安徽省滁州市南谯区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民一初字第00238号
原告：安徽地球人物业服务有限公司。
法定代表人：梁兵，公司总经理。
委托代理人：石敬静。
委托代理人：高秀兵，安徽其力律师事务所律师。
被告：孔凡荣，男，1974年6月27日出生，汉族，个体户，户籍地安徽省滁州市南谯区，现住安徽省滁州市。
原告安徽地球人物业服务有限公司与被告孔凡荣物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月9日立案受理，依法组成合议庭，于2014年2月25日、3月25日、4月18日公开开庭进行了审理。原告安徽地球人物业服务有限公司的委托代理人石敬静、高秀兵及被告孔凡荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
安徽地球人物业服务有限公司诉称：原告经营滁州市裕坤丽景城小区物业管理，被告孔凡荣是该小区业主。原告于2011年1月7日与被告签订《裕坤丽景城小区高层前期物业管理服务协议及居室装饰装修约定》，原告据此负责该小区的物业管理，为小区业主提供保安、保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务，被告也按照约定履行交付物业费义务到2011年。但是被告从2012年元月份开始拒绝按约定缴纳物业服务费等费用，现欠下3652元（2012年1月1日-2013年12月31日）及滞纳金91.3元。原告为维护自己合法权益，诉至法院请求判令被告支付原告物业服务费3652元（2年）及滞纳金91.3元（按5%计算）合计3743.3元，并承担本案诉讼费。
原告为支持的诉讼主张，向本院提交下列证据：
1、住房登记情况一份，拟证明被告居住在我公司服务的小区，包括单元面积、房号等情况；
2、2011.1.7被告交物业费的收据一份，拟证明被告交费到2011.12.31，之后没有再交过物业费；
3、前期物业服务协议复印件一份，拟证明被告已经签字认可物业协议第4条第2款中缴费的标准；
4、滁州市经开区建设局（市容局）文件、物业管理考核文件复印件一份及裕坤丽景城的管理服务是90分达到优秀级别，拟证明我公司的管理服务得到了主管局的认可，平分远超同类小区；
5、催缴物业费通知原件一份，拟证明2013.9.一向孔凡荣催缴物业费，有孔凡荣签名；
6、关于业主提出问题的整改意见复印件一份、裕坤丽景城小区内景观维修服务协议复印件一份及关于召开工作协调会议的回复复印件一份，拟证明我们根据业主提出的整改意见进行了整改，有业主委员会主任陈万勇签名确认，有第三方王德林签字的协议；
7、裕坤丽景城绿化保洁保安工作的情况一份、照片31张，拟证明我公司对裕坤丽景城进行了绿化、保洁、保安等服务；
8、关于裕坤丽景城公共设施维修保养的证据一份，拟证明我公司对小区的公共设施进行了维修保养；
9、对裕坤丽景城文化建设的证据一份，拟证明我公司对小区进行文化建设，组织节日活动、联欢会、献血活动等；
10、裕坤丽景城业主委员会两位主任和经开区建设局领导对裕坤丽景城文件建设的资料，拟证明我公司积极投身建设，业主委员会和建设局对其进行监督。
孔凡荣辩称：1、原被告之间没有签订物业服务合同，签的是装修装饰协议；2、就算存在物业关系，但是原告只做到保安和保洁，没有尽到其他的服务标准要求，不能达到4级服务标准，但是他们还按照4级服务收费1元／平方，也高于我们入住时的公示价格0.65元／平方，这肯定是不合理的；3、原告物业管理存在诸多问题，包括：（1）生活垃圾没有及时清理，（2）单元进户门门禁长期损坏且长期没有修复，（3）景观凉亭、木桥从未维护修理，损坏后，在业主委员会多次去函也没有修理，最终由业主委员会出资一万元多元修复，（4）小区内28处照明灯不亮，高层草坪灯从未亮过，（5）路面下水井盖损坏未及时更换，（6）电梯未与有资质的维修保养单位签订协议，经检验结果显示，电梯长期带病运行，（7）三层以上消防管道长期无水，消防通道擅自出租，消防设备丢失，消防监控失窃，主机丢失，（8）物业公司与我账目没有结清，原告收取的垃圾清理费，二次供水费用没有公示结清，（9）我家门口化粪池自2013.10向外渗水排污，我们要求疏通，一直没有疏通，直至原告离开我小区也没有解决，（10）物业公司的物业费没有公示过，我不知道物业花费情况。
孔凡荣为支持自己的抗辩理由，向本院提交下列证据：
1、2014.2.23滁州林杰物业有限公司出具的告知函复印件一份，拟证明我小区电梯在原告服务期间内没有让有资质的公司维护保养，存在安全隐患，没有正常维修保养；
2、六号楼部分居民出示的证明复印件一份，拟证明诉称的6号楼，化粪池坏了，给居民带来不便；
3、2013.12.31安徽地球人物业服务有限公司与滁州林杰物业公司的交接表复印件一份，拟证明原告有东西没有交接给滁州林杰物业公司；
4、裕坤丽景城设备设施检验交接情况说明以及明细表复印件各一份，拟证明开发商将小区设施交接给安徽地球人物业服务有限公司，但是安徽地球人物业服务有限公司没有如数交接给滁州林杰物业公司，出现损坏、遗失等问题；
5、安徽地球人物业服务有限公司在小区公告栏公告的收费标准，拟证明原告擅自提高收费，没有按照公示价格执行；
