上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第4249号原告王成，男，1983年8月17日出生，汉族。委托代理人吴明珠，上海胜杰律师事务所律师。委托代理人金迎新，上海胜杰律师事务所律师。被告郑军，男，1979年4月2日出生，汉族。（第一被告）被告周凤，女，1973年5月5日出生，汉族。（第二被告）被告郑根发，男，1950年10月10日出生，汉族。（第三被告）被告尤爱云，女，1958年3月16日出生，汉族。（第四被告）原告王成诉被告郑军、周凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法由审判员武春华独任审判。2013年12月13日，原告追加郑根发、尤爱云为共同被告。本案于2013年12月30日进行了第一次公开开庭审理，原告王成及其委托代理人吴明珠、被告郑军到庭参加诉讼。被告周凤、郑根发、尤爱云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。因案情复杂，本案于2014年4月8日转为普通程序审理，本院依法组成了合议庭。2014年4月23日，本案进行了第二次公开开庭审理，原告王成及其委托代理人金迎新、被告郑根发、尤爱云到庭参加诉讼。被告郑军、周凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告王成诉称：2013年1月30日，原告与被告通过中介签订了房地产买卖合同，双方约定第一被告将其位于青浦区徐泾镇高泾路999弄101号101室房屋出售给原告，房屋价款人民币920,000元。由于第三、四被告（第一被告的父母）居住在该房屋内，原告与被告又签订了补充协议一份，协议约定被告于2013年5月20日之前将房屋腾出交予原告，房屋内的户口在2013年6月30日之前迁出，如果未迁出则愿意承担违约责任，支付给原告房屋总价款20%的违约金。上述合同签订后，原告依照合同约定履行了自己的义务，房款全部支付完毕，但是四被告既不腾退房屋，也不迁出户口，因此原告诉至法院请求判令：1、判令被告郑军向原告交付系争房屋；2、被告郑军、周凤向原告支付预期交房违约金（按照已经支付房款的日万分之五自2013年5月20日起计算至实际交付之日止）、逾期迁出户口的违约金184,000元。后在诉讼过程中，原告表示撤回关于逾期迁出户口的违约金的诉讼请求。被告郑军辩称：同意原告的第一项诉讼请求。双方对于违约金一事存在争议。在2013年5月20日自己曾经要求与原告进行结算并将户口迁出，但是原告并未配合，第三、四被告即认为原告不是诚心购房，并认为自己将房屋出售的价格过低；后自己又把应该给予第三、四被告的房款用于归还借款，因此第三、四被告不同意搬离。被告周凤未进行答辩。被告郑根发、尤爱云辩称：不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，卖方应当提供家庭成员名下的房屋情况，现在第一被告未提供，应当由原告承担责任。双方签订了补充协议，其最后的几行字当初并未添加，因第三、四被告的要求才写上去，现自己要求拿到补充协议上所述的500,000元，第一被告在其后给付了第三、四被告310,000元，其余款项自己并未收到。该房屋在第三、四被告不知情的情况下即已经出售，售出价格明显较低，自己在知道后就不同意出售，但是考虑到已经签订了合同，就在补充协议签字同意了。经开庭审理查明：第一、二被告为夫妻关系；第一被告为第三、四被告之子。位于上海市青浦区徐泾镇高泾路999弄101号101室的房屋权利人原属于第一被告，2013年1月30日，原告为乙方、第一被告作为甲方，双方签订了房屋买卖合同一份。合同约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积85.74平方米，房屋价款为920,000元，双方在2013年3月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2013年4月10日之前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲方逾期未交付房地产（包含但不限于此项违约），应当向乙方支付违约金，违约金按照乙方已经支付房款的日万分之五计算，自本合同约定的交付房地产日期起计算至实际交付之日止；合同并对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约履行，2013年1月29日支付定金20,000元、次日支付房款480,000元（含定金20,000元）、2月2日支付房款100,000元。其余房款以贷款形式支付，已经于2013年4月27日之前支付，房屋产权已经于2013年5月3日转移登记至原告名下。因第一被告未能按期交付房屋，原告与其妻子刘春好作为乙方、第一被告作为甲方，双方签订了补充协议一份，协议约定：房屋的所有款项都结清后由居间方陪同物业交割；所有户口甲方应在6月30日前迁出，如未迁出，甲方愿意承担该房屋总价款的百分之二十作为违约金补偿给乙方；房屋尾款支付时间为户口迁出和房屋交接两项都满足；居间方的服务以乙方物业交割及房屋交接直至户口迁出为止。合同末尾处添加了其他内容“另：郑军同意于2013年5月20日之前含当日将其中房款500,000元支付给其父：郑根发，母：尤爱云。在其父母收到此笔款项后，甲方将于2013年5月20日之前含当日将房屋腾出交予乙方”合同末尾处甲方由第一被告签字，乙方由原告妻子刘春好签字，第三、四被告，中介方也在合同上签字或盖章。上述合同签订后，第三、四被告一直使用该房屋，并自述因仅收到310,000元，不同意迁出该房屋。三方一直协商未果。以上事实，由原、被告陈述，原告提供的房屋买卖合同、收条、补充协议、房产登记信息和房地产权证等证据予以证实，上述证据已经庭审质证属实，本院予以确认。对于房款问题，第一被告表示自己尚有30,000元未收到，原告表示认可。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与第一被告之间签订的合同，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应当按照约定履行。现原告已经按照约定支付了房款，第一被告应当按约将房屋交付给原告，现第一被告也同意交付，因此原告的第一项诉讼请求本院予以支持。第一被告无正当理由逾期交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。鉴于第二被告与第一被告为夫妻关系，因此第一被告的义务第二被告也应当共同承担。三方签订了补充协议，第三、四被告在补充协议签订之时即已经知晓房屋的房款支付情况，且其后其也取得了原告支付给第一被告的贷款部分的房款，原告已经尽到了正常的买方义务，不应当再承担代第一被告支付其余款项的义务，相关的款项第三、四被告可依据补充协议向第一被告主张。鉴于目前房屋一直由第三、四被告居住，因此第三、四被告应当将该房屋腾退。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：一、被告郑军应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇高泾路999弄101号101室的房屋交付给原告王成；二、被告郑军、周凤应于本判决生效之日起二十日内支付原告王成违约金（以人民币890,000元为本金自2013年5月20日以日万分之五的标准计算至实际交房之日）；三、被告郑根发、尤爱云应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇高泾路999弄101号101室的房屋腾退。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  武春华代理审判员  高 原人民陪审员  俞逸辉二〇一四年五月二十二日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。