浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙绍民终字第1203号
上诉人（原审原告、反诉被告）盛伟钢。
委托代理人（一般授权）张伯灿，浙江震天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）新昌康新房地产开发有限公司，住所地新昌县南明街道鼓山西路69号。
法定代表人徐孝西，执行董事。
委托代理人（特别授权）何亚江，浙江新希望律师事务所律师。
原审第三人潘绍军。
上诉人盛伟钢、上诉人新昌康新房地产开发有限公司（以下简称康新房产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省新昌县人民法院（2015）绍新民重字第1号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人盛伟钢及其委托代理人张伯灿，上诉人康新房产公司的委托代理人何亚江，原审第三人潘绍军到庭参加诉讼。本案在审理过程中，经本院院长批准延长审限2个月。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2008年11月20日，潘绍军出具借条一份，载明：“今有潘绍军向盛伟钢借到人民币现金伍拾万元整（500000元）。定于2009年4月20日归还”。2008年12月24日，潘绍军出具借条一份，载明：“今借到盛伟钢现金人民币贰拾万元整（200000元）”。2009年1月12日，潘绍军出具借条一份，载明：“今有潘绍军向盛伟钢借到人民币现金叁拾万元整（300000元）。还款日按三分息计算”。2009年5月20日，潘绍军又出具借条一份，载明：“今有潘绍军向盛伟钢借到人民币现金壹佰贰拾贰万元整（1220000元）。还款日按三分息计算”。以上四份借条，王国林均在担保人栏签字。2009年12月15日，原告向被告康新房产公司支付水岸华府A-1-701、A-1-801、A-1-802、A-2-802购房定金各100000元，2009年12月16日，原告向被告康新房产公司支付水岸华府A-1-702、A-2-801购房定金各100000元。2009年12月29日，原、被告及第三人潘绍军经协商一致，订立《协议书》一份，载明：“盛伟钢购买康新房产公司开发的水岸华府项目套房共6套，于2009年12月15日，12月16日支付定金600000元，现因潘绍军欠盛伟钢债务本息贰佰伍拾万元整，经三方商定如下：1、康新房产公司同意将水岸华府项目6套住房购房时的价格和暂定面积计算的剩余房款抵偿潘绍军欠盛伟钢债务。2、水岸华府项目6套住房，A-1-801（编号1幢181），面积112.9㎡，单价5000元／㎡；A-1-802（编号1幢182），面积96.6㎡，单价4900元／㎡；A-2-801（编号1幢281），面积96.6㎡，单价4900元／㎡；A-2-802（编号1幢282），面积112.9㎡，单价5050元／㎡；A-1-701（编号1幢171），面积112.9㎡，单价4880元／㎡；A-1-702（编号1幢172），面积96.6㎡，单价4780元／㎡。单价为最终定价，套房面积以房地产管理部门最终测绘面积为准，双方在交房时办理最终结算。3、康新房产公司同意盛伟钢办理上述房产的转让、处置。盛伟钢应按康新房产公司规定缴纳相关转让、处置手续费及有关部门规定的费用。盛伟钢必须履行，面积差价告知受让方的义务，如不履行该义务，由盛伟钢承担面积差价结算，康新房产公司有权转让收回房屋。4、康新房产公司为潘绍军清偿的债务，由潘绍军支付给康新房产公司或从水岸华府项目与潘绍军的结算款中扣除，潘绍军在签订本协议当日，向康新房产公司出具借款凭证。5、本协议签订后，盛伟钢与潘绍军债务关系清偿完毕，但康新房产公司与潘绍军的债权债务关系继续履行，直止潘绍军债务清偿或从水岸华府项目结算款中扣回”。2011年8月11日，坐落新昌县七星街道下三溪村水岸华府项目的房屋已经开始预售。因原、被告在办理房屋买卖手续过程中产生纠纷，原告诉至该院。
