辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民终178号
上诉人（原审原告):季李。
委托代理人：董婉莹，辽宁双护律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:姜军。
委托代理人：孟亚晶，辽宁正然律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:姜永成。
原审原告季李与原审被告姜永成、姜军房屋买卖合同纠纷一案，大连市中山区人民法院于2015年7月9日作出（2015）中审民初字第25号民事判决，季李、姜军均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人季李委托代理人董婉莹、被上诉人姜军及其委托代理人孟亚晶、被上诉人姜永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告季李一审诉称：被告姜永成与姜军系父子。2009年5月，原告与二被告达成房屋买卖协议。由原告购买被告抵债所得的中山区华山街#号房屋。此后，原告陆续向被告支付购房款合计25万元（包含原告已偿还的该房屋的银行按揭贷款13万元）。但被告迟迟未能给原告办理该房屋的产权手续。原、被告于2012年12月3日签订协议书，约定原、被告解除房屋买卖关系，被告应于2013年3月1日前全额返还原告购房款25万元，若逾期不能返还购房款，自2013年6月1日起以银行四倍利息按日计算违约金。双方约定了发生争议的管辖地为大连市中山区人民法院。嗣后，被告仍未向原告返还购房款，故原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间关于中山区华山街#号房屋的买卖关系；2.二被告共同返还原告25万元及支付相应利息（利息自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按人民银行同期同类贷款利息四倍计算）。
被告姜永成一审辩称：2008年，邹元胜因干工程向被告姜军与原告借款4万多元，到期邹元胜未还，季李、姜军于2009年8月到中山区法院起诉邹元胜，要求其偿还欠款4.7万元，后经法院调解要求邹元胜在2009年6月3日之前偿还欠款。因邹元胜未到期偿还，三人协商邹元胜用有银行贷款的房子抵给原告与被告姜军，此房即案涉房屋。当时原告主张要房子，被告姜军同意，但要求将属于被告姜军的相应款项还给姜军（之所以起诉4.7万元是为了规避起诉费，实际邹元胜共同欠原告及被告姜军34万元），当时口头说只要原告给我15万元，房子就归原告。在此情况下，2012年6月份被告姜军与原告签订房屋转让协议，因在诉讼前进行了财产保全，协议约定原告给姜军10万元，姜军就去解封，原告再办房屋手续。但实际原告先给姜军5万元，姜军即去解封了，但解封后，原告不办理过户了。在此期间房屋一直在原告处。关于房屋转让协议中原告已付7万元给姜军一节，因房屋在腾退时房屋内有人居住，为腾退给居住人2万元，2万元偿还贷款，实际我们收取3万元。2012年12月3日，我与原告签订协议书约定案涉房屋退给我，我给原告25万元，欠银行的贷款必须由原告偿还，姜军对此并不知情。但原告并未及时偿还拖欠银行的贷款，我从2012年12月份持续偿还到2013年5月份，共偿还1.6万元。综上，协议虽签订了，但原告未按第5条约定于2012年11月30日前偿还贷款，所以该协议无效。因房屋所有权人为邹元胜，原告的诉请要求解除合同关系与我无关，不同意原告的诉请。
被告姜军一审辩称：同意姜永成的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：被告姜永成与被告姜军系父子关系。2008年8月30日，案外人邹元胜向被告姜军及原告季李借款4.7万元并承诺年底还清，逾期不还，自愿以自己位于大连市中山区华山街#号住宅转让给季李、姜军；邹元胜同时声明，该房首付款部分抵顶借款4.7万元，另欠银行按揭贷款约38万元及欠该房屋现居住人2万元由季李、姜军偿还，房屋产权归季李、姜军所有，此后该房债权债务由季李、姜军承担，自己按要求协助办理房屋过户手续。嗣后，因邹元胜未能偿还上述欠款，季李、姜军起诉至一审法院要求邹元胜偿还欠款。期间，邹元胜按欠款时的承诺将上述中山区华山街#号房屋交给季李、姜军折抵债务，原告季李与姜军协商后，口头约定由季李取得上述房屋产权，季李再支付相关款项。2009年5月12日，被告姜永成收到原告季李支付预交房（华山街#号）款人民币1万元；之后，原告季李陆续又给付被告姜军共计人民币6万元。2009年6月1日，一审法院作出（2009）中民初字第2477号民事调解书，调解确认邹元胜应于2009年6月3日前一次性偿还季李、姜军欠款人民币4.7万元。