吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民初119号
原告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区长春大街1197号中远大厦四层。
负责人：李洪江，总经理。
委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。
被告（案外人）：王振国，男，1969年10月18日生，汉族，住吉林省通化市。
委托诉讼代理人：于治生，通化市法律工作者协会法律工作者。
被告（被执行人）：通化市北方房地产开发有限公司，住所地吉林省通化市东昌路2-5号。
法定代表人：徐利茂，总经理。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告（被执行人）：徐利茂，男，1969年1月23日生，汉族，通化市北方房地产开发有限公司总经理，住吉林省通化市。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
被告（被执行人）：杨云，女，1967年7月8日生，汉族，住吉林省通化市。
委托诉讼代理人：衣焕伟，吉林衡力律师事务所律师。
原告中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称信达公司）与被告通化市北方房地产开发有限公司（以下简称北方公司）、徐利茂、杨云、王振国申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信达公司委托诉讼代理人张景顺，被告北方公司、徐利茂、杨云共同委托诉讼代理人衣焕伟，被告王振国委托诉讼代理人于治生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信达公司向本院提出诉讼请求：1、恢复通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定书的执行，准许对王振国购买的通化市锦ＸＸ府小区xxxxxxxx房屋的执行；2、确认信达公司享有的抵押权优先于王振国受偿；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：信达公司与北方公司、徐茂利、杨云金融借款合同纠纷一案，通化市中级人民法院于2015年6月17日裁定查封了北方公司所有的包括本案争议的上述房屋共计112套，2015年9月2日作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，并已发生法律效力。2016年3月1日，信达公司向通化市中级人民法院申请恢复强制执行，通化市中级人民法院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖被执行抵押房屋，并张贴公告。王振国提出执行异议，要求中止对抵押房屋的执行。通化市中级人民法院认为案外人享有的建设工程价款优先权和消费者购买商品房物权期待权优于抵押权，于2016年10月24日作出（2016）吉05执异26号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。北方公司赊购王振国建筑材料，双方签订协议以抵押房屋抵顶建材款，王振国不是建筑工程承包人，不享有建筑工程优先受偿权。王振国的异议申请不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条对抗抵押权情形，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一项之规定，应判决准许对本案争议的房屋的执行。
王振国辩称，应驳回信达公司的诉讼请求。北方公司因建设锦ＸＸ府工程的需要，经承建商通化市纺建房屋建筑有限责任公司从王振国处购买水泥，双方约定水泥到达施工现场后一个月给付货款。王振国先后送到工地水泥3万余吨，当时正值水泥最贵时期，每吨420余元，加上运费等费用，经过核对，北方公司承认欠王振国1300余万元。王振国多次索要，北方公司以种种理由拒付。后双方于2012年10月15日达成协议，北方公司用锦ＸＸ府xxxxxxx号房屋抵顶部分水泥款，并签订协议，后王振国实际接收房屋，装修后出租他人，并签订《房屋买卖合同》，出具收据，其中1-8号房屋是通化建行已经于2013年12月31日同意解除抵押的房屋，签订的房屋买卖协议也是在法院查封之前，现已装修出租给他人使用。信达公司的请求不能成立，请求驳回信达公司的诉讼请求。
北方公司辩称，同意通化市中级人民法院（2016）吉05执异26号执行裁定书。该裁定书所依据的事实，涉及北方公司签字盖章部分是北方公司所作出的客观行为，意思表示真实，内容属实。请求驳回信达公司的诉讼请求。北方公司与中国人民建设银行股份公司通化支行之间的借款纠纷中，建设银行在借款合同中的违约行为导致此案执行受阻。为使被拆迁人和购房人如期入住，北方公司不得不要求购房人交纳现金，用于必要的费用支付，北方公司与购房人签订的《商品房买卖合同》并不违反法律，符合现实的市场交易规则，是有效的民事行为。应当获得人民法院的支持。故请求驳回信达公司的诉讼请求。
