广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终11565号上诉人（原审被告）：徐温灵，女，1978年5月12日出生，汉族，身份证住址福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘洪远，广东锦鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊在宇，女，1980年8月6日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。被上诉人（原审原告）：熊在握，男，1981年10月27日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：董全绒、董奎杏，均系广东晟典律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州暨南花园分店，住所地：广东省广州市天河区陶育路113号首层自编B1号。负责人：吴碧雯。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6－8楼。法定代表人：阮广杰。原审第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地：北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座Ｆ6层。法定代表人：杨林，职务：董事长。委托诉讼代理人：韦小敏，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州增城支行，住所地：广东省广州市增城荔城街岗前西路17号。负责人：王志伟。委托诉讼代理人：张钰争，该支行员工。委托诉讼代理人：黄雪梅，中国农业银行股份有限公司广州分行员工。上诉人徐温灵因与被上诉人熊在宇、熊在握，原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州暨南花园分店（以下简称满堂红暨南花园分店）、满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称中国对外经贸信托公司）、中国农业银行股份有限公司广州增城支行（以下简称农行增城支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐温灵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回熊在宇、熊在握的诉讼请求。事实和理由如下：虽然徐温灵与熊在宇、熊在握之间的房屋买卖合同纠纷发生在当时房价走高、许多买家纷纷违约不愿卖房的大环境下，但本案买卖纠纷与其他违约案件有本质区别。涉案房屋买卖交易不能完成系客观原因所致，并非徐温灵恶意违约。熊在宇、熊在握在充分了解不能交易的客观事实后，便开始与徐温灵洽谈解除合同的赔偿事宜，并在与徐温灵的微信聊天记录中明确打出“OK”的手势，明确同意徐温灵解除合同并给予赔偿的意思表示。一审判决枉顾事实，将上述熊在宇、熊在握的明确意思表示曲解为其二人要求继续履行无法履行的合同，存在事实认定错误，导致错误判决，损害了徐温灵的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，逻辑混乱，请求二审法院予以改判。被上诉人熊在宇、熊在握共同答辩称：一、我方不同意徐温灵称其不是恶意违约。涉案房屋上存在二次抵押，而涂销抵押是徐温灵的义务，本案是因徐温灵没有积极履行涂销抵押的义务而导致不能过户。徐温灵有能力完成涂销抵押的义务但其却没有完成该义务，已构成违约。二、在徐温灵与我方的微信聊天记录中，当徐温灵谈到解除合同的时候，我方打出“OK”的手势是表明我方知道其要解除合同，并非同意解除合同，且此后我方已经很快到法院起诉要求徐温灵继续履行合同。综上，一审法院认定事实清楚，逻辑清晰，适用法律正确，请求维持一审判决。原审第三人农行增城支行述称：我方答辩意见与一审陈述意见一致。只要涉案房屋的贷款还清，我方就可以配合涂销抵押。但我方是第一顺序的抵押权人，应优先偿还我方的债务。原审第三人中国对外经贸信托公司向本院提交书面意见如下：一、我方与徐温灵存在合法的债权债务关系，是徐温灵的债权人及抵押权人，依法享有对涉案房屋的全部产权份额的抵押权。徐温灵分别于2015年12月10日、2016年12月15日向我方贷款33万元、40万元。