上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第4841号上海市青浦区人民法院民事判决书(2013)青民三(民)初字第4841号原告张丽千，女，1960年1月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托代理人周文强，上海全程律师事务所律师。委托代理人陶珍妍，上海全程律师事务所律师。被告周梅，女，1971年3月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告徐晶，女，2008年3月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。法定代理人周梅，女，1971年3月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告徐忠于，男，1964年12月21日出生，汉族，户籍地户籍地江苏省。被告周全余，男，1947年3月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告刘小妹，女，1950年10月8日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。第三人沈芳红，女，1971年7月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告张丽千诉被告周梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。2013年12月19日本院依法追加沈芳红为第三人参与诉讼。本案于2014年1月10日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周文强、被告周梅及第三人沈芳红到庭参加诉讼。2014年2月26日，本院依据原告申请依法追加徐晶、徐忠于、周全余、刘小妹为共同被告参加诉讼。本案于2014年3月19日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人周文强、被告周梅到庭参加诉讼。被告徐忠于、周全于、刘小妹及第三人沈芳红经本院合法传唤后�无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张丽千诉称：2010年9月22日，原告与被告周梅签订《房屋租赁协议》一份，由原告将坐落于青浦区徐泾镇振泾路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租期自2010年9月22日至2013年9月21日止，月租金为人民币(以下币种均为人民币)2,000元。合同到期后，原告不愿再与被告续签租赁合同，于2013年10月24日委托律师发函告知被告租赁合同于2013年9月21日终止，要求被告迁出房屋、支付拖欠租金。但时至今日被告仍未迁出房屋，租金亦未付全。被告徐晶系被告周梅之女、被告徐忠于系被告周梅之夫、被告周全余、刘小妹系被告周梅之父母，五被告共同居住于系争房屋内。为此，原告诉至法院请求：1、判令五被告迁出系争房屋；2、判令被告周梅支付租金1,000元(以租金2,000元/月为标准，2013年6月22日至2013年9月21日期间扣除被告周梅已付款尚余1,000元未付)；3、判令被告周梅支付2013年9月22日起至实际迁出日止的房屋使用费(2,000元/月为标准)；4、诉讼费由被告方承担。被告周梅辩称：(1)2014年1月30日时被告周梅又转账支付了5,000元；因此2013年9月22日之前租金尚欠1,000元，2013年9月22日之后的租金未支付过。没有支付的原因有多方面：一方面是经济周转问题，另一方面是案件涉诉有不确定因素。(2)当初原被告之间并非发生正真的房屋买卖，而是涉及第三方债权债务的处理。根据双方当初签订的协议，被告有权赎回房屋，故被告要现在赎回房屋。被告徐忠于、周全余、刘小妹未作答辩。第三人沈芳红述称：同意原告的诉请，不同意被告周梅的意见。若被告周梅要赎回房屋，应先向第三人沈芳红清偿债务。事实上被告周梅也不具备房屋回赎的能力。第三人沈芳红生了一场大病，后期需�大量医疗费的支出，急需取回被告周梅尚欠的七十多万。请求法院尽快处理系争房屋，首先就是要让被告周梅从系争房屋中清场。第三人沈芳红在本案中不主张房屋赎回权。经开庭审理查明：本院作出的(2005)青民一(民)初字第878号民事判决确定：被告周梅应支付范林红财产折价款280,000元。本院作出的(2007)青民一(民)初字第1576号民事调解书确定：被告周梅应归还乔青萍借款215,900元、归还周美英借款101,600元。本院作出的(2008)青民一(民)初字第3070号民事判决确定：被告周梅、徐忠于应归还张丽千借款300,000元。本院作出的(2010)青民一(民)初字第1115号民事判决确定：被告周梅、徐忠于应归还沈芳红借款900,000元及逾期还款利息损失。因被告周梅、徐忠于等未自动履行上述还款义务，债权人依法申请人民法院执行。执行过程中，全部债权人及被告周梅一致达成如下意见：“经所有执行申请人同意，被告周梅名下的坐落于青浦区徐泾镇振泾路XXX弄XXX号XXX室房屋，由张丽千以961,380元认购。其中，张丽千代被告周梅归还房屋贷款274,268.58元、车辆贷款39,603.89元、银行转账手续费5元，扣除上述款项后可分配资金为647,502.53元。