浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2011）金义民初字第1745号
原告（反诉被告，下同）龚某某，1978年6月10日出
生，汉族，住义乌市稠城街道杨二村**组。
委托代理人徐某某、钱某某。
被告（反诉原告，下同）杨某某，1973年10月8日出
生，汉族，住义乌市稠城街道解放新村*号***室。
委托代理人毛某某。
原告龚某某为与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案与反
诉原告杨某某为与反诉被告龚某某房屋租赁合同纠纷一案，分
别于2011年6月9日、2011年6月29日向本院提起诉讼，本院受
理后，依法由审判员陈锦忠独任审判，于2012年3月8日公开开
庭进行了审理。原告龚某某的委托代理人徐某某，被告杨某某
的委托代理人毛某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告龚某某诉称，2006年11月16日，原、被告签订一份
厂房租赁合同，被告将位于义乌市经济开发区三期4200平方米
的厂房租赁给原告。合同约定租赁期暂定5年，2006年11月28
日至2011年11月27日。同时约定前三年每年的年租金为人民币
368000元，后两年的租金由双方按照市场价格浮动另行协商约
定。厂房租赁押金为人民币80000元。按照双方的约定，原告
需在每年的租赁日届满2个月前提前将下一年度的房租支付给
被告，如果不继续承租也需提前2个月告知被告。2010年9月，原、被告由于对2011年的租金无法达成一致意见，双方某某终
止合同。2010年11月27日，原告按约搬离厂房，但被告一直未
将押金退还给原告。现要求：被告返还原告房屋租赁押金人民
币80000元。
被告杨某某辩称，一、原、被告在合同当中并没有约定
每年的租金要提前两个月支付，租赁合同第十条只是本合同期
满要续租的应当提�两个月。二、原告诉称2010年9月双方某
某终止合同是错误的，原、被告根本就没有为终止合同进行磋
商。三、原告诉称2010年11月27日原告按约搬离厂房也是错误
的，原告是在2010年12月22日才搬离，而且原告是擅自搬离而
不是按约搬离。四、原告缴纳的8万元押金是不需要返还的，
合同第七条约定被告交付的房屋是完好的，但是原告交回的房
屋有很严重的损害，退押金的前提条件是房屋设施的完好，否
则不需要退回押金，请求驳回原告的诉请。五、原告是违反合
同规定的，合同预定租期是5年，原告却擅自在租期未满搬离
，并且还欠下被告租金，现被告提起反诉要求：1、反诉被告
杨某某支付租金27222元。2、反诉被告杨某某支付违约金8000
0元。
原告�某某就其诉请向本院提供如下证据：一、房屋租
赁合同一份，证明原被告之间存在房屋租赁关系的事实。二、
房屋租赁押金收据一份，证明房屋租赁押金为人民币8万元的
事实。三、2006年-
2009年4年年租金给付收据，证明年租金缴纳方式和时间，原
告诚信履行合同义务的事实。四、证人杨某锤、梅某某当庭陈某某人证言两份，证明原告在被告的同意下根据双方事前约定
于2011年11月27日搬离厂房、同时被告及被告家属也参与了搬
离厂房的事宜并在被告的指挥完成了交接工作。
被告杨某某对原告就本诉提供的证据质证意见如下：对
证据一的真实性无异议，原、被告之间确实存在房屋租赁合同
关系，但是退押金应当按照合同第六条规定。对证据二、三无
异议。对杨某锤、梅某某证人证言，被告质证认为：1、出庭
程序违法，两个证人在出庭之前参加了旁听。2、两个证人并
不能证明自己是参加过搬厂或者是进到被告厂里工作的身份。
3、从证人证言上可以看出，他许多的来源信息也是听原告的
陈述，并不是来自于证人亲身的感受。4、证人他自己也说没
有看到过合同，跟被告之间就搬离厂房是否协商一致是不清楚
的。5、现在是申请两个证人作证，但从原告的举证上看，原
告只申请了一个证人出庭。被告认为从其证人证言上也可以证
明他们不知道原、被告是否进行协商，无法达到原告想要的证
明目的。
被告杨某某对其辩解和反诉事实提供了以下证据：一、2
010年12月22日录像一份及照片十张（十张中有两张是单独�
钢照片，另外是卫生间等），证明原告对房屋的墙、门窗、电
、楼梯及屋顶的彩钢损坏严重、应照价赔偿的事实。二、照片
两张（照片上有人睡在彩钢上的），证明原告没有管理好员工
而造成屋顶彩钢损坏的事实。三、部分维修费用及清单，证明
花费的维修费用的事实。四、评估报告及鉴定费发票各一份，
证明经过评估、原告给被告造成了126973元的损失的事实。五、租赁合同一份，证明反诉被告龚某某违约。
