广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第6031号
上诉人（原审原告）：马海蓉，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）：邝永松，住广东省广州市白云区。
被上诉人（原审被告）：白银平，住广东省广州市白云区。
上诉人马海蓉因与被上诉人邝永松、白银平房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年4月11日，马海蓉（乙方、承租人）与邝永松、白银平（甲方、出租人）及经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司签订《租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市海珠区梦轩南街14号701房出租给乙方使用，建筑面积为101平方米，房屋用途为住宅；月租金为3200元，租赁期自2011年4月13日起至2012年4月12日止，租金按月结算，以转帐形式支付给甲方，由乙方在每月的13日前缴付当月租金；乙方在2011年4月11日前向甲方缴纳6400元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回给乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；乙方未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；租赁期满解除合同之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；等。当天，邝永松、白银平将涉案房屋交给马海蓉，使用，马海蓉支付了6400元押金给邝永松、白银平。
马海蓉于2015年5月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：邝永松、白银平返还4350元押金给马海蓉（所付押金6400元扣除2015年2月13日至28日的租金1900元和钉孔处理费150元）。
邝永松原审答辩称：马海蓉自2012年起（具体时间马海蓉未告知），马海蓉未告知邝永松及未得到同意的情况下，擅自将房子客厅改造为制衣板房，并擅自安装制衣器械，擅自在客厅拉电线等，造成房屋损坏，改变业主房间用途。2015年2月28日，马海蓉提出退租后，因拆除房间制衣设备，导致房屋大面积损坏，留下不可改变的问题，必要时可到现场确认（目前仍然未修复，退租期间，中介林荣某可作证人）。马海蓉已经违反双方共同签订的合同条款，邝永松要求没收马海蓉租房押金，保留追究因违规改造板房导致的损坏房屋费用及法律责任。
白银平没有提交答辩意见和举证。
原审庭审中，马海蓉、邝永松均确认以下事实：马海蓉实际租赁期限从2011年4月13日至2015年2月28日，第一年月租金为3200元，第二年月租金为3500元，第三年月租金为3800元；2015年2月13日至2月28日的租金1900元马海蓉未支付；马海蓉在租赁期间有多次迟延支付租金的事实；马海蓉已在租期届满前搬出涉案房屋；马海蓉确在涉案房屋钉有钉孔。关于钉孔数量问题，马海蓉述称整套房屋不超过10个，邝永松表示有几十个（不到一百个）。邝永松表示其于2015年3月4日将涉案房屋租给下一个租客，月租金为4600元。
原审法院认为，马海蓉和邝永松、白银平所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同约定的租赁期限于2012年4月12日届满后，马海蓉仍继续使用涉案房屋，邝永松、白银平对此未提出异议，则依法律规定，上述合同继续有效，双方均应切实履行。根据合同约定，马海蓉应在每月13日前以转账方式向邝永松、白银平缴付当月租金，马海蓉在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，邝永松、白银平应将押金（保证金）无息退回给马海蓉。马海蓉和邝永松均确认马海蓉至今未将2015年2月13日至2月28日的租金支付给邝永松、白银平，马海蓉在涉案房屋钉有多个钉孔，故原审法院对此事实予以认定。按照合同约定，原告应先清缴所欠付租金及其他费用后，再向邝永松、白银平主张返还押金。现邝永松不同意在押金中直接抵扣马海蓉欠付的租金和修复钉孔的费用，故马海蓉要求邝永松、白银平退还抵扣欠付租金和修复钉孔费用后的押金余额4350元缺乏依据，原审法院依法予以驳回。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十六条之规定，原审法院于2015年9月30日判决如下：驳回马海蓉全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由马海蓉负担。
