海南省第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）海南一中民一终字第168号上诉人（原审被告）：康杰，男，1967年8月4日出生，汉族，现住广东省深圳市。委托诉讼代理人：刘刚，广东德纳（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，广东德纳（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓，女，1970年12月27日出生，汉族，现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：邵振华，江苏法略律师事务所律师。原审被告：澄迈阳光投资有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区盈滨半岛阳光花苑。法定代表人：聂仲根，该公司董事长。上诉人康杰因与被上诉人张晓及原审被告澄迈阳光投资有限公司（以下简称阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2013）澄民初字第904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人康杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人张晓的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定部分事实不清，适用法律错误，导致错误判决。一、一审认定被上诉人张晓对争议房屋已合法转移占有是错误的。1.被上诉人不能�明其合法取得争议房屋的钥匙。2013年，原审被告阳光公司因其法定代表人聂仲根被拘留而陷于混乱。第一部分业主通过正常渠道从物业处取得房屋钥匙，第二部分业主通过蒙骗的方式趁乱取得房屋钥匙，第三部分业主通过直接更换房门锁的方式入住。被上诉人就属于第三种情况。上诉人自庭审开始一直要求被上诉人提供与阳光公司正常交接的手续，被上诉人至今未提交。可见被上诉人未通过正常的交钥匙程序从物业处取得争议房屋钥匙，阳光公司没有为被上诉人办理相关的入伙手续。被上诉人恶意抢占争议房屋，为非法占有，损害了上诉人康杰的合法权益。2.被上诉人缴纳了房屋水电费、为房屋添置了基本生活用品，并不代表其已合法占有争议房屋。被上诉人在以上述不法方式进入房屋后，又趁阳光公司混乱之机、缴交水电费无人正常管理时，取得了争议房屋的�电缴费卡。这种水电缴费卡必须预交部分水电费，被上诉人缴纳水电费的目的仅为完成所谓的交房程序，实现其恶意占有。从现场勘验笔录可以看出，被上诉人并未实际使用争议房屋的水电，该水表、电表数字均显示为“零”。除了物业配套的家具外，被上诉人未添置任何家具。争议房屋至今未接通自来水，没有煤气罐。被上诉人在一审法院勘察前突击购置了烧水壶、炉灶等厨具以及牙刷、洗衣粉（未开封的）等生活用品，且全部都未使用，被上诉人的行为构成恶意占有。二、一审法院对于争议房屋是否已经竣工验收合格这一事实没有查明。事实是该争议房屋没有竣工验收合格，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条是错误的，转移占有的前提是该房产已经取得竣工验收合格，符合交付使用。《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和工程质量保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可以交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该规定不仅调整建设方（开发商）与施工方（建筑公司）之间的关系，也调整开发商与预购人之间的房屋买卖关系。该规定属于法律强制性规定，其立法本意就是对建筑工程设置竣工验收的程序以确保建设工程的施工质量和安全。这里所规定的不能交付使用，是指包括建设方在内的任何一个对房屋进行正常使用的民事主体均不能使用。本案中，争议房屋未通过竣工验收，被上诉人通过非正常途径取得房屋钥匙，并恶意抢先入住，属于非法�有。三、一审法院对合同备案登记的情况未查明。一审法院认为争议房屋未办理预告登记、未办理房屋产权登记，仅办理备案登记不产生物权转移的法律后果。实际上，上诉人未办理预告登记的原因在于，澄迈县住房保障与房产管理局根本就不办理预告登记业务，仅办理商品房预售备案登记。上诉人在不能办理预告登记的情况下，只能退而求其次办理备案登记。备案登记也同样具有公示和公信的效力。四、上诉人有权取得争议房屋。开发商迄今未对争议房屋进行竣工验收，该房屋迄今未达到法定交房标准，故一直无法进行收房和入住（占有）。但并不能说，上诉人无法验收入住，就等于自动放弃或丧失该权利。不动产以登记公示为准，上诉人与阳光公司签订的《商品房买卖合同》已依法办理备案登记，一旦争议房产取得竣工验收合格手续，上诉人即可办理房产转移登记手续。五、被上诉人在订立合同时自身未尽审慎职责，应自行承担不利后果。争议房产早已售出，并于2010年7月26日办理备案登记手续。