杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初16842号
原告：杭州东部电子商务有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道五星村。
法定代表人：沈某某，总经理。
委托代理人：徐广科，浙江奇沁律师事务所律师。
委托代理人：蒋新，浙江奇沁律师事务所律师。
被告：张某某。
被告：杭州聚佰时装有限公司，住所地浙江省杭州市下城区孩儿巷167号巴伦假日酒店202室。
法定代表人：张某某。
原告杭州东部电子商务有限公司（以下简称东部公司）诉被告张某某、杭州聚佰时装有限公司（以下简称聚佰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理，依法由代理审判员徐琳琳独任审理，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。原告东部公司的委托代理人徐广科、蒋新到庭参与诉讼。被告张某某、聚佰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。现本案现已审理终结。
原告东部公司起诉称：2014年2月24日，原告与被告张某某签订《租赁协议》一份，协议约定被告张某某向原告承租位于杭州市余杭区乔司街道五星村工业园区XX幢第三层的房产（面积1398.5平方米）。协议约定租期自2014年3月1日至2017年2月28日止，租金为每月20元/平方米（租金每满一年递增一次，递增幅度为上一年租金基础上递增5%），物业管理费为每月1元/平方米。租金和物业管理费的支付方式为每6个月提前支付，并约定了相应的逾期支付的违约责任。另据该协议约定，被告张某某于合同签订当日向原告缴纳保证金83910元。但被告张某某于2015年9月1日开始并未按合同约定履行支付租金及物业管理费的义务，时至今日，被告张某某尚欠原告租金290068.33元、物业管理费16782元及电费54336元。
鉴于被告张某某的拖欠租金行为，原告多次催讨，被告张某某、聚佰公司多次向原告承诺，承诺支付拖欠的租金等款项。2016年9月21日，被告聚佰公司向原告出具《承诺书》一份，承诺其于2016年9月30日前支付原告租金83000元，如逾期支付3日以上，则无条件向原告支付违约金10万元。鉴于此，原告认为，被告长期拖欠租金的行为已经构成严重违约，原告有权追究被告张某某、聚佰公司相应的违约责任。现起诉，请求判令：一、解除原告东部公司与被告张某某之间的《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》；二、被告张某某、聚佰公司即时支付所拖欠的房租290068.33元，并支付原告东部公司拖欠房租的滞纳金人民币43932元（房租及滞纳金均暂计算至2016年11月24日），剩余租金按每月30836.92元计算至被告腾房之日止；三、被告张某某、聚佰公司即时支付所拖欠的物业管理费12586.50元，并支付滞纳金1842元；四、判令被告张某某、聚佰公司即时支付所拖欠的电费31905.34元；五、被告张某某、聚佰公司支付原告东部公司违约金10万元；六、判令被告张某某、聚佰公司支付原告东部公司为主张债权所支付的律师代理费22000及保全费3020元；上述费用共计505354.17元，扣除被告张某某所缴纳的保证金83910元，被告张某某、聚佰公司应支付421444.17元。七、判令本案诉讼费由被告张某某、聚佰公司承担。
原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料：
1、《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》一份，用于证明原告与被告张某某存在租赁关系，并已就付款方式、违约责任等进行了明确约定的事实；
2、《五星村二期标准厂房租赁合同》一份，用于证明原告有转租涉案房屋的权利的事实；
3、《承诺书》一份，用于证明被告张某某、聚佰公司承诺向原告支付租金及承担违约责任的事实；
4、物业费收费单据，用于证明被告仅将电费缴纳至2016年3月20日的事实；
5、《民事委托代理合同》、浙江省增值税普通发票各一份，用于证明原告在本案中为实现债权支付律师代理费22000元的事实。
被告张某某、聚佰公司均未向本院提交书面答辩意见、质证意见及证据材料。
原告提供的证据，本院经审查后认为，对原告提交的全部证据的真实性予以确认，并据此认定本案相关事实。
本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
东部公司与案外人杭州市余杭区乔司街道五星村经济联合社（以下简称五星经合社）签订《五星村二期标准厂房租赁合同》，约定五星经合社将位于杭州市余杭区乔司街道五星村工业园二期标准的厂房租赁给东部公司使用。租赁物的功能为工业生产办公经营及配套用房。租赁期限自2014年1月1日至2024年1月31日。在租赁期限内，东部公司可以将租赁物转租，转租后的管理工作由东部公司负责。转租应满足转租期限不得超过东部公司对五星经合社的承租期限；租赁物的用途不得超出约定用途等要求。
