湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初4354号原告：钟宇，男，1987年3月29日出生，汉族，居民，住宁乡县。原告：李容，女，1987年6月3日出生，汉族，居民，住宁乡县。两原告委托诉讼代理人：刘荣，湖南严明律师事务所律师。被告：长沙恒港房地产开发有限公司，住所地宁乡县白马桥乡凤形山社区宁黄路101号。法定代表人：李哲峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘霞，女，1978年5月5日出生，汉族，系长沙恒港房地产开发有限公司员工，住长沙市天心区。原告钟宇、李容与被告长沙恒港房地产开发有限公司（以下简称“恒港公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人刘荣与被告恒港公司的委托诉讼代理人胡岳、甘霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟宇、李容向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担违约责任，赔偿原告损失18332元（暂计算自2014年11月1日至2016年6月15日）；2、请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月21日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，由原告购买被告开发的水木清华二期·新玉潭生活广场房屋。合同约定：1、该套房屋单价（人民币）3536.05元/㎡，总房价310713元。2、出卖人（被告）应当在2014年10月31日前向买受人（原告）交付该房屋，交付之前，买受人所有款项必须全部付清。该商品房的交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施，设备达到的条件。合同签订后，原告完全履行了其支付房款的义务，而被告却没有向原告交付符合约定使用条件的房屋。被告虽然在约定的交房时间2014年10月31日前向原告交付了主体竣工的房屋，但是该房屋的使用却没有达到双方在购房合同中第8、9条的约定条件，房屋交付时，该小区的供电还是临时用电，跳闸现象频繁，小区消防设施至今未建好及正常使用，同时小区入房防盗门和可视进入系统未安装到位，地下车库和公益性文体公共设施及商业配套会所至今未建成投入使用等。对此，原告及小区其他业主多次找被告协商解决，均未果。现原告认为，原告已按合同约定履行了付款义务，而被告却没有向原告交付合同约定的房屋，明显违约，原告要求被告按逾期交房来承担按日计算向原告支付已交房款万分之一的违约金，直至计算至实际达到合同约定的交房标准为止。被告恒港公司辩称，1、被告是未按合同约定竣工验收备案，但是已经在2016年6月15日办理了竣工验收备案；2、被告同意支付原告按照日万分之零点三的标准，计算从交房之日起至竣工验收备案之日止的违约金；3、在本案诉讼前被告为原告代付的物业费844元要求予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2013年7月21日，钟宇、李容（买受人）与恒港公司（出卖人）签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定钟宇、李容共同购买位于宁乡县玉潭镇××与金凤路××东南角水××·××生活广场××号房屋，该房建筑面积为87.87㎡。单价为每平方米3536.05元，总房价为310713元。约定钟宇、李容签订合同时向恒港公司付首期房款（含定金）190713元，剩余房款120000元向中国工商银行股份有限公司宁乡支行申请贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时必须符合下列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十条第一款约定商品房达到约定的交付条件后，恒港公司应当在交付日的十日前，书面通知钟宇、李容办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，恒港公司应当出示满足第八条约定的证明文件。恒港公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第八条约定的条件的，钟宇、李容有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由恒港公司承担，并按照第十一条处理。第十一条约定除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理（按逾期时间，分别处理）：1、逾期在60日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日（该时限应当第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了具体约定。合同签订后，钟宇、李容按约向恒港公司支付了购房首付款并办理了按揭贷款手续，购房款310713元已经全部支付完毕。另查明，1、被告在合同约定的交房时间2014年10月31日前向原告交付了房屋。2、本案涉案房屋在2016年6月15日才完成竣工验收备案。3、在本案庭审中，原告明确表示提起本案的事实依据是被告在交房时未完成竣工验收备案，被告至2016年6月15日才完成竣工验收备案，原告是要求被告支付竣工验收备案前的违约金。4、在本案纠纷发生后，被告为承担违约责任为原告代付了物业费844元。上述事实，有商品房买卖合同、购房款票据、物业费优惠券、调解协议、业主临时管理规约、前期物业协议、业主装修承诺书、业主落户手续凭证等证据及双方在庭审中的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同所约定的“已经竣工验收备案”的交房条件对双方均具有约束力。虽然被告在合同约定的交房期限前已通知原告收房，但涉案房屋工程在办理竣工验收备案手续前，不能认定被告完全履行了约定的交房义务。本案中，原告依约履行了付款义务，其虽接受了被告交付的房屋，并不影响原告因被告的违约行为向其主张支付违约金权利。本案涉案房屋在2016年6月15日完成竣工验收备案，原告要求被告支付从约定交房日期之次日（2014年11月1日）至完成竣工验收备案之日（2016年6月15日）期间的违约金的诉讼请求，本院应予支持。因被告在庭审中提出双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少，根据本案的实际情况，本院将本案的违约金计算标准酌情调整为按已付房价款的日万分之零点四二计算，故被告应向原告支付违约金为7699元（310713元×590天×0.042‰/天），被告为原告代付的物业费844元应予抵扣。故被告尚应支付原告的违约金为6855元（7699元－844元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、长沙恒港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告钟宇、李容违约金6855元；二、驳回钟宇、李容的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费258元，减半收取129元，由原告钟宇、李容负担59元，由被告长沙恒港房地产开发有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢寅斌二〇一七年九月二十一日书记员  邓令君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。