北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第1269号原告（反诉被告）北京市新安劳动教养所，住所地北京市大兴区庆丰路*号。法定代表人李成贺，所长。委托代理人周金泽，北京市自然律师事务所律师。被告（反诉原告）北京安居正业投资顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园平谷园物流基地5号-3036。法定代表人戢忠，董事长。委托代理人满峰，北京市长安律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市新安劳动教养所（以下简称：新安劳教所）与被告（反诉原告）北京安居正业投资顾问有限公司（以下简称：安居正业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新安劳教所的委托代理人周金泽、被告（反诉原告）安居正业公司的委托代理人满峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新安劳教所诉称：2009年4月15日，我方与安居正业公司签订《土地承包合同》，合同主要内容如下:我方将庆丰路南侧、办公区东侧土地承包给安居正业公司用于物流和仓储使用，占地总面积99.31亩，其中林地面积4.5亩，污水坑面积39.81亩，实际使用面积55亩。承包期限为五年，自2009年3月1日至2014年2月28日止，合同期满自动终止。土地承包费每年每亩4000元，五年合计1100000元。2011年2月20日之前一次性支付2011年3月1日至2012年2月28日承包费。安居正业公司在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状。不得转包、转租、转借、资产抵押。如出现转包、转租、转借、资产抵押，我方有权终止合同，所造成的一切损失由安居正业公司承担。乙方不得擅自在承包地上新建或者改扩建建筑物，如确需建房，应按国家有关规定向政府主管部门申请办理批准手续。乙方擅自改变承包物的使用用途或者擅自转包、转借的，应当承担违约责任，每日按照合同总租金的5%计算违约金。因本合同发生任何争议，双方应当共同协商解决。协商不成时，可以提请北京市大兴区人民法院裁决。合同签订后，我方将上述土地交付给安居正业公司占有使用但因安居正业公司存在严重违约行为，将其中65.44亩转租给第三方，我方于2011年8月份向北京市大兴区人民法院提起诉讼，北京市大兴区人民法院（2011)大民初字第10400号民事判决书判决解除双方于2009年4月17日签订的《土地承包合同》，其他诉讼请求另行起诉解决。因《土地承包合同》第五条第4款约定安居正业公司擅自转包、转借租赁物的，应当按照合同总租金的每日5%计算违约金。考虑到约定违约金比例过高，我方主动予以调整，以合同总租金1100000元为基数，按照中国人民银行一年期贷款年利率6%计算违约金。为此，我方再次诉至贵院，请求判令安居正业公司支付转租的违约金934277.52元(以合同总租金1100000元为基数，按照年利率6%计算，自2009年8月11日转租事实发生之日2009年3月25日起至2013年12月25日之日止);安居正业公司支付转租的违约金(以合同总租金1100000元为基数，按照年利率6%计算，自2013年12月26日之日至转租转包土地返还之日止);案件受理费等诉讼费用由安居正业公司负担。被告（反诉原告）安居正业公司答辩并提起反诉：新安劳教所违法出租国有绿化土地，合同应属无效合同,根据北京市人民政府办公厅转发市国土房管局关于北京市实施国土资源部《划拨用地目录》细则的通知，禁止以划拨方式取得的土地使用权进行出租、转让、抵押，新安劳教所隐瞒承租土地的性质系划拨绿化用地，与我公司签署土地租赁合同，违反了法律法规的禁止性规定，应属于无效合同，正是因为新安劳教所的过错，导致了合同无效，其要求我公司支付违约金的诉讼请求缺乏相应的合同依据。合同约定诉争土地的用途为“物流和仓储”，我公司正是严格按照合同约定的用途履行合同，并无丝毫违约的行为，且合同并没有也不能约定仓储和物流的物品的所有权一定属于我公司享有，所以，在诉争土地上正在“仓储和物流”的物品的所有权可以属于其他第三人，我公司只是将土地用于较为大宗的整批货物向“其他第三人”用于“物流和仓储”，本身就是在严格履行合同，如果非要说我公司用于大宗物品“仓储和物流”的合法行为是“转包、转借”也是不符合事实的，因为“转包、转借”与“分包”是完全不同的法律概念，“转包、转借”是指整体转给其他第三人;“分包”则是经过对整体拆分后承包给第三人，所以，结合本案案情，合同约定禁止“转包”但对“分包”没有约定，所以，新安劳教所依据禁止转包条款的约定主张违约金是不符合事实和法律规定的。