浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3772号
上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。
法定代表人：杜玮草，总经理。
委托代理人：盛云樟，男，1962年9月1日出生，汉族，住浙江省兰溪市，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈湛，男，1970年2月3日出生，汉族，住金华市婺城区。
被上诉人（原审被告）：陈沔，女，1975年9月19日出生，汉族，住金华市婺城区。
上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）为与被上诉人陈湛、陈沔物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院〔2017〕浙07**民初04145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
恒定物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判，本案一、二审诉讼费用由陈湛、陈沔承担。事实与理由：一、原判认定事实不清、证据不足。原判认定恒定物业公司“未在业主中开展满意度测评”不符合事实。文件没有规定已参加考核测评的单位，必须重新考核测评，只规定新定等级和提升等级需要考核测评，我公司已经参加过考核测评，并取得三级收费资格，不属于前两类情形，且金华市物价局2016年10月7日给我公司的复函明确了我公司无需重新考核测评，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。1、原判对诉讼时效理解错误（诉讼时效期间是胜诉权时间范围，决定的是胜诉权的有无；不是债权范围，不解决债权的数额，债权的数额是合同决定的）；原判按日判决物业费，这只有在每天一个物业服务合同的情况下才是正确的，鉴于物业持续滚动服务和收费，及实际履行期限至2015年6月30日，整个履行期限是完整的债权，在2017年7月1日前我公司对这个债权具备胜诉权，原判则完全背离了诉讼时效的基本概念“权利被侵犯之日”。2、我公司具备三级收费资格，按照政府文件规定，2010年8月1日前按照多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）收取，2010年8月1日以后按照多层0.5元/平方米/月（高层0.75元/平方米/月）收取，而原判却一刀切，全部错判为多层0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。本案所涉房屋为多层住宅。3、常识无需举证。物业费是物业公司赖以生存的基本，如同人要吃饭属于常识，我公司每年十次以上上门催讨。然区区几百元物业费，要求确凿无疑的债务人收到债权人主张的证据，是不符合实际的苛求。
陈湛、陈沔辩称：一、柳湖花园2015年6月30日前由开发商交给金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称：辛迪物业）管理，其不与业主签订管理合同，业委会表示辛迪物业丧失收费的主体资格，当然无权向住户收取任何费用。二、该公司不尽心服务，以捞钱为目的，利用小区已建好的为住户服务的农贸市场、超市、地下车库设施出租收取高额租金。辛迪物业把原来开办的菜市场停办，小区原有门铃、电话、探头全部启用，小区盗窃事件时有发生，住户安全无保障。三、涉案房屋2009年（或2010年）开始出租，与房客订有合同约定物管费由租户支付。两次出租均告知辛迪物业租户的电话等信息，其未及时向租户收费责任应自己承担。且据向现租户了解其曾向辛迪物业交过物管费（已交物管费2014年1-12月）。四、恒定物业公司诉请已过诉讼时效。从未收到过催缴物管费的任何通知。
恒定物业公司向一审法院起诉请求判令陈湛：1．立即支付欠交物业服务费5528.3元（2005年1月1日至2015年6月30日）；2．立即支付欠交物业服务费滞纳金5528.1元（2005年7月1日至2015年6月30日）；3．支付逾期利息损失（从2015年7月1日至实际交付之日）；4．承担本案诉讼费。后一审法院根据恒定物业公司申请追加陈沔为共同被告。
一审法院认定事实：2003年4月7日，辛迪物业（已于2016年1月27日更名为金华市恒定物业管理有限公司）进驻位于金华市婺城区柳湖花园（以下简称：柳湖花园）从事前期物业服务。2010年6月25日，柳湖花园成立业委会，但未与辛迪物业签订《物业服务合同》，小区的物业仍由辛迪物业提供。2015年6月30日，业主委员会要求辛迪物业撤离该小区。陈湛、陈沔系柳湖花园7幢2单元102室业主，该房户型系多层，面积123.40㎡。其将涉案房产出租给他人使用，但未缴纳2005年1月1日起的物业费（其中2014年物业费已交纳）。12月11日，辛迪物业因陈湛、陈沔尚欠上述期间物业费，以EMS方式寄交了催交物业费通知书，但未妥投。2016年11月7日，恒定物业公司向该院寄交了本案民事起诉状，要求陈湛、陈沔支付尚欠的物业费、滞纳金和利息。