湛江经济技术开发区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）粤0891行初272号
原告李亚军，男，1982年7月1日出生，汉族，现住广东省雷州市。
原告邝唐珊，女，1988年1月20日出生，汉族，现住广东省雷州市。系原告李亚军的妻子。
原告李亚杰，男，1986年2月11日出生，汉族，现住广东省雷州市。
原告谭结晶，女，1990年8月6日出生，汉族，现住广东省雷州市。系原告李亚杰的妻子。
委托代理人李亚杰，系原告谭结晶的丈夫。
被告雷州市国土资源局，住所地广东省雷州市雷南大道。
法定代表人林豪，局长。
委托代理人韩琦震，该局宣教法规股股长。
委托代理人刘卫强，该局宣教法规股副股长。
被告雷州市不动产登记中心，住所地广东省雷州市雷南大道。
负责人莫战。
原告李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶因要求被告雷州市不动产登记中心履行房屋过户登记的法定职责，于2016年11月1日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2016年12月6日作出（2016）粤0891行初272号行政判决。原告李亚军等四人不服，提起上诉。湛江市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）粤08行终18号行政裁定，撤销原判，发回重审。本院立案后，根据原告李亚军等人的申请，依法追加雷州市国土资源局为被告。本院依法另行组成合议庭，于2017年11月24日公开开庭审理了本案。原告李亚军、邝唐珊、李亚杰（同时作为谭结晶的委托代理人），被告雷州市国土资源局的委托代理人韩琦震、刘卫强以及被告雷州市不动产登记中心的负责人莫战均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年9月13日，被告雷州不动产登记中心向原告李亚军等四人作出编号为0001的《不动产登记不予受理告知书》，以李亚军等人申请登记的房屋超出批准用地范围，超出的用地权属不清，无法办理不动产统一登记为由，根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，对李亚军等四人的房屋权属转移登记申请决定不予受理。
原告李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶诉称，2011年1月5日，李亚军、邝唐珊夫妇购买了位于雷州市××大道××地××小区××房，开发商为雷州恒昌房地产有限公司，并于2011年8月11日依法取得由雷州房产管理局颁发的房地产权证（证号为：雷ＣＱ字第××号、第××号）。2016年6月12日，李亚军、邝唐珊夫妇与谭结晶签订了一份《房地产买卖合同》。双方约定，李亚军、邝唐珊夫妇以18.8万元的价格将上述房屋出卖给李亚杰、谭结晶使用。双方到雷州房产管理局接受了房地产交易登记业务询问，提交了所有权转移登记申请书等材料，按规定缴纳了住房买卖契税、房屋转让个人所得税、增值税，并向雷州国土资源局测绘队缴纳界线测绘费和房产测绘费。之后，李亚军等四人多次携带房地产权证、房地产买卖合同等相关资料到被告雷州不动产登记中心申请办理过户手续，但雷州不动产登记中心均以各种理由不肯受理。2016年9月13日，李亚军等四人再次携带相关资料到雷州不动产登记中心申请办理过户手续，但雷州不动产登记中心以申请登记的房屋超出批准用地范围，超出用地权属不清，无法办理不动产统一登记为由，向李亚军等四人下发了《不动产登记不予受理告知书》。李亚军、邝唐珊取得上述房屋来源明确，权属清楚，并且由雷州房产管理局颁发了《房地产权证》，依法享有该房屋占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第十条、《不动产登记暂行条例》第七条、《房屋登记办法》第四条等相关规定，雷州不动产登记中心作为本地区负责办理房屋登记的行政机关，依法为公民办理房屋过户手续，是其应当履行的法定职责。况且，李亚军等四人申请办理的是房屋所有权转移登记手续，不是初始登记，雷州不动产登记中心对相关材料应是形式审查，而不是实质审查。因此，雷州不动产登记中心拒绝为李亚军等四人办理过户手续，是不作为表现，严重违法。退一步说，即使涉案房屋所在楼盘用地超出批准用地范围，也是政府职能部门当初审批不严，监管不到位所致，属于历史遗留问题，应当由政府部门和开发商另行解决，而不应当由李亚军等四人承担责任。被告雷州国土资源局于2016年10月18日向湛江市国土资源局发出的雷国土资〔2016〕735号《关于不动产统一登记工作中原有房产证登记存在问题的报告》，仅是该局内部意见，不属于法律范畴，不能成为不予办理合法房屋所有权转移登记的正当理由。雷州国土资源局作为雷州不动产登记中心的上级主管部门，怠于监管，亦属不作为行为。综上所述，雷州国土资源局、雷州不动产登记中心拒不履行法定职责为李亚军等四人办理涉案房屋过户手续的行政行为，严重侵犯了李亚军等四人的合法权益。李亚军等四人特提起诉讼，请求判令：1.撤销雷州不动产登记中心于2016年9月13日作出的编号为0001的《不动产登记不予受理告知书》；2.雷州国土资源局、雷州不动产登记中心履行法定职责，在法定期限内为李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶办理涉案房屋（证号为粤房地权证雷ＣＱ字第××号、粤房地权证雷ＣＱ字第××号）的过户手续；3.本案诉讼费由雷州国土资源局、雷州不动产登记中心负担。
