浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3664号
上诉人（原审被告）：温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区瑶溪街道*楼下村。
法定代表人：尹建弘。
委托代理人：戴北平、胡建平，浙江诚鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：温州华鸿汽车销售服务有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区瑶溪街道*楼下村。
法定代表人：金小红。
委托代理人：黄仰余、郑超黎，浙江人民联合律师事务所律师。
上诉人温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司因租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2015）温龙民初字1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审。
事实理由：一、被上诉人涉嫌以合法形式掩盖侵吞国有资产的非法目的，故租赁合同第四条第6款约定无效。被上诉人在签订租赁合同时，应当知晓建设地上建筑物的价值超过了租金价值，故以签订租赁合同这一合法的形式掩盖其侵吞国有资产的非法目的。1、被上诉人违反土地使用条件的约定向上诉人出租土地。2002年5月，温州市国土资源局与被上诉人华鸿公司签订《温州市国有土地使用权协议出让合同》(下称出让合同)。根据出让合同约定，被上诉人可以将土地使用权转让、出租等，但必须按规定向温州市国土资源局办理相关手续;出让土地地上建筑物性质为汽车专卖店及维修车间，建筑面积不超过7063平方米。按照出让合同约定，被上诉人办理相关手续后可以将土地使用权出租，但被上诉人并未出具相关备案登记的证据。2、被上诉人至今未取得地上建筑物的规划许可。上诉人与被上诉人在一审庭审中均认可案涉进口大众汽车展厅及维修车间(下称地上建筑物)由上诉人投资建设，但以被上诉人名义向行政机关申报临时建筑规划许可，至今未取得行政机关许可。可见，地上建筑物系《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的“未取得建设工程规划许可证”的建筑物，属于违法建筑。上诉人曾因地上建筑物被认定为违法建筑被龙湾区城市管理行政执法局罚款70000元并责令停建。在地上建筑物经行政机关确认属违法建筑的情况下，应当驳回被上诉人关于确认违法建筑归属的诉讼请求。3、涉案《土地租赁合同》第四条第6款约定违反了公司章程及相关法律规定。同为上诉人股东，被上诉人知晓上诉人股东国机资产管理公司系国有企业，该股东的出资份额属于国有资产，同样知晓该1800多万地上建筑物中的一部分属于国有资产，知晓上诉人公司章程第三十九条约定。被上诉人在未召开股东会、未征求国机公司意见即签订了涉及国有资产安全事项的租赁合同，违反了公司章程约定。涉案《土地租赁合同》第四条第6款还违反了我国《国有资产法》第三十三条、《企业国有资产管理暂行办法》第十一条及第三十二条规定。二、上诉人有权行使先履行抗辩权。根据案涉租赁合同第四条第1项约定，被上诉人应当确保上诉人能办理4S店建设的报批手续。但上诉人未能办理地上建筑物的规划、住建等行政许可，甚至未能取得临时行政许可，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝支付土地租金。三、被上诉人以不作为促成租赁合同解除条件的成就，应当视为解除条件不成就。同为汽车经销商及上诉人公司的股东，被上诉人曾派驻财务经理到上诉人处工作，且长期委派两名人员担任公司董事，被上诉人知晓上诉人需要巨额资金投入汽车展厅及维修车间的建设及维持公司维持运转。上诉人于2012年1月向国机资产管理公司的关联公司借款30000000元用于临时资金周转。为此，上诉人股东赵巍向国机资产管理公司办理了股权质押手续，但是被上诉人一直以各种拒绝办理股权质押。后上诉人拟向温州当地银行贷款，被上诉人明知银行贷款需要股东提供担保的情形下，同样在其他股东均同意担保后始终拒绝提供担保，坐看上诉人因无法取得银行贷款导致资金链断裂，进而无法支付土地租金。四、地上建筑物的实际价值远远超过违约金金额。一审判决认定上诉人尚欠的土地租金为356524.24元，占有使用费约700000元，合计约1000000元，即使算上违约金，上诉人尚欠租金、占有使用费及违约金约为1500000元。