广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终595号
上诉人（原审被告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区。
法定代表人：陈桂和，董事长。
委托代理人：成惠雄，广东粤翔律师事务所律师。
委托代理人：陈健莉，广东粤翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈房灿，男，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：黄庆华，广东格林律师事务所律师。
上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称“乐雅居公司”）因与被上诉人陈房灿商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年1月18日，陈房灿与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》，第三条约定陈房灿购买位于清远市清新区××××号楼××房屋为预售商品房，房屋建筑面积134.71平方米，套内建筑面积115.54平方米，分摊建筑面积19.17平方米；第四条约定房屋总金额494682元；第六条约定首付款244682元于签订合同当日支付，剩余房款250000元采用银行按揭贷款方式；第八条约定乐雅居公司应当在2014年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付陈房灿使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知陈房灿的；（2）陈房灿未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于乐雅居公司非所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈房灿的违约责任：（1）逾期不超过45日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向陈房灿支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，陈房灿有权解除合同。陈房灿解除合同的，乐雅居公司应当自陈房灿解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向陈房灿支付违约金。陈房灿要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向陈房灿支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，乐雅居公司应当书面通知陈房灿办理交付手续。双方进行验收交接时，乐雅居公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、和《住宅使用说明书》，乐雅居公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈房灿有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乐雅居公司承担。
合同签订后，陈房灿按约定共向乐雅居公司支付了购房款494682元。
2014年10月1日，乐雅居公司将商品房交付陈房灿使用。
至今，乐雅居公司没有向原审法院提交涉案房屋经竣工验收合格备案的相关证据。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与陈房灿签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约金的支付。商品房买卖合同约定的竣工验收合格，应理解为该商品房经验收合格并备案。乐雅居公司没有依照合同约定于2014年1月2日前将竣工验收合格的讼争房屋交付陈房灿，是违约行为，应承担违约责任。2014年10月1日，乐雅居公司将商品房交付陈房灿使用，但至今没有提交证据证明所交付的商品房符合合同约定，应继续承担违约责任至竣工验收合格备案日止。陈房灿的诉讼请求应予支持。至于环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收，乐雅居公司没有提交证据证明环城路东延段道路建设工程影响了商品房的竣工验收，应不予支持。乐雅居公司应支付陈房灿的违约金从2014年1月3日起、以494682元为基数、按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备案之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年12月18日作出（2015）清新法民二初字第723号民事判决：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付陈房灿的违约金（从2014年1月3日起、以494682元为基数、按日万分之二计付至商品房竣工验收合格备案之日止），于本判决生效之日起十日内付清。本案受理费722元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。此款陈房灿已预交，原审法院不作退回，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行上述判决时迳付给陈房灿。
宣判后，上诉人乐雅居公司不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。主要事实和理由是：一、根据最高人民法院《关于审理商铺房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，上诉人已于2014年10月1日将涉案房屋交付给被上诉人，原审法院判决上诉人支付违约金至竣工验收备案之日止是错误的。二、清新区住建局出具的《建设工程竣工验收报告》，可证实清新区环城路东延段道路于2014年11月20日才通过验收。清新区太和镇供水有限公司在2014年8月5日才对上诉人开发的小区进行永久用水安装，清远港华燃气有限公司在2015年8月10日才进行通气。可见，即使涉案房屋未能如约交付，也是由于上述政府主管部门审批事项的延迟和市政设施的施工、安装验收延迟造成，根据合同约定，上诉人可延期交付。鉴于上诉人可延期交付，故上诉人并不存在违约行为，无须支付违约金。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人答辩称：一、截止二审开庭当天，涉案房屋仍然没有获得住建部门的竣工验收备案，不符合合同约定的交付条件，上诉人应按合同约定支付违约金。二、延期交楼并不存在上诉人所说的政府的因素导致延期交楼，上诉人也没有提供证据证明政府有出示文件责令工程停工或者直接影响施工的文件资料，上诉人应承担举证不能的责任。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，《商品房买卖合同》中第八条交付期限第二款第3项约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、由于政府主管部门审批事项发生延迟的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟；或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他时间或行为。”
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人乐雅居公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人乐雅居公司逾期交楼的行为是否构成违约。
根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人乐雅居公司应当在2014年1月2日前交付房屋给被上诉人使用，但上诉人乐雅居公司在合同约定的时间内未能交付，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任并支付违约金，鉴于涉案房屋已于2014年10月1日交付给被上诉人，该违约金计算应从2014年1月3日起以494682元为基数按日万分之二计付至2014年10月1日止。原审法院在被上诉人已实际收楼的情况下仍然计算逾期交楼的违约金，属认定事实不清，本院予以纠正。对于上诉人乐雅居公司提出，根据合同约定，因市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，上诉人可对交楼期限予以延期，上诉人迟延交楼不构成违约。本院认为，上诉人提交的《建设工程竣工验收报告》仅可证明清新区环城路东延段道路于2013年10月26日开工，于2014年11月20日竣工的事实，但不能证明该道路的施工存在工期延迟，因此，前述道路的施工并不符合合同约定的可延期交楼的情形，本院对上诉人该辩解不予采纳。另外，供水、管道燃气设施的报装及开通受上诉人与供水、燃气公司之间的合同约束，供水、管道燃气设施未及时报装及开通，不属于合同约定可以迟延交楼的情形，不能免除上诉人依约交楼的合同义务，本院对上诉人该辩解亦不予采纳。
综上所述，上诉人乐雅居公司的部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
变更广东省清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第723号民事判决为：上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金给被上诉人陈房灿（从2014年1月3日起以494682元为基数按日万分之二计付至2014年10月1日止）。
二审案件受理费722元，由上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担700元，由被上诉人陈房灿负担22元。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 张丽萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。