浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉盐民初字第2599号
原告（反诉被告）：海盐三协紧固件有限公司。
法定代表人：朱恩洪。
委托代理人：罗智华、应姜敏。
被告（反诉原告）：浙江三永紧固件有限公司。
法定代表人：贺乐英。
委托代理人：朱晓君。
原告海盐三协紧固件有限公司与被告浙江三永紧固件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年9月27日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员张俊独任审判，于2013年11月12日公开开庭进行了审理，原告委托代理人应姜敏、被告法定代表人贺乐英到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2013年12月25日依法裁定将本案转为适用普通程序，由审判员甘琴飞担任审判长，与人民陪审员金潭、陈生华组成合议庭于2014年1月28日公开开庭进行了审理，原告委托代理人应姜敏、被告法定代表人贺乐英到庭参加诉讼；之后，被告经本院释明后提起反诉，故合议庭（合议庭组成人员中的人民陪审员金潭变更为人民陪审员王国翼）于2014年6月10日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）委托代理人应姜敏、被告（反诉原告）委托代理人朱晓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉部分。
原告海盐三协紧固件有限公司起诉称：2012年5月16日，原、被告双方签订租赁合同，约定原告将其位于海盐县杭州湾大桥新区东港路39号厂房内的部分车间、办公室等区域出租给被告使用，并约定2013年2月1日到2014年1月31日租金和公用设施使用费等合计为524160元，每半年支付一次，分别于2013年2月1日和2013年8月1日各支付262080元；同时约定，被告如未能按期足额支付租金的，应支付按银行短期贷款利率的二倍支付利息。截止2013年9月27日，被告仅支付了200000元，尚结欠324160元不予支付。原告诉讼请求：1、判令被告支付租金和公用设施使用费等合计324160元及利息9527元（利息按银行同期贷款年利率5.6%的二倍，即11.2%计算，其中以62080元为基数，从2013年2月1日暂计至2013年9月30日；另以262080元为基数，从2013年8月1日暂计至2013年9月30日，请求之后从2013年10月1日开始以324160元为基数计算至欠款付清之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。后因原告认为，双方对于2013年10月1日被告已搬离所承租房屋的事实予以了确认，故原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付租金和公用设施使用费等合计149440元及利息6266元（利息按银行同期贷款年利率5.6%的二倍，即11.2%计算，其中以62080元为基数，从2013年2月1日暂计至2013年9月30日；另以87360元为基数，从2013年8月1日暂计至2013年9月30日，请求之后从2013年10月1日开始以149440元为基数计算至欠款付清之日）。
被告浙江三永紧固件有限公司答辩称：对2013年2月1日至同年9月23日期间的租赁是认可的，被告已经支付了租金200000元，但原告的发票没有开过来；按照原告提供的租赁合同上的约定，即“甲方开好当月所收款项发票后乙方必须在3个工作日内付清所有金额”，但原告发票未开，故不存在被告违约；同时，被告所承租的房屋平方不符合，希望法院过去量一下，请求各个环节重新核实；另，被告交纳的房屋押金有50000元、电费押金20000元，原告均未将这些钱退给被告。
原告为支持其主张，举证如下：租赁合同一份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方的权利义务。
被告质证意见：该份合同是2012年签的，该份合同第4页上有二个章，房租合同本来每页都要盖章的，前面几页是否改掉了，被告也不清楚，故该证据不可以作为合同，对该份合同第4页上被告方的印章是确认的，上面签字的人是被告法定代表人的丈夫，也即被告原来的法定代表人。
被告为反驳原告主张，举证如下：
1、照片一组（复印件），用以证明2013年3月，被告将拉丝车间1303个平方退掉了一部分，只剩下700个平方，中间用铁栅栏拦住了，从2013年10月4日被告搬走了的事实；
