呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内01民终1160号上诉人（一审被告）：内蒙古天泽远迪实业开发有限责任公司。住所地内蒙古凉城县多纳苏生态治理与科技开发园区。法定代表人贾平，系该公司执行董事。委托代理人周玉娟，女，1964年10月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区车站后街道北，呼和浩特市回民区司法局法律援助中心职员。被上诉人（一审原告）：呼和浩特市城发房地产开发有限公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路**号城发大厦*号楼。法定代表人赵永强，系该公司总经理。委托代理人刘海英，内蒙古法易律师事务所律师。一审第三人：呼和浩特市城发物业服务有限公司。住所地呼和浩特市回民区中山西路**号城发大厦**号楼。法定代表人张永，系该公司总经理。委托代理人刘海英，内蒙古法易律师事务所律师。上诉人内蒙古天泽远迪实业开发有限责任公司（以下简称天泽远迪公司）因与被上诉人呼和浩特市城发房地产开发有限公司（以下简称城发房地产公司）、一审第三人呼和浩特市城发物业服务有限公司（以下简称城发物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院(2015)回民一初字第00238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。天泽远迪公司的委托代理人周玉娟，城发房地产公司及一审第三人城发物业公司的共同委托代理人刘海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，回民区中山西路城发大厦1号楼为城发房地产公司所有，2010年10月21日，城发房地产公司将城发大厦15层—25层空置房对外出租权委托给城发物业公司，并对其委托出租的房屋进行相应的物业管理及物业服务。2011年8月16日，城发物业公司（甲方）与天泽远迪公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，根据该协议约定：“甲方将城发大厦第24层，使用面积1020㎡的房屋出租给乙方使用，年租金为670140元。2011年12月31日前付清第一年度的全部租金。租赁期间甲方以每年年租金8%上调租金总额。甲方应于本协议生效之日开始组织房屋内装饰工作，内装完毕将出租区域交付乙方之日，签署房屋交付通知书并开始计算租房时间。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应向甲方支付按年租金每日0.3%的违约金。”2011年11月14日，城发物业公司将房屋交付于天泽远迪公司使用，双方签订了《房屋交付通知书》，2011年12月26日，天泽远迪公司向城发物业公司交付租金40万元整（汇划），2012年2月9日，天泽远迪公司向城发物业公司交付30万元整（包括房屋押金20000元，物业费9860元）。2013年4月27日，天泽远迪公司向城发物业公司交付租金30万元整。另查明，2014年4月23日，城发房地产公司向天泽远迪公司开具发票一枚，该发票记载：“房租670140元。”2013年7月18日，城发房地产公司向天泽远迪公司开具发票一枚，该发票记载：“房租723751.20元。”再查明，2014年4月13日，天泽远迪公司向城发物业公司发出《停止执行通知书》，该通知书记载：“根据我公司与贵公司于2011年8月16日签订的房屋租赁协议内容，我公司董事会决定，停止该协议执行，并与贵公司协商解决遗留问题。”2014年4月16日，城发物业公司向天泽远迪公司发出《告知书》，该《告知书》记载：“你方拖欠我公司房租款已累计1205402.50万元。其中2012年11月15日—2013年11月14日欠房租金额为433751.20元；2013年11月15日—2014年11月14日欠房租金额为781651.30元。我公司现已无力承担。现通知你方自收到告知书之日起截止于4月25日前，缴清欠我公司房租款1205402.50万元。否则，我公司将收回房屋租用权并不承担由此产生的一切后果及损失。”现在承租的房屋属于空置状态，房屋中的天泽远迪公司的家具及办公设施，均在屋内。上述事实有房屋所有权证、委托书、房屋租赁协议、房屋交付通知书、汇划来帐回单3张、收据、停止执行房屋租赁协议通知书、告知书及庭审笔录在案佐证。城发房地产公司诉至法院请求：一、请求天泽远迪公司支付拖欠租金共计749439.24元；二、请求天泽远迪公司支付拖欠租金违约金共计514585元；三、本案的诉讼费用全部由天泽远迪公司承担。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，其争议焦点：一、城发房地产公司是否为本案的适格原告；二、城发房地产公司的诉讼请求有无事实及法律依据，能否得到支持。（一）城发房地产公司的主体问题本案中，城发房地产公司将城发大厦15层—25层空置房对外出租权委托给城发物业公司，并对其委托出租的房屋进行相应的物业管理及物业服务。天泽远迪公司表示对于上述委托并不知情，对于此种情形，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“委托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同除外。”