重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝04民终1819号
上诉人(原审原告)：重庆市六顺房地产开发有限公司，住所地：重庆市铜梁区东城街道办事处金砂支路66号（北城蓝湖）1幢1-商1-1。
法定代表人：陈后财，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张贤，重庆中钦（秀山）律师事务所。
委托诉讼代理人：赖兴举，重庆渝大�师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道建设路54号。
法定代表人：李秀莲，该公司总经理。
被上诉人(原审被告)：吴碧先，女，1949年11月13日出生，汉族，住秀山土家族苗族自治县。
委托诉讼代理人：杨斌，重庆市秀山县城镇法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市六顺房地产开发有限公司（以下简称六顺公司）因与被上诉人重庆市秀山新动力房地产开发有限责任公司（以下简称新动力公司）、吴碧先确认合同无效纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院(2016)渝0241民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人六顺公司的委托诉讼代理人张贤、赖兴举，�上诉人王凤及委托诉讼代理人杨彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
六顺公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由新动力公司、吴碧先负担。事实及理由：1.六顺公司于2015年3月10日通过招拍挂程序取得了“温州商业城二期A组团”项目的国有土地使用权，于2015年7月20日取得《建设工程规划许可证》，于2015年11月16日取得《建设工程施工许可证》，于2016年1月11日取得《预售许可证》，是涉案项目的唯一合法主体，只有六顺公司有权出售“温州商业城A组团瑞都国际”的房产。2.新动力公司与吴碧先系基于债务关系而签订《商品房买卖合同》，以作为债务的担保，双方无买卖商品房的意思表示，双方之间是民间借贷法律关系，不存在商品房买卖合同关系。3.签订《商品房买卖合同》时，新动力公司未取得涉案项目的相应手续，亦未取得标的物的所有权。之后，六顺公司与新动力公司签订的《房地产合作开发协议书》（以下简称《合作协议》）及《房地产合作开发补充协议》（以下简称《补充协议》），因签订该协议的双方当时均未取得项目的土地使用权、及协议约定六顺公司领取固定利益违背了“利益共享、风险共担”的基本原则而无效，新动力公司亦未取得涉案项目的土地使用权，且《合作协议》及《补充协议》也未约定新动力公司的行为对六顺公司具有约束力，新动力公司与吴碧先签订《商品房买卖合同》销售房产的行为系无权处分，该《商品房买卖合同》无效。4.《商品房买卖合同》约定价格过低，且根据合同相对性原则，合作开发是内部关系，对外没有约束力，吴碧先只能向新动力公司主张权力。
吴碧先辩称：1.新动力公司与吴碧先2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效；2.新动力公司系温州商业城A组团“瑞都国际”项目的开发人及权利人，六顺公司与新动力公司是合作开发关系，应共同对吴碧先的《商品房买卖合同》承担法律责任。
新动力公司未提交答辩意见。
六顺公司向一审法院起诉请求：确认新动力公司与吴碧先2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》无效，由新动力公司、吴碧先承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：六顺公司和新动力公司均为依法成立的房地产开发企业，秀山“温州商业城二期A组团”为秀山温州商业城二期工程的一部分，新动力公司于2001年5月18日获得该项目的《建设用地规划许可证》，于2001年10月获得《建设用地批准书》，编号为（2001）用地字第03号，建设面积为17000㎡，2007年5月再次获得该地的《建设用地批准书》，编号为（2007）秀国用地字第007号，用地面积依然�17000㎡，2012年11月9日秀山县人民政府颁发的《建设用地批准书》将用地面积变更为3198㎡，编号为（2012）秀国用地字049号，并在备注“原建设用地批准书编号为（2007）秀国用地字第007号作废”。2014年9月13日，新动力公司与吴碧先签订了《商品房买卖合同》，约定新动力公司将温州商业城A组团“瑞都国际”A幢8楼1号房屋出售给吴碧先。2014年12月15日，六顺公司与新动力公司签订《合作协议》及《补充协议》，就双方合作开发事宜的权利义务进行了约定。2015年3月5日，新动力公司向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局提交了《关于解决“十字街温州商业城二期A组团”项目事宜的说明》，明确“我公司开发的十字街温州商业城二期A组团项目，由于缺乏资金等原因，现已无力继续开发。经向县政府汇报，县政府为了手续合法规范，对该地块进行了挂牌出让程序。现我公司已与六顺公司达成协议，由六顺公司负责开发此项目，并负责该项目原拆迁户安置事宜”。同日，六顺公司和新动力公司共同向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局出具《承诺书》一份，明确“兹有新动力公司由于资金原因，已无力继续开发十字街温州商业城二期A组团项目。……我公司已与六顺公司达成协议，由其负责继续开发此项目，现国土局已挂牌出让此项目地块，为了项目的顺利进行，我们申请由六顺公司直接报名并取得项目的《国有土地使用权证》……”。2015年7月20日，六顺公司取得了秀山土家族苗族自治县规划局颁发的《建设工程规划许可证》，同年11月16日获得了《建设工程施工许可证》。2016年1月11日，六顺公司获得了秀山温州商业城A组团项目的《预售许可证》，同年4月18日对该证进行了变更换证。
