襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0606民初2222号
原告：宋丽平，女，1980年2月26日出生，汉族，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市，
委托诉讼代理人：李明军，湖北明讼律师事务所律师，特别授权代理。
被告：襄阳虹景实业有限公司，住所：襄阳市樊城区丹江路12号，统一社会信用代码：914206007775603576。
法定代表人：姜永新，该公司董事长。
被告：湖北宏天投资担保有限公司，住所：襄阳市樊城区丹江路30号，统一社会信用代码：914206007831979107。
法定代表人：王玉芳，该公司董事长。
二被告委托诉讼代理人：宋新生，湖北春园律师事务所律师，特别授权代理。
原告宋丽平与被告襄阳虹景实业有限公司（以下简称虹景实业公司）、湖北宏天投资担保有限公司（以下简称宏天投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李明军，二被告委托诉讼代理人宋新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋丽平诉称，襄阳市解放路拉美步行街A2—1050号商铺原为原告与前夫廖坤鹏所有，后二人于2016年9月9日离婚，离婚协议约定该商铺产权归原告所有。2014年1月22日，原告及前夫作为甲方（出租方），与承租方被告虹景实业公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，原告由其委托的业主委员会成员代表在合同上签字或盖章，双方在合同中约定：甲方自愿将座落在襄阳市解放路拉美步行街的商铺整体出租给乙方使用，甲方的房屋为现状出租；房屋的首年租金为不低于甲方购房款总额的6%，且每三年按原购房款总额的1%增加，在租金百分比计算过程中，分别按照百分之六、七、八、十、十一、十二计算租金，即在达到百分之八时直接增加到百分之十，其他依约依序增加，平均年租金不少于9%；租金按每个季度结算，由乙方在每个季度十日前支付给甲方，2014年1月底前，乙方预付甲方一个月的租金；甲方同意给乙方六个月的房屋装修期，装修期为2014年2月8日至2014年8月8日，2014年8月8日前的租金甲方免收；约定租赁期限自2014年2月8日至2032年2月8日止，共18年。双方约定违约责任：甲乙双方租期内不得无故解除合同，若甲方违约，则甲方应赔偿乙方租赁全部商铺的装修及经营损失，若乙方违约，则乙方应向甲方多支付一年的租金；乙方逾期支付租金的，每日按逾期部分租金的万分之五支付违约金；乙方拖欠租金累计达三个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任。被告宏天投资担保公司自愿为乙方履行本合同提供连带责任保证，并在乙方担保人处签章。合同履行中，被告虹景实业公司拆除了原建设的业主商铺分隔、已经投入使用的电梯、地板等装修及设施，未完成装修未开业经营，造成商铺现成为毛坯状态，无法依约支付原告方的租金。截止2016年12月8日，被告虹景实业公司已支付原告2014年8月至2014年11月3个月的租金，共计4289.61元，依租赁合同还应支付拖欠原告租金35746.75元、违约金30760.08元，合计66506.83元。2016年年底，部分业主开始协商与其终止合同事宜，但其只同意终止合同，久拖不付商铺业主租金、违约金，产生纠纷。被告虹景实业公司与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照履行，被告虹景实业公司对原告构成根本违约，应当依法解除合同，并向原告支付违约金，被告宏天投资担保公司依法应当承担连带担保责任。故原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，向贵院起诉，请依法判令判令解除原告与被告虹景实业公司签订的拉美步行街商铺的《房屋租赁合同》；判令被告虹景实业公司返还原告所有的商铺，并恢复原状；判令被告虹景实业公司支付拖欠原告租金35746.75元、违约金30760.08元，合计66506.83元，被告宏天投资担保公司负连带责任；本案全部诉讼费用由二被告共同承担。
被告虹景实业公司、宏天投资公司辩称，虹景实业公司与原告之间不存在租赁关系，也不存在违约，故原告的诉讼请求应当驳回。因为虹景公司对原告不存在义务，故宏天投资公司也无须承担担保责任。
经审理查明，廖坤鹏与宋丽平原系夫妻。位于襄阳市××区××步行街××室房屋（非住宅）原属廖坤鹏、宋丽平所有，建筑面积15.68㎡，套内建筑面积9.36㎡，房屋所有权证号：樊城区字70084274-1/2号，土地使用证号：襄阳国用（2013）第320933002-5-297号。2016年9月9日，廖坤鹏、宋丽平在浙江省瑞安市民政局协议离婚，离婚协议书约定位于襄阳市××区××步行街××室房屋归宋丽平所有。
