金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0702民初3102号
原告：许新跃，男，1964年9月14日出生，汉族，住金华市。
被告：浩龙建设集团有限公司，住所地金华市婺城区青春路300号。
法定代表人：张金龙，董事长。
被告：金华鼎安置业有限公司，住所地金华市保集半岛B3幢B12A10号。
法定代表人：黄伟宇。
原告许新跃为与被告浩龙建设集团有限公司（以下简称浩龙公司）、被告金华鼎安置业有限公司（以下简称鼎安公司）案外人执行异议之诉一案，于2016年2月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月1日公开开庭进行了审理，并于2016年6月16日作出判决；原告许新跃对判决不服提起上诉。金华市中级人民法院作出裁定，撤销判决，发回重审。2017年3月29日，本院依法另行组成合议庭，于同年6月30日公开开庭进行了审理。原告许新跃到庭参加诉讼。被告浩龙公司、鼎安公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告许新跃起诉称：原告与被告鼎安公司于2014年初就买卖位于金华市××后皇路××花园××楼××室房产签订了《浙江省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。该协议确认案涉房产的购房款1320519元，原告已于2014年1月16日完成了全额支付，待原告不再受限购政策影响后另行办理房屋产权登记。当原告前往房管部门办理登记手续时，发现金华市婺城区人民法院因被告浩龙公司提出的财产保全申请查封了该房屋。原告随后向人民法院提出查封异议，人民法院以（2016）浙0702执异7号执行裁定驳回了原告的异议，并告知原告可以提起案外人执行异议之诉。原告认为，原告与被告鼎安公司于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，原告已经付清购房款，被告鼎安公司也已经将房屋交付给原告，原告实际已经占有使用该房屋，在此过程中原告并无过错。而被告浩龙公司诉被告鼎安公司建设工程施工合同纠纷一案的起诉时间是2014年10月24日，人民法院判决的时间是2015年1月28日，远在原告与被告鼎安公司履行完购房合同义务之后。故执行裁定书所称的“购房行为发生在案涉房产被人民法院诉讼保全查封之后”的说法根本不成立〔注：原告购买案涉房产时的查封系原告之子许皓然在（2013）金婺民初字第2981号案件对涉案房产的查封，而非被告浩龙建设集团有限公司所申请的查封〕。根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封和扣押冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，婺城区人民法院不得查封该房屋。原告诉请：1、停止对原告购买的位于金华市××后皇路××花园××楼××室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认金华市××后皇路××花园××楼××室房产归原告所有，被告鼎安公司立即协助和配合原告办理产权登记；3、本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实及主张，向本院提交了下列证据：
1、原告身份证复印件，用以证明原告之诉讼主体资格。
2、金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执异7号执行裁定书复印件，用以证明原告提起诉讼的合法性。
3、香榭花园C户型排屋（2#楼）产品样本宣传册（样本第三页右下角楼号标示图中2#楼颜色高亮显示）复印件（与原件核对无异）一本、房屋外形照片八张、香榭花园销售报价单照片复印件二份，证明鼎安公司宣传、销售的都是排屋。
4、《浙江省商品房买卖合同》复印件（与原件核对无异）二份，证明原告儿子许皓然购买香榭花园2-103号房屋的事实。
5、不动产权证书复印件（与原件核对无异）一份，证明原告儿子许皓然购买了香榭花园2-103号房屋已办理登记的事实。
6、《浙江省商品房买卖合同》复印件（与原件核对无异）二份，证明原告妻子黄秀清购买香榭花园2-203号房屋的事实。
7、不动产权证书（与原件核对无异）复印件一份，证明原告妻子黄秀清购买了香榭花园2-203号房屋已办理登记的事实。
8、（2013）金婺民初2414号民事判决书复印件一份，证明原告儿子购买第二被告香榭花园2-303有过诉讼的事实，之前的房款已经付清。
9、（2013）金婺民初字第2981号民事判决书复印件一份，证明原告儿子与被告鼎安公司通过诉讼解除了原告儿子与被告鼎安公司购买香榭花园的《房屋买卖合同》，并由被告鼎安公司退回原告儿子香榭花园2-303购房款的事实。
10、（2013）金婺民初字第2981号民事裁定书复印件一份，证明原告儿子申请查封了香榭花园2-303房屋的事实。
11、协议书一份，证明（2013）金婺民初字第2981号民事判决书项下被告鼎安公司应返还原告儿子许皓然房款转为原告购买该房屋的房款的事实。
12、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告鼎安公司签订《商品房买卖合同》的事实，原告购买香榭花园2-303号房屋的事实。
13、香榭花园交房签收单复印件（与原件核对无异）一份，证明涉案房屋在2014年2月24日已经交付使用的事实。
14、维修基金复印件（与原件核对无异）三份、物管费收款收据复印件（与原件核对无异）三份，证明原告已经缴纳涉案房屋维修基金3409.6元及缴纳了2014-2016年三年的物管费的事实。
被告浩龙公司未作答辩，也未向本院提交证据。
被告鼎安公司未作答辩，也未向本院提交证据。
在审理过程中，本院依法对原告提供的证据进行了审核，认为：原告提供的证据符合证据的有效要件，被告方未提供相反证据予以反驳，本院确认其证明力。
根据对原告证据的分析认证及到庭当事人当庭陈述，本院认定以下事实：
