江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终5382号
上诉人（原审被告）:陈二生，男，1968年10月9日生，汉族，住无锡市锡山区。
上诉人（原审被告）:李冬兰，女，1970年1月5日生，汉族，住无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：杨真（受陈二生、李冬兰的共同授权委托），江苏英特东华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丁平，男，1984年11月27日出生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：方来红，江苏昶兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚东花，江苏昶兴律师事务所实习律师。
上诉人陈二生、李冬兰因与被上诉人丁平房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初5461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李冬兰、陈二生上诉请求：撤销原判，依法改判：1.双方签订的房屋买卖合同于2016年11月24日解除；2.无需返还定金及利息，无需赔偿34.57万元。事实及理由：1.其系因客观原因在签订合同时无法出示房产证原件，主观上没有隐瞒真实所有权人的故意。其后，丁平在知晓真实所有权人为李陈森后也表示愿意继续购买房屋，说明合同不能履行的原因并非系其隐瞒房屋所有权人所致。2.法律也没有规定必须与银行预约还贷确定时间后，买受人再支付首付款。所以其没有预约提前归还贷款的义务。证人张某所称情况不符合客观情况，证人之前就出具了情况说明给丁平用于起诉，说明证人与丁平有利害关系，该证人证言不应采信。3.一审法院将50万元贷款的放款时间误写为2016年12月19日。这一失误导致一审法院认定其没有能力归还房贷，明显不当。实际上其一直在积极履约，相反，丁平未能举证其在2016年9月5日前已经将首付款支付给中介并委托办理贷款手续，丁平没有给其任何履约保证。而且从丁平的个人信用看，其无法申请到70万元的贷款，所以导致无法交易的责任在于丁平。4.其提起反诉请求，一审法院并未受理，所以不能以其提起反诉的时间确定评估基准日，应以起诉状副本送达给其的日期确定为基准日较为合理。
丁平辩称：1.其在得知房屋真实产权人是李陈森后，愿意继续购买房屋。此后双方对于合同如何履行继续协商，但双方未能达成一致意见，在此情况下，双方应严格按照原合同履行。根据其提供的录音，陈二生、李冬兰也曾明确表示不会继续履行合同出售房屋，故合同无法继续履行的责任在于陈二生、李冬兰一方。2.一审法院确实存在笔误，50万元的贷款实际放款时间为2016年9月19日，但该笔误并不影响实质审理，陈二生、李冬兰申请贷款并未用于归还贷款，而是用于生意周转。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
丁平一审诉讼请求：1.判令依法解除双方签订的房屋转让协议并要求陈二生、李冬兰返还定金1万元及该款自起诉之日起至实际归还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.判令陈二生、李冬兰赔偿违约金10万元；3.判令陈二生、李冬兰赔偿损失15万元；4.本案诉讼费由陈二生、李冬兰承担。
一审审理查明：
2016年8月20日，丁平作为买受人，陈二生、李冬兰作为出卖人，南长区睦邻房产服务部（以下简称房产服务部）作为居间方签订无锡市房屋转让协议，约定陈二生、李冬兰将其所有的诺卡花园209-1401室房屋出卖给丁平，成交价为94.2万元，丁平于签订协议时支付定金1万元，于2016年9月5日前委托房产服务部根据银行贷款政策办理贷款手续。合同另约定在产权转移登记当天，丁平将23万元首付款支付陈二生、李冬兰。剩余房款70万元待丁平领取新的产权证后，由陈二生、李冬兰到房产服务部或银行领取。暂存款2000元待陈二生、李冬兰将案涉房屋水电煤气等费用结清后到房产服务部领取。双方约定于2016年10月20日办理产权转让手续。如任何一方中途毁约，需赔偿另一方违约金10万元。合同签订后，丁平于同日支付陈二生、李冬兰定金1万元。
案涉房屋的所有权人李陈森，系李冬兰、陈二生之子。案涉合同签订时，李陈森已去世，尚未结婚。
