江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）盐民终字第0613号
上诉人（原审原告、反诉被告）唐曰鹏，男，1947年11月29日生，汉族�居民。
委托代理人万光德，江苏中盐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）盐城宝龙置业发展有限公司。
法定代表人许健康，该公司董事长。
被上诉人（原审被告、反诉原告）盐城宝龙商业物业管理有限公司。
法定代表人许华琳，该公司董事长。
两被上诉人（原审被告、反诉原告）共同委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。
上诉人唐曰鹏因与被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司（以下至判决主文前简称宝龙置业公司）、盐城宝龙商业物业管理有限公司（以下至判决主文前简称宝龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭伍民初字第0130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月26日，原告唐曰鹏（乙方）与被告宝龙置业公司（�方）签订了一份《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同约定：盐城宝龙置业发展有限公司城市广场购物中心（期）贰号楼第壹层的编号为1127、1128的商铺出租给唐曰鹏，租赁期限从2012年9月起为叁个租赁年度，在第一个租赁年度租金每月为7270元，物业费每月为1827元。第一个租赁年度的租金自租赁起始日起陆个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方在此期间每月应缴交的租金额为人民币14541元（该条为合同第4.3.1条款）。物业费乙方应按自然季度支付，于每个自然季度末月的25日前向经营管理公司支付下一个季度的物业费。合同签订之日起5日内乙方应向甲方支付履约保证金32736元，15日内乙方应向甲方预付三个完整月的租金43623元和三个完整月的综合物业服务费5481元。
甲乙双方还约定了违约责任及合同解除等条款：乙方逾期支付租金、物业管理费，每逾期一日应当支付�付款项的5‰作为违约金；乙方应当向甲方支付履约保证金，保证金在合同期内由甲方保管，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；对乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或者其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同。
合同签订后，原告唐曰鹏实际向两被告支付了租金43623元，物业费13789元，履约保证金32736元。2013年4月27日，被告物业公司向原告发出物业费催缴通知单，要求原告交纳2013年4月1日到2013年7月31日物业费。2013年5月2日被告宝龙置业公司以原告未交物业费用为由向原告发出解约通知书，通知原告解除租赁合同。
在一审审理过程中，根据原告唐曰鹏的申请，一审法院委托盐城东城亿价格评估有限责任公司对案涉租赁房屋的装潢投资、装潢残值、装潢因漏水导致的损失进行了鉴定，盐城东城亿价格评估有限责任公司于2013年11月6日作出盐东城亿亭鉴评字（2013）第028号评估报告书，评估结论为：装潢投资在估价基准日价格为22.33万元，装潢残值在评估准日价格为17.92万元，装潢因漏水导致的损失在估价基准日价格为0.81万元。
2013年11月1日，原告唐曰鹏将案涉租赁房屋的钥匙交一审法院，该院于2013年11月2日通知被告宝龙置业公司，后被告宝龙置业公司与同月8日取走钥匙。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
（一）关于本案合同效力。原告唐曰鹏与被告宝龙置业公司签订的租赁合同符合�家相关法律规定，是双方当事人真实意思表示，依法受国家法律的保护，系有效合同，该合同对原被告双方均具有约束力。
（二）关于违约责任的认定。本案争议的焦点在于原告是否欠缴物业费？原告认为：1、其实际向被告交纳履约保证金32736元，按照合同约定，履约保证金为两个月的租金加上两个月的物业费，即应当为7270×2＋1827×2=18194元，现被告多收取原告14542元，应当可以充抵物业费，且原告找到被告物业公司时任负责人，其亦表示同意抵冲物业费。2、截止到3月25日前原告应交纳物业费为16443元，而原告已实际交纳物业费17443元，故原告不欠缴物业费。一审法院认为：1、按照合同约定，原告应在合同签订5日内支付履约保证金32736元，为第一个租赁年度的贰个月（至少两个月）的租金及贰个月（至少两个月）综合物业费。由于原被告签订的合同中约定�合同履行的前6个月为租金缓交期，故从第七个月开始按照每月租金14541元进行收取，故被告按照合同约定实际收取原告履约保证金32736元并无不当。