河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民初74号
原告（申请执行人）河北腾源工贸有限公司，住所地河北省石家庄市藁城区四明街（物资大楼）。
法定代表人丁志祥，职务董事长。
委托代理人杜宏霞，女，1958年1月17日出生，汉族，该公司职员，住址藁城市。
委托代理人刘芳，女，1965年4月30日出生，汉族，该公司职员，住址晋州市。
被告（案外人）李金兰，女，1960年3月25日出生，汉族，住石家庄市。
委托代理人吴建林、卢新君，河北龙洲律师事务所律师。
被告（被执行人）石家庄市金海房地产开发有限公司，住所地石家庄市新华区北二环西路26号。
法定代表人陆彪（已故，其妻李月芬）。
委托代理人刘鼎，男，1992年11月20日出生，汉族，该公司职员，住址裕华区。
委托代理人武青果，河北建兴人和律师事务所律师。
原告河北腾源工贸有限公司（以下简称腾源公司）诉被告李金兰、石家庄市金海房地产开发有限公司（以下简称金海公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告腾源公司及其委托代理人杜宏霞、刘芳、被告李金兰及其委托代理吴建林、卢新君、被告金海公司的委托代理人刘鼎、武青果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告腾源公司诉称，2012年9月17日，原告腾源公司诉被告金海公司借款合同一案，在本院主持调解下双方当事人自愿达成调解协议，本院作出了（2012）石民三初字第00012号《民事调解书》：“经原、被告双方共同确认，被告拖欠原告的借款为749万余元及利息，利息自2011年6月15日至本协议生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。”《民事调解书》生效后，被告金海公司拒不履行调解书确定的义务，2012年10月8日，向本院申请强制执行，2012年10月23日，本院作出（2012）石执行字第00070号《执行通知书》，责令被执行人金海公司5日内向申请执行人腾源公司支付998.2871万元及利息。
2013年10月8日，本院在诉前保全查封的金海公司位于石家庄市新华路华府大厦的17套房产及一楼门市和二楼门市的基础上，又作出（2012）石执字第00070-1号《执行裁定书》，依法查封了被执行人金海公司位于新华路华府大厦另××房产。对此，本院在报纸上、被执行人住所、房产项目现场均张贴了法院发布的（2012）石执字第00070-7号《公告》，对上述查封房产情况公诸于众，并特别公示“上述房产未经本院同意，不得出售、转让、抵押、过户”。2015年10月5日本院又做出（2012）石执字第00070-14号《执行裁定书》，对上述查封财产继续查封，续封期限为三年。在执行过程中，被告李金兰提出执行异议，认为查封的2201号房产归其所有，请求解除2201房屋的查封。2016年11月11日本院作出（2016）冀01执异140号《执行裁定书》中止对被告金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋的执行。
原告认为，本院作出（2016）冀01执异140号《执行裁定书》认定事实、适用法律均存在严重错误。首先，被告之间的购房协议，是在金海公司未办理商品房预售许可证、无商品房销售许可证的情况下签订的购房合同，根据最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条“出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，以上购房合同无论交款情况如何，都属于无效合同；其次，被告李金兰在购买诉争房屋过程中明知被告金海公司无证销售而仍购买，本身具有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应当查封或执行。再次，按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记，也就是说，即使被告李金兰支付了全部价款、实际占有房屋，但未办理过户手续的，其对不动产仍无法享有物权，只享有对被告金海公司的债权，诉争房屋仍属于被告金海公司财产，对该房屋法院有权查封执行。因此，该裁定侵犯了原告的合法权益。原告腾源公司诉至本院，请求：一、判决准许执行被告金海公司位于石家庄市××华府大厦××号房屋；二、判令李金兰、金海公司之间的购房协议无效；三、判令诉讼费等费用由被告承担。
被告李金兰答辩称，依据《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人订立有关转让不动产的物权合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；本案所涉及的房产在被法院查封前李金兰已经全款购买，且已经交付入住，因被告金海公司原因至今没有办理房屋登记手续，被告李金兰本身没有过错，不能因为腾源公司与金海公司之间的债务纠纷而损害李金兰的合法权益，原告腾源公司无权确认双方协议无效，该房屋已经归李金兰所有，法院无权查封并执行属于李金兰的房屋。
被告金海公司答辩称，同意被告李金兰的答辩意见。本案华府大厦2201房屋在被本院查封前已经出售给了被告李金兰，双方签订了售房协议，该协议系双方自愿、且已实际履行，该协议并不损害国家、集体及他人的权益，该协议是合法有效的。该房屋已经出售给了被告李金兰产权已不属于被告金海公司，所以原告腾源公司无权申请执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有的但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上请求驳回原告的诉讼请求。
