清远市清城区人民法院（）稿纸
签发：拟稿：校对：核稿：清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1802民初2069号
原告：清远市汇通承前物业服务有限公司，住所地：清远市人民三路三十号碧水康桥花园5号十二层06、07、08、09号。
法定代表人：郭艺，总经理。
委托代理人：刑卫国，广东劲龙律师事务所律师。
被告：清远市恒欣房地产开发有限公司，住所地：清远市新城振兴路7号美好居三号楼2层01号。
法定代表人：罗灶荣，董事长。
委托代理人：蔡海宁，广东经纶律师事务所律师。
委托代理人：何如，广东经纶律师事务所律师。
原告清远市汇通承前物业服务有限公司诉被告清远市恒欣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，原告于2016年4月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告清远市汇通承前物业服务有限公司的委托代理人刑卫国及被告清远市恒欣房地产开发有限公司的委托代理人何如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告是具有三级物业管理资质的物业服务公司，是经过美好居业主大会公开招标并中标的，业主委员会与其签定了美好居的《物业服务合同》，并经过向清远市物业管理协会进行备案。因此，原告对美好居小区的服务管理活动是合法合规的，业主委员会与其签定的《物业服务合同》中对于全体美好居小区业主权利义务的约定，是合法有效的。而被告作为美好居小区的业主，自从原告进驻美好居小区之后，一直不配合也拒不履行自己应缴纳物业管理费的义务，给原告对美好居小区的管理，人为的增加了困难及经济损失，也给其他履行了缴费义务的业主作出了极其不良的负面榜样。其名下位于清远市新城振兴路七号美好居小区的物业包括：三号楼2层03号房、三号楼2层01号房，另有车位共计69个，自从2014年9月起一直拖欠物业管理费，至今拖欠总额已达102265.44元。被告欠缴从2014年9月20日至2016年4月物业费的行为，已经构成了对《物业服务合同》的违约。同时，被告自2014年9月1日至今无依约按15元／月缴纳摩托车位管理费，截止至2016年5月，已拖欠了47250元（150个车位×15元／月×21个月）。现原告为维护自身的合法权益，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2014年9月起至2016年3月期间的物业管理费共计102265.44元；2、被告依据美好居小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》向原告缴交摩托车所欠缴的物业费用47250元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告提交如下证据：1、原告营业执照及机构代码证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格。2、被告的工商登记机读档案，拟证明被告主体资格。3、原告的资质证明书，拟证明原告物业管理的资质。4、物业服务合同、物业服务合同备案表、物业管理区区域备案表，拟证明原告是合法经营并已经向相关机构备案。5、被告的产权查询证明，拟证明被告的产权情况。6、快递单、催缴函及律师函，拟证明原告通过快递公司向被告催交物业费通知单及律师函的事实。
被告清远市恒欣房地产开发有限公司答辩称：对于原告提出要求被告支付物业管理费的诉讼请求。被告一直持着开放的心态与原告进行协商车位的使用管理相关问题，被告向原告表达了合理的意愿，但原告大多数时候是不予理会的。同时，原告进行管理的时候没有尽到管理的义务和责任，在明知道第三人占用被告的车位的前提下，不顾被告的要求和反对，纵容并收取使用人所缴纳的车位管理费每月35元／辆。关于每月的收费，根据我方提交的视频资料显示每月至少有2000多元，我方已经向法院提交了调查取证申请，相关收取的费用及票据都在原告的手中。被告一直想将原告所收取的车位管理费抵作被告应当缴纳的物业管理费，这个是一直在跟原告协商。根据物业管理合同的约定，原告负有对整个美好居停车场的管理、对业主的合法权利负有管理和维护公共秩序、维护业主合法权利的责任。但原告在2014年9月进场后，管理不善，持续存在第三人违规占用被告的车位的行为，同时原告还收取车位管理的费用，构成了共同侵权，应当承担连带责任。根据双方的物业管理合同及广东省物业管理条例的相关规定，原告应当承担相应的民事责任。被告要求原告立即停止侵权并赔偿损失。损失的额度以被告的实际损失为准。被告的实际损失从2014年原告进场以后至2015年11月止，原告发函要求按照10元／平方米收费，从2015年12月起至今按照12元／月收取。物权面积为614.63平方米。据此计算，被告的实际损失额为136447.86元。因为涉案的物业管理合同是双务合同，双方互负责任和义务。在原告已开始侵权且无尽到合同义务的前提下，被告有权依据合同法相关规定拒绝支付物业管理费，直至原告停止侵害之日止。被告一直以来都是持开放的心态，要求双方就租赁的价格达成合议，但是原告不予理会。在被告的损失在不停扩大的状态之下，被告只能通过自立力来维护自己的权利减少损失。在2015年7月被告不得以已准备封住自己的物业，不予原告和第三人占用自己的车位和其他的物业。但因为建设手续的问题，曾经被多家媒体报道，后来不得以已拆除。但拆除后，原告仍然是一如既往，还是继续的在侵害被告的物权至今。被告已经尽其所能，来减少损失。既然原告提起了本案的诉讼，那被告不得以应诉并将上述的请求提出了反诉，请求法庭根据被告的证据依法支持被告的反诉请求，驳回原告的诉讼请求。
