辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第00575号
上诉人（原审原告）：姚兵。
委托代理人：关亚茹，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
委托代理人：李丛辉。
上诉人（原审原告）：张磊磊。
委托代理人：关亚茹，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
委托代理人：李丛辉。
上诉人（原审被告）：大连唐银盛兴置业有限公司，住所地大连保税区海天路IB-44�307-16。
法定代表人：张国权，总经理。
委托代理人：王学先，辽宁恒信律师事务所律师。
委托代理人：王圣翔，辽宁恒信律师事务所律师。
原审原告姚兵、张磊磊与原审被告大连唐银盛兴置业有限公司（以下简称唐银公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年12月16日作出（2014）开民初字第3439号民事判决，姚兵、张磊磊、唐银公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案。上诉人姚兵、张磊磊的委托代理人关亚茹，上诉人唐银公司的委托代理人王圣翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚兵、张磊磊一审诉称：原、被告于2012年10月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年6月30日前向原告交付钻石九座项目×幢×单元×层×号房屋，该房屋应当符合合同约定的标准，逾期�房被告应承担日万分之三的违约金。双方签订合同时，被告明确承诺该小区所属学区为育才小学；合同约定房屋应安装王力牌防盗门，但实际安装的是王力牌防火门；原告诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金6，091.81元（暂计算至2014年8月4日）；判令被告支付因学区违反合同约定的赔偿金10，000元；判令被告更换王力牌防盗入户门；诉讼费由被告负担。
被告唐银公司一审辩称：被告主张与原告协商解决问题，该房屋实际已经竣工，具备交付条件；关于学区的约定，双方合同中并没有就学区问题进行明确约定；关于王力牌防盗门的问题，案涉房屋安装的是王力牌防火防盗门，符合合同约定，该小区安装了两种门，一种是原告所谓的王力牌防盗门，另一种是王力牌防火防盗门，这种差异是基于入户门所处的防火分区不同，安全防火门的内部的房屋安装的是王力牌防盗门，防火性能相对较低，安全防火门外部的房屋安装的是王力牌防火防盗门，其性能更高。案涉防火防盗门性能更高、价格更贵。
一审法院审理查明：案涉房屋由被告开发，其广告单页中载明该房屋的优势包括“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”。2012年10月8日，原告姚兵、张磊磊与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连保税区东北六街×号×幢×单元×层×号房屋，建筑面积为89.76平方米，总价款为580，172元。该合同第八条约定，被告应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日的，被告应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同�按以下方式处理：办理交接手续时，原告应签署交接及其他相关文件，如原告未能按期办理交接手续，视为被告已向原告交付了房屋，不论原告是否实际占有、使用房屋，与该房屋相关的风险和责任转由原告承担（其中包括但不限于房屋使用、保管、维护及物业管理等费用）。合同签订后，原告向被告交付了全部房款。2014年6月21日，被告通知原告办理房屋交付手续。原告以被告未出示竣工验收文件为由拒绝收房。
另查，2014年6月30日，案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告。原告于2014年9月18日庭审时向原告出示该报告。案涉房屋的竣工验收备案尚未完成。
