广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清中法民三终字第136号
上诉人（原审被告）：黄纲锐，男，汉族。
委托代理人：徐伟雄，男，汉族。
被上诉人（原审原告）：佛冈县石角镇莲溪村委下围村民小组。
负责人：黄锦苏，该村民小组组长。
委托代理人：曾慧光，广东德磊律师事务所律师。
上诉人黄纲锐因与被上诉人佛冈县石角镇莲溪村委下围村民小组（以下简称：下围小组）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2012）清佛法民二初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年8月13日，下围小组向原审法院提起诉讼，请求法院判令：解除双方于2005年5月26日签订的两份《租赁合同》，并由黄纲锐赔偿损失；由黄纲锐承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：2005年5月26日，黄纲锐与原任村民小组长串通，在70％以上村民不知情的情况下，签订了两份《租赁合同》，约定将下围小组所有的龙溪路77号和79号房屋租给黄纲锐使用，租赁期限为32年，违反了租赁合同的法律规定。租赁期间已遭到村民的强烈反对，黄纲锐仍继续与原任村干部串通强行履行《租赁合同》。而且黄纲锐在租赁期间未经出租人同意，私自将租赁物全部拆除，造成租赁房屋灭失，并意图将租赁房屋由两间改建成四间，企图侵吞租赁物。黄纲锐作为承租人，不按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，黄纲锐的行为违反了租赁合同的相关法律规定，造成了租赁期届满无法返还租赁物给原告的后果，严重损害了下围小组的合法权益。双方发生纠纷后，经佛冈县石角镇综治信访维稳中心及沿江派出所处理仍未解决，据此向法院提起诉讼。
黄纲锐辩称：两份《房屋租赁合同》是双方自愿签订的，因房屋在租赁期间自然损坏严重，经时任村民小组正副组长同意，才拆除重建，目的是为了能继续使用该房屋。当时在拆除房屋时已拍有该房屋现场照片，可证实房屋已损坏严重，且合同第二条约定，房屋修理费由答辩人方负责。综上，答辩人的目的是维修租赁物，不是侵占，期满后答辩人方可以将租赁物归还给被答辩人。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求，双方继续履行合同。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2005年5月26日，下围小组和黄纲锐双方自愿签订二份《房屋租赁合同》，约定：下围小组将其所有的位于佛冈县石角镇龙溪路77号和79号两间房屋出租给黄纲锐；租期从2005年5月26日至2037年5月26日止，共32年；77号房屋从2005年至2014年每月租金为120元，2015年至2037年的每月租金为130元，79号房屋从2005年至2010年的每月租金为150元，2011年至2037年的每月租金为160元；租金每年可分两期交，第一期在当年3月份交清，第二期在当年9月份交清，也可一次性交清全年租金，承包期内，房屋修理费由黄纲锐负责，下围小组只收租金，政府税收及其他费用由黄纲锐负责；租赁届满后，黄纲锐要继续租用要与下围小组协商另订合约，在同等条件下，优先由黄纲锐租用。合同签订后，双方均能按合同履行权利义务，一直没有争议。2011年7月份，黄纲锐认为房屋年久失修，已成危房，不能继续使用，以时任村民小组正副组长同意其拆除旧屋重新建成原样的瓦面屋为由，遂将二间房屋拆除，在涉案房屋原来的四至范围内，砌起四面房屋墙基（长14.82米、宽7.97米、高0.90米），拟建成砖木结构瓦房。村民发现后对此意见很大，阻止黄纲锐施工，双方发生纠纷，后经佛冈县公安局沿江派出所和佛冈县石角镇综合治理信访维稳中心多次召集双方协商解决，但未果。2012年8月13日，下围小组以本村村民同意通过诉讼要求解决为由向原审法院提起诉讼。针对黄纲锐认为是经得时任村民小组正、副组长同意其重新建成瓦面屋才拆除房屋这一说法，经查，时任村民小组副组长黄某钦认为属实，而正组长黄某辉否认曾承诺过黄纲锐。庭审中，黄纲锐提出建好房屋，可缩短租赁期为20年，自愿适当增加房屋租金，要求继续履行合同，但下围小组不同意，坚持要求解除租赁合同，案经多次调解无效。
