广东省怀集县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1224民初1036号
原告张亚兢，男，1969年4月17日出生，汉族，住广东省怀集县。
原告黄月花，女，1972年8月2日出生，汉族，住广东省怀集县。
原告伍健超，男，1967年2月11日出生，汉族，住广东省怀集县。
三原告的委托代理人梁飞燕，系广东洊江律师事务所律师。
三原告的委托代理人李丽珍，系广东洊江律师事务所实习律师。
被告陈槐平，男，1982年9月23日出生，汉族，住广东省怀集县。
委托代理人陈丽梅，女，1991年10月1日出生，汉族，住广东省怀集县。
被告黄开波，男，1976年8月21日出生，汉族，住怀集县。
被告林金玲，女，1977年4月17日出生，汉族，住广东省怀集县。
原告张亚兢、黄月花、伍健超诉被告陈槐平、黄开波、林金玲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告张亚兢、黄月花、伍健超的委托代理人梁飞燕和被告陈槐平及其委托代理人陈丽梅，被告林金玲到庭参加诉讼。被告黄开波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张亚兢、黄月花、伍健超起诉称：2014年张亚兢、黄月花、伍健超以合同纠纷为由起诉黄开波和林金玲，请求其支付承包款。同年，法院作出（2014）肇怀法民三初字第163号民事判决书，判决黄开波在十日内支付原告468000元；林金玲承担共同清偿责任。黄开波不服提起上诉，肇庆市中级人民法院（以下简称肇庆中院）作出（2015）肇中法民二终字第176号民事判决，驳回黄开波的上诉，维持原判决。上述判决生效后，张亚兢、黄月花、伍健超向法院申请强制执行，目前案件正在执行过程中。2016年2月19日，陈槐平向法院申请执行异议，称“其与林金玲签订房产买卖合同，购买该案的执行标的物，并支付了全部购房价款，林金玲向其交付了房屋。由于上述房产已被查封，无法办理产权登记手续，故向法院申请解除对上述房产的查封措施”。法院遂作出中止对房产执行的裁定［（2016）粤1224执异7号］。陈槐平未能提供对执行标的享有足以排除强制执行权益的证据，对该案的执行标的不享有足以排除强制执行的权益，请法院许可张亚兢、黄月花、伍健超对林金玲名下的位于怀集县县城西区徐屋侧的房屋继续执行。一、林金玲与陈槐平之间所谓的《房产买卖合同》未支付合同价款，合同未实际履行。1、因陈槐平未实际支付转让价款，其与林金玲之间的房产转让交易行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。从该条文：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定可以看出，“人民法院不得查封、扣押、冻结”至少同时符合以下四个条件：（1）第三人已经支付全部价款；（2）实际占有房屋；（3）未办理过户登记手续；（4）第三人对此没有过错。但本案中陈槐平与林金玲的转让行为连第（1）个首要的、关键的条件都不符合，法院作出的（2016）粤1224执异7号认定事实错误。2、陈槐平提供的银行汇款收据是与本案没有任何关联的林金菊和陈漂兰之间的账务往来，与本案不相符。陈槐平提供的林金菊和陈漂兰之间的账务往来无法证明其已支付转让价款给林金玲，《房产买卖合同》最实质的付款行为未完成，交易未完成，合同未实际履行。二、林金玲明知自己作为被告的案件正在审理阶段，预见到自己可能会承担不利后果，便恶意转移房产，实为逃避案件执行。1、原告诉黄开波、林金玲的案件，法院是在2014年7月8日受理的，黄开波、林金玲在收到法院传票后于2014年9月19日与陈槐平签订买卖合同。由此可见，林金玲已预见到案件对其不利，便制造了房产转让的假象，与陈槐平签订买卖合同，声称房产已转让。2、国土部门颁发给陈槐平的国有土地使用证是在法院作出查封房屋裁定之后，不具合法性。张亚兢、黄月花、伍健超获悉林金玲名下有房产后，为保障案件的顺利执行，于2014年10月30日向法院申请对林金玲名下的房产予以查封。