福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第2650号
原告晋江裕益鞋服有限公司，住所地：晋江市陈埭镇花厅口七一路1141号，组织机构代码：61155816－9。
法定代表人丁锦溪，该公司董事长。
委托代理人赖忠惠、曾荣福，福建华达律师事务所律师。
被告福建省泉南投资开发有限公司，住所地：南安市官桥镇内厝村泉南创业园内，组织机构代码：78452199－7。
法定代表人曾威龙，该公司董事长。
委托代理人潘伟安，福建协力人律师事务所律师。
委托代理人李玲，福建协力人律师事务所实习律师。
原告晋江裕益鞋服有限公司（以下简称晋江裕益公司）与被告福建省泉南投资开发有限公司（以下简称福建泉南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月17日、2016年4月27日、7月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赖忠惠、曾荣福，被告委托代理人潘伟安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年1月10日向被告承租南安市官桥镇内厝村泉南创业园第12栋厂房（总建筑面积15367.42平方米）及园区3号公寓楼第九层、第十层单身公寓（共计74间），用于公司生产经营及员工住宿。根据双方签订的《厂房宿舍楼出租合同》及《宿舍楼租赁装修标准补充协议书》约定，厂房租赁期限为六年，即自2010年3月1日起至2016年3月1日；厂房租金自2012年8月1日起计，第一阶段为2012年8月1日起至2014年1月31日止，月租金计算标准为每平方米4元，第二阶段为2014年2月1日起至本合同期满，租金标准参照该时间段当地行情八折计算；租金按季支付，厂房租金首次于2012年10月底前缴付；宿舍楼租金从2010年4月1日开始计算，首次付款期为2010年3月30日前缴付。有关租赁厂房及宿舍楼之物业管理，鉴于当时园区基础配套工作尚未全面到位，故租赁范围内的物业管理工作约定由原告自行负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由双方会同物业管理部门另行协商确定。因当时被告租赁物及其相关范围内的基础建设投资尚未到位，双方商定由原告先行垫资用于安装变压器（一部）、货梯（每栋两台）、空地铺平、圈圆板门与防火门安装等多项，垫资款以后可抵扣租金或在合同终止后15日内一次性退还。2010年6月7日，原告垫资厂房装修款、电梯款807000元给被告。2010年1月15日，原告还按约支付12栋厂房押金200000元给被告，双方约定待本合同终止后15日内一次性退还给原告。为适应原告生产经营需要，双方还约定由原告投资在厂房内重新布置电缆电线、水管、气管、电动门及其他如空调等可拆迁设备，租赁期间在同等条件下原告享有优先购买权，租赁期间被告不得以任何理由提前终止合同，否则由此给原告造成的损失由被告承担。合同签订后，原告按约迁进被告园区，并投入大量人力、物力、财力完善租赁房屋、相关配套设施及物业管理，致使原本荒凉闲置的泉南工业园区焕发生机，显著提高了其商业价值。但万万没料到的是，在原告公司生产状况正好、投资尚未收回、也无任何违约行为的情况下，被告突然于2012年3月通知原告因园区用地实行工改商，另行出售他人，园区内的企业必须于2013年9月底迁出园区，双方租赁合同要提前解除。原告当即告知被告不同意提前解除合同，且其单方提前解除租赁合同系严重违约，应当赔偿原告的经济损失，并且原告享有同等条件下的优先购买权。被告无视原告的异议仍将租赁物另售他人，且在未与原告妥善解决退款及赔偿事宜的情况下，采用胁迫手段逼迫原告提前搬迁。原告因本租赁合同提前解除遭受装修残值损失约500000元、搬迁费损失约300000元、租金差价损失约500000元，优先购买权损失上百万元，已经垫资的807000元和保证金200000元被告至今未按约退回，遭受利息和违约金损失数十万元，遭受的搬迁停产损失上百万元，其他商业损失难以估量。按双方的合同约定和法律规定，原告因此遭受的一切经济损失应由被告赔偿。故请求法院：1、判令解除原、被告签订的《厂房宿舍楼出租合同》；2、判令被告偿还原告垫资款及租赁保证金共计1007000元，并按月息1%计付利息和滞纳金（从原告付款之日起至被告实际还款之日止）；3、判令被告赔偿原告装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权侵害损失、违约金等共计1000000元。
