中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终2540号
上诉人(原审原告、反诉被告)大联诚(上海)房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人宋德金，董事长。委托代理人王家宝，上海市大明律师事务所律师。委托代理人杜昱舟，上海市大明律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)廖中池，女，1958年3月15日出生，住台湾地区台北市。委托代理人龚红春，上海市龚红春律师事务所律师。上诉人大联诚(上海)房地产开发有限公司(以下简称“大联诚公司”)因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2015)杨民四(民)初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，1995年5月15日，大联诚公司(甲方)与廖中池(乙方)签订《上海市外销商品房预售合同》(以下简称“涉案预售合同”)约定，甲方取得杨浦区288-C地块50年土地使用权。(第一条)乙方自愿向甲方购买《黄兴中心“迪斯耐商城”》上海市杨浦区288-C地块黄兴中心迪斯耐商场二层B28室商铺(以下简称“涉案商铺”)，该物业房屋建筑面积19.18平方米。(第二条)甲、乙双方同意，乙方购买该物业售价为新台币1,050,000元。(第三条)甲、乙双方同意，上述售价款由乙方按本合同附件三所列明的方式、时间和金额，按期汇入甲方指定的在上海市注册中国人民建设银行上海第一支行。(第五条)甲方定于1997年3月31日前，将该物业交付给乙方使用。(第十五条)本合同自甲、乙双方签订并经上海市公证处公证后生效，本合同生效后，乙方应按规定在二十天内向上海市房地产交易管理所办理预售登记。附件三付款办法约定，1、订金新台币50,000元；2、签约金新台币110,000元；3、开工新台币40,000元；4、地下室基础完成新台币30,000元；5、地下室顶板完成新台币30,000元；6、一楼顶板完成新台币30,000元；7、二楼顶板完成新台币30,000元；8、三楼顶板完成新台币30,000元；9、外饰完成新台币30,000元；10、鹰架拆除完成新台币30,000元；11、内部地板完成新台币30,000元；12、内部粉刷完成新台币30,000元；13、电梯安装完成新台币30,000元；14、水电完成新台币30,000元；15、交屋贷款新台币520,000元。注：合约书公证完成后订金、签约金十五天内一次付现。付款时间以甲方所出具之书面通知为准。1995年9月29日，上海市公证处出具《公证书》证明，上述合同上双方当事人的签字、印鉴均属实。1998年4月21日，大联诚公司向上海市房地产登记中心申请办理预售登记手续，1998年5月11日，廖中池登记为涉案房屋预购房屋权利人。2010年4月20日，大联诚公司向廖中池发出《通知》，我公司近日在清查房屋买卖合同过程中，发现我司原法定代表人奚依兰女士曾于1995年5月15日与你们签订了壹份购买黄兴广场裙房B28室的预售合同。该合同签订后，上海市公证处及上海市房地产交易中心根据我司的申请，分别进行了合同公证及房产预售登记。之后，您们再也未与我司联络过。为维护双方的合法权益，特请您们在今年5月30日前与我司联系，商议解除合同事宜。如逾期，我司将认为您们已同意解除双方原签订的上海市外销商品房预售合同。2010年6月3日，大联诚公司向廖中池发出《通知》，我公司于2010年4月20日发函通知你们，请你们在2010年5月30日前与我司联系，商议解除合同事宜。你们收函后，虽曾与我公司联系，表示不同意解除合同，但又拒绝提供购买房屋(商铺)的相关资料。据此，我司认为你们没有支付过房款。经研究，决定即日起解除双方原签订的《上海市外销商品房预售合同》。2015年3月，大联诚公司向原审法院起诉称，其与廖中池于1995年5月15日签订“黄兴中心迪斯耐商场”签订涉案预售合同，合同约定由廖中池以新台币1,050,000元购买涉案商铺，预定交付时间为1997年3月31日前，廖中池应于合同公证完成后15天内付清订金、签约金计新台币160,000元，其余购房款则依大联诚公司通知将购房款汇入其指定的“中国人民建设银行上海第一支行”；如廖中池逾期30天后仍未按约定付款的，即视为廖中池不履行合同，大联诚公司有权书面通知廖中池单方终止合同。