浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）浙温商外初字第40号
原告：中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行。
负责人：张国强。
委托代理人（特别授权代理）：叶智焕。
被告：钟松和。
委托代理人（特别授权代理）：曹开阳。
委托代理人（特别授权代理）：许长智。
原告中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称原告）为与被告钟松和（以下简称被告）金融借款合同纠纷一案，于2011年4月27日向本院起诉。本院于2011年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶智焕，被告的委托代理人曹开阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年2月26日，被告向原告申请借款。同日，以原告为贷款人，被告为借款人，温州庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰房开公司）为保证人，三方签订了编号为（瓯）农银按字（2003）第023C号的《个人住房按揭合同》。根据合同约定，被告以其向庆丰房开公司购买的位于温州市火车站站南商贸城EF幢107-1室房产作为抵押，由原告向被告发放276万元的住房按揭贷款，期限为2003年2月26日起至2013年2月25日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率上浮12%计算，签合同时的月利率为5.376‰，遇到法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定，还款方式为等额按月定日还款，结息日为每月10日。合同还约定被告若连续三个月未偿还借款本息或累计逾期还款超过六期，原告有权依法处分抵押物优先受偿。2003年2月27日，原、被告双方向温州市瓯海区房产管理局办理预购商品房抵押登记，取得温瓯房抵（按揭）字6359号预购商品房抵押登记证明书。2003年3月3日，原告按约向被告发放了276万元贷款。2009年7月27日，涉案的站南商贸城EF幢107-1室房屋取得产权证；2009年9月1日，原、被告双方办理了正式的房产抵押登记手续；2009年9月9日，原告取得了温州市瓯海区房产管理局出具的温房他证瓯海区字第2089**号他项权证。原告向被告发放贷款后，被告按约归还了前74期贷款本息，但对第75期开始的本息，至今一直未履行还款义务。被告的行为已经严重违反了合同约定，并导致原告的合同目的不能实现。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告双方于2003年2月26日签订的编号为（瓯）农银按字（2003）第023C号的《个人住房按揭合同》（庭审时原告撤回该项诉请）；2、被告向原告偿还贷款本金1298556.74元，并支付利息【利息按照中国人民银行同期银行贷款利率基础上上浮15.61%的标准计算（原告在庭审时更正诉状上浮12%系计算错误，上浮比率应为15.61%）】及逾期利息（逾期利息按照上述贷款利率水平上浮50%，从2009年5月11日开始计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付原告为实现债权而支出的律师费损失27000元；4、被告以其所有的位于温州市火车站站南商贸城EF幢107-1室抵押房产（温产权证瓯海区字02××64号）对上述第二项、第三项诉讼请求债务向原告承担抵押担保责任，予以折价、变卖、拍卖，原告享有优先受偿权；5、本案诉讼费用等由被告承担。
被告辩称：1、依据双方签订的《个人住房按揭合同》的规定，被告与原告之间的借款合同并未到期，原告不应向被告主张提前履行。2、原告有关利率的计算方式不正确，计算利率的标准没有法律依据。3、原告要求被告支付律师费的诉讼请求不应获支持。4、本案的发生完全是原告单方违约的结果，有案外人可作证。5、在涉案合同到期之前，原告不能主张优先受偿权，被告不应支付贷款本金和利息。
原告为证明其诉称事实和理由，提供如下证据：
1.营业执照及组织机构代码证，拟证明原告诉讼主体资格的事实；
2.身份证及护照，拟证明被告诉讼主体资格的事实；
3.被告的个人借款申请书、（瓯）农银按字（2003）第023C号《个人住房按揭合同》，拟证明原、被告双方间的借款合同内容及权利义务关系的事实；
4.2003年3月3日的贷款借款凭证，拟证明原告已经按照约定及时足额向被告发放了贷款，贷款月利率是5.376‰的事实；
5.温瓯房抵（按揭）字6359号预购商品房抵押登记证明书、温房权证瓯海区字第××号房屋产权证、温他证瓯海区字第208954号他项权证，拟证明原告对涉案房屋享有抵押权的事实；
6.委托代理协议及代理费发票，拟证明原告为主张权利而支付的律师代理费损失的事实。
被告为证明其诉称事实和理由，提供如下证据：
1.（瓯）农银按字（2003）第023C号《个人住房按揭合同》，拟证明借款合同未到期、贷款利息计算不符合央行贷款利率及合同未约定逾期利息的事实；
