广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初14928号原告：骆鹏辉，男，汉族，1979年11月10日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：钟泉先，广东辰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姣，广东辰科律师事务所实习律师。被告：胡松臻，男，汉族，1966年3月21日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，被告：李建飞，女，汉族，1966年3月18日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，原告骆鹏辉诉被告胡松臻、李建飞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟泉先、陈姣，被告胡松臻、李建飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告胡松臻于2004年10月24日签订的《协议书》；2.被告返还原告支付的房屋转让款270124元、办理房产证的税费4000元并支付占用资金期间的利息；3.被告赔偿原告房屋装修损失15万元及其利息；4.被告赔偿原告房屋转让差价损失187万元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：两被告均为龙岗区教育系统的教师，被告李建飞系被告胡松臻的配偶。2004年被告胡松臻已符合深圳市微利安居房申请条件。2004年6月18日两被告与深圳市龙岗区住宅局签订《深圳市安居房买卖合同》，约定由两被告购买深圳市龙岗区住宅局所有的位于深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑的房屋，建筑面积为104.51平方米，核定的全成本微利房价为200124元。2004年10月，原告经他人介绍认识被告胡松臻，被告胡松臻称其拟转让已分得的一套黄阁翠苑微利安居房，被告胡松臻已支付了安居房的首期款6万元，并向原告出具《房号通知单》（房号通知单注明被告胡松臻是涉案房屋的唯一产权人），原告便于2004年10月24日与被告胡松臻签订《协议书》，约定被告胡松臻将所分得的黄阁翠苑安居房转让给原告，转让价为270124元。同时约定，2004年10月24日原告先支付被告胡松臻7万元，在签订协议时，原告支付被告胡松臻6万元房款，在办理本房银行付款手续时，由原告提供银行账号给被告胡松臻，首期及月供由原告承担；接到住宅局通知办理该房房产证后，被告胡松臻应在半年内办理好房产证，所需费用如果超过1万元，被告胡松臻承担费用的三分之一，原告承担费用的三分之二，所需费用不超过1万元，则被告胡松臻与原告各自承担费用的50%，如超过2万元，被告胡松臻只承担10%；被告胡松臻应积极协助原告办理房产证过户手续，过户手续费用由原告承担。协议签订后，原告于签订协议的当天上午和下午分别向被告胡松臻支付了7万元和6万元。2004年12月28日，龙岗区住宅局通知被告胡松臻支付剩余房款140124元，原告按被告胡松臻的通知于当天在深圳市商业银行（现改为平安银行）取现将被告胡松臻应支付的剩余房款140124元存入深圳市龙岗区财政局综合财务科收款账户。龙岗区住宅局将涉案房屋交付被告胡松臻之后，被告胡松臻就将涉案房屋（毛坯房）交给原告使用，收楼后原告对涉案房屋进行了全面装修并以原告的名义办理了水、电、煤气、电话等开户手续，原告已从2005年起在涉案房屋居住至今，在此期间，涉案房屋的所有费用均由原告交纳，而且涉案房屋办理绿本房产证和红本房产证的办证费用2200元和1800元原告均已支付给了被告胡松臻，但被告胡松臻在涉案房屋办出红本房产证后拒绝履行协议书的约定，拒绝协助原告将涉案房屋过户。而且，原告起诉后得知，涉案房产已于2017年6月23日转让给案外人陈善君，造成原告与被告胡松臻签订的协议书已经根本履行不能，故变更诉讼请求，请求支持原告的诉请。被告胡松臻辩称：1.协议书是真实的，是答辩人胡松臻签订的。原告起诉状所陈述的事实也基本属实。但协议书是在答辩人妻子即被告李建飞不知情的情况下私下签订的，当时答辩人知道涉案房产是两被告的夫妻共同财产，但答辩人以为是自己单位的福利房，答辩人有权单独处分房屋。因为当时答辩人所在单位不少同事单身离婚都分到了房屋，所以答辩人以为李建飞在她自己的单位也会分到房屋，就算没有房屋也应该有她自己的房补。在这种情况下，答辩人以为涉案房产是答辩人一个人的，没想到在法律上是夫妻共同财产，也是共同的福利，所以李建飞就没有房补。而且当时答辩人的弟弟急需用钱，所以答辩人就把房屋卖给了原告，资助答辩人的弟弟开店。原告明知涉案房产是答辩人与李建飞的夫妻共同财产，但原告没有让答辩人告诉李建飞，答辩人认为协议是无效的。