广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第826号
原告何家雄，汉族，住广东省四会市。
委托代理人彭全江，系广东正明扬律师事务所律师。
被告黄其深，汉族，住佛山市南海区。
被告魏红丽，汉族，住佛山市禅城区。
上列两被告共同委托代理人戴国梁，系广东邦南律师事务所律师。
被告齐静，汉族，住西安市蓝田县。
委托代理人戴国梁，系广东邦南律师事务所律师。代理期限从2015年1月10日起至一审终结。
原告何家雄诉被告齐静、黄其深房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月30日受理后，依法追加魏红丽为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行第一次庭审。原告委托代理人彭全江、被告魏红丽、被告魏红丽及黄其深的共同委托代理人戴国梁均到庭参加诉讼。被告齐静经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本院于2015年1月14日公开开庭进行第二次庭审。原告何家雄及其委托代理人彭全江、三被告的共同委托代理人戴国梁到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解，但未达成协议。公告期间及庭外和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月28日，原告与被告齐静签订《房地产买卖合同》，约定齐静将花苑广场＊＊房及单车房以69万元的价格卖给原告。合同签订后，原告支付了定金20000元及中介费3000元。2014年2月10日，原告又支付中介费7000元。2014年4月7日，原告按照合同约定搬进701房居住。被告黄其深、魏红丽称由于提前住房，原告应再交定金30000元，故原告又向其交付30000元。但在原告居住期间，齐静四次报警，称原告侵占其房屋，后原告于2014年7月中旬搬出来。按合同约定，齐静应在过户后一个月内迁出户口。齐静开始称其户口不在701房，但经原告了解，户主陈莲蓉一家的户口仍在701房。据陈莲蓉称，其在2014年底才能在上海申请入户，到时才将户口迁出。被告黄其深代表齐静要有公证委托书，但在签订合同时原告没见到公证的委托书，只有中介员工魏红丽手写的委托书，无双方签订，故该合同无效。由于没有代理权，双方签订的买卖合同无效。请求判令：1、被告齐静退还原告定金20000元；2、被告黄其深、魏红丽退还原告30000元及中介费10000元；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告黄其深辩称，黄其深与原告于2014年1月28日已签订合同，约定由黄其深为原告寻找交易房产信息。中介方已为原告提供中介服务并促成双方签订合同，双方应在签约当日向黄其深支付中介费20000元，否则黄其深有权暂停办理交易过户手续。除因黄其深原因不能完成产权过户外，该中介服务费、信贷服务费不予退还。买卖双方逾期支付中介服务费的，每逾期一天，应按支付费用1%计付违约金至支付完毕之日止。该合同是双方自愿、平等达成的协议。黄其深也履行了义务。在交易之初，中介方已告知原告涉讼房屋现状及前房东户口仍在该房屋内的情况，原告也同意继续交易。同时，原告于2014年4月中旬搬进该房屋居住，即其知情并搬入。黄其深多次催促原告办理过户手续，但原告仍拒绝履行义务。因为当时房价下跌，原告认为房屋楼层太高不便，对房屋现状不满，且申请公积金存在困难，缺乏经济能力支付，便以户口未迁走为借口拒绝履行合同，拒绝进行后续银行贷款工作。后齐静于2014年6月26日到原告处催促其办理过户手续，但原告一直居住在齐静房屋内而拒绝办理。半月后，齐静报警，原告才被迫搬走。齐静也曾给原告出具书面函件，要求原告在2014年7月15日前办理过户交易手续，否则视为原告自动放弃合同，齐静依约追究其违约责任。该函件也发给中介服务部。原告仍欠黄其深中介服务费10000元，对此黄其深保留起诉原告的权利。按合同约定，原告与齐静应在过户后一个月内迁出户口，即原告须承担先履行义务。现合同没有根本履行，不存在将户口迁出的情形。至今原告仍然占据涉讼房屋，并未将房屋钥匙交还齐静，所以原告根本违约。原告应继续履行合同，同时还应支付中介费10000元及按成交价3%计算的违约金。黄其深保留追究其违约责任的权利。请求驳回原告全部诉讼请求。
