内蒙古自治区包头市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）包青民初字第1045号
原告包头市天圣经营管理有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区。
法定代表人王靖，该公司总经理。
委托代理人赵丹，该公司总经理助理。
委托代理人苗成茂，内蒙古鹿苑律师事务所律师。
被告李军，男，1975年8月27日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。
委托代理人张玲（系李军之妻），女，1972年10月20日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。
原告包头市天圣经营管理有限公司（以下简称天圣公司）诉被告李军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告天圣公司的委托代理人苗成茂、赵丹，被告李军及其委托代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天圣公司诉称，2012年11月29日，原告天圣公司与被告李军签订了一份《场地租赁合同》，该合同约定：原告天圣公司将东海大厦（包头市呼得木林大街18号）5层西厅部分场地出租给被告李军，租期5年；起始租金为每年480000元，自2015年2月1日起年租金逐年上浮5%，租金交纳方式为：每六个月为一期，被告李军于当期缴费时间段开始前30日内付清�同时约定，水电费由原告天圣公司按照被告李军实际使用情况和其应分摊的份额按月向被告李军收取；若被告李军逾期支付租金及其他费用，原告天圣公司有权在约定的缴纳日期5天后开始向被告收取滞纳金，每逾期一天，收取当期应付费用的千分之三，逾期十天以上视为被告违约。鉴于被告经营状况不佳，双方于2014年8月1日达成口头协议，约定：缩减部分租赁场地，并自2014年8月1日起将每一期即六个月房租调整为17.5万元，其他事项遵照2012年11月29日签订的书面合同继续执行。合同签订后，被告李军在租赁期间内未按期足额支付租金，并持续欠缴水电费，已严重违反合同约定，原告经多次催要后无果，为避免损失继续扩大已于2015年4月1日停止供水供电，单方面终止合同。至2015年4月1日，被告李军已累计拖欠原告天圣公司房租271575元，欠缴水电费64552元。为维护原告�合法权益，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、原告天圣公司与被告李军解除场地租赁合同；2、被告李军腾退出原告天圣公司场地并将场地恢复原状；3、被告李军向原告天圣公司支付拖欠的房租271575元、房租滞纳金480177元、水电费64552元、水电费滞纳金103716元，共计920020元；4、被告李军向原告支付违约金583500元；5、诉讼等全部费用由被告李军承担。
被告李军庭审答辩称，一、关于房租：我们从2014年2月1日至2014年7月31日这一期应付租金为24万元，被告李军已付170000元，尚欠70000元，经与原告天圣公司协商，将被告李军签订合同时已经先期缴纳的100000元保证金用于抵顶房租，抵顶后当期所欠租金70000元已付清，剩余30000元用于抵顶下期租金或者水电费；2014年8月1日至2015年1月31日这一期应付租金原来约定的是240000元，因为被告李军退租了部分场地，故双方�调租金变更为年租金300000元，半年150000元，所以这一期应付租金变更为150000元，被告李军已付了30000元，尚欠当期租金120000元；2015年2月1日至2015年3月31日这两个月按照调整后年租金300000元的标准应付租金为50000元，尚欠当期租金50000元；第二期欠缴时所给的30000元现金与第一期用押金抵顶租金后剩余的30000元是两笔，该剩余的30000元我们准备用于抵顶水电费用等。因被告李军存在特殊困难，原告天圣公司同意被告李军延期缴纳租金，2015年3月20日左右，双方协商于2015年4月底将房租缴纳完毕。2015年4月1日，双方再次协商延期缴纳租金，被告李军提出先交150000元继续经营，原告天圣公司不同意，双方没有达成和解。综上，被告李军共欠原告天圣公司租金170000元（120000元＋50000元）。二、关于水电费：从2012年12月13日到2013年11月，被告李军应缴水电费为30550元。