浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初17781号原告：林小富，男，1963年9月6日出生，汉族，住温岭市。委托代理人：ＸＸ，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。被告：温岭市金翱机械厂，住所地温岭市松门镇金港路南侧。负责人：张谷传。被告：张谷传，男，1950年10月10日出生，汉族，住温岭市。两被告委托代理人：陈峰，浙江明权律师事务所律师。两被告委托代理人：江挺，浙江明权律师事务所律师。原告林小富、温岭市锦绣时代娱乐城（已于2017年6月29日注销）与被告张谷传、温岭市金翱机械厂（以下简称“金翱厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日作出（2017）浙1081民初3172号民事判决。温岭市锦绣时代娱乐城、被告金翱厂不服该判决，向浙江省台州市中级人民法院提起上诉。浙江省台州市中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）浙10民终2252号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告林小富的代理人ＸＸ，被告张谷传、金翱厂的代理人陈峰到庭参加诉讼。原告林小富于2018年5月14日申请对被告的银行账户或其他财产在610万元范围进行续保，本院于2018年5月17日作出（2017）浙1081民初17781号民事裁定，依法采取保全措施。本案现已审理终结。原告林小富向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同返还原告房屋租金50416元、垫付费用61683.78元、代缴罚款75000元，合计187099.78元；2.判令两被告共同赔偿原告财产损失4806738元；3.判令两被告共同赔偿原告自2017年1月4日起暂计至起诉之日按每月500000元计算的停业损失1000000元；4.判令两被告承担财产损失鉴定费用18000元；上述第1、2、3、4项合计金额为6011837.78元。事实和理由：2006年6月1日，原告林小富因经营场地需要向被告承租房屋用于设立温岭市锦绣时代娱乐城，两被告共同确认并提交用于租赁的房产权证，经营场地使用期限自2006年6月1日至2022年10月1日。2006年10月20日,经温岭市市场监督管理局核准,原告设立温岭市锦绣时代娱乐城。2006年7月23日，原告与被告张谷传签订第一期的《租赁房屋协议书》。2012年9月1日，原告与被告张谷传签订第二期的《租赁房屋协议书》。租赁期间，原告对承租房屋进行装修并通过消防验收，取得了环评影响报告、消防安全检查意见书、娱乐经营许可证等合法经营手续。原告租赁被告场地进行经营期间，已支付租金至2017年3月1日。依据合同约定，被告同意原告在自有使用权的场地内进行扩建，向原告提供了相应的土地出让补充合同、平面布局调整、项目建设审批手续复印资料，承诺为原告办理合法手续。原告因信任被告承诺，在经营期间共支出装修、扩建、购置设备等各项费用共1000余万元，并为被告垫付税金等各项费用61683.78元。2016年2月2日，温岭市城市管理行政执法局调查并作出行政处罚决定书，认定违法建筑事实并对被告金翱厂罚款149645元，其中原告为两被告垫付现金75000元。2016年12月30日，松门镇三改一拆行动领导小组办公室作出勒令两被告拆除所有建筑以及拆迁建筑设备的公告，并自2017年1月8日停水停电。自2017年1月4日起，原告经营的锦绣时代娱乐城因拆违公告导致停止营业，截至起诉之日，已停业超过2个月，每月损失50多万元。2017年1月17日，原告经营场所被强制拆除，造成原告巨大损失。原告经调查发现，两被告通过隐瞒真相的方式以虚假的房屋产权证书，用于出租经营场地备案，两被告已于2005年1月12日将其具有合法产权证的房产出租给林志云用于经营温岭市松门东方魅力娱乐厅作经营场所之用。2017年1月3日，温岭市锦绣时代娱乐城与被告金翱厂共同委托台州市城乡房地产评估事务所就原告财产损失进行鉴定，经评估确认原告财产损失金额为4806738元。为此，原告支付评估费18000元。被告张谷传、金翱厂辩称：1.被告的主体不清，不可能存在单位和个人同时作为被告的情形。2.原告要求返还房屋租金50416元，但双方之前已协商好返还给原告一个半月的租金，合计为37000多元。