山东省莱芜市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莱中民一终字第299号
上诉人（一审被告）：莱芜鲁能混凝土有限公司，住所地：莱芜市莱城区高庄街道办事处安仙村南。
法定代表人：徐鑫，职务：总经理。
委托代理人：毕研红，该公司职工。
委托代理人：李淑贤，山东鲁中环宇律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：王金存。
被上诉人（一审原告）：朱司福。
以上两被上诉人共同委托代理人：王俊明，莱芜高新振成法律服务所法律工作者。
上诉人莱芜鲁能混凝土有限公司因不当得利纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城民初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员亓雪飞担任审判长、审判员李莎莎、孙磊参加的合议庭，公开开庭进行了审�。上诉人莱芜鲁能混凝土有限公司委托代理人毕研红、李淑贤，被上诉人王金存、朱司福及两被上诉人共同委托代理人王俊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王金存、朱司福于2015年5月20日起诉至一审法院称：请求法院判令莱芜鲁能混凝土有限公司返还现金30万元及利息。理由：2014年2月16日，山东富达建筑有限公司的陶怀奇将承建的莱城区北十里铺村A12#住宅楼发包给王金存、朱司福施工，施工过程中使用了莱芜鲁能混凝土有限公司的混凝土。2014年11月12日，双方达成协议，以发包方折抵给的三套楼房及储藏室折抵混凝土款，折抵价格按发包方折抵给王金存、朱司福的价格，应付混凝土款51万元，上述房屋价款81万元，莱芜鲁能混凝土有限公司收到房屋后，应将差价30万元返还，但一直未予发还。
一审法院查明：王金存、朱司福所施工的工程使用莱芜鲁能混凝土有限公司的混凝土，双方协议用案外人陶怀奇抵押给王金存、朱司福的三套楼房及三套储藏室（A12号楼东三单元401、402室及东二单元402室及三套储藏室）作抵押，楼房价款以王金存、朱司福与陶怀奇签订的合同为准，储藏室价格随售楼处价格。并约定莱芜鲁能混凝土有限公司有权对上述楼房进行变卖处理。经结算，混凝土共计款1071272.5元，截止2014年10月21日已支付551680元，尚欠混凝土款519592.5元未付。上述三套房屋及储藏室王金存、朱司福交付给莱芜鲁能混凝土有限公司，由莱芜鲁能混凝土有限公司的员工毕研红出具了收据，内容为：“今收到A12号楼东三单元401、402室及东二单元402室，以抵砼款全清（所欠砼款全部结清）鲁能砼：毕研红2015.2.13号”。后莱芜鲁能混凝土有限公司将楼房及储藏室卖出，共计售价819525元，比王�存、朱司福尚欠未付的混凝土款519592.5元超出了299932.5元。
一审法院认为，动产与不动产的抵押登记，只是为了对抗抵押协议外第三人，仅具有公示的性质与效力，不是认定抵押协议有效或无效的根据。双方就混凝土款的支付方式所达成的抵押楼房协议内容，是双方的真实意思表示，也不违法相关的强制性规定，且有见证人签字，该种付款方式协议的效力，予以确认；无论涉案楼房抵押协议是否有效，莱芜鲁能混凝土有限公司均负有返还变卖楼房所得多余款的义务。协议中虽明确约定莱芜鲁能混凝土有限公司有权处分房屋，以抵砼款，但不能理解为是以物抵债双方账目两清。莱芜鲁能混凝土有限公司出售了房屋，获得房屋款共计819525元，扣除王金存、朱司福所欠的混凝土款519592.5元，剩余299932.5元莱芜鲁能混凝土有限公司占有没有法律依据，依法应当返还�王金存、朱司福的诉讼请求，依法予以支持；关于利息，因未约定，可按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日（2015年5月20日）计算至判决生效之日；依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决：莱芜鲁能混凝土有限公司于判决生效之日起十日内，返还王金存、朱司福以房抵顶货款的差价款299932.5元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2015年5月20日计算至判决生效之日）。案件受理费5800元，由王金存、朱司福负担50元，莱芜鲁能混凝土有限公司负担5750元。
上诉人莱芜鲁能混凝土有限公司不服上述判决上诉称，请求撤销一审判决，依法改判驳回王金存、朱司福的诉讼请求。理由是：王金存、朱司福作为原告起诉主体不合格，一审法院认定抵押协议有效，属于适用法律错误。王金存、朱司福将涉案房产以抵砼款的行为，属于对自己所�财产的最终处分行为，并非不当得利，一审判决认定事实错误。
被上诉人王金存、朱司福辩称，王金存、朱司福主体适格，签订供货协议后，富达公司指定工程使用莱芜鲁能混凝土有限公司的混凝土，富达公司让双方直接结算，对此三方达成了一致意见，事实上也是莱芜鲁能混凝土有限公司支付了工程款。双方当事人依据抵押协议以及双方约定的价格转让了房屋的权属，双方约定的价格明确，欠混凝土的款项可以确定，一审判决将超出债权部分返还被上诉人，完全符合法律规定，本案的抵押协议效力问题不影响双方以房折价，偿还债务这一民事行为的效力。协议写的是混凝土款全清，并非约定以物抵债互不找补。请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩称，本案双方当事人争议焦点是：一、王金存、朱司福作为一审原告的诉讼主体是�适格。二、本案是否构成不当得利，莱芜鲁能混凝土有限公司是否应当返还差价款299932.50元及利息。双方当事人对上述争议焦点无异议、无补充。
本院经审理查明，双方当事人均认可涉案房产是莱芜市莱城区凤城街道办事处北十里铺村开发的小产权房，莱芜鲁能混凝土有限公司自认对外出售了涉案房产，已经收不回来。
本院查明的其他事实同一审审理查明的事实一致。
本院认为，关于王金存、朱司福作为一审原告的诉讼主体是否适格问题，双方签订的《协议》及王金存、朱司福提交的毕研红出具的收据，均能证实双方之间存在混凝土买卖关系，因此，王金存、朱司福作为一审原告提起诉讼并无不当。
关于本案是否构成不当得利、莱芜鲁能混凝土有限公司是否应当返还差价款299932.50元及利息问题。本案中双方用于抵顶砼款的房屋是莱芜市莱城区凤城街道办事处北十里铺村开发的小产权房，国家一直禁止小产权房在本集体经济组织成员之外交易，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）指出：“土地利用涉及全民族的根本利益，必须服从国家的统一管理。我国人多地少，为保证经济社会可持续发展，必须实行最严格的土地管理制度。土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。”因此，小产权房的违规交易，在违反现行国家政策的同时，也损害了其所维护的社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定无效，即本案中以小产权房抵顶砼款的行为应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。依照上述规定，上诉人莱芜鲁能混凝土有限公司应将三套小产权房返还给王金存、朱司福，由于莱芜鲁能混凝土有限公司已将三套小产权房转卖，莱芜鲁能混凝土有限公司自认已经不能返还，因此应对涉案房产予以折价。双方《协议》中约定了房产价格，折价可以参照约定价格和售价执行，即三套楼房及储藏室的折价为819525元，比王金存、朱司福尚欠未付的混凝土款519592.5元超出了299932.5元，对超出的部分莱芜鲁能混凝土有限公司应当返还给王金存、朱司福。双方未约定利息，可按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日（2015年5月20日）计算至判决生效之日。因此，一审判决虽在认定事实和适用法律上存在瑕疵，但判决结果正确，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规�，对一审判决应依法予以维持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由莱芜鲁能混凝土有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 亓雪飞
审判员 李莎莎
审判员 孙 磊
二〇一六年二月二十二日
书记员 刘瑶瑶