湖北省荆州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂10民终425号
上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北金城置业有限公司，住所地监利县容城镇天府大道20号。
法定代表人：朱美兰，经理。
委托诉讼代理人：张明才，湖北光谷（江夏）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘诗金，男，1962年1月26日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：蓝咏帆，湖北京百泽律师事务所律师。
原审第三人：朱为利，男，1966年2月16日出生，汉族，住监利县。
上诉人湖北金城置业有限公司（下称“金城置业公司”）因与被上诉人刘诗金、原审第三人朱为利房屋买卖合同纠纷一案，不服监利县人民法院(2017)鄂1023民初1052民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金城置业公司的委托诉讼代理人张明才，被上诉人刘诗金的委托诉讼代理人蓝咏帆，原审第三人朱为利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金城置业公司上诉请求：1、撤销一审法院对反诉的判决，改判上诉人与被上诉人刘诗金所签订的商品房（JL16000944、JL16000946）买卖合同无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人刘诗金承担。事实和理由：1、金城置业公司项目部没有办理工商登记并领取营业执照，不属于民诉法解释第52条规定的其他组织，不具有民事权利能力，没有缔约资格，商品房买卖合同上加盖项目部的印章没有法律意义，一审法院以加盖项目部印章认定项目部具有签约的职能是错误的。2、根据上诉人于2015年6月24日出具的收款委托书看，仅委托朱为利收款，没有委托项目部收款，2016年3月24日的收据特别注明“此款朱为利已收”，只能证明朱为利收款的事实，而一审法院以朱为利收款的事实行为推定项目部已收款是错误的。3、售楼单位是上诉人，朱为利作为销售主体的时候，其为上诉人的代理人，朱为利为了向被上诉人借款，将上诉人所有的每平方米1万元的商铺以每平方米1000元出售被上诉人，其滥用代理权而损害被代理人利益的行为无效。一审没有审理合同的特殊生效要件的情况下而认定商品房买卖合同合法有效是适用法律误。4、朱为利将每平方米1万元的商铺以每平方米1000元出售被上诉人，但其真实意思表示并不是出卖商铺，而是将商铺作为担保，根据审理民间借贷的规定第24条的规定，人民法院应当释明，并按借贷关系进行审理。一审法院没有释明，未按借贷关系审理，程序违法。
刘诗金辩称，1、案涉买卖合同的出卖人是上诉人，项目部是上诉人成立的内部机构，合同主体应为上诉人，不是项目部。上诉人所有合同签订及款项收取均以项目部名义进行。案涉合同办理了备案登记手续，项目部行为的法律后果应该由上诉人承担。2、案涉买卖合同出售方不仅有朱为利的签字还有项目部的签章，即使为代理，朱为利是有权代理。一审适用法律正确。3、一审程序没有违法。上诉人没有对案由提出异议，没有要求按民间借贷审理本案，上诉人与被上诉人之间没有借贷关系。请求二审驳回上诉人的上诉请求。
朱为利述称，我与刘诗金不认识，是通过陶桓金、戴齐平介绍认识，我找的刘诗金，先借200万元，200万每月利息12万元，每个月从建行转款付利息，大概付息大半年，工程上还差100万元，再找刘诗金借，刘诗金只给了60多万给我，要我把商铺网签至刘诗金名下。双方总共签了四份合同，商场四楼全部押给刘诗金，2016年12月21日，我还了45万元，后来又还19万元，还款后解除了两份合同。刘诗金此后再找我还钱，我告知刘诗金没钱还，刘诗金曾几次锁商场大门并赶走商户，我向公安机关报案非法逼债。我认为不是买卖房屋，是抵押。刘诗金向一审法院起诉称是房屋买卖关系。涉案房屋价格是每平米1万多元，但案涉合同价格为每平米1千多元。
刘诗金向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告履行商品房（JL16000944、JL16000946）买卖合同的义务，按其承诺的交房时间交付房屋，并为原告办理产权登记手续；2、由被告金城置业公司承担本案诉讼费用。
金城置业公司向一审法院反诉请求：1、依法确认金城置业公司项目部于2016年3月21日与刘诗金分别签订的合同编号为JL16000944、JL16000946商品房买卖合同和交房承诺书无效；2、诉讼费由反诉被告刘诗金承担。
一审法院认定事实：2016年3月21日本诉原告与被告签订了四份《商品房买卖合同》，合同编号分别为JL16000944、JL16000945、JL16000946、JL16000938、合同约定每平方米1000元，共计价款为315.5万元，2020年11月30日被告交房并办理产权证书。合同签订后，2016年3月24日，本诉被告向原告出具了315.5万元收据，并加盖了湖北金城置业有限公司天邑大厦项目部（下称“金城置业公司项目部”）财务专用章。收据同时载明缴款事由：四房商铺款，备注：朱为利已收，开票人罗国庆。2016年8月9日，本诉被告出具承诺书，将合同原约定的2020年11月30日交房时间变更为2017年2月30日。金城置业公司项目部系本诉被告成立，朱为利为该项目部负责人。本诉被告于2015年6月24日、2016年3月25日，两次与朱为利签订的收款委托书中载明…特委托受托方朱为利在其与刘诗金的商品房买卖业务中，作为购房款的收款代理人，代收金额分别为200万元，115.5万元，付款人对以下受托方账号的付款行为即视为向委托方完成付款，户名均为朱为利，账号：62×××70。本诉原告依据上述账号打款共计315.5万元，朱为利收款后，于2016年3月23日向本诉原告出具了收条，同时加盖了金城置业公司项目部、金城置业公司项目部财务专用章。