天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终3569号
上诉人（原审被告）：赵洪俊，女，1960年4月22日出生，汉族，天津市滨海新区老街里大碗面有限公司经理，户籍地天津市滨海新区，现住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：周雷丁，国浩律师（天津）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王兰娟，女，1974年9月13日出生，汉族，天津市滨海新区拇指教育信息咨询服务中心经营者，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：张丽杰，天津金华达律师事务所律师。
原审被告：刘成红，男，1964年10月22日出生，汉族，天马成鸿有限公司总经理，住天津市滨海新区。
上诉人赵洪俊因与被上诉人王兰娟、原审被告刘成红房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初20513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵洪俊的委托诉讼代理人周雷丁，被上诉人王兰娟的委托诉讼代理人张丽杰到庭参加诉讼。原审被告刘成红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人赵洪俊上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、王兰娟违反商铺用途，擅自开办幼儿园，违反合同约定。根据双方签订的房屋租赁合同约定，未经上诉人同意，被上诉人不得改变用途。被上诉人租赁房屋以大拇指幼儿教育名义签订，用途为幼儿教育。在实际租赁过程中，被上诉人将该房屋改为幼儿园使用，违反了原合同约定，上诉人有权解除合同，所有损失应由被上诉人承担。2、被上诉人装修未经上诉人同意，属于擅自装修，其损失不能成立。被上诉人在租赁房屋过程中，未经上诉人同意，私自对原房屋进行装修，违反了合同约定和法律规定。对此，被上诉人应当负有对出租房屋恢复原状的义务。在诉讼中，被上诉人反而要求上诉人对上述装修予以赔偿，从法律上和事实上均不能成立。该损失由被上诉人自己的违约行为造成的，损失应当由被上诉人全部承担。3、被上诉人对装修事实和金额的陈述是虚假的，不能成立。被上诉人私自装修的项目很少，并非其起诉要求的装修项目，其装修费用也远远少于70000元，且其起诉提供的证据也不能证明其装修的真实情况。在此情况下，一审判决上诉人承担装修费用27000元，远远超出了被上诉人实际装修支出费用，违背了其违约装修的事实，不能成立。4、被上诉人违反合同约定开办幼儿园，造成房屋所有人即原审被告解除租赁合同，并且给上诉人带来数百万元的损失。上诉人与原审被告签订租赁合同后，斥资数百万元装修租赁房屋，并对外转租盈利。由于被上诉人的违约行为，造成上诉人与原审被告的租赁合同解除，前期投入的装修费用无法收回，后期转租的利润无法获取。因此，被上诉人给上诉人造成极大损失，保证金10000元不应退回被上诉人。
被上诉人王兰娟辩称，被上诉人使用租赁商铺并未开办幼儿园，而是经营幼儿教育，且办理了营业执照，双方租赁合同解除的原因系上诉人经营不善要求退租所致。上诉人与被上诉人签订的租赁合同起租时间是2016年5月1日，但租赁标的物自2016年4月8日已经交付，上诉人给予被上诉人装修免租期，所以被上诉人不存在私自装修。被上诉人承租的商铺面积157平方米，实际投入装修款70000元，装修事实客观存在。一审中上诉人同意返还保证金，且一审庭审中上诉人与原审被告的合同解除是上诉人原因造成的，上诉人经济损失与被上诉人无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告刘成红提出书面意见述称，首先，原审被告与被上诉人无任何合同关系，一审判决驳回被上诉人针对原审被告的诉讼请求，处理结果正确。其次，导致原审被告与上诉人解除租赁合同关系的原因包括：由于被上诉人擅自开办幼儿园并有儿童休息用床，对其向上诉人承租的房屋擅自装修，对消防设备进行了违规改动，存在严重安全隐患等问题。对此类问题，公安、消防部门多次找到原审被告及上诉人要求及时整改，原审被告也几次要求上诉人整改，但均未见到实际效果。一审法院忽略此重要事实。综上，上诉人与被上诉人之间的次租赁合同关系与原审被告无关。原审被告基于与上诉人的合同约定，依据法律规定解除了与上诉人之间的租赁合同关系，无任何不当。同时，希望二审法院能够考虑上诉人的上诉请求及陈述的事实和理由。
