广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）穗中法行终字第360号
上诉人（原审原告）：朱惠莲，地址：广州市。
上诉人（原审原告）：陈少雯，地址：广州市。
上诉人（原审原告）：李红薇，地址：广州市。
上诉人（原审原告）：刘宗潮，地址：广州市。
上诉人（原审原告）：汤聪，地址：广州市。
上诉人（原审原告）：周微，地址：广州市。
上诉人（原审原告）：李林，地址：广州市。
上诉人（原审原告）：吴玉媛，地址：广州市。
上述八上诉人委托代理人：杨文彪，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市国土资源与规划委员会（原广州市国土资源和房屋管理局）。住所地：广州市。
委托代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：魏秀玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广州市戎丰置业有限公司。住所地：广州市。
法定代表人：卢汉，职务：董事长。
委托代理人：周红军，广东易春秋律师事务所律师。
上诉人朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛因与被上诉人广州市国土资源与规划委员会房屋登记一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2014）穗越法行初字第697号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市戎丰置业有限公司于1995年与中国人民解放军广州军区后勤部司令部签订《合作建房合同书》，合作兴建广州市建设大马路8号商住综合楼。2004年6月4日，广州市戎丰置业有限公司向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理广州市建设大马路8号之三五层架空层房屋新建、分割登记，并提交了身份证复印件、企业法人营业执照、法定代表人证明书、委托书、合作建房合同书及补充合同、国有土地使用证、建设用地批准书及红某、国有土地使用权出让合同、补充合同、变更协议、土地出让金缴交票据、建设用地规划许可证、建设工程报建审核书、复函、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、申请门牌呈批表、房地产平面附图等材料。其中原广州市国土资源和房屋管理局作为甲方与广州军区联勤部司令部直属工作处及广州市戎某置业有限公司作为乙方于2001年签订的《广州市国有土地使用权出让补充合同》第五条第3点注明“乙方对其建筑物的销售及使用规定是：……其它（用途：架空层1964平方米、消防通道182平方米……。”原广州市国土资源和房屋管理局受理后经审查，于同年7月1日将上述房产登记在广州市戎丰置业有限公司名下并核发了粤房地证字第××号房地产权证。该证注明权属人为广州市戎某置业有限公司，建筑面积为1963.6066平方米等。
另查明，朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛均是广州市建设大马路8号住宅综合楼（现名逸雅居）的业主，涉案房屋位于该住宅综合楼内。
上述事实，有申请书、回执、身份证复印件、企业法人营业执照、法定代表人证明书、委托书、合作建房合同书及补充合同、国有土地使用证、建设用地批准书及红某、国有土地使用权出让合同、补充合同、变更协议、土地出让金缴交票据、建设用地规划许可证、建设工程报建审核书、复函、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证、申请门牌呈批表、房地产平面附图、房地产权证等证据证实，朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛、原广州市国土资源与房屋管理局及广州市戎某置业有限公司亦当庭陈述在案。
原审法院认为，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案讼争房屋在朱惠莲等八人所在逸雅居小区内，原广州市国土资源与房屋管理局并没有提供朱惠莲等八人购买逸雅居小区房屋具体时间的证据，故其认为部分当事人不具主体资格的理由不充分，不予采纳。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”广州市戎某置业有限公司并不能提供充分的证据证实朱惠莲等八人知道涉案产权证内容的具体时间，故其认为朱惠莲等八人超过起诉期限的主张不成立，不予支持。
