广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠东法民一初字第208号
原告：钟志强。
委托代理人：张镜科。
被告：林成顺。
委托代理人：何崇云，广东金卓越律师事务所律师。
被告：陈志兴。
第三人：钟金招。
原告钟志强诉被告林成顺、陈志兴、第三人钟金招案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告钟志强的委托代理人张镜科，被告林成顺的委托代理人何崇云，被告陈志兴到庭参加诉讼，第三人钟金招经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告钟志强诉称：2011年3月20日，原告与被告陈志兴、第三人钟金招受让位于惠东县大岭镇万松村万星村小组的房产【宗地编号：万星开发区村民留用地规划方案图左区A栋之壹号】，双方签订了《房屋买卖合同书》，原告依约向陈志兴、钟金招支付了合同项下的房屋转让价款60万元，也办理了房屋及水电移交手续；同时，陈志兴、钟金招也将土地来源的相关资料原件移交给原告。上述房屋受让后，原告更换了房屋的所有锁匙，占有了涉案的房屋。为了便于管理，原告将房屋的二楼租给惠州市兴凯实业有限公司临时办公；2013年6月，原告将第一层房屋出租给陈顺霞开小店。后来，原告多次要求陈志兴、钟金招将土地使用权变更到原告名下，但因陈志兴涉嫌刑事案件被公安机关拘捕，导致涉案的土地使用权至今无法变更到原告名下。2014年3月底，原告发现广东省惠东县人民法院在房屋门前张贴查封公告，知悉受让的房屋被查封。2014年4月3日，原告向惠东县人民法院提交了《执行异议申请书》，对（2014）惠东法执字第l48号《执行裁定书》的查封有异议；2014年12月21日，原告收到惠东县人民法院（2014）惠东法执外异字第5号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。原告认为，贵院作出的（2014）惠东法执外异字第5号《执行裁定书》认定事实不准确、适用法律错误。事实理由如下：一、被告陈志兴、第三人钟金招系涉案房屋的实际所有权人，依法有权处置其私有财产。被告陈志兴、第三人钟金招均系惠东县大岭镇万松村委新村村民。2006年6月28日，陈志兴、钟金招因住房困难向该村申请在集体留用地中安排建房；同年10月13日，经村民会议决议及村委同意，安排在万星开发区村民留用地左区A栋之壹号的96平方米土地建房。后来，陈志兴、钟金招共同筹集资金后，在该土地上建起五层的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，陈志兴、钟金招依法享有该宅基地的占有、使用的权利。因此，其所建造的住宅及其附属设施依法属于其所有的用益物权。2011年3月20日，陈志兴、钟金招与原告（与陈志兴、钟金招同村村民）协商一致，签订《房屋买卖合同书》，将上述的房屋所有权（土地未转让）卖给原告，并收取了合同项下的房屋转让款60万元；2011年3月31日，在该村村民彭礼清的监交下，陈志兴、钟金招将房屋及附属设施移交给了原告，原告一直将该房屋使用至今。依照我国《民法通则》第七十五条：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”、《物权法》第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定。陈志兴、钟金招的房屋是合法的私有财产；那么，陈志兴、钟金招可以依法对其房屋行使处分权。再从我国目前的立法精神和法律现状来看，并无禁止农村居民出售自己农村房屋的法律、法规规定；相反，《中华人民共和国土地法》第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从上面法律规定精神来看，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所权的立法意图。因此，按照法无禁止即可为的法理精神，陈志兴、钟金招将其房屋转让给本村村民钟志强是其自由处分其私权利的行为，并未违反国家法律法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益及第三人的利益，是完全符合法律规定的。二、原告已付清了合同项下的房屋价款、占有了涉案的房屋，对房屋没有过户并无过错原告与被告陈志兴、第三钟金招签订《房屋买卖合同书》后，钟志强已向陈志兴、钟金招支付房屋转让款60万元；陈志兴、钟金招收清房屋转让款后，也及时将房屋移交给了钟志强；这一事实已得到了陈志兴、钟金招的认可，且这一买卖行为也符合我国《合同法》第一百三十条的规定。基于上述的事实，虽然陈志兴、钟金招没有取得相关的物权证书，但其使用宅基地是得到当地村委的同意，完全享有使用土地权利；房屋是由陈志兴、钟金招共同自筹资金建设，依法享有该房屋的物权。陈志兴、钟金招将其中的房屋权益转让给原告，是其处理的私权行为，法律是允许的。原告与陈志兴、钟金招均系同村村民，其受让房屋并不违反法律，而且原告是善意取得涉案的房屋物权。因此，原告不存在过错的行为。综上，原告认为：原告受让房产事实清楚、证据充分，也履行了合同的付款义务，对涉案的房屋已实际占有，没有办理房屋权属过户并无过错，且受让的房产并无违反法律的强制规定。为此，提起诉讼，请求判令：1、请求对陈志兴、钟金招位于惠东县大岭镇万松西园A栋1号房屋及所属土地使用权（规划编号为左A栋1号）的终止执行，并解除该房屋及所属土地使用权查封。2、请求确认位于惠东县大岭镇万松西园A栋1号（即规划编号为左A栋1号）的房屋及所属的土地使用权为原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。