王兰娟向一审法院起诉请求：1、解除王兰娟与赵洪俊签订的房屋租赁合同；2、判令赵洪俊返还王兰娟保证金10000元；3、判令赵洪俊、刘成红共同赔偿王兰娟经济损失74116元；4、本案诉讼费用由赵洪俊、刘成红承担。
一审法院认定事实：刘成红系天津市滨海新区塘沽浙江路345号商铺的所有权人，该商铺共三层，含地下一层、地上两层，建筑面积4372.73平方米。2011年1月10日，刘成红与赵洪俊签订房产租赁合同，约定赵洪俊从刘成红处租赁上述商铺第二、三层（即地上两层），建筑面积2778平方米，房屋用途为商贸市场，租赁期限自2009年5月1日起至2017年4月30日止。后赵洪俊与刘成红又两次签订补充协议，将租赁期限延期至2024年4月30日止。2017年2月28日，赵洪俊向刘成红发出书面请求，请求将所承租的三层（地上第二层）建筑退租，继续经营二层（地上第一层）商铺。2017年3月14日，刘成红向赵洪俊发出书面回复，提出不同意赵洪俊提出的部分解除合同的要求，并提出自赵洪俊承租商铺以来，由于管理不到位存在安全通道堵死、消防设施不能正常使用、乱接电源、商品及杂物混乱堆放等安全隐患，要求赵洪俊对上述问题在2017年3月31日前整改完毕，如不能在前述期限内完成整改，自2017年4月1日起刘成红将依据合同约定解除与赵洪俊之间的租赁合同，赵洪俊收到后在回复函上签字确认。一审庭审中，赵洪俊确认因前述原因，其与刘成红之间的房产租赁合同已于2017年4月1日解除。
2016年3月28日，王兰娟与赵洪俊签订房屋租赁合同，约定王兰娟从赵洪俊处租赁浙江路345号商铺二层（地上一层）东侧157平方米铺位，租赁期间为2016年5月1日至2023年5月1日，约定租金每年40000元、王兰娟预交10000元作为保证金。合同签订当日，王兰娟向赵洪俊交付首年租金40000元及保证金10000元。2016年4月8日，赵洪俊将房屋交付给王兰娟后，王兰娟对上述铺位进行了装修并支付了相应装修费用，后王兰娟投入运营。2017年5月1日，因商铺需要重新规划整改装修，王兰娟从承租铺位搬走，后王兰娟未能在该承租铺位继续经营。一审庭审中，王兰娟认为在诉讼之前王兰娟与赵洪俊之间的租赁合同关系尚未解除，赵洪俊认为双方合同已于2017年4月中旬经双方电话合意解除。赵洪俊同意解除与王兰娟签订的租赁合同并退还保证金，但不同意赔偿损失，故成诉。
本案中，双方当事人的主要争议焦点为：1、王兰娟与赵洪俊签订的房屋租赁合同解除的时间及合同解除的责任应如何认定；2、王兰娟是否受有损失及损失应如何承担。
一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。王兰娟要求与赵洪俊解除房屋租赁合同，赵洪俊同意解除并同意退还保证金10000元，一审法院对于双方一致的意思表示均予以照准。王兰娟与赵洪俊约定的租期为2016年5月1日至2023年5月1日，但合同履行至2017年5月1日时，因赵洪俊与商铺所有权人解除了租赁合同，导致王兰娟无法在该承租铺位继续经营。赵洪俊提出系因王兰娟未能按照双方约定的用途经营导致房屋所有权人与其解除合同，但王兰娟与赵洪俊之间的租赁合同并未对于房屋用途或使用作出约定，且刘成红向赵洪俊发出的回复函中反映系因赵洪俊在管理上存在的多个方面问题而与其解除合同。赵洪俊既未能向一审法院提供证据证实其上述抗辩主张，也未能提供证据证实本案中存在其他法定或者约定的免责事由，故一审法院对其该项主张不予采信。本案系主要因赵洪俊的原因，导致王兰娟与其签订的房屋租赁合同无法继续履行，故赵洪俊应当对于给王兰娟造成的损失承担主要责任。但王兰娟也认可经营过程中确实在经营场所放置了供儿童休息的床位等情况，虽然合同并未对此作出明确约定，但确实与一般理解的幼儿教育机构的经营方式有所不同，确实存在一定的安全隐患，因此王兰娟在履行合同过程中，也有一定的违约行为，应当对于自身受到的损失承担相应责任。
