山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第61号
上诉人（原审被告）赵光曙，男，汉族，住太原市小店区。
上诉人（原审被告）李开庆，女，汉族，住太原市小店区。
委托代理人赵光星（系李开庆之长子），男，汉族。
上诉人（原审第三人）山西省政法管理干部学院，住所地太原市小店区体育北街6号。
法定代表人李亚尼，院长。
委托代理人王耀虎，山西联合中正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郝震华，男，汉族，住太原市。
委托代理人郝晋萍，女，汉族。
上诉人赵光曙、上诉人李开庆、上诉人山西省政法管理干部学院与被上诉人郝震华因返还原物一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第936号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵光曙，上诉人李开庆的委托代理人赵光星，上诉人山西省政法管理干部学院（以下简称“政法学院”）委托代理人王耀虎，被上诉人郝震华的委托代理人郝晋萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告李开庆与赵光曙系母子关系，被告赵光曙父亲赵铭生前与原告均为第三人政法学院职工。1983年，政法学院将位于新寇庄北街42号1号楼3单元的4号、5号两套房屋分配给赵铭使用，太原市房地产管理局于1994年10月31日为赵铭办理了并房权字第××号房屋所有权证。1997年9月8日，政法学院下发晋政院1997（35）号《关于部分集资建设10号楼的通知》文件，该文件的主要内容为：10号楼集资范围主要是校外、校内无房户和校内住房面积达不到国家规定标准最低线的有房户，校内有房户集资后，必须退出旧房……等内容。1997年12月3日，政法学院下发晋政院1997（45）号《关于10号楼集资分配办法》文件，该文件的主要内容为，现住学院面积达不到最低线的旧住户集资时要交房产证和出售旧房申请书、保证书，待10号楼建成后，从发给钥匙之日起两个月交回占住（学院）所有的住房，调整给未参加10号楼集资的其他人员；根据国家政策规定，旧住户出售旧房以现时标准卖给学校，再次购房时可享受一次付清房款14%的折扣，但不再享受工令补贴……等内容。依照上述两份文件内容，1998年，赵铭向第三人政法学院购买位于新寇庄北街42号17幢6号建筑面积为151.08米的房屋。2001年5月11日，太原市房地产管理局颁发房权证并字第××号房屋所有权证，显示房屋所有权人为赵铭，购山西省政法管理学院公房，该房屋所有权证现有第三人持有。赵铭将位于新寇庄北街42号5幢3单元4号、5号房屋的并房权字第××号房屋所有权证的原件交还给政法学院。2001年5月政法学院将位于新寇庄北街42号5幢3单元4号、5号房屋分别出售给原告和左军，2002年12月23日太原市房地产管理局向原告颁发房权证并字第××号房屋所有权证，显示房屋坐落新寇庄北街42号5幢3单元4号，房屋所有权人为郝震华，购山西省政法管理学院公房。太原市职工（或单位）购买职工出售所购公有住房登记表显示购房时间为2001年9月10日。2001年，赵铭搬入新寇庄北街42号17幢6号建筑面积为151.08米的房屋，并未将新寇庄北街42号1号楼3单元的4号、5号两套房屋交付给第三人政法学院，一直占有两套房屋。2001年10月20日，政法学院下发晋政院发（2001）37号《关于赵铭同志多占住房的情况通报》，通报主要内容为根据省房改办有关文件规定，赵铭同志除已购新房外多占住房面积合计为138.22平方米。