浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙08民终865号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志和，农民。上诉人（原审被告、反诉原告）：何利平，农民。两上诉人委托诉讼代理人：毛建荣，浙江三善律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：赖一群，浙江三善律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金朝良，农民。委托诉讼代理人：苏志标，浙江嘉志律师事务所律师。上诉人陈志和、何利平因与被上诉人金朝良房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2016）浙0825民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈志和、何利平上诉请求：一、撤销原判第一、第二、第五项判决；二、改判被上诉人向上诉人支付租金41760元、违约金30000元，共计71760元；三、判决被上诉人对厨房进行整体修缮，并判令被上诉人向上诉人赔偿租赁房屋内原有的厨房设备一套，价值10000元；四、一审、二审的全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审审判程序严重违法。涉案房屋的实际承租人是金朝良和傅建军，傅建军系金朝良所经营农庄的隐名老板。租赁合同系傅建军拟定，租赁前房屋内原有财物的盘点工作由傅建军完成，盘点后的实物清单系傅建军亲笔书写。傅建军系小南海法庭的副庭长，是一审承办法官王淑娟的顶头上司，王淑娟应当回避而未回避，审判程序严重违法。二、一审判决认定事实错误。1.被上诉人违约在先，未经上诉人同意，擅自处分租赁房屋内属于上诉人所有的财物，上诉人要求被上诉人进行清算，被上诉人置之不理，迫于无奈，上诉人才在门口加了一把锁，目的是为了防止被上诉人擅自处分上诉人所有的财物，并非为了阻止被上诉人继续使用租赁房屋。2.上诉人并未妨害被上诉人继续使用租赁的房屋。只要被上诉人提出要使用房屋的要求，上诉人都是积极配合的，租赁房屋实际仍处于被上诉人的控制管理之下，被上诉人无法使用租赁房屋是因为其主观上不愿意继续经营。3.2016年1月28日的律师函没有提出被上诉人要解除合同。4.租赁合同仍未解除，被上诉人仍应向上诉人支付租金。5.由于被上诉人严重违约，拒不支付租金，应当根据合同约定向上诉人支付3万元违约金。被上诉人未经上诉人同意将厨房改造，致使墙体裂缝、漏水、下沉，上诉人要求被上诉人对厨房整体进行修缮，被上诉人还故意毁坏上诉人所有的一套厨房设备，致使该设备灭失。三、被上诉人不存在损失，一审判决上诉人承担3万元违约金没有法律依据和事实依据。金朝良辩称，一、上诉请求第三项与本案没有关联性，如真的有损失可以另案处理。二、上诉人陈述的不是事实，一审事实认定正确，程序不存在违法，判决正确。三、关于程序违法的问题，上诉人陈述的傅建军是隐名老板没有证据，傅建军是作为中间人参与本案帮忙，不影响本案的判决。在一审中上诉人和上诉人代理人到庭参加庭审，法官也释明了应当回避的情形，本案不存在回避情形，上诉人的该上诉理由不能成立。四、上诉人陈述的事实认定错误不存在。1.上诉人认为被上诉人违约在先是不存在的，一审判决中已经写清楚，即便被上诉人不经营也是被上诉人的权利，且上诉人认为被上诉人不经营仅是上诉人的推测，上诉人将门锁上是干扰被上诉人经营。上诉人陈述锁门是怕东西被拿走的说法不成立。2.上诉人将门锁掉使得被上诉人已经不能使用房屋。3.律师函已经明确通知上诉人如协商不好就解除合同，被上诉人授予了律师这个权利，且被上诉人也是认可的。4.因为上诉人的违约行为使得被上诉人不能使用房屋，不存在上诉人的损失问题，损失在被上诉人，被上诉人要求上诉人承担违约金符合合同约定。金朝良向一审法院起诉请求：1.判令原告与两被告终止房屋租赁合同关系；2.判令两被告承担违约金30000元；3.判令两被告退还铁棚两年租金6000元×2=12000元，退还停业二个月租金34000元/年÷12×2=5666.67元，赔偿营业损失65000元；4.判令两被告返还原告投入在出租屋内的财物（详见移交清单）价值31067元；5.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对第1、3项诉请变更为，要求确认原告与两被告的房屋租赁合同关系自2016年2月29日起解除；判令两被告退还铁棚两年租金12000元，退还停业二个月租金5480元[按（38880-6000）÷12×2计]，放弃营业损失主张。陈志和、何利平反诉请求为：判令反诉被告支付租金41760元，并支付违约金30000元。