湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3969号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李古。
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢星燕。
两上诉人的共同委托诉讼代理人：袁嘉骏，湖南轩辕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁博。
委托诉讼代理人：汤杰，湖南荣湘律师事务所律师。
上诉人李古、谢星燕因与被上诉人丁博房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李古、谢星燕上诉请求：1、改判驳回被上诉人的各项赔偿、返还租金的诉讼请求；2、改判被上诉人支付上诉人李古门面租金20000元、物业管理费2523.49元；3、由被上诉人承担本案一审本诉及反诉费用、鉴定费用、二审上诉费。事实和理由：一、根据湖南大学司法鉴定中心在一审中对涉案门面漏水原因作出的鉴定，上诉人提供给被上诉人的门面无质量问题，因此上诉人不存在违约行为，无需向被上诉人赔偿任何损失。二、关于被上诉人的装修损失，双方对租赁期满后装修的归属没有约定，实践中应归属于出租方，因被上诉人已实际使用涉案门面近一年，故对其装修损失应当折旧后再予以认定，即39102元÷5×4=31281.6元。三、关于被上诉人的乐器损失，被上诉人受损乐器的数量和价格没有正规发票予以佐证，其提交的照片不足以证明受损乐器的数量，由销售方出具的《说明》也不足以作为本案乐器损失的依据。四、涉案门面在2015年5月即出现渗水情形，但被上诉人直到2015年11月才将乐器搬离，作为销售乐器的专业人士，被上诉人显然存在重大过失，且被上诉人在未经上诉人同意在转闸门上开的通风口四周也有明显潮湿痕迹，故一审法院认定被上诉人只承担30%的责任显失公平。五、被上诉人直到2015年11月才搬离涉案门面，故一审法院未支持上诉人要求被上诉人支付2015年8月11日至2015年11月份的租金，反而要求上诉人退还2015年5月至8月的租金，明显错误。六、根据租赁合同的约定，物业管理费应由被上诉人承担。虽然上诉人暂未实际代为缴纳物业管理费，但亦无法逃避，故一审法院未判决被上诉人承担2015年4月至11月的物业管理费，明显错误。
被上诉人丁博辩称，一、从鉴定结论可以看出上诉人出租给被上诉人的门面有质量问题。二、湖南鹏程资产评估有限责任公司作出的装修损失评估，不是装修成本价，已经进行了折旧。三、关于乐器损失，被上诉人提交的照片、湖南鹏程资产评估有限责任公司出具的照片以及第三方的损失报告可以证明受损的乐器就在涉案门面中，由于全国没有一家能够对乐器损失进行鉴定的机构，所以只能由厂家进行损失说明。厂家与被上诉人没有任何利害关系，其出具的损失鉴定是符合客观事实的。四、门面是从2015年4月份开始渗水，双方当事人要求奥克斯广场维修，但没有维修好后才选择了诉讼，被上诉人之所以没有转移乐器是为了减少扩大损失。五、一审判决上诉人退还的一万元不全部是租金。六、关于物业管理费问题，上诉人并没有缴纳物业费，因此其主张不合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。
丁博向一审法院起诉请求判令：1、解除丁博与李古、谢星燕之间签订的《门面出租合同》；2、李古、谢星燕退还门面租金2万元，并赔偿丁博损失19万元（以鉴定结果为准）；3、李古、谢星燕承担本案诉讼费用。在一审过程中，李古、谢星燕提起反诉，请求判令：1、丁博支付李古、谢星燕门面租金20000元；2、请求丁博向李古、谢星燕立即支付2015年4月至2015年12月的物业费2523.49元；3、由丁博承担本案的反诉费用。
一审法院认定事实：谢星燕系李古的母亲，李古于2012年8月2日购买了位于长沙市岳麓区××大道××广场××单元××号房屋（性质为商业）。2014年11月11日，李古委托其母亲谢星燕（甲方）与丁博（乙方）签订了一份《门面出租合同》。双方约定内容包括：1、甲方将奥克斯7-06门面房出租给乙方使用。2、门面月租金为4000元。3、门面租期为5年，自2014年11月11日至2019年11月11日，租金按3个月结算一次，本协议在签订后即付前6个月的租金，提前1个星期（7天）支付下一次的租金。出租前收押金5000元。同时双方口头约定：前三个月的租金免除，从2015年2月11日至2015年5月10日每个月的租金为1000元。合同签订后，丁博向谢星燕交纳了5000元的押金，并支付了2015年8月11日前的租金共15000元。合同签订后，丁博自行对租赁门面进行了装修，于2014年12月8日开始经营乐器生意。2015年4月，因门面墙体存在渗漏以及楼面隔楼板存在渗漏，造成丁博所经营的门面部分装修损失和乐器霉变。2015年6至7月，奥克斯广场所在物业公司对渗漏部位进行了维修，但未维修好。后因渗水问题比较严重，丁博于2015年9月28日起诉至一审法院。2015年11月，丁博将所经营的乐器搬离涉案门面。2016年1月7日，丁博将涉案门面的钥匙交付给了李古、谢星燕。
