金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0703民初1491号原告：郑旭红，男，汉族，1968年11月3日出生，住金华市婺城区。原告：张莉，女，1971年4月19日出生，住金华市婺城区。委托代理人：邵泓涛（特别授权），浙江振进律师事务所律师。被告:浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产），住所地金华市金东区金瓯路以南C19地块。法定代表人：包建军。委托代理人：朱国勇、季金婷（特别授权），浙江勇往律师事务所律师。原告郑旭红、张莉为与被告中宁房产商品房销售合同纠纷一案，于2017年4月17日起诉来院，本院于同日审查受理后，依法由审判员虞宣义适用简易程序独任审判，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告郑旭红、张莉的委托代理人邵泓涛、被告中宁房产的委托代理人朱国勇、季金婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月31日，原被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买蔚蓝海岸10幢1－301室及附房，总房款1771000元。合同约定被告在2016年12月31日前交付房屋，逾期则按日向原告支付已交房款日万分之三（逾期30日以上）的违约金等事项。2017年3月被告通知原告交房的时间为2017年3月14日，已经逾期。同时，被告未在约定的2017年4月1日交付房屋权属证书，也应承担违约责任。现起诉：1、判令被告支付原告逾期交房违约金38253.6元（从2017年1月1日起以1771000元为基数按每日万分之三算至2017年3月14日止）；2、判令被告支付逾期交付权属证书的违约金（从2017年4月1日起以1771000元为基数按日万分之二算至实际交付权属证书为止）；3、由被告承担本案诉讼费用。为证明自己主张，原告向本院提交了以下证据：1、原告身份证、被告企业信用公示信息，证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，证明被告逾期交房、办证需承担的违约责任。3、购房发票、付款凭证，证明原告已按约支付房款。4、入伙通知书，证明被告逾期交房至2017年3月14日。被告中宁房产辩称：一、关于逾期交房，被告有合理事由，依法应免除逾期交房责任。（一）2016年因G20峰会停工的12天，应当在合同约定的交付期满后顺延12天。（二）根据小区广大业主的要求，为了广大业主的利益，被告出资对消防喷淋管进行了改造，致使无法在约定期限内交房，改造期间应当免除答辩人的逾期交房责任。2016年10月1日蔚蓝海岸2#、3#楼标准层以上消防喷淋管工程按图施工完毕，但广大业主认为喷淋管太低，为此在蔚蓝海岸项目部门口拉横幅要求改造，为了满足广大业主的要求，被告于2016年12月5日开始对消防喷淋管进行改造，直至2017年3月完工。故自2017年1月13日起至2017年3月通知交付期间的逾期交房责任不应由被告承担。（三）原告称消防喷淋管道改造与其11幢楼无关，实则不然，11幢楼与其他高层楼房是作为一个整体同时验收同时备案的，只有喷淋管道改造完成，其他房子才能同时交付。二、关于逾期办理房屋权属证书，被告也有合理理由，被告认为逾期办证的证书是指初始登记，而不是转移登记，而且被告逾期办证有合理事由，其中82天应免除违约责任，逾期时间为53天，按合同约定逾期60天内按已付房款万分之一算违约金，所以应付逾期办证违约金为177.1元。被告于2017年8月14日取得不动产权利证书，比合同约定的2017年3月31日延迟了135天，但其中因G20峰会停工12天及消防喷淋管道改造施工70天共计82天应予减除，故办证的逾期天数为53天，应支付的违约金为1771000×0.0001＝177.1元。综上，被告逾期交房有合理事由，依法应免除逾期交房责任；对于逾期办证，被告应承担违约责任177.1元。被告为证明自己主张，向本院提供了以下证据：1、被告营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告主体情况。2、浙江省住房和城乡建设厅关于印发《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》的通知、蔚蓝海岸微信公众号截图2张，证明根据浙江省住房和城乡建设厅的文件要求，被告于2016年8月26日至9月6日停工12天，并且被告在其微信公众号平台说明房屋交付时间顺延12日的事实。3、照片打印件1张、2017年1月1日刘奇佳微信聊天记录截图1张、《工作联系单》1份，证明被告在蔚蓝海岸项目消防喷淋管按图施工完毕之后，小区业主对该消防喷淋管不满意，并在被告的蔚蓝海岸项目销售中心拉横幅，强烈要求被告对该喷淋管进行改造。为了保障广大业主的权益，被告于2017年3月通知交付前对消防喷淋管改造完毕的事实。4、《蔚蓝海岸入伙通知书》1份，证明2017年3月，被告通知原告于2017年3月11日至14日交房的事实。5、浙（2017）金华市不动产权第0044210号证书，证明被告取得权利证书的时间。6、《房屋建筑工程竣工验收备案表》，证明：1、蔚蓝海岸项目于2017年1月12日竣工验收合格。2、管道燃气工程，由金华中燃爱思开汇能城市燃气发展有限公司建设，在2017年1月12日竣工验收前的2016年12月27日就已经完成验收的事实。经当庭质证，对原告提供的证据，被告对真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，被告逾期有合理理由，不应承担违约责任，且原告付款也逾期。原告对被告的证据，原告质证：对证据1无异议；对证据2，该文件不包括金华的，12天不能扣除；对证据3，改造应在施工过程中完成，以改造为由迟延交房我们不认可；对证据4，真实性没有异议；对证据5、6，这个权属证书被告至今未交付我们。