广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第919号
上诉人（原审被告）庄岩
被上诉人（原审原告）深圳市华侨城物业服务有限公司
上诉人庄岩与被上诉人深圳市华侨城物业服务有限公司（以下简称华侨城物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、诉讼主体基本情况。1、华侨城物业公司成立于1995年12月25日，同日被准予从事物业管理活动，资质等级为壹级。2、庄岩系深圳市南山区华侨城某某花园某某阁XXX权利人，该房产建筑面积149.69平方米，产权核准登记日期为2001年5月16日。
二、物业服务合同法律关系存续情况。1、2001年9月2日，深圳市南山区某某花园业主委员会与华侨城物业公司签订《物业管理委托合同》，由该业主委员会委托华侨城物业公司对某某花园（以下简称涉案小区）进行物业管理，合同期限为三年，从2001年9月2日起至2004年9月1日止；物业服务费按深物价南（1998）15号文件规定的每月每平方米人民币（以下相同）3.4元收取；本体维修基金按政府规定的每月每平方米0.25元收取；合同期满，双方若未提出异议，合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见，以及其他条款。2、2005年7月，经深圳市物价局南山分局核准，涉案小区的物业服务费变更为每月每平方米2.8元。3、2012年3月19日，深圳市南山区沙河街道光华社区工作站出具《证明》，载明华侨城物业公司从1994年起对涉案小区提供�业服务，庄岩对该证据的真实性不予确认。4、华侨城物业公司提供2012年5月收费通知单显示庄岩2010年1月至2012年5月共拖欠物业服务费12154.77元、本体维修基金1085.18元。庄岩否认收到该收费通知单。5、华侨城物业公司提供了其于2010年11月1日向庄岩邮寄的律师函及邮单，内容为催收物业服务费，该邮件无人签收。庄岩否认收到该函件。
华侨城物业公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、庄岩支付2010年1月至2012年5月拖欠的物业服务费12154.77元、本体维修基金1085.18元；2、庄岩支付上述欠费的滞纳金2633.81元；3、由庄岩承担诉讼费。
原审法院认为，本案争议的焦点在于《物业管理委托合同》到期后，华侨城物业公司是否有权就其后续提供的物业服务向庄岩收缴物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十�的规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，人民法院不予支持。”本案中，《物业管理委托合同》于2004年9月1日到期，华侨城物业公司与涉案小区业主委员会未依约续订书面的物业服务合同，并且双方曾因物业管理纠纷起诉至原审法院，涉案小区业主委员会要求华侨城物业公司、深圳某地产有限公司（以下简称某地产公司）移交涉案小区物业服务所必需的相关资料。但上述案件中涉案小区业主委员会并未主张华侨城物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施及由其代管的专项维修资金。与此同时，庄岩仍接受华侨城物业公司提供的物业服务，亦无证据证明其曾对华侨城物业公司提供物业服务的行为提出过任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，“采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。”据此，原审法院认定，在《物业管理委托合同》终止后，华侨城物业公司以其实际行为向庄岩提供了物业服务，庄岩予以接受，虽双方未订立合同，但依法应视为华侨城物业公司、庄岩之间的物业服务合同实际成立，华侨城物业公司、庄岩之间存在事实上的物业服务合同关系。在此种情况下，华侨城物业公司主张庄岩支付《物业管理委托合同》权利义务终止后所产生的物业服务费的诉讼请求，于法�据，原审法院予以支持。庄岩抗辩称在华侨城物业公司移交了涉案小区物业服务资料、涉案小区业主委员会选聘了新的物业服务企业后，华侨城物业公司才应交接离场。对此原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”故选聘物业服务企业只是物业管理的方式之一，选聘新的物业服务企业并非业主大会决议解聘原物业服务企业的前提条件，庄岩的上述抗辩主张不能成为其拒交物业服务相关费用的理由。此外，根据本案业主公约及《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项的规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的主要职责，应由业主共同决定。业主委员会仅是业主大会的执行结构。涉案小区业主委员会于2008年7月13日作出的《关于缓缴物业服务费的函》，其效力不能等同于解除与华侨城物业公司之间后期形成的事实上的物业服务合同关系，涉案小区业主委员会也无此项职权。对于庄岩所主张的华侨城物业公司存在侵害业主建筑物区分所有权的行为，是另一法律关系，庄岩可另行提起诉讼，但不影响本案的审理，故庄岩相关的抗辩主张原审法院不予采纳。
