湖北省大悟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂大悟民初字第00515号
原告吴怀连。
委托代理人姜华，湖北勤才律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人胡志强，大悟县河口法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被告田必学。
委托代理人张良英，湖北维思德律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、变更诉讼请求，代为调解。
被告田必平。
委托代理人张良英，湖北维思德律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、变更诉讼请求，代为调解。
被告蒋祖清。
委托代理人张良英，湖北维思德律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、变更诉讼请求，代为调解。
第三人田自荣。
委托代理人詹定东，湖北成和诚律师事务所律师。代理权限为一般代理。
原告吴怀连诉被告田必学、田必平、蒋祖清确认合同效力纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理后，田自荣以第三人身份申请参加本案诉讼，本院依法组成由审判员夏轲担任审判长、审判员张晓东、人民陪审员张俊文参加评议的合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告吴怀连及其委托代理人姜华、胡志强，被告田必学及委托代理人张良英，被告田必平、蒋祖清的委托代理人张良英，第三人田自荣的委托代理人詹定东到庭参加了诉讼，本案现已审�终结。
原告吴怀连诉称，2010年5月之前的四年中，原告一直租赁被告位于大悟县河口镇南河街37号的部分房屋，该处房产的登记户主为田正书（田正书已于2002年6月5日死亡）。被告田必学、田必平系田正书之子，被告蒋祖清系田正书之妻，三被告多次协商将上述房屋出售给原告。2010年5月10日，原、被告共同邀请案外人韩某在被告田必平家中起草买卖房屋契约，并邀请河口镇红星社区主任刘某、罗某及邻居田某等人参加合同签订，被告现场打电话征求被告蒋祖清同意后与原告签订了《买卖房屋签约》。合同签订后，原告按合同付清了购房款420000元，被告田必学、田必平向原告交付了房屋的房产证和土地登记使用权人为田必学的土地使用证，并将房屋全部交付给原告。原告在签订协议至今，已在该房子中居住近四年，期间被告蒋祖清多次从外地回来，在协议签订后一�月，被告蒋祖清还回来将一些杂物当废品卖掉了。被告蒋祖清虽未在合同中签字，但其委托田必学、田必平的行为属表见代理卖房行为，且对被告田必学、田必平卖房行为知情，合同是合法有效的。原告在2013年办理了该房屋的土地使用证过户手续，在之后办理房产证过户时，被告蒋祖清提出反悔，多次到原告家中闹事，使原告无法办理房产证变更登记。为维护原告合法权益，请依法确认原、被告签订的买卖房屋契约合法有效，判令被告同原告共同办理河口镇南河街37号（现南河街9号）房产证过户登记手续，被告立即将放在原告家三楼的东西搬走。
原告吴怀连为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
一、原告吴怀连的身份证复印件一份。证明原告吴怀连的身份情况；
二、大悟县公安局河口派出所出具的户籍证明复印件两份及户籍信息表一份。证明被告田必�、田必平、蒋祖清的身份情况及被告田必学、田必平、蒋祖清与田正书的身份关系；
三、大悟县公安局河口派出所出具的田正书户口注销证明复印件一份。证明田正书于2002年6月5日死亡；
四、2010年5月10日，原告吴怀连与被告田必学、田必平签订的《买卖房屋契约》复印件一份。证明原、被告买卖大悟县河口镇南河街37号房屋，签订房屋买卖合同的事实；
五、2010年5月11日，吴怀连与田某签订的《买房临界协议》一份。证明原告吴怀连与被告田必学、田必平在签订买卖房屋协议后，原告吴怀连与邻居田正禄对所买卖房屋涉及的相邻权进行了处理；
