云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第336号
原告盘雪芳，女，1974年9月2日出生，汉族，云浮市云安县。
委托代理人邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。
委托代理人毛文坚，广东百誉律师事务所律师助理。
被告云浮市臻汇园房地产有限公司。住所地：云浮市云城区金山大道***号。
法定代表人林伟杰，该公司董事长。
委托代理人周叙荫，广东七星律师事务所律师。
原告盘雪芳诉被告云浮市臻汇园房地产有限公司（以下简称臻汇园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月10日公开开庭进行了审理。原告盘雪芳及其委托代理人邱庭辉，被告臻汇园房地产公司的委托代理人周叙荫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告盘雪芳起诉称：2013年4月7日，以被告云浮市臻汇园房地产有限公司为甲方，以原告盘雪芳为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定乙方购买甲方位于云浮市市区金山大道168号第26幢商铺一层商1－70的商品房，单价每平方米39900元，总金额为2033703元。乙方在2013年4月7日前支付首期房款1023703元，余款通过银行按揭贷款支付。合同并约定甲方在2013年12月31日前通过商品房验收合格并交付乙方使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。在原、被告达成了购买商品房意向后，签订《商品房买卖合同》前，原告于2013年3月7日向被告支付了办证费1419元、维修基金1529元、契税61022元、装修淤泥清运费510元、装修保证金2039元，共计各项费用66508元。合同签订后，乙方于2013年4月7日支付了首期款1023703元。从2013年7月起至2014年5月，支付银行按揭贷款购房本金及利息共156510.23元。至2014年5月份止，原告已支付的总费用为1246721.23元。
原告已按合同约定全面履行了义务，而被告经原告多次催促，仍未能按合同约定，履行其通过验收商品房并交付给原告的义务。因被告不能按合同约定履行，原告已于2014年5月27日向被告发出通知解除《商品房买卖合同》，被告已经于同年5月28日收到。即双方签订的《商品房买卖合同》已经于2014年5月28日解除。根据《商品房买卖合同》第九条约定，买受人要求解除合同的，出卖人应在买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。因此，被告应将原告已付款即1246721.23元（暂计至2014年5月底）予以全部退还给原告，并支付已付款的1%的违约金12467.21元。但该违约金，完全不足以赔偿原告所造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告因被告违约而造成的全部损失，应由违约的被告方予以赔偿。原告从支付款项给被告之日起至还清日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算），被告应当予以赔偿。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、确认双方于2013年4月7日签订的《商品房买卖合同》已于2014年5月28日解除。2、被告立即归还原告已支付的款项1246721.23元。（暂计至2014年5月30日）。3、被告对原告已支付的1246721.23元款项从支付之日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告（其中：1、66508元从2013年3月7日起计算；2、1023703元从2013年4月7日起计算；3、14480.88元从2013年7月18日起计算；4、14430.34元从2013年8月18日起计算；5、14379.81元从2013年9月18日起计算；6、14329.27元从2013年10月18日起计算；7、14278.74元从2013年11月18日起计算；8、14228.20元从2013年12月18日起计算；9、14177.67元从2014年1月18日起计算；10、14127.13元从2014年2月18日起计算；11、14076.60元从2014年3月18日起计算；12、14026.06元从2014年4月18日起计算；13、13975.53元从2014年5月18日起计算。利息计至2014年6月30日共约90000元）。4、赔偿原告已支付款项总额1246721.23元的1%违约金12467.21元给原告（暂计至2014年5月30日，之后原告因银行按揭而支付的费用，由被告赔偿1%的违约金给原告）。5、2014年5月30日之后，原告因银行按揭而支付的费用，由被告归还给原告，并从原告支付之日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息给原告。6、本案受理费由被告承担。
原告盘雪芳为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、身份证，证明原告的身份证。2、商品房买卖合同，证明双方对原告购买商铺所达成的协议，并证实被告无法按合同约定履行的事实。3、发票、收款收据6张，证明原告已按合同约定支付了首期款及相关款项，并办理好银行按揭贷款。4、银行存折，证明原告办理银行按揭贷款后，每月支付了银行贷款本金和利息。至2014年5月份，共支付了156510.23元。5、法律意见书、解除合同通知书，证明原告明确向被告提出解除合同，及要求被告赔偿原告损失的事实。6、EMS快递回执，证明原告委托律师事务所向被告发出法律意见书和解除合同通知书，被告已于2014年5月28日收到。
被告臻汇园房地产公司答辩称：一、被告同意解除买卖双方所签订的商品房买卖合同，但原告逾期配合被告办理解除合同备案等手续应承担相应违约责任。被告因自身逾期交楼原因，同意原告提出解除合同的意见，并于2014年6月7日书面通知了原告，要求其于15日内配合办理解除商品房买卖合同备案、预抵押、按揭贷款合同等手续；但原告拒绝配合办理；因此原告已违反了《商品房买卖合同》补充协议第7条规定，应以购房款2033703元为基数按照每日1‰的标准计付违约金给被告，违约金可在被告应支付原告的违约金中抵扣（抵扣后仍有多出部分，被告可视原告配合解除合同备案、预抵押及按揭贷款合同等手续的态度而决定是否继续追讨）。违约金具体计算如下：2033703×1‰×100日=203370.3元。二、被告同意原告配合办理解除合同备案、预抵押、按揭贷款合同等手续后返还原告已支付的款项。三、被告对原告提出的第四项诉讼请求没有异议。但对括号部分的请求不同意，没有任何事实和法律依据。四、被告要求原告支付利息的第三项诉讼请求没有任何事实和法律依据。五、原告的第五项诉讼请求没有任何事实和法律依据。银行按揭贷款合同是《商品房买卖合同》的从合同，作为主合同的《商品房买卖合同》解除，从合同也应解除，补充协议第七条也明确约定。因此，买卖双方应在解除《商品房买卖合同》的同时，解除以出卖人作担保，由买受人与按揭银行所签订的按揭贷款合同。既然，银行按揭贷款合同应予解除，则不存在解除合同后所谓的被告因银行按揭而支付费用了。因此，该诉求应不予支持。综上，由于被告逾期交楼而解除合同，但原告在提出解除合同甚至收到被告要求配合办理解除合同备案、预抵押及按揭贷款合同等手续的通知后不予配合，双方在此过程中存在一定的过错，根据合同约定都应承担各自相应的过错责任。