被告向本院提交以下证据：1、《清远市房地产权属证明书》（粤房地权登清字第0200016994号），拟证明清远市恒欣房地产开发有限公司（以及简称“恒欣公司”）涉案摩托车位物业的合法所有权人。2、美好居地下室平面图纸，拟证明摩托车位具体位置信息。3、通知函件（20141124），拟证明、2014年11月底恒欣公司发函要求清远市汇通承前物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）依约依法加强管理纠正服务失当行为，若要使用恒欣公司物业应当与业主进行租赁协商。4、《关于立即支付物业停放占用费73755.6元及禁止乱停乱放车辆的律师函》（20150825），拟证明2015年8月底恒欣公司委托广东法行律师事务所就物业公司侵权占用恒欣公司物业获取非法收益的事实发出律师函，要求物业公司予以纠正并尽快联系恒欣公司解决摩托车位物业租赁事宜。5、《关于协商地下摩托车位、空置控制小车车位使用管理问题的复函》（20151110），拟证明2015年11月初恒欣公司就物业公司租用摩托车位、控制空置小车车位事宜确定租金收费标准，从2015年12月起调整为12元／平方米，按产权面积计算。6、《收据》两张，拟证明恒欣公司搜集的物业公司侵占物权违法违约收费的事实。具体数额请法院依法调取相关证据并认定。7、新闻媒体报道，8、媒体报道录像资料，拟共同证明恒欣公司在多次协商未果又无法保障自身权益的前提下曾自力救济封锁摩托车位，引起相关媒体报道。这些报道证实了物业公司侵占恒欣公司涉案物业并违法违约收费，每月至少有两千多元。9、摩托车乱停乱放状态照片（20160512），10、摩托车乱停乱放状态照片（20160513），11、摩托车乱停乱放状态照片（20160516），12、摩托车乱停乱放状态照片（20160517），拟共同证明物业公司违法违约状态持续。13、光盘两张，拟证明原告还在继续纵容其他所有人将车辆停放在被告的车位之上。
被告在举证期限内向本院提起反诉：反诉被告（本诉原告）经美好居小区业主委员会委托，自2014年9月进驻美好居小区实施物业管理服务以来，未经被告（反诉原告）同意，一直违法使用所有权属于反诉原告的摩托车位，且对反诉原告要求进行协议的请求不予理会，并向第三方收取摩托车位管理费。反诉原告曾多次通过口头、书面甚至律师信要求反诉被告尽快解决上述问题，但反诉被告一直消极对待，且拒绝签署相关协议。反诉被告上述行为不仅无履行物业合同义务，且存在侵权行为。为维护反诉原告的利益，反诉原告曾使用铁链及砌墙的方式围起摩托车位不予开放，但无果。反诉被告亦确认存在收取摩托车位管理费的事实。对此，反诉原告认为：一、反诉被告无合同约定提供物业服务，反诉原告有权要求其进行整改并行使不安抗辩权，暂缓缴纳物业服务费用。同时反诉被告已违法向第三方收取管理费用，上述费用应当归反诉原告所有或直接抵作反诉原告应缴纳的物业管理服务费用，具体金额由法院依法认定。二、反诉被告自履行合同以来一直实际占用反诉原告的物权，反诉原告认为其已以事实行为认可了反诉原告提出的摩托车位按建筑面积计算租赁费的方式，即在2015年11月以10元／月／㎡计算，自2015年12月起以12元／月／㎡计算，反诉原告所拥有的产权登记建筑面积为614.63㎡，暂计至2016年5月应为136447.86元。因反诉被告至今分文未付，故依法应赔偿反诉原告上述损失，该损失的金额应计算至其停止侵权行为之日止。三、反诉被告作为美好居业主委员会的受委托方，应当依约依法承担物业管理服务责任，立即停止侵权行为，切实履行物业服务合同。故反诉原告提出以下诉讼请求：1、判令反诉被告将已收取的摩托车位费58800元抵作反诉原告应缴物业服务费（上述费用按80个车位，每个每月收费35元，自2014年9月暂计至2016年5月，具体金额以调取证据为准）；2、判令反诉被告向反诉原告赔偿摩托车位租金136447.86元（自2014年9月起至2015年11月以10元／月／㎡计算，自2015年12月起以12元／月／㎡计算，面积为614.63㎡，暂计至2016年5月为136447.86元，此后费用计付至反诉被告停止侵权行为之日止）；3、判令反诉被告立即停止侵权行为（承担物业服务责任，未经合法途径不得允许第三人占用反诉原告摩托车位）；4、判令反诉被告承担本诉与反诉全部诉讼费用。
