吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终22号
上诉人（原审被告）：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林市船营区。
法定代表人：宫靖，总经理。
委托诉讼代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市船营区。
负责人：韩冬，行长。
委托诉讼代理人：马永玲，吉林齐略律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈雷，男，1987年4月4日出生，满族，无职业，住吉林市船营区。
被上诉人（原审被告）：康名优，女，1989年6月29日出生，满族，无职业，住永吉县。
上诉人吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建设银行吉林市分行）、陈雷、康名优金融借款合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院(2017）吉0204民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
广泽地产上诉请求：一、改判建设银行吉林市分行对坐落于吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城35号楼4号商业网点（建筑面积257.09平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。二、改判广泽地产不承担保证责任或仅对建设银行吉林市分行抵押受偿后的不足部分承担保证责任。三、诉讼费由建设银行吉林市分行承担。事实和理由：一、建设银行吉林市分行对案涉房屋享有优先受偿权。案涉房屋已经于2014年9月9日办理了抵押权预告登记手续，抵押权已经设立，建设银行吉林市分行应当对案涉房屋享有优先受偿权。一审判决认定案涉房屋为“抵押的房屋”的事实，却未判优先受偿权，应当予以纠正。二、广泽地产的保证责任已经解除，不应承担连带给付责任。（一）一审判决未就建设银行吉林市分行与陈雷是否存在怠于履行办理抵押登记的合同义务予以查明，属于认定事实不清。二审法院应当对该事实予以查明。（二）《个人住房（商品用房）抵押借款合同》中所约定的“保证期间”并非与担保法中的保证期间是同一概念，而应当被认定为对保证责任所设定的解除条件。根据《个人住房（商品用房）抵押借款合同》第三十六条约定，终止期限是以“办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执”作为条件的，当该条件成就时，保证人不再承担保证责任。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”该约定即为附解除条件的保证条款。（三）建设银行吉林市分行与陈雷同时违反《个人住房（商品用房）抵押借款合同》中关于办理抵押登记的约定。根据《个人住房（商品用房）抵押借款合同》第九条约定：“借款人所购房屋用于抵押担保本合同项下债务的，借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证以及相应的抵押登记手续。”“本抵押条款签订后，抵押人应当在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。”建设银行吉林市分行应当要求陈雷及时办理房屋所有权证、土地使用权证权属证书，并办理抵押登记手续，现建设银行吉林市分行即未要求陈雷予以办理，陈雷亦未主动联系建设银行吉林市分行进行办理，双方均构成违约。（四）建设银行吉林市分行在2016年7月18日即知晓陈雷未能按期还贷，存在根本违约风险，但直至其在2017年提起本次诉讼前近9个月的时间内，未采取任何措施进行办理抵押登记，恶意阻止广泽地产保证责任的解除，加重了广泽地产的责任。（五）广泽地产保证责任的解除应当由建设银行吉林市分行与陈雷共同完成抵押登记予以实现，广泽地产和陈雷无论谁不履行义务，都无法实现抵押登记的法律效果，所以应当由建设银行吉林市分行与陈雷承担未办理抵押登记的责任，并承担由此产生的不利后果。（六）广泽地产已经按照《个人住房（商品用房）抵押借款合同》的约定履行了协助义务。阶段性保证的设立初衷在于督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续，以降低银行因现房抵押权无法实现而导致的债权清偿风险。本案中，广泽地产已经于2016年2月2日完成了案涉房屋所在楼盘的初始登记，已经履行了《个人住房（商品用房）抵押借款合同》的约定。（七）建设银行吉林市分行与陈雷怠于履行合同义务，怠于办理抵押登记，恶意阻止广泽地产解除保证责任条件的成就，延长保证人的保证期间，应视为条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应当视为解除条件已经成就，广泽地产的保证责任已经解除。三、即便认定广泽地产应当承担保证责任，也应当以建设银行吉林市分行抵押权优先受偿后的不足部分为限。应当根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，改判建设银行吉林市分行应优先对抵押物行使抵押权，只有在抵押物无法实现全部债权时，才可以要求广泽地产承担保证责任。
