浙江省温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温鹿执异初字第53号
原告：杨守义。
委托代理人：朱永德、金许钦，浙江震瓯律师事务所律师。
被告：林建和。
被告：叶剑。
被告：夏建燕。
原告杨守义为与被告林建和、叶剑、夏建燕案外人执行异议之诉一案，于2015年9月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月4日、2016年3月2日两次公开开庭进行了审理。原告杨守义的委托代理人朱永德、金许钦与被告林建和到庭参加诉讼。被告叶剑、夏建燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨守义诉称：2010年10月份，原告与被告叶剑、夏建燕就坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋签订《房屋买卖定金协议》及《房屋卖尽契》，约定原告以总价128万元向被告叶剑、夏建燕购买涉案房屋。尔后，原告按照约定向被告叶剑、夏建燕支付了购房款共计121万元，双方约定暂扣7万元待办理涉案房屋产权过户手续后付清。后因被告叶剑、夏建燕生活所需，原告向被告叶剑、夏建燕陆续支付了尾款共计45000元。2010年10月底，被告叶剑、夏建燕向原告交付涉案房屋，由原告实际占有涉案房屋至今。2012年6月12日，因叶剑、夏建燕拖欠林建和借款未按期归还，涉案房屋被温州市鹿城区人民法院予以查封。原告认为，原告与被告叶剑、夏建燕之间的《房屋买卖定金协议》及《房屋卖尽契》系双方真实的意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。另外，原告已按约支付了大部分购房款并已实际占有涉案房屋，且原告对未办理过户手续不存在任何过错。综上，温州市鹿城区人民法院作出的（2015）温鹿执异字第101号执行裁定书违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。现请求：1、依法确认原告与被告叶剑就涉案房屋签订的买卖定金协议有效。2、依法确认原告与被告叶剑、夏建燕就涉案房屋签订的买卖契约有效。3、依法确认原告对涉案房屋享有所有权。4、判决停止对涉案房屋的执行。5、判决解除对涉案房屋的查封。6、本案诉讼费由被告共同承担。
为证明其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提供以下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告的身份及诉讼主体资格。
2、（2015）温鹿执异字第101号执行裁定书复印件，证明被告的身份及诉讼主体资格；同时证明原告提起执行异议被温州市鹿城区人民法院驳回的事实。
3、房屋买卖定金协议、房屋卖尽契、购房款支付凭证、收条复印件，证明2010年10月份，原告向被告叶剑、夏建燕购买涉案房屋并已按约支付购房款的事实。
4、房产证复印件，证明原告购买涉案房屋后，被告叶剑、夏建燕已将涉案房屋相关权属证明交原告实际持有的事实。
5、（2012）温鹿东商初字第671号民事裁定书复印件，证明温州市鹿城区人民法院于2012年6月12日查封涉案房屋系违反相关法律规定的事实。
6、收件地址、中广有线收款收据、欠费停气通知复印件。
7、淘宝订单复印件。
8、数字电视过户手续、发票复印件。
9、温州市燃气有限公司用气申请表、煤气费缴费凭证复印件。
10、租赁协议复印件。
11、户口本复印件。
12、邮件复印件。
13、租金支付凭证复印件。
证据6-13，证明原告杨守义在涉案房屋被查封之前已实际占有使用涉案房屋的事实。
14、暂扣款付款凭证复印件。
15、领款凭证、记账单复印件。
证据14-15，证明原告已向被告叶剑、夏建燕支付购房款尾款共计45000元的事实。
16、契税完税凭证复印件，证明涉案房屋的相关契税实际系原告支付的事实。
被告林建和辩称：叶剑、夏建燕拖欠林建和借款未按期归还，且叶剑名下没有其他房产，故林建和申请法院查封涉案房屋，符合相关法律规定。林建和认为，杨守义与被告叶剑、夏建燕之间就涉案房屋买卖关系的真实性无法确认。另外，林建和与叶剑、夏建燕之间的借款纠纷诉讼发生在2012年期间。而在2015年间，杨守义仍陆续向叶剑、夏建燕支付尾款，与常理不符。综上，要求法院驳回杨守义的诉讼请求。
为证明其诉讼主张，被告林建和向本院提供以下证据：
1、（2012）温鹿东商初字第671号民事判决书、（2012）温鹿东商初字第671号协助执行通知书，证明林建和与叶剑、夏建燕之间的借款已经温州市鹿城区人民法院生效判决予以确认；同时证明涉案房屋在诉讼期间已被温州市鹿城区人民法院查封的事实。
2、房屋权属登记信息查询证明，证明涉案房屋登记在被告叶剑名下的事实。
被告叶剑、夏建燕未提供答辩，亦未向本院提供证据。
审理中，被告叶剑、夏建燕无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。本院依法对原告与被告林建和提供的证据，经双方当事人当庭质证，本院审核，现认证如下：
1、对原告提供的证据1、2、4，被告林建和无异议。本院认为：该证据对原告主张的待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。
2、对原告提供的证据3，被告林建和对该证据真实性有异议。本院认为：该证据能够证明原告与被告叶剑、夏建燕就涉案房屋签订《房屋买卖定金协议》、《房屋卖尽契》以及双方约定相关权利义务，同时能够证明原告已按约支付购房款121万元的事实，本院予以认定。
