江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第01253号
上诉人（原审原告）祝湘玉。
委托代理人金炎、杨莉萍，江苏滨江律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江阴市土地储备中心，住所地江阴市行政事业中心。
法定代表人薛洪多，该单位主任。
委托代理人沈健，江苏信卓律师事务所律师。
委托代理人刘海江。
被上诉人（原审被告）祝正明。
上诉人祝湘玉因与被上诉人江阴市土地储备中心、祝正明确认合同无效纠纷一案，不服江阴市人民法院（2014）澄民初字第0218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
祝湘玉原审诉称：江阴市澄江镇南街17号2幢102室（现公安编号为江阴市澄江街道南街226号2室）房屋系祝湘玉的父亲祝炳生因房屋拆迁于1982年取得的财产。祝湘玉系祝炳生亲生女儿，祝正明系祝炳生养子。该房屋登记时产权人为祝炳生，共有人为祝正明。2005年10月21日，祝炳生写明遗嘱，该房屋中的一半份额由祝湘玉继承。2009年2月27日，祝炳生去世。由于祝炳生生前与祝正明共同居住在房屋内，故祝炳生去世后，祝正明仍居住在该房屋内，祝湘玉也未提出分割房屋事宜。2012年春节后，祝湘玉获悉涉案房屋纳入拆迁范围，储备中心委托的拆迁实施单位江阴市城乡房屋拆迁服务有限公司（以下简称拆迁公司）拟与祝正明单独签订拆迁协议，祝湘玉遂联系拆迁公司，告知房屋的一半产权归祝湘玉所有，拆迁公司表态要等遗嘱确认真实后方签订拆迁协议。2012年10月，祝湘玉向江阴法院提起遗嘱诉讼，经法院判决确认，涉案房屋50%的产权份额由祝湘玉继承。在此期间，拆迁公司于2012年8月23日与祝正明单方签订了《江阴市城市住宅房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》（以下简称拆迁协议）并向祝正明支付了拆迁补偿款。祝湘玉认为，其与祝正明同为涉案房屋的权利人，祝正明无权单独处分该房屋，储备中心明知祝正明非涉案房屋的唯一权利人，仍与祝正明签订协议并支付补偿款，系恶意串通，严重损害祝湘玉的权益。为此，祝湘玉诉至法院，请求法院确认储备中心与祝正明在2012年8月23日签订的《江阴市城市住宅房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》无效、本案诉讼费用由储备中心、祝正明承担。庭审中，祝湘玉明确，其要求确认拆迁协议无效的理由为：一、（无权处分）祝正明作为涉案房屋的共有人，擅自处分房屋，违反了共同共有人不能擅自处分房屋的规定，事后也没有得到祝湘玉的追认，也没有得到完全的所有权，因此祝正明的处分行为是无效的；二、（恶意串通）储备中心和拆迁公司明知涉案房屋的所有权人之一祝炳生已故，仍将祝炳生作为拆迁协议的相对方、祝正明作为委托代理人，储备中心没有按照征收的相关规定查明房屋所有权人，仍坚持与祝正明签订合同，故储备中心与祝正明之间存在恶意串通，根据合同法的规定属无效。三、（储备中心征收违反法定程序）储备中心作为征收方没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的规定履行对征收范围内房屋权属进行调查并根据征收规定通知被征收人被征收房屋的结论。
