辽宁省普兰店市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）普民初字第4842号
原告：中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地普兰店市商业大街92号。
负责人：李某某，系该行行长。
委托代理人：姜某某，男，1963年10月21日出生，汉族，系该行职员，住普兰店市。
委托代理人：张某，男，1967年10月4日出生，满族，系该行职员，住普兰店市。
被告：刘某，男，1993年8月18日出生，满族，农民，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。（缺席）
被告：大连盛麟房屋开发有限公司，所在地普兰店市铁西6号1层8号。
法定代表人：吴某某，系该公司执行董事。
委托代理人：卢某某，系辽宁宏展律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告刘某、大连盛麟房屋开发有限公司为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行的委托代理人姜某某、张某，被告大连盛麟房屋开发有限公司的委托代理人卢某某到庭参加诉讼。被告刘某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告刘某、大连盛麟房屋开发有限公司（以下简称盛麟公司）于2012年11月21日签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告刘某发放购房贷款280000元，期限30年。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，即执行年利率5.5675%，直至借款到期日。还款方式为等额本息还款，还本付息日为每月21日。借款人未按双方约定期限归还借款本息的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，即执行年利率为8.35125%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。合同中还约定，对借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告盛麟公司作为保证人愿意为被告刘某自2012年11月21日起至2042年11月20日止在原告处的贷款28万元提供连带责任保证担保，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。同时该合同约定，被告刘某名下的位于普兰店市铁西路108号1单元10层4号、建筑面积为78.01平方米的房产，为其在原告处办理的贷款280000元提供抵押担保。抵押担保的范围以抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及贷款人实现债权的一切费用。原告于2012年11月21日向被告刘某发放借款本金280000元。该合同于2012年11月21日在普兰店市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。原告为被告刘某发放的贷款，被告未按期偿还，剩余部分贷款虽未到期，但被告刘某从2014年5月21日起至2014年10月21日已连续6期未履行还本付息义务，逾期贷款本金1987.22元、欠息7368.91元。依据合同约定，对被告刘某未按约定按期足额偿还借款，保证人盛麟公司未履行保证担保义务，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。故原告诉至法院，要求：1、解除原告与二被告于2012年11月21日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告刘某偿还借款本金274660.25元及利息（自2014年5月21日始至全部本息还清日止按年利率5.5675%计算）、罚息（自2014年5月21日始至全部本息还清日止按年利率8.35125%计算）、复利（应还未还利息自2014年5月21日始至全部本息还清日止按8.35125%计算）；3、确认原告对被告刘某位于普兰店市铁西路108号1单元10层4号房产（建筑面积为78.01平方米）享有优先受偿权；4、诉讼费由被告承担；5、被告盛麟公司对上述第二项和第四项诉讼请求承担连带保证责任。
被告刘某未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。
被告盛麟公司辩称：不同意原告对第二被告的诉讼请求。我们的意见是本案第二被告同意在原告实现抵押物权以后对不足部分承担保证责任，不同意原告对我们的直接起诉。原告陈述的基本事实与理由是正确的，应当抵押物权先实现，抵押物权不足的部分我们再进行承担。
经审理查明：2012年10月25日，被告刘某购买被告盛麟公司商品房一套，该房屋位于普兰店市铁西路108号1单元10层4号，建筑面积78.01平方米的。除首付125652元外，余款280000元办理商业贷款。
2012年11月21日，原告与被告刘某、盛麟公司三方签订编号为×××号《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告刘某提供贷款金额280000元整，用途为购买房产，贷款期限为2012年11月21日至2042年11月20日，共360个月，还款方式为等额本息还款法。被告刘某以所购房屋作为贷款抵押。被告盛麟公司为涉案借款提供保证担保。合同第10.1条约定保证方式为连带责任保证。10.1.2条约定：保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定的确定由借款人和保证人承担的延期履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.3条约定：保证期间为借款到期日起两年。第10.2.1约定：抵押人与抵押共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延期履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。第12.4条约定：对借款人未按约定按期足额偿还借款本息，原告有权停止发放贷款，提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。第34条约定：抵押物位于普兰店市铁西路108号1单元10层4号，建筑面积78.01平方米。第37条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。
