广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民二初字第1498号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市。
负责人：张真理，行长。
委托代理人：丁金石、郑祝远，均系该行职员。
被告：朱敏聪，男，1991年11月29日出生，汉族，身份证住址中山市。
被告：中山市大信新家园房地产开发有限公司，住所地中山市。
法定代表人：张开成，总经理。
委托代理人：张泳顺，系该司员工。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告朱敏聪、中山市大信新家园房地产开发有限公司（以下简称大信新家园公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑祝远，被告大信新家园公司委托代理人张泳顺到庭参加诉讼，被告朱敏聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中山分行诉称：被告朱敏聪与原告于2014年8月20日签订了借款合同／抵押合同，合同约定：被告朱敏聪向原告借款516000元，用于购买住房，借款期限从2014年8月31日至2044年8月31日，利率为基准利率水平上上浮12%；被告朱敏聪从借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，按中国人民银行有关规定相应调整；被告未按期归还借款或出现其他足以影响其偿债能力的情况时，原告有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物。被告朱敏聪提供所购买的中山市石岐区岐峰路8号时尚荟家园3区12幢＊＊＊房作为上述借款的抵押。贷款发放后，被告朱敏聪未按合同约定履行还款义务，经常拖欠贷款本息，严重违约。至2015年5月6日，被告朱敏聪尚欠原告借款本金514402.62元，利息12005.26元，共计526407.88元。依据原告与被告大信新家园公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，被告大信新家园公司对被告朱敏聪的上述借款提供连带责任保证，目前尚在保证期间。据此，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与被告朱敏聪之间的借款合同；2、被告朱敏聪立即向原告偿还借款本金514402.62元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2015年5月6日为12005.26元，其中正常利息11724.75元，罚息280.51元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算利息），共计526407.88元；3、原告对被告朱敏聪所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4、被告大信新家园公司承担连带保证责任；5、两被告承担本案全部诉讼费用。
原告建行中山分行对其陈述的事实在举证期限内提供以下证据：1、被告身份证复印件、户口薄、被告大信新家园公司企业法人营业执照复印件；2、个人住房（商业用房）借款合同、律师见证书；3、个人贷款支付凭证；4、中山市商品房销售登记备案表、中山市商品房抵押登记备案证明；5、商品房销售贷款合作协议书；6、个人贷款对账单。
因被告朱敏聪下落不明，本院依法公告通知其应诉，现公告期限届满，被告朱敏聪在法定答辩期间没有提出书面答辩意见，亦未到庭应诉、质证及抗辩。
被告大信新家园公司辩称：1、我方不是借款合同的签约方，不清楚借款合同的履行情况，也就是不清楚被告朱敏聪的还款情况，无法核实原告所主张的欠款事实；2、根据《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”涉案房屋已经办理了抵押登记手续，我方仅在物的担保之外承担补充清偿责任。
被告大信新家园公司对其辩解，在法定举证期限内未提交相应证据。
经审理查明：2012年12月31日，建行中山分行（乙方）与大信新家园公司（甲方）签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定：乙方对购房人购买甲方开发建设并依法销售的中山市石岐区岐虹路9号经批准命名为时尚荟家园的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用；保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方无需征得甲方同意即可从甲方在乙方开立的任何存款帐户中直接扣收有关款项；本协议的合作期限为伍年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方可另行协商是否延长合作期限。合同还约定了其他事项。
2014年8月20日，建行中山分行（贷款人）与朱敏聪（借款人、抵押人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人朱敏聪向贷款人建行中山分行借款516000元，用于购买中山市石岐区岐峰路8号时尚荟家园3区12幢＊＊＊房，借款期限从2014年8月31日起至2044年8月31日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮12%，月利率为6.11333‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，本合同项下首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；本合同项下贷款利率或罚息利率依约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；借款人应当在每期还款时限前足额偿还当期应还本息，借款到期后如仍有未偿清的本金、利息或罚息的，贷款人将按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应还本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；抵押人朱敏聪以所购房地产中山市石岐区岐峰路8号时尚荟家园3区12幢＊＊＊房设定抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系。合同还约定了其他事项。合同由建行中山分行、朱敏聪分别签名盖章确认。当月31日，建行中山分行向朱敏聪发放贷款516000元。因朱敏聪自2015年1月起未按合同约定及时履行还款义务，至2015年5月6日止，尚欠借款本金514402.62元、利（罚）息12005.26元未还。建行中山分行追讨无果，遂向本院起诉，提出前述诉求。
另查：朱敏聪提供抵押的上述房产已办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DY201424496号），记载抵押人为朱敏聪，抵押权人为建行中山分行。
本院认为：建行中山分行与朱敏聪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、建行中山分行与大信新家园公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》，均体现了各方当事人的真实意思，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，朱敏聪作为借款人，应当全面履行还款义务。因朱敏聪从2015年1月起没有按约还款，至建行中山分行起诉时已连续多期未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件已成就，建行中山分行有权依照合同约定提前收回全部贷款并解除合同，且根据双方合同约定，朱敏聪还应承担支付相关利息等违约责任。建行中山分行的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。朱敏聪欠款的具体数额，有建行中山分行提交的银行记账系统记载明细清单为证，且朱敏聪没有提供证据予以反驳，故本院予以认定。
对于建行中山分行主张对朱敏聪就本案提供的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记权利人的将来实现。涉案房地产办理了抵押登记备案，属于抵押预告登记，该抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当朱敏聪不履行还款义务，构成违约时，建行中山分行对债务人朱敏聪提供的抵押预告登记担保房地产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。
大信新家园公司作为担保人，应依约承担相应保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案中，建行中山分行与大信新家园公司在签订涉案商品房销售贷款合作协议书及个人住房借款合同中并未明确建行中山分行就保证担保或物的担保来实现债权的先后顺序，属约定不明的情形，现建行中山分行的债权既有债务人即朱敏聪提供的物的担保，又有大信新家园公司提供的保证，依照法律规定，大信新家园公司作为保证人应对债务人朱敏聪提供的物的担保以外的债权承担保证责任，并有权在承担保证责任后向朱敏聪追偿。
朱敏聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告朱敏聪签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告朱敏聪应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金514402.62元及相应利息（截至2015年5月6日，利息12005.26元；从2015年5月7日起至清偿之日止，利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上上浮12%计算，罚息在前述利息执行利率基础上加收50%计算）；
三、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告朱敏聪提供抵押的位于中山市石岐区岐峰路8号时尚荟家园3区12幢＊＊＊房房地产折价或拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权；
四、被告中山市大信新家园房地产开发有限公司在原告行使抵押权后，对被告朱敏聪本案债务仍不能清偿的部分，承担连带清偿责任；被告中山市大信新家园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告朱敏聪追偿。
案件受理费9064元，由被告朱敏聪负担，被告中山市大信新家园房地产开发有限公司对其在原告行使抵押权后仍不足负担的部分承担连带清偿责任（该款原告已预交，被告应于判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 蔡 伟
人民陪审员 郭泳欣
人民陪审员 陈嘉莹
二〇一五年九月十四日
书 记 员 向 娜
李小穆