福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）莆民终字第110号
上诉人（原审被告）莆田市世全房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区学园北路市药监局旁，组织机构代码证代码61125271-7。
法定代表人李国镇，董事长。
委托代理人范少阳、许清武，福建普阳律师事务所律师，委托权限特别代理。
被上诉人（原审原告）福州点石成金房产代理有限公司，住所地福州华林路华林御景太阳座3206号，组织机构代码证代码79606249-2。
法定代表人谢绚瑛，执行董事。
委托代理人郑新平、陈金辉，福建众益律师事务所律师，委托权限特别代理。
上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全房产公司）因与被上诉人福州点石成金房产代理有限公司（以下简称点石成金房产代理公司）委托合同纠纷一案，不服莆田市城厢区人民法院（2012）城民初字第1608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问双方当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2011年10月21日，世全房产公司作为甲方委托点石成金房产代理公司作为乙方为其开发的莆田［世全兴安名城］北区项目提供营销策划／销售代理／招商租赁代理等服务事宜，签订《项目销售及商业招商代理合同》，约定：一、代理项目为兴安名城的住宅、店面、商场。二、代理形式及权限确定，（一）代理形式：甲方以下达各期代理营销项目的通知书形式委托乙方为本项目提供全案策划、销售及招商总代理等服务，乙方应在甲方项目所在地周边2000米范围内不再承接其他房地产项目的代理业务。（二）代理权限：1、策划权限：乙方负责项目前期市场调查、协助项目定位及全权负责有关本项目的形象、宣传广告、市场营销等全程策划，并经甲方确认之后负责实施。2、销售代理权限：乙方负责代理甲方全权负责实施本项目的销售工作，包括业务人员组织培训、市场拓展、客户接待、认购书及商品房买卖销售合同签订（认购书与商品房买卖合同须经甲方签字盖章后生效，认购定金及购房款须由甲方工作人员收取并开具凭证）、合同报备，客户的按揭资料及按揭办理、协助甲方交房组织工作及产权报备等事宜。3、招商代理权限：乙方应根据市场情况，指定相关招商租赁政策，包括租金、租期等，报甲方同意后予以执行，甲方拥有最终决定权，并可根据市场情况，有调整招商政策的权利。（三）代理期限：自本合同生效之日起至项目可销售（不含甲方预留物业）的店面和住宅销售率达到95%，商场部分销售率达到90%，商场招商入驻率达到90%为止。三、商业和住宅销售代理费的约定。代理费：由销售代理佣金、招商代理佣金、销售溢价款三项组成。1、代理费的构成，甲乙双方同意按销售佣金提成＋销售溢价分成计提代理费。2、销售代理费的计算：本项目住宅和临街店面的销售代理佣金为销售合同成交额的0.8%，商业（商场部分）的销售代理佣金为销售合同成交额的1%；销售溢价分成为甲方得80%乙方得20%，该代理费用包括乙方售楼部人员的工资、服装费用、差旅费、所有员工福利等等与乙方人员相关的费用。甲方预留的物业部分不计销售佣金和提成。3、甲、乙双方约定本项目结算代理佣金方式如下：签订合同后，根据前期策划确认成果进度，甲方分二次（一次为营销推广总案确认，第二次为人员进场时）预付给乙方前期策划费人民币三十万元，每次付给十五万元，该费用在本项目开始结算代理费时分二期抵扣；住宅或商业每期推售量及组合由甲乙双方根据工程进度、面积区间、市场蓄客等情况协商确认。四、招商代理的约定。在本合同签订后，乙方即可启动招商代理的相关工作，在五个月内应完成招商引入的大型百货或购物中心入驻意向书的签订，在双方确认商场交付时间后___月内完成招商引入的大型百货或购物中心《租赁合同》的签订。五、商业和住宅销售、商场招商考核办法：本项目销售考核指标所指的总销售金额为项目分期物业销售价格的总和，完成的销售指标指已售单元实际售价总和。六、甲方的责任和义务：1、确保项目手续完备、产权清楚；督促项目按时保质施工；及时办理《商品房预售许可证》并与银行达成《按揭协议》；向乙方提供计划的开工时间、约定的各组团开工面积、工程进度和项目户型，供乙方制订相应的销售和招商计划；提供准确详细的单体销售面积表并作为销售合同的附件。2、负责按双方商定的标准建造、装修、布置售楼处及乙方的办公场所，承担样板房及其室外工程及环境的土建、装饰工程的施工及费用。3、负责承担模型、看板、灯箱、渲染图、平面图、售楼书、宣传海报等销售工具及基础资料的制作及费用（设计费由乙方负责，已包含在前期策划费用内）。