天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初46324号原告天津市隆达物业管理有限公司，住所地天津开发区恂园里7号302室，统一社会信用代码911201167004773367。法定代表人于颂明，副总经理。委托代理人陈红，该公司经理。被告李剑。委托代理人李明海。委托代理人李建存。原告天津市隆达物业管理有限公司与被告李剑物业服务合同纠纷一案，原告于2016年7月4日诉至本院。本院受理后，依法由审判员许强适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈红、被告李剑及其委托代理人李明海、李建存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原系天津中新生态城和畅园物业服务单位，于2014年7月31日终止该小区的物业服务工作。被告系该小区xx室房屋（面积96.53平方米）的业主。原告依据和该小区开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》的约定提供了物业服务，物业费标准为每建筑平方米每月1.4元。被告拖欠2013年6月7日至2014年4月30日的物业费1455元。经原告催要多次未果，故起诉至法院。诉讼请求：一、判决被告给付2013年6月7日至2014年4月30日的物业费1455元。二、判决被告给付违约金131.2元。三、诉讼费用由被告承担。原告为证实其主张在举证期间向本院提交的明材料目录如下：1、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》一份，证明原告具有三级资质；2、《天津市住宅物业服务合同》一份，证明原、被告之间存在物业合同关系，且合同中约定了物业费的交纳标准、时间、违约金的计算标准；3、退出小区服务公告，证明原告公示了退出小区服务的时间；4、与中新生态城社会局工作人员的交接明细，证明原告已经办理了撤出交接手续。5、照片4张，证明原告是办理正常手续撤出的。被告辩称，根据前期物业服务协议第四条的规定，业主已经履行了交纳物业费的义务，原告利用多数业主没有保留交费收据的习惯，再次起诉业主要求给付物业费没有事实依据和法律依据。原告多次起诉属滥用诉权，原告撤出前，预收物业费、装修保证金、未装修垃圾清运费等费用未返还或移交，被告要求返还或移交。原告自身经营管理混乱，经常收费不开具发票，小区出现各种重大问题或事件，只能通过开发商才能找到物业管理负责人。小区业主共有房屋被原告出租，收取的租金在撤出时未移交。原告把小区物业服务委托给外来打工者彭某某一家四口打理，彭某某负责设备、电器线路和电梯维修等工作、彭某某之妻打理小区全面卫生、女儿负责前台接待兼做会计，儿子负责看管监控和小区保安工作，雇佣一名残疾人做小区门卫保安，雇佣一名七十多岁老人负责小区垃圾清运工作。小区电梯属于三无产品，停运、坠梯和业主被困情况经常发生。消防栓无水、消防水带水枪全部丢失，灭火器缺失和漏检，2012年11月28日晨，X号楼XXX室发生火灾，警报器鸣响，物业公司监控室无人问津，消防栓无水，幸被邻居发现并报警，找来灭火器水桶等将火扑灭。门禁从未开通，设备已经损坏监控系统探头全部损坏，人员车辆随便出入，打架斗殴时有发生，业主财物时常丢失被盗，安全无保障。小区楼顶漏雨，部分业主墙体漏雨漏风，开发商已委托原告负责维修，原告在两年多服务期间置之不理，不予维修。小区草坪绿化树木无人管理，死亡率在60%以上，小区卫生脏乱差，垃圾遍地，苍蝇满天飞，臭气熏天。太阳能热水系统不给开通，剥夺业主权利，路灯损坏，夜间出行无保障。原告撤出时，未作交接和验收。电梯损坏、车库道闸系统仅剩空壳。另原告拖欠采暖费、电费、水费未归还。不同意原告的诉讼请求。被告为证实其主张提供的证明材料目录有：1、照片2张，证明和畅园小区大门口花坛花草绝迹，杂草丛生；2、照片1张，证明电梯监控室没有座椅，监控人员躺在床上睡觉；3、照片1张，证明车库道闸系统无人管理，形同虚设，车辆自由出入；4、照片1张，证明2号楼负一层公共用房租给外地人储存转运物品；5、照片15张，证明小区卫生脏乱差，无人管理；6、昊润物业公司（小区现物业公司）接收小区前的查验报告3份，分别证明小区电梯安全隐患及部件缺失、公区设施设备损坏及缺失和绿化、景观园林、树木死亡的数量和品种；7、书面函件1份，证明原告撤出小区的原因是认为物业费收费标准低；8、生态城住宅小区社区管理与物业服务排行表，证明社会公众对原告物业服务质量的评价和存在的问题；9、昊润物业公司《楼内设施设备检查记录表》，证明原告服务期间消防器材缺失、照明损坏情况；10、昊润物业公司《和畅园消防遗留问题》1份，证明原告对小区消防设备未尽管理；11、昊润物业公司《和畅园能耗（电费）欠费明细》，证明原告欠费金额；12、证人证言1份，用以证明2012年11月28日X-XXX室火灾情况。经举证、质证，原告提供的证据1、2、3、4来源合法，符合客观性、关联性、合法性要求，本院予以确认。