而上诉人投资建设地上建筑物花费共计18044932.40元，其中房屋(汽车展厅及维修车间)建筑花费7368787.21元，装潢花费5051559.08元，办公设备及其他物品价值1843753.20元，电子设备价值227324.80元，机器设备价值3553508.11元。仅仅因为上诉人尚欠租金及占有使用费1500000余元，判令价值达18040000元的地上建筑物归被上诉人所有，显然损害了国家利益，导致固有资产流失。五、一审判决认定事实不清，且认定的违约金过高。不论租赁合同第四条第6款约定是否有效，上诉人已支付近一半的租金，属部分违约，不应当支持全额违约金的请求。一审判决确定的违约金标准为日利率1‰，远远超过被上诉人的实际损失，应当予以调整。
被上诉人温州华鸿汽车销售服务有限公司辩称：一、涉案《土地租赁合同》不存在以合法形式掩盖侵吞国有资产的非法目的的情形，上诉人主张第四条第6款约定无效，缺乏事实与法律依据。1、《温州市国有土地使用权协议出让合同》不属法律、行政法规，更不是是法律、行政法规的强制性规定，被上诉人是否办理相关备案登记，不影响租赁合同的效力。2、一审法院确认涉案租赁土地上的建筑物归被上诉人所有是正确的。该认定符合《涉案土地租赁合同》第四条第6款的关于合同终止及善后的约定，合同终止后建筑物的归属无需以是否办理规划许可为前提。其次，根据《涉案土地租赁合同》第四条第5款的约定，办理建设项目报批手续是上诉人的义务，被上诉人己按约提供报批手续的全部资料。再次，规划许可未办理既有行政机关的原因，也有上诉人的自身的原因。上诉人急于开工建设，未批先建，2011年4月8日，温州市城市管理与行政执法局通知责令立即停止建设与施工。后政府对违规建筑处罚权的划分处于调整阶段，致无法恢复施工。为避免损失扩大，上诉人要求温州市城市管理与行政执法局尽快作出处罚决定，该局于2011年8月2日作出罚款70000元的处罚决定，上诉人于次日立即缴纳罚款并申领临时建设工程规划许可证。后因政府将未批先建处罚权调整至规划部门，而规划部门认为应处罚350000元，上诉人不同意缴纳，致使临时建设工程规划许可证未办理。可见，涉案地上建筑物未取得规划许可是上诉人拒不缴纳罚款及规费所致。最后，未办理规划许可的建筑物，并非不能确认归属。涉案地上建筑物属于《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定的尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的保留使用建筑物，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，完全可以补办相关手续。同时，最高人民法院(2014)民提字第216号民事判决对买卖违章建筑的合同认定有效，这是对上诉人最有力反驳。3、涉案《土地租赁合同》第四条第6款约定并未违反公司章程及相关法律规定。上诉人对涉案建筑物具有处分权利。上诉人虽系国有参股公司，但具有独立法人资格，其缔约行为无需经得其股东国机资产管理公司批准。涉案《土地租赁合同》未违反公司章程。合同签订前业经股东会讨论决定，上诉人董事长系由国机资产管理公司派遣，且在一审时上诉人已明确表示对合同内容没有异议。如果没有召开股东会，国机资产管理公司对合同内容不知情，上诉人不可能投入巨额资金建造建筑物。4、上诉人主张被上诉人存在以不作为促成租赁合同解除条件，与事实不符。首先，被上诉人是否同意以股权质押为上诉人公司贷款作担保，属公司内部管理范畴，发生争议应受《中华人民共和国公司法》调整，不属本案审理范围。其次，上诉人自开展经营后，公司经营管理一片混乱，且又不让被上诉人委派的人员参与管理，致使被上诉人无法获悉上诉人公司真实的经营状况。上诉人在连年巨额亏损的情况下，仍不断向国机资产管理公司的关联企业借款，恰恰说明导致国有资产流失的是国机资产管理公司。最后，上诉人向温州当地银行贷款，被上诉人作为股东均有配合签字。上诉人称2012年1月向国机资产管理公司的关联企业借款，需股东办理股权质押，但其提供的证据无法证明其借款需要股东作担保，且股东赵巍的股权质押发生在2013年12月20日，与上诉人主张的2012年1月借款无关。即使被上诉人没有为上诉人融资提供担保，事实上对上诉人融资没有造成任何影响。二、上诉人主张一审判决确定的违约金过高，依据不足。1、涉案《土地租赁合同》第三条第3款约定，每年的租金一次性付清，并在每一租赁年度前十日内支付。上诉人应在2014年12月4日前一次性支付年度租金1455522.44元，但其却陆续支付，被上诉人的损失从上诉人应付租金而未付时就已产生，一审法院以未付租金为基数计算违约金，完全正确。2、一审中上诉人对于违约金计算基数、计算方式、起止日期等均没有异议，现其要求降低违约金，没有依据。违约金既具有补偿性质也具有赔偿性质，被上诉人在起诉将违约金计算标准由合同约定的每日3‰调整为每日1‰，已经大幅减轻了对上诉人的违约惩罚。上诉人从2015年2月16日至2015年4月1日的违约天数应为44天，一审按照14天计算显属不当，二审应予以调整。综上，请求驳回上诉，维持原判。
