安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖1002民初110号
原告：黄山远洋物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区新潭镇远洋桃花岛管理中心，统一社会信用代码91341000575747690R。
法定代表人：武文勇，公司董事长。
委托诉讼代理人：吴群群，安徽道同律师事务所律师。
被告：张华钦，女，1969年4月16日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市屯溪区，经常居住地安徽省黄山市屯溪区。
委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。
原告黄山远洋物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）与被告张华钦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月9日公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司的委托诉讼代理人吴群群、被告张华钦及其委托诉讼代理人汪淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决张华钦支付远洋物业公司从2015年11月2日至2018年12月31日期间物业服务费23238.52元；2.判决张华钦支付远洋物业公司从2015年11月2日起至物业服务费付清之日止的违约金5978.12元（违约金以欠交的物业费为基数，按月利率2%计算，暂算至2018年2月28日为5978.12元）；3.本案诉讼费用由张华钦承担。事实和理由：远洋物业公司与黄山东方红影视产业投资有限公司于2011年9月签订《前期物业服务合同》，受其选聘为远洋桃花岛物业提供前期物业管理服务。张华钦为远洋桃花岛××号房屋业主。根据《前期物业服务合同》、《远洋桃花岛临时管理规约》的约定，物业费标准为每月2.9元/㎡，入住后每半年预交一次，每次预交6个月。每年的6月30日、12月31日前按期足额缴纳。若任何业主在本规约规定的期限内未交当期的管理费或其它费用，该业主应向物业公司支付下列费用：自应付之日起，每日按迟交或欠交费用的0.3%支付迟交或欠交款项的违约金，并支付物业公司为追讨迟交或欠交费用而额外发生的业务、法律费用。2012年11月23日，张华钦收房并签署临时管理规约，承诺遵守临时管理规约并承担违约责任。张华钦已缴纳至2015年11月1日的物业服务费，但2015年11月2日至2018年12月31日期间的物业服务费23238.52元至今未缴纳，经远洋物业公司多次催缴无果，故诉至法院。
张华钦辩称，对于原、被告之间存在服务合同的法律关系无异议，但是前期物业服务合同所规定的物业服务费收费标准是开发商与物业公司之间的约定，包括被告在内的业主对该收费标准是不予认可的，我们认为收费过高；物业收费标准与原告提供的物业服务不相匹配，原告的物业服务存在瑕疵，鉴于原告存在服务质量问题，我们要求免交或酌减物业费；物业费起算的时间有问题，2015年11月2日至今已经超过诉讼时效，2018年12月31日的物业服务并未发生。
本院经审理认定事实如下：2011年12月25日，黄山东方红影视产业投资有限公司（出卖人）与张华钦（买受人）就坐落于黄山市屯溪区黄山植物园新安江桃花岛综合度假区桃花岛雨悦湾二区××号房屋签订《商品房买卖合同》一份，合同约定商品房用途为办公用房，房屋建筑面积为210.08平方米。2011年9月1日，黄山东方红影视产业投资有限公司（甲方）与远洋物业公司（乙方）就其开发的远洋桃花岛物业签订《前期物业服务合同》一份，合同期限自2011年9月1日起至业主大会成立并与被聘的物业公司签订《物业管理服务合同》生效时止。2012年11月23日，远洋物业公司与张华钦签订《远洋桃花岛临时管理规约》，约定：“物业管理费标准为每月每平方米2.9元，入住后每半年预缴一次，每次预缴6个月，每年的6月30日、12月31日前按期足额缴纳”。同日，远洋物业公司将远洋桃花岛××号房屋钥匙交付张华钦，并由张华钦在《“远洋桃花岛”业主资料移交清单》及《业主承诺》上签名。其中，移交清单所列物品包括《临时管理规约》及《业主手册》各一本。《业主承诺》载明：“本人为远洋桃花岛××幢物业买受人，现已详细阅读完全理解《远洋桃花岛临时管理规约》全部内容，愿意遵守本规约规定之事项，愿意承担因违反本规定带来的相应责任……”。张华钦在接收远洋桃花岛××号房屋后由远洋物业公司提供物业管理服务。2017年6月21日，就张华钦拖欠2015年11月2日至2017年12月31日期间的物业服务费用15888.76元，远洋物业公司向张华钦邮寄《物业费缴费通知书》一份，该邮件后被退回。截止本案法庭辩论终结前，张华钦尚未支付上述期间的物业服务费用。
另查明，远洋桃花岛业主委员会于2018年5月7日出具证明：“……该公司的物业服务质量每况愈下，主要体现在小区设施老化、乱停车、违章建筑泛滥、出入管理流于形式、水景未及时进行水循环、乱打广告牌、维修不及时等问题……”。
上述事实，有原告远洋物业公司提供的营业执照复印件、张华钦的身份证复印件、《前期物业服务合同》、《远洋桃花岛临时管理规约》、黄山东方红影视产业投资有限公司与张华钦签订的《商品房买卖合同》及补充协议、书面催缴物业费凭证、远洋桃花岛业主委员会出具的证明及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，远洋物业公司与黄山东方红影视产业投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，由远洋物业公司为远洋桃花岛小区提供前期物业管理服务。张华钦在远洋物业公司向其交房时在《“远洋桃花岛”业主资料移交清单》及《业主承诺》上签名，并接受远洋物业公司的物业服务，双方形成物业服务合同关系。远洋物业公司应按照《前期物业服务合同》及《业主手册》的约定向张华钦提供物业管理和服务，张华钦亦应按照《临时管理规约》的约定及时缴纳物业服务费。根据《远洋桃花岛临时管理规约》第四条第四项约定：“物业管理费标准为每月每平方米2.9元，入住后每半年预缴一次，每次预缴6个月，每年的6月30日、12月31日前按期足额缴纳”，故张华钦应向远洋物业公司缴纳至2018年6月30日止的物业管理费19495.42元（每月物业服务费609.23元，从2015年11月2日起至2018年6月30日止，共计32个月）。张华钦辩称远洋物业公司提供的物业服务达不到其物业费收费标准，没有尽到应尽的物业服务义务。由于远洋物业公司在远洋桃花岛的物业费收费标准上实行非政府指导价，故其提供的物业服务应高于实行政府指导价的一般物业。鉴于远洋物业公司未提供证据证明其前期物业服务所应达到的质量标准，且根据远洋桃花岛业主委员会出具的证明，远洋物业公司在提供案涉物业服务上存在一定不足。因此，可以认定远洋物业公司未完全履行其物业管理及服务义务。对于远洋物业公司主张张华钦欠缴的物业服务费数额，本院酌定在张华钦应缴总额基础上减收10%，即张华钦应支付远洋物业公司2015年11月2日至2018年6月30日期间的物业服务费计17545.88元。因远洋物业公司提供的物业管理服务不完全，且未提供证据证明逾期缴纳物业费给其造成的损失，故对远洋物业公司主张张华钦支付从2015年11月2日至上述物业服务费付清日止违约金的诉请，本院依法不予支持。远洋物业公司主张的物业费自2015年11月2日起算，并未超过三年诉讼时效期间，故张华钦抗辩2015年11月2日的物业费已超过诉讼时效期间的意见，本院不予采纳。
综上所述，对远洋物业公司的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告张华钦于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄山远洋物业管理有限公司从2015年11月2日至2018年6月30日的物业服务费共计17545.88元；
二、驳回原告黄山远洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费265元，由黄山远洋物业管理有限公司负担146元，被告张华钦负担119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 吴洁宇
二〇一八年六月二十七日
书记员 汪 薇
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
……
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
五、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。