福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0203民初18395号
原告（反诉被告）：丘淑贞，女，1978年1月16日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：林声贤，北京大成（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴凡，北京大成（厦门）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐少锋，男，1979年7月26日出生，汉族，住安徽省来安县水口镇拥巷村小兴庄组*号，现住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：黄芬嫘，福建冠德律师事务所律师。
原告（反诉被告）丘淑贞与被告（反诉原告）徐少锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。丘淑贞及其委托诉讼代理人林声贤，徐少锋及其委托诉讼代理人黄芬嫘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丘淑贞向本院提出诉讼请求：1.确认丘淑贞与徐少锋于2013年6月23日签订的《店面租赁合同书》于2016年11月13日解除；2.徐少锋向丘淑贞支付2016年11月1日至11月13日期间的租金2501.2元；3.徐少锋向丘淑贞支付讼争店面的占有使用费（按每月5772元自2016年11月14日起计算至实际归还之日止）；4.徐少锋向丘淑贞支付滞纳金（自2016年10月26日起至实际支付租金之日止，每日按2501.2元的2%计算）；5.徐少锋向丘淑贞支付物业管理费938.3元。事实与理由：2013年6月23日，丘淑贞与徐少锋签订一份《店面租赁合同书》，约定徐少锋向丘淑贞承租位于厦门市思明区店面，建筑面积71.07㎡，租赁期限自2013年7月1日起至2017年6月30日止；第一年月租金为4500元、第二年月租金为4770元、第三年月租金为5772元，押金4500元；租金每三个月支付，下次付款应提前五天付清；徐少锋应负责交付水电费、物业管理服务费等费用；若徐少锋有拖欠租金，每天按拖欠租金的2%加收滞纳金，拖欠达10天，丘淑贞有权解除合同收回店面，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，徐少锋支付了押金及至2016年10月31日前的租金，但徐少锋在支付租金过程中存在多次延期支付的情形，2016年11月1日起的租金应于2016年10月26日之前支付，但经多次催讨，徐少锋仍拒不支付，同时亦未缴交物业管理费等费用。徐少锋的行为已违反《店面租赁合同书》的有关规定，构成违约，丘淑贞已于2016年11月12日向徐少锋发函通知解除合同并要求徐少锋与丘淑贞办理相关手续，但徐少锋仍不予理睬。
徐少锋辩称，丘淑贞的主张没有事实和法律依据。1.丘淑贞违约在先，其主张解除租赁合同没有依据。在双方存有争议的情况下，不得解除合同，徐少锋不同意合同解除。2.丘淑贞主张讼争店面的占用费没有依据。现在徐少锋无法使用讼争店面，因丘淑贞违反合同约定不同意徐少锋转让讼争店面导致停止经营，责任在丘淑贞，应由丘淑贞承担徐少锋的各项损失。3.丘淑贞主张滞纳金没有依据。即便徐少锋存在违约，滞纳金的标准也过高，不能超过银行同期贷款利率。4.丘淑贞并未实际支付物业管理费，即便徐少锋存在拖欠物业费的行为，主张的主体也是物业公司。徐少锋并未收到丘淑贞的解除合同通知书。请求驳回丘淑贞的全部诉讼请求。
徐少锋向本院提出反诉请求：丘淑贞赔偿徐少锋损失145404元。事实与理由：丘淑贞与徐少锋于2013年6月23日签订《店面租赁合同书》，双方约定了租赁时间自2013年7月1日起至2017年6月30日，其中，2016年7月1日起至2017年7月1日期间，月租金5772元。合同第七条约定，租赁期内，若丘淑贞提前收回店面，要向徐少锋无条件赔偿7个月租金作为徐少锋装修以及支付转让费的损失；租赁期内，徐少锋有权转租、转让该店面的权利，且新的承租户也享有同等权利。徐少锋系通过原承租户林志军受让该店面并支付了2.5万元转让费。丘淑贞明知徐少锋支付了2.5万元转让费，也同意徐少锋转租、转让店面收取转让费。但在徐少锋寻找到新的租户并谈好转让费8万元且已经收取新承租户定金的情况下，丘淑贞违反合同约定擅自抬高租金、故意刁难等行为，导致徐少锋不能顺利转租转让并收取转让费。丘淑贞的行为违反合同约定，应依约向徐少锋赔偿7个月租金作为装修损失，并支付转让费及相应损失。
