北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第00504号
原告北京市海淀区XX厂，住所地北京市海淀区白家疃村东口（注册号：110108004049368）。
法定代表人仲XX，总经理。
委托代理人邓X，北京国XX律师事务所律师。
被告北京XX**有限公司，住所地北京市海淀区阜成路21号（注册号：110108004704022）。
法定代表人李XX，董事长。
委托代理人申XX，男。
原告北京市海淀区XX厂与被告北京XX**有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京市海淀区XX厂（以下简称XX厂）之委托代理人邓X与被告北京XX**有限公司（以下简称XX公司）之委托代理人申XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告XX厂诉称，2008年1月1日，XX厂（甲方）与XX公司（乙方）签订《租赁协议》。协议约定，甲方将位于北京市海淀区XX106号院内建筑面积8000平方米厂房和近50亩场地全部租给乙方用于承办农贸市场。租赁自2008年1月1日起至2038年12月31日止，租期30年。年租金为30万元，每年递增2%，以此类推，每年分两次付清，每半年付50%，租金自2009年1月1日开始计算。在租赁期间内乙方在场地内所建房屋产权归乙方所有，建筑审批手续由乙方办理，甲方协助。乙方在甲方原有房屋的改造须经甲方同意，并由书面文件经双方签字后方可进行。另还对双方权利义务、违约责任、免责和赔偿条件等进行了约定。协议签订后，XX公司在未取得建设审批的情况下陆续在租赁场地内新建了部分建筑。另自2011年底起XX公司亦未经我方同意情况下擅自对厂房的主体建筑及承重结构进行破坏性拆改，期间我方多次阻止XX公司行为并要求解除租赁协议。2012年12月6日，双方就解除租赁协议签�一份《预付补偿款协议书》。依该意向书我方向XX公司支付300万元，XX公司同意我方进入租赁场地内拆除部分违章建筑。后该意向书内容未继续履行。租赁场地由双方人员看管。
2013年4月我方起诉要求解除2008年1月1日签订的租赁协议，一审做出（2013）海民初字第XX号民事判决书，判决解除租赁协议；二审做出（2013）一中民终字第XX号民事判决书驳回上诉，维持原判。我方认为XX公司违约行为致使我方房屋遭受严重损害，合同解除后XX公司作为违约方负有返还财产和赔偿我方损失的义务。现诉讼请求：1、XX公司将北京市海淀区XX106号院内房屋和场地交还我方；2、XX公司将北京市海淀区XX106号院内2号厂房（XX车间）内加建钢结构二层拆除；3、案件受理费由XX公司承担。
被告XX公司辩称，我方与XX厂曾经订立过房屋租赁协议，租赁协议自2008年一直执行到2012年，租赁协议执行期间，2012年XX厂单方提出要求变更和解除合同，陈述理由为承租场地要进行用地开发，希望收回土地，双方在2012年底就此签订补充协议，主要约定XX厂对租赁期间我方在租赁场地内为了实现租赁使用目的进行的建设情况予以认可，双方同意在完成建筑物处理、评估及最终拆迁补偿款的商定后解除双方租赁协议，因为当时涉及承租土地的用途为市场经营，因此建筑物处理、评估及最终拆迁补偿款的商定均需要时间，故双方没有明确该房屋租赁合同的具体解除时间。2013年XX厂向海淀法院提出诉讼要求解除合同，该案经两审审理后判决基于我方承租场地房屋的使用目的已经无法实现，故合同予以解除，但一二审法院判决中均驳回了XX厂要求腾退房屋、赔偿损失的请求，判决认为双方应当就合同解除后的善后事宜与腾退房屋一并处理，即腾退房屋应当与2012年双方签订的补�协议的善后事宜等一并处理。本案中涉及的主要建筑物目前在第三方商户的占有使用过程中，我方对腾退场地房屋没有实际的履行能力。另外我方在租赁场地内的建筑行为XX厂已经在2012年签订的补充协议中予以认可，我方没有破坏和拆改行为，前案生效判决通过推定方式认为我方有拆改行为，我方对此有异议，要求我方拆除加建结构的诉讼请求，我方没有此善后义务。综上，不同意XX厂的诉请。
