北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4489号
上诉人（原审原告）：北京盛泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街11号。
法定代表人:关钢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方梅，北京市安理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘志成，北京市安理律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：北京信息基础设施建设股份有限公司，住所地北京市海淀区彩和坊路10号（中关村瀚海国际大厦一层23号）。
法定代表人:王耀，该公司董事长。
委托诉讼代理人:钟钢，北京市中博律师事务所律师。
委托诉讼代理人:覃家壬，北京市中博律师事务所律师。
上诉人北京盛泰物业管理有限公司（以下简称盛泰物业公司）因与上诉人北京信息基础设施建设股份有限公司（以下简称信息基建公司）物业服务合同纠纷一案,均不服北京市海淀区人民法院(2015)海民初字第03309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛泰物业公司之委托诉讼代理人方梅、刘志成，上诉人信息基建公司之委托诉讼代理人钟钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛泰物业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判信息基建公司支付自2005年9月10日至2014年10月31日间的物业服务费37842001.28元、延迟支付物业服务费利息损失10217340.35元、延迟支付物业服务费滞纳金5676300.19元、车位管理费3995540元、延迟支付车位管理费利息958929.60元、延迟支付车位管理费滞纳金519420.20元，共计59209531.61元。事实和理由：1.一审法院对信息基建公司所有的物业区位的认定是错误的。一审法院依据物业实际使用情况确定物业产权归属缺乏事实及法律依据。根据盛泰物业公司提交的中关村瀚海国际大厦（以下简称瀚海大厦）房屋产权证书和《房屋土地测绘技术报告书》（以下简称测绘报告）中房屋面积分户计算明细表，载明了涉案项目建筑区划内被依法认定为专有部分的区域。瀚海大厦地下夹层、地下一层、地上一层的四季厅均登记在信息基建公司产权证上，由信息基建公司出租经营，属于其专有专用，应当就该部分面积交纳物业服务费。2.一审法院对物业服务费收费标准予以酌定，缺乏事实和法律依据。《前期物业管理委托合同》（以下简称物业合同）、《中关村瀚海国际大厦业主临时公约》（以下简称业主临时公约）明确约定了物业服务费收费标准，一审未对物业服务成本进行过实质审查。3.信息基建公司扶持盛泰物业公司开展前期物业管理工作与本案无关，信息基建公司提供的启动经费已用于支付前期公司运转，并无获利，且提供该经费是开发单位的义务。4.信息基建公司应当承担房屋租赁期间物业服务费未足额交纳的补缴责任。5.停车位管理系物业服务管理服务的一部分，不属于另案审理范畴。6.信息基建公司主观恶意明显，盛泰物业公司主张的利息和滞纳金是实际损失，法院应予支持。
信息基建公司辩称，不同意盛泰物业公司的上诉请求和理由。
信息基建公司同时提出上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回盛泰物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决遗漏盛泰物业公司中关村瀚海国际大厦分公司的注册时间，签约主体不合法。2.信息基建公司聘请的是北京戴德梁行物业管理有限公司进行物业管理，只是借用盛泰物业公司资质。3.盛泰物业公司从未向信息基建公司收取任何物业管理费，双方是基于互惠互利的合作关系。4.盛泰物业公司提供的涉案物业面积不具有真实性。5.证人王某的身份决定了其证言有利益冲突，应不予采信。6.一审判决适用法律错误。一审违反了民事诉讼法有关证据的规定，一审没有按照民事诉讼法有关时效的规定处理本案，本案已过诉讼时效。
盛泰物业公司辩称，不同意信息基建公司的上诉请求和理由。
盛泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令信息基建公司支付自2005年9月10日至2014年10月31日间的物业服务费43184170.25元、延迟支付物业服务费利息损失11659725.97元、延迟支付物业服务费滞纳金6477625.54元，合计61321521.76元；2.判令信息基建公司支付自2005年9月10日至2014年10月31日间的车位管理费3995540元、延迟支付车位管理费利息958929.60元、延迟支付车位管理费滞纳金519420.20元，合计5473889.80元；3.本案诉讼费由信息基建公司负担。