关于王兰娟要求赵洪俊、刘成红赔偿经济损失74116元的主张，一审法院对于王兰娟所提供证据的真实性及证明目的均不予确认，但对王兰娟确实进行过装修并支付了一定费用的事实予以确认。因此，一审法院以王兰娟对承租铺位实际进行过适当装修的事实为基础，结合本案确认的证据、双方庭审陈述及日常的交易习惯，对于王兰娟的实际损失数额认定为30000元。对于其超出认定数额主张的部分，一审法院不予支持。一审法院兼顾本案合同的履行情况、双方的过错程度以及合同预期利益等因素，确定告赵洪俊赔偿王兰娟实际损失27000元。
关于王兰娟对刘成红提出的诉讼请求，刘成红并非本案房屋租赁合同的主体，且本案中王兰娟也未能举证证实刘成红存在需要承担民事责任的情形，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。
综上所述，关于王兰娟要求解除合同和退还保证金的诉讼请求，赵洪俊均无异议，一审法院予以照准。关于王兰娟要求赵洪俊赔偿损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于原告其他的诉讼请求，一审法院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原告王兰娟与被告赵洪俊于2016年3月28日签订的关于天津市滨海新区塘沽浙江路345号商铺二层（地上一层）东侧157平方米铺位的《房屋租赁合同》；二、被告赵洪俊于本判决生效后十日内退还原告王兰娟租房保证金10000元；三、被告赵洪俊于本判决生效后十日内赔偿原告王兰娟经济损失27000元；四、驳回原告王兰娟对被告刘成红的诉讼请求；五、驳回原告王兰娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取952元，由原告王兰娟负担589元（已交纳），由被告赵洪俊负担363元（原告已交纳，被告于本判决生效后十日内给付原告）。”
二审中，当事人没有提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人对于解除双方签订的《房屋租赁合同》均无异议。对于合同解除原因，上诉人主张系因被上诉人违反合同约定的租赁用途、擅自开办幼儿园、违反公安消防部门审查要求所致。经查，双方所签订的《房屋租赁合同》中对于租赁标的物的用途并无特殊的、明确的禁止性约定。被上诉人主张其在该租赁标的物内经营幼儿教育活动而并非开办幼儿园，并已取得工商营业执照，属于合法经营。上诉人虽主张被上诉人实际经营用途为开办幼儿园，并已被相关行政主管部门多次要求进行整改，但并未就其主张的事实提供证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果。上诉人主张系因被上诉人违约行为导致合同解除的上诉意见，因缺乏事实依据，本院不予支持。对于经济损失一节，在案证据可以证明被上诉人对于租赁标的物确已进行了装修，上诉人主张被上诉人的装修行为未经其同意，属于私自装修，但因租赁标的物属于商铺，且位于地面一层，被上诉人所提出的装修项目亦并非隐蔽工程，上诉人作为出租方提出对于被上诉人装修行为不知情的诉讼意见，明显违反常理。此外，在被上诉人实际经营期间，上诉人亦未提供证据证明其曾对被上诉人的装修行为提出异议或要求整改，故应视为上诉人对于被上诉人的装修行为予以认可。上诉人主张被上诉人擅自装修的诉讼意见，本院不予支持。对于损失赔偿数额，一审法院综合考虑合同履行情况、双方过错程度及合同预期利益等因素，结合双方庭审陈述及日常交易习惯，酌情确定上诉人赔偿被上诉人实际损失27000元，处理结果也属合理，本院予以维持。对于上诉人主张不予退还被上诉人保证金10000元一节，经查，上诉人在一审审理期间对于全额退还被上诉人保证金不持异议，其在二审期间就此提出上诉，违反禁止反言规则，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费725元，由上诉人赵洪俊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 靳淑敏
代理审判员 郭 鑫
二〇一八年六月十五日
书 记 员 李佳琳