被告辩称：原告拖欠被告租金、物业费、垃圾清运费、租金滞纳金等款项共计2017795.69元。原告的垫资款和保证金共计1007000元，不足以抵扣上述款项。原、被告签订的《厂房宿舍楼出租合同》尚未解除。原告擅自搬离后，被告一直无法、也不敢对外出租。原告应支付自厂房租金起算日2012年8月至合同实际解除日止即2014年7月的租金计1475272.32元。原告应支付自入驻日2010年4月至2013年5月的物业费368818.08元和垃圾清运费12000元。原告的垫资款807000元，抵扣每月租金61469.68元，自2013年10月1日起至原告实际支付租金之日止应支付租金滞纳金161705.29元。原告严重违约在先，无权要求被告赔偿损失。被告有权没收保证金200000元，同时保留追究其违约责任和赔偿责任的诉讼权利。原告拒不向被告提供300000元备材料借款，导致被告无法及时完成装修并交付宿舍，且原告使用喜玛拉雅公司的宿舍，未向被告申请宿舍并缴纳押金。原告擅自提前终止合同并搬离租赁厂房，被告无采取任何胁迫手段逼迫其搬迁。被告有权没收原告的保证金，保留追究其违约责任的诉讼权利。原告还有其他违约行为，包括未缴纳物业费和垃圾清运费，擅自改变租赁厂房的使用用途、未经被告同意且政府部门审批搭建屋顶水池、铁皮厝等。原告无优先购买权，即使有也因其逾期通知而丧失。2012年5月，南安市政府批准泉南创业园整体用地性质由工业用地改为商服用地，诉争厂房的性质已经发生重大改变。对变更性质后的房产，原告没有优先购买权。2012年3月，被告告知原告厂房将另行出售。但原告从未表示要购买诉争厂房。出租合同约定，原告接到被告拟转让厂房通知之日起3日内不向被告书面明确表示愿意购买厂房的，视为放弃优先购买权。原告至今从未向被告书面通知，表示愿意购买或提出异议。故原告即使有优先购买权，也因逾期通知而丧失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2010年1月10日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《厂房宿舍楼出租合同》，内容为：“一、乙方承租厂房、宿舍楼的基本情况和租赁用途：1、乙方承租的厂房、宿舍坐落于南安市官桥镇内厝村泉南工业园第12栋，总建筑面积15367.42平方米，宿舍楼位于该公司新开发单身公寓楼盘三号楼第九层至第十层，每层37间，合计74间；3、乙方承租上述厂房只能作为轻工业厂房之用。二、厂房租赁期限：1、租赁期限为六年，即自2010年3月1日起至2016年3月1日止；本合同正式签订之日起至2010年3月1日为乙方前期准备及搬迁过渡之时间段，该期间免计租金。厂房自2010年3月1日起至2012年8月1日止甲方另给予乙方租金全免之优惠；2012年8月1日起，乙方应按本合同约定标准支付租金。2、在本合同签订前，乙方已对承租厂房的现状做了初步了解，自愿予以承租；自本合同签订之日起10日内甲方将12栋厂房租赁物按现状交付乙方使用。三、租金支付方式及相关事项：1、根据甲乙双方的约定，厂房租金自2012年8月1日起计，第一时间段为2012年8月1日起至2014年元月31日止，月租金计算标准为每平方米4元(4元×15367.42平方米)；第二时间段为2014年2月1日起至本合同期满，租金计算标准参照该时间段当地行情八折计算。2、租金支付以一季度为一个周期，即厂房租金第一季度于2012年10月底前、宿舍楼租金第一季度于2010年3月底前缴付，乙方应按时将本季度应缴租金一次性汇入甲方所指定的银行账号。3、乙方逾期支付租金应向甲方支付滞纳金，滞纳金计算标准按实欠租金总额每天2‰计算，非经甲方书面同意乙方如连续拖欠租金达两个季度的，视为严重违约，甲方有权单方解除合同，并按本合同有关提前终止合同之条款办理。5、有关租赁厂房及宿舍楼之物业管理问题，鉴于目前该园区基础配套工作尚未全面到位，故目前租赁范围内的物业管理工作由乙方自行负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由甲乙双方会同物业管理部门另行协商确定。6、鉴于目前甲方对租赁物及其相关范围内之基础建设投资尚未到位的现实，故经甲、乙双方协商，为确保本合同顺利履行及乙方早日投入生产运营，确定由乙方先行垫资投入，主要项目包括变压器(一部)货梯(每栋两台)、空地铺平、圈圆板门与防火门安装等多项。该投资款目前经双方初步预算，乙方垫资款项待全部设施竣工验收后由双方会同最终确认，但明细项目之开支单据需经双方指定经办人即时签字认可。乙方所投入的前期垫资款可作为厂房租金予以抵扣，具体抵扣方式按本合同第三条第二项有关租金支付条款之约定执行，直至全部垫资款抵扣完毕。