广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初第144号原告湛江市第二中医医院，住所地：湛江市霞山区解放西路**号。法定代表人肖波，院长。委托代理人吴文斌，男，1972年5月5日出生，汉族，湛江市霞山区逸仙南二路15号后门，被告庞康来，男，1986年9月13日出生，汉族，住湛江市坡头区，委托代理人刘奇，广东意合律师事务所律师。被告黄智芳，男，1980年3月27日出生，汉族，住湛江市坡头区，原告湛江市第二中医医院诉被告庞康来、黄智芳暨被告庞康来反诉湛江市第二中医医院、黄智芳租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成合议庭先后于2016年9月5日、12月6日公开开庭进行了审理。原告湛江市第二中医医院的委托代理人吴文斌、被告庞康来及其委托代理人刘奇到庭参加诉讼，被告黄智芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月1日，原告与被告黄智芳签订《房屋租赁合同》，约定被告租借原告位于湛江市霞山区××房用于经营电动车维修，合同期限两年，至2015年5月31日止。合同签订后，被告黄智芳在未经原告同意的情况下擅自将合同项下的房屋转租给被告庞康来。自2015年6月1日起，合同期限届满后，原告多次要求两被告办理交房手续，但是两被告以各种理由拒绝交房，并强行占有原告房屋。被告的行为不但严重违反了双方的合同约定，也严重侵犯了原告的财产权益。原、被告签订的租赁合同期届满后，原告即按照湛江市财政局要求将房屋向社会公开招标，案外人已经中标并且与原告签订了房屋租赁合同，每月租金为4932元，因此被告除了按原合同约定每月支付租金2900元，还应赔偿原告每月的租金差额损失2032元，三个月共计6096元（以被告合同期满后占用开始计算，暂计至2015年8月31日，即从2015年6月1日至2015年8月31日共3个月，至于2015年8月31日以后，如果两被告仍然强行占用原告的房屋，原告将依法主张权利）。因此，为维护原告的合法权益，请求：1、请求判决两被告立即搬出其占用的原告位于湛江市霞山区××房；2、请求两被告支付其合同期满后占用原告房屋期间的房租8700元（以被告合同期满后占用开始计算，暂计至2015年8月31日，即从2015年6月1日至2015年8月31日共3个月，每月2900元）；3、判决两被告赔偿原告的租金差额损失6096元；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。被告庞康来辩称，1、本案诉讼应属租赁合同纠纷，不是返还财产纠纷，被告承租原告房产，虽是转租黄智芳而来，但被告一直交付房租给原告，原告收到租金没有提出任何异议，原告在6个月内没有提出异议，已经默认原被告之间租赁关系。2、原告没有任何通知情况下将涉案房屋出租给案外人侵犯被告的优先承租权，合同到期前，被告多次与原告协商承租原告的商铺，后来才知道原告将涉案房产转租给案外人，原告侵犯了被告的优先承租权。3、原告房租按照起诉状中陈述招标承租租金从2900元上升到4932元与事实不符，原告房产没有出租，只是借口拖延而已，涉案房屋的租金上涨幅度过大，是原告故意行为故意与被告解除租赁合同。4、承租人优先承租权符合市场交易规则，被告愿意继续承租原告的房产，对原告没有任何损害。5、被告不交房租的原因原告不在规定的时间内答复被告继续承租房屋的事宜，所以被告没有违约，原告不能请求解除合同。被告庞康来反诉称，被告黄智芳与原告于2013年6月1日签订房地产租赁契约，约定由黄智芳租赁原告涉案房产期限至2015年5月31日，被告黄智芳经原告同意后又将涉案房产转租给被告庞康来，并由庞康来直接交租给原告。合同到期前，被告多次找原告商量要求继续租赁涉案房产，对原告提出的续租条件一一答应，但原告都不与回答。但被告意外的是，直接2015年6月8日才原告告知涉案房产已经通过招标租赁给其他人了，并在2015年6月1日与其他人签订了关于该房产的租赁协议。被告自己已经在该商铺经营2年，对商铺进行了装修和必要的维护，许多老客户熟悉了该商铺。被告也提前向原告要求续租该房产，但原告在没有任何通知的情况下就将涉案房产租赁给其他人，明显违反诚实信用和公平原则。因此，为维护原告的合法权益，请求：请求判令确认反诉人对湛江市第二中医医院宿舍（建筑面积66.32平方米）有优先承租权，反诉人在同等条件下继续租赁该铺位。原告（反诉被告）辩称，1、被告并不是本案原租赁合同的当事人，被告没有权利针对租赁合同提起反诉，原告是与黄智芳签订的租赁合同，所以租赁合同相对人是黄智芳，与被告庞康来没有法律上的关系。2、被告黄智芳在与原告签订合同时已经明确约定需要转租给第三人使用必须要征求原告同意，但两被告进行转租是没有得到原告的同意，被告的转租行为违反合同约定，是无效的行为。3、原告没有收到被告庞康来的房租，所有的房租都是由被告黄智芳缴纳，原告开出的税票都是写黄智芳的名字，所以被告庞康来提出缴交房租给原告，原告没有提出异议是没有依据的。从被告提交的证据都是写着黄智芳的名字，与庞康来无关，庞康来与本案租赁合同没有法律关系。4、关于被告提出优先租赁权的问题，由于被告庞康来不是合同的当事人，不能提出该权利且合同没有约定该权利，湛江市政府对所有的公共财产在2014年底已经开始清理，要求集中进行公开招标，都已经不是由各产权人进行对外招租，按照湛江市规定统一招投标，按照地方政府的管理规定进行的一种行政上的行为，所以不存在本案合同优先承租权的问题。原告提交的合同招标后中标者与原告签订的合同是有湛江市财政局的印章，原告按照上级单位的规定进行招标。被告黄智芳不到庭应诉也不提交书面答辩状及证据材料。经审理查明，2013年6月1日，原告与被告黄智芳签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于湛江市霞山区××房出租给被告黄智芳用于经营电动车维修，合同期限为两年，即2013年6月1日至2015年5月31日止，每月租金2900元，按季度交租。