山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民四终字第476号
上诉人（原审被告）王洪堂，男，生于1965年6月7日，回族，住济南市。
委托代理人殷培刚，男，生于1971年4月9日，汉族，济南长清诚业法律服务所法律工作者，住济南市。
被上诉人（原审原告）山东省长清水泥厂，住所地济南市。
法定代表人王教明，该厂厂长。
委托代理人赵立国，山东灵岩律师事务所律师。
原审被告王崇明，男，生于1970年3月30日，汉族，居民，住济南市。
上诉人王洪堂因与被上诉人山东省长清水泥厂、原审被告王崇明租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2013）长民初字第1337号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，山东省长清水泥厂成立于1989年，系全民所有制企业。2002年10月11日，济南市长清区人民政府办公室下发长政办（2002）19号通知，成立济南市长清区山水工业园居民管理办公室代管济南灵岩水泥有限公司破产后剩余资产和山东省长清水泥厂所有的国有资产及居民，该办公室隶属长清区经贸局。2003年10月14日，山东省长清水泥厂因不接受年度检验被济南市工商行政管理局长清分局吊销营业执照，此后至今一直处于停业状态，期间并未成立清算组进行清算，亦未注销工商登记。本案诉争标的为原属于山东省长清水泥厂汽车队的位于济南市的房屋及院落一处。王洪堂、王崇明均系山东省长清水泥厂单位下岗职工，下岗后山东省长清水泥厂未对其进行安置，王洪堂、王崇明利用诉争房屋及院落自谋职业。王崇明自2000年开始使用该院落，与山东省长清水泥厂之间没有签订过租赁协议。2005年4月21日，济南市长清区山水工业园居民管理办公室（协议甲方）以自己名义与王洪堂（协议乙方）签订租赁协议，将本案诉争标的出租给王洪堂使用，该协议第一条载明：“乙方租赁甲方（原长清水泥厂汽车队全院）其中包括院内平房南屋12间半、一楼平房北屋13间、大门口、门头平房8间、传达室1间。院内其他一楼平房北屋4间、二楼二层全部都有居民管理办公室用，租赁期限壹年，从2005年4月21日至2006年4月21日。……”王洪堂使用该院落及房屋至今，其中2007年6月30日和2009年5月25日，济南市长清区山水工业园居民管理办公室与王洪堂续签有书面租赁合同。2010年5月31日前的租金，王洪堂已经按合同约定向济南市长清区山水工业园居民管理办公室支付。2010年6月1日，合同到期后双方未再续签书面合同，王洪堂继续使用该院落至今，但一直未缴纳租金。2012年12月3日，济南市长清区山水工业园居民管理办公室分别向王洪堂、王崇明送达了书面通知，要求于接到通知后10日内清理搬出，王洪堂、王崇明至今未搬离。另，本案诉争标的中的房屋没有办理房产证。
诉讼中，王洪堂、王崇明认为山东省长清水泥厂提供的长清国用（97）字第0708092号国有土地使用证因没有参加年检，按照国土资源部（1999）78号文件，该证件已经自动作废，并称该资产已经作为济南灵岩水泥有限公司的破产资产被收回，山东省长清水泥厂对本案诉争标的没有所有权，山东省长清水泥厂向法庭提交济南灵岩水泥有限公司的工商登记情况、破产拍卖清单、收回合同等证据，王洪堂、王崇明对此不予认可。对于诉争标的中的房屋部分，山东省长清水泥厂称系其于1997年建造，王洪堂、王崇明主张建造房屋的时间为1991年，双方均未提供证据。
另查，济南灵岩水泥有限公司成立于1993年4月10日，由山东省长清水泥厂与中国置业（控股）有限公司（香港）共同出资组建，后该公司宣告破产，并于2003年1月24日注销工商登记。2013年1月29日，济南市长清区山水工业园居民管理办公室曾以自己名义就该纠纷向原审法院起诉，同年4月28日撤回诉讼。
原审法院认为，王崇明使用诉争标的中的一部分财产，但其与山东省长清水泥厂及济南市长清区山水工业园居民管理办公室之间从未签订过任何租赁合同，对此双方均无异议，法院予以确认。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷，本案中山东省长清水泥厂对王崇明的起诉与山东省长清水泥厂与王洪堂之间的租赁合同纠纷不是同一法律关系，山东省长清水泥厂与王崇明之间的纠纷，法院在本案中不宜一并处理。
本案山东省长清水泥厂与王洪堂之间争议的焦点为：一、山东省长清水泥厂主体是否适格；二、山东省长清水泥厂是否拥有诉争标的的所有权；三、山东省长清水泥厂要求解除租赁合同及支付租金的请求是否合法。
关于山东省长清水泥厂的主体是否适格，主要含两方面争议：一是是否具有诉讼主体资格，法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十九条规定，企业的设立与注销应当以其工商登记为准，本案山东省长清水泥厂虽已被吊销营业执照，但并未办理工商登记注销，故在办理工商登记注销前，仍应视为企业法人的存续，可以自己的名义进行诉讼活动；二是山东省长清水泥厂作为本案的原告进行起诉是否适格，法院认为，山东省长清水泥厂以对本案诉争标的拥有所有权为依据，向法院提起诉讼，要求与王洪堂解除租赁协议、支付租金，山东省长清水泥厂与本案具有直接利害关系，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，故作为本案原告是适格的主体。综上，山东省长清水泥厂的主体适格。
