浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑民初字第484号
原告：林军，女，1977年4月1日出生，汉族，住宁波市北仑区。
原告：曹庆毅，男，1965年8月28日出生，汉族，住宁波市北仑区。
委托代理人：林振华，上海恒峰律师事务所律师。
委托代理人：朱丽君，上海智鼎律师事务所律师。
被告：宁波远望华夏置业发展有限公司（组织机构代码：61027812-2），住所地宁波市北仑区新大路890号。
法定代表人：赵元昌，董事长。
委托代理人：张柯，浙江盛宁律师事务所律师。
原告林军、曹庆毅与被告宁波远望华夏置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月8日立案受理。依法由代理审判员宋建侠适用简易程序于2010年4月19日、6月2日公开开庭进行了审理。原告林军、曹庆毅及其委托代理人林振华、朱丽君、被告宁波远望华夏置业发展有限公司委托代理人张柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林军、曹庆毅诉称：两原告系里仁花园××幢×××室业主，于2008年9月28日与宁波远望华夏置业发展有限公司签订房屋买卖合同。2009年7月，原告与宁波三菱化学有限公司签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2009年7月15日至2012年7月14日，月租金为8000元人民币。2009年11月中旬，该室厨房地下下水管道破裂，泄露大量污水，导致地板和墙面大面积因污水腐蚀，发生霉变，散发臭气。之前，房屋漏水情况也出现过，然经被告委托的物业公司多次修理，都未得到解决。由于房屋漏水情况越来越严重，并且腐蚀了部分家具，且散发异味，直接导致承租人与原告签订的租赁合同无法继续履行，承租人据此提前解除合同，给原告造成巨大损失。由于房屋尚在保修期内，原告早在2009年12月14日就通知了物业公司，要求其尽快对漏水部位进行维修。然被告委托的物业管理公司于2009年1月15日方对房屋的漏水部分进行了再次修理，此次修理耗时30天。早在房屋修理完毕前，原告就四处刊登了房屋租赁广告，以期尽快将房屋出租出去，减少损失，然而正值租房淡季，导致原告不能以原先的租金每月8000元出租其房屋。为了减少损失，原告不得已将房屋以低于原先1500元的租金出租其房屋。原告认为，由于被告出售的房屋存有严重的质量瑕疵，且在《质量保证书》约定的保修期内出现严重的漏水情况，直接导致了原告签订的房屋租赁合同被提前解除，致使原告不能履行之前签订的房屋租赁合同，给原告造成租金损失，被告理应对原告可以计算的直接的合理的经济损失承担赔偿责任。为此诉至法院要求：1、被告赔偿给原告因房屋漏水维修造成的一个半月租金损失总计人民币12000元整（因房屋漏水于2009年12月14日被提前解除到2010年2月1日房屋再次出租的空挡期）；2、被告补偿因房屋漏水给原告造成的租金损失总计1.8万元（按照因房屋漏水而被解除的租赁合同与现有租赁合同的差价计算，租赁期限按一年计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。
原告围绕自己的主张提供如下证据：
1、编号为GF-2000-0171商品房买卖合同1份、房屋所有权证2份，证明原告与被告签订了房屋买卖合同，原告是涉案房屋的所有人；
2、质量保证书1份，证明被告对漏水房屋在8年内负有保修义务；
3、原告与宁波三菱化学有限公司签订的房屋租赁合同1份、关于解除里仁花园××幢×××室租赁合同的理由说明1份，证明原告的可得利益是每个月8000元，因被告的违约造成原告可得利益受损；
4、房屋漏水照片、房屋修理照片，证明被告对漏水部位进行了维修；
5、物业维修记录、维修档案，证明物业进行了维修，维修日期超出了七天，承租方据此提出解除租赁合同；
6、原告与宁波三星重工业有限公司签订的租赁合同，租金约定为6930元，减掉上网费130元/月，物业费300元/月，实际收到的租金为6500元，每个月租金减少1500元；
7、原告委托上海智鼎律师事务所发给被告的律师函，证明被告态度恶劣，并无协商此事的意向，收到律师函后并未与原告联系。
8、记账联和税收电子转账专用完税证各1份，证明原告与宁波三菱化学有限公司签订的房屋租赁合同已经实际履行、原告已收到了租金48000元并交纳了税。
9、收条1份，证明因房子漏水宁波三菱化学有限公司解除与原告的租赁合同后，原告将一个月租金和押金共计15520元退还给宁波三菱化学有限公司。
