长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长经开民初字第01367号
原告：长春应化实验化工厂。住所：长春经济技术开发区。
法定代表人：邵卫红，该厂厂长。
委托代理人：赵建东，长春市朝阳区清和法律服务所法律工作者。
被告：长春市月明小型试验机有限责任公司。住所：长春经济技术开发区。
法定代表人：王艳阳，该公司经理。
委托代理人：徐旸，吉林阳光博舟律师事务所律师。
委托代理人：喻蜀吉，吉林阳光博舟律师事务所律师。
原告长春应化实验化工厂与被告长春市月明小型试验机有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月10日受理。本院受理后，依法组成合议庭，公�开庭进行了审理。原告长春应化实验化工厂的法定代表人邵卫红、委托代理人赵建东，被告长春市月明小型试验机有限责任公司的法定代表人王艳阳、委托代理人徐旸、喻蜀吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长春应化实验化工厂诉称：原、被告于2011年8月22日签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于浦东路办公楼中的三、四层，东侧及西侧库房归被告使用，租赁期为三年，自2011年11月1日至2014年10月31日止，租赁费给付方式为：第一年房租25万元，第二年房租28万元，第三年房租30万元。被告除给付第一年房租外，第二、三年房租被告未给付。现租赁合同到期，被告共欠原告租赁费58万元。第三年被告虽未全年使用承租房屋，但也没明确表示解除承租关系，原告暂放弃索要第三年全额租赁费30万元。综上，请求法院判令：被告给付2012年11月1日至2013�10月31日的房屋租赁费28万元。
长春市月明小型试验机有限责任公司辩称：答辩人不欠房屋租赁费。一、答辩人并非擅自违约搬走，而是因为承租房屋存在诸多问题，导致答辩人无法正常使用，因此答辩人在与被答辩人协商并达成一致后，与2013年11月末前搬离。二、承租期间，答辩人发现承租房屋存在许多问题，如供暖期暖气不热、棚顶漏雨、主电缆严重老化、消防不合格等严重问题，后经与被答辩人负责人协商，由于被答辩人拿不出该笔维修费用，由答辩人垫付维修资金，先后进行了棚顶漏雨维修、原电缆维修以及新电缆更换、楼内供暖设备维修等修缮工作，以上修缮人工费、材料费共计59592元。答辩人认为，租赁房屋的修缮义务在被答辩人，被答辩人应当提供能够正常使用的房屋，因此上述修缮费用应当由被答辩人承担。三、承租期间，因被答辩人无�支付水费、电费及采暖费，经与被答辩人协商，由答辩人先行垫付整个楼的水费、电费及采暖费，被答辩人承诺在租赁费中减扣，因此答辩人缴纳相关费用，具体为：水费从2012年6月至2013年9月，共计7727.80元；电费从2011年12月至2013年12月，共计192490.29元；2012年采暖费于当年10月30日缴纳，共计78588元，以上费用共计278806.09元，上述费用中扣除答辩人自己使用的部分，均应由被答辩人承担。四、2012年11月27日，被答辩人负责人黄卫星找到答辩人当时的法定代表人齐月明，称要为职工缴纳社保没有钱，向答辩人借款4万元，从房屋租赁费中扣除，由其本人亲笔书写了借款单并签字，该笔借款应当冲抵租赁费用。五、答辩人于2012年代缴供暖费并垫资维修了整栋楼的供暖设备后，冬季供暖仍不达标，室内温度最高9度，根本无法组织生产，因此于2012年底开始停产3个月，停产期�严重影响了生产及销售，且职工工资照常发放，三个月的停产损失具体为职工工资203568元，停产损失588218.01元。上述损失系租赁房屋不符合正常使用条件所致，应当由被答辩人给予赔偿。六、由于被答辩人出租房屋存在上述这些问题，故2013年5月17日答辩人与被答辩人协商后，决定于2013年底前搬离，发生人工费、雇车费67440元。因涉案房屋不符合使用条件，导致答辩人提前搬离，产生的上述费用应由被答辩人承担。七、开庭前被告又找到与原告签订的一份补充协议，该份协议明确记载因为原告的房屋不符合生产条件导致被告停产3个月的损失，以及承诺给被告经济补偿15万元。承认被告长期为原告缴纳电费、水费等费用，承诺被告承担水、电费总额的40％，被告维修的费用由原告承担。