广东省肇庆市鼎湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤1203民初579号
原告(反诉被告)：黄明辉，男，汉族，1963年2月4日出生，住肇庆市鼎湖区。
委托代理人：张朝华，广东安信达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：邱日兰，女，汉族，1960年12月14日出生，住高州市。
委托代理人：凌永强，广东宝源律师事务所律师。
原告黄明辉诉被告邱日兰建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年5月18日受理后，被告邱日兰于2018年6月20日提出反诉，本院决定对本、反诉合并审理，依法适用简易程序，于2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告黄明辉及其委托代理人张朝华，被告邱日兰及其委托代理人凌永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄明辉诉称：2016年11月，被告欲将其夫妻共有但登记在其丈夫（被告丈夫当时已死亡）名下位于肇庆市××××街道双龙开发区的商住用地使用权一宗[土地面积72平方米，原土地证号：肇鼎府国用（2002）第2-000**号]转让（转让前需先办理继承过户登记手续）。为此，原告与被告于2016年11月签订《土地转让合约》一份，约定由被告将上述商住用地使用权转让给原告，转让总价为160000元，继承过户办证和转让过户所需缴交的一切费用由原告负责。合约签订当日，原告即支付购买该地定金8000元给被告，双方约定：若被告反悔则双倍返还定金给原告，若原告反悔则被告没收定金。合约签订后，被告及其家属将办理公证授权手续给原告，委托原告代其办理相关继承过户登记手续。原告获得公证授权后，积极为被告办理继承过户登记手续，并垫付相关办证费用。至2018年2月，原告为被告办理好继承过户登记至被告名下的新土地证[权利证号：粤（2018）肇庆鼎湖不动产权第0001143号，面积72平方米，土地座落：肇庆市鼎湖区广利桥林双龙D小区12号]。之后，原告催促被告自觉履行合约，将该土地办理相关手续转让过户登记到原告名下，但被告一直故意拖延拒不过来履行合约，也不过来接收原告支付剩余转让款，原告十分无奈。近日，被告声称与原告解除合约，原告坚决表示不同意，双方为此发生严重分歧和争议。原告认为，双方签订的《土地转让合约》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方都应当严格信守履行合约。另外，原告在合约签订后，已为被告办理了继承过户登记手续，目前已满足和具备了办理转让过户登记给原告的相应条件，且不存在解除合同的法定事实，因此，被告应当严格履行合约，限期将上述土地过户登记到原告名下，并限期接收原告支付剩余转让款152000元，否则被告就属于严重违约，需依法赔偿原告包括合约履行后可获得的预期收益一切损失，为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、被告继续履行2016年11月原、被告签订的《土地转让合约》，将位于肇庆市鼎湖区广利桥林双龙D小区12号土地使用权一宗[权利证号：粤（2018）肇庆鼎湖不动产权第0001143号，面积72平方米，估值约45万元]过户登记到原告名下，被告限期接收原告支付剩余转让款项。2、本案诉讼费由被告承担。
原告提供证据如下：
1、原告身份证，证明原告主体资格。
2、被告人口信息查询资料，证明被告主体资格。
3、土地转让合约，证明双方达成的土地转让合约详细内容，被告负有履行合约，办理转让过户登记到原告名下的合同义务。
4、不动产登记资料查询结果证明，证明被告已取得继承转移登记的权利证书，具备办理转让过户给原告的条件，应当及时履行合约过户登记到原告名下。
5、规划图，证明涉案土地是已被控规。
被告邱日兰辩称：原告对被告的诉讼缺乏基本事实和法律依据，应驳回原告的所有诉讼请求。理由如下，一、原、被告于2016年11月签订合约后，当天原告支付8000元定金后直至原告起诉之日即2018年5月7日，期间共18个月在被告一再督促原告一次性或者分期支付剩余款项，原告以缺钱、目前有困难等理由拒不支付款项，以8000元的定金长期霸占被告价值45万元的土地使用权，使被告既不能通过当初签订的合约达到转让收钱的目的，也不能通过撤销合约将该土地使用权转让给他人。原告的行为严重损害了被告的可得利益。二、原告与被告签订的合约约定，原告支付8000元定金，如被告反悔则双倍返还定金；如原告反悔则定金不返还，这是双方真实的意思表示，只要不违反法律规定，在不损害公共利益的前提下，法律应该尊重双方的自由协定权。同时参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条原则性规定，买受方只有在支付了标的物总价款的70%以上才有资格要求继续履行合同，而原告支付的8000元只占约定16万的5%，并且之后一直未付余款。综上所述，原告要求被告继续履行合约，将上述土地过户到原告的名下没有事实和法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
