山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3992号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈林，男，1984年6月5日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：张岩，女，1984年6月20日出生，汉族，住济南市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：武光磊，山东舜凯律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：郭强，山东舜凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：盛同磊，男，1997年7月4日出生，汉族，住山东省章丘区双山街宝岛街***号*号楼*单元***号。
委托诉讼代理人：盛长芹（系盛同磊之父），男，1970年9月14出生，汉族，住山东省聊城市。
委托诉讼代理人：杨桦，山东华剑律师事务所律师。
上诉人沈林、张岩因与被上诉人盛同磊房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈林、张岩上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院作出的（2017）鲁0104民初3292号民事判决，�改判支持沈林、张岩的一审诉讼请求，驳回盛同磊的反诉诉讼诉求；2.本案一审及二审的诉讼费用由盛同磊承担。
事实与理由：一、一审判决认为双方2016年5月11日签订的《房屋转让预约合同》实质是房屋买卖合同，属认定事实不清。事实上，《房屋转让预约合同》的性质应为预约合同而非正式的房屋买卖合同。本案中，双方签订的《房屋转让预约合同》虽然对于将来房屋买卖部分条款作出了约定，但因双方在签订该合同时涉案房屋尚未取得产权证，权利处于不确定之中，将来房屋的买卖还具有不确定性，所以双方需在达到约定条件时签订正式的房屋买卖合同。事实上，双方在《房屋转让预约合同》中通篇都表达了将来签订“正式合同”意思，其中，该合同名称为《房屋转让预约合同》；该合同前言部分明确约定该合同是“为保证将来能顺利订立正式的房屋买卖合同”而达成的意向意见；该合同第二条明确约定，双方将来应按本预约合同内容签订正式的房地产转让合同，本预约合同不作为房屋产权转移的依据；该合同第七条明确约定，沈林、张岩在取得房屋不动产登记证原件后，另行签订正式的房屋买卖合同；第八条约定了“拒不签订正式合同”的违约金。说明双方在签订该合同时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在异议的。在当事人在签订合同时都认为是预约合同的情况下，不应认为是本约合同。况且，该合同的公证书确认：若交易房屋符合预约合同中约定的交易条件时，双方当事人应办理正式的《房屋买卖合同》并申请物权登记，说明双方用公证强化了所签订合同的预约性质。
二、一审判决继续履行预约合同错误。一审判决认为双方即便不再签订正式的房屋买卖合同，该预约合同已�有可履行的内容，从而直接判决沈林、张岩将房屋过户给盛同磊，此属错误地免除了盛同磊的义务，加重了沈林、张岩的义务。1、《房屋转让预约合同》首要目的是为了将来签订正式的房屋买卖合同。既然一审判决认定《房屋转让预约合同》合法有效，当事人双方应该依合同履行义务及行使权力。沈林、张岩取得不动产登记证后七个工作日内应另行签订房屋买卖合同是《房屋转让预约合同》明确约定了内容，双方首先应该是履行的该义务，然后才办理房屋过户。预约合同第二条明确约定，本预约合同不作为房屋产权转移的依据。法院认定双方不需要按约定签订房屋买卖合同而直接判决过户违背当事人合同的约定，没有法律依据，属于对当事人合同自由的不当干涉。2、实践中，在二手房买卖时，当事人申请房屋过户之前应先签订正式的房地产买卖合同。房屋买卖合�是房屋过户直接依据。不签订房屋买卖合同或仅凭预约合同，房产部门是不予办理过户的。当事人的约定完全符合法律的规定。一审判决不签正式合同直接过户，改变了预约合同的约定，减少了盛同磊的合同义务，使盛同磊即使不签订正式合同也能将房产过户，而沈林、张岩失去了因对方不履行签订正式合同义务的先履行抗辩权以及违约求偿权，并因此而导致财产非预期的被强制剥夺而无能为力。本案中盛同磊违约在先（或盛同磊原因）导致合同无法履行，但是一审判决却让盛同磊获取了额外利益，而损害了守约的沈林、张岩的利益。
