北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6670号上诉人(原审被告)：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪贻祥，北京市至元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何庆楠，男，1949年5月7日出生，汉族，太阳能研究所退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王建华（何庆楠之妻），地址同上。上诉人北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）因与被上诉人何庆楠房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初16692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富饶房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回何庆楠的诉讼请求。事实和理由：1.双方是在自愿平等基础上签订的《房屋拆迁回购住房协议》，合同中约定的违约责任条款不存在有违公平原则的情况，依据违约责任条款我公司应支付的违约金仅为已付房款的万分之二。2.三年周转期满后我公司继续向何庆楠支付的延期周转费用已经足以弥补其损失。3.合同约定的违约金应为一次性支付的违约金，根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》的规定，一次性支付的违约金的诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算，故何庆楠的诉讼请求已超过诉讼时效.。何庆楠同意一审判决。何庆楠向一审法院起诉请求：1、请求富饶公司2016年12月31日前无条件交付其位于北京市宣武区右安门大街28号院H号房屋；2、请求富饶公司支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2013年10月22日至2016年6月20日违约金132268元）；3、请求富饶公司支付逾期交房周转补助费差额部分30600元(暂计算2013年11月至2016年6月)；4、请求富饶公司赔偿逾期交房出租收益经济损失192000元；5、请求富饶公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年9月，富饶公司取得了何庆楠原居住的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院住房所在地区的拆迁许可证，开始对该地区实施拆迁。2010年10月22日何庆楠（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托对北京市宣武区右安门内大街28号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街28号院208号的住房4居室，合计使用面积／平方米，建筑面积116.77平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1、乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街28号院内建设的新住宅壹号楼（施工楼号）贰单元伍层h号肆居室，建筑面积143.24平方米。超出乙方原有面积26.47平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2、乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2010年10月22日至2013年10月21日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1、乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25.0平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2、回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3、被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余房款共计人民币／元。4、回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。118750×5%=5938。5、回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。6、交转向费：50000元。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币97447元，其中包括：1、一次性搬家补助费：2335元；2、提前搬家奖励费：5000元；3、工程配合奖：20000元；4、自行周转补助费：4居室3000元／月，3000×12=36000元（一年）。5、电话移机费：235元。6、空调移机费：1600元。7、有线电视费：300元。8、热水器移机费：300元。9、装修补偿费：11677元。10、其他：20000元。第五条：房屋交接手续：1、乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先予执行，强制腾房。2、乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1、乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2、乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3、乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1、甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2、乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1、甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2、自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1、甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2、乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1、回购新房户型平面图。2、被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，何庆楠（乙方）与富饶公司（甲方）另签订《协议》：乙方因住房困难回购新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上1.47平方米，自愿按12000元／平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方回购房款人民币17640元。人民币大写eqoac(○,×)拾壹万柒仟陆百肆拾零元。乙方自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余房款共计人民币／元。回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。乙方回购的这部分新房产权为经济适用房产权管理。协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案两份。上述协议签订后，富饶公司将协议约定的各项补偿、补助费等支付给了何庆楠，何庆楠将原有的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院4门208号住房于2010年11月22日交付富饶公司拆除。后富饶公司按照协议约定，按期通过银行转账方式支付了何庆楠至今的周转补助费用，并于2012年3月起，每月增加支付500元，2016年3月起，每月又增加支付了500元。