江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初3517号
原告陈付明。
委托代理人周家乐，江苏苏泰律师事务所律师。
委托代理人陈亚勤，江苏苏泰律师事务所实习律师。
被告陈国富。
委托代理人林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师。
委托代理人林靖宇，江苏信义诚律师事务所实习律师。
原告陈付明与被告陈国富为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周家乐、陈亚勤，被告陈国富及其委托代理人林纪芳、林靖宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年7月6日，经靖江市兴燕房地产信息咨询服务部介绍，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告购买原告位于靖江市靖城街道办事处（原靖城镇）通江路49弄2-3号由东向西5、6两间房屋，房屋价款140万元，同时还约定了房款交付时间、违约责任等。2015年10月，原告向被告交付房屋，被告仅向原告支付部分房款，2016年2月16日，被告至房产管理部门领取了房产证并告知了原告，原告即向被告催要房款，被告承诺付清全部房款并要求原告向被告出具房款已付清的收条。原告向被告出具140万元收条后，被告仅支付121.5万元，下余款项18.5万元至今未付。后原告向被告催要时，双方发生纠纷，致催要未果。
被告辩称，双方确实于2015年7月6日签订了房屋买卖合同，约定上述房屋作价140万元，原告保证门口下水，道路畅通，如大家建围墙，则原告必须把围墙建好，甲方（原告）暂定办理房产证、土地证期限为四个月内，甲方不能向乙方（被告）交付房地产，每逾一日，违约方交付相当于上述房地产价款的千分之一的滞纳金。2015年11月4日，双方又签订了一份补充协议，约定甲方负责门前道路浇好，围墙约60公分建好，并里外粉刷好，保证房子水电到位。被告已向原告支付房款121.5万元，原、被告双方对此金额都没有异议，因原告未在约定的期限办理房产证，按约应当支付被告违约金，另外原告交付房屋时有未完工部分（部分外贴、围墙、道路等）上述合计抵扣房款18.5万元。2016年2月14日，双方确认被告结欠原告房款63.5万元，被告于当日汇出63.5万元后原告才出具了收条，并由中介方签字盖章，至此原告所欠房款已全部付清。请求驳回原告的诉讼请求。
针对被告的辩称意见，原告补充陈述称，原、被告双方确实有过扣除18.5万元的约定，但该约定的前提是在春节前被告能够将房款一次性付清，当时出具的收条是提前写的，后来被告没有按照约定在春节前一次性付清，双方关于违约金的约定就作废了。
本案争议焦点为，本案所涉房屋的房款总额是否应当扣除18.5万元，即被告是否应当向原告支付剩余房款18.5万元。
针对本案的争议焦点，原告提供如下证据：
1、2015年7月6日原、被告签订的房屋买卖合同原件一份，其中合同第二条载明“上述房屋的交易价计人民币1400000元整”；第三条第3项中载明“甲方（原告）如2016年1月30日前办不好房产证、土地证，造成不能过户，则视为甲方违约，违约责任按照本合同第四条约定”。第三条第5项中载明“乙方（被告）净出壹佰肆拾万元，甲方包房产证、土地证到乙方名下，乙方不出其他过户费用，甲方包乙方水电单独并包水卡、电卡到乙方名下”。第三条第6项约定“乙方净出壹佰肆拾万元，其他任何费用都由甲方负责（中介费另算），房屋质量及邻里纠纷由甲方负责，甲方保证门口、下水道、路畅通，如大家建围墙，则甲方也（免费）必须把围墙建好，甲方暂定办理房产证、土地证期限为4个月内”。第四条第2项载明“乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，乙方不能按期向甲方付清全部购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾一日，由违约方支付相当于上述房地产价款的千分之一的滞纳金（协商除外）”。该房屋买卖的中介方是靖江市兴燕房地产信息咨询服务部和靖江市靖城久顺房产信息服务部，以之证明原、被告约定的房款总额是140万元。
