福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）厦民初字第597号
原告朱勤，女，1954年6月9日出生，香港居民。
委托代理人陈昱、白茹，福建联合信实律师事务所律师。
被告林垦，男，1983年11月6日出生，汉族。
委托代理人辛仲文，福建首嘉律师事务所律师。
原告朱勤与被告林垦财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。原告朱勤及委托代理人陈昱、白茹、被告林垦的委托代理人辛仲文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱勤诉称，2008年12月22日，其与厦门华远建设集团有限公司达成了并签订了《二手房买卖协议》，双方在该协议中约定“甲方即朱勤向乙方即厦门华远建设集团有限公司出售其名下的坐落于厦门市思明区（原开元区）文屏路78号之五的商品房店铺（厦门市土地房屋权证厦地房证第0084026），总价为67万元，约定乙方先后支付给甲方购房款379775元和290225元。”同时，该协议还约定“甲方即朱勤应实际购买由惠扬（厦门）房地产发展有限公司开发的鸿山小区二期3号楼10层A单元即讼争房产（现产权证登记地址为：厦门市思明区思明南路275号1001室房产），总价1249775元的房产，否则乙方有权解除合同”。为了履行协议购买讼争房产，朱勤与2008年12月23日支付讼争房产首付款399775元给惠扬（厦门）房地产发展有限公司，并以林垦作为买受人与出卖人惠扬（厦门）房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：01443162），其中首付款即朱勤出卖厦门市思明区（开元区）文屏路78号之五的商品房店铺所获得的由厦门华远建设集团有限公司支付的第一笔卖房款379775元，而讼争房产的剩余购房款，则向银行办理按揭。由于受到香港居民在中国大陆购房不能办理购房按揭的政策规定的限制，且朱勤在购房当时54周岁并已退休，为顺利并尽快向银行办理购房按揭，故朱勤以其儿子即林垦的名义购房并向中国农业银行办理按揭贷款85万元，自2009年2月14日起朱勤以林垦的名义持续每月向农业银行缴纳房贷按揭款，首期还款额为6486.92元，还款方式为等额本金递减还款。基于朱勤是讼争房产的实际出资人及所有权人，林垦为此于2009年10月19日基于真实意思表示向朱勤出具《证明书》对讼争房产的出资人及所有权人为朱勤的真实予以确认，《证明书》中明确“林垦购买厦门市思明区鸿山小区二期3号楼10层A单元商品房一套，实际出自购买人为朱勤，因办理按揭而使用林垦名字。该房产的租售权益均归属朱勤所有，林垦无异议。”2010年6月22日，朱勤因出卖文屏路78号之五商品房店铺而收到由厦门华远建设集团有限公司支付的第二笔卖房款290225元，朱勤在收到该第二笔卖房款后，于2010年7月5日将其中的29万元转到林垦的房贷按揭扣款账户，申请提前还清讼争房产的商业贷款。2010年8月27日，讼争房屋获得了《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00792210号），林垦为该讼争房产名义上的权利人。2010年10月，朱勤将讼争房产的房贷按揭关系转到招商银行，房贷款为49万元，自2010年10月10日起朱勤以林垦的名义持续每月向招商银行缴纳房贷按揭款3247.06元。2011年6月10日，林垦与蔡晓鑫在厦门市思明区民政局登记结婚。基于朱勤与林垦的母子关系，二人婚后居住在朱勤出资购买的讼争房产内。在二人婚姻持续期间，该讼争房产每月的房贷按揭款仍由朱勤向银行缴交，林垦与蔡晓鑫分文未出。2013年11月4日二被告瞒着朱勤签订了《离婚协议书》，协议中约定“双方按份共有讼争房产各50%，双方经协商一致确定该房产价值为人民币3387150元（每平方米单价人民币27000元），由男方支付给女方款项1693575元”，随后二人在朱勤不知情的情形下，私下将讼争房屋卖给案外人黄艳艳（《厦门市土地房屋权证》厦国土房证第01124842号）并分割了卖房款。综上，由于朱勤是讼争房产的实际出资者以及所有权人。林垦与蔡晓鑫私下将讼争房产作为二人离婚协议财产分割的对象，私下将讼争房屋卖给案外人并分割了卖房款，严重侵犯了朱勤的合法权益。为维护朱勤合法权益，请求判令：林垦、蔡晓鑫立即共同支付因出卖原属于朱勤所有的厦门市思明区思明南路275号1001室房产而取得的售房款项人民币3387150元及利息（按银行同期贷款利率，自2013年11月5日起算至2014年4月5日，暂计84633元，应计至实际还款之日），共计3471783元给朱勤。审理中，朱勤撤回对被告蔡晓鑫的起诉，本院经审查，予以准许，并另行制作裁定书。
