北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第03376号
上诉人（原审被告、反诉原告）北京广德马克超市有限公司西城分公司，营业场所北京市西城区地安门外大街178号。
负责人张莹莹，总经理。
上诉人（原审被告）北京广德马克超市有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区西部地下二层商场C东区C-3号单元。
法定代表人张莹莹，总经理。
上列二上诉人之共同委托代理人邱新，北京市合达律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人余尘，北京市合达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）武斌，男，1970年12月1日出生。
上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第06182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人北京广德马克超市有限公司西城分公司及上诉人北京广德马克超市有限公司之共同委托代理人邱新，被上诉人武斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2012年12月，武斌起诉至原审法院称：2012年7月，我看到“京客隆地安门店”在招商，双方进行洽谈，并于2012年7月18日与北京广德马克超市有限公司西城分公司（以下称广德马克西城分公司）签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金4900元，保证金5000元，约定2012年8月14日开始营业。2012年7月18日，我交付北京广德马克超市有限公司（以下称广德马克公司）租金58800元及保证金5000元，从事销售手机配件。后我进行装修，2012年8月初，广德马克西城分公司也对此进行检查，并予以认可。2012年8月14日未能开业，地安门店试营业时间为2012年9月28日。2012年9月27日，广德马克西城分公司要求与我签订补充协议，我要求必须保证京客隆超市正常营业，方签订该补充协议，广德马克西城分公司同意该条件，承诺京客隆超市于2012年9月28日正常营业，双方后签订补充协议，但至今京客隆超市也没有营业。广德马克西城分公司与我协商变更起租时间，但我认为广德马克公司开业打出的牌子是“京客隆地安门便利店”，与招商时承诺的“京客隆超市”不一致，所以没有签订变更协议。如果是“京客隆地安门店”进货渠道是正规的，而便利店则自已组织货源，信誉低于京客隆店，规模也小。广德马克西城分公司因手续不全，没有办理卫生许可证，我承包摊位从事手机配件销售，因广德马克公司及广德马克西城分公司的原因，责令小吃城停业。我于2012年9月28日开业，自2012年11月后，小吃城停业影响我的生意，一直处于半停业状态。我认为受到了欺骗，我也可能存在重大误解，根据合同法94条，因为京客隆超市没有进驻，而换成京客隆便利店，便利店的规模和信誉无法与超市相匹敌，影响我的生意，没有固定客源，我当时签订合同是奔京客隆超市，但广德马克公司及广德马克西城分公司的行为致使合同目的无法实现。现起诉要求：1、判令解除我与广德马克西城分公司签订的编号为A30、A31的租赁合同。2、判令广德马克公司返还我租赁费58800元、保证金5000元。3、判令广德马克公司赔偿我装修及设备费10580元。4、判令本次诉讼费用由广德马克公司及广德马克西城分公司负担。
广德马克西城分公司、广德马克公司辩称：2012年6月，我们进行招商。2012年7月18日签订合同，合同期限为2012年8月14日至2014年8月13日，月租金4900元，保证金5000元。2012年7月18日，武斌交付广德马克公司租金58800元及保证金5000元。双方签署合同有效，我方无违法情况。我方招商的名字是京客隆地安门店，在补充协议当中明确了京客隆超市。双方对京客隆地安门店理解有差异。普通超市的规模与便利店并无差异，综合超市的规模较大，本案中超市和便利店并无不同。我方商场有京客隆便利店、餐饮、服装等很多，约几千平方米，当时招商时并未承诺是以“京客隆超市地安门店”的名义在招商，而且一切是以合同约定为准，若武斌有异议可以不签合同。且京客隆地安门店与京客隆便利店并无任何的不同。我们双方签订的合同系合法有效的，在合同的履行过程中，我方无任何违约行为；武斌以我方招商时所说的京客隆便利店与京客隆超市的名称、开业时间不符而提起诉讼，是不合法的。武斌想与我方解除合同的真实原因系因经营情况不善，市场状况不是很好，武斌是想要转嫁风险。我方已经取得食品流通许可证，但是否影响小吃城的正常经营需要核实。不同意武斌的诉讼请求。武斌于2012年7月试营业，9月28日正式营业，试营业至正式营业期间未收取租金，2012年9月28日起计收租金。武斌实际经营状况回去核实。武斌的行为影响了我方的营业和招商，造成了损失，请求法庭予以酌情考量。现广德马克西城分公司提出反诉，请求：1、判令解除双方签订的合同；2、武斌返还我方租赁场地；3、不予退还保证金5000元；4、武斌支付我方违约金29400元（相当于六个月租金，每月4900元），诉讼费由武斌承担。
