宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0106民初2093号
原告：张万龙，男，住宁夏回族自治区平罗县.
委托诉讼代理人：刘春艳，宁夏合天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭新萍，宁夏合天律师事务所律师。
被告：宁夏建兴住宅置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。
法定代表人：李建平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周学全，宁夏正义达律师事务所律师。
原告张万龙与被告宁夏建兴住宅置业有限公司（以下简称建兴住宅置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张万龙的诉讼代理人刘春艳，被告建兴住宅置业公司的诉讼代理人周学全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张万龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议》，向原告交付清水湾国子城房屋；2.被告向原告支付违约金83158元（暂自2015年1月1日计算至2016年1月10日），此后违约金按《补充协议》的约定计算至实际交房之日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于银川市金凤区贺兰山中路530号清水湾国子城商品房一套。原告如约向被告履行了751913元的付款义务，但被告未能按照合同约定的交房期限于2014年12月31日前履行交房义务。2015年6月30日，原、被告又签订《补充协议》一份，该协议第三条第一款对被告延期交房的违约责任进行了约定，但被告至今仍未向原告交付房屋，已构成违约，故原告诉至法院。
被告建兴住宅置业公司辩称，1.原告所购房产已在2015年9月11日通过了验收，依法具备了交房条件，可以向业主交付。现因原告不交物业维修专项资金，故造成银川市住房和城乡建设局不给出具《新建住宅配套设施交付使用证》，该责任不在被告。2.《补充协议》是在特殊情况下被迫签订，非被告真实意思表示，明显加重了被告方的责任，显失公平，应当依法撤销或变更。3.《补充协议》约定的延期交房违约金过高，应当依法核减。4.违约金应当计算至原告收到交房通知之日止。原告所购买房产于2015年7月30日完工，同年8月分项验收，在提请总验的同时，2015年8月29日被告向各业主通过邮电局EMS发出《交房通知书》，收到该通知的业主有110多户在随后办理了交房手续。原告签收了《交房通知书》，没有及时办理交房手续。故从原告收到交房通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金。综上，请求人民法院依法核减违约金比例，并以收到交房通知之日作为计算违约金的终止之日，在合理范围内确定违约金数额。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告提交的《银川市商品房买卖合同》、购房发票、《协议书》《逾期交房告知函》《交房通知书》等证据的三性，予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月18日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，双方合同约定：原告购买被告开发的位于银川市金凤区贺兰山中路530号清水湾国子城商品房一套；房屋总价款为751913元；房屋交付时间为2014年12月31日前，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金。合同第九条、第十二条还约定，住宅交付、交接时，出卖人应当提供《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称“两书一证”）等住宅证明文件，如果出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告如约向被告履行了751913元的付款义务，但被告未能按照合同约定的期限向原告履行交房义务。2015年5月25日，被告向原告发出告知函，告知原告涉案工程因各种原因未能如期完工，导致房屋不能交付。为此，原告等小区业主多次与被告交涉。
2015年6月29日，就延期交房违约责任，原、被告签订《协议书》一份，协议约定：1.房屋交付时间延期至2015年8月31日；2.2014年12月31日至2015年8月31日的逾期违约金，被告每日按照购房合同约定的原告已付款总额的万分之零点五的四倍即万分之二赔偿；3.如果再次逾期，自2015年9月1日起，被告按照原告已付款总额的每日万分之三赔偿违约金。
2015年8月25日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于同年9月10日前到售楼部办理收房手续。原告收到通知，但认为被告未能按照合同约定提供“两书一证”等住宅证明文件，故拒绝办理房屋交接手续。
另查明，被告至今不能提供标的房屋“两书一证”等住宅证明文件。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应予全面履行。原告履行了交付购房款的义务，被告未按合同约定的交付条件和期限，即提供“两书一证”等住宅证明文件于2015年8月31日前向原告交付商品房屋，已构成违约，应当承担相应的民事责任。
原、被告达成的《协议书》是在被告逾期交房近半年之久，原告与被告自愿平等协商一致的结果，协议内容不违反法律或行政法规强制性规定，该协议是对《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任条款的变更，不具有可撤销的情形，应予全面履行。故被告关于《协议书》是被迫签订应当依法撤销或变更的抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
