四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书（2015）达达民初字第2100号原告郭光琼，女，生于1965年3月18日，汉族，住四川省达州市达川区。委托代理人邓智，四川法之缘律师事务所律师。原告李洪金，男，生于1964年11月1日，汉族，住四川省达州市达川区。委托代理人邓智，四川法之缘律师事务所律师。被告李碧，女，生于1966年5月21日，汉族，住四川省四川省达州市达川区。委托代理人李华，四川渝达律师事务所律师。第三人谭红梅，女，生于1969年1月14日，住四川省达州市达川区。委托代理人曾伟（特别授权），男，生于1971年9月18日，住四川省达州市达川区，系第三人谭红梅之夫。第三人四川盛源置业集团有限公司,住所地:四川省成都市青羊区鼓楼北三街11号。组织机构代码72344284-9。法定代表人李胜元,董事长。委托代理人黄春雨（特别授权），国浩律师（成都）事务所律师。原告郭光琼、李洪金诉被告李碧，第三人谭红梅、四川盛源置业集团有限公司（以下简称盛源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2015年7月7日立案受理后，依法由审判员唐雄担任审判长，代理审判员潘炜（主审）、人民陪审员杜安然组成合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告郭光琼、李洪金及其共同委托代理人邓智，被告李碧及其委托代理人李华，第三人谭红梅的委托代理人曾伟，第三人四川盛源公司的委托代理人黄春雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭光琼、李洪金共同诉称，原告二人与第三人谭红梅民间借贷纠纷一案已进入执行程序，正执行查封的谭红梅所有的“×幢×、×号门市”。执行中案外人李碧提出异议，认为其与第三人四川盛源置业集团有限公司于2001年4月18日签订了该×、×号门市的《房屋买卖合同》。达州市达川区人民法院举行异议听证后，于2015年6月15日下达了（2015）达达执异字第2号《执行裁定书》，内容为：对本院查封的“×幢×、×号门市中止执行”。原告认为第三人盛源公司对争议门市没有所有权，未经所有人谭红梅授权，事后谭红梅也不予认可。因此该司与李碧签订的《房屋买卖合同》无效。现原告诉讼来院，请求人民法院依法判令：一、依法继续执行“×”×幢×、×号门市；二、被告承担本案诉讼费用。被告李碧辩称，第三人谭红梅只是形式上为盛源公司房屋的所有权人，实际所有权人为第三人盛源公司。第三人盛源公司与被告李碧之间所签订的《房屋购买协议》是真实合法有效的。“×”×幢×、×号门市一直由被告李碧占用，第三人谭红梅未主张过任何权利。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人谭红梅述称，“×”×幢×-×号门市是谭红梅在第三人盛源公司处购买，已办理房屋所有权证明。第三人盛源公司与被告李碧签订的《房屋购买协议》不真实，×、×号门市与被告李碧系租赁合同关系。第三人盛源公司述称，原告申请执行，第三人无异议。原告郭光琼、李洪金为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、原告郭光琼、李洪金的《身份证》复印件各一份，拟证明原告的诉讼主体资格适格的事实；2、本院（2015）达达执异字第2号《执行裁定书》一份，拟证明本案起因的相关事实；3、达川区房屋登记管理局出具的《房产信息登记资料》一份，拟证明“×”×幢×、×号门市的产权登记所有权人为第三人谭红梅，谭红梅对该房享有所有权的事实；4、本院（2015）达达民保字第163号《民事裁定书》一份，拟证明原告已申请人民法院将第三人谭红梅所有的位于达州市达川区×的门市（所有权证号：×）予以查封的事实；被告李碧对原告郭光琼、李洪金提交的上述证据的质证意见为：对证据1、2、4的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，证明目的可发现登记在谭红梅名下的×、×、×、×号门市已出售给他人。第三人谭红梅对上述门市并无实际控制权。第三人谭红梅对原告郭光琼、李洪金提交的上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均无异议。