温州华鸿汽车销售服务有限公司向一审法院起诉，请求：被告立即支付土地租金2234710.15元及违约金（按每日千分之一计算，暂算至2015年12月4日止为831225元；以2234710.15为基数，自2015年12月5日起至被告实际付款之日止，按每日千分之一计算）。审理中，原告变更诉讼请求为判令：一、确认原告与被告在2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月16日解除；二、确认租赁土地的地上建筑物[即二期展厅及维修车间共一幢，总建筑面积5287.99平方米，其中：维修车间用房面积3758.49平方米、展厅用房（含夹层）面积1603.8平方米，具体面积以建筑物现状为准]归原告所有，被告立即腾空租赁土地及上述地上建筑物；三、被告立即支付2014年度租金235522.24元及违约金（自2014年12月5日起至被告实际付款之日止，按日1‰计算，暂算至2015年12月4日止为311543元，具体为：2014年12月5日至12月31日以1455522.24元为基数计算27天；2015年1月1日至2015年2月15日以1355522.24元为基数计算46天；2015年2月16日至2015年4月1日以1155522.24元为基数计算14天；2015年4月2日至2015年4月27日以1055522.24元为基数计算26天；2015年4月28日至2015年5月28日以855522.24元为基数计算31天；2015年5月29日至2015年12月4日以735522.24元为基数计算190天；2015年12月5日至2016年2月5日以735522.24元为基数计算；2016年2月6日至2016年2月22日以405522.24元为基数计算；2016年2月23日至被告实际履行之日止以235522.24元为基数计算），并支付2015年12月14日起至2016年1月16日止的租金（按月租金124932.32元计算）及违约金（以上述租金为基数，自2015年12月14日起至被告实际付款之日止，按日1‰计算）；四、被告赔偿占用原告租赁物的租金损失（自2016年1月17日起至被告实际腾空租赁土地及地上建筑物之日止，参照租赁合同约定的租金标准计算）。庭审中，原告当庭补充事实称：被告在原告起诉后于2016年2月5日支付330000元租金，于2月22日支付170000元租金，故被告尚欠原告2014年度租金为235522.24元。2014年度租金对应的租期为自2014年12月14日始至2015年12月13日止。因被告于2016年1月16日收到原告变更诉讼请求申请书副本，故请求确认双方签订的《土地租赁合同》于该日解除。主张单方解除合同是依据《土地租赁合同》第四条第6项，被告逾期支付租金已超过6个月。
一审法院认定事实：原告系坐落于温州市龙湾区瑶溪镇（现为瑶溪街道）白楼下村土地（地号2-3-38208-5，面积15058.38平方米）的登记使用权人。2010年12月14日，原、被告签订一份《土地租赁合同》载明“第一条租赁土地的地点和面积：1.土地地点：温州市龙湾区瑶溪镇白楼下村机场路南侧，地号2-3-38208-5土地的西面；2.土地面积：租赁土地的面积为5716平方米。第二条租赁期限。租赁期限为10年。自二〇一〇年十二月十四日起至二〇二〇年十二月十三日止。第三条租金及支付方式：1.土地租金分二阶段计算。前三年租金为每月每平方米人民币贰拾元，即114320元/月。第四年起至租期满，租金每年递增3%，即第4年租金为每月每平方米人民币贰拾元陆角，即117749.6元/月；第5年租金为每月每平方米人民币贰拾壹元贰角贰分，即121293.52元/月，依此类推。2.租期的第一年前三个月作为建设期，免收租金，即第一年的租金只收取九个月。3.每年的租金一次性支付，并在每一租赁年度前十日内支付……第四条双方权利和义务：1.甲方保证对本合同的标的拥有合法权益，并从未转让，确保乙方能据此办理4S店建设的报批手续……4.租赁期内，该土地的使用权属于乙方，乙方投资建设的建筑物及设备所有权属于乙方……6.乙方应及时支付土地使用权租金给甲方。如不按时支付，每逾期一天乙方应向甲方偿付千分之三的滞纳金。如逾期超过六个月，则视乙方放弃承租权，甲方有权终止本合同，乙方投资建设的全部建筑物归甲方”等。
