审判长
合议庭成员
法官助理
书记员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4410号
上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉腾高信息技术有限公司，住所地武汉市江汉区前进四路72号美好太和数码产品市场3楼g39。
法定代表人：胡德祥，系该公司经理。
委托诉讼代理人：黄艳明，湖北谦顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晶，湖北谦顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚春桃，女，1967年3月20日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：许刚，姚春桃之夫，住武汉市江汉区，
上诉人武汉腾高信息技术有限公司(以下简称腾高公司）因与被上诉人姚春桃房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
腾高公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由姚春桃承担。事实和理由：1、一审法院适用简易程序审理本案错误，且本案从立案之日到审结之日已超三个月；2、腾高公司应姚春桃的请求搬离后租赁合同随即解除，姚春桃应依约向腾高公司返还未到期租金、物业费、租赁押金并支付搬家补偿费；3、腾高公司在租赁期间已尽到注意义务，并曾提醒姚春桃案涉房屋热水管道存在漏水隐患，且修缮房屋是姚春桃的义务，姚春桃没有及时进行维修更换，在腾高公司提前搬离后，姚春桃可持另一进户门钥匙对案涉房屋进行管理，2016年10月22日上午发生的热水器水管接头漏水事故，姚春桃本可及时控制事态从而避免损失扩大。4、一审法院归责不当，判决由腾高公司赔偿姚春桃损失6500元的依据不足。
姚春桃辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
腾高公司向一审法院起诉请求：1、姚春桃退还腾高公司押金5000元；2、姚春桃支付欠款利息（以本金为基数，自起诉之日至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3姚春桃退还未到期房屋租金及物业费共计1081.8元；4、姚春桃支付腾高公司搬家费1650元；5、姚春桃赔偿腾高公司因逼迫公司提前搬离影响公司正常经营造成的损失9000元；6、本案诉讼费用由姚春桃承担。
姚春桃向一审法院提出反诉请求：1、腾高公司赔偿姚春桃房屋淹水造成的损失9800元；2、腾高公司承担本案的反诉费用。事实及理由：租赁期间，因腾高公司原因导致房内出现淹水，造成房屋的墙壁及地板泡水受损，并造成楼下住户受到损失，腾高公司应承担赔偿责任。
一审法院认定事实：坐落于武汉市江汉区发展大道486-483号元辰世纪1003室房屋（建筑面积100.73平方米），其产权属姚春桃所有。2015年7月25日，腾高公司职员与姚春桃签订《住房租赁合同》，约定腾高公司承租该房屋用于公司办公；租赁期限自2015年7月26日起至2016年7月25日，月租金3300元，押金5000元。该合同还约定，出租房屋的修缮，小问题由承租人修理，大问题双方商定，如因使用不当造成问题，由承租人负责修理，费用由承租人负责；出租人提供空调器、热水器各一台、燃气灶具一套、家具若干。合同订立后，腾高公司向姚春桃支付押金5000元，姚春桃将房屋交付腾高公司使用。租赁期间，腾高公司已付清房屋租金和物业管理费。2016年7月26日，双方协商一致后将合同期限延长至2016年10月25日。腾高公司已付2016年7月26日至10月25日期间的房屋租金和物业管理费。同年9月26日，姚春桃及中介人员到腾高公司处，与公司负责人协商提前终止租赁合同事宜，双方未协商一致。2016年10月17日，腾高公司自行搬出租赁房屋，未向姚春桃返还房屋钥匙，也未办理房屋交接手续。2016年10月25日，在社区、物业公司相关人员参与下，腾高公司将租赁房屋和钥匙返还姚春桃。
一审另查明，2016年10月22日，租赁房屋内热水器的水管接头处出现漏水，导致房屋内地板损毁。2016年10月30日，姚春桃出资6500元购买复合地板，对租赁房屋内的全部地板予以更换。
一审法院认为，腾高公司与姚春桃签订的房屋租赁合同，其约定的租赁期限已经双方协商后延长至2016年10月25日，该合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方应当依照合同约定享有权利和履行义务。合同期间，姚春桃就提前解除租赁合同事宜与腾高公司进行了协商，但双方未能协商一致，租赁合同应当继续履行。腾高公司于2016年10月17日自行搬出租赁房屋，且未与姚春桃办理房屋交接手续，其行为不符合当事人协商解除行为的性质，双方合同的效力应持续至合同期限届满之日。腾高公司在合同期内应当履行租金和物业费给付义务，其主张退还合同期间的租金和物业费的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。姚春桃未违反合同约定义务，腾高公司主张的搬家补偿费、影响其营业所受损失以及资金利息，均与姚春桃没有法律上的关联性，也不予支持。腾高公司作为房屋承租人，应当对房屋及其附属设备尽到妥善保管义务，因其在租赁期内疏于对租赁物进行管理，导致热水器水管接头漏水后损毁了房内的地板，由此导致姚春桃更换地板受到6500元损失，腾高公司应当承担赔偿责任。对于姚春桃主张的其他财产损失以及楼下住户所受损失，因其针对财产损失提供的证据不足以及楼下住户损失尚未实际发生的原因，不予支持。腾高公司已付的5000元押金，应用于弥补姚春桃受到的损失，故姚春桃要求以押金抵扣部分损失的主张，予以准许。在扣除押金后，腾高公司还应赔偿姚春桃损失1500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉滕高信息技术有限公司损失赔偿姚春桃1500元（押金5000元已用于抵销部分损失）；二、武汉滕高信息技术有限公司的诉讼请求；三、驳回姚春桃的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。减半收取的本诉受理费111元，由腾高公司负担；减半收取的反诉受理费25元，由姚春桃负担9元，由腾高公司负担16元（此款姚春桃已预付，腾高公司随同上述判决款项一并支付姚春桃）。
二审中双方当事人未提交新的证据。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：关于腾高公司提出其应姚春桃的请求搬离后租赁合同随即解除，姚春桃应依约向腾高公司返还未到期租金、物业费、租赁押金并支付搬家补偿费的上诉理由。腾高公司与姚春桃签订的房屋租赁合同期限届满后，经双方协商一致后将租赁期限延长至2016年10月25日。嗣后，腾高公司于2016年10月17日自行搬出租赁房屋，但未与姚春桃办理房屋交接手续，双方并未约定提前解除房屋租赁关系。腾高公司在租赁期内应当履行租金和物业费的给付义务，姚春桃并未违约，故腾高公司的该项上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于腾高公司提出在租赁期间腾高公司已尽到注意义务，并曾提醒姚春桃案涉房屋热水管道存在漏水隐患，且修缮房屋是姚春桃的义务，姚春桃没有及时进行维修更换，一审法院判决由腾高公司赔偿姚春桃损失6500元的依据不足的上诉理由。腾高公司作为诉争房屋承租人，应当对房屋及其附属设备尽到妥善保管义务，因其在租赁期内疏于对租赁物进行管理，导致热水器水管接头漏水后损毁了房内的地板，由此造成姚春桃6500元损失，腾高公司应当承担赔偿责任。一审判决腾高公司在扣除押金5000元后，还应赔偿姚春桃损失1500元并无不当。
综上所述，腾高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费127元，由武汉腾高信息技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张红
审判员余小乔
审判员叶玉宝
二〇一七年九月十五日
书记员李一凡