其中，2012年的12月13日至2013年的6月13日，被告李军一直按约向原告天圣公司交纳水电费；到2013年6月以后，水电费单上多出了400多元，被告李军向原告天圣公司提出异议，原告天圣公司说你先按这个交吧，被告李军就交了；到了2013年11月份，水电费单多出大约1000多元，被告李军又与原告天圣公司协商，把多出来的核减了，还按正常的水电费交纳；在2013年12月13日，原告天圣公司由于工作失误将水电费单下错了，多收取了2872.26元，2872.26元抵顶了接下来的水电费；此外，被告李军与原告天圣公司协商用被告已缴纳的100000元保证金抵顶一期所欠70000元的租金，抵顶完租金还剩余30000元；这30000元被告李军用于抵顶水电费；综上，原告天圣公司还欠被告李军水电费328.8元。三、关于滞纳金，被告李军认为不会有这么多，水电费滞纳金更是不存在了。四、关于违约金，被告李军认为也没有这么多。五、关于诉讼费，被告李军愿意由原、被告各自承担一半。
经审理查明，2012年11月29日，原告天圣公司与被告李军签订了《场地租赁合同》一份。该合同约定，原告天圣公司将东海商厦（包头市青山区呼得木林大街18号）5层西厅部分场地出租给被告李军使用，租期为五年（从2013年2月1日至2018年1月31日），2013年2月1日至2015年1月31日，每年年租金为480000元整（其中含公共电费、暖气费、制冷费等代收代缴费300000元），之后的年租金按约上浮；被告李军每6个月为一期向原告天圣公司支付当期租金（含代收代缴费用），以上费用须在当期交费时段开始前30天支付给原告天圣公司，逾期缴纳，视为被告李军违约，原告天圣公司有权停止供电、终止或者解除合同并追究被告李军违约责任，一切损失由被告李军承担；在合同签订之日，被告李军应向原告天圣公司缴�承租抵押金100000元，作为被告李军履行本租赁合同的担保；若非因原告天圣公司的原因，被告李军逾期支付租金及其他费用，原告天圣公司在约定的缴纳日期5天后，开始向被告李军收取滞纳金，每延期一天，按当期应付费用的千分之三收取滞纳金，若被告李军连续逾期支付租金达10天，则视为被告李军违约；被告李军自用电费用从租赁场地交接日起每月由原告天圣公司按照被告李军实际使用数额收取（电损、线路维护费分摊于单位计费中），原告天圣公司负责向被告李军提供相关票据；被告李军使用的自来水费需与五楼西厅的其他商户共同分摊，分摊费用含水损费用；涉及5楼空调机组（冷暖系统）、文化路直升电梯等公用设施设备的维修、配件的更换等费用，由甲方据实计算按乙方租赁区域的建筑面积（约1500平米）分摊，被告李军及其他使用方共同承担费用；非因原告天圣公司原因，被告李军欠缴租金10天以上，并经催缴无效的，原告天圣公司有权提前解除合同；合同期满，且双方无意续租的情况下，合同自动终止，被告李军应在合同终止之日，撤离其租赁场地，被告李军在拆除置于租赁场地内的自有设备设施、器材时不得对建筑物结构有毁损，如逾期不撤或剩余的没有拆除的物品归原告天圣公司无偿所有；被告李军在拆除置于租赁场地内的自有设备、设施、器材后应将场地恢复至原状；被告李军投入的不可拆除的装饰、装修部分，归原告天圣公司无偿所有。被告李军撤离租赁场地时，须向原告天圣公司结清其截止撤离日应向原告天圣公司交纳的租金、水、电、暖、管理等费用；合同双方任何一方违反本合同之条款，并对另一方造成经济损失时，违约方需向守约方支付合同总金额30%的违约金。合同签订后，原告天圣公司向被告李军交付了其所承租的场地，被告李军给付原告天圣公司抵押金100000元并开始按照年租金480000元的标准向其支付租金；至2014年8月1日，因被告退租了部分场地，经原、被告协商，双方一致同意将年租金由480000元降至300000元。2013年2月1日至2014年1月31日，当期应付租金480000元，被告李军已付480000元；2014年2月1日到2014年7月31日（计半年），当期应付租金240000元，被告李军已付170000元，尚欠租金70000万元；2014年8月1日至2015年1月31日（计半年），当期应付租金150000元，被告李军已付30000元，尚欠租金120000元；2015年2月1日至2015年3月31日（计两个月），当期应付租金50000元，被告李军尚欠租金50000元。综上，从2013年2月1日到2015年4月1日，被告李军总计应付租金920000元，实际支付租金680000元，尚欠原告天圣公司租金240000元未付。2013年9月18日至原告起诉前，被告李军未按约向原告天圣公司缴纳水电费。庭审后，经本院依职权对原告天圣公司进行调查核实，原告天圣公司将诉讼请求金额中计算错误的部分进行了如下变更：1、被告李军向原告天圣公司支付拖欠的房租240000元、房租滞纳金458250元、水电费63394.1元、水电费滞纳金103712.36元；2、被告李军向原告天圣公司支付违约金531000元。
