上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初440号
原告钱某某，男，1948年2月12日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告尤慧华，男，1978年10月4日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告金伟，男，1978年2月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托代理人王静，女，1979年5月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原告钱某某诉被告尤慧华、被告金伟案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因无法用其他方式直接向被告尤慧华送达有关诉讼文书，故向被告尤慧华公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2016年7月25日公开开庭进行审理，原告钱某某及其委托代理人李庆春、被告金伟委托代理人王静到庭参加诉讼。被告尤慧华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告钱某某诉称，2001年7月24日，原告与上海东兴置业(集团)有限公司(下简称“东兴公司”)签订房屋预售合同，约定以每平方米单价人民币1,734元，总价195,699.24元购得涉案房屋，并约定支付现金92折优惠。2002年12月24日，原告支付购房款180,186.88元。原告自2001年装修并入住至今，但东兴公司却一直未能办理房屋大产证，导致原告所购房屋小产证无法办理。后经相关部门协调，原告所购房屋可以办理产权证，经查却发现原告所购房屋被告尤慧华于2003年6月4日作为预购房屋权利人进行了登记，并因该登记原因，2011年6月7日被法院预查封，从而导致原告无法办理房地产权证。为此原告提出异议，法院作出裁定驳回原告的异议。据此，原告诉于本院，要求：1、判令解除对上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封，对该房屋停止执行；2、判令上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告所有，两被告协助原告办理房地产权证。在审理中，原告明确诉请：停止对上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。被告尤慧华未作答辩。被告金伟辩称，不同意原告的诉请。涉案房屋原告称是2001年购买的，而涉案房屋2003年预告登记在被告尤慧华名下，原告为何不在2003年提起诉讼。由于被告尤慧华未按生效法律文书归还被告金伟借款，被告金伟申请强制执行后才查封涉案房屋，被告金伟也是受害者。经开庭审理查明，本院于2008年11月14日立案受理金伟诉尤慧华民间借贷纠纷一案，并于2009年5月15日作出(2008)青民一(民)初字第3221号民事判决书，判决书判决：一、尤慧华应于本判决生效之日起十日内归还金伟借款20万元；二、尤慧华应于本判决生效之日起十日内偿付金伟逾期付款利息损失(以本金20万元，按中国人民银行同期贷款利率，自2006年11月16日起计算至本判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,600元，由尤慧华负担。2011年5月11日，金伟依据该生效法律文书向本院申请执行，本院以(2011)青执字第1867号立案执行，在该案执行期间，本院于2011年6月7日起查封了预告登记人为尤慧华的坐落于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋。另查明，原告与案外人东兴公司于2001年7月24日签订《上海市内销商品房预售合同》，合同载明原告向案外人东兴公司购买青浦区沪青平公路华骥苑(即现沪青平公路4607弄)9幢2层01室房屋，建筑面积为112.86平方米，每平方米建筑面积单价1,734元，总房价款为195,699.24元。签订合同前一天原告支付房屋维修基金2,708.60元，原告于2002年12月24日支付房屋配套设施费27,672.75元及房款152,514.13元。上海掌心物业管理有限公司华骥苑管理处于2015年12月18日出具的证明称“华一区9-201钱某某，物业费从开始住到2015年12月已交清”。青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋预告登记状况信息，载明“预购房屋权利人尤慧华、登记证明号(文件)青XXXXXXXXXXXX、受理日期2003-6-4”。原告及被告金伟均确认涉案房屋由被告尤慧华进行了预告登记，原告对涉案房屋仅签订预售合同，未在房地产交易中心进行预告登记。又查明，本院于2015年12月25日就案外人钱某某提出的查封异议作出(2015)青执异字第163号执行裁定书,列明案外人为钱某某,申请执行人为金伟、被执行人为尤慧华，并认定案外人与东兴公司虽签订了内销商品房预售合同，案外人也履行了付款义务，但因涉案房屋目前仍属预告登记，且预告登记的预购房屋所有人为被执行人，执行中本院查封上述争议房地产，于法无悖，故驳回了案外人钱某某的执行异议。案外人钱某某不服执行裁定致讼。以上查明的事实，由原告与被告金伟的陈述、上海市内销商品房预售合同、发票、收据、上海市房地产登记簿、(2008)青民一(民)初字第3221号民事判决书、(2015)青执异字第163号执行裁定书等证据予以证实，并经庭审质证、出证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，其与案外人东兴公司签订合同后即付清房款，一周后取得房屋并入住使用至今。刚开始案外人开某的该小区房屋无法办理产证，后来接到通知可以办理产证时，发现涉案房屋的预购房屋权利登记在被告尤慧华名下，之后又发现涉案房屋被查封，为此提出了执行异议。根据庭审查明的事实，本院认为，本案系案外人执行异议之诉，是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者,在执行程序终结前,向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。原告与案外人东兴公司签订的《上海市内销商品房预售合同》系双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应按约履行各自义务。原告已按约支付了全部购房款，案外人东兴公司已向原告交付了房屋，虽涉案房屋的预购房屋权利登记在被告尤慧华名下，但被告尤慧华未能提供证据证明其与案外人东兴公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系，且原告和案外人东兴公司之间的房屋买卖交易行为发生在两被告存在借款关系及借款诉讼之前，因此，原告对涉案房屋具有实体上的权利。原告诉求停止对涉案房屋的查封的强制执行措施，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋。本案受理费人民币80元，由被告尤慧华、被告金伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 高金登
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 许丽英
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 黄 鑫
附：相关法律条文
附:相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。
对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。
四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记