湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民一初字第411号
原告王京（反诉被告）。
委托代理人潘旭，湖南湘瑞律师事务所律师。
被告湘潭宏通置业有限公司（反诉原告）。
法定代表人朱丽叶，该公司董事长。
委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。
委托代理人许建林，湖南潭州律师事务所律师。
原告(反诉被告)王京诉被告（反诉原告）湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）商品房预售合同纠纷一案，原告王京于2014年3月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员成翠芬担任审判长，审判员张飞兵、人民陪审员周孟光参加的合议庭。审理过程中，被告宏通公司于2014年5月27日向本院提起反诉，本院依法予以准许。本案于2014年7月30日公开开庭进行了合并审理。代理书记员刘泽臣担任记录。原告（反诉被告）王京的特别授权委托代理人潘旭，被告（反诉原告）宏通公司的特别授权委托代理人刘晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王京诉称：2009年2月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于湘潭县易俗河镇凤凰路以北宏通.御景湘C区*栋*单元***号房，房屋总价款为171220元，交房期限为2010年8月31日，原告取得房地产权属证书的期限为商品房交付使用后360个工作日内。合同签订后，原告已按照合同约定向被告付清全部房款，但被告至今没有交房，原告至今没有取得房地产权属证书。合同第九条约定：被告如未按合同约定按期交房，原告有权要求被告自合同约定交房期限的次日起至实际交房之日止按月支付已交房价款万分之三的违约金；第十一条约定：由于原告的原因未能按时交房的，被告将向原告按逾期每天收取总房款万分之三的违约金。原告认为：被告逾期交房只承担逾期每月万分之三房价款的违约金，而因原告的原因不能按时交房时，原告则要承担逾期每日万分之三房价款的违约金，在同一比例的前提下，被告按月承担，而原告按日承担，双方的标准相差30倍，合同关于不能按时交房这一违约行为对原、被告双方所规定的违约责任存在明显不公，有悖于合同法的公平原则和权利义务对等原则。而且，合同是被告提供的格式合同，根据《合同法》的规定，对格式合同出现两种以上解释时，应当做出不利于格式合同提供方的解释。因此，被告逾期交房的，应当自合同约定交房期限的次日起至实际交房之日止比照合同第十一条所规定的标准即按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。自2010年9月1日起计算至2014年2月28日，被告已逾期交房1276天，逾期交房违约金为65543元。合同第十五条约定：原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向买受人支付违约金。自合同约定的原告取得房地产权属证书期限的次日起计算至2014年2月28日，被告已逾期交付房地产权属证书916天，逾期交付房地产权属证书的违约金为1568元。综上所述，请求人民法院判令被告支付逾期交房的违约金65543元；请求人民法院判令被告支付逾期交付房地产权属证书的违约金1568元。
被告宏通公司辩称：1、原告王京违约在先。没有按照合同约定的期限向被告支付购房款及办证费用。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告没有按时缴纳费用，被告公司不承担违约责任。
反诉原告宏通公司反诉称：反诉原告与反诉被告于2009年2月17日签订《商品房买卖合同》，依据合同的约定，反诉被告应当分批次向反诉人按时支付购房款，但反诉被告没有依约履行自己的义务，每批次的购房款都迟延支付，依据双方合同第七条的约定：反诉被告支付房款逾期超过30天的，反诉原告有权解除合同。反诉被告每批次迟延支付的时间已远远超过合同的约定，现反诉原告特向法院提起反诉，请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》并由反诉被告支付反诉原告违约金51366元。
反诉被告王京辩称：反诉被告按照合同的约定已按时交清全部房款。反诉原告所主张的事实不真实，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）王京为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》和合同补充协议，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及关于交房期限、如何交房、办证期限、逾期交房、逾期办理房屋产权证书违约金的相关约定。2、原告交付房款的凭据，拟证明原告已按照合同的约定按时付清全部房款及办证费用；3、电子合同，拟证明电子合同中约定了出卖人逾期交房的违约责任是按日万分之一计算，同时说明原告至今没有收到电子合同，是在原告去房产部门调取之后才知道房屋的总面积和价款发生了变化，原告对合同的面积调整认可，但最终应以房产证为准。
被告(反诉原告)宏通公司对原告的举证发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，所有约定违约金双方都是月万分之三，合同第七条第一款、第二款约定的都是月万分之三，对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，违约金的计算按日万分之一中的“一”是一个空格。电子合同的签订是双方当事人在房产部门面签的，原告方也知道有电子合同并不是原告所说的在开庭之后才知道。
