四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第1359号
上诉人（原审被告）朱彬，男，汉族，1954年9月27日出生，住重庆市璧山县。
委托代理人廖强，四川新开元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赖银龙，男，汉族，1952年12月14日出生，住成都市青羊区。
被上诉人（原审原告）杨春凤，女，汉族，1954年9月27日出生，住成都市青羊区。
二被上诉人共同委托代理人赖胜奇，男，汉族，1978年7月15日出生，住四川省崇州市，系二被上诉人之子。
上诉人朱彬因与被上诉人赖银龙、杨春凤房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人朱彬及其委托代理人廖强，被上诉人赖银龙、杨春凤及其共同委托代理人赖胜奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年6月13日，赖银龙（甲方）与朱彬（乙方）签订了《铺面出租协议》，约定：甲方将同善街77号铺面（房屋产权登记地址为：成都市金牛区同善路99号2栋5单元1楼B2号，之后变更为成都市金牛区同善街77号75号）出租给乙方，租赁期限自2009年6月21日至2016年6月20日止。月租金为3500元，每年月租金在上年月租金基础上上涨由双方协商，以物价上涨幅度为标准。交纳租金方式为每季度交纳一次，每年月租金在租金到期前10日支付。乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。
协议订立后，双方依约交付了房屋，支付了首期房屋租金，之后的房屋租金双方基本是通过银行转账的方式在履行，在2011年9月之前，朱彬是通过建行向赖银龙6227＊＊＊＊＊＊9525的银行卡付款，2011年9月之后，赖银龙自述该卡遗失，由朱彬向其6227＊＊＊＊＊＊1056银行卡付款，朱彬自2011年9月13日起一直通过该银行卡支付房屋租金。
2011年6月起双方因租金上涨发生争议，赖银龙要求月租金应涨至6000元，即每季度应为18000元，朱彬认为涨幅过高，并认可月租金涨至3800元，即每季度租金为11400元。2012年8月18日，朱彬向赖银龙、杨春凤发出告知函，内容为：双方未能协商好租金上涨幅度，朱彬愿意按合同约定上涨租金，超出合同范围过大，朱彬不接受。
2012年9月20日至2012年12月20日期间的租金，朱彬应当在2012年9月10日之前支付，朱彬在9月13日短信告知赖银龙，以前用的卡号无法正常转款，请其提供新卡号。
2012年9月20日，赖银龙向朱彬发出告知函，要求朱彬按上季度支付房租的卡号6227＊＊＊＊＊＊1056支付房租，上季度欠
6000元及本季度房租18000元，共24600元。若到时未付清，后果自负。朱彬在庭审中否认收到该通知。但赖银龙提交的网络查询单上显示该通知于2012年9月21日签收。
2012年9月24日，赖银龙委托律师向朱彬发出律师函，内容为：房屋租金已经到期10多天了，赖银龙多次主动联系朱彬商议房租交纳事宜，并在9月20日向其发出告知函，催收租金，没有取得任何效果。赖银龙要求朱彬在收到律师函3日内支付上季度所欠的租金6600元及利息；在律师函寄出后，赖银龙不接受朱彬支付的下季度租金，并严格按合同约定收回房屋；承担违约责任及赖银龙方的所有损失。
2012年9月29日，赖银龙向朱彬发出告知函，认为朱彬已经违约，其决定收回房屋，要求朱彬在2012年10月7日前退还房屋。同日，朱彬向赖银龙6227＊＊＊＊＊＊1056的银行卡支付房租11400元，同年10月9日，赖银龙将该款退回。朱彬之后又于同年12月3日向该账户转账12300元。
原审法院查明以上事实所采信的证据有双方当事人陈述，房屋租赁合同、银行转账依据、双方当事人向对方发出的告知函、律师函等。
原审法院认为，赖银龙、朱彬双方订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方主要争议的焦点是2011年6月起的租金涨幅大小，赖银龙认为应涨至6000元每月，朱彬只认可涨至3800元每月，双方为此发生争议。按双方合同的约定，承租方延迟履行，对方有权采取措施收回房屋，即是解除合同。朱彬应当在2012年9月10日前支付9月20日至12月20日期间的租金，而朱彬在2012年9月29日才支付租金，已经构成延迟履行。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。据此规定，原审法院认为因被告延迟履行而成就了合同解除的条件，赖银龙基于合同之约定及法律的规定而具有了合同解除权，故对赖银龙要求解除《铺面出租协议》，由朱彬交回该房屋的请求予以支持。
