厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0205民初731号
原告厦门市万科马銮湾置业有限公司，住所地厦门市海沧区新光路253号新阳街道办事处4层412室，组织机构代码：58127905-3。
法定代表人薛峰，董事长。
委托代理人纪君萍，职员。
被告朱灿新，男，1980年6月28日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人吴志坚，福建理则达律师事务所律师。
委托代理人王雨佳，福建理则达律师事务所实习律师。
原告厦门市万科马銮湾置业有限公司（以下简称万科公司）与被告朱灿新商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万科公司的委托代理人纪君萍，被告朱灿新的委托代理人吴志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万科公司诉称，2014年10月20日，原告与被告朱灿新签订了《商品房买卖合同》（编号：03178003），约定由被告购买原告开发的海沧万科城XX#楼A梯XX层XXX室室商品房（以下简称案涉房产），购房款总额为2168132元（人民币，下同），付款方式为银行按揭付款。合同第六条明确约定，按揭方式付款，签订本合同当日内支付不低于总购房款30.35%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。合同签订当日，被告向原告支付了30.35%的房款658132元，尚欠购房款151万元。被告未能遵守合同的约定，在合同签订之日起30日内即至迟于2014年11月20日前向银行贷款付清余款。对于被告逾期付款之行为，原告进行了多次催告，但直至2015年12月30日原告才收到全部购房款项，被告逾期一年余方付清余款，严重损害了原告的合法权益。合同附件六《合同补充协议》第四条第（3）款约定：“若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料或非出卖人原因导致买受人的按揭申请未获银行批准的，买受人应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除合同，买受人应按总房价款的15%向出卖人支付违约金；出卖人也可选择要求买受人继续履行合同，合同继续履行的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”据此，原告有权选择继续履行合同，被告应自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期付款违约金183918元（违约金以应付款151万元为基数，自约定的付款期限届满日之次日2014年11月21日起至实际全额支付应付款之日2015年12月31日止，按照每逾期一日计逾期应付款的万分之三计取）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告朱灿新辩称，一、合同第六条约定的付款方式“按揭方式付款，签订本合同当日内支付不低于总购房款30.35%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕”，不是原告万科公司理解的“在合同签订之日起30日内（向银行贷款）付清余款”，而是指“在合同签订之日起30日内向银行提交贷款所需材料”。根据合同补充协议第四条第（3）款约定，完全明确了该30日是买受人提交贷款材料的时间，不是买受人要付清余款的时间。买受人申请贷款的银行是原告指定的与原告有合作关系的银行，原告和银行一起为买受人提供购房、按揭贷款一条龙服务。买受人支付首付、按揭贷款，都是在原告销售人员的安排下进行的。买受人向银行提供材料后，银行如何审批、何时放款等内部流程是不受买受人影响和控制的。从买房、按揭贷款的现实操作来说，开发商及买受人是不可能在签订房屋买卖合同时就能明确知道银行哪天放款的，所以绝不可能在合同中约定按揭贷款方式购房的要“在合同签订之日起30日内（向银行贷款）付清余款”的。而且如果约定的是“30日内付清余款”，原告也绝不可能按其所说的是在过了一年多后才向被告催款。合同所有条款都是原告提供的格式条款，如有不同理解，应当作出不利于原告的解释，即采纳被告的理解。二、被告在与原告签订合同后即按约定将贷款所需材料提供给了银行，被告提交材料后，其他流程不受被告影响，被告没有过错，即使银行放款较慢，也不能由被告承担责任。三、原告提供的落款日期2015年11月24日及2015年11月27日的《催告函》，经查询投递情况，分别是在2015年11月26日及2015年11月29日由“保安”签收，不是由被告本人或家人签收，“保安”并未将函件交给被告，函件并未送达到被告。原告诉称的“多次催告”，没有事实依据。四、合同第七条约定的买受人逾期付款的违约责任中，约定是“按日支付应付款万分之一的违约金”。合同第二十二条约定，补充协议中不得含有加重买受人责任的内容。而原告主张按补充协议第四条第（3）款约定的“按日支付应付款万分之三的违约金”，与主合同条款约定相比，明显三倍加重了买受人承担违约金责任，因此该补充条款不能适用。