江西省定南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0728民初933号
原告：定南县环鑫房地产开发有限公司，住所地：定南县闽通花园4单元。
法定代表人：丁南生，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：张志强，江西宋城律师事务所律师，一般代理。
被告：袁雪芹，男，1980年12月20日生，汉族，住江西省定南县。
被告：李艺梅，女，1983年2月3日，汉族，住江西省定南县，
两被告共同委托诉讼代理人：马裕华，男，1976年1月17日生，汉族，住江西省定南县，特别授权。
第三人：中国建设银行股份有限公司定南支行，住所地：定南县龙亭路西侧学府园A11-101店。
负责人：朱林，系该支行行长。
委托诉讼代理人：何权超，系该支行员工，特别授权。
原告定南县环鑫房地产开发有限公司与被告袁雪芹、李艺梅、第三人中国建设银行股份有限公司定南支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案受理后，由审判员叶越多租用简易程序公开开庭进行了审理。原告定南县环鑫房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人张志强，被告李艺梅，被告袁雪芹、李艺梅共同委托诉讼代理人马裕华，第三人中国建设银行股份有限公司定南支行委托诉讼代理人何权超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告定南县环鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告袁雪芹、李艺梅签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、确认定南县房地产市场交易管理所于2015年4月15日登记房建定字建行（预）15126号预告登记失效；3、解除原告与中国建设银行股份有限公司定南支行签订的《个人住房借款最高额保证合同》中对本案被告袁雪芹、李艺梅的担保责任；4、被告袁雪芹、李艺梅向原告支付为其垫付的按揭本金、利息、罚息等6326.7元，向原告支付违约金45904.3元；5、本案诉讼费用由被告袁雪芹、李艺梅承担。事实与理由：2015年3月22日原告与被告袁雪芹、李艺梅签订了编号为20150305109号《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告袁雪芹、李艺梅购买原告所有的位于定南县客家大道东侧弘润国际小区房屋一套，每平方米3638元，总房款459043元。并约定被告袁雪芹、李艺梅于买卖合同签订之日向原告支付139043元，剩余320000元向银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付，同时合同附件五《补充协议》第五条约定“如买受人连续3个月偿还银行本息期未向银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》…在银行追究出卖人连带担保责任时，出卖人有权收回该房产重新出售”。买卖合同签订后，被告袁雪芹、李艺梅与第三人中国建设银行股份有限公司定南支行签订了合同编号为20150545630号《个人住房借款合同》，另原告与第三人中国建设银行股份有限公司定南支行签订了《个人住房借款最高额保证合同》约定由原告作为开发商承担阶段性保证责任。合同签订后，原告按约定履行了合同义务，配合被告袁雪芹、李艺梅进行了预告登记，被告袁雪芹、李艺梅却未能按合同规定时间履行支付按揭款义务。从2016年7月1日起履行其支付按揭款义务，第三人于2016年7月29日及8月30日已原告发出扣款函，要求履行担保责任。原告作为担保人已经代被告袁雪芹、李艺梅向第三人支付按揭相关款项4203元。根据原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》的约定及《合同法》的相关规定，原告承担保证责任后，有权向买房人即被告袁雪芹、李艺梅追偿，并有权解除买卖合同及要求买受人承担违约责任。因此，原告依法诉请法院判决解除原、被告《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告向原告返还房屋并承担违约责任，并要求被告向原告支付为其垫付的一切款项及诉讼费。同时在《赣州市商品房买卖合同》被解除的情况下商品房预告登记失去了法律基础，应应当认定为失效，同时解除原告与被告之间的《个人住房借款合同》中的担保责任。
被告袁雪芹、李艺梅答辩称，同意原告的第一项、第二项、第三项诉讼请求，同意向原告支付的按揭款及利息等，但解除合同是情非得已，不是故意拖欠，不同意支付违约金。
第三人中国建设银行股份有限公司定南支行述称，原告与被告袁雪芹、李艺梅签订的《赣州市商品房买卖合同》合法有效。原告与中国建设银行股份有限公司定南支行签订的《个人住房借款最高额保证合同》中约定了如借款人贷款产生逾期或借款人拒绝偿还贷款，由原告承担阶段性连带担保责任，承担归还借款人的全部贷款本息。被告袁雪芹、李艺梅与第三人中国建设银行股份有限公司定南支行签订的《个人住房借款合同》合法有效，借款人应当按照合同约定按时归还贷款。原告要求解除与被告袁雪芹、李艺梅的阶段性连带担保责任关系没有法律依据，且第三人完全履行合同义务，原告无权解除与我行签订的《个人住房借款最高额保证合同》中对本案被告袁雪芹、李艺梅的担保责任。根据债权债务转移的相关约定，对于合同债务原告与被告袁雪芹、李艺梅必须履行完其相应义务。对于预告登记解除，必须先偿还债务人与债权人即第三人的债务，因此不同意原告的第一、二、三项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年3月22日原告与被告袁雪芹、李艺梅签订了编号为20150305109号《赣州市商品房买卖合同》，被告袁雪芹、李艺梅购买原告定南县环鑫房地产开发有限公司开发三和（弘润）国际小区2#幢1－302号房屋一套，每平方米3638元，总房款459043元，并约定被告袁雪芹、李艺梅于2015年3月22日前支付首期房价款139043元，剩余320000元向银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付等内容；合同附件五《补充协议》第五条约定“买受人在银行按揭贷款手续办理完毕后，应按其与贷款银行签订的贷款合同约定及时向银行缴纳贷款本息，如发生违约拖欠导致银行从出卖人账户划拨款项，出卖人有权向买受人收取银行划拨的款项和银行划拨当天至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按每日万分之十计算。