重庆市万州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0101民初4470号
原告：熊程宇航，女，汉族，1997年6月25日出生，住重庆市万州区学府路。
委托诉讼代理人：熊成阳，重庆超祥律师事务所专职律师，特别授权。
被告：郑世英，女，汉族，1965年3月6日出生，住重庆市万州区走马镇。
被告：向秀发，男，汉族，1963年2月5日出生，住重庆市万州区走马镇。
二被告共同委托诉讼代理人：李建伟，重庆渝万律师事务所专职律师，特别授权。
第三人：向宏林，男，汉族，1987年3月22日出生，住重庆市万州区天星路。
第三人：向征（曾用名向宏奇），男，汉族，1999年10月27日出生，住重庆市万州区安庆路。
法定代理人：郑世英（向征母亲），女，汉族，1965年3月6日出生，住重庆市万州区走马镇莲花路。
第三人向宏林、向征共同委托诉讼代理人：李建伟，重庆渝万律师事务所专职律师，特别授权。
原告熊程宇航与被告郑世英、向秀发、第三人向宏林、向征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告熊程宇航的委托诉讼代理人熊成阳、被告向秀发及委托诉讼代理人李建伟（并代理被告郑世英、第三人向宏林、向征）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊程宇航向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认2015年12月28日原告熊程宇航与被告郑世英、向秀发签订的《房屋买卖和土地使用权转让协议》合法有效；2.依法判决被告郑世英、向秀发和第三人向宏林、向征立即按《房屋买卖和土地使用权转让协议》中约定将重庆市万州区上海大道333号（原中药材站内，现变更为423号）房屋所有权和土地使用权过户登记在原告熊程宇航名下；3.请求依法判决被告郑世英、向秀发向原告支付违约金100万元（诉讼过程中，原告自愿放弃该项诉讼请求）；4.本次诉讼产生的�部费用由二被告承担。
事实及理由：2015年12月28日，原告熊程宇航与被告郑世英、向秀发签订房屋买卖和土地使用权转让协议，二被告将其所有的位于重庆市万州区上海大道333号（原中药材站内，现变更为423号）的所有房屋（建筑面积2000平方米，此面积不包括地下室）、此屋旁边的地下室、院坝上的附属设施及房地产权证（301D房地证2009字第00585号）红线内的土地使用权一并出售给原告。原告已按约定履行相关义务，被告也将房屋、院坝及所有附属设施交付原告。按协议约定，被告必须在2016年12月30日前将房屋的产权及土地使用权过户登记给原告，被告未到相关部门办理过户手续，经原告多次催促未果。被告违约，应承担违约责任，并赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求判决支持。
被告郑世英、向秀发辩称，讼争房屋原是重庆市万州区中药材公司的，该公司破产清算过程中，经法院拍卖由案外人熊泽树拍得，二被告再从熊泽树手上购买，土地使用权是登记在郑世英名下。该房屋先是出租给原告的父亲熊祥斌使用，后与原告签订买卖合同，将土地及房屋卖给了原告，对双方的买卖没有异议。被告在出卖房屋后即将房屋交付原告，原告也一直在使用，被告没有再收取租金。房屋是现状买卖，被告当时与熊祥斌约定，由买方办理产权登记手续，被告不负责办理，同意协助原告办理产权登记。土地的房地产权证是办理在郑世英名下的，离婚时将房屋全部处分给了两个儿子向宏林和向征，但没有移交房屋，也没有办理具体的过户登记，后已经出卖给原告，不再赠与给向宏林和向征。未办理房产证是因为房屋没有竣工验收，并非被告的原因，现只能办理土地使�权转让登记。被告愿意将房屋现状卖给原告，但不能办理产权证，认可双方签订的《房屋买卖和土地使用权转让协议》有效。被告在顶楼搭建的茶楼不在双方买卖范围之内，对土地面积以红线范围内为准。若原告不愿购买该房屋，被告可以赎回，但应减除房屋租金。原告已放弃要求被告承担违约金100万元的诉讼请求，同意减少房屋价款50万元，价款由双方另行结算。愿意配合原告办理房地产权转移登记，土地、房屋办理过户的费用均由原告承担，被告不承担费用。请求依法判决。