被告魏红丽辩称，中介方已履行合同所有义务。原告仍拖欠中介费。至于该买卖无法成交，完全由于原告违约造成，与中介服务部无关。原告因为拒不履行合同，构成违约，故其所交的定金20000元应当没收。同时原告还应交付中介费20000元。请求驳回原告全部诉讼请求。
被告齐静辩称，齐静已依约将房屋提前交付原告使用，并在签订合同时已告知原告房屋内有户口未迁出的情况，只有当原告已办过户手续后一个月内才迁出户口。齐静多次通知原告办理过户手续，并于2014年6月从西安到南海催办过户手续，但原告一直拒绝办理。2014年7月13日，齐静分别给原告、魏红丽发出特快专递，通知他们限期办理房屋产权过户，但原告仍置之不理，且至今仍未将该房屋钥匙交予齐静，仍占用、居住该房屋，对此产生了各项费用，原告应解决。齐静现无法到房屋了解现状。齐静只收取了原告通过中介转交的定金20000元，没有收到其他费用，不存在退还定金50000元的问题。对于原告在要求过户时对齐静侮辱，原告应赔礼道歉。原告应继续履行合同。请求驳回原告全部诉讼请求。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格。
2、个体户机读档案登记资料打印件1份，证明被告黄其深的诉讼主体资格。
3、人口信息查询表打印件1份，证明交易房屋的人口信息。
4、房地产买卖合同原件1份，证明当事人之间合同关系。
5、委托书复印件1份，证明魏红丽持有该委托书签订合同。
6、收款收据原件4份，证明黄其深收取定金、中介费的情况。
经质证，被告黄其深、魏红丽对原告出示的证据1-3无异议。对证据4无异议，认为其证明原告应于签订合同当天支付中介费，故违约责任在于原告。对证据5真实性无异议，认为其仅为草稿。对证据6无异议，认为其证明中介方按照合同约定履行义务。
被告齐静对原告出示的证据1-4无异议，认为房屋买卖合同已明确告知涉讼房屋存在第三方户口在内，应在办理过户手续后一个月内迁出户口，原告存在先履行过户手续的义务。对证据5无异议。对证据6中20000元收据无异议，对30000元收据不予确认，认为与本案无关。
诉讼中，被告黄其深举证如下：
授权委托书复印件1份，证明被告齐静全权委托中介服务部进行房屋买卖交易，授权内容包括代为在买卖合同上签名。
经质证，原告对被告黄其深出示的证据有异议，认为其无日期，原告没有见过，且买卖合同后附注说明须公证处公证的委托书才能作为签订合同依据。
被告魏红丽、齐静对被告黄其深出示的证据无异议。
诉讼中，被告魏红丽举证如下：
1、函原件1份，证明被告齐静催办过户交易手续。
2、2014年1月28日、2014年2月10日收款收据原件各1份，证明原告已支付中介费10000元，仍欠中介费10000元。
3、2014年7月17日收款收据原件2份，证明中介服务部分两次向齐静支付原告所付的50000元。
4、购房委托合同原件1份，证明原告委托中介服务部购房。
5、委托书原件1份，证明齐静委托中介方出售房屋。
经质证，原告对被告魏红丽出示的证据1不予确认，认为没有收到该函。对证据2无异议，认为中介方已于2014年2月8日注销，但其开具收据中有一份为2014年2月10日的收据。对证据3有异议，不清楚其签名是否为齐静所签。2014年6月，中介方与齐静有争议。对证据4无异议。对证据5不清楚。
被告黄其深对被告魏红丽出示的证据1-5均无异议。
被告齐静对被告魏红丽出示的证据1、5无异议。对证据2不清楚，认为其是中介方收取原告中介费的单据，与齐静无关。对证据3，确认收到中介方交付的定金20000元，另外30000元是收到魏红丽交付的该房屋家具转让款（其中20000元电汇、10000元现金交付），而不是定金。对证据4不清楚。
诉讼中，被告齐静举证如下：
快递单原件2份，证明齐静已于2014年7月3日向原告、魏红丽发出通知书，催促原告尽快办理过户手续。
经质证，原告对被告齐静出示的证据的真实性无异议，确认收到该快递，但认为快递中文件资料内容与事实不符。
被告黄其深、魏红丽对被告齐静出示的证据1均无异议。
为查明案件事实，本院依法调查取证并当庭出示以下材料：
2014年12月24日谈话笔录。
