广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）柳市民一终字第365号
上诉人（一审被告）：柳州新佳华房地产开发有限公司
法定代表人：植亚梅
委托代理人：陈柳新
委托代理人：钟国华
被上诉人（一审原告）：张燕萍
委托代理人：韦雁霏
被上诉人（一审被告）：广西华地房地产开发有限责任公司。
法定代表人：庞君
委托代理人：廖清超
被上诉人（一审被告）：柳州市禾田商贸有限公司
法定代表人：赵岐鹰
被上诉人（一审被告）：邓柳斌
二被上诉人共同委托代理人：洪涛
被上诉人（一审被告）：李文
上诉人柳州新佳华房地产开发有限公司（以下简称新佳华公司）因与被上诉人张燕萍、广西华地房地产开发有限责任公司（以下简称华地公司）、柳州市禾田商贸有限公司（以下简称禾田公司）、邓柳斌、李文所有权纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初字第1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月9日受理后，依法组成由审判员熊佩云担任审判长，代理审判员司英华和代理审判员曾庆斌参加的合议庭，于2013年8月12日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任记录。上诉人新佳华公司的委托代理人陈柳新、钟国华，被上诉人张燕萍的委托代理人韦雁霏，被上诉人华地公司的委托代理人廖清超，被上诉人禾田公司与邓柳斌的共同委托代理人洪涛到庭参加诉讼。被上诉人李文经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2002年8月6日，植佩炎（乙方）与柳州市柳探房地产开发有限责任公司（甲方，即华地房开公司，于2003年7月18日更名为现名称）签订《柳探花园项目开发合同》，约定由乙方全额出资、每年向甲方交纳管理费250000元并以甲方名义办理一切相关手续开发坐落于飞鹅路原70#～160#（双号）与华丰湾间（华丰商厦东侧）的项目（该项目后定名为新佳华商厦），合同期间为2002年8月至2004年8月。2003年1月29日，植佩炎作为实际出资人成立了新佳华公司，植佩炎原出资开发的新佳华商厦项目的有关权利义务由新佳华公司承接，该公司法定代表人植亚梅是其女儿。新佳华公司成立后，与华地房开公司仍继续履行植佩炎与华地房开公司签订的《柳探花园项目开发合同》，新佳华公司继续挂靠在华地房开公司开发新佳华商厦，以华地房开公司名义办理项目的一切相关手续。新佳华在开发新佳华商厦过程中，将商厦中的商铺进行编号并在房产管理部门进行了备案登记。
2003年5月28日，张燕萍与华地房开公司签订《商品房买卖合同》，以总价290000元购买柳州市飞鹅路华丰湾新佳华商厦1层68号商铺，并在房产管理部门办理了备案登记手续，按照合同约定，出售方应于2003年12月30日前向张燕萍交付商铺。其后，新佳华公司为招商引资，将商铺重新规划并重新进行编号，但未到房产管理部门进行变更登记。张燕萍购买的1-68号商铺变更为1-86号商铺。其后，新佳华公司（甲方）于2003年11月29日与被告李文（乙方）签订了一份《（生产）经营铺面出让经营权协议书（一楼）》，协议约定：“甲方将其享有铺面所有权属的柳州市飞鹅路168号新佳华商厦一楼C86号铺面（面积约7.3㎡）出让给乙方经营使用；使用期限自2003年10月26日起至2023年10月25日止；乙方已交纳（入场）、前期投资费按9.5折￥83220元……收取铺面租金及房屋设备修缮养护费从2008年10月26日起到2009年10月25日止，租金每年每月每平方米26元，房屋设备修缮养护费每年每月每平方米26元；收取铺面租金及房屋设备修缮养护费从2009年10月26日起到2010年10月25日止，租金每年每月每平方米31元，房屋设备修缮养护费每年每月每平方米31元；