上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1830号
上诉人（原审被告）上海市干细胞技术有限公司，
法定代表人＊＊，董事长。
委托代理人郭锐，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人杨建伟，上海市锦天城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海市血液中心，
法定代表人＊＊，主任。
委托代理人童剑云，上海市康正律师事务所律师。
上诉人上海市干细胞技术有限公司因其他用益物权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。
原审经审理确认如下事实。
一、上海市干细胞技术有限公司（以下简称干细胞公司）的股东及其主体性质。
2003年12月23日，上海聚ＸＸ物科技发展有限公司（以下简称聚康公司）、上海市红十字会（以下简称红十字会）、上海市血液中心（以下简称血液中心）向上海市工商行政管理局递交《申请报告》，拟共同出资设立干细胞公司。同日递交的《投资协议书》，明确干细胞公司注册资金人民币（下同）20，000，000元，各方投资比例如下：聚康公司14，000，000元70%；红十字会20%，货币投资770，000元3.85%，实物投资3，230，000元16.15%；血液中心2，000，000元10%；公司拟设住所为本市xxxxxx。
干细胞公司章程规定，公司下设上海市脐带血造血干细胞库（以下简称脐血库），住所上海市xxxxxx。该章程亦明确了公司迁址的议事规则。
2003年12月31日，聚康公司、红十字会、血液中心致上海市工商行政管理局《申请书》，“上海市红十字会、上海市血液中心和上海聚ＸＸ物科技发展有限公司联合建立上海市脐带血造血干细胞库，为此特专设‘上海市干细胞技术有限公司’，……。”
2013年7月26日，干细胞公司召开董事会，决议对本案诉讼的意见是希望血液中心撤诉，庭下协商解决。血液中心作为股东方保留意见。
原审另查明，聚康公司成立于2003年11月27日，注册资本15，000，000元，股东为杨健、殷静康、章毅。
二、脐血库的成立及其主体性质。
2001年，中华人民共和国卫生部出具《卫生部关于同意设置上海市脐带血造血干细胞库的批复》，批复同意红十字会、血液中心设置脐血库。
2005年3月1日，中华人民共和国卫生部出具《卫生部关于脐带血造血干细胞库有关问题的批复》明确，不得设立以营利为目的的脐血库。脐血库设置批准书有效期延长至2005年12月31日。
2005年3月21日，上海市卫生局向红十字会、血液中心转发了上述批复，要求及时做好脐血库执业验收的各项准备工作。
2005年11月29日，脐血库（筹）出具《脐带血造血干细胞库执业验收申请书》。该申请书内容包括，“地址：上海市长宁区xxxxxx”；“资金投入方：上海市红十字会、上海市血液中心、上海聚ＸＸ物科技发展有限公司”；“脐带血库设置地点：上海市血液中心内”；并且认为“上海市总体经济水平较高，病人在经济上相对承受能力较强。充分发挥民营和国有经济等多种途径建立企业式管理，有利于资金筹措和运行机制的创新，为脐血库建立和发展注入生机和活力。”该申请文件由血液中心、红十字会及聚康公司盖章确认。
2005年11月29日，血液中心出具《上海市脐带血造血干细胞库（筹）用房证明》，内容为“上海市脐血库项目是上海市政府立项，上海市血液中心提供资金、技术和场地，上海市红十字会提供资金和信息支持，上海聚ＸＸ物科技发展有限公司提供资金共同参与的合作项目。上海市血液中心提供2号大楼等给脐血库作生产、实验、办公场所。”
2006年4月26日，上海市卫生局向红十字会、血液中心出具《关于同意上海市脐带血造血干细胞库执业的批复》：“《关于上海市脐带血造血干细胞库执业验收的申请》（沪红发）（2006）17号已收悉。……，现同意上海市脐带血造血干细胞库执业。”
