福建省南靖县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0627民初1978号原告:南靖家源置业有限公司，住所地：福建省南靖县山城镇人民路改造房一栋203室。统一社会信用代码：91350627557586416E。法定代表人：郑信忠，董事长。委托诉讼代理人：黄光荣，福建兴南律师事务所律师。被告:张骏，男，1979年5月14日出生，汉族，居民，住湖北省公安县。被告：潘丽，女，1979年10月30日出生，汉族，居民，住湖北省公安县。原告南靖家源置业有限公司（以下简称家源公司）与被告张骏、潘丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家源公司的委托诉讼代理人黄光荣到庭参加诉讼，被告张骏、潘丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家源公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告归还借款118182元及逾期还款违约金、利息（从2016年5月2日起至还清款项之日止，逾期还款违约金、利息按借款金额2%计算，其中2016年5月2日起至2017年7月1日计14个月，应支付逾期违约金、利息计33090元）；2.解除双方于2016年3月19日签订的《商品房买卖合同》合同编号：1420010016030820234330。事实和理由：二被告购买家源公司开发建设的商品房，因资金不足，于2016年3月19日与家源公司签订《借款协议》、《商品房买卖合同》（合同编号：1420010016030820234330）。《借款协议》约定：张骏向家源公司借款106404元，作为支付家源公司的购房款，又相关税费借款11778元（其中契税5317元、公维金6448元、印花税13元）合计借款118182元，借款期限从2016年3月19日起至2016年5月1日止。张骏保证于2016年前归还借款100%，即118182元。违约责任：若逾期还款在30日内，则自逾期之日起至实际全额支付应付款之日止，张骏应按日支付逾期应付款万分之五的违约金，且按日万分之五的利率支付自逾期之日起至实际全额付款之日止的借款利息。若逾期超过30日未超过60日，张骏应按日支付逾期应付款万分之六的违约金，且应按日万分之五和利率支付自逾期应付款万分之六的违约金，且应按日万分之五的利率支付自逾期之日起至实际全额之日止的借款利息。若张骏逾期超过60日，则视为根本性违约，家源公司有权单方解除《商品房买卖合同》收回房产，且可向张骏、潘丽收取房款20%的违约金，并追偿全部借款以及包括但不限于自逾期之日起至解约之日按日万分之五的利率的借款利息在内的相关损失、费用，家源公司亦有权拒绝交付房产，并有权无偿占有、使用。《商品房买卖合同》约定：二被告购买家源公司开发的位于南靖县××天××室，建筑面积107.46平方米，单价每平米3298元，总金额354403元。付款方式：二被告应于合同签订当日支付首付款106403元（含购房定金30000元），余款248000元由二被告向银行申请贷款，待银行核准后由家源公司通知二被告到银行办理按揭贷款。如未及时并足额完成办理按揭贷款，二被告应立即付清全部剩余房款。《商品房买卖合同》、《借款协议》签订后，家源公司借给张骏118182元，作为其支付首付购房款106404元、公维金6448元、契税5317元、印花税13元，并依约联系银行协助张骏办理房屋按揭贷款，出具商品房产权登记证明书。但张骏在借款期限届满后，至今未归还借款118182元，家源公司经催讨未果，鉴于二被告逾期归还借款长达1年2个月之久，依约家源公司有权解除商品房买卖合同，主张逾期违约金、利息。现家源公司具状起诉，请求支持其诉讼请求。张骏、潘丽未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月19日，家源公司与张骏、潘丽签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：1420010016030820234330），合同约定张骏、潘丽购买家源公司开发建设的位于南靖县××卞村天赐良源3幢901号，建筑面积为107.46平方米，每平方米3298元，商品房总金额354403元。张骏、潘丽在签订合同当日向家源公司支付106403元作为购买该房产的首付款（含购房定金30000元），余款248000元由张骏、潘丽向银行申请贷款，待银行核准后由家源公司通知张骏、潘丽向按揭银行办理按揭贷款。如未及时并足额完成办理按揭贷款，买受人应立即付清全部剩余房款。《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第四条，关于按揭付款方式及违约责任第6条约定：“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起五天内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息，并按代偿贷款本息总额的日万分之五比率向出卖人支付违约金，并且出卖人有权随时解除合同，并将买受人所购房产向第三方转让无需另行通知买受人……”。2016年3月19日，家源公司与张骏签订一份《借款协议》，因张骏、潘丽向家源公司购房上述商品房，张骏、潘丽短期资金周转困难，需向家源公司借款，双方达成协议，张骏、潘丽向家源公司借款106404元，用于向家源公司支付购房款；相关税费借款金额为11778元（契税、公维金、印花税），借款期限自2016年3月19日起至2016年5月1日，张骏保证于2016年5月1日前归还118182元。2016年3月22日，家源公司开具销售不动产统一发票：付款方为张骏、潘丽，金额为106403元，款项性质为购房款。2016年4月7日，南靖地方税务局开具税收完税证明：纳税人名称为张骏、潘丽，实缴金额为5316.04元。2016年4月13日，南靖住房保障与房地产管理局开具福建省住宅专项维修资金专用票据：业主姓名张骏、潘丽，交存金额6447.60元。2017年7月13日，本院受理中国农业银行有限公司南靖支行（以下简称农行南靖支行）起诉张骏、潘丽、家源公司金融借款合同纠纷一案。2016年4月7日，张骏因购买商品房资金不足，向农行南靖支行申请借款248000元，用其购置的商品房抵押和家源公司提供担保，三方签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款期限240个月，起止日期以借款凭证记载为准；还款采用等本递减还款法，还款周期一个月；借款执行年利率4.9%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按合同1.4.1约定的自调整后的次年1月1日起调整；担保方式为阶段性保证+抵押，由家源公司提供连带责任保证，由抵押人张骏、潘丽提供位于南靖县××天××室房产作抵押担保。