广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13090号
上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡雪桐，住所地广东省普宁市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李小松，男，1961年4月4日出生，汉族，住所地广东省深圳市。
委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴昊，广东广和律师事务所律师。
上诉人蔡雪桐因与被上诉人李小松房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
蔡雪桐上诉请求：1、撤销原判本诉部分判决；2、诉讼费由被上诉人承担。其上诉依据的事实和理由：蔡雪桐没有违约行为，其拒付房租系因李小松停水、停电的违约行为导致。双方曾约定，交租日期可延展至2015年11月20日，该约定视为李小松根据租赁合同的约定同意，在此日期后，蔡雪桐可顺延15日再交租，然李小松没有遵守约定，提前停水、停电，其违约行为导致了蔡雪桐拒付租金。业主违约，停水停电，应赔偿损失。
李小松辩称：原审判决公正，被上诉人并没有停水停电。上诉人所谓的办理营业执照，根据现在的商事登记的规定和市场监督管理局的规定，不需要租赁合同备案登记，上诉人也不属于特种行业。所谓的调解，当时确实有调解，调解的内容也不是上诉人在其上诉状中所陈述的，且双方并未达成调解。上诉人并未在一审中提交其所谓的物业管理处的情况说明，我方从未收到过。
李小松向一审法院起诉请求：1、解除李小松、蔡雪桐之间的租赁合同，蔡雪桐将深圳市龙岗区布吉金运家园xx栋A112号商铺返还给李小松；2、李小松没收蔡雪桐的租赁保证金8000元（人民币，下同）；3、蔡雪桐向李小松支付承租期间的欠缴租金及相应滞纳金，暂计至2016年1月20日租金为16800元，滞纳金为3864元，租金支付至蔡雪桐向原告返还商铺之日止，滞纳金计算至实际支付之日止，两项均自2015年10月20日起算，滞纳金的计算标准按租金日千分之五计算；4、本案全部诉讼费用由蔡雪桐承担。
一审法院认定事实：
一、涉案租赁物的位置：深圳市龙岗区布吉金运家园XX栋商铺A112。
二、涉案租赁物的产权人及取得房产产权的时间：产权人系李宛蓉，产权登记时间为2005年7月18日。李小松的户口簿显示李宛蓉系李小松的女儿。
三、房产建筑面积：48.56平方米。
四、房屋用途：商业金融业。
五、租赁合同签订时间：双方于2014年8月10日签订了《商铺租赁合同》。
六、合同约定的月租金标准：2014年8月14日至2015年8月13日期间的月租金为4000元，2015年8月14日至2016年8月13日期间的月租金为4200元。承租人租用期间的水电费和管理费由承租人负责。
七、合同约定租金缴纳日期：每月20日前。李小松称蔡雪桐应于每月20日前交当月14日到下月13日期间的租金，蔡雪桐称实际履行时是每月20日前交上月14日到当月13日期间的租金。
八、合同约定租赁合同履行期限：2014年8月14日至2016年8月13日。
九、合同约定拖欠租金违约金标准：合同约定超期支付租金的按租金的千分之五交纳滞纳金。
十、蔡雪桐拖欠租金期间：李小松、蔡雪桐确认蔡雪桐已付清2015年10月13日之前的租金，未支付2015年10月14日之后的租金或涉案租赁物占有使用费。
十一、合同约定的免责事由：无。
十二、其他需要说明的事项：
1、涉案租赁物的产权证号为深房地字第××号。
2、《商铺租赁合同》约定承租方拖欠租金达15天的，出租方有权终止水电供应；承租方拖欠租金达一个月的，出租方有权终止合同，追收欠款，收回商铺。
3、蔡雪桐已支付李小松按金8000元，《商铺租赁合同》约定：合同期满时，如果承租方应交租金或其他杂费已付，出租方将按金如数退回，如果承租方应交租金或其他杂费未付清，出租方有权在按金内扣除。
4、蔡雪桐称李小松曾通知物业管理处停止涉案租赁物的水电供应，李小松对此不予认可。蔡雪桐庭后提交了一份深圳市宇宏物业服务有限公司金运家园管理处出具的《情况说明》，该《情况说明》提到李小松曾通知物业管理处停水电，没有说明实际停水电的情况，且该份证据的提交时间已过举证期限。蔡雪桐确认2015年12月23日以后涉案租赁物水电供应正常，其一直未搬离涉案租赁物。
5、李小松称其从未同意蔡雪桐所称的缓交租金事宜，其提交的短信截图显示李小松于2015年10月28日、10月31日、11月1日、11月6日、11月10日、11月19日、11月20日、11月21日多次催缴2015年10月14日至11月14日期间的租金，蔡雪桐一直未支付；李小松于2015年11月28日、12月24日催缴2015年10月14日至12月13日期间的两个月租金。蔡雪桐对短信的真实性予以认可。
6、蔡雪桐未提交证据证明其各项损失。
7、原审法院在2016年4月15日的庭审中责令蔡雪桐于庭审后十个工作日内搬离涉案租赁物。
