福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2819号
上诉人（原审被告）陈化明，男，1974年7月20日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
被上诉人（原审被告）福州福房网房产代理有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道福马路118号长福花园2#楼2802单元。
法定代表人柳立林，总经理。
委托代理人钱亮，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）李晓庆，女，1987年5月6日出生，土家族，身份证住址湖北省五峰土家族自治县，现住福建省福清市。
原审原告胡瑞娣，女，1953年7月14日出生，汉族，身份证住址福建省永定县，现住福建省福州市晋安区。
委托代理人陈华南，男，1947年7月22日出生，汉族，住福建省永定县，系胡瑞娣丈夫。
委托代理人陈化星，男，1978年9月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，系胡瑞娣儿子。
上诉人陈化明因与被上诉人福州福房网房产代理有限公司（以下简称“福房公司”）、李晓庆、原审原告胡瑞娣确认合同无效纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第52号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，原告胡瑞娣系位于福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）33#楼403单元的产权人，持有榕房权证R字第××号《房屋所有权证》。被告陈化明系原告的长子。2013年8月24日，被告陈化明以原告胡瑞娣代理人的身份和第三人李晓庆在被告福房公司的居间下就上述讼争房买卖事宜签订了《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》，约定：胡瑞娣将讼争房以112万元的价款转让给李晓庆；支付方式为商业按揭贷款；税费由李晓庆承担；违约金自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付；该房产权存在银行贷款抵押，解押方式为胡瑞娣自行解押。胡瑞娣和李晓庆各向福房公司支付交易服务费1400元；李晓庆支付履约保证金11万元至福房公司指定账户作为交易保证金；若胡瑞娣违约，其交给福房公司监管的产权相关材料则由福房公司继续监管，直至根据双方协商或法院判决结果执行完毕后退还，若李晓庆违约，胡瑞娣可在依法解除房产买卖合同并支付产生的费用后取回产权相关材料等条款。
同日，陈化明还出具《产权人未到场声明》，内容为上述《房产买卖经纪合同》由陈化明代产权人胡瑞娣真实意愿签订，同时陈化明保证除上述人员外无其他共有权人，若因上述房产权产权人否认本人的代理行为，从而导致合同交易无法完成，则陈化明将向买方提供相当于违约金11万元的赔偿金。李晓庆和福房公司均表示“了解上述声明及责任，接受并同意，同意不进行任何撤销合同的行为，否则撤销行为无效。”。同日，陈化明将胡瑞娣的产权证原件交给福房公司保管；李晓庆实际向福房公司支付履约保证金5万元。之后，各方因合同履行发生争议，且被告陈化明始终未提供产权人委托其签订前述合同的授权确认函，而原告作为产权人亦未对陈化明的代理行为予以追认，致使合同未能继续履行。2013年12月23日，原告诉至原审法院。同年12月26日，第三人以本案同一事实另案起诉胡瑞娣、陈化明及福房公司。因属同一法律关系，该案并入本案审理。
原审另查：2013年9月3日、9月9日，福房公司向胡瑞娣发出《违约通知函》，要求其收到函件后尽快来办理房产的解押及过户相关手续，否则承担违约责任。同年9月10日，李晓庆也向原告及福房公司发出履约通知函。次日，福房公司回函李晓庆告知公司已催促卖方办理，但卖方未答复。同年9月25日，福房公司又向陈化明发出《违约通知书》，要求其收到函件后尽快予以办理。上述函件，原告否认收到，被告陈化明承认有收到。被告福房公司及李晓庆未提供函件具体签收人的相应证据。
