鄂托克前旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0623民初2987号
原告内蒙古文学艺术界联合会（以下称内蒙文联）。地址呼和浩特市赛罕区东门外机场路5.5公里处，组织机构代码01151XXXX。
法定代表人巴特尔，系内蒙文联主席。
委托代理人王志江，内蒙古庆胜律师事务所律师。
委托代理人樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。
被告脑明其劳，男，1955年10月1日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区鄂尔斯市。
委托代理人阿日并布拉格，系脑明其劳儿子。
第三人内蒙古东鑫房地产开发有限责任公司，组织机构代码79718XXXX，住所地呼和浩特乌兰察布西路。
法定代表人：白斯庆，该公司总经理。
委托代理人那仁满都拉，爱德律师事务所律师。
第三人鄂尔多斯东炘实业有限责任公司，组织机构代码79019XXXX，住所地东胜区东环路7号街坊宏源一品。
法定代表人：白斯庆，该公司总经理。
委托代理人那仁满都拉，爱德律师事务所律师。
第三人白斯庆，女，蒙古族，1966年7月12日出生，退休干部，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托代理人那仁满都拉，爱德律师事务所律师。
第三人杨恩克，男，蒙古族，1963年1月24日出生，退休干部,现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托代理人那仁满都拉，爱德律师事务所律师。
原告内蒙古文学艺术界联合会诉被告脑明其劳，第三人内蒙古东鑫房地产开发有限公司、鄂尔多斯市东炘实业有限公司、白斯庆、杨恩克案外人执行异议之诉纠纷一案，于2016年12月20日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。依法适用普通程序由审判员胡文静担任审判长，与审判员刘璐、人民陪审员达楞古日巴依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。原告内蒙古文学艺术界联合会委托代理人王志江、被告脑明其劳委托代理人阿日并布拉格，第三人内蒙古东鑫房地产开发有限公司、鄂尔多斯市东炘实业有限公司、白斯庆、杨恩克的委托代理人那仁满都拉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月27日鄂托克前旗人民法院作出（2014）东执法字第759号、（2014）东执法字第760号执行裁定书，查封被执行人白斯庆到期债务人内蒙古东鑫房地产有限公司竞买下的呼和浩特市商业银行股份有限公司培训中心（房屋所有权证号为2XXXX号，坐落于赛罕区东门外机场路5.5公里处呼市商业银行培训中心办公楼）所占用的土地使用权（土地使用权证号呼国用（2005）字第00241号）。鄂托克前旗人民法院执行上述房屋及土地使用权错误，理由如下：
一、2008年原告内蒙古文学艺术界联合会已经用同等的土地使用面积置换了该土地，在贵院查封前已经合法占有该土地及房屋，原告为该房屋的实际所有权人。
2008年9月28日原告内蒙古文学艺术界联合会与内蒙古东鑫房地产开发有限公司签订《文联办公楼置换协议书》，约定原告用位于呼和浩特市乌兰察布西路旧办公区（呼和浩特市乌兰察布路段东至内蒙古干休所，南至内蒙古干休所、西至无名巷、北至乌兰察布路的5194平方米行政划拨土地及原3200平米办公楼）等额置换内蒙古东鑫房地产购买的赛罕区东门外机场路5.5公里处呼市商业银行培训中心办公楼（内蒙古商法专修学院办公楼）4000平方米办公室和约7亩划拨用地，并得到呼和浩特市商业银行股份有限公司的认可。
2009年10月内蒙古东鑫房地产开发有限公司向原告支付了呼和浩特市赛罕区东门外机场路5.5公里处的4000平米呼市商业银行培训中心办公楼并在7亩划拨用地上开发了商品住宅楼，原告也将原乌兰察布市西路5194平米行政划拨土地及原3200平米办公楼交付于内蒙古东鑫房地产开发有限公司，该合同已经履行完毕。贵院查封的赛罕区东门外机场路5.5公里处呼市商业银行培训中心办公楼现在是原告的办公楼，原告早在2010年就对该办公楼进行和装修和实际使用，原告是涉案房屋的所有权人，享有合法占有使用权。