为担保上述债权，徐温灵分别于我方签署了两份《抵押合同-房屋抵押》，并将涉案房屋提供抵押担保，办理了抵押登记。签约后，我方分别于2015年12月11日、2016年12月16日依约履行了付款义务。二、我方的债权现未能有效实现，待我方的债权全部实现后，我方可涂销抵押登记。截止2018年7月9日，徐温灵尚欠我方编号为WMFHGZ150467号的合同项下贷款本金72829.45元、2018年7月当期利息1481.01元、提前还款违约金1456.59元（按提前还款金额的2%作为提前还款违约金）；编号为WMFHGZ160268号的合同项下贷款本金225996.27元、2018年7月当期利息4744.3元、提前还款违约金4519.93元（按提前还款金额的2%作为提前还款违约金）。若贷款逾期，还需从逾期之日起，按照贷款剩余本金的0.2%/天计算逾期违约金。原审第三人满堂红暨南花园分店、满堂红公司经本院传票合法传唤，未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证。2017年3月22日，熊在宇、熊在握向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈徐温灵继续履行《广州市存量房买卖合同》，并将涉案房屋物权转移登记至熊在宇、熊在握名下并于收到总房款当天交房及合同约定赠送的四台空调及钢琴和冰箱；⒉徐温灵支付迟延履行违约金（按照交易价的日0.05%自2017年3月7日起支付至交付房屋时止）；⒊徐温灵承担本案的全部诉讼费、保全费及其他必要的相关费用。一审法院认定事实：2016年12月17日，熊在宇、熊在握（乙方）与徐温灵（甲方）签订《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，约定甲方将位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街x号17XX房转让给乙方，建筑面积95.09平方米，该房产存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭付款，按整套出售并计价，总金额170万元，定金2万元乙方须于2016年12月17日支付给甲方，定金余款8万元乙方须于2016年12月19日前支付给甲方，首期楼款（不含定金）41万元乙方于递件成功当天付甲方，乙方应于2016年12月19日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料，签订合同后3天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该房屋转名之一切手续并提交交易所需全部资料，在提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）5天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。出资赎契方（含共同出资赎契的任何一方）出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。房屋交付使用时间为甲方收齐房款当天，甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定的甲方收齐房款当天为房地产交付使用日期的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向口乙方支付违约金，由于乙方原因，导致未能按期交付的，参照迟延办理产权登记的违约责任处理。乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。如因甲方或乙方造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此合同为示范文本，双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后5天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，保证按约办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后3日书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。