福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽09民终1553号
上诉人(原审被告)：林文章，男，1960年6月8日出生，汉族，古田县城关吉祥酒厂投资人，住福建省古田县。
被上诉人(原审原告)：古田县土地开发储备中心，住所地福建省古田县城东区。
法定代表人：林章州，该中心主任。
委托诉讼代理人：谢丁洋，福建立胜律师事务所律师。
上诉人林文章因与被上诉人古田县土地开发储备中心（以下简称土地中心）租赁合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2016）闽0922民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。林文章、土地中心的委托诉讼代理人谢丁洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林文章上诉请求：撤销一审判决，改判驳回土地中心一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人经营养老服务并非违法经营。上诉人自2008年7月29日起向被上诉人租赁古田县解放路299号原县酒厂，用于开办古田县城关吉祥酒厂。福建省人民政府鼓励社会力量对企业厂房、商业设施等社会资源进行整合和改造，兴办养老服务机构。上诉人响应政府号召，于2015年8月7日向古田县工商行政管理局申请营业执照时增加了为老年人提供照料、养护、关爱等服务（不含医疗服务），上诉人系根据营业执照限定经营范围进行经营，且已上报古田县民政局办理有关手续,但至今尚未办妥相关审批手续。有关行政机关可对上诉人为老年人提供照料、养护、关爱等服务进行审查，由上诉人补办相关审批手续，而非认定上诉人违法经营养老服务。二、上诉人在租赁期间按核准登记范围从事经营，未违反合同约定迟延支付租金，亦无其他违约行为致使合同目的不能实现。综上所述，双方当事人均不能解除合同。
土地中心辩称：
一、上诉人经营养老机构已被相关行政机关认定为违法。《老年人权益保障法》第四十四条规定“设立公益性养老机构应当向县级以上人民政府民政部门申请行政许可；经许可的，依法办理相应的登记。设立经营性养老机构应当在工商行政管理部门办理登记后，向县级以上人民政府民政部门申请行政许可。县级以上人民政府民政部门负责养老机构的指导、监督和管理，其他有关部门依照职责分工对养老机构实施监督”。第七十八条“未经许可设立养老机构的，由县级以上人民政府民政部门责令改正；符合法律、法规规定的养老机构条件的，依法补办相关手续；逾期达不到法定条件的，责令停办并妥善安置收住的老年人；造成损害的，依法承担民事责任。”古田县民政局已向上诉人送达了《责令改正通知书》明确了上诉人的行为违法，并责令停止相关活动。上诉人在法定期间内也未提起行政诉讼，因此，其违法事实已由相关机构予以认定。虽然上诉人领取了工商营业执照，但其未根据法律规定向民政部门申请行政许可，已构成违法。二、答辩人有权要求解除合同。1、租赁合同约定：“承租方不得在租用场所搞违法营业等非法活动。”上诉人在租赁厂房内从事违法经营活动，并被有关机构责令停止相关活动。根据合同本意，“承租方如果在租用场所搞违法营业等活动”则出租方有权终止合同。而终止合同的方式就是解除合同。2、答辩人根据法律规定也有权要求解除合同。《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”根据《城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》及其他法律法规的规定，承租人有下列行为之一或出租人因自身不可预见、不可克服的原因时，出租人可以提前终止房屋租赁合同：(1)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的;(2)承租人利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的;(3)承租人私自与他人互换房屋的;(4)承租人不按合同规定的期限交纳房租达到一定期限的，根据《城市私有房屋管理规定》，承租人累计6个月拒不交纳租金的，出租人有权解除合同;(5)承租人故意损坏承租房屋，出租人有权解除合同，并要求承租人恢复房屋原状，造成损失的，承租人应赔偿损失;(6)承租人擅自拆改房屋结构或者违反合同擅自改变房屋用途的;(7)出租人因不可预见的原因确实需要收回房屋的。根据上述规定，答辩人依法要求解除合同，并且向上诉人提前发出解除通知，解除合同条件已成就。租赁合同约定，该场所用途为仓库，上诉人擅自将其作为营业场所，经营养老服务活动，显然不符合合同约定，答辩人可解除合同。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
土地中心向一审法院起诉请求：1.判令解除土地中心与林文章于2014年12月12日签订的租赁合同；2.林文章立即搬离位于古田县解放路299号原县酒厂，腾空该场所，并由土地中心无偿收回该场所；3.判令土地中心已向被告收取的租金、履约保证金共计45100元不再退还林文章。
一审法院认定事实：