10、牡丹灵通卡账户历史明细清单和欠条，证明宁波三星重工业有限公司按照与原告的租赁合同，将从2010年2月1日至2010年7月31日公司半年的租金41580元和押金6500元共48080元汇给原告。
11、中国电信股份有限公司宁波北仑分公司客户登记单及通信费发票、浙江省宁波市北仑区广播电视中心数字电视收费专用发票，证明原告出租房屋的有线电视费一年168元和每个月上网费139元。
被告宁波远望华夏置业发展有限公司辩称：房屋买卖合同的签订日期是2007年9月28日。一、原告并未举证证明其房屋漏水与被告之间存在直接的因果关系。首先，造成原告房屋漏水的直接原因系原告厨房排水管三通处断裂，泄露大量污水。而与原告厨房排水管三通处连接的排水管直接裸露于墙体之外，完全有可能在人为或外力作用下发生断裂，并非一定是由于被告提供的排水管道质量问题所引起；其次，根据《宁波市住宅质量保证书》第四条约定，住宅在正常使用情况下，如有工程质量问题，由被告负责维修；因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成质量问题的，由住户自行承担维修责任。综上，被告认为，原告房屋漏水的原因完全有可能系自己或他人使用不当所造成，并非一定是由于被告提供的排水管道质量问题所引起。二、退一步讲，即使原告房屋漏水系被告原因造成，被告也已经尽到了应尽的维修义务，不应当再赔偿原告所主张的租金损失。即使按照原告所称，房屋漏水系被告原因造成，那么被告也已经按照约定履行了维修义务，并且免费为原告更换了受损的排水管、地板等，使原告房屋恢复到了受损前的状态，原告的损失已经得到了弥补。三、对于原告所称的租金损失，不应由被告赔偿。首先，对于原告房屋是否出租、租金多少、是否退租、为何退租等被告均无从知晓。退一步讲，即使原告房屋出租情况属实，被告在签订房屋买卖合同时，根本无法预见到原告的该部分损失。其次，假使原告房屋出租情况属实，原告所主张的租金损失本身存在不合理性。1、对于原告所称的租赁合同被提前解除而导致的空档期损失，被告认为，原告与宁波三菱化学有限公司的房屋租赁合同并未约定：因房屋漏水承租人可以解除租赁合同。就本案实际情况而言，原告房屋漏水情况并未严重到使人无法居住的地步，况且被告也已经及时进行了修理，并未严重影响到承租人使用房屋，承租人本身并不能就此提出解除与原告之间的租赁合同。原告自愿与承租人解除租赁合同，所产生的损失应由原告自己承担。2、对于原告所称的租金差，从原告提供的前后两份租赁合同来看，原告出租该房屋的月租金虽有减少，但是其出租条件也是有区别的。租赁条件不一样，租金标准自然不一样，自然会产生租金差异，原告简单的以月租金为标准要求被告承担租金差，没有任何法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
被告提供维修记录1份，证明被告委托维修公司在2010年1月3日到1月11日维修完成、维修的内容包括餐厅、次卧室的部分地板、踢脚线拆掉重新装、墙面的粉砂。
经庭审质证，对原告提供的证据1、2、4、5、7、8、10、11的真实性均无异议，本院依法予以确认。
经庭审质证，原、被告双方对以下事项存在争议，本院根据双方提交的证据并结合原、被告庭审陈述，分析认定如下：
1、关于厨房排水管三通断裂的原因。原告认为由于房屋系精装修的，三通在瓷砖里面，修理三通的时候是要敲掉瓷砖才能对其进行维修，因此使用者是不可能碰到三通的，三通断裂是房屋质量问题造成的，应由被告负责。被告认为三通断裂是住户使用不当造成的。原、被告双方签订的住宅质量保证书第四条规定：在正常使用下，如有工程质量问题，由被告负责维修；因住户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成质量问题的，由住户自行承担维修责任。庭审中，原、被告双方均认可：被告交付的房屋是精装修的，三通是在墙壁里面的，外面贴有瓷砖。在此前提下，被告主张三通断裂系人为原因所致，应提供相应的证据而未提供，故本院对被告的主张难以采信。
2、关于两份房屋租赁合同的真实性及是否实际履行过。原告主张两份房屋租赁合同是真实的且已经实际履行。原告提供了两份房屋租赁合同、记账联和税收电子转账专用完税证、收条、牡丹灵通卡账户历史明细清单以证明其主张。被告辩称无法确认房屋租赁合同的真实性及是否实际履行过。本院认为，原告提供的证据形成了紧密相连的证据链，能相互印证，被告对原告的主张虽予以否认，但未提供相应的反驳证据，故本院对原告的主张依法予以采信。
