重庆市开州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）开法民初字第04614号
原告贾开雄，男，汉族，生于1964年6月15日，住重庆市开州区。
委托代理人（特别授权）郭钧，重庆帅风律师事务所律师。
被告贺家明，男，汉族，生于1942年4月12日，小学文化，住重庆市开州区。
委托代理人（特别授权）贺修海，男，汉族，生于1969年9月13日，住重庆市开州区，系被告贺家明的儿子。
第三人钱德胜，男，汉族，生于1965年2月9日，住重庆市开州区。
原告贾开雄与被告贺家明、第三人钱德胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法由审判员皮志仲于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告贾开雄、原告委托代理人郭钧、被告贺家明的委托代理人贺修海、第三人钱德胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告贾开雄诉称：原告贾开雄与被告贺家明于2008年11月18日签订了房屋买卖协议，约定贺家明将其坐落在开县某某小区某幢X单元XXX号房屋卖给原告贾开雄。双方约定房价为100000元（大写壹拾万元）。付款方式为，在签订协议时交付30000元，交付房屋时交付60000元，过户手续办完后付余款10000元，所售房屋产权证的办理税费双方各自负担，如任何一方违反协议时，将负责协议卖方总额的20%赔偿对方，此后，原告贾开雄依约履行了付款义务，被告贺家明也于2009年1月将房屋交付给了原告贾开雄，原告居住至今。本案争议的房屋已经办理了房屋初始登记，房屋产权证号为312房地证2015字第08716号，但是被告一直拒绝为原告贾开雄办理房屋产权过户登记手续，本案原告于2015年9月14日起诉，被告找到消息后，恶意串通第三人钱德胜，于2015年9月22日在开州区国土房管局，在本案争议的房屋上设定了抵押权，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决确认被告贺家明于第三人钱德胜之间签订的抵押合同无效，依法确认原告贾开雄与被告贺家明于2008年11月18日签订的房屋买卖协议有效，判决房屋归原告所有，被告立即协助原告办理房屋产权过户登记，支付原告违约金20000元。
被告贺家明辩称：被告贺家明并没有与原告签订房屋买卖合同，而是于2009年2月18日签订了租赁合同，房屋只是租给原告的，如果原告要房子，必须按照现在的市场价值买卖，因被告生病要钱，房子现在已经抵押给了第三人钱德胜。原告主张房屋买卖关系不成立，被告并没有收到任何购房款。
第三人钱德胜辩称：第三人没有与被告恶意串通，因为第三人的父亲与被告关系好，经常在第三人处借钱，搬到新城后，第三人找被告还钱，第三人同意等房产证下来后办理抵押。
经审理查明，被告贺家明在城口承包水电开发工程时，向彭绍文借款150000余元，为偿还借款，被告贺家明将重庆市开州区某某街道某某路XXX号X幢X-
X的房屋一套（产权证号：312房地证2015字第0XXXX号）以100000元的价格卖给了原告贾开雄。因原告贾开雄在外地，2008年11月18日，原告贾开雄的委托代理人彭绍文，与被告贺家明签订了《房屋买卖协议》1份，协议约定：“被告贺家明将重庆市开州区某某街道某某路XXX号X幢X-X（原开县某某小区某幢X单元XXX号）的房屋一套卖给原告贺家明，面积108平米，实际面积以房产证为准，每增加1平米，增加购房金1000元，每减少1平米减少购房金1000元，在签订本协议时，原告交付被告30000元，被告为原告出具收款凭证，在原告领到套房大门钥匙时交付60000元，被告为原告出具收款凭证，房屋产权证完善后（产权归贾开雄所有），原告支付被告10000元，被告贺家明只负责房屋的水电及大门，房屋产权证办理的税费由双方各自负担各自的税费，原告贾开雄将房屋事宜全权委托彭绍文办理，因委托产生的经济责任由原告贾开雄自行负责。被告贺家明保证所卖房屋地址属实。本协议签订后双方必须执行，不得反悔，如乙方违反本协议将负责协议卖房金额的20%赔偿给对方，本协议未尽事宜双方协商解决，本协议双方各执1份，签字生效。”被告贺家明、原告委托代理人彭绍文代原告贾开雄在该买卖协议上签字。
2008年11月18日（协议签订当日），被告贺家明书写了收条一张，内容为：“收到，贾开雄卖款30000元（大写叁万元正）。”被告贺家明在该收条上收款人处签名。2009年1月14日，被告贺家明将房屋钥匙给原告贾开雄，原告支付被告贺家明约定的购房款60000元，其中45000元，被告贺家明偿还了彭少明的借款。被告贺家明在收条上批注：“2009114今又收60000元，陆万元正2009114日”。原告在2009年1月收到钥匙后，就一直在重庆市开州区某某街道某某路XXX号X幢X-X（原开县某某小区某幢X单元XXX号）的房屋生活居住至今。
