辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽14民终1354号
上诉人（原审原告）：宏运物业管理服务有限公司
法定代表人：邹尚峰
委托诉讼代理人：陈思奇
委托诉讼代理人：王军
被上诉人（原审被告）：杜春莲
委托诉讼代理人：谢文波
委托诉讼代理人：李文慈（杜春莲母亲）
上诉人宏运物业管理服务有限公司因与被上诉人杜春莲物业服务合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初397号民事判决，上诉至本院。上诉人宏运物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人陈思奇、王军，被上诉人杜春莲的委托诉讼代理人谢文波、李�慈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宏运物业管理服务有限公司上诉请求：撤销原判，依法判决杜春莲给付物业管理费8538元，滞纳金/违约金3000元。事实和理由：原审认定2014年3月13日之前的物业费已经超过诉讼时效错误，我公司一直在翠海花园小区从事物业管理服务工作，每年均向杜春莲催要物业费，在其入户门上粘贴催要通知，并向一审法院提交了催要证据，物业费收取具有连续性，这是物业企业催缴物业费通常的习惯做法;原审法院判决不支持滞纳金没有法律依据。
杜春莲辩称：我与宏运物业管理服务有限公司不存在物业服务合同关系;2014年3月13日之前的物业费已超过诉讼时效，该公司应对其主张的诉讼时效中断承担举证责任;2013年9月至2014年9月期间的物业已经缴纳，原审判决重复计算，应予以扣除;物业合同中没有违约条款，其主张的违�金、滞纳金没有事实依据;该公司未履行服务管理职责，服务存在严重瑕疵，构成违约。
一审法院认定事实：杜春莲系葫芦岛市龙港区翠海花园三期1-3-802室的业主，物业面积110.75平方米。2006年9月28日，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司与杜春莲签订了《物业管理服务合同》，双方约定，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司对翠海花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为一年，物业服务费为每月每平方米0.80元。逾期不缴纳物业服务费，按3‰缴滞纳金。同时还约定了委托管理事项及双方权利义务等。庭审中，宏运物业管理服务有限公司明确杜春莲拖欠的是2009年9月至2012年9月、2013年9月至2016年9月六年的物业费及电梯费，电梯费每年360元。葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司于2010年11月22日更名为宏运物业管理服务有限公司。一审法院认为：葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司与杜春莲签订了物业管理服务合同，该合同真实有效，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司更名为宏运物业管理服务有限公司，二者系同一主体，宏运物业管理服务有限公司、杜春莲双方已形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。虽然该合同约定的管理期限为一年，但事实上宏运物业管理服务有限公司一直在翠海花园小区从事物业管理服务工作，双方存在事实上的物业服务合同关系，宏运物业管理服务有限公司已经履行了物业管理服务合同约定的义务，杜春莲应按合同约定支付物业管理费，杜春莲拖欠物业费，属违约行为，应承担违约责任。杜春莲抗辩宏运物业管理服务有限公司主张2014年3月13日之前的物业费已经超过了普通诉讼时效，庭审中宏运物业管理服务有限公司提交的两张催款通知单照片均为复印件，且该照片也没有显示形成的具体时间，杜春莲表示不予认可，无法证实宏运物业管理服务有限公司对杜春莲进行过物业费催缴，故对杜春莲该抗辩予以支持。宏运物业管理服务有限公司主张杜春莲给付至2016年9月的物业费、电梯费，对没有发生的部分依法不予支持。故宏运物业管理服务有限公司要求杜春莲给付2014年3月至2016年6月期间拖欠的物业管理费110.75平方米×0.8元×28个月＝2,480.80元、电梯费30元/月×28个月＝840.00元，合计3,320.8元，应予支持。杜春莲提出抗辩宏运物业管理服务有限公司服务管理存在瑕疵，故对该公司要求杜春莲支付物业费滞纳金的请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、杜春莲于该判决生效后十日内给付宏运物业管理服务有限公司2014年3月至2016年6月物业费、电梯费合计3,320.8元；二、驳回宏运物业管理服务有限公司其它诉讼请求。案件受理费45.00元（已减半），由宏运物业管理服务有限公司承担32.00元，由杜春莲承担13.00元。
本院二审期间当事没有提交新证据。二审查明，2013年9月-2014年9月物业费及电梯费已给付。从2009年9月至2012年9月，2014年9月至2016年6月，共计57个月，杜春莲共欠物业费5050.2元（0.8元×110.75平方米×57个月）;电梯费每年360元，共计1710元（30元/月×57个月）。以上款项合计6760.2元。对当事人二审争议的事实本院认定与一审一致。
本院认为：《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有所有权指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有所有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物共有部分共同享有的权利。共同管理权是业主基于一栋建筑和构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。专有权、共有权以及因共有关系而产生的管理权三者相互依赖、相互配合、相互制约，构成不可分割的整体。业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。一般情况下，业主将共同管理权委托给物业服务企业，由物业服务企业代为管理，业主向物业服务企业提供报酬，以此来承担各自的义务。杜春莲作为业主，在享受权利的同时，也应对共有部分承担义务，在大多数业主已交纳物业费的情况下，杜春莲不交纳物业费的行为，�必对已交费业主的权益造成损害，此种行为不符合《物权法》的规定。杜春莲如果认为宏运物业公司提供的物业服务不符合约定，可根据宏运物业公司提供的物业服务不符合约定的事实，并依据《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规及司法解释进行维权。以不交物业费这种消极对抗的方式进行维权没有法律依据，其上诉请求不应得到支持。
物业服务合同是物业服务企业向业主提供服务，业主向物业服务企业交纳物业费的契约。《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。就是说，物业服务企业没有法定的收费权，其收取物业费的依据来源于物业服务合同的约定。2006年9月28日，葫芦岛宏运物业管理咨询有限公司与杜春莲签订了为期一年的《物业管理服务合同》。此后，宏运物业公司再未与杜春莲或翠海花园业主委员会签订过物业服务合同。物业服务企业应当与业主签订物业服务合同，并依据合同约定及物业服务细则提供服务，收取费用。物业服务合同及物业服务细则是物业服务企业提供服务、收取费用的依据。宏运物业公司向业主收取物业费，应当向法院提交证据，证明其依据物业服务合同及物业服务细则向业主提供的具体服务项目，但宏运物业公司并未提交上述证据，在无证据的情况下，法院不能认定宏运物业公司的服务符合合同的约定。同时，根据杜春莲提供的证据，能够认定宏运物业公司的服务不规范、不到位。在当事人双方都违反合同的情况下，应当各自承担相应的责任。杜春莲所欠6760.2元物业费、电梯费，由杜春莲承担60%，即4056.12元；由宏运物业公司承担40%，即2704.08元。一审法院认为宏运物业公司2009年9月至2014年3月要求杜春莲交纳物业费的主张已经超过了普通诉讼时效，不符合日常经验法则，对此本院予以纠正。综上诉述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《物业管理条例》第四十一条规定，判决如下：
一、撤销葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初397号民事判决第一项。
二、维持葫芦岛市龙港区人民法院（2016）辽1403民初397号民事判决第二项。
三、杜春莲于本判决生效后十日内，向宏运物业管理服务有限公司支付物业费、电梯费共计4056.12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费135元，由宏运物业管理服务有限公司承担55元、杜春莲承担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵洪梅
代理审判员 王嘉莉
代理审判员 张信骋
二〇一六年十二月六日
书 记 员 王 宁
本判决书援引相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定的方式依法改判、撤销或者变更。”
《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”
《物业管理条例》第四十一条：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业合同中约定。”