苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园民初字第2853号
原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司，住所地苏州工业园区唯亭街道珠泾路9号。
法定代表人王三男，公司总经理。
委托代理人杨新登，北京市大成（苏州）律师事务所律师。
被告苏州托尼博尔电子商务有限公司，住所地苏州工业园区通园路666号C幢2层。
法定代表人闵健。
原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司（以下简称“园区城铁公司”）诉被告苏州托尼博尔电子商务有限公司（以下简称“托尼博尔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，因被告托尼博尔公司下落不明，本院依法向其公告送达了应诉通知书、诉状副本、开庭传票，并依法组成合议庭，由审判员李军担任审判长，与人民陪审员蒋克勇、陈学珠组成合议庭，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告园区城铁公司委托代理人杨新登到庭参加了诉讼，被告托尼博尔公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告园区城铁公司诉称：原告与被告先后签订了三份房屋租赁合同，将位于苏州工业园区唯亭街道葑亭大道666号智能产业园面积1311平方米的房屋出租给被告使用。合同签订后原告按约履行了出租人义务，但被告至今并未支付任何租金。经原告多次催讨，被告一直拖延不付。2013年6月25日，被告向原告发出《退租申请》、《还款承诺书》，向原告提出于2013年6月30日提前退租，并申请在2013年9月30日支付所有拖欠租金。原告认为被告违反合同约定，诉至本院，诉请：1、确认原、被告之间的租赁合同解除，被告立即搬离租赁房屋。2、判令被告支付房租共计人民币188631元（租金计算至2013年6月30日）。3、判令被告支付房屋使用费人民币82593元（暂计算3个月，2013年7月1日至2013年9月30日）。4、判令被告支付拖欠租金的滞纳金人民币46287.306元。5、判令被告支付违约金人民币49555.80元。6、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：因被告已实际搬离，不再要求被告搬离租赁房屋，仅要求确认租赁合同到期解除。原告将前述第2、3项诉讼请求合并变更为：要求被告支付自2012年8月1日至2013年9月30日的租金人民币271224元，其他诉讼请求不变。
被告托尼博尔公司未作答辩。
经审理查明，涉案租赁房屋位于苏州工业园区唯亭街道葑亭大道666号智能产业园主楼5层，总面积1311平方米，登记所有权人为苏州天翔软件科技有限公司。该公司将涉案房屋租赁给原告使用，租赁期限自2012年2月1日至2014年1月31日，双方约定租赁用途用可用于转租招商使用。2012年7月底，原告园区城铁公司（甲方、出租方）与被告托尼博尔公司（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定将涉案租赁房屋中面积为995平方米的房屋出租给被告使用，合同主要有如下约定：租赁期限自2012年8月1日至2013年1月31日，租金约定为10元／月／平方米即9950元／月，租金每6个月支付一次。若乙方未能按照本合同的规定支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴费用总额的日千分之一计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日为止。若乙方经甲方书面催讨仍欠缴租金或其他费用达14天时，甲方除有权在提前三天书面通知乙方的情况下从保证金中扣除一笔相当于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿；若乙方拖欠上述费用达30天，甲方可终止本合同，保证金不予退还。乙方由此给甲方造成的损失的乙方还应向甲方支付赔偿金。合同终止后，如乙方无法按时返还房屋的，每延期一日需支付甲方年租金的千分之五支付房屋使用费，甲方可直接从保证金中予以扣除。在租赁期内，如乙方确因特殊原因需要提前解除合同的，必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方的书面同意，而且还应支付甲方相应的违约金，违约金以剩余租赁期内应付租金总额的30%计算。乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁合同，收回房屋，并要求乙方承担违约责任并赔偿所有经济损失：（一）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（二）擅自改变房屋用途的；（三）无正当理由拖欠房租达30天以上的（包括30天）；（四）利用房屋进行违法、犯罪活动及其他违反善良风俗、社会道德的活动；（五）乙方或与乙方有关的人员故意损坏房屋及其附属设施，后果严重的（由乙方承担全部赔偿责任）；（六）其他严重损害甲方权益的行为。本合同一经双方签字盖章即行生效，对甲、乙双方都具有法律约束，合同任何一方都不得任意变更和解除本合同，否则违约一方应向对方支付本合同剩余租期内应付租金总额的30%的款项作为违约金。若违约金不足以补偿对方损失的，违约方还应据实赔偿对方所遭受的所有经济损失。
