江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第1065号
上诉人(原审被告)蒋东兴。
委托代理人张明，江苏名友律师事务所律师。
委托代理人吴旭鹏，江苏名友律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)聂学民。
委托代理人曾博，江苏张林芳律师事务所律师。
上诉人蒋东兴与被上诉人聂学民租赁合同纠纷一案，常州市武进区人民法院于2015年4月8日做出了（2014）武民初字第1484号民事判决，上诉人蒋东兴不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审情况：
聂学民诉称，2008年10月11日，聂学民因生产经营需要，租赁了蒋东兴位于十里工业园B-51号的自建厂房9间，双方签订了租房协议，其中第七条约定“如遇政府拆房，搬迁费按照十里排工业园的标准付给乙方（聂学民）”。协议签订后，聂学民按约支付了2009年、2010年、2011年、2012年的租金。2012年9月，蒋东兴告知聂学民出租的厂房需要拆迁，要求聂学民搬迁。聂学民要求蒋东兴按协议继续履行合同，并按协议支付搬迁及补偿费用，蒋东兴予以拒绝。2013年1月，蒋东兴在未告知聂学民的情况下，将厂房交付拆迁公司后拆除，致使双方的协议无法履行，给聂学民造成巨大经济损失。请求法院：1、判令蒋东兴向聂学民支付装修及附属设施费73444元、搬迁补助费100734元、停工停产损失费20637元、腾空让房费17197元，合计212012元。2、本案诉讼费用由蒋东兴承担。
蒋东兴辩称，1、聂学民请求没有事实依据，蒋东兴拆迁时只拿到681477元，这是被拆迁房屋的价值，在拆迁协议中并没有搬迁费、装潢费、停工停产损失及聂学民所说的其他费用和补偿，而且也不存在双方合同中约定的十里排工业园的搬迁费标准。2、聂学民主张的搬迁费用和停工停产损失，所提供的证据不符合定案证据的要求，不能予以认定。3、聂学民方在租赁房屋内进行所谓装潢和增加附属设施，没有提供清单和其他证据，估算没有依据。要求驳回聂学民请求。
原审经审理查明，2008年10月11日，聂学民作为乙方、蒋东兴作为甲方，签订租房协议1份，约定将甲方的位于十里工业园的自建厂房一楼5间、二楼9间出租给乙方使用，租期从2008年11月1日至2013年11月1日止，前三年年租金18500元。并在第二条约定，如甲方中途要收回房屋，必需承担乙方的搬厂的一切费用及一个月的损失；第七条约定如遇政府拆房，搬迁费按照十里排工业园的标准付给乙方，乙方给甲方的租金到拆房当月为止，余下租金退还乙方。第八条约定如有一方违约，违约方赔偿对方5万元。协议签订后，聂学民承租使用该房屋，并先后支付了至2012年10月30日以前的租金，实际租用至2013年1月25日，尚欠租金4308元。
2012年12月11日，蒋东兴与拆迁公司签订被拆迁企业补偿安置协议1份，双方约定补偿蒋东兴补偿费合计681477元，但在和蒋东兴签订的协议中未载明补偿费的构成和计算方法。拆迁评估报告，经当事人质证后，认定附属设施属聂学民的设施评估价为15567元。
原审另查明，常州市禾昌机械有限公司租用涉案的房屋开办、经营，股东聂ＸＸ为聂学民之弟，股东祝知兰为聂学民之妻。该公司注册资金51万元。
诉讼中，聂学民向法庭提供了其在十里村委公示栏拍摄的“450地块十里工业园拆迁补偿公示表”1份，该表中被拆迁户蒋东兴一栏中载明，房屋合计面积573.23㎡（其中有效面积446.74，重置价286272元，插层面积126.49，重置价49407元），装修及附属设施73444元，搬迁补助费（房屋有效面积重置价×15%×2）85912元和14822元，停工停产损失费（房屋有效面积重置价×18元/㎡×2）16083元和4554元、腾空让房费（房屋有效面积重置价×30元/㎡）13402元和3795元，补偿款总额681477元。聂学民以此证明租房协议中搬迁费即包含上述装修及附属设施费、搬迁补助费、停工停产损失费、腾空让房费四项，且蒋东兴已领取了该款。由于证据为复制件，无法提供原件，蒋东兴对该证据的真实性不予认可。诉讼中，法院对拆迁协议的内容和对被拆迁人即本案蒋东兴的补偿情况作了复核，但未能查找到蒋东兴被拆迁房屋的拆迁档案，法院从蒋东兴房屋的拆迁实施单位常州市嘉鹏房屋拆迁有限公司调查取得“450地块园区已签约汇总表”，该汇总表中对蒋东兴房屋的拆迁补偿款的明细构成与聂学民向法庭提供的“450地块十里工业园拆迁补偿公示表”一致，但在签约价以外增加了预签约奖励57323元，总计为738800元。但蒋东兴认为其只收到拆迁补偿款681477元。
