湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初6776号原告：湖南春城物业管理有限公司，住所地宁乡县玉潭镇龙溪中路30号。法定代表人：王曦，系公司总经理。委托诉讼代理人：何婷婷，湖南严明律师事务所律师。被告：刘青山，男，1976年1月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告湖南春城物业管理有限公司（以下简称春城物业公司）与被告刘青山物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭旻璐适用简易程序于2017年1月19日开庭审理后，因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序继续审理，并于2017年9月5日由审判员彭旻璐担任审判长，与人民陪审员喻瑞华、孙春华依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何婷婷，被告刘青山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告春城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告刘青山支付原告春城物业公司物业费200964元（自2014年12月1日计算至2016年12月，之后按实际产生计算，物业费计算标准为5.8元/平方米/月）；2、判决被告刘青山支付原告春城物业公司代缴的电费104365元（自2014年12月1日计算至2016年11月，之后按实际产生计算）；3、判决被告刘青山支付原告春城物业公司物业费及电费滞纳金387133元（已计算至2016年11月，之后按每日千分之三支付至实际支付之日止）；以上共计692 462元；4、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告自愿将上述诉讼请求中物业服务费及电费均自2014年12月1日起计算至2017年7月31日止，后段不另行计算，并以实际所欠物业费及电费为本金，自2017年9月1日开始计算滞纳金。被告刘青山辩称：1、2013年11月1日物业服务合同不是我签字，是伪造的，我是实际承租了春城万象四空门面，2栋1楼是我买的，有使用和开张，2楼是我跟王志强签的合同，一直空着，2013年12月原告交付给我使用，拿到了钥匙，都进行了装修，装修了三四个月，但是一直没有开业；2、对1楼的电费由原告代缴的事实无异议，但原告一直没有告诉我们电表在哪里，不知道具体费用，对2楼的电费和物业费均有异议；3、对物业费有异议，门面有漏水、裂缝，物业公司一直没有处理。原告春城物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、春城万象广场前期物业管理服务协议2份，拟证明物业管理对象、建设面积、管理范围及双方权利义务；证据2、物业服务费通知单，拟证明原告按时将被告拖欠物业费及电费的情况告知被告的事实；证据3、商铺用电明细表（存根），拟证明2013年进场至2016年11月26日刘青山共欠104 365元的事实以及被告刘青山有签收用电明细表，知晓每月26日为抄表日，次月五日前送达《商铺用电明细表》的事实；证据4、商业电价公示的通知（含用电量明细及缴费发票）及公示栏张贴照片，拟证明原告经实践核算，且为第二次供电，商业用电较集中，将电价定为1.2元/度的事实及原告于2014.12.22将《商业电价公示的通知》在春城万象各公示栏告知各用电户的事实；证据5、缴费通知单，拟证明原告多次向被告催缴电费及物业费，其至今未交纳；证据6、逾期交纳电费、物业费及滞纳金计算明细，拟证明至2016年11月，被告需缴纳电费104365元及物业费200964元，滞纳金387 133元的事实；证据7、高压供用电合同、委托书、国家电网发票联及供电说明，拟证明原告有收取电费的权利，且原告的委托人已交付电费给国家电网；供电局通过总接口计量收电费，原告在第二次输送过程中有电费的损耗，高于供电部门收取电费符合规定；证据8、业主（商户）档案登记表、收房确认书及交房流程签认单，拟证明春城万象广场2栋1单元183号房于2013年10月27日交付并进行收房确认，验收合格；2栋2单元232、236、237号房于2013年11月1日交付并进行收房确认，验收合格；证据9、户室面积对照表复印件，拟证明2栋1单元183号及2楼232号、236号、237号商铺的建筑面积；证据10、刘青山电费计算方式及用电明细表，拟证明截止至2017年9月1日，被告欠电费109364.8元，欠电费滞纳金255 795.7368元；购电明细查询截图、交电费收据，拟证明被告经营的鸿星尔克二楼的房屋一直在投入使用，并从2016年9月开始是二楼门面的购电模式进行了改变，从原来的每月抄电表按电表数缴费，变为由租房直接从物业处先购电后用电模式，电费的单价为1.2元/度，刘青山购电时均以1.2元/度的单价进行购买，说明其认可购电单价；183号店铺电表确认单，拟证明截止至2017年8月28日电表数为42730.20度；证据11、物业费计算明细（截止至2017年8月31日）复印件，拟证明原告截止至2017年8月31日拖欠物业费263464元，拖欠物业费滞纳金409 447元的事实。