重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝民再132号
抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）:陈向前，男，1972年9月29日出生，住重庆市石柱县。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）:田静，女，1979年12月12日出生，住重庆市石柱县。
委托诉讼代理人：陈向前(田静之夫)，男，1972年9月29日出生，住重庆市石柱县。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：谭蜀泉，男，1973年9月1日出生，住重庆市石柱县。
委托诉讼代理人：邓杰，重庆金码律师事务所律师。
一审第三人、二审被上诉人:陈胜利，男，1974年11月27日出生，住重庆市沙坪坝区。
申诉人陈向前、田静因与被申诉人谭蜀泉、一审第三人、二审被上诉人陈胜利案外人执行异议之诉一案，不服本院（2014）渝高法民终字第00061号民事判决，向中华人民共和国最高人民检察院申诉。中华人民共和国最高人民检察院作出高检民监[2015]198号民事抗诉书，向中华人民共和国最高人民法院提出抗诉。中华人民共和国最高人民法院作出（2016）最高法民抗6号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，经征询当事人意见，公开开庭合并审理了本案及陈先锋、向容与谭蜀泉、陈胜利案外人执行异议之诉另案。重庆市人民检察院指派检察员朱振喜、罗晓玲出庭。申诉人陈向前暨田静的委托诉讼代理人，被申诉人谭蜀泉的委托诉讼代理人邓杰到庭参加诉讼，二审被上诉人陈胜利经本院传票传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中华人民共和国最高人民检察院抗诉认为，（一）二审判决认定陈向前、田静对诉争房屋未能办理产权过户登记手续存在过错，适用法律错误。
根据两审法院查明的本案事实，涉案房屋办理过户由陈胜利负责，相关费用也由其承担。本案诉争房屋未能过户的原因主要在于陈胜利不愿意按二手房买卖之形式缴纳相关税费，导致房屋产权登记部门不能办理产权变更登记，即非陈向前、田静自身原因导致房屋产权未能办理产权变更登记，其在主观上没有故意，也不存在过失，不能认定其有过错。从客观方面看，陈向前、田静作为购房人，在协议签订后已经支付了全部房款并实际占有该房屋。虽然该房屋自交付至被查封已逾7年未能办理过户手续，但在此期间，陈向前、田静于2004年5月、2008年8月先后两次申请房屋过户登记，重庆市石柱县土地房屋权属调查及勘测定界机关均同意提交过户登记。因此，2011年6月20日，陈向前、田静自行缴纳相关税费再次申请过户并被受理，后因法院查封未能办理完成。从上述事实看，陈向前、田静已经按照合同约定全面履行了自己的义务，一直在积极申请房屋过户，并未在7年时间里对房屋过户登记手续的办理采取放任态度。二审判决认定陈向前、田静在对房屋长期未能办理过户手续事实明知的情况下，对此放任长达7年之久，既未催促陈胜利缴纳税费，也未通过先行垫付相应税费的方式积极争取和保护自己的合法权利明显与查明的事实不符。
（二）二审判决驳回陈向前、田静停止执行的诉讼请求系适用法律错误。
首先，从权利状态看，陈向前、田静根据合法有效的《购房协议》履行全部付款义务并实际占有诉争房屋，且对房屋未办理过户登记手续不存在过错，陈向前、田静已取得对诉争房屋的合法有权占有，该项合法权益应受法律保护；其次，从法院强制执行性质看，在民间借贷诉讼中法院强制执行的是债权人谭蜀泉对被执行人陈胜利的债权，执行的对象应当是被执行人陈胜利自己的财产，即被执行人享有所有权的财产。一般而言，如果被执行人财产在第三人占有之下，判断法院可否强制执行的标准是被执行人对该财产是否享有返还财产请求权。本案中，陈向前、田静对诉争房屋系合法有权占有，陈胜利依据协议负有向陈向前、田静转移所有权的义务，其对诉争房屋并不享有返还财产请求权。根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案符合该规定中人民法院不得查封的适用情形，法院应当判决停止对诉争房屋的查封与执行，二审判决驳回陈向前、田静的该项诉讼请求，属适用法律错误。
