福建省福州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽01执异71号
异议人（被申请人）：福州永昇房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇。
法定代表人：刘永柱，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：刘欣、陈彩霞，福建汇成律师事务所律师。
申请人：福建省永泰县第三建筑工程有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇。
法定代表人：赵文，总经理。
委托诉讼代理人：王鹏周、黄熹，福建航嘉律师事务所律师。
本院在审理申请人福建省永泰县第三建筑工程有限公司（以下简称“永泰三公司”）与被申请人福州永昇房地产开发有限公司（以下简称“永昇公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，分别于2015年2月3日、2月6日依据（2015）榕民保字第5号民事裁定查封连江县“江山豪庭”未销售的房产（50套）、连江县“江山豪庭”三期地下室1-13、15-19#店面以及“江山豪庭”三期地下室C1-C188#车位，此外还冻结了永昇公司名下的银行账户。永昇公司不服向本院提出复议。本院于2015年8月15日作出（2015）榕执异字第77号执行裁定，解除永昇公司在中国农业银行股份有限公司连江支行账户的冻结。后永昇公司现再次以本案保全超标的为由向本院提起异议。本院于2016年3月8日作出（2016）闽01执异字第2号执行裁定书，裁定解除对永昇公司名下部分房产、车位、店面的查封。永泰三公司不服向福建省高级人民法院申请复议，福建省高级人民法院于2016年5月27日作出（2016）闽执复28号执行裁定书，裁定撤销福州中院（2016）闽01执异字第2号执行裁定，发回福州中院重新审查。本院依法组成合议庭进行审查，并组织听证，本案现已审查终结。
永昇公司异议称，福建国信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案部分房产进行市场价值评估，并作出国信评报房字（2015）第0295号《房地产估价报告》，根据该评估报告，中院查封冻结的上述房产中，不包括其余的38套商品房、6个店面和60个车位的市场总价值就已高达27328600元，远远超过了申请人的财产保全金额2600万元。请求撤销或者更正（2015）榕民保字第5号、（2015）榕民保字第5-1号协助执行通知书，并依法对协助执行通知书项下超标的查封冻结的异议人名下房产（连江县“江山豪庭”三期商品房1#601、602、101-103、105、2#1101、1102、901、902、3#1806、1807、1506、1507、1406-1409、1306、1307、1206、1207、101-103、105、108、109、5#1401、1102、405、6#1803、1805、1701、1405、101-103共38套、连江县“江山豪庭”三期地下室1层店面1号-8号、16-19号共12间、连江县“江山豪庭”三期地下室1层车位C1-C87、C148-C188共128个）保全措施。针对涉案房产是否超标的问题，同意福州中院委托评估机构作出评估并垫付评估费用。异议人并提供下列证据证明超标的查封的事实：1、（2015）榕民保字第5号民事裁定书，证明保全标的是2600万元；2、（2015）榕民保字第5-1号协助执行通知书及送达回证，证明保全查封上述标的房产、店面、车位；3、国信评报房字（2015）第0295号《房地产估价报告》，证明上述部分财产价值2700万余元；4、要求法院解封的清单；4、连江县物价局的明码价目表，证明查封时市场销售价值；6、江山豪庭最近销售的房产，证明实际销售单价及总价。
永泰三公司答辩称，1、异议人请求中院对（2015）榕民保字第5号民事裁定书项下超标的冻结财产及全部银行账户，予以解除查封、扣押、冻结等财产保全措施。2015年8月19日，中院作出（2015）榕执异字第77号执行裁定书，对于异议人提出的“请求撤销或更正(2015)榕民保字第5号、（2015）榕民保字第5-1号协助执行通知书项下超标的查封冻结的复议申请人名下房产，予以解除查封、扣押、冻结等保全措施”请求不予支持。现永昇公司无权利与资格再次提出申请复议，依法应裁定驳回其复议申请。2、国信评报房字（2015）第0295号《房地产估价报告》程序违法、内容虚假，依法不能作为本案的证据使用。（1）委托程序违法：在2015年5月8日，中院依法主持复议申请听证庭审中，当主审法官问及复议申请人永昇公司是否委托房地产评估机构对已查封、扣押、冻结的房产进行评估时，复议申请人永昇公司明确表示放弃，但私自委托福建国信资产评估土地房地产估价有限公司进行部分房产评估，未经答辩人及贵院同意违反法律规定，委托程序违法。