安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终299号
上诉人（原审被告）：田华，女，1981年12月29日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王军涛，安徽浩谦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾46栋一层。
法定代表人：吕圣贞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。
原审被告：汤伟，男，1986年7月12日出生，汉族，马鞍山衣恋服饰有限公司职工，住安徽省马鞍山市雨山区。
上诉人田华因与被上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）及原审被告汤伟物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2016）皖0503民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
田华上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不支付物业管理服务费，一、二审诉讼费用由中百物业公司承担。事实和理由：1.其于2012年11月1日为设立马鞍山市芬尼美容服务有限公司（以下简称芬尼美容公司）受张雅慧、陆启海、张木兰、尹建宁等公司发起人的共同委托代表芬尼美容公司与汤伟签订《房屋租赁合同》一份，约定其承租汤伟位于马鞍山市中央花园4-1C房屋用作开设美容院使用。其与公司其他发起人共同对涉案房屋进行装修，后又共同对芬尼美容公司申请名称预核准、名称核准、消防验收等前期工作，2013年2月27日芬尼美容公司正式成立，由该公司使用涉案房屋并履行缴纳房屋租金、物业管理服务费等相关义务，对此中百物业公司及汤伟均知情。因经营问题，其于2014年7月1日已经将持有的芬尼美容公司的股份转让出去，现在也非公司股东。其与汤伟签订的租赁合同到期后，汤伟继续与芬尼美容公司委托的其他人签订租赁合同，充分说明其于2012年11月1日签订的租赁合同系受芬尼美容公司所有发起人之托代为签订的事实。2.其并非涉案房屋的实际使用人，芬尼美容公司一直在使用涉案房屋，其从未占有、使用过涉案房屋。根据物业管理条例的规定，应当由业主或实际使用人缴纳物业费。其受芬尼美容公司发起人的共同委托签订租赁合同的行为，系职务行为，行为后果应由芬尼美容公司承担。其并非涉案房屋的承租人，芬尼美容公司才是涉案房屋的实际承租人和实际使用人。故其不应承担支付物业管理服务费的义务。
中百物业公司辩称，1.根据租赁合同田华系涉案房屋的承租人，根据法律规定，涉案房屋的实际承租人应当承担缴纳物业管理服务费的义务，业主负连带缴纳责任。2.田华所称其不是实际承租人，芬尼美容公司才是实际承租人，这是其内部的约定，不能对抗作为合同相对人之外的其他人。一审中田华没有要求追加芬尼美容公司为被告，应由田华作为涉案房屋的承租人支付物业管理服务费。田华支付物业管理服务费后再另行起诉，要求其他的股东或者公司来承担最终的支付义务。
中百物业公司向一审法院起诉请求：请求判决田华支付物业管理服务费13070.16元。
一审法院认定事实：2009年11月20日，中百物业公司与马鞍山市中央花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定“由中百物业公司为中央花园提供物业管理服务，物业管理服务期限为三年，即从2009年12月1日起至2012年11月31日止；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业物业（无电梯）按1.2元/月·平方米收取；物业管理服务费应于每半年的一月和七月缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，缴纳欠费总额的5‰作为滞纳金;本合同期满，甲方（马鞍山市中央花园业主委员会）没有将续聘或解聘乙方（中百物业公司）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续”。合同签订后，中百物业公司按约履行了合同义务。2012年11月1日，汤伟和田华签订了一份《房屋租赁合同》，约定：汤伟将其所有的安徽省马鞍山市中央花园4-1C号房屋出租给田华开设美容院，出租房屋建筑面积为302.55平方米，租赁期共三年二个月，自2012年11月1日起至2015年12月31日止，田华应按时交纳应由其自行负担的费用，包括水电费、物业费等。物业服务合同到期后，中百物业公司仍一直为中央花园小区提供物业服务至今。田华一直拖欠自2012年11月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费13796.28元（涉案房屋为商业物业，其建筑面积为302.55平方米，物业管理服务费按每月每平方米1.2元计算）。
一审法院认为，中百物业公司与马鞍山市中央花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对马鞍山市中央花园小区全体业主具有约束力。在房屋租赁合同未变更之前，田华作为涉案房屋的承租人承租涉案房屋后，即为涉案房屋的使用人，应按合同约定履行交纳物业管理服务费的义务，故对中百物业公司要求田华支付物业管理服务费的诉讼请求，予以支持。物业服务合同到期后，中百物业公司仍一直为中央花园小区提供物业服务至今，根据合同约定“本合同期满，甲方（马鞍山市中央花园业主委员会）没有将续聘或解聘乙方（中百物业公司）的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续”，故田华仍应按合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。中百物业公司关于其曾催缴过物业管理服务费的陈述，无证据证实，不予采信，故中百物业公司主张的自2012年11月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费已超过诉讼时效，对中百物业公司该部分诉讼请求，不予支持。汤伟作为涉案房屋的所有人应对田华所欠物业管理服务费承担连带清偿责任，汤伟承担清偿责任后有权根据房屋租赁合同的约定向田华追偿。综上，对中百物业公司的部分诉讼请求，予以支持。判决：一、被告田华于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市中百物业管理有限公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业管理服务费8713元；二、被告汤伟对上述款项承担连带清偿责任；二、驳回原告马鞍山市中百物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费126元，减半收取计63元，由原告马鞍山市中百物业管理有限公司负担38元，被告田华负担25元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
二审确认一审认定的事实。
本院认为，本案二审争议焦点为一审判决田华向中百物业公司支付物业管理服务费8713元，有无事实和法律依据。《物业管理条列》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定。本案中，田华与业主汤伟签订的《房屋租赁合同》约定：田华应按时交纳应由其自行负担的费用，包括水电费、物业费等。田华提出其只是受芬尼美容公司的发起人委托签订涉案房屋租赁合同，芬尼美容公司才是涉案房屋的实际承租人及实际使用人，应由芬尼美容公司承担交纳物业管理服务费的义务。对于田华是否是接受委托签订涉案房屋租赁合同，属于其与芬尼美容公司的内部约定，不能对抗第三人，故一审判决田华承担支付物业管理服务费的义务，并无不当。
综上所述，田华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费126元，由上诉人田华负担。
本判决为终审判决。
审判长 汪和平
审判员 方 芳
审判员 张茂进
二〇一七年三月二十二日
书记员 王先平
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。