第三人向宏林、向征陈述称，2015年12月28日，原告熊程宇航与被告郑世英、向秀发签订房屋买卖和土地使用权转让协议合法有效。在签订该协议之前，郑世英、向秀发协议离婚，约定将该协议所涉及的土地及房屋赠与给婚生子向宏林、向征，但赠与尚未实际履行，该赠与行为无效。向宏林、向征不接受郑世英、向秀发对该协议所涉及的土地及房屋的赠与，不对该协议所涉及的房屋及土地使用权主张任何权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、1997年10月30日，原万县市人民政府批复万县市中药材公司，同意划拔已征用的原万县市五桥区五桥镇五桥社区三社国有土地11066平方米，作为移民迁建工程用地。通过建设工程选址、建设用地规划、建设用地批准，建设中药材公司综合楼。1998年9月9日，重庆市万州区计划委员会批复四川省中药材公司万县经营站，同意该公司中药饮片厂仓库项目立项，投资总额209万元，拟建仓库规模3389平方米。1998年12月24日，重庆市万州区建设委员会批复重庆市万州中药材公司，同意该仓库总建面积3174平方米，其中：中药片厂仓库（框架四层）建筑面积2620平方米，地下仓库（框架一层）建筑面积554平方米，总投资209万元。1999年1月11日，重庆市万州区计划委员会向万州区中药材公司下达投资计划，1999年度投资209万元，资金来源为移民补偿费。
2005年3月18日，重庆市万州区中药材公司破产清算组委托重庆诚信拍卖有限公司，对重庆市万州区中药材公司位于万州区百安坝的房屋及在建工程等破产财产公开拍卖，包括位于万州区五桥上海大道中药材站住宅楼的门面房44.91㎡、五桥百安一路中药材站综合楼第二层办公用房648.18㎡、五桥纵二路中药材站住宅楼负一层仓库617.29㎡、五桥百安坝（原五桥村三社）饮片厂在建工程共三层（属工业用地）约1830㎡。熊泽树中标购买饮片厂在建工程土地及房屋，重庆诚信拍卖有限公司核发《拍卖成交确认书》确认，熊泽树缴清了土地出让金。2009年11月，熊泽树与万州区国土资源局签订《国有建设用地使用权转让合同（补签）》，申办房地产权证[301D房地证2009字第00509号]，证载面积1825.1平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，出让年限至2059年11月3日止。
二、2009年10月22日，熊泽树（甲方）与郑世英（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定“甲方将2005年3月18日在重庆诚信拍卖有限公司竞买的土地使用权面积1825.1平方米（含在建工程一幢）现状出售给乙方，项目地址为重庆市万州区百安坝万州区中药材站饮片厂在建工程的土地，转让价款69万元，土地使用权四至边界以[301D房地证2009字第00509号]房地产权证为准，乙方自行负责变更土地使用权的审批手续”等内容。2009年12月25日，重庆市万州区国土资源局作出（万州国土转发（2009）41号）批复，同意熊泽树转让03－01－415号宗地1825.1平方米国有建设用地使用权给郑世英个人，土地用途、出让年限不变，转让价款69万元。转让成交后，熊泽树与万州区国土资源局签订《国有建设用地使用权转让合同》约定的权利义务随之转移给买受人郑世英，土地受让人应严格按照批准的土地用途和条件使用土地，未经依法批准，不得擅自转让、出租、抵押和改变土地用途及使用条件；若需改变土地用途及使用条件，应重新报区政府批准。要求熊泽树与郑世英向万州区土地交易中心申报转让登记，完善土地使用权转让变更登记手续。2009年12月31日，熊泽树与郑世英对土地使用权转让进行变更登记（301D房地证2009字第00585号），权利人郑世英，坐落万州区上海大道（原中药材站内），土地�用权类型为出让，土地用途工业用地，土地使用权面积1825.1平方米，土地使用权终止日期为2059年11月3日。
