北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0118民初4111号
原告郭红光，女，1973年10月26日出生。
被告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司，住所地北京市密云区河南寨镇滨河工业开发区。
法定代表人曹悦，总经理。
委托代理人赵艺，女，1992年7月18日出生，北京紫金长宁房地产开发有限职工。
原告郭红光与被告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司（以下简称紫金长宁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕书义独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭红光，被告紫金长宁公司之委托代理人赵艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭红光诉称：2012年7月19日，我与被告紫金长宁公司签订了商品房预售合同，被告将密云区密云镇X区X#住宅楼X层X单元X号房屋卖给我，合同总价款1129420元，房屋交付日期为2013年6月30日前。合同签订后，我按约交纳了购房款，但被告未按期交付房屋。2015年1月22日，我收到被告的入住通知书，通知我于2015年1月19日办理交房入住手续。我于2015年1月23日至交房地点，被告方的交房工作人员无法出示或提供《规划验收批准文件》、《竣工验收备案表》、《商品房面积实测报告书》等文件，故被告不符合合同交付条件及交接手续的约定，按照购房合同规定，我有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由被告承担。经过诉讼，被告已经支付了2015年1月23日以前逾期交房的违约金。2016年5月30日，我办理入住手续时，被告要求我支付2015年1月19日至2016年5月31日期间的供暖费及物业费，否则拒绝办理入住手续，我无奈交纳了上述费用。我拒绝接收房屋，系被告不能按照合同约定，不能出示《竣工验收备案表》等文件，故该期间的供暖费及物业费应由被告承担。现诉至法院，请求判令：1、被告支付自2015年1月24日至2016年5月31日的逾期交房违约金111586.7元；2、被告赔偿原告已支付的2015年1月19日至2016年3月15日期间的供暖费3495.64元；3、被告赔偿原告已支付的2015年1月24日至2016年5月31日期间的物业费3995.5元；4、案件受理费由被告负担。
被告紫金长宁公司辩称：涉案房屋在建设过程中受到了不可抗力的影响，2011年3月公安部消防局下发通知要求民用建筑外墙保温材料由B级调整到A级，否则不予消防验收。当时市场上A级材料供应不足，进而影响了工程进展，涉案房屋的交付也因此受到影响。2012年12月公安部消防局才将该通知取消执行。故逾期交房系不可抗力，我公司不构成违约。我公司于2015年1月19日已发出入住通知，原告所在的住宅楼已经具备入住条件，但因为我公司没有相关手续，原告没有办理入住，故逾期交房时间截点我公司只认可到通知其收房的时间，原告要求赔偿之后的违约金、供暖费及物业费我公司不同意支付。此外，原告要求的违约金过高，根据双方商品房预售合同补充合同第九条的规定，原告要求的赔偿金额不应超过房款的10%，法院之前判决的违约金加上原告本次起诉的金额，已超过总房款的10%。综上，我公司不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2012年7月19日，郭红光与紫金长宁公司签订《北京市商品房预售合同》，紫金长宁公司将密云县密云镇X区X#住宅楼X层X单元X号房屋卖给郭红光，合同总价款1129420元，房屋交付日期为2013年6月30日前。合同第十一条约定，紫金长宁公司在交付房屋时应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，并且交付的房屋应当符合下列条件：“1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……”。合同第十三条约定，紫金长宁公司逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，紫金长宁公司应按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金。合同签订后，郭红光交纳了购房款，紫金长宁公司未按期交房。后紫金长宁公司通知郭红光于2015年1月22日收房，郭红光以房屋未达到合同约定的条件为由拒绝收房。
2015年，郭红光起诉至本院，要求紫金长宁公司支付2013年7月1日至2015年1月23日期间的违约金，本院经审理判决紫金长宁公司给付郭红光该期间的逾期交房违约金129205.65元。紫金长宁公司不服提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理维持原判。
2016年6月1日，郭红光办理了诉争房屋的入住手续，并交纳了2015年1月19日至2016年3月15日期间的供暖费3495.64元、2015年1月24日至2016年5月31日期间的物业费3995.5元。
在审理过程中，紫金长宁公司称已取得《竣工验收备案表》、《商品房面积实测报告书》等手续，但系在2016年6月1日后取得的。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、购房发票、供暖费收据、物业费收据、（2015）三中民终字第12613号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。原告与被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，依法应受法律保护。双方在合同中约定房屋交付的条件包括取得建筑工程竣工验收备案表和商品房面积实测技术报告书，因被告在2016年6月1日前未取得上述文件，在此之前的房屋交付不符合合同约定的条件，原告有权利拒绝接收房屋，故对原告主张的2015年1月24日至2016年5月31日期间逾期交房违约金，有合同和法律依据，应予支持。因原告在2016年6月1日前并未接收房屋入住，故原告在办理入住手续时所支付的2015年1月19日至2016年6月1日期间的供暖费及物业费损失，被告应当予以赔偿。被告以公安部消防局2011年3月下发的关于建筑外墙保温材料升级的通知构成不可抗力为由，主张免除其相应的逾期交房违约责任。但不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，原、被告双方于2012年7月签订合同，在此之前公安部消防局的通知已下发，被告对该通知内容应有明确认知，故对被告关于不可抗力的抗辩理由，本院不予支持。被告辩称原告主张的违约金过高的辩解意见，但未提供违约金过分高于造成的损失的相关证据，且违约金数额与逾期交房时间长短成正比，逾期交房时间越长，违约金数额自然越高。故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。被告辩称双方补充合同第九条约定赔偿金额不能超过房款10%，但该条款系在合同解除情况下的约定，不符合本案的实际情况，该条款的约定不能适用于本案，故对被告的该辩解意见，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭红光二○一五年一月二十四日至二○一六年五月三十一日期间的逾期交房违约金十一万一千五百八十六元七角。
二、被告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭红光二○一五年一月十九日至二○一六年三月十五日期间的供暖费损失三千四百九十五元六角四分。
三、被告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭红光二○一五年一月二十四日至二○一六年五月三十一日期间的物业费损失三千九百九十五元五角。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千三百四十一元（原告郭红光预交），由被告北京紫金长宁房地产开发有限责任公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 吕书义
二〇一六年七月十二日
书记员 肖萌萌