（2）只对部分房产进行估价，估价对象不全面，不能反映查封、扣押财产的实际情况。（3）估价测算过程中，对于建筑面积为793.15平方米的住宅与建筑面积为216.9平方米的店面选出的可比实例，不具有可比性。（4）估价机构认定：建筑面积为793.15平方米的住宅的估价单价为每平方米7982元，建筑面积为216.9平方米的店面的估价单价为每平方米15873元，建筑面积2395.56平方米的车位每平方米7389元，明显偏高与实际销售价格相差较大。3、永昇公司在《申请解冻的超标的冻结财产清单》及《申请人所同意保留的财产保全房产清单》上所标明的房屋50套房屋，其中有10套因永昇公司其它诉讼案件被连江县人民法院查封，而贵院实际查封的房屋只有40套，建筑面积只有3200平方米左右。连江县房产管理交易所提供的永昇公司商品销售实际成交价格系2011、2012、2013年房地产价格狂涨，价格最高峰时销售的价格，现全国房地产价格已普通下跌，对于连江县的房地产价格更是影响巨大。如也按每平米均价约6000元计，贵院依法查封的房产建筑面积只有3200平方米左右，扣除税收、拍卖费用及执行费用、诉讼费用等，那么房屋实际纯价只剩下约1500万元左右。永昇公司在《申请解冻的超标的冻结财产清单》及《申请人所同意保留的财产保全房产清单》上所标明的18间店面，建筑面积共有900.67㎡。三建公司至现场拍摄的照片可以看出，永昇公司所开发的“江山豪庭”地处连江县城关郊区，地点非常偏僻，所谓的“店面”系地下室负1层改建而成的，至今所谓“店面”的门系永昇公司私自开凿主体建筑的剪力墙而形成的。按照建筑工程相关规定，永昇公司的上述行为会危及建筑的安全，所谓的“店面”根本没有路通向居民区，即俗语所称“断头路”。结合上述情况，可以得知，上述所谓“店面”根本销售不出去，更谈不上销售每平方米15873元的价格。永昇公司在《申请解冻的超标的冻结财产清单》及《申请人所同意保留的财产保全房产清单》上所标明的C1-C188号车位，依据调查及结合楼盘的地理位置，每位地下室车位只价值50000元左右，扣除税收、拍卖和执行费用、诉讼费用等，那么车位实际纯价只剩下约750万元左右。永泰三建公司本案诉讼标的为3536万元，贵院查封、扣押的商品房、地下室车位、所谓的“店面”的销售价格达不到3536万元。4、永昇公司所用于开发的土地原系化工厂的工业用地，化工厂生产的化工产品长期造成环境与土地污染，连江本地人对此土地情况是明知的，也同时影响了讼争房产的销售价格。5、因永昇公司“店面”系地下室—1层改建而成的，至今所谓“店面”的门系永昇公司私自开凿主体建筑的剪力墙而形成的；并且，其擅自更改城建规划审批，造成相关部门审批未能通过；业主也多次向城建部门投诉，再加上消防与人防等未能通过验收，造成讼争房产未能全面竣工验收，房产证更是无法办理。也会影响了讼争房产的销售与价格。6、因永昇公司对外欠下巨额债务，连江法院与福州中院尚有多个案件正在审理，也会影响了讼争房产的销售与价格。7、因永昇公司拒绝支付工程款及工人工资，工人围堵答辩人公司，造成答辩人公司损失巨大，影响恶劣。请求裁定驳回申请人永昇公司的复议申请。申请执行人并提供如下证据证明其答辩主张：1、（2015）榕执异字第77号执行裁定书，以证明异议已经被驳回；2、连江县房产管理交易所商品房销售登记价格表；3、现场拍摄照片；4、国信评报房字（2015）第0295号《房地产估价报告》；5、中诚信工程造价咨询有限公司出具的工程造价咨询报告初稿，以证明扣除已经支付的工程款还有3900余万元未支付；6、（2016）闽执复28号执行裁定书，证明其公司在诉讼中增加了936万元的诉讼请求，增加了保全表标的额。异议人对申请执行人的证据质证意见是：证据1（2015）榕执异字第77号执行裁定书以证明一事不再理，不能成立；证据2连江县房产管理交易所商品房销售登记价格表是2011年的价格，各其举证的备案表最早是2013年的；证据3现场照片不足以证明地段偏僻；证据4以提出全面评估带有主观性；证据5中诚信工程造价咨询有限公司出具的工程造价咨询报告初稿与本案无关；证据6无异议。