本合同内物业中，房屋内四台空调（一台松下、二台海尔、一台格力）及钢琴和冰箱无偿赠于乙方，此次交易中甲方赎契产生的垫资相关费用，由乙方承担6000元，甲方承担1万元，双方已知悉并同意上述条款。2016年12月19日熊在宇、熊在握与徐温灵及满堂红公司签订《广州市存量房买卖合同》，约定满堂红公司协助熊在宇、熊在握及徐温灵于完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后且取得银行出具同意贷款通知书或相关意向回复5天内备齐交易所需资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记。熊在宇、熊在握应向满堂红公司支付中介服务费32000元。熊在宇、熊在握及徐温灵于签订本合同后5天内委托指定机构办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用，贷款银行批准按揭的金额，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入徐温灵指定的帐户内，徐温灵应在签订合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由徐温灵承担还贷之一切手续费用，双方同意徐温灵出资赎契，徐温灵在原抵押银行发出还贷通知之日起5天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款，徐温灵出资赎契后，因熊在宇、熊在握原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于熊在宇、熊在握违约，则熊在宇、熊在握应向徐温灵支付等额于总楼价20%的违约金。其他内容与《广州市存量房买卖合同（示范文本）》相同。2016年12月17日熊在宇支付定金2万元给徐温灵，同月18日支付定金余款8万元给徐温灵，由徐温灵分别出具《收款收据》及《证明收据》给熊在宇。熊在宇、熊在握于2016年12月29日支付按揭费用22910元给广州亿达按揭服务有限公司，2017年3月24日支付诉讼保全费4250元给广东明华融资担保有限公司。熊在宇于2017年1月22日取得中国农业银行股份有限公司广州淘金支行出具的《个人住房贷款同意贷款意向书》，该银行拟同意贷款119万元购买涉案房屋，并在2017年1月22日与熊在宇、熊在握签订《个人购房担保借款合同》。位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街x号17xx房的产权人为徐温灵。涉案房屋于2012年5月4日抵押给农行增城支行、2015年12月21日、2016年12月23日抵押给中国对外经贸信托公司，熊在宇、熊在握于2017年3月24日向一审法院申请财产保全，一审法院于2017年3月27日裁定查封涉案房屋。熊在宇、熊在握提供以下证据：熊在宇、熊在握与徐温灵的微信聊天记录，记载徐温灵本人由于各方面原因，于2017年3月7日提出确认违约无法卖涉案房屋，后续的赔偿问题，愿意按照法律程序执行。徐温灵提供以下证据：⒈《中国民生银行个人账户对账单》拟证明熊在宇、熊在握支付定金9万元；⒉《违约确认书》，记载涉案房屋签订了《房地产居间协议》，现本人在此确认，由于本人自身原因，将终止出售该房地产，本人亦不会再继续履行该居间协议，该协议上无签名及签署日期，徐温灵主张熊在宇、熊在握及徐温灵曾签订确认书，就终止出售涉案房屋达成一致意见，但熊在宇、熊在握予以否认；⒊徐温灵与熊在宇、熊在握的微信聊天记录，记载徐温灵本人由于各方面原因，于2017年3月7日提出确认违约无法卖涉案房屋，后续的赔偿问题，愿意按照法律程序执行，熊在宇、熊在握以OK回复，徐温灵向熊在宇、熊在握发出微信，2017年3月14日其手里的《违约说明》刚才被熊在宇、熊在握撕毁，要求熊在宇、熊在握把3月7日签订的《违约说明》拍照发给徐温灵；⒋徐温灵与满堂红公司的工作人员向磊在2017年3月14日的电话通讯记录，记载徐温灵告诉向磊称熊在宇、熊在握将3月6日签订的《违约说明书》撕毁，怕会影响以后的赔偿责任，向磊认为赔偿责任按法律程序处理，徐温灵提出3月6日双方已确认违约不卖涉案房屋，中介费用由徐温灵负担；⒌熊在握与徐温灵电话通讯记录，记载徐温灵提出愿意赔款解决问题，熊在握提出回去与熊在宇商量。中国对外经贸信托公司提供以下证据：《抵押合同-房屋抵押》、《不动产登记证明》、《声明书》各二份，记载徐温灵分别于2015年12月10日和2016年12月15日向其公司借款33万元和40万元，以涉案房屋提供抵押担保，并分别办理抵押登记手续；一审庭审后又提供《债权确认书》，记载截止2017年9月13日徐温灵尚欠中国对外经贸信托公司债务508036.81元，中国对外经贸信托公司承诺在收到上述债权金额后，将协助债务人办理抵押权注销事宜。