福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）集民初字第2949号
原告（反诉被告）：蔡鸿林，男，1972年3月8日出生，汉族。
委托代理人：陶文华，福建聚泰律师事务所律师。
委托代理人：罗晓珍，福建聚泰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：厦门新华都购物广场有限公司，住所地厦门市思明区吕岭路2号阿里山大厦14楼B室，组织机构代码76170648-9。
法定代表人：刘国川，总经理。
委托代理人：陈章荣，福建大道之行律师事务所律师。
委托代理人：李正春，福建大道之行律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）蔡鸿林与被告（反诉原告）厦门新华都购物广场有限公司（以下简称“厦门新华都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依简易程序公开开庭进行了审理。蔡鸿林及其委托代理人陶文华，厦门新华都公司的委托代理人陈章荣、李正春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡鸿林诉称，2011年6月10日，其与被告厦门新华都公司签订了一份《房屋租赁协议书》，约定：厦门新华都公司将厦门集美嘉庚店一楼29#店（以下简称29#店）租赁给原告，租期为一年等；协议还约定，如需续租，应在协议的租赁期满日前30天向厦门新华都公司提出书面请求，在同等情况下，蔡鸿林有优先承租权。2012年9月12日，双方再次签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书除将租赁物增加77#店、每月租金增加至22600元、履行保证金增加至67800元外，其他约定内容与前面协议书约定的内容完全一致。2013年6月1日，蔡鸿林向厦门新华都公司寄送《店铺续租申请书》，要求对上述店铺续租二年。厦门新华都公司虽未作书面答复，但仍按之前的协议约定向蔡鸿林收取租金和其他费用。2013年10月23日，厦门新华都公司突然给蔡鸿林发出《撤柜通知》，要求其在2013年10月31日前将柜子、货品清空。综上所述，蔡鸿林认为被告解除合同的通知不具有法律效力。故向法院提起诉讼，请求判决：确认厦门新华都公司发出的《撤柜通知》无效，其应继续履行双方租赁合同。
被告厦门新华都公司辩称，原告蔡鸿林要求确认《撤柜通知》无效和继续履行合同没有事实和法律依据。第一，单从《房屋租赁协议书》约定的期限来看，租赁期限早已届满，该《房屋租赁协议书》早已经履行完毕。蔡鸿林要求继续履行合同的诉求已然不能成立。第二，2012年9月12日签订的该份《房屋租赁协议书》第十六条明确约定：“乙方需要在租赁期限届满后续租，应在本协议的租赁期限届满之日前30日向甲方提出书面请求，在同等条件下，乙方有优先承租权。”根据约定，蔡鸿林要求续租必须具备如下条件：1、蔡鸿林需在租赁期限届满前30日向厦门新华都公司提出书面请求。2、厦门新华都公司对于该续租请求作出同意续租的意思表示。3、厦门新华都公司需决定继续将诉争店面对外出租（当然在此情况下，蔡鸿林具有优先承租权）。但从本案来看，诉争店面续租关系根本不成立。首先，厦门新华都公司于2013年8月23日向蔡鸿林发出《通知》一份，《通知》里面明确表明，厦门新华都公司将不再与其续签合同，考虑到原告需要寻找新店面搬迁，希望蔡鸿林配合尽快撤柜，但最迟不得超过2013年10月31日，退一步讲，即使蔡鸿林和厦门新华都公司未就《房屋租赁协议书》到期后至2013年10月31日期间签订《临时场地租赁协议》，在上述期间蔡鸿林继续使用店面，缴纳租金的行为也仅仅只能认定为不定期租赁关系，厦门新华都公司有权随时解除不定期租赁关系。其次，厦门新华都公司并非是将店面收回租赁给他人使用，而是出于品牌调整升级，自身实际经营需要考虑，需将店面收回自用。第三，厦门新华都公司于2013年10月23日，再次向蔡鸿林发出《撤柜通知》，要求其在2013年10月31日前撤柜，将租赁场地恢复原状。《撤柜通知》意在再次强调、提醒蔡鸿林撤柜的最后期限，不存在任何违反法律规定和双方约定之情形，蔡鸿林要求确认无效没有任何法律和事实依据。另外，厦门新华都公司所租赁店面四周范围内相同租户（情况与蔡鸿林一致），均已经严格按照约定在2013年10月31日前全部撤柜，蔡鸿林不配合、拒不履行义务的行为完全违背了诚实信用、公平正义的基本原则。第四，根据现行《中华人民共和国合同法》的有关规定，在原租赁合同已经到期，且蔡鸿林恶意侵占租赁物拒不搬迁的情况下，本案也不存在所谓继续履行合同的法律和事实基础。综上所述，厦门新华都公司并未与蔡鸿林达成任何续租、重新签订合同的合意，不满足续租的前提条件。蔡鸿林的诉求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
