上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0101民初4807号原告：吴祎伟，男，1989年7月19日出生，汉族，户籍地天津市。委托诉讼代理人：姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸靖，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：徐雪明，男，1970年2月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴一恺，上海市东方正义律师事务所律师。原告吴祎伟与被告徐雪明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚慧芸、被告的委托诉讼代理人吴一恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴祎伟向本院提出诉讼请求：要求被告履行《上海市房地产买卖合同》，协助原告办理房屋产权过户手续。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告继续履行《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，协助原告办理上海市九江路XXX号XXX室房屋的产权过户手续，并向原告交付该房屋；2.要求被告按照《上海市房地产买卖合同》缴纳延期过户违约金(以总价款128万元为基数，按总价款的每日万分之五的标准，自2016年2月1日起计算至实际过户之日止)；3.要求被告承担办理房屋过户加急的费用2500元。事实和理由：原、被告于2015年12月20日达成上海市九江路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的买卖意向，原告于当日支付定金10万元。2015年12月27日，双方签署《上海市房地产买卖合同》，原告当日依据合同支付被告首付款30万元。2016年1月5日，原告支付被告第二期房款24万元。根据合同，双方约定过户时间为2016年1月31日，原告为了提前办理过户，支付给中介公司加急费用2500元。但被告在2016年1月27日称已外出旅行，将于2016年2月16日返回。2016年2月1日，原告与被告沟通过户事宜，被告短信回复称，“2月17日见面再说”。之后被告一直没有回音，直到2016年2月17日晚，被告提出要原告把剩余房款和违约金汇款给被告。2月18日后，被告失联，故原告提起本案诉讼。徐雪明辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订买卖合同之前已确认128万元为被告净到手价，交易产生的税费均由原告承担，后来双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定合同价为90万元，是为了让原告逃税才做低房价。被告在签订这份《上海市房地产买卖合同》后就已后悔。被告曾向有关部门咨询，得知逃税的行为一旦被发现，被告会收到处罚，这对被告不公平，且违法。所以被告认为《上海市房地产买卖合同》实际不应履行，且已经依法解除。如果按照128万元的房价，被告也不愿意履行。2016年1月27日，被告并没有外出旅行，是因为中介公司告知被告过年前(即2016年2月8日前)不可能过户，所以被告去外地办事。2016年1月27日，中介公司通知被告办理过户，但当时被告在外地无法赶回。交易中心有规定，如果超过10个交易日不履行合同，就可以解除合同。被告经计算，按照合同约定10个交易日的最后一天是2016年2月17日，所以被告就给原告和中介公司发短信，2月16日回来再谈。中介公司对被告说原告在2016年2月17日回来，最早过户时间只能是2月18日，被告当时表示说知道了，对2月18日过户并没有认可。被告认为，2月18日已经超过了合同约定的最后期限的10个交易日，合同可以解除，所以被告给中介公司发短信，告知要求原告支付违约金。但被告发该短信的目的并不是为了要原告支付违约金，而是为了解除合同，因为原告有过错，被告就抓住这次机会不履行该合同。关于原告主张的违约金计算至实际过户之日不合理，应计算至保全之日，因为是原告的查封行为导致系争房屋不能过户。日万分之五的违约金标准被告认为过高，要求调整为略高于银行同期贷款利率。原告要求以128万元为基数计算违约金是错误的，因为违约金的条款仅出现在90万元的《上海市房地产买卖合同》中。