天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民初523号
原告（申请执行人）：天津市福信典当行有限公司，住所地天津市河东区成林道1号天津市融资服务中心大厦首层。
法定代表人：宋建军，总经理。
委托诉讼代理人：赵利华，女，该公司经理。
委托诉讼代理人：陶凯，男，该公司职员。
被告（案外人）：李建宏。
被告（案外人）：李杨。
二被告委托诉讼代理人：朱文龙，天津汇英律师事务所律师。
二被告委托诉讼代理人：张鹏，天津汇英律师事务所律师。
被告（被执行人）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。
法定代表人：段磊，董事长。
委托诉讼代理人：李国良，男，该公司职员。
原告天津市福信典当行有限公司（以下简称福信公司）与被告李建宏、李杨、天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告福信公司的委托诉讼代理人赵利华，被告李建宏、李杨的委托诉讼代理人朱文龙、张鹏，被告浩地公司的委托诉讼代理人李国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福信公司向本院提出诉讼请求：1、判令对天津市红桥区芥园道怡华园明华里17号楼1门402室房屋（以下简称涉诉房屋）恢复执行；2、判决浩地公司转让行为无效，被告李建宏、李杨对涉诉房屋不享有所有权；3、确认原告对涉诉房屋抵押权合法有效，并对该抵押权享有优先受偿权；4、案件诉讼费由李建宏、李杨、浩地公司承担。事实和理由：收到本院送达的（2016）津02执异113号执行异议裁定，原告认为，该裁定缺乏事实和法律依据。浩地公司提供涉诉房屋作为抵押物给原告时，涉诉房屋为未出售空置状态，原告对涉诉房屋办理了抵押登记，并对涉诉房屋享有优先受偿权。浩地公司在与原告抵押权存续期间，转让抵押物未通知原告。李建宏、李杨与浩地公司签订的房屋预订协议，不符合天津市商品房买卖合同的合法形式，未在房管局进行备案登记，受让房屋价款远低于市场价格，未能提交证明购房款交至浩地公司的账户银行流水。故浩地公司的转让行为无效。李建宏、李杨对涉诉房屋不享有所有权，无权对上述财产的执行提出异议。原告依法有权对涉诉房屋行使抵押权和优先受偿权，李建宏、李杨应将抵押物返还给原告。故依法提起诉讼，望判如所请。
被告李建宏、李杨辩称，请求法院查明事实，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。一、原告提交的证据相互矛盾，不能证明其已向浩地公司支付了3000万元贷款。二、李建宏、李杨对涉诉房屋享有的权利足以排除强制执行。1、李建宏、李杨与浩地公司在法院对涉诉房屋查封前已签订合法有效的商品房买卖合同，并交纳全部购房款；2、李建宏、李杨在法院查封前已合法占有涉诉房屋；3、李建宏、李杨对涉诉房屋享有的权利足以排除强制执行。在李建宏、李杨购买房屋后，浩地公司给李建宏、李杨开具了证明。对涉诉房屋的查封时间在后，而李建宏、李杨与浩地公司签订房屋预订协议，交纳全部购房款，并合法占有涉诉房屋的时间均在2011年，远远早于法院查封涉诉房屋的时间。李建宏、李杨始终在催促浩地公司办理房屋过户手续，浩地公司拖延至今。李建宏、李杨主张权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、原告对涉诉房屋不享有抵押权。根据原告提交的房屋他项权证，抵押权利的约定期限为2010年8月27日至2012年8月26日，显然房屋抵押权至2012年8月26日已期限届满。抵押权期限届满后，虽然原告与浩地公司在《房地产抵押借款变更合同》中约定“原房地产抵押借款合同继续有效，原抵押登记和还款协议公证继续有效”，但并未重新办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》的规定，原告对涉诉房屋享有的抵押权显然于2012年8月26日已期限届满，自2012年8月27日起原告对涉诉房屋已不再享有抵押权。四、原告依执行公证书提起诉讼不符合执行异议之诉应具备的条件。即使原告确已向浩地公司支付了贷款，在本案中原告提起执行异议之诉也不符合法律规定。