银川市2014年11月开始推行的新版商品房买卖合同中虽将第九条更改为“取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告”，但原、被告签订商品房买卖合同的行为在前，新版合同推行在后，后一行为不能使前一行为当然无效，且目前也无明文规定交付房屋无需取得新建住宅配套设施交付使用证书。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并未约定购房人必须先行交存首期住宅专项维修资金，《银川市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定“开发建设单位未售出的物业及未足额交存住宅专项维修资金的物业，由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第八条规定足额交存住宅专项维修资金”，被告认为未取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》责任在于原告的主张，理由不能成立，故被告关于涉案房产在2015年9月11日通过总验后即取得交付条件，自原告收到交房通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金的主张，理据不足，本院不予支持。
原告主张被告自2015年9月1日起至被告实际取得“两书一证”之日止，按照每日房价款万分之三赔偿违约金，并未高于给原告造成的实际损失，本院予以支持。被告要求调整违约金的主张无事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效后三十日内，按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的交付条件（即《银川市新建住宅配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》提供齐全），向原告张万龙交付银川市金凤区清水湾国子城房屋；
二、被告宁夏建兴住宅置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张万龙2015年1月1日至2015年8月31日期间的逾期交付房屋违约金36092元（751913元乘以万分之二乘以240天），2015年9月1日之后的违约金按每日万分之三计算至被告实际取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》之日止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费1879元，减半收取计939.5元，由被告宁夏建兴住宅置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 史建文
二〇一六年十一月三日
书记员 周 晶
判决书附页一：全案证据以及质证意见
一、原告提交的证据及质证意见
1.《银川市商品房买卖合同》一份，购房发票二份。证明：1.原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的清水湾国子城商品房，原告依约履行了751913元的付款义务；2.被告未按合同约定的时间即2014年12月31日前交付房屋，且合同中约定双方进行验收交接时，出卖人应当提供“两书一证”，如果出卖人不能出示“两书一证”，买受人有权拒绝接受房屋，由此产生的延期交房违约责任由出卖人承担。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，认为由于原告迟迟不交纳物业维修专项资金，造成《新建住宅配套设施交付使用证》至今无法办理。2012年8月银川市政府出台的《银川市住宅专项维修资金管理办法》中明确了交纳住宅专项维修资金是业主的责任。
2.被告于2015年5月25日出具的《致国子城小区二期业主的告知函》。证明被告向原告发函告知由于国子城二期工程施工过程中遇到各种问题，导致无法按期交房，违约责任在于被告。经质证，被告对该证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为《新建住宅配套设施交付使用证》必须由业主缴纳专项维修储备金后才能办理，但原告至今未交。
3.《协议书》和《补充协议协调书》各一份。证明经银川市金凤区上海西路街道办人民调解委员会主持协调，原、被告平等协商于2015年6月29日达成《协议书》，双方对延期交房的违约责任进行了约定，被告承诺“自2015年1月1日至2015年8月31日，依照原告已付款总额每日按万分之二进行赔付；再逾期自2015年9月1日起，依照原告已付款总额每日按万分之三进行赔付”。经质证，被告认为《补充协议》系在原告等人持续围堵被告办公区、在政府要求维护稳定的情况下与原告达成的，该协议明显加重了被告方的责任，显失公平，应当依法变更。
4.银川市城乡建设局（银住建罚决字2016第23号）处罚书一份。证明被告未取得《新建住宅交付使用证》而交付住宅的行为属于违规行为。经质证，被告对处罚书的真实性无异议，认为处罚决定书作出的时间虽是2016年2月，但实际处罚针对2015年9月交房的前19户的行为，处罚最终没有落实，银川市2014年4月以后执行的新版《商品房买卖合同》已取消了取得《新建住宅交付使用证》才能交房的规定。
二、被告提交的证据及质证意见
1.《银川市商品房买卖合同》（同原告的证据一）。证明原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的延期交房和延期付款的违约金一致，均为每日万分之零点五。经质证，原告认为被告逾期不能交付房屋，双方签订补充协议对违约金进行了变更，补充协议是双方真实意思表示，符合法律规定。