三、沈林、张岩解除合同的主张应得到法院的支持。预约合同无法继续履行，即不签订正式房屋买卖合同和房产无法过户的原因与沈林、张岩无关，而是由盛同磊的原因导致的。沈林、张岩有权要求解除合同符合法律规定，一审判决不支持解除合同是错误的。沈林、张岩同时有权主张违约责任及要求赔偿损失。1、沈林、张岩积极履行合同约定的义务，而盛同磊明确表示不履行合同义务，盛同磊行为违约或至少合同无法履行的原因在于盛同磊。预约合同约定在沈林、张岩取得房产证7日内，双方签订合同办理过户。沈林、张岩于2017年6月15日取得涉案房屋产权证。一审中，盛同磊已经认可，在2017年6月16日及6月24日两次通知盛同磊签订正式合同并办理过户，盛同磊一直拖延履行。在2017年6月26日双方在房产局办理过户时，盛同磊要求沈林、张岩与其父盛长芹签订合同并过户到其父名下。沈林、张岩不同意变更合同，双方协商无果。后盛同磊明确拒绝签订合同。2、合同约定的履行预约合同义务的期限已届满，并且不是沈林、张岩的原因导致不能履行，盛同磊已经明确拒绝继续履行合同，沈林�张岩解除合同的主张应得到法院的支持，即使盛同磊再要求继续履行合同，已无合同依据。在盛同磊逾期履行合同义务后，在后续的时间点上，并无约定的合同义务，法院判决直接过户房屋毫无合同依据，法律也没有赋予一审法院使已经过期的合同义务起死回生的权利。同理，不论限购政策是否影响到盛同磊，不签订正式合同的过错不在沈林、张岩，逾期之后，沈林、张岩已经向法院起诉主张解除合同，表达了拒绝履行过期义务的意思，所以无论盛同磊1年后是否具备了购房资格，都不可以使已经逾期的合同义务再次恢复。故，一审判决认为，盛同磊在逾期履行合同义务1年之后的2018年2月9日取得了章丘市户口后合同可以继续履行是错误的。3、预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。盛同磊在约定期间�拒绝履行合同义务，致使预约合同无法继续履行。另外，限购政策影响的不是当事人签订房屋买卖合同的行为能力，而是房产过户，故盛同磊不签约的行为构成了违约。在涉案房屋过户前，沈林、张岩即使取得全部购房款也无法再买其他房屋，在房价不断大幅上涨的情况下，损失巨大，盛同磊应该承担违约金责任并赔偿损失。
四、一审判决超出了盛同磊的反诉请求。盛同磊的反诉请求为继续履行合同，并没有明确具体的履行内容，法院的判决超出了反诉请求。《房屋转让预约合同》约定“本预约合同不作为房屋产权转移的依据”，一审判决直接认定该合同具有直接过户房屋的效力，判决沈林、张岩将房屋过户给盛同磊，显然与当事人约定不符。而且，《房屋转让预约合同》后续义务众多，至少包括签订正式合同以及房屋过户，法院选择性地只判决沈林、�岩配合过户不合理。
五、一审判决存在程序错误，2017年12月份开庭时，一审笔录最后一页，法官询问了第一次简易程序到期后是否同意继续使用简易程序，虽然双方同意，但是继续适用简易程序，依法应经过院长批准，案卷中未见该批准程序并拖延了近六个月才下达判决，给了盛同磊充分的伪造购房资格的时间，我方认为程序不正确，应发回重审或依法改判。
综上所述，《房屋转让预约合同》性质为预约合同而非本约合同，该合同约定的首要义务为将来签订正式的房屋买卖合，但是盛同磊在约定的期间内明确拒绝签订合同，沈林、张岩有权主张解除合同。合同义务已过约定履行期间，即使盛同磊取得了济南市户口，盛同磊要求继续履行合同的主张也不应得到法院支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。沈林、张岩请二审法院查清事实，�法改判，以维护法律的正确实施，保护沈林、张岩的合法权益。
盛同磊辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回沈林、张岩的上诉请求，维持原判。盛同磊认为从稳定民事法律关系的角度出发，涉案房屋盛同磊已经居住多年，且沈林、张岩与盛同磊签订房屋买卖合同的初衷是为了拿到购房款，而不是与盛同磊签订一纸合同。