3.请求驳回原告其他的诉讼请求。2.被告虽在《工商审批生产经营场地协议书》盖过章，但该协议仅是配合原告进行工商审批，协议上的租赁期限2006年6月1日至2022年10月1日与事实不符，应以双方于2006年7月23日签订的第一份租赁协议与2012年9月1日签订的第二份租赁协议上载明的租赁期限为准。被告认可原告租金支付到2017年3月1日。对原告方所称经营期间装修扩建等花费1000余万元，被告并不清楚。按照合同约定房产税、土地使用税应由原告支付，原告诉称为被告垫付税金等各项费用60000多元不是事实。对原告支付罚款75000元的事实无异议，但不是原告所称的垫付，实际是双方商定由原、被告一起承担。涉案房屋已经拆除，被告不清楚原告的停业时间以及搬迁等情况，本案原告对于出租房屋违章的事实是明知的，不存在被告方采取虚假的方式出租房屋给原告的事实，故原告方要求因拆除造成的损失由被告承担没有依据。对于评估报告，被告认为该评估是为了在行政诉讼中要求政府赔偿所作，跟本案没有关联性。综上，被告仅同意归还一个半月的房屋租金37000多元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下：温岭市锦绣时代娱乐城系原告林小富投资的个人独资企业，于2006年10月20日成立，于2017年6月29日注销。被告温岭市金翱机械厂系被告张谷传投资的个人独资企业。2006年7月23日，原告林小富以及叶夫友（乙方）与被告张谷传（甲方）签订了一份《租赁房屋协议书》，双方约定：“甲方现有厂房四间底层一、二、三层及东方魅力后面临时厂房五间底楼，办卡拉OK使用，现有关租赁事宜，经双方充分协商，订立协议条款如下：一、出租房的位置，在，东方魅力右边（流星花园左边）的四间厂房的一层、二层、三层、后面临时房，加上东方魅力后面的临时房五间底楼。二、出租年限为陆年，自2006年9月1日至2012年8月31日止……六、甲方原四间正屋南面的空地及东方魅力后面五间后面空地由乙方使用，同意乙方出资建筑临时用房，六年期满，该房无偿属甲方所有，甲方保证让乙方通道通行……十二、甲方不得干顾乙方的自主经营权（乙方自负经营的一切税费），但如违反法律法规，一切责任、后果均由乙方自负，与甲方无涉……”。2012年9月1日，原告林小富（乙方）与被告张谷传（甲方）再次签订了一份《房屋租赁协议书》，双方约定：“甲方现有厂房四间底层一、二、三层及东方魅力后面临时厂房五间底楼，出租给乙方创办卡拉OK使用，现有关租赁事宜，经双方充分协商，订立协议条款如下：一、出租房屋位置位于，东方魅力右边（流星花园左边）的四间厂房的一层、二层、三层、后面临时房，加上东方魅力后面的临时房五间底楼。二、租期：自2012年9月11日至2017年8月31日止。三、租金：自2012年9月1日起至2014年8月31日每年租金贰拾五万元整。自2014年9月1日起至2016年8月31日每年租金贰拾柒万伍仟元整。自2016年9月1日起至2017年8月31日每年租金叁拾万贰仟伍佰元整。……十、甲方不得干预乙方的自主经营权，乙方自主经营中的一切税、费、规费、卫生等（包括房产税、土地使用税及租赁中所产生的一切租赁税、费等），全部由乙方负责。如违反法律法规，一切责任、后果均由乙方自负，与甲方无涉。……”上述厂房位于被告温岭市金翱机械厂内，该厂内部分建筑系合法建筑，并取得了相应的产权证书（不动产权证号为温房权证松门字第××号），本案被告出租给原告的厂房未取得建设工程规划许可证。2005年9月22日，温岭市建设规划局出具了温建规罚字【2005】512号规划违法案件行政处罚决定书。2016年2月2日，温岭市城市管理行政执法局出具了温城执规罚【2016】5-3号行政处罚决定书，认为被告温岭市金翱机械厂未取得《建设工程规划许可证》进行厂房建设，违反了有关规定，责令被告温岭市金翱机械厂按规定补办厂房的规划建设手续，共计建筑占地面积873.39平方米，建筑面积2562.43平方米，并处罚款149645元整。该罚款原告缴纳了其中的75000元。2016年12月30日，松门镇“三改一拆”领导小组办公室在涉案厂房张贴公告要求当事人于2017年1月7日前自行拆除违法建筑物并搬迁违法建筑内的设备，如不按时搬迁和拆除，将于2017年1月8日停水停电，于2017年1月16日组织相关职能部门进行强制搬迁及拆除。原、被告双方未按照上述公告的内容按时搬迁、拆除。2017年1月17日，涉案房屋被强制拆除。