重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0233民初198号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴英勇，系该公司职工，特别授权。委托诉讼代理人：刘花，系该公司职工，一般代理。被告：周明雁，女，生于1982年3月7日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆迎主物业管理有限公司（以下简称迎主公司）与被告周明雁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告周明雁下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2018年1月26日裁定将本案转为普通程序审理，并依法由审判员方志锴担任审判长，与人民陪审员吕小军、李波组成合议庭，共同负责对案件的审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴英勇到庭参加诉讼，被告周明雁经本院公告送达传票期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告迎主公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费1186.90元，电梯费458.12元，公共能耗分摊费78.20元，并在上述费用中申请抵扣被告已交的装修保证金1000元、二次供水分摊费33.85元（已扣除被告实际应交纳的二次供水分摊费86.15元）；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告周明雁系重庆百能房地产开发有限公司开发建设的X小区2号楼19-1住房的业主，其所拥有的房屋面积是80.08平方米。被告于2011年5月5日入住该小区，并于原告签订了《X1小区前期物业管理服务协议》，原告按照约定提供了物业服务。但被告自2013年4月1起至2015年5月31日止，拖欠原告物业服务费1186.90元，电梯费458.12元，公共能耗分摊费78.20元。经原告多次催收，被告仍然拒绝缴纳相关费用，遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提交了原告主体资格材料、被告身份证复印件、业主情况登记表、入住资料移交书、前期物业管理服务协议、欠费明细、忠县发改委批复等证据证实。被告周明雁未到庭置辩，亦未向本院提交书面答辩意见和证据。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据，来源合法，客观真实，与案件事实存在关联，本院予以采信。经审理查明，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业。被告周明雁系忠县X小区（与本判决书中提及的“X1小区”为同一小区）2号楼19-1住房业主，该房屋的建筑面积为80.08平方米。2009年3月5日，原告与X小区的建设单位即重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：重庆百能房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县X小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为住宅0.48元/月·平方米、商业门面0.8元/月·平方米。合同期限自2009年12月31日起至业主委员会成立为止。同时，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。此外，被告在开发商处接房时，与原告还签订了《X1小区前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务合同》与《X小区前期物业管理服务协议》均约定：物业服务费用标准为住宅0.48元/月·平方米，商业门面按0.80元/月·平方米；电梯费3-18层0.22元/月·平方米，19层及以上0.35/月·平方米；有关公共部分的水、电费用由业主据实分摊。从《前期物业管理服务合同》签订至2015年5月31日止，原告依约对忠县X小区履行了相应的物业管理服务义务，在该期间中被告的房屋一直未装修，原告当庭表示根据《前期物业管理服务合同》的规定，对物业服务费减半收取。因此，被告拖欠的自2013年4月1日起至2015年5月31日止物业服务费为1099.24元（0.48元/月·平方米×88.08平方米×26个月）、电梯费为458.12元（0.22元/月·平方米×88.08平方米×26个月），自2012年4月1日起至2015年5月31日止公用能耗分摊费为78.20元（已扣除被告预交的公共能耗分摊费120元）。被告尚未退还原告交纳的装修保证金1000元、二次供水分摊费33.85元（已扣除被告实际应交纳的二次供水分摊费86.15元）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆百能房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。此外，原告与被告还签订了《X1小区前期物业管理服务协议》，虽存在部分约定有违法律规定，然其主要内容与《前期物业管理服务合同》基本一致，被告在购置房屋时，应当知晓物业服务的相关情况而未提出异议，可视为其认可了相关物业服务中的缴费等义务。原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付物业服务费、电梯费等相关费用。故对原告主张要求被告支付自2013年4月1日起至2015年5月31日止的物业服务费、电梯费，自2012年4月1日起至2015年5月31日止公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张住宅物业服务费收费标准是0.57元/月·平方米，因无双方约定，且原告就已履行告知《关于X前期物业管理服务收费标准的批复》（忠发改发〔2010〕78号）之义务而提交的证据不充分，本院不予支持。关于原告请求在被告所欠上述债务中抵扣原告所欠被告已交的装修保证金1000元、二次供水分摊费33.85元，本院已依法向被告送达了诉状副本及传票，应视为通知被告。根据《合同法》第九十九条之规定，原、被告之间互负到期债务，且该债务之标的物的种类、品质相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。故对原告要求在被告所欠物业服务等相关费用范围内抵扣已交的装修保证金1000元、二次供水分摊费33.85元之请求，本院予以支持。被告周明雁经本院公告传唤，逾期未到庭应诉，应承担不到庭举证、质证的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周明雁于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费1099.24元、电梯费458.12元、公共能耗分摊费78.20元。扣除被告已交的装修保证金1000元、二次供水分摊费33.85元，被告周明雁还应支付原告重庆迎主物业管理有限公司物业服务费用601.71元。二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告周明雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长  方志锴人民陪审员  吕小军人民陪审员  李 波二〇一八年四月十九日书 记 员  周俊霞