2、关于原告提出被告物业公司人员同意以多收的履约保证金抵冲物业费的意见，由于原告未能提出有效证据予以佐证，且两被告宝龙置业公司与宝龙物业公司系不同主体，宝龙物业公司的意见不能代替宝龙置业公司的意见，故对该意见不予支持。3、对原告已实际交纳的17443元，因其中的3654元系履约保证金，合同明确约定履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项，故对原告提出的不差欠被告物业费的理由不予支持。由于原告拖欠物业管理费不付，经被告催要后仍不支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告提出的被告物业服务有严重过错，存在房屋漏水及被偷盗现象，构成违约的意见，由于原告未提供相关证�，且对因漏水造成的损失未予主张，故一审法院对该意见不予采纳。
（三）关于合同的解除。由于唐曰鹏未能按照约定缴纳物业费，宝龙公司于2013年5月2日单方提出解除合同符合合同约定，且不违反相关法律规定，一审法院予以确认。
（四）关于原告主张被告赔偿装潢损失的请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。故本案的合同解除系原告违约行为所致，原告要求被告赔偿装潢损失的请求一审法院不予支持。
（五）关于履约保证金。一审法院认为履约保证金非法定担保形式，在法律属性上应属于金钱质押，反诉原告主张没收缺乏法律依据，鉴于本案的合同已部分已经履行，且原告未能及时交纳租金、物业费系由于其对合同条款理解有误而造成违约，且反诉原告在本案中还主张了逾期违约金，故对反诉原告主张没收履约保证金的请求予以驳回，被告应当向原告返还履行保证金32736元。
（六）关于反诉原告主张租金、物业管理费的问题。因反诉被告实际占用案涉房屋至2013年11月1日，其应当支付在此期间的房屋租金及房屋占有使用费，现反诉原告仅主张到2013年9月31日，即第一个租赁年度的租金及占有使用费，一审法院对此请求予以支持。按照合同约定第一个租赁年度的租金为87244元，反诉被告已经支付43623元，故反诉被告还应当支付7270元的租金（截止到2013年5月2日合同解除之日）及36351元的房屋占有费（参照房屋租金标准）合计43621元给反诉原告。关于原告唐曰鹏诉称租赁合同第4.3.1条款约�免除6个月租金的问题。合同第4.3.1款表明：“双方经协商，同意本合同第一个租赁年度的租金自租赁起始日起陆个租赁月度届满后之次日起缴交，在此期间原告每月应缴交的租金额为人民币14541元”。原告认为此条款应当理解为被告同意免除原告前六个月的租金，因此被告将租金写成14541元应当是误写，实际应当为每月7270元。而被告认为本合同并没有约定免租期，合同4.3.1条款仅是指缓交租金，从第七个月开始按照合同约定的双倍租金标准收取，因此不存在笔误问题。一审法院认为该合同条款的文义解释上来看，应当是对租金交付时间的约定，而不是对免除租金的约定，故原告诉称被告将每月7270元租金写成14541元应当为笔误的意见一审法院不予采信。关于物业费，合同约定第一个租赁年度物业费为21924元，反诉被告已经支付13789元，故反诉被告还应当支付8135元�业费给反诉原告。
（七）关于反诉原告主张逾期违约金的问题。由于双方在合同中约定每逾期一日应当支付未付款项的5‰作为违约金，现唐曰鹏逾期未交纳物业费为8135元，截止到原告主张的9月31日共计180天的逾期违约金应为7320元；从2013年4月1日逾期未交纳房租为7270元，截止到合同解除共计30天的逾期违约金应为1090元，故唐曰鹏应当支付逾期违约金合计8410元，对反诉原告主张合同解除后应当支付的房屋占有费的逾期违约金没有合同依据，不予支持。
一审法院遂判决：一、确认原告唐曰鹏与被告盐城宝龙置业有限公司于2012年8月26日签订的《宝龙城市广场商铺》租赁合同于2013年5月2日解除；二、被告盐城宝龙置业有限公司在判决生效后十日内返还原告唐曰鹏履约保证金32736元；三、原告唐曰鹏于判决生效后十日内支付被告盐城宝龙置业有限公司、被告盐城宝龙物业有限公司房屋租金及房屋占用费43621元、物业管理费8135元、逾期违约金8410元，合计60166元；四、驳回原告唐曰鹏其他诉讼请求；五、驳回反诉原告盐城宝龙置业有限公司、盐城宝龙物业有限公司的其他诉讼请求。上述第二、三项判决相抵后，原告唐曰鹏应当支付盐城宝龙置业有限公司、盐城宝龙物业有限公司27430元。案件受理费7810元，鉴定费5000元，反诉受理费1450元，合计14260元，由原告唐曰鹏负担13745元，由被告宝龙置业公司及盐城宝龙物业公司共同负担515元。
上诉人唐曰鹏不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.上诉人与被上诉人宝龙置业公司签订的合同系由宝龙物业公司履行，故应认定宝龙物业公司允许履约保证金冲抵物业费的行为有效；2.租赁期限起始日为2012年10月1日，故租金、物业费应从2012年10月起算；3.履约保证金数额因月租金计算标准错误，故�收取了上诉人14541元；4、上诉人不欠两被上诉人租金及物业费；5、两被上诉人的行为构成根本违约，应承担违约责任；6、一审判决上诉人承担诉讼后的租金、物业费无事实及法律依据。请求二审依法改判。
