云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云23民终1101号
上诉人（原审被告）昆明天辰物业管理有限公司，住所地：昆明市西山区前卫镇希望路民胜家园（西区）物管办公楼一楼。
法定代表人:张丽珠，系该公司总经理。（未到庭）
委托诉讼代理人:李红冉，云南云度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）禄丰县世纪佳源小区业主委员会。住所地：禄丰县金山镇金水路世纪佳源小区。
负责人:李琳，业主委员会主任。
委托诉讼代理人:刘浪,系该委员会委员，代理权限：一般授权代理。
原审被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司。住所地：禄丰世纪佳源小区。
负责人:李良忠，总经理。（未到庭）
上诉人昆明天辰物业公司因与被上诉人佳源小区业委会、原审被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司物业服务合同纠纷一案，不禄丰县人民法院（2015）禄民初字第1414号民事判决，提起上诉，本院于2015年11月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人昆明天辰物业公司的委托诉讼代理人李红冉，被上诉人佳源小区业委会负责人及其委托诉讼代理人李琳、委托诉讼代理人刘浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是:禄丰县世纪佳源小区由石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司开发，分为一期、二期，小区总户数907户。石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司（甲方）于2011年2月25日、2012年4月6日两次与被告昆明天辰物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同书》，约定甲方委托乙方就世纪佳源小区（一期）（二期）物业事项进行管理；2012年4月7日，双方又签订《补充协议》，约定禄丰世纪佳源小区在未成立业主委员会之前，仍然由昆明天辰物业管理有限公司承担对世纪佳源小区一期二期的物业管理，业主委员会成立后由业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，甲乙双方无权干预业主委员依法履行职责。并对物业管理的收费、业主及物管公司双方的权利、义务等均进一步做了明确约定。
小区业方（甲方）入驻小区（领钥匙时）与昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；《协议》对双方的权利义务、交纳物业管理服务费及其他费用、装修房屋时，遵守《住宅内部装修管理协议书》中的内容、物业管理服务费的项目及收费标准等有关事项均做了明确约定。双方还签订《住宅内部装饰装修管理协议》对房屋装备修的各具体事项及禁止、违反约定的处理均做了明确具体的约定。小区业主装修房屋时，被告按约定向部分业主收取了每户2000元的装修保证金、每户100元的楼道、墙面、扶梯修复费。业方入住小区后，部分业主按双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的收费标准交纳了物管费、垃圾清运费、化粪池清掏费等用费。有车位的业主交纳了停车费。
2015年7月30日，原告禄丰县世纪佳源小区业主委员会成立，2015年8月1日，禄丰县世纪佳源小区业主委员会通知被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司，通知事项如下：一、2015年8月15日前将2011年6月份至今的小区停车位及广告位收费情况向全体业主公示并报业主委员会备案。二、于2015年10月1日前将小区竣工总平面图，单体建筑结构，设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料移交业主委员会。三、2015年10月1日前腾空小区内全部物管用房并撤走你公司全部工作人员。四、2015年8月31日前退还业主预交的2015年10月1日以后的物管费停车费。五、2015年8月31日前修复所有损坏的单元门、健身器材；将所有损坏的楼道内的扶梯和公共墙面进行修复和粉刷，并将绿化带植被修补回原状。六、2015年8月31日前全额退回业主因装修房屋预交而未返回的装修保证金。七、2015年8月31日将世纪佳源小区的全部化粪池清理干净。