原告承诺在将房屋整体出租或整体转让后一次性补偿给被告人民币20万元。综上，请�驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2011年8月22日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于长春市浦东路办公楼中的三、四层及院里东侧库房约80平方米、院内西侧靠南侧库房外120平方米、车库60平方米，租赁期限5年，暂签订3年，从2011年11月1日起至2014年10月31日止，每一年房租为25万元，第二年房租为28万元，第三年房租为30万元，被告所用水、电及自建设施费用均由被告承担。合同签订后原告将涉案房屋交付被告使用。2013年5月17日原、被告签订《补充协议》，约定“鉴于双方在执行合同过程中发生如下事实：1、2012年冬季供暖不达标（室内温度最高7-9度），达不到正常生产的基本要求，导致停产近三个月；2、供电主电缆老化导致停电一周，现在还存有极大的安全隐患；3、楼顶防水虽经乙方（被告）多次维修仍然有漏水之处。为避免给乙方（被告）造成更多的经济损失，双方达成如下协议：1、乙方（被告）代甲方（原告）缴纳的供暖费78588元及发生的代缴款项在房费中折减；2、鉴于甲方（原告）仍无能力缴纳下一年的供暖费及维修供暖设施双方同意终止2011年8月22日签订的房屋租赁合同；3、乙方（被告）于2013年底前搬出；4、待甲方（原告）该处房屋转让时给予乙方（被告）一定的损失补偿”。2013年5月21日原、被告签订《补充协议》，约定“鉴于双方在执行合同过程中根据实际发生情况，再做以下补充协议：1、由于甲方（原告）供暖、供电达不到正常生产要求，导致乙方（被告）企业累计停产3个月，给乙方（被告）造成了重大经济损失，其中工人工资203568元、停工经营及生产损失588218元，经双方商议，甲方（原告）一次性付给乙方（被告）15万元经济补偿；2、乙方（被告）长期为甲方（原告）缴纳电费、水费等费用，乙方（被告）承担费用总额的40%，房屋水电维修费用由甲方（原告）承担。以上款项由房费中扣除。由于甲方（原告）急于将房屋整体出租或整体转让，乙方（被告）必须于2013年底搬出，乙方（被告）搬迁费用由甲方（原告）待房屋转让或整体出租后一次性赔偿乙方（被告）人民币20万元（包括修缮费和搭建费）”。另查明：一、自2012年11月1日至2013年10月31日期间被告就涉案房屋未向原告支付租赁费。二、2013年10月16日被告与案外人蔡洪光签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁蔡洪光的位于小南屯1100平方米房屋用于生产经营，租赁期限自2013年10月1日起至2023年10月1日止，该房屋已交付使用。
认定上述事实的证据有：两份房屋租赁合同、两份补充协议、蔡洪光的证人证言等。
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的�干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原、被告于2011年8月22日签订的《房屋租赁合同》约定被告租赁原告涉案房屋，原告也将涉案房屋交付给被告使用，被告确系自2012年11月1日至2013年10月31日期间就涉案房屋未向原告支付租赁费28万元，但原、被告在履行上述租赁合同过程中于2013年5月17日、2013年5月21日先后签订两份《补充协议》，对2011年8月22日签订的《房屋租赁合同》进行变更，原告虽对两份《补充协议》的真实性有异议，但上述协议中均加盖了原告公章，且原告也未向法庭提供证据证明其主张，故本院对上述两份《补充协议》的真实性予以确认，原告按变更前的《房屋租赁合同》要求被告给付28万元租金的诉讼请求因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告长春应化实验化工厂的诉讼请求。
案件受理费5500元由原告长春应化实验化工厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 黄 正 男
人民陪审员 张 帅
人民陪审员 王 晓 娜
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 陶�祥曦