陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终51号
上诉人（原审被告）杨志文。
委托代理人方韶莉，陕西振康律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴思智。
委托代理人景兰香，陕西惠智律师事务所律师。
上诉人杨志文因与被上诉人吴思智租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2015)长安民初字第03920号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
吴思智原审诉称，2012年4月26日，其与杨志文签订《房屋租赁合同》，将西安市长安区王曲街道贾里村副529号院内一层门面房出租给杨志文用于经营眼镜店。合同约定租赁期限为2012年4月26日至2020年4月25日，合同第五条约定“乙�需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求，乙方可以转让出租。若乙方不再经营，甲方有权终止合同。”合同签订后，其依约交付房屋。2014年4月26日，杨志文不再继续经营，擅自将本案所涉房屋转租给陈后装、童火元二人。2014年11月，其得知杨志文不再经营擅自转租。根据合同约定，杨志文转租给第三人未征得其同意，杨志文转租行为无效，故其依法有权解除《房屋租赁合同》。2015年3月28日，其告知杨志文于已交付租金到期后即2015年4月25日解除房屋租赁合同，房屋租赁合同的解除应自通知到杨志文时解除。因此，杨志文与次承租人的合同也相应无效，无权再主张租赁费用。但杨志文仍继续向次承租人主张租赁费并已提起诉讼，找人到其房屋处向次承租人要租金，给其造成严重的经济损失。现诉至法院，请求：1.依法确认吴思�与杨志文签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月25日解除；2.杨志文赔偿吴思智损失20000元；3.杨志文承担本案全部诉讼费用。
杨志文承认其与吴思智签订房屋租赁合同，但辩称：一、其与吴思智签订的租赁合同合法有效，该合同第五条约定，其可以转租，故转租符合合同约定；二、合同履行中，其一直在经营租赁经营权，法律未界定经营权的概念，转租也是经营的方式，且合同第六条约定在合同的有效期内，吴思智不得解除合同。2015年7月，次承租人陈后装在另案庭审中明确表示2012年4月开始承租，并不是吴思智所述的时间，合同履行已经长达3年，合同合法有效，其没有违约；三、其一直在贾里村居住生活，吴思智出租的房屋也在其居住生活的范围内，因此杨志文应当每月收到童火元、陈后装交纳的水电费。2014年11月前，吴思智已经知道房屋转租，已超过6个月异议期，合同应当合法有效；四、合同第五条上载“……若乙方（当事人：不在经营，甲方有权终止本合同）。”的前面是句号，且杨志文没有在这一栏签字，所以是可以转租的。吴思智主张20000元损失无事实及法律依据。
原审法院经审理查明，2012年4月26日，吴思智（甲方，出租方）与杨志文（乙方，承租方）在贾里村签订房屋租赁合同。该合同约定“第一条甲方将自有的坐落在西安财经学院西门外贾里村，使用面积160平方米，类型第一层门面房，出租给乙方。第二条租赁期限租赁期8年，每四年为一阶段，甲方前四年房租金不变，第二阶段为后四年，按10%上涨租金。甲方自2012年4月26日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月25日收回。乙方不能将房屋做食堂用其他都可以，乙方不能在房屋内做违法的事，否则后果自负。合同期满后，如甲方仍继�出租房屋的，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满后而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商剧情延长租赁期限。第三条租金和租金缴纳期限甲乙双方议定年租金五万五千元，由乙方在2012年4月26日交纳给甲方。先付后用，水电费由乙方自付。电费按每度一元一角五分给付甲方，租金第一期交付两年一十一万，第二期每年一次性交一年，定期交付甲方。第四条租赁期间的房屋装修……第五条租赁双方的变更乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求，乙方可以转让出租。若乙方（当事人：不在经营，甲方有权终止本合同）。第六条违约责任未到合同期，甲方不能终止乙方对房屋的使用权。第七条免责条件……第七条争议解决的方式本合同在履行中如发生争议，双方协商解决。第八条本合同未尽事宜，甲乙双方共�协商解决。如共同协商解决不了，可上诉法律部门解决，签订补充协议。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。”吴思智、杨志文均在该合同落款处签字捺印。合同签订后，吴思智依约将合同所涉的一层门面房交由杨志文使用，杨志文将一层门面房中的60余平方米（两间大小）用于经营眼镜店，其余100平米（三间大小）转租给陈后装用于经营精品店，约定租金每年52000元，2014年4月1日，杨志文与陈后装续签房屋租赁合同，约定租赁期5年，自2014年5月1日起租金为每年100000元。