山东省菏泽市牡丹区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1702执异63号
案外人：付秀丽，女，1973年6月15日出生，汉族，住址：山东省菏泽市牡丹区。
申请执行人：高爱丽，女，1957年6月12日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。
委托诉讼代理人：杜伟、赵瑞，山东信法律师事务所律师。
被执行人：山东华锈置业有限公司。住所地：菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑。
法定代表人：王建民，执行董事。
被执行人：王建民，男，1977年9月13日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。
在本院执行申请执行人高爱丽与被执行人山东华锈置业有限公司、王建民房屋买卖合同纠纷一案中，案外人付秀丽对执行位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉园5号楼东单元一层西户房产，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人付秀丽称，牡丹区法院在办理高爱丽申请执行的（2016）鲁1702执48号案件时，裁定查封了案外人付秀丽所有的位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑五号楼东单元一层西户房屋，并准备进行拍卖。案外人认为法院的执行措施存在严重错误，为此提出执行异议。事实与理由：1、牡丹区人民法院（2016）鲁1702执48-2拍卖裁定书中查封的房屋的实际所有权人为案外人付秀丽。案外人称，2015年10月14日张文南与山东华锈置业有限公司签订合同，一次性交清全部房款167086元从而取得该房产的合法产权。2017年2月14日，案外人与房屋所有权人张文南签订了房屋转让协议，并于2017年3月31日通过中间人付桂存一次性交清协议房款16万元，并于当日进行了房屋交接验收。案外人在交清物业费、车位硬化费后找装修公司进行了装修并已经入住。2、本裁定生效日期为2016年9月1日，误将该处合法房产予以错误查封，并在未通知产权人的情况下准备拍卖。综上，根据《合同法》第44条规定、《物权法》第15条规定提出执行异议，请求撤销（2016）鲁1702执48-2拍卖裁定书并立即解除对房屋的查封、拍卖等执行措施。案外人针对其异议请求向本院提供以下证据：1、购房合同复印件1份，证明张文南与山东华锈置业有限公司签订了合同；2、2015年10月14日房款收据复印件一份，证明张文南一次性交清全部房款167086元从而取得该房产的合法产权；3、2017年2月14日房屋转让协议复印件一份，证明案外人与房屋所有权人张文南签订了房屋转让协议；4、2017年3月31日向中间人付桂存存款凭证、物业费车位硬化费交款凭据复印件一份，证明2017年3月31日通过中间人付桂存一次性交清协议房款16万元，并于当日进行了房屋交接验收。案外人在交清物业费、车位硬化费后找装修公司进行了装修并已经入住。
申请执行人高爱丽称，牡丹区人民法院裁定拍卖被执行人山东华锈置业有限公司所有的位于牡丹区沙土镇金沙嘉苑第5号楼东单元一层西户房产1处，符合法律规定，依法应予以继续执行。案外人付秀丽提出异议所依据的事实与法律错误，其异议事项不能成立，依法应予驳回。事实理由：1、涉案牡丹区沙土镇金沙嘉苑第5号楼东单元一层西户房产1处属被执行人山东华锈置业有限公司所有，且牡丹区人民法院在案件审理期间已进行了查封，申请执行人现依据已生效的（2015）菏牡民初字第4409号民事调解书申请强制执行，要求被执行人山东华锈置业有限公司履行金钱给付义务，牡丹区人民法院裁定拍卖被执行人山东华锈置业有限公司名下财产即该涉案房产，合法有据。首先，案外人依据《合同法》第44条、133条及《物权法》第15条等规定，认为其已经取得了涉案房产的所有权属适用法律错误。根据《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，即便张文南与山东华锈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效，张文南享有的仅仅是物权请求权，而非物权；其不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动，因此张文南至今并未取得涉案房产的所有权，该房产的所有权人仍属山东华锈置业有限公司。其次，关于合同的效力问题。依据菏泽市住房和城乡建设局出具的证明证实：至2017年7月10日，山东华锈置业有限公司开发的“金沙嘉园”项目未办理预售许可。