江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终2673号
上诉人（原审被告）：南通万龙水产有限公司，住所地南通市。
法定代表人：吴建（曾用名孙志勇），该公司经理。
委托诉讼代理人：侯焕然，江苏李华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张超，男，1964年7月25日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：马强，江苏江花律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑玉叶，江苏江花律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）顾玉蓉，女，1964年12月21日出生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：马强，江苏江花律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑玉叶，江苏江花律师事务所律师。
原审第三人：崇川区黄小兔烘焙店，住所地南通市崇川区。
经营者黄丽娟，女，现住南通市。
上诉人南通万龙水产有限公司（以下简称万龙公司）因与被上诉人张超、顾玉蓉，原审第三人崇川区黄小兔烘焙店房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人万龙公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。本案诉讼费用由被上诉人负担。理由如下：1.两被上诉人主张南通市学田苑132幢车库南11号房屋租金42304元已过诉讼时效。根据双方的合同约定，房屋租金在每年的11月30日交付，一审中双方确认车库南11号的租金交纳至2013年11月30日，也就是应当从2013年12月1日开始计算诉讼时效。即使双方在2014年4月到派出所调解，但双方的矛盾并非针对拖欠租金问题，不能起到诉讼时效中断的作用。2014年4月两被上诉人到法院起诉索要租金已过诉讼时效。2.一审认定事实错误。首先，一审认定2015年9月本人通过中介将车库南11号转租给第三人是错误的。第三人实际上在2014年9月即使用11号车库，被上诉人居住生活的房屋与案涉车库属同一小区，按照常理其不可能不知道11号车库为第三人使用。故被上诉人主张解除合同不符合法律规定。其次，一审认定11号车库至起诉时拖欠房租已一年，10号车库自2013年9月1日至2014年3月31日所欠租金为9100元，这也与事实相反。本人在租赁合同约定的付款期限届满前就联系被上诉人交纳租金，但被上诉人以租金过少拒收，并强行解除合同。2013年9月1日至2014年3月31日本人未使用10号车库，不存在租金问题。被上诉人没有证据证明其向本人催收过租金，故不能认为本人违约。3.双方签订的租赁合同中违约金处有涂改痕迹，应当属于对违约金约定不明或没有约定。此外，被上诉人主张的违约金过高，人民法院应当予以调整。4.2016年3月11日开庭时，本人没有参加过庭审，请求二审法院调取相关的庭审录像，以便查明事实真相。第二次开庭，本人也并未收到法院传票，法院也没有进行公告送达，一审法院违反民事诉讼法的规定。
被上诉人张超、顾玉蓉辩称，1.关于诉讼时效问题，我方向法庭提供了学田派出所出具的出警记录，双方发生争议在2014年4月，该出警记录可以表明双方就房屋租赁产生争议，主要原因在于上诉人将房屋转租给第三人，上诉人认为该出警记录中没有涉及到租金，属于理解错误。我方要求解除合同的含义已经远远超过要求其支付租金的范围。2.一审查明万龙公司在2014年9月就将11号车库转租给崇川区黄小兔烘焙店，我方并不居住在案涉租赁小区，不存在从常理上知道的情形。上诉人从未主动联系过我方缴纳房租。上诉人明显存在违约行为。3.关于违约金，合同中的违约金条款不存在涂改，万龙公司的法定代表人也未就违约金过高提出过抗辩，根据法律规定，法院只有在当事人对违约金约定过高或过低进行抗辩的情况下才予以审查调整。4.关于程序问题，一审中上诉人的法定代表人参加了2016年3月11日的庭审，但在庭审后拒绝签字。2016年4月21日的庭审，上诉人未到庭，由于第三人未参加第一次庭审，第二次庭审中，一审法院将整个程序从头到尾开始，不存在任何问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人崇川区黄小兔烘焙店未应诉答辩。
张超、顾玉蓉向一审法院起诉请求：1.解除南通市学田苑132幢车库南11号的租赁合同；2.万龙公司支付张超、顾玉蓉房租42304元及违约金47520元（暂计算至2016年1月31日）；3.万龙公司将案涉车库南11号腾空交付张超、顾玉蓉并支付自2016年2月1日起至实际交付房屋前的占有使用费；4.万龙公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年9月1日，双方签订了一份租赁合同，约定将张超、顾玉蓉所有的坐落于南通市学田苑132幢车库南10号出租给万龙公司做经营用途，房屋为砖混结构，建筑面积52.12平方米，租赁期限为自2011年9月10日至2017年9月9日，2011年9月10日至2014年9月9日的年租金为15600元，2014年9月10日至2017年9月9日的年租金为17200元，租金按年结算，万龙公司在每年的9月1日给付张超、顾玉蓉。万龙公司不得擅自将承租房屋转租、转让、转借他人，擅自调换使用，擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途，不得利用承租房屋进行违法活动。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为不履行义务时，需向对方偿付年度租金三倍的违约金。万龙公司逾期交付房租的，每逾期一日张超、顾玉蓉有权按到期应付租金的万分之五向万龙公司加收滞纳金。双方同时还就其他相关事项做了约定。庭审中双方确认车库南10号的租金交纳至2013年8月31日。2014年4月1日张超、顾玉蓉将车库南10号收回。
