重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02171号
上诉人（原审被告）陈真丽。
委托代理人刘方全（系陈真丽丈夫），男，汉族，1977年1月28日出生。
被上诉人（原审原告）重庆安易居物业管理有限公司，住所地渝北区龙溪街道龙华大道龙华商厦1单元1-3，组织机构代码77177960-6。
法定代表人苟建军，该公司经理。
委托代理人罗小平，重庆杰义律师事务所律师。
上诉人陈真丽诉被上诉人重庆安易居物业管理有限公司（以下简称安易居物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市大足区人民法院于2014年1月6日作出（2013）足法民初字第04959号民事判决。陈真丽不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年3月25日对本案进行了审理。陈真丽的委托代理人刘方全，安易居物业公司的委托代理人罗小平参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：双路镇豪晟·车城明珠小区业主委员会于2012年11月14日发布招标公告，对外公开招聘物业管理公司，2012年11月20日将物业公司报名投标情况在小区内进行了公告，同日，小区业委会发布公告，告知全体业主将于2012年11月24日召开业主大会选聘物业公司。2012年11月24日小区业主委员会召集小区部分业主召开了业主大会，在国土房管部门、居委会等相关单位参加下，选聘安易居物业公司为车城明珠小区物业服务公司。2012年12月5日，车城明珠小区业主委员会与安易居物业公司签订了《重庆市物业服务合同》，合同第六条第1项约定了物业服务收费实行包干制，住宅多层0.5元／平方米（建筑面积，下同）／月；高层0.9元／平方米／月；写字楼2元／月／平方米；商业物业1.5元／月／平方米；其他物业门面1.2元／月／平方米，第八条约定业主应于每月5日起交纳物业服务费用或者物业服务资金……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务。合同第十六条约定每户每月按7元收取公摊水电费，并据实分摊化粪池清掏费用及停电时柴油发电费用。合同第二十八条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。2012年12月1日，安易居物业公司进驻小区服务，并于当日开始计算物业管理费。陈真丽居住在车城明珠小区E1-2-1号，房屋建筑面积108.95平方米。2012年12月至2013年11月，陈真丽没有交纳物管费及水电公摊费，共计产生物业管理费653.7元（0.5元／月.每平方米×108.95平方米×12月），水电公摊费84元，违约金704元。在诉讼过程中，安易居物业公司自愿将违约金降为200元。
另查明，2013年4月，安易居物业公司法定代表人由杨永平变更为苟建军。
安易居物业公司在一审中诉称：该公司于2012年12月5日开始进驻大足区豪晟·车城明珠小区进行物业服务，并按照物业管理条例的规定和物业服务合同的约定对小区进行了物业服务，但陈真丽一直未交纳物业服务费用和水电公摊费用。给公司的经营造成了困难。后经多次催收，陈真丽仍拒绝交纳相应费用。故起诉至法院，请求判令：一、陈真丽向安易居物业公司支付所欠物业管理费654元、水电公摊费84元、违约金704元（2012.12-2013.11）共计1442元人民币；二、诉讼费用由陈真丽承担。
陈真丽在一审中辩称：1、小区业主委员会与安易居物业公司所签订的物业服务合同无效，业委会超出职权签订合同，合同没有经过公示，选聘物管公司程序不合法，没有达到物权法规定的双过半；2、安易居物业公司与小区业委会恶意串通，损害广大业主利益，物业服务合同属于无效合同；3、安易居物业公司没有按照其承诺的与小区业主签订入住协议，安易居物业公司与陈真丽之间不存在合同关系；4、物业管理服务不到位，没有实现安易居物业公司所承诺的服务事项及服务标准；5、违约金过高。
一审法院认为，本案涉及的焦点有二个，一是小区业主委员会与安易居物业公司所签订的物业服务合同是否合法有效；二是安易居物业公司方是否按照合同约定履行了义务，陈真丽是否应该交纳物业管理费。对第一个焦点，合同的签订只要系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。在本案中，陈真丽辩称：小区业主大会选聘物业服务公司的程序不合法，未达到物权法规定的“双过半”要求，合同的内容没有经过讨论与公示。