右重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第02251号
原告刘登平，女，汉族，1972年12月13日出生，住重庆市璧山县。
委托代理人马守容，重庆市北碚区歇马法律服务所法律工作者。
被告重庆鲁商地产有限公司，住所地重庆市北碚区碚南大道7号，组织机构代码79802200-5。
法定代表人李彦勇，该公司董事长。
委托代理人杨方洪，重庆大新律师事务所律师。
本院于2014年4月8日立案受理原告刘登平诉被告重庆鲁商地产有限公司（以下简称鲁商公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员李军于2014年6月5日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘登平的委托代理�马守容，被告鲁商公司的委托代理人杨方洪到庭参加了诉讼。之后本院依法转为普通程序，于2014年12月17日、2014年12月29日公开开庭进行了审理。两次开庭时原告刘登平的委托代理人马守容，被告鲁商公司的委托代理人杨方洪到庭参加了诉讼。双方当事人申请三个半月时间进行和解，逾期未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告刘登平诉称，刘登平与于2010年3月9日签订了《重庆市商品房买卖合同》，刘登平购买了鲁商公司开发建设的位于北碚区××大道××原筑××号××幢××号房屋一套，该房屋建筑面积347.26平方米，房屋总价款1979950元。合同约定2011年5月31日交房。合同签订后，刘登平按约定交付首付款599950元，余款1380000元办理银行按揭。2011年5月22日，鲁商公司向刘登平发出书面接房通知，要求刘登平于2011年5月31日前到鲁商公司接房。刘登平接通知后去接房，�房后才发现房屋存在很多问题，刘登平的花园绿地也不足30平方米。刘登平发现问题后，向交房大使以书面形式提出，且最关键的是，刘登平去接房，鲁商公司未出示两书一证，即重庆市建设工程竣工验收备案登记证、新建房屋质量保证书、新建房屋使用说明书，根本不具备交房的条件。直至2012年1月，鲁商公司才取得两书一证，才具备交房的条件，但刘登平的花园绿地仍然不足30平方米。鲁商公司应该交付刘登平花园绿地面积30平方米，实际交付刘登平花园绿地面积20.74平方米。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，鲁商公司交房办证都违约，后刘登平多次找鲁商公司协商未果。1、要求鲁商公司支付从2011年6月1日至2012年1月19日的逾期交房违约金（599950＋49553.69=）649503.69×233天×0.0001=15133.44元。2、要求鲁商公司支付刘登平从2012年3月19日到2012年11月26日的�期办理房屋产权证的违约金1979520元×256天×0.0002=99789.48元。3、鲁商公司赔偿刘登平花园绿地不足30平方米的损失10000元／平方米×7.89平方米（30平方米-22.11平方米）=78900元。
被告鲁商公司辩称，刘登平与鲁商公司于2010年3月9日签订了《重庆市商品房买卖合同》属实。刘登平购买了鲁商公司开发的××原筑××号××幢××房屋，该房屋建筑面积347.2平方米，房屋总价1979950元。双方在合同中约定了交房时间，鲁商公司存在逾期交房行为。鲁商公司同意支付刘登平2011年6月1日至2012年5月17日的逾期交房违约金23252.26元（662457.5（599950＋62507.5=662457.5）元×351天×0.0001），同意支付刘登平从2012年5月18日到2012年11月26日的逾期办理房屋产权证的违约金1979520元×122天×0.0002=48310.78元。花园绿地面积有30平方米，刘登平的损失于法无据，鲁商公司不赔偿刘登平花园绿地不足30平方米的损失。
经审理查明，2010年3月9日，刘登平（乙方、买方）与鲁商公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的鲁商云山原筑项目中座落于重庆市北碚区××大道××号××幢××商品房预售给乙方，建筑面积347.26平方米（套内面积337.08平方米），总成交金额为1979950元。付款方式为按揭付款，于2010年3月9日付首付房款人民币599950元，余额人民币1380000元办理7成20年银行按揭。该合同第七条约定：交房期限及交付条件（一）本商品房交付期限属预售商品房的，甲方应当在2011年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第八条约定：交房手续办理……2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）乙方收到甲方书面通知或由于乙方原因致使该书面通知无法送达的，自甲方书面通知规定期限最后一天次日即视为甲方已将该房交付给了乙方，乙方应当全面履行接房后的各项义务及相关费用并承担该房屋毁损、灭失的风险。该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭受不可抗力的情况外，甲方如未按照本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第2种方式处理：……2、……逾期超过60日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付款［�交付款是指……乙方选择的付款方式为银行按揭的，已交付款为乙方首付款及乙方已归还的每月还贷本金总和（不含贷款利息）］万分之一的违约金。该合同第十三条约定：关于办理产权登记的约定……2、属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2.0（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件四补充条款第四条约定：对合同交房期限、交房手续办理的补充说明，甲乙双方一致同意：若乙方未按法律法规的规定及本合同的约定缴清房款、税款等费用，则甲方有权暂停交房，直至乙方缴清为止，由此造成的损失由乙方自行承担。