原审审理过程中，聂学民陈述，自己租房用于常州市禾昌机械有限公司的生产经营，并为该公司的总经理，也是公司的实际控制人，因拆迁而搬迁造成了较大的损失，并提供了支付搬厂费用的收条和估算经营损失的销售发票的存根等予以证明。聂学民、蒋东兴确认聂学民共承租了蒋东兴、蒋云锋、徐新法三家房屋，三家房屋的面积基本一致，所支付的实际搬迁费用为2万元，但该费用仅为支付请其他人员的运费、铲车等费用，不包括自身及自己员工所支出的费用。对此，蒋东兴以此证据与聂学民本人的损失没有关联性而不予认可；聂学民认为自己并未以实际发生的搬迁费用主张权利，而是依合同约定要求享受拆迁补偿过程中政府补偿的搬迁费用。
原审法院经审理认为，聂学民、蒋东兴双方所签订的房屋租赁合同并不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方认可该租赁合同因遇政府拆迁已经于2013年1月25日聂学民搬离承租厂房而实际解除，法院对此予以确认。聂学民实际租用蒋东兴房屋至2013年1月25日，聂学民应按约定的租金标准支付给蒋东兴。
本案争议的焦点是对合同中“如遇政府拆房，搬迁费按照十里排工业园的标准付给乙方”的如何解读及认定。对此法院认为，虽涉及蒋东兴房屋的拆迁档案现暂未能查找到，但聂学民所提供的“拆迁补偿公示表”与法院调查所得的“签约汇总表”上所载明的涉及到搬迁补助费、停工停产损失费、腾空让房费的金额是一致的，也与武进区的相差拆迁补偿标准相吻合，应当可以确定聂学民所提供的公示表所载内容的真实性。聂学民、蒋东兴双方合同中所约定的“十里排工业园的标准”应当认定为政府拆迁过程中对房屋所有人的拆迁补偿标准。对于双方合同中所约定的“搬迁费”，按通常理解应当为搬迁所需的费用，对应补偿标准中的项目应当为搬迁补助费，因聂学民作为承租户，从蒋东兴处搬离，只需产生一次搬迁费用，而补偿标准系二次搬迁补偿，故法院对于聂学民所主张的搬迁补助费按拆迁补偿的标准以需一次搬迁予以支持，即支持50367元。对于聂学民主张的停工停产损失费，双方合同并未约定因拆迁提前解除合同蒋东兴需对聂学民进行此类补偿，故法院对聂学民的此项请求不予支持。对于聂学民主张的腾空让房费，明显与承租人无关，法院对聂学民的此项请求不予支持。
由于双方的租赁合同已经解除，聂学民对租赁房屋所添置的附属设施的折价款15567元应属聂学民，蒋东兴收取的该项费用，也应支付给聂学民。聂学民应付的租金4308元，蒋东兴可在应给付聂学民的补偿款中予以抵扣。经抵扣蒋东兴尚需给付聂学民搬迁费、附属设施补偿费61626元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出了如下判决：一、蒋东兴于判决发生法律效力之日起十日内给付聂学民搬迁补助费、附属设施补偿费61626元。二、驳回聂学民的其余诉讼请求。案件受理费4480元，由聂学民负担3180元，由蒋东兴负担1300元。
上诉人蒋东兴不服原审判决，向本院提起上诉称，一、上诉人收到一审判决后，发现了新证据，即“十里排工业园的搬迁费停工停产损失费标准”。上诉人在武进高新区十里社区（原十里村委）发现，早在2008年，十里社区所属十里排工业园因涉及承租户拆迁，曾出台过一个“十里排工业园的搬迁费停工停产损失费标准”，此后，十里排工业园所有的承租户拆迁，都是按这个标准结算的。二、租房协议签订前，被上诉人明知上述标准，协议本意是按上述标准履行。上诉人与被上诉人签订的“租房协议”明确约定：“如遇政府拆房，搬迁费按十里排工业园的标准付给乙方”。