湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘31民再9号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：张爱华，女，汉族，个体工商户。委托诉讼代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：许熊雯，女，汉族，公司职员。委托诉讼代理人：王术武，湖南高新律师事务所律师。再审申请人张爱华因与被申请人许熊雯房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2017）湘31民终557号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2018年3月14日作出（2018）湘31民申2号民事裁定，裁定本案由本院依法另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭于2018年4月23日公开开庭审理了本案。再审申请人张爱华及其委托诉讼代理人季康济、被申请人许熊雯及其委托诉讼代理人王术武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人张爱华申请再审称：1、请求依法撤销湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2017）湘31民终557号民事判决；2、请求依法纠正一审及二审的错判，支持申请人的诉讼请求并予以改判；3、依法判令被申请人承担本案的的全部诉讼费用。理由：1、二审法院认定基本事实缺乏证据证明。第一，被申请人没有《门面租金催款通知书》、《门面到期提取钥匙通知书》的送达证据，再审申请人也从来都没有收到过上述类似通知。第二，再审申请人是本案门面的承租人，也是实际经营人，门面的装饰装修都是再审申请人所为，被申请人没有门面装饰装修的任何证据。2、二审法院认定事实的主要证据没有经过质证。再审申请人在一审提交的证据5即证明水管漏水造成商品受损的现场视频，未经质证，掩盖了再审申请人财产受损的严重程度，导致被申请人规避过错赔偿责任，影响案件的正确裁判。3、二审法院存在适用法律错误的情况。本案再审申请人租赁门面期间，门面漏水给再审申请人造成了严重损失，应适用《侵权责任法》第六条规定，判决被申请人承担侵权责任。本案再审申请人与被申请人租赁合同到期后，并没有收到被申请人解除合同或提出异议的任何通知，根据《合同法》第236条之规定再审申请人已与被申请人形成不定期租赁关系，因此再审申请人继续使用门面符合合法性，不是占用门面。且2015年11月23日后被申请人已与凤凰县政府签订拆迁补偿协议，房产证被注销，被申请人已不是房屋所有人，再继续收取租金属于不当得利，依法不应被支持。4、二审法院超出诉讼请求裁判，被申请人没有装饰装修款和停产停业补偿款的诉讼请求，二审法院将装饰装修款和停产停业补偿款全部判归被申请人所有，没有法律依据。被申请人许熊雯辩称：原一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法应当予以维持。1、再审申请人与被申请人的租赁合同到期前，再审申请人已经拖欠房租，租赁合同到期后，被申请人已向再审申请人表达了不再续租的意愿，并送达相关手续，该组证据在一审时已经提交法院。关于《门面租金催款通知书》和《门面到期提取钥匙通知书》这两份证据一审开庭已经过质证，被申请人一审发表了质证意见，二审没有提出异议。再审申请人在门面租赁合同到期后仍然继续占用门面是事实，就应当支付占用门面的占用费。2、门面在租赁给被申请人之前就已进行了装修改造，且被申请人在一审反诉中并没有提出装饰装修方面的诉求，只是反驳再审申请人对装饰装修部分的诉求，因此是再审申请人没有提交自己主张的装饰装修部分的相关证据在先。3、由于原一审时双方对房屋漏水这一事实都没有异议，因此庭审才没有对再审申请人提交的房屋漏水的视听资料进行质证，这是符合法定程序规则的。其次，房屋漏水是在再审申请人使用过程中的人为损害，就该损害被申请人作为租赁人保留有追究其损害赔偿责任的权利，且再审申请人已与他人达成了补偿协议，领取了全部补偿款后承诺了“此时到此为止”。现再就此事提起诉讼，于法无据。4、被申请人与凤凰县政府之间是拆迁补偿关系，被申请人与再审申请人之间是房屋租赁关系，两者没有交集，再审申请人主张的权利义务仅限于我们之间的租赁合同。5、再审申请人在门面到期后继续占用房屋，导致被申请人不能如约将房屋交付给凤凰县政府拆迁，导致被申请人损失了奖励补贴金，再审申请人应在支付占用费的基础上赔偿被申请人应得的奖励补贴金。