湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终5848号
上诉人（原审被告）：张顺枝。
委托诉讼代理人：王凯。
被上诉人（原审原告）：武汉市江夏物业管理公司。
法定代表人：魏学智，经理。
委托诉讼代理人：冯千慧，公司法务专员。
委托诉讼代理人：胡丽，公司职员。
上诉人张顺枝因与武汉市江夏物业管理公司（以下简称江夏物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
张顺枝上诉请求，1、上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理合同》无效。2、一审判决认定事实不清，证据不足，且有明显偏向性，请求二审撤销一审判决，依法改判。3、约束被上诉人限期完善自己的服务，如果被上诉人不能完善自己的服务，上诉人有权利拒交物业费。4、被上诉人要给上诉人维修室内漏坏浸坏的房屋。5、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。其上诉理由为：一、一审审理过程中，被上诉人不能拿出其合法身份的证明，及物业合法的营业执照，因此，双方之前签订的《前期物业管理合同》无效。二、一审法官以“江夏物业虽履行了合同约定的主要物业管理服务内容，但不够完善”为由，判决上诉人支付七折的物业费，判决理由模糊，认定事实不清，证据不足，恰恰相反，上诉人认为，被上诉人没有履行合同约定的主要物业管理服务内容。如：1、被上诉人没有安装水箱和水泵，致使5、6楼的业主用水极其困难，白天没水，晚上很晚来水；2、被上诉人不安装监控设备，也没保安巡查，致使本人电动车的电瓶被盗；3、被上诉人不给每个楼层安装消防设施；4、被上诉人不维修房屋，致使许多业主家里漏雨浸水损坏；5、被上诉人不维修门禁，不更换破损的灯罩；6、被上诉人从不清洁楼道及扶手；7、被上诉人不在小区内设置垃圾桶（池），从不清运垃圾；8、被上诉人从不告示小区内保安的人数、照片、姓名，不着保安服，就是没有保安；9、被上诉人从不调解邻居间的吵架、打架；10、被上诉人违反合同，乱搭乱建，侵犯业主的利益。由此可见，被上诉人是违约违法在先。三、被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被上诉人并未尽到相应维修义务，上诉人自2009年7月拿到房屋钥匙开始，每逢下雨，家里就漏雨浸水，一直至今，多次告知被上诉人来维修，被上诉人就是不维修，屋里是多处漏坏浸坏。四、依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，上诉人提出“法院应约束被上诉人限期完善自己的服务，以后，如果被上诉人不能限期完善自己的服务，上诉人有权利拒交物业费”。人民法院应予支持。
江夏物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
江夏物业向一审法院起诉请求，张顺枝系武汉市江夏区纸坊街江夏大道普安村利民新区1幢1单元302号业主。2009年11月4日与我公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议签订后，我公司履行了合同约定的义务，为张顺枝居住的小区实施了规范的物业管理，但张顺枝自2010年5月开始，停止缴纳物业费至今，故诉请判令张顺枝支付2010年5月至2015年10月期间的物业管理费3506元、违约金1051元。
一审法院审理查明，张顺枝系武汉市江夏区纸坊街江夏大道普安村利民新区1幢1单元302号（面积88.54㎡）业主。2009年11月11日张顺枝与利民新区物业管理公司即江夏物业签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：江夏物业物业管理服务内容，1、房屋共用部分即房屋主体承重结构部分，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道的维护和管理。2、房屋共用设施设备（上下水管道、落水管、消防设施、停车场等）的维护和管理；3、环境卫生：室外公共地方清扫保洁，生活垃圾清运、楼梯间清扫保洁、合理设置垃圾桶、池、公共地方每天清扫保洁一次，桶、池内垃圾每天清运一次，楼梯间卫生每星期清扫保洁一次；4、保安：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，门卫24小时有专人值守，协调小区内公共部位发生的邻里纠纷，促使小区和谐稳定。小区主要出入口白天有专人值守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记；5、交通秩序与车辆停放：维护机动车、非机动车行驶停泊管理，引导小区内机动车辆、非机动车辆有序停放，确保道路畅通，与车辆停泊业主签订协议，严格按协议内容执行；6、房屋外观禁止私搭乱建行为；7、小修：小修时间不超过24小时，每天公布8小时维修电话，急修在1小时内到现场。