江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）赣执复38号
复议申请人（异议人，被执行人）：婺源县力智实业有限公司。住所地：江西省婺源县工业园区。组织机构代码：75114688-7。
法定代表人：胡江鸿，执行董事。
复议申请人（异议人，被执行人）：胡江鸿，男，1964年10月30日生，汉族，住江西省上饶市婺源县。
复议申请人（异议人，被执行人）：郑香时，女，1967年6月28日生，汉族，住江西省上饶市婺源县。
以上三人共同委托代理人：詹水友，男，1970年4月11日出生，江西省婺源县法律服务所法律工作者。特别授权。
申请执行人：江西省融资担保股份有限公司。住所地：江西省南昌高新区京东大道***号群辉大厦*层。统一社会信用代码：91360000054442285E。
法定代表人:陈出新，总经理。
被执行人：胡庭东，男，1963年3月31日生，汉族，住江西省上饶市婺源县。
被执行人：朱程春，女，1969年2月23日生，汉族，住江西省上饶市婺源县。
复议申请人婺源县力智实业有限公司（下称力智公司）、胡江鸿、郑香时因不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）于2018年4月13日作出的(2018)赣01执异46号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
南昌中院在执行申请执行人江西省融资担保股份有限公司与被执行人力智公司、胡江鸿、郑香时、胡庭东、朱程春追偿权纠纷一案中，被执行人力智公司、胡江鸿、郑香时向该院提出书面异议，该院裁定驳回其异议请求。
南昌中院查明，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司具有中华人民共和国房地产评估机构备案证书，证书编号：赣建房评字176号。2018年2月7日，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司作出赣开元（2018）（估）房字第××号《房地产抵押评估报告》。评估了以下房产：力智公司名下的位于江西省婺源县工业园区支七路D-2-05号的6栋厂房、1栋办公楼、1栋宿舍楼、1个值班室、1栋建筑物共计10个有产权证的房产及所占土地使用权，价值1373.46万元；位于江西省婺源县354乡道西200米的14套未办理产权证的地上附着物（钢棚等），价值77.27万元；郑香时名下的2套房产（住宅）、胡江鸿名下的1套房产（住宅）、胡庭东名下的1套房产（商用）、朱程春名下的1套房产（商用）、胡庭东、朱程春共有的1套房产（住宅），评估价格691.95万元。以上所有房产及土地评估总价2285.6万元，价值时点为2017年11月22日。评估物中有四套住宅未进入室内，但都作为简单装修进行评估。
南昌中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条规定，人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。此次评估机构的确定，是该院在纪检监察室的监督下采取随机摇号方式产生，关于异议人以评估结果过低为由，认为拍卖行为不妥，要求重新委托评估机构的问题。南昌开元房地产土地评估咨询有限公司在异议审理过程中对房产的评估价格进行答复，评估报告中的评估价值是本着独立、公正和科学的原则作出的，评估价值合理、客观。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，异议人未提出评估公司及评估人员的资质问题，仅提出评估公司在评估程序严重违法，评估方法、和评估价值偏低的问题。异议审查过程中，未发现评估程序严重违法，就异议人提出的4套房产虽然未进入现场，评估公司答复具有客观原因，而且评估公司还是按照简单装修进行了评估，并未漏评装修。房地产价格评估只是由人民法院委托评估机构对委托估价的房地产在估价时点的客观合理或价值交换进行估算、判断后作出的鉴定意见，但是拍卖、变卖成交的价格，通常需要市场供需等因素的检验，因此评估价和拍卖、变卖价格并非同一概念。评估价格仅是拍卖的参考价格，该院通过网络拍卖后能使标的物的价值充分接受市场的检验，评估价格并不直接决定成交价格。故异议人以评估程序违法、评估价格过低为由要求重新委托评估机构的主张。于法无据，该院据此裁定驳回力智公司、胡江鸿、郑香时的异议请求。