至于合同解除的时间，《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同解除的时间应为赖银龙通知到达朱彬处之日，赖银龙系2012年9月29日发出解除合同的通知，朱彬认可收到该通知，但双方均未能举证证明被告收到该通知的具体时间，故原审法院仅确认《铺面出租协议》已经解除。
对于朱彬辩称延迟履行是因赖银龙银行卡被停，而无法及时转账造成，原审法院认为，朱彬自2011年9月起一直向赖银龙6227＊＊＊＊＊＊1056的银行卡支付房租，其在庭审中没有提交该银行卡被停止使用的相关证据，而且，朱彬在2012年9月29日还向该卡转账支付房租，即便如朱彬所述该卡在2012年9月10日至9月28日这期间被赖银龙停止使用，其仍应可以通过现金支付或者提存等方式履行债务。所以朱彬的上述理由不能成立，原审法院不予采纳。
对于赖银龙要求朱彬赔偿经营损失10万元的请求，因赖银龙未能提交相关证据证明其损失，应承担举证不能的后果，对其该项请求，原审法院本院不予支持。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（四）项、九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赖银龙与朱彬于2009年6月13日所签订的《铺面出租协议》已经解除。二、朱彬于判决生效之日起五日内将位于成都市金牛区同善街77号75号房屋交还给赖银龙、杨春凤。三、驳回赖银龙、杨春凤的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1250元，由赖银龙、杨春凤负担625元，由朱彬负担625元。
宣判后，原审被告朱彬不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回二被上诉人的诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审判决认定上诉人朱彬迟延支付租金事实不清，证据不足。1、上诉人朱彬未能按时支付租金系因约定账户无法转账，且在其主动询问后，被上诉人赖银龙仍故意不告知其他履行方式造成，而非上诉人朱彬无正当理由不履行合同义务。2、原审判决认为上诉人朱彬可以现金支付或提存方式支付租金，但被上诉人赖银龙并不配合，导致无法实现，不应归责于上诉人朱彬。3、上诉人朱彬在此前并未收到过被上诉人赖银龙所称的书面告知或告知函，而被上诉人赖银龙提交的书面告知或告知函上亦无上诉人朱彬的签字。此外，被上诉人赖银龙提交的网络查询单既未经庭审质证，亦不能作为证明上诉人朱彬已经收到告知函的证据。4、即便上诉人朱彬曾通过《铺面出租协议》之外的银行账户支付过租金，也不能据此推断上诉人朱彬系故意不支付或迟延支付租金。二、原审判决关于《铺面出租协议》解除时间的认定错误，超越了二被上诉人的诉讼请求。
被上诉人赖银龙、杨春凤答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
二审中，上诉人朱彬申请证人罗桂英出庭作证，拟证明二被上诉人拒绝接受上诉人朱彬交付的租金。经质证，二被上诉人对罗桂英的证言不予认可。本院认为，证人罗桂英的证言仅系其单方陈述，并无其他证据印证，不能单独作为认定事实的依据，本院不予采信。
本院经审理查明的事实及采信的证据与原审一致。
本院认为，本案的争议焦点为二被上诉人是否有权解除与上诉人朱彬2009年6月13日签订的《铺面出租协议》。
被上诉人赖银龙与上诉人朱彬在案涉《铺面出租协议》中明确约定，每年月租金在租金到期前10日支付。上诉人朱彬必须按时交纳房租，否则被上诉人赖银龙有权采取措施收回房屋。本案中，上诉人朱彬认为其未能按约交纳租金系因二被上诉人未提供能够付款的银行账号或其他付款方式所致，但现有证据事实表明，二被上诉人曾于2012年9月20日以邮寄方式向被上诉人朱彬发出告知函，向其催收上一季度的租金，并指定银行账户。虽然上诉人朱彬否认其曾收到该份告知函，但上诉人朱彬认可该份告知函的邮寄地址确系其承租铺面，而网络查询单上亦显示该通知于2012年9月21日签收，故上诉人朱彬关于其没有收到过该份告知函的意见不能成立。由于上诉人朱彬至2012年9月24日仍未支付租金，二被上诉人又于2012年9月24日向上诉人朱彬发出《律师函》，明确表示不再接受此后的租金，并严格按照合同约定收回房屋，其解除案涉《铺面出租协议》的意思表示明显，应视为二被上诉人向上诉人朱彬行使约定解除权。上诉人朱彬收到该《律师函》后，案涉《铺面出租协议》即已解除。据此，上诉人朱彬关于其未能支付租金系因二被上诉人造成的上诉主张不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费2500元，由上诉人朱彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 淼
代理审判员 杨晓龙
代理审判员 马 雯
二〇一四年三月二十五日
书 记 员 张 磊