北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初1897号原告：张建强，男，1962年1月5日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。被告：文学辉，男，1967年4月27日出生，汉族，无业，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张相山，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨媚，北京市两高律师事务所实习律师。原告张建强与被告文学辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建强及其委托诉讼代理人张福东及被告文学辉的委托诉讼代理人张相山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建强向本院提出诉讼请求：1.判令文学辉给付我自2012年9月9日至2017年9月8日期间的租金（使用费）80万元，并按日千分之五的标准支付我违约金；2.判令诉讼费由文学辉负担。事实与理由：2012年3月9日，我与文学辉签订《设施房屋使用协议书》，约定文学辉租赁我位于北京昌平区×村房屋场地，租赁期限为8年，自2012年3月9日至2020年3月8日，每年使用费16万元，逾期未支付使用费，按日千分之五支付违约金，超过十五日未付清，我有权解除本协议。合同签订后，文学辉支付了半年的租金，我将房屋场地交给文学辉使用，此后文学辉未支付租金，我多次催要，文学辉一直以经济紧张为由拖延，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告文学辉辩称：我和张建强没有签订过协议，我也没有承租过张建强的房屋，合同不是一次性打印形成的，或者是先签字后打印在纸上的，我申请鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2012年3月9日张建强（甲方）与文学辉（乙方）签订《设施房屋使用协议书》，约定：甲方将房屋建筑面积2000平方米，场地4.61亩（东至加油站东墙，西至西墙，南至原加油站南墙，北至中国石化加油站南墙）及其他设施及物品提供给乙方使用，用途为办公及加工场地、职工宿舍、库房。本协议期限为8年，自2012年3月9日起至2020年3月8日止。本协议签订之日，甲方将上述设施（土地）交付给乙方使用。使用费为每年16万元，累计使用费共计128万元。支付期限为每半年支付一次，上收，到期后半月内支付。电费、水费、暖气费及其他费用由乙方同其他部门签订合同，另行交费。乙方逾期未支付使用费的，除仍应及时如数补齐外，还应向甲方支付全年设施使用费每日千分之五的违约金，如超过十五天未付清使用费，本协议自行终止，乙方所建房屋或增加的设施归甲方所有。协议还约定了其他事项。协议第四页甲方处由张建强签字并按手印，乙方处由文学辉签字并按手印。协议第五页为文学辉的身份证复印件。本案审理过程中，文学辉曾申请对该份协议上“文学辉”的签字及手印进行鉴定，后撤回该项申请，另行申请对该份协议是否一次性打印形成及形成时间进行鉴定。本院告知文学辉按照现有技术条件无法就协议的形成时间进行鉴定，只能就协议是否为一次性打印形成进行鉴定。本院依法委托北京法源司法科学证据鉴定中心对上述协议是否一次性连续打印形成进行鉴定，北京法源司法科学证据鉴定中心于2018年11月9日以其现有技术条件无法对上述委托事项进行鉴定为由将该案退回。因文学辉坚持鉴定，本院再次委托法大法庭科学技术鉴定研究所对其申请的事项进行鉴定。鉴定过程中，法大法庭科学技术鉴定研究所称以其现有技术条件无法就协议是否一次性连续打印形成进行鉴定，只能就协议是否存在换页进行鉴定，本院释明文学辉是否变更鉴定事项，文学辉同意变更鉴定事项为对上述协议是否存在换页进行鉴定。法大法庭科学技术鉴定研究所于2019年4月26日出具鉴定文书，结论为：检材第五页（文学辉的身份证复印件）存在换页，未发现检材第1-4页存在换页的痕迹。文学辉预付鉴定费9700元。张建强主张协议签订后，其将涉案房屋交付文学辉，文学辉以现金形式向其支付半年租金8万元，后续租金一直未付，文学辉于2017年9月8日之后搬离涉案房屋但未与其办理交接手续，其要求文学辉支付租金（使用费）至2017年9月8日。张建强提交其与文学辉的通话录音予以证明。张建强主张通话时间分别为2015年9月22日、2015年11月27日、2015年12月29日、2017年5月26日，内容均为张建强要求文学辉尽快支付租金，文学辉同意尽快支付，但表示现在没钱。文学辉表示录音听不清楚，其无法确定通话的是否是其本人。文学辉主张其为北京市日盛达建筑企业集团有限公司（以下简称日盛达公司）的委托代理人暨91号令配套工程的项目负责人，涉案房屋的实际使用人为日盛达公司91号令配套工程项目部，其对日盛达公司使用涉案房屋多长时间、已支付张建强多少租金均表示不清楚，但表示涉案房屋现由北京万联建筑工程技术培训有限公司（以下简称万联公司）占有使用，万联公司开业日期为2017年3月29日，故张建强主张其腾退房屋的时间为2017年9月不属实。文学辉提交《授权委托书》复印件、（2014）渝五中法民初字第00137号民事判决书、《办公场地使用情况说明》复印件、万联公司的工商登记信息予以证明。其中《授权委托书》由日盛达公司于2010年11月22日出具，内容为：北京北方兴业经济发展总公司：我是日盛达公司法定代表人律文秋，特授权文学辉作为我公司的全权代表，对贵公司91号令配套工程一期3#、4#楼工程的施工管理、经营全面负责，此委托无转委托权。《授权委托书》下方加盖日盛达公司公章及律文秋个人名章。（2014）渝五中法民初字第00137号民事判决书显示重庆市松泽物资有限责任公司与日盛达公司及第三人文学辉买卖合同纠纷一案中，重庆市松泽物资有限责任公司提交了上述《授权委托书》，在该案审理过程中，日盛达公司对上述《授权委托书》上日盛达公司的公章及律文秋的个人名章不予认可，并申请了司法鉴定。