山东省长清水泥厂对诉争标的是否拥有所有权，双方之间存在争议，山东省长清水泥厂提供了土地使用证，用于证实其对诉争标的的所有权，王洪堂对其真实性无异议，但主张该证件已经作废，法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十条规定，我国土地实行登记发证制度，改变土地所有权、使用权的应当进行变更登记，收回土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记，故土地使用证是否过期应根据使用证上记载的使用年限确定，其提供的长清国用（97）字第0708092号国有土地使用证中未记载土地使用权的到期日，属于国家划拨土地，没有年限限制，至于王洪堂称根据国土资源部1999年78号文，该证因未年检自动作废的说法，经查证，国土资源部于1999年下发的国土资发（1999）78号文件中并未有此规定，故其提交的土地使用证属有效证件，可以证实其对诉争标的中土地的所有权。至于王洪堂主张土地使用证中记载的土地已经作为济南灵岩水泥厂破产资产拍卖、收回，法院认为，根据山东省长清水泥厂提供的济南灵岩水泥厂的出资情况表、破产拍卖清单，无法体现出山东省长清水泥厂是否将诉争标的入股投资了济南灵岩水泥厂，国有土地收回通知中记载的土地四至与诉争标的不一致，也无法证实王洪堂的主张，且诉争标的中的土地系1997年发放使用证，而山东省长清水泥厂投资组建济南灵岩水泥厂时间为1993年，故王洪堂的该项抗辩理由不成立，法院不予采纳。对于诉争标的中的房屋部分，双方虽然对建造时间有争议，但均认可房屋系山东省长清水泥厂建造，即使该房屋没有办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条的规定，诉争院落中的房产部分也应归该厂所有。综上，山东省长清水泥厂对诉争标的具有所有权。
关于山东省长清水泥厂的两项诉讼请求是否合法，关键在于济南市长清区山水工业园居民管理办公室以自己的名义与王洪堂签订的租赁合同是否有效。本案中，山东省长清水泥厂2003年被吊销营业执照后一直处于停业状态，且没有成立清算组，其资产自2002年起均由济南市长清区山水工业园居民管理办公室代为管理，长清区山水工业园居民管理办公室系政府成立的临时机构，其代管资产期间与王洪堂签订租赁合同应视为一种委托代理行为，且王洪堂原系山东省长清水泥厂的职工，对上述情况应当清楚，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故长清区山水工业园居民管理办公室与王洪堂签订的租赁合同有效，管理办公室签订该合同的法律后果由山东省长清水泥厂承担。2010年5月31日，租赁合同到期后，山东省长清水泥厂及济南市长清区山水工业园居民管理办公室未通知王洪堂搬出，王洪堂继续使用诉争房屋及院落，但一直未缴纳租金，2012年12月3日，经济南市长清区山水工业园居民管理办公室通知后仍然拒不搬出，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，山东省长清水泥厂有权要求与王洪堂解除租赁合同。至于山东省长清水泥厂要求王洪堂支付租金的请求是否合法，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十六条规定，自2010年6月1日起，山东省长清水泥厂与王洪堂之间应视为不定期租赁合同，租金及支付方式按照双方2009年5月25日签订的合同执行，即租金每年22000元，一年一付，支付时间为每年的6月1日。据此，山东省长清水泥厂请求王洪堂支付2010年6月1日至2014年5月31日租金88000元，其中2010年6月1日至2011年5月31日的租金22000元应于2010年6月1日支付，至山东省长清水泥厂2013年5月3日向法院主张权利时已过2年的诉讼时效，法院不予支持，2011年6月1日至2014年4月30日法院判决时的租金64167元，王洪堂应当支付，山东省长清水泥厂请求王洪堂支付2014年5月1日至2014年5月31日的租金，不符合法律规定，法院不予支持。本案经调解未果。依照《中华人民共和国公司法》第一百八十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十六条、第二百二十六条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、解除原告山东省长清水泥厂与被告王洪堂之间的不定期租赁合同，限被告王洪堂于判决生效之日起90日内搬出占用原告的位于济南市的房屋及院落；二、由被告王洪堂支付原告山东省长清水泥厂2011年6月1日至2014年4月30日的租金64167元，限于判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告山东省长清水泥厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由原告山东省长清水泥厂承担150元，由被告王洪堂承担1750元。
