广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民一初字第611号原告：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司，住所地广东省中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A-12区办公商铺80卡，组织机构代码75564321-5。负责人：陈燕平，职务经理。委托代理人:俞海，男，1989年03月11日出生，汉族，系该公司法务助理。委托代理人：刘乃凤，女，1987年06月06日出生，汉族，住广东省新兴县，系该公司物业助理。被告：何炜林，男，1964年11月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托代理人：何小梅，系本案被告之一。被告：何小梅，女，1970年12月28日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称为雅居乐物业公司）诉被告何炜林、何小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法由审判员陆招胜适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人俞海、被告何小梅出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告何炜林、何小梅为中山市火炬开发区宫花村凯茵新城A01区Q3-1-802房的业主，原告受托为该小区提供物业管理服务，原告与被告签订前期物业管理协议约定被告应于每月10日前向原告支付当月物业管理费用，如不能按时交付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。截至起诉之日止，被告尚欠原告物业管理费及滞纳金19653.14元，为此，原告诉至法院，请求判令被告：1．支付物业管理费13988元（暂计2012年9月至2014年10月期间产生）；2.向原告支付滞纳金5665.14元（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按千分之一计算，现计至2014年10月31日止）；3.承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求提交的证据有：商品房买卖合同1份；收楼纸、住户手册各1份；物业服务合同2份；律师函及邮寄详情单各1份。被告何炜林、何小梅答辩称：1.原告并未履行物业服务义务，被告相邻住宅的漏水情况严重影响被告对涉诉房屋的使用，经原告工作人员协商，由被告先修复，再由原告按修复费用进行赔付。但原告至今没有按约定对被告进行赔偿。原告怠于履行维修、养护责任而导致被告的财产受损。被告发现房屋发霉以后，多次向原告反应情况，但原告只对水管爆裂的房屋进行维修，拒绝对被告房屋进行维修，导致被告家中财物、装饰装修结构霉变受损。因为原告拒绝对被告房屋漏水、湿气及发霉问题进行处理，被告只有通过拒交物业管理费用进行救济。2.原告主张收取的滞纳金未经物业部门核定，没有合法依据。3.原告主张的物业管理费用已经超过诉讼时效。经审理查明：何炜林、何小梅向中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称为凯茵公司）购买位于中山市火炬开发区××号凯茵新城A01区3期Q3-1幢802房，建筑面积为215.29平方米。2010年1月11日，何炜林、何小梅办理了收楼手续。双方关于涉案物业管理费的计算标准为2.5元/平方米。2014年9月17日，雅居乐物业公司向何炜林、何小梅发出律师函要求何炜林、何小梅在限定时间内缴纳拖欠的物业管理费及滞纳金。但何炜林、何小梅不确认有收到过上述函件，该函件的投递情况因投递时间超过6个月，无法查询投递情况。双方庭审中确认律师函的投递地址是由何炜林、何小梅向雅居乐物业公司提供。由于何炜林、何小梅一直未向雅居乐物业公司支付物业管理费，据此，雅居乐物业公司诉至本院，提出前述请求。另查：2011年3月20日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会签订物业服务合同1份，约定雅居乐物业公司对凯茵新城商住小区进行专业化、一体化的物业服务，包括房屋建筑本体共用部位和公共部位、共用设施设备、公用设施、公共环境的维修、养护、管理、运行服务和清洁卫生、垃圾收集清运服务等，期限为2011年3月20日至2014年3月19日，收费标准为高层洋房每平方米2.5元，物业管理费由业主或物业使用人在每月10日以前向雅居乐物业公司支付，若逾期交纳物业管理费，雅居乐物业公司有权自逾期之日起向业主或物业使用人按日加收应交纳费用的千分之一作为滞纳金。