证据5拍摄的内容为资料装袋摆放在桌面上，无法证明资料系交接资料，本院不予认定。被告提供的证据1、3、5、7、8、符合客观性、关联性、合法性要求，本院予以认定。证据2证实监控室无座椅，但不能证明原告工作人员睡觉之情形；证据4显示楼前有人员在整理废品杂物，但不能证明被告主张房屋出租的事实。证据6、9、10、11均系和畅园现物业公司在接收和畅园物业服务工作之前自行对小区的设施、设备等所作的检查、统计，在原告撤出后至昊润物业公司接收小区之间，该小区处于无物业服务，因此不能证明原告撤出时的实际情况，故本院不予采信。证据12，被告庭前未申请证人出庭，证人也未到庭，故本院不予认定。经审理查明，2011年2月20日，原告与案外人天津生态城投资开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告向和畅园B区小区提供物业管理服务。合同明确规定了原告的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，基本物业服务费的交纳标准为每月每建筑平方米为0.77元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费每月每建筑平方米0.63元，单价合计1.4元。于每月五日前交纳，如逾期交纳，从逾期之日起按每天应交物业费的3‰交纳违约金。2014年7月30日，被告因收费率太低及物业服务费用标准偏低，经营困难为由终止了物业服务。被告李剑系和畅园X-XXX房屋所有权人，该房屋系拆迁补偿安置房。该房建筑面积96.53平方米。被告自2013年6月7日至2014年4月30日拖欠物业费1455元。另查明，原告在服务期间，存在公司内部管理机制不完善、从业人员服务意识差、对业主反映的问题反馈不及时、各类标识不齐全，垃圾清运不及时，保安、保洁人员不充足、小区环境卫生不达标，安全防护不到位、部分消防设施缺失、车辆人员出入秩序混乱、绿地、树木死亡严重等情况。以上事实有当事人陈述、原被告提交的证据证实。本院认为，原告与天津生态城投资开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效。该合同对原、被告均有约束力，原、被告双方当事人均应按照合同约定在享有各自的权利同时承担各自的义务。原告在服务的过程中存在诸多瑕疵，此问题亦是导致被告拒绝交纳物业服务费的主要原因。考虑到当事人双方在履行合同义务过程中均存在过错，综合物业服务情况，对原告主张被告欠付物业费的数额酌情予以减免，减免比例本院酌定为40%。被告并非无故拒绝缴纳物业费，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告应当提供被告拖欠物业费的证据，对此，本院认为，对于合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告有按照合同约定交纳物业费的义务，如被告主张已经履行了交纳物业费的义务，那么应当提供证据加以证明。被告没有证据证明，应当承担举证不能的法律后果。关于被告主张的原告预收物业费、装修保证金、未装修垃圾清运费、小区楼顶漏雨，墙体漏雨漏风问题、被告拖欠采暖费、电费、水费问题，可由权利人另行向责任主体主张权利。综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条第二款、第一百零六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第四条之规定，判决如下：一、被告李剑于本判决书生效之日起十日内给付原告天津市隆达物业管理有限公司2013年6月7日至2014年4月30日的物业服务费人民币873元二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原、被告各负担12.5元。被告于本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 许 强二〇一六年八月十一日书记员 梁彩莲附：法律释明：1.《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。第八十四条二款：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律规定履行义务。第一百零六条一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的应当承担民事责任。第一百一十三条：当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第二中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第二中级人民法院地址：天津市河西区新围堤道6号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。