上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杨民四（民）初字第3937号
原告上海轻工物业管理有限公司。
法定代表人季作林。
委托代理人曹翠兰。
委托代理人韩智华。
被告上海市杨浦区教育局。
法定代表人邵志勇。
委托代理人唐松宝，上海融栢律师事务所律师。
原告上海轻工物业管理有限公司诉被告上海市杨浦区教育局物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月10日受理后，由审判员王芩菲独任审判，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。后本案转换适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年4月18日再次公开开庭进行了审理。原告上海轻工物业管理有限公司的委托代理人曹翠兰、韩智华，被告上海市杨浦区教育局的委托代理人唐松宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海轻工物业管理有限公司诉称，被告是上海市双阳路XXX弄XXX号房屋产权人，原告是该房所属小区物业管理企业，自1999年1月起持续为小区提供物业服务。系争房屋虽系小区公建配套，但没有法律条文明确此类房屋无须支付物业管理费，相反根椐法律规定，作为房屋产权人的被告理应向原告支付相应费用。因与业委会签订的物业服务合同未就系争房屋物业收费标准作出明确，故被告应当参照沪房地物（1995）第522号《关于公有住宅售后管理服务费和房屋修缮人工费等收取标准的通知》第三条关于非居住住房按租金标准的25%计取物业费的规定支付系争房屋物业管理费，其中租金标准应按本市混合四等房屋4元／平方米建筑面积的标准计取，被告还应参照文件第四条第3点关于非居住住房按0.2-0.5元／月／平方米建筑面积计取保洁费的规定支付系争房屋保洁费，而本案当以0.5元／月／平方米建筑面积的标准计取。并且，系争房屋虽有围墙但地下管道与整个小区相连，管道的疏通排污维护均由原告实施；系争房屋大门虽与小区大门分列，但该房另有一门开设于小区内，生活建筑垃圾均堆放于门口，系由原告进行管理；原告为小区施行的绿化、保洁、保安服务，被告均共同享受；原告自1999年开始不断向系争房屋实际占有人及被告催讨物业管理费，但遭拒，为此还曾信访但未果。起初因原告尚能维持从业经营故未加紧催讨，现经营窘迫只能诉讼。诉请要求：1、被告立即支付系争房屋1999年1月至2013年12月的物业管理费172，420.2元；2、被告立即支付系争房屋1999年1月至2013年12月的保洁费86，210.1元。
被告上海市杨浦区教育局辩称，系争房屋是小区公建配套房屋，没有法律条文明确此类房屋须支付物业管理费，被告名下另有其他公建配套房屋即从不支付，凡发生管道或其他设施损坏请物业公司维修的均按实结算。原告从未为被告提供过物业服务，曾因相邻的6号楼下水管堵塞，被告尽配合义务同意原告进入系争房屋排污疏理，但并非为系争房屋维修管道，且全市的地下管道均相连，没有管道相连即应支付物业费之说。被告为系争房屋自行聘请物业公司施行保洁保安日常维护等管理，而系争房屋亦独立于小区，与小区分门出入，大门口的地面、绿化亦系被告自行管理维护。2009年时被告接房屋占用人即幼儿园的汇报听闻原告要求收取物业管理费，但并无明确数额，此前被告或幼儿园从未收到催讨信息，现不认可原告关于管理费、保洁费的计算主张，认为所述的相关规定不适用本案系争房屋。综上，不同意原告诉请。
经审理查明，1993年8月17日，上海市杨浦区人民政府财贸办公室向时称上海市杨浦区房产管理局产权登记办公室出具杨财办（1993）271号《关于双阳路666弄住宅小区1－8幢号楼产权划定登记的函》，主要内容：上海市双阳路666弄1－8号双花公寓住宅小区是1990年代时由区财贸办牵头且多家单位联建而成，各单位经联席会议确定了产权分割和总体管理方案，请给予办理产权登记手续。该函件明确系争房屋是小区幼托公建配套房屋，由被告独有产权。被告凭上述函件于1999年10月22日登记取得系争房屋（建筑面积957.89平方米）所有权。
