吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1977号
上诉人（原审原告）：王静，女，1967年12月10日出生，汉族，住所地长春市南关区。
委托诉讼代理人：李雷，男，1962年10月4日出生，汉族，住所地长春市朝阳区，系王静丈夫。
被上诉人（原审被告）：吉林省泰润小额贷款股份有限公司，住所地长春市南关区前进大街6888号惠民嘉苑小区13号底层商铺209室。
法定代表人：曲殿明，总经理。
委托诉讼代理人：吴雨亭，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：徐大伟，男，1966年7月1日生，汉族，住所地长春市南关区。
被上诉人（原审第三人）：徐振宇，男，1988年10月9日生，汉族，住所地长春市南关区。
上诉人王静因与被上诉人吉林省泰润小额贷款股份有限公司（以下简称泰润公司）、徐大伟、徐振宇案外人执行异议之诉一案，不服长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王静的委托诉讼代理人李雷、被上诉人泰润公司的委托诉讼代理人吴雨亭、被上诉人徐大伟到庭参加诉讼。被上诉人徐振宇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王静上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令立即停止对王静购买的位于南关区伊通河西岸3号，丘地号3-17/88-58(606)房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.确认《房屋买卖合同》合法有效，并判决位于南关区伊通河西岸3号，丘地号3-17/88-58(606)房屋归王静所有，徐大伟协助王静办理产权过户登记；4.一、二审案件受理费由泰润公司、徐大伟、徐振宇承担。事实与理由：2002年3月2日王静与徐大伟签订《房屋买卖合同》，王静按合同约定已交付全部房款，2002年4月30日在收到全部房款后徐大伟迁出涉案房屋并交付王静占有至今。后房屋进行房改，王静按合同约定交付全部房改费用。房屋更名过户应由出受人、买受人共同到产权机构出示相关手续方能办理。徐大伟将房屋交付后，王静通过其弟弟多次找徐大伟要求协助办理房屋更名过户，徐大伟从未表示过拒绝配合办理过户，仅以家庭、工作等各种原因要求王静延后办理，因徐大伟与王静的两个弟弟均系同事关系，基于对其信任，且房屋不存在查封、扣押的情形下，未办理更名过户，王静自身无过错。办理过户登记是取得不动产物权的公示方式，该房屋虽未办理过户手续，但王静支付全部价款并实际占有房屋多年，应视为法律上的一种对外公示方式。另，该房屋并未就此设定抵押或再次出售等情形，泰润公司仅对徐大伟可供执行财产享有权利，但对该房屋没有物权请求权，不是善意第三人，只是一般的金钱债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条文释义，不应将未办理更名过户的责任归责于王静。徐大伟在财产申报时表示房屋已经卖给王静，但在庭审答辩时称因王静没有支付房改工龄，所以一直没有给王静办理产权变更登记。庭审电话中又说王静从未向其主张过更名过户，其表述前后矛盾，目的是为了逃避债务而隐瞒事实真相，将自身的债务转嫁给王静。一审法院认为王静存在消极行使权利，怠于完成所有权变更的过错，从而导致王静丧失特定不动产权利，这种观点是错误的，如王静对徐大伟提起诉讼，即使王静怠于办理过户登记手续，法院仍会认定买卖合同合法有效，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释》（一）第二条的规定判决买受人享有物权，而不会因此判令买受人败诉，只要徐大伟与王静之间的买卖关系真实有效，且王静已支付对价，就不会对泰润公司债权造成实质性的损害，泰润公司也不能无视该判决的效力而请求法院对该判决确定交付给王静的标的物予以强制执行来实现自己的债权。既然案外人起诉，法院会对其取得特定不动产的权利予以保护，那么这种实体上的权利，在其没有起诉的情况下仍然是存在的，法律同样要给予保护。
泰润公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王静的上诉请求应予驳回，要求维持原判。
徐大伟辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，王静的上诉请求应予驳回，要求维持原判。
徐振宇未到庭，亦未答辩。
王静向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对王静购买的位于长春市南关区伊通河西岸3号，丘（地）号3-17/88-58（606）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认王静与徐大伟签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于长春市南关区伊通河西岸3号，丘（地）号3-17/88-58（606）房屋归王静所有，徐大伟协助王静办理产权过户登记；3、诉讼费由泰润公司承担。