沈林、张岩向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除2016年5月11日签订的《房屋转让预约合同》；2.盛同磊向沈林、张岩支付违约金130200元（违约金数额按照房屋总价款651000元的20%确定）；3.盛同磊向沈林、张岩支付房屋占有使用费21000元（暂计至起诉之日，实际支付金额参照同地段、同面积房屋租金标准约1500元/月计算，自2016年5月起计算至实际搬离之日止）。
盛同磊向一审法院提出反诉请求：请求依法判令沈林、张岩继续履行合同，支付违约金130200元。
一审法院认定事实：沈林、张岩系夫妻，张岩的母亲与盛同磊的父亲是表姐弟关系。2014年11月1日，沈林、张岩购得坐落于济南市西客站片区腊山河东路东侧、兴福寺路南侧海亮艺术华府西地块8号楼1单元5层502号房产（以下简称502号房产）一套，建筑面积为99.99平方米。2016年5月11日，沈林、张岩作为甲方，与乙方盛同磊在济南市齐鲁公证处签订《房屋转让预约合同》一份，双方在预约合同中约定如下：第一条、房屋基本情况，包括坐落、建筑面积以及销售（字）201418712023号《济南市商品房买卖合同》编号（网签备案），甲方于2014年11月1日与山东海亮房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了上述房屋，该房屋的面积及房屋具体地址以房产证登记为准，该房屋已经竣工验收并交付，尚未办理不动产登记证。乙方对甲方拟转让房屋的权属情况以（已）充分知悉。第二条正式交易的约定甲方承诺在取得房屋所有权证后将上述房屋转让给乙方，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。双方确认，已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同的约定，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖的合同目的。本合同不作为房屋产权转移的依据。正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。甲乙双方任一方不得单独对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容作任何变更。第三条关于价款双方约定该房屋的转让价款为651000元。即使房产证登记面积出现误差，如今后房屋产权登记面积与商品房买卖合同约定的面积有差异的，仍以该价款为准，不作任意变更。……。第四条关�预付款及支付甲、乙双方在签订本协议后两日内，乙方即支付预付款人民币300000元，乙方于2017年5月30日前支付人民币150000元，剩余款201000元在双方正式办理完毕房屋交易过户手续当日支付。第五条交易税费的约定房屋的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行办理房地产权过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易契税、印花税、营业税、增值税等）均由乙方承担。如按国家有关规定应由甲方承担的税费，亦由乙方以甲方名义交纳。第六条正式交易条件甲方应在取得该房的不动产登记证原件后柒个工作日内与乙方签订正式的房屋买卖合同并办理产权转移登记、过户手续。……。第七条双方的承诺、义务及责任……甲方保证对该房产有完全处分权；乙方保证对上述房屋的现状、权属状况已经做了必要且充分的了解�系完全自愿购买，并对房屋状况在正式交易前可能产生的风险进行了充分的考虑并愿意承担。第八条违约责任若甲方拒不配合办理上述房屋不动产登记证、拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部预付款外，还需要向乙方支付房屋交易总金额20%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。若乙方拒不签订正式合同，拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付房屋总交易金额的20%违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。合同还约定了其他条款。