原告（原名上海轻工浦东房地产物业管理公司，2001年核准更名）是系争房屋所属小区物业管理企业，自小区建成即入驻管理，服务至今。与业委会签订的物业服务合同约定原告有权收取小区7－8号房屋物业费，但合同未就收费标准作出明确。
系争房屋产权登记之后，起初由被告下属幼儿园占用使用，期间因生源问题停办幼儿园，房屋交被告下属学前管理中心使用，目前该房继续用于开办幼儿园。系争房屋有围墙并设有大门与消防门，与双花公寓住宅小区大门分门出入。上述房屋占用人自行聘有保洁保安人员，自2013年起被告将全区公办中小学及幼儿园的物业管理统一委托上海海阳保安服务有限公司。
原、被告之间从未就系争房屋物业管理费等有过收付行为。2013年11月5日原告向被告发出《催款通知》，限期被告应于2013年11月16日之前支付系争房屋1999年1月至2013年12月期间的物业费等共计258，629.4元，后未果，原告遂于2013年12月10日具状来院作本案诉请。
审理中，原告就其所称的对系争房屋进行物业管理提供了一份发票予以证明，发票显示2012年9月12日原告向案外人上海威远建筑工程有限公司支付6号楼下水道改建工程款5954元，并称该下水道改建实质系为6号楼及7号楼房屋新排污水总管和窨井，费用已由6号楼业主分摊。对此被告认为该工程系为解决6号楼下水道堵塞问题，不是为系争7号楼维修设施，故与己无关。
另查明，⑴原告诉称提及的沪房地物（1995）522号文件在2012年9月1日起施行沪房管规范物（2012）29号文件时废止。⑵1997年12月22日生效施行的沪价房（1997）第342号文件规定：物业管理区域内公益性服务设施，如中小学、幼儿园、托儿所以及用于社区服务的房产，入住居民不支付管理费。保洁、保安等费用是否收取或如何收取由业主委员会与公益性服务设施业主协商而定。公益性服务设施业主应适当支付小区公共设施的维修、更新费用。该文件于2011年9月30日废止。
除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由杨财办（1993）271号函件、系争房屋产权信息资料、系争小区总体平面图、数份《物业管理服务合同》、《催款通知》等证据材料予以证明。
本院认为，首先，系争房屋虽有登记产权人，但该房是小区公建配套，1999年建成至今绝大部分期间由相关幼儿园占用作幼托园地使用，是公益性服务设施。按照当时的相关规定类似房屋不支付管理费，而业委会亦未与被告协商确定保洁费应否收取如何收取，因法无溯及既往的效力，故2011年9月30日之前被告无须就系争房屋承担管理费及相关保洁费等。
并且，物业公司按照物业合同的约定，对房屋及配套设施设备、小区共用部位共同区域提供了维修、养护、卫生维护、秩序管理等应尽义务的，则有权要求业主支付对价。然本案审理至今，原告未提供证据证明其就系争房屋为被告提供了如上的各类服务，本院亦不能藉6号楼下水道改造工程的事实与发票推断原告对系争房屋提供了必要的管理维护。此外，系争房屋作为公建配套与小区其他房屋相比有其特殊性，主要表现在：占地位置相对独立，与小区没有明显的共用部位、共用设施设备和共用场地；幼儿园校舍维护、安全卫生由其独自负责，不经原告服务，不动用专项维修基金；被告或幼儿园对原告服务内容与标准、收费标准及项目均不知情；系争房屋的使用仍旧持续公益性设施的方式。因此根椐权利义务相一致的原则，被告未享有原告的物业服务，则不应承担相关管理费及保洁费。
综上，原告诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：
原告上海轻工物业管理有限公司要求被告上海市杨浦区教育局支付上海市双阳路XXX弄XXX号全幢房屋1999年1月至2013年12月的物业管理费人民币172，420.2元及保洁费人民币86，210.1元的诉讼请求，不予支持。
本案受理费人民币5179元，由原告上海轻工物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王芩菲
代理审判员 金 玮
人民陪审员 陈铭浩
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 邱静静
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。