天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0111民初5781号
原告：马国栋，男，1962年2月1日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：宋雨，天津行通律师事务所律师。
被告：正荣（天津）置业发展有限公司，住所地天津市西青区中北镇中北科技产业园二区7号楼二层B12。
法定代表人：林晓彤，总经理。
委托诉讼代理人：南宏亮，该公司职员。
原告马国栋与被告正荣（天津）置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月22日、2018年7月16日公开开庭进行了审理。原告马国栋及其诉讼代理人宋雨，被告正荣（天津）置业发展有限公司之诉讼代理人南宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马国栋向本院提出诉讼请求：1.请法院依法判令被告履行涉案房屋维修义务直至符合质量标准，以保证原告房屋正常使用；2.依法判令被告按照实际发生的房屋修复费用的0.1倍支付违约金;3.依法判令被告支付自2017年12月20日起至实际交付房屋之日的迟延交付房屋违约金；4.因原告请求被告履行涉案房屋维修义务的质量鉴定费、代履行等有关费用由被告承担；5.本案诉讼费用由被告全部承担。庭审中原告表示不再坚持第4项诉讼请求。事实与理由：原、被告双方系买卖合同关系。原告系买受方，被告系出卖方。原、被告双方于2016年10月26日签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0152628）。合同约定被告将位于天津市西青区别墅出售给原告。合同签订后，原告依约履行付款义务，被告虽于2017年12月20日通知原告办理入住，但原告发现房屋地下室和车库之间的墙面漏水、且房屋后墙的装饰墙倾斜，暂不具有交付使用条件。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》中关于“延期交付房屋，出卖人应当承担相应违约金的约定”，被告延期交付房屋、其应当就未能按期交付房屋向原告支付延期交房违约金，并承担房屋（地下室）漏水的维修义务及相应的违约责任。综上所述，涉案房屋因质量问题未能按期交付，原告采取包括但不限于以发函形式催告被告进行修缮并交付质量符合要求的房屋，但被告未履行维修之义务、亦未履行交付房屋之义务，原告为维护其合法权益、特诉至贵院。望裁决准如原告之所请。
被告正荣（天津）置业发展有限公司辩称，不认可原告诉讼请求。被告已经按照双方合同约定通知原告收房，原告以质量问题拒绝收房，不符合双方合同约定。故被告不构成延期交付房屋，且原告主张的诉讼请求没有合同及法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
原、被告双方于2016年10月26日签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2016-0152628）。合同约定被告将位于天津市西青区房屋出售给原告，价款5389297元。被告应于2017年12月20日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给原告。合同第五条约定，被告逾期交付商品房的处理，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照附件六补充协议约定，追究被告违约责任。合同附件六补充协议第五条约定，被告如未按照合同约定日期交付商品房，被告应承担违约责任，逾期交房在30日以内的，被告按照原告已付房款的贷款利息支付违约金，逾期超过30日的，自逾期第30日的第二天起至交房通知确定的交房日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。《天津市商品房买卖合同》第八条是关于商品房质量及保修责任的约定，内容为“甲方交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和甲方的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。”合同附件六补充协议第八条约定，关于本合同第八条的补充约定“4甲方交付的房屋存在质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方修复，如给乙方造成损失的，双方同意最高赔偿金额按照实际发生的房屋修复费用的0.1倍作为乙方损失额的计算方法。”合同附件六补充协议第七条约定“6商品房达到本合同约定的交付期限与条件的情况下，乙方应按照甲方交房通知载明的交房日期办理房屋交接手续。乙方在办理商品房交接手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求甲方承担保修责任，但维修事项不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。”
被告于2017年12月13日取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告通知原告于2017年12月20日办理房屋交付手续，原告在验收房屋时发现房屋存在墙面漏水等质量问题，原告拒绝办理入住手续。原告于2018年4月26日向被告发出《关于请求正荣（天津）置业发展有限公司履行合同义务的催告函》，内容为“…验收房屋过程中，我方发现房屋存在以下质量问题：1、地下室和车库之间的墙面之间的墙面漏水；2、地下室地面向上渗水；3、三楼房顶漏水；4、房屋后墙装饰墙倾斜。基于以上原因，我方未与贵司办理入住手续，并要求贵司及时履行维修义务。…”
