福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终5103号
上诉人（原审被告）：马毅，男，1983年11月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志翰，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王加恩，男，1943年12月29日出生，汉族。
委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。
上诉人马毅因与被上诉人王加恩房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第12766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马毅上诉请求：依法改判马毅向王加恩支付拖欠的7月15日至8月17日租金53334元。事实和理由：一、一审判决第一项迟延支付滞纳金与第二项违约金均属于马毅违约应承担的违约金，该违约金与滞纳金同时存在，系加重马毅违约之责任，请求依法予以调整。根据合同法司法解释二第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案一审判决第一项按每日250元计算滞纳金与第二项支付违约赔偿金50000元均系对马毅违约行为的制裁，两项措施同时存在实际上系对马毅的双重惩罚。而且按照每日250元计算，计至一审判决之日2016年8月18日止（共400天）就产生了滞纳金100000元，该违约金明显过高，请求法院依法予以调整。二、马毅尚存租赁押金50000元交王加恩收执，该款项应当折抵房租及违约金。合同签订之时，马毅支付王加恩合同押金50000元，该款项应当可以用于冲抵马毅租赁产生的房租、滞纳金等款项。一审查明该事项后，却未对该款项予以抵扣，导致判决金额过高。三、地面附着物之拆除并非马毅义务。根据《租赁合同》约定，马毅退房时不得破坏固定装修。本案地面附着物作为装修一部分，在合同解除时作为遗留物一起留给王加恩，因此马毅无义务拆除该地面附着物。四、本案讼争租赁合同最迟已经于2015年8月17日解除。马毅在2015年7月15日前已经从租赁房产中搬出，房产实际处于空置状态。且在此之前，马毅多次就店铺转让事宜电话联系王加恩，在未能获得王加恩协助的情况下，单方面电话通知王加恩解除合同，王加恩事实上已经知悉。即使上述事实无法得到认定，但王加恩作为房东，其在2015年8月17日向一审法院提起诉讼，在此之前肯定已经到租赁房产查看相关情况，也就是在8月17日前王加恩明确知道双方租赁合同实际已经解除。
王加恩辩称，违约金及滞纳金不存在加重之责，合同系双方真实意思表示，其内容合法有效，违约金是马毅提出终止合同才产生的。一、一审认定本案租赁合同解除时间为2015年11月26日是合法的、正确的，应予以维持。一审中马毅主张于2016年10月26日重申双方租赁合同已经解除，依据双方租赁合同第16条关于合同单方面解除的约定即“马毅需要提前终止合同的，应提前一个月告知王加恩，并赔偿王加恩相当于一个月的租金作为违约赔偿金”，因此双方合同解除时间为2015年11月26日，一审予以采纳正确。马毅主张租赁合同最迟已经于2015年8月17日解除，显然前后主张不一致，相互矛盾，也与客观事实不符。王加恩于2015年8月17日因马毅没有按合同约定及时足额支付租金才起诉要求支付拖欠的房租，但并未要求解除合同。因此，马毅主张租赁合同最迟已经于2015年8月17日解除没有事实和法律依据，且缺乏证据。二、关于租赁押金50000元，王加恩不同意折抵租金及违约金，应当先折抵讼争房产空置期租金损失100000元。讼争房产因马毅提前解除时间不合适以及地板隔层附着物没有及时拆除恢复原状，导致讼争房产自移交之日起一直空置，造成王加恩空置期租金损失100000元，虽然没有得到一审支持，但确实存在空置期租金损失。因此，租赁押金50000元应当先折抵讼争房产空置期租金损失。三、一审认定马毅应当拆除添加于讼争房产的地板隔层附着物，系认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。综上，马毅上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
王加恩向一审法院起诉请求：1.马毅支付租金416666.67元（自2015年7月15日起算至2016年3月25日止按每月50000元计付）及滞纳金（自2015年5月8日起算至款项实际付清之日止按每日250元计付）；2.马毅支付提前终止合同的违约金50000元；3.马毅拆除添加的地板隔层附着物，将地板恢复原状；4.马毅支付房屋空置期租金100000元。
