湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴民一终字第449号
上诉人（原审被告）郴州郴建集团安居物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市人民西路29号。
法定代表人蒋晓平，该公司经理。
委托代理人李龙玉，湖南福城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李辉，男。
委托代理人王武忠，永兴县阳光法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）谭萍，男。
被上诉人（原审被告）永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区综合治理办公室，住所地湖南省永兴县便江镇惠民路*号。
法定代表人何立军，该办公室主任。
委托代理人李浪兵，永兴县维群法律服务所法律工作者。
上诉人郴州郴建集团安居物业服务有限公司（以下简称安居物业公司）因与被上诉人李辉、谭萍、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区综合治理办公室（以下简称永兴县沉治办）物权保护纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2013）永民初字第2069号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年8月7日公开开庭审理了本案。上诉人安居物业公司的委托代理人李龙玉，被上诉人李辉的委托代理人王武忠，被上诉人谭萍，被上诉人永兴县沉治办的委托代理人李浪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：李辉于2011年12月23日在永兴县沙子江国有重点煤矿采煤沉陷区分得一套住房，位置为安置区B区26栋2单元3层304号房。李辉交纳了房屋装修保证金以及超面积的购房款，交纳了供水、供电的开户费。谭萍转让得到了李辉楼上404号丁宗良的安置房，并于2012年6月12日以丁宗良的名义与永兴县沉治办签订了《搬迁安置协议书》。谭萍的房屋总面积为105.74平方米，超过了享受安置面积60平方米，谭萍按规定交清了超面积的房款66024元，并按规定交纳了水电开户费、装修保证金，对《业主入住验房表》以丁宗良之名进行了签名确认。谭萍因经济困难，未对房屋进行装修，亦未申请安居物业公司开通水电，房屋一直闲置。李辉于2013年申请了安居物业公司开通了自己房屋的水电，并于同年7月1日开始对自己的房屋进行装修，同年8月24日，楼上谭萍的房屋因水龙头未关，水流满房内，并渗漏到李辉正在装修的房内，导致李辉的房屋装修家具以及粉刷材料被水浸泡，无法使用。审理过程中，李辉申请对其房屋的损失进行司法鉴定，湖南省永兴县人民法院依法委托郴州宏信资产评估事务所对李辉的房屋装修损失进行评估，评估结果是：经评估，截止评估基准日2014年2月21日，李辉的房屋装修损失为27300元。业主的水费由安居物业公司收取，每月与永兴县沉治办结算。供水的管理方是安居物业公司。安居物业公司所管理的小区的初次用水制度是业主如需初次用水，必须申请安居物业公司用特殊的工具把供水的总开关打开，业主才能得到初次供水。安居物业公司一般不会在业主未申请初次用水的情况下，主动打开供水的总开关。如主动给业主初次供水，一般要通知业主，经业主的同意。业主无特殊的工具无法打开总开关。因赔偿问题未达成一致，李辉向法院起诉，请求判令：一、谭萍、安居物业公司、永兴县沉治办对李辉安置房内受损的三个窗户、三条门、三个窗帘盒、房屋吊顶石膏线、墙壁粉刷材料、厨房灯一盏以及制作的三个挂衣柜、二张床、四个床头柜进行重作、更换并恢复原状，或赔偿李辉所诉财产的直接损失费27300元、财产损害评估费5700元，合计33000元；二、谭萍、安居物业公司、永兴县沉治办赔偿李辉延期租住房屋损失费1440元、照相费1200元；三、本案诉讼费由谭萍、安居物业公司、永兴县沉治办承担。