综上所述，重庆市高级人民法院（2014）渝高法民终字第00061号民事判决适用法律错误，导致判决结果错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款、第二百零八条第一款、第二百条第六项之规定，特提出抗诉。
陈向前、田静申诉称，1.（2014）渝高法民终字第00061号民事判决认定事实错误。陈向前、田静对诉争房屋未能过户不存在过错，理由一是其已支付全部房款并实际占有该房屋；二是其已履行《购房协议》全部合同义务，并无代替第三人履行合同的法定义务；三是其积极催促第三人履约，已经尽到最大努力保护自己的合法权利，并未对七年时间未能过户的事实采取放任态度；四是诉争房屋在被采取诉前保全措施之前实际已完清全部税费，第三次提交过户申请并被受理。2.（2014）渝高法民终字第00061号民事判决适用法律错误。陈向前、田静在该房屋查封冻结前已缴清全部税费，取得了房管部门的业务受理回执单，其在这一时间点即享有了该房屋的全部权利，房屋产权登记机关制作及颁发新的房屋产权证书是其工作环节上的程序问题，并不影响陈向前、田静对房屋所享有的全部实体权利。综上，二审法院判决严重损害了陈向前、田静的合法权益，理应予以纠正。
陈向前、田静向一审法院起诉请求:确认重庆市石柱县南宾镇老街锦绣嘉园A幢一层8号房屋（产权证号为石房权证302字第2092**号）为陈向前、田静所有，并对该房屋停止执行。
重庆市第一中级人民法院一审认定事实：2001年7月2日，重庆市石柱县建设委员会(甲方)与陈胜利(乙方)签订了关于重庆市石柱县老街(南门市场至良好商场之间)项目的《重庆市石柱县旧城改造开发项目合同》，约定由乙方独资经营、自负盈亏，对该项目实施旧城改造和开发。之后，重庆市石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称石柱县城建公司、甲方)与陈胜利(乙方)签订了《重庆市石柱县城市建设综合开发公司建设工程内部承包合同》，约定：“一、工程名称：锦绣嘉园；二、建设地点：重庆市石柱县南宾镇老街县直属粮站；……；九、工程管理费：甲方按工程竣工决算总价的1%收取乙方工程管理费，实收管理费4000元。……；十、法律和经济责任：该工程实行项目承包责任制。工程施工过程中所发生的一切法律、经济责任(含工程盈亏等)由乙方全部承担，甲方概不负责；……。”
2004年4月3日，中建七局五公司驻石项目部(陈胜利、甲方)与陈向前(乙方)签订了《购房协议》，约定：“一、新建房屋位置：地处南宾镇老街15号，城关粮油工贸公司综合楼改造片区新建住宅楼，乙方愿购甲方A栋一楼8号住宅房1套；……；四、本协议签订后，乙方在20日内缴纳购房款40%作为购房预付金合计31670元，到时未交者，视乙方放弃购房，甲方有权将房屋另行安排，竣工验收后，甲方交钥匙时，在5天时间内再付购房款55%，房产证和国土证在交钥匙后3个月内，由甲方负责办理交给乙方，费用由甲方承担，乙方付清剩余房款；……。”石柱县城建公司和陈胜利在《购房协议》尾部的甲方位置处盖章。双方签订协议后，陈向前于2004年4月3日支付给陈胜利购房款31670元，于2004年4月20日支付购房款47505元，至此全部购房款支付完毕，陈胜利于支付当日向陈向前出具了购房款收据。
2004年5月，重庆市石柱县国土资源和房屋管理局(以下简称石柱县土房局)南宾国土管理所对陈胜利要求将争议房屋的国有土地使用权变更为陈向前的申请予以同意并上报县局审核，重庆市石柱县土地房屋权属调查及勘测定界机关对争议房屋进行了勘测定界和权属调查复核，并收取了测量费、评估费、权属调查费等费用。
2008年8月，重庆市石柱县土地房屋权属调查及勘测定界机关再次对争议房屋进行了勘测定界和权属调查，认可权利人为陈向前，收取了附图费，并同意提交办理相关登记。
2011年6月10日，陈胜利(甲方)与田静及其儿子陈俊男(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定甲方将争议房屋包含在内的4套房屋出售给乙方，办理过户所应缴纳的相关税费由乙方承担。6月20日，石柱县土房局向田静及其儿子陈俊男出具了办理争议房屋过户的业务受理通知书，并由田静、陈俊男缴纳了全部相关税费。
