湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初3698号
原告：武汉长北物业管理有限公司，住所地：武汉市江岸区江汉北路164号（云湖大厦）1栋19层6室。
法定代表人：李民强，总经理。
委托诉讼代理人：罗荣华（特别授权代理），湖北维力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕莲（特别授权代理），湖北维力律师事务所律师。
被告：武汉乐享淘铺物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区新河街和平大道东侧武汉航天首府第15幢21层4号房。
法定代表人：殷骏，总经理。
委托诉讼代理人：杨志华（特别授权代理），湖北威德律师事务所律师。
第三人：某银行股份有限公司武汉分行，住所地：武汉市武昌区某大厦。
负责人：某某。
委托诉讼代理人：韩星（一般授权代理），北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李林林（一般授权代理），北京天达共和（武汉）律师事务所律师。
原告武汉长北物业管理有限公司（以下简称长北物业公司）与被告武汉乐享淘铺物业管理有限公司（以下简称乐享淘铺公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成由审判员丁杰担任审判长，和人民陪审员丁凤玲、葛一红参加的合议庭，并于2017年6月6日、7月17日公开开庭进行了审理。其后，因人民陪审员丁凤玲、葛一红另有工作安排，故本院另行组成由审判员丁杰担任审判长，和人民陪审员周宁、刘念参加的合议庭审理此案。审理中，原告长北物业公司与被告乐享淘铺公司要求给予一个月时间进行庭外和解，因该申请不违反法律规定，本院予以准许。因某银行股份有限公司武汉分行（以下简称某银行武汉分行）与本案事实存在法律上的利害关系，本院于2017年10月24日依法通知其作为本案第三人参与诉讼，并于同年11月14日再次公开开庭进行了审理。原告长北物业公司的委托诉讼代理人罗荣华，被告乐享淘铺公司的委托诉讼代理人杨志华，第三人某银行武汉分行的委托诉讼代理人韩星、李林林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告长北物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与乐享淘铺公司签订的《居间合同》有效，乐享淘铺公司继续履行合同；2、判令乐享淘铺公司向我公司支付居间服务费4,153,020元（2014年7月1日至2016年7月30日期间的租金为673,350元；2016年7月30日起至合同期满的预期损失3,479,670元）及违约金614,034.90元（违约金按照合同约定日千分之三计算至2017年4月8日止，之后的违约金按同一标准计算至本息付清之日止）；3、判令乐享淘铺公司向我公司支付本案的律师服务费80,000元;4、本案诉讼费用由乐享淘铺公司承担。
事实与理由：2014年1月26日，我公司与乐享淘铺公司签订《居间合同》，约定乐享淘铺公司委托我公司对位于洪山区友谊大道大洲村宏昌·玲珑汇1栋1层4室的商铺进行对外招租，招租成功后，乐享淘铺公司向我公司支付居间服务费用并每年递增，直至乐享淘铺公司与承租人签订租赁合同终止。经我公司努力，促成了乐享淘铺公司与某银行武汉分行签订《租赁合同》，但乐享淘铺公司未依约向我公司支付相应的居间服务费，我公司多次催收未果。乐享淘铺公司及某银行武汉分行虽后来解除了《房屋租赁合同》，但系乐享淘铺公司在合同履行期间没有任何法定理由将房屋收租权利擅自转让给第三方，我公司对该解除情况不知情，且系因乐享淘铺公司的原因解除。《房屋租赁合同》租期为8年，按合同约定及相关法律规定，居间费用支付时间为8年，相关损失应由乐享淘铺公司承担。乐享淘铺公司存在严重违反居间合同的行为，应承担由此产生的违约金。我公司的律师费因是乐享淘铺公司违约而产生的合理费用，该费用应由乐享淘铺公司承担。请求支持我公司的诉讼请求。
被告乐享淘铺公司辩称：首先，《居间合同》约定的权利义务内容不清晰，长北物业公司主张的高额居间费用实际上是向某银行武汉分行相关员工支付的特殊的好处费，《居间合同》约定的费用明显超过实际费用，因双方多次沟通后不能达成一致成讼。且我公司曾向长北物业公司的法定代表人支付了居间服务费300,000余元，有凭证的费用是100,000元，该费用应在长北物业公司主张的费用中予以扣减；其次，2016年8月15日，某银行武汉分行即直接与武汉信和辉实业有限公司（以下简称信和辉公司）等签订新的租赁合同，我公司同期解除了《居间合同》，《居间合同》应至2016年8月止，解除《居间合同》后我公司不需再支付居间费用，且不存在预期利益损失，长北物业公司要求我公司支付居间费用等诉讼请求没有法律依据；再次，《居间合同》没有约定违约责任、律师服务费，长北物业公司主张违约金及律师费缺乏事实依据。