被上诉人宝龙置业公司、宝龙物业公司共同答辩称：1.涉案合同系上诉人与宝龙置业公司签订，虽由宝龙物业公司管理和履行，但宝龙物业公司除取得宝龙置业公司授权外，无权变更合同内容；2.根据合同约定，物业费收费起始时间为2012年9月，租金收取的起始时间为2012年10月，本案合同系因上诉人欠付物业费解除，与租金无关，不存在错误计算租赁期限起始日的问题；3.一审判决对履约保证金的认定正确，合同中约定了履约保证金的具体数额，且上诉人也依约缴纳了该履约保证金，故其认为多收取没有依据；4.根据合同约定，上诉人于2012年9月开始缴纳物业费，�2013年4月27日，未按合同约定支付相应物业费，关于租金并不欠付；5、上诉人提出的被上诉人存在违约行为不是事实，房屋漏水责任不在两被上诉人；6、一审判决上诉人承担诉讼期间的租金和物业费有事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经二审审理查明：1.涉案合同系上诉人与被上诉人宝龙置业公司签订，由被上诉人宝龙物业公司实际履行，宝龙物业公司在宝龙置业公司的授权范围内从事管理行为。2.涉案合同签订时间为2012年8月26日，双方对租赁期限自2012年10月起算均无异议。关于物业费起算时间，合同3.2条约定“租赁场所交付日为2012年9月5日……”，4.2.1条约定“如乙方进驻广场时，广场已对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自乙方进场日起计。如乙方进驻广场�，广场尚未对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自广场整体开业日或乙方租赁场所开业日中两者较早之日起计。……”3.2013年5月2日被上诉人宝龙物业公司向上诉人发出《解约通知函》，理由为“贵方超出合同约定时限未缴纳租金的行为已形成根本违约”。
本院认为，因双方对解除合同没有异议，故本院对合同已解除予以确认。本案的争议焦点是合同解除后责任的负担问题，故本院围绕合同双方是否违约、应如何承担责任以及与之有关的问题进行审查认定。
1.关于两被上诉人的关系。两被上诉人之间系委托合同关系，被上诉人宝龙置业公司为合同签订主体一方，宝龙物业公司对涉案合同的履行行为系按照宝龙置业公司委托行使的管理行为，其民事责任依法应由宝龙置业公司承担。
2.关于物业费起算时间。在本案审理中，双方对“广场对外开业经营”时间存在异议，两被上诉人作为广场的开发商和商业管理者，均未能提供证据证明广场的具体开业时间，应承担举证不能的法律后果。同时，本案合同为格式合同，根据相关法律规定，在约定不明的情况下，应作出对格式合同提供方不利的解释。另据双方所订合同3.5条的约定，拟定“最迟开业日”为2012年9月30日，结合合同3.1条关于以最迟开业日为租赁起始日的约定，故宜认定物业费收取起始时间为2012年10月1日。
3.关于履约保证金的问题。根据《担保法》第二条的规定，债权人为担保其债权实现，需依担保法的规定设定担保，其方式为保证、抵押、质押、留置和定金。案中所涉“履约保证金”明显不属上述前四种方式，只与“定金”方式相近。根据《合同法》第一百一十五条的规定，当事人约定以“定金”方式担保的，需符合担保法关于定金的规定，而本案中的所谓“履约保证金”显然不符合法律关于“定金”的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”涉案租赁合同4.3.1条、4.3.2条中约定预付三个完整月租金43623元、综合物业费5481元，上诉人已足额缴付。另合同4.4条、13.5条对违约行为之违约金计算均有约定，两被上诉人为保障合同履行已为己方作了充分的准备和约定。再者，合同5.2条中“合同期间，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项……乙方应在终止后五日内结清所有应付费用（此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足）”的规定显然对履约保证金的性质和用途又与前面的有关合同条款相矛盾。故两被上诉人关于“履约保证金”的约定，于己有利时适用“定金法则”，于己不利时违背“定金法则”，故其依据此种约定的主张均不应支持。该“履约保证金”应依抵销原理抵冲有关费用后，余下的返还上诉人。
4.关于上诉人是否欠付物业费的问题。上诉人提交的证据证实已缴纳的物业费为13789元，根据上述确定的物业费收取起始时间为2012年10月及月物业费标准1827元计算，上诉人已足额缴纳了七个月即自2012年10月至2013年4月的物业费。故至被上诉人宝龙物业公司发出《物管费催缴通知单》、《解约通知函》时，上诉人并不欠付物业费。即使按照两被上诉人提出的2012年9月起算物业费收取起始时间，或按合同4.3.2条的约定于每个自然季度末月的25日前支付下一自�季度的综合物业服务费，因被上诉人在“预交租金”及“履约保证金”计算上把每月租金7270元算成了14541元，多收取的费用也已大大超出了应付物业费，上诉人所多付费用足以用来冲抵。对两被上诉人主张上诉人承担逾期违约金，本院不予支持。