建设银行吉林市分行辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，应予以维持。二、广泽地产的上诉理由没有事实和法律根据，请求驳回其上诉请求。广泽地产对借款提供阶段性保证责任，保证期间（《借款合同》第三十六条）为“保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。抵押房屋的他项权利证至今尚未办理完毕，广泽地产在保证期间内应承担保证责任。《借款合同》第十二条第七款约定“保证人同时为售房人、房地产中介机构等与房屋权属交易有关联的个人、单位或其他组织的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续”。协助办理抵押登记手续是广泽地产的合同义务，并不是建设银行吉林市分行的义务，对于未办理抵押手续建设银行吉林市分行没有任何过错，广泽地产称恶意阻止保证责任的解除没有根据。依据《借款合同》第十二条第五款第二项，“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”。广泽地产是否对抵押房屋享有优先受偿权，均不影响广泽地产应承担的保证责任。综上，借款合同真实合法有效，广泽地产应依法履行保证责任，其上诉请求没有根据，请求二审法院依法驳回。
陈雷、康名优未进行答辩。
建设银行吉林市分行向一审法院起诉请求：一、解除建设银行吉林市分行与陈雷签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（编号为220020101-014-201402358）；二、陈雷和康名优共同偿还借款本金及利息、罚息共计1049389.26元（其中本金1040232.08元，利息8926.82元，罚息230.36元，计算至2016年10月9日）及2016年10月9日至实际给付之日的利息、罚息（按合同约定标准计算）；三、建设银行吉林市分行对坐落于吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城35号楼004号商业网点享有优先受偿权；四、广泽地产承担连带保证责任。
一审法院认定事实：陈雷、康名优系夫妻关系。2014年5月27日，陈雷向建设银行吉林市分行提出个人商业用房借款申请，康名优在申请人配偶处签名捺印。2014年8月4日，建设银行吉林市分行（贷款人）与陈雷（借款人）、广泽地产（保证人）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（编号220020101-014-201402358），约定：借款本金120万元；借款期限120个月，即2014年8月4日至2024年8月4日；借款人将借款用于购置商品房；贷款利率为月利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城35号楼004号商业网点；保证人提供的保证为连带责任保证，保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；违约情形及违约救济措施包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。《个人住房（商业用房）抵押借款合同》还对合同当事人的其他权利义务作出约定。2014年9月9日，抵押房屋（吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城35号楼004号商业网点、建筑面积257.09平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年9月18日，建设银行吉林市分行按照陈雷签具的个人贷款支付委托书支付贷款120万元。在借款合同的履行过程中，陈雷仅按合同约定偿还部分当期应还借款本息，自2016年7月18日后开始逾期。截至2017年7月25日，陈雷逾期累计161656.5元，尚欠借款本金1038613.44元，利息56721.42元，罚息6898.07元。
一审法院认为，陈雷与建设银行吉林市分行、广泽地产签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。合同当事人均应按合同的约定全面履行合同义务。建设银行吉林市分行已按合同约定履行了提供借款的合同义务。陈雷未按借款合同的约定按期足额偿还当期应还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任，根据合同约定，双方约定的合同解除条件已成就，建设银行吉林市分行有权解除借款合同并要求陈雷归还全部借款本金及利息。陈雷向建设银行吉林市分行借款发生在其与康名优夫妻关系存续期间，且康名优在个人住房借款申请书上签名，同意陈雷借款，故应认定该借款为夫妻共同债务，康名优依法应与陈雷共同承担还款责任。同时，陈雷以其所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，故建设银行吉林市分行有权请求以约定抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿。关于广泽地产提出的保证责任已经解除，不应承担连带给付责任的抗辩主张，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》中第三十六条第二款的约定是对广泽地产承担保证责任期间的约定，只是该保证期间是在一定条件成就或不成就为前提条件，即约定的条件成就时，保证期间届满，广泽地产不再承担保证责任，约定的条件未成就时，保证期间未届满，则广泽地产承担保证责任。本案中，广泽地产虽提供了房屋权属登记簿，但该登记簿只能证明陈雷所购房屋初始登记完成，至目前，涉案房屋并未取得房屋所有权证明及房屋他项权利证，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的保证期间尚未到期以及解除保证责任的条件尚未成就，同时依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条关于“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，广泽地产在借款合同解除后仍应对陈雷的应付款项承担连带保证责任。故广泽地产的该抗辩主张不予采纳。关于广泽地产提出即使承担担保责任也应当在抵押物优先受偿不足部分承担保证责任的抗辩主张，虽然本案债务人陈雷以自己的房屋作为担保物抵押，但依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，当事人首先应依合同约定实现债权。本案中，《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定无论债务人（陈雷）对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押），保证人（广泽地产）在本合同项下的保证责任均不因此减免，借款人（建设银行吉林市分行）均可直接要求保证人（广泽地产）依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，故广泽地产的该抗辩主张不予采纳。综上，建设银行吉林市分行的诉讼请求，有合同及法律依据，予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定作出判决。
一审法院判决：一、判决生效之日起解除陈雷、广泽地产与建设银行吉林市分行于2014年8月4日签订的编号为220020101-014-201402358的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》；二、陈雷、康名优于判决生效之日起七日内共同偿还建设银行吉林市分行借款本金1038613.44元，利息56721.42元，罚息6898.07元（利息及罚息计算至2017年7月25日，自2017年7月26日起借款本金1038613.44的利息、罚息按《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定的利率标准计付至还清借款之日止）；三、陈雷、康名优逾期不履行上述第二项确定的义务，建设银行吉林市分行有权以陈雷所抵押的坐落于吉林市船营区解放西路88号广泽紫晶城35号楼004号商业网点（建筑面积259.09平方米）折价或者以拍卖、变卖所得价款予以受偿；四、陈雷、康名优逾期不履行上述第二项确定的义务，由广泽地产承担连带责任。广泽地产承担保证责任后，有权向陈雷、康名优追偿。诉讼费14485元（其中案件受理费14245元、公告费240元）由陈雷、康名优、广泽地产共同负担，于判决生效之日起七日内交纳。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，陈雷与建设银行吉林市分行、广泽地产签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对各方当事人均具有拘束力。陈雷未按照合同约定期限清偿欠款及利息，已属违约，建设银行吉林市分行主张提前还款，符合合同约定条件，各方当事人亦均无异议，一审判决提前解除合同，偿还借款本金及利息并无不当。《个人住房（商品用房）抵押借款合同》第三十六条约定：“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”广泽地产称已经具备办理产权登记手续及他项权利证书条件，但未提供证据证明其在具备办理证书条件时已经以有效方式通知陈雷及建设银行吉林市分行，建设银行吉林市分行对于约定的抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交其核对无约定义务，且无过错，陈雷也没有办理房屋产权登记手续及抵押他项权利证，故不能认定广泽地产保证责任解除条件已成就，在阶段性保证责任解除条件未成就时广泽地产仍应承担保证责任。建设银行吉林市分行对于案涉抵押房屋对案涉房屋是否享有优先受偿权，与广泽地产是否承担担保责任无关联性。故广泽地产关于建设银行吉林市分行对案涉房屋应享有优先受偿权，广泽地产不应承担担保责任之主张，本院不予支持。广泽地产主张如承担保证责任，仅承担补充保证责任，因案涉房屋尚未办理产权登记手续及抵押担保的它项权利，故广泽地产该项主张本院不予支持。
综上所述，广泽地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14849元，由上诉人吉林省广泽地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 英
审 判 员 孙 伟
代理审判员 陈 卓
二〇一八年一月十五日
书 记 员 李玉娇