一审法院认定事实：2002年3月27日，王静与徐大伟经中间人王岩介绍签订房屋买卖合同一份，约定王静以15.5万元价格向徐大伟购买滨河西区三栋三门601室房屋，房款分两次付清，合同签订后付10万元，余款于2002年4月30日前给付完毕，房款给付完毕同期，卖方交房，中间人王岩。合同签订当日，徐大伟出具内容为：“今收到王岩付购房款壹拾万元整”的收条一份，同年4月2日，徐大伟又出具内容为：“今收到王岩购房款伍万元整”的收条一份。庭审中，徐大伟对收到15.5万元房款无异议。庭审中，王静提交了由相关部门出具的《国有住房出售收入专用票据》、《长春市物业维修基金专用票据》、《长春市毗连房屋维修金专用收据》、《长春房地（集团）有限责任公司统一收据》及《供热费发票》中均记载付款人徐大伟，其中部分票据记载房间号为606，其余记载的房间号为601、房屋面积均为101.54平方米。2008年6月27日，由长春市同鑫热力有限责任公司出具的《吉林省供热费统一发票》记载付款人为王静，供ＸＸ址为滨河西南法3栋3门601，房屋面积为101.54平方米。另查明，本案被查封的徐大伟名下位于南关区伊通河西岸3号，丘地号3-17/88-58（606），建筑面积101.54平方米房屋首次登记房屋所有权证的时间为2003年9月22日，产权来源为房改售房，产权证号为长房权字第XX**号。2013年10月16日，徐大伟以房屋所有权证丢失为由，在产部门申请补发，产权证号为2XXXX号。2017年9月19日，该房屋被法院查封。
一审法院认为，第一，一审法院查封房屋与王静诉争房屋系同一房屋，虽然在相关票据中显示房屋坐落位置由滨河西南法3栋3门601室环卫伊通河3号606两种，但结合房屋买卖合同、房屋所有权证以及该房屋产权来源等信息综合判断，诉争房屋即为被查封的徐大伟名下位于长春市南关区伊通河西岸3号，丘地号3-17/88-58（606），建筑面积为101.54平方米房屋。王静具有作为该房屋买受人提出异议的主体资格。第二，本案为案外人执行异议之诉，案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的所主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案王静作为案外人提起诉讼，负有举证义务证明其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的继续执行、转让、交付的实体权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可知，不动产的物权的设立和转让应依法登记，现涉案房屋依然登记在徐大伟名下，故王静并未取得诉争房屋的所有权。关于王静是否享有其他足以阻止执行标的继续执行的实体性权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，综合本案王静的举证及庭审中各当事人陈述，一审法院对王静与徐大伟在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、王静在人民法院查封之前已合法占有该不动产并已支付全部价款予以认可，但因庭审中，徐大伟当庭明确表示王静并未向其主张过要求更名过户且王静并未举证证明其积极行使权利要求徐大伟为其更名过户，且涉案房屋在2003年9月22日即已经办理了所有权证，在2013年又进行了补办，截至法院2017年查封前，时隔14年时间，在没有其他证据证明的情况下，可以认定王静存在消极行使权利、怠于完成所有权变更的过错。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：驳回王静的诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。
本院认为，自2003年涉案房屋满足办理过户登记条件至2017年被法院查封之间时隔14年，且事关涉案不动产的所有权归属问题，王静有充分的理由和时间采取比与徐大伟进行协商更为有效的措施积极主张办理更名过户登记，故一审认定王静存在消极行使权利、怠于完成所有权变更的过错并无不当。
按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，只有以下四个条件同时满足且能够排除执行的情况下，人民法院才能支持买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因王静提出的异议不符合“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故一审依法不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3400元，由王静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 欣
代理审判员 董惟祎
代理审判员 王君伟
二〇一八年七月十日
书 记 员 姜 瑞