审 判 长 合议
庭法官助理
书 记 员
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4443号
上诉人（原审被告）：武汉优安达科技有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山二十三支沟以西、107国道以北（13）。
法定代表人：张亚媛，该公司董事长。
委托代理人：秦筱，湖北森生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖北瑞美福农业科技发展有限公司，住所地武汉市东西湖区三店农场场部（10）。
法定代表人：程金华，该公司董事长。
委托代理人：袁勇飞，系该公司员工。
委托代理人：吴师斌，安徽巨铭律师事务所律师。
上诉人武汉优安达科技有限公司（以下简称优安达公司）与被上诉人湖北瑞美福农业科技发展有限公司（以下简称瑞美福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第01095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
瑞美福公司向一审法院起诉，请求判令：1、优安达公司立即退还购房款4，494，614元，并支付违约金40万元；2、优安达公司承担由于优安达公司在收到退房通知后一周内未返还瑞美福公司购房款，由此给瑞美福公司造成的自2015年4月2日至优安达公司完全赔偿或判决生效之日的资金占用损失（暂计至2015年7月底为188，773元）；3、优安达公司立即支付装修费用68，000元；4、本案的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、差旅费等实际发生费用由优安达公司承担。
一审法院查明，2011年6月，优安达公司在武汉市东西湖区土地交易中心以竞拍方式取得了坐落于武汉市东西湖区保税物流中心高桥北四路以东、台北二道以北，编号为DP（2011）008号地块的国有建设用地使用权，成交价为1，560万元。之后，优安达公司在支付了土地出让金后，于2011年9月20日办理了土地使用权证［土地使用证号：东国用（2011）第050401072号，登记的土地使用权人为优安达公司，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为42668平方米等］。
2012年，优安达公司在该地块开发建设了“节能环保型电梯二期生产项目”综合楼、1-6#厂房工程，并于2013年2月6日办理了2-6#厂房的《武汉市商品房预售许可证》。
2014年7月1日，优安达公司（甲方）与瑞美福公司（乙方）签订《厂房销售合同》一份，约定：甲方将其坐落于武汉市东西湖区高桥保税物流中心台北二路优安达科技园3栋3层1号出售给乙方作为农资商品仓储使用，建筑面积为1954.18平方米（最终以房产证登记的面积为准），单价为2，300元／平方米，总价款暂为4，494，614元（待乙方购买的厂房办理房产证后，以房产证登记面积为准，多退少补）。乙方在签订本合同后7日内向甲方支付购买厂房订金10万元，剩余购房款4，394，614元在订金支付后一个月内付清。房款付清后甲方即为乙方办理购房合同的网签备案手续。办理网签合同之日起六个月内，甲方应为乙方办理完整的房产证和土地证。如甲方在合同约定的期限内无法为乙方办理房产证和土地证，乙方有权解除合同并退房，甲方同意无条件给乙方退房，乙方退房通知送达甲方之日即视为双方解除合同退房之日。甲方应在乙方退房后一周内返还乙方全部购房款，并赔偿乙方违约金40万元。同时甲方应赔偿乙方装修所购买厂房的全部费用（以乙方与装修公司签订的合同金额为准）。因一方违约，守约方通过诉讼主张权利的，违约方还应赔偿守约方为此支付的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、差旅费等损失。本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。甲乙双方在本合同中约定购买厂房的相关条款与当地政府主管部门备案的网签合同的内容不一致的，以本合同的约定为准。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，瑞美福公司于2014年7月3日向优安达公司支付厂房订金10万元，后又于同月29日支付购房余款4，394，614元，合计4，494，614元。优安达公司在收取购房订金后向瑞美福公司交付了厂房。
2014年7月3日，瑞美福公司（甲方）与案外人富莱德公司（乙方）签订《工程施工合同》一份，约定由乙方在甲方购买的厂房内做环氧砂浆地坪漆施工，单价34元／平方米，预计面积2000平方米，总造价68，000元，结算时根据实际施工面积进行核算，实做实收，此价格含税。施工完成后，瑞美福公司分别于2014年7月11日、7月22日向富莱德公司支付施工费20，400元、34，000元，合计54，400元。
2014年8月28日，优安达公司（××）与瑞美福公司（××）签订一份《武汉市商品房买卖合同》并办理了备案登记（即网签备案合同），约定：××将其坐落于武汉市东西湖区高桥保税物流中心台北二路优安达科技园3栋3层1号出售给××，建筑面积为1954.18平方米，单价为2，300元／平方米，总价款为4，494，614元，××于2014年11月20日前一次性付清。××应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因××的责任造成××不能办理房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失；2、如因国家相关政策改变及其他不可抗拒因素造成××不能办理房地产权属证书的，××不承担任何责任。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交武汉仲裁委仲裁。合同还约定了其他权利义务。
