广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）贺民二终字第183号
上诉人（一审原告）：赖玉英，住贺州市。
委托代理人：何建平，广西顺景律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贺州市。
法定代表人：陈少拨，该公司董事长。
委托代理人：欧海燕，广西灵丰律师事务所律师。
委托代理人：邱文博，广西灵丰律师事务所实习律师。
上诉人赖玉英因与被上诉人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第1180号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人赖玉英的委托代理人何建平，被上诉人广厦公司的委托代理人欧海燕、邱文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年6月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的广厦信用（商住）小区X幢X单元X号房，总价款148085.10元；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能按期取得房地产权属证书的，被告则按支付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定支付房价款148085.10元。同日，原、被告还在《商品房附加费用清单》中盖章及签字确认。原告为此支付给被告契税费4442.55元、绿化费2961.70元、维修基金费2961.70元、房地产有关费用5923.40元，合计16289.35元。2008年12月15日，被告以公告通知的形式通知原告接收房屋。商品房交付后，原告已经办妥房屋所有权证书，但是未取得土地权属证书。原告要求被告提供商品房附加费的支付单据，但遭被告拒绝，双方产生纠纷。
一审法院审理认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，无法律、行政法规规定合同无效的情形，该合同合法有效，各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。该合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案中，合同约定的房地产权属资料登记备案，包括房屋所有权及土地使用权两方面，被告虽已为原告办妥房屋所有权证，但在法庭辩论终结前，未能举证证实其已为原告房屋办理土地权属登记备案。据此，被告仍存在违约的情形，被告抗辩已为原告取得房屋权属证书以及已经履行合同约定的相关资料备案义务，同时认为逾期办证违约金请求权已经超过2年的诉讼时效，该院不予采信。原告请求被告履行地产权属资料备案义务并向其支付逾期办证违约金1480.85元，理据充足，该院予以支持。但在履行备案义务的期间上，结合小区实际，确定三个月为宜。二、关于返还商品房附加费用13327.65元及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”之规定，本案中原、被告在《商品房附加费用清单》中盖章及签名是各方的真实意思表示，也是双方对《商品房买卖合同》履行的新的约定。原告未提供充分证据证实双方签订的《商品房附加费用清单》存在重大误解、显失公平、受到欺诈或者胁迫等可撤销合同的情形。诉讼中，被告对于多收取的商品房契税费2221.27元同意退还给原告，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条之规定，判决：一、被告广厦公司应在三个月内将办理地产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并于十日内向原告赖玉英支付迟延提供资料报产权登记机关备案的违约金1480.85元；二、被告广厦公司应于十日内向原告赖玉英返还多收取的商品房契税费2221.27元及利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2008年12月22日起计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）；三、驳回原告赖玉英的其他诉讼请求。本案受理费353元（原告已预交），由原告赖玉英负担103元，被告广厦公司负担250元。
上诉人赖玉英不服一审判决，上诉称一、本案商品房附加费用属于代收代支性质。1、该费用是代办证费，不属于销售商品房的房价款，被上诉人收取该费用时，解释是代办房地产权属证书的费用，上诉人看到商品房附加费用项目中的契税、维修基金等确实属于办证所需的费用，也就相信该费用都是办证所需费用。当时还有其他购房人不相信被上诉人，在交纳商品房附加费用时，要求按其的解释写，因此，该部份购房人的收据是“代办证费”。这就证明该费用实质就是代办房地产权属证书的费用。但现在上诉人仅办理了房屋的产权证书，而且还不是被上诉人代办，地权证书还未办理，被上诉人收取了上诉人代办证费用，但又未能代上诉人办理，已经构成违约，上诉人不追究被上诉人的违约责任，仅要求退回代办证费用，由自己自行办理，这主张合理合法，理应得到支持。2、该商品房附加费用的项目也证明属于代收代支性质，特别是契税、维修基金，被上诉人在一审庭审中出示的完税证明，是以上诉人名义交纳的，这证明被上诉人代上诉人交纳了契税，所用的款项在上诉人交纳给被上诉人的商品房附加费用中开支，这也表明被上诉人事实上承认收取的商品房附加费用属于代收代支性质。庭审中被上诉人对收取的维修基金也说明要转交给物业管理部门，同样认可了代收代支性质。二、本案交纳和收取商品房附加费用的关系属于委托代理。商品房附加费用的性质和用途是“代办证费”，属于代收代支性质，不是销售商品房的房价款收入。本案应当审查被上诉人是否按委托事项交纳有关费用，委托事项是否完成。三、按目前情况，被上诉人已经不可能代上诉人办理地权证书，因此，被上诉人应将代办证费退回给上诉人。综上，一审判决对本案商品房附加费用的性质认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。
