杭州市西湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0106执异63号
案外人：胡明霞，女，1960年11月13日出生，汉族，住浙江省永康市。
案外人：叶盛，男，1984年12月7日出生，公民身份号码330722198412070339汉族，住浙江省永康市。
两案外人共同委托代理人：李阳、王耀军，浙江金道律师事务所律师。
申请执行人：韦玉英，女，1965年9月18日出生,汉族，住浙江省东阳市。
委托代理人：吴报建、李颖硕，浙江五联律师事务所律师。
被执行人：王艳齐，男，1982年5月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。
被执行人：赵素珍，女，1982年11月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。
本院在执行申请执行人韦玉英与被执行人王艳齐、赵素珍民间借贷纠纷一案中，案外人胡明霞、叶盛对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人胡明霞、叶盛称，2012年10月26日，其向赵来根、金水娟、赵素珍、王艳齐、赵家骏购买座落在杭州市余杭区××街道××房××单元××室（以下称：案涉房屋），建筑面积124.29平方米，双方签订了《购房协议书》，案外人于当日一次性付清购房款62万元，赵来根、金水娟、赵素珍、王艳齐、赵家骏一方出具收据并实际交付房屋给案外人。案外人及家人实际居住在该房屋至今。2018年5月16日，案外人发现自己的房屋门上粘贴西湖法院腾房通知。案外人胡明霞、叶盛提出执行异议：1、案外人胡明霞、叶盛及家人居住的案涉房屋，是其合法购买并实际支付购房款、已居住6年至今，该房屋的所有权依法属于案外人胡明霞、叶盛所有，案外人当然享有居住权，无需腾退。2、执行案件中的申请执行人韦玉英与被执行人王艳齐、赵素珍民间借贷纠纷的诉讼案件及其法院法律文书对案外人胡明霞、叶盛没有约束力。3、法院应当同等保护各方当事人的合法权益。案外人胡明霞、叶盛购买房屋的事实己经得到杭州市余杭区人民法院判决确认，该判决在西湖也是有效的。4、韦玉英与赵素珍、王艳齐签订个人借款合同并办理了抵押登记手续，该合同已经公证，具有强制执行效力。然韦玉英又向法院提起民事诉讼。(2015)杭西商初字第1068号案件本应直接驳回起诉，不应作出实体判决。故本案执行依据亦存在重大瑕疵，5、法院应当追究王艳齐、赵素珍的“用胡明霞、叶盛购买所有的房屋抵押借款”行骗的法律责任，而不应当执行案外人胡明霞、叶盛的财产。请求法院改变、撤销腾退房屋的执行措施，裁定中止对案涉房屋的执行。
申请执行人韦玉英称，1、案外人陈述的事实不实。案外人与被执行人签订购房协议是2012年10月26日，此后未入住，至2015年5月提起诉讼，年底才入住，其称居住六年不实，且入住的是胡明霞年逾八十的难以独立生活的父亲。其入住行为别有用心。2、案外人对房屋的占有不合法。依据《杭州市不动产权属信息查询记录》显示：人民法院首次查封的时间是2014年9月9日，案外人自己提起的民事诉讼中余杭区法院予以查封的时间是2015年5月5日。而案外人安排他人入住的时间则是2015年12月份。其入住占有的时间是在法院查封之后，而非之前。案外人明知该房屋设定了抵押（2014年8月26日）且该案已立案执行（2015年10月9日），其匆忙突然提起诉讼、安排入住完全是出于阻挠、拖延法院执行的非法目的。本案不符合法律规定“在人民法院查封之前已合法占有”的情形。案外人主张排除执行不能成立。3、物权优于债权。登记是物权变动要件。登记并非合同生效要件；未经登记不发生物权转移效力，不影响合同本身效力。案外人据以作为主张依据的（2015）杭余余民初字第505号《民事判决书》，确认案外人享有合同债权，同时认定“原告只有待解除抵押及查封后再行主张由被告协助办理过户登记。”该判决准确地贯彻了物权法的规定，对同一标的物既有物权，又有债权的情形下，体现了物权人的物权优于债权人的债权的原则。本案中，申请执行人的抵押物权能对抗案外人的债权，案外人的债权不能对抗申请执行人的物权。综上所述，案外人长期以来人为设置障碍、恶意对抗人民法院严肃的执行措施，已涉嫌构成拒不执行判决、裁定罪。请求法院查明事实，依法驳回案外人的异议，并追究案外人的法律责任。
