湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2823民初1738号原告:刘兴菊，女，住湖北省巴东县。原告：赵丽丽，女，住湖南省靖州苗族侗族自治县。原告刘兴菊、赵丽丽共同委托诉讼代理人：赵伟伟（即本案原告），男，住湖北省巴东县。代理权限：特别授权。原告：赵伟伟，男，住湖北省巴东县。被告:赵新界，男，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：邓忠杰，巴东县天乙法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告刘兴菊、赵伟伟、赵丽丽与被告赵新界确认合同无效纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟伟（亦作为原告刘兴菊、赵丽丽的共同委托诉讼代理人）、被告赵新界及其委托诉讼代理人邓忠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终原告刘兴菊、赵伟伟、赵丽丽向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认被告赵新界与赵正朝于2005年7月25日签订的协议无效。事实和理由：赵正朝与被告赵新界于2005年7月25日签订协议书，协议确定将赵正朝与原告刘兴菊共同所有的房屋作价25000元卖给赵新界，将原告刘兴菊、赵伟伟、赵丽丽共同承包经营的土地、山林转让给赵新界。协议签订后，赵正朝对家庭成年家属隐瞒真相，谎称将房屋、土地和林地租用给被告。因房屋土地使用权证、土地承包经营权证和林权证都还存放在家中，原告信以为真。2015年11月，赵正朝突发疾病，经诊断为肺癌晚期，赵正朝此时才将与赵新界签订的协议交给家人。当时原告忙于救治赵正朝，没有精力维权，赵正朝于2016年3月救治无效去世。原告认为赵正朝与被告赵新界签订的协议严重侵犯了原告的财产所有权和土地、林地承包经营权，该协议应为无效协议，理由如下：1、赵正朝系非农业人口，根本没有资格享有农村土地、林地承包经营权；2、赵正朝没有原告委托授权，房屋系夫妻共同财产，赵正朝无权单方处理；3、签订协议时，原告无一人到场，更未签字认可；4、房屋未变更登记过户，土地、林地至今未办理转让变更登记手续；5、如按协议执行，原告今后无法生活。请求法院确认协议无效。被告赵新界辩称，原告诉称的不是事实，请求确认协议无效的理由不成立。2005年6月中旬被告因房屋前垮方，导致屋内墙壁裂缝成危房，被告找到赵正朝，让赵正朝把坐落在东流河村4组房屋卖给被告。赵正朝说想卖房屋，价格在25000元左右，山和田随房屋走，让被告不要着急，赵正朝和其妻子商量后回话。大约过了半个月，赵正朝找到被告说，其和家人商量好了，同意把房屋卖给被告，并称7月25日有时间，叫被告把村干部接来，在被告家里签合同。被告同意后，2005年7月26日，被告、赵正朝、刘兴菊及村干部赵大训、赵大地来到被告家，协商订立房屋买卖协议。当时被告看了原告的集体土地建设用地使用权证、农村土地经营权证、自留山证，上面登记的都是赵正朝。在村干部的参与下，被告与赵正朝签订了协议书，协议约定赵正朝将住房一栋四间、牛栏、池子各一间作价25000元卖给被告，被告付清购房款后，赵正朝将房产使用证交给被告。2006年8月被告在村干部赵大训的见证下，付清了购房款，赵正朝将集体土地建设用地使用证交给了被告。承包的土地采用的是有偿和无偿两种形式流转，同时转让给被告山林一块，这块山林在2009年林权制度改革时登记在被告的儿子赵发富的林权证上。赵正朝是房屋、山林土地登记的实际使用权人，签订协议时刘兴菊在场，土地承包经营权证是被告与赵正朝约定由赵正朝保管的，房屋及土地虽未办理过户登记，根据物权法第十五条的规定，不影响赵正朝与被告签订的协议效力。赵正朝作为户主，即使没有与家人协商同被告签订协议，被告完全有理由相信赵正朝具有代理权，赵正朝的行为属于家事代理，构成表见代理，被告取得的物权属善意取得，况且刘兴菊签订协议时在场。赵伟伟、赵丽丽当时年轻，不参与订立协议是情理之中。该协议中有关转让山林、土地的内容得到发包方认可，且山林已办理林权登记。被告与赵正朝签订的协议是合法的，原告的请求不成立，应驳回原告的诉讼请求。