2.2015年5月至6月业主围堵被告办公区、损毁售楼部、阻挠工程施工的照片和录像各一组、2015年6月15日建兴公司致银川市委、市政府《关于国子城售楼中心遭损毁及正常经营被扰乱的情况说明》、2015年6月24日《关于6月21日部分国子城业主对建兴公司办公楼及员工围攻和禁锢事件的说明》、2015年7月1日《关于国子城二期延期交房事件的说明及解决办法》复印件各一份。证明：2015年5月至6月期间，国子城小区二期一百多名业主持续围堵被告办公区，砸毁售楼部，阻挠工程施工，甚至持刀威胁售楼部工作人员，致使被告回款更加困难，施工工期进一步延后。业主的上述行为，严重影响了社会的稳定，银川市住房和城乡建设局、金凤区政府、上海西路办事处等单位多次出面协调，告诫企业要维护稳定，确保不能影响中阿论坛的准备。最终，被告被迫作了让步，与原告签订了《补充协议》。经质证，原告对该组证据的三性均不予认可，认为原告是在被告迟迟不向原告交房的情况下向政府相关部门反映问题，不存在胁迫签订《补充协议》的情况。
3.《商品房买卖合同补充协议》（同原告的证据三）。证明补充协议是在特殊情况下，被告被迫签订，该协议明显加重了被告方的责任，显失公平，依法属于可变更、可撤销的合同，依法应当变更。经质证，原告认为补充协议不存在可撤销的情形，协议内容是被告为了补偿因其无法按期交工给原告造成的违约损失，有被告的印章，符合合同的构成要件，被告应当按照该协议的约定向原告支付违约金。
4.《单位工程质量竣工记录表》《工程竣工验收备案表》（复印件）各一份。证明原告所购买涉案房屋于2015年7月30日完工，2015年9月11日通过了验收，根据《建筑法》第六十一条的规定和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，具备了交房条件，被告发给原告的交房通知及“致业主的一封信”均说明要在8月底交房。经质证，原告对该组证据的关联性及证明目的均有异议，认为被告虽然取得了《单位工程质量竣工记录表》《工程竣工验收备案表》，但未取得《新建住宅交付使用证》。双方合同第十二条明确约定，房屋出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅质量说明书，时至今日，被告也未向原告出示该“两书一证”，故原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。
5.2014年11月银川市新版《银川市商品房买卖合同（预售）》（复印件）一份。证明：1.为减少行政审批事项，2014年11月银川开始推行新版《银川市商品房买卖合同（预售）》，该合同是中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定。在该合同第九条的“商品房交付条件”中已取消“取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》”，代之以“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”。被告所提供的房产在2015年9月11日总验通过，具备了银川市商品房交付条件；2.该合同可以证实，作为简政放权的一个方面，银川市目前已不将《银川市新建住宅配套设施交付使用证》作为交房的必要条件，本案原告主张交房的时间计算至取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》没有合法依据。经质证，对该证据的真实性及合法性均无异议，对关联性及证明目的有异议。认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告在没有取得该“两书一证”的情况下，原告有权拒绝接受该房屋；被告出示的新版《银川市商品房买卖合同（预售）》与本案无关，银川市没有法律规定取消被告未办理房屋交付使用证可以向业主交付房屋的规定，原告出示的《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》第4条规定“未取得新建商品房配套设施交付使用证的，不得交付使用”；原告出示的住建局行政处罚决定书责令被告停止向业主进行违规交房。综上，被告至今未向原告出具“两书一证”，被告不具备交房条件。
6.《交房通知书》《EMS特快专递单》和《妥投信息》（复印件）各一份。证明：国子城二期7至10号楼各单项工程分验后，在提请总验的同时，被告于2015年8月25日向各业主发出《交房通知书》，收到该通知的业主有110多人在随后办理了交房手续，但原告签收了该文书后并没有办理房屋交接手续，故从其收到交房通知之日起，被告没有义务再向其支付违约金。经质证，原告对该证据的真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。1.根据《银川市住宅资金维修管理办法》（银川市人民政府令2012第五号）规定其中第12条规定，该规定明确专项维修资金业主未足额缴纳的应当先行由开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前按照本办法第8条的规定足额交存首期住宅维修专项资金，故业主在收房前未缴纳的，应当先行由被告进行垫付，在收房时向被告进行缴纳；2.被告自述其持续交房110多户，属于违规交房现业主已经向银川市住建局进行举报，住建局答复，查实后仍继续进行处罚。
7.《银川市住宅专项维修资金管理办法》《银川市住宅专项维修资金管理资金交存通知》样本复印件各一份。证明《银川市住宅专项维修资金管理办法》第八条明确规定商品住宅首期住宅专项维修资金应当由业主交存至住宅专项维修资金专户。《银川市住宅专项维修资金管理办法交存通知》明确通知缴费数额。因原告等人未交存首期住宅专项维修资金，造成国子城二期至今未能办理《新建住宅交付使用证》。经质证，原告对关联性及证明目的有异议，认为《银川市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，交纳新建住宅物业专项维修资金是开发商的责任，而非原告业主应尽的法定义务，被告应当按照双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的条件交付房屋。
判决书附页二：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。