吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉04民终174号
上诉人（一审被告）：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。
法定代表人：伍国春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王延安。
被上诉人（一审原告）：裴钰，住辽源市。
上诉人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称“龙腾公司”）因与被上诉人裴钰买卖合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2016）吉0402民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙腾公司委托诉讼代理人王延安、被上诉人裴钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龙腾公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：2010年11月17日，龙腾公司与裴钰签订房屋认购书，约定裴钰购买龙腾公司开发建筑的中银大厦住宅1单元9层902号，面积109平方米，总价款340952.00元，约定2012年11月30日办理进户手续。由于龙山区房屋征收中心未能及时将建筑用地交于龙腾公司，造成龙腾公司违约，未能按时办理进户，双方又于2012年12月1日签订了《龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法》，约定如2013年10月1日因开发公司原因，客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日止，按年利率二分计算利息。虽然该地块的施工许可证是2014年7月7日，但有龙山区政府文件和主管市长和城建局长签字，同意先开工放线逐步完善开工手续，同时有保利建筑公司的施工日记也证明，在2013年10月1日前已经开工，施工行为并不违法。
裴钰向一审法院起诉请求：一、龙腾公司为裴钰办理进户手续，将位于中银住宅1单元9层902号，建筑面积109平方米房屋交付裴钰;二、龙腾公司给付损失。1、龙腾公司给付2012年12月1日至2016年10月1日的违约金（3年零10个月）340952.00×3.75%×3年＋340952.00×3.75%÷12个月×10个月=49011.85元。2、2010年11月17日至2013年10月1日（共35个月）340952.00×20%×2年＋340952.00×20%÷12个月×11个月=198788.70元。3、2013年10月1日至2014年7月7日利息损失（9个月零6天）340952.00×20%÷12个月×9个月=51142.80元。4、房屋租金损失12600.00元,2014年12月30日至2016年10月1日（21个月）600.00×21个月=12600.00元;三、诉讼费用由龙腾公司承担。
一审法院认定事实：2010年11月17日，龙腾公司与裴钰双方签订龙腾豪宅认购书，龙腾公司将其开发的中银住宅5号楼1单元902室出售给裴钰，裴钰交付价款340952.00元。约定2012年11月30日前办理进户手续。后因此案涉及楼房未完工，龙腾公司2012年11月30日前不能为裴钰办理进户手续。龙腾公司于2013年1月16日给付裴钰2010年11月至2012年11月30日房款利息44324.00元。双方于2012年12月1日签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法，约定“一、从2012年12月1日起，按银行两年存款利率3.75%赔付购房者违约金，到房屋交付使用截止；二、交房日期改至2014年12月30日；三、如因客户个人原因导致退房，将不赔付违约金；四、如2013年10月1日因开发公司原因客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日截止，按照年利率二分计算利息。如2013年10月1日前正常施工此条协议作废。”后龙腾公司于2014年12月30日（交房第二次修改日期）工程未完工，亦未能为裴钰办理入户手续。现裴钰诉至法院，要求龙腾公司将房屋交付，并赔偿损失。另查明，经过现场勘查，5号楼竣工公示牌上写明开工日期2014年3月22日，竣工日期2015年10月31日。一审法院认为，2010年11月17日，裴钰与龙腾公司签订认购书购买龙腾公司开发的房屋，并已全部交付购房款340952.00元，认购书约定办理进户日期为2012年11月30日前，龙腾公司未能如期竣工并为裴钰办理进户手续，构成违约。鉴于此情况，2012年12月1日双方签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法，将交房日期改为2014年12月30日，龙腾公司亦未能如期竣工并为裴钰办理进户手续，构成第二次违约。故龙腾公司应承担给付裴钰合理损失价款的法定责任。