上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1507号
原告董瑞坤。
委托代理人郭宏君，上海磊天律师事务所律师。
委托代理人王静，上海磊天律师事务所律师。
被告肖寅。
委托代理人罗应俊，上海贝通律师事务所律师。
原告董瑞坤诉被告肖寅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，根据原告的申请，本院于2013年9月11日委托相关鉴定部门对涉案房屋形成附和的装修现值进行评估，并于同年12月6日收到司法鉴定意见书。期间，经对本案进行公开开庭审理，原告董瑞坤及其委托代理人郭宏君、王静，被告肖寅的委托代理人罗应俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董瑞坤诉称：2011年7月13日，原、被告签订《租赁协议书》，原告承租坐落于上海市松江区XXX路1292弄XX国际商城17幢3楼房屋开办旅馆；协议签订后，原告投入400万元对房屋进行装修，并向被告支付自2011年9月13日起至2012年3月13日止的租金、物业费及保证金。2012年3月，被告以原告未支付水电费强行将原告赶出租赁房屋。2012年5月，被告诉至法院要求解除与原告之间的合同。法院在原告缺席的情况下判决合同解除。嗣后，原告上诉于上海市第一中级人民法院，并认定装饰装修的情节可另案再诉。故原告请求法院判令：被告赔偿原告损失3，389，310.23元。
被告肖寅辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉状中陈述的事实和理由经由松江区人民法院法院及二审法院审理完毕，原告的起诉违反了一事不再审的原则。根据租赁合同第十二条的约定，被告系通过合法的手段拿到的房屋，房屋内所有的装修和物品和原告是没有关系的，另外，被告也不需要利用原告的装修，原告本应在返还房屋的时候恢复原状。被告收回房屋之后也对房屋进行了装修，现在的装修时被告添附的，所以原告主张的损失无从谈起。
经审理查明：2011年7月13日，原、被告签订租赁协议书一份。该协议约定，被告将坐落于上海市松江区XXX路1292弄的XX国际商城中位于23-30、39-44号内的三层（以下简称该房屋）出租给原告；该房屋所有人为上海XX房地产发展有限公司；房屋建筑面积1，370.92平方米；本协议租赁期共7年，自2011年9月16日起至2018年5月31日止；租金每日每平方米建筑面积的租金为1.70元，第1-3年不递增，后每年在前一年的基础上递增5%；物业管理费单价为每月每平方米5元，每月6，854.6元；租金支付方式为先付后用，每半年一期，原告应于2011年7月15日前付清第一个半年度租金42，537.93元，以后每半年度租金分别于当期租金起算日的30天前付清；物业管理费的计算日与租金起算日同步，先付后用；原告应于本协议签署之时，即交付被告房屋租赁保证金55，953.85元；租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用于抵充原告在本合同项下的债务（含违约金）外，剩余部分用于双方债权债务结清后30日内无息归还原告；在租赁期限内原告全部或部分逾期缴付租金及其他应付费用超过15天未付的，被告有权解除本协议；租赁期满后、协议解除后原告仍有物品留剩承租房屋内的，视为放弃物品所有权；如原告拒不交还房屋的，被告有权自行收回出租房屋，原告留剩在房屋内的物品视为放弃物品所有权；原告交还房屋时，如无其他约定，需将房屋恢复原状；因原告违约致使协议解除的，被告对其预付的租金及其他费用以及房屋租赁保证金等均不予退还。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。
合同签订后，原告向被告支付了2011年9月16日至2012年3月15日的租金425，327.93元、物业费41，127.60元以及房屋租赁保证金55，953.85元。因原告未按约支付自2012年3月16日始的租金、物业费以及水费9，250元、电费60，830.80元，并于2012年3月离开租赁房屋，故被告于2012年5月10日向本院提起诉讼要求解除《租赁协议》、返还房屋、支付租金、房屋使用费及违约金等。2012年8月10日，本院以（2012）松民三（民）初字第1373号民事判决书判决：一、确认租赁协议书于2012年6月28日解除；二、原告董瑞坤于该判决生效之日起十日内返还被告肖寅系争房屋；三、原告董瑞坤支付被告肖寅自2012年3月16日始至2012年6月28日止的租金244，713元；四、原告董瑞坤支付被告自2012年6月29日始至系争租赁物返还之日止的使用费（按每日2，330.60元计算）等。原告不服该判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2012年10月24日，上海市第一中级人民法院以（2012）沪一中民二（民）终字第2590号民事判决书判决驳回上诉，维持原判，同时认定原告可就合同解除后装饰装修的处理等事宜另行主张。