2、厂房押金（50000元）和电费押金（20000元）的收款收据一份，用以证明被告不欠原告钱的事实；
3、被告整理的租金结算明细（2013年2月1日至同年7月30日）及开票通知各一份，用以证明2013年2月1日至同年9月23日租赁期间的租金，被告在2013年9月23日向原告发了开票通知，让原告开具发票后，被告则将剩下的余款支付的事实。
原告质证意见：对证据1，因厂房相似性太大，照片中的厂房不一定是涉案出租厂房。对证据2，50000元厂房押金是确认的，就是租赁合同上约定的保证金，该50000元尚在原告处；对20000元电费押金需要核实。对证据3中的租金结算明细不予认可；对开票通知，原告是否收到不清楚。
本院认证意见：对原告提供的租赁合同，虽然被告认为该合同前几页未盖章，对此有异议，但结合被告所提供的租金结算明细中所载明的具体承租内容（包括平方、间数及租金单价）以及结合后续被告在反诉中所举证的租赁合同，对原告提供的该份租赁合同的真实性、合法性及关联性予以确认。对被告提供的证据1，因系复印件，且仅凭该组照片亦无法说明被告是否确实曾退过部分车间平方的事实，故本院对其待证事实不予确认。对证据2，因原告对收到50000元厂房押金无异议，故本院对此事实予以确认，对于20000元电费押金，因与本案无关联，故本案中本院不作认证。对证据3中所体现的被告自认尚欠原告的租金数额，因此为被告的单方陈述，原告对此有异议，故本院无法确认，但根据被告制作的租金结算明细，本院对于明细中所载明的具体承租内容（包括平方、间数及租金单价）与原告举证的租赁合同中的一致部分予以确认，不一致部分不予确认。
反诉部分。
反诉原告浙江三永紧固件有限公司反诉称：2012年5月16日，反诉原告与反诉被告签订了租赁合同一份，约定反诉被告将其位于海盐县杭州湾大桥新区东港路39号厂房内的部分车间、办公室等区域出租给反诉原告使用。由于提前终止合同，故反诉原告尚有94914元租金未付，加上之前已付的200000元，共计294914元，按照合同约定，反诉被告应当先开具发票给反诉原告，反诉原告在收到发票后三日内付款，但反诉被告至今未开具相应的发票。且由于反诉被告至今未开具发票，致使反诉原告无法就房租发票予以抵扣，直接造成损失58982.80元。综上，反诉被告未能按照租房合同约定及时开具发票给反诉原告，已构成违约。现由于双方实际已解除租赁合同，故补开的发票，反诉原告无法进行抵扣，造成反诉原告的损失，应当由反诉被告赔偿。反诉原告反诉请求：1、判令反诉被告立即开具租金发票294914元（增值税专用发票）给反诉原告；2、反诉被告赔偿反诉原告违约损失58982.80元；3、反诉费用由反诉被告承担。后因反诉原告向海盐县地方税务局咨询后得出的结论是租金发票可以抵扣的比率是25%，故反诉原告变更第2项反诉请求为：反诉被告赔偿反诉原告违约损失73728.50元。
反诉被告海盐三协紧固件有限公司答辩称：一、反诉原告的反诉在本案处理程序上已经超过时效，应该另案起诉，而不应该在本案中提起反诉。二、反诉原告尚结欠反诉被告租金149440元及相应利息，而非94964元。三、双方约定租金每年支付二次，第一次为每年的2月1日，第二次为8月1日，自始至终从未约定需要反诉被告先行开具发票后反诉原告再付款，更没有约定在反诉被告开具增值税发票后三天内反诉原告付款。四、反诉原告支付租金，反诉被告开具发票，反诉被告不存在违约，反诉原告也不存在损失，因为支付租金与开具发票不存在一个先后的问题，双方明确约定了支付租金的时间。
反诉原告为支持其反诉请求，举证如下：
1、由海盐县地方税务局出具的函一份，用以证明反诉原告支付租金的金额可以抵免所得税，企业所得税税率是25%，也即只要反诉被告将增值税专用发票开具给反诉原告，反诉原告可以抵扣25%的税率的事实；
2、租赁合同一份（即本诉原告举证的租赁合同），用以证明双方在合同第4条第2点（b）项中明确约定了反诉原告的付款是在反诉被告开具发票后三个工作日内付清的事实。
反诉被告质证意见：对证据1的真实性没有异议，但对反诉原告要证明的内容有异议，双方没有约定开具增值税发票的义务，同时反诉被告也没有不想开具发票的想法，而反诉原告存在着未足额支付租金的行为，故该证据与反诉原告的反诉请求不具有关联性，与本案没有直接的联系。对证据2本身的真实性没有异议，对于合同第4条第2点（b）项的内容，能够确认反诉原告的付款时间、付款义务是三天内，是在反诉被告开具发票后三日内必须支付，而没有确定反诉被告的义务是必须开具发票或者在什么时候开具发票，该约定的另一层意思是，租赁期间反诉原告应即时支付租金，该即时支付租金，已在合同中第3条第3点明确约定了为每年的2月1日和8月1日。
