湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0106民初1519号
原告：武汉市美城物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区三角路新村1号。
法定代表人：邬仁华，总经理。
委托诉讼代理人:徐青荣，男，1990年11月13日出生，汉族，系公司员工，户籍所在地安徽省巢湖市含山县，
被告：王志东，男，1975年4月12日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：潘广利，湖北法辉律师事务所律师。
原告武汉市美城物业管理有限公司与被告王志东物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，王志东以自2013年起至今居住在武汉市洪山区雄楚大道998号阳光在线小区38栋1单元601室为由，对本案管辖权提出异议，本院经审查于2017年3月27日作出民事裁定书，驳回王志东对本案管辖权提出的异议，王志东提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年7月21日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持本院裁定。2017年8月14日依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告武汉市美城物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐青荣、被告王志东及其委托诉讼代理人潘广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武汉市美城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性支付原告2011年2月10日至2017年2月28日期间物业管理费11,520元；2.判令被告一次性支付原告违约金1,728元；3.判令全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月29日，原告与武汉美城房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托书》，原告在美城清芷园小区提供物业管理服务，期限2年。合同届满后，原告先后与美城开发商、武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会签订3份物业管理服务合同，服务期限截止2018年8月1日，并约定：多层住宅0.5—0.6元每平米，小高层住宅0.9—1.2元每平米。被告系清芷园小区7-3-904室业主，房屋面积133.33平方米，自2011年2月，被告拒绝缴纳物业管理费，截止2017年2月，被告欠缴物业管理费11,520元，违约金1,728元。原告多次催缴，均未果。特诉至法院，请求判如所请。
王志东辩称，被告与原告之间并没有签订物业服务合同，部分未缴纳物业费的原因系被告居住的房屋存在漏水问题，多年来被告曾多次向开发商及物业公司反应了此问题，并对该房屋进行了维修，至今为止该房屋仍无法居住。被告房屋无法居住的原因是因为外墙公共部分漏水，故原告应依法履行维修义务。原告在履行与业委会签订的合同过程中，存在着收费不公开不履行维修义务等违约行为，且其与物业公司约定的多层收费标准为0.5元至0.6元每平方米，其直接向被告要求按0.6元每平方米收费，依据不足。原告主张的2014年1月1日之前的物业费已过了诉讼时效。其主张的违约金按约定或法律规定都无依据，不应得到支持。
本院经审理认定事实如下：
王志东为武汉市武昌区三角路村1号清芷园7-3-904室业主，房屋合同备案登记面积133.57平方米。
2007年12月29日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方）与武汉市美城物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托书》。合同载明:……就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。该合同约定由武汉市美城物业管理有限公司对王志东购买的房屋提供物业服务，物业服务费用自被告王志东收房之日起按季交纳，合同期限自2007年12月29日起至2009年12月28日止。
2010年1月10日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方）与武汉市美城物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托书》。合同载明:……就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。约定：第六条……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元/月.平方米；高层住宅:1.20元/月.平方米；……。第七条业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在下月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第三十五条本合同期限自2010年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十一条对业主未按时足额交纳物业服务费用应承担违约责任作了约定，但并未约定违约金标准。
2014年1月1日，武汉市美城房地产开发有限公司（甲方）与武汉市美城物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托书》。合同载明:……就甲方选聘乙方对美城·清芷园小区（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。约定：第六条……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元/月.平方米；高层住宅:1.20元/月.平方米；……。第七条业主应于收房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应在下月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第三十五条本合同期限自2014年1月1日起至2016年1月1日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第三十一条对业主未按时足额交纳物业服务费用应承担违约责任作了约定，但并未约定违约金的标准。
