陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕04民终1588号
上诉人(原审原告、反诉被告）：陕西川江境文化投资有限公司（以下简称川江境公司），地址咸阳市渭阳西路南侧，组织机构代码证：22058382-6。
法定代表人：王战凌，系该公司执行董事兼总经理。
委托代理人：黄宏润，陕西润丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：林海，男，1970年11月7日生，汉族，高中文化，自由职业，住陕西省咸阳市渭城区。
委托代理人：李文武，陕西九州同律师事务所律师。
上诉人川江境公司因与上诉人林海租赁合同纠纷一案，均不服咸阳市秦都区人民法院（2015）陕0402民初02729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人川江境公司的委托代理人黄宏润，被上诉人林海的委托代理人李文武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人川江境公司上诉请求：1、撤销原判第三项，改判驳回被上诉人的反诉请求；2、撤销原判第四项，改判被上诉人支付房屋租金10万元及滞纳金500元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由如下：1、原判认定上诉人出租给上诉人的房屋含有消防通道没有任何证据，纯系主观推断。该房屋的设计用途为活动厅，属于商业经营场所，消防部门多年检查并未认定该房屋包含消防通道。原判将上诉人出租的房屋的两个出口认定为消防通道错误，该出租房屋按照《建筑设计防火规范》的规定，必须具备含有两个出口（疏散门）。原判认定上诉人租赁房屋时未告知租赁房屋中含有两个出口属于上诉人的过错，该认定错误。该房屋含有两个出口是建筑规范本身的要求，不需要告知。上诉人无法正常营业是因为其未经装修审批、装修完毕后未经消防验收就擅自开业，被咸阳市消防部门依法查处并责令停业。并非原判认定的因租赁房屋包含两个出口造成被上诉人无法正常营业。2、原判对被上诉人拖欠租金的违约行为没有认定，驳回上诉人10万元租金的诉讼请求没有法律依据，判决上诉人承担合同解除的主要责任错误。3、原判对被上诉人的违法经营行为没有认定，判决上诉人赔偿违法经营损失670714元，其认定事实错误。被上诉人从事健身房经营未按照规定履行相应手续，所谓的装修损失是被上诉人违法行为造成的，与上诉人无关。其员工工资、内部设施费与上诉人出租房屋没有任何关系。被上诉人的堵塞安全出口导致其消防验收不合格，与上诉人无关。4、原判适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十三条之规定，而原判适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条明显错误。
上诉人林海对此答辩如下：1、原判认定所出租房屋含有消防通道有充分的事实依据。双方的工作人员的谈话、原审法院和秦都区公安局消防大队杨警官的谈话充分证明了此事。2、被答辩人将消防通道出租给答辩人，致使答辩人无法正常使用经营，并因此遭受很大的经济损失，被答辩人无权收取租金，还应将已收取的租金退还答辩人。双方的《房屋租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性法律规定，属于无效合同。该合同无效的过错责任完全在被答辩人一方，应对答辩人的损失承担全部赔偿责任。
上诉人林海上诉请求：1、请求确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令被上诉人返还上诉人租金20万元。事实及理由如下：2014年1月2日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，随后又于2014年3月26日签订补充协议，将世纪金花四层及小三层楼顶加盖层（租赁面积为432平方米），出租给上诉人从事经营使用。上诉人投入大量资金，对场地进行装修并购置健身器材。2015年5月1日前，上诉人一直按约履行交付租金的义务。2015年4月下旬，上诉人在消防部门对上诉人所在的承租房进行消防安全监督检查时发现，被上诉人将严禁占用的消防安全通道出租给上诉人承租使用，且未向上诉人提供符合建筑要求和消防安全的必要设备和设施，致使上诉人无法进行正常的经营活动。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋租赁合同应该无效，导致合同无效的责任完全在被上诉人一方，因此被上诉人应当依法返还已收取的上诉人的租金20万元。
上诉人川江镜公司对此答辩如下：1、林海认为答辩人出租的房屋是消防安全通道完全错误。根据咸阳西部艺术大厦原始建筑设计图纸来看，该房屋设计用途为“活动厅”，并非安全通道。至今没有任何单位和部门将该房屋界定为消防通道。2、《租赁合同》仅约定答辩人交付房屋并符合建筑要求和安全必备的设备和设施义务，并未约定租赁用途。该租赁房屋性质为非住宅营业大楼，该房屋含有两个疏散门完全符合消防法的规定。3、上诉人林海的所谓经营损失，是上诉人林海违法经营行为造成，与答辩人出租房屋没有任何关系，上诉人要求答辩人承担其违法经营损失是完全错误的。