徐利茂、杨云与北方公司答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于王振国是否享有足以排除强制执行的权益问题。王振国提供商品房买卖合同、购房款收据、水电费收据、北方公司与通化市纺建房屋建筑有限责任公司之间关于锦ＸＸ府江堤边坡加固施工合同（2011年9月9日）及补充协议（2012年4月2日）、北方公司与通化市俊峰建筑有限公司之间协议（2012年4月27日）、北方公司与中国建设银行股份有限公司通化分行补充协议（2013年12月31日），证明在争议房屋查封前，王振国已与北方公司已签订商品房买卖合同，支付了全部购房款，并已实际入住。购房款是北方公司欠王振国的水泥款。抵顶给王振国的1-8号门市房中国建设银行股份有限公司通化分行同意解封。北方公司、徐利茂、杨云、信达公司未提供证据。
北方公司、徐利茂、杨云对王振国提供的证据无异议。
信达公司认为，商品房买卖合同未经备案，无法确认其真实性，交付的房款未开具不动产发票，仅有开发公司的收据，且未能提供交付房款的银行凭证和房地产公司的财务凭证，不能证明实际已交付房款。另外，提供的证据之间有矛盾之处。解济华系所欠材料款抵顶门市房，其法律性质是债权，不能对抗信达公司享有的抵押物权。因承包人俊峰公司不是抵顶商品房的承包人，依法不享有建筑工程优先权。因此，该证据不足以排除法院的强制执行。
本院认为，王振国提供的商品房买卖合同是其与北方公司签订的，北方公司为王振国出具收据，水电费系争议房屋的费用，协议及补充协议系购房款的来源，该证据与本案均具有关联性，北方公司、徐利茂、杨云无异议，信达公司虽对证据的真实性有异议，但未提供反驳证据。故对该证据，本院予以采信。
经本院审理查明：信达公司与北方公司、徐利茂、杨云金融借款合同纠纷一案，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事判决，判令北方公司于判决生效后立即偿还中国建设银行股份有限公司通化分行借款本金5400万元及利息，如北方公司不履行上述偿还义务，中国建设银行股份有限公司通化分行有权就北方公司提供的抵押物折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。徐利茂、杨云对北方公司的上述债务承担连带责任。本案诉讼期间，本院作出（2015）通中民二初字第17号民事裁定书及协助执行通知书，于2015年6月17日对北方公司所有的位于通化市锦ＸＸ府112套房屋予以查封，以上房屋均系本案抵押物。2015年9月17日，信达公司与中国建设银行股份有限公司吉林省分行签署了资产转让合同，原债权人将包含其对北方公司的债权及其从权利转让给信达公司，信达公司于2016年3月1日向本院申请强制执行，本院于2016年3月2日立案，在本案执行中，本院作出（2016）吉05执17号执行裁定书，拍卖北方公司以上被本院查封的房屋，同日作出（2016）吉05执17号公告，在锦ＸＸ府相关房屋处予以张贴，王振国等人向本院提出异议，本院作出裁定中止了对本案的执行，信达公司向本院提起申请执行人执行异议之诉。
另查明，2011年9月9日，北方公司与通化市纺建房屋建筑有限责任公司签订《锦ＸＸ府江堤边坡加固施工合同》，约定由通化市纺建房屋建筑有限责任公司对滨江西路的江堤边坡支护、加固及河床灌注。王振国为通化市纺建房屋建筑有限责任公司供应建筑材料。2012年10月15日，王振国与北方公司《商品房买卖合同》，北方公司将其开发的通化市锦ＸＸ府小区xxxxxx号门市房抵顶给王振国，用以偿还所欠的9584400元材料款。现王振国已将上述房屋装修后出租他人。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此规定，案外人除非享有法律、司法解释另有规定的权利外，一般不能对抗申请执行人享有的担保物权优先受偿权。而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，只有消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后所享有的消费者的物权期待权，方可排除本案诉争的执行行为。本案中，王振国并非工程承包人，工程承包人欠其材料款的性质属于一般金钱给付债权。王振国通过抵顶材料款的方式取得对案涉房屋的占有、使用，而该房屋用途为门市房，且实际对外出租经营，显然并不符合司法解释规定的消费者物权期待权的标准，不具有排除信达公司依据担保物权优先受偿权而申请执行的情形。因此，信达公司要求准许对王振国购买的通化市锦ＸＸ府小区xxxxxx号房屋的执行符合法律的规定，本院应予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
准许吉林省通化市中级人民法院（2016）吉05执17号执行裁定对案外人王振国所购的位于通化市锦ＸＸ府xxxxxx号房屋的执行。
案件受理费100元，由被告通化市北方房地产开发有限公司、徐利茂、杨云、王振国共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
本院（2016）吉05执异26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 王艳刚
审判员 范立华
审判员 王立武
二〇一六年十二月二十八日
书记员 赵 航