2017年1月3日，原、被告共同委托台州市城乡房地产评估事务所对原告承租期间扩建的厂房、装修、设施设备的重置价值进行评估，该评估事务所于2017年1月6日出具了一份房地产估价报告书，经评估上述财产的重置价值为4806738元。原告为此支付了评估费18000元。本院认为，原审原告为林小富及温岭市锦绣时代娱乐城，原告林小富作为温岭市锦绣时代娱乐城的负责人，其与被告张谷传签订租赁协议的行为系职务行为，本院在原审中释明后，林小富自愿撤回对两被告的诉讼请求，已予以准许。现温岭市锦绣时代娱乐城已注销，原告林小富作为投资人有权行使温岭市锦绣时代娱乐城的相关权利。对于被告张谷传、温岭市金翱机械厂作为共同被告的主体资格问题，本院认为，被告温岭市金翱机械厂系被告张谷传投资的个人独资企业，个人独自企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，故本案中两被告作为共同被告并无不妥。本案中，涉案厂房未取得建设工程规划许可，而出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方两次签订的《房屋租赁协议书》均无效，对此双方当事人均无异议。因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案主要的争议焦点为：一、原告方主张的返还房屋租金、垫付费用以及其他损失是否合理？二、如何确定双方导致合同无效的过错？一、关于原告方主张的返还房屋租金、垫付费用及其他损失是否合理的问题。1.关于原告要求返还房屋租金50416元。原告认为其支付租金至2017年3月1日，2017年1月4日停止营业，被告应当返还2017年1月5日至2017年2月28日期间的租金，被告认为原告要求的50416元过高，同意返还一个半月的租金。本院认为原告虽未举证证明其停业的时间，但根据原告提供的公告“如不按时履行搬迁和拆除，镇‘三改一拆’行动领导小组办公室将于2017年1月8日停水停电”，鉴于停水停电后对原告使用涉案厂房造成实际影响，故相应的占有使用费应计算至2017年1月7日，2017年1月8日至2017年3月1日的租金按年租金302500元计算为43924.66元，被告应当返还。2.关于原告要求被告返还税费等61683.78元及罚款75000元。原告认为合同无效，在期间产生的税费等，应由被告承担，原告代为支付后，被告应当予以返还，缴纳的75000元罚款系被告要求原告缴纳才代为支付的，故被告亦应当予以返还。被告认为上述税费系房产税、使用土地的税金等费用，按合同约定应由原告自行承担，要求被告返还于法无据，至于罚款系双方约定，原告自愿承担，并不存在垫付的事实，且原告只缴纳了罚款37500元，另一半为案外人所缴，故要求被告返还该费用无事实和法律依据。本院认为，原告所称税费系原告实际占有涉案厂房经营期间向有关部门缴纳的费用，并非由被告收取、占有，要求被告返还于法无据。关于原告缴纳的75000元罚款，依据温城执规罚【2016】5-3号行政处罚决定书所载，责令被告温岭市金翱机械厂补办涉案厂房的规划建设手续，并处罚款，即该罚款本应当由被告温岭市金翱机械厂缴纳，依据双方当事人的陈述，可认定双方曾达成共同缴纳该笔罚款的意思表示，但原告缴纳该款项前提为原告能够继续占有使用涉案厂房，现被告未补办相关规划手续且涉案厂房被强制拆除，原告已无法使用涉案厂房，故被告应当向原告返还该笔款项。被告在原审中自认原告缴纳了罚款75000元，现其认为原告只缴纳了37500元，另一半为案外人所缴，但未提供相关证据推翻其自认的事实，故本院不予采纳。3.关于原告主张的财产损失4806738元及鉴定费18000元。原告认为该财产损失系原、被告双方共同委托评估机构后的评估结果，按照重置价格计算损失也是双方的合议，应当按照评估价值进行赔偿。被告认为其中扩建的厂房按第一次租赁协议约定，期满后归被告所有，与原告无关，关于装修等损失，第一次租赁时，被告同意原告装修，此后原告装修均未经被告同意，该装修损失应由原告自行承担，即使有损失，因原告剩余的租期只有一个月，装饰装修利益基本已在租期内摊销完毕。本院认为，首先，关于扩建的厂房，按第一份《房屋租赁协议》约定由原告出资建造，期满后归被告所有，该合同虽无效，但双方实际已履行完毕，原告已按双方约定实际占有使用涉案厂房，现原告主张该扩建厂房被拆除的损失由被告赔偿，于法无据。其次，关于装饰装修财产损失，本院认为承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，被告签订租赁协议时明知原告承租厂房系用于经营卡拉OK，应当知道原告需要对涉案厂房进行重新装修，自2006年7月23日第一次签订租赁协议，原告经过了多次装修，被告均未提出反对意见，应当视为被告同意原告装饰装修。