广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗南法民三初字第1163号
原告：胡晴，1990年7月1日。
委托代理人：陈清才，广东科德（东莞）律师事务所律师。
被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区广隆管理区。
法定代表人：陈志鸿，职务董事长。
委托代理人：贺亦丁，系该公司员工。
原告胡晴诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡晴及其委托代理人陈清才，被告的委托代理人贺亦丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为广深铁路股份有限公司广州工务段的职工，考虑到自身还款能力和公积金贷款的利率优惠，计划在广州市相对偏远的地区购房。2014年4、5月间，原告在被告开发的滨海珺城售楼处，向被告工作人员咨询相关购房事宜。原告作为铁路职工，被告工作人员明确告知其可以申请组合按揭贷款。2014年5月5日，原告与被告签订《订购书》，约定原告向被告购买位于广州市南沙滨海花园滨海珺城三期AAA房，建筑面积为87.03平方米，总金额为1101761元，首期款341761元，余款采用组合按揭贷款方式支付。2014年5月7日，原、被告又签订了《广州市商品房买卖合同》。双方签订合同后，原告于2014年5月7日支付了首期款351761元及房屋维修资金9138.15元，并向银行申请组合按揭贷款，但银行将原告的信息录入公积金系统时，显示信息无法录入，这结果彻底出乎原告的意料。银行方面给出的答复是铁路职工情况特殊，公积金系统并未对铁路职工开放，因而无法办理组合按揭贷款。鉴于原告无法通过组合按揭贷款，导致原告无力支付购房余款。2014年5月16日，原告与被告达成《退房协议》，该协议约定双方解除合同，被告将原告已支付的款项退还给原告。原告依照《退房协议》的约定要求被告退款，但为被告所拒绝。虽然经原告多次向被告主张，但均未能如愿。故起诉请求判令：1、请求确认原告与被告签订的《订购书》和《广州市商品房买卖合同》于2014年5月16日解除。2、请求判令被告向原告返还已支付的购房款351761元。3、请求判令被告向原告返还代收的房屋维修资金9138.15元。4、请求被告向原告支付逾期还款利息（以360899.15元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年5月16日起计至清偿完毕之日）。5、本案的诉讼受理费由被告承担。
被告答辩：被告不同意原告的全部诉讼请求。理由是：一、原告与被告签订的《订购书》和《广州市商品房买卖合同》均为双方真实意思表示，原告作为铁路职工未获得公积金贷款不是被告所能控制的，所以不能归责于被告。二、原、被告所签订的《订购书》中有对原告未获得贷款的相应约定。三、原告曾向被告要求变更付款方式，在被告工作人员的陪同下到房管局办理相关手续时，原告作出了反悔，要求换购我司的毛坯房，导致合同无法继续履行，双方至今未能协商解决。四、被告认为双方之所以签订《退房协议》，是为了解除组合按揭贷款的网签商品房买卖合同，以便于与原告签订新的商业贷款买卖合同。因为按照房管局的规定，双方必须是先解除之前签订的买卖合同，然后再签订新的买卖合同才能对房屋总价及付款方式进行变更。综上，被告认为双方签订的《订购书》和《广州市商品房买卖合同》应当继续履行。
本院审理查明：被告是广州市南沙滨海花园滨海珺城三期的开发商，于2014年6月12日取得上述项目的《商品房预售许可证》。2014年5月5日，原告与被告签订《订购书》。约定：一、原告向被告购买位于广州市南沙滨海花园滨海珺城三期AAA房，建筑面积为87.03平方米，优惠后总金额为1101761元，物业专项维修资金（即房屋维修资金）9138.15元；二、原、被告约定定金为50000元作为签订《广州市商品房买卖合同》的担保，并约定双方于2014年5月8日前签署网签版《广州市商品房买卖合同》及其补充协议；三、付款方式为组合按揭贷款（公积金＋商业），原告应于2014年6月8日前支付房款341761元（包含定金），余款760000元采用组合按揭贷款方式支付；四、原告在《订购书》中声明，已于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息，包括：1、对本人是否受限购政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证；2、已充分了解商品房按揭贷款的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信情况以及住房按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）。原告确认，按揭方式付款仅为原告支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝签署《商品房买卖合同》或履行付款义务的抗辩理由；3、原告已详细阅读本《订购书》所有条款，并准确理解其含义，并愿意受所有条款之约束。
