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江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终856号
上诉人（原审被告）：海门市金鼎金属制品有限公司，住所地海门市。
法定代表人：黄建华，董事长。
委托诉讼代理人：姜飙，江苏通成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝志权，江苏通成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：海门市宏达铁路机车车辆配件有限公司，住所地海门市。
法定代表人：孙波，董事长。
委托诉讼代理人：宋狄彦，上海福湾律师事务所律师。
上诉人海门市金鼎金属制品有限公司（以下简称金鼎公司）因与被上诉人海门市宏达铁路机车车辆配件有限公司（以下简称宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院(2017)苏0684民初4219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金鼎公司上诉请求：撤销一审判决，改判双方依照2017年3月1日《租赁合同》继续履行；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人和被上诉人签订的《租赁合同》中关于“年租金40万元”的条款是年租金总价条款，即被上诉人承租的是开发区瓯江路508号1号车间、6号房及食堂、6号楼连接部分相关建筑物，该年租金并非以单位租金乘以承租面积计算而来，年租金的形成与面积并无直接关联。《租赁合同》中关于“总面积约4000平方米”只是对租赁面积的大概描述，不能作为认定上诉人告知的租赁面积与实际交付面积差距过大、且该差距足以使被上诉人对租赁标的本身形成重大误解的理由。
被上诉人宏达公司辩称，被上诉人租赁该厂房的首要条件就是面积不能少于4000平方米，且合同中约定的年租金40万元是按照约定面积4000平方米来确定的，年租金的确定与租赁面积有直接关联。现上诉人实际交付的面积与合同约定的面积差距过大，足以使被上诉人对租赁物产生重大误解。原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
宏达公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求变更双方于2017年3月1日签订的《租赁合同》第一、四条，其中第一条租赁面积变更为3307.45平方米，第四条年租金变更为330745元；2、要求金鼎公司支付违约金8万元。
一审法院经审理认定事实如下：2017年3月1日，宏达公司（乙方）与金鼎公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将位于开发区瓯江路508号的1号房车间，面积约1400平方米与6号房车间面积约1600平方米及食堂和6号楼连接部分附房出租给乙方，总面积约4000平方米；2、租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止；3、年租金为40万元，租金一年一付，先付后用；4、乙方须负责租用资产的卫生及公共场地的车辆的停放秩序、垃圾的处理回收，维护好公共场所的环境；5、双方应严格遵守本协议，如有违约，违约方应向对方支付总租金20%的违约金作为对守约方的补偿，如甲方违约，同时补偿乙方停产期间的损失及搬迁费用。
2017年5月1日，宏达公司（乙方）与金鼎公司（甲方）签订《协议书》，约定“鉴于甲乙双方签订的租赁合同，生效日期为2017年5月1日起，双方应严格履行原租赁合同双方之协议，但甲方一直未将原有的设备搬离与乙方签订的租赁合同中的厂房，导致影响了乙方的设备搬迁进程和生产计划。如2017年5月8日前甲方还未搬，乙方有权将厂房内的所有设备搬离，搬运所产生的一切费用由设备变卖后抵款。本协议甲方双方经协商同意均无异议，签字后生效”。
庭审中，双方一致确认宏达公司实际使用的租赁面积（房屋面积）如下：
1、6号房车间（办公楼），根据《房屋竣工测量查勘图》记载面积为1478.93平方米；
2、食堂（搭建），面积约88.51平方米；
3、1号房车间（机加工车间），根据《房屋竣工测量查勘图》记载面积为1196平方米（65.46平方米×18.27平方米）；
4、附房（原材料仓库＋炼胶车间），面积约340.31平方米（196.71平方米＋143.6平方米）；
5、职工宿舍（搭建于1号房后面的场地上），面积约62.37平方米；
6、门卫，面积为37.45平方米；
7、车库（宏达公司自行搭建于1号房前面），面积为96平方米。
上述1-7项，面积合计约3299.57平方米（以下简易表述为面积约3300平方米）。此外，金鼎公司主张向西车间场地723.95平方米（6号楼北墙向西23.3米，6号楼北墙向南31.5米一直到原料仓库的墙壁）及租赁房屋周边的其他场地、绿化面积亦属于租赁面积；宏达公司则认为场地、绿化属于公共场所，不应计入租赁面积。
