湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00337号
上诉人（原审被告）陈家连。
委托代理人贺文胜，老河口市法律援助中心律师。代理权限：一般授权。
被上诉人（原审原告）陈文付。
委托代理人石艳辉，湖北宏义律师事务所律师。代理权限：一般授权。
上诉人陈家连因与被上诉人陈文付买卖合同欠款纠纷一案，不服老河口市人民法院于2014年3月21日作出的（2008）河民初字第00119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人陈家连及其委托代理人贺文胜，被上诉人陈文付的委托代理人石艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陈文付诉称：2004年3月，经张敬礼介绍，其与被告陈家连达成房产买卖协议，被告将其位于老河口市袁冲乡纪洪北街面向东北侧的两间两层房屋及宅基出售给原告，约定总价款77000元。2004年2月28日，原告付给被告50000元，被告将房屋钥匙交给原告，原告即搬进该房，并进行了装修、改造，添置了后院偏房及围墙。2005年元月31日，原告又付给被告20000元，被告给其出具了70000元的收据，并保证由被告负责办理证件交付后，再付清剩余的7000元。后原告多次找到被告要求办证，被告一直推诿不办，为此诉至人民法院，要求被告履行购房协议，并办理己购房产的产权及土地使用证。
原审被告陈家连辩称：1、原告诉请不实，其未与原告达成过房产买卖协议，也没收过原告购房款，更没有约定出售给原告两间房屋；2、原告陈述的买房时间，其出门在武汉办事没在家，事后知道原告占房，多次要求被告腾房；3、原告现占用的两间房屋仅有一半是被告夫妻的，另一半产权是其儿子陈海蛟所有，所有权人不认可原告陈述的交易行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2004年3月，原、被告经张敬礼介绍，被告将其所有的位于老河口市袁冲乡纪洪街矿山路西边的两间两层房屋以77000元价格出售给原告。2005年1月31日，原告交付给被告70000元房款后，由被告儿媳朱爱华出具收条一张，并注明下欠7000元至房产证办理后付款，被告将该房屋交付给了原告。因被告未给原告办理房产证手续，原告下欠7000元房款至今未支付给被告，为此，被告要求收回该房屋引发双方的纠纷。现原告诉至本院，要求被告履行购房协议，为原告办理已购房产的产权证及土地使用证，并由被告承担诉讼费用。
原审另查明：原告购买被告的两间两层房屋，其中北边的一间二层房屋没有办理房屋产权证及土地使用证。被告之子陈海蛟认为北边的一间二层房屋是其于2002年12月31日分别在老河口市城乡建设委员会、老河口市袁冲乡镇建设管理处办理了村镇规划选址意见书和建筑工程许可证。选址意见书中载明：建设项目名称为住宿、建设单位（个人）名称为陈海蛟、建筑规模为104平方米。陈海蛟于2008年在该院袁冲人民法庭起诉本案的原、被告，其称，陈文付占有的北边的一间二层房屋所有权是陈海蛟的，其父陈家连在未经其同意的情况下处分了房产，陈文付与陈家连之间的买卖行为无效，要求陈文付腾退所占有的房屋。该案于2009年撤诉，2010年又起诉，经审理，判决驳回了陈海蛟的诉讼请求，陈海蛟不服提起上诉，襄阳市中级人民法院维持了一审判决，其又提起申诉，经襄阳市中级人民法院再审维持了二审判决，其仍不服申请检察机关提起抗诉。2013年4月24日襄阳市检察院受理其申请抗诉后，依法作出民事不抗诉决定书。
原审再查明：陈海蛟系被告陈家连的长子，居住在老河口市洪山嘴镇南村。朱爱华系陈家连二儿媳。陈海蛟诉陈文付、陈家连房屋腾退纠纷一案生效文书论证结果为：陈文付与陈家连买卖房屋中北边的一间二层房屋，虽然是以陈海蛟名义办理的村镇规划选址意见书和建筑工程规划许可证，但房屋建好后未在房屋管理部门登记，并与其父房屋建成一体，由其父陈家连负责照看。2004年3月陈家连将该房屋及另一间共两间两层以77000元的价格卖给陈文付。并于2005年1月31日收受陈文付70000元购房款，由陈家连儿媳朱爱华出具收条1张，并注明下欠7000元在房产证办理过户后付款。陈家连也已将该房屋交付给陈文付居住至今。陈文付基于对陈海蛟与陈家连之间父子关系的信任，与陈家连订立房屋买卖合同，陈家连实际交付了房屋。陈文付居住诉争房屋至今，陈海蛟在买卖行为完成后未提出异议，现陈海蛟提出双方不存在房屋买卖关系与客观事实不符。本案再审民事判决维持了（2011）襄中民三终字第00324号民事判决。而（2011）襄中民三终字第00324号民事判决维持了（2010）河袁民初字第21号民事判决。（2010）河袁民初字第21号民事判决认定，陈海蛟并非在外地工作，其与陈家连系父子关系，其对陈家连处分其房屋及陈文付支付价款并入住其房屋的行为，应当予以知晓，但在合理期限内，陈海蛟未起诉请求陈文付与陈家连之间买卖其房屋的行为无效，因此，应当视为陈海蛟认可了陈文付与陈家连之间买卖其建设房屋的行为，陈家连处分房屋的行为有效。判决驳回了陈海蛟要求确认陈文付与陈家连之间房屋买卖行为无效，及要求陈文付腾出所占用的一间二层房屋的诉讼请求。
