贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第1332号
上诉人（原审原告）从江县诚信物业服务有限责任公司，地址从江县丙妹镇江东综合市场二楼。
法定代表人石丽玲，该公司经理。
被�诉人（原审被告）梁××，男，1971年2月5日生，侗族，贵州省榕江县人，户籍地贵州省榕江××××××××××，身份证号码××××××××××。
上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司（以下简称“诚信物业公司”）与被上诉人梁××物业服务合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2015）榕民初字第416号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，榕江县鑫海房地产开发有限责任公司取得位于榕江县新城区的F地块后，将该块土地开发建设商品房，命名为古榕名苑。2011年4月8日，建设单位榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司签订建设单位榕江县鑫海房地产开发有限责任公司与原告分公司签订《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》�约定由建设单位委托从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司开展物业管理服务工作约定由建设单位委托原告分公司开展物业管理服务工作，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中关于合同期限约定为“本合同期限，从合同签字之日起至小区业主委员会会成立，择定物业公司签约当日止。”；收费标准约定为“物业管理的收费标准应按物价部门审定标准执行，应与城北新区四个地块的商住楼的收费标准统一。”。
另查明，被告梁××购得榕江县古榕名苑小区第10栋4单元202号房，建筑面积134.46㎡。2011年7月28日，建设单位交付房屋给被告使用，交付当日原告分公司、被告签订《古榕名苑物业服务合同》，该合同就物业服务相关权利义务进行了约定，其中物业费标准与第六条用约定为“住宅用房按【建筑面积】每月每平方米0.40元收取。”物业服务费缴�方式约定为“业主从办理收楼手续后的次月开始计收缴物业服务费，……次年物业服务费按年分两次交纳，业主必须在每半年的首月缴费履行交纳义务。”服务期间于第二十条约定为：“服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止”。”此外，原告分公司原、被告双方还就物业管理的各方面签订了《住宅室内装饰装修管理服务协议》、《治安责任合同书》，被告方亦在承诺遵守古榕名苑《业主管理规约》之承诺书上签字。榕江县古榕名苑业主委员会至今未与原告分公司原告或其他物业服务公司签订物业服务合同。至起诉之日，该小区一直由原告分公司原告提供物业服务，该期间小区内有部分绿化带被毁坏，车辆乱停乱放，小区内停放摩托车多次被盗，楼道内有小广告张贴喷绘等现象发生。被告已�物业服务费至2014年6月30日后未再支付物业服务费，截止2015年4月30日，被告已有10个月未交物业服务费，欠物业服务费537.8元（134.46㎡×0.4元×10月=537.8元）。
一审法院认为：1、关于原告主体是否适格的问题。从江县诚信物业服务有限责任公司系企业法人，从江县诚信物业服务有限责任公司榕江分公司系原告的分支机构，不具备法人资格，法人的分支机构所作出的民事法律行为的权利义务继受者系设立该分支机构的法人即本案之原告，故原告主体适格。2、关于前期物业服务合同是否有效，前期物业服务费用应当由谁支付的问题。根据《物业管理条例》的相关规定可知，广义的物业服务合同，分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业�订的合同。普通物业服务合同，是指业主委员会根据业主大会相关决议，与物业服务企业签订的物业服务合同。无论是前期物业服务合同或是普通物业服务合同，签订合同的主体均非业主本人，但权利义务的载体系业主，法律规定突破了合同相对性之原则，这是由物业服务合同指向的对象系共有设施维护和管理这一特殊性所决定的。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主要实现共同管理，表达共同意志，需经召开业主大会形成决议行使的其权利。在未能召开业主大会之前，业主客观上不能实现集体意志。为此，法律规定突破了合同相对性原则，设定了前期物业服务合同，给予了建设单位代全体业主选聘物业公司的权利。该案前期物业服务合同约定了由原告分公司原告方为该小区提供物业服务，并约定了相关权利义务，合法有效，原告分公司原告与被告之间的权利义务关系由此产生。《贵州省物业管理条例》第五十四条规定“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。”房屋交付使用后，接受服务的系业主，故缴纳物业费义务应由业主承担。