浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙台民终字第816号
上诉人（原审原告）：郑杰。
委托代理人：林龙。
委托代理人：朱文胜。
被上诉人（原审被告）：温岭市太平街道屏下村村民委员会。
负责人：张满华。
委托代理人：柳正晞。
上诉人郑杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2014）台温民初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认定，2014年1月16日，被告委托浙江恒超工程管理有限公司为招标代理机构并发布招标文件，对温岭市太平街道屏下村综合楼临街商业用房进行整体出租。招标文件载明房屋面积约12680平方米（以房产证建筑面积为准），租赁期限为12年，投标保证金为1500000元，投标报价截止时间及开标时间为2014年2月21日，另载明了租赁要求、租金的给付、开标、评标方法等内容。2014年2月20日，原告向被告交纳了投标保证金1500000元。2014年2月21日，原告提交投标报价书，以24.3元每月每平方米的价格进行承租。被告于当日口头通知原告中标。被告于2014年3月17日向原告发函要求其于2014年3月25日前签订房屋租赁合同。原告于2014年3月20日及2014年4月11日向原告发函，表明房屋未取得相关权证要求其退回保证金1500000元。另查明，被告所在村留地（南屏路南侧东环路西侧）由温岭市翔泰置业有限公司以“锦华苑项目”的名义开发建设，于2009年12月9日取得建设工程规划许可证，于2013年10月31日通过竣工验收。被告于2014年5月21日取得本案所涉房屋的房屋所有权证（温房权证城区字第××号、27××30号）。
原审法院审理认为，本案的争议焦点为：一、被告对本案所涉房屋进行招投标出租的行为是否有效？首先，原告认为被告的招标代理机构及招标过程不符合招标投标法的规定。该院认为，房屋出租并非必须进行公开招投标的项目，也并不需要专门的房屋租赁招标代理机构，被告委托具有工程招标代理资质的浙江恒超工程管理有限公司对其房屋出租进行招投标活动并无不妥。被告对招标履约金及招标底价等的约定虽不完全符合招标投标法的规定，但招标投标法的调整对象主要应为以涉及国家公共利益之建设工程项目为标的物的招标投标民事法律关系。该法第二条虽规定：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”但对于实践中大量出现的仅涉及私益或小集体利益的招标投标行为，全以形式要件及实质要件规定均较为严格的招标投标法约束之，并不符合立法者本意，应对前引第二条采限制解释，以防止对社会经济的不适当干预。其次，原告认为被告将未取得房产权证的房屋用于出租系无效行为。原告所提供的政府文件及房屋租赁管理条例均规定房屋出租应具有房屋所有权证或其他合法的权属证明，但该规定系管理性规范，不能作为效力性依据。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中被告在发布招标文件时虽未取得房产权证，但已取得建设工程规划许可证，且于开庭之前也已取得房产权证，故应当认定被告对其房屋出租行为的效力。二、原告是否违约？被告发布招标文件系房屋租赁要约邀请，在招标文件上已明确房屋暂未办理房产权证，且规定了办理权证前后不同的租金计算方式，原告依据该招标文件参与投标，系房屋租赁要约，应当视为其已知晓并接受出租房屋的现状及投标规则。被告虽未向原告发出中标通知书，但双方均认可由被告在开标当日即2014年2月21日口头通知原告中标，此系被告对原告要约的承诺，原、被告之间因招投标形成的房屋租赁关系据此成立，原告应当按照招标文件上所约定的时间内缴纳履约保证金及签订书面房屋租赁合同。现原告未在约定的五日内缴纳履约保证金，也未在被告发函通知的最后期限内签订租赁合同，应构成违约，应当按照招标文件第十二条的约定，投标保证金不予退回。故对原告以被告未能提供房产权证为由要求返还保证金及支付公证费的诉讼请求，不予支持。原告另要求解除双方因招投标形成的房屋租赁关系，因被告主张原告违约，也无意与原告继续按招标文件签订房屋租赁合同，故对原告的该诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条、第二十一条、第二十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除原告郑杰与被告温岭市太平街道屏下村村民委员会之间关于温岭市太平街道屏下村综合楼临街商业用房整体出租招投标形成的房屋租赁关系。二、驳回原告郑杰的其他诉讼请求。案件受理费18300元，由原告郑杰负担。
