上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初1719号
原告陶亚敏，女，1976年7月28日出生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人段宗元，上海市朝华律师事务所律师。
被告涂海丹，女，1979年6月10日出生，汉族，户籍地址江西省南昌市。
原告陶亚敏与被告涂海丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告陶亚敏及其委托代理人段宗元到庭参加诉讼。被告涂海丹经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告陶亚敏诉称，原、被告于2013年4月12日就上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋(以下简称“光复西路房屋”)买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以合同价款人民币1,750,000元(以下币种均为人民币)购买被告所有的光复西路房屋。后原告如约支付购房款1,330,000元，并于2013年10月17日与被告共同向房地产交易中心申请办理房屋产权过户手续。但因被告与案外人刘某某存在房屋权属纠纷，致使光复西路房屋被法院查封，致使产权过户无法办理。2014年6月，原告曾起诉被告至普陀区人民法院，请求判令继续履行合同，审理中双方达成和解，原告缴纳代管款400,000元至法院代管款账户，被告遂向原告交付房屋。2016年1月，因被告拒不履行与案外人刘某某权属纠纷一案的生效判决，法院拟拍卖光复西路房屋；原告获悉后，为保证房屋不被拍卖，通过法院代被告向案外人刘某某支付被告应承担的债务、诉讼费、保全费、评估费等合计1,138,558.9元。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：一、判令被告继续履行与原告就光复西路房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，将光复西路房屋产权转移登记为原告；二、判令被告向原告支付为被告垫付的执行款1,138,558.9元；三、判令被告向原告支付违约金350,000元；四、判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告陶亚敏表示，诉讼请求第二项计算有误，应为1,101,751.5元。
被告涂海丹未答辩。
经审理查明：一、被告涂海丹系光复西路房屋登记权利人。2013年4月12日，原告陶亚敏作为乙方，被告涂海丹作为甲方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，主要约定以下内容：乙方以合同价款1,750,000元购买甲方所有的光复西路房屋，付款方式为：2013年4月12日支付200,000元、2013年4月30日支付300,000元、2013年9月5日支付650,000元、办理过户手续当日支付180,000元、乙方申请银行贷款并由贷款银行支付400,000元、交房当日支付20,000元；双方确认于2013年9月30日之前共同向房地产交易中心办理转让过户手续，并在申请过户当日将房屋交付乙方；若甲方未按约定交接房地产的，每逾期一日，甲方按总房价的万分之一承担违约责任，逾期达十个工作日的，甲方按总房价的20%承担违约责任，同时乙方有权解除本合同。
二、依据上述合同约定，原告陶亚敏于2013年4月12日向被告涂海丹支付定金200,000元、于2013年4月27日支付房款300,000元、于2013年9月7日支付房款650,000元、于2013年10月17日支付房款180,000元。另据中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行出具的《证明》显示，原告陶亚敏于2013年10月14日获批银行贷款400,000元。2013年10月17日，原、被告共同向上海市普陀区房地产登记处申请办理光复西路房屋产权过户登记手续，并于当日缴纳契税、交易手续费等。2013年10月23日，上海市普陀区房地产登记处出具《不予登记告知书》，告知原、被告因光复西路被法院查封，故不予登记。
三、2013年2月，案外人刘某某向本院递交起诉状，起诉涂海丹，案号为(2013)普民四(民)初字第955号，请求确认其享有光复西路房屋产权份额。本院于2013年4月9日先行组织刘某某、涂海丹来院调解，后调解未成。2013年5月27日，刘某某申请撤回该案的起诉。2013年8月26日，案外人刘某某以与上述案件相同的诉讼请求，再次诉至法院，案号为(2013)普民四(民)初字第1896号。审理中，刘某某申请财产保全，本院依法查封光复西路房屋。本院经审理后，于2014年8月4日作出(2013)普民四(民)初字第1896号民事判决：光复西路房屋归涂海丹所有，涂海丹支付刘某某房屋折价款989,000元。刘某某不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年12月23日作出(2014)沪二中民二(民)终字第1914号民事判决：驳回上诉、维持原判。
