湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸宁中民三终字第224号
上诉人（原审被告、反诉原告）俞胜（圣）景
委托代理人乐正国，系上诉人俞胜景丈夫。委托代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）武汉宝威裕达体育用品有限公司（以下简称宝威公司）。住所地：武汉市江岸区沿江大道***号*楼***号房广源大厦。组织机构代码：66951889-9。
法定代表人李源文，宝威公司总经理。
委托代理人周雪琴，湖北佳强律师事务所律�。委托代理权限为特别授权。
上诉人俞胜景与被上诉人宝威公司房屋租赁合同纠纷一案，湖北省通山县人民法院于2011年10月16日作出（2011）通民二初字第2号民事判决，俞胜景不服提起上诉，本院于2011年12月19日作出（2011）咸民三终字第253号民事裁定：撤销原判，发回重审。湖北省通山县人民法院重审后作出（2012）鄂通山民二重字第3号民事判决，上诉人俞胜景不服重审判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，1995年，被告俞胜景的侄子俞德仁在原通山县特产局购买了位于通山县通羊镇南门路（现九宫大道）188号的三个门档，并办理了房屋所有权证。2002年，俞德仁因建新房欠缺资金，将这三个门档转让给其姑母俞胜景，但未办理房地产过户手续，该门档实际所有人为被告俞胜景。2007年，被告俞胜景将门档租赁给阮丽丽经�服装生意。2009年8月6日，原告作为乙方与被告作为丙方、阮丽丽作为甲方共同签订一份《店铺转让协议》，约定丙方同意甲方将其所有的位于通山县南市路特产局门面转让给乙方租赁使用，乙方享有与甲方在原房屋租赁合同中的权利和义务；乙方支付甲方店铺装修、装饰、设备及其他相关费用合计130000元；同时约定了其他各方的权利和义务。原告以员工喻松为代表与被告俞胜景和阮丽丽在合同上签名，并捺印、盖章。同日，原告作为乙方与被告作为甲方又签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于通山县南市路188号房屋出租给乙方，合同期限从2009年9月1日起至2013年8月31日止，租金每月3000元，于每月2日前支付；甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金的20%向乙方支付违约金，违约金不足弥补实际损失的，还应承担赔偿责任；同时约定了双�解除合同的条件及其他权利义务。原告以员工喻松为代表与被告俞胜景在合同上签名，并捺印、盖章。2009年8月8日，原告通过网上银行汇款130000元给阮丽丽，阮丽丽于同日向原告出具了收条。2009年9月3日至20日，原告对租赁的房屋进行装修，之后对外营业。租赁期间，原告按合同约定的时间按期支付租金至2010年9月份止。2010年9月30日，被告及其丈夫认为租赁给原告的房屋租金与市场行情差距太大，遂向原告发出“关于门面涨租理由的函”，要求将租金从2010年9月开始每月涨至7500元。2010年10月8日，被告及其亲属到原告租赁门店要求涨租金，双方发生争执，导致门店不能正常经营。2010年10月15日，原告向被告发出通知函，提出原告已按合同履行义务，被告无权单方面要求涨租金，其关闭原告公司店铺是严重违反合同的行为，要求被告立即交还原告租赁的房屋。被告于当�收到该通知函。因双方无法协商一致，原告于2010年10月19日，将店铺的货品、货架、设备及部分灯具拖走。2010年11月1日，被告将争议门档租赁给他人。2010年11月11日，原告提起诉讼。2011年3月16日，经湖北永业行房地产评估咨询有限公司对原告所租赁门档的装修价值进行评估，确定原告租赁的门档装修现价值经鉴定为28961元。原告支付了评估费6000元。
本案重审诉讼中，原告将要求被告返还原告所有的店内货架、货品、灯具等物品的诉讼请求，变更为要求被告赔偿损失12180元；同时，放弃要求被告承担违约金28800元的诉讼请求。被告提起反诉，要求原告赔偿其上诉费4620元、房屋维修费30000元、律师费和相关费用9000元、精神损失费5000元，合计48620元。
同时认定：因办理分支机构的手续较烦琐，且应交税率较高，原告便以其员工黄少龙的名义在工商部门办理了字号名称�“通山县宝威体育用品商店”、经营者是黄文龙的个体工商户营业执照，但2009年9月至2010年10月8日，原、被告租赁合同约定的租赁房屋实际上一直由原告宝威公司在承租经营。在办理营业执照过程中，工商部门需要房屋租赁合同，而原告所租赁门档的房屋产权证登记人系被告俞胜景的侄子俞德仁，喻松便利用其代表原告与被告签订的格式合同，编造了一份俞德仁与黄少龙签订的房屋租赁合同。