2011年6月22日，谭蜀泉向重庆市石柱土家族自治县人民法院(以下简称石柱县人民法院)申请对陈胜利的财产进行诉前保全，石柱县人民法院作出(2011)石法民初字第1363号民事裁定，查封了陈胜利的包含争议房屋在内的4个门面和房屋1套。陈向前、田静就该裁定向石柱县人民法院提出异议，请求解除对争议房屋的查封，石柱县人民法院以(2011)石法执异议字第4号民事裁定驳回其异议。陈向前、田静不服向重庆市第四中级人民法院申请复议，该院以(2011)渝四中法执复字第6号民事裁定驳回其复议申请。
2011年6月23日，谭蜀泉向石柱县人民法院对陈胜利提起民间借贷诉讼，该院受理后移送至重庆市第一中级人民法院（简称市一中院）管辖。经审理，市一中院分别作出了(2011)渝一中法民初字第506、507号民事调解书，由陈胜利于2011年12月17日之前支付200万元和300万元给谭蜀泉。之后，因陈胜利未履行该两份调解书所确定的还款义务，谭蜀泉遂向市一中院申请强制执行，市一中院以(2012)渝一中法民执字第25号案立案执行。陈向前、田静又以案外人的身份对争议房屋向市一中院提出书面执行异议，市一中院以(2013)渝一中法执异字第00138号执行裁定驳回其异议。陈向前、田静遂以谭蜀泉为被告、陈胜利为第三人向市一中院提起本案之案外人执行异议之诉，要求将争议房屋确认归其二人所有并对争议房屋解除查封、停止执行。
另查明:陈向前、田静系夫妻关系。案外人向天炳、曾小洪在市一中院调查时证明二人是2010年2月从一名叫冉正权(音)的人手里转租到争议房屋，之后一直与田静签订租赁合同并经营使用至今，租金是交给田静。
在本案执行异议之诉提起之前的2012年3月6日，陈向前、田静以陈胜利为被告、石柱县城建公司为第三人就争议房屋向石柱县人民法院提起确权之诉，该院以(2012)石法民初字第400号民事判决将争议房屋确认为归陈向前、田静所有。该民事判决书生效后，石柱县人民法院又以(2012)石法民监字第22号民事裁定决定对该案进行再审，后作出了(2012)石法民再字第1号民事裁定，裁定准许陈向前、田静撤回起诉并撤销(2012)石法民初字第400号民事判决。
陈向前与石柱县城建公司于2003年1月签订商品房买卖合同，以每平方米2000元的价格另外购买了争议房屋所在的“锦绣嘉园”的B栋2号门面，已于2003年2月办理了重庆市石柱县房地证2013字第000756号房地产权证。
重庆市第一中级人民法院作出（2013）渝一中法民初字第00702号一审民事判决：1.停止对位于重庆市石柱县南宾镇老街锦绣嘉园A幢一层8号房屋（产权证号为石房权证302字第2092**号）的执行；2.驳回陈向前、田静的其他诉讼请求。案件受理费1779.38元，由陈向前、田静承担779.38元，由谭蜀泉承担1000元。
谭蜀泉不服一审判决，上诉请求：1.撤销重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00702号民事判决，驳回陈向前、田静的诉讼请求；2.恢复对位于重庆市石柱县南宾镇老街锦绣嘉园A幢一层8号房屋（产权证号为石房权证302字第2092**号）的执行；3.本案诉讼费用由陈向前、田静全部承担。
本院二审认定事实：石柱县土房屋局于2002年12月13日向权利人陈胜利颁发了产权证号为石房权证302字第2092**号《房屋产权证》，该产权证载明登记房屋为重庆市石柱县南宾镇老街A幢一层8号房屋，建筑面积为31.67平方米，用途为商业。
另查明：2014年3月24日，重庆市石柱县城建公司出具《说明》，认可陶小兰为陈胜利的出纳，并非其公司员工。2014年3月24日，陶小兰出具《说明》，认可其作为陈胜利的出纳，分别于2004年4月3日和2004年4月20日收取了陈胜利出售给陈向前的A栋8号楼门面（《房屋产权证》编号为石房权证302字第2092**号）的房款，共计79175元，并开具了其署名的两张收据，该房款已转交陈胜利。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
二审法院认为，本案争议的主要焦点是：陈向前、田静享有的实体权利能否对抗人民法院的查封。