原告李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶共同向本院提供了以下证据：1.李亚军身份证，证明李亚军的身份；2.邝唐珊身份证，证明邝唐珊的身份；3.结婚证，证明李亚军、邝唐珊是夫妻关系的事实；4.李亚杰身份证，证明李亚杰的身份；5.谭结晶身份证，证明谭结晶的身份；6.结婚证，证明李亚杰、谭结晶是夫妻关系；7.国有土地使用证（总证）；8.房地产权证（总证）；9.宗地图；10.房地产权证；11.房产分户图；12.房产资料档案证明；13.房地产买卖合同；14.不动产权籍调查表；15.雷州房产管理局房地产交易登记业务询问笔录；16.雷州房地产登记申请书所有权转移登记；17.不动产登记申请书，证据7-17证明李亚军等四人携带完备资料向被告雷州不动产登记中心申请办理房屋过户手续，雷州不动产登记中心拒不履行登记法定职责的事实；18.湛江市地方税务局销售不动产税费申报审核表；19.税收完税证明；20.广东增值税普通发票；证明18-20证明李亚军等四人按照规定缴纳房屋卖买完税以及相关费用的事实；21.不动产登记不予受理告知书，证明雷州不动产登记中心拒不履行登记法定职责的事实；22.（2016）粤0891行初272号行政判决书，证明李亚军等四人不服本案一审判决；23.（2017）粤08行终18号行政裁定书，证明湛江市中级人民法院撤销原判，发回重审；24.受理案件通知书，证明本案重新审理。
被告雷州国土资源局、雷州不动产登记中心共同辩称，一、雷州不动产登记中心不是本案适格的被告，其是雷州国土资源局下属单位，不是行政机关，是代表雷州国土资源局履行不动产登记职责，故适格的被告应当是雷州国土资源局。二、原告李亚军、邝唐珊所有的房屋坐落在雷州市人民政府颁发给开发商的土地使用证的红线范围之外，土地使用证和房地产权证的用地不一致，根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，属于土地权属来源不清。当时办理国有土地使用证和房产权证的不是同一个部门，所以在办理过程中出现用地范围不一致的情况。针对存在的问题，雷州国土资源局已经形成书面意见向湛江市国土资源局报告，请求该局给予答复。现需待湛江市国土资源局答复后再决定是否给李亚军等人办理过户手续。
被告雷州国土资源局、雷州不动产登记中心向本院提供了以下证据：1.雷机构编[2015]7号，证明雷州不动产登记中心系雷州国土资源局内设机构，不是适格的被告；2.国有土地使用证，证明雷州市人民政府颁发给涉案房屋所在小区的国有土地使用证批准的用地红线范围；3.宗地图，证明涉案房屋A幢（原告李亚军、邝唐珊的房屋）超出国有土地使用证批准的用地红线范围，系土地权属来源不清；4.雷国土资〔2016〕735号文件，证明就房地产统一登记存在的问题，雷州国土资源局已向湛江市国土资源局报告，待批复后再决定如何办理。
经庭审质证，原告李亚军等四人对被告雷州国土资源局、雷州不动产登记中心提供的所有证据关联性、合法性、真实性均无异议，但对所要证明的事实有异议，认为其适用法律错误，属于行政不作为。雷州国土资源局、雷州不动产登记中心对李亚军等四人提供的证据1-6、21、22-24无异议；对证据7-20无异议，但对所要证明的事实有异议，认为根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，其尚不具备办理过户手续的条件。
本院经审查认为，原告李亚军等四人及被告雷州国土资源局、雷州不动产登记中心提供的所有证据符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的要求，本院予以确认。
经审理查明，2008年6月16日，雷州市人民政府就位于雷州新城大道西湖五横路的8403.96平方米土地向雷州恒昌房地产有限公司颁发了雷国用（2008）第0036242号《国有土地使用证》。2011年6月1日，雷州房产管理局就坐落于雷州市××大道与××交叉口××大道××地块××小区（××、××、××、××）的房产向雷州恒昌房地产有限公司颁发了粤房地权证雷ＣＱ字第××号《房地产权证》。原告李亚军、邝唐珊向雷州恒昌房地产有限公司购买了该公司开发的御景湾小区A幢401房。2011年8月11日，雷州房产管理局分别向李亚军、邝唐珊颁发了粤房地权证雷ＣＱ字第××号、第××号《房地产权证》。2016年6月12日，李亚军、邝唐珊与原告谭结晶签订《房地产买卖合同》，李亚军、邝唐珊将上述房屋转让给谭结晶。其后，李亚军、邝唐珊、谭结晶向雷州房产管理局申请所有权转移登记，并缴纳了个人所得税、增值税、房屋买卖契等契税，然后申请不动产权籍调查。被告雷州国土资源局下属测绘队在测绘过程中，发现上述房屋所在的御景湾小区A幢住宅楼用地超出雷州市人民政府向雷州恒昌房地产有限公司颁发的雷国用（2008）第0036242号《国有土地使用证》的红线范围。之后，由于不动产登记机构调整，李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶于2016年9月13日向雷州不动产登记中心提交《不动产登记申请书》，请求办理涉案房屋的转移登记。同日，雷州不动产登记中心向李亚军等四人作出编号为0001的《不动产登记不予受理告知书》，以李亚军等人申请登记的房屋超出批准用地范围，超出的用地权属不清，无法办理不动产统一登记为由，根据《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，对李亚军等四人的房屋权属转移登记申请决定不予受理。李亚军等四人不服，遂诉至本院。
另查明，雷州国土资源局于2016年10月18日向湛江市国土资源局作出雷国土资〔2016〕735号《关于不动产统一登记工作中原有房产证登记存在问题的报告》，对房地产企业超占用地红线违规建设商品房等不动产统一登记工作中原有房产证登记存在的问题进行请示。湛江市国土资源局未对该请示作出答复。