山东省济南市齐鲁公证处对沈林、张岩与盛同磊签订的《房屋转让预约合同》进行了公证。公证书载明，双方就该房屋达成了交易意向，并对将来的签署正式房屋买卖合同进行如下预约：待甲方取得《不动产权证》后，双�以人民币陆拾伍万壹仟元交易上述房屋，签订《房屋转让预约合同》后两日内，乙方向甲方支付叁拾万元作为预付款。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的规定，若交易房屋符合合同中约定的交易条件时，双方当事人应办理正式的《房屋买卖合同》并到该房屋所在地登记机构申请物权登记，届时若一方违约，应向对方支付违约金，同时，对方有权要求继续履行合同。
2016年5月12日与2017年5月9日，盛同磊向张岩支付了房款450000元，后沈林、张岩将502号房产交付给盛同磊。2017年7月17日，盛同磊的父亲盛长芹向张岩的银行账户汇款201000元。
2016年5月9日，沈林、张岩缴纳维修基金12009元，盛同磊于2017年5月12日缴纳涉案房产的契税9349.79元，同年6月15日，沈林、张岩领取了502号房产的《不动产权证书》，并于同年6月24日以发送《�知函》的形式通知盛同磊于2017年6月26日到沈林、张岩处签订正式房屋买卖合同缴纳剩余房款，并到房管局办理产权转移登记、过户手续。盛同磊于6月26日至房管局，因本人限购且提出以父亲盛长芹的名义与沈林、张岩签订房屋买卖合同，被沈林、张岩拒绝，双方发生争议。
当事人对以下事实有争议：
沈林、张岩称，因为房产证当时尚未办理，无法签订本约，双方只能签订预约合同，待房产证下来之后再签订正式的房屋买卖合同。但是在本约签订的条件成就以后，即502号的房产不动产权证已经取得后，买卖双方应按预约合同的约定时间内签订正式的房屋买卖合同，但盛同磊却以各种理由拒不办理，甚至提出等两年以后再签合同或更换买受人的想法，但济南市现有的限购政策规定每个家庭只能购买两套房屋，两年之后再签订合同会损害其合法权益�更换买受人也违反了合同相对性，盛同磊的行为存在违约，故提出要求解除预约合同并要求盛同磊按房屋总价款的20%支付违约金以及参照同地段房租为标准支付自2016年5月至搬离之日的房屋占有使用费。沈林、张岩认可收到了450000元购房款，但对于盛长芹向张岩的账户转账的201000元，并非其催要购房余款，而是发现账户余额增加，与盛长芹通电话后才知道该款项来自盛长芹。但盛长芹并非合同相对方，也没有盛同磊的委托书，在转款前亦未通知张岩，因此该款项不能认定为支付的购房余款。
为证实其主张，沈林、张岩提交如下证据：1.张岩与盛同磊短信记录截图及电话费缴费发票，证明号码为1885413****手机由盛同磊使用，盛同磊收到其通知后，以种种理由拒绝签订正式合同，也不解除合同，导致沈林、张岩无法出售房屋。2.同地段、同类型房屋的租金�况截图证明：沈林、张岩从58同城网站上查询同地段、同类型房屋的每月租金为1800元左右，沈林、张岩要求1500元/月的标准要求盛同磊支付自2016年5月至实际搬离之日的房屋占有使用费。3.张岩使用手机播放视频以及使用沈林的手机播放张岩与盛同磊的通话录音（刻制光盘）及书面说明证明：沈林、张岩在6月26日已经配合盛同磊前往房管局办理本约的签订及网签手续。但是由于不能归责于沈林、张岩的原因造成本约无法签订，网签无法办理，沈林、张岩并不存在过错，不应向盛同磊承担违约责任。
盛同磊对上述证据提出如下质证意见：沈林、张岩所称的手机号码确由其使用，对证据本身没有异议，但是短信内容证实为了实现双方签订房屋买卖合同的目的，其积极履行合同义务，而沈林、张岩在得知其被限购以后，没有积极配合双方房屋买卖合同的继续履行，拒绝配合其完成房屋买卖。其不认可沈林、张岩提交网站查询房产信息，且该证据亦不能证实涉案房产的租金，其根据合同约定合法占有使用房屋，也不应支付房屋占用费。对于沈林、张岩所提交的视频证据无异议，其在6月26日上午去过房管局，因为限购无法用其名字办理过户，使用其父亲盛长芹的身份证签订合同，被沈林、张岩拒绝，当天下午其没有再去房管局。
盛同磊称，沈林、张岩与其于2016年5月11日签订房屋买卖合同目的是他们出售房屋得到房屋价款651000元，其已将约定房屋价款651000元全部支付给沈林、张岩，沈林、张岩的合同目的已经实现，而办理房屋过户手续是出卖方的义务，其无任何义务再交房屋使用费。现在由于其限购无法立即过户，但是双方完全可以通过补充协议协商变更合同主体，或者延长沈林、张岩履行合同义务的时间，待其具�房产过户条件时，沈林、张岩应该以诚信的态度履行自己的合同义务。沈林、张岩在6月26日之前已得知其限购，其提出以父亲名义签订合同，双方曾有过磋商，沈林、张岩提出如果其再增加30万元，可以将合同主体改为其父亲，其不同意但表示可以增加5万元，因沈林、张岩不同意，双方未达成协议。