另，宏达公司庭审中表示要求金鼎公司支付违约金的理由为：1、金鼎公司未按约定的面积交付房屋；2、金鼎公司未按约定的时间交付房屋（2017年5月12日主体搬离，6号房内一台设备2017年11月搬离）。金鼎公司认可6号房内的一台配电柜于2017年7月20日左右搬离，6号房内的钢架、幕墙于2017年11月搬离，但对宏达公司的其他主张不予认可。
一审法院认为，双方订立《租赁合同》时，对1号房车间、6号房车间及租赁总面积进行了约定，双方虽未约定精确面积，但实际履行的面积与约定的面积应在合理误差范围内，不应存在过大差距。金鼎公司在租赁前可通过《房屋竣工测量查勘图》得知1号房车间、6号房车间的精确面积，即使宏达公司在签订《租赁合同》前查看了租赁物，金鼎公司仍应如实告知租赁物的面积等信息，现金鼎公司告知的租赁面积与实际交付面积差距过大，该差距足以使宏达公司对租赁本身形成重大误解，故宏达公司主张变更合同并无不当，案涉租赁面积变更为约3300平方米。双方在《租赁合同》中已对公共场所进行约定，按照一般习惯，场地、绿化属于公共场所，金鼎公司无证据证明双方约定的租赁面积包含场地、绿化面积，对其相关抗辩不予采纳。在租赁市场中，房屋租金与租赁面积并非完全按比例确定，租赁双方往往在租赁面积的基础上，综合考虑租赁物的使用价值等各方面因素，综合确定租金金额，故法院酌情确定年租金变更为36万元。
金鼎公司未按约定的面积交付房屋，法院已对租赁面积及租金金额进行了变更，此变更主要是对租赁现状的确认及对租金标准的变更，并非不可逆，对租赁合同已经履行的部分，双方可参照合同变更情况确定双方权利义务。宏达公司无证据证明租赁面积的变化对其生产经营造成了租金外的其他损失，故对宏达公司再以面积误差为由主张违约金的主张，法院不予支持。双方于2017年5月1日签订的《协议书》，对设备搬离时间宽限至2017年5月8日前。宏达公司主张金鼎公司2017年5月12日完成主体搬离，无证据证实，但金鼎公司6号房内的设备（配电柜、钢架、幕墙等）确实存在逾期搬离的情况，一审法院依据该情形，酌情确定违约金为2000元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十四条规定，判决：一、宏达公司与金鼎公司于2017年3月1日签订的《租赁合同》第一条变更为“甲方将位于开发区瓯江路508号的1号房车间，面积为1196平方米与6号房车间面积为1478.93平方米及食堂和6号楼连接部分附房等出租给乙方，总面积约3300平方米”；第三条变更为“年租金为36万元，租金一年一付，先付后用”。二、金鼎公司于判决生效之日起十日内支付宏达公司违约金2000元。三、驳回宏达公司的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由宏达公司负担1750元，金鼎公司负担50元。
二审中，当事人没有提交新证据，双方对一审判决认定的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于双方在签订租赁合同时是否存在重大误解。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，被上诉人宏达公司在现场查看了租赁物后与上诉人金鼎公司签订租赁合同，合同中明确约定租赁标的为厂房、食堂及部分附房，双方对租赁物没有进行实际丈量，仅在合同中记载了租赁物的估算面积并约定年租金为40万元。虽然租金标准的确定通常包含面积因素的考虑，但租赁物面积并非确认租金数额的唯一依据，还需结合租赁物的使用价值等各方面因素综合确定。双方在租赁合同中并未明确约定根据租赁物的面积计取租金，故双方在确认了租赁标的后仅估算租赁标的面积而未实际丈量。若如宏达公司所言，其租赁该厂房的首要条件就是面积不能少于4000平方米，则其签订合同时完全可以要求金鼎公司提交相应测绘材料或者进行实地丈量。在履行过程中，上诉人金鼎公司交付了租赁物，虽总面积与合同载明的大概面积相差近20%，但一方面双方对于场地是否包含在租赁合同内存在争议，另一方面，宏达公司亦未举证证明租金标准是根据租赁面积确认，即双方约定为每年100元/平方米，故其主张对租赁面积存在重大误解而要求变更相关条款，依据尚不充分。原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。上诉人金鼎公司的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持海门市人民法院(2017)苏0684民初4219号民事判决第二项，即海门市金鼎金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付海门市宏达铁路机车车辆配件有限公司违约金2000元；
二、撤销海门市人民法院(2017)苏0684民初4219号民事判决第一项、第三项；
三、驳回海门市宏达铁路机车车辆配件有限公司的其他诉讼请求。
如未按照判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1800元，由被上诉人海门市宏达铁路机车车辆配件有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 峰
审判员 曹 璐
审判员 高 雁
二〇一八年七月十二日
书记员 邢彦华