广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终5779号上诉人（原审被告）：保诚健康科技（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市前珠海港合作区前海湾一路l号A栋201室（入住深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300326545772Y。法定代表人：吴彰，董事长。委托诉讼代理人：胡梦甜，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琨，广东宽和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市智慧广场商业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区侨香路4068号智慧广场B1及B2号房，统一社会信用代码91440300574751874F。法定代表人：焦兴宏，总经理。委托诉讼代理人：韦东海，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘维俊，广东广和律师事务所实习律师。上诉人保诚健康科技（深圳）有限公司（以下简称保诚健康公司）与被上诉人深圳市智慧广场商业管理有限公司（以下简称智慧广场公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初15837号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人保诚健康公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令将本案发回重审；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决对本案关键事实没有查明，影响对双方签订的《深圳市房屋租赁合同》的效力认定，导致法律适用错误。根据智慧广场公司一审庭后提交的说明及证据，涉案商铺位于地下室层，编号原为B1-17，属于深房地字第××号的智慧广场A栋食堂房地产权范围之内。但经查询智慧广场《地下一层平面图》，涉案商铺Bl-17所在位置并不在A栋食堂范围之内，按照规划许可证报批报建的图纸，涉案商铺Bl-17所在位置原本功能为雨水设备处理，而智慧广场公司未经审批擅自加建改变用途，将涉案房屋建造为商铺并进行出租。一审法院在明知涉案商铺无独立清晰产权的情况下，并未进一步调查核实清楚，这将直接影响对双方所签租赁合同效力的认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，未按照建设工程规划许可证的规定设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而本案智慧广场公司出租给保诚健康公司的涉案商铺。并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门的批淮。因此双方签订的租赁合同应属无效，一审法院认定双方所签订的《深圳市房屋租赁合同》内容合法有效未违反法律及行政法规的强制性规定存在错误。2、智慧广场公司提供的房屋不符合法律规定及合同约定，且保诚健康公司已将涉案房屋返还智慧广场公司，一审法院全部支持智慧广场公司的租金及滞纳金请求没有事实、法律依据。支付租金的前提应当是租赁物能正常使用，本案中，智慧广场公司出租给保诚健康公司房屋根据合同约定应是能用于餐饮经营，而涉案商铺却不能正常通风，煤气管道也不能开通，造成保诚健康公司不能正常使用租赁物，保诚健康公司于2017年4月14日向智慧广场公司申请退租结清全部费用，之后并将房屋钥匙交给智慧广场公司，因此一审法院全部支持智慧广场公司的租金主张没有事实与法律依据。并且保诚健康公司拒付租金事出有因，保诚健康公司不能按租赁合同约定的商业功能正常使用租赁物是不争的事实，拒付租金就是保诚健康公司合理的抗辩，保诚健康公司不存在违约，一审法院判决保诚健康公司支付滞纳金没有事实、法律依据。被上诉人智慧广场公司辩称：保诚健康公司向智慧广场公司承租位于深圳市××侨乡路智慧广场××—××号商铺，双方签订深圳市房屋租赁合同是真实意思表示，保诚健康公司承租商铺后未按合同约定支付相应的租金，现智慧广场公司向保诚健康公司主张支付欠缴租金2017年3月至实质归还时间2017年12月，并根据合同约定支付相应的滞纳金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回保诚健康公司诉讼请求，维持原判。智慧广场公司向一审法院起诉请求：l、保诚健康公司向智慧广场公司支付2017年3月至8月期间的商铺租金人民币150000元（以下货币均为人民币），及滞纳金21460元（按合同约定从保诚健康公司欠付租金之日起算，暂计至2017年8月31日）；2、保诚健康公司承担智慧广场公司为本案支付的律师费5000元、诉讼费、保全费等费用。一审庭审中，智慧广场公司增加其第一项诉讼请求为：保诚健康公司支付智慧广场公司2017年9月、10月的租金54000元及滞纳金8971.2元（按约定从保诚健康公司欠付租金之日起算，从2017年9月1日暂计至2017年10月31日）。一审法院认定事实：保诚健康公司原名嘉德兄弟电商健康管理（深圳）有限公司，于2016年12月2日变更为现名。智慧广场公司（出租方、甲方）与保诚健康公司（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同》，合同约定：商铺位置为智慧广场的B1-02号商铺（详见附件位置示意图，以下简称涉案商铺），商铺面积为135平方米（如面积与原合同面积不一致的，系双方一致同意调整租赁位置所致，如面积有增加的，视为甲方赠送乙方使用面积，且不因面积变更而增加租金）；租赁期限5年，从2016年5月20日起至2021年8月31日止；起租日从2016年9月1日起开始计算租金。租金支付标准为，第一年自2016年9月1日起至2017年8月31日止，每月租金为25000元；第二年自2017年9月1日起至2018年8月31日止，每月租金为27000元；第三年自2018年9月1日起至2019年8月31日止，每月租金为29120元；第四年自2019年9月1日起至2020年8月31日止，每月租金为32614元；第五年自2020年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金为35528元；乙方应于合同签订时向甲方预付商铺一个月的租金25000元，乙方其后各月租金应于每月5日之前完成付款（节假日顺延）；为确保乙方履行本协议项下约定的租金的支付义务，双方签订本协议时，乙方应向甲方支付50000元作为履约保证金；在租赁期限内，乙方逾期支付租金、其他费用的，每延误一日的，即应向甲方支付未付租金、其他费用的万分之八的滞纳金直至全部付清；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费、保全费、公告费、拍卖费、评估费等），及行使本协议项下其他任何权利而引起的所有费用、开支、均由乙方承担，甲方有权利向乙方追讨该等费用、开支；及其他内容。