广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1757号
上诉人（原审被告）：东莞市恒荣房地产开发有限公司。住所地：东莞市莞城区汇峰路1号汇峰中心D区*层**单元。
法定代表人：黎建荣。
委托代理人：陈伟燕，系该公司员工。
委托代理人：袁玉玲，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：覃雪林，男。
委托代理人：郑俊谦，系广东南天星律师事务所律师。
委托代理人：丘怀利，系广东南天星律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣公司）与被上诉人覃雪林商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法碣民一初字第83号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
覃雪林于2015年1月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、恒荣公司退还覃雪林购房款11772.14元及利息2648元（按同期银行固定资产贷款利率自2010年11月28日起，暂计至起诉之日止）。2、恒荣公司承担本案全部诉讼费用。
原审法院经审理查明：覃雪林签署誉轩商住小区认购协议书，确认认购东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩商住小区3栋704号房，建筑面积59.41平方米，成交价格为240250元。2010年11月28日，覃雪林、恒荣公司双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：覃雪林向恒荣公司购买位于东莞市石碣镇刘屋村新风西路373号誉轩商住小区3栋704号房，合同第三条约定该商品房建筑面积59.41平方米、套内建筑面积48.98平方米；第四条约定，该商品房属预售，按［套］出售，按［套内］建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4905.06元，总金额240250元；合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%；合同第六条约定，覃雪林在签订合同当日应付清首期房款（含定金）80250元，剩余房款160000元则由覃雪林向贷款银行申请按揭贷款支付。合同另就其他事项进行了约定。
合同签订后，覃雪林按照合同约定向恒荣公司支付房款240250元，恒荣公司已将房屋交付覃雪林。根据东莞市房产管理局颁发的房地产权证显示，涉案商品房建筑面积为59.66平方米、其中套内建筑面积为46.58平方米。恒荣公司于2012年10月25日向覃雪林开具售房发票，发票载明房屋建筑面积为59.41平方米，单价为4043.93元／平方米，金额为240250元。覃雪林以房屋面积存在误差为由提起诉讼，要求恒荣公司按照套内面积差异退回房款，并赔偿自其向签订合同之日即2010年11月28日起至恒荣公司清偿之日止按照整月的月数计算房款差额的贷款利息。
原审法院认定上述事实的证据有：覃雪林提交的《商品房买卖合同》、房地产权证，恒荣公司提交的誉轩商住小区认购协议书、发票，以及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为：覃雪林、恒荣公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。双方对商品房实际套内建筑面积与合同约定套内建筑面积之间存在误差的事实均无异议，原审法院予以确认。根据双方合同第四条约定，涉案商品房按套内建筑面积计算价款，该商品房单价为每平方米4905.06元，即双方是以涉案商品房的套内建筑面积作为计价面积。恒荣公司提交的誉轩商住小区认购协议书载明房屋的建筑面积及成交价格，并未约定涉案商品房按照建筑面积计价，发票系恒荣公司单方开具，载明的面积及单价均为恒荣公司单方设定，不能证明双方约定按照建筑面积计算房屋单价，且恒荣公司未能举证否认《商品房买卖合同》计价条款的有效性，故原审法院对恒荣公司关于涉案商品房按建筑面积计价的主张，不予采信。涉案商品房的房地产权证登记的套内建筑面积46.58平方米与合同约定的套内建筑面积48.98平方米之间存在的面积差异值为－4.9%=（46.58-48.98）／48.98×100%。故恒荣公司应按照合同约定承担相应的违约责任，退回房价误差款11772.14元=（48.98平方米-46.58平方米）×4905.06元／平方米给覃雪林。关于覃雪林诉求的房款差额的贷款利息问题，房款差额的贷款利息实际是签订合同时可预计的损失，而商品房买卖合同约定在差异值超过±3%以上（不含本数）的情况，覃雪林可选择多退少补或退房，选择退房的，恒荣公司应退回已收的全部购房款及利息，并未约定选择多退少补时的利息等损失的计付问题。本案中，覃雪林仅选择多退少补即要求恒荣公司退回房款差额，并未选择退房，且未提交证据证明恒荣公司对房屋面积产生差异存在过错，故对覃雪林诉求的损失即房款差额的贷款利息，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、恒荣公司于判决发生法律效力之日起五日内向覃雪林退回商品房差价款11772.14元。二、驳回覃雪林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为80元，覃雪林已预交，由恒荣公司承担。
上诉人恒荣公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方约定案涉商品房按建筑面积计价，原审法院认定恒荣公司按套内面积向覃雪林补差价属于认定事实错误。从认购协议书的内容可知，恒荣公司在出售案涉商品房时告知覃雪林以建筑面积计价，覃雪林对此予以认可。而且，恒荣公司在销售宣传时告知覃雪林的单价也是以建筑面积计算的，购房发票记载的内容也可证明案涉商品房的计价面积为建筑面积。《商品房买卖合同》之所以约定按套内面积计价，是因为该合同为房管部门要求的模板，没有按建筑面积计算的选项，而系统自动选择了按套内建筑面积计算，并自动生成了按套内面积计算的单价，恒荣公司并不能修改，因此，该条款不是买卖双方的真实意思表示，并不能证明双方约定的计价面积为套内建筑面积。（二）公摊面积也属覃雪林实际使用的范围，原审法院认定恒荣公司按套内面积向覃雪林补差价不合情理。《商品房买卖合同》约定案涉商品房建筑面积为59.66平方米，而《房地产权证》登记的实测面积为59.41平方米，建筑面积差仅为0.25平方米。公摊面积亦是与案涉商品房使用息息相关的部分，属于覃雪林实际使用的范围，恒荣公司也付出了建设成本，覃雪林仅看到套内面积的减小，视同样实际使用的分摊面积增加于不顾，要求按套内面积补差不合情理。据此，请求本院：1、撤销原审判决，驳回覃雪林的所有诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由覃雪林承担。
被上诉人覃雪林答辩称：《认购书》属于双方签订合同前的约定，应以正式书面合同《商品房买卖合同》为准。发票的出具不符合双方的约定，恒荣公司应以合同约定价格开具相应发票，其出具发票不符合合同约定单价，覃雪林保留追究相关法律责任的权利。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对恒荣公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：双方约定以套内建筑面积计价还是以建筑面积计价。对此，本院分析如下：
首先，《商品房买卖合同》第四条明确约定案涉商品房按套内建筑面积计算单价，即双方约定以套内建筑面积作为计价面积。其次，恒荣公司主张其在销售宣传时告知覃雪林是以建筑面积计算单价，但未能提供相关证据予以证实。双方在认购协议书中也仅约定了案涉商品房的建筑面积和成交价格，并未约定案涉商品房是按建筑面积计价。最后，虽然购房发票中记载的单价是以建筑面积计算，但由于该发票是恒荣公司在《商品房买卖合同》签订后单方向覃雪林出具的，因此，该发票并不足以推翻《商品房买卖合同》的约定。综上，恒荣公司主张双方的真实意思表示是按建筑面积计价缺乏事实和法律依据，本院对其主张不予支持。原审法院认定双方按套内建筑面积计价并无不当，恒荣公司应按合同约定向覃雪林支付相应的房款差价。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。恒荣公司的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费94元，由上诉人东莞市恒荣房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
二〇一五年八月十一日
书 记 员 梁玮珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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