上诉人川江镜公司在一审诉请为：1、请求法院确认原告解除与被告签订的2014年1月22日《房屋租赁合同》及2014年3月26日《补充协议》的行为有效；2、请求判令原、被告解除2014年1月22日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并判令被告向原告返还所承租的房屋；3、请求法院依法判令被告支付原告房屋租赁费10万元、滞纳金500元，同时原告保留解除合同后至返还房屋之日期间租金的诉权；4、本案诉讼费由被告承担。
上诉人林海在一审的反诉请求为：1、确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求被反诉人赔偿反诉人经济损失115.16万元。
原判认定以下案件事实：2014年1月22日陕西华天物贸实业公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，陕西华天物贸实业公司将自己拥有的咸阳市渭阳西路中段陕西华天物贸实业公司小三楼二至三层（面积为400平方米，年租金为24万元整）及咸阳世纪金花西四层及小三层加盖层（面积为432平方米，年租金为20万元整）屋租赁给被告林海，租赁期限从2014年1月1日至2020年1月1日，租金每半年结算一次，并提前一个月支付；同时约定各种应交费用的标准，逾期不交者，加收0.5%的滞纳金；原告同时给予被告三个月的装修期，装修期内免收租金。同年3月26日陕西华天物贸实业公司与被告签订《补充协议》一份，陕西华天物贸实业公司将租给被告的房屋进行了变更，只将咸阳世纪金花西四层及小三楼加盖层租给被告，陕西华天物贸实业公司收取的被告50000元保证金不予退回，用于房屋租赁费。被告接收房屋后于2014年4月18日与张良签订装饰装修施工合同一份，由张良对被告所承租原告的房屋进行装修，工程总装修费为220000元，添置的办公设备价值10181元，内部整体设施花费252464元，购买健身器械270905元，支付员工工资198250元，已交房屋租金200000元(房租交至2015年3月份）。
另查明，原告原名为陕西华天物贸实业公司，在租赁给被告房屋时未告知所租赁房屋中含有消防通道（安全通道），致使被告在装修完所承租的房屋后无法进行正常营业。为此，被告拒绝给原告交纳租赁费，原告于2015年8月24日向被告发出“合同解除告知函”，以被告违约为由对双方2014年1月22日、3月26日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除，并将所欠原告的租金100000元及滞纳金500元予以交纳，将滞留在租赁房屋内的个人物品搬离。
原审认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告2014年1月22日、3月26日在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，为有效合同，应受法律保护,双方均应按照合同的约定履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告在将房屋租赁给被告时未告知被告所承租的房屋里含有消防通道，导致被告在装修好房屋后使用时，无法经营，即被告无法实现其合同目的，且原告已向被告发出“合同解除告知函”，要求解除《房屋租赁合同》《补充协议》，故原告请求解除与被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告应对该合同的解除承担主要责任，并应赔偿给被告造成的该房屋装修损失220000元、内部整体设施花费252464元；被告在承租该房屋时，应当审查所承租房屋的合法性。
本案中，被告在承租原告咸阳世纪金花西四层及小三楼加盖层时对该房屋的合法性未进行审查，故其在签订、履行及解除《房屋租赁合同》及《补充协议》中被告亦有过错责任，其应承担由此造成的部分损失。原告请求被告将所租赁原告的房屋返还给原告，本院予以支持，但原告请求被告给其支付房屋租赁费100000元及滞纳金500元之请求，本院不予支持；被告反诉称其添置的办公设备费损失10181元、购买健身器械损失270905元，因添置的以上设施，被告均可以搬出继续使用，故被告反诉的该部分损失，本院不予支持；被告反诉支付员工工资198250元，属合理性支出，本院予以支持；被告反诉原告返还已交的房屋租金200000元，因被告在本案中亦存在过错，故本院对被告该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、准许原告陕西川江境文化投资有限公司解除与被告林海2014年1月22日、3月26日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。二、被告林海在本判决生效后10日内给原告陕西川江境文化投资有限公司返还租赁的房屋及场地。三、原告陕西川江境文化投资有限公司在本判决生效后10日内赔偿被告林海房屋装修费220000元，内部整体设施花费252464元，员工工资198250元，合计670714元。四、驳回原告陕西川江境文化投资有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告林海的其他诉讼请求。