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，山东华锈置业有限公司与张文南于2015年10月14日签订的《商品房买卖合同》应认定无效，无效的合同自始没有法律约束力，因此张文南并不享有物权或是物权请求权，涉案房产至今仍属山东华锈置业有限公司所有。2、案外人付秀丽不是涉案房产所有权人，其异议请求依法应予驳回。首先，张文南与山东华锈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，其至今仍未取得涉案房产所权有，不具有处分涉案房产的权力，因此其与案外人所签订的《房屋转让协议》也应无效。其次，涉案房产已于2015年12月22日被牡丹区人民法院裁定查封，根据法律规定，人民法院依法查封的财产，任何人不得擅自处分，而张文南于2017年2月14日（涉案房产被查封期间）与案外人付秀丽签订《房屋转让协议》，擅自转让已被查封的房产，其转让行为当然无效，同时法院应依法追究张文南违法行为的法律责任。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第1项的规定，符合人民法院排除执行的仅限于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，因此案外人的异议请求不应被支持。最后，张文南与山东华锈置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》即便属实也应无效，而张文南在未取得涉案房产所有权且涉案房产被法院查封的情况下，违法与案外人签订《房屋转让协议》，该协议也应属无效，案外人应当通过诉讼途径向张文南主张返还房款，并要求其赔偿相应的损失。综上所述，案外人不是涉案房产的所有权人，其异议请求及理由均不能成立，请求贵院依法查明事实，驳回案外人的异议请求。
申请执行人为支持其主张，向本院提供以下证据即2017年7月10日菏泽市住房和城乡建设局向菏泽市牡丹区人民法院出具的《证明》。用于证明：截至2017年7月10日，山东华锈置业有限公司开发的“金沙嘉园”项目在菏泽市住房和城乡建设局没有办理预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，截止到2017年7月10日前与山东华锈置业有限公司所签订的金沙嘉园的所有《商品房买卖合同》均为无效合同。
申请执行人对案外人所提交证据的质证意见为：一、编号为GSJY7-2014-《商品房买卖合同》。对其真实性、合法性、关联性均有异议。1、该合同没有编号，不符合《商品房买卖合同》的签订习惯；2、没有买受人签名，不能确定该合同是异议人与山东华锈置业有限公司所签；3、合同第一条中商品房建筑面积为空，第二条：单价、金额等均为空，不符合《商品房买卖合同》的签订习惯。二、对编号为0000262的收款收据。因合同中并未约定建筑面积、单价及金额，因此不能证明与涉案房产有关。三、房屋转让协议。对其真实性、合法性不清楚，但对其证明目的有异议，首先，张文南并不是涉案房产的所有权人，因此其不具有处份该涉案房产的权利，其次该协议的签订时间为2017年2月14日，涉案房产尚处于法院查封期间，查封期间不得转让，因此该房屋转让协议应当无效。四、编号为5555525、5555490的收款收据。对其真实性、合法性、关联性均有异议，其不能证明案外人是涉案房产的合法所有权人。
本院查明，原告高爱丽与被告山东华锈置业有限公司、王建民房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年1月8日作出（2015）菏牡民初字第4409号民事调解书，调解协议的内容为：“一、被告山东华锈置业有限公司、王建民于2016年2月6日前返还原告高爱丽购房款200000元，于2016年3月31日返还原告高爱丽购房款200000元，并赔偿损失40000元，共计440000元。如到期未还，被告向原告按未返还数额以月息20‰，自2015年4月15日起支付利息，直至履行完毕为止。二、若被告山东华锈置业有限公司、王建民未能按照以上协议按时足额还款，则视为后续全部债务提前到期，原告高爱丽可就后续全部债务一并申请人民法院强制执行。三、案内其它无争执。”本院在执行申请执行人高爱丽与被执行人山东华锈置业有限公司、王建民房屋买卖合同纠纷一案中，于2016年9月1日作出（2016）鲁1702执448-2号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人山东华锈置业有限公司所有的位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑第5号楼东单元1层东户房产一处、第5号楼东单元17层东户房产一处、第5号楼东单元17层西户房产一处、第5号楼东单元1层西户房产一处、第7号楼西单元16层西户房产一处、第8号楼西单元15层东户房产一处。”案外人对执行其中5号楼东单元1层西户房产提出执行异议，请求撤销（2016）鲁1702执448-2号执行裁定并立即解除对该房屋的查封、拍卖等执行措施。
