青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青民终22号
上诉人（原审被告）：张耀军，男，汉族，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人:芦林俊，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：刘俊绣，女，汉族，住青海省西宁市。
被上诉人（原审原告）：刘莉，女，汉族，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：钟汝超，北京市中盈律师事务所西宁分所律师。
原审被告：青海昂大集团大洋房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市。
法定代表人：胡丁升，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张连军、郭瑾，青海夏都律师事务所律师。
上诉人张耀军因与被上诉人刘俊绣、刘莉，原审被告青海昂大集团大洋房地产开发有限公司（以下简称大洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（2016）青01民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张耀军的委托诉讼代理人芦林俊，被上诉人刘俊绣、刘莉的委托诉讼代理人钟汝超，原审被告大洋公司的委托诉讼代理人张连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张耀军上诉请求：请求撤销一审判决，驳回刘俊绣、刘莉的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定大洋公司欠付刘俊绣、刘莉等人工程款而将案涉商铺出售给刘俊绣、刘莉，并约定在商铺交付给刘俊绣、刘莉后一年内将所有产权手续交付给刘俊绣、刘莉。而案涉商铺实际上是大洋公司因拖欠其他实际施工人工程款而用该商铺进行了抵账，并不是大洋公司欠付刘俊绣、刘莉工程款。即大洋公司与刘俊绣、刘莉并无工程欠款的事实。二、一审法院认定张耀军向大洋公司法定代表人或其指定的第三人转款的行为不能证实是大洋公司与张耀军之间的借款显然错误。因为大洋公司的法定代表人同时又是其他几家公司的法定代表人，大洋公司的法定代表人因公司资金周转困难而向张耀军借款均是用在公司的经营之上而不是用于其个人，即便是与大洋公司没有直接关系，但是大洋公司愿意承担其他公司的所有债务这与法也并不相悖，况且所有款项是经双方结算后才达成的《抵账协议》。对此张耀军在一审中除了出示《抵账协议》外，还有银行的转帐凭证予以证实。三、一审法院以大洋公司多次向刘俊绣、刘莉承诺办理房产证但总是以种种借口进行推诿、拖延，而给张耀军办理房产证却极为迅速，张耀军在购买该商铺时始终未到实地查看与日常交易习惯不符为由认为大洋公司存在恶意，大洋公司与张耀军存在恶意串通，没有事实根据和法律依据。因案涉商铺是以抵账的方式抵给张耀军的，而不是日常的商品房买卖，况且张耀军是在房产登记机关了解后也确实看到该商铺在正常出租使用才与大洋公司签订的《抵账协议》。四、既然大洋公司给刘俊绣、刘莉多次承诺办理产权手续，最后一次承诺的时间是2014年10月前，那么刘俊绣、刘莉为什么在大洋公司再次失约的情况下未向其主张权利而是放任其权利于不顾，让张耀军与大洋公司来恶意串通侵害其权利，这显然与情理不通。五、案涉商铺都是因抵账而产生的买卖行为，一审法院以刘俊绣、刘莉先购得、先占有为由认定张耀军与大洋公司的《商品房买卖合同》无效，缺乏法律依据同时也与《物权法》的相关规定相悖。
刘俊绣、刘莉答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、刘俊绣、刘莉购买房屋的民事行为没有任何瑕疵。2006年8月31日，刘俊绣、刘莉与大洋公司签订了《商铺出售协议书》，购买了位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺。该协议签订之前，的确存在大洋公司将该房屋抵债给施工人，由施工人寻找买主，找到买主后，买主与大洋公司签订协议，然后在三方在场确认的情况下，买主支付的购房款由大洋公司直接交给施工人用于抵债，大洋公司向买房人出具购房款收据，确认已经收到购房款。以这样的方式购买房屋，除了同时了结大洋公司与其债权人的债务之外，与一般的房屋买卖没有任何实质性的不同。协议签订后，刘俊绣、刘莉全额支付了购房款。大洋公司于2007年初将房屋交付给刘俊绣、刘莉，刘俊绣、刘莉一直占有使用近十年。不论周边商户、住户，还是与房屋有关的物业管理、工商管理、水电、邮电、招商租赁等等部门，均以刘俊绣、刘莉拥有该房屋为常识。在此期间，刘俊绣、刘莉多次要求大洋公司办理房屋所有权证及土地使用权证，可大洋公司以种种理由拖延并多次出具承诺书，承诺限期办理完毕，但至今未给刘俊绣、刘莉办理该房屋的相关权证。二、一审法院认定张耀军缺乏证据证实与大洋公司之间的借款关系是正确的。张耀军举证其向若干案外自然人转款的银行凭证，该凭证并不能证明其给大洋公司借款。1.这些自然人与大洋公司没有法律上的联系，张耀军称这些人是大洋公司法定代表人胡丁升的亲友，向这些人付款就相当于向大洋公司付款，没有证据予以证明。2.退一步讲，款项即使是付给大洋公司，也不能排除支付的是欠款、货款等。三、一审判决认定张耀军与大洋公司恶意串通是基于以下一个完整的逻辑链条：刘俊绣、刘莉早在十年之前购买并实际取得房屋
