北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终4244号
上诉人（原审被告）王瑞华，女，1956年12月19日出生。
委托代理人陈经纬，男，1983年12月2日出生。
上诉人（原审被告）陈经纬，男，1983年12月2日出生。
被上诉人（原审原告）倪丽红，女，1983年8月16日出生。
被上诉人（原审被告）马晶伟，男，1987年2月26日出生。
上诉人王瑞华、陈经纬因与被上诉人倪丽红、马晶伟房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第5405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成由法官高贵担任审判长，法官李春香、潘蓉参加的合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈经纬并作为王瑞华之委托代理人，被上诉人倪丽红庭参加诉讼。被上诉人马晶伟经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理完毕。
倪丽红在一审起诉称：2015年1月17日，倪丽红在中介王宝义、马聪丽的证明下，与王瑞华的委托代理人陈经纬签订《房屋买卖合同》。该合同约定倪丽红购买位于北京市平谷区平谷镇府前西街4号楼个人住房，建筑面积53.52平方米。产权转移手续由中介马晶伟负责办理，买卖双方应积极协助和配合中介办理相关手续。如卖方房屋有产权纠纷，一切均由其承担民事责任。卖方应积极协助买方办理房屋的贷款和过户等手续，不得任意推脱。合同签订后，倪丽红依约支付了购房定金3万元、中介费1.4万元，并于2015年2月5日向陈经纬汇款24.8万元。根据合同约定，王瑞华、陈经纬应积极协助和配合中介方办理房屋过户、贷款等手续，但其一直隐瞒房屋存在产权纠纷的情况，又不明确表明不能履行合同的事实。至今，王瑞华、陈经纬仍不能配合办理贷款，导致网签合同两次过期，评估也已过期。期间，倪丽红方曾多次与其协商继续履行合同，但王瑞华、陈经纬还是迟迟不能办理贷款所需凭证。倪丽红方要求王瑞华、陈经纬承担违约责任，但遭到拒绝，表示只返还首付款27.8万元，且在倪丽红不知情的情况下，将首付款27.8万元汇入倪丽红的卡中。王瑞华、陈经纬的行为不仅浪费了倪丽红的巨大精力和时间，同时也严重损害了倪丽红的利益。为维护自身合法权益，倪丽红诉至法院要求判令解除倪丽红与王瑞华签订的房屋买卖合同；判令王瑞华、陈经纬、马晶伟向倪丽红双倍返还定金共计6万元、双倍赔偿中介费共计2.8万元、支付总房价10%的违约金8.9万元、支付首付款的利息0.3万元，共计18万元；诉讼费由王瑞华、陈经纬、马晶伟负担。
王瑞华、陈经纬在一审答辩称：王瑞华、陈经纬不同意倪丽红的诉讼请求。涉案房屋产权清晰，不存在争议，并且已经经过中介的核实；到银行贷款阶段，银行才提出需要涉案房屋权利人的公证书，中介说之前不知道需要这个手续，王瑞华、陈经纬也不知道。此后，王瑞华、陈经纬积极去平谷区公明公证处办理。因公证除涉及王瑞华、陈经纬外还涉及到陈经纬的三个姑姑、奶奶。王瑞华、陈经纬2015年6月4日上午办理公证，陈经纬之大姑于2015年6月4日下午办理，陈经纬之二姑、三姑于2015年6月5日下午办理。因陈经纬的奶奶近80岁且瘫痪，原计划于2015年6月8日周一去办理，但倪丽红于6月6日便要求退还房款，所以王瑞华、陈经纬没有继续办理公证；倪丽红所述网签两次过期不属实，实际情况为第一次网签是在倪丽红的要求下双方自愿办理的撤销，第二次网签及评估是否过期王瑞华、陈经纬不清楚。王瑞华、陈经纬之前一直在积极协助办理贷款的手续，倪丽红不再买房构成违约。因为倪丽红通过亲属找到王瑞华、陈经纬，因此王瑞华、陈经纬同意解除合同，但不同意赔偿违约金。
马晶伟在一审答辩称：马晶伟不同意倪丽红的诉讼请求。马晶伟只是中介，双方是否买卖跟马晶伟没有关系，买卖双方谁违约谁承担违约责任，马晶伟不同意承担违约金；如果买卖双方同意继续履行合同，马晶伟也可以继续给他们做手续，同时马晶伟已经为双方办理了前期的手续，也有花费，现在到最后一步了，不同意退还中介费；买卖双方没有继续履行合同是因为陈经纬的公证还没有办理成功，无法办理贷款手续；买卖双方已经进行网签，马晶伟仅给做过一次，其他中介是否做过，马晶伟不清楚，网签不存在过期，评估有可能过期。