被告林垦答辩称，2008年12月22日朱勤出卖其名下的坐落于厦门市思明区文屏路78号之五的商品房店铺并签订《二手房买卖协议》。按照该协议显示，朱勤实际购买了厦门市思明区思明南路275号1001室即讼争房产，并将商品房店铺所获得的第一期卖房款用于支付该讼争房产的首付款399775元，但由于朱勤是香港居民且购房当时54岁（已退休），为了方便向银行办理房贷朱勤将房屋产权人借用了林垦的名字。事实上，朱勤借用林垦名义购房并向农业银行办理按揭贷款85万元，林垦于2007年参加工作，月收入2000元左右，无购房能力，故朱勤自贷款之日起，将资金注入林垦账户，每月以林垦名义向农业银行缴纳房贷按揭款，首期还款额为6486.92元。为此，2009年10月19日，林垦向朱勤出具了《证明书》，证明朱勤购买厦门市思明区鸿山小区二期3号楼10层A单元商品房一套（现产权证登记地址为：厦门市思明区思明南路275号1001室房产），为办理按揭使用林垦名字，该房产实际出资人为朱勤，该房产的租售权益均归属朱勤所有，林垦无异议。2010年7月5日，朱勤通过银行转账方式将出卖商品房店铺所获得的第二期卖房款29万元转到林垦的农业银行房贷按揭扣款账户，申请提前还清该房屋的商业贷款。2010年10日朱勤要求林垦将房屋的房贷按揭关系转到招商银行，剩余房贷款为49万元。从2010年10月10日起，朱勤仍定期向林垦账户注入资金，每月借用林垦的名义向招商银行缴纳房贷按揭款每月3247.06元。2011年6月10日，林垦与蔡晓鑫在厦门市思明区民政局登记结婚。婚前蔡晓鑫说其父亲想在房产证上写上蔡晓鑫的名字。朱勤当场回绝，并说明房子是其出资购买的，未赠予林垦。蔡晓鑫称只是骗她的父亲，是善意的谎言，她的家事由她自己处理。蔡晓鑫对于讼争房屋实际产权人系朱勤的情况是知情的。婚后，蔡晓鑫一直为房屋加名的事与林垦争吵，迫于蔡晓鑫的压力，在违背自己真实意愿的情况下，同年7月到房管局备案新增了蔡晓鑫的名字。2013年11月，蔡晓鑫以各种理由多次向林垦提出离婚，并专门草拟离婚协议书强迫林垦签署，并要求该房产各按50%分割，林垦在其疲劳轰炸下，精神濒临崩溃，迫于无奈才签署了该离婚协议书，只好卖房子。直到朱勤知道两被告私自卖房给黄艳艳后，蔡晓鑫已经拿走了110万元的卖房款。朱勤提供的讼争房产仅是给予林垦与蔡晓鑫结婚后居住使用，而讼争房产从首付款至所有的按揭还款，均由朱勤一人独自出资，系其个人所有。林垦与蔡晓鑫未参与付款，也非购房人，这一点蔡晓鑫是知情的，基于林垦承认讼争房产非林垦婚前财产，也非二人婚后共同财产，分割卖房款的行为已严重损害朱勤的合法利益，林垦愿意与蔡晓鑫将所有卖房款还给朱勤。
经审理查明，朱勤原系厦门市思明区文屏路78号之五房产的业主。2008年12月22日，朱勤与厦门华远建设集团有限公司签订一份《二手房买卖协议》，约定朱勤将厦门市思明区文屏路78号之五房产出售给华远公司，交易总价为67万元，协议签订之日，华远公司向朱勤支付379775元。朱勤应在所购买鸿山小区二期房产交房后四个月内，到房产、土地管理部门办理上述房屋产权证过户手续。2008年12月23日，林垦与惠扬（厦门）房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由林垦向惠扬公司购买鸿山小区二期1-3号楼3号楼10层A单元，房产总价为1249775元。其中林垦于2008年12月23日前支付398775元，余款85万元办理按揭。2009年10月19日，林垦向朱勤出具一份证明书，内容为“本人购买厦门市思明区鸿山小区二期3号楼10层A单元商品房一套，实际出资购买人为朱勤女士，因办理按揭而使用本人名字。该房产的租、售权益均归属朱勤女士所有，本人无异议”。2010年8月27日，林垦获得讼争房产权属证书。2011年6月10日，林垦与蔡晓鑫仔厦门市思明区民政局登记结婚。2011年7月4日，林垦作出声明，内容为“本人于2008年底购买思明南路275号1001室商品房一套，现于2011年6月10日登记结婚，婚后增加配偶蔡晓鑫作为产权共有人”。2011年7月19日，厦门市土地资源与房产管理局颁发厦国土房证第00864394号土地房屋权证，载明蔡晓鑫于2011年7月5日受赠1／2讼争房产产权份额，讼争房产由林垦与蔡晓鑫按份共有，各占产权份额50%份额。2013年11月4日，林垦与蔡晓鑫签订《离婚协议书》，其中有关讼争房产部分协议内容为：1、根据周边房价情况，双方经协商一致确定该房产价值为3387150元。