4、审核、批复、监督乙方提交的广告（促销宣传）计划、内容及实施。5、甲乙双方一切往来均以书面盖章文件为依据。七、乙方的责任和义务。1、协助甲方就本项目的规划与行政主管部门或甲方委托的设计单位进行沟通，配合甲方产品修正及项目相关手续办理。2、针对莆田市已有的、在建的、在规划的大型综合性商场、专业性市场进行一手调研，定期（每季度至少一次）向甲方提供市场调查报告，对假定的目标对象做出研判以及中短期预测；在前期研究的基础上制定概念性设计方案。并在预定期限内提出明确定位意见；在详细调研市场现期需求、供给、以及竞争博弈分析后，提出产品设计思路、细部控制、协助甲方及设计单位做好产品设计。3、制定推广计划书（含市场定位、销售群体分析、销售计划、广告宣传等），并根据市场推广计划，制定销售计划，时间安排表和总体及阶段性广告、行销策略的提报、修正，不得擅自承诺、欺诈客户，保证甲方授权外广告内容的合法性。4、负责本项目全案广告文案创作及平面设计工作，协助甲方各类广告发布工作及营销道具的制作，如楼盘标识设计、销售现场和外场的布置策划。5、负责销售业务工作的排定及执行，并按约定的阶段进度完成销售和招商。6、负责承担销售人员组训、管理及薪金、奖金支付，可能发生的介绍人佣金支付及乙方派出的工作人员工资及销售设计费用。7、按甲方提供或确认的样本、价格、面积，规范填写认购书及《商品房买卖合同》等文件，督促购房者缴纳认购定金及首期房款，收集办理各种手续的相关资料。8、销售工作结束后向甲方提交项目销售结案报告，并移交购房客户相关的全部资料。9、负责项目相关的商品房买卖合同的签订及报备，银行按揭付款业主的相关按揭资料收集与按揭手续办理等工作。10、乙方派驻负责人应是业务熟练、现场管理和对外协调交流能力强的专业人员，乙方主要策划、销售、招商人员名单附后，未经甲方批准不得变更；若乙方人员能力欠缺或违规失职，甲方有权要求乙方进行更换。乙方派驻项目现场的主管级及以上人员中，不得有莆田籍的人员，项目现场销售代表中，莆田籍的人员不得超过四个。平时常驻人员中：销售经理1个，销售主管1个，销售代表不得少于6个。在销售过程中，如现场人员不足时，乙方必须无条件增派人员。八、违约责任。本合同签订后，甲乙双方中任何一方未根据上述合同条款之规定单方面解除合同，以及在代理期间，因甲方延期支付代理费用导致乙方终止合同，或乙方在代理期间未经甲方同意撤出代理工作导致合同终止，另一方有权要求违约方支付人民币五十万元作为违约金。九、特殊情况的处理。合同执行期间或合同终止6个月内，甲方返聘乙方工作人员须经乙方同意，否则视为违约，应按每人10万元补偿乙方。世全房产公司于2011年12月9日支付给点石成金房产代理公司前期策划费15万元。并签收点石成金房产代理公司发出的文件，分别为：2011年10月24日的《入场前期工作内容与售楼部整改建议方案》，2011年11月3日《案名建议与视觉系统展示方案》、《首期销售策略方案》、《售楼中心外围广告包装方案》，2011年11月8日《进场准备期进度建议方案》；2011年11月9日《工作联系函》（文件号：兴安2011-001），内容为准备期需要开发商落实与答复的内容；2011年11月10日《工作联系函》（文件号：兴安2011-002，内容为三维动画、售楼部等道具建议；2011年11月15日《三维影片动画制作脚本》、《认筹期销售策略》；2011年11月18日《兴安名城北区项目营销推广策略方案》，内容为：市场调研与分析，项目定位与核心价值体系，整体营销推广策略与执行，项目整体营销、执行策略；2011年11月19日《工作联系函》（文件号：兴安名城003），内容为阶段性工作总结及甲方落实；2011年11月19日《兴安名城项目答客户问》，内容为要求甲方回答问题并确认；2011年11月25日《兴安名城案名标志电子稿》（案名LOGO），《兴安名城折页DM文字方案》，《兴安名城围墙广告文字方案》；2011年11月26日《工作联系函》（文件号：2011-004），内容为关于三维动画以及售楼部的软件要求，《工作联系函》（文件号：2011-005）；2011年11月30日《工作联系函》（文件号：2011-006），内容为兴安名城宣传物料制作要求，《宣传物料制作稿》（名片、手提袋、文件袋、信纸信封、雨伞、纸杯）；2011年1月6日《莆田市市场调查周报》，文件内容为2011年12月26日-2012年1月5日；《兴安名城首期认筹销售策略》、《兴安名城首期3#4#5#6#7#预售证报备价格建议》。2012年1月14日，世全房产公司向点石成金房产代理公司发出《关于你司未能履行合同约定现决定解除合同的函》，内容为：“你公司却始终未能按照合同要求做到以下几个工作要点：1、前期策划进度方案至今未完整提供；2、项目整体营销方案、广告设计文本文稿、市场调查价格迟迟未到位，或提供的策划方案完全达不到我司的要求，导致我司既定的元旦开盘计划未能实现；3、招商工作一直没有开展，既没有一个具体实施计划和方案，前期招商洽谈工作进展情况也没有上报给我公司，招商工作严重滞后。”2012年1月16日，蔡忠华就兴安名城售楼部被他人殴打向莆田市公安局龙桥派出所报警，莆田市公安局龙桥派出所作出《鉴定委托书》认定蔡忠华无明显外伤。
