湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开风民商初字第00039号
原告：廖佩。
原告：杨金胜。
委托代理人：廖佩，身份信息同上，系原告杨金胜之妻。
被告：武汉新地标房地产开发有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区关山村阳光在线二期第17幢1单元302号。
法定代表人：徐友明，该公司董事长。
委托代理人：朱兆雍，湖北松之盛律师事务所律师。
委托代理人：靳玉楠，（山河阁调）。系该公司经理。
原告廖佩、杨金胜诉被告武汉新地标房地产开发有限公司（以下简称：房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月8日受理后，依法适用简易程序由审判员蔡丽红独任审判，于2015年7月23日公开开庭进行审理。原告廖佩、原告杨金胜的委托代理人廖佩、被告房产公司的委托代理人朱兆雍、靳玉楠均到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解，但至今未果。本案现已审理终结。
原告廖佩、杨金胜诉称：原、被告于2014年8月17日签订认购书并交纳定金15000元，双方于2014年8月23日签订《武汉市商品房买卖合同》（编号：湖130016106）一份，约定由原告购买被告开发建设的位于民族大道水蓝路光谷自由城楼盘10栋2903号房屋一套，房屋总价款667023元，其中交纳首付款167023元，余款办理按揭贷款支付。被告告知原告案涉购房合同用于办理贷款，需要银行放款后才能给原告；原告于2015年4月才拿到案涉购房合同。在认购案涉房屋前，被告工作人员就称案涉房屋为现房，很快就能入住，原告因急于将留在老家几个月的小孩接回武汉，就很快向被告交纳了首付款并马上向被告指定的贷款银行提交了按揭贷款所需资料，银行工作人员说材料齐全、购房者是公务员、公积金贷款很快就可以办下来。此后，原告多次电话联系被告要求收房入住，但被告均以银行贷款发放前不能交楼为由拒绝了原告的收房入住要求。根据案涉购房合同的约定，除非不可抗力的原因，被告应当按照合同约定的交房时间2014年6月30日向原告交房来履行合同义务，即使出现不可抗力或者合同约定的不能交房的时间也应当以书面的形式通知原告，但原告至今也未收到任何不能收房的通知，且房屋买卖合同和抵押贷款合同是两个相对独立的合同，是在各自当事人之间形成的不同的法律关系。被告逾期交房是违反房屋买卖合同的行为，应当按照合同约定向原告承担违约责任。案涉购房合同所附补充协议是被告事先拟定的格式条款，补充协议中关于银行放款前不予收楼的约定违反了法律强制性规定，属于无效条款。原告积极履行了办理贷款的义务，且符合贷款的资质条件，银行迟延放款并非原告的原因导致，被告不能以此来对抗原告的收房要求，被告指定贷款银行并由于被告原因导致迟延放款的不利后果应该由被告承担。即使银行贷款未获批准，被告也可以通知原告解除房屋买卖合同或以现金补交剩余房款或不为原告进行产权过户方式维护自己的权利，而不应该通过限制或排除原告合法权利来减轻或避免被告应当承担的责任和义务。银行贷款已于2015年4月1日放款，但原告仍未收到被告的收房通知书。原告认为被告迟延交房不存在法定或约定的免责事由，违约行为明显，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告履行交房义务并承担因逾期交房而向原告支付违约金5391元（从2014年8月24日起暂计算至2015年4月28日止，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；2、被告向原告办理产权过户登记并承担逾期办证违约金1670元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，因被告房产公司已于2015年5月6日向原告廖佩、杨金胜交付商品房权属证明书，故原告廖佩、杨金胜申请撤回要求被告向原告办理产权过户登记的诉讼请求，诉讼请求变化为：要求被告房产公司支付逾期交房违约金6559元和逾期办证违约金1670元，并由被告房产公司承担诉讼费用。
被告房产公司辩称：一、案涉购房合同中约定了××以贷款方式付款的，只有等银行贷款发放到账后才能交房，原告的银行贷款直到2015年4月1日才发放到被告的账户上，被告在收到银行放款后就一直电话通知原告收房，但原告直到2015年5月6日才来收房。二、原告的贷款合同是其与贷款银行签订的，且原告的公积金贷款过程较长，银行发放贷款较慢，但均与被告无关。三、原告在2015年5月6日收房当天就收取了案涉购房合同约定的房屋权属证明书，从银行贷款发放之日起至2015年5月6日只有不到40天时间，根据案涉合同约定应在原告收房后90天内交付房屋权属证明书，原告在收房当天就收到了被告给他们办的房屋权属证明书，被告没有违约行为。四、案涉合同约定在原告交纳住宅专项维修资金后，被告才交房，如果原告没有交这笔费用，被告不应交房，也不承担相应违约责任，至今被告不清楚原告是否交纳了这笔费用。五、原告在2015年5月6日来收房时，被告以免交三个月物业费的方式补偿了原告，此补偿是作为心理补偿，不是被告违约了。综上所述，被告没有违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年8月17日，原告廖佩、杨金胜向被告房产公司支付“10-2903定金”15000元。2014年8月23日，原告廖佩、杨金胜向被告房产公司支付“龙洲城10-2903房款”152023元。