一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。关�案涉房屋交付条件的问题。建设单位是工程竣工验收的组织者，实施工程竣工验收的单位为建设、设计、施工、工程监理等相关单位。备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，而是在工程竣工验收合格之后才报备案机关进行备案。案涉《商品房买卖合同》并未约定以取得竣工验收备案表为交付房屋的条件，故案涉《商品房买卖合同》约定的交房条件“商品房经验收合格”是指经被告组织勘察、设计、施工、监理等相关单位对案涉工程进行验收，并由上述实施验收的相关单位出具案涉工程经验收合格的意见。而案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设等相关单位已于2014年6月30日分别出具了相应的工程符合要求、质量合格的报告，故应认定案涉房屋于2014年6月30日已经验收合格，具备了合同约定的交付房屋的条件。关于竣工验收文件的出示义务。根据合同第十一条之约定，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告并未举证证明其向原告出示竣工验收报告，故虽然被告已经通知原告办理房屋交付手续，但依据案涉合同上述约定，被告未向原告出示竣工验收报告，即未能提供案涉房屋已具备交付条件的证据，原告有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告主张违约金暂计算至2014年8月4日，故被告应支付原告自2014年7月1日至2014年8月4日期间的逾期交房违约金6，092元（580，172元×万分之三×35）。关于学区的问题，因双方并未在合同中明确约定案涉房屋所属学区，广告宣传单页的内容并非合同条款，原告购买案涉房屋时应当具有审慎注意义务，故无法认定被告违反合同约定，况且学区的划分属政府行政行为，仅依据原、被告的约定无法确定案涉房屋的所属学区。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、被告大连唐银盛兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚兵、张磊磊逾期交房违约金6，092元；二、驳回原告姚兵、张磊磊的其他诉讼请求。案件受理费203元，由原告负担153元，被告负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
姚兵、张磊磊的上诉理由及请求是：第一，案涉合同第八条约定的交付条件是“商品房经验收合格”，但双方并未对组织验收的部门、程序等进行约定。因此应按照《合同法》第六�二条的规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《消防法》第10条第3款、《城市规划法》第38条、《建设项目环境保护管理条例》第23条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》第七条的规定，本案“商品房经验收合格”应认定为案涉商品房不仅需取得建设、勘察、设计、施工、监理等相关单位的合格报告，还应取得消防、环保、规划等部门出具的认可文件或者准许使用文件。唐银公司提交的工程竣工报告与法律要求的工程竣工验收报告不同，仅系施工单位向建设单位提供的材料，不能证明案涉商品房已经进行了竣工验收，并经验收合格。且唐银公司提交的工程竣工报告、勘察文件质量检查报告、设�文件质量检查报告、工程质量评估报告等材料不具有真实性。上述报告均签署于2014年6月30日，涉及的单位众多，但设计、施工、监理、勘察等单位出具的报告均能在同一天出具，明显与客观事实不符。此外，根据相关规定，建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点等通知质量监督机构。但唐银公司在验收时未通知大连保税区质监站，质监站工作人员也未参加案涉工程的验收工作。第二，一审认定唐银公司于2014年9月18日庭审时向姚兵、张磊磊出示竣工验收报告是错误的。一审庭审时，姚兵、张磊磊本人没有参加庭审，姚兵、张磊磊的委托代理人不是买卖合同的相对方，唐银公司应向姚兵、张磊磊本人出示报告。第三，唐银公司对学区的宣传应认定为要约，一审认定“广告宣传单页的内容并非合同条款”错误。第四，唐银公司未按照合同约定安装王力牌防盗门入户门，法庭现场勘验的结果已能证明唐银公司提供的入户门不符合国家标准，唐银公司应予以更换。据此，请求：1、依法改判一审判决第一项为：因商品房未验收合格，判令唐银公司支付逾期交房违约金6091.81元；2、依法改判唐银公司支付学区违反合同约定的赔偿金10，000元；3、依法改判唐银公司更换王力牌防盗入户门。
