襄阳高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鄂0691执异73号
案外人：曾永红，女，1970年4月11日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
案外人：曾敏，男，1984年6月20日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
申请执行人：胡素芳，女，1957年1月1日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。
委托诉讼代理人：陈学文，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被执行人：襄阳彩诚投资实业有限公司，住所地：襄阳高新区梧桐店村。
法定代表人：倪卫东，该公司董事长。
被执行人：倪卫东，男，1968年11月9日出生，汉族，住襄阳市高新区。
被执行人：霍友峰，男，1976年8月2日出生，汉族，登记地址：安徽省淮南市田家庵区国庆路湖滨村4组16栋自建房4号，住襄阳市高新区。
在本院执行胡素芳与襄阳彩诚投资实业有限公司（以下简称彩诚投资公司）、倪卫东、霍友峰债务转移合同纠纷一案中，案外人曾永红、曾敏对本院执行评估拍卖的襄阳市襄州区邓城大道（百盟）的房产（原房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人曾永红、曾敏称，请求中止执行对位于襄阳市××××大道（百盟）房产（原房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）的查封、评估、拍卖。事实与理由：贵院在执行2017年9月14日作出的（2017）鄂0691民初143号民事判决书时，保全查封了被执行人霍友峰所有的位于襄阳市××××大道（百盟）的房产（原房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）。因该房产属于案外人所有，现提出书面异议，请求解除（或停止、中止）对该财产的执行。2009年9月30日，案外人与湖北百盟投资有限公司（以下简称百盟投资公司）签订了《商品房买卖合同》并在襄州区房管局进行了网签备案登记，案外人付清了全部购房款，并对所购房屋进行了装修，从光彩大市场开业之日至今一直在使用该房屋。襄阳高新法院在执行（2018）鄂0691执169号之一《执行裁定书》涉及的房产时损害了案外人的合法权益。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，特提起执行异议。
申请执行人胡素芳称，高新法院查封的房屋登记在被执行人霍友峰名下，依据《中华人民共和国物权法》规定，该房屋属于霍友峰的财产，故法院查封、评估、拍卖该诉争房屋符合法律规定。
被执行人霍友峰称，2007年我在百盟投资公司上班，百盟投资公司用我身份证将诉争的六套房屋登记在我名下，我并未出资购买该房。后来我从百盟投资公司离职，给百盟投资公司做工程，现百盟投资公司尚欠我工程款500万元。
被执行人彩诚投资公司、倪卫东未参与听证，无听证意见。
本院查明，胡素芳诉彩诚投资公司、倪卫东、霍友峰债务转移合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，根据胡素芳的申请，作出（2017）鄂0691民初143号之三《民事裁定书》，查封霍友峰所有的位于襄阳市××××大道（百盟）的房产（原房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）。同年9月14日，本院作出（2017）鄂0691民初143号《民事判决书》，判决被告彩诚投资公司向原告胡素芳偿还借款本金1630269.4元及利息528073.29元，并支付自2017年1月10日起至实际给付之日止以借款本金1630269.4元为基数按月利率2%计算的利息；倪卫东、霍友峰对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，胡素芳申请本院强制执行。本院作出（2018）鄂0691执169号之一《执行裁定书》，裁定评估、拍卖霍友峰所有的位于襄阳市××××大道（百盟）的房产（原房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）。案外人曾永红、曾敏以其对上述房屋享有所有权为由，向本院提出执行异议，请求中止对上述房屋的评估拍卖执行。
