北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初6214号
原告：郭振伟，男，1966年12月22日出生，汉族，内蒙古赤峰市×××居民，住内蒙古赤峰市，身份号码×××。
被告：宋晓蓉，女，1975年10月30出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。
委托诉讼代理人：冯刚，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁巧兰，北京大成律师事务所律师。
被告：北京金色时光房地产经纪有�公司，住所地北京市顺义区×××号，组织机构代码79510××××。
法定代表人：刘胜秋，总经理。
委托诉讼代理人：苟波，北京智勇律师事务所律师。
原告郭振伟与被告宋晓蓉、北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭振伟，被告宋晓蓉及其委托诉讼代理人冯刚、丁巧兰，被告金色时光公司委托诉讼代理人苟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭振伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告宋晓蓉签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告宋晓蓉退还原告定金5万元；3.判令被告金色时光公司退还原告中介服务费用9430元；4.诉讼费由被告宋晓蓉承担。事实和理由：2017年3月19日，原告与被告宋�蓉经被告金色时光公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告宋晓蓉将其位于北京市顺义区×××的房产卖给原告。原告按照约定向被告宋晓蓉支付了定金5万元。并给付被告金色时光公司9430元的中介服务费。现因北京市购房新政策的变化，导致原告丧失购房资格，原、被告签订的合同无法实际履行。根据双方签订的合同第12条第3款约定，因政府限购政策导致合同解除，双方互不承担责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，出卖人应当将定金返还给买受人。故原告要求与被告宋晓蓉解除房屋买卖合同，并要求被告宋晓蓉退还定金，中介公司退还服务费用。因三方协商未果，故诉至法院。
被告宋晓蓉辩称，一、《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，北京3**房产新政既不属于不可抗力也不属于情势变更，原告无权要求解除合同。1.涉诉房屋买卖合同是各方真实意思表示，其内容不违反相关法律、行政法规的规定，也不存在合同效力待定、可变更或可撤销的情形，合法有效，各方应按照合同约定全面履行各自的义务。2.根据《合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）规定：“五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”。该新政不属于不可抗力：第一，不属于不可预见，2017年以来，北京先后于3月17日、3月24日出台房产限购政策，同时金色时光公司作为专门的房产中介公司，对房屋政策非常熟悉和了解，3月10日开始，业主和房地产中介公司（包括金色时光公司）的微信群，对商业房产进行限购有所预测，并且金色时光公司负责办理该诉争房屋网上签约的业务人员3月23日在微信群里明确表示：商业房产限购政策将要出台，需要尽快办理网签。可见，房屋买方、金色时光公司对于可能出现的房屋限购政策是应当能够预见的，对合同履行过程中可能出现的障碍也应当能够有所预见。第二，不属于不可克服，北京3**房产新政出台后，�业房产的销售对象是企事业单位、社会组织，或者满足特定条件的个人。据了解，原告并不在北京常住，是为其在顺义工作的儿子郭海乐购买诉争房屋，且用于其儿子个人居住，整个看房过程都有其儿子实际参与，定金也由其儿子实际支付，后期双方就房屋事宜进行的协商都由其儿子全权处理，其儿子本人满足新政规定的个人购买商业房产的条件。因此，在本案中，北京3**房产新政并不属于不可克服，原告有条件通过将其儿子变更为买方，继续购买诉争房屋，而非绝对无法购买。3、北京3**房产新政不属于情势变更。情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显示公平，允许变更合同内容或者解除合同。北京3**房产新政不属于情势变更：第一，当事人存在过错。《房屋买卖合同》在2017年3月19日签署，根据房产中介公司的行业操作惯例，一般在合同签署后5日内即可以完成网上签约，而且签约时及签约后金色时光公司都明确表示可以在签约后5日内即3月24日之前办完网上签约，完全不受北京3**房产新政的影响。但是，金色时光公司在3月24日并未办理房屋网上签约，作为专门的房产中介公司，接受委托办理网上签约是其重要的服务内容，且明知在时间非常紧急的情况下，无任何理由拖延办理网上签约的时间，导致该房屋交易受到3月26日出台并生效的新政影响，存在明显过错。另外，据了解，原告在该房屋买卖合同签订后一周内，又以其儿子名义在望京购买住宅一套，因此，我方合理怀疑原告与金色时光公司存在恶意串通，有故意拖延时间不办理房屋网上签约之嫌。第二，《房屋买卖合同》并非不能履行。