山东省栖霞市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）栖民一初字第429号
原告栖霞市旭兴机电设备有限公司。住所地：栖霞市民生路***号。
法定代表人杨春芬，该公司经理。
委托代理人牟洪春，山东经联律师事务所律师。
委托代理人王旭兴，男，1967年11月23日出生，汉族。
被告栖霞市爱科赛斯服饰有限公司。住所地：栖霞市交警队东原印染厂。
法定代表人桑丽娜，该公司经理。
委托代理人王日志，男，1973年1月31日出生，汉族。
委托代理人吴世让，男，1964年1月9日出生，汉族。
原告栖霞市旭兴机电设备有限公司与被告栖霞市爱科赛斯服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栖霞市旭兴机电设备有限公司的委托代理人牟洪春、王旭兴，被告栖霞市爱科赛斯服饰有限公司的委托代理人王日志、吴世让到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告栖霞市旭兴机电设备有限公司诉称，2010年1月1日被告租赁原告位于栖霞市市府路374号原农机公司办公楼第2层整层房和第一层6间，合同到期后被告继续租赁原告的上述房屋，并约定租金为每年10万元，2012年12月31日原告与被告解除租赁关系，但被告至今占用原告上述房屋，致使原告无法对外出租，给原告造成租金等损失。另外，被告在租赁期间尚欠原告电费及擅自改造原告上述房屋。故请求：1、判令被告向原告返还出租的房屋（价值约十万元）。2、被告向原告支付出租的房屋租金损失34798元（自2012年12月31日计算到2013年5月7日），之后的损失按照每日274元到被告向原告交付房屋时止。3、被告向原告支付2012年12月8日后的电费2000元。4、被告对原告出租的房屋恢复原状或赔偿损失20000元。5、被告承担一切诉讼费用。
被告栖霞市爱科赛斯服饰有限公司辩称，1、被告对原告在起诉状中所主张的事实和理由部分，除对原告公开承认他与被告于2012年12月31日解除终止房屋租赁协议外，原告在诉状中提到所有的其他理由，被告对其予以否认。因为原告完全是在违背事情的客观真实性，置国家法律不顾，编造虚假事实，意达欺诈勒索被告的目的。2、原告与被告于2010年1月1日签订的房屋租赁协议是真实的。3、本案原告在起诉状中主要提到“原告于2012年12月31日与本案被告终止解除了双方的房屋租赁协议”，这也是对的。4、原、被告双方的房屋租赁协议第三项约定“被告应一次性向原告方缴纳付清当年度的租金被告在此均自觉积极履行该协议，并做到在每一租年结束，新一租年开始时，被告先付清给原告新一年全年房费租金”这是不争的事实，原告在此也是默认的。否则原告不会放过被告，原告不会容许被告工厂企业正常生产运转的。原告更不可能准许在与被告终止解除双方房屋租赁协议以后，让被告20多天时间将自己工厂所有设备和物资全部轻松搬走。5、原告在起诉状中公开承认提到与被告于2012年12月31日解除终止双方房屋租赁关系。今天原告凭什么向被告提出索要10万元的房屋出租费呢？6、被告工厂搬迁时间是从2012年12月8日开始，为了工厂搬家，被告公司员工放假三天。搬家开始，公司首先将工厂车间所有用电设备拆卸搬走、大件机械设备以及重要物资物料等先搬运走。从12月8日开始搬，陆续到12月29日下午四点多才将所有设备和物资搬运完毕，只剩有各车间的监控设备没有来得及拆卸。12月30日8点多，被告委托监控安装工作人员到现场拆卸完所有车间监控设备。以上被告公司搬迁详情，有所有参加工厂搬运的货车出租司机、员工等人员的证明为证。7、被告在租赁原告房屋正常运转期间，依据协议约定，不管是房租费、水电费，均及时按惯例一次性付清给原告，从不拖欠，再说原告也不允许拖欠各种费用。原告听说被告要搬工厂，王旭升就在12月8日这天，比以往收电费提前了一个星期，向被告方收要了3566.20元电费（有电费收条为证）。因此被告不可能欠原告电费。8、被告在自觉遵守协议过程中，因工厂车间设备安放困难，在征得原告同意许可，在没有影响原告房屋主体构造安全的前提下，对其墙石做了轻微性的改动，这是事实。在2012年12月8日被告搬家前，因原告曾找到被告提出搬走后，需回来把几处墙面脱落的地方、破损的窗玻璃给整好和换上。被告痛快地答应了原告的要求，立即找到工匠到工厂车间现场整修，当时因天气太冷，原告怕影响质量就停止了这次整修，说等天暖和了再整理。被告给原告简单写下了整修承诺书。现在原告歪曲事实要求被告赔偿2万元无法律依据，被告不能容忍和接受。综上，请求法院依法驳回原告的无理诉讼请求，依法维护被告的合法权益。