被告浩地公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。事实与理由：李建宏、李杨对涉诉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，故请求法院解除对涉诉房屋的查封措施。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交第一组当票等七份证据、第二组还款协议公证书等三份证据、第三组本院执行公告书等三份证据的真实性均予以确认。对被告李建宏、李杨提交的证据，证据一与本案不具有关联性，不予采信；证据二的真实性予以确认；证据三至证据七均不能证明其证明目的；证据八的真实性予以确认。被告浩地公司未向本院提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月27日，本案原告福信公司（甲方）与被告浩地公司（乙方）签订编号为津福字第182号房地产抵押借款合同，浩地公司以其名下坐落于天津市××明××楼××套房屋作为抵押物，向原告典当借款人民币30000000元，合同约定债务人履行债务期限自2010年8月27日至2012年8月26日等内容。该合同约定上述房屋建筑面积2841.4平方米，抵押房地产评估价值人民币50000000元。双方另对抵押房地产的占管、通知条款、争议解决、合同生效及终止等内容进行了约定。双方在合同尾部加盖各自公司公章和法定代表人名章。
2011年1月11日，浩地公司（甲方）与李建宏、李杨（乙方）签订《房屋预订协议》一份，约定乙方购买涉诉房屋，用途住宅，销售面积200.9平方米。乙方于2011年1月11日前付齐房款800000元。双方还约定，房屋涂押手续办理后，甲方通知乙方办理房产过户手续。双方还就违约责任等事项进行了约定。
另查，福信公司与浩地公司借款合同纠纷一案，天津市北方公证处于2014年7月28日作出（2014）津北方执字第43号执行证书，主要内容为：“根据《公证程序规则》、有关办证规则的规定和债权债务各方当事人在该协议中事先约定的方式及各方当事人提供的相关证明材料，本公证机构对本执行证书涉及的债权债务进行了核查。现核实，被申请执行人浩地公司违反协议约定，未按期如数向申请执行人归还欠款（人民币）叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整。同时，被申请执行人亦未按《还款协议》约定的还款期限届满之日起七个工作日内，将其已全部或部分清偿借款本息的相关证明文件送达本承办公证员，至2014年7月15日止，被申请执行人浩地公司尚欠申请执行人福信公司（人民币）叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整。现应申请执行人福信公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定及申请执行人与被申请执行人所作的约定，特出具此执行证书。申请执行人福信公司可持本证书向天津市有管辖权的人民法院申请强制执行。被申请执行人为浩地公司，执行标的为：人民币叁仟万元整、综合费用及利息叁仟陆佰玖拾万元整，共计人民币陆仟陆佰玖拾万元整（截至2014年7月15日为止）。在出具本执行证书的过程中，未有第三人提出过异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，执行期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。”（2014）津北方执字第43号执行证书发生法律效力后，浩地公司未履行生效的债权文书确定的义务，福信公司于2014年9月10日向本院申请强制执行。
在执行过程中，本院于2014年9月22日作出（2014）二中执字第480号执行裁定，主要内容为：“一、冻结、扣划被执行人浩地公司在银行存款人民币67084250元，并加倍支付逾期履行期间的债务利息；二、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的给付义务，查封、扣押、拍卖和变卖被执行人应当履行义务部分的其他财产。”2014年9月25日，本院向天津市红桥区国土资源和房屋管理局下达了对涉诉房屋的查封手续。2016年6月8日，本院向该住户李建宏、李杨送达了（2014）二中执字第480号执行公告，主要内容为：如上述居住户或他人对本院查封的标的存在异议，可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，在本公告公示日起三十日内向本院提出执行异议，逾期不提出异议，本院将依法处置上述财产。如有正常租赁手续，请在公告之日起十五日内向本院提交，逾期不提交将丧失优先购买权。为此，李建宏、李杨提出书面执行异议。本院经审查，于2016年7月12日作出（2016）津02执异113号执行裁定书，裁定：“中止对天津市红桥区芥园道怡华园明华里17号楼1门402室房屋的执行。”原告收到上述执行裁定书后，向本院提起本诉。