首先，扣取申请执行费：乔青萍周美英案2,685.23元、张丽千案4,474.23元、沈芳红案11,514元；其次扣除诉讼费用：乔青萍周美英案3,623.10元、张丽千案4,949元、沈芳红案11,400元；再次优先扣除乔青萍周美英尚余抵押债权301,500元；剩余可分配资金为307,356.97元。根据申请人范林红、张丽千、沈芳红三人的书面承诺，申请人沈芳红受偿剩余可分配资金307,356.97元中的50%即153,678.49元，申请人范林红、张丽千各受偿25%即分别为76,839.24元。”2010年9月19日，原告张丽千依据上述和解协议认购系争的青浦区徐泾镇振泾路XXX弄XXX号XXX室房屋�取得了房地产权证。乔青萍周美英案执行终结。原告张丽千(甲方)认购系争房屋后，被告周梅(乙方)并未腾退房屋而是继续使用系争房屋，但双方签订了《房屋租赁协议》，约定：甲方同意向乙方出租系争房屋，商定租期从2010年9月22日至2013年9月21日，房租每月2,000元，每6个月交付一次12,000元；房屋用途居住，乙方未经甲方同意不得将该房屋转租给第三者；租赁期内甲方不得无故收回房屋，如甲方收回房屋，应征得乙方同意，否则视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金；支付约定：2011年12月22日-2012年6月21日房租12,000元，支付日2012年6月21日，以至类推2013年9月21日止，半年不支付房租，租赁关系终止，如承租人不自动搬出，甲方有权采取强制措施。协议另对其他内容进行了约定。2010年9月4日，原告张丽千(甲方)、被告周梅(乙方)、第三人沈芳红(第三方)签订《承诺书》�经过甲乙双方友好协商，一致郑重承诺：一、甲方保证在36个月内将系争的青浦区徐泾镇振泾路XXX弄XXX号XXX室房屋以每月2,000元的房租费租赁给乙方；二、乙方保证每月如期(30天内)交付甲方每月房费2,000元，若超过60天不能付清的，将自动解除《房屋租赁协议书》，乙方自动办理上述房屋；三、乙方于2013年以产证同期日之前以每平方7,000元整的单价回购上述房屋，补偿张丽千房款(961,380元)的同期银行贷款利息并同时清偿不足部分债务，另扣除租赁期所交付的房租费(实时结算)；四、乙方承诺在2013年以产证同期日之前无力回购上述房屋的，将放弃回购权利；五、甲方同意乙方在2013年以产证同期日前若无力回购上述房屋的，由第三方沈红芳行使回购权利。另查明，系争房屋实际由五被告共同居住使用，被告徐晶系被告周梅之女、被告徐忠于是系被告周梅之夫、被告周全�、刘小妹系被告周梅之父母。2013年10月23日，原告发送律师函予被告周梅，表示房屋租赁限期届满，不再与被告周梅续租，租金目前付至2013年6月21日；要求在收到律师函后十五日内搬离房屋，并一次性支付所欠租金。因被告周梅未腾退、未付租金，原告遂于2013年11月起诉本院。诉讼中，被告周梅又于2014年1月30日转账支付原告租金5,000元，其余款项至今未付。以上事实，由原、被告及第三人的陈述、上海市房地产权证、承诺书、房屋租赁协议、律师函、民事判决书、民事调解书、执行笔录等证据予以佐证，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：本案原、被告、第三人及其他债权人在法院执行过程中自行达成和解协议，由原告出资认购的形式依法取得系争房屋的产权。后原、被告及第三人签订的《房屋租赁协议》、《承诺书》是原、被告及第三人就系争房屋租赁、回购等事宜在平等自愿基础上签订的，系双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律法规的规定，应被确认为合法有效，当事人均应按约履行各自的合同义务。现《房屋租赁协议》约定的租赁期限已届满，原被告双方未能达成再行续租的一致协议，租赁关系期满终止。被告也未在《承诺书》约定期限之前要求回购房屋或具备回购房屋的能力，被告方理应腾退系争房屋并支付欠付及实际占用房屋期间的费用。被告徐忠于、周全余、刘小妹经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，放弃了自己的抗辩权，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一�四十四条的规定，判决如下：一、被告周梅、徐晶、徐忠于、周全余、刘小妹应于本判决生效之日起三十日内搬出原告张丽千位于青浦区徐泾镇振泾路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告周梅应于本判决生效之日起十日内支付原告张丽千租金人民币1,000元；三、被告周梅应于本判决生效之日起十日内支付原告张丽千房屋占有使用费(以人民币2,000元/月为标准，自2013年9月22日起算至实际搬出日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币210元，减半收取人民币105元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员徐冬梅二0一四年五月二十�日书记员夏朝羡审判员  徐冬梅二〇一四年五月二十六日书记员  夏朝羡附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同�除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。