浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙10民终2104号上诉人（原审原告）：温岭市城东街道高园村村民委员会，住所地：温岭市城东街道高园村，组织机构代码：A9969293-4。法定代表人：林福荣，村民委员会主任。上诉人（原审原告）：温岭市城东街道山河村村民委员会，住所地：温岭市城东街道山河村,组织机构代码：A9969239-5。法定代表人：吴新志，村民委员会主任。上诉人（原审原告）：温岭市城东街道林家村村民委员会，住所地：温岭市城东街道林家村，组织机构代码：A9969291-8。法定代表人：林良伟，村民委员会主任。上诉人（原审原告）：温岭市城东街道蔡家村村民委员会，住所地：温岭市城东街道蔡家村，组织机构代码：73380448-7。法定代表人：蔡恩亮，村民委员会主任。上诉人（原审原告）：温岭市城东街道前黄村村民委员会，住所地：温岭市城东街道前黄村，组织机构代码：A9969292-6。法定代表人：黄美友，村民委员会主任。上诉人（原审原告）：温岭市城东街道汪家村村民委员会，住所地：温岭市城东街道汪家村，组织机构代码：A9969294-4。法定代表人：曾玉青，村民委员会主任。上诉人（原审原告）：温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会，住所地：温岭市城东街道乌龙岙村，组织机构代码：A9969243-2。法定代表人：林武勇，村民委员会主任。七上诉人共同的委托诉讼代理人：柯直，浙江乾衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡军荣，男，1976年9月19日出生，汉族，住温岭市。被上诉人（原审被告）：林春辉，男，1979年1月25日出生，汉族，住温岭市。被上诉人（原审被告）：蔡云清，男，1968年8月3日出生，汉族，住温岭市。被上诉人（原审被告）：陈翀翔，男，1976年4月6日出生，汉族，住温岭市。四被上诉人共同的委托诉讼代理人：罗勤方，浙江明权律师事务所律师。四被上诉人共同的委托诉讼代理人：洪佳丽，浙江明权律师事务所律师。上诉人温岭市城东街道高园村村民委员会（以下简称高园村）、温岭市城东街道山河村村民委员会（以下简称山河村）、温岭市城东街道林家村村民委员会（以下简称林家村）、温岭市城东街道蔡家村村民委员会（以下简称蔡家村）、温岭市城东街道前黄村村民委员会（以下简称前黄村）、温岭市城东街道汪家村村民委员会（以下简称汪家村）、温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会（以下简称乌龙岙村）因与被上诉人蔡军荣、林春辉、蔡云清、陈翀翔土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2015）台温民初字第897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人的委托代理人柯直，被上诉人的委托代理人罗勤方、洪佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村、乌龙岙村的上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审违反法定程序，随意拖延本案审理期限，严重损害上诉人的合法权益。本案涉案土地、房屋系上诉人所有的集体土地，而土地对于农民来说是赖以生存的基础，集体土地上的收益直接影响农民的收入。在本案中，本来因前任部分村干部的不负责任已经导致涉案土地的租金过低，再加上被上诉人租赁后一直有严重违约的行为，已经严重侵害上诉人的权益，一审法院应从快处理本案，以减少上诉人的损失。同时，本案无任何特殊情形或涉及司法鉴定的情形，但一审法院在本案经二次公开开庭后一直不作出判决，拖延本案审期，严重损害了上诉人的合法权益。二、本案的土地租赁合同应否解除的问题。一审判决认为上诉人已经放弃了合同约定的解除权并有同意履行合同的意思表示是错误的。按照双方租赁合同第七条第九款的约定，若承租人逾期支付租金超过半个月，出租方即取得了合同解除权。本案中被上诉人的行为已被认定为重大违约，其在违约后向其事先取得的上诉人的账户内汇入租金并索要部分收据，上诉人出具收据并不代表上诉人怠于行使和主动放弃单方解除权的行使，相反，上诉人是一直在主张合同解除权的。