一审原告（再审申请人）张爱华向一审法院起诉称，2014年2月25日原告张爱华与被告许熊雯自愿协商签订了《门面承租合同》，租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。合同签订后，原被告双方依照合同约定实际履行。原告张爱华根据品牌加盟店要求及经营需要对门面实施装修及购置设施。2016年12月28日房屋楼顶严重漏水，造成原告大批商品被侵泡，受损严重。因原告张爱华向被告许熊雯协商索赔无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告许熊雯承担门面租赁期限内管理不善造成原告财产损失162286元；2、被告许熊雯退还原告支付的定金4500元；3、被告许熊雯承担本案的全部诉讼费用；4、被告许熊雯承担原告为经营需要投入的店铺装修及购置的设施损失共计82197元；5、被告许熊雯承担解除合同后造成原告停产停业损失补偿款110906元。一审反诉原告（被申请人）许熊雯反诉称，2014年2月25日反诉原告许熊雯和反诉被告张爱华签订《门面承租合同》，租赁期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止。合同生效后，双方依约履行各自的合同权利义务，2016年10月以后，反诉被告张爱华停止向反诉原告许熊雯支付门面租金。2016年10月4日反诉原告许熊雯向张爱华送达了《商铺租金催缴通知书》，反诉被告张爱华在10月18日以政府拆迁步行街为由提出“用一个月交一个月”的方式交付租金，反诉原告许熊雯同意后反诉被告张爱华在交付了2016年10月和11月的租金。2016年12月反诉被告张爱华再次停止支付门面租金，反诉原告许熊雯再三催促，但反诉被告张爱华以各种理由拒绝支付。从2016年12月至2017年3月31日，反诉被告张爱华共欠反诉原告许熊雯门面租金21333元。2016年12月28日，门面因二楼水管爆裂出现楼层面和墙面漏水，反诉被告张爱华就漏水事宜与第三方责任人清偿后有义务将反诉原告许熊雯的门面墙体受损部分进行恢复原状的处理。2017年3月31日，合同到期后，反诉原告许熊雯明确告知反诉被告张爱华门面不再对外出租，要求其腾房退回，但反诉被告张爱华强占门面继续经营。2017年4月11日，反诉原告许熊雯在门面外张贴《门面到期提取钥匙的通知》，反诉被告张爱华看到后将通知撕毁，继续抢占门面，致使反诉原告许熊雯无法和县房屋征收办协商房屋征收事宜。故反诉原告许熊雯提起反诉，要求依法判令：1、反诉被告张爱华立即搬离反诉原告许熊雯在凤凰县沱江镇兴华步行街的门面；2、反诉被告在履行《门面承租合同》中违约，应责令其支付违约金4500元；3、反诉被告限期支付反诉原告的门面租赁费21333元，并应以350元/日支付从2017年4月1日至退出门面之日的强占门面经营占用费；4、反诉被告张爱华应对经营期间因漏水造成的墙面污损恢复原状；5、由反诉被告张爱华承担本诉及反诉的诉讼费用。凤凰县人民法院一审查明：2014年2月25日，原告（反诉被告）张爱华与被告（反诉原告）许熊雯签订一份《门面承租合同》，协议约定张爱华承租许熊雯所有位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面，租金按季收取，每季16000元，租期为2014年4月1日至2017年3月31日。承租人张爱华交付给许熊雯门面定金4500元，张爱华交付租金至2016年11月。《门面承租合同》到期后，张爱华仍占用门面继续经营，2017年4月11日许熊雯向张爱华送达《门面到期提取钥匙的通知》，要求张爱华腾房并交出钥匙，但张爱华并未搬离承租门面，经营至今。另查明，凤凰县人民政府于2015年3月20日发布凤政公（2015）2号《凤凰县人民政府关于棚户区改造项目（中心片区S1、S2、S3号地块）房屋征收范围的公告》，2015年11月23日发布凤政公（2015）14号《凤凰县人民政府关于凤凰县棚户区改造项目中心片区（含古城片区）房屋征收决定公告》，拟对中心棚户区进行改造，并公布了改造范围及对改造范围内的房屋作出征收的决定。许熊雯所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面在征收范围内，且许熊雯已同意征收，并与凤凰县房屋征收办公室达成拆迁补偿协议。2016年12月28日，因兴华步行街2楼（原游泳馆）水管破裂，致使张爱华经营的“美丽衣橱”服装店漏水受损，2017年1月20日，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司与张爱华达成补偿协议，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司补偿张爱华损失42000元。