宣判后，郑杰不服，向本院提起上诉称：一、本案房屋租赁以招投标方式进行，故审查招投标出租行为是否合法有效、认定招投标民事法律关系是否成立，应当以《招标投标法》为基本法律依据之一。原审判决不适用《招标投标法》审查招投标出租行为，于法无据于实不符，显属适用法律错误。二、原审拒以适用《招标投标法》审查本案争议的招投标出租行为后，复以招投标过程中的三个阶段即发布招标文件（招标）→要约邀请、投标→要约、发出中标通知书（定标）→承诺，认定双方因招投标形成的租赁关系成立，是曲解法律。原审认定成立于2014年2月21日的租赁关系，出租人不具备出租条件、出租行为明显违反《浙江省房屋租赁管理条例》，此租赁关系不仅不能合法履行，也不能保障上诉人合法实现合同目的。三、原判适用高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定招投标出租行为的效力，是适用法律不当。因该条适用于解决已订立的租赁合同争议，而本案双方当事人的行为仅限于定标前、未订立租赁合同。原判引用该条款乃牵强附会。四、原审认定被上诉人于2014年3月17日向上诉人发函要求其于2014年3月25日前签订房屋租赁合同与实不符。被上诉人证据3系顺丰快递寄件人存根联，并非上诉人签收后的回执联，虽然上诉人曾收取被上诉人函件一封，但两件是否属同一无其它证据佐证，原审认定上诉人曾收件就是该寄件没有充分且足以排他的证据，更无从证实曾收件的内容与被上诉人所举文件内容一致。原审据此认定上述事实缺乏证据且无道理。五、原审判决认定被上诉人在发布招标文件时已取得建设工程规划许可证等与实不符。卷附证据材料只能证实建设单位温岭市翔泰置业有限公司当时取得相关许可，并无被上诉人在发布招标文件时已取得任何相关许可文件及相关权属证书的证据，原审判决对此认定无充分证据佐证证实。六、原审对上诉人（在卷原告）证据5不予认定明显不当。正如上述，本案审查的重点是招投标出租的行为是否合法有效，招投标出租是双方意思自治选择的民事法律行为，依法适用《招标投标法》，该法对招投标行为是否合法有明确的规定，其中招标代理机构有无资质是法律强制性规定。在审查行为违法性问题上，原审未正确分配举证责任，不依法尽职审查，简单以证据形式状态不予审查认定，明显不妥，也偏离了本案审查的实质要点。七、本案招投标出租行为无效。除招投代理机构不具备资质外，招投标出租行为中还存在下列违法状况：本案招投标没有按照《招标投标法》第十六条和第十七条规定发布公告或发出投标邀请书、招标文件违背《招标投标法》第二十二条、将必须保密的标底在招标文件中予以了公开而没有保密、违背《招标投标法实施条例》第二十七条不得设定最低投标限价和第五十八条履行保证金不得超过中标合同金额的10%的规定、在中标后没有按照第四十五条规定发出中标通知书并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。综上，原判认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，依法发回重审或改判支持上诉人一审诉请。
温岭市太平街道屏下村村民委员会答辩称：一、上诉人认为这次招投标行为违反了招标投标法的规定，这是不能成立的。本案不适用招标投标法的相关规定，在实践中大量出现的涉及到私人利益的也就是小集体利益的招投标行为不可能全部按照规定的内容进行招投标，也不符合立法者的本意。关键看招投标活动内容是否合法，招投标文件并无其他违法的内容。二、原审引用最高院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释是得当的。其中第二条中规定，只要在法庭辩论终结前取得建设许可证的房屋租赁，就应当认定为有效。而本案所有的房屋相关证件均具备，无非在招投标时房产权证还没有办好，所以原审法院引用这一条款，是合法合理的。三、上诉人引用浙江省房屋租赁管理条件和城市房屋租赁管理办法的相关规定来判定本案的招投标不合法，这也是不能成立的。这两个办法和条件确实讲到相关的内容，但此办法和条件均属于管理性的法规，并不涉及的效力问题。四、发函给上诉人的目的是双方签订合同，实际上签订合同本来就是上诉人的义务，故有没有收到这封信与本案没有关联。五、相关建房文件都是房地产开发公司取得的属实，但上诉人承租的房屋是房地产开发商与被上诉人联合审批建造，故房屋的权属是合法的。六、上诉人违约事实清楚，按照招标文件的规定，在中标后应当缴纳中标款项的50%的保证金，在五天内到村委会签订合同。上诉人在中标之后，并没有去缴纳保证金，也没有签订合同，显然是违反了招标文件的规定，故原审判定上诉人违反约定是准确的，其法律后果就是上诉人原先缴纳的投标保证金不能返还。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，涉案房屋系被上诉人村集体所有，其出租虽然并非《中华人民共和国招标投标法》第三条规定的必须以招投标方式进行的项目范围，但鉴于本案有关各方已经选择了招投标方式，就应受《中华人民共和国招标投标法》的约束。同时，审查双方因招投标形成的民事行为的效力，不能简单以当事人是否违反招标投标法某些条款为标准，而应综合考量该招投标活动是否侵害国家利益、其他投标人的合法利益、是否损害房屋租赁市场的正常秩序以及是否违背招投标活动所应当遵循的公开、公平、公正和诚实信用原则等因素加以判断。关于上诉人所称的涉案招投标活动违反招标投标法条款的若干情形，本院经审查认为，这些均不属于影响招投标出租民事行为效力的情形，故不能据此认定本案的招投标出租行为无效。招投标之前，涉案房屋的建设工程规划许可证系以建设单位温岭市翔泰置业有限公司名义办理，相关证据足以证实，应予认定。况且，涉案房屋在一审法庭辩论终结前亦已办妥相应的权属证书，故被上诉人也不存这方面的无效情形。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300元，由上诉人郑杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 陈 龙
审 判 员 徐黎明
二〇一五年一月十六日
代书记员 严 凌