因为，汇款账号是被上诉人事先向上诉人要的，上诉人开具收据也是应被上诉人的要求开具的，并没有主动放弃单方解除权的意思表示。更何况在上诉人起诉后，被上诉人还在支付拖延的部分租金（如乌龙岙村拖欠的租金是2016年1月27日最后支付的，此前该村已提出解除合同的诉请），因此上诉人与被上诉人之间的租赁合同应予解除，而不是一味考虑维系市场交易的稳定性。三、本案违约金的赔偿问题。一审法院认为上诉人在诉讼中提出的日千分之五的违约金过高，酌情调整为按日万分之五的标准计算违约金。上诉人认为该调整是错误的，鉴于被上诉人存在严重的违约行为，上诉人提出的违约金支付标准并不高，如果按一审法院的调整，将起不到惩罚被上诉人的作用，也无法弥补上诉人的实际损失。因此，上诉人认为在本案中，一审法院不应依职权过度调整上诉人所提出的违约金。综上，上诉人认为一审法院程序违法，认定事实错误，导致判决不公，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法予以改判。蔡军荣、林春辉、蔡云清、陈翀翔辩称：一、一审判决驳回上诉人解除合同的诉请符合民法的公平原则和合同法维护交易秩序稳定的立法精神。1、本案土地租赁合同约定的租期长达12年，被上诉人在该场地上投入了几千万的资金兴建了厂房、办公楼和门店等建筑物。虽然在合同履行过程中，被上诉人曾因资金周转紧张的原因出现过逾期支付租金的情况，但逾期几十天支付相对于合同约定的租金每半年一付来说，对上诉人利益的影响是极其细小的，并不影响上诉人签订租赁合同收取租金的根本目的。更何况，上诉人在租金出现逾期支付后，均是在上诉人未曾催讨的情况下主动补付的，期间上诉人从未提出过任何异议，每次上诉人均如数收取租金并开具发票收据。上诉人这一履行合同的行为，使被上诉人产生了该拖欠期是上诉人认可的合理宽限期的习惯认识，现上诉人以此为借口直接提起诉讼解除合同违反了民法的诚实信用原则。且解除合同的结果不仅给被上诉人带来巨大的损失，还会直接涉及影响到案外人五、六十家企业和商户的经营和利益，故从民法公平原则角度，本案不宜判决解除合同。2、上诉人出租土地的合同目的是收取租金，按照合同法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被上诉人虽曾经有逾期支付租金的行为，但上诉人均是没有异议的接收了逾期支付的租金，因此本案合同履行不存在根本违约。从平衡合同交易各方的利益和维护合同交易秩序稳定角度，一审判决被上诉人给予上诉人一定的违约金已经弥补了上诉人的利益损失。二、一审判决在被上诉人依法请求裁减违约金的情况下，仍以合同债务资金给付逾期按月息1.5%计算违约金，本身已超过司法实践常规判决，满足了上诉人的要求。三、上诉人诉称的一审程序违法没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村、乌龙岙村向一审法院起诉请求：解除七村与四被告之间的场地租赁协议书，并支付原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村前期违约金20421000元，且判令被告在该场地上的所建建筑物无偿归七原告所有。一审法院认定，2004年12月23日温岭市人民政府作出温政发（2004）180号文件，同意以招拍挂方式出让城东街道泽坎公路东侧、彩屏路北侧汪家村、林家村、山河村，前黄村、蔡家村、乌龙岙村、高园村七个村村留地国有土地使用权3.6002公顷(经浙土资发【B2002】10324号批准农转用及征地方案、区块002-08-56)。其中汪家村的村留地面积为0.966亩、林家村的村留地为11.44亩、前黄村的村留地为4.45亩、蔡家村的村留地为9.36亩、高园村的村留地为12.27亩、乌龙岙村的村留地为4亩、山河村的村留地为11.52亩。2005年9月19日，温岭市国土资源局发布上述地块国有土地使用权拍卖公告，后因故未能成交。2006年1月23日，原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村等六村村委会与案外人吴志康签订场地租赁协议书，约定该六原告将上述村留地36021.8平方米（其中包括了乌龙岙村的村留地）出租给吴志康，租赁期限为2006年2月10号至2018年2月10日，月租金为每平方米6.3元，月租金共计226900元。租金从2006年8月10日开始计算，每半年支付一次。第一期租金从2006年2月底前支付，第二期在2007年2月10日前支付。