一审法院认定的事实：位于北京市海淀区彩和坊路10号的“中关村瀚海国际大厦”由北京中关村信息工程股份有限公司（以下简称中关村信息公司）开发。信息基建公司于2004年1月注册成立。2005年12月，经北京市发展和改革委员会批准，信息基建公司吸收合并中关村信息公司，中关村信息公司于2006年6月29日注销登记。2006年7月，信息基建公司取得瀚海大厦（地上13层、地下4层）房屋产权的初始登记。盛泰物业公司注册成立于2001年9月，具有物业服务企业三级资质。
2004年10月20日,中关村信息公司（委托方、甲方)与盛泰物业公司中关村瀚海国际大厦分公司（受托方、乙方，以下简称盛泰物业瀚海大厦分公司）签订《前期物业管理委托合同》，主要内容为：甲方将瀚海大厦委托乙方实行物业管理。物业类型为甲级写字楼。乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项：本大厦建筑共用部位的维修、养护和管理；本大厦共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；本大厦所属区域内的市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；本大厦所属区域内的公用绿地、花木的养护和管理；本大厦附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；本大厦所属区域内的公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取应缴费用：1.物业管理服务费；2.车位出租费及停车管理费；3.代收代缴费用。委托管理期限自2004年10月30日零时起至本大厦成立业主委员会，并签订正式物业管理委托合同时止。甲方权利义务：在业主委员会成立之前，参与制定业主公约并负责将其作为房屋销售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；审定乙方拟定的物业管理制度；检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；审查乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，由甲方委托乙方返修，甲方支付全部费用；在合同生效之日起30日内向乙方提供300平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方无偿使用；乙方进驻前30日内，甲方审核乙方提供的项目开办费计划，批准后向乙方拨款；负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起10日内向乙方移交；当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交。乙方权利义务：制定本项目的开办费计划，并报甲方批准；本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。物业管理服务费用：1、本物业的管理服务费自向购房人交付使用之日起写字间房屋由乙方按建筑面积每月每平方米20元向业主或物业使用人收取，经营性房屋建筑面积每月每平方米32元向业主或物业使用人收取；2、管理服务费标准的调整，乙方可根据本地区的物价指数适当调整；3、甲方未售出的空置房屋的管理服务费，按国家有关规定办理。乙方按物业管理服务所发生的成本及应取得的合理利润自2005年2月28日起向甲方收取；4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起按应交费用的3%收取滞纳金。停车费：1、地上车位费按国家规定标准收取；2、地下停车位的费用为800元，由车位租金及管理费组成，其中车位租金650元，由乙方向车位使用人收取后交于甲方；车位使用管理费由乙方按每个停车位每月150元向车位使用人收取。代收代缴费用：1、燃气费；2、电费；3、冷水费。以上费用由物业公司向市政有关部门代收代缴。甲方未售出房屋按国家有关规定，应将房款总价的2%作为房屋公共维修基金使用，该笔费用由甲乙双方设立专用账户共同保管、使用。甲方违反本合同第十七条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付相当于一年物业管理费3‰的违约金，给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。自本合同生效之日前30天内，甲方参与、乙方负责制定业主公约，乙方负责签订在销售过程中与物业相关的一切法律文件。乙方进驻前10日内，按照甲方委托管理事项，办理完验收交接验收手续。本项目负一层及地上第四层的物业管理服务事宜，由乙方与业主另行商定。
