山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第3721号
原告王道江，男，1965年9月4日出生，汉族，济阳县公安局拘留所所长，住山东省济阳县。
委托代理人王国胜，山东闻韶律师事务所律师。
委托代理人李冬敏，山东闻韶律师事务所律师。
被告张爱华，女，1954年6月26日出生，汉族，济南爱华彩印有限公司董事长，住山东省济阳县。
被告济南爱华彩印有限公司，住所地山东省济阳县。
法定代表人张爱华，董事长。
第三人吴学，男，1961年11月22日出生，汉族，住济南市，其他身份情况不详。
原告王道江与被告张爱华、被告济南爱华彩印有限公司、第三人吴学案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王道江及其委托代理人王国胜、李冬敏到庭参加了诉讼，被告张爱华、被告济南爱华彩印有限公司、第三人吴学经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告王道江诉称：济南爱华彩印有限公司西侧沿街楼中、南头第二户楼房的房产早在2003年时原告就从被告处购买，原告按协议已经将全部购房款交付给了被告，且被告于2005年3月18日将所售房屋交付给了原告。尽管被告一直没有协助原告办理房产证，但毋庸置疑原告为上述房产的合法实际所有权，直至今年7月份原告去房管局办理房产证时才得知上述房产因被告与第三人的民间借贷纠纷一案被贵院查封。对此，原告于2015年9月8日向贵院提出执行异议申请，贵院以相关证据、案件关联性需通过诉讼做出认定为由驳回了原告的执行异议。综上事实，被告及第三人的行为严重侵犯了原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，请求判令停止对涉案房屋的强制执行措施，解除查封。
被告张爱华在本案审理期间未答辩。
被告济南爱华彩印有限公司在本案审理期间未答辩。
第三人吴学在本案审理期间未陈述意见。
经审理查明：2003年9月26日，原告王道江（乙）与被告济南爱华彩印有限公司（甲）签订《协议书》一份，内容为：“我公司（甲）因生产经营需要建设综合楼一幢，因经营需求特转让给王道江（乙）壹套建筑面积约120平方米门店房（完工后按实际面积计算），根据具体情况经协商达成如下协议：一、建筑面积：约120米2（按实际建筑面积）二、价格：每平方米壹仟零伍拾元三、付款方法：分叁次付款，第一次付50%，第二次建筑主体落成后付45%，余5%满壹年后付清。四、日期：自动工至阳历2003年12月31日前交付使用。五、违约责任：如因资金未按期付款所造成延期（30天），由购买方（乙）承担所购房屋总额10%损失，如因卖方（甲）造成工期延期（30天），则承担所购房屋总额10%损失。无论哪方长期拖延，双方均有权力提出异议更换交易方”，《协议书》的落款处由被告张爱华、原告王道江签字，加盖了“济阳爱华彩印有限公司”的公章。
2004年11月11日，原告王道江与被告张爱华签订了《协议书》一份，内容为：“一、2004年11月11日，甲方（济阳县爱华彩印厂法人代表张爱华）与乙方（济阳县公安局王道江）签定本协议。2003年9月双方协定的原协议仍然有效。二、除原协议中协定的大门洞南上下6间外，现在又加上大门洞上的1间，以上所有7间房屋及后面的附属房（不含传达室）根据原协议及甲乙双方的协商，甲乙双方协定：1、甲方保证在2004年11月30日前将房屋交付乙方使用。2、2004年11月11日前乙方向甲方交纳全部购房款237365元（此数为甲乙双方协定）。3、甲方在房屋交付使用后3个月内为乙方办理房产证，办证所有费税由甲方承担。4、下水道及门前路面硬化甲方承担所需费用。三、违约责任：乙方不能按协定日期交全款项，超过协定日期30日，按房屋总价（260000元）的10%追加。甲方在协定日期30日后不能将房屋交付乙方使用或交付使用后3个月内没能为乙方办理房产证，甲方要赔偿乙方房屋总价（260000元）10%的款项”。
2005年2月28日，原告王道江（乙方）与被告张爱华（甲方）签订《协议书》一份，内容为：“甲方（济阳爱华彩印有限公司又称济南爱华彩印有限公司，法人代表张爱华），乙方（济阳县公安局民警王道江），乙方2003年购买甲方厂区西边的沿街房，根据2004年11月11日双方签定的协议，甲方应于2004年11月30日前将乙方所购房屋交付乙方，但时至今日（2005年2月28日），甲方仍未将房屋交付乙方。双方在前二份协议的基础上再签本协议，内容如下：一、甲方务于2005年3月15日前将乙方所购买的房屋交付乙方。二、所购房屋欠按装的（应由甲方按装而未按装的）楼梯扶手，甲方在房屋交付后十日内按装完毕。欠按装的自来水在交付后三个月内按装完毕。在自来水没按装之前，甲方应在房屋交付后五日内将房屋内的水道接通，保证乙方正常用水。三、违约责任如果2005年3月15日前甲方未能将房屋交付乙方，甲方愿从乙方所购房屋后隔出欲作传达室的10.0392个平方的房屋赔付乙方”。
