大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0202民初字1217号
原告大连城市广场管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区武汉街73号14-05号。
法定代表人张志新，系该公司总经理。
委托代理人张媛媛，系辽宁慧之博律师事务所律师。
委托代理人刘静颐，系辽宁慧之博律师事务所实习律师。
被告ＸＸ，男，1966年10月29日出生，汉族，住大连市中山区。
原告大连城市广场管理有限公司诉被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张媛媛、刘静颐，被告ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系大连市中山区武汉街X号X号住宅的所有权人，房屋建筑面积为58.36平方米。原、被告系物业服务关系，双方应当共同遵守《大连市前期物业管理服务协议》，协议第4条约定住宅按建筑面积每月每平方米3.5元支付物业费，第9条规定逾期交纳物业费的，从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。自2014年1月至2015年12月，被告已拖欠管理费共计4902.24元（3.5元/㎡/月×58.36㎡×24月）。原告多次与被告联系并催交相关费用，但被告至今未能缴纳，故诉至法院，要求被告向原告支付2014年1月至2015年12月的物业管理费共计4902.24元；被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金507.38元。
被告辩称，对原告所述的房屋地址、建筑面积及欠费期间没有异议，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一、对物业服务有异议，我在电梯里面被困了3、4次，对此物业方面没有任何说法；第二、停车场，这本属于我们业主面积，但是由于物业方面原因导致我们停车场使用方面出现一些问题；第三、物业报修问题，下水道已经堵了2、3年，下水缓慢但是物业对此没有解决；第四、房屋透寒、窗户透风，但是物业没有对此进行解决；第五、卫生问题，早上起来走廊楼道有很多烟头，物业对此没有采取任何措施（包括管理等）；第六、停车场臭气熏天走廊垃圾清运不及时；第七、物业费公示，物业费的使用从来没有公示；第八、物业不配合我们成立业主委员会，所以造成我们业主委员会至今无法成立；第九、热水由原来13元每吨现在变成39元每吨，购房合同上说是24小时有热水，但是现在造成我们热水无法使用；第十、有的业主把房间租给很多人，这有严重安全隐患；第十一、没有门禁，安全没有保障。
经审理查明，2003年12月23日，大连振屹房屋开发有限公司（甲方）与原告大连城市广场管理有限公司（乙方）签订《大连市前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将大连城市广场小区物业委托乙方实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；由乙方负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费、采暖费，代收电费、水费、煤气费、房租、蒸汽费等；住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.5元计收物业费，收费时间为每月10日前；若物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。
2004年11月22日，案外人李娇（乙方）与大连振屹房屋开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，协议约定：甲方有权委托物业管理企业对振屹·城市广场小区实施前期物业管理；乙方应按本协议约定标准向甲方委托的物业管理企业交纳物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），房屋坐落位置为X-
X-
X号，建筑面积58.36平方米，物业类型为住宅，按建筑面积每月每平方米3.5元计收物业费，交费时间为每季度首月前10日；乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉；本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。该协议附件一《物业使用守则》第二十条称：本守则对本物业区域内的物业产权人、使用人具有同等效力。物业产权人、使用人更换时，本守则继续对新的物业产权人、使用人有效。同时，还签订上述协议的附件二《房屋装饰装修管理协议》，该协议甲方为大连振屹房屋开发有限公司委托的物业管理企业即原告大连城市广场管理有限公司。
另查，根据大连市房地产档案馆的房屋登记信息记录证明显示，坐落于大连市中山区武汉街X号X层X号的房屋所有权人为ＸＸ，产权证号2008102941，建筑面积58.29平方米，缮证时间为2008年5月6日。2014年10月29日，原告向被告ＸＸ出具联络函称，城市广场AB区1111房间自2014年1月1日起至2014年12月31日欠缴物业管理费2448.18元，滞纳金2680.76元。2015年8月13日，原告出具欠费通知称，城市广场武汉街73号1111房间自2014年1月1日起至2015年9月30日欠缴物业管理费4281.32元，滞纳金8198.3元。另查，被告ＸＸ曾缴纳2013年4月至2013年12月的物业费1836元。被告ＸＸ作为案涉房屋的所有权人，其欠缴自2014年1月起至2015年12月的物业管理费
本院所确认的上述事实，有原告提供的《大连市前期物业管理委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》、资质证书、房屋信息记录证明、物业费收款收据、联络函、欠费通知、维修单、卫生清扫记录、电梯维修保养记录、《城市广场安保服务合同》、巡逻记录表、值班记录表以及双方当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据已经本院审查和开庭质证，应当采信。
本院认为，为改善人民群众的生活和工作环境，在本市行政区域内的相应小区应实行物业化管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理。原告与大连振屹房屋开发有限公司签订《大连市前期物业管理委托合同》及大连振屹房屋开发有限公司与案外人李娇签订的《大连市前期物业管理服务协议》及附件，系各方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。该物业管理服务协议中对于物业费标准及相关权利义务均进行了明确约定，对原、被告均具有约束力。坐落于大连市中山区武汉街X号X层X号房屋的所有权人系被告ＸＸ，该房屋属振屹·城市广场小区，原告系该小区的物业管理企业，尽管被告没有直接签署《大连市前期物业管理服务协议》及附件，但根据法律规定及合同约定，该协议对被告亦具有约束力，原、被告之间的物业服务关系成立。关于被告辩称物业服务质量差，物业公司不履行职责，如房屋透寒，物业没有解决；被困在电梯里面多次，原告未给予任何说法；下水道堵了，物业公司未予维修；因停车位卖与大都会导致业主在车位满时无法停车等问题，因《大连市前期物业管理服务协议》约定，原告应当对房屋公共部位如户外墙面等进行维护和管理，并按房屋质量保证书对房屋提供保修服务；应每半年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况等，亦约定了消防安全及停车场等公共场所的维护和管理情况，故本院认为，原告的物业服务质量的确存在不足之处，根据《合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故原告要求被告支付自2014年1月起至2015年12月的物业费，应适当按照应缴纳总额的90%收取为宜。关于被告辩称物业阻止成立业主委员会一节，因该项义务并非物业的法定义务且合同中对此并无约定，故不能成为被告不缴纳物业费的理由。关于原告要求被告给付逾期交纳物业费期间的滞纳金507.38元一节，因原告的服务存在不足，被告并非无理由不缴纳物业费，故对滞纳金免于收取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ给付原告大连城市广场管理有限公司自2014年1月起至2015年12月止的物业服务费合计4406.72元（3.5元/月/平方×58.29平方米×24个月×90%）；该款项于本判决发生法律效力之日起10日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
诉讼费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 刘美栋
人民陪审员 谢淑云
人民陪审员 谷金芳
二〇一六年九月八日
书 记 员 马倩倩