《土地租赁合同》签订后，原告将上述合同项下的土地交付被告使用。被告在上述土地上投资建设钢结构建筑物用作经营进口大众汽车4S店。上述建筑物包括汽车展厅及维修车间，建筑面积大约为5287.99平方米，现由被告对外营业使用。2011年8月11日，温州市龙湾区行政审批服务中心向原告出具办件承诺通知书载明“办事单位：温州华鸿汽车销售服务有限公司；办理事项：城市规划区临时建设工程规划许可审批；您申请的事项于2011年8月11日收件，我们将在2个工作日内办结。请于2011年8月15日凭本单位或有效证件前来领件或缴费”等。审理中，原、被告双方一致陈述上述建筑物系被告投资建设但以原告名义向行政机关申报临时建筑规划许可，但至今未取得行政机关许可。
一审法院于2016年5月24日组织原、被告双方当事人就《土地租赁合同》项下土地及上述被告投资建设的地上建筑物进行现场勘验，拍摄照片并制作勘验笔录。
截至2015年12月4日，被告已支付原告2014年度（即自2014年12月14日始至2015年12月13日止）租金720000元。被告在本案一审诉讼期间于2016年2月5日向原告支付330000租金，于2月22日支付170000元租金。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于2010年12月14日签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
关于原告诉请确认双方在2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月16日解除的问题。原、被告双方签订的《土地租赁合同》第四条第6项载明“乙方应及时支付土地使用权租金给甲方。如逾期超过六个月，则视为乙方放弃承租权，甲方有权终止本合同”。本案中，被告应于2014年12月4日前向原告支付2014年度租金1455522.24元，但截至2015年12月4日，被告仅支付72万元，故被告逾期未足额支付2014年度租金已超过一年。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告据此主张解除双方租赁合同，符合双方合同约定，予以确认。被告辩称其之所以逾期支付租金导致违约系原告造成，但并未提供相应证据予以证实，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告收到原告载有解除合同内容的变更诉讼请求申请书副本为2016年1月12日，应视为原告解除合同的通知到达被告，故确认双方2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月12日解除。原告诉称被告收到上述变更诉讼请求申请书副本为2016年1月16日有误，予以更正。
关于原告诉请确认租赁土地的地上建筑物归原告所有的问题。双方签订的《土地租赁合同》第四条第6项载明“乙方应及时支付土地使用权租金给甲方。如逾期超过六个月，则视为乙方放弃承租权，甲方有权终止本合同，乙方投资建设的全部建筑物归甲方”。本案中，被告在租赁土地上投资建设钢结构建筑物用作经营进口大众汽车4S店。该建筑物包括汽车展厅及维修车间，建筑面积大约为5287.99平方米（具体以现状为准）。根据上述合同约定，原告现诉请确认上述地上建筑物归其所有，符合双方合同约定，予以确认。但需要指出的是，上述本院确认仅针对该建筑物的归属，并不影响行政机关对该建筑物性质的认定及处理。
关于原告诉请被告腾空租赁土地及地上建筑物的问题。租赁合同解除后，被告继续占有租赁物已无依据。如前所述，被告承租土地后投资建设的地上建筑物本院确认归原告所有，租赁合同解除后，被告应腾空上述建筑物及建筑物未覆盖的上述合同项下土地（具体以现状为准），故原告的相应诉请于法有据，予以支持。
关于原告诉请被告支付2014年度租金235522.24及违约金问题。被告对拖欠原告2014年度租金235522.24及违约金的计算方式均无异议，予以确认。2014年12月5日至2016年2月22日的违约金为364775元。即被告应支付原告2014年度租金235522.24元及2014年12月5日至2016年2月22日的违约金364775元并支付自2016年2月23日起至被告实际支付之日止的违约金（以235522.24为基数，按日利率1‰计算）。
