吉林省吉林市昌邑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民二初字第817号民事判决书原告：陈雪峰，男，1989年11月29日生，汉族，住吉林市昌邑区。委托代理人：赵宏鑫，吉林市昌邑区法律援助中心律师。被告：吉林市春成房地产开发有限公司，住所：吉林市昌邑区。法定代表人：孔繁春，该公司经理。委托代理人：刘赢，该公司法律顾问。原告陈雪峰诉被告吉林市春成房地产开发有限公司（以下简称春成开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈雪峰及其委托代理人赵宏鑫、被告春成开发公司的委托代理人刘赢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪峰诉称：2011年12月5日，陈雪峰与春成开发公司签订商品房买卖合同一份，约定陈雪峰购买春成开发公司开发的位于吉林市昌邑区某小区X号楼X单元X层X号房屋，建筑面积60.98平方米，房屋总价款257,832元；并约定春成开发公司于2012年12月31日交付房屋；在房屋交付后500天内办理房产证。合同签订后，陈雪峰交付全部房款，但春成开发公司于2013年6月28日才通知交付房屋，逾期交付六个月，且至今未办理产权证。经双方多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、春成开发公司给付陈雪峰自2013年1月1日至2013年3月31日止逾期交付房屋的违约金1,160.24元(按日万分之零点五计算);2013年4月1日至2013年6月28日期间逾期交付房屋的违约金共计2,442元（鉴定结论数额）；2、春成开发公司给付陈雪峰自2014年10月10日至实际办理完产权证之日止的逾期办理房屋产权证的违约金，以购房款257,832元为基数，利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%计算；3、由春成开发公司承担相关诉讼费用。春成开发公司辩称：1、陈雪峰主张权利已超过诉讼时效期间，春成开发公司于2013年6月28日通知陈雪峰办理入户，故其至起诉时主张权利已超过两年诉讼时效，其诉讼请求不应得到法院支持；2、在春成开发公司向陈雪峰交付房屋时，春成开发公司曾与陈雪峰协商关于迟延交付房屋问题，当时双方协商确定，由春成开发公司替陈雪峰支付燃气初装费1,500元，双方就不再存在任何经济纠纷。故春成开发公司不应对延期交付房屋的违约金承担责任；3、春成开发公司迟延交付房屋的原因在于政府整体规划临时改变，致使工程未能如期完工，属于不可抗力的原因，故春成开发公司对此损失不应该承担责任；4、如法院支持陈雪峰主张迟延交付房屋的损失，则陈雪峰应将燃气初装费1,500元返还，或在其主张的金额中予以抵销；5、在商品房买卖合同中双方已经就延期交房的违约金进行了约定，即出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之零点五的违约金。因为双方有约定，故此损失应该按照该约定的计算方法计算违约金，不应按照鉴定结果的标准支付；6、关于迟延办理房证的问题。在陈雪峰与春成开发公司签订的房屋买卖合同中，约定春成开发公司于交付房屋之日起500天内向房产部门交付办理房证材料，春成开发公司已经履行了递交材料的义务。根据吉林市推进居民住房产权办理工作领导小组办公室作出的《关于加快居民住房产权办理工作进展情况的通报》，该通报中提到某小区未能办理房产证是因企业间纠纷，建设方不向开发商提供质检备案工程材料，无法通过竣工备案所造成。故这足以说明未能如期办理房证并非因春成开发公司未提供相关材料所造成，因此，春成开发公司对迟延办理房证不应该承担责任；7、根据相关法律规定，只有在约定违约金低于实际损失30%以下才属于违约金过低的情况，而陈雪峰在庭审过程中并未能提供证据证明其实际损失，所以陈雪峰认为合同约定的违约金过低，无事实和法律依据，不应得到支持。经审理查明：2011年12月5日，陈雪峰与春成开发公司签订商品房买卖合同一份，约定陈雪峰购买春成开发公司开发的位于吉林市昌邑区某小区X号楼X单元X层X号房屋，建筑面积60.98平方米，房屋价款257,832元；其中合同第八条约定，春成开发公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的房屋交付陈雪峰使用；第九条约定，春成开发公司如未按合同规定的期限将商品房交付陈雪峰使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，春成开发公司按日向陈雪峰支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；第十五条关于产权登记的约定，春成开发公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因春成开发公司的责任，陈雪峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3种方式处理，但第3种方式为空白，双方并未约定具体的违约责任方式；同时该合同还约定了其他条款。