福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0521民初666号原告：泉州恒创房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区张坂镇黄岭村，统一社会信用代码91350500555072171W。法定代表人：欧阳国煌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：葛宁、李玲，福建伟盛律师事务所律师。被告：罗春梅，女，1979年3月19日出生，汉族�住永春县。第三人：中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行，住所地泉州台商投资区东园镇杏秀路宏利投资有限公司1号楼4间店面，统一社会信用代码91350521062263885T。代表人：徐挺峰，行长。委托诉讼代理人：谢国章，男，该行职员。原告泉州恒创房地产开发有限公司(下称恒创房地产公司)与被告罗春梅、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行(下称工行台商区支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒创房地产公司的委托诉讼代理人葛宁，第三人工行台商区支行的委托诉讼代理人谢国章到庭参加诉讼。被告罗春梅经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒创房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年8月9日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201608090037）；2、解除原告与被告、第三人于2016年9月7日签订的《个人购房借款/担保合同》(编号A：01408台商区2016一手贷0000087号)；3、被告支付原告代为偿还的贷款本息25107.14元及违约金（按月利率2%计付自代偿之日起至实际还款之日止）；4、被告向原告支付合同解除违约金121672.8元（按总房款的20%计算）；5、被告支付原告为解除合同而增加支出的律师服务费8000元；6、被告、第三人在原告代为偿还尚欠按揭贷款本息后，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；7、被告配合原告向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后�备案注销手续以及预购商品房预告登记注销手续。诉讼中，原告减少第3项诉讼请求为被告支付原告代为偿还的贷款本息25107.14元,并撤回第4、5项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2016年8月9日签订《商品房买卖合同》及附件一至六（合同编号201608090037），约定被告向原告购买原告开发建设的位于泉州台商投资区张坂镇黄岭村鸿大·金桂园小区2号楼1209号商品房，房屋面积109.04平方米，房屋总价款608364元。合同第六条及附件六《合同补充协议》约定，被告办理银行按揭付款方式。附件六《合同补充协议》第四条约定：“若乙方（即买受人）逾期归还按揭贷款本息，而导致甲方（即出卖人）承担了相应的保证责任，即甲方代乙方偿付银行按揭贷款本息，则自甲方承担保证责任之日起，乙方应按按揭贷款总额的日0.04%向甲方支付违约金。同�若经贷款银行或甲方催告仍乙方不归还的，甲方有权单方面解除购房合同，乙方应按照该商品房总价款的20%向甲方支付违约金，并承担由此引起的相关费用（包括税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。”2016年9月7日，被告向第三人办理住房按揭贷款，并签订《个人购房借款/担保合同》(编号A：01408台商区2016一手贷0000087号)1份，约定被告向第三人贷款486000元用于支付购房款，并由原告提供阶段性连带责任保证。以上合同签订后，因被告未按《个人购房借款/担保合同》约定按期足额向第三人归还贷款本息，经第三人催收，原告自2017年7月11日起至2017年12月29日多次代被告偿还贷款本息共计25107.14元。此后，被告仍未能按期偿还尚欠的按揭贷款本息，已构成根本违约，原告有权根据合同约定解除相关合同及协议。被告罗春梅未作答辩。第三人工行台商区支行述称，第三人同意解除《个人购房借款/担保合同》，但被告罗春梅剩余的购房贷款本金、利息、复利及罚息，应由原告直接从被告支付的购房款中予以返还。经审理查明，原告系以房地产开发与物业管理等为经营范围的有限责任公司。原、被告于2016年8月9日签订合同编号为201608090037《商品房买卖合同》1份（含附件1-6），约定由被告向原告购买原告开发建设的位于泉州台商投资区张坂镇黄岭村鸿大·金桂园小区2号楼1209号商品房，房屋建筑面积109.04平方米，房屋总价款608364元。附件六《合同补充协议》约定,签订合同时买受人向出卖人支付首付款122364元，其余购房款486000元由买受人向银行办理按揭贷款支付。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的担保责任，则自出卖人承担保证责任之日起，买受人应按按揭贷款总额的日0.04%向出卖人支付违约金。若经贷款银行或出卖人催告而买受人仍不归还的，则出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房款20%的违约金，由此引起的相关费用支出（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失由买受人承担。此外，双方还约定合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，产生的法律责任由当事人自行承担。之后，上述《商品房买卖合同》于2016年8月18日办理备案登记。原、被告及第三人于2016年9月7日签订《个人购房借款/担保合同》(编号A：01408台商区2016一手贷0000087号)1份，约定被告向第三人借款486000元用于购买案涉商品房，借款期限20年，还款方式为按月等额本息还款，还款日为当月最后一日。原告为该借款提供阶段性担保，被告以案涉商品房为该借款提供抵押担保。