一审宣判后，上诉人王洪堂不服上诉称，请求撤销（2013）长民初字第1337号民事判决，并依法驳回被上诉人的各项诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院以山东省长清水泥厂主体适格，其持有的国有土地使用证有效，以及与济南市长清区山水工业园区居民管理办公室系委托代理关系为由认定被上诉人之请求符合法律规定，解除租房协议，属认定事实有误，法律适用不当，合同解除未履行通知义务，直接向法院行使解除权违背了法律强制性规定，理应撤销原审判决驳回被上诉人诉讼请求，具体理由如下：山东省长清水泥厂的起诉违背了合同相对原则，有悖合同内容、主体、责任的相对性，上诉人王洪堂与济南市长清区山水工业园居民管理办公室租房协议书具有相互的制约，之间存有权利义务关系。本案被上诉人提供了2005年4月21日，2007年6月30日，2009年5月25日的租房协议，以此主张解除双方的租赁合同，出租人系案外人济南市长清区山水工业园区居民管理办公室，承租人系王洪堂，该租赁合同中丝毫没有涉及山东省长清水泥厂任何权益，应认定为是居民管理办公室的行为，该租赁合同的相对人亦是管理办公室，本案合同关系发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。由于合同关系仅是在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提出诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不能负担合同中规定的义务。合同赋予当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力。合同当事人无权为他人设定合同上的义务，正是基于上述事实，本案被上诉人超越了合同相对性，无权对王洪堂提起诉讼。由于被上诉人早在2003年被吊销营业执照，其不得从事清算范围外的活动，被上诉人与管理办公室之间更不存在也不允许委托代理向外租赁场地和房屋的利益行为。山东省长清水泥厂自2003年10月14日因未参加年检被工商部门吊销营业执照，该单位至此不能从事任何形式的营业活动。法律规定，企业法人被吊销营业执照后，法人资格随之消亡，而济南市长清区山水工业园居民管理办公室却于2005年、2007年、2009年分别与王洪堂签订租房协议，均是在被上诉人吊销营业执照后实施的行为，既然被上诉人停止清算范围外的活动，当然不享有对外委托出租场地享受收取租赁费的营业资格，显然其收取租赁费的行为非法，被上诉人收取租赁费的权益不合法，理应不予保护。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见的规定，法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接负责人为当事人，本案就是因为水泥厂已被依法终止，管理办公室向外出租标的物，根据上述规定，本案适格的权利人和责任主体应是管理办公室。本案被上诉人在没有书面或口头通知上诉人的情况下，以解除合同为由直接向人民法院提出诉讼，违背了法律强制性规定，亦剥夺了上诉人对合同解除效力行使诉讼的权利，原审法院直接作出解除合同的判决结果也是不妥当的。原审法院客观认定了“2010年5月31日，租赁合同到期后，山东省长清水泥厂及济南市长清区山水工业园居民管理办公室未通知王洪堂搬出，王洪堂继续使用诉争房屋及院落……”，租赁合同的解除确实没有进行通知，原审法院认为被上诉人享有合同解除的条件，根据法律规定，当出现了解除权行使的法定事由，当事人一方要求变更或解除经济合同时，应及时通知对方，并且通知应当采用书面形式，基于上述规定无论是解除约定还是法定解除，当事人一方行使解除权的，必须履行通知义务，且通知必须到达对方当事人，不履行通知义务的合同不发生解除的效力。上述法律规定并未赋予人民法院或其他任何机构享有解除合同的权利。因此，本案被上诉人主张解除合同是在行使合同解除权，解除权属于形成权的一种。鉴于被上诉人没有履行解除通知的必经程序，法院不能直接解除合同。被上诉人主张解除合同亦没有履行在合理期限通知承租人，也不具备合同解除的法定事由。原审法院认定涉案租赁标的属不定期租赁合同，从而支持了被上诉人的请求，合同的解除是合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或将来消灭的一种行为。而本案的事实是被上诉人根本没有进行过通知解除，本案即便存在租赁费迟延履行，债权人并不能当然享有解除权，所以必须提出催告或者给债务人规定一个合理的期限，在该宽限期到来后，仍不履行的，则符合上述解除条件。被上诉人解除合同的诉讼，应予以驳回。