在庭审查明的事实中，虽然房屋租赁合同签订主体是城发物业公司和天泽远迪公司，收据中也显示收取租金的主体是城发物业公司，但发票的开具主体为城发房地产公司，故此可以认定，天泽远迪公司知晓合同的真正履行主体为城发房地产公司，城发公司可以行使房屋租赁合同中约定的对天泽远迪公司的义务。故认为，城发房地产公司为本案的适格主体。（二）对于欠付房屋租金及违约金的认定房屋租赁合同中约定，涉案房屋年租金为670140元。租赁期间甲方以每年年租金8%上调租金总额。因房屋租赁合同中约定“签署房屋交付通知书并开始计算租房时间”，2011年11月14日，城发物业公司与天泽远迪公司签订了《房屋交付通知书》。故认定房屋的租赁期自2011年11月14日起计算，第一年（2011年11月14日—2012年11月13日）租金为670140元；第二年（2012年11月14日—2013年11月13日）租金为670140元×（1+8%）＝723751.20元；第三年（2013年11月14日—2014年11月13日）租金为723751.20元×（1+8%）＝781651.29元。另，2014年4月13日，天泽远迪公司向城发物业公司发出《停止执行通知书》，2014年4月16日，城发物业公司向天泽远迪公司发出《告知书》，故认定，涉案房屋租赁合同自2014年4月16日已经解除。对于欠付租金的数额，2011年12月26日，天泽远迪公司向城发物业公司交付租金40万元整（汇划），2012年2月9日，天泽远迪公司向城发物业公司交付租金30万元，故认为，第一年度的租金，天泽远迪公司已经全部交付，剩余29860元为押金及物业费。对于第二年度的租金，2013年4月27日，天泽远迪公司向城发物业公司交付租金30万元。至于剩余部分租金，天泽远迪公司辩称已经通过协商后续事宜用家具及办公设施抵顶了剩余租金，但其向法庭出示的交接单并不能证明双方存在抵顶房租的事实。故本院认定第二年度欠付租金的数额为723751.20元-300000元＝423751.20元。对于第三年度的租金，鉴于双方自2014年4月16日已经解除房屋租赁合同，认定天泽远迪公司欠付租金数额为781651.29元÷365天×150天（2013年11月14日—2014年4月15日）＝321226.55元。综上，天泽远迪公司欠付租金共计744977.75元。对于城发房地产有限责任公司主张的违约金，房屋租赁合同中约定：“乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应向甲方支付按年租金每日0.3%的违约金。”但房屋租赁合同中，并没有明确约定交付租金的具体日期，无法确定违约金的具体起算日期。故对于城发房地产主张被告承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第四百零三条之规定，判决：一、被告内蒙古天泽远迪实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告呼和浩特市城发房地产开发有限公司租金人民币744977.75元；二、驳回原告呼和浩特市城发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16180元，原告呼和浩特市城发房地产开发有限公司承担6650元，被告内蒙古天泽远迪实业开发有限责任公司承担9530元。宣判后，天泽远迪公司不服，向本院提起上诉。天泽远迪公司上诉称，一审法院认定事实错误。（一）城发物业公司是与天泽远迪公司签订租赁协议及收取租金的主体，且未以任何形式表明城发房地产公司是协议履行者，亦未告知其行为是受城发房地产公司的委托。天泽远迪公司一直相信所租房屋是城发物业公司的，始终认为城发物业公司是协议的相对方，在城发物业公司出具房屋发票前根本不知道城发房地产公司的存在。一审法院以发票主体是城发房地产公司，从而推定天泽远迪公司知晓合同的真正履行主体为城发房地产公司，是不能成立的。天泽远迪公司直到2013年4月27日才从发票上看到城发房地产公司的名字，此时城发物业公司仍未展示任何与城发房地产公司之间委托关系的说明。天泽远迪公司对发票当即表示异议，并拒绝继续缴纳租金、继续履行协议，从而引发天泽远迪公司于城发物业公司之间的对抗。最终天泽远迪公司与城发物业公司协商一致，同意天泽远迪公司将办公设施留置后，停止协议履行。因此，一审法院以天泽远迪公司知悉发票主体，继而推定天泽远迪公司认可城发房地产公司的合同主体身份是不能成立的。（二）城发房地产公司与城发物业公司恶意串通，伪造授权委托书，损害天泽远迪公司的合法权益。（三）一审判决认定天泽远迪公司的家具及办公设施均在承租房屋内，却没在法律文书中对这些掌控在城发房地产公司和城发物业公司手中的有价物品，给予明确说法。（四）一审判决无视天泽远迪公司交付城发物业公司2万元押金的事实，对2万元押金的去向只字未提。（五）一审判决认定天泽远迪公司与城发物业公司于2014年4月16日解除房屋租赁合同的说法是错误的。一审判决并未对天泽远迪公司与城发物业公司签订的《房屋租赁协议》的合法性、有效性做出前提性结论，其后提出解除合同没有依据。天泽远迪公司认为与城发物业公司签订的租赁协议无效。（六）城发房地产公司不具备本案的主体资格，一审法院适用法律错误。