加急费只能说是原告支付给了中介公司，但实际是否用于加急没有证据，且被告不知情，也没有经过被告的同意，故对加急费被告不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月20日，原、被告及案外人上海德佑房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)签订《房地产买卖居间协议》(下简称《居间协议》)，约定：系争房屋的总房价款为128万元；被告签订本协议的当日内，原告支付定金10万元；原、被告双方同意在本协议签订后7日内共赴中介公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；原告应于签订买卖合同示范文本后的当日内，通过中介公司或直接向被告支付首期房价款40万元(含已付的全部定金)，剩余的房价款85万元，在系争房屋产权过户之日，由原告通过中介公司或直接向被告支付；被告应积极配合原告按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后3日内赴房地产交易中心申请产权过户或抵押登记(若有)；此次交易中产生的税费均由原告承担。后原告向被告支付定金10万元。2015年12月27日，原、被告在中介公司的居间下签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：系争房屋的房地产转让价款为90万元；原告应支付被告首期房价款40万元(其中，原告已在双方签订本合同前通过中介公司转付被告定金10万元，在签署本买卖合同后，该款转为部分首期房价款；原告应在签订本合同当日直接支付被告部分首期房价款30万元)；原告应于2016年1月5日前直接支付被告第二期房价款24万元；待房地产所在地房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，原告应直接支付被告第三期房价款23万元；双方在2016年1月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；在交易过户前，原、被告双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)；原、被告于2016年2月28日前对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，被告将系争房屋交付给原告并签署《房屋交接书》，原告通过中介公司将尾款3万元转付给被告，相关费用的结算日期以交接之日为准。该合同《补充条款(一)》中约定：被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或被告单方要求解除合同的，均视为被告违约，原告有权单方解除本合同；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；原告未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，或原告单方要求解除合同的，均视为原告违约，被告有权单方解除本合同；被告解除合同的，应当通知原告，原告除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向被告支付相当于总房价款20%的违约金。被告可从原告已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给原告。同日，原、被告又签订《协议书》一份，约定：双方经协商，原告应在支付系争房屋的合同总价款外，再直接支付给被告装修补偿款38万元，原告应于房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内直接支付给被告；原、被告双方一致约定系争房屋本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担；128万元为被告出售系争房屋的净到手价格；若《上海市房地产买卖合同》约定的合同价90万元未能通过房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，原、被告同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税，多出的税费由原告承担；若买卖合同无法正常履行，被告应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的1日内，将上述装修补偿款38万元无息一次性退还给原告。当日，原告给付被告首期房款30万元，被告出具了收到第一期房款40万元的收据(包含定金10万元)。2016年1月5日，原告通过上海银行向被告转账支付第二期房款24万元。同月，因审税过程中系争房屋存在保有税需缴纳，原、被告就该税应由谁承担发生争议，中介公司与双方对此进行了协调。2016年1月27日，中介公司短信通知被告于1月28日过户，但被告短信回复中介公司，“你上次说年后过户，所以我出去旅游了”。中介公司短信询问被告，“我们这边花钱加急了”、“你能回来下吗？”被告答复，“几万的机票你能报吗？”中介公司称，“因为怕到月底不能过户，到时候有拿到，这边客户花钱加急的。希望你能回来下，你这边过户也能拿到钱，我们也能在合同里完成”。被告回复，“2月16日回来”。