上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17154号
原告：上海锦龙物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区龙华西路XXX号华富大厦。法定代表人：许经锡，董事长。委托代理人：李璐佳，上海市晨升律师事务所律师。委托代理人：胡隽瑶，上海市晨升律师事务所律师。被告：上海滋滋餐饮管理事务所，住所地上海市松江区叶榭镇叶旺路XXX号三楼。法定代表人董书华，总经理。被告：董书华，男，1962年2月7日生，汉族，住上海市闵行区。原告上海锦龙物业管理有限公司(以下简称锦龙物业公司)诉被告上海滋滋餐饮管理事务所(以下简称滋滋餐饮事务所)、董书华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月27日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于2016年10月11日公开开庭进行了审理。原告锦龙物业公司的委托代理人胡隽瑶，被告董书华暨被告滋滋餐饮事务所的投资人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠的2016年1月至2016年3月的物业管理费人民币(以下币种同)5,260.02元及滞纳金(按照未交费用的每日千分之三计算至实际支付之日止，暂计为3,802.99元)；2、判令两被告支付2015年12月至2016年1月的电费5,233.80元；3、判令两被告支付2015年12月水费420元；4、判令两被告支付2015年10月至2016年1月餐厨垃圾处理费3,000元；5、判令两被告支付2016年1月的隔油池清捞费200元。上述金额抵扣能耗保证金1,753.34元及装修保证金1,700元后，共计14,463.47元。事实和理由：2014年8月18日原告与被告董书华签订《物业管理服务协议》，约定原告受上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司委托，为松江高科技园标准厂房XXX号楼112层的房屋提供物业服务，物业管理费为9.93元/月/平方米。被告董书华作为《物业管理服务协议》的相对方，被告滋滋餐饮事务所作为上述房屋的实际使用人，应当依约向原告支付相应的物业管理费、水电费等，但经原告多次催收，两被告尚欠物业管理费及滞纳金、水电费、餐厨垃圾处理费、隔油池清捞费合计17,916.81元，抵扣能耗保证金1,753.34元及装修保证金1,700元后，尚余14,463.47元未付，故原告诉至本院，要求判如诉请。被告滋滋餐饮事务所、董书华共同辩称，对于原告诉请的物业费金额有异议，应该算至2016年1月22日止。对于原告主张的其他费用无异议。对于物业费的滞纳金，被告也不愿意支付。理由是：被告与开发商谈好了2016年1月22日全部止损，协商好了，所以被告滋滋餐饮事务所开的餐厅就关掉了。之后开发商起诉被告滋滋餐饮事务所主张房租20多万元，案号是2016沪01**民初3095号，该案中开发商和被告调解，当时谈好了被告煤气开户费1.6万元直接由开发商和物业公司转给下家，抵作被告欠付的物业管理费，被告还按照开发商和物业公司的要求把开户费的发票和煤气卡以及卡内余额384元全部进行了移交，这些当时都是谈好了的。本案起诉前开发商和物业公司一直没有向被告主张过物业费等费用，被告以为就结清了。经审理查明：2014年6月21日，上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司(甲方)与董龙桢(乙方)签订《房屋订租合同》，约定乙方租赁甲方位于上海市松江区莘砖公路XXX号XXX号楼裙楼1楼112单元(部位)房屋用于从事卡乐滋快餐店。2014年8月18日上海市松江区龙桢茶餐厅(甲方)与原告锦龙物业公司(乙方)签订《松江高科二期物业管理服务协议》，协议第二条约定甲方为松江高科技园标准厂房(办公楼)31号楼112层的房屋业主(使用人)，房屋的建筑面积(暂测)为176.57平方米。第五条约定甲方物业管理费标准按每平方米(建筑面积)9.93元/月计算，共计应缴纳物业管理费1,753.34元/月(大写：壹仟柒佰伍拾叁元叁角肆分)。物业管理费从2014年8月1日起计付，甲方每月十日前向乙方缴纳当月物业管理费，逾期缴纳的，甲方应从逾期之日起，按日缴纳应缴费用千分之三的滞纳金。第六条约定物业租户应于签署本协议同时交纳自用部位能耗保证金(费用相当于一个月的物业管理费金额)，此保证金应在租赁期满，能耗费清算后无息退还甲方。第七条约定甲方专用部位用水费和电费的收费原则及标准：《管理规约》中有关条款执行。由乙方代收代付的，乙方应向甲方开具发票。协议还对其他事宜作了约定。该协议，被告董书华作为法定代表人签字。2014年8月1日，上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司向锦龙物业公司发送顾客入驻通知单(物业联)，通知锦龙物业公司2016年8月1日前与董龙桢办理园区31号楼112室房屋交接手续。2016年4月1日，上海漕河泾开发区松江高科技园发展有限公司向锦龙物业公司发送顾客退房通知单(物业联)，通知锦龙物业公司滋滋餐饮事务所于2016年4月4日前搬离园区松江莘砖公路XXX号31#幢112室，办理退房手续。被告滋滋餐饮事务所租赁上海市松江区莘砖公路XXX号31#幢112室用于开办快餐店，其系个人独资企业，被告董书华系投资人。庭审中，被告董书华确认滋滋餐饮事务所于2016年4月4日搬离上述房屋。以上事实，有《房屋订租合同》、《松江高科二期物业管理服务协议》、顾客入驻通知单(物业联)、顾客退房通知单(物业联)、律师函、快递单、发票及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。原告系涉案园区的物业管理企业，被告滋滋餐饮事务所系该园区房屋的实际使用人，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。在原告提供了相关物业管理服务后，被告作为该园区房屋的实际使用人应当依据合同向原告履行缴纳物业服务费的义务。对于被告辩称的物业费计算截止时间和煤气开户费抵扣物业费的意见，本院不予采纳。因被告无证据证明其与开发商以及物业公司之间就物业费折抵问题进行过约定，且原告举证的顾客退房通知单(物业联)能够证明被告的实际退房时间，对此被告也予以表示认可。故此原告向被告主张自2016年1月起计算至2016年3月止的物业服务费5,260.02元的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。对于被告迟延支付物业服务费，原告作为物业公司理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的电费、水费、餐厨垃圾处理费、隔油池清捞费，有发票为证，且被告无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百六十二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告上海滋滋餐饮管理事务所、董书华于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司自2016年1月至2016年3月的物业服务费5,260.02元；二、被告上海滋滋餐饮管理事务所、董书华于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司2015年12月至2016年1月的电费5,233.80元；三、被告上海滋滋餐饮管理事务所、董书华于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司2015年12月水费420元；四、被告上海滋滋餐饮管理事务所、董书华于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司2015年10月至2016年1月餐厨垃圾处理费3,000元；五、被告上海滋滋餐饮管理事务所、董书华于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦龙物业管理有限公司隔油池清捞费200元。上述费用合计14,113.82元，抵扣能耗保证金1,753.34元及装修保证金1,700元后，被告上海滋滋餐饮管理事务所、董书华尚需支付原告上海锦龙物业管理有限公司10,660.48元。六、驳回原告上海锦龙物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告上海滋滋餐饮管理事务所、董书华负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。
审判员 顾国华
二〇一六年十月十九日
书记员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
三、国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……