关于物业服务费问题，华侨城物业公司虽提供了交费通知单及催收的邮单，但未提供证据证明上述催收文件送达给庄岩，不能证明诉讼时效中断，故庄岩关于华侨城物业公司部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，原审法院予以采信。华侨城物业公司于2012年6月19日向原审法院提起诉讼，其未超过诉讼时效的物业服务费的期间为2010年6月至2012年5月，计得为10059.17元（每月每平方米2.8元×149.69平方米×24个月�，庄岩应向华侨城物业公司支付。
关于物业服务费滞纳金问题，华侨城物业公司未提供证据证明其与庄岩有关于滞纳金的约定，且华侨城物业公司未提供证据证明其向庄岩催缴过物业服务费，故对华侨城物业公司诉请拖欠物业服务费的滞纳金，原审法院不予支持。
关于本体维修基金问题，因该基金的用途为维护涉案小区房产的专项基金，而非基于合同关系产生的费用，依交易惯例，该款应由华侨城物业公司统一收取，该笔基金仅由华侨城物业公司代管。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的相关规定，在双方解除物业服务合同关系后，业主委员会可以请求华侨城物业公司移交由其代管的该笔基金。华侨城物业公司代收本体维修基金的做法并无不妥，对其相关诉讼请求原审法院予以支持。庄岩应按每月每平方米0.25元的标准，向华侨城物业公司支付2010年1月至2012年5月的本体维修基金1085.25元（每月每平方米0.25元×149.69平方米×29个月）。华侨城物业公司向庄岩主张1085.18元，系对自身权益的合法处分，原审法院予以确认。关于华侨城物业公司主张的本体维修基金的滞纳金的诉讼请求，无法律规定及约定，原审法院不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第八十一条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、庄岩于本判决生效之日起十日内向华侨城物业公司支付2010年6月至2012年5月的物业服务费10059.17元；二、庄岩于本判决生效之日起十日内向华侨城物业公司支付2010年1月至2012年5月的本体维修基金1085.18元；三、驳回华侨城物业公司的其他诉讼请求。案件受理费196.8元，由庄岩负担。
上诉人庄岩不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、改判驳回华侨城物业公司全部诉讼请求；3、由华侨城物业公司承担诉讼费。主要事实及理由如下：一、庄岩与华侨城物业公司之间不存在所谓的“事实物业服务合同关系”。华侨城物业公司强卖其物业服务的要约行为，未得到涉案小区业主委员会的承诺。
二、原审判决违反了《中华人民共和国民法通则》“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定。华侨城物业公司拒绝履行深圳市中级人民法院（2006）深中法民五终字第1570号生效判决确定的移交涉案小区物业管理资料的义务，实质上是强卖其物业服务的非法行为。
三、原审判决未适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条。该条规定，业主委员会请求物业服务企业履行四项行为中的任何一项、物业服务企业拒绝的，业主拒交物业服务合同终止后的物业服务费的行为是合法抗辩行为。
四、原审判决对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条有以下三处误解：（一）、将业主自我救济行为扩张解释为必须司法救济。该条规定并非要求业主委员会必须通过司法途径主张物业服务企业退出和移交，只要物业服务合同到期后物业服务企业拒绝退出和移交，业主就可以依法行使抗辩权、拒交物业服务费。（二）、将华侨城物业公司应尽的义务当作业主的义务。根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十条、第七十一条的规定，《物业管理委托合同》终止后，华侨城物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施及由其代管的专项维修资金，是其应履行的法定义务，无须业主委员会主张，更无须通过司法途径。（三）、扩张该条的适用范围。原审判决认为业主委员会须通过司法途径同时主张上述四项行为，仅主张移交物业服务资料，则不能适用该规定。
五、原审判决将涉案小区业主委员会代表全体业主作出不接受、不承诺华侨城物业公司强卖其物业服务的要约行为，曲解为解除物业服务合同关系。涉案小区业主委员会于2008年7月17日作出《缓交物业服务费的决定》并书面通知华侨城物业公司及业主拒交物业服务费的行为，表明涉案�区业主不再接受、不再承诺华侨城物业公司的物业服务要约。从2008年7月17日起，华侨城物业公司与涉案小区全体业主之间就未再形成事实上的物业服务合同关系。因此，不存在原审判决关于解除双方后期形成的事实上的物业服务合同关系的认定。原审判决认定涉案小区业主委员会无权解除事实物业服务合同关系，也是错误的。
六、庄岩遵守业主公约、执行业主委员会的决定，符合《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十七条的规定，并无过错。如果涉案小区业主委员会作出的《缓交物业服务费的决定》违法，华侨城物业公司应另行起诉主张该决定无效。在此之前，原审判决认定涉案小区业主委员会无此项职权，程序违法。
二审庭审中，庄岩补充上诉事实和理由称：华侨城物业公司的收费标准（每平方米按2.8元）未经核准。华侨城物业公司仅提交了一份打印的文件，没有原件，该文件末尾注明“深圳市物价局南山分局监制”。
