重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长法民初字第04920号
原告薛行灯，男。
委托代理人（特别授权）梁荣，重庆渝州律师事务所律师。
被告杨胜钦，男。
被告王伟。
第三人张清梅，女。
原告薛行灯与被告杨胜钦、王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法由代理审判员谷博适用简易程序于2013年10月9日、11月7日、11月22日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本院于2013年12月10日裁定将本案转为普通程序进行审理，并追加张清梅作为本案第三人参加诉讼。依法由审判员陈刚担任审判长，与代理审判员谷博、人民陪审员罗瑶星组成合议庭于2014年1月22日公开开庭进行了审理。原告薛行灯及其委托代理人梁荣，被告杨胜钦、王伟，第三人张清梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛行灯诉称，2009年3月20日，我与被告王伟签订租赁合同一份，约定由被告王伟将其所有的位于重庆市长寿区协信购物广场A区2层B21号门面出租给我经营，租期为2009年8月28日至2015年8月27日；2009年8月28日至2012年8月27日期间的租金为每月1333元，2012年8月28日至2015年8月27日期间的租金为每月1440元；租金每半年支付一次，必须在到期前五日内支付。2013年8月22日，我向被告王伟支付了2013年8月28日至2014年2月27日期间的房租10000元。2013年8月28日，被告杨胜钦来到涉案门面房称被告王伟已将该房转让给他，并将该房门锁换掉，强行收回该房。两被告的行为�重侵犯了我的权益，请求人民法院判令被告杨胜钦继续履行我与被告王伟签订的租赁合同，停止对涉案门面房的侵害，对该房恢复原状，并赔偿我从2013年8月28日起至2014年1月22日止按每天300元计算的停业损失，被告王伟承担连带责任。
被告杨胜钦辩称，2013年3月13日，我与被告王伟签订了房屋买卖协议，被告王伟将涉案房屋出售给我并办理了过户手续，当时原告薛行灯是知道的。同年3月15日，我和被告王伟一起来到涉案房屋，当着原告薛行灯的面作了交接，原告薛行灯出具了放弃优先购买权的承诺书。同年8月，我数次联系原告薛行灯协商修订合同，提高租金标准事宜，原告当时表示同意，并约定于同年8月17日重新签订合同，但原告又说不愿继续租赁该房了，我当时告诉原告如果不租的话就在8月28日将门面归还给我，原告默认，后来也未向我交付租金。同年8月28日上午，我去收回涉案房屋，原告薛行灯报警，称我持有的房产证是假的，且租赁合同尚未到期，拒绝交还房屋。同月30日下午我再次去收回涉案房屋，原告薛行灯又报警。当晚我请工人员来作了隔墙，将涉案房屋收回，做隔墙的过程中原告薛行灯在场，双方未发生争执。同年9月3日，我与第三人张清梅签订租期为从2013年9月4日起至2014年9月3日止的租赁合同，将涉案房屋出租给张清梅使用至今。我收回房屋是因为原告薛行灯拒绝向我支付租金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告王伟辩称，2009年3月20日，我与原告薛行灯签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给原告使用属实。2012年9月份后，因我做生意急需资金，便多次联系原告询问其是否愿意购买该房，原告明确表示不愿意购买。2013年3月，被告杨胜钦联系到我，称愿意购买该房。经过协商，我与被告杨胜钦于�月13日达成房屋买卖协议。同月15日，我和被告杨胜钦一起来到涉案房屋，当着原告薛行灯的面作了交接，原告薛行灯出具了放弃优先购买权的承诺书。同日，我还给了被告杨胜钦1500元让他负责处理与原告薛行灯之间的租赁关系事宜，并且将该门面房从2013年4月至8月的租金8300元交给被告杨胜钦，被告杨胜钦为我出具收条一份。因此自2013年3月15日之后，涉案房屋的租赁合同已与我没有关系。原告薛行灯于同年8月22日向我汇款10000元时并未通知我，原告薛行灯与被告杨胜钦于同月28日发生争议报警时也未通知我，直至接到法院传票后我才知道。本案的争议与我无关，我不应承担任何责任。
第三人张清梅称，我在2013年9月3日与被告杨胜钦签订租赁合同时并不知道其与原告薛行灯之间的纠纷，该租赁合同合法有效，我要求继续履行该合同。
经审理查明，2009年3月20日，原告薛行灯与被告王伟签订《租赁合同》一份，该合同约定：“甲方：王伟乙方：薛行灯甲方将其所有的位于重庆市长寿区协信购物广场A区2层B21号门面租给乙方经营，租期为2009年8月28日至2015年8月27日；2009年8月28日至2012年8月27日期间的租金为每月1333元，2012年8月28日至2015年8月27日期间的租金为每月1440元；租金每半年支付一次，必须在到期前五日内支付给甲方”，该合同还对保证金、设施保护等事项进行了约定。合同履行过程中，原告薛行灯与被告王伟口头对租金标准进行变更，调整为每年20000元，原告薛行灯从2012年2月起每半年支付给被告王伟租金10000元，支付期限未作变动，后双方实际按此履行合同。