上述合同签订后，被告未向原告支付购房首付款，第三人依约向被告发放按揭贷款486000元，该款项转入原告账户，作为被告支付给原告的购房款。后因被告未能依约偿还第三人贷款本息，原告分别于2017年7月11日、同年10月12日、同年12月29日代被告向第三人偿还贷款本息6268.7元、9430.01元、9408.43元，共计25107.14元。截至2018年2月21日，案涉商品房尚欠贷款余额467037.15元。案涉商品房于2016年8月29日办理商品房预告登记，于2016年9月18日办理抵押权预告登记。另查明,原告于2017年12月15日按照合同约定的被告送达地址永春县东平镇冷水村147号通过EMS邮寄律师函给被�,要求被告最迟于2017年12月31日前一次性偿还原告垫付的首付款及按揭贷款本息并按期足额向贷款银行偿还剩余的按揭贷款，若不能按期偿还原告全部款项，原告将依法解除《商品房买卖合同》及相关附件，不再另行书面通知。2017年12月20日，上述邮件被退回。以上事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》（合同编号201608090037，含附件1-6）、《个人购房借款/担保合同》(编号A：01408台商区2016一手贷0000087号)、福建增值税普通发票、中国工商银行业务回单、中国工商银行客户存款对账单、预购商品房预告登记证明、预购商品房抵押权预告登记证明、中国邮政特快专递（邮件号码：1039534800922）改退批条及查询单、律师函，第三人提供的还款明细、中国工商银行个人借款凭证,以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院�以认定。综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。原、被告在签订《商品房买卖合同》后，被告未支付首付款，故被告已付购房款为办理按揭贷款486000元。被告未能按期归还贷款本息，导致原告代为偿还按揭贷款本息25107.14元。原告于2017年12月15日按照合同约定的地址向被告邮寄律师函，要求被告偿付原告代垫的首付款、按揭贷款本息及按期足额偿还按揭贷款本息，该邮件因未能被签收而退回，按照合同约定，可视同送达，即原告履行了催告义务。此后，被告仍未能偿还所欠款项，根据附件六《合同补充协议》约定，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》及附件，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房的担保借款合同目的无法实现，原告据此请求解除其与被告、第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，原告请求被告支付代偿的贷款本息25107.14元，予以支持。《最高人民法院�于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。第三人请求原告从被告已付购房款486000元中直接向其偿还被告尚欠按揭贷款本息，符合规定，予以采纳。原告从被告已付购房款中偿还被告应付第三人的尚欠按揭贷款本息后余款可扣除被告应付原告的代偿贷款本息，不足部分应由被告罗春梅承担支付责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续和�购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。原告请求被告、第三人配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告泉州恒创房地产开发有限公司与被告罗春梅于2016年8月9日签订的合同编号201608090037《商品房买卖合同》及附件。二、解除原告泉州恒创房地产开发有限公司与被告罗春梅、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行于2016年9月7日签订的编号A：01408台商区2016一手贷0000087号《个人购房借款/担保合同》。三、原告泉州恒创房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内从被告罗春梅已付购房款486000元中直接向第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行偿还被告罗春梅尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）。四、被告罗春梅应支付原告泉州恒创房地产开发有限公司代为偿还的贷款本息25107.14元，该款项由原告从被告已付购房款486000元扣除上述应偿还第三人的按揭贷款本息后的剩余款项中直接扣除，不足部分由被告�春梅于本判决生效之日起十五日内付清。五、被告罗春梅、第三人中国工商银行股份有限公司泉州台商投资区支行应在原告泉州恒创房地产开发有限公司代为偿还被告罗春梅上述尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。六、被告罗春梅应在原告泉州恒创房地产开发有限公司代为偿还被告罗春梅上述尚欠按揭贷款本息后五日内，配合原告向房屋登记管理机关办理本案合同编号201608090037《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销登记及预购商品房预告登记注销手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9884元，由被告罗春梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  刘素梅人民陪审员  郑云龙人民陪审员  黄惠芬二〇一八年五月二十八日书 记 员  蔡少萍速 录 员  留晓桦附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务互相抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商�致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无�当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。