北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初2337号原告（反诉被告）：北京南曦光大电讯商场有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号南曦大厦1-3层。法定代表人：邵国强，总经理。委托诉讼代理人：曹春美，女，该公司职员。委托诉讼代理人：邢俊霞，北京市尚公律师事务所律师。被告（反诉原告）：王昊泓，男，1964年10月19日出生。委托诉讼代理人：刘亮，北京京师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春岭，北京市雄志律师事务所律师。原告北京南曦光大电讯商场有限公司（以下简称南曦光大公司）与被告王昊泓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理，诉讼中王昊泓提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。南曦光大公司的委托诉讼理人曹春美、邢俊霞和王昊泓及其委托诉讼代理人刘亮、杨春岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南曦光大公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》；2、请求判令被告将其承租使用的位于北京市东城区×街×号×层北侧房屋腾空交还原告收回；3、请求判令被告按照每月10万元标准支付2016年9月5日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费；4、请求判令被告支付违约金120万元；5、请求确认原告有权扣押押金30万元；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月3日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定被告承租北京市东城区×街×号项目的一层及二层部分房屋用于经营餐饮（一层房屋以下简称涉案一层房屋，二层房屋以下简称涉案二层房屋），租赁期限自2016年9月5日至2021年6月14日，年租金为260万元，其中2016年9月5日至2016年12月4日为免租期。根据合同约定，被告应于合同签订之日向原告支付押金30万元，于2016年9月3日支付第一年度租金260万元。2016年9月10日，原告将涉案二层房屋交付给被告，被告未按照合同约定的时间支付押金和第一年度租金。后经原告多次催告，被告分期支付30万元押金，但一直未支付租金。因被告如约交纳租金有困难，为防止损失过大，2016年9月29日，原、被告签订《补充协议（一）》，约定涉案涉案一层房屋租金140万元，涉案二层房屋租金120万元，涉案一层房屋交接时间及租金支付方式另行协商。同时《补充协议（一）》约定涉案二层房屋租金支付方式。补充协议签订后。被告于2016年10月17日支付了30万元租金，后续租金经原告多次催要被告拒不支付。被告未依约支付租金应构成违约，故原告诉至本院，请求判如所请。被告王昊泓辩称，同意解除原、被告之间租赁合同关系。但原告主张解除的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》并非双方当事人真实意思表示，被告承租涉案一层房屋和涉案二层房屋系基于原、被告之间的口头协议。因为原告称需要签署书面协议给领导看，双方才签署书面《房屋租赁合同》，原告很多承诺并未记载于书面合同上。原告承诺将原承租人的执照过户到被告名下，并将原承租人的设备留给被告使用，同时原告承诺给被告提供两个停车位，但这些承诺原告均未兑现。被告支付30万元押金之后，原告应按合同约定向被告交付涉案一层房屋和涉案二层房屋。2016年9月13日，原告仅向被告交付了涉案二层房屋，但因为一层有租户，原告需要时间处理一层租户腾退问题，故涉案一层房屋缓交几天。2016年9月28日，双方进一步进行协商，被告同意2016年10月1日之前向原告支付全部费用，但要求原告在2016年10月1日前向原告交付涉案一层房屋，但原告不同意。2016年9月29日，双方协商后签署《补充协议（一）》，该补充协议明确涉案二层付款方式，并暂时搁置了涉案一层房屋问题。之后双方多次协商未能再次达成一致意见。另，涉案二层房屋实际面积和合同约定面积差距较大，并且原告隐瞒了涉案二层租赁面积内有一消防通道和垃圾通道。