上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一（民）初字第2132号
原告曹华。
委托代理人诸文康。
委托代理人査灿远。
被告张慧娟。
被告徐金良。
原告曹华诉被告张慧娟、徐金良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月20日立案受理后，依法由审判员吴海明独任审理。因无法向被告张慧娟送达诉讼材料，本院于2015年10月20日依法组成合议庭进行审理，并依法向被告张慧娟公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。2015年11月9日，本院向被告张慧娟直接送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。2015年11月23日，本案进行了公开开庭审理，原告委托代理人诸文康、査灿远、被告张慧娟、徐金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹华诉称：原告在被告徐金良居间下与被告张慧娟签订一份就上海市青浦区某号房屋买卖协议。原告向被告徐金良支付人民币3万元的意向金，同时协议规定，若原告因政策原因不能交易可以停止交易终止协议。协议签订后原告按约履行义务，将3万元的意向金交付给被告徐金良。之后，原告方知其属于限购范围。原告遂向被告张慧娟提出停止交易，被告徐金良应返还3万元意向金。但两被告拒绝返还。故原告请求：1、判令被告徐金良归还意向金3万元；2、判令被告张慧娟承担连带还款责任；3、诉讼费由两被告共同承担。审理中，原告变更请求为：1、判令被告张慧娟归还原告意向金3万元；2、判令被告徐金良承担连带还款责任；3、本案诉讼费由两被告共同负担。
被告张慧娟辩称：2015年1月2日原告与其签订居间协议和房地产买卖协议，双方确实约定如原告资格问题无法购买的可以变更权利人或者停止交易。后来确定原告没有资格购买房屋后，原告表示要变更为企业购买，当时其表示同意，但原告一直拖延，声称企业变更股权需要时间，被告也理解确实需要时间，直到春节再次询问原告情况，原告表示企业已经变更成功，但是资金已经进入股市。被告认为在此过程中原告有恶意拖延行为。在2015年3月份，被告通过中介向原告发出告知书，3月底原告答复说不再交易。在此过程中，原告还要求被告于2015年1月20日前提前还清房屋贷款，被告于2015年1月14日还清了贷款。因原告诚信有问题，故不同意原告的诉讼请求。
被告徐金良辩称：其不同意原告诉请，是原告违约。在双方洽谈时，原告称系其先生的张先生向被告说明家庭有一套房，被告认为原告并不属于限购，但考虑到特殊情况协议中写上可以变更权利人。之后因其要求原告提交结婚证，原告表示与张先生是离婚的，原告不能以个人名义购买房屋，原告方表示要变更企业来购买房屋，其发了相关资料到原告邮箱。之后原告还要求被告张慧娟把贷款提前还清，其也做了被告张慧娟工作，被告张慧娟也去还清了贷款。之后其多次联系原告，原告一直以各种理由推脱，再后原告方表示钱都在股市里。2015年3月27日其向原告发出告知书，告知原告尽快完善房屋买卖手续，当天原告就表示不购买房屋了。原告支付的3万元是定金而非意向金。最初居间的时候其是以公司名义，后来就变更为个人居间，也经过了原告和被告张慧娟的认可。
经开庭审理查明：2015年1月2日，原告（作为乙方）与被告张慧娟（作为甲方）、被告徐金良签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将其所有的上海市青浦区某号转让于乙方，房屋建筑面积为332.95平方米，转让价款为12，580，000元。原告为表示对该房地产之购买诚意，应于其签署本协议之日向被告徐金良支付意向金3万元作为与被告张慧娟进行洽谈之用。若被告张慧娟接受本协议（含相关附件）内容并签署本协议，则原告同意将该意向金转为定金。若被告张慧娟违约不出售该房地产，则应向原告双倍返还已收定金，若原告违约不购买该房地产，则无权要求被告张慧娟返还已付定金。本定金责任与甲乙双方在附件一中约定的违约责任不相一致，守约方可选择适用其中之一。协议还约定房地产买卖协议成立即表明买卖成立。在该协议中首部居间方写有上海宝邑房地产营销策划有限责任公司。但落款处仅有被告徐金良签名，并无单位盖章。在该协议中原告与被告张慧娟同时签字确认，双方同意按该协议及《房地产买卖协议》约定严格履行。该协议附件一为房地产买卖协议，买卖协议约定总房价款12，580，000元。双方还约定为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后8天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，上述约定期限届满日为甲、乙双方签订该合同的日期。双方约定本协议项下房屋买卖定金总金额3万元，除原告已付定金3万元外，剩余定金555万元（若有）原告应于协议签订后二日内补足（支付于被告徐金良处），被告张慧娟委托被告徐金良收取并保管上述全部定金，被告徐金良应在被告张慧娟将房地产权证等权属证明交付被告徐金良时，将代被告张慧娟保管的定金3万元交付被告张慧娟。双方约定协议生效后，双方任何一方未按协议约定履行的，经另一方书面催告后15日内仍不履行的，另一方有权要求其继续履行或解除本协议。守约方解除本协议的，违约方应按本协议第一条约定的总房价的20%向守约方支付违约金。本协议作为居间协议的附件，与居间协议同时成立生效，并作为买卖合同成立。除违约责任守约方可选择适用外，本协议与居间协议约定不一致，以本协议为准。该协议其他约定中约定若买售方因政策原因暂不能交易过户，经双方协商可调整过户时间或停止交易，原告保留更换权利人的权利。合同签订当日，被告张慧娟出具定金保管书，表示收到定金3万元并交被告徐金良保管。被告徐金良出具收条，表示收到原告定金3万元。2015年1月6日，被告徐金良出具房产证收据，收到被告张慧娟交付的暂为保管的系争房屋的房地产权证。同日，被告张慧娟向被告徐金良出具收款收据，确认从被告徐金良处收到原告支付的定金3万元。2015年1月14日，平安银行出具被告张慧娟在系争房屋上的贷款结清的证明。