第三人盛源公司对原告郭光琼、李洪金提交的上述证据的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均无异议。被告李碧为支持其辩称意见，向本院提交证据如下：1、被告李碧的《身份证》、李碧与覃海龙的《结婚证》及户籍信息复印件一份，拟证明被告主体资格适格以及李碧与覃海龙的夫妻关系及覃斌与李碧的母女关系的事实；2、被告李碧与第三人盛源公司签订的《房屋购买协议》一份，拟证明协议双方确认合同的实际签订时间为2011年，李碧通过与盛源公司签的合同取得房屋所有权；3、《申请》一份，拟证明被告李碧购买的门市乃盛源公司所有且盛源公司予以认可；4、《关于覃海龙与盛源集团相关事项的处理决定》一份，拟证明被告李碧所购买的“×”×幢×、×号门市乃第三人盛源公司所有；5、《纳税证明单》一份，拟证明接收方是被告李碧女儿覃斌，证明房产转移就是谭红梅进行的且本案被告李碧已交纳了一切税费，等待办证的事实；6、陈明轩、唐淑江、曹龙、龚建等人的《证人证言》，拟证明购买“×”×幢×、×号门市的业主是与四川盛源公司达县分公司签订《购房协议》，被告李碧购买涉案×、×号门市一直占用、使用、收益至今，办理“×”×幢门市的产权证和交纳税费由第三人盛源公司专人负责，其中ＸＸ负责完税，李伟负责签字办证，第三人谭红梅负责协助签字。“×”×幢门市的产权大证办在第三人谭红梅名下，其实际产权人系第三人盛源公司，并非第三人谭红梅，谭红梅只是名义产权人；7、《房屋购房协议》及购房票据，拟证明陈明轩、曹龙等人与四川盛源置业集团有限公司达县分公司签订，所有购房户都是与盛源公司达县分公司签订的事实；8、《庭审笔录》一份，拟证明第三人盛源公司代理人在原庭审中已认可被告李碧的购房行为，认可实际已将涉案7、8号门市出售给覃海龙，并认可被告李碧实际占用，缴纳税款的行为，同时认可第三人谭红梅是名义登记行为；9、《光盘》一张，拟证明2015年7月29日上午，被告代理人与第三人盛源公司龚建的通话记录，“×”×幢×、×号门市的产权系第三人盛源公司所有，第三人谭红梅只是名义产权登记人；10、《达房权证南外字第（×）号达县私有房屋所有权登记资料》，拟证明登记在第三人谭红梅名下的9个门市无交款依据，无缴税依据，合同上并非谭红梅签名。且该门市除“×”×幢×、×号门市以外，已出卖给陈明轩、曹龙等人，已完成过户登记手续；11、四川盛源置业集团有限公司《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》各一份，拟证明第三人的主体资格；12、《房地产买卖契约》、覃斌《身份证》、《门牌证明》各一份，拟证明李碧之女覃斌与谭红梅签订房地产买卖契约。出售本案×、×号门市给覃斌，谭红梅签名系盛源公司达县分公司职工ＸＸ受公司委托以谭红梅名义所签；13、ＸＸ《调查笔录》及身份证一份，拟证明本案“×”×幢×、×号门市在内的其他门市的实际产权系四川盛源置业集团有限公司所有，门市过户手续中缴税部门由第三人盛源公司职工ＸＸ负责办理，房产证及国土证由第三人盛源公司职工李伟办理；14（2015）达达民初字第79号《民事裁定书》、《民事起诉状》、《诉讼费票据》一份，拟证明李碧之女覃斌已撤回对第三人四川盛源置业集团有限公司、第三人谭红梅的诉讼。被告李碧已对第三人盛源公司、盛源公司达县分公司、第三人谭红梅提起民事诉讼，该案已由达州市达川区人民法院立案受理的事实。原告郭光琼、李洪金对被告李碧提交的上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据2的真实性有异议，对其时间不予认可，时间相差太多，乃虚假合同；对证据3的真实性有异议，无原件，其内容也与实际产权相矛盾；对证据4的真实性有异议，证明目的有异议，被告李碧也没有付款，其次对谭红梅的房屋处理也是违法的；对证据5的真实性无异议，证明目的与证据2的证明目的完全相矛盾，购房者为李碧，纳税人名字是覃斌，相互矛盾；对证据6的真实性有异议，依照法律规定，证人应当出庭接收法庭询问，证人未出庭作证，对其真实性不予认可；对证据7的真实性有异议，与被告提交的登记资料中不一致，相互矛盾，房管局的登记资料上出卖人为第三人谭红梅；对证据8的真实性有异议，因覃斌当时撤诉，最后未有生效的法律文书予以确认该庭审笔录所记录的事实，不能通过第三人盛源公司代理人的意见作为认定本案案件事实的依据；对证据9的真实性无异议，恰好证明了第三人盛源公司将门市卖给第三人谭红梅是合法的，法定的登记资料及手续齐全；对证据10的证明目的有异议，该通话记录也证实了盛源公司将产权过户到谭红梅名下的事实；对证据11的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据12的真实性有异议，乃虚假合同；对证据13的质证意见同证据6的质证意见；对证据14的关联性有异议。