逾期付款的违约责任应按主合同约定履行，即“按日支付应付款万分之一的违约金”。原告提供的落款日期2015年11月24日《催告函》中，也是如此主张的。另外，日万分之三的违约金，比例也是过高的，依法应当予以调低。五、退一万步来说，假设被告逾期付款，如果原告催告到位，那么按照补充协议第四条第（3）款约定“若买受人未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料或非出卖人原因导致买受人的按揭申请未获银行批准的，买受人应在银行或出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则……”，被告逾期付款违约责任起算日期应从2015年11月27日推15天后即从2015年12月12日起算，银行放款是在2015年12月31日，逾期共19天。即使要计付违约金，也应当按日万分之一标准计算，则违约金为151万元×19天×万分之一=2869元。综上所述，被告在购房按揭贷款过程中，并没有过错行为，没有违约行为，不应承担责任。原告的诉求缺乏依据，不能成立，应依法驳回原告的诉求。
经审理查明，2014年10月20日，原告万科公司与被告朱灿新签订一份编号为03178003的《商品房买卖合同》以及附件，约定由被告向原告购买案涉房产，购房款总金额2168132元。合同第六条约定按揭方式付款，签订合同当日内支付不低于总购房款30.35%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕。合同第七条约定，被告如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，被告在原告书面催告5日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金。合同第二十二条约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议不得含有减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六合同补充协议第四条对合同第七条的补充：被告采取银行按揭方式付款，在签订合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批。若被告未能在上述时间内向银行提交贷款所需材料或非原告原因导致被告的按揭申请未获银行批准的，被告应在银行或原告通知之日起15日内付清差额部分，否则原告有权解除合同，被告应按总房价款的15%向原告支付违约金；原告也可选择要求被告继续履行合同，合同继续履行的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》于2014年10月27日在厦门市房地产交易权籍登记中心进行了备案登记。合同签订当日，被告向原告支付了30.35%的购房款658132元。剩余151万元购房款被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门湖里区嘉禾支行（以下简称建行嘉禾支行）申请贷款支付，被告最后于2015年8月31日向嘉禾支行提交申请材料，厦门市住房公积金管理中心于2015年12月16日审批通过，该笔贷款于2015年12月31日发放并支付至原告账户。
2015年11月15日，原告万科公司向被告朱灿新发出一份《催告函》，载明被告未能遵守合同的约定按时向银行提交齐全贷款所需材料，以致原告至今未收到剩余房款151万元，被告的行为已经构成违约，务必于2015年11月27日前付清全部房款，履行合同约定义务，否则，原告将按合同附件六合同补充协议第四条的约定追究被告的违约责任，原告同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告需按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。2015年11月28日，原告向被告发出一份《更正告知函》，载明原告将前述《催告函》中的被告需按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金更正为：被告需按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。上述两份函件均由“保安”签收。原告于2016年2月29日诉至本院，提出如上诉请。
