中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1243号
上诉人（原审原告、反诉被告）姜娉，XX年XX月XX日生，住上海市普陀区XX路XX弄XX号XX层XX。委托代理人庄诚，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人金炀，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）DR.IRISDUCHETSMANN，XX年XX月XX日生，德意志联邦共和国公民。委托代理人黄旭华，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托代理人解则坤，北京市中咨律师事务所上海分所律师。上诉人姜娉因与被上诉人DR.IRISDUCHETSMANN房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第2660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明，系争房屋的权利人为案外人孙某。2015年3月21日，案外人孙某将系争房屋授权给姜娉进行出租和管理，委托权限：房屋的出租签约，包括收取租金押金保证金和日常管理；办理租客入住，退租手续。处理委托期内公共事业费及法律事宜；房屋的相关设施设备的维护与管理。委托期限为7年，自2015年3月25日起至2022年3月24日止。2015年5月23日，姜娉与DR.IRISDUCHETSMANN分别作为甲、乙方签订《租约》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为153.43平方米；租赁期限自2015年6月15日起至2018年6月14日止；租期第一年内，每月租金为人民币17,500元（发票除外）。起租时，乙方支付给甲方的押金为人民币35,000元；租金每月支付一次，乙方应在每月的15日前按照本协议及其附件的规定支付本月租金，无正当理由告知甲方超过三十天未付租金，甲方有权按以下规定终止本租约；甲方须按时（即在签订本租约和收到押金的2天内）将系争房屋及其设施设备以良好的状态交付乙方使用。甲方应提供充分的保安、消防及安静清洁的居住环境，且应参与并督促物业公司履行此义务。甲方交付的该房屋不符合本合同约定的，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全或健康的；甲方无故提前收回系争房屋的，乙方有权终止本合同，并不负违约责任，甲方有义务退还乙方的租赁保证金并向乙方支付相当于两个月租金的违约金。乙方无故拖欠租金超过三十天，甲方有权终止本合同，收回系争房屋，并且保证金不予退还。合同签订后，姜娉将系争房屋交给DR.IRISDUCHETSMANN使用，DR.IRISDUCHETSMANN向姜娉交纳了2015年6月15日至2015年7月14日的租金175,000元以及保证金35,000元。DR.IRISDUCHETSMANN入住后发现系争房屋有渗漏水、邻居吵闹等问题，通过微信向姜娉反映，双方协商解决未果。后DR.IRISDUCHETSMANN仅支付了租金8,750元，剩余租金至今未予支付。姜娉催讨无果，于2015年8月15日向DR.IRISDUCHETSMANN发出终止租约通知书，2015年9月14日，DR.IRISDUCHETSMANN搬出系争房屋。以上事实，除双方庭审陈述外，另有姜娉提供的上海市房地产登记簿、房屋租赁授权委托书、姜娉与系争房屋权利人的房屋租赁合同、租约、终止租约通知书、2015年11月27日水电煤读数，水电煤费发票、姜娉与案外人的房屋租赁合同，DR.IRISDUCHETSMANN提供的其与姜娉的微信记录、公安机关询问笔录、姜娉的丈夫张某在公安机关的陈述等证据证实，经庭审质证，原审法院予以确认。审理中，姜娉提供其与案外人的房屋租赁合同、定金协议、服务费支付凭证等材料拟证明其可得租金损失，经质证，DR.IRISDUCHETSMANN对上述材料的真实性与关联性均不认可，法院认为上述材料非本案当事人之间的行为，真实性无法核实，且与本案不具有关联性，故对此不予认定。DR.IRISDUCHETSMANN提供了一组照片以及与中介的微信记录拟证明系争房屋渗漏水发霉的问题，经质证，姜娉对其真实性、合法性及关联性均不认可，姜娉从未发现系争房屋有发霉情况，法院认为，照片系视听资料，存有疑点的视听资料，不能单独作为认定案件事实的依据。姜娉对照片存疑，DR.IRISDUCHETSMANN未进一步举证证明照片所示确为系争房屋发霉情况，故法院不予认定。与中介的微信记录，案外人并未到质证，法院亦不予认定。姜娉于2015年8月27日诉诸原审法院，请求判令：1、确认双方于2015年5月23日签署的租约于2015年8月15日解除；2、DR.IRISDUCHETSMANN立即腾空、恢复原状并搬出上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室；3、DR.IRISDUCHETSMANN向姜娉支付拖欠租金8,750元；4、DR.IRISDUCHETSMANN向姜娉支付2015年8月15日至2015年9月14日的房屋占有使用费17,500元；5、DR.IRISDUCHETSMANN向姜娉支付违约损失20,409.21元（包括中介费20,000元、水电煤费用409.21元）。