上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0112民初23449号
原告：杨捷，男，1985年12月18日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。
被告：徐晨华，女，1952年12月28日出生，汉族，住上海市闵行区。
被告：陈娜，女，1977年4月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
两被告之共同委托诉讼代理人：韦壮凌(被告陈娜之丈夫)，男，住上海市闵行区七莘路***弄***号***室。
原告杨捷与被告徐晨华、陈娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨捷之委托诉讼代理人孟海、被告徐晨华、陈娜及其共同委托诉讼代理人韦壮凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨捷向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告交付上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称304室房屋)；2.要求被告支付自2016年5月11日起至实际交房之日止按每日1,140元(总房价的万分之五)计算的逾期交房违约金。主张的事实和理由：被告徐晨华、陈娜原为304室房屋产权人。2015年12月30日原、被告签订上海市房地产买卖合同，并分别于2016年1月9日、4月9日签订两份补充协议，原告以228万元价格购买304室房屋，并约定于2016年5月10日之前办理交房手续，否则应按合同约定承担相应违约责任。原告在银行放贷后才知道上述房屋中有一个租赁合同，租期较长，被告承诺会按期交房，原告遂按约履行全部付款义务。届期被告未能交付房屋，后经多次催促，未果，被告反过来要求原告将1万元尾款付清。2016年5月3日被告以实际收到的租金9,200元及剩余800元以现金方式支付视为支付尾款，口头约定最迟至6月底交房，故原告同意对方迟延至6月底交房。但被告仍未践约。故诉至法院主张上述权利。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，即要求被告支付自2016年7月1日起至实际交房之日止按每日1,140元计算的逾期交房违约金。
被告徐晨华、陈娜辩称，不同意诉讼请求。被告就304室房屋与案外人签订租赁合同，租期至2018年5月4日止。被告在与原告磋商房屋买卖合同时，明确告知对方上述租赁情况，原告表示愿意继续出租并待租期结束后自行收回房屋，故已实际交接完毕。2016年5月3日原告与承租人商议租金，因原告提价而未果。同日被告将已收到的上述房屋四至六月份的租金6,900元、一个月押金2,300元与原告应付尾款1万元折抵，剩余尾款800元由原告支付现金结清。由于被告没有违约行为，且合同约定违约金过高，原告也无实际损失，故不同意支付违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。有争议的证据中，原告提供的律师函系向讼争房址投递，在双方未确认其他联系地址的情况下，系合理送达方式，应认定具有证明力。原告提供的陈中琪情况说明、被告提供房地产经纪事务所的证明等证据，属于证人证言，应以到庭证人所某证言为准，否则不具有单独的证明力。证人潘某就自己所知的情况进行陈述，具有作证资格，且与当事人无利害关系，其证言具有证明力，但其中通过其他案外人的陈述所获知的信息属于传闻证言，在其未能证明来源真实性的情况下，该部分证言内容不具有证明力。被告提供的与案外人之间签订的租赁合同是否真实，超出本案审查的范围，不作评价。本院经审理认定事实如下：2015年12月28日被告徐晨华、陈娜作为出售方(甲方)、原告杨捷作为购买方(乙方)、上海天盟房地产经纪有限公司作为居间方(中介方)签订《房地产买卖居间合同》(定金协议)，载明甲方自愿将其所有的304室房屋出售给乙方，甲方收到乙方银行放贷当日起算，一个月内甲方交房，购房总价228万元(净到手价)；交房时甲方应做到三清，该搬的搬清，水电煤有线物业费结清，户口迁清；如果甲方未按时三清，交房当日起算，甲方应向乙方支付总房价款每日百分之零点五的违约金累计，直至三清为止(其余内容略)。次日被告徐晨华、陈娜作为卖售人(甲方)与原告杨捷作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(示范文本)，载明甲乙双方通过上海佳鑫房地产经纪事务所公司(以下简称佳鑫公司)居间介绍，由乙方受让甲方自有304室房屋；上述房地产转让价款共计180万元；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；2016年3月30日之前，甲乙双方共同申请办理转让过户手续；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理…(三)应当向乙方支付违约金，违约金按合同总价的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止(合同第四条腾出房屋并通知乙方进行验收交接的时间处空白，其余内容略)。