原告腾源公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
证据1.（2016）冀01执异140号执行裁定书；
证据2.（2012）石执字第00070-1号执行裁定书；
证据3.（2012）石执字第00070-7号执行裁定书公告；
证据4.2016年10月29日燕赵晚报文摘。
被告李金兰的质证意见：对证据没有异议。
被告金海公司的质证意见：对证据没有异议。
被告李金兰向本院提交以下证据：
证据1.2008年9月4日与被告金海公司签订的房地产拆迁产权调换协议书，拆迁新华路249号面积为66.07平方米、产权证号为3350055171，房主是崔永跃（系李金兰丈夫，已去世），调换成华府大厦12层7号户型，建筑面积150.51平方米，总价款539106.63元；由崔永跃补房屋差价235754.73元；协议约定由于该拆迁户困难减免60754.73元房款，实际补交差价款175000元；
证据2.2013年9月29日由崔永跃、李金兰与金海公司签订房屋调换补充协议，协议第一条约定因崔永跃不能提供特困证应补交60754.73元差价款，双方以减少面积的方式进行调整，将房号调整为2201号，面积为135.86平米，给予崔永跃5000元补偿；
证据3.有关付款的证据：金海公司给李金兰出具的4份收据，2008年9月4日付款2万元，9月27日付款115000元，2009年3月24日付款2万元，2010年12月1日付款2万元，总计付款175000万元，证明已交付全部房款；
证据4.入住证据，缴纳暖气费的回执单，唯一一套住房；
据5.结婚证复印件，证明崔永跃与李金兰是夫妻关系。
原告腾源公司、被告金海公司对被告李金兰所提交证据无异议。
被告金海公司未提交证据。
经审理查明，原告腾源公司与被告金海公司借款合同纠纷一案，本院作出（2012）石民三初字第00012号民事调解书，该调解书发生法律效力后，原告腾源公司向本院申请执行。本院受理后，于2013年10月8日作出（2012）石执字第00070-1号执行裁定，继续查封了被告金海公司所有的位于新华路华府大厦××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产。被告李金兰对查封的2201号房屋提出执行异议。本院经审理作出（2016）冀01执异140号执行裁定书：中止金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋的执行。该裁定书已经送达各方当事人。
另查明，2008年9月4日被告李金兰的丈夫崔永跃（已去世）与被告金海公司签订的房地产拆迁产权调换协议书，拆迁新华路249号面积为66.07平方米、产权证号为3350055171，房主是崔永跃，调换成华府大厦12层7号户型，建筑面积150.51平方米，总价款539106.63元；由崔永跃补房屋差价235754.73元；协议约定由于该拆迁户困难减免60754.73元房款，实际补交差价款175000元；2013年9月29日由崔永跃、李金兰与金海公司签订房屋调换补充协议，协议第一条约定因崔永跃不能提供特困证应补交60754.73元差价款，双方以减少面积的方式进行调整，将房号调整为2201号，面积为135.86平米，给予崔永跃5000元补偿；被告金海公司给李金兰出具的4份收据，2008年9月4日付款2万元，9月27日付款115000元，2009年3月24日付款2万元，2010年12月1日付款2万元，总计付款175000万元，已交付全部房款；目前该房屋已经交付并由被告李金兰居住。庭审中被告金海公司表示，因2201号房屋五证不全，至今未办理产权登记手续。
上述事实有原、被告提交的证据、被告金海公司的答辩及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，综合双方当事人的主张和意见，本案争议的焦点是：被告李金兰就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院作出（2012）石执字第00070-1号执行裁定之前被告李金兰与被告金海公司签订了商品房认购协议书，并按照约定交付了全部房款，被告金海公司将房屋交予被告李金兰，其提交物业费的证据证明其已经实际入住占有该房屋，虽未进行产权登记，但系因被告金海公司的原因所导致的，被告李金兰本身没有过错。故被告李金兰就金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告腾源公司主张执行2201号房屋的理由不能成立。
关于原告腾源公司主张被告李金兰、金海公司之间的购房协议无效意见，《中华人民共和国合同法》52条规定有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告腾源公司不是合同一方当事人，且该合同系被告李金兰与被告金海公司于法院查封前签订的购房协议，已经履行完毕，与《合同法》52条规定的无效的情形相悖，故原告腾源公司请求确认购房协议无效的理由不能成立。
综上所述，原告腾源公司的诉求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告河北腾源工贸有限公司的诉讼请求。
诉讼费用80元由原告河北腾源工贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 王正文
审判员 张国顺
审判员 史亚宁
二〇一七年五月十六日
书记员 田 静