六、大悟县房产管理处于1992年1月4日颁发给田正书的房屋所有权证复印件一份。证明大悟县河口镇南河街37号的房屋登记所有权人为田正书；
七、大悟县人民政府于2013年11月29日颁发给吴怀连的土地使用证复印件一份，�怀连于2013年11月26日在大悟县地方税务局第三分局缴纳房屋买卖契税、印花税发票复印件一张。证明大悟县河口镇南河街37号房屋的土地使用权人已变更为吴怀连；
八、登记土地使用者为田自更的土地使用证复印件一份，大悟县国土资源局河口国土资源所于2014年8月8日在复印件上加盖公章。证明大悟县河口镇南河街37号房屋原登记权利人为田自更的土地使用证已过户给吴怀连；
九、原告吴怀连申请大悟县人民法院对证人田某制作的调查笔录一份。证明原、被告签订房屋买卖合同时证人田正禄在场，为共用山墙分摊费用的事，被告田必学当时给被告蒋祖清打过电话，被告蒋祖清对买卖房屋的事是应该知道的；被告蒋祖清原来每年清明节回来向吴怀连收取租金，自从该房屋卖给吴怀连后被告蒋祖清再没有回来向吴怀连收取过租金；证人还与吴怀连签订了共山墙的协议；证人因为事情比较多，不能出庭作证；
十、证人韩某出庭作证的证人证言一份。证明内容：房屋买卖契约当时执笔的是我，卖房协议以及价格已经协商好了，主要是田正禄和姓陈的山墙问题，田氏兄弟就山墙问题还打了电话给他的姐姐，请示了他的母亲，每次遇到需要协商的问题，田氏兄弟就在外面打电话后，然后进来回话；
十一、证人吴某甲出庭作证的证人证言一份。证明内容：写合同那天，具体时间记不清楚，下午五点，我从吴怀连家过路，吴怀连说要买房子，让我到他家陪酒吃饭。当时与田正禄在谈共山墙的问题，要田氏兄弟补偿山墙费，从八千谈到六千，田氏兄弟就打电话给他姐姐，因为他母亲住在十堰他姐姐家，这是第一个电话，隔壁陈仕保的房子比田氏兄弟的房子还要晚，为与陈仕保山墙他打了第二个电话；
十二、证人刘某出庭作证的证人证言�份。证言内容：2011年5月，田某邀请我们去吃晚饭，他隔壁的房子要卖，还有我们社区的主任罗某、肖某，吃完晚饭签的合同，主要是叫我们去做个见证，当时还有同志对田必学说，卖房子不是小事，签了合同就不能反悔；
十三、证人吴某乙出庭作证的证人证言一份。证言内容：我在原告房子那块收购废品，在前年，有个卖房子的六十多岁的婆婆，叫我到原告现在住的那个房子里收废品，废品卖了二百元钱。
被告田必学、田必平在法定的期限内未向本院提交书面答辩状，其委托代理人庭审时口头辩称，卖房的原因是田必学做生意失利，田必学回家办贷款没有成功，原告吴怀连劝田必学把房子卖给他，被告田必学、田必平在没有征得母亲蒋祖清同意的情况下，私自将房子以420000元卖给了原告。土地使用证过户田必学也没有签字，也没有经过其他继承人签字，买卖�屋的合同是无效的。
被告田必学、田必平为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
一、被告田必学、田必平的户籍证明两份。证明两被告的身份情况；
二、买卖房屋契约复印件一份。证明该契约上没有被告蒋祖清、第三人田自荣的签名，契约不是合法有效的；
三、土地登记簿复印件一份。证明土地登记权利人原来是田自更，现登记为吴怀连，吴怀连变更登记是不合法的，变更登记都是吴怀连签的字。
被告蒋祖清在法定的期限内未向本院提交书面答辩状，庭审时其委托代理人口头辩称，被告蒋祖清在外地居住，房租每年由田必学、田必平回来向吴怀连收取，田必学、田必平每年都说租金收了，直到今年蒋祖清回来养病，吴怀连不让进门，才知道房子卖给了吴怀连，被告不同意卖房子。
被告蒋祖清没有向本院提交证据。
第三人田自荣的委托代理人庭审时�头述称，本案诉争房屋系第三人田自荣及被告田必学、田必平的父亲田正书、母亲蒋祖清于1993年前所建，2002年父亲田正书在未留下任何遗嘱即死亡，因母亲蒋祖清身体健康，田自荣及被告田必学、田必平、母亲蒋祖清未对此房屋进行分割、继承。现因原告吴怀连起诉被告田必学、田必平、蒋祖清，田自荣才得知房屋在自己不知情的情况下被卖掉。第三人是该房屋的共同共有人，被告田必学、田必平无权处分该房屋，请求人民法院确认吴怀连与田必学、田必平签订的《买卖房屋契约》无效，判令吴怀连在判决生效后三日内将大悟县河口镇南河街37号房屋返还给第三人。
