辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第00643号
上诉人（原审被告）：大连铭远房地产策划代理有限公司，住所地大连市西岗区民权街84号3单元13层2号。
法定代表人刘建丽，该公司总经理。
委托代理人徐绍栋，辽宁泛舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟庆春，男，工人。
被上诉人（原审原告）：孙国平，女，退休工人。
二被上诉人共同委托代理人：赵海廷，辽宁见道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华强恒业房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区华北路678-2号。
法定代表人卓国瑞，该公司经理。
委托代理人王洪岩，辽宁众义律师事务所律师。
原审原告孟庆春、孙国平与原审被告大连铭远房地产策划代理有限公司（以下简称铭远公司）、原审被告大连华强恒业房地产开发有限公司（以下简称华强公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院2014年2月10日作出的（2013）甘民初字第5698号民事判决，铭远公司不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原告孟庆春、孙国平诉称：孟庆春、孙国平系夫妻关系。2011年7月19日孟庆春、孙国平通过铭远公司购买华强公司开发的位于大连市甘井子区千山路1号达人社馆（千山富苑）＊号楼＊单元＊层＊号建筑面积60.5平方米的商品房，铭远公司和华强公司系委托代理销售关系。为此，孙国平于2011年7月19日与铭远公司签订《定金协议》约定，孙国平以贷款方式购房，公积金贷款14.7万元，首付房款40.3万元，2011年8月10日前交21万元，2011年8月20日前交10万元，余下9.3万元于办理贷款手续前交清。孙国平于当日交纳定金2万元，2011年8月10日孟庆春与华强公司签订《达人社馆意向认购单》，当日，孟庆春、孙国平与铭远公司、华强公司共同到银行交纳21万元，铭远公司出具21万元的收据。二协议签订后，铭远公司、华强公司认为不必签订正式的商品房买卖合同，因此孟庆春、孙国平按《定金协议》交纳10万元房款，华强公司出具19万元的收据。至此，孟庆春、孙国平共支付房款33万元，其中包括2万元定金。铭远公司、华强公司均承诺可办贷款，但至今仍不能办理贷款。综上，孟庆春、孙国平已按约定交付房款，铭远公司、华强公司故意隐瞒销售商品房应具备的相关合法手续，致使孟庆春、孙国平不能办理贷款购房。因此，根据相关法律的规定，双方签订的协议属无效合同，铭远公司、华强公司有意欺诈孟庆春、孙国平可以办理贷款购房，隐瞒没有办理商品房预售许可证的事实，故应承担已交付购房款二倍的赔偿责任。故孟庆春、孙国平诉至人民法院，请求判令：1.确认因代理销售商品房而与铭远公司、华强公司签订的《定金协议》、《达人社馆意向认购单》无效；2.请求华强公司返还房款人民币192575元及利息，被告铭远公司返还137425元及利息和双倍返还定金；3.铭远公司、华强公司承担向孟庆春、孙国平支付购房款一倍330000元的赔偿责任。
被告铭远公司辩称：不同意孟庆春、孙国平的诉讼请求。对于孟庆春的诉讼请求，铭远公司不同意。铭远公司未与孟庆春建立《定金协议》及《达人社馆意向认购单》协议法律关系，铭远公司未收取孟庆春房款31万元与定金2万元，没有义务向其返还，因此，铭远公司对孟庆春的诉讼请求不予认可。对于孙国平的诉讼请求，铭远公司也不同意。铭远公司与孙国平于2011年7月19日签订的案涉房屋《定金协议》约定，孙国平购买华强公司开发的位于甘井子区千山路达人社馆11层12号面积60.5平方米的房屋，铭远公司为该房屋提供中介服务。铭远公司认为该协议是双方当事人真实意思表示，是有效的，孙国平诉讼请求该协议无效并要求双倍返还定金及利息，没有法律依据。