广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法沙民一初字第439号
原告：中山市合利物业管理服务有限公司，住所地中山市。
法定代表人：徐静，总经理。
委托代理人：谢创英、萧妙连，分别系广东铭致律师事务所律师、律师助理。
被告：朱柱贤，男，1980年2月10日出生，汉族，住广东省高要市。
被告：邓润连，女，1979年8月1日出生，汉族，住广东省高要市。
原告中山市合利物业管理服务有限公司（以下简称合利公司）诉被告朱柱贤、邓润连物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月17日受理后，依法由审判员熊伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合利公司委托代理人谢创英，被告朱柱贤、邓润连出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告合利公司诉称：2009年2月1日，合利公司受中山市盛泰房地产有限公司（以下简称盛泰公司）的委托对中山市沙溪镇誉花园物业进行物业管理。根据合利公司与盛泰公司签订的中山市前期物业服务合同规定：住宅房物业管理服务费由合利公司按建面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取，以及梯灯分摊费按月平均分摊为8元；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，合利公司可收取所欠管理费每日1‰的滞纳金。朱柱贤、邓润连为中山市沙溪镇誉花园12幢0201房的业主，该物业面积为83.98平方米，每月应向合利公司交纳物业管理费142.37元（含8元梯灯费），但朱柱贤、邓润连自2012年1月至今一直未交纳上述费用，经多次催收，朱柱贤、邓润连拒不交纳。为此，合利公司诉至法院，请求判令：1.朱柱贤、邓润连支付合利公司物业管理费4840.51元、滞纳金2396.05元［物业管理费自2012年1月至2014年10月按每月142.37元计算（含每月8元梯灯费）；滞纳金自2012年1月起按每日千分之一暂计至2014年10月，以实际执行时所欠滞纳金为准；以实际执行时所欠利息为准］；2.朱柱贤、邓润连承担本案诉讼费用。
诉讼中，合利公司变更其诉讼请求，请求滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算，其他诉求不变。
原告合利公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.朱柱贤、邓润连身份证复印件2份；2.资质证书1份；3.中山市前期物业服务合同1份；4.广东省经营服务性收费许可证及副本各1份；5.物价局收费批复1份；6.备案登记表1份。
被告朱柱贤、邓润连辩称：朱柱贤、邓润连于2010年8月入住，厨房、阳台的排污管出现漏水现象，每逢下雨，水就从排污管倒流出来，流到房间，每次漏水朱柱贤、邓润连都即时通知小区保安过来看现场，经他们向经理反馈后，问题也一直未能解决。物业管理公司于2015年已经更换。
被告朱柱贤、邓润连为支持其答辩，向本院提供如下证据：照片14张。
经审理查明：朱柱贤、邓润连于2009年8月18日向盛泰公司购买位于中山市沙溪镇新濠路50号誉花园＊＊幢＊＊＊房，该房建筑面积为83.98平方米，朱柱贤、邓润连于2010年8月入住。合利公司与盛泰公司签订前期物业服务合同，主要约定：合利公司为誉花园小区的前期物业管理方，合利公司向业主提供房屋建筑共用部位的维修养护和管理、共用设施设备（包括化粪池、沟渠、照明系统等）和相关场地的维修养护和管理、绿化与建筑小品的维修养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、安全防范工作……；住宅的管理服务费用为每月每平方米建筑面积1.6元，当月15日以前支付，逾期交纳的从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金；服务期限为2009年2月1日至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。朱柱贤、邓润连每月交纳的物业管理费为134.37元（83.98平方米×1.6元）。朱柱贤、邓润连房屋厨房、阳台排污管于2011年10月起出现漏水现象，每逢下雨，水就从排污管倒流出来。朱柱贤、邓润连就此问题多次向合利公司反映并要求维修，合利公司一直未予解决，故朱柱贤、邓润连从2012年1月起未向合利公司交纳物业管理费。合利公司于2014年11月退出对誉花�小区的物业管理。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《》第规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《》第规定，建设单位依法与物业服务企业签订的服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，誉花园小区的发展商盛泰公司已委托合利公司对该小区进行物业管理，朱柱贤、邓润连作为该小区业主，故涉案前期物业服务合同对其具有约束力。因此，朱柱贤、邓润连拒不交纳物业服务费用，已侵害了合利公司的合法权益，应承担相应的民事责任。但和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。朱柱贤、邓润连的房屋厨房、阳台排污管确实出现漏水现象，每逢下雨水就从排污管倒流出来，排污管作为小区共用设施，合利公司对公用设施的维护有不可推卸的责任，合利公司未能及时维修排污管已对朱柱贤、邓润连的日常生活造成影响，故合利公司提供的物业管理服务质量与约定标准存在差距，朱柱贤、邓润连交纳的物业管理费应依法减收，经综合考虑合利公司的服务质量，朱柱贤、邓润连应支付合利公司2012年1月至2014年10月的物业管理费3655元［134.37元／月×80%（即107.5元／月）×34个月］。根据《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热�通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”的规定，誉花园小区的公共设施设备的水电费应由业主负担，合利公司每月向每户收取8元的梯灯费，公平合理，故朱柱贤、邓润连应支付合利公司2012年1月至2014年10月的梯灯费272元（8元／月×34个月）。合利公司主张的物业服务费的滞纳金实质为违约金，物业服务费的违约金按约定为每天1‰，合利公司请求调低，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍算，符合法律规定，本院予以准许。因双方未就梯灯费的支付时间作出约定，合利公司主张的梯灯费滞纳金实质为逾期支付利息，合利公司未提供向朱柱贤、邓润连催收过梯灯费的依据，故梯灯费的逾期支付利息应从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率算为宜。综上，依照《》第、第四十五条，《》第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
被告朱柱贤、邓润连于本判决生效之日起七日内支付原告中山市合利物业管理服务有限公司2012年1月至2014年10月的物业管理费3655元及违约金（每月应缴物业管理费为107.5元，从2012年1月16日起以每月实欠款项为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的四倍计算至本判决指定的履行之日止）；
被告朱柱贤、邓润连于本判决生效之日起七日内支付原告中山市合利物业管理服务有限公司2012年1月至2014年10月的梯灯费272元及逾期支付利息（以272元为基数，从2015年3月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清付之日止）；
驳回原告中山市合利物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元（原告已预付），由原告中山市合利物业管理服务有限公司负担5元，被告朱柱贤、邓润连负担20元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 熊 伟
二〇一五年五月十八日
书记员 陈桂清
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