呼和浩特市赛罕区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赛民初字第02711号
原告徐香，女，1963年10月2日出生，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人高建军，内蒙古盛乐律师事务所律师。
被告内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区。
法定代表人冯宝元，执行董事。
委托代理人王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师
原告徐香与被告内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司(以下简称尊宇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员王晓霞适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐香及其委托代理人高建军、被告尊宇公司委托代理人王钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐香诉称，2010年1月29日，原告与被告签订了《怡和家园认购协议书》，当日通过银行打款支付了13.8万元购买了“怡和家园”兰5号4单元1层西户约88平米的商品房。之后，被告提出要变更、完善原协议书为《房屋认购协议书》，房屋面积仍为88平米，楼层、户形、总价款不变，楼号由兰5号变更现12号楼4单元1层西户。原告为支持被告便更换了《房屋认购协议书》及收据。之后，原告提出用被告拖欠他人的工程款77860元结清购买两套楼房的剩余房款。被告方负责人也同意并签字。但原告向被告要钥匙时，被告提出138平米的房屋（另案）单价由1800元/平米增加为3600元/平米，待交清138平米的房价款后一并交付88平米的房屋。为此双方发生争议，原告提起诉讼。后经中间人协调后撤诉。当时被告提出拖欠的工程款可以抵顶购房款，但138平米楼房仍按新价结清后再一并交付88平米的楼房。原告再诉至法院，请求判令确认双方签订的《房屋认购协议书》总价款167200有效；判令被告尊宇公司履行《房屋认购协议书》交付楼房“怡和家园”原兰5号楼（现12号楼）4单元1层西户88平方米的楼房；判令被告承担迟延交付楼房的违约责任即支付迟延交房违约金，按已付款金额日万分之五计算至房屋交付之日止先主张1万元。
被告尊宇公司辩称，原告的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。理由如下：一、双方签订的《房屋认购协议书》性质为经济适用房的购房合同，并且在合同第八条明确约定了买受人必须具备经济适用房的认购资格，截至本次原告起诉，原告仍然没有取得经济适用房的认购资格，因此《房屋认购协议书》到目前为止属于无效合同，原告也无权利要求交付房屋。二、答辩人不存在过错，也不存在违约行为，因此原告要求答辩人承担违约责任不能成立。三、答辩人从未与原告就工程款进行抵销的事宜达成过一致意向，因此原告事实理由部分中以77860元来抵销应付房款的理由不能成立。
针对上述事实部分，原告徐香举证如下：
第一组、收据、银行打款流水记录、怡和家园认购协议书；用于证明：1、2010年1月29日，原告从银行一次性取款13.8万元支付被告，被告统一出具了13.8万元收据；2、原告付款当日与被告签订《认购协议书》，正式选购本案88平米带小院的房屋，1900元/平米，房屋总价款167200元分期付款，余款29200元待交房时一次性付清；3、当时被告承诺该楼房是内部商品房，因预售手续还未办下来，故用认购书的形式签订了合同。
第二组、收据、《房屋认购协议书》（编号013#A）；用于证明：1、因被告商品房预售手续仍未办理成功，被告提出将原来的怡和家园认购协议书》换成《房屋认购协议书》，楼号由原来的兰5号楼变更为12号楼4单元1层西户，房屋面积仍为88平米，楼层、户型不变，总价款不变。因此，原告更换了《房屋认购协议书》及收据；2、新的《房屋认购协议书》第五条明确：交房日期在2011年12月31日前……如乙方（被告）不能按约定期限交付房屋，每逾一日，乙方（被告）向甲方（原告）承担已付款金额万分之五的违约金。
第三组、工程款拨付审批表、报销单、收据、委托书、手机短信照片、录像光盘；用于证明：楼房建成后，原告提出用被告拖欠的工程款77860元支付剩余房款，被告负责人签字确认，同意用此工程款支付剩余房款；2、原告领钥匙时，被告提出补差价24.84万元才能交付此楼房，原告不同意，双方发生纠纷；3、2015年6月23日，原告以短信方式再次与被告联系“用工程材料款折抵两套楼房的尾款”，被告同意并告知其岳经理电话号码，可岳经理仍坚持必须按新价才能“用工程材料款折抵两套楼房尾款”，所以再次发生纠纷。
第四组、《关于上报怡和家园住宅小区二期工程项目的立项报告》、《赛罕区人民政府关于办理“怡和家园”建设项目立项的报告》；用于证明怡和家园住宅小区二期工程的建设单位是被告尊宇公司。