第三人田自荣为支持其陈述理由，向本院提交了如下证据：
大悟县河口镇烟墩村村民委员会出具的证明一份。证明田自荣的主体身份以及证明本案诉争房屋属遗产，田自荣是第一顺序继承人。
经庭�质证，原告吴怀连举证一、二、三，被告田必学、田必平举证一，相对各方均无异议，本院予以认定。
三被告对原告吴怀连提交的证据四至证据十三有异议，被告田必学、田必平认为证据四房屋是田必学、田必平私自卖的，被告蒋祖清认为证据四合同是无效的，侵犯了自已的继承权；三被告认为证据五不能证明其证明目的，对真实性、关联性、合法性有异议；三被告认为证据六房屋是蒋祖清与田正书的共同财产；三被告对证据七的合法性有异议，认为没有经过所有合法继承人的签字；被告田必学、田必平对证据八证明目的有异议，因田必学是长子所以代为登记；被告蒋祖清认为证据八房屋是自己与田正书的共同财产；三被告对证据九的质证意见是：证人田某应当出庭，证言好多都是推测的语言；被告田必学、田必平认为原告提交的证据十，两被告没有给蒋祖清打电话，被告蒋祖清认为此证据不能证明自己知道这个事；三被告认为证据十一中的证人证言不能认定通话人是蒋祖清或田自荣，事实上被告也没有打过电话；三被告对证据十二的证人证言有异议，证人证言不能证明其目的；三被告认为证据十三证人证言与本案没有关系，不能证明原告的证明目的。
第三人田自荣对原告吴怀连提交的证据四至证据十三有异议，认为证据四真实性没有异议，但对证明目的有异议，正好证明房子是继承的房子，田自荣不知道房子已经卖了；认为对证据五的真实性没有异议，没有看到原件，但对证明目的有异议；认为证据六是真实的，但对证明目的有异议，该证据可以证明房屋是遗产，被告田必学、田必平无权处分；认为证据七、八的真实性没有异议，对合法性有异议，土地过户手续没有三被告及第三人的签字；认为证据九证人应当出庭�且调查笔录只有被调查人签字，没有调查人签字，调查内容正好证明田自荣不知情；对证据十证人证言有异议，证人证言全部是听说，不是直接证据，不能证明第三人知晓原告与两被告的买卖关系，签协议那段时间，田自荣和蒋祖清不在一起；认为证据十一证人证言大多是推测，第三人没有接到第一、二被告的电话；认为证据十二不能证明其证明目的；认为证据十三证人证言与本案没有关系，不能证明原告的举证目的。
原告吴怀连对被告田必学、田必平提交的证据二、三有异议，对证据二真实性没有异议，认为证据二的证明目的不明确，该证据不能证明被告举证目的；认为证据三证据系复印件，真实性无法考证，不能证明田自更的签名是伪造或代签的。第三人田自荣对被告田必学、田必平提交的证据二、三没有异议。
原告吴怀连对第三人田自荣提交的证据一有�议，认为该证据缺乏真实性，身份关系不能用该证据来证明，内容有瑕疵，不能证明本案涉及财产的关联性，田自荣出嫁后不住河口镇烟墩村。被告田必学、田必平、蒋祖清对第三人田自荣提交的证据没有异议。
对上述有争议的证据，经合议庭审查，本院认为：原告举证四与被告田必学、田必平举证二相同，证明原告吴怀连与被告田必学、田必平在2010年5月10日就买卖位于河口镇南河街37号房屋协商一致并签订房屋买卖合同的事实，关于合同的效力问题本院将在本院认为中作出阐述；原告举证五，结合证据九，可以证实原告吴怀连在购买房屋后因处理相邻山墙问题与邻居田某达成了协议；原告举证六、七、八可以证明本案诉争房屋位于大悟县河口镇南河街37号，该房屋原登记所有权人为田正书，该房屋原土地使用权人为田自更，现土地使用权人已变更登记为吴怀连；原告举证九系本院调查人员制作的调查笔录，应予采信；原告举证十、十一可以证明2010年5月10日晚，原告吴怀连、被告田必学、田必平就买卖河口镇南河街37号房屋签订契约，被告田必学向原告及在场相关人员宣称，因出售房屋和与左右两家山墙问题向其姐姐、母亲打电话进行了沟通；原告举证十二、十三应结合审理情况作出综合认定。被告田必学、田必平举证三土地登记簿系复印件，无法与原件核对，被告要证明原告吴怀连变更土地使用权程序不合法，仅凭该证据尚不充分。第三人田自荣所举证据，结合庭审当事人陈述，当事人均对田自荣与三被告的身份关系未提出异议，所以对该证据本院予以采信。
