广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初25760号
原告：陈孝杰，住广州市白云区。
原告：詹苑峥，住广州市白云区。
两原告共同委托代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。
两原告共同委托代理人：刘景丽，广东穗峰律师事务所实习律师。
被告：广州天伦物业管理有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：张光微。
委托代理人:钟雄球，该公司职员，通讯地址。
原告陈孝杰、詹苑峥诉被告广州天伦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人罗穗峰，被告的委托代理人钟雄球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
两原告共同诉称：两原告是广州市越秀区天河路45号之十一3001房的产权人，被告是该小区的物业管理公司。2015年底，两原告发现其居住的上述房屋主人房天花出现了霉点，其后在2016年2月23日，原告发现发霉面积逐渐扩大，由于上述房屋是大楼顶层，经初步判断为楼顶渗水导致，随即向被告反映该天花渗水问题，希望被告能够及时修复，被告也派人前往原告处查看，初步判断是花基漏水，但被告在查看后并未采取有效的修复措施或提出解决方案。2016年4月7日，原告再次向被告反映漏水问题，此时，房屋不仅是主人房天花发霉渗水，且渗水问题已扩大延伸至窗台，客房、儿童房及工人房，但被告仍然不正视问题，反而推脱是潮湿季节所致。4月13日，在原告的强烈要求下，被告再次前往查看渗水情况，也确认原告房屋的客房、儿童房及工人房存在发霉情况，但被告仍未作任何处理。现房屋渗水问题日益严重，原告前后多次与被告交涉未果。根据原告与被告签订的《上誉花园前期物业服务协议》和上誉花园业主委员会与被告签订的《物业服务合同》的约定，被告负有相关维修义务。故原告诉请法院判令：一、被告立即采取有效措施维修广州市越秀区天河路45号之十一3001房屋顶的漏水问题，防止漏水损害原告所有的上述房屋；二、被告立即对原告房屋受损的天花板和阳台墙体进行修复并承担全部修复费用。
被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。房地产开发企业对其所售房屋承担质量保修责任，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间及外墙面的防渗漏，保修期为5年。原告于2009年购买涉讼房屋，于2010年2月5日办理收楼手续。涉讼小区房地产开发企业广州高田投资有限公司在销售交付房屋使用时，向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，对其所售商品房承担质量保修责任，在买卖合同中就保修范围，保修期限，保修内容等也作出约定。保修期从房屋交付之日起计算。依照国务院第279号令《建设工程质量管理条例》，建设工程的最低保修期，包括屋面防水工程，卫生间及房间、外墙面的保修期为5年。本案涉讼房屋已经过了保修期。被告根据有关法律规定及上誉花园前期物业协议及物业服务委托合同的约定，提供物业管理服务所收取的物业服务费主要用于以下支出，包括物业公用部位、设备设施的日常运营维护费用等，并没有包含屋顶或外墙的渗漏这一类大中修的维修工程。房屋屋顶的渗漏及外墙的渗漏适用于《住宅专项维修资金管理办法》，该办法明确规定，业主缴存的住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设备设施的大中修，大中维修的更新或改造。住宅共用部位在房屋买卖合同当中已经有明确约定，一般包含住宅基础，承重的墙体，柱子、梁，楼板、屋顶及户外的墙面，门厅，楼梯间、走廊通道等。换言之，维修屋顶的修缮费用应该由住宅部分的相关业主按照各自拥有的建筑面积比例共同分摊承担，从维修资金中支出。原告可以向物业公司提出维修的要求，由物业公司对需要维修的部位实地评估，制作报告预算，经过业主委员会批准并取得三分之二业主同意后向房管部门申请费用。原告该栋楼相对应的共用部位只要取得该栋楼三分之二业主同意即可。原告诉请要求被告来承担楼宇屋顶维修责任以及因屋顶渗漏造成其房屋受损承担修复责任、承担全部修复费用，缺乏法律依据。
经审理查明：广州市越秀区天河路45号之十一3001房是两原告共同共有的房屋，于2010年5月10日取得产权登记。被告是上述房屋所在上誉花园的物业管理服务公司。
2010年2月5日，原告陈孝杰（为乙方）与被告（为甲方）签订《上誉花园前期物业服务协议》，其中内容为：根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就上誉花园前期物业管理服务事宜达成如下协议，并愿共同遵守及承担相应责任；甲方权利义务，对房屋共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；乙方权利义务，依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用等；物业管理服务内容，物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月预先交纳，住宅单元每月每平方米建筑面积3.50元；物业服务费用按月交纳，业主应于发展商通知收楼之日起交纳首次物业服务费用，此后每月10号前（每次缴费的具体时间）履行当月管理服务费及其他由甲方代收代付费用的交纳义务；根据广州市物业专项维修资金管理办法规定，本物业建立物业专项维修资金，共用设施设备保修期满后的大中修、更新改造费用，由住宅部分的相关业主按照各自拥有的建筑面积比例共同分摊承担；专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门或业主委员会审核划拨；本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》自动终止等。
