浙江省义乌市人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）金义商特字第82号
申请人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。
负责人：涂咸阳。
委托代理人：范健龙，浙江求是园律师事务所律师。
被申请人：义乌市义亭铜材福利厂。
法定代表人：吴朝忠。
申请人于2015年9月14日向本院提出实现担保物权的申请。本院受理后，依法由审判员季东勤进行了独任审查。
申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司称，2013年1月28日，中国工商银行股份有限公司义乌分行（以下简称“工行义乌分行”）与被申请人义乌市义亭铜材福利厂（以下简称“被申请人”）签订合同编号为2013年最高字第（EFR）0047号《最高额融资合同》一份，约定被申请人在2013年1月28日起至2015年1月27日止可以向工行义乌分行融资最高不超过3810万元。同日，工行义乌分行与被申请人签订合同编号为2013年押字第0153号《最高额抵押合同》一份，约定被申请人为其自2013年1月28日至2015年1月27日期间的各类业务（包括后述借款）所形成的债权在人民币3810万元的最高余额内提供抵押担保。抵押物为被申请人所有的坐落于相宜路73号的房地产【房屋所有权证号：义乌房权义亭证字第c00137113、c00137114、c00137115、c00137116号；土地使用证号：义乌国用（2013）第102-00010号】，担保范围包括本合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的一切费用。合同签订后，双方在义乌市房地产管理处办理了抵押登记手续，他项权证编号为义乌房他证义亭字第c130748**号。2014年10月28日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年押字1986号《最高额抵押变更协议》，约定抵押合同项下原担保的最高债权额3810万元变更为7620万元，发生期间从2013年1月28日起至2015年1月27日止变更为自2013年1月28日起至2016年10月27日止。2014年11月5日，工行义乌分行在义乌市房地产管理处重新办理了房屋他项权证（义乌房他证义亭更字第c141061**号）。
2014年3月11日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年义乌字第0911号《流动资金借款合同》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为705万元的贷款，贷款期限为2014年3月11日至2015年3月11日，执行年利率为6%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息。同日，工行义乌分行向被申请人发放了705万元贷款并出具了借款借据。2015年3月16日，被申请人归还本金705万元，但未归还利息。
2014年3月13日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年义乌字第0953号《流动资金借款合同》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为705万元的贷款，贷款期限为2014年3月13日至2015年3月12日，执行年利率为6%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息。同日，工行义乌分行向被申请人发放了705万元贷款并出具了借款借据。2015年3月16日，被申请人归还本金705万元，但未归还利息。
2014年4月3日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年（EFR）00037号《国内保理业务合同》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为750万元的融资款，融资年利率为6.6%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息，融资期限为2014年4月3日至2015年4月1日。同日，工行义乌分行向被申请人发放了750万元贷款并出具了借款借据。2015年3月16日，被申请人归还本金1388156.25元，至融资到期日2015年4月1日，被申请人未归还本金6111843.75元及利息。
2014年5月26日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年（EFR）00091号《国内保理业务合同》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为740万元的融资款，融资期限为2014年5月26日至2015年5月20日，融资年利率为6.6%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息。同日，工行义乌分行向被申请人发放了740万元贷款并出具了借款借据。2014年11月28日，被申请人归还本金60万元，至融资到期日2015年5月20日，被申请人未归还本金680万元及利息。
2014年10月30日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年（CP）00007号《进口押汇协议》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为86万美元的贷款，贷款期限为2014年10月30日至2015年4月23日，押汇利率为Libor＋2%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息。至贷款到期日2015年5月20日，被申请人未归还本金569658.29美元及利息。
