江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终1304号
上诉人（原审被告）：苏州爱涛物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市玉山镇白马泾路52号楼1610室。
法定代表人：桂方林，该公司董事长。
上诉人（原审被告）：苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号大卖场。
负责人：桂方林，苏州爱涛物业管理有限公司董事长。
上诉人（原审被告）：南京市玄武区木马公寓业主委员会，住所地江苏省南京市玄武区鱼市街56号。
负责人：熊宸，该业主委员会主任。
上述三上诉人共同委托诉讼代理人：何晓雷，江苏天地仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：查燕，女，1973年3月14日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：汪贤来，江苏朗华律师事务所律师。
上诉人苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）、苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司（以下简称爱涛物业江宁分公司）、南京市玄武区木马公寓业主委员会（以下简称木马公寓业委会）因与被上诉人查燕排除妨害纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人爱涛物业公司、爱�物业江宁分公司、木马公寓业委会的共同委托诉讼代理人何晓雷，被上诉人查燕的委托诉讼代理人汪贤来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人查燕一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人查燕承担。
事实及理由，一审判决对本案的基本事实认定不清，选聘物业与小区完善安装道闸项目密切相关。一、选聘物业以及完善道闸项目合并投票，是全体业主的自愿选择，完全体现了《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条的立法精神。投票主体是全体业主，投票结果来自于全体业主实施各自个体的投票行为，业委会成员的投票与其他业主一样，是自己的个体行为。2014年业主在投票时，都明确知道自己的选票中包含有对�善安装道闸项目的专项投票内容，而不仅仅只是对物业企业的选择。因此，每个业主所实施的投票行为，不仅是对物业企业的选择也是对安装道闸项目以及出资事项的专项投票。法律允许小区业主选择将小区数项公共事务合并投票的行为，选择什么样的方式处理小区公共事务，是法律赋予小区业主自治的基本权利，一审对投票的理解与法律精神相悖。二、涉案小区设置道闸合理合法，与规划法无冲突。设置道闸与改变规划图纸的行为毫不相干，被上诉人将二者混为一谈。三、涉案小区业主共同决定对本小区共有部分的管理与使用是法律赋予小区业主的基本权利。（1）物权法明确规定小区的公共区域属于全体业主共有，业主对共有部分享有权利，承担义务。被上诉人将小区业主进出通道视为其一家商铺专有的商业通道，对上诉人为其商铺专做的引导牌以及为保证其�益最大化的相关行为不以为然，视若不见，小区业主的共同决定反被其认为是滥用权利。（2）一审判决在否定小区业主2014年的投票时未考虑该投票是否广大业主的真实意思表示，亦未释明，让小区业主再投票。业委会2017年3月1日将再次对设立道闸专项投票的决定在小区进行公示，3月8日公示期满后进行业主投票工作，除去因客观原因不能参加投票的14户业主，此次共有559户业主参加投票，投票结果：反对设置道闸的业主户数19户，面积共计784.42平方米，户数占比3.31%，面积占比2.01%，同意设置道闸的业主540户，面积共计37305.61平方米，户数占比94.24%，面积占比95.66%。四、一审在平衡被上诉人与小区业主关系时明显失衡，且不行使释明义务，是一审判决不公的根本原因。（1）被上诉人没有提供任何证据证明道闸的设置与其商铺经营之间存在不利关联，一�凭借推测将道闸认定为是其实现商业利益最大化的障碍物。一审未查清上诉人及全体业主在做好安防工作时也为被上诉人的利益最大化尽力工作和容忍。上诉人除了在小区门口为其商铺专门张贴引导牌，还安排专人为其客户开门，保证其客户的自由出入。设置道闸不但没有影响被上诉人的经营而且对其经营有利，一审以影响其经营为由判决拆除道闸与涉案小区实际情况不符，也是对被上诉人侵权主张的支持。（2）2014年的业主投票是小区数百户业主共同实施的民事法律行为，一审即便不认同，也应行使释明义务，明确要求小区业主再次进行专项投票。
