成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金牛民初字第3918号
原告张俏梅，女，汉族，1954年9月6日出生，住成都市青羊区。
委托代理人李新付，四川公生明律师事务所律师。
被告成都金创房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市。
法定代表人吴祖德,系该公司董事长。
委托代理人毛喻，男，汉族，1970年9月28日出生，住成都市锦江区。
委托代理人余开平，男，汉族，1964年7月17日出生，住四川省江安县。
被告中国农业银行股份有限公司成都金牛支行，住所地：四川省成都市。
法定代表人方宁，系该单位行长。
委托代理人朱汉坤，四川缘一律师事务所律师。
原告张俏梅与被告成都金创房地产开发有限公司（以下简称金创房产公司）、被告中国农业银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称农行金牛支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，进行了公开开庭进行了审理。原告张俏梅及其委托的代理人李新付，被告金创房产公司的委托代理人毛喻、余开平，被告农行金牛支行的委托代理人朱汉坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张俏梅诉称，经被告农行金牛支行同意，被告金创房产公司与原告于2005年4月18日签订了购买位于成都市一环路北四段191号一层***号房屋的《商品房买卖合同》，合同第十五条规定：“出卖人将该商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，被告一直没有为原告办理房屋权属证书。原告现请求判令：1、原告所购买房屋上中国农业银行股份有限公司成都金牛支行的抵押权消灭，注销原告所购买房屋上中国农业银行股份有限公司成都金牛支行的抵押登记,由被告金创房产公司为原告办理房屋产权证书和国有土地使用权证书；2、二被告承担违约金2822元；3、诉讼费由二被告承担。
被告金创房产公司辩称，同意给原告办理产权，但是现在金宇大厦1、2、6楼已经整体抵押给农行金牛支行，目前债务还没还清，不可能解除抵押，在有抵押的情况下不可能过得了户，故原被告的争议应当协商解决。根据被告金创房产公司、案外人成都金宇控股集团有限公司（以下简称：金宇集团公司）与被告农行金牛支行签订的《处置变现抵押资产归还贷款本息资金管理协议》（以下简称：《资金管理协议》，以及被告农行金牛支行向被告金创房产公司发出的《终止处置变现抵押资产归还贷款本息资金管理协议》的函，前述协议和函与本案不是一个法律关系，被告农行金牛支行不是本案的适格主体。对原告要求判令被告农行金牛支行抵押权消灭，并注销抵押的诉讼请求，是与本案诉讼无关的另外一个诉讼，是没有事实基础和法律依据的诉讼请求。而且按照我国现在的房屋抵押登记制度，整体抵押的房屋是不能分割解除抵押的。为此被告金创房产公司正在与农行金牛支行协商整体债务解决方案，以期能整体解除抵押。如果法院判决农行金牛支行抵押权消灭，会使问题复杂化，还存在操作性问题，又会影响到被告金创公司与被告农行金牛支行进行的整体债务处理协商，反而对原告的办证诉求不利。故对原告要求判令农行金牛支行抵押权消灭的诉讼请求应予以驳回。
被告农行金牛支行辩称，原告与农行金牛支行之间没有法律关系，农行没有义务放弃抵押权，也无义务支付原告违约金。被告金创公司、案外人金宇集团公司的债务还没有还清，农行金牛支行不可能放弃抵押权。农行金牛支行与金创房产公司、金宇集团公司的纠纷已经由成都中院终审判决，目前在执行过程中。本次起诉的集团案件中，有部分原告未在《资金管理协议》授权的期间内购买房屋。
经审理查明，2004年11月15日，农行金牛支行与被告金创房产公司、案外人金宇集团公司签订了一份最高额抵押合同，约定“金创房产公司自愿为金宇集团公司自2004年11月15日起至2006年11月14日止，在农行金牛支行处办理约定的各类业务，所形成的债务最高额折合人民币3450万元提供担保。金创房产公司以金宇大厦1、2、6楼作为抵押物提供担保。”2004年11月17日，金宇大厦1、2、6楼作了抵押登记，他项权证“约定期限”一栏为2004年11月15日至2007年11月13日。2005年4月14日，被告农行金牛支行作为甲方与作为乙方的案外人金宇集团公司、作为丙方的被告金创房产公司签订了一份《资金管理协议》，约定：“金宇集团公司为了偿还农行金牛支行的贷款3240万元，以金创房产公司抵押给农行金牛支行的金宇大厦1、2、6楼（面积5882.83平方米）对外公开销售，销售的款项用于归还农行金牛支行的贷款本息……一、销售方式为由金创房产公司委托成都蜂巢营销管理顾问有限公司销售金宇大厦6楼和成都时尚置业有限公司销售金宇大厦1、2楼，统一对外公开销售。