江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡滨民初字第02976号
原告：倪志娟,女,1975年11月20日生，汉族，住无锡市锡山区。
原告：徐长其,男,1976年10月26日生，汉族，住无锡市锡山区。
原告：倪某。
委托诉讼代理人：包杰，江苏行德律师事务所律师，受上述三名原告共同委托。
委托诉讼代理人：陈婷，江苏行德律师事务所律师，受上述三名原告共同委托。
被告：保利宁远无锡房地产发展有限公司,住所地无锡市滨湖区锦溪路100号，实际经营地无锡市滨湖区蠡湖大道168号蠡湖大厦1402室。
法定代表人：陈冬桔。
委托诉讼代理人：钱志伟，江苏恒茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李叶清，江苏恒茂律师事务所律师。
原告倪志娟、徐长其、倪某与被告保利宁远无锡房地产发展有限公司(以下简称保利公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪志娟、徐长其、倪某的委托代理人包杰、被告保利公司的委托代理人李叶清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
倪志娟、徐长其、倪某向本院提出诉讼请求：1.保利公司立即修复房屋并向其交付；2.保利承担逾期交房违约金（自2012年12月31日起至实际交付之日止，按其已付房款2780581元的万分之三计算）；3.判令被告赔偿维修期间的损失（自2012年12月31日起至实际交付之日止，按同地段同类房屋的租金价格计算）。在审理过程中，倪志娟、徐长其、倪某将诉讼请求变更为：1.解除双方之间于2010年12月3日签订的《商品房买卖合同》以及2014年12月2日签订的《无锡市商品房配套车库（位）买卖合同》；2.保利公司立即返还购房款2780581及购车位款200000元，并赔偿其利息损失63万元。事实和理由：2010年12月3日，倪志娟、徐长其、倪某与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定由倪志娟、徐长其、倪某三人共同购买保利公司开发的座落于无锡市滨湖区蠡湖香槟苑第2幢73单元11-12层1103号房屋，总价款为2780581元，房屋交付期限为2012年12月30日前。然倪志娟、徐长其、倪某在收房时发现房屋存在严重的漏水问题，且经多次交涉仍未解决。
保利公司辩称，不同意解除房屋买卖合同和车位买卖合同。因为合同中已经约定除主体结构的问题外，购房人不得拒收房屋。倪志娟、徐长其、倪某三人所共同购买的房屋存在的是一般质量瑕疵，其作为出卖人承担保修责任即可解决问题。而且解除权的行使有相应的除斥期，尽管因房屋质量问题发生的解除权没有明确的法律规定，但是可以参考司法解释一年的除斥期的规定。所以，倪志娟、徐长其、倪某三人的解除请求超过了一年的除斥期间。另外，倪志娟、徐长其、倪某三人购买本案所涉房屋是以按揭贷款的方式支付，而购房按揭贷款的利率是人民银行同期贷款利率下调15%，且倪志娟、徐长其、倪某至今所承担的利息情况是实际产生客观情况，并非推算。同时，对于购买车位的200000元，因其没有过错，不应承担相应的利息损失。
经审理查明：2010年12月3日，倪志娟、徐长其、倪某与保利公司签订《商品房买卖合同》，约定：由倪志娟、徐长其、倪某三人共同向保利公司购买座落于无锡市滨湖区蠡湖香槟苑第2幢73单元11-12层1103号房屋，建筑面积212.81平方米，总价款为2780581元；保利公司应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付倪志娟、徐长其、倪某使用。该合同对逾期交房的违约责任作了如下约定：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。
上述合同履行中，倪志娟于2010年12月3日和2010年12月16日分别向保利公司支付购房款50000元和790581元。2011年6月15日，徐长其以银行按揭贷款的方式向保利公司支付194万元。至此，房款总价2780581元已经全部支付完毕。
2012年12月27日，保利公司向倪志娟、徐长其、倪某发出收房通知，要求其于2012年12月30日起30日内前去收房。2013年2月，倪志娟前去验房收房，但未实际办理收房手续。