被告鼎安公司开发销售的香榭花园2幢103号、203号、303号的房屋为排屋户型，即一套排屋的一楼至三楼，但其房产证为三本，面积分别为89.56平方米、89.07平方米、85.24平方米。
2011年，原告的儿子许皓然、妻子黄秀清与被告鼎安公司签订了《商品房买卖合同》三份，许皓然购买了香榭花园2幢第一层103号、第三层303号，黄秀清购买了第二层203号，其中103室房款1430000元，203室房款1380000元，303室房款1320519元，共计总房款4130519元。2013年7月16日，被告鼎安公司与黄秀清对203室房款作了进行了变更，将203室的总房款由1380000元变更为1180000元；三套房屋的总房款相应变更为3930519元。原告妻子黄秀清共支付被告鼎安公司该套房屋房款3330519元（其中支付103号房款1180000元，203号房款830000元，303号房款1320519元）。2011年12月15日、16日，香榭花园2幢103号、203号房产办理了商品房合同登记备案手续（备案号为201112150013、201112160143），303号房因金华市人民政府关于市区执行住房限购政策规定，未能办理商品房合同登记备案手续。
2013年11月13日，原告许新跃之子许皓然为与被告鼎安公司商品房销售合同纠纷一案向本院起诉。同年12月16日本院作出（2013）金婺民初字第2981号民事判决，解除许皓然与鼎安公司于2011年11月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》，并判令鼎安公司返还许皓然购房款人民币1320519元。同月19日，本院根据许皓然的财产保全申请查封了案涉房屋。
2014年1月16日，鼎安公司（甲方）与许皓然（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲方就乙方购买的香榭花园2幢103室房款再优惠150000元；2、双方解除303室房屋的买卖合同及补充协议，由乙方指定的许新跃购买该房屋，乙方已支付的房款1320519元即转为许新跃的购房款，甲方不再向乙方退还该笔房款，甲方与许新跃的权利义务双方签署合同的合同确定；3、本协议履行后，双方就香榭花园2幢103室和303室房屋的纠纷即告终结；4、本协议签订后，乙方立即向法院解除对香榭花园2幢303室房屋的查封；5、本协议签订后，如乙方（包括乙方指定购买303室房屋的人）再次向甲方提出香榭花园2幢303室要求，甲方有权取消2幢103室房款优惠。当天，原告许新跃与被告鼎安公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人许新跃向鼎安公司购买香榭花园2幢303号房屋，房屋总价款1320519元，买受人于2014年1月16日付清全款壹佰叁拾贰万零伍佰壹拾玖元整（1320519元），鼎安公司于2012年12月28日前将房屋交付许新跃。2014年2月24日，被告鼎安公司又与原告签订了《商品房买卖合同》补充协议，确认许新跃已于2014年1月16日全款付清；如因买受人受限购政策影响不能办理产权过户，则待买受人符合住房限购政策购房条件后，再另行办理房屋产权登记等内容。同时，被告鼎安公司将涉案房产的土地证、申请预告登记等过户所需材料交付给了原告，原告可以单方申请预告登记及办理产权登记手续。因受当时金华市人民政府关于住房限购政策所限，原告未能办理房屋产权登记。现金华市人民政府已正式取消住房限购政策。
2014年2月14日，被告鼎安公司将香榭花园2幢103号、203号、303号排屋一套交付原告及妻子黄秀清、儿子许皓然使用至今。原告及妻子黄秀清、儿子许皓然支付了所购买的香榭花园2幢103号、203号、303号排屋一套的维修基金和2014年至2016年三年的物管费用。
2014年10月24日，浩龙公司为与鼎安公司建设工程施工合同纠纷一案向本院起诉。本院审理后于2015年1月28日作出〔2014〕金婺民初字第3218号民事判决，判令被告鼎安公司支付原告浩龙公司工程款5668567.83元，并支付逾期付款利息680228.14元（利息已计算至2014年10月20日止，此后至判决确定履行之日的利息按月利率2%另行计算）。该判决生效后，鼎安公司未履行，浩龙公司申请本院强制执行。本院于2015年5月26日对案涉房屋进行了轮候查封。原告告知晓后，以其与鼎安公司签订的房屋买卖合同有效，且合同已履行完毕，其也已实际占有该房屋为由，提起执行异议。本院于2016年1月19日裁定驳回原告的执行异议。为此，原告不服，提起案外人执行异议之诉。
本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告鼎安公司与原告许新跃签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。被告鼎安公司销售的香榭花园2幢103号、203号、303号房屋虽然房产证为三本，但实属排屋一套，涉案303号房屋属于该排屋不可分割的一部分。本院对〔2014〕金婺民初字第3218号民事判决执行过程中，在查封案涉房屋前，被告鼎安公司（被执行人）已与原告签订了《商品房买卖合同》，且将所有需要办理过户登记的材料及涉案房产一并交付给了买受人原告，原告也已全部支付了房屋价款，且涉案房屋原告已合法占有使用至今；未办理过户登记并非原告过错造成，故人民法院不得查封。综上，原告提出执行异议之诉请，予以支持。原告的其他诉讼请求不属于本案审理范围，故不予支持。被告浩龙公司、鼎安公司经本院合法传唤，无理由拒不到庭参加诉讼的行为，既是对国家法治的藐视，也是对其自身权利的放弃，由此产生的不利后果理应由其自负。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）之规定，判决如下：
一、对原告购买的位于金华市寺后皇路香榭花园2号楼303室房产停止强制执行，并解除对上述房产的查封。
二、驳回原告许新跃的其他诉讼请求。
本案受理费16685元（原告已预交），由被告金华鼎安置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 刘 敬
人民陪审员 宋红霞
人民陪审员 钱丽英
二〇一七年七月十日
代书 记员 刘敏珍