吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1331号
吉05民终1331号
上诉人（原审被告）：于学仁，男，1948年1月29日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：靳丰恺，吉林辰德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：通化市泰和房地产开发有限公司。住所：吉林省通化市东昌区。
法定代表人：白双福，董事长。
委托代理人：张兴东，吉林星浦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张行杰，男，1963年10月20日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。
委托代理人：周晓伟，吉林易金律师事务所律师。
上诉人于学仁、通化市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人张行杰申请执行人执行异议之诉一案，不服东昌区人民法院（2016）吉0502民初1187号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，于同年11月7日进行了审理。本案现已审理终结。
于学仁上诉请求：撤销一审判决，依法改判不准予执行诉争车库。事实与理由：其与泰和公司与2016年6月23日签订房屋买卖协议，上诉人购买位于东昌区滨江东路泰和乾元A座1单元2301号房屋及一号楼-1-73号车库，并向泰和公司支付了全部房款，泰和公司于2013年11月将上述房屋的钥匙交给上诉人，将该套房屋正式交付上诉人使用。2013年11月28日因泰和公司向张行杰借款到期未还，张行杰申请东昌区法院将上诉人的车库查封。上诉人提出异议后，东昌区法院依法作出（2015）东执异字第83号执行裁定书，依法中止了对上诉人车库的执行。原审判决违背事实与法律，判决错误。原审以泰和公司交付房屋时间在房屋查封期间而认定无效，是对生效的法律文书及法律的理解错误，对本案房屋能否查封、执行，法律是有明确规定的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号规定第一、第二条的规定，原审判决与相关法律、法规相悖，更会造成连环诉讼。如果仅以房屋交付前查封就可以执行，那么依据《城市商品房预售管理办法》购房的消费者就毫无权利保障。同时，房屋的买受人在房屋被执行后，还需要再向开发商追索购房款，必将造成诉累，既损害合法购房人的利益，又损害法律的实施。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益。
泰和公司上诉请求：撤销原判，停止对诉争车库的执行。原审判决认定事实不清，适用法律错误。其与于学仁在2012年6月23日签订购房意向协议书，于学仁购买泰和乾元小区-1-73号车库，并于当日交付购房款19万元。其于2012年月23日取得房屋预售许可证，现已将车库交给于学仁，购房人的所有权应当优先于其他债权，法院应当停止执行。
张行杰辩称：于学仁称2012年6月23日签订的房屋买卖协议与事实不符，本案中于学仁与泰和公司签订的是意向书，并非买卖协议。上诉人称交付车库钥匙是2013年11月，但本案一审法院已经查明车库钥匙交付时间是2015年4月9日。一审法院并没有认定泰和公司的买卖行为无效，而仅仅认定了不得对抗执行，上诉人在案件审理中并没有实际占有车库，这是不能排除执行的关键所在。关于于学仁提出根据最高院的关于工程款优先权问题批复，本案应当保护购房人的权利。被上诉人并不否认此批复规定买受人权力有限，但是推导出来了相关一些结论，但是没有针对本案的司法解释。上诉人提出法发2004年5号司法解释，被上诉人认为该解释解决的仅仅是能否对涉案车库进行查封，并不能直接解决涉案车库的执行，最高院执行异议和复议的规定正是为了解决与本案有关的执行问题，二审法院还是应当按照该规定二十八条规定严格审查，请求二审法院维持一审判决。
张行杰向一审法院起诉请求：准许执行通化市泰和乾元小区-1-73号车库。
一审法院认定事实：2012年6月23日于学仁与泰和公司签订泰和乾元意向协议书，于学仁购买泰和公司所有的泰和乾元小区-1-73号车库并当日交齐购车款19万元，2015年4月15日于学仁交纳该争议车库入住费用。在张行杰与泰和公司诉讼案中，东昌法院依张行杰的申请于2013年11月28日在通化市房屋产权管理中心查封了本案争议车库（泰和乾元小区-1-73号），经（2014）东民二初字第3号、第8号生效判决书确认，泰和公司返还张行杰300万元人民币并赔偿200万元经济损失。泰和公司于2012年7月23日取得本案争议车库的房屋预售许可证。泰和公司于2015年4月9日将争议车库交付给于学仁。
一审法院认为：张行杰申请法院查封车库的时间在泰和公司向于学仁交付车库之前。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”泰和公司在人民法院查封其间，将登记在其名下的通化市泰和乾元小区-1-73号车库交付给于学仁，其行为无效。该车库不发生物权变动。因该车库所有权仍属泰和公司，张行杰申请执行该车库符合法律规定。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第二十一条、第二十二条、第二十四条的规定，判决：准许执行通化市泰和乾元小区-1-73号车库。案件受理费100元由于学仁负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为：上诉人泰和公司于2015年4月9将车库钥匙交给上诉人于学仁。于学仁在上诉状中陈述“泰和公司于2013年11月交付房屋钥匙”，与事实不符。对于泰和公司提供的吉林省高级人民法院（2014）吉民一终字第148号民事判决书，其裁判依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]第一条、第二条规定，即“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该判决书作出的日期是2014年10月31日。依据该条款的规定，消费者的优先权优于工程价款的优先受偿权。本案情况并非于学仁的买受权与工程价款优先受偿权的比较。就该“批复”中对“消费者”的理解上，最高人民法院认为应与《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定含义相同。最高人民法院执行办（2005）执他字第16号批复认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的。消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要。2015年5月5月，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”该条即是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。依据该条第（二）款的规定，于学仁所购标的物为车库，并非用于居住。尽管于学仁所购车库满足了该条第（一）、（三）款的规定，但并未满足该条规定能够排除执行的全部条件。同时基于后法优于前法的原则，于学仁认为应当依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定阻止执行的请求，本院无法支持。关于于学仁认为应当依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，其所购车库不应被准予执行。对此本院认为，该条款首先是对执行措施的规定；其次，在法院对该车库查封之前，于学仁并未支付全部价款；再次，于学仁没有证据证明其已经于查封前实际占有该车库。因此，上诉人的此项理由本院亦无法支持。泰和公司在明知该车库已被查封的情况下，仍然收取了剩余价款并向于学仁交付该车库，该行为因违法而无效。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人于学仁负担100元，通化市泰和房地产开发有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘 闽
审判员 马 辉
审判员 何秋彦
二〇一六年十一月八日
书记员 赵婉岑