广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终3475号
上诉人（原审原告）：罗东星，住所地广州市天河区。
上诉人（原审原告）：莫杏梅，住所地广州市天河区。
两上诉人共同委托代理人：陆孔挺,广东威戈律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：韩钰，广东威戈律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：林育源（曾用名罗诗琪），住所地广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：林育瑶（曾用名罗诗瑶），住所地广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）：林芝祥（上述两被上诉人的法定代理人），住所地广州市海珠区。
三被上诉人共同委托代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。
上诉人罗东星、莫杏梅因共有物分割纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，罗东星、莫杏梅的儿子和林芝祥是夫妻关系，罗东星、莫杏梅的儿子因交通事故而去世。林育源（曾用名罗某甲）、林育瑶（曾用名罗某乙）是林芝祥的女儿。
粤房地权证穗字第××号《房地产权证》载明：广州市海珠区前进路基立新村东2号xxx房的产权由罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥按份共有，每人各占20%份额；房屋所有权取得方式为继承，登记时间为2012年3月23日；建筑面积为42.95平方米；套内建筑面积38.81平方米；房改售房，房款付清；土地未办有偿使用手续。
上述房屋现在由林育源、林育瑶、林芝祥使用，该房屋是林育源、林育瑶、林芝祥目前的唯一住处。林育源、林育瑶现在住所地附近的前进路小学就读。
原审法院委托广州市海珠区房地产测绘所对该房屋内部的间隔及其相关的面积进行测绘，测绘所得的房屋建筑面积为42.9549平方米，套内建筑面积为38.81平方米，分摊面积为4.1449平方米；房屋内部间隔为1个房间（14.0616平方米）、1个厅（17.1990平方米）、1个厨房（3.5520平方米）和1个厕所（2.0424平方米）以及不封闭阳台（3.9100平方米）。罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥对该测绘结果均无异议。
罗东星、莫杏梅现居住在本市天河区河水西大街39号xxx房。
原审诉讼中，原审法院曾多次进行调解，罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥亦各有方案提出，但由于双方分歧较大无法调和，故最终未能达成和解。
罗东星、莫杏梅于2012年9月7日向原审法院提起诉讼，要求：1、依法分割位于广州市海珠区基立新村东2号xxx房；2、判决以拍卖、变卖上述房产的方式进行分割；3、本案受理费由林育源、林育瑶、林芝祥承担。原审法院于2013年9月17日作出（2012）穗海法民三初字第1852号案民事判决书，判决：一、广州市海珠区前进路基立新村东2号xxx房屋内现有的房间归罗东星、莫杏梅所有和使用；厅和不封闭阳台归林芝祥、林育源、林育瑶所有和使用；厨房、厕所由罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥共同共有和使用。二、罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥在本判决生效之日起30日内，共同到房管部门办理上述分割后房屋的产权登记手续。三、如重新核发的《房地产权证》记载罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥所有的产权面积比例与现有产权份额比例不一致，分多面积的一方应在《房地产权证》核发之日起30日内，按有资质的评估部门评定的房屋市场价值，支付折价补偿款给对方。四、驳回罗东星、莫杏梅的其它诉讼请求。该案判决后，林育源、林育瑶、林芝祥不服提出上诉，广州市中级人民法院于2014年6月13日作出（2013）穗中法民五终字第3764号《民事裁定书》，认为“原审判决分割涉案房屋的方案，对涉案房屋共用厨厕、通道的具体分割及因此导致原产权份额变化未能充分考虑及明确，既未充分照顾双方当事人权益的平衡，亦不利于对双方当事人权益的实际保护”，故裁定发回重审。原审法院于2014年7月22日以（2014）穗海法民三重字第2号立案并重新组成合议庭审理本案。
