江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣1029民初379号原告江西华阳投资有限公司，住所地江西省抚州市东乡区龙山北路原稽查所二楼。法定代表人吴细文，公司董事长。原告吴细文，男，1963年10月5日生，汉族，户籍地江西省进贤县，现住江西省抚州市，原告毕火凤，女，1964年6月24日出生，汉族，户籍地江西省进贤县，现住江西省抚州市，委托代理人颜雄华，江西秉伦律师事务所律师。被告江西义成置业有限公司，住所地江西省抚州市东乡区经济开发区。法定代表人乐方进,公司董事长。委托代理人杨小平，江西汝河律师事务所律师。原告江西华阳投资有限公司、吴细文、毕火凤与被告江西义成置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江西华阳投资有限公司、吴细文、毕火凤委托代理人颜雄华、被告江西义成置业有限公司委托代理人杨小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西华阳投资有限公司、吴细文、毕火凤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房认购书》；2.判令被告返还购房款625万元并赔偿损失135万元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年12月，原告委托并以“危国辉”的名义与被告签订两份《商品房认购书》，约定认购被告开发的“天忆商业广场”第1、2、3号商铺，其中第1、2号商铺总面积178.71平米，价款500万元；第3号商铺面积109.7平米，价款300万元。签订《商品房认购书》后，三原告分别于2012年12月10日缴纳第1、2号商铺款500万元；2012年12月29日缴纳3号商铺款25万元，2013年2月4日、5日分别缴纳30万元、20万元；2013年4月22日缴纳50万元，共计625万元。三原告缴纳上述款项后，被告却于2014年5月29日擅自将原告认购的商铺抵押给第三人并办理了抵押登记。原、被告多次协商未果，故具文起诉。被告江西义成置业有限公司辩称，1、因危国辉受他人委托，实际上的产权应归属受委托人；2、我公司并未收到原告缴纳的购房款项。原告提供的4295521#、4295527#、4295528#、4295535#号收款收据载明的收款方式均为转账，收款时间、金额分别为2012年12月10日、金额500万元，2013年2月4日、金额30万元，2013年2月5日、金额20万元，2013年4月22日、金额50万元。但经查阅我公司的银行转账记录，在以上时间点并无汇款人为原告的转账收入。4295524#收款收据、金额25万元、时间为2012年12月29日的收款方式虽已由转账涂改为现金，但未加盖更改印章，涂改应为无效。同时我公司在2012年12月29日，既无缴款人为原告的现金收入，又无汇款人为原告的转账收入。原告如主张购房款项已汇入我公司银行账户，应当提供汇款人为原告、收款人为我公司的的银行转账凭证，仅凭非正式发票的收款收据不能说明我公司已收到购房款项；3、我公司并未与原告签订商品房认购书。在原告未缴纳任何购房款项的情况下，我公司不可能与其签订商品房认购书。假如原告提供的商品房认购书属实，也已自动解除。根据认购书中的约定，认购人（原告）如未在约定时间内签订正式《商品房买卖合同》的，不另行催告，认购书自动解除。该条约定就可以充分说明，原告提供商品房认购书早已自动解除，不存在诉讼要求解除的问题。综上，请求依法驳回原告的诉请。