被告认为原告采用欺骗手段签订《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》，隐瞒了涉案房屋重大瑕疵，故被告不同意原告的其他诉讼请求，并依此向本院提出反诉请求：1、撤销南曦光大公司和王昊泓签署的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》；2、要求南曦光大公司退还已付费用60万元，并以60万元为基数，按照人民银行同期贷款利率，支付2016年10月17日至实际退还之日的利息；3、要求南曦光大公司赔偿王昊泓装修费68万元；设备设施购置、安装及运输费19.8万元、环评费1.5万元；4、要求南曦光大公司赔偿2016年10月1日至2017年2月28日的经营损失1452082.67元；5、要求南曦光大公司赔偿王昊泓支付给合作方的违约金损失80万元；5、要求南曦光大公司承担本案诉讼费用。反诉被告南曦光大公司针对王昊泓的反诉辩称，双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》不存在欺诈行为，合法有效。涉案房屋并非按照面积计算房屋租金，南曦光大公司向王昊泓交付房屋的时候房屋四至是封闭的，租赁场地的四至明确，同时在签署前，王昊泓也多次勘察过现场；认可王昊泓使用涉案二层房屋中存在一条消防通道和垃圾通道，但签约前南曦光大公司已经明确告知王昊泓通道情况，双方签约的合同附图也明确标注了通道的位置。另，王昊泓主张的原承租人执照办理、原承租人设备保留、车位等问题，南曦光大并未作出任何书面或口头承诺，双方权利义务应以书面签署的协议为准。王昊泓未依约支付租金，已经满足合同约定解除条件，南曦光大公司有权要求解除合同，因此导致王昊泓的损失和南曦光大公司无关，故南曦光大公司不同意王昊泓的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月3日，南曦光大公司和王昊泓签署《房屋租赁合同》，约定南曦光大公司向王昊泓出租涉案一层房屋和涉案二层房屋用于商业经营，租赁期限自2016年9月5日至2021年6月14日，其中2016年9月5日至2016年12月4日为免租期，如双方提前解除合同，或王昊泓在合同期内单方解除合同的，王昊泓处应承担合同约定的违约责任外，本合同约定的免租期内还应按照租金支付标准以实际天数向南曦光大公司支付免租期的租金。王昊泓应于签署合同之日支付押金30万元，王昊泓单方解约的，押金不予退还。租金支付方式为年付，首期租金于本合同签订后三日内支付，之后王昊泓应于每年度最后一个月前5天向南曦光大公司支付下年度租金，合同另明确租金支付时间：2016年9月3日支付2016年12月5日至2017年12月4日的租金260万；2017年12月1日支付2017年12月5日至2018年12月4日的租金260万；2018年12月1日支付2018年12月5日至2019年12月4日的租金260万；2019年12月1日支付2019年12月5日至2020年12月4日的租金260万；2020年12月1日支付2020年12月5日至2021年6月14日租金1367671元。合同另约定：王昊泓不按其缴纳租金及相关费用逾期超过20天的，南曦光大公司有权终止本合同，收回租赁物，不赔偿经济损失并追究王昊泓相关责任。经南曦光大公司书面催告后，王昊泓仍欠缴租金、水电费等其他费用持续15日，或未按约定支付租金2次，南曦光大公司可书面通知王昊泓后解除合同，并扣除全部押金及已交纳租金并有权追究由王昊泓造成的损失赔偿，南溪光大公司不补偿王昊泓任何损失。租赁期限内，任何一方不按照本合同约定履行义务，违约方需向守约方支付当年度租金的12个月租金作为违约金。关于违约责任，双方明确约定违约金可与合同其他条款中约定的违约救济权益手段共同使用（重复的部分或依法不可共同使用的部分除外）。上述合同附件为租赁场地平面图和广告位置图，其中租赁场地平面图中在涉案二层房屋临近电梯附近标注了一条通道。该合同还约定王昊泓自行办理经营所需的一切必要合法证件，自行承担经营所需缴纳的各项税费。2016年9月10日，南曦光大公司和王昊泓公司签署《场地交付确认书》，明确南曦光大公司已按照合同约定将涉案二层房屋交付王昊泓，房屋内留有固定装潢、设施物或其他物品，除4台空调外，王昊泓有权处理。《房屋租赁合同》签约当天，王昊泓支付5万押金，并于2016年9月12日支付9.5万，2016年9月13日支付5万元，2016年9月19日支付10.5万元，共计向南曦光大公司支付30万元押金。2016年9月29日，南曦光大公司向王昊泓送达了《关于房屋租金的催告函》，要求王昊泓2016年10月3日前支付首年度租金260万元，否则南曦光大公司有权解除合同并追究王昊泓违约责任。该催告函由王昊泓的合伙人朱某代王昊泓签收。