山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁14民终2185号上诉人（原审被告）：王一迪，女，1974年10月15日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：王兰兰，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张超军，男，1987年10月24日出生，汉族，个体，住山东省宁津县。委托诉代理人：付辉，山东九公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东美的阳光模型有限公司，住所地：山东省德州市德城区二屯镇头百户龙泰建材城19号。法定代表人：王学斌，总经理。上诉人王一迪因与被上诉人张超军、山东美的阳光模型有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2017）鲁1402民初562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王一迪上诉请求：一、撤销德州市德城区人民法院作出的(2017)鲁1402民初562号民事判决书，驳回被上诉人张超军诉讼请求或发回重审。二、一二审相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、姜立新出售房屋行为构成表见代理，上诉人与被上诉人间的居间合同和居间补充协议不存在违约情形，且已实际履行，判令上诉人向被上诉人返还房款，有失公允。1、《房屋买卖协议书》有姜立新签字和手印，同时注明姜立新代理，且姜立新将原购房合同、房屋钥匙、房屋按揭贷款银行卡和姜立新身份证复印件交予上诉人，同时在身份证复印件上写明“仅限于房子用”。姜立新在收到房款10万元后向上诉人出具收条一张。结合姜立新与姜慧娟父女关系及以上事实，上诉人有理由相信姜立新对于转卖涉案房屋事有代理权，况且姜慧娟将房屋有关物品交予姜立新也应预料到姜立新会将该房屋卖给第三人，姜立新的行为已构成表见代理。姜慧娟从未向上诉人主张过姜立新无权代理、买卖协议无效一事，其在知悉涉案房屋被转卖两次之后也未向法院提出撤销权诉讼、要求解除或确认买卖协议无效，仅以合同效力有瑕疵为由进行抗辩，也进一步印证姜慧娟对于姜立新买卖涉案房屋一事是认可的。即使姜慧娟坚持主张姜立新无权代理其出卖房屋，在2013年5月14日被上诉人张超军立案起诉要求姜慧娟协助办理涉案房屋房产证时就已知悉，根据法律规定，撤销权的行使期限一年，且该一年为除斥期间，不可中断。截至2017年4月24日，姜慧娟已不具有行使撤销权的民事权利，视为对姜立新买卖房屋一事的追认。2、《合同法》虽规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，但最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第14条将此“强制性规定”解释为“效力性强制性规定”，因此《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的规定是“管理性强制性规定”，不是“效力性强制性规定”，不得以此认定《居间合同》、《居间补充协议》无效。二、涉案《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》前己将连环买卖的事实告知了张超军，张超军在对房屋的真实情况完全知悉后签订上述合同，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释法释》第三条规定，即使姜立新无权代理姜慧娟、上诉人无权代理姜慧娟、《房屋买卖协议书》、《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖居间补充协议》均为有效合同。上诉人无论是以姜慧娟代理人名义还是以自己名义与张超军签订买卖合同，核心目的均是转移房屋所有权，没有违反法律规定的强制性规定，签订过程中亦不存在欺诈、胁迫等情形，不能认定合同无效。在上诉人也没有违约的情形下，被上诉人张超军不能任意要求上诉人返还购房款。截至上诉日，上诉人已将涉案房屋实际交付被上诉人张超军、张超军已实际占用该房屋长达五年，现要求上诉人返还房款既不符合法律规定，也有失公平公正。张超军辩称，一审法院认定事实正确，判决合法，应予以维持。被上诉人曾认为姜立新构成表见代理，也曾认为双方签定的合同合法有效，但已经被德城区人民法院（2016）鲁1402民初3760号判决书认定上诉人与张超军的合同买卖无效，姜立新无权处理姜慧娟的财产，驳回了张超军的诉讼请求，因此我们针对生效的法律文书只能起诉二被告返还房款。另我们认为美的公司在本案中是有责任的，美的公司应审查代理人姜立新与被代理人姜慧娟的代理关系是否真实有效，美的作为中介审查不严，造成纠纷的产生以及张超军的损失产生，因此，美的公司应当承担责任。山东美的阳光模型有限公司辩称，1、美的公司作为买卖合同居间方，为上诉人与被上诉人提供房屋信息服务，依据该合同第七条第三项约定，答辩人对该合同仅起监督履行的作用，因此，答辩人已完全履行了合同义务，不存在任何的违约行为；2、依据该合同当事人的特别约定，经甲乙双方协商一致，甲方代理人王一迪代签本合同，如果出现产权人姜慧娟不卖或违约，由代理人王一迪承担违约责任，现产权人姜慧娟不卖涉案房产，依据上述约定，应当由王一迪承担全部责任。其它意见同一审答辩状。张超军向一审法院起诉请求：1、依法责令被告王一迪返还房款178000元。