河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终1730号
上诉人（原审原告、反诉被告）张荣，女，汉族，出生于1944年6月13日。
委托代理人郭水林，河南华威律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）步淑华，女，汉族，出生于1965年9月6日生。
委托代理人胡大宽，河南国基律师事务所律师。
上诉人张荣与上诉人步淑华租赁合同纠纷一案，张荣于2014年6月24日向河南省郑州市上街区人民法院提起诉讼，请求判令：被告向原告支付自2009年1月1日至今的房屋占用费计243985.82元（已计算至2014年6月30日，今后另行计算），本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，被告步淑华提出反诉，请求法院判令反诉被告在租赁期内赔偿堵门造成的经济损失共计100000元，网吧光纤费10000元，毁坏房屋损失90000元及房屋内财物损失50000元，共计250000元。该院公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。河南省郑州市上街区人民法院于2015年12月23日作出（2014）上民初字第538号民事判决，张荣、步淑华均对该判决不服，向本院提起上诉，本院2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人张荣的委托代理人郭水林、上诉人步淑华的委托代理人胡大宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告（反诉原告）步淑华于2006年9月1日与上街区矿山街道工业办公室签订房屋租赁合同一份，租用郑州市上街区矿山路1号郑州市上街区矿山街道工业办公室（以下简称矿山工业办）综合楼部分房屋经营网吧、化妆品，租赁期限至2009年8月31日。
2007年1月1日、2008年3月15日，被告步淑华向矿山工业办分别交纳了2007年度和2008年度的房屋租金各13750元。
2006年11月26日，矿山工业办开始进行企业改制。2008年10月14日，原告（反诉被告）张荣与矿山工业办协商签订了一份《上街区矿山街道工业办公室房屋转让协议》，约定矿山工业办将郑州市上街区矿山路1号房屋所有权转让给原告张荣。
根据郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第736号终审民事判决书查明：张荣与矿山工业办签订房屋转让协议后，曾于2009年4月23日、同年7月28日分别向步淑华发出搬出租赁房屋及解除房屋租赁关系的通知。
其后，步淑华曾作为原告在该院（2009）上民二初字第207号案件中起诉上街区矿山街道办事处、矿山工业办、张荣，要求确认该房屋转让协议无效、对转让房屋享有优先购买权、并赔偿相关损失。该院一审判决：确认该转让协议无效，驳回步淑华的其他诉请。
张荣不服上诉，郑州市中级人民法院（2011）郑民四终字第153号判决：撤销该院（2009）上民二初字第207号，驳回步淑华的诉讼请求。
同时，张荣也曾作为原告在本院（2009）上民二初字第204号案件中先起诉步淑华，要求确认张荣与步淑华解除房屋租赁合同，步淑华退出占用的租赁房屋。一审按照上述请求进行了判决。
步淑华不服上诉，郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第736号判决：驳回上诉，维持原判。
经张荣申请，该院对郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第736号的生效判决进行了执行。2014年7月，经该院执行局强制执行，张荣才收到经执行交付的租赁房屋。
经过上述系列错综复杂的诉讼，张荣最终取得了租赁房屋之后，又提起本案之诉，主张被告步淑华占用郑州市上街区矿山路1号房屋临街营业房，共计两层，一层营业房面积为29.7平方米和二楼及一楼后部房屋面积为228.52平方米。要求被告步淑华向原告张荣支付自2009年1月1日2014年6月30日的房屋占用费计243985.82元（详见原告的计算清单，原告张荣提供证据证明周边某营业房的租金标准为，2013年6月之前，一楼营业房的租金标准为每年每平方米203.125元，二楼营业房的租金标准为每年每平方米134.06元；2013年6月之后，一楼营业房的租金标准为每年每平方米234.375元，二楼营业房的租金标准为每年每平方米154.69元）。
