吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0122民初141号
原告：陈友学，男，1953年5月30日出生，汉族，住农安县。
原告：罗丽娟，女，1953年8月7日出生，汉族，住农安县。
委托诉讼代理人：陈友学，男，1953年5月30日生人，汉族，住农安县，系罗丽娟丈夫。
被告：吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司
住所：吉林省长春市南关区大经路18号
法定代表人：曹小杰，经理。
委托诉讼代理人：凌乐，吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司职员。
原告陈友学、罗丽娟与被告吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司（以下简称“境泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告暨罗丽娟委托代理人陈友学、被告境泰公司法定代表人曹小杰及委托代理人凌乐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
陈友学、罗丽娟向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告的房屋买卖合同有效，确认原告在被告处购买的房屋优先享有所有权，并要求被告限期交付原告所购买的房屋。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：因被告境泰公司售房团购优惠，原告陈友学于2014年7月陆续向境泰公司交付购楼款，境泰公司给原告开具购楼收据，被告3号楼有了售楼许可以后，2015年6月18日被告给原告陈友学开具了雅士居三期3号楼2单元2603室住宅，于2015年7月5日被告给原告陈友学开具了雅士居三期3号楼2单元2803室住宅，于2015年7月20日被告给原告陈友学开具了雅士居三期3号楼1单元1702室住宅，于2015年8月28日被告给原告陈友学开具了雅士居三期3号楼1单元1302室住宅，于2015年9月2日给原告罗丽娟开具雅士居三期3号楼2单元1801室住宅，被告不按期交付原告房屋，故原告诉至法院。
境泰公司辩称，原告诉请与事实不符，双方系民间借贷关系，并非房屋买卖合同，被告认可对原告欠款没有清偿，本案所涉及房屋为借款担保，原告诉请房屋买卖合同有效、确认房屋所有权、限期交付房屋应当予以驳回，原告陈友学、罗丽娟总计向被告支付借款160万元，被告已经向原告支付利息27.6万元，被告每在原告处借款20万元都为原告出具房屋认购意向书及收据，每20万元用一套或两套房屋做抵押：小面积是两套，大面积是一套，被告向原告提供了320万元房屋做抵押，后来收回重新开了5套房屋做借款抵押，原来的都作废了，这五套房屋就是原告起诉的这五套房屋。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人当庭进行了证据质证。原告向本院出示了如下证据：1、购买被告的3号楼2单元2603、2803、1801号、1单元1702、1302号商品房“商品房认购意向书”五份及被告开具的具有被告现金收讫章的2603、2803、1801、1702、1302号商品房交款收据五份，证明原告购买被告五套房屋的事实.被告对原告出示的该组证据的真实性没有异议，但主张是名为买卖，实为借贷关系的抵押担保，并主张房屋登记产权仍为被告，不能证明原告的诉请；2、2015年5月10商品房认购意向书、收据、房屋买卖协议、保证书各一份，2015年5月20日商品房认购意向书、收据、房屋买卖协议书、保证书各一份，2015年5月30日商品房认购意向书、收据、房屋买卖协议书、保证书各一份，证明被告在原告处借款用房屋做抵押除了有商品房认购意向书、收据以外，另有原、被告各一份的协议书和保证书做抵押约定，原、被告借款抵押的手续与原、被告的房屋买卖手续是不同的。被告对原告出示的证据真实性无异议，但主张双方争议的房屋均是基于借贷关系形成的抵押担保物；3、向被告交款的银行流水凭证，证明原告向被告交款的事实，被告对原告出示的证据的真实性无异议，但主张被告是2015年5月10日第一笔从原告处借款20万元，一直到2015年8月2日最后一笔借款，此份银行流水与本案无关；4、结婚证一份，证明陈友学与罗丽娟是夫妻关系。被告对此证据无异议；5、证人张某出庭做证，证明陈友学为买房曾借款150万元。被告认为证人是原告的亲属，且证人证言并不能证明原、被告双方是房屋买卖关系。被告向本院出示了如下证据：1、黄龙盛世家园（雅士居三期）2-2-1302室保证书、财务收据各一份，证明原告罗丽娟起诉的房屋是借款20万元的抵押物并做出说明：该证据的形成是源于原、被告最初借款的抵押物，与原告罗丽娟起诉的3号楼2单元1801号不一致，是因为后续抵押物进行了更换。原告对此证据的真实性无异议，但主张黄龙盛世家园（雅士居三期）2-2-1302室原来确实是借款20万元的抵押，买1801室时用这20万元做了买楼款，所以把这份收据退还了被告；2、被告出示了3号楼2单元2403号房、3号楼2单元1803号房保证书2份及2403、1803、1502、1601、1602号楼房收据5份，证明原告陈友学所起诉的房屋是140万元的抵押物并做出说明：该证据的形成是源于原、被告最初借款的抵押物，与原告陈友学主张的房屋不一致，是因为后续抵押物进行了更换；原告对此证据的真实性没有异议，但主张2403室最初是借款抵押物，同被告出示的黄龙盛世家园（雅士居三期）2-2-1302室一样，原告买大面积楼时用这20万元借款顶了买楼款，3号楼2单元1803号原来买的是这个楼，后来被告找原告调了楼，1502、1601、1602号楼是借款抵押，现在还在抵押中。
