湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2015）新法民一初字第1012号原告段某华，男。委托代理人段某仁（系原告段某华之兄），男。原告段某鹏（系原告段某华之子），男。两原告的委托代理人胡立中，湖南迪坤律师事务所律师。被告新化县燎星房地产开发有限公司。法定代表人刘铁中，该公司经理。委托代理人张斌，湖南迪坤律师事务所律师。原告段某华、段某鹏诉被告新化县燎星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日受理后，依法由审判员康静担任审判长，与人民陪审员罗小乐、蔡玉勤组成合议庭进行审理。审理过程中，被告新化县燎星房地产开发有限公司于2015年6月25日提出管辖异议，本院作出驳回被告管辖异议的裁定后，被告上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2015年9月24日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年11月13日公开开庭进行了审理，原告段某华的委托代理人段某仁及两原告的委托代理人胡立中、被告的委托代理人张斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段某华、段某鹏诉称，两原告于2013年4月14日与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。原告所购楼房位于富康家园3栋9层905室，面积130.02平方米，合同房款363624元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年4月30日前依合同约定的交房标准将房屋交付给原告，在交房日后逾期三个月未交房的，可以选择解除合同返还房款并由被告承担违约责任。原告多次找被告催促交付，但至今被告都未按合同约定交付房屋，且被告不具备交房条件，被告开发的富康家园室内层高（室内净空）矮于设计标准，相关配套设施未建设、空坪场地未绿化、阳台未安装半封闭铁艺栏杆等。原、被告签订的合同，双方应依约履行，被告未实际履行合同，系其违约，依法应承担违约责任。综上，请求判令解除原告与被告所签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金43743.97元以及因被告的违约行为给原告造成的损失30000元；诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，两原告向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，以证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同及相关附件和补充协议复印件，以证明被告违约的事实及违约金的计算及约定交付房屋和交款的日期即一手交房一手交钱的事实；3、收款收据复印件，以证明原告交款的事实及被告的违约事实；对原告提交的证据，被告的质证意见为：证据1，无异议；证据2、3，真实性无异议，证明目的有异议，原告违约在先，原告尚欠被告购房款56812元。被告新化县燎星房地产开发有限公司辩称，原告要求解除合同无依据，至今尚欠被告56812元购房款没有缴纳，违约在先，根据补充协议的约定，原告应于合同交房日前支付剩余房款，因原告没有支付，被告可以行使先履行抗辩权。原告没有支付全部房款，被告有权迟延交房，原告要求赔偿损失没有依据。被告新化县燎星房地产开发有限公司为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：1、富康家园商品房买卖合同复印件；2、补充协议复印件；以上证据1、2，以证明原告拖欠被告购房款56812元，原告违约在先，违反了合同约定。3、调查笔录；4、刘昀的证明；5、段海光的证明；6、关于迟延交房违约赔偿公约；以上证据3、4、5、6，以证明业主委员会代表业主与被告进行协商，达成了可以延期交房的协议。对于没有拖欠房款的业主，由被告赔偿相应的物业管理费用，最高赔偿年限为2年，业主委员会采取了QQ群、张贴等方式将该协议告知了原告等业主。证明；物业公司营业执照；以上证据7、8，以证明业主委员会与被告达成的延期交房协议已经由物业公司于2014年8月28日开始执行。9、预售许可证，以证明被告开发的房屋有合法的销售条件。两原告对被告新化县燎星房地产开发有限公司提交的证据经质证认为，对证据1、2，真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，根据合同第六条的约定，被告需于2014年4月30日前交付房款，根据补充协议，是交付房屋时交清余款；证据3、4、5，证据明内容不真实，原告也没有挑选其三人作为业主委员会成员，且没有入户的三分之二的住户推选业主委员会成员，该委员会的成立不合法，被告也没有提交业主委员会的文书；证据6，虚假证据，没有与业主达成协议，也没有告知原告；证据7，有异议，不予认可，原告方作为富康家园的买房人，没有聘请、推选物业公司；证据8，无异议；证据9，系复印件，需提交法庭核对确定。对原告段某华、段某鹏所提交的证据，本院认证如下：对原告方提交的证据1，系国家职能部门出具的有效证件，且被告无异议，本院予以认定；证据2、3，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，结合庭审查明情况，确认以下事实：原告段某华、段某鹏与被告新化县燎星房地产开发有限公司于2013年4月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买了被告开发的富康家园3栋9层905室住宅一套，建筑面积130.02平方米，合同房款363624元。原告以银行按揭方式付款，原告已经交付购房款56182元，合同约定的交房日期是2014年4月30日。