《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”第十四条规定：“房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十个工作日内核发房地产权证；（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十个工作日内核发房地产权证；（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五个工作日内核准登记。对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。”广州市戎丰置业有限公司是涉案架空层所在小区的合作建房者之一，原广州市国土资源与房屋管理局根据广州市戎某置业有限公司的申请及其提交的材料经审核后核发涉案的产权证符合上述有关规定。朱惠莲等八人认为涉案架空层属于全体业主使用的公共开放空间不能登记到广州市戎某置业有限公司名下，但涉案产权证是在《中华人民共和国物权法》施行之前核发的，而且朱惠莲等八人也不能提供上述架空层有约定属于业主共有的相关证据，故其要求撤销涉案产权证的理由不充分，不予采纳。
综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第四项的规定，判决如下：驳回朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛的诉讼请求。本案受理费50元由朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛负担。
上诉人朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛不服原审判决，向本院上诉称：一、原审对原广州市国土资源与房屋管理局做出核发架空层五层房地产权证具体行政行为相关的基础性、关键事实未予查明，事实不清。1、原审对案涉的合作建房项目的《国有土地使用证》的土地使用权人、《建设用地规划许可证》的用地单位、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《建设工程规划验收合格证》的建设单位均未查明。该系列文件证实案涉合作建房项目另有权利人，且第三人广州市戎某置业有限公司也不是规划、建设手续的建设单位，其在程序上无权单方申请案涉架空层五层的房地产登记。2、原审对案涉架空层五层的规划用途和现状等未予查明，证据证实案涉架空层五层的房地产权证所附的《房地产平面附图》明显与规划许可内容和现状不符，该房地产权证内容违反规划法律法规。原广州市国土资源与房屋管理局为案涉逸雅居架空层五层颁发的房地产权所附的《房地产平面附图》仅标记有3处小电梯间、3处小杂物间，其他的除了标明的尺寸，就是一大片空白。据广州市规划局出具的案涉逸雅居架空层五层平面图纸显示，该架空层五层上规划有儿童活动区、泳池、棋牌娱乐室、乒乓球室、桌球室、管理处、服务台、男更衣室、女更衣室、男厕、女厕、电梯间、景观花草等。显然，该层规划为公共活动空间。另据广州市规划局越秀分局出具的《关于信访问题的复函》证实，案涉的逸雅居架空层五层原规划报建审批为架空层支柱层，属于小区全体居民活动使用的公共开放空间。3、原审对合作建房的所得和分成等未予查明，证据证实合作建房双方均书面确认案涉五层架空层不属于双方所得，不予分成。二、原广州市国土资源与房屋管理局核发案涉架空层五层房地产权证的具体行政行为严重违反“房地一致”的法定办证基本原则和程序，主要证据不足、事实不清，程序上和实体上均明显严重违法，且内容违反规划，应依法予以撤销。1、原广州市国土资源与房屋管理局为第三人广州市戎丰置业有限公司单独核发案涉架空层五层房地产权证严重违反“房地一致”的办证基本原则，严重违反法定程序。2、案涉五层架空层登记时缺乏有效的房地产权属来源证明或者权利证书，且缺少相关的竣工验收资料等，不符合登记条件，原广州市国土资源与房屋管理局未严格依法进行权属审核，事实不清，违反法律规定。(1)案涉建设工程的土地使用者与报建、规划、验收的建设单位、合作建房及其分成主体名称均不完全一致，第三人广州戎某置业有限公司也不是报建、建设单位，权属混乱。(2)广州军区联勤部司令部与第三人广州市戎丰置业有限公司两次签署的《合作建房补充合同》(四)、(五)均通过书面合同的形式确认案涉五层架空层不属于双方所得，不予分成，亦即第三人广州戎某置业有限公司亦自己书面确认该架空层五层不属于其所有，亦即第三人广州戎某置业有限公司对该架空层五层缺乏有效的权属来源证明或是权利证书，该登记违反《广东省城镇房地产权登记条例》第九条第二款的规定。(3)案涉的房地产登记明显缺少房屋竣工验收资料和建设工程《规划验收合格证》所附的《验收测量记录册》，不符合登记的条件。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。房地产档案证实，第三人广州市戎丰置业有限公司在申请登记时未提供房屋竣工验收资料和建设工程《规划验收合格证》所附的《验收测量记录册》，违反上述第16条的规定。而且，正因为缺少《规划验收合格证》所附的《验收测量记录册》，无法进行完整的规划审核，最终导致核发的案涉架空层五层房地产权所附的《房地产平面附图》明显与规划许可、现状不符，严重违反我国规划相关法律法规。