江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终711号上诉人（原审第三人）：杨爱国，男，1967年9月7日生，汉族，南京××物业管理有限公司维修工,住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：戴萍，江苏同盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐赟，江苏同盛律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：钱晓云，女，1956年6月15日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：彭杏，女，1980年12月28日生，汉族，住广东省深圳市南山区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王兴元，江苏博事达律师事务所律师。上述两被上诉人�同委托诉讼代理人：朱云，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王生大，男，1949年10月20日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。上诉人杨爱国与被上诉人彭杏、王生大、钱晓云房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨爱国及其委托诉讼代理人戴萍、徐赟，被上诉人彭杏、钱晓云的共同委托诉讼代理人朱云到庭参加了诉讼。被上诉人王生大经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨爱国上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人彭杏一审的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。通过一审查明的事实，足以证明三名被上诉人之间恶意串通，损害我方利益。彭杏起诉时称不认识钱晓云，不知道杨爱国住在涉案房屋内等基本事实，证明其起诉就存在恶意；彭杏未提供支付首付款的有力凭证，而王生大却满口认可收到，串通故意明显。二、一审认定杨爱国与钱晓云签订的购房合同是意向性购房协议错误。1、在一审庭审中，王生大明确表示其早已于2000年就将房屋交付给钱晓云了，证明了钱晓云对房屋有独立的处分权。2、钱晓云与杨爱国签订买卖合同后，钱晓云按约将涉案房屋交付我方使用，我方居住至今，王生大、钱晓云并未提出任何异议。3、证人张某1的证言也可以证明双方买卖关系成立。因此杨爱国与钱晓云之间的房屋买卖合同成立并已实际履行，只是未办理过户手续。因房价上涨，钱晓云违背诚信原则，将原本卖给杨爱国的房屋恶意登记�其儿媳妇彭杏名下。三、一审判决违反法定程序。一审违法审理杨爱国与钱晓云之间的房屋买卖合同关系。彭杏、钱晓云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王生大未到庭答辩。彭杏向一审法院起诉请求：1.被告向彭杏履行交付南京市鼓楼区清江花苑清风园某幢某单元201室房屋（以下简称涉案房屋）的义务；2.杨爱国腾空并协助王生大向彭杏履行交付涉案房屋的义务。一审法院认定事实：涉案房屋即南京市鼓楼区清江花苑清风园某幢某单元201室房屋（建筑面积为66.77平方米），系由南京金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）开发建设。1999年2月5日王生大与金世界公司签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定王生大以165916元的价格购买涉案房屋，1999年5月17日该合同办理了备案登记，合同上加盖了南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记专用章。钱晓云与王生大夫妻因单位业务关系而熟悉。钱晓云曾陪同王生大妻子办理购买涉案房屋有关事务。2000年后王生大将涉案房屋交由钱晓云居住管理，并委托其办理产权过户等事项。钱晓云之子顾海荣与彭杏系夫妻关系。