经审理查明，2008年1月1日，XX厂（甲方）与XX公司（乙方）签订租赁协议，该协议约定：甲方将坐落于北京市海淀区XX106号院，现有建筑面积8000平方米左右，场地近50亩出租给乙方，用于承办农贸市场。乙方在租用期间内要确保甲方留守处办公用房。租期自2008年元月1日起至2038年12月31日止，租期30年。年租金为30万元，每年递增2%，以此类推，每年分两次付清，每半年付50%。乙方在本协议期内可根据经营需要对租赁房屋进行升级改建，改建增加的建筑面积产权归乙方所有，承建费由乙方承担。乙方根据经营需要在租赁的场地上进行新的建设，新建设的房屋及设施产权归乙方所有。如在协议期内发生国家征地甲乙双方终止协议，互不负赔偿责任，乙方投资改建及扩建的房屋、设施及全部营业损失等补偿费用归乙方所有。在租赁期间内，乙方在场内所建房屋产权归乙方所有，建筑审批手续乙方办理，甲方协助。乙方在合同期满后，所建房屋交付给甲方，甲方不承担赔偿责任，如因审批手续不全出现政府执法部门查封、拆除情况，所形成的损失由乙方自行承担。乙方在甲方原有房屋的改造须经甲方同意，并由书面文件经双方签字后方可进行，其改造的项目产权归乙方所有。
协议签订后，XX公司在未取得建设审批的情况下陆续在租赁场地内新建了部分建筑。2012年12月6日，XX厂（甲方）与XX公司（乙方）签订《预付补偿款协议书》，该协议书约定：鉴于甲乙双方共知的原因，甲方双方本着公平、合理、平稳和谐的原则，为终止双方于2008年1月1日签订的租赁协议而做前期准备工作。乙方已于2012年9月起开始腾退商户，同时甲方协助乙方做好市场的腾退工作及后续遗留问题的处理。乙方在承租甲方土地期间在其上自建了一些平房，并修建了道路、供水等地上附属物及设施。甲方认可以上事实，同意支付乙方一定款项作为乙方终止协议的经济补偿。由于善后处理工作还没有最终完成，地上物评估报告也没有最终确认，考虑到乙方为腾退市场和善后处理工作确已付出一些成本，为更好地协助乙方彻底完成所有善后处理工作，甲方同意先行支付乙方人民币300万元，用于加快善后处理速度。待最终补偿款确定后，双方签订终止租赁协议之时，将该预付款从总补偿款金额中扣除。该笔补偿款将在本协议签订之日起七日内一次性支付给乙方。《预付补偿款协议书》签订后，XX厂给付XX公司预付款款项300万元，并拆除了部分XX公司新建的建筑物。
2013年XX厂起诉XX公司，要求判令解除XX厂与XX公司于2008年1月1日签订的租赁协议并要求XX公司将北京市海淀区XX106号院内违章建筑拆除将房屋和场地交还XX厂。一审法院经审理认为“涉案场地无法满足原约定开办农贸市场的用途，且XX公司在XX厂阻止的情况下仍对租赁场地西北角建筑物进行改建，并对建筑主体进行了破坏拆除，故XX厂有权解除合同。XX公司并未提出反诉，故解除后果应在本判决生效后再行一并解决。”，做出2013海民初字第XX号民事判决书，判决解除双方的租赁协议，驳回XX厂的其他诉讼请求。双方对一审不服均提起上诉，二审经审理认�“诉争房屋建筑主体和承重结构在XX公司承租使用期间遭到擅自变动，已经对诉争房屋造成严重损害，同时也严重损害了房屋价值，侵害了XX厂的重大物权利益，XX厂理应依据《合同法》第219条之规定获得针对双方《租赁协议》的法定解除权。因XX厂要求XX公司将房屋和场地交还一节与合同解除后续事宜一并解决较为妥当，故本院对XX厂该项上诉请求不予支持。”，做出2013一中民终字第13176号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
本次诉讼中针对XX厂诉讼请求，XX公司主张双方租赁协议解除后，双方应根据2012年12月31日签订的补偿款协议书完成最终商户的清理和建筑物补偿后，才可以交还场地及房屋。依据双方签订的租赁协议承租方有权新建房屋和设施，乙方合同期满后将新建房屋交付甲方，承租方没有拆除承租期间所建房屋的义务，故不同意XX厂要求拆除钢架结构二层�诉讼请求。
