成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第7679号原告:成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司。住所地：成都市成华区成华大道新鸿路***号。法定代表人:吴毓新，成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司董事长。委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师。被告：胡波，女，1974年9月23日出生，汉族，住成都市武侯区。原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司（以下简称益民生鲜公司）与被告胡波租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告益民生鲜公司的委托诉讼代理人张凤羽到庭参加诉讼。被告胡波经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案现已缺席审理终结。原告益民生鲜公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付停车场租金21211.51元以及菜市场租金3654.51元；2、被告赔偿琉璃店28项设施设备资产损失156300元；3、被告支付水电费共计33283.25元；4、被告支付违约金共计345520.42元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月9日，被告因承租位于成都市锦江区仁居路11号益民菜市琉璃场店地下负一层停车场事宜与原告成都市益民菜市场资产经营管理有限公司（现更名为成都市益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司）签订了《房屋租赁合同》。约定：租赁期限2年11个月，自2013年4月15日起至2016年3月14日止。租赁期第一年（2013年4月15日至2014年4月14日），房租按4元/月.㎡收取，每月房租3426元；租赁期第二年（2014年4月15日至2015年4月14日），房租按8元/月.㎡收取，每月房租6851.50元；租赁期第三年（2015年4月15日至2016年3月14日），房租按9元/月.㎡收取，每月房租7708元。合同签订之日，被告向原告缴纳租赁保证金5000元。房屋租金按季支付，在租赁期间被告方承担所有与使用房屋及经营活动相关的费用；被告方无论是否收到原告方通知均应按时交付租金、管理费、水电费及其他应交费用，逾期不交的，应按日向原告支付应缴费用总额3%的滞纳金。2014年4月，被告因承租位于锦江区仁居路11号益民菜市场琉璃场店事宜与原告签订了《益民菜市租赁合同》。约定：租期为2年11个月（2014年4月15日至2017年3月14日）；房屋租金第一年为388410元，第二年为388410元，租赁期第三年为407830.50元，房屋租金按季支付；被告一次性向原告缴纳租赁保证金70000元；被告方无论是否收到原告方通知均应按时交付租金、管理费、水电费及其他应交费用，逾期不交的，应按日向原告支付应交费用总额3%的滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋履行义务，而被告拖欠租金及水电费且经原告多次催缴扔拒不交租。其中停车场租赁合同于2015年5月14日终止，被告拖欠从2014年12月15日到2015年5月14日（共计151天）的租金21211.51元未结清。菜市场租赁合同于2014年9月14日终止，被告拖欠自2014年7月15日到2014年9月14日（共计62天）的租金3654.51元。菜市场租赁合同终止后原告清点发现琉璃店内共计28项设施设备遗失，资产评估价值156300元。且在一楼菜市场和负一楼停车场租赁期间，被告拖欠2014年9月9日到2015年5月9日的水电费共计33283.25元。被告违反合同约定未按时交租，还需支付原告违约金338723.03元（21211.51×151×3%+33283.25×243×3%＋3654.51×62×3%=345520.42）。被告逾期交租的行为损害了原告的合法权益，故起诉来院。被告胡波未作答辩，也未提交证据材料。本院经审理查明事实如下：位于成都市锦江区仁居路11号房屋（含地下1层）登记所有权人为成都城乡商贸物流发展投资（集团）有限公司，规划用途为农贸市场、车库、办公，其中负一层建筑面积共计1204.5㎡。2014年3月25日，成都城乡商贸物流发展投资（集团）有限公司下发成商物投发[2014]19号《商物投集团关于菜市场委托经营管理的批复》，将“益民菜市场”统一授权委托给成都市益民菜市场资产经营管理有限公司经营管理，独立核算、自负盈亏。胡波的常住人口详细信息显示其配偶为严刚。2013年4月9日，成都市益民菜市场资产经营管理有限公司（甲方、出租方）与胡波（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于锦江区仁居路11号益民菜市琉璃场店地下负一层停车场、建筑面积（含公摊）856.43平方米用作仓库。租赁期限自2013年4月15日至2016年3月14日；合同签订之日乙方向甲方缴纳租赁保证金5000元。