如果该协议是无效协议，按照法律规定，应当恢复协议签订前的状态，返还已付的定金，如果签订定金协议一方有过错应当赔偿对方损失。孙国平诉讼请求判令《定金协议》无效又主张双倍返还定金，还要求返还2万元定金的利息，没有法律依据。对于孙国平诉讼请求铭远公司赔偿33万元购房款的请求不予认可。孟庆春、孙国平在主张铭远公司与华强公司的法律关系上，孟庆春、孙国平主张铭远公司、华强公司系委托销售关系，铭远公司是受托人，华强公司是委托人，根据我国《民法通则》的规定，受托人的受托行为由委托人承担，孟庆春、孙国平既然认定铭远公司受托销售，那么孟庆春、孙国平对案涉房屋所主张的权益应向华强公司主张，不应向铭远公司主张。
被告华强公司辩称：不同意孟庆春、孙国平的诉讼请求。华强公司从未与孙国平签订《定金协议》，所以孙国平依据《定金协议》向华强公司提出的请求，不应予以支持。华强公司与孟庆春签订的是一份《意向认购单》，根据该认购单约定，孟庆春在支付意向金后正式签订商品房买卖合同之前，华强公司为其保留该房屋，不另行出售他人，该认购单仅起到保留房源的作用，不是真正意义上的商品房买卖合同。由于孟庆春与华强公司未签订正式商品房买卖合同，孟庆春主张返还房款并双倍赔偿的请求没有事实和法律依据，不应予以支持。关于孟庆春、孙国平在诉状中陈述铭远公司与华强公司之间是委托代理销售关系一节系认识错误，华强公司与铭远公司之间不存在任何法律意义上的关系，也没有证据证明二者之间是委托代理销售关系或居间服务关系。在本案中，华强公司仅与孟庆春之间签订了一份案涉房屋的《意向认购单》，双方的权利义务关系应依据意向认购单中约定的内容来确定，鉴于双方没有签订正式的商品房买卖合同，故应驳回孟庆春对华强公司的诉讼请求。而孙国平没有证据证明其与华强公司之间签订任何合同，其主张亦没有事实和法律依据，应予驳回。
一审法院审理查明：孙国平（乙方）与铭远公司（甲方）于2011年7月19日签订《定金协议》约定，乙方经甲方闫桂峰、张某介绍并带看坐落于甘区千山路达人社馆11层12号房屋，面积约60.5平方米。现乙方通过甲方与房主联系并确认购买此套房屋，交易价格为570000元。乙方拟贷款形式购买此房，所有办理贷款产权产生的费用由乙方承担。甲乙双方约定，乙方购买此房支付甲方代理费（此处划线）元，签订本协议当日，乙方支付购房定金20000元。双方协商，甲方约定房主于（此处划线）日内与乙方及甲方共同签订三方居间服务合同。如甲方不能按时签订居间服务合同，则本协议终止，甲方全部返还乙方所支付的相关费用，双方免责。如因乙方原因不购买此房，则乙方支付甲方违约金20000元。买方公贷147000元，首付房款403000元分期付，2011年8月10日前交210000元，2011年8月20日前100000元，余下93000元于办理贷款手续前交清。甲方签章“大连铭远房地产策划代理有限公司”，乙方签字“孙国平”。
铭远公司于2011年7月19日开具专用收款收据记载，付款单位孙国平，收款单位铭远地产，收款事由收定金及中介费人民币20000元。铭远公司于2011年8月10日开具专用收款收据记载，付款单位孙国平，收款单位铭远地产，收款事由收房款人民币210000元。
孟庆春（乙方、买受人）与华强公司（甲方、出卖人）于2011年8月10日签订《达人社馆意向认购单》约定，认购房屋位置达人社馆1号楼1单元11层12号，销售建筑面积60.5平方米（以测绘中心最终认证面积为准），销售单价7150元／平方米，总价款432575元，意向金人民币92575元。乙方在充分了解达人社馆项目的有关情况后，确认认购甲方开发的上述位置房屋。乙方同意在2011年8月10日前自行到甲方售楼处补足该房总房款20%的意向金。甲方同意收取乙方以上意向金后，在签订正式《商品房买卖合同》的日期前为乙方保留该房屋，不另行出售给他人等内容。甲方签章“大连华强恒业房地产开发有限公司”，乙方签字“孟庆春”。
华强公司于2011年8月10日开具非经营性收款收据记载，付款单位孟庆春，收款单位华强恒业，收款事由收意向金人民币92575元。华强公司于2011年8月19日开具非经营性收款收据记载，付款单位孟庆春，收款单位华强恒业，收款事由收房款人民币100000元。