就对场地内房屋的实际使用情况，XX公司主张将承租的场地及房屋无偿交由北京XX农副产品零售市场有限公司使用，北京XX农副产品零售市场有限公司又将房屋租给北京XX经贸有限公司、王XX、赵X、续XX、房X等十余家商户。经现场勘验，北京市海淀区XX106号院内主要建筑为南侧涂层车间、西侧XX厂厂房（二层为XX公司加建钢结构）及厂房后二层楼及东侧食堂，院落大门上锁由XX厂工作人员控制，院内有XX厂及XX公司工作人员值守，无第三方实际经营情况，房屋内存放部分第三方物品。另查北京XX农副产品零售市场有限公司与赵X、续XX、房X、王XX等商户租赁合同纠纷已经诉讼，现相关法院判决已生效，对应租赁合同已经不再继续履行。北京XX农副产品零售市场有限公司与北京XX经贸有限公司因纠纷曾提起诉讼，后撤诉。
就XX厂与XX公司《预付补偿款协议书》的履�情况，XX厂给付XX公司300万预付款后，双方对后续补偿问题至今未协商一致，双方均主张对方委托了评估单位对增建房屋造价进行鉴定，但均未提供证据，亦未见相关评估委托及评估结果。XX公司主张因根据《预付补偿款协议书》补偿结果尚未确定故无法腾退。
上述事实，有双方当事人陈述、租赁协议、预付补偿款协议书、北京市市场场地租赁合同、现场示意图、现场勘验笔录、现场照片、2013海民初字第XX号民事判决书、2013一中民终字第XX号民事判决书、2013一中民终字第XXX号民事判决书、2013一中民终字第XXXX号民事判决书、2013一中民终字第XXXXX号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，公民及法人应根据诚实信用原则履行合同权利义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。XX厂与XX公司于2008年1月1日前签订租赁协议，由XX公司承租位于北京海淀区XX106号院内房屋，现经生效法院文书确定该租赁协议已经解除，故XX公司理应腾退承租院落及房屋。就XX公司主张双方《预付补偿款协议书》善后事宜尚未处理完毕一节，因双方租赁协议解除后对善后事宜未能达成一致意见，双方就进行新建房屋价值委托鉴定亦未提供相应证据，XX公司可在补偿问题双方协商未果的情况下，通过诉讼或其他方式及时积极的主张己方权利，不能作为拒不腾退承租房屋及场地的有效抗辩。就XX公司主张房屋由第三方占用一节，因合同关系存在主体相对性，XX公司主张将房屋无偿交付北京XX农副产品零售市场有限公司使用，北京XX农副产品零售市场有限公司又将房屋转租第三方，对此XX公司不应承担相应法律责任，第三方利益在生效法院判决XX公司与XX厂租赁合同解除的情况下可另行主张权利，不构成XX公司拒不腾退房屋及场地的有效抗辩。因双方签订租赁协议时约定XX公司可以在承租场地根据经营需要对租赁房屋进行升级改建，且双方签订《预付补偿款协议书》亦确定XX厂认可XX公司在承租土地期间在其上自建了一些平房并修建了道路、供水等地上附属物及设施，故XX厂要求XX公司将北京市海淀区XX106号院内2号厂房（XX车间）内加建钢结构二层拆除一节，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
一、北京XX**有限公司于本判决生效后十五日内腾退承租的北京市海淀区XX106号院内房屋和场地交还北京市海淀区XX厂；
二、驳回北京市海淀区XX厂要求北京XX**有限公司将北京市海淀区XX106号院内2号厂房（XX车间）内加建钢结构二层拆除等诉讼请求。
案�受理费三十五元，由北京市海淀区XX厂负担十七元五角，已交纳；由北京XX**有限公司负担十七元五角，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 金 川
二〇一四年三月二十四日
书记员 张笑宇
书记员 冯思洋