2013年4月15日至2014年4月14日，房租按4元/月/㎡收取，每月房租3426元；2014年4月15日至2015年4月14日，房租按8元/月/㎡收取，每月房租6851.50元；2015年4月15日至2016年3月14日，房租按9元/月/㎡收取，每月房租7708元。所有水、电费按月按分表计费（无分表的按面积分摊，加公用费、损耗费）。租金按季度支付，乙方须在合同生效时向甲方支付第一个季度的租金，之后每一租赁期间届满10日前支付下一个季度的房租。乙方应按相关部门或甲方管理规定按期结清水电费用。乙方逾期不交租金、水电费等，应按日向甲方支付应交费用总额3%的滞纳金；逾期付款时间超过15日，甲方有权解除合同收回房屋，乙方的保证金不再退还。成都市益民菜市场资产经营管理有限公司业务部工作人员、琉璃场店相关工作人员、胡波在《房屋租赁合同》所附的琉璃场地下室实测面积确认单上签字，确认面积778.57㎡，签署时间为2013年3月28日。成都市益民菜市场资产经营管理有限公司（甲方）与胡波（乙方）另行签订《益民菜市租赁合同书》，约定甲方向乙方提供位于成都市锦江区仁居路11号的“益民菜市琉璃场店”作为租赁区域，面积1177㎡，乙方用于主营干杂等农副产品直销、配送使用。租赁期限自2014年4月15日至2017年3月14日，其中2014年4月15日至2014年5月14日及2015年4月15日至2015年5月14日为优惠期，免收租金，但若乙方擅自解除合同或违约致使甲方按约解除合同的，则乙方不享受此优惠，甲方有权要求乙方补交该期间的租金。乙方一次性向甲方交纳租赁保证金70000元。第一年租金为388410元，第二年租金为388410元，第三年11个月租金为407830.50元。租赁期间的水电等费用由乙方自行承担缴纳，每月产生的费用甲乙双方按现场装表显示的实际使用数量计算，其中电量公摊损耗按乙方电表数量乘以10%计算。电费计量方式为：（甲方总缴费金额÷总用电量）*乙方实际电量*（1+公摊损耗10%）+高压维护费用（10元/月），乙方电费由甲方代交，不另收取其他费用。租金按季度支付，乙方在合同签订后3日内向甲方支付第一季度的租金，以后租金在每一租赁季度届满前10日前支付下一个季度的租金。水电费用系甲方代收代缴，乙方应当先行支付给甲方。乙方逾期交付租金、水电费及其它应交费用，应按日向甲方支付应交费用总额3%的滞纳金，逾期付款超过5日，甲方有权解除合同收回房屋。同时查明，《益民菜市琉璃场店配置资产记录表》共2页，表上载明资产类别、资产名称、规格型号、数量。2014年6月19日，严刚在该2页记录表上均签字，何娟在该2页记录表上亦均签字，其中一页备注何娟为接收人。2014年12月11日制作的《对账明细表》载明，胡波（严刚）欠益民公司惠民菜店、旅游村、蓝天路店费用合计341962.01元，胡波（严刚）在益民菜市场营业款情况合计377681.67元，公司实际应收胡波（严刚）费用-35719.66元；胡波（严刚）应收的余款转入琉璃场菜市及停车场所欠的费用；备注惠民菜店销售欠款截止到2014年11月25日。2014年12月11日，严刚在明细表上签字同意，并注明营业款抵扣蔬菜配送货款及琉璃场部分租金。成都市益民菜市场资产经营管理有限公司的工作人员在明细表上签字。2014年12月11日制作的《胡波（严刚）琉璃场所欠款项明细表》载明，胡波欠益民公司（包括菜市场和停车场）租金、违约金、水电费等费用合计214734.25元，胡波缴纳保证金等合计75360.08元，公司实际应收费用为139374.17元。备注琉璃场租金截止日期为2014年9月14日。2014年12月11日，严刚在该明细表上签字，并注明同意2014年12月25日之前一次性付清，逾期不支付，按月1%支付利息。成都市益民菜市场资产经营管理有限公司工作人员在该明细表上签字。2015年5月4日，成都诚尚物业管理有限公司出具发票，载明收到成都市益民菜市场资产经营管理有限公司2014年9月9日-2014年12月10日一楼代收电费20048元、负一楼代收电费186.2元、代收水费2382.52元。2015年4月30日，成都诚尚物业管理有限公司出具发票，载明收到成都市益民菜市场资产经营管理有限公司2014年12月10日-2015年1月9日一楼代收电费4536元、负一楼代收电费23.8元、代收水费722.26元；2015年1月9日-2015年2月9日一楼代收电费504元、负一楼代收电费40.6元、代收水费867.65元；2015年2月9日-2015年3月9日一楼代收电费504元；2015年3月9日-2015年4月22日一楼代收电费1148元、负一楼代收电费5.6元。2015年5月19日，成都诚尚物业管理有限公司出具发票，载明收到成都市益民菜市场资产经营管理有限公司4月9日-5月9日代收电费1456元、负一楼代收电费23.8元、代收水费834.82元。负一楼电费合计280元。另查明，2015年7月8日，成都市益民菜市场资产经营管理有限公司更名为成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司。2015年10月23日，成都原道资产评估事务所（普通合伙）出具《资产评估报告书》，对成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司申报的益民菜市琉璃场店灭失的28项实物资产的市场价值做出评估，评估净值总计156268.23元。