农行增城支行提供以下证据：⒈中国农业银行统一客户端，记载截止至2017年7月10日止徐温灵尚欠农行增城支行贷款本金411390.06元及利息；⒉《产权情况表》，记载徐温灵向农行增城支行借款696065元并以涉案房屋作抵押。一审庭审中，熊在宇、熊在握申请追加满堂红公司为本案第三人参加诉讼，徐温灵及农行增城支行、中国对外经贸信托公司均表示不需要答辩期。熊在宇、熊在握、徐温灵及满堂红公司、满堂红暨南花园分店均确认《广州市存量房买卖合同（示范文本）》与《广州市存量房买卖合同》内容一致，且按上述二份合同履行，因为办理办理过户需要网签而签订《广州市存量房买卖合同》。一、熊在宇、熊在握陈述以下事实：⒈代徐温灵向广州亿达按揭服务有限公司支付18000元，但收据在徐温灵处，其中8000元应由徐温灵负担；⒉在2016年12月19日申请同贷，因徐温灵提交的资料不足，导致涂销抵押不成功，熊在宇、熊在握无法成功办理同贷书，涂销抵押是徐温灵的义务，用哪个担保公司、如何涂销抵押登记，不是熊在宇、熊在握决定的，是徐温灵的责任与义务,熊在宇、熊在握在签订合同时知道涉案房屋存在二次抵押，第三次抵押是在签订合同后发生的，徐温灵没有履行合同的诚意；⒊徐温灵出具违约确认书，但熊在宇、熊在握没有签字；⒋同意代徐温灵清偿抵押权的债务。二、徐温灵陈述以下事实：⒈只收到熊在宇、熊在握银行转账9万元；⒉签订合同后已提交徐温灵需要提交的资料，因为广州亿达按揭服务有限公司无法解决涉案房屋一、二押的涂销，且熊在宇、熊在握不同意更换公司办理涂销，因此无法继续交易过户，违约责任不在徐温灵，才进入解除合同程序，第三次抵押登记与申请日期存在时间差，且第三次抵押与第二次抵押同一家公司，应默认为第二次抵押；⒊2017年3月14日已解除合同，即双方签订违约确认书及熊在宇、熊在握在微信聊天时回复笑脸及OK表情的日期，违约确认书由徐温灵起草，没有陈述清楚何人违约的情况，事实上是熊在宇、熊在握违约，2017年3月6日由原、徐温灵及满堂红公司员工向磊签订确认书，2017年3月14日熊在握称要核对，把徐温灵持有的确认书撕毁；三、满堂红公司陈述以下事实：⒈签订合同时存在二次抵押，办理房屋变更登记手续需要先办理涂销抵押手续，但可以同时递件申请涂销抵押、过户以及申请同贷书；⒉熊在宇、熊在握及徐温灵确实签订了一份文件，且徐温灵与该公司员工曾沟通过撕毁文件的情况，但时间长无法确认当时签订的及撕毁的文件是否就是违约确认书。四、农行增城支行陈述以下事实：何人清偿债务没有意见，只要能清偿债务及利息即可。一审庭审后，熊在握将160万元存款存入熊在宇在中国建设银行股份有限公司广州增城荔城支行名下的银行开设的帐户内，并申请查封上述账户存款160万元，表示该款项用于支付涉案房屋的购房余款及代徐温灵清偿中国对外经贸信托公司及农行增城支行的抵押贷款本息等费用，保证上述存款保存至本案执行完毕之日止，同时要求代偿后还有剩余的款项，由法院判决熊在宇、熊在握直接支付给徐温灵。一审法院认为：熊在宇、熊在握及徐温灵签订的《广州市存量房买卖合同（示范文本）》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面切实履行。尽管熊在宇、熊在握、徐温灵及满堂红公司均确认《广州市存量房买卖合同（示范文本）》与《广州市存量房买卖合同》内容一致，且按上述二份合同履行，但《广州市存量房买卖合同》因网签合同需要而签订，故双方实际履行的是《广州市存量房买卖合同（示范文本）》。涉案合同签订后，熊在宇、熊在握已按约支付了定金10万元给徐温灵，有徐温灵所立的《收款收据》及《证明收据》为据，应予认定，徐温灵抗辩只收到熊在宇、熊在握定金9万元，理由不足，一审法院不予采纳。徐温灵以自身原因终止出售涉案房屋，有其提供的《违约确认书》、徐温灵与熊在宇、熊在握的微信聊天记录及第三人满堂红的答辩意见为据，一审法院予以认定，徐温灵的行为已构成违约，应承担违约责任。