湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀中民一终字第72号
上诉人（原审原告、反诉被告）骆俊玲，女，1978年8月21日出生，苗族，职工。
委托代理人王帅（特别授权），湖南锦江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）怀化鑫凯房地产开发有限公司。
法定代表人孙国民，系该公司董事长。
委托代理人崔小龙（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。
上诉人骆俊玲因与被上诉人怀化鑫凯房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省麻阳苗族自治县县人民法院（2011）麻民一初字第269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭审理了本案，骆俊玲的委托代理人王帅、怀化鑫凯房地产开发有限公司的委托代理人崔小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年12月20日，怀化鑫凯房地产开发有限公司经相关部门批准在麻阳苗族自治县高村镇沿河东路动工修建“水岸明珠”商住楼，该商住楼由怀化鑫凯房地产开发有限公司承包给湖南省第二工程有限公司怀化分公司承建。2009年3月19日骆俊玲、怀化鑫凯房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。合同主要内容：第三条，买受人（即骆俊玲，下同）购买出卖人（即怀化鑫凯房地产开发有限公司，下同）在麻阳苗族自治县高村镇沿河东路“水岸明珠”商住楼所建的第B栋2702号商品房1套，该房用途为商住，属框剪结构，层高为2.9米，建筑层数为地上32层，地下为1层；第四条，该商品房（合同约定）建筑面积共144.6㎡，按1950.53元／㎡计算，总金额282046元；第六条，付款方式及期限：买受人在签订合同时付定金30000元，合同签订后当日另付27046元，向银行按揭贷款225000元。出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由买受人负责承担相关费用，买受人需在2009年3月31日前申请办理按揭贷款手续并交齐办理按揭手续所需资料。反之，视买受人违约，出卖人可另行向第三人销售该宗房地产。买受人按购房总额的2%向出卖人缴纳维修基金，买受人应交纳专项维修资金总额为5641元，买受人需在2009年5月18日前将共用部分专项维修资金交予甲方（怀化鑫凯房地产开发有限公司）；第七条，买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期付款在60日之内，自本合同规定的付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于（1）项中比率的违约金）；第八条，交付期限：出卖人应当在2009年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地震等自热灾害，且出卖人在发生之日起15日内告知受买人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接单，所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件，并签署房屋接单，所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第壹、贰项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，买受人在合同上签名，出卖人在合同上加盖了公章。该合同附“水岸明珠”商住楼交楼标准的附件其内容为：1、外墙：白、灰、蓝色高级外墙漆；2、室内地面：混合砂浆抹平；3、室内地面：水泥砂浆找平拉毛；4、门窗：入户门为高级防盗门，户内预留门洞；5、厨卫：集中排油烟管道和管道井；6、楼梯间：防滑地面砖，墙面白色乳胶漆，电梯安装到位；7、空调位：客厅、主卧设室外空调机位，预留空调穿墙管洞；8、给水：一户一表，PVC管安装至水管出口，其余部分用户自理；9、供电：一户一表，照明、电器、插座双回路设置，暗敷铜芯绝缘线，客厅设Ф4空调专用线，室内插座、开关线路预埋，插座、开关安装到位；10、电讯系统：电话线、有线电视、宽带入户。