3、对原告提供的证据5，本院认为：该证据只能证明本院于2012年6月12日查封涉案房屋的事实。
4、对原告提供的证据6、7、8、9、10、11、12、13，本院认为：该证据之间相互印证，形成较为完整的证明体系，能够证明原告在涉案房屋被查封之前已实际占有涉案房屋的事实，本院予以认定。
5、对原告提供的证据14、15，被告林建和对该证据的真实性有异议。本院认为：该证据能够证明原告已支付购房尾款45000元的事实，本院予以认定。
6、对原告提供的证据16，本院认为：该证据只能证明涉案房屋契税已缴纳的事实。
7、对被告林建和提供的证据1、2，本院认为：该证据对被告林建和主张的待证事实具有证明力，同时符合有效证据的条件，本院予以认定。
根据上述认定的证据及原告与被告林建和的陈述，经审理本院认定的本案事实如下：
坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋系被告叶剑、夏建燕共同所有的经济适用房（该房于2012年5月31日登记产权，产权登记被告叶剑、夏建燕共同共有，房权证号：××／××，地号：1-10049316-4-22，建筑面积：91.59平方米）。2010年10月6日，原告与被告叶剑签订《房屋买卖定金协议》一份，约定：被告叶剑将涉案房屋以总价款128万元出卖给原告；立协议之日，原告先付购房定金20万元；原告暂扣购房款7万元，待办理涉案房屋产权过户登记手续后一次性付清；过户所产生的契税由原告负责缴纳；双方于2010年10月25日前签订房屋卖尽契。该协议签订当日，原告委托其父杨继金通过银行转账方式支付给被告叶剑购房定金20万元。2010年10月20日，原告与被告叶剑、夏建燕签订与上述《房屋买卖定金协议》相关权利义务一致的《房屋卖尽契》一份，该契约又约定：立本契约之日，房款两讫（附收条及扣条）。该契约签订当日，原告委托其父杨继金支付给被告叶剑、夏建燕购房款101万元。收款后，被告叶剑、夏建燕出具金额为121万元（包含购房定金20万元在内）的收条一份交原告持有。尔后，被告叶剑、夏建燕将涉案房屋交付给原告实际占有使用。2011年7月12日，原告办理涉案房屋有线电视户名变更手续，户名变更登记为原告名下。尔后，原告陆续支付给被告叶剑购房尾款共计45000元。
另查明，叶剑、夏建燕因拖欠林建和的借款未能按期归还，林建和向本院提起诉讼。审理期间，本院根据林建和的财产保全申请，于2012年6月12日作出（2012）温鹿东商初字第671号民事裁定书，对涉案房屋予以查封；并于2012年12月31日作出（2012）温鹿商初字第671号民事判决书。该判决发生法律效力后，林建和向本院申请执行。在执行过程中，涉案房屋由诉讼中的查封措施转为执行中的查封措施。原告知晓后，以其已向被告叶剑、夏建燕购买涉案房屋为由，向本院提起执行异议。本院经审查，于2015年8月24日作出（2015）温鹿执异字第101号执行裁定书，驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为：执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告与被告叶剑以及原告与被告叶剑、夏建燕分别就涉案房屋签订的《房屋买卖定金协议》、《房屋卖尽契》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该《房屋买卖定金协议》与《房屋卖尽契》合法有效，应受法律保护。根据买卖双方的约定，涉案房屋买卖暂扣7万元，待办理产权过户手续后付清，现原告已依约支付121万元房款，且已支付4.5万元扣款。可见，原告已按约定支付大部分款项。同时，涉案房屋在法院查封之前一直由原告实际占有使用。另外，涉案房屋于2012年5月31日初始登记产权，于2012年6月12日被法院查封，无证据表明原告对未办理涉案房屋产权过户登记手续存在过错。综上，原告因买卖而取得涉案房屋权益，事实清楚，证据充分；其享有排除对涉案房屋进行执行的权利。现原告要求停止对涉案房屋的许可执行，于法有据，本院予以支持。原告应将剩余的2.5万元扣款交法院执行。根据《中华人民人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”涉案房屋登记在被告叶剑、夏建燕名下，原告要求确认其对涉案房屋享有所有权，不符合法律规定，本院予以驳回。原告要求解除对涉案房屋的查封，不属于执行异议之诉的审查范围。被告叶剑、夏建燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
一、确认原告与被告叶剑就坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋签订的《房屋买卖定金协议》有效。
二、确认原告与被告叶剑、夏建燕就坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋签订的《房屋卖尽契》有效。
三、停止对诉争坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤××幢××室房屋的执行。
四、驳回原告杨守义的其他诉讼请求。
案件受理费16320元，由被告林建和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 杜玉明
人民陪审员 朱汉阳
人民陪审员 郑黎萍
二〇一六年三月七日
书 记 员 李佳颖