内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终907号
上诉人（一审被告）：田志剑，男，1966年4月3日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：王建琦，内蒙古合志律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）:马建平，女，1983年3月20日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
委托代理人于建国，内蒙古口岸线律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：尹宇，男，1983年3月4日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
委托诉讼代理人：马建平，女，1983年3月20日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。
一审被告：娜仁，女，1972年4月21日出生，蒙古族，无固定职业，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
委托诉讼代理人：田志剑，男，1966年4月3日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。
上诉人田志剑因与被上诉人马建平、尹宇、一审被告娜仁房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2015）二民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭并于2016年8月8日公开开庭进行了审理，上诉人、一审被告娜仁委托代理人田志剑、上诉人田志剑的委托代理人王建琦、被上诉人、被上诉人尹宇委托代理人马建平、被上诉人马建平的委托代理人于建国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
田志剑上诉请求：一、请求撤销（2015）二民初字第1044号民事判决并对本案改判或发回重审。二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：2013年3月26日，被上诉人与上诉人签订《房地产买卖契约》，并在当日进行了公证，公证书中国有土地的证号就是空白的，即签订合同的时候双方对该房屋没有土地证就是明知的。被上诉人2013年4月1日缴纳了房屋产权过户的契税、印花税等税费合计40120元，在申请办理过户时被告知不能分别过户需要土地和房产一起过户，被上诉人是在房屋不能过户的情况下才进行的贷款，房屋2015年7月贷款偿还完毕解除抵押，但是没有办理房屋过户的根本原因还是没有土地证，跟房屋是否贷款没有关系。且根据双方合同约定被上诉人拖延支付房款已经构成了合同违约，没有权利解除合同。一审法院适用法律错误，一审法院适用合同法九十四条之规定解除了双方签订的合同，但是没有土地证的情形是暂时的，并不是永久的，并不符合法定解除的条件。
马建平、尹宇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。上诉人在出售房屋后一直拖延给被上诉人办证，被上诉人购房是为了自己的子女能在当地落户上学，但上诉人一直不给办理过户，起诉到法院后才知道是因为上诉人办理了贷款所以无法过户，现在土地证因为开发商没有缴纳相关税费无法办理，将来何时能办理也不清楚，所以被上诉人的合同目的无法实现。
一审被告娜仁未向本院提交书面答辩意见。
马建平、尹宇向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《房地产买卖契约》，判令田志剑、娜仁返还购房款200000.00元，并支付违约金48000.00元；二、诉讼费由田志剑、娜仁负担。
一审法院认定事实：马建平、尹宇作为买方于2013年3月26日与田志剑、娜仁签订《房地产买卖契约》，购买田志剑、娜仁所有的位于二连浩特市恐龙大街北诚信路商业街c座010120#房屋（蒙房权证二连浩特市字第1170211008**号），并进行了公证。合同约定：房屋价款340000.00元，买方应于2013年4月20日前将房款一次清付清，房屋过户税费由卖方承担;2013年3月26日交付房屋给买方；买方不能按时付清购房款或卖方不能按期向买方交付房屋，每逾期一日向对方给付房款千分之一的违约金。被告于2013年4月1日交纳了契税、印花税、土地增值税、个人所得税、营业税、城建税、水利建设基金等税费共计40120.00元，并提交了完税凭证原件四份、不动产销售发票一份。被告2014年4月1日将该房屋交付原告使用，原告将该房屋出租，并已经取得了两年的租金共28000.00元。原告向被告先后共交纳房款200000.00元，田志剑于2014年3月25日出具收据一份，并约定余款150000.00元待过户手续履行后一个月内付清。经过公证的合同及付款收据均未明确约定应完成过户手续的时间。原告经营理发店，提交租房合同三份，证明因被告不能履行过户义务产生三年房屋租赁费48000.00元。田志剑称其在办理过户手续前并不清楚开发商未将该房屋土地使用权进行分割，也即因该房屋现在没有单独的土地使用权证无法办理过户手续。原告并不认可被告一直催促其共同办理过户手续，并称2015年8月才知道田志剑用本案诉争房屋办理了抵押贷款。田志剑辩称原告一直不予配合办理房屋过户手续，但未提交证据证明。另查明，田志剑在与原告方签订房屋买卖合同以后，用该房屋在农村合作银行抵押贷款，现在贷款已经还清。根据原告申请，已对本案诉争房屋采取诉前财产保全措施。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为房屋未能办理过户的过错应由哪方承担，是否符合法定解除合同的理由。