2013年3月13日，被告王伟与被告杨胜钦签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定，由被告王伟将位于长寿区XX路X号XXX号房屋（即本案涉案房屋、上述租赁合同的租赁物）出卖给被告杨胜钦；该房屋连带租约销售，买方购买后应遵守卖方与承租方原合同。该协议还对房屋价款、支付方式、违约责任等事宜进行了约定。同月15日，被告杨胜钦向被告王伟出具收条一份，该收条载明：“今收到王伟门面保证金1500元、门面租赁违约金1500元、2013年4月到8月份租金8300元合计11300元。”同日，原告薛行灯向被告王伟出具承诺书一份，该承诺书载明：“我自愿放弃购买我承租的长寿区XX路X号XXX号门面”。同月21日，被告王伟将涉案房屋产权过户到被告杨胜钦名下。
2013年8月初，被告杨胜钦向原告薛行灯提出上涨租金、重新签订合同，但双方未达成一致。同月22日，原告薛行灯将2013年8月28日至2014年2月27日的租金10000元汇至被告王伟账户，但未告知王伟和杨胜钦。同月28日，被告杨胜钦要求收回涉案房屋，原告薛行灯拒绝并于当日向本院提起诉讼。�月30日，被告杨胜钦再次要求收回涉案房屋，并于当晚作了隔墙，将涉案房屋收回。做隔墙的过程中原告薛行灯在场，双方未发生争执。
2013年9月3日，被告杨胜钦与第三人张清梅签订租赁合同，将涉案房屋出租给张清梅使用。该合同约定，租赁期限为一年，即从2013年9月4日起至2014年9月3日至，年租金为48000元。该合同还对保证金、合同的变更和解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告杨胜钦将涉案房屋交付给第三人张清梅使用至今。原告薛行灯对该合同的效力无异议。
上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《房屋买卖协议》、收条、《承诺书》、房产证、银行汇款凭证、《门面出租合同》、证人证言等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约�履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第六条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。本案中，被告王伟将涉案房屋出卖给被�杨胜钦并办理过户手续后，原告薛行灯与被告王伟于2009年3月20日签订的《租赁合同》继续有效，合同当事人变为原告薛行灯与被告杨胜钦。2013年3月13日，被告王伟与被告杨胜钦就本案所涉门面签订《房屋买卖协议》，同月15日，原告薛行灯向被告王伟出具承诺书，明确表示放弃购买其承租的门面，其应知晓被告王伟出售门面的事实。同年8月初，被告杨胜钦作为该门面的所有权人，向原告薛行灯提出上涨租金、重新签订合同，原告薛行灯亦未对被告杨胜钦作为该门面所有权人的身份提出异议。故原告薛行灯应知晓该门面的所有权人变更为被告杨胜钦，其称直至2013年8月28日才知道涉案房屋的所有权人已变更为被告杨胜钦，该陈述不符合常理，明显与客观事实不符，本院不予采信。被告杨胜钦向原告薛行灯提出上涨租金、重新签订合同，原告薛行灯未同意，则双方仍应按照原合同的约定继续履行。原告薛行灯未按照该合同约定的期限（即2013年8月28日前5日内）向被告杨胜钦支付租金，被告杨胜钦可要求原告某某灯在合理期限内支付，若原告薛行灯逾期仍不支付，被告杨胜钦才可以解除合同。现被告杨胜钦未按法律规定要求原告薛行灯在合理期限内支付，而是直接将涉案房屋收回，损害了原告薛行灯的合同权利，原告薛行灯可要求继续履行合同。但因被告杨胜钦已将涉案房屋另行出租给第三人张清梅使用，该租赁合同亦为有效，现第三人张清梅已合法占有涉案房屋并要求履行合同，被告杨胜钦应当依法向第三人张清梅继续履行合同。原告薛行灯作为不能取得租赁房屋的承租人，若请求解除合同、赔偿损失，可另案提起诉讼。故对原告薛行灯要求被告杨胜钦向其继续履行合同，对涉案房屋停止侵害、恢复原状的诉讼请求，本院不予�持。原告薛行灯要求被告杨胜钦赔偿其从2013年8月28日起至2014年1月22日止的停业损失，因未提供其停业损失的相关依据，本院不予支持。被告王伟将本案所涉租赁房屋出售给被告杨胜钦后，其已不是租赁合同的相对方，原告薛行灯要求被告王伟承担连带责任无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第六条之规定，判决如下：
驳回原告薛行灯的诉讼请求。
本案案件受理费80元，由原告薛行灯负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 刚
代理审判员 谷 博
人民陪审员 罗瑶星
二〇一四年三月五日
书 记 员 黄春燕