北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2436号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。
法定代表人：王彬，经理。
委托诉讼代理人：赵胜利，男，1974年10月7日出生，北京金宣置地房地产经纪有限公司法务专员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李继，男，1984年6月6日出生，汉族，中国电力科学研究院工程师，住北京市大兴区。
上诉人北京金宣置地房地产经纪有限公司（下称金宣置地公司）因与被上诉人李继房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金宣置地公司上诉请求：撤销一审判决，改判李继支付我公司违约金5500元，赔偿我公司合理损失1200元。事实和理由：一、一审法院认定的事实及审理程序有误：1.我公司并未收到李继交付的押金。2.我公司申请法院调取证据、申请追加被告、申请按普通程序审理、申请证人出庭作证，一审法院均未置可否，审判员由王运佳更换为李俊，法庭也未给出更换的原因。3.李继提交的录音证据，既未整理成文字，也未当庭播放，代理人要求当庭播放，遭拒绝。4.重要证人陆某未出庭作证。庭审时审判员当庭拨打“陆某”的电话核实，对方称《房屋租赁情况说明》是“陆某”自己“写的”。打印与手写，常识性能够识别的不同行为，一审法院竟然没有发现并采信身份不明的证言。5.我公司与陆某的《房屋出租委托代理合同》的到期日是在2017年9月29日，但一审法官助理经其“问问”后却说和陆某的合同到期日没关系，拒绝了金宣公司提交此证据。6.李继拒绝和我公司办理交接，未履行合同第十条第五款“乙方应当在租期满当日交还房屋”的约定。二、一审法院依据合同法第四十条判决合同条款无效，理由、依据错误矛盾。1.李继没有证据证明合同属于“格式合同”。2.签约双方均可以对合同进行修改、补充，并不存在重大误解、强迫与欺诈。3.合同中并没有我公司免除自己责任的约定。三、一审法院认为合同第十条第三款无效的判决理由是矛盾的。1.一审法院只认为李继有交易自由，并没有说明我公司是否有交易自由，双方的自由是否均等、是否存在优先资格、交易自由是否可以通过契约约定等等。如果约定合同期满后，我公司不能代理出租，由李继代理，是否限制了我公司的交易自由，判决中没有说明。既然是交易自由，反之放弃交易也是自由，一审法院支持李继的交易自由、否定李继放弃交易的自由、限制我公司的交易自由，逻辑上矛盾，事实上也是不公平的。2.“排除李继的交易自由”的理由，与合同法第四十条“排除对方主要权利的”的法律规定不符。3.假设李继与业主私自签约行为，属于“权利”，一审判决也没有说明是什么法律或什么正式的、有效的规则规定的权利。四、李继认为自己没有和业主私自签约，应该举证证明。五、我公司是接受陆某的委托对李继出租，如果李继认为我公司违约，根据合同法第四百零二条，李继、李继之弟李峰、业主陆某在知道委托代理关系的条件下应该接受合同的约束，更不应该自己或通过其他人与委托人（业主）签约。李继存在恶意的过错。综上，一审法院拒绝调取证据、在李继不按约定条件解除合同、证言虚假等诸多相关事实情况下，仅凭李继、李峰兄弟与陆某三方串通的交房证明、租赁合同，判决合同第十条第三款无效，不支持守约方我公司的请求，是荒谬、荒唐的。按照合同第十条第三款、第十条第五款、合同第三条第二款第二项的约定，李继应当承担违约责任，赔偿我公司的合理损失，即可预期收益半年的租金差价1200元。
