江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终4608号上诉人（原审被告）：陈涛，男，1974年11月23日生，汉族，住无锡市。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区置信物业服务有限公司无锡分公司，住所地无锡市广南路588号一楼。负责人：周伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。上诉人陈涛因与被上诉人苏州工业园区置信物业服务有限公司无锡分公司（以下简称置信公司无锡分公司）物业服务合同纠纷一案，不服梁溪区人民法院（2017）苏0213民初1398号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈涛向本院提出上诉请求：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误，没有调查取证，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回置信公司无锡分公司一审全部诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费及置信公司无锡分公司律师费由其公司承担。事实和理由：1.从其拿房屋钥匙时就因为房屋入户门问题拒收，向物业公司报修后一直都没有修好，因为入户门的严重变形和怠修，导致其装修房屋延迟了两个月，装修师傅、物业公司前任经理和物业公司工作人员都很清楚这个事实，法院可予以调查。2.2017年3月8日下午其因为门前灯不亮向物业公司报修，但前后共75天时间没有人来修理。3.其房屋内墙体有裂缝，阳台门玻璃破碎，向物业公司反映后也一直没有人来修理。4.物业公司贴大字报催要物业费泄露其隐私，侵犯了其名誉权。综上，因置信公司无锡分公司存在严重违约行为，故其不应支付物业管理费和违约金。置信公司无锡分公司二审辩称：1.双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，可以作为处理双方物业合同纠纷的依据，协议对于陈涛应当承担的物业费进行了明确的约定，陈涛违反约定，应当承担相应的违约责任。2.陈涛的上诉请求主要集中在三点，即入户门、墙体裂缝和门前灯的问题。但这三个问题，并不在物业合同约定的物业公司应当履行的维保义务范围之内，即便如此，关于入户门存在的问题，开发商的维修部也已经提供了维修服务。至于墙体裂缝的问题，并不是物业公司负责处理的，如果确需进行修理，按照现行法律的规定，也可以申报使用大修基金进行修缮，这也需要按照法定程序进行。至于门前灯，物业公司已经派人进行了维修，问题已经不存在了。关于陈涛提到催讨物业费的方式方法问题，因本案是物业合同纠纷，如陈涛认为物业公司催讨物业费的方法侵犯了其合法权益，可以通过合法的途径维权。置信公司无锡分公司向一审法院起诉称：2013年12月20日，其与陈涛签订了《前期物业管理服务协议》，约定其向陈涛提供无锡市崇安区(现梁溪区)晶品公寓住宅小区的前期物业管理服务，合同签订后，陈涛一直拖延支付物业管理费用，其多次致函陈涛要求支付相关费用均未果，现要求判令：1.陈涛立即支付拖欠的物业管理服务费6812.92元(自2014年6月20日起至2016年12月19日止，2.56元/平方×88.71平方米×30个月＝6812.92元)及逾期付款违约金（自2014年6月20日起至2014年12月19日止的物业费的违约金以1362元为基数，自2014年7月20日起计算至实际支付之日止；自2014年12月20日起至2015年6月19日止的物业费的违约金以1362元为基数，自2015年1月20日起计算至实际支付之日止；自2015年6月20日起至2015年12月19日止的物业费的违约金以1362元为基数，自2015年7月20日起计算至实际支付之日止；自2015年12月20日起至2016年6月19日止的物业费的违约金以1362元为基数，自2016年1月20日起计算至实际支付之日止；自2016年6月20日起至2016年12月19日止的物业费的违约金以1362元为基数，自2016年7月20日起计算至实际支付之日止；自2016年12月20日起至2017年6月19日止的物业费的违约金以1362元为基数，自2017年1月20日起计算至实际支付之日止。上述违约金计算均以日千分之五计算）；2.陈涛承担律师费3000元；3.陈涛承担本案诉讼费。陈涛一审辩称：1.置信公司无锡分公司主张的物业费金额有误，应为2014年6月20日至2016年12月19日，每月164元，164×30个月＝4920元；2.置信公司无锡分公司主张的违约金金额及计算方式有误，其没有违约，不同意支付违约金；3.其不同意承担律师费；4.其不同意支付物业费，原因如下：其房屋入户门严重变形经物业多次维修仍未修好，物业公司没有尽到维修义务；其房屋墙体有多处裂缝；因欠缴物业费，物业公司在小区楼道、大厅内张贴大字报影响其名誉。一审法院查明事实：2013年12月20日，置信公司无锡分公司与陈涛签订了前期物业管理服务协议一份，约定置信公司无锡分公司为陈涛所购买的无锡市晶品公寓3－1003号房屋进行物业服务，该协议约定：物业管理服务费由公共服务费、代收代缴费用组成，公共服务费、代收代缴费用按照涉案房屋产权面积每月每平方米以1.85元、0.71元标准收取。自通知入伙之日起物业公司预收半年的物业管理服务费，之后每半年向业主(使用人)收取，具体缴费日期为每半年的第一个月。若陈涛未按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，置信公司无锡分公司有权要求陈涛补交并从逾期之日起每日加收实际应交金额千分之五的滞纳金。该协议第十二条约定若在履行中发生争议，双方协商解决或向无锡市物业行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，依法向本物业所在地人民法院诉讼，胜诉方的律师费、诉讼费等相关费用由败诉方承担。