广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初19775号
原告深圳天工开电子科技有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道铁岗社区嘉皇源科技园座二楼2号厂房，组织机构代码57881198－5。
法定代表人廖文娟，该公司总经理。
委托代理人ＸＸ，广东广和律师事务所律师。
委托代理人王红云，广东广和律师事务所律师。
被告深圳萨伯电子科技有限公司，住所地广东省深圳市宝区新安街道留仙二路鸿辉工业园2号厂房2－6楼6楼B，组织机构代码568545839。
法定代表人石明磊。
委托代理人刘文博，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
第三人深圳市东辰科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道楼村社区第一工业区明卓兴业科技园明卓大厦一楼、八楼、九楼厂房，统一社会信用代码91440300767554914N。
法定代表董诚俊，该公司总经理。
委托代理人张韶，广东通法正承律师事务所律师。
原告深圳天工开电子科技有限公司（以下简称深圳天工开公司）与被告深圳萨伯电子科技有限公司（以下简称被告深圳萨伯公司）、第三人深圳市东辰科技有限公司（以下简称深圳东辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人及第三人委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月27日，原告与被告签署《厂房租赁合同》(下称“租赁合同”)，约定原告将承租自深圳市东辰科技有限公司的位于宝安区留仙二路鸿辉工业园内2号厂房6楼，面积为810平方米的物业出租给被告，租赁期限为2013年1月1日起至2016年8月31日止，每平方米租金为人民币26元，月租金人民币2l,060元，两年后月租金递增8％(即2013年1月1日至2014年12月31日每平方米租金为人民币26元，月租金为人民币2l,060元；2015年1月1日至2015年12月31日每平方米租金为人民币28.08元，月租金为人民币22,744.8元；2016年1月1日至2016年8月31日每平方米租金为人民币30.33元，月租金为人民币24,567.3元)。租赁期间产生的物业管理费(每平方米人民币1.5元，月管理费人民币1,215元)、电费(基本电费每月人民币1,200元)及电梯保养、使用费(每月人民币265元，后调整为人民币275元)及其他相关费用均由被告承担。《租赁合同》第九条“合同的解除”第四款约定：被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回该房屋：(一)不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达30日的。《租赁合同》第十条“违约责任”第四款约定：被告有本合同第九条第四项约定情形之一的，应按当年年租金的25％向原告支付违约金并赔偿实际损失。后双方口头约定：被告将租金中的人民币17,005元付至深圳市东辰科技有限公司，其余款项付至原告指定账户。《租赁合同》签署后，原告按约定将房屋交付被告，被告按约定支付至2016年4月份的租金及其他费用。然2016年4月底，在未与原告进行任何协商的情况下，被告突然搬离租赁厂房，并拒绝缴纳后续租金。被告的行为，已经构成违约，原告遂多次要求被告支付欠付的租金及其他费用，但被告却置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、判令解除原告与被告签署的《厂房租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金人民币81,264.20元（2016年5月份至8月份租金合计人民币98,269.2元，已支付人民币17,005元）以及自2016年8月6日起至付清之日止按千分之一标准计算的滞纳金；3、判令被告向原告支付欠付的2016年5月至8月的基本电费人民币4,800元，电梯保养、使用费人民币1,100元，物业管理费人民币4,860元；4、判令被告向原告支付违约金31,581.9元（违约金总额人民币73,701.9元，扣除押金人民币42,120元），上述总额为人民币123,606.10元；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。