原告向本院提供的1、2、3、4证据及被告向本院提供的1、2证据，原、被告对上述证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：陈友学与罗丽娟系夫妻关系，陈友学于2015年6月18日、2015年7月5日、2015年7月20日、2015年8月8日、罗丽娟于2015年9月2日与境泰公司签订了购买位于农安镇德彪街东侧的雅士居三期3号楼2单元2603、2803、1801号房、1单元1702、1302号房的“商品房认购意向书”，后由境泰公司为其开具了3号楼2单元2603号房金额为379,404元、3号楼2单元2803号房金额为379,404元、3号楼2单元1801号房金额为264,816元、3号楼1单元1702号房金额为544,176元、3号楼1单元1302号房金额为544，176的收据，该收据盖有境泰公司单位的现金收讫公章，每张收据金额与商品房认购意向书金额均相符。
本院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。陈友学、罗丽娟与境泰公司签订《商品房认购意向书》，合同中有双方姓名、房屋坐落、价款及付款方式等内容且境泰公司已为陈友学、罗丽娟开具了盖有现金收讫收据，足以认定境泰公司作为出卖人已收受了全部购房款，该《商品房认购意向书》应当认定为商品房买卖合同。《商品房认购意向书》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，因此，《商品房认购意向书》合法有效，合同双方均应按照约定履行各自的义务。故陈友学、罗丽娟要求确认其与境泰公司签订的合同有效的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，境泰公司应当按照合同全面履行自己的义务，向原告交付房屋；原告主张被告限期交付房屋，因此房现未验收合格，尚不能交付用户，故原告此请求本院无法支持，被告应在房屋验收合格后即将房屋交付原告。
关于境泰公司主张原告请求的房屋均为借款抵押物问题：被告境泰公司主张原告请求的房屋均是借款抵押，但就其主张未能向本院提供合法有效的证据，其向本院提供的证据“保证书、收据”与原告诉请的房屋不一致，虽然被告主张其提供的证据与原告诉请的房屋不一致是因为抵押物进行了更换，原告对此予以否认并对被告提供的证据做了说明，本院认为被告主张抵押的房屋进行了更换既无证据向本院提供，亦未能就抵押物更换原因做出合理说明，境泰公司所提供的证据无法证明其主张；原告对被告的主张予以否认并反驳称：原告购买的房屋与抵押的房屋手续是不同的，抵押的房屋另有“协议书”和“保证书”，被告称抵押却不能提供协议书、保证书。综上，被告境泰公司无证据反驳原告所提供的证据和诉请，其所提供的证据不能证明借款抵押的主张，对原告的反驳亦未能做出合理的解释，故境泰公司主张原告诉请的房屋均是借款抵押本院不予支持。
关于陈友学、罗丽娟主张对境泰公司出售给其的房屋优先享有所有权问题：陈友学、罗丽娟向境泰公司购买的房屋均已按商品房买卖合同支付了全部价款，虽未在产权部门进行预售登记，但预售登记只是行政主管部门对预售商品房的一种行政管理，对预购商品房的消费者权利不产生影响，故是否进行了预售登记并不是消费者权利优于建设工程优先权的前提条件。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中注明，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。既在建设工程上多种权利并存时，支付了全部或大部分款项的消费者的利益应当首先保证，在讼争房屋上产生的建设工程优先权等权利不得对抗陈友学、罗丽娟作为买受人的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：
一、陈友学与吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司签订的农安镇德彪街东侧的雅士居三期3号楼2单元2603、2803号楼房及3号楼1单元1702、1302号楼房的《商品房认购意向书》是合法有效的商品房买卖合同；罗丽娟与吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司签订的农安镇德彪街东侧的雅士居三期3号楼2单元1801号楼房的《商品房认购意向书》是合法有效的商品房买卖合同。
二、吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司应在上述房屋竣工验收合格后即向陈友学、罗丽娟交付合同约定的房屋；驳回陈友学、罗丽娟要求限期交付房屋的诉讼请求。
案件受理费50元由被告吉林省境泰房地产开发建设有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。
审 判 长 崔立群
审 判 员 黄 蒙
人民陪审员 孙方玲
二〇一七年九月十二日
书 记 员 王 雪