2、靖江市公安局城东派出所出具的接处警工作登记表及分别对原告、被告及中介方闻明希所做的询问笔录复印件各一份，其中闻明希的询问笔录第2页载明“2015年7月6日，在我中介公司陈国富和陈付明签订购房合同，房款是140万元，合同上说到2016年1月30日陈付明办不好土地证和房产证，就支付每天千分之一的违约金。最后陈国富要求违约金18.5万元，陈付明打电话给我，说如果年前陈国富结清房款，就承认抵扣18.5万元违约金，我又打电话通知了陈国富，告诉他年前结清余款，就承认18.5万元，过了年就不算，陈国富接到我电话后，就去了我中介，说拿不到房产这个就不给。我在2016年2月6日打电话给陈国富叫他去拿房产证，他自己说先到中介解决违约问题，他拿号以后房产公司放假下班了，所以他当时没拿到房产证，他就不肯结清房款。事实上陈付明时年初七才拿到最后一笔房款，所以陈付明不承担违约金。以之证明本案争议的18.5万元约定的前提系被告于2016春节前一次性支付房款，该约定是通过中介转达的，后来因为没有按照约定履行，因此上述约定就作废了。
被告为抗辩原告的主张，提供如下证据：
1、2015年11月4日补充协议一份，其中第一条载明“乙方房款全部付清后甲方交房”，证明交房的时间在2016年2月14日，付清了款项原告才将房屋交给被告。协议的第二条约定“甲方负责门口道路浇好，围墙约60公分建好，并里外粉刷好，甲方保证房子水电到位，后面路如果人家浇，甲方必须也负责浇好，如不浇乙方所浇费用由甲方承担，围墙及房屋纠纷由甲方负责。”以之证明应当由原告完工的工程，原告没有完成就将房屋交给被告，主要的原因有18.5万元款项不需要交付。
2、2016年2月14日由原告向被告出具的收条原件一份，以之证明本案原、被告有争议的18.5万元包含在140万元之内。
3、2016年2月6日原告向被告出具的收条复印件一份，载明“今收到陈国富房款140万元整，其中陈国富付陈付明现金1215000元整，陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整，所有房款结清，界址纠纷由陈付明负责”以之证明房款140万元中应当扣除18.5万元。
4、提供中国农业银行转账业务客户回单打印件一张，南京银行靖江支行结算业务申请书原件一张，以及南京银行业务清单原件一张。以之证明截至2016年2月14日，被告共支付原告房款121.5万元。
5、被告与中介闻明希的录音材料一份，以之证明2016年2月6日陈付明出具的欠条的真实性。
经质证，被告对原告提供的房屋买卖合同的真实性无异议，关于询问笔录，因为闻明希是中介，双方在结账的时候在笔录的第二页从上往下第三行有一段陈述是串通的，原告所说的18.5万元是违约金，但实际上违约金是130200元，另原告有外墙，外贴、水电等未完成的工程应赔偿违约金55000元，总金额是18.5万元。
针对被告提供的证据，原告认为补充协议是买卖合同的附属合同，从内容上看是一致的，但该协议并没有关于违约金的具体计算方式，被告方认为协议中约定房款全部付清后甲方交房，但实际上并没有履行，原告提前将房屋钥匙交至中介，等于履行了交房义务，但被告没有付清房款，恰恰证明是被告违约；对2016年2月14日收条的真实性无异议，2016年2月6日收条复印件的真实性无法确认，但原告确实出具过该内容的收条，该条子的原件是2月6日形成的，形成之后由原告陈付明保管，2016年2月14日出具新条子后，2月6日的条子就撕毁了。2016年2月14日收条中所载明的“以前收条作废”，包含了2016年2月6日的收条，既然该收条作废，则收条中关于2016年2月6日收条违约金的约定自然也就作废。通过两个收条可以得知，原告都是先打收条后收款项，2016年2月6日原告就出具了收到全部款项的收条，但是被告尚有大部分房款未支付，先打收条，后付款，是双方约定的，之前就有过先例。被告提供的证据足以证明原、被告于2016年2月14日确定的房款总额仍是140万元，对被告已付房款121.5万元没有异议；对于录音材料，原告认为其真实性无法确认。