中介公司问，“在哪个国家”、“那天审税的时候，我就电话和您说了，这个要加急，您这边不肯出钱，后来我这边就做客户工作，让客户出钱。现在客户这边出钱了，我们可以在合同期内过户了，您这边又走了。那这个加急费用怎么办，还有我们不能在合同期内过户，这责任谁付？这马上就到过户时间了，您出去旅游也没跟我说一下”。2016年1月28日，中介公司短信被告，“徐先生，你这边只能到1月16号回来？”2016年1月30日，中介公司短信被告，“徐先生，您好，我是小邓，明天是最后过户日期，超过了，按照合同上说是有滞纳金的，请您尽快联系我”。被告答复，“你说反了，要付违约金的是买家，我们法庭上见吧”。2016年2月12日、2月13日，中介公司短信被告，询问被告何时回来，以便安排过户时间，要求被告回复。2016年2月16日下午，中介公司微信被告，“您这边明天有时间还是后天有时间，我们这边安排过户”。被告回复，“我在开会，你们上次定的是18号”。中介公司问被告，“那我们确定18号上午过户，可以吗？要是可以我就约客户了”。被告答复，“知道了”。中介公司称，“好的，我们就确定到18号上午10点我们在交易中心等你”。同日下午，中介公司又短信被告，告知被告于2016年1月18日上午10点去上海市黄浦区房地产交易中心过户，并要求被告携带身份证。2016年2月17日19点41分，中介公司短信提醒被告第二天过户。当日21点43分，被告将《上海市房地产买卖合同》正文第六条、补充条款(一)第七条第二项截图发给中介公司，并称，“小邓，我的律师给我看了合同，要求买方赔偿违约责任”、“已经超过10个工作日”、“按合同赔偿了再说”、“我原来不想追究，是被气得反击，按合同赔偿了再过户”。21点56分，中介公司短信被告，“徐跟我说，您这边有点问题，您方便讲电话吗现在？”被告答复，“我曾被买家威胁偷税漏税，要去税务局举报我，现在买家自己的失误，按照合同赔偿20%+10个工作日违约金，还有64万元的余款，我收到全部这些款去办过户，没收到不会去办，因为我已经不再信任买家”。中介公司称，“房产税的事情，我们链家已经出面解决了，已经过去了！至于过户时间耽误的问题，也不是客户那边拖延啊……您的律师应该也有跟您了解过事情经过吧？明天10点，您先过来，我们见面再谈吧，可以吗？”被告回复，“你们去和买家沟通赔偿问题吧，款子全部到我账上马上去过户，否则别浪费时间了”。2016年2月18日8点38分，原告短信给被告，“徐大哥，情况我刚了解，违约延误不是我的问题，是链家的问题。如果您需要先打款可以，不过根据合同有三万是物业费结算之后才交的。所以如果您需要我们先打61万再过户，可以。今天就可以。当时违约金问题不在我，如果您非要违约金，要也应该是大家见一面再协商，不行再打官司”、“房产税缴纳与我无关，因为合同中没约定。1月31日没过户责任也不是我，是链家说年后过户，他们当天收了我2500元之后没通知，结果您出国了。耽误过户也不是我的问题”。2月18日16点14分，中介公司短信被告，“……这几天您有没有空，大家碰个面，当面谈一谈这个事情？您不能一直电话不接，短信爱回不回的啊，这样子没法沟通的啊……大家面谈，总能谈的清楚吧？”被告回复中介公司，“没什么面谈好说的，一切按合同操作，否则签合同干嘛，我再特别提醒：超过一天增加一天违约金，你和买家说清楚，别再增加自己的损失，按照合同赔偿总额的20%+…违约金，还有64万元的余款，我卡上收到全部这些款马上陪买家去办过户，没收到不会去办，请遵守合同和法律”。当天18点53分，被告答复原告短信，“买家：现在已经没什么好说的了，一切按合同操作，否则签合同干嘛，我再特别提醒：超过一天增加一天违约金，别再增加自己的损失，按照合同赔偿总额的20%+…违约金，还有64万元的余款，我卡上收到全部这些款马上陪买家去办过户，没收到不会去办，请遵守合同和法律”。2016年2月18日，原告向本院提起诉讼。2016年3月26日，被告短信原告，“小吴，你这边还是按合同办理退房手续吧，打官司你这边一定输的，这个事情细节清清楚楚，我按合同把余款退给你，另外我可以协助你向链家索赔”。2016年5月4日，被告委托律师以挂号信形式向原告发出《律师函》，称：因原告直到2016年2月18日才确认可以办理过户，已经超过了约定期限后的十个工作日，虽然被告自2016年2月18日起享有解约权，但被告一直希望与原告妥善解决此事，然而原告不但不予理睬，还向法院起诉被告违约，故被告认为双方已无和解余地，现通知原告，自即日起解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及相关协议，并从原告已经支付的64万元中扣除总房价款的20%(25.6万元)作为违约金和扣除按每日总房价万分之五的标准计算的十个工作日的赔偿金6400元，余款377600元退还原告，要求原告向被告的律师提供原告的收款账号，以便接收退款。2016年6月5日、7月21日、7月24日，税务部门短信提示：系争房屋的涉税事项(房产交易)已经办结，请上下家一同办理交税事宜。审理中，原告表示：鉴于房价上涨，如果交易税费增加，原告愿意承担，至于保有税，若现在仍存在，原告愿意先行垫付，另案再与被告结算。