吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终619号上诉人（一审原告）：崔力，男，住白山市浑江区。委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。委托诉讼代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。住所：白山市东兴街**号。法定代表人：刘建军，经理。委托诉讼代理人：曲慧刚，住白山市浑江区新建街。被上诉人（一审被告）：白山市达林宾馆有限公司。住所：白山市浑江区红旗街**号院内东侧。法定代表人：于建才，总经理。委托诉讼代理人：曲慧刚，住白山市浑江区新建街。上诉人崔力因与被上诉人白山市凯厦房地产开发有限责任公司（以下简称凯厦公司）、被上诉人白山市达林宾馆有限公司（以下简称达林公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初386号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人崔力请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。主要理由为：一、因凯厦公司和达林公司（以下简称二公司）的原因，崔力未能按期回迁。如果按照拆迁时的《白山市城市房屋拆迁管理办法》（已作废）的相关规定计算，城市最低生活保障的标准是变化的，例如城市居民最低生活保障标准2009年为225元，2010年为255元……所以二公司向崔力给付的生活补助费也应当是变化的，而一审判决却按照2009年的标准认定为170元，既无证据支持，也与规定不符，更不符合公平原则。如果按照现行有效的《白山市国有土地上房屋征收与补偿（暂行）办法》等规定补偿，则二公司应按被征收房屋价值的7‰支付损失。二、达林大厦综合楼项目已经通过建设、勘察、设计、施工、监理等单位组织的竣工验收，各单位已出具竣工验收报告，而且也已通过消防部门的验收，证明该工程已符合交付条件，但二公司却予否认。因相关的竣工验收手续均由二公司保管，恳请法院责令二公司提供或到有关部门调查，早日对崔力进行回迁安置。三、二公司已经委托白山市房产测绘中心对涉案工程的面积进行测绘，但因二公司拒绝交费，该测绘中心未出具正式的报告。二公司另行委托其他公司测绘，但为了达到拖延交付房屋，迫使崔力同意其超出法律允许的面积误差等目的，二公司迟迟不提交测绘报告。一审判决以涉案工程未进行测绘为由对房屋实际面积与合同约定面积未进行处理是错误的。被上诉人凯厦公司、达林公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。崔力向一审法院起诉称，二公司因开发建设达林综合楼需拆迁崔力的房屋，双方于2010年8月30日签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定：崔力被拆迁房屋面积为43.2平方米，产权调换达林综合楼东起第六号、面积为137.32平方米（一、二层均为68.66平方米）的房屋，一层结算单价为15000元，二层结算单价为12000元。房屋交付入户时间为2012年12月末。计算至2012年12月31日，二公司应给崔力的各项补偿费用22361元，用于抵顶崔力应交纳的扩大面积款。同时，协议附有一层、二层平面图，用于确定崔力回迁房屋的位置、户型、结构等详细情况，但崔力至今未能回迁。从2013年1月1日至2016年11月末，二公司逾期交房已47个月。据崔力获悉，回迁房屋所在的达林大厦尚未进行竣工备案，且二公司告知回迁房屋的实际面积是143.2平方米，比协议约定面积多5.88平方米。回迁房屋的结构也与协议约定的结构不符，室内更未建连接二层的楼梯。综上，根据《房屋拆迁产权调换协议书》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，二公司的行为已构成违约，应承担支付违约金、赔偿损失的责任及继续履行协议的义务。崔力请求：1、依法判令二公司立即向崔力交付符合协议约定和经竣工验收备案的房屋，并确认崔力对在面积误差比3%以外的扩大面积1.7604平方米免交房价款。2、二公司立即与崔力签订正式的商品房买卖合同，为崔力出具不动产发票并履行协助办理入户义务。3、二公司立即向崔力支付逾期回迁补偿费74648元。一审法院认定事实：2010年8月30日，二公司与崔力签订了一份《房屋拆迁产权调换协议书》，约定“经有关部门批准，白山市凯厦房地产开发有限责任公司决定在原汽车改装厂周边实施危旧房改造工程，新建达林综合楼，根据国家省、市相关法律、法规及管理的规定，甲（指白山市凯厦房地产开发有限责任公司、白山市达林宾馆有限公司，下同）乙（指崔力，下同）双方在平等、互利、协商一致的基础上就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：第一条，拆迁房屋依据，因甲方汽车改装厂周边危旧房改造项目建设需要，根据建设项目批准文件，建设用地规划许可证，取得了拆许字（2009）第020号《房屋拆迁许可证》，按白山市规划局批准的规划范围内实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。