福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0304民初1332号
原告（反诉被告）：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区凤山环城路131号12C。统一社会信用代码91350300717331712X。
法定代表人：朱建荣，董事长。
委托诉讼代理人：黄志伟、黄丽仙，福建倍拓律师事务所执业律师。
被告（反诉原告）：林志洪，男，1977年8月30日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：黄庆焰、陈宗贤，福建鹏翼律师事务所执业律师。
原告（反诉被告）莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因与被告（反诉原告）林志洪商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）建德公司的委托诉讼代理人黄丽仙，被告（反诉原告）林志洪及其委托诉讼代理人黄庆焰、陈宗贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建德公司向本院提出诉讼请求：1、确认建德公司与林志洪签订的《商品房买卖合同》于2016年1月27日解除；2、诉讼费由林志洪承担。诉讼过程中，建德公司增加诉讼请求：判令林志洪支付建德公司违约金203000元。事实和理由：2014年1月14日，建德公司与林志洪签订《商品房买卖合同》（编号：）一份，约定：林志洪以按揭贷款的方式向建德公司“护城河三期”号房。合同签订后林志洪仅支付部分购房款，尚欠余款203万元需办理银行按揭手续。后因林志洪个人原因，致银行贷款手续无法审批。依据合同约定，林志洪应在接到公司通知之日起7日内配合办理贷款手续，否则林志洪应在3日内一次性付清余款。但经建德公司催告，林志洪既不配合办理贷款手续，也不支付余款，构成违约。
林志洪辩称:1、同意解除《商品房买卖合同》合同，但建德公司的诉求与事实不符；2、按揭贷款都是由开发公司办理手续。建德公司的业务员在合同签订前及之后，均说购房可支付30%首付款，另70%按揭贷款；3、如果林志洪无法按70%贷款，可以降低信用额度进行贷款，并继续履行合同，但建德公司没有这样做，责任在建德公司，应由建德公司承担违约责任。
林志洪向本院提出反诉请求：1、判令建德公司退还给林志洪购房款875893元；2、判令建德公司退还林志洪公共维修基金、预告登记费和房产查询费15348元；3、本案诉讼费由建德公司承担。事实与理由：林志洪因自身住房需求与建德公司协商购买事宜，在协商过程中林志洪明确告知建德公司无能力采用一次性付款的方式购房，只能通过银行按揭买房，但不知道自己是否符合银行按揭贷款购房的条件。建德公司的销售人员明确表示，如果林志洪和配偶没有不良信用记录，林志洪按建德公司的要求办理工商营业执照，制作银行交易记录，并完整地提交相应的材料，由建德公司负责办理银行按揭手续，一定能为林志洪办理好银行按揭。林志洪在建德公司的承诺下于2014年1月14日与建德公司签订《商品房销售合同》，合同约定林志洪以银行按揭的方式向建德公司购买“护城河三期”号房，合同总价为人民币2905893元，其中首付款875893元，其余的办理银行按揭贷款。合同签订后，林志洪按照约定向建德公司支付首付款875893元和公共维修基金、预告登记费、房产查询费计人民币15348元；建德公司也指派销售人员指导林志洪制作办理银行按揭所需全部材料并交付给建德公司，建德公司将材料交于银行办理按揭贷款。银行对林志洪的贷款资格进行审查后，认为按林志洪提交的材料不符合办理按揭贷款的条件，并将相关的材料退回。林志洪在收到建德公司不能办理按揭贷款的通知后，积极与建德公司进行沟通，并向建德公司补充材料，但建德公司却以林志洪不符合办理按揭贷款为由，拒不接收材料，也不再向银行申请。只是单方面发函推托责任，发函要求林志洪一次性付清购房款2905893元，并在2016年1月26日向林志洪最后一次发函单方解除《商品房销售合同》，现向贵院提出确认双方签订的《商品房销售合同》于2016年1月27日解除。林志洪认为，双方在签订《商品房销售合同》的过程中，建德公司为达到销售目的，口头作出林志洪按他的要求制作和提交材料，一定会办理好银行按揭贷款的虚假承诺，林志洪也是在这样的虚假承诺下，相信建德公司办理银行按揭贷款的专业能力，才签下《商品房销售合同》。林志洪的按揭贷款手续无法得到银行的通过，是由于建德公司的过错造成的，建德公司应当承担过错责任，现双方签订的《商品房销售合同》解除，那么建德公司应当返还林志洪已付购房首付款人民币875839元和缴纳的公共维修基金、预告登记费、房产查询费人民币15348元。
