河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0305民初1372号
原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司。
负责人李大勇。
委托代理人付景新，河南中冶律师事务所律师。
被告任培红。
原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称顺驰物业洛阳分公司）诉被告任培红为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺驰物业洛阳分公司委托代理人付景新、被告任培红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顺驰物业洛阳分公司诉称，被告购买了洛阳顺驰房地产开发有限公司开发的顺驰城小区三期X号房屋，原告接受洛阳顺驰房地产开发有限公司的选聘为业主提供前期物业管理服务。2012年11月7日被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为小区提供物业服务，被告按约定缴纳物业费。然而从2013年5月1日至今，在原告按规定正常提供物业服务的情况下被告却一直拖延缴纳物业费。被告房屋的建筑面积是137.96平方米，收费标准为1.2元每平方米每月，从2013年5月1日至2016年2月29日，被告应缴纳的物业费共计5628.76元，但被告未缴纳。另外，被告拖欠原告支付的暖气基本热费1850.79元。根据《前期物业管理服务协议》第11条约定，如不按协议约定按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求被告补交并按1%标准支付违约金。截至2016年2月29日，被告拖欠物业费为5628.76元，每日违约金为56.28元，自起诉之日起开始计算直至物业费清偿完毕之日。被告作为物业服务的对象应该按规定及时缴纳物业管理服务费，但是被告拒不缴纳，给原告造成了重大的损失。根据相关法律规定，特向法院起诉，请求依法判决，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、依法判令被告支付2013年5月1日至2016年2月29日期间的物业管理费用5628.76元，暖气基本热费1850.79元；2、依法判令被告按每日56.28元的标准从起诉之日开始向原告支付拖欠物业费用的违约金直至物业费清偿完毕之日；3、诉讼费用由被告承担。
被告任培红辩称，原告所诉没有事实根据和法律依据，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。1、被告购买洛阳顺驰房地产开发有限公司开发的顺驰城小区三期17号楼2单元2204号房屋，洛阳顺驰房地产开发有限公司在交房时指定前期物业服务商为本案原告。根据合同约定，在开发商向被告交付房屋时，不仅应当有交付验收手续，还应当经被告验收合格。2012年11月7日开发商通知在顺驰城物业公司办理新房领钥匙等交接手续，当时开发商要求先签订《承诺书》，并交纳半年的物业费后才可以领钥匙验房。被告为了验房不得不按照开发商的要求签订了《承诺书》和交纳了半年的物业费。但在物业公司人员陪同被告验收房屋时，发现各个房间的纱窗都推拉不动，有变形现象，防盗对讲机等需维修，物业公司在登记后明确告知房屋可以暂时不接收，等维修后验收。随后被告将房屋钥匙交付给物业，等待物业维修后通知验房。谁知这一等就是近14个月，其中被告多次打电话询问，都是没有具体答复。2014年初被告从物业公司取回钥匙，后验房发现原先存在的问题不仅没有维修，新房墙面又出现严重炸裂，餐厅和厨房墙面出现泛碱现象，墙面出现严重掉沙现象，墙壁多次出现空鼓，主卧、卫生间暖气片安装倾斜。无奈，被告又给物业打电话，物业安排工作人员又做了详细登记并承诺会尽快联系工程部人员进行维修。2014年4月22日为了物业进行维修，被告又将钥匙交给物业。这次等待，等来的仍是维修人员回家收麦了、近期不在这个工地等各种借口，要被告耐心等待。2014年6月初，在近两年房屋无法验收入住的情况下，被告多次催促物业人员（小王）赶紧维修，其工作人员口头答应尽快处理，但至今房屋验收时存在的问题依然存在，没有任何修缮。房地产开发商至今没有向被告交付经验收合格的房屋，物业公司在接到被告意见反馈情况下没有履行自己的义务，也没有为被告提供物业服务。被告支付90多万元购买的房屋因为质量问题无法装修无法入住，就该部分损失被告保留单独起诉的权利。现在原告不仅只字不提被告房屋质量问题和维修问题，反而要求被告支付物业费，没有任何道理，故被告不应交纳任何物业费用。法律规定的诉讼时效为两年，原告的起诉超过诉讼时效，不应被保护。被告从未接到小区供应暖气的通知，并且所购房屋中的暖气片安装存在问题，能否正常使用都是问题，原告在没有任何依据的情况下要求被告承担过热费没有理由。综上，由于被告没有取得经验收合格的房屋，原告也没有为被告提供服务，故原告主张的物业费等没有事实依据。
经审理查明，被告任培红购买了洛阳顺驰房地产开发有限公司开发的洛阳市涧西区南昌路“顺驰城”小区X号房屋。2012年11月7日，被告在办理房屋验收交接手续时，与原告顺驰物业洛阳分公司签订《前期物业服务协议》，约定：被告所购房屋“顺驰城”小区X室，建筑面积137.96平方米，由原告提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元，按年收取，于每年第一个月10日前交纳，未按协议约定交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。协议还对原、被告双方的权利义务、物业服务内容等进行了约定。被告交纳了2012年11月1日至2013年4月30日的物业管理费991.5元，后未再继续交纳。原告分别于2014年7月16日和2015年3月24日两次向被告邮寄交纳物业管理费和暖气基本热费的通知，被告认可于2015年4月13日收到原告2015年3月24日邮寄的交纳物业管理费和暖气基本热费通知。