2015年8月6日，昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司作出回复：一、2015年8月15日前将2011年6月份至今的小区停车位以及广告位收费情况及支出向全体业主公示并报业主委员会、禄丰县建设局、南门社区备案；二、因石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司至今未向我公司移交全部竣工验收等资料，我公司保证于2015年8月31日前将公司现管理的小区竣工验收资料等全部移交业主委员会，并将移交目录清单报禄丰县住建局、南门社区备案。若贵业主委员会需其资料请向开发商索取或到当地档案馆查阅，甚至通过法律途解决。三、因石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司建盖的物管房被相关行政部门责令拆除，我公司至今没有物管房办公，现使用的办公用房系开发商借给我公司的临时商铺，我公司用商铺物管费冲抵办公用户租金，贵业主委员会无权要求我公司腾房。我公司于2011年对禄丰世纪佳源小区给予物业管理服务至今，因部分业主拒交或不交物业管理费、水费、电费等费用共计人民币677398元，我公司为此大量垫款用于员工工资、小区设备维护及小区其他服务项目。因无力承受巨大的经济压力，加之我公司与石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司签订的《物业服务委托合同》规定，我公司对禄丰世纪佳源小区管理期限至禄丰世纪佳源小区成立业主委员会，贵业主委员会已于2015年7月25日成立，我公司决定于2015年8月31日撤走我公司全部工作人员，此决定我公司于2015年8月31日前通知小区全体业主，并报贵委员会、禄丰县住建局、南门社区备案。小区业主欠缴物管费等费用，我公司将通过法律途径解决。四、我公司2015年8月31日前通知小区全体业主，并在2015年8月31日前退还业主预交的2015年8月31日以后的物管费、停车费，为了保障物管公司正常工作秩序，该费用交业主委员会代管理。五、我公司工程部、保洁部、绿化部多年来严格按照物业服务合同的规定和要求对小区公共设施设备进行维护及维修，小区树木死亡率低于千分之三。我公司保证在2015年8月31日前全面检查维修小区损坏的单元门、健身器材，使用装修管理费对所有损坏的楼阁内的扶梯和公共墙面进行修复和粉刷。六、我公司按照物业管理条例及相关法律法规的规定，向业主收取房屋装修保证金，未违规装修且相关毗邻业主6个月内未投诉后，我公司返还保证金。我公司2015年8月31日前将通知小区业主于2015年8月31日前退还未违反上述规定的房屋装修保证金，为了保障物管公司正常工作服务秩序，该费用交业主委员会代管理。部分业主因违反《物业服务合同》第五条第一款及《临时管理规约》第二条第7款有擅自改变房屋配套设施的结构、外观用途，擅自改变房屋建筑及设备外立面（如外墙、外门窗、阳台、构件等）的结构外貌、功能、颜色、形状、规格、设计用途、功能和布局等搭建其它构筑物，以及其他妨碍、危害毗邻房屋的创优利益，安全或有碍外观统一、市容观瞻的行为及其他违规装修行为的，我公司暂扣装修保证金，待违规业主修复后返还保证金，对我公司的决定，违规业主可通过法律途径解决。七、我公司保证在2015年8月31日前联系有关部门对小区内的全部化粪池清掏干净。
2015年9月30日，昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司、禄丰县世纪佳源小区业主委员会、云南如新世纪物业服务有限公司对世纪佳源小区设备设施进行移交登记。2015年9月30日，被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司、昆明天辰物业管理有限公司撤出世纪佳源小区。
在撤出佳源小区前被告共预收取小区业主物管费120539元、垃圾清运费10999.40元、车位费19292.60元、化粪池清掏费2635.20元、广告费2077.80元、水电费711.10元，合计预期收取156255.10元；在被告进行物管服务中还收取了业主的楼道墙面修复费4200元、装修保证金84000元、违规装修恢复费2000元，未予退还。
原审法院认为，小区业方入驻小区时与被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司签订的《前期物业管理服务协议》双方均应遵循诚实信用原则，按照约定行使各自的合同权利，履行各自的合同义务。小区业主依约交纳了相应的费用，其就协议相对方服务费用的收支情况及己交纳相应费用的合理性、必要性应当享有知情权和监督权，故对原告要求被告向小区业主公示2011年6月以来的小区停车位及广告位收支情况的诉讼请求，本院予以支持。石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司与被告昆明天辰物业管理有限公司分两次签订《物业服务委托合同书》，约定由石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司委托被告就世纪佳源小区一、二期物业事项进行管理。