原审法院认为，经查，林育源、林育瑶、林芝祥现共同居住在涉案房屋广州市海珠区前进路基立新村东2号xxx房，该址是林育源、林育瑶、林芝祥目前的唯一住处，而林育源、林育瑶现在住所地附近的前进路小学就读。现罗东星、莫杏梅起诉要求对房屋进行分割，是作为上述房屋的共有权人行使所有权的表现，但考虑到涉案房屋的居住状况、罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥各自的经济能力、住房去向，以及林育源、林育瑶就近读书和罗东星、莫杏梅和林育源、林育瑶、林芝祥双方矛盾较深等涉及未成年人权益保护等问题，涉案房屋不宜作分割处理。林育源、林育瑶、林芝祥要求按照市场价格租用罗东星、莫杏梅占有的份额，并支付罗东星、莫杏梅租金，符合本案的实际情况，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条第二款的规定，于2015年12月30日作出如下判决：一、被告林芝祥、林育源、林育瑶在本判决生效之日起，每月按有资质的评估公司评定的广州市海珠区前进路基立新村东2号xxx房的私房住宅参考价租金标准的40%向原告罗东星、莫杏梅支付租金；二、驳回原告的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7300元，由罗东星、莫杏梅负担3650元，林育源、林育瑶、林芝祥负担3650元。
判后，上诉人罗东星和莫杏梅均不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。原审判决未适用该条款是错误的。三、原审判决违反法定程序，显失公平公正。1、本案案由是共有物分割纠纷，而且被上诉人也同意变卖房屋（见判决书第2页，“被告辩称，……要求法院对涉案房屋进行评估，将涉案房屋判决归三被告所有，由三被告支付房款给原告”），但原审则是按房屋租赁合同纠纷作出判决，案件受理费则又是按共有物分割纠纷收取。判非所诉，前后矛盾，明显错误。2、《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。原审以判决的方式强行将共有房屋出租，越权裁判，侵犯上诉人权益，违背上诉人意愿，显失公平。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，显示公平。为此，上诉请求：1、撤销（2014）穗海法民三重字第2号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人林育源、林育瑶、林芝祥当庭口头答辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适应法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。如果上诉人愿意调解，我方同意以拍卖变卖的方式对涉案房屋进行分割。
本院经审理，确认原审查明事实。二审庭询后，被上诉人林芝祥向本院提交一份《关于不租住涉案房屋和对涉案房产变卖变现申请》，请求将涉案房屋进行变卖变现或由法院主持变卖，或按照上诉人上诉所要求的变卖、拍卖、双方互买互卖等其他方案处理涉案房屋。2016年6月6日，上诉人林芝祥再次向本院提交一份《请法院不要强权强迫我方租用涉案房屋的申请和理由》，该份材料再次明确表示被上诉人已另外安排好住处，同意按照上诉人上诉所要求的变卖或拍卖涉案房屋。
本院认为，本案争议焦点是涉案房屋应否分割。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割”、第一百条的规定“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”原审诉讼中，上诉人诉请对涉案房屋进行变现分割，属于所有权实现的权益主张，但被上诉人原审中坚持不予变现处理，同时提出涉案房屋是被上诉人唯一住房，且涉及未成年人就读等权益保护问题。原审判决以公平合理原则为基础，兼顾各方权益的有效保护，权衡利弊，认为涉案房屋不宜实物分割，予以判决，并无不当。但本案二审中，被上诉人又书面向法院提出要求对涉案房产进行变现分割，属于对自身权益的处置，应予准许。综上，基于双方当事人在二审中就涉案房屋分割问题达成新的一致意见，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三重字第2号民事判决;
二、本判决生效之日起十日内由双方当事人共同委托具备相关资质的机构对广州市海珠区前进路基立新村东2号xxx房进行拍卖或变卖，所得价款由上诉人罗东星、莫杏梅与被上诉人林育源、林育瑶、林芝祥按产权登记份额比例进行分配。
本案一审受理费7300元，由上诉人罗东星、莫杏梅负担3650元，被上诉人林育源、林育瑶、林芝祥负担3650元；二审案件受理费7300元，由上诉人罗东星、莫杏梅负担3650元，被上诉人林育源、林育瑶、林芝祥负担3650元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
审 判 员 郭东升
代理审判员 刘 卉
二〇一六年六月十四日
书 记 员 李 杨