唐银公司的上诉理由及请求是：一审法院以唐银公司未能履行合同中出示五方验收手续的义务为由，认定唐银公司存在逾期交房的行为与事实不符。唐银公司是在合同约定的交付期限前取得了五方验收文件，同时在房屋交接时已经依据合同约定向姚兵、张磊磊出示了五方验收文件。根据证据规则，如姚兵、张磊磊认为唐银公司未能在房屋交付时出示五方验收手续又未能提供相关证据予以证明，应由姚兵、张磊磊承担举证不能的法律�果。唐银公司并不存在逾期交房的违约行为，故一审法院判令唐银公司承担违约责任于法无据。故请求撤销一审判决第一项，改判驳回姚兵、张磊磊的诉讼请求。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：姚兵、张磊磊与唐银公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于姚兵、张磊磊提出的不能以2014年6月30日的工程竣工验收报告认定案涉房屋符合交付条件的意见，本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得�品住宅交付使用批准文件；5.［空白］”，从上述4种约定来看是对交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。至于姚兵、张磊磊主张“经验收合格”还应取得消防、环保、规划等部门出具的认可文件或者准许使用文件一节，因姚兵、张磊磊此项主张与合同约定不符，本院不予采信。现唐银公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、�量合格的报告，在姚兵、张磊磊未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。且通常情况下，各个参与验收的相关单位在工程验收前均会提前做好相应的准备工作，再同时进行验收，因此，不能仅以参与验收的各个单位的验收报告是同一天出具的就推定出该报告均是虚假的唯一结论。故案涉房屋于2014年6月30日即具备合同约定的交付条件。但案涉《商品房买卖合同》第十一条明确约定“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，据此，在房屋交接时向购房人出示房屋经验收合格的证明文件，应为唐银公司在签订合同时即确立的基本合同义务。唐银公司虽主张其已履行了该项义务，但在本案中并未向法庭提交充分证据证明其履行义务的事实，因此，一审法院认定应由唐银公司承担举证不能的法律后果，并判令唐银公司承担逾期交房的违约责任是正确的，本院对此予以维持。
关于姚兵、张磊磊主张一审认定唐银公司于2014年9月18日庭审时向姚兵、张磊磊出示竣工验收报告是错误的一节，本院认为，姚兵、张磊磊的一审委托代理人是代表姚兵、张磊磊参加一审庭审，唐银公司向其委托代理人出示验收报告即可视为已向姚兵、张磊磊出示。姚兵、张磊磊的委托代理人在得知唐银公司已取得竣工验收报告后，应向姚兵、张磊磊及时、全面汇报此情况，若因委托代理人未能及时、全面汇报导致姚兵、张磊磊利益受损，姚兵、张磊磊应向其委托代理人追究相应责任。故姚兵、张磊磊此项主张无充分的事实及法律依据，本院不予采信。
�于姚兵、张磊磊主张学区违反合同约定应予赔偿一节，本院认为，唐银公司在宣传资料中作出如下宣传“金苹果幼儿园、育才小学、格林小学、9中等教育机构，一站式教育让孩子的未来无忧”，但双方在合同中对于案涉房屋所在学区并未作出明确、具体的约定，且姚兵、张磊磊亦未提供证据证明，唐银公司的相关宣传对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，因此，姚兵、张磊磊的该项上诉请求不具备事实和法律依据，本院不能予以支持。
关于姚兵、张磊磊主张唐银公司应按照合同约定为其更换“王力”防盗入户门一节。本院认为，对于案涉房屋的装饰、设备标准，双方在合同附件三中约定了“王力入户防盗门”，但对于入户防盗门的具体标准、型号等信息并未作出详细、明确的约定。唐银公司主张其按照消防和设计要求为部分住户安装了王力牌防火门，并提供了“王力”牌防盗特能锁的检验报告，证明实际安装的入户门因装有王力牌防盗锁故具备相应防盗功能，故符合合同约定。本院认为，在姚兵、张磊磊未提交其他证据对此予以反驳的情况下，现无据认定唐银公司安装的入户门违反了双方合同附件的相关约定。而且，案涉工程目前尚未通过竣工验收备案，如将现有入户门更换为其他种类门，可能会涉及到消防审核、验收及消防安全等诸多问题，综合考虑以上情况，对于姚兵、张磊磊要求更换房屋入户门的上诉请求，本院不能予以支持。一审判决虽然对姚兵、张磊磊要求更换房屋入户门的诉讼请求未予支持，但对驳回该诉讼请求的判决理由未予阐述，显属不当。鉴于一审判决判项正确，一审判决结果应予维持。
此外，当事人将判决由其承担的案件受理费逾期给付费用预交人的，不适用《中华人民共和国民事诉讼法�第二百五十三条之加倍支付迟延履行期间债务利息的规定，故一审将第二百五十三条规定之内容列明在诉讼费负担之后，显为不当，应列明在所有判项之后，诉讼费负担之前。但鉴于一审判决判项正确，本院对一审判决结果予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计406元（大连唐银盛兴置业有限公司预交203元，姚兵、张磊磊预交203元），由大连唐银盛兴置业有限公司负担203元，姚兵、张磊磊负担203元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 李 鹤
代理审判员 刘盈铄
二〇一五年四月九日
书 记 员 夏丽娜