内蒙古自治区陈巴尔虎旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0725民初672号原告：呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：张树兵，经理。委托诉讼代理人：乌兰图雅，女，该公司职工。委托诉讼代理人：马振香，女，该公司职工。被告：张玉花，女，蒙古族，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。委托诉讼代理人：曙光（与被告系夫妻关系），男，蒙古族，住内蒙古自治区陈巴尔虎旗。原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司（以下简称尚元物业公司）与被告张玉花物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚元物业公司的委托诉讼代理人乌兰图雅、马振香，被告张玉花及委托诉讼代理人曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚元物业公司�本院提出诉讼请求：1、要求被告张玉花给付2015年6月1日至2018年3月30日的物业费1564元。2、要求被告给付拖欠物业费产生的滞纳金47元。3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年6月1日起为陈旗党校小区1号楼提供物业服务，与党校小区1号楼业主委员会签订了《物业服务合同》，被告是党校小区1号楼1单元202室业主，建筑面积为96.57㎡。在原告为该小区提供物业服务期间，被告自2015年6月1日起无故拖欠物业费至今，已构成违约。原告经多次催收，被告仍拒绝交纳物业费。故诉至法院，望予以公正裁决。被告张玉花辩称，首先，在签订物业合同时，被告没有签字确认，也不知道合同什么时候成立，也不知道物业公司什么时候进驻该小区，业主委员会是伪造的，业主委员会成员未经选举产生，尚元物业公司进驻党校小区是不合法的。其次，自2015�开始尚元物业没有尽到管理职责，楼道内垃圾清理不及时，卫生难以保持，冬季时楼道内的薄冰无人清理，导致被告受伤。而且楼下管道气味难闻，上面的木头盖，是被告盖的，物业公司没有予以解决。2015年外面的垃圾无人清理，自2017年小区硬化后才有改善，而且这部分的改造与尚元物业无关。楼道的门已经损坏，一直没有维修。走廊的卫生只有在夏季的时候才会进行清理，冬季无人清理。物业服务的标准没有达到合同中的约定，所以被告拒绝缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：原告尚元物业公司系具有三级资质从事物业管理服务的企业。2015年5月31日，原告与内蒙古陈巴尔虎旗党校小区业主代表梁振芳、刘福财、张文军签订《物业服务合同》,包括服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，委托期限为三年。在原告�进入该小区服务前，因该小区没有物业公司服务，故业主梁振芳、刘福财、张文军三人经常为小区做一些清扫垃圾等服务工作，后来三人出面找到原告尚元物业公司，要求进入该小区提供物业服务，并且三人与原告尚元物业公司工作人员一同去各业主家征求意见，取得小区大部分业主的签字同意后，原告尚元物业公司正式进入该小区提供物业服务。被告张玉花的房屋面积92.65平方米，每平方米物业管理费0.42元，二次垃圾清运费每月5元，每月物业费共计43.9元，欠费期间为34个月，共计欠物业费1493元。被告张玉花对所欠物业费期间及数额没有异议。原告放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求。上述事实，除本案当事人当庭陈述外，原告为证明其诉讼请求向法庭提供了下列证据：一、物业服务合同一份，证明原告进入陈旗党校1号楼小区服务是合法的，并一直对�区服务。另证明物业服务合同约定了收费标准，并经小区70%以上的业主同意。二、小区服务报表3张，证明对该小区进行了各项服务。三、资质证书一份，证明原告有物业公司的服务资质。被告质证，对证据一、二真实性及证明目的均有异议。对证据三无异议。本院认证，证据一包括物业服务合同、服务公约附加协议、物业服务收费标准、物业服务委托书、物业管理合同，该组证据真实、合法，与本案有关联，并且被告无相关证据反驳，予以采信。证据二仅证明三个月的服务情况，无法支持其证明目的，不予采信。证据三真实、合法，与本案有关联，且被告无异议，予以采信。被告张玉花提供如下证据：一、照片11张，证明尚元物业公司服务不到位，垃圾清扫不及时，保暖措施也不到位，插排随意挂放，存在安全隐患，楼道内灯泡无人维修，二楼垃圾�清理。被告本人在楼道摔伤。二、房屋产权证一份，证明被告房屋面积为92.65㎡。原告质证，对证据一真实性有异议，垃圾是业主扔的，保洁员应该是及时清扫过的，不排除故意扔垃圾后拍照的。灯泡的维修，物业公司有专门的维修电话，也没有人打电话通知。插排是随意挂放，物业公司已经张贴了告示，但是业主不配合。腿部摔伤的照片不一定是楼道内摔伤的，不认可真实性。对证据二的真实性及证明目的没有异议。本院认证，证据一因原告对业主随意挂放插排给电动车充电存在安全隐患，最终未得到解决的事实认可，故仅对该部分证明目的予以采信。其他照片的证明目的，原告不予认可，并且无其他证据予以佐证，不予采信。证据二，因双方均无异议，予以采信。本院认为，原告尚元物业公司与内蒙古陈巴尔虎旗党校小区业主代表梁振芳、刘福财、�文军签订《物业服务合同》,对小区全体业主均具有约束力，全体业主均应遵守。被告图雅作为该小区业主接受了相关物业服务应当支付相应的物业管理费。被告认可自2015年6月1日至2018年3月30日未交纳物业费1493元，故根据《物业管理条例》第七条第（五）项的相关规定，被告张玉花应支付所欠原告尚元物业公司的物业费。因原告认可小区存在电动车挂线充电的安全隐患，应认定原告的物业服务不到位，存在瑕疵。鉴于原告公司提供的基本物业服务项目仍存在一定的瑕疵，根据物业服务收费遵循合理及费用与服务水平相适应的原则，确认被告按所欠物业管理费的90％交纳物业服务费，较为适宜。关于被告提出的原告进驻党校小区提供服务不合法的问题，被告无相关证据支持。业主委员会成员未经选举产生的问题，是小区全体业主及业主大会内部操作问题，不能对抗原告尚元物业公司。梁振芳、刘福财、张文军三位业主是小区公认的热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主，他们出面以业主委员会成员身份与原告尚元物业公司签订物业服务合同，其行为和所产生的一切后果，对小区每位业主而言，都有义务必须遵守和承担。至于被告不认可三位业主委员会成员身份，可通过召开小区业主大会或其他途径另行解决。故被告的该项主张在本案中不能做为拒交物业费的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张玉花于本判决生效之日起给付原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司2015年6月1日至2018年3月30日期间陈�尔虎旗巴彦库仁镇党校小区1号楼1单元202室的物业费1344元（1493*90%）；二、驳回原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告张玉花负担22.5元；由原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司负担2.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  全喜二〇一八年七月二十六日书记员  赵阳附页：（一）适用的法律一、《中华人民共和国合同法》�六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和公用实施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（二）上诉事项及本判决生效的情形：如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状正本一份，副本三份，合计四份，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院，同时预交上诉费50元。逾期不递交上诉状或者在递交上诉状后7日内未预交上诉费的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判的判决书送达双方当事人，本判决亦发生法律效力。（三）、申请执行事项：本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。