力智公司、胡江鸿、郑香时向本院申请复议称，南昌开元房地产土地评估咨询有限公司作出的赣开元（2018）（估）房字第××号评估报告，内容严重偏离江西省婺源县城区的同区域、同类别房产的市场价格并遗漏资产没有评估，存在严重低估申请人资产价值的事实。位于婺源县××××王村房产（婺房权证秋口证字第××号、宗地证号为婺国用[2008]第0721号），评估价格为98.59万元，单价2413元/平方米，存在严重低估。该房产面积408.59平方米，3层独栋别墅。周边1公里左右的金水湾小区联排别墅200平方米，260万元，独栋别墅，300余平方米，售价500万元左右。其他五套房产及一宗工业用地及其建筑物均存在严重低于同区域同类房产价值情形，评估价偏低，且未对别墅内的装修、工业用地的后期水电安装、地面硬化等未进行评估，属漏评。上述评估报告作为拍卖价值依据的执行措施不妥。请求撤销南昌中院异议裁定，重新评估。
复议申请人向本案执行法院提出的异议请求及理由，与复议请求相同，未向执行法院提供证据材料证明其诉求。该经院电话通知，复议申请人于2018年4月10日向该院寄送落款时间为2018年3月10日的自制一张《婺源县城部分地段二手房市场估价》，该价格表为复印件，盖有婺源县华夏、家诚、等六家房产中介有限公司的印章，以证明本案评估房产同类同区域房产评估价，请求重新委托评估机构评估。
本案复议审查期间，复议申请人未向本院提交证据。本院查明的事实与南昌中院一致。
本院认为，本案争议的焦点是是否应当重新评估。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院仅须对评估报告进行形式审查，即评估机构及其评估人员的评估资质、评估范围、评估程序进行审查，经审查认为当事人或者其他利害关系人有证据证明受委托的评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，人民法院应当准许重新评估。本案中，首先，复议申请人以本案赣开元（2018）（估）房字第××号评估报告对其房产、土地使用权价值的估价严重低于同区域同类房产价值为由，认为本案评估公司的评估程序违法，并提供婺源县华夏、家诚、等六家房产中介有限公司联合出具的该县城部分地段二手房市场估价自制表格复印件为证据证明其主张，但由于房产中介公司并无房产评估资质，也未详细论证评估的过程和依据，且属于复议申请人单方委托，该证据并无证明本案评估房产价值的效力。其次，不动产评估是具有专门性知识的评估人员根据评估目的和估价原则，依照估价程序选定适宜的估价方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。本案复议申请人仅以评估方法、和评估价值偏低为由概括主张评估公司的评估程序严重违法，评估公司已就其提出的质疑，从本案评估选用的评估方法、工业用地的出让估价时点的出让价格及当地取得的成本、剩余年限等因素，分析和答复了本案评估房产价值与同区域同类房产、土地使用权价值差异的原因，该答复和分析属于专业评估的实体问题，不属于本院复议审查范围，且复议申请人未提交其他证据证实本案评估程序严重违法，该主张不能成立。再次，关于本案有四套房产评估人员未进入现场评估其装修价值的问题，原因在于评估时被执行人长期在外地且未主动配合评估活动，评估公司按照简单装修进行评估并无明显不当，不属于遗漏评估财产。另外，房地产价格评估只是由人民法院委托评估机构对委托估价的房地产在估价时点拍卖起拍价或参考价格，通常需要市场供需等因素充分接受市场的检验才能决定拍卖、变卖的成交价格，评估价格并不能直接决定成交价格，复议申请人以评估价格过低为由主张本案评估报告不能作为房地产拍卖、变卖的保留价，缺乏事实和法律依据。综上，复议申请人力智公司、胡江鸿、郑香时的理由不能成立，本院不予支持。南昌中院原审异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：
驳回婺源县力智实业有限公司、胡江鸿、郑香时的复议申请，维持江西省南昌市中级人民法院（2018）赣01执异46号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵九重
审 判 员 罗 伟
审 判 员 汤志勇
二〇一八年六月十五日
代书记员 朱 沛