江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第2485号
上诉人（原审被告）：常州智华企业管理咨询有限公司，住所地江苏省常州市新北区御花园1号楼3837号。
法定代表人：王海峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：方同利，江苏益同盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：娄肖静，女，1988年3月7日生，汉族，住河南省漯河市郾城区。
委托诉讼代理人：黄仁华，江苏延新律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜淑燕，江苏延新律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王占江，男，1971年6月10日生，汉族，住黑龙江省林甸县。
委托诉讼代理人：张宇明，江苏尊法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于轩，江苏尊法律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：常州新阳光西林国际食品城有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区西林街道东岱村。
法定代表人：欧兰琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：糜新元，该公司法务总监。
委托诉讼代理人：仇海飞，该公司工作人员。
原审被告：王海泉，男，1972年2月29日生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。
上诉人常州智华企业管理咨询有限公司（以下简称智华公司）因与被上诉人娄肖静、王占江、常州新阳光西林国际食品城有限公司（以下简称新阳光公司）、原审被告王海泉房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2015）钟民初字第0425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人智华公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不承担退还押金及租金的义务，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审庭审查明的事实应补充记录，具体内容为：1、娄肖静起诉状载明其当时已知“新阳光公司把商铺经营权委托给了王占江，王占江于2014年9月13日接手市场，自主对市场经营方式进行了调整，放走了物流配载中心，致使市场被空置，商业活动无法进行。2014年10月8日娄肖静向王占江提出解除合同。”2、娄肖静举证的王占江接手后的“市场交接方案”表明新阳光公司和王占江告知经营户上诉人退出，相关权利义务由其履行的承诺。上述事实表明娄肖静已知悉其原与上诉人间租赁合同权利义务已由新阳光公司和王占江承继，当时并未提出异议，事实上娄肖静的权利义务内容并未因此改变，所以她又继续经营，后来因经营下滑，才提出解除合同，而且其要求解除合同的对象是王占江，可见其已认可了新阳光和王占江才是其租赁合同的相对方。二、2014年9月14日的《说明》、《三方协议》、《备忘录》、《补充协议书》相互关联，综合四者，表明上诉人对经营户的权利义务已由新阳光公司和王占江承继，上诉人无需向经营户承担任何责任。具体方式是上诉人与新阳光公司先解除，再由新阳光公司与王占江重签合同，原履行期间涉及上诉人的所有权利义务均转给新阳光公司，新阳光公司将其承继的权利义务转给王占江履行。《备忘录》第3条表明王占江对新阳光公司承继来的与经营户（包括娄肖静）的权利义务和合同内容已知晓并全部承继，第4条表明按原与经营户的合同内容履行。《补充协议书》表明新阳光公司与王占江之间就原经营户（包括娄肖静）的合同情况按现状交付已明确交接，对经营户合同情况知晓理解。双方又约定了权利义务承担时间界限为，2014年7月1日前的由新阳光公司负责，2014年7月1日之后由王占江负责。三、综上，上诉人对经营户（包括娄肖静）的权利义务先由新阳光公司承继，再由王占江受让，新阳光公司、王占江公开承诺按原合同内容履行，经营户知情无异议并继续经营，而且合同主体的变化没有损害经营户的利益。租赁合同关系中出租人主体变更没有影响承租人（经营户）的权利，无需征得承租人的同意。这种情况下合同权利义务的转让对经营户具有约束力，经营户应按变更后的合同关系主张权利。一审判决忽略经营户知悉转租后继续经营的事实，忽略新阳光公司、王占江向经营户承诺的事实，割裂新阳光公司先后分别与上诉人和王占江签订合同的内在联系，只从上诉人与经营户此前合同关系的角度认定应由上诉人向经营户负责，而忽略这一责任已由新阳光公司、王占江承继的事实，因而判决错误。
