广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终5530号上诉人（原审被告）：罗湛标，男，1959年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾均枝，男，1971年5月17日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陶兴业，广东弘力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑伟强，男，1965年1月9日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托诉讼代理人：冯云志，广东金剑时空律师事务所律师。上诉人罗湛标、曾均枝因与被上诉人郑伟强居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗湛标、曾均枝上诉请求：撤销一审判决第一项，改判罗湛标、曾均枝向郑伟强支付服务费24570元（81.9万元×3%）及违约金（以24570元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年11月2日起计至实际清偿之日止），郑伟强在收取服务费时向罗湛标、曾均枝出具合法的税票。事实和理由：（一）双方签订的是服务合同，而非居间合同。1.服务合同没有出现过“居间”字样。从合同本意来看，郑伟强是作为专业地产人士来向罗湛标、曾均枝提供服务的，双方在对所委托事项、服务细节、工作内容等方面存在不对等关系。类似以固定一个价格以上的部分作为服务费的合同，若中介方作为有经验的一方，存在道德风险或有心设套，以欺骗或串谋手段促成受让人与罗湛标、曾均枝签订更高额的土地使用权转让合同，同时按其主张只要一签订合同即可按该高比例收取服务费，则会将罗湛标、曾均枝置于不可测的风险之中。2.罗湛标、曾均枝是委托郑伟强一起同时转让三块地的土地使用权，其中一个买受人只支付了其中一块地的部分款项，而另一个买受人根本没有支付过任何款项，亦即委托事项没有达成，故支付的条件并未成就，暂时无须支付服务费。对于服务事项的现状及产生的原因，郑伟强应承担相应责任，扣减其可收取的相应服务费。（二）服务合同约定的服务费标准过高，显失公平，请求法院予以调整。同时，请法院判令郑伟强在收取服务费时应出具合法的税票。1.根据日常生活经验，当初罗湛标、曾均枝同意该高额收费方案肯定有所希望和期待，即一次性转让三块地块并顺利收到有关款项同时尽可能减少自身的工作及麻烦，否则，双方之间不可能达成如此不公平的协议。而且郑伟强在一审中主张，只要其促成签订土地使用权转让合同，就已经完成全部、所有的工作，这是欺骗罗湛标、曾均枝的行为。2.郑伟强收取的服务费高达1000元/平方米，比例为交易价款的22.22%（1000元/4500元）,与委托价格相比为28.75%（1000元/3500元），该收费标准已远远高于中山市常见的房地产中介服务市场约1%至3%的居间服务收费的常见标准，即使按市场定价，亦无法如此畸高。参照广东省物价局2008年2月2日发出的粤价函[2008]56号《广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函》意见，中介公司在提供中介服务活动过程中，其收取的中介费按成交价总额的0.5%-2.5%的标准计收，实行独家代理的，中介服务费可适当提高，但最高不得超过成交价的3%，即中介公司向买卖双方收取的中介服务费总额最高不得超过成交价的3%。郑伟强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑伟强向一审法院起诉请求：罗湛标、曾均枝连带向郑伟强支付服务费54.6万元及相应的违约金责任（以54.6万元为本金，按日2%的标准计算自2016年11月2日起计至付清之日）。一审法院认定事实：2016年10月26日,郑伟强（受托方）与罗湛标、曾均枝（卖方，委托方）签订服务合同，就有关甲方转让“东利围”B12，B13，B14土地使用权（下称“该地块”）事宜订立合同条款，合同第一条约定，乙方受甲方委托，负责寻找受让方，促成交易，受让甲方的“该地块”，双方确认，在签订本合同时，乙方已寻找受让方为陶锋、韦业献；甲方同意该地块每平方米的交易价款超出3500元以上的部分作为服务费支付给乙方，双方一致同意甲方应付的服务费按受让方的实际付款进度及比例支付，且在收款后1个工作日内转付给乙方；甲方逾期支付服务费的，甲方每迟延一日须按应付未付款的百分之二向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。上述合同由广东中亿律师事务所杨新华、钟燕飞见证，并附有合同所涉地块之权属证书复印件。2016年10月31日，罗湛标、曾均枝与韦业献签订土地使用权转让合同，合同约定转让标的为位于中山××开发区“东利围”的土地使用权，面积为227.5平方米，国有土地使用权证号为中府国用（2011）第1504969号，转让价格按每平方米4500元计算，韦业献于签订合同之日支付首期转让款81.9万元。同日，罗湛标、曾均枝与陶锋签订土地使用权转让合同，合同约定转让标的为位于中山××开发区“东利围”的土地使用权，面积为227.5平方米，国有土地使用权证号为中府国用（2011）第xxx号，转让价格按每平方米4500元计算，陶锋于签订合同之日支付地块1[国有土地使用权证号：中府国用（2011）第xxx号]首期转让款81.9万元，陶锋在罗湛标、曾均枝办理完毕地块2[国有土地使用权证号：中府国用（2011）第xxx号]注销抵押登记之日起支付地块2首期转让款81.9万元。