当时，这个条款是被上诉人提出并打印成文的，说明被上诉人事先是明知这个标准的，如果签订协议当时双方的本意是政府标准，那应当是表述为政府标准，而非“十里排工业园的标准”。三、政府搬迁费补助费不适用本案。武进区拆迁安置办法规定的搬迁补助费，是对房屋所有人的拆迁补偿标准，是按房屋面积重置价的15%计算的，即使是房屋空关，也可享受该项待遇。本案被上诉人是承租人的身份，上诉政府标准明显是不适用的。四、原审法院的认定是在不知道存在一个“十里排工业园的搬迁费停工停产损失费标准”作出的。原审一二审、本次一审中，上诉人和法院都不知道实际存在一个“十里排工业园的搬迁费停工停产损失费标准”，故原审法院认定协议约定的“十里排工业园的标准”为政府拆迁过程中对房屋所有人的拆迁补偿标准，并作出相关处理。五、被上诉人作为承租人，实际未发生如此多的搬迁费用，却被判决享受到了按政府规定作为房屋所有人的搬迁补偿，明显违背了公平补偿原则。综上所述，政府搬迁补助费标准不适用于承租人，“十里排工业园的标准”是专门针对承租户遇拆迁时的补偿标准，是协议的明确约定，应按此标准处理。请求二审法院查清事实，撤销原审判决，依法改判，搬迁费是按约定30元/平方米处理。
被上诉人聂学民辩称，上诉人上诉理由所主张的证据与其在本案原一、二审以及一审中所主张的事实完全相反，违反了禁止反言原则，不能成立。其主张新的补偿标准与本案也没有关联性，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理中，除上诉人在上诉状中提出的异议外，上诉人蒋东兴还认为，原审判决中认定蒋东兴租赁的房屋面积有出入，承租的房屋面积大概是400平方米左右。双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。
二审审理中，上诉人蒋东兴向本院提交了常州市武进区湖塘镇十里村民委员会2008年6月30日的《十里工业园拆迁承租户搬迁费及停工停产损失补偿规定》复印件一份、2011年武进高新区十里社区居民委员会与承租户的承租户拆迁结算单复印件六份，用以证明上诉人与被上诉人是签订的租房协议中约定的是十里工业园的标准，上诉人认为其搬迁费应按照该标准来计算。
对上述证据，被上诉人聂学民经质证认为，上诉人上述证据不属于二审新证据，不应予以采信；上诉人主张的证明目的与其在本案一审以及之前陈述中自认和主张的事实完全相反，违反了禁止反言原则；从补偿规定本身来看也不具有合法性，对于该事项应该通过村民会议决定来决定；相关的拆迁结算单均没有原件予以核对，不具有真实性，同时从内容看，具体承租人租赁社区居民委员会所有的集体房屋拆迁时进行的结算与本案的租赁合同事实是完全不符的，更不能证明该结算单是十里工业园普遍适用的标准，不能证明上诉人的证明目的。
本院认为，在本院审理（2013）常民终字第1143号案件时，本院曾依法向武进高新区十里社区居民委员会进行了调查，但武进高新区十里社区居民委员会并未提到存在上诉人所提供的《十里工业园拆迁承租户搬迁费及停工停产损失补偿规定》，且武进高新区十里社区居民委员会属于社区基层自治组织，其制定的各项规定应限于社区自治组织的内部事务，现上诉人主张按照常州市武进区湖塘镇十里村民委员会制定的《十里工业园拆迁承租户搬迁费及停工停产损失补偿规定》来处理其与被上诉人的纠纷缺乏法律依据，原审法院依据“拆迁补偿公示表”、“签约汇总表”上所载明的拆迁补偿标准认定上诉人应当支付给被上诉人的各项补偿金额并无不当。对于上诉人提出房屋面积问题，因其在原来的陈述中均已认可，且与“拆迁补偿公示表”、“签约汇总表”所载明的面积都是一致的，上诉人也未提供证据予以证明，故上诉人主张被上诉人承租的房屋面积为400平方米左右证据不足，本院不予采信。综上所述，上诉人蒋东兴的上诉理由缺乏事实和证据支持，本院不予采信，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4480元，由上诉人蒋东兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 顾 佳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 陈 娟