一审另查明，2012年9月11日，为进一步规范开发区工业地产项目管理，武汉吴家山经济技术开发区管委会下发了吴经开（2012）1号《武汉吴家山经济技术开发区管委会关于工业地产项目管理意见》，主要内容为，要严格控制工业地产（指用地单位在工业用地范围建设的标准厂房、科研楼宇、孵化器、中试基地、服务外包基地、文化服务基地、创意设计基地及工业办公楼等）项目的开发建设，对利用自有工业用地建设工业地产对外销售的项目，供地起始价格应不低于商业用地基准地价的50%，按照供地价格与原出让合同价格的差额核收土地增值收益。
2013年3月25日，东西湖区政府召集区国土资源和规划局、区城乡建设局等部门召开了工业地产项目监管专题会议，并形成了专题会议纪要，主要内容为：《武汉吴家山经济技术开发区管委会关于工业地产项目管理意见》（吴经开（2012）1号）（以下简称《意见》）发布日（2012年9月11日）之前已取得商品房预售许可证的项目，供地价格不受该文件条款限制。在办理“两证”时，买卖双方都必须做出书面承诺，即“不得作为商业、住宅用房使用，如擅自改变用途的，自愿接受处罚”。《意见》发布之后取得商品房预售许可证的项目，一律按《意见》规定执行。
2014年5月15日，优安达公司向武汉市东西湖区产权交易中心提交了办理案涉项目初始登记的相关资料，该中心收件后于同日向优安达公司出具了《商品房初始登记（权属证明书）收件单》。但因优安达公司未缴纳“节能环保型电梯二期生产项目”相关土地增值收益，无法办理转移权属登记，故瑞美福公司购买的厂房至今未能办理房屋所有权证及土地使用权证（以下简称两证）。
2015年4月2日，瑞美福公司向优安达公司发出《通知》，指出其系上市公司下属子公司，因优安达公司未能在2015年2月28日前办好两证，影响了外部审计对其的运营质量评定，已构成违约，故要求优安达公司办理退房退款手续。通知发送后，因优安达公司不同意退房，瑞美福公司遂一直占有使用案涉厂房，直至2016年5月6日才腾退完毕。
一审法院认为，第一、关于《厂房销售合同》及《武汉市商品房买卖合同》的效力，以及两份合同中有冲突的应以哪份合同为准的问题。审理中，双方当事人均认可两份合同的效力，但对两份合同中有冲突时应以哪份合同为准有争议。瑞美福公司称，《武汉市商品房买卖合同》仅是为了办理备案登记及两证而签订的，故两份合同中有冲突的，应以《厂房销售合同》为准。优安达公司辩称《厂房销售合同》签订在前，《武汉市商品房买卖合同》签订在后，《厂房销售合同》并非正式合同，故两份合同中有冲突的，应以《武汉市商品房买卖合同》为准。一审法院认为，《厂房销售合同》及《武汉市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。虽然《厂房销售合同》签订在《武汉市商品房买卖合同》之前，但是《厂房销售合同》中已明确约定“甲乙双方在本合同中约定购买厂房的相关条款与当地政府主管部门备案的网签合同的内容不一致的，以本合同的约定为准。”故两份合同中有冲突的，应以《厂房销售合同》为准。优安达公司的该节辩称意见，于法无据，不予采纳。
第二、关于优安达公司是否构成违约的问题。审理中，瑞美福公司认为，根据《厂房销售合同》的约定，优安达公司应于办理网签合同之日起六个月内为瑞美福公司办理两证，但至今未能办妥，据此，瑞美福公司有权要求解除合同并退房。优安达公司则认为，根据《武汉市商品房买卖合同》约定，如因国家相关政策改变及其他不可抗拒因素造成××不能办理房地产权属证书的，××不承担任何责任。一审法院认为，如前所述，《厂房销售合同》及《武汉市商品房买卖合同》对办理两证的期限及××逾期办证责任约定不一致时，应以《厂房销售合同》的约定为准。双方在《厂房销售合同》约定“甲方应在办理网签合同之日起六个月内为乙方办理完整的房产证和土地证。”可见，优安达公司应于2015年2月28日前为瑞美福公司办理房地产权属证书，但因其未按规定缴纳相关的土地增值收益，致使瑞美福公司购买的厂房无法办理房地产权属证书，导致其合同目的无法实现，已构成违约，应依约承担相应的违约责任。优安达公司认为其不构成违约的辩称意见，于法无据，不予采纳。
第三、关于优安达公司应如何承担违约责任的问题。1、关于购房款及违约金。《厂房销售合同》约定：“如甲方在合同约定的期限内无法为乙方办理房产证和土地证，乙方有权解除合同并退房，甲方同意无条件给乙方退房，乙方退房通知送达甲方之日即视为双方解除合同退房之日。甲方应在乙方退房后一周内返还乙方全部购房款，并赔偿乙方违约金40万元。”因优安达公司未能在约定期限内为瑞美福公司办理房地产权属证书，瑞美福公司遂于2015年4月2日向优安达公司送达了退房退款的通知，故根据合同约定，瑞美福公司、优安达公司签订的《厂房销售合同》已于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、九十八条的规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力，即瑞美福公司将案涉厂房腾退给优安达公司后，优安达公司应在一周内退还瑞美福公司购房款4，494，614元，并支付违约金40万元。