2008年1月18日，上海市卫生局向红十字会、血液中心、脐血库出具《关于重申进一步加强上海市脐带血造血干细胞库管理的工作意见》，意见重申“一、上海市红十字会、上海市血液中心作为设置主体必须切实担负起相关管理职责，落实好以下五项工作：（一）切实指导、督促上海市脐血库维护其公益性质；……。”
2012年11月1日，上海市血液管理办公室向脐血库出具《关于对上海市脐带血造血干细胞库申请出具相关证明材料的答复意见》，内容表述为：“一、根据卫生部和市卫生局关于对你库设置批准的统一口径，现明确如下：上海市脐带血造血干细胞库是经卫生部批准设置，并于2006年4月获得《血站执业许可证》的本市唯一具有法定开展脐带血采集、制备、检测、冻存、选择、发放等资质的特殊血站。上海市干细胞技术有限公司作为脐带血库的主办单位，是由卫生行政部门在设置上海市脐带血库前期，借鉴国内已执业的其他省市脐血库筹资、运作，引入社会资金等模式，经工商行政管理部门批准注册成立的，作为脐带血库的主办单位，其业务范围为脐带血采集、制备、检测、冻存、选择、发放等。上述两家单位为同一法人，同一注册和办公地址。”
三、血液中心、干细胞公司之间的合同关系
1、2006年11月13日，血液中心与干细胞公司就血液中心西侧车库签订了《场地借用协议》，约定借用期限为半年，从2006年11月13日至2007年5月13日。“借用期满，乙方（干细胞公司）应立即将借用场地归还甲方（血液中心）。”
2、2006年12月15日，血液中心、干细胞公司签订《关于实验室改造协议》，约定“甲方同意乙方对甲方大楼9楼实验室进行改造”；“施工完毕后，乙方应立即开展相关搬迁工作并在工程验收日后10个工作日内将乙方原先借用甲方8楼实验、办公场地（802、804、806室）交还甲方”。
3、2009年9月15日，血液中心、干细胞公司签订《房屋租用管理协议》，约定：“甲方根据乙方当前实际的办公、经营用房困难，在中心用房并不富余的情况下同意向乙方租借中心部分房屋”；“一、租借房屋楼层、面积和用途：大楼的第9层部分房间共434.88平方米，作办公和实验室用房”；“二、租借管理费用：乙方为中心参与投资的公司，甲方同意以《上海市血液中心内部租房管理收费标准》最优惠的价格向乙方租借房屋，大楼第9层租赁用房为每平方米1.00元每天，年租金为：156，240元。”；“四、租借年限和付款方式：租借年限为2009年1月起—2009年底”；“乙方在房屋租借期间设备耗用的水电费：58，800元（电费：4，566元／月；水费：334元／月），……”。
2007年7月4日，血液中心向干细胞公司及脐血库出具《关于督促干细胞公司／脐血库积极落实会议决议的函》，指出干细胞公司未履行“10个工作日内将暂借市血液中心大楼8楼的三间房屋（802室、804室和806室）归还给血液中心”。
2007年8月10日，血液中心发函表示“本中心没有义务独立解决脐血库的场地问题，本中心也从来没有做过承诺。”
2008年7月7日、2008年7月29日、2009年2月2日、2009年2月4日、2010年1月15日、2010年1月29日、2010年2月13日、2011年3月4日，血液中心又相继致函干细胞公司督促归还8楼房屋。
干细胞公司于2010年2月20日向血液中心支付了2010年度涉讼的9楼办公用房房租156，240元及水电费58，800元；于2010年12月30日支付了2011年度的房租、水电费合计215，040元。后血液中心全额退还了上述费用。
2011年3月4日，血液中心向干细胞公司出具《关于的几点意见》（以下简称《几点意见》），指出“中心与贵司／库的房屋租赁协议已于2009年自然终止。故在2010年2月份，中心曾在“对上海市脐带血造血干细胞库再次执业验收的意见”一文中就阐明中心与贵司／库已无租赁关系。因此，我中心将如数退还贵司／库缴纳的2010年、2011年房屋租赁费，也请贵司／库将我中心开具的2010年、2011年房屋租赁发票退回本中心。”该函件再次提及8楼房屋归还问题。
