江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终3818号上诉人（原审被告）：杨兴林。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李为安。委托诉讼代理人：仲波，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：程飞，江苏序阳律师事务所律师。原审被告：王之林。上诉人杨兴林因与被上诉人李为安、原审被告王之林租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭庙民初字第01641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨兴林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李为安一审诉讼请求。事实与理由：1.杨兴林与王之林共同出资设立宿迁林盛工艺品有限公司（以下简称林盛公司），杨兴林与李为安签订租赁合同租用厂房用于设立林盛公司。林盛公司已经设立成功，并实际使用租赁的厂房进行生产经营，故应由林盛公司承担支付租金的义务。2.一审法院曾在另案【（2015）沭庙民初第01374号】中，判决认定王之林为承租人，就不应再认定杨兴林系承租人。3.租赁合同约定免除第一年租金，合同也未约定若实际租用期限未满6年则第一年租金不予免除，故无论实际租用期限多长，都应免除第一年租金。4.2015年7月18日，李为安与王之林在新河镇派出所所长主持下达成了调解协议，约定王之林再付10万元给李为安，并将厂里所添的设备设施、装潢及绿化等留给李为安，冲抵余下租金。王之林的侄儿王利已经代为向李为安支付10万元租金，故李为安无权再向杨兴林索要租金。李为安二审辩称：1.租赁合同载明的当事人为杨兴林与李为安，杨兴林应履行支付租金的义务。2.免除第一年租金的前提是杨兴林长期租用涉案厂房，因合同已经无法继续履行，故杨兴林无权要求免除第一年租金。3.因为王利欠王之林10万元，其向李为安支付该10万属代为支付租金行为，已经在租金中扣除，李为安仍有权主张的是剩余租金43万多元。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王之林二审述称：2015年7月18日，王之林与李为安在派出所组织下达成调解协议，李为安也已经同意王之林付10万元租金并放弃厂房里的设施（车棚、厨房装修，装修花了40多万、绿化），便放弃其余租金。李为安向一审法院起诉请求判令：1.解除李为安与杨兴林之间的租赁合同；2.杨兴林、王之林给付李为安租金432216元及迟延利息；3.杨兴林、王之林给付李为安六个月租金损失158054元。一审法院认定事实：2013年5月18日，李为安与杨兴林及沭阳县新河镇人民政府签订租赁合同，约定：李为安将位于沭阳县新河镇解桥工业集中区的厂房出租给杨兴林筹办宿迁林盛工艺品有限公司，租赁期间为6年，租金为每年316108元，杨兴林于签订合同时交付保证金100000元，李为安免收杨兴林第一年的租金等其他事项。合同签订后，杨兴林向李为安交付保证金100000元，并开始使用厂房至2015年5月18日，但其未按合同约定向李为安支付租金。杨兴林在使用厂房过程中，曾由案外人王利代为承担了100000元租金。一审另查明，涉案厂房未取得建设工程规划许可证等相关手续。宿迁林盛工艺品有限公司成立于2013年6月5日，杨兴林与案外人王之林系该公司股东。诉讼过程中，李为安变更第一项诉讼请求为要求确认涉案租赁合同无效。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房未办理规划许可证，故涉案租赁合同属无效合同。鉴于李为安已经将合同所约定的厂房交付给杨兴林使用，故杨兴林应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。杨兴林为发起设立宿迁林盛工艺品有限公司而与李为安签订本案的租赁合同，故李为安有权要求杨兴林承担涉案厂房的占有使用费。合同中约定“租赁期间6年、免除第一年租金”，根据合同的目的来看，双方系以“免除第一年租金”作为长期使用的互惠条件，如杨兴林能按约定期限租用房屋，则其可享受免除一年租金的优惠条件，李为安可稳定的获得租金收益，如杨兴林未能按约定的期限租用房屋，则李为安的租金利益存在不确定性，其免除杨兴林一年租金的前提亦不存在。扣除杨兴林交付的保证金100000元及案外人代为承担的100000元后，杨兴林应给付李为安厂房占有使用费的数额为432216元及迟延履行期间的利息。因租赁合同无效，故李为安主张六个月的租金损失158054元，依法不应得到支持。王之林经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼不影响案件正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、杨兴林于判决生效后十日内给付李为安厂房占有使用费432216元及利息（以532216元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月18日起计算至2015年7月10日止，以432216元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2015年7月11日起计算至实际还款之日止）；二、驳回李为安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8044元，由杨兴林负担。本院二审期间，双方当事人对租赁合同签订及厂房交付使用的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，本案的争议焦点为：宿迁林盛工艺品有限公司使用涉案厂房期间占用费应否由杨兴林负担，占用费数额如何确定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房未办理规划许可证，一审法院据此认定涉案租赁合同无效正确。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，杨兴林为发起设立宿迁林盛工艺品有限公司而与李为安签订本案的租赁合同，李为安已依据合同约定将厂房交付给杨兴林用于宿迁林盛工艺品有限公司生产经营，故李为安要求杨兴林承担涉案厂房的占有使用费符合法律规定，依法应予支持。杨兴林并无证据证明李为安曾与案外人王之林达成过调解协议，故对杨兴林陈述李为安与王之林约定在收到案外人王利代为支付100000元后，并以宿迁林盛工艺品有限公司在厂房内的设施、装潢及绿化等冲抵余下租金的事实主张不予采信。因合同无效原因系李为安未能办理涉案厂房的规划审批手续，无效合同也不产生预期利益，故在确定占用费数额时不能以实际履行期未达到合同的6年期限为由，就不考虑合同关于免除第一年租金的约定，否则将导致占用5年时间与占用6年时间的占用费费用相同的结论。应将合同约定的全部履行期所产生的租金数额作为参照依据，确定占用费的数额更为公平合理，据此，确定宿迁林盛工艺品有限公司使用涉案厂房期间占用费526847元（316108元/年×5年÷6年×2年）。扣除保证金100000元以及案外人王利支付的100000元，杨兴林尚欠李为安占用费326847元。一审判决认定占用费数额错误，依法予以纠正。综上，上诉人杨兴林的上诉理由部分成立，对应的上诉请求，予以支持。原审判决认定事实清楚，判决结果错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沭阳县人民法院（2015）沭庙民初字第01641号民事判决；二、杨兴林于本判决生效后十日内给付李为安厂房占有使用费326847元及利息（以426847元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年7月18日起计算至2015年7月10日止，以326847元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率标准自2015年7月11日起计算至实际还款之日止）；三、驳回李为安的其他诉讼请求。一审案件受理费8044元，二审案件受理费8044元，合计16088元，由上诉人杨兴林承担12406元，被上诉人李为安承担4362元。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 万 焱审判员 孙 权二〇一七年三月二十三日书记员 袁海燕第8页/共8页