重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第01003号
上诉人（原审被告）：重庆泰凯汽车销售有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇桂东大道天子云庭A栋一层门市，组织机构代码57341015－4。
法定代表人：胡天银，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3-6-3，组织机构代码57210118-1。
法定代表人：赖义福，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：重庆市攀高房地产开发有限责任公司，住所地垫江县桂溪镇保合路七号，组织机构代码74533080-5。
法定代表人：高章平，该公司总经理。
委托代理人：王德文，重庆贤正律师事务所律师。
委托代理人：周正，重庆贤正律师事务所律师。
上诉人重庆泰凯汽车销售有限公司与被上诉人重庆凯逸物业服务有限公司、被上诉人重庆市攀高房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，重庆市垫江县人民法院于2015年3月16日作出（2015）垫法民初字第00042号民事判决。重庆泰凯汽车销售有限公司对该判决不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：重庆市攀高房地产开发有限责任公司系重庆市垫江县桂溪镇桂东大道天子云庭A栋一层门市业主，该门市面积为1364.36㎡，系商业铺面；重庆市攀高房地产开发有限责任公司于2011年3月14日与重庆市泰凯汽车销售有限公司达成租房合同，约定：承租时间为2011年3月14日至2016年3月14日；承租期内所发生的水、电、气、小区物管等费用由重庆市泰凯汽车销售有限公司自行负责。2012年5月20日，重庆凯逸物业服务有限公司（乙方）与重庆市垫江县天子云庭小区业主委员会（甲方）签订《天子云庭小区物业服务协议》一份，由甲方委托乙方提供物业服务，合同约定：物业服务费用每月收费标准为商业物业按1元／㎡（按建筑面积计算）；物业服务费用按年收取；合同期为3年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。
合同签订后，重庆凯逸物业服务有限公司按约定为重庆市垫江县天子云庭小区提供了物业服务。因重庆泰凯汽车销售有限公司、重庆市攀高房地产开发有限责任公司在重庆凯逸物业服务有限公司为该小区提供物业服务期间未向该公司足额交纳物业服务费。重庆凯逸物业服务有限公司向一审法院起诉称：我公司于2012年5月通过公开招投标，并于2012年6月获得重庆市垫江县天子云庭小区物业服务权，之后在垫江县房屋相关主管部门备案，我公司从2012年6月1日起进驻小区提供物业服务，进驻后严格按物业管理条例及物业服务合同约定提供物业服务，但重庆泰凯汽车销售有限公司在我公司提供服务期间无故拖欠2012年6月至2014年12月共计31个月物业费40300元。属重庆市攀高房地产开发有限责任公司所有商业门面，在我公司进驻前重庆市攀高房地产开发有限责任公司就租赁给重庆市泰凯汽车销售有限公司作为办公场地和商业销售车辆使用，期间重庆凯逸物业服务有限公司多次电话催缴、上门收取、发放缴费通知书及发律师函件，重庆泰凯汽车销售有限公司均未缴纳物业费。请求判令：重庆泰凯汽车销售有限公司、重庆市攀高房地产开发有限责任公司按合同约定支付我公司2012年6月至2014年31个月的物业服务费40300元。
重庆市攀高房地产开发有限责任公司辩称：我公司并未与重庆凯逸物业服务有限公司签订物业服务合同，该司未向我公司提供物业服务，且我公司已把该门面租赁给重庆市泰凯汽车销售有限公司，租赁合同明确约定由重庆市泰凯汽车销售有限公司负责支付物业费等，故我公司不应支付物业费。
重庆泰凯汽车销售有限公司辩称：天子云庭小区开业时是另外一个物管公司提供服务，重庆凯逸物业服务有限公司公司并未履行服务合同义务，未向我公司提供服务，我公司所租赁的门市不在小区内部在街边，我公司不同意支付物业费。
一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆凯逸物业服务有限公司与重庆市垫江县天子云庭小区业主委员会签订的《天子云庭小区物业服务协议》，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对重庆市垫江县天子云庭小区全体业主均具有约束力。重庆凯逸物业服务有限公司自合同签订后对垫江县天子云庭小区进行了物业管理服务，重庆市攀高房地产开发有限责任公司作为该小区的业主，应当按照重庆凯逸物业服务有限公司与垫江县天子云庭小区业主委员会签订的《天子云庭小区物业服务协议》约定向重庆凯逸物业服务有限公司支付物业服务费。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，重庆凯逸物业服务有限公司通过催收，现诉至一审法院请求重庆泰凯汽车销售有限公司缴纳2012年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费符合法律规定，予以支持。
重庆凯逸物业服务有限公司与垫江县天子云庭小区业主委员会签订的《天子云庭小区物业服务协议》约定物业服务费用每月收费标准为商业物业按1元／㎡（按建筑面积计算）；故重庆泰凯汽车销售有限公司每月应交纳物业服务费为1元／月／㎡×1364.36㎡=1364.36元／月。因此，在2012年6月至2014年12月共31个月中，重庆泰凯汽车销售有限公司应交纳物业服务费为1364.36元／月×31月=42295.16元，现重庆凯逸物业服务有限公司只要求重庆泰凯汽车销售有限公司支付物业服务费40300元，系对自己权利的部分放弃，符合法律规定，予以准许。
租房合同是重庆泰凯汽车销售有限公司与重庆市攀高房地产开发有限责任公司在平等自愿基础上签订，系双方当事人真实意思的表示，未违背法律、法规的禁止性规定，亦不违反社会公共利益，属合法有效合同，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，物管等费用由重庆泰凯汽车销售有限公司负责，故本案物业费用应由重庆市泰凯汽车销售有限公司支付给重庆凯逸物业服务有限公司。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由重庆市泰凯汽车销售有限公司在本判决生效后5日内支付重庆凯逸物业服务有限公司2012年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费40300元。
一审案件受理费808元（重庆凯逸物业服务有限公司已预交），减半收取404元，由重庆市泰凯汽车销售有限公司负担。
重庆泰凯汽车销售有限公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律不当。重庆凯逸物业服务有限公司公司并未履行服务合同义务，未向我公司提供服务，我公司不同意支付物业费。
重庆凯逸物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
重庆市攀高房地产开发有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，重庆凯逸物业服务有限公司与重庆市垫江县天子云庭小区业主委员会签订的《天子云庭小区物业服务协议》，其内容不违反法律强制性规定，合法有效，该合同对重庆市垫江县天子云庭小区全体业主均具有约束力。而重庆泰凯汽车销售有限公司仅以未享受或者未接受相关物业服务抗辩，不予支持。故一审法院根据物业服务协议依法判决重庆市泰凯汽车销售有限公司支付重庆凯逸物业服务有限公司物业服务费40300元并无不当。
综上所述，上诉人重庆市泰凯汽车销售有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费808元，由上诉人重庆市泰凯汽车销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李勇
审 判 员 蔡伟
代理审判员 张艳
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 洪燕