被执行人王艳齐、赵素珍未到庭陈述意见。
本院查明，2018年4月25日，本院在执行申请执行人韦玉英与被执行人王艳齐、赵素珍民间借贷纠纷一案中，查明已设立抵押登记的案涉房屋由胡明霞、叶盛及家人居住。本院向胡明霞、叶盛下发腾退房屋的通知。此后，胡明霞、叶盛向本院提出执行标的执行异议。
案涉房屋于2014年8月11日登记于王艳齐、赵素珍名下。同年8月26日王艳齐、赵素珍与韦玉英就本案所涉借款办理抵押登记，抵押权人为韦玉英。同日，双方就本案个人抵押借款合同向浙江省杭州市禹航公证处进行公证并赋予该合同强制执行效力。
2014年9月9日，案涉房屋因他案被杭州市余杭区人民法院查封。
2015年5月26日，本院（2015）杭西商初字第1068号民事判决书认定，一、王艳齐、赵素珍于本判决生效之日起十日内归还韦玉英借款本金400000元，支付利息8000元（2014年12月26日起至2015年2月9日止），合计408000元；2015年2月10日起的利息，按未归还本金数额和中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.35%的四倍计算支付至实际清偿之日止。二、韦玉英有权以王艳齐、赵素珍抵押的位于杭州市余杭区××街道××南湖××单元××室房屋在债权数额400000元范围内优先受偿上述债务。
2015年12月2日，杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第505号民事判决书认定，一、原告胡明霞、叶盛与被告赵来根、金水娟、赵素珍、王艳齐、赵家骏于2012年10月26日签订的《购房协议书》有效。
另查明，2012年10月26日，案外人胡明霞、叶盛从王艳齐、赵素珍处拿到案涉房屋钥匙一套，于2015年4月14日开始装修，并在2015年7月后开始交纳水、电、燃气等费用。
本院认为，金钱债权执行中，买受人就登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下情形且其权利能够排除执行的，方可支持：（一）在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人胡明霞、叶盛虽于2012年10月26日与被执行人王艳齐、赵素珍订立案涉房屋的书面买卖合同并支付了房屋全部价款，但胡明霞、叶盛在拿到了案涉房屋的钥匙后，直至法院2014年9月9日因他案查封案涉房屋时仍未实际入住，即未合法占有该不动产。故胡明霞、叶盛在未取得房屋产权变更登记前，与被执行人王艳齐、赵素珍双方之间形成的是债权债务关系。
案涉房屋在2014年8月11日登记于王艳齐、赵素珍名下，二人系案涉房屋的权利人，于2014年8月26日向韦玉英借款，双方就王艳齐、赵素珍所有的案涉房屋办理了抵押登记手续。自该时起，申请执行人韦玉英作为善意第三人，其享有就案涉房屋优先受偿以清偿债务的权利，该权利可以排除案外人胡明霞、叶盛与被执行人协议约定买卖案涉房屋所形成的债权。另，至于申请执行人韦玉英，在其个人抵押借款合同已进行公证并赋予该合同强制执行效力后又选择民事诉讼，并以生效的法律文书申请法院强制执行是当事人对自己诉讼权利的处分，且生效法律文书与公证债权文书不存在矛盾，不能证明本案的执行依据存在瑕疵。综上，案外人胡明霞、叶盛所主张的其享有案涉房屋的权利不足以排除本案执行，其所提出的异议，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人胡明霞、叶盛的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨承福
人民陪审员 黄建社
人民陪审员 张建国
二〇一八年七月五日
书 记 员 郑艳军