山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终3175号
上诉人（原审被告）：秦玉彬，男，1974年11月16日出生，汉族，住山东省日照市。
委托诉讼代理人：翟玉强，山东律苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宫素花，女，1949年6月19日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：何山（系宫素花女婿），男，1978年8月8日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：何山，男，1978年8月8日出生，汉族，住济南市。
上诉人秦玉彬因与被上诉人宫素花、何山房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初7057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月20日立案后，依法组成合议庭，因双方未提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦玉彬上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或改判秦玉彬不向宫素花支付补交房款55688.6元及利息；2、一、二审诉讼费由宫素花承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、本案涉及的55688.6元系补交房款，并非土地出让金税金，不能由秦玉彬承担。从庭审证据看，涉案的55688.6元，其中6717.7元系超面积应补交金额，即房屋实际面积与支付房款面积之间的差额费用；48970.9元系超出成本应当补交的金额，即宫素花在购买房屋时未能支付全部房款，后其应予以补交的金额。上述两项均是宫素花在购买涉案房屋时未能支付全部价款的表现，一审法院将上述款项认定为税金、出让金不符合事实。二、按照合同约定，补交房款的费用应当由宫素花承担。按照宫素花与秦玉彬签订的房屋买卖合同，涉案房屋系整体出售，且后来又没有因为秦玉彬的行为致使房屋的面积增加。同时，该合同第四条第一款宫素花明确保证其对涉案房屋存在完全的所有权，即说明不存在赊欠房款的行为。按照上述约定，宫素花应当保证其享有涉案房屋的全部所有权，而赊欠房款的行为致使房屋的所有权存在一定的瑕疵，作为原房屋所有人，宫素花应当具有弥补义务，即补交房款。秦玉彬认为补交房款是宫素花履行了合同义务，系其应当承担的合同责任，不能转嫁由秦玉彬承担。三、一审法院断章取义，对《致山东体育学院教职工宿舍楼全体住户的一封信》（下称一封信）错误理解。1、一审法院引用一封信通知事由时，将并列的第一项与第三项混同系错误行为。涉案房屋超出面积补交金额和超出成本补交金额共计55688.6元，应为一封信中通知事由第一项内容。一审法院却引用第三项，而该项所明确的补交土地出让金、税费共计35365.5元，秦玉彬已经按照合同约定向宫素花进行了支付。涉案的补交房款55688.6元并非办理房产证费用，不应由秦玉彬承担。2、根据一封信第二项规定，不补交房款山东体育学院将收回房屋，导致合同目的不能实现，即产生宫素花违约。也说明宫素花对涉案房屋的所有权不完整，有悖于双方合同第四条第一款的约定。
何山辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。因秦玉彬在购房时就清楚地知道该房屋存在瑕疵，并在签署房屋买卖合同时一并认可了附条件后期产生费用由其承担的约定条款。根据该合同约定，费用应由秦玉彬承担。秦玉彬认可并履行了部分义务，后不继续履行义务，属于明显的违约错误。一审法院并不存在任何错误，秦玉彬所述理由属于无理狡辩。相关证据及事实完全能够证明秦玉彬违约，其应承担法律赔偿的义务。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
宫素花、何山向一审法院起诉请求：1、判令秦玉彬补交房款55688.6元及利息（以55688.6元为基数，自2016年4月28日起至实际支付之日止计算利息）；2、诉讼费用由秦玉彬承担。事实和理由：宫素花于2013年10月14日同秦玉彬签署了体育学院日照校区12号楼2单元1603室房屋买卖合同。合同约定秦玉彬交付房款60万元，因签订合同时房屋有瑕疵，为此附条件约定后期产生的其他费用由秦玉彬承担。秦玉彬按合同约定支付了60万元价款后，2016年3月31日，依宫素花校方要求，宫素花缴纳剩余房款及税金，为此宫素花及时告知被告要求秦玉彬按合同约定交付此笔费用，但秦玉彬一直不予交付。无奈截止至校方通知的最后缴款期限，宫素花于2016年4月28日和2016年7月29日缴纳了该费用共计91054.1元。后宫素花又多次要求秦玉彬承担上述费用并履行付款义务，秦玉彬于2016年8月4日转款35365.5元给宫素花，剩余55688.6元一直未予支付。综上所述，秦玉彬的行为严重违反了合同约定。为此，现提起诉讼，望判如所请。
一审法院认定事实：2013年10月14日，何山代表宫素花（甲方）与秦玉彬（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定，宫素花将其所有的坐落于山东体育学院日照校区内12楼2单元1603室卖与秦玉彬，房屋及地下室总价款为600000元，秦玉彬于2013年10月14日一次性支付给宫素花，双方一致同意将房款打入宫素花中国工商银行160213120******2213账户。其中，第四条甲方的权力义务中第3项：因该房暂时无法办理房产证、土地使用证，所以该房屋买卖后仍借用宫素花名义在校方登记注册，待条件成熟办理房屋产权登记时，该房屋所交契税等其他相关费用由秦玉彬自行承担。但宫素花保证在校方依据新的政策为宫素花办理房产证和土地使用证时，将该房产的登记房主由宫素花（或其代理人）无偿地无条件地负责更名为秦玉彬，但因此发生的费用由秦玉彬承担。