上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民三（民）初字第543号
原告张jian兴，住上海市。
委托代理人刘惠丽（系原告妻子），住上海市。
被告顾丽雅，户籍地上海市。
原告张jian兴诉被告顾丽雅房屋租赁合同纠纷一案，由上海市长宁区人民法院移送本院，本院于2013年10月30日受理后，依法报请上海市第二中级人民法院指定管辖，上海市第二中级人民法院指定本院继续审理，本案由代理审判员刘文娟独任审判，于2014年2月19日公开开庭进行了审理。原告张jian兴及其委托代理人刘惠丽，被告顾丽雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张jian兴诉称，被告作为承租人从2011年1月起向原告承租本市静安区XXX路XXX弄XXX号底楼（以下简称系争房屋），签订房屋租赁合同。根据合同：租赁房屋作为居住使用；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹月的。被告将系争房屋作为公司办公及经营场所，2012年2月、3月租金应当在2011年12月25日支付而未支付，根据合同条款及《上海市居住房屋租赁管理办法》，被告违反房屋使用性质、逾期不支付租金累计超过壹个月，原告有权依法解除房屋租赁合同。原告从2011年底多次告知被告因其违约必须解除租赁合同。2012年2月17日原告书面通知被告解除租赁合同。直至2012年4月18日被告突然搬走，至今未办理退房交接手续。被告所付房屋租赁保证金应作为4月份的租金和赔偿费用。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2012年2月、3月房屋租金人民币22，248元（以下币种均为人民币）及租房期间水、电、煤费等1，064.50元；2、被告归还原告三台空调遥控器及二台吊扇。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2012年2月、3月房屋租金22，248元；2、判令被告支付逾期支付租金的违约金，自2011年12月25日起至被告实际支付租金之日止，按照日租金370.80元的3%计算。3、判令被告支付租房期间所欠的水、电、煤费等1，064.50元；4、判令被告归还原告三台空调遥控器、两台吊扇、一台洗衣机、一个灯箱。
被告顾丽雅辩称，租房时原告明知被告承租是作为办公用的，每次收租金都是原告本人上门收取，看到被告办公情况。房屋租赁合同是原告违约，合同一年到期后，原告要求涨房租，被告认为应按照合同约定每年涨3%，原告不同意。本来是2012年1、2、3月租金一起交，原告不肯收，只暂收了一个月租金。2011年12月29日原告要求提前收回房屋，并愿意承担违约责任。后来原告在2012年3月底把门锁换掉。2012年2、3月双方已发生纠纷，被告没有实际使用系争房屋，不同意支付房屋租金及违约金；同意支付2011年10月、12月及2012年2月三笔电话费，对煤气费的数字和计算没有异议，但被告用不到煤气。三台空调遥控器可以买给原告，洗衣机、吊扇是原告自行处理的，灯箱是在征得原告同意的情况下处理的。目前被告尚有房屋租赁保证金10，800元在原告处，希望在本案一并处理。
经审理查明，2010年12月26日，原告及刘惠丽（暨原告委托代理人）作为甲方，被告作为乙方签订《上海市房屋租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方本市静安区XXX路XXX弄XXX号底楼，房屋用途为居住，房屋类型为住宅，结构为砖木。二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。三、房屋租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。四、月租金10，800元。乙方应于每叁个月的25日之前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。五、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即10，800元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、宽带等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担。九、有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（六）乙方逾期不支付租金累计超过壹月的。合同备注中载明：双方协商自第二年起每年递增3%的租金，五年租期届满，乙方拥有优先承租权。
合同签订后，被告将系争房屋用于公司办公之用。被告以现金方式按时向原告支付了2011年1月至2011年12月房屋租金，并支付房屋租赁保证金10，800元。2011年12月26日，原告收取被告2012年一个月租金11，100元。