本院认证：对原被告双方提供的证据的真实性、合法性本院均予以认定，但对于各自的证明目的，本院在本院认为中一并认定。经审理，本院确认如下法律事实：2015年10月31日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买蔚蓝海岸小区10幢1－301号商品房一套，总价款为1771000元。第七条：买受人于2015年11月7日前支付人民币10000元整，于2015年11月15日之前支付人民币875500元整，2015年12月6日前付清余房款885500元。第九条：交付期限及条件出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；1、建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2）规划、文物、环保等政府行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长，出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月；3）交房期限届满，出卖人在本合同约定商品房交付之日未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及违约金等，出卖人有权决定本合同是否继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付时间顺延至买受方付清全部房款后，顺延期间不视为交房逾期。第十条：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十五条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1、交付时电通、水通、路通、燃气、数字电视、电话宽带管线已预埋到户、由买受人自行申请开通，开通费用买受人承担。第十六条：关于产权登记的约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或权属证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人不能交付权属证书或权属证明的，按下列1或2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告交付了房款。楼盘在建造过程中，因召开G20峰会，浙江省住房和城乡建设厅下发了建建发[2016]186号《关于印发的通知》，该通知规定，所有工地需在2016年8月26日至9月6日期间全部停工。为此蔚蓝海岸项目也停工12天，被告也将此事项通过微信向全体业主作了公告。2016年12月28日，1－7号楼的业主通过代表联名向被告提出书面的整改意见，意见共四条，其中第一条是要求整改消防喷淋管的高度。被告根据业主要求对喷淋管进行了整改，整改时间自2016年12月至2017年3月，共70天。2017年1月12日，相关部门对蔚蓝海岸项目进行了验收。2017年3月，被告通知原告于2017年3月14日交房。原告于通知交房日收了房。本院认为，原被告间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定自觉履行。针对双方争议的：一、对于逾期交房。按合同约定，被告应于2016年12月31日前交房，但被告实际交房的时间为2017年3月14日，与约定时间相差73天。对于该逾期的责任承担问题：1、因项目在施工过程中恰遇G20召开，根据有关部门规定，停工12天，该12天属合同第九条第4款第2项规定可以顺延交房的情形，应从73天中扣除。2、对于消防喷淋管道改造问题，对于改造事实原告无异议，但原告认为管道改造与原告无关。本院认为，该改造虽不在原告房屋所在楼道，但原告所在幢楼与需整改幢楼是整体交房的，改造是应多数业主强烈要求，是为了广大业主利益，不是主管部门责令改造，也不是因为房屋质量问题，该改造造成被告逾期交房，可减轻被告的逾期交房责任，根据公平原则，由原被告各半承担。故被告应承担逾期交房责任时间为：73天－12天－30＝31天，逾期超过30日，按已交房款日万分之三计算逾期交房违约金。二、对于逾期办证。本院认为，初始登记是登记机关发给开发商的，是通常所称的大证，转移登记是购房者向主管部门申请从初始登记中进行分户的登记，通常称为小证。初始登记与转移登记属不同概念，只有初始登记完成才能转移登记。本案中，双方只约定了初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。双方约定被告取得初始登记的时间为2017年3月31日，被告实际取得初始登记的时间为2017年8月14日，延迟了135天，扣除G20峰会12天、消防管道改造70天的一半35天，逾期天数为88天，超过60日，应由被告按约向原告支付每日万分之二的违约金。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑旭红、张莉逾期交房违约金16470.3元（违约金：1771000×3/万日×31日＝16470.3元）。二、被告浙江金华中宁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑旭红、张莉逾期办证违约金31169.6元（违约金：1771000×2/万日×88日＝31169.6元）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费378元（已减半），由原告负担200元，被告负担178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 虞宣义二〇一七年十一月二十八日代书记员 胡思靖?*MERGEFORMAT?8?