杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0105民初1053号
原告：陈小玲,女,1989年2月25日出生,汉族,住杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：佟亚林、余龙，浙江北鼎律师事务所律师。
被告：杭州来邦通信技术有限公司,住所地杭州市拱墅区新文路33号2幢513室。
法定代表人：张介华。
委托诉讼代理人：张天旸，该公司总经理。
原告陈小玲为与被告杭州来邦通信技术有限公司（以下简称来邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月26日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月24公开开庭进行了审理。原告陈小玲及其诉讼代理人佟亚林，被告来邦公司的诉讼代理人张天旸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小玲的诉讼请求为：1、判令解除原被告之间签订的《写字楼租赁合同》；2、判令被告退还原告押金25180元；3、判令被告赔偿原告装修损失12630.21元；4、判令被告承担本案律师费5000元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告陈小玲撤回其第一项诉讼请求。
事实与理由：原告于2017年9月19日与被告签订《写字楼租赁合同》一份，其中约定，被告将位于杭州市拱墅区的房屋出租给原告，建筑面积为360平方米，租赁期限自2017年9月20日起至2020年1月20日止，租金为12590元/月，按三个月为一期支付的方式交付租金，房屋押金为25180元。合同中还约定被告确保交付的房屋内外结构处于良好使用状态，若被告提供的房屋设施因房屋质量原因、自然损害而受到损坏时，被告有修缮的责任并需承担相关的费用。原告于2017年9月19日支付被告第一期租金以及房屋押金25180元，然后对房屋进行装修，2017年10月初正式搬入该房屋，但原告入驻时发现该房屋存在严重的漏水问题，和被告交涉后被告说很快能装修好，后多次电话沟通催促被告维修，被告均已各种理由进行推诿，至今该问题仍未得到有效解决。如今，新装修完毕的墙面渗水起皮甚至发霉，房屋阳台地面更是被渗进的雨水淹没，严重影响原告正常使用。原告多次联系被告要求协商解决房屋漏水渗水的问题，但是被告始终拒绝。被告的行为已构成严重违约，请求法院判决解除原被告之间签订的《写字楼租赁合同》，且原告为装修该房屋支出装修费用12630.21元，现因被告违约导致合同解除，该笔装修损失应由被告承担。
被告来邦公司答辩称，房屋没有质量问题，否认原告陈述渗漏水的情况。在上一个租客的时候，因为强台风原因有渗水，故通知物业公司进行了维修。物业公司已经在2017年9月28日维修完毕，做了二次防水。之后原告并没有向被告反映有渗水的情况。如果房屋存在渗水情况，又不需要被告自己维修，物业会负责维修的。所以如果原告通知了被告房屋有渗水情况，被告肯定会通知物业公司进行维修的。原告所称的是由于房屋存在渗水造成合同不能履行与事实不符，其单方违约还造成被告的损失。原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定本案事实如下：
来邦公司（甲方）与陈小玲（乙方）于2017年9月19日签订《写字楼租赁合同》一份，约定：甲方将其位杭州市室房屋出租给乙方使用；房屋的房产证建筑面积共为360平方米；租赁期限自2017年9月20日-2020年1月20日止；免租期为15天；该房屋第一年每月的租金按建筑面积计算为1.15元/天/平方米（此价格不含税租金，不包含物业管理费、水电费等相关费用），月租金为12590元/月；乙方按每3个月为一期向甲方支付租金，第一期租金37770元，支付时间为2017年9月20日前；乙方应于2017年9月20日前向甲方支付两个月押金，共计25180元。待租赁期满，甲方验房无异议后，乙方将该房屋钥匙交于甲方。乙方把在房屋内注册的公司在合同到期日起15日内迁走并提供迁移凭证，同时甲方将此押金全部归还乙方；甲方须按时将房屋交付乙方使用，并确保水、电的正常使用，以及房屋内外结构处于良好使用状态；甲方提供的房屋设施如因房屋质量原因、自然损害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关的费用；合同第十条为特别约定，1.乙方如需提前终止合同，应提前三个月通知甲方，并自愿支付甲方二个月房屋租金等额的损失赔偿费；如未提前三个月通知甲方，则违约方应支付甲方三个月房屋租金等额的违约金。