本案诉讼中，被告步淑华也提起反诉，反诉状称，2009年4月初，并提供照片用以证明街道办事处将反诉人租赁的房屋封堵，一直到2014年7月份，反诉原告都没有实际占用房屋经营。故其请求：封堵经营场所的损失为100000元、网吧光纤费10000元、被拆的房屋损失90000元及房屋内财物损失50000元，各项损失共计250000元。
原审法院另查明，2008年第三方矿山工业办因企业改制，将本案争议房屋的财产权出售给原告张荣，该房屋没有进行产权登记。根据公安机关询问笔录，2009年4月份，原告张荣因为步淑华没有按其要求和通知搬出租赁房屋，就带领其丈夫、兄弟、女婿等若干人，将被告步淑华在门面房后院存放物品的部分用石棉瓦搭建的简易房强行拆毁，并将被告的物品封存。双方在上述案件的诉讼过程中，2010年4月，步淑华曾以其经营的快车网吧后院六间平房被张荣推倒为由，向上街区公安局矿山派出所报案，要求追究张荣的刑事责任，郑州市公安局上街区分局经过调查于2011年3月23日以“认为没有犯罪事实”为由作出上公刑不立字（2011）1号《不予立案通知书》。
原审法院认为，合同具有相对性，合同双方当事人应当全面、正确的履行合同义务，行使合同权利。纵观本案系列诉讼，原告张荣与被告步淑华没有直接的合同关系，先有本案被告步淑华与涉案的第三方矿山工业办形成争议房屋的租赁关系，再有原告张荣与第三方矿山工业办形成争议房屋的买卖关系。按照一般原则，矿山工业办在改制过程中，对于出租房屋进行资产处置时，根据与承租方所签订的租赁协议，应当首先提前通知承租人步淑华解除租赁合同，并给予其充分必要的准备时间进行搬迁，避免给承租人造成不必要的损失，这是出租人的义务，义务不能免除。
而原告张荣在取得该房屋的购买权时，应当知道被告步淑华正在使用该租赁房屋，首先应该要求出售方矿山工业办解除与承租方的合同关系，并交付符合条件的房屋；或者采取协商途径、或通过法律程序维护自己的合法权益。但原告张荣却带人强行拆除被告正在使用的部分租赁房屋，行为不当，存在过错，不能以理服人。依照原告张荣与矿山工业办签订房屋转让协议的事实，交付房屋的义务主体是矿山工业办，而不应当直接是本案被告步淑华。本案争议房屋的交付时间是2014年7月，因此原告张荣主张迟延交付房屋期间的经济损失不应当由被告步淑华承担，原告的本诉诉请应予驳回。
被告步淑华在反诉请求中也自认为是出租方矿山工业办封堵了被告正在经营的房屋，因此对造成被告经营方面的损失，不应当由原告张荣承担；虽然张荣承认带人拆除了被告正在使用的部分简易石棉瓦房，但在公安机关对张荣等人的询问笔录中，张荣等人陈述对石棉瓦房中的物品进行了妥善保管并返还给了被告，另外被告步淑华也没有证据证明对石棉瓦房拥有产权以及存在确切的损失数额，故对被告步淑华反诉主张的其他损失，该院不予支持，被告的反诉请求也应予驳回。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决：一、驳回原告张荣本诉的诉讼请求。二、驳回反诉原告步淑华的反诉请求。案件受理费本诉4959元，由原告张荣自行负担；反诉费2479.5元，由反诉原告步淑华自行负担。
原审判决宣判后，张荣不服该判决向本院提起上诉称，步淑华与上街区矿山街道工业办公室签订房屋租赁合同的期限，原审判决认定为“租赁期限至2009年8月31日”，与已经生效的郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第736号民事判决书第9页“本院认为”认定的步淑华与工业办租赁合同期满日为2006年8月31日，及“2007年之后双方为不定期租赁合同”相矛盾。原审对于被上诉人自2008年度起至退还涉案房屋之日止一直未支付租金的事实未作认定。依据生效的郑州市中级人民法院（2011）郑民四终字第153号民事判决书载明之内容，上诉人与郑州市上街区矿山街道工业办公室签订的矿山路一号矿山工业办综合楼房屋转让协议为有效合同，上诉人应享有转让协议的相关权利。被上诉人占用并经营化妆品、网吧的房屋，正是该综合楼的一大部分房屋。依据生效的郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第736号民事判决书第10页“本院认为”认定的“自2009年1月1日起步淑华如需继续租赁上述房屋，其应与上述房屋的新业主张荣协商”。所以自2009年1月1日起，上诉人即为该综合楼的新业主，对于被上诉人占用该综合楼房屋的行为，有权依据我国《合同法》的相关规定向被上诉人收取房屋占用费。原审判决无视上述生效判决认定的事实，仅依据合同相对性原则，否定上诉人依法向作为房屋实际占用人的被上诉人主张房屋占用费的权利，应系明显的民事法律关系认定错误，被上诉人具有向上诉人依法支付房屋占用费的义务。综上，请求二审法院查明事实，撤销原判并改判支持上诉人的诉求或发回重审。