对被告新化县燎星房地产开发有限公司所提交证据，本院认证如下：对被告提交的证据1、2，原告对其真实性无异议，且原告也作为证据提交给本院，对该证据的真实性予以采信；证据3、4、5、6、7、8、9，结合庭审查明情况及双方当事人陈述，本院以综合认定：富康家园的部分业主代表业主与被告签订了延期交房的协议，物业公司也于2014年8月28日开始实际执行。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：原告段某华（乙方）与被告新化县燎星房地产开发有限公司（甲方）于2013年4月14日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。合同约定：“一、甲方以出让方式取得位于上梅镇滨江南路原尖山冲地段土地使用权，做为商住小区建设，项目名称为富康家园。建设工程规划许可证为建规（地）字第F2012030(用)号；国土使用证号为新国用（2012）第G0915号。二、乙方向甲方购买富康家园3栋905号住宅一套，建筑面积130.02平方米，……三、甲乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为2796.67元/平方米，总价款为363624元。……四、……乙方以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向被告交付首期购买款113624元，余款250000元向银行申请15年贷款。……五、乙方如未按被告通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）之日交款，逾期三十天以内的，乙方向甲方支付逾期应付款日万分之三的违约金。逾期超过三十天后，即视为乙方不履行本协议，则甲方有权单方将乙方购买的房屋收回，终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方按总价款日万分之三支付违约金。六、甲方须于2014年4月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方使用并签署房屋交接单。乙方必须在本合同约定的期限内按时交付房款，否则按本协议第五条办理。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不可抗拒的自然灾害，甲方可据实予以延期；2、甲方在本合同约定的交房期限前未收到乙方支付的全部房款及应缴的费用，甲方有权顺延交房和办理权属证书登记日期。七、购买房屋达到交付条件后，甲方应当及时通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）乙方办理手续。……除本条约定特殊情况外甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方，逾期交房超过交房之日九十天，甲方按九十天超出之后的日数向乙方支付已交购买款总款日万分之三的违约金，乙方有权选择退房，甲方不计利息返还原告所交房款。……”同日，原告段某华（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，协议约定：一、为尽快解决乙方所购商品房的按揭贷款的发放，经乙方申请，甲方同意为乙方开具金额为56812元整的购房款收据，甲乙双方共同确认：上述购房款收据只用作办理银行发放按揭贷款之用途，不作为确认商品房首付款的付款凭证之用。本协议约定，该商品房上述56812元的购房款乙方于该商品房合同交房日期支付给甲方。二、截至补充协议签订之日止，乙方确认：目前实际只向甲方支付购房款人民币56812元，尚有人民币56812元（除银行贷款外）的购房款未支付给被告。三、若乙方未能在上述约定期限内支付差额款项的，乙方应按合同关于逾期支付购房款的约定向甲方承担违约责任，逾期支付差额款项超过30日的，甲方有权解除合同，且乙方同意按该房屋应付总房款的万分之三/天向甲方支付违约金。……六、本补充协议为合同的有效部分，与合同具有同等法律效力。若本补充协议与合同约定内容不同的，以本补充协议约定为准。”2013年4月14日，原告向被告支付了56812元的购房款和15717元的其他费用。除银行贷款的250000元外，原告至今尚欠被告56812元购房款未付。该房屋至今未经相关行政部门验收合格，被告亦未按合同约定日期交付房屋给原告。本案双方当事人的争议焦点：1、被告未按时交付房屋是否构成违约；2、原告要求解除合同有无依据；3、原告要求被告承担违约金、赔偿损失能否得到支持。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告段某华、段某鹏与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同和协议对双方的权利义务进行了明确约定，双方均应依法履行合同约定义务。原告未按协议约定按期交付全部购房款，被告有权依合同约定顺延交房和办理权属证书登记日期。因此，原告违约在先，被告迟延交房的行为不构成违约。对原告要求解除合同并由被告承担违约金以及违约行为造成的损失的诉讼请求，本院均不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告段某华、段某鹏要求解除与被告新化县燎星房地产开发有限公司签订的《富康家园商品房买卖合同》并由被告承担违约金43743.97元以及因被告的违约行为给原告造成的损失30000元的诉讼请求。本案受理费1640元，由原告段某华、段建鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  康 静人民陪审员  罗小乐人民陪审员  蔡玉勤二〇一六年二月十一日代理书记员  龚 伟附有关法律条文对《中华人民共和国合同法》的适用第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。