为查明事实，本院于2016年8月19日至靖江市久顺房产对闻明希做了谈话笔录，闻明希称：“2015年7月6日，双方达成一致，并签订房屋买卖合同，合同约定甲方（原告）暂定办理房产这个、土地证期限为4个月内，但是后来甲方没有按时办好，2015年11月4日，双方又签订了补充协议，2016年2月6日，卖方（原告）跟我说房产证办好了，要我通知买方（被告）把款付清并拿证，后来买方来了说卖方违约了，要从房款总额中扣除4个月的违约金，另外要扣除卖方没有做好的工程，包括修路、外贴、围墙等共计18.5万元。卖方说，如果买方能在春节前把121.5万元全部付清的话，他可以在房款总额中少18.5万元。双方出具了条子，我也在条子上中介见证出签了字。第二天就是除夕，中午卖方给我打电话，问买方有没有把钱准备好了，买方说没有看到房产证，就不会给钱。卖方说如果今天买方不给钱，2月6日的条子就作废。后来买方还是没有凑足钱。年后（2月14日）上班第一天买方就拿到了房产证，买方就约我和卖方到尚城一品的农行将剩余房款转账给卖方，到了农行后，买方要求卖方先打收条再转帐，卖方又给买方出具了140万元的收条，同时要求买方将2月6日的条子交给卖方，买方的父亲就当着大家的面把2月6日的条子撕掉了，后来的事我也不大清楚了”。
原告认为该谈话笔录可以证实在房款中扣除18.5万元违约金是被告单方提出的，原告对其违约金的构成并不认可。原告同意在房款总额中减少18.5万元不是基于自己的违约行为，而是建立在被告能春节前付清121.5万元房款的前提下同意的，原告实际上作出的是附条件的承诺，被告没有在约定的时间内付清款项，该承诺不生效。该笔录说明系原告出具了140万元的收据后，被告才付款的，庭审中被告认可至今只支付了121.5万元，此外出具的140万元的房款收条，而非121.5万元的收条，也可以证实，双方就讼争的房屋价款约定的是140万元，没有扣除18.5万元，如果原告认可扣除18.5万元房款就应该在2月14日的房款中载明收到房款121.5万元，或者直接沿用2月6日的收条，无需重新出具收条。同时可以证明2月6日的收条因被告未履行，原告已申明作废，在2月14日的收条中进一步确认了之前的收条全部作废，故2月6日的收条及其中的违约金约定没有法律约束力。
被告认为闻明希是买卖双方的见证人，其证词部分真实，部分虚假。该笔录可以证明原、被告签订房屋买卖协议后原告没有按时办好双证。双方在补充协议中注明，在结清房款后交房，如果原告认为没有结清房款，则不会交付房屋。闻明希的证词中谈到春节前把121.5万全部付清的话，可以在房款中少18.5万元，如果原告要求被告在2016年2月7日即大年三十将121.5万元付清，则应当在2016年2月6日的收条中载明，也不可能在2016年2月14日本案原告出具收条的时候还同意出具140万元的收条。除违约金外还有原告没有完成的工作量也应当扣除。
2017年1月4日，本院至靖江市通江路49弄2-3-1号的讼争房屋进行了现场勘验，尚有围墙等未建。被告陈述交房时未完工的工程除了围墙未建，还包括前、后道路、下水道、水电、外贴、阳光房等工程均未完工，现前后道路、下水道、水电、外贴、等我自行完工，费用已经超过13万元。原告对此仅认可交付房屋时门前道路没有建，对其余未完工的部分均不予认可。