为证实其主张，盛同磊申请证人张福明出庭作证。
张福明出庭作证称，张岩的母亲与其是姐弟关系，其与盛同磊的父亲盛长芹是表兄弟关系。其全程参与了盛同磊与张岩买卖房屋的过程，双方的购房意向是真实有效的。盛长芹是外地人，他长期在非洲工作，不知道济南限购政策，有购房需求，向其打听其公司旁边那个楼盘，也交了意向金。外甥女张岩在东边工作，想按原价转让西客站这套房子，其就将此消息告诉盛长芹，盛长芹已经交了购房意向金�且订的这个房子离公司又近，他不想违约。姐姐多次找其，如果张岩这房子不脱手，东边的房子无法购买。其就劝盛长芹把订的房子退了，购买张岩的房子。双方都是亲戚，其就牵线搭桥，虽然盛长芹极不情愿，但迫于其极力要求及出于亲情考虑，双方达成了购房意向。盛长芹还向其借钱按照合同约定把钱付给张岩，但是后来房价涨了，张岩就要求涨价。其知道盛同磊限购的事，也组织他们双方调解过，打电话给张岩但她不接，还称无关人员不要掺和这个事情。
沈林、张岩对证人张福明的证言提出如下质证意见：证人陈述的事情与客观事实相去甚远，张岩的母亲并没有找证人卖房子，3月份，沈林、张岩已经在东边支付全款购买了房子，西边的房子也没打算卖，只是随口一提，不知道证人怎么知道其要卖房子，就问张岩的母亲是否要卖，其也没有反复找�长芹。盛同磊之前所订房屋的单价在7000元左右，而涉案房屋单价是6200元，盛同磊是为了省下10多万元的购房款才与沈林、张岩在5月份签订了合同。再者，证人出庭作证证实的是预约合同签订前的家庭琐事，与双方争议的预约合同能否继续履行、如何履行以及违约责任的划分等问题均没有实质性帮助。
一审庭审后，盛同磊提交了常住人口登记卡以及通过网络机打的《济南市不动产登记信息查询结果证明》、网站截图，证明盛同磊自2018年2月9日因租房自山东省聊城市东昌府区张炉集镇盛庙村177号迁至山东省章丘市双山街道宝岛街629号2号楼2单元101号；2018年3月19日，经查询在济南市不动产登记系统中无房屋登记信息。
沈林、张岩对盛同磊提交上述证据发表如下质证意见：1.盛同磊在庭审中故意隐瞒证据，在法庭辩论结束后向一审法院提交所谓的新证�，不能作为定案依据。盛同磊在开庭时陈述工作单位在济南市槐荫区，而户口本记载是章丘市租赁房屋，明显不符合常理，这显然是为规避限购政策通过虚假手段取得。2.当事人在《商品房预约转让合同》中对于签订新买卖合同的时间约定非常明确，盛同磊已经违约9个月未与其签约，市场情况发生重大变化，其不同意按原条件与盛同磊签约。3.即使盛同磊户籍已经迁移到济南市，只能说明他现在具备购房资格，并不能逃避他在前的违约行为所造成的后果。4.即便按盛同磊的反诉请求，他也是要求继续履行预约合同，而由于盛同磊的违约导致该合同无法履行。5.对于网站截图，无法确认真实性，且根据内容显示审核结果已于2018年3月20日出具，但盛同磊并未提交相应的3月20日的审核结果，沈林、张岩自行在相同网站上用盛同磊的身份证查询的结果显示没有对应的有效限�证明。对于不动产登记信息查询结果的真实性无异议，但此查询结果上查询房屋范围不包含章丘市，无法核实盛同磊在章丘无房产的事实。
一审法院认为，沈林、张岩与盛同磊于2016年5月11日签订的《房屋转让预约合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效，各当事人应当按照上述合同的约定履行各自的义务。
本案的焦点问题一，双方经过公证的预约合同的认定。沈林、张岩提出预约合同是一种将来订立一定合同的合同，其合同目的是在约定的时间内签订本约，只有本约的合同目的才是履行过户义务，因盛同磊的原因导致现在无法签订本约。盛同磊称，双方在公证处签订的预约合同就标的物房产以及该房产的价格等相关内容已经做出了非常详实的约定，就合同内容而言应当是一个非常完备的合同，且沈林、张岩取得房款后已实现了卖房目的。