原告龚某某对上述证据的质证意见如下：一、对录像的
证据三性均有异议，房屋的主体是一样的，VCD形成的时间不
清楚，虽然反诉原告当庭陈述是2010年12月23日拍摄的，但是
没有相应的证据，即拍摄的内容是不是我们退厂房的具体场景
，没有办法确定，没有证据。退一步说假设是交房的时候拍摄
的，也没有对比的照片，这里对比的照片指的是厂房内部外部
所有的图片情况，和当事人核对了，反诉被告并没有损坏财物
，除了自然的折旧，没有人为破坏。反诉原告也没有证据证明
我们实施了破坏的行为，而事实上，厂房交付给我们的时候基
本就是这样的。二、对照片，门窗、彩钢这块的四份进行质证
，三性均有异议，拍摄时间不明确，虽然反诉原告庭审中陈述
是2010.12.23-
25日拍摄，但是没有证据证明。其他的同证据一的质证意见。
三、关于照片二，即彩钢上睡人的照片，三性均有异议，拍摄
时间不明确，不能证明是租赁期间内所发生的，照片上的人我
们也不认识，与原告核对后，没有这样的事情。�、关于部分
维修费用及清单，三性均有异议，首先，该证据不能证明对反
诉原告修缮的房屋就是租赁给反诉被告的厂房。退一步说，假
设该部分修缮费用是为反诉被告的厂房甲的，也不能证明其是
由在收条上签字的人进行修缮的，再者，也不知道这三人是否
是真正对厂房乙修缮的人出具的。费用清单，退一步说，假设
修缮存在，修缮凭条也是这些人出具，但该费用与本案无关，
反诉原告对厂房的修缮并不是反诉被告造成的，反诉被告也没有故意破坏的行为，也没有证据能够证明。五、对于评估报告
质证意见如下，首先实体上：1、鉴定部门进行鉴定的事项和
申请人申请鉴定的事项不一致即鉴定人申请评估是原告损坏的
财物，而鉴定事项是损坏的财物。而损坏存在多种原因，并不
一定是原告造成的。评估事项与我方无关；2、扩大了评估范
围，被告作为证据向法院提交评估申请的内容，仅仅是彩钢等
，而评估书还对房屋租金也进行了评估；3、评估前提不存在
。证明房子交付时候到退房的时候存在非正常使用造成的损坏
，评估报告申请的是原告损坏的财物，被告交付给原告什么样
的，原告还给被告是什么样的，没有对比照片的情况下怎么能
把鉴定做出来。如果被告认为需要原告赔偿，也是基于原告不
正常使用，赔偿按照合同约定也是出租人负责维修。程序上：
整个鉴定过程我们没有参与，鉴定标本确定也没有通知我们到
场，这种鉴定是容易造假的。综上，鉴定报告与本案无关，程
序与实体都存在问题，不具有采�性。同时原告也申请了鉴定
人出庭，来核查鉴定样本的采取的过程、鉴定的方法等事宜。
六、对租赁合同的真实性无异议，但不能证明原告龚某某存在
违约行为。
根据原、被告双方的质证意见，本院对原、被告双方提
供的证据认定如下：
1、原告龚某某提供的证据一、二、三被告均无异议，故
本院予以采信。
2、原告龚某某提供杨某锤、梅某某的证人证言两份，该
证据的主要证明目的是证明原告是在何时搬离被告处。本院认为，根据原、被告双方签订的租赁合同，及原告支付租金的交
易习惯，可以证明原告都是在租金到期前一至两个月支某某租
租金给被告。故原告一直未向被告支付2011年的租金，被告不
可能不向原告催讨，也不可能任由原告�期占用厂房，且被告
也没有直接证据证明原告是何时搬离厂房的，故本院认为，该
组证据的真实性本院予以认定，原告于2010年11月27日就已经
搬离被告处。
3、被告提供的前四组证据的证明目的相同，均系证明原
告龚某某在使用厂房的过程中存在损坏行为。结合这四组证据
看，本院认为，被告厂房确实存在部分毁损情况，根据价格评
估书看，鉴定机构的鉴定过程并未违反法定程序，综合其他证
据已经能查明事实，故原告要求鉴定人出庭作证的申请，本院
不予准许。另外，原、被告双方租赁合同的租期为五年，根据
合同及一般交易习惯，可以推定被告于2006年11月28日交付给
原告使用的厂房应当是完好的，故在2006年11月至2010年11月
27日期间该厂房�直是由原告使用管业，现厂房有毁损，可以
推定为原告导致，损失部分应当由原告赔偿。根据鉴定报告，
本院认为，鉴定结论第一项屋顶彩钢维修费用及第三项水电及
门窗维修费用，系厂房实际毁损部分，应当由原告承担。鉴定
结论第二项的清洗、抛光费用，根据日常生活经验，墙壁及楼
地面在长期使用后即需要清洗，故该部分的费用应当认定为该
厂房的自然损耗，应当由被告负担。鉴定结论第四项系预期利
益，不能认定为厂房的直接损失，不应由原告负担。综上，本
院对该鉴定结论的第一项、第三项予以认定。4、反诉原告杨某某提供的房屋租赁合同的真实性本院予
以认定。
经审理查明，原、被告双方于2006年11月16日签订房屋