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：第一组证据：2012年12月3日江西华阳投资有限公司及吴细文、毕火凤与危国辉签订的《委托购房协议》一份，证明危国辉受江西华阳投资有限公司和吴细文、毕火凤的委托以危国辉的名义认购店铺；第二组证据：1、世贸广场钻石VIP客户确权书一份，证明2012年12月10日与被告签订客户确权书；2、商品房认购书两份，证明危国辉认购了被告开发的天亿商业广场第1、2、3号商铺；第三组证据：江西义成置业有限公司股东会决议、在建工程抵押合同、在建工程抵押公告、抵押权登记证书、江西义成置业有限公司一楼未售店铺明细表，证明被告已经将原告认购的店铺抵押给了第三人杨志超，并办理了抵押权登记；第四组证据：1、2012年12月10日被告向原告出具的500万元的收据；2、2012年12月29日被告向原告出具的25万元的收据；3、2013年2月4日被告向原告出具的30万元的收据；4、2013年2月5日被告向原告出具的20万元的收据；5、2013年4月22日被告向原告出具的50万元的收据；6、上述5张收据相应的取款和转账凭证，证明原告向被告支付了购房款项625万元，并约定了定金。第五组证据：原告原委托代理人对傅旭旦的调查笔录一份、傅旭旦身份证复印件、农业银行卡（账号：62×××19）及农村信用社银行卡（账号：62×××72）复印件各一份，证明被告公司以傅旭旦的名义开办了上述两张银行卡，该两张银行卡实际为公司使用，吴细文、毕火凤转入该卡的资金实际都归被告收取；第六组证据：公司变更登记申请书一份、股东会决议一份、股东转让出资协议书3份、被告义成公司章程修正案一份、义成公司法定代表人任免职书一份、义成公司经理、董事、监事任免职书，证明2014年1月16日前，傅华义、傅国潮为义成公司股东，傅华义担任义成公司法定代表人、执行董事、经理，傅国潮担任义成公司监事；第七组证据：江西华阳投资有限公司营业执照、组织机构代码证、公司变更通知、吴细文身份证、毕火凤身份证各一份，证明吴细文、毕火凤系江西华阳投资有限公司股东。被告江西义成置业有限公司对原告提供的上述证据质证意见如下：对第一组证据，被告认为：在起诉之前原告没有向我公司披露过。如果委托购房协议真实存在，根据购房协议的内容我们可以知道真正够买1、2、3店铺的是江西华阳投资有限公司的吴细文和毕火凤，因为购房款由委托人支付，受委托人办理购房事宜，最后房屋的权属是江西华阳投资有限公司的吴细文和毕火凤；对第二组证据，1、确权书和商品房认购书不是我公司签订，是我公司原来法人代表的个人行为，且确权书和认购书在我公司没有存底。2、认购书并不是商品房销售合同成立的依据，原告没有与我公司签订购房合同也没有支付购房款。3、认购书约定向江西天冉投资有限公司缴纳了该标的物认购金人民币500万元，说明原告并非认购我公司的房产，而是认购天冉公司的。所以这是原法人代表的个人行为。4、交纳认购金的时间是2012年12月29日而收据确实2012年12月10日开具，与收款时间不符。5、原告没有按照约定到我公司签订商品房买卖合同，依据认购书2、3条的约定，该认购书已经自动解除了，交纳的定金不予退还；对第三组证据，对其真实性无异议，但关联性有异议。认为第二组证据只能证明1、2、3号店铺在2014年5月28日抵押了，但是商品房认购书第三条约定，应该在2013年1月2日之前签订商品房买卖合同。抵押行为是发生在原告违约之后，因此不会影响原告签订商品房买卖合同；对第四组证据，1、五张收据不是被告公司开具的，是公司原法人代表傅华义的个人行为，这些收据在公司没有存根，公司账户也没有收到任何购房款。2、收据只是对于付款方式的约定，有无付款，应该以银行的进账单和公司的正式发票为准。对于吴细文、毕火凤、毕彩花转账的真实性无异议，但是与本案没有关联性，只能证明他们之间的个人经济往来。对2012年12月10日的500万元，其中2012年12月10日由毕火凤的账户转入傅旭旦的农业银行账户（账号：62×××19）200万元；另300万元系2011年5月5日至2011年5月9日期间毕火凤转账至傅华义账户，该500万元用以抵偿购房款。但是2011年5月9日我公司还没有成立，我公司是同年5月18日成立的。不可能公司没有成立就与他们发生经济关系，因此付款是傅华义、毕火凤、傅旭旦、吴细文个人经济往来，与支付购房款无关；对第五组证据，傅旭旦作为证人，应该出庭作证。