广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第2890号
原告顾凌鸿。
委托代理人莫远锋，广西金桂北斗律师事务所律师。
委托代理人曹华贵，广西金桂北斗律师事务所实习律师。
被告韦筱华。
被告广西南宁聚喜汇贸易有限公司。
法定代表人韦筱华，董事长。
两被告共同委托代理人朱晓凌，广西民族律师事务所律师。
原告顾凌鸿与被告韦筱华、广西南宁聚喜汇贸易有限公司（以下简称“聚喜汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾凌鸿的委托代理人莫远锋、被告韦筱华、聚喜汇公司共同委托代理人朱晓凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾凌鸿诉称，2012年5月27日，原告与被告韦筱华经协商一致，签订了《商铺租赁合同》，约定，原告将位于南宁市中马路1号“绿海云天”5号楼的5-9号商铺出租给被告韦筱华经营使用，建筑面积113.18平方米，租期三年，从2012年5月27日起至2015年5月26日止，租金按季支付，其中2012年5月27日至2013年5月26的租金按190元／平方米·月计，2013年5月27日至2014年5月26日的租金按210元／平方米·月计，2014年5月27日至2015年5月26日的租金按230元／平方米·月计。合同签订后，原告依约将商铺交给被告韦筱华经营使用，但被告韦筱华未能依约支付租金，被告韦筱华于2013年9月27日支付一笔71303元租金后，再也未向原告支付租金。截止至2014年8月26日，被告韦筱华拖欠租金已经高达292003元。被告韦筱华拖欠租金的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益，原告为此诉至法院，请求依法判令：一、被告韦筱华向原告支付2012年8月27日至2014年8月26日期间的租金292003元；二、被告韦筱华向原告支付逾期支付上述第一项租金的违约金（计算方式：以292003元为基数，按每日3‰，从2013年9月28日起计算至付清之日止）；三、被告韦筱华向原告支付2014年8月27日至2015年5月26日期间的租金234282元；四、本案诉讼费用由被告韦筱华承担。被告韦筱华辩称，韦筱华是代表涉案商铺的实际使用者及实际经营者聚喜汇公司与原告签订租赁合同，本案租赁合同中的一切权利义务应由聚喜汇公司承担。
被告聚喜汇公司辩称，一、由于本案租赁合同在履行过程中产生了双方不能预料的情形，聚喜汇公司没有支付从2013年11月27日起至今的租金，聚喜汇公司尚欠的租金应从该日起计算。二、原告诉请的违约金计算标准过高，应以欠付租金总额为基数，按银行同期贷款利率计算。三、聚喜汇公司签订合同时所交纳的押金应抵作租金，从最终确认的尚欠租金总额中予以扣除。四、韦筱华是代表聚喜汇公司与原告签订本案租赁合同，聚喜汇公司是涉案商铺的实际使用者及实际经营者，本案租赁合同项下的权利义务应由聚喜汇公司承担。五、聚喜汇公司同意继续履行合同，并愿意承担涉案商铺尚欠的租金及按银行贷款利率计算的违约金。
经审理查明，2012年5月12日，顾凌鸿与南宁大方盛房产有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由顾凌鸿购买青秀区中马路1号绿海云天5号楼9号商铺，建筑面积为113.18平方米。该合同于2012年6月4日取得《商品房买卖合同登记备案证明》。
2012年5月27日，顾凌鸿（甲方）与韦筱华（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将南宁市中马路1号绿海云天5号楼9号商铺出租给乙方经营使用，商铺建筑面积为113.18平方米；租期从2012年5月27日至2015年5月26日，免租期：2012年5月27日至2012年6月26日止，免租期内免收租金，但乙方仍需交纳物业管理费、电费、水费及其他实际发生的杂费。合同第三条约定，一、租金1、在租赁期限内，租金按建筑面积计算，按季度交纳，且租金为不含税的净收入，由此发生的税费由乙方负责交纳。2、交租方式按季交租金，乙方第一季租金在签约本合同之日起三日内交纳租金，次季度租金应于上季度租赁期到期前一个星期内一次性支付给甲方。双方确认：乙方支付租金以银行转账方式转入甲方账户（开户人：顾凌鸿，开户行：光大银行南宁建政支行，账号：62×××90），款项以查询到账为准。并附有租金明细表：2012年5月27日至2013年5月26日，单位租金190元／㎡·月，其中2012年5月27日至2012年8月26日的季总租金为43008元；2012年8月27日至2013年5月26日，季总租金64513元／季度。2013年5月27日至2014年5月26日，单位租金210元／㎡·月，季总租金71303元／季度。2014年5月27日至2015年5月26日，单位租金230元／㎡·月，季总租金为78094元／季度。二、签订本合同时，乙方应交纳商铺两个月的租金43008元作为合同定金，乙方交付首期租金后该定金转为履约押金；甲方有权从履约押金中扣除乙方拖欠的租金、杂费、赔偿及其他应付款项，乙方应在收到甲方扣除款额书面通知后五个工作日内将拖欠款额补足，逾期不补齐时按本租赁合同第七条第一点相关条款执行；如乙方在协议期限内没有违约，在合同期满乙方交回商铺后十日内，甲方将该押金无息退还给乙方，乙方凭押金交款收据领取押金。