上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民二（商）初字第3195号
原告上海农村商业银行股份有限公司长宁支行，住所地上海市。
负责人包继军，该支行行长。
委托代理人ＸＸ，该支行公司律师。
被告黄莺，女，户籍地福建省。
被告章高水，男，户籍地福建省。
被告上海和济房地产有限公司，注册地上海市。
法定代表人沈懋松，该公司员工。
委托代理人李雪，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
委托代理人任立民，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
原告上海农村商业银行股份有限公司长宁支行与被告黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司（以下简称“和济房产”）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭。根据原告提供的被告住所地和户籍地等，本院以法院特快专递方式向三被告发送了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等法律文书，但因被告黄莺、章高水下落不明等原因而被退回。故本院于同年9月13日以公告方式向两被告送达起诉状副本及开庭传票等。同年9月3日，本案组织原告与被告和济房产进行证据交换。同年12月15日，本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ，被告和济房产委托代理人李雪到庭参加诉讼。被告黄莺、章高水经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海农村商业银行股份有限公司长宁支行诉称，2011年6月28日被告黄莺、章高水作为共同借款人与原告签订个人房屋抵押借款合同，合同约定原告向被告黄莺、章高水贷款人民币（下同）1，639，000元，贷款期限自2011年6月28日起至2021年6月28日止，还款方式为按月等额本息方式，共计120期，被告黄莺、章高水以其用该笔借款购买的位于上海市杨浦区政益路48号206室房产为本笔债权设定抵押担保，被告和济房产为本笔债权提供阶段性保证担保责任。合同签订后，原告于2011年7月1日放款1，639，000元，被告黄莺、章高水自次月起开始还款，但自2012年9月起开始连续拖欠贷款本息。故原告根据合同通用条款第12条第1款之规定宣布借款提前到期，要求被告黄莺、章高水立即归还剩余借款本金1，515，461.02元及截止2014年6月19日的欠息229，410.87元等，但两被告拒绝履行。故原告起诉来院，要求法院判令：1、被告黄莺、章高水共同归还全部借款本金1，515，461.02元，截止2014年6月19日的欠息229，410.87元，合计1，744，871.89元；其后的利息、罚息、复利按照抵押借款合同约定的利率支付至判决确定的给付之日；2、对位于上海市杨浦区政益路48号206室房产实现抵押权；3、被告和济房产对该笔债务承担连带责任；4、三被告共同承担原告为保障其债权实现而支付的案件受理费、公告费等所有费用。
原告为证明其主张提供如下证据：
个人房屋抵押借款合同，证明原告与被告黄莺、章高水签订借款合同并同意以所购房屋设定抵押担保；
上海市房地产登记簿查询信息，证明该房屋的权属、抵押现状等；
借款凭证，证明原告依约向被告黄莺、章高水发放了贷款；
个人贷款还款对账单，证明贷款的发放时间、本金余额、本息拖欠等情况。
被告黄莺、章高水未到庭应诉，也未提供证据。
被告上海和济房地产有限公司对原告诉称借款事实及证据无异议。但辩称，涉案抵押房产未办理登记系由于被告黄莺、章高水造成的，故其不应该承担阶段性连带担保责任。
本院对原告的陈述及提供的证据进行核对，原告的证据均有原件，且各证据之间相互关联，能够证明原告所述事实属实，本院对此予以确认。
经审理查明，2011年6月28日，原告作为贷款人，被告黄莺、章高水作为共同借款人和抵押人，被告和济房产作为保证人，共同签订了个人房屋抵押借款合同，合同约定：借款利率在中国人民银行同期同档贷款基准利率基础上上浮10%，逾期罚息利率则为合同约定借款利率基础上加收40%；出现下列任一情况的，将构成乙方（即被告黄莺、章高水）违约，甲方（即原告）有权立即取消全部或部分借款，宣布合同借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权或按照约定要求丙方（即被告和济房产）承担连带保证责任，A、借款人累计三个月拖欠应还借款本金和利息的；……本合同项下的借款将由抵押人将所购置的房屋和相关的全部权利提供抵押担保；抵押担保的范围包括全部借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金以及债权实现费等；丙方为本合同项下借款提供连带责任保证担保，下列所有条件全部得到满足后，保证责任解除：1、抵押人就该房屋取得了《房地产权证》……2、已经办妥以该房屋为抵押物的抵押登记，且《房地产其他权利证明》原件已经交给甲方占有；保证期间为合同项下借款到期日之日起两年……保证担保的范围为全部借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金以及债权实现费等。
另经审理查明，2013年4月11日，上海市杨浦区房地产登记处出具的《上海市房地产登记簿》预购房屋及预购房屋抵押预告登记状况信息显示，涉案的抵押房产预购房屋抵押权人为原告，预购房屋抵押人为被告黄莺。但该预告登记至今未转为抵押权登记。
本院认为，原告与被告黄莺、章高水、和济房产签订的个人房屋抵押借款合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规之规定，应为有效，双方均应恪守。原告已经按约履行了放款义务，而被告黄莺、章高水未按时偿还借款本息，构成违约，理应承担相应的违约责任。原告据此宣布贷款提前到期，并要求借款人偿还全部贷款本息和逾期利息，及要求保证人承担保证责任等，均合法有据，本院予以支持。原告另主张对位于上海市杨浦区政益路48号206室的房产享有抵押权，要求处分抵押物并优先受偿。对此本院认为，虽然合同约定该房产为本案系争债权设定抵押，但以房产等不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案系争房产办理了抵押权预告登记，根据物权法的规定，“当事人签订买卖房产或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”故抵押权预告登记的性质系在将来要求进行抵押权登记的请求权，虽然该请求权具有特殊的排他效力，但并不等同于抵押物权本身。现因系争抵押物所登记的所有权人仍应为该房产的开发商，抵押权预告登记并未转换为抵押权登记。在此情况下，原告不能直接要求处置该房产并就所得价款优先受偿。当然，鉴于系争房产办理的抵押权预告登记，原告已经履行了发放贷款的义务，系争房产的开发商也应当配合两被告就系争房产办理所有权转移登记手续。故待房产登记手续办妥后，原告仍可依法要求将抵押权预告登记转换为抵押权登记。届时若原告的债权仍无法实现的，原告在取得抵押权登记后仍然有权主张就处分抵押物后的财产优先受偿。据此，本院对原告该项诉请不予支持。被告和济房产关于不承担合同约定担保责任的抗辩，因无合法依据，本院不予采信。为维护社会经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条第一款第一项至第三项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
被告黄莺、章高水于本判决生效之日起十日内归还原告上海农村商业银行股份有限公司长宁支行借款人民币1，515，461.02元，以及截止2014年6月19日的欠息人民币229，410.87元。
被告黄莺、章高水于本判决生效之日起十日内偿付原告上海农村商业银行股份有限公司长宁支行自2014年6月20日至本判决生效之日止的逾期罚息（以人民币1，515，461.02元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮10%基础上加收40%计算）。
被告上海和济房地产有限公司对被告黄莺、章高水的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，被告上海和济房地产有限公司在承担连带清偿责任后，有权在已承担责任范围内向被告黄莺、章高水追偿。
驳回原告上海农村商业银行股份有限公司长宁支行其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币20，503.90元，公告费人民币300元（原告均预缴），由被告黄莺、章高水、上海和济房地产有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内缴付本院。
如果未按本判决履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行赔偿金。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 钱卫年
代理审判员 向立力
人民陪审员 王伟芬
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 潘正欣
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
……
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。