上述事实有原、被告双方提交的书证及其当庭陈述在案为凭。
本院认为，原告天圣公司与被告李军签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告主张解除双方签订的租赁合同、腾退场地及恢复原状，符合合同约定及法律规定，证据充分，本院予以支持。关于租金：原告天圣公司主张被告李军共欠付其租金240000元，证据充分，本院予以支持。关于水电费：原告天圣公司主张被告李军应付其水电费63394.1元，虽然被告李军承租�场地没有单独设立水电表，但由原告天圣公司出具水电费明细符合双方的合同约定及交易习惯且被告李军也曾依此给付部分水电费；故原告天圣公司出具的水电费明细表可以反映被告李军用水用电的客观情况。按照合同约定，被告应当承担的水费包括自用水费及分摊费用（含水损费），而原告提交水费明细表中列明了台球厅水费及水损费，故原告天圣公司主张被告李军应付水费3218.49元，证据充分，本院予以支持。按照合同约定，被告李军应当承担的电费包括自用电费、电损、线路维护费分摊，而公共电费、暖气费、制冷费则包括在代收代缴费用中，代收代缴费用已经含在年租金480000元之内；原告天圣公司提交的电费明细表中列明的电梯电费2651.83元应当属于公共用电部分。此外，电费明细表（2013年8月13日-10月13日）中电损的计算公式有误，将乒乓球俱乐部的用电量�含在被告李军应交费用中导致多算电损116.62元，故此两项金额予以核减后，被告李军应付原告天圣公司的电费金额为57407.16元。关于房租滞纳金、水电费滞纳金，虽名为滞纳金，但实质为被告李军逾期付款的违约金；关于违约金系双方在合同中事先约定的如被告李军违约应当支付原告天圣公司的损失赔偿计算方法；也就是说以上三项实质均为违约金，根据双方合同履行的情况，原告此三项请求的金额明显过高，除了被告李军未给付的房租、水电费及其相应的利息损失，原告当庭并未就除此以外的其他实际损失予以举证，同时，被告李军也抗辩过高，故本院依法依职权按照不超过实际损失的30%调整以上三项金额降至90187.70元。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款�第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告包头市天圣经营管理有限公司与被告李军之间签订的场地租赁合同；
二、被告李军向原告包头市天圣经营管理有限公司腾退其承租的场地并将该场地恢复原状，于本判决书生效之日起三十日内履行完毕；
三、被告李军给付原告包头市天圣经营管理有限公司租金240000元，于本判决书生效之日起三日内付清；
四、被告李军给付原告包头市天圣经营管理有限公司水费3218.49元，于本判决书生效之日起三日内付清；
五、被告李军给付原告包头市天圣经营管理有限公司电费57407.16元，于本判决书生效之日起三日内付清�
六、被告李军给付原告包头市天圣经营管理有限公司违约金90187.70元，于本判决书生效之日起三日内付清；
七、驳回原告包头市天圣经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18330元（原告包头市天圣经营管理有限公司已预交），由原告包头市天圣经营管理有限公司负担14065元，被告李军负担4765元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 王雪冬
审 判 员 彭 颖
人民陪审员 张朝辉
二〇一五年�一月六日
书 记 员 王旭升
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时声效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续声效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当�人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产声的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行�他义务的，应当支付迟延履行金。