河北省邯郸市丛台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丛民初字第281号
原告王顺兴。
委托代理人王春秀，女，系原告妻子。
委托代理人王胜男，女，系原告女儿。
被告邯郸市博地房地产开发有限公司。
法定代表人田照希，该公司董事长。
委托代理人胡保兴，河北宝星律师事务所律师。
原告王顺兴与被告邯郸市博地房地产开发有限公司（以下简称博地房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2011年11月2日诉至本院，本院受理后，于2013年7月24日作出（2011）丛民初字第248号民事判决，被告博地房地产公司不服，提起上诉。邯郸市中级人民法院于2013年11月25日作出（2013）邯市民二终字第00941号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2014年2月25日受理后，依法另行组成合议庭，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告王顺兴委托代理人王春秀、王胜男，被告博地房地产公司委托代理人胡保兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王顺兴诉称，2009年被告在开发建设博地苑小区时，因被告的施工对原告的住房产生不利影响，为解决此问题，原、被告在2009年4月××5日同时签订《协议》、《补充协议》。两份协议主要内容为：为防止因施工建设对原告房屋造成的损害，被告制定了相应保护措施；保护期限为五年；被告将博地苑小区××号楼3单元7层东户（面积为97.××4平方米）、6号楼3单元××层东户（面积为××58.59平方米）房产作为原告房屋损害的抵押物，抵押期限为五年；在抵押期限内，原告可以每平方米3200元价格购买抵押房。合同签订后，双方无争议。20××××年4月，被告开发的博地苑小区完工。20××××年5月原告要求按每平方米3200元价格购买博地苑小区××号楼3单元7层东户、6号楼3单元××层东户房产，并向被告付款。被告以原协议约定价格过低为由，拒绝收款，并要求提高房价为每平方米4500元，原告不同意。原告认为，原、被告签订的《协议》、《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，原被告双方都应认真履行。原被告签订的《补充协议》确定双方为房屋买卖关系，买卖标的明确：博地苑小区××号楼3单元7层东户（面积为97.××4平方米）、6号楼3单元××层东户（面积为××58.59平方米）房产；价款明确：每平方米3200元价格。现因被告想擅自提高房价而导致协议不能履行，被告行为构成违约，损害了原告的合法权益。故此，原告特提起诉讼，请求判令，××、被告继续履行合同，按照协议内容向原告交付博地苑小区l号楼3单元7层东户、6号楼3单元××层东户房产；2、诉讼费由被告承担。
原告王顺兴为证实所述事实，提交以下证据：××、2009年4月××5日协议书一份、补充协议两份，证明协议内容；2、通话记录一份，证明被告认可协议，原、被告双方商谈房屋价格；3、照片两张，证明房距很近的问题；4、20××××年××月××3日［20××××］第××××号房屋拆迁公告一份、邯郸市大悟房地产开发有限公司拆迁改造项目批准文件以及开发资质复印件一份、邯郸市大悟房地产开发有限公司柳林国粹嘉苑规划图一份、丛滏指告（20××3）3号公告一份，证明原告的房子不属于［20××××］第××××号房屋拆迁公告范围之内，而是属于滏阳河通航工程项目之内。
被告博地房地产公司辩称，一、原、被告之间未签订商品房买卖合同。被告在取得国有土地使用权后，政府职能部门出示规划，原告提出异议，实际上建设规划对原告住房无影响。为构建和谐社会，搞好相邻关系，经协商，于2009年4月××5日双方签订了一份协议，两份补充协议、一份抵押补充协议，主题是应保护原告人身和财产安全，保护期为五年。被告同时制定施工保护措施，二份补充协议中补偿和赔偿款共计395000元，被告已履行完结。原告又要求签订抵押补充协议，该协议是协议的从协议。被告以未建的二套房设定为抵押，以便原告遭受人身、财产损失后，以保证赔偿。双方从未签订商品房买卖合同。