赵铭在购新房时写有保证书，在迁入新居后将旧房退还学院，学院在旧房调整分配时，已将旧房分配给本院另两位员工，但赵铭至今未退旧房，为维护学院工作秩序和教职工的合法权益，学院要求赵铭同志务必于2001年10月20日前将退出旧房，如到期未退，学院从10月1日起每日扣除住房占用费20元。赵铭未按期退还旧房，从2001年10月起政法学院每月从赵铭工资里扣除住房占用费。2013年3月9日赵铭去世后，被告赵光曙、李开庆继续占用诉争房屋至今。新寇庄北街42号1号楼3单元的4号、5号两套房屋与新寇庄北街42号5幢3单元4号、5号的房屋为同一处的两套房屋。
确认的上述事实有，房权证并字第××号《房屋所有权证》、太原市职工购买公有住房花名登记表、晋政院（1997）35号《关于部分集资建设10号楼的通知》、晋政院（1997）45号《关于10号楼集资分配办法》、晋政院发（2001）37号《关于赵铭同志多占住房的情况通报》、并房权字第××号《太原市房屋所有权证》（复印件）及庭审笔录等，且经过当庭质对，可以采信。
原审判决认为，房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。根据并房权字第××号太原市房屋所有权证和房权证并字第××号房屋所有权证，赵铭从1994年10月31日起对本案争议所涉房屋享有所有权，该权利于2002年12月23日归于消灭，原告从2002年12月23日起至今对本案争议所涉房屋享有所有权。现被告赵光曙、李开庆未经原告允许，擅自占有该房屋，侵犯了原告的房屋所有权，原告有权通过诉讼方式要求侵权人停止侵权，故被告赵光曙、李开庆主体适格，且应当腾出侵占原告房屋。
关于原告主张被告赵光曙、李开庆支付占用房屋期间的经济损失费171600元，赵铭在世时占用诉争房屋，赵铭去世后由被告赵光曙、李开庆继续占用登记在原告名下的房屋，致使原告不能居住使用，构成侵权，应当对原告予以赔偿。2002年12月23日房地局为原告颁发了房屋所有权证，故原告应从2012年12月23日起主张租金损失，原告从第三人处购买了本案诉争房屋，第三人具有交房义务，但第三人却长期未将房屋交付原告，应承担违约责任，故第三人应对原告承担赵铭占用期间的租房损失进行赔偿，赵铭系第三人单位员工，于2013年3月9日去世后，被告赵光曙、李开庆实际占有该房屋，拒不向原告交付，被告赵光曙、李开庆也侵害了原告的合法权益。本院综合考虑原告本案诉争房屋周边地段各时期租金价格，酌定每月600元。故第三人应按每月600元支付原告从2002年12月23日起至2013年3月9日止的租金损失为600元×122个月＋600元÷30天×16天＝73520元，被告赵光曙、李开庆应支付原告从2013年3月9日至2014年6月30日的租金损失为600元×15个月＋600元÷30天×21天＝9420元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）、（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赵光曙、李开庆于本判决生效之日起十五日内腾出位于太原市新寇庄北街42号5幢3单元4号房屋（房权证并字第××号）；二、被告赵光曙、李开庆于本判决生效之日起十五日内向原告郝震华赔偿租房费用损失9420元；三、第三人山西省政法管理干部学院于本判决生效之日起十五日内向原告郝震华赔偿租房费用损失73520元；四、驳回原告郝震华其他诉讼请求。
