江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11252号
上诉人（原审原告）：苏州领华科技有限公司，住所地苏州市姑苏区竹辉路688号，实际经营地苏州市姑苏区吏舍弄10号苏大科技创业园1号楼202室。
法定代表人：韩伟民，董事长。
委托诉讼代理人：刘海英，江苏和合合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州市工人文化宫，住所地苏州市姑苏区竹辉路***号。
法定代表人：姜轩栋，主任。
委托诉讼代理人：孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
上诉人苏州领华科技有限公司因与被上诉人苏州市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2017)苏0508民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
苏州领华科技有限公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人依法享有优先承租权，被上诉人侵犯了上诉人的优先承租权，以上事实明确。2、被上诉人依法对上诉人预期可得利益进行赔偿有明确的法律规定。根据合同法第113条的规定，本案被上诉人应当对侵犯上诉人优先承租权的预期利益进行赔偿。3、原审法院参照违约解除合同条款来判决侵犯优先承租权的赔偿责任无法律依据。上诉人认为在没有合冋约定条款来解决纠纷的情况下，应按照法定责任来处理，而法定责任就是合同法第113条的规定，原审法院认为参照合同第83条规定己赔偿了实际损失，其他损失不应进行赔偿显然与法律规定不符。4、原审法院认定预期可得利益损失应具有一定程度的确定性，该认定无法律依据。上诉人认为既然是侵犯优先承租权且无法挽回，在该种情形下，预期可得利益本身就是一种预测，没有实际发生的事实何来确定性，只能由专业的机构进行鉴定。5、原告方对可得利益己经充分举证，委托了专业的鉴定机构进行评估。原告方委托了江苏新中人诚资产评估有限公司进行可得利益鉴定，原审法院错误理解评估报告的假设条件。原审法院并非专业的评估机构，做出不专业的认定，有违司法公正。如果原审法院认为上诉人委托的机构的意见不足以采信，可以告知被上诉人重新进行鉴定。6、原审法院对与本案无关的事实充分进行调查，故意将本案引入到道德审判的境地。原审法院在一审中对租赁期间的租金减免和优惠进行了大景的法庭调查工作，关于租金的调整与合同终止后的优先承租权无关。原审判决认定被上诉人在租赁期限内多次给与上诉人房租减免，其原因是考虑到上诉人经营困难，该事实认定错误。2008年以后全球经济进入金融危机，被上诉人所给与的房租减免不是针对上诉人一家的。7、上诉人在克服各种困难坚持合同履行结束的目的就是为了优先承租权上诉人开业以来经历了金融危机，2012年起的地铁建设的严重影响，上诉人坚持到了合同期为的就是续租；如果仅仅8年租期，没有优先权的保障，2万平米的商业项目，仅仅一个毛坯房，没有商业基础，上诉人是不会介入的，就是因为有续租权，领华在8年租期，仅前三年巨资投入2000万广告，投入装修2500万，在地铁影响消除之后，上租赁业态走上正轨。岂料被上诉人背信弃义，公然侵权，应依法承担赔偿责任。8、原审法院认定“上诉人在未来扭亏为盈、持续盈利缺乏相关证据”的认定没有事实依据。第一，房屋周边处于交通最好时期。第二，新的租赁期限更方便招商在上诉人与被上诉人的租赁期间，由于存在着金融危机以及地铁修建的影响，租户流动较大，在租赁期限的中后期，由于租赁期限缩短，不容易招商，而现在却不存各种干扰因素。第三，上诉人向新的承租人移交了优质的客户资源，且租金非常高。
苏州市工人文化宫辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。
苏州领华科技有限公司向一审法院起诉请求：1、判令苏州市工人文化宫赔偿苏州领华科技有限公司预期可得利益损失8480660元。
一审法院认定事实：2008年1月23日，市文化宫作为出租人（甲方）与承租人（乙方）鹏云公司、景雄公司签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方经营管理的苏州市人民路538号房屋（含1号楼东除电影院部分房屋及2号楼地上全新完整商业用房及各项全新附属配套设施和设备），房屋建筑面积约为2万平方米。合同第十七条约定同等条件下，乙方享有优先承租权。上述合同未约定甲方未能保障乙方优先承租权的违约责任，但在合同第八十三条约定如甲方单方面无故解除合同应承担违约责任并赔偿乙方经济损失，而该经济损失包括：1.上一年度营业净收入计算的未到期租赁年度的全部经营利润；2.以8年摊提这算乙方投入的装修损失和设备折旧损失。