物业合同订立后,中关村信息公司提供开办经费等条件,盛泰物业公司正式开展对瀚海大厦的物业管理服务工作。期间,中关村信息公司及合并后的信息基建公司未实际按其所持物业面积向盛泰物业公司交纳过相应物业管理费。后虽经两公司协商,未能就盛泰物业公司服务期间按信息基建公司所持物业面积收取物业管理费事项达成一致意见。2014年7月，瀚海大厦成立业主委员会，并决议选聘新的物业管理企业。2014年10月31日，盛泰物业公司撤出对瀚海大厦的物业管理。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
1.盛泰物业公司主张与信息基建公司存在物业合同关系，有权依据物业合同等约定要求信息基建公司支付相应物业服务费。除上述物业合同外，盛泰物业公司另向法院提供《中关村瀚海国际大厦业主临时公约》为据。该业主临时公约显示由中关村信息公司于2004年9月8日制定，主要内容包括：“本物业委托盛泰物业公司进行前期物业管理。本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用及其它应缴费用。物业管理服务费收费标准：写字楼20元/建筑平方米/月。本物业的首次管理服务费自向购房人交付使用之日起由物业管理企业向业主收取第一个半年费用，从第二次起每年的一月份收上半年的物业管理服务费，七月份收下半年的物业管理服务费。地下车位使用管理费为150元/个/月，首次停车费的收取自车位使用人与物业管理企业签订车位租赁协议时，由物业管理企业向车位使用人收取半年的费用，从第二次起下半年或下月停车费于上半年或上月末的五日内交纳。业主、使用人未按照本公约、前期物业管理委托合同交纳物业管理费用，该业主应向物业管理企业另外缴付迟交或欠交款项的滞纳金，以及物业管理企业为追讨欠款而额外发生的业务、法律费用。物业管理企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日千分之三自应付之日起至实际支付日计算。”信息基建公司主要对上述物业合同及业主临时公约提出效力上的异议，主张盛泰物业公司无权收取物业服务费。信息基建公司主要向法院提供盛泰物业公司等公司的工商登记档案信息、物业公司筹备《会议纪要》、《报告》、双方之间关于筹建瀚海大厦职工食堂及无偿使用大厦地下一层的申请及证明、物业启动费发票及其他往来款项、公司财务记帐凭证为依据，主张双方存在关联交易与合作关系。盛泰物业公司对上述事实不予认可，信息基建公司未能就其主张的关系事实向法院充分举证。
信息基建公司提供中关村信息公司与北京戴德梁行物业管理有限公司签订的《物业管理顾问合同》及相关公司内部简报，主张已选聘该公司提供服务。盛泰物业公司则提供若干份该公司就瀚海大厦物业事项委托其他公司、单位进行专业服务的合同为依据，包括供用热力、邮件投递、保洁服务、电梯维修、空调机组保养、灭火器检验维修、水处理等专业项目内容，证明其实际对瀚海大厦提供物业服务的事实。信息基建公司对上述事实不予认可，却亦未向法院提供相应反证或其他物业服务企业对瀚海大厦实际提供物业服务的事实及证据。
信息基建公司另主张就地下停车场与盛泰物业公司存在委托经营关系，并以盛泰物业公司“关于1+1大厦地下停车场的经营分析及建议”为据，盛泰物业公司则主张车位管理费性质与物业管理费性质相同，要求信息基建公司以其规划开发的全部地下车位为基础交纳相应车位管理费。
2.关于瀚海大厦涉案物业面积，盛泰物业公司向法院提供瀚海大厦（即海淀区彩和坊路10号）《房屋土地测绘技术报告》及《一手房屋产权转移登记时间表》（以下简称产权转移表）为主要依据。该测绘报告显示为信息基建公司委托测绘单位于2006年8月出具，其中“中关村西区公共通信机房及商务写字楼公用面积分摊说明”载明：“中关村西区公共通信机房及商务写字楼地下四层及夹层，地上十三层及房屋附属层。其中地下四层为汽车库（人防），地下二至三层为汽车库，地下一层为通讯机房，地下夹层为职工餐厅，地上一层为商业，二至十三层为办公用房，房屋附属层为天线控制室、水泵间、水箱间、电梯机房等。一、全楼共同分摊部位：地下四层：水池、吸水井、水泵房、污水泵房。地下一层：热换站、水泵房、动力站、分界室、变配电室、应急电源配电室。地下夹层：空调机房。房屋附属层：水泵间、水箱间、电梯机房、消防电梯机房、管道井、楼梯间。二、由四层办公和地下一层通讯机房共同分摊部位：地下一层：进线室内、柴油发电机房、油箱间。三、由地下一层通讯机房独自分摊部位：地下室三层：管道井。地下二层：管道井。