重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第12275号
原告重庆兴龙湖置地发展有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇龙湖西路135号，组织机构代码77489373-8。
法定代表人吴亚军，职务董事长。
委托代理人杨艳红，重庆百君律师事务所律师。
被告陈尚容，女，1974年1月5日生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人秦瑜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原告重庆兴龙湖置地发展有限公司（以下简称兴龙湖公司）与被告陈尚容商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，由代理审判员雷元亮担任审判长，与代理审判员杨杰，人民陪审员蒋泽琼组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴龙湖公司的委托代理人杨艳红、被告陈尚容的委托代理人秦瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告兴龙湖公司诉称，2014年4月30日，兴龙湖公司与陈尚容签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由陈尚容购买位于重庆市xx区xx大道xx段xx号非住宅房屋，房屋总价款2974544元。付款方式为分期付款，即2014年4月30日支付892363元；于2014年6月30日前支付1338545元；于2014年11月30日前支付743636元。合同签订后，陈尚容仅在合同签订当日支付兴龙湖公司房款892363元，其余房款经多次催收至今仍未支付。由于陈尚容还向兴龙湖公司购买了该商业楼盘的其他几套房屋，因其欠付房款，兴龙湖公司解除了与被告签订的其他几套购房合同，并于2015年6月12日，向被告发出《关于解除合同及抵销已付房款的通知》，计入该通知中所抵销的房款后，被告所欠房款才全部付清。兴龙湖公司认为，根据双方合同约定，陈尚容逾期付款，应从约定的应付款期限之第二天起至被告实际付清购房款之日止，按日向兴龙湖公司支付逾期应付款万分之四的违约金。现为维护兴龙湖公司的合法权益，特向法院提起诉讼，要求判令：1、被告立即向原告兴龙湖公司支付购房款35156.25元；2、被告向原告支付逾期付款违约金，从逾期之日起至房款全部付清之日止，按逾期房款的万分之四计算（暂计算至2015年6月15日的违约金为239748.27元）。本案案件受理费、保全费由被告陈尚容承担。
被告陈尚容答辩称，1、双方签订了购房合同的补充协议，说明被告陈尚容是与案外人李明扬共同购买原告销售的商铺，权利义务不可分，之所以分别签订商品房买卖合同是为了方便登记及过户；2、签订商品房买卖合同及原告所述的已付款金额是事实；3、被告是在行使先履行抗辩权，事实是被告与案外人李明扬共同购买的房屋中，有部分房屋已经在被告应付款期限到来前付完了全款，原告拒绝交付房屋，故被告没有违约，原告的解除理由不成立；4、被告没有收到原告发出的解除合同通知，解除无效；5、原告应当先交付已支付完毕房款的房屋，否则被告不应当支付剩余房款。
本院经审理查明，2014年4月30日，以兴龙湖公司为甲方，陈尚容为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（CQ0460422），合同约定由陈尚容向兴龙湖公司购买位于重庆市xx区xx大道xx段xx号房屋，建筑面积252.08平方米。合同首页乙方陈尚容地址：重庆市xx区xx西路xx号xx幢xx单元。该合同第五条约定：乙方按下列第2种方式分期付款，本商品房总成交金额2974544元，详见本合同附件五。合同第十条约定：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。
该合同附件五补充协议第四条约定：……2、乙方逾期付款之违约行为发生后，按约应向甲方支付各种性质的违约金，乙方均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。第五条约定：分期付款方式，乙方须按照如下时间分期支付购房款：（1）于2014年4月29日之前，乙方缴纳房款人民币892363元；（2）于2014年6月30日之前，乙方缴纳房款人民币1338545元；（3）于2014年11月30日之前，乙方缴纳房款人民币743636元。