2008年3月27日，市文化宫（甲方）与鹏云公司、景雄公司（两公司为乙方）、百脑城公司（丙方）签订补充协议，约定乙方为履行2008年1月23日签订的租赁合同（主合同），成立百脑城公司，自补充协议生效之日起，主合同项下承租人的所有权利义务，由百脑城公司继受；鹏云公司、景雄公司对百脑城公司履行主合同项下义务，承担连带责任保证。2008年4月，百脑城公司经工商变更登记，更名为领华公司。
租赁合同履行期间，领华公司曾向市文化宫提交紧急申请报告一份，表明其预计在第一租赁年度亏损将达到1249万元、两个租赁年度预计亏损大于2000万元，故申请减免第一、第二租赁年度总租金的30%；领华公司与市文化宫还就上述房屋租赁合同书先后订立五份补充协议，市文化宫总计减免租金1905万元。领华公司对减免租金的事实予以认可，但认为减免租金系双方对于租金、物业管理费另行协商的结果，然该五份补充协议前四份载明的订约原因在于为应对经济滑坡、适应国内经济形势、考虑领华公司上一年度经营困难。
一审另查明，2016年5月18日，市文化宫委托苏州华夏招投标代理有限公司就涉案房屋租赁事宜公开进行招投标，由苏州赛格数码广场管理有限公司以8年租金179530288元中标成为涉案房屋后续租赁使用权人。
2016年6月15日，领华公司以市文化宫侵害其同等条件下的优先承租权为由起诉要求市文化宫赔偿经济损失1250.47万元。苏州市姑苏区人民法院于2016年11月14日作出（2016）苏0508民初3930号民事判决书，认定市文化宫未能保障领华公司对涉案房屋优先承租权而构成违约，故虽承租人租期内装修原则上应在租期内消化成本，但虑及如领华公司能继续租赁涉案房屋，则其可对已经投入的装修和设施设备价值继续利用或可相应减少后续装修等投入成本、亦可对其前期投入的广告宣传成本予以继续利用，判决市文化宫向领华公司赔偿装饰装修及设施设备等使用价值损失和广告宣传损失共计5709740元。上述民事判决书已经生效并已履行完毕。
一审审理中，领华公司陈述称因其在2014年至2016年使用涉案房屋期间持续亏损，故基于认识错误在上述（2016）苏0508民初3930号案件中仅主张了其实际损失，而未主张继续承租涉案房屋可以取得的预期可得利益；后经咨询有关评估机构，得悉预期可得利益应指向未来继续承租的八年，而非依据此前经营状况确定，故再行提起本案诉讼。为证明其损失，领华公司委托江苏新中大资产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋2016年7月至2024年6月八年租赁经营权市场价值进行了评估，评估公司于2017年4月29日出具资产评估报告确认涉案房屋后续8年租赁经营期的市场价值为14190400元，扣除（2016）苏0508民初3930号民事判决书已经认定的5709740元，领华公司在本案中主张8480660元预期可得利益损失。市文化宫对该资产评估报告不予认可。
领华公司在一审庭审中确认上述资产评估报告中所预测的可得利益损失没有考虑经营业态转型成本，同时该资产评估报告预测未来转租租金收益所依据的满租状态的租金收入总额系领华公司自行预算并提供给评估公司。另，领华公司提交的资产评估报告说明中载明该评估报告的基础和前提在于：假设领华公司在未来8年将继续保持现有的经营管理模式持续经营、主营业务的结构、收入和成本的构成及销售策略和成本控制等仍持续保持，假设领华公司在未来8年能够以其现有的资产规模持续经营下去，并且有持续经营和发展扩大的能力；同时该评估报告说明载明预计随着地铁4号线的运行，预计领华公司的经营将逐渐恢复正常，出租率和租金也将逐步提高。
领华公司还确认其在租赁涉案房屋的主要获利方式为转租获利和广告位的收益，承租期间经营状况整体亏损，目前苏州赛格数码广场管理有限公司承租后的经营业态与其承租期间改变较大。
以上事实，由领华公司提交的房屋租赁合同书、补充协议、工商变更资料、（2016）苏0509民初3930号民事判决书、资产评估报告、市文化宫提交的调查笔录、紧急申请报告、补充协议、开标一览表及当事人庭审陈述在案证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，虽然市文化宫违反合同约定未能保障领华公司优先承租权已经生效判决确定，且合同法规定当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，应赔偿守约方因违约所造成的损失且包括合同履行后可以获得的利益，但任何需要补救的损害都必须具有一定程度的确定性，否则不能要求赔偿，故可得利益应是一种未来的确定性利益，即守约方已经为将这一利益转化为现实利益进行了必要准备并已经具备实现的条件，只要合同依约履行，就会被守约方获得，而非假定的利益。本案领华公司持评估公司所作资产评估报告书预测其继续承租涉案房屋的预期可得利益，然该资产评估报告书作出的前提和基础在于假设领华公司能够保持原有资产规模并具有继续经营和发展扩大的能力、主营业务结构等不发生变化，其中计算未来转租收益的基础（即整租租金标准）系领华公司自行预算而来，遑论未来出租率和租金上涨增幅均系假设，故领华公司所提交的资产评估报告所预测的预期可得利益并非一种未来的确定性利益，而系建立在其经营形势可自2014年下半年持续转好向上的假设性前提下，然在当前传统数码电子类产品经营市场受电商冲击严重的情形下，上述假设能否成立并不确定。故领华公司自行委托的该份评估报告不能作为其预期可得利益损失成立的证据，其据此主张权利，一审法院难以支持。