另查明，陈涛已交纳了2013年12月20日至2014年6月19日的物业管理服务费，之后的物业管理服务费未交纳。置信公司无锡分公司因本次诉讼产生律师费损失3000元。诉讼中，陈涛称其家入户门严重变形，置信公司无锡分公司存在拖延维修的情形，置信公司无锡分公司对此予以否认，陈涛未就上述主张提供相关证据。以上事实，有前期物业管理服务协议、物业服务费发票、律师费发票及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：置信公司无锡分公司与陈涛签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，陈涛理应按约交纳物业管理服务费。关于陈涛辩称置信公司无锡分公司怠于行使维修义务一节，置信公司无锡分公司予以否认且陈涛就其主张未提供相应证据，故法院对其抗辩意见不予支持；关于陈涛辩称其家墙体有多处裂缝及置信公司无锡分公司张贴欠费公告损害其名誉一节，墙体裂缝系房屋质量问题，与置信公司无锡分公司是否履行了物业管理服务义务并无关联，另置信公司无锡分公司张贴欠费公告系正常催缴行为，陈涛称其名誉因此受损无事实和法律依据，故法院对其抗辩意见不予采纳；关于物业管理服务费计算标准一节，前期物业管理服务协议中已明确约定物业管理服务费为2.56元/平方米/月，陈涛关于物业费计算标准的抗辩意见无事实依据，法院不予采纳；置信公司无锡分公司要求陈涛支付物业管理服务费及逾期付款违约金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，但其主张的逾期付款违约金计算标准明显过高，法院依法予以调整，应按中国人民银行同期贷款利率的130％计算为宜。另前期物业管理服务协议中已约定律师费由败诉方承担，法院根据本案实际情况，酌定陈涛须承担的律师费损失为888元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出如下判决：一、陈涛于判决发生法律效力之日起十日内向置信公司无锡分公司支付2014年6月20日至2016年12月19日的物业管理服务费6812.92元及逾期付款违约金（自2014年6月20日起至2014年12月19日止的物业费的违约金，以1362元为基数，自2014年7月20日起计算至实际支付之日止；自2014年12月20日起至2015年6月19日止的物业费的违约金，以1362元为基数，自2015年1月20日起计算至实际支付之日止；自2015年6月20日起至2015年12月19日止的物业费的违约金，以1362元为基数，自2015年7月20日起计算至实际支付之日止；自2015年12月20日起至2016年6月19日止的物业费的违约金，以1362元为基数，自2016年1月20日起计算至实际支付之日止；自2016年6月20日起至2016年12月19日止的物业费的违约金，以1362元为基数，自2016年7月20日起计算至实际支付之日止；自2016年12月20日起至2017年6月19日止的物业费的违约金，以1362元为基数，自2017年1月20日起计算至实际支付之日止。上述违约金均按照中国人民银行同期贷款利率的130％计算）。二、陈涛于判决发生法律效力之日起十日内赔偿置信公司无锡分公司律师费损失888元。三、驳回置信公司无锡分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币253元(已减半收取)，由置信公司无锡分公司负担178元、陈涛负担75元，该款已由置信公司无锡分公司垫付，陈涛于判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接给付置信公司无锡分公司。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。另陈涛在二审中提供《客户来电来访登记表》（照片打印件）一份、手机拍摄照片三张，证明其于2017年3月8日因门前灯不亮向置信公司无锡分公司报修，置信公司无锡分公司直至2017年5月23日才进行维修，拖延维修共计75天，违反了《前期物业管理服务协议》中关于小修30分钟、急修15分钟的约定。置信公司无锡分公司质证称：对《客户来电来访登记表》的真实性无异议，可以证明其公司在陈涛报修后及时进行了登记，且其公司已安排了人员上门维修，门前灯问题已经解决，三张手机拍摄照片无法证明其公司存在拖延维修的情况。本院认为：陈涛作为案涉房屋的所有权人，置信公司无锡分公司为案涉房屋所在的小区提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。置信公司无锡分公司履行了基本的物业服务义务，则陈涛应依约履行交纳物业管理服务费的合同义务。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，置信公司无锡分公司的物业服务范围包括房屋共用部位、共用设施设备、共用部位环境卫生、安全防范、交通秩序的维护和管理服务。陈涛提出的入户门变形、房屋墙体裂缝等问题均系房屋质量问题，不在上述协议约定的物业公司服务范围内，故陈涛以置信公司无锡分公司未履行房屋维修义务为由拒绝承担物业管理服务费的意见，没有合同和法律依据，本院不予支持。陈涛二审中提供的物业报修记录和照片尚不足以证明置信公司无锡分公司迟延75天维修门前灯的事实，且即使存在迟延维修，陈涛仅以此作为拒交全部物业管理服务费的抗辩理由亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，置信公司无锡分公司张贴通知催缴物业管理服务费的行为是否泄露陈涛个人隐私、损害其名誉权与陈涛应否按约交纳物业管理服务费并无关联，且侵犯名誉权纠纷与本案不属于同一法律关系，故本案不予处理。综上所述，陈涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由上诉人陈涛负担。决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 王静静审 判 员 景 鑫二〇一八年一月十八日法官助理 杜凤君书 记 员 陆焱琳