合同第七条约定，乙方未能按时支付甲方租金的，每逾期一日，乙方按本协议期限内租赁商铺租金总金额的千分之三向甲方支付违约金；逾期超过60日的，甲方有权单方面终止本合同。合同签订后，韦筱华于2012年5月29日填写绿海云天小区《业主室内装修申请表》，并进场装修。2013年1月29日，聚喜汇公司向顾凌鸿出具《承诺函》，内容为：我公司承租您位于南宁市××马路××楼××、××、××号商铺用于酒吧经营，因从去年10月份起商铺门前市政修路围栏挡了店面，导致酒吧生意惨淡，现再次向您致函，希望您体谅我公司经营上的困难，我公司承诺于2013年2月25日前将拖欠的第三期租金连同第四期应交的租金如数交纳。如不按上述时间交纳，则我公司愿意承担因违约造成的一切后果。韦筱华在该《承诺函》上作为聚喜汇公司的代表签字。2013年1月31日，顾凌鸿在该《承诺函》后书：“同意承诺内容，如违约按原租赁合同执行。”
2014年7月19日，顾凌鸿以韦筱华未依约支付租金为由，诉至本院，请求判如所请。2014年11月24日，韦筱华以聚喜汇公司为涉案商铺的实际经营使用者为由，向本院申请追加聚喜汇公司为本案共同被告参加诉讼，本院予以准许。在诉讼过程中，顾凌鸿陈述称：“我方对被告二（聚喜汇公司）没有诉讼请求，也不要求被告二（聚喜汇公司）对涉案的租金及违约金承担责任，我方仅要求被告一（韦筱华）继续履行合同并承担涉案合同的权利义务，由此产生的法律后果由我方承担。”
另查明，聚喜汇公司成立于2012年7月6日，工商登记注册的住所地位于南宁市青秀区中马路1号“绿海云天”5号楼5-10号商铺，法定代表人韦筱华。聚喜汇公司的税务登记证、机构信用代码证、食品流通许可证均载明经营场所位于上述5号楼5-10号商铺，餐饮服务许可证、卫生许可证均载明经营场所位于上述5号楼9、10、11号商铺。聚喜汇公司在上述5号楼9、10、11号商铺经营“玺堂综艺会所”，并以聚喜汇公司的名义向小区物业公司交纳物业服务费等费用。
再查明，在诉讼过程中，顾凌鸿否认前述《承诺函》中的“同意承诺内容，如违约按原租赁合同执行。顾凌鸿”系其本人所写，但明确表示对此不申请笔迹鉴定。
又查明，除本案《商铺租赁合同》外，2012年5月27日，顾凌鸿与韦筱华还签订了两份《商铺租赁合同》，分别约定顾凌鸿将南宁市中马路1号绿海云天5号楼10号商铺、11号商铺出租给韦筱华经营使用。顾凌鸿并于2014年7月19日另案将韦筱华诉至本院。本院另案进行了审理。在诉讼过程中，顾凌鸿、韦筱华、聚喜汇公司均确认：“已支付的涉案5-9商铺的押金为43008元、5-10商铺的押金为22587元、5-11商铺的押金为23590元；已付清涉案三个商铺从2012年5月27日至2012年8月26日的租金，除此之外还通过中国光大银行转账支付的涉案三个商铺的租金共计535780元，其中涉案5-9商铺的租金为267890元、涉案5-10商铺的租金为133945元、涉案5-11商铺的租金为133945元。
本院认为，关于本案租赁合同实际承租人的认定问题。包括本案租赁合同在内，韦筱华与顾凌鸿共签订了三份租赁合同，向顾凌鸿承租包括涉案商铺在内的南宁市中马路1号绿海云天5号楼9号、10号、11号商铺，而根据租赁商铺的实际使用情况看，聚喜汇公司以“南宁市××马路××号‘绿海云天’5号楼5-10号商铺”为住所地、以上述地址9、10、11号商铺为经营场所分别办理了《营业执照》、《税务登记证》、《机构信用代码证》、《食品流通许可证》和《餐饮服务许可证》、《卫生许可证》等具有公示效力的经营证照，结合聚喜汇公司在上述地址9、10、11号商铺经营“玺堂综艺会所”并以聚喜汇公司的名义向小区物业公司交纳物业服务费等费用的事实及两被告关于韦筱华是代表涉案商铺的实际使用者及实际经营者聚喜汇公司与顾凌鸿签订租赁合同的抗辩，应认韦筱华向顾凌鸿承租涉案商铺并签订本案租赁合同的行为系聚喜汇公司设立过程中的必要设立行为。此外，关于两被告提交的《承诺函》中所载“同意承诺内容，如违约按原租赁合同执行。顾凌鸿”内容，顾凌鸿否认系其本人所写，但既未申请笔迹鉴定，亦未提交相反证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，本院认定前述内容系顾凌鸿本人所书，应认至迟至前述内容的书写时间即2013年1月31日，顾凌鸿即已知晓涉案商铺的实际承租人系聚喜汇公司，但其并未对此提出异议，本院认定本案租赁合同的实际承租人系聚喜汇公司。综合全案已查明的事实及原被告双方陈述，并依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第58条之规定，应认在聚喜汇公司设立后，韦筱华作为其法定代表人于公司设立前向顾凌鸿承租涉案商铺并签订租赁合同的行为所产生的权利义务应由聚喜汇公司承担，聚喜汇公司而非韦筱华才是本案租赁合同的当事人，享有合同权利、履行合同义务，韦筱华与顾凌鸿签订本案租赁合同的行为系职务行为而非个人行为，顾凌鸿要求韦筱华支付涉案房屋租赁期间的租金及违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第58条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回原告顾凌鸿对被告韦筱华的全部诉讼请求。
案件受理费13556元，由原告顾凌鸿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
审 判 员 韦伟杰
人民陪审员 杨晓玥
二○二○一五年三月二十日
书 记 员 杨中稳