陈小玲于2017年9月19日向张天旸银行账户汇款36770元，用途注明为租金。同日，还向张天旸银行账户汇款25180元，用途注明为押金。来邦公司向陈小玲出具了收条。
2017年9月20日，来邦公司通知房屋所在的物业公司该房屋存在渗水情况，要求维修。根据物业公司的《工作联系单》记载：2017年9月20日接到租客保修，告知1号楼5楼东面楼顶有渗水情况。经勘察，东面楼顶电梯机房墙壁可能存在轻微渗水，建议街道进行防水保养。9月28日，物业公司确认：经现场确认，现场已粉刷防水涂料，已铺垫并烧制好SBS。符合验收标准。
陈小玲对房屋进行简单装修后搬入使用。2017年12月，陈小玲搬离房屋。2018年2月，来邦公司将该房屋另行出租。
因诉讼，陈小玲支付律师费5000元。
以上事实有经庭审质证、本院认证的双方的《写字楼租赁合同》、转账记录、收据、律师费发票、物业《工作联系单》及当事人陈述为证。
本院认为，陈小玲与来邦公司之间的租赁合同对双方具有拘束力。现陈小玲主张，合同不能继续履行的原因是房屋存在严重渗水造成房屋无法继续使用，故被告构成违约，应当返还押金、赔偿损失。来邦公司则否认房屋存在严重渗水的事实，称系陈小玲自身经营的原因不再租赁房屋，在搬离房屋前曾告知来邦公司房屋不租了，并曾表示希望来邦公司配合陈小玲转租房屋。本院认为，租赁合同法律关系中，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，应当履行租赁物的维修义务。故房屋存在渗水事实的，来邦公司有义务进行维修，但承租人仍然负有通知出租人进行维修的义务。从本案查明事实判断，案涉房屋所在物业是有物业公司进行管理的，相应维修工作物业公司会负责实施。来邦公司提交的证据亦证明在陈小玲入住房屋之前物业公司已经对房屋渗水情况进行了维修。来邦公司主张，如需维修，也不需其公司自己进行维修，物业会负责维修，其没有推诿的必要。本案中，陈小玲并未提交有效证据证明其通知过来邦公司对房屋进行维修的事实。且从陈小玲提交的照片判断，水迹是在窗边，是何原因产生的水迹不能确定。即便存在渗水，由于陈小玲承租的是360平方米的办公用房，该渗水现象不足以影响房屋的整体使用。渗水造成的影响也仅能认定出租人存在履行瑕疵，尚不足以认定为无法履行构成根本性违约。故陈小玲所称的理由不构成其解除合同的事由，其不具有合同解除权。当然，根据本案事实，陈小玲搬离了房屋，来邦公司已经将房屋另行出租，双方已经实际解除了合同。但陈小玲以来邦公司存在严重违约行使合同解除权并要求赔偿的主张不能成立，本院不予支持。
对于陈小玲提出的退回押金的主张，本院认为，双方合同解除后，出租人收取的押金，应当退还给承租人。本案中，双方当事人在合同中对押金退回的条件也作了约定，而根据陈小玲现提交的证据，尚不足以认定合同约定的条件均已经成就。而且，根据来邦公司当庭提交给本院参考的张天旸与陈小玲配偶之间的微信联系内容判断，陈小玲配偶称，“退租怎么退”，“二个月房租不要了”，“直接退租”，只是张天旸提出“按合同三个月”，双方未达成一致意见。该协商过程实际是根据合同中的特别约定“乙方提前终止合同，提前三个月通知的，支付甲方相当于二个月房屋租金的赔偿费；未提前三个月通知的，则赔偿相当于三个月租金等额的违约金”，就合同结算、清理进行协商。双方就押金折抵违约金的意思表示清晰，只是对违约金的数额尚有争议。根据本案查明的事实，陈小玲不享有合同解除权，其提前解除合同，应当承担违约责任。来邦公司在本案中抗辩不需要退还押金，也含有以押金折抵违约金的意思表示。虽然在形式上该抵销主张不完全符合法律规定的形式要件，但符合一般生活经验和普通民众认知。而且，如严格将押金退还和违约金主张分别处理，也将增加当事人诉累、浪费司法资源和社会资源，也不利于矛盾的解决，故本院根据本案实际情况，对该抵销主张予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
驳回陈小玲的诉讼请求。
案件受理费减半收取435元，由陈小玲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 员 陈颖浚
二〇一八年五月二十四日
法官助理 江 晶
书 记 员 沈紫依