原审另查明，2011年3月24日，点石成金房产代理公司与案外人莆田骏隆房地产开发有限公司（以下简称骏隆公司）签订《项目全程营销顾问合同书》，为骏隆公司提供全程营销顾问服务。工作内容为：1、项目总概念报告；2、项目各期推广口号；3、项目视觉系统；4、项目广告设计与广告创作；5、项目阶段性广告策划；6、住友会、大型展览之方案企划。
原审判决认为，点石成金房产代理公司与世全房产公司签订《项目销售及商业招商代理合同》，意思表示真实，内容合法有效。双方应按合同约定履行义务。双方在合同中约定“本合同签订后，甲乙双方中任何一方未根据上述合同条款之规定单方面解除合同，以及在代理期间，因甲方延期支付代理费用导致乙方终止合同，或乙方在代理期间未经甲方同意撤出代理工作导致合同终止，另一方有权要求违约方支付人民币五十万元作为违约金。”本案中，世全房产公司辩称点石成金房产代理公司在世全房产公司所在地周边承接其他项目代理业务，属根本性违约，双方在合同中约定“乙方应在甲方项目所在地周边2000米范围内不再承接其他房地产项目的代理业务”，点石成金房产代理公司与案外人骏隆公司签订《项目全程营销顾问合同书》，为骏隆公司全程营销提供顾问服务，签订合同的时间为2011年3月24日，而讼争双方合同签订于2011年10月21日；另世全房产公司主张点石成金房产代理公司承接的骏隆·水木清华项目与兴安名城项目距离在2000米范围内，却并未提供证据证明，故点石成金房产代理公司未违反合同约定。世全房产公司称点石成金房产代理公司迟迟未能提交令其满意的工作成果，点石成金房产代理公司提供的证据能够证明其积极履行合同义务，世全房产公司未能提供证据予以反驳，故世全房产公司解除合同属于合同约定的违约行为，应承担合同约定的违约责任。故点石成金房产代理公司诉求世全房产公司支付违约金五十万元，法院予以支持。本案中，对于双方签订的合同，因世全房产公司的违约行为致使不能实现合同目的，致该合同已经解除。故点石成金房产代理公司诉求解除其与世全房产公司签订的《项目销售及商业招商代理合同》，予以支持。其诉求世全房产公司支付前期策划费15万元，因双方合同约定，“合同签订后，根据前期策划确认成果进度，甲方分两次预付给乙方前期策划费人民币三十万元，每次付给十五万元，该费用在本项目开始结算代理费时分二期抵扣”，现双方合同已经解除，并未完成项目结算，故对于点石成金房产代理公司的该主张，不予支持。点石成金房产代理公司诉求世全房产公司违反合同约定返聘点石成金房产代理公司的工作人员三人，其提供的证据不能证明世全房产公司返聘其工作人员，依法承担举证不能的后果。故其主张世全房产公司支付违约金300000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除点石成金房产代理公司与世全房产公司签订的《项目销售及商业招商代理合同》；二、世全房产公司应于本判决生效之日起十日内支付给点石成金房产代理公司违约金人民币五十万元；三、驳回点石成金房产代理公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币13400元，由点石成金房产代理公司负担6300元，世全房产公司负担7100元。本案案件财产保全费人民币5000元，由点石成金房产代理公司负担2368.42元，世全房产公司负担2631.58元。
一审宣判后，世全房产公司不服，向本院提起上诉，上诉人世全房产公司上诉称，1、被上诉人存在严重违约行为，原判认定事实错误。理由是：（1）被上诉人与骏隆公司签订的《项目全程营销顾问合同书》及该公司“云上居”楼盘的户型宣传折页等证实被上诉人违反了双方《项目销售及商业招商代理合同》第二条关于被上诉人在上诉人项目所在地周边2000米范围内不再承接其他房地产项目代理业务的约定。（2）被上诉人违反了双方合同第二条关于“乙方负责项目前期市场调查、协助项目定位及全权负责有关本项目的形象、宣传广告、市场营销等全程策划，并经甲方确认之后负责实施”及第四条第6点关于“合同签订后启动招商代理工作，五个月内完成招商入驻意向书签订”等约定。2、上诉人解除合同是行使合同权利的行为，并非违约。请求撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人点石成金房产代理公司辩称，1、被上诉人不存在违约行为，原判认定事实正确。理由是：被上诉人与骏隆公司签订的《项目全程营销顾问合同书》时间在前，没有违反合同约定。上诉人主张的其他违约事项也没有合同依据；2、原判认定上诉人解除合同属违约行为，应支付合同约定的违约金是正确的。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均未提交新证据。