合同签署后经原上海市公证处公证于1995年9月29日生效，大联诚公司根据合同约定于1998年4月23日向房地产交易登记机构申请办理了房屋预售合同登记。大联诚公司已于1998年3月6日取得包括涉案商铺在内的大产证，已公示公告，即大联诚公司同时已经可以交房。由于廖中池在签订合同后未按合同约定期限支付订金、签约金以及其他房款，大联诚公司遂于2010年4月20日和6月3日致函廖中池通知解除合同。大联诚公司与廖中池在签订合同后到现在为止，廖中池未按约定支付订金、签约金以及其他房款已构成违约，且已具备了大联诚公司单方解除合同的权利。故大联诚公司请求判令：1、解除其与廖中池签订的《“黄兴中心”迪斯耐商场外销商品房预售合同》(合同编号：95-0018-0021)；2、廖中池协助大联诚公司办理撤销该预售合同项下涉案商铺在房地产交易登记部门的(预售)登记手续。原审审理中，廖中池辩称并反诉称，廖中池依约支付了房款，大联诚公司办理了该商铺的预售登记备案。廖中池付清全部房款后，大联诚公司于1999年2月10日出具了购房发票。双方又于1999年4月13日签订了《上海市外销商品房出售合同》(以下简称“涉案出售合同”)，该合同第四条明确：“除本合同补充条款另有约定外，甲乙双方签订本合同时，乙方已按照预售合同的有关规定或双方在签订本合同前约定的其他方式，将上述售价款全部缴付予甲方，并由甲方另立收据为凭”。2000年秋天，大联诚公司的代理人在台湾向廖中池交付了产权证，廖中池认为购房全过程已经完成。2015年，在大联诚公司第三次向原审法院起诉后，廖中池委托律师调查后发现，其在2000年秋天收到的产权证是假的，故廖中池不同意大联诚公司的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：大联诚公司协助廖中池办理涉案商铺的产权过户手续，廖中池自愿负担由此产生的税费。原审审理中，大联诚公司针对廖中池的反诉辩称，虽然双方签订了预售合同并办理了预告登记，但是廖中池没有付款构成违约，在大联诚公司要求解除合同的情况下，廖中池提出反诉没有事实依据，故大联诚公司要求对廖中池的反诉请求不予支持。原审法院另查明，关于廖中池的付款情况，廖中池提供了以下证据：1、《付款表》，中国运通有限公司盖章确认廖中池付款新台币200,000元，大联诚公司认可该《付款表》下方大联诚公司的公章系真实的。2、金额为人民币263,434元的《发票联》，大联诚公司否认该发票的真实性。3、大联诚公司出具的收据5张，分别为：95年10月16日，新台币200,000元；95年10月16日，新台币160,000元；95年10月16日，新台币100,000元；96年1月20日，新台币55,000元；96年2月12日，新台币55,000元。大联诚公司认可该五份收据上公章的真实性，但认为廖中池实际并未付款。4、大联诚公司于1999年1月5日出具的《委托书》，委托柯耀明全权代表公司处理位于上海市黄兴路XXX弄XXX号(黄兴广场)中，隶属于大联诚公司名下所有房屋事宜。5、大联诚公司(甲方)与廖中池(乙方)于1999年4月13日签订的《上海市外销商品房出售合同》约定，(第三条)该物业售价为新台币1,050,000元；(第四条)除本合同补充条款另有规定外，甲、乙双方签定本合同时，乙方已按照预售合同的有关规定或双方在签定本合同前约定的其他方式，将上述售价款全部缴付予甲方，并由甲方另立收据为凭；(第五条)甲、乙双方同意，除本合同补充条款另有规定者外，甲方在本合同签定并经上海市公证处公证后的10天内，将本合同项下之该物业与乙方验收交接。大联诚公司认可上述《委托书》及《上海市外销商品房出售合同》上大联诚公司的公章，但认为合同中乙方廖中池的代理人为柯耀明，当时他亦受大联诚公司原法定代表人的委托管理公司，是双重代理行为，柯耀明与廖中池系恶意串通。大联诚公司认为1999年1月时，公司法定代表人将公司委托柯耀明管理，发票、图章都保管在柯耀明手里。原审审理中，廖中池提交一份《上海市房地产权证》，称该证为柯耀明至台湾随同上述《上海市外销商品房出售合同》及《发票联》一并转交给廖中池的，现发现该证系假证。原审法院认为，大联诚公司与廖中池签订的涉案预售合同、涉案出售合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约全面履行。大联诚公司提出柯耀明作为廖中池的代理人在涉案出售合同上签名构成双重代理，但未能提供证据证明柯耀明与廖中池恶意串通损害大联诚公司的利益，故对于大联诚公司该项主张难以采纳。大联诚公司虽否认其收到廖中池支付的房屋售价款，但《付款表》、《收据》上均盖有大联诚公司的公章，且涉案出售合同中明确廖中池已将涉案商铺售价款新台币1,050,000元全部缴付大联诚公司，大联诚公司亦认可该合同上的公章，故从现有证据看，可认定廖中池已经履行完毕合同约定的付款义务，因此对于大联诚公司要求解除合同并撤销预售登记之诉讼请求难以支持，大联诚公司理应按照合同约定协助廖中池办理系争房屋的过户手续。原审法院据此判决：一、大联诚公司要求解除与廖中池之间签订的《“黄兴中心”迪斯耐商场外销商品房预售合同》(合同编号：95-0018-0021)并要求廖中池协助办理撤销该预售合同项下“房产坐落”黄兴路XXX-