二、2015年内蒙古东鑫房地产公司提出异议时，从土地所有权证说明该土地的所有权人为呼市商业银行股份有限公司，从事实上说明了该土地及房屋2008年就已经置换于内蒙古文联，不论从土地所有权证上确定的所有权人还是事实上确定的所有权人，该土地所有权都不属于内蒙古东鑫房地产公司，贵院不应查封执行该房屋及土地使用权。
三、该涉案房屋及土地使用权未能办理过户手续，并非原告原因，原告与内蒙古东鑫房地产签订的《文联办公楼置换协议书》明确约定，内蒙古东鑫房地产公司负责办理该房屋的过户手续，未能办案过户手续并非原告原因。
综上，贵院执行呼和浩特赛罕区东门外机场路5.5公里处呼市商业银行培训中心办公楼及土地使用权错误，请求判令：1、停止执行呼和浩特市赛罕区东门外机场路5.5公里处呼市商业银行培训中心办公楼及土地使用权（房屋所有权证号为2XXXX号、土XXXX号为呼国用（2005）字第00241号）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告所述”2008年内蒙古文学艺术界联合会用同等的土地使用面积置换了案涉房屋、土地，在法院查封前已经合法占有该土地及房屋、原告为该房屋的实际所有人”的陈述无法律依据。
首先，案涉土地使用权类型为国有划拨土地，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同案件适用法律问题的解释》第十一条规定”土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”，同时《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条均对国有划拨土地转让问题作出了明确规定。被答辩人在案涉土地未经市县人民政府土地管理部门审批批准且该土地使用权证未转移登记在内蒙古东鑫房地产公司的情况下，擅自与第三人内蒙古东鑫房地产开发有限公司签订《文联办公楼置换协议书》，进行房产置换，该协议已违反法律法规的强制性规定，应认定《文联办公楼置换协议书》无效，对此原告作为行政事业单位存在重大过错。
二、原告所述”2015年，内蒙古东鑫房地产公司提出异议时，从土地所有权证说明该土地的所有人为呼市商业银行股份有限公司，从事实上说明了该土地及房屋2008年就已经置换于内蒙古文联，不论从土地所有权证上确定的所有权人还是事实上确定的所有权人、该土地所有权都不属于内蒙古东鑫房地产公司，贵院不得查封执行该房屋及土地使用权事实中，内蒙古文联具有重大过错。
内蒙古文联明知该土地使用权及房屋所有权人是呼市商业银行，并非内蒙古东鑫房地产公司，首先被答辩人开始置换房产时，存在审查不严，滥用职权将其占有的国有资产未经相关程序（指相关国有资产转让规定）与第三人内蒙古东鑫房地产公司进行置换的过错。其次，被答辩人在置换房产后，至今为止长达九年时间里对办理涉案房屋及土地使用权转移登记手续未主张过权利，故被答辩人内蒙古文联对案涉房屋及土地使用权未转移登记行为存在重大过错。
三、被答辩人提出”该涉案房屋及土地使用权未办理过户并非原告原因，原告与内蒙古东鑫房地产公司签订的《文联办公楼置换协议书》明确约定，内蒙古东鑫房地产公司负责办理该房屋的过户手续，未能办理过户手续并非原告原因”无事实及法律依据。
首先，答辩人对被答辩人内蒙古文联与第三人内蒙古东鑫房地产公司签订的《文联办公楼置换协议书》的真实性及合法性不认可。其次，有合同约定就不能证明被答辩人一直消极的不作为是合法合理的，被答辩人应按照相关法律救济途径主张其权利。
第三人内蒙古东鑫房地产开发有限责任公司答辩意见为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，执行法院对位于呼市商业银行培训中心办公楼的、房屋所有权证号为呼房权证赛罕区字第2XX**号呼房权证赛罕区字第XX**号的，现由原告内蒙古文学艺术界联合会实际占有的，以置换形式将其价款早已全额付清，实际占有且通过维修、装修装潢等形式对楼盘进行了添附。最后，未办理过户登记手续的过错不在于原告，而在于答辩人。
一、我公司与文联之间置换办公楼是经过有关部门批准，双方多次协商达成共识所进行的。截止目前，文联已经实际占有我公司置换给其的办公楼长达八年之久，且文联已投入不少资金进行维修改造和装饰装修过。
二、置换协议项下我公司与文联交易双方无任何争议，文联以置换形式将价款已结清。