实际由被告昆明天辰物业管理公司禄丰分公司履行合同义务。其后双方签订的《补充协议》，约定禄丰世纪佳源小区业主委员会成立之后，由业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，双方均无权干预业主委员依法履行职责。本案中，禄丰世纪佳源小区业主委员会于2015年7月25日依法成立后，于2015年8月1日向被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司发出通知，告知其业主委员会将与新的物业服务企业签订合同，要求被告于2015年10月1日前搬离小区。故本案石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司与被告昆明天辰物业管理有限公司之间合同中所附的条件成就，双方之间的权利义务关系终止，被告昆明天辰物业管理有限公司、及其禄丰分公司与禄丰世纪佳源小区各业主的物业服务关系也随之终止。被告天辰物业管理有限公司禄丰分公司于2015年10月1日搬离小区，故截止2015年9月30日，其实际向小区业主履行了提供物业服务的义务，各业主应当按照所接受物业服务的内容，支付被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司至2015年9月30日的相应费用,对各小区业主所预交的自2015年10月1日起的各项费用，被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司应当予以退还，但对原告提交的证明材料中涉及的广告费2077.80元、水电费711.10元和违规装修恢复费2000元，因原告的诉讼请求项目中未涉及，故本案中不评判。被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司认为其不是适格的诉讼主体，根据相关法律规定，法人依法设立并领取营业执照的分支机构可以作为民事诉讼的当事人，故对被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司的该项抗辩主张，不予支持。庭审中，被告提出其已对小区相应墙面、扶梯进行修复，但未提交证明材料予以证实，对被告的该项抗辩，不予支持，其已收取的楼道墙面、楼梯修复费4200元应予退还。被告还应退还原告预交的自2015年10月1日后的物管费120539元、垃圾清运费10999.40元、车位费19292.60元、化粪池清掏费2635.20元，合计153466.20元。对原告要求被告支付超标准收取的物管费2667.60元、超标准收取的车位费46800元的诉讼请求，因昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司收取的相应物管费并未超过约定的标准；因双方并未就每年应当缴纳的车位费标准进行约定，原告也未就该年收费标准提交相应的证明材料予以证明，对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告要求被告退还装修保证金300000元及2011年6月以来的车位费的诉讼请求，本院认为，装修保证金的实质在于业主交纳相应费用，保证在对自有房屋装修过程中，不侵害相邻业主的合法权益，不因装修不当给整个建筑物带来安全隐患、损害其他房屋所有权人权益，保障相邻业主的权益和遵守本小区的公约。当业主出现双方约定的违规行为时，物业公司可以按照约定暂扣保证金，敦促业主纠正违规装修行为，业主纠正后物业公司予以返还保证金。被告抗辩称其与业主签订的协议中已约定，业主不能改变房屋的外部景观，因部分业主对外部做出改动，被告据此未予退还相应的装修保证金。本院认为，罚款或没收系由国家授权行政机关的行政行为，被告作为企业法人，不具备执法权，无权对小区业主所交纳的装修保证金予以没收。且本案中，被告未对其所述的部分小区业主改变房屋外部景观的事实提交相应的证明材料予以证实，现被告公司已搬离小区，终止对小区业主提供物业服务，故被告应当将扣留的装修保证金退还原告。对装修保证金的数额，根据原告提交的证据予以支持84000元。对原告要求被告退还2011年6月以来的车位费的诉讼请求，因被告已提供相应的物业服务，且交纳车位费的小区业主也已接受该服务，不予支持。小区业主与被告昆明天辰物业有限公司禄丰分公司签订《前期物业管理服务协议》中约定，被告应对房屋共用部位、公共设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，则被告应当按照该协议约定全面、忠实地履行义务，现被告公司搬离小区，其应当就协议履行期间损坏的共用部位、公共设施、小区绿化等予以修复。但本案中，原告要求被告修复小区内所有损坏的单元门、楼顶门、健身器材，将绿化带设施恢补回原状的诉讼请求不明确没有说明原状的外形特征，不予以支持。