浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭桐民初字第1094号
原告：桐庐家园物业服务有限公司）住所地：桐庐县瑶琳路梅苑人家107号。
法定代表人：戴强炯，经理。
委托代理人：范顺陆、张加富，浙江合强律师事务所律师。
被告：滨江上杭小区业主委员会，住所地：桐庐县城南街道春江路1323号。
负责人：郭金祥，主任。
被告：上杭龙潭小区业主委员会，住所地：桐庐县城南街道春江路1323号。
负责人：郭金祥，主任。
二被告委托代理人：刘斌，浙ＸＸ茂律师事务所律师。
原告桐庐家园物业服务有限公司与被告滨江上杭小区业主委员会（以下简称：上杭小区业主委员会）、上杭龙潭小区业主委员会（以下简称：龙潭小区业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月2日立案受理。依法由代理审判员张雷适用简易程序，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人范顺陆、张加富，被告委托代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桐庐家园物业服务有限公司起诉称：2010年2月23日原告与被告上杭小区业主委员会签订物业管理服务合同，约定委托管理期限为二年，合同期满后，于2012年1月30日再与其续签物业服务合同一份，约定合同期限为2012年2月1日起至2013年5月31日止；合同中对物业费收费标准约定为高层住宅按建筑面积1.5元每月每平方米，多层住宅按建筑面积0.5元每月每平方米，商铺按建筑面积1.5元每月每平方米；因该小区属于拆迁安置小区，拆迁安置户前三年的物业服务费由政府拨付，合同约定被告上杭小区业主委员会应在收到政府的拨款后，一个星期内交付给原告。另：2012年1月31日原告与被告龙潭小区业主委员会签订了龙潭小区物业服务合同，约定合同的期限为2012年1月1日至2012年12月31日，其中约定物业费的标准为多层住宅按0.45元每月每平方米，商铺按0.45元每月每平方米，车库、储藏室0.2元每月每平方米。还约定小区拆迁安置户的物业管理费统一由店面租金中扣除。2013年2月6日原告与二被告签订补充协议一份，约定原告对二小区服务至2013年3月31日止，并对物业服务费进行了调整，经结算二被告尚应支付原告物业管理费163273元；因上杭小区、龙潭小区均系城南街道上杭村的拆迁安置小区，物业费用均由政府拨款至桐庐县城南街道上杭股份经济合作社处，再由桐庐县城南街道上杭股份经济合作社支付给原告，2013年5月7日原告将应付的物业管理费发票送至二被告及桐庐县城南街道上杭股份经济合作社的负责人均对发票进行签批，然而二被告却至今仍未将该款项支付给原告，原告多次向二被告催讨，二被告以各种理由推诿。故诉请法院，请求判令二被告立即支付原告物业管理费共计163273元。庭审中，原告撤回对被告龙潭小区业主委员会的起诉，将诉讼请求变更为：判令被告上杭小区业主委员会支付物业服务费98663元。
原告向本院提交如下证据材料：1、物业管理服务合同。证明原、被告存在物业服务关系的事实。2、补充协议，证明小区物业服务合同延期两个月及物业费16093元尚未支付的事实。3、中国建设银行客服专用回单（复印件），证明被告之前所支付的物业服务费。4、发票，证明两个小区的物业费已结算完成，之前的物管费用已由业主委员会主任、经济合作社主任签字确认。
被告上杭小区业主委员会答辩称：1、两被告并没有欠原告物业费，原告应当对其诉讼请求中主张的物业费提供计算依据。2、原告应当返还两被告各项费用。包括：1、店面租金滨江小区364100元；2、原告多领取的政府拨给滨江小区2012年度补助款495420元；3、原告多上报政府支付的垃圾清运费，该费用两被告已申请法院调查取证，能够结合两被告统计的户数确定多上报的户数以及多上报的垃圾清运费；4、原告多收取滨江小区3幢702室方胜萍（方胜华）的2013年4月1日至2013年12月31日共9个月的物业费1837元；5、原告多收取张航滨江商铺2013年4月1日至2013年5月31日共2个月物业费875元；6、原告多收取卓达正太公司2013年5月至2014年4月的广告费2784元；7、原告多收取电信公司滨江设备2013年4月1日至2013年7月31日共4个月电费516元。基于上述答辩，两被告请求法院驳回原告的起诉，同时被告也将保留向原告反诉或另行提起诉讼要求原告返还被告各项费用的权利。
被告向本院提交如下证据材料：1、商铺租赁协议、证明、发票收据，证明原告将经营用房出租收取租金的事实，原告收取上述租金无依据，应当分别返还给被告。2、移交清单，证明原告2013年3月与两被告交接情况。3、合作协议书、证明，证明原告在上杭滨江将广告位出租给桐庐卓达广告有限公司，并收取租金的事实。4、发票、证明等。证明原告多收其他业主物业服务费及电信公司费用的事实。
