2月底，华丽所要付的费用均由吴慧翔付）。门面主人：凌毛吉。门面租者：吴慧翔。2015年2月7日。”
2015年5月份，湖南天泽置业有限公司要求原告凌毛吉交纳自2005年8月28日起至2015年4月30日止的设备设施费、增加面积部分的租金、管理费、空调费、水电费及利息、违约金共计人民币234295元。被告吴慧翔于2015年5月8日替原告凌毛吉将上述款项交纳到湖南天泽置业有限公司（因被告吴慧翔系一次性付款，可以享受壹万元优惠，故被告吴慧翔实际交纳了224295元），又于次日向原告指定的账户即原告妹妹凌泳莲账户转账汇款20000元；以上共计244295元。另查明，被告吴慧翔向湖南天泽职业有限公司交纳了自2015年5月份开始至2016年2月份止的摊位面积增加部分的租金共计17400元（每月1740元，共计10个月）；交纳了自2015年5月份开始至2016年2月份止的设备设施维护费共计20000元（每月2000元，共计10个月）；交纳了自2015年5月份开始至2016年2月份止的物业管理费共计5300元（每月530元，共计10个月）；交纳了自2015年5月份开始至2016年1月份止的代收空调（通风）费共计3600元；交纳了代收水电费、代收公用设施及公用照明用电分摊费共计1500元。另被告吴慧翔在租赁原告凌毛吉摊位期间自行交纳了地税及增值税。原告凌毛吉在被告吴慧翔交纳上述所有费用后，遂在2015年5月7日的租赁协议上写上“（2024年2月底前租金已付清）凌毛吉”。
还查明，2014年12月1日签订的《租赁协议》中手写的“面积增加租费壹仟柒百肆拾元乙方不承担”系在2015年5月7日签订的《租赁协议》之后所写。2015年5月7日签订《租赁协议》时，原、被告在协议中约定“今年5月至明年2月底，华丽所要付的费用（包括面积增加部分的租金及设备设施维护费）均由吴慧翔付。”后吴慧翔因经营问题遂向原告凌毛吉提出不承担2015年3月2日至2016年3月1日租赁期间的面积增加租赁费用，原告凌毛吉同意后遂在2014年12月1日签订的《租赁协议》中手写“面积增加租费壹仟柒百肆拾元乙方不承担。”
再查明，自2014年1月1日起至2015年4月30日止，湖南天泽置业有限公司平均每月收取原告设备设施维护费为2000元、收取增加面积的租金为1740元、收取的物业管理费为530元、收取的空调费为292.5元、收取的水电费为10元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告于2015年5月7日签订的八年租期的《租赁协议》，被告共向原告交纳的租金金额为多少；二、被告向原告交纳的租金金额是否显示公平，2015年5月7日的《租赁协议》是否应当予以撤销。
一、关于原、被告于2015年5月7日签订的八年租期的《租赁协议》，被告共向原告交纳的租金金额为多少的问题。
本院认为，被告向原告交纳2016年3月1日起至2024年2月30日止共计八年租期的租金主要包括以下几笔：1、被告代原告向湖南天泽置业有限公司缴纳了2005年8月28日起至2015年4月30日止的面积增加部分的租金、物业费、设备设施维护费、物业管理费、空调费、水电费等费用合计224259元，扣减自2015年3月2日起至2015年4月30日止的物业管理费、空调费、水电费共计1665元〔（530元/月＋292.5元/月+10元/月）×2〕，余款222594元系租金的一部分；2、被告根据原告的要求向原告的妹妹凌泳莲转账20000元；3、被告吴慧翔代原告交纳的2015年5月份至2016年2月份的摊位面积增加部分的租金17400元（每月1740元，共计10个月）。以上费用共计人民币259994元（222594元+20000元+17400元）。理由如下：原、被告在本案诉争的租赁协议（即2015年5月7日的《租赁协议》）签订之前就已存在租赁关系并签订了租赁协议（即2014年12月1日签订的《租赁协议》），双方之前所签订的租赁协议系双方真实意思的表示，且合同已基本履行完毕，成立并合法有效。根据原、被告之前所签订的租赁协议即2014年12月1日签订的《租赁协议》来看，该协议中约定：租期一年，自2015年3月2日起至2016年3月1日止，租金为115000元整（签订合同时一次性付清），并约定被告吴慧翔必须每季按时将市场规费、物业管理费、空调费、水、电费、地税、国税等费交与原告凌毛吉。从该协议约定的内容来看，租金115000元仅指2015年3月2日至2016年3月1日一年的商铺租金，不包括被告吴慧翔每季应当向原告交纳的市场规费、物业管理费、空调费、水、电费、地税、国税等费。故被告吴慧翔在2015年3月2日至2016年3月1日租赁原告商铺期间，除应当向原告凌毛吉一次性交纳商铺租金115000元外，还应当另行于每季度向原告交纳市场规费、物业管理费、空调费、水、电费、地税、国税等费。因被告在租赁期间未向原告交纳市场规费、物业管理费、空调费、水、电费等费，而是代原告直接向湖南天泽置业有限公司交纳上述费用，也未向原告交纳国税、地税，而是向税务机关交纳，原告亦未对被告代其直接向湖南天泽置业有限公司、税务机关交纳上述费用提出异议，视为双方对2014年12月1日的《租赁协议》中关于市场规费、物业管理费、空调费、水、电费等费的交纳方式进行了合意变更，该变更亦系双方真实意思的表示，合法有效。