合同还约定了其他物业管理服务内容。张顺枝应于购房合同签订之日起预交物业管理费，以后按季前10天内交纳。物业费按物价部门最新标准调整。江夏物业自2010年5月起至2015年10月期间的物业费标准为：每月每平方米0.6元。张顺枝应按合同约定的时间交纳物业费，逾期按每天1%交纳违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，张顺枝物业费已交纳至2010年4月，自2010年5月起至2015年10月期间，张顺枝未交纳物业费，共差欠该期间物业费合计为3506元。在此期间，江夏物业为张顺枝做了主要物业管理服务，但在以下方面未按约履行物业管理服务义务：1、每天24小时无专人值守；2、未合理设置垃圾桶、垃圾池；3、未与业主签订车辆停泊协议，对小区内车辆进出未妥善管理；4、门禁未及时修复；5、自来水不能及时修复供应；6、未联系相关部门对房屋漏水修复。上述事实，有双方当事人当庭陈述及物业管理合同、物业费欠费明细表、物业管理现场照片和小区业主反映物业管理服务认可书等证据经庭审质证属实，足以认定。
一审法院认为，江夏物业与张顺枝签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效，双方应按约履行。在履行合同中，江夏物业虽履行了合同约定的主要物业管理服务内容，但不够完善，如每天24小时专人值守，合理设置垃圾桶，车辆的妥善管理，门禁、自来水，房屋漏水的及时修复等不符合物业管理合同约定的服务标准，故江夏物业主张张顺枝支付差欠物业费的违约金，一审法院不予支持，同时由于江夏物业未完全按约履行物业管理合同约定的服务内容，对张顺枝的差欠物业费应酌情调减，一审法院结合物业管理合同的实际履行情况，将张顺枝差欠物业费调减为3506元×70%=2454元。据此，依据《物业管理条例》第六条第一款第（一）项、第七条第一款第（五）项、第三十六条第一款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由张顺枝于判决书生效之日起10日内支付武汉市江夏物业管理公司物业管理费2454元。二、驳回武汉市江夏物业管理公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由武汉市江夏物业管理公司承担10元，由张顺枝承担15元。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本案二审争议焦点：1、前期物业服务合同是否对业主具有约束力；2、江夏物业有无全面履行物业管理义务；3、是否存在免交物业费的情形。
本院认为，一、关于前期物业服务合同是否对业主具有约束力的问题。本案中，江夏物业与张顺枝所签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现江夏物业为张顺枝提供了物业服务，张顺枝应根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。张顺枝上诉认为双方签订的《前期物业服务合同》无效没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于江夏物业有无全面履行物业管理义务的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，江夏物业作为普安村利民新区的物业服务企业，已按照合同约定为贾贤中提供了主要的物业服务义务，虽然江夏物业存在服务瑕疵，但在江夏物业履行了合同主要物业服务义务的情形下，张顺枝仅以江夏物业履行服务合同存在违约作为拒绝交纳物业费的理由，则会使江夏物业、张顺枝双方利益关系失去平衡，不属于上述规定的正当理由，张顺枝作为业主，应承担交纳相应物业服务费的义务。本案基于江夏物业提供了基本的物业服务并考虑其物业服务存在的未能全面履约的事实，故一审法院酌情认定张顺枝按70%的比例支付物业服务费并无不妥。三、关于是否存在免交物业费的情形。张顺枝称江夏物业未全面履行维护小区公共面积卫生及安全协防的义务，但对此未提供证据予以证明，且小区业主反映物业管理服务认可书亦佐证江夏物业已完全履行了前期物业服务合同的义务，其以此提出免交物业费的主张，无事实依据，本院不予支持。至于张顺枝称江夏物业未及时维修渗水外墙问题，因张顺枝要求江夏物业承担修补外墙或配合业主提取房屋维修基金等其他责任属于新的诉讼请求，不属于本案审理范围，故本案不作处理。综上所述，张顺枝上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张顺枝负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚治国
审判员 李 行
审判员 叶 欣
二〇一六年十一月十七日
书记员 张 缤