福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终1383号
上诉人（原审被告）：叶晓静，女，1990年8月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人：林明聪，福建知圆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：福建东景房地产开发有限公司。住所地：平和县小溪镇迎宾大道***号。
法定代表人张阿镇，董事长。
委托代理人：林少辉，福建南州律师事务所律师。
上诉人叶晓静因与被上诉人福建东景房地产开发有限公司（以下简称东景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服平和县人民法院（2015）平民初字第2213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。叶晓静的委托代理人林明聪、东景公司的委托代理人林少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2011年3月9日,叶晓静向东景公司购买平和县霞寨镇西安村大坪商贸城x号楼x号房屋一套。双方签订合同，合同编号为35062808016100004。2011年3月19日，双方再签订《商品房买卖合同》补充协议一份，并就合同文本于2011年3月23日向平和县住房保障与房地产管理局进行备案登记。合同约定：房屋总价款为576308元；签订本合同时，应付清房款总额40%以上的首期购房款，余款由买受人向银行申请按揭贷款支付，其余相关约定见补充协议。合同签订后，叶晓静支付了首付款231308元，尚欠345000元未支付。2011年11月15日，东景公司为了催讨欠款，于2011年11月15日通过公证方式以EMS国内特快专递（号码MS071214171CN）的方式向叶晓静送达《履行付款义务通知书》，告知因叶晓静的原因向银行申请办理按揭贷款未获批准，叶晓静应在出卖人发出催款通知之日起15日内一次性付清购房款，逾期将按合同约定处理。但叶晓静未在东景公司指定的期限内一次性付清购房款。
原审另查明：东景公司未按合同约定正式向叶晓静交付房屋并移交相关证明文件。叶晓静现已实际入住该房。
本案审理过程中，东景公司于2016年4月26日声明自愿将原购房合同约定的逾期应付款的违约金由每日万分之八的比例计付减低为按每月2%计付。
原审认为：本案合同系双方在平等、自愿的基础上签订，具备合同有效要件，应为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，双方均有严格按照合同约定履行的义务。东景公司有义务协助购房人办理银行按揭贷款并及时将申请办理按揭贷款的进展情况告知购房人，但东景公司没有尽到及时告知义务；作为购房者的叶晓静，也应及时跟踪按揭贷款办理进展情况，但叶晓静也未尽到此责任。故在本案中叶晓静未能顺利办理商品房按揭贷款，双方有同等责任。在未能办理商品房按揭贷款情况下，叶晓静作为买受人，相对于东景公司按期交付房屋等义务，其负有履行付清购房款的义务，故东景公司的诉讼请求符合有关法律规定，应予支持。关于违约金，叶晓静也承认东景公司于2011年11月15日采用公证送达方式向其送达《履行付款义务通知书》，已明确告知其以按揭贷款方式付清房款成为不能，其应按合同约定一次性付清购房款，但其并未按约定履行一次性给付购房款的义务，因双方在合同中明确约定了违约金的计算方法及起算时间，且该约定不违反法律的强制性规定，东景公司主张叶晓静依约应支付自催告期限届满后的违约金，应予支持。叶晓静关于东景公司向其发出《履行付款义务通知书》后，房屋买卖合同关系已转化为债权债务关系，至起诉时已超过诉讼时效的辩解意见，因不符合法律规定，应不予支持。叶晓静提供证人证明外地户口可以在平和办理按揭贷款，因证人与叶晓静个人情况、所申请办理贷款的银行均不同，故不能作为本案依据，叶晓静主张其可以办理按揭贷款的理由不能成立，应不予采纳。