四川省三台县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0722民初2685号原告：四川洪福物业服务有限公司，住所地：三台县北坝镇。法定代表人：杨清福，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘春平，该公司总经理（特别授权）。委托诉讼代理人：郭小强，三台县梓州法律服务所法律工作者。被告：四川绵阳纺织有限公司，住所地：三台县潼川镇。法定代表人：兰宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁国强，该公司法律顾问。原告四川洪福物业服务有限公司（以下简称洪福物业公司）与被告四川绵阳纺织有限公司（以下简称绵阳纺织公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告洪福物业公司之委托诉讼代理人潘春平和郭小强、被告绵阳纺织公司之委托诉讼代理人袁国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令或调解被告支付原告物业服务费85868..65元、违约金52745.02元（从2016年1月—2016年7月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月17日，原告因与被告服务合同纠纷一案诉至三台县人民法院，贵院作出了（2015）三民初字第3049号民事判决书，判决：1、解除原告与被告签订的《前期物业服务合同》；2、由被告于判决生效之日起五日内向原告支付2014年8月4日至2015年12月31日的物业费299381.57元；3、由被告于判决生效之日起五日内向原告支付违约金80000元；4、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服贵院作出的（2015）三民初字第3049号民事判决书上诉于绵阳市中级人民法院，绵阳市中级人民法院驳回了被告的上诉，维持原判。原告在领取了一审判决后，遂向被告要求办理退场移交手续，并多次函告，但被告置之不理。为此，导致原告不能移交，只有继续留场进行物业管理服务。2016年8月1日，原、被告双方和四川什春物业有限公司办理了移交手续，原告方才离场。据此，从2016年1月至2016年7月原告仍按原合同履行了自己的义务，被告未支付分文物业服务费用，给原告造成了重大损失。现原告依法提起诉讼，望准予请求。被告绵阳纺织公司辩称，原、被告之间签订的前期物业服务合同已经贵院判决解除并经绵阳市中级人民法院终审判决确认，被告已按（2016）川07民终428号判决确定的费用履行了给付义务并承担了违约金，而前期物业服务合同解除的时间应为2015年9月23日，依据相关法律规定合同一经解除，原告即应终止履行并自行退场，无需邮寄函告给被告进行交接，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年4月7日，绵阳纺织公司以《中标通知书》方式告知洪福物业公司中标绵阳纺织公司国有工矿棚户区改造工程前期物业服务项目。2014年4月10日，绵阳纺织公司（甲方）与洪福物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，该合同约定的主要内容：第一条委托物业项目的基本情况，总建筑为50014平方米，其中多层住户472户，多层面积37689平方米，高层住户107户，高层面积为11367平方米，商铺面积为958平方米；第二条前期物业服务合同年限，合同期限为三年；第五条甲方权利义务，监督并协助乙方物业服务工作的实施，临时管理规约及公共管理制度的执行，为了确保物业服务顺利进行，避免不必要的纠纷，甲方务必将业主领取的钥匙、水电气卡一并交付给乙方统一发放，在销售物业时，应当向买受人明示本合同的内容，并组织买受人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认，督促买受人按照物业买卖合同约定交付，支付已竣工但尚未出售或尚未交付给购房人物业的物业服务费在一月内全额支付，按约定方式交付给业主的物业，由业主全额支付物业服务费；第六条乙方权利义务，依照本合同的约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；第七条物业服务费的标准和收取及调整，多层建筑0.4元/月.平方米、高层建筑1.0元/月.平方米、商业物业1.0元/月.平方米，计费方式为包干制，收费起始时间为业主应于甲方通知买受人（业主）接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因为甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由甲方在一月内全额缴纳，物业服务费用按年交纳，首次缴费从商品房买卖合同约定的交房之日计，于物业正式接管按年时间预缴，甲方、业主或物业所有人应在每年前30日内履行交纳义务，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属面积）收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按商品房买卖合同标明的建筑面积收取，尚未出售的按照商品房预售建筑面积收取，房屋所有权登记办理后按照登记面积结算，多退少补，物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费，物业服务费结算至产权转移之日的当月止；第八条车位使用费及停放物业服务费，…；第十一条物业服务用房，建筑面积为100平方米，分别位于A区电梯负一楼30平方米，B区32平方米，A区主大门在建物业用房与业主活动用房；第十五条违约责任，甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠缴金额的每天5‰的标准向乙方支付滞纳金，催缴两个月仍未交纳的，物业服务公司可在业主的房门、单元门、小区大门相应处公示该业主欠费情况，并可对该业主进行法律诉讼，甲乙双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式在30日前告知对方及业主，对解除合同有异议的一方可向人民法院提起诉讼，甲乙任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付五万元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分应给予赔偿，违反本合同约定需解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接；第二十条合同附件，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移；第二十二条其他约定事项，本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。