原审法院认为：本案讼争的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》均非产权人（即原告）签订，而是被告陈化明以原告代理人的身份所为。虽然被告陈化明与原告系母子关系并持有讼争房的产权证原件，但其在合同签订前及签订过程中均没有取得代理权，在合同签订后，原告亦明确表示对被告陈化明的无权代理行为不予追认，而福房公司发给原告的履约通知书并无证据证明已被原告妥收，故福房公司和第三人主张原告实际已同意陈化明的代理行为，证据不足，原审法院不予采信。被告陈化明在无事前授权又无事后追认的情况下签订讼争合同的行为，应属于无权代理且不构成表见代理，该无权代理行为所签订的合同对原告不发生法律效力。讼争合同应认定为无效。当事人基于无效合同所取得的财产，应当予以返还，故原告及第三人分别要求被告福房公司返还所保管的房产证原件及履约保证金5万元，均应予以支持。虽然陈化明作出的《产权人未到场声明》是针对代理人代理行为的特别约定，但造成讼争合同无效，第三人和福房公司均未尽到谨慎注意之义务，故三方均负有缔约过失之责任。第三人仅能要求被告陈化明赔偿因缔约过失而造成的信赖利益损失，而不能依约主张违约责任。鉴于第三人实际只支付履约保证金，并未对造成的其他信赖利益损失举证，故原审法院酌定该损失按赔偿1万元认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十八条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认被告陈化明、被告福州福房网房产代理有限公司以及第三人李晓庆于2013年8月14日签订的位于福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）33#楼403单元房屋的《居间合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》及《补充协议》无效；二、被告福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日返还原告胡瑞娣位于福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期）B（一期）33#楼403单元房屋的榕房权证R字第××号《房屋所有权证》；三、被告福州福房网房产代理有限公司应于本判决生效之日返还第三人李晓庆履约保证金5万元；四、被告陈化明应于本判决生效之日支付第三人李晓庆赔偿金1万元；五、驳回第三人李晓庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14800元，由被告陈化明负担7400元、被告福州福房网房产代理有限公司负担5180元、第三人李晓庆负担2220元。第三人诉请案件受理费减半收取7440元，由被告陈化明负担3700元，被告福州福房网房产代理有限公司负担2300元、第三人李晓庆负担1440元。
一审宣判后，原审被告陈化明不服，向本院提起上诉。
上诉人陈化明上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，偏袒被上诉人一方。1、协议签订当天下午4点半左右，上诉人首次带被上诉人去看房子，6点半左右由福房公司带至公司总部签订合同，直到8点半左右福房公司才让上诉人与李晓庆吃饭，期间一直催促签合同。上诉人在签福房公司提供的《产权人未到场声明》时，由于天晚肚子又饿，具体内容看都没看就草率签字了。从上述缔约过程中可看出，福房公司事先就准备好《产权人未到场声明》内容，以为该虚假内容可强迫上诉人去极力劝说产权人完成该交易。上诉人在未征得两个共有产权人同意下，按常理是没办法作出保证让产权人同意促成合同的保证条款；上诉人在未得到任何收益前提下也没必要独自承担11万赔偿金的风险。可见该声明内容显非上诉人真实意愿，是被福房公司诱导、胁迫的结果。福房公司一边收李晓庆5万元，一边收上诉人持有的产权证，诱导胁迫缔约后，不积极追求提供优质服务以促成合同，反而唯利是图，违背了诚信善意原则。而李晓庆凭借虚假的《产权人未到场声明》中代理人如果不能促成合同则须赔偿11万元的违约金内容，以为有利可图，在一审中就提出了高达15万的违约赔偿金，也驱使李晓庆消极促成合同，违背了诚信善意原则。而上诉人除善意代理外无任何利益可图，对比之下，上诉人的言行尽管难免一时糊涂但始终是诚信善意的。可见福房公司和李晓庆各自的缔约过失责任至少都大于上诉人所需承担的责任。