根据本院确认的上述有效证据，结合庭审情况，本案的基本事实是：本案诉争的位于大悟县河口镇南河街37号房屋（房屋结构为前面三间二层，中间有院子，后面三间三层）的原房屋登记所有权人为田正书，土地使用权登记人为田自更。田正书与被告蒋祖清系夫妻关系，田必学、田必平、田自荣系田正书与蒋祖清子女，田正书于2002年6月5日死亡。2006年，原告吴怀连与被告蒋祖清达成口头协议，原告吴怀连承租位于大悟县河口镇南河街37号房屋的一楼居住。2010年5月10日，原告吴怀连与被告田必学、田必平签订《买卖房屋契约》，约定原告吴怀连以420000元购买全部房屋，买卖房屋转让手续由双方共同办理，原告吴怀连在付清第一期房款后被告将房屋两证交付原告。协议签订时，双方邀请房屋所在社区干部刘某、罗某等及邻居田某见证，被告田必学、田必平对在场人称：“刚出去打电话与其母亲蒋祖清、田自荣联系已取得他们同意出售房屋及处理相邻问题”。协议签订后，原告分两次向被告田必学、田必平支付了购房款420000元，被告田必学、田必平向原告交付了房屋的房产证和土地使用证。2013年12月，原告吴怀连在大悟县国土资源部门办理了房屋的土地使用权变更登记，后在房管部门办理房产产权过户登记并要求被告搬走在三楼存放的物品时，被告蒋祖清提出被告田必学、田必平无权处分房屋，要求确认原告吴怀连与被告田必学、田必平签订的《买卖房屋契约》无效。第三人田自荣亦认为原告吴怀连与被告田必学、田必平签订的《买卖房屋契约》侵犯了她的遗产继承权，亦要求确认原告吴怀连与被告田必学、田必平签订的《买卖房屋契约》无效并返还该房产。各方协商无果，因此成讼。
本院认为，原告吴怀连与被告田必学、田必平签订的《买卖房屋契约》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的规定。原告吴怀连在2010年5月10日与被告田必学、田必平签订买卖房屋合同�有房屋所在社区的干部及周边邻居参加见证，被告田必学、田必平也当场打电话称买卖房屋已经通过电话征得了其母亲、姐姐同意，被告田必学、田必平亦向原告交付了代表房屋、土地权属的房产证及以田自更名字登记的土地使用证，原告吴怀连有理由相信被告田必学、田必平已经取得蒋祖清、田自荣的委托签订该合同，被告田必学、田必平的行为属表见代理，且原告吴怀连在购买房屋时支付了符合当时市场价格的420000元购房款，并办理了房屋的土地使用权变更登记，根据我国《合同法》、《物权法》的规定，原告吴怀连与被告田必学、田必平签订的《买卖房屋契约》合法有效，原告吴怀连购买该房屋属善意、有偿取得，原告吴怀连可取得该房屋的所有权。本案诉争房屋已出售四年之久，被告蒋祖清、第三人田自荣对此应当知晓，对主张不知道房屋被卖与事实不�，故对被告及第三人田自荣要求确认合同无效及返还房屋的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告吴怀连与被告田必学、田必平于2010年5月10日签订的《买卖房屋契约》合法有效，被告田必学、田必平应当在本判决生效后七日内与原告吴怀连共同办理位于大悟县河口镇南河街37号房屋的房屋所有权过户手续；
二、被告田必学、田必平、蒋祖清于本判决生效后七日内将存放在大悟县河口镇南河街37号房屋三楼内的物品搬走；
三、驳回第三人田自荣要求依法确认田必学、田必平与吴怀连之间签订的《买卖房屋契约》无效及要求吴怀连返还位于大悟县河口镇南河街37号房屋的诉讼请求。
案件受理费7600元，由被告田必学、田必平、蒋祖清�第三人田自荣共同承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 夏 轲
审 判 员 张晓东
人民陪审员 张俊文
二〇一四年十一月十日
书 记 员 钱 涛
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律�定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
3、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。