2.2003年3月3日的贷款借款凭证，拟证明贷款利息计算不符合央行贷款利率、合同也未约定逾期利息的事实；
3.还款清单，拟证明被告已经偿还了前74期贷款本息的事实；
4.证人林某的证言，拟证明在合同履行期间原告有违约行为的事实。
经庭审质证，本院对双方当事人出示的证据认定如下：
（1）原告的证据1-2，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。
（2）原告的证据3-5，同被告的证据1-3，被告认为在合同未到期之前，原告不能享有其抵押物的优先受偿权。双方当事人在庭审中对证据所反映的利息按照月利率5.376‰计算无异议，即该利率是按照合同签订当日的中国人民银行基准利率上浮15.61%计算；并对涉案借款的利息按照中国人民银行基准利率变动的比例来变动实际执行的合同利率的计算方式达成一致；对被告的证据3涉案借款已偿还74期贷款本息均予以确认。本院对上述证据的真实性予以确认，对原告主张提前收回涉案借款、逾期利息及对抵押物的优先受偿权是否支持，将在后评述。
（3）原告的证据6，被告对其真实性无异议，对关联性有异议。认为委托代理费不属于法定损失之内，不应得到法律的支持。本院认为，委托代理费在涉案借款合同中有约定，该证据与本案具有关联性，至于原告主张代理费是否成立在后评述。
（4）证人林某在庭审中作证称，被告及其友人在原告处有多笔按揭贷款，原告曾承诺以滚动捆绑的方式进行贷款还款。原告对该证人证言有异议，认为证人与本案被告是同事，且系被告丈夫为法定代表人的庆丰房开公司的员工，说明证人与被告是有很大的利害关系，其证言不能单独认定本案事实。本院认为，证人称原告有关人员对被告有过承诺，但没有提供相关书面证据，故本院对该证人证言不予采纳。
综上，本院认定本案事实如下：
2003年2月26日，被告向原告提出个人借款申请。同日，以贷款人原告为甲方、借款人被告为乙方，保证担保人庆丰房开公司为丙方签订一份编号为（瓯）农银按字（2003）第023C号《个人住房按揭合同》。该合同约定：乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请贷款。在本合同项下乙方所欠甲方的一切款项，包括借款本金、利息、逾期利息、复利及其他有关费用。乙方所购商品房在未取得房地产权证之前，为获取贷款而凭预售许可证、购房合同等资料办理预购商品房抵押登记或抵押登记备案。乙方所购商品房坐落位置为温州火车站站南商贸城EF幢107-1室。借款金额为276万元，即乙方所购商品房总价款的60%。借款总期限自2003年2月26日起至2013年2月25日止，共10年。借款利率按月利率5.376‰执行。贷款期限一年以内（含一年）的，按合同利率执行。贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定。借款利息按月计付，结息日为每月10日。借款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次还本付息，利随本清。乙方应当按期足额偿还甲方贷款本息。借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，每月20日为乙方的每期还款日，首期还款为借款发生的次月20日。每期还款金额经甲、乙双方约定采用等额还款法计算公式计算。乙方若提前还款，须征得甲方同意。并按下列规定办理：（1）乙方可在每期的还款日之前偿还部分或全部未到期借款；（2）乙方提前还款，应提前3日以书面形式向甲方提出申请；（3）乙方提前归还部分或全部借款，已计收的借款利息不再退还。每次提前还款金额不少于一次还款额。对逾期的贷款本息，乙方到甲方的信贷部门领取欠款清单，再凭欠款清单到营业柜台交付现金，从交付欠款之日起，停止计收逾期利息及其复利。抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用。有下列情形之一的，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿，不足部分甲方有权继续向乙方追索：（1）乙方连续三个月未偿还借款本息和相关费用的或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月的累计逾期还款超过六期；（2）本合同贷款总期限届满，但乙方尚有欠款未还的。本合同任何一方未履行本合同约定义务，应承担违约责任，并赔偿损失。本合同履行中发生争议，可由各方协商解决；若通过诉讼解决，由甲方住所地人民法院管辖。2003年3月3日，原告依约向被告发放贷款276万元。2003年2月27日，原、被告到温州市瓯海区房产管理局申请办理预购商品房贷款抵押合同登记，并取得温瓯房抵（按揭）字6359号预购商品房抵押登记证明书。后被告取得该房屋的温房权证瓯海区字第××号房屋产权证，原告取得温房他证瓯海区字第2089**号他项权利证。被告按约归还了涉案合同的前74期贷款本息，第75期偿还借款本金3589.49元、利息7412.67元，之后的贷款本息至今未还。经计算，被告尚欠借款本金1298556.74元，2011年5月10日前的利息131188.91元。