此外，预期可得利益损失应为违约方在订立合同时可以预见的损失。苏州领华科技有限公司、苏州市工人文化宫双方签订的房屋租赁合同书虽然未对市文化宫不保障领华公司优先承租权的违约责任进行约定，但是一审法院认为双方合同约定的市文化宫无故提前解除合同与不优先出租给领华公司具有相通之处，均系因无法保障领华公司继续使用租赁房屋所应承担的违约责任，该违约责任的约定可作为确定市文化宫因违约未能保障领华公司优先承租权而应承担的违约责任的参考依据，且市文化宫也有理由基于此预见其行为可能给领华公司带来的损失。参照双方房屋租赁合同书第八十三条的约定，市文化宫可能预见到的损失包括：1.上一年度营业净收入计算的未到期租赁年度的全部经营利润；2.以8年摊提折算乙方投入的装修损失和设备折旧损失，其中第二项损失已由（2016）苏0508民初第3930号民事判决书予以认定，第一项损失根据领华公司庭审自认亏损、其承租8年期间多次以亏损为由要求减免租金并实际减免1905万元租金的事实，一审法院认为市文化宫在违约时虽应预测到期违约可能需要赔偿领华公司经营利润，但更知晓领华公司持续亏损的事实。根据领华公司此前经营情况，要求市文化宫能够预见领华公司能在不改变经营业态的情形下，可仅凭轻轨通车这一地理优势自2016年下半年起扭亏为盈、持续盈利缺乏相关依据。
综上，一审法院认为可得利益损失应具有一定程度的确定性，领华公司提交的资产评估报告无法有效证明领华公司因市文化宫违反合同约定未保障其优先承租权给其带来的可得利益损失，且参照双方合同第八十三条的约定，市文化宫因该违约行为应赔偿的损失已经生效判决予以确认无需另行赔偿领华公司其他损失，故一审法院对于领华公司的诉讼请求难以支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：驳回苏州领华科技有限公司的诉讼请求。案件受理费71165元，由苏州领华科技有限公司负担。
二审中苏州领华科技有限公司、苏州市工人文化宫均未提交新的证据。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。
本院认为，苏州市工人文化宫违反合同约定未能保障苏州领华科技有限公司的优先承租权已经生效判决认定，苏州市工人文化宫在合同履行过程中存在违约行为本院依法确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《合同法》第113条的规定，可得利益损失应当具备一定的确定性和可预见性，并非假定性的利益。
本案中苏州领华科技有限公司主张可得利益损失，但其提供的评估报告中亦明确作出的前提和基础在于假设领华公司在未来8年将继续保持现有的经营管理模式持续经营、主营业务的结构、收入和成本的构成及销售策略和成本控制等仍持续保持，假设领华公司在未来8年能够以其现有的资产规模持续经营下去，并且有持续经营和发展扩大的能力。且苏州领华科技有限公司确认该资产评估报告预测未来转租租金收益所依据的满租状态的租金收入总额系领华公司自行预算并提供给评估公司。本院认为，评估报告中的假设条件及基础是否能够成立并不确定，因此评估报告中所确定的利益并非未来的确定性利益。
根据《合同法》第113条的可预见规则的规定，合同当事人将对其应当预见到的损失负赔偿责任，只有当违约所造成的损害是可以预见的情况下，才能认为损害与违约结果之间具有因果关系，如果损害是不可预见的，则不存在因果关系。本案中苏州市工人文化宫违约时虽可预见违约应赔偿苏州领华科技有限公司的经营利润，但苏州领华科技有限公司明确承租期间经营状况整体亏损。因此根据苏州领华科技有限公司承租期间的经营状况，苏州市工人文化宫无法预见苏州领华科技有限公司可以在不改变经营业态的情况下，仅凭轻轨通车就可以扭亏为盈、持续盈利。因此苏州领华科技有限公司的损失是无法预见的，损害与违约结果之间不具有因果关系。
二审中苏州领华科技有限公司申请对未来八年的可得利益损失进行司法鉴定，本院认为，因苏州领华科技有限公司主张的八年预期利益不具有可确定性和可预见性，因此对其主张的鉴定申请不予准。
综上所述，苏州领华科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费71165元，由苏州领华科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一八年三月二十三日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