审理中，姜娉撤回要求DR.IRISDUCHETSMANN立即腾空、恢复原状并搬出上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的诉请，将DR.IRISDUCHETSMANN向姜娉支付违约损失20,409.21元调整为20730,90元（包括中介费2万元、水费289.80元、煤气费71.80元、电费369.30元），并增加要求DR.IRISDUCHETSMANN向姜娉支付2015年9月15日至2015年11月1日的房屋空关损失262,500元的诉请。DR.IRISDUCHETSMANN反诉请求判令：1、姜娉赔偿损失100,000元（包括衣物鞋帽损失13,000元、在外住宿费49,445元、搬家仓储费25,000元、室内失窃物品13,000元，共计100,445元，只主张100,000元）；2、姜娉返还租赁保证金35,000元。审理中，DR.IRISDUCHETSMANN增加要求姜娉支付提前收回房屋的违约金35,000元的反诉请求。2015年9月14日，DR.IRISDUCHETSMANN向公安机关报警称其于2015年8月26日离沪，2015年9月8日回沪，9月13日到系争房屋时发现其存放在系争房屋内的首饰工艺品及现金丢失，怀疑是姜娉所为。姜娉的丈夫张某在公安机关的陈述中确认其分别于2015年9月3日、4日、5日、7日、9日带中介及客户看过系争房屋。双方于2015年9月23日在法院主持调解过程中交接了系争房屋的钥匙。姜娉提供的系争房屋2015年5月25日的水电煤读数显示：煤气826.343，水表797，电表平段4020.22、谷段1819.45。DR.IRISDUCHETSMANN提供的2015年6月11日入住时系争房屋的水电煤读数与上述一致，此外，还列明了钥匙的配备数量。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案租赁合同系合法有效，姜娉、DR.IRISDUCHETSMANN均应恪守履行。根据相关法律规定，合意解除合同需要双方当事人协议一致，姜娉主张其已于2015年8月15日向DR.IRISDUCHETSMANN发出解约函，合同即于当日解除，DR.IRISDUCHETSMANN否认收到解约函，姜娉并未进一步举证证明解约函已到达DR.IRISDUCHETSMANN，故姜娉要求确认合同于2015年8月15日解除的诉讼请求，法院不予支持。双方于2015年9月23日在法院主持调解过程中交接了系争房屋钥匙，讼争合同应认定为双方于2015年9月23日协商一致解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从DR.IRISDUCHETSMANN与姜娉丈夫的微信记录可以看出，系争房屋确实存在渗漏水及相邻噪声的问题，DR.IRISDUCHETSMANN曾向姜娉反映渗漏水及停电等问题未获及时解决，姜娉抗辩称因DR.IRISDUCHETSMANN不让其进入系争房屋及因DR.IRISDUCHETSMANN欠付水电费等费用导致问题无法解决，无相关书证予以佐证，而姜娉自认于9月初多次带中介及客户进入系争房屋，故对姜娉的上述意见，法院难以采信。系争房屋存在渗漏水及相邻噪声问题，姜娉未及时消除权利瑕疵，客观上影响了DR.IRISDUCHETSMANN对系争房屋的正常使用，故DR.IRISDUCHETSMANN有正当理由少付部分租金，系事出有因要求减免租金，并非恶意违约，DR.IRISDUCHETSMANN关于系争房屋存在瑕疵故而要求减免租金的抗辩意见，法院予以采纳，鉴于此，姜娉要求DR.IRISDUCHETSMANN支付拖欠的租金的诉请，法院酌减后判处。姜娉要求DR.IRISDUCHETSMANN支付违约损失（中介费20,000元）的诉请，于法无据，法院难以支持。因姜娉自认系争房屋存在潮湿、楼上漏水、相邻噪声等问题且未予解决，可见其未能按约提供充分的保安、消防及安静清洁的居住环境，又擅自单方解除合同，构成违约，故对于DR.IRISDUCHETSMANN要求姜娉支付提前收回房屋的违约金的反诉请求，法院予以支持。姜娉在收到系争房屋钥匙后，意味着租赁物的占有、使用权已转移至姜娉，讼争合同亦已解除且姜娉违约，DR.IRISDUCHETSMANN仍要求姜娉支付2015年9月15日至2015年11月1日的房屋空关费用，法院不予支持。关于姜娉要求DR.IRISDUCHETSMANN支付水费、电费、煤气费的诉讼请求，姜娉提供的2015年5月25日的水、电、煤读数与DR.IRISDUCHETSMANN提供的2015年6月11日入住时水、电、煤读数一致，再结合押金收据出具于同日，水、电、煤等费用应自2015年6月11日起算至合同解除之日，姜娉提供了2015年6至8月的付费通电费支付凭证和2015年6至9月的电费账单作为结算依据，法院依此据实计算。