地下一层：楼梯间、前室、电梯间、电梯厅、男女卫生间、弱电间、走道、垃圾间、管道井、风井。”“房屋建筑面积总表”载明:“建筑总面积（含人防）62204.95平方米，地上主体面积31292.72平方米，地下面积23771.43平方米，屋面附属用房面积575.50平方米，人防面积6565.30平方米；地上层数13层，地下层数4层。”“房屋建筑面积分层汇总表”载明:“-4层建筑面积6737.30平方米（含人防6441.98平方米），-3层建筑面积6613.66平方米，-2层建筑面积6778.48平方米，-1层建筑面积6794.51平方米，地下夹层建筑面积3373.98平方米（含人防84.52平方米），01层建筑面积2516.50平方米（含人防38.80平方米），02层建筑面积2379.20平方米，03层建筑面积2379.20平方米，04层建筑面积2329.20平方米，05层建筑面积2340.09平方米，06层建筑面积2340.09平方米，07层建筑面积2435.32平方米，08层建筑面积2435.32平方米，09层建筑面积2435.32平方米，10层建筑面积2435.32平方米，11层建筑面积2435.32平方米，12层建筑面积2435.32平方米，13层建筑面积2435.32平方米，附属一层建筑面积305.25平方米，附属二层建筑面积270.25平方米。”测绘报告另载明“房屋建筑面积分户计算明细表”（以下简称房屋分户明细）及“房屋分层平面示意图”等内容。房屋分户明细将瀚海大厦-03至13层（包括地下夹层及附属一层）全部房屋部位及房号、建筑面积等均逐一列明（内容略）。信息基建公司以测绘报告为复印件为由未予认可，经法院询问，该公司称无法查找到该测绘报告原件且举证责任在盛泰物业公司，其未能就该测绘报告内容提出具体异议并提供相应反证。产权转移表则载明2007年至2010年间瀚海大厦部分物业面积售出的情况，包括产权转移房屋房号、面积及转移登记时间。信息基建公司对其真实性无异议，主要对关联性不予认可，但亦未就双方争议的信息基建公司的自持物业面积向法院述明并提供相应反证。
盛泰物业公司首先主张收取信息基建公司瀚海大厦已出售房屋面积自瀚海大厦交付使用即2005年9月10日至所出售房屋交付前期间所欠物业管理费。就其中所涉房屋（部位及房号对应测绘报告房屋分户明细为4-12层、-01层02、03、04、06）及出售事实，盛泰物业公司依据上述测绘报告及产权转移表内容为据，所主张面积与测绘报告面积均一致。信息基建公司对该部分涉案房屋面积及出售事实均未予认可，但未就此向法院提供相应反证。就其中所涉物业管理费的计算截止时间，盛泰物业公司主张以房屋交付业主时间为准，并分别不同程度地提供上述房屋《北京市商品房现房买卖合同》、业主临时公约、《房屋交付通知书》、《物业管理服务协议》、已缴物业费《发票》、物业费《收缴通知单》、装修押金《收据》等凭证作为证明房屋已售出的证据，信息基建公司对上述证据虽未予认可，却未向法院提出相反事实及证据。
盛泰物业公司其次主张收取信息基建公司瀚海大厦既未出售又未出租房屋面积自瀚海大厦交付使用即2005年9月10日至其撤出该物业区域管理即2014年10月31日期间的未曾交纳的物业管理费。就其中所涉房屋面积（部位及房号对应测绘报告房屋分户明细为1层四季厅、地下夹层备用间、餐厅1、餐厅2、-01层01、05、电力室），盛泰物业公司依据上述测绘报告内容为据，所主张面积与测绘报告面积均一致。信息基建公司对该事实不予认可，其未能就此向法院提出相反事实及证据。但盛泰物业公司主张另对其中地下三层至地下五层（部位及房号对应测绘报告房屋分户明细为-03汽车库、房屋分层平面示意图地下二至四层）共计有1439.77平方米备用间、库房收取物业管理费，并以相应平面图标注数据自行计算面积为依据。但测绘报告“房屋分层平面示意图”载明相应部位为人防或汽车库，盛泰物业公司未能就此部分面积事实向法院充分举证。
盛泰物业公司再次主张收取信息基建公司瀚海大厦虽未出售但已出租房屋面积自瀚海大厦交付使用即2005年9月10日起截止其撤出该物业区域管理即2014年10月31日期间空租期的物业管理费。就其中所涉房屋面积（部位及房号对应测绘报告房屋分户明细为1层101、102、2层全部、3层301、302、6层608、13层全部），盛泰物业公司依据上述测绘报告内容为据，所主张面积与测绘报告面积均一致。信息基建公司对该部分面积未予确认，其未能就此向法院提出相反事实及证据。就其中所涉出租及空租事实，盛泰物业公司向法院提供与承租人签订的《物业管理服务合同》及物业费《收缴通知单》及《发票》为据。信息基建公司对该事实未予认可，其未能就此向法院提出相反事实及证据。