第二条，乙方房屋的基本情况及补偿金额，乙方同意将坐落在浑江区红旗街原汽车改装厂综合楼房屋，《房屋所有权证》产权号：白BQ字第008557号、建筑面积43.20平方米、房屋用途为营业，交给甲方，同意拆除。1、乙方原面积以《房屋所有权证》载明为准，实行拆一还一，原面积不结算差价，甲方无偿给乙方2楼5平方米。2、临时过渡安置补偿费，以双方签订本协议之日起计算，因乙方未按甲方规定时间完成搬迁，建设周期顺延，拆迁补偿从签订协议之日起计算到2012年12月底，逾期补偿按拆迁有关规定执行。第三条，产权调换房屋，1、甲方将新建达林综合楼营业房，东起第六号房屋作为产权调换安置给乙方房屋，该房屋为期房。建筑面积：137.32平方米，其中一层68.66平方米，二层68.66平方米，最终按实际建筑面积为市房屋测绘中心的测绘面积为准，按国家规定执行，不能小于合同面积正负3%。产权调换房屋价款结算如下：2、扩大面积款：一层68.66-43.2=25.46×15000=381900元，二层68.66-5=63.66×12000=763920元，合计1145820元。第四条，差额结算，1、甲方补偿乙方各项补偿22361元，则抵顶乙方欠甲方房款，乙方欠甲方房款1123459元。2、被拆除房屋与产权调换房屋差价款为：一楼（补偿差）381900元，二楼763920元，合计1145820元。3、房屋扩大面积款支付方式：按甲方通知乙方入户通知或通告，乙方在10日内结清余额，扩大面积款1123459元，方可办理进户，超过10日未能缴清扩大面积房款或者甲方有权对该房屋另行处置，造成所有经济、法律责任全部由乙方负担。第五条，乙方须知，在本协议签字时，乙方应向甲方移交房屋所有权证、土地证等相关证件。第六条，本协议自双方签订之日起生效。本协议一式三份，甲方执一份，乙方和委托拆迁单位各执一份”。协议签订后，乙方交出房屋和产权证照，甲方拆除房屋，并建起达林综合楼。现涉案工程经白山市公安消防支队出具白山公消验字（2016）第0014号建设工程消防验收意见书，“综合评定该工程消防验收合格”。但涉案房屋尚未进行面积测绘、未办理产权登记。白山市人民政府在2002年6月21日颁发的第22号令《白山市城市房屋拆迁管理办法》第四十六条规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由拆迁人按照下列规定给予补助：……（三）拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，所有人自行经营实行产权调换的，由拆迁人依据过渡周期按从业人数发给生活补助费；其标准，按当地政府关于最低生活保障的规定执行。从业人数的确定，以该房屋营业面积每10平方米1人计算。过渡期限内未安置的，自逾期之日起按原补助标准逐月发给”。白山市民政局在2009年8月31日下发的白山民发（2009）61号文件《关于提高市区城市低保保障标准的通知》规定市区城市低保保障标准为225元，月人均补助水平为170元，从2009年7月1日执行。白山市民政局在2010年10月8日下发的白山民函（2010）8号文件《关于确定城乡低保保障标准的通知》规定城市保障标准提高到月人均255元，从2010年10月1日执行。一审法院认为，涉案房屋尚未进行面积测量并经产权部门确认，未完成全部竣工验收手续，暂不具备交付条件。双方所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》对权利、义务已有明确约定，正式文本的商品房买卖合同和不动产发票可依交易习惯履行。二公司未如期交付房屋，存在违约行为，应根据当时适用的《白山市城市房屋拆迁管理办法》和签订协议时标准、从2013年1月1日至本案诉请时（2017年2月24日立案）止给付逾期回迁补偿费，为37454.40元（43.2÷10×170×51）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院判决：一、凯厦公司和达林公司于本判决发生法律效力后立即付给崔力逾期回迁补偿费37454.40元；二、驳回崔力的其他诉讼请求。案件受理费1666.00元减半收取，由崔力负担416.50元，由凯厦公司和达林公司共同负担416.50元。本院审理期间，崔力向本院提供两张照片，一张是邱氏锁业已经入住了一户门市、另一张是达林公司出售出租门市房的广告，证明涉案房屋已经符合交付条件。达林公司及凯厦公司质证认为该照片不是官方出具的有关达林综合楼已经竣工验收合格的证据，其预出租和销售均不代表工程验收合格。该楼供热工程未全部竣工，内部结构没有确定，测绘部门也未测绘。照片显示的邱式锁业是自己入住的，没有办理入住手续。已向其说明该房没有验收，入住造成的任何后果我们都不承担。凯厦公司向本院提交了白山市人民政府法制办公室向其出具的《关于对个别条款的解释》，证明《白山市城市房屋拆迁管理办法》第四十六条第（三）项中规定的“过渡期限内未安置的，自逾期之日起按原补助标准逐月发给”中所称的“原补助标准”是指拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁产权调换协议时的当地政府最低生活保障规定的标准，无论逾期安置时间长短，均按此固定标准计算。