2012年8月份，原告与被告又签署租赁合同一份，约定将涉案租赁房屋中另外316平方米房屋出租给被告使用，租赁期限四个月，自2012年9月1日至2012年12月31日，租金为10元／月／平方米即3160元／月。合同其他条款与前述第一份租赁合同一致。2012年12月份，原告与被告就前述两份租赁合同涉及的共计1311平方米（995＋316）房屋重新签订租赁合同，租赁期限约定为12个月，自2013年1月1日至2013年12月31日止。租金为21元／月／平方米即每月27531元／月。合同其他条款与前述第一份合同内容一致。
上述合同签订后，原告依约将涉案租赁房屋交付被告使用。2013年6月25日，被告向原告发送退租申请一份，载明：苏州托尼博尔电子商务有限公司因经营问题，经股东大会同意决定现向政府申请退租，退租面积1311平方米，租金共计216631元（租期为2012年8月至2013年6月）。退租日期为2013年6月30日，敬请批准。所欠资金待公司流动资金回笼后及时支付。
诉讼中，原告自认已收到被告支付房租28000元，并陈述被告未缴纳租赁押金，实际使用房屋至2014年1月31日，现已实际搬离租赁房屋。对于2013年10月1日以后的租金，原告表示不再主张。
上述事实，有当事人提供的房产证、房屋租赁合同、退租申请等证据及庭审笔录在卷予以证实。
本院认为，合法成立的租赁合同关系受法律保护。涉案房屋租赁合同经当事人协商后签订，应系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，且已实际履行，应属合法有效。因房屋租赁合同约定租赁期间至2013年12月31日到期，未有证据显示双方合同已经合法提前解除或双方已合意续租，现原告要求确认双方租赁合同已经到期解除，证据充分，本院予以确认。因原告已将合同约定的房屋交付被告使用，被告应当按照合同约定的租金标准和租赁期限及时足额支付租金。现原告主张的被告拖欠自2012年8月1日至2013年9月30日的租金共计271224元，具有事实和合同依据，计算方式并无不当，本院予以确认。原告在诉讼中表示放弃主张2013年10月1日以后的租金，系其对自身权利的处分，此不违反法律规定，本院予以支持。诉讼中，原告自认曾收到被告支付的租金28000元，应予扣除，被告尚欠原告租金243224元（271224-28000）。此外，原告还依据合同约定主张被告支付延期支付租金的滞纳金46287.306元及剩余租期（6个月）租金总额的30%的违约金49555.80元。本院认为，合同当事人约定的违约金应当合理，不应过分高于其实际损失。涉案租赁合同约定的滞纳金、违约金均系双方约定的违约责任形式，属于合同法律关系中当事人约定的违约金。因原告在诉讼中并未举证证明其实际损失，原告主张的违约金总额明显过高，根据被告拖欠的租金总额及拖欠的时间，参照双方合同约定，本院酌情支持原告违约金49555.80元。被告托尼博尔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未提供答辩意见，应视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司与被告苏州托尼博尔电子商务有限公司就位于苏州工业园区唯亭街道葑亭大道666号智能产业园主楼5层1131平方米房屋签订的租赁合同于2013年12月31日到期解除；
二、被告苏州托尼博尔电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司房屋租金243224元；
三、被告苏州托尼博尔电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司违约金49555.80元；
四、驳回原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司的其他诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司指定的账户，或者汇入本院账户，户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司苏州斜塘支行；账号：55×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6806元，公告费690元，由被告苏州托尼博尔电子商务有限公司负担。此费用已由原告预交，本院不再退回，由被告苏州托尼博尔电子商务有限公司在履行本判决确定的付款义务时一并支付原告苏州工业园区城际铁路站区开发有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 李 军
人民陪审员 蒋克勇
人民陪审员 陈学珠
二〇一四年七月十一日
书 记 员 韦 玮
第页共页