广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终456号
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市领先房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：彭志闻，董事长。
委托代理人：徐荣成，男，汉族，住四川省攀枝花市东区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：付小东，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖艳，女，壮族，住广东省珠海市香洲区。
上诉人珠海市领先房地产开发有限公司（以下简称领先房产公司）与被上诉人付小东、被上诉人廖艳商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明，2010年8月28日，付小东、廖艳与领先房产公司签订了《福星豪庭认购书》，付小东、廖艳购买由领先房产公司负责开发的位于珠海市香洲区银桦路397号福星豪庭小区X单元X房，成交总价为1430030元，付款方式为按揭付款方式，买受人自本认购书签订之日起7日内付清总房款的50%。合同签订当日，付小东、廖艳向领先房产公司支付购房定金4万元，后陆续在2010年10月30日前付清了合同约定的首期款共计715030元。
2010年9月9日，领先房产公司因与中国建筑第六工程局第五建筑工程公司的债务纠纷，原审法院查封了包括涉案房屋在内的物业，至今未能解除查封。
2010年11月2日，付小东、廖艳与领先房产公司签订《珠海市商品房买卖合同》，合同载明，该房于2010年11月2日前付清50%首期限款合计715030元，余款715000元同时办理银行按揭贷款支付。并约定出卖人应当于2010年12月30日前将符合约定的房屋给付小东、廖艳。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应以已付房价款按每日万分之一计算向买受人支付利息，直到买受人取得房产权属证书。合同签订后，领先房产公司将房屋交付给付小东、廖艳使用，付小东、廖艳进行装修后入住。付小东、廖艳在2010年12月办理银行抵押贷款过程中，知悉所购房屋已被司法查封，无法申请办理银行抵押贷款手续，故无法按约定的付款方式向领先房产公司支付余下购房款。也基于同样原因，领先房产公司也无法协助付小东、廖艳办理房屋产权登记手续。
原审法院认为，付小东、廖艳与领先房产公司签订的商品房买卖合同，合法有效，双方当事人应予恪守。付小东、廖艳已按约定支付涉案商品房的50%购房款，履行了商品房买卖合同中买方的义务，领先房产公司应积极履行卖方义务，协助付小东、廖艳办理所购房屋银行抵押贷款手续和产权登记手续。因领先房产公司与第三方发生债务纠纷，付小东、廖艳所购房产均被人民法院查封，导致付小东、廖艳无法办理所购房屋银行抵押贷款手续及取得房屋产权证书。付小东、廖艳无法支付余款，是因为涉案房地产被查封，责任在于领先房产公司。故领先房产公司要求解除商品房买卖合同并要求付小东、廖艳承担违约金，没有法律与事实依据，原审法院不予支持。
据双方的合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应以已付房价款按每日万分之一计算向买受人支付利息，直到买受人取得房产权属证书。领先房产公司于2010年11月3日已交付房屋，故应在2011年11月2日前完成协助办理房屋产权登记手续。因房屋查封的责任在于领先房产公司，领先房产公司未能在合同约定的期间内完成合同义务，应承担相关的民事责任。付小东、廖艳在2010年12月办理银行抵押贷款手续时已知因领先房产公司的原因，房屋领先房产公司查封而无法办理权属登记。在2011年11月2日，领先房产公司仍因查封原因无法协助确权手续时，付小东、廖艳已知道或应当知道其权利受到侵犯，故付小东、廖艳应在2011年11月2日起的两年诉讼时效期间内行使逾期办证违约金的债权请求权。现无证据证明付小东、廖艳曾向领先房产公司主张过逾期办证违约金或有诉讼时效中止、中断的其他事由。故对于付小东、廖艳主张的逾期办证违约金，原审法院仅对起诉日（2015年10月21日）之前两年内的违约金请求予以保护，对于2013年10月21日之前的违约金请求因超过诉讼时效期间不予保护。违约金的计算标准以合同约定的按每日万分之一计算，自2013年10月21日起至付小东、廖艳起诉之日止。
另，领先房产公司请求付小东、廖艳承担物业管理费，该诉请属物业服务管理合同关系，与本案商品房买卖合同关系，两者并非同一法律关系，不宜同案处理，故领先房产公司有关物业管理费的请求应予驳回，领先房产公司可另案处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、领先房产公司于判决发生法律效之日起十日内向付小东、廖艳支付自2013年10月21日起至2015年10月21日的逾期办理房地产权登记的违约金（以已付购房款715030元为基数，按每日万分之一计算）。二、驳回领先房产公司全部反诉请求。领先房产公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1138元，由付小东、廖艳负担489元，领先房产公司负担649元；反诉案件受理费1040元，由领先房产公司负担。
领先房产公司不服上述判决，上诉称：一、付小东、廖艳存在违约行为，造成领先房产公司无法按期办证。根据双方于2010年8月28日签订的认购书第三条第二款的约定：“买受方自本认购书签订之日起7日内付清房款50%，即人民币715030元”，但付小东、廖艳实际从2010年8月28日至2010年9月3日期间仅付款9万元，与认购书约定的金额差625030元。付小东、廖艳逾期付清首期款的行为，造成领先房产公司未能及时为其办证，才出现后来涉案房屋因第三人原因被查封。如果付小东、廖艳严格遵守认购书约定履行付款义务，也不会出现逾期办证的情况。对此付小东、廖艳负有主要责任，应向领先房产公司承担逾期付款的违约责任。根据认购书第四款约定，领先房产公司有权没收付小东、廖艳于2010年9月3日前缴纳的9万元订金，并将该物业另行出售。
