连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初3760号
原告:陶婉萍,女,1966年12月9日生,汉族,三航五公司职工，住连云港市海州区。
原告:汤丹雪,女,1990年2月28日生,汉族,无固定职业，住连云港市海州区。
委托诉讼代理人：陶婉萍（汤丹雪的母亲）,女,1966年12月9日生,汉族,三航五公司职工，住连云港市海州区。
被告:连云港市明珠开君国际酒店有限公司,住连云港市连云区中山中路588号，统一社会信用代码91320703788365485R。
法定代表人：尚开军,董事长。
被告：尚开军，男，1961年3月6日生，汉族，连云港市明珠开君国际酒店有限公司法定代表人，住连云港市连云区。
两被告共同委托诉讼代理人：戴徽、胡继云，江苏华德律师事务所律师。
被告:江苏东盛房地产综合开发有限公司,住连云港市连云区中华路66号，统一社会信用代码91320700139067154M。
法定代表人：张寿奎，董事长。
委托代理人刘入涛，江苏宏浩律师事务所律师。
原告陶婉萍、汤丹雪与被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司（以下简称明珠开君酒店）、江苏东盛房地产综合开发有限公司（以下简称东盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，根据两原告的申请依法追加尚开军为本案的共同被告参加诉讼。并依法由审判员刘红娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶婉萍同时作为原告汤丹雪的委托诉讼代理人、被告明珠开君酒店及尚开军共同委托诉讼代理人胡继云、被告东盛公司委托诉讼代理人刘入涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶婉萍、汤丹雪向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告明珠开君酒店、尚开军以原售价回购位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦2201号房，给付原告房屋回购款154702元；2.判令被告明珠开君酒店、尚开军支付从2016年8月18日至判决生效期间因为没有回购占用委托人房产的回报款，按房款总额的8%计算；3.判令被告明珠开君酒店及尚开军承担公共维修基金906元；4.判令被告明珠开君酒店及尚开军承担过户产生的所有税费；5.判令被告东盛公司对另两被告的债务承担连带担保责任；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由为：2004年10月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容：第三条：原告购买的商品房为东盛大厦2201号房，用途为商业营业用房;第四条：房款总金额为154702元等条款。2008年4月8日，原告与被告明珠开君酒店签订了《东盛国际酒店委托经营协议》，协议约定了委托经营的期限、回报款的金额及由东盛公司提供担保等内容，同时约定委托经营期限界满后原告可以选择继续委托或由甲方回购。被告东盛公司作为担保人在委托经营协议上盖章。上述委托经营协议于2016年8月17日到期后，原告多次与被告协商无果，诉至法院，请求依法判决。
被告明珠开君酒店、尚开军辩称，1、原告起诉两被告没有法律依据，涉案委托经营协议是原告与连云港市明珠大酒店签订的，而当时该公司是集体所有制企业，并且于2007年5月14日注销，已经有相关的生效判决认定，明珠酒店的相关权利义务应该由相关承继企业承担，因此原告的诉求没有依据，应当驳回。2、原告要求按照8%给付回报款没有依据，在原有合同约定的基础上才能按照合同8%计算，涉案房屋两被告并未使用，且至今也未接到原告要求回购的通知，因此不存在逾期利息的问题。3、原告主张的维修基金、过户税费等没有任何依据，上述费用不应当由被告承担。
被告东盛公司辩称，根据委托经营协议，从经营期限届满之日起即从2016年8月17日开始计算被告的保证期间，但是迄今为止，原告并未向被告要求履行，故已经过了保证期限，据此请求依法驳回原告要求东盛公司承担担保责任的诉讼请求。另外，被告东盛公司只是承担担保责任，根据原告与明珠大酒店的协议，应当由明珠大酒店负责回购。综上，请法庭查明事实驳回原告对东盛公司的诉讼请求。
本院经审理认定如下事实，2004年10月24日，原告陶婉萍与被告东盛公司签订《商品房买卖合同》，购买东盛公司开发的连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦二十二层2201号房屋，建筑面积为24.07平方米，合同约定单价为每平方6240元，购房款总金额为150209元。后经测量该房产实际面积为26.35平方米，购房款总额为154702元。原告于2005年5月30日交纳了涉案房屋的契税，于2006年11月15日交纳了该房屋的物业维修基金1133.05元。