关于原告诉请被告支付2015年12月14日起至解除合同之日止的租金及违约金问题。前已述及，原告要求确认双方合同解除的诉请，予以支持。双方签订的《土地租赁合同》已于2016年1月12日解除。现被告对原告主张的2015年度月租金标准为124932.32元及违约金计算方式均无异议，故被告应支付原告2015年12月14日起至2016年1月12日止的租金120902元及违约金（以120902元为基数，从2015年12月14日起至被告实际支付之日止，按日利率1‰计算）。上述违约金计算至2016年2月22日为120902×1‰×71=8584元。
上述被告拖欠原告2014年度租金、2015年度租金及相应违约金合并计算，被告应支付原告租金235522.24元+120902元=356424.24元及2014年12月5日至2016年2月22日违约金364775元+8584元=373359元并支付自2016年2月23日起至被告实际支付之日止的违约金（以356424.24元为基数，按日利率1‰计算）。
关于原告诉请被告赔偿占用租赁物的租金损失的问题。如前所述，双方签订的《土地租赁合同》已于2016年1月12日解除。被告在合同解除后仍继续占用租赁物，应向原告支付占有使用费。现原告诉请参照《土地租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费符合法律规定，予以采纳。被告应支付原告自2016年1月13日起至实际腾空之日止占有使用费，占有使用费参照《土地租赁合同》约定的租金标准计算（即2015年度的租金标准为月租金124932.32元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告温州华鸿汽车销售服务有限公司与被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于2010年12月14日签订的《土地租赁合同》于2016年1月12日解除。二、确认被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司在上述合同项下土地上投资建设的建筑物（建筑面积约为5287.99平方米，具体以现状为准）归原告温州华鸿汽车销售服务有限公司所有。三、被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上述建筑物及建筑物未覆盖的上述合同项下土地。四、被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州华鸿汽车销售服务有限公司租金356424.24元，2014年12月5日至2016年2月22日违约金373359元及自2016年2月23日起至被告实际支付上述租金之日止的违约金（以356424.24元为基数，按日利率1‰计算）。五、被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州华鸿汽车销售服务有限公司占有使用费（自2016年1月13日起至实际腾空之日止，按月租金124932.32元的标准计算）。六、驳回原告温州华鸿汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11097元，保全费5000元，由原告温州华鸿汽车销售服务有限公司负担3000元，被告温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司负担13097元。
二审期间，上诉人向法院提供了以下证据：1、上诉人公司基本情况、2、上诉人公司章程，证据1、2共同证明国机资产管理公司系上诉人股东，出资800万，投资占比40%；3、验资报告，证明中汽凯瑞贸易有限公司已经为国机资产管理公司履行出资义；4、中汽凯瑞贸易有限公司基本信息，证明中国机械工业集团有限公司系中汽凯瑞贸易有限公司股东；5、国机资产管理公司基本信息，证明中国机械工业集团有限公司系国机资产管理公司股东；6、国机资产管理公司营业执照，证明国机资产管理公司系全民所有制企业；7、中国机械工业集团有限公司基本信息，证明中国机械工业集团有限公司系全民所有制企业，股东为国务院；8、建设工程施工合同、9、补充协议，10、发票，证据8-10证明涉案地上建筑物土建工程的合同价格为