2010年11月2日，双方签订《商品房买卖合同》，在合同第六条付款方式及期限中约定：“该房于2010年11月2日前付清50%首期款，合计人民币715030元，余款人民币715000元，同时办理银行按揭贷款”。但付小东、廖艳至今未向领先房产公司支付剩余房款，也未在银行办理按揭贷款。根据《合同法》第九十四条第四款的规定，及双方合同第八条第一款第二点的约定，领先房产公司请求判令解除合同，并要求付小东、廖艳按合同约定承担违约金4290元。如果付小东、廖艳愿意继续履行合同，则必须在取得领先房产公司同意并承担逾期付款违约金52266.5元的情况下才能要求继续履行合同。
二、对于逾期办证的原因，原审法院存在事实认定和法律适用错误。据领先房产公司了解，付小东、廖艳办不了按揭贷款手续并非涉案房屋被查封，而是因为付小东、廖艳在银行办理手续时想通过住房公积金贷款方式办理按揭贷款，因不符合申请条件而被银行拒绝，办不了按揭贷款就存在合同约定的逾期付款违约行为。双方签订的《珠海市商品房买卖合同补充协议》第四条约定，因买受人逾期办理银行按揭贷款手续，视为买受人逾期付款，由买受人按本合同第八条第一种方式承担逾期付款的违约责任。因此，原审法院在未查明案件事实所基础上认定付小东、廖艳办不了按揭手续系涉案房屋被查封而不追究其逾期付款行为是错误的，请求在肯定适用诉讼时效抗辩的基础上追究付小东、廖艳的逾期付款行为。并且付小东、廖艳应提交证据其符合办理按揭的条件，如果不能提交则应承担举证不能的责任。
综上所述，上诉请求：一、判令解除领先房产公司与付小东、廖艳之间的商品房买卖合同并承担按商品房买卖合同第八条规定承担违约金4290元；二、判令付小东、廖艳承担逾期付款的违约金52266.5元；三、本案一、二审诉讼费用由付小东、廖艳承担。
针对领先房产公司的上诉状，付小东、廖艳答辩称：一、付小东、廖艳分六次给齐50%的房款是得到领先房产公司同意的，如果付小东、廖艳未能在七日内付完50%的房款，为何领先房产公司还要与其签订商品房买卖合同？这说明领先房产公司是同意此付款方式的。而不是过了长达五年的时间到现在才说。并且认购书第七条约定，本认购书在签订商品房买卖合同后终止，而付小东、廖艳已于2010年11月2日签订了合同，认购书早已终止无效。付小东、廖艳已按合同约定在2010年11月2日前付清50%的房款，剩余50%按合同第六条第三项约定是采用按揭方式支付的，付小东、廖艳已向银行申请按揭并在律师事务所见证下递交了相关资料，并交纳1000元律师费用于办理后续所有的购房登记、贷款手续等。最后律师告之无法办理贷款是由于房产在2010年9月9日被香洲区人民法院查封，同时付小东、廖艳也才知道房屋被查封。由于房产被查封，付小东、廖艳多次找领先房产公司要求处理此事，领先房产公司先承诺会尽快让房产解封办理按揭手续，但现在已过去了五年。领先房产公司称办不了按揭是付小东、廖艳的原因，应当就此主张提供证据。办理按揭的正常程序是先抵押，银行才会放款。此外，领先房产公司作为违约方、过错方没有资格要求解除合同。
二、原审判决在事实认定和法律适用方面是正确的，领先房产公司应当配合付小东、廖艳办理房产证及按揭手续并履行判决义务，无论是按照法律规定还是合同约定，领先房产公司都远远超过了任何一个期限的限制，严重损害了付小东、廖艳的合法权益，请求维持原审判决，并驳回领先房产公司的所有诉讼请求。
领先房产公司在二审中提交了如下证据：1、商品房地产权权属证明书，证明涉案楼盘在2013年3月29日已确权；2、2013年5月珠海特区报的通知，证明领先房产公司曾登报要求付小东、廖艳来办理产权证据；3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明合法交楼时间是2012年9月19日。付小东、廖艳对领先公司提交的上述证据认为与本案无关，付小东、廖艳在二审中提交了一份不动产限制解封登记表，证明涉案1栋2单元703房在2016年2月4日解封。领先房产公司对付小东、廖艳提交的该证据没有异议。经审查，双方提交的上述证据与本案争议事实存在关联性，本院对此予以采纳。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，案涉房产于2016年2月4日解除查封。
本院认为，本案二审争议的焦点在于，案涉房产逾期办证的原因在于付小东、廖艳还是在于领先房产公司。对此本院认为，虽然双方在2010年8月28日《认购书》约定付小东、廖艳应自认购书签订之日起七日内付清总房款的50%，但此后，双方于2010年11月2日签订的《商品方买卖合同》第六条已对付小东、廖艳的付款方式予以了重新约定，即在2010年11月2日前付清50%首期款合计人民币715030元，余款人民币715000元同时办理银行按揭贷款。从查明的事实可知，一方面，付小东、廖艳已陆续按照该合同条款约定在2010年11月2日之前付清了50%的首期房款，另一方面，在合同签订之前的2010年9月9日，案涉房产已因领先房产公司与案外人的债务纠纷被司法查封。而被司法查封的房产是无法办理银行抵押贷款及房屋权属证书的，因此，案涉房产至今未能办理房屋权属证书过错在于领先房产公司，原审判决对此认定正确。在此基础上，领先房产公司要求解除合同并要求付小东、廖艳支付逾期付款违约金的请求不能成立，原审判决对其反诉请求全部予以驳回并无不妥。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。领先房产的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18179元，由上诉人领先房产公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一六年四月二十六日
书 记 员 王 莉