综上，本案一审对法律机械理解，对小区业主共同决定投票行使自由裁量过当，不行使释明义务，要求小区按其形式再行投票。涉案小区安装道闸合法、合理更合情，被上诉人同样是受益人。请求二审法院依�查明事实真相，维护木马公寓全体业主的合法权益。
查燕辩称，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。1、依据物权法第七十六条第5项、第6项的规定，增设门禁应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但是上诉人违反物权法第七十六条第5项和第6项的规定，在小区西南角增设门禁设施。2、2017年小区进行新的投票和本案没有关联性。3、即使符合物权法的要求，上诉人也无权擅自增设行人门禁设施。根据《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第2款，经依法审定的建设工程设计方案的总平面图不得随意修改，确需修改的，城乡规划部门、主管部门应当听取利害关系人的意见。上诉人增设门禁，已经改变了建设方案总平面图，没有履行向城市规划主管部门报批程序，擅自改变木马公寓建设方案总平面图，是违法行为。4、即使上述两个违法条件得到修正，上诉人新增门禁设施，也构成权利的滥用。被上诉人依法享有按照规划商业用途的商铺所有权，作为商铺应当享有作为商业经营和商业交易必要条件的自由通行的权利。从现在通常商业区物业管理的角度来说，行人通道一般是没有封闭的门禁设施，采用开放式管理。上诉人即使合法增设新的门禁设施，也是权利的滥用。5、物权法第八十七条规定，通行应当提供必要的便利，所以保障自由通行，应当是上诉人提供必要的便利的义务。6、从政策来说，一审判决符合绝大多数公众的长远利益。小区设立有3层门禁，没有必要采取极端的方式进行管理也能合理地保障业主的安全。7、业主的投票属于自治的范畴，不能违反法律禁止性规定和强制性规定，投票不是纠正违法性的措施。
查燕向一审法院起诉请求：判令爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会拆除行人及非机动车通行的智能门禁设施。
一审法院认定的事实：查燕系位于南京市××区鱼市街××号、××号房屋的所有权人，上述房屋位于木马公寓一层东南角，规划用途为商业。2014年10月31日，木马公寓业委会发布关于选聘物业服务企业的公告：“木马公寓小区内的物业管理区域内房屋总建筑面积为39955.31平方米，住户共计573户，……意向企业可于公告发布之日起到现场考察，报名截至日期为2014年11月7日。”2014年11月11日，木马公寓业委会发布公告：对得分最高的前两名的物业服务企业（爱涛物业公司及南京金百丰物业管理有限公司）进行公示，决定于2014年11月22日到2014年11月30日举行木马公寓全体业主大会，投票表决选出物业服务企业。此后，木马公寓业委会向小区业主发放了选票，选票内容为：“A、是否授权业委会与爱涛物业公司签订为期三年的物业服务合同（）说明：爱涛物业管理公司（二级资质）承诺详见大厅展架B、是否授权业委会与南京金百丰物业管理有限公司签订为期三年的物业服务合同（）说明：南京金百丰物业管理有限公司（三级资质）承诺详见大厅展架……同意的在括弧内打√，反对的打×。”投票期间，爱涛物业公司就项目负责人简介及接管木马公寓承诺解决几个问题等内容（承诺内容包括增设智能门禁设施）用展板的形式进行了介绍和宣传。2014年12月3日，木马公寓业委会发布关于选聘物业服务企业投票结果的公告：“爱涛物业公司的选票数（户数）为310，得票率为54%，物权数（面积）为22084，得票率为67%。”
