北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第02271号
原告北京信科物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇名佳花园。
法定代表人李胤杰，总经理。
委托代理人庆启，男，1975年1月28日出生，该公司职员。
被告董俊秀，女，1980年12月5日出生。
原告北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）与被告董俊秀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晓利独任审判，公开开庭进行了审理。原告信科物业公司的委托代理人庆启，被告董俊秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告信科物业公司诉称：被告购买了昌平区北七家镇X小区X幢X号房屋一套，于2005年9月11日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告在领受房屋并入住后也就享受到了原告的物业管理服务，而被告自2006年下半年以来，一直拖欠物业费达7年半之久，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。故起诉要求被告给付我公司物业服务等各项费用6665元，诉讼费由被告承担。
被告董俊秀辩称：1、原告提供的证据不认可。物业管理委托合同没有双方法人签字，而且安佳物业公司未填写签字时间，不能认定是有效合同。前期物业协议不完整，协议最后一页显示该协议的收费期限是2005年11月1日至2006年6月30日，该协议是佳隆房地产开发公司与被告代签的，当时被告提出该协议没有法定代表人签字，为无效协议，今后发生物业纠纷乙方的合法权益无法保证。因此，被告不同意签订，但开发公司称“前期物业管理有效期只到2006年6月止，6月份之后哪个物业公司管理，会找你签订正式的物业管理合同，如果他不找你签订物业管理服务合同，你可以不交费，受损失的是物业公司。”被告是在这种情况下签字并交费的。该协议终结后没有任何效力，因此原告凭此协议对被告进行收费是无效的。原告提供的物价局核定的收费通知，认定名佳花园属普通小区，没有认定按甲类住宅收费，且原告服务不到位，不能证明其“收取的物业费是恰当的和符合国家标准规定的”。原告提供的“名称变更”通知不规范，用章也不规范。2、原告与被告双方没有签订物业管理服务合同，没有按正规的合同形式约定服务项目、服务质量和收取物业费标准，而原告单方采取按规定上限收取物业费是不受法律保护的。3、物业管理服务不达标。小区绿化、卫生不达标，绿化被破坏，绿化面积逐年减少。治安管理不到位，各种车辆随便进入小区。维修不到位，公共部分楼道防盗门门锁和门铃常年不能用。2006年5月被告家坐便软管滴水，报修后物业来人修理，经检查确认是墙里接头漏水，要修就得刨墙、起坐便器，并声明坐便坏了就得业主负责购买，最后被告自己花100元钱雇人维修，也不知道原告维修人员是故意欺骗被告借故不给修理，还是不会修理。2006年7月以来被告报修，原告均以未交物业费为由拒绝修理。原告物业涉嫌不作为，小区私搭乱建严重。公共楼道管理不到位，楼道堆放杂物，业主出入困难。4、物业收费明显过高。保安费、管理费按京价房字（1997）196号文件规定上限收取，生活垃圾清运费高于规定9元，绿化费高于规定标准0.11元／平方米／年，小修费是受业主委托的有偿服务，不是统一规定的收费，收此费用必须签订委托合同。5、原告采用不正当手段收费。被告的门锁被堵、电线被剪，被告花钱请开锁公司开锁，要求原告将电线接上，原告表示，交齐物业费立即修好，不交物业费不修。虽然被告没有证据证明这些是原告干的，但是能证明原告保安工作和公用设施维护不到位。2013年12月，楼道更换防盗门，被告去物业公司领取门禁，原告告知交完物业费方可发放门禁，不交物业费不予发放门禁，严重的侵犯了被告的合法权益。6、被告楼下一楼业主侵占公共绿地，堆放废品，严重影响被告生活，物业公司未有效制止，管理不到位。7、被告的调解意见。原告与被告虽然没有签订物业服务合同，但在该小区享受了部分物业服务，因此同意缴纳部分物业费。同意交保洁费、保安费、生活垃圾清运费等部分费用。综上所述，原告诉被告所欠6665元物业费不属实，造成欠费原因是原告物业管理服务中的过错，因此，请求驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。
经审理查明：被告系北京市昌平区北七家镇X小区X幢X号房屋的业主，房屋面积70.98平方米。2005年9月11日，北京安佳物业管理有限责任公司（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务协议》，协议约定，甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费用不含房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用；乙方交费时间为每年12月31日前交纳次年的物业管理服务费用；物业管理服务费交费标准为按建筑面积0.90元／月／平方米；甲方违反协议，未达到管理服务约定内容的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交纳费用3‰交纳违约金。协议签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告未向原告交纳2006年7月1日至2013年12月31日的物业费6624元（已扣减原告未提供服务期间的物业服务费用）。
另查一，2005年9月16日，经北京市工商行政管理局核准，北京安佳物业管理有限责任公司名称变更为北京信科物业管理有限公司。
另查二，2008年原告曾因故撤出小区2个月零8天，期间未为该小区提供物业服务。
上述事实，有当事人的陈述及提交的企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、物业管理服务协议、住户登记表、关于名佳花园物业管理服务收费标准的通知、欠费明细表、名称变更通知、小区居住环境照片、门锁、电线等证据材料在案佐证。
本院认为：北京安佳物业管理有限责任公司经工商机关核准将名称变更为信科物业公司，故北京安佳物业管理有限责任公司与信科物业公司实际为同一主体。原告为被告提供了物业服务，被告理应向原告交纳物业服务费。关于被告主张原被告双方无合同关系一节，依据原告信科物业公司已实际提供物业服务的事实，双方之间成立事实物业服务合同关系，故被告的该项辩解意见无法律依据，本院不予采纳。关于被告主张原告信科物业公司收费明显过高问题，因被告未能举证证明双方就收费标准问题有新的约定，故应按原标准履行，被告的该项辩解意见于法无据，本院不予采纳。关于被告主张原告没有履行物业协议一节，因物业公司作为物业服务企业，本身不具备行政管理职责，不能苛责其对于私搭乱建和业主侵占公共绿地行为起到相关行政执法部门的管理职能，并取得相应管理效果，故本院对于被告的该项辩解意见不予采信。关于被告提出的保安、保洁等物业服务存在瑕疵一节，被告提交了照片说明原告的服务存在瑕疵，但被告未能证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可以在交纳物业费后要求原告履行相关义务，原告应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现原告起诉，要求被告给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告董俊秀给付原告北京信科物业管理有限公司物业服务费六千六百二十四元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告董俊秀负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晓利
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 王娈杰