陕西省咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0402民初247号
原告黄某某，男，汉族。
委托代理人雷玉川，男，陕西恪普律师事务所律师。
被告陕西上林苑投资开发有限公司（以下简称上林苑）
住所地咸阳市渭城区人民东路**号银都国际广场*号楼*单元**层*号。
法定代表人陈超，系该公司执行董事。
委托代理人徐周，男，陕西松意律师事务所律师。
委托代理人朱银利，女，陕西松意律师事务所律师。
原告黄某某诉被告上林苑商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某某诉称：原、被告2013年11月27日签订了《商品房买卖合同》。约定原告购买被告位于咸阳市上林路东火烧寨北路阳光城上林赋苑项目61幢101号房屋。单价为8969.059元/平方米，建筑面积383.69平方米，总价款为3441338元。合同约定被告应予2013年12月31日前交付该房屋，逾期交房方违约责任为，逾期在60日之内自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。商品房的质量约定为，交付该商品房时，出卖人与买受人共同查验收房屋，发现问题，双方同意由出卖人维修或更换。合同对产权证约定为，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房坐在楼栋权属证明期限届满至次日起，至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金。合同对其它条款也进行了约定。合同签订后，原告依约交付了部分房款其余房款在中信银行西安分行办理按揭贷款。2014年10月8日在原告的催促下被告向原告交付了房屋，并由原告验收房屋，原告验收房屋时，发现该房屋存在多处严重质量问题。原告多次向被告及物业公司反映，直至2015年6月被告向原告出具维修方案后进行处理，致使原告赔偿装修公司费用和以及铺设地暖支出费用为37000元，原告自行处理费用为7420元。原告为保证自己的合法权益，无奈诉至法院，请求依法判令1、被告支付原告逾期交房违约金95669.19元。2、被告支付原告逾期办理房产证违约金49899.4元（截至2015年10月20日，次后违约金按照日万分之0.5计算至房产证交付为止）。3、依法判令被告赔偿原告维修费25494.3元。4、依法判令被告赔偿原告损失37000元。5、本案诉讼费由被告承担。
被告上林苑辩称：原告所述与事实不符，双方约定应在2013年12月31日前交房，被告按合同约定向原告以快递形式通知原告交房，原告因自身原因未能按时收房与被告无关。原告说的逾期办理房产证不属实，是因为原告未缴纳契税和大修基金导致未能取得商品房权属证明，是原告为办理房产证的真正原因。关于房屋瑕疵的问题是不属实的，在被告向原告交付房屋时，房屋质量是完好的不存在瑕疵的问题。原告说在装修时产生的房屋质量问题是不是房屋本身的质量问题需要原告举证证明。现被告提出反诉1、请求解除双方2013年商品房买卖合同。2、请求原告赔偿违约金43348.53元。3、反诉费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：原告对所述房屋支付了全部款项，应依法驳回被告的全部反诉请求。
原告为支持自己的主张，当庭提交了下列证据
1、咸阳市商品房买卖合同一份。证明原告与被告于2013年11月27日签订《商品房买卖合同》
2、中信银行个人购房借款合同一份、收款收据7张。证明原告于2013年11月29日在中信银行西安分行办理了按揭贷款。
3、西西安小镇交付记录单一份。证明被告交房日为2014年10月8日时已逾期交房278天，违约金为95669.19元。
4、客户投诉单一份、领条一份、现场维修前照片4张。证明原告向被告投诉过房屋入户台阶下沉等问题。
5、催告函一份、维修方案一份、现场照片4张、维修复验收单一份、安恒地暖系统协议书一份、收款收据2张、结算单一份。证明原告房屋问题需要维修花费25494.3元。
6、证明一份、鲁班装饰工程预算单一份。证明原告因房屋问题找装修单位维修。
7、住宅质量保证书、住宅质量说明书一份。证明2013年7月24日被告对原告房屋进行保修，质保期限是2014年4月30日原告房屋在保修期内。
8、2013年8月7日协议书一份。证明原、被告2011年签订一份合同，同意更换现在的房屋，同时按按揭处理，是被告由原告配合办理换房的事实。
被告质证表示，证据1、2真实性认可，证明目的无异议。证据3不认可，无被告公司盖章，且被告已按期通知原告收房，原告因自身原因导致逾期收房，被告并未违约。证据4《客户投诉单》、《领条》、现场维修前照片4张的真实性及证明目的均不认可。《客户投诉单》无公司印章，不能证明其真实性。《领条》与本案无联性。《情况说明》是原告的自己陈述，真实性无法确认。照片4张不能证明房屋位置即为原告所购买的房屋，也不能证明房屋质量瑕疵及维修情况。证据5《催告函》、《维修方案》、现场照片4张、《维修复验收单》、《安恒地暖系统协议书》、《收款收据》2张、《结算单》。其中对《催告函》、《维修方案》、《维修复验收单》的真实性认可，证明目的不认可，被告已经在保修期限和范围内对地面下沉、回填不实等进行了维修，维修已经完成；对“现场照片4张”真实性及证明目的均不认可，照片均为局部拍摄，不能证明房屋位置；《安恒地暖系统协议书》、《收款收据》2张、《结算单》的真实性认可，证明目的不认可，与本案无关联性，且不能证明损失应该由被告承担。证据6真实性认可，证明目的不认可，与本案无关联性。证据7真实性无异议，恰好证明房屋是符合质量要求，且被告方在保修期内已经维修了地面下沉及回填不实的相关问题。证据8无原件不予认可，不予质证。
被告针对自己的辩驳当庭出示以下证据
