江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终7035号
上诉人（原审被告）：，女，1979年1月26日生，汉族，�安徽省涡阳县。
上诉人（原审被告）：董伟，男，1980年7月6日生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。
委托诉讼代理人：唐敬刚、韩锐，江苏政纬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：正荣苏南（苏州）置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪街道苏街111号408室。
法定代表人：王本龙，总经理。
委托诉讼代理人：贺德付，公司员工。
上诉人吴娟、董伟因与被上诉人正荣苏南（苏州）置业发展有限公司（下称正荣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初680号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人被告吴娟、董伟不服一审法院判决上诉的请求：一、请求撤销原判，驳回正荣公司的诉�请求；二、请求判决正荣公司将涉案房屋交付给上诉人；三、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、一审法院遗漏事实。一是2015年11月14日，双方与相关银行重新鉴定了《个人购房借款/担保合同》，被上诉人在合同中盖章确认，该行为证明被上诉人同意上诉人就银行的贷款时间进行延期，双方共同对原《商品房买卖合同》所约定的贷款数额、付款期限作了变更；二是被上诉人在收到上诉人的274万元贷款后，也于2016年1月21日开具了发票，正荣公司开具上述发票的行为说明正荣公司同意出售涉案房屋，房屋买卖的交易活动也已经完成。2、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人在知晓未办妥349万元按揭手续后自筹资金75万元与事实不符，实际情况是被上诉人、银行、贷款经纪人发现，按照银行贷款政策，上诉人只能贷款274万元，而不是之前的349万元，于是才有�被上诉人销售经理蒋宁亲自带了中介人员从苏州赶到安徽徽州，用POS机收取了上诉人的75万元及要求上诉人提供贷款所需的材料、签字手续。3、解除合同的违约期限是75天而非30天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，在30天贷款期限届满后有15天的宽展期，在15天以自有资金或其他方式支付款项的，不承担违约责任，合同第七条约定，××未按照合同第五条约定支付房款逾期60天之内的，××收取每日万分之二的违约金，超过60天的，××有权解除合同。2015年11月14日双方与贷款银行签订的《个人购房借款/担保合同》是双方对原贷款合同金额的变更，从2015年11月14日计算15天宽展期再加上60天违约期，即被上诉人在2016年1月29日才有权提出解除合同，而上诉人的274万元贷款于2016年1月21日汇入被上诉人的帐户，被上诉人于2016年1月6日向上诉人发出解除合同的通知并提起诉讼无视购房人的权益。4、被上诉人具有协助上诉人办理贷款的合同义务。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应向被上诉人指定的银行贷款，被上诉人与指定银行联系紧密，也参与了贷款的事宜，上诉人按照要求提供贷款材料，但由于被上诉人对贷款的困难估计不足，导致银行延期放贷，不能完全归责于上诉人。5、对格式条款应作有利于上诉人的解释。《商品房买卖合同》中约定上诉人应当在签订合同后30天内办妥银行贷款支付给××，在双方重新签订贷款合同后仍要求适用上述条款约定的时间对上诉人是不公平的。6、一审法院判决违反了诚实信用原则，被上诉人要求解除合同的原因是苏州前期房价的大幅上涨，如果房价下降或者不涨，被上诉人是不会解除合同的。7、一审法院违反了合同鼓励交易的原则和精神，上诉人购买房屋主观上是积极的，并按照要求提供材料，最终将贷款办下来，并支付了被上诉人，被上诉人也开具的全部房款的发票，整个交易已经完成。即使上诉人存在违约也未达到根本违约的程度，一审法院判决解除双方之间的合同是错误的。请求支持上诉请求。
被上诉人正荣公司表示服从一审法院判决。
一审原告正荣公司的起诉请求：请求判令解除编号为苏房商吴中合同201509150279的商品房买卖合同并注销网上备案；被告吴娟、董伟承担违约金249677.75元；本案诉讼费由被告承担。
一审法院审理查明，2015年9月15日，原告正荣公司（××）与被告吴娟、董伟（××）签订《苏州市商品房买卖合同》（苏房商吴中合同201509150279）一份，约定由被告购买原告开发的苏州吴中经济开发区郭巷街道国领花园37幢103室，建筑面积323.16平方米，总价4993555元。