2016年2月29日，上誉花园业主委员会（为甲方）与被告（为乙方）签订《上誉花园物业服务委托合同》，其中约定：乙方应当提供的物业服务包括以下内容，房屋建筑本体共用部位，是指楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、电梯井、物业服务用房等的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备，是指物业区域内给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备和相关场地的维修、养护、管理和运行服务等；甲方的权利，审定乙方提供的物业管理制度，与乙方议定年度管理计划、年度费用预算报告、物业配套工程、重大改造和维修工程方案，并监督实施等；甲方的义务，按照相关规定组织业主使用、续筹专项维修资金等；乙方的权利，根据有关法律、法规及本合同的约定，提供物业管理服务，对房屋共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行维护、修缮、服务与管理，并向业主收取相应的物业服务费、特约服务费等；乙方的义务，负责编制房屋及附属设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；物业服务期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日；专项维修资金的使用与管理，由甲乙双方按照法律、法规和有关规定严格执行，日常维修养护费由管理费内列支，大中修及更新、改造费用经业主大会及相关政府部门确认后由专项维修资金列支；业主缴存的专项维修资金由甲方统一管理，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中维修和更新、改造等。
据原告提交的被告方所作的《事件处理跟踪表》记载：2016年2月23日，原告房屋主人房天花渗水，被告工作人员到原告房屋现场查看，判断原因可能花基漏水。4月7日，原告房屋主人房天花渗水部位扩大，靠窗那边天花，客房、儿童房天花发霉，工人房墙渗水；处理结果：写报告上公司，待跟进，因潮湿季节，空气进入房间，导致部分天花发霉，并非渗水；约时间上业主家看。4月13日，原告房屋儿童房、客房、主人房天花发霉的状况；处理结果：天花是发霉，并不是渗水，潮湿天气，加上之前房间开空调、一打开窗户，跟外面暖气交接，自然而然产生凝珠，久而久之变成发霉。
因本案纠纷，两原告于2016年9月7日提起诉讼。
诉讼中，两原告称：小型的屋顶维修养护及管理应由被告负责，但涉及大中维修的，被告有义务主动启动物业维修资金程序。原告在2016年2月向被告提出过天台漏水渗水问题，开始被告工作人员初步判断是天面渗水，之后由于被告没有进一步跟进，原告再次向被告提出天台漏水渗水问题，被告工作人员提出是原告家里使用空调不但造成墙体发霉，并不承认是天台漏水。原告不得不向法院起诉。漏水原因是天台漏水，不是原告原因造成漏水。
被告称：应该是天台漏水，不是原告原因造成漏水。由于跟进的过程中判断过由于天台漏水，也分析过原告使用涉讼房屋超过保修期的因素，故告诉原告开发商出售房屋后的保修期过了，也希望原告就屋顶渗漏问题提出申请动用物业维修资金。但原告房屋中儿童房、主人房、客厅其他部位并非天台漏水导致的。
关于如何解决楼顶漏水问题方面，两原告称：基于被告现在才承认是天台漏水造成原告房屋受损。在起诉前被告从未承认过是天台漏水造成原告房屋受损。原告认为应该申请动用物业维修资金。被告称：是应该由原告书面向被告申请动用物业维修资金，被告才能启动物业维修资金程序。
本院认为：两原告共有的广州市越秀区天河路45号之十一3001房所在大楼的楼顶属于上誉花园小区共用部位，如楼顶出现渗漏现象，在保修期范围内，应由开发单位进行维修；超过保修期的，应用住宅专项维修资金进行维修。根据上誉花园业主委员会与被告于2016年2月29日签订的《上誉花园物业服务委托合同》约定，被告应当提供的物业服务包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，故涉讼3001房所在大楼楼顶的渗漏问题，应由被告负责维修。两原告要求被告对3001房所在大楼楼顶进行维修、排除渗漏，合法合理，本院予以支持。被告可依照《上誉花园物业服务委托合同》的约定“日常维修养护费由管理费内列支，大中修及更新、改造费用经业主大会及相关政府部门确认后由专项维修资金列支”，视情况采取相应措施进行维修。至于两原告要求被告对原告房屋受损部位作修复并承担相应费用，因大楼楼顶渗漏是房屋质量出现问题而产生的后果，非被告原因造成，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起三个月内，被告广州天伦物业管理有限公司对原告陈孝杰、詹苑峥共有的广州市越秀区天河路45号之十一3001房所在大楼楼顶渗漏部位进行维修，排除渗漏。
二、驳回原告陈孝杰、詹苑峥的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由原告陈孝杰、詹苑峥负担50元，被告广州天伦物业管理有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 郭伟强
人民陪审员 黎满华
二〇一六年十二月二日
书 记 员 邓鸿明