福建省厦门市湖里区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖民初字第4878号原告王丽勤，女，1965年12月27日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人张文军、陈长乐，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告陈海瑞，男，1964年12月7日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人孙纪东，福建天翼律师事务所律师。被告蒋国津，男，1962年8月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。原告王丽勤与被告陈海瑞、蒋国津房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法由审判员吴永福适用简易程序于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告王丽勤及其委托代理人张文军、陈长乐，被告陈海瑞的委托代理人孙纪东到庭参加诉讼。被告蒋国津经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽勤诉称，原告系厦门市湖里区南山路316号102单元经济适用房的产权人之一，该房产是原告和被告蒋国津婚后共同财产。1994年9月2日，原告和被告蒋国津向厦门经济特区房地产开发公司购买了上述经济适用房。1997年6月28日，被告陈海瑞与蒋国津签订了买卖合同。1997年8月10日，蒋国津收到了陈海瑞两期付款共计144000元，并于当日将房产交付陈海瑞使用。整个过程原告并不知情，原告也没有收到陈海瑞的付款，买卖合同也没有原告的签名。按照《厦门市经济适用房配售管理办法》规定，讼争房产在5年内不得上市交易，市政府住宅办回购是经济适用房转让的唯一渠道。蒋国津和陈海瑞签订的买卖合同正是在不得上市的5年内签约的，应属无效。另据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。讼争房产的完税时间是2014年8月26日，所以5年内不得上市的起算时间是2014年8月27日。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、确认蒋国津和陈海瑞于1997年6月28日签订的关于厦门市湖里区南山路316号102单元房产的买卖合同无效；2、被告将厦门市湖里区南山路316号102单元房产返还给原告王丽勤。被告陈海瑞辩称，原告早已知晓蒋国津出售房产给陈海瑞的事实，并在17年内都没有主张权利，原告请求确认合同无效已经超过诉讼时效。原告诉求中引用《厦门市经济适用房配售管理办法》属于适用法律错误，不能约束该办法颁布之前的行为。蒋国津出具的合同只有其一个人的名字，陈海瑞没有理由怀疑其没有权利处分财产，陈海瑞是不存在过错的。即便讼争房产属于原告和蒋国津的共同财产，房产也是恢复原状，返还给原告和蒋国津两人，而不是返还给原告一个人。原告对蒋国津的出售行为也是明知的，构成表见代理，蒋国津的出售行为有效，符合法律规定。被告蒋国津辩称，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》规定，讼争房产属于解困房，未取得房屋所有权证书，且未经共有权人王丽勤的同意，不得转让。讼争房产的买卖行为应属无效。经审理查明，1987年9月12日，原告与被告蒋国津登记结婚。1994年9月2日，被告蒋国津（乙方）与厦门经济特区房地产开发公司（甲方）就上述房屋买卖签订一份编号为94343的《厦门市个人购买解困房合同书》，约定：乙方购买坐落于康乐新村第A3组团32之三幢号解困房（即厦门市湖里区南山路316号102室房产），建筑面积89.24平方米；房价和附属费合计119851元；若乙方不能依约按时如数缴清购房款，合同自行解除，甲方可直接通知市住宅建设办公室，市住宅建设办公室有权将乙方的购房指标收回另行安排；甲方应于1994年12月31日前将所售房产交付乙方使用；乙方签字人应是户主（即产权人），产权人变更应按政府有关规定办理；等等。