湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终4340号
上诉人（原审被告）：吴鸣，男，1967年10月23日出生，汉族，湖北海旅旅游百事通国际旅行社有限公司自力一街门市部负责人，住武汉市汉阳区。
上诉人（原审被告）：陈莹，女，1972年8月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托代理人：吴鸣（系陈莹哥哥、身份情况略）。
被上诉人（原审原告）：武汉市汉阳区劳动就业管理，住所地武汉市汉阳区。
法定代表人：朱福萍，系该局局长。
委托代理人：江跃、梁瑾，湖北泓峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山丹，女，1987年6月7日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。
被上诉人（原审被告）：张小英（系山丹的母亲），1968年8月6日出生，汉族，住武汉市。
上诉人吴鸣、陈莹因与被上诉人武汉市汉阳区劳动就业管理局（以下简称汉阳区劳动局）、山丹、张小英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈莹的委托代理人吴鸣及其本人、被上诉人汉阳区劳动局的委托代理人梁瑾、张小英到庭参加了诉讼，被上诉人山丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2016年2月，汉阳区劳动局向一审法院提起诉讼，请求判令：山丹、张小英、吴鸣、陈莹将武汉市汉阳区自力嘉怡苑小区6号营业门点（自力新村嘉怡苑小区3号楼106室）予以腾退，并交还至汉阳区劳动局，山丹、张小英、吴鸣、陈莹支付自2014年10月6日起房屋使用期间的占用损失（包括租金和滞纳金），直至房屋腾退交还汉阳区劳动局之日止以及2014年至2015年占用期间的物业费人民币277.70元，本案诉讼费由山丹、张小英、吴鸣、陈莹承担。
一审法院查明：张小英、山丹系母女关系，吴鸣、陈莹系兄妹关系。位于武汉市汉阳区自力新村嘉怡苑3号楼106室（商网、建筑面积18.51平方米）房屋，登记所有权人为武汉市汉阳区劳动就业管理局。自2008年11月4日起，张小英、山丹开始承租该房屋，分别于2008年11月4日、2011年10月13日以山丹（乙方）名义与汉阳区劳动局（甲方）签订《房屋租赁合同》两份，甲方将上述房屋租赁给乙方经营，自2008年11月4日至2014年10月12日止。乙方可进行室内装修，但不得改变房屋结构和占道经营，装修必须符合有关部门的要求，合同终止时，应将房屋完好无损交给甲方，若有损坏照价赔偿，甲方对乙方不承担装修补偿责任。乙方在租赁期内不得转租，若发现有转租行为，甲方有权终止合同，并收回门点。其保证金不予退还。年租金为人民币5，760元整，按季缴纳，每季人民币1，440元整，须在每季头月五日前交清当季租赁费。每延期一天，加收2%的滞纳金。延期五天未缴，视同乙方违约，甲方有权终止合同。租赁期间，水、电费（含公摊水电费）由乙方承担，按月向甲方交纳等内容。合同签订后，张小英、山丹向汉阳区劳动局支付保证金人民币1，000元。张小英、山丹依约履行合同至2012年8月3日，张小英与陈莹签订《租房合同》一份，将上述房屋转租给陈莹经营使用。租赁期限自2012年8月3日至2013年12月31日止。陈莹每季度租金为人民币3，000元，按交清当季租赁费每延期一天加2%的滞纳金。水电费由承租人承担。陈莹向张小英交纳保证金人民币6，000元，合同到期后保证金可以退还。合同签订后，陈莹向张小英支付保证金人民币6，000元。陈莹承租上述房屋后与吴鸣经营百事通旅游，办理了营业执照，并将房屋按照百事通总部的要求进行了装修。汉阳区劳动局与张小英、山丹的租赁合同、张小英与陈莹的租赁合同双方均履行至合同期满，后均未续签合同，亦均未支付租金，但陈莹、吴鸣继续使用上述房屋至今。张小英、山丹向汉阳区劳动局交纳租金至2014年9月30日，吴鸣、陈莹向张小英交纳租金至2014年9月30日。2015年12月8日，汉阳区劳动局向山丹发腾退通知一份并张贴于诉争商铺门口，表示双方租赁合同已到期，现书面通知其于收到通知之日起15日内，将租赁房屋腾空并交还汉阳区劳动局，同时按约赔偿自2014年7月6日至通知做出之日的房屋占用损失共计人民币14，976元，如未按时腾退，由此产生的一切后果和损失均由山丹自行承担。同年12月16日汉阳区劳动局的委托代理人发短信各经营用户山丹（张小英）、陈莹，表示汉阳区劳动局需收回房屋，要求15日内予以腾退。吴鸣表示其于同年12月13日看到租赁商铺上张贴的腾退通知，张小英表示其收到腾退通知短信。张小英收到腾退通知短信后，出面要求吴鸣、陈莹予以腾退未果，曾采取锁门等行为但仍未能腾退。现商铺仍由吴鸣经营使用。