4580000元，停工损失补偿400000元，共计4980000元，工程款发票的票面金额为6351291.60元；11、工程造价咨询报告书、12、审价报告、13、工程造价审定单、14、通知书，证据11-14证明经价格审定，涉案地上建筑物土建工程的审定价格为6101880元；15、土方挖运协议书、16、发票，证据15、16证明上诉人将基础土方的开挖、土方外运及清理工作承包给齐小华，并付工程款73214.10元；17、装潢工程设计合同、18、发票，证据17-18证明上诉人与温州市定壹装饰工程有限公司签订装潢设计合同，支付设计费67500元；19、展厅地砖订货单、20、发票，证据19、20证明上诉人向北京添翼盛业贸易有限公司购买诺贝尔瓷砖用于装潢，支付货款322071.36；21、工程销售合同、22、发票，证据21、22证明上诉人向杭州诺贝尔集团有限公司温州分公司购买瓷砖用于装潢，支付货款70178.40元；23、产品订购合同、24、发票，证据23、24证明上诉人向武汉昇峰模塑新材料有限公司购买玻璃钢格棚用于装潢，支付货款共计8215元；25、木质防火门合同书、26、发票，证据25、26证明上诉人与温州神龙门业有限公司签订防火门购销、施工合同，支付工程款11100元；27、推拉窗洪城协议书、28、决算书及发票，证明上诉人与温州顺华玻璃有限公司就推拉窗工程签订协议，并支付工程款138952.50元；29、商铺购销合同、30、发票，证据29、30证明上诉人向温州市东博建材有限公司购买TOTO洁具，支付货款143739元;31、电梯销售合同、32、发票，证据31、32证明上诉人向杭州顺达电梯台州分公司购买汽车梯，支付货款180000元；33、加工合同、34、发票，证据33、34证明上诉人与大连鑫雅贸易有限公司签订加工合同，支付134875元；35、防水工程合同书、36发票，证据35、36证明上诉人与温州市居人空间设计有限公司签订防火工程合同，并支付工程款5800元：37、工程合同书，38、发票，证明上诉人与冯文勇安装施工队签订工程合同，并支付工程款9500元；39、二期展厅及维修车间玻璃幕墙工程合同书、40、180系列明框玻璃幕墙报价分析表、41、二期展厅及维修车间玻璃幕墙工程决算书、42、发票，证据39-42证明上诉人与温州奥马建筑装饰有限公司签订二期展厅及维修车间玻璃幕墙工程合同，并支付工程款428950.25元；43、施工合同、44、工程造价咨询报告书、45、发票，证据43-45证明上诉人与温州新太阳景观艺术装饰工程有限公司签订施工合同，并支付工程款3437603元；46、建设工程委托监理合同、47、发票，证据46、47证明上诉人与浙江中环建设监理有限公司签订监理合同，并支付监理费67500元；48、房屋建筑面积测绘合同、49、发票，证明上诉人与温州市立民房地产测绘有限公司签订房屋建筑面积测绘合同，并支付预测费2627元；50、大众专用工具机设备贸易合同、51、发票，证据50、51证明上诉人向北京奥普汽车检测设备开发有限公司购买大众汽车专用工具机检测设备，支付货款及运费、保管费共计3202977.74元；52、购销合同、53、购销合同、54、购销合同、55、发票，证据52-55证明上诉人向杭州赛动机电设备有限公司购买维修工具，并支付货款及卸货共计242214.92元；56、发电机组销售合同、57、发票，证据56、57证明上诉人向温州百有机电有限公司购买发电机组，支付货款114000元；58、买卖合同、59、发票，证据58、59证明上诉人向温州是金业叉车有限公司购买升降平台，支付货款71240元；60、安防工程合同书、61、发票，证据60、61证明上诉人与温州驷马安防设备有限公司签订防盗监控系统工程协议，支付33950元工程款；62、销售合同书、63、发票，证据62、63证明上诉人向瑞安缪氏门业有限公司定做岗亭、精华门及机头，支付47138元；64、购销合同、65、购销合同、66、发票，证据64-66证明上诉人向镇江东联仓储设备有限公司购买仓储设备，支付货款336000元；67、供货合同（共四份）、68、发票，证据67、68证明上诉人向温州博联网络成功公司购买电脑、服务器、投影仪等设备，支付货款115695元；69、合同书、70、发票，证明上诉人与温州温恒暖通设备有限公司签订合同，购买美的模块并委托装修，支付款项523363元；71、展示工程合同书、72、固定资产购置申请表、73、发票，证据71-73证明上诉人向温州市瓯海梧田荣成展示加工厂购买展示柜，支付款项10185元；74、大众进口汽车经销商办公家具订购单、75、发票，证据74、75证明上诉人向上海新万家具有限公司购买家具，支付货款774322元；76、订购合同、77、发票，证据76、77证明上诉人向温州腾飞门业有限公司订购铝合金道闸并支付5600元；78、销售合同、79、发票，证据78、79证明上诉人向蓝格赛-
