黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0602民初761号
原告：大庆日月长物业管理有限公司。住所地：大庆市萨尔图区万峰综合大市场****室。
法定代表人：梁国彬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓立秋，女，住大庆市龙凤区。
被告：杜力民，男，住大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：张亚奇，男，住大庆市大同区。
原告大庆日月长物业管理有限公司与被告杜力民物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人梁国彬及委托诉讼代理人阚留成、邓立秋、被告杜力民及其委托诉讼代理人张亚奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大庆日月长物业管理有限公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告立即给付物业费1020.39元（1.21元/月/平方米×56.22平方米×15个月）；2.判令被告立即给付跨年度的5%的滞纳金122.45元；3.由被告承担本案诉讼的其他费用。事实与理由：被告系萨尔图区西宾路45巷星辰园-5-302室的产权人，其应按照物业服务合同中的定价标准和有关滞纳金的约定正常缴纳物业服务费。从2015年10月1日起至2016年12月31日时止，共拖欠物业服务费1020.39元，欠费产生了滞纳金122.45元。原告多次向被告催缴物业服务费，其均以各种理由拖欠不缴，故原告诉�法院。
被告杜力民辩称，原告的资质是三级，但是收费标准是按照二级收费标准，并且绿化这一项是按照一级收费标准收费；没有按照明码标价；怀疑摸底排查的过程，被告的签字不予认可，不是被告所签；服务不符合物业合同约定和对小区做出的十五项承诺。
在举证期限内和庭审过程中，原告大庆日月长物业管理有限公司举证如下：
证据一、关于退出萨尔图区星辰园蔬菜小区物业服务项目说明复印件一份（与原件核对无异议），证明：2015年1月10日原兴兴物业从星辰园小区正式退出，小区没有物业公司进行服务。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据二、关于萨区星辰园蔬菜小区物业服务现状的反映复印件一份�与原件核对无异议），证明：10位业主代表向萨尔图区城管局物业办书面反映，要求聘请新的物业公司。被告质证认为：有异议，曹兰勋是原告的工作人员，保洁兼保安，宫凯贤也是原告的保安，顾洪是小区的业主，但是他不承认是业主委员会的人员。本院对该证据予以确认。
证据三、证明复印件一份（与原件核对无异议），证明：萨尔图区铁人社区工作站奔腾居民委员会出具的证明，2016年1月25日时，小区还没有成立业主委员会。被告质证认为：不清楚。本院对该证据予以确认。
证据四、申请、关于萨尔图区铁人社区工作站辖区的星辰园蔬菜物业小区服务情况说明复印件各一份（均与原件核对无异议），业主代表给萨区城管局物业办的申请，因为当时社区没有业主委员会，业主和奔腾居委会铁人社区把这种情况向萨区城管局报告，城管局根据小区的建筑面积不超过3万平方米，小区的实际面积是1.87万平方米，可以通过所有业主自行选定服务较好、舍得为小区投资口碑较好的物业服务企业，但是选聘的过程必须按照《中华人民共和国物业管理条例》第11条第4款的规定进行选聘，进驻的选聘的物业企业可以直接向小区全体业主进行书面摸底调查或召开全体业主大会，当时由于人员分散不齐，小区业主代表和物业采取了按家走访调查，前后走访一周左右，在走访的166户业主中有134户业主签字，业主签字是根据物业对小区的服务承诺15项改造来进行的，同时物业承诺价格比照原来的物业公司只减不增，服务项目按照大庆市人民政府庆政发63号文件十大项服务进行执行，这些服务项目是国家硬性规定的，在小区必须有，摸底走访134户超过物业管理条例第11条第4款占�面积过半且总人数过半的法律规定，同时也符合大庆市人民政府规定的占总面积三分之二，总人数三分之二的规定。被告质证认为：对原告和物业代表逐户对小区进行了摸底走访有异议，十五项承诺也有异议，现在还没达到。本院对该证据予以确认。
证据五、通知2份4页、摸底调查表11页均为复印件（均与原件核对无异议），证明：134户业主签字是根据15项承诺同意聘用原告进驻小区签的字，同时对原告提出的价格的认可，而且服务项目多了，同意选聘原告大庆日月长物业管理有限公司。被告质证认为：有异议，修复单元门锁和电子板保持上下畅通，现在没有一个好使的；路灯原来就有，只不过没有灯泡，原来没人管，现在门口就没亮；小区安装八个巡更点，小区没有保安，怎么巡逻，保安和保洁是一个人；小区安装电子监控，�边没有监控；楼道卫生达不到承诺；2016年春栽花，2017年5月份还没有栽花，杜力彬签字不是本人所签，手机号是被告的手机号。本院对该证据予以确认。
