福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第1258号原告融侨（福州）置业有限公司，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道410号天鹅湾商业楼。法定代表人林定强，董事长。委托代理人陈立新、许琦翔,福建谨而信律师事务所律师。被告张木金妹，女，1976年7月8日出生，汉族，住福州市晋安区。原告融侨（福州）置业有限公司（以下简称融侨公司）与被告张木金妹商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告融侨公司的委托代理人许琦翔、被告张木金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融侨公司诉称，2014年3月6日，原、被告双方签订合同编号为FZ1403XJ003883的《商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于福州市××镇××路南侧（五期）“金辉淮安半岛五期泊郡”项目第9号楼20层1901单元商品房，商品房建筑面积为118.42平方米，总价款为1484398元。合同第六条约定被告应于2013年6月30日向原告支付购房定金100000元；于2014年3月6日前向原告支付购房款354398元；于2014年5月31日前向原告支付商业贷款1030000元。附件六合同补充协议第十一条第1点约定，被告选择商业贷款的，被告必须于签订合同当日向原告提交办理按揭贷款所需的材料，被告向原告提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，若被告提交的材料被银行认为不符合规定或不完整的，应在银行或原告通知之日起三日内重新提交，被告若在本条款约定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，则视同被告逾期付款。在办理贷款过程中，被告必须按贷款银行或者原告通知的时间前往指定的地点办理按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需相关费用，直到银行发放贷款，如被告未能根据银行或者原告的通知按时携带银行要求到场签约的指名人及相关证件到原告指定地点签署贷款文件，则也视同被告逾期付款。每逾期一日被告应按贷款总额的万分之七向原告支付逾期期间的违约金；逾期超过三十日的，原告有权解除合同，不予退还被告已付定金，或者要求被告按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），原告有权将上述商品房另售他人，若因此造成原告另售他人的差价损失，被告还应据实赔偿。此外，关于办理合同解除的相关事宜中被告应履行的义务，应承担的定金或违约金、赔偿款等款项的处理以及原告为解除合同而支出的合理费用的承担等，双方同意按照本补充协议第十条的约定执行。合同补充协议第十一条第4点约定，贷款金额及年限以贷款银行最后审批为准，若贷款银行审批的贷款金额低于被告申请的贷款金额，被告必须在接到贷款银行或原告通知之日起七日内向原告付清差额部分首付款，被告不得因银行审批的贷款金额及年限与申请时不符而拒绝补交差额或办理贷款手续，否则，视同被告逾期付款，按本条第1点的约定执行。合同补充协议第十条第1点约定，由于被告原因导致合同解除的，被告应按本合同约定支付违约金，并赔偿因此给原告造成的损失（包括但不限于另售的差价损失）。原告为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担；第十条第2点约定，本合同依法解除后，若已办理《商品房买卖合同》预告登记备案手续的，则被告还应无条件配合原告办理《商品房买卖合同》预告登记备案的注销手续。原告应在合同经福州市房地产交易登记中心注销登记之日起三十日内向被告无息退还购房余款（该购房余款为直接扣除被告应承担的上述定金或违约金、赔偿款等款项以及原告为解除合同而支出的合理费用之后的款项）。2013年12月12日，被告向原告支付购房定金100000元以及首期购房款354398元，共计454398元。2014年3月19日，原告到福州市房屋登记中心办理了上述预购商品房的预告登记手续。之后，由于被告个人征信问题，被告的银行按揭贷款申请无法获得通过。2015年1月26日，原告向被告发出《通知函》，告知被告由于其个人征信问题，按揭贷款银行没有通过被告的贷款申请，请被告务必在收到本通知函之日起三日内向原告一次性补足购房余款1030000元，否则，原告依约有权单方解除《商品房买卖合同》并要求被告承担相应的违约责任。但是，被告在收到该《通知函》之后，仍未向原告支付购房余款1030000元。原告认为，上述《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法、有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行。被告的按揭贷款申请未获得银行批准之后至今未向原告一次性补足购房余款1030000元，应视为逾期付款，其行为已构成根本违约，那么，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，并按照合同购房款总额的10%即148439.8元要求被告承担违约责任（在被告已付购房款454398元中直接扣除），且原告因此而支付的律师费等各项费用均应由被告承担，被告还应配合原告办理上述预购商品房预告备案登记的注销手续。