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。而本案中，双方均认可签订预约合同原因在于涉案房产不动产权证尚未下发，并非是为了再进一步签订房屋买卖合同。且从预约合同约定的条款来看，该合同就房屋情况、价款金额、预付款及支付方式、正式交易及交易税费的承担、违约责任均进行了明确具体的约定，具备房屋买卖合同的形式要件。另外，在预约合同第四条还约定沈林、张岩承诺在取得房屋所有权证后将上述房屋转让给�同磊，双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，双方确认已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同的约定，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖的合同目的。该条款系对涉案房产办理所有权转移的条件的约定，双方即便不再签订房屋买卖合同，该公证的合同已具有可履行的内容，而双方实际亦按该公证合同履行付款、交房的义务。
无论从形式要件，还是双方对预约合同的履行情况，买卖双方的目的均在于实现买房、卖房的目的，而并非为了将来再订立一个合同。双方签订的预约合同的初衷在于当时涉案房产尚未取得不动产权证，而在预约合同中约定的“取得该房的不动产登记证原件后7个工作日内，双方签订正式的房屋买卖合同并办理产权转移登记、过户手续办理期限”也是对于房屋买卖合同履行过程中，双方关于房产所有权转移登记的约定。
综上，经过公证的预约合同并不符合上述司法解释规定的预约合同，其实质就是房屋买卖合同。
本案焦点问题二，在合同履行过程中，因盛同磊受到济南市限购政策影响而不能与沈林、张岩办理房屋所有权转移手续，盛同磊的行为是否构成违约。在合同履行过程中，沈林、张岩取得涉案房产不动产权证后向盛同磊发送通知约定签订正式房屋买卖合同并办理所有权转移手续，在双方约定的6月26日，因盛同磊限购而不能办理上述手续，该原因是济南市限购政策，是不可归责于买卖双方的原因所致涉案房产产权转移手续无法办理，而并非出于盛同磊的本意，不愿意或拒绝办理，因此盛同磊的行为不构成违约。同样，沈林、张岩的行为亦不构成违约。沈林、张岩认为盛同磊违约要求支付违约金的请求，无事实依据，一审法院不予支持；盛同磊要求沈林、张岩支付违约金的请求亦无事实依据，亦不予支持。
沈林、张岩提出解除预约合同的理由在于盛同磊限购，无法在其取得不动产权证后及时签订本约，且两年之后再签订正式合同损害了其合法权益。现盛同磊在本案审理过程中取得济南市户籍，符合济南市现行的限购政策规定的本市户籍家庭，具备购房条件。在盛同磊已取得购房资格，涉案房产亦具备过户条件，且购房款项已全部付清，涉案房产已交付的条件下，为了维护交易的稳定性，沈林、张岩应履行办理所有权转移手续，其提出解除合同有违诚信原则，其请求不予支持。盛同磊占有、使用涉案房产是基于房屋买卖合同且已支付房款的合法占有，沈林、张岩要求盛同磊支付房屋占有使用费无理无据，其请求应予驳回。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房屋转让预约合同》的性质及一审程序是否违法。本案中，双方当事人于2016年5月11日签订《房屋转让预约合同》，从该合同约定内容来看，双方就房屋基本状况、价款、付款方式、付款时间、交付条件及日期、交易税费的承担、违约责任等均进行了明确具体的约定，故该合同具备了商品房买卖合同的主要内容。一审期间，双方均认可签订预约合同的原因在于涉案房产不动产权证尚未下发，并非为了再进一步签订房屋买卖合同，故应依法认定为房屋买卖合同。在合同履行过程中，虽然盛同磊受到济南市限购政策影响而不能办理房屋所有权转移手续，但盛同磊在本案审理过程中取得济南市户籍，符合济南市现行的限购政策规定的本市户籍家庭，具备购房条件。基于此，�购房款项已全部付清，盛同磊已经履行了主要义务，且涉案房产已交付的条件下，为了维护交易的稳定性，一审判决沈林、张岩应履行办理所有权转移手续，并无不当。故此，沈林、张岩主张解除涉案合同及一审判决超出盛同磊之诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。
关于一审程序问题，一审中双方均同意继续适用简易程序，并依法已经院长批准，符合法律规定，沈林、张岩主张一审程序违法，理由不能成立。
综上所述，沈林、张岩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13856元，由沈林、张岩负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年八月一日
书记员 李春月