山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民初字第71号
原山东佳益建筑设计有限责任公司
法定代表人袁海涛，总经理。
委托代理人（特别授权）李洪武，山东文瀚律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）国钊，山东文瀚律师事务所律师。
被告山东省梁山县华梁面粉厂，住所地梁山县。
法定人代表人赵成彬。
被告梁山县金穗粮油工贸有限公司，住所地梁山县经济开发区。
法定代表人唐加会。
被告梁山环宇挂车制造有限公司，住所地梁山县。
法定代表人郭本福。
被告鲁新军。身份证号码：（到庭）
四被告共同委托代理人（特别授权）贾庆民、陈颖，山东宏易律师事务所律师。
被告弘盛地产有限公司，住所地泰安市。
法定代表人王安年，董事长。
原告山东佳益建筑设计有限责任公司（下称佳益公司）与被告山东省梁山县华梁面粉厂（下称华梁面粉厂）、梁山县金某粮油工贸有限公司（下称金某公司）、梁山环宇挂车制造有限公司（下称环宇公司）、鲁新军、弘某地产有限公司（下称弘某公司）案外人执行异议纠纷一案。原告于2015年2月12日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳益公司委托代理人李洪武、国钊，被告华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军委托代理人贾庆民、陈颖到庭参加诉讼，被告弘某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原告诉称，2013年2月1日，原告与被告弘某地产有限公司签订的《关于房产抵顶设计费的协议》弘某地产有限公司以梁山宋城名郡142、155、156号三套商铺房屋抵顶所欠原告设计费2962800元。协议签订后，弘某地产有限公司向原告出具了上述三套房屋的收款收据，并将上述房屋交付给了原告。后原告于2013年3月7日、2013年4月2日分别将上述其中的155、156号房屋出卖，原告对142号房屋占有至今。根据《合同法》第130条和《物权法》第15条的相关规定，诉争房屋未转移登记不影响原告与被告弘某地产有限公司签订的《关于房产抵顶设计费的协议》的效力，被告弘某地产有限公司应当配合原告办理本案诉争房屋的产权登记。被告华梁面粉厂，金某公司、环宇公司、鲁新军因与被告弘某地产有限公司之间的合作合同纠纷向某提起诉讼，并于2014年4月26日申请贵院对诉争房屋进行了查封，后申请执行，华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军系执行案件的申请执行人，被告弘某地产有限公司系执行案件的被执行人，双方的债系金钱之债。在执行程序中，华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军作为申请执行人向某申请执行本案诉争房产，原告提出案外人执行异议，贵院于2014年1月26日作出（2014）济执异字第339号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军与弘某地产有限公司之间的债系金钱之债，不具有优先权。原告依据《民事诉讼法》第227条之规定，向某提起诉讼，一、确认原告与被告弘某地产有限公司签订的《关于房产抵顶设计费的协议》有效；二、停止对梁山宋城名郡142号（房产部门的备案号为114、212、309）商铺房屋的强制执行，并解除查封。三、本案诉讼费用由被告承担。
被告华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军共同答辩称
，人民法院执行被执行人财产具有合法的执行依据。我们与被执行人间的债权债务关系真实、合法并已经济宁市中级人法院（2014）济民初字第69号民事生效判决书判决认定，济宁市中级人民法院依法对被执行人弘某公司财产采取强制执行措施，人民法院查封并强制执行被执行人财产的行为符合法律规定。本案原告未依法取得涉案房产的所有权，该房产仍为弘某公司所有。原告与弘某公司间仅订有一份《关于房产抵顶设计费的协议》，并未就涉案房产签订正式的商品房买卖合同、无购房发票证实双方存在事实的商品房买卖行为，也没有证据证明其实际占有涉案房产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告与弘某公司签订的抵项协议如果真实存在，也只是变更了他们之间的债权债务关系，双方并未就该房产签订正式的商品房买卖合同，办理完毕备案登记手续的情形下，仅仅产生债权的效力，而不发生涉案房产所有权转移的效力，该房产仍为被执行人弘某公司所有，人民法院的查封行为并无过错。原告不符合最高人法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的无过错第三人，该条规定并不适用本案。上述条款的适用需同时满足如下几个要件：（1）第三人虽未办理过户登记手续，但已经支付全部价款；（2）该房产已经向第三人交付，即该房产已经为第三人实际占有；（3）第三人无过错。首先，在本案中，原告并未提出有效证据证明其已经实际占有该房产。其次，原告并非无过错第三人，原告与弘某公司于2013年2月1日签订《关于房产抵顶设计费的协议》，而人民法院查封涉案房产的时间为2014年4月26日，这中间的间隔时间为一年两个月，根据《中华人民共和国商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。被答辩人在涉案房产能够办理商品房预售合同登记备案手续的情形下，既未与被执行人签订商品房买卖合同，亦未要求被执行人为其办理登记备案手续，其存在明显过错。人民法院查封、执行涉案房产的行为完全符合相关法律、法规及司法解释的规定，请求人民法院查明事实，依法驳回其诉求。