判后，上诉人马海蓉不服原审判决，向本院提起上诉称：马海蓉使用涉案房屋时，没有改变房屋用途。2015年2月26日，马海蓉迁出涉案房屋时打电话给邝永松要求验房、清结水电煤气事项，邝永松短信回复委托别人来验房。当时，物业费结清，水、电、煤气费银行卡里当时还多余200多元，拉日光灯在墙壁上造成的是几个钉孔，并非邝永松所称几十个。在交房日找工人给其修理，邝永松不让工人修。三天后邝永松把房屋租出去，完全没有解决问题的诚意，邝永松以此为借口不退还马海蓉相应的押金，纯属不合常理行为。且到目前为止马海蓉并没有看到邝永松的房产证。综上所述，马海蓉上诉请求：撤销原审判决，支持马海蓉原审诉讼请求。
被上诉人邝永松二审答辩称：马海蓉在2012年承租涉案房屋，承租期届满后续约至2015年2月28日，期间马海蓉多次违约，违反租赁合同擅自改变房屋用途，马海蓉也承认将制衣机器搬入涉案房屋作制衣版房，该行为违反合同不改变房屋用途的约定。2015年2月28日搬离涉案房屋，破坏房屋表面的装修，现在涉案房屋还没有回复原貌。马海蓉租赁涉案房屋期间没有按照双方约定的期间交租，2015年2月13日至28日没有交租，按照合同约定超过七天，邝永松有权解除合同的，收回房屋没收押金，马海蓉原审也确认了该事实。2015年2月28日，马海蓉搬离之后邝永松重新找中介出租房屋，发现电视费（3个月）没有交，按照常规应当是半年交一次的，但是马海蓉拖欠三个月。另外，马海蓉将电视从客厅搬入卧室并安装电视架未经得邝永松同意。邝永松需要重新装修，对方不同意赔偿损失，马海蓉不同意退回押金。
被上诉人白银平经本院合法传唤二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。各方当事人二审期间均无新证据提交。
另查明，邝永松二审陈述称：一、依据双方合同第七条第2点“在租赁期内乙方逾期交付租金，逾期超过7日视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金，业主同意继续租赁的除外”的约定，马海蓉在欠付租金后邝永松已经不同意租赁房屋，有权没收对方押金；另外合同第七条第1、4点等也明确约定押金用作赔偿邝永松的损失，因此邝永松认为押金不应当退还给马海蓉。二、邝永松在收回房屋时向对方主张过房屋修复的损失，并且马海蓉存在欠付电视费的情形，马海蓉主张扣除修复房屋损失150元肯定是不够的，邝永松要求对方修复原貌；邝永松原审虽然没有提起反诉，但已就相关损失费用提出抗辩。
本院认为：马海蓉和邝永松、白银平所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同约定的租赁期限于2012年4月12日届满后，马海蓉仍继续使用涉案房屋，邝永松、白银平收取租金并对此未提出异议，双方形成不定期租赁关系，可以随时主张解除合同。双方约定马海蓉在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，邝永松、白银平应将押金无息退回给马海蓉，本押金不得于租赁期满前抵付租金。双方对于合同性质及合同的解除，均无异议，涉案房屋已交还给邝永松、白银平，双方理应本着诚实信用、公平合理的原则对于马海蓉交付的押金进行清结。本案并非“本押金不得于租赁期满前抵付租金”的情形，原审以邝永松不同意在押金中直接抵扣马海蓉欠付的租金和修复钉孔的费用，驳回马海蓉要求返还押金余款的诉请，缺乏合同依据。
双方确认马海蓉向邝永松、白银平支付押金6400元，马海蓉至今未将2015年2月13日至2月28日的租金支付给邝永松、白银平，马海蓉在涉案房屋钉有多个钉孔。对此，马海蓉自愿从押金中抵扣欠付租金1900元和修复钉孔费用150元，主张邝永松、白银平退还押金余款4350元。而邝永松原审抗辩马海蓉存在擅自变更房屋用途、欠付租金等违约行为应没收押金；并且马海蓉造成房屋损害应先行赔偿损失再予返还押金。虽双方合同约定“乙方（马海蓉）逾期支付租金超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）”，在马海蓉迟延支付租金后双方一直继续租赁，邝永松据此约定主张没收押金缺乏事实依据。邝永松主张马海蓉擅自变更房屋用途依据不足。另外，合同明确约定因使用不当或人为造成房屋或原配置设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。邝永松至今未对涉案房屋钉孔损失提起独立诉请，且在对方同意抵扣修复费用返还押金余款的情况下，仍不明确其损失的具体金额并提供证据证实。马海蓉自愿从押金中抵扣欠付租金1900元和修复钉孔费用150元，并无不妥，若邝永松认为上述费用不足以弥补其修复损失的可另循途径解决，但不能成为其继续占用押金的正当理由。因此，马海蓉诉请邝永松、白银平返还抵扣后的押金余款4350元，应予准许。
综上所述，审查原审查明事实清楚，但对于马海蓉押金不予退还的处理不当，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1046号民事判决；
二、邝永松、白银平于本判决送达之日起十日内向马海蓉返还押金4350元。
一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，均由邝永松、白银平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 璩方慧