3、关于业主与原告分公司原告签订的《古榕名苑物业服务合同》是否有效的问题。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限。但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在交付房屋给被告使用时，原告分公司原告与业主个人分别签订了《古榕名苑物业服务合同》。本院认为，业主个人与原告分公司原告签订的合同并非普通的物业服务合同，签订该合同时，业主大会尚未召开，尚未对如何选聘物业公司进行表决。该合同的签订并不能使前期物业服务合同终止。业主入住后，涉案的两个小区虽成立了业主委员会，但业主委员会并未与其他物业服务公司签订合同，也并未与原告分公司原告重新签订物业服务合同。也没有终止前期物业服务合同的事由产生。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。对该条进行目的解释，建设单位销售房屋时，应当有义务告知业主前期物业服务合同约定的义务。但本案涉案两个小区的商品房买卖合同并未包含该内容。业主在收受房屋时，与原告分公司原告签订的《古榕名�物业服务合同》，从该合同的功能上看，合同并未对前期物业服务合同设定的权利义务进行变更，而是对物业费、服务标准、治安管理等各方面的细化，针对不同的业主（分步梯、电梯、商户）采取不同的收费方式。业主与原告分公司原告签订该合同，知悉了物业收费标准、服务标准、业主公约等内容，是原告分公司原告向各位业主告知建设单位委托其进行物业服务的事实。《古榕名苑物业服务合同》作为前期物业服务合同的补充及细化并附告知义务，真实有效，应受法律保护。被告称该合同是在胁迫下签订的，应属无效合同。本院认为，若原告已拒交房屋钥匙作为要挟，被告可依法律渠道请求公力救济，该行为不构成胁迫。被告的反驳理由不能成立。4、关于原告分公司原告方提供服务存在瑕疵是否构成根本违约，是否系不完全给付，被告是否可据此拒绝支付物�服务费的问题。原告分公司原告为被告提供了清洁卫生、电梯维护、安保、公用设施的维运等服务，确为物业管理服务投入了资金，被告称原告原告没有提供过任何物业管理服务的反驳并不属实。但小区内确有车辆乱停放、杂物乱摆放而得不到治理、损坏的路灯得不到及时更换等情况发生，确系原告分公司原告的提供物业服务存在瑕疵。但服务瑕疵并未构成根本违约，原告居住小区还是因原告的服务得以维持正常的生活被告居住小区还是因原告分公司的服务得以维持正常的生活，被告不得据此拒绝支付所有的物业服务费。对于因存在服务瑕疵，被告应当缴纳多少物业费的问题。原告分公司原、被告双方虽约定了服务项目，但原告分公司原告方未向本院提供服务标准及其服务达标的有关的证据，亦认可存在服务瑕疵。双方未约定明确的服务标准，根据合同法第六十�条的规定，应当按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。原告分公司原告订立物业合同的目的是收取物业费，被告的合同目的是得以在文明安全、舒适的小区环境内生活，原告分公司原告履行合同的瑕疵未能使被告完全达成合同目的，原告确系不完全给付。原告称“因被告等业主拒交物业费，导致原告运营困难，服务瑕疵不可避免。”业主拒交物业服务费，原告可依法律渠道进行救济，不能降低服务质量，因该合同服务的对象系公共区域，涉及的不仅包括欠费业主，还有正常缴费的业主。原告降低物业服务质量会造成恶性循环，不利于纠纷的解决。但服务质量客观上确与缴费率息息相关，被告亦存在过错。综上所述，被告负有支付物业费的义务，但因原告分公司原告履行的物业管理存在瑕疵，酌情减轻被告方20%的支付义务，被告应当支付的物业服务费�404.2元（537.8元×0.8=404.2元）。原告请求被告支付物业服务费537元，本院予以支持404.2元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：由被告梁××向原告从江县诚信物业服务有限责任公司支付物业服务费404.2元，限于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁××负担。
宣判后，诚信物业公司不服一审判决，向本院提出上诉称：第一，一审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵不客观。1、小区车辆乱停乱放，�因为小区业主不配合，上诉人已经竭尽全力，不是上诉人不作为。2、石板路无人修理并不是物业公司的过错，该范围不属于物业公司维护、维修范围，属于路政局的责任。3、路灯的损害需要更换是要维修基金来进行，小区业主委员会不履行职责，不能通过有效途径，争取维修基金，才导致无法更换维护。4、小区公共楼道卫生上诉人每天派有保洁员清扫，楼道堆放垃圾是个别业主不自觉行为导致，打扫卫生、收集垃圾，不可能24小时随时有人清扫、收集，被上诉人提供拍摄未清理垃圾照片，是业主长期拖欠物业，案件起诉后才拍摄的。5、没有人在小区绿化红线内种植蔬菜，在小区外围市政区域种植的，物业公司无权管理。6、古榕名苑设计时就完全是个开放式的商住综合小区，门面业主占3分之1以上，有餐饮业，并都是对外经营，无法实行封闭是管理。