四川省三台县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民初字第03651号
原告：蒋明，男，汉族，住四川省三台县北坝镇。
原告：赖晓红，女，汉族，住四川省三台县北坝镇。
委托诉讼代理人（二原告共同委托）：李军，三台县潼川法律服务所法律工作者。
被告：四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司，住所地三台县北坝镇。
法定代表人：林运辉，董事长。
委托诉讼代理人：高大勇、黄智，四川规则律师事务所律师。
原告蒋明、赖晓红与被告四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司（以下简称三台亿辉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年1月26日、8月3日公开开庭进行了审理。原告蒋明、赖晓红及其诉讼代理人李军，被告三台亿辉公司的诉讼代理人高大勇、黄智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋明、赖晓红向本院提出诉讼请求：1、调解或判决被告向原告交付住宅安置房二套（面积160平方米）；2、调解或判决被告一次性向原告支付违约金195260元（2012年9月29日起计算至2016年3月29日，住宅160平方米×43个月×2600元/平方米×1%＋门面30平方米×5200元/平方米×10个月×1%）；3、判令被告赔偿原告房租费18600元（租金总额25500元-2400元-4500元）。事实和理由：被告因开发北坝镇樟树路“香林名苑”，于2011年3月29日与原告签订了《拆迁安置协议》，被告拆除原告房屋后还给原告220平方米住宅安置房，其中住宅房二套160平方米，楼层分别为4号楼2层、4层各一套，门面30平方米，安置在4号楼3号门面；合同约定过渡期18个月，期满交房（即2012年9月28日交房），过渡期每人每月补偿房租50元，若逾期交房，每月按房屋总额的1％承担违约责任（住宅2600元/平方米，门面5200元/平方米）；“香林名苑”小区建成后，被告将4号楼改为6号楼，时至今日也未向原告交付住宅房，原告一家至今租房居住，2011年3月至2013年4月支付房租9000元，2013年4月至2016年4月支付房租16500元；被告的违约行为，给原告的生活造成极大的不便，经济造成极大的损失。
三台亿辉公司辩称，为了改善居民居住条件，排除危房，双方于2011年3月29日签订了《拆迁安置协议》；推迟交房的原因是因为拆迁不能及时完成，以及规划、设计等的变更，不是被告的主观原因；2013年8月16日已经把门面交付给了原告，住房的安置没有达成协议，因为规划的变更，现在4号楼2层是商业用房，不可能将2层交付给原告，现在也可以解除合同，我方愿意用货币补偿；我方愿意支付过渡费直到交付房屋止，请求驳回原告的第2、3项诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2011年3月29日，三台亿辉公司（甲方）与蒋明、赖小红（乙方）签订《拆迁安置协议》一份载明的主要内容：甲方将乙方的建筑进行统一拆除改建，合同签订后，甲方一次性支付补偿费用后乙方把拆迁房屋的修建批准手续原件及户口薄复印件交给甲方办理有关手续；甲方将乙方的建筑面积按比例交还给乙方，一楼每平方米按1：1：5的比例，二楼以上按每平方米1：1的比例还偿；甲方用“香林名苑”项目中的4号楼来安置乙方，选择楼层、高低搭配安置；甲方应还乙方面积为220平方米住房，安置在4号楼2楼一套两室两厅的住房（80平方米），4楼一套两室两厅的住房（80平方米），门面在4号楼3号门面一个，面积为30平方米；不足面积或超出面积，住房以每平方米2600元、门面以5200元人民币补差，补差款在交房时一次性付清，超安置面积不得超过10平方米，如超出10平方米以上按同楼屋销售价找补，乙方决定补差方式；搬迁后的过渡时间为合同签订后18个月内（过渡期满交房），在此过渡期间的临时住房费用，甲方按每月每人50元人民币补给乙方，交房时间以具备居住条件后甲方通知时间为准，至发通知日终止临时住房补贴，若甲方延期交付房屋，每月按房屋总额的1％比例承担违约责任（房屋总额住房以2600元/平方米、门面以5200元/平方米计算），向乙方支付赔偿金，如逾期交房乙方可以选择由其它楼号以相同条件调换；本协议签字之日起生效，甲乙双方不得违约，如单方违约，违约方将赔偿对方的一切直接经济损失，并对此造成后果付全部责任；本协议未尽事宜，经甲乙双方共同协商再定。该协议签订后，蒋明、赖小红履行了相应义务，三台亿辉公司未按约定交付安置房屋。2013年8月，经蒋明、赖小红同意，三台亿辉公司为其落实了门面安置，即将《拆迁安置协议》中涉及的门面安置在香林名苑6号楼8号门面。审理中，三台亿辉公司表示，现无法按《拆迁安置协议》的约定向蒋明、赖小红交付住房二套，愿意采用货币方式补偿，补偿价格按《拆迁安置协议》上载明的2600元/平方米计算，蒋明、赖小红同意三台亿辉公司对二套住房采用货币方式补偿，但认为补偿价格应按市场价格3600元/平方米计算，并将第1项诉讼请求变更为：由被告一次性补偿二套住房（面积160平方米）的折价款人民币576000元。