合同签订后，陈雪峰交付了全部购房款，但春成开发公司并未按合同约定的时间交付房屋，直至2013年6月28日才通知进户。现春成开发公司仍未给陈雪峰办理该房屋的房屋产权证书。另查明，自2013年起，某小区的业主包括陈雪峰等人多次到吉林市昌邑区人民政府信访局等部门反映春成开发公司逾期交房和没有办理房屋产权证等情况，吉林市昌邑区人民政府信访局也协调业主与春成开发公司见面协商上述问题。再查明，在本案审理过程中，陈雪峰为证明春成开发公司逾期交付房屋给其造成的经济损失，申请本院对涉案房屋逾期交付房屋期间的租金损失进行了鉴定。经吉林市中兴房地产资产评估事务所有限责任公司鉴定，位于吉林市昌邑区某小区X号楼X单元X层X号建筑面积60.98平方米的房屋，自2013年4月1日至2013年6月28日期间，租金单价：0.45元/平方米/天，租金总价：2,442元。陈雪峰为此支付了鉴定费1,000元。认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、不动产统一发票、进户通知单、房地产估价报告、鉴定费发票、《关于某小区业主上访情况说明》、入户费用清单、《关于加快居民住房产权办理工作进展情况的通报》等证据。根据陈雪峰的诉讼请求及春成开发公司的答辩意见，归纳本案所争议的焦点为：1、陈雪峰主张权利是否已超过两年诉讼时效期间；2、春成开发公司是否存在逾期交付房屋的违约行为及陈雪峰主张的逾期交付房屋违约金的标准和数额是否应予支持；3、春成开发公司是否存在逾期办理房屋产权证的违约行为及陈雪峰主张的逾期办证违约金的标准是否应予支持。现结合本案争议焦点分析评判如下：陈雪峰主张权利尚未超过两年诉讼时效期间。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”结合本案，通过吉林市昌邑区政府信访局出具的《关于钻石秀苑业主上访情况说明》可以看出，陈雪峰等钻石秀苑的业主自2013年起多次到吉林市昌邑区政府信访局等部门反映春成开发公司存在逾期交房和逾期办证等情况，吉林市昌邑区政府信访局也积极协调业主与春成开发公司见面协商上述问题。由此可见，陈雪峰主张权利的诉讼时效因其通过信访部门向春成开发公司主张权利而中断，结合其本次提起诉讼的时间，故其主张权利的诉讼时效期间并未超过两年，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。二、春成开发公司存在逾期交付房屋的违约行为，同时陈雪峰主张的逾期交付房屋违约金的标准和数额应予支持。本院认为，陈雪峰与春成开发公司签订的商品房买卖协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈雪峰已按合同约定支付了全部购房款，春成开发公司亦有义务按照约定时间交付房屋。结合双方签订的合同第八条约定，春成开发公司应在2012年12月31日前交付房屋，但春成开发公司却在2013年6月28日通知陈雪峰进户，故其行为已构成违约，陈雪峰要求春成开发公司承担逾期交付房屋的违约责任，应予支持。关于春成开发公司提出其已替陈雪峰交纳燃气初装费，并在《入户费用清单》中载明进户后与开发公司再无任何经济纠纷，故以此为由主张免除逾期交付房屋的违约责任的抗辩意见。本院认为，结合该入户费用清单的内容可知，该费用清单仅是对双方办理房屋入住手续时所交纳的相关费用进行的商议，与本案逾期交付房屋的事实并没有关联性，且陈雪峰对此也不予认可，故春成开发公司提出的此抗辩理由，本院不予采纳。关于春成开发公司提出逾期交付房屋系由于政府整体规划临时发生改变所致，属不可抗力不应承担违约责任的抗辩意见。本院认为，因春成开发公司对此事实并未提供相关证据予以证明，故其提出的此项抗辩意见，本院亦不予采纳。关于逾期交房违约金的标准及数额问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方虽在合同第九条约定了逾期交付房屋违约金的计算方法，即逾期不超过90日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，春成开发公司按日向陈雪峰支付已交付房价款万分之零点五的违约金。事实上，春成开发公司逾期交付房屋的时间已超过90日，陈雪峰主张按合同约定的上述标准给付自2013年1月1日至2013年3月31日止的逾期交付房屋违约金1,160.24元，符合双方合同约定，故应予支持。对于2013年4月1日以后的逾期交付违约金，因双方约定的违约金标准过低，不足以弥补陈雪峰因逾期交付房屋所造成的租金损失，故陈雪峰要求增加违约金数额，并提出鉴定自2013年4月1日至2013年6月28日期间其逾期交付房屋所造成的实际租金损失，并不违反法律规定。