原审法院认为：陈家连将位于老河口市袁冲乡纪洪街矿山路西边的两间两层房屋以77000元价格出售给陈文付，陈文付支付70000元价款并入住该房屋内，对下欠的7000元，双方约定待房产证办到付款。该买卖合同中的两间两层房屋，有一间两层以陈家连的名字办理了房产证，另北边的一间两层没有办理产权证，但是以陈海蛟名义办理了村镇规划选址意见书和建筑工程规划许可证。被告陈家连对其所有的一间两层房屋享有处分权，其出卖给原告陈文付合法有效。以陈海蛟名义办理村镇规划选址意见书和建筑工程规划许可证的一间两层房屋，虽然证明了陈海蛟建设房屋的行为，但经陈海蛟诉陈文付、陈家连房屋腾退纠纷一案生效文书认定，陈家连处分陈海蛟房屋的行为合法有效，故原、被告应按买卖合同的约定，履行各自的义务，对原告要求被告为其办理己购房屋产权证的请求，予以支持。陈家连辩解，陈文付占用的房屋，其只有一半产权，另一半系其子陈海蛟所有，不能认可其与陈文付的房屋买卖行为，应驳回陈文付诉求的理由。经审理查明，虽然有一半产权是以陈海蛟名义办理的村镇规划选址意见书和建筑工程规划许可证，但房屋建好后未在房屋管理部门登记，该房与陈家连房屋建成一体，由陈家连负责照看。自2004年3月陈家连将诉争房屋出售给陈文付，并于2005年1月31日收到陈文付购房款并入住，直至2007年8月3日庭审时，陈家连才提出其出售房屋的另一半系其子陈海蛟所有。期间长达3年之久，在此期间，陈家连之子陈海蛟每年多次回家，又与其父陈家连关系融洽，陈海蛟知道或应当知道陈家连处置该房屋的民事行为，而不作否认表示，视为其同意了该民事行为。且在陈海蛟诉陈文付、陈家连房屋腾退纠纷一案中，生效的法律文书已认定陈家连处分房屋的行为有效，驳回了陈海蛟的诉讼请求，故对陈家连该辩解理由，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条之规定，判决如下：一、被告陈家连于本判决生效之日起十五日内协助原告陈文付办理购买的位于老河口市袁冲乡纪洪街矿山路西边的两间两层房屋的房屋所有权证；二、驳回原告陈文付的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由被告陈家连承担。
上诉人陈家连上诉称：1、上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系，上诉人儿媳出具收条的行为，并非上诉人授权，上诉人也从未认可。2、被上诉人搬进上诉人房屋后，上诉人才知道儿媳处理房屋的事情。上诉人随即表示不同意卖房，双方为此一直争执不休。不存在原判所称上诉人在起诉前没有主张权利。3、上诉人儿媳出具的收条，没有说明房屋的间数、位置等具体情况。4、被上诉人所占房屋，其中一间系上诉人儿子陈海蛟所有，未经产权人同意，任何人均无权处置其房屋。况且，陈海蛟也一直在主张权利，要求被上诉人腾房。5、根据房地产管理法第三十八条的规定，本案争议的房屋不能转让。故请求二审法院撤销原审判决；改判驳回被上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人陈文付辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为：本案房屋买卖合同关系的介绍人张敬礼出具证明：2004年初，陈家连准备出售自有的两间两层房屋，经其介绍，陈文付予以购买。陈文付支付了大部分购房款后，陈家连让儿媳朱爱华打了个收条，注明下欠7000元购房款，至房产证办到付款，收款人为陈家连。本案所涉房屋也交付给了陈文付。除卖方未给买方办理房产证手续，买方未向卖方支付剩下的7000元购房款外，双方的房屋买卖合同关系中的其他事项均已履行完毕。在日常社会生活中，民事主体从事的民事法律行为应当符合正常的、一般的社会行为模式，而这种行为模式也能为民事主体或其他普通民众所预期和感知。目前，房屋作为家庭生活的一项极其重要的财产，对它的处分往往是家庭共同意志的体现，虽然具体行为是由某一或部分家庭成员作为民事主体来实施，但实质上处分的意思表示却并非这一或部分家庭成员。在一般情形下，将买卖房屋的行为理解为家庭共同成员的意思表示，是符合社会普通认知标准的。被上诉人陈家连否认本案房屋买卖合同关系的成立和有效，没有在还原整个交易过程的民事法律行为中寻找自己的理由和主张的依据，而是没有根据地忽略作为最终处分行为基础的家庭共同意志，将出卖方所有有利害关系的人均作为独立的民事主体，站在孤立的立场上，以各自的视角进行抗辩，与本案查明的事实不符，也与社会普通认知标准不符，有违民法诚实信用原则。双方之间的房屋买卖关系只要不违背法律、法规，不与当地的社会管理，包括对农村土地的管制相冲突，不损害他人或社会公共利益，该房屋买卖合同便合法有效。上诉人陈家连的上诉理由均不能成立，其请求驳回被上诉人陈文付的诉讼请求的主张，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1725元，由上诉人陈家连负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 文
审判员 王利敏
审判员 董海洲
二〇一四年七月三十日
书记员 张诗怡