东部公司将上述厂房中的XX幢第三层转租给张某某，双方于2014年2月24日签订《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》一份。双方约定东部公司将坐落于杭州市余杭区乔司街道五星村工业园区内的XX幢第三层出租给张某某使用，租赁面积1398.5平方米。租赁期限从2014年3月1日至2017年2月28日，其中免租期自2014年2月1日起至2014年2月28日止。每月租金和物业费每平方米21元，按照租赁面积收取。其中租金为每月每平方米20元，物业管理费为每月每平方米1元。租期不满一个月的按照一个月计。上述租金及物业费不包含使用期间产生的其他相关费用及税金。在协议有效期内，租赁单元的租金每满一年递增一次，每次在前一租金的基础上递增5%，以此类推。租赁内租金和物业管理费为每6个月提前支付。张某某应于6个月租赁期到期前10日前向东部公司支付下6个月的租金和物业管理费。签订协议时，张某某向东部公司交纳83910元作为租赁保证金，如张某某在履行本协议的过程中违约或未经东部公司同意提前终止本协议的，东部公司除没收租赁保证金外，同时有权要求张某某承担违约责任。滞纳金：张某某逾期交付租金的，每逾期1日，东部公司可收按月租金额的5%收取滞纳金。张某某逾期交付物业管理费的，每逾期1日，东部公司可按欠缴物业费的5%收取滞纳金。违约责任：如任何一方违反协议约定，应承担相应的违约责任，违约金为100000元，同时还应赔偿守约方因此遭受的全部经济损失及为追偿所需支付的费用（包括但不限于诉讼费用和律师费）。张某某违约交纳滞纳金的，并不免除违约责任。
原告自认张某某租金交足至2015年8月31日，其后仅交纳了163675元。物业管理费交足至2016年2月29日，其后未付物业管理费。
2016年9月21日，聚佰公司法定代表人张某某作为承诺人，向东部公司出具《承诺书》一份，承诺在2016年9月30日前支付83000元，如有逾期支付或其他理由不按时支付，将按照全年租金150000元的每天百分之五累计形式的滞纳金收取。如有逾期支付在3天或以上，东部公司将有权单方终止合同，承诺人将无条件支付违约金100000元及无条件支付所欠付东部公司所有费用。以上承诺如有任一逾期或违反，承诺人将承担全部违约赔偿等相关法律责任。
东部公司为追讨本案租金、物业管理费等费用支付律师费22000元、保全费3020元。
本院认为，本案争议点为租赁协议能否解除、具体金额、责任主体。一、关于租赁协议能否解除。东部公司将其从五星经合社租赁的厂房合法转租给张某某，双方签订的《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》为双方真实意思表示，且不符合法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均为依约履行。本案是张某某自2015年9月1日起未再支付租金及物业管理费导致，张某某应支付欠付租金、物业管理费并承担相应的违约责任。被告张某某以拒付租金的行为表明其不再履行双方签订的《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》，构成根本违约，原告作为守约方可以行使解除权。原告要求解除双方签订的《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》的主张，本院予以支持。
二、具体金额。1、租金。根据双方合同的约定，除免租期外，第一年（2014年3月1日至2015年2月28日）的租金按照20元每月每平方米计算。租金每年递增5%，租金不满一月的部分按一个月计算。第二年（2015年3月1日至2016年2月29日）租金21元每月每平方米计算；第三年（2016年3月1日至2017年2月29日租金按照22.05元每月每平方米计算），租赁面积1398.5平方米。2015年9月1日至2016年2月29日的租金为176211元（21×6×1398.5），扣除已经支付的163675元，尚欠12536元；2016年3月1日至2016年11月24日（起诉之日为2016年11月24日，2016年11月的租金不足一月按照一月计算）的租金为277532.33元（22.05×9×1398.5），共计欠付租金290068.33元。因此，二被告应支原告租金290068.33元（2015年9月1日起至起诉之日止的租金为290068.33元；从2016年12月1日至被告张某某实际腾退案涉厂房之日止的租金按照22.05元每月每平方米另行计算），原告要求被告支付租金290068.33元（实际计算至被告腾房之日）的主张，本院予以支持。
2、物业管理费。根据双方合同的约定，物业管理费按照1元每月每平方米计算，不满一月的部分按一个月计算。2016年3月1日至起2016年11月24日（2016年11月的租金不足一月按照一月计算）的物业管理费12586.50元（1×9×1398.5）。原告要求二被告支付其物业服务费12586.50元的主张，本院予以支持。
3、利息损失。按照双方的约定，租赁内租金和物业管理费为每6个月提前支付。张某某应于6个月租赁期到期前10日前向东部公司支付下6个月的租金和物业管理费。滞纳金：张某某逾期交付租金的，每逾期1日，东部公司可收按月租金额的5%收取滞纳金。张某某逾期交付物业管理费的，每逾期1日，东部公司可按欠缴物业费的5%收取滞纳金。该滞纳金的约定，实则为利息损失。双方约定按照5%收取，计算标准过高，本院按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍予以调整。
（1）租金部分的利息损失。2015年9月1日至2016年2月29日的欠付租金12536元应于2015年8月21日前付清，该部分租金的利息为3205.04元；2016年3月1日至2016年8月31日欠付租金185021.55元应于2016年2月19日前付清，该部分租金的利息为26289.51元；2016年9月1日至起诉之日（2016年11月24日）的欠付租金为92510.78元，该笔租金应于2016年8月21日前付清，该部分租金的利息为4444.63元；上述利息损失共计33939.18元（暂计算至起诉之日止；2016年11月25日至被告实际腾房之日的利息损失以实际欠付租金为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍另行计算）。原告要求二被告支付其租金部分的利息损失，合理部分，本院予以支持；高于该数额部分，本院予以支持。