以后每半年结付一次，付款时间分别为每年的8月10日和2月10日；若延期支付租金超过三日，收取日滞纳金为应付租金的千分之五；若延期支付超过半个月的，视为吴志康违约，六原告有权按照本协议第七条第9款（在租赁期内，乙方中途自行退出经营，场地上的一切建筑设施。均由甲方无偿接管，乙方不得拆带）处理。2008年10月20日，六原告、吴志康及四被告签订了场地租赁转让协议一份，约定吴志康将其原租赁协议的权利义务一并转让给四被告，土地租赁费由四被告共同支付给六原告。2011年11月29日，原告乌龙岙村与被告蔡军荣、林春辉签订土地租赁协议一份，约定原告乌龙岙村的村留地与其他六原告的村留地一样出租给两被告并就2006年至2011年8月10日的租金如何支付作出约定。2011年8月11日之后的租金按照六原告与四被告签订的协议约定履行。另查明：温政发（2006）14号，温岭市人民政府关于加快村留地开发利用的事实意见第三条第（三）项规定，对于目前尚不具备开发条件的村留地，可以租赁方式进行临时建设。从2008年2月10日起，原合同相对人吴志康及四被告逾期向高园村支付租金共计15次，逾期天数共计1357天；逾期向山河村支付租金共计15次，逾期天数共计753天；逾期向林家村支付租金共计11次，逾期天数共计397天；被告逾期向汪家村支付租金共计15次，逾期天数共计1753天；被告逾期向前黄村支付租金共计13次，逾期天数共计665天；被告逾期向蔡家村支付租金共计15次，逾期天数共计1172天。被告向原告支付2015年第一期租金后，原告高园村、山河村、林家村、蔡家村、前黄村、汪家村均出具了台州市农村集体经济组织统一收据。原告乌龙岙村也在2015年1月29日至2015年11月13日期间在收取被告支付的租金后，出具了三份台州市农村集体经济组织统一收据。一审法院认为，七原告与四被告之间的场地租赁协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应按照协议的约定履行各自义务。本案第一个争议焦点为原告是否有权解除双方的租赁协议。该院认为，系争《场地租赁协议书》第四条约定，若延期支付租金超过半个月的，视为乙方（承租人）违约，甲方（出租人）有权按本协议第七条第9款处理，即可视为：在租赁期内，乙方中途自行退出经营，场地上的一切建筑设施，均由甲方无偿接管，乙方不得拆带。对于该约定，应理解为，若承租人逾期支付租金超过半个月，出租人有权按承租人中途自行退出经营处理。即当约定的逾期付款条件成就时，出租人即取得了单方解除合同的权利，七原告可以行使解除合同的权利，也可以请求支付违约金，但违约金请求权并不排斥合同约定解除权的行使。至于四被告是否因此遭受损失，应由当事人在合同订立过程中进行利益衡量并可由裁判衡平，故被告陈翀翔认为其行为尚不构成根本性违约的答辩意见，与合同的约定解除权无涉，该院不予采纳。但是，原告的单方解除权会因当事人怠于行使或主动放弃的形式消灭。四被告从2008年开始至本案起诉前很长一段时间内一直存在大量逾期支付租金超过半个月的行为，但七原告未能提供证据证明在起诉前已经向四被告表达拒绝继续履行合同的意思，并继续收取下一期的租金，此前已发生的单方解除权当然消灭。在起诉前的最近一期内，四被告虽仍逾期，但七原告也予以收取并向被告出具了台州市农村集体经济组织统一收据。应认定为七原告主动受领的行为。七原告在行使约定解除权条件具备后出具收据的行为，应当认定为对双方合同付款期限作出相应的变更，原告放弃了合同约定的解除权，并同意继续履行合同的意思表示。在原告起诉后，被告也已经全额支付到期租金，故对原告要求与被告解除场地租赁协议的诉讼请求，该院不予支持。本案的第二个争议焦点是七原告因被告逾期付款的行为而享有的违约金请求权是否因受诉讼时效的限制，以及双方约定的违约金是否得以调整的问题。根据系争合同约定，延付租金超过三日，收取日滞纳金为应付租金额的千分之五，现被告多次延付租金超过三日，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求该院予以支持。但违约金的计算标准过高，该院酌情调整为以日万分之五的标准计算违约金。本案租金系各方当事人在同一合同项下对一定期间因同一原因而产生的继续性债权进行的统一约定，故各期履行的债权实际具有整体性和关联性，为保护债权人的合理信赖利益，应从最后履行期限届满之日起算诉讼时效期间。所以被告辩称原告主张违约金已超诉讼时效，于法不符，该院不予支持。