钱晓云在办理上述事项过程中，因装修等事项而与杨爱国认识，之后曾因房屋装修、借款等事项产生多次经济往来。2001年2月1日，钱晓云将涉案房屋的商品房买卖契约（副本）一份、发票（购房款金额165916元）一张、王生大身份证复印件、现金5000元交付杨爱国，委托杨爱国办理涉案房屋产权过户至王生大名下的相关手续，杨爱国对此出具了一份字据。2002年10月31日杨爱国以王生大名义交纳了契税6636.6元。2002年11月20日、2003年1月4日杨爱国在报纸上刊登遗失声明，称王生大涉案房屋的《南京市商品房买卖契约》正本遗失，声明作废，并支付了公告费用110元。杨爱国称公告目的是先办理王生大的产权证，然后再过户给杨爱国。彭杏则称该正本并未遗失，而是在房产局内保管。2004年8月28日钱晓云（甲方）和杨爱国（乙方）签订了一份书面协议，具体内容如下：“经友好协商，甲、乙双方就房屋转让事宜，达成一致意见：甲方愿意将涉案房屋转让给乙方。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。乙方同意从签字之日起支付该房屋的物业、水、电、气、电话等所有费用，其欠费甲方不再承担。”在该书面协议签订后，杨爱国实际居住在涉案房屋，并交纳了有关物业、水、电等费用。对于该书面协议，钱晓云认为系在杨爱国诱导下签订，因为杨爱国称签订该书面协议之后其可以更便�办理有关产权过户手续等等；但杨爱国对此说法不予认可，主张是在其多次要求钱晓云办理过户手续后，双方才签订的书面协议，当时约定购房价格按照开发商出售的原价确定；双方对于对方的陈述均有异议，但对该协议的真实性不持异议。在钱晓云与杨爱国经济交往过程中，钱晓云曾于2005年1月10日出具一份收条，言明收到杨爱国10万元；2007年2月12日杨爱国向钱晓云出具一份收条，言明收到5万元；2009年6月11日顾海荣（钱晓云儿子、彭杏丈夫）出具一份借条，言明借杨爱国现金3万元；2011年9月17日钱晓云出具一份借条，言明借杨爱国4万元。对于双方上述经济往来的具体事由，钱晓云、杨爱国意见不一，钱晓云称借款系其购买同小区其他房屋等事由而发生，5万元还款系归还10万元借款的款项。杨爱国则认为上述10万元款项系其支付的涉案房屋购房款，钱晓�借10万元的用途确实是为了购买同小区的另外一套房屋；5万元是支付另外的装修款。2014年5月王生大公证委托彭杏的丈夫顾海荣办理涉案房屋购房手续，在交纳了公共维修基金之后，将涉案房屋所有权证从开发商金世界公司名下过户至王生大名下，2014年6月又将涉案房屋土地使用权证办至王生大名下。彭杏的丈夫顾海荣作为王生大的代理人，代为办理了申请登记、领取房屋权属证书等手续。彭杏另提供一份开发商出具的情况说明，主张涉案房屋买卖契约正本并未遗失，根据当时到房产局了解的情况，房产局早已收到契约正本和其它办理材料，系统中有影印文件，有关工作人员解释是旧的政策及惯例造成没有将正本交付业主，房产局后将该情况说明退还开发商，杨爱国对此情况应明知。2014年左右钱晓云、杨爱国曾就涉案房屋买卖事宜进行过沟通，杨爱国主张由于钱晓云提出按市价130万元转让房屋，故杨爱国没有同意，如果钱晓云早提出不卖涉案房屋，杨爱国会购买小区其他房屋，现在房价上涨太多，杨爱国无力承受，不同意按市价购买。2014年7月24日彭杏、王生大及经纪机构南京坤驰房地产投资顾问有限公司就涉案房屋买卖事宜签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定王生大将涉案房屋以130万元的价格出售给彭杏，2014年8月31日前办理更名手续，腾空交付房屋等等。2014年7月30日彭杏办理了涉案房屋的新的所有权证，2014年8月8日彭杏办理了涉案房屋土地使用权证，2014年9月1日又办理了抵押登记等等。彭杏为向王生大支付购房款，而向银行申请抵押贷款，并提交了与前述《南京市存量房买卖合同》内容基本相同的合同作为贷款申请资料，该合同中并无经纪机构的内容，合同价款则由130万元改为157万元等等。彭杏在获得银行109万元贷款后，于2014年9月5日付至王生大银行账户。对于首付款，王生大认可收到彭杏现金交付的21万元。彭杏陈述当时双方实际成交价为130万元，抵押借款合同约定的价款157万元只是为多贷款而约定，实际支付的首付款确为21万元。由于对涉案房屋交付及所有权归属发生争议，彭杏于2016年5月30日向一审法院起诉，要求判如所请。