浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初7515号
原告：卢明，男，1989年1月3日出生汉族，职员，户籍地宁波市鄞州区。
委托代理人：邬勤奋（原告母亲），女，1961年1月16日出生汉族，退休,户籍地宁波市鄞州区。
被告：王健，男，1979年1月5日出生汉族，律师，户籍地宁波市鄞州区。
原告卢明为与被告王健房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月30日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑燕独任审理。后因案情疑难复杂，本案于2017年3月13日转入普通程序组成合议庭审理。本案于2017年10月17日、2018年6月20日两次公开开庭进行了审理，原告委托代理人邬勤奋、被告王健到庭参加诉讼。审理中，双方当事人曾申请庭外和解，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。
原告卢明起诉称：原、被告与中介三方于2015年9月25日签订《存量房屋买卖中介合同》，原告将位于宁波市贺丞路29号602室的房屋卖给被告，约定房屋总价895000元，分三次付款，但被告实际支付房款841725元，尚欠房屋尾款53275元。因此交房的手续也没办全，尾款收条未写，交房单未签字，水电费未过户，房产证还押在中介处。根据合同约定，乙方每逾期付房款一日，支付甲方违约金100元，逾期十日以上的，作根本性违约处理，甲方有权直接解除合同，并要求乙方支付违约金5万元。故要求判令：一、被告支付原告房屋尾款53275元；二、被告支付原告违约金50000元。
被告王健答辩称：原告诉称不属实，具体以录音证据为准。是原告违约，他没有按照约定的时间过户房屋，根据合同，甲方应按时办理过户登记，逾期十日以上为根本性违约。原告也未按合同约定将户口迁出，目前仍挂在涉案房屋名下。原告在交房及付尾款时，原告代理人与其姐姐均在场，原、被告双方对违约金的事情已达成了一致。之后原告又出尔反尔到中介处说不同意把房产证给我。要求驳回原告的诉讼请求。
原告卢明为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.《存量房屋买卖中介合同》、银行卡交易明细清单各一份，拟证明原、被告签订合同的情况，被告在2015年9月25日支付定金5万元、在2015年10月27日支付房款50万元的事实；
2.不动产登记信息查询结果、不动产补证（换证）申请书各一份，拟证明涉案房屋已登记至被告王健名下，被告在2016年11月30日以遗失为由申请补发不动产权证书；
3.信访事项答复意见书一份，拟证明被告欺骗了鄞州区房管中心的领导；
4.水费抄告通知单，拟证明涉案房屋的水电目前仍未过户；
5.手机照片两张，拟证明房产证、土地证在2015年11月已经过户到被告名下。
被告王健对上述证据质证后，对五组证据的真实性均无异议，但对证据3的证明目的有异议，认为只能反映双方纠纷的情况，不能证明其他，对证据4认为水电过户是被告的权利而非义务，被告不过户水电并无不可。
被告王健为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.《具结保证书》、契证（纳税人为卢明）复印件各一份，拟证明原告母亲邬勤奋受原告委托办理涉案房屋的买卖事宜；
2.《存量房屋买卖中介合同》、税收缴款书、5万元定金收条、50万元房款收条各一份，拟证明合同中约定被告“在2015年10月15日过户日支付甲方首付款计人民币叁拾玖万伍仟元整”，被告在合同签订当天依约支付5万元定金，原告本人也在定金收条上签字确认。10月27日办理过户后，被告支付50万元房款；
3.《具结书》、《收条》各一份，拟证明原、被告协商后，原告当时同意承担违约责任，扣除违约金及多收的房租及押金；
4.《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告已完成交房手续，原告把房屋租赁合同的原件交给了被告；
5.录音资料两份，拟证明:（1）原告本人同意以89.5万元的合同价格出售房屋，但代理人邬勤奋要求加价十万。（2）邬勤奋在电话中明确说如果按合同价格，那她不会叫儿子来办过户。（3）被告告知邬勤奋，既然不过户那他也不支付首付款39.5万元了。（4）约定的过户日期为10月15日之前；