2016年9月29日，南曦光大公司和王昊泓签署《补充协议（一）》，约定原合同租金每年260，其中涉案一层房屋每年140万元，涉案二层房屋每年120万元，押金30万元不变。涉案二层首年度租金支付方式：2016年10月15日前支付30万元；2016年11月30日前支付30万元；2016年12月31日前支付40万元；2017年1月30日前支付20万元。该补充协议另约定“关于一层场地的交接的具体时间及租金（140万元）的支付方式甲乙双方另行协商”。补充协议签订后，王昊泓于2016年10月17日支付30万元租金。除上述30万元押金和30万元租金外，王昊泓未再支付其他租金。2016年12月6日，南曦光大公司向王昊泓送达了《通知》，明确王昊泓承租区域内与相邻商铺共用一个消防通道，该通道为相邻商铺运送货物及垃圾的必经之路，要求王昊泓保持消防通道畅通，同时要求王昊泓于2016年12月9日前将其应于2016年11月30日应付的租金30万元交至财务办公室。该《通知》由王昊泓本人签收，但签收后并未依约支付租金。2017年2月7日，南曦光大公司向北京市工商管理局东城分局提交《说明》一份，载明因为王昊泓未依约支付房屋租金，南曦光大公司已经向本院提起诉讼，本院已经受理，并安排2017年2月16日开庭审理本案，故请求不予同意王昊泓申请办理营业执照。2017年3月21日，政府相关部门联合执法对王昊泓经营的涉案二层房屋进行了现场检查，因王昊泓无照经营，执法部门对涉案房屋二层张贴了封条，并拆除了经营的门头门牌。当天，南曦光大公司对涉案二层房屋采取了停水停电措施。2017年4月26日，因涉案二层房屋内物品腐坏散发异味，南曦光大公司使用玻璃胶和胶带将涉案二层房门进行封门处理。对于2017年3月21日停水、停电一节，南曦光大公司主张系政府联合执法人员通知南曦光大公司采取停水停电措施，王昊泓对此不予认可，并坚持系南曦光大公司自行采取的停水停电措施。南曦光大公司针对该项陈述意见未举证。庭审中，王昊泓认可2017年3月21日南曦光大公司电话通知其对涉案房屋停水停电的事实，当天王昊泓合伙人还通过涉案二层房屋的后门进入屋内。庭审中，王昊泓主张《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，该合同因南曦光大光大公司称需要签署书面协议给公司领导看才签署的。双方实际在2016年9月3日形成了口头协议，约定：租赁地点为涉案一层、二层房屋，每年租金260万元，但对于付款方式和付款时间均没有明确；同时，南曦光大公司承诺将房屋原承租人的经营手续过户给王昊泓，并将原承租人的设施设备留给王昊泓使用，南曦光大公司还承诺为王昊泓提供两个停车位。南曦光大公司对此不予认可，并称《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方权利义务约定应以签署的书面协议为准。王昊泓向本院提交其与案外人陈某之间的短信记录以及与南曦光大公司委托诉讼代理人曹乃文之间的微信记录及相关录音光盘，以证明《房屋租赁合同》并非双方真实意思表示，南曦光大公司曾口头承诺将原承租人经营手续过户至王昊泓名下以及同意王昊泓分期支付租金的事实。南曦光大公司称陈某系原、被告的居间人，其无权代表南曦光大公司作出任何承诺。同时微信记录仅能体现《房屋租赁合同》签约前双方沟通协商的部分过程，不能反映协商的全过程，并且后来双方签署了《房屋租赁合同》，双方应依约履行。南曦光大公司没有承诺王昊泓将原承租人经营手续变更至王昊泓名下、也没有承诺保留设施设备和提供车位。王昊泓对其主张未进一步举证。另，庭审中，王昊泓主张《补充协议（一）》签订后，南曦光大公司曾口头承诺只要王昊泓支付了第一笔租金后，南曦光大公司就将涉案一层房屋交付王昊泓。南曦光大公司对此不予认可，王昊泓亦未举证。另查，签约前，王昊泓多次现场勘验。《房屋租赁合同》附件中附图中明确涉案二层房屋的四至范围，该房屋为特定房屋。本院认为，对于因重大误解订立的合同、在订立合同时显失公平的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，王昊泓在签署合同前多次勘验现场，无论通过现场情况还是通过合同附图，均可以明确涉案二层建筑的四至情况，后双方协商并签署了租赁协议，王昊泓对涉案二层房屋的位置和面积并无认识错误。另，双方签署合同附件明确标注了消防通道，结合南曦光大公司向王昊泓发出的2016年12月6日通知，本院认定王昊泓主张南曦光大公司故意隐瞒王昊泓承租面积中有消防和垃圾通道的陈述，与事实不符。王昊泓以此为由要求撤销双方租赁合同关系，于法无据。