第三人某银行武汉分行述称：1、我行在涉案房屋租赁中从未接触长北物业公司，也没有任何合同关系，我行先与乐享淘铺公司及其法定代表人、后与信和辉公司多次协商后建立了房屋租赁关系，我行与长北物业公司、乐享淘铺公司之间的争议无关；2、我行与乐享淘铺公司于2014年7月30日就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，乐享淘铺公司与我行及三房东于2016年10月签订《补充协议》，约定由三房东指定信和辉公司代收房屋租金，乐享淘铺公司不再承担原《房屋租赁合同》的权利及义务；3、我行自2014年7月起向乐享淘铺公司支付租金，每年1月、7月支付，共支付5次，第一次所付金额扣除了2个月的免租期月租，2015年1月起至2016年7月8日前的三次付款均是每半年支付一次，金额均为1,067,040元，2016年7月8日支付1,120,392元（涨租部分按照每年5%计算），2016年10月起即未与乐享淘铺公司存在租赁合同关系。请求法院依法裁判。
经审理查明：坐落于武汉市洪山区友谊大道大洲村宏昌·玲珑汇1栋1层4室房屋（建筑面积为1,140.13平方米）系案外人王志会、王志勇、李先华按份共有。2012年2月14日，案外人武汉农村商业银行股份有限公司青山支行（以下简称农商行青山支行）将其宏昌·玲珑汇1层3室房屋（建筑面积为311.56平方米）通过与案外人信和辉公司签订《商铺租赁合同》的方式交由信和辉公司使用，租赁期限自2012年4月1日起至2024年3月30日止，农商行青山支行并同意信和辉公司对外转租。
经王志会、王志勇、李先华、信和辉公司同意，乐享淘铺公司（作为甲方）与长北物业公司（作为乙方）于2014年1月26日签订《居间合同》一份，其中约定：甲方通过租赁方式取得宏昌·玲珑汇1栋1层4室及旁边农商行所有的产权商铺建筑面积为998平方米房屋的转租使用权，现委托乙方对外招租，招租成功甲方给予乙方一定的服务费；招租成功，租赁合同直接以甲方名义与客户签订；乙方拟将该商铺发租给某银行武汉分行，税费由甲方承担。发租给某银行武汉分行的年租金不得低于1,880,000元/年，实际签订金额超过该金额的，超过部分作为乙方的居间服务费，全部归乙方享有，付款方式为年付，某银行付款不到一年的，甲方按照相应比例支付乙方居间服务费；拟以2014年3月15日为起租日，甲乙双方共同承担由某银行免租期带来的风险与收益；本合同期限与发租某银行的租赁期限一致，甲方收到某银行每笔租金之日三日内，将居间服务费支付给乙方，每迟延一日，按日千分之三向乙方支付滞纳金；租金除因某银行租赁合同终止以外，甲方不得以任何理由终止本合同。
经农商行青山支行、王志会、王志勇、李先华、信和辉公司同意及授权，乐享淘铺公司（作为甲方）与某银行武汉分行（作为乙方）于2014年7月30日签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市洪山区友谊大道大洲村宏昌·玲珑汇1栋1层3号和1栋1层4室商铺，建筑面积为988平方米；该房屋租赁期限为8年，即自2014年7月1日起至2022年6月30日止；乙方承租的房屋租金单价180元/月/平方米，年租金合计2,134,080元，期满后，同等条件下，乙方有权优先续租；租金从第三年起（含第三年）每年在前一年的基础上增长5%；租金每半年支付，首期租金在乙方办理入住手续时一次性缴付，此后每半年最后十天为付款期，向甲方交纳半年度租金，乙方支付租金之前，甲方应先行提供正规发票，否则乙方有权迟延支付租金而不违约；每年租金已包括当年的物业管理费；甲方给予乙方承租房屋首次装修免租期限2个月，装修期间内乙方无需支付租金，但乙方须支付装修期间发生的水、电、建筑物垃圾处理等有关费用；租赁期内，房屋和土地、租赁收入产生的相关税费由甲方负担。合同签订后，某银行武汉分行即依《房屋租赁合同》约定向乐享淘铺公司支付租金。某银行武汉分行自认共向乐享淘铺公司支付租金五次，第一次所付金额扣除了2个月的免租期月租，2015年1月起至2016年7月8日前的三次付款均为每半年支付一次，金额均为1,067,040元，2016年7月8日支付1,120,392元（其中，某银行武汉分行分别于2015年6月18日、2016年1月5日、2016年7月8日向乐享淘铺公司支付1,067,040元、1,067,040元、1,120,392元）。在此期间，乐享淘铺公司于2015年8月6日向长北物业公司转账支付居间服务费100,000元。
