江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2018号
上诉人（原审被告）张连香。
委托代理人朱锦贵。
委托代理人朱琳。
上诉人（原审被告）常州市和波香江桑拿部（系个体工商户），住所地常州市钟楼区木梳路＊号。
经营者张连香。
委托代理人朱锦贵。
�托代理人朱琳。
上诉人（原审被告）钟楼区永红和波饭店（系个体工商户），住所地常州市钟楼区木梳路＊号。
经营者张连香。
委托代理人朱锦贵。
委托代理人朱琳。
被上诉人（原审原告）常州市汉正建材总汇，住所地常州市钟楼区木梳路＊号。
投资人刘汉正，系该公司经理。
委托代理人鲁良彬，江苏华东律师事务所律师。
原审被告钟楼区永红书萍国通通讯服务部（系个体工商户），住所地常州市钟楼区木梳路＊号。
经营者张书萍。
原审被告钟楼区永红头领美发店（系个体工商户），住所地常州市钟楼区木梳路＊号。
经营者张扬。
原审被告李军。
上诉人张连香、常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店与被上诉人常州市汉正�材总汇、原审被告钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军房屋租赁合同纠纷一案，因张连香、常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第1531号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审情况：
常州市汉正建材总汇诉称，2006年4月5日，常州市汉正建材总汇与张连香签订房屋租赁合同，约定常州市汉正建材总汇将其位于本市清潭木梳路＊号的房屋出租给张连香，租赁期限共九年，自2006年6月1日起至2015年6月1日止，租金每半年支付一次，先付后用。合同签订后，常州市汉正建材总汇按约将租赁房屋交付给了张连香，但张连香却不按期交付租金，至今尚拖欠租金4.8万元。常州市汉正建材总汇曾多次通知张连香，要求张连香在租期届满前将租赁房屋腾空后交还常州市汉正建材总汇，并付清欠款，但张连香至今未付清租金并未将租赁房屋交还常州市汉正建材总汇。据了解，现常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军在使用该租赁房屋。为此，常州市汉正建材总汇诉至原审法院，请求判令：1、张连香支付所欠租金4.8万元及逾期付款利息（自2015年6月2日起计算至租金本息付清之日止，利率按银行同期贷款基准利率的1.5倍计算）；2、张连香支付逾期交付房屋的滞纳金77865元（暂计算至2015年6月30日），滞纳金从2015年6月2日起至实际迁出租赁房屋之日止，按原日租金的5倍即每日2685元计算）；3、判令张连香、常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军立即从租�房屋迁出，并将房屋腾空后交还常州市汉正建材总汇；4、判令张连香、常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军共同支付逾期腾房占有使用费15573元（暂计算至2015年6月30日），房屋占有使用费从2015年6月2日起计算至实际迁出房屋之日止，按原租金标准计算；并判令张连香对常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军应支付的房屋占有使用费承担连带清偿责任；5、诉讼费用由张连香、常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军承担。
张连香辩称，1、张连香所欠的租金只有3.1万元，并非4.8万元；2、合同于2015年6月1日到期，在此之前，张连香希望继续续租房屋，也跟常州市汉正建材总汇积极商讨这个事情，但是常州市汉正建材总汇给出的续租房屋金额过高，要求将租金调整为每年32万元，之前的合同租金一年是19.6万元，对于这个涨幅不能接受，所以没有协商好，所以造成了没有签订合同造成的现在的问题；3、根据之前合同规定，如果合同到期后继续续租是不超过21万元的房租；4、常州市汉正建材总汇的其他诉讼请求都是由于这个原因造成的。庭审中，张连香陈述如常州市汉正建材总汇愿意让其续租房屋，其可以立即支付所欠款项；按双方合同约定，常州市汉正建材总汇应按150元／年／平方米的租金标准与张连香签订续租合同；2008年3月至2011年10月期间，常州市汉正建材总汇在承租房屋内进行房屋拆迁或承建，致使张连香没有正常经营，每年的营业额减少了100万元左右，常州市汉正建材总汇也没有给予合理的补偿，�连香迟延支付租金是事出有因；2012年6月至今，常州市汉正建材总汇还强制收取合同外的停车费。如常州市汉正建材总汇不再续租，其应补贴2008年至2011年期间损失，但张连香未在法定期限内向本院提起相应的反诉请求。
常州市和波香江桑拿部答辩意见同张连香。
