上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初11099号
原告(反诉被告)吴冬，男，1985年12月24日生，汉族，住上海市宝山区。
原告(反诉被告)陆小妹，女，1963年3月18日生，汉族，住上海市嘉定区。
上列两原告(反诉被告)的共同委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。
上列两原告(反诉被告)的共同委托代理人张丽，上海敏诚善律师事务所律师。
被告(反诉原告)郑有亮，男，1983年6月8日生，汉族，住上海市宝山区。
被告(反诉原告)马春颖，女，1982年4月29日生，汉族，住址同上。
上列两被告(反诉原告)的共同委托代理人葛洪浩，上海融孚律师事务所律师。
原告(反诉被告)吴冬、陆小妹与被告(反诉原告)郑有亮、马春颖房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴冬、陆小妹及其共同委托代理人郑健、张丽，被告(反诉原告)郑有亮、马春颖及其共同委托代理人葛洪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)吴冬、陆小妹诉称，2016年1月26日，吴冬、陆小妹与郑有亮、马春颖签订《上海市房地产买卖合同》，由吴冬、陆小妹向郑有亮、马春颖购买宝山区呼玛一村XXX号XXX室房屋(以下简称604室房屋)，合同总价为138万元。当天，吴冬、陆小妹支付郑有亮、马春颖首付款42万元(含定金1万元)。合同签订后，郑有亮、马春颖迟迟不予配合办理贷款手续，更于2016年4月要求加价16万元。吴冬、陆小妹无奈之下只得同意，双方于2016年4月5日签订补充协议，约定郑有亮、马春颖应于2016年5月29日之前配合办理过户手续。次日，吴冬、陆小妹支付了郑有亮、马春颖15万元，余款1万元待交房后支付。然而郑有亮、马春颖收款后仍不愿意配合办理贷款。吴冬、陆小妹起诉要求郑有亮、马春颖将604室房屋过户并交付给吴冬、陆小妹，吴冬、陆小妹愿意现金补足房款，郑有亮、马春颖按房屋总价的日万分之五计算，支付2016年4月5日起至判决生效之日止的逾期配合贷款违约金，按房屋总价的日万分之五计算，支付2016年5月30日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，2016年8月1日起至实际交房之日止的违约金，并要求郑有亮、马春颖赔偿吴冬、陆小妹自有房屋出售的差额损失及婚礼延误造成的损失共计30.8万元。
被告(反诉原告)郑有亮、马春颖反诉并辩称，吴冬、陆小妹因资信问题向两家银行申请贷款均未获审批通过，在过户之前未现金补足，经多次催款未果。郑有亮、马春颖不同意吴冬、陆小妹的诉请，反诉要求解除买卖合同，吴冬、陆小妹按房价的日万分之五计算，支付从2016年5月30日起至6月19日期间20日的逾期付款违约金15,400元，及支付赔偿金30.8万元。
原告(反诉被告)吴冬、陆小妹针对反诉辩称，补充协议对贷款时间进行了变更，吴冬、陆小妹只要在2016年7月31日前将贷款付给郑有亮、马春颖即可。吴冬、陆小妹多次要求郑有亮、马春颖提供全部的贷款资料，但郑有亮、马春颖未予配合。不同意郑有亮、马春颖的反诉请求。
经审理查明，2016年1月21日，吴冬支付马春颖购房定金1万元。2016年1月26日，吴冬、陆小妹(乙方)与郑有亮、马春颖(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方604室房屋，转让总价为138万元；甲方于2016年7月31日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方确认于2016年4月25日前办理过户手续；乙方未按约定期限付款的，应当支付甲方违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，超过二十日后乙方仍未付款的，除支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同，乙方承担总价款20%的赔偿金；甲方未按约交付房地产(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当按总房价的日万分之五计算，支付甲方违约金。合同补充条款约定，乙方向银行申请贷款96万元用于支付部分房价款，乙方应于办理过户手续之前完成贷款审批手续，若因乙方原因贷款不足，不足部分由乙方在办理过户前支付给甲方；甲方应按照贷款银行要求配合乙方办理贷款手续。合同附件三付款协议约定，签约前乙方已付甲方定金1万元，签订本合同当日，乙方支付甲方首付款42万元(含定金1万元)；待乙方贷款审批通过且补足贷款不足部分，取得个人住房房产税认定通知书且于合同约定的过户时间内，双方办理过户手续。当日，吴冬转账支付马春颖房款41万元。2016年3月25日，郑有亮、马春颖注销了604室房屋上原有的抵押权。2016年4月5日，吴冬、陆小妹(乙方)与郑有亮、马春颖(甲方)签订了“房地产买卖合同补充协议”、补充协议，“房地产买卖合同补充协议”约定，604室房屋买卖合同价格为138万元，乙方就该房地产固定装潢、厨卫、及附属设施、搬迁及银行利息等支付甲方补偿款16万元，双方同意上述补偿款于2016年6月1日前支付；如乙方逾期不支付上述款项，则按合同约定甲方有权单方解除合同；本次交易中涉及双方全额税费由乙方承担。补充协议约定，根据甲乙双方协商后达成共识，因已签网签合同不想再更改，故重新拟定付款流程，若双方再因违约情况起争执，则视为重大违约，违约方在一个月内除房价外额外赔偿90万元；1、定金在2016年1月21日支付1万元；2、首付款于2016年1月26日支付42万元(含定金1万元)；3、乙方贷款金额96万元；4、甲乙双方将于2016年5月29日之前办理过户手续；5、乙方将于2016年4月10日之前支付15万元；6、甲方收到贷款96万元后在2016年7月31日前办理交房手续，及水电煤、有线电视、维护基金及物业过户手续，乙方支付尾款1万元；其他条款按买卖合同正常执行。次日，吴冬支付马春颖15万元。