2014年2月9日，倪志娟又至本案所涉房屋处进行验房，并由本案所涉房屋的物业服务公司保利物业管理有限公司无锡分公司（下称物业公司）形成1份《验房记录表》，其中业主验房的意见中载明“室内有多处（6个）漏水修补痕迹，暂不确定是否维修好。业主于2013年7月多次提出此问题”。倪志娟在该表业主签名处签名并注明意见“本人只验房，不具备收房条件，待问题处理妥善再验房”。
2014年12月2日，倪志娟、徐长其、倪某与保利公司签订两份《无锡市商品房配套车库（位）买卖合同》（合同编号分别为BLXBCK-A-032和BLXBCK-A-033），约定：倪志娟、徐长其、倪某向保利公司购买蠡湖香槟苑1号地下室车库-1层9号和10号车位，每个车位售价100000元。同时该合同还约定，转让附有车位所有权的房屋，不再拥有本建筑区划内业主身份的，该车位应当连同房屋一并转让。2014年12月19日，倪志娟支付前述购车位款200000元。
2015年6月18日，倪志娟再次与物业公司人员一同至本案所涉房屋内进行验房，发现房屋内二楼主卧飘窗等多处仍有漏水的情况。倪志娟便制作《73-1103户内渗水汇总》一份，注明漏水的部位。物业公司当天在该文件上签署意见“电子版物业客服已存，稍后会发地产工程师。要求给予处理意见，并及时给予回复”。倪志娟本人也在该文件上书写意见，“本人自2013年1月1日接保利地产收房通知后，在雨天进行多次验房，发现多处漏水，要求地产公司进行处理。至2014年5月，保利物业通知再次验房。由于漏水问题验房需要一定的天气条件，故本人在2014年6月至2015年6月18日进行多次验房。并在2015年6月18日仍然发现8个漏点。本人郑重提出如下要求：1.尽快修理并给予确切的时间方案。2.对本人2年半无法入住的损失给予必要的赔偿。请有关方在15天之内就上述问题给予回复”。
2015年7月8日，保利公司向倪志娟发出《律师函》，称：倪志娟未按期收房，其视为已经交付。倪志娟可随时至物业处办理交房手续。如房屋存在质量问题，可与物业反映，在保修期内将予以维修。
在第一次庭审中，保利公司表示2015年6月18日发现漏水情况是因为长期未收房、门窗未关好，还有管道、玻璃胶老化导致，这些问题其已经得到了相应的维修，其已经尽到相应的维修义务。
第一次庭审后，本院至涉案房屋内进行勘查，在该房屋内一楼、二楼卫生间，二楼主卧飘窗两侧以及对面房间墙壁均发现不同程度的漏水痕迹，主卧飘窗两侧的漏水面积相对较大。物业公司人员表示对二楼主卧飘窗进行拆开大修过一次，修过之后无锡都是下小雨，没有发现漏水，就以为修好了。
第二次庭审中，保利公司表示涉案房屋的漏水情况并不严重，不会严重影响居住。而且针对漏水问题其总公司很重视，现已由总包单位维修完毕，对于维修结果已委托第三方进行查验。
第二次庭审结束后，保利公司向本院补充提交物业的《说明》以及涉案房屋的维修方案。其中《说明》的内容为：根据档案记录，自2012年12月30日交房，业主第一次前来收房时间为2014年2月9日。当时房屋未发现漏水情况，但业主未办理交接手续。第二次前来收房时间为2015年6月18日，因业主当时发现房屋存在漏水情况，而未办理交接手续。物业公司于2015年7月联系开发公司进行维修，7月完成维修。自2012年12月房屋交托物业公司之后，根据资料记录，业主针对房屋漏水情况只有一次保修记录，且房屋在此期间仅进行过一次维修。在《关于73-1103户渗水处理方案》中，保利公司对涉案房屋二楼主卧飘窗漏水原因的分析结论为“窗顶只是按照规范设置了老鹰嘴且坡度较小，当发生一般小雨该部位不会发生渗水现象，由于建筑外墙门窗材料一般为铝合金材料，窗框安装时副框与墙体的接缝大，难以完全填满，而铝合金副框和砂浆之间没有柔性密封，二者膨胀系数较大，外界温度差较大时，连接位置容易裂开，雨水渗入通道，导致渗漏现象。铝合金窗框和副框之间采用发泡剂柔性连接，但窗框和副框交界处存在浮灰会粘结不牢而产生缝隙，当雨水倒流就会顺着窗框间的缝隙渗入室内”。同时该方案还对涉案房屋一楼和二楼的卫生间墙体和管道部位渗水问题进行了分析，原因分别为“膨胀钉嵌入外墙极易造成混凝土空心砖块的破损，雨水便会顺着膨胀钉流入砖墙内”、“混凝土地面渗水”。
倪志娟、徐长其、倪某也向本院出具《说明》一份，对其主张的利息损失进行了说明。其损失的主要构成为：1.银行按揭贷款的利息损失。2011年7月15至2016年7月15日，共向银行付息396680.01元；2.公积金提前还贷损失。两次提前还贷共计451400元，相应的存款利息损失为23302元；3.现金支付部分的利息损失。现金共计支付840000元，按5年期存款利息计算，相应的利息损失为199920元；4.车位款的存款利息损失9967元。
