北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京01执复115号
申请复议人（原审异议人、原审被执行人）：北京中大恒基�地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑家园茉藜园1号楼二层B。
法定代表人：秦萍，董事长。
委托代理人：孔晶晶，女，1981年11月28日出生，北京中大恒基房地产经纪开发有限公司员工，住北京市海淀区。
原审申请执行人：刘柳，女，1985年1月5日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：刘振山（刘柳之父），男，1961年12月27日出生，住河北省石家庄。
申请复议人北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）不服北京市海淀区人民法院（以下简称原审法院）（2017）京0108执异347号执行裁定书向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
原审法院在执行刘柳与中大恒基公司居间合同纠纷一案的过程中，查封了中大恒基公司名下位于北京市朝阳区京通苑46号1号楼1层1-2、2层1-4、3层1-4、4层1-5、5层1-5、6层1-5号房屋，中大恒基公司对该房屋的查封提出书面异议。
中大恒基公司原审述称：法院在（2016）京0108执11336号执行案件中于2016年12月4日第一次查封了我公司位于北京市朝阳区京通苑46号1层1-2号房屋，2017年7月13日第二次查封了我公司位于北京市朝阳区京通苑46号1号楼2层1-4、3层1-4、4层1-5、5层1-5、6层1-5号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，被执行人的财产以其价额足以清偿法律文书确定的债权额以及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，我公司六套房产在一个产权证上，六套房产的总面积共计2271.9㎡，其中1层1-2号房产的房屋面积为344.9㎡。按照保守估计每平米3万元计算，房屋的价值至少值六千万元，而刘柳对我公司享有的债权加上利息不足150万元，所以我公司认为法院的查封属于明显超标的额查封。法律规定人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。民事诉讼法第二百四十五条规定，查封不动产的，应通知权利人到场。本案两次查封，我公司均没有收到任何要求到场的通知，也没有收到任何关于查封的裁定。直到案外人刘益良在北京市朝阳区人民法院申请执行我公司的执行案件中，北京市朝阳区人民法院于2017年7月18日查封上述房产，我公司派人到场时才得知上述房产已被北京市海淀区人民法院超标查封的事实。综上，我公司认为法院的查封行为无论在程序上还是实体上均违法，在查封最多两套房产即可满足债权的情况下，严重超标的额查封，损害了我公司的利益，故我公司要求法院撤销查封我公司位于北京市朝阳区京通苑46号1号楼2层1-4、3层1-4、4层1-5、5层1-5、6层1-5号房屋的执行行为。
刘柳原审辩称：我认为法院查封他们的房产的都是依法查封的。法院查封整体房产是因为中大恒基公司有两起抵押，其中有一笔抵押是抵押给刘益良的，而刘益良既是中大恒基公司的创始人，也是该公司的实际控制人，至今仍然是中大恒基公司的股东。我最近收到查封房产的评估报告，整套房产大概值4500多万元，而该公司的两笔抵押为5000多万元，如果不整体拍卖房产的话，就不能保证我本人的利益，所以我不同意中大恒基公司的异议请求。
原审法院经审查查明：原审法院在审理刘柳与中大恒基公司居间合同纠纷一案过程中，于2015年10月23日作出（2015）海民初字第4740号民事判决书，判决如下：一、中大恒基公司于本判决生效后十日内，赔偿刘柳经济损失一百三十八万六千二百七十五元；二�驳回刘柳的其他诉讼请求。（2015）海民初字第4740号民事判决书发生法律效力后，因中大恒基公司并未履行生效判决确定的给付义务，刘柳向原审法院申请强制执行，原审法院于2016年11月2日以（2016）京0108执11336号执行案件立案受理。执行中，原审法院于2016年11月10日以司法专递形式向本案民事判决书中记载的中大恒基公司住所地发出执行通知、财产报告令和执行裁定书，但因查无此人于2016年11月21日被投递机关退回。原审法院于2016年12月14日查封了中大恒基公司名下位于的北京市朝阳区京通苑46号1号楼1层1-2号房屋；后又于2017年7月13日查封了中大恒基公司名下位于的北京市朝阳区京通苑46号2层1-4、3层1-4、4层1-5、5层1-5、6层1-5号房屋。
另查，原审法院于2017年3月16日曾委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称评估公司）对中大恒基公司名下位于�京市朝阳区京通苑46号1号楼1层1-2号房屋进行房地产市场价值评估，评估公司于2017年5月31日作出（京）北方（2017）（估）涉字第049号评估报告。评估报告中估价对象为北京市朝阳区京通苑46号1号楼1层1-2号房屋，建筑面积344.9㎡，结构为钢混，用途为商业；价值时点为2017年4月11日；房屋的平均单价为26382元/平方米，总价为9099152元。原审法院又于2017年7月18日再次委托评估公司对中大恒基公司名下位于北京市朝阳区京通苑46号1号楼（汉庭酒店）房屋进行房地产市场价值评估，评估公司于2017年8月9日作出（京）北方（2017）（估）涉字第075号评估报告。评估报告中估价对象为北京市朝阳区京通苑46号1号楼房地产，总建筑面积2271.9㎡（其中：1层334.9㎡，2-3层770.8㎡，4-6层1156.2㎡），结构为钢混，用途为商业；价值时点为2017年4月11日；房屋的平均单价为19893元/平方米，总价为45194175元。