一审法院认定事实：2012年7月30日，原告金朝良与被告陈志和、何利平签订租赁合同一份，二被告将原张果老农庄出租于原告经营，合同约定：一、该农庄坐落于龙游县××镇××国道公路边，出租标的物包括：单层主屋（内设包间五间、接待厅一间、卫生间一间、厨房操作间杂物间混合一间）一幢、门前左手公路边钢架简易棚一座（靠公路边的一间铁棚及棚至公路边的部分场地除外）、门前至公路可利用的场地一块、以及农庄内现有的所有经营设备、设施（另附实物清单作为本合同之附件）。二、租赁期限为十六年，自2012年3月1日起至2028年2月底。三、租赁费用及付款方式：第一年租金为30000元，于合同订立之日起付定金10000元，于2012年3月1日付20000元；第二、三年租金均为36000元，于前一年租金到期之日付后一年租金，一年一付；以后年份根据原告经营状况，原告享有在每年度末决定是否继续承租经营和解除合同不再承租经营的选择权，但须提前一个月通知被告方。继续经营的租金，第四年为38880元，第五年为41760元，第六年为44640元，以后十年均为45000元，一年一付清；不再经营的，返还原物合同终止。四、双方责任，被告方责任：保证对租赁标的物享有独立产权或合法的独占使用权，无一切与租赁标的物有关的债务纠纷和权属纠纷；负责协调和处理该农庄与被告方所在村和有关政府主管单位的关系，按期验审一切确保农庄合法经营的有关证照，保证本村村民和政府主管人员不得干涉原告的正常经营活动；租赁期内，原告若因经营不善等原因须将租赁标的物转租第三人经营，被告方不得干涉；合同到期后原告若想续租经营，被告方应保证原告在同等条件下优先承租的权利。原告责任：保证租赁标的物按照农庄经营使用，如有人为损坏由原告负责维修或照价赔偿，自然折旧的除外；原告如需对农庄进行绿化、装修、扩建，应征得被告方同意，合同自然终止后投入部分无偿归被告方所有，如遇国家征用而终止，则投入部分的征用补偿款由原、被告双方各半享有；承租期间发生的水、电、电视、电话等费用均由原告承担，并按期支付其费用；按约定及时支付租金的义务。五、违约责任：原、被告应认真履行合同，履行过程中一方如有违反以上约定，违约在先方须支付对方违约金30000元作为弥补损失，问题双方补充协商解决，补充协商已解决的，合同继续履行，补充协商不成的，对方有权解除合同。六、本合同一式两份，原、被告双方各执一份。未尽事宜，双方协商解决。七、本合同自签订之日起生效，双方此前的合同内容与本合同相冲突的部分，以本合同为准。原告按合同约定投资经营该农庄。2014年租赁标的物中位于门前左手公路边的钢架简易棚被拆除。原告于2015年3月30日付清了2015年度的租金38800元，租期至2016年2月29日止。2016年1月18日，二被告将出租房屋上锁致使原告无法出入，原、被告双方因此发生纠纷。2016年1月28日，原告委托律师向二被告发了一份律师函，告知二被告原告已委托律师调查处理双方之间的房屋租赁合同纠纷，二被告擅自将经营场所上锁禁止原告出入，已构成违约，原告决定提前通告终止租赁合同关系等事项。后双方协商不成，故引起本案诉讼。对原告主张的移交清单中的物品，经原、被告双方现场核对，确认属于原告的物品有：二眼汤灶1台、768升冷柜1台、268升陈列柜1台、油烟罩1套、2米木台面1张、转盘1个、方桌1张、方凳7张、美的微波炉1个、鱼缸1套、折叠床1张、富硒莲子酒3瓶、不锈钢油桶2只。一审法院认为，原告与二被告签订的租赁合同，主体适格，内容合法，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告已按约交纳租金并经营农庄近四年，二被告在原告已付租金的租赁期内，未通知原告而擅自将出租房屋上锁导致原告无法出入，显属违约，理应承担相应的民事责任。二被告抗辩称系原告未正常经营，为防止其搬离物品而将房屋上锁，且原告未交纳2016年度房租的意见，法院认为无论原告是否正常经营，在租赁期内二被告擅自将房屋上锁的行为都有违合同约定，即使原告农庄经营不正常，二被告也应与原告协商寻求其他途径处理，而非直接将房屋上锁，且合同中约定租赁期内原告因经营不善等原因需将租赁标的物转租第三人经营，被告方不得干涉，故对于农庄经营问题完全可以通过其他方式解决；对于2016年的租金，二被告在2016年1月18日将出租房屋上锁导致原、被告发生纠纷，而2015年的租期于2016年2月29日届满，租赁合同中约定第三年以后根据原告经营状况，原告享有在每年度末决定是否继续承租经营和解除合同不再经营的选择权，但须提前一个月通知被告方，原告已按合同约定于2016年1月28日发函给二被告提前通知被告方决定终止租赁合同关系，因此，原告未交纳2016年的租金不构成违约，故对二被告的抗辩主张法院不予采信。现原告要求确认原、被告签订的租赁合同自2016年2月29日起解除并要求二被告支付违约金30000元，理由正当，法院予以支持；对原告主张的已拆除铁棚的两年租金（2014年、2015年）合计12000元，铁棚在2014年已经拆除，而2014年、2015年原告已按租赁合同约定的房屋租金支付被告方并营业，应当视为双方认可按合同约定的租金履行，且原告主张的12000元租金系其自行估算，缺乏依据，法院不予支持；对原告主张的停业租金5480元，二被告于2016年1月18日将房屋上锁，导致原告的停业时间为2016年1月18日至2016年2月29日，停业一个半月时间，2015年度原告实缴租金为38800元，故停业期间的租金应为4850元；对原告要求二被告返还出租房屋内属于原告的财物，经现场核对双方已达成一致意见，对双方无异议的财物，二被告应当予以返还。