另查明，水岸华府商住楼于2012年8月30日竣工，2013年1月24日通过相关部门的综合质量验收，符合交付并办理权证的条件。水岸华府1幢181，面积115.71平方米，按约定价格每平方米5000元计算，房价为578550元；1幢182、1幢281，面积97.18平方米，按约定价格每平方米4900元计算，合计房价为952364元；1幢282，面积115.71平方米，按约定价格每平方米5050元计算，房价为584335.5元；1幢171，面积115.71平方米，按约定价格每平方米4880元计算，房价为564664.8元；1幢172，面积97.18平方米，按约定价每平方米4780元，房价为464520.4元。以上六处房屋总价为3144434.7元。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，第八十五条规定：“债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩”。该案中，基于2009年12月29日的三方协议，被告康新房产公司受让第三人潘绍军对原告所负的债务250万元，并由此成为债务受让人。康新房产公司作为新债务人，可以主张原债务人对债权人的抗辩已经过绍兴市中级人民法院的生效法律文书所确认。现康新房产公司对222万元债务的真实性提出了抗辩，该院应对此进行全面审查。
《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”由此可见，民间借贷合同属于实践性合同，款项的实际交付系此类借款合同的生效要件。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”在发生纠纷时，贷款人欲主张自己的权利，除证明双方的借款合意之外，尚需证明该款项已经实际交付的事实，这样才能形成一个有效的借款债权。故对该案民间借贷合同生效的事实，应由盛伟钢承担举证责任。该案中，原告盛伟钢主张潘绍军于2008年11月20日向其借款500000元，2008年12月24日向其借款200000元，2009年1月12日向其借款300000元，2009年5月20日向其借款1220000元，而潘绍军在庭审中承认2008年11月20日、2008年12月24日、2009年1月12日三笔借款，但认为原告先行扣除利息，实际并未足额收到所写金额。对于该三笔借款，第三人自认已经实际交付，故民间借贷合同生效。第三人认为其并未足额收到借条所写金额，应由其承担举证责任，现其未能提供证据证实，应承担举证不能之后果。故该院对2008年11月20日至2009年1月12日潘绍军向盛伟钢借款共计1000000元的事实予以确认。对于盛伟钢主张的2009年5月20日潘绍军向其借款1220000元的事实，该院认为大额借款通过现金交付的事实仅有一张借条和盛伟钢本人的陈述为证，并没有其他证据加以印证，且借款人又对款项交付事实提出异议，故出借人盛伟钢应当就其与潘绍军存在122万元大额现金借贷关系及双方借贷发生的时间、款项交付情况等事实继续补强举证。只有在盛伟钢对该案现金交付的相关情况予以说明，得到合理解释，并且举证能够形成较完整的证据链，达到令人确信的程度，其请求权才能依法得到支持。原告盛伟钢在庭审中明确此122万元的组成为英皇会所分红40万元，卖金银币所得75万元，民间借贷他人还款7万元。原告盛伟钢在庭审中同时陈述英皇会所登记于他人名下，在工商登记中为个人独资，但私下订立的协议中有原告股份，但原告未在庭审中提供证据证实其陈述的真实性，也未提供账簿等证据证实其获得分红情况。而其陈述买卖金银币也是现金交易，但无法具体陈述金银币的交易对象、联系方式，故相关事实无从核实，难以令人信服。此外，该笔借款还存在以下疑点：原告自述与第三人潘绍军关系仅仅为相识，故该院可以认定其借款给第三人目的即是为了获取利息。如原告陈述涉案四笔借款的本金及约定利息计算至2009年12月29日即原、被告及第三人潘绍军订立《协议书》日止，远远高于《协议书》中确定的本息金额。而原告与第三人均表示在《协议书》签订前，第三人对涉案四笔借款本息均未予偿还。对此疑点，盛伟钢未能作出合理解释。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上，盛伟钢主张现金方式直接交付给潘绍军122万元借款，但其未提供相应的交付凭证，结合其庭审陈述亦不足以证明其将122万元借款交付给潘绍军的事实。因此，原告的该部分主张，证据不足，该院不予认定。
该案中，对于《协议书》约定的“现因丙方（潘绍军）欠乙方（盛伟钢）债务本息共计人民币二百五十万元”的条款，虽然该院对其中122万元的借款未作认定，但该条款仅产生被告康新房产公司对受让债务的抗辩权，并不影响债务转让、房屋买卖的真实意思表示，其客观上不能导致案涉合同整体无效的法律后果。且被告业已预交房屋定金60万元，房屋的真实交易已开始实际履行。因此，反诉被告要求撤销《协议书》的反诉主张，依据不足，该院不予支持。双方仍应根据合同约定，以善意的方式继续履行合同。故对原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，该院予以支持。为了定纷止争，由原告支付相应房屋差价虽然缺乏诉请，但为一次性解决纠纷，该院认为直接判决该案原告支付相应的差价较为合理，即原告盛伟钢给付被告康新房产公司房屋差价合计人民币1264434.7元（3144434.7元-600000元-（2500000元-1220000元）］。