2011年10月30日，被告俞胜景以喻松和阮丽丽涉嫌合同诈骗为由向公安机关报警，次日，通山县公安局立案侦查。2013年10月16日，因没有犯罪事实，通山县公安局决定撤销此案。
原审认为，本案的争议焦点是：1、原、被告的房屋租赁合同在履行中被告是否有违约行为。2、如有违约行为违约责任的承担及损失如何赔偿。
关于焦点1，原审认为，虽然租赁房屋的产权登记人是俞德�，但产权登记人确认该房屋已出卖给被告俞胜景，被告为该房屋实际所有人，且产权登记人已对被告出租该房屋的行为予以确认，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，被告出租该房屋的行为有效，故原、被告双方签订的房屋租赁合同合法、有效，原、被告均应按合同的约定履行各自的权利和义务。被告在租赁期间内没有与原告协商一致，单方要求增加租金，并以此阻碍原告的经营，在原告向其发出通知函后仍然不予更正，导致双方合同不能继续履行，被告的行为已违反合同约定，应承担违反合同的违约责任。被告辩称签订房屋租赁合同的承租方与实际经营人不同，原告未经被告书面同意转租房屋，被告有权依照合同的约定解除合同，因原告在对房屋进行装修后经营至2010年10月8日期间，原告租赁门店的经营性质、范围和方式�未改变，且以原告名义支付租金至2010年9月，被告在此期间均未提出异议，所以被告提出原告存在转租行为的意见无事实依据，对被告该辩解意见不予支持。
关于焦点2，原审认为，因被告在合同的履行中存在违约行为，被告应按照合同的约定承担违约责任，即“甲方违反合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金的20%向乙方支付违约金，违约金不足弥补实际损失，还应承担赔偿责任”。在庭审中原告已明确放弃违约金的诉讼请求，故原告在本案中要求被告赔偿的损失为：装修损失、房屋转租费用损失和商店的货品、货架、灯具等损失。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。原告商店装修现价值经鉴定为28961元，原、被告对此均无异议，故认定该项损失为28961元，鉴定费6000元，由被告赔偿原告。关于房屋转租费130000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原告与被告、阮丽丽三方签订了转让协议，协议对转让行为及转让费用有约定，被告在该协议上签名，对该事实是明知的。原告支付的转让费130000元可视为原告在租赁合同期内可预见的收�，也是被告违约所能预见将对原告造成的损失，因此该损失应由被告赔偿。但原告已租赁被告房屋13个月，原告在此期间已获得部分收益，该部分收益不应再由被告赔偿。原、被告合同租赁总期限为48个月，是原告预期可获得利益的期限，被告违约未履行期限为35个月，据此酌定按未履行期限的比例，由被告赔偿原告94770元（130000元×（35月÷48月）］。原告请求返还货品、货架、灯具等。在庭审中已查明，货品、货架原告已拖回，灯具等因无详细清单，不能确认数量及价值，对原告要求被告赔偿损失12180元的诉讼请求予以驳回。因被告已将争议的出租房屋租赁给他人，原、被告房屋租赁合同已无继续履行的可能，双方签订的房屋租赁合同实质上已解除，且原告未主张解除合同，故对原、被告已实质解除了房屋租赁合同的事实予以确认。被告辩称原告业务员喻松与阮丽丽恶意串通、隐瞒事实真相，损害了被告的权益，因被告向通山县公安局报案称喻松与阮丽丽涉嫌合同诈骗，公安机关于2011年10月31日立案侦查，后因没有犯罪事实，通山县公安局于2013年10月16日决定撤销此案，故被告的该抗辩理由不成立。被告辩称原告在租赁房屋期间擅自改变房屋结构，并使用不合格导线材料导致2011年4月27日发生火灾，损坏了房屋的装修和设备，被告有权解除合同，并要求原告赔偿房屋维修费用30000元。因被告已于2010年11月1日将争议门档租赁给他人，而火灾发生于2011年4月27日，被告提交的证据不能证明该火灾是原告擅自改变房屋结构和使用不合格导线材料导致的，故对被告要求原告赔偿房屋维修费30000元的反诉请求不予支持。被告要求原告赔偿上诉费4620元、律师和相关费用9000元、精神损失费5000元，因上诉费不属原审法院管辖范畴；律师和相关费�是被告雇请律师为其提供法律服务的费用，应由败诉的被告自行负担；同时，本案系房屋租赁合同纠纷，被告要求原告赔偿精神损失费无法律依据，因此，对被告的该反诉请求不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项之规定，判决：一、限被告俞胜景于本判决生效后三十日内赔偿原告武汉宝威裕达体育用品有限公司房屋装修损失28961元、房屋转让费94770元、鉴定费6000元，合计129731元。二、驳回原告宝威公司的其它诉讼请求。三、驳回被告俞胜景的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4620元、反诉费1016元，合计5636元，由被告俞胜景负担。
