山西省晋中市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）晋07民终1098号
上诉人（原审原告）赵冰洁，男，1988年2月22日生，汉族，住山西省晋中市榆次区迎宾街韩春小区**号楼204.
被上诉人（原审被告）山西佰胜通房地产开发有限公司。
住所地太原市万柏林区南寒街道红沟社区红沟北路***号*层***号。
法定代表人周同振，该公司经理。
委托诉讼代理人杨润冬,山西君比德律师事务所律师。
委托诉讼代理人周弘建，山西君比德律师事务所实习律师。
上诉人赵冰洁因商品房销售合同纠纷一案，不服晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初1961号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2013年5月10日，原告赵冰洁与被告佰盛通房地产公司下属的榆次分公司签订《商品房内部认购协议》一份，约定原告认购被告开发建设的唐宁大道小区6号楼1单元1301号商品房，首付款201276元于2013年5月10日付清。原告赵冰洁于当日将首付款201276元交于被告下属的榆次分公司。该协议约定在出卖人获得商品房预售许可证后，买卖人到出卖人售楼部换签《商品房买卖合同》。后原告与被告签订《商品房买卖合同》（该合同中载明签订时间为2015年8月1日）一份，约定原告购买被告开发的唐宁大道商住小区的6幢1单元11301号房屋，原告于2015年6月19日前缴付被告首付款274551元、余款410000元于30日内将按揭贷款办理完毕。被告于2015年6月30日前交房；如被告逾期交房，原告不退房的情况下，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；如原告逾期付款，在合同继续履行的情况下自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.3的违约金。合同第八条“交付期限”约定，被告应在2015年6月30日前交付原告经验收合格并符合合同约定的商品房，但如遇原告逾期付款的情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。原告已于2013年5月10、2014年11月25日、2015年8月4日三次共向被告支付房屋首付款274551元，银行按揭贷款410000元于2015年9月18日支付到被告银行账户内。上述合同约定的交房期限届满，被告未能按时交房。2015年4月24日，原告与被告签订《补充协议》一份，协议约定：一、对《商品房买卖合同》第八条增加内容如下：（一）被告应当在2015年12月31日前将原告所购房屋交付原告；（二）交付时应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《住宅工程分户验收表》；二、对合同第九条修改内容如下：如被告未按照合同第八条约定的期限和条件将该商品房交付原告，按照逾期时间分别处理，按（一）或（二）条情况执行，第（二）条和第（一）条不作累加：（一）、4-7号楼商品房从2015年7月1日至2015年12月31日，2-3号楼商品房从2015年11月1日至2016年4月30日，被告按日计算向原告支付已付购房价款的万分之1.5的违约金，并在该商品房实际交付之日向原告支付违约金，合同继续履行；4-7号楼超过2015年12月31日、2-3号楼超过2016年4月30日则按每日万分之三支付违约金（违约金在交房后30日内一次性支付给原告）；（二）2016年4月30日，被告还未向原告交付商品房的，原告有权解除《商品房买卖合同》，原告解除合同的，被告应当在一个月内退还原告全部已付房款外，还应当按照原告已付购房款的7%向原告支付违约金（违约金在退房后30日内一次性支付给原告）。上述协议签订后，被告仍未能按协议约定期限交房。2016年9月23日，被告向原告寄出《交房通知》，原告签收后未予收房。庭审中，被告陈述，2016年8月1日，山西省晋中建设集团第三工程有限公司（以下简称“晋建三公司”）对涉案房屋所在的聂村新区二期工程的施工工地进行围挡、查封并断水断电，被告已经将晋建三公司诉至本院，要求该公司赔偿损失，故本案应中止审理，待该公司与晋建三公司的诉讼审理终结后，再做处理。以上事实，有商品房内部认购协议、商品房买卖合同、补充协议、房款收据、个人住房借款合同、圆通快递详情单、快递走件流程、公证书及当事人陈述等证据予以证实，本院组织双方当事人进行质证，对上述证据予以确认并在卷佐证。