被上诉人华侨城物业公司答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确。庄岩的上诉没有依据，请求二审法院予以驳回。
本院经审理查明，原审判决查明以下两处事实有误：一、庄岩系深圳市南山区华侨城某某花园某某阁XXX权利人，而非某某阁XXX权利人；二、庄岩向原审法院提起本案诉讼的时间是2012年6月25日，而非2012年6月19日。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，2005年4月26日，涉案小区业主委员会诉华侨城物业公司、第三人某地产公司【一审案号：原审法院（2005）深南法民三初字第946号，二审案号：本院（2006）深中法民五终字第1570号】一案，请求判令华侨城物业公司和某地产公司移交涉�小区下列资料：1、项目批准文件：《建设工程规划许可证》及附图、附件；2、用地批准文件：《建设用地规划许可证》及附图、附件、《土地使用权出让合同》；3、房屋产权资料：《建设工程竣工测量报告》、《建设工程竣工查丈报告》、《建设工程规划验收合格证书》、《房屋建筑面积查丈报告》；4、规划图；5、各类房屋清单；6、出售房屋产权范围或成本核算清单；7、公用设施、设备及场地清单；8、商业用房及其他可用于经营的公用设施、设备和场地清单；9、全部物业管理档案、文件、记录、财务账簿；10、物业质量保修文件；11、物业使用说明文件；12、竣工总平面图。原审法院于2006年1月11日判决驳回涉案小区业主委员会的诉讼请求。该业主委员会不服一审判决，上诉至本院。本院于2008年11月13日改判支持涉案小区业主委员会前述诉讼请求的第4项至第8项、第12项。该终审判决生效后，涉案小区业主委员会向原审法院申请强制执行【案号：（2009）深南法执字第1332号】，原审法院于2009年6月16日作出结案通知书。后涉案小区业主委员会于2010年1月8日提出执行异议，原审法院又于2011年9月25日作出（2010）深南法执异字第15号民事裁定书撤销前述结案通知书。
2008年7月17日，涉案小区业主委员会向华侨城物业公司发出《关于缓缴物业服务费的函》称，鉴于多年来业主委员会数次代表全体业主向华侨城物业公司索取房屋面积查丈报告未果，且业主委员会与华侨城物业公司亦无物业管理合同关系，业主委员会全体委员决定自2008年7月起缓缴物业管理费。
在华侨城物业公司诉麦某群、蔡某、刘某兰、谭某强物业服务合同纠纷四案【一审案号分别为：原审法院（2009）深南法民三初字第737-740号，二审案号分别为：本院（2010）深中法民五终字第1352-1355号】中，2010年6月1日的生效判决均查明华侨城物业公司就涉案小区主张的收费标准（每月每平方米建筑面积2.8元）已经深圳市物价局南山分局核准。
本案起诉时，华侨城物业公司诉请的物业服务费、本体维修基金的滞纳金从相应本金产生的次月1日起计算。庄岩对于华侨城物业公司的诉讼请求提出了诉讼时效抗辩。
二审庭审中，庄岩确认涉案小区业主委员会至今未通知华侨城物业公司退出涉案小区。
涉案小区为高层住宅。《深圳市住宅物业管理收费指导标准》（高层）规定，一级资质物业服务企业对于高层住宅的指导收费标准为每月每平方米建筑面积3.9元。《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》第二条规定，业主支付带电梯物业的本体维修基金标准为每月�平方米建筑面积0.25元。
本院认为，原审判决未支持2010年1月至2010年5月的物业服务费及相应滞纳金、2010年6月至2012年5月的物业服务费的滞纳金、2010年1月至2012年5月的本体维修基金的滞纳金，华侨城物业公司没有提起上诉，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审的争议焦点是：一、庄岩是否应支付2010年6月至2012年5月的物业服务费10059.17元；二、庄岩是否应支付2010年1月至2012年5月的本体维修基金1085.18元。
关于第一个争议焦点。首先，庄岩主张《物业管理委托合同》于2004年9月1日到期后，无须业主委员会提出主张，华侨城物业公司应主动退出涉案小区、移交物业服务资料，该公司拒不移交物业服务资料�致涉案小区全体业主无法制作招标文件、选聘新的物业服务企业，而在新的物业服务企业办理交接前，华侨城物业公司不能退出涉案小区，故华侨城物业公司是强卖其物业服务，庄岩有权拒交物业服务费。本院认为，物业服务合同终止后，我国法律并未要求相关业主大会必须选聘新的物业服务企业、禁止其续聘原物业服务企业，即对此情形仍尊重当事人意思自治，双方可以继续形成物业服务合同法律关系。基于此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务资料及业主有权拒付物业服务费的前提是业主委员会向原物业服务企业提出请求。该规定要求的意思表示简单易行，未加重业主委员会负担，即可避免纠纷产生。并且根据诚实信用原则和逻辑解�方法，物业服务企业在物业服务合同终止时应移交物业服务资料、业主有权拒交物业服务费的前提均应是已被业主委员会请求退出物业服务区域（此时不论物业服务企业事实上有无继续提供物业服务）或虽未被请求退出物业服务区域但物业服务企业事实上已不再提供物业服务，而不能简单以物业服务合同是否到期作为判断标准，业主有权拒付物业服务费的前提不是物业服务企业没有移交物业服务资料。是否持有相关物业服务资料与能否选聘新的物业服务企业亦没有必然因果关系。
