广东省江门市蓬江区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0703执异452号
案外人：江门市蓬江区芝山五金工艺制品有限公司，住所江门市。
法定代表人：罗志宏。
委托诉讼代理人：黄荣天，广东天高律师事务所律师。
申请执行人：江门市蓬江区南方木艺五金制品有限公司，住所地江门市。
法定代表人：汪少媚。
被执行人：江门市南昌贸易有限公司，住所地江门市。
法定代表人：孔艳婷。
被执行人：江门市南昌企业（集团）有限公司，住所地。
法定代表人：陈锦旋。
被执行人：江门市南昌冷轧板有限公司，住所地江门市。
法定代表人：黄兵。
被执行人：江门市南昌医疗保健器具有限公司，住所地江门市。
法定代表人：陈锦旋。
被执行人：天津泛蓬达贸易有限公司，住所地天津市。
法定代表人：陈真恒。
被执行人：江门市蓬江区汇星园投资有限公司，住所地江门市。
法定代表人：关永富。
被执行人：陈锦旋，男，1962年12月28日出生，汉族，登记住址广东省江门市。
被执行人：卢宝茹，女，汉族，1963年1月20日出生，登记住址广东省江门市。
本院在执行申请执行人江门市蓬江区南方木艺五金制品有限公司，（以下简称南方木艺公司）与被执行人江门市南昌贸易有限公司（以下简称南昌贸易公司）、江门市南昌企业（集团）有限公司（以下简称南昌集团公司）、江门市南昌冷轧板有限公司（以下简称南昌冷轧板公司）、江门市南昌医疗保健器具有限公司（以下简称南昌医疗保健公司）、天津泛蓬达贸易有限公司（以下简称天津泛蓬达公司）、江门市蓬江区汇星园投资有限公司（以下简称汇星园投资公司）、陈锦旋、卢宝茹金融借款合同纠纷一案中，案外人江门市蓬江区芝山五金工艺制品有限公司（以下简称芝山五金公司）于2018年5月22日对本院执行拍卖被执行人南昌集团公司名下位于“潮连芝山地段合共二宗土地使用权（土地证号：江国用（2004）第202076号、第202074号）及其地上**处建筑物”提出书面异议，认为其对上述土地及地上建筑物拥有所有权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人芝山五金公司提出异议称：2015年4月2日，我公司与南昌集团公司签订一份《厂房土地转让协议》，主要约定，一、转让标的“位于江门市潮连芝山地段地块，土地使用证号【江国用（2004）第202076号】，面积32515.32明芳米，地上所有厂房及办公楼等建筑物及配套设施，按现状转让；二、转让价格总价3500万元，乙方（芝山五金公司）承担全部过户税费；三、付款方式，2015年4月3日前付1200万元，4月15日前再付300万元，4月30日前再付250万元，乙方需要甲方（南昌集团公司）注销兴业银行他项权利登记办理过户手续前5个工作日在支付250万元，余款1500万元在土地使用权过户手续办妥后15个工作日内付清。四、交付方式，乙方正在租用所有转让物业，签约后2015年4月份起不再支付租金，乙方支付完前期款2000万元后5个工作日内，甲方清偿该资产在兴业银行的相应帝业借款，把他项登记手续注销，将相关证件交由乙方办理产权过户手续，甲方全力配合。
2015年5月，双方又签订一份《厂房土地转让协议》，主要约定，一、转让标的“位于江门市潮连芝山地段地块，土地使用证号【江国用（2004）第202074号】，面积11146.83平方米，地上所有厂房及办公楼等建筑物及配套设施，按现状转让；二、转让价格总价1000万元，乙方（芝山五金公司）承担全部过户税费。三、付款方式，签订协议后2天内支付400万元，余款在土地使用权过户手续办妥后15个工作日内付清。四、交付方式，乙方交付首期款后甲方（南昌集团公司）将上述标的交由乙方管理，并于20个工作日内甲方清偿该资产在兴业银行的相应抵押借款，把他项权利登记手续注销，将相关证件交由乙方办理产权过户手续，甲方全力配合。
合同签订后，我公司依约共支付了1900万元给南昌集团公司，但南昌集团公司没有资金偿还兴业银行股份有限金司江门分行的借款，未能办理他项登记的注销手续，未能按照合同的约定将相关证件交给我公司办理产权过户手续，我公司被迫停止支付余款。
同时，我公司从2007年12月3日开始租用南昌集团公司的上述物业，租赁期限为20年，每月租金为26.5万元。由于被申请人的厂房年久失修、漏雨，无法正常生产经营，我公司多次向南昌集团公司提出要求其负责维修，但南昌集团公司迟迟不予答复，我公司只好自己委托台山市大突鎏江建筑工程有限公司江门分公司进行维修，合同总价为3454249.26元，已经支付了265万元。
经查实，由于南昌集团公司逾期偿还兴业银行的借款导致兴业银行提起诉讼，然后将债权转让给了江门市蓬江区南方木艺五金制品有限公司，该案正在执行过程中。我公司最近在淘宝网上看到了江门市蓬江区人民法院已经发出了《拍卖通知书》【(2018)粤0703执恢78号】才知道自己购买的土地及厂房、办公楼及配套设施将被拍卖，合法权益将被侵占。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，特提出执行异议，请贵院依法确认双方
签订的《厂房土地转让协议》合同合法有效，上述财产应该确认为申请人所有，并依法停止对上述土地、厂房及配套设施等物业的拍卖，
案外人芝山五金公司为证明其异议成立提供如下证据：1、《厂房土地转让协议》2份（复印件）；2、付款凭证1份（复印件，显示《收据》4张，号码分别为№4055827、4055828、4055830、4055831）；3、广东省江门市蓬江区公证处（2015）粤江蓬江第001729号《公证书》1份；4、《厂房维修合同》1份；5、《工程结算价》2份；6、广东省农村信用社网银交易凭证2份；7、江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703执恢78号《拍卖通知书》1份。