2012年6月4日，原告季李与被告姜军签订一份房屋转让协议，协议约定：“姜军将邹元胜欠款所抵给中山区华山街#号房屋以每平方米5600元转让给季李，前期季李已付7万元给姜军用于腾退和银行还贷，另再付给姜军10万元，余下贷款由季李偿还;另给付姜军10万元的方式是姜军须到法院申请解封，季李查询到房屋已解封时先付5万元，余款5万元在2个月内过完户付给……。”协议签订后，原告季李向被告姜军支付款项5万元。2012年12月3日，原告季李与被告姜永成签署一份书面协议书，协议书约定:“鉴于季李购买中山区华山街#号房屋(邹元胜抵债房屋)，季李已支付购房款25万元。因该房屋迟迟无法办理过户手续，现季李不再购买该房屋，姜永成、姜军同意返还季李已付购房款人民币25万元。双方经协商一致，达成如下协议:自本协议签订之日起，双方解除房屋买卖关系，该房屋处分权归姜永成、姜军所有;姜永成、姜军于2013年3月1日之前全额返还季李购房款25万元;如姜永成、姜军不能按期返还购房款，自2013年6月1日起开始以购房款全额按银行同期贷款利率四倍按日计算违约金;如姜永成、姜军不能按期全额返还季李购房款，季李有权选择随时恢复双方房屋买卖关系，房价以每平方米5600元计算;2012年11月30日前拖欠的银行贷款由季李负责偿还。”被告姜军没有在该协议书上签字确认，其当庭也对合同效力予以否认。
座落于大连市中山区华山街#号房屋系邹元胜于2006年6月26日自开发商大连祥达房屋开发有限公司处购得。2006年7月7日，邹元胜在中信银行大连青泥支行办理了房屋按揭贷款手续，房屋按揭贷款总额为人民币38万元。2013年1月1日至2014年12月31日，被告姜永成、姜军偿还了案涉房屋所欠银行按揭贷款人民币1.6万元。
一审法院认为：民事行为应当依法进行。本案争议的焦点在于案涉房屋被债务人折抵债务以及相关当事人进行处分的系列民事法律行为是否合法有效。根据相关证据可以认定案涉中山区华山街房屋系案外人邹元胜购得并办理银行按揭贷款手续，但是现没有证据表明邹元胜已经办理了房屋产权登记手续，根据我国物权法的规定，邹元胜对于案涉房屋的物权虽然没有经过依法登记，且其欠款时承诺以自有房屋抵债属于法律禁止的流押条款，但是其在双方债权债务明确后，不经过人民法院强制执行而自愿将案涉房屋物权转让予本案当事人季李、姜军以折抵相关债务，不违反法律的相关规定，应属合法有效。按照房屋产权过户的一般规定与流程，如果房屋直接过户为季李名下，显然有违反房屋过户相关法律规定，逃避税收监管之嫌。季李、姜军应当及时催告邹元胜自行办理房屋产权，然后再与邹元胜订立房屋转让相关协议，邹元胜应协助将自己名下的房屋再次进行产权过户以完成抵债行为。而在本案中，季李与姜军就房屋产权归属再次进行处分的行为，以及季李对案涉房屋的占有使用，实际上也确定了案涉房屋产权再次变更后的归属问题。关于双方解除房屋买卖关系协议书的效力问题，起因是邹元胜没有配合产权过户事宜，季李无法办理案涉房屋产权，遂与被告姜永成签订了协议书，该协议书虽然没有被告姜军的签字确认，但根据被告姜永成与姜军的父子身份以及被告姜永成曾收取原告季李案涉房屋款项等事实，可以认定原告季李有理由相信被告姜永成在自己与姜军的相关民事行为中有代理权，因此被告姜永成与原告季李签订解除协议书的行为依法构成表见代理，该协议合法有效且效力及于被告姜军。根据上述协议书的约定，可以认定原告季李与被告姜军解除了此前关于案涉房屋产权归属的约定，而不是解除所谓房屋买卖合同关系，原告季李应当将占有使用的案涉房屋交还被告姜军，被公姜军应当按约定返还其收取季李的款项12万元以及季李已经支付的房屋按揭贷款13万元，若逾期应当按约定承担违约责任。因此，原告季李现起诉要求解除其与被告姜军的案涉房屋民事合同关系以及要求被告姜军返还相关款项人民币25万元的诉讼请求，证据充分，理由正当，应予支持;根据解除协议书条款约定，被告姜军如不能按期全额返还款项，原告季李有权选择违约金罚则或恢复所谓房屋买卖关系。现原告起诉提出要求被告支付违约金的诉讼请求，应依法予以支持，故被告姜军应当按约定自2013年6月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍支付原告逾期付款违约金。被告姜永成作为代理人，不是履行相关民事义务的主体，因此原告季李要求被告姜永成承担民事责任的诉讼请求，无事实及法律依据，应不予支持。被告关于其已支付2013年以后银行按揭贷款的异议，不足以对抗双方相关约定确定的款项数额，故不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，作出如下判决:一、解除原告季李与被告姜军之间关于大连市中山区华山街#号房屋的民事合同关系;二、被告姜军返还原告季李人民币25万元;上述款项应自判决发生法律效力之日起10日内付清，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告姜军自2013年6月1日起至上述第二项欠款付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍标准给付原告季李逾期付款违约金;四、驳回原告季李对被告姜永成的诉讼请求;诉讼费5200元，由被告姜军负担。
