湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第01831号
上诉人（原审原告）张新月。
委托代理人毛军，湖南道宽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）湖南茂华置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段269号神农大酒店商务楼17楼。
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人聂人瑞，系公司法律顾问。
上诉人张新月上诉人湖南茂华置业有限责任公司（以下简称茂华公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04414号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年6月22日，张新月、茂华公司签订编号为20130145803的《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、张新月购买茂华公司开发的位于湖南省长沙市雨花区体育新城古曲南路198号第D3栋803号房，建筑面积为86.81㎡，房屋总价款为731921元，付款方式为银行按揭付款，首付款221921元定于签订合同之日支付；2、茂华公司应在2014年6月30日前将商品房交付张新月，该商品房依照国家和地方人民政府的有关规定经验收合格并符合或不低于本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、商品房达到交付使用条件后，茂华公司应通知张新月办理交付手续，张新月应当在通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，茂华公司应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；4、因茂华公司原因，未在合同约定期限内将房屋交付张新月的，逾期不超过60日的，张新月有权要求茂华公司自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之二收取违约金，合同继续履行；5、因茂华公司原因，未在合同约定期限内将房屋交付张新月的，逾期超过60日，张新月有权解除合同，茂华公司应在张新月解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按张新月累计已付房款的2%支付违约金，如张新月选择继续履行合同，茂华公司应按第4条的规定向张新月支付违约金；6、由于张新月原因未能在规定的时间内办理交接手续的，视为张新月对该房屋及一切所属设施无异议并同意接收该房屋；7、茂华公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合或不低于双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，张新月有权拒绝茂华公司的交付行为，且茂华公司应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改；8、房屋在保修期内因质量问题造成张新月经济损失的，茂华公司应赔偿张新月的实际损失，并支付张新月已付房款1%的违约金。附件三《装饰和设备标准的约定》规定房屋供电系统为双路供电（公变），并对房屋各部件的用材的品牌或等级进行了约定。《合同补充协议》约定了茂华公司可以通过电话、短信、登报以及根据张新月提供的通讯地址，以挂号信或特快专递寄发相关通知，均视为有效通知以及视为张新月已经收到。
合同签订后，张新月向茂华公司支付了首付款221921元，并办理了银行按揭手续，现银行已经放贷。
2014年6月22日，茂华公司向张新月通过特快专递的形式送达了《商品房交付通知书》，通知于2014年6月30日之前办理交房手续。
2014年6月27日，茂华公司收到长建联验字（2014）第062号《长沙市建筑工程竣工联合验收意见书》，载明：市住建委于2014年6月23日组织市规划局、市国土局、市非税收入管理局、市环保局、市卫生局、市人防办、市气象局、市公安局交警支队、市水务局、市园林局对“茂华集团体育新城住宅小区A11-14栋、B19-29栋、D1-3栋等”进行了竣工联合验收，同意办理后续手续。
2014年7月17日，张新月所购房屋由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位进行了竣工验收。
张新月截至诉讼之日未办理收房手续。
另查明：1、茂华公司交付的房屋的供电系统为专变电；2、张新月提出茂华公司交付的商品房存在一些质量问题，其中涉及附件三装修和设备标准约定的为专变电问题。
张新月因茂华公司交付的房屋不符合合同约定，于2014年10月13日诉至原审法院。
原审法院认为：张新月、茂华公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。经审理，原审法院认为双方争议的焦点为确认茂华公司开发的商品房何时具备合同约定的“交房条件”。
《长沙市商品房买卖合同》约定，茂华公司应在2014年6月30日前将商品房交付张新月，该商品房依照国家和地方人民政府有关规定经验收合格并符合或不低于本合同附件三所约定的装饰、设备标准。该合同未具体明确验收合格为联合验收还是五方验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后应当组织设计、施工、监理等有关单位进行竣工验收，即五方验收的规定。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条作出了联合验收的规定。本案中，茂华公司提出经联合验收即符合约定的房屋交付条件。原审法院认为五方验收是工程质量是否合格的依据，未经五方验收的工程不能交付使用，联合验收体现的是相关行政部门履行行政许可监督职能，原审法院认定商品房完成五方验收方才视为验收合格，涉案房屋于2014年7月17日通过五方验收时才符合交付房屋的条件。
张新月提出茂华公司交付的房屋未按照合同附件三约定的使用公变电以及其他质量问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，张新月提出的上述质量问题均不属于房屋主体结构质量不合格和严重影响正常居住使用的房屋质量问题，而属于对房屋的使用不构成实质性影响的质量瑕疵，张新月可以在房屋交接后根据合同有关约定要求茂华公司承担修复责任，而不能拒绝收房向茂华公司主张逾期交房的违约责任。《长沙市商品房买卖合同》约定，“茂华公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合或不低于双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，张新月有权拒绝茂华公司的交付行为，且茂华公司应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在60日内完成整改。”该条款对商品房交付的装饰、设备标准是关于房屋交接验收和违约责任的约定，从合同的整体解释和公平原则及兼顾双方利益出发，该款关于“茂华公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合或不低于双方约定（附件三）的标准”的理解，应与合同约定的交房时商品房应达到的标准作同一理解，即应当理解为没有房屋主体结构不合格和存在严重影响居住使用的质量问题。
