江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5464号
上诉人（原审被告）李一农，男，1967年3月16日生，汉族。
被上诉人（原审原告）南京石埠桥粮食储备库有限公司，住所地南京市栖霞区石埠桥河西里1号。
法定代表人张国六，该公司总经理。
委托代理人郭琪，江苏国成律师事务所律师。
委托代理人孙洁，江苏国成律师事务所律师。
上诉人李一农因与被上诉人南京石埠桥粮食储备库有限公司（以下简称石埠桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
石埠桥公司原审诉称，2013年12月21日，石埠桥公司、李一农签订一份《仓库保管协议》，约定由石埠桥公司将位于栖霞街51号院内46平方米库房租给李一农使用，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为14122元。合同提前终止或到期后，双方未达成续租协议的，李一农应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给石埠桥公司。逾期石埠桥公司有权收回租赁物。合同到期后，石埠桥公司不再与李一农续签合同，但李一农拒绝返还租赁物。石埠桥公司与其多次协商均无果。为维护自身合法权益，石埠桥公司诉请法院判令：1.李一农返还租用的库房；2.李一农按照14122元／年标准向石埠桥公司支付自2015年1月1日起至返还房屋之日止的仓库使用费；3.李一农承担诉讼费用。
李一农原审辩称，我原本是石埠桥的农民，1985年因征收土地后安置在石埠桥公司单位工作，1995年时就在石埠桥公司下属公司栖霞粮油食品厂的门市工作。2003年公司效益不好，要求我买断工龄，我就买断工龄承包了案涉仓库作为门面房。当时公司的领导曾答应我，只要公司不用这个门面房，就可以一直给我使用。现如果石埠桥公司实际要使用此门面房，我同意返还，但如果不使用，则要求由我继续租用。另外，我的房租交到了2014年12月31日，包括水电费一直都是按时交纳，2015年的房屋租金没有交纳，是因为石埠桥公司没有收取，如果石埠桥公司愿意继续与我签订租赁合同的话，我愿意按时交纳租金。
原审法院经审理查明，2013年12月21日，石埠桥公司、李一农签订一份《仓库保管协议》，约定由石埠桥公司将其拥有的位于栖霞街51号院内46平方米库房租给李一农使用，期限1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金为14122元。李一农另支付一个月保证金1100元。合同第十二条约定：合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，李一农应于终止之日或期限届满之日迁离租赁物，并将库房返还给石埠桥公司。逾期不迁离或不返还租赁物的，石埠桥公司有权选择以下权利中的一种：（1）有权要求李一农双倍支付租金；（2）有权收回租赁物，强行将租赁屋内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。该协议还对其他事项作了约定。2014年10月30日，石埠桥公司向其所有的承租户发出通知，告知合同期满后不再续租。但合同履行期满后，李一农拒绝返还租赁物，双方产生纠纷。
原审审理中，石埠桥公司认可收到李一农保证金，同意在本案中一并处理，要求在李一农应付的使用费中扣减。
原审法院认为，石埠桥公司、李一农双方签订的仓库保管协议，从其内容上看，实际属于房屋租赁合同，双方对此并无争议。此协议系当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，当事人应当按照约定全面地履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方租赁合同期限为一年，明确约定如到期后双方未续签合同的，承租人应自行搬离，返还租赁物。现双方未续签合同，石埠桥公司要求李一农返还租赁物，合理合法，原审法院予以支持。李一农至今仍占有使用租赁物，没有合同根据和法律依据，应当承担相应的法律责任。现石埠桥公司要求李一农按照租金标准支付该租赁物占用期间的使用费，原审法院予以支持，但石埠桥公司应当将其收取李一农的保证金予以退还。李一农辩称其因买断工龄租赁房屋时，石埠桥公司曾答应只要石埠桥公司不使用就一直租赁给其使用，但未提供任何证据予以证明，原审法院不予采信，且石埠桥公司作为该房屋的管理权人，有权自行管理处分，故李一农的要求无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，原审法院判决如下：一、李一农自判决生效之日起十日内腾空其租用的位于南京市栖霞区栖霞街道栖霞街51号院内46平方米的库房，并返还给南京石埠桥粮食储备库有限公司；二、李一农自判决生效之日起十日内按每年14122元的标准，向南京石埠桥粮食储备库有限公司支付自2015年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费。三、南京石埠桥粮食储备库有限公司于判决生效之日起十日内退还李一农保证金1100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费130元，减半收取65元，由李一农负担。
李一农不服原审判决，向本院提起上诉称，上诉人本是石埠桥农民，1985年因被上诉人单位征收土地而成为其职工，从1995年起一直在案涉门面房从事经营工作。自2003年被买断工龄后上诉人一直租赁该门面房用于经营粮油百货，企业领导口头承诺决不无故解除门面房租赁合同。2014年10月30日被上诉人向上诉人发出通知，告知合同到期后不再续租，接通知后上诉人与被上诉人相互沟通表示愿意续租。合同期满后上诉人继续使用上述门面房，并依旧每月按时缴纳水电费，被上诉人依旧如数收取，且出具相应收据。上诉人认为，尽管被上诉人未与上诉人续签书面合同，但被上诉人继续收取水电费等事实行为表明其愿意与上诉人继续履行合同。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。
被上诉人石埠桥公司辩称：双方之间自从买断工龄后不存在用工关系，现在双方之间是基于合同而产生的租赁关系，因此在合同到期后被上诉人不再与上诉人续签合同合理合法。上诉人所说的水电费的问题，因为水费、电费是由国家水电的相关部门收取，被上诉人只是代收代缴。因房屋依然是上诉人在使用，被上诉人也不可能帮上诉人垫付水电费，故水电费应当由上诉人支付，上诉人以此来认定双方还存在续租的意愿是没有理由和依据的。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，石埠桥公司与李一农签订的仓库保管协议实为房屋租赁合同。该协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面地履行自己的义务。本案双方租赁合同明确约定如到期后双方未续签合同的，承租人应自行搬离，返还租赁物。现合同到期，双方未再续签，石埠桥公司要求李一农返还租赁物，于法有据，本院依法予以支持。李一农上诉称石埠桥公司领导曾答应只要石埠桥公司不使用就一直租赁给其使用，但未提供证据予以证明，本院不予采信。其上诉称合同到期后，自己仍继续缴纳案涉房屋的水电费，而石埠桥公司也如数收取，但该水电费系国家水电部门收取，石埠桥公司仅为代收代缴，且李一农作为房屋实际使用人，理应承担该费用。故李一农缴纳案涉房屋水电费的行为，不足以证明双方已就房屋续租达成合意。李一农现仍占有使用租赁物，应向石埠桥公司支付该租赁物占用期间的使用费。综上，上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人李一农负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 朱亚芳