6.账户交易明细清单两份，拟证明2015年10月27日双方是先完成过户，再支付房款50万元；
7.浙江省司法厅《投诉事项转办通知单》一份，拟证明原告代理人对被告进行了不实投诉，被告保留追究责任的权利。
原告卢明对上述证据质证后，对证据1的真实性无异议，但认为《具结保证书》是在被告与中介的哄骗下签字的；对证据2《存量房屋买卖中介合同》中“在2015年10月15日过户日支付甲方首付款计人民币叁拾玖万伍仟元整”的内容有异议，认为“过户”二字是被告自己添加的，原告与中介的合同中都没有“过户”二字，而是只约定了在2015年10月15日支付首付款叁拾玖万伍仟元整。对定金收条真实性无异议，但是卢明的签字是过户当天事后补签的，是被告在付50万元的时候一定要卢明补签字。对50万元收条的真实性无异议，但收条中手写的“余下尾款及交房事宜全权由母亲邬勤奋负责办理”是中介在交房那天补写的；对证据3的《具结书》的真实性无异议，邬勤奋出《具结书》的意思是她收到的钱就相当于卢明收到的钱，并不能证明其他。《具结书》是在被告付尾款前应被告要求写的，此前被告从未说过原告有违约，更未说过要扣违约金。被告拿到《具结书》后就说不用邬勤奋跟着了，被告在银行付钱时邬勤奋在银行外面等着。对《收条》的真实性、合法性、关联性均有异议，邬勤奋没有出过这样的收条。首先，该收条写在一份房屋租赁合同的背面，在中介在场的情况下却不用中介的正式收条，这明显不合常理。其次，原告根本没有违约，不可能同意扣违约金。而且如果真要扣违约金，应该再次签订三方的补充协议，不可能这样潦草地写一句。第三，整份收条的内容都由被告手写，而不是由收款的邬勤奋或中介手写，也明显不合理，可以申请鉴定收条上的字迹是否同一时间形成。第四，落款是“邬勤奋”，但在交房的手续上被告却要求邬勤奋写上“邬勤奋代卢明”。被告作为律师，既然在交房手续上都会要求写清是邬勤奋代卢明，在收房款的手续上更应该这样要求。第五，收条中出现邬勤奋的银行卡号，这也明显不符合出收条的惯例。也没有出现“房款已结清”这样的应该有的字样。第六，房产的三证都还押在中介处，中介的交房单也没有签字，如果双方的房款真的已经理清，这些手续不可能没办。总之，《收条》是被告伪造的证据；对证据4的真实性无异议，认为当时原告不专业，而且也相信被告，所以才会在还没有收到全部房款的情况下先把租房合同给被告，但中介处的交房单还没有签过，交房手续并未完成；对证据5，原告对真实性有异议，而且认为不管中间有过什么协商，最终原告是按合同约定的原价把房屋过户给被告了，并无违约。对证据6无异议，认同确实是先完成过户，再支付房款50万元，而一般都应该是先支付房款再完成过户，这说明整个房屋买卖过程中被告都在按最有利于他自己的方式操作，原告一直迁就被告。对证据7无异议，认为原告的投诉属实。
结合双方的质证意见，本院对原告提交的五组证据的真实性均予以确认。对被告提交的证据1真实性予以确认。对被告提交的证据2的真实性也予以确认，但需要说明的是，合同第三条第二款第2项关于395000元付款时间的约定，原、被告提交的合同中的约定有所不同，原告提交的合同中约定为“乙方在2015.10.15号之前日支付给甲方首付款计人民币大写叁拾玖万伍仟元”，被告提交的合同中约定为“乙方在2015年10月15日过户日支付给甲方首付款计人民币大写叁拾玖万伍仟元”。对被告提交的证据3中的《具结书》的真实性予以确定。对被告证据3中的《收条》，本院认为原告提出的异议成立，对其真实性、合法性、关联性不予确认。被告在房屋买卖过程中会要求卖方确认房屋无继承或赠与关系进而无相关税费、会对通话进行录音、会要求先完成房产过户再支付首付款，可知被告对交易风险的把控意识本就强于一般人。而且被告还是有律师执业资格的法律专业人士，若确实存在扣除5万违约金这种重大事项，其不会在既没有中介见证，又非原告本人或代理人邬勤奋自行书写的情况下处理这一事项。再者，在中介处的交房手续确实一直未办理，结合原告的质证意见，本院认为该份收条系被告自行制作，对其不予采信。对证据4的真实性予以确认，但认为不能仅凭房屋租赁合同的移交来确定交房手续已完成，故对被告拟证明的内容不予采信。对证据5，系双方在签订合同后曾有的协商，由于最终原告是按合同约定的价格将房屋过户给被告，故对该组证据的关联性不予确认。对证据6、证据7的真实性予以确认。
根据当事人的举证、质证及法院的认证，本院认定本案事实如下：