一审法院认为，本案的焦点在于六顺公司与新动力公司在“温州商业城二期A组团”项目上的关系及吴碧先与新动力公司签订《商品房买卖合同》的效力，现评议如下：
六顺公司与新动力公司于2014年12月15日签订的《合作协议》及《补充协议为双方的真实意思表示，系双方为“就温州商业城二期A组团商住楼开发建设项目合作事宜”达成的协议。2016年8月6日，六顺公司与新动力公司签订《协议书》，约定解除2014年12月15日双方签订的《合作协议》及《补充协议》，因根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条（二）项“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录、或者经过公正、登记的书证其证明效力大于其他书证、视听资料和证人证言”之规定，《合作协议》及《补充协议》来源于秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局保存的档案，其效力明显高于《协议书》；�之，2016年8月6日，六顺公司与新动力公司签订《协议书》，为本案一审第二次开庭前，其解除《合作协议》及《补充协议》的内容，具有明显的排除他们权利的内容。故，该证据不能否定“温州商业城二期A组团”为六顺公司与新动力公司合作开发的项目，六顺公司与新动力公司关于“温州商业城二期A组团”项目为合作开发关系。
关于吴碧先与新动力公司签订《商品房买卖合同》的效力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，尽管“温州商业城二期A组团”项目现归于六顺公司名下，但基于其与新动力公司为合作开发关系，应当认为该项目取得预售许可�明后，吴碧先与新动力公司签订的《商品房买卖合同》有效。另外，关于六顺公司认为房屋以明显低价售予吴碧先的问题，未举示证据证明该主张成立，且即使明显低于市场价处置财产的合同也不必然导致合同无效。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十七条之规定，判决:驳回重庆市六顺房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由重庆市六顺房地产开发有限公司负担。
二审中，六顺公司向本院提交了签注“作废”的来源于新动力公司的由吴碧先与新动力公司2013年8月8日签订的《借款协议书》、《房屋抵押协议�》、2014年10月8日吴碧先与新动力公司签订的《商品房买卖合同》，证明本案2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》本质是借款，吴碧先借款10万元给新动力公司，以房屋担保借款。
吴碧先质证，对证据的真实性无异议，但借款与买房合同是分开的，没有关联，不能达到六顺公司的证明目的。
本院经审查认为，《借款协议书》、《房屋抵押协议书》及《商品房买卖合同》均被标注“作废”，不能证明吴碧先与新动力公司因此存在有效借款关系，与本案无关联，不能达到六顺公司的证明目的，本院不予采信。
本院二审查明的事实同于一审法院查明的事实。
本院认为，本案系非合同当事人六顺公司要求确认新动力公司与吴碧先于2014年9月13日签订的《商品房买卖合同》无效而形成的确认合同无效纠纷。二审中，双方当事人争执的焦点在于案涉《商品房买卖合同》的性质及效力，现就此分析认定如下：
一、案涉《商品房买卖合同》的性质
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，新动力公司与吴碧先签订的案涉《商品房买卖合同》的形式及内容，符合法律关于商品房买卖合同性质和要求的规定。而六顺公司关于案涉合同实质为吴碧先与新动力公司之间借款担保的主张。一方面，作为合同当事人的吴碧先已经明确表示了其签订案涉合同系购买商品房的意思，作为合同当事人的新动力公司，亦未于本案中表示其签订该合同的意思表示不真实，六顺公司关于买卖商品房不是涉案合同当事人的真实意思的上诉理由无据不能成立；另一方面，案涉合同的内容本身，不能体现担保借款的意思，而六顺公司也未提供有效证据证明，该合同签订时吴碧先与新动力公司之间存在有效借款关系。故，六顺公司的该主张不能成立，本院不予支持，案涉《商品房买卖合同》的性质属于商品房买卖合同，原审对此定性正确，本院予以确认。
二、案涉《商品房买卖合同》的效力
因本案起诉前，秀山温州商业城A组团项目获得了《预售许可证》，涉案商品房不属于禁止买卖的标的物，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之�定，案涉《商品房买卖合同》不因签订时未取得商品房预售许可证明而无效。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，新动力公司在签订合同时是否享有涉案商品房的物权，涉及《商品房买卖合同》能否履行，不影响该合同的效力。至于六顺公司是否享有涉案商品房物权及其与新动力公司的关系，不影响案涉《商品房买卖合同》效力的认定，不属于本案审查范围，本院不予审查评判，一审对六顺公司与新动力公司之间的关系进行评判不当，本院在此予以明确。而《商品房买卖合同》的约定价格，属于合同当事人依意思自治处分范围，不涉及他人利益，不影响合同效力的认定。由此，《商品房买卖合同》系吴碧先与新动力公司的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，原审认定其有效并无不当，本院予以确认。六顺公司关于案涉《商品房买卖合同》无效的理由均不成立，相应上诉请求本院不予支持。
综上，六顺公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由重庆市六顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 玉
审判员 刘文玉
审判员 万永福
二〇一六年十二月二十一日
书记员 谢 一