王昊泓亦没有证据证明双方另外存在口头协议，且王昊泓证据不足以证明南曦光大公司曾承诺将原承租人经营手续过户至王昊泓名下、保留设备并提供车位等，故南曦光大公司和王昊泓签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，南曦光大公司与王昊泓于2016年9月29日签署《补充协议（一）》，对租赁范围和付款方式重新约定，该约定系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。王昊泓再以租赁范围减少为由，要求撤销合同，于法无据。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王昊泓无正当理由未按照《补充协议（一）》支付房屋租金，已经构成违约，满足双方合同约定的解除条件，故南曦光大公司有权解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》的，而王昊泓亦同意解除合同，故南曦光大公司该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故南曦光大公司有权要求王昊泓腾退涉案二层房屋，并支付腾退前房屋占有对价。因双方合同对于免租期租金补交进行明确约定，故南曦光大公司有权要求王昊泓自涉案二层房屋交付之日开始支付租金。虽南曦光大公司未举证证明系政府执法人员要求其对涉案房屋采取停水停电措施，但停水停电当天涉案二层已因王昊泓无照经营被查封，且南曦光大公司采取停水停电措施前已经多次向王昊泓催要租金，王昊泓在合理期限内仍未依约支付租金，南曦光大公司停水停电措施应属于行使合同履行抗辩权行为。王昊泓当天已经知晓涉案房屋停水停电的情况，并且能够进入涉案房屋，却放任室内物品腐坏，南曦光大公司为防止影响周边租户采取玻璃胶和胶带封门措施，亦不违反诚实信用原则。故南曦光大公司要求王昊泓按照合同约定租金标准支付房屋腾退之前的租金或房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。因王昊泓未支付租金，已经构成违约，南曦光大公司依约不退还已收取的押金，理由正当，本院予以支持。违约金是在合同成立时预先涉及而违约事实发生后据此承担给付的责任，是对损害赔偿额的预定，具有较强的补偿性。押金亦为租赁合同履行的一种担保方式。另考虑免租期租金及房屋腾退前租金均已由王昊泓负担，本院认定南曦光大主张的违约金标准过高，本院依王昊泓请求对违约金标准予以调整，具体金额本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同签订期限、合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素予以确定为36万元。因南曦光大公司不存在违约行为，故王昊泓反诉要求被告赔偿装修费用、设备购置费、环评费、经营损失以及支付给案外人违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司与被告（反诉原告）王昊泓签署的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》；二、被告（反诉原告）王昊泓于本判决生效后三十日内将其承租使用的北京市东城区×街×号×层房屋腾空交还原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司收回；三、被告（反诉原告）王昊泓于本判决生效后三十日内按照每月十万元标准支付原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司自二〇一六年九月十日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费（被告（反诉原告）王昊泓已支付三十万元租金应于扣减）；四、原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司已收取的三十万元押金不再退还被告（反诉原告）王昊泓；五、被告（反诉原告）王昊泓于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司违约金三十六万；六、驳回原告（反诉被告）北京南曦光大电讯商场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）王昊泓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23600元和反诉案件受理费19622元，由被告（反诉原告）王昊泓负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰审 判 员  王 亮人民陪审员  岳鸿鸣二〇一七年六月二十三日书 记 员  刘 勃