浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湖安梅民初字第8号
原告：李鸣。
委托代理人：喻琼。
被告：孔寿勤。
委托代理人：吴国祥。
原告李鸣与被告孔寿勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员卞子彦适用简易程序分别于2014年1月13日、2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告李鸣的委托代理人喻琼、被告孔寿勤及其委托代理人吴国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李鸣起诉称，2011年11月1日，被告孔寿勤将其位于梅溪镇长林垓村的羊毛衫厂房出租给原告进行竹制品加工，双方约定租期自2012年1月1日起至2017年1月1日，前两年租金为每年3万元，第三年起每年3.5万元，两年一付，原告在租赁期间对厂区内小规模的厂房改造有决定权。原告承租厂房后，即对厂房进行了改造，建造了一间200平方左右的钢棚厂房，挖了一口井，一个水池，铺了地纸，购买了机器设备进行生产。2013年7月12日，被告与安吉紫梅基础设施建设有限公司签订了《企业搬迁补偿协议书》，就企业搬迁安置达成协议，对此原告并不知情。原告认为部分拆迁补偿款应归原告所有，但被告仅同意支付1万元给原告，原告遂诉请判令：1.确认被告与安吉紫梅基础设施建设有限公司在2013年7月12日签订的《企业搬迁补偿协议书》中235044.37元拆迁补偿款归原告所有；2.被告返还原告房租1万元；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉请为：判令被告给付原告拆迁补偿款235044.37元。
被告孔寿勤答辩称，1.《企业搬迁补偿协议书》系被告与安吉紫梅基础设施建设有限公司签订，原告无权对合同利益提出主张；2.原告诉讼请求中的设备搬迁费同意支付给原告，但应扣除被告所有的车间配电柜3000元，剩余22300元应属原告所有，对原告主张的其余拆迁补偿款均不予认可；3.原告至今仍占用厂区，并未配合进行拆迁，故对原告主张返还租金1万元不予认可。
原告李鸣为证明自己的主张，向本院提交如下证据：
1.《租房协议》一份，以证明原、被告于2011年11月1日签订租赁协议，约定被告将位于梅溪镇长林垓村的羊毛衫厂出租给原告进行竹制品加工，租赁期限自2012年1月1日起至2017年1月1日；租金为前两年每年3万元，自第三年起每年3.5万元，两年支付一次；租赁期间原告对小规模的厂房改造具有决定权的事实。被告质证无异议。
2.《企业搬迁补偿协议书》一份，以证明被告与安吉紫梅基础设施建设有限公司于2013年7月12日签订《企业搬迁补偿协议书》，搬迁补偿总额为907710元，并对具体的补偿项目进行了约定的事实。被告质证对其真实性无异议，称安吉紫梅基础设施建设有限公司只是在复印件上盖章，并未提供材料签署日期，对证据来源的合法性有异议。
3.评估报告单一份，以证明经评估，该厂房车间补偿价为71337.37元，烧竹炉5000元，非标池1125元，地纸4419元，铁门补差240元，水井1700元，机器设备搬迁费25300元的事实。被告质证对其真实性无异议，但称评估报告单上没有盖章，对其来源的合法性有异议。
4.询问笔录三份，以证明原告租赁厂房后，对厂房进行了小规模改造的事实。被告质证称原告对厂房的改造是有的，但并不都是小规模的改造。
5.情况说明、厂房概况及照片，以证明评估公司在评估中发现厂房内部分机器设备是用于竹制品生产的事实。被告质证称情况说明、机器设备的照片与本案并无关联，厂房概况是属实的。
6.购机器证明、销售单及收据，以证明评估报告中所涉的机器设备均是原告李鸣购买，放置在厂房内进行竹制品加工的事实。被告质证称与本案并无关联。
7.电费清单一份，以证明原告承租厂房后，一直在进行正常的生产经营，直到2013年8月停产停业的事实。被告质证对其真实性无异议，称2012年5月的电费是被告使用的，与原告无关，对原告陈述的其至2013年8月停产的事实不予认可。
8.汇款凭证一份，以证明2013年8月12日安吉紫梅基础设施建设有限公司向被告支付搬迁补偿款272313元的事实。被告质证称原告未提供汇款凭证原件，但对已收到拆迁补偿款272313元的事实无异议。
9.收条二份，以证明原告支付了前两年租金共计6万元，其中5000元租金没有出具收条的事实。被告质证无异议。
被告孔寿勤向本院提交如下证据：
10.企业基本情况一份，以证明安吉天顺羊毛衫厂于2004年6月18日已注销，不具有主体资格的事实。原告质证对其真实性无异议。
11.殷某某调查笔录一份，以证明原告租赁后对厂房进行了部分改造，并通过长林垓村进行过现场测量，有具体数据，但最终没有调解结果的事实。原告质证对其三性均有异议，且殷某某在村里分管财务工作，不可能参与到调解工作中，证人亦未出庭作证。
12.陈某某调查笔录一份，以证明原告租赁厂房后，对厂房进行了部分改造，原告自2012年11月起基本停业的事实。原告质证称对于“原告自2012年11月起停业”的事实不予认可，其他内容均予认可。
13.厂房照片二份，以证明因原告未尽妥善保管义务，使得厂房围墙浸泡垮塌，地面拱起的事实。原告质证对其真实性无异议，但该照片只能反映厂房的现状，与本案并无关联，不能达到被告的证明目的。
14.证明一份，以证明原告承租被告厂房后所进行的拆除重造项目内容及面积的事实。原告质证对其真实性、关联性均有异议，称该份证明系事后出具，并不能反映测量当时的真实情况，无在场人的签字确认，且对于已经拆除的部分不可能测量出具体面积。