农行南靖支行对抵押物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或者部分债权；借款人未按上方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；对应未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利等等。2016年4月8日，张骏、潘丽用其所购买的位于南靖县××天××室（商品房买卖合同编号：1420010016030820234330）作抵押到南靖房地产交易与房屋权属登记发证中心办理上述房产的抵押物登记（漳房按抵：2016002080）。张骏实际借款日为2016年4月13日，还款期限至2036年4月12日止。合同11.4约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使担保权，……(1)……;(2)未按约定足额偿还借款;……”经催讨，张骏无法按期归还借款，至农行南靖支行起诉时尚欠借款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元，2017年7月11日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算）。农行南靖支行请求1.提前终止《个人购房担保借款合同》；2.依法判令张骏、潘丽归还贷款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算，暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元）；3.依法判令张骏、潘丽承担本案诉讼费及其他费用；4.依法判令张骏、潘丽在农行南靖支行所抵押房产，农行南靖支行享有优先受偿权；5.依法判令担保方家源公司对该笔借款负连带保证责任。本院审理认为，张骏因购房需要资金向农行南靖支行借款，双方签订《个人购房担保借款合同》，明确约定贷款金额、利率、还款方式、房产设定抵押和资金支付方式、违约责任等等内容，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效。张骏未按合同约定归还借款，其行为违反了双方签订的合同第11.4条约定已构成违约。据此，农行南靖支行请求提前终止《个人购房担保借款合同》，并请求张骏归还尚欠借款本金及按合同第11.1、11.3条的约定计收利息、复息，予以支持。潘丽在《个人购房担保借款合同》的抵押人处签名，表明其是该房产的抵押人，根据合同相对性原则，其并不是的共同借款人，故农行南靖支行请求潘丽与张骏共同归还借款本金及利息的请求，本院不予支持。张骏、潘丽作为该房产抵押人与农行南靖支行到南靖房地产交易与房产权属登记发证中心办理抵押物登记，农行南靖支行是抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”及本案《个人购房担保借款合同》第9.2.7.1条“贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价、或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”的规定，农行南靖支行请求对抵押物享有优先受偿权，于法有据，予以支持。家源公司以该借款既有人的保证，又有抵押担保且该物的价值超过债务本身为由，提出其无须承担连带保证责任的抗辩主张。但依据《个人购房担保借款合同》第9.2.7.2条“贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或者部分债权”和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”、第一百七十八条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，家源公司的提出的抗辩主张，于法不符，本院不予支持。农行南靖支行要求家源公司承担连带保证责任的请求，本院予以支持。2017年8月14日本院作出（2017）闽0627民初1925号民事判决，判决：一、中国农业银行股份有限公司南靖支行与张骏签订的《个人购房担保借款合同》终止履行；二、张骏应于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司南靖支行支付借款本金236633.37元及利息（包括正常利息、罚息、复利，利息从2017年3月21日起暂计至2017年7月10日的利息为2923.62元，以及从2017年7月11日起至还清款项之日止按合同约定的利率计算）；三、张骏若未归还上述债务，中国农业银行股份有限公司南靖支行有权对张骏、潘丽购买的位于南靖县××天××室房产以折价或者以拍卖、变卖该抵押房产的价款中优先受偿；四、南靖家源置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；五、驳回中国农业银行股份有限公司南靖支行其他诉讼请求。综上所述，本院认为，家源公司与张骏、潘丽签订的《商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，当事人应当诚实信用履行。张骏、潘丽自2017年3月起至2017年7月，连续4个月未交纳按揭贷款，存在违约事实，家源公司请求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。家源公司请求张骏、潘丽依法归还借款及逾期还款违约金、利息，因与本案属不同法律关系，应另案主张。《商品房买卖合同》解除后，家源公司应返还张骏、潘丽支付的首付购房款106403元及利息（利息自张骏、潘丽交纳首付款之日即2016年3月22日起算，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计）；至于张骏、潘丽交纳的营业费、公维金、印花税，故该部分费用能否退款、退多少款，均应由张骏、潘丽自行向有关主管部门主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除南靖家源置业有限公司与张骏、潘丽签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1420010016030820234330）。二、驳回南靖家源置业有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6616元，减半收取3308元，由张骏、潘丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  吴雪云二〇一七年八月二十九日书记员  黄漳莉