本案中，《物业管理委托合同》于2004年9月1日到期后，涉案小区业主委员会至今未请求华侨城物业公司退出涉案小区，华侨城物业公司继续提供物业服务，庄岩支付了部分物业服务费。由此，本院确认，《物业管理委托合同》到期后，虽然双方形式上未签订新的物业服务合同，但实�上形成事实物业服务合同关系。原审判决认定正确，本院予以确认。庄岩的抗辩理由没有法律和事实依据，亦违反诚实信用原则和公平原则，不能成立，本院不予支持。
其次，庄岩还主张其拒交物业服务费是执行涉案小区业主委员会于2008年7月17日作出的《缓交物业服务费的决定》，符合《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十七条的规定。本院认为，《缓交物业服务费的决定》不包括请求华侨城物业公司退出涉案小区的内容。如前所述，该决定不产生业主有权拒交物业服务费的法律效果。庄岩与华侨城物业公司之间的事实物业服务合同合法有效，双方均应遵照履行。庄岩该拒交物业服务费的抗辩理由没有法律依据，不能成立，本院不予支持。
最后，庄岩没有提交足以采信的证据证明华侨城物业公司的物业服务存在质量问题，故应向华侨城物业公司支付《物业管理委托合同》终止后的物业服务费。原审判决按每月每平方米建筑面积2.8元的标准支持2010年6月至2012年5月的物业服务费。关于物业服务费的标准。华侨城物业公司持有一级物业管理资质证书，涉案小区属于高层住宅。根据《深圳市住宅物业管理收费指导标准》的规定，一级资质的物业服务企业对于高层住宅的指导收费标准为每月每平方米建筑面积3.9元。华侨城物业公司主张按每月每平方米建筑面积2.8元的标准收取物业服务费，低于指导收费标准，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。关于物业服务费的起止时间。事实物业服务期间，双方未约定物业服务费的支付期限、方式。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，物业服务费的支付可参照交易习惯确定。结合本案事实，本院认定，本案物业服务费应每月一付、当月物业服务费应于该月底前支付。因此，原审判决支持物业服务费的起算时间2010年6月的费用应于2010年6月30日前支付，该月费用的诉讼时效从2010年7月1日开始计算、于2012年6月30日届满，至2012年6月25日华侨城物业公司提起本案诉讼，没有超过2年的诉讼时效期间。故庄岩应支付2010年6月至华侨城物业公司诉请的2012年5月的物业服务费10059.17元（2.8元／平方米／月×149.69平方米×24个月）。原审判决处理正确，本院予以确认。
关于第二个争议焦点。根据《物业管理条例》第七条第（四）项、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款的规定，本体维修基金由业主在支付物业服务费时一并支付，此系业主的法定义务。华侨城物业公司是涉案小区的事实物业管理人，庄岩应依法向该公司支付本体维修基金。关于本体维修基金的�准。华侨城物业公司主张按每月每平方米建筑面积0.25元的标准收取，符合《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》第二条的规定，本院予以支持。其次，关于本体维修基金的起止时间。本体维修基金用于保持、提高物业共有部分的维修、更新、改造，与广大业主的利益密切相关。因此，本体维修基金属于《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项规定的其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。故庄岩应支付华侨城物业公司诉请的2010年1月至2012年5月的本体维修基金1085.25元（0.25元／平方米／月×149.69平方米×29个月）。原审判决予以支持华侨城公司主张的1085.18元，处理正确，本院予以确认。
综上所述，庄岩的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，但处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条、《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费应为79元，由庄岩负担。本院多收取的案件受理费117.8元，予以退还。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年六月五日
书 记 员 李开宇（兼）
附法�条文：
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
《最高人民法院关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一）支付存款本金及利息请求权；
（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本�请求权；
（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
第六条：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审�民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担�证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。