杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西商初字第1379号
原告：杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行。
代表人：黄云。
委托代理人：陈强、莫海良。
被告：胡静。
被告：陆凤英。
被告：沈于强。
法定代理人：强志英，女，1980年4月26日出生，公民身份号码3305011980********，汉族，住杭州市江干区下沙街道上沙社区6之**号，系沈于强母亲。
被告：沈艺馨。
法定代理人：胡静，身份信息同上，系沈艺馨母亲。
被告：强志英，身份信息同上。
被告：杭州金宏房地产开发有限公司。
法定代表人：翁跃庚。
委托代理人：许观海。
原告杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行诉被告胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨、强志英、杭州金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月30日受理后，由代理审判员曹蕾独任审判，于2015年7月7日第一次公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告的委托代理人陈强、莫海良，被告陆凤英，被告金宏公司的委托代理人许观海均到庭参加诉讼，被告胡静、沈于强、沈艺馨、强志英经本院合法传唤均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与沈某某、被告强志英及被告金宏公司签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向沈某某、被告强志英发放期限为10年的按揭贷款70万元，用于沈某某、被告强志英购买位于杭州市余杭区乔司镇XX路XXXX号-
XX室的商业营业用房，还款方式为等额本息还款法，首次还款日为2012年2月20日，此后还款日为当月的20日。沈某某、被告强志英同意将上述房屋抵押给原告，以作为贷款的担保。被告金宏公司作为阶段性连带责任保证人，在合同生效日起至所购商业营业用房取得所有权证，办妥抵押登记，并将《房屋他项权证》交原告持有之日止，对借款人的所有应付款项承担连带保证责任。合同签订后，原告依约于2012年1月13日放款70万元，但沈某某、被告强志英于2014年4月起未支付每月应还款项，截止2015年4月21日未按期还款金额已达649800.10元。2014年4月，沈某某因病去世。沈某某的法定继承人胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨应以所继承的遗产，对沈某某的上述债务承担清偿责任。故请求判令：1、被告胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨、强志英立即归还借款本金592400.07元，并支付从2014年3月21日起至2015年4月20日的利息、罚息、复利57400.03元，共计649800.10元，自2015年4月21日以后的利息、罚息、复利按借款合同约定计算至本息还清之日止；2、确认原告对位于杭州市余杭区乔司镇XX路XXXX号-
XX室房产享有抵押权和优先受偿权，原告有权以折价或变卖、拍卖上述抵押物所得的价款优先受偿全部债权；3、被告胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨、强志英承担本案诉讼费；4、被告金宏公司对上述全部债务承担连带清偿责任。
被告陆凤英答辩称：没有什么好说的，要还他就还他；之前都是儿子办的事情，其都不清楚。
被告金宏公司答辩称：对于担保责任是认可的，在本案中被告金宏公司不存在任何过错，应先处理抵押物再追究担保人责任。
被告胡静、沈于强、沈艺馨、强志英未作答辩。
原告为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：
1、户籍证明三份、出生医学证明一份、身份证一份（均系复印件），证明被告胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨、强志英的身份情况。
2、结婚证（复印件）一份，证明沈某某与被告强志英于2004年9月6日登记结婚的事实。
3、《个人购房担保借款合同》一份，证明原告与沈某某、被告强志英以及被告金宏公司之间存在担保借款合同关系的事实。
4、预告登记证一份，证明原告依法享有抵押权的事实。
5、借款借据一份，证明原告于2012年1月13日向沈某某发放贷款70万元，已按约履行了合同义务的事实。
6、抵押财产清单一份，证明抵押人签字情况。
7、欠息清单一份，证明沈某某、被告强志英尚欠应付本息的情况。
六被告未提交证据。
被告胡静、沈于强、沈艺馨、强志英未到庭，视为放弃质证的权利。对于原告提交的上述证据，经庭审质证，被告陆凤英对证据三性均无异议；被告金宏公司质证认为，对证据三性均无异议，但对利息的计算方法请法院进行核算。本院认为，原告提供的证据均符合证据三性要件，为有效证据，本院均予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2012年1月5日，原告作为贷款人、抵押权人，沈某某作为借款人、抵押人，被告强志英作为共同借款人、抵押人，被告金宏公司作为保证人，签订编号为杭联银（蒋村）个房担借字第8011120110022332号的《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额70万元，用于购买位于杭州市余杭区乔司镇XX路XXXX号-
XX室商业营业用房，贷款月利率7.05‰，在合同履行期间，遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人、抵押人及保证人；贷款期限自2012年1月13日起至2022年1月12日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款人选择的还款方式为等额本息还款法，即贷款期限内每月以相等的额度偿还贷款本息，每月偿还贷款本息额为8664.03元，共付120月，首次还款日为2012年2月20日，此后每月还款日为当月的20日；借款人应当于本合同规定的每期还款日前，将当期应偿还的贷款本息及其他款项足额存入在贷款人处开立的还款账户，并不可撤销地授权贷款人于当期还款日直接从该账户划收应收款项；借款人未按本合同的约定按时足额地偿付当期贷款本息即为逾期，从逾期之日起按所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息，不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