北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第03992号
原告于新会，女，1983年7月21日出生。
委托代理人朱海涛（原告之夫）。
被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。
法定代表人马印秋，该公司总经理。
委托代理人张立功，男，北京乾元房地产开发有限公司职员。
委托代理人许欣，女，北京乾元房地产开发有限公司职员。
原告于新会与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于新会的委托代理人朱海涛到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告于新会诉称：2007年5月19日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定我购买被告开发的位于平谷区×西南侧×1号商住楼（现为×2号楼）×层×栋×号房屋。合同第十一条第一款、第十三条第一款第二项分别约定被告应在2008年9月30日前向我交付房屋，逾期交房超过60日，自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向我支付违约金。合同第二十条第一款第一项约定被告应于2009年5月31日前办理房屋的初始登记，取得该商品房所在楼栋的权属证明；未能在前述期限内取得权属证明的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金；同条第二款第二项约定如因被告的责任，我未能在房屋交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，自我应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，并于我实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，我向被告支付购房款315385元。2012年8月14日，被告向我交付房屋。2013年8月16日，被告取得该商品房所在楼栋的权属证明。2014年3月4日，被告为我房屋权属转移登记。现因被告逾期交房、逾期办理房屋权属初始登记及转移登记的行为违反了合同约定，故起诉要求被告支付我逾期交房违约金89191元、逾期办理初始登记违约金48475元、逾期办理转移登记违约金10313元，共计147979元。诉讼费由被告负担。
被告乾元公司辩称：第一，我公司与中建六局土木公司建设工程施工合同纠纷一案已经审结，法院判决中建六局土木公司将工程资料交付我公司，但该公司拒绝交付，后经法院强制执行，中建六局土木公司交付的工程材料仍不齐全，致使工程不能如期验收；直至2014年6月，在平谷区委、区政府的协助下，工程最终于同年7月1日验收完毕，楼栋的初始登记正在办理中，因而迟延办理初始登记的过错并非在我公司，原告要求支付逾期交房违约金、初始登记违约金及转移登记违约金的诉讼请求不具有事实依据；第二，在2008年北京奥运会、残奥会期间，政府部门要求施工单位自2008年5月停工至年底；2010年5月3日，施工单位依施工图纸设计，对×小区×1号楼外线化粪池及污水管线进行施工，其间遇到小区居民阻挠，造成施工无法进行，直至一年后方才完工，故我公司迟延交房并非自身过错导致；第三，原告要求支付初始登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效；我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告在该日期后的两年内没有主张权利，其诉求已超过诉讼时效；第四，原告要求支付转移登记违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在入住一段时间后的两年内并未要求我公司为其办理转移登记，故其主张不应得到支持；第五，我公司与原告签订的商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，该项约定显失公平；第六，违约金数额过高，有违公平原则，请求法院予以酌减。
经审理查明：2007年5月19日，原告与被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的北京市平谷区×西南侧×1号商住楼（现为×2号楼）×层×栋×号商品房一套。该合同第十一条约定，被告应当在2008年9月30日前向原告交付该商品房。合同第十三条约定，除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。合同第二十条约定，被告应当在2009年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因被告的责任未能在前述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，在原告选择不退房的情况下，自前述期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付。合同第二十条同时约定，商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，在原告选择不退房的情况下，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告向被告交纳购房款共计316475元，其中于2008年11月25日交纳245385元，于2008年12月5日（贷款放款日）交纳70000元，于2013年11月8日交纳尾款1090元。2012年8月14日，被告向原告交付房屋，原告办理入住手续。2013年8月16日，被告取得涉案商品房所在楼栋的权属证明。2014年3月4日，原告取得X京房权证平字第×5号房屋所有权证书。
上述事实，有当事人的陈述；原告提交的北京市商品房预售合同（复印件）、入住证（复印件）、补充协议（复印件）、购房款发票（复印件）、个人借款凭证（复印件）、房屋所有权证书（复印件）、住房公积金贷款借款合同（复印件）；本院调取的房屋登记簿（复印件）等在案佐证。
本院认为：原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内交付房屋，亦未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告认为由于中建六局土木公司拒绝交付工程材料，工程不能如期验收，导致其公司延期办理房屋权属初始登记，但该抗辩意见涉及被告与中建六局土木公司之间的合同纠纷，不能作为被告未能按照约定履行其与原告间合同义务的抗辩理由，故本院对此不予采纳。被告虽辩称迟延交付房屋系由客观原因所致，其自身不存在过错，但对此未能提交证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告于2013年8月16日取得了原告所购商品房所在楼栋的权属证明，故原告主张逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼请求尚未超过2年的诉讼时效，本院据此对被告提出的该项答辩意见不予采纳。此外，依据合同约定，原告未能在商品房交付之日即2012年8月14日起240日内取得房屋所有权证书，故被告应依约向原告支付相应违约金。被告虽辩称迟延办理房屋权属转移登记系由买受人过错及客观原因所致，其自身不存在过错，但对此未能提交证据予以证明，故本院对此抗辩理由不予采纳。被告作为出卖人存在逾期交房和逾期办理房屋权属初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人先后主张三项违约金，对于此三项违约金的重复期间，本院依公平原则择一高标准予以支持，不重复计算。原告主张的逾期交房违约金系从合同约定的交房次日起按全款计算，但其于2008年11月25日和同年12月5日交纳购房款的时间均迟于合同约定的交房时间，故根据合同第十三条的相关规定，计算该两笔购房款相应违约金的起始日期均应为实际交纳房款次日，本院据此对该项违约金的计算方式予以调整。原告交纳购房尾款1090元的时间晚于被告交付房屋及取得房屋所在楼栋权属证明的时间，故该笔购房款不应计入计算逾期交房违约金和逾期办理初始登记及转移登记违约金。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调整；因本地房价持续上涨，原告亦未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告于新会支付逾期交房违约金五万一千三百一十一元。
二、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告于新会支付逾期办理房屋权属初始登记违约金四千五百零四元。
三、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，向原告于新会支付逾期办理房屋权属转移登记违约金六千二百零七元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百五十一元，由被告北京乾元房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 雁
人民陪审员 王兴旺
人民陪审员 刘 宝
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 王 雪