三、至今未能办理过户登记的过错和原因在于我公司而不在于文联，具体原因如下：其一，置换给文联的办公楼和所开发的住宅区所占用的土地，原为一个土地证。因开发的小区容积率问题及小区最终面积确认后才可确定办公楼占地面积等原因，影响了文联办产权证的进度。其二，旧文联办公楼所在土地性质为划拨土地，将其变更为出让土地时需要补缴出让金，由于经济形势和资金压力，我公司无力补缴出让金。我公司置换回的文联旧办公楼无法过户至我公司名下，出于防范两处办公楼产权均登记在文联名下的私利角度考虑，我公司未积极协助文联办理过户登记事宜。
第三人鄂尔多斯东炘实业公司、白斯庆、杨恩克答辩意见为，由于第三人鄂尔多斯东炘实业公司、白斯庆、杨恩克与本案被告有民间借贷纠纷正在执行过程中，被执行人没有现金抵债，物品抵债没有达成一致的协议，因此执行阶段现搁置中。
原告提供的证据及被告的质证情况：
第一组证据，《土地开发合同》、《文联办公楼置换协议书》、《内蒙古文联商品住宅房地产开发协议书》、《土地开发补充协议》原件各一份，拟证明2008年9月28日原告与内蒙古东鑫房地产签订《文联办公楼置换协议书》、《内蒙古文联商品住宅开发协议书》、《土地开发补充协议》、《土地开发合同》，内蒙古东鑫房地产公司用内蒙古商法专修学院4000平米办公楼和约7亩划拨用地与原告原来5194.5平米行政划拨土地及3200平米办公楼进行置换，现内蒙古商法专修学院4000平米办公楼是文联现办公楼，文联已经投入大量物力财力，7亩划拨用地部分开发成文联家属楼，部分对外出售，且文联旧址已被内蒙古东鑫房地产开发有限公司开发。
被告质证为，对《土地开发合同》、《文联办公楼置换协议书》、《内蒙古文联商品住宅房地产开发协议书》、《土地开发补充协议》合法性、真实性不予认可。正规的国有土地转让置换应经过国储平台按国资委的相关文件履行相关程序，通过市县政府批准，而本案中没有相关手续。
四个第三人质证均为予以认可。
第二组证据，呼和浩特规划建设管理委员会和土地管理委员会第二次协调联席会议纪要复印件1份，拟证明为了支持文化建设，呼和浩特市规划建设管理委员会和土地管理委员会第二次协调联席会议纪要中第5条对文联位于机场路商法专修学院住宅项目予以认可。
被告质证为，对该证据的真实性无异议。但对证明目不予认可。该证据只是一份会议纪要，并不能证明原告所述的问题。
四个第三人质证均为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。会议内容第五条间接证明原告与第三人置换的事实存在。
第三组证据，内蒙古自治区财政厅内财资函（2008）300号文件复印件1份，拟证明2008年12月20日，内蒙古自治区财政厅下发文件，对原告与内蒙古东鑫房地产的置换情况予以认可。
被告质证为，对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，只是财政厅批复，划拨土地置换需要政府批准。
四个第三人质证均为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。
第四组证据，呼和浩特市政府投资非经营性项目文件复印件1份，拟证明2017年2月3日，呼和浩特市政府投资非经营性项目代理建设办公室下发文件，令内蒙古文学艺术界联合会进行整改，整改内容包括拆改、保温、换窗、防水、台阶。证明政府对文联现办公地址予以认可，且为支持文化事业，出资整改。
被告质证为，对该证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可，该证据与本案无关。
四个第三人质证均为，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。
被告、第三人未提供证据。
根据上述举证质证情况，本院对双方举证认证如下：对原告所举第一组证据被告对真实性、关联性无异议，但对合法性有异议。本院认为对证据的合法性的认定是指证据的形式、收集证据的主体及收集证据的程序合法，而非对证据的内容的审查。第一组证据为原告所持合同原件，且合同相对方即本案第三人内蒙古东鑫房地产公司对该组证据予以认可，故合议庭对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。第二组证据，因被告对其真实性认可，只对证明目的提出异议，该证据内容能够印证原告的证明目的，故合议庭对其真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。第三组证据，因被告对其真实性认可，只对证明目的提出异议，该证据能够证明内蒙古财政厅对内蒙古文联办公楼处置予以认可，结合第一、第二组证据能够形成证据链，故对其真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。第四组证据，被告只对关联性提出异议，合议庭对其真实性、合法性予以认可，该证据内容为对整个街道街景改造的通知，并不能证明原告所述证明目的，故对证明目的不予采信。