上述印章均系被告使用。另查明被告所开发的商品房未通过竣工验收。综上，本诉原告与被告签订了四份《商品房买卖合同》，所缴房款315.5万元包含了合同编号分别为JL16000944、JL16000946的房款。一审法院认为，1.关于本诉原、被告签订的商品房（JL16000944、JL16000946）买卖合同和交房承诺书是否成立生效的问题。现本诉被告认为买卖合同中约定按平方米1000元结算和交房承诺书的签订系本诉原告和第三人恶意串通的结果，且本诉原告所缴的购房款多数实际为第三人朱为利此前的借款，签订购房合同只能证明本诉被告是用房子担保，另该房屋未经验收，故买卖合同和交房承诺书无效。一审法院认为金城置业公司项目部系被告成立，其行使的商品房买卖签约职能和收取购房款均得到被告的授权和认可。系双方的真实意思表示，该意思表示不属于无效。买卖合同中约定按平每方米1000元结算，既使价位不合理，也只能视为被告对其自身权益的处分。双方所签买卖合同和交房承诺书成立生效。一审法院对金城置业公司提出的商品房（JL16000944、JL16000946）买卖合同和交房承诺书无效的反诉请求不予支持。2.金城置业公司是否应该履行商品房（JL16000944、JL16000946）买卖合同的交房义务，按其承诺的交房时间交付房屋，并为原告办理产权登记手续的问题。因本诉被告所开发的商品房未通过竣工验收，原告亦未提供证据证明已通过竣工验收。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。一审法院认为未经竣工验收不具备交付条件，将不应交付的商品房进行交付，违反国家法律的强制性规定，否则，交付房屋的行为无效。建设工程的竣工验收应以房地产开发商向主管门提交相关材料办理竣工验收备案手续，主管部门出具收文回执为标志。故本诉原告要求判令被告向其履行商品房（JL16000944、JL16000946）买卖合同的义务，按其承诺的交房时间交付房屋，并为原告办理产权登记手续的诉请缺乏事实与法律依据，难以支持。本诉原告可通过其他途径另行解决争议。3、对于本诉被告认为原告所交315.5万是朱为利向原告的借款的问题。因本诉被告所举证据不能证明此款系借款，故被告的抗辩理由不能成立。判决：一、驳回刘诗金的诉讼请求；二、驳回湖北金城置业有限公司的反诉请求。本案受理费25605元，由刘诗金负担；本案反诉受理费12802.5元，由湖北金城置业有限公司负担。
二审中，上诉人金城置业公司向本院提交证据如下：
证据1、法定代表人的授权委托书，用于证明朱为利是上诉人的代理人，代为销售房屋。
证据2、工商局查询的印章备案登记，用于证明被上诉人提交的收款委托书上的印章虚假。
被上诉人刘诗金的质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，且上诉人在一审中对收款委托书印章的真实性没有提出异议。
原审第三人朱为利的质证意见：证据1没有异议。证据2，真实性无异议，我们是三个股东，公司印章不是我持有，我找人雕刻的印章是假印章。
被上诉人刘诗金、原审第三人朱为利均没有向本院提交新证据。
本院对二审证据认定如下：因当事人均对上诉人提交的法定代表人的授权委托书无异议，故予以采信；因工商局查询的印章备案登记中使用的印章为“湖北金城置业有限公司”与收款委托书（2015年6月24日）上使用的印章“湖北金城置业有限公司”名称相同，一审中，上诉人未对收款委托书上所盖印章真实性申请鉴定，工商印章备案登记信息不足以证明收款委托书使用的印章虚假，不能达到其证明目的，故不予采纳。
二审除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，2012年8月8日，金城置业公司授权朱为利全权代表公司经营管理监利天邑大厦开发项目及商品房、商铺销售并签订商品房、商铺买卖合同。
本院认为，金城置业公司为销售位于监利县天府大道天府东路20号的“天邑大厦”项目的商品房设立金城置业公司项目部，并委托朱为利代表公司经营管理该项目部及签订商品房、商铺买卖合同。经查，案涉两份商品房买卖合同（JL16000944、JL16000946）的出卖人除盖有“湖北金城置业有限公司天邑大厦项目部合同专用章”外，亦加盖了“朱为利印”，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，案涉两份商品房买卖合同（JL16000944、JL16000946）对金城置业公司发生效力。双方当事人在一、二审中均未提交证明刘诗金付款性质为朱为利借款的相关证据，且朱为利收款后向刘诗金出具的收条均表述为收购房款，结合金城置业公司向朱为利授权的事实，故金城置业公司上诉主张案涉付款为朱为利借款，案涉两份商品房买卖合同（JL16000944、JL16000946）的买卖双方的真实意思并非出卖商铺而是将商铺作为借款担保的上诉理由不能成立。本案情形不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，金城置业公司上诉主张一审法院未予释明，程序错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。朱为利代表金城置业公司管理金城置业公司项目部，本案二审中，朱为利陈述其向刘诗金借款是因案涉商品房的建设工程缺少资金，而上诉人对其主张朱为利签订案涉合同是滥用代理权，没有举证证明，因此，即使刘诗金向朱为利的付款为借款，金城置业公司上诉主张朱为利滥用代理权订立商品房买卖合同的上诉理由亦不能成立。本院对于金城置业公司上诉主张案涉两份商品房买卖合同（JL16000944、JL16000946）无效的上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12802.5元，由上诉人湖北金城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭元亮
审判员 李 静
审判员 陶齐学
二〇一八年五月二十一日
书记员 邱 爽