反诉原告厦门新华都公司诉称，其与反诉被告蔡鸿林于2012年9月12日签订一份《房屋租赁协议书》，厦门新华都公司将29#、77#店（面积为62平方米）出租给蔡鸿林，月租金22600元，《房屋租赁协议书》期限自2012年9月1日起至2013年8月31日止。同时，约定物业管理费按照6元／月／平方米、中央空调费（10元／月／平方米）由蔡鸿林自行缴纳，水电费、摊销费用亦由其自行承担。《房屋租赁协议书》期限届满后，厦门新华都公司出于自身实际经营需要，需及时收回29#、77#店面自行使用。同时充分考虑到蔡鸿林需要一定时间寻找新的店面搬迁、经营，特在2013年8月23日向其发出《通知》，明确表明双方《房屋租赁协议书》于2013年8月31日到期，期限届满后，其将不再与蔡鸿林续签新的租赁合同，希望蔡鸿林配合尽快撤柜，最迟不得超过2013年10月31日，实际占用期间的占用费按原《房屋租赁协议书》约定的租金标准缴纳。蔡鸿林对《通知》的全部内容均已知悉、了解，理应于2013年10月31日之前清理、腾退29#、77#店面。但至起诉之日，其仍未将29#、77#店面返还给厦门新华都公司。故向法院提起诉讼，请求判令：1.蔡鸿林立即腾退原承租的29#、77#店面，并将原承租店面及其附属设施交还给厦门新华都公司；2.蔡鸿林赔偿因其非法占用29#、77#店面给厦门新华都公司造成的损失，损失参照原租金标准计算（每月按人民币22600元计算，自2014年1月1日计算至29#、77#店面实际返还之日止）；3.蔡鸿林承担本诉、反诉的诉讼费用。
反诉被告蔡鸿林辩称，第一，双方续租29#、77#店铺二年的合同依法成立且生效，厦门新华都公司应当继续履行续租合同。双方于2012年9月12日签订的房屋租赁协议书虽然于2013年8月31日到期，但是，蔡鸿林根据该合同的约定于2013年6月1日就以书面形式向厦门新华都公司发出续租讼争29#、77#店铺二年的要约，厦门新华都公司未提出任何异议，更没有所谓在2013年8月23日向蔡鸿林发出原租赁协议书到期后不再与其续签租赁合同的《通知》，相反，厦门新华都公司还以向蔡鸿林发出租金催款通知书和收取蔡鸿林2013年9月、10月、11月、12月租金和管理费及其他费用的行为作了同意长期续租的默示和承诺，因此，根据相关的法律规定，双方续租新华都集美店29#、77#二年的合同依法成立。第二，厦门新华都公司要求蔡鸿林腾退29#、77#店的诉讼请求违背了诚实信用、公平原则，且侵害了蔡鸿林的优先承租权。首先，商场的经营效益是需要时间孕育和培养的。正是基于这种普遍的认识和厦门新华都公司招商时所作出的让蔡鸿林长期承租的承诺，蔡鸿林才会在新华都集美店开办之初就应厦门新华都公司之邀入驻新华都集美店，然而在蔡鸿林才承租二年之际，即经营业绩随着时间的推移有较大成效之时，厦门新华都公司却要蔡鸿林腾退涉案店面，无论是从法律层面还是商业道德层面，这种行为都是违反“诚实信用、公平”原则的。其次，无论从法律规定还是双方签订的租赁合同，均赋予蔡鸿林优先承租权，且讼争店面所在的商场均是厦门新华都公司对外招商招租的经营场所，因此，厦门新华都公司要求已经承租涉案店面达二年之久的蔡鸿林立即腾退涉案店面，明显侵害了其优先承租权。第三，蔡鸿林在履行续租涉案店面合同义务的过程中，不存在法定解除合同的情形，厦门新华都公司不得解除双方形成的续租合同，更不得责令蔡鸿林立即腾退涉案房屋。第四，蔡鸿林已按续租合同的约定交纳了2013年11月、12月的租金和物业管理费，因此，厦门新华都公司要求蔡鸿林赔偿所谓因蔡鸿林非法占用29#、77#店给厦门新华都公司造成的损失毫无事实根据。综上所述，蔡鸿林认为双方就29#、77#店已经形成长期续租合同关系，厦门新华都公司要求蔡鸿林腾退29#、77#店毫无事实和法律根据，厦门新华都公司的请求应予驳回。