王生大主张涉案房屋钥匙早已交付钱晓云，故不同意再承担交房义务。杨爱国认为彭杏、王生大以及钱晓云之间关系特殊，存在恶意串通损害杨爱国的行为，彭杏、王生大之间的合同无效，不同意迁出涉案房屋。钱晓云同意彭杏的诉讼请求，认为并未将涉案房屋出卖给杨爱国。一审审理过程中，彭杏申请证人方某,4出庭作证，证明其支付王生大的首付款21万元中的18万元，系�过向证人预支有关合作费用而取得。杨爱国申请证人张某2出庭作证，证明钱晓云曾向证人说过将涉案房屋卖给杨爱国，证人根据钱晓云的指示向杨爱国实际收取物业费等费用。在一审法院调解时，杨爱国要求将涉案房屋过户至己方名下，可以在开发商原来售价基础上适当加价；彭杏及钱晓云对此不予同意。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；彭杏提供的《南京市存量房买卖合同》、抵押合同、房屋所有权证、收条、商品房买卖契约副本、报纸、收据等；杨爱国提供的书面协议、收条、借条、交纳房屋费用票据、房屋买卖交易过户资料；证人证言；以及本案开庭笔录等予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买�人，买受人支付价款的合同。本案双方就涉案房屋所订立的《南京市存量房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。在彭杏为办理银行抵押贷款而提交的另外一份买卖合同中，写明的购房价款为157万元，该条款与双方实际成交价格并不一致，应以实际成交价格即130万元为准，该条款无效并不影响其他合同内容的效力，由于该合同与前述合同内容基本相同，一审法院予以确认。关于《南京市存量房买卖合同》的效力，彭杏、王生大及钱晓云均主张有效；而杨爱国主张无效，认为彭杏、王生大及钱晓云之间存在恶意串通、损害其合法利益的合同无效情形。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，除法律另有规定外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨爱国应当对其主张的存在合同无效情形的事实，承担举证证明责任。根据当事人提供的房屋交易过户资料以及当事人陈述等证据，彭杏、王生大及钱晓云之间确实存在特殊关系，彭杏系钱晓云的儿媳，钱晓云与王生大夫妻因工作关系而熟识，并受王生大夫妻委托办理涉案房屋办证等事务，在与杨爱国交涉迁出涉案房屋或者按照市价购买涉案房屋而无果之后，彭杏、王生大经钱晓云联系后签订了《南京市存量房买卖合同》，故应认定彭杏、王生大双方对于杨爱国居住涉案房屋的事实系明知，双方在签订该合同时存在相应的意思联络。但就杨爱国主张的合同无效法定情形而言，其应继续举证证明其对涉案房屋享有合法权利，且彭杏、王生大之间的意思联络确定损害了其利益。根据本案查明的事实，杨爱国对2001年2月1日向钱晓云出具的字据认可无异议，确认收到了王生大购买涉案房屋的商品房契约副本一份、购房发票一份、王生大身份证复印件一份以及5000元款项，则据此可以认定至少自此时起，杨爱国知道或者应当知道王生大是涉案房屋的权利人，钱晓云仅系受王生大委托办理过户手续等事务，而非具有代王生大转让涉案房屋的有权处分人。2004年8月28日杨爱国、钱晓云订立了一份具有转让涉案房屋意思内容的书面协议，该协议虽然约定“甲方（即钱晓云）愿意将涉案房屋转让给乙方（即杨爱国）。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。乙方同意从签字之日起支付该房屋的物业、水、电、气、电话等所有费�，其欠费甲方不再承担。”但该协议未明确钱晓云是否有权代理王生大出售房屋以及权利来源，对房屋价款、过户时间、房屋交付等房屋买卖合同应当具备的内容亦未约定，故应认定该协议为意向性购房协议，而非房屋买卖合同。根据一审法院查明的事实，杨爱国在此之前明知涉案房屋的物权权利人为王生大，其并无证据证明钱晓云此时享有处分权或者事后获得王生大追认，而王生大当庭亦否认委托钱晓云出卖房屋，且不构成表见代理，故钱晓云擅自与杨爱国订立该意向性购房协议，对王生大不具有法律约束力。钱晓云及其子与杨爱国之间因装修、借款等事由曾多次发生经济往来，双方出具的借条、收条中均未明确注明是涉案房屋的购房款，故对杨爱国主张其已经根据2004年8月28日书面协议付清全部购房款的意见，一审法院不予采信。