巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1902民初160号
原告高钰凯，男，汉族，生于1966年，农民，大学文化，户籍地四川省南江县，现住巴中市。
委托代理人（特别授权）蒲仕军，四川宏坤律师事务所律师。
被告巴中市雄政房地产开发有限公司
法定代表人邓勃，该公司经理。
委托代理人何正勇，四川三合律师事务所律师。
委托代理人任海波，四川三合律师事务所律师。
本院于2016年1月6日立案受理原告高玉凯与被告巴中市雄政房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高钰凯及其委托代理人蒲世军，被告巴中市雄政房地产开发有限公司之委托代理人何正勇、任海波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告高钰凯诉称，被告在巴中市江北大道西段临巴中市人民政府办公楼侧开发“府台御都”项目，经他人介绍，原告与被告于2009年8月30日签订《商品房认购合同书》，原告认购被告“府台御都”项目2幢1单元9楼D号、9楼B号房屋共两套，双方在协议中约定了分期支付房价款。同日，原告向被告交付房屋价款142300元，2010年2月23日，原告去被告处缴纳余款，但被告知，原认购房屋所在项目由于政府要求变更方案设计，无法收取余款。此后，原告多次催促被告履约，被告置之不理。2015年1月20日，原被告签订《府台御都老客户高钰凯遗留问题处理结果》，该《处理结果》表明，原被告双方均同意取消认购合同，被告与2015年4月30日前全部退还原告已付房款及补偿费合计350000元，被告与2015年2月15日前支付不少于人民币100000元，下余250000元在2015年4月30日前付清。如果超期未付，按照月息3%计息。原被告均在该《处理结果》上签字盖章，双方以此解除了原被告之间的认购合同。但被告一直拒不支付上述款项。遂起诉来院，请求判令：1、确认原被告之间解除房屋预购合同的行为有效；2、被告立即返还原告房款及补偿费人民币350000元；3、被告按照约定支付超时利息至350000元付清为止；4、本案案件受理及保全费用由被告承担。
被告巴中市雄政房地产开发有限公司（以下简称雄正公司）辩称,对原告在诉状中称曾于2009.8.30与被告就所诉项目签订合同的事实无异议，原告以无法履行该两套认购合同，要求解除合同返还购房款的请求，不符合法律规定。因为案涉房产在签订认购合同时，已形成房屋户型，只是施工时由于相关部门的规划更改，相应的房屋户型和结构已不存在，双方是因客观原因而无法履行标的物的交付。原告采取非法手段到被告项目阻挠施工，被告才与原告就对认购合同书的处理达成初步意向即退还35万元，这并非被告真实意思表示，是原告迫使被告满足原告要求，所以原告要求确认解除合同的效力，应不予支持。同时，案涉房屋的预售许可证取得时间是2015.6.19，双方签订合同时间是2013年，签订时违背了法律法规的规定，因此双方签订的合同应是无效合同，对无效合同法律规定是返还财产，因此，我们认为，合同无法履行和无效时，被告只应承担返还原告原预交款项义务。同样，对原告要求支付补偿款和超时利息的请求，因合同上约定的补偿和利息不具有合法性，因此原告诉请不应支持。
经审理查明，2009年8月30日，原告高钰凯与被告雄正公司签订《商品房认购合同书028》、《商品房认购合同书029》两份合同，购买由被告开发的“府台御都”两套房屋，在该《商品房认购合同书028》约定：“一、认购方所认购商品房基本情况。座落：巴中市江北大道西段2幢1单元9-B，约定面积107.64平方米，单价2300元每平方米，总价247572元。三、认购方选用工程进度分期付款的方式，单价为人民币￥2300元/平方米（大写贰仟叁佰元/平方米），总房款等于单价乘面积，本套商品房总房款￥247572元（大写贰拾肆万柒仟伍佰柒拾贰元）（具体面积以具资质房屋面积测绘公司最终测绘面积为准）。认购方于2009年8月30日交纳人民币￥74272元（大写￥柒万肆仟贰佰柒拾贰元），作为该套商品房购房款。七、补充条款：1、认购方在2010年2月28日之前再付房款￥74272元（柒万肆仟贰佰柒拾贰元），认购方再修至本楼层时再付款87028元（捌万柒仟零贰拾捌元，交房领两证再付余款￥12000元（壹万贰仟元正）水、电、气在签网上备案合同时一并付清”。该合同上认购方高钰凯签字，出卖方熊伟东签字并加盖被告公司印章。在《商品房认购合同书029》约定：“一、认购方所认购商品房基本情况。座落：巴中市江北大道西段2幢1单元1-D，约定面积98.6平方米，单价2300元每平方米，总价226780元。三、认购方选用工程进度分期付款的方式，单价为人民币￥2300元/平方米（大写贰仟叁佰元/平方米），总房款等于单价乘面积，本套商品房总房款￥226780元（大写贰拾贰万陆仟柒佰捌拾元）（具体面积以具资质房屋面积测绘公司最终测绘面积为准）。认购方于2009年8月30日交纳人民币￥68034元（大写￥陆万捌仟零叁拾肆元），作为该套商品房购房款。