福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三民终字第244号
上诉人（原审原告）朱秀花，女，1963年5月7日出生，汉族。
委托代理人黄榕捷，福建三通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄成华，男，1959年4月17日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）俞礽龙，男，1987年11月12日出生，汉族。
委托代理人袁庆华，福建威明律师事务所律师。
上诉人朱秀花因与被上诉人黄成华、俞礽龙房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院（2013）元民初字第2342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱秀花的委托代理人黄榕捷，被上诉人俞礽龙的委托代理人袁庆华到庭参加诉讼，被上诉人黄成华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明，朱秀花与黄成华原系夫妻关系，2000年11月7日，双方以黄成华的名义购买了位于三明市三元区下洋育才路50号的房屋，并将房屋产权登记在黄成华的名下。随后，双方对该房屋进行扩建，先后建造了建筑面积约为500平方米的两栋房屋。2012年5月24日，朱秀花与黄成华登记离婚，约定现有位于（三明市三元区下洋育才路50号）的房产产权男女双方一人一半，新盖的共500平方米左右，男女双方也一人一半。2012年6月11日，黄成华瞒着朱秀花，与俞礽龙签订《房地产买卖契约》，将位于三明市三元区育才路50号房地产（房屋建筑面积45.47平方米）以125500元的价格出售给俞礽龙。同年6月26日，双方办理产权变更，黄成华将该房屋过户给俞礽龙。后黄成华亦将房屋交付给俞礽龙使用至今。朱秀花要求判令：1、确认黄成华将位于三明市三元区下洋育才路50号的房屋转让给俞礽龙的行为无效。2、判令俞礽龙将位于三明市三元区下洋育才路50号的房屋返还给朱秀花和黄成华。3、黄成华、俞礽龙承担本案诉讼费用。
原审判决认为，合法的买卖关系受法律保护。本案讼争的三明市三元区下洋育才路50号房屋，系黄成华于2000年11月7日向他人购买，为朱秀花与黄成华共同财产。2012年5月24日，朱秀花与黄成华签订的离婚协议书虽然约定该讼争房屋的产权一人一半，但在离婚后，朱秀花未向房产登记部门办理产权变更登记，该讼争产权未作变更，原产权登记人仍是黄成华。黄成华于2012年6月12日与俞礽龙签订《房地产买卖契约》，将讼争房屋出售给俞礽龙，因该房屋产权证上的所有权人登记为黄成华，俞礽龙有理由相信黄成华有权处理该房产，双方签订的《房地产买卖契约》内容并未违反相关法律的强制性、禁止性规定，合同内容对双方均有约束力。黄成华认为其将房屋出售并过户给俞礽龙是被俞礽龙所逼，但其未提供相关证据予以证明，对其主张不予采信。合同签订后，俞礽龙已将购房款全部支付给黄成华，且双方办理了产权登记变更手续，黄成华亦将讼争房屋交付给俞礽龙使用至今。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，俞礽龙取得该房产为善意有偿取得，其合法权益应受法律保护。本案讼争房屋的权利人现登记为俞礽龙，俞礽龙应为该讼争房屋的合法权利人。由于合同有效，对朱秀花要求确认二被告转让行为无效及将论争房屋返还给朱秀花和黄成华的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。朱秀花共有财产受到的侵害，可另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回朱秀花要求确认被告黄成华将位于三明市三元区下洋育才路50号的房屋转让给被告俞礽龙的行为无效的诉讼请求。二、驳回朱秀花要求被告俞礽龙将位于三明市三元区下洋育才路50号的房屋返还给朱秀花和被告黄成华的诉讼请求。案件受理费2810元，减半收取1405元，由朱秀花负担。
宣判后，上诉人朱秀花不服，向本院提起上诉。
上诉人朱秀花上诉称，一、本案实际上存在两个独立的房屋买卖合同关系，买卖标的物分别为一栋五层的楼房与一栋三层的楼房。原审判决回避该事实，系认定事实有误。被上诉人俞礽龙在原审中提供了2011年9月28日与黄成华签订的《购房协议》和2012年6月11日签订的《房地产买卖契约》，购房款分别为45万元和50万元，黄成华出具了收条，对该事实双方均予以确认。实际上2012年6月11日签订的《房地产买卖契约》所涉及的房屋早已拆除，双方买卖的是上诉人与黄成华将原房屋拆除后重建的一栋三层楼房。原审中，双方还提供了《申请报告》《收款收据》《购房协议》等证据，原审未予列明。二、黄成华于2011年9月28日出售给俞礽龙的五层楼房，并未取得建设规划许可证，也未取得任何审批手续，系违章建筑，黄成华与俞礽龙买卖违章建筑的行为应属无效。三、黄成华出售给俞礽龙的五层楼房的土地属于农村宅基地，双方买卖农村宅基地的行为应属无效。四、2012年6月11日黄成华与俞礽龙签订的《房地产买卖契约》所涉及的建筑物已拆除，实际买卖的是重建的一栋三层楼房，该房屋同样未取得建设规划许可证，也未取得任何审批手续，系违章建筑，双方的买卖行为应属无效。综上，原审认定事实错误，损害了上诉人的合法权益，请求二审撤销原判，改判确认黄成华将位于三明市三元区下洋育才路50号的房屋转让行为无效，并将该房屋返还给上诉人和黄成华。