合同签订后，骆俊玲按合同约定交付了57046元购房款，尚欠购房款由怀化鑫凯房地产开发有限公司按合同的约定从骆俊玲按揭贷款予以扣除，后怀化鑫凯房地产开发有限公司将“水岸明珠”商住楼建成，对所有窗户安装了塑钢窗，并给骆俊玲配置了止逆阀（厨房抽油烟机管道里安装的防止油烟倒灌的机器），安装了信箱、门禁安全系统。2010年3月5日，怀化鑫凯房地产开发有限公司向麻阳苗族自治县建设工程质量监督站提出申请对“水岸明珠”商住楼进行验收，2010年5月19日经麻阳苗族自治县建设工程质量监督站验收合格。骆俊玲于2009年12月23日向怀化鑫凯房地产开发有限公司2000元押金、并没有在“水岸明珠客户领取物品签字单上的门禁系统、IC卡、密码、钥匙、止逆阀、电卡项下签名，后骆俊玲在怀化鑫凯房地产开发有限公司未知情的情况下入住2702号商品房。现骆俊玲以怀化鑫凯房地产开发有限公司违约为由诉至法院要求怀化鑫凯房地产开发有限公司交付2702号商品房的房地产权属证书退还押金，拆除商品房内的塑钢窗并承担逾期交房和逾期办证的违约金。怀化鑫凯房地产开发有限公司提出反诉，要求骆俊玲支付水电开户费、塑钢窗材料及安装费、止逆阀费、信箱材料费、IC卡费、门禁系统费、代垫按揭贷款相关费用、房屋维修基金。
另查明，骆俊玲未向怀化鑫凯房地产开发有限公司交纳房屋维修基金。怀化鑫凯房地产开发有限公司未向骆俊玲交付房地产权属证书。
同时查明，麻阳苗族自治县2008年1-12月份天气实况为：元月13日至元31日连续冰冻；2月1日至4日冰冻，7日冰冻；12月22日、23日冰冻。2009年1-12月份天气实况为：1月7日冰冻，其他时间为阴天、晴天、小雨、中雨等天气。
原审法院认为：怀化鑫凯房地产开发有限公司在取得商品房预售许可证后，骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司在平等、自愿原则下签订的商品房买卖合同，因内容不违反法律、法规的强制性规定，因此骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司之间的合同系合法有效合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司争议的焦点为：一、骆俊玲是否应交纳“水岸明珠”商住楼的塑钢窗材料及安装费用、水电开户费、止逆阀费、信箱材料费、IC卡费、门禁系统费；二、关于骆俊玲是否已按合同履行了全部义务；三、怀化鑫凯房地产开发有限公司是否应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。四、怀化鑫凯房地产开发有限公司是否应退还骆俊玲的2000元押金对上述四个争议焦点。法院分别论述如下：一、骆俊玲是否应交纳“水岸明珠”商住楼的塑钢窗材料及安装费用、水电开户费、止逆阀费、信箱材料费、IC卡费、门禁系统费。骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司所签订合同的交房标准附件中对交房标准已作了明示，即怀化鑫凯房地产开发有限公司交给骆俊玲的商品房中没有约定由怀化鑫凯房地产开发有限公司安装塑钢窗或铝合金窗，从该附件中可以认定塑钢窗或铝合金窗的安装应由骆俊玲自行负责，怀化鑫凯房地产开发有限公司为了商住楼外观的整体统一性，在已经通知骆俊玲并安装了塑钢窗的情况下，且安装塑钢窗的价格符合同类产品市场价格，所花安装塑钢窗的费用应由骆俊玲承担，现怀化鑫凯房地产开发有限公司提出反诉要求骆俊玲支付塑钢窗材料及安装费4203元，对于怀化鑫凯房地产开发有限公司的该反诉请求法院予以支持，对于骆俊玲要求怀化鑫凯房地产开发有限公司拆除塑钢窗的诉讼请求法院不予支持。由于在骆俊玲、怀化鑫凯房地产开发有限公司所签合同的交房标准附件中仅约定了怀化鑫凯房地产开发有限公司所交商品房中安装一水表、一电表，但对水与电开户费用并不明确由何方承担，对于止逆阀费、信箱材料费、IC卡费、门禁系统费也未约定由何方承担，依据湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的通知第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”虽然该通知于2009年7月1日实施，但实施之日在骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司双方约定的交房日之前，故在双方约定不明的情况下，应以上述规定为依据，故水电开户费、止逆阀费、信箱材料费、IC卡费、门禁系统费由怀化鑫凯房地产开发有限公司承担，故对于怀化鑫凯房地产开发有限公司要求骆俊玲支付水电开户费1000元、止逆阀费300元、信箱材料费200元、IC卡费60元、门禁系统费100元诉讼请求，法院不予支持。