四、其他费用：1、本合同签订之后，乙方应向甲方支付租赁保证金200000元。2、为适应乙方生产经营之需要，必须在厂房内重新布置电缆电线、水管、气管、电动门及其他可拆迁设备，如空调等。该投入之费用由乙方自行负责，以后无论是合同期满或提前终止，乙方均有权处理该部分设施。3、租赁期间乙方使用租赁物所发生的水电气等费用由乙方自行承担。八、其他条款：1、租赁期间乙方如因区域软硬环境因素无法适应企业生存发展需要，或因乙方规模扩张需要搬迁，乙方有权提前终止本合同，届时乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方无需继续履行本合同及支付租金，同时免予承担任何违约责任。合同提前终止时甲方应无条件于确认合同终止之日起15日内一次性全额退还所收取的租赁保证金。另如乙方根据本合同第三条第六项的规定所垫付的资金抵扣应付租金尚有结余，则甲方同样应无条件将剩余款项于确定合同终止之日起15天内一次性退还乙方。如甲方逾期支付，由乙方为甲方所垫付的前期所有款项，应向乙方支付滞纳金，滞纳金计算标准按实际垫付的所有款项总金额按每天2‰计算。6、在下列情形下，甲方有权解除或终止本合同：(4)乙方出现违约行为且经甲方指出15日内仍未整改纠正的。甲方在上述情况下，通知乙方解除或终止合同，自解除或终止合同的通知到达乙方之时，本租赁合同解除或终止，乙方应于接到甲方通知之日起45日内腾空租赁厂房，将租赁厂房归还给甲方。逾期未腾空厂房的，应视为乙方已放弃对租赁厂房内的财产及设备的所有权，甲方有权自行清理并有权要求乙方支付三个月租金的金额作为清理费用。”同日，原告(乙方)、被告(甲方)又签订《宿舍楼租赁装修标准补充协议书》，内容为：“一、2#楼第7层装修完成标准(室内部分)；二、以上工程完成时间为2010年3月30日之前完成，通到十二层的电梯于2010年3月30日之前完成；2#楼属员工的临时宿舍，同时甲方必须于2010年5月15日前完成3#楼第9层至第10层的装修，并将相应楼层交付乙方使用(待乙方搬至3#楼入住后，同时撤出2#楼)。三、以上所有条款协议如甲方逾期交付使用，甲方应赔偿乙方违约金叁万元整/日作为乙方员工宿舍的延迟费。四、乙方同意暂借叁拾万元整给甲方作为备材料费用，借款期限为六个月，截止到2010年7月1日之前甲方无条件返还乙方暂借的叁拾万元整，逾期按日2‰计算。五、宿舍楼租费从2010年4月1日开始计算，付款方式按季度尾付款，首期付款期为2010年3月30日前开始支付，以后宿舍租赁付款标准以此类推，其它未尽事宜，按原有协议执行。”1月15日，原告支付保证金200000元给被告。被告将12栋厂房交付原告。原告依据合同约定，对租赁物进行装修。2010年6月7日，原、被告对垫资建设完工的设施进行验收结算，就原告垫资装修的款项进行对账，被告出具《非经营性资金往来凭证》一份给原告，确认垫资装修款为807000元。2013年5月22日，原告将租赁的厂房退还被告，搬离租赁厂房。双方签订《“裕益鞋服”退厂验收报告》，确认原告在搬离厂房时，拆除、带走了所有自有的设施设备和物品，遗留问题：1、厂房内有2个大装卸平台，原告要拆走，拆除费用30000元由喜玛拉雅公司承担，并在以后10、17、25号厂房退厂时抵扣；2、厂房内的西电梯门需由原告负责维修完好；3、厂房前后两个门保留给被告；4、未拆除的增加部分由被告自行处理。另查明，被告于2013年12月将泉南工业园第12栋厂房出售。在本案审理过程中，原告申请对其在晋江市紫帽镇洋店工业区的厂房、宿舍的租金单价、泉南工业园第12栋厂房、3号公寓楼第九层、第十层单身公寓的市场销售单价进行鉴定。本院依法委托福建建友资料评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司对原告申请鉴定的原告厂房、宿舍的租金价格、泉南工业园第12栋厂房、3号公寓楼第九层、第十层单身公寓的市场销售价格进行鉴定。福建建友资料评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司接受委托后，通知原告预交鉴定费用。但原告拒不缴纳鉴定费用，福建建友资料评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司遂将鉴定委托退回本院。
