山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1091民初1261号
原告(申请执行人)：马永华，男。
委托诉讼代理人：周玉敏，山东中立达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王倩明，山东中立达律师事务所律师。
被告(案外人)：威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司。
主要负责人：丛术波，总经理。
委托诉讼代理人：张健，山东弘誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓静，山东弘誉律师事务所律师。
被告(被执行人)：威海利都房地产开发有限公司。
法定代表人：王秀文,总经理。
委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。
原告马永华与被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司、被告威海利都房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马永华及委托诉讼代理人周玉敏、被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司之委托诉讼代理人张健、张晓静、被告威海利都房地产开发有限公司之委托诉讼代理人邹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马永华向本院提出诉讼请求：准许对威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091执字58-1、58-2号执行裁定书中查封及作价偿债的位于威海市吉林路100号798大厦-516、-616、-716房屋的继续执行。事实和理由：威海火炬高技术产业开发区人民法院分别于2016年1月27日、2016年4月22日作出（2016）鲁1091执字58-1、58-2号执行裁定书，将作为被执行人的被告威海利都房地产开发有限公司名下位于威海市吉林路100号798大厦包括516、616、716房屋在内的45套房屋查封并作价给原告清偿部分债务。因被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司作为案外人提出执行异议，威海火炬高技术产业开发区人民法院于2016年6月13日作出（2016）鲁1091执异27-1号执行裁定书，中止（2016）鲁1091执字58-1、58-2号执行裁定书对位于威海市吉林路100号-516、-616、-716房屋的执行。原告认为位于威海市吉林路100号798大厦-516、-616、-716房屋系由作为被执行人的威海利都房地产开发有限公司立项并投资开发建设的房屋，现工程尚未完工、未办理综合验收，也未能交付使用，属于被告威海利都房地产开发有限公司名下财产；况且，就上述房屋，原告和被告威海利都房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年10月19日办理了网签手续，被告威海利都房地产开发有限公司给原告出具了收取该三套房屋房款的收据。被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司并非上述三套房屋的所有人，其权利不足以排除对该三套房屋的执行。（2016）鲁1091执异27-1号执行裁定书明显错误，适用法律不当。
威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司辩称：位于威海市吉林路100号-516、-616、-716房屋的所有权应属于被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司，原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，应当依法予以驳回。其一，按签订合同先后顺序，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司签订购房协议的时间早于原告；其二，从合同目的看，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司签订合同的目的是为了获得房屋，是房屋买卖行为，而原告签订合同的目的是为了债权的实现，是基于民间借贷的债权债务关系而产生的以物抵债行为；其三，从各方交易价格考虑，原告和被告威海利都房地产开发有限公司达成的房屋抵债价格单价每平方米3420元，明显低于市场价值，原告的行为并非善意，严重地损害了被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司的权利；其四，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司已经支付了全部购房款，故应当优先保护被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司的权利。
被告威海利都房地产开发有限公司辩称：尊重法院判决，请求法院依法裁判。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人，进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：位于威海市吉林路100号798大厦-516、-616、-716房屋系被告威海利都房地产开发有限公司立项并投资开发建设的房屋，现工程尚未完工、未办理综合验收，也未交付使用。2013年1月18日，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司和周某某签订了《商品砼购销合同》，约定被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司向周某某供应商品砼。2013年9月10日，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司和被告威海利都房地产开发有限公司签订了三份《798大厦购房协议》，约定被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司认购被告威海利都房地产开发有限公司开发建设的798大厦-516、-616、-716三套房屋。被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司主张上述协议的签订系由于两被告和周某某协商三方转账，并以转账抵顶的方式支付了全部购房款。至今，两被告尚未就涉案房屋签订商品房买卖（预售）合同，也未将涉案房屋交付使用。被告威海利都房地产开发有限公司多次向原告借款，为了保证债权得以清偿，原告和被告威海利都房地产开发有限公司就包括涉案位于威海市吉林路100号-516、-616、-716三套房屋在内的多套房屋分别签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年10月19日办理了网签手续，以签订买卖合同作为债权的担保。因被告威海利都房地产开发有限公司未按期偿还原告的借款，原告依据山东省威海市威海卫公证处（2016）威威海卫证执字第1号公证书向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年1月27日作出（2016）鲁1091执字58-1执行裁定书，查封了作为被执行人的被告威海利都房地产开发有限公司名下包括涉案位于威海市吉林路100号-516、-616、-716三套房屋在内的55套房屋。经本院委托评估机构评估房屋价值为每平方米3420元。经双方当事人确认，作为被执行人的威海利都房地产开发有限公司应给付原告的债务总额为9282339.5元。本院于2016年4月22日作出（2016）鲁1091执58-2号执行裁定书，裁定被执行人威海利都房地产开发有限公司所有的位于威海市吉林路100号包括涉案-516、-616、-716三套房屋在内的45套房屋，按每平方米3420元的评估价值计算作价7321228.2元抵偿给原告，清偿原告部分债务。被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司以其系涉案三套房屋的买受人，其权利足以排除对涉案三套房屋的执行为由向本院提出执行异议，要求停止对涉案三套房屋的执行。本院受理后，于2016年6月13日作出中止（2016）鲁1091执字58-1、58-2号执行裁定书对位于威海市吉林路100号-516、-616、-716房屋的执行。原告对（2016）鲁1091执异27-1号执行裁定书不服，故提起本案的诉讼。