通过傅旭旦的银行账号，来往资金，可以看出傅旭旦与吴细文、毕火凤有密切的经济往来。但是与我公司没有必然的关联，证明不了傅旭旦的账户就是我公司的房款；对第六组证据无异议，对第七组证据真实性合法性无异议，对关联性有异议。被告江西义成置业有限公司为证明其主张，向本院提交以下证据：第一组证据：义成公司的组织机构代码、营业执照、法人代表身份证明，证明义成公司的主体资格；第二组证据：义成公司在东乡县农村信用合作社开户账号于2012年12月1日-2013年4月30日交易明细，证明2012年12月1日-2013年4月30日没有收到原告的购房款；第三组证据：江西华阳投资有限公司与浙江宏成建设集团有限公司于2011年3月6日签订的《建设工程施工合同》、浙江宏成建设集团有限公司及其法人代表于2011年10月21日出具的《委托书》、浙江宏成建设集团有限公司法定代表人的身份证，证明傅华义系浙江宏成建设集团有限公司在江西境内工程的委托代理人。傅华义与江西华阳投资有限公司另有业务往来；第四组证据：江西华阳投资有限公司出具的2010年9月28日至2011年1月27日交款人为傅华义的收据及汇款凭证，证明傅华义与江西华阳投资有限公司另有密切的资金往来关系；第五组证据：快递邮寄单、借条、证明、会议记录，证明傅旭旦是浙江宏成建设集团有限公司江西分公司的工作员工，与江西华阳投资有限公司有业务关系，证明傅旭旦与江西华阳投资有限公司另有资金往来。第六组证据：江西义成置业有限公司天亿商业广场于2012年12月27日取得的《商品房预售许可证》，证明签订商品房认购书时已经取得了《商品房预售许可证》。原告对被告江西义成置业有限公司提供的上述证据质证意见如下：对第一组证据无异议；对第二组证据的真实性无异议，但对账单的内容有异议，关联性有异议。东乡县农村信用合作社开户账号只能反映被告部分的交易情况，不具有排他性，原告举证傅旭旦的银行账户往来，也属于被告公司的交易明细；对第三组证据的真实性无异议，关联性有异议。即使傅华义与江西华阳投资有限公司另有业务往来，但是不影响原告与义成公司的合同；第四组证据的三性均有异议，公章看不清楚，因此真实性有异议。即使傅华义与江西华阳投资有限公司另有业务往来，与本案也没有关联；对第五组证据的真实性无异议，关联性有异议。傅旭旦是浙江宏成建设集团有限公司江西分公司的工作员工，与江西华阳投资有限公司是工程承建关系；对第六组证据的真实性无异议，关联性有异议。2016年8月5日，被告申请对《委托购房协议书》中梁“委托购房协议”的打印、书写时间是否与“2012年12月3日”一致进行鉴定。经江西求实司法鉴定中心鉴定“无法明确判断其书写形成时间”。2017年8月6日，被告以上海鉴定机构有能力鉴定为由，再次申请以“江西华阳投资有限公司”在2012年12月至2014年12月期间使用的“公章”作为比对样本，对《委托购房协议书》上公章的实际使用时间进行鉴定，后经咨询，上海鉴定机构认为时间过长，无准确的把握估计鉴定结果。本院将上海鉴定中心意见口头告知被告，被告未坚持鉴定。根据双方当事人的陈述及当事人举证、质证和本院综合认证情况，查明以下与本案有关的事实：2012年12月3日，江西华阳投资有限公司（股东为吴细文和毕火凤）委托其员工危国辉并以危国辉的名义办理购买江西义成置业有限公司开发的天亿商业广场第1、2、3号店铺。2012年12月10日危国辉与江西义成置业有限公司签订了《世贸广场钻石VIP客户确权书》，约定危国辉购买零壹、零贰号店面总金额为人民币伍佰万元整。危国辉还与江西义成置业有限公司签订了两份《商品房认购书》，其中一份约定危国辉购买第1号、第2号店面，面积178.71平方米，金额为500万元。销售总价500万元，订约定金为500万元，并约定：1、认购人于2012年12月29日向江西天冉投资有限公司缴纳了该标的物认购定金500万元整；2、缴足认购定金后，认购人应按约定日期签立《商品房买卖合同》缴付应缴之款项。如在约定日期内未签订合同及支付房款者，不另行催告，本认购书即自动解除，已缴之订约订金不予退还；3、认购人于2013年1月4日前签订《商品房买卖合同》并付清首期房款伍佰万元整；4、认购书需江西义成置业有限公司盖章方能生效……。