另查，孟庆春与原告孙国平系夫妻关系，二人于1984年8月17日登记结婚。
再查，案涉房屋所属楼盘项目位于大连市甘井子区千山路、华东路交叉处，原名锦洋公寓，现名千山富苑。
原锦洋公寓项目1992年下达规划批复后，因经济纠纷几经停建、联建、再停建，形成了历史遗留问题。2007年5月市政府将该项目收回按半截子工程重新挂牌，华强公司摘牌。后发现由于该项目几次易主，档案资料、土地证等无法交接，已发生的建设费、销售房款等无法理清。华强公司摘牌后一直无法办理土地手续，很长时间内不能开工建设。市政府相关部门高度关注案涉项目的历史遗留问题。
2009年1月7日大连市土地储备中心向大连市规划局出具关于商请调整“锦洋公寓”项目规划设计条件的函，内容为：“市规划局：位于大连市甘井子区千山路、华东路交叉处的锦洋公寓项目，2007年挂牌出让给华强公司。2008年6月25日该公司致函我中心、市房地产开发项目停缓建工程领导小组办公室，因历史遗留问题致项目未按期顺利开工，给企业造成一定损失，申请该项目建设规模至2002年市建委建设工程施工许可证批复的16137.5平方米。商请考虑该公司申请，调整该地块规划设计条件、建设规模”。
2009年3月12日大连市规划局在报纸上发布大连市建设工程规划公示，内容为：被告开发的案涉项目审批事项“施工总图调整”。
2010年5月21日，鉴于市政府相关部门高度关注案涉项目的历史遗留问题，在第一次大连市房地产开发管理领导小组会议上进行决议，形成会议纪要。内容为：2007年5月，作为半截子项目，华强公司竞得，竞牌时用地状况已建成地上2层半、地下2层，历史上，该项目原开发商几次易主，竞牌后原开发商不配合移交原建筑施工和监理资料，档案资料、土地证等无法交接，已发生的建设费、销售房款等无法理清。华强公司摘牌后一直无法办理土地手续，很长时间内不能开工建设，因经济纠纷几经停建、联建、再停建，形成了历史遗留问题。后经反复协调，市国土房屋局按照公示程序，华强公司方于2008年取得土地使用证。后提出恢复原建筑规模的请求。
2011年5月5日大连市规划局作出规条补字2011-4号文，内容为：千山路、华东路交叉处地块（锦洋公寓）项目规划设计条件补充说明：建设规模为总建筑面积为16137.5平方米。
2011年8月27日大连市土地储备中心向大连市国土房屋局作出大土储出让（2011）58号关于“锦洋公寓”项目规划调整拟公示理顺土地手续的方案，内容为：位于大连市甘井子区千山路、华东路交叉处的“锦洋公寓”项目，1992年下达规划批复后，因经济纠纷几经停建、联建、再停建，形成了历史遗留问题。2007年5月市政府将该项目收回按半截子工程重新挂牌，华强公司摘牌。后华强公司发现由于该项目几次易主，档案资料、土地证等无法交接，已发生的建设费、销售房款等无法理清。华强公司摘牌后一直无法办理土地手续，很长时间内不能开工建设。造成一定经济损失。为弥补华强公司损失，计增加建筑面积，增加建筑面积应补缴1240万元地价款，补缴后，相关部门给予办理新增部分土地出让手续。
2011年11月8日大连市国土资源和房屋局发布国土房屋局公示字（2011）01号公示，内容为：2007年5月，作为半截子项目，华强公司竞得，2011年5月5日大连市规划局对该项目重新调整规划，规划调整后，竞得人应补缴地价1240万元。
2012年3月15日大连市政府作出土地批件，同意华强公司总建筑面积调整为16137.5平方米，须补缴地价款1240万元。
2010年1月5日、2011年12月9日华强公司二次共向大连市财政局土地出让金收缴部门补缴土地出让金1240万元，该日为被告出具了缴库认定单。
2012年7月3日大连市规划局对案涉项目出具建设工程规划许可证。
2012年10月26日大连市人民政府向华强公司出具中华人民共和国国有土地使用证。