而被上诉人在2013年4月份才与开发商订立《商品房买卖合同》，其完全可查询到该房屋的出售信息，被上诉人自身疏忽未查询，应承担不利后果。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人张晓辩称，1.物业已经将钥匙和水电发票等实际使用物件交付给被上诉人，系合法交付，成立房屋事实转移。2.《建筑法》第六十一条只调整建设方和施工方的建设施工关系，且竣工验收并不影响事实交付。根据上诉人的理解，结�《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，按上诉人的理解，最多也就是张晓无权向开发商追究该房屋主体结构质量问题而已，并不会因为房屋的竣工验收合格而影响房屋的实际转移。3.合同登记备案制度系一种行政管理制度，区别于预告登记，其并不产生物权效力，不具有公示公信效力。4.被上诉人认为即使是合同备案登记也需要合法手续，如不动产销售发票等文件，而本案中上诉人的备案材料中就缺失了该重要文件，且澄迈县房管局原局长也因为该失职渎职等一系列的职务行为，被相关部门查处，从侧面而言该备案登记也系违规行为。5.办理房屋产权证必须要向房管局提供由税务部门开具的不动产销售发票，而本案争议房屋的唯一一张具有法律效力的税务发票已经开具给被上诉人并经过税务局登记。换言之，该房产证�一的领受人也只能是被上诉人。综上，一审判决正确合法，请求二审法院予以维持。原审被告阳光公司未到庭陈述。张晓向一审法院起诉请求：1.判令阳光公司与康杰之间于2010年7月26日签订并备案登记的《商品房买卖合同》无效（备案登记号：03953）；2.确认阳光花苑T7-201房产属于张晓所有，并判令阳光公司协助将上述房产办理至张晓名下；3.诉讼费由阳光公司、康杰承担。一审法院认定事实：被告康杰与被告阳光公司、聂仲根、邢伟明于2010年5月28日签订协议书（深康借字100524号），约定甲方（康杰）分批向乙方（阳光公司）提供人民币叁仟万（￥30,000,000）元整的借款用以支付工程款及相关规费，乙方用其名下的土地（土地证号：老城国用（2010）第××××号、地号：××××、图号：E-49-5-A-6-1）及乙方其他财产、丙方（聂仲根、邢伟明）用丙方其它财产提供不可撤销的连带担保，借款利息为月息1.5%，借款期限以每一笔款付出日期计算不超过3个月。协议签订后，被告康杰分批向被告阳光公司汇款3000万人民币，分别为：2010年5月28日深圳市南山赛格电子市场仁杰电脑经营部代康杰向阳光公司付款2000万元、2010年6月9日罗敏代康杰向阳�公司付款50万元、2010年6月9日深圳市南山赛格电子市场仁杰电脑经营部代康杰向阳光公司付款150万元、2010年6月10日康杰向阳光公司付款800万元。2010年7月26日被告康杰与被告阳光公司、聂仲根、邢伟明签订购房协议书（深康协字×××号），约定甲方（康杰）向乙方（阳光公司）购买乙方开发的位于海南澄迈老城开发区盈滨半岛的房产，花园洋房购买价约为3500元/平方米，别墅购买价约为7000元/平方米，房产均含有1500元/平方米的装修费，购房款为协议书（深康借字100524号）中乙方向甲方的3000万元借款。该协议签订后，被告康杰与被告阳光公司签订了《商品房买卖合同》、开具了购房收据并办理了合同备案登记。本案诉争的T7-201号房即为该购房协议中的其中一套房产，该套房《商品房买卖合同》编号为GF-2000-0171，合同中约定房屋建筑面积为101.3平方米，购房金额为354550元，交房时间为2011年8月18日前交房。该合同的备案登记号为03953。2013年4月21日，原告张晓与被告阳光公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张晓购买阳光公司位于澄迈老城经济开发区盈滨半岛阳光花苑（博亚龙湾）第1T-2A幢T7-201号房屋一套，每平方米8200元，建筑面积102.85平方米，价格843370元。合同另约定出卖人（阳光公司）应当在2013年12月30日前交付房屋，并应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，张晓向阳光公司支付了全部房款，阳光公司向其开具了收据以及销售不动产统一发票。另查，原告张晓已经取得1T-2A幢T7-201号房屋的钥匙，缴纳了房屋水电费、为房屋添置了基本生活用品。再查，诉争的1T-2A幢T7-201号房屋未办理预告登记、未办理房屋产权登记。一审法院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。一、被告阳光公司提出申请中止审理本案。经审查，阳光公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止的情形，故对阳光公司的该申请不予准许。二、被告康杰与被告阳光公司签订的深康协字100726号购房协议书及编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效。原告认为被告康杰的购房价格低于成本价且没有直接实际支付购房款，两被告之间没有购买房屋的合意，合同为虚假合同，应属无效。