2014年12月10日，木马公寓业委会（甲方）与爱涛物业公司（乙方）签订木马公寓物业试用期服务合同一份，主要约�：试用期限3个月，自2015年1月1日起至2015年3月31日止；乙方在安全防范方面需解决的问题包括：在每部电梯轿厢安装智能门禁系统（所需费用由乙方先行垫资，以后从业主公共受益中支出）；恢复原有高层公寓大厅门禁和通往A、B栋通道门禁，属硬件维修费用由乙方出资承担，属智能软件系统的恢复或改造发生的费用由乙方先行垫资，以后从业主公共受益中支出……。试用期满后，爱涛物业公司与木马公寓业委会又补签了《木马公寓物业服务合同》一份，约定物业服务期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。
2015年2月，爱涛物业公司根据木马公寓业委会的要求在木马公寓西南角增设了智能门禁（道闸）设施，同时将原来行人和车辆均可通行的出入口改造为车辆出入口，并安装了车辆出口通道闸机远程读卡系统，禁止行人由此出入口通行。在行人通行出入口和�动车通行出入口旁边均设立了岗亭，每天有保安在岗亭值班。2016年4月，查燕因安装智能门禁设施（公共部位建围挡）一事向新街口街道物业科投诉，2016年4月12日，新街口街道物业科向木马公寓业委会发函，称业主委员会只是执行机构，希望在为民办好事的同时，要及时征求全体业主大会意见，不要做出过激行为，损害小区业主、业委会及物业公司的利益。
另查明：根据从南京城市档案馆调取的木马公寓首层平面图显示，在小区西南角增设智能门禁设施之前，行人可以自由通行进入查燕商铺，不受任何设施阻挡。增设智能门禁设施后，小区业主刷卡后可以自由通行，其他人员需向值班保安说明理由后通行。目前，该智能门禁（道闸）出入口成为行人及非机动车进出木马公寓小区的唯一通道。
一审法院认为，查燕的诉讼请求并非要求业主委员会�业主大会撤销决定，而是要求拆除木马公寓小区西南角增设的智能门禁设施，故不适用一年诉讼时效期间的规定。爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司及木马公寓业委会关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采信。
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，作出的决定违反法律、法规的，应当限期改正或是予以撤销。物权法第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：“……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的�主且占总人数过半数的业主同意。”爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会在木马公寓小区西南角增设门禁设施属于改建建筑物的附属设施，根据物权法第七十六条的规定，增设门禁设施应当由全体业主共同决定。根据规定，木马公寓业委会应经过至少占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，虽然爱涛物业公司在参选该小区物业服务企业的宣传中有关于增设小区智能门禁的设想和承诺，木马公寓业委会在选聘物业服务企业时对爱涛物业公司承诺解决的几个问题（包括增设智能门禁设施）进行了公示，参与投票的业主知晓了公示的内容，但该选票表决的内容是选聘木马公寓小区的物业服务企业，该投票结果并不能代替业主同意增设门禁设施的业主大会决议。并无证据证明木马公寓业委会针对增设智能门禁设施这一事项在�体业主大会上提起了动议并对该动议进行了讨论和表决，选聘物业服务企业的投票形式不符合议事的基本规则。故木马公寓业委会在小区西南角增设行人及非机动车通行智能门禁设施违反了物权法第七十六条的规定，应当依法应予拆除。