对原告春城物业公司提交的上述证据，被告刘青山经质证认为：证据1，2013年10月27日的予以认可，2013年11月1日的合同不是我签的；证据2，通知单没收到，没签字；证据3没看到过，不是我签的；证据4没看到过；证据5没收到过；证据6不清楚；证据7高压供用电合同、委托书真实性无异议，但1.2元/度的单价太贵，其余不清楚；证据8、真实性无异议，是我签的字，但是当时没有告诉我是进行验收房子；证据9无异议；证据10，收据12张属实，是我自己交电费的收据，但是因为我将183号门面出租后，原告断了我的电，要求我必须在该电表数上签字，才可以输电，其他没有这么多，不予认可；证据11，从去年2016年8月15日开始，物业就断了电，我们都没有正常营业，不应该交物业费被告刘青山为支持其诉讼主张，在第二次开庭审理时当庭播放了其于2017年8月28日手机拍摄的视频，拟证明2017年8月28日电表上的签字，是原告方不供电给被告，强制被告签字。但被告刘青山庭后未在指定期限内向本院提交该视频资料。原告对被告提交的证据，经质证认为：视频拍摄地方无法证实，且视频的拍摄没有经过相关当事人的同意，拍摄画面不清楚，不能达到被告的证明目的，属于非法证据，应予排除。对原、被告提交的上述证据，本院经审查认证如下：原告提交的证据1中，对2013年10月27日的《春城万象广场前期物业管理服务协议》双方无异议，本院予以采信，2013年11月1日签订的《春城万象广场前期物业管理服务协议》，被告虽提出签名不是本人所签，但未提出相反证据，亦未向本院提交书面鉴定申请，被告庭审中亦认可实际承租的事实，对该证据本院予以采信；证据2，不予采信；证据3、5及证据10的用电明细表及183号店铺电表确认单，能够达到其证明目的，本院予以采信；证据4、7相结合，能够达到其证明目的，本院予以采信；证据8、9来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据6、证据10的刘青山电费计算方式、证据11，仅仅是原告对相关费用的计算，不属于证据；证据10的购电明细查询截图、交电费收据仅能印证被告在该期间使用了门面，但不能说明被告认可了电费收取标准；对被告当庭播放提交的手机视频，因其庭后未补交该视频资料，本院不予认证。根据采信的证据及到庭当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实：2013年10月27日，原告春城物业公司（甲方）与被告刘青山（乙方）签订《春城万象广场前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的春城万象广场第2幢1层183号商铺提供物业服务，商铺建筑面积为167.35平方米。2013年11月1日，原告春城物业公司（甲方）与被告刘青山（乙方）签订《春城万象广场前期物业管理服务协议》，约定原告对被告租赁的春城万象广场第2幢2层232、236、237号商铺提供物业服务，商铺建筑面积共计1215.80平方米。两份合同均自双方签字生效之日止，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止，约定物业管理费收费标准为每月每平方米（按建筑面积计算）人民币7元，管理费以商铺开发商发出的入伙通知书所规定之日起计收，付费方式为在交房时，甲方预收乙方首期一年（365天）的物业管理费，从第二个年度起按每半年度收取，收取时间为每半年度前一个月内，对于甲方的有偿服务收费及甲方代收代缴费用，乙方必须在接到甲方当月的收费通知后五日内向甲方交付，乙方必须按期交纳物业管理费、有偿服务费及甲方代收代缴费用，逾期未缴的，每逾期一日，乙方须承担应缴费用千分之三的滞纳金。被告刘青山均于签订合同当日对上述四个商铺进行了收房确认。收房确认后，被告刘青山对上述商铺进行了装修。自2014年12月1日起，被告刘青山未交纳上述四个商铺的物业服务费。被告刘青山在庭审中陈述，因经营状况不好，湖南春城置业有限公司总经理王志强曾向其口头承诺商场开业70%才收取物业费、租赁费等费用，2016年中秋因商场停了水电，被告就一直未营业了，但仍有商品货物在商铺中。2017年8月22日，由于双方就租金、物业费等问题一直没有协商处理好，原告春城公司自行打开了第2幢2层232、236、237号商铺的门进入。原告在庭审中陈述进入之前曾向被告送达了有关告知书。2017年9月3日，被告刘青山将第2幢1层183号商铺出租给案外人。2016年9月2日，原告春城物业公司向被告刘青山发出《限期缴费通知书》，对上述四个门面截至2017年2月28日的物业服务费进行了催缴。2014年1月28日，国网湖南省电力公司长沙供电分公司（供电人）与湖南春城置业有限公司（用电人）签订《高压供用电合同》，由国网湖南省电力公司长沙供电分公司对宁乡县玉潭镇春城路（春城万象）进行供电，用电分类为商业用电，供电人根据用电计量装置的记录和政府主管部门批准的电价（包括国家规定的随电价征收的有关费用），与用电人定期结算电费。电费计量方式为高供高计，每月电费分1次支付，支付比例和时间为按需购电，先购后用。湖南春城置业有限公司通过用电总输入口对春城万象广场内部商铺等用户用电进行第二次输送，并自行布线、安装分表及变压设备。2014年1月28日，因春城万象广场事实上由原告进行管理，湖南春城置业有限公司向原告春城物业公司出具《委托函》，委托原告春城物业公司按1.2元/度电价收取项目用户电费并及时预交相应电费至供电局。根据该委托，原告春城物业公司及时预交了电费。因春城万象广场属于二次输电，原告称存在变压损耗、电量输送损耗、分表计量损耗等，故对专变用电的市场调查及测试实际损耗后，确定商户用电单价约为1.2元/度。