326房产新政出台后，《房屋买卖合同》并非�对不能履行，一方面，新政改变了购房条件，但是房屋买方的儿子即房屋的实际买方完全满足个人购买商业房产的条件；另一方面，新政出台后，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款，但是根据合同约定，诉争房屋买方将通过全款购买房屋，无需向银行办理贷款，并不会对其实际付款产生影响。因此，本案诉争房屋买卖合同合法有效，北京3**房产新政既不属于不可抗力也不属于情势变更，原告无权要求解除合同。二、原告无权要求被告宋晓蓉退还定金5万元。本案中，原告郭振伟仅为名义买房，其儿子是实际买方，2017年3月19日原告以其名义签订了诉争房屋买卖合同，按照中介一般行业惯例以及金色时光公司的承诺，在合同签署后5日内即3月24日完成网签，这样完全不受新政影响。但是金色时光公司在3月24日明知商业房产限购即将出台的情况下，迟迟没有办理网上签约。在这种情况下，合同当事人有义务采取合理措施减少损失，原告只需将房屋买方变更为其儿子，且全款购房，完全具有履约能力，合同即可履行。但是，在诉争合同完全可以继续履行，不出现违约的情形下，诉争房屋的实际买方立即又以其个人名义在望京购买住宅一套。因此我方合理怀疑：一方面，原告与金色时光公司存在恶意串通，有故意拖延时间不办理房屋网上签约之嫌，在北京3**房产新政出台后，以受该政策影响为由拒绝履行合同义务；另一方面，原告及房屋实际买方既没有采取合理措施减少损失，又在明明可以继续履约的情形下故意违约，存在明显过错。根据《担保法》第八十九条和《合同法》第一百一十五条关于定金罚则的法律规定，定金是原告就支付房款、履行合同义务向我方的担保，现原告拒绝履行购买房屋且支付房款的义务，属�滥用定金罚则，故意违约，不符合合同法鼓励交易的立法宗旨，因此原告无权要求退还定金。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，判令原告承担本案诉讼费。
被告金色时光公司辩称，针对原告要求我方退还中介费的请求，本案是房屋买卖合同，中介费是居间合同的内容，根据一案一诉的原则，本案中不应当实体审理居间合同关系。金色时光公司已经履行完毕居间义务，应当收取相应的费用。被告宋晓蓉称金色时光公司有过错，不认可。房屋买卖合同签订后，应当有房源核验的过程，房源核验需要十个工作日，不可能在“326新政”前办理完网签。且签订网签需要买卖双方，不是中介方能决定的，现在履行不能是客观情况，是政府新政导致，金色时光公司没有过错。虽然不能过户，但金色时光公司的义务已经完成，已经促成买卖双方签订涉诉房屋买卖合同。对于原告其他诉讼请求不发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的付款收据原件一张、银行转账凭证原件一张、支付宝转账截图二张、中介费收据原件一张，被告提交的不动产权证书原件一份，原、被告共同提交的《北京市存量房屋买卖合同》等签约文件合订本原件各一份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：
宋晓蓉在顺义区×××有房产一套，不动产权证书的证号为京（2017）顺不动产权第×××号，登记的时间为2017年3月1日，房屋用途为金融服务。
2017年3月19日，宋晓蓉与郭振伟签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出卖人（甲方）：宋晓蓉，买受人（乙方）：郭振伟；第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区××�号……，建筑面积33.35平方米……。第二条房屋情况说明，（一）该房屋所有权证证号为京（2017）顺不动产权第××××号，……（三）该房屋性质为商品房；……第五条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币300000元。买受人在签订本合同的同时支付定金人民币50000元，……（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价643000元，……（三）房款交付，1、房款由买卖双方直接支付：（1）买受人无需贷款的，以现金或银行转账方式支付全部购房款，首付款为643000元，支付首付款的时间或条件为过户当日，剩余款项应当于过户后1天内300000元支付给甲方。……第七条房屋权属转移，（一）当事人双方同意，自本�同签订之日起房管局约号，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（四）签订本合同时，买受人应当确认已经具备北京市购房资格，或于本合同约定的过户日期/条件达成时能够取得购房资格。……第十二条不可抗力，（一）因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。……（三）若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任。第十三条居间方服务约定，居间方提供购房人信息，发布房屋出售信息；为买受人提供房屋出售信息，提供市场信息咨询；居间方促成房屋出卖人、买受人签订房屋买卖合同。居间服务具体事项由三方另行约定；合同还约定了其他事项。该合同的《存量房屋交易所需资料参考清单》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》、《购房承诺书》等相关附件中约定的房屋买受人及落款处买受人签名均为郭振伟。签订该合同当日，郭振伟向宋晓蓉支付定金50000元，宋晓蓉为郭振伟出具收条，郭振伟是通过其子郭海乐银行及支付宝转账向宋晓蓉支付的上述款项。双方尚未就涉诉房屋办理网上签约。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），载明：“五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”郭振伟户籍所在地为内蒙古赤峰市×××号，且不符合上述文件要求的个人购房资质条件。