法院于2014年10月31日作出裁定书，裁定对林金玲的房屋予以查封。而国土部门颁发给陈槐平的国有土地使用证是在2014年11月14日，是法院作出查封房屋裁定之后。因此，陈槐平获得的怀国用（2014）第01799号国有土地使用证不合法。3、林金波与陈槐平约定的房屋转让价款为130万元，但纳税金额却以70万元计付，明显是以合法形式掩盖非法目的，以达到逃避债务的目的。综述，陈槐平未能提供对执行标的享有足以排除强制执行权益的证据，对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。因此，请求判决确认位于怀集县县城西区徐屋侧的房屋［房屋证书号：0100009020；土地使用权证号：怀国用（2008）第00033号］属林金玲所有；许可张亚兢、黄月花、伍健超在怀集县人民法院（2016）粤1224执49号执行案件中对林金玲名下的位于怀集县县城西区徐屋侧的房屋继续执行。
被告陈槐平答辩称：2014年9月19日，陈槐平与林金玲签订《房产买卖合同》，林金玲将自己名下座落怀集县县城西区徐屋侧的房屋［房屋证书号：0100009020；土地使用证号：怀国用（2008）第00033号］卖给陈槐平，双方约定成交价为130万元。签订合同当日支付了首期房款80万元，余下房款在国土交易所办理《国有土地使用证》签名后当天当时付清。依合同约定陈槐平支付了首期房款并到县房地产交易部门进行档案查询、房地产买卖合同签订、缴费纳税等相关过户手续，于2014年10月24日将相关办理过户材料交到房管局服务大厅（见县房地产交易登记收件收据）等待颁发新的房屋产权证书和土地使用权证书，完善所有房地产交易过户登记手续后，向林金玲付清余下全部房款，林金玲也将房屋交付给陈槐平使用。同年11月4日上午怀集县住房和城乡规划建设局（以下简称县住建局）来电告知这房屋被法院查封，终止办证要求陈槐平交回回执。陈槐平抗议拒交回回执。并于同年11月6日向县法院提出解封申请，但法院一直未予任何回复，直到接到林金玲通知其与张亚兢、黄月花、伍健超的合同纠纷案已结案，并进入执行程序，陈槐平才于2016年2月19日向县法院执行局提出执行异议申请，县法院作出（2016）粤1224执异7号裁定书，中止对该房产的执行。陈槐平认为（2016）粤1224执异7号裁定书是正确的，理由如下：1、陈槐平交清了全部购房款。陈漂兰与陈槐平的父亲是同胞兄弟关系，在凤岗圩镇经营日用品批发零售商店多年，前年陈槐平父亲因中风智力和体力都不行，买房是家中大事，陈槐平父亲要求陈漂兰协助办理，陈漂兰刷卡付款无什么不妥，林金玲指定要汇入其胞妹妹的账户，对于购房人来说只要卖房人承认收到款，也无什么不妥。更何况付款金额、时间与购房合同约定时间是一致的，收付款人又是房屋买卖人的亲人，林金玲又确认在购房合同约定时间内收到了陈槐平的购房款，形成了完整的付款证据链，陈槐平付清全部房款的事实清楚、证据确凿、无可辩驳。2、陈槐平实际占有了房屋。陈槐平在办理完过户登记手续后，即与林金玲签订了《房屋（物业）移交书》，约定正在出租的房产租金由陈槐平收取，租期满后是否续租由陈槐平确定，水、电缴费户都改为陈槐平名下。3、陈槐平是善意取得房屋。陈槐平购买房屋是通过中介介绍，协商一致后双方到县房地产交易中心完善买卖手续的，并办理了过户登记手续，不是私下交易，当中陈槐平没有任何过错。4、房屋实际权利属陈槐平所有，张亚兢、黄月花、伍健超无权要求法院查封。依合同约定陈槐平支付了首期房款并到县房地产交易部门进行档案查询、缴费、纳税等相关过户手续，完善了所有房地产交易过户登记手续，并于2014年10月24日将相关办理过户材料交到服务大厅（见县房地产交易登记收件收据）等待颁发新的房屋产权证书和土地使用证书，陈槐平向林金玲付清余下全部房款，林金玲亦将房屋交付给陈槐平使用，实际已完成了房屋交易，房屋产权已发生了实质性的转移，只是未被核准登记而已。5、林金玲逃避债务问题与陈槐平无关。现在争论的焦点是房屋权属是否转移问题，不是林金玲卖房的目的是否纯正问题，陈槐平没有义务核实林金玲卖房的目的。更何况计税金额不是缴税人可左右的，以多少金额计税，税务部门有其评估机构评估的。张亚兢、黄月花、伍健超的财产保全申请和执行之诉是侵害了陈槐平的合法权益，因此，请驳回张亚兢、黄月花、伍健超的诉讼请求。
