山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3003号
上诉人（原审被告）：苑宏伟，男，1982年9月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴明文，男，1990年12月19日出生，汉族，住山东省东平县。
委托诉讼代理人：李忠建，山东龙奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴桐，山东龙奥律师事务所律师。
原审被告：毛小敏，女，1979年9月23日出生，汉族，住陕西省咸阳市。
委托诉讼代理人：王守乾，山东鲁华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李亚超，山东鲁华律师事务所实习律师。
原审第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：刘倩雯，女，1991年11月5日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
上诉人苑宏伟因与被上诉人吴明文、原审被告毛小敏、原审第三人山东中住地产经济有限公司（以下简称中住地产经纪公司）返还原物纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2017)鲁0105民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
苑宏伟上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审；2、、一、二审诉讼费用由吴明文、毛小敏承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、一审判决认定：“苑宏伟虽主张吴明文与李兴才、毛小敏系恶意串通，但证据不足”(见判决书第8页末一段至第9页第一段)，该认定明显与事实不符，苑宏伟在一审中提交的证据能够证明吴明文与案外人李兴才、毛小敏恶意串通，损害苑宏伟权益，故其三人签订的房屋买卖合同应为无效合同。1、吴明文与案外人李兴才、毛小敏所签《房屋买卖合同》第5条明确载明：“房产由李兴才过户到吴明文名下的所有费用均由李兴才承担。”该条表述足以证明吴明文在签订房屋买卖合同时，是明知毛小敏与李兴才之间存在在先的房屋买卖交易行为的，也明知需要办理由李兴才名下到苑宏伟及毛小敏名下的过户手续的。2、在吴明文与苑宏伟及其代理律师的电话、面谈录音中，吴明文是明确知道其所购买的房产是毛小敏所有，也知道购房款由毛小敏取得，在这种情况下，其还接受以李兴才为卖房人，毛小敏为授权代理人的方式达成该房产买卖交易，具有恶意串通签订合同的嫌疑。根据《合同法》第52条的规定应为无效合同，不发生法律效力。二、吴明文与案外人李兴才、毛小敏签订房屋买卖合同并取得房产证的行为不符合《物权法》第106条第l款以及《婚姻法司法解释三》第11条规定，吴明文享有的诉争房屋物权不应受到法律认可和保护，苑宏伟依法有权主张追回房屋的所有权。1、吴明文的前述明知的行为足以证明其不是善意第三人，不符合《物权法》第106条第l款“受让人受让该不动产或动产时是善意的”规定。前述吴明文与李兴才、毛小敏所签的房屋买卖合同第五条的约定内容以及在吴明文与苑宏伟及苑宏伟律师的电话、面谈录音中吴明文的自认录音都足以证明其不是善意第三人，其取得房产证的行为不是善意取得。2、吴明文与李兴才、毛小敏签订房屋买卖合同并取得房产证的行为不能适用《婚姻法司法解释三》第ll条的规定，吴明文的物权依法不能受到法律认可和保护，苑宏伟有权追回诉争房屋的所有权。《婚姻法司法解释三》第ll条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”此处的“夫妻共同共有”应在物权法上非常明确为共同共有的物权状态，“办理产权登记手续”应解释为房产证由擅自出售夫妻共同共有房屋的一方名下过户至善意购买的第三人名下。本案中，苑宏伟是基于2013年与李兴才签订的房屋买卖合同，支付了大部分的购房款并一直居住至今，未办理房屋过户手续，在物权上享有的是一种期待权，在未取得产权之前苑宏伟与毛小敏夫妻仅享有事实上对涉案房屋的实际占有和使用收益权，并非“夫妻实际共同共有”的物权。李兴才在取得房产证后，按照合同约定其有义务将诉争房屋过户至苑宏伟与毛小敏名下。但本案中，李兴才在取得产权后，却以经公证委托方式，委托毛小敏代为卖房并代收房款，将房产证过户至吴明文名下，该行为明显不具有《婚姻法解释三》第11条中的“办理产权登记手续”的含义，吴明文的房产证是从苑宏伟与毛小敏夫妻之外的李兴才处过户而来，因此不能适用第11条的规定，不能认定为善意取得。本案应参照适用北京市高级人民法院颁发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要(20141216)》(京高法发[2014]489号)第六条的规定，吴明文不符合《物权法》第106条第l款规定的善意取得的构成要件，苑宏伟依据该规定要求追回房屋的，应予支持。三、吴明文因为本案诉讼支出的律师代理费l0000元并非苑宏伟实际占有使用涉诉房屋的行为给吴明文造成的实际损失，不应判决予以支持。吴明文是基于2013年与李兴才签订房屋买卖合同、支付大部分购房款的客观事实一直实际居住至今的。