另一份《商品房认购书》约定危国辉认购第3号店面，面积109.7平方米，金额为300万元，销售总价为300万元，订约定金为25万元，并约定：1、认购人于2012年12月29日向江西天冉投资有限公司缴纳了该标的物认购定金25万元整；2、缴足认购定金后，认购人应按约定日期签立《商品房买卖合同》缴付应缴之款项。如在约定日期内未签订合同及支付房款者，不另行催告，本认购书自动解除，已缴之订约订金不予退还；3、认购人于2013年1月4日前签订《商品房买卖合同》并付清首期房款叁佰万元整；4、认购书需江西义成置业有限公司盖章方能生效……。上述两份认购书落款处的“年月日”均为空白，其中第1号、第2号店面的《商品房认购书》在涂改处和收款人处均加盖了被告公司的公章，另一份在涂改处加盖了被告公司的公章。被告开发的天亿商业广场于2012年12月27日取得了《商品房预售许可证》。《商品房认购书》签订后，双方未能在约定的期限签订《商品房买卖合同》，对未签订的原因双方存在异议，原告主张原告到签订，但是被告以各种理由推脱，而且当时购买的店面打算拆了做通道，就没有签合同。而被告提出到起诉之前，原告从来没有提出要签订合同。原告自2012年12月10日起至2013年4月22日共支付了625万元，具体付款情况如下：1、2012年12月10日毕火凤从其本人账户中转入傅旭旦的农业银行62×××19账户200万元，因之前毕火凤于2011年5月5日分两次汇入傅华义建设银行52×××60账户各430万元，5月5日汇入傅华义工商银行95×××10账户160万元，5月6日汇入傅华义建设银行52×××60账户100万元，5月9日汇入傅华义工商银行95×××10账户100万元。2012年12月10日被告向原告出具了500万元的收据，载明交款单位为危国辉，收款方式为转账，收款事由为：“定金（1、2号店铺），12月10汇款贰佰万元整，之前已汇入叁佰万元入傅华义账户”，并加盖了被告公司的财务专用章；2、2012年12月29日江西华阳投资有限公司的员工毕彩花从其上饶银行账户中取现金20万元，毕火凤从其中国银行账户取现金5万元交由被告。被告于当日向原告出具了25万元的收据，载明交款单位为危国辉，收款方式为现金，收款事由为“诚意金转定金”，并加盖了被告公司的财务专用章；3、2013年2月4日吴细文从其农村信用社账户中取款30万元，并由危国辉存入傅旭旦农村信用社6226820019500×××72账户中。被告于当日向原告出具了30万元的收据，载明交款单位为危国辉，收款方式为转账，金额为30万元，收款事由为定金，并加盖了被告公司的财务专用章；4、2013年2月5日毕火凤从农村信用社取款20万元，并由毕彩花将该20万元存入傅旭旦农村信用社62268200195×××72账户中。被告于当日向原告出具了20万元的收据，载明交款单位为危国辉，收款方式为转账，金额为20万元，收款事由为3号店铺定金，并加盖了被告公司的财务专用章；5、2013年4月22日危国辉从吴细文农村信用社账户中取款50万元，并于同日将该50万元存入傅旭旦农村信用社62×××72账户中。被告于当日向原告出具了50万元的收据，载明交款单位为危国辉，收款方式为转账，金额为50万元，收款事由为3号店铺款，并加盖了被告公司的财务专用章；6、2014年5月29日，江西义成置业有限公司将天亿商业广场一楼办理了在建工程抵押，其中包含了原告认购的第1、2、3号店铺。本案在起诉前，三原告向本院提出财产保全申请，要求冻结被告江西义成置业有限公司价值800万元的财产进行保全，并由江西华阳投资有限公司提供了其公司所有的房权证东房字第××号、房权证东房字第××号、房权证东房字第××号房屋为申请财产保全进行担保。本院于2016年3月26日依法作出了（2016）赣1029财保14号之二民事裁定书，查封了江西义成置业有限公司相应价值的房产。