广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第3569号
原告（反诉被告）广西天立房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路57号金湖商住小区北楼第12层。
法定代表人李壮，总经理。
委托代理人黄国权，广西祥泰律师事务所律师。
委托代理人李艳艳，广西祥泰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）卢生龙。
委托代理人黎桂双，广西国海律师事务所律师。
委托代理人施展，广西国海律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）广西天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）与被告（反诉原告）卢生龙商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天立公司的委托代理人黄国权、李艳艳，被告卢生龙的委托代理人黎桂双、施展到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）天立公司诉称，天立公司与卢生龙于2008年8月27日签订《商品房买卖合同》，约定卢生龙向天立公司购买位于南宁市厢竹大道7号的“天立·东方大厦”第三层02号的商品房，该房销售单价按建筑面积计算为4015.06元／㎡，销售总建筑面积为279.66㎡；依照合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，即双方以产权面积乘以合同第四条约定销售面积单价结算。根据房产测绘报告书的结果显示，涉案房屋建筑面积为297.93㎡，比约定的279.66㎡多出18.27平方米。因此，卢生龙应补缴房款73356元（4015.06㎡×18.27平方米），并应向天立公司支付违约金。为维护自身的合法权益，天立公司诉至法院，请求依法判令：一、卢生龙向天立公司补缴房款73356元以及违约金（违约金计算：按年利率24%，以本金73356元为基数，从2012年2月15日起计至付清之日止）；二、本案诉讼费用由卢生龙承担。
被告（反诉原告）卢生龙辩称，一、本案合同约定买受人应于2008年9月5日前向出卖人支付400000元，在2008年10月20日前支付剩余款项。天立公司委托南宁金尺测绘服务有限公司作出测绘报告的时间为2012年2月15日，而天立公司起诉的时间为2015年10月23日，因此，天立公司的诉讼请求超过诉讼时效，应当予以驳回。二、本案合同并未约定逾期付款的利息，因此，卢生龙不应向天立公司支付利息，且天立公司也未提交证据证明其已向卢生龙催告付款。三、卢生龙对天立公司提供的测绘报告存疑。涉案商品房于2009年2月1日交付，但天立公司直至2012年2月15日才委托南宁金尺测绘服务有限公司作出测绘报告。根据房产测绘管理办法的相关规定，房屋测绘面积报告书应当在工程竣工后，房屋交付前作出。在距离房屋交付时间长达三年之后，天立公司才委托测绘公司进行测绘，并又过了三年才要求卢生龙付款，与常理不符。测绘报告没有附测绘相关规定，专家的签名也未按照要求进行。
被告（反诉原告）卢生龙诉称，天立公司与卢生龙于2008年8月27日签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应在所约定的交房日期后360日内为买受人办理房地产权属证书。若出卖人未能在规定的期限内取得房地产权属证书，且买受人不退房的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，卢生龙依约支付了全部的购房款，但天立公司直至2013年10月17日才为卢生龙办理房屋权属证书。天立公司的行为构成违约，应向卢生龙支付逾期办证违约金。综上，卢生龙诉至法院，请求判令：一、天立公司向卢生龙支付逾期办证违约金11228.52元（4015元／㎡×279.66㎡×1%=11228.52元）；二、本案诉讼费用由天立公司承担。在诉讼过程中，卢生龙当庭变更第一项诉讼请求为：天立公司向卢生龙支付逾期办证违约金11962.07元（1196207元×1%=11962.07元）。
针对被告（反诉原告）卢生龙的反诉，原告（反诉被告）天立公司辩称，一、卢生龙提起反诉的时间为2016年3月4日，无论从合同约定的交房时间2009年2月1日起算，还是从涉案房屋产权证办理时间2013年10月17日起算，均已超过诉讼时效期间，其诉请应当予以驳回。二、根据合同第15条约定，天立公司应承担的是报备案义务，而不是办证义务，因此，卢生龙的诉讼请求没有合同依据，应予驳回。
经审理查明，2008年8月27日，天立公司与卢生龙签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定由卢生龙向天立公司购买位于南宁市厢竹大道7号“天立·东方大厦”三层02号房，建筑面积279.66㎡，其中套内建筑面积188.25㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积91.41㎡。合同第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4015.06元，总金额1122851元。第五条“面积确认及面积差异处理”约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定以产权面积×本合同第四条约定销售单价结算。第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第2种方式按期付款：2、买受人于2008年9月5日之前向出卖人支付400000元整，剩余款项722851元整于2008年10月20日之前向出卖人付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2009年2月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在本合同约定交房时间（即2009年2月1日）后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