海龙兴电器设备商业有限公司购买灯具，支付货款4146366元；80、购销合同、81、发票，证据80、81证明上诉人向广州市尚诺家具有限公司购买花盆，支付货款31179元；82、装修合同工程书、83、发票，证据82、83证明上诉人与邱福林签订公司内部装修合同，支付工程款38675元；84、发票联，证明上诉人向北京喜案装饰工程有限公司支付零星工程款232000元；85、发票，证明上诉人购笔记本电脑付4750元；86、发票，证明上诉人付温州华方日用家居装饰材料有限公司材料款3698元；87、发票，证明上诉人付施工图审查费8250元；88、发票，证明上诉人付测量费4500元；89、发票，证明上诉人购一体机付2045元；90、发票，证明上诉人购灯具付4134元；91、发票，证明上诉人购石子沙付100000元；92、发票，证明上诉人付标底制作费12000元；93、收据联，证明上诉人购饮水机付830元；94、发票，证明上诉人付认证软件及虹光扫描仪付1130元；95、发票，证明上诉人购笔记本电脑及数码相机付207000元；96、发票，证明上诉人购办公椅付7620元；97、发票，证明上诉人购办公家具付6000元；98、发票，证据上诉人购办公椅付7620元；99、发票，证明上诉人购办公桌付9550元；100、发票，证明上诉人购买办公桌付9556元；101、发票，证明上诉人购买屏风、A06书柜付8940元；102、发票，证明上诉人购买沙发、A11书柜付8080元；103、发票，证明上诉人购买保管箱及文件柜付1720元；104、发票，证明上诉人购文件柜付900元；105、发票，证明上诉人购数码相机付1370元；106、发票，证明上诉人购打印机、传真机等付20500元；107、发票，上诉人购考勤机付850元；108、发票，证明上诉人购器械柜等付6960元；109、发票，证明上诉人购点钞机付2200元；110、发票，证明上诉人购打印机付2850元；111、发票，证明上诉人购电脑付3700元；112、发票，证明上诉人购保险箱等付2980元；113、发票，证明上诉人购洗衣机、奥克斯空调、空调支架及电风扇付11140元；114、发票，证明上诉人购电脑付6250元；115、发票，证明上诉人购防盗窗付5025元；116、发票，证明上诉人购地毯付1300元；117、发票，证明上诉人付外墙漆款550元；118、发票，证明上诉人付陈秀银另行工程款26632元；119、发票，证明上诉人付高安罗斯福陶瓷有限公司货款41477元；120、发票，证明上诉人购货架付9537元；121、发票，证明上诉人购打印机耗材付2840元；122、发票，证明上诉人购电子设备付2980元；123、发票，证明上诉人购电子设备付2980元；124、发票，证明上诉人购测柜付16364元；125、发票，证明上诉人购电扇付459元；126、发票，证明上诉人购货架付3432元；127、发票，证明上诉人购中型货架付1716元；128、发票，证明上诉人购冰箱、电视付13150元；129、发票，证明上诉人购咖啡设备付6000元；130、发票，证明上诉人付上网行为管理费6500元；131、发票，证明上诉人向温州兆博照明工程有限公司购买灯具及配件，共支付161010元；132、发票，证明上诉人付设计费55000元；133、发票，证明上诉人付工字钢款3450元；134、发票，证明上诉人购中型货架付1860元；135、发票，证明上诉人购VCDS诊断线付2700元；136、发票，证明上诉人购按摩椅付6048元；137、发票，证明上诉人购吊装附加支架、安装工具、转接工具、双离合调整工具、气缸压力表接头、摄像头矫正器付12771.73元；138、发票，证明上诉人购洗衣机付2800元；139、发票，证明上诉人购体育用品付1000元；140、发票，证明上诉人购清洗机付3550元；141、发票，证明上诉人购汽车检测仪付5300元；142、限期整改通知书、143、行政处罚决定书、144、罚没款专用票据、145、代收费客户回单，证据142-145证明因涉案地上建筑物未取得规划许可证被温州市城市管理与行政执法局处罚款70000元，该70000元罚款由上诉人缴纳；146、临时规划许可公示，证明涉案地上建筑物系违法建筑；147、股权出质通知书，证明股东赵巍为借款向国机资产管理公司办理股权质押手续；148、辅助明细表、149、明细账、150、借款合同，证据148-150证明上诉人为维护公司正常运转向国机财务有限责任公司借款42000000元。