反诉被告未予举证。
本院认证意见：对反诉原告提供的证据1、2的真实性、合法性及关联性予以确认。
据此，本院就本、反诉部分查明案件事实如下：
2012年5月16日，海盐三协紧固件有限公司（作为甲方，以下简称三协公司）与浙江三永紧固件有限公司（作为乙方，以下简称三永公司）签订租赁合同一份，合同约定，甲方将位于海盐县杭州湾大桥新区东港路39号甲方厂区中的部分车间、办公室等区域出租给乙方使用；其中有车间部分的使用面积为4150平方米，二间办公室使用面积为120平方米，员工宿舍十间等；在2012年2月1日至2013年1月31日的租赁期间，厂房、办公室、宿舍的含税租金分别为8元／平方米／月、10元／平方米／月和125元／间／月；在2013年2月1日至2014年1月31日的租赁期间，厂房、办公室、宿舍的含税租金分别为9元／平方米／月、11元／平方米／月和待定；在2014年2月1日至2015年12月31日的租赁期间，厂房、办公室、宿舍的含税租金分别为10元／平方米／月、12元／平方米／月和待定；同时约定，铁棚的租金为5元／平方米／月、公用设施使用费为1000元／月；租金应每一年支付二次，即每6个月付一次租金，支付时间为每年的2月1日和8月1日；乙方应在2012年2月1日前向甲方支付保证金50000元，该保证金应当在本合同到期终止或因法定不可抗力事由或甲方原因而提前解除时立即返还乙方，但因乙方原因导致合同提前解除或本合同明确规定的甲方不予返还保证金之其他情形，则甲方不予返还保证金；乙方对其在本合同项下的任何逾期款项支付的罚息应按中国人民银行届时公布适用的人民币最短期贷款利率的二倍按月计算，该逾期款项的计息期从该款项到期日开始，计至该款项实际支付日止（逾期付款不足一个月的，按天数计算）；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，甲方开好当月所收款项发票后乙方必须在三个工作日内付清所有金额；如本协议任一方要求解除租约，则任一方应当提前三个月通知另一方，收到通知的一方应当在七个工作日内作出答复，如七个工作日内未作出任何实质性响应则视同接受；本合同有效期至2015年12月31日止。双方同时对其他权利、义务也作了约定。
另查明，该合同签订后，三协公司与三永公司对于2013年2月1日之前的租金支付没有争议；双方对于2013年2月1日之后三永公司实际承租的车间面积、办公室及宿舍间数存在争议，并由此对于租金的结算金额存在争议。三永公司于2013年10月1日搬离了所承租的上述房屋，双方租赁关系随即终止。对于自2013年2月1日起至双方租赁关系终止前的租赁期间，三永公司已付前期租金为200000元，其余租金尚未支付。另，三永公司于2012年5月12日所交纳的租赁合同项下的保证金50000元仍在三协公司处，庭审中，三永公司同意将此保证金直接抵扣部分租金。对于三永公司已付的200000元租金及尚余未付的租金，三协公司尚未开具相应增值税专用发票给三永公司。
再查明，本案中，三协公司主张2013年2月1日起至2014年1月31日止的年租金和公用设施使用费合计为524160元的具体计算组成为：1、拉丝车间1303平方米、9元／平方米／月，半年为70362元；2、滚丝车间2847平方米（2565＋282）、9元／平方米／月，半年为153738元；3、办公室120平方米、11元／平方米／月，半年为7920元；4、宿舍十间、125元／间／月，半年为7500元；5、行车2台、500元／台／月，半年为6000元；6、公用设施1000元／月，半年为6000元；7、铁棚352平方米、5元／平方米／月，半年为10560元；以上半年租金合计为262080元，故全年合计524160元。
三永公司提供的租金结算明细（2013年2月1日至同年7月30日）载明：1、五金车间2565平方米、9元／平方米／月，使用6个月，租金138510元；2、拉丝车间1303平方米、9元／平方米／月，使用1个月，租金11727元；3、拉丝车间700平方米、9元／平方米／月，使用5个月，租金31500元；4、办公室77平方米、11元／平方米／月，使用6个月，租金5082元；5、员工宿舍楼三间、125元／间／月，使用6个月，租金2250元；6、行车2台、500元／台／月，使用6个月，租金6000元；7、公共设施费1000元／月，使用6个月，租金6000元；8、五金车间二间282平方米、9元／平方米／月，使用6个月，租金15228元；9、铁棚352平方米、5元／平方米／月，使用6个月，租金10560元；以上合计226857元。