第六条违约责任中第3项约定：因乙方秦玉彬行为不当给甲方造成不良影响侵害的，甲方有权要求乙方停止侵害，并可以要求赔偿损失。何山系宫素花出售房产的代理人，宫素花系本案房屋买卖合同权力义务承受人。何山以宫素花名义实施的民事法律行为，对宫素花发生效力。2016年3月31日，山东体育学院发布致山东体育学院教职工宿舍楼全体住户的一封信，教师公寓房款、面积、建设成本、实测面积及超成本分摊系数计算表、山东体育学院日照校区原A1-A7（现6-12号楼）楼房屋实测面积预收土地出让金税费计算明细表，其中明细表显示宫素花应预交土地出让金税费金额为35365.5元。2016年4月8日，山东体育学院日照校区A1-A7教师公寓补交房款通知书，其中超面积应补交金额6717.7元，超成本应补交金额48970.9元，共55688.6元。2016年8月4日，秦玉彬支付宫素花35365.5元。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案房屋买卖合同的签订系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家强制性法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。该房屋买卖合同约定：“办理房屋产权登记时，涉案房屋所交契税等其他相关费用由秦玉彬自行承担。但宫素花保证在校方依据新的政策为宫素花办理房产证和土地使用证时，将涉案房产的登记房主由宫素花（或其代理人）无偿地无条件地负责更名为秦玉彬，但因此发生的费用由秦玉彬承担”。另，在致山东体育学院教职工宿舍楼全体住户的一封信中阐明根据济南市和日照市土地变性的政策，学校将组织购房职工补交土地出让金、税费等，办理房产证。可见，办理房产证的前提是购房职工补交土地出让金、税费等。所以，按合同约定宫素花交纳的补交土地出让金、税费及补交房款应由秦玉彬承担。对于宫素花、何山提出秦玉彬应补交房款55688.6元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据宫素花与秦玉彬签订的房屋买卖合同的约定，宫素花在补交房款后，有权向秦玉彬追偿垫付的补交房款及利息损失，故对宫素花要求利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。
判决：被告秦玉彬于本判决生效之日起十日内向原告宫素花支付补交房款55688.6元及利息（以55688.6元为基数，按照中国人民银行同期存款利率自2016年4月28日起至实际支付之日止）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由被告秦玉彬负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审另查明：1.双方签订的《房屋买卖合同》第四条第3款约定“因房屋暂时无法办理房产证，土地证，所以该房屋买卖后仍借用甲方名义在校方登记注册，待条件成熟办理房屋产权登记时，该房屋所交契税等其他相关费用由乙方自行承担。但甲方保证在校方依据新的政策为甲方办理房产证和土地证时，将该房产的登记房主由甲方（或其代理人）无偿地无条件地负责更名为乙方，但因此发生的费用由乙方承担。同时在校方没有相关规定可以变更房屋产权并更名前，甲方协助乙方以甲方名义享受校内一切内部优惠政策，并以甲方名义享有权利和承担向校方物业交纳水、电、暖物业费等费用的义务”。2.山东体育学院于2016年4月8日下发的补交房款通知书载明：宫素花所购房屋分房面积118.54平方米，已交款233524元。实测面积121.95平方米，超面积3.41平方米，超面积应补交房款6717.7元，超成本应补交金额48970.9元，应补交总金额55688.6元。
一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于在涉案房屋实测增加面积相应房款的承担主体如何确定。
根据房屋买卖合同约定，秦玉彬购买涉案房屋应经历以下时间阶段。一是顶名或借名买房阶段。合同约定“因房屋暂时无法办理房产证，土地证，所以该房屋买卖后仍借用甲方名义在校方登记注册”，此约定符合顶名或借名买房的特征。通常情况下，顶名买房中的实际购房人应当履行购房人的全部义务，但被顶名人可以收取相应报酬。二是合同权利义务的概括转让阶段。合同约定“甲方保证在校方依据新的政策为甲方办理房产证和土地证时，将该房产的登记房主由甲方（或其代理人）无偿地无条件地负责更名为乙方，但因此发生的费用由乙方承担”。所谓合同更名，即为购买人与开发商之间签订的房屋买卖合同中“买受人”的名称更换为其他人。合同更名的实质为原购房人的合同权利义务的概括转让给新的购买人。一般而言，新的购买人与开发商之间另行订立买卖合同，但合同内容并无变化。本案中，基于以上约定，无论顶名买房还是合同更名的方式买房，但双方合同约定的购买标的实际是购房指标而非现实的房屋所有权。宫素花、何山作为涉案房屋购买权利人，享有单位内部的购房资格，其将房屋购买权利转让给秦玉彬，当然有权按合同约定获取相应权益。
双方当事人于2013年10月14日签订房屋买卖合同时，宫素花取得分房面积为118.54平方米，合同约定总房款60万元，但对于房屋将来实测面积大小、是否需要补交房款等内容并无约定。宫素花已交纳房款233524元，对应的房屋面积为118.54平方米。对于合同约定的总房款60万元而言，相比房款233524元，宫素花赚取了固定房款差价366476元。房屋买卖合同签订后，秦玉彬即行使购房人的权利，当然亦应当履行购房人的义务。向体育学院补交房款系购房人的义务，秦玉彬作为顶名买房人或合同权利义务受让人，体育学院收取的补交房款应当由秦玉彬承担。
综上所述，秦玉彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1230元，由上诉人秦玉彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年五月二十九日
书记员 刘 琳