广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0104民初40550号
原告：广州广房集团物业管理有限责任公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：刘坚。
委托代理人：董景锋，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：刁溟，广东科德律师事务所律师。
被告：赖润屏，住广州市越秀区。
原告广州广房集团物业管理有限责任公司诉被告赖润屏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刁溟，被告赖润屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与广州市越秀区白云路89号嘉骏苑的建设单位广州房地产实业集团有限公司签订三份《物业管理委托服务合同》，约定由原告为嘉骏苑业主及使用人提供物业服务。被告于2004年与广州房地产实业集团有限公司签订回迁安置补充协议，回迁嘉骏苑B梯504房。原告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业管理服务费，但被告自2005年1月起至2016年9月一直拖欠物业管理服务费，故诉请法院判令：被告向原告支付2005年1月至2016年9月期间的物业管理服务费7123.32元及滞纳金7123.32元。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。2005年1月5日安置回迁涉讼房屋后，我对房屋进行装修，装修完隔了三四个月，看到天花板漏水，我上楼上找使用人，发现是原告的保安在居住。保安说忘记关水闸了。我刚装完修不久就被弄得整个天花浮起，找原告都不处理。不赔偿不处理，最低限度原告也应该给我扇灰。2008年年底，我母亲在涉讼房屋居住。高层住户泼水，导致楼梯通道经常积水，向原告反映原告不处理。我母亲在楼梯滑倒导致中风。原告管理不当，有部分责任。我多次要求原告将楼梯通道铺设平整，让住户行走安全，但原告一直不理会。有次邻居经过，身旁有铁通掉下来，幸好没有砸到。我经过通道发现很多高空抛物的情况，经向原告反映，原告都不处理。地面全部都是垃圾，原告从不进行清理。小区内汽车乱停乱放，住户行走困难。原告管理存在诸多不到位的情况，故我拒绝交纳管理费。
经审理查明：2000年7月12日，广州房地产实业集团有限公司（为甲方）与广州市大塘物业管理有限公司（为乙方）签订《嘉骏苑物业管理委托管理合同》，其中内容为：为明确双方责任，搞好嘉骏苑的物业管理，特订立下列合同；物业基本情况，广州市东山区白云路89号，建筑面积32410平方米；委托管理事项有房屋建筑共用部位，共用设施设备，市政共用设施和附属建筑物、构筑物，附属配套建筑和设施的维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；委托管理期限暂定五年，自2000年8月1日起至2005年7月31日止，本大厦经过综合验收合格、成立业主委员会并经注册后，由业主委员会选聘物业管理公司；物业管理服务费暂定于每月5日前由乙方按建筑面积每月每平方米1.90元向业主和物业使用人收取，回迁户管理费于每月5日前由乙方按建筑面积每月每平方米0.80元向业主和物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金等。
2002年8月19日，广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处作出《证明》，内容为：由于广州市同德物业发展公司和广州市大塘物业公司（原资质等级均为三级）申请重组，我局在2001年12月31日发出《关于2001年度广州市物业管理公司资质年审及定级情况的通报》（穗国房字〔2001〕325号），已取消了该两公司的资质，现该两公司已合并组建为资质等级为三级的广州广房集团物业管理有限公司。
2005年，原告（为乙方）与广州房地产实业集团有限公司（为甲方）签订《物业管理委托服务合同》，其中内容为：就甲方委托乙方为嘉骏苑小区提供物业管理服务相关事宜，订立本合同；物业基本情况，物业名称嘉骏苑，座落广州市白云路89号，建筑面积33376平方米；物业管理期限五年，自2005年8月1日起至2010年7月31日止，甲方作为本物业的开发商在未成立业主委员会之前委托乙方提供服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本合同承担相应责任；物业管理服务内容，有房屋建筑共用部位的日常养护和管理，共用设施设备的日常养护、运行和管理，公用设备和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，附属配套建筑和设施的日常养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，协助维持公共秩序和安全防范等；本物业的综合服务管理费，市按物价部门的指导收费按住宅高层带电梯1.90元/平方米/月，多层不带电梯按0.80元/平方米/月计收，由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期1个月起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。
2010年，原告与广州房地产实业集团有限公司续签了《物业管理委托服务合同》，约定物业管理服务期限自2010年8月1日起至2013年12月31日止，其他的内容与前份《物业管理委托服务合同》的一致。该合同约定的期限届满后，双方再次续签了《物业管理委托服务合同》，约定物业管理服务期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，其他的内容与前份《物业管理委托服务合同》的一致。