原审法院认为，本案争议的焦点是李辉装修房屋受到的损失应由谁承担责任。李辉装修房屋的损失是因谭萍家的水龙头漏水造成，而谭萍家的房屋一直闲置，谭萍并未向安居物业公司申请初次用水，在验收住房时，亦无法检查家里的水龙头是否漏水，只有初次申请用水后才能检查水龙头的漏水情况。安居物业公司在未得到业主谭萍的同意，谭萍亦未申请初次用水的情况下，更没有通知谭萍，在无法确认供水安全的条件下，打开了供水的总开关，造成谭萍家的水龙头漏水，使李辉房屋受到损失，安居物业公司未尽到注意通知的义务，应承担主要的责任。谭萍收房之后，其房屋的管理权归谭萍，因房屋长时间闲置，未尽到必要的管理义务，致使漏水达9000余吨未发觉，亦有一定的责任。永兴县沉治办已把小区供水的管理权委托给了安居物业公司，故其对李辉的损失不承担责任。根据安居物业公司、谭萍的过错责任，结合本案的实际情况，确定安居物业公司承担李辉的损失90%的责任，谭萍承担10%的责任，即安居物业公司应赔偿李辉损失29700元（房屋评估损失27300元、评估费5700元，合计33000元×90%），谭萍赔偿李辉损失3300元（33000元×10%）。关于谭萍在答辩中要求安居物业公司赔偿损失的问题，因未提起反诉，且其不符合反诉的条件，谭萍的损失不是本案审理的范围，其可以与安居物业公司协商处理，亦可以另行起诉主张自己的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告郴州郴建集团安居物业服务有限公司赔偿原告李辉的房屋装修损失29700元，被告谭萍赔偿原告李辉的房屋装修损失3300元，限本判决生效后十日内支付清；二、驳回原告李辉的其他诉讼请求。案件受理费700元，由被告郴州郴建集团安居物业服务有限公司负担630元，被告谭萍负担70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人安居物业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决并改判安居物业公司不承担责任。理由：原审判决认定事实不清，责任划分不当，适用法律错误。1、本案系邻里之间的物权保护纠纷。李辉的损失已查明是谭萍住房卫生间的水龙头未关闭，且卫生间的下水道被一个装水泥的塑料编织袋堵住造成的，该行为与安居物业公司、永兴县沉治办、李辉无关。谭萍的房屋已交付使用，并在2013年1月15日前已开通用水，故是其自身使用不当而非管理不当造成本案损失。对因谭萍房屋漏水致使楼下住户李辉受损，应由谭萍承担赔偿责任。2、安居物业公司与永兴县沉治办签订的《前期物业管理服务合同》约定因房屋建造质量、设备或安装达不到使用要求，造成重大事故的，由永兴县沉治办承担责任并作善后处理。自来水管理在安居物业公司与永兴县沉治办签订的《前期物业服务合同》之外，根据《关于永兴县沙子江安置小区物业管理工作会议纪要》，管理水的人员由永兴县沉治办指定，永兴县沉治办制定工资标准并发放工资，故应由永兴县沉治办承担管理方责任。3、谭萍已经验房并办理相关入户手续，房屋钥匙已交给谭萍，则屋内设施设备应由谭萍自行管理。原审判决安居物业公司承担90%的责任缺乏证据支持，将安居物业公司的管理责任无限扩大到业主的房屋内部。4、本案是侵权法律关系，原审判决安居物业公司承担责任属于适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人李辉答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人谭萍答辩称：李辉要求谭萍赔偿损失与事实不符，谭萍才是本案真正的受害者。谭萍虽已验收房屋，但是安居物业公司已收取物业费，对房屋负有管理责任。水电开户不等同水电开通，放置水表的铁柜及水表上安装的锥形开关钥匙均由安居物业公司保管。本案漏水事故是由于李辉在装修时对顶板进行了人为破坏，加之安居物业公司对水的管理不到位造成的，故应由李辉、安居物业公司承担事故责任，谭辉在本案中不应承担责任。请求二审法院查明本次漏水事故的原因，落实事故责任，依法公正判决。
被上诉人永兴县沉治办答辩称：原审判决永兴县沉治办不承担赔偿责任正确。永兴县沉治办是本案项目的建设主体，已将建设好的房屋及公用设施、附属建筑物等的日常维修养护和管理交给安居物业公司行使，安居物业公司是该项目的管理及服务主体。根据永兴县沉治办与安居物业公司签订的《永兴县沙子江小区前期物业管理服务合同》的约定，承担物业管理的是安居物业公司，不是永兴县沉治办。根据《物业管理条例》的相关规定，永兴县沉治办在本案中不应承担责任。本案各业主的房屋建造质量没有问题，房屋质量也不是事故发生的原因。另外，供水方是永兴县自来水公司，不是永兴县沉治办，永兴县沉治办与永兴县自来水公司是委托代理收费的关系，永兴县沉治办收取水费后都全部上交永兴县自来水公司。且供水方不具有侵权行为，与李辉的损失没有因果关系。综上，永兴县沉治办作为产权人、使用人的代表，已将物业管理承包给安居物业公司，由安居物业公司行使屋外设施管理职权，屋内由产权人自己承担管理职责。永兴县沉治办既非侵权人，也非物业管理人，而是代表和维护产权人的合法权益。综上，请求二审法院判决永兴县沉治办在本案中不承担民事责任。