原告请求判令：1、解除原、被告双方于2014年3月6日签订的合同编号为FZ1403XJ003883的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告共同到福州市房地产交易登记中心办理上述《商品房买卖合同》项下预购商品房预告登记的注销手续；3、被告按照购房款总额的10%即148439.8元向原告支付违约金（在被告已付购房款454398元中直接予以扣除）;4、被告承担原告因本案所发生律师代理费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告张木金妹辩称，原告承诺帮被告办理银行按揭贷款手续，故合同原件至今仍在原告处。诉争商品房的按揭贷款未获得银行批准的原因是原告未帮被告做好按揭贷款手续。本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：A1.原、被告双方于2014年3月6日签订的合同编号为FZ1403XJ003883的《商品房买卖合同》及附件,证明：1、被告向原告购买位于福州市××镇××路南侧（五期）“金辉淮安半岛五期泊郡”项目第9号楼20层1901单元商品房，商品房建筑面积为118.42平方米，总价款为1484398元；2、合同第六条付款方式及期限约定被告应于2013年6月30日向原告支付购房定金100000元；于2014年3月6日前向原告支付购房款354398元；于2014年5月31日前向原告支付商业贷款1030000元；3、附件六合同补充协议第十一条第1点约定，被告选择商业贷款的，被告必须于签订合同当日向原告提交办理按揭贷款所需的材料，被告向原告提交的按揭材料以贷款银行提出的要求为准，并保证其合法有效性，若被告提交的材料被银行认为不符合规定或不完整的，应在银行或原告通知之日起三日内重新提交，被告若在本条款约定的时间内提交按揭材料或重新提交的按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵的，则视同被告逾期付款。在办理贷款过程中，被告必须按贷款银行或者原告通知的时间前往指定的地点办理按揭贷款手续，缴纳办理按揭贷款所需相关费用，直到银行发放贷款，如被告未能根据银行或者原告的通知按时携带银行要求到场签约的指名人及相关证件到原告指定地点签署贷款文件，则也视同被告逾期付款。每逾期一日被告应按贷款总额的万分之七向原告支付逾期期间的违约金；逾期超过三十日的，原告有权解除合同，不予退还被告已付定金或者要求被告按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），原告有权将上述商品房另售他人，若因此造成原告另售他人的差价损失，被告还应据实赔偿。此外，关于办理合同解除的相关事宜中被告应履行的义务，应承担的定金或违约金、赔偿款等款项的处理以及原告为解除合同而支出的合理费用的承担等，双方同意按照本补充协议第十条的约定执行；4、合同补充协议第十一条第4点约定，贷款金额及年限以贷款银行最后审批为准，若贷款银行审批的贷款金额低于被告申请的贷款金额，被告必须在接到贷款银行或原告通知之日起七日内向原告付清差额部分首付款，被告不得因银行审批的贷款金额及年限与申请时不符而拒绝补交差额或办理贷款手续，否则，视同被告逾期付款，按本条第1点的约定执行；5、合同补充协议第十条第1点约定，由于被告原因导致合同解除的，被告应按本合同约定支付违约金，并赔偿因此给原告造成的损失（包括但不限于另售的差价损失）。原告为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由被告承担；6、第十条第2点约定，本合同依法解除后，若已办理《商品房买卖合同》预告登记备案手续的，则被告还应无条件配合原告办理《商品房买卖合同》预告登记备案的注销手续。原告应在合同经福州市房地产交易登记中心注销登记之日起三十日内向被告无息退还购房余款（该购房余款为直接扣除被告应承担的上述定金或违约金、赔偿款等款项以及原告为解除合同而支出的合理费用之后的款项）；A2.2013年12月12日，原告出具的《销售不动产统一发票（自开）》存根联，证明被告于2013年12月12日向原告支付购房定金100000元以及首期购房款354398元，共计454398元；A3.2014年3月19日，福州市房屋登记中心出具的榕房预FZ购字第14003357号的《预购商品房预告登记》，证明原告于2014年3月19日到福州市房地产交易登记中心办理了上述预购商品房的预告登记手续；A4.2015年1月26日，原告向被告发出《通知函》，证明2015年1月26日，原告向被告发出《通知函》，告知被告由于其个人征信问题，按揭贷款银行没有通过被告的贷款申请，请被告务必在收到该通知函之日起三日内向原告一次性补足购房余款1030000元，否则，原告有权依约单方解除《商品房买卖合同》并要求被告承担相应的违约责任。但是，被告在收到该《通知函》之后，仍未向原告支付购房余款1030000元；A5.《委托代理合同》以及律师代理费发票，证明原告因本案诉讼支出律师代理费10000元，依约应由被告承担。被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对证据A1的真实性无异议，证明对象有异议，被告于2013年6月30日支付定金100000元，2013年7月1日支付购房款354398元。