湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0203民初2891号原告株洲市雅立实业有限责任公司，住所地株洲市天元区。法定代表人彭宏，系公司董事长。特别授权委托代理人廖大梅，系湖南弘一（株洲）律师事务所律师。一般授权委托代理人刘畅，系湖南弘一（株洲）律师事务所律师。被告李旺艳，女，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。原告株洲市雅立实业有限责任公司（以下简称雅立公司）诉被告李旺艳合同纠纷一案，本院于2017年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员王新社独任审理本案，书记员易文峰担任庭审记录，于2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告雅立公司的委托代理人廖大梅到庭参加诉讼，被告李旺艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告雅立公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2005年8月3日签订的《优先经营权转让合同书》；2.判令被告及时向原告支付2016年11月至2017年10月止的芦淞市场2楼220号摊位（门面）所拖欠的费用（卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费）共计8510元；3.判令被告及时向原告支付违约金（欠费金额的20%）1702元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2005年8月3日，原、被告签订了一份《芦淞大市场优先经营转让合同书》，该合同约定，原告向被告提供芦淞市场2楼220号摊位（门面）经营服装项目，经营期限采用一次性优先经营权转让的模式，转让期限为三十年，费用包含两部分，摊位（门面）转让费用和其他费用——卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费。摊位（门面）转让费一次性支付不予退还，其他费用由被告在市场规定的时间内支付（每两个月支付一次）。被告从2016年11月起至2017年10月拖欠2楼220号的卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费共计8510元。原告多次向被告催收上述费用，但被告一直不履行，且根据合同约定，被告擅自关门，停业连续达30日的，原告有权向被告收取合同所指费用（转让金除外）总额的20%的违约金并解除合同，因被告擅自关门停业，原告有权解除合同。故原告诉至法院。原告雅立公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：证据1.原告的营业执照、被告的公民身份信息复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据2.《株市服报【2002】09号报告》、《株商字（2002）26号批复》、房产证、国有土地使用证、株洲市工商局证明，拟证明株洲市市场服务中心经合法改制成为株洲市雅立实业有限公司以及株洲市雅立实业有限公司是芦淞大市场的所有权人；证据3.《优先经营权转让合同书》、《经济合同鉴定书》、摊位使用凭证、摊位押金（中标）金额登记、入场证，拟证明李旺艳对该摊位享有经营权，原告有权收取费用的事实；证据4.芦淞市场物业委托合同、物业费代缴证明、往来凭证（收据），拟证明原告代缴物业费用的金额和被告欠缴金额的事实；证据5.告知函、短信记录，拟证明原告催收物业费的事实。被告李旺艳未到庭应诉，未举证质证，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃诉讼权利。因被告李旺艳未对原告的证据发表质证意见，本院视为其放弃质证权利，经审查后，本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。经审理查明：原告雅立公司系2003年9月2日成立的有限责任公司，是株洲市市场服务中心于2002年改制更名后的公司。2005年8月3日，以株洲市市场服务中心为甲方，以被告李旺艳为乙方，双方签订了一份《优先经营权转让合同书》，约定：“第一条、摊位（门面）名称及位置：甲方向乙方提供芦淞大市场2楼附厅220号摊位（门面）给乙方经营服装项目。第二条、经营期限：摊位（门面）经营权采用一次性优先经营权转让的模式，经营权转让期定为三十年。即从2005年9月1日至2035年8月31日。合同期满后，该摊位（门面）的经营权由甲方收回。第三条、经营权转让费用及其他费用的支付方式：……第二款:摊位（门面）经营权转让费用总额为人民币44000元整（大写：肆万肆仟元整）。合同签订之日付人民币44000元……合同终止时，该转让费不予退还。第三款：卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费共计255元/月（大写：贰佰伍拾伍元整），每年6、7、8月份费用下调51元，由乙方须在市场规定的时间内将费用足额交纳给甲方。……第七条、双方违约责任：……第三款：如乙方未按合同规定时间缴纳相关费用，甲方有权追索欠费，逾期5天不交者，甲方按10元/日的滞纳金收取。无正当理由，逾期60天不交纳合同规定之费用的甲方有权取消合同（所缴纳的任何费用不予退还）。第四款：乙方有下列情况之一的，甲方有权向乙方收取合同所指费用（转让金除外）总额20%的违约金并解除合同（合同期内所交费用不退）：1、擅自关门、停业连续达30日的；……第五款：乙方未及时支付第三条之费用的，甲方有权解除合同，乙方须无条件归还摊位（门面），已交费用不予退还。……第八条、其他：第二款：本合同所指的各项费用（不含转让费），以合同签订当年政府最低工资标准额度为基数(2002政府最低工资标准为340元)，以每五年为期限，五年内如政府最低工资标准额度上调累计超过30%时，甲方以此标准相应上调。……”合同签订后，被告遂向原告交纳了经营权转让费44000元，并向原告交纳了220号门面2016年11月之前的市场卫生费、水费、电费、市场维护费、空调费、保险费、厕所费。但从2016年11月起至2017年10月被告拖欠2楼220号的卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费至今未缴。原告多次催收未果，遂向本院起诉，请求支持其全部诉讼请求。另查明，位于株洲市芦淞区人民南路8号芦淞市场于2003年6月11日经株洲市房产管理局登记的所有权人为原告株洲市雅立实业有限责任公司。本案涉及的芦淞大市场2楼220号摊位（门面）的产权属于原告雅立公司所有。还查明，株洲市2005年的月最低工资标准为440元，2006年的月最低工资标准为500元，2007年的月最低工资标准为530元，2008年的月最低工资标准为610元，2009年的月最低工资标准为610元，2010年的月最低工资标准为800元，2011年的月最低工资标准为1020元，2012年的月最低工资标准为1160元，2013年的月最低工资标准为1265元，2014年的月最低工资标准为1265元，2015年的月最低工资标准为1390元，2016年的月最低工资标准为1390元，2017年的月最低工资标准为1580元。