因为原告没有资格过户，合同无法履行，答辩人愿意退还原告所支付的房款27万元，并愿意按银行最高利息支付给原告，办理房产证税费的4000元答辩人也愿意退还。如果装修费用15万元是真实的，请原告出示票据。但原告已在涉案房屋居住13年，应当计算房租给答辩人。房屋转让差价答辩人不同意，因为涉案房屋法律意义上还是夫妻共同财产，原告只能主张返还其资金。被告李建飞辩称：答辩人李建飞与原告素不相识，从未见面，也未签过房屋买卖协议。如果知道涉案房屋出售，答辩人也不会同意，也不会签字。被告胡松臻与原告私下签订的协议，答辩人不清楚，答辩人后来才知道涉案房屋的存在，希望法庭能维护答辩人的权益。本院经审理查明：两被告系夫妻关系，于1988年登记结婚。原告及两被告系不同学校的教师。2004年6月18日，被告胡松臻、李建飞与深圳市龙岗区住宅局签订《深圳市安居房买卖合同》，约定被告购买深圳市龙岗区住宅局所有的深圳市龙岗区中心城黄阁翠苑房屋（建筑面积为104.51平方米），该住房是全成本微利房价安居房，核定全成本微利房房价为200124元；买方经市住宅管理部门审核，按全成本微利房价或社会微利房价购买上述住房，付清房款并按有关规定缴交税费后，取得住房全部产权。庭审时被告胡松臻陈述该合同中“李建飞”的名字是其代签的。2004年10月24日，原告骆鹏辉（乙方）与被告胡松臻（甲方）签订《协议书》，约定甲方自愿把所分微利房（龙岗中心城黄阁翠苑小区房屋）卖给乙方，价格为住宅局核定金额加上7万元，2004年10月24日乙方先支付甲方7万元，签订协议时，乙方支付甲方6万元；在办理本房银行付款手续时，由乙方提供银行帐号给甲方，首期及月供款由乙方承担；接到住宅局通知办理房产证后，甲方应在半年内办理好房产证，所需费用如果超过1万元，则甲方承担费用的三分之一，乙方承担费用的三分之二，所需费用不超过1万元，则甲乙双方各自承担费用的50%，如超过2万元，甲方只承担10%；甲方应积极协助乙方办理房产证过户手续，过户手续费用由乙方承担；协议签订后，在没有得到乙方书面同意时，甲方不得私自更改分房，不得卖给除乙方外的其他人或做出其他损害乙方利益的事情；如出现此类情况，甲方除退还乙方支付的所有费用外，甲方还需赔偿乙方3万元。2004年10月24日上午、下午，被告胡松臻分别出具两份收条，确认收到原告交来的涉案房屋款项7万元、6万元。2004年12月28日，原告代被告胡松臻向深圳市龙岗区住宅局交纳涉案购房款140124元。被告胡松臻亦将相关缴款单据交付给了原告。后深圳市龙岗区住宅局将涉案房屋以毛坯状态交付给了被告，被告亦将该房以毛坯状态交付给了原告。2005年5月1日，原告委托深圳市名雕家居设计装饰工程有限公司对涉案房屋进行装饰装修，双方签订了装饰装修工程施工合同，约定合同价款为52839元。工程竣工后，双方于2005年8月30日对装修工程造价进行了结算，确认工程总造价为68842元，前期已收工程款64500元，现收工程款4342元。但原告提供的深圳市名雕家居设计装饰工程有限公司出具的收款收据的总金额为58842元。2014年12月3日，原告分两次共计向被告银行转款4000元，附言办房产证费用。2017年5月3日，涉案房屋进行安居房换证，两被告取得了涉案房产的完全产权，权属证书登记的权利人为胡松臻50％、李建飞50％，建筑面积为104.51平方米。2017年6月12日，两被告与案外人陈善君签订深圳二手房买卖合同，约定将涉案房屋以360万元（不含税费）的价格出售给案外人陈善君。2017年6月23日涉案房屋办理了过户登记手续，涉案房屋现登记在陈善君名下。庭审时双方确认涉案房屋仍由原告在实际占有使用。庭审时被告胡松臻陈述：将涉案房屋转让给原告时，其未告知被告李建飞，因为其认为自己有单独的处分权；办理不动产证书后，原告告知其不具备购房资格，让被告将涉案房屋出售，所以被告就将涉案房产转卖给了他人。原告陈述：原告一开始不清楚涉案房屋系两被告共有，直到交完所有款项被告胡松臻将《深圳市安居房买卖合同》给原告看时，原告才知晓涉案房屋是两被告共有，后原告联系被告李建飞，被告李建飞说其知情；原告并未让被告将涉案房屋出售，此前原告不具备购房资格，但现已具备购房资格，原告估算涉案房屋的价格约370万元至380万元左右，原告按一半金额主张差价损失。被告李建飞陈述：其此前根本不知道其名下有涉案房屋，直到其看到房补发放信息表，才发现其名下有涉案房屋，时间大概是在三、四年前左右。本院认为：在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。胡松臻认为其擅自出卖夫妻共有的涉案房产，其与骆鹏辉签订的协议书无效，理由不成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。经查，涉案房产系全成本微利房，分配对象为机关事业单位工作人员，不属于为保证住房困难群体基本住房需求的保障性住房性质，其分配对象在签订合同满5年后经深圳市住房和建设局同意即可申请办理取得全部产权房产证。