审理中，原告表示：虽然《居间协议》中约定此次交易中产生的税费由原告承担，但房产税属于房屋保有税，不属于交易过程中产生的税款，不应当由原告承担。被告表示：因为128万元是净到手价，保有税应该算约定不明，所以被告认为保有税应当由原告承担，被告同意保有税另案解决。审理中，被告称：系争房屋现借给朋友使用，但没有签订租赁合同，也不收租金。对此，原告表示愿意承担法律风险。审理中，原告主动将剩余房款64万元支付至本院账户代管。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效，当事人均应恪守。虽然《上海市房地产买卖合同》中约定的90万元的房地产转让价款涉嫌做低价格，规避国家税收监管，但该价格条款的约定并不影响合同其他部分的效力。因此，双方应当按照《上海市房地产买卖合同》、《协议书》的约定履行。在原告支付首期房款和第二期房款后，由于系争房屋需要支付住房保有税，原、被告对此应由哪一方支付发生争议。根据双方的约定，系争房屋本次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由原告承担，而住房保有税是对房地产的产权人在持有期间所征收的一种税，从税种所属关系上来看是物业税的一部分，即按房地产的面积每年付税，该税并不属于交易过程中应发生的税费，因此，由原告承担并无依据，原告拒绝支付保有税并无过错。虽然被告辩称是中介公司称年后过户，原告亦予以认可，但鉴于双方在合同中约定系争房屋的过户时间是在2016年1月31日之前，且双方未就过户时间变更至过年后达成合意，因此，被告选择此时外出显然不当。在中介公司通知其于2016年1月28日过户后，被告又拒绝回沪，导致双方在2016年1月31日之前无法完成系争房屋的过户，故被告的行为已构成违约。至于被告辩称原告直到2016年2月18日才确认可以办理过户，已经超过了约定期限后的十个工作日，故被告有权行使合同解除权，然根据被告的自认及其双方提供的短信、微信内容，已证明被告在2016年1月31日前已无继续履行合同的诚意，其之所以称2016年2月16日回沪，并在2016年2月17日21点43分才提出要原告先支付违约金等后过户，目的是为了解除合同，故被告的行为有违诚信原则，其故意阻挠合同继续履行的行为不应当受到法律的保护，其向原告发出的解除合同的《律师函》不具有法律效力。鉴于此，本院认为，鉴于原告在履行合同的过程中并无违约行为，且系争房屋目前不存在继续履行的障碍，原告主动将剩余购房款64万元交至本院，故本院对原告要求被告继续履行合同、协助原告办理房屋产权过户手续，并向原告交付房屋的诉请，应予支持。对于原告要求被告按照《上海市房地产买卖合同》支付延期过户的违约金，鉴于该合同中约定的房价款为90万元，非128万元，因此原告要求违约金以总价款128万元为基数计算违约金于法无据，本院不予支持，该违约金应以90万元为基数计算。关于每日万分之五的计算标准，虽然被告要求调整，但鉴于违约金兼有惩罚性和补偿性双重性质，且造成合同至今未履行完毕的原因在于被告的故意违约行为所致，因此本院根据公平原则和诚实信用原则，对被告提出调整违约金计算标准的请求不予采纳。至于被告辩称违约金应计算至财产保全之日，因于法无据，本院不予支持。关于原告所诉之加急费用，因双方在合同中无约定，且原告无证据证明加急是经被告同意，所以本院对原告此诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、吴祎伟与徐雪明于2015年12月27日签订的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》继续履行；二、徐雪明应于本判决生效之日起十日内协助吴祎伟办理上海市九江路XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将该房屋的产权过户登记至吴祎伟名下，产生的所有交易税费由吴祎伟承担；三、吴祎伟应于徐雪明协助办理上海市九江路XXX号XXX室房屋的产权过户手续当日向徐雪明支付房款64万元；四、徐雪明应于本判决生效之日起十日内携其人员和物品迁出上海市九江路XXX号XXX室房屋，并将该房屋交付给吴祎伟；五、徐雪明应于本判决生效之日起十日内给付吴祎伟延期过户的违约金(按90万元的每日万分之五的标准，自2016年2月1日起计算至房屋实际过户之日止)；六、驳回吴祎伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17886.18元、财产保全费5000元，由吴祎伟负担841元，徐雪明负担22045.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾代理审判员  梅松松人民陪审员  王铿华二〇一七年四月二十八日书 记 员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。