经审理查明，2010年1月1日原（甲方）、被告（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、甲方同意将其拥有的位于市府路374号原农机公司办公楼2层整层房和一层6间租赁给乙方经营使用。二、房屋租赁期限为一年，自2010年1月1日到2010年12月31日止。三、租赁房屋年租金为8.2万元，自本协议签订之日起乙方应一次性缴清年度租金。四、乙方经甲方同意有权对租赁房屋进行整修改造和增加有关设施，但不得损坏房屋的主体结构及影响其安全，对房屋原有的设施造成损坏，应恢复原样或赔偿相应的损失。……该房屋租赁合同到期后，被告继续租赁原告的上述房屋并按原合同履行，但约定租金为每年10万元。2012年原、被告按原合同一年履行期限将到期前，原、被告协商不再续签合同，双方于2012年11月25日达成协议一份，内容为：“根据租房合同规定到期后，乙方对房屋设施损坏的要恢复原样和修复。经过甲乙双方协商，乙方负责对房屋内的门窗、玻璃、柱子、墙面涂料、天花板、卫生间设施等修复、更换、卫生清扫等等。要按时、保质保量完成。否则甲方有权要求返工或者赔偿相应损失”。2012年12月8日，被告向原告交付电费后开始搬迁公司设备等物品。原告以被告解除房屋租赁合同后，仍占有房屋致使原告无法对外出租给原告造成租金等损失、被告对房屋设施造成损坏及欠2012年12月8日后的电费等为由，诉至本院。
在庭审中，原、被告争议的焦点问题有以下几方面。
一、房屋租赁合同解除后被告是否继续占用房屋致原告无法对外出租？
原告称，被告于2012年12月31日房屋租赁合同解除后至起诉之日仍占用原告房屋，仍有物品放在房里，并且租赁的房屋的门一直被锁着，钥匙也一直没有交给原告。原告提交对栖霞市爱科赛斯服饰有限公司工作人员王日志就房屋租赁的相关问题的电话录音支持自己的主张，原告主张录音时间为2013年3月2日。该录音中有“问：你为什么到现在你的东西还不搬？答：我是怕你害怕。”“问：你为什么到现在还不交房给我？答：他们没送钥匙给你吗？”“问：你赶快把房交付给我？答：好。”“问：你抓紧时间倒房给我。答：好。”等内容。
被告对原告的主张不予认可，主张该份录音的通话时间记不清了，而且内容也不符，是原告有预谋的，原告是在照稿件在那念，故意套原告方的话。被告于2012年12月8日搬迁，至12月29日设备及物资搬迁完毕，下午5点左右将房门钥匙交给了王旭兴，12月30日监控安装人员将车间的监控设备拆卸完。搬家过程中一百多人都可以作证。搬完家以后我们并没有继续占用被告的房屋，该房屋有3个门，我们只能从2个门进去，东边的门进不去，所以根本不存在房东进不了门的问题。被告提交证人证言四份，两个证人出庭作证。证人马明，职业：货运司机，证明两、三年之前的十二月王日志打电话说需要搬家，一共拉了十来天，50元一趟，最后一趟是12月29号或者30号搬完的，搬家拉了缝纫机、面料、纸箱、灯管、灯架、案板等，最后车间里没有什么东西，空了，最后马明把二楼和一楼的乱七八糟的东西给收拾起来卖了。只剩一些货架，但货架是王旭兴的。证人林广成，职业：栖霞市爱科赛斯服饰有限公司职工，证明2012年不到2013年元旦的时候，公司租赁的厂房还不到期提前搬家，前后共搬了五六天，记不清什么时候搬完的了，当时是雇的马明的车，但是是在元旦前搬完的，上下两楼被告的东西都搬走了。因为走的院里的门是必须在里边锁的，所以当时没给他们锁门就走了。2013年元旦后就没有去原来的厂房上班。我的证词是厂里班长传给我的，我看了看签了名。
本院于2013年5月30日上午到栖霞市旭兴机电设备有限公司二楼进行了现场勘查，房间内有十个货架，被告认可有一个货架是自己的，但表示不要了。本院告知原、被告从即日起涉案出租的及房屋内的物品全部由原告处理，与被告无关，原、被告均同意。
二、被告是否尚欠原告2012年12月8日以后的电费。
原告主张从2012年12月8日后到2013年5月30日期间的电费2000元，计算标准参照以前收电费的基础计算，并提交了2012年3月到12月缴纳电费的单据。被告不予认可，表示2012年12月8日以后我们已经搬家，机器设备没有用电，以前的机器设备多，用电也多。并提交截止到2012年12月8日缴纳电费收据证实自己的主张。
三、被告是否应对租赁的房屋承担恢复原状或赔偿损失，范围如何确定。
涉案的房屋二楼原为办公楼，原为隔断式办公场所，被告租赁后因生产性质需要将原来的隔断拆除。
原告主张被告租赁期间对房屋造成了损坏，并根据双方于2012年11月25日所签订的协议书提出“1、对租赁的房屋一楼西被拆除的一面墙壁、二楼走廊北边被拆除的3个房门、3个窗户、4面墙壁、二楼走廊南边被拆除的10个房门、1个窗户、11面墙壁及租赁房屋的大小玻璃16块、恢复原状，对大小玻璃16块、洗手间设施、天花板吊顶及租赁房屋墙面、梁、柱上面的膨胀螺丝洞、钉子约600个、铝合金窗6扇散架及13个灯、13个开关、线的修复价值进行鉴定。2、对租赁房屋的墙面粉刷、卫生清洁的费用进行鉴定进行鉴定。”以确认被告在租赁原告的房屋过程中所造成的损失数额。