宋晓蓉为证明其主张提交如下证据：
1.业主及房产中介公司微信群记录、钥匙托管协议原件一份、房屋出售委托登记表原件一份，宋晓蓉表示微信群是涉诉小区业主的微信群，金色时光香悦四季店的员工张添也在群里，张添是给宋晓蓉做房源维护的，为涉诉房屋买卖合同居间服务的是金色时光公司职员崔小宝。证明2017年3月23日张添在群里发布信息，称2017年3月24日晚上传出要停止网签了，让需要网签的人尽快，宋晓蓉打电话给张添询问涉诉房屋是否会受新政影响，张添回复涉诉房屋不会受新政影响，他发信息只是为了让业主找他买卖房屋；涉诉房屋因是新房本，本来五天即可完成房源核验，2017年3月24日周五的时间便可以完成网签，后宋晓蓉给张添打电话，张添是2017年3月21日才提交房源核验，中介公司对新政出台有预知，中介公司迟延提交房源核验才导致新政出台前未办理网签，其有过错。
2.2017年4月26日宋晓蓉与我爱我家房产中介公司人员电话录音一份，证明按照房产中介公司的行业操作惯例，一般在房屋买卖合同签署后5日内即可以完成网上签约，金色时光公司迟延提交房源核验导致新政出台前没有办理完网签，存在明显过错。
对宋晓蓉的上述证据，郭振伟的质证意见为：证据1真实性无法核实，郭振伟没有参与，也不在宋晓蓉所�的微信群里，与郭振伟没有关系，郭振伟一直在履行合同，等待中介公司通知网签；证据2真实性无法核实，通电话的人员是谁也不清楚，与郭振伟无关。金色时光公司的质证意见为：证据1微信的真实性无法核实，即使真实也无关，是否出政策无法预测。协议真实性认可，但不认可证明目的，从协议上无法证明其主张内容。房源核验具体哪天提交要看具体情况，可能牵扯到补充材料的问题，双方在协议中也未明确约定第二天就要提交房源核验的材料。按照规定，房源核验是十个工作日内，不区分房本新旧；证据2真实性、合法性、关联性、证明目的不认可，根据录音内容，新房本一般要五个工作日，是一般，并不是一定，宋晓蓉认为五天房源核验通过即可理解为五天就必须进行网签，网签是要求买卖双方签字才可以，不是中介公司单方直接能办的，对于3月26日的新政没有任何人能够预测。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于合同解除问题，郭振伟作为房屋买受人与宋晓蓉签订涉诉房屋买卖合同，宋晓蓉为郭振伟出具定金收条，双方达成房屋买卖合同法律关系，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。宋晓蓉主张郭振伟的儿子郭海乐系实际买房人且应由郭海乐履行涉诉房屋买卖合同，对此，郭振伟不予认可，宋晓蓉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。在涉诉合同履行期间，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台商办类房产限购政策，涉诉房屋性质上属于限购政策规定的商办类房产，根据审理查明的情况，郭振伟在合同签订后因新政出台而不再具备购买涉诉房屋的资格，合同因此无法实际履行，合同目的无法实现，故郭振伟请求解除涉诉房屋买卖合同并无不当，本院予以支持。
关于定金返还问题，房屋买卖合同签订后由于新政实施致使郭振伟无法办理过户登记，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，且双方签订的房屋买卖合同中亦明确约定“若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任”，故郭振伟要求宋晓蓉退还定金5万元的请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于宋晓蓉主张郭振伟与金色时光公司恶意串通，故意拖延办理网上签约时间的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于郭振伟主张金色时光公司退还中介服务费用一节�与本案非同一法律关系，本案不予处理，当事人可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，判决如下：
一、原告郭振伟与被告宋晓蓉于二〇一七年三月十九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；
二、被告宋晓蓉于本判决生效之日起七日内退还原告郭振伟定金五万元；
三、驳回原告郭振伟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费六百四十三元，原告郭振伟负担一百一十八元（已交纳），被告宋晓蓉负担五百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 棋其格
二〇一七年六月八日
书记员 何星星