辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12346号
上诉人（原审原告）：李春雷，男，1987年6月19日出生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：王铁楠，辽宁金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东贸路75-1号（6门）/75-2号（7门）。
法定代表人：周晓阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘春英，女，1963年2月4日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王敏捷，女，1979年7月10日出生，汉族。
上诉人李春雷因与被上诉人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司（以下简称“富莱斯普公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初11086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
李春雷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同部分条款违反公平原则，约定的逾期办理房证违约金过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当予以调整。违约金不区分时间，时间长短不影响违约金数额。从而导致富莱斯普公司放任、拖延办证所需材料，致使上诉人无法取得房地产权属证书，严重损害上诉人的合法权益。二、商品房买卖合同中部分违约条款规定的上诉人、被上诉人之间的权利、义务不对等。
富莱斯普公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求没有事实、法律依据。违约金过低需要调整的是以实际损失为限，迟延办理房产证不可能给买受人造成实际损失，原审庭审举证情况，上诉人没有证据证明实际损失存在，上诉人不能凭空想象任意损失，任何因合同违约带来的损失属于双方在签订时能合理预见的损失。双方当事人签订合同时对逾期办证的责任违约标准做了约定，是双方当事人的意思表示，双方应遵守，请求维持原判。
李春雷向一审法院起诉请求：1、富莱斯普公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金10,000元；2、富莱斯普公司立即给李春雷办理房产证；3、富莱斯普公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月27日，李春雷与富莱斯普公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：李春雷购买富莱斯普公司开发的位于沈阳市于洪区赤山路145-3号192室房屋，建筑面积为96.38平方米，金额为476,984元，合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。合同签订后，李春雷按合同约定交付了购房款。
2013年7月1日，李春雷办理了入住手续。
2016年8月10日，李春雷来院主张权利。
富莱斯普公司至今未将李春雷所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李春雷与富莱斯普公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于李春雷请求的逾期办理房屋所有权证违约金。李春雷、富莱斯普公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。本案中，李春雷于2013年7月1日办理入住手续，富莱斯普公司应于2014年11月13日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，富莱斯普公司至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。关于违约金的具体数额，按双方签订的商品房买卖合同办理，即富莱斯普公司应赔偿李春雷逾期办证违约金95元（476,984元×0.0002）。
关于李春雷要求富莱斯普公司立即办理房屋权属证书的问题。因房屋权属证书系在房屋取得初始登记批复的情况下由房地产管理部门具体办理，涉案房屋未取得初始登记批复，故对于李春雷的该项诉讼请求，本案中不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日给付原告李春雷逾期办证违约金95元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收25元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人2013年7月1日办理入住手续，被上诉人应于2014年11月13日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。
被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应当按合同约定承担相应的违约责任。双方当事人的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失”。
从上述违约责任条款可以看出，被上诉人的违约行为分两个阶段，第一阶段为2014年11月13日至2016年11月13日，即“合同继续履行届满二年”，该阶段的违约金约定为“出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。本案上诉人主张至起诉之日即2016年8月10日止的违约金，应当按第一阶段的违约金条款认定违约金金额，故被上诉人应当按“出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”支付上诉人违约金，一审判决认定准确。
被上诉人违约的第二阶段应为2016年11月13日以后，即“合同继续履行期限届满后超过二年”，目前被上诉人仍未办理新建商品房初始登记备案，故被上诉人现已处于违约行为的第二阶段，该阶段的违约责任条款为“由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失”。作为房地产开发企业，被上诉人应当对新建商品房初始登记的程序和要件清晰掌握，其应当具备比上诉人更加深刻的认知和理解，而被上诉人至今未能办理新建商品房初始登记，且对未能办理的原因及办理的具体情况未向上诉人作出合理说明和解释，损害了上诉人的消费者知情权，致使上诉人的权利长期处于不稳定状态。被上诉人的违约行为持续发生，且情节随着违约期限的延长愈加严重，故被上诉人主张“一次性支付已付房价款万分之二的违约金”既不符合合同约定，亦有违违约金惩罚违约方保护守约方，促进合同全面履行的基本原则，本院不予采纳。对被上诉人2016年11月13日以后的违约责任，上诉人有权另行主张权利。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李春雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。