湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘12民终364号
上诉人（原审被告）怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼，统一社会信用代码91431200706457648。
法定代表人周庆生，该公司董事长。
委托代理人米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师。
委托代理人补新泉，湖南宏峰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）印圣爱，男，1948年5月12日出生，苗族，住湖南省沅陵县。
被上诉人（原审原告）印炫丞，男，1979年8月28日出生，苗族，住湖南省怀化市鹤城区。
被上诉人（原审原告）黄薇，女，1981年5月28日出生，土家族，住湖南省古丈县。
上诉人怀化天庆房地产开发有限公司与被上诉人印圣爱、印炫丞、黄薇商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
怀化天庆房地产开发有限公司上诉请求为：一、撤销原判第二项，驳回原审原告的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。
事实与理由：一审判决上诉人支付逾期办理不动产权证书的违约金错误。双方签订《商品房买卖合同》中对逾期办理不动产权证书的违约金没有约定。未办证对被上诉人没有实际损失，一审判决被上诉人按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付违约金为错误判决，上浮30%没有法律依据。逾期办证违约金已经超过诉讼时效。
印圣爱、印炫丞、黄薇答辩称：房产证办下来，面积也确认了，是开发商违约，应支付违约金。一审时，上诉人也未提出时效问题。
印圣爱、印炫丞、黄薇向一审法院所提诉讼请求为：1.判令被告立即退还多收的房款20960.8元和代收多的办证费、契税、住房维修基金964.2元，共计21925元，并支付利息（以21925元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕止）；2.判令被告立即为原告办理好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦13楼1301室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金(以房款462186元为本金，自2013年7月26日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金139955.69元);3.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，原告购买被告开发的天庆大厦13楼1301室房屋，单价为每平方米2758元，建筑面积171平方米，总金额为471618元；第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补；第三条约定，原告实行一次性付款，被告优惠总房款的2%，实际购房款为462186元，原告在签订合同时交清；第四条约定，原告按总房款的4%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2010年7月31日前一次性付清；第六条约定，被告应于2010年10月30日前将验收合格的房屋交付原告使用；第七条约定，被告逾期交房，按原告已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，原告付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给原告后，被告在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，原告依约定将房款462186元及相关税费32994元[462186元×（契税4%+房屋维修基金2%+房产证代办费0.6%）+土地证代办费2490元]支付给被告。2011年5月26日，原、被告办理了房屋交接手续。之后，因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证，但被告至今未办理房屋不动产权证。2016年1月31日，被告天庆公司退还原告房款及契税、维修基金共21745元。2015年7月14日，怀化市房产测绘事务所对1301房测量的建筑面积为163.41平方米。原告自述其按照每平方米2758元领取退房款。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告依约交清了购房款及相关办证费用，依照合同约定，被告应当按照合同约定为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故原告要求被告立即为原告办好天庆大厦1301号房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案原、被告在签订《商品房合同》中未约定逾期办证的违约金，故被告应按原告已付房款，参照逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告在房屋交付给原告之后360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日天内代办完成，本案原、被告在2011年4月28日办理了房屋交接手续，据此，被告应在540个工作日内为原告办理好不动产权证，即在2013年6月25日前为原告办理好不动产权证。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金以已交房款（不含按揭贷款）为基数，故本案逾期办证违约金以原告已交房款441252.8元[462186元-（171-163.41）×2758元）]为基数予以计算。对于逾期贷款利息的标准，本院酌情认定以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算。原告要求从2013年7月26日开始计算逾期办证违约金，系对自身权利的处分，一审法院予以确认。原告要求被告退还多收房款及代收多的办证费、契税、住房维修基金求，因被告已经退还原告房款及契税、维修基金共21745元，被告是否还欠付原告上述款项及欠付的数额，要待不动产权证办理后再确定，故原告要求被告退还多收房款、契税、维修基金的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告印圣爱、印炫丞、黄薇代办好怀化市河西天庆大厦1301号房屋的不动产权证；
二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告印圣爱、印炫丞、黄薇逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款441252.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2013年7月26日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；
三、驳回原告印圣爱、印炫丞、黄薇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3538元，由原告印圣爱、印炫丞、黄薇负担138元，被告怀化天庆房地产开发有限公司负担3400元。
二审期间，上诉人提交如下证据材料：关于请求重新测量“天庆大厦”项目的报告及湖南怀化经济开发区管理委员会收文处理单各一份，用以证明：1、房屋面积经过房产局六次测量结果均不一致，导致房产证办不下来政府也存在原因；2、为了确认房产面积，天庆公司请示经开区重新测量，经开区回复可以再做最后一次测量。印圣爱对该证据不认可。因上诉人提交的上述证据，证明的是关于房屋面积重新测量的事实，但并未否定怀化市房产管理局核发的房屋所有权信息表所登记的建筑面积，故不予采信。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
上诉人怀化天庆房地产开发有限公司与被上诉人印圣爱签订的《商品房买卖合同》双方系真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，合法有效。根据双方约定，上诉人怀化天庆房地产开发有限公司应按合同约定的期限为印圣爱、印炫丞、黄薇办理产权证，上诉人逾期办理产权证的事实客观存在，已构成违约。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审判决上诉人怀化天庆房地产开发有限公司应以印圣爱已付房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向印圣爱、印炫丞、黄薇支付逾期办证违约金正确。由于被上诉人在诉讼中主张按同期人民银行公布的贷款利率标准计算逾期办证违约金，一审判将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%没有事实和法律依据，且超出了当事人的一审请求。但上诉人怀化天庆房地产开发有限公司提出不应向印圣爱、印炫丞、黄薇支付办证违约金的上诉主张及理由不能成立。此外，上诉人怀化天庆房地产开发有限公司至今未给印圣爱、印炫丞、黄薇办理好土地使用证，违反了合同约定，违约行为一直延续至今，怀化天庆房地产开发有限公司一审并未主张诉讼时效，怀化天庆房地产开发有限公司二审提出印圣爱诉请支付办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。
综上，怀化天庆房地产开发有限公司的上诉请求部分有理，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3403号民事判决第一、三项及案件受理费承担部分；
二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3403号民事判决第二项为：上诉人怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付印圣爱、印炫丞、黄薇逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款441252.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年7月26日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3340元，由上诉人怀化天庆房地产开发有限公司负担2000元，被上诉人印圣爱、印炫丞、黄薇逾负担1340元。
本判决为终审判决。
审判长 杨代绪
审判员 刘士平
审判员 黄丽霞
二〇一八年四月二十六日
书记员 胡 蒙