浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0185民初6547号原告:金丽，女，1953年7月1日出生，汉族，住上海市卢湾区。原告:潘佳，女,1984年6月25日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托代理人:金丽,本案原告之一、潘佳之母。原告:潘雅明，男，1952年2月1日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托代理人:金丽,本案原告之一、潘雅明之妻。被告喻士芳，女，1976年11月29日出生，汉族，住浙江省临安市。第三人赵春冬，男，1980年11月15日出生，汉族，住贵州省毕节市。第三人陶志锋，男，1963年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告金丽、潘佳、潘雅明与被告喻士芳合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，本院依被告的申请追加赵春冬、陶志锋为本案第三人参与诉讼，本案依法转为普通程序于2017年3月13日公开开庭进行审理，原告及代理人金丽、被告喻士芳到庭参加诉讼，第三人赵春冬、陶志锋经本院公告送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。金丽、潘佳、潘雅明向本院提出请求：1.判令原告、被告及临安同策旅游信息服务有限公司(以下简称同策公司)于2011年7月31日签订的《合作建房经营协议书》无效；2.被告返还原告购房款89000元并赔偿原告的利息损失及违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据2011年7月31日我与被告及同策公司签订的《合作建房经营协议》，我共付给被告合作款89000元。按照协议约定，我与被告及同策公司合作的具体的标的物为同策枫树湾山庄1号楼302室，建筑面积约为35平方米；该房屋由被告负责建造。经了解，同策枫树湾山庄1号楼建房没有通过相关部门的规划和验收，没有取得预售许可证，该事实有临安市人民法院(2014)杭临民初字第1483号判决书及杭州市中级人民法院(2015)浙杭民申字第203号裁定书作出认定，涉案房屋系违章建筑。被告将违章建筑出卖与我，隐瞒了违章建筑的事实，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求确认协议无效并判如所请。原告向本院提供如下证据：1.《合作建房经营协议书》2.付款凭证。被告辩称：一、与同策的协议我只是签了字，上面写了什么、写了多少钱我也不知道，我也是受害者，被同策公司骗了。我们那里的农家乐并非只有我一家，都是超面积的。如果政府不同意我建造，我也不会建造。同策公司收取原告款项后，只将其中的一半左右支付给我，现在要我承担全部责任，我不同意。我认为我们的协议是有效的，要求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供了临安市××镇××村村民委员会于2014年9月23出具的证明一份。第三人赵春冬、陶志锋未作答辩，也未向本院提供证据。第三人赵春冬、陶志锋未到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：1.原告提供的证据《合作建房经营协议书》、付款凭证，用以证明原告与被告及同策公司于2011年7月31日签订《合作建房经营协议书》并按协议履行了付款89000元的事实。被告认为在合同上签字属实，但款项系原告付给同策公司，而同策公司并未全额支付给我。本院认为，原告与被告及同策公司于2011年7月31日签订《合作建房经营协议书》双方无异议，本院予以确认，因该合同在“合作价款及支付方式”第2条约定:“此合作协议签订当日，乙方(原告)须向甲方（被告）一次性支付合作款人民币89000元，由丙方(同策公司)代收，交与甲方，并提供此合同为凭。乙方收到此合同，即表明已全额付清款项”，故本院进一步认定原告已支付89000元的事实。2.双方争议焦点的认定。本案中双方争议的焦点是原告认为被告建造的房屋是违章建筑，因此合同无效；被告认为其建造的房屋虽超面积，但其就超面积部分补交了罚款，因此其建造的房屋是合法的，合同应当合法有效。关于同策枫树湾山庄1号楼建房的事实，本院在审理同类案件中已经查明：同策枫树湾山庄1号楼建房属喻士芳户在农村的自建房，相关职能部门审批同意喻士芳户使用集体土地110平方米，建造住房3层，建筑面积330平方米。房屋建成后，经临安市××镇××村村民委员会调查，被告建房实际占地面积223.5平方米，建筑面积894平方米，该村民委员会因此于2014年9月15日通知喻士芳，向其收取有偿使用费33817元，喻士芳于2014年9月23日交纳了该款。原告、被告及同策公司签订《合作建房经营协议书》时，被告已建成房屋。因此、被告超面积建房的事实清楚，又因被告喻士芳未提交充分证据证明同策枫树湾山庄1号楼302室属于建设规划许可的建筑面积之内，故被告认为合同有效的意见，本院不予采纳。3.关于合同性质。喻士芳（甲方）、金丽、潘佳、潘雅明（乙方）、同策公司（丙方）于2011年7月31日签订《合作建房经营协议书》一份，主要内容为：一、合作项目及合作方式：1、三方合作的同策枫树湾山庄位于临安市××镇××村，合作的具体标的物为同策枫树湾山庄1号楼302室，建筑面积35平方米。2、乙方向甲方支付双方约定的合作投资款，甲方保证乙方享有该山庄1号楼302室30年的使用权。3、甲、乙方全权委托丙方负责该合作项目的联络、运作、监督及后期的物业管理，有效期与乙方相同。二、合作经营期限：1、甲方向乙方交付该房屋的时间为2011年7月31日。2、乙方投资该项目，享有山庄该号房使用的有效期自该山庄交付到2041年7月30日止……。三、合作价款及支付方式：1、甲、乙双方合作建造该山庄，乙方支付投资款总额人民币89000元，该房屋由甲方负责建造。2、此合作协议签订当日，乙方须向甲方一次性支付合作款人民币89000元，由丙方代收，交与甲方，并提供此合同为凭。乙方收到此合同，即表明已全额付清款项。3、乙方每年应向丙方缴纳该山庄302室物业管理费600元。协议书另对甲、乙、丙三方的权利义务及违约责任作了约定。本院认为：案涉《合作建房经营协议书》的性质，本院根据该协议权利义务的相关约定，认为实系房屋租赁合同，出租人为喻士芳，承租人为原告。另查明，2013年1月10日，同策公司登记注销，工商登记显示该公司投资人为陶志锋、赵春冬。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告未提供建设工程规划许可证，且超过相关主管部门批准的面积建造房屋，原告主张案涉《合作建房经营协议书》无效，本院予以支持。被告辩称超面积建造的房屋已向村集体交纳有偿使用费，通过以罚代拆享有了该房屋的合法使用权的意见，无法律依据，本院不予采纳。结合本案证据，案涉《合作建房经营协议书》实际具有支付凭证的性质，被告将该协议书交付原告，即视为被告收到了原告交付的89000元，至于原同策公司是否将全款交付被告，则与原告无关。案涉《合作建房经营协议书》无效，被告因此取得的财产应返还原告，双方因合同无效所造成的损失各自承担。原告要求被告返还89000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告金丽、潘佳、潘雅明与被告喻士芳及原临安同策旅游信息服务有限公司于2011年7月31日签订的《合作建房经营协议书》无效。二、被告喻士芳应于本判决生效之日起十日内返还原告金丽、潘佳、潘雅明人民币89000元。三、驳回原告金丽、潘佳、潘雅明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2596元，由原告金丽、潘佳、潘雅明负担571元，被告喻士芳负担2025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  楼建敏人民陪审员  俞传水人民陪审员  卢观机二〇一七年四月十五日书 记 员  潘 芸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。