福建省南安市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0583执异17号
案外人郭国明，住福建省安溪县。
委托代理人卓鹏乾、蔡夏露，福建冠德律师事务所律师、实习律师。
申请执行人傅子芬，住福建省南安市。
委托代理人谢竞忠、曾晓晶，福建泉台律师事务所律师。
被执行人吕亚颜，住福建省南安市。
被执行人吕耿辉，住福建省厦门市湖里区。
被执行人方嘉阳，住福建省厦门市湖里区。
本院在执行申请执行人傅子芬与被执行人吕亚颜、吕耿辉、方嘉阳追偿权纠纷一案中，案外人郭国明对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人郭国明称，被执行人吕耿辉名下的址在厦门市湖里区金湖三里X号X室系吕耿辉个人所有的房产。2015年10月20日案外人郭国明经厦门亿尊房地产代理有限公司介绍与被执行人吕耿辉签订房产买卖协议，约定该房产总价为316万元，2015年11月10日之内签订《厦门市房地产买卖合同》并办理交易登记手续等。2015年10月20日案外人向吕耿辉支付房款502000元，同年10月23日向吕耿辉支付1158000元。当日双方在南安光大银行办理房产解押手续；同年10月26日，案外人郭国明与吕耿辉共同委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司对上述房产进行评估。同年10月25日，吕耿辉将上述房产交付案外人使用。现案外人已入住该房产，并交纳相关物业等费用。待办理交易登记手续期限届满，经案外人及中介公司多次催促，被执行人吕耿辉却无法配合办理。嗣后，经查询，得知被执行人吕耿辉因与申请执行人傅子芬等有纠纷，上述房产先后被南安法院、丰泽法院查封，客观上造成无法办理过户登记。该房产是案外人在法院查封之前就已经和被执行人吕耿辉签订购房合同，并按合同支付了购房款166万元，剩余150万元购房款，案外人同意按照法院要求交付执行。案外人于2015年10月25日已接收房屋并实际入住至今，且该房产无法办理过户登记并非案外人的过错造成。案外人作为善意第三人根据法律规定有权取得该房产所有权。故请求法院停止对该房产的执行措施并解除查封。
在审查过程中，案外人郭国明还向本院提供下列证据：
1、身份证一份，欲证明案外人郭国明的身份情况；
2、房产买卖协议、佣金收据各一份，欲证明案外人郭国明通过房屋中介机构向被执行人吕耿辉购买涉案房产；
3、定金收据、购房款收据及银行卡客户交易查询打印单各一份，欲证明案外人郭国明前期向被执行人吕耿辉支付购房款166万元；
4、房屋交接清单、厦门市土地房屋权证各一份，欲证明被执行人吕耿辉已将涉案房屋移交案外人郭国明使用；
5、发票联2份、定额专用票据6张、证明一份，欲证明案外人郭国明已于2015年10月26日实际入住涉案房屋，并缴纳了物业费、公维金、卫生费、水电费等；
6、房地产估价结果报告一份，欲证明案外人郭国明与被执行人吕耿辉共同委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司对该房屋进行了价格评估；
7、本院（2015）南民初字第8257号民事裁定书及通知书各一份，欲证明案外人郭国明曾在本院于2015年10月28日首次查封涉案房产时，向本院提出复议申请，后被本院驳回申请；
8、声明函一份，欲证明案外人郭国明声明同意将剩余购房款150万按法院的要求交付执行；
9、法院交款收据一份，欲证明案外人郭国明已将剩余150万元购房款交至本院账户。
另本院对中介人员陈森泉进行了调查，其证实案外人郭国明与被执行人吕耿辉经其介绍买卖涉案房产的情况，购房款支付及涉案房屋交接情况。
本院查明，2015年10月20日，经厦门亿尊房地产代理有限公司居间介绍，被执行人吕耿辉与案外人郭国明签订了房产买卖协议，双方约定：将吕耿辉址在厦门市湖里区金湖三里X号X室房产一套，以人民币316万元的价格出售给案外人郭国明，被执行人吕耿辉于收到购房款166万元后的次日将房产交付案外人郭国明使用。双方还约定于2015年11月10日之内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续。案外人郭国明于签订合同当日支付购房定金502000元，又于同年10月23日，通过银行转账及付现金的方式向被执行人吕耿辉支付购房款共计1158000元。被执行人吕耿辉出具收到购房款166万元（含定金）的收条交案外人郭国明收执。双方于同年10月25日，办理房屋交接手续，被执行人吕耿辉将上述房屋钥匙及房产证原件交予案外人郭国明，案外人郭国明于次日入住该房屋，并缴纳了综合管理服务费、房屋公共维修金、水、电费及公摊水电费等。2015年10月26日双方共同委托厦门均达土地房地产评估咨询有限公司对上述房屋进行评估。
另查明，2010年10月20日登记的厦国土房证第0080XXXX号土地房屋权证体现，厦门市湖里区金湖三里X号X室房产的所有权人为被执行人吕耿辉。本院在审理傅子芬与吕亚颜、吕耿辉、方嘉阳追偿权纠纷一案时，傅子芬向法院申请财产保全，本院于2015年10月28日依法作出裁定查封了涉诉房产，案外人郭国明向本院申请解除查封，本院依法驳回郭国明的申请。2016年5月23日，本院在执行（2016）闽0583执1850号申请执行人傅子芬与被执行人吕亚颜、吕耿辉、方嘉阳追偿权纠纷一案中，继续查封仍登记于被执行人吕耿辉名下的厦门市湖里区金湖三里X号X室房产。
又查明，案外人郭国明于2016年6月23日将剩余150万元购房款交至本院账户。
上述事实，有本院作出的执行裁定书、协助执行通知书、调查笔录、送达回证及案外人郭国明提供的房产买卖协议、佣金收据、定金收据、购房款收据及银行卡客户交易查询打印单、房屋交接清单、厦门市土地房屋权证、发票联、定额专用票据、证明、房地产评估结果报告、本院（2015）南民初字第8257号民事裁定书、通知书、声明函、法院收款收据等证据予以证实。
本院认为，被执行人吕耿辉出售涉案房产是在本院（2015）南民初字第8257号案件作出查封裁定之前，案外人郭国明与被执行人吕耿辉签订的房屋买卖协议合法有效，且郭国明已支付了166万元购房款，虽仍有剩余购房款150万元未付，但案外人郭国明已将剩余购房款150万元交至本院；案外人提供的发票、定额专用票据及证明等均可证实郭国明在法院查封前就已实际占有并使用涉案房产。案外人郭国明与被执行人吕耿辉签订的房屋买卖协议中约定于2015年11月10日之内办理交易登记手续，但本院（2015）南民初字第8257号案件于2015年10月28日即查封了涉案房产，导致案外人郭国明无法在双方约定之日内办理房屋过户手续，故非因买受人的自身原因而未办理过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人郭国明对上述房产提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对厦门市湖里区金湖三里X号X室房产的执行。
本裁定送达后立即生效。
审判长 郭海龙
审判员 王晓芳
审判员 林呈凤
二〇一六年六月二十四日
书记员 ＸＸ鹏
主要法律条文附页：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。