被上诉人俞礽龙口头答辩称，其是根据房屋的现状进行购买，在购买时，黄成华向其提供了一系列的合法凭据，双方为此进行了房屋交易，双方的买卖关系是有效的。上诉人提出的违章建筑的理由不能成立。违章建筑应是行政程序认定的结果，在交易过程中，黄成华从未向其告知违章建筑的事实的相关证据，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人黄成华未作答辩。
经审理查明，上诉人对原审认定“2012年6月11日，黄成华瞒着朱秀花，与俞礽龙签订《房地产买卖契约》，……（房屋建筑面积45.47平方米）以125500元的价格出售给俞礽龙”的事实有异议，同时还认为原审遗漏了黄成华与俞礽龙于2011年9月18日签订的《购房协议》的事实。对原审查明的其他事实，上诉人及俞礽龙均无异议，本院对当事人没有异议的事实予以确认。
另查明，2011年9月18日，黄成华与俞礽龙签订了一份《购房协议》，协议约定：一、甲方黄成华自愿将坐落于育才路50号，于2002年3月29日在城关村交山地自建框架结构五层楼房共五套（两房一厅一厨一卫的房产出售给乙方俞礽龙），地基面积89.25㎡。二、双方协定出售价为人民币45万元，乙方一次性付清购房款，甲方于收到房款三日内将该房交给乙方。三、甲方必须把该房屋的所有相关资料的原件交给乙方（包括土地申请报告，土地缴费凭证，建房行政处罚决定书）。四、甲乙双方买卖成交后各不得悔约。当日，黄成华出具了收到购房款45万元的收条给俞礽龙。2012年6月11日，黄成华与俞礽龙又签订了《房地产买卖契约》，6月13日，黄成华出具了收到购房款50万元的收条给俞礽龙。6月26日，俞礽龙取得了房屋权属证书和土地使用权证，房屋产权证中记载建筑面积为45.47㎡，土地使用权面积62.53㎡，为城镇土地。俞礽龙实际占有和使用的房屋系黄成华重建的房屋，与其取得的房屋权属证书和土地使用权证面积不一致。房屋为相邻的前后两幢，前幢房屋为五层楼房，未办理房屋权属登记，后幢房屋系在原购房的土地上拆除重建的三层楼房。
还查明，2002年3月29日，黄成华向三元区城东乡城东村民委员会书面申请补办超地建房手续，并向城东村民委员会补交了超出面积补偿费1650元。
本院认为，根据本案查明的事实，黄成华与俞礽龙于2011年9月18日和2012年6月11日分别签订了《购房协议》和《房地产买卖契约》，黄成华出具了收到购房款的收条并将房屋交付俞礽龙占有使用的事实清楚，证据充分，本院予以确认。2011年9月18日黄成华与俞礽龙签订的《购房协议》中的五层楼房，上诉人未能提供证据证明该房屋系其所有，仅凭离婚协议中所作的房屋约定，主张该房屋系其所有证据不足。2012年6月11日黄成华与俞礽龙签订《房地产买卖契约》中涉及的房屋虽已被上诉人与黄成华拆除后重建为三层楼房，但原房屋产权权利人黄成华经过房管部门将原房屋的相关权属办理了转移登记，俞礽龙取得了原房屋的相关权属证。原房屋虽已被上诉人和黄成华拆除，原物已灭失，对于已不存在的房屋能否进行转移登记的行为，不属本案审查范畴。2012年5月24日，上诉人与黄成华办理了离婚登记手续，双方虽对房屋进行了约定分割，但未办理房屋产权变更登记手续，上诉人现仅凭离婚登记中的相关约定，以黄成华隐瞒上诉人，使其权利受到侵害为由主张黄成华转让相关房屋的行为无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人在上诉期间提出黄成华与俞礽龙买卖的房屋系违章建筑和占用农村宅基地问题，关于违章建筑物，应由行政部门依法作出认定，上诉人未能提供证据证明其主张。关于农村宅基地买卖问题，本案中，未有证据证明黄成华系城东村村民，且黄成华房屋的来源系向他人购买，重建后的房屋宅基地有部分土地性质为城镇土地。为此，上诉人主张黄成华与俞礽龙买卖农村宅基地和买卖违章建筑行为应属无效亦缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。上诉人基于主张房屋转让协议无效，而要求返还转让房屋的诉讼请求，无充分的法律依据。故上诉人要求确认房屋转让协议无效，要求相关房屋的诉讼请求，本院不予支持。原审认定事实基本清楚，处理并无不当。被上诉人黄成华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2810元，由上诉人朱秀花负担。一审案件受理费按原审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 青 华
审 判 员 陈 少 华
代理审判员 林 玮 玮
二〇一四年五月十九日
书 记 员 张丽莉（代）
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。