1、2014年12月12日，土地中心与林文章就位于古田县解放路299号原县酒厂仓库签订《租赁合同》，合同约定：租期自2014年12月31日起至2016年12月30日止，租赁用途为仓库，年租金为20500元，履约保证金为4100元，一次性交清两年租金及履约保证金；第(二)条第2项约定：“租赁期间，承租方不得在租用场地搞违法营业等非法活动，在未征得出租方书面同意下，不得擅自转租、转让、分租。”第（二）条第5项约定：“在中断合同的情况下，出租方应将承租方未租用期间的租金，退还给承租方，但不承担任何责任。”第（二）条第7项约定：“合同期满，经出租方验收无误，退回履约保证金。”
2、当事人对林文章租赁地点为古田县解放路299号原县酒厂所有场所并不仅仅是仓库的事实无争议。林文章在承租场所投资经营古田县城关吉祥酒厂，经营范围包括食醋(酿造食醋、配制食醋)、黄酒生产及销售；餐具消毒服务；为老年人提供照料、养护、关爱等服务（不含医疗服务）。但经营范围有明确标示“依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”。
3、2016年1月6日，古田县政府督查组在巡查过程中，发现林文章未经许可审批在上述承租的场所，擅自设立养老机构，并向土地中心下达了要求其与林文章中止租赁合同的整改意见。土地中心分别于2016年1月6日、4月8日向林文章发出通知要求其最迟于2016年4月23日搬出，但林文章至今仍未搬出并将场所返还。2016年5月16日，县政府召开专题会议，研究未经许可的养老场所整治工作相关事宜。会议认为，古田县城关吉祥酒厂等三家场所，未经许可和依法登记收住老年人，违反了《中华人民共和国老年人权益保障法》和《养老场所设立许可办法》等法律法规，擅自经营养老服务，存在问题隐患，应依法依规予以处置；2016年5月20日古田县民政局作出《责令改正通知》，责令古田县城关吉祥酒厂，改正违法行为，立即停止相关活动，妥善安置收住的老年人。
一审法院认为：
双方当事人签订的《租赁合同》系真实意思表示，合法有效。依照《中华人民共和国老年人权益保障法》第四十四条第二款规定：“设立经营性养老机构应当在工商行政管理部门办理登记后，向县级以上人民政府民政部门申请行政许可。”《养老场所设立许可办法》第十四条规定：“养老机构应当取得许可并依法登记。未获得许可和依法登记前，养老机构不得以任何名义收取费用、收住老年人。”林文章违反上述法律法规强制性规定，未经民政部门行政许可，在向土地中心租赁的原县酒厂内设立养老机构，收取费用、收住老年人，并已被相关部门责令改正，停止相关活动，该行为属违法经营活动，违反了《租赁合同》第（二）条第2项：“租赁期间，承租方不得在租用场所搞违法营业等非法活动。”的约定，已构成违约，致使合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，土地中心请求解除与林文章签订的《租赁合同》合法合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。且根据双方签订的《租赁合同》第（二）条第5项约定，土地中心应当返还合同解除后承租方林文章未租用期间的租金。租金按双方约定的租金56元/天（20500元/年÷365天）标准，从判决生效之日起计算至租赁期满之日2016年12月30日止。土地中心要求不退还租金的主张，依据不足，不予支持。关于土地中心是否应返还林文章支付的履约保证金4100元的争议问题。土地中心认为，履约保证金是为了确保双方依法依约，忠诚全面履行合同约定的内容，承租方违反合同任一条款，保证金均应没收不再返还。林文章认为履约保证金是为了确保租赁场所的财产不受损坏。根据《租赁合同》有关租赁期间，承租人保证租赁财产安全的约定及第（二）条第7项“经出租方验收无误，退回履约保证金”的约定，林文章的解释更符合合同约定的真实意思。土地中心现无证据证实租赁财产受损，故应返还林文章履约保证金4100元。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除古田县土地开发储备中心与林文章于2014年12月12日签订的《租赁合同》；二、林文章应于本判决生效后十日内搬离古田县解放路299号原县酒厂，并将该场所返还给古田县土地开发储备中心；三、古田县土地开发储备中心应于本判决生效后十日内返还林文章解除合同后的租金（租金按56元/天标准，从本判决生效之日起计算至租赁期满之日2016年12月30日止）；四、古田县土地开发储备中心应于本判决生效后十日内返还林文章履约保证金4100元；五、驳回古田县土地开发储备中心的其他诉讼请求。
二审中，当事人均未提供新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：上诉人经营养老服务是否可导致《租赁合同》解除。根据合同约定，上诉人不得在租用场所搞违法营业等非法活动。上诉人在承租场地设立养老机构，并收取费用、收住老年人，但上诉人二审庭审中陈述其至今尚未办妥开办养老机构的相关行政审批手续，古田县民政局对此亦作出《责令改正通知》，要求改正违法行为。故上诉人未经许可和依法登记收住老年人，该行为违反了上述合同约定，被上诉人可提前终止合同。被上诉人要求解除合同并无不当，一审法院对此认定正确。
综上所述，上诉人林文章的上诉请求不能成立，其上诉应予驳回。一审判决可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费927元，由上诉人林文章负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈鸣鸣
审 判 员 林 斌
代理审判员 吴惠玲
二〇一七年一月四日
书 记 员 彭杨清
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。