广州铁路运输中级法院
行 政 判 决 书
（2017）粤71行终1086号
上诉人（原审原告）：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区天河路190号202房自编之五。
法定代表人：龚某某，执行董事。
委托代理人：林某、黄某，均为广东海际明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广州市越秀区府前路1号大院3号楼。
法定代表人：王某伟，主任。
委托代理人：孙某某，该委工作人员
被上诉人（原审被告）：广州市人民政府，住所地广州市越秀区府前路1号。
法定代表人：温某某，市长。
委托代理人：罗某某，该府工作人员
原审第三人：刘某某，男，1936年6月3日出生，香港永久性居民。
委托代理人：韩某某，女，1969年1月1日出生，香港居民。
上诉人广东金穗丰实业有限公司（以下简称“金穗丰公司”）因诉被上诉人广州市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住建委”）、广州市人民政府（以下简称“市政府”）房屋拆迁裁决及行政复议决定一案，不服广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初2435号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审法院经审理查明：1994年，广州市房地产管理局发出穗房（94）拆字085号《城市房屋拆迁公告》，批准拆迁十三行路27号等地段房屋建设商业、商务大厦项目。1995年，广州市房地产管理局发出95拆改用质013号、穗房（95延）拆字050号《城市房屋拆迁公告》，批准由广州市国商大厦开发有限公司对上述地段实施拆迁。广州市十三行路27号房屋已拆除，现房屋所在地块为在建工程新中国大厦。
根据房产登记号中字5860号《房地产登记簿查册表》记载，广州市十三行路27号房屋为国家经租，产权人为刘松柏，房屋结构为双隅（双木）2层，建筑面积75.231平方米，使用性质为商业。2005年4月15日，广东省公证处出具（2005）粤公证内字第11802号《公证书》，证明被继承人刘松柏、谭福的遗产（包括广州市十三行路27号房屋）应由其儿子刘某某一人继承。2005年5月8日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局向第三人作出《通知单》，内容如下：广州市十三行路27号房屋已批准撤管，撤管字号为荔湾撤字946号，撤管日期为2005年6月1日，撤管部位为全间，撤管面积为75.231平方米，备注“该屋由广州市国商大厦开发有限公司征用，产权未办移交接管”。
2010年5月13日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》，依法对广州市国商大厦开发有限公司的新中国大厦整体工程项目进行变卖。该公告载明：“六、标的物的瑕疵及买受人应承担的各项义务：……6、买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商国商公司开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括：……（9）取得该工程项目后，要处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿，拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决[按房管部门2009年9月提供的数据，该地块尚有23个门牌号的房屋或地未签订补偿协议书，未办理补偿的面积为3316.53㎡；另该项目涉及拆迁直管房屋64间尚未补偿，合计补偿房屋面积为10433.5336㎡，其中：42间已作永迁产权调换补偿，但未移交房管部门接管，需要明确直管房拆迁补偿移交责任人，未签订拆迁补偿协议的22间，建筑面积2882.7545㎡（住宅1477.1059㎡，非住宅1405.6486㎡）]；”2010年7月21日，广州市荔湾区人民法院作出（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》,裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给买受人金穗丰公司所有[买受人的权利义务见（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告]。
