湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘11民终100号
上诉人（原审原告）：永州利和物资贸易有限公司。
法定代表人：唐冬青，系公司董事长。
委托诉讼代理人：陈勇，男，1974年6月5日出生，住永州市。
被上诉人（原审被告）：永州市冷水滩区珊瑚街道办事处水汲江村横冲村民小组。
负责人：张军明，系该组组长。
委托诉讼代理人：刘汉红，湖南湘南律师事务所，代理权限为特别授权。
上诉人永州利和物资贸易有限公司（以下简称利和物资贸易公司）因与被上诉人永州市冷水滩区珊瑚街道办事处水汲江村横冲村民小组（以下简称水汲江村横冲组）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人利和物资贸易公司的委托诉讼代理人陈勇、被上诉人水汲江村横冲组的委托诉讼代理人刘汉红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人利和物资贸易公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判解除双方签订的《土地出租协议》；3、改判被上诉人返还租金55.05万元；4、改判被上诉人支付违约金10万元；5、改判被上诉人赔偿损失7.08万元；6、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《土地出租协议》约定：被上诉人出租土地面积约十三亩（具体面积以测量为准）。租金每亩6万元，总计租金78万元。签订协议时上诉人按总租金的70%付给被上诉人，剩余30%在一年内付清。上诉人在签订协议时已支付55.05万元，已达到总租金的70%。2015年11月份，上诉人在交付剩余30%租金时，双方对交付租金金额发生争执，上诉人要求按照协议的约定对所租赁的土地进行实际面积测量，以便双方按实际租赁土地面积交付租金。被上诉人则拒绝进行土地面积测量，坚决要求上诉人支付剩余的30%租金，双方几次协商未果。2015年12月被上诉人以上诉人未付清剩余30%租金为由单方面终止合同收回土地，不准上诉人使用该土地。被上诉人收回租赁物属严重违约，致使上诉人不能实现合同目的。
被上诉人水汲江村横冲组辩称：1、被上诉人没有违约行为。上诉人从来没有通知被上诉人测量土地面积，到目前为止被上诉人也从来没有声称终止合同、没有阻止上诉人在土地上的任何工作。2、上诉人的行为已构成根本性违约。因该地系农用地，擅自改变农用地性质是违反法律规定的。是故，签订租赁合同之时上诉人已经口头声明所租赁的土地用于高科技规模化集约型农业开发项目、需建设铝合金农业用大棚等基础设施由其自行报送审批、不破坏租赁农田基本现状及土壤结构。签订合同后，上诉人却装来建筑垃圾、砂石对租赁农田填垒，高度约2-4米，导致该地失去了农业价值。因为被上诉人已收取部分租金就没有去管理，农田被全部填垒后才被发现，不好再加以责怪。该行为既违反了相关农田法律保护禁止性规定，也违反合同约定，构成了根本性违约。3、被上诉人保留要求上诉人对租赁土地恢复原状、赔偿损失的权利；保留向农业局、国土局控告要求追究上诉人刑责责任的权利；保留向公安机关控告要求追究上诉人刑事责任的权利。
永州利和物资贸易有限公司向一审法院起诉请求：1、解除《土地出租协议》；2、被告返还原告租金55.05万元；3、被告支付原告违约金10万元；4、被告赔偿原告损失7.08万元；5、被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月18日，原告永州利和物资贸易有限公司与被告的前身冷水滩区珊瑚乡岭头上村横冲村民小组签订了《土地出租协议》，其中协议第一条，出租范围：该地位于朱家塘梗脚下。四至界限：东起塘梗脚下，西至凤凰路边为止，南起塘孔出水水沟，北至阮家岭组田坡为止。总面积约十三亩（具体面积以测量为准）。第二条、租金单价：每亩定为陆万元，总计租金约柒拾捌万元。出租期限为叁拾年。达成协议后，乙方（即原告方）按总租金的百分之七十付给甲方，剩余百分之三十在协议签字起一年之内付清。如不付清，本协议立即废止，甲方（即被告方）将土地收回，乙方（即原告方）所交的土地款一律不退，转为违约金。第七条、在此宗土地范围内，如有土地权属问题有争议，由甲方（即被告方）负责处理，不得推脱，如争论不清算违约处理，违约金按百分之七十土地款双倍赔给乙方（即原告方）。原告在签订该协议时，已支付租金55.05万元，已到成总租金的70%，后原告向被告组民还支付了青苗补偿款2.6万元，鱼池补偿款0.65万元，原告便使用该土地并埋设涵管。
一审法院认为：原、被告双方签订协议，是双方真实意见的表示，不违反国家禁止性法规，应合法有效，双方应遵照协议履行各自的权利和义务。现原告提出解除协议，没有证据证实被告有违反协议的违约行为，原告也未提供被告阻止原告进行土地测量的相关证据，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，判决：驳回原告永州利和物资贸易有限公司的诉讼请求。本案受理费11,013元，由原告负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人与被上诉人签订《土地出租协议》将近一年时，上诉人因土地面积测量问题与被上诉人协商未果，上诉人不肯交纳剩余的30%租金，被上诉人便阻止上诉人在出租土地上进行施工，导致《土地出租协议》无法继续履行。
本院认为，本案争执的焦点是：1、双方签订的《土地出租协议》是否应当解除；2、被上诉人是否应当返还上诉人已经缴纳的租金；3、被上诉人是否应向上诉人支付违约金和赔偿损失。
关于焦点一，由于上诉人要求测量土地之后再缴纳剩余的30%租金，被上诉人则要求上诉人直接缴纳剩余租金，否则收回土地且不返还已交租金，双方为此争执不下，《土地出租协议》无法继续履行。本案二审审理期间，本院到被上诉人水汲江村横冲组及涉案土地了解情况并做被上诉人的工作，希望双方能继续履行协议，但被上诉人代表表示，坚决不同意继续履行协议。因解除土地出租协议是双方的意愿，本院应尊重双方意愿判决解除土地出租协议。关于焦点二，协议解除是因双方对土地测量和租金缴纳等问题发生争执各不相让所致，违约责任不能归于哪一方，如果说违约，也只能是双方违约，合同解除后，被上诉人已收租金应当返还上诉人。30年总租金为78万元，每年租金2.6万元；上诉人实际缴纳租金55.05万元，扣除履行《土地出租协议》一年的租金外，被上诉人应当返还52.45万元给上诉人。关于焦点三，如前所述，协议解除也非被上诉人一方造成的。土地出租协议解除后，上诉人要求被上诉人支付违约金和赔偿损失亦无法律依据。
综上所述，上诉人利和物资贸易公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1326号民事判决；
二、解除被上诉人永州市冷水滩区珊瑚街道办事处水汲江村横冲村民小组与上诉人永州利和物资贸易有限公司签订的《土地出租协议》；
三、被上诉人永州市冷水滩区珊瑚街道办事处水汲江村横冲村民小组在接到本判决书之日起十日内返还上诉人永州利和物资贸易有限公司租金52.45万元；
四、驳回上诉人永州利和物资贸易有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费22,026元，由上诉人永州利和物资贸易有限公司和被上诉人永州市冷水滩区珊瑚街道办事处水汲江村横冲村民小组各负担11,013元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨世清
审 判 员 曾 忞
代理审判员 张向安
二〇一八年二月七日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。