2011年4月26日，原告与浙江震瓯律师事务所签订《委托代理协议（主诉案件）》，该协议约定，原告委托浙江震瓯律师事务所作为本案一审诉讼代理人，以计件方式收取律师费，律师费为27000元。同日，浙江震瓯律师事务所向原告开具金额为27000元的律师费发票。
本院认为：本案为涉台金融借款合同纠纷，依法应当参照涉外民事诉讼程序处理。根据原被告双方签署的《个人住房按揭合同》的约定，本案由原告所在地法院管辖，故本院对本案有管辖权。《最高人民法院关于审理涉外民事或商事合同纠纷法律适用若干问题的规定》第五条第（四）项规定，不动产买卖、租赁或者抵押合同，适用不动产所在地法；第（七）项规定，借款合同，适用贷款人住所地法。本案不动产所在地、贷款人住所地均在温州，故本案纠纷的解决适用中华人民共和国法律。
原告与被告签订的《个人住房按揭合同》，借贷双方主体适格，意思表示真实，内容合法，应依法确认有效。被告为上述借款提供抵押担保，并办理抵押物登记手续，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，原告与被告在涉案合同中有关抵押的条款发生法律效力。双方均应依约履行合同义务，原告依约向被告发放了贷款，但自2009年5月11日起的贷款本息，被告没有完全偿还，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照涉案合同的约定，被告连续三个月未偿还借款本息和相关费用的或任何一期贷款本息及相关费用逾期超过三个月的累计逾期还款超过六期，原告有权依法处分抵押物并优先受偿。因此，原告可以主张提前收回涉案合同的贷款。原告于2011年4月27日起诉时，被告未偿还借款本息已连续达一年多，故涉案贷款可视为在起诉之后的期日2011年5月10日到期，应自2011年5月11日起计收逾期利息。涉案合同约定对被告的逾期还款原告可以计收逾期利息，但涉案合同中没有明确逾期利息计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条的规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）亦规定了逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。故本案的逾期利息应按照中国人民银行关于罚息利率规定的下限在贷款利率水平上加收30%为妥。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告应偿还原告借款本金1298556.74元、2011年5月10日前的利息131188.91元及2011年5月11日后的逾期利息。对原告主张被告赔偿原告为实现本案所涉债权支付的律师费用27000元的诉讼请求，考虑到原告主张的律师费偏高，本院酌情予以调整为7000元。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，被告应以提供的抵押物拍卖或变卖的价款对原告优先受偿。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定”。涉案合同约定本金、利息、逾期利息及律师代理费等均在担保范围内。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告钟松和于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行偿付借款本金1298556.74元、2011年5月10日前的利息131188.91元及逾期利息（从2011年5月11日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率上浮15.61%水平上加收30%计算至本判决确定的还款之日止）；
二、被告钟松和于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行为实现债权支出的律师代理费损失7000元；
三、被告钟松和如到期不履行本判决确定的上述债务，则原告中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行有权以拍卖或变卖被告钟松和所有的坐落温州火车站站南商贸城EF幢107-1室（温房权证瓯海区字第02043**号）所得价款优先受偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费18500元，由被告钟松和负担。
如不服本判决，原告中国农业银行股份有限公司温州瓯海支行可在判决书送达之日起十五日内，被告钟松和可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院［上诉案件受理费18500元（具体金额最终由浙江省高级人民法院确定，多余部分以后退还）应在提交上诉状时预交，款汇浙江省高级人民法院，户名：浙江省财政厅非税收入结算分户，帐号：39×××01，开户银行：农业银行西湖支行，上诉期满七日后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 郑国栋
审 判 员 曹新新
审 判 员 陈 雁
二〇一二年十一月二十一日
代书记员 何星亮