山东省临清市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）临民一初字第1822号
原告吴振华，男，1950年3月5日生，汉族，临清国税局退休干部。
委托代理人唐建忠，山东荣润律师事务所律师。
被告杨兴，男，1974年5月7日生，汉族，农民。
被告孙玉霞（系杨兴之妻），女，1983年7月29日生，汉族，农民。
被告齐殿彪，男，1981年3月16日生，汉族，个体工商户。
委托代理人李学军，临清志同法律服务所法律工作者。
委托代理人曹兴华，山东豪才（聊城）律师事务所律师。
原告吴振华与被告杨兴、孙玉霞、齐殿彪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日、2014年2月13日、2014年2月28日三次公开开庭进行了审理。原告吴振华及其委托代唐建忠，被告齐殿彪及其委托代理人李学军、曹兴华到庭参加了诉讼，被告杨兴、孙玉霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月26日，在证明人王某在场的情况下，原告与被告杨兴就被告杨兴拥有的座落于黑庄村一处房产达成“房产买卖协议书”，协议约定总价值159000元。原告按协议约定于2010年4月25日将全部房款付给被告杨兴，杨兴出具收据，并将房屋腾空，将房产证、土地证交给原告，原告即搬入居住至今。后原告多次催促被告办理过户手续，但始终联系不到被告。2013年8月7日，原告突然听说该房产证已办理到被告齐殿彪名下，原告随到房管处查询，发现被告杨兴、孙玉霞和被告齐殿彪于2013年2月1日就该房屋签订了售房合同，并于同年6月5日为齐殿彪办理了房屋过户手续。三被告的行为，严重侵犯了原告的合法权益，为此，诉至法院，要求确认被告杨兴、孙玉霞与被告齐殿彪2013年2月1日签订的《售房合同》无效。被告承担诉讼费用。
被告杨兴、孙玉霞未答辩。
被告齐殿彪辩称：1.三被告签订的房屋买卖合同是双方自愿签订的，原告没有提供证据证明所争执的合同存在无效的情形，该合同是合法有效的；2.答辩人是以17万元的价格购买该房产，当时杨兴告诉答辩人房子由其一个亲戚住着，并没有说原告已买下了，该房屋已经履行过户登记手续，答辩人取得该房屋是善意取得；3.原告主体不适格，合同具有相对性，合同权利只能由合同当事人享有，因此原告无权提起诉讼。请求法院依法驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。
经审理查明：被告杨兴与孙玉霞系夫妻关系，2010年3月26日被告杨兴将其名下的位于黑庄居委会的一处房产以159000元的价格卖给原告吴振华，双方并签订了房产买卖协议书，杨兴同时将该房产的房产证（临房权证新私字第××号，房屋所有权人杨兴）及相应土地证交付原告，吴振华分三次付清购房款（自己筹集并从同学、朋友处借款）后，杨兴于2010年4月25日为原告出具收条，吴振华同时缴纳了相应契税，但未办理过户手续。2010年6月原告吴振华搬入该院落居住。
经本院勘验，该房产位于临清市新华办事处黑庄居委会，有砖木结构北房四间，砖混结构东房三（小）间，西房二间、门楼一间，原告称自2013年3月部分房屋由其朋友居住。
2013年1月7日被告杨兴以原房产证（证号04965）不慎丢失为由申请补证，2013年4月临清市房地产管理处为其补办新证（证号064282，房屋所有权人杨兴、孙玉霞）。2013年2月1日被告杨兴、孙玉霞与齐殿彪签订《售房合同》，约定以10万的价格将上述房产（证号064282）卖给齐殿彪，2013年6月三被告依据售房合同将房产证过户到被告齐殿彪名下（房产证号06××71），原告为此诉至本院，要求确认被告杨兴、孙玉霞与被告齐殿彪2013年2月1日签订的售房合同无效。
上述事实有原、被告提交的身份证明、原告提交的房产买卖协议书、杨兴所写收款条、银行取款凭条、证人证言、完税凭证，本院勘验笔录及在临清市房地产管理处调取的该房产相关登记材料等证据在卷为凭，业经庭审质证及本院审查，足以确认，可以采信。
原、被告双方对以下问题存在争议：
（一）、原告的主体是否适格。
被告认为，原告主体不适格。根据民事诉讼法的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民，所谓直接利害关系是指发生争议的民事法律关系的双方主体之一，合同具有相对性，合同权利只能由合同当事人享有，因此原告无权提起诉讼。
原告对此不予认可，认为原告主体是适格的，三被告签订的合同的行为严重损害了原告的利益，原告有权向法院提起诉讼。
（二）、三被告于2013年2月1日签订的《售房合同》的效力。
原告认为，被告杨兴、孙玉霞在将涉案房屋卖给原告并交付的情况下，伪造事实仍与被告齐殿彪签订《售房合同》，被告齐殿彪应当知道涉案房屋已经属于原告所有的情况下，仍然与被告杨兴、孙玉霞签订《售房合同》并将房产证办理到其名下，而且三被告之间买卖合同明显低于房屋的价值，三被告的上述行为严重损害了原告吴振华的合法权益，三被告签订的《售房合同》应确认无效。原告为此提交了：1.2010年3月26日原告与杨兴签订的房产买卖协议；2.2010年4月25日杨兴为原告出具的收条；3.杨兴名下的房产证、土地证；4.完税凭证，证明原告缴纳契税。