法院委托西南政法大学司法鉴定中心对上述印章的真伪进行了鉴定，鉴定结论为《授权委托书》上日盛达公司公章印文与供检的同名样本印文1-1是同一枚印章所盖，与供检的同名样本印文1-2不是同一枚印章所盖，“律文秋印”私章印文与供检的同名样本印文不是同一枚印章所盖。法院经审理认定，鉴定结论显示《授权委托书》中日盛达公司的印章与其工商档案中的一枚印章相符，说明日盛达公司曾经使用过该印章，故认定文学辉在91号令配套工程一期3#、4#楼工程建设中已获得了日盛达公司的授权。《办公场地使用情况说明》的内容为：为建设91号令配套工程一期1#、2#、3#、4#楼，北京市日盛达建筑企业集团91号令配套工程项目部用项目委托管理人文学辉的名义，从张建强处租用北京市昌平区马池口村东口（京北车管所路南侧）办公场院一处，用作项目管理部的办公场地。万联公司的工商登记信息显示万联公司的住所地位于北京市昌平区×村东18号，成立日期为2017年3月29日。张建强认为上述证据与本案无关，与其存在租赁关系的是文学辉本人。另查，张建强主张涉案房屋所在土地系其自马池口村村委会处承租，房屋由其自行建设，无相关审批手续。本院于2019年8月1日到涉案房屋处进行调查核实。经查，万联公司确在涉案房屋处经营，并向本院提交了白海永与张建强签订的《房屋租赁合同》一份。该份租赁合同为张建强与白海永于2017年11月1日签订，租赁位置位于马池口，建筑面积为2000平方米，场地4.61亩，东至加油站东墙，西至西墙，南至原加油站南墙，北至中国石化加油站南墙。经向白海永核实，其主张万联公司注册地即在涉案房屋处，在万联公司取得营业执照即2017年3月29日时张建强已将涉案房屋交付给其进行装修改造。上述事实，有《设施房屋使用协议书》、录音、《授权委托书》、（2014）渝五中法民初字第00137号民事判决书、《办公场地使用情况说明》、《房屋租赁合同》、鉴定文书、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《北京市城乡规划条例》第二条规定：本市行政区域全部为规划区；第二十九条规定：本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可……；农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。本案中，张建强提交的《设施房屋使用协议书》显示承租方为文学辉，合同末页乙方处有文学辉的签字及手印，文学辉虽对此不予认可并申请对笔迹及手印进行鉴定，但撤回了该项鉴定申请，相应的法律后果应由文学辉自行承担。文学辉在案件审理过程中申请对《设施房屋使用协议书》是否存在换页进行鉴定，鉴定结论显示除文学辉的身份证复印件外，合同其他部分均不存在换页，故文学辉主张其未与张建强签订租赁合同的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采信，对《设施房屋使用协议书》的真实性本院予以采信。该《设施房屋使用协议书》虽系双方当事人真实的意思表示，但按照张建强所述，涉案土地上房屋的建设均未经相关部门合法审批，故根据上述规定，张建强与文学辉签订的上述协议因违反法律的强制性规定应属无效合同。双方合同虽属无效，但文学辉实际占有使用涉案房屋期间仍应按照双方约定支付张建强相应的占有使用费。文学辉虽主张其并未实际占用涉案房屋，涉案房屋实由日盛达公司占有使用，但文学辉提交的《授权委托书》及（2014）渝五中法民初字第00137号民事判决书均不能直接证明上述事实，其提供的《办公场地使用情况说明》为复印件，张建强不予认可。即便涉案房屋实际由日盛达公司占有使用，但因签订合同的双方为张建强与文学辉，文学辉未提交证据证明其在签约时是以日盛达公司代理人的身份与张建强签订合同，张建强亦不认可与其存在合同关系的是日盛达公司，故张建强依据双方合同向文学辉主张权利符合法律规定。文学辉关于涉案房屋实际由日盛达公司占有使用的抗辩意见应向日盛达公司主张，该法律关系与本案不属同一法律关系，文学辉可另行解决。已付租金数额及实际交还涉案房屋的时间均属于文学辉应当承担举证责任的事项，文学辉未提交证据证明其已付租金的数额，故本院采信张建强的主张，确认文学辉支付张建强的租金数额为8万元，租金已支付至2012年9月8日。关于文学辉返还涉案房屋的时间，根据本院调查了解的情况可知，张建强于2017年11月1日与白海永签订租赁合同，将涉案房屋另行租赁给白海永使用，白海永在涉案房屋处成立了万联公司，但白海永明确表示在万联公司取得营业执照即2017年3月29日时张建强已将涉案房屋交付给其装修改造，基于上述事实，本院认定张建强至迟已于2017年3月29日收回涉案房屋，故文学辉应支付张建强房屋使用费至2017年3月28日。参照双方合同约定的租金标准，文学辉应支付张建强2012年9月9日至2017年3月28日期间的房屋占有使用费728767.12元；因双方合同无效，故张建强要求文学辉支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告文学辉于本判决生效后十日内支付原告张建强房屋占有使用费728767.12元；二、驳回原告张建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告张建强负担1051元，已交纳；由被告文学辉负担10749元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费9700元，由被告文学辉负担，已交纳。公告费（凭票据），由被告文学辉负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田雅娟人民陪审员  陈英方人民陪审员  唐东彪二〇一九年八月五日书 记 员  高 曼