上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪一中民二（民）终字第2944号
上诉人（原审被告）上海封霖涂料科技有限公司。
上诉人（原审被告）封霖装饰工程（上海）有限公司。
上述两上诉人共同委托代理人张锦殿，上海市锦港律师事务所律师。
上述两上诉人共同委托代理人骆晓雯，上海市复兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海奇添宝塑胶有限公司。
委托代理人厉明，上海高达律师事务所律师。
上诉人上海封霖涂料科技有限公司（以下简称封霖涂料公司）、封霖装饰工程（上海）有限公司（以下简称封霖装饰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第38798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2007年6月20日，上海奇添宝塑胶有限公司（以下简称奇添宝公司）与封霖涂料公司签订厂房租赁合同一份，约定奇添宝公司将位于浦东新区张江镇沔北路某号内建筑面积3，481平方米的厂房一幢出租给封霖涂料公司。双方合同第二条约定：1、房屋租赁期自2007年7月1日起至2010年6月30日止，租赁期为3年。2、租赁期满，甲方（指奇添宝公司）有权收回出租房屋，乙方（指封霖涂料公司）应如期归还，乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第三条约定：甲乙双方约定，第一年该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币（下同）0.50元。一年租金为635，282.50元，付款方式为付六押一，先付后租，租赁期间租金不变，三年后续租按原租金5%递增。双方合同第七条约定：4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点来进行装修，但原则上不得破坏原房结构。装修费由乙方自己负责，租赁期满后乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。后双方履约。2010年2月5日，封霖装饰公司在系争厂房内成立，并单立门牌号为浦东新区张江镇沔北路58弄93号，封霖涂料公司和封霖装饰公司使用房屋并向奇添宝公司交纳了截至2011年1月底的房屋使用费，并交纳了押金52，940元。期间，封霖涂料公司和封霖装饰公司对房屋进行了装修及搭建，并安装了大型机器设备。
2011年9月1日，奇添宝公司及案外人上海安琦物业管理有限公司向封霖涂料公司发送告知书各一份，因合同期满，要求其在收到告知书之日起十五日内交还厂房，并告知系争房屋全部产权已转移至上海安琦物业管理有限公司名下。
2011年9月6日17：12、18：00、20：02、20：10、20：50，封霖涂料公司五次报警称，在沔北路58弄93号门口，房东不让报警人进去，发生纠纷，请民警到场处理；民警走后，仍有纠纷，请民警到场处理。2012年2月9日，封霖涂料公司报警称：其位于沔北路58弄93号封霖装饰公司的大门被撬，公司内的电脑显示屏、摄像头、主机设备被偷。
2011年9月9日，封霖装饰公司与案外人上海和航五金电器有限公司签订厂房租赁合同一份，约定封霖装饰公司承租案外人位于上海市浦东新区航头镇航帆路57号厂区1幢，总建筑面积为4，275平方米作为工业生产使用，租期自2011年10月15日至2018年10月14日，每季度租金为217，500元。
又查明，奇添宝公司的出租房屋，没有产权证，也未能提供其他合法的建造手续。