2014年11月24日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年（EFR）00171号《国内保理业务合同》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为660万元的融资款，融资期限为实际提款日至2015年11月5日，融资年利率为6.6%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息。2014年11月28日，工行义乌分行向被申请人发放了660万元贷款并出具了借款借据。2014年12月15日，工行义乌分行与被申请人签订了《补充协议》，约定2014年（EFR）00171号《国内保理业务合同》的融资年利率6.6%变更为6.16%。2014年11月24日，签订了编号2014年（EFR）00169号《国内保理业务合同》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为1000万元的融资款，融资期限为实际提款日至2015年11月12日，融资年利率为6.6%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息。2014年11月28日，工行义乌分行向被申请人发放了1000万元贷款并出具了借款借据。2014年12月15日，工行义乌分行与被申请人签订了《补充协议》，约定2014年（EFR）00169号《国内保理业务合同》的融资年利率6.6%变更为6.16%。
2014年11月25日，工行义乌分行与被申请人签订了编号2014年义乌字第4038号《流动资金借款合同》一份，约定工行义乌分行向被申请人提供金额为1000万元的贷款，贷款期限为实际提款日至2015年11月19日，执行年利率为6.6%，对逾期借款从逾期之日起在执行利率基础上上浮50%计收罚息。2014年11月28日，工行义乌分行向被申请人发放了1000万元贷款并出具了借款借据。2014年12月15日，工行义乌分行与被申请人签订了《补充协议》，约定2014年义乌字第4038号《流动资金借款合同》的年利率6.6%变更为6.16%。
2015年3月11日始，被申请人已陆续有五笔借款逾期未还，工行义乌分行根据合同约定有权收回全部未偿还借款。
2015年6月25日，工行义乌分行与申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订了编号为信浙-A-2015-019-02的《债权转让协议》一份，约定工行义乌分行将对被申请人的全部权利、权益和利益转让给申请人。2015年7月14日，中国工商银行股份有限公司浙江省分行与申请人共同发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》，以公告的方式将标的债权资产转让的事宜通知被申请人。截至2015年5月5日共计本金人民币39511843.75元、美元569658.29元及利息1034607.62元。2015年7月14日，中国工商银行股份有限公司浙江省分行与申请人共同发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》，通知被申请人债权转让事宜，并要求被申请人依约还款，但被申请人无任何还款行为。申请人认为，工行义乌分行对前述已设定抵押的房地产享有抵押权；同时，申请人合法受让该债权，已取代工行义乌分行成为被申请人的债权人与抵押权人。请求裁定：1、请求对被申请人义乌市义亭铜材福利厂所有的坐落于义乌市义亭镇相宜路73号的房地产【房屋所有权证号：义乌房权证义亭字第c00137113、c00137114、c00137115、c001371**号；土地使用证号：义乌国用（2013）第102-00010号】准予采取拍卖、变卖方式依法变价，申请人对变价后所得款项在借款本金人民币39511843.75元、外币569658.29美元，利息（包括罚息、复利）合计人民币2093869.62元，外币14167.38美元；所欠本息总计人民币41605713.37元，外币583825.67美元（利罚息暂算至2015年9月11日，之后利罚息按合同约定计算至债权实际实现之日）范围内以7620万元为限优先受偿。2、本案诉讼费由被申请人承担。
被申请人义乌市义亭铜材福利厂在收到本院相关材料后，未在异议期内提出异议。
本院经审查认为，工行义乌分行与被申请人义乌市义亭铜材福利厂签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同全面履行义务。申请人合法受让债权后，已取代工行义乌分行成为被申请人的债权人与抵押权人。借款人义乌市义亭铜材福利厂未按约归还借款，申请人有权实现抵押权。被申请人以其所有的房地产作为贷款抵押，并已办理抵押登记，抵押权已依法设立，申请人在抵押范围内依法享有优先受偿权。故申请人的申请符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条的规定，裁定如下：
对被申请人义乌市义亭铜材福利厂所有的坐落于义乌市义亭镇相宜路73号的房地产【房产证号：义乌房权证义亭字第c00137113、c00137114、c00137115、c001371**号；土地证号：义乌国用（2013）第102-000**号】准予采取拍卖、变卖方式依法变价，申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司对变价后所得款项在借款本金人民币39511843.75元、美元569658.29元及利息1034607.62元（计算至2015年5月5日止，以后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）范围内以7620万元为限优先受偿。
案件受理费135114元，由被申请人义乌市义亭铜材福利厂负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 员 季东勤
二〇一五年十月十九日
代书记员 喻志康