按照契约自由原则，当事人之间订立合同和解除合同，属其意思自治范围，无需请求人民法院判处。人民法院判决当事人之间订立合同或者解除合同，都有悖于当事人契约自由、意思自治原则，且于法无据。因此，人民法院对当事人提出解除合同的诉讼请求，应当予以驳回。原审判令由上诉人支付租金64167元计算上是不当的，且已超出法定保护期限。被上诉人提起诉讼时间为2013年5月2日，依照合同约定支付租金时间为每年6月1日，显然应自2012年6月1日起其租金没有超出法律规定，原审法院参照了二年的诉讼时效是不当的，显然原审法院支持自2011年6月1日至2014年4月30日的租金64167元是不妥当的，应予纠正。被上诉人持有的长清国用（97）字第0708092号国有土地使用证没有参加年检，该土地证书是无效的。1997年10月31日由长清县土地矿产管理局颁发的土地证书，在备注中明确了1999年年检合格，而证书中所载明的四至范围和面积已经发生了重大变化，况且至今并没有再次参加年检，不按规定时间参加年检的土地使用证自动作废。而本案被上诉人持有的土地证是作废的，结合本案争议是租房协议，缴纳的租赁费用亦是房屋费用，但上诉人无法证实涉案的房屋归其所有，因此，其主张土地、房屋权益收入归其所有与事实不符。综上，原审法院认定被上诉人主体资格合适，法律适用有误，在未履行通知的情况下直接判令解除合同有悖法律规定，也不合乎行使解除权解除合同的法律特征，请求中级人民法院查明事实驳回被上诉人的各项诉讼请求。
被上诉人山东省长清水泥厂辩称请求维持原判。
原审被告王崇明未作陈述。
本院经审理认定，原审判决除认定涉案房屋及院落位于济南市有误外，其他事实属实，本院予以确认。
另查明，涉案房屋及院落位于济南市长清区崮云湖街道办事处开山村，被上诉人山东省长清水泥厂及上诉人王洪堂对此均无异议。2009年5月31日，济南金洲运输服务有限公司在此房屋及院落注册成立并经营至今，法定代表人为上诉人王洪堂。
本院认为，被上诉人山东省长清水泥厂所持有的长清国用（97）字第0708092号国有土地使用证中未记载土地使用权的到期日，属于国家划拨土地，其提交的土地使用证，能够证实其对诉争标的享有所有权，上诉人王洪堂对其真实性无异议，但主张该证件没有年检应为作废的证件，因法律没有规定土地证未年检即作废，故该主张是不成立的。自2005年起长清区山水工业园居民管理办公室受委托与王洪堂签订诉争房屋的租赁合同，2009年6月1日至2010年5月31日，济南市长清区山水工业园居民管理办公室与王洪堂续签了一年期的书面租赁合同，约定签订合同时付清一年租金。2010年5月31日前的租金，王洪堂已经按合同约定向济南市长清区山水工业园居民管理办公室支付。2010年6月1日，合同到期后双方未再续签书面合同，王洪堂继续使用该院落至今，但一直未缴纳租金，该事实清楚。2012年12月3日济南市长清区山水工业园居民管理办公室通知上诉人王洪堂在十日内清理搬出诉争房屋，该通知中并没有催交租金的请求，上诉人未搬出。一审法院认定自2010年6月1日起，上诉人王洪堂与被上诉人山东省长清水泥厂之间形成不定期租赁关系符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，不定期租赁关系，出租人可以随时通知承租人解除租赁关系，一审法院依据出租方被上诉人山东省长清水泥厂的请求，责令上诉人在90日内腾出诉争房屋，已经按法律规定给予了一定的腾房准备时间，一审此项判决并无不妥。被上诉人在2013年5月提起诉讼，请求上诉人腾房并补交租金，一审法院认定催交租金为两年的诉讼时效是错误的，催交租金的诉讼时效是一年，本院对此予以改判。上诉人王洪堂应向被上诉人补交自2012年6月1日起至2014年4月30日所欠租金42167元。涉案房屋及院落位于济南市长清区崮云湖街道办事处开山村，被上诉人山东省长清水泥厂及上诉人王洪堂对此无异议，一审认定涉案房屋及院落位于济南市有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销济南市长清区人民法院（2013）长民初字第1337号民事判决。
二、解除被上诉人山东省长清水泥厂与上诉人王洪堂之间的租赁关系，限上诉人王洪堂于本判决生效之日起90日内腾出被上诉人山东省长清水泥厂位于济南市长清区崮云湖街道办事处开山村的房屋及院落。
四、上诉人王洪堂支付被上诉人山东省长清水泥厂2012年6月1日至2014年4月30日的租金42167元，限于本判决生效之日起十日内付清。
五、驳回被上诉人山东省长清水泥厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1900元，由被上诉人山东省长清水泥厂负担900元，上诉人王洪堂负担1000元。二审案件受理费1900元，由被上诉人山东省长清水泥厂负担900元，上诉人王洪堂负担1000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐冷卓
审 判 员 王云春
代理审判员 曹 强
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 姜 梵