2014年5月5日，绵阳纺织公司（甲方）与洪福物业公司（乙方）签订《前期物业合同》补充协议约定：鉴于A区B区的地形特殊又在两处涉及大门多，尤其是A区电梯这边有老小区，新小区是老小区的必经之路，A区下面多层也是老小区，老小区居民不是很配合新小区管理（老小区未纳入物业管理），门也涉及的很多，增加管理人员，导致管理成本提升，双方经友好协商就《台棉国有工矿棚户区改造前期物业服务合同》中未尽事项特订立补充协议：收费标准为多层建筑0.5元/月.平方米、高层建筑1.10元/月.平方米、商业物业1.0元/月.平方米。2014年8月4日，原、被告就本案物业的住房、电梯、监控室、发电机房、配电室等钥匙进行了移交。2014年9月11日，被告将电梯使用标志2套、电梯钥匙1套、特种设备注册登记表2套移交给了原告。因被告未按协议约定交纳物业费，原告曾于2015年9月17日起诉至本院，本院于2016年1月29日作出了（2015）三民初字第3049号民事判决书，判决：1、解除原告与被告签订的《前期物业服务合同》；2、由被告于判决生效之日起五日内向原告支付2014年8月4日至2015年12月31日的物业费299381.57元；3、由被告于判决生效之日起五日内向原告支付违约金80000元；4、驳回原告的其他诉讼请求。后因被告绵阳纺织公司不服（2015）三民初字第3049号民事判决书上诉于绵阳市中级人民法院，绵阳市中级人民法院于2016年5月24日作出了（2016）川07民终428号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。随后，原告以（2016）川07民终428号民事判决书为依据，申请本院强制执行了被告应承担的给付义务；原告还向被告多次邮寄发出了要求办理退场交接手续的告知函；2016年8月1日，原告与被告及被告找来的四川省伟春物业服务有限公司办理了物业管理的交接手续，并签名盖章确认。其后，原告以（2015）三民初字第3049号民事判决书仅确认计算了被告2015年12月31日前应承担的物业管理费及违约金给付义务，而未判决确认原告在（2015）三民初字第3049号一案起诉、审理、上诉期间至原告2016年8月1日办理移交退场手续期间的物业管理费用而再次诉至本院。庭审中，原告提交了被告欠付2016年1月至7月的物业费85868.65元、违约金52745.02元的清单明细表，该两项费用亦是按照（2016）川07民终428号民事判决书确认的方式、方法计算而来，本院即要求被告在庭审后七日内对原告提交的85868.65元物业费明细账目进行核实并说明情况，逾期不核实则视被告对原告计算的85868.65元物业费金额不持异议；审理中，双方未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述，《前期物业服务合同》、（2015）三民初字第3049号民事判决书、（2016）川07民终428号民事判决书、住房钥匙移交清单、移交清单、函告、国内挂号信函收据、2016年1月至7月的物业费85868.65元及违约金52745.02元的清单明细表等证据在卷佐证；本院对当事人提供的证据予以采信并对以上事实予以确认。本院认为：原告在（2015）三民初字第3049号一案起诉时即要求解除与被告签订的《前期物业服务合同》，该案庭审中被告虽表示同意解除签订的合同，但未就原告退场和办理移交手续达成合意，双方签订的《前期物业服务合同》反而经（2015）三民初字第3049号民事判决书及（2016）川07民终428号民事判决书确认解除，而被告在原告多次书面要求办理移交退场手续的情况下置之不理，被告亦未书面告知原告可自行退场，何况被告并未按照生效判决确认的给付义务主动履行责任，最终由其找来了四川省伟春物业服务有限公司于2016年8月1日办理了交接手续，原告事实上为被告继续提供了物业管理服务，被告亦接受了原告的物业服务至2016年7月31日，因此在（2015）三民初字第3049号民事判决书及（2016）川07民终428号民事判决书未发生法律效力期间，原、被告未办理物业管理移交期间，被告仍应按签订的《前期物业服务合同》履行约定的物业管理费给付义务；而在双方签订的《前期物业服务合同》已经人民法院判决确认解除的情况下，原告请求的违约金已无事实和法律依据。综上所述，原、被告双方的物业服务纠纷在人民法院处理期间，原告为被告提供了物业管理服务的客观事实存在，被告在本院指定的期间内亦未对原告请求的85868.65元物业服务费用提出异议，被告之抗辩理由不成立，故对原告的该项请求本院予以支持；而原告请求的违约金则不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项、第九十二条、第九十八条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、由被告四川绵阳纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川洪福物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年7月31日的物业费人民币85868.65元。二、驳回原告四川洪福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3072元，减半收取1536元，由被告四川绵阳纺织有限公司负担（此款原告已垫付，由被告在履行给付义务时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  羊衣友二〇一六年十一月八日书记员  李凤娇