一审法院认为：孙国平（乙方）与铭远公司（甲方）签订的《定金协议》约定“乙方经甲方闫桂峰、张某介绍并带看坐落于甘区千山路达人社馆11层12号房屋，面积约60.5平方米，现乙方通过甲方与房主联系并确认购买此套房屋”等内容可以看出，铭远公司向孙国平报告了订立房屋买卖合同的机会并提供了带看房屋服务，因此，孙国平与铭远公司之间形成居间合同关系，孙国平系委托人，铭远公司系居间人。居间人在促成合同成立的情况下，可依照约定向委托人索取报酬，但居间人无权收取委托人的房款。综上，孙国平要求铭远公司返还购房款人民币137425元的诉讼请求，予以支持。
关于铭远公司抗辩称2011年8月10日孙国平实际支付给铭远公司人民币208000元并非210000元一节，因铭远公司当日出具的专用收款收据记载收房款金额人民币210000元，故对铭远公司该节抗辩理由，不予采信。
关于铭远公司抗辩称已将房款人民币192400元转账给案涉房屋原购房人的会计阎琦（音），故铭远公司不应当承担该笔款项的返还义务一节，因铭远公司未提交证据材料证明阎琦（音）的身份及其与本案及本案当事人之间的关系，铭远公司向阎琦（音）转款所依据的法律关系不明，且0028051和0028234两张专用收款收据是铭远公司向孙国平出具的，记载了铭远公司共计收取了孙国平人民币230000元的事项，故应由铭远公司承担向孙国平返款的义务，综上，铭远公司该节抗辩理由，不予采信。
孟庆春（乙方、买受人）与华强公司（甲方，出卖人）于2011年8月10日签订的《达人社馆意向认购单》中记载日后签订正式商品房买卖合同的条款，故该认购单系双方对交易房屋有关事宜的初步确认，是双方日后签订正式的商品房预售合同或商品房现房买卖合同的预约合同。因目前案涉房屋尚不具备签订正式商品房买卖合同的条件，故孟庆春要求华强公司退还已付房款人民币192575元的诉讼请求，予以支持。
关于孟庆春、孙国平要求铭远公司、华强公司承担双倍返还定金20000元并支付已付房款的利息及承担已付房款一倍330000元的赔偿责任一节，赔偿损失，系以支付金钱的方式弥补相关方减少的财产或者丧失的利益，以救济补偿功能为主。孟庆春、孙国平要求铭远公司、华强公司承担的上述赔偿款项有叠加的部分，原审法院酌定以铭远公司、华强公司按照各自应返款的数额自各自收到最后一笔款项之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息用于对孟庆春、孙国平的损失赔偿为宜。
关于孟庆春、孙国平请求确认与铭远公司、华强公司签订的《定金协议》、《达人社馆意向认购单》无效的诉讼请求，因孟庆春、孙国平提交的证据材料不足以证明《定金协议》、《达人社馆意向认购单》存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形，故对孟庆春、孙国平该项诉讼请求，不予支持。
据此判决：一、被告大连铭远房地产策划代理有限公司于判决生效之日起10日内返还原告孙国平人民币137425元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年8月10日起至判决生效之日止的利息；二、被告大连华强恒业房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还原告孟庆春人民币192575元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年8月19日起至判决生效之日止的利息；三、驳回原告孟庆春、原告孙国平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10500元，其他诉讼费50元，合计人民币10550元（原告孟庆春、原告孙国平已预付），由被告大连铭远房地产策划代理有限公司负担5275元，由被告大连华强恒业房地产开发有限公司负担5275元，二被告负担部分于判决生效之日起10日内给付原告孟庆春、原告孙国平。
