重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0103民初2258号原告成都万科物业服务有限公司,住所地四川省成都市锦江区静安路1号,组织机构代码72344582-0。法定代表人冯霞,该公司执行董事。委托代理人杨青松，重庆博志律师事务所律师。委托代理人张瑶，重庆博志律师事务所实习律师。被告李燕，女，1977年1月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告张庭荣，男，1964年6月2日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告李燕、张庭荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李平担任审判长，与人民陪审员曾炎一、人民陪审员谢勘利组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。书记员李春涛担任法庭记录。原告万科物业公司的委托代理人杨青松、张瑶到庭参加诉讼。被告李燕、张庭荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称，2010年8月31日原告与万科（重庆）房地产有限公司签了《前期物业管理服务合同》，约定由原告提供位于重庆市渝中区大坪正街“万科锦程”的物管服务，物管费为2.6元/㎡/月，由于被告并未接房，故被告的物业费减半收取。2013年2月以前（2012年7月至2013年1月共计7个月）的物业费由开发商支付，2012年6月30日开发商向被告发放了接房通知书，通知被告在2012年6月30日办理入住手续及交纳相关费用，房屋已经具备交付条件，但是被告拒不接房。办理产权证资料齐全之后由开发商代为办理，无论业主是否接房，开发商均将购买房屋及办理产权的全部资料转交给买受人。故原告认为从2012年7月1日起被告应开始交纳物业费、公摊水电费。合同签订后原告按约提供了物管服务，被告却拒绝交纳物管费，原告多次催收均未果。现原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付从2013年2月1日起至2015年11月30日止的物业服务费10773.69元，每个月的物业费为：（236.94平方米×2.6元/平方米·月）/2=308.02元，并以应付而未付的金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍从应付而未付之日起至实际付清之日止计算违约金；二、被告支付公摊水电费553.06元（2012年11月至2015年11月，按照实际产生的金额据实分摊，每个月的金额不一样）；三、被告承担本案的诉讼费。被告李燕、张庭荣未答辩。经审理查明，2010年8月31日，万科（重庆）房地产有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订有《万科·锦程前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对座落于重庆市渝中区大杨石组团D分区的万科·锦程（总建筑面积约为64万㎡）实施前期物业管理服务。乙方提供的物业服务的主要内容有：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，共有绿地、花木等的养护与管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范等事项的协助管理，物业档案资料管理，协助组织开展社区文化活动，装饰装修管理服务等。本合同期限自合同签订之日至2015年6月30日止，但是合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：乙方同意继续履行本合同；未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：多层电梯洋房住宅为2.6元/月·平方米（不含电梯费和水电等公摊）、高层电梯住宅为1.95元/月·平方米（不含电梯费和水电等公摊）、商业用房（含写字楼）为4.5元/月·平方米（含电梯和水电等公摊费，不含空调费）、幼儿园为2.5元/月·平方米、大型商业为3元/月·平方米（含电梯和水电公摊费，不含空调费）、SOHO为2.5元/月·平方米（含电梯和水电公摊费）。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日（物业买受人应自依据相关规定确认的视为交付之日）起交纳物业服务费。已交付或视为交付的房屋，若业主未入住（水电费表起止数均未走动），则业主按照重庆市有关法规、规章、政策的规定缴纳物业服务费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。前述合同签订后，万科物业公司依照合同约定向万科·锦程小区提供了物业服务。李燕、张庭荣系重庆市渝中区大坪正街160号7幢1单元1-2#房屋的业主，该房屋于2012年12月12日登记在李燕、张庭荣名下，登记的房屋用途为成套住宅，房屋建筑面积为236.94㎡。李燕、张庭荣未按前述《万科·锦程前期物业服务合同》的约定交纳2013年2月1日至2015年11月30日的物业服务费。原告在本案审理过程中，自愿撤回要求被告支付2012年11月至2015年11月的公摊水电费553.06元的诉讼请求。上述事实,有《万科·锦程前期物业服务合同》、重庆市前期物业服务收费（市场调节价）备案表、重庆市商品房买卖合同、房地证、停电通知、环境外包方考勤签到表、安全巡逻签到表、维修报告书、临时管理规约等书证，以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，万科物业公司依法与建设单位万科（重庆）房地产有限公司签订的前期物业服务合同，对被告李燕、张庭荣具有法律约束力。万科物业公司按约提供了物业服务，业主李燕、张庭荣负有履行按时交纳物业服务费用的义务。被告所有的涉案房屋空置，原告请求减半计算物业服务费，本院依法予以确认。经本院计算，被告欠付原告2013年2月1日至2015年11月30日的物业服务费10472.7元。关于违约金问题，《万科·锦程前期物业服务合同》明确约定，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。现被告未按约支付物业服务费，明显违反合同之约定，万科物业公司要求被告按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付从应交而未交物业服务费之日起计算至实际付清之日止的违约金，符合法律之规定，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付2012年11月至2015年11月的公摊水电费553.06元的诉讼请求，系其对诉讼权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李燕、张庭荣于本判决生效后立即支付原告成都万科物业服务有限公司物业服务费10472.7元，并从2013年2月21日起以应交而未交物业管理服务费金额为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算向原告成都万科物业服务有限公司支付违约金至实际付清之日止；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计56元，由被告李燕、张庭荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  李 平人民审判员  曾炎一人民审判员  谢勘利二〇一六年七月二十六日法官 助理  艾志花书 记 员  李春涛