东景公司于2011年11月15日采用公证送达方式以EMS国内特快专递（号码MS071214171CN）的方式向叶晓静送达《履行付款义务通知书》，该公证书产生诉讼时效中断，故叶晓静提出东景公司的主张已超过诉讼时效的理由不能成立，应不予采纳。东景公司声明自愿将原购房合同约定的逾期应付款的违约金由每日8%的比例计付减低为按每月2%计付，是其对自己权利的处分，应予准许；叶晓静辩解东景公司未按照合同约定完善相应配套设施并移交相关证明文件，应另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百四十条之规定，判决：叶晓静应于判决生效后十日内支付东景公司购房款345000元并支付自2011年12月1日起至实际全额支付购房款止按每月2%的比例向东景公司计付违约金。案件受理费6475元，由叶晓静负担。
原审宣判后，叶晓静不服，向本院提起上诉。
叶晓静上诉称：一、合同约定我方采用按揭贷款的方式支付余下购房款，我方可以办理，不存在违约情形。原审在没有证据的情况下直接采纳东景公司的单方陈述，直接认定我方不能办理按揭贷款，严重错误、偏颇。1.根据合同第六条的约定，系采用按揭贷款方式支付余下购房款。2.东景公司在预售商品房前就已谈妥跟哪家银行合作，对于是否能办理按揭贷款非常清楚，这一点合同第六条明确体现监管银行可以得到印证。签订合同时，东景公司也清楚我方的身份信息。因我方一次性购买四套房屋，其中二套必须用按揭贷款才买得起，提此要求时东景公司的股东均在场，均清楚表明我方可以办理按揭贷款。3.用按揭贷款比一次性付款的房屋价格更高，我方系因资金紧张，才采用此方式。4.讼争房屋所在小区其他购房者均可办理按揭贷款。5.银行至今未通知或出示任何材料说我方办不了按揭贷款。相反，银行为了做业务是希望购房者办理贷款的。这一点从我方提交的补充证据及黄日成的证言也可得到印证，黄日成的户籍在厦门，在平和县同样可以办理按揭贷款。而我方年龄比黄日成更有优势，更加可以办理按揭贷款。故，如东景公司所辩称是因为我方户籍原因无法办理按揭贷款的借口也不能成立。同样，在没有相反证据的情况下，原审直接不采纳证言系严重偏颇。6.东景公司至今也未说明是因我方的何种原因导致无法办理银行按揭贷款。东景公司出示的《履行付款义务通知书》仅仅说”因你的原因”，到底是什么原因也没有说明。7.从现行的法律、法规及地方相关政策看，均未规定我方不能办理银行按揭贷款。8.原审法官在调解本案时，也亲自向银行询问我方能否办理按揭贷款，银行答复可以办理。我方再次向银行确认时，得到的也是可以办理按揭贷款的回复。9.原审认定我方不能办理贷款按揭，并未查明何种原因导致不能办理，直接将不能办理的责任归责于我方，严重错误和偏颇。根据”谁主张，谁举证”原则，东景公司诉请变更买卖合同条款要求我方一次性支付购房款，其就应举证证明因我方原因无法办理按揭贷款，其始终没有任何证据能够证明就应承担不利后果。原审仅凭东景公司的陈述就认定是我方的原因，令人费解。
二、讼争房屋已由东景公司向银行办理了按揭贷款手续，我方也予以了积极配合，贷款手续材料已完整提交给银行，故我方不存在违约情形。1.合同签订后，以办理贷款名义，东景公司将四份合同原件全部收走，我方收到原审诉讼材料时才再次看到该合同及补充协议。2.我方总共向东景公司购买四套房屋，东景公司于2011年6月3日就已经收取了我方总共四套房屋的办证费用68000元。即讼争房屋作为一手房，包括按揭贷款等所有手续均由东景公司办理。但另外两套我方已付清全部购房款的房屋，东景公司也至今未予办理产权证。3.讼争房屋所在小区其他购房者同样买卖合同也全部被东景公司收走，按揭贷款手续也同样由东景公司统一办理，购房者只配合签字手续。4.通行做法，一手房办理按揭贷款手续均是由开发商办理。这一点从黄日成的证言也可以得到印证。按揭银行都是开发商事先谈好指定的，购房者无法自行要求在哪个银行办理。5.补充协议第一条明确约定”买受人配合银行或出卖人将按揭贷款手续全部办理完毕”，即以买受人的名义向银行申请贷款，同时买受人应配合出卖人办理按揭贷款手续。6.实际情况也是东景公司已向银行申请办理按揭贷款手续，并通知我方到银行在相关材料上签字。即，银行接受按揭贷款材料也可表明我方可办理按揭贷款。
