浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙衢民终字第635号
上诉人（原审被告）：徐友米。
委托代理人：王朝森。
被上诉人（原审原告）：赵宗华。
委托代理人：刘志强。
原审被告：柴春菊。
上诉人徐友米为与被上诉人赵宗华、原审被告柴春菊房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2013）衢江民初字第770号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：赵宗华于1991年12月5日与周月英登记结婚，赵宗华系座落于江山市上余镇迎宾村黄陈58号的房屋的所有权人，赵宗华于2004年5月31日办理并领取江上集用（2004）第5274号土地使用权证书。2006年6月1日，赵宗华与柴春菊签订租赁协议一份，该租赁协议约定：“甲方：江山市上余镇黄陈村赵宗华，乙方：江山市虎山街道乌金山村柴春菊，甲方将家里的住宅楼上、下共分四层租赁给乙方用以开旅馆，名为铁路招待所，经双方协商，达成如下协议：一、出租房屋场地分上、下四层，包括旁边一间简易房在内。二、租赁期限为五年，从2006年6月1日起至2011年6月1日止。三、房屋场地租金，第一年为壹万伍仟元整，第二年为壹万捌仟元整，以后3年，每年租金为贰万元整，租金一年一次付清。四、合同期内，如遇城市规划，土地征用需要拆除，无法履行租赁情况下，已付租金，按月退还，其它损失自行承担。室内装潢损失赔偿，应为甲方赵宗华所有，如有因为中断营业损失的赔偿费，则归乙方柴春菊所有……”。签订房屋租赁协议后，双方均按该协议履行了各自的义务。2011年4月26日，因赵宗华与柴春菊于2006年所签订的房屋租赁协议即将到期，故双方重新签订租赁协议一份，该租赁协议约定：“甲方：江山市上余镇黄陈村赵宗华，乙方：江山市铁路招待所，甲方自愿将家里的住宅楼上下共分四层，继续租赁给乙方开铁路招待所使用，经双方协商，达成如下协议：一、出租房屋场地分上、下四层，包括旁边一间简易房在内（第四层三个房间）（除左边一间供祖宗牌位的留方自用）。二、租赁期限为五年，从2011年6月1日起至2016年5月31日止。三、房屋租金，每年贰万陆仟元整（26000元），一年一次付清。四、合同期内，如遇城市规划，土地征用需要拆除，无法履行租赁情况下，已付租金按日退还。其它损失自行承担。室内装潢损失赔偿，归甲方所有。如有因为中断营业损失的赔偿费，则归乙方所有，乙方有权转让或出租，甲方无权干涉……”，该租赁协议甲方落款由赵宗华妻子周月英签字确认，乙方落款盖有“江山市铁路招待所财务专用章”，并由柴春菊签字确认，签订该协议后，柴春菊支付赵宗华方一年租金共计26000元整。2011年7月19日，柴春菊与徐友米签订一份转让协议，该转让协议约定：“甲方：江山市虎山街道乌金山村柴春菊，身份证号码：330823196704157340，乙方：江山市廿八都镇富强村溪口3号徐友米，身份证号码：330823196904158911，甲方自即日起把赵宗华处于新火车站边的铁路招待所转让给乙方，经双方协商，达成如下协议：一、甲方自愿将招待所全部转让给乙方经营，期限到2016年5月30日止，期满乙方自行与房东商谈，续租与甲方无关。二、转让费为壹拾万（10万整，连一年的房租在内，从2011年6月1日至2012年5月31日止）一次付清，以后房租自付。三、在以后的营业中所要承担的一切费用，都由乙方自理，甲方不负一切责任，如有与房东在转让中产生意见，甲方应出面调解……”，签订该转让协议后，徐友米向柴春菊支付转让费10万元整，并将本案所涉及的“铁路招待所”的相关营业执照、税务登记及特种行业许可办理至徐友米名下，由徐友米继续经营“铁路招待所”。2012年6月1日，徐友米向赵宗华妻弟周兰富支付2012年6月至2013年5月期间的一年房屋租金26000元。2013年5月，因赵宗华的位于江山市上余镇迎宾村黄陈58号的房屋属于江山市上余镇迎宾村新火车站两侧实施拆迁项目范围，故赵宗华与江山市土地储备中心签订了拆迁补偿协议，准备将该房屋予以拆迁。但因徐友米拒不同意腾空并交付该房屋，故赵宗华于2013年6月2日向柴春菊、徐友米寄送告知函一份，要求柴春菊、徐友米在2013年6月10日前腾空本案所涉房屋，并支付自2013年6月1日起至将房屋腾空之日止的房屋租金予以结算支付。因徐友米仍未按期腾空房屋，故赵宗华向法院提起诉讼。
