浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0603民初2954号
原告：浙江鑫广环保科技有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区思源路1020号。统一社会信用代码：91330621MA288U29X4。
法定代表人：陶珍，公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋雪锋，浙江德名律师事务所律师。
被告：金拓集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区思源路1020号。统一社会信用代码：91330621692393772U。
法定代表人：徐元金。
被告：徐元金，男，1966年3月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。
上述两被告的共同委托诉讼代理人：张利春，浙江浙联律师事务所律师。
原告浙江鑫广环保科技有限公司（下称鑫广公司）与被告金拓集团有限公司（下称金拓公司）、徐元金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫广公司的委托诉讼代理人蒋雪锋，被告金拓公司、徐元金的共同委托诉讼代理人张利春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鑫广公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令解除鑫广公司与金拓公司之间签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告金拓公司、徐元金退还保证金、租金及装修费合计人民币283972.60元；3、判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告经人介绍，租赁被告金拓公司所有的位于绍兴市滨海区部分厂房及办公楼，2017年2月至6月期间，被告金拓公司与原告签订房屋租赁合同数份，但被告徐元金却授权其子签署了自己的名字，约定：（1）2000平方米的厂房，（2月18日-次年2月18日）年租金为人民币264000元，并交保证金40000元；（2）1000平方米的厂房，（2月18日-次年2月18日）年租金为人民币132000元；（3）宿舍楼和二楼东面半层办公室，（2月18日-次年2月18日）年租金为人民币62000元；（4）宿舍楼306、208和一楼西面105、106办公室，（5月22日-次年5月22日）年租金为人民币30000元；以上费用合计人民币528000元。原告依约支付了以上年租金。2017年3月起，原告陆续搬入厂区进行办公，但宿舍楼306、208和一楼西面105、106办公室并未使用。2017年8月，萧山区人民法院前来厂区张贴执行公告时，原告才得知该厂区已于2015年被萧山区人民法院查封。同时，2017年9月26日，萧山区人民法院作出（2016）浙0109执781号之二执行裁定书，确定原被告金拓公司所有厂区土地及地上附属物归买受人赵梁杰所有，致使原告无法继续承租该房屋。原告认为，被告金拓公司在土地及房屋等被查封的情况下，且被告徐元金在明知租赁合同无法实施的情况下，依然骗取原告的信任签订合同，致使原告交付房租费用，但无法使用，已经给原告造成巨大损失。原告就该事宜多次要求二被告承担相应责任，但均未果。为维护原告合法权益，无奈诉诸贵院，望判如所请。
被告金拓集团有限公司、徐元金共同辩称，第一，徐元金作为本案被告，诉讼主体不适格，租赁合同相对方是原告与被告金拓公司，原告将徐元金列为被告，不符合合同相对性之法律规定，应当依法驳回对被告徐元金的全部诉请；第二，原告主张解除租赁合同依据不足，案涉租赁物在萧山区人民法院进行司法拍卖期间已经进行协调，而被告金拓公司已将案涉租赁合同进行报备，司法拍卖网站上以附件形式载明，买受人拍得租赁物，意味着买受人与承租方发生了新的租赁关系，符合买卖不破租赁的法律规定，因此本案中不存在解除之说，原告主张的解除理由不成立；第三，原告述称被告骗取原告信任签订租赁合同不能成立，签署合同是双方的真实意思表示，原告对标的物是清楚的，原告也据此办理了企业注册登记相关手续，且截止现在原告仍在该场地继续经营；第四，案涉租赁物均是被告金拓公司此前进行装修，原告不存在装修情况，且根据合同约定，如果涉及装修应当征求被告金拓公司同意，但至今金拓公司未收到过原告要求装修的书面报告，因此原告主张装修费用没有依据。综上，原告对被告金拓公司诉请主张没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：
2017年2月18日，原告与被告金拓公司签订《房屋租赁合同书》三份，签订日期均写为“2011年2月18日”，分别约定被告金拓公司将其坐落浙江省绍兴柯桥区滨海工业区思源路1020号厂区内的2000平方米厂房以年租金264000元、1000平方米厂房以年租金132000元、宿舍楼两间与二楼东面半层办公室以年租金62000元出租给原告使用，租赁保证金40000元，租赁期限均为11年，自2011年2月18日起至2022年3月8日止。2017年5月22日，原告与被告金拓公司又签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告金拓公司将上述厂区内的宿舍楼两间、办公楼两间以年租金30000元出租给原告使用，租赁期限为1年，自2017年5月22日起至2018年5月22日止。合同签订后，原告于2017年3月3日向被告金拓公司转账支付房租132000元，被告金拓公司又于2017年3月15日向原告出具收款收据两份确认收到房租费合计316000元，于2017年6月5日向原告出具收款收据两份确认收到80000元。