至于原告要求确认场地上的建筑物所有权的诉讼请求，该院认为，根据合同约定，该建筑物权属的归属以合同的终止或解除为条件，因该条件尚未成就，且各方当事人均未能举证证明上述建筑物的合法性，对于该项诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蔡军荣、林春辉、蔡云清、陈翀翔在本判决发生法律效力后十日内分别支付给原告温岭市城东街道高园村村民委员会202868.62元、原告温岭市城东街道山河村村民委员会105690.98元、原告温岭市城东街道林家村村民委员会55335.90元、原告温岭市城东街道汪家村村民委员会20632.39元、原告温岭市城东街道前黄村村民委员会36055.55元、原告温岭市城东街道蔡家村村民委员会133657.69元。二、驳回原告温岭市城东街道高园村村民委员会、温岭市城东街道山河村村民委员会、温岭市城东街道林家村村民委员会、温岭市城东街道蔡家村村民委员会、温岭市城东街道前黄村村民委员会、温岭市城东街道汪家村村民委员会、温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费143905元，由原告温岭市城东街道高园村村民委员会、温岭市城东街道山河村村民委员会、温岭市城东街道林家村村民委员会、温岭市城东街道蔡家村村民委员会、温岭市城东街道前黄村村民委员会、温岭市城东街道汪家村村民委员会、温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会负担134635元，被告蔡军荣、林春辉、蔡云清、陈翀翔负担9270元。二审中，上诉人提供了以下证据：高园村等七个村所有村民签字及按捺指纹的复印件一份，证明村民均要求解除合同。被上诉人质证对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据并不能证明上诉人的待证事实。本院认为，上诉人提供的证据仅为复印件且只有签字和指纹，没有其要表达的具体内容，本院对其真实性及欲证明的对象不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方的租赁协议应否解除。本案根据双方当事人租赁协议的约定，逾期支付租金超过半个月的构成违约。根据已经查明的事实，四被上诉人在合同履行过程中多次存在逾期支付租金超过半个月的行为，上诉人的约定解除权条件曾多次成就，但上诉人没有提供证据证明其在四被上诉人逾期支付租金的时候曾通知被上诉人解除合同，且在逾期支付后，上诉人还是多次接受了该逾期支付的租金并出具了相关的收据。在此情况下，上诉人行使约定解除权条件具备后出具收据的行为，可以认定是其放弃了合同约定的解除权，愿意继续履行合同。因此，一审法院根据本案的实际情况对上诉人解除合同的诉请不予支持并无不当。二、违约金标准应否予以调整。被上诉人在一审中已主张本案违约金过高，请求法院按同期同类银行贷款利息的标准计算违约金。据此，法院依法有权参照一定的标准对违约金予以调整。根据《中华人民共和国合同法》的相关精神，违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能，而预期支付款项造成款项接受一方的主要损失体现为利息的期待利益的丧失，具体到本案，违约金赔偿的主要损失应为上诉人利息的期待利益的丧失。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，违约金过高的调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。据此，一审法院综合考虑本案上诉人的实际损失和被上诉人违约的情况，在实际损失之上、约定标准之下确定的违约金计算标准在赔偿上诉人实际损失的同时，也给予了被上诉人适当的惩罚，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134563元，由上诉人温岭市城东街道高园村村民委员会、温岭市城东街道山河村村民委员会、温岭市城东街道林家村村民委员会、温岭市城东街道蔡家村村民委员会、温岭市城东街道前黄村村民委员会、温岭市城东街道汪家村村民委员会、温岭市城东街道乌龙岙村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  邬卫国审 判 员  汤坚强代理审判员  杨晓晓二〇一六年十二月二十七日代书 记员  严 凌