合同第五条及附件�约定，××于签订之日支付首期购房款1503555元，在合同签订之日起30日内以贷款方式支付其余房价款3490000元，××同意向××指定银行申请贷款，××同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，××应协助××提供贷款所需要的资料。因××的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××同意××在约定的付款日期届满后15日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担第七条约定的违约责任。若××在上述期限内仍不能付清的，××有权解除本合同。自××解除合同通知书送达之日起15日内，已交房的××将房屋退还给××，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向××支付违约金；××应退还××已付房款。因××的原因导致××未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××有权单方书面通知××解除合同，×�应于解除合同通知书送达之日起15日内将××已支付的价款退还××，并按本合同第四条约定房屋总价款的5%向××支付违约金。因不可归责于双方的原因，导致××未能在约定的付款日获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于15日内签订补充协议；协商不成的，双方均有权单方书面通知对方解除本合同。自解除合同通知书送达之日起15日内，××应当将××已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还××。
合同第七条约定，××付款逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，自××解除合同通知书送达之日起15日内，已交房××将房屋退还给××，××应按本合同第四条约定房屋总价款的5%向××支付违约金；造成××其他损失的，××依法承担赔偿责任；××不解除合�的，自约定的应付款期限届满之次日起，至××实际收到逾期应付款之日止，××按日计算向××支付逾期应付款的万分之2的违约金，合同继续履行。逾期应付款是到期应付款与该期实际已付款的差额。
合同补充条款第7条约定，房价款以贷款方式支付的，贷款到达××账户之日为付款日。第9条约定，××承诺在签订商品房买卖合同之日起7日内，向本合同约定的贷款机构提交申请房屋贷款所需的全部资料（××同意，本合同由××代为提交银行或住房公积金管理机构）、交纳相关费用、签署相关文件、办理相关手续，并确保所提供的资料真实、有效。若××未按期履行前述义务，视同××逾期付款，××按本合同约定的逾期付款责任承担违约责任。第10条约定，××已详细了解了办理房屋贷款的相关规定以及需由××提交的所有申请资料。
另查明，2015年9月15日，被告支付原告涉案房屋首付款1503555元，原告出具了发票。2015年9月29日，被告又支付原告750000元，原告出具了发票。
2015年12年10日，原告向被告吴娟寄送付款催告函（寄送地址为商品房买卖合同上载明买房人地址，即安徽省亳州市谯城区华德御景三号楼一单元601室），要求被告在2015年12月20日前付清剩余房款2740000元，并按照协议约定支付逾期付款违约金，如届时仍未履行付款义务，其保留依法追究包括但不限于解除合同、要求承担解约违约金、逾期付款违约金等违约责任的权利。该EMS于2015年12月12日由他人（门岗）收。2016年1月6日，原告向被告邮寄解除商品房买卖合同通知书，告知被告逾期支付购房款2740000元至今已达84日，根据合同约定于本通知送达之日解除商品房买卖合同，该EMS于2016年1月8日由他人（放物业）收。后原告于2016年1月26日诉至本院要求解�合同。另，两被告现已办妥了该2740000元贷款，该贷款已于2016年1月21日到达原告账户。
审理中，一审法院至涉案房屋的贷款银行即工商银行道前支行调查，了解到个人住房贷款的放款周期，如材料齐全通常是半个月到一个月，涉案贷款因提交材料不符合审批条件，且缺少的材料较多，多次补充后才通过审批，故贷款放款周期较长。
应被告申请，证人顾某到庭作证称：其是自由经纪人，2015年9月15日，经原告正荣公司销售黄蓉介绍认识被告吴娟，有偿为吴娟提供办理贷款相关服务。当日，吴娟自称先前贷款有逾期还款情况问其能否贷款，其查看信用报告后判定可以，但无法确定贷款金额。2015年9月29日，其与正荣公司蒋宁等人一起到亳州，让被告补签商品房买卖合同、补付首付款，当天被告将贷款所需资料交给其。起初其只知道吴娟名下有一套住房，后通过查征信得知董伟名下还有一套住房的贷款未清偿，按当时政策无法再取得第三套住房贷款，故其将有关情况通知吴娟。吴娟原提供的材料经银行审批后认为负债较多需补充提供还贷能力的辅助材料，故其于2016年1月8日通知董伟提供经营公司的营业执照等材料。