经质证，原告认为本院出示材料所涉独家代理委托书属于后补材料，在本案起诉之前还没有该材料。原告与中介方曾签订协议，内容为原告需提前入住。中介方传给齐静看，齐静同意签名后原告才签字。后原告催促齐静办理房屋交易手续，但其一直没到。原告便催促中介方，中介方才带原告搬进房屋，但要求原告多交定金30000元。2014年9月，齐静发现原告入住，便报警，并与中介方协商中介方赔付30000元予齐静。原告催促齐静与中介方处理赔付事宜。中介方与原告签订协议时，原告不知道房屋内有他人户口，后中介方再问齐静时才知情。原告认为等待他人户口迁出时间太长，齐静也无法控制户口迁出，故原告不同意签订合同。后齐静便报警称原告撬门并发通知书，实际上是中介方撬门让原告入住。魏红丽对于30000元款项性质两次开庭前后陈述矛盾。原告确实至今没将房屋钥匙还给齐静，但是原告没有处置过房内物品。对方陈述原告辱骂齐静与事实不符。
三被告对本院出示的材料无异议。认为其说明齐静已独家委托中介方代理该房屋。同时也说明该房屋户口问题就已于签订合同前告知原告。明确30000元是魏红丽交付给齐静的家具转让款。
经审查，原告出示的证据1-5、被告魏红丽出示的证据2、4、5、被告齐静出示的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据6、被告魏红丽出示的证据1、3为原件，相对方虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。本院出示的材料为本院制作的笔录，本院对其真实性予以确认，但对其内容，因属当事人陈述，本院结合查明的其他案情再综合认定。被告黄其深出示的证据能与齐静在本院组织笔录（本院出示的材料）过程中提交的授权委托书原件核对无异，故本院确认其真实性。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
佛山市南海区桂城汇南辉煌房地产中介服务部（简称中介服务部）是个体工商户，于2012年9月7日成立，2014年2月8日注销，其经营者为被告黄其深。被告魏红丽及黄其深均确认魏红丽为上述中介服务部的原员工。
2013年12月1日，被告齐静与中介服务部签订《独家代理委托书（卖方）》（下称委托书一），约定齐静将佛山市南海区桂城街道花苑路＊＊房及单车房（下称涉讼房产）独家委托中介服务部出售，并代收买方支付的定金，代理期限从2013年12月1日起至2015年11月30日止。
齐静另签署一份《授权委托书》（下称委托书二），约定因需要与原告签订合同，出售涉讼房产，齐静委托中介服务部的魏红丽作为代理人，代签合同。
2014年1月25日，原告与中介服务部签订《购房委托合同》，约定原告委托中介服务部提供居间服务，购入涉讼房产；原告同意在签订房屋买卖合同当天支付中介服务部的居间服务佣金：按房屋成交价3%付居间服务佣金，按按揭总额1.2%支付按揭服务费用（含评估费）。
2014年1月28日，魏红丽代齐静（卖方）、原告（买方）、中介服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》（下称涉讼合同），约定齐静将涉讼房产出售予原告；成交价690000元；第一部分房款为定金20000元，原告在签署合约时支付，卖方委托经纪方代为保管（经纪方收到定金视为卖方收到，买方无异议）；第二部分房款为首期款（不含定金）400000元，原告在交税过户当天支付；第三部分房款为交房保证金10000元，在实际交付房地产当天由原告直接支付给齐静；第四部分房款为房屋余款260000元，按公积金贷款支付，双方需配合办理贷款相关手续，待办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行直接划给齐静；卖方同意提前在2014年3或4月份交房给原告使用；若该房屋地址已落有户口，卖方应当在过完户一个月内迁出户口；基于买卖双方之信任委托经纪方全权代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时已为双方提供了中介服务，并已促成本合约之签订，买卖双方同意在签订本合约当日向经纪方支付中介服务费（具体以《佣金确认书》为准），否则经纪方有权暂停协助办理交易过户手续；除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，中介服务费及信贷服务费不予退还；若买卖任何一方违约，守约方已支付的中介服务费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；如买卖双方自行协商解除合同，仍须各自支付成交价的1.5%予经纪方作为本次服务的劳动报酬；委托代理人代理收取定金。落款处魏红丽在卖方委托代理人一栏签名，并代齐静在卖方一栏签署齐静名字。