李继辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、一审法院认定事实清楚正确，金宣置地公司称一审法院认定事实及审理程序有误，没有任何依据。1.按照房屋租赁合同要求，租金支付方式为“押壹付壹年”，支付时间为2016年7月31日。如果我当时未按要求支付押金和住房租赁费，根本不可能租住房屋。我一审时向法院提交了押金条，金宣置地公司以看不清楚为由拒绝承认我向其交付过押金的事实。首先我提交的押金条为第二联，即复印联，由于金宣置地公司提供的押金条材质问题，存放一段时间后，确有不清楚情况，但押金金额，房屋地址等仍清晰可见，不妨碍认定我已向金宣置地公司交付5500元押金的事实。一审法院审理过程中，金宣置地公司曾亲口承认我给付过其5500元住房押金，只是其单方面认为我违约所以才没有进行返还。2.一审庭审时，我当庭提供了录音证据的电子版及文字版，并当庭播放了我与金宣置地公司员工小陈的手机通话录音。3.金宣置地公司以房东陆某说《房屋租赁情况说明》是“写的”与实际是“打印文本”不符为由，质疑一审程序，完全是在文字上做文章，故意胡搅蛮缠。4.关于金宣置地公司与房东陆某签订的《房屋出租委托代理合同》的截止时间，一审庭审时，金宣置地公司代理人确认截止时间为2017年7月29日。一审庭审时，法官要求金宣置地公司提供该合同，金宣置地公司以未带为由，拒绝提供。金宣置地公司称一审法官拒绝其提供该证据完全与事实不符。此外，金宣置地公司强调其与房东陆某签订的《房屋出租委托代理合同》的截止时间与本案没有任何关系。首先，我与金宣置地公司签订的《房屋租赁合同》到期时间为2017年7月29日确信无疑，合同到期，房屋验收合格，金宣置地公司无任何理由不返还我交付的租房押金。金宣置地公司与房东签订的合同到期日期为什么时候，在本案中与我的关系不大。其次，即便房东在与金宣置地公司的合同期内与第三人签订合同，也是房东与金宣置地公司及第三人之间的纠纷，与我无关。另外根据我与金宣置地公司及房东陆某的沟通情况，金宣置地公司与房东签订的合同在2017年6月29日即已到期，只是按照当时签订的《房屋出租委托代理合同》相关条款的规定，房东陆某与金宣置地公司沟通确认合同到期后可自动顺延一个月，我才勉强可以住到2017年7月29日。5．金宣置地公司称本人拒绝与其办理交接，完全属于污蔑。本人在一审时提供的与金宣置地公司员工的通话记录、通话录音即可证明。二、金宣置地公司否认与我签订的《房屋租赁合同》版本为其提供的格式合同，完全是罔顾事实。参看该合同扉页“特别提示”中的相关表述，即可清晰地说明该合同为其提供的格式合同。由此可以确定该合同第十条第（三）款“双方解除合同后，三个月内乙方不可以与此房业主私自成交，否则按月租金200%向租赁代理机构支付违约金”为金宣置地公司一手炮制的霸王条款。金宣置地公司认为一审判决理由、依据错误、矛盾是没有依据的。另外根据《北京市房地产经纪管理办法》第三十九条第（十一）款规定，“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有：利用自制格式合同文本或采取修改合同示范文本名称、内容、增加补充条款等方式侵害当事人合法权益”，本案中，金宣置地公司即利用修改北京市合同示范文本内容，增加补充条款的方式，炮制霸王条款，侵害我的合法权益。我在查阅金宣置地公司企业信息时发现，北京工商局曾在2017年9月20日，以金宣置地公司在其提供的格式条款中“排除消费者依法应当享有的其他权利”为由，对其进行了行政处罚。金宣置地公司通过霸王条款谋利的事实已经不言而喻。三、金宣置地公司在二审上诉状中，大谈“权利”与“自由”，认为本人在与其解除合同后，不存在交易自由，完全是在混淆视听，践踏法律的尊严。四、房屋租赁到期后，我并没有续租房屋，房屋经由房东陆某验房后，由其直接租给第三人。一审时，我向法庭提供了房东提供的《房屋租赁情况说明》及其与第三人签订的租房合同，证据真实有效，金宣置地公司诬陷我存在恶意串通行为，且断定本人和房东私自签约是没有任何依据的。五、金宣置地公司利用委托人、受托人、第三人之间的法律关系，诬称我存在恶意过错是不能成立的。我与房东无直接合同关系，房屋租赁到期后，我无权约束房东与第三人签订合同。房东不愿意继续将房屋委托给金宣置地公司，金宣置地公司应从自身工作情况找原因，不应将责任归咎到我身上。综上所述，金宣置地公司通过炮制霸王条款，罔顾事实，意图侵吞我房屋租赁押金的行径已经显而易见。请求法院依法驳回金宣置地公司的上诉请求，维护答辩人的合法权益。
李继向一审法院起诉请求：1.判决我与金宣置地公司签订的房屋租赁合同第十条第（三）款无效；2.判决金宣置地公司退还我房屋租赁押金5500元；3.判决金宣置地公司承担本案诉讼费用。
金宣置地公司向一审法院反诉请求：1.李继支付违约金22000元；2.李继赔偿我公司合理损失1200元。