2015年8月26日，武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会（甲方）与武汉市美城物业管理有限公司（乙方）签订《武汉市物业服务合同》。合同载明:……甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就美城·清芷园（物业名称）物业服务有关事宜，订立本合同。合同约定：第四条本物业服务合同期限为叁年，自2015年8月1日至2018年8月1日。第五条……1、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：[多层住宅]：0.5-0.60元/平方米·月；[小高层住宅]:0.9-1.20元/平方米·月；第六条业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为1月1日——15日。第二十六条业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日缴0.1%的标准向乙方支付违约金。双方还约定合同履行发生争议，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。
2011年2月10日的《收据存根》上载明：入账日期：2010年2月10日交款单位王志东人民币（大写）壹仟柒佰陆拾元整￥1760收款事由系付2010.2.10-2011.2.9物业费。
2014年12月26日、2015年11月6日和2016年11月29日，原告武汉市美城物业管理有限公司通过在王志东房门上张贴物业费催收函的形式对2011年起的物业费进行了催收。
原告武汉市美城物业管理有限公司按照房屋面积133.33平方米的标准收取王志东物业费。
上述事实有原被告身份信息、房产信息查询单、前期物业服务委托书、武汉市物业服物业合同、收据、照片及各方当事人陈述在卷佐证，对上述证据本院予以确认。
本院认为，原告武汉市美城物业管理有限公司与建设单位武汉市美城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托书》以及原告武汉市美城物业管理有限公司与武汉市美城清芷园小区第一届业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，未违反法律法规的规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述合同对被告王志东均具有约束力。
关于王志东辩称武汉美城物业管理有限公司主张的2014年1月以前物业费已经超过了诉讼时效，其没有收到催缴物业费的通知，因而不应交纳物业费的抗辩理由，武汉美城物业管理有限公司提交了拍摄时间为2014年12月26日的物业费催收函原始照片，证明其对2011年-2014年的物业费进行了催缴，故2013年1月1日后的物业费，并未超过诉讼时效，王志东仍应交纳。对王志东主张2013年1月1日以前的物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。
关于王志东抗辩武汉美城物业管理有限公司与开发商未约定物业费缴费标准，与业委会约定的物业费标准为0.9-1.2元每平方米，其物业费应该按0.9元每平方米缴纳的辩称理由，根据2010年1月1日和2014年1月1日的《前期物业服务委托书》第六条和第三十五条的约定，王志东应该在上述合同的有效期内按照每月每平方米1.20元的标准支付物业费。对于2015年8月1日至2017年2月28日期间的物业费，应该适用2015年8月26日签订的《武汉市物业服务合同》，该合同第五条约定的是小高层住宅0.9-1.20元/平方米·月，没有约定具体的收费标准，原告也没有就向王志东按照每月每平方米1.2元的标准收取物业费提供相应的证据证明，故对王志东主张按照每月每平方米0.9元的标准支付2015年8月1日至2017年2月28日期间的物业费的抗辩意见，本院予以采信。
关于王志东辩称依据其提交的武汉市转让（销售）不动产无形资产发票，其房屋面积为133.07平方米，故应该按照此面积交纳物业费的抗辩，根据武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案），其房屋实际建筑面积为133.57平方米，故对此抗辩本院不予采信。
根据上述物业服务委托书、物业服务合同及双方陈述，王志东2013年1月1日至2015年7月31日的物业费金额为4,959.88元（1.2元×133.33平方米×31个月），2015年8月1日至2017年2月28日的物业费金额为2,279.94元（0.9元×133.33平方米×19个月）。同时，鉴于本案实际情况，本院对王志东所欠缴的物业管理费酌情予以扣减20%，即7,239.82元（4,959.88元+2,279.94元）的80%，实际应支付物业费5,791.86元。对原告武汉市美城物业管理有限公司主张要求被告王志东按照中国人民银行同期贷款利率承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。对王志东辩称其房屋质量问题的抗辩，属另一法律关系，可另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告王志东于本判决生效之日起十日内向原告武汉市美城物业管理有限公司支付2013年1月1日至2017年2月28日期间的物业费5,791.86元；
二、驳回原告武汉市美城物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费131元，减半收取65.5元，由被告王志东负担28.6元（此款原告武汉市美城物业管理有限公司已垫付，被告王志东连同上述款项一并支付给原告武汉市美城物业管理有限公司），原告武汉市美城物业管理有限公司负担36.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 员 周 征
二〇一七年九月二十六日
法官助理 裴 辉
书 记 员 吴艳妮