委托合同系双务合同而非单务合同，城发房地产公司提供的委托书不符合委托合同作为双务合同的要求。为了合同的一致性，权利、义务相一致原则，本案仍以城发物业公司名义诉讼才适格。综上，天泽远迪公司认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误，请求撤销呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00238号民事判决，发回重审或者依法改判。城发房地产公司针对天泽远迪公司的上诉请求答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于诉讼主体资格，天泽远迪公司混淆了合同主体与诉讼主体两个概念，《民事诉讼法》第119条规定，原告是与案件有利害关系的公民、法人或其他组织，现在城发房地产公司作为租赁房屋的所有权人，在天泽远迪拖欠租金的时候，有权利提起诉讼，维护自己的权利。天泽远迪公司租赁并使用了房屋，拖欠了79万租金，依照合同法规定，支付租金是承租人的法定义务，不能以种种原因为由不支付房租。城发房地产公司与城发物业公司存在合法的委托关系，城发物业和城发房地产都是城发投资经营公司的子公司，按照公司职责分工，将城发大厦24层的租赁权交给城发房地产公司，因此城发房地产公司是有权利对外进行租赁的。天泽远迪公司称不知道城发物业公司与城发房地产公司的委托关系，认为存在欺诈，不能成为其不交纳房屋租金的合法理由。综上，应该驳回上诉人的上诉请求。二审中，双方均没有出示新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致，本院予以认可。二审庭审中，天泽远迪公司提出其在2014年4月13日向城发物业公司发出《停止执行通知书》时双方的房屋租赁关系已实际解除，故即使支付租赁费也应计算至此日。城发房屋产公司对天泽远迪公司租赁费计算起止时间表示认可。故本院对一审法院认定的第三年度租金781651.29元÷365天×150天（2013年11月14日—2014年4月15日）＝321226.55元予以核减变更，即781651.29元÷365天×148天（2013年11月14日—2014年4月13日）＝316943.54元。本院认为，本案的争议焦点为：城发房地产公司诉请上诉人天泽远迪公司支付其房屋租金744977.75元是否具有相应的事实及法律依据。城发房地产公司作为城发大厦的所有权人授权委托城发物业公司将城发大厦第24层房屋出租给天泽远迪公司使用，并由城发物业公司与天泽远迪公司签订了《房屋租赁协议》，该协议应系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效合同。在城发房地产公司为天泽远迪公司开具的房租发票中，收款方名称显示为城发房地产公司，天泽远迪公司亦实际租赁使用了本案诉争标的物，且2014年1月12日，城发物业公司曾以原告主体资格向天泽远迪公司提出上述诉求时，天泽远迪公司以其不具备诉讼主体资格为由进行了抗辩，呼和浩特市回民区人民法院（2014）回民一初字第00511号民事裁定书亦以原告主体不适格为由驳回了城发物业公司的起诉。双方对该裁定均未提起上诉。因此，城发房地产公司作为房屋所有人可以依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定对天泽远迪公司主张权利。天泽远迪公司所称“始终认为城发物业公司是协议的相对方”、城发房地产公司不具备本案诉讼主体资格的上诉主张本院不予支持。本案《房屋租赁协议》实际履行期间为2011年11月14日至2014年4月13日，扣除天泽远迪公司已交付的租金后，天泽远迪公司尚欠租金740694.74元。天泽远迪公司主张城发房地产公司与城发物业公司恶意串通损害其合法权益，但未提供证据予以证实，其该项上诉理由不能成立。天泽远迪公司称已用相应办公设施抵顶了拖欠房租，但仅据其提供的《天泽公司留城发物业的家具清单》不能证明上述事实，故该主张本院亦不能支持。天泽远迪公司交纳的2万元押金为设施设备保证金，按照《房屋租赁协议》中的约定，该保证金在房租到期后经查验房屋及所有附属设备设施未被损坏后，予以退还。故天泽远迪公司主张的2万元保证金及家具、办公设施等可在履行支付租金义务后另行主张或另行处置。综上，上诉人天泽远迪公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但房屋租赁的起止时间计算有误，本院予以更改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00238号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00238号民事判决第一项为：内蒙古天泽远迪实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付呼和浩特市城发房地产开发有限公司自2011年11月14日至2014年4月13日欠付的租金740694.74元。二审案件受理费11250元，由上诉人内蒙古天泽远迪实业开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖建华审 判 员  韩 韬代理审判员  王 晶二〇一六年六月二日书 记 员  秦俐娟