四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第262号原告周文忠，男，1970年8月17日出生，汉族，住成都市武侯区。原告黄荣，女，1973年6月11日出生，汉族，住成都市武侯区。二原告委托代理人刘兆引，北京惠诚（成都）律师事务所律师。被告四川金恒德国际贸易有限公司。住所地：成都市双流县现代商贸集中发展区内。法定代表人丁双胜，总经理。委托代理人梁红，公司员工。委托代理人张志强，公司员工。原告周文忠、黄荣与被告四川金恒德国际贸易有限公司（以下简称金恒德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，依法由审判员覃振山适用简易程序于2015年1月12日公开开庭进行审理。原告黄荣、二原告的委托代理人刘兆引、被告金恒德公司的委托代理人梁红、张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周文忠、黄荣诉称，2010年1月26日，二原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定如买受人未在商品房交付之日起360日内取得房屋产权证的，被告应按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之三的违约金。该房于2010年3月28日之前交付，原告取得房屋产权证时间为2014年1月8日，被告迟延交付房产证1379天，构成违约，故起诉请求被告支付违约金230914元。被告金恒德公司辩称，被告2010年3月交房后原告即装修入驻经营，没有受到实际损失，反而有获益。由于原告购买商铺只能经营汽车用品，其处理房屋受到限制。违约金按日计算，原告所主张违约金部分时间已过诉讼时效，只应支付两年时间。原告主张违约金过高，请求调低，同意支付不超过10000元违约金。经审理查明，二原告于2010年1月20日与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定：二原告购买被告开发的位于成都双楠大道中段333号四川金恒德国际汽车商贸物流城＊幢＊号1-3层的商铺，建筑面积141.03平方米，总价款558169元；出卖人应当在2010年3月28日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限已满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。乙方支付首付款288169元，剩余房款270000元由乙方向银行申请按揭贷款，乙方委托银行将获得的按揭贷款一次性转付给甲方指定的银行账户。该商铺于2010年3月28日交付给二原告。二原告的房屋产权证于2014年7月29日办理完毕。被告与四川利基建设有限公司曾因建设工程施工合同纠纷在本院提起诉讼和反诉，后双方于2012年6月25日撤回起诉。被告曾于2012年9月23日向双流县县委、县政府提交报告请求协调金恒德国际汽车城项目一期办理房屋产权证。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、报告、房产证等证据在卷佐证。上述证据经庭审质证，符合证据的客观性、真实性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。本院认为，原、被告在合同中约定了房屋所有权证书的办理期限，被告即应当在约定期限内为二原告办理房屋所有权证，该商铺于2010年3月28日交付给二原告，按合同约定被告应于商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证，即在2011年3月23日前取得房屋所有权证。现被告未在约定期限内完成该义务，构成违约。关于逾期办理房屋所有权证书违约金的问题，二原告认为按照合同约定，被告应在2011年3月22日向二原告交付房屋所有权证书，至二原告实际取得产权证时间2015年1月8日，被告逾期1379天，每日按购房款总额的万分之三计算，违约金为558169元×0.0003×1379天=230914元；被告认为，由于违约金是按日支付，实际取得产权证时间为2014年7月29日，之前二原告未向被告主张违约金，故超出两年的违约金主张已过诉讼时效，只能支持730天的违约金，且合同约定违约金过高，应根据二原告损失调低，违约金支付不应超过10000元。本院认为，根据合同约定被告应在2011年3月23日前取得房屋所有权证书，故其违约时间应从2011年3月24日起算。关于合同约定“买受人实际取得房屋所有权证书的时间”的理解，双方当事人存在分歧，二原告认为，被告于2015年1月8日才将产权证书交付，应以该时间为准，被告认为，原告取得登记的时间即为其取得所有权证书之日。本院认为，商品房买卖合同第十九条“产权登记”中对出卖人取得商品房所在楼栋的权属证明的时间，买卖双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人委托出卖人申请办理房屋权属转移登记等事项均进行进了约定，同时明确了如因出卖人原因导致买受人未按时取得产权证的违约责任，综合整个条款理解，买受人实际取得房屋所有权证书的时间应当理解为买受人在房屋权属登记机关实际取得产权转移登记的时间，该时间明确了买受人对购买房屋享有确定的权利，即使出卖人取得产权证后拒不向买受人交付，买受人也可通过相关途径得到救济。从被告违约的2011年3月24日起二原告即应知道自身权利受到侵害，并应积极主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，双方合同中约定逾期办证违约金按日计算，截止产权证实际办理时间2014年7月29日，被告违约时间已经超过两年，二原告未能举出确切证据证明在此期间曾积极向被告主张过违约金，以及该诉讼时效存在中断、中止等情形，被告提出二原告主张部分违约金超过诉讼时效的意见符合法律规定，本院予以采纳，对二原告主张的超过两年外违约金不予支持，对二原告主张违约金的天数支持730天。合同约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金”，虽然二原告仅向被告支付了首付款，但由于二原告向银行办理按揭，银行已将剩余房款支付给被告，且二原告亦按期偿还贷款，故应以房屋价款作为基数计算，依合同约定，违约金计算为558169元×0.0003×730天=122238.5元。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，二原告未能举证证明由于被告逾期办理房屋所有权证书给二原告造成了损失及具体损失的金额，根据本案诉争商铺的具体情况，可以认定双方约定的违约金过分高于造成的损失，被告请求调整的主张符合法律规定，结合二原告因被告逾期办证所产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院对违约金酌情调整为30000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告四川金恒德国际贸易有限公司于判决生效之日起三日内向原告周文忠、黄荣支付逾期办理房屋所有权证书违约金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2362元，由被告四川金恒德国际贸易有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  覃振山二〇一五年一月二十六日书记员  周欢欢