何庆楠至今在外自行租房周转，并自行交纳租金，对此何庆楠主张每月在外租房的租金为：2013年1月20日至2015年4月26日每月租金5000元；2015年5月26日至2015年10月10日每月租金4000元；2015年10月11日至2016年10月10日每月租金4200元；2016年3月4日至2016年6月5日每月租金4000元。2015年6月25日，富饶公司向国资委轻工老干部局、国资委轻工服务局出具《关于右内大街28号院工程进度情况说明》：我公司右内大街28号院危改项目于2008年3月26日开始拆迁，2012年12月底拆迁完成，2013年3月正式开工建设。计划2015年10月30日前全部竣工，2015年11月至12月进行各项竣工验收，预计2015年12月31日以前交付使用并办理入住手续。2016年1月28日，富饶公司向国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、国务院国有资产监督管理委员会轻工机关老干部局出具《承诺书》：我公司开发建设的西城区右安门内大街28号院危改项目，原计划于2015年12月底回迁房交房入住，但因种种原因制约工期，不能如期交付居民，现预计回迁房要延期至2016年6月30日完工并交付入住。我公司郑重承诺：自2016年1月1日起，发放的回迁居民周转补偿费用，每月每户增加人民币伍佰元整。特此说明。另查，本案审理中，经法院询问北京市西城区住房和城乡建设委员会，本案所涉及的何庆楠回购新建住房所在的小区，至今未办理完毕竣工验收备案的各项手续。再查，本案所涉及的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院危旧房改造项目在拆迁实施过程中，法院受理了关于该项目的多起民事、行政诉讼。又查，在本案诉讼前，有包括本案何庆楠在内的多名原北京市西城区（原宣武区）右安门内大街28号院居民，持续以信访信件等形式向有关部门及领导反映不能按时回迁、入住本案新建住房和富饶公司支付的补偿、补助费用过低等情况。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，何庆楠与富饶公司签订的《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》即《房屋拆迁回购住房协议》、《协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律、法规的强制性规定，协议内容合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。何庆楠依约、如期向富饶公司交付了需要被拆除的被拆迁房屋，富饶公司在应交付房屋的期限（即2013年11月22日前）内未向何庆楠交付回购的新建住房，且距双方约定的期限已超过三年是不争事实。虽然富饶公司对此认为系由其他被拆迁居民的拖延、诉讼等原因造成，但该抗辩理由应属富饶公司作为拆迁人在实施拆迁行为、签订相关协议时，应当预见的情形，亦不属于法律规定的因不可抗力不能履行合同的情形。因此，法院认定，就富饶公司未能在期限内向何庆楠交付回购的新建住房，其行为已构成违约，富饶公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。基于上述认定，法院对于何庆楠提出的诉讼请求，分别结合在案证据和相关法律规定予以认定：一、虽然何庆楠要求富饶公司继续履行协议约定，向其交付新建住房符合相关法律、法规的规定，但鉴于现何庆楠回购的新建住房至今尚未办理完毕竣工验收备案的各项手续，故法院认定，何庆楠回购的新建住房现尚不具备交付条件，对于何庆楠的该项诉讼请求法院不予支持。何庆楠可待新建住房具备交付条件后，另行向富饶公司主张该权利。二、何庆楠主张要求富饶公司支付逾期交房违约金，该请求符合双方约定和法律规定，法院予以支持。虽然何庆楠与富饶公司在双方签订的上述协议中约定了“如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金”的内容，但依据该约定的计算方式富饶公司仅应当支付何庆楠违约金12.6元，显然有违公平原则。因富饶公司未能在期限内向何庆楠交付回购的新建住房，且距今已逾三年。因此给何庆楠带来持续的生活不便、额外增加费用等损失显然根据双方的上述约定不足以弥补，故何庆楠主张约定的违约金低于实际产生损失，要求法院予以增加，该主张法院予以支持，违约金的具体数额和计算方式，法院依据相关法律规定酌情予以判定，即以何庆楠回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算。对于富饶公司认为何庆楠的该项诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因富饶公司至今未交付新建住房，且何庆楠亦通过信访等方式向有关部门持续予以主张权利，富饶公司的该项抗辩理由法院不予采信。三、对于何庆楠要求富饶公司赔偿逾期交房周转补助费差额部分的诉讼请求，法院不予支持，理由如下：富饶公司自签订上述协议后，按期通过银行转账方式支付了何庆楠至今的周转补助费用，并于2012年3月起，每月增加支付500元，2016年3月起，每月又增加支付了500元。现何庆楠虽然自行租房周转，交纳租金，但其未提供充足证据证明富饶公司已按协议约定和额外支付的周转补助费的标准明显低于何庆楠生活必需的租房费用，并且该项损失的因素，法院在确定富饶公司应支付何庆楠违约金的同时，亦给予了考虑，不应再重复判定。四、何庆楠要求富饶公司赔偿逾期交房出租收益的经济损失，该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，且何庆楠回购的新建住房应为自住用房，故对于何庆楠该项诉讼请求法院不予支持。对于何庆楠要求富饶公司赔偿额外增加的电费、水费、清洁费和供暖费等的经济损失，因该项损失并非何庆楠必然发生的客观实际损失且该项主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年12月判决：一、北京富饶房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，支付何庆楠逾期交付房屋违约金（以六十八万零三百九十元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自二〇一三年十一月二十三日起，至北京富饶房地产开发有限公司向何庆楠交付新建住房时止）；二、驳回何庆楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，针对富饶公司的上诉主张，本案二审的主要争议焦点可归纳为：1.一审判决的违约金计算方式是否恰当；2.何庆楠诉请是否超过诉讼时效。针对争议焦点1，双方在合同中约定，“如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止”。对于该条款的理解，双方存在两个争议，一是违约金的性质为一次性还是持续性，二是对“已缴纳房款”如何理解。对于前者，富饶公司认为系一次性违约金，本院依据该约定的具体内容，认为该项约定的违约金系持续性违约金；对于后者，富饶公司认为“已缴纳房款”系被拆除房屋和回购房屋面积的差价款，违约金系该差价款的万分之二。本院认为如此理解“已缴纳房款”不符合合同本意，一审法院按照回购的新建住房建筑面积乘以4750元作为“已缴纳房款”来计算违约金，较为恰当，且一审法院按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算违约金所得数额，亦能体现违约金之补偿性特点，故本院对一审法院所调整的违约金标准予以确认。针对争议焦点2，何庆楠主张其曾多次同其他被拆迁人一起以信访信件等形式向富饶公司以及其他有关部门、领导反映富饶公司支付的补偿、补助费用过低等情况，虽然富饶不认可何庆楠的上述主张，但结合何庆楠提供的相关证据以及富饶公司曾于2012年、2016年两次提高周转费用并于2015年、2016年向国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、国务院国有资产监督管理委员会轻工机关老干部局出具《关于右内大街28号院工程进度情况说明》、《承诺书》的情况可以认定，何庆楠等被拆迁人确曾持续向富饶公司主张权利，且富饶公司至今仍未交付回购房屋，故富饶公司主张何庆楠诉请超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，富饶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6624元，由北京富饶房地产开发有限公司公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 姚 颖审 判 员 周梦峰二〇一七年六月三十日法官助理 马 潇书 记 员 周 洁