北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）大民初字第5277号
原告佳龙投资集团有限公司，住所地北京市通州区梨园镇云景东路80号。
法定代表人付书全，董事长。
委托代理人马贵坡，男，1956年10月11日出生。
委托代理人沈月江，北京市开越律师事务所律师。
被告北京新华门诊部有限公司，住所地X市X区X镇X路东侧X号。
法定代表人占文琰，总经理。
委托代理人吴淑玲，女，1963年12月27日出生。
被告王国生，男，1968年11月19日出生。
委托代理人王霞（系被告王国生之妻），1977年5月25日出生。
被告北京市大兴区邮政局，住所地X市X区X镇X街（三段）X号。
负责人袁喜，局长。
委托代理人张鸾，北京市中闻律师事务所律师。
委托代理人齐建国，男，1967年7月30日出生。
原告佳龙投资集团有限公司（以下简称：佳龙公司）与被告北京新华门诊部有限公司（以下简称：新华门诊部）、被告王国生、被告北京市大兴区邮政局（以下简称：大兴邮政局）物权保护纠纷一案，我院作出（2012）大民初字第5612号民事裁定书后，原告佳龙公司不服该裁定，提起上诉，北京市第一中级人民法院以（2013）一中民终字第3133号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）大民初字第5612号民事裁定书；指令本院对本案进行审理。本院依法组成由审判员马建庆担任审判长、审判员吴霄、人民陪审员孙学高参加的合议庭，公开开庭进行了审理，原告佳龙公司的委托代理人马贵坡、沈月江，被告新华门诊部的委托代理人吴淑玲，被告王国生及委托代理人王霞，被告大兴邮政局的委托代理人张鸾、齐建国到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告佳龙公司诉称：位于北京市大兴区X镇X路X号总占地面积366.45平方米、总建筑面积1379.07平方米的房屋属原告所有。原告于2006年3月取得北京市大兴区人民政府颁发的京兴国用（2006出）第030号《国有土地使用证》，于2005年11月取得北京市建设委员会颁发的京房权证兴股字第00004727号《房屋所有权证》，是房产的所有权人。当前被告新华门诊部在该房产开办门诊部，其中大部分自原告处承租，小部分（约120平方米）自被告王国生处承租。被告王国生又承租于被告大兴邮政局。被告的行为侵犯了原告对涉案房产的占有、使用、收益、处分的权利。涉案房产原属于北京市化学纤维厂，是该厂建设的居民住宅配套邮电、服务业网点。1985年5月7日，大兴县邮政局与该厂形成会议纪要，在明确所有权属于北京化学纤维厂的前提下，借给大兴县邮政局无偿使用。2000年，北京化学纤维厂依法破产。2001年9月4日，原告经拍卖取得北京化学纤维厂破产财产。此后，原告陆续办理了包括涉案房产在内的土地、房产权属证书。上述事实足以证明，原告是涉案房产的合法所有人。2011年10月，原告以物权保护纠纷将新华门诊部诉至北京市大兴区人民法院，法院认为新华门诊部依据合同占有涉案房屋，并非直接侵权人，非适格被告，原告权属证书与主张权利房产的门牌号不一致，裁定驳回起诉。原告上诉到北京市第一中级人民法院，裁定维持原裁定。故原告现以实际占用人、出租人、转租人为共同被告，按照权属证书门牌号起诉。原告认为房地产权属的确认属于要式法律行为，以政府相关部门出具的权属证书为准。根据《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，原告是涉案房产无可争议的所有权人，具有排他性的全部的民事权利。尽管由于历史原因形成了目前被告大兴邮政局向被告王国生出租、被告王国生向被告新华门诊部转租、最终形成被告新华门诊部占用涉案房产的现状，但由于被告大兴邮政局自原告取得权属证书之日起就丧失了处分涉案房产的权利，其上述所有租赁关系同时丧失了合法性，不受法律保护。对于由此造成的侵害原告正常行使权利的行为，被告要承担相应的民事责任。原告要求对自有房产权利保护的主张合理、合法，应当得到法律支持。现要求被告新华门诊部将目前所占用的、原告具有所有权的房产（现有权属证书上表述为大兴区X镇X路X号）腾退给原告；被告新华门诊部与被告王国生、被告王国生与被告大兴邮政局之间的租赁关系无效；诉讼费由被告承担。