2012年2月15日，经天立公司委托，南宁金尺测绘服务有限公司出具《房产面积测绘报告书》（登记编号：JC201202006），载明：厢竹大道7号天立·东方大厦三层02号办公房屋套内建筑面积为187.50㎡，共有分摊面积为110.43㎡，建筑面积为297.93㎡。
2012年10月23日，天立公司向卢生龙出具《销售不动产统一发票》，载明天立·东方大厦三层02号办公建筑面积297.93㎡，总金额1196207元。
2013年3月8日，案外人钟杰与卢生龙对双方间的欠款情况进行核对，并出具《钟杰欠款对账情况》，其中注明：卢生龙的购房款差价部分暂时搁置，待房产局最终落实房产面积后予以结算。
2013年10月17日，位于青秀区厢竹大道7号天立·东方大厦02号房登记在卢生龙名下，房屋所有权证号：邕房权证字第××号，建筑面积297.86㎡，套内建筑面积187.50㎡。南宁市房产管理局存档的南宁金尺测绘服务有限公司于2013年7月19日作出的《房产面积测绘计算书》亦载明，上述房屋建筑面积为297.86㎡。
此后，天立公司以涉案商品房实测建筑面积超过合同约定的建筑面积，卢生龙应补缴房款为由，于2015年10月26日诉至本院，提出前述诉请，卢生龙则以天立公司逾期办证，要求天立公司支付违约金为由，于2016年3月4日提起反诉如前。在庭审中，本院以本案《商品房买卖合同》的第十五条约定天立公司应履行的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务为由，向卢生龙进行释明，卢生龙坚持要求天立公司履行办证义务的诉讼请求，不要求变更。
另查明，天立·东方大厦于2014年8月27日取得《商品房现售备案证明》［南房商备字（2014）第2474758号］。
再查明，在庭审中，卢生龙主张其于2012年10月23日按《销售不动产统一发票》载明的金额以转账方式向天立公司支付购房款。本院另行向卢生龙指定新的举证期限，但卢生龙未能在上述举证期限内提交相关证据。
本院认为，天立公司与卢生龙之间签订的合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应受其约束，并依约履行各自的义务。
关于天立公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，天立公司与卢生龙在双方均认可的《钟杰欠款对账情况》中约定卢生龙的购房款差价部分待房产局最终落实房产面积后予以结算，涉案商品房于2013年10月17日办理产权登记，天立公司与卢生龙则可自该日起对购房款差价部分进行结算，但至本案开庭审理之日，双方均尚未对此进行结算，因此，天立公司于2015年10月26日提起诉讼，要求被告支付补缴房款，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。
关于卢生龙是否应向天立公司补缴房款的问题。本案中，合同第五条约定，双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，购房款以产权面积×本合同第四条约定销售单价结算。现卢生龙取得的涉案商品房权属证书所载的房产建筑面积多于合同约定的建筑面积，则卢生龙应依照产权登记面积乘以合同约定的销售单价，扣除其先前已支付的购房款后向天立公司补缴购房款。卢生龙主张其已按《销售不动产统一发票》载明的金额以转账方式向天立公司支付购房款1196207元，但未能就此提交相关证据，对卢生龙的该项主张，本院不予采信。综上，卢生龙应向天立公司补缴购房款73074元［（297.86㎡-279.66㎡）×4015.06元，四舍五入计算］。
关于卢生龙是否应向天立公司支付逾期补缴购房款的违约金的问题。合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任”中的逾期应付款针对的是合同第六条约定的购房款，对产权登记面积与合同面积存在差异，买受人逾期支付应补缴购房款的违约责任没有约定。且双方在诉讼过程中对于卢生龙已经付清合同第六条约定的购房款并无争议。另外，天立公司也未曾要求与卢生龙对应补缴的购房款进行结算，而是直接向法院起诉主张权利。综上，天立公司要求卢生龙支付逾期补缴购房款的违约金，没有合同依据，亦无法律根据，本院对此不予支持。
关于卢生龙要求天立公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。合同第十五条约定，出卖人应在合同约定的交房时间即2009年2月1日后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由此可知，天立公司与卢生龙在合同中约定天立公司应承担的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，而非办理涉案商品房权属证书的义务。经本院释明，卢生龙不变更诉讼请求，坚持要求天立公司支付逾期办证违约金，卢生龙的该项诉讼请求，没有合同依据，亦无法律根据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）卢生龙应于本案判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）广西天立房地产开发有限公司补缴购房款73074元；
二、驳回原告（反诉被告）广西天立房地产开发有限公司要求被告（反诉原告）卢生龙支付逾期补缴购房款的违约金的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）卢生龙要求原告（反诉被告）广西天立房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求。
本诉受理费1383元、反诉受理费40元，两项合计1423元，由被告（反诉原告）卢生龙负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
人民陪审员 范 俪
代理审判员 易紫阳
二〇一六年五月三日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。