另查明，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确由恒定物业公司服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中指导价为多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年物价部门的金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》，规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行；物业服务收费等级的考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请；物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。同年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号，规定前期物业实行包干制，未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；同时在附件1中明确政府指导价为三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。恒定物业公司未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。
一审法院认为，恒定物业公司受柳湖花园开发商选聘进驻柳湖花园，一直来对小区履行物业管理服务，在物业服务费等书面催缴后，陈湛、陈沔应支付物业服务费。本案争议焦点为：一、物业费收费标准。恒定物业公司在前期物业服务及无业主委员会的情况下，自行确定收费标准实行包干制，陈湛、陈沔即使按政府确定的指导价，也属自行定价。按有关规定对自2010年8月以后陈湛、陈沔自行确定标准三级0.3元调高到0.5元的物业管理费，因未经户主或半数以上业主同意，也未申报有关部门考评审核，应属陈湛、陈沔的过错。故本着物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，对陈湛、陈沔主张从2010年8月后按收费标准多层每平方米0.5元计算，不予采纳，仍按之前的收费标准三级多层每平方米0.3元计算。二、有无超过诉讼时效。陈湛称从未收到任何形式的催收物业费通知（短信、书面通知或电话通知等），恒定物业公司虽已提供了群发短信推送记录，但并未提供明细证明已向陈湛、陈沔推送。恒定物业公司于2015年12月11日向陈湛、陈沔寄送催讨函，但该函件未妥投。恒定物业公司首次主张权利应以向该院寄送诉讼状即2016年11月7日为准，故物业费收取应自2014年11月7日起计，但陈湛、陈沔已实际缴纳2014年全年物业费，故本案物业费收取应自2015年1月1日起计算。故陈湛、陈沔应缴纳的物业服务费用为123.40平方米×0.3元×6个月=222.12元。对恒定物业公司主张的滞纳金和利息，因未有约定，且存在该公司的过错，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈湛、陈沔于判决生效之日起三日内支付恒定公司2015年1月1日至2015年6月30日的物业服务费222.12元；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈湛、陈沔负担。
二审期间，恒定物业公司向本院提交《金华市婺城区柳湖花园业委会4号函》复印件一份，证明其一直在向对方催讨物业费，诉讼时效已中断。陈湛、陈沔认为：函件没有收到过，房子一直在出租，不住在这里，无关公司没有向我们催讨过物业费。本院经审查认为，该证据非新证据，且不影响本院实体处理，本院不予采纳。陈湛、陈沔未向本院提供新证据。
本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、诉讼时效问题。恒定物业公司上诉所提自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，该公司也未能举证证明向陈湛、陈沔催收过物业费，故原审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。二、收费标准问题。恒定物业公司上诉要求按照政府文件规定多层0.5元/平方米/月收费，因提高收费标准属于变更合同重要事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项与《物业管理条例》第十一条第（七）项“有关共有和共同管理权力的重大事项，应由业务共同决定”至规定，恒定物业公司提高物业费收费标准需由业主共同决定。恒定物业公司就提高收费标准既未与业主重新签订合同，也未经正当程序取得业主同意，其以现政府指导价为标准，直接向业务收取物业服务费，没有合同依据，原判对此未予支持，并无不当。至于恒定物业公司的三级收费资格是否经过政府考核评定，与该公司能否直接提高收费标准不存在关联性。综上所述，恒定物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费76元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十一月二十三日
代书记员 伍晓路
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