众所周知，货物的仓储、物流用途应当有适当的房屋及其他配套设施、设备建设，为此我公司入场并投入了大量资金建设和购买多种设备，但是新安劳教所不但违反约定不提供办理场地建设的相关手续，反而恶意扰乱、刁难，致使我公司在该地块上一直无法正常经营，甚至造成了大量工程烂尾，给我公司造成巨大的经济损失且双方合同已经于2011年12月经法院判决解除，不能再计算违约金；此外，合同履行期间，我公司投入了大量资金进行污水坑的治理和通水、通电的基础设施工作，累积资金投入数百万元，污水坑的治理并非合同约定的我公司的义务，我公司对治理污水坑的行为扩大了新安劳教所可利用土地的面积，使新安劳教所获益，根据《民法通则》第92条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人，新安劳教所构成不当得利，应当将我公司投入的污水坑治理费用及通水、通电等基础设施费用返还，但因为票据不全，所以只主张能找到票据依据的费用，现我公司提起反诉，请求判令新安劳教所返还我公司对租赁土地污水坑治理投入及通水、通电等基础设施费用共计27.5426万元;按照《土地承包合同》约定，土地承包费五年合计为110万元，2011年3月24日，我公司向新安劳教所支付了2011年3月1日至2012年2月28日的承包费20万元。根据（2011)大民初字第10400号民事判决书，双方合同关系于2011年12月30日解除，新安劳教所应当向我公司返还2011年12月30日至2012年2月28日的土地承包费，故反诉要求新安劳教所返还我公司对租赁土地的污水坑治理投入、通水、通电等基础设施费用共计27.5426万元（含外墙涂料费2.45万元、电料费用5.0926万元、工程款10万元、材料费10万元）；新安劳教所因合同解除给我公司造成的损失共计3.5858201万元(按照基础设施27.5426万元为本金，银行贷款年利率6%计算);新安劳教所返还我公司多支付的租金1.667万元；本案全部诉讼费用由新安劳教所承担。原告（反诉被告）新安劳教所对反诉辩称：不同意安居正业公司的反诉请求，其反诉的事实理由不成立，2011年大民初字第10400号判决书对本案诉争土地承包合同的性质已经作出了认定，并且已经认定安居正业公司将土地已经转给第三方的事实，我方认为安居正业公司并没有自行使用土地；根据合同约定安居正业公司在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状，不得转包、转租、转借、资产抵押，如出现转包、转租、转借、资产抵押，我方有权终止合同，所造成的一切损失由安居正业公司承担。按照我国建设开发相关法律规定，任何人、任何单位进行建设开发都必须取得建设规划许可证、建设开工许可证等相关审批。安居正业公司以及第三方未经政府部门批准，擅自建造大量工程，属于违法行为，相应的建设项目也是违法的与我方无关，所造成的损失应由其自行承担；安居正业公司提交的《基础设施目录》等陈述资料，我方均不予认可，安居正业公司所陈述的路面、围墙、给排水管线等情况并没有相应的证据予以支持，不能予以认定，安居正业公司主张的外墙涂料、工程款、材料费，我公司不予认可，其无法证明这些支出系在租赁土地上的建设投资，工程款证据均为收据，且支付至个人账户，与出具收据单位并非同一个单位，安居正业公司改变承包物的用途和现状所产生的一切损失由安居正业公司自行承担。安居正业公司擅自违法施工建设、违法转租，才造成《土地承包合同》解除，安居正业公司应当承担合同解除的全部法律责任，支付违约金。我方已经另案起诉安居正业公司要求返还土地，恢复原状，安居正业公司施工建设的任何设施都应当自行拆除，我方不接收安居正业公司所谓的建筑设施，更不同意予以任何经济补偿。安居正业公司擅自将标的物的66.34亩转包、转借给第三方，取得巨大利益，我方提交的证据能够证明商丘市国基建筑安装有限公司已支付82.35万元，北京市隆城市政工程有限公司已支付6万元，北京佳和顺鹏玻璃有限公司已支付101.1335万元，截至2011年12月29日，安居正业公司实际收入共计189.4835万元，而安居正业公司自2009年4月1日至2011年3月31日止，向我方支付租金为64万元，截至2011年12月29日，安居正业公司取得125.4835万元的利润，安居正业公司违法转租行为不仅没有任何损失，相反取得了巨大利益，且土地一直没有返还我方，不认可多收取租金，不同意返还。