对原、被告有争议的证据，本院认为，原告提交的2005年7月25日被告赵新界与赵正朝签订的协议书，农业税完税收据复印件，赵正朝1992年土地承包合同书复印件，2005年赵正朝农村土地承包合同书和土地承包经营权证复印件，赵正朝退休证、教师资格证、户口薄复印件，巴东县野三关镇居民委员会证明，巴东县野三关镇东流河村民委员会证明，户口注销证明复印件，刘兴菊1984年自留山证复印件，赵正朝1982年自留山证复印件，赵正朝2004年、2009年林权证复印件，赵正朝2009年林地承包合同复印件，刘兴菊与赵正朝的结婚证复印件，刘兴菊的身份证及户口薄复印件，赵正朝1985年房屋土地使用证复印件、1993年农村宅基地登记申请书及审批表复印件，照片，被告对上述证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信，对原告的证明目的本院将结合其他证据予以综合认定。对赵大地等人证明因证人未到庭接受质询，无法核实真实性，且无其他证据佐证，本院不予采信。原告提交的承包方调查表照片，不是正式的承包合同，且是复印件，本院不予采信。被告提交的协议书复印件、赵正朝2005年农村土地承包合同复印件，与原告提交的一致，本院予以采信，赵正朝集体土地建设用地使用证复印件，赵发富的农村建房用地审批承包表复印件，林权证复印件，内容客观真实，本院予以采信。对证人赵某的书面证言及证人赵某出庭所作证言中能与其他证据相互印证一致的部分，本院予以采信。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：赵正朝系巴东县原马眠塘乡马眠塘小学教师，为非农业人口，赵正朝与原告刘兴菊系夫妻关系，原告赵伟伟、赵丽丽系赵正朝、刘兴菊子女，赵正朝与被告赵新界系同村村民。2001年至2009年赵正朝一家在原马眠塘乡马眠塘小学居住，2009年全家迁至野三关集镇居住生活。因被告赵新界住房地基塌陷成危房，2005年7月25日赵正朝（甲方）与被告赵新界（乙方）签订协议书，约定：赵正朝将其坐落于巴东县野三关镇东流河村四组土木结构住房1栋4间，牛栏、猪圈各1间、承包的责任田、自留田、山林转让给被告赵新界，同时约定：一、赵正朝出售给赵新界住房1栋4间、牛栏、池子各1间，售价共计25000元整；二、付款方法：分期付款，签订协议时，付现金10000元，2005年腊月30日前付款5000元，2006年7月30日前付10000元；三、赵新界付齐第一次款10000元后，赵正朝将房屋交付赵新界使用，赵新界付齐全部购房款后，赵正朝将房屋使用权证交于赵新界；四、土地转让分有偿转让和无偿转让：1、有偿转让部分包括：水田：大淌0.21亩，牛娃池共两丘，面积0.49亩，旱田：驼子凸0.5亩，桐麻树凸0.3亩，光举旁边0.4亩，转让时间：赵正朝今后回东流河居住方可收回转让权，在不回家居住的情况下，此前则不予收回此地，也不予转让给他人和不增加转让费。赵新界给赵正朝每年报答包谷150斤、稻谷150斤。无偿转让部分包括旱地观木口0.9亩，光青凸1亩，阴坡0.5亩，自留地：住房沿转。转让期：在国家政策等范围施行转让，在国家现行土地承包政策等不变的情况下，赵正朝不予收回土地。土地中的附着物归赵新界；五、第二轮承包的土地使用权证仍归赵正朝保存。山林转让包括：牛娃池一整块。转让期：政策不变赵正朝则不予收回。赵正朝、赵新界在协议书上签字认可，并由时任巴东县野三关镇东流河村民委员会村主任赵大训、会计赵大地作为证人签字，并加盖巴东县野三关镇东流河村民委员会印章。当日，被告赵新界向赵正朝支付10000元购房款，赵正朝将房屋交付给被告赵新界居住使用，被告赵新界在该房屋居住至今。2006年8月被告赵新界付清下余15000元购房款，赵正朝将其集体土地建设用地使用权证交付给被告赵新界，农村土地承包经营权证仍归赵正朝保存。被告赵新界对在赵正朝处无偿转让的土地至今未与发包方重新签订承包合同。2009年，巴东县野三关镇东流河村民委员会将被告赵新界在赵正朝处受让所得的“牛娃池”山林（登记为“大风坝”）发包给被告赵新界之子赵发富，签订巴东县林地承包合同，取得巴政林证字（2009）第091182号林权证。被告赵新界在受让的自留地上平整地基并修建猪圈。另查明，1984年“大风坝”山林2亩（东至八队水田坎，南至正华十字，西至河心，北至承友十字）属原告刘兴菊自留山，”“干沟河”林地1亩属赵正朝自留山，2004年林地使用权权利人登记为赵正朝的林权证上记载“大荒坝”（东至八组水田坎，南至正华交界，西至河心，北至承友交界）面积为3亩。原告刘兴菊户1992年土地承包合同书户主姓名为赵正朝，登记人口为4人，2005年原告刘兴菊户农村土地承包合同登记的承包方代表为赵正朝，共有人为三原告。