根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确定事实如下：原告脑明其劳诉被告鄂尔多斯市东炘实业有限公司、白斯庆、杨恩克民间借贷纠纷二案，东胜区人民法院于2013年5月20日作出（2013）东法民初字第500号和（2013）东法民初字第502号两份判决，标的分别为242万及利息和40万元及利息。两份判决生效后，2014年2月27日申请人脑明其劳申请执行。2014年3月5日，东胜区人民法院以被执行人的财产在鄂托克前旗为由移送到鄂托克前旗人民法院执行。移送执行后鄂托克前旗法院冻结了被告白斯庆、杨恩克的位于宁夏吴忠4套商业房，东胜住房2套、白斯庆在东鑫地产的股权530万元及现争议的位于呼市赛罕区东门外机场路5.5公里的3955.6平方米办公楼盘一处即案涉房屋。以上冻结财产中，除案涉房屋未设立抵押外，其余均为抵押或冻结后轮后保全。
案涉房屋于2007年6月22日由内蒙古东鑫房地产开发公司以1215万元的价格竞买取得，但至今未过户，产权仍登记在呼和浩特市商业银行股份有限公司名下。2008年9月28日内蒙古文学艺术界联合会与内蒙古东鑫房地产公司签订《文联办公楼置换协议书》、《内蒙古文联商品住宅开发协议书》、《土地开发补充协议》、《土地开发合同》，内蒙古东鑫房地产公司用案涉房屋和约7亩划拨用地与原告原来5194.5平米行政划拨土地及3200平米办公楼进行置换，2008年9月至今案涉办公楼由内蒙古文联实际占有使用，并已进行装修添附。另外，置换的7亩划拨用地部分开发成文联家属楼，部分对外出售，而置换前的内蒙古文联旧址已被内蒙古东鑫房地产开发有限公司开发。
2015年5月12日鄂托克前旗人民法院作出裁定，对案涉房屋进行评估拍卖，内蒙古文学艺术界联合会提出执行异议，2016年6月16日，鄂托克前旗人民法院作出（2016）内0623执异14号执行裁定书驳回内蒙古文学艺术界联合会的异议。内蒙古文学艺术界联合会不服该执行异议裁定，于2016年12月20日向本院提起案外人执行异议之诉。
本院认为，本案的争议焦点为内蒙古文学艺术界联合会就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案审查的重点应该是法院执行行为是否适当，故应根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》进行审查。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，内蒙古文联与内蒙古东鑫房地产公司签订《文联办公楼置换协议书》置换案涉房屋，并以置换的形式支付对价，内蒙古文联实际占有使用案涉房屋至今，且对该办公楼进行了装修添附，内蒙古东鑫房地产公司也已开发利用了原内蒙古文联旧址，双方并无争议。虽然置换过程存在违反管理性规定的情况，但合同已生效并实际履行。且《文联办公楼置换协议书》约定由内蒙古东鑫房地产公司负责办理案涉房屋的过户手续，本案第三人内蒙古东鑫房地产公司也自认未能办理过户登记的过错和原因在于内蒙古东鑫房地产公司资金困难，没有能力缴纳土地出让金，而非内蒙古文联的过错，故对原告的诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：
停止执行呼和浩特市赛罕区东门外机场路5.5公里处呼市商业银行培训中心办公楼及土地使用权（房屋所有权证号为2XXXX号、土XXXX号为呼国用（2005）字第00241号）。
案件受理费60800元，由被告脑明其劳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审 判 长 胡 文 静
审 判 员 刘 璐
人民陪审员 达楞古日巴
二〇一七年五月三十日
书 记 员 宝 迪 稍