北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00388号
上诉人（原审被告）保利物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区望园路9-甲1号。
法定代表人赵启生，董事长。
委托代理人王峥，男，1976年6月13日出生。
委托代理人李晨，北京卓伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李淑清，女，1968年9月16日出生。
上诉人保利物业管理（北京）有限公司（以下简称保利物业公司）因与被上诉人李淑清物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第10655号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2013年2月，李淑清起诉至原审法院称：我是朝阳区保利嘉园1号院×号楼×单元××室（以下简称××号房）业主。2012年11月28日20时，因为我所居住的楼宇公共下水道堵塞导致漏水，××号房被浸泡，造成屋顶、地面、橱柜损毁。保利物业公司作为小区物业服务企业，没有尽到日常的维护职责，导致漏水发生。事发后保利物业公司对漏水位置进行了抢修，但是保利物业公司采取措施不当导致了损失扩大，事后保利物业公司对于后续赔偿事宜也没有与我达成一致意见，其行为侵害了我的合法权益。故诉至法院，要求保利物业公司赔偿：1.财产损失24155元，这是根据评估结论确定的财产损失数额主张的；2.房租损失10500元，因为重新装修房屋我需要出去租房，从2013年8月31日至2013年11月30日，每月租金3500元，共计3个月。
保利物业公司辩称：2012年11月28日20时左右，我公司工作人员接到李淑清电话后5分钟内就赶到李淑清家里进行抢修。李淑清所居住楼宇的二层至十一层使用同一个公共下水管道，一层单独用一个下水管道，李淑清在一层居住，我公司认可这次事故是因二层至十一层的公共下水管道堵塞导致了李淑清家中漏水。事发当晚，我公司安排李淑清一家三口到小区附近的宾馆居住，并由工程人员连夜抢修，漏水点当天已经修好，不再漏水。因我公司在保险公司投保了公众责任险，事发后第二天保险公司就委托了保险公估公司对××号房进行了查勘和理算。我公司同意按照保险公估公司的核损金额对李淑清的财产损失进行赔偿，但是李淑清主张的房租损失与本案无关，我公司不同意赔偿。
原审法院经审理查明：李淑清系××号房业主，保利物业公司为××号房所在小区提供物业服务。2012年11月28日20时，由于××号房所在楼宇2至11层的公共下水管道堵塞，导致污水泄露，将××号房浸泡，造成屋内天棚、地板、厨房橱柜受损。
原审审理中，经李淑清申请，由法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对李淑清家中财产损失进行评估鉴定。法院与鉴定机构工作人员一同到××号房进行了现场勘验，情况为：客厅地板无明显异样，厨房橱柜有部分开裂现象及渗水痕迹，两个卧室顶棚均有墙皮脱落现象。评估范围以法院现场勘验为准。北京市国宏信价格评估有限公司出具价格评估结论书，内容为：评估对象因漏水造成的财产损失市场价格为24155元，并附有价格评估明细表一张。李淑清支付评估费2500元。李淑清、保利物业公司双方对鉴定结论真实性均予以认可。但保利物业公司表示鉴定结论中橱柜的价格14730元是更换价格，而橱柜被水浸泡后不至于更换，维修即可；另外，”天棚涂料铲除、恢复”的面积有41.91平方米，而实际受损天棚面积没有这么大，根据保险公估公司的报告，应该在20平方米左右。法院就保利物业公司提出的关于橱柜的问题咨询了李淑清购买橱柜的厂家北京市兴旺橱柜厂，该厂专业人员称涉案橱柜被水浸泡发生开裂、变形后，无法通过局部修复的方式解决，需要作整体更换处理。法院就保利物业公司提出的关于涉案房屋天棚面积的问题联系了北京市国宏信价格评估有限公司，该公司鉴定人员表示现场勘验时，涉案房屋客厅天棚确实没有列入评估范围，该公司是对房屋天棚面积进行了整体测量且一并作了评估，法院在认定损失金额时应将客厅”天棚涂料铲除、恢复”这一项1700.78元从总金额中予以扣除。
另，李淑清主张因房屋漏水需重新装修故在外租房，产生租金损失，并提供《北京市房屋租赁合同》、租金发票、完税凭证，证明其自2013年8月31日至2013年11月30日从关燕洪处租房，每月租金3500元，租期3个月，租金总计10500元。保利物业公司对李淑清该主张及证据不予认可。保利物业公司称事发后其委托北京君恒保险公估有限公司对××号房财产损失进行评估，该公司出具《公估报告》一份，内容为：保利物业公司在中国平安财产保险股份有限公司北京分公司投保了平安公众责任险，对××号房出险的核损金额为9025元，具体项目为：斑马纹复合地板核损金额6525元，卧室顶棚墙面核损金额700元，厨房橱柜核损金额1800元。李淑清对此不予认可，并主张按照北京市国宏信价格评估有限公司出具的评估结论认定损失。