2010年1月，广州市国土资源和房屋管理局向广州市荔湾区人民法院发出穗国房协查复字[2009]第537号《关于协助提供新中国大厦地块拆迁补偿情况的复函》及附件，其中附件4《新中国大厦地块直管房拆迁情况表（已发还情况）2010.1.》中关于广州市十三行路27号房屋的记载如下：序号9，地址十三行路27号，地号2区1段1928，产别经，档册情况建筑面积107.56㎡现管情况建筑面积90㎡，“已签补偿协议情况”一栏表格为空白，备注荔湾撤字946号撤全间。
2015年，第三人向广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室提交《拆迁行政裁决申请书》等材料，请求依法裁决原告和广州市国商大厦开发有限公司履行房屋拆迁补偿义务。2015年6月24日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房拆裁字[2015]第2号《拆迁裁决受理通知书》，同意受理第三人的裁决申请。2015年8月27日，广州市国土资源和房屋管理局作出穗国房拆裁字[2015]第2号《关于补充提交裁决资料的通知》，要求第三人提交具有房地产价格评估资质的估价机构以2015年6月24日为评估时点的估价报告。2015年9月22日，广州市越房房地产价格评估有限公司作出越房评字（15）QT0199号《房地产估价报告》，确定广州市十三行路27号房屋评估面积75.231平方米在估价期日2015年6月24日的市场价值为3727696元。2015年9月28日，广州市国土资源和房屋管理局作出《告知书》，将上述《房地产估价报告》送达原告并告知权利。2015年10月12日，原告提交《重新指定评估时点的申请书》，申请重新指定广州市十三行路27号房屋的评估时点为房屋拆迁许可证颁发之日。2015年11月12日，广州市房地产评估专业人员协会房地产价格评估专家委员会作出穗房估协鉴字[2015]10001号《鉴定结果报告》，对越房评字（15）QT0199号《房地产估价报告》进行鉴定，鉴定结论为：“估价报告符合合法性、合理性要求，但估价报告在规范性方面存在一些问题，请评估机构就以下意见进行修改：1、估价目的描述不规范；2、未附《委托估价函》复印件；3、估价依据未列全面；4、应附免勘证明、委托方确认的对估价对象文字描述的材料；5、对各楼层的面积的确定应有一个分析说明；6、本估价报告采用的估价日期是有依据的，符合《房地产估价规范》”。2015年12月8日，广州市房地产评估专业人员协会房地产价格评估专家委员会出具《专家鉴定后评估报告修改备案表》，认定广州市越房房地产价格评估有限公司（鉴定后估价报告编号：越房评字15-JD001号）已根据专家鉴定意见进行修改，予以备案。2016年3月4日，市住建委根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日起施行）第三十五条、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十六条作出穗国房拆裁字[2015]第2号《房屋拆迁裁决书》，裁决如下：申请人（第三人刘某某）与被申请人（原告金穗丰公司）于裁决书送达之日起十五日内，共同前往广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室办理十三行路27号房屋的货币补偿手续；同时，被申请人一次性向申请人给付货币补偿款人民币3727696元，并一次性给付自2015年6月24日起至付清货币补偿款之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算的利息（利息总额不能超过3727696元）。市住建委于2016年3月9日向原告、于2016年3月10日向第三人送达上述裁决书。2016年4月29日，原告向市政府申请复议。市政府受理后向市住建委发出《提出行政复议答复通知书》，于2016年6月28日作出《延长行政复议审查期限通知书》，决定延长审查期限30天。2016年7月25日，市政府作出《中止行政复议审查通知书》，决定中止对案件的审查。2016年9月13日，市政府作出《恢复行政复议审查通知书》，决定从2016年9月13日起恢复对案件的审查。2016年9月14日，市政府作出穗府行复[2016]434号《行政复议决定书》，决定维持市住建委作出的穗国房拆裁字[2015]第2号《房屋拆迁裁决书》。市政府于2016年9月14日通过邮政特快专递向原告、第三人，于2016年9月18日向市住建委送达《行政复议决定书》。
另查：广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室为广州市国土资源和房屋管理局管理的处级事业单位。因机构改革，原广州市国土资源和房屋管理局的国有土地上房屋征收与补偿工作监督管理职责由市住建委行使。