吴明文与李兴才、毛小敏签订的房屋买卖合同，由毛小敏一人独得房款，苑宏伟对此一概不知情，是吴明文与李兴才、毛小敏三人签订房屋买卖合同的行为造成了吴明文不能入住涉诉房屋，与苑宏伟没有任何关系。苑宏伟并没有给吴明文造成任何经济损失。虽然吴明文与李兴才、毛小敏签订的房屋买卖合同约定律师费系损失的一项，但苑宏伟并非该合同的签约主体，没有参与合同签订及履行的整个过程，甚至直到吴明文前来收房时才知悉其三方签约之事。依据合同相对性原则，吴明文应向李兴才、毛小敏主张包括律师费在内的损失赔偿，而不应向苑宏伟主张。因此，一审判决苑宏伟赔偿吴明文l0000元律师费没有法律、合同及事实依据。综上，苑宏伟、毛小敏与李兴才签订房屋买卖合同、支付大部分房款并实际居住至今在先，吴明文与李兴才、毛小敏签订房屋买卖合同在后，且系恶意串通侵害苑宏伟权益，应为无效。吴明文并非善意第三人，其取得房产证的行为不应受到法律认可和保护，因此，一审判决苑宏伟及毛小敏腾房并赔偿吴明文10000元损失没有法律和事实依据，应予撤销，请求予以改判或发回重审。
吴明文辩称，一、一审法院认定事实清楚。2016年11月21日，吴明文通过第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）与原房主李兴才签订房屋买卖合同,毛小敏作为李兴才的代理人，约定将天桥区盛世名门8-1-1104室出卖给给吴明文，房款总价款为650000元。李兴才作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋有处分权，该合同是双方意思真实表示，并且不违法法律的强制性规定，该合同合法有效。2016年12月19日，吴明文向毛小敏支付了房屋的剩余价款。根据济南市历城区公证处公证的委托书、李兴才本人到场签订合同，之后李兴才和毛小敏的陪同下办理的过户手续。2016年12月30日，房产证下发给吴明文，房屋的所有权发生转移。因此、毛小敏、苑宏伟应当腾出涉案房屋。2016年12月30日，吴明文取得房屋所有权后，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，然而毛小敏和苑宏伟却实际占有该房屋，二人的行为确实给吴明文造成了损害。因此，毛小敏、苑宏伟应当承担赔偿责任。二、一审法院适用法律正确。苑宏伟一直所主张的吴明文不符合“善意取得制度”，该主张毫无法律依据，吴明文购买的涉案房屋为原房主李兴才所有，原房主李兴才把其所有的房屋出卖给吴明文，本身为有权处分，且吴明文已经支付了合理对价，并且办理了过户手续，吴明文已经为涉案房屋的所有权人。苑宏伟所主张的其已经与原房主李兴才签订的房屋买卖合同，且已经履行了付款义务，现在涉案房屋的所有权已经转移至到吴明文名下，苑宏伟应当根据合同的相对性向原房主李兴才主张违约责任或者赔偿责任，现在无权占用他人房屋，已经构成了侵权。
毛小敏陈述称，吴明文已购买了涉案房产。
中住地产经纪公司陈述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回苑宏伟的上诉请求。
吴明文向一审法院提出诉讼请求：1、判令毛小敏、苑宏伟腾出涉案房屋；2、判令毛小敏、苑宏伟赔偿损失205000元；3、案件受理费由毛小敏、苑宏伟承担。
一审法院认定事实：毛小敏与苑宏伟于2008年5月6日登记结婚。2013年3月25日，苑宏伟与案外人李兴才、济南领域不动产经纪咨询有限责任公司签订《购房定金合同》一份，约定苑宏伟购买李兴才坐落于济南市天桥区盛世名门小区8号楼1单元1104室房屋，并于签订定金合同当日支付定金贰万元，买卖双方在该合同中约定了签订《房屋买卖合同》的日期。同日，济南领域不动产经纪咨询有限责任公司向苑宏伟出具佣金收据一份，载明：“户名:苑宏伟今收到盛世名门8号楼1-1104室佣金8000元。”2013年3月29日及同年4月5日，苑宏伟分别向李兴才转账汇款28万元、12万元。自2013年7月1日起至今，涉诉房屋由苑宏伟、毛小敏实际占有使用。2016年10月17日，案外人李兴才取得涉诉房屋的不动产产权证书。2016年11月1日，李兴才作为委托人，毛小敏作为受托人，双方签订《委托书》一份，载明委托人自愿委托受托人将坐落于济南市的房产对外出售，并办理上述房产的买卖及过户手续，代理收取房款等。同日，济南市历城区公证处出具（2016）济历城证民字第8020号公证书，载明：“兹证明李兴才、季淑敏于2016年十一月一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印。”2016年11月21日，李兴才作为出卖人（甲方），吴明文作为买受人（乙方），经第三人中住地产经纪公司居间签订《房屋买卖合同》一份，该合同载明：“一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市天桥区盛世名门8-1-1104的房产给乙方，房屋所有权证书号：鲁（2016）济南市不动产权第0127994；房屋所有权人为李兴才；产别:单独所有；房屋建筑面积为59.39平方米；……。二、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为人民币（大写）陆拾伍万元整（小写650000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金:人民币（大写）贰万元（小写20000元整）……。