2011年12月29日，原告向被告发出“关于XXX路XXX弄XXX号底楼房屋出租人提前收回原因”，写明：出租人除六平方米外其余产权明确，但该房屋目前无房产证，对此承租方也有异议。现出租人家庭商量认为：1、出租房屋目前无产证，确实是个问题；租期五年太长。2、出租人提前收回房屋，愿按合同承担违约责任，支付壹个月租金违约金；3、收回房屋后，由出租人儿子使用或继续出租未定；4、在壹年承租期内，承租方非常友好、配合，出租人深表感谢。同日，原告作为甲方，签署违约说明一份，写明：1、甲方由于自身原因提前收回出租房屋。决定自2012年1月31日起，单方面不继续履行与乙方签订之XXX路XXX弄XXX号底层房屋租赁合同。2、甲方愿承担合同约定之违约责任，并赔偿乙方违约金人民币壹万壹仟壹佰元。并退还乙方已支付租房押金10，800元（需扣除已使用电费、煤气费、水费等）。3、甲方要求乙方自2011年12月27日起1月内搬离。4、甲方承认乙方自2010年12月27日起至2012年1月31日止所有对于房屋装修及改善都经过甲方同意。5、原房屋内洗衣机（tromm）1台、吊扇2台，已由甲方自行处理，与乙方无关。6、双方未尽事宜，协商解决。原告在该页右下方签名及书写日期。乙方处未签名。
2012年2月，原告向被告发出通知：根据2010年12月26日房屋租赁合同，租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁房屋作为居住使用；乙方保证，在租赁期内未征得甲方同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：（三）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途……。又根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第二十二条，承租人未按照居住房屋使用性质使用房屋的，出租人可以解除合同。现承租人把系争房屋作为上海诗薇生物科技有限公司办公经营场所使用，违反承租人租赁房屋作为居住使用的承诺。根据以上合同条款、有关房屋租赁法律及承租人违反承租房屋使用性质的事实，出租人有权解除与承租人的房屋租赁合同。特此通知：解除张jian兴与顾丽雅房屋租赁关系。被告于2012年2月17日收到该通知，并在通知上注明：今收到张jian兴交来的本原件，但对张jian兴所提理由，本人有不同看法。
2012年1月30日至2012年4月18日期间，原、被告因系争房屋租赁纠纷多次报警，其中2012年3月31日被告方报警，报警记载：2012年3月31日13时20分，报警人报警称，在XXX路XXX弄XXX号1楼前门，报警人发现家门反锁，怀疑家中有小偷，请民警到场处理。民警到现场了解情况知系房屋租赁纠纷，是房东将门锁了，民警告知双方走司法程序解决。2012年4月18日，原告报警，报警记载：2012年4月18日14时08分，报警人报警称，在XXX路XXX弄XXX号1楼前门异地报警，称有人非法闯入报警人家中，原因不明，请民警到场处理，民警现场调解。当日，民警在场时，被告搬离系争房屋。现原告诉讼来院，提出如上诉请。
又查明，原、被告对于系争房屋如下费用未结算：1、电话费：2011年10月38.20元、2011年12月85元、2012年1月31.30元、2012年2月40.5元，2012年3月25元；2、电费：2012年2月480.60元，2012年3月302.90元；3、水费：2012年4月8.40元；4、煤气费：进户时煤气表数为83.9。
另查明，2013年6月26日，原告将系争房屋出租给他人，合同约定房屋用途为工作室。
上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《上海市房屋租赁合同》、设备清单、解除函、发票、照片，被告提供的原告书写字据、违约说明、报警记录、收据等证据为证，并经庭审质证，依法应予确认。
审理中，原、被告确认三台空调遥控器价值60元，由被告给付原告。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。关于本案争议焦点，本院分析如下：
一、《上海市房屋租赁合同》应于何时解除。
首先，2011年12月29日，原告提出提前收回系争房屋，并愿按合同承担违约责任，支付壹个月租金违约金。此时尚在系争房屋租赁期内，原告要求提前收回系争房屋，违反合同在先。后因双方就解除合同未达成一致，实际也未履行，故合同并未解除。
其次，根据《上海市房屋租赁合同》，被告未征得原告书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，原告可书面通知被告解除合同。原告并未提供证据证明被告改变房屋用途致使房屋损坏，双方也不构成法律规定的法定解除合同的条件，且原告几次上门收取租金，应当看到被告对系争房屋的使用状况，此后原告将系争房屋出租给他人也作为工作室使用，故原告2012年2月17日以被告违反居住房屋使用性质为由要求解除合同，不符合合同约定及法律规定。