2014年8月8日，广州市国土资源和房屋管理局向原告核发了《物业服务企业资质证书》，其中载明原告资质为三级，有效期至2015年8月7日。
另查明，2004年8月10日，被告与广州房地产实业集团有限公司签订《安置回迁补偿补偿协议书》，约定被告同意回迁该公司提供的位于白云路89号嘉骏苑B梯504房，总建筑面积约80.42平方米等。
因本案纠纷，原告于2016年9月26日提起诉讼。
诉讼中，原告称：涉讼房屋的建筑面积84.2平方米；物业管理服务费一直按每月每平方米0.6元计；滞纳金方面，第一份合同期限从2000年8月1日至2005年7月31日，该合同第十五条约定每月五日前收取物管费，逾期按照每日千分之一标准计算滞纳金，故从欠费当月6日起为逾期，滞纳金计至实际支付之日止；第二份合同及其后的合同，都没有具体约定何时应当支付物管费，约定从逾期一个月起按照每日千分之三标准计算滞纳金。对于合同没有具体约定何时应当支付物管费，滞纳金的计算方式应是，举例子4月的物管费，应当5月缴纳，故从6月1日开始为逾期，计至实际支付之日止。2016年1月1日起物业服务合同没有续签，前一份合同已经到期，但原告继续在涉讼小区提供物业管理服务。由于被告拖欠费用的时间比较长，按照上述方式计算滞纳金远远超过本金了，所以本案只主张以本金为限的滞纳金7123.32元。
原、被告双方确认被告于2005年1月5日回迁入住白云路89号嘉骏苑B梯504房。
被告称：我是拆迁产权补偿，拆迁单位尚未为我办理回迁房的产权证；根据回迁协议约定，该房建筑面积为80.42平方米；回迁后，我都无交纳过物业管理服务费。
关于被告提出的原告管理不善的情况，原告回应称：被告是B梯回迁户，嘉骏苑共32层，其中3层-6层是回迁户，1-2层是会所。负一、二层停车场，7层以上商品房。漏水不确定是保安行为。电梯使用问题原告无权处理。积水问题是由于没有排水口，下雨会积水。原告每年都征询业主意见，以安装雨棚来解决积水问题，但2-4楼住户都不同意，理由是下雨雨棚会发生声响，影响2-4层住户休息。车辆管理问题，消防通道一定保证畅通，至于业主临时有事稍微停在通道是存在的，涉讼大楼作为单体楼停车位置很紧张的，很多业主会临时稍微停一下，很快就走了，并非占用楼梯口。为了停车乱的问题公安处理过，首先保证不堵塞消防通道，很少会出现堵在楼梯口的问题。如果业主乱停，管理处会管理劝导，至于有些业主不听劝导管理处也会予以惩罚，但管理处没有执法权。楼层户数多，垃圾并非是原告清洁人员堆放，管理处会定期去清理，但不是时时刻刻去清理。因为原告清理垃圾都要找地方放，再给环卫站清理，并非管理处乱堆放垃圾。很多不负责的回迁户业主都将床垫、台、纸皮等大件垃圾堆放在楼梯口，因为如果扔到楼下他是要给钱某走的。住户将鞋架堆放在门前的问题，管理处也与居委会人员上门与业主沟通，管理处没有权力清走，但有劝导，也张贴告示劝解，但没有强制力。业主扔垃圾都是将垃圾放在门口就认为扔掉了，需要清洁人员去逐户收取。
本院认为：鉴于涉讼小区尚未成立业主委员会，建设单位广州房地产实业集团有限公司与原告签订前期物业服务合同，选聘原告作为小区的物业服务企业，符合《物业管理条例》中关于前期物业管理的规定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，广州房地产实业集团有限公司与原告签订的前期物业服务合同，对涉讼小区业主均具有约束力。而且，原告提供了物业管理服务，依等价有偿原则，涉讼小区业主也应向原告支付相应的物业管理服务费。至于被告提出原告管理不善的问题，原告也一一作出解释。其解释合情合理，且造成有关问题的出现，非原告之错，故被告拒交物业管理服务费理据不足，本院不予支持。
关于物业管理服务费交纳期限的问题。根据2000年7月12月签订的第一份《嘉骏苑物业管理委托管理合同》的约定，物业管理服务费应于每月的5日前交纳。虽然在其后续签的《物业管理委托服务合同》中并未对物业管理服务费交纳期限作出约定，但按照交易习惯，可确定物业管理服务费仍应于每月的5日前交纳。
关于滞纳金即逾期交纳物业管理服务费的违约金标准问题。合同约定从逾期1个月起按每日应交物业管理服务费的千分之三标准交纳违约金，显属过高，依法应予调整，以参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赖润屏向原告广州广房集团物业管理有限责任公司支付广州市越秀区白云路89号嘉骏苑B梯504房2005年1月5日至2016年9月30日期间的物业管理服务费（按建筑面积80.42平方米×0.6元/平方米/月计）及滞纳金（逾期支付2005年1月5日至2005年7月31日期间物业管理服务费的滞纳金，从欠费当月第6日起算；逾期支付2005年8月1日至2016年9月30日期间物业管理服务费的滞纳金，从欠费当月的次月第6日起算；以欠付的金额为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至上述物业管理服务费实际支付之日止；滞纳金以不超过欠付的金额为限）。
二、驳回原告广州广房集团物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费156元，由原告广州广房集团物业管理有限责任公司负担106元，被告赖润屏负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 张 宇
人民陪审员 陈淑文
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 邓鸿明