被告新华门诊部辩称：我单位跟王国生签订的合同，我单位现在使用的房屋大部分是从原告佳龙公司那里租的，一小部分是从王国生那里租的。现在争议的房产就是从王国生那里租赁的那一部分。我单位听从法院判决，判房屋归谁，我单位跟谁签订租赁合同。在不知情的情况下，我单位认为我方和王国生之间的租赁合同是有效的。
被告王国生辩称：对原告所述不认可，门牌号我不认可。现在街上挂的门牌号和原告房产证的门牌号是不一致的。原告主张的房屋面积和我们的面积也不一致。我们的面积是150多平米，原告主张120平米。我认为我跟大兴邮政局及新华门诊部的合同都是有效合同。我当时跟大兴邮政局签合同的时候，佳龙公司也没有通知我房产是佳龙公司的。原告佳龙公司买房时也没通知大兴邮政局房屋是他们的。收购是2002年，2008年办的房产证，这中间一直没说过房屋是原告佳龙公司的。
被告大兴邮政局辩称：一、原告与本案不具有利害关系。原告不能证明其在起诉书中要求被告新华门诊部腾退的房屋，与大兴邮政局和被告王国生进行使用权置换、由王国生使用并出租给被告新华门诊部的房屋是同一房屋。原告起诉书中主张其对X区X镇X路X号的房产享有所有权，而大兴邮政局和被告王国生通过使用权置换后由王国生出租给被告新华门诊部的房屋的地址为X区X镇X路东侧X号，二处房屋的门牌号是不一致的，原告不能证明其诉争房产即是大兴邮政局与王国生使用权置换的房产。二、即使原告与本案有利害关系，即其诉争房屋与大兴邮政局置换给王国生的房屋是同一财产，原告亦无权主张权利。首先，大兴邮政局是X区X镇X路东侧X号房屋的合法使用权人，依北京市政府相关规定、通过产权人划拨无偿取得上述房屋使用权，且期限为长期。根据1985年5月7日，由北京化学纤维厂基建指挥部与大兴县邮政局有关领导参加的会议的《会议纪要》所载明：北京化学纤维厂建设的居民住宅配套邮电服务业网点一处，总建筑面积为165㎡，所有权归北京化学纤维厂，交大兴县邮电局长期无偿使用。在2002年11月18日由北京化学纤维厂破产清算组出具给佳龙公司的《关于原北京化学纤维厂”内招”、”单宿”及商业配套房的函》中，明确表示，原北京化学纤维厂”内招”、”单宿”为企业破产财产，与其相连的商业用房可按原北京化学纤维厂与大兴邮政局财贸办公室1985年5月7日、1985年1月31日会议纪要办理。从上述两份文件可以明确，大兴邮政局即使在北京化学纤维厂破产拍卖后仍有权长期无偿使用该建筑面积为165㎡的原北京化学纤维厂房产。其次，大兴邮政局于2005年因北京化学纤维厂提供的用以开办邮电服务网点的房产面积不能满足北京化学纤维厂居民住宅的邮电服务需要，通过与被告王国生协商，将该房产的使用权与王国生所有的位于原北京化学纤维厂居民住宅范围内的清城小区的底商房屋（建筑面积为325㎡）使用权进行置换，建筑面积相等部分（约165平方米）双方互不支付租金，建筑面积差额部分（约160平方米）按市场价（每平米每天2.5元）向被告王国生支付租金。上述房屋使用权的置换，大兴邮政局是为了利用更大面积的邮电服务网点为北京化学纤维厂居民住宅提供更完善的邮电服务。第三，邮电网点属于居住区公共服务设施，根据《中华人民共和国邮政法》及北京市的相关规定，在居住区必须以人口数为标准配套相应的邮政服务网点。而且现行《邮政法》第八条明确规定”邮政设施的布局和建设应当满足保障邮政普遍服务的需要。