广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3015号
上诉人（原审被告）：万菱实业（广东）有限公司，住。
法定代表人：王德雄。
委托代理人：陈广鹏，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：梁纪锋，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡鸣芳，女，1974年10月20日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：曾国平，广东踔厉律师事务所律师。
上诉人万菱实业（广东）有限公司（下称万菱实业）因与被上诉人胡鸣芳商品房预售合同纠纷一案不服广州市天河区人民法院
（2013）穗天法民四初字第2070号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年4月18日，胡鸣芳（乙方／买方）与万菱实业（甲方／卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：甲方以出让方式取得位于天河区天河路CR-
TH-1、CR-TH-2、CR-TH-3、CR-
TH-4编号为8的地块的土地使用权，在该地块上投资建设万菱汇商品房；该商品房已取得编号为穗房预（网）字第20090361号；乙方所购商品房为万菱汇（A区、B区、C区、裙楼及地下室）第B区幢17层1715号房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区天河路232号之一（B区）1715房；建筑面积共92.57平方米，套内建筑面积66.77平方米，共有分摊面积约25.8平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米38989.10元，总金额2603302元；乙方选择分期付款，第一期房款523302元在本预售合同网上签订之日支付，第二期房款2080000元在2010年5月18日前支付；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理方式办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自逾期之日的次日开始起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（附件七《本合同补充协议》第十二条）双方同意将本合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中提及的每日违约金“0.05%标准”变更为“0.01%标准”；等内容。上述合同签订后，胡鸣芳向万菱实业支付了全部购房款2603302元，万菱实业于2010年6月2日向胡鸣芳开具了相应的发票。2010年4月18日，胡鸣芳向万菱实业支付了案涉房屋权证综合费800元，万菱实业向胡鸣芳开具了相应的收据。2011年5月13日，胡鸣芳签署了《入伙收房确认书》，确认于当日签收了案涉房屋。2012年8月3日，原、万菱实业共同签署了《面积差异房价款结算确认书》，确认案涉房屋实测套内面积为66.8488平方米，比约定的套内面积增加0.0788平方米，面积误差比例为0.12%，双方同意由胡鸣芳向万菱实业补缴面积差异房价款3072元。胡鸣芳随后向万菱实业交纳了购房款3072元，万菱实业于2012年8月4日向胡鸣芳开具了相应的发票。2012年7月20日，万菱实业向胡鸣芳发出《关于万菱汇B栋住宅办理房地产权证的通知》，通知胡鸣芳于2012年7月23日至7月30日在万菱汇B栋四楼集中办理业主提交办证资料手续，并列明分期付款业主需提交的文件资料为合同原件、预购商品房预告登记证明书原件、业主身份证复印件、购房发票及收款收据、已自行缴交契税的契税完税证明原件。万菱实业未能举证证明胡鸣芳签收上述通知的具体时间。胡鸣芳确认其于2012年7月30日前收到该通知。2012年8月7日，万菱实业收取了胡鸣芳提交的案涉房屋的《合同》原件、预购商品房预告登记证明书原件、契税完税证明原件。2012年9月4日，广州市国土资源和房屋管理局就案涉房屋核发了以胡鸣芳为房地产权属人的穗字第0920044752号《广东省房地产权证》。2012年9月24日，胡鸣芳从万菱实业处签收了案涉房屋的《广东省房地产权证》。万菱实业称其于2012年9月11日以电话方式通知胡鸣芳随时可以前来领取房产证；胡鸣芳对此予以否认，称万菱实业于2012年9月24日才通知其领证，其于当日领取了房产证。万菱实业未提供证据证明其上述陈述。关于胡鸣芳何时提交齐全办证所需资料，万菱实业称胡鸣芳于2012年8月3日、8月7日、8月21日陆续提交办证资料或在申请文件上签名，直至2012年8月21日才最终交齐办证资料。为此其提供了案涉房屋的《广州市房地产转移登记申请书》（显示申请方式为双方申请，权利人买方一栏书写有胡鸣芳姓名、身份证号等信息）、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》（权利人买方签名一栏有胡鸣芳签名，落款时间为2012年8月21日），并称胡鸣芳于2012年8月21日才签署了《广州市房地产转移登记申请书》。