2016年10月，乐享淘铺公司（作为甲方）与某银行武汉分行（作为乙方）及王志会、王志勇、李先华（共同作为丙方）签订《补充协议》一份，其中载明：鉴于丙方将宏昌·玲珑汇1栋1层4室商铺出租于甲方，并同意甲方转租；甲乙双方于2014年7月30日就上述房屋的租赁签订了《房屋租赁合同》。现由于甲方退出租赁关系，由乙方直接向丙方承租上述房屋。《补充协议》约定：甲乙丙三方确认并同意，自本协议签订之日前，甲乙双方履行《房屋租赁合同》时均无违约情形，双方互不承担责任。甲方将《房屋租赁合同》中的权利、义务全部转移给丙方；甲方退出合同后，由丙方继承甲方在原合同中的地位；甲丙双方自行协商并交接已预收的房屋租金，由此产生的一切责任与乙方无关；丙方出具授权委托书，委托信和辉代收房屋租金；本协议未约定事项，按照原甲乙双方之间签订的《房屋租赁合同》中的内容执行。2017年6月19日，信和辉公司出具《确认函》一份，说明信和辉公司于2016年8月15日与乐享淘铺公司法定代表人殷骏解除了原签订的关于宏昌玲珑汇项目的租赁合同，现该房屋已由信和辉公司收回自行出租。
另查明：长北物业公司与湖北维力律师事务所（以下简称维力律所）于2017年3月6日签订《委托代理合同》，委托维力律所代为参与本案诉讼，长北物业公司并向维力律所支付律师代理费80,000元。
上述事实，有涉案当事人的当庭陈述及经庭审质证的武房权证洪字第××号房产证及武汉市房产权证附图、《武汉市房屋产权登记信息查询单》；信和辉公司企业法人营业执照；农商行青山支行与信和辉公司于2012年2月14日签订的《商铺租赁合同》；《居间合同》、《客户回单》；乐享淘铺公司与某银行武汉分行于2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》；农商行青山支行于2014年6月16日出具的《同意转租授权书》；王志会、王志勇、李先华、信和辉公司于2014年5月26日出具的《同意转租授权书》；乐享淘铺公司、王志会、王志勇、李先华与某银行武汉分行于2016年10月签订的《补充协议》；2015年6月18日、2016年1月5日、2016年7月8日的《中国民生银行同城票交提入货方回单（收款）》；信和辉公司于2017年6月19日出具的《确认函》；《委托代理合同》及2017年3月31日、3月9日金额分别为20,000元、60,000元的支付凭证等证据在案佐证。
本院认为：本案系居间合同纠纷。本案争议焦点在于：第一、《居间合同》是否有效，应否继续履行？第二、乐享淘铺公司应否承担违约责任，向长北物业公司支付至涉案《房屋租赁合同》期满的居间服务费、预期损失及违约金。
第一、关于《居间合同》是否有效，应否继续履行的问题。虽乐享淘铺公司认为居间费用属于特殊费用，长北物业公司未实际履行居间义务，某银行武汉分行述称从未就涉案《房屋租赁合同》的签订及履行与长北物业公司进行接洽，但乐享淘铺公司对居间费用属于特殊费用的抗辩观点没有提交证据予以证明，本院不予采纳。而居间的本质即在于居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，且乐享淘铺公司所称长北物业公司没有实际履行居间义务的抗辩观点与其于2014年7月30日签订《房屋租赁合同》后向长北物业公司支付100,000元居间服务费的行为相悖，故《居间合同》应系乐享淘铺公司与长北物业公司的真实意思表示，但《居间合同》所载“发租给某银行武汉分行的年租金不得低于1,880,000元/年，实际签订金额超过该金额的，超过部分作为乙方（即长北物业公司）的居间服务费，全部归乙方享有”、“本合同期限与发租某银行的租赁期限一致”的约定显然与居间一次性收取报酬的行业惯例相悖，且事实上也有违公平原则。另外，《居间合同》中“甲方（即乐享淘铺公司）收到某银行每笔租金之日三日内，将居间服务费支付给乙方（即长北物业公司），每迟延一日，按日千分之三向乙方支付滞纳金”的约定显然属于违约金性质，但违约金应以补偿为主、惩罚为辅，故该违约金应依法予以调整，而《居间合同》的其余内容不违反法律禁止性规定，应为有效。鉴于乐享淘铺公司已于2016年10月将涉案《房屋租赁合同》的权利义务转移给了王志会、王志勇、李先华，解除了与某银行武汉分行的租赁合同关系，长北物业公司也不能提交证据证明乐享淘铺公司目前仍然是该房屋的实际使用人或管理人，且《居间合同》约定的上述居间费用的收取办法有违公平原则，故本院对长北物业公司要求继续履行《居间合同》的主张不予支持。
