广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法民一初字第205号
原告：欧阳焕珍，女，1976年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：黄新跃、刘铭仪，均系广东良匠律师事务所律师。
被告：江门市蓬江区正盛置业开发有限公司，住所地：江门市。
法定代表人：李大海，该公司总经理。
委托代理人：马淑洁，女，1973年7月19日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被告：梁玉珍，女，1978年3月10日出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告欧阳焕珍诉被告江门市蓬江区正盛置业开发有限公司（以下简称“正盛公司”）、梁玉珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年7月29日�开开庭进行了审理。原告欧阳焕珍的委托代理人黄新跃，被告正盛公司的委托代理人马淑洁到庭参加诉讼。被告梁玉珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告欧阳焕珍诉称：2008年，原告与被告正盛公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买正盛公司出售的坐落于江门市蓬江区迎宾大道西某号之一501房屋，房价为人民币217235元。随后，原告与正盛公司签订《补充协议》，将原合同中第十九条关于纠纷处理的方法修改为“双方在履行合同中发生争议，协商不成的，争议纠纷由江门市蓬江区人民法院管辖”。之后，原告与正盛公司又签订《补充协议书》，约定：被告须于2009年11月1日前为原告办理房产登记手续，且保证原告能在2010年5月1日前取得房产证，如原告未能在2010年5月1日前取得房产证，则被告须以已付房款为本金，按中国人�银行同期同类贷款利率的三倍向原告支付违约金至实际取得房产证之日止。合同签订后，原告按约定于2009年5月22日支付全部房款，从2011年3月开始至今一直占有使用上述501房屋，但上述501房屋至今仍未办理房产证。原告曾多次催促被告协助办理房产证，但被告一直拖延，至今没有履行该义务。按照补充协议的约定，被告应向原告支付迟延办证的违约金。同时，因目前501房屋仍备案登记于被告梁玉珍名下，而两被告于2009年4月16日签订了《解除商品房买卖合同协议书》，故两被告应协助办理注销上述房屋的预备备案登记手续。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告正盛公司、梁玉珍协助办理注销上述501房屋原预售备案登记；二、被告正盛公司协助将上述501房屋的权属变更登记至原告名下；三、被告正盛公司向原告支付违约金（以已付房款为本金，从2010年5月2日�按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计至原告取得房产证之日止）；四、本案的诉讼费用由被告正盛公司承担。
欧阳焕珍在举证期限内提供的证据有：
1、原告身份证，证明原告的主体资格；
2、企业机读档案登记资料、被告组织机构代码证，证明被告主体资格；
3、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议书、广东省商品房买卖合同补充协议书、林启新父亲出具的偿还砖款说明，证明原告购买被告正盛公司出售的房屋，原告、被告、林启新三方在合同中约定关于办理房产证、违约责任承担的内容；
4、房款收据，证明原告按照合同约定按时足额向被告正盛公司支付购房款；
5、明圆小苑电梯使用规定、施工现场安全责任书、交纳水费合同、银行代划电费委托协议、居民客户供用电协议，6、江门市蓬江区益威物业服务有限公司出具的收款收据、物管费收据、被告出具的收据，7、应诉通知书、主动执行情况告知书、传票、转换适用程序通知书、举证通知书、诉讼当事人须知，以上证据证明原告为该房屋真实所有权人，其一直实际占有使用该房屋，并且被告正盛公司、江门市蓬江区益威物业服务有限公司都认可该事实；
8、公证书，9、解除《广东省商品房买卖合同》协议书，证明501房屋的所有权人为被告正盛公司；
10、水费抄表情况单、用户历月电费情况，证明原告自2013年开始装修、使用涉案房屋，在2013年之前原告已经占有涉案房屋，只是没有装修入住；
11、商品房买卖合同、中国工商银行个人住房最高额抵押合同，证明被告正盛公司有权有条件将房屋过户给原告，但是被告至今没有履行该义务，导致本案诉讼。