1、咸阳市商品房买卖合同一份。证明原告与被告签订《商品房买卖合同》的事实及合同具体内容。
2、EMS全球邮政特快专递回单。证明被告通知原告收房，履行了交房义务。原告因自身原因不收房被告不存在违约。
3、中信银行业务回单一份。证明原告逾期办理银行贷款手续，违反了合同条款应向原告支付违约金。
原告质证表示，证据1真实性认可，证据2真实性无异议，证明目的不认可，并未送达至原告，内容不能查实。原告在买房时留有电话，被告并未向原告打电话通知。证据3与本案没有关系。合同约定办理按揭2013年11月29日原告在银行办理了按揭。所谓的交房逾期与本案原告没有关系，2011年双方签有另外一份合同，当时的房屋不合格所以换房至现在的房屋。按揭款也是从原房屋转到现房屋的。
根据原、被告举证、质证并经综合评议，对原告所出示的第1、2、3、8组证据因来源合法、内容客观有效均予以采信。证据4、5被告所交房屋确实存在质量问题，故对该两组证据予以采信。证据6原告没有其它证据旁证，故对其证明的问题不予采信。证据7被告对其真实性认可，但不能证明房屋的保修期，故不予采信。对被告出示的证据1原告无异议，本庭确认其真实性。证据2原告对其真实性无异议，但认为自己未收到，且给被告处留有联系方式，被告不联系，故对其证明问题不予采信。证据3原告不认可，认为导致贷款滞后的原因是被告提供的房产不符合质量要求，重修换房导致的，故对其证明的问题不予采信。
依据采信的证据及庭审调查确认以下案件事实，原、被告2013年11月27日签订了《商品房买卖合同》。约定原告购买原告位于咸阳市上林路东火烧寨北路阳光城上林赋苑项目61幢101号房屋。单价为8969.059元/平方米，建筑面积383.69平方米，总价款为3441338元。同时合同还约定被告应在2013年12月31日前交付该房屋，逾期在60日之内自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人房价的日万分之一的违约金，并在实际交付之日起30日内，向买受人支付违约金。交付该商品房时，出卖人与买受人共同检查验收，发现有其它问题，由出卖人维修或更换。合同对产权证的办理约定为，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房房产证，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房房产证期限届满至次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当支付买受人全部房款的日万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了房款。2014年10月8日在原告的催促下被告向原告交付了房屋，并由原告验收房屋，原告验收房屋时发现该房屋存在多出严重质量问题。对此，原告多次要求被告及物业公司处理，被告在2015年6月向原告出具了维修方案，对不合格的地方进行了重新处理，但就相关的费用原告多次找被告要求赔偿，均无结果。于2016年1月5日诉至本院，请求依法判令1、被告支付原告逾期交房违约金95669.19元。2、被告支付原告逾期办理房产证违约金49899.4元（截至2015年10月20日，次后违约金按照日万分之0.5计算至房产证交付为止）。3、依法判令被告赔偿原告维修费25494.3元。4、依法判令被告赔偿原告损失37000元。5、本案诉讼费由被告承担。
再查，被告延迟交房278天，违约金95669.19元（2013年12月31日至2014年10月8日，按全部房款3441338元的日万分之一）；被告延迟办证290天，违约金49899.4元（2014年12月31日至2015年10月20日，按全部房款3441338元的日万分之零点五）；修缮地暖管网施工、材料费25494.3元，
本院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，是双方意思的真实表示，故该合同为有效合同，原告依约支付了全部房款，被告虽向原告交付了房屋，但按合同约定，已远远超过了交房、办证期限，构成了根本违约，故原告要求支付违约金的请求，本院予以支持。交房时房屋存在质量问题，被告修缮只处理了地面，对地面取暖网管没有安装，按照合同约定，应由被告安装，被告让原告安装，所产生的费用，理应承担。原告主张修缮室外及不能按时居住，所造成的损失费用，但其未向法庭出示有力的证据，故其这一请求，本院不予支持。对被告提出的反诉请求，因未缴纳诉讼费用，亦未提供相应的证据，故其反诉请求，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、被告陕西上林苑投资开发有限公司在本判决生效后，一次性支付原告黄某某逾期交房违约金95669.19元。
二、被告陕西上林苑投资开发有限公司在本判决生效后，一次性支付原告黄某某逾期办理房产证违约金49899.4元。
三、被告陕西上林苑投资开发有限公司在本判决生效后，一次性支付原告黄某某安装地热网、维修费25494.3元。
四、驳回原告的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4421元，由被告陕西上林苑投资开发有限公司承担。
如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 程保理
代理审判员 林丽丽
人民陪审员 蔚凤仙
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 杨维娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第六十条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。