被上诉人娄肖静辩称，一审认定事实清楚，证据充分，应当维持原判。
被上诉人王占江辩称，应向娄肖静退还的押金、租金并非由我承继，相应的租金和押金均是由智华公司收取，并未移交给我，故我不负有返还的义务；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。
被上诉人新阳光公司辩称，1、上诉人的上诉理由违反合同相对性原理；2、如果房屋出租、租金收取等行为是以上诉人为合同主体，其上诉理由尚能成立，但事实是房屋的出租、租金的收取等行为均由新阳光物流配载中心所为，而该中心与王占江、我司均无合同关系，故上诉人的上诉理由难以成立；3、一审查明的事实充分证明新阳光物流配载中心的字号是上诉人未按相关规定登记杜撰的，印章是未经报批雕刻的，该中心究竟是否存在只有上诉人知晓，如果该中心存在，必然是上诉人掌控的，就应由上诉人负责，如果该中心不存在，则应当由上诉人作为作假者、欺诈者来负责；综上，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告王海泉未进行陈述。
娄肖静向一审法院起诉请求：1、判令解除其与王占江、智华公司、王海泉、新阳光公司之间的租赁关系；2、王占江、智华公司、王海泉、新阳光公司退还租金及押金60000元；3、本案诉讼费由王占江、智华公司、王海泉、新阳光公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月27日，新阳光公司作为委托方（甲方）与受托方（乙方）智华公司签订《商铺委托经营管理合同》，新阳光公司将其合法拥有产权和经营权的新阳光国际食品城商铺全权委托给智华公司使用或租赁。第二条委托经营的用途：为了确实维护新阳光国际食品城业态经营的整体性和统一性，乙方受托后，根据新阳光食品城规划布局及市场需要，选择相应的经营者将该商铺经营或转租。第三条委托经营的期限：开始日期：自2014年7月1日起；截止日期：1、以本合同附件中甲方与原业主签订合同期限为准，乙方已全部审查并考察确认完毕，对该委托经营期限知晓并无异议。2、新阳光置业名下物业（详见附件）委托期至2016年6月30日。第四条委托经营的管理费用：委托经营期内，第一年使用管理费为580万元，第二年使用管理费为580万元。支付方式：2014年6月30日前支付580万元，2015年6月30日前支付580万元，先付后用。同时，委托经营期限，所有经营管理费用由乙方承担。3、保证金：乙方于本合同签订之日交纳保证金50万元，物流区进场甲方返10万元、全部委托经营范围出租率（按面积）达到80%返10万元，余款作为合同履行保证金，合同期满后返还。第五条商铺使用的事项：1、商铺的交接：商铺实际交付以2014年7月1日交接日。甲方按照交接时的现状交付，以交接清单为准……；2、商铺的装修：（1）、甲方同意，乙方或乙方转租后的实际使用人可以根据经营及业态的需要对该商铺进行全部或部分装修……；（2）乙方承租期之前，甲方及甲方所授权的承租方或经营户对房屋的装修及改造与乙方无关，乙方承租期内，乙方及其授权的实际经营户对房屋的装修及改造，恢复由乙方负责……。第六条甲方的权利义务：……2、甲方应尊重乙方或实际使用人合法合约的经营权利，不得以监督、管理为名干涉乙方或实际使用人的正当经营活动及对委托商铺的使用……。第七条乙方的权利和义务：1、在委托期内，乙方对受托商铺拥有完整的商铺使用权、自主经营权及管理权，并且有权根据实际需要将受托商铺进行转租。2、乙方对该商铺应按本合同约定的方式妥善使用，确保委托期内受托商铺符合正常使用状态。3、乙方应按照本合同约定支付给甲方使用商铺的费用。第八条违约责任：1、委托经营期间，甲方同意根据本合同规定，乙方可以根据新阳光食品城归还布局及商品品种的统一规划，选择相应的经营者，将该商铺进行转租。未经乙方同意，甲方不得擅自解除本合同，将商铺出租给他人，也不得与乙方转租后的实际使用人建立租赁关系。2、委托经营期间，甲方因故处置或转让该商铺的，本合同继续约束新的受让人，而不受所有权转移的影响。届时，甲方应及时通知乙方并如实告知新受让人该商铺委托经营事实及本委托经营合同的内容。双方在合同第十一条其他事项中约定合同自双方签字或盖章生效。