诉讼中，原告当庭陈述被告向原告交付房屋时，三楼小房间顶子、地下室和车库之间的墙、地下室小房间地面渗水，一楼后墙起皮。被告确认原告陈述属实。被告同意对房屋存在的质量问题进行修复且正在修复中。至今尚未修复完毕。
本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。
关于原告有无权利拒绝办理房屋交付手续的问题。被告根据《补充协议》第七条第六款的约定为由，认为被告提交的商品房已经在交付前取得准许交付使用证，符合合同约定。房屋漏水属于局部质量瑕疵，不能作为拒绝接受房屋并要求被告承担逾期交房责任的理由。且原告房屋只存在个别位置渗漏，不应该影响到其他区域正常装修使用，现原告以不满足居住条件为由拒绝收房事实上无法认定，与双方合同约定相悖，被告不应承担逾期交房的违约责任。本案中涉案房产虽经过了相关部门的验收合格，但验收合格是商品房交付的必要条件而非充分条件，将涉案房产交付给买受人不应只是具备交付条件，仍应具备使用条件。涉案房屋所存在的大量渗漏等情况，足以达到了影响原告正常使用的程度，在此情况下无法认定涉案房产已经具备了使用条件，在未达到使用条件的情况下，原告拒绝接收涉案房产；补充协议的第七条第六款系被告所提供的格式条款，存在免除自身责任、加重对方责任的情形，且被告未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未能提交证据证明其尽到了解释说明义务，依法应认定此条款无效。原告亦有权拒绝接收不符合使用条件的涉案房产。
关于原告要求被告履行涉案房屋维修义务直至符合质量标准，以保证原告房屋正常使用的诉讼请求。原告该项诉讼请求，符合法律规定和合同约定，被告应履行合同义务，对涉案房屋进行维修。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求被告按照实际发生的房屋修复费用的0.1倍支付违约金的诉讼请求。原告该项诉讼请求是依据合同附件六补充协议第八条约定，该约定是房屋交付后质量责任的承担方式，因对涉案房屋原告拒绝办理交付手续，不符合合同约定的条件。原告该项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。
关于原告要求被告支付自2017年12月20日起至实际交付房屋之日的迟延交付房屋违约金的诉讼请求。原、被告在合同附件六补充协议第四条约定，被告如未按照合同约定日期交付商品房，被告应承担违约责任，逾期交房在30日以内的，被告按照原告已付房款的贷款利息支付违约金，逾期超过30日的，自逾期第30日的第二天起至交房通知确定的交房日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。按照双方合同约定被告应于2017年12月20日前将房屋交付给原告。虽被告向原告发出通知，要求原告于2017年12月20日办理接收房屋手续，但被告交付的房屋不具备使用条件，原告拒绝办理接收手续合理合法，故原告主张要求被告按照约定承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。起算日期按照合同约定应自2017年12月21日起算。因涉案房屋尚在被告维修过程中，尚不能确定房屋交付日期，故本案的违约责任本院确定暂计算至2018年8月7日。此后的违约责任赔偿，原告可另行主张。赔偿数额：2017年12月21日-2018年1月19日为已付房款的贷款利息19269元（5389297元×30×4.35%÷365天）；2018年1月20日-2018年8月7日违约金107786元（5389297元×万分之一×200天），两项合计127055元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告正荣（天津）置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内完成对原告马国栋坐落于天津市西青区的房屋存在质量问题的部位（三楼小房间顶子、地下室和车库之间的墙、地下室小房间地面渗水，一楼后墙起皮。）进行维修并维修完毕。
二、被告正荣（天津）置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告马国栋违约金127055元（该项计算截至2018年8月7日）。
三、驳回原告马国栋其他诉讼请求。
案件受理费1421元，由被告正荣（天津）置业发展有限公司负担（被告于本判决生效后15日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 高建忠
二〇一八年八月七日
书记员 韩晓凤
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：
依法成立的合同，自成立时生效。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条:
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
4.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。