福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0583民初4699号
原告泉州市华兴物业管理有限公司，住所地福建省泉州市温陵南路蟠龙大厦20C座，统一社会信用代码：913505037661670584。
法定代表人林健兴，系该公司总经理。
委托代理人康林忠，男，汉族，1963年10月27日出生，住福建省泉州市鲤城区新华南路36号北区27幢1-401室，公民身份号码：3505001963********，系该公司员工，
委托代理人林泽曙，男，汉族，1970年6月24日出生，住福建省泉州市鲤城区县后街75-1号新兴公寓A幢101室，公民身份号码：3505001970********，系该公司员工，
被告南安联丰房地产开发有限公司，住福建省南安市洪濑镇杨西开发区联丰水岸豪园小区3号楼22号，统一社会信用代码：91350583796075250F。
法定代表人黄书荣，系该公司董事长。
委托代理人高世明，福建方与圆律师事务所律师。
原告泉州市华兴物业管理有限公司诉被告南安联丰房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员余善根适用简易程序公开开庭进行了审理，原告泉州市华兴物业管理有限公司委托的代理人康林忠、林泽曙，被告南安联丰房地产开发有限公司的委托代理人高世明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泉州市华兴物业管理有限公司诉称：2013年12月15日原告泉州市华兴管理有限公司同被告南安联丰房地产开发有限公司签订1份《联丰水岸豪园前期物业管理服务合同》，约定自2013年12月15日起原告入驻联丰水岸豪园小区为业主提供物业管理服务至2016年2月29日至原告依规撤离小区止。（1）被告根据合同第二十一条第5款约定就未出售的房屋物业管理费以固定补贴方式补贴原告：每月5000元，时限为壹年（2013年12月15日-2014年12月15日），实际补贴至2014年12月15日止。依据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或未交物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，原告认为，自2014年12月16日起至2016年2月29日止，被告未出售的房产物业管理费共计236939.5元，依法应由被告缴纳。原告曾采取书面通知、电话联系、上门协商解决等方式、均未能与被告就所欠物业管理费款项达成解决方法。原告为维护合法权益，请求法院判令被告缴纳所欠物业服务费236939.5元。（2）原、被告双方签订的《联丰水岸豪园前期物业管理服务合同》约定由原告对被告建设的联丰水岸豪园一、二期小区进行物业管理，服务期限自2013年12月15日-2016年12月16日止。原告因亏损严重，无力继续经营下去，只得于2016年2月1日公告通知被告提前解除前期物业管理服务合同，并向当地主管部门备案，依规与被告办理交接后撤离小区。但是被告至今未把原告的3万元合同保证金退还给原告。为维护原告的合法权益，特向本院起诉，请求判令：1、被告缴纳物业管理费236939.5元；2、退还原告合同保证金3万元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告南安联丰房地产开发有限公司辩称：1、答辩人已于2014年2月21日前将本案讼争的联丰豪园小区1#-3#楼的所有房产交付给中澳（福建）体育用品有限公司，中澳（福建）体育用品有限公司已于2014年2月21日向南安市住房与城乡建设局办理了产权登记，中澳（福建）体育用品有限公司才是本案讼争房产的业主，原告应向中澳（福建）体育用品有限公司主张物业管理费，而不应向答辩人主张。应依法追加中澳公司为本案被告。2、根据原、被告之间签的《联丰水岸豪园前期物业服务合同》的约定，关于未出售的房屋物业管理费由被告以固定补贴方式，每月5000元，时限为壹年，被告已按合同约定支付给原告，故不再欠原告任何物业服务费。3、本案是原告单方提前解除终止服务合同，并未经被告同意，是原告违约在先，因此原告无权要求答辩人退还合同保证金。4、此外，原告在提供物业服务费期间，没有按时缴纳电费，导致答辩人替原告代垫了小区2016年1月-2月的电费26995.1元。综上，答辩人请求法院依法驳回原告不具有事实和法律依据的诉讼请求。
