广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贵民一终字第81号
上诉人（一审被告）贵港市城南学校
法定代表人岑维健
委托代理人梁太波，北京中银律师事务所广西分所律师。
委托代理人蒋媛年，北京中银律师事务所广西分所（实习）律师。
被上诉人（一审原告）贵港市恒福房地产有限公司
法定代表人吴家玲
委托代理人马彬华，广西诚济律师事务所律师。
上诉人贵港市城南学校因与被上诉人贵港市恒福房地产有限公司排除妨害纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院于2013年12月31日作出的（2013）南民初字第1426号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成由审判员吴福汉担任审判长、审判员陈品泉和代理审判员何鹏参加的合议庭。于2014年3月11日公开开庭审理了本案。书记员陈洁担任法庭记录。上诉人贵港市城南学校的委托代理人梁太波、蒋媛年，被上诉人贵港市恒福房地产有限公司的委托代理人马彬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，涉案的国有土地位于贵港市江南大道北侧（江南黑石岭），市江南市场西侧，总规划面积214.380亩，实际使用土地面积185.984亩，土地使用权原属贵港市二轻城镇集体工业联合社（以下简称“二轻联社”）。被告从1996年起租赁二轻联社的机针厂的部分土地及厂房办学，并与机针厂签订《租赁合同》，期满续签，最后一次签订《租赁合同》为2004年4月2日，约定租期从2004年4月2日起至2005年4月2日止，每月租金6000元。同时，《租赁合同》第六条第2款约定，租赁期间，出租方因有关部门征用或企业改制等原因需要收回出租标的时，可提前终止租赁合同，但出租方须提前30天书面形式通知租赁方，租赁方必须于当学期结束后一个月内搬出，出租方不承担任何经济补偿。合同期满后，被告继续使用土地、厂房办学，机针厂继续收取租金。被告办学期间，在原有租赁土地上搭建简易结构的建筑约1200多平方米。2007年9月，贵港市国土资源局经贵港市人民政府批准，将涉案土地公开拍卖出让，原告以最高竞价竞得并已交清拍卖总成交价款。2008年4月16日，原告与出让人贵港市国土资源局签订《土地出让合同》，合同第五条约定，出让方同意按现状土地条件交付土地。第六条约定，合同项下的土地使用权出让年期为七十年，上述土地属国有土地使用权拍卖出让并办理出让手续，土地使用权出让年期自合同签订之日起算。2013年5月15日，贵港市国土资源局政务服务中心已经受理原告的办理出让土地变更登记申请，涉案国有土地的土地使用权变更登记正在办理中。原告为了整体开发建设土地，于2013年5月23日向涉案土地内的租户发出书面公告，要求各租户在2013年7月31日前全部搬离租用厂房、土地，被告已于2013年5月27日收悉。原告收取2013年7月份租金1500元后停止向被告收取租金。被告以其未获得补偿为由拒不搬离，原告遂诉至法院，请求法院判令：1、被告返还非法占有原告的厂房2700平方米给原告；2、被告拆除其在侵占原告拥有国有土地使用权的土地上搭建的砖瓦简易结构的违法建筑500平方米，并将上述面积的土地返还给原告；3、本案受理费由被告负担。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否拥有对涉案土地的合法使用权；2、原告要求被告拆除在涉案土地上搭建的建筑物并返还涉案土地、厂房有无法律依据。
一审法院认为，关于原告是否拥有对涉案土地的合法使用权的问题。涉案土地是经贵港市人民政府批准，并由贵港市国土资源局公开拍卖出让，原告依法竞得后与贵港市国土资源局签订了《土地出让合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容合法，合同合法、有效。原告已依约付清拍卖总成交价款，贵港市国土资源局在签订合同后向原告按土地现状交付出让土地，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，原告依法取得涉案土地及厂房的使用、管理、收益权。被告以涉案土地出让未经其同意为由，主张《土地出让合同》无效，无事实和法律依据，不予采纳。被告提出原告不是涉案土地的合法使用权人、不是本案适格原告的主张，理由不充分，不予采纳。
关于原告要求被告清除在涉案土地上搭建的建筑物并返还涉案土地、厂房有无法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被告自1996年起连续租赁涉案厂房及土地，2005年4月2日合同到期后，机针厂与被告未再续签合同，但被告继续使用厂房及土地办学，机针厂继续收取被告租金，应视为双方签订的《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期租赁。贵港市国土资源局向原告按土地现状交付出让土地后，原告基于合同关系已取得对出让土地、厂房进行占有、使用、管理、收益的权利，根据“买卖不破租赁”原则，原告成为涉案厂房及土地的出租方。《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现原告为了整体开发建设土地，已向被告发出限期搬离公告并给予合理的搬离期限，履行了出租人解除合同前的提前告知义务，并自2013年8月起停止收取租金，因此，原、被告之间的租赁合同已经终止。根据《租赁合同》第六条第2款约定，被告理应按原告通知的期限自行拆除其自建的建筑物，并返还占用的涉案厂房及土地给原告，原告不承担任何经济补偿。但租赁合同终止后，被告拒不搬离，继续占用涉案厂房及土地，侵犯了原告对涉案土地的占有、使用权，妨碍了原告对涉案土地的整体开发建设。因此，原告要求被告拆除在涉案土地上搭建的建筑物并返还涉案土地、厂房的诉请，事实清楚，理由充分，符合法律规定，应予以支持。被告提出本案属拆迁补偿纠纷，无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，并经一审法院审判委员会讨论，判决：一、被告贵港市城南学校返还其占用原贵港市缝纫机针厂的厂房给原告贵港市恒福房地产有限公司；二、被告贵港市城南学校拆除其在原贵港市缝纫机针厂的土地上搭建的建筑物，并返还占用原贵港市缝纫机针厂的土地给原告贵港市恒福房地产有限公司。本案受理费3300元（原告已预交），由被告贵港市城南学校负担。