对证据A2的真实性无异议，证明对象有异议，原告主张的被告支付首付款的时间有误。对证据A3-A5的真实性、证明对象均无异议。被告向法庭提交如下证据：B.发票、中国建设银行pose单，证明被告于2013年6月30日支付定金100000元，2013年7月1日支付首付款354398元。原告对被告提交的证据B的真实性及证明对象均无异议。本院对上述证据分析、认证如下：证据A1-A5、证据B双方当事人对其真实性均无异议，内容真实，来源合法，且与原件核对无异，与本案具有关联性，本院予以采信并作为定案依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2014年3月6日，原、被告双方签订编号为FZ1403XJ003883的《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》，双方约定由被告向原告购买位于福州市××镇××路南侧（五期）“金辉淮安半岛五期泊郡”项目第9号楼20层1901单元商品房。被告于2013年6月30日支付定金100000元，2013年7月1日支付首付款354398元。2014年3月19日，原告到福州市房屋登记中心办理了上述商品房的预告登记手续。2015年1月26日，原告向被告发出《通知函》，告知被告由于其个人征信问题，按揭贷款银行没有通过被告的贷款申请，请被告务必在收到该通知函之日起三日内向原告一次性补足购房余款1030000元，否则，原告有权单方解除《商品房买卖合同》并要求被告承担相应的违约责任。经查明，诉争商品房的按揭贷款至今尚未审批通过，被告至今尚未向原告支付购房余款1030000元。另查明，原告因本案支出律师代理费10000元。本院认为，原、被告双方于2014年3月6日签订的编号为FZ1403XJ003883的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。按照《商品房买卖合同》第六条第3项约定，被告应于2014年5月31日前向原告支付商业贷款1030000元，逾期付款超过90日并在原告书面催告10日后仍未支付应付款的，原告有权解除合同。因被告未在合同约定期限内支付商业贷款1030000元，经原告书面催告仍未支付，现原告请求解除合同，符合双方约定，本院予以支持。按照《附件六：合同补充协议》第十条第2项的约定，合同解除后，被告应配合原告到福州市房屋登记中心办理商品房预告登记注销手续。《附件六：合同补充协议》第十一条第2项约定，被告逾期付款超过30日的，原告有权解除合同，不予退还被告已付的定金或者要求被告按购房总价款的10%支付违约金（选二者之价高者）。原告请求按照购房款总额的10%即148439.8元支付违约金虽符合合同约定，本院认为，被告申请按揭贷款未获准属于合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，故原告请求按照购房款总额的10%即148439.8元支付违约金显属过高，且最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定违约金过高。本案原告未举证证明被告的违约行为造成其损失的具体金额，本院酌定为70000元。《附件六：合同补充协议》第十条第1项约定，由于被告原因解除合同的，被告应赔偿原告律师代理费。原告主张其支出律师代理费10000元，有委托代理合同及律师费发票佐证，本院予以认可，故原告要求被告承担10000元律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。另，《附件六：合同补充协议》第十条第2项约定，原告可在购房款中扣除违约金、赔偿款等款项，故上述违约金及律师代理费原告可在被告已付购房款454398元中直接扣除，剩余的购房款原告应当向被告返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告融侨（福州）置业有限公司与被告张木金妹于2014年3月6日就福州市××镇××路南侧（五期）“金辉淮安半岛五期泊郡”项目第9号楼20层1901单元商品房签订的编号为FZ1403XJ003883的《商品房买卖合同》及相应的补充协议；二、被告张木金妹于本判决生效之日起三十日内协助原告融侨（福州）置业有限公司办理上述商品房的预告登记注销手续；三、被告张木金妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告融侨（福州）置业有限公司违约金人民币70000元；四、被告张木金妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告融侨（福州）置业有限公司支出的律师代理费人民币10000元；五、驳回原告融侨（福州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18160元，由原告融侨（福州）置业有限公司负担867元,被告张木金妹负担17293元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  翁 昕人民陪审员  施孔娇人民陪审员  王月珍二〇一五年九月九日书 记 员  郭友情附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”