四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第1858号原告刘明珍，女，生于1963年7月29日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托代理人杜代鸿（原告之夫），生于1955年5月1日，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托代理人袁炯，四川远智律师事务所律师。被告泸州宝光房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区。法定代表人汪俊林，董事长。委托代理人徐必军，四川拥彗律师事务所律师。原告刘明珍与被告泸州宝光房地产开发有限公司（以下简称“宝光房产”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员伍杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘明珍及其委托代理人杜代鸿、袁炯，被告宝光房产的委托代理人徐必军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明珍诉称：2007年4月，原告购买被告宝光房产开发的“宝光·滨江花园”住宅，双方约定总购房款为22万元。同年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“宝光·滨江花园”住宅，建筑面积为95.41平方米，单价1500元/平方米，总价143115元。合同第一条第三款载明建设工程规划许可证号为“泸规建（2005）-136”。被告为少缴纳税费，仅向原告出具了143115元的正式发票，另开具76885元的收款收据。被告向原告出售该商品房时，“泸规建(2005)-136”建设工程规划许可证及会审设计图只有飘窗，并没有落地窗。被告为了非法多收取房款，自行将飘窗面积计算房款，并通过以罚代法的方式，于2007年5月17日违规在泸州市规建局取得“（2007）-039号”建设工程规划许可证，原告所购房屋的真实建筑面积也由89.89平方米变为95.41平方米，致使被告多收取5.52平方米的房款12728元（每平方米2305.83元）。请求判令：1、被告立即退还多收取的飘窗款12728元及资金占用利息7331元（暂从2007年4月17日计算至2015年4月18日，其余部分应计算至被告实际付清之日）；2、被告出具76885元房款的不动产发票；3、案件受理费由被告承担。被告宝光房产辩称：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定原告所购房屋的建筑面积为95.41平方米，房屋所有权证也登记为95.41平方米，且原告认为的5.52平方米的飘窗实为落地窗，经泸州市规划建设局审批亦已经取得建设规划许可证，被告没有义务退还多收取的飘窗款和利息。2、合同中明确约定购房款为143115元，原告出具的金额为76885元的收据中载明是王正洪委托售楼部代收的房款，与被告无直接关系，被告无义务再开具76885元的发票。请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告宝光房产在开发修建泸州市宝光·滨江花园小区（以下简称“宝光·滨江花园”）住宅楼的过程中，于2007年1月15日向泸州市规划管理局提交了《关于1-8号楼飘窗设计变更的报告》，请求“将原设计的飘窗变更为落地窗，有关建筑面积问题，严格按合同约定以及房监部门有关政策执行。”2007年4月17日，原告刘明珍与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的宝光·滨江花园第住宅，该住宅建筑面积为95.41平方米，按每平方米1500元计算总价款为143115元。合同签订当日，原告向被告支付了220000万元房款，被告向原告出具了金额为143115元的销售（转让）不动产发票及金额为76885元的《收据》。《收据》载明：“收到刘明珍购买宝光·滨江花园商品房房款（此款为王正洪委托售楼部代售收取的房款）”。2007年5月17日，泸州市规划局向被告颁发了泸规建（2007）-039《建设工程规划许可证》，认为该建设工程符合城市规划要求，准予建设。2007年5月30日，泸州市房地产监理所出具了《房屋面积预测绘报告》，对坐落于江阳区滨江路四段17号6号楼、7号楼房屋进行了测绘，并在“房屋面积计算说明”中载明：“该房屋的阳台为封闭阳台，封闭阳台的面积按水平投影全面积计算；……”。此后，宝光·滨江花园163户业主对泸州市住房和城乡规划建设局（以下简称“泸州市住建局”）和被告提起行政诉讼，泸州市住建局、泸州市江阳区南城街道办事处（以下简称“南城街道办”）及上平远路社区主持多次进行调解，2012年8月2日，宝光·滨江花园起诉的163户业主及该小区1—8号楼全体业主（甲方）与被告（乙方）签订了《调解协议书》，该协议第一条约定：乙方支付甲方环境及公设改善费共计115万元，其中包括改造小区所有业主各户智能电表费用，被告扣除1—8号楼住户欠缴电费24万（此扣款为暂定金额，最终以上平远路社区、甲方、乙方三方核实金额为准，多退少补），剩余76万元作为改善款，在宝光·滨江花园163户业主撤回其在泸州市中级人民法院立案的（2012）泸行申字第2号案件的申诉后3日内一次性付清；支付办法为甲方委托上平远路社区代为收取该76万元，乙方直接将该款汇入上平远路社区账户。