辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0402民初1132号原告（反诉被告）：吉林省博源兽药有限公司。法定代表人：徐海波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓枫，吉林辽东律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩帅，吉林辽东律师事务所律师。被告(反诉原告)：辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司。法定代表人：刘东旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘家森，吉林浩德律师事务所律师。吉林省博源兽药有限公司（以下简称博源公司）与辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司（以下简称旭阳公司）拆迁补偿合同纠纷案及反诉案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。博源公司委托诉讼代理人王晓枫、韩帅、旭阳公司法定代表人刘东旭及委托诉讼代理人刘家森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博源公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决旭阳公司立即支付被告拖欠博源公司的资产转让款494万元，并承担违约责任；2.判决旭阳公司赔偿博源公司房屋损失人民币150万元。事实和理由：博源公司系土地使用权证号为辽国用（2006）第040200050号、（2006）第040200051号、总面积为45300平方米的国有土地使用权以及地表面积为7871.27平方米20栋建筑物的权利人。2010年9月，博源公司同旭阳公司先后签订了《合作协议》及《补充协议》，双方约定博源公司将上述土地使用权以及其中的19栋建筑物作价3000万元转让给旭阳公司。同时，双方对于价款的给付时间、给付方式以及违约责任等作出约定。协议签订后，博源公司如约履行合同义务，将转让标的交付给了旭阳公司，但旭阳公司未按约定支付全部价款，并将未转让给旭阳公司的1栋建筑物（面积为500平方米）拆除。截止诉前，旭阳公司尚拖欠资产转让款494万元，拆除未转让的建筑物价值为150万元。鉴于上述事实，博源公司认为旭阳公司未按约定履行合同义务已经构成违约，应当承担继续给付价款并承担违约责任的法定义务。旭阳公司未经博源公司同意毁损博源公司财产，应当承担赔偿责任，故诉至法院，维护合法权益。旭阳公司辩称，旭阳公司给付博源公司转让款分别为：1、2010年7月14日旭阳公司支付博源公司40万元，有收据为凭；2、2010年9月28日旭阳公司支付博源公司1845万元，有收据为凭；3、2010年12月3日旭阳公司支付博源公司70万元，有收据为凭；4、2011年1月8日旭阳公司以宝马车抵债给博源公司58万元，有收据为凭；5、2013年3月5日按协议第三条第三项旭阳公司支付博源公司第一期商品房21套价款为5328，074.00元，有第一期房屋给付协议为凭；6、2014年3月24日旭阳公司以车抵债给博源公司24万元，有收据为凭。上述旭阳公司共给付博源公司转让款25，698，074.00元。旭阳公司应扣除博源公司土地出让金2，232，642.80元，税金1，395，240.00元。按协议第三条第一项约定博源公司应缴纳45300平方米50年土地出让金2，232，642.80元，税金1，395，240.00元，两项合计3，627，882.80元。博源公司应缴纳的该笔费用已由旭阳公司代缴，应在转让款中扣除。综上，旭阳公司已支付博源公司转让款25，698，074.00元，扣除博源公司应缴纳的土地出让金和税金3，627，882.80元，两项合计29，325，956.00元。旭阳公司购买博源公司转让款总计3000万元减去29325，956.00元，旭阳公司尚欠博源公司转让款674，044.00元。旭阳公司没有违约行为，不承担违约责任。按协议第二条第三款第一项约定，旭阳公司第一期商品房出售时给付博源公司520万元的房屋，旭阳公司已给付博源公司21套价值5，328，074.00元的房屋。旭阳公司第二期已建完部分商品房，但博源公司一直也没有向旭阳公司主张过要求给付二期房屋，也一直不按协议约定结算应缴纳的土地出让金和税金。旭阳公司与博源公司之间没有结算，不存在违约行为。博源公司诉称旭阳公司赔偿房屋损失150万元，没有事实依据，纯属无理诉求。按旭阳公司与博源公司签订的转让协议第一条转让价格：“双方经协商一致约定，甲方（博源公司）将所持有的吉林省辽源市金枫璞真园（暂定名）项目中的土地使用与地上房屋所有权，已获得政府批准开发改建的上述土地周边棚户区全部转让给乙方（旭阳公司），转让价格3000万元。