被告(反诉原告)宏通公司向本院提交了以下证据：证据1，商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的权利、义务，合同中约定可延期交房或办证的情形：遇规划与建筑计划调整，原告未按时交纳办证费，原告缴纳房款时间的约定。证据2，御景湘3、4、7、8、9栋工程进度表，拟证明该对应栋第三层及封顶的时间；证据3，原告交付房款的时间及金额，拟证明原告未足额或延期交纳房款；证据4，被告方通知交房的公告照片，拟证明被告方于2011年5月20日通知交房；证据5，住宅质量保证书及发放钥匙的证明，拟证明被告向原告实际交付合格住房的时间；证据6，请求解决用电问题的报告，拟证明御景湘C区未按时供电的原因是政府规划调整；证据7，湘潭晚报新闻，拟证明御景湘C区未按时供电的原因是政府规划调整。
原告(反诉被告)王闯对被告(反诉原告)宏通公司的举证发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，具体房屋的面积大小、总金额、付款时间与方式应当以原始合同为准；对证据2与本案无关联性，与合同权利义务约定无关系；对证据3中付款的收据无异议；对证据4有异议，达不到其证明的目的。1、从张贴的入伙通知书照片不知道张贴的时间和位置，张贴的目的没有传达给原告(反诉被告)，原告(反诉被告)也没有见过；2、交房方式应当按照合同的方式实施；对证据5有异议，被告(反诉原告)没有将其保证书送达给原告，该保证书不一定是原告(反诉被告)所购买房屋的质量保证书，达不到被告(反诉原告)的证明目的；对证据6、7，与本案无关联性，是被告(反诉原告)的报告，没有政府的文件，不能达到是政府规划调整的证明目的。
为查明本案事实，本院依法对备案的电子合同进行调查核实，并制作调查笔录一份，证明本案电子合同是由被告(反诉原告)一方向房产部门申报，严格意义上，房产部门备案登记的电子合同应与原、被告双方手签合同一致，原、被可以自行约定违约金，不受电子合同格式的限制。
原告（反诉被告）王京对本院的调查笔录发表如下质证意见：该份调查笔录不能证明电子合同中有关违约金的约定不是按日万分之一的标准计算，湘潭仲裁委员会裁决类似的案件全部是按电子合同约定的按日万分之一计算的违约金。
被告宏通公司对本院的调查笔录发表如下质证意见：备案的电子合同必须和原始合同一致没有法律依据，向房产部门呈报备案的电子合同需要双方均到场。
本院对当事人各方提交的证据作认证如下：对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3的真实性、合法性予以认定，对其证明违约金的计算方式不予采信。对被告（反诉原告）提交的证据1的真实性予以认定，对证明原告未按时交纳购房款和办证费的证明目的不予采信；对被告（反诉原告）提交的证据2、6、7与本案无关联性，不予认定；对被告（反诉原告）证据4的真实性及证明目的不予认定;对被告（反诉原告）提交的证据5的真实性及证明目的予以采信。
通过当事人举证、质证及本院认证，依法确认本案事实如下：2009年2月17日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，合同约定原告向被告预购位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通.御景湘C区*栋*单元***号房，房屋总价款为171220元。合同约定付款期限及方式如下：签订合同当日原告向被告支付购房定金51366元，合同签订后于2009年3月22日前原告向被告支付购房款达到购房总额的50%，即本次支付34244元，房屋建至第三层时，原告向被告付购房款达到购房总额的70%，即本次支付34245元，主体封顶时，原告向被告付购房款达到购房总额的90%，即本次支付34245元，交房前，原告向被告付清购房的全部尾款，即支付17120元。原告逾期付款则按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按月向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。被告应当在2010年8月31日前将房屋交付原告使用，被告逾期交房，原告要求继续履行合同，则由被告按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按月向原告支付已交付购房款万分之三的违约金。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向原告支付违约金。合同还约定了遇到下列情况，原告可延期交房：1、遭遇不可抗力自然灾害等因素影响的；2、规划与建筑设计调整及国家政策变化的因素；3施工中遇到异常及重大技术问题。《商品房买卖补充协议》约定:原告在合同签订后于2009年3月22日前应向原告缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费及办理按揭手续保险费、他项权证费共计12887元，原告如未按约缴清，每逾期一日则按房款总额日万分之五计算违约金。合同签订后，原告于2009年2月17日向被告交付购房款51366元，于2009年3月23日交付购房款及办证费用共计47131元，于2009年9月4日交付购房款40000元，于2010年1月20日交付购房款30000元，2011年8月22日原告与被告就余下购房款进行最后结算，原告向被告交付购房款16200元。原告向被告共计交付购房款及办证费用184697元（应交184107实交184697元多交590元）。被告于2011年8月22日将房屋钥匙交付原告。原告至今未取得该房屋的产权证。原告遂诉至本院，之后，被告提起反诉。
还查明，导致被告未按时交房，是因为被告未与政府有关部门及供电公司衔接好，原告所购房屋没有通过竣工验收不能及时交房。
再查明，原告和被告于2009年2月17日签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定，由被告在合同生效之日起360个工作日内向湘潭县房产管理局申请登记备案，被告于2010年12月27日向湘潭县房产管理局申请登记备案，但被告所申报的电子合同购房款单价虽未变，但所报房屋总价款由原来的171220元变更为167916元，违约责任等均未按原合同填报，原告对被告未按原合同向湘潭县房产管理局呈报备案并不知情。