涉案房屋系由王生大自开发商处购买，杨爱国并非物权权利人，其占有、使用涉案房屋是基于钱晓云的同意，根据2004年8月28日书面协议的内容，杨爱国应当明确知道在有关转让手续未办完之前，其只有暂时借住的权利。基于前述分析，王生大可以基于物权权利人身份直接要求杨爱国迁出该涉案房屋，或者要求钱晓云协助予以处理。在王生大及钱晓云提出可以按照市场价格出售涉案房屋的方案之后，杨爱国明确予以拒绝，应视为双方未能就涉案房屋买卖事宜达成一致协议。对杨爱国认为王生大或钱晓云存在“一房两卖”的主张，因无充分的证据证明，不予采信。综上分析，虽然彭杏、王生大及钱晓云在订立房屋买卖合同之前存在意思联络，但均系行使权利的正当行为，且征求过杨爱国购房意愿，该房屋买卖合同的订立及履行，并未侵犯杨爱国的合法权利，故对杨爱�认为《南京市存量房买卖合同》存在恶意串通损害其利益、应属无效的主张，一审法院不予采纳。关于涉案房屋交付问题。根据法律规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。本案中，彭杏及钱晓云均认可王生大早在2000年即将涉案房屋交付钱晓云占有、使用，且其一直未交还王生大，对于杨爱国在《南京市存量房买卖合同》订立时实际居住该房屋的事实，彭杏及钱晓云均明知，且之前杨爱国也是基于钱晓云的同意才入住该房屋，彭杏在订立合同时对于钱晓云的行为并无异议，故彭杏要求王生大交付涉案房屋的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。根据法律规定，当事人依法享有的物权等合法权益受法律保护，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，彭杏基于房屋买卖合同而合法取得涉案房屋的物权权利，在彭杏、王生大及钱晓云均表示不同意杨爱国继续居住涉案房屋之后，杨爱国使用涉案房屋的行为即构成无权占有他人不动产，现彭杏要求杨爱国腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于杨爱国、钱晓云之间因装修、借款等事由产生的债权债务纠纷，双方可另行依法处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，一审法院判决：一、驳回彭杏对王生大的诉讼请求；二、杨爱国于判决生效之日起二十日内将南京市鼓楼区清江花苑清风园某幢某单元201室房屋腾空并交付彭杏。一审案件受理费80元，由杨爱国负担（彭杏已预交，杨爱国于本判决书生效当日将该80元给付彭杏）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。彭杏与王生大签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，应为有效合同。现王生大将涉案房屋过户至彭杏名下，彭杏依法取得涉案房屋的所有权证，因此，彭杏系涉案房屋的所有权人。根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可�请求返还原物。故一审法院判令上诉人杨爱国腾空并迁出涉案房屋，并无不当，本院予以维持。上诉人杨爱国认为彭杏、王生大及钱晓云之间存在恶意串通、损害其合法权益而主张存量房买卖合同无效的上诉意见，因缺乏事实与法律依据，本院不予采信。杨爱国基于与钱晓云订立的一份具有转让涉案房屋意见内容的协议而入住涉案房屋的，但当时涉案房屋的权利人并非是钱晓云，而是王生大。杨爱国明知涉案房屋的物权权利人系王生大，以及钱晓云未经王生大授权或者事后追认的情况下，钱晓云与杨爱国双方签订的协议，对王生大并不具法律约束力，应由行为人自己承担责任。关于杨爱国与钱晓云因订立协议而产生的过错责任纠纷，不属于本案处理范围，上诉人可另行主张。一审法院基于彭杏的诉请而对杨爱国与钱晓云签订的书面协议的性质进行认定，并不违反法律规定，故上诉人认为一审程序违反的上诉理由不成立，本院亦不予支持。综上所述，杨爱国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨爱国负担。本判决为终审判决。审判长  涂甫审判员  付双审判员  吴勇二〇一七年三月十七日书记员  戴苗