再次，根据《上海市房屋租赁合同》，被告应于每叁个月的25日之前向原告支付租金。原告认为被告拒绝支付2012年2月、3月租金，因被告逾期不支付租金累计超过一个月，原告有权解除合同。根据本案查明的事实，对于2011年1月至2011年12月租金，被告均按时支付；2011年12月26日原告收取被告一个月租金，此后2011年12月29日原告写明“出租人提前收回房屋，愿按合同承担违约责任，支付壹个月租金违约金”，并写明“在壹年承租期内，承租方非常友好、配合，出租人深表感谢”等，原告书写内容与其所称被告拒付租金并不相符；2012年2月17日，原告向被告发出解除合同通知时，亦未提及被告不付租金。故原告所称被告拒付租金之事有违常理。且原告2011年12月29日曾要求提前收回系争房屋，此后双方就房屋租赁处于纠纷中。故原告以被告逾期不支付租金累计超过一个月为由要求解除合同，依据不足，本院不予采纳。鉴于被告于2012年4月18日实际搬离系争房屋，本院认定《上海市房屋租赁合同》于2012年4月18日解除。
二、被告是否应支付租金、逾期支付租金的违约金。
《上海市房屋租赁合同》于2012年4月18日解除，被告理应向原告支付2012年2月至2012年4月18日的租金。关于租金金额，2012年2月、3月，被告未搬离系争房屋，也未向原告退租及办理房屋交接手续，故被告应按照合同约定的标准（每月11，124元），向原告支付2012年2月、3月房屋租金22，248元；对于2012年4月1日至4月18日租金，根据报警记录及原告陈述，2012年3月底、4月初，原告已将系争房屋房门加锁，导致被告无法实际使用房屋，原、被告就系争房屋租赁发生纠纷，双方未进行积极有效的沟通，致矛盾加深并多次报警，双方行为均存在一定不妥之处，本院根据双方的过错程度及案件具体情况，酌情确定被告应支付2012年4月1日至4月18日房屋租金4，000元，可在被告已支付的房屋租赁保证金10，800元中予以扣除。原告另要求房屋租赁保证金抵作赔偿费用，没有事实和法律依据，本院不予采信。对于房屋租赁保证金余款，可在本案中一并予以处理。基于前文所述，原告所称被告拒付租金有违常理，且此后双方就房屋租赁处于纠纷中，故对于原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。
三、水费、电费、煤气费及电话费如何承担。
根据《上海市房屋租赁合同》，租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、宽带等费用由被告承担。原告诉请的水费、电费、煤气费及电话费计1，064.50元，均系产生于被告承租系争房屋期间合理使用的费用，应由被告承担。
四、被告是否应返还空调遥控器、洗衣机、吊扇和灯箱。
原、被告确认三台空调遥控器价值60元，由被告给付原告，本院予以准许。2011年12月29日“违约说明”第5项写明，原房屋内洗衣机1台、吊扇2台，已由甲方自行处理，与乙方无关。原告在该页签名，表明其对该项内容予以确认，虽然原告称该项内容系事后添加，并未提供相应的证据予以证明，结合原告签名及书写日期的位置在该页右下方，本院认定原告已自行处理洗衣机及吊扇，其要求被告归还一台洗衣机和两台吊扇没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告归还灯箱，在设备清单中没有灯箱一项，且原告2013年2月起诉时亦未提及灯箱，其要求归还灯箱依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十九条之规定，判决如下：
一、原、被告2010年12月26日签订的本市静安区XXX路XXX弄XXX号底楼《上海市房屋租赁合同》于2012年4月18日解除；
二、被告顾丽雅于本判决生效之日起十日内支付原告张jian兴2012年2月、3月房屋租金人民币22，248元；
三、被告顾丽雅于本判决生效之日起十日内支付原告张jian兴水费、电费、煤气费及电话费共计人民币1，064.50元；
四、被告顾丽雅于本判决生效之日起十日内支付原告张jian兴三台空调遥控器折价款人民币60元；
五、原告张jian兴于本判决生效之日起十日内退还被告顾丽雅房屋租赁保证金人民币6，800元（已扣除被告顾丽雅应支付的2012年4月1日至2012年4月18日房屋租金人民币4，000元）；
六、原告张jian兴其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币382.80元，减半收取计人民币191.40元，由原告张jian兴承担人民币30元，被告顾丽雅承担人民币161.40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘文娟
二〇一四年三月二十日
书 记 员 万健健
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。