浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终278号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周渭民。
委托代理人：王红清，浙江善能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕雪标。
委托代理人：郭羽翔，浙江宝塔律师事务所律师。
上诉人周渭民与被上诉人吕雪标房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，吕雪标系涉案房屋的房屋所有权人。2012年6月16日，杭州滨盛房产代理有限公司作为中介方见证，吕雪标作为出租方（甲方），周渭民作为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同。合同约定：房屋用途为住宅；房屋租期自2012年7月23日起至2017年7月23日止，月租金为2800元/月，租金支付方式为半年付，首期租金在合同签订日当天支付，此后每期租金提前30天支付，先付后用；乙方向甲方支付押金2800元；甲方保证房屋能够正常使用；乙方擅自改变该房用途，从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，修缮责任由乙方承担或予以经济赔偿；甲方同意乙方转租或转借房屋；除房屋内已有装修及设施外，乙方如要求重新对房屋进行装修或变更原设施的，须事先征得甲方书面同意；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方赔偿：擅自将承租的房屋转让、转借、转租或擅自调换使用；擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；利用承租房屋进行违法活动；故意损坏承租房屋；乙方不具备经营身份和条件的；不按工商管理及物业管理规定违法违规经营的。如一方违约，守约方有权解除合同，违约方应按照合同第九条的约定支付违约金，若违约金不足弥补守约方损失的，违约方还应另行赔偿。双方在合同中特别约定（第九条）：从2012年6月17日至2012年7月23日为装修免租金期；违约责任，若甲乙双方第一年违约，违约金为五万，第二年为四万，第三年三万，第四年贰万，第五年一万；甲方同意乙方转租房屋。
合同签订当日，吕雪标向周渭民出具一份收条，确认收到周渭民首期租金16800元，押金2800元。此后，周渭民通过他人通过转账方式向吕雪标支付房租。2015年6月22日，周渭民委托邹华向吕雪标转账支付房屋，但是次日该笔款项被吕雪标退回。此后，周渭民向吕雪标再次汇款16800元。
2012年6月17日，吕雪标曾向周渭民出具一份有关装修、数字电视开通、煤气、出租事宜的委托书，委托周渭民办理，期限自2012年6月17日至2017年7月23日止。周渭民对于涉案房屋进行装修，将原餐厅、客厅变成房间并在其中增加卫生间。周渭民将涉案房屋转租他人并引起物业管理问题。
2015年8月17日，吕雪标诉至法院，诉讼中吕雪标变更诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令周渭民按照合同约定承担违约责任，支付五万元违约金；3、周渭民向吕雪标返还租赁的房屋；4、判令周渭民将其擅自分割改造的房屋恢复原状；5、本案诉讼费由周渭民承担。后周渭民提起反诉，反诉诉讼请求：1、判令吕雪标继续履行房屋租赁合同；2、判令吕雪标支付周渭民装修款99439元；3、判令吕雪标承担本案诉讼费用。
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。周渭民将其承租房屋中的餐厅与客厅改造成房间并在其中增加卫生间，改变了房屋结构本来的功能，违反了合同中关于禁止“擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途”的约定。周渭民虽提供了吕雪标的授权委托书，既然涉案租赁合同明确禁止，相关授权权能不明确的，则仍应按照合同约定执行，双方当事人自应严格遵照履行。周渭民上述行为违反了合同约定，吕雪标作为守约方依据合同约定，行使合同解除权，符合法律规定，该院予以准许。合同解除后，周渭民应当将房屋恢复至合同履行前的原状，并返还给对方。吕雪标提出的周渭民将分割改造的涉案房屋恢复原状并返还的请求，该院予以支持。唯请求周渭民支付违约金5万元，该院认为现租赁合同已履行届满3年，应当按照合同约定“第四年贰万”违约金执行，吕雪标并未提供证据证实其尚有其他损失存在，该院按照2万元标准核定违约金。吕雪标超出法院确认部分的诉讼请求，该院依法予以驳回。