该补充条款第五条关于房屋交付的约定中约定：双方同意按以下程序处理房屋交付事宜：1、具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理相关房屋交接手续；如因买受人自身原因未能在通知书规定期限届满之日前办理交接手续，即视为出卖人已按期交付房屋，并视为完全交接，相关房屋风险及各项房屋使用费用（包括但不限于物业管理费等）自动转移至买受人。该补充条款第九条约定：对关于办理产权登记的补充说明，甲乙双方一致同意：乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等费；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。该补充条款第十二条约定：底层花园的相关约定：乙方使用、管理和养护的花园、绿地范围不小于30平方米。乙方不得改变花园的绿化用�，不得遮盖和更改花园内公共设备设施（管线井等），乙方必须维护花园的清洁卫生，负责花园植物的保养，不得在花园里堆放杂物，如物业管理公司须进入花园维修维护等，乙方须积极配合，否则甲方有权授权物业管理公司强行实施。同时房屋买受人承诺不改变该地面花园的绿地用途、不在花园内搭建建筑物和构筑物遮盖地面花园内的公共井盖等设施，并不阻止物业管理企业为公共事务的临时进入。该补充条款第十五条送达事宜中约定：本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达。双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、传真号码的真实性和可靠性，均按本合同所列传真电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两�或多人；任何通知向共中一人发出即视为向该方全体发出。任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为己被送达：1、如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送到至重庆市以内的地址，于投寄该文件五日后；……
刘登平在双方签订合同之前即2010年3月9日之前支付鲁商公司首付房款599950元，余款1380000元以银行按揭方式支付。刘登平从2010年11月18日至2012年1月18日偿还银行借款本金共计49553.69元，从2012年1月19日至2012年5月18日偿还银行借款本金共计16216.36元。
2012年1月19日，鲁商公司缙云山住宅项目取得建竣备字碚（2012）1号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该缙云山住宅项目即为刘登平与鲁商公司签订《重庆市商品房买卖合同》涉及的鲁商公司开发的鲁商云山原筑项目。
2011年5月22日，鲁商公司作出收房通知书，书面通知刘登平最迟于2011年6月30日前来住宅小区�管公司办理验房、收房手续。刘登平收到该收房通知后于2011年6月12日验收房屋时在验收房交接书上书写了整改意见，未接房。该整改意见为：1、后花园面积与销售时承诺不相符；2、1楼餐区厕所积水需处理；3、楼梯间护栏没有；4、客厅进门右手边墙角有落水管需移位；5、地下车库需改成卷帘门；6、顶层天井外落水管未接；7、车库外面排水是否存在排水不通畅（业主在施工过程中以前看过）。
2012年5月15日，鲁商公司作出通知，书面通知刘登平于近期前来住宅小区物管公司办理验房、收房手续。刘登平于2012年5月17日收到该收房通知，于2012年5月22日验收房屋时在验收房交接书上书写了整改意见，未接房。该整改意见为：1、入户客厅采光井地面堵塞；1、二楼前面卧室外墙起皮；3、三楼前面卧室出气孔未加盖，三楼主卧屋顶浸水；4、业主反映花园未达到30平方；5�库外墙起皮；6、公路坏，积水，需修复；7、该房存在交房严重违约责任，必须按合同对业主进行赔偿。
刘登平于2013年5月3日验收房屋时在验收房交接书上书写了整改意见，未接房。该整改意见为：1、后花园不够平方（面积不够）；2、三楼露台下面的房渗水；3、三楼露台积水；4、三楼屋顶落水管渗漏；5、入车库门口台阶太高，车不好进车库。
刘登平于2014年5月18日验收房屋时在验收房交接书上书写了整改意见，未接房。该整改意见为：1、进屋客厅后厨房有一扇窗子已坏，不能关闭，请开发商及时更换；2、三楼靠阳台方向，有一扇窗子不能正常关闭，请开发商及时更换；4、车库进门口开发商为了挡雨水，特别加高了台阶，车辆进出不方便，请及时整改；5、车库靠山一边两边墙的抹灰已脱落，墙体严重受潮，请及时整改；6、合同中承诺的花园面积不够，请开发商及时整改；7、三楼顶进入阳台的大门已坏，请及时整改。鉴于以上问题，开发商一直不整改，我们不予接房。
刘登平于2014年6月4日验收房屋时在验收房交接书上书写了整改意见，未接房。该整改意见为：1、厨房窗户关不了；2、二楼书房屋顶漏水；3、三楼中庭上的瓦及雨水槽需处理；4、三楼露台栏杆扭曲、开裂；5、入户门门条脱落，门缝过大；6、入户门的雨水管破裂；7、车库密室隔墙渗水；8、车库门空高不够高；9、后花园面积只有20.74㎡。
2012年12月10日，涉案房屋取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的107房地证《房地产权证》，该证载明房屋坐落重庆市北碚区××大道××号×幢附×××号，权利人刘登平，建筑面积348.39㎡，套内面积338.16㎡。该房地产权证载明的房屋即为《重庆市商品房买卖合同》载明的重庆市北碚区××大道××号××幢××房屋。