2014年4月，杨志文将其用于经营的眼镜店的两间大小的门面房转租给童火元，同时将眼镜店一并转让给童火元，租赁期为5年，2014年4月26日至2016年4月26日租金为每年50000元，第三年租金为60000元，三年后按租金的6%增长。又查明，本案租赁合同所涉一层门面房与吴思智住处在同一栋楼上，吴思智在该栋楼房三、四层经营招待所。庭审中，吴思智称其一直以为童火元系杨志文亲戚在帮助其经营眼镜店，陈后装与杨志文合伙经营精品店，直至2014年11月在他追问之下方知杨志文转租房屋的事实，并称其于2015年3月28日告知杨志文当年房屋租金到期后即2015年4月25日解除合同，并因此未收取杨志文给付的2015年4月25日后的房屋租金。杨志文则称：合同第5条约定他可以转租，且租赁的房屋在吴思智居住生活范围内，吴思智应当每月收到陈后装、童火元交纳的水电费，2014年11月前吴思智已经知道房屋转租，已超过6个月异议期，合同应当合法有效，他于2015年4月26日向吴思智交纳房租时，吴思智拒收，但未告知他解除合同。现吴思智诉至原审法院，请求：1.依法确认吴思智、杨志文签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月25日解除；2.杨志文赔偿其损失20000元；3.杨志文承担本案全部诉讼费用。双方各坚持其诉辩意见，调解不立。
原审法院经审理认为：合同是自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案吴思智、杨志文于2012年4月26日签订房屋租赁合同，对房屋面积、租赁期限、租金及租金交纳期限、租赁期间的房屋装修、租赁双方的变更、违约责任、免责条款、争议解决方式进行了约定，双方均在合同落款处签字捺印，足以认定该合同系双方真实意思表示，应为有效合同。该合同第五条约定“乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求，乙方可以转让出租。若乙方（当事人：不在经营，甲方有权终止本合同）。”该条款因句号的设置分为两部分即“乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方�意，甲方应当支持乙方的合理要求，乙方可以转让出租”和“若乙方（当事人：不在经营，甲方有权终止本合同）”。根据该条文使用的词句，第一部分的内容可以认定为双方约定事先征得甲方同意，乙方可以转让出租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。杨志文（合同乙方）在将其承租的房屋转租于陈后装、童火元时未征得吴思智（合同甲方）同意，违反了双方房屋租赁合同的约定，故吴思智有权要求解除双方于2012年4月26日签订的房屋租赁合同；对于吴思智称其于2015年3月28日告知杨志文于已交付租金到期后即2015年4月25日解除房屋租赁合同，故而未收取杨志文房屋租金，要求确认双方之间签订的房屋租赁合同已于2015年4月25日解除一节，杨志文虽否认吴思智告知其解除合同，但其于2015年4�26日向吴思智交纳房屋租金时吴思智拒收，据此可推定杨志文于2015年4月26日应当知道吴思智要求解除合同的意思表示，故本院确认吴思智、杨志文之间于2012年4月26日签订的房屋租赁合同于2015年4月26日解除；该合同第五条第二部分“若乙方（当事人：不在经营，甲方有权终止本合同）”，约定不明，双方又未达成补充协议，庭审中陈述亦不一致，对经营权的理解存在争议，故对吴思智以杨志文停止经营，要求终止合同的理由不予采纳；对杨志文以吴思智一直在贾里村居住生活，吴思智出租的房屋也在其居住生活的范围内，应当每月收到童火元、陈后装交纳的水电费，故而推定其在2014年11月以前已经知道房屋转租，已超过6个月异议期一节，因杨志文未能提供有效证据证明吴思智在2014年11月以前确知房屋转租的事实，故对该辩称理由不予采纳；对吴思智以杨志文找人到其房屋处向次承租人索要租金给他造成严重的经济损失为由，要求杨志文赔偿20000元一节，无据可依，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百二十五条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告吴思智与被告杨志文于2012年4月26日签订的房屋租赁合同于2015年4月26日解除；二、驳回原告吴思智其余诉讼请求。案件受理费300元，原告吴思智已经预交，由吴思智负担150元，其余由原审法院退回吴思智；由杨志文负担150元，于本判决生效后直接向原审法院立案庭缴纳。