三、郑世英、向秀发原是为夫妻关系，2015年9月9日签订《离婚协议书》，协议离婚，办理离婚登记。离婚协议书对财产分割约定：“万州区上海大道（原中药材站内，房地产权证301D房地证2009字第00585号）二楼一底，一楼、底楼分给长子向宏林，二楼及土地面积4亩归向宏奇所有（由郑世英管理使用），顶楼加层部分归郑世英所有；万州区（五桥）上海大道23号4幢2层1单元201室（301五房地证2008字第01458号）归向秀发所有”等内容。诉讼过程中，郑世英、向秀发、向宏林、向征作出承诺：“2015年12月28日，原告熊程宇航与被告郑世英、向秀发签订房屋买卖和土地使用权转让协议合法有效。在签订该协议之前，郑世英、向秀发协议离婚，约定将�协议所涉及的土地及房屋赠与给婚生子向宏林、向征，但赠与尚未实际履行，该赠与行为无效。郑世英、向秀发承诺2015年12月28日与熊程宇航签订的《房屋买卖和土地使用权转让协议》继续有效，该协议的权利由郑世英、向秀发享有并承担该协议的义务。由向宏林、向征承诺不接受郑世英、向秀发对该协议所涉及的土地及房屋的赠与，不对该协议所涉及的房屋及土地使用权主张任何权利。”
四、2015年12月28日，熊程宇航（乙方）与郑世英、向秀华（双方认可为笔误，应为向秀发，甲方）签订《房屋买卖和土地使用权转让协议》，约定“甲方将位于重庆市万州区上海大道333号（原中药材站内，现变更为423号）的所有房屋及所有附属设施出卖给乙方。甲方出卖房屋及土地的基本情况：甲方出卖的房屋位于万州区上海大道423号（房屋一栋三楼一底及此屋旁边的地下室）及所有附属设施，房屋建筑面积约2000平方米（不包括地下室），属框架结构；房地产权证（301D房地证2009字第00585号）红线内的土地使用权一并转让给乙方。出卖房屋及土地的四至边界：以今后新办的房地产权证为准。房屋及土地的转让价格及付款办法：总价款为900万元，乙方在2015年12月30日前一次性支付甲方150万元，2016年1月10日前一次性支付甲方150万元，余款在甲方将房屋产权及土地使用权过户给乙方后，乙方一次性支付甲方。房屋及土地过户登记的办理及税费承担：因甲方无房屋产权证无法过户，甲方必须在2016年12月30日前负责办理完将房屋产权及土地使用权过户的相关手续。办理房屋产权证的所有费用由甲方承担；房屋产权及土地使用权过户的全部费用（不包括办理房屋产权证的所有费用，但包括过户的税费、土地招拍挂费用）在100万元内由乙方承担，超过的所有费用由甲方承担。特别约定：如果在办理房屋产权证过程中，上述房屋和土地被法院查封、冻结，不能正常办理房屋产权及土地使用权过户的相关手续并超过了本协议约定的过户时间，甲方应向乙方支付10万元损失费。因国家法律、政策的原因（土地招拍挂除外），使上述房屋和土地使用权不能过户给乙方，造成本协议无效或解除的，甲方应立即退还乙方所交购房款及土地转让费，并从乙方支付此款之日起按月息2％支付已付款资金利息到付清为止，并支付违约金50万元。其他约定：甲方在2016年2月28日前将上述土地及房屋交乙方使用；乙方交清约定房款后上述土地及房屋所有权归乙方。房地产权证（301D房地证2009字第00585号）红线范围内的所有房屋、附属设施及土地使用权都归乙方所有。甲方交房时必须水、电、气通，并协助乙方办理过户手续。违约责任：本协议所有条款（本协议第七条除外）甲、乙双方共同信守，任何一方违约应支付对方违约金100万元，并赔偿违约金不足的经济损失部分（包括可得利益的损失）”等内容。协议签订后，原告父亲熊祥斌代为支付购买土地房屋价款450万元。在诉讼过程中，原、被告双方协商确认：原告放弃约定的违约金100万元，被告自愿减少土地房屋价款50万元，原告尚欠被告400万元；原告自愿承担土地、房屋产权转移登记的税费。2016年10月30日，被告与原告父亲签订《房屋移交清单》，将万州区上海大道423号院坝大门钥匙、房屋大门钥匙、第三楼住房钥匙交付原告父亲熊祥斌；因讼争房屋原已出租给熊祥斌使用，双方当庭确认已于2016年12月30日全部交接完毕。
诉讼过程中，熊祥斌委托重庆市国土资源勘测规划院万州区房产测量所对房屋建筑面积进行测量，原中药材站中药饮片厂五桥百安坝工程地下室建筑面积215.11平方米（套内建筑面积208.00平方米）、房屋建筑面积1912.29平方米（套内建筑面积1790.20平方米）。