庭审中被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司为证实其主张，向本院提交了三份证据：1、《商品砼购销合同》一份，拟证实被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司和周某某签订了商品砼购销合同，约定周某某从被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司购买商品砼用于798大厦工程，付款方式部分以房抵顶；2、分户账一份，拟证实被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司已做账以798大厦三套房屋转账抵顶了周某某的部分债务；3、《798大厦购房协议》三份及购房款收据三份，拟证实周某某抵顶给被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司的房屋由二被告直接签订购房协议，约定涉案的三套房屋出售给被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司，被告威海利都房地产开发有限公司出具了涉案三套房屋购房款的收据。
原告对上述证据的质证意见为：对证据1、2的真实性没有异议，但仅能证实被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司和周某某之间存在合同关系，按照合同相对性原则，该两份证据与本案不存在关联性。对证据3中三份协议的真实性没有异议，但该三份《798大厦购房协议》从内容看均系认购协议，属于预约合同，尚未签订商品房买卖（预售）的本约合同，故两被告之间尚未就涉案三套房屋形成房屋买卖合同关系；对三份购房款收据的真实性有异议，该收据与事实不符，按照被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司所述系三方转账抵顶，故其并未实际支付购房款。
被告威海利都房地产开发有限公司对上述证据1、3的真实性没有异议，对证据2的真实性不发表意见，对上述证据所证明的问题不发表意见。
原告马永华为证实其主张，向本院提交了四份证据：1、（2016）鲁1091执字58-1、58-2号执行裁定书各一份；2、《商品房买卖合同（预售）》三份；3、收款收据三份；4、被告威海利都房地产开发有限公司的法定代表人王秀文出具的《情况说明》一份。原告主张上述证据证实：涉案的三套房屋系被告威海利都房地产开发有限公司名下所有的房屋。被告威海利都房地产开发有限公司多次向原告借款，为了保证借款得以清偿，原告和被告威海利都房地产开发有限公司就涉案三套房屋分别签订了《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年10月19日办理了网签手续，被告威海利都房地产开发有限公司为原告出具了涉案三套房屋购房款的收据。因被告威海利都房地产开发有限公司未按期偿还原告的借款，原告申请法院强制执行，在执行过程中，法院根据评估的价格裁定将涉案的三套房屋作价抵顶给原告，抵偿部分债务。被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司对涉案三套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司对上述证据的质证意见为：对上述证据1、2的真实性没有异议，但原告和被告威海利都房地产开发有限公司之间系民间借贷关系，双方之间所签订的买卖合同应作为担保方式看待，原告通过强制执行手段达到以房抵债目的，抵顶价格明显低于市场价格，属于过低价格处分财产的行为，原告对涉案房屋不享有物权效力。对证据3、4的真实性不予认可。
被告威海利都房地产开发有限公司对上述原告所提交的证据1、2、3的真实性没有异议，对证据4的真实性未当庭予以确认。
以上事实，有书证及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司对涉案的该三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”本案涉案三套房屋所在项目系由被告威海利都房地产开发有限公司立项并投资开发建设，该项目尚未竣工验收，尚未办理房屋登记，土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证件指向的权利人均系被告威海利都房地产开发有限公司，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司所提交的证据尚不能证实系涉案房屋的权利人。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述第二十八条是对一般买受人物权期待权保护的规定，第二十九条是对消费者物权期待权保护的规定。即一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时具备第二十八条规定的上述四种情形且其权利能够排除执行的才能终止执行；属于消费者的买受人对被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须同时具备第二十九条规定的上述三种情形且其权利能够排除执行的才能终止执行。本案中，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司作为法人分支机构明显不属于消费者，其就涉案房屋签订协议是基于三方转账抵顶，系以物抵债，并非是为了用于居住；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当具备的主要内容。从两被告就涉案房屋所签订协议的内容看，系认购协议，不具备商品房买卖合同的主要内容，所形成的系商品房预约合同关系，而非商品房买卖（预售）合同关系，两被告尚未就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同；涉案房屋所在项目尚未完工，尚未经过竣工验收，涉案房屋尚不能交付使用，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司在本院查封之前并没有合法占有涉案房屋。因此，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司主张其系涉案房屋的买受人其权利能够排除执行的抗辩不能成立。
原告和被告威海利都房地产开发有限公司之间存在民间借贷法律关系，被告威海利都房地产开发有限公司将包括涉案三套房屋在内的多套房屋预售给原告，并办理了网签手续，为借款合同作担保，符合法律规定。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款之规定，被告威海利都房地产开发有限公司作为借款人不履行确定的金钱债务，原告作为出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。原告依据具有强制执行力的公证债权申请强制执行，依法有权对作为被执行人的威海利都房地产开发有限公司所有的涉案房产采取强制执行措施。本院在执行过程中，已委托评估机构对涉案房产的价值进行了评估，根据评估的价格裁定将涉案的三套房屋作价抵顶给原告抵偿部分债务，不存在明显低于市场价格处分财产的情形，符合法律规定。故人民法院在以被告威海利都房地产开发有限公司为被执行人的案件中依法可以执行位于威海市吉林路100号-516、-616、-716房屋。
综上所述，被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司对位于威海市吉林路100号-516、-616、-716三套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求对位于威海市吉林路100号-516、-616、-716三套房屋继续执行，理由正当，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：
准许威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091执字58-1、58-2号执行裁定书中对查封及作价偿债的位于威海市吉林路100号-516、-616、-716房屋的继续执行。
案件受理费100元，由被告威海市鸿安建筑集团有限公司混凝土分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
本院（2016）鲁1091执异27-1号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 魏亦斌
人民陪审员 姜悦国
人民陪审员 于云凯
二〇一六年十二月四日
书 记 员 杨恩如
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