原审认定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，均为有效协议。在原、被告签订《订购书》后，原告陆续向被告支付购房款，虽《商品房买卖合同》签订时间在《补充协议》之后，但《补充协议》内容明确载明是针对《商品房买卖合同》中的部分条款而进行的专门修改，《补充协议》重新约定了交房时间及违约责任，属于对《商品房买卖合同》内容的变更和补充，对于交房时间及违约责任等内容应当按照《补充协议》履行。现原告已履行交付购房款的义务，被告亦应按约交付原告所购房屋，被告在约定期限届满时未能交房，应按照《补充协议》的约定承担违约责任，支付原告逾期交房违约金。由于《补充协议》中约定的不同阶段的逾期交房违约金的给付时间为实际交房之日和交房后30日内，目前涉诉房屋尚未交付，违约金的履行期限尚未届满，属未到期的债权，原告亦无证据证明《补充协议》关于履行期限的约定无效，因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，本院对原告的该项起诉暂时无法支持，原告可待被告交房后另行主张违约金。另外，《补充协议》第二条第（二）项对于被告在2016年4月30日仍未能交房的处理办法有明确的约定，即买受人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人退还全部已付房款并支付相应违约金。原告可依据该条另案主张权利。被告关于中止审理的理由不属于法定的中止事由，本院不予准许。同时，根据法律规定，建设工程竣工后，发包人应当根据国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。被告作为涉案楼盘的开发商，虽未能按约交付房屋，但仍应积极办理竣工验收的相关手续，早日交付房屋，以保障购房人的合法权益，减少双方损失。
原审裁定：驳回原告赵冰洁的起诉。
宣判后，赵冰洁不服，提出上诉，上诉的主要理由是：被上诉人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》后，一再失信违约，未取得验收合格手续且不具备交房条件就强行要求收房并收回《补充协议》。为此，上诉人被迫起诉。原审中，被上诉人又提出附加不合理条件、逼迫放弃求赔偿的方案，致使调解破裂。《补充协议》附加的违约金支付条件是限制消费者求偿权且未提示说明的无效格式条款。原审认定事实不清，适用法律错误，客观上支持了开发商的欺诈和无赖行径！故请求：一、依法撤销原裁定并依法改判支持上诉人的诉讼请求，二、诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人山西佰胜通房地产开发有限公司答辩称：一、一审裁定事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原裁定。我公司和上诉的18户业主在签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，在《补充协议》中明确约定的不同阶段的逾期交房违约金的给付时间为实际交房之日和交房后30日内，目前房屋尚未交付，违约金的履行期限尚未届满，因此，对方要求支付逾期交房违约金的条件尚未成就。一审法院据此驳回起诉事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原裁定。二、殷丽天、贺华、周荣、王金连、张宇、杨彩红6户业主已经和我公司关于违约金达成新的协议，请求二审法院依法驳回上诉、维持原裁定。一审裁定关于我公司应积极履行的责任如下：“被告作为涉案楼盘的开发商，虽未能按约交付房屋，但仍应积极办理竣工验收手续，早日交付房屋，以保障购房人的合法权益，减少双方损失”，因此，我公司一方面积极和政府相关部门沟通相关手续的办理，另一方面积极和业主协商通过其他方式弥补业主的损失。目前和殷丽天、贺华、周荣、王金连、张宇、杨彩红6户业主达成协议，协议主要内容为我公司和对方协议作废《补充协议》，同时不再追究我公司的违约责任，作为对业主的补偿，我公司采取对业主入住后的物业费进行减免、在未办理税费等费用情形下优先办理产权证、优惠购买车位等方式弥补业主损失。因此，在一审审理期间，一审法院对该部分业主涉诉事实认定清楚，适用法律正确，而在一审裁定做出后，我公司和对方达成原《补充协议》关于违约金新的履行方式，对方已经不具有向法院起诉要求追究我公司逾期交房违约金事实和法律基础，请求二审法院依法驳回上诉、维持原裁定。三、双方签订的合同系双方意思自治，合法有效.在对比法律规定的情况下，双方之间签订的合同不具备合同法第52条和53条情况。而《补充协议》中关于违约责任的约定，在逾期交房和逾期付款的情形下，双方承担的违约责任是相同的，违约条款不具备免除我公司违约责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，双方签订的合同系双方意思自治，合法有效。四、作为合同违约方，我们会按照合同约定承担相应责任。目前手续办理方面取得重大进展，我们也愿意和广大业主在违约金支付以及方式方面达成调解，希望能共同营造良好的居住环境。
本院经审查认为，合同双方应依约全面履行各自的义务。本案中，双方当事人对本案所涉《商品房买卖合同》和《补充协议》的真实性及本案所涉房屋尚未实际交付的事实均不持异议，本院予以确认。鉴于双方签订的《补充协议》第二条第（一）项对《商品房买卖合同》第九条予以变更，并明确将“在该商品房实际交付之日”或“交房后30日内”作为不同阶段逾期交房支付违约金的时间点，故原审法院据此裁定驳回赵冰洁的起诉并无不妥，上诉人可在被上诉人交房后另行主张违约金。此外，在双方签订的《补充协议》第二条第（二）项亦对于房屋买受人解除双方合同的情形予以明确约定，故房屋买受人亦可依据双方该约定维护自身权益。综上，上诉人的上诉依据不足，本院难于支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 侯建伟
审判员 郭东星
审判员 范光伟
二〇一八年六月四日
书记员 李 静