浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第3891号
上诉人（原审原告）：季祥,男,1957年2月22日出生,汉族，住江苏省如东县。
上诉人（原审原告）：管玉如,女,1957年7月20日出生,汉族，住江苏省如东县。
二上诉人共同委托代理人：徐晶，安吉县良朋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：方晓，男，1969年2月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
原审第三人：徐忠贤，男，1972年10月29日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
上诉人季祥、管玉如因与被上诉人方晓、原审第三人徐忠贤房屋租赁合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2015）杭桐民初字第650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年3月30日，朱关湖将桐庐县桐君街道富春路88号房产出租给方晓，双方签订房屋租赁合同一份，约定出租房屋面积折合1800平方米，租期共120个月，自2011年7月1日起至2021年6月30日止，租金支付：2011年7月1日至2014年6月30日每年租金10万元（不含税金），2014年7月1日至2018年6月30日每年租金15万元（不含税金），2018年7月1日至2021年6月30日每年租金20万元（不含税金），签订合同前支付第一笔租金，之后每年的6月20日至6月30日支付下一年租金。方晓承租该房屋后用于经营宾馆。2014年3月25日，季祥在原审法院淘宝网司法拍卖网络平台以485万元的价格竞得被执行人朱关湖所有的桐庐县非住宅房产和土地使用权（房产建筑面积1054.44平方米，土地类型为商服用地）。而被执行人朱关湖所有的桐庐县土地使用权（房产建筑面积801.81平方米，土地类型为住宅用地）被徐忠贤于2014年4月以相同方式以250万元的价格竞得。2014年4月14日，季祥在原审法院签署了拍卖成交确认书。2014年5月20日，原审法院向季祥送达了（2012）杭桐执民字第1722-5号执行裁定书。该裁定书裁定：一、将被执行人朱关湖所有的位于桐庐县非住宅房产和土地使用权［房屋所有权证号为桐房权证城转字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2007）第01-13号］以485万元的价格转让给买受人季祥，房屋所有权以及土地使用权自本裁定书送达买受人季祥时起转移。二、买受人季祥应在本裁定书送达后六十日内自行到财产管理相关部门办理产权过户登记手续，费用由其自行承担。2014年5月22日，季祥、管玉如办理了房产过户登记手续并交纳了契税。2014年5月30日，季祥、管玉如办理了土地使用权证。原审另查明，原审法院拍卖上述房产前委托浙江省直房地产资产评估有限责任公司对房产价格进行评估，该公司评定桐庐县非住宅房产在2012年12月24日估价时点的市场价值为人民币412.29万元，司法处理建议价为人民币329.83万元，富春路88号1-8层住宅在2012年12月24日估价时点的市场价值为人民币389.94万元，司法处理建议价为人民币311.96万元。原审再查明，原审法院拍卖桐君街道富春路88号2幢非住宅房产和土地使用权的《拍卖须知》告知：桐庐县富春路88号2幢房产（非住宅）现全部租给方晓经营富恒宾馆，该宾馆装潢装饰较高档，租赁期自2011年7月1日至2021年6月30日止，经抵押权人同意租赁期限内的租赁权予以保护。租赁费用系该拍卖房地产和相邻88号1-8层房地产一起租赁给方晓，两处房地产（面积1800余平方米）总的租赁费用情况如下：2011年7月1日至2014年6月30日每年租金10万元（不含税金），2014年7月1日至2018年6月30日每年租金15万元（不含税金），2018年7月1日至2021年6月30日每年租金20万元（不含税金）。租费从2014年7月1日起依据上述标准和具体面积由买受人折算收取。原审法院拍卖桐君街道富春路88号1-8层住宅房产和土地使用权的《拍卖须知》亦告知租费从2014年7月1日起依据上述标准和具体面积由买受人折算收取。现季祥、管玉如起诉至原审法院，请求判令方晓支付季祥、管玉如房租款19万元（截止至2015年6月30日的房屋租赁款）。
