上海市浦东新区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0115执异14号
案外人上海里励实业有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈国兴。
委托代理人蔡建，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人林诗然，上海市海华永泰律师事务所律师。
申请执行人平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。
负责人杨华，行长。
委托代理人魏君超。
委托代理人赵越。
被执行人上海皓帆建材有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人周晖。
被执行人上海邑世贸易发展有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人陈国兴。
被执行人陈利强，男，1976年8月7日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人范秀丽，女，1976年9月15日生，汉族，住福建省。
被执行人周晖，男，1975年7月27日生，汉族，住福建省。
被执行人林秀招，女，1980年9月12日生，汉族，住福建省。
被执行人黄宜坤，男，1968年4月8日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人游丽华，女，1973年6月29日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人陈国兴，男，1967年1月24日生，汉族，住福建省。
被执行人黄丽钦，女，1967年7月11日生，汉族，住福建省。
被执行人陈菊花，女，1963年6月19日生，汉族，住上海市松江区。
被执行人陈日华，男，1964年12月23日生，汉族，住上海市松江区。
被执行人陈建梅，女，1986年9月18日生，汉族，住福建省。
被执行人陈伟明，男，1983年3月15日生，汉族，住上海市松江区。
被执行人杨国清，男，1964年10月9日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人赵丽珍，女，1975年10月26日生，汉族，住福建省建瓯市。
被执行人杨国荣，男，1963年2月25日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人庞金妹，女，1962年5月30日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人陆新余，男，1974年8月18日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人陈夏琴，女，1978年5月2日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人陈冬容，女，1969年2月28日生，汉族，住福建省。
被执行人黎丽娟，女，1977年12月12日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人朱小福，男，1975年7月9日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人郑韬龙，男，1990年4月7日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人周俊峰，男，1989年10月21日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人林琼贞，女，1968年1月2日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人刘丰，男，1967年9月4日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人叶小美，女，1968年12月28日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人郑贵兴，男，1969年7月14日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人郑建建，男，1985年11月17日生，汉族，住福建省建阳市。
被执行人陈露，女，1986年7月1日生，汉族，住福建省建阳市。
本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)与被执行人上海皓帆建材有限公司、上海邑世贸易发展有限公司、陈利强、范秀丽、周晖、林秀招、黄宜坤、游丽华、陈国兴、黄丽钦、陈菊花、陈日华、陈建梅、陈伟明、杨国清、赵丽珍、杨国荣、庞金妹、陆新余、陈夏琴、陈冬容、黎丽娟、朱小福、郑韬龙、周俊峰、林琼贞、刘丰、叶小美、郑贵兴、郑建建、陈露金融借款合同纠纷一案过程中，案外人上海里励实业有限公司(以下简称里励公司)向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。
案外人里励公司称，2013年5月28日，被执行人陈建梅向案外人借款人民币(以下币种同)100万元，月利率为3%，由被执行人陈伟明提供担保，但案外人无法提供相应原件凭证证明具体借款转账情况。后被执行人陈建梅表示无法归还借款，双方约定，陈建梅、陈伟明将其名下的房屋出租给案外人，并以租金折抵借款。2013年11月29日，案外人和被执行人陈建梅、陈伟明签订租赁合同，约定案外人承租陈伟明名下的上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋及陈建梅名下的上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下上述房屋简称系争房屋)，租期20年，自2014年1月1日起至2034年12月31日止，20年租期租金为118万元。产权人于2014年1月1日将系争房屋的钥匙交付案外人。为维护案外人的合法权益，请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。
申请执行人平安银行上海分行认为案外人主张不能成立。首先，案外人主张借款折抵租金，但无法证明借款一事。其次、案外人未能提供证据证明实际占有房屋。更重要的是，被执行人陈建梅、陈伟明将系争房屋抵押给银行之时曾出具承诺函，承诺抵押期间不将房屋出租他人，故请求法院对案外人的异议予以驳回。
查明，系争房屋中的上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室产权房屋登记在陈伟明名下，上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在陈建梅名下。申请执行人于2012年11月26日取得系争房屋的抵押权。2014年3月26日，本院查封了系争房屋。
本院于2014年8月4日作出了(2014)浦民六(商)初字第2440号民事判决书，判令：“一、被告上海皓帆建材有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告平安银行股份有限公司上海分行贷款本金人民币38,814,659.22元；二、被告上海皓帆建材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告平安银行股份有限公司上海分行截至2014年2月21日的利息、逾期利息共计2,819,903.55元，以及自2014年2月22日起至实际清偿之日止的逾期利息(以本金38,814,659.22元为基数，按《贷款合同》约定方式计算)；三、被告上海邑世贸易发展有限公司、陈利强、周晖、黄宜坤、陈国兴、陈菊花、陈日华对被告上海皓帆建材有限公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任，被告上海邑世贸易发展有限公司、陈利强、周晖、黄宜坤、陈国兴、陈菊花、陈日华履行保证责任后，有权向被告上海皓帆建材有限公司追偿；四、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈建梅协议，以其名下位于上海市松江区九亭镇涞亭北路99弄201室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额177万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈建梅所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；五、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈伟明协议，以其名下位于上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室及松江区三新北路XXX弄XXX号房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额2,190万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈伟明所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；六、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈菊花、陈日华协议，以被告陈菊花名下位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额124万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈菊花、陈日华所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；七、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告杨国清、赵丽珍协议，以被告杨国清名下位于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额158万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告杨国清、赵丽珍所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；八、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告杨国荣、庞金妹协议，以被告杨国荣名下位于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额158万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告杨国荣、庞金妹所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；九、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈利强、范秀丽协议，以被告陈利强、范秀丽名下位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额121万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈利强、范秀丽所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陆新余、陈夏琴协议，以被告陆新余名下位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额171万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陆新余、陈夏琴所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十一、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈冬容协议，以其名下位于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号XXX室及18号301室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额136万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈冬容所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十二、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈冬容协议，以其名下位于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX号XXX幢XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额73万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈冬容所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十三、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告陈菊花、陈日华协议，以被告陈日华名下位于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额218万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈菊花、陈日华所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十四、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告黎丽娟、朱小福、郑韬龙、周俊峰协议，以被告黎丽娟、郑韬龙、周俊峰名下位于上海市松江区弘翔路XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额538万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告黎丽娟、朱小福、郑韬龙、周俊峰所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十五、如被告上海皓帆建材有限公司届期未履行上述第一、二项付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告林琼贞、刘丰、叶小美、郑贵兴、郑建建、陈露协议，以被告刘丰、郑贵兴、郑建建名下位于上海市松江区弘翔路XXX号XXX室房产折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额508万元的范围内优先受偿上述第一、二项付款义务，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告林琼贞、刘丰、叶小美、郑贵兴、郑建建、陈露所有，不足部分由被告上海皓帆建材有限公司清偿；十六、驳回原告平安银行股份有限公司上海分行的其余诉讼请求。”判决后，被执行人未履行生效的法律文书，后申请执行人向本院申请执行。2015年10月10日，本院在系争房屋处张贴《公告》，告知本院将拍卖或变卖查封财产。后案外人向本院提出异议申请。
听证审查中，申请执行人向本院提交两份落款日期为2012年12月18日、署名人各为陈建梅、陈伟明的承诺函，函件正文内容表明系争房屋为两人自用，并未出租给第三方，且在抵押期间不将房屋另行出租给他人。
上述事实，有(2014)浦民六(商)初字第2440号民事判决书、承诺函及听证笔录在案佐证。
本院认为，案外人对自己提出的主张应当提供证据加以证明。现案外人主张其承租系争房屋，出租人以租金抵偿其欠案外人债务，但听证过程中未能提供证据证明借款一事，故本院对于案外人提出的租金抵消债务的主张不予支持。根据相关法律及司法解释的规定，抵押权设立后，形成在后的租赁合同对抵押权人不具有约束力。本案中，系争房屋抵押在前，案外人主张的租赁合同在后，且抵押权人也并不认可该租赁合同。另抵押人在办理系争房屋抵押时，也承诺未出租系争房屋。综上，案外人对系争房屋主张租赁权的异议不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回异议。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 盛爱琴
人民陪审员 梁爱萍
人民陪审员 刘鼎康
二〇一六年三月二日
书 记 员 石 杨
附：相关法律条文
附：相关的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。