广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7411号上诉人(原审被告)：邱某成，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：邱某丝、钟某强。上诉人(原审被告)：邱某丝，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：钟某强。上诉人(原审被告)：邱某斌，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：邱某丝、钟某强。上诉人(原审被告)：钟某强，身份证登记住址广州市越秀区。上诉人(原审被告)：钟某平，身份证登记住址广州市越秀区。委托代理人：钟某强。被上诉人（原审原告）：广州市馨某物业管理有限公司，住所地广州市。法定代表人：封焯勋。委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。上诉人邱某成、邱某丝、邱某斌、钟某强、钟某平（以下简称邱某成等五人）因与被上诉人广州市馨某物业管理有限公司（以下简称馨某公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年7月31日，原审法院作出（2007）越法民三初字第1529号民事判决书，其中判决确认广州市越秀区XX路XX街XX号XX房即涉案房屋归馨某公司所有。该判决已于2007年8月16日发生法律效力。此后，馨某公司办理该房屋的产权登记手续，根据广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地权证穗字第××号的《房地产权证》记载，坐落在本市越秀区XX路XX街XX号XX房，建筑面积为30.15平方米，套内建筑面积为26.71平方米，规划用途为住宅，登记时间为2010年9月6日等。邱某成等五人至今没有向馨某公司支付租金，亦未与馨某公司签订相关租赁合同。因本案纠纷，馨某公司于2015年5月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邱某成等五人（含同住人员）立即搬空腾退广州市越秀区XX路XX街XX号XX房并交还给馨某公司。2、邱某成等五人立即向馨某公司支付广州市越秀区XX路XX街XX号XX房的房屋使用费（从2007年8月16日起，参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准，计至实际搬空腾退上述房屋给馨某公司之日止）以及逾期支付租金的利息（逐月按照中国人民银行公布的逾期贷款利率的标准计算，从2007年9月16日起计至邱某成等五人实际将房屋交还之日止）。邱某成、邱某丝、邱某斌一审共同辩称：不同意馨某公司的全部诉请，馨某公司的起诉无事实依据，邱某成、邱某丝、邱某斌是住在自己的房屋内。钟某强、钟某平一审共同辩称：不同意馨某公司的全部诉请，本案是馨某公司与开发商的纠纷，与钟某强、钟某平无关。另查明：邱某成是钟某甲的配偶，邱某斌、邱某丝是钟某甲的子女，钟某甲于2014年死亡。钟某强、钟某平为了证明讼争房屋属拆迁安置房，向原审法院提交了1995年3月21日广州市广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司，拆迁人、甲方）与钟某甲、钟某强、钟某平（被拆迁人、乙方）签订的《房屋拆迁安置协议》（复印件）、2003年7月14日广某公司出具的《回迁通知书》（原件）等证据。上述《房屋拆迁安置协议》中约定：甲方经批准拆除珠光路XX街XX号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积19.94平方米，乙方同意1995年3月26日前迁出原址房屋，甲方应于1997年12月31日前在珠光路新建楼第9层阳台南向，居住面积45平方米的房屋给乙方回迁居住；甲方安置乙方回迁居积为45平方米，甲方免费负责分为三个套间，平均每套间为15平方米居积；自有产权21.934平方米建积（已含楼层增幅），其余面积乙方同意回迁后同甲方重新订立租赁关系，甲方租金以公房民用住宅标准执行；等。《回迁通知书》中记载：原荣利新街214号地段拆迁户钟水德、钟某平（荣利新街X号103），现德政南路荣利新街C4、C6区回迁楼已建成，请各户办理入住手续。庭审中，馨某公司表示：广某公司回迁给邱某成等五人的时候分了三个套间，其中的B房屋也给了邱某成等五人，102房屋未抵债给馨某公司，应该是作为产权房屋补偿的，故103、104房屋与产权补偿是无关的；103房屋是钟某平在使用，104房屋是钟某强出租给其他人使用，钟某强名下有其他房屋居住，不清楚邱某成、邱某丝、邱某斌有无在讼争房屋内居住。邱某成、邱某丝、邱某斌表示：我方居住在102房。