2012年7月2日，血液中心委托上海市康正律师事务所向干细胞公司出具《律师函》，对车库、8楼、9楼办公场地提出“血液中心再次敦促贵公司立刻腾退租借到期的血液中心房屋场地，并保留追索使用期间实际发生的费用及所产生的其他费用的权利。贵公司要对因长期无理占用血液中心场地而造成的所有后果负全部责任。”
2013年11月6日，干细胞公司向血液中心出具《关于八楼场地是否需要归还的意见征询函》；2013年12月2日，干细胞公司向血液中心出具《关于正式腾退八楼全部场地的函》；2013年12月4日，血液中心、干细胞公司工作人员签署8楼房屋《房屋验收记录》。
2014年4月21日，血液中心、干细胞公司签署《上海市血液中心与上海市干细胞技术有限公司房屋租赁协议（草案）》，约定：“1、临时租赁房屋的区域、面积：1）位于上海市xxxxxx内大楼的第九层部分房屋共434.88平方米；2）位于上海市xxxxxx内大楼西侧存放液氮罐的房屋共30.42平方米。2、临时租赁房屋的期限：5年，从2014年4月21日起。……。4、临时租赁房屋的租金：新一轮房屋租赁的租金、相关其他费用和付款时限及付款方式等内容由甲、乙双方妥善协商解决。”
四、本市长宁区xxxxxx合计建筑面积25，550.34平方米房屋产权登记在血液中心名下。
原审审理中，血液中心请求判令：一、干细胞公司立即腾退所占用的房屋；二、干细胞公司支付拖欠费用3，602，887.27元，按长宁区办公用房租赁价格每平方米5元／天计算，暂计至2012年8月31日。其中：1、大楼九楼办公和实验室用房每年费用为434.88＊5＊365=793，656元，水电费每年58，800元（电费：4，566元／月、水费：334元／月），从2010年1月1日起截止2012年8月31日，应缴费用为2，276，057.52元；2、八楼实验室、办公场地每年费用为100＊5＊365=182，500元，从2007年1月1日计算至2012年8月31日，应缴费用为1，217，275元；3、西侧车库办公场地每年费用为9＊5＊365=16，425元，从2007年1月1日计算至2012年8月31日，应缴费用为109，554.75元。以上三项合计费用3，602，887.27元。诉讼中，血液中心明确使用费主张至干细胞公司实际搬离之日止。后因双方就上址九楼和西侧车库的争议草签了协议，因此血液中心将使用费主张至2014年4月20日止，并撤回了第一项诉讼请求及对于八楼办公场地和实验室费用的诉讼请求。
干细胞公司辩称：1、系争场地实际使用单位是脐血库，血液中心诉讼对象错误；2、场地使用的来龙去脉并不是简单的商业租赁，所有的协议只是形式；3、血液中心作为干细胞公司的股东单位与其他股东单位在成立干细胞公司过程中对迁址系有明确约定，血液中心应当受股东会决议的约束；4、场地实际由脐血库使用，脐血库是非营利性的卫生机构，故本案不应立案；5、血液中心主张的房屋使用费与评估的房屋租金不符；6、血液中心主张的房屋使用费已经超过法律所规定的诉讼时效。
原审中，血液中心于2013年8月12日提交委托评估申请书，申请对本案涉讼房屋的市场租金价格进行评估。原审法院通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司进行了评估。该公司出具《房地产估价报告》，结论为：于2013年10月16日估价时点，xxxxxx大楼九楼东侧一半办公区域（不包括冷库一间、更衣室一间）、八楼802室、804室、806室平均租金：2.9元／平方米／天；大楼西侧仓库（设定为拥有合法权益）租金：2元／平方米／天。
原审认为，本案主要有以下争议焦点，一、涉讼房屋使用的主体；二、房屋使用费的标准；三、血液中心的诉讼请求是否超过诉讼时效。
