重庆市南川区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0119民初6918号
原告重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18，19-5号，统一社会信用代码91500119054806843R。
法定代表人裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。
委托代理人王毅，重庆市泉平物业管理有限公司工作人员。
被告彭是川，男，1984年1月8日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告彭是川物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月13日受理后，依法由代理审判员陈亮宇独任审判，适用小额诉讼程序于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托代理人王毅，被告彭是川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告泉平物业公司诉称，2012年11月12日，原告与南川区XX小区开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定二楼至楼顶按照建筑面积1.20元／㎡收取（包含电梯费），水电公摊费10元／月·户。被告系该小区业主，住宅用房屋建筑面积78.3平方米，按照合同约定每月应缴纳物业服务费94元。但被告从2013年7月1日至2015年12月31日止合计30个月累计下欠原告物业服务费2819元，公摊水电费300元未缴纳。经原告多次催收未果，现请求判决被告立即向原告交纳各项费用合计3964元（其中：物业服务费2819元，公摊水电费300元、违约金846元）。
被告彭是川辩称，1、原、被告和开发商未签订三方合同，被告也未看见物业服务合同。2、原告泉平物业公司没有给被告提供物业服务，表现为：小区内垃圾成堆；小区内树木未管护，大量死亡；被告的摩托车停在离保安岗亭4米左右的地方，摩托车零件被盗。3、物业服务费的标准应当分楼层收取。4、小区未完工，物业服务费应下浮30%。5、小区内有大量广告收入，原告泉平物业公司从未公开账目。6、原告泉平物业公司用公摊的水过滤后卖给业主，收取的费用从未公布。
经审理查明，被告系南川区XX小区x幢x号房屋的业主，房屋建筑面积为78.32平方米，该房屋属高层住宅。2012年7月7日，南川区XX小区原物业服务企业南川区佳迎物业管理有限责任公司将前述房屋交付给被告，被告预交了12个月的物业服务费1034元（2012年7月至2013年6月）、水电公摊费120元等费用。2012年11月12日，南川区XX小区开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司与原告泉平物业公司签订了《重庆市南川区xx物业管理服务合同》，由原告泉平物业公司为重庆坤罡房地产开发有限公司开发建设的南川区XX小区提供物业管理服务事宜。约定合同期限为自2012年11月12日起至业主委员会选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。《重庆市南川区xx物业管理服务合同》签订后，原告泉平物业公司为该小区提供物业服务，同时南川区佳迎物业管理有限责任公司退出该小区物业服务管理，由原告泉平物业公司承继了南川区佳迎物业管理有限责任公司为南川区XX小区提供物业管理服务的权利和义务。2016年1月1日，原告泉平物业公司退出XX小区物业管理区域，停止对该小区提供物业管理服务，由重庆仪才物业管理有限公司对该小区进行了接管。2016年10月13日，原告向本院提起本案诉讼。
审理中，原告泉平物业公司向本院提交了《XX小区前期物业管理服务协议》，该协议的甲方为彭是川，乙方为南川区佳迎物业管理有限责任公司。该协议约定，甲方交纳费用时间在接房时一次性预交全年的物业公共服务费，次年按季缴纳。双方约定在每季末的25日至30日内或之前交纳下季度的物业公共服务费；高层住宅按建筑面积：一楼按照建筑面积1.10元/㎡收取，二楼至顶楼按照建筑面积1.20元/㎡收取（包含电梯费）；公摊水电费：10元/月·户；空置房屋：每月每户按照应交物业公共服务费金额的全额收取，由产权人承担；甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关的费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按费用总额每天3‰交纳违约金。协议尾页甲方处有“彭是川”签名，乙方处加盖“南川区佳迎物业管理有限责任公司”印章。拟证明物业服务费的标准和逾期支付物业服务费的违约责任。被告表示南川区XX小区x幢xx号房屋是被告接的房，但《XX小区前期物业管理服务协议》中甲方签名非被告所签，对物业管理费的收费标准不予认可。
此外，被告提供照片14张，拟证明原告泉平物业公司为南川区XX小区提供物业服务过程中服务不到位，小区内大量垃圾满地，绿化无人管护。原告泉平物业公司对此不予认可。
上述事实，有原、被告的陈述，《XX小区前期物业管理服务协议》、《重庆市南川区xx物业管理服务合同》、前期物业服务合同备案证明、债权转让协议、交房清单、交房资料费用登记表、照片等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，重庆市坤罡房地产开发有限公司与原告泉平物业公司签订的《重庆市南川区xx物业管理服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效，对南川区XX小区包括被告在内的业主具有约束力。前述合同签订后，原告泉平物业公司为南川区XX小区提供物业管理服务事宜，该小区的原物业管理南川区佳迎物业管理有限责任公司退出为小区提供物业服务，并将其权利义务全部转移给了原告泉平物业公司，即原告泉平物业公司承继了南川区佳迎物业管理有限责任公司为南川区XX小区包括被告在内的业主提供物业管理服务的权利和义务。被告从2013年7月1日至2015年12月31日共计30个月享受了原告泉平物业公司提供的物业服务，但未按约定交纳物业服务费的行为侵害了原告泉平物业公司的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的民事责任。《XX小区前期物业管理服务协议》确定了物业服务费的标准，被告表示该协议上签字非其所签，即便被告陈述属实，但被告在购买房屋时理应知晓物业服务费的标准，同时，其接房时一次性交纳了一年的物业服务费和水电公摊费，亦可以确定被告交纳物业服务费的标准，本院认定被告对物业服务费具体交纳标准清楚且明确。被告向南川区佳迎物业管理有限责任公司接房时，交纳了一年的物业服务费1034元、水电公摊费120元，结合被告房屋的建筑面积78.32平方米，可以确定被告按其建筑面积每月向南川区佳迎物业管理有限责任公司交纳物业费的标准为1.1元/平方米，并按每月10元交纳水电公摊费，本院以此标准计算被告下欠原告泉平物业公司的物业服务费。从2013年7月1日至2015年12月31日期间，被告应交纳的物业服务费为2584.56元（1.10元/月·平方米×78.32平方米×30月）、公摊水电费为300元（10元/月×30月），共计2884.56元，该费用被告应向原告泉平物业公司承担支付责任。至于被告提出的物业服务费的标准应当分楼层收取，并且未开发完工小区，物业服务费应下浮30%的抗辩意见，前期物业合同依法只需要报同级房地产行政主管部门备案，物业服务费的标准早已由市场调节确定，现行生效的法律法规并无对未开发完工小区，物业服务费应下浮的规定，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。至于被告提出小区共有设施、共有水资源的收入，原告泉平物业公司从未公布的抗辩意见，若被告的共有权被侵害，相关权利人可另行主张权利，但不能成为不支付物业费的理由。对于被告提出的其他抗辩理由，因原告泉平物业公司在进行小区物业管理服务时，能够按照合同约定，对XX小区进行物业管理、服务，只是在管理过程中存在部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一定瑕疵，但不能否定原告泉平物业公司已实际履行物业服务合同主要义务的事实。同时，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。因此，对被告提出不交纳物业服务费的理由，本院依法不予采纳。而由于该理由，对原告泉平物业公司要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告彭是川在本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付从2013年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费为2584.56元、公摊水电费为300元，共计2884.56元。
二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告彭是川负担。
本判决为终审判决。
当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 陈亮宇
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 宋小亚