2014年5月24日，新阳光公司为甲方与乙方智华公司签订《备忘录》一份，约定：1、由于甲方市场全面委托乙方管理经营，乙方对全部承包管理区域的权利义务按合同履行。以甲方名义所有的对外行为，包含但不限于经济责任、法律责任、行政责任等事务涉及的责任，均由乙方负责处理并承担费用，甲方予以配合。……8、2014年7月1日必须保证乙方经营权限内的地方能正常经营。
一审庭审中，娄肖静陈述其与王海泉于2014年4月达成口头租赁协议，娄肖静租赁新阳光食品城19幢-26、27号商铺2间，每间租金每年25000元，共计支付租金50000元，租赁期一年，从2014年7月1日起计算，另支付每间店铺押金5000元，共计押金10000元，王海泉并承诺让娄肖静先经营，如新阳光食品城物流配载区做不好就不算租金，全额返还租金及押金。娄肖静并提供2014年6月13日和7月1日以“押金”名义收取其共计60000元款项的收款收据，收款收据均加盖有新阳光物流信息配载中心专用章。王占江认为该四张收据与其无关联性。智华公司和王海泉则认为王海泉是智华公司的委托人，四张收款收据是智华公司出具，在娄肖静进入经营之前以定金或押金的形式收取，进入经营后转为租金，娄肖静租金为每年60000元，智华公司在经营中是以新阳光物流信息配载中心的名义做的，起租日期不清楚。新阳光公司认为其没有与收款收据上加盖的新阳光物流信息配载中心发生任何法律关系，该中心也未经工商注册登记，收款收据与本案没有关系。
2014年9月14日，新阳光公司、智华公司及王占江签订《说明》一份，新阳光公司与智华公司经协商解除协议书，由智华公司将原合同标的转让给王占江，同时三方协商确定由新阳光公司与王占江另行签订协议，由智华公司补偿新阳光公司100万元，双方协议解除。同日，王占江、智华公司与新阳光公司签订《三方协议》一份，同意智华公司签订的《商铺委托经营管理合同》及《备忘录》等权利义务，均予以解除。智华公司应向新阳光公司履行的义务，由王占江继续向新阳光公司履行，具体由智华公司与王占江衔接。该义务不履行的，新阳光公司与智华公司仍按原合同执行，同时新阳光公司、王占江合同暂不生效。
2014年9月14日，王占江与新阳光公司签订《商铺委托经营管理合同》和《备忘录》各一份，内容与智华公司和新阳光公司签订的《商铺委托经营管理合同》和《备忘录》内容一致。同日，新阳光公司与王占江签订《补充协议书》一份，约定新阳光公司所有的场地、房屋及附属设施、与经营户合同情况等，均为现状交付，已与王占江明确交接，王占江对此已经知晓并理解；2014年7月1日之前，由新阳光公司负责，享有权利并承担义务；2014年7月1日之后，由王占江负责，享有权利并承担义务；2014年7月1日至本补充协议之日所发生的包括租金收取、租户签约、员工关系接转等一切事宜，全部由王占江负责与王海泉（智华公司）衔接处理；所有经营户原与新阳光公司签订的租赁合同、业主原与新阳光公司签订委托经营管理合同，双方均作为交接附件；按原合同约定的合同履行届满日期，承租权或经营权未到期，均由王占江承继新阳光公司在原合同中的权利义务，新阳光公司予以协助配合；承租权或经营权到期，均由王占江与其商谈续约委托，新阳光公司不参与。该协议书同时约定自双方签字或盖章生效。智华公司在一审庭审中陈述2014年9月14日已将所涉及的资料场地和房屋等全部交出，与王占江进行交付衔接；王占江确认实际交付日为2014年9月。
一审庭审中，娄肖静陈述其于2014年6月左右开始试营业，经营到2014年9月13日，因物流配载区外迁，人气骤减，导致其在内的18户经营户无法经营，2014年9月15日左右，娄肖静等人向新阳光公司的法定代表人欧兰琴及王海泉要求解除租赁协议，退回租金和押金。王占江表示不清楚；王海泉和智华公司表示娄肖静没有向其提出过解除合同；新阳光公司表示娄肖静曾要求退租金，但没有提出解除合同。
娄肖静等经营户因退租金和押金等事宜协商不成，于2014年10月10日、10月22日、10月27日、2015年1月4日和2月4日分别报警。后娄肖静诉至法院，要求判如所请。一审庭审中，娄肖静明确因其与王海泉达成的是口头租赁协商，未签订书面租赁合同，为不定期租赁，故要求解除与其签订的租赁合同，并返还租金和押金。