本院查明，本院在审理原告永泰三公司与被告永昇公司建设工程施工合同纠纷民事一审诉讼一案中，根据永泰三公司申请并提供相应担保，于2015年1月13日作出（2015）榕民保字第5号民事裁定：冻结被告福州永昇房地产开发有限公司总额为26000000元人民币的银行账户存款或查封、扣押其他相应价值的财产。据此，本院分别于2015年2月3日、2月6日查封连江县“江山豪庭”未销售的50套房产、连江县“江山豪庭”三期地下室1-13、15-19#店面以及“江山豪庭”三期地下室C1-C188#车位，此外还冻结了永昇公司名下的银行账户。永昇公司不服向本院提出复议。本院于2015年8月15日作出（2015）榕执异字第77号执行裁定：解除福州永昇房地产开发有限公司在中国农业银行股份有限公司连江支行上账户13×××76的冻结。永昇公司现再次以本案保全超标的为由向本院提起异议。本院于2016年3月8日作出（2016）闽01执异字第2号执行裁定，依据异议人单方委托评估价值认定本案诉讼保全中存在超标的查封，裁定：解除对福州永昇房地产开发有限公司名下位于福建省连江县凤城镇玉荷西路533号“江山豪庭”三期商品房1#601、602、101-103、105、2#1101、1102、901、902、3#1806、1807、1506、1507、1406-1409、1306、1307、1206、1207、101-103、105、108、109、5#1401、1102、405、6#1803、1805、1701、1405、101-103共38套、连江县“江山豪庭”三期地下室1层店面1号-8号、16-19号共12间、连江县“江山豪庭”三期地下室1层车位C1-C87、C148-C188共128个的查封。永泰三公司不服向福建省高级人民法院申请复议，福建省高级人民法院于2016年5月27日作出（2016）闽执复28号执行裁定，裁定认为：为保证本案在将来判决后的执行，本案所查封的涉案房产在未委托评估机构对其价值进行评估之前，不能认定本案存在明显超标的额查封；福州中院在未查清事实之前，作出裁定解除对部分涉案房产的查封不当，应当重新审查后作出认定。裁定：撤销福州中院（2016）闽01执异字第2号执行裁定；本案发回福州中院重新审查。
在重新审查期间，本院通过摇号确定评估机构于2016年11月15日依法委托福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司对本院保全查封的永昇公司上述涉案标的财产进行评估（由永昇公司垫付评估费）。福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司于2017年2月25日出具评估报告，上述涉案标的财产共计价值人民币7661万元。其中住宅房产评估价值为人民币3148万元（其中3#楼101、102、103、105单元实际已变更为非机动车停车位，未体现在评估价值之列），店面评估价值为人民币1916万元，车位评估价值为人民币2597万元。
上述评估报告送达后，异议人与申请人均提出书面异议。后本院将书面异议提交福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司审核，该评估公司对异议问题一一作出了书面答复予以驳回，该闽华审评报字（2017）47号《评估报告》可作为审核是否超标的查封的参考依据。
另查明，截止2016年12月23日上述涉案店面均未在连江县房产管理交易所办理商品房初始登记（总登）。上述查封的房产中3#楼1406、1408、1409、1806、1807单元、6#楼1805单元由连江县人民法院首先查封，该六套房产评估总计价值人民币115.65万元。因此，上述本院首封的标的评估价值人民币7212.07万元。同一案件根据申请人的追加保全申请，本院于2017年1月16日依据（2014）榕民初字第1944号之一民事裁定书保全轮候查封上述涉案财产，保全标的为人民币936万元。
本院认为，本案保全标的额为人民币2600万元，经依法委托评估实际保全价值为人民币7212.07万元，属于超标的保全查封。另考虑到不动产将来评估、拍卖变现过程中因受市场行情影响，存在诸多不确定因素及产生一些合理的费用等情况，保全标的2600万元按将来5.6折执行拍卖最低价计人民币为4642.86万元以及部分费用等因素，本案超标的保全数额约2500余万元，应解除2500余万元等值财产的查封。考虑到连江当地车位变现难等市场因素，涉案查封车位总价值人民币2597万元，保留查封C1至C3共计三个车位，其余车位可予以解除查封。异议人关于本案超标的查封的理由部分成立，对其申请解除名下财产查封的请求部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款第（三）项的规定，裁定如下：
解除本院依据（2015）榕民保字第5号执行裁定对福州永昇房地产开发有限公司名下位于福建省连江县凤城镇玉荷西路533号“江山豪庭”三期地下室1层C4-C188共185个车位的查封。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省高级人民法院申请复议。
审判长 林 敏
审判员 刘文华
审判员 林 娜
二〇一七年五月十五日
书记员 王秋华
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。