6、2012.11.3由开发公司、安徽地球人物业服务有限公司以及裕坤丽景城业主委员会三方的会议记录，拟证明安徽地球人物业服务有限公司存在的问题；
7、2012年10月3日和2013年9月7日的会议纪要各一份，拟拟证明物业存在的问题仍然在，没有整改好；
8、裕坤丽景城业主委员会出具的证明一份、收据复印件2张、维修清单复印件1张，拟证明小区木桥维修由业主委员会出资完成，原告没有实施任何维修；
9、照片7张，拟证明地球人物业没有维护树木，导致树木死亡；
10、裕坤丽景城业主委员会于2014年4月3日提供的证明一份、收据复印件一份，拟证明我的物业费从2011年1月7日到2011年12月31日全部交付完毕；
11、滁州市物业管理办法，拟证明原告应按协议上0.65元／平方收取，但原告擅自提高到1元／平方。
经审理查明：原告安徽地球人物业服务有限公司经营滁州市裕坤丽景城小区物业管理，为小区业主提供保安、保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务，被告孔凡荣是该小区业主，住房面积132.2平方米，属高层建筑。原、被告于2011年1月7日签订了一份《裕坤丽景城小区高层前期物业管理服务协议及居室装饰装修约定》，协议约定：“…第四条、物业管理费用，…高层住宅每平方每月1.00元…；二次增压泵电费每户每月20元…；若迟延缴纳物业费，按迟延缴纳的物业费总额承担5%的违约金…。”协议签订后，被告孔凡荣交付物业管理费1826元（从2011年元1日至2011年12月31日，物业费1586元、公摊二次供水电费240元）。2012年10月至2013年9月间，原告在物业服务合同履行过程中曾与业主委员会就裕坤丽景城小区的保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务质量发生过争议，原告针对业主委员会提出的服务质量问题在一定程度上进行了整改。原告安徽地球人物业服务有限公司公示牌公示关于裕坤丽景城物业收费项目和收费标准是四级服务0.65元／月平方米（高层）。
本案争议焦点：1、原告是否尽到物业合同约定的服务义务？物业服务的瑕疵是否构成业主拒付物业费的理由？2、原告按1元／平方米每月（高层）收取物业费是否合理？
本院认为：（一）原、被告于2011年1月7日签订了一份《裕坤丽景城小区高层前期物业管理服务协议及居室装饰装修约定》合法有效，双方应当自觉履行各自的义务。原告在物业服务合同履行过程中曾与业主委员会就裕坤丽景城小区的保洁、公共绿化维护、公共设施保养与维修等服务质量发生过争议，原告针对业主委员会提出的服务质量问题在一定程度上进行了整改，其基本履行了物业服务合同所确定的义务。不断地发现问题并适时整改解决物业服务存在的问题，以契合业主对生活环境改善的良好期待，是物业服务行业的特点，也是物业服务企业永恒的追求。故业主不能把物业服务过程中物业服务企业存在的服务瑕疵作为拒交物业费的理由。当然，对于长期存在问题且不加以整改的物业服务企业，业主可以通过业委会在遴选物业公司时按照程序予以调换。
（二）被告依据《裕坤丽景城小区高层前期物业管理服务协议及居室装饰装修约定》的规定，仅缴纳了从2011年元1日至2011年12月31日的物业费1586元和二次供水电费240元，其中物业费是按照建筑面积每平方1元每月收取，二次供水每月每户20元收取。2013年，原告安徽地球人物业服务有限公司公示牌公示关于裕坤丽景城物业收费项目和收费标准四级服务是0.65元／月平方米（高层），该公示的仅是物业服务费，并不包含电梯运行电费，原告庭审中主张收取的1.00元／月平方米是包括电梯运行电费在内的收费标准，因电梯运行电费无法从据实收取的费用里剥离，从公平角度评价，物业企业收取包括电梯运行电费在内按照1.00元／月平方米具有一定合理性，且被告孔凡荣也按此标准履行了一年，故原告主张依据合同约定每平方1元每月收取标准收取物业费，具有合理性，予以支持。对于原告主张的二次供水电费每月每户20元，虽然该费用也属于据实结算的费用，但原、被告在合同中已有明确约定，故予以支持。
被告孔凡荣应当缴纳的费用：二年物业费是3172.8元（住房面积132.2平方米×1.00元／月平方米×24个月）、二年二次供水电费480元（每月20元×24个月）、违约金182.64.12元（3652.8元×5%），但原告在诉状仅主张违约金（滞纳金）91.3元，不违反法律规定予以支持，前述合计3744.1元，原告仅主张3743.3元，不违反法律规定予以支持。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告孔凡荣于本判决生效后立即给付原告安徽地球人物业服务有限公司物业费、二次供水电费3652元及违约金91.3元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由孔凡荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 许安源
代理审判员 明 敏
人民陪审员 朱印美
二〇一四年七月二日
代理书记员 刘 洋
附本案适用的相关法律、司法解释条文如下：
《民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。