第五组、呼发改投字（2009）565号《关于下发2009年第九批商品房建设自筹基建计划的通知》、2009年第九批上金枋建设自筹基建计划项目表、怡和家园住宅小区二期规划平面图、位置示意图；用于证明：怡和家园小区是相关部门批准建设的“商品房”，而不是经济适用房。
第六组、报纸；用于证明：1、呼市房管局住房保障中心表示“未审批过尊宇公司开发建设经济适用房项目”；2、呼市房地产监察大队表示“怡和家园属于无证销售”，开发商对外宣称该项目是经济适用房，属严重的欺诈行为；3、被告经理对北方新报记者说“公司交给购房者的是商品房”；4、北方新报在相关报道中，呼吁有关部门履行好监督责任。
第七组、独家代理房屋销售合同：证明被告存在商品房预售的事实，合同约定是“经济适用房”是被告为规避处罚而做的约定。
对此，被告尊宇公司的质证意见为：
第一组、收据和认购书的真实性、关联性无异议，合法性及证明的问题不认可，银行流水单及三性和证明的问题不认可。
第二组、收据、认购书的真实性、关联性无异议，合法性及证明的问题不予认可。
第三组、三性及证明的问题均不予认可。宋培诚不是公司的法定代表人。
第四至七组、三性均无异议，证明的问题不予认可。
被告尊宇公司提交了如下证据：
第一组、呼发改投字（2009）565号、呼房办（2011）66号、呼房发（2013）317号文件；用于证明原告所购房屋属于经济适用房，本案原告不具备经济适用房的认购资格，其无权要求交房。
第二组、2010年、2009年呼市房地产市场的分析报告（内蒙古建委网站下载）：证明在2010年1月到12月呼市商品房的均价是5486元/平米，在2009年底呼市经济适用房的指导价是1850元/平方米，原告购房的价格符合政府的指导价。
对此，原告徐香的质证意见为：
第一组：565号文件的标题是“2009年商品房建设自筹的通知”，所以真实性认可，合法性和证明的问题不认可。66号文件只是一个初审意见，故真实性认可，合法性和证明的问题不认可。317号批复只有第一页没有后文，故真实性、合法性、关联性和证明的问题均不予认可。
第二组、没有原件，更没有盖章确认，对其真实性不予认可，证明的问题也不予认可。
经审理查明：2010年1月29日，原告徐香与被告尊宇公司签订了《怡和家园认购协议书》，该协议书注明所购房屋为经济适用房，位于世纪大道以南，金桥五路以东，展东路以西。同时约定，出售人未按约定时间内交房，逾期不超过六十个工作日，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出售人按日向认购人支付已交付房价款3‰的违约金，合同继续履行。出售人如未按约定时间内交房，认购人要求退房，出售人应承担所付款项3‰的违约金，方可退房。当日，原告徐香向尊宇公司支付了13.8万元。
2010年11月8日，原告徐香（甲方）与被告尊宇公司（乙方）再次签订《怡和家园认购协议书》，在内容上进一步细化了原来的认购协议书。新的认购协议书约定原告所购住宅为经济适用住房，位于“怡和家园”小区12号楼4单元1层西户，约88平米。房屋单价1900元，总价167200元。其他内容约定如下：一、….甲方认可本房屋目前正在办理相关开发、销售手续的事实。三、甲方于签订协议时向乙交付认购金138000元，所认购的房屋施工进度达到正负零时付到总房款的70%，主体封顶时付到总房款的90%，其余款在交房时一次性付清。五、乙方应当在2011年12月31日前将房屋交付甲方使用….，如乙方无故不能按约定期限交付房屋，每迟返一日，乙方向甲方承担已付款金额万分之五的违约金。七、如甲方未按约定付款，视为甲方放弃该套房屋，乙方可另行出售房屋，甲方已付的认购金退还。八、甲方所认购房屋为经济适用房，因此房屋交付前甲方不得变更房屋的所有人姓名。如果甲方不能提供购买经济适用住房的资格文件，则产生的法律后果由甲方承担。十、….在签订《房屋买卖（预售）合同》后，本认购协议自动作废。合同最后，由尊宇公司盖章并加盖了“宋培诚”个人印章。合同签订当天，被告再出具新的收据，确认徐香已付13.8万元购房款。
另查明，案外人呼和浩特市鹏祥建筑材料有限责任公司（以下简称鹏祥建材公司）负责怡和家园小区5号、9号、10号、12号楼的外墙保温工程，上述4栋楼的工程款总计77860元。2013年8月1日，鹏祥建材公司与其负责人王国华授权给本案原告徐香，委托徐香与尊宇公司结算保温工程款77860元，用于抵顶徐香欠尊宇公司的两套楼房的尾款。2013年9月17日，徐香代王国华向尊宇公司报销上述77860元，欲作为其购房尾款。该报销单载明“开支内容：外墙保温工程款”，并在负责人处由“宋培诚”签字。但双方最终未实际抵顶该款项。尊宇公司要求原告将另一套138平米的房屋价款补齐后再交付本案88平米的房屋。因原告不同意138平米的房屋增加价款，双方发生争议，本案房屋也一直未交接。2015年7月22日，原告将尊宇公司诉至法院，请求如上。