针对上述盛泰物业公司所主张收费的瀚海大厦地下物业面积（部位及房号对应测绘报告房屋分户明细为地下夹层备用间、餐厅1、餐厅2；地下一层01、02、03、04、05、06、电力室、地下二至四层部分备用间及库房），信息基建公司主张相关物业面积由盛泰物业公司实际经营或作其他使用，认为该公司不应再就此部分收取物业服务费。经法院询问，盛泰物业公司确认在其从事物业服务期间地下夹层中餐厅2由其用于经营内部食堂，餐厅1实际则用于存放自行车。另根据测绘报告及盛泰物业公司提供的中国联通有限公司北京分公司签订的《北京市商品房预售合同》，可知上述地下一层01-06号被规划设计并实际用作通讯机房，该层其余部分则规划设计为换热站、水泵房、变配电室等公共用途。部分地下三层物业面积用于食堂主厨宿舍、保安宿舍或用于食堂帮工宿舍。
3.盛泰物业公司主张依据物业合同约定的收费标准对信息基建公司涉案物业地上一至三层及地上四至十三层分别按经营性房屋、写字间房屋建筑面积每月每平方米32元及20元收取相应物业服务费，另对物业合同未约定收费标准的地下涉案物业面积折算按建筑面积每月每平方米20元收取，信息基建公司则以物业合同未约定具体标准为由予以反驳，盛泰物业公司提供的瀚海大厦销售宣传手册中载明地上一至三层为商业,信息基建公司对此未予认可。另根据盛泰物业公司提供的相关物业出租合同等证据,可知在实际使用中,地上一至三层除四季厅外,其余部分物业面积多用于办公使用。
诉讼中，盛泰物业公司经法院释明，曾申请对其服务期间信息基建公司涉案物业实际发生的物业服务成本及合理利润进行司法鉴定，法院委托北京中平建华会计师事务所有限公司进行鉴定。此后，盛泰物业公司另向法院撤回了该鉴定申请。此外，盛泰物业公司主张于上述各类已售已出租房屋中，存在部分房屋（涉及1-4层、501-506、603、701、809、811、-01层02、03、04、06）曾根据信息基建公司要求及合同，实际与业主或承租人签约物业服务费标准低于物业合同约定标准即建筑面积每月每平方米8-25元不等，或存在面积误差及给予部分物业费免除的情形，并要求按物业合同约定标准补足相应差价、面积差及对免除部分予以补足。信息基建公司对此不予认可，经法院询问，盛泰物业公司亦承认双方此后未就其中差价、面积差及物业费免除事宜另行协商达成一致意见。信息基建公司另以盛泰物业公司物业服务质量及其实际部分签约物业服务费标准低于上述标准为由进行抗辩，但其未能向法院述明有关服务质量的具体异议事实并提供相应证据。
4.盛泰物业公司主张瀚海大厦于2005年9月9日交付使用，以此作为计算收费的起算时间。为此，该公司向法院提供部分业主购房合同约定的交房内容及通知入住文件内容为据。信息基建公司对该事实未予确认，却亦未就此提出相反事实并举证。信息基建公司认可盛泰物业公司撤离瀚海大厦物业管理的时间，但对盛泰物业公司提供显示由中关村瀚海国际大厦业主委员会（甲方，以下简称瀚海大厦业委会）与盛泰物业公司（乙方）及新选聘的物业管理企业（丙方）三方签订于2014年10月24日的《海淀区中关村瀚海国际大厦物业项目交接协议》（以下简称交接协议）未予确认。该交接协议约定三方于2014年10月31日进行现场交接，原物业撤出，新物业接管。此后乙方不再承担或被要求承担本项目的任何物业服务工作，丙方自此之后将全面接管本项目的物业服务事宜，并开始承担有关本项目物业服务的权利及义务。乙方与丙方现场交接内容包括：物业管理用房；公共区域、共用设备设施、具体内容详见附件；本项目相关的业主资料、设施及设备运行和维护保养资料、移交给乙方的相关技术图纸、设备检验资料等物业基础资料；地下停车场；本协议书约定的第八条中涉及的内容。后盛泰物业公司于同年10月31日撤出瀚海大厦的物业管理，双方办理物业交接无异议。信息基建公司未能就上述交接协议内容向法院提供反证。
5.关于涉案地下车位数量及使用状态，盛泰物业公司向法院提供《北京市机动车停车场收费标准核准表》（以下简称停车收费标准）及车位图为据，主张管理期间共出租车位259个，未出租车位94个。信息基建公司对该事实未予确认，却亦未向法院提供相应反证。
6.信息基建公司对盛泰物业公司主张的物业服务费、停车管理费另提出诉讼时效抗辩，盛泰物业公司则主张曾要求当时的中关村信息公司支付物业服务费用的事实，该公司提供时任中关村信息公司总经理助理王某的证人证言，证实盛泰物业公司确曾向信息基建公司要求过相关物业服务费用，当时中关村信息公司表示待瀚海大厦成立业主委员会后再说。信息基建公司对该证人证言内容不予认可，但亦未就其质疑向法院提供相应反证。
一审法院认为，合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律约束力。