审理中，吴冬、陆小妹提供：1、2016年4月5日，吴冬、陆小妹与马春颖、郑有亮在中介公司的谈话录音，主要内容为，马春颖提出其限购了，要求解除合同，郑有亮、马春颖支付违约金，如果继续交易，由吴冬、陆小妹加点钱。2、吴冬与马春颖的微信记录，主要内容为，2016年3月30日，马春颖称其限购，要求吴冬另购房屋，吴冬没有同意。郑有亮、马春颖表示对录音真实性不予认可，与本案无关；对微信记录真实性无异议。
郑有亮、马春颖提供了马春颖与吴冬的微信记录，主要内容为，吴冬于2016年5月17日要求马春颖提供工商银行借记卡及结婚证，马春颖通过微信向吴冬发送了照片；马春颖于5月17日、20日、24日催问吴冬贷款何时通过，吴冬表示不能确定；5月27日，吴冬向马春颖表示于5月30日上午至银行签订合同，31号办理过户，马春颖表示30号，31号有事，吴冬称上午签约下午去交易中心，马春颖回答好；5月30日上午，吴冬向马春颖表示还需提供中国银行借记卡，马春颖回答没有，吴冬称就缺马春颖的中国银行卡，不然钱怎么打到马春颖卡内；6月8日，马春颖向吴冬发送了催告函的照片，催告函主要内容为吴冬、陆小妹于2016年6月18日前现金补足房款97万元(含尾款1万元)，否则郑有亮、马春颖将行使单方解除权。吴冬、陆小妹表示，对该微信记录真实性无异议。
以上事实，有吴冬、陆小妹提供的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、房款收据、谈话录音、微信记录、房屋状况及产权人登记信息，郑有亮、马春颖提供的房地产买卖合同补充协议、微信记录，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，吴冬、陆小妹与郑有亮、马春颖签订的《上海市房地产买卖合同》及房地产买卖合同补充协议、补充协议系双方真实意思，双方均应恪守。补充协议约定，吴冬、陆小妹与郑有亮、马春颖于2016年5月29日前办理过户手续，双方对《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间进行了变更，可以推断双方对吴冬、陆小妹办理完毕贷款的截止时间也延迟至该日期。马春颖在2016年5月20日至27日期间多次催问吴冬贷款情况，吴冬仅表示在办理中，并未要求郑有亮、马春颖提供任何资料，吴冬于5月27日还确认了将于5月30日上午至银行签约，并约马春颖在30日下午办理过户。但吴冬又于5月30日上午通知马春颖提供中国银行借记卡用于贷款，说明吴冬、陆小妹未在约定的过户期限前未办妥贷款，先构成了违约。合同约定，吴冬、陆小妹应于办理过户手续之前完成贷款审批手续，若贷款不足，不足部分在办理过户前支付给郑有亮、马春颖。吴冬、陆小妹在超过约定贷款期限后再要求郑有亮、马春颖提供贷款所需材料，不符合约定。吴冬、陆小妹关于郑有亮、马春颖不配合办理贷款的意见，本院不予采纳。吴冬、陆小妹要求郑有亮、马春颖支付违约金、赔偿损失，本院不予准许。合同约定，吴冬、陆小妹逾期付款20日，郑有亮、马春颖有权单方解除合同。郑有亮、马春颖已经催告吴冬、陆小妹在宽限期内补足房款，吴冬、陆小妹未予履行，郑有亮、马春颖要求解除合同，符合约定，本院可予准许。合同解除后，郑有亮、马春颖应将房款57万元返还给吴冬、陆小妹。合同约定，吴冬、陆小妹未按约定期限付款的，应当支付郑有亮、马春颖违约金，违约金按房屋总价款的日万分之五计算，超过二十日后仍未付款的，除支付二十日的违约金外，郑有亮、马春颖有权单方解除合同，吴冬、陆小妹承担总价款20%的赔偿金。郑有亮、马春颖要求吴冬、陆小妹支付违约金、赔偿金符合约定。考虑到上述违约金、赔偿金较高，及房价上涨等因素，本院酌情确定吴冬、陆小妹支付上述违约金、赔偿金共计2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告(反诉被告)吴冬、陆小妹与被告(反诉原告)郑有亮、马春颖就上海市宝山区呼玛一村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及房地产买卖合同补充协议、补充协议；
二、被告(反诉原告)郑有亮、马春颖于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉原告)吴冬、陆小妹房款57万元；
三、原告(反诉被告)吴冬、陆小妹于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)郑有亮、马春颖违约金、赔偿金共计2万元；
四、原告(反诉被告)吴冬、陆小妹要求被告(反诉原告)郑有亮、马春颖办理上海市宝山区呼玛一村XXX号XXX室房屋过户手续等诉讼请求，不予支持；
五、被告(反诉原告)郑有亮、马春颖的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取为12,883元，反诉案件受理费3,075元，诉讼保全费5,000元，共计20,958元，由原告(反诉被告)吴冬、陆小妹负担18,073元，被告(反诉原告)郑有亮、马春颖负担2,885元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一七年三月二十八日
书记员 茅海灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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