钟某平表示：103房屋是我方一家人，即我和我的妻子、女儿在内居住，有时妻子的亲戚也会来居住；除了103房屋外，没有其他房屋可供居住。钟某强表示：钟某甲（已经去世）是我方的姐姐，邱某成是我的姐夫，另外邱某丝、邱某斌是其女儿和儿子；我方不清楚钟某甲的继承情况；我是借用妻子的大姐的房屋居住，除此之外无其他房屋居住。钟某强在第一次庭审中称104房由我方借给朋友暂住,不清楚具体的居住人员；第二次庭审中又称现明确答复是我方在居住使用。邱某成等五人共同表示：广某公司是于2003年7月安置我方回迁；我方是一家人，假设法院判决钟某强、钟某平需要支付103、104房的使用费或租金，同意共同承担。原审法院认为：因生效的法律文书已经确定涉讼房屋的所有权人为馨某公司，故馨某公司对涉讼房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。钟某平作为该房屋的使用人，根据公平合理及等价有偿原则，应向馨某公司支付使用该房屋的租金；且邱某成等五人共同表示103、104房的使用费或租金，同意共同承担，故馨某公司要求邱某成等五人支付租金的诉讼请求合法，予以支持。至于租金标准的问题，因馨某公司和邱某成等五人双方未就租金标准达成一致意见，涉案房屋现已由馨某公司所有，非原拆迁人广某公司所有，且馨某公司与邱某成等五人之间并不存在拆迁安置关系，故根据公平及等价有偿的原则，应从馨某公司首次向邱某成等五人提起诉讼之日即2015年5月14日起，租金按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算为宜，此前的租金仍应按同期公房租金标准计算为宜。至于逾期交租的利息问题，因双方对租金计算标准一直未能协商一致，未交租的责任不能归咎于邱某成等五人，故馨某公司提出的该请求，不予支持。鉴于邱某成等五人属于回迁居住户，现无证据证明其在本市有其他房屋可供搬迁，故馨某公司要求邱某成等五人立即交还房屋的诉讼请求，难以支持，应给予邱某成等五人一定的暂住期，在暂住期里，邱某成等五人应按时交租，并尽快解决其与广某公司的拆迁补偿问题。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条之规定，作出如下判决：一、被告邱某成、邱某丝、邱某斌、钟某强、钟某平应在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市馨某物业管理有限公司一次性支付广州市XX路XX街XX号XX房从2007年8月16日起至本判决发生法律效力之日止的租金（其中，从2007年8月16日起2015年5月13日止的租金，按房管部门公布的同期公房住宅租金标准计算；从2015年5月14日至本判决发生法律效力之日的租金，参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计算）；二、被告邱某成、邱某丝、邱某斌、钟某强、钟某平户自本判决发生法律效力之日起，可在广州市XX路XX街XX号XX房暂住两年。暂住期间，被告邱某成、邱某丝、邱某斌、钟某强、钟某平应参照房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给原告广州市馨某物业管理有限公司。三、驳回原告广州市馨某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由原告广州市馨某物业管理有限公司负担100元，被告邱某成、邱某丝、邱某斌、钟某强、钟某平共同负担50元。判后，邱某成等五人不服原审判决向本院提起上诉称：一、邱某成等五人是以合法继承房屋被拆迁而被回迁至涉案房屋，其合法权益应当受到保护。邱某成等五人对原被拆迁房屋享有合法继承权，当年为支持政府城市改造而与广某公司签署《广州市房屋拆迁安置协议》。之后，虽然广某公司延误了近六年才安排回迁并欠邱某成等五人临迁费和违约金，但邱某成等五人还是按照广某公司的回迁通知，按时回迁涉案房屋。现馨某公司想滥用《物权法》剥夺邱某成等五人的合法权益属于非法侵占行为。二、馨某公司通过所谓的“以物抵债”的非法手段取得涉案房屋的产权证，不仅侵害了邱某成等五人合法权益而且也侵害了国家利益（将国有资产转化为私有财产），该行为不仅无效而且应该受到到法律制裁。三、由于广某公司的原因导致房屋回迁后的后续问题无法解决，由此产生问题的责任不应由被回迁安置人负担。按照《广州市房屋拆迁安置协议》，拆迁单位应主动与被拆迁人核实回迁房屋的面积、超出自有房产部分的面积，对超出面积部分按公租房应支付的租金。双方确认后，在签署《房屋租赁合同》并约定双方的权利义务。而广某公司不但未对上述问题予以处理，而且通过频繁变更办公地点方式逃避签署《房屋租赁合同》，这导致了邱某成等五人无法就涉案房屋缴纳租金，因此不存在邱某成等五人逾期交租等事实。更何况，邱某成等五人被拖欠了长达八年之久的拆迁安置违约金和临迁费。