双方约定“如2013年10月1日因开发公司原因客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日截止，按照年利率二分计算利息。如2013年10月1日前正常施工此条协议作废。”裴钰举出建筑工程施工许可证上龙腾公司工程开工日期为2014年7月7日，证明龙腾公司于2013年10月1日前未施工。龙腾公司举出“龙山区人民政府关于准予龙山区旧城改造中银大厦地块回迁楼提前开工的请示”及辽源市中银大厦科技城2号楼施工日记。证明其于2013年10月1日前已经实际施工。但庭审中双方皆表示本案涉及房屋为商品房并非回迁楼，并且房屋所在处为5号楼，同时经过现场勘查，5号楼竣工公示牌上写明开工日期2014年3月22日，竣工日期2015年10月31日。故龙腾公司提出证据不能证明其于2013年10月1日已对本案涉及房屋所在5号楼进行施工。龙腾公司开发楼房5号楼公示牌明确写明开工日期为2014年3月22日，此公示牌具有真实性，排他性的直接证据法律效力。故本院认定龙腾公司2013年10月1日对其开发的5号楼未予施工。龙腾公司应按2012年12月1日双方签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法第四条“如2013年10月1日因开发公司原因客户购买房屋没有正常施工，将从客户买房之日起到2013年10月1日截止，按照年利率二分计算利息”的约定赔偿裴钰购房款利息损失2010年11月17日至2013年10月1日（共2年零10.5个月）340952.00×20%×2年＋340952.00×20%÷12个月×10.5个月=196047.40元。因龙腾公司已于2013年1月16日给付裴钰房款利息44324.00元。此款应扣除，故裴钰应该付裴钰利息损失为151723.40元。对于裴钰违约金损失，双方签订龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法第一条“从2012年12月1日起，按银行两年存款利率3.75%赔付购房者违约金，到房屋交付使用截止”。因本案已经按双方约定保护裴钰购房款利息损失从合同签订日至截止日（2013年10月1日），故违约金应从2013年10月2日起予以保护。双方约定违约金截止日为房屋交付使用日。因现双方对违约金及利息给付方式及数额产生争议导致裴钰至今没有进户，本院认为裴钰进户与其主张龙腾公司赔偿损失并不发生冲突。违约金不应保护至裴钰实际进户之日。但龙腾公司亦未能举出证据对其通知裴钰进户但裴钰未进户事实存在及通知时间予以证明，本院鉴于5号楼竣工公示牌上写明开工日期2014年3月22日，竣工日期2015年10月31日，综合本案实际情况，依法酌定违约金赔付到竣工日后4个月即2016年3月1日（2013年10月2日至2016年3月1日，共计2年零5个月）。违约金数额计算为340952.00×3.75%×2年＋340952.00×3.75%÷12个月×5个月=30898.78元.对于裴钰要求2013年10月1日至2014年7月7日的利息损失，于法无据，本院不予支持。对于裴钰要求房屋租金损失，因本院已对其要求违约金及利息予以保护，故对房屋租金损失不予保护。对于裴钰要求龙腾公司为其办理进户手续，将房屋交付的诉求，双方签订认购书合法有效，本院予以确认。裴钰2010年11月认购房屋并交纳全部房款340952.00元后，龙腾公司在2012年11月、2014年12月两次约定交房时间内皆没能将房屋竣工并交付房屋。至今已逾六年，为保护裴钰合法权益龙腾公司应立即为裴钰办理进户手续，将其开发的中银住宅5号楼1单元902室房屋交付裴钰。故判决：“一、被告吉林省龙腾房地产开发集团有限公司立即为原告办理进户手续，将其开发的中银住宅5号楼1单元902室房屋交付原告；二、被告吉林省龙腾房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告裴钰人民币182622.18元；三、驳回原告其他诉讼请求。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为龙腾公司是否构成违约，是否应承担违约责任的问题。纵观本案基本事实，龙腾公司与裴钰于2010年11月17日签订《龙腾豪宅内部职工认购书》后，由于龙腾公司未按期交付房屋而构成违约，双方经协商解决，后于2012年12月1日又签订《龙腾豪宅违约金赔付合同修改办法》，明确约定了房屋交付时间及违约金计算方法，该合同合法有效。一审根据施工许可证和房屋施工公示牌所记载时间来认定龙腾公司在双方约定时间2013年10月1日前并未施工建设事实清楚，证据充分，龙腾公司主张应根据其提供的有关部门领导批示文件及施工日记时间来认定其已于2013年10月1日前施工的主张没有事实和法律依据，不予采信。根据双方签订的合同约定，因龙腾公司未在2013年10月1日前施工，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。
综上所述，龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由吉林省龙腾房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王成忠
审判员 王 涛
审判员 王诣渊
二〇一七年三月十日
书记员 宿宏岩