收取铺面租金及房屋设备修缮养护费从2010年10月26日起到2011年10月25日止，租金每年每月每平方米36元，房屋设备修缮养护费每年每月每平方米36元；收取铺面租金及房屋设备修缮养护费从2011年10月26日起到2013年10月25日止，租金每年每月每平方米41元，房屋设备修缮养护费每年每月每平方米41元……交费方式为每月10日前…”双方在协议中对月租金、市场管理费标准及优惠时段进行了约定，该协议第八条还写明约定解除协议的情形：“1、协议到期自然解除；2、不可抗力原因，不能实现协议目的；3、擅自改变经营场地铺面结构和用途以及协议约定经营范围的；4、利用经营场地铺面从事非法活动的；5、累计三个月不履行本协议约定条款及缴纳市场管理费的；6、擅自将经营场地铺面过户、更名、转让的；7、严重违反商城管理规定的。”协议签订后，新佳华公司将新编号为1-86号商铺（原产权备案登记号为1-68号，即张燕萍所购商铺）交付给李文经营使用。张燕萍发现其购买的商铺被新佳华公司出租给李文后，经与新佳华公司协商，同意由李文继续承租该商铺，张燕萍暂时使用原产权备案登记号为1-83号商铺（新编号为1-68号）。
2008年9月28日，张燕萍购买的涉诉商铺下发产权证，由于房开方面在重新规划商铺后未办理变更登记手续，因此新佳华商厦的有关商铺产权证全部以最初备案登记的编号、图纸进行产权登记核发证书，张燕萍购买的涉诉商铺产权登记的坐落位置为：飞鹅路168号新佳华商厦1-68号，建筑面积14.69㎡。
2009年，禾田公司与邓柳斌因与被告新佳华公司存在债权债务关系，在执行和解过程中，新佳华公司在新佳华商厦的部分产权转移至禾田公司和邓柳斌所有，其中就包括张燕萍使用的新编号为1-68号商铺（产权备案号为1-83号）。同年1月21日，新佳华公司（甲方）与禾田公司、邓柳斌（乙方）签订《协议书》，约定乙方依据人民法院调解书和裁定书及向华地房开公司购买取得柳州市飞鹅路168号新佳华商厦商铺及地下停车场，双方应于2009年1月21日完成交接手续。协议书后备注：“新佳华商厦一楼商铺68号与83号的产权与经营权在原物业管理中出现调换错误，由乙方接收后自行与承租户协商解决。”
此后，新佳华公司、邓柳斌与张燕萍协商产权调换事宜，张燕萍于2009年4月28日向新佳华公司出具一份《承诺书》，载明：“本人张燕萍在领取柳州市新佳华房地产开发有限公司现金款壹万陆仟元整（￥16000元），（该款作为新佳华房开公司对本人产权商铺新佳华商厦一层68号商铺使用权一次性补偿），本人承诺，在领款后该商铺以后的任何纠纷均与新佳华房开无关，并且立即将现使用的商场新布置图68号（产权备案号为83号）商铺的使用权交回给产权人邓柳斌，并处理好相关的遗留问题。”2009年4月29日，张燕萍向邓柳斌支付了新编号为1-68号商铺（产权备案号为1-83号）在2008年12月1日至2009年11月31日期间的租金收益6005元，并将其使用的新编号为1-68号商铺（产权备案号为1-83号）交付给产权人邓柳斌。张燕萍2009年4月向市场管理方交纳新编号为1-86号商铺（产权备案号为1-68号）租金358.8元，张燕萍自此后还交纳了该商铺的公摊、水电费、垃圾费及市场管理费等费用。张燕萍与邓柳斌办理完以上移交手续后，李文一直以其使用的新编号为1-86号商铺产权人不明为由，拒绝向任何一方支付租金。
2010年，张燕萍曾以其权益受侵害为由，将李文、新佳华公司、华地房开公司及李文诉至该院，之后张燕萍于2011年7月4日自愿撤诉，该院下发（2010）南民初（一）字第1096号民事裁定书准许其撤诉。