一审法院认定事实：王加恩系讼争房产的权属人。2014年9月15日，王加恩（甲方／出租方）与马毅（乙方／承租方）签订一份《金海岸房产租赁合同》，约定：甲方自愿将址于厦门市思明区育秀里路64号、65号店面（建筑面积456.92平方米）出租给乙方作为餐饮使用；租赁期限从2014年9月15日至2019年9月14日止，共60个月；月租金50000元，乙方应每季度向甲方交付150000元，每次付款应提前7天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付押金50000元，待合同终止时，所有费用结清后，甲方应将押金不计利息如数归还乙方；按时交纳租金，否则每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或七天以上的以违约论处（特殊情况征得甲方同意的例外）；乙方需要提前终止合同的，应提前一个月告知甲方，并赔偿甲方相当于一个月的租金作为违约补偿金，若甲方需提前终止合同，甲方应赔偿乙方装修费用；乙方退房给甲方时不得破坏固定装修，等等。合同签订后，王加恩将讼争房产交付马毅使用，马毅向王加恩支付了截至2015年7月14日的租金。
2015年12月29日，马毅发函告知王加恩于2016年1月3日15时至讼争房产进行交接。2016年1月21日，马毅向王加恩发出《关于思明区育秀里64-65号店面租赁合同解除及交付事宜的告知函》，经由厦门市鹭江公证处于2016年1月25日公证送达。
另，马毅于2015年10月26日向一审法院提起诉讼，请求王加恩赔偿因违约给其造成的租金损失50000元、营业额损失150000元，并赔偿因合同目的无法达成给其造成的装修损失100000元，一审法院予以受理，案号为（2015）思民初字第16420号。2015年12月21日，双方在该案庭审中主张双方关于讼争房产的房屋租赁合同解除。审理中，王加恩主张双方对于讼争房产的水电费、物业费交纳存在争议，无法完成讼争房产的交接，故王加恩主张讼争房屋于2016年3月25日移交，且租赁合同解除。马毅于讼争房产中添加了40公分的地板隔层，房产移交时仍未将地板隔层拆除。
一审法院认为，关于合同解除的日期，马毅主张2015年7月6日电话告知王加恩解除合同并清空店面，马毅对此没有提供相应的证据佐证，故不予认定。2015年10月26日，马毅在庭审中主张重申双方合同已经解除，属于解除合同之意思表示到达王加恩，依据双方租赁合同第16条关于合同单方解除的约定“马毅需要提前终止合同的，应提前一个月告知王加恩，并赔偿王加恩相当于一个月的租金作为违约赔偿金”，故马毅关于合同解除时间为2015年11月26日的主张，予以确认。
王加恩与马毅于2014年9月15日签订的《金海岸房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容与法不悖，应认定为合法有效。根据上述查明的事实，2015年7月15日起，马毅未按时足额支付租金，其行为已经构成违约，应向王加恩支付自2015年7月15日起至合同解除之日即2015年11月26日止（共计135天）的租金225000元及滞纳金（滞纳金按每日月租金千分之五即250元／天的标准，自2015年7月15日起计算至款项实际付清之日止），并支付违约赔偿金50000元。王加恩诉讼请求的第一项、第二项，在上述范围内，于法有据，予以支持；超出部分，依据不足，不予支持。马毅在租赁期间对讼争房产的地板隔层进行装修，在腾退交还时应进行拆除、恢复原状，且不属于租赁合同约定的“乙方退房给甲方时不得破坏固定装修”的情形，故予以支持。租赁合同解除后，马毅多次致函王加恩办理讼争房产交接手续，王加恩无正当理由拒绝接收马毅交还讼争房产，应对合同解除后讼争房产空置承担相应责任，故王加恩要求马毅支付房屋空置期租金100000元的诉求，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，判决：一、马毅于判决生效之日起十日内向王加恩支付拖欠的租金225000元及滞纳金（自2015年7月15日起算至款项实际付清之日止，按照每日250元计算）；二、马毅于判决生效之日起十日内向王加恩支付违约赔偿金50000元；三、马毅于判决生效之日起十日内拆除添加于厦门市思明区育秀里路64号、65号店面的地板隔层附着物；四、驳回王加恩其他诉讼请求。