2009年开州区房价开始上涨，被告贺家明的妻子不同意卖房，与被告贺家明扯皮，为安抚妻子，被告贺家明与彭绍文协商签订了假租房协议1份，被告贺家明在给彭绍文的租房协议书背面批注了：“此协议不具有法律效力，贺家明，2009.4.8”。
2015年，重庆市开州区国土房管局为本案争议的房屋的房屋办理了房屋产权登记，因被告贺家明一直不协助原告贾开雄办理房屋产权变更登记手续，2015年9月14日，原告贾开雄起诉至重庆市开州区人民法院，要求确认原被告之间签订的房屋买卖协议有效，由被告协助原告办理房屋产权过户登记手续，支付原告违约金20000元。2015年9月22日，被告贺家明与第三人钱德胜，签订了房屋抵押合同，并在开州区国土房管局办理了房屋抵押登记手续。2015年10月15日，原告申请追加了钱德胜为第三人，并要求人民法院依法确认被告与第三人签订的抵押合同无效。
以上事实有《房屋买卖协议》、收条等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告与被告于2008年11月18日签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，房屋交易价格符合重庆市开州区2008年的房屋市场交易价格。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与两被告签订的《房屋买卖协议》自双方签字时即成立，该协议合法有效，不存在《合同法》五十二条规定之法定无效的情形，因此原告要求确认该《房屋买卖协议》有效的诉讼请求本院予以支持。
该《房屋买卖协议》签订后，双方当事人已实际履行合同，原告在该房屋生活居住至今，一直实际占有该房屋，按照原被告双方合同约定，被告贺家明有义务协助原告办理房屋产权变更登记手续，因此原告要求判决争议房屋归原告所有，被告贺家明协助原告办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求本院予以支持。
被告贺家明在之后签订的假租赁合同的背面，以书面背书的方式明确了该租赁协议不具有法律效力。原被告之间并无亲戚关系，被告陈述的：“从2009年至今，只给了第一年的租金，之后一直没有支付租金”，与基本生活经验严重不符。因此被告贺家明辩称的，原、被告系租赁合同关系的理由本院不予支持。
被告贺家明在与原告签订了《房屋买卖协议》，并实际履行多年的情况下，不但不按合同约定协助原告办理房屋产权过户登记手续，还将原告所购买的房屋在国土房管局办理抵押登记，且抵押登记的办理时间在本案原告起诉后，被告的行为已经构成了严重违约，原、被告签订的《房屋买卖协议》约定了违约金为总房款的20%，因此原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求本院予以支持。
原告贾开雄与被告贺家明签订了房屋买卖协议后，原告贾开雄已依约支付了办证前的全部房款，只剩余办证后的尾款10000元未支付，在争议房屋的初始登记办理后，房屋产权变更登记的所有条件均已成就，被告贺家明没有协助原告将房屋过户到原告名下只是形式要件未成就，从诚实信用和稳定房地产市场经济的角度出发，本案争议的房屋的产权应当认定为归原告贾开雄所有，被告明知争议的房屋原告已购买入住多年，却隐瞒真实情况，以其不享有产权的房屋作为抵押物，与第三人签订抵押合同，加之第三人钱德胜当庭陈述的被告的借款金额与抵押合同中借款合同的金额不符。依照《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》第113条第1款之规定，被告贺家明与第三人钱德胜设定的涉及原告房屋部分的抵押担保关系应认定为无效。
本案原被告约定剩余的房款10000元，增加的3.77平米的房款3770元，被告在本案中未反诉，本案无法处理，相关权利人可另行起诉。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行》的规定，判决如下：
一、原告贾开雄与被告贺家明于2008年11月18日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、位于重庆市开州区某某街道某某路XXX号X幢X-
X的房屋一套（产权证号：312房地证2015字第0XXXX号）归原告贾开雄所有，被告贺家明在本判决生效后7日内协助原告贾开雄办理房屋产权变更登记手续。
三、被告贺家明在本判决生效后7日内支付原告贾开雄违约金20000元。
四、被告贺家明与第三人钱德胜签订的抵押合同（抵押物为重庆市开州区某某街道某某路XXX号X幢X-X的房屋一套）无效。
如未按本判决期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费2300元，减半收取1150元（原告贾开雄已垫付），由被告贺家明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 皮志仲
二〇一六年九月三十日
书记员 段辉镜