一审法院认定事实：2016年7月31日，金宣置地公司（甲方）与李继（乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》，约定：第一条房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区广安门外大街305号二区5号楼11层11K，建筑面积67.35平方米。实际租赁面积54.66平方米。第二条房屋租赁情况及登记备案。租赁用途为居住。第三条租赁期限。自2016年7月31日至2017年7月29日。第四条租金及押金。租金标准为5500元/月，租金支付方式为押一付一年。第六条佣金。第七条房屋交付及修缮。第八条转租。第九条合同解除。第十条违约责任。（三）双方解除合同后，三个月内乙方不可以与此房业主私自成交，否则按月租金的200%向租赁代理机构支付违约金。（五）乙方应当在租赁期满当日交还房屋。乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。第十一条合同争议的解决办法。
合同签订后，金宣置地公司向李继交付了租赁房屋。李继向金宣置地公司支付了一年的房屋租金。审理中，李继提交了金宣置地公司出具的押金收据用于证明其交纳了押金5500元。金宣置地公司主张收据内容不清，对押金收据的真实性不予认可。
2017年7月29日，李继与金宣置地公司的房屋租赁合同到期终止。2017年7月30日，房主陆某自行与李继办理了交接手续，同日，陆某与李继之弟李峰签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给了李峰。
一审庭审中，李继主张双方合同已到期终止，金宣置地公司应退还租赁押金5500元。金宣置地公司主张合同到期后，李继未将房屋交还给该公司，而是自行与房主签约，李继的行为构成违约，应按照合同约定承担违约责任。李继主张其将房屋交还房主经过了金宣置地公司的同意，其并未与房主签订合同，而是其弟弟李峰与房主签订的合同，其并未违约，而且双方签订的房屋租赁合同第十条第（三）款为格式条款，加重了其责任，限制了其权利，该条款应属无效。金宣置地公司主张房屋租赁合同第十条第（三）款是双方在自愿基础上签订，不存在无效情形，而且房屋实际是李继居住，并非李峰居住，李继、李峰与房主之间存在恶意串通。
一审审理中，金宣置地公司认可该公司与房主陆某之间的房屋租赁合同于2017年7月29日到期终止。
一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案《北京市房屋租赁合同》系金宣置地公司提供的格式合同，该合同第十条第（三）款约定：合同解除后，三个月内李继不可以与房主私自成交，否则按月租金的200%支付违约金。该条款限制了李继在合同解除后的交易自由，加重了李继的责任，该格式条款应属无效，对李继要求确认该条款无效的诉讼请求，法院予以支持。金宣置地公司以李继违反该条款约定构成违约的主张，法院不予采纳，且金宣置地公司提供的证据亦不能证明李继与房主自行成交。由于金宣置地公司与房主的合同也已到期终止，在房主要求下，李继与房主办理了交接手续，将房屋交还房主，应视为李继已履行了交房义务，且并无证据证明对金宣置地公司的权利造成了影响，故金宣置地公司以李继未将房屋交还该公司构成违约的主张，法院不予采纳。李继提供的证据可以证明其已交纳了租赁押金，金宣置地公司主张李继未交纳押金，法院不予采纳。综上所述，李继与金宣置地公司之间的租赁合同已到期终止，李继并无违约行为，李继要求金宣置地公司退还房屋租赁押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。金宣置地公司要求李继支付违约金及赔偿合理损失的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京金宣置地房地产经纪有限公司与李继于二○一六年七月三十一日签订的《北京市房屋租赁合同》第十条第（三）款无效；二、自判决生效之日起七日内，北京金宣置地房地产经纪有限公司退还李继房屋租赁押金5500元；三、驳回北京金宣置地房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审基本一致。