再查明，2009年6月29日，赛罕区城乡建设局向呼市发改委申请尊宇房地产公司的上述项目办理立项手续。2009年7月9日，呼市发改委向各有关建设单位发出通知，将尊宇公司开发的怡和家园小区列入2009年第九批商品房建设自筹基建计划；并要求所列项目必须按基本建设程序办理建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等相关手续后方可开工建设。2011年5月30日，呼市住房保障和房屋管理局委员会向尊宇公司下发《关于尊宇公司开发建设怡和家园经济适用住房项目的初审意见》（呼房办[2011]66号），表示“怡和家园项目基本符合《呼市经济适用住房管理办法》文件精神，请你单位执此初审意见书分别报送呼市发改委、呼市规划局，按其各自行业管理有关规定签署意见后，由我局下达建设经济适用住房项目的正式批复”。2011年7月27日，赛罕区人民政府通过赛政请[2011]86号文件向市政府请示“将尊宇公司建设的怡和家园项目部分用地列入全市经济适用住房”。该请示文件中表示“2008年，赛罕区引进尊宇公司….建设怡和家园项目。项目总占地249亩，其中51亩拟用于经济适用住房建设….按照市住房保障和房屋管理局《关于尊宇公司开发建设怡和家园经济适用住房项目的初审意见》，该项目符合《呼和浩特市经济适用住房管理办法》规定，恳请市政府同意该项目列入全市经济适用住房项目计划，并办理相关手续为盼”。
2013年11月15日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局下发呼房发[2013]317号文件，批复：同意审核将尊宇公司报来的怡和家园项目列入2013年经济适用住房建设计划。该文件中提出“在项目实施中，建设经济适用住房要严格按照经济适用住房管理的有关规定，控制建设标准和销售对象。同时经济适用住房要严格控制套型面积、销售价格执行市场指导价格，取得建设工程施工许可证后即向住房保障和房屋管理局和发改委价格中心申报市场指导价格资料，经核准并出具市场指导价格后，方可预售”。2013年11月25日，呼和浩特市发展和改革委员会下达呼发改投字[2013]955号文件，同意尊宇公司在赛罕区建设经济适用房，项目地址位于赛罕区阿拉坦大街以南、金桥五路以东，项目名称为“怡和家园”。
又查明，与本案相同情形的另一案件（原告高卫琦、被告尊宇公司）已由呼和浩特市中级人民法院做出终审判决，即（2013）呼民一终字第00319号民事判决书。该判决认定《怡和家园认购协议书》有效，应继续履行该认购书，并判决尊宇公司向高卫琦交付房屋，驳回原告高卫琦的其他诉讼请求，驳回尊宇公司的反诉请求。
本院认为，本案的争议焦点为：一、徐香与尊宇公司之间签订的《怡和家园认购协议书》是否有效；认购书关于房屋价款的约定是否有效；抵顶价款的约定是否生效；二、尊宇公司是否承担迟延交付的违约责任；本院分析如下：
一、认购协议书有效，认购书关于房屋价款的约定为有效。徐香与尊宇公司之间签订的《怡和家园认购协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。尊宇公司主张认购协议书无效，认为徐香“所购房屋是经济适用房，其不具备购买经济适用房的资格”，综合本案证据，尊宇公司与徐香签订的认购协议书是在2009年，而尊宇公司提供的《关于尊宇公司开发建设怡和家园经济适用住房项目的初审意见》以及呼发改投字[2013]955号文件分别是2011年和2013年出具，故不能证明其在2009年取得经济适用房的开发资格；且在《怡和家园认购协议书》写明“认购面积88平方米”，依据《经济适用住房管理办法》第十五条“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”之规定，上述面积不符合关于经济适用住房面积的法律规定。故尊宇公司主张“徐香所购房是经济适用房，其不具备购买经济适用房的资格，认购协议书无效”的抗辩理由不能成立，本院不予采信。徐香已经支付房屋大部分款项，尊宇公司应依约向徐香交付房屋，同时徐香应交清剩余房款。
其次，抵顶条款未达成一致，未生效。原告虽主张“被告公司宋培诚经理同意用工程款抵顶两套房屋的尾款”，但本案证据以及庭审记录显示，原告得到了第三方授权欲用第三方的工程款抵顶自己的房屋尾款，但被告方一直未予同意，也因此双方才产生争议诉至法院。因此，抵顶条款未经被告方确认，未生效。如果原告接收房屋，仍需将剩余房款交给被告。
二、关于迟延交付的违约金：因《怡和家园认购协议书》约定住宅性质为“经济适用房”，双方对此发生争议，合同至今未能履行，双方当事人均存在过错，故徐香要求尊宇公司支付迟延交付违约金的诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、的规定，判决如下：
一、双方签订的《房屋认购协议书》总价款167200有效；
二、被告内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司继续履行《房屋认购协议书》，于本判决生效之日起十日内向原告徐香交付“怡和家园”原兰5号楼（现12号楼）4单元1层西户88平方米的楼房。
三、驳回原告徐香的其他诉讼请求。
案件受理费1922元（原告已预交），由被告内蒙古尊宇房地产开发有限责任公司承担1897元，由原告自行承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。
审判员 王晓霞
二〇一六年四月七日
书记员 李祝英