2、福房公司签约中明知道产权人存在银行抵押贷款，而且该产权房具有共有产权人一人，但其未尽到找产权人调查取证告之等义务，还单方面草拟虚假的《产权人未到场声明》并催促各方草率缔约，福房公司的行为是造成该转让行为无效的主要原因，其应承当主要责任。3、根据《合同法》第四十八条的规定，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。由于产权人不予追认合同，上诉人与李晓庆协商同意一致要解除合同遭到福房公司的单方拒绝。至于李晓庆为何不单方撤销合同，上诉人认为有如下原因：其一，讼争房价格下降和银行贷款审批难，李晓庆事实上是受益的；其二，《产权人未到场声明》上有11万违约赔偿金的内容，李晓庆想从无效合同缔约过程中获取不当得利；其三，上诉人曾到福房公司面谈，也同李晓庆及福房公司电话沟通过要协商修改条件才能获得被代理人的签字确认，但是遭到福房公司的拒绝，可见福房公司单方拒绝三方协商，没有提供善意耐心的服务，反而充分利用虚假的缔约内容，是导致缔约失败和合同无法撤销的主要原因。二、一审判决适用法律不当，在事实未认清的基础上进行判决，是不合理不公正的。1、因合同无效给一方造成的损失应承担的赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限。从本案来看，《产权人未到场声明》中约定的11万元的违约赔偿金漏洞百出。首先，内容非产权人及代理人的真实意愿体现；其次，内容对李晓庆及福房公司有利，但对上诉人极度不公平，是福房公司设计好的格式内容；最后，该合同是无效合同，不存在违约赔偿金的说法，只存在缔约过失责任追责，所以上述11万违约赔偿金的内容及其说法是极其不合理合法的。2、李晓庆明知道上诉人无权代理，产权人未在《未到场声明》上签字，并知道产权证上存在共有产权人的事实，还继续跟福房公司签订房屋买卖合同。可见，李晓庆在缔约中明显非善意，而且自身判断失误，不能视为信赖利益的损失，李晓庆应负至少与上诉人一样的责任，甚至更多。一审法院判决上诉人赔偿李晓庆一万元不合理不公正。结合当时的缔约事实，缔约过失责任应由福房公司承担绝大部分责任，由上诉人和李晓庆承当小部分责任。通过相互的缔约过失赔偿金额抵销，最终应完全由福房公司赔偿李晓庆。三、福房公司应承担最大缔约过失责任，如果李晓庆与福房公司恶意磋商，损害上诉人及胡瑞娣的利益，则李晓庆应与福房公司承担同样过错责任，上诉人应承担最小过失责任。四、上诉人事实上无违反合同义务，不承担缔约过失责任，至多仅承担部分轻微主观过失责任。五、一审判决程序违法，从案件受理到判决长达14个月，很可能导致判决不公。综上，请求：1、撤销一审判决第四项，改判按三方各自缔约过失责任比例来赔偿实际交易中已发生的损失，最终应完全由被上诉人福房公司单独赔偿李晓庆的实际损失。2、一、二审诉讼费用由被上诉人福房公司承担部分，至少承担50%及以上的比例，上诉人最多与被上诉人李晓庆承担一样多的费用，甚至更少。
被上诉人福房公司答辩称：一、上诉人陈化明在本案中的代理行为有效。陈化明向福房公司登记讼争房屋的出售信息时，明确告知福房公司胡瑞娣系其母亲，因胡瑞娣有事在身，无法亲自前来，遂委托其出售讼争房屋，并向福房公司提供了讼争房屋的产权证进行验证。福房公司遂介绍多位意向购房者前去看房，均由陈化明接待并打开大门让意向购房者看房，并一再重申其母亲不能亲自办理，委托其代为出售讼争房屋并办理相关事宜，待办理过户手续时其母亲会亲自到场。后，经福房公司居间介绍，陈化明代理胡瑞娣与李晓庆签订了房屋买卖合同及相关的协议。在福房公司的要求下，陈化明于2013年08月24日在《产权人未到场声明》中确认，该协议由陈化明代产权人胡瑞娣真实意愿签订，若因胡瑞娣否认陈化明的代理行为，从而导致合同交易无法完成，陈化明将赔偿违约金11万元。由于讼争房屋存在抵押，买卖双方约定由卖方自行解押。上述合同签订后，陈化明向福房公司及买方李晓庆提出，其资金有压力，要求买方代为出资进行解押，由于房屋买卖合同中明确约定解押系卖方义务，李晓庆拒绝了陈化明的要求，陈化明遂提出其没有代理权，胡瑞娣未认可其代理行为。福房公司认为，胡瑞娣明显是将出售讼争房屋的相关权限委托给陈化明，在其要求买方出资解押的无理要求未得到满足的情况下，即否认了上述代理权。