被告林成顺辩称：一、涉案房屋所占的屋地不是新村村民小组的宅基地，陈志兴、钟金招对该屋地不享有合法的宅基地权益，因为被答辩人钟志强及陈志兴、钟金招是惠东县大岭镇万松村委新村村民小组（以下简称“新村村民小组”）的村民，他们不是惠东县大岭镇万松村委万星村民小组（以下简称“万星村民小组”）的村民，而涉案房屋所占的屋地位于万星村民小组地域内，属于万星村民小组所有，并不属于新村村民小组所有，该屋地是陈志兴跟万星村民小组购买的，不是从新村村民小组处分得的，并且该屋地没有按照《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第六十二条的规定办理相关的审批手续，所以，该屋地不属于受法律保护的宅基地。二、被答辩人诉称其于2011年3月20日与陈志兴、钟金招受让涉案房屋，其已付清了转让款给陈志兴、钟金招，并且已办理了房屋及水电移交手续，被答辩人的这一诉称与客观事实不符，答辩人认为这是被答辩人与陈志兴、钟金招串通起来，企图损害答辩人的利益。因为：1、在（2012）惠东法民一初第268号案的诉讼中，惠东县人民法院应答辩人的申请于2012年3月查封了涉案房屋，陈志兴、钟金招、惠州市兴凯实业有限公司、新村村民小组曾经就此提出过复议及异议，法院为此举行过听证，在此过程中，陈志兴、钟金招、惠州市兴凯实业有限公司、新村村民小组从未提及涉案房屋已转让给了被答辩人这件事，反而，陈志兴、钟金招、惠州市兴凯实业有限公司、新村村民小组还积极主张涉案房屋是新村村民小组的。2、惠东县人民法院早在2012年3月就查封了涉案房屋，在该房屋的外墙张贴了查封公告及在该房屋的大门贴了封条，陈志兴、钟金招也曾就此提出过复议，如果陈志兴、钟金招真的在2011年3月就将涉案房屋转让给了钟志强，为何陈志兴、钟金招就查封一事提出复议申请时没有陈述过这一情况，反而要主张涉案房屋是新村村民小组的呢？而且被答辩人为何在2012年之时没有提出异议而要在事隔两年之后才提出呢？3、在（2014）惠东执字第148号案的执行过程中，陈志兴在2014年2月19日的问话笔录中曾就涉案房屋的权属作了如下表述：“查封房屋所在地是万星村小组大窝底，是我和村民小组合作开发，由我负责凑钱补偿村民的果树及征地款，由我负责对外招商分户出售，……；该房屋现在是我妻子使用，建好后有时是兴凯公司员工在使用，……；兴凯公司是我的，独资性质。”陈志兴在2014年2月25日的执行笔录中对涉案房屋的权属作了如下表述：“房屋并无卖给任何人，仍属于我的。”可见，如果陈志兴、钟金招真的在2011年3月就将涉案房屋转让给了被答辩人并由被答辩人使用至今，陈志兴就不会作以上的表述。以上的事实充分说明，“陈志兴、钟金招在2011年3月将涉案房屋转让给了被答辩人”这一件事是虚假的，这是被答辩人与陈志兴、钟金招串通起来制造的假象，其目的是企图损害答辩人的利益，请法院予以查明。三、退一万步来说，即使陈志兴、钟金招将涉案房屋转让给被答辩人是事实，该转让行为也是无效的，不受法律保护，因为涉案房屋所占的屋地是属于万星村民小组所有的农用地，至今仍没有依法办理农用地转为建设用地的审批手续，陈志兴没有取得该屋地的使用权，陈志兴在该屋地上建设涉案房屋时，没有报建，也没有得到政府部门的任何许可，更未取得权属证书，不具备转让条件。基于以上理由，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
被告陈志兴口头辩称：原告所说是事实，我的房子的确是卖给了原告，而且是在被告林成顺起诉我之前，被告林成顺执行涉案房屋没有理由。我与被告林成顺的借款已经中院判决，不存在执行问题，我没有欠被告林成顺的钱。
第三人钟金招未到庭应诉，未作答辩。
经审理查明：原告钟志强和被告陈志兴均系惠东县大岭镇万松新村村民。位于惠东县大岭镇万松西园A栋1号两间五层半的楼房是陈志兴于2006年间筹资建造，土地来源系惠东县大岭镇万松村民委员会万星村小组的集体留用地。在审理被告林顺成与被告陈志兴、钟金招偿还借款纠纷一案过程中，本院应林顺成的财产保全申请于2012年3月2日作出（2012）惠东法民一初字第268-1号民事裁定书查封了陈志兴、钟金招位于惠东县大岭镇万松西园A东1号房屋及其所属土地使用权（编号为左A栋1号，未办理权属证书）。（2012）惠东法民一初字第268号民事判决生效后，林顺成因对方未依法履行判决确定的义务向本院申请强制执行。2014年1月22日，本院依法立案执行，案号为（2014）惠东法执字第148号。在执行过程中，本院作出（2014）惠东法执字第148-1执行裁定书继续查封上述财产。2014年4月8日，原告钟志强向本院提出执行异议，其称：2011年3月20日，其与陈志兴、钟金招签订了《房屋买卖合同》，并依约以现金方式向陈志兴、钟金招支付房屋转让款60万元，也办理了房屋、水电及土地来源的相关资料原件等移交手续，故认为其依法取得涉案房屋，本院查封上述房屋及土地使用权侵犯其财产权利。2014年7月3日，本院作出（2014）惠东法执外异议字第5号执行裁定，裁定认为由于涉案房地产未办理权属登记，土地仍属集体所有，未取得国有土地使用权证书，不具有转让条件，据此，本院查封行为符合法律规定，遂裁定驳回钟志强的异议。原告钟志强于收到上述执行裁定书之日起15日内向本院提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。