地方各级人民政府应当将邮政设施的布局和建设纳入城乡规划，对提供邮政普遍服务的邮政设施的建设给予支持，重点扶持农村边远地区邮政设施的建设。建设城市新区、独立工矿区、开发区、住宅区或者对旧城区进行改建，应当同时建设配套的提供邮政普遍服务的邮政设施。提供邮政普遍服务的邮政设施等组成的邮政网络是国家重要的通信基础设施。”邮政局作为公用企业，首先承担的是为社会提供服务的责任，因此对于邮政营业场所的设置、使用等都有法律规定。大兴邮政局合法取得原北京化学纤维厂所有房产的长期无偿使用权不仅是有双方会议纪要的约定依据，更是符合相关法律规定的，目的是满足相关范围（北京化学纤维厂居民住宅）的邮政服务需求。第四，北京化学纤维厂在破产清算对房产进行拍卖时已明确告知原告，对大兴邮政局的邮电服务网点不改变1985年会议纪要的精神，即大兴邮政局在北京化学纤维厂破产后有权继续长期无偿使用该邮电网点用房。大兴邮政局认为原告在已明确知悉大兴邮政局长期无偿使用原北京化学纤维厂房屋的情况下，并未对此提出任何异议，且自原告拍卖取得原北京化学纤维厂房产所有权后，从未向大兴邮政局要求收回房屋使用权，大兴邮政局认为原告对大兴邮政局无偿长期使用该房产的情况是认可的，该情况亦可视为原告以严重低于市场价格取得原北京化学纤维厂房产的附加条件。而且在现行《中华人民共和国邮政法》第十二条规定”征收邮政营业场所或者邮件处理场所的，城乡规划主管部门应当根据保障邮政普遍服务的要求，对邮政营业场所或者邮件处理场所的重新设置作出妥善安排；未作出妥善安排前，不得征收。”即在国家基于公共利益需要对土地征收时，在未妥善安排原邮政营业场所前，不能征收。因此，原告无权主张大兴邮政局与被告王国生的房屋使用权置换无效。综上，大兴邮政局请求人民法院依法查明事实，驳回原告的起诉。
经审理查明：1985年5月7日，大兴县邮政局与北京化学纤维厂形成一份会议纪要，主要内容为：北京化学纤维厂建设的居民住宅配套邮电服务业网点一处，总建设面积为165㎡，所有权归北京化学纤维厂，交大兴县邮政局长期无偿使用，邮电、服务业网点优先为北京化学纤维厂服务。
2000年12月8日，北京市企业兼并破产和职工再就业工作协调小组印发（2002）22号文件《关于同意北京化学纤维厂申请破产的批复》，同意北京化学纤维厂向法院申请破产。2002年1月12日，北京产权交易中心出具证明，内容为：原北京化学纤维厂破产财产于2001年9月14日经我中心公开拍卖，被佳龙公司以19350万元的价款竞买成交，该公司已将全部价款交齐，正在办理房地产产权过户手续。
2002年7月23日，佳龙公司取得北京市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》，该证载明：房屋坐落为X区X镇X路东侧X号，建筑面积为1379.07平方米。2005年，因佳龙公司名称变更换发房屋所有权证，2005年11月28日，佳龙公司取得京房权证兴股字第00004727号《房屋所有权证》，该证载明：房屋坐落于X区X镇X路X号，建筑面积为1379.07平方米。2006年3月7日，佳龙公司取得京兴国用（2006出）第030号《国有土地使用证》，该证载明：土地坐落于X区X镇兴华中路，使用权面积为366.45平方米。佳龙公司现主张上述证书载明的房屋包括现由被告新华门诊部占用的涉案房屋，涉案房屋系上述证书载明的楼房的一层的一部分。
2002年11月18日，北京化学纤维厂破产清算组向原告佳龙公司出具《关于原化纤厂”内招”、”单宿”及商业配套房的函》，内容为：原化纤厂”内招”、”单宿”为企业破产财产，与其相连的商业用房可按原化纤厂与大兴邮局、财贸办公室85年5月7日、85年1月31日会议纪要办理，请准备相关材料，商大兴区房地局办理房屋产权证和国有土地使用证。原告佳龙公司主张：该函件出具时间晚于佳龙公司取得涉案房屋房产证的时间；目的是为佳龙公司办理与其相连的商业用房房产证提供证明。