--在此期间双方一直为办理房产证进行交涉，大洋公司一直承诺办理但一直没有兑现--
大洋公司迅速为张耀军办理房产证（这说明大洋公司具备为刘俊绣、刘莉办理的条件而故意不办）--张耀军与大洋公司所谓的房屋买卖没有一分钱的金钱往来，只有所谓的抵债协议
--
张耀军作为买房人竟然没有在房产证办理完成之前看房，也没有向房屋租户提出自己是新的房主，租金的享有者，直到房产证办理完毕后向法院起诉。综上，一审法院认定张耀军与大洋公司的房屋买卖存在恶意，所签《商品房买卖合同》无效正确。
2016年8月25日，刘俊绣、刘莉以大洋公司、张耀军为被告向一审法院提起诉讼请求：1.确认大洋公司与张耀军之间以位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3室商铺抵债的行为无效；2.确认刘俊绣、刘莉是位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-3号商铺的所有权人。
一审法院认定事实：2006年8月31日，大洋公司与刘俊绣、刘莉签订《商铺出售协议书》，将八一路大洋华府小区临街商铺1号楼A轴32、H轴33轴之间约224.76m2出售给刘俊绣、刘莉，价格为每平方米3600元，协议签订时刘俊绣、刘莉给付大洋公司定金2万元，大洋公司交房时刘俊绣、刘莉须将余款789136元一次性付清；大洋公司交房后一年内，将所有产权手续交付刘俊绣、刘莉。2012年10月17日，大洋公司向刘俊绣、刘莉等人出具《承诺书》，承诺在2012年12月30日前解除涉案房屋抵押、办理产权证书；2013年7月2日，大洋公司又向刘俊绣、刘莉等人出具《承诺计划书》，承诺在2013年8月30日前办理相关产权证书；2014年7月2日，大洋公司及江西昂大投资发展有限公司再次向刘俊绣、刘莉等人出具《承诺书》，认可未办理房产证的原因在自身未归还贷款，同时承诺，在2014年10月前办理相关产权证书。2014年7月2日，大洋公司及江西昂大投资发展有限公司向刘俊绣、刘莉等人出具《承诺书》，认可未办理房产证的原因在自身未归还贷款，同时承诺，在2014年10月前办理相关产权证书。刘俊绣、刘莉等人从购买该房屋后至今一直以所有权人身份对外出租商铺、取得收益。2015年11月26日，大洋公司与张耀军签订《抵帐协议书》，约定大洋公司因欠债务由张耀军偿还共计27756426．26元，大洋公司现无力偿还所欠债务，经协商将开发的位于西宁市城东区八一中路25号临街铺面五套(大洋华府1号楼副25-1，副25-3，副25-5，副25-7)以每平方米25000元抵给张耀军，抵偿价26858000元。将上述房产抵给张耀军后，大洋公司仍欠张耀军款项898426.26元，待张耀军取得房产证后半年内由大洋公司支付给张耀军，此笔余款付清后双方再无债权债务。同日，双方签订《商品房买卖合同》。2015年12月15日，张耀军取得上述商铺的房屋所有权证。后张耀军陆续以该商铺作为抵押办理了贷款。
该院认为，大洋公司与刘俊绣、刘莉2006年8月31日签订《商铺出售协议书》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，大洋公司已实际将涉案商铺交付刘俊绣、刘莉使用，虽在合同中约定交房一年后办理房产手续，但经刘俊绣、刘莉多次催促，始终以商铺未解除抵押为由拖延办理产权登记手续。大洋公司作为出卖人在明知涉案商铺已出售给刘俊绣、刘莉等人，并且故意拖延办理房产手续的前提下，于2015年11月26日与张耀军签订《抵帐协议书》及《商品房买卖合同》，将已交付刘俊绣、刘莉等人使用多年的涉案商铺，通过以房抵债的方式抵偿给张耀军，并迅速于2015年12月为张耀军办理了产权登记手续。大洋公司的行为明显存在恶意。张耀军出具的证明其向他人帐户转款的证据不能证实是大洋公司与张耀军之间的借款，该院不予采信。张耀军作为买受人应该通过实地查看能够知道涉案商铺已出售他人的事实，但在签订抵帐协议及办理产权登记的过程中，始终未到涉案商铺实地查看与日常交易习惯不符，能够认定大洋公司与张耀军存在恶意串通，该行为直接损害了刘俊绣、刘莉等人作为涉案商铺先行购买人的合法权益，故认定大洋公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效。