经审理查明，原告系依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业。被告系诉争房产联丰水岸豪园（坐落位置：南安市洪濑镇杨西工业区）的建设单位。原、被告双方于2013年12月15日签订了一份《联丰水岸豪园前期物业管理服务合同》，约定被告将联丰水岸豪园一、二期（物业名称）选聘原告进行物业管理，该物业类型：多层、高层商住小区，占地面积5787.46平方米，总建筑面积62249.87平方米，其中一期建筑面积25292.95平方米（包括住宅面积17548.21平方米，店面面积2826.4平方米，商场面积4918.34平方米）；二期建筑面积36956.92平方米（包括住宅面积29908.37平方米，一层商业面积1667.41平方米、夹层面积1558.84平方米、屋顶梯间面积237.46平方米、地下室面积3584.84平方米）。住宅总套数371套（一期167套，二期204套，店面总数48间（一期24间，不含商场；二期24间），电梯7部。物业管理期限限定为叁年，自2013年12月15日起至2016年12月16日。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同还约定，物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用，已经交房给业主的按其拥有的建筑面积交纳，月收费标准如下：未设电梯住宅0.9元／平米，设置电梯住宅1.3元／平米，办公写字楼：1.5元／平米，商业店面：1.8元／平米，小区内的公共水电费用按每户业主拥有建筑产权面积分摊。物业管理公司公共服务费标准在合同期内不作调整。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为1月1日和7月1日。已经交房给业主的空置、空关房屋的物业管理费，由业主按期拥有建筑面积向乙（原告）方交纳。未出售的房屋物业管理费由甲方（被告）以固定补贴方式，每月5000元，在当月20日前付给乙方（原告），时限为壹年整。合同签订之日乙方（原告）一次性支付甲方（被告）合同保证金叁万元，合同期满后无息退还乙方。原被告双方还就的一些其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告按照合同约定支付给原告1年的固定补贴款共计60000元。原告同时于2014年1月10日将保证金30000元交给被告，截止庭审时，被告未将合同保证金退还给原告。另查明，诉争房产尚未取得商品房预售许可证。被告南安联丰房地产公司与业主签订认购协议将诉争房产卖给业主居住使用。已办理交房手续的业主未办理房产证及土地使用权证。原告于2016年2月1日发出《关于撤出联丰水岸物业管理服务的公示》，以公告的形式通知被告提前解除《联丰水岸豪园前期物业管理服务合同》。再查明，被告支付了2016年1月-2月的电费共计26995.1元。
上述事实，有原告提供的营业执照副本、内资企业登记基本情况表、法定代表人身份证及证明、资质证明、联丰水岸豪园前期物业管理服务合同、联丰水岸豪园客户资料、未出售房产欠缴物业费明细、民生银行支付业务回单、收款收据、关于撤出联丰水岸物业管理服务的公示、被告与业主签订的内部认购协议书以及当事人委托代理人的庭审陈述为据，事实清楚，证据充分，本院依法予以认定。
本案的争议焦点是：一、原告是否有权就未出售房屋的物业管理费向被告主张权利？是否应当追加案外人中澳（福建）体育用品有限公司本案被告并要求其承担诉争物业管理费？二、未出售房屋尚欠物业管理费金额是多少？三、原告是否有权要求被告退还合同保证金30000元？
关于第一个争议焦点，本院认为，原告有权直接要求被告缴交未出售房屋的物业管理费，本案无须追加案外人中澳（福建）体育用品有限公司作为被告并承担责任。理由如下：1、根据合同的相对性原则，签订《联丰水岸豪园前期物业管理服务合同》的相对人为原被告双方，案外人并未参与合同的签订，权利义务的当事人为原被告；2、被告提供的房产证、土地证复印件，以此证明本案诉争联丰水岸豪园的1#-3#楼所有房产的所有权人都是中澳（福建）体育用品有限公司，进而证明中澳（福建）体育用品有限公司才是本案讼争房产的业主，原告应向中澳（福建）体育用品有限公司主张物业管理费，而不是向被告主张权利。原告对该证据的三性有异议，认为该证据所涉及的房产不是诉争的房产，至始至终都是被告与原告交接，诉争房产均系被告提供的商品房。本院认为，被告提供的证据系复印件，无法与原件核对。另则，房产证登记时间为2014年2月21日，规划用途为：综合工业用房，房屋坐落在南安市洪濑镇西林1-2幢1-9层3幢1-7层。而土地证复印件也显示坐落地点为南安市西林村，用途为：工业（工矿仓储用地）。而诉争楼盘类型为“商住小区”，该地坐两地用地性质完全不同，坐落也不完全一致。