（2）物业管理费部分的利息损失。2016年3月1日至2016年8月31日欠付物业管理费8391元应于2016年2月19日前付清，该部分物业管理费的利息为1192.27元；2016年9月1日至起诉之日（2016年11月24日）欠付物业管理费4195.50元应于2016年8月21日前付清，该部分物业管理费的利息为201.57元。上述物业管理费的利息共计1393.84元。原告要求被告支付其物业费的利息，合理部分，本院予以支持；高于该数额部分，本院不予支持。综上，二被告应支付原告租金及物业管理费的利息共计35333.02元。
5、违约金。根据《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》中对违约金的约定，如任何一方违反协议约定，应承担相应的违约责任，违约金为10万元。《承诺书》对违约金数额为10万元予以再次确认，且诉讼过程中二被告均为提出该违约金数额过高要求本院予以调整，故本院对违约金数额10万元予以确认。
6、为追讨物业费、管理费支付的相应费用。根据《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》的约定如任何一方违反协议约定，除承担违约金外，同时还应赔偿守约方因此遭受的全部经济损失及为追偿所需支付的费用（包括但不限于诉讼费用和律师费）。原告为追偿二被告所需支付的费用而支付律师费22000元、保全费3020元，应由被告张某某负担。
7、电费，因原告未提供有效证据证明被告张某某租赁厂房实际欠付的电费金额，应承担举证不能的不利后果。对原告要求二被告支付其电费31905.34元的主张，本院不予支持。
8、保证金。根据租赁协议的约定，张某某向东部公司交纳83910元作为租赁保证金，如张某某在履行本协议的过程中违约或未经东部公司同意提前终止本协议的，东部公司除没收租赁保证金外，同时有权要求张某某承担违约责任。现东部公司要求在欠付的所有款项中扣除张某某已支付的保证金83910元，本院予以支持。
三、责任主体。张某某以聚佰公司的法定代表人名义向东部公司出具《承诺书》，承诺将承担全部违约赔偿等相关法律责任，该承诺书中虽然只有张某某的签字、没有聚佰公司的公司公章，但从《承诺书》中内容的具体表述上看，张某某是作为聚佰公司法定代表人身份签署，构成表见代理，该份《承诺书》应视为聚佰公司作出的承诺。聚佰公司应对张某某欠付东部公司的款项应承担连带责任。现东部公司要求张某某、聚佰公司共同支付相应款项的主张，本院予以支持。
综上，对原告的诉讼主张，合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。被告张某某、聚佰公司经本院合法传唤拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告杭州东部电子商务有限公司与被告张某某签订的《杭州东部电子商务有限公司租赁协议》于判决生效之日解除；
二、被告张某某支付原告杭州东部电子商务有限公司租金290068.33元（2015年9月1日起至起诉之日止的租金为290068.33元；从2016年12月1日至被告张某某实际腾退案涉厂房之日止的租金按照22.05元每月每平方米另行计算），于本判决生效之日起十日内付清；
三、被告张某某支付原告杭州东部电子商务有限公司物业管理费12586.50元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、被告张某某支付原告杭州东部电子商务有限公司利息35333.02元【租金利息33939.18元（暂计算至起诉之日；从2016年11月25日至被告张某某实际腾退案涉厂房之日止的利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准另行计算）；物业服务费利息1393.84元】，于本判决生效之日起十日内付清；
五、被告张某某支付原告杭州东部电子商务有限公司违约金10万元，于本判决生效之日起十日内付清；
六、被告张某某赔偿原告杭州东部电子商务有限公司25020元（律师费22000元、保全费3020元），于本判决生效之日起十日内付清；
上述款项共计463007.85元，扣除被告张某某已经缴纳的保证金83910元，被告张某某支付原告379097.85元，于本判决生效之日起十日内付清；
六、被告杭州聚佰时装有限公司对上述款项的支付承担连带责任。
七、驳回原告杭州东部电子商务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7622元，减半收取3811元，由原告杭州东部电子商务有限公司负担318元，由被告张某某、杭州聚佰时装有限公司负担3493元。于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7622元。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行:工商银行湖滨分理处，户名:浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 徐琳琳
二〇一七年一月十七日
书 记 员 韩思齐