(4)原广州市国土资源与房屋管理局为案涉五层架空层颁发房地产权证的时间违反法定的办理房地产权证时间。房地产档案证实，案涉工程的规划验收合格时间为2000年6月2l日，根据经验，该工程的竣工验收时间也是在该时间左右。但案涉五层架空层的初始申请登记时间在2004年6月4日，明显违反了办理登记相关时间的规定。三、原审仅对原广州市国土资源与房屋管理局核发案涉房地产权证的具体行政行为进行简单的形式性审查，而没有进行程序性、实体性全面合法性审查，选择性片面适用法律、法规，法律法规适用明显错误。据我国当时施行的《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》及《广东省城镇房地产权登记条例》，不动产登记为赋权行为，登记机关需对审请登记房地产资料进行全面权属审核，以确认房地产权。但原审仅以《广东省城镇房地产权登记条例》第9、14条作为本案合法性审查的依据，仅进行简单的形式审查，没有对核发房地产权证材料的合法性、真实性、有效性做相应的审查，不符合法律法规的要求，法律适用明显错误。原审更是无视《广东省城镇房地产权登记条例》第6、8条，以及建设部颁布的当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第6、10、11、16、27条的相关规定，选择性片面适用法律法规，法律适用明显错误，造成严重错判，损害广大群众利益。四、原广州市国土资源与房屋管理局与广州军区联勤部司令部直属工作处、第三人广州市戎某置业有限公司于2001年5月2日签署的《广州市国有土地使用权出让补充合同》第五条第l点确定案涉建筑用途为“公建”的面积为2196平方米，该面积由居委会50平方米+架空层1964平方米+消防通道182平方米所得。广州市规划局出具的案涉逸雅居五楼架空层平面图纸及广州市规划局越秀分局给逸雅居小区业委会出具的《关于信访问题的复函》亦证实该五楼架空层的规划用途为小区全体居民活动使用的公共开放空间。由上可见，原广州市国土资源与房屋管理局无视广州市规划局作出的逸雅居五层架空层为公共用途的规划以及在《广州市国有土地使用权出让补充合同》中书面约定的公建用途的事实，为广州戎某公司核发五层架空层的房地产权证明显属于违法行为。上述证据相互印证的证实了案涉五楼架空层属于逸雅居全体业主共有和共用。五、核发的房地产权证把属于公建配套的空调主机、冷却塔用房、系列公用设施等纳入其范围，侵占了广大业主的权益。由逸雅居小区规划图和实际使用情况可证实，案涉逸雅居五楼架空层原规划有公用设施配套用小区空调主机、冷却塔用房，以及小区配套的游泳池、乒乓球室、桌球室、健身房、舞蹈室、儿童游乐室、物管处办公室共用设施。众所周知，物权为私权，房地产权证有赋权性，而该核发的房地产权证公然把上述公建纳入本案第三人的个人物业，明显侵占了广大业主的权益。六、案涉的逸雅居五层架空层面积达1963．6066平方米，原规划属于小区全体居民活动使用的唯一的公共开放空间，本小区落成和销售时，几乎所有的小区业主都是冲着本案广州戎某公司的介绍和承诺，五层架空层宽大的公共活动空间和品种多样的活动设施才购买该物业的，若该小区缺少了该五层架空层这个公共活动场所的话，该小区住户将失去了公众活动的空间和场所，小区住户将无法正常生活。综上所述。原广州市国土资源与房屋管理局核发案涉架空层五层房地产权证的具体行政行为的主要证据不足、事实不清、严重违反法定程序，又违反规划法律法规，应依法予以撤销。故上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院作出的（2014）穗越法行初字第697号行政判决。2、撤销原广州市国土资源与房屋管理局核发给第三人广州市戎丰置业有限公司的粤房地证字第××号《房地产权证》（房地座落：广州市东山区建设大马路8号之三五层架空层）及其所载房屋的房屋所有权登记（房产登记号：2004登记字38995号）。
被上诉人广州市国土资源和规划委员会答辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、涉案小区的五楼架空层建设时间2001年，当时《中华人民共和国物权法》并未实施，按照当时法律规定是谁投资谁受益，所以是属原审第三人所有。2、朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛称我方办证违反了《广东省城镇房地产权登记条例》的规定，我方是按照法律规定执行，不存在违反《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定。3、朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛称五楼架空层是两人合作建设，只办理在原审第三人名下违法，但我方是根据合作建房当事人意思自治的分配方案按照其申请办理的。即使我方办理在一个人名下，没有办理在两人名下，朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛都无该诉讼的主体资格，我方办证是针对两个合作建房人，应当由合作建房人提起诉讼，朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛不具有主体资格，也与其没有利害关系。