因徐温灵在履行合同过程中存在违约，熊在宇、熊在握作为守约方要求继续履行合同，并表示同意一次性代徐温灵清偿涉案房屋的抵押贷款并申请查封其名下银行账户内的存款160万元，承诺该款项用于支付徐温灵的购房余款及代徐温灵清偿中国对外经贸信托公司及农行增城支行的抵押贷款本息，熊在宇、熊在握的上述行为是对自身权利的处分，不损害相对方的利益，且中国对外经贸信托公司及农行增城支行也接受办理涉案房屋的提前还贷，同意在熊在宇、熊在握代徐温灵偿还贷款本息以及相关诉讼费用后协助熊在宇、熊在握、徐温灵办理抵押涂销手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，结合本案不具有《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形，尚未发现涉案房屋存在不宜过户的条件，熊在宇、熊在握要求徐温灵继续履行合同，协助办理涉案房屋过户至熊在宇、熊在握名下，合理合法，一审法院予以支持。徐温灵主张双方已协商解除涉案合同并签订《违约确认书》，证据不足，一审法院不予支持。熊在宇、熊在握同意加判其向徐温灵支付购房余款，目前熊在宇、熊在握应付的购房余款为160万元，根据中国对外经贸信托公司及农行增城支行陈述，徐温灵至今所欠中国对外经贸信托公司及农行增城支行的贷款本息及费用不足160万元，熊在宇、熊在握应付的购房款160万元先用于代徐温灵向中国对外经贸信托公司及农行增城支行偿还贷款本息等相关费用，代偿后剩余的款项，由法院判决熊在宇、熊在握直接支付给徐温灵，若代偿数额超过160万元，对于超出部分熊在宇、熊在握另寻途径解决。依据合同约定，涉案房屋交付使用时间为徐温灵收齐房款当天，且徐温灵将涉案房屋内的四台空调机及钢琴和冰箱无偿赠予熊在宇、熊在握，故熊在宇、熊在握主张徐温灵收到总房款时交付涉案房屋及上述财产，合理合法，一审法院予以支持。徐温灵明确表示不继续履行涉案合同，构成违约，依据合同关于造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方应从逾期之日起每日按总房款0.05%支付违约金的约定，熊在宇、熊在握有权主张徐温灵每日按总房款170万元的0.05%支付违约金，因双方并未约定涉案房屋过户的具体期限，故应从熊在宇、熊在握起诉之日起即从2017年3月22日起以总房款170万元为本金，按每日0.05%计至徐温灵将涉案房屋过户至熊在宇、熊在握名下之日止，违约金以本金170万元为限，熊在宇、熊在握主张违约金从2017年3月7日起计至交付房屋之日止，理据不足，一审法院不予采纳。关于熊在宇、熊在握主张代徐温灵支付广州亿达按揭服务有限公司8000元，证据不足，一审法院不予认定。至于熊在宇、熊在握因本案诉讼而产生的诉讼保全担保费用4250元，双方并无约定因徐温灵未协助办理权属登记而产生的诉讼保全担保费用由徐温灵负担，且也不是本案必须支出的费用，故熊在宇、熊在握主张徐温灵支付上述费用，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，于2018年1月18日作出如下判决：一、熊在宇、熊在握与徐温灵继续履行《房屋买卖合同（示范文本）》，熊在宇、熊在握在本判决发生法律效力之日起十日内代徐温灵直接向中国对外经济贸易信托有限公司、中国农业银行股份有限公司广州增城支行清偿位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街x号17xx房的抵押贷款本金及利息（已付本息应予扣减，利息计至还清款日止）以及相关费用（以第三人中国对外经济贸易信托有限公司、中国农业银行股份有限公司广州增城支行出具的凭据为准）；二、在熊在宇、熊在握履行完本判决第一项的义务之日起十日内，徐温灵和中国对外经济贸易信托有限公司、中国农业银行股份有限公司广州增城支行协助熊在宇、熊在握办理位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街x号17xx房的抵押登记涂销手续；三、在上述第二项抵押登记涂销手续办妥之日起十日内，徐温灵协助熊在宇、熊在握办理位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街x号17xx房过户登记至熊在宇、熊在握名下的手续；四、熊在宇、熊在握在上述房屋完成递件过户手续取得相关回执的当天，向徐温灵支付位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街x号17xx房的购房余款（熊在宇、熊在握应付的购房余款160万元减去熊在宇、熊在握代徐温灵向中国对外经济贸易信托有限公司、中国农业银行股份有限公司广州增城支行偿还的贷款本金、利息以及相关费用后的所得金额）；五、徐温灵在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于增城市新塘镇凤凰城凤妍苑二街x号17xx房交付给熊在宇、熊在握；六、徐温灵在本判决发生法律效力之日起三十日内将松下空调一台、海尔空调二台、格力空调一台、钢琴一台、冰箱一台交付给熊在宇、熊在握；七、徐温灵在本判决发生法律效力之日起三十日内向熊在宇、熊在握支付延期履行合同违约金（2017年3月22日起以总房款170万元为本金，按每日0.05%为标准计至徐温灵协助办理上述房屋过户登记至熊在宇、熊在握名下之日止，违约金以本金170万元为限）；八、驳回熊在宇、熊在握的其他诉讼请求。