季李上诉的理由及请求是：从案涉解除协议的内容看，姜永成不仅是姜军的代理人，该份协议书中明确写明姜永成与姜军共同享有权利和承担义务。姜永成作为一名完全民事行为能力人，其与季李签订的协议书意思表示是真实的，故应按协议的约定由姜永成和姜军共同承担返还季李25万元及支付违约金的义务。据此，请求撤销一审判决第四项，依法改判解除季李与姜永成、姜军之间关于大连市中山区华山街#号房屋的民事合同关系；姜永成与姜军共同返还季李25万元及自2013年6月1日起至上述欠款付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍标准给付季李逾期付款违约金。
姜军二审答辩认为：姜军并不知道季李与姜永成签订了解除协议，但因一审判决认定姜永成签订协议书构成表见代理于事实和法律均有依据，姜军对此也表示同意。但姜永成非合同主体，不应承担向季李返还款项及赔偿违约金的义务。
姜永成二审答辩认为：同意姜军的意见。
姜军上诉的理由及请求是：第一，姜永成对姜军与季李间房款履行及季李还贷款情况不甚了解，姜军、姜永成代季李还了11,734.00元银行贷款和罚息（2012年8月21至11月21日）应自协议约定的25万元中扣除。且解除协议约定的25万元中季李支付的4万元款项并非直接由姜军收取，该款项被姜军用于腾退房屋居住人等，亦应自25万元中扣除。又因季李仅提交了证据证明其偿还了116,870.42元房屋贷款，故姜军仅同意向季李返还姜军实际收取的8万元（12万元-4万元）及季李偿还的银行贷款116,870.42元，合计196,870.42元。第二，协议约定的违约金过高要求调低。如上所述，不应以25万元为计算违约金的基数，应以姜军应返还季李的196,870.42元为计算违约金的基数。且案涉房屋是共同抵给姜军和季李的，房屋不能过户的责任应由二人共担，不应由姜军自己承担，所以违约金过高。第三，姜军已于2009年5月26日将案涉房屋交付给季李，季李一直使用与受益，应按房屋市场租赁价格扣除季李的不当得利。据此，请求撤销一审判决，依法改判解除季李与姜军之间关于案涉房屋的合同关系，姜军返还季李196,870.42元。
季李二审答辩认为：第一，双方在解除协议中已认可季李已交房款及已还银行贷款共计25万元，故姜军应依约定返还25万元中姜军主张被其用于腾退房屋居住人的4万元，且若姜军、姜永成提交的证据能够证明其替季李偿还了11,734.00元的贷款，季李同意将该11,734.00元款项自25万元中扣除，即姜军、姜永成无需向季李返还该11,734.00元及相对应的违约金。第二，协议约定的违约金并非过高，该违约金是对姜军、姜永成未按约定时间返还季李25万元的制约，与房屋是否过户不发生关系。
姜永成述称：同意姜军的意见。
本院经审理查明：一审判决认定事实中除“2013年1月1日至2014年12月31日，被告姜永成、姜军偿还了案涉房屋所欠银行按揭贷款人民币1.6万元”外的其他事实属实。
本院另查明：第一，李季、姜军二审共同确认季李未装修案涉房屋。且季李二审庭审后表示案涉房屋为空置状态，具备返还给姜军的条件。第二，解除协议中约定，季李支付给姜永成、姜军购房款25万元，含季李已偿还的银行按揭贷款约13万元。姜永成二审期间提交了两张银行存款回单，结合姜永成一审提交的银行还款明细可知，姜永成、姜军代季李偿还了案涉房屋2012年7月21日至2012年11月20日期间的贷款本息、罚息，共计11,774.51元。
本院所确认的上述事实，有协议书、还款明细、银行存款回单及当事人陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：综合三方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下三点：第一，姜永成是否应承担向季李返还房款及支付违约金的责任；第二，姜军、姜永成应返还季李的房款数额；第三，姜军、姜永成应向季李支付违约金的数额。