旭阳公司整体收购博源公司的土地使用权和地上所有房屋所有权价格3000万元。不存在有一栋房产证0746**号，建筑面积为505.58平方米的仓库。如不含3000万元购买的该栋房屋：一是双方应另签协议约定；二是该栋房屋所有权证不能交给旭阳公司；三是博源公司也不能允许旭阳公司拆房。请求法院根据本案事实和证据。给予公正判决。旭阳公司向本院提出反诉请求：1.博源公司应向旭阳公司支付土地出让金2232642.8元，并承担违约责任；2.博源公司应向旭阳公司支付代缴税金1395240元。两项合计3627882.8元。事实与理由：2010年9月26日旭阳公司与博源公司签订《合作开发协议》，该协议没有约定合作开发任何实际内容。按协议约定：“只是作为双方便于办理有关手续所需，加以双方不受该《合作开发协议》任何条款约束，双方一切权利义务均以本补充协议为准”。同日旭阳公司与博源公司签订了《补充协议》，该补充协议约定：“博源公司持有的吉林省辽源市“金枫璞真园”（暂实名）项目中的土地使用权与地上房屋所有权，已获得政府批准开发改造的上述土地周边棚户区全部转让给旭阳公司，转让价格为人民币3000万元。博源公司转让给旭阳公司的土地面积为45300平方米工业用地”。按补充协议第三条约定：“在享受政府优惠政策后，博源公司所转让的工业用地，如仍需相关费用（工业用地变更商品住宅用地的费用、土地使用权出让金等）由博源公司承担，其它地块由旭阳公司负担，工业用地变更住宅用地如需交纳土地出让金50年期限内由博源公司负担，50年期限外由旭阳公司负担”。旭阳公司代为博源公司支付45300平方米土地出让金，每平方米69元（享受棚户区政策后），计3125700元。代为支付45300平方米土地，应缴纳税款（契税）每平方米30.8元，计1395240元。上述两笔款项总计4520940元，旭阳公司所取得的土地使用权年限为70年，按补充协议第三条约定甲方（博源公司）应负担50年内的相关费用（工业用地变更商品住宅用地的费用、土地使用权出让金等），50年的土地出让金（享受棚户区政策后）及税款（契税）应为3627882.8元。按协议约定上述的3627882.8元应由博源公司支付，旭阳公司应在给付博源公司土地和地上物转让款3000万元剩余款中扣除。博源公司针对反诉辩称，旭阳公司的反诉请求人民法院不应支持，理由如下：双方签订的补充协议中约定了旭阳公司作为房地产开发企业对本案所涉土地及房屋实施拆迁行为，继而进行房地产开发项目的建设，双方约定的是共同到主管部门将工业用地变更为商业用地，在此情形下，由博源公司承担变更土地性质的费用，而在履行过程中，因《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，导致该地块无法按照双方约定的方式履行，即该地块无法由工业用地直接变更为商业用地，而是由政府对该地块予以征收，然后挂牌出让，旭阳公司在履行合同过程中没有将上述情形通知博源公司，而是将所涉地块的土地使用权出卖给政府，并以竞买的方式回购。整个过程旭阳公司没有告知博源公司，应当视为旭阳公司自愿承担变更合同履行方式后的经营风险。关于税金问题，因本案所涉地块及房屋，被列为棚改范围，根据相关的规定及政策享受免税的优惠政策，所以不存在旭阳公司为博源公司代缴税金的问题。综上，人民法院应驳回旭阳公司的反诉请求。经审理查明：博源公司系土地使用权证号为辽国用（2006）第040200050号、（2006）第040200051号、总面积为45300平方米的国有土地使用权以及地表面积为7871.27平方米20栋建筑物原权利人。旭阳公司为房地产开发企业。2010年9月，博源公司同旭阳公司先后签订了《合作协议》及《补充协议》，约定：博源公司将所持有的吉林省辽源市“金枫璞真园”（暂定名），项目中的土地使用权与地上房屋所有权、已获得政府批准开发改造的上述土地周边棚户区全部转让给旭阳公司，转让价格为3000万元整；旭阳公司向博源公司先行支付1960万元用于博源公司偿还贷款及办理相关手续（已履行无争议）；该地区商品房建成出售时，旭阳公司给付博源公司价值人民币1040万元的商品房。方式如下：旭阳公司分两期将商品房给付博源公司。第一期价值人民币520万元于第一期商品房建成出售时给付，第二期价值人民币520万元于第二期商品房建成出售时给付；旭阳公司给付博源公司的商品房可以由旭阳公司统一出售，销售款支付给博源公司，博源公司也可自行销售；博源公司应将已取得的工业用地与整体棚改地块同时按相关政策（整体评估、退减等政策）办理房产项目建设用地（以下简称“项目用地”）的有关手续。在享受政府优惠政策后，博源公司所转让的工业用地如仍需相关费用（工业用地变更为商品住宅用地的费用、土地使用权出让金等）由博源公司负担，其他地块由旭阳公司负担；工业用地变更为住宅用地如需交纳土地出让金，50年期限内由博源公司负担，50年期限外由旭阳公司负担；违约方承担项目实际投资额1%的违约金，并赔偿因违约给对方造成的损失。