二、2009年4月××5日抵押补充协议，该尚未建的房屋设定抵押时，未办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》第4××条、第42条第（二）项之规定，也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定，尤其该协议中约定抵押期间，抵押物所有权转为债权人所有，也不符合《解释》的第57条规定。为此应认定抵押协议无效。被告并不因为抵押协议无效，而不承担原告人身和财产受侵害事件发生后的赔偿责任，因自2009年4月××5日的补偿和赔偿原告395000元后，至今未发生由于被告施工原因造成的原告任何人身和财产损失。现原告诉求履行购房协议于法无据，请依法驳回其诉讼请求。
被告博地房地产公司为证实其辩称，提交以下证据：××、2009年4月××5日协议一份，证明原、被告为相邻关系，对原告五年内预期损失，被告赔偿方案；2、2009年4月××5日补充协议两份，证明被告以主协议补偿和赔偿原告26500元，并赔偿原告在施工期间损失××30000元；3、2009年4月××5日补充协议（抵押）一份，证明被告物权设定担保物权；4、被告公司文件一份，证明被告员工在该小区购房每平方米均价；5、照片7张，证明原告居住的房屋在20××××年××月××3日已经公告，属于拆迁范围，根据补充协议，因为拆迁，合同已经解除了。另外原告的地段属于拆迁范围，是4号地段，上面有红旗，就代表签了协议。
被告博地房地产公司对原告王顺兴提交的证据质证意见为：对证据××，三份协议书真实性没有异议，关联性有异议，该协议不是商品房买卖协议；对证据2，真实性没有异议，但是不涉及2009年4月××5日协议中所称的两套房产，而是公司委托我和原告见面，商议可以在博地园小区卖给原告一套房子，单价是4500元，但是原告认为房价太高，没有商量成；对证据3，真实性、关联性均有异议，无法反映房距的问题，也不能反映拍摄时间；对证据4，20××××年××月××3日（20××××）第××××号房屋拆迁公告、丛滏指告（20××3）3号公告真实性无异议，关联性有异议。20××××年3月××6日柳林桥村委会出具告村民书，说明原告整个村拆迁改造，包括原告住所地。邯郸市大悟房地产开发有限公司柳林国粹嘉苑规划图与被告无关，并非被告公司开发的项目。对邯郸市大悟房地产开发有限公司拆迁改造项目批准文件以及开发资质没有异议，此证据和［20××××］第××××号房屋拆迁公告相吻合。
原告王顺兴对被告博地房地产公司所举证据质证意见为：对证据××、2、3真实性无异议，对证明内容有异议。对证据4，不能否认约定3200元价款的合法有效性。对证据5，公告无异议，告村民书没有原件，被告签的协议中的房子和本案诉争的房子不是一回事。另外，［20××××］第××××号邯郸市城市房屋拆迁公告明确指出拆迁范围西至滏阳河，但是并不包括原告住所地。20××××年9月××6日告村民书没有加盖公章，并不是以公告形式出现的，而是以通知形式出现的，我们也没有收到这份通知，不符合河北省城市房屋拆迁管理办法的相关规定。上述两份文件对原告都是无效的。通航工程拆迁示意图S4地块明确表示原告住所地属于政府拆迁工程，通航工程告知书是在20××3年6月份公布出来的。
经审理查明，被告博地房地产公司开发的博地苑小区与原告王顺兴位于柳林桥的房屋相邻，其中博地苑小区6号楼与原告房屋的距离不超过××5米。2009年4月××5日，在被告开发项目总平面规划公示期间，因原告王顺兴对被告博地苑小区的建设可能对其相邻房屋产生影响问题提出异议，经原告（乙方）与被告（甲方）协商，双方签订协议书，主要内容为“一，新建小区6号楼距东南侧邻居王顺兴房屋最近处××××.4米，东单元距东南侧最近处楼层为××5＋××层，楼高46.4米；二、施工期限（定为两年）从本协议签字生效至博地苑小区6号楼东单元住户全部入住时止；三、甲方博地房地产公司，乙方王顺兴的责任：××、甲方博地房地产公司必须保护乙方王顺兴的房屋、生命安全。2、甲方必须按照相关法律合法施工。3、乙方王顺兴不得在甲方的各处施工进行干扰。4、根据协议赔偿办法，甲方支付赔偿费用后，乙方的房屋已闲置，不再发生噪声、尘染情况，甲方不再负有责任；四、保护措施……；五、甲方拿出赔偿金用于乙方王顺兴在甲方施工期间的补偿（见补充协议）；六、赔偿费和保护措施的实施。××、赔偿费在协议签字之时必须一次性全部支付。2、所有的保护措施在协议签订××5天内完成。3、房屋及人身的安全保护期定为五年，用公证方式或程序保证。