原审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定：“本条例自发布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”。涉案拆迁项目在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证，应继续沿用原有的规定办理。
2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。”据此，市住建委具有房屋拆迁行政裁决的职权。
关于原告是否应承担涉案房屋拆迁补偿安置的问题。根据广州市荔湾区人民法院（2007）荔法执字第4158-5号《变卖公告》，买受人取得新中国大厦项目后，应承担原开发商开发建设该大厦所应承担的开发建设义务，包括取得该工程项目后要处理好有关的征地补偿拆迁安置问题，如有征地补偿，拆迁安置的遗留问题，由买受人负责承担解决；广州市荔湾区人民法院（2007）荔法执字第4158-4号《执行裁定书》裁定将新中国大厦整体工程项目变卖给买受人金穗丰公司所有[买受人的权利义务见（2007）荔法执字第4158-5号变卖公告]，原告作为买受人取得新中国大厦整体工程项目后，应负责承担解决该项目地块所涉拆迁补偿安置问题。涉案广州市十三行路27号房屋属于新中国大厦项目地块范围内已被拆除且未签订拆迁补偿协议，故涉案房屋的拆迁补偿安置问题应由原告负责承担解决。原告认为仅需依据变卖公告规定按房管部门2009年9月提供的数据确定其承担新中国大厦项目征地补偿、拆迁安置遗留问题，该主张是对变卖公告的内容理解有误，原审法院对此不予采信。
关于拆迁评估时点的问题。涉案地块的拆迁许可证于1994年颁发，距裁决受理日已超过二十年，期间广州市房地产市场价格在不断变化，若仍以1994年为评估时点计算被拆迁房屋评估价值与现实情况不相符，亦不利于保障被拆迁人的合法权益。涉案房屋在未签订补偿安置协议的情况下已被拆除多年，第三人与原告未能达成拆迁补偿协议，市住建委以裁决申请受理之日作为评估时点合理，亦不违反法律强制性规定，原审法院予以支持。
根据2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；（二）审核相关资料、程序的合法性；（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。（五）经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。部分事项达成一致意见的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定。”本案中，市住建委受理裁决申请后，经第三人委托有资质的评估机构对被拆迁房屋作出估价报告后，市住建委根据上述规定的程序委托专家评估委员会对估价报告进行鉴定，经专家评估委员会备案后根据第三人选择的货币补偿方式作出裁决符合上述规定，程序合法，原审法院予以支持。
《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款规定：“行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：(一)具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持；……”第三十一条第一款规定：“行政复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定；但是法律规定的行政复议期限少于六十日的除外。情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关的负责人批准，可以适当延长，并告知申请人和被申请人；但是延长期限最多不超过三十日。”《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十一条规定：“行政复议期间有下列情形之一，影响行政复议案件审理的，行政复议中止：……（八）其他需要中止行政复议的情形。行政复议中止的原因消除后，应当及时恢复行政复议案件的审理。行政复议机构中止、恢复行政复议案件的审理，应当告知有关当事人。”本案市政府作为行政复议机关，在收到原告的复议申请后依法予以受理，依法延长审查期限，在中止审查恢复后查明事实作出行政复议决定，符合上述规定，程序合法。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告广东金穗丰实业有限公司的诉讼请求。
