安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0802民初1088号原告：胡春梅，女，1966年3月2日出生，汉族，住安庆市迎江区。原告：鲍宗康，男，1991年3月5日出生，汉族，住安庆市迎江区。两原告共同委托诉讼代理人：杨光辉，安徽中皖律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：卢天发，安徽中皖律师事务所律师。被告：金福林，男，1955年8月21日出生，汉族，住安庆市迎江区。被告：白丽华，女，1958年8月24日出生，汉族，住安庆市迎江区。两被告共同委托诉讼代理人：江东，安庆市迎江区华中法律服务所法律工作者。第三人：安庆市大观区怡居房产经纪服务部，经营地安庆市大观区四方城街8号楼4号门面。经营者：江龙村，男，1974年3月10日出生，汉族，住安庆市大观区。原告胡春梅、鲍宗康与被告金福林、白丽华、第三人安庆市大观区怡居房产经纪服务部（以下简称怡居房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡春梅、鲍宗康的共同委托诉讼代理人卢天发、被告金福林、白丽华的共同委托诉讼代理人江东、第三人怡居房产的经营者江龙村均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与两被告、第三人签订的《售房合同书》，两被告支付两原告违约金人民币83800元；2、要求第三人返还原告人民币22000元；3、两被告及第三人承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月1日，经第三人怡居房产提供居间服务，两原告与两被告、第三人三方就两被告将其所有的位于安庆市迎江区顺和花园3号楼2单元***室房屋出售给原告签订《售房合同书》一份，合同约定房屋价款为人民币838000元；特别注明该房产权必须明确无担保、无抵押，一旦发生产权争议，由甲方（被告）承担全部的法律责任和经济责任；乙方（原告）于3月30日前将购房首付款交至房产局资金托管部进行托管，余款办理按揭贷款；甲乙双方任何一方不得中途违约，如有违约，违约方应向守约方支付违约金人民币总房款的10%的违约金。然在约定办理资金托管手续期间，原告多次催促两被告并通过第三人催促两被告三方一起到安庆市不动产登记中心办理签订房屋买卖合同、申请不动产转移登记等，以便原告依约缴付首付款并办理按揭贷款手续，但被告一直推诿、拖延。2018年4月28日，原告又书面催促被告及第三人在2018年5月11日前到不动产登记中心办理前述手续，但由于该房在银行办理了抵押贷款，被告至今没有偿还贷款而无法解除抵押，一直拖延履约至今。两被告及第三人的行为严重违反诚实信用原则和合同约定，为维护市场经济秩序和自身的合法权益，依据民法总则、合同法等法律规定，原告特具状贵院，请依法支持诉求。被告辩称，1、同意解除与两原告签订的售房合同书。2、认为在本案中两被告不构成违约。理由为：售房合同书是根据第三人提供的格式合同，对房屋售房时的状态没有做清晰、明确的表述，对此原、被告双方均有过错。本案原告并没有按照约定交付购房首付款。合同虽约定按总房款的10%支付违约金，但该损失明显过高，作为原告并未举证证明此损失。因此对于原告主张的违约金诉求依法驳回。3、对于本案诉讼费用应由原告承担。第三人述称，对于原告陈述的事实均无异议，合同解除后，同意返还22000元给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、售房合同书，当事人对真实性无异议，本院予以认定，关于该合同违约条款的理解将在下文中阐述。2、收条两份，收款人为第三人，第三人对该证据无异议，本院予以认定。3、催告函，根据庭审查明的事实，本案合同未履行的原因确系被告在合同签订后因不能解除该房屋的抵押而无法出售房屋，故对该证据予以认定。4、第三人在开庭时展示的微信聊天记录，不符合电子数据作为证据提交所应当具备的形式要件，无法证明是否与本案有关联性，本院对此不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，原、被告通过第三人居间签订《售房合同书》，合同约定：被告将位于安庆市迎江区顺和花园3号楼2单元***室房屋以838000元的价格出售给原告；并约定合同签订当日被告将房屋产权证、土地证交给第三人作为履约保证，或支付20000元给第三人作为履约保证金，原告交付20000元给第三人作为履约保证金；原告采取商业贷款方式支付房款，于3月30日前将首付款交到房产局资金托管部进行资金托管；双方不得中途违约，如有违约，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金。合同签订当日，原告向第三人交付合同约定的保证金20000元；2018年3月2日，原告向第三人支付购房尾款2000元，第三人均出具了收据。现因上述房屋无法解除抵押状态，被告无法出售房屋，引起诉讼。本院认为，原、被告签订的《售房合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告抗辩售房时对房屋状态没有做清晰、明确的表述，双方均有过错的理由，被告作为完全民事行为能力人，其与原告订立的合同符合要约和承诺的要件形式，即使在订立合同时，被告对标的物不具有完全处分权，其行为可能导致的后果是标的物的所有权不能依据合同发生转移，但不影响合同的效力，被告仍应对其订立合同的行为负责，故被告的抗辩没有法律依据，不予支持。依法成立的合同对双方均具有约束力，被告在合同签订后，因不能解除房屋抵押状态无法出售房屋，已构成违约，原告诉求解除合同并要求第三人返还已交付的定金和购房尾款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告违约，应按合同违约条款的约定承担相应的违约责任。合同约定的违约金数额为83800元（838000元*10%），被告对上述违约金提出过高抗辩，要求法院驳回该项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于损失时，当事人可以要求调整。但在损失数额上，本院认为，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方对违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。本案中，原、被告均未提供证据证明具体的损失，综合被告的过错程度、合同订立后二手房交易价格的上涨实际，根据公平和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为合同价款的5%即41900元（838000元*5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定、判决如下：一、解除原告胡春梅、鲍宗康与被告金福林、白丽华、第三人安庆市大观区怡居房产经纪服务部于2018年3月1日签订的《售房合同书》。二、被告金福林、白丽华于本判决生效后七日内支付原告胡春梅、鲍宗康违约金41900元。三、第三人安庆市大观区怡居房产经纪服务部于本判决生效后七日内返还原告胡春梅、鲍宗康购房定金及尾款22000元。四、驳回原告胡春梅、鲍宗康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1188元（已减半收取），由原告胡春梅、鲍宗康负担594元，由被告金福林、白丽华负担594元（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 汪     婷二〇一八年七月十七日书记员 檀小艳（实习）附本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。