针对第一项争议焦点，姜永成是否应承担向季李返还房款及支付违约金的责任，本院认为，一审认定姜永成与季李签订解除协议书的行为构成表见代理，该协议效力及于姜军，三方当事人均表示认可，故姜永成代理姜军签订解除协议的行为有效。但从案涉解除协议载明内容“姜永成、姜军于2013年3月1日之前全额返还季李购房款25万元整，如姜永成、姜军不能按期返还季李购房款，自2013年6月1日起开始以购房款全额，按银行同期贷款利率四倍按日计算违约金”可知，姜永成自愿与姜军共同承担向季李返还购房款及赔付违约金的责任，故针对案涉解除协议，姜永成既是姜军的委托代理人，又是承担合同责任的主体，故季李上诉请求姜永成与姜军共同承担返还季李购房款及支付违约金的责任，有充分的事实及法律依据，本院予以支持。
针对第二项争议焦点，姜军、姜永成应返还季李的房款数额，本院认为，虽然解除协议中约定姜永成、姜军应返还给季李的房款25万元包含季李已偿还的银行按揭贷款约13万元，但姜军上诉主张姜军、姜永成替季李还了11,734.00元银行贷款应自25万元中扣除。季李亦表示若姜军、姜永成提交的证据能够证明其替季李偿还了11,734.00元的贷款，季李同意将该11,734.00元款项自25万元中扣除，即姜军、姜永成无需向季李返还该11,734.00元及支付相对应的违约金。因姜永成二审提交了两张银行存款回单，结合姜永成一审提交的银行还款明细可知，姜永成、姜军代季李偿还了案涉房屋2012年7月21日至2012年11月20日期间的贷款本息、罚息，共计11,774.51元，该11,774.51元应自25万元应返还的款项中扣除，但姜军仅主张扣除11,734.00元，这是其对自己诉讼权利所作的处分，本院予以照准。至于姜军上诉主张季李支付的4万元款项并非直接由姜军收取，该款项被姜军用于腾退房屋居住人等，亦应自25万元中扣除一节，本院认为，该4万元包含在解除协议约定的25万元之中，依据案涉解除协议的约定，应由姜军、姜永成返还给季李。且姜军与季李解除案涉房屋合同关系后，季李应将房屋交付给姜军，除双方有特别约定外，理应由姜军承担为案涉房屋支出的相关费用。故姜军、姜永成应返还季李238,266.00元（25万元-11,734.00元）房款。
针对第三项争议焦点，姜军、姜永成应向季李支付违约金的数额，本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，姜军申请调低违约金,季李主张因姜军、姜永成逾期返还购房款给季李造成的实际损失为利息损失，本院以季李实际损失为基础，兼顾姜军、姜永成逾期返款的违约情形，将案涉解除协议约定的违约金计算标准“房款的银行同期贷款利息四倍”调低至房款的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，故姜军、姜永成应自2013年6月1日起至238,266.00元房款付清之日止，以238,266.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准给付季李逾期付款违约金。
此外，恢复原状是合同被解除后的基本处理原则，无需姜军提出反诉，应直接判决季李向姜军返还案涉房屋。且季李二审庭审后表示案涉房屋为空置状态，具备返还给姜军的条件。一审漏判季李向姜军返还案涉房屋，显为不当，本院予以纠正。但对于合同解除后的其他补救措施或赔偿损失等，姜军应提起反诉。姜军在本案中未对其索要的房屋占有使用费提起反诉，应另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2015）中审民初字第25号民事判决第一项；
二、撤销大连市中山区人民法院（2015）中审民初字第25号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、姜军、姜永成于本判决生效之日起十日内返还季李238,266.00元房款；
四、姜军、姜永成于本判决生效之日起十日内以238,266.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准给付季李自2013年6月1日起至238,266.00元房款付清之日止的逾期付款违约金；
五、季李于本判决生效之日起十日内将大连市中山区华山街#号房屋返还给姜军；
六、驳回季李的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5200元（季李预交），由季李承担300元，姜军、姜永成承担4900元；二审案件受理费10,550.00元（季李预交5500元、姜军预交5050元），由季李承担1050元，由姜军、姜永成承担9500元。
本判决为终审判决。
审判长 李奎哲
审判员 张萍萍
审判员 吕 瑛
二〇一六年二月二十二日
书记员 董 芳
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。