一、关于主体问题：1、无论是诉讼前所签订的《场地借用协议》、《关于实验室改造协议》、《房屋租用管理协议》，还是诉讼过程中所签订的《上海市血液中心与上海市干细胞技术有限公司房屋租赁协议（草案）》，签约及租赁使用主体均为干细胞公司。2、干细胞公司系企业法人。脐血库仅获得执业许可，并未取得事业法人资格，亦无独立资金、人员。由此，涉讼房屋的实际使用人应认定为系干细胞公司。另外，干细胞公司在庭审中虽强烈主张其主体的公益性，但实质上干细胞公司系企业法人，其投资主体多元，亦无证据证明该企业系非营利组织，故对于该项抗辩不予采纳。
二、关于使用费的标准问题：1、血液中心、干细胞公司之间的《房屋租用管理协议》已到期终止，原协议所约定的每平方米1元的租金标准仅适用于合同期内而不适用于合同终止以后。2、干细胞公司在没有合同依据亦未得到血液中心许可的情况下，理应支付相应的房屋使用费。3、房屋使用费实质上是房屋所有人对无权占有人所提出的对物的占有、使用、收益受到损害而提出的损失主张。血液中心提出按市场租金标准计算对房屋占有、使用、收益所造成的损失即房屋使用费并无不当。因此，对干细胞公司所提出的市场租金的评估结论不适用于本案的抗辩，不予采纳。4、血液中心虽未能举证证明大楼西侧车库登记的产权凭证，但该车库位于血液中心办公场地内，血液中心对其具有合法之占有权。在借用协议期满后，对血液中心提出西侧车库（即双方协议所约定的大楼西侧存放液氮罐房屋，本案表述为大楼西侧仓库）的使用费，予以支持。
三、关于诉讼时效问题：根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。血液中心提出的虽是房屋使用费之诉，但亦应参照该规定。在双方多次往来函件中，血液中心仅要求干细胞公司腾退8楼办公用房，并未提出任何租金及使用费之主张。血液中心最早提出房屋使用费用的主张为2012年7月2日，即血液中心委托上海市康正律师事务所向干细胞公司出具《律师函》之日。因此，血液中心2011年7月2日之前的房屋使用费主张已过诉讼时效，对干细胞公司的相应抗辩予以采纳。
综上所述，干细胞公司应向血液中心支付本市xxxxxx9楼办公用房自2011年7月2日至2014年4月20日止的房屋使用费及水电费，该期间共1024天（33个月又19天），按司法评估的日租金标准2.90元每平方米每天，双方约定的使用面积434.88平方米及水电费分担的标准4，900元每月计算，合计1，456，222.98元。干细胞公司亦应向血液中心支付本市xxxxxx大楼西侧仓库自2011年7月2日至2014年4月20日止的房屋使用费，该期间共1024天（33个月又19天），按司法评估的日租金标准2元每平方米每天，血液中心在诉状中主张的9平方米（双方虽在协议中约定30.42平方米，但血液中心按9平方米予以主张，予以准许）计算，合计18，432元。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项之规定，于二○一四年五月二十三日作出判决：一、上海市干细胞技术有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市血液中心本市长宁区xxxxxx房屋九楼办公用房自2011年7月2日至2014年4月20日的使用费及水电费合计1，456，222.98元；二、上海市干细胞技术有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海市血液中心本市长宁区xxxxxx大楼西侧仓库自2011年7月2日至2014年4月20日的使用费合计18，432元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法评估费24，368元，由上海市血液中心负担12，184元，由上海市干细胞技术有限公司负担12，184元。案件受理费35，623.10元，由上海市血液中心负担17，551.23元，由上海市干细胞技术有限公司负担18，071.89元。