钟楼区永红和波饭店答辩意见同张连香。
钟楼区永红书萍国通通讯服务部辩称，房子是从张连香手中租来的，想租下去的，不知道张连香和常州市汉正建材总汇之间的事情。
钟楼区永红头领美发店辩称，房子是从张连香手中租来的，想租下去的，不知道张连香和常州市汉正建材总汇之间的事情。
李军辩称，房屋是从张连香手中转租过来的，产生的费用不应该由我们来承担。租金已经交付了，腾空房屋是张连香和常州市汉正建材总汇之间的事情，与我无关，我交了租金就应该做下去。
原审经审理查明，2006年4月5日，常州市汉正建材总汇（甲方）与张连香（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，常州市汉正建材总汇将其所有的位于常州市钟楼区木梳路＊号房屋（房屋建筑面积共计1400平方米）出租给张连香用于浴室、宾馆等；租赁期限共九年，自2006年6月1日起至2015年6月1日止；租赁期满，在同等条件下张连香享有优先承租权，在其要求继承租赁该房屋的情形下，常州市汉正建材总汇有义务和张连香在租金不超过150元／平方米／年，按照本合同约定重新签订租赁合同；租金总额为168万元，其中前三年16.8万元每年，后六年19.6万元每年；张连香有权转租所承租部分房屋，但是在转租前应该通知常州市汉正建材总汇，否则无权转租。合同第十条约定乙方（即张连香）应于房屋租赁期满不再续租房屋时，将承租房屋及附�设施、设备完好地交还常州市汉正建材总汇。第十二条约定房屋租赁期满不再续租时，乙方应如期交还该房屋，逾期归还，则每逾期一日应向常州市汉正建材总汇支付原日租金5倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给常州市汉正建材总汇造成的损失。合同第十五条其他约定事项另行约定房租先付后用，半年一付。
合同签订后，常州市汉正建材总汇依约将该房屋交付张连香使用，张连香将其中部分房屋转租于钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军使用，其余由其本人为经营者的个体工商户常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店经营使用。合同到期后，常州市汉正建材总汇与张连香未续订合同。常州市汉正建材总汇后因要求张连香等搬离未果，遂诉至法院，要求判如所请。审理中，常州市汉正建材总汇撤回要求张连香、常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军承担房屋占有使用费的诉讼请求。
2011年7月，常州市汉正建材总汇以张连香拖欠其2011年租金19.6万元为由诉至原审法院，要求张连香立即迁出租赁房屋及支付房屋租金19.6万元，后因张连香支付了19.6万元租金，常州市汉正建材总汇向原审法院申请撤诉，该院于2011年8月2日裁定准许。2012年11月，常州市汉正建材总汇再次以张连香未支付2012年租金19.6万元为由诉至原审法院，要求解除与张连香的房屋租赁合同，张连香迁出租赁房屋并支付拖欠租金19.6万元，2013年3月，经该院调解，双方继续履行原租赁合同。
2015年3月2日，常州市汉正建材总汇向张连香及和波香江休闲中心发出《公函》一份，内容为：“鉴于本公司与你于2006年4月5日订立房屋租赁合同一�，现该合同租赁期限将届满，又鉴于你已连续拖欠本公司租金逾本年计9.8万元，故本公司特致函如下：一、希你于接函后3日内立即支付拖欠的租金计人民币9.8万元，如届期未付，本司将追究你的法律责任；二、现于前述租赁合同届满（2015年6月1日）前3个月通知你，如你欲续租该物业，本公司的租金调整为人民币32万元／年”。2015年5月18日，常州市汉正建材总汇再次向张连香及和波香江休闲中心发出《房屋租赁合同期满通知书》一份，要求被告张连香支付所欠租金4.8万元、结清水、电、气、通信等费用、于2015年6月1日前将租赁房屋恢复原状腾空后返还常州市汉正建材总汇。庭审中，经常州市汉正建材总汇与张连香当庭确认，合同期内张连香尚欠常州市汉正建材总汇租金金额为31667元。
原审庭审中，常州市汉正建材总汇提供2015年7月28日其为甲方与案外人乙方常州市钟楼区永红云中副食品商行签订的《协议》一份，证明常州市汉正建材总汇与案外人已达成房屋买卖的意向，需收回房屋不再出租。该《协议》内容为：“鉴于：甲方坐落于木梳路＊号房屋租赁期限至2015年6月1日即将到期，甲方因资金紧张曾向乙方借款285万元未还。2015年5月，甲方拟出售前述房屋，乙方拟受让该房屋，但乙方要求必须租赁到期，承租人腾空房屋后，再签订正式买卖合同，双方为此已达成初步意向。现该房屋租期已届满，但承租人仍未搬离，为此双方签订如下书面协议，以昭信守：一、甲方应在2015年10月30日前腾空房屋，房屋腾空后，双方即签订正式房屋买卖合同，双方应本则诚信原则确定交易价格、支付方式等。二、乙方之前借给甲方的285万元，视作保证金（不计息），待双方签订房屋买卖合同后抵作购房款。……”。张连香对常州市汉正建材总汇提供的该份证据无异议。