经审理，本院对证据认定如下：原告提供的证据1-9，被告提供的证据10，对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以认定；证据11系证人证言，因证人无正当理由未出庭作证，故本院不予采信；证据12系证人证言，原告对于其中“原告自2012年11月起停业”的事实不予认可，而被告亦未提供证据予以佐证，故对于该节事实不予确认，对于该证据中反映的其他事实，被告予以认可，故本院予以确认；对于证据13，与本案并无关联性，故不予采信；对于证据14，并无村委会相关人员签字，原、被告亦未签字确认，故本院不予采信。
本院认定本案事实如下：
2011年11月1日，原、被告签订《租房协议》一份，约定：被告孔寿勤将其位于梅溪镇长林垓村的羊毛衫厂房整体出租给原告，租期自2012年1月1日起至2017年1月1日止，前两年租金为每年3万元，第三年起每年3.5万元，两年一付，原告在租赁期间对厂区内小规模厂房改造有决定权。原告承租厂房后，对厂房进行了改造，重新搭建钢棚，挖水井，建造水池及烧竹炉，铺地纸，并购买了机器设备进行生产。2013年7月12日，被告及安吉全顺羊毛衫厂与安吉紫梅基础设施建设有限公司签订《企业搬迁补偿协议书》，就搬迁安置达成协议，被告须在2013年8月10日前腾空房屋并办理交房手续，被告获得的搬迁补偿金额如下：房屋建筑物补偿581350元、构筑物及其他辅助设施补偿200437元；限期腾空、签约奖30000元；搬迁和安装补偿金34881元、停产停业损失补偿和过渡费61042元，搬迁补偿款共计907710元。2013年8月12日，安吉紫梅基础设施建设有限公司向被告支付搬迁补偿款272313元。原告向被告支付了前两年租金共计6万元。
另经本院与安吉紫梅基础设施建设有限公司核实，《企业搬迁补偿协议书》中的搬迁补偿金额系根据《梅溪镇企业搬迁补偿安置办法》规定而计算，该办法中载明“被搬迁企业搬迁费和安装费用，按房屋评估价（不含装修和附属物等）的2%，按3倍计算；被搬迁企业的停产、停业损失和过渡费，按房屋评估价（不含装修和附属物等）的3.5%，按3倍计算”。
本院认为，原、被告签订《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告之间争议的焦点在于：1.原告是否有权主张《企业搬迁补偿协议书》中235044.37元拆迁补偿款归其所有。被告抗辩认为，双方之间系房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，对于政府搬迁造成的损失，原告无权向被告主张。对此本院认为，虽然原、被告之间系租赁合同法律关系，《企业搬迁补偿协议书》的签订主体是被告与安吉紫梅基础设施建设有限公司，但从该协议书的内容来看，包含了原告建造的部分设施，现因搬迁无法继续使用，对于原告因此而造成的损失，原、被告双方均同意参照此次企业搬迁补偿所评估的损失计算，不再另行鉴定或评估损失，故原告有权基于双方之间的房屋租赁法律关系，要求被告将该部分补偿款支付给原告用以弥补损失。至于补偿数额具体分析如下：①烧竹炉一座、非标池一个、水井一口，以及铺设的地板纸、塑料扣板，系原告出资建造、铺设，现已无法继续使用，就该部分财物产生的赔偿款共计12484元应归原告所有，被告应给付原告；②设备搬迁费25300元，对于“车间配电柜3000元属于被告所有”的事实原、被告均认可，剩余款项22300元被告亦同意给付原告，本院予以确认；③搬迁奖励款30000元，系针对《企业搬迁补偿协议书》一方当事人即被告的奖励，不属于原告损失范围之内，原告主张应归其所有，本院不予采纳；④车间补偿款71337.37元，现有车间系原告出资建造，搬迁确已造成原告损失；同时，考虑到原告搭建新车间时拆除了被告原有旧钢棚，根据原、被告及案外人章某某的陈述，旧钢棚面积大概在60平方米左右、建造时间为2006年、2008年。本院结合旧钢棚的面积及建造年限，酌定该项补偿款中20000元归被告所有，剩余51337.37元归原告所有；⑤搬迁和安装补偿金34881元及停产停业损失补偿和过渡费61042元，合计95923元。原告自2011年租赁被告厂房直至搬迁，期间原告为该厂房的实际使用者，搬迁必然导致原告停产、停业、搬迁、安装过渡费的损失。根据《梅溪镇企业搬迁补偿安置办法》的规定，上述两项补偿金额均按房屋评估价款计算，其目的包含了补偿房主重新建房造成的损失，而非限于承租人的实际搬迁损失、停产停业损失。现原告未提供证据证明其实际损失，且原、被告双方均同意参照此次企业搬迁补偿所评估的损失计算，故本院酌定该项补偿款中60%归原告所有，即95923元＊60%=57553.8元，剩余40%即38369.2元归被告所有。综上，被告应给付原告搬迁补偿款项共计143675.17元。2.原告是否有权要求返还租金10000元。对此本院认为，自2013年1月1日至2014年1月1日的租金为3万元，原告在2014年1月1日前并未搬离租赁的厂房，故其主张返还自2013年9月1日至2014年1月1日的租金10000元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告孔寿勤于本判决生效之日起十日内给付原告李鸣搬迁补偿款143675.17元。
二、驳回原告李鸣的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2490元（已减半），由原告李鸣负担1030元，被告孔寿勤负担1460元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 卞子彦
二〇一四年九月一日
书记员 李梦君