刘俊绣、刘莉要求确认大洋公司与张耀军签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求成立，予以支持。2006年8月31日，大洋公司与刘俊绣、刘莉签订《商铺出售协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。但因涉案商铺现已登记在张耀军名下，在张耀军取得的房屋所有权证未被依法撤销之情形下，刘俊绣、刘莉要求确认其为西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-7号铺面所有权人的诉讼请求不能成立，不予支持。遂依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款（一）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、大洋公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效；二、大洋公司与张耀军之间以位于西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-7号室商铺抵债的行为无效；三、驳回刘俊绣、刘莉要求确认其为西宁市城东区八一中路25号1号楼副25-7号商铺所有权人的诉讼请求。案件受理费50598元，由张耀军负担25299元，大洋公司负担25299元。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
根据当事人的诉辩主张及已查明的事实对本案争议焦点分析认定如下：
一、刘俊绣、刘莉与大洋公司签订的《商铺出售协议书》的效力问题
本院认为，大洋公司与刘俊绣、刘莉于2006年8月31日签订的《商铺出售协议书》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。
二、张耀军与大洋公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题
本院认为，2006年8月31日大洋公司与刘俊绣、刘莉签订《商铺出售协议书》，将案涉商铺出售给刘俊绣、刘莉用于抵偿其欠付施工人的工程款，刘俊绣、刘莉已全额付清购房款并自2007年使用案涉商铺至今。双方合同约定大洋公司交房后一年内将所有权手续交付刘俊绣、刘莉，但大洋公司始终以商铺未解除抵押为由拖延办理产权手续，虽经刘俊绣、刘莉多次催促，大洋公司亦出具《承诺书》，但至今未给刘俊绣、刘莉办理产权手续。在此情况下，大洋公司又与张耀军签订《商品房买卖合同》，将案涉商铺抵账给张耀军显然存在恶意。张耀军作为案涉商铺的买受人是否存在恶意的问题。首先，张耀军出具的证明其向他人账户转款的证据，不能直接证明是大洋公司与张耀军之间的借款；其次，张耀军称其为实现债权逼迫大洋公司将案涉商铺抵账给自己，作为大洋公司在受到逼迫时，理应告知张耀军该商铺已经出售的事实，而大洋公司称其未将该事实告知张耀军与常理不符；再次，张耀军用于抵偿的债务达26858000元，其作为买受人用案涉商铺抵偿其巨额债权，通过实地查看，向承租人、物业部门等了解情况，应当能够知道案涉商铺已出售他人，但其仍与大洋公司签订《抵账协议书》《商品房买卖合同》并办理产权手续与日常交易习惯不符；最后，张耀军一方面称其不知案涉商铺已出售的事实，另一方面却又于2016年7月26日将刘俊绣、刘莉诉至法院，对此其不能自圆其说。综上，能够认定大洋公司与张耀军存在恶意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。大洋公司与张耀军的商铺抵债行为直接损害了刘俊绣、刘莉等人作为案涉商铺先行购买使用人的合法权益，故大洋公司与张耀军于2015年11月26日签订的《商品房买卖合同》无效。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》关于一房数卖的合同履行问题指出，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。举重以明轻，在数份合同均有效的情况下，恶意办理登记的买受人，其权利尚不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，况且本案大洋公司与张耀军恶意串通所签《商品房买卖合同》无效，其权利更不能优先于已经合法占有使用该房屋数年的刘俊绣、刘莉，即大洋公司与张耀军之间的商铺抵债行为无效，所签《商品房买卖合同》无效。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50598元，由张耀军负担。
本判决为终审判决。
审判长 索晓春
审判员 商海英
审判员 罗江丽
二〇一七年三月十六日
书记员 范中瑄