南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）栖民初字第720号
原告南京新鸿运物业管理有限公司，住所地江苏省南京市汉中路185号。
法定代表人王中宁，该公司董事长。
委托代理人甘际，男，汉族，1972年2月23日出生，该公司法务部员工。
委托代理人黄远，男，汉族，1989年12月22日出生，该公司法务部员工。
被告刘欣，女，汉族，1971年6月29日生。
原告南京新鸿运物业管理有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告刘欣物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法由审判员张燕适用简易程序，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托代理人甘际，被告刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新鸿运公司诉称，原告是拥有国家一级资质的物业管理公司，于2005年10月10日正式托管小区，于2007年7月3日与被告签订服务合约，约定物业管理公共服务费为每月每平方米0.8元，公摊水电费按每半年150元预收，上述费用每半年交纳1次。被告交纳了2007年7月3日至2009年12月31日的物管公共服务费和公摊水电费后，尚拖欠2010年1月至2011年9月期间的费用至今。为维护原告合法权益和小区公共利益不受侵害，故诉至法院，请求判令：1、被告交纳2011年1月至2011年9月拖欠的物业服务费345.46元（47.98平方米×0.8元／月／㎡×9个月）、公摊水电费175元（150元／6个月×7个月），并承担滞纳金311元；2、被告负担诉讼费用。
被告刘欣辩称，1、原告与我们小区签订的物业服务合同在2007年就已经到期，某某公司曾向小区业主发出了解除物业合同的通知，原告现主张2011年1月至9月的物业管理费不在合同履行期限内，当时小区没有物业公司进行物业服务，物业管理处于瘫痪状态；2、原告从未向我催交过物业费，我没有收到过原告所称的催交函。原告要求我交纳物业管理费无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2004年9月27日，南京某某房地产开发有限公司（甲方，以下简称某某公司）和原告新鸿运公司签订某某花园前期物业管理委托合同（乙方，以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某某花园（以下简称小区）提供前期物业管理服务，关于该合同期限，合同第十八条约定：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；合同第十九条约定：本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，乙方应当在期满后3个月内继续履行本合同，甲方在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。合同第二十二条约定：甲方、业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，拖欠3个月以上，乙方可提起诉讼。2009年9月23日，原告与被告签订物业管理服务合约，约定了物业服务费用标准为：公寓式住宅物管服务费每月每平方米0.8元；约定公摊水电费暂按每月每平方米0.4元预收；并约定逾期交纳物业服务费用的，每日按万分之五加收滞纳金。2005年9月20日，南京市物价局作出《关于某某花园小区前期物业管理试行收费标准的批复》，确定公共服务费试行收费标准为：无电梯多层住宅每月每平方米0.6元、有电梯小高层住宅每月每平方米1.2元，非住宅用房收费标准由当事人协商确定。
被告的物业为某某花园综合X号楼XXX室，为公寓式住宅，建筑面积为48.25平方米，被告一直未办理该房屋的产权证，该屋登记在开发商某某公司名下，被告为房屋的实际使用人。被告的物业服务费用和公摊水电费已交纳至2010年12月31日，之后未再交纳。在前期合同3年期满后，原告未再与某某公司或小区业主委员会签订物业服务合同，但该小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区。
2013年8月5日，原告向被告邮寄书面催缴函，载明被告缴清拖欠的物业服务费、公摊水电费和缴费的地点、期限、后果及联系电话。
以上事实，有原告举证的某某花园前期物业管理委托合同、物业管理服务合约、南京市物价局宁价房物字（2005）062号文件、催缴函及邮寄凭证，本院调取的本院（2013）栖民初字第1080号民事判决书、房屋登记簿等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
审理中，原告新鸿运公司提出因后期大量业主未交纳物业费，影响其正常物业管理服务，致其提供的物业管理服务存在不尽人意之处，故自愿申请撤回所主张的滞纳金请求。
本院认为，原告新鸿运公司和某某公司就小区前期物业管理服务所签订的前期合同合法有效，依法对业主具有约束力；原被告签订的物业管理服务合约，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行。原告新鸿运公司据此提供物业管理服务，业主负有按约支付物业服务费的义务。
关于原被告之间是否存在物业服务合同关系问题。原告和某某公司签订的前期合同第十八条、第十九条约定了该合同的期限：本合同期限为3年，自小区第一户业主领取钥匙之日起计算；本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，原告应当在期满后3个月内继续履行本合同，某某公司在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。本案中，其他到庭的被告虽然提交了某某公司出具的解除前期合同的通知，但原告表示未收到该通知，被告举证的该通知不能证明某某公司和原告已经解除了前期合同；在前期合同约定的3年期满后，某某公司也没有选聘新的物业管理企业并重新签订前期物业服务合同；此时如原告直接停止为小区提供物业管理服务，必然对小区广大业主的生活环境质量和财产安全产生严重不利，故而原告继续提供物业服务。江苏省高级人民法院于2009年9月29日颁发的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定：物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。该意见第十二条规定：业主委员会擅自订立、变更或解除物业服务合同，业主大会不予追认的，应当认定业主委员会订立、变更或解除物业服务合同的行为对全体业主不发生效力，由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担责任。在前期合同到期后，虽然原告均未与某某公司或小区业主委员会签订物业服务合同，但小区的物业服务管理实际由原告提供，直至原告于2011年9月撤离小区。因此，原告和业主之间形成了事实物业服务关系，本着权利义务相一致的法律原则，业主在接受物业服务同时，应当按照相关约定支付物业服务费用和公摊水电费。
综上，原告从提供物业服务期间的2011年1月起主张物业服务费，被告未提供证据证明已支付相应的物业服务费，因此，原告新鸿运公司主张的物业管理服务费和公摊水电费的请求，合法有据，本院应予支持。关于原告主张的物业管理服务费，应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即48.25平方米，按原被告签订的物业管理服务合约约定每月每平方米0.8元计算，故2011年1月至2011年9月的物业服务费347.4元（48.25平方米×0.8元／月／㎡×9个月），原告仅主张物业服务费345.46元，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持；关于原告主张的公摊水电费，应当按照房屋登记簿所载明的被告房屋建筑面积即48.25平方米，按原被告签订的物业管理服务合约约定每月每平方米0.4元计算，故公摊水电费应为135.1元（48.25平方米×0.4元／月／㎡×7个月），本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决如下：
被告刘欣于本判决生效之日起五日内支付原告南京新鸿运物业管理有限公司物业服务费345.46元（2011年1月至2011年9月）、公摊水电费135.1元，合计480.56元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘欣负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 张燕
二〇一五年五月十八日
见习书记员 滕翩