湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初1339号原告（反诉被告）:贵某，女，1981年1月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：许晓慰（特别授权代理），湖北瀛楚律师事务所律师。被告（反诉原告）:林某，男，1982年12月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：谭浩彬（特别授权代理），湖北佳元律师事务所律师。原告贵某与被告林某离婚后财产纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，被告林某提出反诉，本院依法合并审理。2018年2月23日，原告（反诉被告）贵某向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2018）鄂0102民初1339号民事裁定，并已实施保全措施。2018年4月2日，原告（反诉被告）贵某申请对位于武汉市江岸区永祥路6号武汉市永清片综合发展项目B9地块（武汉天地·御江璟城一期）2栋2层1室房屋（以下简称武汉天地房屋）的市场价格进行评估。经本院委托，2018年5月28日湖北兴业房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》。本院依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）贵某及委托诉讼代理人许晓慰、被告（反诉原告）林某及委托诉讼代理人谭浩彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贵某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告《欠条》中未按约支付的2,000,000元；2、判令被告向原告支付违约金，具体金额按照评估后的房屋价值计算；3、判令被告向原告支付未履约的利息（按照银行同期利息计算至被告支付该笔款项之日止）；4、判令被告按《离婚财产分割协议》中第6条，支付原告150,000元；5、请求法院将汉阳房产拍卖，并判令扣除银行贷款后剩余款项的一半归原告所有；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告因感情不和，于2016年3月28日在武汉市江岸区民政局协议离婚，并签订《离婚协议书》，约定双方婚前婚后名下的房产、车辆一人一半。后为办理贷款，双方重新签订一份协议书，约定双方共有的两套房产归原告所有。2017年3月22日双方又签订《离婚财产分割协议》，明确约定武汉天地房产、车位、汉阳芳卉园房产的处理方式，原告同意将武汉天地房屋过户到被告一人名下，同时被告向原告出具《欠条》，约定了违约金的计算方法，经原告多次催促，被告并未按照《离婚财产分割协议》和《欠条》约定履行。故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）林某辩称，对原告第1项诉请，《欠条》系原告多次闹到被告家中，被告迫于无奈才签订的。《欠条》与2017年8月14日作出的公证书是同时间段形成，无论从其效力还是从原被告的实际情况和意图来说，公证书都推翻了《欠条》，被告不应支付2,000,000元。被告向原告支付1,500,000元是替原告偿还其对外欠下的借款。对第2项诉请，原告在本诉中并未举证因被告未履行相关协议而造成的损失，《欠条》中的约定及原告诉请的违约金数额过高。原告的第3项诉请没有依据。对原告的第4项诉请没有异议，被告愿意支付原告150,000元。对原告的第5项诉请，拍卖不属于本案审理范围。请法院对原告诉请中的1、2、3、6项予以驳回，第4项诉请我方同意，第5项诉请不属于离婚后财产纠纷的审理范围。被告（反诉原告）林某反诉请求：1、判令反诉被告承担反诉原告对外借款产生的200,000元利息；2、判令反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告原系夫妻关系，后因感情不和于2016年3月28日离婚，离婚后双方多次签订相关离婚财产协议，其中2017年3月22日签订了《离婚财产分割协议》，该协议第3条明确约定“林某因清偿武汉天地房屋银行按揭和支付给贵某的款项，需向外借款，借款金额为6,500,000元，该借款自借款到达林某银行账户之日起至贵某配合林某完成武汉天地房产析产过户，并取得房屋不动产之当日止期间内所产生的利息，由贵某承担一半，但贵某承担的部分最高不超过200,000元”。协议签订后，反诉原告便四处借款，但是苦于房屋有按揭等因素一直没有借到。2017年8月初，由于反诉被告在外面找人借款，后借款公司闲杂人等来到反诉原告家中打闹，反诉原告无奈报警并四处借款，于2017年8月11日向反诉被告支付1,500,000元帮助反诉被告渡过难关。2017年8月25日，反诉原告之前申请的5,000,000元借款终于发放，而后反诉被告配合反诉原告按照公证书的内容提前偿还了武汉天地房屋的银行按揭并办理了析产，该借款所产生的利息反诉被告理应承担200,000元。特诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）贵某针对反诉辩称，1、林某已经违约。