合同签订后，原告与被告刘某于2012年11月21日在普兰店市房地产管理处办理预购商品房抵押权预告登记，登记证编号为普房预普他证字第20126151号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告刘某。2012年11月21日，原告向被告刘某发放一手房贷款，借款本金280000元。涉案商品房现仍未办理产权登记。
被告刘某从2014年5月21日起已连续6期未履行还本付息义务，逾期贷款本金1987.22元、欠息7368.91元。原告提供在中国农业银行核心业务系统里打印的清单，证明截止2014年12月11日被告尚欠原告贷款本金总额为274660.25元，已到期本金是2323.82元，利息是8484.35元，罚息是60.07元，未到期本金是272336.43元，复利是218.50元。
另查，本案原告系在庭审中增加要求解除原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本案开庭时间为2014年12月12日。
本院所确认的上述事实，有原告提供的被告身份证及户口薄复印件、商品房买卖合同、《个人购房担保借款合同》、房屋预告登记证、个人借款凭证、中国农业银行核心业务系统中打印的清单、被告刘某贷款还款流水单及原、被告当庭陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经本院开庭质证和审查，可以采信。
本院认为：原告与被告刘某、大连盛麟房屋开发有限公司三方签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告刘某未按合同约定的期限及时履行还本付息的义务，长期拖欠多笔到期借款本息，原告有权解除合同，要求被告偿还到期和未到期的全部贷款本息。故对原告要求解除编号×××号《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除日期应为被告收到原告要求解除合同的请求之日即2014年12月12日。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案，原告与被告刘某对借款利息、罚息、复利的约定，不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告已经向被告发放了280000元贷款，被告刘某除已偿还本金及利息外，余欠本金274660.25元，故对原告要求被告刘某偿还（截止2014年12月11日）借款本金274660.25元及利息8484.35元、罚息60.07元、复利218.50元及自2014年12月12日始至款项付清日止按×××号《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。
被告刘某以所购房屋为贷款设定抵押，系其真实意思表示，且办理抵押登记，被告刘某违约不能偿还到期本息，损害了原告合法权益，故原告要求对被告刘某位于普兰店市铁西路108号1单元10层4号抵押房产（建筑面积78.01平方米）在其抵押担保价值范围内享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
至于被告盛麟公司辩称其应在原告实现抵押物权后对不足部分承担保证责任一节，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案，《个人购房担保借款合同》第10.1条已经明确约定保证方式为连带责任保证，且10.1.2条约定：保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定的确定由借款人和保证人承担的延期履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。故对被告盛麟公司的该项抗辩意见，因无事实和法律依据，本院不予采信。对原告按照合同约定要求被告盛麟公司承担连带责任保证，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故被告盛麟公司承担保证责任后，可向被告刘某追偿。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第三十四条一款一项、第四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行与被告刘某、大连盛麟房屋开发有限公司签订的编号为×××号《个人购房担保借款合同》于2014年12月12日解除；
二、被告刘某于本判决生效后十日内偿还欠原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金274660.25元、利息8484.35元、罚息60.07元、复利218.50元（自2014年12月12日至款项付清之日止，按照双方签订的编号为×××号《个人购房担保借款合同》约定的利息、罚息、复利计算）；
三、原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行对被告刘某设定抵押的位于普兰店市铁西路108号1单元10层4号（建筑面积78.01平方米）的房屋在其抵押担保价值范围内享有优先受偿权；
四、被告大连盛麟房屋开发有限公司对本判决主文第二项给付内容承担连带偿还责任；
五、被告大连盛麟房屋开发有限公司承担保证责任后，可向被告刘某追偿。
一审案件受理费5420元（原告已预交），由被告刘某承担，被告大连盛麟房屋开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 王 辉
代理审判员 胡 爽
代理审判员 车延滔
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 邹晓梅