吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2306号
上诉人（原审原告）：李秋红，住长春市南关区**栋*单元****室。
委托代理人：杜卓理，北京市浩东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春嘉盛房地产开发有限公司，住所地长春净月高新技术产业开发区天泽大路1788号。
法定代表人：马力，系该公司董事。
委托代理人：葛再影，公司法务。
委托代理人：董方，吉林华盟律师事务所律师。
原审第三人：吉林省美城园林工程有限责任公司，住所地长春市二道区公平路120号。
法定代表人：史可佳，系该公司董事长。
委托代理人：贾宇婷，公司职员。
上诉人李秋红因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0194民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
李秋红原审诉称：2012年7月25日，被告与美城园林签订《净月上城嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款》，约定由美城园林负责被告开发的净月上城小区的园林景观建设，双方结算的工程款为8694881元。美城园林与原告约定，由原告为净月上城小区的园林景观供应苗木，原告于2016年9月13日完成了苗木栽植工程并验收合格。因被告未支付美城园林工程款，其与美城园林协商以房抵顶工程款，对美城园林拖欠原告等人的工程款，一律以“购买商品房”的方式交易，即由美城园林做出《以房抵工程款审批单》，按债权人的债权与房屋价格的差价，由债权人补差，并进一步明确和补交了定金及差价。后原告购买了该小区A2期26栋3单元905室房屋，确定了原、被告的房屋买卖合同关系。因被告见房价上涨，其拒绝履行合同义务，未交付房屋，已构成违约。现原告诉至我院，请求判令：1.被告向原告交付位于长春净月高新技术产业开发区净月上城小区A2期26栋3单元905室的房屋，并承担从2018年1月1日起至房屋实际交付之日止的违约金。2.诉讼费用由被告承担。
嘉盛地产原审辩称：1.双方未签订《商品房买卖合同》、不存在商品房买卖合同关系，我方无需向原告交付房屋；2.嘉盛地产不存在任何违约行为，无需支付违约金。
美城园林原审述称：截止到2016年3月21日，被告欠我公司工程款3694881元，我方给被告提供了建筑业统一发票，被告决定用房屋抵顶上述工程款。因我方欠材料商（即原告李秋红等人）的钱，我与原、被告协商好，我通知原告去选房，后原告选定了诉争房屋，房款总价为560036元，我抵顶原告50万元，后被告通知原告去补交了房屋差价款并得到了收据。后来的事情我不知情。我方与被告一直以“以房抵账”的形式结算，从未付过现金。
原审法院审理查明：2012年7月25日，嘉盛地产与美城园林签订了《净月上城嘉盛净月示范区景观工程施工合同协议书及合同条款》，约定由美城园林负责嘉盛地产净月上城小区的园林景观建设，双方结算工程款为8694881元。后因嘉盛地产未给付美城园林工程款，其与美城园林协商以房抵顶工程款。协商后，美城园林通知其树苗供应商暨原告李秋红选房，李秋红选定净月上城A2期26栋3单元905室，并于2017年3月19日向嘉盛地产支付了定金20000元和差价款40036元，嘉盛地产为李秋红开具了收款收据，并注明：收到李秋红定金20000元、房款40036元，备注建筑面积91.23平方米，单价6138.73元/平方米，合同总价560036元，付款方式为一次性。
李秋红提供的《工程款抵房款审批单》记载：项目名称：净月*上城，付款单位：长春嘉盛房地产开发有限公司，抵房单位：吉林省美城园林工程有限责任公司，施工单位简述抵房款理由：我单位申请工程款抵顶以下购房款，项目部审核意见、项目主管领导审核意见后有负责人签字，并标注“同意”字样，其后盖有美城园林的公章；抵顶房源明细处记载了十处楼房的详细信息，列明了分期、栋号、房号、面积、单价、总价、折后总价、工程款抵顶总价和备注等项目，其中序号5即本案诉争的A2期26栋905号面积为91.23平方米的房屋，单价6264元/平方米，总价571465元，折后总价为560036元，工程款抵顶总价为500000元。
另查明：2016年3月11日，经美城园林和李秋红对账，确认美城园林欠李秋红钱款601000元。
原审法院认为：因原告李秋红未与被告嘉盛地产签订正式的商品房买卖合同，“（净月上城）收款专用收据”不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于商品房买卖合同表现形式的相关规定，故原、被告之间最终并未形成真正的商品房买卖合同关系。关于原告主张的被告应于2017年12月前向其交付位于长春净月高新技术产业开发区净月上城A2期26栋3单元905室房屋的问题，原告诉称其中500000元购房款是通过三方抵债的形式抵销，剩余60036元以现金形式交纳，经查，原告虽向本院提供工程款抵房款审批单，审批单上亦有相关部门领导的签字，但该份证据仅是审批流程，且原、被告及第三人之间并没有签订工程款抵房款三方协议，三方就债务抵销并未达成最终合意，本院对三方债务抵销不予认定,故对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告李秋红的诉讼请求。案件受理费9400元、保全费3320元由原告李秋红负担。
宣判后，李秋红不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.《工程款抵房款审批单》就是双方形成的以房抵债的协议书，证实嘉盛公司欠园林公司工程款，双方存在债权债务关系，嘉盛公司愿意拿出10套房屋抵顶给园林公司，并提供了具体楼号、房号、面积、单价等信息，该协议经嘉盛公司部门负责人批准已经同意，具有法律效力，该审批单即为合法有效的协议书。2.该审批单证实了园林公司通知债务人嘉盛公司按照该“房源”制表落实到人头，即园林公司发出了债权转让通知。3.嘉盛公司给李秋红出具了《专用收据》，是因为他欠园林公司工程款，以房抵债，收据中记载的信息与审批单中的信息也一致。付款方式也为“一次性”，证实了我方已经支付了全部房款。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判嘉盛公司向我方交付案涉房屋，案件受理费由嘉盛公司负担。
嘉盛地产二审答辩称：原审判决正确，应予维持。
美城园林二审述称：同意李秋红上诉理由。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
本院认为：嘉盛公司于2017年3月19日为李秋红开具两张总价为60036元的收款收款，收取了李秋红20000元定金及40036元购房款，证实双方形成了房屋买卖合同关系。原审认定双方并未成立房屋买卖合同关系错误，应予更正。但对于合同总价为560036元的房屋，60036元的收款收据只能证实李秋红支付了部分购房款，而大部分房款尚未支付，在此情况下，嘉盛公司拒绝交付房屋并无不当。李秋红虽上诉主张依据嘉盛公司的《工程款抵房款审批单》可以证实嘉盛公司认可以其欠付园林公司的工程款抵顶李秋红的50万元购房款，但该审批单系嘉盛公司内部审批文件，并无对外效力，如嘉盛公司与园林公司达成了以房抵顶工程款的协议，双方应签署正式抵账协议书，为李秋红开具收款收据的数额亦应为560036元，但嘉盛公司与园林公司并未签署任何协议，亦未给李秋红开具全款收据，证实嘉盛公司与园林公司对以工程款抵顶50万元房款的事实并未达成一致，故李秋红该上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原判决认定部分事实不清，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9400元，由上诉人李秋红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年六月十三日
书 记 员 王 淇