江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1931号
上诉人（原审被告）罗敦轩，女，1977年3月14日生，汉族，无业。
委托代理人宗毅（系罗敦轩丈夫），男，1977年12月9日，汉族。
委托代理人杨思明，江苏倍宁得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京星河广场置业有限公司，组织机构代码78381826-2，住所地南京市鼓楼区燕江园35幢7号。
法定代表人谢菁，该公司总经理。
委托代理人方怡、刘萍，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人罗敦轩因与被上诉人南京星河广场置业有限公司（以下简称星河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民初字第5251号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人罗敦轩及其委托代理人宗毅、杨思明，被上诉人星河公司的委托代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
星河公司原审诉称，2011年5月7日，双方签订《南京市商品房预售合同》，约定罗敦轩购买南京市鼓楼区某路某号521室房屋，总价1196628元。合同签订后，罗敦轩仅支付购房款606628元，余款59万元经星河公司多次催告，至今尚未支付，故星河公司诉至法院，请求判令：1、解除双方于2011年5月7日签订的《南京市商品房预售合同》；2、罗敦轩支付违约金332782.88元；3、罗敦轩承担诉讼费用。
罗敦轩原审辩称，1、星河公司已按约支付了首付款606628元，剩余款项系商业性贷款，星河公司没有帮助罗敦轩审核批准，且合同并未约定第二笔款项支付时间，星河公司寄送的催告函罗敦轩也是在2013年9月才收到，而星河公司2013年8月27日就向法院提起诉讼；2、星河公司并未按约向罗敦轩交付房屋，且星河公司于2012年7月1日就开始交纳涉诉房屋的物业费及水电费，星河公司已将涉诉房屋擅自挪用；3、罗敦轩没有违约，如法院认定罗敦轩违约需承担违约责任，认为违约金标准过高，应予调整。综上，请求原审法院驳回星河公司诉讼请求，促使合同继续履行。
原审经审理查明，2011年5月17日，甲方（星河公司）与乙方（罗敦轩）签订了《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2010139347号），约定甲方预售给乙方的商品房为南京市鼓楼区某路某号521室（建筑面积82.15平方米），单价14566.38元／平方米，总价款1196628元，乙方应于2011年5月9日前向甲方支付定金2万元，在乙方最后一次付款时冲抵合同价款；乙方于签约当日支付首付款606628元，余款59万元为商业性贷款，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期，若乙方签约当日未向贷款银行提交完备贷款申请资料，视为乙方延迟支付合同价款；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的2倍赔偿损失，甲方应在解除本合同30日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方，合同解除时另有定金的，定金也不予返还；甲方应于2012年5月31日前向乙方支付该商品房，乙方未按合同约定支付房款，甲方有权顺延房屋的交付日期，在乙方付清欠款和承担违约金等违约责任后交付房屋。
合同签订后，罗敦轩于2011年5月9日向星河公司支付定金2万元，2011年5月17日向星河公司支付房款586628元。2011年5月17日，星河公司向罗敦轩出具了款项性质为预收购房款606628元的发票。后罗敦轩贷款未获核准。2013年8月9日，星河公司向罗敦轩邮寄催告函，要求其立即履行合同，支付剩余房款59万元，并承担相应的违约责任，十日内仍不履行付款义务，将按合同约定和法律规定解除买卖合同，并追究违约责任。罗敦轩至今仍未支付剩余款项。
原审法院在审理中，星河公司认可罗敦轩支付的2万元定金已于签订《南京市商品房预售合同》时，转化为购房首付款。罗敦轩陈述其地址已经变更，但不知道是否通知星河公司，其于2013年9月才收到催告函。
因双方当事人分歧较大，致原审法院调解不成。
上述事实，有双方当事人陈述、《南京市商品房预售合同》、发票、收款通知单、《催告函》等证据为证，予以证实。
原审法院认为，星河公司与罗敦轩之间签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同已经登记备案，故合同为有效合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定，罗敦轩迟延支付合同价款，经星河公司催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，星河公司有权解除合同。星河公司于2013年8月9日向罗敦轩邮寄送达催告函，敦促罗敦轩立即履行合同，支付剩余房款59万元，十日内仍不履行付款义务，将按合同约定和法律规定解除买卖合同，并追究违约责任。即使按照罗敦轩陈述其2013年9月才收到该催告函，但罗敦轩在收到后未按期支付剩余房款，且未付价款的金额达到总价款49.3%，现星河公司要求解除与罗敦轩之间签订的《南京市商品房预售合同》的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。