对此，法院认为，对于小区业主大会在选聘物业服务公司过程中存在的问题，一方面物权法明确规定了业主的救济权利和途径，选聘物业公司过程中存在的程序问题并不必然影响合同的成立与生效，另一方面对于安易居物业公司来说，合同的签订方是小区业委会，只要小区业委会是合法有效的，安易居物业公司即尽到了合理审查之义务；陈真丽同时辨称安易居物业公司与小区业委会主任恶意串通，经核实，其所收钱款已进入帐目，并进行了移交，且陈真丽亦无提交其他证据证明安易居物业公司与小区业委会有恶意串通之嫌，因此，对陈真丽辩称的合同的签订不合法、合同不生效的辩护意见法院不予采纳。对第二个焦点，陈真丽辩称安易居物业公司的服务事项与标准没有兑现其承诺，对此，陈真丽应及时向业主委员会反映或直接与安易居物业公司沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理。如果安易居物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，陈真丽可以要求安易居物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业服务费。因此，安易居物业公司与车城明珠小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合同合法有效，对小区全体业主具有约束力，安易居物业公司履行了合同义务，陈真丽应该按照合同约定支付物业服务费用。关于违约金问题，因陈真丽未按合同约定按时履行缴费义务确系违约，安易居物业公司要求陈真丽支付违约金的诉讼请求符合法律规定，应予支持。安易居物业公司在诉讼中自愿放弃按合同约定标准计算违约金、并自愿主张由陈真丽承担200元的违约责任，法院认为安易居物业公司的变更行为系其对权利的自愿处分、且该处分不损害陈真丽的合法权益，对安易居物业公司变更的违约金请求予以支持200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告陈真丽在本判决生效后三日内支付原告重庆安易居物业管理有限公司物业服务费653.7元、路灯公摊费84元、违约金200元，合计937.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半），由陈真丽负担。
宣判后，陈真丽不服向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，予以改判；2、本案一、二审诉讼费由安易居物业公司承担。主要事实和理由：1、豪晟·车城明珠小区第一届业主委员会为选聘物业服务公司召开了业主大会，但该业主大会所作出的选定安易居物业公司为该小区物业服务公司的决定没有取得经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此第一届业主委员会与安易居物业公司签订的物业服务合同是无效的；2、安易居物业公司没有按照其承诺的《关于车城明珠物业管理方案》的标准履行其物业服务义务，没有尽到相应的管理维修义务，也没有和小区的业主签订入驻协议，因此是安易居物业公司违约在先，业主可以拒交物业服务费。
安易居物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，关于陈真丽上诉认为豪晟·车城明珠小区第一届业主委员会与安易居物业公司签订的物业服务合同因没有按照《物权法》的规定“双过半”，因此该合同无效的问题。根据《物权法》第十二条第五款的规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，本案中，虽然陈真丽认为业主大会所作出的选定安易居物业公司为该小区物业服务公司的决定没有取得经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但由于2012年11月24日业主大会所作出的“选聘安易居物业公司对该小区进行物业服务”的决定尚未通过合法程序予以撤销，故陈真丽认为豪晟·车城明珠小区第一届业主委员会与安易居物业公司签订的物业服务合同无效的理由不能成立。即使安易居物业公司未与豪晟·车城明珠小区的业主签订入驻协议，该物业服务合同对豪晟·车城明珠小区的业主也具有约束力。
关于陈真丽上诉认为安易居物业公司没有按照其承诺履行其物业服务义务，物业服务不到位，是安易居物业公司违约在先的问题。本院认为，虽然安易居物业公司在对豪晟·车城明珠小区提供物业服务时可能存在瑕疵问题，但陈真丽也认可确实是安易居物业公司在对该小区进行物业服务，对安易居物业公司在服务中存在的问题陈真丽可以要求其整改或者向其上级监督部门进行正式的书面反映，而不能通过拒交物业服务费的方式进行抗辩。因此，陈真丽既然接受了安易居物业公司提供的物业服务，应当向该公司缴纳物业服务费。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈真丽承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年四月九日
书 记 员 谢 静