一审法院查明：陈经纬系王瑞华与陈荣印（1997年去世，双方结婚登记日期为1982年10月）所生之子。王瑞华系平谷区平谷镇府前西街4号楼楼房的登记所有权人，产权登记日期为1993年12月。2015年1月17日，倪丽红（乙方）与王瑞华的委托代理人陈经纬（甲方）在中介人员王宝义（北京天赐房地产经纪有限公司职员）、马聪丽（北京福喜嘉房地产经纪有限公司的职员，马晶伟系法定代表人）的证明下签订《房屋买卖合同》。合同中约定，甲方自愿将位于北京市平谷区平谷镇府前西街4号楼1单元10号房屋（含三家共用车棚一个）卖给乙方，房屋价格为89.8万元；乙方向甲方交纳购房定金3万元并且乙方在2015年2月10日向甲方交纳首付款27.8万元（定金抵做部分首付），剩余房款62万元通过银行贷款方式自行划转到银行指定的甲方账户（以银行贷款日为准）。此外，合同第三条约定，甲方需积极协助乙方办理此房屋的贷款和过户等手续，不得任意推脱，过户费、手续费及与房屋有关的费用由乙方支付。合同第五条约定，为了甲乙双方安全、公正起见，房屋贷款、过户等手续需由马聪丽、王宝义办理。合同第六条约定，甲方必须保证房屋产权清楚，如有一切纠纷均由甲方承担民事责任。合同第八条约定，乙方交给甲方定金时，需同时交纳证明人服务费为房价的1%，贷款手续费为房价的1%，评估费为房价的0.5%。合同第九条约定，如甲方违约双倍赔偿乙方定金和证明人服务费（房价的1%），如乙方违约证明人服务费不退，同时违约方还需赔偿对方总房价10%的违约金。合同签订当日，倪丽红向中介人员王宝义、马聪丽交纳了服务费、评估费和贷款费共计1.4万元，并向陈经纬支付了购房定金3万元。2015年2月5日，倪丽红以银行汇款的方式向陈经纬支付房款24.8万元。当日，倪丽红与王瑞华签订了存量房屋买卖合同。后，上述存量房屋买卖合同经双方共同申请撤销。2015年4月15日，倪丽红与王瑞华再次签订存量房屋买卖合同。2015年6月7日，陈经纬以银行汇款的方式向倪丽红返还购房款27.8万元。陈经纬陈述其向倪丽红退款的原因是倪丽红打电话表示其不再购买涉案房屋。但倪丽红陈述，陈经纬表示涉案房屋无法出卖了，并在其不知情的情况下将购房首付款退回到了其银行卡中。
另查，陈经纬当庭陈述其父亲陈荣印的去世时间为1997年，其爷爷的去世时间为2006年，其爷爷和奶奶生育一子三女。经该院调查，陈经纬之奶奶石国芝、之姑姑陈美英、陈美红、陈美霞表示，石国芝主张其份额，陈美英、陈美红、陈美霞放弃主张份额，他们对房屋买卖事宜提前并不知情，现在对房屋买卖没有意见，但卖房时应向石国芝支付其应享有的房款；陈美英、陈美红、陈美霞表示其曾分先后两天去做公证，石国芝因年老，公证时需要其意识清醒的相关医院诊断，故需先体检，但体检后，因陈经纬已将购房款退还倪丽红，故石国芝的公证不再办理。
再查，在按揭贷款阶段，银行要求卖方提供涉案房屋产权问题的相关公证。中介方向卖方另行收取了办理公证的费用并代办公证，但其提交银行的公证书经审查疑似虚假，银行便要求其提供平谷区内公证处的公证书，但卖方一直未向银行提交，所以银行进行了退件处理。对此，陈经纬表示，其仅去平谷区公明公证处做过公证手续，是否还提交过其他地方的公证书，因为已经委托给中介，故其不知情。
在庭审中，倪丽红提交了两份录音。2015年5月底的录音中，闫广珍（倪丽红之夫）说：“她（指其姑姑等）不会去告你的，这些年都没告你。”陈经纬说：“我也挺有诚意的，她（指其姑姑等）不去我有啥办法呢？”马晶伟说：“那你们也就这样了，卖不了了。”陈经纬说：“反正我这没啥办法了。”闫广珍说：“卖不了就说卖不了的事吧，那咋办呀？”……马晶伟说：“你们把花的钱统计一下，都花了什么钱。”闫广珍说：“27800元首付，14000元中介费，照相350元，还有利息3000元。”……陈经纬说：“我卖房前是不是问你们（指中介）我们家这种情况能不能卖，你们说能卖我才让你们帮我卖的。”王宝义说：“我们给你做那个公证做了三回，三八两千四呀。”陈经纬说：“你们做几回是你们的问题。”马晶伟说：“咱这事把啥都办了，咱们这边确实卖不了了，我们也尽心尽力办这事了，这事因为啥没成，有个前因后果吧。”……陈经纬说：“你（指中介人员）说花800块钱都给我办了的。”