经审理查明，2015年7月6日原告陈付明与被告陈国富签订房屋买卖合同一份，约定被告向原告购买坐落于靖江市靖城镇（现靖城街道办事处）通江路49弄2-3号由东向西5、6两间的房屋，房屋交易价为140万元整。同时约定原告如2016年1月30日前办不好房产证、土地证，造成不能过户，则视为原告违约，违约责任按照合同第四条执行。被告净出140万元，原告包房产证、土地证到被告名下，被告不出其他过户费用（中介费另算），原告包被告水电单独，并包水卡、电卡到被告名下，房屋质量及邻里纠纷由原告负责，原告保证门口下水道路畅通，如大家建围墙，则原告必须免费把围墙建好，原告暂定办理房产证、土地证期限为4个月内。如被告不能按期向原告付清全部购房款或原告不能按期向被告交付房地产，每逾一日，由违约方支付相当于上述房地产价款的千分之一的滞纳金（协商除外）。2015年11月4日，双方签订补充协议一份，其第二条约定，原告负责门口道路浇好，围墙约60公分建好并里外粉刷好，水电到位，后面道路如果周围邻居浇，原告必须负责浇好，如不浇，则原告承担被告所浇费用，围墙及房屋纠纷由原告负责。截至2016年2月16日，被告共向原告支付房款121.5万元。2016年2月14日，原告向被告出具收条一份，载明“今收到陈国富购买靖江市通江路49弄2-3-1号房款计140万元整，所有房款已全部结清。以前收条借条作废，以此据为准”。2016年2月18日，靖江市公安局城东派出所因陈国富购买陈付明房屋时尾款存在争议产生纠纷而处警，分别对原、被告及闻明希进行了询问并形成笔录。
本院认为，原告陈付明与被告陈国富签订房屋买卖合同及补充协议，约定被告向原告购买房屋，该合同及协议内容没有违反法律的相关规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。关于本案的争议焦点，首先，原告于2016年2月14日向被告出具的收条中已明确载明所有房款已全部结清，原告作为具有完全民事行为能力的人，其应该知道并能够理解出具该收条的意义，应当对其出具收条的行为承担相应的民事责任。其次，原告认可于2016年2月6日曾经出具过内容为“今收到陈国富房款140万元整，其中陈国富付陈付明现金1215000元整，陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整，所有房款结清，界址纠纷由陈付明负责”的收条，原告称该收条系附生效条件的，其生效条件为“被告陈国富须2016年春节前将121.5万元房款付清”，对于该说法，被告予以否认，原告仅能提供中介闻明希的证言予以证实，因中介闻明希与原、被告双方存在利害关系，该证言亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。况且，如果原告对2016年2月6日收条中的意思表示附有生效条件，那么原告在出具2016年2月14日收条时，应当作出对2月6日收条中关于“陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整”明确否定或作出相应释明的意思表示，然原告在2月14日收条中未尽到该注意义务。再次，从交易习惯上讲，2016年2月6日收条出具后，因双方款项未清，该收条原件至2016年2月14日前始终未交付被告，而2016年2月14日收条出具后，如果双方未结清房款，则原告或中介方不应将收条原件交付被告，现被告持有收条原件，故原告的主张与常理不符。综上，原、被告于2016年2月6日作出“陈付明违约金、外贴、围墙、道路等185000元整”的意思表示，根据原、被告签订的合同及补充协议中关于违约金及未完工工程的约定，结合本案中双方履行合同、协议的实际情况，可以认定原、被告双方的该意思表示合法有效，双方应当按照该意思表示履行。现原告违反该意思表示，向被告主张剩余房款18.5万元，不符合法律规定，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告陈付明要求被告陈国富立即支付剩余房款18.5万元及利息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4000元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4000元。
审 判 长 吴长伟
人民陪审员 沈益铭
人民陪审员 朱 丹
二〇一七年二月二十日
书 记 员 王佳伟
附录：法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。