2016年1月9日被告徐晨华、陈娜为甲方(出售方)与原告杨捷为乙方(购买方)在佳鑫公司盖章见证下签订《房地产买卖合同补充协议》，载明乙方购进甲方304室房屋，经甲方双方协商甲方净到手总价228万元，协商在上海市网上房地产交易合同价写180万元(以闵行区交易中心核定价通过为准)；其中部分房款48万元作乙方补偿给甲方该套房屋内装修及设施费；付款方式如下，2015年12月29日乙方付甲方定金8万元；2016年1月18日之前甲乙双方签定上海市房屋买卖合同当日，乙方支付甲方首付款64万元，当日甲乙双方配合居间方办理该房屋审核手续及乙方贷款；产权变更当日乙方支付甲方43万元；2016年3月28日之前产权变更，产权变更后由银行放贷108万元，若乙方贷款不足部分交易当日乙方以现金方式补足给甲方；甲方于2016年9月1日之前迁清该套房屋所有户口当日，乙方支付甲方尾款5万元(其余内容略)。被告于2015年12月28日至2016年4月9日期间收到房款227万元，其中有89万元系2016年4月6日银行放贷支付。2016年3月25日原告登记为该房屋产权人。同年4月9日被告徐晨华为甲方与原告杨捷为乙方签订《补充协议》，载明304室房屋乙方尾款1万元整暂未交付，2016年5月10日前待甲方房屋租赁问题解决后，予以付清；其余房款均已付清，实付227万元整；甲方以空房交付乙方。同年5月3日被告出具收据载明收到1万元，诉讼中原、被告确认该笔付款系以原告交付现金800元，余9,200元以被告收到的房租折抵。2016年7月原告方发出律师函要求被告交付304室房屋并承担违约责任，后以诉称理由诉至本院。
另查明，证人潘某到庭作证，陈述其是佳鑫公司法定代表人，参与了系争房屋从看房到交付定金的过程，全程业务是由业务员陈中琪参与；2015年某晚看房后原、被告即确定签订合同，经磋商以228万元的价格成交并交付了定金，当晚因有租客在而不方便继续看房，就看了同一幢楼的相同房型；其在双方交接过程中听到以尾款抵扣房租的事情；原告说尾款结清，与租客重新订立租赁合同，原告在看房时就接受了每月2,300元的租金标准；当时的市场租金行情在每月3,000元至3,500元之间，现在降至每月2,600元至2,800元之间；被告和陈中琪均告诉原告有5年租期及每月2,300元的租金标准等内容。
本院认为，《房地产买卖居间合同》(定金协议)、《上海市房地产买卖合同》(示范文本)、《房地产买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其中《上海市房地产买卖合同》示范文本中的交易价格明显低于双方真实交易价格，属于采用阴阳合同的手法“做低”房价，以企图达到非法目的，应属无效，本院对此予以批评。但合同其他条款并不违法，仍然有效，对合同双方具有约束力。到庭证人陈述原、被告签约时被告有愿意接受原有租约的意思表示，这与之后原、被告在《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》中未明确具体腾房及交房时间之事实相互印证，故该证言的可信度较高，可以证明原、被告的订约基础以及就具体交房方式如何约定的内容。合同权利义务应经全体合同当事人一致同意后方具有法律效力，而2016年4月《补充协议》中并无被告陈娜的签字，现有证据也不能证明被告徐晨华事先得到被告陈娜的授权或事后追认，且基于两被告的母女关系，不具有家事代理的基础，故被告徐晨华无代理被告陈娜签订该份协议的资格，该协议效力存在重大瑕疵。原告从尾款折抵中得到实质利益，而其也明知用于折抵的9,200元源于被告收取讼争房屋的租金，在原告未能证明其得益是基于其他合理事由的情况下，其接受的是被告转交房屋租金的可能性较高，可进一步印证被告辩称合同双方对带租约交付房屋的方式形成一致意思表示的理由存在合理依据，本院予以采信，在此情况下，被告已无须履行转移占有的义务，原告主张被告负有交付义务及承担逾期交房违约金之诉请依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告杨捷的全部诉讼请求。
案件受理费1,176元(已减半收取)，由原告杨捷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王静波
二〇一六年十二月二十九日
书记员 万 涛
附：相关法律条文
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《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。