原审法院认为：关于赵宗华是否属于具备适格原告身份的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，诉讼案件原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。具体到本案中，涉案房屋土地使用权人为赵宗华，其于2006年就与柴春菊签订房屋租赁协议，将其所建房屋租赁给柴春菊开办旅馆使用，双方均按该协议履行，2011年双方续签租赁协议时，协议明确约定甲方为“赵宗华”，虽然该协议落款是由赵宗华的妻子周月英予以签字确认，但该代理行为不属于法律规定的应当由本人实施的民事行为，也不属于必须办理书面代理形式的民事行为，而且赵宗华对妻子周月英以其名义实施签订房屋租赁协议的行为并未提出异议，应视为赵宗华同意周月英所实施的代理民事行为，故本案中周月英代理赵宗华签订房屋租赁协议的民事代理行为，应由被代理人赵宗华承担相应民事责任。综上所述，法院对柴春菊、徐友米所提出赵宗华不符合原告身份的抗辩意见不予采纳，法院确认赵宗华属于与本案有直接利害关系的当事人，其有权作为原告向法院提起诉讼。至于本案赵宗华与柴春菊、徐友米之间法律关系的问题。本案中，赵宗华主张柴春菊系本案房屋租赁合同的承租人，而徐友米系本案房屋租赁合同的次承租人，赵宗华要求按其与柴春菊所签订的房屋租赁合同约定内容解除房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。同时《中华人民共和国合同法》第二百二十四条对转租合同做出了明确的规定，即承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据以上法律规定可知所谓转租行为，是指承租人将租赁物之全部或一部分再出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人本身并不脱离原租赁关系的行为。而具体到本案，柴春菊与赵宗华签订租赁协议，租用赵宗华的房屋开办“铁路招待所”，赵宗华与柴春菊所签订租赁协议中约定“乙方（即柴春菊）有权转让或出租，甲方（即赵宗华）无权干涉”的内容，即柴春菊有权将本案中所租赁房屋另行转让及出租，但柴春菊与徐友米之间所签订的并非将所承租房屋全部或部分另行出租的租赁协议，而是将利用所承租房屋开办的“铁路招待所”进行整体转让的转让协议，在转让之后，原承租人（柴春菊）实际已脱离原租赁关系，受让人（徐友米）不仅获得“铁路招待所”的管理权，而且还已向出租人（赵宗华）支付一年的房屋租赁，受让人已完全取代原承租人在原租赁关系中的地位，而成为租赁关系中的实际承租人。故法院认为，本案中赵宗华与柴春菊、徐友米之间并不属于出租人、承租人和次承租人所构成的转租关系，而且属于出租人、原承租人和受让承租人所构成的租赁转让关系，即由受让承租人取代原承租人在租赁合同上的法律地位，而原承租人完全退出租赁关系的法律关系。至于本案徐友米是否应当腾空房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。法院认为，根据上文中的分析可确认赵宗华与柴春菊之间的房屋租赁关系实际已经解除，赵宗华与徐友米之间已形成事实上的租赁合同关系，但由于赵宗华与徐友米之间并未签订新的书面房屋租赁合同，故双方之间的的租赁合同属于不定期租赁合同，而且由于本案中赵宗华已签订房屋拆迁合同，赵宗华已无法继续提供房屋予以出租，故赵宗华要求解除房屋租赁关系，并由承租人腾空涉案房屋的请求，符合法律规定。