被告辩称，1、原告主体不适格，原告与被告签订厂房租赁合同后，原告本应按照合同第6条第7项之约定，向被告提供房屋租赁发票，但在该合同履行中，原告始终未向被告提供发票，后提供的发票也是本案第三人开具的。随被告找原告了解此事，发现原告在与被告签约前，于2012年12月18日与第三人签订房屋租赁协议，该协议中第11条第4款第4项明确约定，未经第三人同意原告不得将该房屋进行转租，被告在知晓该情形后，鉴于前期装修投入过大，无法撤出，遂于2013年7月8日，被告与第三人另行签订了合同书，其中约定月租金为人民币17,005元。因此，在该合同书签署时，原告与被告之前的租赁协议既宣告终止。本案中实际的出租方为第三人而非原告。因此，原告不具备适格的诉讼主体；2、原告诉求的其租金系其不合法的收入，由于本案涉及的厂房实际出租人为第三人而非原告，因此原告不应当以出租人的身份收取租金。本案中被告每月向原告支付的人民币7,562.3元系由于原告违反了忠诚义务，未向被告告知其不能转租，导致被告在知晓此事时，已就装修事宜投入20多万元，若终止租赁，被告将因此承担巨大经济损失。在此情况下，被告为了避免原告的打扰，只能违心的以补差价的方式，向原告支付并不应当支付的租金。因此，该部分租金系原告的不合法收入，其主张不应得到法院支持；3、原告对于租金、电费及违约金的计算不合理，由于被告向原告已支付了保证金人民币42,120元，根据原、被告签订的厂房租赁合同第6条第2项之约定，该保证金可以用于抵扣乙方应当承担的费用。因此本案中，即便是被告有拖欠原告的租金，也应当是81,264.2元－42,120元＝39,144.2元。其次，由于被告于2016年5月起便不再使用租赁场地，因此原告主张的电费以及电梯的保养使用费均与被告无关，其主张没有事实依据；4、根据最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)，第29条之规定，双方约定的违约金，应当以实际损失的30%的为限。本案中原告受到的实际损失应为39,144.2元＋4,860元（物业管理费）＝44,004.2元。该部分损失的30%为人民币13,201.26元。因此原告主张的违约金过高，其计算方式不合理。
第三人述称，对于原告的起诉第三人没有异议，就本案的事实陈述如下：本案第三人在2012年12月18日将厂房的6楼出租给原告，后原告提出用不了那么多，要转租给被告，第三人表示同意，只要求第三人每月应收的租金必须按原合同的约定标准。后经三方协商一致，约定由被告每月向第三人直接支付部分租金，余额由原告向第三人支付，后由于被告办理工商登记以及开具发票的需要，需要出具一份经过备案的租赁协议，在原、被告的要求下，第三人和被告签订了一份供备案使用的租赁协议。但实际操作中仍然是原告需根据租赁协议向第三人负责总的租金支付义务，至于原告指定何人向第三人缴租，第三人是不在意的。在被告撤出厂房后，被告没有再向第三人交付租金，就由原告直接按原租赁协议向第三人交付了全额的租金。
经审理查明：第三人深圳东辰公司于2012年12月18日与原告深圳天工开公司签订房屋租赁协议将位于宝安区留仙二路鸿辉工业园内2号厂房6楼共1810平方米的厂房出租给原告。后原告提出部分转租的请求，第三人表示同意。2012年12月27日，原告与被告签署《厂房租赁合同》，约定原告将承租自深圳市东辰科技有限公司的位于宝安区留仙二路鸿辉工业园内2号厂房6楼，面积为810平方米的物业出租给被告，租赁期限为2013年1月1日起至2016年8月31日止，每平方米租金为人民币26元，月租金人民币2l,060元，两年后，每年的月租金递增8％(即2013年1月1日至2014年12月31日每平方米租金为26元，月租金为人民币2l,060元；2015年1月1日至2015年12月31日每平方米租金为人民币28.08元，月租金为人民币22,744.8元；2016年1月1日至2016年8月31日每平方米租金为人民币30.33元，月租金为人民币24,567.3元)。租赁期间产生的物业管理费(每月每平方米人民币1.5元，月总管理费人民币1,215元)、电费(基本电费每月人民币1,200元)及电梯保养、使用费(每月265元，后调整为275元)及其他相关费用均由被告承担。双方在《租赁合同》第十条“违约责任”第四款约定：被告有本合同第九条第四项约定情形之一的，应按当年年租金的25％向原告支付违约金并赔偿实际损失。后原告、被告与第三人约定：被告将月租金中的人民币17,005元付至深圳东辰公司，其余款项付至原告指定账户。后由于被告办理工商登记以及开具发票的需要，需要出具一份经过备案的租赁协议，在原、被告的要求下，第三人深圳东辰公司与被告于2013年7月8日签订了一份供备案使用的租赁协议。《租赁合同》签署后，原告按约定将房屋交付被告，被告按约定支付至2016年4月份的租金及其他费用，于2016年4月底搬离租赁厂房。