四、2014年5月26日，陶亚敏起诉涂海丹至本院，案号为(2014)普民四(民)初字第1268号，请求判令双方签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行。审理中，双方经协商签订《和解协议》，约定：“一、原、被告同意继续履行……《上海市房地产买卖合同》；二、《买卖合同》履行期间，原告尚有42万元房款未向被告付清，鉴于原告就系争房屋已与工商银行闵行支行签订40万元房屋抵押贷款合同，由于本案第三人刘某某在(2013)普民四(民)初字第1896号一案中提出诉讼保全致使系争房屋被法院查封，暂时无法变更登记至原告名下并办出他项权证，暂未符合银行放款条件。故原告同意于2014年9月22日前向上海市普陀区人民法院代管款账户缴纳保证金人民币400,000元，作为原告继续履行《买卖合同》的保证，且原告同意在(2013)普民四(民)初字第1896号一审终审判决生效前不得向法院申请取回该笔40万元。三、被告同意于2014年9月22日前搬离系争房屋，由原告入住系争房屋。被告同意一次性向原告支付补偿款3万元，该项补偿款与交房尾款2万元相冲抵，剩余1万元于交房当日现金补足。四、原、被告确认自(2013)普民四(民)初字第1896号一案诉讼保全撤销后，应互相积极配合办理申请贷款及过户手续，将系争房屋过户至原告名下，银行贷款40万元发放至被告工行账号内。除因被告原因外，原告最终未通过工行闵行支行银行贷款审核，使得被告无法取得贷款的，则原告同意将已存放在普陀法院的40万元保证金转为《买卖合同》中原告应支付被告的40万元房款，该40万元房款由被告单方申请处置取得且不须原告同意……”。后陶亚敏支付400,000元至本院代管款专用账户，双方于2014年9月22日办理房屋交接手续，并签订《房屋交接确认书》。2014年9月26日，陶亚敏申请撤回该案起诉，本院于2014年10月10日裁定准许。
五、因涂海丹未执行本院(2014)普民四(民)初字第1896号生效判决，案外人刘某某申请本院强制执行，本院于2016年1月6日，作出(2015)普执字第347-2号执行裁定，裁定拍卖光复西路房屋。2016年3月，陶亚敏向本院提出终止执行上述拍卖裁定的申请，并代涂海丹支付执行款701,751.5元，本院现已将该款项连同(2014)普民四(民)初字第1268号案件中的代管款400,000元，扣除执行费8,400元后发放给案外人刘某某，该执行案件现已执行完毕。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《不予登记告知书》、《和解协议》、《房屋交接确认书》、(2014)普民四(民)初字第1896号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)终字第1914号民事判决书、(2013)普民四(民)初字第1268号民事裁定书、(2015)普执字第347-2号执行裁定书及当事人陈述等证据予以证明。
审理中，原告陶亚敏表示，按照《上海市房地产买卖合同》第九条第三款的约定，被告涂海丹应承担诉讼请求第三项的违约金，考虑本案情况，可适当调低违约金数额，请求法院酌情判定。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告就光复西路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违背法律规定，故对原、被告均具有约束力。原告陶亚敏作为买受方负有按照约定给付售房款的义务，被告涂海丹作为出售方，应及时交付房屋并配合办理产权过户手续。截止2013年10月17日，原告陶亚敏已支付房款1,330,000元，并获批银行贷款，具备办理产权过户手续的条件，虽然已超出原合同约定的过户期限，但双方对此均未持异议，并于2013年10月17日共同赴房地产登记处申请办理过户手续。但因系争房屋被本院另案查封，致使双方无法完成产权过户登记。结合原、被告已签订的《和解协议》，可显示双方具有继续履行房屋买卖合同的意愿，并确认在另案查封解除后互相配合办理房屋过户手续，因此本院依法确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》应继续履行，被告涂海丹负有配合办理产权过户手续的义务。同时，结合本案查明的事实，纵观原、被告及案外人刘某某之间的一系列案件可见，案外人刘某某因光复西路房屋权属纠纷，在2013年2月即与被告涂海丹产生争议，被告涂海丹至迟于2013年4月9日即已获悉纠纷存在，但在此前提下，仍与原告陶亚敏于2013年4月12日就光复西路房屋签订买卖合同；故被告涂海丹应明知与案外人刘某某所涉纠纷可能影响房屋交接及产权过户，且目前无证据表明被告涂海丹已明确告知原告陶亚敏进行房屋买卖交易的风险，因此系争房屋因另案查封以致产权过户登记无法及时办理，被告涂海丹应承担相应责任。但考虑双方在签订的《和解协议》已约定在办理产权过户手续之前即交付房屋，并已约定被告一次性支付补偿款，故本院对被告涂海丹未能如期配合办理过户手续而承担的违约金适当调整，酌情确定为150,000元。此外，为保证取得系争房屋，原告陶亚敏自愿代被告涂海丹支付相关案件执行款，并非双方房屋买卖合同约定的内容，系原告陶亚敏的自愿处分行为，应否由被告涂海丹承担返还钱款的责任，并不属于本案房屋买卖合同纠纷的处理范畴，原告陶亚敏可另行起诉予以主张。但原告陶亚敏支付的款项中，其中400,000元系按照双方约定支付至本院代管款账户的保证金，可予以抵扣剩余购房款，故原告陶亚敏无须再行承担给付房款的义务。
被告涂海丹未到庭应诉，视为放弃答辩权利，不影响本案公正裁决。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陶亚敏与被告涂海丹就上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)继续履行；
二、被告涂海丹应于本判决生效之日起十日内配合原告陶亚敏办理上海市普陀区光复西路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋产权过户登记手续；
三、被告涂海丹应于本判决生效之日起给付原告陶亚敏违约金人民币150,000元。
案件受理费人民币22,800元，由原告陶亚敏承担人民币2,850元，由被告涂海丹承担人民币19,950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 于 凯
人民陪审员 蒋建萍
二〇一六年八月三十日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。