经审理查明，2011年6月10日，原告（反诉被告）蔡鸿林与被告（反诉原告）厦门新华都公司签订了一份《房屋租赁协议书》，协议约定蔡鸿林向厦门新华都公司承租厦门集美嘉庚店一楼29#用于经营“高一节”鞋品，租期一年等。2012年9月12日，蔡鸿林与厦门新华都公司再次签订了一份《房屋租赁协议书》，协议书约定：厦门新华都公司将厦门集美区乐海路23号新华都集美店29#、77#（面积约62平方米）租赁给蔡鸿林，租期为一年，自2012年9月1日至2013年8月31日，每月租金为22600元，物业管理费6元／月（平方米，中央空调费用10元／平方米（月，此两项费用以及水、电费由蔡鸿林另行缴纳；押金67800元等。该合同第十六条约定：蔡鸿林如需续租，应在的租赁期满日前30天向厦门新华都公司提出书面请求，在同等条件下，蔡鸿林有优先承租权，否则视为双方默认租赁期满未续租，且蔡鸿林在期限届满时将租赁物恢复至原状交还厦门新华都公司，若蔡鸿林拒绝恢复，厦门新华都公司有权自行恢复，所造成的损失和费用由蔡鸿林承担。2013年10月23日，厦门新华都公司给蔡鸿林发出《撤柜通知》，该《撤柜通知》载明：双方签订的《临时场地租赁协议》即将在2013年10月31日到期，由于厦门新华都公司一楼局部品牌调整和经营模式的更改不再与蔡鸿林续约，蔡鸿林应最迟于2013年10月31日前撤柜，将柜子、货品及时清空并交清租金、管理费及相应的水电费。
另查明，2013年6月22日、2013年8月21日厦门新华都公司分别向蔡鸿林发出《租金缴款通知书》，要求蔡鸿林交纳2013年8月份、9月份的租金及管理费。蔡鸿林分别于2013年8月24日、2013年9月23日、2013年10月31日、2013年11月21日通过银行转账方式向厦门新华都公司开设的账户分别支付了23134元，转账用途均载明是蔡鸿林交厦门新华都公司租金及管理费。厦门新华都公司于2013年9月27日向蔡鸿林出具发票载明收取蔡鸿林诉争店面2013年9月的管理费534元，于2013年9月29日向蔡鸿林出具发票载明收取蔡鸿林诉争店面2013年10月租金及管理费23134元。此外，厦门新华都公司于2013年10月4日收取蔡鸿林2013年8月25日至2013年9月25日期间水电费1463元。2011年6月14日，厦门新华都公司收取蔡鸿林场地押金37800元。
另查明，厦门新华都公司于2013年8月30日、8月31日与多名商家签订租赁期间为两个月（2013年9月1日至2013年10月31日）的《房屋临时租赁协议书》。但厦门新华都公司却未与蔡鸿林签订《房屋临时租赁协议书》。
另查明，蔡鸿林认为其于2013年6月1日向厦门新华都公司发出《店铺续租申请书》，内容为：我司高一节鞋店，现租厦门市集美嘉庚店一楼29#的店铺租期截止日期为2013年6月30日，需再申请续租贰年，原定合续租期间不变，庭审中厦门新华都公司否认收到该申请书。厦门新华都公司认为其于2013年8月23日向蔡鸿林发出《通知》，《通知》的主要内容是：双方不再续签租赁合同，可临时租赁经营至2013年10月31日，租金按原来的租金继续缴纳。庭审中蔡鸿林否认收到该通知。
以上事实，有蔡鸿林举证的2011年6月10日的《房屋租赁协议书》、2012年9月12日的《房屋租赁协议书》、《撤柜通知》、租金发票及电子回单、《租金缴款通知书》、2013年10月4日的水电费收据、2011年6月14日的押金收据，厦门新华都公司举证的《房屋租赁协议书》、《撤柜通知》、《房屋临时租赁协议书》，以及本反诉原、被告双方的当庭陈述加以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）蔡鸿林与被告（反诉原告）厦门新华都公司于2012年9月12日签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方理应按合同约定履行。蔡鸿林认为其按合同约定于2013年6月1日以书面形式向厦门新华都公司发出续租29#、77#店面二年的要约，双方成立续租29#、77#店面二年的合同，对此厦门新华都公司予以否认。本院认为，双方要成立续租合同必须通过要约承诺达成合意，而要约要发生法律效力必须具备特定的有效条件，不但要约的内容要具体确定，必须具有足以使合同成立的主要条款，而且要约必须送达受约人。