至于周渭民反诉请求继续履行合同，鉴于该院已认定其行为已构成违约，故此，该院对于该请求予以驳回。周渭民反诉请求吕雪标支付装修款，认为吕雪标委托其装修。该院认为，周渭民进行装饰装修行为，系属于租赁合同中常见承租人为本人利益对于标的物改善或者增设他物行为，吕雪标出具委托书的行为并不构成合同法上的委托合同关系，周渭民请求吕雪标支付装修价款于法无据，该院对于周渭民该项请求也不予支持。吕雪标出具授权书的行为，仅应认定吕雪标同意周渭民的装修行为，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由周渭民拆除；其他装饰装修残值损失，因周渭民为违约方，其提出的残值赔偿请求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吕雪标与周渭民就杭州市滨江区通策广场8幢1单元203室房屋签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。二、周渭民于判决生效之日起十日内支付吕雪标违约金20000元。三、周渭民于判决生效之日起十日内将位于杭州市滨江区通策广场8幢1单元203室房屋恢复原状。四、周渭民于判决生效之日起十日内返还吕雪标位于杭州市滨江区通策广场8幢1单元203室房屋。五、驳回吕雪标本案本诉其他诉讼请求。六、驳回周渭民反诉诉讼请求。本诉受理费1050元，减半收取525元，反诉受理费1143元，合计1668元，由周渭民负担。吕雪标于判决书生效之日起十日内来法院退费；周渭民判决生效之日起十日内，向法院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。
宣判后，周渭民不服上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。一审法院认定“周渭民将其承租房屋中的餐厅与客厅改造成房间并在其中增加卫生间，改变了房屋结构本来的功能”与事实不符。1、庭审中被上诉人诉称将毛坯房承租给上诉人使用，与事实不符。上诉人承租涉案房屋时，涉案房屋已经被人装修并长期居住，这点可以从上诉人承租前涉案房屋的用电量用水量，来证实以上事实，请求法院予以查清以上事实。2、原审法院认定上诉人将承租房屋中的餐厅与客厅改造成房间，与事实不符。上诉人承租涉案房屋，现存的房屋格局已经形成，餐厅与客厅改造成房间是在上诉人承租房屋以前已经形成，上诉人只是将原先陈旧的装修翻新，增设了家具，并没有拆墙隔墙的行为。3、原审法院认定上诉人增加卫生间，与事实不符。涉案房屋原先设计就有﻿两个卫生间，现在还是两个卫生间，并且在原来位置上，房间内并没有人为增设卫生间的地方，请求法院派人到涉案房屋现场实地勘验，以便查清涉案事实。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，撤销判决一审的第一、第二、第三、第四项，依法改判继续履行合同。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吕雪标答辩称：关于一审判决的事实认定问题：上诉人认为“庭审中被上诉人诉称将毛坯房承租给上诉人使用，与事实不符”。理由是“上诉人承租标的房屋时，该房屋已经被人装修并长期居住，这点可以从上诉人承租前该房屋的用电量、用水量，来证实以上事实。”这里，上诉人以承租标的房屋时，该房屋曾经有人居住过，并发生用电、用水情况，来推断该房屋不是毛坯房，而是已经被人装修，这个推断是不能成立的。有人住过，发生用电、用水，并不就可以证明该房屋在交付给上诉人之前不是毛坯房。事实上，在上诉人承租前，该房屋就只是配备了一些必要生活用具的毛坯房，包括灯、水龙头、座便器、窗帘、简单家具等。除此之外该房屋一直保持着交付时的原样。同时需要指出的是，上诉人曾经在与被上诉人当面沟通时也承认标的房屋在承租时是毛坯房。水电使用情况，无法推定经过装修，即使装修过，也不等于被上诉人对原房屋有过改动。上诉人需进一步举证方有证明力。本案房屋情况已经在房屋租赁合同中明确，如有前置装修，应有房屋设施移交清单。所以，本案房屋是毛坯房，所以不存在需要签订房屋设施移交清单。上诉人称“原审法院认定上诉人将承租房屋中的餐厅与客厅改造成房间，与事实不符。”辩称上诉人承租该房屋时，“现存的房屋格局已经形成，餐厅与客厅改造成房间是在上诉人承租房屋以前已经形成，上诉人只是将原先陈旧的装修翻新，增设了家具，并没有拆墙隔墙的行为。”被上诉人拥有产权的标的房屋是一套建筑面积148.53平米的标准大套住宅用房。在上诉人承租该房屋前，一直保持着房屋交付时的格局。首先，一方面，上诉人称“餐厅与客厅改造成房间是在上诉人承租房屋以前已经形成”。另一方面，为了企图让被上诉人承担其用于其本人利益的违章拆改、装修房屋的费用，在一审提起反诉时，向法院提交了装修材料及人工费证据清单。而这一份装修材料及人工费清单恰好证明了上诉人拆改房屋结构，将餐厅与客厅改造成房间的事实。除标的房屋原有大门保持不变外，上诉人向罗来清订购了五扇钢门和4扇免漆门，4个吊顶；委托泥水工宋友河施工了170平米的墙面；以及从滨江鑫材五金商行等处购买大批施工材料用于对承租房屋进行违章拆改分割，将餐厅与客厅也改造成了房间。从上诉人一审时自己提交的证据看，上诉人难道仅仅是“将原先陈旧的装修翻新”，上诉人这种自相矛盾的做法，显然是一种不诚信的行为。被上诉人已将上诉人违章拆改分隔房屋现状的摄像光盘证据在一审时提交给法院。其次，被上诉人在一审时向法院提交的物业公司证明中，也非常明确地提到：周先生（上诉人）在承租吕先生（被上诉人）的房屋后“并未用于自己居住，而是将该房屋分隔装修成若干小的居住空间，用于转租经营。由于在一个单元套房内住有多个二度承租户（人），给我们的物业管理带来了许多问题，也造成邻居多次向我们反映和投诉的情况。”