另，审理中，奇添宝公司要求封霖涂料公司和封霖装饰公司迁出，封霖涂料公司和封霖装饰公司则表示同意搬走两座佛像及编织袋堆放物，但机器设备等在评估结束前无法搬走。故双方在2013年3月1日进行了交接，奇添宝公司将封霖涂料公司和封霖装饰公司的堆放物集中在系争厂房部分地方，其余部分另行出租。奇添宝公司认为其中250平方米堆放了机器设备，550平方米堆放了编织袋，其余的奇添宝公司已另行出租，封霖涂料公司和封霖装饰公司则认为不清楚具体情况。据此，奇添宝公司明确其诉讼请求为：1、要求封霖涂料公司和封霖装饰公司支付房屋占用费，自2011年2月1日至2013年2月底，共计3，480平米，1，323，500元；2、要求封霖涂料公司和封霖装饰公司支付2013年3月1日起至2013年7月底800平米的房屋占用费，按原先租金标准15.20元／平米／月，计48，640元，2013年8月及之后的使用费不需在本案中处理；3，要求封霖涂料公司和封霖装饰公司立即迁出系争厂房。封霖涂料公司和封霖装饰公司则只同意支付到2011年8月底的使用费，并因合同无效，要求处理合同无效产生的后果，要求奇添宝公司赔偿损失包括：1、原材料玻化微珠，120，433元；2、乳液，23，540元；3、太白粉，14，600元；4、纸塑板，24，354.80元，以上合计182，927.80元（以上都在奇添宝公司厂房内，因为奇添宝公司阻拦，封霖涂料公司和封霖装饰公司无法进入搬出，以致变质无法使用）；5、封霖涂料公司和封霖装饰公司之前赔偿东康公司的违约金15万元；6、要求奇添宝公司按照两份评估报告的价格对封霖涂料公司的搭建、装修及不可移动的设备进行补偿。
审理中，封霖涂料公司认为，因双方签订的厂房租赁合同系无效合同，而双方就封霖涂料公司的房屋搭建、装修及固定机器设备的损失赔偿未能达成一致意见，故申请对承租厂房内的搭建房屋及装修、固定机器设备等进行评估鉴定。经上海集联资产评估有限公司鉴定，封霖涂料公司的保温材料成套生产线一套及设备基础建设、2座40立方米水泥储存罐、砂浆搅拌机一台、砂磨机4组、分散机一台进行评估，结论为：在评估基准日2012年4月10日的评估净值为2，088，682元。对此，奇添宝公司认为，封霖涂料公司的委托评估目的错误，该报告无法反映该机器设备是否可拆卸、搬迁，如拆卸、搬迁后是否有损失，且封霖涂料公司委托定制的公司在2007年5月28日定制时尚未注册成立。封霖涂料公司则认为，该设备系定制的非标产品，当时的价值为335万元，故本次评估的价格明显偏低。鉴定单位认为：该成套设备系非标产品，故鉴定单位在勘察现场后，确认产量情况，再通过市场询价，得出的鉴定结论，并不采纳定制合同及发票的情况。
另经上海第一测量师事务所有限公司鉴定，封霖涂料公司所搭建房屋添附的造价为918，887元。其中，一、所添房屋造价（土建）为474，908元，二、所添房屋造价（安装）为52，275元，三、所添房屋造价（土建）无法确认为174，876元，四、所添房屋造价（安装）无法确认为159，427元，五、所添房屋造价（安装）已拆除为57，401元。对此，奇添宝公司认为，1、上述项目三、四、五均已拆除，不应计入总价；2、工程已经完工，应造结算，但鉴定报告是造的预算；3、土建部分工料机表第17项的钢柱，系奇添宝公司所有，封霖涂料公司的搭建仅是焊接在奇添宝公司的钢柱上；4、第26、27项的复合地板、胶合板确实存在，但面积没这么多，单价也偏高；5、第39项砂加气混凝土砌块在现场未见；6、第44项，彩釉地砖，面积没这么多，单价也偏高；7、第48项，岩棉板，奇添宝公司现场未见；8、第53、54项装饰木线条，未见，现场是纸质的线条，只有60米；9、第73项的矿棉板，单价过高；10、第114项地弹簧现场只有2个，并非报告中的4个；11、第119项膨胀螺栓，奇添宝公司不知使用在何处；12、第120项不锈钢上下帮，奇添宝公司现场未见；13