原告分别于2014年1月15日向中介服务部、魏红丽支付定金20000元，于同年4月7日向中介服务部、魏红丽支付30000元（收据标注为定金）。
原告分别于2014年1月28日、同年2月10日向中介服务部、魏红丽支付中介服务费3000元、7000元，合共10000元。
2014年7月17日，魏红丽向齐静转交定金20000元。
同日，齐静出具收款收据，确认收到魏红丽交来涉讼房产的家具转让款30000元（其中20000元电汇，10000元现金）。
2014年4月，原告向魏红丽接收涉讼房产。后买卖双方产生矛盾。原告于2014年7月搬离涉讼房产，但一审辩论结束前原告仍持有涉讼房产钥匙。
双方确认一审辩论结束前，在涉讼房产中仍存有案外人户口。
另查明，齐静曾于2014年7月13日分别向原告、魏红丽寄出《限期办理房屋产权过户通知书》，催促办理产权过户手续。一审辩论结束前，双方尚未办理产权过户手续。
本院认为，依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个人经营的个体工商户的债务，以个人财产承担。因此本案中，以中介服务部名义实施的民事行为，其产生的债务应由被告黄其深承担。
涉讼合同是原、被告真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，故双方均应依其约定履行各自义务。虽然原告主张魏红丽无权代理齐静，该代理无公证手续，故该合同无效，但齐静签署了委托书一、二，并在本院组织的笔录中确认上述代理行为及涉讼合同，故代理行为及涉讼合同效力均及于齐静，又因涉讼合同以齐静名义出售涉讼房屋，故原、被告已达成合意，确认齐静为卖方的地位，至于该合同是否经公证不影响上述代理行为及合同的效力，因此，原告上述主张不成立。原告以其与齐静没有签订正式合同为由主张退还本案款项，与事实不符，本院不予采纳。
有关定金20000元问题。原告支付的20000元，经魏红丽接收及转交，已付至齐静，属涉讼合同约定买方支付卖方的定金。虽然截至一审辩论结束前仍有案外人户口置于涉讼房屋中，但涉讼合同明确约定齐静迁出户口的期限在“过完户一个月内”，而双方在合同中没有明确约定过户期限，实际上截至一审辩论结束前双方亦未办妥过户手续，故本案中户口尚未迁出不构成齐静违约情形。原告庭审中主张因齐静“没有解决户口问题”，故其“不同意签订合同”缺乏理据。同时，齐静已于2014年7月13日分别向原告、魏红丽寄出通知书，催办过户手续，原告亦无证据证明在此前后齐静阻碍过户手续之办理，相反，原告认为其催促办理过户手续但无证据印证。且原告主张双方未形成合同关系亦与事实不符。综上，原告请求齐静退还定金20000元依据不足，本院不予支持。
有关中介费10000元问题。如前所述，原、被告已签订涉讼合同，即中介方已促成双方达成交易，原告应依约向中介方支付对价，经审核，上述中介费在合同约定原告应付中介费范围内。因合同已明确约定涉讼房屋地址已落有户口，故原告以户口为由主张中介方存在欺瞒行为无据。综上，原告请求退还中介费理据不足，本院亦不支持。
有关30000元问题。因收据落款由魏红丽签名、中介服务部盖章，故视为该30000元由魏红丽、黄其深向原告收取。根据收据标注内容及当事人庭审陈述，原告与上述收款人以定金、购房款名义付收该款，但上述收款人并未将该款转付齐静，齐静亦未与其他当事人商定、确认或同意接收该款，同时，该款支付方式亦与涉讼合同约定不符，因此，该款既不属于原告与齐静之间的购房款，又不属于中介费，则魏红丽、黄其深收取和持有该款缺乏依据，故原告请求该两人退还该款，本院予以支持。至于购房余款及中介费余款如何清算，各方应另行协商解决或另案主张。
综上，原告诉讼请求在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告魏红丽、黄其深应于本判决发生法律效力之日起十日内退还30000元予原告何家雄。
二、驳回原告何家雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1300元（原告已预交），由原告负担750元，被告魏红丽、黄其深负担550元。被告魏红丽、黄其深负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 杨宇鹏
人民陪审员 叶嫣仪
人民陪审员 陆 烨
二〇一五年一月二十一日
书 记 员 叶芳晖