如买受人连续3个月偿还银行本息期未向银行缴纳贷款本息，出场人有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的10%向出卖人支付违约金，因上述原因解除《商品房买卖合同》而产生的一切注销费用均由买受人承担。在银行追究出卖人连带担保责任时，出卖人有权收回该房产重新出售。如重新出售价款低于合同价款时，差价部分由买受人承担，如重新出售价款高于本合同价款时，多余部分由出卖人享有”。2015年4月17日，被告袁雪芹、李艺梅与第三人中国建设银行股份有限公司定南支行签订了合同编号为20150545630号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告袁雪芹、李艺梅为购房向第三人中国建设银行股份有限公司定南支行贷款320000元，借款期限从2015年4月17日至2035年4月17日，贷款人将款项一次性划入原告定南县环鑫房地产开发有限公司账户，合同项下的担保方式为抵押和最高额保证等内容，并办理了房建定字第建行（预）15126号预告登记。另查明，原告定南县环鑫房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司定南支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定本最高额保证所担保的债权提指2015年3月25日至2020年3月25日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而产生的一切费用。保证方式为连带责任保证等内容。被告袁雪芹、李艺梅从2016年7月1日起未按合同规定时间履行支付按揭款义务，第三人中国建设银行股份有限公司定南支行向原告定南县环鑫房地产开发有限公司发出扣款函，要求履行担保责任。原告定南县环鑫房地产开发有限公司作为担保人代向第三人支付按揭相关款项6326.7元。2016年11月25日，第三人中国建设银行股份有限公司定南支行根据其与原告定南县环鑫房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，扣划了原告定南县环鑫房地产开发有限公司专项保证金账户中的款项314293.84元偿还了被告袁雪芹、李艺梅所欠的住房贷款本金和利息等，结清了被告袁雪芹、李艺梅的住房贷款。查明，被告袁雪芹、李艺梅系夫妻关系。
本院认为，《赣州市商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系合同当事人双方在自愿、平等的基础上签订的，其内容也未违反法律的规定，合同合同有效。本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》解除问题；2、确认房建定字建行（预）15126号预告登记的失效问题；4、原告定南县环鑫房地产开发有限公司垫付的按揭本金、利息、罚息等6326.7元的返还问题；5、违约金问题。一、关于原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》解除问题。因被告袁雪芹因发生交通事故被判处刑罚并需承担刑事附带民事赔偿导致无力继续支付房屋按揭款，原、被告均同意解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》。本院对原告定南县环鑫房地产开发有限公司要求解除《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。二、关于确认房建定字建行（预）15126号预告登记的失效问题。预告登记是一种行政行为，《赣州市商品房买卖合同》解除后预告登记问题应由相关行政部门处理。三、关于《个人住房借款最高额保证合同》中对被告袁雪芹、李艺梅的担保责任的解除问题。2016年11月25日，第三人中国建设银行股份有限公司定南支行根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，扣划了原告定南县环鑫房地产开发有限公司专项保证金账户中的款项结清了被告袁雪芹、李艺梅的住房贷款，则原告定南县环鑫房地产开发有限公司已完全履行了对被告袁雪芹、李艺梅的担保责任，该权利义务已实际终止，不需要另行解除《个人住房借款最高额保证合同》中对被告袁雪芹、李艺梅的担保责任。四、关于原告定南县环鑫房地产开发有限公司垫付的按揭本金、利息、罚息等的返还问题。原告定南县环鑫房地产开发有限公司按约定履行担保责任，为被告袁雪芹、李艺梅垫付了按揭本金、利息、罚息等6326.7元，原告定南县环鑫房地产开发有限公司有权向被告袁雪芹、李艺梅追偿，对其要求被告袁雪芹、李艺梅返还垫付的按揭本金、利息、罚息等6326.7元予以支持。五、关于违约金问题。根据原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，被告袁雪芹、李艺梅因未及时缴纳贷款本息构成违约应承担相应的违约责任，被告袁雪芹违约的主要原因是由于发生交通事故被判处刑罚并需承担刑事附带民事赔偿责任，本院结合违约情况及原因等，酌定被告袁雪芹、李艺梅向原告定南县环鑫房地产开发有限公司支付违约金1000元。综上，为保护公民、法人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告定南县环鑫房地产开发有限公司与被告袁雪芹、李艺梅《赣州市商品房买卖合同》；
二、被告袁雪芹、李艺梅应在本判决发生法律效力十日内返还原告定南县环鑫房地产开发有限公司垫付的按揭本金、利息、罚息等6326.7元；
三、被告袁雪芹、李艺梅应在本判决发生法律效力十日内向原告定南县环鑫房地产开发有限公司支付违约金1000元；
四、驳回原告定南县环鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8892元，减半收取4446元，由原告定南县环鑫房地产开发有限公司负担346元，被告袁雪芹、李艺梅负担4100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 叶越多
二〇一六年十二月二十三日
代理书记员 刘