丘淑贞辩称，徐少锋要求赔偿损失没有合同和事实依据。双方合同约定转让需经丘淑贞同意，徐少锋逾期交付租金在先，其反诉请求没有依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《店面租赁合同书》、《厦门市土地房屋权证》、《告知书及邮寄凭证》、《缴费通知书》、《短信文字记录》、《光盘及录音文字》等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
丘淑贞系厦门市思明区店面的所有权人。2013年6月23日，丘淑贞（甲方）与徐少锋（乙方）签订一份《店面租赁合同书》，约定丘淑贞将厦门市思明区店面出租给徐少锋，店面建筑面积71.07平方米，租赁期限从2013年7月1日起至2017年6月30日止。2013年7月1日至2014年7月1日租金为每月4500元，2014年7月1日至2015年7月1日租金为每月4770元，2015年7月1日至2016年7月1日租金为每月5247元，2016年7月1日至2017年7月1日租金为每月5772元。徐少锋应每三个月交付一次租金，下次付款应提前五天付清。租赁期间，徐少锋应负责交付水、电费、电话费、网络费、卫生费及物业管理服务费等费用。租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金的2%加收滞纳金，拖欠租金达十天的，丘淑贞有权提前解除合同收回店面，并有权追回所欠租金及滞纳金。租赁期内，若丘淑贞提前收回店面，要向徐少锋无条件赔偿7个月租金（含押金）作为徐少锋装修及支付转让费的损失；租赁期内，徐少锋有权转租、转让该店面的权利，且新的承租户也享有同等权利。若徐少锋提前退出店面且无法找到新租户承租该店面，退出时装修现场不得破坏，并且已支付的转让费与丘淑贞无关，自行将物品搬离并结清所有费用，所交押金不予退回。合同第十三条约定，合同一式二份，徐少锋与丘淑贞各执一份。合同第十四条补充约定：1.租赁期间，若徐少锋根据自身需要退出店面经营，提前一个月告知丘淑贞后，可自行寻找新租户承租，徐少锋向新租户收取的转让费与丘淑贞无关，丘淑贞需配合徐少锋与新租户签订新的店面租赁合同；……3.原承租户林志军向徐少锋转让该店面承租权时，已向徐少锋收取转让费2.5万元。另，丘淑贞提供的《店面租赁合同书》中，第十四条“补充约定”部分还有手写“4.乙方（徐少锋）转让该店面时需通过甲方（丘淑贞）同意。5.租赁期内，若乙方（徐少锋）向甲方（丘淑贞）表示中断合同并同时放弃该店面承租权转让时，乙方（徐少锋）须向甲方（丘淑贞）赔偿7个月租金（含押金），赔偿租金标准按违约当年租金支付”内容。徐少锋主张该手写补充部分系丘淑贞事后添加，其所持有的《店面租赁合同书》并无该条款，但并未在法庭指定的期限内提供其所持有的《店面租赁合同书》。
合同签订后，丘淑贞将讼争店面交付徐少锋使用。2016年8月份，徐少峰告知丘淑贞其欲转让讼争店面，丘淑贞表示同意其转让，但双方未就转让细节进一步商谈。2016年10月22日至2016年10月28日期间，徐少锋与丘淑贞通过短信往来就转让讼争店面的租金标准发生争论，丘淑贞要求租金标准定为7500元，徐少锋要求调整为6500元，并表示因为丘淑贞租金标准定价过高导致其无法转让出讼争店面，发生损失。
徐少锋支付讼争店面租金至2016年10月31日。讼争店面现仍由徐少锋控制，未交还丘淑贞。
2016年11月12日，丘淑贞以“徐少锋”为收件人、“厦门美房在线房地产代理有限公司”为收件单位，“133××××1777”为联系电话，向厦门市思明区田厝路80号之二的地址邮寄一份《关于思明区前埔东路546号店面租赁问题处理意见告知》，该告知主要内容为：徐少锋租金交至2016年10月31日，经丘淑贞以各种方式联系至今仍未交付租金。依据《店面租赁合同书》第六条规定，徐少锋拖欠租金超过十天，将按合同约定在2016年11月13日解除《店面租赁合同书》并收回店面。快递查询单显示该份邮件于2016年11月13日由同事签收。
另查明，讼争店面2016年1月1日至2016年11月30日期间应缴纳的物业服务费及房屋公共维修金共938.3元。该费用丘淑贞及徐少锋均未向讼争店面的物业服务公司缴纳。
还查明，徐少锋系厦门美房在线房地产代理有限公司的法定代表人，该公司的住所地及实际营业地址均为厦门市思明区田厝路80号之二。徐少锋确认“133××××1777”为其使用的电话号码。徐少锋系从案外人林志军处受让讼争店面的租赁权，并与丘淑贞重新订立租赁合同，徐少锋为此支出转让费2.5万元。
审理中，徐少锋主张根据双方《房屋租赁合同书》的约定，丘淑贞必须配合其转让讼争店面，在原合同期内应按原合同的租金标准与其所寻找的新租户签订新的租赁合同，丘淑贞已同意其转让讼争店面，并同意超出合同期限的租金按每年递增6%计算。其在取得丘淑贞同意后与案外人肖某达成口头转让协议，约定由肖某支付其转让费8万元，其已收取肖某5000元定金。因丘淑贞反悔不让其转让，导致其损失转让费8万元，并因违约向肖某返还定金7000元。其所主张的损失145404元包括：1.根据合同约定，丘淑贞提前收回店面应赔偿其7个月租金共计40404元；2.徐少锋向案外人承租该店面支付了转让费2.5万元；3.丘淑贞违反合同约定不同意其转让讼争店面导致其丧失的利益损失8万元。徐少锋申请证人肖某出庭作证。肖某出庭陈述其在2016年国庆节前与徐少锋达成转让协议，约定转让费8万元，在2016年10月中旬以现金方式交付徐少锋5000元。后因无法转让，在2016年年底徐少锋将5000元押金退还并赔偿其损失2000元。丘淑贞主张，根据双方《房屋租赁合同书》的约定，徐少锋有权转让店面，在其找到新的租户后丘淑贞同意配合新的租户协商新的租金，与新的租户签订新的租赁合同。租金由丘淑贞、徐少锋和新的租户三方协商。