二、自协议签订之日起，金创房产公司在农行金牛支行开设专用账户，金创房产公司销售房屋产权和房屋经营权所得款项全部存入此账户，用于归还金宇集团公司在农行金牛支行的3240万元贷款及相应利息，农行金牛支行有权在该账户上随时扣划金宇集团公司贷款债权范围内的款项。三、房屋产权和房屋经营权的销售，农行金牛支行有权指派专人到房屋销售现场进行监督，每笔销售收入实现后，必须立即交存协议第二条所指专用账户……六、农行金牛支行根据金创房产公司与购房人签订的《房屋买卖合同》和每日实际收到的相应房款后，同时根据金创房产公司在每月的销售收入归还农行金牛支行贷款的前提条件下，按月集中解除房款已付清部分房屋产权的抵押登记。七、金创房产公司对外公开销售上述房屋的期限分别为2005年4月8日至7月15日由成都时尚置业有限公司销售1、2楼和2005年4月16日至2006年2月7日由成都蜂巢营销管理顾问有限公司销售6楼，销售期届满，若金创房产公司未能偿还全部贷款利息，农行金牛支行有权终止金创房产公司的房屋销售行为。九、金创房产公司在售1、2楼经营权时，有义务告知买房人该房屋已作为金宇集团公司在农行金牛支行的抵押担保。十、农行金牛支行仅负责售房资金的监管与收回贷款本息，售房的宣传及投资者的一切交易均由金创房产公司负责，如已售房屋与投资者发生纠纷，所引起的后果由金创房产公司承担，农行金牛支行不承担任何责任。十一、如金创房产公司不全面履行本协议内容，农行金牛支行有权要求金创公司终止销售行为，并依法保留行使维护农行金牛支行合法权益的行为。十二、本协议自签订之日生效，至金宇集团公司还清农行金牛支行全部贷款本息止。”2005年4月18日，原告张俏梅与被告金创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》约定：“金创房产公司向原告出售位于成都市一环路北四段191号一层***房屋，总金额141100元。金创房产公司应在在房屋交付后180日内，将办理权属登记需由房产金创公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款2%支付违约金。”合同签订后，原告即支付完毕购房款，案外人成都西汽投资管理有限公司（以下简称：西汽投资公司）即作为乙方承租方与作为甲方出租方的原告、作为丙方担保人的被告金创房产公司签订了《国美金宇商城租赁协议》，将金创房产公司出售给原告的房屋租赁给西汽投资公司。2005年8月3日、2005年8月4日，农行金牛支行分别向金创房产公司、金宇集团公司发出了《终止“资金管理协议”的函》（以下简称《终止函）》，其上载明：“根据《资金管理协议》第七条金创房产公司公开销售房屋产权期限分别为2005年4月8日至7月15日由成都时尚置业有限公司销售1、2楼和2005年4月16日至2006年2月7日有成都蜂巢营销管理顾问有限公司销售6楼，销售期届满，若金创房产公司未能偿还全部贷款本息，农行金牛支行有权终止金创房产公司的售楼行为的约定，农行金牛支行终止金创公司的售楼行为。同时，请金创房产公司清理前期处置抵押资产和资金的情况，以便农行金牛支行下一步配合贵公司办理解除抵押权和办理产权的有关事宜。”案外人金宇集团公司、被告金创房产公司分别于2005年8月4日、2005年8月5日收到了《终止函》。2007年，农行金牛支行分两案（2007成民初字第247、248号）以金宇集团公司、金创房产公司为被告诉至成都市中级人民法院，请求判令：1、金宇集团公司偿还农行金牛支行本金247号案2060万元、248号案769万元及利息；2、金宇集团公司支付原告律师费、差旅费、诉讼费及其他实现债权费用；3、农行金牛支行就上述债权及相关实现债权的费用，对金创房产公司抵押财产折价、拍卖、变卖所得的价款在3450万元限度内享有优先受偿权。2007年2月13日，成都市中级人民法院作出民事裁定书，对金宇大厦1、2、6楼予以查封，查封期限两年。2007年4月16日，成都市中级人民法院作出两案判决，判决结果为：1、金宇集团公司偿还农行金牛支行本金247号案2060万元、248号案769万元及利息。2、农行金牛支行对金创房产公司提供的抵押物有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，两案受偿总额以3450万元为限。3、金创房产公司承担抵押责任后，有权向金宇集团公司追偿。4、驳回农行金牛支行的其他诉讼请求。截止目前，金创房产公司一直未将房屋过户给原告，也从未将应由金创房产公司提交的购房资料报送房管局。2010年至2012年，金创房产公司以延迟办理产权证补偿金的名义向原告支付了4313元。