一审法院另查明，山丹、张小英、吴鸣、陈莹在租赁期间未缴纳过物业费，汉阳区劳动局也未主张收取过。2014年至2015年的物业费系汉阳区劳动局交纳。吴鸣租赁诉争商铺系2012年8月2日自张庆、胡苗手中转让，其支付张庆、胡苗转让费人民币24，000元。承租诉争商铺初期办理营业执照负责人系陈莹，2016年3月16日更换负责人为吴鸣。
一审法院认为：汉阳区劳动局与山丹于2011年10月15日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，诉争商铺由山丹与其母亲张小英使用，张小英违反合同约定将诉争商铺转租陈莹、吴鸣使用。现汉阳区劳动局与山丹、张小英以及张小英与陈莹的租赁合同均已到期。合同到期后，汉阳区劳动局与山丹、张小英之间以及张小英与陈莹、吴鸣之间均未续签合同，亦均未支付租金，汉阳区劳动局亦未主张收取。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”之规定，山丹、张小英、陈莹、吴鸣应该将诉争商铺返还汉阳区劳动局，故对于汉阳区劳动局要求山丹、张小英、陈莹、吴鸣腾退诉争商铺并将商铺交还至汉阳区劳动局的诉讼请求，予以支持。合同期满后山丹、张小英、陈莹、吴鸣均未支付租金，汉阳区劳动局亦未收取，但陈莹、吴鸣一直使用该房屋至今，应该支付合同期满后至今的房屋占用费，以汉阳区劳动局与山丹签订合同约定的年租金人民币5，760元为标准。对于汉阳区劳动局主张的滞纳金，因双方原合同已履行期满，故不予支持。对于汉阳区劳动局主张的2014年至2015年的物业费用，在租赁期间山丹、张小英、陈莹、吴鸣并未支付过物业费用，汉阳区劳动局亦未主张过，合同中亦无约定，对于该诉请，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、山丹、张小英、陈莹、吴鸣于本判决生效之日起十五日内腾退出位于武汉市汉阳区自力新村嘉怡苑3号楼106室（商网、建筑面积18.51平方米）房屋，将该房屋返还给武汉市汉阳区劳动就业管理局；二、陈莹、吴鸣于本判决生效之日起十五日内以年租金人民币5，760元为标准支付武汉市汉阳区劳动就业管理局自2014年10月1日至腾退之日止的房屋占用费；三、驳回武汉市汉阳区劳动就业管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币610元，由武汉市汉阳区劳动就业管理局负担。
判后，吴鸣、陈莹不服，向本院提起上诉。请求：一、撤销原判第一项，改判解除山丹与汉阳区劳动局之间的租赁合同，该房屋由汉阳区劳动局继续出租给吴鸣、陈莹；二、维持判决第二项；三、改判第三项，由山丹、张小英交纳2014年10月1日至腾退之日止的房屋占用费，汉阳区劳动局另行与吴鸣、陈莹签订房屋租赁合同后，吴鸣、陈莹才有交纳的可能性；四、吴鸣、陈莹同等条件下有优先承租权。其上诉的主要理由为：一、汉阳区劳动局将诉争门面租给山丹，并以山丹、张小英的名义与我们签订租赁合同，收取房屋押金6，000元，并支付了转让费26，000元，以后每季收取租金3，000元，第二年每月季度收取租金3，300元，每月获纯利520元至530元。因吴鸣、陈莹在经营过程中，重新装修，共损失人民币28，000元。汉阳区劳动局放任山丹、张小英转租其所有门面，长达近3年时间，伤害了我们的利益，现解除与山丹的租赁关系后，应与我们签订租赁合同。吴鸣、陈莹作为房屋的实际使用人，具有优先承租权。二、张小英无视法律，指使他人于2015年12月16日封锁门面至2016年1月4日长达二十天之久，造成我们经济损失25，000元，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失…。”山丹、张小英应返还多收取的租金人民币13，680元、押金6，000元、损失的转让费2.4万元，停业损失25，000元，共计68，680元给吴鸣、陈莹。
被上诉人汉阳区劳动局、山丹、张小英则要求维持原判。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2011年10月，汉阳区劳动局与山丹签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。虽然，双方在该合同中约定，山丹、张小英在租赁期内不得转租其承租的房屋，但是，汉阳区劳动局对山丹、张小英将涉案房屋转租给吴鸣、陈莹的行为，未提出异议，应视为其对转租的行为的认可。现该房屋租赁合同已期间届满，且汉阳区劳动局亦未续签租赁合同之意愿，故山丹、张小英、吴鸣、陈莹应对其承租的房屋应予以腾退，并参照《房屋租赁合同》约定的租金标准向汉阳区劳动局支付该房屋的占用、使用费。关于吴鸣、陈莹上诉主张的各项损失，系另一法律关系，本案不予以并审理，其可另行主张权利。因此，吴鸣、陈莹的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，220元，由吴鸣、陈莹共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一六年八月二十五日
书记员 胡婧琳