四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终2970号
上诉人（原审原告）王康林，男，汉族，1967年8月3日出生，住四川省都江堰市。
上诉人（原审原告）奉文斌，女，汉族，1966年9月27日出生，住四川省都江堰市。
上述二上诉人的委托代理人奉友琨，男，汉族，1936年2月28日出生，住四川省都江堰市。
被上诉人（原审被告）都江堰市金菩提房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市崇义镇崇义村*组。
法定代表人唐明海，董事长。
委托代理人蒋思超，四川容宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川金仪焊接设备有限公司。住所地：四川省都江堰市崇义镇崇天路（崇义镇崇义村*组）。
法定代表人唐明海，董事长。
委托代理人蒋思超，四川容宇律师事务所律师。
上诉人王康林、奉文斌因与被上诉人都江堰市金菩提房地产开发有限公司（以下简称金菩提公司）、四川金仪焊接设备有限公司（以下简称金仪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2015）都江民初字第1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，一、王康林、奉文斌在夫妻关系存续期间与金菩提公司于2011年1月12日签订商品房买卖合同，金菩提公司将位于都江堰市××镇×××道西崇逸景×期×栋×单元×楼×号，房屋面积为80.48㎡的住宅一套出售给王康林、奉文斌，王康林、奉文斌通过按揭付款方式给付购房款；二、因案涉房屋迟延交付，王康林、奉文斌与金菩提公司于2011年12月28日签订了《补充协议》，协议约定金菩提公司于2012年1月10日支付王康林、奉文斌补偿金，并约定若2012年4月20日前开发公司未将房屋交付给业主，开发商无条件退房，全额退款给客户，将支付违约补偿金，金仪公司在该协议中作为担保方；三、王康林、奉文斌于2012年1月10日领取金菩提公司支付的交房延迟违约金2896元，王康林、奉文斌在领款单上签名并捺印；四、2013年1月16日，案涉房屋所在小区的业主大会推选出的业主代表，代表全体业主向金菩提公司、金仪公司作出《特别承诺》，自愿接收房屋，承诺不再追究金菩提公司、金仪公司签订的违约协议；五、都江堰市建筑工程质量监督站于2013年2月5日作出《关于西崇逸景工程质量鉴定的函》，证明案涉房屋的工程施工质量符合相关设计文件及验收规范要求，可以正常使用；六、案涉房屋所在小区的所有房产，均由金菩提公司将房产的钥匙及相关资料交给业主代表管理，并委托业主代表代为办理向业主交房的手续。至本案起诉之日止，案涉房屋所在小区的所有业主，除王康林、奉文斌外，均已全部办理了交房手续。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：承诺书、购房全款收据、西崇逸景二期商品房购房补充协议、商品房买卖合同及附件、业主代表证明、情况说明、特别承诺、领款单、证人证言、公告以及各方当事人的陈述。
原审法院认为，一、关于王康林、奉文斌诉请的判令金菩提公司提交商品房的问题。（一）王康林、奉文斌与金菩提公司于2011年1月12日签订的商品房买卖合同，内容不违反相关法律规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效；（二）金菩提公司是否存在拒不交付案涉房屋的违约情形。根据金菩提公司提交的证明及案涉房屋所在小区业主委员会的委员赵茂德的证人证言，证明案涉房屋所在小区的房屋于2013年3月1日开始交付给业主使用，除王康林、奉文斌外，其余购买了房屋的业主均已经入住。业主委员会多次通知王康林交房，是王康林、奉文斌自己的原因导致不能交房，并无王康林、奉文斌所述的金菩提公司拒不交房的事实。证人赵茂德与王康林、奉文斌及金菩提公司双方无利害关系，王康林、奉文斌也没有提出足以反驳的相关证据，且赵茂德提供的证言也能与金菩提公司提交的其他证据相印证，赵茂德所作的证人证言依法应当予以采信。王康林、奉文斌要求判令金菩提公司交房的诉请与查明的事实不符，依法不予支持；二、关于王康林、奉文斌认为案涉房屋质量不合格，导致其不能入住的问题。根据都江堰市建筑工程质量监督站于2013年2月5日作出《关于西崇逸景工程质量鉴定的函》，其证明案涉房屋的质量合格，王康林、奉文斌也没有提交足以反驳的相关证据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，王康林、奉文斌的该项诉讼请求依法不予支持；三、关于金菩提公司与金仪公司是否应当连带支付违约金303785.4元的问题。根据庭审查明的事实，金菩提公司最初发生过迟延交房的违约情形，但金菩提公司已就该违约事实与王康林、奉文斌及其他案涉房屋所在小区的业主达成了谅解，并支付了相应的补偿费，王康林、奉文斌也已领取了该补偿款并在领款单上签名捺印，王康林、奉文斌对此无异议。