经审理查明：2009年4月17日，新安劳教所（甲方）与安居正业公司（乙方）签订《土地承包合同》，双方约定：“甲方将新安劳教所庆丰路南侧，办公区东土地承包给乙方，占地总面积99.31亩，其中林地面积4.5亩，污水坑面积39.81亩，实际使用面积55亩，用于物流、仓储（林地及污水坑暂不收取费用）。承包期限为5年，自2009年3月1日起至2014年2月28日止，合同期满自动终止。土地承包费每年每亩4000元，五年合计1100000元。乙方在签订合同之日即向甲方一次性支付2009年3月1日至2010年2月28日承包费，2010年2月20日之前一次性支付2010年3月1日至2011年2月28日承包费，2011年2月20日之前一次性支付2011年3月1日至2012年2月28日承包费，2012年2月20日之前一次性支付2012年3月1日至2013年2月28日承包费，2013年2月20日之前一次性支付2013年3月1日至2014年2月28日承包费。甲方于2009年3月1日前将承包标的交给乙方，双方办理移交承包物及场地四至图。甲方有权按时足额收取乙方租金，不受乙方经济效益影响。……乙方按合同约定期限，向甲方足额交纳租赁费，租赁费的交纳不受经营效益的影响。乙方自行向有关部门申请，安装用电、用水设备，费用自理，乙方按月向有关部门交纳电费、水费，不得拖欠。乙方在合同签订之后，该公司所承包的土地边界建围墙，费用由乙方承担。……乙方在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状，不得转包、转租、转借、资产抵押，如出现转包、转租、转借、资产抵押，甲方有权终止合同，所造成的一切损失由乙方承担。乙方不得擅自在承包地上新建或者改扩建建筑物，如确需建房，应按国家有关规定向政府主管部门申请办理批准手续。乙方在承包期间，乙方对所使用的房屋，用电线路以及附属设施负有维修保护的义务，费用由乙方承担。……乙方逾期未交纳租金的，每日按拖欠租金总额的5%向甲方交纳违约金。乙方逾期未交纳有关费用，每日按拖欠租金总额的5%向甲方交纳违约金。乙方擅自改变承包物的使用用途或者擅自转包、转借的，应当承担违约责任，每日按照合同总租金的5%计算违约金。乙方未经政府主管部门批准，擅自搭建违章建筑或者随意改变承包物用途和现状，由此产生的一切后果自负，给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。……任何一方违反合同的约定，都应当承担违约责任，同时守约方都有权解除合同，合同解除后，甲方无偿收回承包物。在合同期满后乙方所建的建筑物由乙方自行处置，费用由乙方承担，超过10日不处置的，视为乙方自动放弃处置权，该建筑物归甲方所有。合同期满后，乙方应将承包物、土地按承包前的标准交还给甲方，甲方对乙方投入的各种设施，不给予任何经济补偿，在任何情况下，乙方不得向甲方提出经济补偿。安居正业公司于2011年3月24日向新安劳教所交纳了承包费200000元（2011年3月1日至2012年2月28日）。在履行合同过程中，安居正业公司未经新安劳教所同意，自2009年3月25日陆续将所承包的土地转租给商丘市国基建筑安装有限公司、北京佳和顺鹏玻璃有限公司、北京市隆城市政工程有限公司、张滨等使用。另查，新安劳教所曾将安居正业公司诉至本院，要求解除双方于2009年4月17日签订的《土地承包合同》；安居正业公司返还承包土地并恢复原状，支付拖欠的承包费并支付逾期交纳承包费的违约金等。2011年12月14日，本院作出（2011）大民初字第10400号民事判决书，认为安居正业公司未经新安劳教所同意，建设大量违法建筑并将标的物转租给第三方的行为，违反合同约定，判决自判决生效之日起解除新安劳教所与安居正业公司之间签订的《土地承包合同》，但考虑到新安劳教所要求返还土地、恢复原状等诉讼请求涉及到目前实际占有、使用租赁标的物的案外人（第三方），且安居正业公司在租赁土地上建设的大量违法建筑尚需相关行政机关进一步明确如何处理，相应损失目前尚无法确定，新安劳教所除解除合同之外的其它诉讼请求，可待合同解除后，双方另行解决，该判决已于2011年12月30日生效。