2006年9月29日，甲方连云港明珠大酒店与乙方陶婉萍签订《东盛国际酒店委托经营协议》，主要内容：第一条委托经营单位及期限：一、乙方购买了由连云港东盛房地产综合开发有限公司（现公司名称变更为东盛公司）建造的座落于海棠路与××交叉口××“东××大厦东盛国际酒店”2201号房屋，总价154702元，建筑面积26.35㎡。并将该房屋委托甲方代为经营管理，甲方接受乙方委托。二、委托经营期限为十年，乙方购买“东盛大厦东盛国际酒店”的单元物业委托经营期限从“东盛大厦东盛国际酒店”全部交付使用后正式开业之日算起。若超过2006年8月18日仍未开始，则于2006年8月18日起正式委托经营期开始，甲方从该日起给付乙方委托经营回报（乙方按时交清购房款过程中的所有应付款为给付委托经营回报的前提条件）。……。四、有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定，或者在十年委托经营期届满，乙方可以选择以原售价售出，甲方及东盛房开负责回购。第二条委托经营回报及支付方式：二、甲方在对“东盛大厦东盛国际酒店”进行委托经营期间，保证乙方每年获得的酒店委托经营回报金额：前五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额7%（其中6%为折旧费用，1%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计10829元；后五年为乙方购买该产权式单元物业房款总金额8%（其中6%为折旧费用，2%为委托经营收益）的年均委托经营回报款，计12376元，若前两年回报总额由连云港东盛房地产综合开发有限公司提前借支给乙方，冲抵乙方所购物业的首付款，则前两年回报额由甲方按期支付给连云港东盛房开，从第三年开始，甲方向乙方直接支付回报。三、上述回报额由连云港东盛房地产综合开发有限公司提供担保。四、第八条继续续约、自营及出售：有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定。业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购。连云港明珠大酒店及陶婉萍依次在甲方、乙方处盖章、签字，东盛公司在担保方处盖章。双方委托经营期限自2006年8月18日开始，至2016年8月17日届满。自2016年8月17日经营期限届满后原告未再收到回报款。
另查明，涉案房屋的不动产权证书登记的权利人为两原告，共有情况为按份共有。
另外，案外人王超、董文川购买了涉案东盛大厦1117号房屋，与本案两原告情况相同，两人于2016年11月3日向本院提起诉讼，本院于2017年3月28日作出（2016）苏0703民初3453号民事判决，判决被告尚开军履行购买1117号房产的义务并向王超、董文川支付购房款及利息。被告尚开军对该判决不服提起上诉，连云港市中级人民法院于2017年9月11日作出（2017）苏07民终2320号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。在该案中查明：2004年6月17日，甲方东盛公司与乙方连云港明珠大酒店签订《合同》，合同第五条约定在委托经营的十年期限届满后，若部分业主提出出售东盛大厦产权式酒店的物业产权，乙方有按原销售价回购的义务。另外，被告东盛公司在解释《东盛国际酒店委托经营协议》第八条“业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购”时称该条的本意是由明珠大酒店负责购买房屋，东盛公司作为担保方盖章，只是对明珠大酒店的回购义务提供担保，且是一般担保。被告尚开军对该条的解释为应由明珠大酒店负责回购，东盛公司承担的是担保责任。
上述案件中还查明，连云港明珠大酒店于1989年5月29日设立，性质为全民所有制，主管单位为连云港市商业局，法定代表人为尚开军。2001年2月26日，连云港市饮食服务有限公司对连云港明珠大酒店进行改制，连云港市饮食服务有限公司（甲方）与尚开军（乙方）签订《明珠大酒店转让合同》，转让合同第一条：经甲乙双方协商确定，由甲方将明珠大酒店房产及内部配套设施以优惠价格转让给乙方，其转让总价款定为人民币1360万元。第四条：本转让合同生效后，乙方对甲方现有职工全部接受，继续对其聘用安置，并根据《劳动法》的规定，执行各项条款，维护职工的合法权益。对现有金裕大酒店、明珠桑拿中心、明兴通讯三个承包点仍由甲方负责按合同履行并收取承包金，直至各承包合同履行期满为止，继而再分别移交乙方。对于甲方实际收取的三个承包点承包金，由乙方于最后一次支付甲方转让金中抵冲。与此同时，甲方对原明珠大酒店实行切块承包三家，不得再续签合同，并要向乙方提供原承包合同文本，以使乙方能期满回收或另做安排。2005年8月19日，连云港市工商行政管理局作出连工商案企字（2005）第03013号行政处罚决定书，决定对明珠大酒店吊销营业执照。2007年5月14日，连云港明珠大酒店被注销企业法人主体资格。另外，明珠大酒店被注销后，涉案房屋仍由明珠开君酒店经营使用，该酒店系被告尚开军及其妻子胡学梅于2006年5月18日设立的公司，公司的股东为尚开军、胡学梅夫妻二人。
