天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初62141号原告：杜丽娜，女。原告：许峰，男。被告：天津聚生宝房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区。法定代表人：于德江，公司经理。委托诉讼代理人：张林松，该公司法务专员。被告：于德江，男。原告杜丽娜、许峰与被告天津聚生宝房地产经纪有限公司、于德江商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜丽娜、许峰，被告天津聚生宝房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张林松到庭参加诉讼。被告于德江经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜丽娜、许峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告天津聚生宝房地产经纪有限公司签订的《福居园商品房预定协议书》无效；2.判决被告天津聚生宝房地产经纪有限公司退还经纪服务费20000元并按照我国消费者权益保护法给予原告三倍赔偿；3.判决被告天津聚生宝房地产经纪有限公司返还不当得利80000�并自2017年3月1日起至退还完毕止按照中国人民银行同期贷款利率计算赔偿原告损失；4.判决于德江对原告第二、三项诉讼请求在其对天津聚生宝房地产经纪有限公司未实际缴纳出资额内承担赔偿责任。后二原告变更第一项诉讼请求为：解除原告与被告天津聚生宝房地产经纪有限公司签订的《福居园商品房预定协议书》。事实和理由：2017年2月初，原告在网上看到售房信息，根据网上预留电话联系到天津聚生宝房地产经纪有限公司经营人兼法定代表人于德江。原告与被告天津聚生宝房地产经纪有限公司签订《福居园商品房预定协议书》，由被告天津聚生宝房地产经纪有限公司提供福居园12号楼2门901房源，原告于2017年2月28日前支付首付，余额贷款，原告向被告天津聚生宝房地产经纪有限公司账户支付定金20000元。于德江说买房需要团购，向原告收取团购费80000元，原告又向被告天津聚生宝房地产经纪有限公司账户支付了80000元。按双方合同约定，原告应当于签订合同后20日内完成《订单式限价房购买申请》手续，但办理过程中发现，二原告非天津户口，无资格购买天津市限价房，被告诱骗原告与之签订合同违反法律、行政法规强制性规定和国家限价房政策根本无法履行，被告以合法形式掩盖非法目的，按照我国《民法通则》、《民法总则》、《中华人民共和国合同法》相关规定，双方签订的合同无效，原告发现被欺骗后要求被告退换款项，被告于德江以没钱、不接电话等方式和理由躲避。后经原告了解，被告已将合同约定的房源促成他人交易。2014年11月1日实施的《关于天津市限价商品住房销售管理有关问题的通知》中明确指出，中介机构、其他组织及个人，不得以任何形式从事新建限价商品住房的代理销售或散布虚假房源信息�原告认为，被告天津聚生宝房地产经纪有限公司作为专业房地产经纪机构，明知原告没有限价房购房资格却故意欺骗原告签订履行不能的合同，属于欺骗消费者行为，依据我国消费者权益保护法规定，被告除应当退还所得外，还应当承担三倍赔偿责任。被告收取了团购费，却没有完成也根本不可能完成原告购买上述房屋的签约服务，应当退还80000元并赔偿损失。被告于德江设立公司至今未实缴注册资本，依法应当在实缴出资额内对公司债务承担责任。因原告多次联系退款未果，故成诉。天津聚生宝房地产经纪有限公司（以下简称聚生宝公司）辩称，对原告的第一项诉讼请求不认可，因我公司系经纪居间公司，在签订房屋买卖合同时，我公司符合《天津市限价商品房管理暂行办法》津政发2008-39号文件规定，我公司有销售代理权。对原告的第二项诉请请求不�可，原告起诉时适用的《消费者权益保护法》第2条、第55条明确规定该消费行为不符合消费者权益保护范畴，且不符合三倍赔偿的内容。对原告的第三项诉讼请求，因我公司仅是居间代理行为，不销售房屋，我公司是居间代替房屋销售单位收取二原告购房款，福居园12-2-901房屋系原告自选，并非我公司指定，我公司收到原告80000元后，已于2017年3月8日将包括原告在内其他购房人的款项一并转给“耀光房地产”，而且我公司也带领二原告去“耀光房地产”办理购买福居园商品房相关手续，故不应当承担返还不当得利的责任。对原告的第四项诉讼请求，因于德江系公司法定代表人，其一切对外行为应由公司承担，与其个人无关。于德江未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的收据两份、POS机转账单、《福居园商品房预定协议书》、置业计划单、手机银行转账记录截图、二原告与于德江的通话记录、聚生宝公司信用基本情况，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《天津市滨海新区人民政府关于印发滨海新区定单式限价商品住房管理暂行办法的通知》、《天津市国土房管局关于天津市限价商品住房销售管理有关问题的通知》，证明根据第一份文件第29条、第二份文件第15条规定，二原告不具备购房资格，但中介未告知。被告聚生宝公司认为，根据第一份文件第29条第一项的规定，其公司并非代理行为，而是居间介绍行为。本院认为，原告提交的上述证据真实、合法，且与本案具有关联，本院对该证据的真实性予以采信。2.被告聚生宝公司提交的中国农业银行流水单，证明其公�于2017年3月8日将包含本案二原告在内的六户购房申请人所交纳的部分房款转给“耀光房地产”业务经理刘光耀。二原告对该证据的真实性认可，但认为与本案无关。本院认为，该证据系被告聚生宝公司与案外人刘光耀之间的转账记录，被告聚生宝公司并未提交其他证据证明案外人刘光耀或者“耀光房地产”与本案具有关联性，结合庭审中，被告聚生宝公司陈述诉争房屋销售单位系“耀光房地产”，并称聚生宝公司与“耀光房地产”没有关系，故对该证据本院不予采信。