被告认为其尚有70余万元的水电费、物管费等未收回，原审法院在本案中不予评判。被告昆明天辰物业管理有限公司于2015年10月13日登报公告，承诺被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司自2015年9月30日起的一切债务由其承担。原告对被告的上述承诺予以认可，故被告昆明天辰物业管理有限公司应当就被告昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司的上述义务承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第八十四条、第八十六条、第九十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《物业管理条列》第二条之规定，判决：一、由被告昆明天辰物业管理有限公司向禄丰县世纪佳源小区业主公示自2011年6月至2015年9月30日期间小区停车位及广告位的收支情况；二、由被告昆明天辰物业管理有限公司退还禄丰县世纪佳源小区业主预交的2015年10月1日以后的物管费120539元、垃圾清运费10999.40元、车位费19292.60元、化粪池清掏费2635.20元，合计153466.20元。三、由被告昆明天辰物业管理有限公司退还禄丰县世纪佳源小区业主装修保证金84000元、楼道墙面、楼梯修复费4200元，合计88200元。四、驳回原告禄丰县世纪佳源小区业主委员会的其他诉讼请求。
宣判后昆明天辰物业管理公司不服，提出上诉。请求1、撤销云南省禄丰县人民法院(2015)禄民初字第1414号民事判决书并发回重审或依法改判；2、一审诉讼费和二审上诉费由被上诉人承担。其主要上诉理由是:一、上诉人与被上诉人没有合同关系。昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司与石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司签订《物业服务委托合同书》《补充协议》约定由昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司为禄丰世纪佳源小区物业事项进行管理。业主委员会成立之后，由业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，双方无权干预业主委员依法履行职责。一审法院判决昆明天辰物业管理有限公司向禄丰世纪佳源小区业主公示自2011年6月至2015年9月30日期间小区停车位及广告位的收支情况。垃圾清运费10999.40元、车位费19292.60元、化粪池清掏费2635.20元、楼道墙面、楼梯修复费4200元属于认定事实及适用法律错误。禄丰世纪佳源业主委员会是2016年成立，根据法律规定，业主委员会没有权利起诉上诉人，只有合同相对方可以向对方主张权利，本案的合同相对方是昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司与石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司，所以本案属于主张权利主体不适格。二、对预交的2015年10月1日以后的物管费应该由交纳物业管理费的当事人向上诉人主张权利。小区业主委员会没有得到预交物业管理费的业主同意或书面授权的情况下，直接向昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司主张权利，属于无权代理，是无效的诉讼代理，是不适格的当事人，法院应该依法驳回。三、昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司向业主收取的装修保证金，小区业主委员会无权向昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司主张。2011年2月25日签订《物业服务委托合同书》约定由昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司为禄丰世纪佳源小区物业事项进行管理。我公司进入小区管理后，小区业主进行装修必须与我公司签订装修保证合同，该合同约定业主对房屋进行装修不得损坏楼道墙面、楼梯、承重墙、共用部分等，如有损坏保证金不予退还，保证金作为修复损坏的共用部分。世纪佳源业主委员会没有得到交纳装修保证金业主的同意或书面授权，是无效的诉讼代理，法院应该依法驳回。四、法院判决上诉人承担垃圾清运费、化粪池清掏费、楼道墙面、楼梯修复费没有事实依据。对于化粪池的清掏我公司提供了云南省地方税务局通用机打发票，证明我公司在物业服务合同期间对化粪池进行了清掏，上诉人己履行了应该履行的义务，判决返还化粪池清掏用费2635.20元没有事实及法律依据；对于墙面、楼梯的修复上诉人在移交前已经进行了修复；一审法院判决上诉人承担车位费19292.60元，该小区属于新建小区，业主没有住满，车位基本闲置，上诉人没有收到车位费，法院判决上诉人承担车位费没有事实及法律依据。