经举证、质证，本院对当事人提交证据材料分析认证如下：
1.原告提交的证据。对证据1，被告质证真实性无异议，但称依该合同的签订时间，三年政府拨款的时间应到2013年3月22日；且合同第四条第4点均明确经营用房由被告自主管理，因此经营用房的租金应当给被告。本院对该证据真实性予以认定。对证据2，真实性无异议，但服务时间应当自2010年2月23日起算，合同期满的时间应为2013年3月31日，实际只延长了1个月零7天，因此该协议中称延期二个月不符实际。本院对该证据真实性予以认定。对证据3真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。对证据4，真实性无异议，但认为村长、书记的签字只是对发票真伪进行确认，不能作为欠费依据。另外，原告应明确欠费由来的计算清单。本院对该证据真实性予以认定。
2.被告提交的证据。对证据1，被告质证称是复印件，真实性无法确定。对证据2，真实性质证无异议，本院予以认定。对证据3质证称为复印件，对真实性不予质证，对证据4真实性质证无异议，但认为与本案无关联性。本院将根据本案法律关系，于后续说理部分确定是否对被告提交证据材料予以认定。
根据上述有效证据及庭审中当事人陈述，本院查明事实如下：2013年2月6日，原告桐庐家园物业服务有限公司与被告上杭小区业主委员会就该小区的物业管理费用签订补充协议，约定内容包括“原告对上杭小区提供物业服务延长期限2个月，收费标准按2012年度约定计算，该小区内拆迁户的物业费用由业主委员会支付；另约定，对于拖欠原告的龙潭小区拆迁户物业服务费16093元，由上杭小区及龙潭小区业主委员会按2012年度约定标准支付给原告”。另查明：2010年2月23日至2013年1月31日上杭小区拆迁户的物业服务费，均由政府拨付至桐庐县城南街道上杭股份经济合作社，后已由该经济合作社支付给桐庐家园物业服务有限公司。本院认为，审理该案的前提系：确认原告据以提出诉讼主张的“协议”是否有效。
一、该协议中关于“原告对上杭小区提供物业服务的期限延长2个月，收费标准按2012年度约定计算”的约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认为该部分内容合法、有效。
二、该协议中关于“原告为上杭小区延长二个月服务期间，该小区内拆迁户的物业费用由上杭小区业主委员会支付；对于龙潭小区内拆迁户拖欠原告的物业服务费16093元，由上杭小区及龙潭小区业主委员会支付给原告”的约定，本院认为，该部分内容性质为债务的承担，而非物业管理事项，因违反《物业管理条例》第十九条“业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”的强制性规定而无效。具体阐明如下：
1、上杭小区业主委员会，作为上杭小区业主大会的执行机构，本身并无独立财产（其占用财产亦属全体业主共有），其对外行为的法律后果因其无法独立承担而只能由全体业主负担。基于此，程序上，业主委员会对外履行职责必须经由业主大会赋权，但本案中，未有证据证明业主委员会对该协议中债务承担部分已获业主大会授权；实体上，业主委员会对外行为，必须限制于《物业管理条例》第十九条规定，即只能从事与物业管理有关的事项。
2、结合业主委员会性质及设立的目的，与物业管理有关的事项应为涉及全体业主共同利益的事项，本案中的约定，仅针对小区中部分业主（拆迁户），而非全体业主，显然与其职责不符因而无法产生合法法律后果。
三、依据本案实际情况，协议中“上杭小区业主委员会承担该小区内拆迁户2个月的物业服务费，并承担龙潭小区拖欠该物业公司的16093元的物业服务费”的约定，因上杭小区业主委员会无独立财产，如最终的法律后果由上杭小区全体业主共同负担，则显然侵犯了上杭小区非拆迁户（对拆迁户2个月物业费的承担）及上杭小区全体业主（龙潭小区16093元物业费的承担）的权益；与业主委员会系维护全体业主共同权益的设置目的不合。
综上，原、被告签订的协议中约定“原告为上杭小区延长二个月服务期间，该小区内拆迁户的物业费用由上杭小区业主委员会支付；对于龙潭小区内拆迁户拖欠原告的物业服务费16093元，由上杭小区及龙潭小区业主委员会支付”的内容，因违反行政法规的强制性规定而无效，原告以此无效内容向被告主张权利，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）款，《物业管理条例》第十五条、第十九条之规定，判决如下：
驳回原告桐庐家园物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费2267元，减半收取1133.5元，由原告桐庐家园物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2267元（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张雷
二〇一四年十一月二十日
代书 记员 倪莎