胡鸣芳否认《广州市房地产转移登记申请书》上胡鸣芳的姓名为胡鸣芳本人所签，但其明确表示不就该签名的真实性进行鉴定。后胡鸣芳以万菱实业迟延办证为由，向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、万菱实业立即支付胡鸣芳延迟办理广州市天河区232号之一1715房房地产权属证书的违约金合计52127.48元。2、万菱实业承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方签订的《合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当依约切实履行。胡鸣芳作为买受人已向作为出卖人的万菱实业付清全部房款2606374元（3072元＋2603302元），万菱实业作为出卖人则负有向作为买受人的胡鸣芳交付房屋及转移房屋所有权即办理房地产权属证书的义务。经查，万菱实业将案涉房屋交付胡鸣芳使用的时间是2011年5月13日，现双方均确认根据《合同》约定万菱实业应在2012年3月8日前办妥产权登记并将以胡鸣芳为产权人的房地产权证交付胡鸣芳，原审法院对此予以采信。经查，胡鸣芳实际领取案涉房屋的房地产权证的时间为2012年9月24日，距离合同约定的最后时限已经超过了200日。对此，万菱实业主张应当扣除因第三方原因导致其迟延办证的期间及因胡鸣芳自身原因导致至迟延办证的期间。首先，关于万菱实业是否得以第三方原因导致万菱实业迟延办证而在本案中主张免责问题，根据合同相对性原则，合同一方当事人因第三人的原因导致其不能履行合同义务时，其并不能以此为由拒绝向合同相对方承担违约责任，因此，万菱实业在本案中也不得以此为由拒不承担违约责任。其次，关于万菱实业是否得以胡鸣芳原因导致万菱实业迟延办证而在本案中主张免责问题，从本案查明的事实看，案涉房屋的房地产权证办理需要胡鸣芳配合提供有关办证资料及签署有关申请文件，因此，根据公平合理原则，如果因为胡鸣芳自身的因素而未在合理期限内予以配合，则超过合理期限的时间可予以扣除，不算作万菱实业迟延办证的时间。经查，《合同》第二十一条约定胡鸣芳应当在接到万菱实业提交办证资料通知之日起10个工作日内向甲方提供房产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，万菱实业未能举证证明胡鸣芳签收《关于万菱汇B栋住宅办理房地产权证的通知》的具体时间，故原审法院采信胡鸣芳关于其于2012年7月30日前收到该通知的自认，以此计算10个工作日，胡鸣芳向万菱实业提交齐全的办证资料及文件的最后期限为2012年8月10日，如果胡鸣芳在期限内履行完提交办证资料的义务，则超过部分的时间应当扣除。上述依约提交办证资料的举证责任在胡鸣芳一方，胡鸣芳否认《广州市房地产转移登记申请书》上胡鸣芳的姓名并非胡鸣芳本人所签，但又不就该签名的真实性申请进行鉴定，原审法院对胡鸣芳的上述否认意见不予采信，胡鸣芳未能举证证明其签署《广州市房地产转移登记申请书》的时间，原审法院采纳万菱实业关于胡鸣芳于2012年8月21日在该申请书上签名的陈述意见。按此计算，胡鸣芳超期提交办证资料的时间共计11天，应从上述200天迟延办证时间中扣除。万菱实业未举证证明其关于其于2012年9月11日通知胡鸣芳随时可以领取案涉房屋房地产权证的陈述，在胡鸣芳予以否认的情况下，万菱实业对此承担举证不能的不利后果，原审法院对胡鸣芳关于其于2012年9月24日接到万菱实业通知领取案涉房屋房地产权证的自认予以采信。综上，万菱实业应就其迟延189天办证承担违约责任，依照《合同》第二十二条、附件七《本合同补充协议》第十二条的约定，万菱实业应当向胡鸣芳支付逾期办证违约金49260.47元（2606374元×0.01%×189天），胡鸣芳诉讼请求中未超过上述49260.47元的部分，有事实和法律上的依据，原审法院予以支持，超过部分原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年5月27日作出如下判决：一、万菱实业（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向胡鸣芳支付逾期办理广州市天河区232号之一1715房的产权过户手续和房地产登记手续的违约金49260.47元；二、驳回胡鸣芳的其他诉讼请求。一审案件受理费1100元，由胡鸣芳负担60元，万菱实业（广东）有限公司负担1040元。
上诉人万菱实业（广东）有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决在认定上诉人迟延办证违约责任时，对于上诉人提出的因为政府部门以及被上诉人原因导致迟延办证的有效抗辩，未给予足够的关注与采信，明显有失公平。上诉人现针对一审判决存在的主要问题提出如下意见和理由：一、因政府部门等第三方原因导致迟延办证的，根据相关法律规定，上诉人有权主张免责，一审判决引用合同相对性原则简单地对此予以驳回，与现行法律规定明显相悖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”；《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2003）24号）第2条规定：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。”