广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玉区法民初字第91号
原告（反诉被告）邹振贵，男，1952年11月2日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人石建宁，广西创和律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈香志，男，1974年12月1日出生，汉族，住兴业县。
委托代理人庞静良，女，1977年5月7日出生，汉族，住玉林市玉州区。
被告（反诉原告）庞静良，女，1977年5月7日出生，汉族，住玉林市玉州区。
原告（反诉被告）邹振贵与被告（反诉原告）陈香志、庞静良租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员黄健才适用简易程序于2015年4月23日公开开庭进行了审理，书记员李雯雯担任法庭记录。原告（反诉被告）邹振贵的委托代理人石建宁与被告（反诉原告）庞静良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）邹振贵诉称，2010年4月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》，合同约定原告将位于玉林市文津路46号房屋一层出租给被告使用，租赁期限为2年，租金每月850元，如需续租按每年月租金的10%递增。2011年8月14日，双方又签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将该房屋的二层出租给被告使用，月租金为580元，租赁期限为1年，如需续租按每年月租金的10%递增。上述二份合同约定的租赁期限届满后，被告继续租赁原告的一、二层房屋，并按照一层月租金1028元，二层月租金825元的价格支付租金至2014年7月份。自2014年8月份起，被告拖欠房租及水电费，经原告多次催促，仍拒不支付。原告认为，原、被双方签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实行意思表示，合法有效，但在履行过程中，被告已超过4个月未支付房租和水电费，其行为已构成违约，按照违约责任条款，原告有权收回房屋，没收被告所交押金。由于被告的违约行为造成原告损失。为了维护原告的合法权益，原告请求法院：1、判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》及原告不予退还被告所交的押金；2、判令被告陈香志、庞静良自2014年8月起到本案判决生效之日止按每月1853元租金及3%的滞纳金给原告（截止2014年11月份拖欠租金7412元，水电费811元，12份以后的水电费按实际计算给原告）；3、判令被告陈香志、庞静良共同支付2014年8月1日至2014年11月30日的滞纳金10000元；4、判令被告陈香志、庞静良立即将物品搬离原告的房屋，并清理干净房屋；5、判令被告陈香志、庞静良共同承担本案诉讼费。原告（反诉被告）邹振贵对其陈述事实在法院指定的举证期限内提供的证据有：
1、2010年4月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》；
2、2011年8月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》。
证据1、2用于证明原、被告属于租赁关系，被告违约，原告要求与被告解除合同关系。
被告（反诉原告）陈香志、庞静良辩称并反诉称，反诉原、被告签订《房屋租赁合同书》，由反诉原告承租反诉被告的一、二层房屋，承租期间反诉原告依约支付了租金。但在2014年8月24日因反诉被告的房屋（五楼）漏水，导致反诉原告存放在二楼的茶叶被浸泡损坏。原、被告之间房屋租赁合同不能履行是因为反诉被告的过错导致，现同意解除双方间的租赁合同，但要求反诉被告赔偿反诉原告的茶叶损失，其中2005年的大益普洱老茶头50斤，按1000元每斤算共50000元，古树普洱茶36块，每块500元共18000元，共计68000元。为此，请求法院判决：1、判决反诉被告退还反诉原告的租赁押金2380元；2、判决反诉被告赔偿反诉原告的茶叶损失68000元（以实际评估为准）；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。
被告（反诉原告）陈香志、庞静良为其抗辩并提出反诉在举证期限内提供的证据有：
1、通话记录，用于证明反诉被告父子承认房屋漏水导致茶叶损失的事实；