本案中，原告骆鹏辉与被告胡松臻在协议书中的约定也是在卖方取得该房屋全部产权证后买卖双方再办理过户手续。本院认为，上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的损害社会公共利益的情形。涉案协议书是原告骆鹏辉与被告胡松臻的真实意思表示，合法有效。被告李建飞主张其对原告骆鹏辉与被告胡松臻签订协议书不知情，其在三、四年前才知晓涉案房产的存在。该陈述明显不符合常理，且即便其所述真实，其在知晓后也没有向居住在涉案房屋内的原告主张任何权利。现因被告已将涉案房产出售给案外人并办理了不动产变更登记手续，原、被告之间的协议书已事实上无法履行。原告请求解除双方之间的协议书，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案协议书解除后，原告应将涉案房屋返还给被告，并支付房屋占有使用的费用，费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算；被告亦应当将收取的价款返还给原告，并支付贷款利息。庭审时被告主张原告应向其支付租金或占用费，尽管被告对此未提起反诉，但为避免诉累，本院将原告应支付的房屋占有使用费用与被告应支付的房屋转让差价损失予以抵扣。双方未提供证据证明涉案房屋交付给原告的具体时间，但原告于2005年5月1日对涉案房屋进行装饰装修，故应从该日开始计算房屋占有使用的费用，计算至2018年6月30日，房屋占有使用的费用共计为223233.36元（6×104.51×8+10×104.51×12+13×104.51×12+13×104.51×12+16×104.51×12+15×104.51×12+16×104.51×12+14×104.51×12×6.5）（黄阁翠苑房屋，2005年政府租赁指导标准为6元/平方米/月，2006年政府租赁指导标准为10元/平方米/月，2007年政府租赁指导标准为13元/平方米/月，2008年政府租赁指导标准为13元/平方米/月，2009年政府租赁指导标准为16元/平方米/月，2010年政府租赁指导标准为15元/平方米/月，2011年政府租赁指导标准为16元/平方米/月，2012年至2017年每年的政府租赁指导租金标准为14元/平方米/月）。原告至2004年12月28日已向被告支付了购房款270124元，该款项应由被告返还给原告，被告并应支付该款项自2004年12月29日起的按银行同期同类贷款利率标准计算的利息。原告又于2014年12月3日向被告支付办证费4000元，该款项亦应由被告返还给原告，被告并应支付该款项自2014年12月4日起的按银行同期同类贷款利率标准计算的利息。对于原告主张的装修费损失。本院认为，原告因自住需要对涉案房屋进行装修，装修工程总造价为68842元，原告居住使用涉案房屋十多年，已享受该装修价值，而且，被告于2017年向案外人转让涉案房产时，转让价格已包含涉案房产的剩余装修价值，故原告主张装修费损失15万元，理由不充分，本院不予支持。对于原告主张的房屋转让差价损失。本院认为，被告以360万元的价格出售给案外人，与原告购买涉案房产的差价为3325876元（3600000-270124-4000）。因涉案合同被解除，完全是被告违约拒不履行房屋过户义务、未经与原告协商一致即擅自将涉案房屋转卖给他人所致，原告没有违约行为，故被告应赔偿原告全部房屋转让差价损失3325876元。与原告应支付的房屋占有使用费用相抵后，被告尚应赔偿原告房屋转让差价损失3102642.64元（3325876-223233.36）。但原告主张的房屋转让差价损失金额为187万元，故本院确认被告应向原告赔偿房屋转让差价损失187万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告骆鹏辉与被告胡松臻于2004年10月24日签订的《协议书》；二、被告骆鹏辉、胡松臻于本判决生效之日七日内退还原告购房款270124元及其利息（自2004年12月29日起按银行同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；三、被告骆鹏辉、胡松臻于本判决生效之日七日内退还原告办证费4000元及其利息（自2014年12月4日起按银行同期同类贷款利率标准计算至付清款之日止）；四、被告骆鹏辉、胡松臻于本判决生效之日七日内赔偿原告房屋转让差价损失187万元；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5352元（原告已预交），由原告骆鹏辉承担802元，被告胡松臻、李建飞承担4550元。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  游猛平人民陪审员  林耿星二〇一八年七月十二日书 记 员  彭慧婷