被告正盛公司辩称：被告正盛公司认同原告购买房屋，也同意将房屋过户至原告名下，正盛公司已将房屋交付给原告使用。因该公司经营出现资金困难，无法纳税，所以至今未能协助办理501房屋权属变更登记至原告名下，也未能开具购房发票。被告正盛公司由江门市蓬江区恒锋置地实业开发公司变更而来。被告梁玉珍为当时恒锋公司以前的一个投资方，与正盛公司没有关系。据了解，恒锋公司与被告梁玉珍之所以签订《商品房买卖合同》，是由于恒锋公司借用被告梁玉珍的名义向银行办理按揭贷款，取得贷款后归恒锋公司使用。之后恒锋公司变更为被告正盛公司，被告正盛公司向银行还清了按揭贷款，注销了抵押登记。被告梁玉珍没有向被告正盛公司或者恒锋公司支付过任何房款或款项，恒锋公司或被告正盛公司也没有将501房屋交付给被告梁玉珍使用，恒锋公司或被告正盛公司与被告梁玉珍针对其双方之�的《商品房买卖合同》没有履行过任何内容。两被告签订解除商品房买卖合同协议书后，本来依据该公证书就可以去办理注销备案登记等手续，但由于被告正盛公司经营资金出现困难，无法缴纳相应的税费，也可能出现该房屋因正盛公司的债务而被查封，所以至今未能办理上述手续。
正盛公司在举证期限内无提供证据。
被告梁玉珍无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。
针对501房屋的查封、抵押以及权属情况，经本院向江门市住房和城乡建设局进行调查，该局出具的证据材料有：
《关于涉案房屋出售情况表》、《商品房买卖合同》（与原告提供的证据11一致）
本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：
原告欧阳焕珍与被告正盛公司于2008年4月签订《商品房买卖合同》，主要约定：“原告向被告正盛�司购买坐落于江门市蓬江区迎宾大道西某号之一801房屋，建筑面积共94.47㎡，该房屋属预售，总价款为人民币217235元（贰拾壹万柒仟贰佰叁拾伍元），正盛公司应当在2010年10月30日前将房屋交付给原告，正盛公司应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案…。”
随后，原告与被告正盛公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，主要约定：“原合同第十九条的约定，现变更为协商不成的，争议纠纷由江门市蓬江区人民法院管辖…。”之后，原告与被告正盛公司以及第三方林启新再签订《商品房买卖合同的补充协议书》，主要约定：“正盛公司负责在2009年11月1日前可为原告办理房产登记手续，2010年5月1日可办理房产证，如2010年5月1日未能依时办理房产证，就按此日期起按银行贷款同期利息三倍来结算，计算办到有效房产证为止。2009年10月1日正盛公司保证原告可自行使用此房屋…。”在庭审中，原告陈述因正盛公司的老板林启新的父亲拖欠原告的货款，正盛公司同意以货款抵顶房款，向原告出售上述501房屋，原告以货款抵顶房款的形式向正盛公司支付了房款。被告正盛公司对原告的陈述予以确认。
被告正盛公司于2009年5月22日出具《收据》（NO.0007257），载明：“正盛公司兹收到欧阳焕珍交来迎宾大道西某号之一501购房款人民币217235元…。”在庭审中，被告正盛公司陈述由于其经营困难，没有资金纳税而未向原告开具上述房款发票。原告提供的江门融浩水业股份有限公司出具的《业务清单》载明：“客户名称：欧阳焕珍，客户地址：迎宾大道西某号之一501，抄表时间：2013年10月至2015年6月…。”广东电网公司江门蓬江供电局出具的《用户历月电费情况》载明：“户名：�阳焕珍，用电地址：迎宾大道西某号之一501，用电时间：2013年9月至2015年7月…。”原告提供的《收据》、《收款收据》载明：“江门市蓬江区益威物业服务有限公司今收到明圆小苑某号之一501交来2011年3月29日…物业服务费248.7元…。”在庭审中，原告陈述被告于2009年10月1日前将501房屋交付给原告，原告将房屋进行装修，于2013年进入居住至今。
被告正盛公司与被告梁玉珍于2009年4月16月签订《解除广东省商品房买卖合同协议书》，主要约定：“被告正盛公司（原名称：江门市蓬江区恒锋置地实业开发公司）与被告梁玉珍于2003年8月18日签订了购买位于江门市迎宾大道西某号之一501室的商品房，具体见《广东省商品房买卖合同》，现经双方协商一致，达成如下协议：一、梁玉珍同意正盛公司将上述房产的购房款退回给梁玉珍，梁玉珍将上述房产退回给正盛公司�二、解除正盛公司、梁玉珍双方于2003年8月18日签订的《广东省商品房买卖合同》…。”两被告于2009年4月16日就上述《解除广东省商品房买卖合同协议书》的签订办理了公证手续。
江门市住房和城乡建设局出具的《坐落江门市蓬江区迎宾大道西某号之二有关房屋出售情况表》载明：“申请单位：正盛公司，房屋坐落地址：迎宾大道西某号之一…出售情况：购房单元：迎宾大道西某号之一501室…建筑面积…94.47㎡…备注…预售…。”
