福建省龙岩市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽08执异28号
案外人：严峰，男，1971年7月10日出生，汉族，住龙岩市新罗区。
案外人：严梓豪，男，1993年7月25日出生，汉族，住龙岩市新罗区。系严峰之子。
申请执行人：福建上杭农村商业银行股份有限公司，住所地福建省上杭县临江镇振兴路171号，组织机构代码
被执行人：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区居民路17号，组织机构代码72973096-4。
法定代表人：邱东良，董事长。
本院在执行申请执行人福建上杭农村商业银行股份有限公司与被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人严峰、严梓豪对执行龙岩市新罗区松涛花园负3层（C层）C305、C306、C307非人防车位提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人严峰、严梓豪称：严峰于2006年12月26日购得坐落于龙岩市新罗区东城松涛居委会工农巷27、29号刘汉阳、郑素如（二人系夫妻关系）的房屋二幢，转让金额合计人民币110万元，当日签订协议并经龙岩市第二公证处公证，转让款次日付清。2013年12月严峰之子严梓豪与龙岩市金宏房地产开发有限公司及龙岩市宏信房屋征收公司签订了上述新罗区东城松涛居委会工农巷27、29号房屋的拆迁补偿安置（产权调换）协议书，安置房屋为新罗区东城松涛花园2号楼218单元房产，车位等其他待定。2014年2月5日，严梓豪与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订“拆迁补充安置补充协议”，双方同意将待定车位确定为负3层（C层）C305、C306、C307非人防车位。
案外人认为其与房屋产权人刘汉阳、郑素如的房屋购买协议真实、有效，与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订的拆迁安置补偿协议亦真实、有效，法院应立即对松涛花园负3层（C层）C305、C306、C307非人防车位暂缓执行并解除查封。
申请执行人福建上杭农村商业银行股份有限公司答辩称：一、案外人对所涉房产不享有所有权。1、《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。无论案外人与被执行人签订的协议是否有效，根据不动产物权登记生效的规定，由于案外人与被执行人双方签订协议后至今未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力。即使案外人实际占有，但未进行物权权属登记，案外人对房产仍无法享有物权，只享有对被执行人的债权。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”涉案房产系由被执行人进行开发建设，不动产登记的权属人被执行人，至今并未发生变更、转让和消灭等登记。法院依据相关法律规定查封被执行人名下相关财产，符合法律规定，程序得当，应予支持。二、异议人主张的权利不能排除执行。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，案外人严峰、严梓豪系因拆迁安置获得的被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司开发的松涛花园二期3个非人防车位，并非是案外人购买的用于居住的房产，所以案外人主张的权利不能排除执行。2、申请执行人享有的担保物权合法有效，依法具有优先于案外人基于合同产生的债权的效力。申请执行人依法享有抵押权，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
综上，案外人的异议请求，于法无据，不能成立，请法院依法驳回其异议。
被执行人龙岩市金宏房地产开发有限公司未答辩。
本院查明，2006年12月25日，刘汉阳、郑素如与严峰签订关于转让龙岩市新罗区东城松涛居委会工农巷27号、29号房屋的协议，协议约定刘汉阳、郑素如将上述房屋转让给严峰，转让价格110万元，若该房屋被征用，拆迁补偿由严峰与开发商协商，并办理相关手续等。协议当日到龙岩市第二公证处办理公证，龙岩市第二公证处出具（2006）龙二证民字第458号公证书，证明上述协议双方意思表示真实，内容具体明确，协议书项下内容符合法律规定的条件。后上述房产被拆迁征用，上述房屋产权证于2010年10月14日因拆迁被注销。2013年12月2日，案外人严梓豪与龙岩市金宏房地产开发公司签订了《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》一份，约定由龙岩市金宏房地产开发公司对东城松涛居委会工农巷27号、29号房屋进行拆迁补偿安置，安置方式为房屋产权调换安置，住宅安置在东城街道松涛花园2幢218号单元，面积139.8㎡；地下车位编号及面积待定。2014年2月5日，严梓豪与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订“拆迁补充安置补充协议”，双方同意将待定车位确定为负3层（C层）C305、C306、C307非人防车位。
本院认为，案外人严峰根据经公证机关公证的与刘汉阳、郑素如签订的房屋转让协议，取得对龙岩市新罗区东城松涛居委会工农巷27号、29号房屋的拆迁补偿安置权益。严峰、严梓豪与龙岩市金宏房地产开发有限公司签订的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》及《拆迁补充安置补充协议》，约定拆迁人龙岩市金宏房地产开发有限公司通过产权调换的方式，用其开发的龙岩市新罗区东城街道松涛花园2幢218号房屋及负3层（C层）C305、C306、C307非人防车位对被拆迁的东城街道松涛居委会工农巷27号、29号房屋进行拆迁补偿安置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得拆迁补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人有权依照拆迁补偿安置协议的约定优先于第三人获得约定房屋的产权，并依此对抗第三人。法院在执行第三人申请的债权案件中涉及到处置拆迁补偿安置协议明确约定的房屋的亦不得与被拆迁人就该约定房屋所享有的优先取得权相抵触。案外人严峰、严梓豪的异议请求应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，裁定如下：
中止对龙岩市新罗区东城军民路31号（松涛花园二期）负3层（C层）C305、C306、C307非人防车位的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。
审 判 长 林发富
审 判 员 连征元
代理审判员 邹 晖
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 魏闽杰
附：相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。