2011年11月20日，双方又签订了一份租赁合同，约定将张超、顾玉蓉所有的坐落于南通市学田苑132幢车库南11号出租给万龙公司做经营用途，房屋为砖混结构，建筑面积42平方米，租赁期限为自2011年12月1日至2017年9月9日，2011年12月1日至2014年9月9日的年租金为14400元，2014年9月10日至2017年9月9日的年租金为15840元，租金按年结算，万龙公司在每年的11月30日前给付张超、顾玉蓉。万龙公司不得擅自将承租房屋转租、转让、转借他人，擅自调换使用，擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途，不得利用承租房屋进行违法活动。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方明确表示或以自己的行为不履行义务时，需向对方偿付年度租金三倍的违约金。万龙公司逾期交付房租的，每逾期一日张超、顾玉蓉有权按到期应付租金的万分之五向万龙公司加收滞纳金。双方同时还就其他相关事项做了约定。庭审中双方确认车库南11号的租金交纳至2013年11月30日。
在租赁期间，为万龙公司转租等事项双方发生纠纷，曾于2014年4月1日自行到南通市公安局崇川分局学田派出所协商。在派出所，万龙公司否认将房屋转租。
2015年9月，万龙公司通过中介将案涉车库南11号转租给本案第三人。在庭审中，万龙公司辩称其不是向本案第三人转租，本案第三人是其合作伙伴。经查，本案第三人是个体工商户，在庭审中第三人否认其与万龙公司系合作伙伴，并表示其与万龙公司的合同一年一签，今年的合同没有签，但其已将2016年9月前的房租给付万龙公司。
一审法院认为，案涉2011年9月1日签订的房屋租赁合同和2011年11月20日签订房屋租赁合同均不违反法律法规禁止性规定，应为有效。本案的争议焦点为：1、张超、顾玉蓉的主张是否超过诉讼时效；2、张超、顾玉蓉是否可以解除合同；3.万龙公司欠付租金金额。
关于争议焦点1，根据相关法律规定，追索房租的诉讼时效为一年。双方在庭审时确认，案涉车库南10号、车库南11号租金分别交纳至2013年8月31日、2013年11月30日。后双方发生矛盾，2014年4月为此自行到派出所调解，时效发生中断，其后双方一直处于矛盾状态，因此张超、顾玉蓉的主张并未超出诉讼时效。
关于争议焦点2，根据合同法的有关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中万龙公司将案涉车库南11号转租第三人，并未告知张超、顾玉蓉，亦即谈不上征得其同意。案涉10号、车库南11号房租至起诉时拖欠已逾一年，张超、顾玉蓉解除合同合法有据。鉴于车库南10号张超、顾玉蓉已实际收回，该房的租赁关系自行终止。张超、顾玉蓉要求解除车库南11号的诉讼请求合法有据，法院依法予以支持。
关于争议焦点3，双方在庭审时确认，案涉车库南10号、车库南11号租金分别交纳至2013年8月31日、2013年11月30日。车库南10号2013年9月1日至2014年3月31日的所欠租金按照2011年9月10日至2014年9月9日的年租金标准15600元计算为9100元。车库南11号的的欠租，2013年12月1日至2014年9月9日按照2011年12月1日至2014年9月9日的年租金标准14400元计算为11600元，2014年9月10日至2016年1月31日按照2014年9月10日至2017年9月9日的年租金标准15840元计算为22124元，张超、顾玉蓉主张42304元未超出合同约定。其后万龙公司将案涉房屋交还张超、顾玉蓉期间的费用按照2014年9月10日至2017年9月9日的年租金标准15840元计算。张超、顾玉蓉主张违约金，符合合同约定，万龙公司未作抗辩进行调整，法院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十四条的规定，一审判决：一、解除双方于2011年11月20日签订的坐落于南通市学田苑132幢车库南11号租赁合同。二、第三人崇川区黄小兔烘焙店将坐落于南通市学田苑132幢车库南11号交还南通万龙水产有限公司，由南通万龙水产有限公司交还张超、顾玉蓉。三、南通万龙水产有限公司给付张超、顾玉蓉房屋租金42304元（计算至2016年1月31日）。2016年2月1日之后的租金及房屋使用费按照2014年9月10日至2017年9月9日的年租金标准15840元计算至南通万龙水产有限公司实际交还房屋之日止。四、南通万龙水产有限公司支付张超、顾玉蓉违约金47520元。上述二至四项在判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费824元由南通万龙水产有限公司负担。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据我国“合同法”的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。万龙公司认为出租人和第三人在同一小区居住，应当知道其转租的情况，但本院对此难以采信。即便出租人知道11号车库为烘焙店，也不必然得出其知道万龙公司转租。其后张超、顾玉蓉知道万龙公司转租后是不同意的，故其起诉要求解除合同应予支持。关于万龙公司欠付的租金，万龙公司认为其主动要求交纳租金但对方拒收，但其对此未能提供证据。且在2013年9月就10号车库双方发生争执，万龙公司也未要求交还该车库，直至2014年4月张超、顾玉蓉才将10号车库收回，一审据此计算租金并无不当。关于本案的诉讼时效，双方因房屋租赁发生纠纷，2014年4月自行到派出所调解，其后双方一直存有争议，张超、顾玉蓉的主张并未超过诉讼时效。关于本案的违约金，根据我国“合同法”司法解释的规定，当事人请求法院调整违约金，应当以反诉或抗辩的方式行使，一审中万龙公司未主张调整，二审中其虽主张过高要求调整，但并未提供证据证明违约金明显过高，故一审判决并无不当。关于一审程序，上诉人在二审中认可一审法院的两次传票均已签收，故其未参加庭审系其放弃自身权利，一审程序并无违法之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1648元，由上诉人南通万龙水产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 周 敏
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年一月二十二日
书 记 员 施惠惠