马晶伟说“你要说那800块钱，我现在就把那800块钱给你。我现在就可以打电话给银行，你问问我给银行办过几次那东西。”“你现在让我给你办去，我也能给你办去，要是你姑她们闹起来，因为谁的事谁负责任。”“你说你这东西我做一回不行，做一回不行，我那时候就怕他们俩（指倪丽红夫妇）给我打电话，我不知道怎么说。”王宝义说：“因为咱没有模板。”马晶伟说：“模板咋着都能给你找来，关键是不能给你弄了。”2015年6月1日的录音中，马晶伟说：“现在协商是这个意思，到这周五要是能做呢，咱该咋做咋做，周五要是实在弄不下来，还是找人不好使呢，就把钱该退人家退人家，所有费用是你们家承担。”闫广珍说：“你要是觉得有戏，咱们今天就写一个东西，到这星期五要成咱就真成了，咱们也来两趟了，老拖着也没有意思，如果星期五没成，就把钱一退，该怎么弄怎么弄。”马晶伟说：“就这样着，补充协商，倪丽红购买王瑞华哪个小区的房，到这周五如果手续可以往下办，就正常办理，如果本周五没办成，你啥时候准备退人家钱。”陈经纬说：“我也没说不退您钱。周六退，这周五必须把这事解决了，我也没说不愿承担责任，如果中介费都让我掏，我也掏不了。”……王宝义说：“咱们定个时间，这周六之前办不成把钱退人家。”倪丽红说：“中介费啥的也得退我呀。”马晶伟说：“退，这钱该多少多少都给你。”陈经纬说：“星期五下午五点不用星期六，办不成，肯定退您钱。”王宝义说：“五点不行，银行都下班了。”陈经纬说：“那就二三点吧。”各方对录音的真实性表示认可，陈经纬同时表示同样的话可以有不同的理解。上述录音证明陈经纬因办不了公证，而无法卖房；买卖双方及中介曾协商，陈经纬需于2015年6月5日前办理完毕公证。另，陈经纬表示，其与其母系2015年6月4日上午去做公证，其大姑系2015年6月4日下午去做的公证，其二姑和三姑系2015年6月5日下午去做的公证，因其奶奶近80岁且瘫痪，故计划于2015年6月8日（周一）再去办理，但因6月6日倪丽红要求退钱而不买房了，故其于6月7日向倪丽红退款，6月8日便未去办理。
庭审中，倪丽红与陈经纬均表示倪丽红交纳定金的目的在于保证王瑞华将涉案房屋出售给倪丽红，倪丽红购买涉案房屋；同时，在定金罚则与违约金条款中，倪丽红选择适用违约金条款；倪丽红与陈经纬均认为合同约定的违约金过高而要求法院进行调整。
一审法院认为：本案中王瑞华系涉案房屋的登记所有权人，陈经纬受王瑞华的委托与倪丽红签订房屋买卖合同，双方就涉案房屋的买卖合意是真实的，虽然涉案房屋因王瑞华之夫陈荣印的去世而产生了其他权利人，但倪丽红在签订合同时并不知情，其应属善意，上述房屋买卖合同应为有效。在买卖合同履行中，双方因涉案房屋产权公证问题产生纠纷，后陈经纬向倪丽红退还购房首付款，现倪丽红诉至法院要求解除双方的房屋买卖合同，王瑞华、陈经纬亦表示同意，故该院对倪丽红的该诉讼请求予以支持。现本案争议的焦点在于哪方构成违约。根据上述查明的事实，合同中已明确约定“甲方（即卖方）必须保证房屋产权清楚”，而在合同履行中，办理按揭贷款时，银行要求卖方提交涉案房屋产权问题的相关公证文书，卖方先是通过中介办理并提交了虚假公证文书，后又在自行办理中未依约办理完毕公证文书，且在双方约定的办理期限届满后向倪丽红退还了购房首付款，故该案的违约方应为出卖方。王瑞华、陈经纬虽辩称，其系在倪丽红表示不买房后退还的购房首付款，但不管该辩称内容是否属实，退款行为系发生在卖方未依约办理完毕公证书的情况下，而此时卖方的违约行为已经成就，其辩称内容亦不能排除其违约行为的成就，故卖方应承担违约责任。对于违约责任的负担问题，本案中买卖双方对3万元定金的性质未作明确约定，该院结合买卖双方对倪丽红交纳定金目的的陈述、定金交纳与合同签订时间的一致，及该定金已在倪丽红交纳首付款时抵做购房款的情况，认定该定金应属于立约定金，该定金在双方签订合同且倪丽红依约交纳购房首付款后，便不应再属于适用定金罚则的范围，同时倪丽红在庭审中选择适用违约金条款，故该院对于倪丽红主张双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。倪丽红主张赔偿总房价10%的违约金，但双方在庭审中均表示约定的违约金数额过高，要求法院予以调整，故该院结合倪丽红的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。倪丽红同时要求双倍赔偿中介费并赔偿首付利息，因上述违约金的确定已经参照了倪丽红的实际损失，倪丽红的中介费等损失已经通过上述违约金得以弥补，故该院对于倪丽红的该两项诉求不予支持。因陈经纬、马晶伟并非房屋买卖合同的相对方，故该院对于倪丽红对其主张违约责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、解除倪丽红与王瑞华于二〇一五年一月十七日签订的房屋买卖合同。二、王瑞华于判决生效后十日内向倪丽红支付违约金二万二千元。三、驳回倪丽红的其他诉讼请求。