另查明，2007年度，被执行人霍友峰与百盟投资公司签订《商品房买卖合同》，购买了百盟投资公司位于襄阳市襄州区××大道××光彩××市场××、××、××、××、××、××房产（房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）。同年11月20日，霍友峰向襄州区房产管理局（原襄樊市襄阳区房产管理局）申请，并提交了《申请》、《保证》、《承诺书》、身份证复印件、《商品房买卖合同》原件及交纳契税的税票复印件，要求将其购买的六套房屋过户登记在自己名下。同年12月10日，襄州区房管局经审批，将原登记在百盟投资公司名下的襄阳市襄州区××大道××光彩××市场××、××、××、××、××、××房产（房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）为霍友峰办理了所有权转移登记。《不动产登记资料查询结果证明》显示，本案诉争六套房屋至今仍登记在被执行人霍友峰名下。听证过程中，被执行人霍友峰称，其2007年在百盟投资公司上班，同年11月20日，百盟投资公司借用其身份证并以其名义向原襄樊市襄阳区房管局申请，将该公司名下所有的华中光彩大市场19栋9、10、11、12、13、14号的六套房产（房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）办理登记在其名下，其当时并未向百盟投资公司交纳购房款，双方也未实际交付房屋；后其从百盟投资公司离职，又给该公司做工程，现百盟投资公司尚欠其工程款500万元。对该事实，申请执行人胡素芳不予认可。
又查明，2009年9月30日，百盟投资公司与案外人曾永红签订《商品房买卖合同》，双方约定：百盟投资公司将其位于襄阳市襄州区××云湾）××大道旁××“××光彩××市场”××商品房××、××、××房出售给曾永红，建筑面积分别为110.8平方米、单价为每平方米2650元，总金额为880860元。合同第六条第2项又约定：在本合同签订之日，首付商品房价款计人民币肆拾肆万零捌佰陆拾元整，余款人民币肆拾肆万于2009年12月15日前提交一切银行按揭的资料和办理完银行按揭手续……；第十五条又约定：出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。等等。同日，百盟投资公司又与案外人曾敏签订《商品房买卖合同》，约定百盟投资公司将其位于襄阳市襄州区××云湾）××大道旁、××“××光彩××市场”××商品房××、××、××房出售给曾敏，建筑面积分别为110.8平方米，单价为每平方米2650元，总金额为880860元，曾敏为一次性付款；第十五条与案外人曾永红的《商品房买卖合同》第十五条约定一致。百盟投资公司在与曾永红、曾敏分别签订《商品房买卖合同》后，又与案外人曾永红签订《协议》一份，载明“一、曾永红于2009年9月30日购华中光彩大市场19栋9/10/11/12/13/14号商铺陆套，面积110.8×6=664.8㎡，单价3750元/㎡……”。上述《商品房买卖合同》签订后，案外人曾敏向百盟投资公司分期支付购房款合计1213260元，另支付办证费59846.29元；案外人曾永红分期支付购房款合计773260元、另支付办证费59846.19元。百盟投资公司随即向曾永红、曾敏交付了上述六套房屋。听证过程中，曾永红及曾敏共同述称：其与百盟投资公司房屋买卖的真实价格为《协议》约定的3750元/㎡，因需要向房管局申请办证及交税，双方在《商品房买卖合同》中特意将交易价格降为2650元/㎡；因曾永红与曾敏系姑侄关系，2009年9月30日以曾永红名义交纳的购房款664800元，双方各占一半份额即332400元；剩余购房款由曾永红向银行提交资料办理按揭手续，但至今尚未办理成功。现诉争的华中光彩大市场19栋9、10、11、12、13、14号的六套房产（房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）仍分别由曾永红、曾敏控制使用。
本院认为，物权的设立、变动必须依据法律规定的公示方法予以公开，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段。《不动产登记资料查询结果证明》显示，本案诉争的六套房屋自2007年至今登记在被执行人霍友峰名下，而案外人曾永红、曾敏于2009年才与百盟投资公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款，至今未办理不动产物权登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条又规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”本案诉争的房屋依法应认定为被执行人霍友峰所有。案外人曾永红、曾敏虽与被执行人百盟投资公司签订《商品房买卖合同》并实际占有该房屋，但物权并未发生变动，根据法律规定，其并非该诉争房屋的物权所有人。故本案查封、评估、拍卖被执行人霍友峰享有物权房屋的执行行为，符合法律规定，本院予以维持。案外人曾永红、曾敏请求本院中止对襄阳市××××大道（百盟）的房产（原房权证号：襄樊市房权证襄阳区字第××号、Ｓ0××50号、Ｓ0××51号、S00010652、S00010653号、S00010654号）查封、评估、拍卖的异议请求，事实及法律依据均不足，本院不予支持。案外人可依其《商品房买卖合同》的约定及法律规定，另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人曾永红、曾敏的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 姜 勋
审 判 员 刘 战
审 判 员 衡 丹
二〇一八年八月二十二日
法官助理 吴怡帆
书 记 员 何 涛