再查明，雷州机构编制委员会于2015年12月1日发出雷机编〔2015〕7号《关于整合不动产登记机构等问题的通知》，将市房产管理局下属事业单位雷州房产权登记测绘所成建制划转市国土资源局管理并更名为雷州不动产登记中心，主要职责调整为：贯彻执行不动产登记法律法规，承担全市土地、房屋等不动产统一登记的受理、审核、登簿等工作。
本院认为，本案属于不动产行政登记纠纷。本案的主要争议焦点是：一、对涉案不动产转移登记行为承担行政责任的主体应如何认定；二、被告雷州不动产登记中心向原告李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶作出的编号为0001的《不动产登记不予受理告知书》是否合法。
关于对涉案不动产转移登记行为承担行政责任的主体应如何认定问题。根据雷州机构编制委员会发出的雷机编〔2015〕7号《关于整合不动产登记机构等问题的通知》，被告雷州不动产登记中心是被告雷州国土资源局下属的事业单位，受雷州国土资源局管理，且双方均确认不动产登记业务最终由雷州国土资源局审批，在不动产登记证书上加盖的是雷州国土资源局不动产登记专用章。因此，雷州不动产登记中心不能独立行使不动产登记职权，不能对不动产登记行为独立承担责任，履行不动产登记职责以及对不动产登记行为承担责任的主体应为雷州国土资源局。
关于被告雷州不动产登记中心向原告李亚军等四人作出的《不动产登记不予受理告知书》是否合法问题。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。”本案中，李亚军等四人因涉案房屋买卖向雷州不动产登记中心申请房屋转移登记，并提交了相关申请材料，其提交的申请材料不存在上述规定的应当不予受理的情形，故雷州不动产登记中心依照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定向李亚军等人作出《不动产登记不予受理告知书》，属于认定事实不清，依据不足，适用法律错误。雷州国土资源局、雷州不动产登记中心认为李亚军等人申请登记的房屋超出批准用地范围，超出的用地权属不清，无法办理不动产统一登记。但是，李亚军、邝唐珊依法取得涉案房屋的《房地产权证》，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”以及《不动产登记暂行条例》第三十三条第一款“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”之规定，李亚军、邝唐珊依法取得涉案房屋的所有权，权属来源清楚。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”李亚军、邝唐珊有权将其所有的房屋转让，李亚杰、谭结晶受让涉案房屋，依照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的……”之规定，双方可以向雷州不动产登记中心申请房屋转移登记。虽然双方申请转移登记的房屋所在住宅楼存在超出开发商用地红线范围问题，但该问题与房屋买卖双方无关，买卖双方不存在过错，而且该住宅楼也未被认定为违法建筑，双方买卖标的并不违法。双方达成买卖的重要基础是涉案房屋取得《房地产权证》，而该证是由政府部门颁发，当事人基于政府行为所取得的信赖利益，应当得到保护。因此，雷州国土资源局、雷州不动产登记中心以申请转移登记的房屋所在住宅楼超出开发商用地红线为由不予办理房屋转移登记，依据不足，处理不当。在庭审中，雷州国土资源局、雷州不动产登记中心均确认李亚军等人的房屋转移登记申请除了涉案房屋所在住宅楼超出用地红线这一问题之外，不存在其他不符合转移登记的情形，因此，雷州国土资源局应当为李亚军等四人办理房屋转移登记。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、《不动产登记暂行条例》第十七条第一款、第三十三条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条以及《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下：
一、撤销被告雷州市不动产登记中心于2016年9月13日对原告李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶作出的编号为0001的《不动产登记不予受理告知书》；
二、限被告雷州市国土资源局于本判决生效之日起30个工作日内为原告李亚军、邝唐珊、李亚杰、谭结晶办理不动产转移登记。
案件受理费50元，由被告雷州市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本一式五份，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 梁宇妍
人民陪审员 吴惠芬
人民陪审员 蔡金花
二〇一七年十二月八日
书 记 员 谢冠宇
附：相关法律法规
《中华人民共和国物权法》
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《不动产登记暂行条例》
第十七条第一款不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
第三十三条第一款本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。
《不动产登记暂行条例实施细则》
第二十七条因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：
（一）买卖、互换、赠与不动产的；
……
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。