福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6571号
上诉人（原审被告）：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县城关东大街56号。
法定代表人：林小明。
委托诉讼代理人：蔡晨思，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：林艳，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：张大云，男，1965年8月27日出生，汉族，住福建省平潭县。
被上诉人（原审原告）：陈平妹，女，1967年7月6日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：魏洪涛，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴烨，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称“隆江公司”）因与被上诉人张大云、陈平妹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人隆江公司的委托诉讼代理人蔡晨思，被上诉人张大云、陈平妹的委托诉讼代理人魏洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
隆江公司上诉请求：1.撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4005号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由张大云、陈平妹承担。事实与理由：一、一审法院部分事实未予查明。1.自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以后，本案已无土地使用权登记之说，且全部业主已办理了房屋产权登记，因此，本案中自2015年3月1日起，已非新办登记，而为换证登记。隆江公司自2015年3月1日起已无办理土地使用权证的义务或协助义务，对此，一审法院未予以明确。2.案外人庄占辉自行换领的不动产权证书上载明“不符合发证条件”，但未具体说明不符合条件具体所指，是否可归责于隆江公司，对此，一审法院未予查明。且该不动产权证书实与本案无关，本案张大云、陈平妹从未尝试办理换证事宜。3.交易中心出具的查询结果反馈单上未见查询内容，即只有结果而不知其查询问题，故有可能存在张大云、陈平妹故意诱导性查询，在没有申请单只有结果反馈单的情况下，上述反馈单存在证明对象上的瑕疵，对此一审法院未依职权进一步查明。4.隆江公司从未收到过为张大云、陈平妹授权其代为办理土地使用权转移登记的相关委托，因此，结果反馈单所载内容与事实不符，对此一审法院未予查明。二、一审法院适用法律错误。根据《商品房买卖合同》上下文文意，足以认定合同约定隆江公司只需办理房屋产权证即已完成全部合同义务，但一审法院依照“相关规定”认为房屋权属登记包含房屋权属登记和土地使用权属登记，该认定属扩大性解释，一审法院无此解释权。我国从未有任何法律法规或司法解释对“房屋权属登记包含房屋权属登记及土地使用权属登记”作出明确的规定。一审法院所谓“相关规定”既无文号也从未对社会公布过，对本案认定不应有任何拘束力。
张大云、陈平妹辩称，一、不动产登记制度实施后，房屋权属登记仍含房屋所有权权属登记和国有土地使用权登记，办理土地使用权登记仍是隆江公司的法定义务。1.2015年3月1日起国家开始实施不动产登记制度，依据《不动产登记暂行条例》第五条之规定，不动产的权利登记在改革后仍包括房屋所有权登记与建设用地使用权登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款以及《福州市城市房屋产权产籍管理办法》第六条对此亦均有相关规定。可见，房屋的权属应包括房屋产权与该房屋合法占有的使用权。本案商品房虽非新办登记，但即便换证后不动产权利登记也应包括土地使用权登记。2.不论在不动产登记制度实施以前还是在不动产登记制度实施以后，房地产开发企业均应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。隆江公司作为商品房出卖人，及时办理房屋权属登记系隆江公司的法定义务。二、合同中关于房屋权属的理解应做通俗理解，即房屋权属包含房屋所有权和国有土地使用权。每套商品房都有对应的国有土地使用权（证），本案所涉商品房系张大云、陈平妹通过合法交易向隆江公司购买，权属证书应当包含国有土地使用权。根据《商品房买卖合同解释》第十八条规定以及《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第17问，已明确：《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证书和土地使用权证书；因出卖人原因致使买受人未在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得土地使用权证书的，出卖人应当承担违约责任。三、不符合登记发证条件不管是因隆江公司原因引起还是第三人原因引起，均应由隆江公司承担违约责任。无论是换证还是办证，单方申请还是双方申请，均是因为隆江公司目前不具备办理国有土地使用权登记的条件而无法办理登记。隆江公司如认为非因隆江公司原因或属于政策原因不能办理土地使用权登记，应当对此承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。且平潭综合实验区房地产交易中心出具的《反馈单》已载明系隆江公司原因致使无法办理土地使用权登记。四、土地使用权是不动产区别于其他动产的最重要属性，不动产依附于土地，土地使用权缺乏将给权利人造成严重损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆江公司的上诉，维持原判。
张大云、陈平妹向一审法院起诉请求：1.判令隆江公司向陈平妹、张大云支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以1030000元为基数，按日万分之一自2015年6月10日起计至实际取得土地使用权权利凭证之日止）；2.判令隆江公司立即完备办理不动产登记证（含国有土地使用权登记）的相关手续并协助陈平妹、张大云办理不动产登记手续；3.判令隆江公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2010年4月12日，陈平妹、张大云与隆江公司就购买位于平潭县万宝城东区（海坛金座）11幢601号商品房签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为1030000元，约定隆江公司应在2011年8月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，陈平妹、张大云依约付清了购房款，隆江公司依约交付了房屋。2015年2月4日，隆江公司代陈平妹、张大云办理了房屋所有权证书，但至今未办理土地使用权登记。
另查明，我国已实行不动产权属统一登记，该小区其他业主已办理的不动产权证书上载明“目前国有土地使用权转移登记不符合登记发证条件，暂不确定国有土地使用权，待条件具备时，再按有关规定办理”。平潭综合实验区房地产交易中心出具的房屋登记信息查询结果反馈单（编号：20170307）中答复如下：“根据《不动产登记暂行条例》规定不动产登记依照当事人的申请进行，我中心至今未收到福建省平潭县隆江房地产开发有限公司申请办理你所代理的业主庄占辉的国有土地使用权转移登记”。