针对广德马克西城分公司的反诉，武斌辩称：同意解除双方签订的租赁合同，合同解除后，若广德马克西城分公司进行相应赔偿，我同意返还租赁场地，不同意不退还保证金，也不同意支付违约金。广德马克西城分公司未就其所主张的我的停业状况充分举证，我只是半歇业状态，但并未关闭商铺。双方签订的租赁合同，双方权利义务不对等，显失公平。
原审法院经审理后认为：武斌与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。武斌起诉称广德马克公司以京客隆超市名义进行招商但实际为便利店，未能正常营业存在欺诈、违约情况。但根据武斌提供的证据显示招商时使用的名称为京客隆地安门店，并未明确为超市，武斌在签订合同时应当知晓合同相对方为广德马克西城分公司，并非京客隆商业集团，且武斌租赁商铺进行经营，应当对租赁场地，经营环境等进行必要的考察，预见到经营过程中可能产生的风险，根据双方补充协议开业时间调整为2012年9月28日，商场已按期开业，故法院认为武斌提供的证据不足以证明广德马克公司及广德马克西城分公司存在欺诈及违约行为，武斌要求赔偿装修及设备费10580元的诉讼请求，不予支持。
对于武斌主张的2012年9月27日签订的补充协议系在广德马克西城分公司强迫下所签订一节，因武斌未向法院提供充分证据予以证明，故对其上述主张不予采信。
武斌要求解除合同，现广德马克西城分公司同意解除合同，故法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故广德马克公司应当退还武斌交纳的剩余的租金，武斌应当将租赁物返还给广德马克西城分公司。武斌未及时返还租赁场地的，应当承担占用期间的使用费，关于使用费的标准，法院参照双方合同约定的租金数额确定。因武斌于2013年7月30日明确表示对未拆除的玻璃柜台交由广德马克西城分公司处理，经核实其余物品确已搬离，故法院认为使用费计算至2013年7月30日为宜。经过计算，扣除使用费后，应当退还武斌租金共计9504.66元。
对于广德马克西城分公司之反诉请求，因武斌没有法定理由起诉要求解除合同，且之后未再正常经营，导致合同终止，故武斌应当承担相应的违约责任，但合同约定六个月的租金作为违约金，明显过高，武斌要求酌减，法院依法酌减违约金为一个月租金。因保证金系为保证合同的履行和为承担相应责任提供担保，在武斌已经承担违约金的情况下，根据现有证据，广德马克西城分公司扣除武斌保证金的事实及法律依据不足，故广德马克西城分公司应当退还武斌保证金5000元。虽与武斌签订租赁合同的系广德马克西城分公司，但根据武斌提交的收据显示，广德马克公司向武斌收取了租金、保证金，故广德马克公司应当对退还租金、保证金的义务与广德马克西城分公司承担连带责任。
解除合同后根据相关规定武斌作为承租人应当依法将租赁物返还广德马克西城分公司，现武斌已经明确表示对剩余物品交由广德马克西城分公司处理，经核实其余物品确已搬离，武斌已不再使用该处，故法院认为场地已返还，剩余物品广德马克西城分公司可自行清理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款之规定，于2013年10月判决：一、解除武斌与北京广德马克超市有限公司西城分公司签订的合同书及补充协议；二、判决生效后七日内，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司退还武斌九千五百零四元六角六分、保证金五千元。三、判决生效后七日内，武斌支付北京广德马克超市有限公司西城分公司违约金四千九百元；四、驳回武斌的其他诉讼请求；五、驳回北京广德马克超市有限公司西城分公司的其他反诉请求。如武斌，北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，广德马克西城分公司及广德马克公司不服，上诉至本院，要求撤销原判第二项，改判不向武斌退还保证金。理由是：武斌未经同意擅自停业达十天，根据合同约定，我方有权终止合同并不退还保证金。武斌亦不同意原判，但未按照法律规定提出上诉。
经审理查明，2012年6月开始，广德马克西城分公司以京客隆地安门店的名义对西城区地安门外大街178号商铺进行招商。2012年7月18日，武斌与广德马克西城分公司签订编号为A30、A31的合同书，广德马克西城分公司将位于北京西城区地安门外大街178号商场一层A区A30A31号商铺租赁给武斌经营手机及维修、配件、电脑耗材、小家电。租赁期限24个月，自2012年8月14日起至2014年8月13日止，月租金4900元，年付租金58800元，保证金5000元。合同约定2012年8月14日为最迟对外营业日（广德马克西城分公司另有通知除外）。合同约定武斌应当在开业前取得政府或其他有关部门规定有关武斌使用或占用经营场所所需的许可或批准并在整个经营期内维持其有效性……。该合同违约部分约定，武斌未经广德马克西城分公司同意擅自停止对外营业达到十天时，广德马克西城分公司有权即时终止合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究造成一切损失的权利。