建德公司对林志洪的反诉请求辩称:1、对林志洪要求全额退还购房款，该理由没有事实和法律依据，应当在扣除其应当承担违约金及代收代缴已支出部分情况下，才可返还剩余部分购房款。2、林志洪作为一个具有完全民事行为能力人，其在和建德公司签订合同时对条款应该是熟悉的，双方也是自愿签订合同，应严格按照合同的约定履行各自的义务，在合同补充协议第二条关于办理按揭贷款的相应约定中也明确规定，作为建德公司只是协助办理，对所有办理按揭贷款的资料的提供，是林志洪应履行的义务，对提供的资料的真实性、合法性负有保障的义务。合同中也约定在没有通过银行的贷款情况下，林志洪需要向建德公司一次性支付购房款。本案没有办理出按揭贷款是由于林志洪提供的资料不真实不符合银行的标准，造成无法办理，林志洪应按合同履约。3、作为建德公司开发商，在整个办理按揭过程中，并不存在由于开发商的原因导致无法办理按揭，不存在任何过错责任，故林志洪反诉要求全额退还购房款不应支持。
建德公司围绕其诉讼请求向本院提供营业执照、法人证明、法人身份证复印件各一份、《商品房买卖合同》（合同号）、《补充协议》及相关附件各一份、《莆田市商品房买卖合同备案表》一份、销售不动产统一发票（编号：）一份、“及时办理银行按揭贷款手续的通知书、快递回执单（2015年5月12日）”、“催款通知书、快递回执单（2015年10月16日）”、“催款通知书、快递回执单（2015年11月3日）”、“催款通知书、快递回执单（2015年11月11日）”、“催款通知书、快递回执单（2015年11月25日）”、“催款通知书、快递回执单（2015年12月31日）”、“解除合同通知书、快递回执单（2016年1月26日）”各一份。林志洪围绕其反诉请求向本院提供《商品房买卖合同》一份、收款收据（）、收款收据（）、收款收据（、销售不动产统一发票（)各一份。上述证据经审查和庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会、国有土地使用权证号为号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为：“护城河三期”。建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号为FJSGXK－0594－LC－2013－00004、JSGXK－0594－LC－2013－00006，商品房预售许号。
2014年1月14日，建德公司（出卖人）与林志洪（买受人）订立《商品房买卖合同》（编号：）及《合同补充协议》一份，约定林志洪以单价14293.62元/㎡的价格(总价款2905893元)向建德公司购买“护城河三期”号的商品房一套（建筑面积共203.30㎡，其中套内建筑面积164.24㎡、公摊面积39.06㎡）。出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付经验收合格的商品房，如出卖人未按合同约定期限将讼争商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第六条第3项约定，2014年1月14日前支付首付款人民币875893元，余款人民币2030000元办理银行按揭。从开发商通知买受人到银行办理按揭之日算起。七日内必须到银行办理按揭手续，若逾期未办理银行按揭手续，则买受人必须在三日内向出卖人付清余款。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，双方又签订《合同补充协议》，该补充协议第二条约定，若买受人以商品房抵押(按揭)贷款方式支付购房款：1、买受人为办理商品房抵押贷款的责任人，出卖人协助办理。2、买受人须在签订《商品房买卖合同》的同时，向银行提供申请抵押贷款所需资料，并办理相关手续。若买受人提供的办理银行抵押贷款所需的资料不全或未办理相关手续，出卖人有权不向房管部门办理《商品房买卖合同》登记备案手续。《商品房买卖合同》签订后7日，买受人仍未补齐所需的资料并办理相关手续的，出卖人有权选择解除《商品房买卖合同》或要求买受人对未付房款按合同第七条逾期付款条款承担违约责任（自第8日起计违约金）。3、若银行经过审核：（1）认为买受人所提供的申请抵押贷款的资料不全，买受人须于7日内补全，否则对抵押贷款金额按合同第七条逾期付款条款承担违约责任。（2）不同意买受人的抵押贷款申请，买受人须改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议；若买受人与出卖人未能在7日内就付款方式达成一致，则出卖人有权解除本合同。