由此可见，出卖人承担迟延办证的违约责任应限于因为“出卖人自身的原因”，如因非出卖人自身原因导致的，出卖人有权主张免责。然而一审判决（第9页）引用“合同相对性原则”，认为“合同一方当事人因第三人的原因导致其不能履行合同义务时，其并不能以此为由拒绝向合同相对方承担违约责任，因此，被告在本案中也不得以此为由拒不承担违约责任”，这显然不符合上述法律规定，在存在明确法律规定的情况下，一审判决以“法律原则”作为判案依据欠妥。对于上诉人提出的因政府部门原因导致的迟延办证时间，法院有义务予以查明及作出认定。根据广州市政府部门规定的办证流程及实践，本案中上诉人于2010年9月6日取得规划验收合格证后，随即着手办理涉案房屋所在楼宇“万菱汇”项目整体的初始登记：上诉人于2010年10月19日申请办理测绘手续，但广州市房地产测绘所直至2011年10月9日才出具涉案房屋所在楼宇的房屋面积测量成果报告书。此后在2011年10月至2012年3月期间，上诉人又根据有关政府部门的要求办理了国有土地出让合同变更、缴存首期物业专项维修资金等手续（此处延误的具体天数较难量化，该期间是上诉人迟延办证的主要原因）。直到2012年3月15日，广州市房地产交易登记中心正式受理了涉案房屋所在楼宇的初始登记申请，办理初始登记是为被上诉人办理房地产权证（转移登记）的前提条件。从以上流程可见，上诉人一直在按照政府部门规定持续性地办理各项手续，不存在拖延行为。按照初始登记的《受理回执》所载明的日期，广州市房地产交易登记中心本应于2012年4月27日办妥初始登记，但该中心实际上于2012年7月9日（此处延误73天才办妥初始登记并告知上诉人。按照前述法律规定，对于因政府部门原因所导致的迟延办证时间，上诉人有权主张免责。二、因被上诉人自身原因导致迟延办证的，根据相关法律规定，上诉人亦有权主张免责，一审判决对于因被上诉人原因导致迟延办证的日期计算存在遗漏。在办证过程中，被上诉人应按时履行相关义务，如提交齐全的办证资料、签署相关申请文件等，如果因其自身原因导致迟延办证的时间，上诉人同样有权主张免责。一审判决对因被上诉人自身原因导致迟延办证的时间仅认定了11天，主要遗漏如下：1、上诉人于2012年7月20日邮寄《关于万菱汇B栋住宅办理房地产权证的通知》给被上诉人，通知其于2012年7月23日至7月30日期间前来提交办理房地产权证的文件资料。根据邮政特快专递的业务惯例，同城快递一般在寄件当日即可送达。因此，应认定为上诉人于2012年7月20日就已收到上述通知，被上诉人本来可以在7月23日即前来办理有关手续，然而被上诉人却拖延至2012年8月21日才签署《广州市房地产转移登记申请书》（此处延误29天）。2、上诉人于2012年9月11日代为领取了涉案房屋的房产证后，于同日即电话通知被上诉人前来领取房产证，但被上诉人因为自身的原因，直至2012年9月24日才前来领取房产证（此处延误13天）。遗憾的是，一审判决未认定上述延误期间，却错误的推断被上诉人于2012年9月24日才接到上诉人通知并于当日领取该证。从《商品房买卖合同》第二十一条约定可见，被上诉人系委托上诉人办理房产证，两者之间属于委托关系，上诉人于2012年9月11日代为领取房产证后，即已履行完毕合同约定的办证义务以及视为被上诉人取得房产证，由此再计算2012年9月11日至2012年9月24日期间的违约金对上诉人显失公平。综上所述，一审判决认定事实及适用法律存在错误，依法应予纠正。上诉人根据《民事诉讼法》的规定提起上诉，请求二审法院依据事实与法律依法予以改判，有效维护当事人的合法权益为盼。
被上诉人胡鸣芳辩称：我方不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据合同出卖人应承担违约责任，不存在免责的事实和依据。无论是上诉人主观和客观的过错导致违反合同约定，都应当承担责任。对方强调的是政府对其行为造成的影响，但是办证不是政府的抽象行政行为，是对上诉人申请事项的审查，不能成为对方的免责理由。如果认为行政机关的这些行为有过错，就要进行行政诉讼，取得行政机关有过错的法律确认，才能成为其免责理由。
本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。
本院认为，本案争议焦点在于上诉人迟延办证是否有免责事由？上诉人坚持认为登记机构审批迟延及被上诉人递交资料迟延和故意拖延可以成为免责事由。经审查，所谓登记机构审批迟延，仅有上诉人单方提出的申请时间，未有反映审批程序中审批迟延原因及存在违反相关登记规范的行政行为方面的证据。不能排除因上诉人申请资料不全等自身原因导致的办证迟延。故上诉人提出因登记审批迟延免责的意见，本院不予采纳。所谓被上诉人递交资料迟延和故意拖延，仅有上诉人的单方陈述，被上诉人不予确认。综合审查案件的其他证据，本院认为上诉人提出因被上诉人迟延免责的意见，证据不足，不予采纳。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1100元，由上诉人万菱实业（广东）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 郭东升
审判员 陈珊彬
二〇一四年九月十九日
书记员 阮志雄
陈迪