江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5577号
上诉人（原审被告、反诉原告）：万志成，男，1987年12月16日生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：陈申云（万志成母亲），女，1954年6月24日生，汉族，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李长柱，男，1982年9月5日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：房楠，女，1981年12月18日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：殷新财，北京市中银（南京）律师事务所律师。
上诉人万志成因与被上诉人李长柱、房楠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初12371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万志成上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持上诉人一审反诉请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于上诉人配合被上诉人办理银行贷款面签手续的时间已经变更为2016年9月26日24时前的事实未能查清，上诉人在被上诉人提起诉讼之时尚不构成根本违约。上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）于2016年8月17日签订的《南京市存量房买卖合同》（以下简称涉案合同）虽然明确了双方在2016年9月6日前与贷款银行签订借款合同并约定了违约条款，但在合同履行当中，上诉人发现涉案合同中关于首付款的支付时间与涉案房屋所有权的过户时间的规定对于上诉人来说存在很大的交易风险，故上诉人一直在与被上诉人进行磋商，从未表示拒绝将涉案房屋出售给被上诉人，也从未擅自提高房屋的交易价格。而且，在中介公司2016年9月23日发送的《催告函》中，要求上诉人于2016年9月26日24时前配合被上诉人办理交易房屋的银行贷款面签手续。该条款应当视为对涉案合同第五条第（三）款：“…乙方（房楠、李长柱）同意于2016年9月6日前与贷款银行签订借款合同”的变更。即被上诉人同意上诉人在2016年9月26日24时前配合办理交易房屋的银行贷款面签手续，逾期履行上述义务超过15个工作日的视为上诉人构成根本违约。被上诉人于2016年9月28日就诉至法院，因此，上诉人尚不构成根本违约。
二、涉案合同中关于首付款的支付时间与房屋所有权的过户时间的约定对于上诉人来说存在着极大的交易风险，属于显失公平条款，依法应予以撤销。而被上诉人之所以不同意变更上述合同条款，是因为即便涉案合同对上诉人显失公平，被上诉人也不具备履行该房屋买卖合同的能力和意愿。涉案合同第五条第（三）款第1项约定：“乙方于批贷后15个工作日内将首付款人民币980000元，解交监管账户”；第六条第（一）款约定：“甲乙双方同意，自批贷之日起5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续。”中介公司�定的该合同条款对于上诉人来说是极不公平的，使得上诉人面临着尚未拿到首付款就必须配合被上诉人办理房屋过户的交易风险。而上诉人一再强调要先拿到首付款，再配合被上诉人办理银行面签手续的原因也正是源于此。事实上，上诉人在签订该房屋买卖合同以后，一直积极履行涉案合同，包括交付房产证及土地证原件、办理委托公证书、提供个人信用报告及工作证明、出具定金收条等。只是由于上述条款对于上诉人来说存在着极大的交易风险，使得上诉人不得不和被上诉人协商变更首付款的支付时间、产权过户的时间、首付款用于解押贷款的时间。但是，被上诉人坚决不同意变更上述条款，并要求上诉人严格按照上述显失公平的条款内容来履行。可是，就在一审法院询问被上诉人能否按照涉案合同条款履行时，被上诉人却又表示其无实际履行能力，故当庭变�诉讼请求为解除合同，并要求上诉人承担违约责任。由此可见，即便在房屋买卖合同对上诉人极不公平的情况下，被上诉人也不具备履行合同的能力和意愿，其只是想利用该显失公平的合同条款使得上诉人不敢按照原合同条款来履行，进而营造出上诉人拒绝出售涉案房屋的假象。而一审法院在未查明案件事实的情况下，就错误认定上诉人要求被上诉人改变首付款的交付时间是拒绝履行合同义务的表现，进而驳回上诉人的反诉请求，显属错误。综上，请求本院撤销一审判决，改判支持上诉人一审的反诉请求。
李长柱、房楠辩称：上诉人李长柱存在根本违约，应该支付违约金并赔偿损失。一审法院查明事实清楚，请求本院依法驳回上诉人的上诉请求。
李长柱、房楠向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》；2、判决万志成、缪永慧返还定金100000元；3、判决万志成、缪永慧支付违约金720000元；4、诉讼费用由万志成、缪永慧承担。
万志成反诉请求：1.判决撤销买卖双方于2016年8月17日签订的《南京市存量房买卖合同》；2.判令李长柱、房楠承担诉讼费用。
一审法院认定事实：
2016年8月17日，万志成（甲方）与房楠、李长柱（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，约定万志成将位于南京市江宁区秣陵街道长亭街55号珑湾花园5幢3304室房屋出售给李长柱、房楠，房屋建筑面积计133.80平方米，房屋总价为3600000元。合同第二条第四款约定：“甲方应于2016年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2016年11月25日前办理完毕解除抵押登记手续”。合同第五条约定：“（二）定金共计人民币（小写）100000元，乙方于2016年8月17日向甲方支付定金人民币100000元”。“（三）乙方的付款方式和付款期限按下列约定：贷款1.甲乙双方约定，乙方于批贷后15个工作日内将首付款980000元解交监管账户。2.甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为2500000元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2016年9月6日前与贷款银行签订借款合同。”合同第六条约定：“权属转移登记（一）甲乙双方同意，自批贷之日起5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，乙方领取《房屋所有权证》后10个工作日内，双方应按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋国有土地使用权证变更手续。”合同第十条第二款约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…3.逾期履行本合同第五条、第六条约定的义务超过15个工作日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的…，甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”。