原告陈述，被告未委托其办理贷款，因被告的原因导致涉案贷款迟延，涉案贷款未能在约定付款日期及15日展期内办妥，且逾期超过60日，其依约有权解除合同，并要求被告支付按房屋总价5%计算的违约金。另，因被告逾期付款影响其资金流转、正常销售秩序、品牌形象等给其造成损失。
被告陈述，因贷款银行是原告指定，所需资料由其按原告要求提供，其亦通过原告与银行对接，可视为由其委托原告办理贷款。因其提供的征信报告显示有逾期、商品房买卖合同约定贷款349万元后变更为274万元等才导致涉案贷款放贷周期较长。期间，其应原告要求委托专业中介操作，积极提供相关资料（2015年12月18日提供董伟名下住房贷款已结清的证明，2016年1月8日、9日提供董伟经营的公司的营业执照及银行流水等）并最终办妥贷款。综上，贷款迟延不可归责于其。银行放贷迟延后，按约原告应与其协商签订补充协议，但原告未曾与其协商。另，合同约定的违约金过高。
以上事实，由原告提供的商品房预售许可证、商品房买卖合同、购房发票、催告函复印件及邮寄凭证、解除合同通知书及邮寄凭证，被告提供的个人购房借款担保合同复印件、银行借款凭证复印件、借记卡账户历史明细清单复印件、个人账户详细清单复印件、个人还款证明复印件，证人顾某证言及本院制作的调查笔录、双方当事人陈述等证据予以证实。
一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。
关于被告支付购房款是否逾期。合同约定购房款中的349万元由被告于合同签订之日起30日内以向银行申请贷款的方式付清，因被告原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的在约定的付款日期届满后15日内以自有资金或其他方式支付。同时补充条款约定以贷款方式支付的，贷款到达原告账户之日为付款日。根据上述约定，被告在未办妥349万元按揭贷款手续后按约应及时补充资料继续办理按揭手续或者自筹资金付清剩余房款。根据现有证据，被告在知晓未办妥349万元按揭手续后自筹资金75万元并补充资料继续办理剩余房款274万元的按揭手续，该75万元于2015年9月29日�付并未逾期，但274万元贷款于2016年1月21日付给原告时已逾期。
关于274万元贷款逾期的原因。被告主张，涉案贷款事宜由其委托原告办理，期间其按原告要求积极补充相关材料，故该贷款逾期不可归责于其。原告主张，被告并未委托其办理贷款，因被告的原因导致该贷款逾期。对此，被告虽主张委托原告办理贷款，但未能就此提供证据，原告亦不予认可，且合同补充条款约定被告已详细了解了办理房屋贷款的相关规定以及需由其提交的所有申请资料并承诺在签订商品房买卖合同之日起7日内向贷款银行提交申请房屋贷款所需的全部资料（本合同由原告代为提交）等，故根据上述约定原告应当及时提交商品房买卖合同等需由其提供的资料给银行，被告应当及时将申请房屋贷款所需的相关资料递交银行审批，对被告主张委托原告办理贷款，不予采信。根据现有�据，被告在2015年9月29日时得知349万元贷款手续未能办妥而自筹资金支付了75万元，并补充资料办理剩余274万元贷款手续，应当预计重新办理贷款可能延时，之后截至2015年12月12日收到原告要求付清274万元房价款的催款函时，应当知晓该贷款截至原告发函时即2015年12月10日仍未办妥，后截至2016年1月9日仍补充提供相关材料给银行审核，据此可认定因被告原因导致该274万元贷款逾期。
关于原告是否有权解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同第六条约定因××的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，并在之后15天内未能以其他方式支付的，××有权解除合同。合同第七条约定××支付房价款逾期超过60日后××有权解除合同。本案原告于2015年1月6日发出解除合同通知�，无论是从合同约定付款日期2015年10月15日前始算，还是从合同约定付款日期之后15天宽限期届满后始算，均已逾期超过60日，故原告依约有权解除合同。