2017年4月17日，根据原告申请并提供担保，本院裁定查封郑世英所有的位于重庆市万州区上海大道1825.1平方米（原中药材站内，房地产权证301D房地证2009字第00585号）的土地使用权，财产保全费5000元。
本案争议焦点：一、原、被告双方所签《房屋买卖和土地使用权转让协议》的效力；二、房屋产权、土地使用权转移登记的问题。
结合双方当事人的举证、质证及陈述意见，本院综合评析如下：
本院认为，原告熊程宇航与被告郑世英、向秀发所签《房屋买卖和土地使用权转让协议》是当事人真实意思的表�，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定支付部分购房款，被告亦将房屋及土地交付原告，对其余购房款400万元由双方另行处理，本案不作调整。被告郑世英、向秀发原是夫妻关系，讼争房屋及土地是夫妻共有财产，虽然被告郑世英、向秀发在2015年9月9日签订的离婚协议书中约定将“万州区上海大道房屋（原中药材站内，房地产权证301D房地证2009字第00585号）一楼、底楼分给长子向宏林，二楼及土地面积4亩分归向宏奇所有（由郑世英管理使用）”，是郑世英、向秀发对财产的赠与行为，但所赠与的土地及房屋并未实际交付，也未办理产权转移登记，其赠与行为尚未完成。在诉讼过程中，郑世英、向秀发、向宏林、向征承诺：“郑世英、向秀发协议离婚时约定将该协议所涉及的土地及房屋赠与给婚生子向宏林、向征，但赠与尚未实际履行，由郑世英、向秀发继续履行与熊程宇航签订的《房屋买卖和土地使用权转让协议》，享有权利并承担义务；第三人向宏林、向征承诺不接受郑世英、向秀发对该协议所涉及的土地及房屋的赠与，不对该协议所涉及的房屋及土地使用权主张任何权利。”当事人的意思表示真实，不违反法律规定，本院予以确认。
对房屋产权、土地使用权转移登记的问题。双方约定“甲方必须在2016年12月30日前负责办理完房屋产权及土地使用权过户的相关手续，办理房屋产权证的所有费用由甲方承担，房屋产权及土地使用权过户的全部费用由乙方承担”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理�属登记。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”其约定符合相关法律规定，原告请求办理土地使用权转移登记，本院予以支持。对该建设用地上的房屋产权登记，虽然该建设工程尚未竣工验收，未进行产权初始登记，但被告所出卖的房屋取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等建设手续，是合法工程，可以在完善相关手续后办理产权登记。双方约定的办理产权登记的期限已届满，原告请求被告协助办理房屋产权登记符合双方的约定，于法有据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通�》第四条、第五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十六条、第六十一条第三款的规定，判决如下：
一、确认原告熊程宇航与被告郑世英、向秀发所签的房屋买卖和土地使用权转让协议有效；
二、由被告郑世英、向秀发于本判决生效后三十日内协助原告熊程宇航办理重庆市万州区上海大道423号（原中药材站内）1825.1平方米国有土地使用权（房地产权证301D房地证2009字第00585号）的转移登记；
三、由被告郑世英、向秀发于本判决生效后三十日内协助原告熊程宇航办理重庆市万州区上海大道423号房屋（原万州中药材公司中药饮片厂五桥百安坝工程地下室建筑面积约215.11平方米、房屋建�面积约1912.29平方米，具体面积以办证实测为准）的产权转移登记；
四、驳回原告熊程宇航在本案中的其他诉讼请求。
案件受理费74800元，减半收取37400元，财产保全费5000元，合计42400元，由被告郑世英、向秀发承担；原告已预交，二被告直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交申请，按自动撤回上诉处理。
本判决生效后，当事人应当�觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 程地华
二〇一七年八月十八日
书记员 张 燕