2005年起，大兴邮政局与王国生经协商，将涉案房屋与王国生所有的清城小区1号楼底商（建筑面积325平方米）的使用权互换，等额面积部分互不支付租金，差额部分由大兴邮政局按市场价向王国生支付租金。2010年5月1日，大兴邮政局与王国生签订租赁合同，由王国生承租涉案房屋，租赁期限为3年，自2010年5月1日起至2013年4月30日止，该合同中载明的租赁物位置为”化纤厂原邮政所”。同日，王国生与新华门诊部签订租赁合同，由新华门诊部承租涉案房屋，用于开办诊所，租赁期限3年，自2010年5月1日至2013年4月30日，该合同中载明的租赁物位置为”化纤厂原邮政所”。庭审中，经询问，上述租赁合同到期后，双方均未续签，但是涉案房屋现仍由被告新华门诊部使用。庭审中，被告王国生、大兴邮政局确认大兴邮政局租给王国生的房屋即为1985年5月7日会议纪要中提到的房屋。原、被告双方均确认，包含涉案房屋在内的整栋楼房现均由被告新华门诊部使用，除了自原告佳龙公司处租赁的房屋，就是自被告王国生处租赁的房屋。
原告佳龙公司在庭审中提交了北京化学纤维厂破产清算组于2001年9月13日出具的《北京化学纤维厂破产财产整体拍卖说明》，其中特别声明中有一条记载：原北京化学纤维厂开办的银河工贸总公司的财产由买受人依法处置。
2002年北京化学纤维厂破产清算组与北京市大兴区经济委员会签订《非经营性资产移交接管协议书》（以下简称：《交接协议》），约定：北京化学纤维厂破产清算组将非经营性资产移交给北京市大兴区；非经营性资产的具体情况详见经市协调小组认可的该厂非经营性资产移交处置方案；移交的非经营性资产中原属于划拨的土地，仍按原划拨土地使用权的性质划转；北京化学纤维厂破产清算组负责制订，并经市协调小组认可的该厂非经营性资产移交处置方案作为本协议之附件，与本协议具备同等法律效力。在上述文件中列明的非经营性资产内容中，未明确记载邮局165㎡这一部分。原告佳龙公司主张：根据上述材料，涉案房屋不属于非经营性资产，不应该移交给大兴区。
经查阅北京化学纤维厂破产案件相关材料，其中北京正齐源资产评估有限公司出具的京正评报字（2001）第036号《资产评估报告》中与本案有关的内容为：1、评估目的：北京化学纤维厂破产清算组委托北京正齐源资产评估有限公司对该厂因破产所涉及的资产进行评估，确定其在2000年12月29日的清算价格，为完成破产程序提供参考依据。2、评估范围和对象。本次评估范围及对象是根据北京化学纤维厂破产清算组提供的清单所列示的北京化学纤维厂占有的资产和负债，包括流动资产、长期投资、固定资产（房屋建筑物、机器设备、运输车辆）、流动负债和长期负债。依据京政办发（2000）106文件第二章第八条的规定，本次评估的资产内不包括破产企业的非经营性资产。3、评估方法：根据本次评估目的和资产类别采用如下方法评估：其中无形资产，根据委托方提供的清单，无形资产只包括国拨生产用土地，生产用地根据有关规定由北京首佳房地产评估有限公司根据土地管理部门的要求，按出让土地价格另行评估并报市房地产管理局批准后，将其评估价值列入本评估报告。根据委托方的要求，生活用地不纳入评估范围，按京政办发（2000）106号文件有关规定另行处理。4、重要事项说明：根据京政办发（2000）106号文转发的《北京市国有企业破产工作暂行规定》第二章第八条关于非经营性资产不计入破产财产的规定和委托方的委托，本次评估房地产中，职工住房、厂医务室、技校和占用的土地不纳入评估范围，该类建筑物建筑面积119472.88平方米。5、北京化学纤维厂破产清算组于2001年2月18日出具的《关于剥离非经营性资产的说明》，内容为：北京化学纤维厂因经营不善，连续亏损，经申请于2000年12月29日被北京市高级人民法院依法宣告破产，根据京政办发（2000）106号文件，破产企业的非经营性资产移交破产企业所在地管理，现依据该条文，将上述资产予以剥离，详见附表。经审查，从该附表中体现不出涉案房屋作为非经营性资产剥离的情况。