因武斌在合同履行期内由于违约或单方行为而导致合同终止的，武斌除承担按照合同约定的违约责任外，需另向广德马克西城分公司赔付六个月的租金作为违约金。2012年9月17日，武斌与广德马克西城分公司签订补充协议，该协议约定开业时间由原来的2012年8月14日，调整为2012年9月28日正式营业。起租日由原来的2012年8月14日调整为2012年9月28日算起，合同期按以上日期顺延。同时还约定广德马克西城分公司如没有按以上日期开业（2012年9月28日），退还武斌租金，押金，及装修等相关费用。2012年7月18日，武斌向广德马克公司交纳了租金58800元、保证金5000元。2012年7月21日，武斌向广德马克公司交纳电表费280元、电卡费用20元、灭火器费用80元、电费120元。2012年10月9日，武斌向广德马克公司交纳网线费用60元、网费240元。2013年1月10日，武斌向广德马克公司交纳网费80元。2012年8月5日武斌购买货架、柜台进行吊顶、装修等共计花费8200元。2012年8月10日，武斌制作广告牌、安装支付1500元。2012年9月28日前武斌进入租赁场地，商场及京客隆地安门便利店于2012年9月28日开业。在2013年4月24日原审法院庭审中，武斌称其没有完全停业，属于半歇业状态。
2012年11月5日，北京市西城区卫生局出具行政处罚决定书，以2012年10月23日对北京市西城区地安门外大街178号广德马克西城分公司现场检查时发现，广德马克西城分公司未取得餐饮服务许可从事餐饮服务，现场制售土豆粉、刀削面，对其罚款8000元。
2013年7月30日，原审法院对现场情况进行核实，武斌承租的A30商铺现有部分玻璃柜台未拆除，无武斌其余物品，武斌表示柜台对其已经没有使用价值，全部交由广德马克西城分公司处理。
原审法院审理中，就京客隆在京经营模式等问题向京客隆商业集团进行调查，该集团表示京客隆在北京有三种经营模式，分别为大卖场、综合超市和便利店，便利店分为加盟和直营两种，便利店挂牌为京客隆某某便利店。广德马克西城分公司与该公司签订了《特许加盟合同》，期限自2012年9月28日至2015年9月27日，面积305平方米。加盟协议只约束加盟区域内场所，便利店加盟是自主经营，出租协议区域外部分是由加盟人自己签合同。广德马克西城分公司可以使用京客隆标志，但应当注明京客隆某某便利店或某某加盟店。
另查，西城区地安门外大街178号产权人为北京万方有限公司。北京万方有限公司委托北京万方后海前企业经营管理有限公司负责该处物业的经营管理。2012年5月30日北京万方后海前企业经营管理有限公司与北京广德腾建商业管理顾问有限公司签订租赁协议书，协议约定北京万方后海前企业经营管理有限公司将北京市西城区地安门外大街178号的一层、二层、地下一层的一部分租赁北京广德腾建商业管理顾问有限公司使用。原审法院审理中广德马克公司表示北京广德腾建商业管理顾问有限公司将该处房屋转由其经营、使用。
上述事实，有双方当事人陈述、合同书、补充协议、收据、谈话笔录、勘验笔录、照片等证据在案佐证。
本院认为，武斌与广德马克西城分公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。由于武斌提供的证据显示系京客隆地安门店招商，广告中并未明确为京客隆超市招商，而且武斌签订合同时亦明知合同相对方为广德马克西城分公司。武斌以广德马克西城分公司存在欺诈及合同目的不能实现为由，要求解除租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，原审法院判令武斌给付广德马克西城分公司违约金并酌情确定违约金的数额是正确的。本案中，双方当事人均要求解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，广德马克西城分公司及实际收取租赁费等相关费用的广德马克公司应退还武斌交纳的保证金及未用尽租金。另据查明的事实表明，2012年11月，因违反餐饮经营管理规定，北京市西城区卫生局对广德马克西城分公司进行了行政处罚。由于相关行政机关的处罚会在一定程度上对其他承租商户的经营产生影响，因此马克公司及广德马克西城分公司以武斌擅自停业为由，不同意退还保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费1659.5元，由武斌负担1209.5元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司、北京广德马克超市有限公司负担450元（于本判决生效后7日内交纳），反诉案件受理费660元，由武斌负担110元（于本判决生效后7日内交纳），由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担550元（已交纳）；二审案件受理费162.5元，由北京广德马克超市有限公司西城分公司负担81.25元（已交纳），由北京广德马克超市有限公司负担81.25元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一四年五月二十日
书 记 员 刘梦辰