河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终2916号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈涛，男，1981年10月1日出生，汉族，住河南省商城县。
委托诉讼代理人陈凌锋，男，柒牌有限公司郑州分公司工作人员。
委托诉讼代理人宋虎，男，柒牌有限公司郑州分公司工作人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）任永亮，男，1971年5月1日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人韩芳，河南博云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人张超宁，河南博云天律师事务所（实习）律师。
上诉人陈涛因与被上诉人任永亮房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年3月26日，任永亮、陈涛双方签订《房屋和部分装修租赁合同》一份，主要约定，任永亮将位于郑州市东明路47号大河商务楼一层部分面积出租给陈涛使用面积约435平方米。租赁期自2012年4月1日至2018年9月30日。租金标准为：2012年4月1日至2013年3月31日，年租金为742000元，2013年4月1日至2014年3月31日，每年租金802000元，2014年4月1日至2015年3月31日，每年租金802000元，2015年4月1日至2016年3月31日，每年租金862000元。租金以第十二个月方式结算，陈涛须于每次租金到期前九十日前交纳下次租金。租金只可以现金形式结算，其他形式付款必须经任永亮同意，并保证合同约定交款当日任永亮可以提取现金。陈涛在2012年2月29日前交纳无利息、无收益的履约保证金200000元。陈涛未按期足额缴付租金视为陈涛无条件放弃、丧失对房屋的使用权，任永亮可以不予通知、不通过协商和诉讼将房屋立即无偿收回。同时无偿扣除未使用完的租金、押金、保证金等作为违约补偿。如果陈涛出现未经任永亮书面同意的违约情况，则同意任永亮封闭临街大门，并停止水、电的供应。陈涛在未能完全履约的情况下，应补偿任永亮六个月的免租期、空房招租期、装修期等。双方无原因单方解除合同的，除依约定的赔偿外，违约方另赔偿守约方违约当年房屋租金的50%违约金。上述合同签订后，陈涛依约向任永亮支付履约保证金200000元和房屋租金，并由任永亮向陈涛出具《收条》。2014年12月31日，双方又就涉案房屋租赁问题签订《补充协议》一份，主要约定，任永亮同意自2015年起至本协议执行结束止，每年给陈涛降低房租30000元，具体方案为：关于2015年度租金的支付，陈涛同意向任永亮交纳自2015年4月1日起至2016年9月30日18个月（一年半）的租金共计1248000元。2016年10月1日至2017年9月30日租金金额832000元支付时间为2016年7月1日前。协议签订后，陈涛分别于2014年12月31日、2015年1月9日向任永亮支付2015年4月1日起至2016年9月30日期间房租共计1248000元，并由任永亮出具收条。后因陈涛未按补充协议约定于2016年7月1日向任永亮支付2016年10月1日至2017年9月30日期间的房租，引起争诉，诉至法院。
另查明，任永亮分别于2016年6月25日、2016年7月1日书面通知陈涛按时交纳租金，并告知对方因其未于2016年7月1日之前交纳租金，已经违约，尽快交纳，否则将追究其违约责任。2016年7月15日，为防止损失过大，经双方确认陈涛将涉案商铺交还给任永亮，并签订《房屋交付确认书》。在诉讼过程中，任永亮提供录音证据三组，用以证明任永亮在合同约定的支付租金期限前多次催要租金，陈涛明确表示因经营严重亏损，不愿交纳租金的事实。
原审法院认为，双方签订的《房屋和部分装修租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当依约履行。任永亮将涉案商铺出租给陈涛使用，陈涛依约应向任永亮支付租金，陈涛未及时向任永亮支付房租，已经构成违约，应当承担违约责任。2015年7月15日，经双方确认陈涛将涉案商铺交还给任永亮，双方并签订了《房屋交付确认书》，此时双方均为不再继续履行合同的意思表示，故本院认为涉案合同已经于该日解除，任永亮诉求继续履行合同及陈涛反诉解除双方签订的《房屋和部分装修租赁合同》和《补充协议》，本院均不予支持。
依照双方签订的《房屋和部分装修租赁合同》第八条第1项之约定，任永亮有权扣除陈涛缴纳的保证金、未使用的房屋租金等作为违约补偿，陈涛反诉任永亮返还履约保证金200000元及返还未到期租金208000元，有悖双方合同中的意思表示，且诉讼中任永亮提交的录音证据显示陈涛亦有以200000元保证金和未使用的房屋租金折抵违约金的意思表示，故对陈涛的反诉请求，本院不予支持。
任永亮诉求陈涛支付违约金问题。本案中因陈涛未按约支付房租，导致涉案房屋租赁合同不能继续履行及陈涛交还房屋，陈涛应当承担违约责任。任永亮以《房屋和部分装修租赁合同》的第八条第6项中的约定诉求陈涛支付违约金416000元，陈涛对违约金约定过高予以抗辩，结合本案的合同性质、陈涛的违约情节，考虑任永亮扣除陈涛的保证金200000元和已缴纳的未到期租金等因素，兼顾任永亮损失及公平原则，本院对任永亮诉求的违约金酌情裁量为80000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈涛于本判决生效之日起十日内支付任永亮违约金80000元。二、驳回任永亮的其他诉讼请求。三、驳回陈涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7640元，由任永亮负担2000元，陈涛负担5640元；反诉费3760元，由陈涛负担。
宣判后，陈涛不服原审判决，向本院提起上诉称：双方之间签订的租赁合同为任永亮提供的格式文本，其中关于我方违约责任的约定应属无效条款。根据该条款第一款关于没收保证金、未到期租金的约定，违约金数额已高达40.8万元。2016年7月15日双方租赁合同解除后，同年7月25日左右任永亮已将商铺转租，任永亮遭受的损失仅为重新招租期间的租金损失，双方约定的违约金远远高于任永亮的实际损失。租赁合同解除是任永亮提出的，其将商铺上锁，我才撤离店铺，双方签署房屋交付确认单。原审又判决我承担单方解除合同违约金8万元，属认定事实和法律适用错误，请求二审法院予以改判任永亮返还保证金20万元及未到期租金20.8万元。
任永亮答辩称：双方签订合同时进行了多次磋商，意思表示真实，并非格式合同。经营中陈涛提出降低租金，我也同意，双方签订有补充协议。但陈涛仍不按约定时间支付租金，显属违约。根据合同约定，陈涛无权要求返还履约保证金及未到期房租。2016年7月15日陈涛撤店后一直到2016年12月商铺才重新出租出去，2017年1月1日起开始收取租金。履约保证金不是违约金，原审酌定违约金8万元，已经做了相应平衡，并无不当，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：本案中双方之间签订的租赁合同及补充协议真实有效，陈涛上诉称合同为格式文本，关于违约部分的约定无效，缺乏依据，不能成立。陈涛在与任永亮协商一致将房租予以降低后仍未按时支付房屋租金，属违约行为，任永亮按照合同约定不予返还履约保证金及下余房租，理由正当。陈涛上诉称任永亮应将上述款项予以返还，不能成立。关于违约金部分，陈涛主张任永亮2016年7月25日左右已将商铺重新出租，未提供充分证据证实。陈涛原审中抗辩过高，鉴于原审判决已经考虑任永亮实际损失及兼顾公平原则，予以酌减，故原审判决实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8620元，由陈涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 张建军
审判员 崔凤茹
审判员 陈 赞
二〇一七年三月十五日
书记员 赵志浩