经审理查明，2014年9月1日，原告清远市汇通承前物业服务有限公司与清远市清城区新城振兴路7号美好居、同兴阁业主委员会签订了《清远市美好居、同兴阁小区物业服务合同》，合同主要约定由原告为包括被告在内的全体业主提供前期物业服务，委托管理期限为二年，自2014年9月1日起至2016年8月31日止。全体业主应按以下标准缴纳物业管理费用：一、同兴阁步梯住宅0.6元／月／平方米，美好居电梯住宅1元／月／平方米，商业物业1.6元／月／平方米。二、电瓶车35元／月、电瓶车充电30元／月、摩托车35元／月；若业主自购车位则小型车辆44元／月、摩托车15元／月。合同签订后，原告依约定对小区实施了物业管理。《清远市美好居、同兴阁小区物业服务合同》第二章第五条第二点约定：“对进出广场的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。”第六条第八点约定：“停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。（业主进出小区时，要持卡出入）。遇大暴雨时，应做好相应的洪涝预警、预防排洪应急工作。”第九章违约责任第二条约定为：“乙方（原告）违反本合同的约定，或履行不符合约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方（业主）经济损失的，乙方应给予（业主）经济赔偿（按造成实际损失的金额进行赔偿）。”
清远市新城振兴路七号美好居三号楼2层01、03号，地下室车库负1层5、7、13、29、31、32、40、55、56、60、64、67、68、77、78、79、80、81、82、83、84、85、86、87、89、90、91、92、93、96、97、98、99、104、110、111、112、113、114、115、116、117、123、128、129、130、131、138、140、141、142、143、145、149、158、159、163、168、169、174、175、177、178、179、180、181、187、188、191号小车车位及614.63㎡摩托车位的所有权人为被告清远市恒欣房地产开发有限公司。其中614.63㎡摩托车位共计划分为150个摩托车停车位。
原告确认自2014年9月起存在未经被告同意许可第三人使用摩托车停车位的侵权行为，每月使用的车位大概70至80个。2015年7月11日，原告向美好居、同兴阁全体业主发出《通知》，内容为：“美好居地下停车场产权属于清远市恒欣房地产开发有限公司，从2015年7月10日，美好居、同兴阁小区业主收到原开发商清远市清远市恒欣房地产开发有限公司关于地下室摩托车位砌墙改建仓库的通知，并进行改建，政府相关部门认定其违建并进行拆除，汇通承前物业公司一直在同开发商进行协商，场地租用未达成协议之前，请各业主移步到其他地方停车，勿进入摩托车停放区，给你带来不便敬请谅解！”原告确认现仍存在摩托车乱停乱放的现象，但认为已无再占用被告的摩托车位。自2014年10月至2016年5月，原告合计收取摩托车管理费54311.2元，分别为：2014年10月3391.2元、2014年11月1963.4元、2014年12月3075元、2015年1月3041.6元、2015年2月2495元、2015年3月3015.6元、2015年4月3432.2元、2015年5月2450.4元、2015年6月3395元、2015年7月3373.8元、2015年8月2447.7元、2015年9月2415元、2015年10月2675元、2015年11月2135元、2015年12月2695元、2016年1月2450元、2016年2月2232元、2016年3月2951.7元、2016年4月2541.6元、2016年5月2135元。
2015年8月25日，被告曾向原告发出《关于立即支付物业停放占用费73755.6元及禁止乱停乱放车里辆的律师函》，要求原告停止使用摩托车位及就摩托车位事宜进行协议，并要求原告自2014年9月1日起至2015年8月30日止以10元／月／㎡支付摩托车位占用费73755.6元。2015年11月10日，被告再向原告发出《关于协商地下车场摩托车车位、控制小车车位使用管理问题的复函》，要求与原告就摩托车位及空置小车车位签订租赁合同，标准为：摩托车位按产权面积计算12元／月／㎡，小车车位按不含管理费350元／月收取。
据2015年8月7日《南方日报》报道，被告曾向原告提出就摩托车位要不打包租，要不买下来的要求，但原告认为摩托车位仅停有70多辆摩托车，打包租赁不符合经济效益，原告无必要为被告的摩托车位“埋单”。
原告主张被告拖欠2014年9月1日至2015年5月31日的摩托车位管理费47250元，2014年9月20日至2015年4月30日的商业物业及小车车位物业管理费用102265.44元。被告自2014年9月1日起无缴纳摩托车位管理费。被告对原告主张的2014年9月20日至2015年4月30日商业物业及小车车位物业管理费用102265.44元无异议，但抗辩因原告存在未经被告同意许可第三人使用摩托车停车位的侵权行为，故不同意支付拖欠的物业管理费用，同时要求将原告自2014年10月至2016年5月已收取的摩托车位管理费合计54311.2元抵扣被告所拖欠的物业管理费用，并应按摩托车位面积614.63㎡，自2014年9月起至2015年11月以10元／月／㎡、自2015年12月起以12元／月／㎡向被告计付经济损失。