综上，对原告诉请的合理部分，法院予以支持，对其不合理部分，不予支持；对二被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告金朝良与被告陈志和、何利平于2012年7月30日签订的《租赁合同》自2016年2月29日起解除；二、被告陈志和、何利平退还原告金朝良停业租金4850元并支付原告金朝良违约金30000元，合计34850元，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告陈志和、何利平返还原告金朝良投入在出租房屋内的财物（包括二眼汤灶1台、768升冷柜1台、268升陈列柜1台、油烟罩1套、2米木台面1张、转盘1个、方桌1张、方凳7张、美的微波炉1个、鱼缸1套、折叠床1张、富硒莲子酒3瓶、不锈钢油桶2只），于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告金朝良其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告陈志和、何利平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3715元，减半收取1588元，由原告金朝良负担1024元，被告陈志和、何利平负担564元，反诉费797元，由被告陈志和、何利平负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，陈志和、何利平向本院提交如下证据材料：一、龙游县公安局接警出警的处置书，证明一审判决认定锁门是上诉人无端干扰被上诉人经营、上诉人存在违约属于认定事实错误，双方是由于财产纠纷才导致锁门，原审中双方也都陈述过双方有报警。二、浙江三善律师事务所对陈志和的调查笔录，被上诉人也陈述傅建军当时在场帮忙，是被上诉人的朋友，且小南海法庭包括本案的承办法官多次到饭店吃饭，原审法院是释明过回避，但原审在明知有回避情形的情况下不主动回避程序违法。金朝良未提交新证据。对于陈志和、何利平提交的证据材料，金朝良质证认为，不属于新证据，对于出警处置书的真实性无异议，但不能达到对方的证明目的，恰能证明上诉人的违约行为；对于调查笔录，笔录的对象是本案当事人，不应当属于证据，且被上诉人答辩中没有陈述过傅建军是被上诉人的朋友，傅建军是双方的朋友，是中间人，并不能因为法官在饭店吃过饭就需要回避。本院认为，出警处置书的真实性可予认定，对于上诉人的证明目的将在下文综合论述；而调查笔录系上诉人的律师对上诉人陈志和所作，属于当事人陈述，应当结合其他证据材料予以分析认定。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于本案一审程序是否违法的问题。上诉人认为傅建军即小南海法庭的副庭长系本案房屋的实际承租人，但上诉人该主张并无证据支撑，上诉人仅以傅建军帮忙清点财物的行为来证明傅建军系实际承租人，依据不充分。故上诉人认为本案一审承办法官存在应当回避而未回避的情形，缺乏事实和法律依据，上诉人该上诉理由不能成立。第二，关于本案事实认定问题。2016年1月18日，双方当事人确发生过纠纷，并有公安出警处置。但公安出警处置单上并未认定被上诉人搬走上诉人的财物，也未认定上诉人有权在租赁房屋上加锁。上诉人认为被上诉人搬走其物品，并无依据；而上诉人系房屋出租人，其作为出租人的基本义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，上诉人将租赁房屋加锁的行为致使被上诉人无法进入租赁房屋，也无法行使其租赁权利，上诉人的行为违反了合同约定。被上诉人于2016年1月28日发出的律师函中载明“决定提前终止租赁合同关系”，其中已包含解除合同的意思表示，故上诉人认为不能作为合同解除的通知的理由亦不能成立。第三，关于违约金的问题。因上诉人的违约行为导致被上诉人无法正常经营，依据合同约定，上诉人应当向被上诉人支付违约金。因双方合同中已约定30000元的违约金，且租赁期本为十六年，到2016年2月29日为四年整，原审从平衡双方利益出发支持被上诉人30000元违约金，并无不当。综上所述，上诉人陈志和、何利平的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2432元，由上诉人陈志和、何利平负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘小伟代理审判员  潘 婷代理审判员  姚冬琴二〇一六年九月十二日书 记 员  郑霞骏