第三人盛源公司对被告李碧提交的上述证据的质证意见为：同意原告的质证意见，做如下补充：对证据2的真实性有异议，合同落款时间是2001年，合同买卖双方均签了2001年，笔误的说法不能成立，且合同签订了两次，与常理不符。由于2003年盛源公司将产权过户至谭红梅名下，2005年才成立盛源公司达县分公司。2004年-2006年还与李碧签订了租赁合同。对证据3的真实性有异议，未加盖第三人盛源公司的公章，且李胜元的签字乃个人行为，不代表公司。申请书上说是给覃海龙，不是被告李碧。第三人谭红梅的对被告李碧提交的上述证据的质证意见为：同意第三人盛源公司的质证意见。第三人谭红梅为支持其陈述主张，向本院提交的证据如下：达川区房屋管理局《房产登记信息资料》一份，拟证明本案诉争的“×”×幢×、×号门市现产权仍登记在第三人谭红梅名下，谭红梅对该房享有完全所有权的事实。原告郭光琼、李洪金对第三人谭红梅所提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议。被告李碧对第三人谭红梅所提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议。第三人盛源公司对第三人谭红梅所提交证据的真实性、合法性及关联性均无异议。第三人盛源公司为支持其陈述主张，向本院提交的证据如下：1、《记录卡》一份，拟证明盛源公司达县分公司于2005年才成立，不可能在2001年就与本案被告签订任何合同的事实；2、《租赁合同》二份，拟证明2004年、2006年，被告李碧与第三人签订租赁合同，将本案诉争的“×”×幢×、×号门市出租给被告使用，被告李碧与盛源公司签订《房屋购买协议》乃虚假的事实；3、《收据》二份，拟证明被告李碧之夫覃海龙向盛源公司缴纳租金的事实；4、《情况说明》一份，拟证明约定的条件未成就，房屋并非实际卖给李碧的，房产乃合法抵偿给谭红梅的，谭红梅为实际所有权人的事实。原告郭光琼、李洪金对第三人盛源公司提交的上述证据的质证意见为：对第三人盛源公司所提交的证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均予以认可。被告李碧对第三人盛源公司提交的上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，被告坚持称合同系2011年签订，落款时间为2001年乃笔误；对证据2、3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该租赁合同与本案的事实无关；对证据4的真实性有异议，对于第三人作为一个集团公司，证明用一张纸出具不正式。李碧与盛源公司无买房行为，与盛源公司达县分公司有买房行为，至于覃海龙是否完成合作业务与本案无关，对该说明的公章也存在异议。本院经审查证据，认证如下：对原告郭光琼、李洪金所提交的证据1-4，其证据来源合法，内容客观真实，证据之间互相印证，具备证据能力及证明力，本案被告李碧、第三人盛源公司、谭红梅均对证据1-4的真实性予以认可，故本院对上述证据均予以采信，并作为本案认定案件事实的依据；对被告李碧所提交的证据1-14，原告郭光琼、李洪金、第三人盛源公司、谭红梅均对证据1、5、8、10、11、14的真实性予以认可，故本院对上述证据均予以采信，并作为本案认定案件事实的依据；对被告李碧所提交的证据2、3、4、6、7、9、12、13，能够客观反映案件事实及本案所争议焦点问题，具备一定的证明能力，本院作为本案证据暂不作评判，待结合审理查明的事实综合予以认证；对第三人谭红梅所提交的证据，证据来源合法，内容客观真实，具备证据能力及证明力，符合证据的真实性、合法性及关联性特征，本院予以采信；对第三人盛源公司所提交的证据1-4，被告对证据1、2、3的真实性予以认可，本院对证据4暂不作评判，待结合审理查明的事实综合予以认证。