浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙绍民终字第1219号
上诉人（原审原告）夏金川。
委托代理人（特别授权代理）夏伟明。
被上诉人（原审被告）严炳海。
委托代理人（特别授权代理）严勇。
上诉人夏金川因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2012）绍越民初字第2744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明，2011年3月20日，被告严炳海出具授权委托书一份，载明：“本人今授权钱琴丽（本人妻子）、陶琴全权处理大树江小区北区5幢405室的房屋转让的一切手续，包括但不限于房屋转让等事宜的洽谈、合同签订、款项收取等。”2011年3月23日，原告夏金川（乙方）和被告严炳海（甲方）签订《房屋转让合同》一份，约定甲方自愿将座落在大树江小区北区5幢405室的房屋一套出让给乙方，房屋产权面积为66.59平方米，产权为私有，房屋价款为肆拾捌万陆仟元。随房一并出让的附属设备、设施有自行车棚8.03平方米1只，不锈钢衣架及防盗、油烟机、煤气灶等。合同同时约定到4月1日付壹拾伍万元整，余款叁拾壹万陆仟元整到4月20日之前付清。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份、中介方一份。如有一方违约，则由违约方承担50000元违约金作其他赔偿。中介服务费在违约金中提取。双方签字生效，不得反悔。甲方签名盖章处为夏金川签名和捺印，乙方签字盖章由钱琴丽代签并捺印。同日，陶琴收取了夏金川支付的20000元定金并出具收条一份。原告以严炳海未到场签字，原、被告签名位置颠倒以及被告发布房屋面积信息与实际面积不一致为由诉至该院，要求确认合同无效、被告返还定金。同时认定：本案讼争房屋登记在被告严炳海名下，房屋所有权证上登记的房屋建筑面积为66.59平方米、自行车库8.03平方米。房屋买卖合同签订系在讼争房屋内签订，在合同签订前，原告已看过讼争房屋的产权证且对房屋进行了实地勘查。
原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。本案中，被告严炳海已书面委托钱琴丽和陶琴办理涉案房屋买卖事宜，而房屋买卖这一民事法律行为既不属于法律规定的不得代理的行为，又不属于当事人约定的必须由本人实施的行为，故钱琴丽代理严炳海在房屋买卖合同中签字、陶琴代为收取定金的行为符合法律规定。依据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。关于被告发布房产信息面积与房产证中登记面积不一致以及原、被告签名位置颠倒，是否导致合同无效的问题。该院认为，依据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告及其家属于双方签订书面合同前，已实地看过本案讼争房屋及其附属设施，且看过被告代理人出示的产权证。在合同签订后，原告以被告发布的房产信息面积与房产证中登记面积不一致，主张合同无效，缺乏法律依据。因原、被告对合同真实性无异议，而签名位置颠倒系双方过失造成，并未对合同内容产生实质性影响。原告以此主张合同无效，同样缺乏法律依据。综上，原、被告于2011年3月23日签订的房屋转让合同成立并生效，原告要求被告返还购房定金20000元，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。被告严炳海经该院传票传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为放弃抗辩权利，该院依法可缺席判决。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》三十二条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告夏金川的诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元，由原告夏金川负担。
夏金川不服原判，提起上诉称：一、一审判决对搜房网上的房产信息和照片一组的真实性予以认定，那么被上诉人在本案中故意隐瞒和欺诈的行为是非常清楚的，但一审法院知之不理，是导致本案判决不公的关键所在。1、被上诉人在搜房网上的商业广告是要约，上诉人是看到被上诉人发出的要约后才去购买该套房屋的，本案的合同内容应当以上述商业广告的内容为准。2011年3月23日签订的“房屋转让合同”，双方签字错位不说，且只有钱琴丽签字，未经被上诉人签字确认，属于无效合同。退一万步讲，2011年3月23日签订的“房屋转让合同”有效的话，那么，根据上诉人发出的要约，该房屋售价为435099元，而非合同约定的486000元。2、上诉人早在2011年4月12日，通过律师事务所以《律师函》的方式通知被上诉人撤销讼争合同，并要求归还已付购房定金20000元。二、一审判决对被上诉人已书面委托钱琴丽和陶琴办理涉案房屋买卖事宜的认定，缺乏事实查证以及偏听偏信被上诉人单面之词，是导致本案判决不公的原因所在。上诉人认为，钱琴丽在本案房屋买卖合同中的签字行为，是没有代理权的无效代理行为。一审判决偏听偏信被上诉人的单面之词，未经查证属实，对被上诉人出具授权委托书的日期随意认定，缺乏事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。
严炳海答辩称：1、本案中的房屋转让网络信息是要约邀请，并不构成要约。上诉人等人在实地勘察房屋时，被上诉人向上诉人等人出示了房屋产权证，并对房屋结构、权属情况及授权事项等作了说明，双方对房屋转让条件进行了充分协商才签订了《房屋转让合同》。2、上诉人无充分证据证明其为限制民事行为能力人，其不能以此为由要求撤销合同。3、被上诉人一贯认可本人配偶钱琴丽在本案房屋转让事项中的授权代理行为，且钱琴丽作为房屋的共有产权人，亦有权签订房屋转让合同，被上诉人和钱琴丽都愿承受该房屋转让行为产生的法律后果，其行为是完全有效的。本次诉讼非因我方内部授权问题导致不能将房屋转让给上诉人而致其遭受损失，完全是因上诉人漠视合同有效性和为逃避合同履行寻找的诸多借口。综上所述，双方签订的《房屋转让合同》成立并生效，一审法院确认合同有效，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：双方于2011年3月23日签订的《房屋转让合同》是否有效。
本院认为，上诉人认为上述《房屋转让合同》无效的理由主要有以下几点：一、《房屋转让合同》的内容与被上诉人在网上发布的信息不一致，构成欺诈。二、上诉人系限制民事行为能力人，其不具有签订房屋买卖合同的行为能力。三、被上诉人未授权钱琴丽与上诉人签订房屋转让合同，故该房屋买卖合同无效。
对于第一点理由，本院认为，商业广告在一般情况下属于要约邀请，且本案中的被上诉人在网上发布的商业广告亦未表明经他人承诺，其即受该意思表示约束。故该商业广告的内容不符合要约的规定，不能视为要约。另外，双方在签订合同时，亦对合同内容进行了详细磋商，故上诉人以《房屋转让合同》的内容与被上诉人在网上发布的信息不一致，认为被上诉人构成欺诈的理由不成立。
对于第二点理由，因上诉人未提供相应证据证明其系限制民事行为能力人，故本院亦不予认可。
对于第三点理由，本院认为，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律亦未规定本案所涉情形必须采用书面形式进行委托，故上诉人以签订合同时钱琴丽未提供被上诉人的授权委托书为由主张其无代理权，继而主张房屋转让合同无效的理由不成立。另外，考虑到钱琴丽与被上诉人的身份关系，及其在签订合同时提供了房屋产权证书及带上诉人实地勘查了房屋的现状等情形，本院亦有理由相信钱琴丽在签订合同时具有代理权，且该行为亦得到被上诉人严炳海事后确认，同时该行为亦未对上诉人的利益产生不利影响，故对上诉人的第三点理由，本院亦不予支持。
综上，双方于2011年3月23日签订的《房屋转让合同》，主体适格，系双方的真实意思表示，合法有效。
双方当事人在二审中未提供新的证据，本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费300元，由上诉人夏金川负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛振宇
审 判 员 吕景山
代理审判员 吴校军
二〇一二年十一月二十一日
书 记 员 余建维