本院认为，本案的争议焦点为：一、谁是本案适格原告；二、原、被告双方是否签订了《商品房认购书》；三、被告是否收到原告交纳的购房款，具体收款金额是否为625万元；四、双方未能签订《商品房买卖合同》的过错在于哪一方，即原告请求判令被告双倍返还定金135万能否得到支持。关于本案主体，吴细文、毕火凤是否为本案适格原告的问题。本院认为，本案危国辉签订委托协议是受江西华阳投资有限公司委托签订的，虽然委托书载明具体款项由股东吴细文、毕火凤直接支付，但购房主体依然是江西华阳投资有限公司，故吴细文、毕火凤只对江西华阳投资有限公司享有追诉权，而对江西义成置业有限公司无诉权。关于原、被告双方是否签订了《商品房认购书》。本院认为，被告认为签订《商品房认购书》是公司原法定代表人傅华义的个人行为，不是公司行为，但确权书和商品房认购书均盖有被告公司的印章，且原告购买的店铺也系被告公司所开发，应当认定本案签订确权书和商品房认购书是被告公司的行为，而非被告原法定代表人傅华义的个人行为。虽然认购书约定向江西天冉投资有限公司缴纳了该标的物认购金，但从被告在认购书上加盖印章以及之后出具的收据来看，原告是与被告签订的认购书，款项也是支付给被告，与江西天冉投资有限公司并没有关系，应当认定本案系原、被告之间签订了《商品房认购书》。关于被告是否收到原告交纳的购房款项625万元。本院认为，被告出具的收据和原告方出具的相应银行汇款凭证可以相互印证，虽然其中325万元存入傅旭旦的账户中，另300万元系在被告公司成立之前支付给被告原法定代表人，但被告均以出具收据的方式对上述款项系原告支付的购房款予以了认可，并确认为购买店铺款，故应当认定被告收到了原告支付的购房款625万元。这些款项另有相关调查笔录予以印证。关于双方未能签订《商品房买卖合同》的过错在哪一方，原告请求判令被告返还购房款及双倍返还定金135万元能否得到支持。本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，在性质上属于预约合同。《商品房认购书》系当事人的真实意思表示，内容为违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照该认购书的约定，在约定时间内签订商品房买卖合同。现双方约定的标的物虽已被被告方用于借款抵押，但被告是于2014年5月27日进行抵押，认购书约定到签订买卖合同时间为2013年1月4日，期间双方有足够的时间协商签订买卖合同，不能以被告方2014年5月27日的抵押行为来推定系被告的原因导致未能签订买卖合同。而且在认购书约定的签订合同时间过后，原、被告并未解除该认购书，而是继续履行，原告仍然继续付款至2013年4月22日止，被告也予以接收并出具收据。现双方均无证据证明未能在约定时间内签订商品房买卖合同是对方的原因造成的，应当认定双方最终未能签订正式合同的责任不能归责于一方当事人。对原告请求解除该《商品房认购书》应予支持。对原告请求判令被告双倍返还定金135万元不予支持，但对原告已经支付的625万元应由被告予以返还。综上，原告诉请被告返还购房款625万元于法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西华阳投资有限公司与被告江西义成置业有限公司所签订的《商品房认购书》；二、被告江西义成置业有限公司与本判决生效之日起10日内返还原告江西华阳投资有限公司625万元；三、驳回其他原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65000元，财产保全费5000元，共计70000元及鉴定费，由被告江西义成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：抚州市中级人民法院，账号：14×××２９，开户行：中国农业银行抚州市分行金泺分理处），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 勇人民陪审员  李乔木人民陪审员  刘奇根二〇一八年四月十日书 记 员  陈 剑