关于本案讼争之相关法律问题将在本院认为部分给予综合分析认定。经审理查明，原告郭光琼、李洪金与第三人谭红梅民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月10日作出（2014）达达民保字第163号、164号《民事裁定书》，裁定将被执行人谭红梅位于达州市达川区×的门市（所有权证号×号）予以查封，经本院主持调解，分别与2014年11月14日达成调解协议，约定谭红梅于2014年11月17日前一次性偿还李洪金借款本金320000元，偿还郭光琼借款本金300000元。李洪金、郭光琼于2014年12月11日向本院申请强制执行。执行中，李洪金、郭光琼与谭红梅于2014年12月16日达成执行和解协议，约定谭红梅将自己所有的位于位于达州市达川区×的门市（所有权证号×号）所剩余的两个门市，其中7号门市43.14平方米、8号门市26.62平方米作价62万元抵偿在郭光琼处借款300000元、在李洪金处借款320000元，两个门市交付给李洪金所有，由李洪金代谭红梅偿还在郭光琼处借款300000元过户手续费由李洪金承担。执行中，案外人李碧提出异议，认为其与第三人四川盛源置业集团有限公司于2001年4月18日签订了该7、8号门市的《房屋买卖合同》。本院举行异议听证审查后，2015年6月15日作出（2015）达达执异字第2号《执行裁定书》，裁定：对本院查封的“×幢×、×号门市中止执行。原告认为第三人盛源公司对诉争的×幢×、×号门市没有所有权，与被告李碧签订的《房屋买卖合同》无效。现原告诉讼来院，请求人民法院依法继续执行“×”×幢×、×号门市。另查明，2003年8月5日，谭红梅通过与成都盛源置业有限公司签订《商品房买卖合同》取得位于达州市达川区“×”×幢×、×、×-×号门市所有权，建筑面积403.53平方米，所有权证号×号。之后，成都盛源置业有限公司更名为四川盛源置业集团有限公司。2004年11月1日，被告李碧之夫覃海龙与成都盛源置业有限公司南方建材市场管理处签订了《场地租赁协议》，租赁本案诉争的位于达州市达川区×的×、×号门市，租期2年，每年交纳租金3500元。四川盛源置业集团有限公司达县分公司于2005年9月5日在四川省达县工商行政管理局办理工商登记。2006年11月24日，覃海龙与成都盛源置业有限公司南方建材市场管理处签订了《经营协议书》，再此将本案诉争的位于达州市达川区×的×、×号门市租赁使用，租期1年，每年交纳租金3700元。再查明，2011年4月18日，四川盛源置业集团有限公司达县分公司与被告李碧就位于达州市达川区×的×、×号门市（建筑面积67.46平方米）签订了《房屋购买协议》（该买卖协议李碧落款时间为2001年4月18日，通过盛源公司达县分公司的落款时间、与该协议的内容约定的时间可认定被告李碧所签订的2001年系笔误），约定盛源公司达县分公司将诉争的×幢×、×号门市出卖给被告李碧。价款为4600元/平方米，合同总金额为310316元，在签订协议时一次性支付。2011年5月24日，盛源公司达县分公司向盛源集团领导申请：南方装饰城覃海龙所购买的两个门市，现申请办理两证，费用在合作结束后进行结算，多退少补，望批准。盛源公司董事长李胜元在上面签字：同意，李胜元。2011年5月24日。2014年8月21日，第三人盛源公司作出《关于覃海龙与盛源集团相关事宜的处理决定》：“…2、给予覃海龙办理×号楼×、×号门市产权证、土地证，一切费用（税、费、土地出让金）全部由覃海龙承担。请达县分公司按程序，与覃海龙办结相关手续”。2014年9月3日，覃斌以其名义向相关部门缴纳了土地出让金及相关税、费。被告李碧与覃海龙系夫妻关系，与覃斌系母女关系。还查明，2003年8月15日至2011年5月5日期间，位于达州市达川区“×”×幢×、×、×-×号门市（所有权证号×号）办理了他项权登记。四川盛源置业集团有限公司达县分公司于2010年至2011年期间与陈明轩、唐淑江、曹龙、龚建分别签订了《房屋购买协议》，由四川盛源置业集团有限公司达县分公司将登记在第三人谭红梅名下的位于达州市达川区“×”×幢除本案诉争的×、×号门市（所有权证号：×号）出卖给陈明轩、唐淑江、曹龙、龚建等人，2012年，第三人谭红梅与陈明轩、唐淑江、曹龙、龚建签订《房地产买卖契约》后，办理相关过户手续至买受人陈明轩、唐淑江、曹龙、龚建名下。