广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初971号
原告：韶关市顺宏房地产开发有限公司。住所地：韶关市浈江区良村公路*号韶关碧桂园销售中心内***室。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：彭双胜，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李秋华，该公司工作人员。
被告：张吉林，男，1982年10月20日出生，汉族，住韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：黄小玲，广东三昶律师事务所律师。
原告韶关市顺宏房地产开发有限公司与被告张吉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭双胜、被告张吉林及其委托诉讼代理人黄小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韶关市顺宏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签的商品房买卖合同；2、被告向原告支付解除合同违约金1162624.6元（违约金按照总价款5813123元的20%计算）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件、附录（下简称“买卖合同”），约定由被告购买原告开发的位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号云林水岸×××80街15号商品房一套（下简称“该商品房”）。该商品房的总房价款为5813123元，买卖合同第八条及合同附件五约定了付款方式及期限。根据买卖合同第九条及附件十二补充协议书第四条约定“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累计加）1、逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同并经出卖人同意的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”买受合同签订后，被告向原告累计支付了303123元房价款，但至今仍有5510000元房价款未付。期间，原告多次以打电话、挂号信等方式进行催告，但被告至今仍拒绝履行。截至2016年5月18日，被告逾期付款已达184天，原告遂于2016年5月23日提起诉讼。
被告张吉林辩称，被告是同意解除涉案商品房买卖合同，但该合同的解除并不是因为被告的原因导致的。根据原告销售人员与被告的口头协议约定被告只需要支付涉案房屋的首期5%即30万元给原告，其它首期的27.7%房款由原告先行垫付，被告在签订合同之日起一年内归还给原告，若到期未归还支付相应的滞纳金，剩余的房价69.84%办理按揭贷款给原告。原告的销售人员当时承诺被告的按揭贷款能办下来，因此，被告与原告才签订了涉案的买卖合同。现由于该房屋按揭贷款406万元没有批准下来，致使被告不能交付房款，无法履行付款义务。根据最高院商品房买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，本案中原告应当将被告支付的共30多万元的购房款归还给被告，因本案解除合同，并不是被告原因所导致，被告不存在违约，不应当支付违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告于2015年10月9日签订《商品房买卖合同》及附件、附录、补充协议书等，约定被告购买原告位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号云林水岸×××80街15号商品房一套，总价款5813123元，被告在签订合同时支付1610000元，在2015年10月16日前支付房款143123元，在2015年11月16日前支付4060000元（银行按揭款项）；被告如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同，被告按合同约定总房价款的20%向原告支付违约金等条款内容。被告陈述在签订合同前，原告销售人员就首付5%活动方案与被告进行了计算，总房价款为5813123元，首付27.7%房款为1610000元，原告实际首付5%约300000元，其余房款由原告先行垫付（被告在签订合同一年内归还给原告），剩余69.84%由中国银行按揭支付。被告考虑到支付5%首付没问题，且被告的银行流水资料经销售人员交中国银行工作人员审核，被告相信了原告，并签订了合同。合同签订后，被告向原告共计支付房款303123元。原告提供其于2015年11月13日向被告发出的《已到期应缴款通知书》，载有双方约定被告以现楼联体按揭一个月一口价（低首付5%）方式向原告支付房价款，现合同约定的被告需支付的首付房价款1450000元，于2015年10月9日届满，二期楼款143123元于2015年10月16日届满，至2015年11月13日共产生逾期付款违约金10951.49元，被告在收到通知书后于2015年11月20日前支付上述房价款及违约金等内容。该《已到期应缴款通知书》证明存在原告所主张的低首付5%活动方案的事实，双方未能按低首付5%的约定履行。原告并告知被告所提供的按揭贷款资料不足，未能通过银行审核，无法办理银行按揭付款，但双方未能及时办理解除合同及退房退款手续。在诉讼过程中，双方进行协商和解，原告提出要求被告支付200000元作为违约金的和解方案，被告提出支付200000元的违约金过高，双方最终未能达成协议。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持；第二十三条规定，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据双方合同约定，被告未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。因被告未能订立商品房担保贷款合同，无法办理银行按揭付款，被告至今未能付清房款，双方合同无法继续履行，故原告要求解除合同，本院予以支持。鉴于导致合同不能继续履行的原因，既有原告低首付5%活动方案的原因，也有被告未能办理银行按揭付款的原因，而双方未能及时办理解除合同及退房退款手续，均应分担相应损失，故原告主张的违约金过分高于造成的损失，本院依法予以调整，违约金可根据被告未付房款5510000元按年利率6%自2015年11月17日计至原告起诉主张解除合同之日2016年5月23日止，即违约金为171187元（5510000元×6%÷365天×189天）。原告解除合同应返还被告房款303123元，该款与违约金相抵，原告仍应返还被告房款131936元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第二十三条的规定，判决如下：
一、解除原告韶关市顺宏房地产开发有限公司与被告张吉林于2015年10月9日签订的商品房买卖合同；
二、原告韶关市顺宏房地产开发有限公司应返还被告张吉林房款303123元，被告张吉林应支付违约金171187元给原告，两者相抵，原告韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还131936元给被告张吉林；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15264元，由原告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担13017元，被告张吉林负担2247元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 王新科
审判员 马文英
审判员 黄智霄
二〇一六年十一月七日
书记员 张燕平
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