广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终3205号
上诉人（原审原告）：叶嗣东，女，1974年11月3日出生，汉族，住重庆市荣昌县。
委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场。
法定代表人：温少松，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林丝文，广东登鼎律师事务所律师。
上诉人叶嗣东因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1338号民事判�，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人叶嗣东上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人迟延办证应当承担的违约责任显失公平，与合同约定其他违约责任不对等。截止上诉人上诉之日，上诉人仍未取得产权证，被上诉人已经违约逾三年之久。如果按照合同约定，不论是违约一天还是违约十年，还是永久的违约下去，被上诉人只需承担已付房款1%的违约金，对上诉人显然不公平，该违约责任亦无法督促被上诉人积极履行办证义务。反观双方商品房买卖合同第七条约定业主逾期付款的违约责任为每日万分之二的违约金，远高于被上诉人逾期办证的封顶1%违约责任。合同中的违约格式条款，一条减轻了被上诉人的责任，一条加重了上诉人的责任，使上诉人与被上诉�的合同地位严重不对等，应依法予以调整。二、已付房款1%的违约金不足以弥补任何损失，亦无法督促被上诉人积极履行办证义务，导致涉案商品房无法交易，上诉人无法入户，在房价上涨的趋势下，可得利益损失更是无法用金钱来具体确定。应当根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定予以调整。三、在本案相似案件中一审法院认定在实际损失难以确定的情况下，可参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定实际损失数额。
被上诉人永怡公司辩称，一、上诉人与被上诉人约定了一次性违约金，上诉人变更原合同约定的一次性违约金为持续性违约金没有事实和法律依据。本案不存在合同没有约定违约金的前提，不可以适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，只能按照合同约定计算违约金。二、上诉人购买商品房最主要的目的在于居住，在被上诉人将商品房交付给上诉人之后其已经实现了合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，未出证不代表绝对的限制转让，办证只是商品房交付后的附随义务，不会对上诉人造成任何损失，甚至在此过程中因商品房的升值或出租等形式获得高额的收益，因此上诉人根本不存在损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人叶嗣东向一审法院起诉请求：永怡公司向上诉人支付以285000元为基数，参照中国人民银行同期同类逾期贷款利率自2012年11月26日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止的违约金。
一审法院认定事实：2009年11月25日，永怡公司（出卖人）与叶嗣东（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：0901054572）1份，约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）3幢1002房，总楼价为285000元，付款方式为银行按揭付款（于2009年11月25日支付65000元，于2010年1月15日以银行按揭贷款支付220000元）；出卖人应当在2009年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，叶嗣东已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款�叶嗣东购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与叶嗣东签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。涉案合同第十四条约定：永怡公司应当在商品房交付使用后730个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因永怡公司的责任导致叶嗣东不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，叶嗣东不退房，永怡公司按已付房价款的1%向叶嗣东支付违约金。一审法院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：永怡公司应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给叶嗣东。因此，永怡公司应于2010年1月1日起算730个工作日内，即2012年12月3日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。永怡公司抗辩称因相关办证部门政策变化导致办证迟延，非因其过失导致，不应由其承担逾期办证违约责任。对此，永怡公司没有向一审法院提交相关证据证明因何种政策变化导致办证迟延，亦没有证明表明相应政策变化对其办证产生的影响程度，且永怡公司在长达730个工作日的期限内仍未能按合同约定履行办证义务亦是极不合情理的。永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。叶嗣东诉请判令永怡公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持。
对逾期办理房产证的违约金，合同对逾期办证违约金有约定的，依合同约定。本案中，双方对于逾期办证违�金的约定为按已付房价款1%计算，叶嗣东以约定违约金过低请求法院予以增加，应当举证证明其实际损失，但叶嗣东未向一审法院提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其主张，一审法院不予采信。
对于本案诉讼是否超过法定两年诉讼时效的问题。涉案合同对于逾期办证违约金所约定的虽然为定额1%，但永怡公司至今仍未履行办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务，永怡公司的逾期办证违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效的起算时间最迟应当在永怡公司履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的办证义务或合同解除之日。因此，本案并未超过法定两年诉讼时效。
综上，永怡公司应按照合同约定按已付房价款的1%（285000元×1%=2850元）向叶嗣东计付逾期办证违约金。�照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向叶嗣东支付逾期办证的违约金2850元。一审案件受理费1183元，减半收取为592元（叶嗣东已预付），由叶嗣东负担532元，由永怡公司负担60元（该款永怡公司于一审判决生效之日起七日内径付叶嗣东）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1.关于补充A-1区（东苑）车位解决方案说明、聚豪园居住小区总体规划平面图、总体规划平面图放大图，拟证明聚豪园因缺乏车位导致二期房�属于违章建筑长期不能出证导致业主不能买卖，造成巨大损失。2.民众镇政府发布的关于门诊基本医疗保险的新闻动态，拟证明没有办理房产证不能入户就不能享受中山市门诊基本医疗补贴，这系上诉人损失。本院组织当事人进行了质证，被上诉人永怡公司不确认上述证据的关联性。因关于补充A-1区（东苑）车位解决方案说明、聚豪园居住小区总体规划平面图、总体规划平面图放大图与本案二审争议的事实不具有关联性，本院对上诉人提交的上述证据不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与叶嗣东签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的，系转让涉案商品房的�属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于违约金数额，叶嗣东主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案中叶嗣东虽提交了民众镇政府发布的关于门诊基本医疗保险的新闻动态，拟证明没有办理房产证不能入户就不能享受中山市门诊基本医疗补贴，但该门诊基本医疗保险政策并非叶嗣东因未受领房地产权属证书而受到的直接损失。由于叶嗣东并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。叶嗣东应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向叶嗣东支付逾期办证违约金符合双方合同约定，本院予以维持。
综上所述，上诉人叶嗣东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2850元，由上诉人叶嗣东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 官 琳
审 判 员 马燕清
代理审判员 刘 通
二〇一六年十月三十日
书 记 员 龙战江