西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）新民初字第133号
原告中国电子物资西北公司，住所地西安市幸福中路41号。
法定代表人胡文汉，总经理。
委托代理人张兴茂，陕西永嘉信律师事务所律师。
委托代理人徐海谋，陕西永嘉信律师事务所律师。
被告西安立丰贸易有限责任公司，住所地西安市新城区长乐中路26号付13号。
法定代表人冯运来，经理。
委托代理人杨二河，男，1949年2月2日出生，汉族。
委托代理人王全，男，1953年9月16日出生，汉族。
第三人李志鹏，男，1971年6月8日出生，汉族。
第三人周富强，男，1979年7月29日出生，汉族。
委托代理人李志鹏，概况同上。
原告中国电子物资西北公司（以下简称西北公司）与被告西安立丰贸易有限责任公司（以下简称立丰公司）、第三人李志鹏、周富强腾房纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张兴茂、徐海谋，被告法定代表人冯运来及其委托代理人杨二河、王全，第三人李志鹏及第三人周富强的委托代理人李志鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西北公司诉称，2000年4月20日，原、被告签订关于合作兴建住宅楼协议，约定：双方联合开发原告享有使用权的约8.4亩土地，以联建形式建设住宅楼，总建筑面积13120平方米，全部投资由被告负担，原告分得房产约4500平方米。2001年9月12日，双方又签订补充协议，约定：原告共分得包括2号楼A单元一层的290平方米门面房在内的33套房产，总面积约4539平方米。2002年12月27日，双方再次签订补充协议：被告从分得房产中给原告补偿135.54平方米（1层或5层）。2004年1月6日，房屋建设竣工，双方签订了备忘录，被告向原告移交了32套房产，2号楼A单元一层约290平方米门面房，被告称由于存放工程物件，暂时缓交半年。此后，原告多次要求被告返还财产，但被告置之不理，并将2号楼A单元一层约290平方米门面房擅自租赁给了第三人李志鹏和周富强。原告西北公司要求被告停止侵害2号楼A单元一层290平方米门面房，恢复该房产原状并返还原告，返还住宅楼房产167.15平方米，并支付原告房屋租金损失108750元。
被告立丰公司辩称，原告在实体上不具备主体资格，对尚未占有的290平方米门面房和167.15平方米的房屋不享有所有权，而且由于原告违约，给被告造成损失不断扩大，其出租房屋也是为了减少损失，表示不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告西北公司拥有本市长乐中路88号国有土地使用权。1999年4月15日，原告西北公司的原主管部门中华人民共和国信息产业部下达电子工业部分单位1999年基本建设投资计划的通知，批准原告自建经济适用房。2000年4月20日，西北公司（甲方）与立丰公司(乙方)签订“关于合作兴建住宅楼的协议书”，约定：双方在互惠互利的基础上，联合开发甲方自有土地约8.4亩，具体位置在长乐东路南临街位置，以联建形式建设住宅楼，总建筑面积为13120平方米，建设投资预计984万元，全部投资由乙方承担，利益共享，风险共担。具体内容有：（1）乙方应在合同签订后十天内向甲方帐户注入60万元，作为工程启动保证金，在乙方保证金到位后，甲方需在一个月内做好“三通一平”工作。此60万元在施工正负零后，乙方作为基建资金。甲方应配合乙方办理有关设计、交费等手续。如因政策或甲方人为原因造成工程无法顺利进行，甲方无条件在一个月内赔偿乙方全部投资损失。（2）住宅楼所有报批手续，全部以甲方名义申报，并由甲方具体办理，乙方派员协助，所有报建费税及开办费用，全部由乙方支付。（3）该工程施工合同由甲乙双方共同签订，施工单位由乙方选定，甲方认可。工程项目建设全部由乙方负责管理，甲方派员监督工程质量，建安投资全部由乙方承担。施工款的结算应以乙方名义结算，财务管理应由乙方全权管理。（4）开发项目内，如道路、绿化、水电、暖增容及土地转让金等所需税费，按建筑面积分配比例由双方承担，并纳入工程成本。（5）此8.4亩土地的土地证应从西北公司名下分割出来，同时房产证也应分离出来，该工程建筑面积的分配，在西安市规划局审批面积13120平方米（七层）的基础上，其分配为甲方4500平方米（如达不到七层，甲方应减少其一层面积34.2%），其余归乙方所有。超面积归乙方所有，税费及其他费用由乙方承担。（6）该工程按双方所得面积可以自行销售，也可以成立办公室统一销售，建立共同帐号，各派财务人员管理，谁的房款计入谁的帐，在工程未竣工前，乙方所销售房款全部用于工程所需，在工程施工后，所销售房款预留15%作为附属设施及各项契证费税的交纳。全部工程结算后，剩余款项多退少补。（7）工程施工正负零后，双方组建销售服务机构，因销售发生的税费，双方按分配面积分摊，……。2001年9月12日，双方又签订了“关于合作兴建8.4亩地住宅的补充协议，”主要内容是：鉴于目前具体办理报建手续实际上已由乙方办理，在施工合同签订前，明确双方各自主体分割的楼位、楼层、房间：1号楼3单元1－7层共14户，面积约2191平方米，2号楼A单元1层的门面房约290平方米，A单元2－7层东共6户，面积约738平方米，E单元2－7层共12户，面积约1320平方米，总计32户，面积为4539平方米。