本案中，双方当事人均确认房屋租金为每年26000元，故法院确认涉案房屋日租金为71元，因徐友米已支付2012年6月1日至2013年5月31日期间的房屋租金，故徐友米应按此标准支付从2013年6月1日开始至其腾空房屋之日止的房屋租金。综上所述，对赵宗华要求徐友米腾空涉案房屋并支付相应房屋租金的诉讼请求，法院依法予以支持；因赵宗华与柴春菊之间租赁关系实际已经解除，故对赵宗华要求解除其与柴春菊所签订租赁合同以及要求柴春菊腾空房屋及支付房屋租金的诉讼请求，法院不予支持。至于徐友米因腾空房屋可能造成的经济损失，可由徐友米另案诉讼处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、徐友米于判决生效之日起二十日内向赵宗华腾空并返还其所承租的位于江山市上余镇迎宾村黄陈58号的房屋，并由徐友米按71元／天的标准向赵宗华支付从2013年6月1日起至其实际腾空房屋之日止的房屋租金。二、驳回赵宗华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元（赵宗华已预交），由徐友米负担125元，赵宗华自行负担100元。
判决后，徐友米不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律存在错误。一、原审法院认定本案涉诉房屋属于实施拆迁范围错误。是否属于拆迁范围应以拆迁公告为准，本案中赵宗华未提供拆迁公告，故原审法院认定本案涉诉房屋属于实施拆迁范围错误。二、原审认定“已签订拆迁补偿协议”没有事实依据，因赵宗华没有提供实际签订的书面协议原件。三、原审法院对本案三当事人之间的法律关系认定错误，本案中柴春菊并未完全脱离原租赁关系。四、本案中拆迁人与房屋承租人徐友米未订立拆迁补偿安置协议，在此情况下，出租人赵宗华无权以出租房需要拆迁为由起诉终止租赁合同。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回赵宗华的诉讼请求。
经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。
本院认为：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。根据法律规定，合同的达成应遵循平等、自愿、公平的原则。房屋租赁合同，作为合同中的一类，其签订依法应当遵守平等、自愿、公平的原则。本案中赵宗华作为涉诉房屋所有权人，将房屋租给柴春菊，并约定清楚双方的权利义务，双方均应按照租赁合同约定履行权利义务。后柴春菊将涉诉房屋和其经营的铁路招待所整体转让给徐友米，并已告知徐友米其与赵宗华签订的租赁协议，徐友米未对该协议内容提出异议，且已经以柴春菊与赵宗华之间租赁协议约定的金额向赵宗华实际支付房租，故柴春菊与赵宗华之间房屋租赁协议约定的内容对徐友米有约束力。根据赵宗华与柴春菊之间租赁协议第四条的约定，因土地征用需要拆除情况下，赵宗华可单方解除租赁合同。本案中赵宗华已经提供江山市土地储备中心出具的证明，证明涉诉房屋属于拆迁项目范围，且已经签订拆迁补偿协议。徐友米在没有提出任何反证的情况下，仅以赵宗华没有提供拆迁公告及拆迁补偿协议原件为由，否认涉诉房屋属于拆迁项目范围的事实，于法无据。根据查明事实，原审法院判令徐友米腾空并返还赵宗华涉诉房屋，支付赵宗华相应房屋租金，并无不当。至于徐友米是否与拆迁方签订拆迁安置补偿协议，并不影响赵宗华根据房屋租赁协议的约定起诉终止租赁合同，原审法院对赵宗华、柴春菊、徐友米之间关系的认定也未影响徐友米的实体权利。综上，上诉人徐友米的上诉理由不能成立。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由上诉人徐友米负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜秀莲
代理审判员 潘 婷
代理审判员 常东岳
二〇一三年十一月二十五日
书 记 员 项红霞