此外，查燕作为玄武区鱼市街56-21号、56-20号房屋的所有权人，其依法享有按照规划的商业用途合理使用上述房屋的权利。而商业用房的门前通行自由和客流量大小是发挥其商业用途的重要因素。即使木马公寓业委会根据物权法第七十六条的规定，小区西南角增设的行人及非机动车通行的智能门禁设施经过了小区至少占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但因木马公寓业委会在小区内增设智能门禁设施改变了小区内原有通行模式，限制了查燕基于所有权而享有的保障不特定人员出入其经营用房的通行自由，客观上降低了顾客自由选择查燕商铺进行商业交易的可能性，对查燕使用房屋进行商业经营造成了不利影响，并且该影响超出了查燕必须容忍的限度，损害了查燕基于所有权所享有的利益。故查燕要求爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会拆除木马公寓西南角增设的智能门禁（道闸）设施依据充分，一审法院应予以支持。
因爱涛物业公司系根据木马公寓业委会的要求安装的智能门禁设施，是具体行为的实施者，故物业公司亦负有共同拆除智能门禁设施的义务。
综上，查燕诉讼请求于法有据，应予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：苏州爱涛物业管理有限公司、苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司、南京市玄武区木马公寓业主委员会于判决生效之日起三十日内拆除木马公寓小区西南角的行人及非机动车通行的智能门禁（道闸）设施。本案案件受理费80元，由南京市玄武区木马公寓业主委员会负担。
本院二审期间，爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会对一审查明“2015年2月，被告爱涛物业公司根据木马公寓业委会的要求在木马公寓西南角增设了智能门禁（道闸）设施”有异议，主张设立门禁是根据业主大会的决定，由全体业主出资，业委会和爱涛物业公司都是经办人，并不是决策人。查燕对一审查明的事实没有异议，针对爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会所提出的异议，其表示，一审法院是根据购买的发票认定物业公司是根据业委会的要求来安装门禁的，业委会是作为业主的代表人参加诉讼，一审法院认定是根据业委会的要求增设门禁符合法律规定。
对一审查明的事实，本院予以确认。
二审中，爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会提供证据如下：
证据1、木业公示[2016]1号，请业主决定将小区位于卫巷的车道出口出租，收益用于小区维修公共设施设备的公示。证据2、2016年4月12日情况说明。证据3、木业公告[2016]1号，关于业主签字结果及收到退还电费使用公告。证据4、公示、公告、情况说明照片七张。上述证据证明，1、木马公寓全体业主2016年4月5日－10月8日期间对小区4项公共事务进行投票，此值一审诉讼期间，如一审释明，小区可以按照法院要求的形式将“再次对安装道闸进行专项投票”的工作一并完成。2、小区公共事务由全体业主决定而非业委会自主决定。
证据5、木马公寓QQ群2015年9月7日截屏图片。证据6、涉案商铺咖啡店照片2张。证据7、道闸上方引导牌照片、甜品店照片、道闸照片一组。上述证据证明爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会为商铺专门制作了顾客引导牌，安排专人值守，保证顾客通行无障碍，道闸内环境整洁。
证据8-13、木业公告[2017]1-3号，对小区西南角进行专项投票的公告。证据14、专项投票现场选票。证据15、查燕短信选票。上述证据证明小区业主2017年3月1日至25日对设置道闸一事再次进行专项投票，同意设置道闸的业主占比67.54%，小区安装道闸对查燕的经营没有造成任何不利的影响。
证据16、南京市、玄武区老旧小区整治工作手册。证明安装智能门禁是整治项目之一，政府出资给老旧小区安装智能门禁，以保证老旧小区的安全。
证据17、木马公寓56号202室房屋所有权证、土地使用证复印件。证明:道�及争议通道在小区红线范围内，属全体业主共有。
查燕未提供新的证据，其对上述证据质证意见为：
1、关于法院的释明义务问题，法院履行不告不理的原则，法院没有义务释明。2、关于照片，可以看出小区完全是封闭式的管理，对于经营确确实实是有影响的，没有商业经营条件了。3、老旧小区整治工作标准与本案无关，不能作为法院审判的依据。4、小区内部已经设置智能门禁，没有必要多重设置。5、关于QQ的证据，占道经营都是另案的问题，与本案无关，真实性有待验证。