2017年3月22日《离婚财产分割协议》第1-5项都是关于武汉天地房屋的约定，林某没有在约定时间付清款项，也没有在约定时间以贵某的名义存入定期存单，武汉天地房屋已经过户到林某名下。2、《离婚财产分割协议》第3条的约定已无适用的基础。（1）贵某未因林某的借款行为获取任何额外利益，让贵某承担借款利息明显违反公平原则；（2）该约定所附条件并未实现，该约定已无适用前提。经审理查明，贵某、林某原系夫妻关系，双方于2016年3月28日协议离婚并签订了《离婚协议书》，约定双方婚前婚后名下的房产、车辆一人一半，同时男方名下所有财产归儿子林烝所有。2017年3月22日双方经协商重新达成《离婚财产分割协议》，该协议约定：1、现登记于甲乙双方名下的武汉天地御江璟城一期2栋2层1室（建筑面积216.44平方米）房产，权属证号：武汉市江岸区不动产权第0012733号，除开家具，双方共同确认其价值10,000,000元（扣除贷款金额以银行还款凭条为准），每人应得约3,500,000元（扣除房贷后的价值的一半）。2、林某同意一次性支付约3,500,000元给贵某后，上述房产归林某所有。贵某配合林某在房管局办理析产过户手续之当天，林某应以贵某的名字在银行存入约3,500,000元的定期存单。3、林某因清偿武汉天地房屋银行按揭贷款和支付给贵某的款项，需向外借款，借款金额约6,500,000元。该借款自到达林某银行账户之日（不超过贷款还清前两日）起至贵某配合林某完成武汉天地房屋析产过户，并取得房屋不动产证之当日止期间内所产生的利息，由贵某承担一半，但贵某承担部分最高不超过200,000元。4、···5、···6、武汉天地的车位共同确认其价值300,000元，林某须在六个月内支付给贵某150,000元。贵某收到该150,000元款项后，车位归林某所有。7、现登记于汉阳区芳卉园二期12栋2单元10层2号房屋，双方确认其价值为1,500,000元，扣除贷款约750,000元（具体以银行还款凭条为准），在双方还清贷款后（贷款金额双方各承担一半），林某应再支付约375,000元（房屋扣除房贷后的价值的一半）给贵某。贵某配合林某在房产局办理析产过户手续之当天林某支付约375,000元给贵某，若超过两个月未完成的，双方协议按照市场价出售给林某，若超过六个月未完成的，双方任何一方有权利将此房产挂牌出售，另一方必须配合相关过户手续，房产出售所得款项双方一人一半。8、···。2017年8月9日林某立下《欠条》，载明：贵某将名下一半产权转移到林某名下，故林某欠贵某人民币叁佰伍拾万元整。林某将于2017年8月11日上午11时前支付给贵某人民币壹佰伍拾万元整，于2017年9月11日再支付给贵某人民币伍拾万元整，于2017年11月11日再支付给贵某人民币壹佰伍拾万元整。如果林某违约，于2017年11月11日前未如期全额支付给贵某款项，林某须再支付给贵某武汉天地房屋总价值自2017年3月28日2人协议中提及的本套房屋总价值升值后的市场价值的一半（扣除银行所欠贷款3,000,000元）作为违约支付的补偿”。同日双方签署《财产分割协议书》，就武汉天地房屋重新达成如下协议：上述房屋现归甲方林某个人所有，与乙方贵某无涉，房产所欠银行贷款也由甲方林某个人偿还。同时双方前往湖北省武汉市琴台公证处，申请办理《财产分割协议书》的公证。2017年8月14日湖北省武汉市琴台公证处出具（2017）鄂琴台内证字第27571号公证书。林某于2017年8月11日支付了贵某1,500,000元。2017年8月16日武汉天地房屋过户到林某名下。另查明，林某提交的招商银行账户历史交易明细表显示，2017年8月25日林某收到发放的贷款5,000,000元。经本院询问，林某陈述：签订协议后，借款5,000,000元，需先偿还3,000,000元的房屋贷款，日息0.3%，8月1日至8月16日共144,000元，5,000,000元贷款的手续费是2%，计100,000元，利息200,000元。我方承担手续费及每月的利息截止房屋过户约有四五十万。审理中，贵某于2018年4月2日申请对武汉天地房屋的市场价格进行评估。经本院委托，2018年5月28日湖北兴业房地产估价有限公司作出（鄂）兴房［2018］（估）字第0453号《房地产估价报告》，估价结果：房屋坐落武汉市江岸区永祥路6号武汉市永清片综合发展项目B9地块（武汉天地·御江璟城一期）2栋2层1室，结构：钢混，用途：城镇住宅用地/住宅，层次：2/11，建筑面积：216.44平方米，单价：60,534.00元/平方米，公开市场价值：1310.20万元。市场总价值：1310.20万元。贵某支付鉴定费32,153元。贵某对鉴定结果无异议，林某认为评估价值过高：1、该价格含室内二次装修，如《房地产估价报告》第1、8页所述；2、《房地产估价报告》所附的房地产摄影图所引用的照片取得方式违法，系贵某强行进入房屋进行拍照取得，对证据的合法性有异议。审理中，贵某明确第2、3项诉讼请求为：2、林某向贵某支付违约金的数额为1,551,000元;3、林某支付未履约的利息（以2,000,000元为本金，按照银行同期贷款利率，500,000元自2017年9月11日起，1,500,000元自2017年11月11日起均至被告支付该笔款项之日止）。