申请执行人南方木艺公司对芝山五金公司所提出的异议没有发表意见。
被执行人南昌集团公司对芝山五金公司所提出的异议没有发表意见。
根据芝山五金公司的异议意见，（2018）粤0703执恢78号案件档案材料，本院查明，
2012年5月21日，南昌集团公司与兴业银行股份有限公司江门分行（以下简称江门兴业银行）签订了编号为“兴银粤抵押字（江门分行）第201204200541号”《最高额抵押合同》，合同明确约定，南昌集团公司以其所有的位于“江门市潮连芝山地段32515.32平方米土地使用权（土地证号：江国用（2004）第202076号）”、“江门市潮连芝山地段11146.**平方米土地使用权（土地证号：江国用（2004）第2020**号）”抵押给江门兴业银行，用于江门兴业银行与南昌集团公司在抵押额度有效期内发生的在抵押最高本金限额项下的所有债权；抵押额度有效期自2012年5月21日至2017年5月21日；抵押最高本金限额为2445.08万元。另还约定，抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位权、附和物、混合物、加工物和孳息；抵押担保范围为抵押额度有效期内发生的在抵押最高本金限额项下的所有债权余额（包括但不限于本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权的费用等）。抵押权人因准备、完善、履行或强制执行本合同或行使本合同项下的权利或与之有关而发生的所有费用和支出（包括但不限于律师费用、诉讼或仲裁费用等）均构成被担保债权的一部分；无论主合同项下是否还存在其他多项担保（包括抵押、质押和保证担保），抵押人均以本合同约定的全部抵押物连带抵押担保上述债务；抵押权与抵押担保的债务同时存在，债务清偿完毕后，抵押权才消灭；债务人未按主合同约定清偿担保债务的，抵押权人有权直接处分抵押物（包括但不限于以抵押物折价或直接拍卖、变卖抵押物）并以所得款项清偿担保债务等。双方并就上述约定到土地登记管理部门办理了抵押登记。
事后，由于南昌集团公司不能依约偿还到期债务，江门兴业银行于2015年12月2日向本院提起诉讼，请求判令南昌集团公司偿还承兑汇票垫款本金26726933,42元及利息、复息、罚息866602.96元，并对南昌集团公司提供抵押的抵押物享有优先受偿的权利。该案件在审理过程中，江门兴业银行于2016年11月16日将其对南昌集团公司的上述债权转让了给南方木艺公司，案件的原告主体因此而变更为南方木业公司。该案经本院审理，作出（2016）粤0703民初64号《民事调解书》，事后，由于南昌集团公司及其他当事人没有按照调解书约定履行义务，南方木业公司根据该调解书向本院申请执行。执行过程中，本院作出裁定拍卖南昌集团公司提供抵押的上述土地，
另查明，案外人芝山五金公司与南昌集团公司于2015年4月2日签订一份《厂房土地转让协议》，主要约定：南昌集团公司将其名下位于“江门市潮连芝山地段32515.32平方米（土地证号：江国用（2004）第2020**号）”及地上所有厂房及办公楼等建筑物及配套设施，按现状以总价3500万元转让给芝山五金公司；于2015年5月，双方再签订一份《厂房土地转让协议》，主要约定：南昌集团公司将其名下位于“江门市潮连芝山地段11146.83平方米（土地证号：江国用（2004）第2020**号）”及地上所有厂房及办公楼等建筑物及配套设施，按现状以总价1000万元转让给芝山五金公司。上述合同签订后，因南昌集团公司已将上述约定转让的土地登记抵押给江门兴业银行，因此，上述约定转让的土地至今仍登记在南昌集团公司名下。
本院认为，案外人芝山五金公司对本院执行拍卖南昌集团公司名下位于“潮连芝山地段合共二宗土地使用权（土地证号：江国用（2004）第202076号、第202074号）及其地上**处建筑物”提出异议，主张对上述涉案拍卖的土地及地上建筑物享有所有权，该异议属于案外人异议。
对于芝山五金公司的该异议是否成立，首先要认定芝山五金公司对上述涉案执行拍卖的土地及地上建筑物是否享有所有权。对此，芝山五金公司提供了其与南昌集团公司于2015年4月2日所签订的《厂房土地转让协议》以及2015年5月所签订的《厂房土地转让协议》来证明，但没有提供相关的不动产权属证书来证明。而从（2016）粤0703民初字第64号案件材料显示，涉案执行拍卖的土地登记在南昌集团公司名下，于2012年5月21日抵押给江门兴业银行并办理了抵押权登记。按现有证据时间推算，显然的抵押在前，签订转让协议在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，芝山五金公司与南昌集团公司所签订的2份《厂房土地转让协议》并不能据此令涉案执行拍卖的土地发生转移的效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，⋯⋯”的规定，涉案执行拍卖的土地的所有权仍属于南昌集团公司所有。现有证据并未显示芝山五金公司对涉案执行拍卖的土地拥有所有权，芝山五金公司仅凭与南昌集团公司签订的2份《厂房土地转让协议》来主张所有权，难以令人信服，因此，对芝山五金公司提出的异议意见，本院不予认定和采信。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人江门市蓬江区芝山五金工艺制品有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 赵慈云
审判员 陈坚荣
审判员 陈纪豪
二〇一八年六月六日
书记员 曾 胜