本院认为，三协公司与三永公司签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，案件双方对于2013年2月1日之后三永公司实际承租的车间面积、办公室及宿舍间数存在争议，并由此对于租金的结算金额存在争议。第一，对于自2013年2月1日开始案件双方所发生的租赁车间、办公室、宿舍等的具体平方米和间数等，本院根据租赁合同中对于车间、办公室平方数及宿舍间数的约定，并通过比对原告对其所主张的年租金524160元的具体组成及三永公司的租金结算明细（2013年2月1日至同年7月30日），首先可以认定三永公司自2013年2月1日起具体承租的拉丝车间为1303平方米、滚丝车间为2847平方米（2565＋282）、办公室为120平方米、宿舍为十间、行车为2台、铁棚为352平方米，同时另有公用设施。因此，三永公司如认为在整个租赁合同履行过程中自2013年2月1日之后其存在退回部分车间、办公室及宿舍的情况，其对此应提供相应证据予以证明。但本案中，三永公司未提供足够的证据予以证明，故本院无法予以采信。同时，对于自2013年2月1日之后车间、办公室、宿舍、行车、公用设施、铁棚的租金单价，通过比对，案件双方亦陈述一致。因此，本院对于三协公司主张2013年2月1日起至2014年1月31日止的年租金标准为524160元予以认定。因三永公司于2013年10月1日搬离所承租的上述房屋，故自2013年2月1日至同年9月30日共计8个月的租金合计为349440元（524160÷12×8），扣除三永公司已经支付的200000元，尚余租金149440元，三永公司应予支付；同时，因三协公司并无足够证据证明其可没收保证金的情形，故三永公司在本案中同意以将保证金直接抵扣部分租金的意见，本院予以采纳，故将保证金50000元直接抵扣后，三永公司尚需支付三协公司租金为99440元。至于本案中双方有争议的电费押金20000元，因该押金与本案处理不存在关联，故双方可另案解决。第二，根据租赁合同的约定，三永公司在支付租金上确实存在迟延，故三协公司请求支付租金利息的理由成立，经本院核算，该迟延支付的租金利息暂为2501.76元［其中前期迟延的租金12080元（62080－50000）自2013年2月2日起计算至同年8月1日的利息为676.48元，前后期合计迟延的租金99440元（12080＋87360）自2013年8月2日起暂计算至同年9月30日的利息为1825.28元］，以后的利息应以99440元为基数，仍按照中国人民银行公布的同期最短期贷款基准利率的二倍计付至尚欠的租金付清之日止。至于本案中三永公司辩称的应先开发票后支付租金的意见，因三协公司开具发票与三永公司支付租金并不构成对价给付，该开具发票仅为租赁合同之附随义务，况且案件双方对于租金的支付时间已经作了明确约定，故三永公司的这一辩解，本院不予采纳。但根据租赁合同的约定，三协公司确有开具相应发票的义务，故根据案件双方所发生的租赁业务，本案中三永公司请求三协公司开具相应增值税专用发票的反诉请求，本院予以支持；同时，因该诉请系请求三协公司履行开具发票之行为，故三协公司应根据应收租金数额开具相应发票。第三，对于三永公司要求三协公司赔偿因其未开发票所造成的违约损失的反诉请求，因本案中三永公司无证据证明其在三协公司补开发票后必然无法抵扣，故该损失尚未明确，故对于这一反诉请求，本院在本案中不予支持。综上，本案本、反诉的相关诉求，本院均部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、本诉被告浙江三永紧固件有限公司支付本诉原告海盐三协紧固件有限公司租金人民币99440元，并支付利息2501.76元（暂算至2013年9月30日，以后的利息应以99440元为基数，仍按照中国人民银行公布的同期最短期贷款基准利率的二倍计付至上述租金付清之日止），于本判决生效之日起十日内清结；
二、驳回本诉原告的其他诉讼请求；
三、反诉被告海盐三协紧固件有限公司于本判决生效之日起五日内开具金额为349440元的增值税专用发票给反诉原告浙江三永紧固件有限公司；
四、驳回反诉原告的其他反诉请求。
本案本诉部分案件受理费3414元、财产保全费2141元，合计5555元，由本诉原告海盐三协紧固件有限公司负担1918元，本诉被告浙江三永紧固件有限公司负担3637元；反诉部分案件受理费822元，由反诉原告浙江三永紧固件有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
人民陪审员 王国翼
人民陪审员 陈生华
二〇一四年七月四日
书 记 员 周月华
（附页）