被上诉人广厦公司答辩称：本案商品房附加费用不属于代收代支委托交款性质，该费用不应由被上诉人返还上诉人。1、双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房附加费用清单》是双方真实意思表示，上诉人在签订上述合同后也向被上诉人履行了缴款义务，未提出任何异议，说明上诉人认可按照《商品房附加费用清单》所列项目缴纳费用。且《商品房附加费用清单》作为《商品房买卖合同》的补充，没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，《商品房附加费用清单》应属于有效合同。2、上诉人主张商品房附加费用属于代收代支委托交款性质，由于双方在签订《商品房买卖合同》时并没有约定属代收代支性质应多还少补，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，上诉人应当承担举证不能的不利后果。请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
上诉人赖玉英在二审期间提交的证据有：出卖人为广厦公司、买受人分别为案外人谢某某、李某某、赵某某的《商品房附加费用清单》复印件3份，收款收据复印件5份，以证实商品房附加费用属于代收代支性质。
被上诉人广厦公司在二审期间没有提交新的证据，其对上诉人赖玉英二审提交的证据的质证意见：上诉人提交的证据是复印件，没有原件，即使该复印件与原件一致，也不能证明上诉人所要证实的内容，收款收据是被上诉人开具给案外人的，与本案无关。被上诉人收取上诉人的商品房附加费用是按房屋面积收取的，不存在代收代支问题。
本院对上诉人赖玉英二审提交的证据的分析和认定：上诉人赖玉英二审提交的证据是被上诉人收取案外人款项的收据及被上诉人与案外人签署的《商品房附加费用清单》复印件，该收款收据及清单与本案上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同不具有关联性，本院对此不作为定案依据。
综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人的争议焦点是：上诉人交纳给被上诉人的商品房附加费用是否为代收代支性质，该费用应否在双方结算后由被上诉人返还给上诉人？
本案被上诉人收取上诉人商品房附加费用，依据的是双方当事人签订的《商品房附加费用清单》的约定，讼争房屋的《商品房买卖合同》与《商品房附加费用清单》在同一天签订，《商品房附加费用清单》上注明是《商品房买卖合同》的附件四“合同补充协议”，因此，《商品房附加费用清单》是双方当事人对《商品房买卖合同》的补充合同，该补充合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在《商品房附加费用清单》中，对契税费、绿化费、维修基金费、房地产有关费用的交纳标准，双方明确约定是按建筑面积计算房价的百分率计付，在合同签订后，上诉人实际已按合同约定内容将上述商品房附加费用足额交付给被上诉人。
《商品房附加费用清单》中的契税费是上诉人办理房屋所有权证时应向税收征管部门交纳的费用，被上诉人在收取上诉人的该项费用后，有义务在办理上诉人的房屋所有权证时，代上诉人向税收征管部门交纳相应契税费用，因此，该项契税费用的收取应属代收代支性质，按照公平合理原则，此费用在被上诉人代上诉人办理房屋权属证书后，双方应据实多还少补，因此，一审法院根据涉案房屋办证交纳税费的具体情况，判决被上诉人返还上诉人多收取的契税费并支付利息并无不当，本院予以维持。
按上诉人与被上诉人签订的《商品房附加费用清单》约定，上诉人应交纳的绿化费按建筑面积计算房价的2%定额计算，房地产有关费用按建筑面积计算房价的4%定额计算。被上诉人收取上诉人的绿化费、房地产有关费用，实际是上诉人与被上诉人之间对小区的绿化费用、房地产有关费用，在上诉人购买房屋后如何进行定额合理分担的约定，按该约定，购房者的义务是按房屋建筑面积计算房价的百分比例定额包干分担费用，开发商的义务则是对小区进行合理开发并负责小区绿化工作、统一支付小区绿化所需费用，上诉人与被上诉人对此两项费用的定额分担约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行，现上诉人在交纳费用后要求被上诉人予以返还理据不足，一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人返还该两项费用及计付利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人主张讼争绿化费、房地产有关费用是代收代支性质、双方属委托关系，被上诉人对此予以否认，且在双方签订的《商品房附加费用清单》中，并没有关于今后双方应对附加费用进行结算、实行多还少补的明确约定，因此，上诉人的这一主张没有合同依据且与本案查明的事实不符，本院对此不予采信。被上诉人将房屋交付给上诉人后，未在合同约定的期限内将办理地产权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人确已构成违约，一审判决被上诉人广厦公司应在三个月内将办理地产权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，并于十日内向上诉人支付迟延提供资料报产权登记机关备案的违约金并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费353元，由上诉人赖玉英负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年六月二十三日
书记员 张 金