后因部分业主对电价提出过质疑，原告春城物业公司根据末端电表总数和供电局缴纳电费的数据，对2014年5月至2014年11月的实测电价进行了核算，确定收取电价1.2元/度合理，并于2014年12月12日向商户及业主进行了公示。根据该计价方式，原告春城物业公司每月将商铺用电明细单送至被告商铺。根据2016年9月29日的商铺用电明细单，截至2016年9月26日，2栋232、236、237号商铺的电表底数总计为656.99×40+240.34×40+12514=48407.2，之后上述三个门面更换了电表，购电模式改为租户自行从物业处购电后使用。截至2017年7月26日，2栋183号商铺的电表底数为42 536。另：根据宁乡县测绘队的《户室面积对照表》，2栋2层232、236、237号商铺的建筑面积分别为539.66平方米、414.61平方米、252.08平方米，建筑面积合计为1206.35平方米。本院认为，原、被告双方签订的《春城万象广场前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：1、被告是否应向原告交纳物业服务费及物业服务费具体数额；2、被告是否应向原告交纳电费及电费具体数额；3、原告所要求被告支付的违约金是否过高。关于焦点一、被告刘青山在与原告春城物业公司签订《春城万象广场前期物业管理服务协议》后，均于当日对本案所涉四个商铺进行了收房确认，并进行了装修，即对商铺进行了实际使用，其是否持续性进行经营属于个人选择，不影响双方物业服务合同的履行。虽被告在庭审中提出因经营状况不好，湖南春城置业有限公司总经理王志强曾向其口头承诺商场开业70%才收取物业费、租赁费等费用，但被告对此辩称意见并未提交证据证明，且湖南春城置业有限公司与原告春城物业公司属不同的主体，故对其辩称意见本院不予采纳。现原告向被告所在商铺区提供了物业服务，被告虽在庭审中称其自2016年中秋之后就未再进行经营，但其并未向原告春城物业公司交付商铺，被告应当向原告支付其正式退出之前的物业服务费。现原告要求被告按照5.8元/平方米/月的标准支付自2014年12月1日计算至2017年7月30日止，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”对于被告刘青上所欠物业服务费，原告春城物业公司应当在起诉前进行催缴，因原告在起诉前向被告刘青山催缴了截至2017年2月28日的物业服务费，故本院对原告主张的2014年12月1日至2017年2月28日的物业服务费的予以支持，超出部分不予支持。原告主张的5.8元/平方米/月的计算标准低于原合同约定标准，本院予以支持。综上，对于物业服务费本院计算如下：1、2栋1层183号商铺的物业服务费为167.35平方米×5.8元/平方米/月×27个月=26207.01元；2、2栋2层232、236、237号商铺为1206.35平方米×5.8元/平方米/月×27个月=188914.41元；以上合计为215 124.42元。故被告应当向原告支付物业服务费215 124.42元。关于争议焦点二、因国网湖南省电力公司长沙供电分公司对春城万象广场的电费计量方式为高供高计，并由湖南春城置业有限公司对商铺用户进行二次输送，供电过程中出现变损电量属于常理，原告春城物业公司通过半年时间的实际测量及核算，并对实测电价进行了公示，其程序符合法律规定，故对原告按照1.2元/度的电费计价方式本院予以支持。根据商铺用电明细单，截至2017年7月，被告刘青山的电表底数为48407.2+42536=90943.2，故被告应当向原告支付电费90943.2×1.2=109 131.84元。关于争议焦点三，本院认为，原告要求被告按照日千分之三的标准支付滞纳金，现被告认为滞纳金约定过高，请求法院予以适当调整，符合法律规定，对此抗辩意见，本院予以采纳。本院根据本案的实际情况，酌情将本案的滞纳金调整以欠付租金本金按年利率6%的标准予以计算。关于违约金起算点，原告自愿调整为均自2017年9月1日起起算，属于对自己权利的处分，本院予以准许。故对于逾期支付物业服务费的滞纳金，以215 124.42元为基数按照年利率6%的标准自2017年9月1日起计算至实际付清之日止。对于逾期支付电费的滞纳金，以109 131.84元为基数按照年利率6%的标准自2017年9月1日起计算至实际付清之日止。另，本案未实际产生财产保全费，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告刘青山向原告湖南春城物业管理有限公司支付2014年12月1日至2017年2月28日的物业服务费215124.42元，并以215 124.42为基数按年利率6%的标准支付自2017年9月1日起计算至款项实际付清之日止的滞纳金；二、被告刘青山向原告湖南春城物业管理有限公司支付2014年12月1日至2017年7月31日的电费109 131.84元，并以109 131.84为基数按年利率6%的标准支付自2017年9月1日起计算至款项实际付清之日止的滞纳金；上述（一）、（二）项给付义务，限被告刘青山于本判决生效之日起十五日内给付。三、驳回原告湖南春城物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10 724元，由原告湖南春城物业管理有限公司负担5086元，被告刘青山负担5638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭旻璐人民陪审员  喻瑞华人民陪审员  孙春华二〇一七年九月十五日书 记 员  钟 波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。