上诉人赵光曙、李开庆不服一审判决，向本院提起上诉，诉称，一、原审法院隐瞒郝震华非法取得诉争房屋产权的事实，导致判决认定事实错误，判决不公。（一）、原审法院查明郝震华违法取得诉争房屋产权证的事实，在判决时对该事实不予认定。我在原审时明确表明是诉争房屋的原始产权人，在政法学院将诉争房屋非法再次出售给郝震华时，我没有与郝震华签订过房屋转让协议，也没有给政法学院出具过委托书授权其与郝震华签订房屋买卖合同，更没有与郝震华一起去房地产管理部门办理过房产过户手续，甚至我连诉争房屋的交易款分文没有收到。对这一事实政法学院和郝震华均没有否认。更拿不出任何可以否认这一事实的证据。郝震华仅仅是以非法取得的产权证书予以对抗事实真相。对郝震华非法取得房屋产权证的事实及存在的过错，原审法院却在判决书中丝毫不提，予以隐瞒，该行为无疑是对其过错行为的认可及对非法利益的保护，同时是对我的合法权益的损害。（二）、政法学院采取隐瞒手段，私自将本属于我所有的诉争房屋所有权，不经过回购程序，出具虚假证明，直接为郝震华以原始购买人身份办理产权证书，原审法院同样在查明事实中不予体现，不予认定，损害我的合法权益。1、我在原审法院提交了房产证复印件，载明原始购房人赵铭，产权100%。证明诉争房屋的原始购房人是我，并且是完全产权。我同时提交了职工购买单位住房登记表及职工购买出售所购公房住房登记表，政法学院加盖公章向房地局提供，以证明郝震华购买的是政法学院的原始公房和郝震华是购买职工已购买而出售的公房。政法学院这种虚假行为，本身已经证明诉争房屋在郝震华购买时，其产权归我方所有，政法学院不通知我方出卖房屋、也不进行回购程序，直接将属于我方所有的诉争房屋转卖与郝震华，其行为不仅非法，更剥夺我方对自己所有权房屋行使买卖的自由权利。原审法院对政法学院这样明确的违法行为在判决时片字不提，意在掩盖政法学院非法转让诉争房屋的行为，损害了我方的合法权益。2、政法学院在诉讼中称，是我方主动将诉争房屋产权证书交到其处，并出具了同意出售诉争房屋保证书。但对于这份只有政法学院手中掌握的、且能够说明事实的证据，政法学院始终不予出示，还谎称全校只有我方的保证书丢失。政法学院故意隐瞒重要证据，目的就是隐瞒其非法转让诉争房屋的事实。原审法院在没有看到这份证据的情况下，在查明部分称，“赵铭在购新房时写有保证书，在迁入新居后将旧房退还学院”，以表示已查明我方写的保证书就是同意政法学院将诉争的房屋再行转让的事实，来认定郝震华登记的房屋权利受国家法律保护，从而达到以我方擅自占有诉争房屋为侵权，判决我方腾房的目的。二、原审法院的案由确定为返还原物，判决我方腾房并赔偿郝震华损失是错误的。本案案由是返还原物，就应当查明我方占有房屋时有无合法依据。我方是1983年居住于诉争房屋中，政法学院没有任何证据证明我方是采取非法行为占有诉争房屋的。郝震华在2002年12月23日非法取得房屋产权证后，并没有找我方要求腾房，一直是找政法学院，并且在事过十几年后才进行诉讼，这是因为郝震华十分清楚。我方不知道其偷偷在政法学院的配合下，非法办理了产权证书。我方在诉讼前始终认为居住的是自己拥有合法产权的房屋。直到郝震华起诉，才知道自己的产权已被转让。因此，我方不存在非法占有诉争房屋的行为，更没有发生侵权行为。原判我方腾房并赔偿损失是错误的。三、原判适用法律错误。原审法院并没有查出我方起初占有诉争房屋时存在非法行为，我方是经过合法程序、合法占有诉争房屋居住和使用的，我方至今没有过政法学院对诉争房屋已出售的通知，也收到郝震华支付的转让款。本案案由是返还原物，不是侵权案由。原审法院适用《中华人民共和国侵权责任法》判决我方腾房并赔偿损失，适用法律不当。四、郝震华始终居住在我方楼下，在原审中其提交了几张记载收取租金的单据作为书证，但没有出具人出庭印证，以此来要求我方给予租金赔偿，这足以说明郝震华租赁房屋不是事实。原审法院在没有证据证明租房事实存在的情况下，酌定其在外租房的租金数额，缺乏依据。五、赵光曙不是适格主体，赵光曙随父母从1986年开始居住于诉争房屋中，李开庆仍然健在，原审将赵光曙作为返还原物的主体进行判决是错误的。综上，原审法院隐瞒政法学院、郝震华非法办理房产证的事实，偏袒偏信，并在没有证据证明我方非法占用房屋的情况下，判决我方腾房并赔偿损失，判决有失公正，请求二审法院明辨是非，尊重事实，依法撤销原判，驳回郝震华的诉讼请求。