关于被告主张的延期交房违约赔偿金问题。《协议书》虽然未对何时签订房屋买卖合同、何时交房等作出具体约定，系考虑到签订《协议书》时，涉案房屋并不具备买卖和交付条件，所以在条件成就时，原、被告双方应本着诚实信用的原则，及时签订房屋买卖合同并交付房屋。但是2012年2月13日，被告向该院提起反诉，要求撤销2009年12月29日原告盛伟钢与被告康新房产公司、第三人潘绍军签订的协议书，以实际行为表示不愿再继续履行《协议书》，故被告主张的延期交房违约赔偿金，该院予以支持，其起算时间为2013年1月24日，即以涉案房屋通过相关部门的综合质量验收，符合交付并办理权证的条件为起算时间。赔偿标准为按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，计算基数为实际交付定金60万元及债务转让的128万元。
综上，原告的诉请，合理部分，该院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第八十四条、第八十五条、第一百三十条、第一百三十五条、第二百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、被告新昌康新房地产开发有限公司于判决生效后二个月内将坐落于新昌县七星街道下三溪村水岸华府1幢181，1幢182，1幢171，1幢172，1幢281，1幢282的商品房交付原告盛伟钢，协助原告盛伟钢办理房屋产权登记手续，并赔偿原告盛伟钢自2013年1月24日起至实交房日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，以1880000元为基数计算的违约损失；二、原告盛伟钢给付被告新昌康新房地产开发有限公司房屋差价合计人民币1264434.7元，限于判决生效后三十日内付清；三、驳回原告盛伟钢本诉部分的其他诉讼请求；四、驳回被告新昌康新房地产开发有限公司要求撤销2009年12月29日原告盛伟钢与被告新昌康新房地产开发有限公司、第三人潘绍军签订的协议书的反诉请求。如果原、被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉受理费31560元，反诉受理费80元，诉讼保全费5000元，合计诉讼费36640元，由原告盛伟钢负担14560元，被告新昌康新房地产开发有限公司负担22080元，于判决生效后十日内付清。
盛伟钢不服原审判决，提出上诉称：一、本案程序不当，一审法院明知由盛伟钢支付相应的房屋差价缺乏诉请，有违民事诉讼不告不理之原则。本案案由系房屋买卖合同纠纷，而一审法院却以一份借条作为核心证据进行审查，并错误下判。二、民间借贷中借据既是借贷关系发生的依据，也是借款实际交付的证据，是证明借贷关系存在的贷款实际发生的直接证据，除非有足够的相反证据和情形推翻借据所记载的内容，才能否定其证明力。本案中，盛伟钢提交的借条已足以证明借贷的发生及款项的交付，盛伟钢作为一个做资金生意的老板，122万的款项对其来说并非难事，同时，借款人潘绍军作为完全民事行为能力人，对于其出具借条的后果应有所预见，且本案并不存在胁迫等情形，故潘绍军签具的借条对其具有法律之约束力，一审法院未认定借条的效力，属认定事实不清。三、本案各当事人订立的《协议书》合法有效，在《协议书》成立之后，三方的250万元债权债务已实际抵销，三方均失去了对已抵销债务的抗辩权，一审法院并无须审查康新房产公司作为债务承担人对债权人的抗辩。退一步讲，即使盛伟钢与潘绍军之间122万元债务不实，康新房产公司依照《协议书》也应向第三人主张权利，不然康新房产公司即凭空多得了122万元，有违公平合理原则，亦有悖于三方《协议书》中250万元循环债权债务互相抵销之真实意思表示。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判康新房产公司立即交付坐落于新昌县七星街道下三溪水岸华府1幢181室、182室、171室、172室、281室、282室的商品房，并协助盛伟钢办理上述房屋的产权登记手续，并赔偿盛伟钢自2013年1月24日起到实际交房日止的延期交房损失（以310万元为基数按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算）；本案一、二审诉讼费用由康新房产公司承担。