上诉人认为“承租房屋原先设计就有两个卫生间，现在还是两个卫生间房间内并没有人为增设卫生间”。因此，一审判决认定其增加卫生间，也与事实不符。事实上上诉人在一审提出反诉时，向法院提交的证据中有这样一组数字，即上诉人从中南建材市场购买了马桶4只，单价550元，金额2220元；台盆柜4只，单价660元，金额2640元；从滨江区新月路378号购买了热水器4个，毛巾架4个，淋浴龙头4个等用于装修，这些事实，显然可以证实上诉人对卫生间进行了增改。上诉人提交的证据证明其有购买6个配套的房屋使用用品清单，还增加了4个小门，所以，上诉人自己的证据可以证明其存在非法群租或者违法转租。杭州市房管局现在对群租房认定是违法的。此外，一审时，上诉人代理人，也当庭承认增加了卫生间。综上所述，由于上诉人对承租房屋的违规拆改行为，将承租房屋中的餐厅与客厅改造成房间并在其中增加卫生间，已经改变了房屋结构本来的功能，违反了双方合同中的相关约定。根据当事双方采用的由房屋中介提供的标准格式的“房屋租赁合同”第一条“房屋基本情况”的约定：承租人（上诉人）“未经甲方（被上诉人）书面同意，不得擅自改变房屋的使用用途。”合同该条款还约定如房屋“有装修及设备情况”，应当列明《房屋设施移交清单》等等。而事实上上诉人承租时，标的房屋只是毛坯房，没有设施（包括装修物）需要移交，因此，双方免去了签订《房屋设施移交清单》这个环节。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人周渭民提交如下证据：
1、户号04057历史电量电费清单（打印件）、收款凭证，证明涉案房屋在房屋租赁之前有长期居住使用的情况，所以不是毛坯房。上诉人认为毛坯房是只有框架结构，不带装修。
2、视频，证明涉案房屋没有增加卫生间。
被上诉人吕雪标在二审期间没有提交新证据。对上诉人提交的证据认为都不是新证据。在保留该意见的前提下，认为证据1户号04057历史电量电费清单（打印件）只有复印件，不是原件，所以对三性均有异议；认为收款凭证跟本案没有关联性，没有证明力。证据2视频是其单方制作，视频显示的卫生间只是局部空间，不是全部。而且卫生间的空间不符常理，空间较小，明显有分隔存在。所以，不具有客观真实性，该视频无法达到其证明力。
对上诉人周渭民提交的证据，经被上诉人吕雪标质证后，本院认证如下：证据1中的收款凭据，开票时间系2012年12月6日，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条关于二审新证据的规定，该收款收据是2012年6月至12月的水费，而双方签订房屋租赁合同是2012年6月16日，故仅凭该证据不能充分佐证周渭民主张的事实，故对其证明力本院不予采纳。同时证据1中的历史电量电费清单没有出具单位的盖章，不符合证据的形式要件，故本院对该证据不予采纳。证据2的的真实性予以确认。
本院依据有效证据经审理查明的事实，除增加卫生间的认定外，与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明：现房屋中原餐厅、客厅变成房间并增设了一个灶台和油烟机。周渭民对卫生间进行了改变，在原有两个卫生间内增加了两套抽水马桶、两套台盆。同时对卫生间内进行隔断，增加了两扇门。形成四个独立的卫生、洗漱空间。
本院认为，2012年6月16日，吕雪标与周渭民所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效，双方当事人均应按合同履行。现周渭民上诉所称在签订合同之前房屋已经被人装修并长期居住，而根据双方所签订的合同第一条第二项约定：该房屋闲置有装修及设备情况见附件《房屋设施移交清单》。除双方另有约定外，该附件作为吕雪标按照本合同约定交付周渭民使用及周渭民在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。现周渭民未提交该《房屋设施移交清单》，其所提交的证据未能充分佐证其主张的该事实，故本院对周渭民该主张不予支持。2012年6月17日，吕雪标向周渭民出具委托书，对涉案房屋的装修、数字电视开通、煤气管道开通、出租事宜全权委托周渭民办理。表明吕雪标同意周渭民对涉案房屋进行装修、出租，但并不表示吕雪标同意周渭民将涉案房屋的的卫生间进行改造，增加抽水马桶及台盆，开四扇门，形成四个独立的卫生、洗漱空间。同时吕雪标同意周渭民出租，但周渭民并没有证据证明吕雪标表示同意进行群租。周渭民对餐厅等非居住空间进行分割，供承租人员居住。违反了合同中关于禁止“擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途”的约定。现周渭民上诉请求继续履行合同，鉴于周渭民违反合同约定，吕雪标依据合同约定，行使合同解除权，符合法律规定，故本院对周渭民要求继续履行合同的上诉请求不予支持。综上，周渭民的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人周渭民承担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年五月二十六日
书记员 何英杰