本院认为，本案围绕涉诉房屋的执行问题成讼。本案的争议焦点是：福信公司就涉诉标的主张的权利是否有事实和法律依据，能否继续对涉诉执行标的采取强制执行措施。围绕争议焦点阐述如下：
本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
本案中，李建宏、李杨作为浩地公司与福信公司执行案件的案外人，主张其系该案的执行标的物即涉诉房屋的买受人，于法院查封之前即已支付全部购房款，并已经实际占有该房屋，虽然其与浩地公司并未办理产权过户手续，但系浩地公司所致，李建宏、李杨不存在过错。对此，李建宏、李杨负有举证责任。
经本院审查，关于签订房屋预订协议一节，李建宏、李杨与浩地公司就涉诉房屋于2011年1月11日签订的房屋预订协议，该协议的签署时间在涉诉房屋被查封时间之前。
关于支付涉诉房屋购房款一节，双方在房屋预订协议中约定李建宏、李杨于2011年1月11日前付齐全部房款800000元。原告主张向浩地公司支付了全部购房款，支付方式系应浩地公司要求，通过POS机刷卡至天津市红桥区虹英顺建材商行（以下简称建材商行），并提交刷卡回执及浩地公司出具的往来收据予以证明。对李建宏、李杨主张的上述事实，浩地公司不持异议，并陈述建材商行系浩地公司的关联公司，800000元款项浩地公司收悉。对此，本院认为，浩地公司因与福信公司存在债务纠纷导致福信公司申请法院查封涉诉房屋。故在本案中，其与李建宏、李杨存在利害关系，又，浩地公司虽然认可建材商行系其关联公司，房款已入浩地公司账目，但，鉴于建材商行系独立的法人单位，且浩地公司并未就其主张提交公司原始记账凭证相互佐证，而往来收据并非正式发票，故本院认定，李建宏、李杨提交的证据不足以证明其已支付涉诉房屋全部购房款的事实，亦不能证明其支付购房款50%的事实。
关于李建宏、李杨所购商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋一节，虽然李建宏、李杨提交了部分年份涉诉房屋的供热费、物业费票据，但结合本院合法传唤李建宏、李杨而向涉诉房屋邮寄开庭传票，邮政回执记载“原址查无此人，迁移新址不明”及实地调查，均不能证实李建宏、李杨所主张的在涉诉房屋居住。
李建宏、李杨与浩地公司签订的房屋预订协议中明确“房屋涂押手续办理后，甲方通知乙方办理房产过户手续”，李建宏、李杨与浩地公司未能签订正式的商品房买卖合同及未办理涉诉房屋的过户登记手续，李建宏、李杨对此存在过错。原告要求继续对涉诉房屋的执行，本院予以支持。
原告在本案执行异议之诉中提出的其他诉讼请求，属于另一法律关系，其要求人民法院在执行异议之诉中作出相应裁判，没有法律依据，本院不予支持。
综上，被告李建宏、李杨就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出的（2016）津02执异113号执行裁定书的处理意见不当，原告福信公司的部分诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、继续对天津市红桥区芥园道怡华园明华里17号楼1门402室房屋的执行，本院（2016）津02执异113号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；
二、驳回原告天津市福信典当行有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费22800元，由原告天津市福信典当行有限公司负担80元，由第三人天津浩地集团有限公司负担22720元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。
审 判 长 哈 欣
审 判 员 李国敏
代理审判员 李冬梅
代理审判员 郭 鑫
人民陪审员 王 印
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 李珊珊