安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0102民初3701号
原告：安徽省通信产业服务有限公司国信分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。
负责人：马文胜，总经理
委托代理人：王诤毅，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。
被告：合肥明日医疗器械有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。
法定代表人：李鸣，总经理
委托代理人：孙仁业，安徽奥成律师事务所律师。
委托代理人：朱菊，该公司员工。
原告安徽省通信产业服务有限公司国信分公司（以下简称“国信公司”）与被告合肥明日医疗器械有限公司（以下简称“明日公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国信公司的委托代理人王诤毅、被告明日公司的委托代理人孙仁业、朱菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金201000元、房屋占用使用费142200元、违约金83817元、水电费45667元，合计472684元（房屋租金自2015年12月1日计算至2016年2月29日，按201000元/季度计算；房屋占用使用费计算自2016年3月1日至2016年4月12日，按122万元/�计算；违约金按季租金的3‰/日暂计算至2016年4月18日，2016年4月19日后的违约金继续计算至款清之日）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告存在长期房屋租赁关系。2011年4月，双方签订《房屋租赁合同》，约定，原告将位于合肥市敬亭山路1号约2560平方米房屋租赁给被告使用，租赁期限为自2011年3月1日至2016年2月29日，2011年3月1日至2013年2月28日的租金为19.5万元/季，2013年3月1日至2015年2月28日的租金为20.1万元/季。被告不按约定支付租金，以及被告未按约定时间返还房屋的，每日按季租金的3‰支付违约金；租赁期满后，原告有权收回房屋，未经同意遗留的物品，视为废弃物，原告有权任意处置。自2015年12月起，被告未按合同约定向原告支付房屋租赁费用，原告多次催告被告限期缴纳租赁费、水电费，被告仍拒绝履行付款义务。被告拖欠2015年12月至2016年2月�房屋租赁费201000元。双方租赁合同即将到期前，原告通过公开招标方式将争议房屋出租给了第三人，约定的房屋租金为122万元/年。被告拒绝返还房屋并将大门紧锁，导致原告无法按时将房屋使用权移交给第三方，给原告造成了租金上的损失。
被告明日医疗辩称：原告主体不适格。被告系与安徽国信通信有限责任公司签订租赁合同，并非本案原告。原告诉请租金201000元无事实依据。履约保证金65000元应冲抵租金，被告于2015年11月19日转账支付20.1万元，系支付2015年12月1日至2016年2月29日期间的租金。合同约定出租方应出具收款凭证，但在合同履行过程中，被告未收到发票，租金成本无法入账，原告构成违约。合同约定，原被告再签订5年期合同，原告以种种借口拒绝，且原告自2015年12月30日数次停电，导致租赁房屋无法使用，其无权收取此后的�金，已收取的应退还，并赔偿损失。原告诉请的房屋占用使用费142200元没有依据。原告擅自停电导致被告无法经营，被告已于2016年1月25日搬离涉案房屋，原告已将房屋出租给合肥仁爱医院。原告诉请的违约金无依据。被告未付后期租金系依法行使抗辩权，且原告按日千分之一标准无依据。水电费诉请无依据。
经审理查明：2011年4月，出租方安徽国信通信有限责任公司与承租方合肥明日医疗器械有限公司签订《房屋租赁合同》，约定,出租方将合肥市敬亭山路1号2560平方米房屋租赁给承租方使用，租赁期限自2011年3月1日起至2016年2月29日止，装修期自2011年3月1日起至2011年5月31日止。出租方应按合同约定的时间将房屋交付给承租方使用。租赁期满，出租方若继续将该房屋用于出租经营的，在同等条件下，承租方享有优先承租权。承租方有意继续承租的，应提前90日向出租方提出书面续租要求，否则丧失该优先权。租金标准：2011年3月1日至2013年2月28日每季度租金合计19.5万元；自2013年3月1日至2015年2月28日每季度租金上调3%,即20.1万元；2016年4月1日起每季度租金上调5%,即21.1万元。合同到期后，双方如无异议可续签合同五年，租金视周边市场行情予以合理调整。租金支付时间：承租方应于本合同签订之日起3日内，向出租方支付第一季度租金，共计人民币19.5万元，以后均应按季度支付，即每月到期日前7日内，向出租方支付下一季度租金，先交后租，否则，出租方可以随时解除合同。租金支付方式：承租方应将到期款项直接汇至出租方指定的账户。出租方收取租金后，应开具收款凭证。合同签订之日起3日内，承租方应向出租方支付房屋租赁履约保证金65000元，租赁期满或合同解除后，除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应由出租方应承担的违约赔偿外，剩余部分无息返还。出租方未按约定时间交付该房屋或者承租方不按约定支付租金，以及承租方未按约定时间返还房屋的，应每日按季度租金的3‰支付违约金。租赁期满或合同解除后，承租方应返还房屋及其附属设施。