所以，一审�院的判决对事实的认定不准确。第二、一审法院以物业服务存在瑕疵，酌情扣减20%的物业费，前后作出不同的判决，属严重错误。1、一审法院没有考虑到行业整体服务性质，要保证小区的正常物业服务工作，上诉人在收不到物业费的情况下，自已垫付资金一直保证小区正常的物业管理运行，现物业公司尚欠员工工资和电梯维持费数万元，被上诉人长期欠费，不履行交费义务，是被上诉人。2、一审法院判决影响其他业主交费的积极性，某些欠费业主为了达到不交或少交费的目的，在小区内大势喧扬上诉人物业管理不到位，才导致越来越多的业主不交费，已严重损害了交费业主和上诉人的利益。上诉人并未存在违约，一审法院判决酌情给付，不但不能解决补交上诉人的物业费，反而鼓励广大业主不交纳物业费，今后就会出现不交物业费的人拍摄几张垃圾、路灯不�的照片，以此达到少交物业费的目的，这对以足额交纳物业费的业主不公平。3、上诉人2013年6月和本次以同样理由提起诉讼，双方提供的法理依据和证据没有区别，前案两级法院的判决均支持了上诉人的诉讼请求，现一审法院作出两种不同的判决，这对上诉人来说不公平。综合以上，一审法院存在认定事实不准确，适用法律错误，请求撤销榕江县人民法院（2015）榕民初字第416号民事判决，依法改判，支持上诉人的全部诉请。
梁××未有对诚信物业公司提出的上诉理由进行答辩。
在二审期间，双方未有提交证据。一审法院认定的案件事实，与本院查明的事实基本一致。另查明，截止2015年4月30日，诚信物业公司主张梁××拖欠物业服务费已达10个月，共欠原告物业服务费537元。
本院认为，上诉人诚信物业公司系“古榕名苑”建设单位榕江县鑫海房地产开发有限责任公司委托进行前期物业服务的公司，并签订了《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》，在建设单位交付房屋给被上诉人梁××时，诚信物业公司与梁××又签订了《古城名苑物业服务合同》，双方就服务事项、收费标准进行了约定，诚信物业公司与建设单位签订的《﹤古榕名苑﹥商住楼前期物业服务合同》，以及与梁××签订的《古城名苑物业服务合同》符合《物业管理条例》的相关规定。诚信物业公司根据合同约定一直为“古榕名苑”小区提供物业服务，服务期间，“古榕名苑”小区业主委员会并没有就是否选聘物业服务公司作出明确表示，诚信物业公司继续履行“古榕名苑”小区物业服务，符合合同约定。小区所有业主也一直在接受诚信物业公司提供的物业服务，梁××同样享受了诚信物业公司提供的物业服务。梁××在入住后，前段期�已经履行了交纳物业管理费的义务，虽然后期有10个月的时间未交物业管理费，但是，梁××仍享受诚信物业公司提供的物业服务。享受诚信物业公司提供的物业服务，不交物业费，事实上是梁××违反了物业服务合同的约定。由于物业服务是一种动态服务，小区内服务不到位，有时不可避免，出现原因是多方面的，也有业主自己的因素。梁××对诚信物业公司存在服务瑕疵，可向诚信物业公司反应或者通过业主委员向诚信物业公司提出协商改进，而不应成为梁××个人降低物业管理费收费标准的理由，因为，诚信物业公司提供的是小区公共管理服务，且梁××并未提供存在服务瑕疵从什么时间起，有多长时间，是否属于诚信物业公司的责任范围，未有提供充分的证据证明。物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时，更需要业主积极的协助配合，�按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。因此，梁××以诚信物业公司提出服务有瑕疵，提出少交或不交物业费的对抗理由不成立，物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，梁××以诚信物业公司服务存在瑕疵，提出拒交物业费，不仅损害了物业公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益。诚信物业公司提供的物业服务面向的是整个小区，梁××提出不交纳物业费的理由不成立。诚信物业公司请求法院判令梁××支付物业管理费，一审判决酌情扣减梁××应交物业费20%，事实依据不足。诚信物业公司主张梁××交纳物业费537元，一审以537.8元进行判决，存在部分超越当事人的诉讼请求。诚信物业公司上诉请求改判梁××支持其物业费537元，事�理由充分，本院予以采纳。一审查明的事实基本清楚，审判程序合法，但判决不当，本院予以改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销榕江县人民法院（2015）榕民初字第416号民事判决。
二、由被上诉人梁××在本判决生效后五日内向上诉人从江县诚信物业服务有限责任公司支付物业管理费537元。
如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人梁××承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆小平
审 判 员 龙七奇
助理审判员 郑华品
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 欧阳樟