5.关于装修损失问题。被上诉人宝龙物业公司向上诉人发出解除合同通知、收铺通知后，尽管上诉人对各方的违约情况及解除的原因存有异议，但对解除合同予以认可，故应视为双方达成解除合同的合意，涉案合同已于2013年5月2日解除，至于合同解除后的责任承担，按《合同法》第九十七条规定的原则作进一步处理。合同解除后，上诉人提供了维权申明函、质监局告知书、公证书及现场照片等证据以证明被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，并以起诉方式主张两被上诉人赔偿相应损失。因为此前上诉人未以此主张过解除合同，故本院不以之作为双方合同解除的原因，也不以之作为让被上诉人承担解除合同后有关责任的主要依据。一审法院根据上诉人的申请，委托有权部门对案涉租赁房屋的装潢投资、残值、因漏水导致的损失进行了鉴定，鉴定装潢残值为17.92万元，因漏水导致的损失为0.81万元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案合同系双方基于合意的协商解除，并非因一方违约而解除，故对上诉人主张的装潢残值损失17.92万元依照公平原则由双方各负担50%，即两被上诉人承担8.96万元。上诉人主张两被上诉人承担违约金14540元，没有充分的法律、合同、事实上的依据，本院不予支持。
6．�于合同解除后的有关费用问题。上诉人实际占用案涉房屋至2013年11月1日，应当承担在此期间的房屋占有使用费。两被上诉人仅主张2013年9月30日前的以原合同约定的租金标准计算的占用费和物业费，本院予以支持。按照合同约定，一审判决计算上诉人应付占用费43621元及物业费8135元于法有据，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律有误。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项�《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持原审判决第一、二项，即：确认上诉人唐曰鹏与被上诉人盐城宝龙置业有限公司于2012年8月26日签订的《宝龙城市广场商铺》租赁合同于2013年5月2日解除；被上诉人盐城宝龙置业有限公司在判决生效后十日内返还原告唐曰鹏履约保证金32736元；
二、撤销原审判决第三项、第四项、第五项，即：原告唐曰鹏于判决生效后十日内支付被告盐城宝龙置业有限公司、被告盐城宝龙物业有限公司房屋租金及房屋占用费43621元、物业管理费8135元、逾期违约金8410元，合计60166元；驳回原告唐曰鹏其他诉讼请求；驳回反诉原告盐城宝龙置业有限公司、盐城宝龙物业有限公司的其他诉讼请求；
三、上诉人唐曰鹏支付被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司房屋占用费43621元，物业管理费8135元，合计51756元；
四、被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司支付上诉人唐曰鹏装潢残值损失8.96万元；
五、驳回上诉人唐曰鹏、被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司、盐城宝龙商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。
上述一、三、四项判决给付数额相抵后，被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司应当支付上诉人唐曰鹏70580元。限被上诉人宝龙置业发展有限公司于本判决生效后十日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7810元，鉴定费5000元，反诉受理费1450元，二审案件受理费4812元，合计19072元，由上诉人唐曰鹏负担5664元，被上诉人盐城宝龙置业发展有限公司负担13408元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 联 联
代理审判员 �樊丽萍
代理审判员 臧 峰
二〇一四年七月三日
书 记 员 周 亚 梅
附录法律条文
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
2、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3、《中华人民共和国担保法》
第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决�严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。