判决后，干细胞公司不服，上诉于本院，诉称：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决未审查引入社会资金合作建立脐血库的历史背景，未查明脐血库建立以来的场地使用情况。虽然血液中心未就脐血库使用场地及房屋作出明确的书面承诺，但基于血液中心在脐血库立项、磋商、筹建、申请执业阶段的相关事实行为，干细胞公司有理由相信血液中心在20年的合作期内对运营脐血库这一公益性项目不会以市场租金标准收取场地使用费，否则此将实质性剥夺干细胞公司在合作之初选择其他建库地址的机会，亦违背了血液中心作为干细胞公司股东应承担的义务，侵犯其他股东利益，影响脐血库的正常运营。2、原审判决未审查各方《合作协议书》中关于脐血库迁址的特别约定及脐血库迁址存在法定前置审批程序，亦未查明各方关于纠纷协商的特殊约定及协商过程。事实表明，脐血库迁址在审批、客观可操作性上均不具备条件。在干细胞公司需要继续维持脐血库公益性及正常临床移植工作的情况下，血液中心违背合作基础，不断以迁址及诉讼为要挟单方提高场地费用标准，不但超出干细胞公司合作之初的合理成本预期，且干细胞公司又无议价能力及其他选择权，显属不公。3、原审判决在已经查明干细胞公司与脐血库系同一法人、同一注册和办公地址的情况下，未审查干细胞公司与脐血库主体设立时的立法环境，亦未查明房屋的客观使用情况，错误排除脐血库而将承租主体单独认定为系干细胞公司，显属有误。二、原审判决认定事实错误。1、原审判决就系争房屋租赁合同的场地费用支付履行情况、使用费标准及其适用的期间认定错误。（1）血液中心的《几点意见》形成于2011年3月，但此时血液中心早已收到干细胞公司支付的2010、2011年场地使用费及水电费并开具发票，此显属一方已履行主要义务而另一方表示接受的情形，双方2010、2011年度租赁合同已经成立并实际履行，故应维持原合同场地费用标准。此外，原审判决认定血液中心已向干细胞公司退还2010、2011年所有费用有误，事实上血液中心按合同标准收取的2010年水电费并未退还。由此，原审法院认定双方租赁合同于2009年年底届满终止不符合客观事实。（2）不论是从双方合作的历史沿革角度、从血液中心对脐血库选址所作承诺角度还是从脐血库迁址需审批的特殊限制角度、从系争9楼房屋的实际使用过程看，血液中心作为干细胞公司的股东之一，负有按原场地费用标准继续提供场地及房屋的义务。（3）脐血库的设立和运营具有特定合作基础，属于受行政审批限制的公益性项目，故不应参照商业性质的市场标准计收系争场地费用。此外，xxxxxx房屋的土地使用权系划拨，用途为医疗卫生，若该房屋用于商业性质出租，则涉及补缴土地出让金及相关部门审批等问题，而西侧仓库更属于违章建筑，血液中心本身并不享有按市场租金标准计收场地费用的基础权利。鉴于脐血库的公益性及特殊社会责任，不应以一般商业标准对其进行考量，这也是合作伊始各方约定纠纷需经主管部门先行协商的由来。根据干细胞公司租用场地的事实履行情况，依据血液中心内部租房收费标准所确定的1元／平方米／天的标准理应继续适用，原审判决无视脐血库公益性的特殊情况而直接适用商业租金标准，既无法律依据，亦有违各方合作基础和实际履行情况。2、原审形成的评估报告的估价方法、估价原则、估价时点的确定均有误，且提交时间亦超过规定时间，故该评估报告在内容及程序上皆违反法律规定而不足以作为确定涉案场地费用标准的依据。三、原审判决适用法律错误。干细胞公司虽经工商登记注册为企业法人（公司）而非社会团体，但是否具备公益性不能仅从法人主体的类型判断，而更应尊重客观事实，干细胞公司和脐血库的相关设立文件均确认了干细胞公司和脐血库的公益性，故原审判决仅凭登记为企业法人而认定干细胞公司不属于非营利组织显属有误。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，改判干细胞公司按1元／平方米／天及58，800元／年的标准向血液中心支付本市xxxxxx房屋9楼办公用房自2011年7月2日至2014年4月20日的场地使用费和水电费，并驳回血液中心原审其余诉请。