二审中各方均未提交新证据。
除一审查明的事实外，二审另查明：对于二审中存在争议的场地是否具有建设工程规划许可证的问题，经过对上诉人川江境公司提交审批手续的审查发现出租房屋的小三层楼顶加盖层施工批准日期为2010年11月25日，该建筑性质为临时建筑，批准文件的有效期为1年。小三层加盖层的室内出租面积为100平方米，世纪金华四层的室内面积为332平方米。二审另查明：双方的房屋租赁合同中约定：如乙方（林海）要对场地进行内部改造、装修，需在施工前将方案报甲方审批，然后按照批复方案施工。在本案一、二审期间，上诉人林海并未提交其将装修方案向上诉人川江境公司报送并经其审批同意的证据。
本院认为：根据目前查明的事实，上诉人川江镜公司与上诉人林海之间的房屋租赁合同涉及到两个相互分隔的室内场地，其中小三层楼顶的加盖层为临建，且批准的期间只有1年时间。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日起施行）第三条之规定，本案中涉及到临建性质的100平方米的租赁合同及补充协议部分无效。租赁合同及补充协议中涉及租赁面积及租赁价格的部分应根据实际情况予以变更，其它条款应为有效。租赁合同及补充协议部分无效后，由于该100平方米的场地及东面332平方米的场地已经由上诉人林海占有使用，事实状态无法恢复，故上诉人林海已经缴纳的房租20万元无需返还。对于2015年4月份之后小三层加盖部分的租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，承租人仍应承担房屋占有使用费。故上诉人川江镜公司的房屋费用损失仍应以20万每年计算。上诉人目前主张从2015年4月1日至2015年10月1日的房屋租金10万元及滞纳金500元，本院酌情支持8万元，上诉人川江境公司房屋滞纳金的诉请不予支持。由于上诉人林海在装修期满之后已经存在经营行为，故不论其是否营利，其对所租赁的房屋已经有所利用，故其已经支付的房屋租金不得要求返还。
从目前场地及周边的实地情况来看，本案所涉的场地东西两侧有两个疏散门，两个疏散门担负着出租场地本身的紧急疏散功能，同时也负担着场地东侧世纪金花购物中心的紧急疏散任务。因此，作为场地的出租方应当明确告知该场地担负的相邻场地的紧急疏散功能，让承租方明白其拟承租场地的实际状况并决定是否缔约。然上诉人川江境公司并未在缔约前告知，也未在房屋租赁合同各书面文本中注明，其按照建筑面积计费的方式也未能体现出出租场地依据消防法规所必须留出的通道面积。故上诉人川江境公司应当承担缔约过失责任。同时上诉人林海对租赁场地也未尽到足够的注意义务，也应承担缔约过失责任。本案所涉的场地应当保留消防通道对于合同的履行存在影响，但合同并非完全履行不能。纠纷发生后，上诉人林海与上诉人川江境公司协商无果，上诉人川江境公司提出解除《房屋租赁合同》及《补充协议》，上诉人林海并未在法定期间内对此提出异议，故应当确认上诉人川江镜公司针对合同的有效部分的解除行为有效。
商业经营场所应当在完成消防验收后方能投入使用，上诉人林海在其租赁场地尚未通过消防验收时，已经开始进行营业活动，不符合法律规定，故对其主张的员工工资不予支持，此节诉请应予驳回。
由于双方的房屋租赁合同并未约定房屋的用途，同时结合双方当事人在缔约过程中的过错程度和案情，针对上诉人林海目前的损失应当由双方当事人进行合理的分担。林海投资经营健身房，办公及健身器材由其自行搬离处理；装修和内部设施由其自行拆除搬离，由川江境公司承担装修费和内部设施费的一半。
综上，上诉人林海的上诉理由不能成立，应予驳回；上诉人川江境公司的上诉理由部分成立，原判应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持咸阳市秦都区人民法院（2015）陕0402民初02729号民事判决第二、四、五项。
二、变更咸阳市秦都区人民法院（2015）陕0402民初02729号民事判决第三项为：原告陕西川江境文化投资有限公司在本判决生效后10日内赔偿被告236254.5元即房屋装修费和内部整体设施费的一半。属被告林海投资添置的所有设施物品由其在判决生效后十日内自行拆除和搬离。
三、变更：变更咸阳市秦都区人民法院（2015）陕0402民初02729号民事判决第一项为：确认原告陕西川江境文化投资有限公司与被告林海2014年1月22日、3月26日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》中针对小三层加盖层的部分无效，其它部分的解除行为有效。
四、增判：上诉人林海支付上诉人川江境公司2015年4月1日至2015年10月1日的租金损失8万元。
一审案件受理费2310元，一审反诉费7583元；二审案件受理费上诉人川江境公司缴纳11512元，上诉人林海缴纳4300元。以上合计25705元，由上诉人林海承担12000元，上诉人川江境公司承担13705元。
本判决为终审判决。
审判长 陈军伟
审判员 马 莹
审判员 王 磊
二〇一六年十二月二十七日
书记员 祁美娟
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