XXX号地块二层B28部位房屋在房地产交易登记部门的(预售)登记手续之诉讼请求不予支持；二、大联诚公司应于判决生效之日起三十日内协助廖中池办理上海市黄兴路XXX号B28房屋产权过户手续，将产权登记至廖中池名下，由此产生的税费由廖中池负担。原审法院判决后，大联诚公司不服，向本院提起上诉称：涉案出售合同是由柯耀明同时代理大联诚公司与廖中池就涉案商铺进行买卖的合同，因柯耀明的双方代理行为，该合同应被认定为无效。廖中池未能提供其按涉案预售合同指定的银行付清总房款的任何证据，且大联诚公司的财务账上也没有收到过廖中池支付房款的任何记录，故原审法院依据上述无效出售合同第四条的约定推断廖中池已付清全部房款是缺乏依据的。涉案出售合同严重损害了大联诚公司的利益，是柯耀明借持有公司合同章之便与廖中池恶意串通共谋非法利益的产物，柯耀明在或许已收到廖中池让其转交的部分房款却没有交给大联诚公司的情况下通过“双方代理”行为达到掩盖其非法侵吞涉案房款的事实。且涉案出售合同约定经公证后生效，因该合同事后未经公证，故该合同并未生效。另，大联诚公司取得的是整体商场的产证，如果要将不具有固定维护结构单元的涉案商铺过户给廖中池，需要经过相关行政管理部门批准，否则不符合登记发证的要求。大联诚公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判。被上诉人廖中池答辩称，柯耀明只是代表廖中池签订涉案出售合同，柯耀明并未代表大联诚公司，故柯耀明不存在双方代理行为。廖中池在原审中提供了多份证据证明其已支付了全部房款，大联诚公司理应将涉案商铺的权利过户给廖中池。廖中池不同意大联诚公司的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，廖中池与大联诚公司就买卖涉案商铺达成一致，双方在涉案预售合同中就各自的权利义务明确作出意思表示。廖中池在原审中提供的付款表、发票、五张收据等证明其已按约支付了购房款，大联诚公司就上述付款表、收据上其公司盖章的真实性予以认可，却以该公章实际掌握在柯耀明手中及其公司财务账上没有相关入账记录为由否认大联诚公司实际收取了相关房款。本院认为，无论是基于对柯耀明的信任还是其公司内部管理问题，即使大联诚公司将其公章交予柯耀明保管，大联诚公司仍应就此承担相应的法律后果。虽廖中池并未按预售合同的约定将房款打入指定账户，但大联诚公司事后出具多份收款收据的情况可证实大联诚公司对廖中池支付的相关房款进行确认的事实，故大联诚公司仅以廖中池未将房款打入指定账户及大联诚公司财务账上无廖中池付款的任何记载为由否认廖中池的付款行为缺乏事实依据。鉴于涉案出售合同落款处亦盖有大联诚公司的公章，即使柯耀明与大联诚公司之间存在代理关系，本院认定大联诚公司对该出售合同予以认可，故大联诚公司以柯耀明的双方代理行为为由主张涉案出售合同无效缺乏法律依据，本院有理由相信廖中池已支付涉案全部房款。虽双方在涉案出售合同中约定合同经公证生效，但根据已查明之事实，双方已通过实际履行的方式履行了合同中的条款，这种实际履行符合法律行为的构成要件，属于以其他形式对合同生效条件进行了变更，故本院对大联诚公司关于涉案出售合同未生效的观点亦不予认可。廖中池经预告登记成为涉案房屋预购房屋权利人，其在履行完毕支付房款的合同义务后有权主张大联诚公司配合办理过户，相关过户行为客观上无需再经过行政管理部门的批准，故大联诚公司以此为由拒绝过户缺乏事实及法律依据。综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。对大联诚公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人大联诚(上海)房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一六年六月二十四日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……