审理中，丁平就案涉房屋的价值申请鉴定，经鉴定案涉房屋在2017年1月11日的市场总价（包括室内固定装潢价值）为128.77万元。质证时，丁平对评估报告无异议；陈二生、李冬兰则对评估基准日2017年1月11日不予认可，认为丁平于2016年11月3日提起诉讼，要求解除合同，陈二生、李冬兰于2016年11月24日收到应诉材料，故陈二生、李冬兰收到应诉材料之日应为最晚合同解除之日。
一审审理中，双方对以下事实无争议：案涉合同签订时，陈二生、李冬兰并未向丁平披露案涉房屋登记所有权人系李陈森。丁平得知房屋登记所有权人并非陈二生、李冬兰后与陈二生、李冬兰达成一致意见即继续购买案涉房屋。但双方对如何继续履行合同存在争议，丁平认为由陈二生、李冬兰先归还贷款以解除案涉房屋项下的他项权，再由陈二生、李冬兰办理继承手续。至于解除房屋他项权所需的资金，在陈二生、李冬兰向银行预约还贷的情况下由房产服务部陪同�银行将房屋买卖合同项下约定的首付款23万元交付银行，但陈二生、李冬兰未至银行预约还贷；陈二生、李冬兰则认为双方达成的合意为：因当时案涉房屋的贷款金额为53万元，由丁平先支付首付款23万元以供陈二生、李冬兰归还房屋项下的贷款。
丁平申请证人即案涉合同中介经办人张某（曾用名张松华）出庭作证，张某陈述：2016年8月20日签订房屋买卖合同时，陈二生、李冬兰声称房子系其所有，但因保险箱钥匙不在身边故无法出示房产证。签订合同后几天，丁平及房产服务部得知案涉房屋登记所有权人并非陈二生、李冬兰，但丁平表示仍继续购买案涉房屋，具体由陈二生、李冬兰办理继承后再履行房屋买卖合同。因房屋有贷款，无法办理继承手续，故由陈二生、李冬兰预约还贷，预约成功后，由房产服务部拿着丁平支付首付款23万元陪同陈二生、李冬兰还贷，还贷的其他款项由陈二生、李冬兰自行筹集。但陈二生、李冬兰并未通知房产服务部具体预约还贷时间。
丁平另提供录音证据以证明合同履行过程中系陈二生、李冬兰违约。其中2016年9月10日的录音中，李冬兰陈述：“你要我贷款卖房子，我不卖了，我烦死了”。丁平陈述：“你一开始说贷款，把我的首付款给你换银行贷款，最开始，我是同意了，但是我不知道你这情况还要办理遗产继承啊，一大段时间，像普通办贷款的话也就十来天时间，这十来天，我首付给你，说实话，都是明事理的人，也没什么不放心的，但是你现在又说办理遗产继承又要很长时间，主要你现在又说这房子贷款又贷不了，你所有的尾款都要我付，那这是不可能的啊，这合同里面也没有说着房子的贷款是我出的啊！”李冬兰随后回复：“那我就不卖了，那也没说是我出啊！”陈�生、李冬兰为证明其为履行合同办理了银行贷款，合同履行过程中系丁平违约，向法院提供了贷款合同、抵押合同及银行流水，上述证据中显示2016年9月12日李冬兰以诺卡花园67号501室房屋为抵押向南京银行股份有限公司无锡分行（以下简称南京银行无锡分行）借款50万元。南京银行无锡分行于2016年12月19日向李冬兰银行账户汇款50万元，收款当天，李冬兰分三次向案外人曾志杰汇款合计35万元。
上述事实，有无锡市房屋转让协议、银行卡交易清单、收条、催告函及邮寄凭证、证人张某出具的情况说明、录音及文字整理资料、房产证、户口本、借款合同、抵押合同、银行流水等证据在卷佐证。
一审法院认为，丁平与陈二生、李冬兰于2016年8月20日签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点为：1.合同履行过程中，系丁平还是陈二生、李冬兰存在违约行为。2.设如陈二生、李冬兰存在违约行为，丁平能否同时主张违约金及赔偿损失。
关于争议焦点一，陈二生、李冬兰存在违约行为。理由为：1.根据丁平与陈二生、李冬兰签订的房屋买卖合同，陈二生、李冬兰应于2016年10月20日办理产权转让手续，但因案涉房屋登记在李陈森名下，致陈二生、李冬兰在合同约定的产权登记时间无法办理上述手续，且上述合同不能履行的原因系陈二生、李冬兰隐瞒登记房屋所有权人所导致。虽丁平在得知陈二生、李冬兰并非房屋所有权人的情况下与陈二生、李冬兰达成了继续购买案涉房屋的合意，但对于具体如何履行房屋买卖合同，双方未能达成书面一致意见。2.根据证人证言，为继续履行合同，陈二生、李冬兰应办理案涉房屋的继承手续，但因案涉房屋存在银行贷款，故陈二生、李冬兰应向银行预约还贷，待日期确定后丁平预先支付首付款以解除案涉房屋的他项权，但陈二生、李冬兰未能提供证据证明其向银行预约还贷并将还贷时间告知丁平或者房产服务部。3.陈二生、李冬兰陈述其为了继续履行合同，归还案涉房屋贷款，向南京银行无锡分行申请了50万元贷款。南京银行无锡分行于2016年12月19日向李冬兰银行账户汇款50万元，收款当天李冬兰即向案外人曾志杰汇款合计35万元，而案涉房屋贷款53万元左右，即便丁平支付首付款23万元，差额30万元需陈二生、李冬兰自筹，而此时南京银行贷款仅剩15万元，远不足以归还案涉房屋银行贷款。