上诉人贵港市城南学校不服一审判决，上诉称，一、一审在事实方面认定错误、事实不清。上诉人与被上诉人之间从未存在财产租赁或其他合同关系，也不存在侵占被上诉人土地使用权的事实，一审认定被上诉人取得相关物权是错误的。上诉人经贵港市教育局审批创办招生办学，并从1996年起先后分三次与贵港市缝纫机针厂订立租赁合同，租用该厂的厂房并自建了校舍和场地。合同到期后，双方继续履行，也是由缝纫机针厂收取的租金。上诉人先于被上诉人合法使用了缝纫机针厂的土地，虽然被上诉人与土地局签订了土地出让合同，但由于没有办理登记手续，被上诉人对涉案土地就没有物权，本案就不存在要排除妨碍的前提。二、一审程序违法。本案为历史遗留的征地拆迁补偿问题，不属于法院主管的案件。贵港市国土资源局在拍卖原贵港市缝纫机针厂的土地时，没有就包括上诉人在内的所有承租户的补偿、安置搬迁等问题进行落实。必须说明的是，上诉人于1996年开始办学后，对原厂房进行了全面的装修，并经出租房同意，学校兴建了教师宿舍、学生宿舍等，还建造了篮球场、舞台等，已发展为占地约13亩的校园。根据相关法律法规规定，本案属于征地补偿问题，法院不应受理，应当有政府相关部门出面协商并由遗漏的相关部门参加诉讼，才能解决问题。综上，一审认定事实、使用法律错误，程序违法。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请或裁定不予受理本案。
被上诉人贵港市恒福房地产有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。被上诉人已于2014年元月取得了涉案土地的国有土地使用权证，按照物权法规定，被上诉人已经取得涉案的土地管理权和使用权是不容置疑的。被上诉人取得土地使用权证后，依法享有该土地的管理、使用和收益权，因此被上诉人有权对该土地进行开发。被上诉人与上诉人之间形成的是不定期的租赁合同，被上诉人有权随时解除合同，上诉人在被上诉人通知解除合同后依然占用被上诉人的土地，被上诉人当然有权诉至法院要求上诉人搬离。上诉人提出的拆迁补偿问题是另一个法律关系。
本院经审理查明，贵港市人民政府于2014年1月7日颁发了贵国用（2013）第2380号、贵国用（2013）第2381号、贵国用（2013）第2382号、贵国用（2013）第2383号国有土地使用证给土地使用权人贵港市恒福房地场有限公司，该幅土地座落贵港市江南大道北侧、市江南市场西侧，总面积为13960.2平方米，用途为城镇住宅用地。其余查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的意见，本案二审的争议焦点是：1、本案争议是否属于法院受案范围。2、被上诉人要求上诉人清除在涉案土地上搭建的建筑物并返还涉案土地有无事实与法律依据。
关于本案争议是否属于法院受案范围的问题。本院认为，被上诉人是以其权益被侵犯为由提起诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十八条“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”的规定，一审法院依法受理本案是正确的，并无不妥。另，上诉人只是涉案土地的承租人，依承租合同的约定，出租方因有关部门征用或企业改制等原因需要收回出租标的时，可提前终止租赁合同，但出租方须提前30天书面形式通知租赁方，租赁方必须于当学期结束后一个月内搬出，出租方不承担任何经济补偿。故，上诉人以本案属拆迁补偿案件法院不应受理的主张，依据不足，本院不予采纳。
关于被上诉人要求上诉人清除在涉案土地上搭建的建筑物并返还涉案土地有无事实和法律依据的问题。本院认为，涉案土地在公开拍卖出让中由被上诉人竞得并取得政府颁发的国有土地使用权证，被上诉人已获得座落于贵港市江南大道北侧、市江南市场西侧包括涉及本案土地在内的土地使用权，在取得该幅土地合法土地使用权后，被上诉人依法享有该幅土地的占有、使用、收益、处分的权利。虽然上诉人是与原贵港市缝纫机针厂签订租赁合同，但被上诉人作为该幅土地的受让方，根据买卖不破租赁的原则，已经承接了原出租方的权利义务。在被上诉人履行了出租人解除合同前的提前告知义务后，上诉人作为承租方没有依约搬离，继续占用涉案土地，侵犯了被上诉人对涉案土地的占有、使用等权利。被上诉人据此诉请判令上诉人清除在涉案土地上搭建的建筑物并返还涉案土地，理由充足，本院依法予以支持。上诉人主张与被上诉人之间从未存在财产租赁或其他合同关系，也不存在侵占被上诉人土地使用权的事实，与本案查明事实不符，本院不予采信。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由上诉人贵港市城南学校负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴福汉
审 判 员 陈品泉
代理审判员 何 鹏
二〇一四年四月十七日
书 记 员 陈 洁