步淑华答辩称，1、步淑华和张荣未签订租赁合同，是与街道办事处签订的合同；2、步淑华从2009年的4月份到目前为止没有实际占用租赁物；3、张荣要求实际支付租金没有法律依据。
原审判决宣判后，步淑华不服该判决向本院提起上诉称，一审既然认定被上诉人张荣实施了封堵等行为，但又判决驳回上诉人的诉讼请求，不符合法律的规定。依据《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益应当承担侵权责任。虽然步淑华的租赁合同是与矿山办签订，但张荣自认为购买了房屋就成了房屋的主人，张荣以主人的身份堵门，因此应当承担上诉人步淑华的损失。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。
张荣答辩称，其并未封堵步淑华所租赁房屋的大门，一审也没有认定张荣堵门。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实除同原审法院相一致，另查明，步淑华在一审中提交的其与上街区矿山街道工业办公室签订的房屋租赁合同，该证据没有关于租赁期限的内容。
本院认为，2008年上街区矿山街道工业办公室因企业改制，将本案所涉房屋的财产权出售给张荣，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此时步淑华享有继续承租涉案房屋的权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，交纳租金是承租人的义务，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，步淑华不交纳租金，已经构成根本违约，此时张荣有权利解除租赁合同，在张荣通知步淑华解除合同后，步淑华拒不搬出涉案房屋，已经构成侵权，张荣有权进行救济。在步淑华已经侵权的情况下，如果产生所谓封堵经营场所、网吧光纤费等损失，其责任应当由步淑华自行承担，且本案步淑华未举出充分有效证据证明张荣堵门的事实存在。关于步淑华要求的拆毁的石棉瓦房和屋内物品的损失，首先，步淑华未提供证据证明被拆除的石棉瓦房是其搭建，步淑华亦未提供证据证明其有权搭建石棉瓦房；其次，在张荣与步淑华协商续租无果，且步淑华不交纳租金的情况下，张荣有权要求步淑华搬离涉案房屋，此时步淑华若认为该石棉瓦房为其搭建，应当自行拆除私自搭建的石棉瓦房，步淑华拒绝拆除，所有权人有权排除妨害；最后，公安机关未认定拆除石棉瓦房涉嫌犯罪，且在公安机关对张荣等人的询问笔录中，张荣等人陈述在居委会及巡防队员的见证下，对石棉瓦房中的物品进行了清点并妥善保管，而步淑华未提供充分有效证据证明其实际损失的存在和具体损失数额。综上，步淑华的上诉理由因缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其上诉请求，本院不予支持。关于张荣主张的房屋占用费的诉求，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任，步淑华与上街区矿山街道工业办公室签订的房屋租赁合同约定的房屋租金为一年13750元，若按此标准计算，2009年1月1日至2014年6月30日的房屋占用费为75625元，而张荣主张的2009年1月1日至2014年6月30日的房屋占用费为243985.82元亦缺乏充分有效证据证明，结合本案双方当事人存在多起诉讼，近年确实存在房屋租金上涨的事实，故本院酌定步淑华应支付张荣2009年1月1日至2014年6月30日的房屋占用费为120000元。双方之间因涉案房屋，积怨已久，诉讼较多，本院二审中多次进行调解无果，希望双方当事人能够放下恩怨，化解矛盾。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市上街区人民法院（2014）上民初字第538号民事判决；
二、步淑华于本判决生效后十日内支付张荣2009年1月1日至2014年6月30日的房屋占用费120000元；
三、驳回张荣的其他诉讼请求；
四、驳回步淑华的其他反诉请求。
一审案件本诉受理费4959元，由张荣负担2259元，由步淑华负担2700元；反诉费2479.5元，由步淑华负担。二审案件受理费7438.5元，由张荣负担2259元，由步淑华负担5179.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王燕燕
审 判 员 柴雅琳
审 判 员 曹逢春
二〇一六年六月二十三日
（代）书记员 张 宁