原审另查明，常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军（未起字号）均系经工商注册登记的个体工商户，常州市和波香江桑拿部与钟楼区永红和波饭店经营者均为张连香。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。常州市汉正建材总汇与张连香就涉案房屋于2006年4月5日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行。张连香作为承租人，应当按照约定的期限及金额支付租金，逾期支付的，应依法承担相应的民事责任，故对常州市汉正建材总汇要求张连香支付租金31667元及利息的诉讼请求予以支持。
张连香主张优先承租权，认为常州市汉正建材总汇应按�方约定以150元／平方米／年的租金标准与其续订合同，鉴于合同到期后常州市汉正建材总汇拟转让涉案房屋，已无出租意向，故对张连香的该主张，不予支持。合同期满后，张连香应当按照合同约定及时将承租房屋腾空并返还给常州市汉正建材总汇。钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店及李军作为次承租人、常州市和波香江桑拿部与钟楼区永红和波饭店作为实际经营使用人，亦应当一并迁出。常州市汉正建材总汇要求张连香按原日租金5倍的标准支付逾期交还租赁房屋的滞纳金，虽该主张符合双方的合同约定，但标准远远高于常州市汉正建材总汇的实际损失，予以适当调整，以原租金标准的1.3倍为宜。
张连香提出2008年3月至2011年10月期间，常州市汉正建材总汇的房屋拆迁及承建影响了其正常经营，应予补偿的意见，因其未在法定期限内�法院提出反诉及缴纳反诉费用，法院对此不予理涉，张连香可另行主张。张连香又提出常州市汉正建材总汇强制收取其停车费，但其提供的停车费收款收据中显示的收款单位为常州天驰物业服务有限公司，并非常州市汉正建材总汇，故对张连香的该意见，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：1、张连香于本判决生效之日起十日内向常州市汉正建材总汇支付所欠租金31667元及利息（利息从2015年6月2日起至实际计付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；2、张连香、常州市和波香江桑拿部、钟楼区永红和波饭店、钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟�区永红头领美发店、李军于本判决生效之日起十日内搬离所承租的位于常州市木梳路＊号房屋（面积为1400平方米），并将该房屋返还给常州市汉正建材总汇；3、张连香于本判决生效之日起十日内向常州市汉正建材总汇支付逾期交付房屋的滞纳金（滞纳金从2015年6月2日起计算至实际迁出之日，按原合同租金标准的1.3倍计付）；4、驳回常州市汉正建材总汇的其他诉讼请求。
上诉人张连香、常州市和波香江桑拿部、常州市永红和波饭店不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决事实认定不清。原审法院对合同效力的认定上诉人表示同意。但上诉人没有拒缴租金的行为，而是被上诉人单方面违背合约。事实是，被上诉人拖欠上诉人的电费（2015年1月至今）一直未交给上诉人，租赁期内，由被上诉人产生的应缴电费来抵上诉人的部分应付租金，故上诉人未拒缴�屋租金。按照《房屋租赁合同》的约定，租赁期满，在上诉人要求继续租赁该房屋的情形下，被上诉人有义务和上诉人在租金不超过150元／平米／年即21万元／年，按照本合同重新签订租赁合同。租赁期满前，乃至法院一审开庭后，上诉人都明确表示要继续租赁该房屋，也一直积极主动和被上诉人商讨续租事宜，被上诉人先是在租赁期内（2015年3月2日）发函告，提出将该房屋的租金调整为人民币32万元／年，这违背了《房屋租赁合同》中规定的续租租金不超过21万元／年的约定。一直以来，被上诉人与上诉人约定，房屋租赁期满后，上诉人可以继续租赁该房屋，但被上诉人单方面提出巨额租金，其金额远远超出市场价值，让上诉人承担不起此租赁费用，以达到不和上诉人签订续租合同的目的。本案中，上诉人提出在2008年3月至2011年10月期间，被上诉人开发房屋拆迁及�建行为，严重影响了上诉人的正常经营，致使上诉人每年亏损近百万元，而且被上诉人房屋重建好后，还强制向上诉人收取其租用范围内的停车费，被上诉人上述行为侵害了上诉人的合法权益。被上诉人在此期间与上诉人约定，房屋租赁期满时，会对上诉人续租事宜进行一定的补偿，然而事后言而无信，所以法院不应判令上诉人搬出该房屋。被上诉人要求上诉人搬出是显失公平的，是因为法院判令搬出，上诉人租赁该房屋时投入的200余万元装修费用和因被上诉人个人造房行为所造成的300余万元损失都得不到补偿。