被告林金玲答辩称：虽然林金玲现在与黄开波为夫妻关系，但涉案房屋是属林金玲的婚前财产，该房屋如何处置是林金玲本人的权利，与本案被告黄开波无关，而且林金玲处理房屋也是通过中介的合法手续进行买卖，是善意的买卖。张亚兢、黄月花、伍健诉称林金玲是恶意变卖房屋完全没有事实及理由依据。
经审理查明：2008年，林金玲受让得座落于怀集县县城西区徐屋侧的国有住宅用地一块［土地使用证号为怀国用（2008）第00033号，面积54㎡，规格为12m×4.50m，土地使用权人为林金玲］的使用权；随后，林金玲在该地块上建造了楼房一幢（房地产权证号为粤房地权证怀字××号，建筑面积344.70㎡，房屋所有权人为林金玲）。黄开波与林金玲于2016年7月7日到怀集县民政局登记结婚。黄开波与林金玲在登记结婚之前为同居关系。
2014年7月8日，张亚兢、黄月花、伍健超以合同纠纷为由向本院起诉黄开波和林金玲，请求黄开波支付承包款及由林金玲承担共同清偿责任。2014年10月30日，张亚兢、黄月花、伍健超向本院提出财产保全申请，随即，本院作出（2014）肇怀法民三初字第163-1号民事裁定书，裁定对林金玲名下座落于怀集县县城西区徐屋侧的房屋予以查封，并到县住建局进行查封登记。2015年5月8日，本院作出（2014）肇怀法民三初字第163号民事判决书，判决黄开波在十日内支付张亚兢、黄月花、伍健超承包款468000元；林金玲承担共同清偿责任。在上诉期内，黄开波不服本院的该判决而向肇庆中院提起上诉，肇庆中院于2015年11月17日作出（2015）肇中法民二终字第176号民事判决，驳回黄开波的上诉，维持原判决。之后，因黄开波与林金玲未有履行已生效判决确定的义务，而张亚兢、黄月花、伍健超向本院申请执行，该案从此进入执行程序。
2014年9月19（即该案诉讼期间），经中介人卢淑云介绍，林金玲与陈槐平及中介人卢淑云三方共同签订了一份《房产买卖合同》，约定将林金玲所有的座落于怀集县县城西区徐屋侧建筑面积344.70㎡楼房一幢［国有土地使用证号为怀国用（2008）第00033号，房地产权证号为粤房地权证怀字××号］转让出售给陈槐平，总价款为130万元，签订合同当日支付首期房款80万元，余下房款在国土交易所办理《国有土地使用证》签名后当天当时付清，卢淑云向陈槐平收取中介费13000元等。之后，2014年9月19日、10月24日，陈槐平通过其叔父陈漂兰名下银行卡帐户分别刷卡汇付至林金玲指定其胞妹林金菊名下的银行卡帐户80万元、50万元，林金玲分别到怀集县地方税务局（以下简称县地税局）缴交了有关税费共22188.84元，陈槐平向怀集县地方税务局交缴了契税25666.35元（该局核实以价值金额855545元计税），卢淑云向陈槐平收取了房产买卖中介费13000元（开具有收款收据），和在中介人卢淑云见证下林金玲将该房屋（物业）移交了给陈槐平，并三方在移交书上签名确认，从此该房屋由陈槐平管控。10月24日，林金玲与陈槐平及中介人卢淑云三协同到怀集县国土资源局（以简称县国土局）和县住建局提交了买卖房屋转户的有关资料；2014年10月30日后，因该房屋被本院依法查封而县住建局对此中止停止了办理转户登记，致使未能核发该房屋的房产证给陈槐平。11月14日，县国土局核发了该房屋所及土地的《国有土地使用证》［国有土地使用证号为怀国用（2014）第01799号，土地使用人陈槐平，注明由林金玲转让而来］给陈槐平，从此陈槐平取得了土地使用权。2015年3月起，该房屋的缴纳水费、电费户名变更为陈槐平名下。现该房由陈槐平居住和向他人出租之用。
2014年11月上旬，县住建局电话告知该买卖房屋被本院查封，中止停止办理转户登记手续，并要求陈槐平交回原收取转户登记有关资料回执收据，但遭到了陈槐平的拒绝。随即，2014年11月6日，陈槐平向本院提出解除查封买卖房屋的申请，本院未作解除查封。至该案进入执行程序，而陈槐平于2016年2月19日向本院提出执行异议的申请，本院于2016年6月20日作出（2016）粤1224执异7号裁定书，中止对该房屋的执行。张亚兢、黄月花、伍健超遂于2016年6月30日诉至本院。