原审法院认为，虽然根据双方签订的《补充协议》约定若开发公司在约定期限内未将房屋交付给业主，开发商无条件退房，全额退款给客户，将支付违约补偿金等内容，但是，因案涉房屋小区在2012年面临的一系列特殊困难，情况复杂，为了协调各方面的利益尽快让业主交房入住，以减少和避免更多的纠纷和损失，在此背景下，2013年1月16日，案涉房屋所在小区的业主大会讨论达成一致意见后，推选出业主代表，代表全体业主向金菩提公司及金仪公司作出《特别承诺》，明确表示全体业主自愿接收房屋，承诺不再追究金菩提公司和担保方金仪公司签订的《补充协议》中约定的违约责任。针对王康林、奉文斌认为这个《特别承诺》是业主委员会的承诺而不是王康林、奉文斌的承诺，故与王康林、奉文斌无关的意见，原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，本案中业主大会讨论通过并经业主代表代为实施的行为，对全体业主应有约束力，王康林、奉文斌系案涉房屋所在小区的业主之一，王康林、奉文斌认为业主大会的决定与已无关的主张于法无据，依法不予支持。另外，《补充协议》系对解除合同的约定，王康林、奉文斌以解除合同的违约责任主张继续履行合同，亦与《补充协议》约定不符。综上所述，金菩提公司不存在拒不交房的违约情形，王康林、奉文斌要求金菩提公司及金仪公司支付违约金的诉请因案涉房屋所在小区的业主大会所作决议已经明确放弃追究金菩提公司及金仪公司延迟交房的违约责任，王康林、奉文斌的诉讼请求与本案查明的事实不符，故依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回王康林、奉文斌的诉讼请求。案件受理费9746元，减半收取4873元，由王康林、奉文斌负担。
宣判后，原审原告王康林、奉文斌不服，向本院提起上诉称，金菩提公司没有出具授权委托书证明其委托业主代表代为办理交房手续，业主委员会也不是合同当事人，不具备办理本案合同纠纷事宜的资格。“工程竣工验收备案书”和“工程质量保修书”是开发商交房和办理房屋产权登记的必备条件，原审法院仅以“都江堰市建筑工程质量监督站文件”即认定案涉房屋通过了验收是错误的。据此请求：1、要求金菩提公司支付2011年12月28日至2016年4月30日止的违约金338727元；2、要求金菩提公司在2016年4月30日前交房，交房时应按法律规定出示经建设管理部门签署盖章的“四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书”和“四川省房屋建筑和市政基础设施工程质量保修书”，逾期交房按2011年12月28日《补充协议》支付违约金直到交房时止；3、交房和违约金给付义务由金仪公司承担连带责任；4、本案诉讼费由金菩提公司、金仪公司承担。
被上诉人金菩提公司及金仪公司答辩称，一、金菩提公司委托业主委员会代为向王康林、奉文斌交付房屋的事实，有业主委员会的书面证词以及业委会主要负责人之一赵茂德出庭所作陈述可以证明。王康林、奉文斌自己不接收房屋的后果应由其自行承担。二、金菩提公司已经支付了前期违约金。此后，业主委员会为了避免更多纠纷，通过业主大会讨论形成一致意见，并推选出业主代表向金菩提公司作出《特别承诺》，明确表示自愿收房，不追究违约责任。故业主大会作出的该承诺适用于王康林、奉文斌。三、案涉房屋经质监站鉴定合格。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。请求二审法院驳回王康林、奉文斌的上诉请求。
二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。
本院认为，根据本案查明的事实，虽然现有证据中没有金菩提公司委托业主委员会代为交付房屋的书面证据，但业主委员会代表金菩提公司履行向购房者交付房屋的事实的确存在，且其他购房者已通过此种方式接收房屋并已实际占有使用房屋。本案现有证据能够证明业主委员会已通知王康林、奉文斌接收房屋，系王康林、奉文斌自身原因导致房屋至今未交付。二审中，王康林、奉文斌亦未提交新的证据证明金菩提公司存在拒不交付房屋的违约行为。故至今导致房屋未交付的责任应由王康林、奉文斌自行承担。至于王康林、奉文斌提出的逾期交房违约金的请求，因《特别承诺》形成之前的逾期交房违约金，金菩提公司已经按照合同约定向王康林、奉文斌承担了违约责任，王康林、奉文斌亦领取了违约金。而之后的逾期交房违约金，虽然存在房屋至今未能交付的事实，但并非因金菩提公司的原因造成，证人证言也能够证明王康林、奉文斌在接到通知后一直不与业主委员会办理接收房屋的手续，故案涉房屋至今没有交付的责任应由王康林、奉文斌自行承担，故王康林、奉文斌主张金菩提公司向其支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。
综上，王康林、奉文斌的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费9746元，由上诉人王康林、奉文斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理审判员 夏 伟
代理审判员 张菲菲
二〇一六年七月十七日
书 记 员 刘奕君