根据《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，陈向前、田静享有的实体权利不能对抗查封。主要事实和理由：1.陈向前、田静与陈胜利于2004年4月3日签订的《购房协议》，虽然该合同存在合同主体不明确、合同内容约定与房屋实际状况有出入等瑕疵，但该合同约定反映了陈胜利向陈向前出售讼争房屋的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，依法有效，而且从2004年、2008年双方先后两次向房屋产权登记部门申请登记的事实，也佐证了双方建立房屋买卖合同关系的真实性，因此双方于2004年4月3日签订的《购房协议》真实有效。2.关于陈向前、田静在2004年是否已经履行完付款义务的问题。从石柱县城建公司、陶小兰的《说明》以及陈胜利对收款事实的认可，应认定陈向前、田静在2004年4月3日签订《购房协议》后，已经支付了全部房款，履行了付款的义务。3.关于陈向前、田静对讼争房屋未能完成过户是否不存在过错的问题。本案讼争房屋未能过户的原因主要在于陈胜利不愿按二手房买卖的形式交纳相关税费，导致房屋产权登记部门不能办理过户登记。但陈向前、田静作为购房人对房屋长期未能办理产权变更登记手续的事实已经明知的情况下，对此放任长达7年之久，既未催促陈胜利履行缴纳税费的义务，也未通过先行垫付相应税费的方式，积极争取和保护自己的合法权利，促成房屋完成产权变更登记，从而导致该房屋至今仍然登记在陈胜利名下，并最终因其他债权债务纠纷被法院查封。所以陈向前、田静对讼争房屋未能完成过户存在一定过错。由于该讼争房屋属门面商业用房，陈向前、田静购买该门面并用于出租，其目的是获取租金收益，并非为生活消费，因而该房屋在未能办理产权变更登记的前提下，陈向前、田静仅对该房屋享有一般债权，不享有优先于其他一般债权的特殊保护。
《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》自2005年1月1日起施行以来，并未被废止，因而其至今仍为有效的司法解释，故一审法院适用该规定裁判本案件并无不当。一审法院依照当事人请求法院调查取证的书面申请，向有关机构及证人调取了相关证据，并不存在依职权主动调查取证的情况，因而一审法院在质证过程中，将法院调取的证据作为申请方的证据进行质证，符合民诉法的相关规定，并不存在调取证据违法的情况。
综上，陈向前、田静对讼争房屋未能办理过户存在一定过错，不符合《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》中第十七条规定的情形，因而其对讼争房屋停止执行的请求没有事实和法律依据，谭蜀泉的上诉理由成立，二审法院予以采纳，其上诉主张，二审法院予以支持。一审法院认定事实有误，应予纠正。
二审法院判决:1.撤销重庆市第一中级人民法院（2013）渝一中法民初字第00702号民事判决；2.驳回陈向前、田静的诉讼请求。一审案件受理费1779.38元，由陈向前、田静承担；二审案件受理费1779.38元，由陈向前、田静承担。
本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。
本院再审认为，（一）关于陈向前、田静取得登记部门的业务受理回执单是否证明其已获得诉争房屋的物权的问题。
陈向前、田静称其在该房屋查封冻结前已缴清全部税费，取得了房管部门的业务受理回执单，其在这一时间点即享有了该房屋的全部权利，房屋产权登记机关制作及颁发新的房屋产权证书是其工作环节上的程序问题，并不影响陈向前、田静对房屋所享有的全部实体权利。而《城市房地产权属登记管理办法》第十条规定“房屋权属登记依以下程序进行：(一)受理登记申请;(二)权属审核;(三)公告;(四)核准登记，颁发房屋权属证书。本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第二十五条规定“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。”也就是说，陈向前、田静取得了登记部门的业务受理回执单并不等于其取得了物权，而只是房屋权属登记程序的第一个环节。《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即物权的转让应在房屋权属登记程序的第四个环节“核准登记”时才产生物权变动后果。因此，陈向前、田静的该项再审申请理由于法无据，本院不予支持。
（二）关于对《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定的理解及陈向前、田静对未办理过户登记手续之事实是否存在过错。