证据六、关于大庆日月长物业管理有限公司接管萨尔图区星辰园蔬菜小区物业服务情况说明的报告复印件一份（与原件核对无异议），证明：结合摸底调查符合物业条例第11条第4款的规定，萨尔图区城管局正式批准原告进驻星辰园SJ小区，是政府行为。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据七、关于萨尔图区星辰园物业小区物业服务、收费标准备案的报告复印件一份（与原件核对无异议），证明：向大庆市城管委物业办、萨尔图区城管局物业办申请要求签订物业合同进行备案，因为摸底调查和承诺符合法律规定，经过区里批准签订物业服务合同。被告质证认为：张钦伟、宫凯贤、曹兰勋都是原告公司的工作人员。本院对该证据予以确认。
证据八、物业服务委托合同书复印件一份7页（与原件核对无异议）、楼道业主代表签字1页，证明：业主委员会没有成立前根据萨区城管局的要求有134户业主代表签字，同时又要求该三栋楼13个楼道的楼道代表分别签字，此合同就形成了，合同中的小区的1.87万平方米包括了星辰园SJ小区3栋楼的整体面积，是一个不可分割的整体，物业公司是以实际服务取得全体业主的信任，自愿交钱，总共是166户，其中商服是44户，住户是122户，包括被告。2015年10月1日到2018年9月30号，收费标准是每月每平方米1.21元，合同的第七条对跨年度不交物业费的业主按月收取5%的滞纳金。被告质证认为：质疑绿地面积，实际应该是没有；房屋第2.1项有�议，坏的地方很多；公共卫生清洁有异议，按照二级物业应该是封闭式垃圾房，实际是敞开的；社区文化娱乐活动有异议，没有活动场所，也没有举行过社区文化娱乐活动；收费标准有异议，没有保安，保洁也不到位，绿化基本没有，保安室、保洁、收费在一个小屋，卫生达不到二级物业标准，垃圾收集没达标，冬天扫雪不到位，达不到标准，果皮箱、垃圾箱都没有，没有消过毒，没有专职保安，即使有也是60多岁老头兼保洁，巡逻岗没有保安，没有巡逻，没有监控，楼宇对讲不好使，没有正规停车场，没划停车位，公共部位墙面和地面没有达标，室外设施、健身器材没有修复，消防栓没有水，公共照明有一个地方没有安装灯泡，电子防盗门没有好使的，物业收费合同代表没有都签字，只有一个人签字，不认可。本院对该证据予以确认。
证据九、业主委员会备案情况表复印件一份、星辰园小区首届业主委员会选举情况说明复印件一份，证明：2016年7月25日，业主委员会正式成立完毕，由铁人社区组织，会战城管办监督与指导，全程程序符合标准，例行了一个月时间，是由铁人街道工作站监督，奔腾居委会组织实施的，在小区里按照市里的有关规定，成立的业主委员会，包括公告阶段、摸底阶段、成立筹备组阶段。被告质证认为：业主大会不知道，也没有人通知，没召开过业主大会，依法选举业主委员会有异议，对业主大会召开程序质疑。本院对该证据予以确认。
证据十、大庆市住宅物业服务内容监督记录复印件9页（与原件核对无异议），证明：经过萨区城管局大庆市城管委亲临现场检查，服务标准与事实相符，进行的批示。被告质证认为：物业服务合同的起止时间是2015年10月1日至2018年9月30日，而原告举证的合同起止时间是2016年10月25日至2018年9月30日，时间矛盾，物业服务基本情况未达到标准。本院对该证据予以确认。
证据十一、档案查档证明一份2页，证明：萨尔图区西宾路45巷星辰园-5-302室所有权人为原告杜力民，2013年3月购买杜力彬房产，查档日期是2016年12月27日，建筑面积是56.22平方米。被告质证认为：无异议。本院对该证据予以确认。
证据十二、通知复印件一份，证明：2016年10月10日星辰园SJ小区业主委员会通知小区全体业主向原告缴纳物业费的通知。被告质证认为：同意入驻，物业收费标准不同意，在收费标准上面只有一个主任的签字，业主代表均没有签字，2015年10月1日至2016年12月31日有异议，当时不同意14.52元的收费标准。本院对�证据予以确认。
证据十三、温馨提示一份，证明：物业公司为全体业主提供了所有服务企业的热线及举报电话，公司总经理的手机号向全体业主公布，对服务不到位可以随时向总经理举报。被告质证认为：书面摸底走访对被告杜力民的签字有异议，不是本人所签。本院对该证据予以确认。
证据十四、防雷检测报告复印件一份（与原件核对无异议），证明：星辰园楼和SJ1、2两栋楼都是通过原告每年检测一次防雷，被告也是享受人。被告质证无异议。本院对该证据予以确认。
证据十五、照片110张，证明：给被告进行服务的照片共110张。被告质证认为：保安年龄不符合规定，已超过60岁；监控只是一处的监控，还不好使；灭火器数量达不到二级物业标准；有消防栓，但是没有水；保安室、收费处、保洁供用一个屋子；健身器材有损坏并且没有维修；自行车棚在三楼有异议；单元门口有一盏灯没亮；监控对讲没见原告用过；不能按照二级的标准及时清雪。本院对该证据予以确认。
在举证期限内和庭审过程中，被告杜力民举证如下：
证据一、大庆市住宅物业服务分等收费标准复印件一份，证明：原告的收费不达标，绿化面积按照一级收费标准收的，其他虽然按照二级标准收费，但是没有达到标准。原告质证认为：因为都是鲜花盛开，所以按照一级标准收费，没达到二级标准当时业主应该指出来，所以说不存在达不到标准，标准是按照2016年出台的标准履行的。本院对该证据的真实性予以确认。