本案蔡鸿林举证的《店铺续租申请书》，该申请书内容不具体、明确，没有包含租赁合同的主要条款，如租金等，不符合要约的规定，并且厦门新华都公司否认收到该申请书，而蔡鸿林所举证的申通快递详情单、投递单、投递跟踪信息都不能体现谁签收《店铺续租申请书》，无法证明厦门新华都公司确实收到该申请书，故本院认为该申请书没有送达厦门新华都公司。退一步说即使该申请书送达了厦门新华都公司，厦门新华都公司的沉默不应视为承诺。因此，本院认为双方在租赁期满后没有达成续租二年的租赁合同。由于双方在2013年8月31日租赁期间届满前并未签订续租协议，而双方签订的《房屋租赁协议书》于2013年8月31日因履行完毕而终止，故蔡鸿林要求双方继续履行租赁合同于法无据，本院不予支持。在2013年10月23日厦门新华都公司给蔡鸿林发出《撤柜通知》前，蔡鸿林仍继续使用29#、77#店面，虽然厦门新华都公司认为其于2013年8月23日向蔡鸿林发出不再续签租赁合同的《通知》，但蔡鸿林称其并未收到该通知，而厦门新华都公司未能提供相关证据证明蔡鸿林收到该通知并知晓通知内容，故本院对该通知内容不予认可。结合厦门新华都公司收取了蔡鸿林2013年9月、10月租金及管理费、水电费等费用的事实，本院认定厦门新华都公司在2013年10月23日以前对蔡鸿林继续使用29#、77#店面没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。据此，本院认为2013年8月31日至2013年10月23日期间双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。厦门新华都公司于2013年10月23日向蔡鸿林发出《撤柜通知》没有违反法律规定，蔡鸿林要求确认《撤柜通知》无效于法无据，应予驳回。蔡鸿林认为厦门新华都公司要求其腾退29#、77#店侵害其优先承租权，但是目前法律并未对优先承租权作出具体规定，而根据双方在《房屋租赁协议书》第十六条约定，蔡鸿林应在租赁期满日前30天向厦门新华都公司提出书面请求，在同等条件下蔡鸿林有优先承租权，否则视为双方默认租赁期满未续租，现蔡鸿林没有确切的证据证明按约定时间提出续租申请，故蔡鸿林主张厦门新华都公司侵害其优先承租权缺乏事实依据，本院不予认可。在厦门新华都公司解除不定期租赁关系后，蔡鸿林继续占有诉争的29#、77#店面没有法律依据，厦门新华都公司要求蔡鸿林立即腾退原承租的29#、77#店面，并将原承租店面及其附属设施交还给厦门新华都公司的请求于法有据，应予支持。双方租赁关系解除后蔡鸿林继续占用租赁房屋的行为造成厦门新华都公司租金收益的损失，现厦门新华都公司请求蔡鸿林赔偿因其非法占用29#、77#店面给厦门新华都公司造成的损失于法有据，本院予以支持。厦门新华都公司主张损失应参照原租金标准22600元／月计算，自2014年1月1日计算至29#、77#店面实际返还之日止，本院予以认可。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第九十一条、第二百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、反诉被告蔡鸿林应于本判决生效之日起10日内腾退原承租的位于厦门市集美区乐海路23号新华都集美店29#、77#店面，并将29#、77#店面及其附属设施交还给反诉原告厦门新华都购物广场有限公司；
二、反诉被告蔡鸿林应于本判决生效之日起10日内支付反诉原告厦门新华都购物广场有限公司因占用29#、77#店面给厦门新华都购物广场有限公司造成的损失（自2014年1月1日起按22600元／月计至实际返还店面之日止）。
三、驳回原告（反诉被告）蔡鸿林的诉讼请求；
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告蔡鸿林负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告蔡鸿林负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄庆勇
二〇一四年一月八日
法官助理 廖华山
书 记 员 张亚芬
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。