2011年8月1日，张燕萍以其无法行使其购买的获得产权登记的新佳华1-68号商铺所有权的相关权益为由，向该院提起本案诉请。庭审时，双方均确认新佳华商厦现新编号为1-86号商铺即是张燕萍购买的产权证登记的1-68号商铺。张燕萍表示由于新佳华公司将新佳华商厦的商铺重新规划并重新编号，却未到房产管理部门办理变更登记，导致商厦内商铺的产权证登记的编号与现有新编号不一致，管理混乱；新佳华公司在张燕萍购买诉争商铺后将诉争商铺出租给李文，且租期长达20年，经被告新佳华公司与张燕萍协调，张燕萍得以暂时使用的商铺又在新佳华公司与邓柳斌的债权债务纠纷执行和解中由张燕萍退还给现在的所有权人邓柳斌，而张燕萍购买的商铺又被李文使用，且李文一直以该商铺产权不明为由拒绝支付租金，导致张燕萍空有产权证而无法行使商铺所有权人的权利，张燕萍诉请目的是确认其购买的商铺位置，使其能够得以行使所有权等相关权利。
一审法院审理认为，对于张燕萍购买商铺的确认问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”张燕萍购买新佳华商厦1-68号商铺并依法取得了产权证，其对该商铺依法享有占有、使用、收益的权利。新佳华公司以华地房开公司的名义将新佳华商厦1-68号商铺出售给张燕萍后，又将该商铺重新编号并以权利人的身份将该商铺出租给李文，新佳华公司先卖后租的行为直接导致张燕萍对其购买的商铺无法行使占有、使用的权利，而新佳华公司将商铺重新规划、重新编号，却未按照规定到房产管理部门办理变更登记，导致市场管理混乱，李文也以商铺产权不明为由拒绝交付租金，张燕萍既无法占有、使用其购买的商铺，又无法行使其作为所有权人的其他权利对商铺进行收益，导致张燕萍空有产权证书而无法实现实体权利，现各方当事人均确认张燕萍持有的产权证上登记的新佳华商厦1-68号商铺即为重新规划编号后的新佳华商厦1-86号商铺，即现李文使用的商铺，应当予以确认。
对于张燕萍诉请要求被告交付诉争商铺一节，新佳华公司以华地房开公司名义与张燕萍签订商铺买卖协议后，应按协议约定在2003年12月30日前向张燕萍交付商铺，但新佳华公司一直未向张燕萍交付，反而在2003年11月29日将张燕萍所有的商铺出租给被告李文，虽然张燕萍其后与新佳华公司达成协议，由新佳华公司另提供一件商铺供张燕萍暂时使用，但该商铺又在新佳华公司与禾田公司、邓柳斌的执行和解案件中由张燕萍交回给邓柳斌，张燕萍与新佳华公司之间订立的商铺调换使用协议此时已经终止，新佳华公司本应向张燕萍交付诉争商铺而未交付，反而继续与李文履行商铺租赁协议，侵害张燕萍权益，张燕萍现要求其交付商铺合法有据，该院予以支持。
对于张燕萍诉请的商铺租金损失一节。李文一直占有使用张燕萍所有的商铺，在张燕萍向邓柳斌移交新佳华公司此前协议让张燕萍暂时使用的新编号1-68号商铺开始，张燕萍就应当享有对其商铺租金的收益权。李文自2009年4月份张燕萍向邓柳斌移交其暂时使用的新编号1-68号商铺后即未向任何人交纳租金，张燕萍现诉请其自2009年5月至2012年7月30日的租金损失，未违反法律规定，该院予以支持。由于新佳华公司将诉争商铺出租给李文，实际是占用了张燕萍的商铺，虽然新佳华公司在此后与张燕萍达成了商铺调换使用协议，但在张燕萍将其协议调换使用的商铺交还给邓柳斌时，该商铺调换使用协议因履行协议的条件消除而终止，新佳华公司本应此时就将诉争商铺交还给张燕萍，但其未予交付，而是继续占用该商铺进行出租，故新佳华公司应自此开始向张燕萍支付诉争商铺租金，李文对此承担连带责任。另外，张燕萍诉请的租金损失按每月353.8元计算，该计算标准在张燕萍2009年4月向市场管理方交纳的租金以及李文与被告新佳华公司签订的租赁协议确定的租金标准之内，该院予以支持。现张燕萍诉请的租金损失期间低于其应得数额，根据当事人意思自治原则，该院予以准许。
对于华地房开公司、禾田公司及邓柳斌是否应当承担责任一节。根据本案查明的事实，华地房开公司、禾田公司、邓柳斌并未占有、使用诉争商铺，也没有其他侵犯张燕萍权益的行为，故其不应承担责任。