本院二审期间，对一审认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，一审中马毅答辩意见明确“合同终止期限应提前至2015年10月26日向王加恩主张解除”。王加恩陈述其已于2016年3月26日双方办理房屋交接之后、将讼争房屋出租他人之前请人将地板隔层附着物拆除完毕，但保留向马毅追索拆除费用的权利。王加恩不同意在本案中将马毅已付押金50000元与马毅应付金额相抵。还查明，租赁合同约定2014年9月15日至2014年11月14日为免租期。
本院认为，本案二审主要争议焦点有四：一是租赁合同的解除时间；二是滞纳金与违约金能否并罚及滞纳金是否过高应予调整；三是租赁押金50000元可否抵扣；四是地板隔层附着物应否拆除。关于争点一，马毅上诉主张租赁合同最迟已于2015年8月17日解除，但其在一审答辩时却自述“合同终止期限应提前至2015年10月26日向王加恩主张解除”，前后表述相互矛盾。由于讼争租赁合同系马毅违约提前解除，在马毅无充足证据证明其解除请求得到王加恩同意的情况下，一审认定租赁合同于马毅诉讼主张解除后的一个月即2015年11月26日解除，既符合合同关于单方终止合同应提前一个月告知的约定，亦与马毅一审答辩陈述相吻合，故一审认定租赁合同解除时间为2015年11月26日正确。关于争点二，马毅与王加恩签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定全面履行合同。根据查明事实，马毅自2015年7月15日起，未按时足额支付租金，其行为已构成违约。滞纳金系对马毅迟延缴纳租金的惩罚，而违约赔偿金系提前解除合同而应承担的违约责任，虽两者同属违约金性质，但针对的是不同违约情形，故不存在承担双重违约责任的问题。至于合同约定月租金日千分之五即每日250元的迟延付款违约金，因马毅迟延支付租金给王加恩造成的仅是资金被占用的利息损失，月租金日千分之五的违约金确实过分高于法定利息计算标准，马毅二审关于调整违约金标准的请求应予采纳。结合合同履行情况、马毅违约过错程度等因素，基于公平原则和诚实信用原则的考量，本院酌定迟延付款违约金分段按实际欠付金额的日千分之一计算。根据合同约定，马毅应于2015年5月8日支付本年度5月15日至8月14日季度租金、于2015年8月8日支付本年度8月15日至11月14日季度租金、于2015年11月8日支付下一季度租金，因马毅对一审判决迟延付款违约金自2015年7月15日起算并未提出上诉，故2015年7月15日至8月14日租金50000元的迟延付款违约金自2015年7月15日起算；2015年8月15日至11月14日租金150000元自2015年8月8日起算；2015年11月15日至11月26日租金20000元自2015年11月8日起算。原审关于欠租金额计算有误，亦应予纠正。关于争点三，马毅上诉称应以50000元租赁押金冲抵房租及违约金，因合同并无押金抵扣欠款的特别约定，且该项主张作为一项独立诉求亦应在一审中提出，现王加恩明确表示不同意在本案中将押金与马毅应付款项直接相抵，故马毅要求押金抵欠款的上诉主张不予采信。关于争点四，马毅租赁期间因自身使用需要对讼争房产地板进行隔层加高装修，腾退房屋时应当恢复原状予以拆除。因王加恩已自行拆除，故马毅可免予承担拆除责任，但应承担合理的拆除费用，双方就此可另行协商解决，王加恩亦表示另行处理，故不在本案审理范围。
综上所述，马毅的上诉请求除应付租金总额及迟延付款违约金部分成立外，其余上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第12766号民事判决第二项；
二、变更厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第12766号民事判决第一项为：马毅应于本判决生效之日起十日内向王加恩支付拖欠的租金220000元及迟延付款违约金（其中50000元自2015年7月15日起算，150000元自2015年8月8日起算，20000元自2015年11月8日起算，均计至本判决确定的款项实际支付之日止，按日千分之一计算）；
三、撤销厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第12766号民事判决第三、四项；
四、驳回王加恩一审其它诉讼请求；
五、驳回马毅其它上诉请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2337.5元、二审案件受理费4675元，均由马毅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
审 判 员 许 莹
二〇一七年三月二日
代书记员 肖子发
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。