一审法院认为，娄肖静与智华公司工作人员王海泉达成口头租赁协议，租赁新阳光国际食品城19幢26、27号商铺两间，双方意思表示真实，且合法有效，双方应依约履行。王海泉系智华公司的工作人员，其行为后果应由智华公司承担。关于双方口头租赁协议内容，娄肖静与智华公司均确认租赁期限为一年，而智华公司出具的收款收据显示收取的为押金，其陈述正式租赁后押金转为租金、一年租金共计60000元之内容因无证据证明且娄肖静亦不予认可，法院不予采信，并据此确信娄肖静与智华公司口头租赁合同约定的期限从2014年7月1日至2015年7月1日，2间商铺租金共计每年50000元。双方约定的租赁期限为一年，应当采用书面形式订立租赁合同，未采用的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方，故对娄肖静要求解除与智华公司签订的租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。娄肖静庭审陈述其于2014年9月16日曾提出过解除合同，因无证据证明，法院不予采信，鉴于娄肖静等人因本案纠纷多次报警，故法院以娄肖静等人第一次即2014年10月10日报警时间确定为其提出解除合同的时间。娄肖静提出解除合同后，应给对方合理准备期限，法院结合租赁物所处地段、经营状况及周边环境确认合理期限以三个月为宜，故法院确定双方合同解除的时间为2015年1月10日。合同解除后，智华公司所收取的押金10000元及剩余期限的租金23625元应返还娄肖静。
智华公司后又与王占江、新阳光公司协商，将其原经营管理的新阳光国际食品城的经营权和管理权转让于王占江，由王占江进行经营管理，涉及到娄肖静所租赁的店铺的也一并转让给王占江，但智华公司并未向法院提供证据证明所涉店铺租赁合同权利义务的一并转让行为已获得娄肖静同意，该转让行为对娄肖静不发生法律效力。
新阳光公司与智华公司签订《商铺委托经营管理合同》，将新阳光国际食品城的经营权及管理权委托给智华公司使用或租赁，就双方在合同中约定的权利义务及合同条款所表达的意思来看，该合同虽名为委托经营管理合同，实为租赁合同性质，且双方在合同及《备忘录》中亦约定在智华公司以新阳光公司名义所有的对外行为，均由智华公司负责处理并承担费用。智华公司将其从新阳光公司租赁而来的涉案商铺转租给娄肖静，是行使合同权利的行为，故由此产生的法律责任，亦应由其自行承担。新阳光公司非该租赁合同的当事人，故对娄肖静要求新阳光公司承担返还租金及押金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第八十八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、娄肖静与常州智华企业管理咨询有限公司就常州市新阳光食品城19幢26、27号两间商铺签订的房屋租赁协议于2015年1月10日解除；二、常州智华企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还娄肖静押金10000元及剩余租金23625元；三、驳回娄肖静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（娄肖静已预交），由常州智华企业管理咨询有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据审理查明的事实可以确认，上诉人智华公司从被上诉人新阳光公司取得新阳光食品城经营管理权后，委托原审被告王海泉与被上诉人娄肖静口头协商新阳光食品城商铺租赁事宜，并以“新阳光物流配载中心”名义收取娄肖静押金和房租。后经各方协商，新阳光公司将新阳光食品城由智华公司转交被上诉人王占江经营管理，但相关合同义务转让未经债权人娄肖静同意，智华公司也未能提交证据证明相关押金和房租转交王占江，故一审判决认定智华公司与娄肖静之间存在房屋租赁合同关系、智华公司应返还娄肖静押金及剩余部分租金并无不当。
综上所述，上诉人智华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由常州智华企业管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
审 判 员 罗希夷
代理审判员 周韵琪
二〇一六年十二月六日
书 记 员 蒋 洁