2007成民初字第247、248号案生效后至今仍在执行过程中。2013年6月，原告诉至本院，要求判令：1、被告金创房产公司、被告农行金牛支行协助原告办理案涉房屋产权证及土地使用证（其中农行金牛支行为协助办理解除抵押登记手续）；2、被告金创房产公司、被告农行金牛支行承担违约金；3、诉讼费由被告金创房产公司、被告农行金牛支行承担。2013年10月17日，本院向原告释明:“原告要求金创公司办理产权证书及国土使用证，要求农行金牛支行办理解除抵押登记手续，经审查，原告签订房屋买卖合同时间均在农行金牛支行设立抵押登记之后，根据法律的相关规定，已设立抵押登记的房屋不得擅自另行过户给其他人。现农行金牛支行作为债权人，不同意解除房屋抵押登记并将房屋过户给原告，如原告方坚持诉讼请求，将可能承担不利后果，现原告方是否变更诉讼请求为解除房屋买卖合同并赔偿原告方损失?如原告要变更诉讼请求，须在2013年10月23日之前提交变更诉讼请求申请书。”经本院前述释明后，原告将其要求农行金牛支行办理解除抵押登记的诉讼请求进行了变更，变更为原告所购房屋上农行金牛支行的抵押权消灭，注销原告所购买房屋上农行金牛支行的抵押登记，原告的其余诉讼请求不变。
庭审中，原告与被告金创房产公司一致认可双方在签订《商品房买卖合同》同时，金创房产公司向原告出示过《资金管理协议》，《国美金宇商城租赁协议》签订之日即是被告金创房产公司向原告交付房屋之日。金创房产公司主张其在收到《终止函》后向之后的购房户出示过《终止函》，但金创公司无证据证明该项主张。
上述事实有成都市中级人民法院（2007）成民初字第247、248号民事判决书、他项权证、处置变现抵押资产归还贷款本息资金管理协议、商品房买卖合同、国美金宇商城租赁协议、终止“资金管理协议”的函、成都市中级人民法院（2007）成民初字第247号民事裁定书、房产登记信息以及当事人当庭一致的陈述等证据在案佐证，本院予以认定。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，因原与被告金创房产公司签订的《商品房买卖合同》中并无导致合同无效的情形，故双方签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。原告要求被告金创房产公司将房屋产权、土地使用权过户至原告名下，因原告的前述诉讼请求是建立在其与被告金创公司签订的《商品房买卖合同》能继续履行的基础上，该请求权属债权请求权，而被告农行金牛支行享有的抵押权系物权（担保物权）。根据物权效力优先于债权的基本原则，即使原告与被告金创房产公司签订《商品房买卖合同》的时间在《资金管理协议》约定的可以对外公开销售的期间内，原告诉讼请求还应具备相应条件才能得以实现，即“原告所购买房屋上被告农行金牛支行的抵押权消灭，原告所购买房屋上被告农行金牛支行的抵押权登记已注销”。原告为实现前述条件，同时请求本院判令：“原告所购买房屋上被告农行金牛支行的抵押权消灭，注销原告所购买房屋上被告农行金牛支行的抵押权登记”。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定，因原告向本院出示的证据不能证明本案有被告农行金牛支行的主债权已经消灭、担保物权得到实现以及被告农行金牛支行明确放弃抵押权等导致担保物权消灭的情形，故本案所涉房屋的抵押权并未消灭，本院不予支持原告要求判令被告农行金牛支行的抵押权消灭，注销原告所购买房屋上农行金牛支行抵押登记的请求。综上，因原告无权要求注销其所购房屋上的抵押权登记，故原告要求被告金创房产公司协助办理产权证书的请求不能优先于被告农行金牛支行的抵押权，本院对原告要求被告金创房产公司将房屋产权、土地使用权过户至原告名下的述诉讼请求不予支持。原告要求被告金创房产公司承担违约金，因原告要求被告金创房产公司承担的是被告金创房产公司在可以协助办理产权证情形下延期协助办理产权证所产生的违约金，而现涉案房产中被告农行金牛支行的抵押权并不能注销，被告金创房产公司不能协助原告办理产权证，故原告要求被告金创房产公司承担违约金的理由不成立。现被告金创房产公司同意按购房款的2%向原告支付违约金，并已经实际向原告支付了4313元，系被告金创房产公司对其权利的自由处分，且不违反法律、法规的强制性规定，本院予以准许。原告要求被告农行金牛支行支付违约金，因被告农行金牛支行与原告不存在合同关系，故本院对原告的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
驳回张俏梅的诉讼请求。
案件受理费250元，由张俏梅负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 黄 曦
代理审判员 许小平
人民陪审员 姜绍刚
二〇一四年十月八日
书 记 员 柳 姗