上诉人金穗丰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“涉案房屋的拆迁补偿安置问题应由原告负责承担解决”没有事实依据。上诉人不是涉案房屋的拆迁人，作为涉案地块项目买受人仅按执行裁定中以《变卖公告》记载事项即主管部门2009年9月提供的数据承担该项目征地补偿、拆迁安置的遗留问题。涉案房屋不在穗国房协查复字［2009］第360号《关于新中国大厦项目预售及拆迁补偿情况的复函》中附件6《新中国大厦项目拆迁补偿情况统计表》记载的“拆迁房屋地址”的范围，上诉人不具有承担涉案房屋的拆迁安置补偿的义务。二、市住建委在行政复议及一审中提供的两份复函，不能证明其作出《拆迁裁决书》认定上诉人需对涉案房屋承担拆迁安置补偿义务有事实依据。市住建委在拆迁裁决中未向上诉人提供360号复函和穗国房协查复字［2009］第537号《关于协助提供新中国大厦地块拆迁补偿情况的复函》，直到行政复议程序才作为证据提供，且该复函中记载，涉案房屋属于附件4“新中国大厦地块直管房拆迁情况表（已发还）”的范围，却不属于附件5“新中国大厦项目房屋拆迁补偿情况统计表”的范围，且附件4中的记载区别于第三人申请裁决时提供的《房屋登记簿查册表》的记载，涉案房屋不在广州市荔湾区人民法院《变卖公告》规定的范围，有关该房屋的真实情况及使用性质，市住建委、市政府及原审判决都未查明。三、原审第三人曾在2006年向被上诉人申请裁决被不予受理，2006年至2007年两次曾提起民事诉讼并撤诉，并曾提交涉案房屋的评价报告，在2007年的民事诉讼中原审第三人以与广州市国商大厦开发有限公司达成补偿协议为由申请撤诉，法院予以准许。根据该事实，原审第三人已与原开发商达成补偿协议，被上诉人不应受理其提起的裁决申请。四、原审判决认定市住建委以裁决受理之日作为评估时点合理，没有事实和法律依据。市住建委单方面通知第三人确定以2015年6月24日为评估被拆迁房屋市场价值的评估时点，没有法律依据，违反法定程序，对上诉人严重不公。上诉人对涉案房屋在未签订拆迁补偿协议的情况下被拆除没有任何过错，广州房管部门、原审第三人作为涉案房屋的代管人和业主怠于向广州市国商大厦开发有限公司主张拆迁补偿权益，应承担不利后果。确定涉案房屋的评估时点，应为涉案房屋的房屋拆迁许可证颁发之日，或者以原审第三人在2006年向原开发商主张权利作为评估时点。五、被上诉人一直未向上诉人移交涉及新中国大厦的拆迁补偿安置相关资料，上诉人至今未能对该情况进行核对和处理，侵害上诉人合法权益。综上，请求：1.撤销原审判决；2.撤销市住建委作出的穗国房拆裁字［2015］第2号《广州市住房和城乡建设委员会房屋拆迁裁决书》及市政府作出的穗府行复［2016］434号《行政复议决定书》；3.案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人市住建委答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2006年原审第三人曾向我委提出补裁申请，但根据当时案情，不具备进行裁决的条件，但这并不意味着原审第三人丧失了向我委进行申请裁决的权利。根据我委调查结果，原审第三人就涉案房屋拆除没有获得补偿。上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法予以驳回。
被上诉人市政府答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以维持。
原审第三人刘某某答辩称，原审第三人在诉讼中并非有意隐瞒曾对涉案房屋进行申请裁决和提起诉讼的事实。2006年至2007年原审第三人按照政府部门指引，想通过法律途径维权，却被原开发商广州市国商大厦开发有限公司虚假口头承诺撤回起诉，之后就再也无法找到原开发商，原审第三人至今没有获得涉案房屋拆除补偿。原审第三人曾提出产权调换,但未能实现情况下，向被上诉人申请补偿裁决，原审第三人的合法权益应得到保护。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法予以维持。
二审期间，上诉人金穗丰公司提交广州市荔湾区人民法院(2006)荔法民三初字第641号、(2007)荔法民三初字第1047号案卷材料，证明2007年广州市荔湾区人民法院立案受理原审第三人与原开发商广州市国商大厦涉案房屋拆迁的赔偿纠纷一案，后原审第三人以双方达成补偿协议为由向人民法院申请撤诉结案。双方当事人对该证据的真实性均予以认可。