2014年5月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定：“一、乙方购买甲方所建位于广州市南沙滨海花园滨海珺城三期AAA房，建筑面积为87.03平方米，房屋总价款为1101761元。二、付款方式为按揭贷款：乙方自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付首期款351761元。剩余房款750000元须在2014年11月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。三，甲方应当在2015年11月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。四、乙方应当按照有关规定在签订买卖合同之日起2个工作日内交存物业专项维修资金（即房屋维修资金）。五、违约责任：1、逾期交房的违约责任，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同等等。附件七本合同补充协议：1.3乙方声明，其于买卖合同签订前已充分了解商品房按揭贷款（含公积金贷款）的相关情况，包括不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况及按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）。乙方确认，按揭方式付款仅为乙方支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝履行付款义务的抗辩理由。1.5如乙方未在本补充协议第1.3款约定的期限内获得银行批准或银行批准之贷款无法满足房款支付需要的，乙方应在收到甲方通知之日起3日内以书面形式选择甲方指定的其他付款方式，并按照选择的付款方式及时支付款项，否则：（1）甲方有权解除买卖合同；或（2）如甲方选择继续履行合同且乙方愿意继续履行的，则合同继续履行，乙方收到甲方发出变更付款方式通知3日起至乙方作出变更选择并如期付款之日止，乙方应每日向甲方支付按揭贷款总额0.05%的违约金等等”。签订合同后，原告于2014年5月7日向被告支付首期房款351761元、房屋维修资金9138.15元。
2014年5月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《退房协议》，约定：“甲、乙双方于2014年5月1日签订了《订购书》约定由乙方向甲方购买座落于广州市南沙滨海花园滨海珺城三期7-10栋第自编AAA房，房屋地址：南沙区滨海花园滨海珺城三期10栋（自编10栋）1203房，并于2014年5月7日打印《商品房买卖合同》，因业主原因不能办理银行贷款手续，现需退房。基于上述情况，现甲乙双方协商一致同意办理退房，达成如下协议：一、甲乙双方均有义务对本协议履行保密义务，如一方违约，违约方须赔偿由于该泄密行为给对方造成的损失。二、办理退房过程中所产生的各项费用由乙方承担。三、本协议经双方签订后即时生效等等”。原、被告均确认《退房协议》所述的“甲、乙双方于2014年5月1日签订了《订购书》”是指原、被告于2014年5月5日签订的《订购书》。
庭审中，被告确认双方签订的《退房协议》内容及签订日期的真实性，但对其关联性不予认可。
以上事实，有原、被告举证材料及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。
本院认为：原、被告签订的《订购书》、《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方在履行上述合同过程中于2014年5月16日签订《退房协议》，约定双方同意办理南沙滨海花园滨海珺城三期自编AAA号房屋的退房手续，该协议应视为双方协商一致解除上述订购书及买卖合同。合同解除后，被告应向原告返还已收取的购房款351761元、代收的房屋维修资金9138.15元及支付相关利息。被告抗辩认为退房是有条件的，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。关于办理退房过程中所产生的各项费用应按《退房协议》约定由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告胡晴与被告广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《订购书》、《商品房购售合同》于2014年5月16日解除。
二、被告广州城建开发南沙房地产有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告胡晴返还购房款351761元、代收的房屋维修资金9138.15元，并向原告胡晴支付上述款项利息（利息以360899.15元为本金，从2014年5月16日起计至实际返还之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3405元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 何炎辉
二〇一四年十二月二日
书 记 员 梁凤茵