关于骆俊玲是否已按合同履行了全部义务。从骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司所签合同可以认定，骆俊玲应交纳的费用为：（1）购房款；购房款骆俊玲已按合同履行完毕；（2）房屋维修基金；骆俊玲和怀化鑫凯房地产开发有限公司所签合同中明确约定了骆俊玲应按购房款的2%即5641元交纳房屋维修基金及交纳维修基金的时间，但骆俊玲至今尚未交纳，骆俊玲应向怀化鑫凯房地产开发有限公司交纳房屋维修基金5641元，关于骆俊玲辩称全体业主都是按购房款的额1%交纳房屋维修基金，因无证据佐证，法院不予采纳，故对于怀化鑫凯房地产开发有限公司要求骆俊玲交纳房屋维修基金5641元的诉讼请求法院予以支持。（3）办理按揭贷款的相关费用，骆俊玲、怀化鑫凯房地产开发有限公司所签合同中约定出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由买受人负责承担相关费用，故怀化鑫凯房地产开发有限公司代骆俊玲向怀化市永和信用担保有限公司交纳的担保费2250元应由骆俊玲承担，对于怀化鑫凯房地产开发有限公司反诉要求骆俊玲支付怀化鑫凯房地产开发有限公司代垫按揭贷款相关费用2250元的诉讼请求，法院予以支持，对于怀化鑫凯房地产开发有限公司诉请中提出的其他代垫办理按揭贷款的费用因无证据佐证法院不予支持。
怀化鑫凯房地产开发有限公司是否应承担逾期交房、逾期办证的违约责任。从骆俊玲和怀化鑫凯房地产开发有限公司签订的合同可知，双方签订合同的时间为2009年3月19日，约定的交房日期为2009年7月30日，怀化鑫凯房地产开发有限公司在施工期间的2008年1月13日到2009年1月7日，麻阳苗族自治县有27天处于冰冻期，虽然该期间系骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司合同中所约定的延期交房理由之一，但该冰冻期发生在骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同之前，故该冰冻期不得作为怀化鑫凯房地产开发有限公司延迟交房的抗辩理由。对于怀化鑫凯房地产开发有限公司所提出的其他影响交房的因素因怀化鑫凯房地产开发有限公司未能提供充分证据证实，故对怀化鑫凯房地产开发有限公司的该辩称理由法院不予采纳。怀化鑫凯房地产开发有限公司在庭审中辩称其延期交付房屋的原因已告知骆俊玲，且骆俊玲已同意怀化鑫凯房地产开发有限公司顺延交房，对此，怀化鑫凯房地产开发有限公司未能提供证据证实，故对怀化鑫凯房地产开发有限公司的该辩称理由不予采纳。骆俊玲在庭审中陈述其是在2009年12月23日入住房屋，怀化鑫凯房地产开发有限公司在庭审中陈述骆俊玲没有领取钥匙，只交了2000元押金领取了电卡，是骆俊玲撬开锁住进去的。从怀化鑫凯房地产开发有限公司提交的证据可知骆俊玲未到怀化鑫凯房地产开发有限公司处领取钥匙、IC卡等物品，对骆俊玲与怀化鑫凯房地产开发有限公司是何时交付房屋法院无法查清，现骆俊玲已经入住2702号商品房，骆俊玲未提供证据证明房屋实际交付时间，故对骆俊玲要求怀化鑫凯房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任法院不予支持。骆俊玲、怀化鑫凯房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因骆俊玲没有提供证据证明商品房交付日期，怀化鑫凯房地产开发有限公司也不知骆俊玲是何时入住房屋，且骆俊玲未向怀化鑫凯房地产开发有限公司交纳房屋维修基金，致使怀化鑫凯房地产开发有限公司无法向麻阳苗族自治县房产管理局交纳维修基金，麻阳苗族自治县房产管理局交纳维修基金，麻阳苗族自治县房产管理局以此为由不予发放房产证，该责任在于骆俊玲，故对骆俊玲要求怀化鑫凯房地产开发有限公司承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，法院不予支持。对于骆俊玲要求怀化鑫凯房地产开发有限公司交付2702号商品房的房地产权属证书的诉讼请求，依骆俊玲和怀化鑫凯房地产开发有限公司的合同约定，房地产权属证书应在房屋交付之日起30日内交付，现骆俊玲已经入住2702号商品房，房屋具体交付时间因双方未举证证实，法院无法查清，且骆俊玲未交纳房屋维修基金，致使房产证未予发放，在骆俊玲交清房屋维修基金后怀化鑫凯房地产开发有限公司应及时办理并交付房地产权属证书。四、怀化鑫凯房地产开发有限公司是否应退还骆俊玲的2000元押金。