原、被告双方签订的《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。合同及付款收据中虽未明确约定办理过户的具体时间，但按照交易习惯和诚信原则，双方应当在合理期限内办理过户手续。被告认可其在与原告签订《房屋买卖契约》后用该房屋在银行抵押贷款，同时辩称该房屋因不具有单独的土地使用权证，导致无法与房产一同办理过户手续。二连浩特市不动产登记局于2015年成立，也即房产登记部门与国土登记部门在合并成立不动产登记局之前，房屋及土地的过户手续可以分别办理。被告虽然按照合同约定缴纳了过户所需的税费，但其以该房屋抵押贷款的行为在客观上导致了迟延履行过户义务。被告关于房屋不能过户的原因在于开发商未能办理单独的土地使用权证的抗辩，符合现在的事实，但无法构成其抵押贷款导致迟延履行过户义务的免责事由，其亦未提交原告不予配合办理过户的证据，故诉争房屋未能办理过户手续的过错在于被告。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告迟延履行过户义务的行为已经构成违约，并影响原告实现该合同目的，故对原告解除合同的请求应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已付房款200000.00元，被告应予返还，原告同时应将房屋交付被告。因双方合同约定的违约金条款针对的是买方未按时交纳房款、卖方未按时交付房屋。双方未明确约定办理过户手续时间，无法按照合同约定计算违约金。原告提交三份租赁房屋合同证明自己因被告不能办理过户，租赁房屋经营理发店产生损失48000.00元，但未提交相应付款证据佐证，故对原告要求赔偿48000.00元损失的请求，不予支持。结合本案具体实际，原告租赁房屋确实产生费用、原告出租该房屋取得两年租金28000.00元的事实，酌情支持原告因租赁房屋产生的损失14000.00元，剩余14000.00元应返还被告。相互抵减后，被告应返还原告房款186000.00元（200000.00元-14000.00元）。因2014年3月25日的收据已对交付购房余款有了新的约定，且被告要求原告赔偿损失的请求未在反诉法定期间提出，本案不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、解除原告马建平、尹宇与被告田志剑、娜仁签订的《房屋买卖契约》；二、被告田志剑、娜仁应返还原告马建平、尹宇房款200000.00元，马建平、尹宇应将取得的房屋租金28000.00元返还田志剑、娜仁14000.00元，剩余14000.00元房屋租金抵顶原告损失。抵减后田志剑、娜仁应返还马建平、尹宇房款186000.00元，应于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5020.00元（原告已交）由被告娜仁、田志剑负担4020.00元，由原告马建平、尹宇负担1000.00元；诉前财产保全费1520.00元由被告田志剑、娜仁负担。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。利息按同期人民银行流动资金借贷利率计算。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人田志剑出示的二连浩特市不动产登记局《证明》一份，证明涉案房屋至今因开发商未缴纳土地税费导致一直未办理土地使用权证书，上诉人与被上诉人对该份证据的真实性均予以认可，本院予以采信。对于上诉人田志剑出示的二连浩特新荣基房地产开发有限责任公司的《证明》及邢润平、穆林考的证人证言，因上述证人未出庭接受质询，故其真实性和证明效力，本院不予采信。本院审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为，上诉人田志剑、一审被告娜仁与被上诉人马建平、尹宇签订的《房地产买卖契约》应否解除的问题。因双方签订《房地产买卖契约》的时间为2013年3月26日，合同签订时上诉人田志剑、一审被告娜仁已经获得了涉案房屋的产权证，即已经具备了履行变更不动产所有权登记的条件，但合同签订后上诉人田志剑在未告知被上诉人马建平、尹宇的情况下将涉案房屋抵押贷款，导致房屋无法办理变更不动产所有权登记。现上诉人田志剑上诉主张，本案涉案房屋无法变更不动产所有权登记的根本原因系房屋没有土地证书，但根据一审法院向二连房地产管理部门核实，二连浩特市不动产登记局于2015年成立，成立后规定房屋必须同时具备房屋产权证书和土地使用权证书才能变更不动产所有权登记，但在不动产管理局成立前自然人进行变更不动产所有权登记并未有相关强制性规定，故上诉人田志剑、一审被告娜仁在与被上诉人马建平、尹宇签订《房地产买卖契约》后将房屋抵押贷款无法办理变更登记的行为已经构成合同违约，2015年8月贷款还清后因当地政策形势变更，该房屋因没有土地使用权证书无法办理变更不动产所有权登记，而涉案房屋的土地所有权证书因案外人二连浩特新荣基房地产开发有限责任公司拖欠相关税费而自2012年至今一直没有办理，其办理的期限也无法确定，故现涉案房屋仍不具备变更所有权登记的条件。不动产买卖法律关系以不动产的所有权转移占有为合同之目的，被上诉人马建平、尹宇自2013年签订《房屋买卖契约》至今四年的时间均未能将涉案房屋的所有权进行转移占有，且何时能实现亦不明确，而造成合同现状的主要责任系上诉人田志剑、娜仁怠于履行合同义务所致，一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，解除双方签订的《房屋买卖契约》正确，本院予以维持。
综上所述，田志剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费5020.00元，由上诉人田志剑负担。本判决为终审判决。
审判长 黄 涛
审判员 王 建 强
审判员 锡林塔娜
二〇一六年九月七日
书记员 刘 娜
所附相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”