对于原审判决查明的事实，除被上诉人点石成金房产代理公司认为上诉人世全房产公司向其发送的《关于你司未能履行合同约定现决定解除合同的函》的落款时间虽是2012年1月14日，但实际是在2012年1月18日才向其送达该函外，对原审查明的其他事实，双方当事人均没有异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。
经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、上诉人解除合同的条件有无成就。2、上诉人有无存在违约，如果违约，应承担的违约金额问题。对此，本院予以分析、认定如下：
上诉人世全房产公司认为，1、解除合同的条件已经成就。理由是：首先，其向被上诉人发出的函可以证实，被上诉人始终未能按照合同约定完成各项工作。合同是否履行应结合行为和结果来评判，结果不符合预期也属于未履行的范畴。其次，其后来才发现被上诉人违反诚信原则，与骏隆公司存在代理行为，系违反双方合同约定。2、上诉人世全房产公司不存在违约，不应承担违约金。双方合同对工作成果标准的约定不明确，具体细化的履行时间也不够明确，引起双方的冲突。如果被上诉人的方案切实执行，上诉人也不会冒着楼盘延期开盘的风险故意刁难被上诉人，故完全由上诉人承担违约责任显失公平。
被上诉人点石成金房产代理公司认为，1、上诉人世全房产公司解除合同的条件尚未成就。理由是：首先，合同签订之后，被上诉人做了大量的市场调查、广告宣传、布料设计等工作，且得到上诉人的签收确认；楼盘开盘后，外围的广告仍在使用被上诉人的工作成果，其一直积极履行合同，上诉人支付第一笔前期策划费15万元也可以证实其工作得到对方的确认，且市场营销方案要根据市场的变化情况不断修改和完善。其次，招商代理工作的市场调查其有进行，且其曾带领商家与上诉人协商；合同约定五个月完成招商方案，上诉人解除合同却是在三个月左右的时间，故上诉人解除合同构成违约。第三，被上诉人与骏隆公司签约的时间在前，上诉人也明知其与骏隆公司的策划工作。第四，上诉人主张其提交的方案达不到要求，但并未明确哪些方面达不到，也未提出具体的整改意见。2、上诉人拒绝支付第二笔前期费用，也构成违约。合同约定的违约金就是五十万元。上诉人单方恶意毁约导致合同无法继续履行，其原本可得的佣金也无法实现。故上诉人应承担违约金五十万元。
本院认为，上诉人虽然以对方未作出达到其确认的工作成果为由主张对方违约，但同时其在庭审中承认双方签订的合同对工作成果标准的约定和具体细化的履行时间均不够明确，且其已向被上诉人支付了第一次的前期策划费15万元，而根据合同约定该次费用的支付时间为营销推广总案确认之后，故上诉人的该项主张缺乏事实依据，不予支持。按照合同约定五个月内被上诉人要完成招商入驻意向书签订，但上诉人在合同签订不足三个月就已解除合同，故其主张对方因招商违约也不符合合同约定。被上诉人与骏隆公司的签约时间在前，与双方合同约定的“乙方应在甲方项目所在地周边2000米范围内不再承接其他房地产项目的代理业务”不相违背。故上诉人世全房产公司解除合同的条件并未成就，按照双方合同约定，上诉人单方解除合同应当向对方支付五十万元的违约金。
综上所述，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《项目销售及商业招商代理合同》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行义务。上诉人世全房产公司的举证不足以证实被上诉人点石成金房产代理公司在履行过程中违反了双方的合同约定，其单方解除合同于法无据，应按双方的合同约定向点石成金房产代理公司支付五十万元的违约金。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。上诉人世全房产公司主张自己没有违约，不应承担违约金没有事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币7100元，由上诉人莆田市世全房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 诺
审判员 郑金萍
审判员 王力勇
二〇一四年二月二十日
书记员 吴嵚崟
附：本案相关法律法规
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；