关于争议焦点二，根据房屋买卖合同之约定，如任何一方中途毁约，需赔偿另一方违约金10万元，现陈二生、李冬兰未能按约将案涉房屋过户给丁平，已构成违约，应承担违约责任，故法院对丁平要求陈二生、李冬兰承担违约金10万元的诉讼请求予以支持。涉及到丁平主张的赔偿损失34.57万元，因鉴定意见书中载明案涉房屋于2017年1月11日的价值为128.77万元，房屋买卖合同中约定的房款金额为94.2万元，二者差额为34.57万元，故可认定丁平因陈二生、李冬兰的违约行为共产生损失34.57万元。丁平已主张违约金10万元，故丁平的实际损失尚余24.57万元，法院对丁平要求陈二生、李冬兰赔偿损失34.57万元中24.57万元的该部分诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。至于陈二生、李冬兰抗辩鉴定意见书载明的评估基准日最迟应为2016年11月24日的意见，因双方对于评估基准日为合同解除之日无异议，法院予以确认。涉及到何时解除合同，丁平诉至法院要求解除合同，陈二生、李冬兰于2017年1月11日提起反诉要求解除合同，即双方于2017年1月11日就解除合同达成一致意见，故法院对陈二生、李冬兰的上述辩称意见不予采信。至于丁平主张返还定金1万元及该款自起诉之日即2016年11月24日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。
据此，一审判决：一、丁平与陈二生、李冬兰签订的房屋买卖合同于2017年1月11日解除；二、陈二生、李冬兰应于判决生效后10日内返还丁平定金1万元及该款自2016年11月24日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、陈二生、李冬兰应于判决生效后10日内赔偿丁平34.57万元；四、驳回丁平的其他诉讼请求。一审案件受理费8136元，案件申请费1020元，鉴定费12241元，合计21397元（由丁平预交），由丁平负担4695元，由陈二生、李冬兰负担16702元，陈二生、李冬兰应于判决生效后10日内将应负担的案件诉讼费给付丁平。
二审中，除南京银行无锡分行于2016年12月19日向李冬兰银行账户汇款50万元这一事实外，本院对一审其他已查明事实予以确认。
二审另查明：南京银行无锡分行于2016年9月19日向李冬兰银行账户汇款50万元。
以上事实，由中国农业银行卡交易明细清单等在卷佐证。
本院认为：本案中，陈二生、李冬兰在合同签订时未对房屋情况做了全面介绍，隐瞒了房屋产权人为李陈森的事实。丁平未验看权证，也存在过错。在丁平得知房屋产权人为李陈森后，双方对继续履行合同达成了一致意见，故合同签订时双方的过错不会导致合同无法继续履行。现双方争议的是应如何继续履行合同，丁平主张应由陈二生、李冬兰先归还案涉房屋银行贷款，再办理继承和产权转移登记手续。根据双方房屋转让协议的约定，首付款23万元于产权转移登记当天支付，可见是否办理继承手续，均不影响陈二�、李冬兰应先履行归还房贷的义务，否则后续合同履行将受到影响，再结合当时房屋中介经办人张某的证言，可以确定应由陈二生、李冬兰筹款归还房贷。陈二生、李冬兰上诉对于张某的证言不予认可，但鉴于张某的居间地位，陈二生、李冬兰并无证据证明张某存在偏袒任何一方的事由，故对该上诉意见不予采纳。陈二生、李冬兰上诉还认为其已积极筹款归还房贷，依据的是2016年9月19日南京银行无锡分行向其发放抵押贷款50万元的事实，但其在收到该款当天就将其中的35万元转入案外人账户，不足以证明其积极履行归还案涉房屋贷款的事实，故对该上诉意见亦不予采纳。因此，陈二生、李冬兰对合同未能继续履行负有过错。丁平一审中起诉解除房屋转让协议，陈二生、李冬兰于2017年1月11日反诉请求解除房屋转让协议。陈二生、李冬兰解除合同的意思表示明确，并�以法院是否受理该反诉请求作为其意思表示成立的条件，故应认定双方于2017年1月11日达成解除合同的合意，一审法院认定房屋转让协议于2017年1月11日解除并无不当，以该日确定房价评估基准日亦无不当。
综上，陈二生、李冬兰的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8136元，由陈二生、李冬兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚旭斌
审 判 员 仓 勇
审 判 员 李 杨
二〇一八年二月七日
法官助理 周喆菁
书 记 员 庄茂根