铭远公司上诉的理由及请求是：1.原审法院未查明阎琦代表案涉房屋的原买受人收取铭远公司已转付的192400元房款的事实。2.铭远公司收取孙国平房款实质上是孙国平委托付款，铭远公司已将房款支付给原买受人，原审法院判决铭远公司返还房款并支付利息错误。3.原审法院未查明华强公司2011年8月10日给孟庆春出具的收据载明的92575元系铭远公司转付给华强公司的事实是错误的。4.孙国平与铭远公司签订的《定金协议》中约定有双方免责条款，铭远公司不应承担给付利息的责任。5.案涉房屋不能交易系华强公司的原因导致的，华强公司应当承担不能继续交易的过错责任。因此，铭远公司请求撤销原审判决第一项，将本案发回重审或依法改判铭远公司返还孙国平37600元。
孟庆春、孙国平二审答辩认为：不同意铭远公司的上诉请求，服从原审判决。铭远公司已出具了发票确认其相应的收款行为，应直接为收款行为承担责任，将其收到的款项返还给孟庆春。
华强公司二审答辩认为：不同意铭远公司的上诉请求，华强公司实际收取的款项就是192575元，华强公司可以把收取的款项返还给孟庆春，其他的与华强公司无关。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：在二审的审理过程中，铭远公司认可其现留存了孙国平交付的37600元，并同意将该笔款项返还给孙国平。
上述事实，有二审询问笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。
本院认为，本案的争议焦点为铭远公司应否向孙国平返还137425元并支付相应利息的问题。在铭远公司收取的137425元款项中，铭远公司自认其留存了37600元，并同意将该笔款项返还给孙国平，本院予以照准。对于其余的99825元（137425元-37600元），铭远公司称其将该笔款项支付给了案外人阎琦，但并未提供充分的证据证明阎琦与本案的关联性及将该笔款项支付给阎琦的必要性和合理性，根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，铭远公司应当承担举证不能的法律后果。因铭远公司已向孙国平出具了收取230000元房款的收款收据，故铭远公司应当承担向孙国平返还房款的义务。现案涉房屋的买卖协议已无法继续履行，对此，孙国平并无过错，铭远公司理应将占用该房款期间的利息一并返还给孙国平。据此，原审法院判决铭远公司向孙国平返还137425元并支付相应利息的处理，并无不当。若日后铭远公司有充分的证据证明上述房款确已交付给案外人，可另行主张权利。
关于铭远公司上诉称，孙国平与铭远公司签订的《定金协议》中约定有双方免责条款，铭远公司不应承担给付利息的责任一节，本院认为，虽然在铭远公司与孙国平签订的《定金协议》中约定，如甲方（铭远公司）不能按时签订居间服务合同，则本协议终止，甲方（铭远公司）全部返还乙方（孙国平）所支付的相关费用，双方免责。但该免责条款适用的前提条件是未按时签订居间合同，而因在该《定金协议》中对于签订三方居间服务合同的时间并未作出约定，无法认定居间合同是否按时签订，故该免责条款适用的前提条件并不具备。据此，对于铭远公司的该项上诉请求，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
关于铭远公司上诉称，案涉房屋不能交易系华强公司的原因导致的，华强公司应当承担不能继续交易的过错责任，本院认为，华强公司仅与孟庆春签订了一份《达人社馆意向认购单》，在该认购单上并未约定因案涉房屋不能交易华强公司应当承担的违约责任，现华强公司认可其收取了孟庆春192575元的购房款，原审法院判决华强公司返还上述购房款的同时，支付其占有该款项期间的利息，系判令华强公司承担违约责任的一种方式，并无不当。据此，对于铭远公司的该项上诉请求，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2296元（铭远公司已预交），由铭远公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 贾青钢
代理审判员 吕 瑛
二〇一四年四月二十四日
书 记 员 宋 敏