被告臻汇园房地产公司在举证期限内，向本院提交一份解除合同通知书，证明被告接到原告通知书后同意解除合同，并通知原告方于15天内配合办理解除合同备案、预抵押、按揭贷款合同等手续，原告方于2014年6月3日签收。
经审理查明，2013年4月7日，原告盘雪芳（买受人）与被告云浮市臻汇园房地产有限公司（出卖人）共同签订了编号为2013040096的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，该合同约定：“……第三条：买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买位26幢商铺一层商1-70，建筑面积共50.97平方米，其中套内建筑面积49.31平方米。第四条：计价方式与价款。该商品房属预售，按整套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米39900元，总价2033703元。……第六条：付款方式及期限。3、其他方式，2013年4月7日前支付首期房款1023703元整，余款1010000元整须在2013年4月17日内办理完毕银行按揭贷款申请手续。第七条：买受人逾期付款的违约责任。如买受人未按本合同时间付款，则逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。第八条：交付期限。出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除买卖合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……。”
其中合同的附件四补充协议约定：“……第7条、买卖双方根据合同、补充协议的约定解除《商品房买卖合同》的，买受人均须于收到解除合同的通知或做出解除合同的决定后15日内配合出卖人办理解除合同的相关手续（如解除合同备案手续、银行按揭手续等）。否则，买受人应按购房款的日0.1%标准计付违约金给出卖人。
签订合同后，原告盘雪芳于2013年4月7日支付了首期购房款1023703元给被告臻汇园房地产公司，于2013年6月24日向中国银行股份有限公司云浮分行申请按揭贷款1010000元，双方签订了按揭借款合同，之后中国银行股份有限公司云浮分行将剩余房款1010000元划入被告的账户。原告盘雪芳于2013年7月18日开始归还借款本息，至2014年5月18日止，已经归还了借款本息共计156510.23元给银行，具体为：2013年7月18日归还14480.88元；2013年8月18日归还14430.34元；2013年9月18日归还14379.81元；2013年10月18日归还14329.27元；2013年11月18日归还14278.74元；2013年12月18日归还了14228.20元；2014年1月18日归还14177.67元；2014年2月18日归还14127.13元；2014年3月18日归还14076.60元；2014年4月18日归还14026.06元；2014年5月18日归还13975.53元。至今，原告仍履行借款合同的约定向银行归还借款本息。另，原告盘雪芳于2013年3月7日向被告支付了办证费1419元、维修基金1529元、契税61022元、装修淤泥清运费510元、装修保证金2039元，共计66508元。综上，原告盘雪芳共计支付了1246721.23元（1023703元＋156510.23元＋66508元）给被告臻汇园房地产公司。
2013年12月31日，合同约定的交付期限届满，被告臻汇园房地产未能将商铺交付给原告，经原告催促，被告臻汇园房地产仍然未能交付，原告遂委托广东百誉律师事务所于2014年5月26日向被告臻汇园房地产发出《解除合同通知书》和《法律意见书》，要求解除原被告于2013年4月7日签订的《商品房买卖合同》，并赔偿损失。2014年5月28日，被告臻汇园房地产收到上述《解除合同通知书》和《法律意见书》。
被告臻汇园房地产公司在庭审中提出，其收到资料后于2014年6月3日向原告盘雪芳委托的广东百誉律师事务所发出一份《解除合同通知书》，要求原告按照《商品房买卖合同》的补充协议第7条约定在收到解除合同的通知的决定后15日内配合被告办理解除合同的相关手续，否则，原告应按购房款的日0.1%标准计付违约金给被告。2014年7月7日，原告盘雪芳以与被告协商无果，起诉至法院，要求被告退还原告已付购房款，支付违约金并赔偿损失。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原告盘雪芳于2013年4月7日与被告臻汇园房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规规定，也没有损害国家、集体和他人的合法利益，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。
原告盘雪芳在签订合同之后按照合同的约定将购房款全部支付给被告臻汇园房地产公司，但被告臻汇园房地产公司没有按照合同第八条约定在2013年12月31日前将商铺交付给原告盘雪芳，经过原告多次催促，被告至今仍未交付，因此根据合同的第九条的规定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除买卖合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……。”，原告盘雪芳有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告退回已付房款和支付违约金。2014年5月26日，原告盘雪芳委托广东百誉律师事务所于向被告臻汇园房地产公司发出《解除合同通知书》和《法律意见书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还已付购房款和赔偿损失，而被告臻汇园房地产公司于2014年5月28日收到上述资料后亦同意解除《商品房买卖合同》，因此，原告请求双方于2013年4月7日签订的《商品房买卖合同》于2014年5月28日解除的请求，合理合法，本院予以支持。同时，原告请求被告臻汇园房地产公司退还已付购房款1246721.23元（计至2014年5月18日），合理合法，本院予以支持。