二审中，就木马公寓业委会设立行人与非机动车智能门禁是否需要办理规划审批手续，是否改变了原规划用途事宜，本院向南京市规划局法规处进行了咨询，南京市规划局法规处工作人员答复，木马公寓业委会在小区业主的公共部位设立道闸应视为添加一种设备�这种行为没有改变原有的规划用途，也不需要办理规划审批手续。
本案争议焦点如下：
一、木马公寓小区设立行人及非机动车智能门禁是否损害了查燕的合法经营权利；二、木马公寓小区设立行人及非机动车智能门禁时应如何保护各方当事人的合法权益；三、物业公司的物业服务责任是否必须通过设立门禁来履行。
本院认为，根据木马公寓小区规划设计图纸及房屋所有权登记资料显示，木马公寓小区规划有两种不同性质的房屋，木马公寓大楼一层规划用途为商业，二层以上规划用途为住宅。木马公寓小区底层平面原始规划设计为开放式场所，目的在于方便公众通行，同时保障一层商铺的经营权利。木马公寓小区业主在选购房屋时对小区的规划设计应当是知情的，其在此情况下购买该小区房屋，表明其对该小区规划设计模式予以认可�接受。查燕作为木马公寓一层商铺的所有权人，有权按照规划用途经营使用其商铺，其经营权利受法律保护。木马公寓小区的全体业主作为其各自房屋的所有权人，其合法权利同样受法律保护。
木马公寓业委会根据小区大多数业主的意见，要求爱涛物业公司在小区西南角公共场地上安装行人和非机动车智能门禁即道闸设施，旨在维护小区的居住安全及环境的整洁、有序，其主观上虽无妨害查燕经营使用商铺的意思，但客观上导致查燕的商铺处于一个不利于公众通行的相对封闭的空间内，降低了顾客来查燕商铺消费的可能性。虽然木马公寓业委会及爱涛物业公司采取了设置商铺引导牌等措施，但道闸的设立毕竟会对公众的心理产生一定影响，从而造成查燕商铺客流量减少、经营受损的结果。权利的取得和行使，不应当损害他人的合法权益，当两项合法权利�生冲突时，应当根据法律的规定确定保护的原则和方法。
法律虽赋予业主大会、业主委员会在物业管理区域内享有自治管理的权利，但该权利的行使应以不损害业主的合法权益为前提。木马公寓业委会在一审判决后，虽就增设行人与非机动车道闸事项征求全体业主的意见，并进行了专项投票，且经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，符合法定的议事程序，但该部分业主并没有充分考虑到封闭管理对查燕商铺的经营使用可能造成的不利影响，也未考虑到对查燕合法经营权利的损害以及如何补偿，仅仅决定设立道闸设施，对小区实施封闭管理，使得查燕的合法经营权利客观上受损，获得补偿的权利悬而未决。因此，业主大会、业主委员会在对公共事项作出决议之前，应当对该决议可能对相关业主合法权益造成的不利影响有所预见，并对可能产生的损害作出充分的补偿安排，以避免合法权利之间发生冲突，达到各自利益的最大化。涉案的专项投票决议侵害了查燕的商铺经营权，且对查燕可能因此产生的损失及补偿未作考虑和安排，故查燕诉请排除妨害，符合法律规定，应当予以支持。
木马公寓业委会根据小区全体业主投票结果，选聘爱涛物业公司为小区从事物业服务。作为物业服务企业，爱涛物业公司应履行物业服务合同约定的义务，为小区全体业主提供安全、整洁、有序的居住环境。小区的居住安全及环境保障，除安装智能门禁外，还可以通过其他措施得以实现。根据现场勘验及本案现有证据，目前木马公寓大楼自身入户大厅、电梯、地下室入口皆设有门禁设施，通往小区另外两幢楼房的路口亦设有道闸设施，加之爱涛物业公司的安全防范措施，小区业主的�住安全能够得到保障。至于木马公寓小区公共场所的非机动车安全及环境的清洁、秩序的维护，可以通过爱涛物业公司采取增强安保力量、增加巡逻次数、及时保洁等措施实现。维护木马公寓小区居住环境安全、整洁、有序是爱涛物业公司的职责所在，其不应为推卸责任而加重业主的负担。
综上所述，爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由苏州爱涛物业管理有限公司、苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司、南京市玄武区木马公寓业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 钮丽娜
审判员 曹 艳
审判员 龚 达
二〇一七年八月八日
书记员 杨文艳