上述事实，有原、被告的陈述及第三人的述称意见，本院（2015）达达执异字第2号《执行裁定书》、达川区房屋登记管理局出具的《房产信息登记资料》、本院（2015）达达民保字第163号《民事裁定书》、《申请》、《关于覃海龙与盛源集团相关事项的处理决定》、《纳税证明单》、《房屋购房协议》及购房票据、《庭审笔录》、《达房权证南外字第（×）号达县私有房屋所有权登记资料》、《房地产买卖契约》、覃斌《身份证》、《门牌证明》、（2015）达达民初字第79号《民事裁定书》、《民事起诉状》、《诉讼费票据》、《记录卡》、《租赁合同》、《收据》、《情况说明》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，根据原、被告及第三人的诉辩意见，结合各自当庭展示之证据，本案的争议焦点问题为：位于达州市达川区×“×”×幢×、×号门市的所有权系第三人盛源公司所有还是第三人谭红梅所有；被告李碧与盛源公司达县分公司签订《房屋购房协议》的合同效力问题；李碧是否享有就诉争门市足以排除人民法院强制执行的民事权益。一、关于本案中所争议的位于达州市达川区“×”×幢×、×号门市的所有权人的问题。根据本案查明的事实及证人证言，本案诉争门市初始产权登记人为成都盛源置业有限公司，2003年,第三人谭红梅与成都盛源置业有限公司通过买卖交易方式，合法继受取得位于达州市达川区“×”×幢×、×、×、×-×号门市的所有权，并过户登记至第三人谭红梅的名下，至今已达十余年之久，盛源公司对此不持有异议。根据物权法定及公示公信原则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的唯一合法证明。本院据此认定谭红梅系该门市绝对的、排他的所有权人，依法对诉争门市享有占有、使用、收益及处分的权利。本院同时认为，李碧主张谭红梅系诉争×、×号门市名义产权人，盛源公司为实际权利人的意见，不属于本案审理的范畴，至于门市的实体权利争执得以谭红梅、盛源公司提出为必要。因此，李碧的辩称理由不成立，本院不予采纳。二、关于被告李碧与盛源公司达县分公司签订《房屋购房协议》的效力问题。2011年4月18日，盛源公司达县分公司与被告李碧签订的《房屋购房协议》及被告李碧提交的其他证据仅证明李碧与盛源公司达县分公司发生了房屋买卖行为，但并未证明盛源公司系诉争房门市的产权登记人。被告李碧作为完全民事行为能力人，在签订房屋购房协议时应当尽到合同签订主体之一般审慎注意义务，其自身具有一定过错，同时也违背了不动产登记具备对抗第三人的公示效力。被告李碧与盛源公司达县分公司所签订的房屋购房协议未得到产权登记人谭红梅的事前允诺及事后明确追认，且签订合同期间所涉房屋处于他项权登记中。故盛源公司达县分公司无权代表产权登记人谭红梅与李碧签订房屋购房协议，双方的买卖行为系基于各自主观之愿望自行设定的民事负担行为（物权变动之原因）,当属合法有效，因权利人谭红梅事后拒绝追认,致物权移转嗣后客观不能，由此显见，盛源公司达县分公司对讼争执行标的出卖行为构成无权处分(物权变动之结果）。被告李碧与合同相对方的权利义务关系，可基于合同约定另案主张权利。三、李碧是否享有就诉争门市足以排除人民法院强制执行的民事权益。基于上述系争门市权利归属及盛源公司与李碧合同效力的综合分析，第三人谭红梅于2003年依法取得相关门市物权，具有对世性、支配性权能，其权利神圣不可侵犯，受国家法律保护。李碧根据与盛源公司达县分公司的合同行为取得的当属债权，非法上之物权，不具有对抗效力，故不当然享有排除司法强制执行之实体权利。综上，二原告的诉讼请求具有事实依据和法律根据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条和《最高人民法院关于适用的解释第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行谭红梅所有的位于达州市达川区“×”×幢×、×号门市。案件受理费5955元，由被告李碧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长 唐 雄代理审判员 潘 炜人民陪审员 杜安然二〇一五年十一月五日书 记 员 秦 铭