讼争的二间房屋建于上世纪六十年代，距今已四十多年，从双方确认的拆除前的5张房屋照片来看，该房屋属砖木结构，残墙旧壁，瓦面坍塌。诉讼中，下围小组要求黄纲锐赔偿房屋损失，由法院评估损失，由于房屋已经灭失，无法评估，原审法院要求双方当事人各自确定房屋价值供原审法院参考，下围小组不确定房屋价值，只要求黄纲锐赔偿损失20000元，黄纲锐则认为房屋已成危房，且其在本案中不存在主观过错，故不同意赔偿下围小组要求的上述损失。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据我国合同法的相关规定，承租人有义务妥善保管租赁物。本案中，黄纲锐没有充分证据证实下围小组同意其拆除涉案房屋重建成瓦面屋，擅自将涉案房屋拆除，使租赁物灭失，双方签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条和第二百二十二条规定，下围小组要求解除合同和赔偿损失，有理有据，依法应予支持。至于赔偿数额，本应以评估为准，由于涉案房屋已经灭失，价值无法评估，双方又不能就房屋价值达成一致意见，因此综合房屋建成时间、房屋已使用年限等因素，赔偿数额以2000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十二条的规定，佛冈县人民法院于2012年3月4日判决如下：一、解除原告佛冈县石角镇莲溪村下围村民小组与被告黄纲锐于2005年5月26日订立的租赁位于佛冈县石角镇龙溪路77号、79号房屋的《房屋租赁合同》；二、由被告黄纲锐于本判决生效后1个月内赔偿2000元给原告佛冈县石角镇莲溪村下围村民小组。本案受理费100元，由被告负担。
当事人二审的意见
宣判后，黄纲锐不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销原判；2、判令双方签订的房屋租赁合同有效；3、由被上诉人承担本案的诉讼费。主要事实与理由：一、原审法院认定事实不清。双方当事人签订的房屋租赁合同后，均按合同的约定履行了合同义务。在2011年6月初，上诉人发现租赁房屋随时倒塌的危险。为了避免危险事故的发生，上诉人经与被上诉人（即当时的正、副组长）协商后口头同意由上诉人拆除租赁房屋，由上诉人出资在原址上重建，新建房屋由上诉人使用至合同期满后无偿交还给被上诉人。在2011年7月上诉人拆除租赁房屋并在原址上动工重建时，遭到下围小组村民的反对。经维稳中心工作人员多次协调，仍无法达成一致意见。二、原审法院适用法律不当，致实体处理错误。双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是有效合同，上诉人按约定履行义务。原审法院以未征得被上诉人同意擅自拆除租赁房屋，使租赁合同无法履行为由，判令解除合同，并要求上诉人赔偿2000元，严重损害上诉人合法权益。
下围小组答辩称：一、上诉人称已征得被上诉人口头同意，将租赁房屋拆除重建与事实不符。二、租赁房屋是被上诉人的财产，上诉人未经被上诉人的同意拆除，其行为构成违约。况且上诉人将租赁两间房屋重建后改为四间，意图侵占被上诉人的财产。因此原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求法院予以驳回其上诉请求，维持原判。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案主要针对上诉人黄纲锐上诉请求的范围进行审理。综合黄纲锐的上诉请求和下围小组的答辩意见，本案的争议焦点是：黄纲锐与下围小组签订的房屋租赁合同是否予以解除以及应否承担赔偿责任。
本案中，双方当事人签订房屋租赁合同的期限为32年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，超过20年期限的部分合同无效；未超过20年期限合同，是双方当事人真实意思表示，内容合法，应认定有效。黄纲锐认为得到下围小组正、副组长口头同意拆除涉案的租赁房屋，但从原审法院向下围小组原小组长黄榕辉和副组长黄池钦调查情况看，黄榕辉否认同意黄纲锐拆除租赁房屋的事实，而黄池钦也没有明确同意其拆除的意思表示，且黄池钦作为副组长，并不能当然地代表村小组作出意思表示。因此黄纲锐的上诉理由没有证据予以证实，本院不予采纳。作为承租人的黄纲锐未尽妥善保管租赁的义务，擅自拆除租赁房屋，致使租赁房屋灭失，双方签订的合同无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，下围小组请求解除合同以及赔偿损失，符合法律规定，原审法院判令解除黄纲锐与下围小组签订的房屋租赁合同以及赔偿损失2000元并无不当，本院予以支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。黄纲锐的上诉理据不足，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄纲锐负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛延光
审判员 肖惠文
审判员 罗文雄
二〇一三年八月十六日
书记员 何 叶
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。