原审法院认为，租赁物在租赁期间内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。朱关湖与方晓于2011年3月30日签订的房屋租赁合同对于季祥、管玉如以及徐忠贤仍具有约束力。本案争议焦点为：一、方晓支付季祥、管玉如房屋租金的起算时间。季祥、管玉如系通过司法拍卖的方式受让房产，《拍卖须知》上明确告知拍卖房产与相邻88号1-8层房地产已一并出租给方晓，买受人租费从2014年7月1日起收取。季祥作为竞拍人对《拍卖须知》理应知晓，其参与竞拍应视为对《拍卖须知》告知的权利义务的接受并确认。故方晓应自2014年7月1日起向季祥、管玉如支付房租。季祥、管玉如请求从2014年3月25日起算租金，原审法院不予采纳。二、方晓应支付季祥、管玉如的租金数额。季祥、管玉如主张按照拍卖成交价分配租金，徐忠贤认为应按照司法评估价确定租金。因该两相邻房产系由朱关湖一并出租给方晓作统一经营使用，《拍卖须知》明确了租金的计算方式，买受人应依法履行相应的权利义务，故原审法院认为应以房产建筑面积折算季祥、管玉如占有的租金份额，故据此标准计算季祥、管玉如的租金份额为56.8%，方晓应支付季祥、管玉如2014年7月1日至2015年6月30日的租金85207.27元。季祥、管玉如请求超过部分，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决：一、方晓于判决生效后十日内支付季祥、管玉如2014年7月1日至2015年6月30日的房屋租金85207.27元。二、驳回季祥、管玉如的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费4100元，减半收取为2050元，由季祥、管玉如负担1085元，方晓负担965元，于判决生效之日起七日内交纳。
宣判后，季祥、管玉如不服，向本院提起上诉称：原审判决对租金的分配所参照的折算标准有误，适用法律错误。1、原审法院将租金的折算分配以房产建筑面积折算是不公平的。徐忠贤所竞得的房产土地性质为住宅用房，建筑面积虽有801.81平方米，但土地使用面积仅为89.08平方米。评估价虽为389.94万元，但实际成交价仅为250万元。而季祥、管玉如竞得的房产土地性质是商服用地，建筑面积虽只有1054.44平方米，但土地使用面积达到787平方米，评估价即有412.29万元，成交价更是高达485万元。季祥、管玉如与徐忠贤分别竞得的房产相差一倍以上的明显差异，却被判决成几乎没有差别的43.2%和56.8%。原审法院仅依据《拍卖须知》上载明的“租费由买受人依据具体面积折算收取”并按建筑面积折算，而未考虑土地性质、土地使用面积、房产价值，明显是不公平的。2、季祥、管玉如认为按实际拍卖成交价比例分配租金是公平的，经折算应按31.66%和68.34%的比例分配租金。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判方晓支付季祥、管玉如租金102510元（自2014年7月1日至2015年6月30日），本案一、二审诉讼费由方晓承担。
被上诉人方晓在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：方晓作为承租人，只要季祥、管玉如与徐忠贤之间的分配比例确定，其即会支付相应的租金。关于折算标准问题，房屋租赁一般都是按照房产建筑面积折算租金的，原审法院的折算方法是正确的。综上，请求二审依法判决。
原审第三人徐忠贤在二审期间辩称：原审法院就案涉房屋的《拍卖须知》中已经明确了租金的计算方式和依据，季祥、管玉如作为买受人应依法履行相应的权利和义务。季祥、管玉如受让案涉房产后，并没有与方晓重新签订房屋租赁合同，而是继续沿用了原房东与方晓原来所签订的租赁合同，故此季祥、管玉如事实上认可了原房屋租赁合同所确定的权利和义务。因此，原审法院依据原租赁合同的约定按房屋建筑面积折算季祥、管玉如的租金数额，并无不当，且有事实和法律依据。季祥、管玉如要求按照房屋拍卖实际成交价折算租金数额，不符合法律的相关规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
各方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为案涉房产的租金折算依据。季祥、管玉如主张应按其与徐忠贤竞拍的实际成交价作为租金折算依据，但经审理查明，季祥、管玉如对原审法院在案涉房产拍卖过程中所制作的《拍卖须知》内容是清楚的，该拍卖须知中明确载明“租费从2014年7月1日起依据上述标准和具体面积由买受人折算收取”，季祥、管玉如参与竞拍应视为其认可《拍卖须知》的内容并受其约束，故季祥、管玉如主张按照拍卖实际成交价作为租金折算依据，与《拍卖须知》内容不符。同时，方晓承租案涉房产系作为宾馆经营使用，而以房屋建筑面积作为租金的确定标准亦系房屋租赁惯例，故原审法院依据季祥、管玉如与徐忠贤分别竞得的房屋建筑面积比例作为租金的折算依据，并无不当。根据上述分析，季祥、管玉如的上诉理由和请求，依据不足，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2350元，由上诉人季祥、管玉如负担（季祥、管玉如于本判决生效之日起十日内至本院退费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年三月十日
书 记 员 吴梦姣
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