退一步讲，即使胡瑞娣否认了陈化明的代理权，但基于胡瑞娣与陈化明之间的母子关系，且陈化明能提供讼争房屋的产权证及大门钥匙，并多次接待意向购房者看房，签署《产权人未到场声明》，要求买方李晓庆出资解押的行为，足以让没有任何过错的李晓庆以及福房公司误认为其拥有代理权，上述行为符合《合同法》第四十九条的规定，其代理行为构成表见代理，对胡瑞娣发生效力，胡瑞娣应当按照上述合同的约定履行。二、福房公司依约监管讼争产权证书及履约保证金，不应予以退还。本案买卖双方既未协商达成一致，也不存在生效的判决书确认本案合同无效或者已解除，不符合合同约定的退还产权证书及履约保证金的条件，上述主张应不予支持。三、本案上诉人有重大过错，应当承担本案的责任。1、上诉人在福房公司介入前发布了房屋出售信息。2、上诉人明知讼争房屋是原审原告的。3、在交易过程中，上诉人多次带人看房。4、李晓庆看房满意后，上诉人在我方的居间下与李晓庆签订了买房合同并再次确认了原审原告授权卖房，并签订了《产权人未到场声明》，承诺产权人未能卖房，其愿意承担11万元的违约金。在签订讼争合同和《产权人未到场声明》时，上诉人均未提出未得到原审原告的授权，导致我方认为上诉人有代理权。我方也再三要求上诉人确认产权人授权，直到银行解押问题出现，上诉人才提出未授权。上诉人作为完全的民事行为人，明确知晓合同内容和签订合同的后果，并明确知道自己不是产权人，造成今日的后果，上诉人具有完全的过错，应承担完全的责任，上诉人应承担诉讼费。综上，请求驳回上诉人的上诉。
被上诉人李晓庆答辩称：1、福房公司已经明确了《产权人未到场声明》是具有法律效力的。2、上诉人明确表示，如果要补签合同，原审原告会配合。3、上诉人没有任何证据主张我方存在恶意磋商的行为，该主张没有事实依据。我方是本着诚信原则签订协议。我方才是弱势群体，上诉人的行为也导致我精神压力很大。
原审原告胡瑞娣答辩称：一、一审法院在事实认定上，部分正确，部分不清楚。1、一审法院确认房屋买卖合同无效是符合事实的。2、一审法院对下列事实认定不清楚。其一，上诉人虽然属于无权代理，但是上诉人的行为是善意的，上诉人参照当时市价卖的房子，无恶意压低房价卖房，其本人无任何利益可图。其二，上诉人签约后的行为确实表达了我方的真实意思。代理我方去协商取消合同，在协商没结果情况下，如果李晓庆能预付银行贷款解压款20万元，那我方可以考虑被迫同意追认授权，可最终也协商没结果。结果造成我方走上诉讼途径。故我方认为上诉人尽管是无权代理，但是其代理行为是善意真实的，不应当承担最大的过失责任。相反李晓庆和福房公司确实存在不诚信善意缔约行为，因此一审法院判决上诉人承担最大的过失责任是不符合事实的，是不公正的。二、我方认同上诉状中关于一审法院判决不公，证据不足的观点。一审法院没有对所有缔约当事人的缔约过失、缔约损失进行举证质证程序，导致我方的缔约损失未予以体现，一审法院在此情况下进行判决不合法。
在二审审理过程中，各方没有新证据提交。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审法院查明的事实属实。
本院认为，从讼争合同的签订情况来看，上诉人明知其没有代理权，仍以原审原告代理人的身份与被上诉人李晓庆就讼争房产的买卖问题进行磋商并签订讼争房屋买卖合同，并签署《产权人未到场声明》，对其代理行为系原审原告真实意思表示进行确认，且表示若产权人否认其代理行为导致交易无法完成其愿意承担相关赔偿责任。在签订讼争房屋买卖合同后，因履行合同产生争议，原审原告作为产权人未对上诉人的代理行为进行追认而导致讼争房屋买卖合同被确认无效，上诉人对讼争房屋买卖合同被确认为无效负有主要的过错责任，一审法院认定上诉人应赔偿被上诉人李晓庆损失1万元并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人李晓庆因存在获取不当得利的意图，从而导致合同履行过程中产生的争议无法解决并导致合同最终被认定无效没有依据，本院不予采纳。上诉人主张福房公司存在诱导、胁迫其签订讼争房屋买卖合同和《产权人未到场声明》的行为亦无依据，本院亦不予采纳。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人陈化明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐敏洲
代理审判员 符海燕
代理审判员 刘启鸣
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 陈 蕾