河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新中民五终字第104号
上诉人（原审被告）郑好雷，男，汉族，住获嘉县。
被上诉人（原审原告）杜至满，男，汉族，住获嘉县。
委托代理人冯立谦，男，汉族，住获嘉县。
上诉人郑好雷与被上诉人杜至满房屋买卖合同纠纷一案，杜至满于2014年10月10日提起诉讼，请求：判令郑好雷支付57063.26元（其中本金20000元，赔偿经济损失37063.26元）。经审理，河南省获嘉县人民法院（以下简称原审法院）于2014年12月31日作出（2014）获民初字第1328号民事判决。宣判后，郑好雷不服，提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：郑好雷于2010年3月27日向获嘉县位庄乡苏章营村村民委员会（以下简称苏章营村委会）交纳社区建房押金20000元，获得苏章营社区的宅基地一处。2010年4月1日，杜至满、郑好雷签订工程施工协议书，约定：“一、工程期限：2010年4月2日开工至2010年9月30日竣工。二、承包方式：由杜至满实行包工包料、分期付款的方式承包给郑好雷，郑好雷必须按图纸要求、结构图纸说明、建筑要求施工（含门窗工程、小院工程）。三、郑好雷责任：1、郑好雷负责办理杜至满的土地证；……四、付款方式：1、施工机械进入场地，杜至满付郑好雷40000元；2、一层封顶后，杜至满付郑好雷20000元；3、二层封顶后，杜至满付郑好雷20000元；4、三层封顶后，杜至满付郑好雷20000元；5、工程全部完工后一个月内付清全部工程款。五、其他事项：水电工程造价另计。……”。协议上有杜至满和郑好雷的签字。2010年4月2日至2010年9月11日，郑好雷陆续收到建房款145000元。2011年，郑好雷以苏章营村委会不允许将社区房屋转卖给本村以外的人为由，先后于2011年9月25日退还杜至满90000元，2012年7月20日退还杜至满20000元，2012年10月1日退还杜至满20000元，共退还130000元。另查明，杜至满因建该房屋支出打地基款等其他费用合计2050元。
原审法院认为：郑好雷、杜至满双方约定由杜至满出资，郑好雷负责施工在苏章营社区建房，建成之后房屋归杜至满所有，双方实际上构成了房屋买卖合同法律关系。《中华人民共和国合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。郑好雷在收到杜至满交纳的145000元房款盖成房屋后，又于2011年告知杜至满苏章营村委会不允许将社区房屋转卖给本村以外的人，并分三次退还房款130000元，由于郑好雷的原因导致房屋买卖合同不能履行，郑好雷除应将杜至满交纳的建房款予以退还外，还应当赔偿杜至满的损失。郑好雷收取杜至满建房款145000元，已退还130000元，还应退还15000元，杜至满支出的打地基款等费用2050元，郑好雷也应当返还杜至满。杜至满要求郑好雷赔偿经济损失37063.26元，是按照获嘉县农村信用社的存贷款利率标准计算的，其计算方式不符合法律规定，根据相关法律规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。郑好雷于2010年4月2日收取杜至满60000元、于2010年4月15日收取杜至满10000元，于2010年5月12日收取杜至满20000元，于2010年5月23日收取杜至满20000元，于2010年6月5日收取杜至满20000元，于2010年6月25日收取杜至满10000元，于2010年9月11日收取杜至满5000元，以上共计145000元；2011年9月25日，郑好雷退还杜至满90000元，2012年7月20日，郑好雷退还杜至满20000元，2012年10月1日，郑好雷退还杜至满20000元，参照中国人民银行同期贷款利率水平上加收50%的标准，郑好雷应向杜至满赔偿损失的数额的计算方法为：1、按本金60000元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年4月3日起计算至2011年9月24日止为7176.9元；2、按本金10000元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年4月16日起计算至2011年9月24日止为1167.3元；3、按本金20000元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年5月13日起计算至2011年9月24日止为2214.7元；4、按本金20000元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年5月24日起计算至2012年7月19日止为3488.5元；5、按本金20000元，年利率8.1%（5.4%×150%），从2010年6月6日起计算至2012年9月30日止为3754.8元；6、按本金10000元，年利率8.64%（5.76%×150%），从2010年6月26日起计算至2014年8月19日止为3581.5元；7、按本金10000元，年利率8.64%（5.76%×150%），从2010年9月12日起计算至2014年8月19日止为3396.8元；以上合计24780.5元。杜至满要求郑好雷赔偿经济损失37063.26元，对多出的部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、郑好雷应于判决生效后三日内支付杜至满建房款15000元、垫土款及其他费用2050元，共计17050元；二、郑好雷应于判决生效后三日内赔偿杜至满经济损失24780.5元；三、驳回杜至满的其他诉讼请求。一审案件受理费727元，依法减半收取，即364元，由郑好雷承担267元，杜至满承担97元，退回杜至满363元。
郑好雷上诉称：一、上诉人与杜至满之间不属于房屋买卖关系，涉案协议签订时，房屋尚未建成，上诉人对建成房屋不存在所有权。上诉人与杜至满签订的是工程施工协议，是双方真实意思表示。二、上诉人与杜至满签订协议后，履行协议过程中，苏章营村委会以不是给本村人员建房为由，予以制止，导致涉案房屋不能办理到杜至满名下，杜至满也不再支付工程款，由此产生纠纷。杜至满应当知道农村宅基地不能买卖，原审法院将所有过错都推给上诉人，理由不充分。另外，双方所签协议未约定损失的计算方法，原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》，明显偏袒杜至满，极为不公。综上，请求二审法院撤销原判，驳回杜至满的诉讼请求。
杜至满辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。
本院查明的事实与原审认定一致。
本院认为：一、关于本案案由问题。2010年4月1日，郑好雷与杜至满签订工程施工协议约定，由杜至满出资，郑好雷施工，在郑好雷的宅基地上建房，房屋建成后归杜至满所有，由郑好雷为杜至满办理宅基地使用权证。该合同的基本权利义务是由杜至满履行出资义务，取得涉案宅基地使用权及建成房屋的所有权。郑好雷的义务是转让宅基地使用权，建造房屋并将房屋交付给杜至满。由此可见，该合同并非单一的承揽合同，合同真正目的是买卖房屋及宅基地使用权，从郑好雷以苏章营村委会不允许将社区房屋转卖给本村以外的人为由，返还杜至满部分建房款，也可以印证这一点，据此，原审判决将本案纠纷确定为房屋买卖合同纠纷，并无不当。
二、关于本案责任承担问题。本案系房屋买卖合同纠纷，因杜至满系城镇居民，其与郑好雷签订合同购买宅基地及地上所建房屋，违反了法律强制性规定。因此，2010年4月1日，郑好雷与杜至满签订的工程施工协议应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，郑好雷应将因该合同取得的建房款及其他费用返还给杜至满。对于城镇居民不得购买农村宅基地之规定，杜至满、郑好雷均应当知道，对于合同无效，双方当事人均有过错。杜至满请求判令郑好雷赔偿损失，应予支持。原审判决确定的赔偿损失的数额无明显不当，故本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费846元，由郑好雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一五年四月二十四日
代理书记员 刘 冬