北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0106民初7383号
原告：杨从葳，男，1934年3月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：曹英，北京市中银律师事务所律师。
被告：白英，女，1971年2月19日出生，汉族，北京地铁通号分公司工人，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：朱克非，北京市当代律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴耀风，北京市当代律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。
原告杨从葳与被告白英、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨从葳的委托诉讼代理人曹英，被告白英及其委托诉讼代理人朱克非、吴耀风，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨从葳向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告支付违约金116万元（房屋总价款的20%），原告已收取定金不予退还，从违约金中抵扣；3、诉讼费、保全费由被告负担。事实理由如下：原告委托代理人孙峰与被告经我爱我家公司居间于2017年3月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定：被告购买原告所有的位于北京市丰台区洋桥北里29号楼405号房屋，建筑面积为78.7平方米，房屋成交价格为580万元；被告应于签定合同当日向原告支付定金10万元；被告采取全款方式支付房屋成交总价款，分三次支付：第一次，于过户前3日内，被告向原告支付142万元；第二次，于过户前3日内，被告向原告支付425万元；第三次，于房屋交付当日，被告向原告支付3万元。合同另约定了合同解除条款及违约责任：因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移，甲方有权解除合同；甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定；第十一条第一款约定：如果甲方依照本合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。合同签订后，被告向原告支付了定金10万元，后合同未再继续履行，现被告明确表示无力支付房款，故原告提起本案诉讼。
被告白英辩称：同意解除合同。原告按照合同的第九、十一条起诉违约金有误，我方认为应选择第十条。我方系连环单买卖，出售自己房屋，获得钱款支付本案房款，原告对此明知。因限购政策出台，我方出售自己房屋，与案外人签订的房屋买卖合同无法履行，未如期收到购房款，无法支付本案房款。本案的合同无法履行，系合同履行中出现情势变更、不可抗力所致，被告并无过错，不应承担违约责任，请求法院依法驳回。另在双方签订的合同风险提示中，应留意代理人的身份，原告委托孙峰办理合同，白英在签署合同时，始终未见到房屋的出售人的委托书原件，我方提出对出售方的质疑。
第三人我爱我家公司述称：原告要求支付违约金的诉讼请求与我方无关。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年3月26日，杨从葳（出售方、甲方）与白英（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为E1703078421）约定：甲方所售房屋坐落在丰台区洋桥北里29#405号（以下简称405号房屋），建筑面积78.70平方米，该房屋成交总价为5800000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款；乙方分三次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款：第一次于过户前3日内，乙方向甲方支付142万元，资金通过资金监管方式划转；第二次，于过户前3日内，乙方向甲方支付425万元，资金通过资金存管方式划转；第三次，于交付房屋当日，乙方向甲方支付3万元，资金通过自行交接方式划转；第九条：因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，如甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定；第十条（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任；第十一条合同解除条款：如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。
2017年3月30日，孙峰代理杨从葳（出卖方、甲方）与白英（买受方、乙方）及我家我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交2万元，余额部分在查档当日内补齐；由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托孙峰代为签署出售位于丰台区洋桥北里29#405号房产的《买卖合同》以及其它一切相关文件；甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款10万元；由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2017年3月26日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2017年10月20日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1703078421的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意。
上述房屋买卖合同及补充协议签订后，白英向杨从葳支付了10万元定金。因白英购买405号房屋的钱款系其出售己方房屋所得，其方出售房屋的合同因2017年房屋新政出台，履行出现纠纷引发诉讼，其方未按预期收到房款，无力支付本案405号房屋房款，本案房屋买卖合同未予继续履行。2017年11月，杨从葳向白英发出解除《房屋买卖合同通知》，以白英迟延付款，未办理房屋产权交易，严重违约为由，解除合同。2017年11月3日，白英收到了该解除合同通知。
庭审中，杨从葳称白英超过合同约定的履行期限未支付房款，办理房屋过户，应当承担相应违约责任。白英称其方系因房屋新政影响，无力支付房款，政策变动属于不可抗力因素，并非其主观原因所致，且杨从葳明知其全款购房，房款来源系出售房屋所得，因其方出售房屋合同履行出现纠纷，因房屋新政出台，买房人受限贷政策影响，资金出现缺口，法院判决解除合同，引发本案连环结果，其方对合同不能履行并无过错，不应承担违约责任，且双方违约金标准约定过高，杨从葳并无证据证明损失。杨从葳称双方系房屋新政出台后签约，白英全款购房，应对合同履行风险应有所预见，白英有义务按合同约定履行，其方咨询房屋中介公司，现405号房屋价格较双方成交时降低了140万元左右，杨从葳年迈需要出售房屋用钱养老，且405号房屋其方取得时亦有高额贷款，需偿还高额利息，因白英违约不履行合同给其方造成巨大损失，其方仅按合同约定的违约金主张116万元。
庭审中，双方均同意解除本案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
另查，田俊、王开以房屋买卖合同纠纷将白英诉至北京市海淀区人民法院，要求解除房屋买卖合同，返还定金20万元，北京市海淀区人民法院于2018年5月10日作出（2017）京0108民初26605号民事判决书，判决解除合同，白英退还合同定金二十万元。
以上事实，有双方当事人陈述及《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2017）京0108民初26605号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：原、被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系各方当事人之间真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约定履行。本案中，被告无力履行合同，支付房款，显属违约，原告有权要求解除合同，双方已于庭审中协商解除了合同，本院不再判决解除。被告对其违约行为应当承担相应违约责任。被告选择全款购房，通过连环买卖的方式支付房款，应对其履约风险有所预见，合同具有相对性，另案合同履行纠纷不应作为本案履行的抗辩，故本院对被告辩称因房屋政策致使己方出售房屋合同不能履行，系不可抗力或情势变更，其方不应承担违约责任之主张不予采纳。关于违约金数额，被告于庭审中提出违约金约定标准过高，原告咨询中介公司证明房屋价格下降损失，本院依据合同履行情况，违约原因，房屋价格变动因素及公平原则等，对违约金予以酌定为90万元，原告收取的10万元定金充抵违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、白英于本判决生效之日起七日内向杨从葳支付违约金九十万元（杨从葳收取白英十万元定金不再返还，抵扣此项违约金）。
二、驳回杨从葳的其他诉讼请求。
案件受理费7620元，保全费5000元，由白英负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 金雪
二〇一八年五月二十八日
书记员 孙超