以上面积最终按竣工建筑面积为准，不足或超面积按每平方米1500元补差，多退少补。施工所用水电应由甲方负责协调，及时安排到位，水、电费由乙方按时交纳等。2002年12月27日，双方再次签订“关于合作兴建8.4亩地住宅楼的补充协议，”约定：甲方同意将该工程用地向西边延长3米，面积折合为158.5平方米（0.223亩），另该工程配套设施变电箱需占用甲方土地20平方米（0.03亩），甲方原则同意在该工程外西南角位置提供所用地，具体位置双方现场指定，以实际占用面积结算。乙方同意将以上二项所占用的0.253亩地给予甲方补偿，即从本工程乙方建筑面积中给甲方补偿135.54平方米（建筑面积1层或5层）。
2000年，西北公司在消防、规划等部门办理了该工程的审核手续，在该宗土地上建砖混结构七层住宅两幢。2001年9月26日，西北公司取了建筑施工许可证，办理各种建审手续的费用均由被告立丰公司支付。2001年立丰公司以西北公司名义与林州市建设工程公司签订了建设工程施工合同，由林州市建设工程公司承建1、2号住宅楼工程，承包总价830万元。同年9月12日，西北公司与立丰公司签订协议书，内容为：林州市建设工程公司第五项目部承建西北公司1、2号住宅楼工程，合同中所发生的一切经济纠纷和法律责任由立丰公司承担，与西北公司无关。2003年10月10日，立丰公司向西北公司发出通知：根据双方合作兴建8.4亩住宅楼现已竣工，经过协商先将32套房屋钥匙及单元门牌号发给西北公司，并要求房主在入住前先到物业办申请办理装修手续并预交押金5000元。2004年元月6日，立丰公司与西北公司签署“房屋钥匙交接备忘录”：1、立丰公司于2004年元月6日向西北公司交房屋钥匙33套，具体为：1号楼2单元1－7层14户（东、西套），2号楼1单元一层门面房一户（由于存放工程物件，暂时缓交半年），2号楼1单元2－7层6套（东套），2号楼5单元2－7层12户（南、北套）。2、在房产交接方面除另有协议外，均按既定协议执行。3、所移交房产的面积确认以办理房产证测量的面积为准，多退少补。4、有关物业管理由立丰公司直接对业主负责。
西北公司接收32套住宅房屋后，将部分房屋出售给了西安黄河中学的部分教师。2003年2月13日，西安市工商行政管理局以市工商处（2003）第1号行政处罚决定书吊销了立丰公司的营业执照。2006年，第三人李志鹏从立丰公司处承租了2号楼1单元1层的门面房290平方米，李志鹏又将其中80平方米转租给周富强，开办了湖南土菜馆。原告西北公司就移交房屋问题与立丰公司多次协商未果，遂于2006年11月17日诉至本院，要求被告腾交房屋，赔偿租金损失。庭审中，双方当事人表示愿意调解，但仍未达成一致意见。
以上事实，有土地证、协议书、补充协议书、施工许可证、施工合同、买卖协议、租赁协议及庭审记录在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的“关于合作兴建住宅楼的协议书”，内容涉及以土地使用权、资金作为共同投资，按约定划分面积且可以自行销售，该协议应当为合作开发房地产合同。合作开发房地产的双方当事人，至少有一方应当具备房地产开发经营资质，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同的，应当经有批准权的人民政府批准。但是，原告西北公司与被告立丰公司均不具备房地产开发经营的资质，其用于合作建房的土地属划拨土地使用权，未经有关人民政府批准。因此，原、被告签订的关于合作兴建住宅楼的协议书及补充协议均属无效。由于该协议所涉及的建审手续和施工合同都是以西北公司名义办理和实施，建设单位应为西北公司，建审手续合法，且工程已竣工。故该1、2号楼均应归西北公司所有；该工程的建设资金全部由立丰公司负担，西北公司应当退还立丰公司的全部投资，但由于该建设资金数额特别巨大，超过本院级别管辖，且被告立丰公司并未提出反诉请求，故本院不予处理。由于该1、2号楼均归原告所有，其有权要求非法占有人包括被告及第三人停止侵害，返还房屋。原告仅主张返还部分房屋，与法不背，应予支持，但其以合作兴建住宅楼协议的约定为依据主张的租金损失，因该协议属无效协议，故该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：
一、被告西安立丰贸易有限责任公司及第三人李志鹏、周富强于本判决生效后三十日内将位于西安市长乐中路88号住宅楼2号楼A单元1层290平方米临街门面房腾交原告中国电子物资西北公司。二、被告西安立丰贸易有限责任公司于本判决生效后三十日内从其占用的位于西安市长乐中路88号住宅楼中返还原告中国电子物资西北公司167.15平方米的房屋。三、驳回原告其余的诉讼请求。
诉讼费14585元由被告负担10000元，原告负担4585元（原告已预交，被告直付原告10000元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 薛江明
代理审判员 左 立
代理审判员 王新权
二〇〇七年六月十四日
书 记 员 战 幸