对于装饰装修物，应当区分是否形成了附合，形成附合的，鉴于涉案厂房已被拆除，应当按双方导致合同无效的过错分担现值损失。未形成附合的，原告应当在知道厂房将被强制拆除后及时进行拆除和搬离，现原告未能及时自行拆除和搬离，因此造成的损失应由原告自行承担。最后，关于装饰装修物的现值损失应如何确定的问题。本院认为，原告提供的评估报告书系原、被告双方共同委托评估机构出具的，审理过程中被告亦不要求重新鉴定，故可以作为确定装饰装修物现值损失的参考依据。排除未形成附合的装饰装修物，形成附合的装饰装修物包括墙面、吊顶、地面的装修，卫生间配套、排风系统、灯光系统、消防工程、灯光广告、花岩石楼梯、消防钢制楼梯、大堂吧台、大堂铜门，依据评估报告上述装饰装修物的重置价值合计为3168885元。考虑到该评估价格系根据现行施工规范、采用现有建筑及装饰材料和施工技术，按照评估时点的价格水平，重新完成具有同等功能效用的“全新状态下”的装饰装修项目的正常工程造价，即评估机构并未考虑原告在租赁期间已经享有的装饰装修利益，故重置价值并非现值损失。根据报告书所载锦绣时代KTV于2015年6月整体重新装修，其中墙面、吊顶、地面的装修，卫生间配套、排风系统、灯光系统、灯光广告、花岩石楼梯、消防钢制楼梯、大堂吧台、大堂铜门的建成时间为2015年，消防工程的建成时间为2006年，而第二份《房屋租赁协议》的租赁到期时间为2017年8月31日，且原告在原审中陈述2012年之后装修花了100多万元，故本院综合上述情况，酌情确定现值损失按评估重置价值的25%计算，即792221.25元(3168885元×25%)。关于鉴定费18000元，系原告为确定损失的合理支出，本院予以认定。综上，被告共计应当向原告返还118924.66元（43924.66元+75000元）。原告因合同无效产生的损失为810221.25元（792221.25元+18000元）。至于原告主张的停业损失，系合同履行后可获得的预期利益，而本案合同自始无效，因合同无效造成的损失并不包括上述预期利益损失，故原告的上述主张于法无据。二、关于如何确定双方导致合同无效的过错问题。原告认为被告隐瞒出租厂房系违章建筑的事实，且恶意拖延办理建设工程规划许可证，造成厂房被拆，应当承担原告的全部损失，现被告已获得建设工程规划许可证，且已在原地基上重新建造新房。被告认为原告明知涉案厂房系违章建筑，自身存在过错。本院认为，被告在未取得建设工程规划许可证的前提下建设厂房，并将涉案厂房出租给原告，存在过错；原告承租涉案厂房时，应当对涉案厂房是否为合法建筑存在一定的注意义务，且被告向原告提供了被告合法部分的厂房产权证书原件，原告应当能够判断涉案厂房是否为合法建筑，结合原告与被告共同缴纳行政处罚罚款的行为，可认定原告在承租期间已经知晓涉案厂房系违法建筑的事实，故原告亦存在一定过错。至于原告认为被告存在故意拖延办理许可证的情况，本院认为根据原告提供的建设工程规划许可存根及相关照片，被告确于2017年6月27日获得建设工程规划许可证，现已在被拆厂房基础上重新建房，但是否许可系相关行政部门的决定，并不在于被告，且被告作为出租方亦不希望厂房被拆除，故原告的意见本院不予采纳。综上，本院酌情确定原、被告双方的过错比例为各50%，故被告应当承担原告因合同无效造成的损失为405110.63元（810221.25元×50%）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、被告温岭市金翱机械厂于本判决生效后十日内返还给原告林小富118924.66元；二、被告温岭市金翱机械厂于本判决生效后十日内赔偿给原告林小富各项损失405110.63元；三、被告温岭市金翱机械厂的财产不足以履行上述一、二项判决的，被告张谷传应当以其个人财产予以清偿；四、驳回原告林小富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费53883元，保全费5000元，共计58883元，由原告温岭市锦绣时代娱乐城负担46908.50元，被告张谷传、温岭市金翱机械厂负担11974.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。审 判 长  郑 艳人民陪审员  陈美华人民陪审员  杨兵锋二〇一八年六月二十一日代书 记员  金丹阳