案件审理过程中，安居正业公司表示涉案土地上无任何地上物及设施，在转租第三方前，其曾使用大量土方填平地面及部分污水坑，诉争土地上现有的供水（包括重新钻的水井、水泵、水泵房及供水管线）、排污、供电、消防及通信设施、公路、部分围墙均由其投入建设，具体基础设施为：围墙粉刷798米、给水和排水管线各324米，消防栓井6个，填埋原遗留大坑使用了大量土方，故反诉要求新安劳教所给付投入的基础设施费用。经法院释明，新安劳教所表示不同意继续对安居正业公司投入的基础设施进行使用，亦不同意给付任何经济赔偿。安居正业公司未在合理期限内解释反诉证据所对应的投入基础项目，亦不申请进行工程造价评估。另，新安劳教所另案起诉安居正业公司要求返还涉案土地。上述事实，有当事人的陈述、本院（2011）大民初字第10400号民事判决书、现场勘验笔录在案佐证。本院认为：生效的判决已确认新安劳教所与安居正业公司签订的《土地承包合同》为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利和义务。关于转租违约金问题，本案的标的物系土地，双方合同中约定不得擅自改变承包物的使用用途或者擅自转包、转借，安居正业公司自认自2009年3月25日开始转租给商丘市国基建筑公司的事实，且本院作出的生效法律文书已经认定安居正业公司未经新安劳教所同意转租多家案外人并建设大量违法建筑的事实并成为双方合同解除的原因，该行为应符合合同约定转租情形，故新安劳教所根据合同约定要求安居正业公司支付转租违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于转租违约金的计算问题，安居正业公司辩称因双方合同已经法院判决解除，合同解除之后不能再计算违约金，有事实及法律依据，故安居正业公司该辩解意见，本院予以采纳，根据本案情况酌情确定为4万元。关于安居正业公司反诉要求给付基础设施费用一节，因双方签订的《土地承包合同》约定安居正业公司在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状，不得转包、转租、转借、资产抵押，如出现转包、转租、转借、资产抵押，新安劳教所有权终止合同，所造成的一切损失由安居正业公司承担。且双方之间的合同系因安居正业公司未经新安劳教所同意，建设大量违法建筑并转租给第三方的行为导致合同解除，新安劳教所表示安居正业公司建设的相关设施未取得合法建设的审批手续，亦不同意继续利用，也不同意给付任何经济补偿，关于安居正业公司反诉要求新安劳教所给付基础设施的费用及违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于安居正业公司反诉要求新安劳教所返还多收取租金（承包费）的问题，双方合同关系解除后，新安劳教所应当向安居正业公司退还多收取的租金，新安劳教所收取了2011年3月1日至2012年2月28日期间的租金20万元，但辩称因安居正业公司一直未返还土地不同意返还，安居正业公司因未提供确实的证据证明已于合同解除后至今全部返还涉案土地，该反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京安居正业投资顾问有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京市新安劳动教养所支付转租的违约金四万元；二、驳回原告（反诉被告）北京市新安劳动教养所的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京安居正业投资顾问有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千零八元，由原告（反诉被告）北京市新安劳动教养所负担五千二百三十三元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京安居正业投资顾问有限公司负担七百七十五元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费三千一百一十元，由被告（反诉原告）北京安居正业投资顾问有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩文静人民陪审员  李之良人民陪审员  朱洪涛二〇一五年十二月三十一日书 记 员  紫 娟书 记 员  李 远