辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽14民终986号
上诉人（原审被告）：武富周。
委托诉讼代理人：康文平。
上诉人（原审被告）：弓晨。
委托诉讼代理人：宋宇。
被上诉人（原审原告）：董娟。
委托诉讼代理人：曹菊清。
上诉人武富周、弓晨与被上诉人董娟所有权确认纠纷一案，葫芦岛市龙港区人民法院于2017年4月28日作出（2016）辽1403民初2402号民事判决，武富周、弓晨不服向本院提起上诉，本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武富周的委托诉讼代理人康文平，上诉人弓晨的委托诉讼代理人宋宇，被上诉人董娟及其委托诉讼代理人曹菊清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
武富周、弓晨上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；事实和理由：一审认定武富周与董娟的购房协议合法有效错误。本案中被上诉人没有书面购房合同，共有人武富周的妻子不知情且明确表示不同意将诉争的房屋卖给董娟，依据相关法律规定为无效合同。确认董娟为诉争房产的实际所有人无事实及法律依据。董娟占有房屋时基于租赁协议，武富周与董娟只是借贷法律关系。
董娟辩称，原审判决事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
董娟向一审法院起诉请求：，一、确认座落于葫芦岛市龙港区锦葫路43号2-042/葫芦岛市龙港区玉皇商城装饰城一楼31-06（建筑面积48.36平方米）商铺一处归原告董娟所有，被告配合办理过户登记手续，二、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：董娟与武富周系亲属关系，武富周与弓晨系外祖父、外孙女关系，弓晨系武汉工程大学学生。2004年3月1日起，董娟租赁武富周所有的商铺一处（座落于葫芦岛市龙港区锦葫路43号2-042/葫芦岛市龙港区玉皇商城装饰城一楼31-06，建筑面积48.36平方米），约定年租金为10000.00元，至2010年增加了仓库，年租金为70，000.00元。2010年7月25日，武富周向董娟借款200，000.00元，并给董娟出具借条一份，2010年9月15日，董娟与武富周达成房屋买卖协议，将讼争的商铺卖给董娟，房屋价款为570，000.00元，借款200，000.00元及董娟先行交付的房屋租赁费顶抵部分购房款，剩余房款338，000.00元于当日由董娟丈夫曹大树交给武富周，武富周给曹大树出具收到购房款的收条一份。自2010年9月15日起，董娟未再向武富周交付租金，董娟占有、使用该商铺至今。2012年9月17日，武富周以买卖的形式，将该房过户登记在弓晨名下，董娟提起诉讼，要求确认该讼争商铺归其所有，并由武富周、弓晨配合办理过户登记手续。
一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”2010年9月15日，董娟与武富周在讼争房屋（商铺）租赁期间，达成买卖该房屋协议，董娟按照约定给付购房款（现金交付338，000.00元，武富周的借款200，000.00元及预付房屋租赁费顶抵部分房款），该买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，在董娟履行给付房款的义务后，武富周未再收取租赁费，该房屋（商铺）即为交付，讼争房屋（商铺）所有权转移给买受人即董娟，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真是权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”故董娟主张该房屋归其所有的请求所依据的事实清楚，证据确实充分，对其该项请求依法予以支持；第二，关于武富周、弓晨抗辩称，董娟与武富周之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，讼争房屋应归被告弓晨所有的主张，无事实和法律依据，故对武富周、弓晨的抗辩主张依法不予采信，综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、座落于葫芦岛市龙港区锦葫路43号2-042/葫芦岛市龙港区玉皇商城装饰城一楼31-06（建筑面积48.36平方米）商铺一处归原告董娟所有；二、武富周、弓晨于本判决生效后三十日内协助董娟办理第一项下商铺产权变更登记手续；案件受理费3，520.00元，保全费3，520.00元合计7，040.00元由武富周负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2004年3月1日起，董娟租赁武富周商铺西门室内一转台位置及西门外边，2007年8月24日董娟租用武富周玉皇商城2区42号精品屋，2008年3月1日至2009年2月末租金为柒万元，2010年以后的房屋租赁协议双方均未提供。2017年5月11日，龙港区人民法院调查调解笔录中武富周陈述“买卖房子的事确实存在，我当时想做买卖，家里人都知道。”二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，董娟一审中的诉讼请求为确认本案诉争房屋归其所有，案由应为所有权确认纠纷，一审案由定为房屋买卖合同纠纷错误，予以纠正。物权变动的法律行为必须有效，法律行为不成立、无效或被撤销的，即使不动产已经办理了登记手续，仍不能发生物权变动的法律后果。本案如何确定诉争房屋所有权的归属，需先审查物权变动的基础行为是否合法有效。2010年9月15日，董娟与武富周在讼争房屋（商铺）租赁期间，达成口头买卖该房屋协议，2017年5月11日，武富周自述当时想做买卖，家里人都知道，故该买卖协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。董娟按照约定实际履行了给付合理数额购房款的义务，2010年以后双方未签订房屋租赁协议，武富周未再收取租赁费，董娟实际占有使用该房屋的依据是买卖协议标的物（商铺）的实际交付，董娟与武富周通话录音证实，未及时办理过户登记系因武富周推托所致，故讼争房屋（商铺）所有权转移给买受人即董娟。上诉人依据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，以双方未签订书面房屋买卖合同，共有人需要书面同意为由主张武富周与董娟之间买卖协议无效，因该规定属于管理性规范，不影响依法成立的合同效力。关于本案诉争房屋已登记在弓晨名下效力的问题。董娟于2010年9月15日支付了房款并实际占有使用房屋，武富周在此情况下于2012年又过户给外孙女弓晨，弓晨明知该房由董娟实际占有而未向董娟主张过任何权利。虽然弓晨在二审期间提交了2001年至2012间其母亲武卫红银行卡交易明细，欲证明武富周借款45.2万将诉争房屋转让给弓晨，但该证据系亲属之间的经济往来，在无其他证据佐证的情况下，无法证明弓晨取得房屋属于善意取得，本院无法支持。武富周与弓晨之间物权转让行为无事实及法律依据，故诉争房屋所有权并未发生转移。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3520元，由上诉人武富周、弓晨各承担1760元。
本判决为终审判决。
审判长 康永杰
审判员 刘亚伟
审判员 牛广兴
二〇一七年七月二十四日
书记员 于 燕
本判决书所引用的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；