合同签订后，被告黄智芳未经原告同意的情况下擅自将涉案房屋转租给被告庞康来使用，由被告庞康来以黄智芳的名义向原告缴付租金和相关费用。2015年6月8日，合同期限届满，原告向被告发出书面《通知》，载明：4幢106商铺承租方（贵方）；贵方承租我院该商铺租赁期已满（租赁期限2013年6月1日至2015年5月31日止），现我院收回该商铺，并按照市财政局规定出租给新中标承租人，请贵方于2015年6月15日前搬出，并将该商铺货物搬走，逾期不搬所造成一切后果将由贵方承担责任。特此通知。2015年8月4日，原告再次向被告发出书面《通知》，载明：霞山解放西路24号4幢106商铺承租人（贵方），贵方承租我院该商铺租赁期已满（租赁期2013年6月1日至2015年5月31日止），现我院收回该商铺，并按照湛江市财政局规定出租给新的中标承租人，请贵方于2015年8月7日前迁出，并将该商铺货物搬走，逾期不撤出所造成的一切后果将由贵方承担责任。特此通知。因被告拒不签字，原告将《通知》张贴在涉案房屋进行拍照，留置送达。原告按照湛江市财政局的要求将涉案房屋向社会公开招标，湛江市产权交易中心于2015年1月21日作出《成交确认书》载明：马启辉，根据我中心组织的招标编号为ZJCQ2015-001的霞山解放西路24号4栋106房交易结果，现确定你为招标人，中标价为4932元/月。请持本《成交确认书》及身份证明五个工作日内与权属单位签订合同，按合同严格履行转让合同中的有关承诺。特此通知。马启辉在该中标者确认书上签名。为此，2015年6月1日，原告与马启辉签订《房屋租赁合同》将涉案房屋由马启辉承租作为电动车销售维修等使用。租赁期限自2015年6月1日至2018年5月31日，为期三年。每月租金4932元。但因被告拒不搬出涉案房屋，导致原告与马启辉签订的《房屋租赁合同》至今无法履行。因此，原告向本院提起诉讼请求处理。本院受理后，被告庞康来对管辖权提出异议，本院2015年9月24日作出（2015）湛霞法民二初第144号《民事裁定书》，裁定驳回被告庞康来的异议。庞康来对裁定不服，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2016年1月20日作出（2016）粤08民辖终7号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。以上事实有原告提供的《房地产租赁契约》、《原告送达给被告的搬迁通知》、原告与案外人签订的新的《房屋租赁合同》、《成交确认书》复印件以及本院的庭审笔录等证据在案证实。本院认为，本案争议的焦点问题：1、被告庞康来使用涉案房屋是租赁关系还是非法占用关系。2、庞康来对涉案房屋有否优先承租权。本案是原告与被告黄智芳的租赁合同届满后，被告庞康来占用涉案的房屋而引起的纠纷，本案应属返还原物纠纷。被告黄智芳在未经原告同意的情况下擅自将合同项下的房屋转租给被告庞康来使用。现原告与被告黄智芳的双方租赁合同期限届满，被告庞康来仍继续占用涉案房屋属无权占用。原告根据湛江市财政局的规定将涉案房屋交由湛江市产权交易中心进行招标时，被告亦没有参与投标，因此被告没有合同依据及法律依据占用原告的房产属于侵权行为，其主张优先承租权，理由不充分。依据《物权法》第三十四条：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。原告诉求被告返还其占用的106房，于法有据，应予支持。依据《物权法》第三十七条：“侵害物权造成别人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。被告庞康来占用涉案房屋造成原告的经济损失，应承担赔偿责任。原告主张被告支付占用房屋期间的费用，按合同约定的月租2900元计以及赔偿租金差额损失的理据充分，应予支持。被告庞康来的反诉请求，依据不足，应予驳回。被告黄智芳经本院合法传唤，无证当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用的解释第》第九十条、第九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告庞康来应于本判决发生法律效力之日起十日内搬出其占用的位于湛江市霞山区解放西路24号4幢106房返还给原告湛江市第二中医医院。二、被告庞康来应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付房屋占用费8700元（从2015年6月1日暂计至2015年8月31日止，共3个月，按每月2900元计算）给湛江市第二中医医院。三、被告黄智芳、庞康来应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿经济损失（租金损失）6096元[从2015年6月1日暂计至2015年8月31日止，共3个月即（4932元-2900元）]给湛江市第二中医医院。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告庞康来的反诉请求。本案受理费169.9元（原告已预付），由被告负担（在履行本判决义务时径付给原告）；反诉费50元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 毅审 判 员  许荣春人民陪审员  梁钟和二〇一六年十二月二十二日书 记 员  方 超附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第三十四条物权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权造成别人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。