4、朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛称五楼架空层属于业主所有，但我方已经向原审法院提交作出行政行为所根据的事实、依据，该事实、依据证明我方办理涉案房屋产权证给本案原审第三人是符合事实和符合法律，如果朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛认为五楼架空层是属于业主共有，应当提供证据证明业主在购买自己房屋时，已经参与五楼架空层分摊的事实。我方办证是根据原审第三人提供的材料是否符合《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定，所以我方在本案中举证是充分准确的，不存在民事、行政举证混淆的情况。5、朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛提及2001年5月2日签订涉案补充合同，涉案公建为1964平方米，房屋公建不等于房屋公建产权就属于业主所有，公建产权按照当时法律是归原审第三人所有，本案朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛在这里面采用偷换概念方式将政府补充合同中的公建视为全体业主所有，这观点是错误的。空调主机等属于民事范畴，不是本案审理合法行政行为的要素，如果朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛认为空调主机等问题纳入该范围可以提起民事诉讼。规划公建配套用房不等于产权为业主所有，这种公建配套用房按照当时规定是属于本案原审第三人所有，如果本案朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛认为该五楼架空层是属于全体业主共有，应当拿出充分证据在购买涉案房屋已经购买涉案物业。基于上述的情形，我方认为本案朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛的上诉请求缺乏事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人广州市戎某置业有限公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
二审另查明，根据广州市政府办公厅2015年8月12日印发的《广州市国土资源和规划委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，不动产登记是广州市国土资源和规划委员会的职责。
本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”第十四条规定：“房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十个工作日内核发房地产权证；（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十个工作日内核发房地产权证；（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五个工作日内核准登记。对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。”本案中，原审第三人广州市戎丰置业有限公司是涉案架空层所在小区的合作建房者之一，其在2004年6月4日向原广州市国土资源和房屋管理局申请办理广州市建设大马路8号之三五层架空层房屋初始、分割登记，提交了身份证明、合作建房合同书及补充合同、国有土地使用权出让合同及补充合同、土地出让金缴交票据等材料。原广州市国土资源和房屋管理局根据原审第三人广州市戎某置业有限公司提出的申请以及提交的文件材料，经审核，向原审第三人广州市戎某置业有限公司核发涉案的产权证符合上述有关规定，事实清楚，程序合法，上述发证行为并无不当。一审法院据此驳回朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛的诉讼请求正确，本院应予维持。朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛的上诉理由属于其自身对房屋所有权新建、分割登记的理解，且也未提供证据证明上述架空层属于业主共有，故其上诉均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人朱惠莲、陈少雯、李红薇、刘宗潮、汤聪、周微、李林、吴玉媛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁小琳
审 判 员 李 琦
代理审判员 茹艳飞
二〇一六年九月九日
书 记 员 杨佩霞