1997年6月28日，被告陈海瑞（乙方）在厦门市振华商贸公司南山物业部的居间下，与被告蒋国津（甲方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将坐落于厦门市湖里区南山路316号102单元及储藏间建筑面积101平方米的房屋出售给乙方；含已存在装修及附属水、电、每期设施成交总价为160000元；乙方分三期付款，第一期在双方签订合同之日付10000元，第二期在甲方交付房屋给乙方时，乙方付134000元，第三期在房屋产权过户到乙方（以房管局立案交费为准）时，乙方将余款16000元带息（利息自合同签订之日起算，按月息1.5%计）付给甲方，其中第二期付款交房时间为1997年8月10日；甲方收到乙方90%房款同时提供购房发票、购房合同复印件正本加盖特区房地产公司印章给乙方；甲方申请到房屋产权后应将产权证件交付乙方保存；甲方申办房屋产权费用由甲方承担，房屋产权过户到乙方所需政府收费俱由乙方承担；甲方应在政府规定1994年解困房允许交易日起，一年内协助乙方办理产权过户；甲方应按合同约定日期将房屋交付给乙方，每逾期一天按房屋总价1%计算违约金，超过二个月时，乙方有权解除合同，甲方应在解除合同时将所收取款项退还乙方，并按款项数额作为违约金赔偿乙方；乙方应在合同约定日期付款给甲方，每逾期一天按房屋总价1%计算违约金，逾期二个月时，甲方有权解除合同，乙方所交止款项作为违约金，甲方不予退还；等等。因原告主张该房屋买卖并未经其同意，故原告诉至本院。另查明，被告蒋国津向被告陈海瑞交付了上述《房屋买卖合同书》中约定的加盖特区房地产公司印章的《厦门市个人购买解困房合同书》复印件，但未交付购房发票。被告陈海瑞称其在签订合同时并不清楚蒋国津是否已结婚，其根据蒋国津提供的《厦门市个人购买解困房合同书》直接签订《房屋买卖合同书》。原告称其在房屋买卖的半年后才清楚房屋被卖一事，当时其在晋江上班回厦门之后才知道的；其发现后有向被告陈海瑞反应其不同意卖房，但被告陈海瑞要求其偿还220000元，其当时因没有钱无法要回房屋。被告陈海瑞称《厦门市个人购买解困房合同书》只有蒋国津一个人名字，根本没有原告的名字；其有接到自称为“王丽勤”的人的电话，其有要求把蒋国津叫来一起协商，但接到电话是在合同签订五年后的事情了，具体时间记不清。再查明，被告陈海瑞另案提起诉讼，案号为（2014）湖民初字第4610号，其请求确认上述房屋归其所有，并请求原告与蒋国津将上述房屋过户至其名下。该案与本案一并审理。该案还查明，1994年8月5日，被告蒋国津因购买厦门经济特区房地产开发公司兴建的康乐新村第A3组团统建住宅小区的房屋向厦门经济特区房地产开发公司支付购房款9851元。1994年8月25日，被告蒋国津因上述购房向建设银行申请住宅贷款110000元，贷款期限自1994年8月25日至1999年8月25日。1997年8月11日，被告陈海瑞因房屋买卖支出居间费用3800元。1997年8月10日，被告蒋国津向被告陈海瑞出具一份《收条》，确认收到上述第一期和第二期房款合计144000元。当日，被告蒋国津将上述房屋交付被告陈海瑞使用。2014年8月26日，被告蒋国津缴纳了上述房屋的契税，并将上述房屋登记至原告名下。以上事实，有原告提供的《厦门市个人购买解困房合同书》、《房屋买卖合同书》、结婚证、收据、进账单等，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，根据合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告陈海瑞与被告蒋国津签订《房屋买卖合同书》时，虽违反了解困房的相关限制交易的管理规定，但相关管理规定非属法律、行政法规强制性规定，亦不损害社会公共利益，原告请求确认《房屋买卖合同书》无效，于法无据，本院不予支持。另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”夫妻一方对夫妻共同财产的出售行为，是否征得对方同意取得处分权，亦不能直接认定买卖合同无效。被告陈海瑞在签订合同时，虽未审核蒋国津是否结婚，但蒋国津在收取了两期购房款后，已依约将讼争房屋交付给陈海瑞管理使用至今达17年，且原告和蒋国津均未提供有效证据证明其在合同签订或房产交付后的合理期限内，有向陈海瑞提出异议，甚或提起诉讼维护自身权益，原告和蒋国津均主张原告不知情明显有违常理和交易习惯。据此，本案让人有理由相信蒋国津对讼争房屋的处分具有代理权，其处分行为有效，《房屋买卖合同书》对原告和蒋国津产生约束力，各方均应依合同约定继续履行。原告主张其在房屋买卖的半年后才清楚讼争房屋被卖一事，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。因此，被告陈海瑞与被告蒋国津于1997年6月28日签订的《房屋买卖合同书》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原告请求确认讼争《房屋买卖合同书》无效，并请求陈海瑞返还给讼争房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王丽勤的诉讼请求。本案案件受理费1750元，由原告王丽勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员吴永福二〇一四年十二月一日书记员李林娴附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。