本案中，中关村信息公司系涉案瀚海大厦的开发商，盛泰物业公司系受中关村信息公司委托，为瀚海大厦提供物业管理服务的前期物业管理企业。双方为此所签订的物业合同具有法律效力，对瀚海大厦业主具有约束力。瀚海大厦用途为综合性质，其中地上部分为商业及写字楼，地下部分为通信机房及车库等。瀚海大厦开发交付使用至今，已有部分建筑面积出售予小产权业主，也有部分产权仍在开发商名下。中关村信息公司被信息基建公司合并后，信息基建公司承继其权利。针对上述情况，双方在物业合同中特别对于未售出的空置房屋的管理服务费作出相应约定，该约定应当得到遵守，同时盛泰物业公司系从事物业管理工作的经营实体，信息基建公司为其开展物业服务工作提供资金等便利，并不代表不收取相应物业服务费。信息基建公司同时作为瀚海大厦业主，亦应依据该约定及前期物业公司提供的物业服务支付相应的管理服务费。故盛泰物业公司有权依据该物业合同约定，向信息基建公司主张相应房屋的管理服务费。
就本案所涉信息基建公司自持空置部分的物业面积,其作为产权人应当也能够述明并提供相应产权登记等予以证明,该公司基于对双方物业服务关系的否定而拒绝对此予以披露,信息基建公司应承担相应的后果责任。现盛泰物业公司以测绘报告及产权转移表所载相应物业面积为依据,并无不妥。经质证,信息基建公司未能就盛泰物业公司主张的上述相应收费面积及证明提出具体异议并提供相应反证,法院对盛泰物业公司之相应面积主张予以确认。
根据测绘报告,瀚海大厦地上一层为商业,地上二至十三层为办公用房,盛泰物业公司主张的地上一至三层均为商业性质与上述测绘报告所载用途不符,该公司以所谓当年瀚海大厦宣传手册内容为据,证明效力有欠充分。况且,根据瀚海大厦地上一至三层的实际使用情况，亦多用于出租办公,故法院据上述产权登记相关文件对此予以确认。另根据测绘报告所载，瀚海大厦地上一层中部设计为大厅名四季厅，地下一至五层则规划设计为通讯机房、管理用房、备用间、变配电室、电力室、车库、人防等，且与实际使用情况相当。可见该部分物业主要用于公共用途，并非信息基建公司所专有、专用,盛泰物业公司对该部分面积收取物业管理服务费,缺乏充分的事实、法律依据,法院对于该部分面积不予采信。
关于盛泰物业公司主张的收费标准,双方在物业合同虽约定另行协商,但双方于本案中无法就此达成一致意见。考虑到盛泰物业公司对瀚海大厦各楼层的管理服务并无差别对待,该公司主张参照物业合同约定的其他业主所持物业收费标准,并无不妥。但考虑到盛泰物业公司经信息基建公司扶持开办、开展前期物业管理工作的关系，以及双方在物业服务合同中未明确约定具体标准的事实，法院根据成本、利润因素考虑，对此具体标准酌情判定。此外,盛泰物业公司主张的出售出租部分收费中,有部分属于信息基建公司出售出租时约定收费标准低于上述标准或存在面积误差、部分免除物业费的情形,但在长期管理过程中,盛泰物业公司未曾就此提供任何异议,视为其对双方约定标准、面积误差及免除方式的认可,现该公司主张其中差价或补交，缺乏事实依据,法院不予支持。
关于瀚海大厦交付盛泰物业公司管理的时间,双方并未办理正式的物业交接手续,盛泰物业公司提供以中关村信息公司销售瀚海大厦的买卖合同或入住通知确定的交付时间为依据,并无不妥,信息基建公司还对盛泰物业公司主张撤出瀚海大厦管理服务时间不予认可,却亦未就此提供反证，法院对盛泰物业公司主张的事实予以确认。
根据物业合同约定，地下停车位费用由车位租金及管理费组成，车位使用管理费由盛泰物业公司按每个停车位向车位使用人收取。车位租金及管理费发生的前提是相应地下车位实际出租,双方就车位的管理确系委托经营管理的性质,与物业管理费性质并不完全相同，故盛泰物业公司收取相应管理费应当以实际车位出租为基础。现盛泰物业公司向信息基建公司主张其管理服务期间的地下车位管理费，包括服务期间车位未满租及虽已出租但存在欠费情形下所产生的费用，信息基建公司对盛泰物业公司主张车位管理费的依据不予认可，现盛泰物业公司就未满租部分收取管理费缺乏事实、法律依据,而已出租尚欠缴的部分,盛泰物业公司可依相关合同追缴,故法院对盛泰物业公司关于车位管理费之主张不予支持。
关于信息基建公司主张诉讼时效抗辩一节,现盛泰物业公司提供证人证言证明该公司确在服务期间向信息基建公司提出协商物业服务费等费用事宜,基于双方之间的开办、委托关系,以及物业合同约定,物业合同履行持续性的特性,双方并未最终自行达成关于物业费收取的合意，在双方债务标准及数额未确定的情形下,影响了盛泰物业公司主张相应债权,但该公司并不存在怠于行使权利的行为,故信息基建公司提出的时效抗辩缺乏事实、法律依据。同样有鉴于此，双方长期未就信息基建公司自持空置面积物业管理服务收费事宜达成一致意见,亦不能据此确定该公司存在恶意拖欠之情形,故法院对于盛泰物业公司关于物业管理服务费利息及滞纳金之主张亦不予支持。
