新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）新民申2436号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：程建华，男，1976年10月13日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：陈焰，女，程建华之妻。委托诉讼代理人：康妍宜，新疆正汇律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）�王宝林，男，1967年12月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。再审申请人程建华因与被申请人王宝林房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2016）新01民终2856号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。程建华申请再审称，（一）原判认定事实有误。1.二审以二审开庭法庭征询时，程建华当庭再次表示不再继续租赁房屋，放弃房内所有物品，交由出租人王宝林自行处置的时间（即2016年7月19日）确定为双方合同解除时间，既与事实不符，又无法律依据。其一，因王宝林2016年1月20日中午挂出出租横幅、贴出租广告，晚上进店十几个人辱骂餐厅员工、强行拉闸停电，导致顾客退单、员工辞职，餐厅不能继续经营。王宝林声称不马上搬离，就随时停水停电。房东如此行为，就是不赶走程建华�不罢休。直到当晚程建华答应马上搬离王宝林方才罢休。在没办法的情况下，程建华于1月20日23点后找来货车搬东西，搬离过程中王宝林多次进店查看东西是否搬完。程建华明确告知王宝林剩下没有搬走的东西全部不要了，由王宝林自行处理（见一审中程建华已提交的当天的监控记录及证人证词）。其二，王宝林明知程建华已经搬走，故意不接钥匙。程建华搬走后，王宝林2016年2月份几次拒绝了程建华的妻子陈焰送钥匙到楼下，要求王宝林交接钥匙的请求，同时明确告知其东西都已经搬完了，剩下的不要了交由其自行处理（王宝林庭审提供的电话录音可以证实）。其三，涉案餐厅内主要东西在搬完之后，于2016年2月18日程建华向税务部门申请税务注销。该行为已表明其合同已经被强制解除后，程建华被迫注销税务登记。其四，王宝林承认房屋已收回，房屋内剩余物品交由其处理的时间是2016年3月15日之前。2016年3月15日，王宝林主动给前来看房子的目标客户打电话，让其前来洽谈租赁合同（有目标客户的电话录音为证）。2016年3月20日，王宝林陪同目标客户进到房屋谈租赁合同及装修事宜，王宝林表明房子已收回来了，东西前面的租户不要了（有手机视频为证）。再次证明程建华2016年1月20日，已明确告知王宝林剩下没有搬走的东西全部不要了，由王宝林自行处理。综上，从王宝林和程建华的上述一系列行为表明，2016年1月20日双方均不愿继续履行合同，程建华在被驱赶并搬出后，及时向税务部门申请税务注销，向房东王宝林明确表示了放弃遗留物品的所有权，由其自行处置。二审庭审期间，程建华明确表示不再继续租赁该房屋，放弃房屋内剩余所有物品，交由出租人自行处理，仅是再次明确，并非是首次明确。2.二审认定并足额支持王宝林主张的垫付费用（主要是指暖气费、水电费）依据不足。其一，二审既然查明双方合同约定为”垫付”，而现代汉语词典解释”垫付”是”暂时替人付钱”的意思。本案王宝林暂时替程建华付了水电费，那么王宝林要求程建华还钱的数额就应当与其垫付的费用一致。但是，其一，双方庭审中均认可王宝林从未向程建华出示过其垫付的水务局、电业局的收费票据。程建华庭审期间递交的水务局、电业局的收费标准及金额，充分证明王宝林的费用计算错误以及数额不符：没有依据合同约定（按政府统一标准）收取，而是比政府统一标准均高出（水高出2元/立方、电高出0.47元/度）；其二，程建华租赁期交纳的水电费已远远超过了实际使用量。故，二审既未责令王宝林出示垫付票据也未重新计算，径直做出判决既前后矛盾又缺乏事实及法律依据。另，二审判决程建华支付王宝林2016年2月14日后的采暖费4840元，因程建华已在2016年1月22日全部搬离，合同已事实解除而失去事实依据，应予纠正。（二）原判不予支持其反诉请求不当。