2016年4月6日，建行嘉禾支行信贷经理罗志峰在接受本院调查时作以下陈述：“朱灿新与厦门市万科马銮湾置业有限公司签订的《商品房买卖合同》办理备案登记之后，大概往后几天，朱灿新到我行开立账户，递交申请资料，资料应该是完整的。资料有效期是三个月，由于贷款审批时间超过有效期，导致资料过期后续反复补充。究其原因，2015年国家调整基准利率六次，利率会导致还款金额变化，需要退回重新修改，并修改所有的上报日期，等于是今天调息今天才可以报。朱灿新申请的是公积金组合贷款，首次申请公积金额度大概是30多万元，公积金贷款额度是公积金管理中心系统测算的，后续提高到96.9万元，所以说最开始贷款都要批了，又因为额度问题打回来重新做，额度这也是一个原因。朱灿新最开始是申请公积金组合贷款，因为当时公积金管理中心有一个公转商组合贷款，会比较快放款，时间会比较快，也是银行向朱灿新建议的，没想到公转商组合贷款2015年6月就停了。当时除了朱灿新以外，还有其他客户也申请公转商组合贷款，都陆续于七、八月份，最迟于11月底12月初也放款了，只有朱灿新这笔贷款最晚放款。朱灿新是开公司的，申请材料会多一些会复杂一些，银行还要去朱灿新公司拍照。”“朱灿新都有主动及时提交，都很配合，主要是他在福州开分公司，不在厦门，会稍微晚一些，跟他说之后，都会第一时间补充。就是中途遇到的状况比较多，反复补充资料，只有这笔贷款拖的时间最久。最后一次补充资料时间是2015年12月初，像厦门市个人住房公积金贷款受理收据的受理时间最开始是2014年底，也是应公积金管理中心的要求变更为2015年8月31日，2014年底的收据已经撤销了，原来的申请材料也都销毁了。”
上述事实，有原告万科公司提交的《商品房买卖合同》以及附件、《催告函》、《更正告知函》、邮件详情单二份，中国邮政储蓄银行股份有限公司厦门分行提供的个人住房贷款材料交接单、个人住房公积金贷款资料交接单、个人消费贷款报批资料交接单、厦门市住房公积金贷款审批表、个人消费贷款审查审批表、厦门市个人住房公积金贷款受理收据、个人消费贷款申请表，以及本院庭审笔录、调查笔录等予以证实，足以认定。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告万科公司与被告朱灿新签订的《商品房买卖合同》以及附件系双方当事人的真实意思表示，内容和形式未违反法律、行政法规的效力性强制规定，属于有效合同。被告依约于签订合同当日支付了30.35%的购房款658132元，剩余购房款151万元通过申请银行贷款支付。原、被告双方的争议焦点在于对合同第六条约定内容“其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕”的理解不同以及被告申请的银行贷款于2015年12月31日发放并支付至原告账户是否构成违约。原告认为被告应在合同签订之日起30日内即在2014年11月30日前向银行贷款付清余款，否则构成违约。被告认为合同第六条约定的“30日”是被告向银行递交贷款申请材料的时间，并非是约定在“30日”内获得银行贷款。本院认为，从合同第六条约定的字面上来看，可能会造成上述两种不同的理解，但是根据社会经验，银行贷款难以在30日内获得审批并发放，结合本案的贷款发放情况，被告最后于2015年8月31日申请贷款，厦门市住房公积金管理中心于2015年12月16日审批通过，贷款151万元于2015年12月31日发放，从申请到贷款发放历经4个月时间。而且从合同附件六补充协议第四条中的“在签订合同后30日内向银行提交齐全贷款所需材料，并通过银行贷款审批。”的表述来看，是对合同第六条的进一步补充与明确，即“30日”系被告向银行提交齐全贷款所需材料的时间。因此，本院认为，被告未在合同签订之日起30日内支付全部购房款并不构成违约。至于被告是否依约提交贷款材料，根据建行嘉禾支行信贷经理罗志峰的陈述，2015年8月31日并非被告第一次申请贷款的时间，被告在合同备案登记几天后便提交完整申请材料，后面补充材料都能及时提交，因申请材料有效期问题而重新提交申请材料。另外，合同并未对贷款发放的时间进行约定，被告已根据银行要求及时提交申请材料，贷款申请所需材料、被告重新申请贷款均系银行要求，贷款审批期间受利率调整、公积金额度等因素影响，发放的进度并非被告所能控制。因此，本院认为，被告已依约提交齐全贷款申请材料，未构成违约。原告虽于2015年11月25日向被告发出《催告函》，要求付清购房款，本院认为，根据合同附件六补充协议第四条的约定，被告承担逾期付款违约责任的前提是被告未在签订合同后30日内向银行提交贷款所需材料或被告的贷款申请未获银行审批，且未在银行或原告通知之日起15日内付清款项。也就是说，只有在被告未在签订合同后30日内向银行提交贷款所需材料或贷款申请未获银行审批，原告通知之日起15日内仍未付清款项的情况下，被告才需要自原告通知的付款期限届满日之次日起承担逾期付款的违约责任。而如前所述，被告已在签订合同后30日内向银行提交贷款所需材料，本案也并不存在被告贷款未获银行审批的情形，原告发出《催告函》缺乏前提基础，不能依此要求被告承担逾期付款违约责任。综上，原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告厦门市万科马銮湾置业有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费3978元，减半收取1989元，由原告厦门市万科马銮湾置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 谭婉群
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 林 烨
附：本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……