一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订后，张大云、陈平妹依约交纳了全部购房款。依据合同约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金，对隆江公司抗辩其无办理土地权属登记义务的主张，与事实及合同约定不符，不予采纳。虽然张大云、陈平妹已领取了房屋所有权证，但依照相关规定，合同中所称的房屋权属证书应当包含房屋所有权证与土地使用权证，鉴于目前已实行不动产权属统一登记，故隆江公司应负完备办理诉争房屋不动产登记证（含国有土地使用权登记）的相关手续并协助张大云、陈平妹办理不动产登记手续之义务。隆江公司主张至今未办理诉争房屋土地权属登记系政府原因所致，但未提交相应证据予以佐证，故一审法院不予支持。鉴于隆江公司的违约行为处于持续状态，张大云、陈平妹主张违约金自2015年6月10日计算至张大云、陈平妹取得土地使用权权利凭证之日止，符合法律规定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审判决：一、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内完备办理位于平潭县万宝路南侧万宝城东区（海坛金座）11幢601号房屋的不动产权证的相关手续并协助张大云、陈平妹办理不动产登记手续；二、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张大云、陈平妹支付逾期办证违约金（违约金按购房款总额1030000元的日万分之一，自2015年6月10日起计至福建省平潭县隆江房地产开发有限公司协助张大云、陈平妹办妥不动产权证登记手续之日止）。
本院二审期间，隆江公司围绕上诉请求提交了三份证据（详见附件2），旨在证明：1.讼争房产早已可以办理载有土地信息的不动产权证；2.张大云、陈平妹未办理载有土地信息的不动产权证是其自身原因造成的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认为，隆江公司提供证据仅能证明其享有本案讼争房屋合法的土地使用权，但不能证明隆江公司已尽到协助义务，协助张大云、陈平妹办理本案讼争房屋的土地使用权转移登记。
二审中，依隆江公司申请，本院向平潭综合实验区不动产登记中心发函征询。平潭综合实验区不动产登记中心于2017年12月25日向本院回函：隆江公司开发的万宝城东区项目（海坛金座一期）目前已具备申请国有土地使用权转移登记，办理房地合一的《不动产权证书》的主要条件。根据《不动产登记暂行条例》等有关规定，隆江公司与业主可持相关材料到不动产登记中心申请办理不动产权证书。
当事人在一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审中，双方当事人确认，平潭县办理国有土地转移登记的流程：开发商与购房者双方应共同向平潭综合实验区不动产登记中心提出申请，同时开发商应将国有土地使用权证交给登记中心收件，购房者才能办理土地使用权转移登记并取得土地使用权证。另隆江公司陈述，海坛金座楼盘分三期开发，但只有一本国有土地使用权总证。海坛金座的第三期在建工程抵押给中国银行，银行因审批需要要求隆江公司提供国有土地使用权总证，中国银行贷款放款后一直未将国有土地使用权总证归还隆江公司，本案讼争楼盘系第一期，第一期在建工程无抵押情形。隆江公司现正积极与中国银行协商归还土地总证。
本院认为，根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权证和国有土地使用权证。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权证和商品房土地使用权证。隆江公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。隆江公司关于自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以后，已无土地使用权登记之说，其已无办理土地使用权证的义务或协助义务的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于目前已实行不动产权属统一登记，且虽然平潭综合实验区不动产登记中心发函确认本案讼争的房地产项目已具备申请国有土地使用权转移登记，但根据双方当事人在二审中的陈述，可以认定隆江公司因自身原因无法提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料，故一审判决隆江公司应完备办理讼争房屋的不动产权证的相关手续并协助张大云、陈平妹办理不动产登记手续（含国有土地使用权登记）之义务，是正确的。讼争《商品房买卖合同》第十四条约定隆江公司逾期办理权属证书的违约金为每日0.01%，如上所述，权属证书应当包括商品房所有权证和商品房土地使用权证，因此，考虑到本案中房屋所有权证已经办理，隆江公司已经履行了部分办证义务，且无证据证明隆江公司存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合购房者实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期办理土地使用权证违约金为每日0.003%，从2015年6月10日起计至隆江公司提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料并尽到通知义务之日止。
综上，隆江公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持；一审判决部分有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4005号民事判决第一项；
二、变更福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初4005号民事判决第二项为：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林爱妹支付逾期办理土地证违约金（以购房款总额1030000元为基数，以每日0.003%为标准，自2015年6月10日起计至福建省平潭县隆江房地产开发有限公司提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料并尽到通知义务之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1682元，由上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
审 判 员 林智远
审 判 员 谢 芬
二〇一七年十二月二十八日
法官助理 吴文俊
书 记 员 林 颖
附1：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……
附2：隆江公司二审提供的证据：
证据1.平潭综合实验区行政服务中心国有土地使用权登记办事指南材料清单；
证据2.平潭国有土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、土地证复印件，权籍调查成果，契税缴纳凭证；
证据3.平潭国用（2016）第000986号土地证。