2015年9月25日，原告（甲方）的委托代理人邬勤奋（也是本案原告委托代理人）、被告（乙方）、中介方宁波市立得房地产股份有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定将原告卢明位于贺丞路29号602室的房屋（建筑面积65.39平方米）以895000元的价格卖给被告王健。签约日被告支付原告代理人邬勤奋定金5万元，邬勤奋向被告出具了中介统一制式的《定金收条》。对首付款的支付方式，原告卢明的合同中约定为“乙方在2015.10.15号之前日支付给甲方首付款计人民币大写叁拾玖万伍仟元”，被告王健的合同中约定为“乙方在2015年10月15日过户日支付给甲方首付款计人民币大写叁拾玖万伍仟元”。对尾款，两人持有的合同均约定为乙方在三证做出后支付甲方房款45万元。对违约责任，合同第十四条约定“甲方有义务按时按约办理产权过户登记，并及时提供过户所需资料及按揭资料，按时履行交付房产及附属设施等，不得逾期，每逾期一日，支付乙方违约金100元/日，逾期十日以上的，作根本性违约处理，乙方有权直接解除合同，并要求甲方支付违约金伍万元”，第十五条约定“乙方有义务按时按约办理产权过户登记，并及时提供过户所需资料及按揭资料，按时支付任何一期房款，不得逾期，每逾期一日，支付甲方违约金100元/日，逾期十日以上的，作根本性违约处理，甲方有权直接解除合同，并要求乙方支付违约金伍万元”。
同年10月27日，双方到房地产交易中心办理房屋过户手续，手续办完后被告当日支付原告卢明50万元房款，卢明向被告出具了中介统一制式的《收条》。2015年11月2日，涉案房屋登记至被告王健名下。2015年11月13日，被告王健通过银行转账支付原告代理人邬勤奋房款291725元，但原告或代理人邬勤奋均未出具收条。登记至王健名下的房产证、土地证均在中介处，王健未拿到。2016年11月30日，被告王健以证书遗失为由，向行政机关申请补发不动产权证书。
另外，案涉房产在出售时处于租赁状态，承租人的租赁期限为2015年6月17日至2016年6月16日，租金每月1550元，每三月付一次，租房押金1550元。2015年11月13日，原告代理人邬勤奋与被告到租客单位，向租客告知了房东变更的情况。原告目前尚未将户口从案涉房屋迁出。
本院认为：原、被告约定的房屋价款为895000元，现被告支付的房屋价款合计841725元，尚欠53275元未付属实。被告提交的一份扣除违约金5万元及房租和押金的收条，存在诸多不合常理的疑点，而且邬勤奋也表示其从未签过，故本院不予确认。现原告要求被告支付房屋尾款53275元，有合同和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金5万元的诉请，由于被告迟延支付房款长达一年有余，其间原告也已通过投诉、信访等多种方式向被告主张权利，但被告仍旧拖欠房款，故对原告主张的违约金数额予以支持。对于被告提出的原告未按约定时间过户房屋的问题，一则由于原告持有的《存量房屋买卖中介合同》中并未约定2015年10月15日为过户日，二则根据合同约定与交易惯例，应该是被告支付首付款后再办理房屋过户，故对被告的该意见不予采信。另外，虽然原、被告尚未正式办理交房手续，但已在2015年11月13日一同向租客告知了房东变更的情况。因此，在已判决被告承担违约金5万元的情况下，为节省讼累，本院认为从2015年11月14日起的房租及房租押金应由被告享有。2015年11月14日至2015年12月16日的房租由原告收取，金额本院计算为1705元，另有房租押金1550元，合计3255元，该款应在被告需支付原告的款项中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告王健支付原告卢明房屋价款53275元，扣除原告应返还的房屋租金与押金3255元，被告王健尚应支付原告卢明50020元，限于本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告王健支付原告卢明违约金50000元，限于本判决生效后五日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费2366元，由原告卢明负担66元，被告王健负担2300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 郑 燕
人民陪审员 王奋明
人民陪审员 胡根世
二〇一八年六月二十日
代书 记员 贺释玉