江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终641号
上诉人（原审原告）盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司，住所地在盐城市盐都区新区世纪路（B）。
法定代表人王中林，该公司董事长。
委托代理人丁良成、侍荣凤，江苏鼎盛湖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙莉，居民。
委托代理人陆琪，江苏大直律师事务所律师。
上诉人盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）因与被上诉人孙莉房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
国投公司原审诉称，2012年11月22日，国投公司、孙莉及盐城沿河中路巴蜀传香餐饮有限公司（以下简称巴蜀传香公司）签订了一份《关于美虹招商城一楼东北区出租合同》，约定：国投公司与巴蜀传香公司于2008年1月28日签订的出租合同及在2009年3月10日签订的补充协议，巴蜀传香公司的权利义务均由孙莉承继，由孙莉利用出租房屋继续从事餐饮业。合同签订后，国投公司按约履行，但孙莉未能按约支付租金，后经国投公司催要，孙莉于2013年10月8日交付租金12万元，其他租金未能支付。现请求法院判令：1、终止国投公司、孙莉于2012年11月22日签订的合同；2、孙莉向国投公司返还承租的房屋并支付租金254400元。审理中，国投公司变更租金请求，要求孙莉支付截止2015年第三季度所欠的租金；3、孙莉承担国投公司的直接损失（律师代理费）10000元及诉讼费用。
孙莉原审辩称：国投公司所述的基本事实不错，截止2015年第三季度尚欠国投公司租金355200元是事实，其原因是前期投入大，经营亏损，但并未构成根本违约，国投公司起诉后，已积极交纳租金，如国投公司坚持解除合同则应赔偿损失，包括装潢投入和可预期的经营收入，另律师代理费不是必然发生的费用，不同意承担。
原审经审理查明，2008年1月28日，国投公司（甲方，下同）与盐城市亭湖区巴蜀传香川菜馆（以下简称巴蜀传香川菜馆）（乙方，下同）签订出租合同一份，约定：1、甲方将美虹招商城一楼东区出租给乙方使用；2、租赁期限自2008年3月1日至2016年2月28日止，租金从2008年5月1日起计算，2008年租金为384000元，在3月1日前一次性交清，从2009年起每季交144000元，在每季开始5日内交清，租赁期最后一个季度交156430元；3、合同履行中，如发生争议，双方协商解决，如协商不成，任何一方均可向盐都区人民法院起诉；4、未尽事宜，由双方作出补充规定，与本合同具有同等效力。合同还对其他事项作了约定。2009年3月10日，双方又签订补充协议，约定：从2009年2月1日起，乙方退还甲方未使用部分的出租房屋700㎡，乙方应交房租相应下调50400元/季，下调后应付房租93600元/季，2009年一季度应交房租110400元等。补充协议亦还对其他事项作了约定。2012年11月22日，国投公司（甲方，下同）、巴蜀传香餐饮公司（原名为巴蜀传香川菜馆）（乙方，下同）及孙莉（丙方，下同）签订了《关于美虹招商城一楼东北区出租合同》一份，约定：1、甲方与乙方于2008年1月28日签订的出租合同及在2009年3月10日签订的补充协议中乙方的权利和义务均由丙方承继，由丙方利用出租房屋继续从事餐饮业；2、甲方同意丙方延长租赁期限至2017年12月31日；3、丙方接手后至2016年2月28日前的租金标准、交纳方式及交纳时间，按甲方与乙方签订的出租合同和补充协议执行，由丙方直接交纳给甲方。延长期限的租金按106030元/季的标准交纳，交纳方式及交纳时间均仍按甲方与乙方签订的出租合同和补充协议执行。2012年12月31日前的租金由乙方负责交纳。合同还对其他事项作了约定。后孙莉接手巴蜀传香餐饮公司继续经营，但未能按约支付租金，国投公司遂于2013年10月8日委托江苏鼎盛湖律师事务所向孙莉送达关于催交租金的律师函，要求孙莉在三天内结清所欠租金280800元，否则将提起诉讼，要求收取欠交租金并收回房产等，孙莉当即签收了律师函，并交付租金12万元，但剩余租金未能交纳。为此，国投公司提起诉讼。审理中，孙莉要求继续履行合同，并陆续向国投公司直接支付了部分租金计554000元，截止2015年第三季度，孙莉计欠国投公司租金计355200元。
另查明：1、案涉租赁房产位于盐城市沿河中路24号一楼东北区，其所有权及土地使用权人均系国投公司国投公司。2、2013年12月2日，国投公司（甲方，下同）同江苏鼎盛湖律师事务所（乙方，下同）签订委托代理合同一份，约定：（1）、甲方因房屋租赁纠纷委托乙方律师代理；（2）、乙方接受甲方委托，指派律师丁良成担任甲方与孙莉房屋租赁借贷纠纷一案的一审诉讼代理人；（3）、甲方向乙方交纳律师代理费10000元。3、孙莉于2013年8月，将该租赁房屋改造成38间小门面房，并陆续于2014年6月、2013年底、2014年初、2015年元月与38户次承租人（原沿河村海货市场经营户）签订了租赁合同，现均在租赁期内。4、审理中，原审法院向国投公司释明是否同意追加三十多户承租人参加诉讼，国投公司明确表明不同意追加，理由是如追加次承租人参加诉讼，引起群体纠纷的风险较大。