第二、关于乐享淘铺公司应否承担违约责任，向长北物业公司支付至涉案《房屋租赁合同》期满的居间服务费、预期损失及违约金的问题。长北物业公司主张乐享淘铺公司应向其支付居间合同服务费4,153,020元（2014年7月1日至2016年7月30日期间的租金为673,350元；2016年7月30日后的预期损失3,479,670元）及违约金614,034.90元（以日千分之三的标准计算至2017年4月3日止，之后的违约金按照合同统一标准计算至本息付清之日止）。但如前所述，《居间合同》约定的居间服务费收取办法有违公平原则，考虑乐享淘铺公司并非房屋所有权人，其系以转租获取利差，并考虑本案现有证据所反映的长北物业公司在签订《房屋租赁合同》中参与程度及《房屋租赁合同》的履行情况等因素，兼顾公平原则，应以涉案《房屋租赁合同》履行后一年内超出年租1,880,000元部分计算居间报酬为宜。因《房屋租赁合同》约定起租后两个月的免租期，且《居间合同》约定乐享淘铺公司与长北物业公司共同承担某银行免租期限带来的风险与收益，乐享淘铺公司应付居间报酬为（2,134,080元-1,880,000元）-（2,134,080元－1,880,000元）÷12个月×2个月＝211,733.33元。乐享淘铺公司收取某银行武汉分行所付至2016年7月的租金后，除向长北物业公司支付100,000元外，没有证据表明其向长北物业公司支付了其他费用，乐享淘铺公司应承担相应的违约责任。扣除乐享淘铺公司已向长北物业公司支付的100,000元，乐享淘铺公司还应支付居间服务费111,733.33元。长北物业公司超出上述确定部分的居间服务费及预期利益损失的主张本院不予支持。
对于长北物业公司违约金的主张，因《居间合同》约定居间服务费为年付，且约定“甲方（即乐享淘铺公司）收到某银行每笔租金之日三日内，将居间服务费支付给乙方”，而《房屋租赁合同》确定租赁自2014年7月1日起、租金按半年支付，某银行武汉分行租赁首个年度内的第二次付款时间为2015年6月18日，故乐享淘铺公司应于2015年6月21日支付居间服务费。至于违约金的计算标准，因长北物业公司未能提交证据证明其实际损失，故乐享淘铺公司应以同期同类中国人民银行逾期贷款利率的标准支付违约金为宜，即以同期同类中国人民银行逾期贷款利率的标准：按211,733.33元为基数，自2015年6月22日起计算至2015年8月5日止；按111,733.33元为基数，自2015年8月6日起，计算至付清之日止。长北物业公司超出上述确定部分的违约金主张本院不予支持。
另外，长北物业公司还要求乐享淘铺公司负担律师费80,000元。因《居间合同》中未约定律师费作为主张权益需产生的费用，就乐享淘铺公司而言没有相应预期，而长北物业公司可以自行行使诉讼权利，该部分增加的费用损失宜由长北物业公司自行承担，故本院对长北物业公司的此项主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告武汉长北物业管理有限公司与被告武汉乐享淘铺物业管理有限公司于2014年1月26日签订《居间合同》部分有效；
二、被告武汉乐享淘铺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉长北物业管理有限公司支付所欠居间服务费111,733.33元；
三、被告武汉乐享淘铺物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉长北物业管理有限公司偿付违约金（以同期同类中国人民银行逾期贷款利率的标准分段计算：即按211,733.33元为基数，自2015年6月22日起计算至2015年8月5日止；按111,733.33元为基数，自2015年8月6日起计算至付清之日止）；
四、驳回原告武汉长北物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45,576元、邮寄费20元，共计45,596元，由原告武汉长北物业管理有限公司负担43,041.34元，被告武汉乐享淘铺物业管理有限公司负担2,554.66元。因原告武汉长北物业管理有限公司已将此款全部预交本院，故被告武汉乐享淘铺物业管理有限公司在支付上述款项时将所负担的诉讼费用一并支付给原告武汉长北物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 丁杰
人民陪审员 周宁
人民陪审员 刘念
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 习静