本院认为，本案系合同纠纷，本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的220号摊位《优先经营权转让合同书》是否应当解除；二、被告是否应当向原告支付220号摊位2016年11月至2017年10月期间的卫生费、水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费共计8510元；三、被告是否应当向原告支付220号门面的违约金1702元。一、原、被告之间签订的220号摊位《优先经营权转让合同书》是否应当解除。原、被告之间签订的220号摊位的《优先经营权转让合同书》系原、被告之间真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，成立并合法有效。双方在合同中约定如被告擅自关门、停业连续达30日的，或者被告未及时支付各项费用（含卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费等）的，原告有权解除合同。现因被告未及时支付各项费用，原告诉请要求解除与被告签订的220号摊位的《优先经营权转让合同书》，符合合同约定，故原告要求解除2005年8月3日与被告签订的《优先经营权转让合同书》的诉讼请求，本院予以支持。二、被告是否应当向原告支付220号摊位2016年11月至2017年10月期间的卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费共计8510元。根据原、被告220号摊位《优先经营权转让合同书》中第三条第三款的“卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费共计255元/月（大写：贰佰伍拾伍元整），每年6、7、8月份费用下调51元，由乙方须在市场规定的时间内将费用足额交纳给甲方”之约定，被告应当按照合同的约定向原告履行交纳义务，因被告自2016年11月起未向原告交纳上述费用，原告要求被告交纳芦淞市场2楼220号门面的卫生费等费用的诉讼请求，本院予以支持。关于交纳金额，因原、被告签订的《优先经营权转让合同书》中对当年的“卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费”的月缴纳金额进行了明确约定，且约定每年6、7、8月份费用下调51元，故卫生费、水费、电费、市场维护费、保安费均应当按照双方在合同中约定的金额缴纳。又因合同第八条第二款约定“本合同所指的各项费用（不含转让费），以合同签订当年政府最低工资标准额度为基数(2002政府最低工资标准为340元)，以每五年为期限，五年内如政府最低工资标准额度上调累计超过30%时，甲方以此标准相应上调。”对于该条款的理解，本院认为，《优先经营权转让合同书》系原告提供的格式合同，该第八条第二款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”综合该条款的字面意思以及原告在庭审中所陈述的内容，无论是按照通常理解予以解释，还是按照“不利于提供格式条款一方的解释”，该条款均应当理解为：卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费的总金额以合同签订时的金额为基数，五年进行一次调整，若五年内政府最低工资标准额度的上调幅度累计超过30%时，则卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费的总金额按照该上调幅度相应上调。因2005年8月3日签订的《优先经营权转让合同书》时，株洲市人力资源和社会保障局公布当年的最低工资标准为340元，五年后即2010年株洲市最低工资标准为800元，相比2005年的最低工资标准上调了135%，该上调幅度超过了合同约定的30%，故2010年8月3日以后的卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费的总金额也应当以2005年签订合同时约定的金额255元/月为计算基数，上调135%，上调后为599元/月（255＋255×135%）；又因五年后即2015年月最低工资标准为1390元，相比2010年上调了74%，该上调幅度亦超过了合同约定的30%，故2015年8月3日之后的卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费的总金额应当以2010年的金额599元/月为计算基数，上调74%，上调后为1042元/月（599＋599×74%）；又因根据双方签订的《优先经营权转让合同书》约定每年6、7、8月份费用下调51元，故2017年6、7、8月份费用为991元/月（1042元/月-51元）。故被告应当向原告支付220号摊位2016年11月1日至2017年10月31日期间的卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费共计12351元（1042元/月×9月＋991元/月×3月）。现原告仅主张8510元，系其对自身权利的处分行为，未超过双方约定，本院予以支持。三、被告是否应当向原告支付220号门面的违约金1702元。根据原、被告所签的《优先经营权转让合同书》，该合同第七条第三款约定：“如乙方未按合同规定时间缴纳相关费用，甲方有权追索欠费，逾期5天不交者，甲方按10元/日的滞纳金收取。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原、被告在《优先经营权转让合同书》中约定10元/日的违约金过高，现原告自愿调整为欠费总额的20%，系其行使自身处分权的行为，该主张不违反法律规定，故本院依法予以确认，经计算220号门面的违约金为1702元（8510元×20%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲市雅立实业有限责任公司与被告李旺艳于2005年8月3日签订的《优先经营权转让合同书》；二、被告李旺艳于本判决生效之日起十日内向原告株洲市雅立实业有限责任公司支付株洲市芦淞区人民南路8号芦淞市场2楼220号摊位（门面）的卫生费、水费、开水费、电费、市场维护费、保险费、厕所费共计8510元，并支付因拖欠上述费用的违约金1702元。如果被告李旺艳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费56元，减半收取计28元，由被告李旺艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向株洲市财政局非税收入专户缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：5017330100016，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  王新社二〇一八年一月三十一日书记员  易文峰附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。