原审法院认为，依法成立的合同，应自成立时生效。缔约人应按合同约定履行合同。国投公司与巴蜀传香餐饮公司签订的租赁合同、补充协议及国投公司、孙莉与巴蜀传香餐饮公司三方签订涉案房屋的租赁合同，均系当事人的真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效。合同签订后，孙莉未按约交付租金，已构成违约，引起诉争，应负法律责任。国投公司要求孙莉支付欠付的租金（截止2015年第三季度），应予支持。国投公司主张律师代理费10000元，因合同中未明确约定，亦非必然支出的费用，不予支持。关于国投公司要求解除合同，并返还租赁房屋问题，因孙莉已将改造好的38间门市分别租赁给38位次承租人，国投公司应当知道且在6个月内未提出异议，转租合同均已生效，现租赁期未届满，次承租人依法有权请求代付租金来抗辩解除合同，但国投公司明确表示考虑到次承租人人数众多等因素，不同意追加。同时，孙莉也明确要求继续履行合同，同意尽快交纳所欠租金，国投公司、孙莉间约定租赁期间至2017年12月底届满，如孙莉及时交纳支付租金（包括所欠租金）及其他约定义务，并不影响国投公司实现当初订立合同的目的。审理中，孙莉主动支付了部分到期租金，如解除国投公司、孙莉之间的合同，将会损害到次承租人的利益，亦会增加社会不稳定因素，造成不良的社会效果。故国投公司要求解除合同、返还租赁房屋的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及有关民事政策之规定，原审判决：一、孙莉支付盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司截止2015年三季度前租金355200元。于本判决生效后十日内付清。二、驳回盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5426元，由孙莉负担。
原审判决后，国投公司不服，向本院提起上诉称，1.孙莉拖欠租金已经构成根本违约，国投公司主张解除合同符合法律规定；2.原审法院认定孙莉将已经改造好的38间门市分别租赁给38位次承租人，国投公司应当知道而且在6个月内未提异议转租合同已生效，没有事实依据；3.国投公司主张已经支出的代理费10000元，为孙莉的违约行为导致的损失，应由孙莉承担。请求二审法院依法改判。
孙莉答辩称，1.我方虽拖欠部分租金，但并不构成根本违约，因为我方从未明确表示拒绝履行合同，而是在努力积极履行，自国投公司发函给我方，我方履行了12万元。在一审过程中又履行了55.4万。以上可以反映，我方已经履行了绝大部分义务，故不存在根本违约，也不存在合同法第94条中第3款的情形。二、我方将改造好的38间门市分别给30多位次承租人，国投公司是明知的，也未提出异议。因为我方改造涉案房屋，是经过合法审批的，且国投公司是配合协助审批的，并提供了房产证等必要的审批材料。另，国投公司发函催要租金是当场送达到涉案房屋内给我方的，国投公司对现场改造、转租的情况一目了然。故国投公司对改造以及转租的事实是明知的。三、国投公司要求承担本案的律师费用，无事实和法律依据。因为本案非合同中约定律师费等维权费，也非法定的可以要求答辩人承担律师费用的案件类型。四、在存在30多户次承租人的情况下，国投公司出租房屋的收益的合同目的，是可以实现的，再者，在忽略次承租人代为交纳剩余租金的意愿下，国投公司单方要求解除合同，显然侵犯了次承租人的承租利益。综上，请求二审维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，国投公司与巴蜀传香餐饮公司签订的租赁合同、补充协议及国投公司、孙莉与巴蜀传香餐饮公司三方签订涉案房屋的租赁合同，均系当事人的真实意思表示，符合法律规定，为合法有效的合同，各方均应按协议履行。在合同履行中，孙莉经审批将租赁房屋改建分割成38间经营门市与31位次承租人签订了与国投公司约定租期内的租赁合同并实际履行，出租人国投公司在六个月内未提出异议，次承租合同已经生效。关于国投公司提出的上诉理由，经查，孙莉未能按照合同约定支付租金，虽属于迟延履行的违约行为，但迟延履行的一方不存在经催告后不予履行以及迟延履行致使合同目的不能实现的情形，且国投公司在原审中不同意追加次承租人参加诉讼行使对出租人解除合同的抗辩权，故国投公司主张法定解除不符合法律规定。孙莉在2013年8月份经审批对1472多平米的租赁房屋进行分割改建，并将租赁房屋的饭店餐饮经营改变为美之鲜海鲜调味品市场经营，并将此租赁房屋作为其注册盐城美之鲜贸易有限公司的住所地，房屋的外部标牌及内部结构均有重大变化，国投公司作为租赁房屋的所有权人和出租人，住所地亦在同城，称改造转租经营不知情不符合常理，应该认定出租人知道或者应当知道承租人转租的情况，且在六个月内未提异议。国投公司主张代理费10000元，因合同中未明确约定，亦非必然支出的费用，故该主张没有依据。综上所述，国投公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审法院判决事实清楚，判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5426元，由上诉人盐城市盐都区国有资产投资经营有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 胡廷霞
二〇一六年四月二十一日
书 记 员 许其娟