审理中,原告陈述负一楼只有被告租赁，水表一楼和负一楼共用一个表，电表一楼和负一楼分开；严刚系被告的配偶；停车场租赁关系于2015年5月14日被告搬离事实上终止；被告拖欠原告自2014年12月15日至2015年5月14日的停车场租金未支付，该期间应付租金35114元（2014年12月15日至2015年4月14日共4个月×6851.5元/月+2015年4月15日至2015年5月14日1个月租金7708元），因原告曾向被告配偶承诺该期间的租金减半收取，故现只主张17557元，诉状中多主张的部分放弃；原告收回琉璃场菜市店的时间是2015年5月14日，并终止与被告的租赁关系，诉状中所述2014年9月14日终止系双方结算租金终止时间，而非租赁关系终止时间，因被告长期拖欠原告租金，原告此前于2014年12月14日（制表日期为2014年12月11日）对截止2014年12月14日被告拖欠原告琉璃场店菜市场租金、部分水电费、迟延交纳的违约金进行了统计，被告拖欠各项资金共计214734.35元，被告同时承包了原告便民菜店，与原告旅游村店、蓝天路店亦有合作关系，经统计原告应支付被告35719.66元，扣除被告交纳的琉璃场店菜市场及停车场的保证金75000元和原告应支付被告的款项35719.66元，被告尚应支付原告103654.51元，原告催收后被告交纳了100000元，尚欠3654.51元，本次起诉系对2014年12月14日结算后被告拖欠原告地下停车场的租金及尚欠原告的菜市场的租金以及拖欠的水电费等费用的主张。认定以上事实，有原告益民生鲜公司提交的原告营业执照、组织机构代码证、准予变更登记通知书、被告常住人口详细信息、房屋租赁合同、益民菜市租赁合同书、消防安全责任书、房屋分层平面图、成都城乡商贸发展有限公司的房产证、商物投集团关于菜市场委托经营管理的批复、益民菜市场琉璃场店配置资产记录表、资产评估报告书、发票、《对账明细表》、胡波（严刚）琉璃场所欠款项明细表等证据材料及原告的陈述在案佐证。原告益民生鲜公司提交的严刚资产差异明细表系单方制作，没有其他证据印证，真实性无法核实，本院不予采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《益民菜市租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。现被告已办理案涉租赁场地，原告已实际收回租赁物，双方的租赁关系事实上已经终止。因被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，故对原告主张被告支付自2014年12月15日至2015年5月14日停车场租金17557元、菜市场租金3654.51元，合计21211.51元，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿琉璃店28项设施设备资产损失156300元。因本案现无证据证明损失的产生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付水电费。根据《益民菜市租赁合同书》约定，停车场所有水、电费按月按分表计费，无分表的按面积分摊，加公用费、损耗费，因原告已实际支付负一楼的电费280元，而原告陈述一楼和负一楼的电表分开、水表未分开，故被告应支付的负一楼电费为134.45元（双方确认的租赁面积778.57㎡÷负一楼总建筑面积1204.5㎡×208元）。本案现有证据不足以证明被告实际使用水、一楼用电的数量及金额，故对原告主张的水费以及一楼电费，本院不予支持。关于原告主张被告按3%的标准支付至合同终止之日即2015年5月14日的租金、水电费的违约金。根据《房屋租赁合同》、《益民菜市租赁合同书》约定，停车场及菜市场的租金均按季度支付，被告在每一租赁季度届满10日前向原告支付下一个季度的房租，逾期不交，应按日向原告支付应交费用总额3%的滞纳金。结合原告的实际损失、被告履行合同的情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，本院酌情确定被告向原告支付违约金5000元。因本案现无证据证明双方约定负一楼电费的支付时间，亦无证据证明原告对此进行了催收，而水费及一楼电费金额不能确定，故对原告主张的水、电费违约金，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告胡波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司支付自2014年12月15日至2015年5月14日的租金21211.51元（停车场租金17557元、菜市场租金3654.51元）、电费134.45元及租金违约金5000元；二、驳回原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9400元，由原告成都益民生鲜菜市场经营管理连锁有限公司负担6300元，被告胡波负担3100元。公告费300元以及后续因公告本裁判文书所发生的费用,均由被告胡波承担。如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  赖婷婷人民陪审员  刘淑蓉人民陪审员  胡士戎二〇一七年三月二十一日书 记 员  丁勤琴