以上事实有开庭笔录，张亚兢、黄月花、伍健超提供有（2014）肇怀法民三初字第163号民事判决书、（2015）肇中法民二终字第176号民事判决书、（2016）粤1224执异7号裁定书，陈槐平提供有房产买卖合同、转帐票据、村委会证明、居委会证明、房屋（物业）移交书、县房地产交易登记收件收据、完税证明、水电费户资料、怀国用（2014）第01799号土地使用证、中介收费收据、县地税局出具的存量房交易计税价格核定通知书，林金玲提供的结婚证等证据材料在案佐证，予以证实。
本院认为，黄开波经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。本案争议的焦点为对涉案房屋是否许可张亚兢、黄月花、伍健超作为执行标的执行的问题。
第一，关于陈槐平向林金玲购买涉案房屋是否属善意取得问题。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“……；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，林金玲与陈槐平的房屋买卖是经过中介人的介绍而签订房屋买卖合同进行买卖的，虽然林金玲对涉案房屋的出售是在张亚兢、黄月花、伍健超诉黄开波和林金玲合同纠纷一案的一审诉讼期间，但购买涉案房屋陈槐平是不知道张亚兢、黄月花、伍健超与黄开波和林金玲之间存在有债权债务关系纠纷的情况，且陈槐平支付了购房款远远超出了缴税时评估核定的价值额，陈槐平支付了房屋价值相应对价的购房款，况且对涉案房屋买卖已缴纳了有关税费，房屋所及土地的使用权已过户转户为陈槐平名下，陈槐平取得了土地使用证，至于涉案房屋所有权未过户转户登记为陈槐平所有，是因为房屋买卖办理转户过程中是在房管部门审批审核期间被本院查封，从而中止停止了办理转户登记，致房屋买卖转户未办理成，从房屋买卖行为时间与被查封房屋行为时间对比，林金玲与陈槐平的房屋买卖行为的时间在先，被本院查封房屋的时间在后，林金玲与陈槐平的房屋买卖不存在对抗本院查封的行为，陈槐平也不存在为林金玲转移财产逃避债务而进行房屋买卖行为的违法事实，陈槐平对买卖房屋的取得没有过错；故陈槐平向林金玲购买涉案房屋是属于善意取得，本院应予解除涉案房屋的查封。
第二，关于林金玲与陈槐平对涉案房屋买卖合同效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设定、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，林金玲与陈槐平的房屋买卖是经过中介人的介绍而签订合同进行买卖的，是双方的真实意思表示；林金玲与陈槐平已对买卖合同的已作履行，陈槐平已清付了房价款给林金玲，林金玲已将房屋交接移交了给陈槐平等；在该买卖房屋的“两权利证书”中已有一利证书土地使用证转户为买方陈槐平的名下，取得了该房屋所及土地使用权的权利；且林金玲已将其出售的房屋交接移交给陈槐平，房屋附属设施的水电缴费户已转为陈槐平名下户缴交，陈槐平对房屋实际进行了居住及出租使用，已由陈槐平实际管控；根据合同意思自治原则，应尊重合同买卖当事人的意思表示，故本院予以认定林金玲与陈槐平的房屋买卖合同属有效并已生效。
综上所述，陈槐平向林金玲购买涉案房屋是属于善意取得，其与林金玲的房屋买卖合同属有效并已生效，而张亚兢、黄月花、伍健超起诉要求许可涉案房屋作为执行标的执行的请求，属缺乏理据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告张亚兢、黄月花、伍健超的诉讼请求。
案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告张亚兢、黄月花、伍健超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判长 黄活强
审判员 文坚生
审判员 梁桃嘉
二〇一六年八月二十九日
书记员 莫芷珊