本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，原告欧阳焕珍与被告正盛公司均确认其双方之间签订的《商品房买卖合同》的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。
关于被告正盛公司是否应协�将501房屋的产权变更登记至原告名下以及两被告是否应协助办理注销房屋原预售备案登记的问题。依照原告与被告正盛公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议书》以及当事人在庭审中的陈述，原告作为买方已履行依合同的约定向被告支付全额房款的义务，被告正盛公司作为卖方除已交付房屋给原告使用外，至今未协助将501房屋的权属变更登记至原告名下。而正盛公司作为卖方依照上述约定以及有关法律规定，有与原告共同办理产权变更登记的义务。依据原告提供的《解除广东省商品房买卖合同协议书》、《公证书》以及原、被告庭审中的陈述，正盛公司在与原告签订买卖合同前，与被告梁玉珍亦签订了买卖合同，并办理了预售备案登记和抵押登记，但本案未有证据显示被告梁玉珍有向正盛公司支付过房款或正盛公司已将501房屋交付给梁玉珍使用，也即未能显示两被告有实际履行过其双方之间签订的《商品房买卖合同》。而被告正盛公司与梁玉珍于2009年9月1日达成解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》的协议，因正盛公司经营出现资金困难以及涉及其他的债务，未能缴纳相应税费，导致至今未办理注销501房屋原预售备案登记以及未协助将501房屋的权属变更登记至原告名下。同时，经本院向住建部门对501房屋的权属、查封、抵押情况进行调查可以显示，501房屋仍确权于被告正盛公司名下，未办理房产证，该房屋目前预售备案登记于梁玉珍名下，该房屋现名下没有查封、抵押，目前只要正盛公司、梁玉珍配合办理注销预售备案登记，501房屋具备可以办理权属变更登记至原告名下的条件。据此，综合上述情况，原告要求两被告协助办理注销房屋原预售备案登记以及正盛公司协助将501房屋的产权变更登记至原告名下的请求�法有据，本院予以支持。对于办理上述产权变更登记所产生的税费，结合原告与正盛公司的陈述，由原、被告按相关法律规定由各自承担。被告梁玉珍经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告梁玉珍放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果。
关于被告正盛公司是否应向原告支付逾期办证违约金的问题。依据原告与被告正盛公司签订的上述《商品房买卖合同》以及《补充协议书》的约定，由于正盛公司因资金困难等原因至今未能协助原告将501房屋的权属变更登记至原告名下，未有证据显示原告对此负有过错，由此，原告要求正盛公司从2010年5月2日起以已付购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍向原告支付违约金至办妥房产证之日止的请求依据充分，符合上述双方的约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告江门市蓬江区正盛置业开发有限公司、梁玉珍应自本判决生效之日起十五日内办理注销坐落于江门市蓬江区迎宾大道西某号之一501室房屋原预售备案登记等手续；
二、被告江门市蓬江区正盛置业开发有限公司应自办妥上述注销登记之日起十五日内协助办理坐落于江门市蓬江区迎宾大道西某号之一501室房屋的权属（包括房地产权证及土地证）变更登记至原告欧阳焕珍名下。办理上述注销登记以及房屋权属变更登记产生的一切费用由原、被告按相关法律规定各自负担；
三、被告江门市蓬江区正盛置业�发有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告支付违约金（以217235元为基数，从2010年5月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计算）至办妥上述房屋权属证之日止。
被告江门市蓬江区正盛置业开发有限公司、梁玉珍如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7489元，保全费1570元，合共9059元，由被告江门市蓬江区正盛置业开发有限公司全部负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 杨丽燕
人民陪审员 蓝志想
人民陪审员 叶长青
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 何淑婉