上述事实，有原告的企业法人营业执照、组织机构代码证，被告的企业法人营业执照、组织机构代码证，《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼租赁装修标准补充协议书》、《泉南工业园12#厂房工程量垫资款与价格详单》、保证金《收款收据》、《非经营性资金往来凭证》、《“裕益鞋服”退厂验收报告》，福建建友资料评估土地房地产估价有限责任公司泉州分公司《回复函》、《评估工作联系函》，及当事人法庭陈述为证，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。
综上事实，本院认为：原、被告签订的《厂房宿舍楼出租合同》、《宿舍楼租赁装修标准补充协议书》主体资格合法、当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认合法有效，当事人应予履行并受合同约束。合同签订后，原告依约支付保证金200000元给被告。被告将租赁物泉南工业园第12栋厂房交付原告。原告依据合同约定对厂房装修后投入使用。2010年6月7日，双方对原告垫资建设完工的设施进行验收，就原告垫资装修的款项进行结算，确认垫资装修的款项为807000元，有被告出具的《非经营性资金往来凭证》为证，本院予以认定。根据《厂房宿舍楼出租合同》第八条约定，租赁期间原告有权提前终止合同；原告终止合同的，无需继续履行本合同及支付租金，免予承担任何违约责任；被告甲方应无条件于合同终止之日起15日内一次性全额退还所收取的租赁保证金；原告所垫付的资金抵扣应付租金尚有结余，则甲方同样应无条件将剩余款项于确定合同终止之日起15日内一次性退还乙方；如被告逾期支付，应按实际垫付的所有款项总金额按每天2‰计付滞纳金。2013年5月22日，原告将租赁的厂房退还被告，搬离租赁厂房，双方就此签订《“裕益鞋服”退厂验收报告》。根据合同约定，原告应按月租金每平方米4元(4元×15367.42平方米)计付自2012年8月1日起至2013年5月22日止的租金，租金为4元×15367.42平方米×9月+4元×15367.42平方米×21天/30天＝596255.9元。原告支付的保证金、垫资款总计1007000元，扣除其应支付被告的租金596255.9元和《“裕益鞋服”退厂验收报告》确认的2个装卸平台的拆除费用30000元，被告尚应返还380744.1元。被告主张原告尚应支付物业费、垃圾清运费，因根据《厂房宿舍楼出租合同》第三条约定，由于泉南工业园基础配套工作尚未全面到位，租赁范围内的物业管理工作由原告自行负责并承担相应费用，待整个园区物业管理条件成就后由原、被告双方会同物业管理部门另行协商确定。原、被告未就物业费的负担另行作出明确约定，故被告要求原告负担物业费、垃圾清运费不符合合同约定，本院不予支持。原告请求被告赔偿装修残值损失、搬迁损失、租金差额损失、优先购买权损失、违约金等合计1000000元。关于装修残值损失，根据《“裕益鞋服”退厂验收报告》，可以认定原告在搬离厂房时，拆除、带走了所有自有的设施设备和物品，故原告要求赔偿装修残值损失没有事实依据。关于搬迁损失、租金差额损失、优先购买权损失，因原告行使合同约定的解除权，自行搬离承租的厂房，在本案审理过程中，其申请对其在晋江市紫帽镇洋店工业区的厂房、宿舍的租金单价、泉南工业园第12栋厂房、3号公寓楼第九层、第十层单身公寓的市场销售价格鉴定，但未缴纳鉴定费用，本院视为放弃鉴定申请。原告在解除租赁合同、搬离承租的厂房后主张搬迁损失、租金差额损失、优先购买权损失，没有法律依据，也无事实依据，本院不予支持。关于违约金，依据《厂房宿舍楼出租合同》约定，原告垫付的资金抵扣应付租金尚有结余的，被告应于确定合同终止之日起15天内一次性退还乙方，如被告方逾期支付，由乙方为甲方所垫付的前期所有款项，应向原告支付违约金，但合同约定的违约金计息标准每天2‰明显高于被告逾期退还垫付款项造成原告的损失，本院依法调整为按月利率2%自2013年6月7日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：
一、被告福建省泉南投资开发有限公司应于本判决生效后十日内返还原告晋江裕益鞋服有限公司380744.1元及其利息(利息按月利率2%自2013年6月7日计至实际还款日止)；
二、驳回原告晋江裕益鞋服有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费15533元，由原告晋江裕益鞋服有限公司负担8133元，被告福建省泉南投资开发有限公司负担7400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 尤江岚
审 判 员 陈纯金
人民陪审员 黄高级
二〇一六年九月十四日
书 记 员 沈筑银
速 录 员 侯芬芬
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。