二审中经征询双方对原判认定事实的意见。上诉人对原判认定“天辰物业公司对小区相应墙面、扶梯未进行修复”的事实有异议。被上诉人无异议。
对双方均无异议的事业实本院予以确认。对上诉人的异议，在争议焦点中综合评述。
归纳双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：一、业主委员会是否具有向上诉人主张退还收取后没有进行物管服务的物管费用的主体资格；二、上诉人是否应向业主委员会退还装修保证金、化粪池清掏费、楼道墙面、楼梯修复费、车位费。
关于争议的焦点一，上诉人人主张，2011年、2012年与昆明天辰及其禄丰分公司签订相关物管合同及补充合同的是石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司，业主委员会是2016年成立的，业主委员会不是合同的相对方，没有业主的同意或授权，其向上诉人主张权利主体不适格。
被上诉人辩称，业主委员会由业主代表大会依法产生，根据业主代表意见制作并公布了起诉状，业主向委员会提供了上诉人向业主收取有关费用的发票等证据，不存在“没有经业主同意或书而授权”的事实。
本院认为，世纪佳源开发公司是（在业委会未成立前）代业主委托物管公司对业主的物业进行管理，物业管理费由业主交，业主同时享有接受服务的权利，业主虽不是签订物管合同的一方当事人，但是物管合同一方的实际权利义务人，权利义务主体做为民事诉讼主体，通过诉讼向另一方权利义务当事人主张自已的权利义务合法，《物管条例》等有关法规虽没有明确规定业委会的民事主体资格，但法律规定其的设立及职能是：依法成立并向政府房管行政部门备案；系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物管企业签订与物管相关的合同、履行合同；接受法律监督，代表业主对物管活动中的行为进行投诉；业委会对公用部位、共用设备有占有支配权。即法律赋予了业主委员会一定范围内相应的权利义务，按权利义务对等原则在相应的民事法律关系中就应认定其具有诉讼地位。另参照2005年最高人民法院（2005）民立他字第8号复函，根据《物管条例》的规定，业委会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事诉讼活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。本案业委会经业主代表大会选举产生，报禄丰县城乡建设局、禄丰县民政局同意备案，在本案与天辰物管公司的物管纠纷及提起诉讼中，经业主代表大会同意，起诉书经业主代表大会通过，其作为原告起诉符合有关法律精神和审判实践。业主委员会不具备诉讼主体资格的理由不成立。
关于争议的焦点问题二，按保证金的性质及装修协议“装修保证金用于因业主装修中不遵守装修协引起公共部份或毗邻房屋质量问题，业主和施工者不进行修复，保证金不予退还”的约定。装修保证金用于约束业主依约、依规装修、修复因装修造成的损害。并非物业公司合理收入或归其所有。本案中上诉人既未举证证明“部分业主违反装修协议，改动不可改动部分”的事实，更未证明装修保证金已用于修复被业主改动部份的修复。原判决返还装修保证金并无不当。关于是否应退化粪池清掏费、楼道墙面、楼梯修复费、停车费的问题，上诉人辩解已对损坏的楼道墙面、楼梯进行了修复，对化粪池进行了清掏，并主张“业主认为未进行该二项工作由业主承担举证责任，原认定错误”的理由，因该待证事实是应由上诉人实施的事实行为，并且已是既往发生的事实行为，应由、并且只能由主张已实施行为的当事人承担举证责任。上诉人并未举证证明对因业主装修而损坏的楼道的墙面、楼梯进行了修复；其虽然提交了化粪池清掏费的发票一份，但该发票日期为2016年1月4日，而天辰物业公司已于2015年8月6日同意在8月31日前将物业管理交回业委会（实际于2015年9月向业主委员会和新的物管公司进行了移交），发票收款主体的身份亦不能确定，不能证明天辰物业公司在2015年8月至2016年1月间对化粪池进行了清掏和实际支出了该费用；提出天辰物业公司没有实际收足停车费的理由，因原判决认定的是实际收取而公司已停止服务的费用（而非按车位计算出的费用）该上诉理由也不成立。
综上，原判认定事实清楚，证据能证明事实，适用法律正确，审判程序合法，判处并无不当，公司的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费49325元，由上诉人昆明天辰物业管理有限公司承担（已交）。
本判决为终审判决。
本判决书送达后即发生法律效力。
审判长 刘文亮
审判员 李发连
审判员 速 力
二〇一七年二月二十一日
书记员 许 舒