对于被告提出的反诉请求，因被告提出的反诉请求与本诉非同一法律关系，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条规定，当庭口头裁定对被告的反诉申请不予受理，并告知其另行起诉。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。清远市美好居、同兴阁业主委员会具有代表业主与业主大会决定选聘物业服务企业及签订物业服务合同的职权，清远市美好居、同兴阁业主委员会与原告清远市汇通承前物业服务有限公司签订的《清远市美好居、同兴阁小区物业服务合同》合法有效，原、被告双方应依照合同约定享有权利，履行义务。
被告对原告主张的2014年9月20日至2016年4月30日拖欠商业物业及小车车位物业管理费用合计102265.44元无异议，本院对此予以确认。
对于原告主张的摩托车位管理费，依据《清远市美好居、同兴阁小区物业服务合同》的约定，被告作为摩托车位的权属人，应依约向原告缴纳管理费。被告自2014年9月1日起无缴纳摩托车管理费，截止至2016年5月31日，被告应缴纳的摩托车位管理费为47250元（150个×15元／月×21个月）。对于被告提出要求将原告自2014年10月至2016年5月已收取的摩托车位管理费合计54311.2元抵扣被告所拖欠的物业管理费用，并应按摩托车位面积614.63㎡，自2014年9月起至2015年11月以10元／月／㎡、自2015年12月起以12元／月／㎡向被告计付经济损失的抗辩。根据原、被告双方提交的证据显示，双方就摩托车位的管理及收费问题曾进行磋商，但未达成合意。原告已确认自2014年9月起存在未经被告同意许可第三人使用摩托车停车位的侵权行为，虽原告曾于2015年7月11日向美好居、同兴阁全体业主发出通知，要求业主勿进入摩托车停放区，但现仍存在摩托车乱停乱放的现象，原告上述行为已侵害了被告对摩托车位享有的用益物权及违反了《清远市美好居、同兴阁小区物业服务合同》第二章第五条第二点及第八点中关于指导车辆有序停放的约定，已构成违约。根据清远市美好居、同兴阁小区物业服务合同》第九章违约责任第二条：“乙方（原告）违反本合同的约定，或履行不符合约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方（业主）经济损失的，乙方应给予（业主）经济赔偿（按造成实际损失的金额进行赔偿）。”的约定，对于被告所造成的实际损失，被告无提交证据佐证，本院综合本案案情考虑，根据诚实信用原则、公平原则，原告确实存在侵权及违约行为，且自2014年10月至2016年5月，合计收取了摩托车管理费54311.2元，故对于被告提出要求原告将此部分收益抵扣其所拖欠的物管费用的抗辩，本院予以采纳。对于被告提出的要求原告按摩托车位面积614.63㎡，自2014年9月起至2015年11月以10元／月／㎡、自2015年12月起以12元／月／㎡向被告计付经济损失的抗辩，因缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。暂计至2016年5月31日，被告合计拖欠原告商业物业、小车车位及摩托车位管理费合计149815.44元（102265.44元＋47250元），经抵扣，被告尚应向原告支付所拖欠的商业物业及小车车位物业管理95204.24元（149815.44元－54311.2元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条，《广东省物业管理条例》四十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
被告清远市恒欣房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向原告清远市汇通承前物业服务有限公司支付拖欠自2014年9月20日至2016年4月30日期间的商业物业、小车车位管理费共95204.24元；
驳回原告清远市汇通承前物业服务有限公司的其它诉讼请求。
本案受理费1664元，由原告清远市汇通承前物业服务有限公司负担664元，由被告清远市恒欣房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 朱文婷
二〇一六年八月二十五日
书记员 黄春燕
附引用法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《广东省物业管理条例》
第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。