故被告在租赁期间向湖南天泽置业有限公司交纳物业管理费、代收空调（通风）费、代收水电费、代收公用设施及公用照明用电分摊费等均是对2014年12月1日签订的《租赁协议》的履行，不应当算入被告支付2016年3月1日起至2024年2月30日止八年租金的组成部分。故被告代原告向湖南天泽置业有限公司缴纳了2005年8月28日起至2015年4月30日止的面积增加部分的租金、物业费、设备设施维护费、物业管理费、空调费、水电费等费用合计224259元，其中2015年3月2日起至2015年4月30日止的物业管理费、空调费、水电费共计1665元（530元/月＋292.5元/月+10元/月）×2〕系被告按照2014年12月1日签订的《租赁协议》履行交纳义务，不属于代原告凌毛吉交纳，不能算入原、被告八年租期的租金部分，应当予以扣除，经计算属于八年租金的部分为人民币222594元（224259元-1665元）；关于设备设施维护费，原、被告于2015年5月7日签订《租赁协议》中虽写明：2015年5月至2016年2月底，华丽所要付的费用（包括面积增加部分的租金及设备设施维护费）均由吴慧翔付。但因2015年5月7日签订《租赁协议》的租赁期限为2016年3月1日起至2024年2月30日止，上述费用均发生在2015年5月至2016年2月底期间，不属于2015年5月7日所签订《租赁协议》的租赁期限内所发生的费用，而系2014年12月1日所签订《租赁协议》的租赁期间内（自2015年3月2日起至2016年3月1日止）所发生的费用，故2015年5月7日签订《租赁协议》上写明的“2015年5月至2016年2月底，华丽所要付的费用均由吴慧翔付”系对2014年12月1日签订的《租赁协议》中关于面积增加费用租金及设备设施维护费承担问题的达成的补充协议，属于2014年12月1日《租赁协议》内容的组成部分，故被告吴慧翔支付2015年5月份至2016年2月底的设备设施维护费系履行2014年12月1日签订的《租赁协议》，不属于八年租金的一部分；关于2015年3月2日至2015年4月30日期间的设备设施维护费，因原、被告未进行约定，被告吴慧翔不承担该期间的设备设施维护费；被告吴慧翔已交纳的2015年3月2日至2015年4月30日期间的设备设施维护费属于代原告凌毛吉交纳，可以作为八年租金的一部分（该部分费用已经包含在本院认定的八年租金222594元之中）。另关于2014年12月1日《租赁协议》的租赁期间面积增加部分的租金，因原、被告最终达成一致意见：被告吴慧翔不承担2015年3月2日至2016年3月1日期间每月1740元的面积增加部分的租金。故被告吴慧翔交纳在此期间的面积增加部分的租金系代原告凌毛吉交纳，可以视为八年租金的一部分，经计算，自2015年5月起至2016年2月止被告为原告交纳面积增加部分的租金共计17400元（1740元/月×10月），2015年3月2日至2015年4月底的面积增加部分的租金已经包含在本院认定的八年租金222594元之中。被告按照原告要求向原告妹妹凌泳莲转账20000元亦系租金组成部分。综上被告向原告交纳2016年3月1日起至2024年2月30日止八年租期的租金共计为人民币259994元（222594元+20000元+17400元）。另原告称被告代其向湖南天泽置业有限公司缴纳的224259元及向凌泳莲转账20000元均系借款，因原告的该辩称意见与本院查明的事实不符，本院依法不予采纳。
二、关于被告向原告交纳的租金金额是否显示公平，若显示公平，2015年5月7日的《租赁协议》是否应当予以撤销。
因被告向原告交纳2016年3月1日起至2024年2月30日止八年租期的租金共计为人民币259994元，平均每年的租金为32499.25元（259994元÷8年），根据订立合同时华丽服装市场相邻商铺的租金行情及原、被告于2014年12月1日签订的《租赁协议》中约定的一年租金为115000元来看，每年租金为32499.25元对原告显失公平。因租金系《租赁协议》的重要组成部分，原、被告双方对租金金额亦不能达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。……”之规定，本院对原告请求撤销2015年5月7日签订的《租赁协议》依法予以支持。《租赁协议》被撤销后，该租赁协议自始无效，原告应当将被告交纳的租金予以返还，因合同被撤销而造成的损失，无过错方可以请求有过错方予以赔偿，双方均有过错的，根据各自过错的性质和程度向对方承担相应的责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
撤销原告凌毛吉与被告吴慧翔于2015年5月7日签订的《租赁协议》。
本案案件受理费人民币80元，由被告吴慧翔承担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 黄爱武
代理审判员 陈 帆
人民陪审员 沈顺珍
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 杨 华
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。