再查，根据《中华人民共和国不动产权证书》（不动产权编号京（2016）朝阳区不动产权第0037100号）记载，北京市朝阳区京通苑46号1号楼房屋为中大恒基公司单独所有；该房屋不动产单元号为110105035001GB00078F00090001等6套房；房屋建筑面积2271.9㎡；该房屋在2016年4月29日及2016年5月17日分别设定了抵押登记；该不动产登记证书下具体包含1层1-2（建筑面积334.9㎡），2-3层1-4（建筑面积770.8㎡），4-6层1-5（建筑面积1156.2㎡）。另据证号为京（2016）朝阳区不动产证明第0034472号的不动产登记证明显示，2016年4月29日华融通宝投资担保有限责任公司被登记为北京市朝阳区京通苑46号1号楼的抵押权人，抵押物担保数额为3430万元；债务履行期限为2012年10月1日至2017年10月1日止。审查中，中大恒基公司未提供2016年5月17日设定抵押情况的相关证明，但向原审法院陈述，2016年5月17日设立抵押的权利人为刘益良，两个抵押合计被担保的主债权数额约为5000万元。另据原审法院至房屋登记机构调取的相关材料显示，权利人为刘益良的抵押登记中被担保的债权数额为16087875.96元，债务履行期限为2016年3月1日至2018年3月1日。
原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。本案中，原审法院查封的中大恒基公司名下�京市朝阳区京通苑46号1号楼房屋1-6层同属于一个不动产登记证及不动产单元号，在变价时难以单独分割处置；且根据中大恒基公司陈述及原审法院调取的不动产登记信息，该房屋整体担保的债权总金额已超过5000万元，但原审法院委托的评估公司对该房产的估价结果为4500余万元，尚难覆盖被担保的债权数额。故此，此房屋整体变价并扣除优先受偿款项后是否有余款足以清偿本案的申请执行人尚不能确定，现原审法院为保证本案判决的执行，对中大恒基公司名下位于北京市朝阳区京通苑46号1号楼采取查封措施，并没有超过本案执行标的的数额，故法院的查封行为并无错误。中大恒基公司要求法院解除查封的异议申请，没有事实及法律上的依据，原审法院不予支持。另，原审法院执行中曾向本案民事判决书中记载的中大恒基公司住所地发出执行通知、财产报告令和执行�定书，故并非在未通知其的情况下查封房产，中大恒基公司提出的此项异议理由亦不能成立，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，裁定：驳回北京中大恒基房地产经纪有限公司的异议请求。
中大恒基公司不服该裁定，向本院提出复议申请，其复议理由为：原审裁定关于被执行人无其他财产可供执行，且中大恒基公司的房产属于不可分物故超标的查封有效的认定是错误的。中大恒基公司的房产虽然登记在一个房本上，但明显属于可分物，且拆分并不会降低其经济价值。本案中大恒基公司的六套房产价值至少五千万元，但刘柳对中大恒基公司的债权加上利息不足150万元，因此依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，该查封属于明显超标的查封。此外，原审裁定认定执行法院已经依据判决书记载的地址向中大恒基公司送达了执行通知、执行裁定等是错误的。原审时，中大恒基公司已经迁移住所地至朝阳区北苑家园，与判决书记载的地址不一致。执行法官在邮寄送达时未查询最新地址导致中大恒基公司对两次查封都不知情，损害了中大恒基公司的权益。综上，执行法院的查封行为在程序和实体上均违法，请求贵院依法撤销原审裁定。
刘柳辩称：不同意中大恒基公司的复议申请，原审裁定正确，请求法院依法驳回中大恒基公司的复议申请。
本院经审查查明的事实与原审法院一致。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，原审法院查封的中大恒基公司名下北京市朝阳区京通苑46号1号楼房屋1-6层同属于一个不动产登记证及不动产单元号，在变价时难以单独分割处置。此外，该房屋整体担保的债权总金额已超过5000万元，而原审法院委托的评估公司对该房产的估价结果为4500余万元，因此，该房屋整体变价并扣除优先受偿款项后是否有余款足以清偿本案的申请执行人尚不能确定。现原审法院为保证本案判决的执行，对中大恒基公司名下位于北�市朝阳区京通苑46号1号楼采取查封措施，并没有超过本案执行标的的数额，故法院的查封行为并无错误。关于中大恒基公司主张的原审法院执行中曾依据本案民事判决书中记载的中大恒基公司住所地发出执行通知、财产报告令和执行裁定书，导致其对查封房产的情况不知情的问题，本院认为，原审法院在执行中曾向本案民事判决书中记载的中大恒基公司住所地发出执行通知、财产报告令和执行裁定书，已经履行了通知义务，中大恒基公司的该项理由不成立。综上，中大恒基公司提出的复议申请无法律依据，本院不予支持。原审裁定正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回北京中大恒基房地产经纪有限公司提出的复议申请，维持原审裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 阎 军
审 判 员 娄玉玲
审 判 员 栗俊海
二〇一七年十二月八日
法官助理 王慧若
书 记 员 王新子