关于本案诉讼费用承担一节。由于本案的相关诉争根源是新佳华公司对新佳华商厦的商铺先卖后租，而李文既不交纳租金，又拒不交付商铺也是导致本案诉争的原因，故案件受理费应由新佳华公司与李文连带承担。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十三条、第三十七条、第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，并经该院审判委员会讨论决议，判决：一、确认张燕萍持有的柳房权证字第A00722**号房产证登记的飞鹅路168号新佳华商厦1-68号商铺即为新佳华商厦内现新编号为1-86号商铺；二、柳州新佳华房地产开发有限公司自本案判决生效后一个月内向张燕萍交付前述商铺；三、柳州新佳华房地产开发有限公司向张燕萍支付前述商铺2009年5月1日至2012年7月30日期间的租金13443.6元；四、李文对柳州新佳华房地产开发有限公司的前款履行义务向张燕萍承担连带责任；五、驳回张燕萍对广西华地房地产开发有限责任公司、柳州市禾田商贸有限公司及邓柳斌的诉讼请求。案件受理费5788元、公告费700元（张燕萍均已预交），由柳州新佳华房地产开发有限公司与李文连带负担。
上诉人新佳华公司不服一审判决，上诉称，一、一审判决未查清主要事实，判决缺乏事实依据。2009年1月21日，上诉人与被上诉人禾田公司、邓柳斌签订的《协议书》第四条已经约定，2009年1月21日后所涉的债权债务由乙方（禾田公司、邓柳斌）承担。《协议书》签订后，该商场所有的铺面都由被上诉人禾田公司、邓柳斌管理，同时，在该《协议书》的备注栏中明确规定“新佳华商厦一楼商铺68号与83号的产权与经营权在原物业管理中出现调换错误，由乙方接收后自行与承租户协商解决。”另外，被上诉人张燕萍在2009年4月28日《承诺书》中承诺“在领款后该商铺以后的任何纠纷均与新佳华房开无关，并且立即将现使用的商场新布置图68号（产权备案为83号）商铺的使用权交回给产权人邓柳斌，并处理好相关的遗留问题。”。一审判决认定“被告李文一直以其使用的新编号为l-86号商铺产权人不明为由，拒绝向任何一方支付租金。”是错误的，也违背了根本事实，在张燕萍第一次起诉时，被上诉人李文当庭出示了两份收款收据都证明其2009年4月25日和2010年1月1日至3月3日均向被上诉人禾田物业管理公司缴纳了租金、管理费、公摊、水电费等。二、一审判决适用法律错误，违背了当事人意思自治的原则。首先，诉争的该铺面已经有《协议书》的协议约定了处理该铺面调换错误的义务人；其次，上诉人张燕萍在得到了上诉人新佳华公司的16000元的一次性补偿款后作出了承诺，今后任何纠纷均与新佳华公司无关。一审判决对上述约定和当事人的意思表示视而不见，作出错误的认定，损害了上诉人的合法权益。综上所述，请二审法院：1．撤销柳州市柳南区人民法院（2011）南民初（一）字第l458号民事判决书第二、三、四、五项判决；2．查支持上诉人的上诉请求，依法改判；3．一、二审诉讼费由被上诉人邓柳斌承担。
被上诉人张燕萍未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
被上诉人华地公司未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称，这个项目是我们和植佩炎签的合作协议，是挂靠我们公司的，我们已经完成我们的义务了，后面的纠纷我们就不清楚了。
被上诉人禾田公司与邓柳斌未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称，一审法院判决适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉没有法律依据，上诉理由不成立。
被上诉人李文未提交书面答辩意见，也未参加本案二审庭审。
综合诉辩双方的意见，上诉人对一审判决中认定的“且李文一直以该商铺产权不明为由拒绝支付租金”有异议，认为李文于2009年4月25日交过租金给禾田公司。其他各方当事人对一审查明事实没有异议。
二审期间，被上诉人邓柳斌提交《房屋产权证》复印件一份，证明邓柳斌于2007年12月14日取得本案中1-83号房屋所有权。