一审案件受理费20100元和诉讼保全费5000元由徐温灵负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，农行增城支行提交一张于2018年6月20日打印的个贷凭证基础信息，证明徐温灵还没有还清借款。徐温灵、熊在宇、熊在握均对此表示无异议。中国对外经贸信托公司向本院提交了编号为WMFHGZ150467的《贷款合同-房屋抵押》和《抵押合同-房屋抵押》、编号为WMFHGZ160268的《贷款合同-房屋抵押》和《抵押合同-房屋抵押》，以及相应付款回单、粤（2015）广州市不动产证明第10008055号他项权证、粤（2016）广州市不动产证明第10081403号他项权证复印件，以上证据拟证明徐温灵以涉案房屋作抵押，先后向中国对外经贸信托公司借款33万元、40万元的事实。对此，徐温灵、熊在宇、熊在握及农行增城支行均未提出异议，并确认上述证据在一审中均已提交过。另据广州市增城区不动产登记中心于2018年7月12日向本院出具的《购房资格证明》记载：截至2018年7月12日止，熊在宇、熊在握具备增城区住房购买资格。本院认为，一审法院对于熊在宇、熊在握及徐温灵签订的《广州市存量房买卖合同（示范文本）》与《广州市存量房买卖合同》的关系与效力的认定正确，论理清晰，各方当事人对此亦未提出异议，本院予以确认。从现有证据及一审查明事实可知，买方熊在宇、熊在握在签约后依约履行了支付定金及办理银行按揭贷款的义务，而徐温灵至今仍未办理涉案房屋的涂销抵押手续，且在上述合同签订后履行期间内再次以涉案房屋作抵押向第三人中国对外经贸信托公司借款，并于2017年3月7日在与买方熊在宇、熊在握的微信聊天记录中明确提出确认违约无法出售涉案房屋。虽然买方对此微信以“OK”回复，但目前并无充分证据证明买卖双方已就涉案合同解除及相关后果的清理形成书面一致意见，且买方熊在宇、熊在握在此后不久即于2017年3月22日向一审法院提起本案诉讼，要求继续履行合同等，故徐温灵以买方明确同意其解除合同的意思表示为由，不同意继续履行合同的上诉理由，明显缺乏理据，本院不予采信。徐温灵称是客观原因导致本案交易无法继续进行的上诉意见亦无充分依据，本院不予采纳。基于上述分析，徐温灵拒绝继续交易的行为已构成违约，应承担违约责任。由于买方熊在宇、熊在握系本次交易的守约方，且其要求继续履行合同，并同意代徐温灵向第三人中国对外经贸信托公司、农行增城支行清偿抵押贷款本息等，而该两第三人亦未对此提出异议，故一审法院据此支持了熊在宇、熊在握有关继续履行合同等诉讼请求，并无不当。对于熊在宇、熊在握主张的迟延履行违约金。由于本案买卖交易的进行确因徐温灵的违约行为导致有所迟延，故徐温灵理应对此承担相应责任。但在熊在宇、熊在握要求继续履行合同的诉讼请求获得支持，而涉案合同并未对此种情况下的迟延履行违约金的计算方式及标准进行明确约定的情况下，基于公平原则，综合考虑到涉案合同履行的实际情况，以及熊在宇、熊在握亦未就其损失充分举证等因素，本院酌情判令徐温灵向熊在宇、熊在握支付10万元违约金为宜。本案纠纷因徐温灵违约引起，故二审案件受理费由徐温灵负担。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当；唯对违约金的处理，本院据实予以调整。徐温灵的其余上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初1988号民事判决第一、二、三、四、五、六、八项及一审受理费、诉讼保全费的负担部分；二、变更广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初1988号民事判决第七项为：徐温灵在本判决发生法律效力之日起三十日内向熊在宇、熊在握支付延期履行合同违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费20100元，由上诉人徐温灵负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年八月二十七日书记员 林飘云张冰玲