被告对此不予认可，认为：1.三被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并无违反国家禁止性规定，且当事人均是有行为能力人，因此该房屋买卖合同是合法有效的；2.该买卖合同已经签订并且被告齐殿彪已将合理的价款全部付清，且齐殿彪已与杨兴夫妇在房产科办理了变更登记手续，现在齐殿彪是房屋产权人，房产证是房屋所有权人唯××的合法有效凭证，齐殿彪已取得了物权，而原告和杨兴之间仅存在债权债务关系，原告应向杨兴主张权利；3.被告齐殿彪系善意取得，且当时在齐殿彪看房时，原告在场，知道杨兴领着齐殿彪去看房，并且知道该房屋转让的事实，齐殿彪是合法的房屋所有权人。原告诉求无事实法律依据，请求驳回原告诉求。
原告称当时我在争议房屋居住，杨兴领着齐殿彪到房子去了，当时我不认识齐殿彪，到房子后齐也没说话，问他俩什么事，他俩说没事，就走了。
（第一次庭审）被告齐殿彪辩称：在房管部门按每平方1000元，共14万余元交的税，实际买房是17万元，签订完合同就给被告杨兴钱了，在杨兴家签的合同，签完杨兴到我家拿钱，钱是我做买卖挣的，在我保险柜拿的；原来我不认识杨兴，杨兴到我处吃饭，我认识的杨兴。被告齐殿彪为此提交了：1.2012年元月14日三被告签订的房屋买卖合同一份、杨兴收款条一份、齐殿彪名下的房产证，证明其以17万元购买该房产，并办理了过户手续；2.提交杨兴名下的国有土地使用证（齐殿彪称“我买房子签订合同时，杨兴给了我一份杨兴名下的土地证、房产证，房产证过户时被房产科扣了，房产证是被杨兴的朋友换的假证，被房产科扣了，后来杨兴又给我办了一份房产证；在土管局过户土地证时，说土地证无法过户）。
原告对此不予认可，对被告提交的2012年元月14日房屋买卖合同真实性有异议，认为并不是办理房屋过户的合同，办理合同的是2013年2月1日签订的售房合同，收款条与本案无关。对原告提交的国有土地使用证真实性有异议，认为是假证，真证在原告手中，并提交原告手中的国有土地使用证（号码NO002340722）。
经本院核实，原告提交的国有土地使用证与土管部门档案存根材料一致，被告齐殿彪提交的国有土地使用证与土管部门档案存根材料部分（使用权类型、部分印章）不一致。
本院邀请临清天合家政有限公司（营业执照经营范围为：房产信息、家政服务等）负责人对争议房产进行现场勘查，认为根据近几年从事房产中介的经验，此房产如两证齐全，2013年2月份的价格约在36万至43万元之间。
经本院询问杨兴，其称：与原告吴振华以前不认识，只是卖房子时认识的，与齐殿彪认识十多年了，因欠齐殿彪借款不能偿还，齐催要借款，没办法将房产过户给了他，当时只是说做个抵押，没说卖给他，我尽快想办法把借款还了，房子还是吴振华的，虽然与齐殿彪签订了几个协议，实际齐并没有付款，也没说房产抵多少钱，当时与齐去原告住的房子看了，也没有说什么，吴振华住着房子齐殿彪早就知道。
经本院询问孙玉霞，其称：其知道也同意2010年3月将黑庄的平房卖给了吴振华，因杨兴欠齐殿彪借款，齐逼着要钱，把该房产抵给了齐，我说这样做对不起吴振华，杨兴不听，齐殿彪知道把房子早卖给了吴振华，后来杨兴与齐殿彪办理过户手续时，他俩只是让我签名，什么也没说。
本院认为：关于原告主体是否适格问题。被告杨兴将位于临清市新华办事处黑庄居委会的房产于2010年3月以159000元的价格卖给原告吴振华，吴振华付清购房款后，被告杨兴将房屋及相应的房屋所有权证、国有土地使用证交付给原告（且被告孙玉霞对此亦知情并同意），原告吴振华自2010年6在该房屋居住。被告杨兴、孙玉霞又与被告齐殿彪签订《售房合同》，将争议房产卖给并过户给齐殿彪，原告吴振华作为利害关系人诉至本院并无不当，其主体适格。
关于三被告2013年2月1日签订的《售房合同》效力问题。
被告杨兴、孙玉霞明知将其房产于2010年3月26日卖给原告吴振华同时将房屋及相应的土地证、房产证一并交付的情况下，又与被告齐殿彪签订《售房合同》，并向房管部门谎称房产证不慎丢失申请补证后将该房产过户给齐殿彪，其二人明显存在恶意；被告齐殿彪辩称，原来我不认识杨兴，在房管部门按14万余元交的税，实际买房是17万元，签订完合同就给被告杨兴钱了，并提交2012年元月14日三被告签订的房屋买卖合同及杨兴收款条，而其陈述与（本院询问）被告杨兴、孙玉霞的陈述（杨兴与齐殿彪认识十多年了，其虽然签订协议并没有实际付款，齐知道早把房子卖给了原告…）及本院在房管部门调取的（被告齐殿彪无异议的）三被告2013年2月1日签订的《售房合同》（合同载明价格10万元）相互矛盾，显然被告齐殿彪签订该《售房合同》时对原告购买该房产并居住是知情的，故其称属善意取得不能成立，三被告签订的《售房合同》损害了原告的合法权益，当属无效。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告杨兴、孙玉霞与被告齐殿彪于2013年2月1日签订的《售房合同》无效。
受理费3480元，由三被告均担。
如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王禄生
审 判 员 都 伟
人民陪审员 刘晓燕
二〇一四年四月三日
书 记 员 张 昕