、第151-159项的不锈钢管、法兰、角托、卡托、铝合金龙骨、型材，奇添宝公司现场未见；14、第169项铝合金边龙骨吊挂件，奇添宝公司现场未见；15、第171项射弹（门窗专用）奇添宝公司现场未见；16、第174项垂直窗帘，奇添宝公司现场未见；17、第182项，钢梁，确实有，但重量没有这么多；18、第185-188项铝合金推拉窗、卷帘门网格式、钢板分户门、无亮夹板门扇，奇添宝公司现场未见；19、税前补差的第7、11项，奇添宝公司现场未见；20、在安装工程预算书中，凡是涉及电气设备安装工程的即1-7项荧光灯具安装、嵌入式荧光灯三管、工矿灯、动力照明管内穿线、塑料铜芯线、暗配硬塑料管敷设、硬塑料管、金属软管敷设、暗装灯头盒、接线盒安装、接线盒、接线箱等，奇添宝公司现场未见，给排水工程尚在；21税前补差的监控设备、监控头、门禁系统、安装太阳能热水器4项，奇添宝公司现场均未见。封霖涂料公司则认为，对奇添宝公司的异议1，当时看现场时均存在，因当时封霖涂料公司无法提供图纸，故无法确认；对异议2，结算书仅有笼统的造价，而预算书有具体分项；对异议3，奇添宝公司的钢结构也确实存在，是在外围，封霖涂料公司则在厂房内搭建，有些也确实焊接在奇添宝公司的钢柱上；对异议4、6，系鉴定单位勘察现场确定，封霖涂料公司无异议；对异议5，现场存在该项目；对异议7，该项目指一楼大厅的全部吊顶；对异议8，是木质，非纸质；对异议9，是一楼、二楼的吊顶；对异议10，现场看到楼上楼下各2个；对异议11，是一个小的附件；对异议12，是不锈钢的门套，用在玻璃门的四周；对异议13，是安装时的附件；对异议14，是吊顶的龙骨的附件；对异议15，是安装门窗的附件；对异议16，察看现场均有；对异议17，钢梁在钢结构中，现场均有；对异议18、19、20、21，当时现场均有。而且封霖涂料公司认为，评估报告中的单价均为市场最低价，应予调整，报告对安装项目、1F室外新增雨棚所砌墙面、柱及保温粉刷，钢龙骨不锈钢饰面，门牌号、大堂及2F文字字体安装，现浇泵送商砼、垫层、卫生间隔断、大理石台板开孔、展示厅门窗、隔断安装、展示厅小屋面琉璃瓦片、楼梯预制件制作、满堂脚手架等遗漏了，对车间房中房墙体非“砂加气砼砌块”而是“自制的保温砂浆砌块”，房中房吊顶、内外墙涂料、设备基础、机械配套所需的坑槽施工、厂区外部分配套设施，厂牌等的施工遗漏了，要求对遗漏项目补充评估。对此，鉴定单位要求封霖涂料公司提供图纸等，并出具了补充评估报告，结论为：封霖涂料公司的土建部分，亦即原评估报告中的第一项所添房屋造价（土建）为474，908元及第三项所添房屋造价（土建）无法确认为174，876元，现合计为土建项目价值656，095元。对此，奇添宝公司不予认可，封霖涂料公司则无异议，但确认其提供给鉴定单位的图纸系第一次评估后委托他人事后补作，并非施工时的图纸。鉴定单位认为：第一次评估报告中的鉴定结论共计五项组成，即一、所添房屋造价（土建）为474，908元，二、所添房屋造价（安装）为52，275元，三、所添房屋造价（土建）无法确认为174，876元，四、所添房屋造价（安装）无法确认为159，427元，五、所添房屋造价（安装）已拆除为57，401元，其中项目一、二是现场存在的，现场中项目三没有看到，但封霖涂料公司提出原先是存在的，故只能根据封霖涂料公司提供的预算书作出结论，项目四是安装部分的隐蔽工程，无法区分是拆除了还是看不到，故也是根据封霖涂料公司提供的预算书作出结论。项目五并非隐蔽工程，但现场没有看到。至于补充报告，是根据封霖涂料公司的申请及其在第一次对评估报告作出质证后提供的图纸及发票一张作出的评估，评估公司仅根据该图纸及发票计算了价格、费用，具体由法院认定。
