盐城市盐都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）都民初字第00243号
原告盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司，住所地在盐城市盐都区新区世纪路（B）。
法定代表人王中林，该公司董事长。
委托代理人丁良成、侍荣凤，江苏鼎盛律师事务所律师。
被告孙莉，居民。
原告盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）与被告孙莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日作出（2014）都民初字第0031号民事判决，孙莉不服，提起上诉。盐城市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）盐民终字第01812号民事裁定书，发回我院重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告国投公司法定代表人王中林的委托代理人丁良成、侍荣凤及被告孙莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国投公司诉称，2012年11月22日，原、被告及盐城沿河中路巴蜀传香餐饮有限公司（以下简称巴蜀传香公司）签订了一份《关于美虹招商城一楼东北区出租合同》，约定：原告与巴蜀传香公司于2008年1月28日签订的出租合同及在2009年3月10日签订的补充协议，巴蜀传香公司的权利义务均由被告承继，由被告利用出租房屋继续从事餐饮业。合同签订后，原告按约履行，但被告未能按约支付租金，后经原告催要，被告于2013年10月8日交付租金12万元，其他租金未能支付。现请求法院判令：1、终止原、被告于2012年11月22日签订的合同；2、被告向原告返还承租的房屋并支付租金254400元，重审中，原告变更租金请求，要求被告支付截止2015年第三季度所欠的租金；3、被告承担原告的直接损失（律师代理费）10000元及诉讼费用。
被告孙莉辩称：原告所述的基本事实不错，截止2015年第三季度尚欠原告租金355200元是事实，其原因是前期投入大，经营亏损，但我并未构成根本违约，原告起诉后，我也积极交纳租金，我要求继续履行合同，如原告坚持解除合同则应赔偿我的损失，包括装潢投入和可预期的经营收入，另律师代理费不是必然发生的费用，我不同意承担。
经审理查明，2008年1月28日，原告国投公司（甲方，下同）与盐城市亭湖区巴蜀传香川菜馆（以下简称巴蜀传香川菜馆）（乙方，下同）签订出租合同一份，约定：1、甲方将美虹招商城一楼东区出租给乙方使用；2、租赁期限自2008年3月1日至2016年2月28日止，租金从2008年5月1日起计算，2008年租金为384000元，在3月1日前一次性交清，从2009年起每季交144000元，在每季开始5日内交清，租赁期最后一个季度交156430元；3、合同履行中，如发生争议，双方协商解决，如协商不成，任何一方均可向盐都区人民法院起诉；4、未尽事宜，由双方作出补充规定，与本合同具有同等效力。合同还对其他事项作了约定。2009年3月10日，双方又签订补充协议，约定：从2009年2月1日起，乙方退还甲方未使用部分的出租房屋700㎡，乙方应交房租相应下调50400元／季，下调后应付房租93600元／季，2009年一季度应交房租110400元等。补充协议亦还对其他事项作了约定。2012年11月22日，原告（甲方，下同）、巴蜀传香餐饮公司（原名为巴蜀传香川菜馆）（乙方，下同）及被告孙莉（丙方，下同）签订了《关于美虹招商城一楼东北区出租合同》一份，约定：1、甲方与乙方于2008年1月28日签订的出租合同及在2009年3月10日签订的补充协议中乙方的权利和义务均由丙方承继，由丙方利用出租房屋继续从事餐饮业；2、甲方同意丙方延长租赁期限至2017年12月31日；3、丙方接手后至2016年2月28日前的租金标准、交纳方式及交纳时间，按甲方与乙方签订的出租合同和补充协议执行，由丙方直接交纳给甲方。延长期限的租金按106030元／季的标准交纳，交纳方式及交纳时间均仍按甲方与乙方签订的出租合同和补充协议执行。2012年12月31日前的租金由乙方负责交纳。合同还对其他事项作了约定。后被告接手巴蜀传香餐饮公司继续经营，但未能按约支付租金，原告遂于2013年10月8日委托江苏鼎盛湖律师事务所向被告送达关于催交租金的律师函，要求被告在三天内结清所欠租金280800元，否则将提起诉讼，要求收取欠交租金并收回房产等，被告当即签收了律师函，并交付租金12万元，但剩余租金未能交纳。为此，原告诉至本院。审理中，被告要求继续履行合同，并陆续向原告直接支付了部分租金计554000元，截止2015年第三季度，被告孙莉计欠原告租金计355200元。
另查明：1、案涉租赁房产位于盐城市沿河中路24号一楼东北区，其所有权及土地使用权人均系原告国投公司。2、2013年12月2日，国投公司（甲方，下同）同江苏鼎盛湖律师事务所（乙方，下同）签订委托代理合同一份，约定：（1）、甲方因房屋租赁纠纷委托乙方律师代理；（2）、乙方接受甲方委托，指派律师丁良成担任甲方与孙莉房屋租赁借贷纠纷一案的一审诉讼代理人；（3）、甲方向乙方交纳律师代理费10000元。3、孙莉于2013年8月，将该租赁房屋改造成38间小门面房，并陆续于2014年6月、2013年底、2014年初、2015年元月与38户次承租人（原沿河村海货市场经营户）签订了租赁合同，现均在租赁期内。4、审理中，本院向原告释明是否同意追加三十多户承租人参加诉讼，原告明确表明不同意追加，理由是如追加次承租人参加诉讼，引起群体纠纷的风险较大。
本院认为，依法成立的合同，应自成立时生效。缔约人应按合同约定履行合同。原告与巴蜀传香餐饮公司签订的租赁合同、补充协议及原、被告与巴蜀传香餐饮公司三方签订涉案房屋的租赁合同，均系当事人的真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效。合同签订后，被告未按约交付租金，已构成违约，引起诉争，应负法律责任。原告要求被告支付欠付的租金（截止2015年第三季度），本院应予支持。原告主张律师代理费10000元，因合同中未明确约定，亦非必然支出的费用，本院不予支持。关于原告要求解除合同，并返还租赁房屋问题，因孙莉已将改造好的38间门市分别租赁给38位次承租人，原告应当知道且在6个月内未提出异议，转租合同均已生效，现租赁期未届满，次承租人依法有权请求代付租金来抗辩解除合同，但原告明确表示考虑到次承租人人数众多等因素，不同意追加。同时，被告也明确要求继续履行合同，同意尽快交纳所欠租金，原、被告间约定租赁期间至2017年12月底届满，如被告及时交纳支付租金（包括所欠租金）及其他约定义务，并不影响原告实现当初订立合同的目的。审理中，原告主动支付了部分到期租金，如解除原、被告之间的合同，将会损害到次承租人的利益，亦会增加社会不稳定因素，造成不良的社会效果。故原告要求解除合同、返还租赁房屋的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及有关民事政策之规定，判决如下：
一、被告孙莉支付原告盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司截止2015年三季度前租金355200元。于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5426元，由被告孙莉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 王 华
审 判 员 黄约平
代理审判员 许冬梅
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 ＸＸ露
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。