一审法院认为，李小松、蔡雪桐于2014年8月10日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，是有效合同。《商铺租赁合同》的期限为2014年8月14日至2016年8月13日，合同约定蔡雪桐作为承租方拖欠租金达一个月的，李小松作为出租方有权终止合同。蔡雪桐确认未支付2015年10月14日之后的租金，李小松有权终止租赁合同。对于李小松要求解除2014年8月10日《商铺租赁合同》的诉请，原审法院依法予以支持，确定解除时间为李小松起诉日期2016年1月25日。
《商铺租赁合同》所载按金事实上为租赁合同保证金，蔡雪桐所拖欠的租金，李小松可根据约定在租赁合同保证金中扣除，蔡雪桐还应支付李小松2015年10月14日至2016年1月25日期间的租金差额6280元（计算公式：4200元/月×3个月＋4200元÷30天×12天-8000元）。
李小松、蔡雪桐之间的《商铺租赁合同》已解除，蔡雪桐应按原审法院通知的期限2016年4月30日前腾退涉案租赁物，以避免双方损失的进一步扩大。蔡雪桐应按4200元/月的标准支付李小松2016年1月26日至蔡雪桐实际腾退涉案租赁物之日期间的占有使用费。
关于每月租金支付的日期，《商铺租赁合同》约定为每月20日前，李小松所主张的每月20日前交当月14日到下月13日期间的租金更符合房屋租赁交易中先付租后使用的常理，原审法院予以采信。《商铺租赁合同》约定拖欠租金的滞纳金计算标准0.5%/日过高，原审法院根据李小松的诉请和法律规定调整滞纳金标准为2%/月。每月滞纳金于次月的20日开始计付。蔡雪桐所拖欠的租金和占有使用费的滞纳金一并计付。
对于李小松其他过高的诉请，没有法律依据，原审法院依法予以驳回。蔡雪桐没有提交证据证明其具体损失，以及李小松存在违约行为，李小松的行为与蔡雪桐的损失存在因果关系等，对于蔡雪桐的全部反诉请求，没有事实依据，原审法院依法予以驳回。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、确认李小松与蔡雪桐于2014年8月10日签订的《商铺租赁合同》于2016年1月25日解除；二、蔡雪桐于2016年4月30日前腾退位于深圳市龙岗区布吉金运家园XX栋商铺A112的房屋；三、蔡雪桐于本判决发生法律效力之日起三日内向李小松支付2015年10月14日至2016年1月25日期间的租金差额人民币6280元；四、蔡雪桐于本判决发生法律效力之日起三日内向李小松支付按深圳市龙岗区布吉金运家园2栋商铺A112的占有使用费，自2016年1月26日计至蔡雪桐实际腾退该处之日止，按人民币4200元/月的标准计付；五、蔡雪桐于本判决发生法律效力之日起三日内向李小松支付滞纳金，自2015年11月开始每月20日计算上一个月14日至当月13日期间的租金或占有使用费人民币4200元的滞纳金，分别计算至本判决确定还款之日止，按2%/月计付；六、驳回李小松的其他诉讼请求；七、驳回蔡雪桐的全部反诉请求。本案一审本诉受理费人民币516元，因适用简易程序减半收取为258元（李小松已预交），由李小松负担103元，由蔡雪桐负担155元；反诉受理费人民币1746元（蔡雪桐已预交），由蔡雪桐负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人蔡雪桐、被上诉人李小松于2014年8月10日签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
根据《商铺租赁合同》的约定，承租方拖欠租金达15天的，出租方有权终止水电供应；承租方拖欠租金达一个月的，出租方有权终止合同，追收欠款，收回商铺。上诉人蔡雪桐2015年10月14日之后开始拖欠租金，至2015年11月20日，拖欠租金超过一个月，被上诉人李小松根据合同约定可以终止水电供应和终止合同。上诉人蔡雪桐主张双方同意交租日期延展至2015年11月20日，在此日期后，蔡雪桐可顺延15日再交租，然被上诉人李小松没有遵守约定，提前停水、停电，其违约行为导致了蔡雪桐拒付租金。在双方同意延期支付租金时，双方并没有约定拖欠租金天数重新计算，上诉人蔡雪桐在2015年11月20日之前未支付租金，其也没有提交证据证明被上诉人李小松有在2015年11月20日之前终止水电供应，上诉人蔡雪桐主张2015年11月20日开始重新计算拖欠天数，有悖诚实信用和公平原则，上诉人蔡雪桐以被上诉人李小松提前停水、停电拒付租金，没有法律和事实依据，对于上诉人的主张本院予以驳回。
综上，上诉人蔡雪桐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费380元，由上诉人蔡雪桐负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年十月十九日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。