2、依法责令被告姜慧娟返还房贷款45600元。3、依法责令被告王一迪、德州美的房产经营有限公司、姜立新及姜慧娟共同承担原告损失（从2012年4月6日起到返还完房款之日止）。在审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为：3、依法责令被告王一迪、山东美的阳光模型有限公司、姜立新及姜慧娟共同承担原告以上损失及每年53664元（从2012年4月6日起到返还完房款之日止，按已付房款的年息24%计算）承担连带责任一审法院认定：山东省德州市中级人民法院于2016年8月18日作出（2016）鲁14民终1852号民事裁定，撤销（2013）德城民初字第926号民事判决，发回德州市德城区人民法院重审。一审法院另行组成合议庭，于2017年1月23日作出（2016）鲁1402民初3760号民事判决书，查明“2012年4月6日，甲方出卖方姜慧娟、委托代理人王一迪、乙方购买方张超军、丙方居间方美的公司签订《房屋买卖居间合同》，张超军购买位于运河鑫城9号楼4单元阁楼602号房屋，《房屋买卖居间合同》第2页倒数第7行‘经甲乙双方协商一致，甲方代理人王一迪代签本合同，如果出现产权人姜慧娟不卖或违约，责任由代理人王一迪承担违约责任。’张超军于2012年4月6日、2012年4月15日将购房款175000元及3000元购买室内电视、空调的费用支付给了王一迪。2012年4月15日，买方张超军与卖方王一迪签订《房屋买卖居间补充协议》。原告搬入涉案房屋居住至今。一审法院认为‘王一迪在没有取得涉案房屋所有权及姜慧娟授权情况下，以姜慧娟代理人的名义与原告签订的《房屋买卖居间合同》、以本人名义与原告签订的《房屋买卖居间补充协议》均无效。原告在没有对房屋的真实权利状况进行核实情况下签订合同，同样是无效的。…屋买卖合同无效后，由此给原告造成的损失，原告可另案诉讼’。…判决：驳回原告的诉讼请求”。上述判决已发生法律效力。德州市美的房地产经营有限公司于2017年1月16日变更为山东美的阳光模型有限公司。在审理过程中，原告张超军以另行起诉为由，申请撤回对被告姜慧娟、姜立新的起诉。一审法院认为，原告张超军在宣判前以另行起诉为由，申请撤回对被告姜慧娟、姜立新的起诉，符合法律规定，一审法院依法予以准许。（2016）鲁1402民初3760号民事判决书认为“2012年4月6日，王一迪在没有取得涉案房屋所有权及姜慧娟授权情况下，以姜慧娟代理人的名义与原告签订的房屋买卖居间合同、以本人名义与原告签订的房屋买卖居间补充协议均无效。原告在没有对房屋的真实权利状况进行核实情况下签订合同，同样是无效的。”原告张超军、被告王一迪在签订《房屋买卖居间合同》、《房屋买卖居间补充协议》时，均有过错，被告王一迪过错程度较大。《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告请求责令被告王一迪返还房款及损失，依法予以支持，被告王一迪应返还原告房款175000元并支付原告损失，原告请求的损失，酌情以175000元为本金，自2012年4月7日起，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。《房屋买卖居间合同》约定“经甲乙双方协商一致，甲方代理人王一迪代签本合同，如果出现产权人姜慧娟不卖或违约，责任由代理人王一迪承担违约责任。”原告请求“责令被告山东美的阳光模型有限公司共同承担原告以上损失及每年53664元（从2012年4月6日起到返还完房款之日止，按已付房款的年息24%计算）承担连带责任”及其他诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十六条、第五十八条，判决：一、被告王一迪返还原告张超军房款175000元及利息（自2012年4月7日起，以175000元为本金，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，至判决生效之日止），于判决生效后3日内付清；二、驳回原告张超军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2327元，诉讼保全费2020元，由被告王一迪负担。本院二审期间，上诉人主张已对（2016）鲁1402民初3760号民事判决书申请再审，但未提交证据证明。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：王一迪是否应返还张超军购房款175000元及利息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定“下列事实，当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”。本案中，姜立新与王一迪签订的《房屋买卖协议书》、王一迪与张超军签订的《房屋买卖居间合同》均已被山东省德州市德城区人民法院（2016）鲁1402民初3760号生效民事判决确认无效，上诉人王一迪没有相反证据足以推翻该生效判决，本院依据该生效判决确认上述《房屋买卖协议书》、《房屋买卖居间合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故王一迪应返还张超军购房款并赔偿损失，一审判决并无不当。综上所述，王一迪的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2327元，由上诉人王一迪负担。本判决为终审判决。审判长  郭依静审判员  王子超审判员  姜 南二〇一七年十二月七日书记员  王艳菊