第三条约定：本协议签订后，甲乙双方及泸州市住建局就宝光·滨江花园在规划、建设中涉及的所有问题就此处理结束，甲方不得以任何理由任何方式进行上访、诉讼。甲方承诺在乙方履行第一条的内容之后，放弃就宝光·滨江花园在规划、建设中涉及的所有问题的追偿、索赔权利。该协议书中有宝光·滨江花园163户业主的诉讼代表人的签名及宝光·滨江花园业主委员会成员和被告委托代理人的签名，并加盖业主委员会及被告的印章。2012年10月30日，经泸州市住建局主持，在上平远路社区的参与下，宝光·滨江花园提起诉讼的163户业主、宝光·滨江花园业主委员会（代表1-8号楼全体298户业主）作为甲方与被告（乙方）签订了《补充协议》，《补充协议》第二条约定：对《调解协议书》的内容，双方同意改用先付款，后补签调解协议、补办司法确认的方式执行。即乙方在本补充协议签订生效后，在泸州市中级人民法院向乙方送达提起行政诉讼的163户业主撤诉的裁定书后2日内，将76万元改善款支付到上平远路社区账户上，由甲方会同上平远路社区共同对该款进行处理，否则视为违约，乙方逾期付款期间按银行同期贷款的双倍利息标准向甲方支付违约金。协议第五条约定：“本补充协议一式五份，由甲乙双方签字盖章，并由市住建局和上平远路社区盖章后生效。该补充协议中有宝光·滨江花园163户业主的诉讼代表人的签名、上平远路社区的签名及宝光·滨江花园业主委员会成员签名，并加盖业主委员会、被告及住泸州市建局的印章。该协议签订后，被告于2012年11月2日将76万元改善款通过中国工商银行转至上平远路社区，同年11月6日、28日，被告分两次另向上平远路社区转款209142.10元和30858元。此后，宝光·滨江花园业主刘正权等对飘窗问题不服，并向泸州市住建局反映要求解决。泸州市住建局做出《关于对宝光滨江花园业主请求复查市规管局信访答复意见书的复查意见书》，刘正权等向四川省住房和城乡建设厅提出复核申请。2014年5月28日，四川省住房和城乡建设厅做出《关于刘正权等人信访事项的复核意见》载明：被告已按协议将100万元改善款打入上平远路社区账户，现该款项仍在社区账上未进行分配，泸州市住建局与当地街道、社区尽力协调相关业主进行分配。同时，也请刘正权等主动与市住建局、街道和社区加强沟通和协调，经快完成该款项的分配工作。对反映的泸州规建局的泸规建2007-039号建设工程规划许可证的问题，不属信访事项的受理范围，可向人民法院提起行政诉讼。此后，刘正权79人提起行政诉讼被驳回起诉。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告向本院提供的原、被告签订的《商品房买卖合同》，购房发票、收据，建设规划许可证（复印件），《变更报告》，《建设工程规划许可证》，《泸州市房地产监理所房屋面积预测会报告》，《调解协议书》（复印件），《补充协议》（复印件）及被告提供的上平远路社区出具的《证明》及转款凭证《复印件》等证据在案证明，本院予以认定。本院认为：《商品房买卖合同》中载明原告购买的房屋的建筑面积为95.41平方米，泸州市房地产监理所作预测绘时将原告主张的“飘窗”认定为封闭阳台按水平投影全面积计入房屋建筑面积中，并在产权证中予以登记确认，至今未作更改。原告主张该部分面积应按“飘窗“处理不计算面积未提供充分证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。此外，宝光·滨江花园起诉的163户业主及该小区1—8号楼全体业主与被告签订的《调解协议书》和《补充协议》已对宝光·滨江花园在规划、建设中涉及的所有问题作出处理，并对被告逾期不履行协议义务应承担的违约责任也作出约定。该《调解协议书》和《补充协议》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。被告已向宝光·滨江花园1—8号楼全体业主委托代管的上平远路社区转款，即使在支付时间上违反了《调解协议书》和《补充协议》的约定，按约定也仅承担相应的违约责任。原告所持被告未按照《调解协议书》和《补充协议》履行义务，该《调解协议书》和《补充协议》则未生效的理由不符合双方的约定及法律的规定，本院不予采纳。原告主张向被告支付了220000万元房款，原告仅出具金额为143115元的发票，而要求判令被告出具金额为76885元的发票。本院认为，未按照规定开具发票不属人民法院受案范围，原告要求判令被告出具金额为76885元的发票的事实请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘明珍的诉讼请求。案件受理费本院适用简易程序减半收取151元，由原告刘明珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  伍杰二〇一五年十一月五日书记员  彭霞