综上所述，盛泰物业公司要求信息基建公司支付其管理服务期间的物业管理服务费，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决：一、于判决生效后七日内，北京信息基础设施建设股份有限公司支付北京盛泰物业管理有限公司自二○○五年九月十日至二○一四年十月三十一日期间的物业服务费11633167.95元；二、驳回北京盛泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，盛泰物业公司提交证据1：房屋所有权证和（2017）京0108民初20564号民事判决书，证明瀚海大厦的地下夹层和地下一层产权登记在信息基建公司名下，是信息基建公司的专属专有面积，应当交纳物业管理费；证据2：中关村瀚海国际大厦首次业主大会决议公告，证明信息基建公司按照其产权登记面积享有表决权份额，参与小区的实际物业管理工作，上述房产不属于空置房，应当交纳物业管理费；证据3：北京中关村瀚海国际大厦地下库房委托经营管理协议，证明信息基建公司将瀚海大厦地下夹层、地下一至三层委托新物业公司对外进行经营管理，说明该部分物业专属信息基建公司所有，而非共用共有。大厦地下部分存在物业费管理费等费用；证据4：大厦四季厅、安防中心租赁意向函，证明四季厅为信息基建公司专有进行商业出租，非公共区域。信息基建公司认为这些证据不属于新证据，认可（2017）京0108民初20564号民事判决书的真实性，对其他证据的真实性均不认可，不认可证据的证明目的和关联性。本院认证意见：证据1中房屋所有权证在一审诉讼中已出示，不属于新证据；但结合一审中物业合同、测绘报告等证据，仍说明信息基建公司为瀚海大厦（地上13层、地下4层）房屋的初始产权登记人。（2017）京0108民初20564号民事判决书是解决地下夹层员工餐厅的腾退问题，并非产权归属的直接证明文件。证据2、3、4，由于缺乏原件比对、核实，信息基建公司对真实性不予认可，本院对上述证据的证明效力不予认定。此外，二审庭审中，盛泰物业公司提供一审出庭证人王某再次出庭，其作证称：我是瀚海大厦的项目经理，盛泰物业公司提交的决算内容是全方位的，只是没有接受，因为当时有合同，决算的时间是成立业主委员会之后，我们没有接受。但是提交的内容并没有说明只有什么或没有什么。2008年我离职之前，我答复盛泰的人说没有到时间，我就没有接受他们提供的决算内容。盛泰物业公司认可证人证言内容。信息基建公司认为王某是项目经理，但后来加入盛泰物业公司，属于利害关系人，且其表述的是2008年之前的情况，不认可证人证言效力。本院认为，王某的证人证言虽不属于新证据，但其证言内容仍能证明2008年以前盛泰物业公司就物业费的主张情况。
此外，经本院现场勘查，盛泰物业公司争议的地上一层四季厅（设计名称、建筑面积454.03平方米），南北两侧为扶梯，东侧为直梯，西侧为大厅；地下夹层中，备用间（建筑面积162.75平方米）现为出租使用，系2014年盛泰物业公司撤出后，由现物业公司出租；地下一层中，测绘报告中标明为电力室（建筑面积784.39平方米）的房间为空置状态，测绘报告中标号为1号（建筑面积2066.72平方米）的房间，为空置状态，测绘报告中标号为5号（建筑面积92.39平方米）的房间，为两间独立用房，由现物业公司出租。双方当事人在勘验笔录中签字。以上面积均在测绘报告中显示为独立产权面积，且产权转移表中未登记售出。
庭审中，盛泰物业公司申请法院调取信息基建公司与北京首源物业管理有限公司2014年12月签订的《1+1大厦大堂安防中心补充协议》等出租经营协议。本院认为，上述申请内容不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，其申请本院不予准许。
经审查，一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，盛泰物业公司作为具有物业管理资质的企业，根据瀚海大厦的开发企业中关村信息公司的委托，对大厦进行物业管理。后信息基建公司承继中关村信息公司的相关权利义务并取得房屋产权初始登记。
根据本案查明事实，瀚海大厦部分建筑面积已售出，未售出部分仍登记在开发商信息基建公司名下。盛泰物业公司已实际为瀚海大厦提供物业服务，证据显示其于2014年10月31日正式撤场。根据2004年订立的物业合同20.3条约定，开发商未售出的空置房屋的管理服务费，按国家有关规定办理。盛泰物业公司按物业管理服务所发生的成本及应取得的合理利润收取。就房屋空置部分面积，信息基建公司作为开发商本应持有相关数据，但其并未向法院提供，其应承担相应举证不利的法律后果。根据盛泰物业公司提供的测绘报告、产权转移表，法院采信盛泰物业公司的证据，对瀚海大厦未售出的面积进行核定。一审法院对瀚海大厦地上一层除四季厅部分、地上二层至十三层办公用房的面积、欠费时间所作认定并无不当。除上述面积外，针对双方争议其他部位，本院认定如下：地上一层的四季厅，由于该处并未计入公摊面积，为信息基建公司专有部分，实际控制利用仍属于开发商，虽兼有公共通行作用，但并未排斥专有专用功能，故上述面积应作为收费范围；对于地下夹层中的备用间，地下一层的电力室、1号房、5号房，在产权转移表中无售出登记仍属于信息基建公司所有，在测绘报告中亦有明确注明并不属于公共用途，且信息基建公司无有效证据证明盛泰物业公司在管理期间占用，故该面积属于物业合同约定的收费范围。地下一层2、3、4、6号房于2005年12月1日起向承租人收取物业管理费，之前为空置期，应交纳物业费。