上述判决生效后，被告向本院申请执行，执行过程中，执行人员告知原告及时履行义务，向原告交付房屋等。原告陈述因装修费用问题未能与被告达成协议。现原告主张被告于2012年4月25日将原告强行赶出租赁房屋，被告主张于2012年12月14日经法院执行方收回房屋。原告为证明其主张提供了证人证言，对此被告认为证人系原告工作人员、遇到情况也未报警且陈述与常理不符。被告为证明其主张提供执行笔录，原告认为与本案无关。
2013年8月29日，本院至租赁现场勘查并制作了勘查笔录、对现场拍摄照片。被告确认在收回系争房屋后，对原先原告装修的部分继续利用，但进行了适当的修整、改装后另行出租给他人，仍用做开办主题宾馆。
根据原告的申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对涉案房屋的装修残值进行鉴定。该公司出具了沪建经咨（2013）第474号鉴定报告，鉴定结果载明：1、原、被告无异议部分的造价为1，861，590元；2、残值的计算问题，原告意见按照自2011年9月16日起至2012年4月25日止，残值应为1，692，185元，被告意见按照自2011年9月16日起至2012年12月14日止，残值应为1，515，148元。
对上述鉴定报告，原、被告均未在本院指定的期限内提出异议。庭审中，原告认为鉴定的原值过低。被告则认为鉴定单位没有将原、被告的装修区别开来，而是笼统进行了计算。对上述异议，庭审中鉴定人陈述如下：1、鉴定报告中包含了特殊造型费、形成附和的布艺，未包含可移动的物品、热水系统以及电增容、电梯、手机信号等弱电部分；2、因被告提供的清单无法和图纸进行对应，因此所以对于整修部分的事实无法核实。
审理过程中，原告还提供了装修、办公、热水系统及消耗品的合同及发票，对此被告均不予认可。被告还提供了原告遗留在系争房屋内的物品清单，并认为原告未在指定的期限内取回，故现已归被告所有。对此，原告认为被告提供的物品清单只是一小部分，并已折抵了执行款25万元。
以上事实，由租赁协议书、民事判决书、笔录、现场照片、鉴定报告、发票及相应合同以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。
本案中，原告主张的损失由以下几部分构成：1、装饰装修损失；2、营业损失；3、利息损失。
首先，原告主张的装饰装修损失实际包含了形成附和的装修、办公用品及电器、消耗品。对于形成附和的装饰装修，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且被告现已实际利用，故对该部分，被告应在利用价值范围内予以适当补偿。对于办公用品、电器及消耗品。租赁合同约定，租赁期满或解除协议的准备期满原告拒不交还房屋的，被告有权自行收回出租房屋，剩余在房屋内的食品视为放弃所有权。同时，对部分物品原告确认已折抵了25万元执行款，故对该部分本院不予支持。
其次，关于原告主张的营业损失。原告未提供相应的书面证据予以证实，且关于原告主张被告强行将其赶出的陈述亦无充分证据证明，故对该部分损失本院不予支持。
最后，关于原告主张的利息损失。原告主张其向案外人借某，但其借某与本案并无直接关联，故对该部分损失本院亦不予支持。
综上，结合双方合同约定、鉴定报告、实际利用程度及当事人过错，本院认为被告应补偿原告装修款95万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下：
被告肖寅于本判决生效之日起十日内支付原告董瑞坤补偿款950，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33，914元，减半收取16，957元，鉴定费63，427元，合计诉讼费80，384元，由原告董瑞坤负担57，853元（已付），由被告肖寅负担22，531元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年一月二十一日
书记员 仇知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……