2014年10月27日，原告廖佩、杨金胜（××）与被告房产公司（××）签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖130016106），约定：一、原告廖佩、杨金胜购买被告房产公司投资建设的位于民族大道以西、南环铁路以北的山河·龙洲城项目第10幢29层3号商品房一套，该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积86.09平方米，房屋总价款667023元，其中原告廖佩、杨金胜于2014年10月31日前交纳首付款167023元（含定金），其余房款500000元办理贷款；二、××应当在2014年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付××使用；三、所购商品房为住宅的，××在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续；××未交存首期住宅专项维修资金的，××不得将房屋交付给××，由此产生的延期交房责任由××承担；××已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，××应当向××支付该住宅专项维修资金；四、××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理，其中逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；……；五、××应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因××的责任造成××不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理：……2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金；……；六、该合同附件六合同补充协议第三条约定，如××以贷款方式付款，因不可归责任何一方原因，自其按约定期限交齐贷款资料后90日内申请贷款未获批准，或申请贷款的额度和实际放贷额度产生差额时，××在接到××通知后15天内必须付清房价余款或补足差额部分，否则××有权解除本合同、有权对该物业另行处置，且不需另行通知××；非××原因，在本合同约定的交房之日，若贷款银行虽同意贷款，但仍未将××的贷款放贷至××账户，××有权在××贷款到账之前拒绝交房，且不承担延期交房责任；该补充协议第四条约定，如××未向××付清所购房屋的全部房价款及应由××依照本合同约定应缴纳的相关税费，则××不得要求××办理该房屋的交付手续，由此给××造成的一切损失均由××承担；等内容。
在上述合同签订当天，被告房产公司向原告廖佩、杨金胜出具了预售购房款167023元的发票一张。
随后，原告廖佩、杨金胜向案外人湖北银行股份有限公司按揭贷款500000元用于支付剩余房款。
2015年2月10日，被告房产公司向原告廖佩、杨金胜出具首付款500077元的发票一张。
2015年4月1日，案外人湖北银行股份有限公司向被告房产公司支付了原告廖佩、杨金胜按揭贷款的500000元房款；此时，原告廖佩、杨金胜向被告房产公司付清了全部房款。
2015年5月6日，原告杨金胜前往被告房产公司收取案涉2903号房屋，并领取了该房屋的商品房权属证明书、房屋登记表、土地申请表。
另查明：被告房产公司开发建设的案涉山河·龙洲城10号楼于2014年9月28日取得《工程竣工验收备案证明书》。
因原告廖佩、杨金胜认为被告房产公司未及时交房和交付商品房权属证明书，故诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中，被告房产公司提交了一份《入伙流程确认单》，拟证明原告廖佩、杨金胜在2015年5月6日收房时没有交纳住宅专项维修资金。原告廖佩、杨金胜对该证据无异议，陈述收房时其没有交住宅专项维修资金，至今也没有交此费用，在收房时被告房产公司告知说办房产证时再交该费用，且目前整栋楼的业主都没有交这笔费用。
以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一网络发票、《湖北银行支付系统专用凭证》、《入伙流程确认单》、《工程竣工验收备案证明书》、双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：原告廖佩、杨金胜与被告房产公司于2014年10月27日签订的案涉购房合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照该合同约定内容全面履行各自的合同义务。
根据案涉购房合同的约定，被告房产公司应在2014年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告廖佩、杨金胜，但此时原告廖佩、杨金胜尚未向被告房产公司支付购房款，被告房产公司也尚未取得《工程竣工验收备案证明书》以符合交房条件，原、被告双方亦尚未签订购房合同，则案涉购房合同上关于交房时间的约定明显不具有履行的客观条件，应视为双方对于履行期限约定不明确。