涉案房屋为三层别墅，其屋后为由该房屋、高围墙、矮墙（靠山）、高围墙围起来的一块绿地。经本院现场勘验，刘登平认可绿地面积为22.11平方米，不包括梯步占地面积、高围墙墙体厚度、矮围墙至山体之间的面积。鲁商公司认可绿地面积为30.7192平方米，包括梯步占地面积、高围墙墙体厚度、矮围墙至山体之间的面积。
上述事实，有当事人的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《房地产权证》、《新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、收房通知书、通知、验收房交接书、贷款关键信息表、现场勘验图、照片等证据为据，足以采信。
本院认为，刘登平与鲁商公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。刘登平与鲁商公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。
结合本案当事人的诉辩证据和理由，双方当事人的争议焦点为：1、鲁商公司应支付刘登平逾期交房违约金的期间和金额；2、鲁商公司应支付刘登平逾期办证违约金的期间和金额；3、鲁商公司是否应赔偿刘登平花园绿地不足30平方米的损失及金额。现就上述问题结合本案认定的事实作如下评析：
1、关于鲁商公司应支付刘登平逾期交房违约金的期间和金额的问题。鲁商公司未按照《重庆市商品房买卖合同》约定在2011年5月31日前将房屋交付刘登平使用，已经构成逾期交房，应按照该合同第九条约定，承担逾期交房的违约责任。双方对逾期交房违约金从2011年6月1日起算并无争议，对逾期交房违约金计算的截止日期存在争议。涉案房屋所在工程于2012年1月19日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已经符合该合同约定的交房条件，刘登平虽举示多次�收房交接书上所写内容以证明房屋质量存在问题，即使该验收房交接书上刘登平所写内容属实，也属于房屋质量瑕疵问题，属整改范围。刘登平不能以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接房。鲁商公司于2012年5月15日作出通知要求刘登平于近期办理验房、收房手续。刘登平于2012年5月17日收到该收房通知，并于2012年5月22日验收房屋时认为房屋存在质量问题而未接房，虽然依照该合同第八条约定，如刘登平无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日视为已交付。刘登平收到鲁商公司书面通知或由于刘登平原因致使该书面通知无法送达的，自鲁商公司书面通知规定期限最后一天次日即视为鲁商公司已将该房交付给了刘登平。但涉案房屋所在工程于2012年1月19日已取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该房屋已满足交付条件，因此，刘登平所述的逾期�房违约金计算的截止日期即2012年1月19日较为合理，本院予以采纳。本院确认刘登平接房时间为2012年1月19日。故，鲁商公司应支付刘登平自2011年6月1日至2012年1月19日期间（233天）的逾期交房违约金15133.44元（649503.69元（首付款599950元＋已还银行本金49553.69元）×0.0001×233天）。
2、关于鲁商公司应支付刘登平逾期办证违约金的期间和金额的问题。刘登平接房时间为2012年1月19日，鲁商公司于2012年11月26日才取得办理涉案房地产权证的登记受理单。鲁商公司未能在刘登平接房之日起60日内取得受理单，其逾期办证亦超过90日，根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项以及第4项（2）的约定，鲁商公司应从2012年3月19日起按日向刘登平支付已付房价款万分之二的逾期办证违约金。现刘登平要求鲁商公司支付其从2012年3月19日至2012年11月26日共计253天的逾期办理房屋产权证的�约金100163.71元（1979520元×253天×0.0002），本院予以支持。
3、关于鲁商公司是否应赔偿刘登平花园绿地不足30平方米的损失及金额的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，《重庆市商品房买卖合同》的补充条款第十二条约定的由刘登平使用、管理和养护的花园、绿地实际为小区公共绿地，并不属于刘登平专有的整栋房屋的规划占地，该绿地应属于小区业主共有。《重庆市物业管理条例》（2009年10月1日起施行）第四十八条规定：“业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：……（三）共有绿地、花木等的养护与管理；……”即使能确定刘登平屋后双方争议的绿地的面积，因刘登平对该绿地并不享有专有的权利，小区共有绿地按照物业服务合同由业主大会选聘的物业服务企业进行养护、管理，且刘登平也未提供其存在与绿地面积大小有关的损失的充分证据，因此，对刘登平要求鲁商公司赔偿其花园绿地不足30平方米的损失78900元（10000元／平方米×7.89平方米（30平方米-22.11平方米）］的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：
一、被告重庆鲁商地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘登平逾期交房违约金15133.44元；
二、被告重庆鲁商地产有限公司于本判决生�之日起10日内支付原告刘登平逾期办证违约金100163.71元；
三、驳回原告刘登平的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4183元，由刘登平负担1578元，鲁商公司负担2605元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 李 军
人民陪审员 韩念超
人民陪审员 祝泽举
二〇一五年一月十六日
书 记 员 林 佳