根据采信的证据，并结合原、被告双方陈述，经审理，本院查明以下事实：两原告系夫妻。2007年9月28日，两原告向被告购买了里仁花园××幢××室，并与被告签订《商品房买卖合同》，同时对保修范围、保修期限、保修责任作了约定。2009年7月15日，两原告与宁波三菱化学有限公司签订房屋租赁合同，约定：租赁期限为2009年7月15日至2012年7月14日；月租金为8000元人民币，房屋租金每6个月付一次，6个月租金共计48000元，第一次租金于合同期限开始后3日内支付，第二次租金于2010年1月14日前支付，原告在收到租金后3日内将发票给宁波三菱化学有限公司；押金为8000元，与支付第1次租金时一同支付。2009年7月16日，原告曹庆毅在收到宁波三菱化学有限公司2009年7月15日至2010年1月14日的租金48000元后，依约开具发票给宁波三菱化学有限公司并纳税2880元，平均每月纳税480元。在此期间，涉案房屋物业公司多次接到涉案房屋漏水、渗水的报修。2009年11月15日，查明涉案房屋漏水、渗水的原因是厨房排水管三通断裂所致。2009年12月4日，宁波三菱化学有限公司发出解除与原告之间房屋租赁合同的通知，其中载明“租赁期间，该房屋出现多处漏水、渗水情况，经多次修理后，仍然不能修复，继续漏水、渗水，该房屋无法居住”、“该通知自签收人签字之日起生效”。2009年12月13日，两原告签收了该通知。2009年12月23日，被告开始对原告房屋进行正式的大面积修理，并于2010年1月中旬修理完毕。2010年2月1日，两原告与三星重工业（宁波）有限公司签订房屋租赁合同，约定：租赁期限从2010年2月1日至2011年1月31日；每月租金6930元；2010年2月11日前，三星重工业（宁波）有限公司须付两原告首期租金，即租赁期限由2010年2月1日至2010年8月1日的租金，共人民币41580元；2010年2月11日前，三星重工业（宁波）有限公司须支付两原告6500元作为押金。2010年2月9日，原告收到三星重工业（宁波）有限公司支付的2010年2月1日至2010年8月1日的租金及押金共计48080元。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同附件《宁波市住宅质量保证书》合法有效。涉案房屋厨房排水管三通因质量问题断裂导致房屋漏水、渗水，是宁波三菱化学有限公司与原告解除租赁合同、原告因而不能按约收取租金的直接原因。被告认为在原告房屋漏水发生后，被告已经尽了应尽的维修义务，对原告主张的租金损失，在签订商品房买卖合同时被告根本无从预见原告的该部分损失，因此不应由被告赔偿。本院认为，涉案房屋是住宅，住宅的价值是居住，买房人自住或出租体现的都是其居住的价值，住宅发生质量问题严重影响到居住由此造成损失，属于被告在订立商品房买卖合同之初应预见到的损失，被告对此应予赔偿。被告认为两份合同租金差距过大，但并未举证证明后一份租赁合同租金是原告恶意磋商的结果。且在第一份房屋租赁合同解除后，原告积极联系出租事宜，已尽到积极减损的义务。因此，对于原告主张的2009年12月14日至2010年1月31日之间的租金损失及原告积极采取补救措施后新租赁合同与原租赁合同一年的租金差额，被告应予赔偿。关于2009年12月14日至2010年1月31日之间的租金损失应为11280元[（8000元/月-480元/月）×1.5个月]。关于原告主张的两份租赁合同租金差。原告主张月租金差为18000元（1500元/月×12个月）。被告认为两份租赁合同租赁条件不一样，租金标准自然不一样，两份租赁合同月租金基本无差异。双方对自己的租金差主张均未提供相应的证据。本院认为，两份租赁合同的月租金差应为：第一份租赁合同正常履行的情况下原告每月可收取租金-
第二份租赁合同下原告每月实际收取的租金，即590元/月[（8000元/月-480元/月）-6930元/月]。因此，被告应赔偿原告2010年2月1日至2011年1月31日的租金差额7080元（590元/月×12个月）。综上，被告应赔偿原告租金损失共计18360元（11280元+7080元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十二条、一百一十三条的规定,判决如下：
被告宁波远望华夏置业发展有限公司应赔偿原告林军、曹庆毅租金损失18360元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费550元，减半收取275元，由原告负担107元，被告负担168元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）
代理审判员 宋建侠
二〇一〇年七月十三日
代书 记员 朱洁娜