原告为证明自已的主张向本院提交了如下证据
证据1、《关于房产抵顶设计费的协议》一份。
证明被告弘某地产有限公司以自己开发所有的梁山宋城名郡142、155、156号三套沿街商铺抵顶所欠原告的设计费2962800元。
证据2、房款收据一张。
证明原告已支付本案所涉房屋的全部购房款。
证据3、购房协议两份：原告分别与侯某和樊某所签订。
证明原告已将被告弘某地产有限公司抵给原告的其中155、156号两套房屋转卖。
证据4、商品房买卖合同两份：被告弘某地产有限公司分别与侯某和樊某所签。
证明原告和被告弘某地产有限公司签订《关于房产抵顶设计费的协议》时以及原告出卖该两套房屋时，房屋尚不具备办证条件。该两份合同系为方便该两购房人将来办理房产证而签订。
证据5、汇款凭证六份：侯某和樊某通过银行向原告交纳购房款的凭证。
证明侯某和樊某两购房人将155、156号商铺的购房款交给了原告。
上述4、5、6项证据同时证明：1、《关于房产抵顶设计费的协议》的真实性；2、被告弘某地产有限公司已经履行了《关于房产抵顶设计费的协议》，将142、155、156号三套商铺交付给了原告占有。
被告华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军对原告提交的证据进行质证并发表质证意见认为：
对证据一的真实性无异议，但对所证明的内容有异议，本协议名为房产抵顶协议，但根据协议的第三条所载明的内容来看，弘某公司与原告是委托售房协议，弘某公司没有给原告出具发票，争议房产不属于原告所有。对证据二真实性无异议，但并不能证明原告的主张。对证据三、四、五与本案无关，但证明原告能办理房产证手续而不办理，其有过错。
被告华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军未向法院提交证据。
另庭后被告弘某公司向本院邮寄答辩状称，诉争房屋已抵顶给本案原告。
经审理查明，2013年2月1日，原告与被告弘某公司签订《关于房产抵顶设计费的协议》，弘某公司以梁山宋城名郡142、155、156号三套商铺房屋抵顶所欠原告设计费2962800元。协议签订后，弘某公司向原告出具了上述三套房屋的收款收据，并将上述房屋交付给了原告。后原告于2013年3月7日、2013年4月2日分别将上述其中的155、156号房屋出卖，并通过被告弘某公司为购房户办理了房产手续，142号房屋产权至今还在弘某公司名下。
2014年4月26日我院在审理华梁面粉厂，金某公司、环宇公司、鲁新军与被告弘某地产有限公司之间的合资、合作合同纠纷中，对诉争房屋进行了查封。2014年9月18日本院作出（2014）济民初字第69号民事判决书，判决弘某公司偿还华梁面粉厂，金某公司、环宇公司、鲁新军投资款23766121元及利息，华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军向本院申请执行诉争房产，原告提出案外人执行异议，本院于2014年1月26日作出（2014）济执异字第339号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。
另查明因开发商编号与房产登记部门编号不完全一致，讼争的142号套房在房产登记部门编号为114、212、309。
对上述法院查明的事实，双方均无异议。
本院认为，华梁面粉厂、金某公司、环宇公司、鲁新军与弘某地产有限公司之间的债系金钱之债，佳益公司与弘某公司之间的债权亦系金钱之债，双方的债权均不具有优先于对方的权利。佳益公司与弘某公司之间虽然签订了“房产抵顶设计费的协议”，但该协议自2013年2月1日签订至本院2014年4月26日查封，时间长达一年多，双方既未办理过户登记，又未在房产登记部门备案。而《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。诉争142号房屋的产权在法律上仍然属于弘某公司所有。本院依据生效的（2014）济民初字第69号民事判决书，对被执行人弘某公司财产采取强制执行行为符合法律规定。原告与被告弘某公司之间的“房屋抵顶设计费协议”对双方具有约束力，但对外不能对抗第三人。其案情不符合最高人法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情况。
综上原告佳益公司就讼争的执行标的不享有足以排除本院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条（二）项之规定，判决如下：
驳回原告山东佳益建筑设计有限责任公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 孔剑勋
审 判 员 孙兆忠
代理审判员 李汉平
二〇一五年六月二十七日
书 记 员 黄丽萍