2、照片，用于证明反诉原告被损坏的茶叶；
原告（反诉被告）邹振贵对被告（反诉原告）陈香志、庞静良的反诉辩称，被告（反诉原告）陈香志、庞静良反诉请求的1、2点没有事实和法律依据。
原告（反诉被告）邹振贵对被告（反诉原告）陈香志、庞静良的反诉无证据提供。
本院随案移送的诉前调解笔录一份。
经过开庭质证，被告（反诉原告）陈香志、庞静良对原告（反诉被告）邹振贵在举证期限内提供的证据1、2的真实性无异议，对其证明内容有异议，其方并没有违约，是因为原告损害了我们的茶叶，所以要求原告（反诉被告）进行赔偿。对被告（反诉原告）陈香志、庞静良有异议的证据1、2，只能证明双方租赁房屋的事实，不能直接据此得出被告（反诉原告）违约的结论。
经过开庭质证，原告（反诉被告）邹振贵对被告（反诉原告）陈香志、庞静良在举证期限内提供的证据1、2，认为通话记录不是事实，其方不认可，也没有法律依据，邹剑也不是本案的当事人，不属于本案范围，应不予采纳；对其提供的照片，不足以说明被告反诉的事实和法律依据。对原告（反诉被告）有异议的证据1、2，本院认为，结合本院随案移送的诉前调解笔录一份，能证明因原告（反诉被告）邹振贵的洗衣机水管破裂，造成被告（反诉原告）陈香志、庞静良存放在二楼的茶叶受到水浸湿的事实。
经质证，原告（反诉被告）邹振贵、被告（反诉原告）陈香志、庞静良对本院随案移送的诉前调解笔录一份无异议。
综合全案证据及庭审中当事人的陈述，本院确认以下法律事实：
2010年4月22日，原告（反诉被告）邹振贵作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）陈香志、庞静良签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告（反诉被告）邹振贵将位于玉林市文津路46号房屋一楼出租给两被告使用，租赁期限为2年，租金每月850元，押金1700元。租期满后，如需续租按每年月租金的10%递增。2011年8月14日，原告（反诉被告）邹振贵与被告（反诉原告）陈香志又签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告邹振贵将该房屋的二楼出租给被告陈香志使用，月租金为580元，租赁期限为1年，押金580元。租期满后，如需续租按每年月租金的10%递增。其中两份合同的第七条约定：“乙方在承租期间，必须按时交清房屋租金，水电费及乙方应交的各种费用，如逾期不交清的则按每天总额的3%计算滞纳金交给甲方，按此计算到交清为止，如到当月十五日前还不交清的算乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋再租他人，乙方交给的押金不再退还给乙方”。签订合同后，双方依约按合同履行，被告（反诉原告）陈香志、庞静良共支付了押金2280元。上述二份合同约定的租赁期限届满后，被告继续租赁原告的一、二楼房屋，并支付租金至2014年7月份。因发生纠纷，被告（反诉原告）陈香志、庞静良没有支付2014年8月份后的租金，并于2014年11月份搬离租赁的房屋，但到2015年4月23日才将房屋钥匙交还给原告（反诉被告）邹振贵。庭审中，被告（反诉原告）陈香志、庞静良同意解除双方签订的《房屋租赁合同书》。另查明，因原告（反诉被告）邹振贵的洗衣机水管破裂，造成被告（反诉原告）陈香志、庞静良存放在二楼的茶叶受水浸湿。另根据邹振贵和陈香志的通话记录，邹振贵仅确认陈香志被水浸湿的茶叶为36块茶砖，对被告（反诉原告）陈香志、庞静良提出的50斤大益老茶持不同意见。
还查明，被告（反诉原告）陈香志、庞静良系夫妻关系。
此外，经本院依法委托玉林市中级人民法院司法技术管理室办理对外委托手续对涉案的茶叶品种以及2014年8月的价格以及总价值进行签定，但因玉林市中级人民法院司法技术管理室虽多方联系，未能联系到具有相应资质的社会专业机构，于2015年9月14日作出通知并将相关案件材料退回本院。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，没有法律法规无效的情形，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）均同意解除合同。对此，本院予以支持。对原告要求不予退还被告所交押金的诉求，本院认为，原告（反诉被告）虽主张被告（反诉原告）拖欠租金和水电费违约，但由于原告（反诉被告）邹振贵的洗衣机水管破裂，造成被告（反诉原告）陈香志、庞静良存放在二楼的茶叶受水浸湿损坏，在此期间双方尚就被告（反诉原告）陈香志、庞静良所受到的茶叶损失进行协商。