山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民一终字第647号
上诉人（原审被告、反诉原告）张爱东，男，汉族，居民。
委托代理人崔红，山东三禾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）崔修广，男，汉族，居民。
委托代理人王法亮，山东义超律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王洪霞，女，汉族，居民。
原审第三人魏茂从，女，成年，汉族，居民。
张爱东因物权保护纠纷一案，不服费县人民法院（2013）费民重初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，原告崔修广与第三人王洪霞原系夫妻关系，第三人魏茂从系第三人王洪霞之母。原告崔修广与第三人王洪霞在婚姻存续期间购买了本案争议的毛纺厂家属院5号楼3单元3楼中户房屋一处，建筑面积为33.72㎡，于2000年7月10日办理房屋所有权证，登记在崔修广名下，房权证号为费房改字第××号。2005年10月第三人王洪霞委托其母亲第三人魏茂从出售该房屋，以归还其所借其母的欠款13000元。2006年2月21日，第三人魏茂从将争议房屋卖给被告张爱东，两人签订房屋买卖协议，协议上载明：“卖方：崔修广买方：张爱东经买卖双方协商，达成如下协议：一、卖方崔修广自愿将其拥有的位于山东费县毛纺厂家属院内5#楼3单元中户卖给买方张爱东，价格为一次性买卖房价壹万贰仟元正（包括房产证以外的1间配房）。二、买方一次性付给卖方房款后，卖房将房屋钥匙、房产证交给买方。……五、此协议经双方签字后生效，如有违约，责任方应赔偿非责任方的经济损失。……卖房：魏茂从（签字捺印）买方：张爱东（签字捺印）2006年2月21日”。房屋买卖协议签订后，被告张爱东于同日将12000元的房款交给第三人魏茂从，第三人魏茂从的外甥女岳赠芳代其书写了收据，收据由第三人魏茂从签字并按手印。
2006年3月，因王洪霞于2005年2月因故离家出走，原告崔修广向原审法院提起离婚诉讼，原审法院于2006年7月3日作出（2006）费民初字第1028号民事判决书，判决：准予崔修广与王洪霞离婚；婚后共同财产费县毛纺厂家属院楼房一套归崔修广所有。原告崔修广长年在陕西经商，2008年原告崔修广回费县发现争议的房屋已被被告张爱东占有，经协商未果，原告崔修广遂诉至原审法院。诉讼中，原审法院依法追加魏茂从为第三人，并依被告张爱东的申请，追加王洪霞为第三人。
原审法院认为，本案争议的房屋系崔修广与王洪霞婚姻存续期间的夫妻共同财产，王洪霞不享有完全的处分权，其单方委托魏茂从将争议的房屋出卖，属无权处分行为。崔修广作为争议房屋的共有人，得知房屋被出售后，其对于房屋买卖合同不予追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，王洪霞委托魏茂从与张爱东签订的房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的规定，张爱东与魏茂从签订房屋买卖协议后，魏茂从虽将房权证交付给张爱东，但并未办理房屋变更登记手续，因此张爱东不构成善意取得，未取得争议房屋的所有权。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”王洪霞未经崔修广同意，擅自出卖夫妻共有的房屋，张爱东虽支付合理对价，但未办理产权登记手续，因此崔修广有权追回该争议的房屋。且在崔修广与王洪霞的离婚案件中，原审法院于2006年7月18日作出（2006）费民初字第1028号民事判决书，已判决争议的房屋归崔修广所有，该判决现已生效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自（2006）费民初字第1028号民事判决书生效之日起崔修广取得争议的房屋所有权。因此，原告崔修广主张争议房屋的所有权的诉讼请求，予以支持。
原告崔修广主张由张爱东赔偿经济损失，因张爱东占有争议房屋是依据其与魏茂从签订的房屋买卖协议，因此原告崔修广的经济损失不应由张爱东赔偿，应由处分人魏茂从、王洪霞赔偿。原告崔修广主张8000元的经济损失，依据争议房屋的建筑面积、地理位置、侵占时间，对该主张，予以支持。
魏茂从与张爱东签订房屋买卖协议并收取购房款。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的承认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，从张爱东提交的《房屋买卖协议》看，其第一项即写明卖方为崔修广，而协议的卖方签字却是魏茂从，而崔修广否认委托魏茂从出售争议的房屋。故不能认定崔修广委托魏茂从出售争议的房屋，崔修广不承担返还张爱东购房款的责任，应由行为人承担该民事责任。故张爱东主张的若解除合同则要求崔修广返还购房款，于法无据，不予支持。张爱东未向王洪霞、魏茂从主张权利，其纠纷可依法另行处理。反诉原告张爱东要求反诉被告崔修广履行合同或赔偿损失，于法无据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张爱东立即停止侵占房屋所有权证号为费房权证费房改字第××号的房屋（即毛纺厂家属院5号楼3单元3楼中户房屋），并将该房屋交付给原告崔修广。二、第三人魏茂从、王洪霞赔偿原告崔修广经济损失8000元。三、驳回原告崔修广要求被告张爱东赔偿经济损失的诉讼请求。四、驳回反诉原告张爱东对反诉被告崔修广的诉讼请求。上述第一、二项判决，限于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费50元，公告费600元，共计700元，由被告张爱东负担。
一审宣判后，张爱东不服，向本院提起上诉，请求予以改判。理由如下：1、本案所涉及《房屋买卖协议》系根据崔修广、王洪霞的委托或是魏茂从的表见代理行为签订的，崔修广应承担继续履行或者违约责任；2、原审法院将王洪霞列为第三人错误。
崔修广答辩称原审判决正确，请求依法予以维持。
本院二审审理查明的事实与证据和原审相同。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”。依照上述规定，构成表见代理的前提是相对人不存在任何过错；如代理行为涉及不动产，则该不动产办理变更登记是构成表见代理的必备要件。本案中，本案所涉及房产始终登记在被上诉人崔修广名下，上诉人张爱东不能提交证据证实买卖房屋的行为系经被上诉人崔修广授权委托，也不能提交证据证实其在受让该房产过程中可适用善意取得，上诉人张爱东所提“本案所涉及《房屋买卖协议》系根据崔修广、王洪霞的委托或是魏茂从的表见代理行为签订的，崔修广应承担继续履行或者违约责任”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
因本案所涉及房屋已经费县人民法院判决归崔修广所有，原审第三人王洪霞不具有对该房屋予以主张的权利，其在本案中仅与案件处理结果具有利害关系，原审法院依此将王洪霞列为第三人并无不当，上诉人张爱东所提“原审法院将王洪霞列为第三人错误”的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人张爱东负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周华
审判员 邹海波
审判员 林传鹏
二〇一四年五月三十日
书记员 谢春萍