息；本合同项下的贷款担保为抵押担保加阶段性保证担保，即借款人同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保；对借款人取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有借款人应付款项，保证人提供阶段性连带责任保证，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括罚息、复息等）、违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、保管担保财产的费用、拍卖费、诉讼费、保全费等）；保证人对自本合同生效之日起至借款人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止借款人的所有应付款项承担连带保证责任；如借款人在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息及相关费用的，在保证期间内，贷款人有权直接要求保证人承担保证责任，并有权从保证人账户中直接扣划；保证期间为担保阶段内借款人每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年；本合同的抵押财产是指借款人向贷款人贷款所购买的房屋；发生下列情形之一即构成违约，包括借款人违反合同约定逾期或未按约定的金额归还贷款本息等；发生违约情形时，贷款人有权采取以下一种或多种措施，按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款及相应利息，依法处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款及相应利息，要求保证人履行保证责任，其他法律允许的措施。
2012年1月9日，原告取得了证号为余房预字第12089082号《预告登记证》，载明：预告登记权利人为原告，预告登记义务人为沈某某，房屋坐落为乔司镇XX路XXXX-
XX室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为70万元。
2012年1月13日，原告向沈某某发放了贷款70万元，并制作借款借据一份，载明：借款人为沈某某，月利率为7.05‰，借款金额为70万元，借款日期为2012年1月13日，借款到期为2022年1月12日，还款方式为按期还款、利随本清等内容。沈某某在该借款借据上签名、捺印，确认收到借款款项。后沈某某偿还了2014年3月20日前的贷款本息，此后未依约偿还本息。2014年4月20日，原告扣收了沈某某账户内的款项1686.34元用于支付本案利息。截至2015年4月21日，沈某某尚欠原告借款本金592400.07元，利息49733.17元、罚息4106.23元、复利3560.63元。
另查明，被告胡静与沈某某系夫妻关系，双方育有一女系被告沈艺馨。被告陆凤英系沈某某母亲。被告沈于强系沈某某之子。被告强志英与沈某某于2004年9月6日登记结婚，于2012年4月18日登记离婚。2014年4月5日，沈某某病故。
本院认为：案涉《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，各方当事人均应按约履行。合同签订后，原告向沈某某发放了贷款，沈某某未按合同约定履行按月偿还本息的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告有权提前收回已发放的贷款，故沈某某应归还借款本金，并支付相应的利息、罚息、复利。被告强志英作为沈某某的共同借款人，应当承担共同的还款责任。沈某某、被告强志英自愿以其购置的位于杭州市余杭区乔司镇杭海路1699-11室房屋设定抵押担保，办理了预购商品房抵押权预告登记，原告作为预告登记权利人，在沈某某、被告强志英不履行到期债务的情况下对该房屋享有优先受偿权。沈某某虽已死亡，被告胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨系沈某某的法定继承人，均未明确表示放弃对沈某某遗产的继承权，应当在其继承沈某某遗产的范围内就沈某某应负的债务承担还款责任。对于被告金宏公司的保证责任，我国物权法规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的情况下当事人可以就债权人实现债权内容进行约定，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，《个人购房担保借款合同》约定了沈某某、被告强志英提供的物的担保与被告金宏公司提供的连带责任保证，但是对于两者的清偿顺序未作明确约定，故此，被告金宏公司对本案抵押物不足清偿部分的债权承担连带保证责任。被告胡静、沈于强、沈艺馨、强志英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条，《继承法》第三十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、强志英于本判决生效之日起十日内归还杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行借款本金592400.07元，并支付利息、罚息、复利57400.03元（暂算至2015年4月21日，2015年4月22日起至本息还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定和人民银行相关规定另行计付）。
二、胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨于本判决生效之日起十日内在继承沈某某遗产的范围内对上述债务承担还款责任。
三、杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行有权以抵押的位于杭州市余杭区乔司镇XX路XXXX号-XX室房屋优先受偿上述债务。
四、杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行依据本判决第三项行使优先受偿权后仍不能清偿部分，由杭州金宏房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
五、驳回杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10298元，由胡静、陆凤英、沈于强、沈艺馨、强志英负担，并于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。
审 判 长 曹 蕾
人民陪审员 郭爱萍
人民陪审员 范皖生
二〇一五年九月十七日
书 记 员 费帅帅