以上审理查明的事实，有经当庭质证的厂房租赁合同、网上电子银行回执、收据、银行转账流水、收费明细发票、银行查询单、证明、电子邮件、被告公司信息查询单、深圳市房屋租赁合同书等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为：原告与被告协商一致，将租赁物业出租给被告使用，由被告支付租赁费用，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。
关于原告起诉的解除租赁合同。原告与被告签订的租赁合同租赁期限从2013年1月1日起至2016年8月31日止，原告于2016年8月22日向本院提起诉讼后，已届至合同履行期限，经本院庭审释明后，原告撤回第一项解除租赁合同的诉讼请求，本院予以准许。
关于履行租赁合同的主体问题。原告与第三人签订租赁合同，因原告租赁的厂房有部分闲置，在第三人允许的情况下，原告将厂房部分分租给被告。被告提交其与第三人签订的租赁合同书，辩称其与第三人存在真实的租赁合同关系。第三人参加庭审述明其与被告签订租赁的合同的真实原因是，应原告与被告的要求签订该份用于在租赁所备案的租赁合同，以便于向被告出具增值税票，其仍然向原告追交房租。原告提交的银行流水，也证明了在被告未向第三人支付房租的情况下，仍由原告向第三人履行被告所使用的租赁厂房的租金及其他费用的支付义务。因此，原告与被告之间存在租赁合同关系，原告是本案的适格主体，被告的辩解意见，无事实依据，本院不予采信。
被告于2016年4月底搬离租赁厂房，并未与原告协商一致解除租赁合同，也不存在约定终止租赁合同情形出现。因此，被告应当向原告承担合同期内的租金及其他费用。2016年5月至8月的租金经核算应为人民币98,269.20元，被告已支付人民币17,005元，其仍应当向原告支付租金差额人民币81,264.20元。原告与被告在租赁合同中约定每月的基本电费、电梯保养使用费及物业管理费，因此被告应当按照约定向原告支付四个月的基本电费人民币4,800元、电梯保养使用费人民币1,100元、物业管理费人民币4,860元。
原告主张的违约金，根据双方约定，被告应当年租金的25%向原告支付违约金并赔偿实际损失，被告认为双方约定的违约金过高，请求本院予以调整。本院认为，被告未能按时缴纳租金及费用，给原告造成了利息损失，依法应当承担。根据合同法解释二的有关规定，本院对违约金调整为按中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍计算，为方便计算利息，从合同履行期限届至之日即2016年9月1日起计算。
被告在庭审中提出以租赁押金人民币42,120元抵扣所欠租金。原告与被告签订的租赁合同第八条第（一）项约定租赁保证金人民币42,120元，原告在诉状第4项诉求中，明确注明扣除押金，证明原告已收到被告的押金，并同意从所欠费用中予以抵扣，本院予以确认，因此，被告应向原告支付租金人民币39,144.20元及利息。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳萨伯电子科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳天工开电子科技有限公司租金人民币39,144.20元及利息（利息按中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍，从2016年9月1日起计至付清之日止）；
二、被告深圳萨伯电子科技有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳天工开电子科技有限公司基本电费、电梯保养使用费及物业管理费共人民币10,760元及利息（利息按中国人民银行同类同期贷款利率的1.3倍，从2016年9月1日起计至付清之日止）；
三、驳回原告深圳天工开电子科技有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1,386元，原告已预缴，由原告承担人民币826元，被告承担人民币560元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 刘定宏
二〇一六年十二月二十八日
书记员 姚 梦
书记员 何满园
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。