《中华人民共和国合同法》第一百条规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”被告（反诉原告）陈香志、庞静良主观上并没有违约的故意，其迟延支付租金理由正当，因此不能认定被告（反诉原告）构成违约，在解除合同后，原告（反诉被告）应将其收受的押金2280元退还给被告（反诉原告）。故本院对被告（反诉原告）提出的要求判决反诉被告退还反诉原告的租赁押金2280元的诉讼请求予以支持。对于原告（反诉被告）要求判令被告陈香志、庞静良自2014年8月起到本案判决生效之日止按每月1853元租金及3%的滞纳金给原告（截止2014年11月份拖欠租金7412元，水电费811元），12份以后的水电费按实际计算给原告的诉讼请求，被告（反诉原告）仅同意支付2014年8月至12月的租金。对此本院认为，被告（反诉原告）虽然于2014年11月就已经搬走，但其并没有和原告（反诉被告）办理交接手续，至2015年4月23日在庭审当天才将房屋钥匙交付给原告（反诉被告），因此应当视为其租期至2015年4月23日止，在此期间的租金被告（反诉原告）应当支付，经计算，一楼未支付租金的时间为9个月，二楼未支付租金的时间为8个月20天。根据合同约定的租金递增的计算方法，被告（反诉原告）未支付租金的期间为一楼的租金为1028元，二楼的租金为772，共1790元。以上租金合计为15943元。对于水电费，因原告（反诉被告）未能提供证据，且被告（反诉原告）不予认定，对原告（反诉被告）此诉请本院不予支持。对于原告（反诉被告）提出的按日3%计算滞纳金及判令被告陈香志、庞静良共同支付2014年8月1日至2014年11月30日的滞纳金10000元的问题，本院认为，因滞纳金的法律性质是一种行政责任形式，具有行政处罚性质，原告（反诉被告）要求被告陈香志、庞静良支付滞纳金无法律依据，对此本院不予支持。对于原告（反诉被告）要求判令被告陈香志、庞静良立即将物品搬离原告的房屋，并清理干净房屋的诉讼请求，因双方已于2015年4月23日办理完毕房屋的交接手续，对此诉请本院不再处理。
对被告（反诉原告）提出的要求判决反诉被告赔偿反诉原告的茶叶损失68000元（以实际评估为准）的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。”本案中，原告（反诉被告）邹振贵仅确认陈香志被水浸湿的茶叶为36块茶砖，对被告（反诉原告）陈香志、庞静良提出的50斤大益老茶并没有确认，而被告（反诉原告）并没有提供证据证明其50斤大益老茶的损坏系原告（反诉被告）邹振贵的洗衣机水管破裂造成，因此，原告（反诉被告）邹振贵仅应赔偿上述36块茶砖的损失。但由于玉林市中级人民法院司法技术管理室未能联系到具有相应资质的社会专业机构对涉案的茶叶品种以及2014年8月的价格以及总价值进行签定，根据本院随案移送的双方的诉前调解笔录一份及原告（反诉被告）邹振贵与被告（反诉原告）陈香志的通话记录，原告（反诉被告）邹振贵对被告（反诉原告）提出的36块茶砖的损失为每块为500元计共18000元的损失并没有提出异议，故本院对此价值予以确认。上述原告（反诉被告）、被告（反诉原告）应给付的款项经相互抵扣后，则原告（反诉被告）邹振贵应赔偿给被告（反诉原告）陈香志、庞静良的茶叶损失款项为4337元（18000元－15943元＋2280元）。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百条、第二百二十六条和《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）邹振贵分别于2010年4月22日、2011年8月14日与被告（反诉原告）陈香志、庞静良签订的《房屋租赁合同书》；
二、原告（反诉被告）邹振贵赔偿被告（反诉原告）陈香志、庞静良茶叶损失4337元；
三、驳回原告（反诉被告）邹振贵的其他诉讼请求。
本诉受理费467元，适用简易程序为234元，由原告（反诉被告）邹振贵负担114元，被告（反诉原告）陈香志、庞静良负担120元；反诉受理费870元，由被告（反诉原告）陈香志、庞静良负担605元，原告（反诉被告）邹振贵负担265元。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内按玉林市中级人民法院出具的预交诉讼费通知书预交上诉案件受理费，（受理费户名：玉林市财政局，账号：20×××77，开户行：农行广西玉林分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 黄健才
二〇一六年三月三日
书记员 李雯雯