北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第23217号原告北京强佑物业管理有限公司清河分公司，住所地北京市海淀区清河嘉园3号楼地下一层。注册号：110108011527776。法定代表人王海霞，总经理。委托代理万晓慧，男，北京强佑物业管理有限公司主管，住北京市海淀区清河嘉园地下职工宿舍。被告戴学敏，女。委托代理人王锡高，男。原告北京强佑物业管理有限公司清河分公司（以下简称强佑物业清河分公司）与被告戴学敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告强佑物业清河分公司之委托代理人万晓慧，被告戴学敏及其委托代理人王锡高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。强佑物业清河分公司诉称，2009年3月14日，我公司与戴学敏签订《物业管理服务协议》，约定：戴学敏每年支付给我公司物业管理费3892.98元，垃圾清运费66元，缴款日期为每年的3月14日前15日内交清。如乙方违反协议，不按约定时间和标准缴纳有关费用，甲方可按日加收千分之三的滞纳金。自2013年3月起我公司多次向戴学敏催缴物业管理费，但其至今未按照约定交付有关费用。现起诉至法院要求戴学敏：支付2013年3月14日至2014年3月13日期间的物业管理费3892.98元及垃圾清运费66元，共计3958.98元；2013年3月14日至2014年3月13日期间物业费滞纳金4204.80元（以每年物业费3892.98元为基数按照日千分之三计算360天）；以上合计为8163.78元。戴学敏辩称，我是北京市××区×园×号楼×单元702号房屋的房主，房屋面积是141.05平方米。强佑物业清河分公司没有按照约定提供物业服务。双方2009年3月14日签订物业管理服务协议，强佑物业清河分公司有义务维护公共秩序、门岗执勤、配合当地公安机关维护治安工作等。但是我在2011年6、7月搬家的时候丢失彩电一台，2012年春天丢失3双旅游鞋，2013年丢失2个购物车。我找强佑物业清河分公司解决，他们说不光我一家丢东西，3号楼也在丢。强佑物业清河分公司没有尽到义务，给我的安全带来威胁，其就此应承担责任。我每年都交物业费，我在准备交纳2013年物业费时，因为灯坏了，我找他们维修，他们说8点才上班，让我之后去，我9点去的，强佑物业清河分公司值班的保安戴经理辱骂我，后我报警，有派出所的报警记录，因此我没有交2013年3月14日至2014年3月13日的物业费用。此事直到2013年12月底强佑物业清河分公司的万经理和辱骂我的戴经理才来找我赔礼道歉，我就怕这个事情以后再发生，我找他们协商，要求他们必须署名道歉，哪怕少交1元钱，我也可以接受，但至今双方未达成协议。我现在要求免交1年的物业费。2014年3、4月份的时候我交了2014年3月14日至2015年3月13日的物业费，强佑物业清河分公司的保安和楼管员找我让我把鞋放回家里，不让放在防火门和门之间的地方。因我家有小孩子，强佑物业清河分公司的保安经常来我家敲门，我的安全没有保证。另外，强佑物业清河分公司不履行维修公共设施的义务。电梯跑水3、4次，有2次是我找到强佑物业清河分公司，他们才去关。今年6月9日至8月14日期间电梯停运，总共27层只有1部电梯。我家门口换鞋的地方的公共区域，采暖管道漏水，把鞋子都泡了。我家门口一大片墙上的瓷砖要脱落，他们也不清楚，都是我去找物业，他们才给维修。室外吊篮就是维修空调等使用，在外面挂着一刮风就会响，我报修半个月后才解决。强佑物业清河分公司收取停车费，协议约定是每月100元，现在按照每月400元收费，强佑物业清河分公司没有提供收费依据。综上，我不同意强佑物业清河分公司的诉讼请求。经审理查明，戴学敏系北京市××区×园×号楼×单元702号房屋（以下简称702号房屋）的业主，该房屋建筑面积141.05平方米。2009年3月14日，强佑物业清河分公司作为甲方与乙方戴学敏签订《物业管理服务协议》，该协议约定：物业管理费按建筑面积2.30元／平米·月由乙方交纳；2009年3月14日至2010年3月13日共计3892.98元，由乙方于2009年3月14日一次性全额缴纳，此后各年度物业管理费于到期前15日内一次性全额缴纳；垃圾清运费及消纳费每户、每年66元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可按每日加收千分之三的滞纳金，并有权通过司法途径追缴相应费用。庭审中，戴学敏认可其未交纳2013年3月14日至2014年3月13日期间的物业管理费。