原审认为，奇添宝公司出租给封霖涂料公司的房屋，没有产权证，奇添宝公司亦未能提供其他合法审批手续，故双方签订的租赁协议违反了国家强制性规定，应为无效。封霖涂料公司认为，因房屋产权转移给了他人，奇添宝公司不具备主体资格，原审法院认为，奇添宝公司系出租人，系合同相对方，诉讼主体适格，封霖涂料公司该述法院不予采信。因合同无效，封霖涂料公司、封霖装饰公司理应返还房屋，故奇添宝公司要求封霖涂料公司、封霖装饰公司迁出的请求法院予以支持。迁出后，封霖涂料公司、封霖装饰公司仍应付清占用厂房期间的使用费。封霖涂料公司、封霖装饰公司认为，因奇添宝公司采取断电断水等措施强行将封霖涂料公司、封霖装饰公司赶出系争厂房，封霖涂料公司、封霖装饰公司已于2011年9月始不在系争厂房内生产，故拒绝支付2011年8月之后的使用费，法院认为，双方产生纠纷，封霖涂料公司、封霖装饰公司不再生产，仅由机器设备占用房屋，因双方对纠纷的发生均有过错，故该时间段厂房的使用费损失应由双方分担，具体数额由法院酌定。关于封霖涂料公司的搭建添附损失，上海第一测量师事务所有限公司的评估程序合法，鉴定意见书的结果客观，对于双方异议已由鉴定部门当庭作出明确解释，故法院确认该鉴定意见书作为本案定案依据。但补充鉴定意见书系根据封霖涂料公司事后提供的补作的图纸作出意见书，该补作的图纸真实性不能认定，故该补充鉴定意见不能作为定案依据。对于鉴定意见书中现场尚存的土建及安装项目，法院予以确认；对于无法确认的土建项目，现场并不存在，法院不予确认；对于无法确认的安装项目，虽鉴定部门系根据封霖涂料公司、封霖装饰公司提供的图纸复核后计取，但因系隐蔽工程，故法院亦予确认；对于已拆除的安装项目，根据现有证据可以证明当时客观存在，但因双方均无法证明系对方拆除，法院根据公平原则酌情处理。鉴于奇添宝公司将没有产权证及其他合法建造手续的房屋出租导致本案租赁协议无效，负有主要过错，封霖涂料公司在签订协议时未能尽到审慎审核义务，亦负有次要责任，故奇添宝公司理应对封霖涂料公司的搭建装修损失进行赔偿，具体数额由法院根据鉴定结论并考虑相应的折旧因素及双方的过错程度酌情确定。关于封霖涂料公司的保温材料成套生产线及设备基础建设等，上海集联资产评估有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，法院确认该鉴定结论作为本案定案依据。奇添宝公司认为，生产线应予拆除，仍可利用，故拒绝赔偿，封霖涂料公司则认为，生产线系非标产品，拆除后已无利用价值。法院认为，机器设备并非对房屋的添附，应由封霖涂料公司、封霖装饰公司拆除搬离，但考虑到封霖涂料公司、封霖装饰公司的生产线系非标产品，拆除后再利用必然有损失，故奇添宝公司应对该损失予以适当赔偿。对于封霖涂料公司、封霖装饰公司要求赔偿的原材料损失，封霖涂料公司、封霖装饰公司述因奇添宝公司不让封霖涂料公司、封霖装饰公司搬出而导致原材料过期损坏，但封霖涂料公司、封霖装饰公司提供的证据显示其曾因双方纠纷而将体积更大的设备搬离系争厂房，因此无证据证明奇添宝公司阻止搬离原材料，故封霖涂料公司、封霖装饰公司要求奇添宝公司赔偿原材料损失无事实及法律依据，法院难以支持，封霖涂料公司、封霖装饰公司应将上述原材料搬出系争厂房。封霖涂料公司、封霖装饰公司要求奇添宝公司赔偿因无法经营导致的违约金损失，因该损失并非合同无效造成，故法院难以支持。因双方合同无效，封霖涂料公司支付的保证金，奇添宝公司应予返还。