因此对本案的处理应当是驳回被上诉人要求上诉人无偿搬出租赁房屋的诉讼请求。综上，请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人常州市汉正建材总汇未作书面答辩，庭审中口头答辩称�1、上诉人所述不是事实，上诉人承租房屋没有按约及时支付租金，为此被上诉人在2011、2012年以及本次起诉催要租金，已经严重损害了被上诉人的利益，被上诉人主张行使不安抗辩权，要求不再将房屋出租给上诉人是为了维护自己的权益。2、被上诉人自身资金紧张已准备将房屋出售，不能再将租赁房屋出租给上诉人，因此上诉人不享有优先承租权。3、上诉人也不存在损失补偿的事宜，因为根据上诉人与被上诉人在2011、2012年的两次诉讼要求支付租金，均以上诉人按照合同约定交付租金结案，证明双方不存在房屋拆迁的补偿事宜。4、上诉人提到电费，根据租赁合同约定，租金是先付后用，水电费是在使用之后结算的，双方实际也是在上诉人支付下期租金后进行水电结算，上诉人至今没有按约付清租金，没有按照合同约定迁出承租房屋，故双方之间的水电费没有结算，但电费的数额远小于上诉人应付租金，应当在上诉人腾空房屋时进行结算。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告钟楼区永红书萍国通通讯服务部、钟楼区永红头领美发店、李军未作答辩。
鉴于双方当事人对原审法院经审理查明的事实均无异议，二审中也均未提供新的证据，本院对原审经审理查明的事实依法予以确认。
二审中，双方当事人向本院陈述：上诉人以自己名义在诉争租赁房屋处申请了电线，电费由上诉人缴纳，被上诉人也通过该处电线用电，故结欠上诉人电费共约1-2万元；水费由上诉人支付给被上诉人。按照合同约定与租赁期间的惯例，水电费是在缴纳租金时一并结算，被上诉人所欠电费从上诉人应缴租金中直接扣除。
二审中，上诉人向本院陈述：2013年房屋租赁纠纷诉讼中，被上诉人曾找其�商，免了2010年半年租金，并提出房屋租赁合同到期后给其一部分补偿，合同到期之后优先承租且降低房租；逾期缴纳租金是因为2008年至2011年期间，被上诉人拆建租赁房屋周边的房屋影响其正常营业且未给合理补偿，就此一直协商不成，所以一直不交租金。
本院认为，上诉人与被上诉人于2006年4月5日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该房屋租赁合同中，对房屋租赁期限、租金支付方式及各自的权利义务等作出了明确的约定，双方当事人应当约定全面履行自己的义务。根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人应当按照约定的期限支付租金；租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方当事人所签订的房屋租赁合同的期限于2015年6月1日届满，双方未再就房屋续租事宜达成一致并重新签订合同，故原审法院认定房屋租赁合同已到期终止并无不当。按照房屋租赁合同的约定，租赁期限届满后，上诉人应当将承租的房屋返还给被上诉人。就上诉人要求行使房屋租赁合同所约定的优先承租权的问题。对此本院认为，首先，优先承租权的行使以出租人意图继续出租房屋为前提，但就此被上诉人在原审中已经举证证明其已与案外人达成出售房屋之合意；其次，在租赁期间，上诉人作为承租人多次逾期支付租金构成根本违约，且在2012年出租人已因此起诉主张解除租赁合同，故被上诉人在答辩中主张其行使不安抗辩权不同意继续将房屋出租给被上诉人具备事实依据，本院对该辩称予以采纳。就上诉人主张因被上诉人欠其电费故其未逾期缴纳租金的问题。根据法律规定，双方当事人互负同种类债务且均已届清偿期的，可以主张抵销。根据双方当事人在二审中确认的以往交易惯例及尚欠电费的金额，电费是在上诉人缴纳租金时一并结算、且其金额小于上诉人尚欠租金数额，故上诉人主张以电费与租金互相抵销、其未欠付租金，无事实与法律依据；被上诉人就此所提出的水电费应待上诉人迁出房屋时一并结算的辩称，本院予以采纳。就上诉人主张因被上诉人对周边房屋进行拆建影响其经营造成损失、就此双方协商不成故其不支付租金的问题。就此本院认为，对该主张，上诉人在一、二审中均未能举证证明，且在租赁房屋仍然由其正常使用的情况下，其以此为由拒不履行其作为承租人的主要义务即按约支付租金，依据不足；就上诉人所主张的因被上诉人拆建房屋对其经营所造成的损失，原审法院明确可由其另行主张，并无不当。原审查明事�清楚，适用法律正确，应予维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3135元，由上诉人张连香、常州市和波香江桑拿部、常州市永红和波饭店负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 顾 佳
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 蒋 洁