因此，依照上述司法解释的规定，并结合鉴定机构的鉴定结论，春成开发公司应当赔偿陈雪峰2013年4月1日至2013年6月28日的房屋租金损失2,442元。以上两项违约金合计为3,602.24元。陈雪峰提出的此项诉讼请求，本院应予支持。三、春成开发公司存在逾期办理房屋产权证的违约行为，同时陈雪峰主张的逾期逾期办理房屋产权证违约金的标准应予支持。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所登记的期限；（二）……、（三）……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案，春成开发公司作为房地产开发企业，其将房屋销售给陈雪峰后，其有义务将房屋所有权转移给陈雪峰，即给陈雪峰办理房屋所有权属证书。根据双方签订的合同第十五条约定，春成开发公司应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由春成开发公司提供的资料报产权登记机关备案，如因春成开发公司的责任，陈雪峰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，但对由此承担的违约责任双方并没有约定。虽然该条款载明的是在商品房交付使用后500日内由春成开发公司提供资料报产权登记机关备案，但结合该条款后半部分关于不能在规定期限内取得房地产权属证书违约责任的约定和上述司法解释所规定的房地产开发公司有办理房屋所有权属证书义务的内容，故该条款应认定双方对办理房屋所登记的期限进行的约定，因春成开发公司至今仍未给陈雪峰办理房屋所有权证，故其行为已构成违约，陈雪峰要求春成开发公司承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，应予支持。关于春成开发公司提出其已经向房产部门提交了办理房证的相关手续的抗辩意见。本院认为，因春成开发公司对此抗辩意见并未能提供证据予以证明，故春成开发公司提出的此项抗辩意见，本院不予采纳。关于春成开发公司提出未能办理房屋产权证系因建设方不向开发方提供质检工程材料，而无法通过竣工备案，所以无法办理房屋产权证的抗辩意见。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”据此规定，对于春成开发公司主张逾期办理产权证系由于建设方的违约行为所致，故其可就此向建设方主张权利，但其不能以此对抗房屋的买受人，且对于上述情况春成开发公司应是可以预见、克服和避免的，故不属于其免责理由，因此，春成开发公司提出的此抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的标准问题。本院认为，因双方对逾期办理房屋所有权证的违约责任并未进行约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金应按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定：“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%；”本案中，逾期办理房屋所有权证违约金的起算日应自实际给付房屋之日即2013年6月28日起500日的第二日即2014年11月11日开始计算，截止至实际办理完产权证之日止，以交付购房款257,832元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%的标准支付。对于陈雪峰的此项诉讼请求其合理部分，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条规定及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十条规定、第一百三十五条规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条、第十七条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈雪峰逾期交付房屋违约金3,602.24元；二、被告吉林市春成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈雪峰自2014年11月11日至实际办理完产权证之日止逾期办理房屋所有权证的违约金，以购房款257,832元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准上浮30%计算；三、驳回原告陈雪峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，鉴定费1,000元，合计1,464元，由被告吉林市春成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  刘广斌审 判 员  林 杰人民陪审员  孟庆淼二〇一六年十一月十日书 记 员  庄碧瑶