广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法碣民一初字第294号
原告东莞市石碣镇水南股份经济联合社，住所地：广东省东莞市石碣镇水南政民东路同乐巷*号。
负责人叶启华。
委托代理人廖辉林，广东星啸律师事务所律师。
被告任霞，女，汉族，1973年1月24日出生，住广东省深圳市南山区，
被告李志强，男，汉族，1970年8月22日出生，住广东省东莞市东城区，
原告东莞市石碣镇水南股份经济联合社（以下简称“水南经济联合社”）诉被告任霞、李志强租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由代理审判员阳玉佩适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人廖辉林到庭参加诉讼，被告任霞、李志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告水南经济联合社诉称，2011年9月27日，二被告与原告签订了《幼儿园场地租赁合同书》一份，双方就租赁场地、用途、期限、租金、违约责任等作了约定。后，二被告屡屡拖欠原告租金未按时足额清偿。原告于2015年1月29日向二被告发出《东莞市农村（社区）集体催收欠款通知书》，二被告确认截至2014年12月31日尚拖欠原告租金合计540000元。截至2015年4月10日，二被告已拖欠原告租金585000元未予清偿。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告双方2011年9月27日签订的《幼儿园场地租赁合同书》于起诉之日解除；2、二被告向原告连带清偿租金585000元及利息（以405000元为基数，自2015年2月11日起计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率6.4%计算，暂计至2015年4月10日为4320元）；3、二被告向原告交付的保证金100000元归原告所有；4、二被告承担本案诉讼费用。
被告任霞、李志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在举证期限内也没有提交答辩状和任何证据。
经审理查明，原告与被告任霞、李志强于2011年9月27日签订一份《幼儿园场地租赁合同书》，该合同书载明“出租方：东莞市石碣镇水南股份经济联合社（以下简称甲方），承租方：李志强、任霞（以下简称乙方），双方约定：第一条租赁物及用途，1、甲方将位于东莞市石碣镇水南幼儿园的场地出租给乙方使用。东莞市石碣镇水南幼儿园的场地属于甲方所有。……，第二条租赁期、租金，1、租赁期为拾年，即从2012年1月1日起至2021年12月31日止。2、租金：乙方每月向甲方交纳租金人民币肆万伍仟元正，从2017年1月1日起每月租金的递增10%即为每月租金人民币肆万玖仟伍佰元正。3、交租时间为每月10日前付清当月租金。4、付款方式为现金缴付。5、合同签订之日，乙方应先行支付保证金人民币壹拾万元，该笔款项合同到期，甲乙双方结清相关费用后甲方无息退还给乙方。……,第四条合同变更、解除及续订，3、乙方拖欠租金三个月的，甲方有权单方面终止合同。……第五条违约责任，1、在租赁期内，如乙方擅自解除合同，乙方必须赔偿甲方经济损失，保证金归甲方。如甲方擅自解除合同，也必须赔偿乙方经济损失。另，原告提交一份东莞市国土局建设用地许可证及关于集体建设用地的复函，主张案涉幼儿园已取得相关规划许可证，但未提交涉案房屋的建设工程规划许可证。涉案房屋亦尚未办理房地产权证。
原告主张上述合同签订后，原告如约将东莞市石碣镇水南幼儿园交付给两被告使用，涉案幼儿园仍在经营中，两被告交付了履约保证金100000元，并按约定支付租金，但自2014年1月起被告一直未支付相应的租金，为此原告曾于2015年1月29日向两被告发出《东莞市农村（社区）集体催收欠款通知书》，该通知书内容显示“到2014年12月31日止，贵单位/个人仍欠我东莞市石碣镇水南股份经济联合社场地租金为人民币540000元”。债务人处有“任霞”、“李志强”签名，签收时间为2015年1月29日。原告主张之后被告任霞有支付2014年1月至2014年12月期间部分租金135000元。在庭审中，原告明确其主张的租金为2014年1月至2015年4月两被告未支付的部分。
以上事实，有原告提供的《幼儿园场地租赁合同书》、《东莞市农村（社区）集体催收欠款通知书》、《东莞市国土局建设用地许可证》、《关于集体建设用地的复函》以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，被告任霞、李志强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由两被告自行承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案的租赁房屋尚未办理房地产权证，且原告未能在法庭辩论终结前提供涉案租赁房屋的建设工程规划许可证，因此原告与两被告于2011年9月27日签订的《幼儿园场地租赁合同书》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效，就不存在解除的问题。故对原告要求原、被告双方2011年9月27日签订的《幼儿园场地租赁合同书》于起诉之日解除的诉讼请求，本院不予支持。
涉案合同无效，但原告确实已将房屋交付给两被告使用，两被告应参照房屋租金标准45000元/月向原告支付房屋占有使用费。原告主张两被告拖欠其2014年1月至2015年4月的房屋使用费，有《东莞市农村（社区）集体催收欠款通知书》佐证，且两被告没有对原告关于被告拒付2014年1月至2015年4月房屋使用费的事实进行抗辩，本院对此予以认定。涉案房屋2014年1月至2015年4月的房屋使用费共计720000元（45000元/月×16月），原告主张被告任霞已支付135000元，故两被告仍需支付原告上述期间的房屋使用费585000元。至于利息问题，因本案中的《幼儿园场地租赁合同书》系无效合同，故对原告诉请的以405000元为基数，自2015年2月11日起至实际清偿之日止的利息，本院不予支持。至于保证金的问题，因本案中的《幼儿园场地租赁合同书》系无效合同，且原告未提交证据证明双方约定保证金归原告所有，故对原告要求两被告向原告交付的保证金100000元归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告东莞市石碣镇水南股份经济联合社与被告任霞、李志强于2011年9月27日签订的《幼儿园场地租赁合同书》无效。
二、被告任霞、李志强于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市石碣镇水南股份经济联合社支付房屋使用费585000元。
三、驳回原告东莞市石碣镇水南股份经济联合社的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5347元（原告已预交），由原告负担809元，由被告任霞、李志强共同负担4538元。本案保全费3966.6元（原告已预交），由被告任霞、李志强共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 阳玉佩
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 曾明珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。