诉讼期间，钟志强提供其与陈志兴、钟金招于2011年3月20日签订的房屋买卖合同书、收据、房屋及水电移交确认书等证据以证明购买上述房屋及土地使用权的事实。其中，双方签订的房屋买卖合同约定：“甲方自愿依法将夫妻双方共有的位于惠东县大岭镇万松村万星小组集体留用地中，由集体安排建房两间，规划规格4×12米，共玖拾陆平方米，四至范围：前至梁化路，后2米巷，右28米开发道，左小巷为界，宗地编号：万星开发区村民留用地规划方案图左区A栋之壹号。土地来源由万星村民小组规划提供，经惠东县大岭镇万松村民委员会批准有关建房手续。出售该地及该地玖拾陆平方米土地上兴建的两间五层楼房及土地使用权；房屋成交总价为人民币陆拾万元整。上述房屋证件过户的所有税收和费用由乙方负责。甲方要求乙方一次性付清购房款项人民币600000元，等等”。
另查，陈志兴在（2014）惠东法执字第148号案的2014年2月19日问话笔录中对上述查封房屋的权属作了如下表述：“查封房屋所在地是万星村小组大窝底，是我和村民小组合作开发，由我负责凑钱补偿村民的果树及征地款，由我负责对外招商分户出售……；该房屋现在是我妻子使用，建好后有时是兴凯公司员工在使用……；兴凯公司是我的，属于独资性质”。陈志兴在2014年2月25日的问话笔录中表述：“房屋并无卖给任何人，仍属于我的。”原告钟志强对上述笔录中陈志兴的陈述内容有异议；林成顺及陈志兴对上述笔录内容的真实性无异议。
以上事实有原告钟志强提供的起诉状、身份证、房屋买卖合同书、图片证明、收据、房屋及水电移交确认书／房屋租赁合同书、收据，被告林成顺提供的民事答辩状、诉讼查封申请复议书、异议书、问话笔录、执行笔录、证明、以及本院作出的（2012）惠东法民一初字第268-1号民事裁定书、（2014）惠东法执字第148-1号执行裁定书、（2014）惠东法执外异字第148-1号执行裁定书、庭审笔录等在卷为据。
本院认为：本案争议焦点在于原告钟志强是否取得案涉房地产的所有权。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告对涉案房屋享有所有权，必须同时满足支付全部价款、实际占有、对未办理过户无过错三种情形。
1、关于原告有无支付全部购房款的问题。原告钟志强为主张其已支付涉案房屋的全部价款提供了一份收据，该收据显示：付款时间为2011年3月20日，收款人：陈志兴、钟金招。本院为进一步查明事实，庭后对原告钟志强本人进行问话，其陈述：“购房款分几次现金支付，于2011年年底付清”。可见，收据显示的付款时间与原告本人的陈述有矛盾，对于原告是否全部支付价款，原告无提供其他证据佐证，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应承担举证不能的法律后果。
2、关于原告有无实际占有使用房屋的问题。原告钟志强主张涉案房屋自2011年付清房款后即交付使用，提交一份2011年3月31日房屋及水电移交确认书，至于是否已实际占有无其他证据证明。而陈志兴于2014年2月19日在（2014）惠东法执字第148号案的问话笔录中明确表示：上述房地产没有出售，建好后由惠州市兴凯实业有限公司的员工使用，现在是我妻子钟金招使用。钟志强主张已实际占有使用涉案房屋，证据不足，理由不充分，本院不予采信。
3、关于原告对未办理过户有无过错的问题。根据法庭查明事实，涉案房屋所占的土地是惠东县大岭镇万松村民委员会万星小组的集体留用地，涉案房地产至今未取得任何权属证书。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条规定办理审批手续。”，宅基地使用应经人民政府批准，但无证据证明本案涉案房地产已依法办理相关审批手续。原告明知涉案房屋的上述情况仍然购买，故原告对涉案房产未办理过户手续存在过错。
综上，本案不具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的三个必备条件，不足以阻却人民法院对该房地产进行查封等执行措施。原告钟志强请求停止执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人钟金招经本院合法传票传唤无正当理由未到庭，不影响本案审理。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告钟志强的诉讼请求。
本案受理费9800元，由原告钟志强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 邓赛花
代理审判员 王俏玲
人民陪审员 罗莹莹
二〇一五年七月二日
书 记 员 叶 璐
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