且被告与业主签订认购协议将诉争房产分别卖给业主，很多业主已经装修入住。故本院无法认定被告提供的房产证、土地证复印件的真实性及与本案是否具有关联性。3、即便诉争房产实际为中澳（福建）体育用品有限公司所有，被告未提供证据证明其在物业服务合同履行期间内，将中澳（福建）体育用品有限公司办理房产证（2014年）这一重大事项书面告知原告，被告在合同履行过程中明显存在重大过错。加之案外人取得房产证之前原被告就已签订物业管理合同。原告有权按照原被告双方签订的合同继续履行合同并要求被告依法承担相应的物业管理费。4、原告不同意追加案外人中澳（福建）体育用品有限公司为本案被告并承担责任，原告有权要求合同相对方建设单位承担物业管理费。5、按照《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或未交物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，被告为建设单位，理应依法就未出售的房屋向原告交纳物业管理费。
关于第二个争议焦点，原告诉称被告就未出售房屋欠缴物业费总计金额为236939.5元，并提供联丰水岸豪园客户资料、未出售房产欠缴物业费明细予以证明。原告称客户资料系被告提供给原告，被告称不清楚是否是其提供。本院认为，被告作为诉争房产建设开发单位和销售企业，与业主签订认购协议书，对房产销售与否情况理应知情，但其并未在本院指定的期限将未出售房子的相应资料提交给本院，又未提供相反的证据反驳原告的主张，故承担举证不能的不利后果，故对于原告诉请的金额及金额计算方式，本院依法予以认定。
关于第三个争议焦点，本院认为，原告按合同约定向被告支付合同保证金30000元。在合同履行期内，被告未依法将2014年12月16日后未出售房屋的物业管理费缴交给原告，原告企业严重亏损，无力经营，原告于2016年2月1日发出《关于撤出联丰水岸物业管理服务的公示》，以公告的形式通知被告提前解除《前期物业管理服务合同》，并进行了相应的备案和交接。原告提前解除合同的行为未违反法律规定，本院依法予以确认，被告应依法退还原告先期支付的合同保证金30000元。
综上，本院认为，原、被告双方签订的《联丰水岸豪园前期物业管理服务合同》依法成立，合法有效，均应按合同的约定履行。原告依据合同约定对诉争房屋所在物业管理区域提供物业管理服务，有权获取物业管理费。在合同履行过程中，因被告未依法将2014年12月16日后未出售房屋的物业管理费缴交给原告，原告企业严重亏损，无法继续提供物业服务，原告依法提前解除双方签订的合同，并于2016年3月1日停止对诉争联丰水岸豪园小区的物业管理服务。依据《物业管理条例》第四十二条的规定，原告请求判令被告缴交2014年12月16日至2016年2月29日未出售房屋物业管理费236939.5元理由成立，本院依法予以支持。但根据合同约定，合同存续期间诉争小区电费应由原告代收代缴，故被告垫付的2016年1月-2月的电费共计26995.1元有权要求原告抵扣。综上，被告应一次性支付原告共计239944.4元（236939.5元-26995.1元＋30000元=239944.4元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告南安联丰房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内，支付原告泉州市华兴物业管理有限公司物业管理费209944.4元并退还原告合同保证金30000元。
二、驳回原告泉州市华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5304元，适用简易程序减半收取为2652元，由原告泉州市华兴物业管理有限公司负担202元，被告南安联丰房地产开发有限公司负担2450元。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 余善根
二〇一六年九月二十七日
书记员 黄小兰
速录员 傅玉华
相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
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法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
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《中华人民共和国民事诉讼法》：
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