以上事实有两原告提供的《商品房买卖合同》、不动产权证书、购房收据、契税完税证明、《东盛国际酒店委托经营协议》、物业维修基金交款凭证、本院（2016）苏0703民初3453号民事判决书、连云港市中级人民法院（2017）苏07民终字2320号民事判决书等证据以及各方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告与被告东盛公司、连云港明珠大酒店签订的委托经营协议中的“业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购”，因东盛公司是作为担保方盖章的，因此，该条款的本意应是约定由连云港明珠大酒店以原价购买原告的房屋，东盛公司对连云港明珠大酒店应支付的回报款及回购房款提供保证担保。被告东盛公司与连云港明珠大酒店签订合同约定由明珠大酒店回购房屋，也印证了应由连云港明珠大酒店负责购买涉案房屋。关于东盛公司提供保证的方式，因委托经营协议中没有约定保证方式，故东盛公司应承担连带保证责任。关于保证期间，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案委托经营协议中未约定保证期间，故东盛公司承担保证责任的期限应自主债务履行期限届满之日起六个月。因原告与连云港明珠大酒店签订的《东盛国际酒店委托经营协议》中并未约定履行回购义务的具体期限，因此该担保未超过保证期间，被告东盛公司应承担连带保证责任。
连云港明珠大酒店早在2001年就已改制，被告尚开军受让了连云港明珠大酒店，本案的委托经营协议是在改制之后签订，即是在尚开军控制经营明珠大酒店期间签订的。明珠大酒店已于2007年被注销，在明珠大酒店注销之后委托经营协议项下的权利义务应由尚开军承继。之后明珠开君酒店经营涉案房屋并向原告支付回报款，而明珠开君酒店又是尚开军及其妻子设立的公司，这一事实也印证了明珠大酒店注销之后，委托经营协议中明珠大酒店方的权利义务由尚开军承继，因此，尚开军系履行购房义务的适格主体。明珠开君酒店虽然系尚开军、胡学梅夫妻二人设立的公司，但与原连云港明珠大酒店并无关联，明珠开君酒店之所以实际履行委托经营协议，也是因为尚开军承继了委托经营协议的权利义务，然后才以明珠开君酒店的名义履行，故明珠开君酒店不是回购涉案房屋的适格主体。涉案委托经营协议已于2016年8月17日届满，两原告选择以原价售出房屋，按照委托经营协议的约定，涉案房屋应由被告尚开军购买，尚开军应按原售价向两原告支付房款，即尚开军应向两原告支付购房款154702元，被告东盛公司对该购房款承担连带支付责任。
关于两原告主张的回报款，涉案《东盛国际酒店委托经营协议》约定从2006年8月18日起算委托经营期限，连云港明珠大酒店应保证原告每年获得委托经营回报金额，后五年为原告购买该房屋房款总金额8%（即12376元）。该协议于2016年8月17日届满后，明珠开君酒店未再向两原告支付回报款，房屋也未完成回购，但尚开军仍在以明珠开君酒店名义经营涉案房屋获利至今，因此，尚开军应继续履行支付两原告回报款的义务，即尚开军应自2016年8月18日起至本判决确定的履行回购义务之日止按每年12376元标准向两原告支付回报款。因东盛公司对回报款及购房款提供担保，故东盛公司应对该回报款承担连带支付责任。
关于两原告要求被告承担物业维修基金的诉求，本院认为物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房出售后共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项，是缴纳给房地产行政管理部门的，两原告要求被告明珠开君酒店承担无法律依据，本院依法不予支持。两原告关于要求被告明珠开君酒店承担过户产生的税费的诉求，因涉案委托经营协议虽约定了回购，但未约定回购时所产生的过户费用由谁承担，故原告要求被告承担过户费用无事实和法律依据，双方应按法律规定各自承担相应费用。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告尚开军于本判决发生法律效力之日起十日内履行购买位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦2201号[不动产权证书号为苏（2016）连云港市不动产权第0009198号]房屋的义务，同时向原告陶婉萍、汤丹雪支付购房款154702元，原告陶婉萍、汤丹雪应协助被告尚开军办理该房产的产权过户手续。
二、被告尚开军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陶婉萍、汤丹雪委托经营回报款，回报款自2016年8月18日起至本判决确定的履行购买涉案房屋义务之日止按每年12376元标准计算。
三、被告江苏东盛房地产综合开发有限公司对上述第一项、第二项中的购房款及委托经营回报款承担连带支付责任。
四、驳回原告陶婉萍、汤丹雪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3722元，由被告尚开军、江苏东盛房地产综合开发有限公司连带承担（因原告已预交，二被告于支付上述款项时一并支付给两原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费3722元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 刘红娟
二〇一七年十二月十三日
书记员 何丹红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。