上诉人山西省政法管理干部学院不服一审判决，提起上诉，诉称及辩称，一、一审判决我院向郝震华赔偿租房损失费73520元。严重违法且没有事实依据。2001年，郝震华购买位于新寇庄北街42号1号楼3单元的4号房屋后，该房一直由赵光曙、李开庆占据拒不返还。我院为了督促其尽早返还房屋，连续三届领导班子做了艰苦细致的工作，其曾多交答应返还，但就是不付诸行动。我院不是强制机关，无权采取强制措施，同时也不是实施侵权行为的责任主体。一审法院违反物权法、侵权责任法的有关规定，判决没有实施侵权行为，且没有过错的单位为实施严重侵权责任人承担赔偿责任是极不公正的，也是严重违法的。二、赵光曙、李开庆应当对郝震华承担赔偿责任。赵光曙、李开庆无视有关法律，不配合我院对其所作的工作，在我院对赵铭采取纪委处分措施后，仍拒不返还他人的合法所有的房屋，主观过错严重，违法侵权行为持续时间长，性质恶劣，应依法承担赔偿责任。一审法院把责任非法转嫁到我院身上，是纵容侵权行为的错误判决。三、我院作为事业单位，在法律和政策允许的范围内，积极为职工改善居住条件，并在房地局的监管下，完成了公共福利住房市场化改造的步骤，为职工办理了产权证。我院与交旧房买新房的职工都没有发生纠纷，唯独赵光曙、李开庆承诺买新房交旧房，住进新房后却拒不交出他人已合法享有所有权的住房，并且持续时间达十三年之久，显然应当为自己的侵权行为承担相应的责任。综上，赵光曙、李开庆是侵权行为主体，我院不是侵权人，也没有任何过错，是不应当为其侵权行为无辜承担责任的。请求撤销原判第三项，判决赵光曙、李开庆向郝震华赔偿租金73520元。
被上诉人郝震华针对赵光曙和李开庆的上诉辩称，1.他说我方的房子是违法取得的，我的房子是根据合法的程序所取得的，对方的律师也说我的房产证没有任何异议，所以对方是歪曲事实。2.他说政法学院采取隐瞒手段，我方买的是公有住房，我方按照学院的所有规定办理的房产，上诉人在一审时只提交了原来住房的复印件，证明上诉人已经同意出售房屋。3.上诉人有房屋的保证书，保证书是按照法律规定，购买新房必须有本人的申请和相关资料，在一审庭审中本人承认写过保证书。4.强调返还原物，没有赔偿，在一审时提供相关文件，领导干部超面积，应当按市场价购买，而且领导干部超面积侵占住房，历届领导劝导无果，导致我方身心健康严重损害，希望根据事实情况作出正确判断。5.公有住房应当适用当时多处占用住房，根据经济适用住房规定，夫妻双方只能买一套住房且不能超面积。6.依据法律规定，领导不能超面积使用住房，如果超出面积，应当按市场租金予以承担费用。7.赵光曙虽然和父母一起居住，但是他父母搬进新房后，一直是赵光曙居住，而且水电费等都是由赵光曙负担。
被上诉人郝震华针对政法学院的上诉辩称，其上诉理由我方赞同，但搬新房腾旧房的政策不够完善，与学院管理疏漏有一定关联，虽然办理房产证，但是没有给钥匙。
赵光曙和李开庆针对政法学院的上诉，辩称，1、要求法院政法学院承担我方的损失费合理合法。2、政法学院应当承担全部责任。3、政法学院为职工改善居住条件是应该的，但是不能违法操作。
二审查明事实与一审一致。