2013年廖坤鹏与业主代表朱万庆、王道贤、付海、刘明霞、徐艳签订了一份委托书，委托受托人办理商铺出租事宜，购房款总额包括立返租金、增加面积房款等为285974元人民币。2014年1月22日，业主代表朱万庆、王道贤、付海、刘明霞、徐艳与虹景实业公司（承租方、乙方）、宏天投资公司（担保方）签订的房屋租赁合同主要内容均为：甲方自愿将座落在襄阳市解放路拉美步行街的商铺租给乙方使用。上述房屋首年租金不低于甲方购房款总额的6%且每三年度按原购房款总额的1%增加，在租金百分比计算过程中，分别按照百分之六、七、八、十、十一、十二计算租金。购房款总额包括立返租金、增加面积房款等。租金按每个季度结算，付款方式由乙方直接转入甲方账上。在2014年1月底前，乙方先预付甲方1个月租金，此后从乙方应付甲方的租金中抵扣。甲方同意给乙方六个月房屋装修期，装修期为2014年2月8日至2014年8月8日，2014年8月8日前的租金甲方免收。租赁期限自2014年2月8日至2032年2月8日，共18年。租赁关系不存在时，对于可移动的装修设施由乙方移走，不能移动的设施无偿归甲方所有。对乙方的装修，合同期满后甲方不负有补偿与赔偿义务，若乙方违约，则乙方应向甲方多支付一年租金。乙方逾期支付租金的，每日按逾期部分租金的万分之五支付违约金。乙方拖欠租金累计达3个月以上的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任。宏天投资公司自愿为乙方履行本合同提供连带责任保证。合同签订后，被告虹景实业公司陆续支付原告3个月租金，其余租金未付，故原告诉至本院。
另查明，2016年12月18日，拉美步行街A1、A2区商户业主声明撤销对业主代表朱万庆、王道贤、刘明霞、付海、徐艳的授权委托，联合声明称自2016年12月15日解除委托。2016年12月20日，拉美商铺业主联合声明终止与虹景实业公司的合同。该两份声明均已张贴于拉美步行街。2017年3月15日，襄阳市信访局出具《不予受理告知书》：拉美步行街项目926户业主……依法应当通过诉讼途径解决。
本院认为，业主代表朱万庆、王道贤、刘明霞、付海、徐艳代表业主与虹景实业公司、宏天投资公司签订的房屋租赁合同，系有效合同，双方均应遵守，对本案原告同样产生法律效力。被告虹景实业公司支付了原告3个月房屋租金，说明原、被告双方存在房屋租赁关系，也说明双方已经履行合同。被告虹景实业公司辩称原、被告之间不存在房屋租赁关系与事实不符，本院不予支持。被告虹景实业公司仅支付原告3个月房屋租金（即2014年8月8日至2014年11月8日），2014年11月8日以后的房租被告未支付。被告虹景实业公司的行为违反了双方合同的约定，原告有权依照合同的约定解除合同、要求被告支付违约金、要求被告返还原告所有的商铺。被告虹景实业公司返还原告商铺时，对于可移动的装修设施由虹景实业公司自行带走，不能移动的设施归原告所有。原告解除合同的意思表示2016年12月20日张贴于拉美步行街。故本院确认原、被告的房屋租赁合同于2016年12月20日解除。合同解除前的房屋租金、合同解除后的房屋实际占用费被告虹景实业公司仍应支付。依据双方合同，2014年2月8日至2017年2月8日年租金按购房款总额的6%支付租金，2017年2月8日至2020年2月8日年租金按购房款总额的7%支付房屋实际占用费。本案原告委托书上明确载明购房款总额为285974元。2014年11月8日至2017年2月8日，被告虹景实业公司应付租金及房屋实际占用费为285974元×6%÷12月×27月＝38606.49元，2017年2月8日至2020年2月8日房屋实际占用费按285974×7%÷12＝1668.18元/月标准据实计算至被告虹景实业公司返还原告商铺之日止。关于违约金，双方合同既约定了被告虹景实业公司多支付一年租金，又约定了按逾期租金的日万分之五支付违约金。显然原告违约金请求数额接近被告虹景实业公司拖欠的租金数额，且在本院判决被告虹景实业公司支付拖欠租金的情况下，原告不存在其他损失。可见原告请求的违约金数额过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定本院确定被告虹景实业公司应支付的违约金为1.3万元。原告请求宏天投资公司对租金、违约金承担连带责任，符合双方合同的约定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、确认原告宋丽平解除与被告襄阳虹景实业有限公司、湖北宏天投资担保有限公司签订的房屋租赁合同行为有效，双方房屋租赁合同于2016年12月20日解除；
二、被告襄阳虹景实业有限公司返还原告宋丽平位于襄阳市樊城区解放路特52号拉美步行街2幢1层1050室商铺，并恢复原状；
三、被告襄阳虹景实业有限公司支付原告宋丽平2014年11月8日至2017年2月8日房屋租金及实际占用费38606.49元。2017年2月8日之后至被告实际返还原告商铺之日的房屋占用费按每月1668.18元标准据实计算；
四、被告襄阳虹景实业有限公司支付原告宋丽平违约金1.3万元；
五、被告湖北宏天投资担保有限公司对上述第三、第四项判决承担连带保证责任。
上列应履行义务，于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。
案件受理费1526元，由被告襄阳虹景实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。
审 判 长 田在新
人民陪审员 徐琳霞
人民陪审员 曾庆秀
二〇一七年十月十七日
书 记 员 卜鹏须