综上，张新月提出的上述质量问题，均不是房屋主体结构问题和严重影响张新月居住使用的问题，在茂华公司已作出了交付房屋的意思表示，且房屋亦于2014年7月17日起符合合同约定的交付条件时，张新月应当按照诚实信用原则及时与茂华公司办理房屋交接手续，对相关质量瑕疵可以要求茂华公司承担相应的修复责任，而不能以此拒收房屋。茂华公司应于2014年6月30日前交房，2014年7月17日才符合交房条件，构成迟延交房，故张新月可向茂华公司主张自2014年7月1日起至2014年7月17日止共计17天的逾期交房的违约责任，根据《长沙市商品房买卖合同》约定，“逾期不超过60日的，张新月有权要求茂华公司自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之二收取违约金”，故茂华公司应支付张新月逾期交房的违约金2488.53元（731921元×2／10000×17天），张新月诉请超过部分，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、湖南茂华置业有限责任公司于本判决生效后五日内支付张新月逾期交房违约金2488.53元；二、驳回张新月的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费173元，因适用简易程序减半收取86.5元，由张新月负担74.5元，由湖南茂华置业有限责任公司负担12元。
张新月不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的《商品房买卖合同》附件三约定：供电系统为小区双路供电（公变），每户配置10（40）或16（60）A电表；而现小区系专变电，不符合合同约定，茂华公司应承担违约责任。诉讼前，业主与开发商经过多次协商，茂华公司已经就供电系统问题作出了两次承诺，但没有兑现承诺，业主不得已才起诉；原审判决并未解决双方纠纷，不利于解决社会矛盾。综上，请求撤销原判，依法改判支持张新月的诉讼请求。
茂华公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定商品房完成“五方验收”方才视为验收合格是错误的，茂华公司开发的商品房已于2014年6月30日前验收合格，业主对达到交付条件的“联合验收合格意见书”并未提出异议，依法应认定茂华公司已按期交房。原审判决认定茂华公司逾期交房的主要证据“五方验收意见书”未经开庭质证，不能作为认定案件事实的根据。原审判决适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回原审原告的全部诉讼请求。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院另查明：茂华公司于2015年1月12日向张新月支付了逾期交房违约金2928元。
本院认为：张新月与茂华公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。
双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，茂华公司应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合或不低于本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付张新月使用。该合同约定，交房条件为该商品房“经验收合格”。依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书；建设工程经验收合格的，方可交付使用。因此，工程经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收后，该商品房应认定为已经验收合格。此外，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请；房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。因此，如商品房有涉及公共安全的内容，则工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位的验收合格亦是必备条件。综上，工程经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格是商品房交付的必备条件，茂华公司提出经联合验收即已符合合同约定的房屋交付条件的法律依据不足，原审判决认定本案诉争所涉房屋于2014年7月17日通过五方验收才符合房屋交付的条件正确。
关于张新月提出茂华公司交付的房屋未按照合同附件三约定使用公变电的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，张新月提出的上述问题不属于房屋主体结构质量不合格和严重影响正常居住使用的房屋质量问题，且本案诉争所涉房屋已经有关部门和单位验收合格，故张新月据此要求茂华公司承担逾期交房的违约责任的理由不成立，原审判决对此不予支持并无不当。
关于茂华公司提出原审判决认定茂华公司逾期交房的主要证据“五方验收意见书”未经开庭质证的问题。经查，原审法院在茂华公司提交上述证据后，已经送达给张新月并由张新月发表了质证意见，故原审法院将该证据作为认定本案案件事实的依据并无不当。而且，经本院二审开庭审理，双方当事人对本案诉争所涉房屋于2014年7月17日通过五方验收的事实并无异议。
综上所述，上诉人张新月和上诉人茂华公司的上述上诉理由均不成立，本院不予采信。但是，茂华公司在本院二审过程中提交证据证明，茂华公司与张新月已就有关违约责任进行协商，茂华公司已实际支付逾期交房违约金2928元，故本院对张新月在本案中要求茂华公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04414号民事判决；
二、驳回张新月的诉讼请求。
本案一审受理费173元，因适用简易程序减半收取86.5元，由张新月负担74.5元，由湖南茂华置业有限责任公司负担12元。本案二审受理费173元，由张新月负担86.5元，湖南茂华置业有限责任公司负担86.5元。
本判决为终审判决。
审判长 周 坤
审判员 熊 伟
审判员 刘完玲
二〇一五年六月十日
书记员 王 倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。