七、补充条款：1、认购方在2010年2月28日之前再付房款￥68034元（陆万捌仟零叁拾肆元），认购方再修至本楼层时再付款79712元（柒万玖仟柒佰拾贰），余款￥11000元（壹万壹仟元正）在交房领两证时一并付清。水、电、气入户费与二号楼一单元9层-B-107.64一户人买和开一户共用。该合同认购方高钰凯签字，出卖方熊伟东签字并加盖被告公司印章。合同签订后，原告高钰凯按约交纳了两套房屋的首次购房款142360元，并由被告公司出具一张收据：“收到高钰凯缴纳购买府台御都2幢1单元1-D、1-B房款142360元”。2010年2月23日，原告高钰凯到被告售房部再次交房款时，被告知因政府的规化调整导致原准备修建房屋发生变化原房已不能交付，原告高钰凯遂要求被告退还购房款。2015年1月20日，双方当事人同意达成《府台御都老客户高钰凯遗留问题处理结果》：“经巴中市雄政房地产开发有限公司府台御都项目部负责人熊伟东与购房户高钰凯共同商议，就原（2009）028号、（2009）029号合同处理结果如下：双方同意取消合同，巴中市雄政房地产开发有限公司（府台御都项目）于2015年4月30日前全部退还高钰凯已付房款及补偿费，合计人民币叁拾伍万元整。巴中市雄政房地产开发有限公司（府台御都项目）于2015年2月15日前支付不低于壹拾万元正，余款在2015年4月30日前付清。如超时，则按月息3%计算。收到35万元现金后，原合同作废。高钰凯必须作废合同及收据交回巴中市雄政房地产也开发有限公司府台御都项目部”。2015年1月27日熊伟东向原告出具了一份承诺：“退还高钰凯房款2015年2月15日暂退款不低于壹拾万元正，余款在2015年4月30日前退还。承诺人：熊伟东2015年元月27日”。后被告至今未按约支付原告上述款项。
审理中查明，“府台御都”系被告开发项目，该项目“府台御都2号楼”在2015年6月19日已取得《商品房预售许可证》。原告所诉请的35万元，除去购房款142360元外其余款项均为补偿款。
上述事实，有原告提供的双方身份信息、《商品房认购合同书》以及收据、承诺书、遗留问题处理结果协议、《商品房预售许可证》，本院的庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。
本院认为，合法的合同关系应受法律保护。2009年8月30日，原告高钰凯与被告巴中市雄政房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同书028》、《商品房认购合同书029》两份合同，系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，对于其法律效力，本院予以确认。被告以签订认购合同时没有办理房屋预售许可证来抗辩该合同无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告雄正公司在2015年6月19已取得“府台御都”项目的《商品房预售许可证》，而起诉的时间是2016年1月6日，对被告辩称合同无效只应返还原告购房款及利息的这一理由，本院不予采信。2015年1月20日原被告双方达成的《府台御都老客户高钰凯遗留问题处理结果》，协议中约定双方同意取消合同，并有双方进行签字认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”对原告请求确认原、被告解除房屋预售合同有效的诉求，本院依法予以支持。原告要求被告按约支付房款及补偿款35万元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告请求被告按约定支付35万元的超时利息以月息3%来计算的诉讼请求，违背了国家相关法律规定，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:
一、原告高钰凯与被告巴中市雄政房地产开发有限公司解除《商品房认购合同书028》、《商品房认购合同书029》的行为有效。
二、在本判决生效后十日内由被告巴中市雄政房地产开发有限公司向原告高钰凯支付购房款及补偿费35万元及利息，利息计算方式为：以10万元为基数，从2015年2月16日始至2015年4月30日止；以35万元为基数，从2015年5月1日始至款项付清之日止，按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率的四倍计算。
三、驳回原告高钰凯其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6550元，保全费2220元，共计8770元，由被告巴中市雄政房地产开发有限公司负担。
如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于巴中市中级人民法院。
审 判 长 ： 赵 踊
人民陪审员 ：王凤兰
人民陪审员 ：吴小平
二〇一六年三月一日
书 记 员 ：肖爱民