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第一种付款方式：（一）现金付款：乙方于2016年12月16前将人民币（大写）陆拾叁万元整（小写630000元整）存入甲方指定账户；……。五、甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担：由李兴才过户到毛小敏名下的所有费用，乙方承担：契税、个税、增值税、交易手续、服务费、工本费、居间服务佣金等与房屋过户有关的所有费用。……。十一、甲、乙双方同意，甲方于2017年1月22日之前（收到全部房款后）通知乙方进行房屋验收交接；……。十三、其他约定事项：……8、甲乙双方于乙方房款凑齐到位并支付房款当日双方去房管局办理该房产的过户手续。……。”毛小敏在该份合同中作为李兴才的委托代理人签名捺印。同日，吴明文向毛小敏支付定金2万元，毛小敏向吴明文出具定金收条一份。同年12月19日，吴明文向毛小敏银行转账62.7万元。同日，毛小敏向吴明文出具房款收条一份，载明收到吴明文购房款63万元。同年12月30日，吴明文取得涉诉房屋的不动产权证书，即鲁（2016）济南市不动产权第0174624号不动产权证书。庭审中，中住地产经纪公司及吴明文、毛小敏均述称吴明文在签订《房屋买卖合同》前在第三人及毛小敏的陪同下实地查看过涉诉房屋。另，吴明文作为甲方，山东龙奥律师事务所作为乙方，双方签订《民事委托代理合同》一份，载明乙方委派律师作为原告与李兴才、毛小敏房屋买卖合同纠纷案件的委托代理人，山东龙奥律师事务所向吴明文出具增值税发票一份，载明律师代理费1万元整。
一审法院认为，关于吴明文与李兴才、毛小敏签订的《房屋买卖合同》的效力问题。苑宏伟主张吴明文与李兴才、毛小敏之间买卖涉诉房屋的行为系恶意串通，且其对妻子毛小敏的卖房行为不知情，毛小敏因不具有完整的处分权且双方的买卖行为系逃避房管部门关于税费缴纳的相关规定，故该《房屋买卖合同》应为无效合同。一审法院认为，苑宏伟虽主张吴明文与李兴才、毛小敏系恶意串通，但证据不足；其主张的毛小敏因不具有完整的处分权且双方的买卖行为系逃避房管部门关于税费缴纳的相关规定，故该《房屋买卖合同》应为无效合同的抗辩意见，一审法院亦不予采信。因吴明文与李兴才、毛小敏签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，故一审法院认定该《房屋买卖合同》合法有效。吴明文在第三人的居间服务下经实地查看涉诉房屋，并支付了合理对价，且办理了产权转移登记手续，取得涉诉房屋的所有权，系涉诉房屋的实际产权人。故对吴明文要求苑宏伟与毛小敏腾交房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。关于苑宏伟主张的其与李兴才签订了房屋买卖合同，且已履行付款义务，在涉诉房屋现已转移过户至他人名下的情况下，其可另行主张权利。关于吴明文要求苑宏伟与毛小敏赔偿损失205000元的诉讼请求，一审法院认为，诉讼中，苑宏伟认可其自2013年下半年起一直占有使用涉诉房屋，而吴明文在签订《房屋买卖合同》前在毛小敏及第三人的陪同下实地查看过涉诉房屋，可见毛小敏亦占有涉诉房屋。因吴明文已实际取得了涉诉房屋的所有权，对涉诉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现苑宏伟与毛小敏实际占有使用涉诉房屋无法律依据，且该行为确实给吴明文造成了实际损失。诉讼中，吴明文仅举证其支出本案律师代理费1万元，故一审法院对吴明文主张的1万元损失予以支持，超过该金额部分，证据不足，一审法院不予支持。
案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、苑宏伟、毛小敏于本判决生效之日起15内将坐落于济南市天桥区三孔桥街99号盛世名门花园8号楼1104室房屋腾交给吴明文；二、苑宏伟、毛小敏于本判决生效之日起10内赔偿吴明文损失1万元；三、驳回吴明文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4480元，吴明文负担1000元，毛小敏负担3000元，苑宏伟负担480元。
二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。
本院认为，吴明文与李兴才、毛小敏签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规的禁止性规定，该《房屋买卖合同》合法有效，吴明文已支付了合理对价，且办理了产权转移登记手续，取得涉诉房屋的所有权，系涉诉房屋的实际产权人。苑宏伟上诉称吴明文与李兴才、毛小敏系恶意串通，证据不足，一审法院判决要求苑宏伟、毛小敏腾交房屋于法有据，应予支持。吴明文已实际取得了涉诉房屋的所有权，苑宏伟、毛小敏占有使用涉诉房屋无法律依据，且该行为确实给吴明文造成了实际损失，一审法院判决苑宏伟、毛小敏赔偿吴明文1万元损失并无不当。
综上所述，苑宏伟上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4480元，由上诉人苑宏伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 马立营
审判员 武绍山
审判员 王立强
二〇一八年六月二十九日
书记员 徐 敏