三、退一步讲，如果真的不能办理银行按揭贷款，相关责任也属于东景公司。1.补充协议第一条第2项约定：”若非出卖人原因造成银行按揭贷款不能办理或买受人按揭贷款不足以付清购房款的，买受人应在出卖人发出催款通知之日起15日内一次性付清购房款差额，否则视为买受人逾期付款，双方同意按主合同第七条规定处理。”根据该条，东景公司只有举证证明并非是其原因导致银行按揭贷款不能办理的，才能要求我方一次性付清购房款。2.东景公司要求我方一次性付清购房款，根据”谁主张，谁举证”原则，只有举证证明银行按揭贷款办不了，且”非出卖人原因”。而本案中东景公司并无任何证据能够证明。3.东景公司作为开发商，希望购房者能够一次性付清购房款。如采用按揭贷款方式，则东景公司要作为保证人，且要将贷款的10%作为保证金留存在银行，故本案其一直不愿采用按揭贷款方式就是为了不让银行留存10%的保证金，这才是症结所在。4.既然东景公司无权要求我方一次性付清购房款，我方也没有违约，那么东景公司就无权要求我方支付逾期付款违约金。
四、合同显失公平，应作不利于东景公司的解释。1.买卖合同由东景公司提供，并由其单方打印，因其系开发商属于强势地位，合同连基本的土地使用年限等最基本的内容都打叉，甚至在另外一份合同中连房屋交付时间都打叉不写。2.合同所约定的逾期付款违约金按日万分之八计算，即月2.4%，超过法律对民间借贷利息的最高限，也就是说比民间高利贷的利息还高。而在合同第九条约定被上诉人逾期交房违约责任时，不管东景公司逾期超过几天，我方均无权解除合同，只能要求其按银行同期贷款利率支付违约金，显失公平。同样，在合同第十条，因东景公司的原因造成我方损失的，其责任也被打叉；在合同第十四条，东景公司逾期办证的违约责任也被打叉。故合同明显有失公平，应做不利于东景公司的解释。
五、本案已超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定：”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”东景公司于2011年11月15日向上诉人送达《履行付款义务通知书》，从该通知书可看出，诉讼时效从2011年11月15日起计算两年，即至2013年11月15日止，超过该期间人民法院将不予保护民事权利。而本案东景公司系于2014年3月14日才提起诉讼，已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，不应予以支持。
综上，请求：撤销原判；改判驳回东景公司的诉讼请求。
东景公司答辩称：一、叶晓静违反约定逾期支付购房款事实清楚，证据确实充分，足以认定。1.根据合同第六条、补充协议第一条第一、二款的约定，叶晓静应在签订合同之日起第10日内向银行申请并在30日内配合办理完毕全部按揭手续。这是买受人的合同义务，但叶晓静无证据证明其有积极配合履行，故其逾期付款的事实足以认定。2.叶晓静无法办理按揭贷款的真正原因系其自身不符合按揭贷款条件。据了解，2011年间，国内房地产价格疯涨，国家为防止和控制炒房行为，对购房人按揭贷款条件各大银行均制订了相应措施，其中一项即个别银行规定异地户籍人员不能在本地办理按揭贷款。叶晓静的户口已迁到厦门，遂导致其不能在本地办理按揭贷款。根据补充协议第一条第二款的约定，叶晓静应在我方发出催款通知之日起15日内一次性付清购房款差额，否则视为其逾期付款。本案有证据证明我方多次催款，而叶晓静又未能一次性付清购房款差额，故叶晓静逾期付款事实足以认定。
二、根据合同的实际履行情况，也可认定叶晓静应承担逾期付款的违约责任。
合同于2011年3月19日签订，讼争房屋也早于2012年由叶晓静实际占有，但其至今仍拖欠购房款，这一系列事实均可判断其乃故意拖欠，不诚实，不守信，应及时制止其行为。