被告邱日兰反诉称：原、被告于2016年11月7日签订的土地转让合约，当天原告交纳了8000元定金，并口头约定剩余152000元购地金额在一个月内支付完毕，付完后被告协助原告办理相关的土地使用权转让手续。之后的18个月，经被告多次催告，原告拒不交纳任何剩余款项。2018年4月18日被告向原告送达解除合约通知书。原告收到通知后，于2018年5月7日向法院提起诉讼，要求被告继续履行合约，限期接收剩余的款项。根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。签订合约后，被告一再催告原告履行支付剩余款项，原告一直拒不支付余款，时间拖至18个月之久，远远超过原来两个月的合理期限，原告的行为是一种根本违约的体现，造成被告无法实现当初预期签订土地使用权转让合约的目的，损害了被告的可得利益。鉴于实际情况，被告终止与原告签订的土地转让合约。根据《合同法》第一百一十五条规定，由于原告一直未履行合约的规定，应承担违约责任，被告依照约定没收原告当时交纳的8000元定金。为此，特反诉请求判令：1、终止被告与原告于2016年11月签订的《土地转让合约》；2、被告没收原告交纳的8000元定金；3、原告告承担诉讼费用。
被告提供证据如下：
1、解除合同通知书，证明原告履行债务，经被告催告后仍没有在期限内履行，因此被告通知与其解除合同。
2、快递单、快递运单查询信息，证明被告已经书面通知原告解除合同关系。
3、土地不动产权证明书，证明土地所有权使用人。
4、火车票5张，证明被告于2017年多次来到肇庆找原告协商支付余款的问题。
对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉没有事实与法律根据，原告不同意被告提出的终止合约请求。本案中，原、被告的行为并不符合合同解除或终止的规定，双方应当继续履行合同完成交易，被告反诉称原告违约没有及时支付款项给被告，这是毫无事实根据的，只是被告的片面字词，希望法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明：
凌尧光原是肇庆市鼎湖区广利桥林双龙D小区12号国有建设用地的使用权人，并领取了证号为肇鼎国用（2002）第2-00052号的国有土地使用权证，该土地面积为72平方米。被告与凌尧光是夫妻关系，两人生育了儿子凌武海、凌武明。凌尧光于2005年6月16日死亡，凌尧光的父母先于凌尧光死亡。2016年8月17日，经广东省高州市公证处公证，凌武海、凌武明声明放弃上述土地使用权的继承权。
2016年11月7日，原告黄明辉与凌武海、凌武明及被告邱日兰签订了一份《土地转让合约》，约定被告将上述土地使用权以160000元转让给原告，其余费用由原告负责；原告已支付8000元定金给被告，如被告反悔双倍返还定金，原告反悔定金不返还。
上述合约签订后，因上述土地使用权仍登记在凌尧光名下，被告委托原告办理继承过户到被告名下的公证手续，根据被告的委托，原告办理了上述土地使用权相关的继承过户手续，并支付了办理过户的费用。2018年2月1日，肇庆市国土资源局为上述土地使用权核发了不动产权利人为被告、证号为粤（2018）肇庆鼎湖不动产权第0001143号的不动产权证书。
被告取得上述不动产权证书后，原、被告因上述土地使用权的转让问题产生纠纷，2018年4月18日，被告通过顺丰速递向原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除双方的《土地转让合约》，并告知没收原告的定金8000元。庭审中，原告表示没有收到该通知书。上述土地使用权至今没有办理变更转让到原告名下。
在本案的审理过程中，就上述土地使用权是否存在规划控制问题，本院依职权向肇庆市城乡规划局新区分局调查，该局于2018年7月23日复函，称上述土地使用权不存在规划控制。
本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。涉案的土地使用权原登记在凌尧光名下，被告与凌尧光是夫妻关系，两人生育了儿子凌武海、凌武明。凌尧光已死亡，其父母先于凌尧光死亡，而凌武海、凌武明放弃上述土地使用权的继承权，因此，被告依法取得了该土地的使用权，被告是该土地使用权人，有权处分该土地使用权。原、被告签订的《土地转让合约》，是当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。合约签订当天，原告支付8000元定金，并接受被告委托协助被告办理继承过户登记手续，依约履行了合同的主要义务。被告取得涉案土地的不动产权证书后，具备了办理转让过户给原告的条件，但被告至今拒绝履行办理过户手续，其行为已属违约，应负违约责任。原告诉请履行合同，被告接收土地转让余款，将涉案土地过户登记在原告名下，理据充分，本院予以支持，依约定，应由原告承担过户登记的所有税费，原告并付清转让余款152000元给被告。由于双方没有约定付清转让款的时间，而被告提供的证据不能证明其已向原告催讨转让款及原告构成违约，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同条件，被告依照该法第九十六条向原告发出解除合同通知，对原告不产生法律效力，因此，其反诉主张解除合同和没收定金，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告邱日兰在本判决发生法律效力之日起十日内将坐落在肇庆市鼎湖区广利桥林双龙D小区12号的国有建设用地使用权（面积为72平方米，不动产权证书证号为粤（2018）肇庆鼎湖不动产权第0001143号）过户登记到原告黄明辉名下；原告黄明辉在本判决发生法律效力之日起十日内支付土地转让余款152000元给被告邱日兰。
二、驳回被告邱日兰的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4025元、财产保全费2770元，共6795元，由被告邱日兰负担。反诉受理费1750元，由被告邱日兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员 梁 宇
二〇一八年八月一日
书记员 黄素怡