审理中，戴学敏主张强佑物业清河分公司服务不到位，向本院提交照片及光盘。照片证明大坡下面电线裸露，存在安全隐患，影响出行；小区进入车道口，夜间没有照明，有照明设施但是强佑物业清河分公司没有开；旁边贴的瓷砖往下掉，也没有人修理；门禁都是坏的，现在还是坏的，到今天早上还是坏的；单元上面的玻璃罩6块玻璃碎了4块，人身安全没有保障；物业门前、小路到处都是狗的粪便；1号楼5单元一进去卫生差，前面有一个水塘，但是没有安全措施没有防护栏，经常有小孩掉进去；1号楼5单元大门外面的道路经常在修，至今设施道路没人管；我家门上有各种小广告，门上都贴满了，一说丢东西就说是贴小广告的人给偷的；电梯一直没有开放，各家各户都有广告；我家竖井水槽漏水，我家地面都是，我们找强佑物业清河分公司维修，他们维修后不擦墙面，瓷砖鼓出马上就要掉下来，但是至今都没有修完；热水管道漏水，今年电梯被泡水，直到8月14日才修复，期间只有一部电梯能使用。光盘证明墙面瓷砖脱落的问题。强佑物业清河分公司对照片和光盘的真实性均认可，并就此解释称电线裸露，大坡到拆迁遗留问题处有12米，最窄的地方是6米，戴学敏说从电线里面过不属实，而且电线是弱线、是网线，是小区外围的，与物业公司无关。小区进入车道口夜间有照明。关于瓷砖的照片，我们已经恢复了。门禁的问题，我们小区一些人员素质差，明明有钥匙但是就不用，使劲拽，我们只能随报随修。单元上面的玻璃罩的问题，涉及冷凝水管的外接，需要架设吊篮，可能是架设吊篮的过程中损坏的。8月我们已经要求楼管进行整体巡视，对灯的缺失、消防玻璃损坏等情况统一采购，在近期就会进行更换。单元门这也是前几天下雨拍照的，有水渍，平时不可能是这样，也不排除是人为制造。养鱼池问题，我们物业是后期管理，我们贴了防护提示，边上有黄色的警戒线，就是为了提示业主。平时这里也有治安的固定岗，注意防护。1号楼5单元大门外面道路修复的问题，原来是绿化带，但是验收发现没有消防通道，开发商铲除改为了消防通道，旁边有瓷砖，就是为了陆续铺。我认可小区内有小广告，就此我们只能继续加强管理。我们保洁随时进行打扫，业主认为不满意可以随时打电话。瓷砖起翘很正常，业主可以报修，我们可以维修。关于墙面漏水，我们已经进行了处理。戴学敏说的电梯泡水，确实有这个情况，但我们事后进行了维修。上述事实，有双方当事人的陈述、《物业管理服务协议》、照片等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。强佑物业清河分公司与戴学敏签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。合同签订后，强佑物业清河分公司为戴学敏名下房屋所在小区提供了物业服务，则戴学敏亦应当按照合同约定向强佑物业清河分公司支付相应的物业费。戴学敏以强佑物业清河分公司工作人员对其辱骂，双方就此未能协商解决为由而拒绝交纳物业管理费。对此，本院认为，双方发生纠纷可通过正当途径解决，戴学敏以此为由拒交物业管理费没有法律依据，本院不予支持。同时，戴学敏称强佑物业清河分公司所提供物业服务存在问题，并就此提供了相应证据，但其所提出的问题并不能证明强佑物业清河分公司所提供物业服务存在实质性违约，亦无法构成降低物业费标准的适当理由，故本院无法予以支持。现强佑物业清河分公司诉请要求戴学敏给付物业服务费及垃圾清运费的事实、理由成立，本院予以支持。至于物业服务费及垃圾清运费的具体数额，本院将按双方确认的欠费期间及金额予以判决。对于强佑物业清河分公司主张物业费滞纳金，鉴于戴学敏欠费系其与强佑物业清河分公司在物业服务质量等方面存在争议而未按时交纳费用，并非恶意拖欠，故本院对于强佑物业清河分公司所主张的滞纳金不予支持。就清河嘉园小区物业服务问题，强佑物业清河分公司作为物业服务企业，确应听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量、提高物业服务水平。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、戴学敏于本判决生效后七日内给付北京强佑物业管理有限公司清河分公司二Ｏ一三年三月十四日至二Ｏ一四年三月十三日期间的物业管理费人民币三千八百九十二元九角八分及垃圾清运费人民币六十六元；二、驳回北京强佑物业管理有限公司清河分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由北京强佑物业管理有限公司清河分公司负担十二元五角，已交纳；由戴学敏负担十二元五角，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘 娜二〇一四年九月十九日书 记 员 沙乃金