被上诉人永兴县沉治办为证明其答辩主张，向本院提交以下证据：1、永兴县沉治办与安居物业公司于2010年8月26日签订的《永兴县沙子江住宅小区前期物业管理服务合同》，拟证明永兴县沉治办在2010年8月26日将小区前期物业承包给上诉人；2、付款凭证，拟证明永兴县沉治办于2013年4月16日付给安居物业公司100000元物业管理费，永兴县沉治办与安居物业公司之间仍存在物业管理服务关系。
上诉人安居物业公司质证认为：对证据1的真实性、证明方向无异议，但是永兴县沙子江小区属于一级供水供电，所以《永兴县沙子江住宅小区前期物业管理服务合同》没有涉及供水供电管理的内容；对证据2的真实性、证明方向无异议。
被上诉人李辉质证认为：对证据1、2的真实性、证明方向无异议。
被上诉人谭萍质证认为：对证据1、2的真实性、证明方向无异议。
根据双方当事人的举证、质证情况，本院认证如下：双方当事人对证据1、2的真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。
本院二审查明：2010年8月26日，永兴县沉治办（甲方）与安居物业公司（乙方）签订《永兴县沙子江住宅小区前期物业管理服务合同》，由安居物业公司对永兴县沙子江安置小区实行物业管理，并协助永兴县沉治办监督对已接收物业（房屋、共有设施设备、附属建筑物、绿化、建筑品）的日常维修、养护和管理。2012年4月17日，永兴县沉治办负责人何立军主持召开永兴县沙子江小区物业管理工作会议，会议明确小区已入住业主使用的自来水由永兴县沉治办委托安居物业公司派专人收取，收费票据由永兴县沉治办提供，每日收取自来水费直接存入永兴县沉治办财务部提供的专用账户，收取水费人员工资保底为1200元，年终根据水费收缴效益情况适当给予提成奖励。事发时，永兴县沙子江住宅小区的物业管理服务仍由安居物业公司负责。谭萍所有的404号房屋与隔壁403房屋的水表及水表开关锁在同一铁箱中，铁箱钥匙由安居物业公司持有。小区业主开通初次用水需向安居物业公司申请，经安居物业公司的工作人员打开铁箱并将水表的锥形开关用扳手拧开才能通水。其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、供水管理方是安居物业公司还是永兴县沉治办，永兴县沉治办在本案中是否应承担责任；二、安居物业公司在本案中是否应承担责任。
关于争议焦点一。安居物业公司上诉称永兴县沉治办委托安居物业公司派专人收取水费，水费收取人员的工资标准制定及发放也由永兴县沉治办负责，故应由永兴县沉治办承担供水管理责任。永兴县沉治办是永兴县沙子江住宅小区的建设单位，已于2010年8月26日将该小区的前期物业管理委托给安居物业公司，由安居物业公司负责对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，其中就应包括对水表、开关及配套铁盒等设施的管理。根据庭审查明的事实，小区业主开通用水需向安居物业公司申请，再由其工作人员打开铁盒拧开水表开关才能通水，故供水管理的职责应属安居物业公司，安居物业公司以永兴县沉治办委托其派专人收取水费等主张永兴县沉治办是供水管理方的上诉理由不成立，本院不予支持。李辉所受损失是因楼上谭萍的房屋水龙头未关且供水分开关被打开导致水溢满房间并渗透至李辉正在装修的房屋内造成的，与房屋建造质量、设备及安装无关，故永兴县沉治办在本案中不存在过错，不应承担责任。
关于争议焦点二。安居物业公司负责永兴县沙子江住宅小区的物业管理，对小区业主开通用水承担管理职责。谭萍虽已验房并接收房屋钥匙，但并未对房屋进行装修且实际入住，房屋水电亦未申请开通。因安居物业公司管理疏漏，致使谭萍的房屋水表开关在谭萍不知情的情形下被打开，导致屋内未关闭的水龙头流水并溢至楼下李辉的房屋造成本案损失，对此安居物业公司存在过错，原审判决根据其过错程度，酌定安居物业公司承担90%的主要责任并无不当，本院予以维持。安居物业公司上诉称原审判决将安居物业公司的管理责任无限扩大到业主的房屋内部，安居物业公司在本案不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持，
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。上诉人安居物业公司的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费543元，由上诉人郴州郴建集团安居物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一四年十二月五日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。