江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪民三终字第94号
上诉人（原审被告）：帅声国，男，汉族。
委托代理人：张旭明，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市大山实业发展有限公司，地址：南昌市八大山人梅湖景区墨香街，组织机构代码：56106754-7。
法定代表人：张文毅，董事长。
委托代理人：何志强，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201120586936。
上诉人帅声国诉被上诉人南昌市大山实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案不服南昌市青云谱区人民法院
（2014）青民三初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人帅声国的委托代理人张旭明，被上诉人南昌市大山实业发展有限公司（以下简称大山公司）的委托代理人何志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年11月27日，以原告大山公司为甲方、被告帅声国为乙方，双方签订一份《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》，约定由甲方大山公司将位于南昌市青云谱区八大山人梅湖景区“墨香街文化休闲主题街区”C3区的C301、C302号商铺，面积596.25平方米，共2层；地下层D3区D301、D302号，面积298.13平方米，出租给乙方帅声国仅限于经营茶餐厅，未经甲方书面同意，乙方超范围经营属违约行为；租赁期限为5年，即从2010年11月27日起至2015年11月27日止，其中，2010年11月27日始至2011年1月27日止，为甲方给予乙方的免租金装修期，租金开始计收日为墨香街开街之日；租金标准为：合同第一年，19.2元／平方米／月；11448元／月。合同第二年，25.6元／平方米／月；15264元／月。合同第三年，28.8元／平方米／月；17172元／月。合同第四年，32元／平方米／月；19080元／月。合同第五年，32元／平方米／月；19080元／月；地下层：5元／平方米／月；1491元／月。商铺的单位管理费标准为1.5元／平方米／月，月管理费总额为1342元，合同期第一年免收管理费。五年以上租期的租金每年按比例递增。本合同签订当日，乙方需一次性向甲方支付保证金共计50000元，作为本合同的履约保证金，如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳的保证金不予退还。乙方有拖欠商铺租金及管理费达三十天及以上的，视为违约，甲方有权单方面终止合同、收回商铺，且不承担违约责任，所缴纳保证金不予退还。乙方逾期交付租金的，属违约行为，除应及时如数补交租金外，还应由乙方每日按月租金总金额的5%向甲方支付违约金。合同签订后，原告大山公司按约向被告帅声国交付了租赁物，被告帅声国亦向原告大山公司交纳了履约保证金50000元，并于2011年1月27日前对该租赁物装修完毕并开始营业至今。2011年9月22日，墨香街正式开业，然被告帅声国一直未按合同约定向原告大山公司交纳租金及管理费，原告大山公司于2013年向一审法院提起诉讼，要求解除《商铺租赁合同》并支付租金及管理费，经一审法院主持调解，双方达成调解协议。一审法院作出了（2013）青民三初字第47号民事调解书，双方约定由被告帅声国自该调解书签收之日起二十日内向原告南昌市大山实业发展有限公司一次性支付截止至2013年7月31日之前所欠的房屋总租金及物业管理费共计人民币166211元（已当庭先行给付70000元）。如逾期不付，则按同期中国人民银行贷款利率的四倍支付利息。该调解书生效后，被告帅声国仍未履行剩余房屋租金及物业管理费。
另查明，2003年9月21日，南昌梅湖景区景观建设项目指挥部办公室取得了八大山人周边1280亩土地建设用地规划许可证，用地项目名称为南昌梅湖景区。2010年9月12日，以案外人八大山人梅湖景区管委会为甲方、原告大山公司为乙方，双方签订一份《墨香街文化主题休闲街区开发建设协议一期补充协议》约定，由甲方将墨香街C1-C4地上部分，C2、C3地下部分、聚才楼及聚才苑店面租赁给乙方使用；租赁期限为20年，从2010年9月12日至2030年9月11日止；合同租赁期内，乙方有权将房屋转租，并有权招商引资。
上述事实，有墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同、墨香街文化主题休闲街区开发建设协议一期补充协议、市规地（2003）第118号建设用地规划许可证、区域景点功能分析图、洪计地区字（2003）07号文件、（2013）青民三初字第50号民事判决书、（2013）青民三初字第47号民事调解书以及原、被告的当庭陈述在案佐证。