另查明，被执行人山东华锈置业有限公司在菏泽市牡丹区沙土镇开发的“金沙嘉苑”项目未依法取得规划、用地、建设审批，至今未到政府相关部门取得补办相关规划手续、补交土地价款等相应审批手续，无法办理房屋所有权证和相应的国有土地使用权证。2017年7月10日，菏泽市住房和城乡建设局向本院出具“经查询，山东华锈置业有限公司开发的‘金沙嘉园’项目在我局没有办理预售许可”的证明。2017年8月9日，菏泽市不动产登记中心向本院出具“经查询，山东华锈置业有限公司名下至今在我单位无任何登记信息”的不动产登记信息查询证明。
本院认为，违法建筑是指违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》（国务院令第116号）等相关法律法规的规定，在规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定建设，严重影响城乡规划的建筑。违法建筑因违反了法律的禁止性规定，原则上不能依法进行产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性，不能发生设立物权的法律效果，建造人对违法建筑也不享有物权权益。当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同依法应确认无效。本案中，被执行人山东华锈置业有限公司在菏泽市牡丹区沙土镇开发的“金沙嘉苑”项目,工程虽已建设完成，但至今未能得到政府相关部门的审批和验收，应为违法建筑。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建筑的法定处理机关为县级以上地方人民政府规划主管部门；处理方式包括，停止建设、限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入等。而在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。
被执行人山东华锈置业有限公司对其在菏泽市牡丹区沙土镇开发的“金沙嘉苑”项目虽不享有所有权，但其对“金沙嘉苑”项目占有、使用并以买卖等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人山东华锈置业有限公司的具有使用价值的可供执行财产。《最高人民法院转发住建部关于无证房产执行问题的通知》（以下简称通知）第二条明确“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，……不具备初始登记条件的，原则上进行‘现状处置’，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”“金沙嘉苑”项目即属通知中所称的“不具备初始登记条件”的建筑，本院按建筑物现状进行处置符合通知要求。但本院（2016）鲁1702执448-2号执行裁定书中“拍卖被执行人山东华锈置业有限公司所有的位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑第5号楼东单元1层东户房产一处、第5号楼东单元17层东户房产一处、第5号楼东单元17层西户房产一处、第5号楼东单元1层西户房产一处、第7号楼西单元16层西户房产一处、第8号楼西单元15层东户房产一处。”表述不当，应表述为“拍卖被执行人山东华锈置业有限公司具有使用价值的位于菏泽市牡丹区沙土镇金沙嘉苑第5号楼东单元1层东户房产一处、第5号楼东单元17层东户房产一处、第5号楼东单元17层西户房产一处、第5号楼东单元1层西户房产一处、第7号楼西单元16层西户房产一处、第8号楼西单元15层东户房产一处。”并在处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，由买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责的风险提示内容。
本案中，张文南与山东华锈置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》及其与案外人付秀丽之间所签订的《房屋转让协议》均是以违法建筑为标的物签订的买卖合同依法应确认无效，案外人对作为违法建筑的涉案房屋不享有物权权益，案外人应依法进行权利救济。案外人付秀丽对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人付秀丽的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 王 蔚
审 判 员 闫效东
人民陪审员 吴伟玉
二〇一七年八月十五日
书 记 员 欧位岚