二审中，赵光曙提供了一份没有签名的保证书，说明交给学校那份有父亲签名。保证书主要内容：1、我以拆迁户、住房使用条件困难户和1938年参加革命工作的原国家十三级副厅级离休老干部的资格原参加我院十号楼的集资建房、分房。在新楼建成，符合国家验收标准和适合使用条件后，即办理有应办事项。2、坚决遵照国家所规定的建房、分房应遵守的政策原则精神，发扬民主、领先群众、由职工民主评议，反对由少数人包办的作法。3、支持遵守学院已确定的集资建房实施计划和分配方案，坚决反对并强烈要求制止孙某某不合理的个人主义行为。4、现将房产证交付学院暂保管，望勿遗失损坏。1998年元月9日。
政法学院表示赵铭写过保证书，但丢失了，这份保证应该是真实的，可以反映赵铭的真实意愿，表明其同意学院的分房方案。
政法学院提交公有住房出售登记表，证明有赵铭签字。赵光曙表示不能确定是否赵铭本人的签名
再查明，政法学院调整住房后，给郝震华调整到赵铭居住的房屋，郝震华的房屋又被学院分配给他人，由于赵铭、李开庆、赵光曙未腾房，导致郝震华也不能给他人腾房。郝震华目前仍居住在与李开庆、赵光曙同一栋楼同一单元的楼下，并不存在租房，也未实际支付过租金。
本院认为，根据政法学院《关于部分集资建设10号楼的通知》、《关于10号楼集资分配办法》，职工集资新房时要交回原住房的房产证和出售旧房申请书、保证书，待10号楼建成后，交回旧房，调整给未参加10号楼集资的单位职
工。赵铭参加了新房分配，并写有保证书，虽然没有找到原件，但从赵光曙提供的保证书复写件中，也能看出赵铭生前是同意学院的集资分配方案，并把原房产证交给学院。政法学院给赵铭分配新房后，将赵铭原合法所有的新寇庄北街42号1号楼3单元的4号房屋调整分配给郝震华，并经太原市房地产管理局给郝震华办理了房权证并字第××号房屋所有权证。赵铭去世后，赵光曙、李开庆实际占有原住房，赵光曙、李开庆应予腾出所占有的争议房屋给郝震华。
政法学院给郝震华调整了住房，但郝震华一直未能入住，政法学院在内部管理和解决职工住房问题上存在过错，应酌情补偿郝震华违约金30000元。赵铭在世时占用诉争房屋，赵铭去世后由赵光曙、李开庆继续占用登记在郝震华名下的房屋，致使郝震华不能居住使用调整后的房屋，赵光曙、李开庆已侵权郝震华的合法权益，应当对郝震华予以适当赔偿。鉴于郝震华目前仍居住在原房屋中，郝震华也未能提供证据证明因此而产生的实际损失，也不存在租房情况，也没有对其下一手住户进行过赔偿，如果以后有实际损失，可另行主张。郝震华主张被告赵光曙、李开庆支付占用房屋期间的经济损失费171600元，依据不足，不予支持。原判部分不当，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、维持太原市小店区人民法院（2014）小民初字第936号民事判决第一、四项即：“一、被告赵光曙、李开庆于本判决生效之日起十五日内腾出位于太原市新寇庄北街42号5幢3单元4号房屋（房权证并字第××号）；四、驳回原告郝震华其他诉讼请求；”
二、撤销太原市小店区人民法院（2014）小民初字第936号民事判决第二、三项即“二、被告赵光曙、李开庆于本判决生效之日起十五日内向原告郝震华赔偿租房费用损失9420元；三、第三人山西省政法管理干部学院于本判决生效之日起十五日内向原告郝震华赔偿租房费用损失73520元”；
三、赵光曙、李开庆于本判决生效之日起十五日内赔偿郝震华9420元；
四、山西省政法管理干部学院于本判决生效之日起十五日内支付郝震华违约金30000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审诉讼费4132元，二审诉讼费8264元，共计12396元，由赵光曙、李开庆负担7437元，山西省政法管理干部学院负担3718元，由郝震华负担1240元。
本判决为终审判决。
审判长 焦跃峰
审判员 雷 晨
审判员 赵文林
二〇一五年一月二十八日
书记员 赵梓余