2014年1月14日，建德公司依约把该《商品房买卖合同》通过莆田房地产管理信息网提交备案。之后，林志洪未在合同约定的期限即2014年1月14日前支付首付款，直到2014年3月7日，才支付了合同约定的购房首付款875893元。余款2030000元未支付。同日，林志洪又向建德公司缴纳公共维修基金、预告登记费、房产查询费计15348元。2015年5月12日，建德公司向林志洪发出《及时办理银行按揭贷款手续的通知》，通知林志洪因其贷款金额不足，导致银行报批相关手续无法办理，故需林志洪配合按照银行要求提供流水账单，并于同月17日前及时配合办理相关手续。建德公司按林志洪在合同中约定的送达地址通过邮件的方式把该通知邮寄给林志洪。林志洪签收后仍未办理银行贷款手续。2015年10月16日、11月3日、11月11日、11月25日、12月31日，建德公司又连续向林志洪邮寄送达《催款通知书》，通知林志洪前往公司办理一次性付款相关手续，但林志洪收到通知书后仍未交剩余购房款。2016年1月26日，建德公司向林志洪邮寄《解除合同通知》，通知林志洪依据合同约定，解除双方签订的合同编号为L201400581号的《商品房买卖合同》，林志洪于次日签收该通知邮件。2016年3月15日，建德公司诉至本院，请求判如所诉。案经调解，因双方各持己见，致调解无效。
本院认为，建德公司与林志洪签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定诚信履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，建德公司与林志洪签订的《商品房买卖合同》约定，林志洪支付购房首付款875893元后，余款2030000元向银行办理按揭贷款支付。同时该合同第六条约定“从开发商通知买受人到银行办理按揭之日算起。七日内必须到银行办理按揭手续，若逾期未办理银行按揭手续，则买受人必须在三日内向出卖人付清余款”。第七条又约定“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同”。在双方签订的《合同补充协议》第二条还明确约定“若买受人以商品房抵押(按揭)贷款方式支付购房款：1、买受人为办理商品房抵押贷款的责任人，出卖人协助办理。……3、若银行经过审核：……（2）不同意买受人的抵押贷款申请，买受人须改为一次性付款，并与出卖人签订补充协议；若买受人与出卖人未能在7日内就付款方式达成一致，则出卖人有权解除本合同”。本案中，建德公司于2015年5月12日书面通知林志洪及时办理剩余购房款的银行按揭贷款未获银行批准通过后，又多次通知林志洪交清剩余购房款，但林志洪仍拒不交清剩余购房款，林志洪的行为已经构成违约，为此，建德公司依约书面通知林志洪解除合同，故双方签订的《商品房买卖合同》于林志洪收到上述通知书之日即2016年1月27日解除。双方在《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额”。《合同补充协议》还约定“3、若银行经过审核：（1）认为买受人所提供的申请抵押贷款的资料不全，买受人须于7日内补全，否则对抵押贷款金额按合同第七条逾期付款条款承担违约责任”。故建德公司主张林志洪应承担逾期未支付剩余购房款2030000元的10%的违约金即203000元具有合同依据，本院予以支持。林志洪反诉主张其同意解除合同，但建德公司应退还其支付的购房首付款875893元及其缴纳的公共维修基金、预告登记费、房产查询费计15348元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
莆田市建德房地产开发有限公司与林志洪签订的《商品房合同》（合同编号：L201400581）于2016年1月27日解除；
二、林志洪应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市建德房地产开发有限公司违约金203000元；
三、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内退还林志洪购房首付款875893元及林志洪已缴纳的公共维修基金、预告登记费、房产查询费15348元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费31671元，由林志洪负担；反诉受理费12712元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 陈 强
人民陪审员 余文烟
人民陪审员 陈秀娟
二〇一六年十一月十五日
书 记 员 陈赛芬
附注法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。