2003年9月26日，原告王道江向被告济南爱华彩印有限公司支付购房款90000元；2003年12月6日，原告王道江向被告济南爱华彩印有限公司支付购房款60000元；2004年1月8日，原告王道江向被告济南爱华彩印有限公司支付购房款20000元；2004年11月8日，原告王道江向被告济南爱华彩印有限公司支付购房款20000元；2004年11月11日，原告王道江向被告济南爱华彩印有限公司支付购房款47000元。原告王道江共计支付购房款237000元。原告王道江主张购房款共计237365元，双方口头约定余款365元原告无需再支付。
2005年3月18日，被告张爱华将涉案房屋交付原告王道江，房屋至今由原告王道江占有使用。
另查明，涉案房屋的现登记产权人为济南爱华彩印有限公司，产权证号为：公00****号。原告王道江购买的房屋位于济阳县城经四路中段东侧、纬二路南侧沿街楼7间房屋。
还查明，2009年9月4日，本案第三人吴学曾以济南爱华彩印有限公司、张爱华为被告诉至本院，要求解除签订的还款协议，两被告偿还欠款280万元及利息和滞纳金。案经审理，双方达成调解协议，本院于2009年10月28日作出（2009）市商初字第1652号民事调解书。在该案审理期间，该案原告吴学曾提出财产保全申请，本院于2009年9月4日作出（2009）市商初字第1652-1号民事裁定书，依据该裁定，本院于2009年9月23日查封了被告济南爱华彩印有限公司名下的涉案房屋。因该案两被告未按调解协议的约定履行义务，吴学申请法院强制执行。执行期间，本案原告王道江提出了执行异议，本院于2015年10月16日作出了（2015）市执异字第42号执行裁定书，裁定驳回了王道江的异议。裁定书送达后，王道江在法律规定的期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。
以上事实，由《协议书》、收款收据、证明、房屋座落平面图、（2009）市商初字第1652号民事调解书、（2009）市商初字第1652-1号民事裁定书、（2009）市执字第1583号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、（2015）市执异字第42号执行裁定书及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，虽然涉案的《协议书》及收款收据中加盖的公章为“济阳爱华彩印有限公司”，但作为被告济南爱华彩印有限公司法定代表人的被告张爱华在协议的落款处均签字确认，结合2005年2月28日签订的《协议书》中载明的“济阳爱华彩印有限公司又称济南爱华彩印有限公司”的内容，以及涉案房屋登记在被告济南爱华彩印有限公司名下的事实，应认定涉案《协议书》的相对方为原告王道江与被告济南爱华彩印有限公司。原告王道江与被告济南爱华彩印有限公司签订的《协议书》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。关于涉案房屋能否执行的问题。本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告王道江与被告济南爱华彩印有限公司分别于2003年9月26日、2004年11月11日、2005年2月28日签订关于买卖涉案房屋的《协议书》后，被告济南爱华彩印有限公司已收取了原告王道江支付的购房款，并将涉案房屋交付原告王道江占有使用，房屋至今未能过户至原告王道江名下，系因被告未承担办证所需的税费，以及被告张爱华、被告济南爱华彩印有限公司下落不明、涉案房屋被查封所导致，对此原告王道江并无过错。故原告王道江要求停止对涉案房屋的强制执行于法有据，本院依法予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
停止对位于山东省济阳县城经四路中段东侧、纬二路南侧沿街楼7间房屋的执行并解除对该房产的查封。
案件受理费4860元，由被告济南爱华彩印有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一六年六月七日
代理书记员 商玉莹