经审理查明，原审法院查明的事实有相应证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案被诉行政裁决涉及房屋拆迁项目行为，系由广州市房地产管理局于1994年由发出穗房(94)拆字085号《城市房屋拆迁公告》，1995年发出95拆改用质013号、穗房(95延)拆字050号《城市房屋拆迁公告》，批准由广州市国商大厦开发有限公司对上述地段实施拆迁，2010年7月上诉人金穗丰公司通过法院强制执行程序，承接广州市国商大厦开发有限公司对上述地段建设新中国大厦整体工程项目的权利义务。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月21日施行)第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”根据上述条例规定，本院审查被诉行政裁决的合法性，应适用原《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法律法规。
根据原《城市房屋拆迁管理条例》第十四条和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条的规定，市住建委作为广州市城市房屋征收与补偿监督管理部门，依法负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。
《广州市城市房屋拆迁管理条例》（1997年9月1日施行）第二十二条第一款规定：“房屋拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者产权调换和作补偿相结合的方式。”原审第三人刘某某所拥有的涉案房屋被拆除后一直未进行补偿安置，于2015年向被上诉人市住建委申请裁决，请求依法裁决其和广州市国商大厦开发有限公司履行房屋拆迁补偿义务。市住建委受理该申请后，向上诉人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，组织双方当事人调解未果后，经过详细调查取证，将原审第三人按要求提交的被拆迁房屋估价报告送达并告知上诉人提出异议救济途径，市住建委对该份估价报告经过鉴定备案，根据原审第三人选择的货币补偿方式依法作出被诉房屋拆迁裁决，事实清楚，符合上述规定，程序合法。市政府行政复议予以维持，并无不妥。
关于上诉人金穗丰公司主张涉案房屋不在广州市荔湾区人民法院《变卖公告》中主管部门2009年提供的数据范围内，其不应有补偿义务及评估时点应按拆迁许可证颁发之日确定的理由。依据广州市荔湾区(2007)荔法执字第4158-4号变卖公告、执行裁定，新中国大厦整体工程项目变卖给金穗丰公司所有，金穗丰公司应承担原开发商广州市国商大厦开发有限公司开发建设该大厦的开发建设义务，包括要处理好有关的征地补偿安置问题，如有征地补偿、拆迁安置的遗留问题，由买受人负责解决。在该条文后面以括号形式列明房管部门2009年9月提供的有关涉案地块拆迁安置补偿数据，该数据是法院强制执行过程中对变卖财产情况相关信息的披露和概括性说明，并非确定买受人承担解决征地拆迁安置补偿的遗留问题仅以该数据记载内容为限。涉案房屋所在地块现为上诉人在建工程新中国大厦，原为国家经租，2005年批准撤管将产权交还权属人时，已由广州市国商大厦开发有限公司征用，产权未办移交接管，没有签定拆迁补偿协议，属于遗留的拆迁安置问题。涉案房屋所在地块在1994年发布拆迁公告后，在未签订补偿安置协议情况下，被广州市国商大厦开发有限公司征用拆除，原审第三人作为被拆迁人长期未得到补偿安置，合法权益受到侵害。虽然原审第三人就涉案房屋拆迁补偿曾提起民事诉讼，因补偿协议实质没有达成和履行，不影响原审第三人向市住建委申请行政裁决。近20年来，广州市房价涨幅迅猛，上诉人虽不是拆迁人，但作为原开发商即拆迁人义务的继受者应向原审第三人承担拆除补偿的义务，需保证原审第三人得到公平合理的补偿安置，原审第三人有权选择房屋产权调换或者要求根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，通过房地产市场评估来确定货币补偿金额。因房屋被拆除至申请裁决时，原审第三人与上诉人未能就拆迁补偿事宜达成协议，故市住建委以原审第三人申请裁决受理之日即2015年6月24日作为评估被拆迁涉案房屋市场价值的评估时点，公平合理，亦不违反法律强制性规定，原审法院予以支持正确。至于上诉人提出政府职能部门未移交新中国大厦拆迁补偿资料信息，不属于本案审查范围。上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院均不予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人金穗丰公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人广东金穗丰实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨立志
审 判 员 杨 芳
审 判 员 石晓利
二〇一七年九月十二日
法官助理 张禄林
书 记 员 陈土飞