储备中心原审辩称：拆迁协议是有效的，理由为：一、关于无权处分，本案中祝正明与拆迁公司签订拆迁协议是严格按照程序进行的，储备中心拆迁时取得了合法的许可证，并且进行了公告，对房屋的价值也聘请了专业的评估机构进行评估，所确定的补偿金额是以评估报告为依据，因此不存在祝湘玉未参与谈判而减少补偿金损害被拆迁人的利益，且储备中心支付了全部的补偿款。签订协议的一方祝正明是房屋所有权证上登记的所有人之一，且祝正明是土地证上唯一的登记人，而拆迁主要指的是土地的征收，所以祝正明可以作为合同的一方，本案中储备中心是善意第三人，根据拆迁协议所获得的利益，应当予以保护。同时，根据买卖合同司法解释第三条的规定，拆迁协议并不必然无效，所以拆迁协议不存在无权处分的事宜。二、不存在恶意串通，一方面，祝湘玉没有证据证明储备中心在签订协议时知道该房屋有其他共有人，房屋所有权证载明的所有人是祝正明和祝炳生，而祝炳生已经死亡，储备中心与祝正明签订合同是符合规定的；另一方面，储备中心对拆迁事宜进行了公告，在与祝正明签订协议时，也要求祝正明出具了关于房屋如有家庭内部纠纷由祝正明负责处理的承诺书，已经尽到了审慎的义务，因此不存在恶意串通。祝湘玉与祝正明之间的纠纷属于家庭内部为分割补偿款所产生的纠纷，与拆迁协议没有关系。三、关于违反法定程序，《国有土地上房屋征收与补偿条例》具体实施时间2011年1月21日，是在拆迁许可证颁发（2010年7月16日）后实施的，不应适用。综上，请求依法判决。
祝正明原审辩称：在其不知道遗嘱的情况下，其认为拆迁协议是有效的，现在拆迁协议是否有效其不清楚。一、对于无权处分，其不知道房子是共有，其有权利处理。二、关于恶意串通，其跟储备中心之间没有恶意串通。三、关于征收需要遵循的程序，其不清楚。四、关于其写的承诺书，家庭内部是指其和其妻子、孩子之间，不包括祝湘玉。综上，请求依法判决。
原审经审理查明：江阴市澄江街道南街17号2幢102室（现门牌号码为江阴市澄江街道南街226号2室）房屋于1981年开始建造，1982年建造完毕，初始登记的房屋产权人是祝炳生，共有人是祝正明，房屋建筑面积为78.05平方米；土地使用者载明为祝正明，地址为江阴市澄江街道南街17号2幢103室。
祝湘玉系祝炳生与俞文英的女儿，祝正明系祝炳生与俞文英的养子。俞文英于1980年11月20日死亡，祝炳生于2009年2月27日死亡。
原审另查明：因江阴市南街南侧地块前期工程项目建设需要，2010年7月16日，储备中心取得了澄规定（2010）第25号范围内的拆迁许可，拆迁实施单位为本案的拆迁公司，拆迁期限从2010年7月16日至2010年10月31日。
本案涉案房屋属于拆迁范围。
2010年6月15日，储备中心委托拆迁公司进行拆迁，同时委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对江阴市南街南侧地块进行估价，以作为确定被拆迁房屋货币补偿金额的参考依据。
2010年7月20日，评估公司向储备中心出具对涉案房屋的估价报告一份，载明房屋（含土地使用权）评估价格为598941元，装饰装修补偿款为56358.75元。
原审再查明：2012年左右，拆迁公司对涉案房屋进行拆迁的相关工作。祝湘玉获悉涉案房屋需要被拆迁后，于2012年3、4月份，将一份载明有“江阴市澄江镇南街17号2幢102室房屋78.05平方米其中一半房屋份额即39.025平方米系本人的归女儿祝湘玉所有，祝炳生签名、盖章及手印”的遗嘱复印件交予拆迁公司。
2012年8月23日，拆迁公司与祝正明签订拆迁协议（抬头写明被拆迁人为祝炳生（已故），约定：拆迁公司拆除南街226号2-103房屋；被拆除房屋系私房，房屋所有人为祝炳生（已故），共有人为祝正明，合法建筑面积78.05平方米；根据江苏苏地行土地房产评估有限公司估价，房屋估价为598941元，房屋补偿款为598941元，另有其他补助费用，合计房屋补偿、补助款为758615.75元；祝正明自愿选择机械厂周边产权调换105平方米房屋一套，市场价基价为7400元（2011）／平方米用于产权调换，房屋实际面积以测绘面积为准。祝正明在拆迁协议落款的祝炳生“委托代理人祝正明”处签字。
2012年9月24日，储备中心向祝正明支付拆迁款758615.75元；同日，祝正明向拆迁公司出具承诺书一份，载明：事由南街226号2-103室，现拆迁补偿款由祝正明结算，如有家庭内部纠纷，由祝正明解决。
2012年10月18日，祝湘玉向拆迁公司发函一封，载明：祝湘玉为涉案房屋的继承人，并已将祝炳生的遗嘱复印交予拆迁公司，但拆迁公司已与祝正明单方面签订拆迁协议且已支付部分房款，侵犯了祝湘玉的合法权利，希望拆迁公司停止对祝湘玉的侵权，对现有房产不拆除，对尚未支付的款项不再支付给祝正明。