签订合同后，李长柱、房楠向万志成支付定金共100000元。万志成未按照合同约定于2016年9月6日前配合李长柱、房楠办理贷款预审批手续。2016年9月23日，中介公司向万志成发送催告函一份，催告万志成于2016年9月26日前配合买房人办理交易房屋的银行贷款面签手续。2016年9月25日，万志成向中介公司复函一份，表示双方签订的房屋买卖合同中并未约定其有配合买房人办理面签手续的义务，并要求中介公司于收到复函后三个工作日内�买房人与贷款银行签订的借款合同复印件回寄。后合同三方数次沟通，协商未果。万志成以合同设置不合理，要求李长柱、房楠先行支付首付款为由，拒绝配合李长柱、房楠办理银行贷款面签手续。庭审中，关于案涉房屋交易的操作流程，买卖双方均认可，双方口头约定由买方以支付首付款的方式给付解押款用于卖方解押。
另查明，截止至2017年2月上旬，案涉房屋所在小区二手房买卖平均价格比合同价格上涨了20万元。审理中，李长柱、房楠以缪永慧非合同当事人为由，申请撤回对缪永慧的起诉，一审法院审查后认为，李长柱、房楠的该项申请，不违反法律规定，一审法院予以准许并口头裁定准许李长柱、房楠撤回对缪永慧的起诉。
一审法院经审理认为：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李长柱、房楠与万志成于2016年8月17日签订的《南京市存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有拘束力，各方当事人均应按约履行、诚实履行。
关于违约问题，1、当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。合同约定，买方在批贷后15个工作日内将首付款980000元解交监管账户。合同履行中，万志成未按照约定配合李长柱、房楠办理贷款预审批手续，故李长柱、房楠有权拒绝万志成要求先行支付首付款980000元的要求。2.合同第五条第三款第一项约定：“乙方于批贷后15个工作日内将首付款人民币980000元，解交监管账户”，合同第六条约定：“甲乙双方同意，自批贷之日起5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续。”根据上述合同条款，约定的过户时间先于首付款的支付时间，万志成由此产生“不安”，从而拒绝配合买方办理银行贷款预审批手续。但在庭审中，买卖双方均认可，双方口头约定由买方以支付首付款的方式给付解押款用于卖方解押，而解押系过户的前置条件，故万志成的“不安”，完全可以通过当事人善尽合同义务而化解。但万志成基于此种“不安”，未按照合同约定于2016年9月6日前配合李长柱、房楠办理银行贷款预审批手续，经催告后亦未在期限内履行义务，致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担违约责任。
关于责任承担，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。万志成构成根本违约，李长柱、房楠要求解除双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》，并要求万志成退还�金10万元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金数额，截止至2017年2月上旬，案涉房屋所在小区二手房买卖平均价格与合同价格差额达20万元，结合市场情况、卖房人违约情形等因素，一审法院酌定本案违约金数额为20万元，故李长柱、房楠主张的违约金中超出法律规定的部分，一审法院不予支持。
关于反诉请求，万志成以合同显失公平为由，要求撤销买卖双方于2016年8月17日签订的《南京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、一百四十五条判决：一、解除李长柱、房楠与万志成于2016年8月17日签订的《南京市存量房屋买卖合同》；二、�志成退还李长柱、房楠定金100000元，赔偿损失计200000元，合计300000元，于一审判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回李长柱、房楠的其他诉讼请求；四、驳回万志成、缪永慧的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
一审法院查明的事实，被上诉人不持异议，上诉人万志成对一审查明的“万志成未按照合同约定于2016年9月6日前配合李长柱、房楠办理贷款”持有异议，认为涉案合同没有约定其于2016年9月6日配合李长柱、房楠去办理批贷登记手续，并且认为一审法院遗漏了约定时间已变更为2016年9月26日之前的事实，对一审查明的其他事实没有异议。双方当事人对一审查明的无异议的事实，本院予以确认。
本案二审争议焦点为上诉人万志成的行为是否构成根本违约。
本院认为，万志成的行为已经构成根本违约。首先，在中介居间下双方签订的涉案《南京市存量房屋买卖合同》真实有效，买卖双方均应按约履行；涉案合同明确约定万志成（甲方）于2016年9月6日前配合李长柱、房楠（乙方）办理贷款预审批手续，而万志成以合同设置不合理为由，在中介公司催告后仍拒绝履行，该行为已构成根本违约。上诉人万志成认为催告函所催告内容已经将上述约定时间变更为2016年9月26日，但没有提供相关证据予以证实，被上诉人亦予以否认，本院不予认可。
其次，上诉人认为涉案合同中关于首付款支付时间及房屋所有权变更时间的条款显失公平，会导致上诉人承担很大的交易风险，应该予以撤销。本院认为，根据一审庭审笔录记载，双方当事人口头约定由被上诉人以支付首付款的形式办理房屋解押，而房屋解押是办理房屋所有权转移的前置流程，因此，上诉人以没有收�首付款就办理房屋过户存在交易风险为由拒绝履行涉案合同的理由依据不足，本院不予支持。
再次，在一审审理中，一审法院已口头裁定准予李长柱、房楠已申请撤回对缪永慧的起诉，本院二审予以确认。
综上所述，万志成的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但表述有误，予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持一审判决第一、二、三项；
二、变更一审判决第四项为驳回万志成的其他诉讼请求。
二审案件受理费人民币5800元，由上诉人万志成负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年九月十一日
书记员 朱亚芳