怀化鑫凯房地产开发有限公司收取骆俊玲的2000元押金于法无据，应予退还，故对骆俊玲要求退还2000元押金的诉讼请求法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定经湖南省麻阳苗族自治县人民法院审判委员会研究决定，判决如下：一、怀化市鑫凯房地产开发有限公司退还骆俊玲2000元押金；二、骆俊玲向怀化鑫凯房地产开发有限公司支付房屋维修基金5641元、塑钢窗材料及安装费4203元、担保费2250元；三、以上第一、二项折抵，骆俊玲于判决生效之日起十日内向怀化市鑫凯房地产开发有限公司支付人民币10094元；四、怀化鑫凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向骆俊玲交付B幢2702号商品房的房地产权属证书；五、驳回骆俊玲的其他诉讼请求；六、驳回怀化鑫凯房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉受理费404元由骆俊玲负担371元，由怀化鑫凯房地产开发有限公司负担33元；反诉受理费200元由骆俊玲负担151元，由怀化鑫凯房地产开发有限公司负担49元。
宣判后，上诉人骆俊玲不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为骆俊玲未提供证据证据房屋的实际交付时间，故对骆俊玲要求承担逾期交房的违约责任不予支持。一审法院的如此认定明显违背了权利义务相一致的原则和证据规则。本案中怀化鑫凯房地产开发有限公司应当提供其何时交房的证据以此认定其是否按照合同约定的时间和方式交房。二、怀化鑫凯房地产开发有限公司应当以合同所约定的交房方式和时间计算违约金。三、以实际交房日期来确定违约时间违背了骆俊玲和怀化鑫凯房地产开发有限公司所签订的合同。综上请求二审法院撤销一审判决第五项改判怀化鑫凯房地产开发有限公司向骆俊玲支付逾期交房违约金16528元。
被上诉人怀化鑫凯房地产开发有限公司答辩称：骆俊玲是自己撬门进去的我们无法确定骆俊玲入住的时间，故骆俊玲的交房时间应当由她自己举证，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院二审查明的其他事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。
上述事实，经一、二审公开开庭审理，当事人到庭举证、质证和辩论，有一审所列证据，一、二审庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案涉及以下争议焦点：怀化鑫凯房地产开发有限公司是否应当支付骆俊玲逾期交房的违约金以及违约金的计算标准。本院依法评判如下：
2009年12月23日，骆俊玲应怀化鑫凯房地产开发有限公司通知，向怀化鑫凯房地产开发有限公司交纳了2000元押金，但因其与怀化鑫凯房地产开发有限公司未能就逾期交房违约金达成一致意见而未在“水岸明珠”客户领取物品签字单签名，怀化鑫凯房地产开发有限公司已经履行了通知交房的义务应视为2009年12月23日怀化鑫凯房地产开发有限公司已经将房屋交付给骆俊玲。怀化鑫凯房地产开发有限公司逾期交房的期间为2009年7月30日至2009年12月23日，应承担违约金为282046×0.2‰×146＝8236元。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，依法应予改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2011）麻民一初字第269号民事判决第一、二、三、四、六项；
二、撤销湖南省麻阳苗族自治县人民法院（2011）麻民一初字第269号民事判决第五项及案件受理费的负担；
三、怀化鑫凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向骆俊玲支付逾期违约金8236元；
四、驳回骆俊玲其他诉讼请求。
如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
一审的本诉受理费404元，由怀化鑫凯房地产开发有限公司负担171元，骆俊玲负担233元；一审反诉受理费200元由骆俊玲负担151元，由怀化鑫凯房地产开发有限公司负担49元。二审案件受理费404元由怀化鑫凯房地产开发有限公司负担171元，骆俊玲负担233元。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 欧晓林
代理审判员 唐会平
二〇一四年五月十六日
代理书记员 王彦星