赵正朝于2016年3月4日因病死亡。本院认为，本案原、被告提交的证据能够充分证实本案争议的房屋属三原告及赵正朝共同共有，土地、山林属三原告及赵正朝共同承包经营，赵正朝系本案争议的房屋、土地、山林权利人，三原告主张赵正朝系非农业人口，无土地承包经营权资格，与原告提交的证据矛盾，本院不予认定。被告赵新界作为同一集体经济组织成员，具有土地流转受让资格。赵正朝在与被告赵新界签订协议书时，赵新界有理由相信赵正朝是代表其家庭签订协议，其行为已获得了其他家庭成员的授权，赵正朝的行为构成表见代理。且原告赵伟伟、赵丽丽在签订协议时均未成年，赵正朝作为法定代理人签订协议亦符合《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款的规定。被告赵新界在签订协议后支付了全部购房款，赵正朝也履行了交付房屋的义务，且被告依据该协议居住至今。对赵正朝与赵新界签订协议中有关山林、土地的约定，本院认为，在签订协议书时，时任巴东县野三关镇东流河村村主任的赵大训、会计赵大地作为证人在协议书上签字，并加盖东流河村民委员会印章。被告赵新界虽未对无偿转让土地重新与发包方签订土地承包合同，但巴东县野三关镇东流河村民委员会根据该协议将被告赵新界受让取得的“牛娃池”林地转让给赵发富，能够证实巴东县野三关镇东流河村民委员会亦认可赵正朝与被告赵新界签订的协议书，并同意流转，被告赵新界购买的房屋虽未办理房屋过户手续，受让取得的山林、土地虽未与发包方重新签订土地承包合同，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理房屋过户手续及土地重新发包手续，并不影响协议效力。因此，赵正朝与赵新界于2005年7月25日签订的《协议书》符合本地一般交易习惯和社会风俗习惯，且不违反法律及行政法规的强制性规定，为保护交易安全，该协议合法有效，双方均应按照协议的约定全面履行各自的义务。三原告诉称赵正朝对家属隐瞒真相，慌称将房屋、土地和林地租用给被告，三原告在赵正朝病危时才知晓协议书的内容，本院认为，原告刘兴菊和赵正朝系夫妻关系，三原告的主张不符合夫妻间的一般注意义务，且赵正朝在2005年即与被告赵新界签订协议，至起诉时长达10余年时间三原告未对房屋、山林、土地进行管理，且被告赵新界在受让的自留地上平整地基并修建猪圈，三原告并未主张权利。现赵正朝已故，原告随即主张系赵正朝向三原告隐瞒转让房屋、土地及山林，谎称将房屋、土地及山林租赁给被告使用，但三原告并未向法庭说明租金的数额及支付方式。三原告现虽持有赵正朝农村土地承包经营权证及林权证，但协议书中第五条已明确约定赵正朝农村土地承包经营权证由赵正朝保管，因此不能证实系赵正朝隐瞒转让房屋、土地及山林的事实，三原告亦未举证证明该协议书存在其他无效的法定事由，应由三原告承担举证不力的法律责任，合同效力应当予以维持，因此本案争议的协议书已于2005年7月25日成立并生效。原、被告均应按照合同内容全面行使各自的权利，诚实履行各自的义务。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：赵正朝与被告赵新界于2005年7月25日签订的协议书有效。案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘兴菊、赵伟伟、赵丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 静二〇一六年十二月二十日书记员 黄晓琴附判决适用相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（1）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（2）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（3）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（4）受让方须有农业经营能力；（5）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。第三十七条第一款土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。