保护期从签订协议生效之日起计算……，本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，报规划部门备案一份”。同日，原告王顺兴与被告博地房地产公司又签订补充协议（抵押）一份，主要内容为“××、甲方博地房地产公司在博地苑小区提供2套房屋（房屋门牌号为××号楼3单元7层东户，面积为97.××4平方米、6号楼3单元××层东户，面积为××58.59平方米）用于乙方王顺兴现有房屋在保护期内甲方博地房地产公司施工可能造成乙方王顺兴房屋损坏的抵押。甲方提供的房屋在协议保护期内不得买卖。2、抵押房在抵押期限内，乙方王顺兴可用于自住形式以每平方米3200元价格购买。3、保护期限内，如果乙方的房屋发生政策性拆迁，协议随之失效。4、本补充协议自签字之后生效，本补充协议与协议同样具有法律效力”。甲方博地房地产公司在协议书和补充协议上均签字，并加盖了公章，乙方王顺兴在协议书和补充协议上均签了名。协议签订以后，原告王顺兴根据协议内容未阻止被告进行施工。20××××年4月，被告开发的博地苑小区完工，20××××年5月，原告要求被告博地房地产公司按协议约定价格每平方米3200元购买被告在协议书中约定的博地苑小区××号楼3单元7层东户、6号楼3单元××层东户两套房屋，被告以补充协议约定价格过低为由，拒绝接受原告的购房款，并要求提高房价按每平方米4500元将房屋交给原告，双方为此产生争议，原告诉至本院。
又查明，被告博地房地产公司已将其在补充协议中约定的××号楼3单元7层东户房屋卖与他人，并将该买卖房屋合同在邯郸市房管局进行了合同备案。原告王顺兴声明对被告博地房地产出售该房屋的行为将另行提起损害赔偿之诉，本案中不再主张该××号楼3单元7号东户房屋。
再查明，根据邯郸市建设局于20××××年××月××3日公布［20××××］第××××号城市房屋拆迁公告，邯郸市大悟房地产开发有限公司对东至柳林桥南北街，南至柳林桥大街，西至滏阳河，北至宋连平家至王秋兴家的区域进行拆迁，原告王顺兴的房屋位于滏阳河西侧，并不包括在该拆迁区域内。20××3年6月，原告王顺兴的房屋被列入滏阳河通航工程柳林桥征迁区域，现该房屋仍未进行拆迁。
本院认为，原、被告双方于2009年4月××5日签订的协议书及其补充协议（抵押）并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告在补充协议（抵押）中约定被告提供博地苑小区××号楼3单元7层东户，6号楼3单元××层东户两套房屋作为被告在施工期内对原告居住房屋可能造成损坏的抵押，并且明确约定了该两套房屋在抵押期内原告可用于自住形式以每平方米3200元价格购买，原、被告约定买卖该两套房屋的意思表示明确，被告辩称从未与原告签订商品房买卖合同，本院不予采信。20××××年5月，原告按协议中的约定，要求以每平方米3200元价格购买被告的该两套房屋用于自住，此时原告王顺兴的房屋并未被列入拆迁范围，补充协议（抵押）并未失效，但被告拒不履行其应有的出卖义务，被告的行为已构成违约，依法应当承担继续履行合同的义务。鉴于被告已将××号楼3单元7层东户房屋出售他人，且出售合同已在邯郸市房产管理局备案，原告声明将另案主张，故本案对该房屋不再处理，对原告要求被告交付博地苑小区6号楼3单元××层东户房屋的诉讼请求，本院予以支持，原告同时应按每平方米3200元向被告支付该房屋购房款。本案中，原告并未主张实现抵押权利，而是要求被告承担交付房屋的义务，对被告辩称补充协议（抵押）无效的理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告邯郸市博地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王顺兴交付博地苑小区6号楼3单元1层东户（102号）房屋一套；
二、原告王顺兴于被告邯郸市博地房地产开发有限公司交房之日，按照每平方米3200元价格向被告交付房款507488元。
如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元、保全费3000元，由被告邯郸市博地房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。
审 判 长 孟伟彬
代理审判员 叶军华
代理审判员 张书艳
二〇一四年七月十日
书 记 员 吴孟昆