就空置房屋的服务费收费标准，双方当事人存在较大争议，盛泰物业公司在一审法院委托鉴定过程中又撤回鉴定申请，一审法院考虑信息基建公司在前期服务管理中所起到的积极作用，综合成本、利润等因素，酌情确定的地上一层商业及二层以上办公用房的收费标准，本院予以确认。前述地上一层四季厅，考虑到其实际兼顾通行等客观情况，本院酌情确定计收标准；地下夹层、地下一层的计费标准参照盛泰物业公司向邻近位置其他业主的收费标准计收。即四季厅为454.03㎡*109.71月*20元/月=996232.63元；地下夹层备用间162.75㎡*109.71月*8元/月=142842.42元；地下一层1号房、5号房、电力室为2943.5㎡*109.71月*8元/月=2583451.08元；地下一层2、3、4、6号房2755.48㎡*2.7月*8元/月=59518.37元。
盛泰物业公司上诉主张应收费合理部分，本院予以支持。其主张的测绘报告中地下夹层餐厅1部分，虽登记为开发商所有，但实际作为公共用途存放自行车，信息基建公司未专有专用，亦无其他利用，故不作为收费范围。由于物业合同中对收费标准所作约定不明，且双方当事人始终未能达成一致，盛泰物业公司又在诉讼中撤回相关鉴定，故一审法院对物业服务费收费标准作出的酌定，本院予以维持，盛泰物业公司就此所持异议不能成立。盛泰物业公司在长期管理过程中对于实际物业费收取标准、面积误差以及免除方式均未提出异议，并已实际履行，应当视为认可物业费收取标准和数额，现其主张信息基建公司承担房屋租赁期间物业服务费未足额交纳部分，事实依据不足。物业合同第21.2条约定，车位使用管理费由盛泰物业公司按每个停车位每月150元向车位使用人收取。现车位出租、使用情况盛泰物业公司并未提供有效证据，不能证明信息基建公司属于车位的实际使用人，故其向信息基建公司主张该项费用，无合同依据。
信息基建公司上诉提出盛泰物业公司中关村瀚海国际大厦分公司签约时主体不合法一节，本院认为，盛泰物业公司依据物业合同已为瀚海大厦实际提供物业服务，直至2014年撤场，现盛泰物业公司主张服务期间的物业费具有事实依据，盛泰物业公司中关村瀚海国际大厦分公司的注册时间对盛泰物业公司主张权利不构成实质性影响。关于信息基建公司提出北京戴德梁行物业管理有限公司是物业管理单位问题，经核实证据材料，北京戴德梁行物业管理有限公司仅为物业管理顾问，服务内容涉及物业施工阶段、物业交付使用前启动阶段，并非信息基建公司主张的具体实施物业管理。信息基建公司所述与盛泰物业公司之间仅为合作关系，但物业合同中约定了具体服务内容、收费标准，并且盛泰物业公司可以代收代缴燃气费、水电费等，这与信息基建公司主张的合作关系并不相符。此外，关于本案是否超过诉讼时效期间问题，物业合同中对于物业费的交纳时间、收费标准未作明确约定，从诉讼过程看，收费标准亦未达成一致，证人证言亦可以说明双方此前协商过支付物业费事宜，且就给付费用时间并未约定。故在双方债务数额不确定、给付时间不确定的情况下，对盛泰物业公司主张债权的时间不宜限定过苛。另一方面，也不能因为双方不能就物业费的给付达成一致就认定信息基建公司故意拖欠，故对盛泰物业公司主张迟延支付物业费的利息及滞纳金，本院亦不予支持。
综上所述，盛泰物业公司上诉请求部分成立。信息基建公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第03309号民事判决；
二、本判决生效后七日内，北京信息基础设施建设股份有限公司支付北京盛泰物业管理有限公司自2005年9月10日至2014年10月31日期间的物业服务费15415212.45元；
三、驳回北京盛泰物业管理有限公司其他诉讼请求；
四、驳回北京信息基础设施建设股份有限公司上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费375777元，由北京盛泰物业管理有限公司负担289054元（已交纳），由北京信息基础设施建设股份有限公司负担86723元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费371281元，由北京盛泰物业管理有限公司负担257449元（已交纳），由北京信息基础设施建设股份有限公司负担113832元（已交纳91599元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 伟
审 判 员 白 云
审 判 员 王国庆
二〇一八年八月三日
法官助理 陈大林
书 记 员 赵倬希