本院认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》合法有效，双方必须严格依合同履行自己的义务，原告已按约向被告交付了全部购房款及办证费用，因被告迟延交房且未在约定的时间内使原告取得房屋产权证书，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方所签合同约定，被告应于2010年8月31日交房，被告实际至2011年8月22日才将房屋钥匙交付原告，之前因没有证据证明被告向原告发出了交房通知书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”应认定被告向原告交付房屋的日期为房屋钥匙交付日即2011年8月22日，故被告应支付原告逾期交房违约金为616元(2010年9月1日起至2011年8月22日止共计12个月×3/10000×171220元),根据原、被告约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每月万分之三向买受人支付违约金。原告已向被告缴纳办证费用,但至今被告没有向原告交付房屋产权证书,因被告没有交付房屋产权证书且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定被告应在房屋交付之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，原告主张合同约定取得房屋权属证书应理解为在房屋交付后的360日内而不是360个工作日内的主张本院予以支持。根据原告的请求，故被告应支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金是925元（自2011年8月22日后推360日即从2012年8月17日起至2014年2月28日止共计18个月×3/10000×171220元）。原告主张按被告向湘潭县房产管理局呈报的电子合同按日万分之一支付违约金，因该电子合同双方未签字确认且被告认为违约金部分系未填写的空白横杠符合事实，故本院认为仍应以原、被告双方签字的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》为依据，原告主张违约金约定不对等应作出不利于被告方的解释，根据合同的约定，该合同内容并未体现违约金约定双方不对等原则，故该主张本院不予支持。原告的请求违约金计算天数和标准部分有误，故应按实际计算，超过部分的请求本院不予支持。被告以未按时交房，是政府用电规划调整，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，因被告未提交政府用电规划调整的文件等证据证明，该抗辩意见本院不予采纳。故对被告应当支付原告逾期交房违约金616元，逾期办理房屋权属证书违约金925元，本院予以支持。
二、反诉原告主张反诉被告未按约付款应当支付违约金51366元。根据《商品房买卖合同》，第一期付款反诉被告已按合同约定于合同签订当日支付，第二期付款反诉被告应于2009年3月22日前交购房款34244元，而反诉被告实际于2009年3月23日交纳，迟延1天支付，也系违约，虽未满1个月但应按1个月时间计算违约金。因此反诉被告应向反诉原告支付违约金10元（1个月×3/10000×34244元），根据《商品房补充协议》反诉被告应当自2009年3月22日前交纳办证费12887元，而反诉被告实际于2009年3月23日交纳，反诉被告迟延1天交纳，因此，根据合同约定应当向反诉原告支付违约金86元（房屋总价款为171220元×5/10000×1日）。之后交款，系按房屋建筑施工进度交纳，因反诉被告对房屋建筑施工进度并不知情，故反诉原告应当向反诉被告发出告知交款通知，而反诉原告没有向本院提交催交通知书，故反诉原告主张反诉被告后几期延期付款的证据不足，本院不支持。反诉被告共应向反诉原告交纳迟延付款的违约金为96元（10元+86元），结合反诉原告与反诉被告最后一次就房款进行结算，反诉被告按合同应当支付反诉原告购房款及办证费共计为184107元而反诉被告实交184697元，反诉被告多交590元，反诉被告在本诉中并未就此款主张由反诉原告退还，因此，反诉原告可以在此款中抵扣。反诉原告请求解除与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，因反诉原告没有提交反诉被告违反合同的约定达到解除合同的条件的证据，也不符合法律规定的解除合同的条件。因此，对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，反诉原告的反诉主张并不成立，依法应当驳回其反诉请求。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告王京逾期交房的违约金616元；
二、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告王京逾期办理房屋权属证书的违约金925元；
三、驳回原告王京的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告湘潭宏通置业有限公司的反诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1478元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担1000元,由原告负担478元，反诉受理费1882元，由反诉原告湘潭宏通置业有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 成翠芬
审 判 员 张飞兵
人民陪审员 周孟光
二〇一四年九月二十六日
代理书记员 刘泽臣
【?判决书所附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
????没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。