另查明：本案所涉4号楼系“香林名苑”商品房（二期）项目，2012年11月15日，三台亿辉公司的施工图设计文件审查报告载明，4号楼的建筑层数为地上24层、地下1层。该（二期）项目于2013年5月24日经三台县发展和改革局准予备案。2014年7月25日，三台县城乡规划建设和住房保障局给三台亿辉公司颁发的香林名苑二期4号、5号楼建设工程规划许可证载明：4号楼地上24层，建筑面积为28982.7平方米。香林名苑二期6号楼系多层，2014年1月，三台亿辉公司取得6号楼的商品房预售许可证。2014年8月20日，三台亿辉公司取得4号楼的商品房预售许可证。蒋明、赖小红于2012年4月17日、2012年3月14日在三台亿辉公司领取了过渡费2400元、4500元。2016年7月21日，经本院到三台县城乡规划建设和住房保障局调查，本案所涉4号楼4楼房屋已销售并进行备案登记的共有七套，销售价格分别为3700元/平方米（二套，备案时间为2015年3月30日）、3690元/平方米（一套，备案时间为2015年2月4日）、3688元/平方米（一套，备案时间为2015年2月4日）、3680元/平方米（一套，备案时间为2015年2月4日）、3677.99元/平方米（一套，备案时间为2015年2月2日）、3658元/平方米（一套，备案时间为2015年2月6日）。
本院认为，原、被告签订的《拆迁安置协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照《拆迁安置协议》的约定全面履行义务。原告履行了其义务，被告未按约交付房屋，构成违约，应依法承担违约责任。审理中，被告明确表示现无法按《拆迁安置协议》中的约定交付住房，愿意采用货币方式补偿，原告表示同意，系双方当事人依法处分自己的民事权利，本院予以确认。
关于二套住房价款的确定。被告辩称应按《拆迁安置协议》中载明的2600元/平方米计算，但该价格是指安置的住房不足面积或超出面积且超安置面积不得超过10平方米的情况，如超出10平方米以上则按同楼屋销售价找补，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳；从本案所涉4号楼4楼房屋已销售并进行了备案登记的住房看，原告提出补偿价格按3600元/平方米计算，理由正当。因此，被告应向原告支付二套住房补偿款共计人民币576000元（3600元/平方米×160平方米）。
关于原告主张的违约金及赔偿房租费问题。由于被告的行为已构成违约，且原、被告在《拆迁安置协议》中对违约金及赔偿损失进行了明确约定，故对原告要求被告支付违约金及赔偿房租费的请求，应予支持。本案中，违约金的计算依据为总房价，被告不同意支付违约金，应视为其对原告主张的违约金持有异议，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，本院综合本案的实际情况，酌定由被告向原告支付违约金人民币150000元。《拆迁安置协议》虽然约定搬迁后的过渡时间为合同签订后18个月内，在此过渡期间的临时住房费用，被告按每月每人50元人民币补给原告，但原告于2012年4月在被告处领取过渡费2400元后，于2013年3月在被告处又领取过渡费4500元，表明超过过渡期至2013年3月期间原告认可已领取的过渡费为房租费损失，故结合原告的该项请求，被告应向原告赔偿的房租费损失为16500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向蒋明、赖小红支付二套住房的补偿款人民币576000元。
二、由四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向蒋明、赖小红支付违约金人民币150000元、赔偿房租费损失人民币16500元，合计166500元。
三、驳回蒋明、赖小红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11708元，减半收取计5854元，由蒋明、赖小红负担242元，四川省三台亿辉房地产开发有限责任公司负担5612元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 高云宝
二〇一六年八月八日
书记员 张 丹