2014年3月16日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会续签该物业服务合同，合同期限为2014年3月19日至2017年3月18日，收费标准同上。物业服务事项为为房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、公用设施（物业规划红线内属于物业管理范围的）、物业规划红线内属配套服务设施（游泳池、室内娱乐场所等）、公共环境的维修、养护和管理等。庭审中，何炜林、何小梅主张没有按时缴纳物业管理费的原因为雅居乐物业公司没有为其处理房屋渗水事件，而房屋渗水是由于801房水管爆裂平渗至被告房屋所造成，实际为房屋的工程质量问题。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”雅居乐物业公司分别于2011年3月20日、2014年3月16日与中山市凯茵新城商住小区业主委员会签订中山市凯茵新城商住小区物业服务合同，约定对凯茵新城商住小区提供有偿物业管理服务，两份合同的期限分别为2011年3月20日至2014年3月19日、2014年3月19日至2017年3月18日。何炜林、何小梅所购置之商品房属于凯茵新城商住小区物业，何炜林、何小梅为该商住小区业主，雅居乐物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对何炜林、何小梅具有约束力。结合本案案情分析，本院认为本案的争议焦点有：1.雅居乐物业公司的诉讼请求是否超过法定诉讼时效；2.何炜林、何小梅不缴纳物业管理费的抗辩理由是否成立；3.雅居乐物业公司诉请收取何炜林、何小梅滞纳金有无合法依据。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”本案中，按照涉案合同约定，业主应在每月10日以前向雅居乐物业公司支付当月物业管理费。雅居乐物业公司诉请何炜林、何小梅支付2012年9月至2014年10月期间产生的物业管理费，该具体计费区间应为2012年9月10日至2014年10月10日。雅居乐物业公司主张曾于2014年9月17日向何炜林、何小梅投递律师函催缴物业管理费，双方确认该邮件的投递地址系由何炜林、何小梅向雅居乐物业公司提供，本院认为雅居乐物业公司投递律师函催缴物业管理费的行为是合法有效的，本案中部分物业管理费（2012年10月10日至2014年10月10日期间）诉讼时效因雅居乐物业公司催缴物业管理费的行为而中断，诉讼时效期间重新计算，截止至本案起诉之日止，该期间的物业管理费未超过法定的诉讼时效。而2012年9月10日何炜林、何小梅应缴而未向雅居乐物业公司缴纳的物业管理费（2012年9月的物业管理费），因雅居乐物业公司寄发律师函时已超过两年的诉讼时效，对该部分诉求本院不予支持。关于争议焦点二。何炜林、何小梅自述没有按时缴纳物业管理费的原因系雅居乐物业公司没有为其解决涉案房屋渗水事件，而房屋渗水是由于801房水管爆裂平渗至被告房屋所造成，实际为房屋的工程质量问题。根据涉案物业服务合同显示，雅居乐物业公司提供之物业服务事项并不包含何炜林、何小梅主张的为业主解决涉案房屋渗水质量问题，且雅居乐物业公司并非造成上述房屋质量问题的侵权人，何炜林、何小梅应向负有维修义务的主体或实际侵权人主张权利。何炜林、何小梅以房屋渗水为由，拒绝支付涉案房屋的物业管理费，没有合同、法律依据，该抗辩理由不成立，其享受了雅居乐物业公司提供的物业管理服务，应按约定支付物业管理费。关于争议焦点三。涉案物业服务合同关于逾期缴纳物业管理费滞纳金的计算标准约定，系双方对发生违约行为时所应承担的违约责任的一种约定，不属于物价部门核价模块，且合同中关于业主逾期交纳物业管理费所需加收的滞纳金计算标准亦未过高，本院认定涉案物业服务合同中关于业主逾期交纳物业管理费则需加付滞纳金的条款合法有效，何炜林、何小梅应严格遵守。综上分析，何炜林、何小梅需向雅居乐物业公司支付2012年10月至2014年10月期间的物业管理费10299.5元（每月物业管理费为215.29平方米×2.5元/平方米=538.23元，25个月的物业管理费为538.23元×25个月=13455.75元）及滞纳金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：被告何炜林、何小梅应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付物业管理费13455.75元（2012年10月至2014年10月）及滞纳金（滞纳金从2012年10月1日起至被告实际清偿之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按日千分之一计算）。案件受理费292元，减半收取为146元，由被告何炜林、何小梅负担（该款两被告应于本判决生效之日起七日内径付原告）。如果被告何炜林、何小梅未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  杨颖二〇一五年五月十四日书记员  黄莺姚志姬