关于星河公司主张违约金的问题。罗敦轩未能按期支付剩余购房款，构成违约，按照合同约定应当承担违约责任，故对星河公司要求罗敦轩承担违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。对于违约金的计算标准，罗敦轩认为违约金计算标准过高，请求法院予以调整，考虑合同解除后星河公司无法自行销售的实际情况以及罗敦轩未付款情况，并结合星河公司的损失情况，原审法院酌定违约金为3万元。考虑到罗敦轩已支付星河公司购房款606628元，结合星河公司、罗敦轩双方在合同中的约定及星河公司认可，罗敦轩向星河公司交付的2万元定金已转为购买涉诉房屋的首付款，故违约金3万元从该购房款中予以扣除，剩余款项星河公司应按合同约定退还罗敦轩。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条的规定，判决：一、解除南京星河广场置业有限公司与罗敦轩签订的关于南京市鼓楼区某路某号521室的《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2010139347号）；二、罗敦轩向南京星河广场置业有限公司支付违约金3万元，此款从南京星河广场置业有限公司已收的购房款中直接扣除，南京星河广场置业有限公司于判决生效之日起三十日内将余额576628元返还罗敦轩。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18615元、公告费300元，合计18915元，由罗敦轩负担（诉讼费及公告费已由南京星河广场置业有限公司预交，南京星河广场置业有限公司于返还罗敦轩购房款时直接扣除）。
罗敦轩不服原审法院的判决，向本院提起上诉称，一、上诉人并未违约。1、上诉人已按约将首付款606628元汇入被上诉人指定账户。第二笔房款为商业贷款，上诉人已按约向被上诉人指定的贷款银行提交了完备的贷款资料，等待银行放贷。对于剩余款项的付款期限双方并无明确的约定，双方也未就付款期限达成补充协议。被上诉人未按约交付涉案房屋还擅自将该房产另作他用，被上诉人已经构成违约。2、原审法院关于“罗敦轩贷款未获核准”的认定不符合实际情况。虽然至今购房款贷款手续未予成功办理，但是贷款银行也未明确通知合同双方该笔贷款无法办理。且商品房贷款手续需购房者与开发商配合办理，除非一方有证据证明另一方不履行配合义务，否则，不能视一方违约。二、原审法院事实认定不清。由于合同中没有明确约定违约时间，按照合同的约定违约时间可以做出多种推测，发催告函的时间也应在被上诉人明知上诉人迟延交款时，但在不能明确延迟支付合同价款起始时间情况下，原审法院对上诉人的违约时间未认定清楚。三、原审法院适用法律不当。合同解除权应受到除斥期间的限制，如经过合理期限而不行使，解除权则归于消灭。由于被上诉人在明知上诉人迟延交款时后并没发出催告也未行使解除权，被上诉人的合同解除权已消灭。综上，原审法院在没有确认违约起始时间的基础上，仅用2013年8月9日被上诉人发的催告函来认定事实。上诉人曾一再表示愿意继续履行合同，支付剩余房款，但原审法院仍然解除双方合同。上诉人请求二审法院撤销原审判决，改判双方继续履行合同。
被上诉人星河公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚。上诉人罗敦轩未按照商品房预售合同约定履行付款义务，其行为已构成根本违约。上诉人始终未能向银行提交完备的贷款申请资料，经被上诉人多次催告，上诉人一直承诺付款，但其始终未履行付款的主要义务，尚余590000元购房款未予支付。上诉人的行为系迟延付款，已构成根本违约。直至2013年8月，被上诉人向上诉人发催告函催告其付款，但上诉人仍未付，被上诉人只能通过诉讼解除合同。二、原审判决适用法律正确。上诉人在2013年收到被上诉人寄交的催告函之后10日内仍未支付590000元合同余款，且该金额近合同总价款的一半，双方约定的解除权条件已成就，被上诉人有权要求解除与上诉人签订的商品房预售合同。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人罗敦轩的上诉请求，维持原判。
二审开庭审理过程中，关于上诉人罗敦轩590000元商业贷款的审批情况，上诉人陈述其已经向被上诉人指定的多家银行提交了贷款资料，但至今未得到任何答复；被上诉人星河公司陈述其认可上诉人罗敦轩向银行提交过贷款资料，但认为是因罗敦轩个人资信问题贷款至今未能办好。上诉人则认为根据其提交的中国民生银行贷款详细信息表可以证明自己的资信并无问题，否则不可能在其他银行办理贷款。
二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为，2011年5月17日，上诉人罗敦轩与被上诉人星河公司签订的《南京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规范，合法有效，双方当事人均应遵照合同履行。合同签订后，上诉人罗敦轩依照合同约定交付了首付款606628元，关于剩余的590000元双方约定若上诉人签约当日未向贷款银行提交完备贷款申请资料，视为其延迟支付合同价款，在本院审理过程中，被上诉人星河公司认可上诉人罗敦轩提交了贷款资料，但贷款未能办妥系因罗敦轩个人资信问题，从该陈述可以认定罗敦轩已经按照合同约定提交了完备的银行贷款资料，即双方合同约定的付款条件已经成就；而双方在合同中就贷款不成时付款时间及付款方式并未作出明确约定，此时双方应当通过协商的方式重新作出约定，星河公司并未提交证据证明在2013年8月9日其向罗敦轩发函前双方就付款时间及付款方式重新作出过约定，而按照双方合同约定罗敦轩在延迟支付合同价款时，经星河公司催告后10日仍未支付到期价款，且金额达到总价款1%的，星河公司才有权解除合同，故而本案中罗敦轩已经按照合同约定的付款条件履行义务后，贷款不成双方对付款方式及时间未重新作出约定情况下，星河公司即诉至人民法院直接要求解除合同并无合同与法律依据，故对其该诉讼请求，本院依法不予支持。
综上，因二审中出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第5251号民事判决；
二、驳回南京星河广场置业有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费18615元，公告费300元，合计18915元，由被上诉人南京星河广场置业有限公司负担；二审案件受理费18615元，由被上诉人南京星河广场置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年七月二十四日
书 记 员 林雨虹