经与北京纺织控股有限责任公司联系，该公司工作人员表示：银河工贸总公司的资产进入到了破产财产；根据评估报告，剥离表中没有的，就作为经营性资产列入评估报告里面了；剥离出来的属于非经营性资产，应当移交给当地。根据该公司提供的土地估价报告载明：其中土地登记及利用状况-
览表记载，宗地4，项目名称为化纤厂招待所，土地面积为366.45平方米，土地用途为商业（招待所），地理位置为北京X县X镇X路X号，东至北京化纤厂宿舍，南至北京化纤厂宿舍，西至兴华中路，北至北京化纤厂宿舍，土地使用证号为京兴国用（2000划）字第105号；该宗地地上建筑物和地上附着物-
览表记载：项目名称为化纤厂内部招待所，建筑面积1124平方米，用途招待所，房屋所有权证号为兴全字第0022号。
根据本院自北京市国土资源局大兴分局调取的京兴国用（2000划）字第105号土地使用证档案材料显示：北京市城镇国有土地登记申请书附图四至为：东至化纤厂生活区，南至黄村四中，西至兴华中路，北至化纤厂生活区；北京市城镇国有土地地籍调查表记载宗地面积为366.45平方米。
针对腾房要求，被告新华门诊部表示涉案房屋用于医疗用途，且与该楼房的其他房屋作为整体在使用，暂时无法腾退。
以上事实，有原、被告双方当事人的陈述、国有土地使用证、房屋所有权证、现状照片、会议纪要、北京产权交易中心出具的证明、拍卖说明、《交接协议》、《非经营性资产移交处置方案》、本院调取的材料等证据在案佐证。
本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据原告佳龙公司提交的证据材料，可以确认原告佳龙公司通过破产拍卖程序购买涉案房屋，且现涉案房屋已经登记在原告佳龙公司名下，应归原告佳龙公司所有。被告大兴邮政局主张根据1985年5月7日的会议纪要及2002年11月18日北京化学纤维厂破产清算组向原告佳龙公司出具的《关于原化纤厂”内招”、”单宿”及商业配套房的函》，大兴邮政局对涉案房屋有长期无偿使用的权利。对此，本院认为，该项权利系来源于涉案房屋的原所有权人北京化学纤维厂，在北京化学纤维厂破产以后，不能对抗变更后的所有权人。被告大兴邮政局未经现所有权人同意将涉案房屋出租给被告王国生、王国生又出租给被告新华门诊部，故应认定大兴邮政局与王国生之间的租赁关系、被告王国生与被告新华门诊部之间的租赁关系无效。被告新华门诊部作为现涉案房屋的实际使用人，本应将涉案房屋腾退给原告佳龙公司，但因目前不具备腾退条件，故对于原告要求新华门诊部将涉案房屋腾退给原告佳龙公司的诉讼请求，本院不予支持，待具备腾退条件后另行处理。被告的其他抗辩意见，无事实与法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：
一、确认被告北京市大兴区邮政局与被告王国生就化纤厂原邮政所的租赁关系无效；
二、确认被告王国生与被告北京新华门诊部有限公司就化纤厂原邮政所的租赁关系无效；
三、驳回原告佳龙投资集团有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告原告佳龙投资集团有限公司负担三十五元（已交纳），由被告北京新华门诊部有限公司、王国生、北京市大兴区邮政局负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 马建庆
审 判 员 吴 霄
人民陪审员 孙学高
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 罗俊君
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