三、叶晓静应承担一次性付清购房款差额并向我方支付违约金的责任。
在原审中，我方已提出变更诉讼请求申请，将逾期付款违约金降低为2%，该请求没有违反法律规定，故应结合合同第七条的约定判其承担相应责任。
综上，本案应驳回上诉，维持原判。
本院查明：对原审所查明认定的事实，除叶晓静对合同签订、备案的时间及叶晓静实际入住讼争房屋的事实有异议外，其余事实均无异议。
本院对上述没有争议的事实予以确认。
对叶晓静提出异议的事实分别分析、认定如下：
一、关于合同签订时间
原审认定合同签订时间为2011年3月9日，叶晓静提出异议，认为上述认定有误，正确的时间应为2011年3月10日。因东景公司对叶晓静主张的合同签订时间予以认可，故予确认。原审上述认定有误，叶晓静的异议可以成立。
二、关于合同备案时间
原审认定合同备案时间为2011年3月23日，叶晓静提出异议，认为上述认定证据不足。因合同是否备案及备案时间对本案审理结果没有实质性的影响，故该异议事实，本院不作认定。
三、关于叶晓静是否实际入住讼争房屋
原审认定叶晓静已实际入住讼争房屋，叶晓静提出异议，认为上述认定与事实不符。因叶晓静是否实际入住讼争房屋对本案审理结果没有实质影响，故该异议事实，本院不作认定。
本院认为：根据诉、辩主张，本案可以归纳为以下三个争议焦点：一、叶晓静未能申请到按揭贷款应如何归责；二、合同是否应对东景公司一方作不利解释；三、本案有无超过诉讼时效。
一、叶晓静未能申请到按揭贷款应如何归责
从本案的事实看，无论叶晓静在东景公司发出催款通知之前的时间段里是否符合办理按揭贷款的条件，客观上均不能改变当时其未能申请到按揭贷款的事实。本案的关键在于造成这一事实的责任应归属何方。其一，叶晓静未能申请到按揭贷款导致其未履行约定义务属于无争议的事实，其只有以归责于东景公司一方的主张方能形成有力抗辩，故由此可见，归责问题其性质是叶晓静一方的抗辩主张。根据”谁主张，谁举证”的原则，在东景公司一方主张的”未履行”事实已成立的情况下，叶晓静应形成有力抗辩并为其抗辩主张负举证责任。本案中，首先，叶晓静的抗辩主张并未明确表明东景公司对未能申请到按揭贷款负有何种具体责任，而是表明自身没有责任，”自身没有责任”并不能推出东景公司负有责任的后果，故其抗辩主张客观上并不能对”未履行”的事实形成有力抗辩；其次，叶晓静也未完成相应的举证责任。综上，叶晓静应为其抗辩不力及举证不能承担不利后果。其二，至少在东景公司发出催款通知时，叶晓静已获知未能申请到按揭贷款的事实。在此前提下，如叶晓静当时符合申请按揭贷款的条件，其也可以自行申请办理。本案中，自东景公司发出催款通知时起至今已数年之久，叶晓静均未再次申请并办理按揭贷款，故其应为怠于履行相应义务承担不利后果。
结合本案举证情况、抗辩主张及相关事实，叶晓静主张其”未履行”系东景公司责任，抗辩不力，证据不足，且与事实不符，理由不能成立。
二、合同是否应对东景公司一方作不利解释
本案补充协议属于格式合同属实，但对格式合同提供方作不利解释的前提是合同条款有两种以上的解释，而本案补充协议不存在此情形，故不存在不利解释的归属的问题。叶晓静主张合同应对东景公司一方作不利解释，与法不符，理由不能成立。
三、本案有无超过诉讼时效
根据本案事实，东景公司向原审递交起诉状的时间明确载明为2013年11月25日，而东景公司发出催款通知所附履行期限的截止日为2011年11月30日，二时点相距在二年之内，故东景公司的起诉没有超过诉讼时效。叶晓静主张本案已超过诉讼时效，与事实不符，理由不能成立。
综上，本案合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行。叶晓静的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6475元，由上诉人叶晓静负担。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一六年八月十八日
书记员 卢 杰