证据二、服务承诺公示板照片复印件一张，证明：原告未达到标准。原告质证认为：证明不了未达标，我们都已经按照合同标准履行了。本院对该证据的真实性予以确认。
证据三、物业服务项目及收费标准备案表照片复印件一张，证明：企业是三级资质，绿化是按照一级收费。原告质证认为：真实性没有意义，证明的问题有异议，原告和业主委员会签订的合同，又向业主公开收费标准。本院对该证据的真实性予以确认。
证据四、大庆市政府定价收费项目目录清单一份，证明：大庆市住宅物业服务分等收费标准和大庆市物业服务收费管理办法，这两个文件是有效的。原告质证认为：对真实性无异议，来源不清楚，证明不了问题。本院对该证据的真实性予以确认。
证据五、照片复印件41张，�明：原告服务未达到要求，花圃2017年5月20日还未种花；监控的夜视没亮，说明监控不好使。原告质证认为：对照片不认可，每天扫，也有空挡的时候，监控好使，路灯有人为破坏，花已经种了。本院对该证据的真实性予以确认。
依据上述证据及庭审中双方当事人的陈述，可确认本案法律事实如下：
原告大庆日月长物业管理有限公司系大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区的物业服务企业，被告杜力民系大庆市萨尔图区西宾路45巷星辰园-5-302室房屋的所有权人。2016年10月25日，原告与大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区业主委员会签定了《物业服务委托合同书》。在合同书中约定：物业类型为商服、住宅物业管理；坐落位置为大庆市让胡路区西杨路北侧，四置为东至沁园春、西至菜库路、南至西宾路、北至辐射中心；住户166户，包括商服46户、住宅120户；委托服务事项为房屋建筑本体公共部位的零星维修和维修面积小于1平方米的维修、房屋建筑本体公共设施设备、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用室外的平时养护和维修及管理、公共卫生的清洁卫生和垃圾的收集及清运服务；协助当地公安机关进行小区安全监控和治安巡视等工作、社区文化娱乐活动、物业及物业服务管理档案和小区资料、物业的日常服务与管理、健全物业档案、法规和政策规定及业主授权物业服务管理的其他事项；小区住宅物业服务费为每月每平方米1.21元，收缴时间一般在每年9-12月进行；委托时间从2015年10月1日至2018年9月30日，时间为三年；依法向法院起诉的，对跨年度不交物业费的业主按月收取百分之五的滞纳金。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告大庆日月长物业管理有限公司与被告杜力民居住的大庆市萨尔图区奔腾居委会星辰园SJ小区业主委员会签订《物业服务委托合同书》并就物业管理类型、委托服务事项、委托服务形式、物业费收费标准、住宅及商服部位共用设施、设备维修基金的使用、物业服务委托时间、不可抗力的处理、双方的权利和义务、争议的解决及滞纳金的收取等事项所作的约定是双方真实意思表示，该合同书不仅对原告及业主委员会有约束力，其效力也及于包括被告在内的该小区的全体业主。原告对被告所在小区已基本履行其物业管理和服务职责，被告在接受原告的物业管理、服务后就应承担相应的民事义务。在庭审中，被告认可其未交纳2015年10月1日至2016年12月31日共15个月的物业服务费属实，被告所有的大庆市萨尔图区西宾路45巷星辰园-5-302室房屋的建筑面积56.22�方米，即被告应缴纳的物业服务费应为1020.39元（1.21元/月/平方米×56.22平方米×15个月），故本院对原告要求被告缴纳物业服务费1020.39元的诉讼请求予以支持；因《物业服务委托合同书》中已约定对跨年度不交物业服务费的业主可按月收取5%的滞纳金，即被告应给付自2016年1月1日时起至原告起诉时2017年2月24日时止的滞纳金122.45元（1.21元/月/平方米×56.22平方米×3个月×5%×12个月）。即被告应给付自2016年1月1日时起至2017年2月24日时止的滞纳金122.45元，故本院对原告要求被告给付滞纳金122.45元的诉讼请求予以支持。综上，被告应缴纳物业服务费1020.39元、给付滞纳金122.45元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十�条、第八十二条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第六十七条的规定，判决如下：
被告杜力民于本判决书生效后立即给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业服务费1020.39元、滞纳金122.45元，共计1142.84元；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告杜力民负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 刘增华
人民陪审员 肖雅鹤
人民陪审员 宣兆杰
二〇一七年八月十五日
书 记 员 杨冬岩