陶锋于同日向罗湛标转账81.9万元。2016年11月11日，罗湛标、曾均枝与陶锋签订协议书解除上述土地使用权转让合同，罗湛标于同日向陶锋转账81.9万元。同日，罗湛标的妻子、曾均枝的姐姐曾结珍与韦业献电话协商解除合同事宜。一审法院认为，从郑伟强与罗湛标、曾均枝签订的服务合同约定来看，双方之间系居间服务合同关系。就合同中约定的郑伟强之合同义务，罗湛标、曾均枝抗辩双方之间存在严重分歧及重大误解，硫酸溅入眼睛并不影响罗湛标之理解思维能力，罗湛标、曾均枝为完全行为能力人，又系在律师见证下签署相关合同，完全有能力也有义务去理解相关的合同条款，其以非专业人士，无法正确理解合同条款进行抗辩之理据不足，不予采信。双方之间缔结的合同系当事人的真实意思表示，对双方发生拘束力，双方都应当遵照履行。但是，并非居间人促成交易即可以收取全额居间报酬，能否收取全部居间报酬还应当依照合同条款的约定，有约定从约定。具体到本案中，按照合同“甲方（罗湛标、曾均枝）同意该地块每平方米的交易价款超出3500元以上的部分作为服务费支付给乙方（郑伟强），双方一致同意甲方应付的服务费按受让方的实际付款进度及比例支付，且在收款后1个工作日内转付给乙方”之约定，罗湛标、曾均枝向郑伟强支付居间服务费的前提是受让方也就是陶锋或者韦业献实际付款并且罗湛标、曾均枝收到相应款项。陶锋于2016年10月31日向罗湛标、曾均枝支付转让款81.9万元，则罗湛标、曾均枝负有在2016年11月1日前向郑伟强支付居间报酬18.2万元的义务。没有证据证明罗湛标、曾均枝于2016年11月11日与陶锋的解约系郑伟强的行为所致，故合同之解除不影响郑伟强收取居间报酬的权利。郑伟强主张罗湛标、曾均枝支付与韦业献签订的土地使用权转让合同所涉及的居间报酬，因没有证据证明韦业献已经支付转让款，支付居间报酬的条件尚未成就，郑伟强该项主张不符合合同约定，不予支持。关于违约金，郑伟强之主张实质为逾期付款违约金，日百分之二的标准明显过高，依法应调整为按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、罗湛标、曾均枝于判决生效之日起七日内向郑伟强支付服务费18.2万元及违约金（违约金以18.2万元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准自2016年11月2日起支付至实际清偿之日止）；二、驳回郑伟强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9260元，保全费2370元，合计11630元，由郑伟强负担7753元，罗湛标、曾均枝负担3877元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。罗湛标、曾均枝提交下载自南方都市报网址的文章《中介佣金应收3%？珠海惯例收取共4%》打印件一份，拟证明广东省物价局规定房地产中介服务费不得超过3%。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，从2016年10月26日罗湛标、曾均枝与郑伟强签订服务合同的内容来看，双方之间系居间合同关系，本案是居间合同纠纷。前述合同，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。罗湛标、曾均枝上诉主张郑伟强应在收取服务费时向其出具税票，但其在一审诉讼中并没就此提出起反诉，经本院调解不成，罗湛标、曾均枝有权另行主张。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点是：罗湛标、曾均枝应否向郑伟强支付服务费18.2万元及违约金。经审查，一、服务合同约定，郑伟强受罗湛标、曾均枝委托，负责寻找受让方，促成交易，受让罗湛标、曾均枝的“该地块”；双方确认，在签订本合同时，郑伟强已寻找受让方为陶锋、韦业献；罗湛标、曾均枝同意该地块每平方米的交易价款超出3500元以上的部分作为服务费支付给郑伟强，双方一致同意罗湛标、曾均枝应付的服务费按受让方的实际付款进度及比例支付，且在收款后1个工作日内转付给郑伟强。由此可见，双方签订服务合同时，郑伟强已找到中府国用（2011）第xxx号地块的受让人，而且，罗湛标、曾均枝为完全行为能力人，双方系在律师见证下于当日签署服务合同的，故罗湛标、曾均枝主张郑伟强以欺诈手段签订服务合同，双方在签订服务合同时显失公平，缺乏事实依据，本院不予采信。二、罗湛标、曾均枝主张三块地块（即中府国用（2011）第xxx号地块、中府国用（2011）第xxx号地块、中府国用（2011）第xxx号地块）全部出让，郑伟强收取服务费的条件才成就，缺乏合同依据，本院不予支持。三、罗湛标、曾均枝主张服务合同约定的服务费标准过高，请求予以调整，缺乏法律依据，本院不予支持。综合以上三项分析，本院认为，罗湛标、曾均枝已于2016年10月31日收到中府国用（2011）第xxx号地块的转让款81.9万元，且2016年11月11日罗湛标、曾均枝与陶锋解约并不影响郑伟强收取居间报酬，则其应向郑伟强支付居间报酬18.2万元[4500元/平方米-3500元/平方米=1000元/平方米，227.5平方米×1000元/平方米=227500元，227.5平方米×4500元/平方米=1023750元，819000元÷1023750元=80%，227500元×80%=182000元]。综上所述，罗湛标、曾均枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3940元，由上诉人罗湛标、曾均枝负担。本判决为终审判决。审 判 长  李少民审 判 员  阮碧婵代理审判员  刘运充二〇一七年十一月二十七日书 记 员  何冠涛