2013年1月22日，祝湘玉以遗嘱继承纠纷将祝正明诉至原审法院（案号（2013）澄民初字第0045号）；2013年5月20日，江阴市人民法院判决确认江阴市澄江街道南街226号2室房屋（该房屋产权证上登记的坐落为江阴市澄江镇南街17号2幢102室）中50%的产权份额由祝湘玉继承。该案判决已经发生法律效力。
原审又查明：2014年3月左右，祝正明向拆迁公司退回拆迁款25万元。
祝正明尚有部分家庭用品放置在涉案房屋中，涉案房屋尚未完全交付给拆迁公司。
原审庭审中：1、双方一致确认，拆迁协议上的南街226号2-103房屋就是指南街17号2幢102室房屋。2、储备中心称，拆迁许可的时间一直在延长；拆迁公告通过刊登在江阴日报和现场张贴的方式进行了公告。
以上事实，有（2013）澄民初字第0045号民事判决书、拆迁许可证、规划定点图、拆迁实施委托书、拆迁估价委托合同及估价报告、涉案房屋所有权证、土地证、拆迁协议、承诺书、储蓄存单、邮寄凭证（均为复印件）及当事人的陈述等在卷佐证。
本案的争议焦点是：储备中心委托拆迁公司与祝正明签订的拆迁协议的效力，即祝湘玉以祝正明无权处分、储备中心与祝正明恶意串通、储备中心拆迁违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定程序为由主张拆迁协议无效是否能得到支持。
原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。储备中心在取得拆迁许可的情况下，有权委托拆迁公司对涉案房屋进行拆迁。
一、关于祝正明无权处分是否导致拆迁协议无效的问题。拆迁协议不属于合同法规定的有名合同，但拆迁协议一般约定由拆迁人取得被拆迁人的房产等财物，并对被拆迁人进行经济补偿或产权调换，因此拆迁协议亦属于有偿合同，可以参照买卖合同的有关规定进行处理。买卖合同是物权变动的原因，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。本案中，经法院生效判决确认，祝湘玉享有涉案房屋50%的产权份额，故涉案房屋系祝正明与祝湘玉共有，祝正明在未经祝湘玉同意的情况下，与拆迁公司签订了拆迁协议，对涉案房屋进行处分，祝正明属于无权处分，但祝正明对涉案房屋的无权处分行为，对拆迁协议本身的效力并不产生影响，现祝湘玉以祝正明在签订拆迁协议时对涉案房屋没有完全的所有权或者处分权为由主张拆迁协议无效的，不予支持。
二、关于储备中心与祝正明之间是否恶意串通的问题。构成恶意串通，需要恶意串通的双方有损害第三人的恶意及事先存在通谋行为。本案中，尽管祝湘玉向拆迁公司递交祝炳生的遗嘱复印件在先，拆迁公司与祝正明签订拆迁协议在后，但仅依据拆迁公司收到遗嘱复印件的行为，不足以证明拆迁公司与祝正明存在恶意且事先通谋，同时拆迁协议约定的补偿金额由评估公司进行了评估，故祝湘玉提供的证据不足以证明储备中心与祝正明之间存在恶意串通行为。
三、关于储备中心拆迁是否违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定的程序及是否导致拆迁协议无效的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日施行，该条例第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。一方面，本案的拆迁许可系在条例施行前已经取得，故不适用该条例的规定，另一方面，该条例第十五条仅是对房屋征收部门拆迁过程中相关工作内容、程序的规定，对征收部门与被征收人已经达成的拆迁协议的效力不产生影响，故对祝湘玉的该主张不予支持。