姜娉提供了2015年9月水费的付费通支付凭证和2015年7月燃气费的付费通支付凭证，并未进一步提供完整的账单包括DR.IRISDUCHETSMANN确认的抄表数以证明姜娉确已垫付DR.IRISDUCHETSMANN应承担的相关费用，故法院对水费、燃气费的诉请，不予支持。根据租赁合同，乙方应于合同到期之日或合同终止之日前付清各项未付费用（如未付的水电煤电话等费用）和罚金，或因乙方违约对甲方房屋设施造成的实际损失（自然损耗除外），此情形下，甲方应全额归还押金。如前所述，因姜娉违约，故其关于因DR.IRISDUCHETSMANN违约而要求没收保证金的抗辩意见，法院不予采纳，DR.IRISDUCHETSMANN要求姜娉退还保证金的反诉请求具有合同依据，法院应予支持。DR.IRISDUCHETSMANN要求姜娉赔偿各项损失共计10万元，但并未提供充分证据证明损失的实际发生，且不是姜娉签订合同时能够预见的，故对于DR.IRISDUCHETSMANN的该项反诉请求，法院不予支持。姜娉放弃部分诉请，于法不悖，法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二〇一五年十二月十四日判决：一、DR.IRISDUCHETSMANN于判决生效后十日内支付姜娉租金2,916元；二、DR.IRISDUCHETSMANN于判决生效后十日内支付姜娉电费581.43元；三、姜娉于判决生效后十日内支付DR.IRISDUCHETSMANN违约金35,000元；四、姜娉于判决生效后十日内返还DR.IRISDUCHETSMANN租赁保证金35,000元；五、驳姜娉的其余诉讼请求；六、驳回DR.IRISDUCHETSMANN的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币855元，反诉案件受理费人民币1,850元，合计2,705元，由姜娉负担1,366元、DR.IRISDUCHETSMANN负担1,339元。保全费487元由姜娉负担。判决后，姜娉不服，上诉称，原审认定错误，即本案合同履行中被上诉人DR.IRISDUCHETSMANN未付到期租金应属违约；标的房屋潮湿、楼上漏水、相邻噪声等原审判决以上诉人自认确定，但并无证据表明其存在所谓自认，所谓双方微信沟通记录为英语，原审未对翻译件进行质证。故上诉请求撤销原判第一、三、四、五项判决，改判支持其原审诉讼请求及由被上诉人承担诉讼费用。DR.IRISDUCHETSMANN辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审上诉人已经当庭确认了双方微信内容的真实性；标的房屋确有问题，只是当时上诉人要求进入房屋维修未修好产生纠纷；对于系争房屋内存在的漏水、吵闹等事实不仅有微信记录，客观上上诉人也自认，原审对此的认定并无不当；关于解约，上诉人在履约以及解约过程中存在过错，违约解除合同，应承担违约金；上诉人未能提供符合租赁用途的房屋，租赁房屋内存在漏水，且楼上存在群租，严重影响其居住环境，不符合双方租赁合同的约定（租赁合同附件中对此有约定）。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案二审期间，双方对被上诉人DR.IRISDUCHETSMANN举证之其与上诉人姜娉方的微信记录（英语）翻译件【至尚翻译服务（上海）有限公司翻译】进行了质证，上诉人对翻译公司资质及翻译内容无异议。本院认为，上诉人姜娉与被上诉人DR.IRISDUCHETSMANN2015年5月23日签订的《租约》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。本案一、二审争议焦点均在于本案租约履行中何者存在违约问题。根据查明事实，本案租约履行期间，因存在标的房屋渗漏水及相邻噪声等问题被上诉人DR.IRISDUCHETSMANN与上诉人姜娉方多次以微信方式反映、商讨解决办法，但未获及时、有效解决，应该认为，在上诉人未解决标的房屋瑕疵条件下，客观影响被上诉人对系争房屋的正常、有效使用，被上诉人延迟支付租金属合理范畴，原审于此认定符合法律规定，本院予以确认。值得注意的是，上诉人据其自认的未付租金理由向被上诉人（书面）通知终止租约，实际导致了被上诉人搬离标的房屋，租约解除。同时，在双方发生纠纷后，被上诉人作为承租人未实际搬离标的房屋前，上诉人多次未经被上诉人同意携中介人员、“客户”至标的房屋，此后被上诉人因丢失财物报警，应该认为，上诉人作为出租人对租赁期间纠纷处理及本案解约的客观形成确有失当。上诉人的该等履约行为符合双方租约约定的“无故提前收回房屋”条件，原判据之要求其承担该部违约金符合合同约定。另关于双方纠纷后期，实际被上诉人客观上亦不能有效使用标的房屋，原审依据之及前述标的房屋使用瑕疵减免部分租金具有相对合理性，本院予以维持。上诉人其余上诉主张并无其它证据及合理理由，原审已阐述详尽、合理，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人姜娉的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币864元，由上诉人姜娉负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……