关于原告盘雪芳请求被告按照已付款的1%支付违约金（计至2014年5月18日止的违约金为1246721.23元×1%=12467.21元），并认为违约金过低请求赔偿已付购房款的银行利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现因被告臻汇园房地产公司违约造成原告向银行支付按揭贷款本息而产生了利息损失，而合同约定的违约金却远远低于该利息损失，因此原告请求增加违约金合理合法，予以支持，具体按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算为：以66508元为本金，从2013年3月7日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以1023703元为本金，从2013年4月7日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14480.88元为本金，从2013年7月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14430.34元为本金，从2013年8月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14379.81元为本金，从2013年9月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14329.27元为本金，从2013年10月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14278.74元为本金，从2013年11月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14228.20元为本金，从2013年12月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14177.67元为本金，从2014年1月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14127.13元为本金，从2014年2月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14076.60元为本金，从2014年3月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14026.06元为本金，从2014年4月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以13975.53元，从2014年5月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告请求被告臻汇园房地产公司退还从2014年5月19日起原告因银行按揭贷款而支付的费用以及按照1%计算的违约金，以及支付银行利息损失，由于原告盘雪芳与中国银行股份有限公司云浮分行之间签订的借款合同尚未解除，而原告仍履行借款合同约定向银行归还借款本息，因此原告该项请求，合理合法部分，予以支持，对超出部分，不予支持。
关于被告臻汇园房地产公司提出，因原告逾期配合被告办理解除合同备案等手续应承担相应违约责任，并支付违约金，违约金在被告应支付原告的违约金中抵扣的抗辩意见，因本案中被告未提出反诉，也未提供证据证实，故本院不予处理。关于被告臻汇园房地产公司提出，被告同意原告配合办理解除合同备案、预抵押、按揭贷款合同等手续后再返还原告已支付的款项，该项意见与合同的约定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告盘雪芳和被告云浮市臻汇园房地产有限公司于2013年4月7日签订的《商品房买卖合同》已于2014年5月28日解除。
二、被告云浮市臻汇园房地产有限公司于本判决生效后十日内归还购房款给原告盘雪芳（计至2014年5月18日止的购房款为1246721.23元，从2014年5月19日起的按原告盘雪芳已向银行归还的借款本息计算）
三、被告云浮市臻汇园房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告盘雪芳支付违约金给原告盘雪芳（违约金计算：以66508元为本金，从2013年3月7日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以1023703元为本金，从2013年4月7日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14480.88元为本金，从2013年7月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14430.34元为本金，从2013年8月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14379.81元为本金，从2013年9月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14329.27元为本金，从2013年10月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14278.74元为本金，从2013年11月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14228.20元为本金，从2013年12月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14177.67元为本金，从2014年1月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14127.13元为本金，从2014年2月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14076.60元为本金，从2014年3月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以14026.06元为本金，从2014年4月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以13975.53元，从2014年5月18日起至还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；从2014年5月19日起的违约金以原告盘雪芳向银行归还的借款本息之日起至被告付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16943元，由被告云浮市臻汇园房地产有限公司负担。（受理费原告已预交）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 康石英
代理审判员 杨清岚
人民陪审员 刘伯云
二〇一四年十二月八日
书 记 员 邓伟静