关于合同是否解除及违约金。原告于2016年1月6日向被告邮寄解除合同通知书，该邮件已于2016年1月8日送达被告，故双方之间的商品房买卖合同已于2016年1月8日解除。合同解除的责任在被告，被告按约应支付原告违约金249677.75元（4993555元×5%），被告虽抗辩该约定违约金过高，但未能就此提供相关证据。合同解除后，原告因该合同订立而获得的收益无法实现，需将该房屋再次出售势必造成二次出售成本损失等，鉴于被告未能提供证据证明约定违约金过分高于造成的损失，故原告依据双方约定主张违约金并无不当，予以支持。合同解除后，被告已经支付购房款4993555元应予以返还，同时被告应协助原告办理�商品房买卖合同的注销备案登记手续。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告正荣苏南（苏州）置业发展有限公司与被告吴娟、董伟于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》（苏房商吴中合同201509150279）于2016年1月8日解除，被告吴娟、董伟于本判决生效之日起三十日内协助原告正荣苏南（苏州）置业发展有限公司办理合同编号为苏房商吴中合同201509150279的《苏州市商品房买卖合同》的注销备案登记手续。
二、原告正荣苏南（苏州）置业发展有限公司返还被告吴娟、董伟购房款人民币4993555元。
三、被告吴娟、董伟支付原告正荣苏南（苏州）置业发展有限公司违约金人民币249677.75元。
以上二、三项折抵后，原告正�苏南（苏州）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告吴娟、董伟人民币4743877.25元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费46748元，由被告吴娟、董伟负担。
二审查明事实与一审法院查明事实一致。
二审另查明，本院根据吴娟、董伟的申请，发出调查令，向中国工商银行股份有限公司苏州道前支行调查涉案《个人购房借款/担保合同》签订的时间。该行出具证明材料，证明涉案双方当事人及该行三方签订的《个人购房借款/担保合同》签订时间在2015年11月14日。上述证据已向正荣公司送达并给与质证。
本案争议的焦点是：正荣公司是否有权解除合同。
本院认为，2015年9月15�吴娟、董伟与正荣公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定，吴娟、董伟应支付首付款1503555元，在合同签订之日起30日内以贷款方式支付剩余购房款3490000元。而根据双方及贷款银行三方签订的《个人购房借款/担保合同》中载明的贷款金额则是274万元，说明双方对《商品房买卖合同》中约定的贷款金额进行了变更，诉讼中双方对贷款金额发生变更进行磋商的事实也予以认可。由于《个人购房借款/担保合同》中仅有双方及贷款银行的盖章和签字，无合同签订时间，为此根据本院的调查，可以确定上述《个人购房借款/担保合同》签订的时间在2015年11月14日，因此，如果仍按照《商品房买卖合同》第五条的约定，吴娟、董伟应在合同签订之日起30日内以贷款方式支付剩余购房款，即2015年10月15日之前支付，则明显不合理，且正荣公司在《个人购房借款/担保合同》盖章的行为应视为同意吴娟、董伟贷款时间的延期。据此，本院认为正荣公司是否有权解除的合同的时间应以2015年11月14日开始起算吴娟、董伟是否返还《商品房买卖合同》中约定的超出逾期付款期限导致合同解除的期限。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，因××的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××同意××在约定的付款日期届满后15日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担第七条约定的违约责任。合同第七条约定，××付款逾期超过60日后，××有权解除合同。根据合同文意，正荣公司有权解除合同的期限是××违约期限超过75天。即在75天内××只能主张违约金，不可以主张解除合同。因此，从2015年11月14日计算75天违约期，正荣公司在2016年1月29日才有权提出解除合同，而吴娟、董伟的274万元贷款于2016年1月21日汇入正荣公司的帐户，并由正荣公司开具了房款发票，故正荣公司解除合同的条件未成就，其要求解除涉案房屋买卖合同的请求本院不予支持。但吴娟、董伟延期支付购房款的事实存在，正荣公司可另行向其主张延期付款违约责任。至于吴娟、董伟上诉要求正荣公司交付涉案房屋的请求,因其在一审中未提出反诉,故可另诉主张。
据此，一审法院对涉案合同解除权的认定不当，系适用法律有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初680号民事判决；
二、驳回正荣苏南（苏州）置业发展有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费46746元，二审案件受理费46746元，均由正荣苏南（苏州）置业发展有限公司负担。当事人在履行本判决时一并互相结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 许炯