二审审理中，金宣置地公司提交了其作为乙方与甲方房主陆某之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定：“出租代理期自2016年6月29日至2017年6月29日，共计1年，出租代理期限可延长三个月；出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回，如乙方有续约需求，应与甲方另行协商，如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订续租协议，如果甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延不超过3个月，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方”，证明出租代理期限至2017年9月29日。李继认可证据的真实性，不认可证明目的，称合同明确载明到期日为2016年6月29日，自动顺延最长不超过3个月，具体延长多长时间需要双方确定，当时双方告知其委托代理合同2016年7月29日到期。李继提交了北京市企业工商信息网打印的处罚决定，证明金宣置地公司曾因在格式条款中排除消费者依法应享有的权利而受到行政处罚。金宣置地公司不认可该证据的真实性、关联性及证明目的，称公司没有受到过处罚。
另补充查明：李继与金宣置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》首页有特别提示，提示了房屋交验的操作细节及租金付款账户等。此外，本院庭审中金宣置地公司先是认可押金收据的真实性，但辩称是李继要求先开具收据，然后付款，但收据开出后李继并没有实际付款，后又在审理中否认押金收据的真实性。
本院认为，金宣置地公司系以转租赚取租金差价的方式获利，故金宣置地公司为李继提供的并非居间服务。李继与金宣置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》第十条第（三）款约定，合同解除后，三个月内李继不可以与房主私自成交，否则按月租金的200%支付违约金。虽然金宣置地公司不认可该条款为格式条款，但从合同首页的特别提示及合同行文可以看出《北京市房屋租赁合同》系金宣置地公司为租户提供的可重复使用的模板合同，包括第十条在内的合同主要条款均为金宣置地公司预先拟定，上述条款符合格式条款的特征，可认定为格式条款。该条款限制了合同终止后李继与房主缔结契约的权利，加重了李继的责任，且金宣置地公司并无任何证据证明在签署合同时已就该条款提请李继予以注意，故李继要求确认该条款无效，符合法律规定，本院予以支持。金宣置地公司以李继违反该条款构成违约，追究李继的违约责任，依据不足，本院不予支持。
关于金宣置地公司是否收取了李继押金5500元，李继提交了盖有金宣置地公司财务专用章的收据，虽然收据上个别字迹模糊，但押金，交款数额及李继的姓名均可清晰辨认，且可与合同条款相互印证，故足以认定李继已经依约交纳了上述押金。根据已查明的事实，合同到期后李继虽然没有将涉案房屋直接交还给金宣置地公司，但已将房屋及时返还给房主陆某，陆某亦未再要求金宣置地公司返还房屋，故应视为李继已经完成了交房义务。至于陆某与金宣置地公司之间的《北京市房屋出租委托代理合同》何时到期，与本案不具有直接关联，金宣置地公司如认为陆某提前收回房屋影响了其权益，应直接向合同相对人陆某主张。现李继与金宣置地公司之间的《北京市房屋租赁合同》已到期终止，金宣置地公司理应将押金及时返还给李继。关于金宣置地公司主张的损失赔偿，房主陆某有权利选择是否与金宣置地公司续签《北京市房屋出租委托代理合同》，金宣置地公司不应将合同不能续签的责任归因于李继，其要求李继赔偿不能续约的损失，没有法律依据，本院不予支持。
综上，金宣置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费105元，由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年三月二十九日
书记员 孙国栋