宣判后，杨志文不服，向本院提起上诉称，一、双方于2011年12月6日签订的房屋租赁合同第五条明确约定乙方（杨志文）可以转租；杨�文签订房屋租赁合同后即在其承租的门面房贴出出租广告，2012年5月1日其即与陈后装签订转租合同将其承租的房屋大约100平方米出租给陈后装经营小饰品；双方签订合同洽谈时，吴思智即同意杨志文可以转租；2015年4月4日双方在沟通过程中，能够说明吴思智知道应该知道杨志文已将房屋转租他人的事实；2014年4月其将房屋转租给童火元时经过了吴思智同意，且吴思智还收取了5000元转租费。因此，即使双方未明确约定杨志文有转租权，但杨志文已将房屋转租3年，吴思智并未提出异议，可推定为吴思智同意杨志文将涉案房屋转租。双方于2011年12月6日、2012年4月26日共签订两份租赁合同，内容大致一致，只是两份合同第五条约定的“乙方可以转让出租”前面一个合同使用了句号、一个合同使用了逗号。前一合同应为双方达成合同的初步意向，后一合同中“乙方可以转让�租”前面的逗号是打印出现的问题，并非双方当事人真实意思表示。从合同字面理解以及当时签订合同时的具体情况能说明吴思智是允许杨志文转租的。二、吴思智无法定或者约定解除合同事由无权单方解除合同。请求：一、撤销原审判决，改判双方继续履行合同；二、一、二审诉讼费用由吴思智负担。
吴思智辩称，一、双方签订的房屋租赁合同第五条约定杨志文若转租必须征得吴思智同意，《合同法》第二百二十四条第二款也规定承租人未经出租人同意转租的，需经出租人同意才可以转租，因此吴思智依法、依合同约定均有合同解除权；根据杨志文与陈后装、童火元租赁合同纠纷一案庭审笔录，陈后装、童火元两人的房租都是杨志文直接交付给吴思智，可见杨志文故意隐瞒房屋转让的事实，对此吴思智并不知情也无法知情。2014年4月杨志文对吴思智称�家中有事，把眼镜店让其亲戚童火元暂时打理，后再未回来，2014年11月经吴思智再三追问童火元才向吴思智告知杨志文向其转租眼镜店的事实，后其又向陈后装追问，方知杨志文向陈后装转租房屋的事实。杨志文与陈后装、童火元租赁合同纠纷一案庭审笔录中陈后装也陈述2014年11月吴思智问其与杨志文是合作关系还是房屋租赁关系，其向吴思智告知与杨志文系房屋租赁合同关系。因此，杨志文向陈后装、童火元转租房屋未经吴思智同意。二、杨志文与吴思智签订房屋租赁合同目的是经营实体眼镜店。合同约定的杨志文“不再经营”是指其不再经营眼镜店，不包括违法转租的经营，现杨志文已将房屋转租陈后装、童火元且已实际缴付履行，故杨志文不再履行，吴思智可行使解除权。三、2015年3月28日吴思智向杨志文告知2015年4月26日房屋租金到期后解除房屋租赁合同，�事实杨志文亦认可。因此，根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定，本案中吴思智与杨志文之间的房屋租赁合同自2015年4月26日解除。请求：驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，二审审理期间，杨志文向本院提交两份新证据，一是双方于2011年12月6日签订的房屋租赁合同一份，证明双方约定杨志文可以转租。吴思智对该证据真实性不认可，认为即使该合同真实，也因2012年4月26日新的合同对其内容进行了变更，应该以2012年4月26日的合同内容为准。二是录音光盘一张，根据录音证明吴思智已知道杨志文转租房屋的事实且收取了杨志文5000元转租费。吴思智对该证据真实性、证明目的均不认可，认为录音中的时间、地点、人物身份均无法确认、录音内容模糊不清、前后矛盾，且无其他证据佐证，故对该证据不予认可。原审判决认定其余事实清楚。
本院认为，杨志文二审期间提交的两组证据均形成于庭审之前，不属于《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新证据”，且吴思智对该证据的真实性均不认可，本院依法不予认定。杨志文上诉称2012年4月26日合同中“乙方可以转让出租”前面的逗号是打印出现的问题，并非双方当事人真实意思表示。因吴思智对前一合同并不认可，杨志文亦承认该合同仅是双方签订合同的初步意向，加之杨志文也未提供证据证明后一合同中“乙方可以转让出租”前面的逗号是打印出现的问题，双方对2012年4月26日签订之合同又均无异议。因此，本案中双方之间合同关系的权利义务应以2012年4月26日签订的合同为依据。根据该合同第五条文义，该条款分为两部分，即“乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求，乙方可以转让�租”和“若乙方（当事人：不在经营，甲方有权终止本合同）”。其前半部分内容可以认定为双方约定须事先征得甲方同意后乙方方可以转让出租。现杨志文无充分证据证明在其将涉案房屋转租于陈后装、童火元已征得吴思智同意，亦无充分证据证明吴思智2014年11月以前已经知道涉案房屋被转租的事实。因此，依照《合同法》第二百二十四条第二款的规定，吴思智有权单方解除双方于2012年4月26日签订的租赁合同。杨志文虽否认吴思智于2015年3月28日告知其于2015年4月25日解除房屋租赁合同，但其2015年4月26日向吴思智交纳房屋租金时吴思智拒收，据此可推定杨志文于2015年4月26日应当知道吴思智要求解除合同的意思表示，故原审法院确认吴思智、杨志文之间于2012年4月26日签订的房屋租赁合同于2015年4月26日解除并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元（上诉人杨志文已预交），由上诉人杨志文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一六年三月十五日
书 记 员 邢尖尖