赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民初字第4439号
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地：赤峰市松山区。
负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。
委托代理人陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。
被告高慧华，男，汉族，职业不详，现住赤峰市红山区。
原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告高慧华请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人陈瑞学到庭参加诉讼，被告高慧华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已缺席审理终结。
原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。
管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司于2013年10月29日与被告签订了《团购合同》1份，《团购合同》约定：被告团购楼房750平方米，每平方米单价4000元，合计价款300万元，被告团购的楼房为赤峰五甲万京置业有限公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼207、307、405、406、407、1806、1807和1808室；被告将房款于2013年10月29日前一次性付给孙海军，汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户，以收据为准；被告将全部购房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户后，本《团购合同》生效，否则视为无效；本《团购合同》为孙海军担保，孙海军负责本息偿还及一切责任。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《回购协议》，约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年4月28日前回购上述房屋，如赤峰五甲万京置业有限公司逾期未将房款汇入被告指定账户，视为不再回购，双方执行《团购合同》；如赤峰五甲万京置业有限公司在规定时间将回购款一次性汇入被告指定账户，《团购合同》失效。2013年11月2日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告再次签订《团购合同》1份，《团购合同》约定：被告团购楼房750平方米，每平方米单价4000元，合计价款300万元，被告团购的楼房为赤峰五甲万京置业有限公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼504、505、506、507、905、906、907和1104室；被告将房款于2013年11月2日前一次性汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户，以收据为准；被告将全部购房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户后，本《团购合同》生效，否则视为无效；本《团购合同》为孙海军担保，孙海军负责本息偿还及一切责任。同日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了1份《回购协议》，约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年5月1日前回购上述房屋，如赤峰五甲万京置业有限公司逾期未将房款汇入被告指定账户，视为不再回购，双方执行《团购合同》；如赤峰五甲万京置业有限公司在规定时间将回购款一次性汇入被告指定账户，《团购合同》失效。
原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的2份《团购合同》均约定了生效条件，即“被告将全部购房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户后，《团购合同》生效，否则视为无效”，但被告未将房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户，《团购合同》的生效条件未成就。同时，双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是为他人借款提供担保。因《团购合同》的生效条件未成就，双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则，故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告高慧华签订的《团购合同》及《回购协议》无效。
被告未作答辩。
原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告高慧华于2013年10月29日签订的《团购合同》及《回购协议》各1份，2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告高慧华于2013年11月2日签订的《团购合同》及《回购协议》各1份，上述两组证据证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《团购合同》，双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是为他人借款提供担保；《团购合同》签订后，被告未将房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户，《团购合同》的生效条件未成就。
本院对原告所举证据认证如下：对原告提交的证据，被告未出庭质证，视为放弃质证权利，且原告提交的2组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了2份《团购合同》，双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是为他人借款提供担保；《团购合同》签订后，被告未将房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户，《团购合同》的生效条件未成就，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。
根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：
赤峰五甲万京置业有限公司于2013年10月29日与被告高慧华签订了《团购合同》1份，约定：被告团购楼房750平方米，每平方米单价4000元，合计价款300万元，被告团购的楼房为赤峰五甲万京置业有限公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼207、307、405、406、407、1806、1807和1808室；被告将房款于2013年10月29日前一次性付给孙海军，汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户，以收据为准；被告将全部购房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户后，本《团购合同》生效，否则视为无效；本《团购合同》为孙海军担保，孙海军负责本息偿还及一切责任。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《回购协议》，约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年4月28日前回购上述房屋，如赤峰五甲万京置业有限公司逾期未将房款汇入被告指定账户，视为不再回购，双方执行《团购合同》；如赤峰五甲万京置业有限公司在规定时间将回购款一次性汇入被告指定账户，《团购合同》失效。2013年11月2日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告再次签订《团购合同》1份，约定：被告团购楼房750平方米，每平方米单价4000元，合计价款300万元，被告团购的楼房为赤峰五甲万京置业有限公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区18号楼504、505、506、507、905、906、907和1104室；被告将房款于2013年11月2日前一次性汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户，以收据为准；被告将全部购房款汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定账户后，本《团购合同》生效，否则视为无效；本《团购合同》为孙海军担保，孙海军负责本息偿还及一切责任。同日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了1份《回购协议》，约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年5月1日前回购上述房屋，如赤峰五甲万京置业有限公司逾期未将房款汇入被告指定账户，视为不再回购，双方执行《团购合同》；如赤峰五甲万京置业有限公司在规定时间将回购款一次性汇入被告指定账户，《团购合同》失效。上述两份《团购合同》及《回购协议》签订后，赤峰五甲万京置业有限公司未向被告指定汇款账户，被告亦未将合同约定的款项汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定的账户。
赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的2份《团购合同》及2份《回购协议》》无效；
本院认为，综合当事人的诉讼主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告高慧华之间是否是房屋买卖合同关系。被告高慧华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议》中，双方约定了回购价格、回购期限、房屋销售单价及为孙海军提供担保，且合同签订后，被告高慧华未将合同约定的款项汇入赤峰五甲万京置业有限公司指定的账户，由此应确认被告高慧华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告高慧华为抵押权人和债权人。《回购协议》约定赤峰五甲万京置业有限公司在2014年4月28日和2014年5月1日前回购上述房屋，如不回购，双方执行《团购合同》，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告高慧华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议》，属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告高慧华与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《团购合同》和《回购协议》依法应认定无效。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：
被告高慧华与赤峰五甲万京置业有限公司于2013年10月29日签订的《团购合同》及《回购协议》和2013年11月2日签订的《团购合同》及《回购协议》无效。
案件受理费100元，由被告高慧华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 郝文杰
审 判 员 何 滨
代理审判员 张莹莹
二〇一五年九月十八日
书 记 员 王晓娜