2017年7月26日，杭州市萧山区人民法院就被告金拓公司所有的位于绍兴市柯桥区滨海工业区东联村2、3、4、5幢房屋、室内装修和国有土地使用权及地上附属物发布竞买公告，公告中明确拍卖标的物有案外人主张的租赁，租赁合同详见附件，由买受人自行对案外人主张的租赁作实质性判断及处理。2017年9月26日，杭州市萧山区人民法院作出（2016）浙0109执781号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人金拓集团有限公司所有的位于绍兴市柯桥区滨海工业区东联村2、3、4、5幢，建筑面积分别为4680.56平方米、8208.57平方米、2628.71平方米、2277.12平方米的房屋、室内装修、面积分别为14986平方米、8545平方米的国有土地使用权及地上附属物[房产证号：绍房权证滨海第04606、04576，国有土地使用权证号：绍兴县国用（2012）第13-104、13-98号，内容详见伟业估价房[2017]第170441号房地产估价报告书]归买受人赵梁杰（身份证号码）所有。所有权自本裁定送达买受人赵梁杰时起转移。二、买受人赵梁杰应持本裁定书及时到房地产管理部门办理相关产权过户手续。
2017年10月15日，原告与赵梁杰签订《房屋租赁合同》一份，约定赵梁杰将坐落于滨海区思源路1020号厂房2650平方米、宿舍4间、办公室400平方米出租给原告使用，租金合计116600元，押金30000元。2017年10月19日，原告法定代表人陶珍按照合同指定账户向赵国生转账支付房租及押金合计146600元。
本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的，其所有权变动不受租债关系的限制。本案系租赁房屋经人民法院拍卖发生所有权变动引起的房屋租赁合同纠纷，结合原、被告诉辩意见，案件争议焦点在于：1.《房屋租赁合同书》的效力；2.合同解除事由是否成立；3.合同解除的法律后果。围绕案件争议，本院具体分述如下：
其一，关于案涉四份《房屋租赁合同书》效力一节。其中落款日期为2011年2月18日的三份《房屋租赁合同书》，原、被告庭审均自认实际签订日期为2017年2月18日，故合同双方关于2011年2月18日至2017年2月17日期间房屋租赁的约定系虚假意思表示，该部分合同约定应属无效，剩余期间的约定，则是合同双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。落款日期为2017年5月22日的一份《房屋租赁合同》，则是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《房屋租赁合同书》虽由被告徐元金之子代签，但经被告金拓公司盖章确认，不影响合同效力认定。
其二，关于合同解除事由是否成立一节。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。案涉租赁物经法院司法拍卖，由案外人赵梁杰取得所有权，被告金拓公司因对租赁物丧失物权而无法继续履行《房屋租赁合同书》，致使原告不能实行合同目的，原告据此要求解除《房屋租赁合同书》，于法有据，本院依法予以支持。被告金拓公司根据“买卖不破租赁”之法律规定抗辩主张原告解除理由不能成立，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项之规定，租赁房屋在出租期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。案涉租赁房屋在被告金拓公司出租予原告之前已被人民法院依法查封，后在租赁期间经人民法院司法拍卖发生所有权变动，该所有权变动依法不受原告与被告金拓公司之间租债关系的限制，现买受人与原告就租赁物已形成新的租赁合同关系，被告金拓公司客观上无法继续履行《房屋租赁合同书》，故其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。
其三，关于合同解除的法律后果一节。合同解除后，尚未履行的终止履行，并应根据合同条款进行结算。根据案件查明事实，原告按照四份《房屋租赁合同书》约定实际已向被告金拓公司支付租金488000元及保证金40000元，而结合原告与案外人赵梁杰签订的《房屋租赁合同》，被告金拓公司实际只履行四份《房屋租赁合同书》截至2017年9月30日，按照实际租赁的期间，原告应付被告金拓公司租金为293178.09元，被告金拓公司则应退还原告租金194821.91元及保证金40000元。但根据合同相对性之法律原则，原告要求被告徐元金共同承担租金、保证金退还义务，依据不足，本院不予支持。对于房屋装修费用30000元，原告未能举证证明装修事实，故本院难予支持，而根据原告提交的财产清单及现场照片显示，上述财产实为办公及生产设备等动产，也不宜以装修费用名义要求被告金拓公司进行赔偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：
一、解除原告浙江鑫广环保科技有限公司与被告金拓集团有限公司签订的《房屋租赁合同书》；
二、被告金拓集团有限公司应退还原告浙江鑫广环保科技有限公司房屋租金194821.91元、保证金40000元，两项合计234821.91元，款均限于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回原告浙江鑫广环保科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5560元，减半收取2780元，由原告浙江鑫广环保科技有限公司负担481元，由被告金拓集团有限公司负担2299元，款限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 王炳江
二〇一八年六月十四日
书记员 徐春燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。