补充协议第二十条约定：1、乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款约定通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿……3、乙方向甲方预留或补留通讯地址／或代收人、或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，甲方不承担任何延误或乙方未收到通知的责任……5、双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；以手递方式送达的，以手递日为送达日。
2014年4月24日，兴龙湖公司出具收据一张，收据载明：合同编号CQ0460422，（江与城）收陈尚容合同CQJYC7-D-0515定金100000元。2014年4月30日，兴龙湖公司出具收据一张，收据载明：合同编号CQO460422，（江与城）收陈尚容合同CQJYC7-D-0414首期792363元。
2015年6月12日，兴龙湖公司EMS特快专递方式向陈尚容发出《关于解除合同及抵销已付房款的通知》，通知载明：“您于2014年4月30日与我司签署了编号为：CQ0460429、CQ0460435、CQ0460437、CQ0460443的四份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），购买我司开发建设的江与城项目xx区xx大道xx段xx号、xx区xx大道xx段xx号、xx区xx大道xx段xx号、xx区xx大道xx段xx号等四套房屋。根据购房合同的约定，您应于2014年11月30日前向我司付清上述四套房屋的购房合同款项，但您就上述四套房屋仅向我司支付了部分房款合计9646508元，每套房屋均有逾期房款未付，经多次催收，您至今仍未按约付清。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清上述购房合同约定的相关款项，我司现根据购房合同的约定解除与您签订的上述四份购房合同，您应按照购房合同约定按总房款20%向我司支付违约金。同时就该四套房屋已付房款（合计9646508元），我司直接抵扣作为您购买的下述另外四套房屋的房款（即将我司应退还的该四套房屋已付房款直接与您应付下述四套房屋的房款相抵销），不再退还给贵司。您于2014年4月30日与我司签署的合同编号为：CQ0460428、CQ0460419、CQ0460421、CQ0460422的另外四份《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），您也均未按约付款，此四套房屋已付房款合计为4194485元，逾期房款合计为9787133元。就此四套房屋，我司要求您继续履行购房合同并按约支付逾期付款的违约金。以上述四套被解除购房合同的房屋之已付房款抵销此继续履行的四套房屋的相应房款（金额合计人民币9646508元）后，您仍应继续支付尚欠我司上述未被解除的四份购房合同项下房款合计140625元（该140625元欠付房款金额系平均分摊到未被解除的每一购房合同项下）；相应地，未解除的四份购房合同，每一合同项下所抵销的房款金额即已明晰。根据法律规定及合同约定，本通知送达（或视为送达）之日，则上述合同编号为CQ0460429、CQ0460435、CQ0460437、CQ0460443的四份购房合同即解除，该四套房屋已付房款与合同编号为CQ0460428、CQ0460419、CQ0460421、CQ0460422的另外四份购房合同项下所欠付的相应金额房款之抵销也随即生效……”邮寄详情单载明的收件人地址为：重庆市xx区xx西路xx号xx幢xx单元。
另查明，案涉房屋除第一期应付房款外，陈尚容未向兴龙湖公司支付案涉房屋其他购房款。2014年4月24日，原告作为出卖人，被告及案外人李明扬作为买受人另签订了购房合同之补充协议一份，协议主要内容为包括本案案涉房屋在内的共计27套房屋（载明房屋编号）由买受人分别就该27套房屋与出卖人签订“购房合同”。庭审中，被告另举示一份购房合同之补充协议，该协议主体与前述购房合同之补充协议相同，无签订日期，主要内容除将房屋编号改为合同编号外，其他基本一致。被告另举示原、被告双方于2014年4月30日签订的另外三份商品房买卖合同，该合同系被告购买原告出售的重庆市xx区xx大道xx段xx号、xx区xx大道xx段xx号、xx区xx大道xx段xx号房屋，且分别支付了房款3229819元、1207800元、4388924元。