智慧广场公司于2016年5月17日向保诚健康公司出具收到涉案商铺押金50000元的《收款收据》。保诚健康公司于2016年11月21日支付了涉案商铺2016年10月、11月租金，于2017年3月22日支付了涉案商铺2016年12月租金，于2017年5月9日支付了涉案商铺2017年1月租金，于2017年7月19日支付了涉案商铺2017年2月租金；保诚健康公司未再支付涉案商铺2017年2月之后的租金。保诚健康公司提交了图片及函件用于证明其经营情况及与智慧广场公司的交涉情况。其中，落款日期为2017年4月10日的函件内容为要求智慧广场公司给予租金的减免以及提供一些广告位等；落款日期为2017年4月14日的函件内容为向智慧广场公司申请扣除押金并结清费用后允许保诚健康公司提前办理退租；落款日期为2017年7月31日的函件内容为要求智慧广场公司给予租金的减免以及提供一些广告位等。智慧广场公司对上述证据的真实性均不予认可，表示其未收到保诚健康公司发出的任何函件。一审庭审中，保诚健康公司表示其与智慧广场公司交涉未果，现已停止营业但尚未搬离；智慧广场公司表示保诚健康公司于2017年10月开始未再营业。智慧广场公司提交了《委托代理合同》及律师费发票用于证明智慧广场公司因本案支出律师费1万元。智慧广场公司于庭后提交说明，智慧广场地下室1层的规划用途包括地下车库、设备用房和食堂，其中食堂已办理了产权证，涉案商铺位于地下室1层的食堂范围内，业主将涉案商铺交予智慧广场公司管理前的编号为B1-17（已办理涉案商铺的房屋编码为4403050040041000005000117），智慧广场公司在受托管理后，重新对地下室房屋进行了编号，涉案商铺的编号为B1-02，智慧广场公司同时提交了房产证、公用建筑面积分层平面图等予以证明。其中，房产证显示位于深圳市南山区北环路与深云路交汇处智慧广场A栋食堂于2011年10月25日登记在深圳市中核兴业实业有限公司名下，登记建筑面积为2123.63平方米。一审法院认为，智慧广场公司与保诚健康公司签订的《深圳市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。按照《深圳市房屋租赁合同》的约定，保诚健康公司应每月5日之前向智慧广场公司支付当月租金，保诚健康公司自2017年2月之后未再依约支付租金，其行为已经构成违约，应承担相应违约责任。庭审中，保诚健康公司确认其尚未搬离涉案商铺，智慧广场公司否认保诚健康公司向其发出过关于解除合同的通知，保诚健康公司亦未提交充分证据证明其已将关于解除合同的通知送达智慧广场公司或向智慧广场公司明确作出解除合同的意思表示，故智慧广场公司要求保诚健康公司向其支付2017年3月至10月期间涉案商铺的租金，未违反合同约定，原审法院予以支持，保诚健康公司应向智慧广场公司支付上述期间租金共计204000元（25000×6＋27000×2）。智慧广场公司请求保诚健康公司支付拖欠租金及逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，但双方合同约定的滞纳金标准过高，原审法院酌定调低至按每月欠付金额的日万分之五的标准计算，其中，保诚健康公司逾期支付的2016年10月-2017年2月期间租金的滞纳金应从欠付当月6日起分别计至保诚健康公司实际支付之日止，2017年3月-10月期间拖欠租金的滞纳金应从欠付当月6日起分别计至本判决确定的付款之日止（具体计算期间详见附表）。智慧广场公司已主张滞纳金，该滞纳金足以弥补智慧广场公司的损失，智慧广场公司另行要求保诚健康公司支付其律师费5000元，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、保诚健康科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市智慧广场商业管理有限公司支付2017年3月至10月期间的租金共计204000元；二、保诚健康科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市智慧广场商业管理有限公司支付拖欠租金的滞纳金（按每月欠付金额的日万分之五计算，具体计算期间详见附表）；三、驳回深圳市智慧广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件一审受理费3403.1元，由智慧广场公司负担233.1元，保诚健康公司负担3170元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，出租人及被上诉人智慧广场公司已经提交了房地产证等证据证明涉案房屋属于合法建筑，上诉人保诚健康公司二审提交智慧广场总平面图和智慧广场地下一层平面图以证明涉案房屋所处位置属于雨水设备处理区，属违反规划。从时间来看，房产证一般在图纸产生之后，而且行政部门在办理建筑物登记过程中会审查合法性，根据民事证据规则，上诉人保诚健康公司提交的证据不足以推翻被上诉人智慧广场公司的证据，因此，本院对上诉人保诚健康公司关于涉案属于未经审批擅自加建的主张不予采信。被上诉人智慧广场公司与上诉人保诚健康公司签订的《深圳市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。合同有效，即应恪守履行。被上诉人智慧广场公司要求上诉人保诚健康公司支付2017年3月至10月期间的租金及滞纳金，符合合同约定，一审法院予以支持，处理正确，本院予以维持。至于上诉人保诚健康公司主张涉案商铺不能正常使用。上诉人保诚健康公司作为具备完全民事行为能力，在签订合同有能力履行合同审慎义务，其所主张的不能正常通风、煤气管道不能开通等，并没有证据证明是在合同签署之后发生，且其也未提交有效证据证明影响其正常使用，甚至在一审审理过程中也未提出相应主张，根据民事证据规则，本院对该主张不予采信。综上所述，关于上诉人保诚健康公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6806.2元，由上诉人保诚健康公司负担。本判决为终审判决。审判长 武 永 庆审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇一八年七月二日书记员 戴斌（兼）