总之，作为被拆迁人，邱某成等五人的合法权益依法应当受到保护。四、邱某成等五人与广某公司是被拆迁人与拆迁人的关系，是债权人与债务人的关系，与其他单位或个人无任何关系。馨某公司与广某公司之间存在某些关联，两者之间设立的虚假债权债务关系存在不可告人的目的，因此，该关系不影响邱某成等五人与广某公司之间的上述被拆迁人和拆迁人关系，也不应损害邱某成等五人合法的被回迁人利益。综上，邱某成等五人上诉请求：1、广州市越秀区XX路XX街XX号XX房的回迁房因回迁人钟某平自有房产面积有7平方米，超出面积部分，与广某公司签署租赁合同后，按公房民用住宅标准，向广某公司支付租金；2、广某公司一次性支付给钟某平2001年10月至2003年7月的临迁费共21000元，利息573元；一次性支付从1998年1月至2003年7月违约金15284元，利息483元，两费合计共37340元。馨某公司二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。邱某成等五人的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。一、涉案房屋属于馨某公司所有，享有物权。二、关于邱某成等五人的涉案房屋中7平方归其所有，没有事实依据。首先房屋的所有权确权给馨某公司，不存在共有的情况。其次，根据房屋拆迁协议，当时总共安置3套间给邱某成等五人，其中102房作为邱某成等人的拆迁补偿房，而本案的两房是增大面积房提供给邱某成等人居住的，其并没有所有权。三、邱某成等五人所持关于官商勾结等陈述，属于无中生有。另，一审中馨某公司要求一审法院调查邱某成等五人是否有另外居住的房屋，但一审法院没有调查就判决邱某成等人继续在涉案房屋居住两年。根据馨某公司的调查，本案邱某成等人全部有另外居住的房屋。邱某成、邱某斌已承租了广州市公租房，位于天河区棠德北250号2705房；邱某丝已承租了公租房位于白云区龙悦二街2号1407房；钟某强已购买房改房位于海珠中路87-113号E栋14E房，据了解钟某强在海珠区另外还有房屋；钟某平搬到了越秀区珠光路荣利新街47号102房。因此，一审判决暂住两年不当，馨某公司要求立即收回房屋。对于租金标准，一审判决2015年5月14日之前按照公房标准计付是不当的，因其已经享受了公房优惠政策，邱某成等五人另外占有的房屋应当按照私房标准计付租金。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，邱某成等五人向本院提交工商查册资料复印件一套证明馨某公司即为广某公司，馨某公司不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对邱某成等五人的上诉请求及馨某公司答辩意见，分析如下：生效的（2007）越法民三初字第1529号民事判决已对广州市越秀区XX路XX街XX号XX房作出确权判决，此后，馨某公司已办理涉案房屋的产权登记手续，现涉案房屋登记在馨某公司名下。在上述生效判决未经合法途径予以撤销的情况下，原审法院认定馨某公司对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利并无不妥。涉案房屋现由钟某平使用，其应向馨某公司支付使用房屋的费用，而邱某成等五人表示同意共同承担103、104的使用费及租金，故原审法院支持馨某公司要求邱某成等五人支付租金的请求于法无悖。至于租金的标准，原审法院判处邱某成等五人自2015年5月14日起至本判决生效之日止的租金按房管部门公布的同期同地段住宅租金参考价计付，此前的租金仍按同期公房租金标准计付，且前述未付租金均不计付利息合理，本院予以维持。对邱某成等五人上诉主张与馨某公司于签订租赁合同后所超出7平方米部分按同期公房租金标准计付，本院不予采纳。因钟某平在本市没有其他房屋可供搬迁，馨某公司主张其另有住房并无向本院提交具体证据证明，故本院不予采信，原审法院给予邱某成等五人一定的暂住期并无不当。邱某成等五人在暂住期里应尽快解决与广某公司的拆迁补偿问题。邱某成等五人二审针对广某公司提出的临迁费及利息等诉求，属于二审新增加的诉讼请求，且其与广某公司之间拆迁安置纠纷与本案并非同一法律关系，其可另循合法途径解决，本案本院不予调处。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。邱某成等五人上诉、理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十八条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由邱某成、邱某丝、邱某斌、钟某强、钟某平共同负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年六月二十八日书记员  杨仁义林嘉丽