广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终4995号
上诉人（原审被告）：周华菊，住所地：湖南省洞口县。
委托代理人：魏六平，广东普发律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄可菁，住所地：。
委托代理人：李福权，广东万乘律师事务所律师。
上诉人周华菊与被上诉人黄可菁因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1449号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年3月21日黄可菁与周华菊签订一份《二手房买卖合同》，约定黄可菁向周华菊购买位于某城5栋31层D单位物业，转让成交价为300万元；黄可菁在合同生效之日向周华菊支付定金8万元，黄可菁应在2015年4月1日之前将首期款（以银行为准）支付至双方指定的监管银行的指定账号中；黄可菁在2015年4月1日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，周华菊同意在合同生效之日起7日内，自行筹资还清按揭银行贷款，并办妥注销抵押登记手续。如周华菊未按照合同约定的期限履行义务，黄可菁有权要求周华菊以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如周华菊逾期履行义务超过7日，黄可菁可解除合同并选择要求周华菊支付以房地产总价款20%的违约金承担违约责任，或双倍返还黄可菁已支付之定金。合同签订后，黄可菁于当日付给周华菊8万元，该8万元托管在中介处。此后，周华菊未按合同约定履行赎楼义务，导致双方交易无法继续进行。6月28日，周华菊明确告知黄可菁不再履行合同。另查，周华菊已于2015年9月30日收到了黄可菁的诉状。
原审原告黄可菁诉讼请求：1、解除黄可菁、周华菊签订的《二手房买卖合同》；2、请依法判令周华菊向黄可菁支付违约金及损失共计601880元（其中包括违约金600000元、评估费1500元及公证费380元）；3、周华菊支付本案的诉讼费。
原审法院认为，黄可菁、周华菊签订的《二手房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。黄可菁已依约在签订合同当日支付了定金8万元，周华菊未按合同约定办理涉案物业的赎楼义务，并且逾期履行义务超过7天，达到了合同约定的解除条件。黄可菁请求解除合同，周华菊按成交价的20%支付违约金60万元，符合合同约定，原审法院予以支持。黄可菁的起诉状包含了解除合同的诉请，该起诉状已于2015年9月30日送达给周华菊，双方的《二手房买卖合同》已于2015年9月30日解除。黄可菁未能提交证据证明其支付了评估费1500元及公证费380元，即使黄可菁实际支付了该两笔费用，黄可菁主张的违约金60万元也足以弥补评估费1500元及公证费380元的损失，故黄可菁请求周华菊赔偿损失1880元，原审法院不予支持。周华菊经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，当庭判决如下：一、黄可菁与周华菊于2015年3月21日签订的《二手房买卖合同》已于2015年9月30日解除。二、周华菊应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄可菁支付违约金60万元；三、驳回黄可菁其他诉讼请求。如周华菊未履行上述金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9819元（已由黄可菁预交），由黄可菁负担19元，周华菊负担9800元。
周华菊不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）深福法民三初字第1449号民事判决，改判驳回黄可菁的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由黄可菁承担。
上诉事实和理由：一、涉案物业因意外因素处于司法查封状态是导致其无法按时交付房屋的主要原因，并非周华菊故意违约。在周华菊与黄可菁签订《二手房买卖合同》时，关于涉案物业的状态黄可菁已经知悉处于抵押状态，周华菊在签合同后一直在为履约做积极的准备工作，尽力筹资偿还按揭银行贷款，后在赎楼过程中，涉案物业被司法机关查封，交易无法继续进行。涉案物业被查封导致本次交易无法继续并非周华菊主观意愿，完全属于周华菊不可抗拒的客观因素导致交易终止。周华菊对该宗交易的终止履行没有主观过错，并且本次交易的终止也与深圳地区普遍存在的其他房产交易，卖方主动违约追求经济利益完全不同，周华菊涉案房屋至今仍处于司法查封状态，周华菊也无法因房价上涨而转售他人而获益。可见，本案涉案房屋因司法冻结导致查封是导致周华菊无法按时交付房屋的主要原因，周华菊并非故意不履行合同义务。
二、一审法院按照成交价款20%判决周华菊支付60万元违约金明显过高，二审法院应予改判。根据我国《合同法》基本原则和相关规定来看，违约金作为一种违约救济措施，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，周华菊并非故意不履行合同义务，过错程度和恶意违约显然明显不同，黄可菁在一审中也没有证据证明其实际经济损失，经济损失仅限于评估费1500元以及公证费380元。并且在黄可菁仅交付八万元定金并且约定了可以采用双倍返还定金的方式承担违约责任的情况下，一审法院判令周华菊支付涉案物业总价值的20%的违约金明显过高。
综上，周华菊并非故意违约，一审法院判决周华菊按照成交价款20%支付违约金60万元明显过高，不符合法律规定，请求二审依法予以改判。
黄可菁答辩称，双方签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，该合同因周华菊违约而解除，周华菊应承担解除合同的违约责任。周华菊上诉称其出售的房屋被人民法院查封，应在其预见的范围内，不属于意外事件，更不属于不可抗力，其以此不承担违约责任的上诉理由不成立，不应得到法律支持。二、合同有明确的约定，因一方原因而解除对方可以选择要求其承担合同价款20%的违约责任，原审法院的判决有事实和法律依据，应予支持。综上，周华菊的上诉理由均不成立，请求二审驳回其上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另查，上诉人周华菊认可黄可菁已根据双方《二手楼交易资金监管协议》进行首期款82万元资金监管。
本院认为，依法成立并生效的合同，当事人应当严格履行。根据周华菊于二审期间自认的事实，涉案房产在交易过程中因周华菊另案纠纷被人民法院依法查封，导致其无法依约办理赎楼手续。故，本案双方《二手房买卖合同》系因卖方周华菊的原因无法继续履行，且已达到合同约定的解除条件，原审据此判令合同解除并由周华菊承担违约责任正确。周华菊关于非自身主观故意造成合同无法履行的免责理由不成立，本院不予采纳。双方对违约金的计算数额已在合同中进行明确约定，黄可菁诉请按照房产成交价的20%支付违约金未违反该约定。鉴于黄可菁已严格依照合同履行支付定金并办理首期款资金监管等主要义务，综合双方合同履行情况及买方实际损失等因素，原审遵照合同约定的标准计付违约金60万元并无不当，周华菊请求调低违约金数额的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人周华菊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。