原审法院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中因保利物业公司管理的公共下水管道堵塞造成李淑清家中漏水进而产生财产损失，李淑清要求保利物业公司赔偿损失合法有据，法院予以支持。本案争议焦点在于对赔偿数额的认定。现李淑清家中财产损失已经鉴定机构评估确认，故应以此作为赔偿其损失的依据。保利物业公司辩称橱柜可以修复，不需要更换，经法院向橱柜生产厂家核实，涉案橱柜因被水浸泡造成开裂、变形，需作整体更换处理，故对于此项损失法院以评估报告评估的损失数额为依据。保利物业公司辩称××号天棚实际受损面积小于评估报告认定的数额，经法院向鉴定机构询问，××号房客厅天棚不属于评估范围，故法院从评估报告认定的财产损失金额中扣除客厅”天棚涂料铲除、恢复”的价格1700.78元。李淑清主张重新装修××号房需要在外租房，请求合理，但是其主张的数额过高，法院根据××号房的受损情况及房屋租赁市场价格酌情予以认定。
据此，2013年9月原审法院判决：一、保利物业公司于判决生效后七日内赔偿李淑清财产损失二万二千四百五十四元二角二分、房屋租金损失七千元。二、驳回李淑清的其他诉讼请求。
判决后，保利物业公司不服原审判决，以原审证据采信违反法律规定，认定事实不清为由上诉至本院称：2012年11月28日，李淑清家中因主管道堵塞发生漏水事故，导致部分顶棚及家具遭浸泡。我公司接到报告后迅速安排人力抢修，并将李淑清及其家人安排至附近宾馆暂住。事故发生后，我公司及时通知保险公司，由保险公司委派公估人员对现场进行了勘察，并根据勘察结果出具了公估报告，核定损失额为9025元。而原审判决采信的评估报告勘察时间为2013年5月16日，与漏水发生时间相隔半年有余，评估的准确性存在很大误差，我公司委托的北京君恒保险公估有限公司在事故发生次日就对现场进行了勘察，出具的评估报告准确性显然比半年后的评估报告高，法院应采纳更准确的评估报告作为定案依据。原审就橱柜是否需要更换咨询橱柜生产厂家，并以其证言作为定案依据，橱柜生产厂家所提供意见的真实性存在很大疑问，法院不应以此作为定案依据。原审判决认定李淑清在外租房产生的租金损失，毫无事实依据，李淑清提供的房屋租赁合同签署时间和租金发票开具时间与漏水事故发生的时间相隔达10个月，李淑清没有证据证明该租金支出与漏水事故存在关联，原审将其认定列入赔偿范围，明显有悖事实。综上，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，维护上诉人的合法权益。李淑清同意原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述及商品房预售合同、建材购销合同、北京市房屋租赁合同、保利嘉园业主临时管理规约、北京君恒保险公估有限公司出具的公估报告、北京市国宏信价格评估有限公司出具的价格评估结论书等在案佐证。
本院认为：原审法院通过委托司法鉴定机构，对涉案财产损失及装修费用进行鉴定，符合相关法定程序，故本院对原审法院委托国宏信价格评估有限公司作出的评估报告的证明力予以确认。
根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，保利物业公司作为物业服务企业，提供服务应符合合同约定，否则，构成违约应承担相应的法律责任，李淑清作为合同一方主体，可以请求保利物业公司承担赔偿损失等违约责任，赔偿范围应包括违约行为所导致的直接损失及安置所产生的损失。保利物业公司应对因公共下水管道堵塞，造成李淑清相关的财产损失承担赔偿责任。因此，原审法院判决保利物业公司作为物业服务企业，应对因公共下水管道堵塞造成李淑清的直接财产损失，以及因安置所产生的房屋租赁费用酌情给予赔偿正确。原审法院根据鉴定机构的评估，酌情认定李淑清房屋租赁费用数额，亦无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费2500元，由保利物业管理（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付李淑清）；
一审案件受理费333元，由李淑清负担50元（已交纳），由保利物业管理（北京）有限公司负担283元（于本判决生效之日起7日内给付李淑清）；二审案件受理费310元，由保利物业管理（北京）有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 放
代理审判员 高 贵
代理审判员 江锦莲
二〇一四年二月二十日
书 记 员 卢园园