协议签订后，博源公司如约履行合同义务，将其所属房产交付给了旭阳公司。除已支付的1960万元，旭阳公司给付拆迁补偿金及资产共计5，178，000.00元，至2016年4月21日第二期商品房建成出售时尚有5，222，000.00元未履行。另查明，2011年1月19日，国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，而此前的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。旭阳公司在未征得博源公司同意的情况下，将博源公司土地使用权以博源公司的名义，由辽源市国土资源局收储。后旭阳公司通过竞买方式取得该地块开发权。上述事实有双方当事人提供的《补充协议》、收据及当庭陈述等在卷为凭。本院认为：首先，原、被告签订的《补充协议》为拆迁补偿协议而非合作开发协议或买卖协议。旭阳公司与博源公司签订的《合作开发协议》并未约定实际权利义务内容，其后双方也未履行该协议。此后，双方签订的《补充协议》中双方约定《合作开发协议》不再履行，以《补充协议》内容履行权利、义务。《补充协议》中体现，旭阳公司作为房地产开发企业，同博源公司就房屋及土地拆迁补偿事宜做出了约定。其内容与合作开发无关，亦非买卖。旭阳公司的行为是为了开发该地块，现实情况也证明了这一点。其次，在协议履行过程中发生了情势变更情形。情势变更是指，因不可归责于双方当事人的原因致合同的基础动摇或丧失，继续履行合同的条件和背景丧失或出现显失公平现象，出现情势变更情形后双方当事人应协商变更或解除合同。2011年1月19日，国务院第590号令，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，而此前的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《城市房屋拆迁管理条例》生效期间，旭阳公司作为房地产开发企业完全可以作为拆迁人，与被拆迁人签订的拆迁补偿协议受当时生效的法律法规规范保护，进而取得开发权。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施后，国家对房屋拆迁补偿及房地产开发企业对土地的取得方式等进行了重新规范。房地产开发企业不可能成为拆迁人，取而代之的是由政府作为拆迁人，房地产开发企业也不可能直接取得土地开发权，而是由政府将拆迁完的土地在国家收储后面向社会针对不特定权利人公开招标拍卖，中标人取得相应权利。因此在《补充协议》中双方约定的工业用地变为住宅用地办理相关手续缴纳相应税费等丧失了法律背景，不能按原约定履行。作为房地产开发企业的旭阳公司当然首先知悉相关法律法规的变化，而旭阳公司并没有告知博源公司相关情况并协商变更或解除合同，而是按新规将该地块以博源公司名义由国土部门收储，再通过竞买取得该地块开发权。旭阳公司的竞买行为，视为自愿承担合同继续履行的风险，旭阳公司对于拆迁补偿义务仍应履行，故博源公司主张旭阳公司给付494万元（未超出5，222，000.00元）的请求应予支持。关于违约金双方约定的过高，旭阳公司应在2016年4月21日第二期开盘出售时起，按人民银行规定的同期贷款利率支付利息。同时旭阳公司主张的旭阳公司代为博源公司支付土地出让金及应缴纳税款合计4520940元由博源公司承担的诉讼请求，不予支持。第三，关于博源公司主张的旭阳公司将未转让的1栋建筑物（面积为500平方米）拆除，旭阳公司应赔偿博源公司房屋损失150万元的请求，结合双方提供的房屋证照手续、补充协议约定的“全部转让”及实际履行情况，应认定博源公司已将全部建筑物交由旭阳公司拆迁，并不存在旭阳公司多拆建筑物情形，因此对博源公司的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日向吉林省博源兽药有限公司给付494万元及利息（从2016年4月21日起至实际履行之日止，按人民银行规定的同期贷款利率计算）；二、驳回吉林省博源兽药有限公司的其他诉讼请求；三、驳回辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费46320元由吉林省博源兽药有限公司负担11000元，由辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司负担35320元；反诉费17900元，由辽源市龙山区旭阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  沙天远人民陪审员  王 伟人民陪审员  苏奎华二〇一六年八月二十六日书 记 员  牛 超