沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初12004号原告：黄新利,女，汉族，1964年1月1日出生，住址：辽宁省抚顺市新抚区。被告：沈阳中驰房地产开发有限公司（组织机构代码证：79316342-3），住所地沈阳市和平区太原南街415号。法定代表人：胡定海，系该公司董事长。委托代理人：崔秀琳，系北京金城同达律师事务所律师。原告黄新利与被告沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年10月28日立案受理，依法由审判员盛雯独任审判，于2016年11月28日公开开庭进行了审理。原告黄新利、被告中驰公司委托代理人崔秀琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄新利诉称:原告于2011年3月25日购买被告位于沈阳市和平区南五马路3号816写字间，建筑面积为42.97平方米，原告在付完所有房款后，于2011年3月25日取得正式发票，并于2011年9月30日入住，入住一年后被告没有按合同约定办理产权证，原告直至2016年8月26日才得到产权证，因此，原告要求被告按《商品房买卖合同》第十五条约定赔偿原告违约金共计人民币10548元。诉讼请求：请法院依法判令沈阳中驰房地产开发有限公司违反《商品房买卖合同》（合同编号：E1101142111）第十五条之约定，要求被告赔偿违约金10548元人民币。诉讼费由被告承担。被告中驰公司辩称：首先，购房合同约定办理房产证的时限为交房后360日内××将办理权属登记所需××提供的资料报房产局备案，因此，自2011年9月30日交房后，原告于2012年9月29日即应知晓其产权证办理发生逾期，并应于2014年9月29日前提起诉讼，现原告于2016年才起诉，已经超过诉讼时效，法院至少对于立案日前超过两年以外的违约金不予支持。其次，关于计算逾期办房产证违约金的起算时间。原告以实际交房日为逾期办证违约金的起算时间是错误的，办证期限的截止时间为2012年9月29日，考虑到原告尚未在诉讼时效内起诉，因此，即使法院支持两年以内的逾期办证违约金，也只能自2014年10月28日即立案日前两年时起算。再次，从房产局的情况和和平区法院其他案件查明的情况可知，诉争房产已于2016年3月24日完成产权初始登记，足以证明开发单位在此是已经将办理产权所需资料全部提交完毕。因此，逾期办证违约金只应计算至2016年3月24日。综上，原告的部分诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予驳回。经审理查明：2011年9月28日，原告黄新利（××）与被告中驰公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的沈阳市和平区南五马路3号816室的房屋，总房款361235元。该房建筑面积为42.98平方米。第八条第一款约定“××应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……”；第十五条约定“××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××不退房，××按日向××支付万分之零点贰已付房价款的违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告按照合同约定支付了房屋价款，被告于2011年3月25日向原告出具了购房发票，并于2011年9月28日向原告交付了商品房准住通知单及诉争房屋。原告于2016年8月26日取得诉争房屋所有权证书。另查明，经本院至沈阳市房产局依法查询，被告于2016年3月24日取得诉争房屋初始登记批复。上述事实，有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、《购房发票》、《房屋准住通知单》、《楼盘产权信息查询》及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。关于原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求。原告已经按照合同约定将购房款交付给被告，被告亦应按照约定履行为原告办理诉争房屋所有权证的义务。本案中，被告于2011年9月28日将房屋交付原告使用，根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应在房屋交付使用后360日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故被告最迟应在2012年9月22日前将涉诉房屋的办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。而被告取得初始登记批复日期为2016年3月24日，原告取得房屋所有权证的日期为2016年8月26日。因此，被告未在《商品房买卖合同》约定的时间内为原告办理房屋所有权证已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担逾期办理房屋产权证的违约责任；关于违约金的计算标准，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，应从其约定。关于计算违约金的期间，原告主张自2012年9月30日起至2016年8月26日止，而庭审中，被告抗辩原告主张的期间其中部分已过诉讼时效，被告予以认可的期间是2014年10月28日起至2016年3月24日止。因原告的诉请，属债权请求权，适用二年诉讼时效期间的规定。根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间2年。法律另有规定的除外。”的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。因原、被告在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效应按日分别计算。结合本案在《商品房买卖合同》中约定的办理诉争房屋所有权证的时间为2012年9月22日前，而被告取得诉争房屋初始登记批复的时间是2016年3月24日，及原告提起诉讼的时间是2016年10月28日，根据上述法律规定，本院对自2014年10月28日至2016年3月24日期间的逾期办证违约金予以支持，对于原告主张的其他期间的违约金因已超过诉讼时效，本院不予支持，对被告的抗辩主张本院予以采信。虽庭审中，原告提交通话录音一份，拟证明曾向被告主张过逾期办证违约金，但被告对该证据并不予认可且该录音资料是于2016年9月1日录制的，原告提供的该证据并不能证明本案曾存在诉讼时效中断的情况。故被告应给付原告自2014年10月28日至2016年3月24日期间的逾期办证违约金共计3706元（361235元X0.00002X513天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄新利支付逾期办证违约金3706元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告黄新利的其他诉讼请求。案件受理费32元（原告已预交、已减半），由被告沈阳中驰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 盛 雯二〇一六年十二月五日书记员 陈荟茹本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间2年。法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。