一审法院认为：南昌梅湖景区景观建设项目指挥部办公室于2003年9月取得南昌梅湖景区1280亩项目用地规划许可证，梅湖景区管委会作为南昌梅湖景区主管机关正式成立后，便与原告大山公司签订了补充协议，原告据此取得了墨香街C1-C4地上部分租赁权，其有权将上述房屋进行转租。原告大山公司取得部分租赁权后，其与被告帅声国于2010年11月27日签订的《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，亦未违反我国法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。原告大山公司在合同签订后依约将租赁物交付给被告帅声国使用，被告帅声国亦应按约定支付租金，但其在支付了部分租金后未支付自2013年8月1日起至今的租金，属违约行为，应承担继续履行的义务。合同约定如被告帅声国拖欠商铺租金及管理费、水电费达三十天及以上的，原告大山公司有权单方面终止合同、收回商铺，且不承担违约责任，所缴纳保证金不予退还，现原告大山公司主张解除双方签订的租赁合同，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。原告大山公司依据合同收取的履约保证金50000元不予退还给被告帅声国的主张，一审法院予以支持。因租赁物一直由被告帅声国管理和使用，其应按照合同约定支付租金和管理费，故一审法院予以认定被告帅声国支付原告自2013年8月1日起至2014年7月31日共计12个月的租金及管理费255324元（17172元／月×4个月＋19080元／月×8个月＋1491元／月×12个月＋1342元／月×12个月）。关于原告主张被告支付其2014年8月至返还该房屋之日止的房屋占有使用费及管理费，因双方所签合同已解除，原告大山公司起诉后，该房屋仍由被告帅声国占有、使用，被告亦应支付该房屋占有使用费及管理费，该笔费用可参照原租赁合同中约定的租金及管理费的标准，从2014年8月1日起计算至2014年12月1日止即四个月，故一审法院予以认定被告帅声国支付原告大山公司占有使用费及管理费为人民币87652元（19080元／月×4个月＋1491元／月×4个月＋1342元／月×4个月）；至于逾期付款利息，原、被告签订的合同对此并未约定，且原告据此已解除了与被告的租赁合同，并没收了其履约保证金，对其逾期利息的主张，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告南昌市大山实业发展有限公司与被告帅声国于2010年11月27日签订的《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》。二、被告帅声国自一审法院判决生效之日起七日内支付原告南昌市大山实业发展有限公司自2013年8月1日至2014年7月31日的租金及管理费共计人民币255324元。三、被告帅声国自一审法判决生效之日起七日内支付原告南昌市大山实业发展有限公司自2014年8月1日至2014年12月1日的占有使用费及管理费共计人民币87652元。四、被告帅声国交纳给原告南昌市大山实业发展有限公司的履约保证金人民币50000元归原告南昌市大山实业发展有限公司所有，不予退回。五、驳回原告南昌市大山实业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5893元（原告已预交），由被告帅声国承担，并随上述费用一并支付给原告南昌市大山实业发展有限公司。
宣判后，帅声国不服，向本院提起上诉。
帅声国上诉称：一审判决中本案的事实不清，严重违背诉讼程序，适用法律错误。请求撤销一审判决，驳回被上诉人起诉或发回重审。1、一审判决未审查被上诉人主体资格，从一审判决认定的事实来看，南昌梅湖景区景观建设项目指挥部办公室和八大山人梅湖景区管委会并没有涉案标的物的权属，被上诉人又哪来的出租权和收租权。2、涉案标的不具有合法性，被上诉人主体及行为不具有合法性。3、一审判决无证据来源及三性认定。
被上诉人大山公司辩称：本案认定事实清楚，适用程序合法正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审法院查明的事实与一审一致。
本院认为：根据南昌市城乡规划局市规地（2003）第118号《建设用地规划许可证》以及八大山人梅湖景区管委会作为梅湖景区管理方于2010年9月12日与被上诉人大山公司签订的《墨香街文化主题休闲街区开发建设协议一期补充协议》，被上诉人大山公司合法取得了八大山人梅湖景区墨香街C1-C4地上商铺部分租赁权，其有权将上述商铺进行转租。被上诉人大山公司取得C1-C4地上商铺部分租赁权后，与上诉人帅声国于2010年11月27日签订的《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》，合法有效，双方均应按约履行。被上诉人大山公司在合同签订后依约将涉案商铺交付给上诉人帅声国使用，上诉人帅声国就应按约支付相应租金。但上诉人帅声国在支付了部分租金后未支付自2013年8月1日起至今的租金，因涉案商铺一直由上诉人帅声国使用，其应按照合同约定支付租金和管理费。双方签订的《墨香街文化休闲主题街区商铺租赁合同》约定了如上诉人帅声国拖欠商铺租金及管理费、水电费达三十天及以上的，被上诉人大山公司有权单方面终止合同、收回商铺，且不承担违约责任，所缴纳保证金不予退还。因此，一审法院支持被上诉人大山公司解除双方签订的租赁合同以及依合同收取的履约保证金50000元不予退还的主张，合法有据，应予支持。综上，上诉人帅声国的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5893元，由上诉人帅声国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 曹 渊
二〇一五年七月九日
书 记 员 王 倩