由男方支付给女方款项1693575元整，在男方付完全款后，该房产归男方个人所有。届时如需女方协助办理产权过户手续的，女方予以配合。2、该房产尚有银行按揭贷款（包括本金及利息）未还清，该债务由女方承担20万元整，其余贷款本息全由男方承担。3、结合上述1、2点，男方应支付给女方款项1493575元。该款由男方分期支付：首期款40万元由男方于办理离婚手续当日支付给女方，之后自2013年12月起，每月20日前支付1万元，每年1月份当月支付3万元（在1月20日前支付），每年共应支付14万元，直至付清为止。上述应付款项由男方直接付至女方账户，若男方未按时足额支付任一期款项，则女方有权就所有男方未付款项直接诉诸法院及申请强制执行，男方还应以未付款项为基数按日千分之三向女方支付违约金。2013年12月20日，林垦与蔡晓鑫又签订一份《补充协议书》，内容为男女双方依据2013年11月4日离婚协议书，以厦门思明南路275号1001室房屋各占50%分割，女方于2013年11月4日收到男方付给40万元整，于2013年12月20日收到男方第2次付给70万元整，余333575元整，男方于2014年4月30日前一次性付清。2013年12月，讼争房产出售给案外人黄艳艳，2013年12月25日，黄艳艳取得讼争房产权属证书。2014年1月8日，林垦将户口由讼争房产迁至厦门市思明区升平路19号。
另查明，朱勤于2010年6月2日、2010年7月6日分别向林垦贷款账户汇入9000元及29万元，林垦于2010年7月6日向银行申请提前还款29万元。此后朱勤于2010年10月8日、2010年12月3日、2011年2月18日、2011年7月3日、2011年11月21日及2012年4月5日又向林垦转账9000元、9000元、10000元、10000元、70000元、11500元。2013年12月13日，朱勤向林垦现金汇款10万元。同日刘象姣向林垦转账70万元。林垦即向银行归还消费贷款40万元及讼争房产按揭贷款400592.63元。
审理中，朱勤表示同意林垦无须返还房产按揭贷款300592.63元。
上述事实有《厦门市土地房屋权证》、《商品房买卖合同》、《证明书》、《离婚协议书》、《补充协议书》及庭审笔录等为证，本院予以确认。
本院认为，依照《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。从现有的证据分析，讼争房产原一直登记在林垦名下，至林垦与蔡晓鑫结婚后，方变更为林垦与蔡晓鑫按份共有。而在2009年林垦就讼争房产向朱勤作出的说明，系林垦的真实意思表示，但并无证据表明其他人知晓该说明。故该说明仅在林垦与朱勤之间有效，不能对抗其他人，也不影响物权登记变更的效力。结合本案讼争房产的购买、出资情形，本案讼争房产首付款系朱勤出售厦门市思明区文屏路78号之五房产所得，后朱勤也陆续归还本案讼争房产的按揭款，应认定本案讼争房产的出资大部分来源于朱勤。林垦在本案诉讼中也明确表示讼争房产的租、售权益均归属朱勤女士所有，其无异议，其也愿意归还售房款。本案朱勤要求林垦返还出售厦门市思明区思明南路275号1001室房产而取得的售房款项人民币3086557.37元于法有据，本院予以支持。至于该售房款的利息，因林垦出售讼争房产是在2013年12月，案外人黄艳艳取得产权是在2013年12月25日，该购房款的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从案外人黄艳艳取得产权证之日起计算为宜。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告林垦应于本判决生效之日起十五日内返还原告朱勤售房款项人民币3086557.37元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年12月25日计至本判决确定的还款之日止）；
二、驳回原告朱勤的其他诉讼请求。
如果林垦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费31492元，由被告林垦负担。
如不服本判决，林垦可在判决书送达之日起十五日内，朱勤可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。
审 判 长 洪德琨
代理审判员 许 莹
代理审判员 胡林蓉
二〇一四年九月十五日
书 记 员 朱燕萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。