2、关于资金占用损失。审理中，瑞美福公司称优安达公司逾期未退还购房款给其造成损失，故要求优安达公司支付资金占用期间的利息损失。优安达公司则辩称瑞美福公司既主张违约金，又主张资金占用期间的利息损失，系重复主张，不应支持。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，且关于逾期办证的违约责任，双方在《厂房销售合同》仅约定了违约金，并未约定赔偿资金占用期间的利息损失。故瑞美福公司要求优安达公司赔偿其资金占用期间的利息损失，于法无据，不予支持。
3、关于装修损失。《厂房销售合同》约定：“甲方应赔偿乙方装修所购买厂房的全部费用（以乙方与装修公司签订的合同金额为准）。”根据瑞美福公司与案外人富莱德公司签订《工程施工合同》约定，装修工程总造价为68，000元，但瑞美福公司实际仅支付54，400元，故认定其装修实际损失为54，400元，此款优安达公司依约应予以赔偿。
4、关于律师费。《厂房销售合同》约定：“因一方违约，守约方通过诉讼主张权利的，违约方还应赔偿守约方为此支付的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、差旅费等损失。”本案中，瑞美福公司依约向优安达公司送达了退房退款的通知，但其收悉后并未履行，后经双方多次协商未果。瑞美福公司遂委托律师通过诉讼主张权利，为此支付律师代理费72，508元，事实清楚，予以确认。
综上所述，瑞美福公司向优安达公司购买工业厂房，并按时支付了购房款，优安达公司应依约在办理网签合同之日起六个月内为瑞美福公司办理房地产权属证书。因优安达公司未按规定缴纳土地增值收益，致使瑞美福公司所购房屋无法办理房地产权属证书，根据合同约定，瑞美福公司有权解除合同，并在退房后一周内要求优安达公司返还全部购房款4，494，614元，支付违约金40万元，赔偿装修损失54，400元及律师费72，508元。故对瑞美福公司要求优安达公司退还购房款4，494，614元并支付违约金40万元的诉讼请求，予以支持。对瑞美福公司要求优安达公司赔偿其资金占用损失的诉讼请求，因不符合合同约定和法律规定，不予支持。对瑞美福公司要求优安达公司赔偿装修损失68，000元的诉讼请求，在54，400元范围内予以支持，超出部分，不予支持。对瑞美福公司要求优安达公司承担其已支付的律师费72，508元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、优安达公司于本判决生效后七日内返还瑞美福公司购房款4，494，614元，支付违约金40万元，赔偿装修损失54，400元及律师费72，508元，合计5，021，522元；三、驳回瑞美福公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费47，859元、保全费5，000元，合计52，859元（瑞美福公司已预交），由瑞美福公司负担1，207元，优安达公司负担51，652元。
优安达公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回瑞美福公司的全部诉讼请求。理由是，一审判决认定事实不清。《厂房销售合同》并非正式的合同，应以2014年8月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》即网签合同为准，一审判决依据《厂房销售合同》约定，认定优安达公司构成违约并承担违约责任，与事实不符。根据网签合同约定，优安达公司的义务只是办理房屋权属初始登记，优安达公司已经办理，权属证书不能办理不是优安达公司的原因，而是相关政策改变，优安达公司不应承担违约责任。
被上诉人瑞美福公司辩称，一审判决认定事实清楚，且双方均无异议。双方明确约定当两份合同有冲突时以《厂房销售合同》为准。优安达公司取得商品房预售许可证的时间在政策规定之后，在双方订立合同期间政策并没有发生变化，故优安达公司关于因政策改变导致其不能履行合同的上诉理由不能成立，且瑞美福公司无任何过错或违约行为。请求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，优安达公司、瑞美福公司签订的《厂房销售合同》及《武汉市商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，均合法有效。虽然《厂房销售合同》签订在《武汉市商品房买卖合同》之前，但双方在《厂房销售合同》中已明确约定“甲乙双方在本合同中约定购买厂房的相关条款与当地政府主管部门备案的网签合同的内容不一致的，以本合同的约定为准。”两份合同中关于优安达公司的办证义务及违约责任约定有冲突，应以《厂房销售合同》为准。优安达公司称《厂房销售合同》并非正式的合同，应以2014年8月28日的网签合同为准的上诉理由，不符合双方约定，故本院不予支持。
关于优安达公司上诉称房屋权属证书不能办理的原因是相关政策改变，优安达公司不应承担违约责任的问题。优安达公司、瑞美福公司签订《厂房销售合同》的时间是2014年7月1日，而武汉市东西湖区政府关于案涉地产的政策调整时间为2012年至2013年期间，在双方订立及履行合同期间相关政策并无变化，故瑞美福公司的该辩称意见成立，本院予以采信。优安达公司的该上诉理由不能成立。
综上，上诉人优安达公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47，859元，由武汉优安达科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李斌成
审判员安林锋
审判员骆朝辉
二○一六年九月三十日
书记员饶诗敏