被上诉人血液中心辩称：干细胞公司认为其系公益性质单位缺乏依据。涉案评估报告系评估单位根据双方争议的期间及现场实际情况出具，原审法院将其作为判决依据并无不当。故不同意干细胞公司的上诉请求，要求维持原判。
经本院审理查明，原审法院除认定血液中心全额退还了干细胞公司支付的2010年、2011年涉讼房屋的房租和水电费有误外，其余认定事实无误，本院依法予以确认。事实情况为，血液中心就干细胞公司支付的2010年、2011年涉讼房屋的房租和水电费，已向干细胞公司退还了除2010年水电费以外的其余费用。
二审审理期间，干细胞公司就2010年及2011年系争房屋使用费的支付退还情况提供了相应凭证。其中，干细胞公司系于2010年2月20日通过银行转账向血液中心支付156，240元和58，800元，写明的用途分别为“2010年房租”和“2010年水电费、设备耗用”。血液中心则于2010年2月21日向干细胞公司出具收款收据，载明收到2010年水电费58，800元、2010年房租156，240元。另，干细胞公司系于2010年12月30日向血液中心通过银行转账支付215，040元，载明的用途为“2011年房租、水电费”。血液中心系于2011年1月4日向干细胞公司出具收款收据，载明收到房租215，040元。后血液中心系于2011年1月20日分别向干细胞公司退还156，240元和215，040元，附言分别备注为“退2010年房租”和“退2011年房租”。
本院认为，就干细胞公司基于其设立背景、与血液中心合作的历史沿革、脐血库公益性质的特殊性等而主张其不应按照商业标准支付系争房屋使用费的主张，原审法院已在其判决理由部分对干细胞公司的主体问题、干细胞公司在与血液中心相关房屋租赁协议到期后应支付房屋使用费阐述了充分的理由且并无不当，本院对此予以认同且不再赘述。就干细胞公司关于双方在2010年、2011年基于收付款的事实而建立实际租赁关系的主张，由于血液中心就本案并未提起上诉，而干细胞公司对原判确定的使用费支付期间并无异议，故其上述主张与本案处理相关联的系2011年双方是否存在实际租赁关系的问题。对此，本院认为，由于血液中心在2011年1月4日向干细胞公司出具收据时，并非与出具2010年相关费用的收据一样明确载明所收款项性质和所涉期间，而仅是笼统载明收到相应金额的房租，且在随后不久的同月20日血液中心即将干细胞公司支付的2011年款项全额退还，同年3月血液中心又向干细胞公司出具《几点意见》明确表示双方已不存在租赁关系，综合以上事实，干细胞公司主张双方于2011年存在实际租赁关系、血液中心已经确认其支付的租金金额，不能成立，本院对此不予采纳。就干细胞公司对原审评估报告所持异议，本院认为，原审时评估单位系综合考虑系争房屋及场地的特殊性以及现场的实际情况对其使用费标准作出相应评估结论，干细胞公司在无充分证据推翻评估单位所作结论的情况下，对其就评估报告所持异议，本院均不予采纳。就干细胞公司关于血液中心不具有收取大楼西侧仓库使用费基础权利之主张，本院认同原审判决的理由且亦不再赘述。由此，对干细胞公司的上诉请求，本院不予支持。原审判决尚属妥当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币12，445元，由上诉人上海市干细胞技术有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张薇佳
审 判 员 唐建芳
代理审判员 盛伟玲
二〇一四年十月十一日
书 记 员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……