庭审过程中，兴龙湖公司陈述，本案计算逾期付款违约金的具体方式为，第二期应付款逾期付款违约金从2014年7月1日起计算至2015年6月15日止，以第二期应付房款为基数，按每日万分之四计算；第三期应付款逾期付款违约金分为两部分，一部分是已抵销房款的违约金，从2014年12月1日起计算至2015年6月15日止，以第三期应付房款为基数，按每日万分之四计算，一部分是抵销后尚欠的房款从2014年12月1日起计算至被告付清该房款之日止，按每日万分之四计算。
本院认为，兴龙湖公司与陈尚容签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定、行政法规关于效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自义务。
关于本案原、被告主体问题。被告答辩称案外人李明扬系与被告共同购买案涉房屋，应当将李明扬作为共同被告，本院认为，被告单独签订了商品房买卖合同，且在购房合同之补充协议上亦明确约定由买受人分别签订购房合同，本案中原、被告双方就案涉房屋单独订立了商品房买卖合同，故本案被告适格，案外人李明扬与被告陈尚容并非共同购买案涉房屋，不应追加李明扬作为共同被告。
关于被告是否应当支付购房款余额的问题。原告兴龙湖公司提出的自《关于解除合同及抵销已付房款的通知》（以下简称抵销通知）送达之日视为案涉房屋未付房价款已实际部分支付的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”合同的解除，自有解除权的一方向对方送达解除通知后解除。合同解除后，兴龙湖公司负有返还陈尚容已付房价款的义务。陈尚容未按合同约定支付购房款，也负有向兴龙湖公司支付购房款的义务。双方互负到期债务，任何一方可以以通知的方式告知对方将双方债务抵销，现兴龙湖公司已于2015年6月12日向陈尚容发送了抵销通知，通知抵销债务。该抵销应自抵销通知送达之日生效。依照双方合同约定，原、被告双方有义务保证通讯地址、电话等真实有效，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日，故对于被告辩称其未收到通知的答辩意见本院不予采纳。被告另辩称，其基于本案外另外三份已支付完购房款的合同行使先履行抗辩权，本院认为该三份合同系陈尚容与被告另外签订，假设原告存在拒绝交付房屋等行为，被告有权依照合同约定要求原告承担相应责任，但与本案无关联，故对被告该辩称本院不予采纳。因此，对于未抵销部分，被告仍负有义务继续向原告支付，对于原告要求被告支付购房款余额的诉讼请求，本院予以支持。
对于兴龙湖公司要求陈尚容支付逾期付款违约金的诉讼请求。本案中，因陈尚容未按约支付购房款，逾期付款已超过90日，依照双方合同约定，兴龙湖公司要求继续履行合同的，陈尚容应自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，按日向兴龙湖公司支付逾期应付款万分之四的违约金。依据双方合同约定，陈尚容在合同中写明的联系地址为有效送达地址，以专递方式送达的，信件发出后第3日即2015年6月15日为送达日，故陈尚容应当支付兴龙湖公司的逾期付款违约金具体计算方式为：1、以1338545元为本金，以每日万分之四，从2014年7月1日计算至2015年6月15日；2、以743636元为本金，以每日万分之四，从2014年12月1日计算至2015年6月15日；3、以35156.25元为本金，以每日万分之四，从2015年6月16日计算至本金付清之日止。前两项金额为186860.88元＋58301.06元=245161.94元。原告诉讼请求中认为计算至2015年6月15日的违约金为239748.27元，属于对自己权利的处分，本院予以准许。故对兴龙湖公司要求陈尚容支付截止至2015年6月15日的逾期付款违约金239748.27元以及以35156.25元为本金，以每日万分之四从2015年6月16日计算至本金付清之日止的违约金，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告陈尚容于本判决生效之日起五日内向原告重庆兴龙湖置地发展有限公司支付购房款35156.25元；
二、被告陈尚容于本判决生效之日起五日内向原告重庆兴龙湖置地发展有限公司支付逾期付款违约金，该违约金分为239748.27元，以及以35156.25元为本金，以每日万分之四从2015年6月16日计算至本金付清之日止；
三、驳回原告重庆兴龙湖置地发展有限公司的其他诉讼请求。
如果被告陈尚容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费5420元、保全费1750元，由被告陈尚容负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
代理审判员 杨 杰
人民陪审员 蒋泽琼
二〇一六年一月十八日
书 记 员 何江兰