合同签订后，合肥明日医疗器械有限公司缴纳租赁履约保证金65000元，国信公司将上述房屋交付合肥明日医疗器械有限公司使用。国信公司主张自2013年3月季度租金调整为20.1万元起，明日公司共计向国信公司支付20.1万元的房屋租金共计11笔。明日公司抗辩认为已经不欠国信公司的租金。明日公司于2015年11月16日向安徽国信通信有限责任公司递交续租申请，要求在同等条件下，对涉案房屋拥有优先承租权。
2011年12月2日，安徽国信通信有限责任公司向安徽�通信产业服务有限公司提出《撤销安徽国信通信有限责任公司法人资格有关工作方案的请示》，请求撤销安徽国信通信有限责任公司，成立国信公司。2011年12月8日，安徽省通信产业服务有限公司向安徽国信通信有限责任公司发出《关于撤销安徽国信通信有限责任公司法人资格有关工作方案的批复》，同意安徽国信通信有限责任公司的方案，并要求将资产、负债和所有权益移交给国信公司。2012年1月12日，租赁房屋的产权单位变更为国信公司。
2016年1月20日，国信公司在中国采购与招标网发布了“合肥敬亭山路1号综合楼租赁经营权项目招标公告”，将合肥敬亭山路1号综合楼的租赁经营权对外进行招租，并邀请具有承租能力的投标人参加投标。随后，国信公司与中标单位合肥仁爱中医医院签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给合肥仁爱中医院，租赁期限自2016年3月1日至2024年2月29日，首年租金为122万/年。2016年3月24日，国信公司委托律师向明日公司送达了《律师函》，要求明日公司立即支付拖欠房屋租金20.1万元、水电费45667元，并在2日内清空房屋内的所有添置物品、恢复房屋原状。但明日公司在收到函后未支付任何款项也未清空房屋、恢复原状。2016年4月12日，国信公司进入该房屋，并将该房屋交付合肥仁爱中医院使用。
以上事实，有原、被告提供的证据、当事人陈述佐证。
本院认为：合法有效的合同受法律保护。国信公司与明日公司签订的《房屋租赁合同》，应当视为当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照约定履行各自的义务。
安徽国信通信有限责任公司与安徽省通信产业服务有限公司之间的�示、批复及房屋产权证登记的信息表明，安徽国信通信有限责任公司将其资产、负债和所有权益已经移交给国信公司。自2013年3月之后，明日公司将房屋租金直接支付给国信公司，表明明日公司在合同履行过程中认可国信公司承继了《房屋租赁合同》出租方权益。明日公司主张国信公司主体不适格的抗辩理由，本院不予采信。国信公司系本案适格的原告。
国信公司主张的房屋租金。自2013年3月，房屋租金递增至20.1万元/季度后，明日公司实际支付11笔租金，虽经双方对账，明日公司未能举证证明已支付第12笔租金，2015年11月19日支付的20.1万元应当认定为2015年9月至2015年11月期间的租金。国信公司主张明日公司应当支付自2015年12月至2016年2月期间的房屋租金20.1万元，本院予以支持。明日公司的履约保证金6.5万元应予扣除，还应支付13.6万元。
国信公司主张的房屋占用使用费。租赁合同2016年2月29日到期后，明日公司确未及时交还房屋，但国信公司在合同履行过程中未能与明日公司妥善协商，且有停电的不当行为，且国信公司主张按与合肥仁爱中医医院约定的租金标准支付房屋占有使用费142200元，依据不足，本院不予支持。
国信公司主张的违约金。《房屋租赁合同》明确约定明日公司在租赁到期后享有优先承租权，且明日公司按照约定递交了续租申请，国信公司与合肥仁爱中医医院签订《房屋租赁合同》，未能充分保障明日公司优先承租权的实现。故对国信公司主张的违约金，不予支持。
国信公司主张的水电费。国信公司仅提供一份情况说明证明拖欠水电费，该证据未经明日公司认可，且国信公司未能提供原始的水电费单据证明该证�真实性，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥明日医疗器械有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽省通信产业服务有限公司国信分公司支付房屋租金136000元；
二、驳回原告安徽省通信产业服务有限公司国信分公司的其他诉讼请求。
本案受理费8390元，由原告安徽省通信产业服务有限公司国信分公司负担5370元，合肥明日医疗器械有限公司负担3020元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合�市中级人民法院。
审 判 长 童 辉
人民陪审员 管怀庆
人民陪审员 方文忠
二〇一七年二月六日
书 记 员 李 娜