河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民二初字第617号
原告洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。
法定代表人尹欢，该公司执行董事。
委托代理人闫夏育、金营（实习），河南广文律师事务所律师。
被告赵志峰。
被告赵立霖。
被告刘晓梅。
第三人上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市西工区中州中路与人民西路交叉口洛阳国贸大厦附楼。
负责人韩东勋，该行行长。
委托代理人韦铭轩，河南广文律师事务所律师。
原告洛阳尚锦置业有限公司（以下简称：尚锦置业）诉被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅、第三人上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行（以下简称：浦发银行洛阳分行）为商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚锦置业委托代理人闫夏育、金营、第三人浦发银行洛阳分行委托代理人韦铭轩到庭参加了诉讼，被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原告尚锦置业诉称，2013年2月26日，原告与三被告签订了编号为YS0187334的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），被告购买原告开发的位于洛阳市涧西区升龙城B区8幢3单元3-2601号房产，合同总价款为751164元。付款方式商业按揭贷款，其中首付款为231164元，贷款金额为52万元。根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第5款约定“如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。现因被告未按照《个人购房借款／担保合同》的约定按时足额归还银行借款本息，致使原告被贷款银行扣除了贷款保证金。原告认为，被告的行为已经严重违约并给原告造成严重损失，为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、依法解除原告与三被告于2013年2月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0187334），包括合同附件及补充协议；2、依法判令三被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件补充协议）备案登记注销手续；3、依法判令三被告向原告支付代偿还的款项（暂计算2015年7月1日为27821.89元），该代偿款项按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还三被告的已付房款中直接扣除。4、依法判令被告向原告承担违约金150232.8元，该违约金按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还三被告的已付房款中直接扣除。5、本案诉讼费用由三被告承担。
被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅未发表答辩意见。
第三人浦发银行洛阳分行的诉讼意见为，因被告未按照《个人购房担保借款合同》的约定按时足额偿还贷款本金和相关费用，根据《合同法》第94条、96条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条的规定，同时根据合同第11条第11.1.2条款、第12条第12.1.5条款的约定，浦发银行要求解除与被告之间的《个人购房担保借款合同》，要求被告、原告提前返还剩余借款本金454999.9元，并计算自2015年10月20日至其实际清偿之日止，按照银行个人贷款业务流程系统结算的利息与罚息。
经审理查明，2013年2月26日，原告尚锦置业与被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0187334，房屋代码：642277）一份，约定被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅购买原告尚锦置业开发的位于洛阳市涧西区升龙城B区8幢3单元3-2601号房产，合同总价款为751164元。付款方式银行按揭（或公积金）贷款，买受人于2013年2月26日已付清首付房款（人民币）231164元，剩余房款由买受人自行申请以银行按揭（或公积金）贷款支付，并于合同签订之日起20日内完成贷款审批并支付给出卖人等。该合同还对房屋交付、违约责任等内容进行了约定。同日，原、被告还签订了作为上述合同附件的《补充协议》，该协议约定：如因买受人未按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》（包括合同附件、本补充协议），自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理合同解除和退房的相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。
上述合同签订后，被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅于2013年4月15日与第三人浦发银行洛阳分行签订《个人购房担保借款合同》一份，原告尚锦置业为上述合同的保证人，贷款金额为520000元，贷款期限为20年，在办理银行贷款后，因被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅未能依约履行偿还贷款的义务，致使第三人依照约定从原告尚锦置业的保证金账户中扣划了相应款项。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告尚锦置业与被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅签订的《商品房预售合同》及相应的补充协议、合同附件，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效；现原告在贷款实际办理成功后，不能按照约定履行向第三人的还款义务，致使第三人扣划作为保证人的原告的款项予以代偿，应当承担相应的法律责任；结合被告的具体违约情形及合同约定，对于原告要求解除双方于2013年2月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0187334）及合同附件、补充协议的诉讼请求，本院予以支持；进而对于原告提出的要求被告配合其办理《是商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续的诉讼请求，本院亦予以支持。对于原告要求被告向其支付其代偿款项，并要求该代偿款按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除的诉讼请求，该诉求符合合同约定及相关法律规定，应当予以支持；但是，根据目前第三人实际扣划款项的具体情况，尚不能确定原告代偿款项的最终数额，故本院确定被告向原告支付代偿款项的具体数额以第三人实际扣划的数字为准。对于原告要求被告支付违约金、该违约金按合同约定从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除的诉讼请求，该项诉讼请求符合双方的约定，应当依法予以支持；但是，鉴于并无有效证据证明原告因被告违约行为遭受损失的具体情况，结合本案被告违约的具体形式，本院依法确定违约金的数额为75116.4元。对于第三人浦发银行洛阳分行提出的要求原告、被告提前返还贷款剩余本金的诉讼意见，因目前并无有效证据证实原被告及第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》已经依法依约解除且该合同解除的问题也并非本案审理的范围，故对该项意见，本院不予采纳。被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅于2013年2月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS0187334，房屋代码：642277）及补充协议、附件。
二、被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅配合原告洛阳尚锦置业有限公司办理《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）的备案登记注销手续。
三、被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅向原告洛阳尚锦置业有限公司支付原告洛阳尚锦置业有限公司代其偿还的款项（具体数额以第三人上海浦东发展银行股份有限公司洛阳分行实际扣划的数字为准），该笔款项可在原告洛阳尚锦置业有限公司因《商品房预售合同》解除而应当向被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅返还的房款中直接予以扣除。
四、被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅向原告洛阳尚锦置业有限公司支付违约金75116.4元，该笔款项可在原告洛阳尚锦置业有限公司因《商品房预售合同》解除而应当向被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅返还的房款中直接予以扣除。
上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案受理费3862元，由被告赵志峰、赵立霖、刘晓梅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 朋 涛
人民陪审员 于国军人民陪审员杨文娟二〇一六年三月十八日
书 记 员 张 金