王瑞华、陈经纬不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：王瑞华在卖房前前往中介公司咨询，并如实将涉案房屋的产权真实情况告知中介公司工作人员。中介公司工作人员明确告知房屋能出售，所有手续由其办理。2015年1月17日，在中介公司的工作人员证明下，陈经纬代王瑞华与倪丽红签订了《房屋买卖合同》。合同签订当日，倪丽红交纳了中介费、评估费、贷款费，并支付定金3万元。2015年2月5日，倪丽红又支付房款24.8万元。在合同履行过程中，倪丽红办理按揭贷款时，银行要求王瑞华提交涉案房屋产权的相关公证文书。王瑞华积极配合前往平谷区公明公证处办理相关公证事宜，由于涉案房屋涉及人数较多，陆续办理三位姑母的公证，由于陈经纬的祖母行动不便，约定于2015年6月8日办理相关公证事宜。2015年6月6日，倪丽红来电称不再买房，强烈要求退款。经商议，陈经纬、王瑞华于2015年6月7日将款项退回。陈经纬、王瑞华积极履行合同，配合办理相关公证事宜，但因倪丽红不再买房而退款。倪丽红违约在先，一审判令陈经纬承担违约金显属不公。现陈经纬、王瑞华提出上诉，要去撤销（2015）平民初字第5405号判决书第二项，改判陈经纬、王瑞华不再支付违约金。
王瑞华、陈经纬未向本院递交新证据。
倪丽红同意一审判决，针对陈经纬、王瑞华的上诉答辩称：倪丽红同意一审判决，不同意对陈经纬、王瑞华的上诉意见，请求维持原判。
倪丽红未向本院递交新证据。
马晶伟经本院合法传唤未到庭进行答辩，亦未向本院递交新证据。
本院查明事实与一审法院查明事实一致。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、中介费收据、定金收据、转账凭条、录音、结婚证、房产证、调查笔录等在案佐证。
本院认为：陈经纬代王瑞华与倪丽红签订之《房屋买卖合同》系各方当事人之真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规之强制性规定，各方均应按照合同履行各自的义务。依据合同约定，王瑞华应当保证涉案房屋产权清楚。但根据已查明的事实，涉案房屋产权存在争议。王瑞华、陈经纬称其在合同履行过程中已取得房屋全部权利人的同意，应对此提供相应证据。现王瑞华、陈经纬未能举证证明此项事实，本院对其此项意见不予采纳。王瑞华、陈经纬现有证据不能证明其已履行保证涉案房屋产权清楚之合同义务，并最终导致涉案房屋不能交付，应对此承担违约责任。王瑞华、陈经纬上诉称其不构成违约、不应支付违约金之上诉意见，本院不予采纳。陈经纬、王瑞华上诉称倪丽红不愿买房，向其提出解约。王瑞华、陈经纬现有证据虽能证明其曾向倪丽红发出信息，但不能证明信息内容。其提交的通话记录中虽可证明与马晶伟等中介公司工作人员通话，但并无与倪丽红之通话记录。马晶伟于庭审中也不能明确陈述通话内容。综合王瑞华、陈经纬之证据不能证明倪丽红在其退还房款前曾要求解除合同，且双方已对合同解除及清算达成一致。本院对王瑞华、陈经纬关于倪丽红不愿买房、要求解除合同之上诉意见不予采纳。
综上，一审法院认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费3900元，由倪丽红负担900元（已交纳），由王瑞华负担3000元（限本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费350元，由王瑞华、陈经纬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 贵
代理审判员 潘 蓉
代理审判员 李 春 香
二〇一六年四月六日
书 记 员 黄璐书记员崔莹