另查明，2015年3月22日，被告张慧娟向原告发出告知书，表示在签订房地产买卖协议后一个多星期，原告自述其不符合购房政策。后被告徐金良告知被告张慧娟，原告决定更换买受人主体为其公司，选择继续交易，因需要办理工商和税务变更等手续，延期交易时间，计划春节前完成交易，被告张慧娟表示愿意配合。之后自原告提出变更主体至今，被告张慧娟多次要求被告徐金良与原告确定交易时间，但均未得到明确答复。故被告张慧娟根据以上事实，如果被告徐金良不能促成原告于3月28日前完成交易和办理手续，被告张慧娟将终止协议的履行。原告收到被告徐金良通过微信发来的告知书内容。
又查明，系争房屋产权于2006年4月登记于被告张慧娟名下。2009年原告与案外人张禹哲取得另处房屋的产权证。
审理中，原告与被告张慧娟均认可被告徐金良是以个人名义居间。
以上事实，由原、被告的陈述、居间协议附房地产买卖协议、房地产权证、房地产登记簿、收条、个人贷款结清证明、房产证收据复印件、告知书、微信聊天记录打印件、定金保管书复印件、收款收据复印件等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
庭审后，原告向本院提供离婚证一份，证明其已于2002年2月21日与徐某登记离婚。2016年1月19日，原告向本院提供了自公安部门的身份信息，其中婚姻状况为离婚。本院根据被告张慧娟申请于2016年1月至档案管理部门调查的原告婚姻登记情况为除原告与徐某的结、离婚情况外未查到其他婚姻登记情况。
审理中，原告认为：1、签订合同时原告告诉被告徐金良，原告是单身，与孩有一套房，是否可以买房，被告徐金良称可以的，后原告去交易中心了解才知道自己属于限购范围。被告所述的陪原告交易的张先生仅是朋友。原告在知道限购之后一两天内大概1月9日通过电话告知被告徐金良。2、被告方陈述原告要变更企业购买房屋不属实，原告没有企业，不可能提出更换企业购买。3、被告陈述的提前还贷情况，原告从来没有要求被告方提前还贷。
被告张慧娟表示：1、对于原告是否限购，当初被告张慧娟并不清楚，但当时原告介绍姓张的先生时称是夫妻。至今原告也没有出示原告和那位张先生关系的相应证据。2、对被告徐金良所称2015年1月告诉其原告房屋限购的事实无异议。3、2015年3月底前被告徐金良电话告知原告不再购买房屋。
被告徐金良表示：1、当初被告徐金良不清楚原告是否限购，限购情况是需要原告自己提交材料去交易中心查询的，但以原告现在所称单身有一套房，原告确属于限购对象。2、签订合同时原告并未谈到其单身及另有房屋一事。是被告徐金良电话要求原告带所有材料包括结婚证来办理手续，原告才把情况告知被告，并且原告还表示变更企业主体购买房屋。1月6日晚上被告徐金良告知被告张慧娟限购及变更买卖主体的情况。1月6日晚上或者1月7日早上其也第一时间就跟被告张慧娟说明情况的。提供：1、微信聊天记录打印件1组，是其和张先生的聊天记录，聊天记录涉及了原告方确定要购买房屋、变更主体和资金进入股市的情况，证明原告方确实要购买房屋且变更了主体。2015年3月27日或者之前两天，原告律师告知被告徐金良，房屋不再购买，当天被告徐金良电话告知被告张慧娟。
原告对被告徐金良提供的微信内容有异议，认为与本案没有关联，张俊既不是原告丈夫也不是前夫，仅是原告的一般朋友。
根据庭审确认的事实，本院认为：根据原告与两被告签订的居间协议及作为附件的房地产买卖协议，应认定原告与被告张慧娟间的房屋买卖关系已成立，该协议是当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。在房地产买卖协议中约定若买售方因政策原因暂不能交易过户，经双方协商可调整过户时间或停止交易，原告保留更换权利人的权利。现双方当事人均确认原告属于限购对象，该情况原告也告知被告，两被告均已知。根据协议约定，遇该情况，买卖协议的法律后果三种中选择适用，其中调整过户时间及变更主体均须双方协商一致并达成新的约定，现双方未能达成一致意见，故上述两处理后果并不能再继续。根据协议履行过程中及之后的双方态度均表示协议解除，故双方房屋买卖应是采纳协议中约定的停止交易的方式，即解除双方的买卖协议。协议中并未约定适用此种处理方式应认定原告构成违约，故应认定为不追究任何一方的违约责任。协议解除后，对于原告已支付3万元，对于付款性质不论是被告主张的定金性质还是原告主张的意向金，在任何一方不违约的情况下，该3万元应由被告方返还原告。现该3万元在被告张慧娟处，被告张慧娟理应承担还款责任，故对原告要求被告张慧娟返还3万元的诉请本院予以支持。对原告主张要求被告徐金良承担连带责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于两被告主张在获悉原告属于限购后，原告已提出变更买卖主体，由企业作为买卖合同的相对方，故现原告不予购买，已构成违约。本院认为现有证据无法证明原告已明确由企业来作为买卖合同相对方，即使原告确曾有此意向，也须由新的买卖主体与被告张慧娟达成一致，在洽谈未成的情况下，不能认定原告对买卖不成承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告张慧娟应于本判决生效之日起十日内返还原告曹华30，000元；
二、原告曹华的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费550元，由被告张慧娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 吴海明
审 判 员 周惠平
人民陪审员 朱莉娃
二〇一六年二月四日
书 记 员 胡玉琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。