杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）杭上民初字第1184号
原告：陈夏富。
委托代理人：王忠涨。
被告：杭州天源投资管理有限公司。
法定代表人：王可忠。
委托代理人：汤云周。
委托代理人：张逸君。
原告陈夏富为与被告杭州天源投资管理有限公司（以下简称天源公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年8月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员张毅适用简易程序，于2012年9月4日公开开庭进行了审理。原告陈夏富的委托代理人王忠涨、被告天源公司的委托代理人汤云周、张逸君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈夏富起诉称：2008年5月20日，原、被告签订房屋、设备租赁合同一份，合同第一条约定原告将杭州市延安路28号耀江广厦商场一层115号共65.54平方米面积的商铺租赁给被告，并由被告在合同期限内统一招商、经营家电等产品的商业经营活动。第五条约定租赁期限为10年，起租日从2008年7月28日至2018年7月27日止。第六条约定第一年季租金为11207.34元，第二年季租金为12452.6元，第三年至第十条的房屋、设备租金，以第二年房屋、设备租金为基数每年增减3985元。第八条约定租金支付时间为2008年6月28日付11207.34元。从第二个租赁年度起，每三个月为一期，分别在每年6月28日、9月28日、12月28日、次年的3月28日前汇入甲方指定的账号。第十八条约定在租赁期限内如果被告逾期支付原告租金，则逾期期限内每日按逾付金额的万分之三计算罚息，如果逾期时间累计达三个月或租赁期内提前停止营业，原告有权终止本合同，被告赔偿原告双倍当年的租金为标准的违约金。同日，原、被告签订补充租赁合同约定第一年租金增加24905.2元，第二年增加27395.72元，第三年至第十年调整增加的房屋、设备租金，在第二年调整、增加的房屋、设备租金27395.72元的基础上，每年递增2191.66元。原、被告签订房屋、设备租赁合同和补充租赁合同后，原告已将房屋、设备交付给被告，但被告在支付租金时存在逾期付款的情形，且至今未按合同约定在2012年3月28日支付租金，逾期时间累计已超三个月，被告的行为已构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同，并依法追究被告的相应责任。故原告起诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的房屋、设备租赁合同、补充租赁合同、补充协议；2、被告立即腾退房屋，将杭州市延安路28号耀江广厦商场一层115号商铺返还给原告；3、被告支付原告房屋租金23439元（从2012年4月28日暂算至2012年8月1日）及至实际腾退之日的租金；4、被告支付逾期付款利息1005元及至实际支付之日逾期付款利息；5、被告支付违约金191472元；6、本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告向本院提供了如下证据：
1、房屋、设备租赁合同一份。
2、补充租赁合同一份。
证据1、2共同证明原、被告签订租赁合同的事实及双方对租金数额、支付时间及逾期支付责任的约定。
3、银行交易明细一份，证明被告逾期支付租金的事实，同时2012年3月28日应支付的租金，被告逾期支付三个月。
被告天源公司答辩称：1、租赁合同至2013年4月27日到期，目前拖欠的租金已经支付；2、按照合同，原告诉请要求的罚息计算已经超过中国人民银行同期贷款利率，按合同法解释二的规定，违约金不能超出损失的30％，故原告要求的第四、第五项诉讼请求显然不符合法律规定，应该按银行同期贷款利率的30％以下计算。
为证明上述事实，被告向本院提供了如下证据：
1、补充协议一份，证明租赁期限更改为2013年4月27日到期。
2、转账凭证一份，证明2012年8月13日，被告已经支付原告2012年3月28日及7月28日的租金。
审理中，本院依法对双方当事人提供的证据进行当庭质证，认证如下：
1、原告提供的证据，被告对真实性无异议，但认为违约金过高，本院认为，该证据可以证明双方之间由存在租赁合同关系及被告逾期支付租金的事实，对此事实，本院予以确认。
2、被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2008年5月20日，原、被告签订房屋、设备租赁合同一份，合同约定：原告将杭州市延安路28号耀江广厦商场一层115号面积为65.54平方米的商铺租赁给被告，并由被告在合同期限内统一招商、经营家电等产品的商业经营活动；租赁期限为10年，起租日从2008年7月28日至2018年7月27日止；第一年季租金为11207.34元，第二年季租金为12452.6元，第三年至第十年的房屋、设备租金，在第二年基础上每年增加3985元，租金支付时间为2008年6月28日付11207.34元，从第二个租赁年度起，每三个月为一期，分别在每年6月28日、9月28日、12月28日、次年的3月28日前汇入原告指定的账号；如果被告逾期支付原告租金，则逾期期限内每日按逾付金额的万分之三计算罚息，如果逾期时间累计达三个月或租赁期内提前停止营业，原告有权终止本合同，被告赔偿原告当年双倍的租金为标准的违约金等事项。同日，原、被告签订补充租赁合同一份，约定第一年租金增加24905.2元，第二年增加27395.72元，第三年至第十年调整增加的房屋、设备租金，在第二年调整、增加的房屋、设备租金27395.72元的基础上，每年递增2191.66元。合同签订后，原告交付了房屋，但被告在支付租金时存在逾期付款的情形，且至起诉前未按合同约定支付应在2012年3月28日支付的租金，逾期时间累计已超三个月。原告遂向法院提起诉讼。
另查明，2009年3月22日，原、被告签订补充协议一份，将租赁期限到期日由2018年7月28日变更为2013年4月27日。审理中，原、被告确认被告已经支付拖欠的租金，并已经支付租金至2013年4月27日。
本院认为，原告陈夏富与被告天源公司签订的房屋、设备租赁合同、补充租赁合同、补充协议意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，上述合同合法有效。据此可认定原、被告之间存在房屋租赁关系。被告天源公司未按合同约定交纳房租，逾期三个月以上，已构成违约，原告有权解除合同并要求被告返还房屋，原告据此提出的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付租金的诉讼请求，因被告已支付拖欠的租金，故该诉讼请求，本院不予支持。如被告在本院指定的腾退之日仍未腾退房屋的，应按照合同确定的租金标准支付房屋使用费，但现被告已经支付至2012年4月27日的租金，而被告腾退之日现又无法确认，双方可在被告腾退之日另行进行结算。原告要求被告支付罚息及违约金的诉讼请求，因罚息亦属违约金的一种方式，虽双方合同有约定，但违约金约定数额过分高于原告造成的损失，本院予以调整。被告提出罚息、违约金过高，要求调整的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采信。据此，照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、准予原告陈夏富与被告杭州天源投资管理有限公司签订的房屋、设备租赁合同、补充租赁合同及补充协议于本判决生效之日起解除；
二、被告杭州天源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退杭州市延安路28号耀江广厦商场一层115号商铺，交还原告陈夏富；
三、被告杭州天源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日支付原告陈夏富罚息、违约金642元；
四、驳回原告陈夏富的其他诉讼请求。
案件受理费4539元，减半收取2269.5元，由原告陈夏富负担1948元，由被告杭州天源投资管理有限公司负担321.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4539元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨分理处）。
审判员 张 毅
二〇一二年十一月九日
书记员 吴媛媛