康新房产公司答辩称：一、一审判决盛伟钢支付房屋差价，系为解决双方当事人之间的纠纷，程序上并无不当；对于审理的核心问题，并非系程序上的问题。二、一审法院对于122万元借条真实性的审查符合法律规定，盛伟钢没有提供相应的交付凭证，一审法院未予认定，符合司法实践及省高院关于审理民间接待纠纷若干问题的规定。三、盛伟钢认为第三人与康新房产公司之间存在三方循环债权债务关系，与事实不符，截止目前，盛伟钢均没有提供相应证据证明其与第三人之间存在债权债务关系。如果122万元债务不真实，则康新房产公司与第三人的债权转让就不发生效力。综上，请求二审法院驳回盛伟钢的上诉请求，依法支持康新房产公司的上诉请求。
原审第三人潘绍军答辩称：同意康新房产公司的答辩意见。
康新房产公司不服原审判决，提出上诉称：一、盛伟钢与康新房产公司之间仅有《协议书》，并未签订正式的商品房买卖合同，即使《协议书》可视为商品房买卖合同，但《协议书》并未约定商品房的交付、产权办理等内容，故一审法院判令康新房产公司承担逾期交房违约金，无事实和法律依据。二、退一步讲，即使康新房产公司应承担逾期交房的违约金，反之，盛伟钢亦应承担逾期交付房款的违约金。综上，请求二审法院撤销“并赔偿原告盛伟钢自2013年1月24日起至实交房日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率，以1880000元为基数计算的违约损失”该判决项；本案一、二审诉讼费用由盛伟钢承担。
盛伟钢答辩称：一、2013年1月24日，康新房产公司的房子已具备交房条件，根据三方《协议书》，康新房产公司应该把本案讼争的6套房子及时交付给盛伟钢，并协助盛伟钢办理相关手续，故一审法院判令逾期交房利息，事实清楚。二、一审法院认定计算利息基数为188万元，属认定事实不清，盛伟钢认为计算利息的基数应该是310万元。请求二审法院驳回康新房产公司的上诉，支持盛伟钢的上诉请求。
原审第三人潘绍军答辩称：没有意见。
各方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。
本院围绕上诉请求和事实理由审理认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”，由此表明，自然人间的借贷属实践性合同，款项的实际交付系此类借贷合同的生效要件。本案中，各方争议的2009年5月20日借条（122万元），依法应由贷方盛伟钢承担款项确已实际交付的补强证明责任。然，盛伟钢在一、二审中对于款项交付该节事实仅有当事人本人陈述，未有其他证据予以补强证明，对于122万元款项交付的时间、地点、交付方式及批次均未有合理、充分之证据予以支撑，且其陈述存有诸多疑点，未能形成一个较为完整的证据链条，故原审法院对涉案2009年5月20日借条不作认定，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院予以支持。至于盛伟钢提及的三方《协议书》签订时各方的债权债务已抵销的上诉理由。本院认为，债权债务互为抵销的前提系各自债权债务履行期限已到期，且相互抵销的债权债务系同种类货币或实物，而本案中，盛伟钢享有对康新房产公司的债权与《协议书》约定的房屋并非同种类货币或实物，故盛伟钢主张的已互为抵销的上诉理由不能成立。关于本案程序。经审查，盛伟钢在一审诉讼请求中包括：要求康新房产公司交付房屋并协助原告办理房屋产权登记手续。本院认为，盛伟钢要求康新房产公司协助办理房屋过户登记手续，系其一审明确的诉讼请求，且盛伟钢亦已交付了六套房子的房屋定金，房屋买卖的真实交易已开始实际履行，故一审法院出于定纷止争，完全解决各方当事人间纠纷考虑，径行判令由盛伟钢支付相应房屋差价，应属合理。至于康新房产公司提及的逾期支付房款违约金的问题。本院认为，康新房产公司于2012年2月13日提起反诉，要求撤销三方《协议书》，其已明确作出不愿履行三方《协议书》的意思表示，且盛伟钢就涉案房屋是否存在差价无法预知，故原审法院对康新房产公司要求盛伟钢承担逾期支付房款违约金的请求，不予支持，并无不当。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。两上诉人的上诉理由均不足，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24580元，由上诉人盛伟钢负担15780元，由上诉人新昌康新房地产开发有限公司负担8800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏 鸿
代理审判员 冯 奇
代理审判员 杜杭莉
二〇一五年十二月八日
书 记 员 叶 婷