根据当事人当庭陈述及本院认定的证据，本院经审理后认定事实如下：2017年2月初，原告许峰与被告聚生宝公司签订《福居园商品房预定协议书》，甲方（售房单位）为被告聚生宝公司，乙方（买受人）为二原告，由乙方购买福居园12号楼2门901房屋，建筑面积84.99平方米，销售单价7501元/㎡，�售总价633783.69元，优惠120000元，成交单价6081元/㎡，成交总价513783.69元，乙方于2017年2月28日前支付首付163783.69元，余款350000元以贷款形式支付。双方约定乙方在选定所需预定的房屋后，于本《协议书》签订之时自愿向甲方支付定金20000元作为乙方预定该套房屋的保证。该协议书第四条约定了双方的权利义务：1.乙方在交付定金并签订本《协议书》之日起20日内完成《订单式限价商品房购买申请》手续；2.乙方在完成《订单式限价商品房购买申请》手续后，按付款方式约定到甲方指定地点交付房款（全款或首付款），并网签《天津市限价商品住房买卖合同》，逾期超过7日的，甲方有权解除本协议，另行出售此房，并且乙方所交定金不予退还；3.协议签订后，甲方需保证房源准确无误，而乙方所缴纳的定金是不予退还。2017年2月14日，被告聚生宝公司收到原告许峰转账支�定金20000元，并出具定金收据。2017年2月28日，原告许峰向被告于德江转账支付团购费80000元，并由被告聚生宝公司出具收据。另查明，诉争房屋系限价商品房，其开发商为天津市滨海新区大港房地产开发中心。根据天津市国土资源和房屋管理局于2014年10月15日发布津国土房保【2014】222号《关于天津市限价商品住房销售管理有关问题的通知》第15条规定，中介机构、其他组织和个人，不得以任何形式从事新建限价商品住房的代理销售或散布虚假房源信息。本院认为，二原告与被告聚生宝公司签订的《福居园商品房预定协议书》载明售房单位为聚生宝公司，但被告聚生宝公司并非诉争房屋的开发商，故被告聚生宝公司以自己的名义与二原告签订商品房预定协议书，其性质为负担行为即债权行为。根据相关法律规定，当事人一方在缔约时对标的物没有�有权或者处分权，并不影响双方签订的买卖合同效力。现二原告既不具备天津市限价房购房资格，又未与开发商签订正式商品房买卖合同，二原告与被告聚生宝公司签订的上述协议书事实上无法继续履行，亦未实际履行，故二原告诉请解除《福居园商品房预定协议书》，本院予以支持。被告聚生宝公司抗辩其代替房屋销售单位收取二原告购房款80000元，但被告并未提交任何证据证明其有权出售诉争房屋及收取定金和团购费，故对被告聚生宝公司的抗辩理由，本院不予采纳。被告聚生宝公司应当返还购房定金20000元及团购费80000元，二原告主张被告聚生宝公司赔偿自2017年3月1日至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算80000元的利息损失，本院予以支持。被告于德江经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。关于二原告诉请三倍赔偿经纪服务费20000元的问题，二原告主张被告聚生宝公司明知二原告没有购买限价房的资格，故意欺骗原告签订协议，属于欺骗消费行为，并依据消费者权益保护法主张三倍赔偿。根据二原告提交的证据《福居园商品房预定协议书》及收据均显示，被告聚生宝公司收取原告许峰交纳的20000元系购房定金，并非经纪服务费。《中华人民共和国消费者权益保护法》中的欺诈，是指经营者针对其商品或服务故意告知消费者虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使消费者作出错误的意思表示。该法第五十五条规定的三倍惩罚性赔偿，是针对经营者提供的商品或服务有欺诈行为，与本案的收费行为不是同一范畴，故不属消费者权益保护法规定的欺诈行为，不应适用该法的规定。且作为购房人，是否具备限价房购房资格是二原告在购房之前需要注意的谨慎义务，二原告亦未提交证据证明被告聚生宝公司存在欺诈。因此，对二原告要求三倍赔偿的请求，本院不予支持。关于二原告诉请于德江在未实缴出资额范围内对聚生宝公司债务承担赔偿责任的问题，根据《中华人民共和国公司法》第二十八条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额”，即股东系在章程规定的期限内负有对公司足额缴纳出资款的义务。本案中，二原告提供的证据不足以证实聚生宝公司章程所规定的出资认缴期限已届至，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决�下：一、解除原告许峰与被告天津聚生宝房地产经纪有限公司签订的《福居园商品房预定协议书》；二、被告天津聚生宝房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告许峰购房定金20000元、团购费80000元及利息（自2017年3月1日起至实际给付之日止，以80000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；三、驳回原告杜丽娜、许峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元（二原告已垫付），由被告天津聚生宝房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后三日内一并给付原告杜丽娜、许峰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递�上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  薛淑霞二〇一八年七月二十六日书 记 员  王桂娟附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。