《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，使用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在本案中，从案涉购房合同上被告房产公司签章的日期2014年10月27日来看，此时原、被告双方完成合同的签订成立过程，在合同内容不违反法律法规禁止性规定的情况下，合同合法有效，此时被告房产公司亦已具备向原告廖佩、杨金胜交付符合合同约定条件的商品房的条件，故在被告房产公司在案涉购房合同上签章之日2014年10月27日即是其履行向原告廖佩、杨金胜交房义务之日。因被告房产公司已于2015年5月6日向原告廖佩、杨金胜交付了案涉2903号房屋，则原告廖佩、杨金胜的第1项诉讼请求中要求被告房产公司履行交房义务的诉求已经实现，故对于原告廖佩、杨金胜仍坚持要求被告房产公司履行交房义务的诉求，本院不再予以支持。
根据案涉购房合同中附件六合同补充协议第三条中“非××原因，在本合同约定的交房之日，若贷款银行虽同意贷款，但仍未将××的贷款放贷至××账户，××有权在××贷款到账之前拒绝交房，且不承担延期交房责任”的约定，虽然被告房产公司在案涉购房合同上签章之日即是向原告廖佩、杨金胜交付所购房屋之日，但是此时因贷款银行尚未将原告廖佩、杨金胜申请的银行按揭贷款放贷至被告房产公司的账户，依据该约定被告房产公司有权拒绝交房并不承担延期交房责任，则被告房产公司在2015年4月1日收到贷款银行的放贷之前，拒绝向原告廖佩、杨金胜交付房屋的行为不构成违约，但是自贷款银行放贷之次日2015年4月2日至原告廖佩、杨金胜收房之日的前一日2015年5月5日之间，在被告房产公司无证据证明已经按照案涉购房合同的约定通知原告廖佩、杨金胜交房的情况下，应视为被告房产公司逾期交房，应承担相应的违约责任。根据案涉购房合同中“××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理，其中逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”的约定，被告房产公司应向原告廖佩、杨金胜支付逾期交房违约金2267.88元（667023元×0.01%×34天），故对于原告廖佩、杨金胜要求被告房产公司支付逾期交房违约金6559元的诉讼请求，本院依法部分予以支持。对于被告房产公司提出案涉购房合同约定在××交纳住宅专项维修资金后××才交房，如果原告方没有交这笔费用，其不应交房也不应承担违约责任的意见，因被告房产公司既未在交房时告知原告廖佩、杨金胜收房时需交纳住宅专项维修资金及金额或向原告廖佩、杨金胜送达《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》，又其未作为业主交存过住宅专项维修资金，且被告房产公司向各业主交房时均未有此费用交纳的要求，而交付房屋是房屋买卖合同中买方的主要权利、卖方的主要义务，故本院对被告房产公司以原告方未交住宅专项维修资金为由而不承担逾期交房违约责任的意见，依法不予采纳。
根据案涉购房合同中“××应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因××的责任造成××不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第1、2、3项处理：……2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金”的约定，“商品房交付使用之日起”应是指该合同约定的交房时间，而不是被告房产公司实际向原告廖佩、杨金胜交房的时间，又2014年10月27日是被告房产公司向原告廖佩、杨金胜交房之日，故被告房产公司办理房地产初始登记的时间应从2014年10月27日起90日内办理完，即在2015年1月24日前办理完案涉房屋的初始登记。虽然被告房产公司于2015年5月6日向原告廖佩、杨金胜给付了商品房权属证明书，但是未提交证据证明其完成案涉房屋初始登记时间是在2015年1月24日前完成，则应自行承担举证不能的不利法律后果，即被告房产公司向原告廖佩、杨金胜承担逾期办理房地产初始登记的违约责任，根据此时原告廖佩、杨金胜已付首付款167023元的事实，被告房产公司应向原告廖佩、杨金胜支付违约金1670元（167023元×1%），故对于原告廖佩、杨金胜要求被告房产公司支付逾期办证违约金1670元的诉讼请求，本院依法予以支持。
对于被告房产公司提出在原告方收房时其以免交三个月物业费的方式对原告方进行了心理补偿，不是其违约了的意见，因物业费是否交纳及交纳金额属于原告方与物业公司之间发生的另一法律关系，且被告房产公司明确免交三个月物业费是对原告方的心理补偿而不是对原告方的违约金赔偿，故本院对被告房产公司所称免交三个月物业费一事在本案中不予一并处理。
综上所述，为保护当事人合法权益，本院根据《中华人民和共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉新地标房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖佩、杨金胜支付逾期交房违约金2267.88元；
二、被告武汉新地标房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖佩、杨金胜支付逾期办理完房地产初始登记的违约金1670元
三、驳回原告廖佩、杨金胜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告武汉新地标房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一六年一月二十九日
书记员 贺元帅