各方当事人对该份证据均无异议。
本院对当事人新提交的证据及异议事实的分析与认定：对邓柳斌提交《房屋产权证》，因各方均无异议，本院对其真实性予以确认。关于上诉人异议的事实，因一审判决在对该部分的陈述为转述被上诉人张燕萍在一审中的诉讼请求，同时在一审庭审中各方当事人均认可“……，据了解现在因该铺面编号混乱导致产权不清，李文就一次（以此）为由拒交租金。”因此，一审判决的表述并无不当，上诉人的异议理由不成立，本院不予采纳。
本案的争议焦点为，张燕萍所有的商铺即1-86号铺面的交付责任和损失由谁承担。
本院认为，本案中各方当事人已确认张燕萍已经取得所有权的新佳华商厦1-68号商铺即为新佳华商厦内现新编号为1-86号商铺，但因上诉人的工作失误在该铺面已经出卖给张燕萍的情况下又将其出租给李文使用，造成张燕萍不能实际占有和使用该铺面，其合法权利无法行使的现状，上诉人的行为是导致本案发生的根本原因，因此本应由上诉人承担相应的责任，但上诉人称张燕萍在2009年4月28日《承诺书》中已经承诺“在领款后该商铺以后的任何纠纷均与新佳华房开无关，……。”民事行为应当遵循诚实信用的原则，虽然本案是因上诉人的工作失误导致权利人无法行使权利，但张燕萍签订《承诺书》承诺：“在领款后该商铺以后的任何纠纷均与新佳华房开无关，……。”这是张燕萍对自己权利的处分，放弃追究上诉人责任的权利，张燕萍也无证据证明是在受到胁迫或者并非自愿的情况下书写的承诺书，张燕萍作为一个完全行为能力人应当自己的行为承担责任，在已经放弃权利的情况下，并无理由反悔再要求上诉人承担责任，因此上诉人上诉称不应当承担责任的理由成立，本院予以支持。对于上诉人所称的因与禾田公司及邓柳斌签订《协议书》已经约定“2009年1月21日后所涉的债权债务由乙方（禾田公司、邓柳斌）承担”以及备注中““新佳华商厦一楼商铺68号与83号的产权与经营权在原物业管理中出现调换错误，由乙方接收后自行与承租户协商解决。”故不应当承担责任的主张，本院认为，该约定是上诉人与禾田公司、邓柳斌之间的约定，对权利人张燕萍并无约束力，上诉人不能以此作为免除责任的抗辩理由。本案新佳华商厦1-86号铺面实际由李文占有并控制，在各方认可产权人为张燕萍的状况下，拒绝向其交纳租金，亦有过错，应承担交付房屋及支付租金的责任。因此上诉人的该部分上诉理由成立，上诉人依据张燕萍出具《承诺书》的内容上诉人不应当承担交付铺面的责任，本案的铺面由李文控制，故其交付责任及支付租金的责任均应由李文承担。
对于李文与上诉人间的租赁关系，双方可另行处理。
综合以上分析，上诉人认为不应当承担责任的理由部分成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，程序合法，认定应当由上诉人及李文承担铺面及租金的交付责任的责任主体不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初字第1458号民事判决第一项、第五项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2011）南民初字第1458号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、李文自本案判决生效后一个月内向张燕萍交付其使用的新佳华商厦1—86号商铺；并向张燕萍支付前述商铺2009年5月1日至2012年7月30日期间的租金13443.6元；
一审案件受理费5788元，公告费700元（张燕萍均已预交），二审案件受理费5788元，公告费700元（新佳华公司均已预交），合计12976元，均由李文负担。
上述有给付内容之判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 熊佩云
代理审判员 司英华
代理审判员 曾庆斌
二〇一三年八月二十五日
代书 记员 宋筱曼