本院依法向白山市人民政府发函，请其对《白山市城市房屋拆迁管理办法》第四十六条第（三）项规定作出明确解释。白山市人民政府法制办公室作出《关于对个别条款的解释》的复函，亦明确解释了“原补助标准”应为“拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁产权调换协议书》时的当地政府关于最低生活保障规定的标准”。崔力对两份证据的真实性没有异议，但认为其主张的是2013年1月1日起至2016年11月30日的逾期补助费，该解释对本案不适用，且该解释有悖民法通则和合同法关于公平原则的规定。因崔力二审提供的证据不能证明达林综合楼已经有关部门验收合格，达到交付条件，该证据本院不予采信。凯厦公司提交的证据及白山市人民政府法制办公室向本院出具的复函，系该办公室依据白山市人民政府的授权，对白山市人民政府制定的规范性文件作出的解释，本院予以采信。崔力在本院审理期间要求二公司按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定支付逾期安置补偿费。其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四第一款：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”的规定，现崔力应当回迁的房屋尚未经过测绘并经房地产行政主管部门审核，暂不具备交付条件，崔力要求二公司交付房屋、结算价款、签订正式的商品房买卖合同等上诉请求，本院不予支持。关于逾期回迁的生活补助费问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”的规定，本案诉争工程于2009年取得房屋拆迁许可证，二公司与崔力于2010年8月30日签订《房屋拆迁产权调换协议书》，故对崔力的补偿应当按照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定执行。崔力要求按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定进行补偿没有事实根据及法律依据，本院不予支持。根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条之规定，搬迁补助费、采暖补助费和临时安置补助费的标准由省、自治区和直辖市人民政府制定。《吉林省城市房屋拆迁管理条例》第三十五条亦规定了上述补偿标准由当地人民政府制定。同时上述两部法规还规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，由拆迁人给予被拆迁人适当补偿。”因此，白山市人民政府有权制定本行政区域内的拆迁安置补偿标准。《白山市城市房屋拆迁管理办法》第四十六条第三项规定“拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，所有人自行经营实行产权调换的，由拆迁人依据过渡周期按从业人数发给生活补助费；其标准，按当地政府关于最低生活保障的规定执行。从业人数的确定，以该房屋营业面积每10平方米1人计算。过渡期限内未安置的，自逾期之日起按原补助标准逐月发给。”崔力与二公司对“原补助标准”的理解存在分歧，崔力主张每一年度的最低生活保障标准是变化的，逾期生活补助费也应该随着变化分段计算，而二公司认为原补助标准就是签订拆迁安置补偿协议时政府公布的最低生活保障标准，是固定不变的。为此，本院要求白山市人民政府对此条款的含义作出明确解释。白山市人民政府法制办公室依据《白山市城市房屋拆迁管理办法》第五十四条的授权作出“原补助标准”为拆迁人与被拆迁人签订房屋拆迁产权调换协议时的当地政府关于最低生活保障规定的标准的解释，应当作为本案的裁判依据。因此，对崔力逾期生活补助费应当按照双方签订协议时的2010年度政府最低生活保障规定的标准执行。白山市民政局2009年8月31日公布的《关于提高市区城市低保保障标准的通知》中规定：“经测算，市区城市低保保障标准确定为225元，月人均补助水平为170元，从2009年7月1日执行。”该局次年公布的《关于确定城乡低保保障标准的通知》中规定：“城市保障标准提高到月人均255元……从2010年10月1日执行。”崔力与二公司于2010年8月30日签订的拆迁安置补偿协议，应该按照每月170元的标准进行补偿。崔力要求按照每一年度不同标准分段计算补偿数额的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，崔力的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1666.00元，由上诉人崔力负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵希海审 判 员  马立清代理审判员  苏义君二〇一七年十一月二十九日书 记 员  宋延良