程建华在被强行赶走后剩余租金（2016年1月22日至2月14日期间的租金）应予返还既有事实又又法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。王保林答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；程建华的再审请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。本院经审查认为，（一）关于二审以二审开庭时间（即2016年7月19日）确定为涉案合同解除时间，并据此支持王宝林要求继续履行合同中约定支付下半年度租金（即2016年2月16日至2016年8月15日）27万元请求中部分请求及驳回了程建华要求退还剩余租金29589元（2016年1月22日至2016年2月15日期间的租金）的反诉请求，依据是否充分的问题。从程建华再审请求的事实及理由看，其实质是主张涉案《房屋租赁合同》已因王宝林在2016年1月20日（含20日）之前采取强拉电闸、挂转让横幅等强迫方式阻碍其餐厅经营，导致其被迫同意于1月20日当晚开始搬离并于1月22日撤走主要物品而事实已经解除。其一，从其在一审、二审及此次申请再审审查期间提供的证明上述事实的主要证据（2016年1月20日当晚的监控记录及当晚拉运东西的司机、本店员工、询问租赁事宜的目标客户等证人证言，目标客户的电话通话记录及微信截图，标注转让的横幅等）分析，虽然可以证实程建华与王宝林双方发生争执，程建华撤走所经营餐厅的部分财物，及王宝林有意收回涉案房屋的意愿。但是结合王宝林二审提供的证据也直接证实，程建华搬走的是餐厅的部分财物，并非全部财物，钥匙等亦未交接等事实，及程建华在一、二审均认可搬走的并非全部财物（仅是认为其已经放弃所有权）和程建华并未提供充足证据证实其已经履行交接手续等事实，不能充分认定涉案《房屋租赁合同》已因王宝林违约强行收回房屋而事实已经解除，只能认定程建华所经营的餐厅已经停业。涉案合同是否解除并未得到双方的确认，仍处于僵局之中直到一二审诉讼期间。据此，虽然涉案《房屋租赁合同》中并未约定合同解除的特别条件，亦不符合合同法定解除的一般条件，但是基于若继续履行合同，必须双方配合，才能实现双方合同各自的目的，否则无法继续履行的情况，不宜径行判决合同继续履行。二审法院对双方进行释明后征求双方的意见时，程建华明确表示不再继续履行《房屋租赁合同》的意见后，认为一审法院判令涉案《房屋租赁合同》继续履�，无法实现双方签订《房屋租赁合同》的目的及摆脱双方目前的僵局而对涉案《房屋租赁合同》予以解除，并以程建华明确表示不再履行该合同的时间（二审开庭时间）确定为涉案《房屋租赁合同》的解除时间，以此计算剩余应付租金的期间（即2016年2月15日至7月19日期间）及按照涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准计算出的剩余应付租金236701元判令由程建华支付，同时驳回程建华基于此事实主张退还剩余租金29589元的反诉请求，并无不当。（二）关于程建华主张的二审法院判令其全额支付暖气费4840元、水电费6300元依据是否充足的问题。1.关于暖气费4840元问题。基于上述的分析，涉案《房屋租赁合同》解除的时间确定为2016年7月15日，已经超过一个采暖期，其理应按照一个采暖周期足额缴纳采暖费。2.关于水电费6300元的问题。基于程建华所使用的水电表并非是直接与水电部门结算的电表，而直接与水电部门结算的水电表是王宝林安装的总表，总表所载明的数据必然与各分表（含程建华所使用的水电表）数据总和存在不一致（即损耗）。而该损耗应在各分表的用户（含程建华）予以分担。涉案《房屋租赁合同》仅约定水电暖按照当地政府统一标准收取，并未明确约定损耗如何确定和分担。在实际的操作中，应采取统一的一定比例的加价方式予以分担，且双方长期一直以该方式交纳，程建华亦未提出异议。故，程建华以超出政府部门定价的水电费部分不应支持的再审理由不能成立。综上，程建华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九�五条第二款之规定，裁定如下：驳回程建华的再审申请。审 判 长  彭英琪代理审判员  张 斌代理审判员  伊 利二〇一六年十二月二日书 记 员  郑斯尤