本院认为，丘淑贞与徐少锋签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。徐少锋虽对丘淑贞提交的《店面租赁合同书》的内容提出异议，但在其亦持有该《店面租赁合同书》原件的情况下并未提交法庭，依法应当承担不利法律后果。双方权利义务应依据丘淑贞提供的《房屋租赁合同书》予以确定。根据《房屋租赁合同书》的约定并结合交易惯例进行整体解释，丘淑贞未能与徐少锋就转让讼争店面的租金达成一致并未违反合同的约定。首先，虽然《房屋租赁合同书》约定徐少锋有权转租、转让店面且丘淑贞需配合与新租户签订新的店面租赁合同，但补充条款手写部分同时约定徐少锋转让店面时需通过丘淑贞同意。丘淑贞与徐少锋的合同租赁期限临近届满，徐少锋要求转让讼争店面必然涉及合同租赁期限外的租金及新租赁期限的确定，而该租金金额及租赁期限的确定则需要丘淑贞与徐少锋及新的承租方进行协商，《房屋租赁合同书》中约定的“丘淑贞需配合与新租户签订新的店面租赁合同”应指丘淑贞在徐少锋欲转让讼争店面且取得其同意的情况下应积极参与配合新租赁合同的协商、缔结工作，但各方能否协商一致并非丘淑贞所能控制，该条款亦非指丘淑贞负有完成新租赁合同缔结的义务。其次，丘淑贞在2016年8月份同意徐少锋转让讼争店面，此时徐少锋并未告知丘淑贞具体转让细节，丘淑贞的同意并不代表其认可徐少锋与新的承租户协商达成的协议，仅是同意徐少锋进行转让，具体细节还需进一步协商。再次，徐少锋与丘淑贞的短信往来也表明徐少锋一直就新承租户的租金标准与丘淑贞进行协商，并非其所主张的丘淑贞同意超出合同期限的租金按每年递增6%计算，由此表明徐少锋亦认可新租赁合同的租金标准应获得丘淑贞的同意，丘淑贞也就新租赁合同的缔结配合参与协商。综上，丘淑贞未能与徐少锋及新的承租户就租金标准达成一致并不能归咎于丘淑贞，徐少锋要求丘淑贞赔偿其损失145404元不符合合同约定，本院不予支持。
关于丘淑贞的各项诉求，徐少锋未依约支付讼争店面2016年11月起的租金，根据《房屋租赁合同书》的约定，租金应提前五日支付，徐少锋拖欠租金达十天以上且无其他合理抗辩理由，丘淑贞根据《房屋租赁合同书》的约定要求解除《房屋租赁合同书》，解除通知已邮寄至徐少锋担任法定代表人的厦门美房在线房地产代理有限公司实际营业地址，邮件留有徐少锋的联系电话，并由其同事签收，本院认定解除通知已于2016年11月13日送达徐少锋，丘淑贞要求确认《房屋租赁合同书》于2016年11月13日解除符合合同约定及法律规定，本院予以支持。徐少锋应向丘淑贞支付2016年11月1日至11月13日期间的租金2501.2元并根据合同约定支付滞纳金，丘淑贞主张的滞纳金标准过高，本院酌定调整为每日按2501.2元的万分之二计算。合同解除后，徐少锋仍占有讼争店面，应根据合同租金标准向丘淑贞支付占有使用费。丘淑贞并非物业管理费的收费主体，其亦未实际向物业管理公司支付物业管理费938.3元，对于该项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认丘淑贞与徐少锋于2013年6月23日签订的《店面租赁合同书》于2016年11月13日解除；
二、徐少锋于本判决生效之日起十日内支付丘淑贞2016年11月1日至11月13日期间的租金2501.2元；
三、徐少锋于本判决生效之日起十日内支付丘淑贞占有使用费（按每月5772元自2016年11月14日起计算至实际归还之日止）；
四、徐少锋于本判决生效之日起十日内支付丘淑贞逾期支付租金的滞纳金（以2501.2元为基数，自2016年10月26日起，按每日万分之二计算至实际支付之日止）；
五、驳回丘淑贞的其他诉讼请求；
六、驳回徐少锋的反诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费160元，由丘淑贞负担15元，徐少锋负担145元。反诉案件受理费1604元，由徐少锋负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 刘远萍
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 ＸＸ安
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。