广东省从化市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗从法房初字第962号
原告：广州盛隆商业管理有限公司。
法定代表人：马国祥。
委托代理人：赵碧菲、李月君。
被告：何志勇。
委托代理人：殷锦培、李海珍。
原告广州盛隆商业管理有限公司诉被告何志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序独任审理，于2015年1月15日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵碧菲、被告何志勇及其委托代理人殷锦培、李海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2013年10月10日就被告向原告承租位于从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城项目A区B栋首层123号商铺一事，签订了《商铺租赁合同》。被告在合同签订之后屡次拖欠租金，并未按照合同的约定履行其应当履行的义务，原告已通过各种方式与被告沟通，分别于2014年9月12日、9月19日向被告发送了《租金催缴通知书》和《合同解除通知书》，但未得到被告的任何回复。且被告至今仍未向原告交纳拖欠的租金，也未将商铺交还原告，其行为已严重违反合同约定，且给原告造成巨大的经济损失。为此，起诉请求判令：1、被告支付拖欠的租金76888.67元；2、被告承担逾期支付租金的违约金14653.92元（暂计至2015年1月15日，终计至被告实际支付拖欠租金之日）；3、被告支付房屋占用费129740.75元（暂计至2015年1月15日，终计至被告实际将商铺返还原告之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、无证据证实原告是123号商铺的产权人，因此原告无权要求我方支付租金及违约金。2、涉案商铺于2014年10月份被原告收回和占有，该商铺内的物品及相关财产均在原告掌控之中，故原告要求我方支付占用费没有事实和法律依据。3、原告利用虚假广告的形式导致我方理解上错误而租赁涉案商铺，导致我方利用商铺进行经营的目的落空，由此造成我方装修费、租金及人工费等相关损失，我方保留向原告追讨虚假广告而导致我方相关损失的权利。综上所述，我方不同意原告诉讼请求，请求法院予以驳回。
经审理查明：2013年10月10日，原告与被告签订《商铺租赁合同》［编号：XRH（SMC）-招商-2013-009］，双方约定：甲方（原告）将其拥有合法使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等权利的，坐落在广州从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城项目A区B栋首层123号商铺租赁给乙方（被告）按本合同约定使用；该商铺建筑面积为364.86平方米；商铺经营范围（含业态、业种、品类等）为餐饮；租赁期限自2013年10月10日起至2018年10月9日止；租赁期内，租金如下：其中，2013年10月10日至2014年10月9日的租金按建筑面积54.50元／平方米／月，每月租金为19885元；上述租金并不包括乙方需交付之推广费、物业服务费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）；本合同实行先预付后使用的原则，乙方应当每一个月预付一期租金，每次支付一个月租金，除首月租金于起租日支付外，乙方每月25日向甲方支付下月租金；乙方应在签订合同时向甲方支付54729元租赁保证金，甲方有权从租赁保证金直接扣减、抵消任何乙方应付而未付的包括但不限于租金或物业服务、水、电、燃气、通讯等费用及违约金、赔偿金等，不足部分，乙方须在接到甲方通知后五日内予以补足；乙方在租期届满时或因故提前终止的，乙方在收到甲方书面通知内规定的日期届满时，未获得甲方同意而继续占用该商铺的，包括但不限于人员占用、物品占用或以该商铺作为注册地而未进行更改或注销的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费作为占用费，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出该商铺而给甲方造成的损失；若乙方未按合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金，若逾期超过或累计超过30日的，采取甲方认为合适的相关措施和行动，包括但不限于停止提供物业服务，直至乙方付清相应的费用为止；乙方未按合同约定交纳租金超过30日的，甲方有权解除合同，收回该商铺，并有权没收乙方交付的租赁保证金、已预付的租金；甲方根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止，乙方收到该通知后应立即将该商铺交还给甲方，并配合处理本合同约定的有关事项，甲方在发出上述通知后，有权进入该商铺并要求乙方人员即刻无条件迁出该商铺；甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，协商不成的，任何一方有权向该商铺所在地人民法院起诉。
合同签订当日，被告验收了该商铺并进场装修。合同履行过程中，被告向原告交纳了租赁保证金54729元，被告从2014年6月1日起拖欠租金，原告分别于2014年7月4日、8月14日、9月12日向被告发出《租金催缴通知书》，要求被告缴纳租金。同年8月29日、9月19日原告分别向被告发出《合同解除通知书》，通知被告解除涉案合同，没收租赁保证金等。
被告收到上述《租金催缴通知书》和《合同解除通知书》后仍继续经营至2014年10月9日，当日下午原告对该商铺上锁等待后续处置。