经原告申请，本院委托山东恒信价格评估事务所有限公司对上述事项进行了评估，鲁恒价评字第（2013）第J028评估报告：其中：1、铝合金窗户玻璃共计18㎡，市场安装价格为20元∕㎡。2、洗手盆1个，陶瓷材质，购置价为25元。3、坐便器1个，陶瓷材质，购置价为30元。4、墙面及柱子需腻子修补和涂料粉刷，面积共计1810㎡，市场腻子修补和涂料粉刷价格为5元∕㎡。5、天花板为石膏材质，规格为：60㎝×60㎝，面积共为72㎡，天花板价格为3.5元∕㎡。6、木门为三合板材质，规格为80×200㎝，共7扇，每扇门的修补费用为200元（包工包料）。7、另有11处墙面需恢复原来格局重新建造，原墙面为空心砖垒砌，涂料粉刷，规格为280㎝×480㎝，面积共计148㎡，建造费用为190元∕㎡（包工包料）。8、根据实际勘验情况确定卫生清理的费用为700元。9、窗扇修复的费用为60元。计算得出评估标的的价值＝360＋25＋30＋9050＋252＋1400＋28120＋700＋60＝39997（元）。根据上述评估情况，委托评估标的于价格评估基准日的评估价格为39997元。原告为此花鉴定费1200元。
被告对评估报告提出异议认为，1、关于评估维修方面，天花板是被告租房期间自己出资安装的，材质为石膏材质。2、木门为三合板材质和墙面的改造，都是在尊重甲乙双方租赁合同过程中，在没有破坏房屋主体结构的前提下，经原告同意改造的。何况被告每年缴纳高额的房屋租赁费10万左右，都是包括在房屋的使用改造中。3、铝合金玻璃是原告自己卸下来的。4、当时被告离开的时候已将房屋的卫生清理完了。因此，原告违背了租赁协议，原告所提出的损坏改造费用被告是不能接受的。我们同意按2012年11月25日协议书的约定修复。被告提交马成高的证明以证明已经对玻璃和门窗进行了更换和修理，原告未予认可。
上述事实，有原、被告陈述、协议书、收据、证人证言、录音材料、评估报告等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，当事人可以续签合同。本案中原、被告于2010年1月1日签订了一年的合同，到期后双方在增加租金的情况下继续按该合同履行。在2012年一年的合同履行期限即将期满时双方协议不再继续履行合同，合同到期后被告应当返还租赁的房屋，因原告已经接管了出租的房屋，被告无须再返还租赁的房屋。
关于原告主张的房屋租金损失，被告自2012年12月8日开始搬迁设备及物资，至12月底已经搬迁完毕不再使用租赁的房屋，双方虽无房屋交接手续，但从本案的综合情况分析，被告无继续占用出租房屋的故意及必要性，原告可以对出租的房屋进行管理、使用，且原告亦未提供有效证据证明被告占用涉案房屋的事实存在，故原告该主张不应得到支持。关于原告主张的2012年12月8日之后的电费，原告未举证证明被告在2012年12月8日之后的用电情况，故对其该请求本院亦不予支持。关于原告主张的被告对房屋造成的损坏修复费用，原、被告于2012年11月25日签订协议就需要修复的项目进行了约定，该约定系双方共同认可的需要修复的项目，被告应按该约定对出租的房屋进行修复。关于原告要求恢复“对租赁的房屋一楼西被拆除的一面墙壁、二楼走廊北边被拆除的3个房门、3个窗户、4面墙壁、二楼走廊南边被拆除的10个房门、1个窗户、11面墙壁”的要求，租赁合同第四条约定“乙方经甲方同意有权对租赁房屋进行整修改造和增加有关设施，但不得损坏房屋的主体结构及影响其安全，对房屋原有的设施造成损坏，应恢复原样或赔偿相应的损失。”，原告的出租房屋原为隔断式办公场所，被告租赁后根据其生产需要将隔断拆除不违反合同的约定，且被告自租赁后拆除至2012年11月25日双方签订协议时原告未明确提出该问题，说明原告对此是同意并认可的，故原告该请求，本院不应支持。结合本案的实际情况，被告按评估的修复价值进行赔偿为宜。赔偿的数额为：360＋25＋30＋9050＋252＋1400＋700＋60＝11877（元）。评估费1200元按鉴定结论和应赔偿的数额比例由被告负担356元（11877÷39997×1200），原告负担844元。对原告多请求的部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告栖霞市爱科赛斯服饰有限公司于本判决生效后十日内给付原告栖霞市旭兴机电设备有限公司房屋及设施修复费用11877元。
二、驳回原告栖霞市旭兴机电设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3436元，评估费1200元，由原告栖霞市旭兴机电设备有限公司负担4183元，由被告栖霞市爱科赛斯服饰有限公司负担453元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 杨林华
人民陪审员 曲明霞
人民陪审员 刘香芝
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 雷 博