经一审法院委托湖南鹏程资产评估有限责任公司对奥克斯广场7栋-1层-106号门面因渗水对房屋装修所造成的损失进行了评估鉴定。2015年11月11日，该评估公司作为鉴定意见认为：“奥克斯广场7栋-1层-106号门面因渗水对房屋装修所造成的损失评估鉴定为39102元。”丁博为此次鉴定垫付鉴定费2000元。
经一审法院委托湖南大学司法鉴定中心，对门面出现漏水的原因进行了鉴定。2016年11月21日，该鉴定中心作出鉴定意见认为：“1、排除渗水水源来自于消防立管及排水立管的可能。2、排除渗水水源来自于卫生间给水管的可能。3、该门面H～E×20轴墙体、19～20×E轴墙体附近无渗水水源，渗水水源只能来自于墙后填土，由此造成该门面渗漏。”李古、谢星燕为此次鉴定垫付鉴定费6000元。
2015年12月22日，上海沃勒乐器有限公司出具了一份定损报告，内容包括：“丁博先生于2014年11月在我公司购买了一批乐器，我公司于2015年12月接到丁博先生关于该批乐器因受潮需要维修的报告后，我公司派出技术人员到现场进行勘察，发现该批乐器由于受潮而造成严重霉变，导致乐器的性能严重下降。现根据我公司的仔细审核，结合行业市场惯例，对该批乐器的维修费用及所需要的配件费用等事项作出如下报告：一、关于维修、配件费用。由于该批乐器在受潮期间产生严重的霉变，所有未涂油漆的木制零件绝大部分已深度霉变（霉变程度几乎一致），琴弦生锈、音板霉变。由于该批乐器是商品琴，需要维修如初，故机芯、键盘、琴弦、音板等配件需更换；同时乐器的木质架构主要是靠白胶或动物胶粘合成型的，考虑到潮湿对它的影响，维修时须拆开乐器外壳，将整琴散架，清除霉变的原始胶底，重新粘合，重新装配、重新调整，因此维修费用较高。其中配件费用为71860元，维修费用为83300元，合计155160元。二、其他不可修复的乐器。吉他、葫芦丝、竹笛等低值竹木乐器，因为维修费用远远超过其价值本身，且无法维修如新，建议作报废处理。具体如下：1、吉他10把；2、葫芦丝9支；3、常东明竹笛4支；4、普长笛4支；5、小提琴4把；6、二胡3把；7、手工二胡1把。
一审法院认为，丁博与李古、谢星燕签订的《门面出租合同》合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定和相关法律的规定行使权利和履行义务。对于丁博诉请解除与李古、谢星燕签订的《门面出租合同》，李古、谢星燕在2016年1月7日答辩时同意解除合同，该院予以确认。本案的焦点问题主要包括以下几个方面：（一）关于丁博的损失如何确定的问题。（二）关于李古、谢星燕是否应当向丁博返还租金以及李古、谢星燕所主张的物业管理费是否应当由丁博负担的问题。（三）丁博的损失是否应当由李古、谢星燕承担以及承担多少的问题。
（一）关于丁博的损失如何确定的问题。对于因涉案门面渗水造成的损失主要包括两方面。一是丁博与李古、谢星燕签订《门面出租合同》后，对涉案门面进行了装修，经湖南鹏程资产评估有限责任公司对涉案门面因渗水对房屋装修所造成的损失评估鉴定为39102元，予以确认。李古、谢星燕提出门面的装修仍可以利用，但因丁博与李古、谢星燕已经解除合同，该装修对于丁博来说无法再行利用，故对李古、谢星燕主张降低装修损失的请求不予支持。二是对于丁博经营的乐器因渗水引发霉变造成的损失。丁博与李古、谢星燕均申请对该损失进行鉴定，但没有相应资质的鉴定机构能够对此进行鉴定评估，现丁博提供了上海沃勒乐器有限公司的《定损报告》，考虑到上海沃勒乐器有限公司系一家包括乐器、钢琴制造、加工、批发、零售的企业，对于丁博所经营的乐器霉变原因进行了分析，对于乐器配件、维修的费用进行了明列，故该《定损报告》在一审法院认定丁博经营的乐器因渗水引发霉变造成的损失时作为参考。对于丁博所主张的不可修复的乐器的损失，因丁博并没有提供相关证据证实该损失的多少，不予确认。
（二）关于李古、谢星燕是否应当向丁博返还租金以及李古、谢星燕所主张的物业管理费是否应当由丁博负担的问题。第一、丁博诉请李古、谢星燕返还门面租金2万元，考虑到丁博向李古、谢星燕交纳的租金实际包括5000元押金和2015年8月31日前的租金共15000元。现丁博与李古、谢星燕解除租赁关系，李古、谢星燕理应将5000元押金退还给丁博。同时，按照双方约定，至丁博交还门面之日即2016年1月7日，涉案门面产生的租金数额为29233元，一审法院考虑到因房屋渗水，丁博在涉案门面内实际正常经营时间是从2014年12月8日至2015年4月，故对于该段时间内，丁博应当向李古、谢星燕支付的租金数额，一审法院根据本案的实际情况，酌情确定为10000元，对于丁博已经支付给李古、谢星燕15000元租金，对于超出的5000元，李古、谢星燕应当退还给丁博。对于李古、谢星燕诉请丁博支付门面租金20000元，理由不当，不予支持。第二、对于李古、谢星燕主张丁博支付2015年4月至2015年12月的物业管理费2534.49元，因李古、谢星燕并未提供物业费的缴纳凭证，同时考虑到丁博因为门面存在渗水从2015年4月开始就未能正常经营，故对李古、谢星燕的该诉请，不予支持。