租赁合同，被告将坐落�乌市经济开发区三期4200平方米的厂
房租赁给原告。合同中约定租赁期暂定5年，2006年11月28日
至2011年11月27日。同时约定前三年每年的年租金为人民币36
8000元，后两年的租金由双方按照市场价格浮动另行协商约定
。厂房租赁押金为人民币80000元，押金已于签订合同时由原
告支付给被告。按照双方的约定，在合同期内未经甲方同意，
乙方不得私自转租房屋，由此造成的责任由乙方负责。如果甲
方违约，甲方赔偿乙方八万元，如果乙方违约，乙方八万元押
金由甲方没收。2010年11月27日原告搬离被告厂房。
本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬
，履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充
，不能达成补充协议的，按照合同有关条�或交易习惯确定。
本案中，原、被告双方约定租赁时间暂定为五年，因此该合同
对于租赁期限并没有明确约定。另外，原、被告双方对于租期
第四年开始的租金也没有明确的约定，而是约定按市场价适当
上下浮动。另外，根据合同约定及双方交易习惯，都是由原告
以在一年度的租期到期前一至两个月内向被告支付下一年度租
金的方式履行合同，因此，本合同可以认定为不定期租赁合同
，合同双方有权随时终止合同。现原、被告双方均无证据证明
双方对第五年是否续租及租金金额达成过补充协议。被告也自
述曾与原告协商第五年的租金，但一直未果。原告也没有按合同约定期限继续支付租金，故应当认定原告于2010年11月27日
后已经不再续租。原告于2010年11月27日�离被告厂房后，原
、被告双方的租赁合同已经终止。原告方不存在违约行为，被
告应当向原告返还房屋租赁押金，故原告的诉请，本院依法予
以支持。被告辩称，原告在使用租赁物期间，导致房屋受损，
要求原告赔偿损失。本院经审理查明，原告造成被告厂房损失
折合人民币共计30675元，该部分损失应当由原告承担。现原
、被告双方互负到期同种类债务，根据法律规定可以抵消。故
被告尚需返还原告房屋租赁押金人民币49325元。
反诉原告杨某某诉称要求反诉被告龚某某支付租金27222
元。本院认为，反诉被告龚某某已经向反诉原告杨某某如期支
付2006年11月28日至2010年11月27日的租金，反诉被告龚某某
也于2010年11月27日搬离反诉原告的厂房，不存在超期租赁�
行为。故反诉原告要求反诉被告支付租金的诉讼请求，本院不
予支持。根据双方签订的租赁合同，反诉被告造成房屋设施毁
损部分的赔偿已经在本诉中作出处理。本案讼争合同系不定期
租赁合同，双方均有权随时解除合同。根据《合同法》第二百
三十二条的规定，没有要求承租人在合理期限内通知出租人，
且反诉被告也按照约定及时搬离厂房，故其不存在违约行为，
反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持
。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、
第九十九条、第二百二十二条、第二百三十二条、《中华人民
共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）杨某某于本判决生效后五日内返还原告（反诉被告）龚某某房屋租赁押金人民币49325元。
二、驳回原告（反诉被告）龚某某的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）杨某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，
加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费900元，由原告负担270元，被告负担630
元。反诉案件受理费1222元，由被告负担。鉴定费3000元，由
原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民
币1800元或反诉费2444元，至迟�得超过上诉期限届满后的7
日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××01
040008737，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金
华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理
）。
审判员 陈锦忠
二〇一二年三月二十一日
书记员 陈媛媛