另查明，从化市江埔街从城大道111-113号欣荣宏国际商贸城的权利人为广州市宏都房地产有限公司。广州市宏都房地产有限公司委托并授权原告以原告名义与租赁铺位的商家进行合同洽谈、签署合同文件和处理经营活动有关事务，并作为唯一原告参与诉讼并按租赁合同的约定向承租人追索租金、违约金、占用费等相关费用。
上述事实，有确认书、授权委托书、欣荣宏国际商贸城租赁协议书、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、商铺租赁合同、租金催缴通知书、合同解除通知书以及本案开庭笔录等证据证实。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。权利人广州市宏都房地产有限公司委托并授权原告以原告名义对涉案商铺承接租赁业务，原告作为受托方某对涉案商铺的租赁事宜行使相关的权利和义务。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
关于合同解除问题。双方当事人均确认合同已解除，但对合同解除的时间有不同意见，原告认为合同解除时间是2014年9月26日，被告认为是2014年9月1日。然而，合同履行中，原告分别两次向被告发出《合同解除通知书》。2014年8月29日《合同解除通知书》中注明，2014年9月1日合同解除，没收租赁保证金。2014年9月19日《合同解除通知书》中注明，2014年9月26日合同解除，没收租赁保证金。本院认为，双方签订的商铺租赁合同约定，甲方（原告）根据上款约定提前终止本合同的，一旦甲方将提前终止本合同的书面通知送至该商铺，本合同即自行终止。原告于2014年8月29日向被告发出《合同解除通知书》，注明2014年9月1日合同解除，故本案合同的解除时间应为2014年9月1日。
关于支付租金问题。合同是双方当事人行使权利、履行义务的根据和准则，原告已分别三次向被告发出《租金催缴通知书》，被告仍未付清租金给原告，属违约，应承担相应的违约责任。被告从2014年6月1日起至9月1日合同解除共拖欠租金3个月，按合同约定每月租金19885元，即被告尚欠租金59655元。至于被告提出因租金太贵、生意不好，已与原告协商租金打折扣的问题，因无相关证据证实，且原告予以否认，本院不予支持。
关于支付租金的违约金问题。原告认为依照合同约定，若被告未按合同规定之日期支付租金，每逾期一天按欠付费用的千分之一支付违约金。而被告认为应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院认为，由于原告未提供证据证明涉案合同造成其具体损失的依据，根据本案合同的履行情况及公平原则，本案的违约金调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率四倍计算。因租赁合同约定，乙方（被告）每月25日向甲方（原告）支付下月租金，故违约金从2014年5月26日起以19885元为基数，从2014年6月26日起以39770元为基数，从2014年7月26日起以59655元为基数，计至被告付清租金之日止。
关于支付解除合同后的房屋占用费问题。原告认为，根据合同约定“未获得甲方同意而继续占用该商铺的，甲方有权按日向乙方收取150%的租金及物业服务费作为占用费”。本院认为，因被告未交清租金，原告已通知被告于2014年9月1日解除双方的租赁合同，其后被告仍经营至2014年10月9日，同日原告对涉案商铺上锁，应视为原告已实际管控了涉案商铺的使用权。因合同解除后，双方基于合同产生的权利义务关系已终止，但被告在原告上锁前仍占用涉案商铺，故对原告请求被告支付房屋占有使用费，本院予以支持。但房屋占有使用费应以被告实际占用商铺的时间为限，租赁合同于2014年9月1日解除，原告于2014年10月9日上锁，故房屋占有使用费应以合同约定的标准计算至原告上锁日2014年10月9日止（39天）。然而，原告诉讼请求所主张的2014年9月1日至9月26日期间的房屋占有使用费是以租金的标准计算，是其权利处分，本院予以准许。为此，被告应支付房屋占有使用费为30158.92元（19885元÷30天×26天＋19885元÷30天×13天×150%］。
关于保证金问题。原告主张根据合同约定保证金已予以没收，被告认为保证金应抵扣租金。本院认为，根据合同约定，被告未按合同约定交纳租金超过30日的，原告有权解除合同，收回该商铺，并有权没收被告交付的租赁保证金、已预付的租金。故被告主张保证金抵扣租金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告何志勇自本判决发生法律效力之日起10日内支付租金59655元给原告广州盛隆商业管理有限公司。
二、被告何志勇自本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金（从2014年5月26日起至2014年6月25日止以19885元为基数，从2014年6月26日起至2014年7月25日止以39770元为基数，从2014年7月26日起至付清租金之日止以59655元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计付）给原告广州盛隆商业管理有限公司。
三、被告何志勇自本判决发生法律效力之日起10日内支付房屋占有使用费30158.92元给原告广州盛隆商业管理有限公司。
四、驳回原告广州盛隆商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为2104元，由原告广州盛隆商业管理有限公司负担1000元，被告何志勇负担1104元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张庆格
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 徐 剑