但根据本院查明的事实，被告康杰确已实际支付了相关款项，不存在虚假付款的情形，并且原告也未能提供证据证明3500元/平方米的销售价格低于房屋成本价，故原告该主张因其举证不足，不予采信。原告张晓与被告康杰购买诉争房屋的价格虽然相差较大，�两者购房时间相隔近三年之久，期间海南省商品房销售价格因国际旅游岛政策的出台涨幅明显，故不能由此认定被告康杰购房价格不真实、两被告签订的合同不是真实意思表示。三、原告张晓与被告阳光公司就本案争议房屋签订的商品房买卖合同亦是基于双方当事人的真实意思表示，同样合法有效。原告张晓虽未按照法律、行政法规规定办理商品房预售合同登记备案手续，但并不影响合同效力。四、本案中，被告阳光公司在既未与被告康杰达成一致协议解除合同，又未行使解除权的情形下将康杰已购买的房屋另卖给原告张晓的行为属于“一房二卖”。被告康杰虽然与阳光公司签订协议在先，且根据法律规定在房产管理机构办理了备案登记手续，但因备案登记并不能产生物权必然随之转移的法律后果，且被告阳光公司并未向被告康杰实际交付房屋�康杰对本案争议房屋仍处于一种物权期待权的状态，其与阳光公司之间仍系债权法律关系，故康杰对争议房屋并不享有排它性的优先权；而原告张晓虽然与被告阳光公司没有办理书面的交房手续，但原告已经取得了房屋钥匙，且交纳了该房屋的水电费，能够证明房屋已合法转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，应视为房屋已交付使用。原告张晓与阳光公司签订协议的时间虽在被告康杰之后，但其已全额支付房款且合法占有争议房屋，依照法律规定，相对于被告康杰而言，应优先保护已合法占有该房屋的原告，确定原告张晓为优先履行合同的买受人，被告阳光公司作为出卖人应按照合同约定履行转移产权给占有使用的买受人的义务。虽然原告与被告阳光公司在《商品房买卖合同》中约定应在商�房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现履行期限尚未届满，但鉴于被告一房二卖，存在恶意行为，其完全有可能恶意违约不履行合同义务，危及原告的合法权益，故原告主张被告提前履行合同义务，协助办理房屋权属证书，法院予以支持，但应该给予一定的合理期限。关于被告康杰与被告阳光公司之间的《商品房买卖合同》因已实际上履行不能，对此被告康杰可另案主ＸＸ光公司承担相应的赔偿责任。另原告张晓主张确认阳光花苑T7-201号房产属其所有，但《物权法》明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告张晓现并未就该房产办理房屋产权登记，故原告该主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、被告澄迈阳光投资有限公司应履行2013年4月21日与原告张晓签订的《商品房买卖合同》的合同义务，在本判决生效之日起九十日内协助原告张晓办理澄迈老城经济开发区盈滨半岛阳光花苑（博亚龙湾）第1T-2A幢T-201号房屋权属证书；二、驳回原告张晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。案件受理费12233元，由被告澄迈阳光投资有限公司负担。本院审理查明，2012年3月27日，原审被告阳光公司因一房多卖行为涉嫌合同诈骗罪经澄迈县公安局以澄公（经）刑立字【2012】214号《立案决定书》决定立案侦查，因本案需等待该刑事案件的审理方能进一步查明相关事实，故本院于2014年8月14日裁定中止诉讼。2014年10月15日，海南省人民检察院第一分院就阳光公司涉嫌合同诈骗罪一案向海南省第一中级人民法院提起公诉，该案尚在审理之中。经核实，本案经济纠纷与阳光公司涉嫌合同诈骗罪一案属于同一法律事实。阳光公司将本案讼争房屋分别出售于上诉人康杰及被上诉人张晓，其行为涉嫌合同诈骗罪已被提起公诉，被上诉人张晓亦于2013年8月21日就阳光公司的诈骗行为向澄迈县公安局进行了报案。本院认为：根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安或检察机关”的规定，本案经济纠纷与阳光公司涉嫌合同诈骗罪一案属于同一法律事实，本案不属于经济纠纷案件，故应当裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销海南省澄迈县人民法院（2013）澄民初字第904号民事判决；二、驳回被上诉人张晓的起诉。一审案件受理费12233元，退还被上诉人张晓；上诉人康杰预交的二审案件受理费12233元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  梁振文代理审判员  谢婷婷代理审判员  徐文峥二〇一六年十一月二十四日书 记 员  洪学雪附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认�依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安或检察机关。审核：梁振文撰稿：谢婷婷校对：�学雪印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年11月24日印制（共印20份）