河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初1210号原告（反诉被告）：程立，男，汉族，1982年8月27日出生，住郑州市金水区。被告（反诉原告）：郇心铭，男，汉族，1986年5月10日出生，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：郝勇晓，河南辽源律师事务所律师。原告（反诉被告）程立与被告（反诉原告）郇心铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程立、被告郇心铭及其委托诉讼代理人郝勇晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程立向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告交纳房屋押金13000元及利息100元（利息自起诉之日起请求计算至实际付款之日止）；2、被告支付违约金13000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月1日，原告与被告郇心铭签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告郇心铭将郑州市二七区二七万达金街12-114号房屋出租给原告，每月租金为13000元，房屋押金13000元，租赁期限自2016年6月1日至2017年6月1日止，租赁期内，任何一方未经对方同意中途擅自解除合同，应向对方支付一个月房租作为违约金等内容。2016年11月下旬，原告突然被吴志纯要求搬离出租房屋，发生纠纷原告才知道该房屋系被告从承租人吴志纯手中租赁所得，被告并无转租权且未经吴志纯同意私下转租给原告的，被告租赁使用期限仅至2016年11月30日止，后原告联系被告协商退还押金等事宜，但未返还款项，故原告诉至本院。被告郇心铭辩称：一、原告要求被告返还其房屋押金无任何合同及法律依据，请求贵法院依法驳回其诉讼请求。合同第3.2明确约定：返还房屋押金同时满足三个条件，1、合同到期或者解约，2、原告不拖欠被告任何费用，3、保持室内设施完好。本案中，涉案合同并未到期且原告无故拖欠被告房租和违约金，因此本案不具备返还房屋押金的前提条件；二、本案的违约方在于原告而非被告，原告请求被告支付违约金无任何事实和法律依据，理由如下：1、案外人吴志纯要求原告搬离出租房屋一事不属实，被告毫不知情。案外人吴志纯也从未告知过被告相关事宜。2、退一步讲，即使以上事实确实存在，涉案合同系被告与原告签订，根据合同的相对性原则，原告完全可以不予理会案外人吴志纯的各种要求，继续履行租赁合同。但原告因为法律知识欠缺，直接向被告提出了退还押金终止合同的意思表示，并以实际行动不再履行合同义务，已构成提前解除合同的严重违约行为，应当按合同约定承担中途退租的违约责任，即应赔偿答辩人1个月租金作为违约金。3、转租行为是否有效并非本案评判的内容和争议焦点，因为这与本案归属于两个不同的法律关系。转租合同及行为是效力待定的，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第15条和第16条等相关规定，只要大房东没有确认该转租合同或行为无效且转租合同约定没有违反法律强制性规定，那就是有效的合同和行为，双方均应当严格遵守。任何一方不得擅自提前解除合同。综上所述：原告诉请没有任何事实与法律依据，请求贵院依法驳回其全部诉请。被告郇心铭向本院提出反诉请求：1、请求判令原告（反诉被告）程立向被告（反诉原告）郇心铭支付迟延交付租金的违约金22100元；2、请求判令原告（反诉被告）程立向被告（反诉原告）郇心铭支付中途擅自解除合同的违约金13000元；3、本案本诉和反诉的诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：2016年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，明确约定了每月租金、租金支付时间、押金、租赁期限等双方的权利与义务。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告使用，但原告未按照合同第2.2约定的时间（即租金每三个月付一次，预交房租需提前一个月）支付2016年9月2日-2016年12月1日的房租13000元，本应在2016年8月1日支付的房租实际却延迟到2016年9月5日才履行完毕，逾期34天，属严重违约。根据合同第2.3约定：每逾期一天，需按月租金的5％支付违约金，因此需支付22100元违约金。合同第4.2约定在租赁期内，任何一方未经对方同意中途擅自解除合同，应向对方支付1个月的房租作为违约金。原告于2016年11月份（此时合同尚未到期）不仅拒交下季度房租，而且还向被告索要租房押金，已经以实际行动表示要解除合同，该行为已构成中途擅自提前解约，应承担合同约定的违约责任。故被告向本院提起反诉。原告（反诉被告）程立辩称：不存在拖欠房租情形，原告一共支付房租至12月1日，且房屋使用至12月1日。11月份没有缴纳房租是因为房屋的实际承租人告诉原告不要交纳房租了。原告主张的违约金是因为被告向原告租赁的房屋期限超越被告与大房东的期限。被告的反诉不合理也不合法。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，原告程立与被告郇心铭签订《房屋租赁合同》，该合同约定：被告郇心铭将位于郑州市二七区二七万达金街13-114号，面积15平方米的房屋出租给原告；每月租金为13000元；租金每三个月付一次。预交房租需提前一个月，具体付款日期：前支付，以郇心铭收到为准；原告如逾期支付租金，每逾期一天，需按月租金的5％支付滞纳金，欠交租金超过5天，视同违约，被告郇心铭有权收回房屋，并由原告承担一切违约责任。原告如提前解约，已多支付房租不予退回。签约时，承租人须支付房屋押金13000元，该押金不得冲抵房租，在合同到期或解约后，在不拖欠任何费用和保持室内设施完好的情况下返还押金。租赁期限为12个月，自2016年6月1日至2017年6月1日止；租赁期内，任何一方未经对方同意中途擅自解除合同，应向对方支付一个月房租作为违约金。合同签订后，原告于2016年6月1日向被告支付三个月（即2016年6月1日至2016年9月1日）房租39000元、押金13000元、电费1000元，共计53000元。原告于2016年9月5日向被告支付自2016年9月1日至2016年12月1日三个月房租39000元。原告2016年11月30腾空房屋并搬离后，要求被告返还押金无果后诉至法院。另查明：涉案房屋实际使用权人于2016年11月30将房屋收回，原告于2016年11月30腾空房屋并搬离。被告自认原告租赁的房屋系被告与房屋实际使用权人签订租赁合同后分租给原告的，被告与房屋实际使用权人签订的租赁合同于2016年12月1日到期。本院认为：本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后原告将2016年6月1日至2016年12月1日房屋租金共计78000元支付被告。2016年12月1日，因被告与房屋实际使用权人之间的租赁合同到期致使原告于2016年11月30日搬离租赁房屋，原、被告签订的《房屋租赁合同》无法继续履行后，被告应将押金退还原告，故原告主张被告返还押金13000元及利息100元的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。被告辩称涉案合同并未到期且原告无故拖欠被告房租和违约金，因此不具备返还房屋押金的前提条件，经审理查明，在本案的实际履行过程中，原告存在未按照合同约定日期提前预付房租的过错，但被告亦存在致使租赁合同无法继续履行的过错，基于诚实守信和公平原则，在双方均存在过错的情形下，应各自承担相应的责任，对于原告程立主张违约金及反诉人郇心铭主张迟延交付租金违约金的诉讼请求，本院均不予支持，被告的辩称理由亦不成立，本院不予采信。对反诉人主张要求原告支付中途擅自解除合同的违约金13000元，经审理查明，原、被告无法继续履行《房屋租赁合同》的违约责任在于被告，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下:一、被告郇心铭于本判决生效之日起十日内返还原告程立押金13000元及利息100元；二、驳回原告程立其他诉讼请求；三、驳回反诉人郇心铭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费452元，由被告郇心铭负担130元，原告程立负担322元。反诉案件受理费677.5元，由被告郇心铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。代理审判员 成 旭二〇一七年四月七日书 记 员 王斐斐