上诉人俞胜景不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方当事人签订的《房屋租赁合同》显失公平，约定的房屋租金远低于当时的市场行情。故上诉人俞胜景才提出找被上诉人宝威公司协商要求涨租金。因被上诉人宝威公司办事不力、拖拉才导致双方租赁合同未能继续履行。上诉人俞胜景不存在强行关店之事。二、上诉人俞胜景从未与阮丽丽签订房屋租赁合同，只与被上诉人宝威公司签订过合同，且被上诉人宝威公司有合同私自转让的违约事实。三、被上诉人宝威公司私自改变房屋结构，导致本案争议的房屋发生火灾，上诉人俞胜景依法有权解除合同，并要求被上诉人宝威公司赔偿房屋损失修复费用。四、2009年8月6日本案双方当事人与阮丽丽共同签订的《店铺转让协议》，是被上诉人宝威公司员工喻松及阮丽丽以欺诈手段乘人之危，隐瞒事实真相欺骗上诉人俞胜景在合同上签字的。上诉人俞胜景在合同上签字时合同上并没有写上转让费130000元；被上诉人宝威公司员工喻松称合同盖章后给一份上诉人俞胜景留存，但至今未给。上诉人俞胜景可依法申请变更或者撤销该合同。该合同可视为无效合同，上诉人俞胜景有权收回房屋。五、本案《店铺转让协议》和《房屋租赁合同》是阮丽丽伪造的，属触犯《中华人民共和国刑法》第二百八十条的行为。六、根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况以及其他违背诚实信用原则的行为，应当承担损害赔偿责任。据此，被上诉人宝威公司应赔偿上诉人俞胜景上诉费损失5636元，房屋损坏维修费30000元，律师费和相关费用9000元，精神损失费5000元。请求二审驳回被上诉人宝威公司的诉讼请求，改判支持上诉人俞胜景的反诉请求。
被上诉人宝威公司答辩称：原审程序合法，认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确。上诉人俞胜景杜撰的事实和理由均不能成立，请求二审依法维持原判。
经审理查明，一、上诉人俞胜景主张本案《店铺转让协议》和《房屋租赁合同》是阮丽丽伪造的，《店铺转让协议》是被上诉人宝威公司员工喻松及阮丽丽在隐瞒了合同转让费130000元的事实真相的情况下欺骗上诉人俞胜景在合同上签字的，被上诉人宝威公司有违反合同约定转让所租赁房屋等情况，均与查证的事实不符。二、上诉人俞胜景主张本案《店铺转让协议》和《房屋租赁合同》是无效合同，或者是可变更、可撤销的合同，但未依照法定程序主张�利。三、上诉人俞胜景主张被上诉人宝威公司私自改变房屋结构，导致租赁房屋发生火灾，但不能举证证明被上诉人宝威公司有私自改变房屋结构的事实，也不能举证证明被上诉人宝威公司装饰装修租赁房屋与后来他人在租赁使用该房屋时发生火灾之间具有因果关系。
原审认定的事实属实，本院继续予以认定。
本院认为，本案《店铺转让协议》是上诉人俞胜景与被上诉人宝威公司、案外人阮丽丽三方共同签订，《房屋租赁合同》是上诉人俞胜景与被上诉人宝威公司双方签订，两份合同上“俞胜景”的签名均是上诉人俞胜景的亲笔签名，应认定签订合同是上诉人俞胜景的真实意思表示，该合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。各方当事人均应按照合同的约定行使权利，履行义务。上诉人俞胜景主张上述合同系阮丽丽伪造，其受到被上诉人宝威公司员工喻松及阮丽丽欺诈而在合同上签名，一、二审诉讼中均未举证证明，且与事实不符，本院不予支持。上诉人俞胜景主张上述合同显失公平、是无效的、可变更、可撤销的合同，但未依照法定程序主张权利，本院不予支持。上诉人俞胜景主张被上诉人宝威公司私自改变房屋结构导致租赁房屋发生火灾，并以此请求被上诉人宝威公司赔偿其相关损失费用，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。上诉人俞胜景的上诉理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4620元，由上诉人俞胜景负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 魁
审判员 吴晓梅
审判员 杨荣华
二〇一四年十二月三日
书记员 成�
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；