综上，祝湘玉以祝正明无权处分、储备中心与祝正明恶意串通、储备中心拆迁违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定的程序为由主张拆迁协议无效，没有法律依据，不应予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百七十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回祝湘玉的诉讼请求。案件受理费减半收取2900元（祝湘玉已预交），由祝湘玉负担。
上诉人祝湘玉对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、祝正明的无权处分不影响拆迁协议效力，系适用法律错误。根据物权法及相关法理，无权处分人处分他人财产所订立的合同并非在订立时发生法律效力，而系效力待定合同，故原审判决违背法律本意。权利人祝湘玉已通过诉讼明确不追认祝正明的无权处理行为，因无权处分订立的拆迁合同无效。2、拆迁合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，拆迁公司在2012年3月、4月间已收到遗嘱复印件，但拆迁公司在明知其是遗嘱继承人的情况下仍与祝正明订立拆迁协议显然存在恶意串通。3、原审未查明拆迁程序违法。协议签订时间为2012年8月23日，并不在许可证许可的拆迁期限内。储备中心虽称拆迁许可一直在延长，但并未举证。如果的确延长至协议时间，则应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，如果拆迁许可未延期则协议因违反《城市房屋拆迁管理条例》第六、九条的规定而无效。综上，请求二审法院查明事实后改判。
被上诉人储备中心答辩称，原审事实清楚，请求维持原判。
被上诉人祝正明答辩称，请求维持原判。
本院查明的事实与原审法院相同。
诉讼中，祝湘玉与储备中心一致认可在签订拆迁合同前，祝湘玉向江阴市城乡房屋拆迁服务有限公司出示了遗嘱。江阴市城乡房屋拆迁服务有限公司工作人员刘海江认可当时看到遗嘱，但无法确定遗嘱有效性，后经法院判决才确定了遗嘱的效力。
本案的争议焦点为：祝正明的无权处分行为是否影响诉争拆迁合同的效力？
本院认为，效力未定民事行为经追认后，自始有效；追认权人拒绝追认的，该民事行为自始无效。买受人明知出卖人无权处分，但买卖双方并未恶意串通，此种情形下，无权处分行为所签订的合同也应无效。本案中，祝湘玉依据生效判决，对涉案房屋享有一半的产权份额，故祝湘玉是合法产权人之一。虽在法院诉讼确权前，拆迁公司以无法确认祝湘玉持有遗嘱的效力为由与祝正明签订了拆迁协议，但该协议并未经全体产权人同意，该协议可视为效力待定的合同。祝正明无权处分涉案房屋，祝湘玉在知道拆迁协议签订后明确表示祝正明无完全所有权为由主张协议无效，应视为祝湘玉拒绝追认无权处分行为，因此，拆迁协议自从签订时起就无效。此外，签订拆迁协议并不完全等同发生以房屋为标的的买卖关系，还涉及房屋所有权人的安置利益，本案所涉合同因侵犯祝湘玉的安置利益，也应确认为无效，
综上，上诉人祝湘玉认为拆迁合同无效的观点有法律依据，本院予以支持。拆迁公司明知祝湘玉持有遗嘱，未等遗嘱效力确定即与祝正明单方签订合同，存在一定过失，但不构成与祝正明恶意串通。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江阴市人民法院（2014）澄民初字第0218号民事判决；
二、祝正明与储备中心于2012年8月23日签订的《江阴市城市住宅房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》无效。
一审案件受理费2900元，二审案件受理费5800元，均由被上诉人祝正明、储备中心各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 陈丽芳
二〇一四年十月二十九日
书记员 张 威
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；