再查明，武汉市汉阳区芳卉园二期12栋2单元10层2室的房屋一套（建筑面积113.56平方米），登记在贵某名下。以上事实，有贵某、林某的户口簿、身份证、离婚证及离婚协议书、《离婚财产分割协议》、《欠条》、湖北省武汉市琴台公证处（2017）鄂琴台内证字第27571号公证书、《房地产估价报告》、招商银行账户历史交易明细表、房屋所有权证、国有土地使用证、武汉市不动产权登记信息查询单及当事人陈述等证据记录在案。本院认为，关于林某是否应向贵某支付2,000,000元房款的问题。2017年3月22日《离婚财产分割协议》和2017年8月9日《欠条》仅涉及对夫妻共同财产的分割和处理问题，应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。双方签订《离婚财产分割协议》和《欠条》的行为系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效民事行为，应受法律保护，双方应各自积极履行合同义务。依据《离婚财产分割协议》和《欠条》，贵某已配合林某办理了武汉天地房屋的过户手续，林某仅支付贵某1,500,000元房款，尚欠2,000,000元至今未支付，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，林某应当向贵某支付2,000,000元，并承担相应的违约责任。贵某与林某虽于2017年8月9日重新签订了《财产分割协议书》，约定武汉天地房屋归林某所有，但该协议没有排除同日形成的《欠条》中林某向贵某履行支付3,500,000元房款的义务，另林某向贵某支付1,500,000元与《欠条》中约定的给付金额及时间相一致，应视为履行《欠条》中的部分义务，故林某认为《财产分割协议书》推翻了《欠条》，其不应向贵某支付2,000,000元的抗辩理由不能成立。关于林某向贵某支付违约金数额的问题。林某立下的《欠条》中约定：“如果林某违约，于2017年11月11日前未如期全额支付给贵某款项，林某须再支付给贵某武汉天地房屋总价值自2017年3月28日2人协议中提及的本套房屋总价值升值后的市场价值的一半（扣除银行所欠贷款3,000,000元）作为违约支付的补偿”。双方在《离婚财产分割协议》中共同确认武汉天地房屋价值为10,000,000元，现经评估市价为13,102,000元,贵某要求按照增值部分3,102,000元的一半，即1,551,000元作为违约金，但林某认为过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。违约金以弥补损失为原则，以惩罚性为例外，武汉天地房屋增值部分的一半不应直接作为违约金，而应认定为贵某的损失，违约金应按照损失的百分之三十计算，为465,300元（1,551,000元x30%=465,300元），由林某支付给贵某。关于贵某要求林某支付150,000元的主张，依据《离婚财产分割协议》第6条约定：武汉天地的车位双方共同确认其价值300,000元，林某须在六个月内支付给贵某150,000元。贵某收到该150,000元款项后，车位归林某所有。现贵某要求支付150,000元，林某在审理中认可该笔款项并同意支付，本院予以确认。关于贵某要求林某支付逾期付款利息的主张，由于双方的协议及《欠条》中已约定了违约金的支付，并未约定利息，故本院不予支持；关于贵某要求本院拍卖汉阳房产的主张，不属于本案审理范围，本案不予处理。关于林某的反诉请求，根据2017年3月22日《离婚财产分割协议》第3条规定，利息计算的时间应当自借款到达林某银行账户之日（不超过贷款还清前两日）起至贵某配合林某完成武汉天地房屋析产过户，并取得房屋不动产证之当日止，由贵某承担一半并不超过200,000元。但根据本案的证据显示，5,000,000元贷款到账之日为2017年8月25日，而房屋过户之日为2017年8月16日，林某的反诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林某于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）贵某支付房款2,000,000元；二、被告（反诉原告）林某于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）贵某支付违约金465,300元；三、被告（反诉原告）林某于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）贵某支付车位补偿款150,000元；四、驳回原告（反诉被告）贵某的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）林某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,400元，由原告（反诉被告）贵某负担2,678元，被告（反诉原告）林某负担27,722元，反诉费2,150元、诉讼保全费5,000元、鉴定费32,153元，共计39,303元,由被告（反诉原告）林某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  胡慧莉人民陪审员  黄丽娜人民陪审员  魏 浩二〇一八年八月二十日书 记 员  骆 欢