另查明：2012年12月27日，涉案房屋通过竣工验收。倪志娟、徐长其为夫妻关系，倪某为其子。
上述事实，有《商品房买卖合同》、《验房记录表》、《73-1103户内渗水汇总》、《无锡市商品房配套车库（位）买卖合同》及当事人陈述等证据证实。
本院认为：倪志娟、徐长其、倪某与保利公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的相关约定履行。本案中，涉案房屋虽已通过验收合格，但并不能视为已符合合同约定的交付使用条件。从本案查明的事实来看，涉案房屋确实存在显而易见的质量问题。保利公司虽然一再否认该问题的严重性，但从其提供的《关于73-1103户渗水处理方案》对漏水原因进行分析的结论不难看出，该质量问题并非如保利公司庭审中所称由于“长期未收房、门窗未关好，还有管道、玻璃胶老化”导致，且该问题自涉案房屋通过验收时就已然存在。遮风避雨是作为居住房屋的基础要求也是首要条件，涉案房屋在下雨天因保利公司的设计问题和后期施工问题导致出现多次不同程度的漏水情况，且经保利公司维修后仍存在问题，该质量瑕疵直接严重影响购房人的正常居住使用，故应认定保利公司违约，倪志娟、徐长其、倪某有权拒绝接收涉案房屋。保利公司抗辩涉案房屋不存在严重质量问题和倪志娟无故拖延收房的意见，与事实不符，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》，倪志娟、徐长其、倪某要求解除该合同的主张符合“逾期超过60日后，买受人有权解除合同”的约定，故本院予以支持。保利公司认为该解除权超出一年除斥期的意见，与法律不符，本院不予采信。
《商品房买卖合同》解除后，倪志娟、徐长其、倪某基于涉案房屋业主的身份便不存在，其购买涉案车位使用的目的由于保利公司的违约行为也不能实现，因此倪志娟、徐长其、倪某要求解除与保利公司签订的两份《无锡市商品房配套车库（位）买卖合同》的主张，本院予以支持。前述合同解除后，保利公司基于买卖关系所获取的购房款2780581元和购车位款200000元均应予以返还。作为违约方，保利公司还应承担相应的违约责任。虽双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房后购房人选择解除合同的违约金按已交房价款的百分之三计算，但因该合同未能继续履行系因保利公司违约行为所导致，倪志娟、徐长其、倪某在交付全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，遭受的经济损失明显高于此款的中国人民银行同期存款利息。现倪志娟、徐长其、倪某以其所付款项的利息损失为依据主张赔偿损失63万元，实际系对保利公司承担违约责任的调整，且符合双方的利益平衡，本院予以支持。保利公司抗辩其对于车位买卖合同的解除不存在过错而不应承担违约责任的请求，与事实不符，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告倪志娟、徐长其、倪某与被告保利宁远无锡房地产发展有限公司于2010年12月3日签订的《商品房买卖合同》以及于2014年12月2日签订的两份《无锡市商品房配套车库（位）买卖合同》（合同编号分别为BLXBCK-A-032和BLXBCK-A-033）均于本判决发生法律效力之日解除；
二、被告保利宁远无锡房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告倪志娟、徐长其、倪某购房款2780581元和购车位款200000元。
三、被告保利宁远无锡房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪志娟、徐长其、倪某违约金630000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10100元（已由倪志娟、徐长其、倪某预交），由保利公司负担。保利公司在履行上述给付义务时一并将所承担的案件受理费直接支付给倪志娟、徐长其、倪某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 周 飞
人民陪审员 张啸华
人民陪审员 蒋玲玲
二〇一六年十月十八日
书 记 员 王羚羽
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。