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于二一三年八月二十二日作出判决：一、上海奇添宝塑胶有限公司与上海封霖涂料科技有限公司之间签订的厂房租赁合同无效；二、上海封霖涂料科技有限公司、封霖装饰工程（上海）有限公司应于判决生效后十日内迁出浦东新区张江镇沔北路58弄93号厂房，将目前仍占用厂房的机器设备、原材料搬离；三、上海封霖涂料科技有限公司、封霖装饰工程（上海）有限公司应于判决生效后十日内给付上海奇添宝塑胶有限公司自2011年2月1日至2013年2月底的使用费847，040元；四、上海封霖涂料科技有限公司、封霖装饰工程（上海）有限公司应于判决生效后十日内给付上海奇添宝塑胶有限公司2013年3月1日起至2013年7月底的使用费24，320元；五、上海奇添宝塑胶有限公司应于判决生效后十日内返还上海封霖涂料科技有限公司、封霖装饰工程（上海）有限公司押金52，940元；六、上海奇添宝塑胶有限公司应于判决生效后十日内赔偿上海封霖涂料科技有限公司、封霖装饰工程（上海）有限公司房屋添附损失357，655元、机器设备损失208，868元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，760元（已由奇添宝公司预付），保全费2，637元（已由奇添宝公司预付），评估费72，783元（已由封霖涂料公司预付），由奇添宝公司与封霖涂料公司、封霖装饰公司各半负担。
判决后，封霖涂料公司、封霖装饰公司均不服，上诉于本院，诉称：根据查明的事实，应当判决由奇添宝公司赔偿上诉人的损失。1、关于上诉人的机器设备损失。原审判决只支持了评估价格的10%，而上诉人为购置建造花费了巨资，有些设备一旦拆除将无法继续使用，因此，奇添宝公司应当承担大部分损失。2、关于房屋添附损失。补充评估报告应当认定，作为损失的一部分。双方过错的程度原审已认定奇添宝公司为主要责任，其应承担70%的责任，但是原审判决金额仍为各半承担，相互有矛盾。3、上诉人因无法生产的经营及原材料损失，奇添宝公司也应当赔偿。4、上诉人自2011年9月起就不再系争房屋内生产了，因此不应当再支付房屋使用费。综上，要求二审法院撤销原审判决第二、三、四、六项，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人奇添宝公司辩称：一审判决的结果已经对上诉人有利，奇添宝公司考虑到本案审理的时间过长，希望尽快回到正常生产经营秩序中才予以接受。因此请求二审法院尽快驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综观本案合同无效的原因，双方均有过错。原审认定出租人奇添宝公司负有主要责任，上诉人封霖涂料公司、封霖装饰公司负有次要责任，符合本案的客观事实，本院予以维持。原审法院根据鉴定意见书酌定搭建添附损失的赔偿数额，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人认为奇添宝公司只承担了50%的赔偿，显然不符合事实，对于无法确认的土建项目，现场并不存在，应当不予计算在内。关于机器设备损失，对于无法移动的设备，鉴于上诉人的使用期限及本身搬离既有的损失，上诉人要求奇添宝公司承担全部设备损失，没有法律依据。原审法院给予上诉人适当的赔偿，已对上诉人的合理损失予以考量，本院予以认可。关于原材料及经营损失，均非租赁合同无效的直接后果，两上诉人亦未提供依据及具体诉求，可通过其他途径予以主张。由于封霖涂料公司、封霖装饰公司一直占用系争房屋，因此应当支付实际使用费，其未正常经营不能成为抗辩理由。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，760元，由上海封霖涂料科技有限公司、封霖装饰工程（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年一月九日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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