凤凰县人民法院一审认为：第一，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张爱华与许熊雯于2014年2月25日签订的《门面承租合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容未违反法律法规的强制性规定，该合同应确认为有效合同。原、被告双方所约定的租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，故张爱华与许熊雯在未续订合同的情形下，该合同已在2017年4月1日解除。合同解除后，合同的权利义务终止。但张爱华一直未搬离所承租许熊雯的门面，故许熊雯诉请张爱华搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面于法有据，依法应予以支持；第二，张爱华与许熊雯签订的《门面承租合同》第五条第2项约定：“在租赁期内，乙方（张爱华）可根据门面使用需要及要求对所承租的门面进行装修及改造，但门面改造不得影响现有房屋建筑的主体结构，承租期满乙方在拆除原投资修建装饰品时不得损坏门面，原地地面及顶墙（拆除部分须恢复原状）”。但张爱华并未提交相关的证据证实其在承租期间对门面进行了装饰装修及购置设施，即使张爱华在承租期间对门面进行了装饰装修及购置设施，也只能根据双方合同的约定拆除装饰装修以及购置设施，故张爱华要求许熊雯承担装饰装修及购置的设施损失82197元的诉讼请求，本院不予支持；2016年12月28日，因兴华步行街2楼（原游泳馆）水管破裂，致使张爱华经营的“美丽衣橱”服装店受损。2017年1月17日张爱华向凤凰县城市建设投资开发有限责任公司提交损失说明，2017年1月20日，凤凰县城市建设投资开发有限责任公司与张爱华达成补偿协议，补偿张爱华损失42000元，张爱华也承诺此事到此为止。本院认为，对于兴华步行街2楼水管破裂所造成张爱华的损失，张爱华已从凤凰县城市建设投资开发有限责任公司获得了补偿，且张爱华未向本院提交充分有效的证据证实该损失是因许熊雯管理不善所造成的，故对其要求许熊雯承担损失162286元的诉讼请求，依法不予支持；第三，张爱华与许熊雯约定的合同租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日，现合同期限已届满，且张爱华至今都在经营，因此张爱华要求许熊雯承担解除合同造成的停产停业损失的诉讼请求。于情于法均不符，故对该项诉讼请求，本院不予支持；第四，张爱华（乙方）与许熊雯（甲方）在签订《门面承租合同》时，张爱华已向许熊雯交纳门面定金4500元，并在合同第五条第4项约定：“本合同的违约金4500元整，合同一签订即生效，希双方共同遵守（合同期满，在同等条件下乙方享有优先续租权，甲方不得提出收回此门面转租他人，如不续租，甲方退还乙方押金）”。现合同期限已届满，双方也未续订合同，故许熊雯应退还张爱华门面定金4500元；第五，张爱华与许熊雯虽然在《门面承租合同》第四条约定了违约条款，但该条款并未明确约定张爱华如未按约交纳租金，应支付违约金4500元。故对许熊雯要求张爱华支付违约金4500元的诉讼请求，依法不予支持；第六，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，张爱华与许熊雯约定的租金是每季16000元，即每月5333元，张爱华已支付门面租金至2016年11月份，故许熊雯要求张爱华支付2016年12月1日至2017年3月31日的门面租金21333元的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持；第七，张爱华从合同期限届满后一直未搬离所承租许熊雯的门面，故应支付许熊雯从2017年4月1日起至腾房之日止的占有使用费。但许熊雯要求按照政府补偿的停产停业损失350元/天（110000元/365天）计算有失公平原则考虑，本院酌情以日租金178元/天（16000元/90天）计算为宜；第八，许熊雯并未向本院提交证实墙面污损的证据，故对许熊雯要求张爱华将经营期间因漏水造成墙面污损恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。据此作出（2017）湘3123民初197号民事判决：一、被告许熊雯应在本判决生效后10日内退还原告张爱华门面定金4500元；二、限反诉被告张爱华于本判决生效后10日内搬离凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城A栋17号门面；三、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内支付反诉原告许熊雯门面租金21333元；四、反诉被告张爱华应在本判决生效后10日内按照178元/天支付反诉原告许熊雯从2017年4月1日至腾房之日止的占有使用费；五、驳回原告张爱华的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告许熊雯的其他诉讼请求。