被上诉人向法院提供了以下证据：1、总平面图，证明规划部门已核准涉案建筑物的初步规划设计方案，并同意建设临时建筑物；2、龙湾规划分局临时建设工程规划许可证批前公示，证明被上诉人已向规划部门申领涉案建筑物临时建设工程规划许可证，规划部门已进行批前公示，后因上诉人的原因致规划许可证搁置；3、龙湾区人民政府（2014）专题会议纪要，证明龙湾区人民政府同意补办临时建设工程规划许可证，涉案建筑物不存在限期拆除的问题。经审查本院认为，上述证据均不属二审中新的证据，本院不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、原判确认涉案《土地租赁合同》于2016年1月12日解除是否正确；二、涉案《土地租赁合同》第四条第6款的约定是否有效，原判确定涉案租赁土地上建筑物归被上诉人所有是否正确；三、原判确定的违约金计算标准是否过高。
关于争议焦点一。本案一、二审中，上诉人对其逾期支付租金超过6个月的事实并无异议，结合涉案《土地租赁合同》第四条第6款的约定，在此情形下被上诉人享有合同解除权。上诉人主张被上诉人拒绝为上诉人借款提供担保，导致上诉人资金链断裂，恶意促成合同解除条件成就，但未举证证明被上诉人负有为上诉人借款提供担保的义务，也未举证证明被上诉人存在拒绝为上诉人借款提供担保的行为，故上诉人该主张缺乏依据。另外，上诉人还以被上诉人未办理涉案地上建筑物报批手续为由主张先履行抗辩权，对此，本院认为，涉案《土地租赁合同》第四条第1款的内容为：“甲方保证对本合同的标的拥有合法权益，并从未转让，确保乙方能据此办理4S店建设的报批手续。”从上述条款的内容可以看出，被上诉人仅负有确保对涉案租赁土地享有合法使用权的义务，双方并未约定4S店的报批手续由被上诉人负责办理，故上诉人主张先履行抗辩权，缺乏事实依据。综上，原判认定涉案《土地租赁合同》于上诉人收到被上诉人解除合同的意思表示时解除，并无不当。
关于争议焦点二。《土地租赁合同》解除后，涉案土地的使用权应由被上诉人行使。涉案地上建筑物虽由上诉人投资建造，但其系附着于被上诉人取得使用权的土地之上的不动产，离开土地客观上无法独立存在。出于最大限度发挥建筑物使用功能的考虑，本院对于原判确定涉案地上建筑物归今后土地使用权人即被上诉人所有的处理结果予以维持。
涉案《土地租赁合同》第四条第6款的内容并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。即使该条款违反上诉人公司章程，也不产生上诉人对外签订的合同无效的法律后果。至于被上诉人是否涉嫌以合法形式掩盖侵吞国有资产的非法目的的问题，首先，现有证据并不能证明被上诉人签订涉案《土地租赁合同》的目的在于侵吞国有资产，其次，涉案《土地租赁合同》第四条第6款的约定并不会直接导致建筑物归属发生变化，只有在上诉人出现约定的违约情形时该条款才具备适用的条件。而上诉人作为支付租金的义务人，可以通过积极履约避免该条款适用条件的成就。故上诉人《土地租赁合同》第四条第6款无效的理由不成立。但需指出的是，二审中，双方对于该条款仅系合同解除后续事宜安排抑或系违约责任条款的问题存在争议，考虑到该认定关系到上诉人承担的违约责任是否过重以及被上诉人取得涉案地上建筑物后是否应向上诉人进行补偿的问题，而一审法院并未对此进行审理并作出认定，本院二审对该问题亦不宜直接进行审理。有关补偿问题可由当事人另行主张。
关于争议焦点三。首先，对于确定涉案地上建筑物归被上诉人所有是否系上诉人承担违约责任的方式，以及该后果是否过重的问题，应另案处理为宜，具体已在上文进行阐述。关于原判确定的违约金计算方式是否合理的问题，由于本案一审中，上诉人对被上诉人起诉主张的按日利率1‰的标准计算违约金的方式没有异议，现其在二审中又以违约金过分高于被上诉人的实际损失为由主张应对违约金进行调整，违反了民事诉讼禁止反言的基本原则，本院不予支持。另外，被上诉人主张一审关于违约天数的计算错误，因其并未就此提起上诉，该主张不属本案二审的审理范围。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11097元，由上诉人温州中汽和鸿汽车销售服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 周婷婷