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的变动以登记公示为原则，也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权及债权请求权（或物权期待权），不动产仍为相对人的财产，故，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院原则上可予查封。这与《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定并不矛盾。《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定系从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在坚持以登记为标准的原则下，辅之以过错原则，以避免登记实践中确实存在的登记困难等导致损害第三人的合法权益的不公平现象。因为登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，实现实质正义。这就给第三人的债权赋予了物权的排他性，即“债权物权化”。正因为该条规定是对我国不动产物权变动登记原则的突破，故法律对保护这类第三人利益持“从严”态度，即必须同时满足在人民法院采取查封、扣押、冻结措施前就支付全部房款、实际占有该财产且第三人对未办理过户登记手续没有过错这三个条件。
本案对陈向前、田静已履行全部付款义务并实际占有诉争房屋之事实并无争议，而对其就未办理过户登记手续之事实是否存在过错争执很大。应如何理解《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定中的“第三人对此没有过错……”是本案法律适用的关键。本院认为，应当理解为对“未办理过户登记手续”之事实存在没有过错，即“如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因”未办理过户手续，而第三人在交易行为中是否有违约行为或是否尽了一般注意义务，属对当事人双方交易行为的效力认定，则不在此条规定的语意之内，且超出了执行程序审查的范围。本案中，陈向前、田静在与陈胜利的交易行为中确实不存在违约行为，诉争房屋未能办理过户登记手续系陈胜利未按双方合同约定缴纳过户登记的税费所致，但《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定的“第三人对此没有过错”除了第三人在交易行为中对未能过户没有违约或过错，还应该包括第三人向被执行人主张债权不存在怠于行使权利的过错行为。
《城市房地产权属登记管理办法》（2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产权属登记管理办法〉的决定》修正)第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”依照上述法律法规规定，在交易这类财产时当事人应及时办理过户登记手续，使这类财产的登记名和权利人相同，以保证物权的公示公信力，进而保障交易安全，维护交易秩序。陈向前、田静在2004年就争议房屋申请变更登记而未果时已经知晓出卖人陈胜利不愿意按登记部门的要求缴纳税费之事实，此时陈胜利未按与其的房产交易合同适当履行义务，系违约行为，陈向前、田静理应及时有效行使其债权请求权，即通过诉讼或仲裁向陈胜利请求其继续履行，协助办理过户登记手续，或请求解除合同等。而陈向前、田静从2004年至2011年长达七年之久未采取有效措施主张其债权，致使2011年诉争房产被法院查封，对此，陈向前、田静有过错，其怠于行使权利的行为使其无法享有《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条规定“债权物权化”的排他效力，故不能产生对抗执行的效力。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和第一百四十四条之规定，判决如下：
维持重庆市高级人民法院（2014）渝高法民终字第00061号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 邹小莉
审判员 陈 怡
审判员 宋汀汀
二〇一七年六月六日
书记员 张小青