如果被告许熊雯、反诉被告张爱华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3635.7元，由原告张爱华承担3035.7元，被告许熊雯承担600元；反诉费100元，由反诉被告张爱华承担。张爱华不服一审判决，以一审判决认定事实不清，适用法律错误为由向本院提起上诉，请求：1、撤销凤凰县人民法院（2017）湘3123民初197号民事判决；2、依法纠正原审的错判，并予以改判；3、依法判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审另查明，2016年12月31日，许熊雯与凤凰县房屋征收办公室签订《房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了许熊雯所有的位于凤凰县沱江镇南华路兴华商贸城1层136号门面（产权证号为000094**），许熊雯选择货币补偿与产权置换两种补偿方式，即除补偿置换房屋面积39.43平方米外，另外补偿许熊雯120477元（除主体房屋外评估价值8571元，搬迁费1000元，停产停业损失110906元）。经凤凰县棚户区改造项目指挥部委托张家界泰业房地产评估咨询有限公司对许熊雯拟定拆迁门面进行装饰装修评估，评估价值为8571元，包括：1、水电2760.1元；2、水迁移2000元；3、电迁移1350元；4、水电到户800元；5、卷闸门1660.5元。本院二审认为，本案争议焦点有二：其一，停产停业损失应当归属于谁的问题。本案中，张爱华与许熊雯签订的房屋租赁合同已于2017年4月1日到期，且张爱华到目前为止依然没有交付钥匙、搬离门面，因此，在合同已经到期、张爱华继续占用使用门面的情况下，张爱华不存在停产停业的事实基础。鉴于双方当事人之间的合同已经履行完毕，故张爱华与许熊雯之间不存在债权债务关系的法律基础，租赁合同到期的前提下不存在补偿租赁人张爱华停产停业损失的法定理由与条件，故上诉人张爱华要求补偿停产停业损失的诉请于法无据，于情理不符，本院不予支持。其二，装饰装修补偿款应当归属于谁的问题。本案中，经凤凰县棚户区改造项目指挥部委托张家界泰业房地产评估咨询有限公司对拆迁门面进行装饰装修评估，许熊雯的门面装饰装修补偿评估五项，共计8571元。这五项装饰装修均属于房东交付门面之时必须具备的交付条件，水电、门窗等物品均为门面正常经营使用的必须条件，即在张爱华租赁门面使用之前，该部分装修物已经存在，故该部分装饰装修补偿款应归属于许熊雯所有。本案原审判决认定案件基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以确认。上诉人张爱华的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。据此作出（2017）湘31民终557号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3735.7元，由上诉人张爱华负担。本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案再审申请人张爱华与被申请人许熊雯签订的房屋租赁合同合法有效，双方应予遵守。在合同履行期间再审申请人张爱华欠交租金，并且合同到期后不按时退还租赁房屋，属违约行为。再审申请人诉称的财产损失，已与第三方凤凰县城市建设投资开发有限责任公司达成补偿协议，且已履行，再要求被申请人赔偿，理由不能成立，且证据不足。再审申请人要求被申请人赔偿店铺装饰装修损失及其他损失，因证据不足且不符合双方签订的租赁合同规定，本院不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院应予维持，再审申请人张爱华的再审请求证据不足，理由不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2017）湘31民终557号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  田 军审 判 员  龙利平审 判 员  李 刚二〇一八年七月十三日代理书记员  李 茜附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；······