（三）丁博的损失是否应当由李古、谢星燕承担以及承担多少的问题。首先，涉案门面系李古所有。谢星燕是受李古的委托对涉案门面进行出租，且丁博对此知情，故丁博与谢星燕签订的《门面出租合同》的权利义务承受者应为丁博和李古，对于丁博的相应损失应当由李古承担相应责任。其次，对于因渗水造成的损失，因李古出租给丁博的门面存在瑕疵，由于门面墙体渗漏造成丁博损失，根据合同的相对性原则，丁博的相关损失应当由李古进行赔偿。李古在赔偿丁博的损失后可以向相关责任主体主张权利。李古、谢星燕主张丁博的损失应当向导致门面渗漏的第三方提起侵权之诉，理由不当，不予支持。再次，对于丁博所受到的装修损失39102元，应当由李古承担全部赔偿责任；对于因渗水导致乐器霉变造成的损失，参照上海沃勒乐器有限公司出具的《定损报告》，同时考虑到丁博自身在减少损失扩大方面存在过错，酌定确定李古向丁博承担乐器损失116370元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：一、确认丁博与谢星燕于2014年11月11日签订的《门面出租合同》于2016年1月7日起解除；二、限李古在本判决生效后十五日内退还丁博门面租赁押金和租金共计10000元；三、限李古在本判决生效后十五日内赔偿丁博损失155472元；四、驳回丁博的其他诉讼请求；五、驳回谢星燕、李古的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4450元，由丁博承担944元，由李古承担3506元；本案反诉受理费181.5元由李古、谢星燕承担；丁博和李古、谢星燕各自垫付的鉴定费归各自承担。
本院二审补充查明：上海沃勒乐器有限公司是在现场核验后出具的《定损报告》，但未通知李古到场。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，首先，李古委托谢星燕与丁博签订的《门面出租合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。李古作为涉案门面的实际出租人，有义务向丁博提供符合正常使用要求的门面。但李古提供的涉案门面长期存在渗漏问题且经维修后仍不能正常经营，已构成违约，即使该门面渗漏系因第三方原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……”之规定，亦不能免除李古的违约责任，故对丁博要求李古减少租金并赔偿其因门面渗漏产生的相应损失的主张，本院予以支持。
其次，关于李古应向丁博赔偿的损失数额。丁博因涉案门面渗漏造成的损失主要包括对涉案门面投入的装修损失和门面内乐器损失。关于装修损失，经湖南鹏程资产评估有限责任公司依法评估为39102元，而该损失完全系因李古的违约行为所致，且丁博无法再行利用，故一审判决李古应向丁博赔偿上述装修损失并无不当，本院予以维持。关于乐器损失，根据乐器制造方上海沃勒乐器有限公司于2015年12月22日出具的《定损报告》，其维修费用共计155160元。因该《定损报告》是上海沃勒乐器有限公司接受丁博的单方委托出具的，现场核验时未通知李古到场，丁博虽提交了购买乐器清单，但未提交相应的乐器购买发票予以佐证，且丁博在涉案门面2015年4月开始渗水后未及时搬离乐器致使损失不断扩大，故本院以上述《定损报告》为参照，综合考虑涉案门面大小、渗漏持续时间、双方的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定李古向丁博赔偿乐器损失62064元。
第三，涉案门面从2015年4月开始一直存在渗水问题，致使丁博不能正常经营，故一审法院根据本案的实际情况，酌情确定李古应退还丁博押金5000元及2015年8月前的租金5000元，并免除丁博2015年4月至2015年12月的物业管理费2534.49元，较为公平合理，本院予以维持。
综上所述，上诉人李古、谢星燕的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06610号民事判决第一、二、五项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06610号民事判决第四项；
三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳民初字第06610号民事判决第三项为“限李古在本判决生效后十五日内赔偿丁博损失101166元”；
四、驳回丁博的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费4450元、反诉案件受理费181.50元，二审案件受理费4631.50元，共计9263元，由上诉人李古、谢星燕共同负担6263元，被上诉人丁博负担3000元。丁博和李古、谢星燕各自垫付的鉴定费归各自承担。
本判决为终审判决。
审判长 文春桃
审判员 刘 凯
审判员 王 勇
二〇一七年八月二十八日
书记员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。