庭审中，被告辩称2012年11月7日验收房屋时，房屋存在窗户推拉不动、有变形现象等问题，原告告知被告维修后再验收，被告将房屋装修钥匙留给原告后，原告迟迟未予维修，2014年初被告又发现房屋出现墙面裂缝、泛碱等问题，原告至今未予维修，其不应交纳物业费用。被告提交《房屋验收单》、《业主留钥匙登记表》、房屋内部照片，显示2012年11月7日被告验房时房屋存在“房间窗扇推拉紧，高低不平、有变形现象，需要修”的问题，原告同意维修，被告将装修钥匙留给原告；2014年2月22日，被告领取装修钥匙后又发现房屋存在墙面裂缝等现象，再次将装修钥匙留给原告要求维修，2014年10月29日被告领回房屋装修钥匙。《房屋验收单》上记载的房屋问题复验处没有被告复验签字。
另查明，2012年10月27日，洛阳顺驰房地产开发有限公司（商品住宅质量保证单位）和原告顺驰物业洛阳分公司（委托的商品住宅质量维修单位）、被告任培红（商品住宅买受人）签订《商品住宅质量保证书》，原告顺驰物业洛阳分公司受洛阳顺驰房地产开发有限公司委托为被告购买的“顺驰城”小区X号房屋提供房屋质量缺陷维修服务，在保修期内免费维修，超过保修期的有偿维修。
自2010年5月起，经物价管理部门核准，顺驰城小区的物业收费标准按1.2元／月／平方米收取。2013年10月10日，洛阳市发展和改革委员会下发洛发改价管（2013）12号《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》，规定：城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元／日／平方米调整到0.18元／日／平方米，多层、小高层和高层建筑的居民生活采暖收费面积仍分别按建筑面积的90%、86%和82%计算，基本热费收费标准统一合并调整为总热费的25%。被告拖欠2013年度至2015年度的暖气基本热费共计1850.8元。
本院认为，原告顺驰物业洛阳分公司与被告任培红签订的《前期物业服务协议》，以及洛阳顺驰房地产开发有限公司和原告顺驰物业洛阳分公司、被告任培红签订的《商品住宅质量保证书》均系双方当事人真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，合法有效。原告应当按照约定履行物业服务，被告应当按照约定交纳相应的物业管理费。根据《商品住宅质量保证书》，原告受洛阳顺驰房地产开发有限公司的委托在保修期内为被告提供房屋质量缺陷免费维修服务。被告在验房时即发现房屋存在窗户变形等问题，原告同意维修并收取了被告的装修钥匙。后原告未及时维修，亦未主动告知被告维修进度、维修结果并通知被告复验房屋，被告因此未能装修入住，对此原告存在过错。故原告主张维修期间的物业管理费，本院不予支持。2014年10月29日被告领回装修钥匙后，即应当按照《前期物业服务协议》约定向原告交纳物业管理费。被告至今未交纳物业管理费，原告主张逾期违约金，本院予以支持。关于逾期违约金的计算，根据本案中被告拖欠物业管理费的数额，物业服务合同的性质及原告未举证证明具体损失的客观情况，原告要求被告按日1%支付逾期违约金，明显过高，应当依法予以调整。因此，被告应当向原告交纳2014年10月30日至2016年2月29日的物业管理费2328.4元，并以2328.4元为基数，自起诉之日即2016年3月15日起按中国人民银行核准的同期商业银行贷款利率支付逾期违约金至物业管理费清偿之日止。被告拖欠2013年度至2015年度的暖气基本热费1850.8元，应当支付给原告。被告于2015年4月13日收到了原告邮寄的交纳物业管理费和暖气基本热费的通知，诉讼时效中断，原告于2016年3月15日诉至本院，其主张并未超过二年的诉讼时效。被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告任培红向原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司支付2014年10月30日至2016年2月29日的物业管理费2328.4元及逾期违约金，逾期违约金以2328.4元为基数，自2016年3月15日起按中国人民银行核准的同期商业银行贷款利率计算至物业管理费清偿之日止；
二、被告任培红向原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司支付2013年度至2015年度暖气基本热费1850.8元。
以上给付义务应于本判决生效之日起十日内履行，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
三、驳回原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，由被告任培红承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 韩亚蕾
人民陪审员 雪峻峰
人民陪审员 周秀花
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王丽媛