广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛中法民一终字第39号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曹一军。
委托代理人：游伟文，广东民赐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：湛江市赤坎区中华印刷厂。
法定代表人：莫兴镇，该厂厂长。
委托代理人：吕铭东，广东尚诺律师事务所律师。
委托代理人：许可航，广东尚诺律师事务所律师助理。
上诉人曹一军因与被上诉人湛江市赤坎区中华印刷厂（以下简称“中华印刷厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2014）湛赤法民二初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人曹一军的委托代理人游伟文，被上诉人中华印刷厂的委托代理人吕铭东、许可航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：陈光强原为中华印刷厂的管理人之一。2013年2月25日，陈光强作为中华印刷厂的代表与曹一军签订了一份《租赁协议书》，协议书加盖了中华印刷厂的财务专用章。中华印刷厂对协议书无异议，对其效力予以确认。协议约定：一、中华印刷厂将座落于赤坎南方路69号之一间平楼（以下简称“平楼”）出租给曹一军，面积430平方米；二、租赁时间为10年，从2013年3月1日起至2023年2月28日止；三、2013年3月1日至2018年2月28日的每月租金为2500元，2018年3月1日至2023年2月28日的每月租金为3000元；四、每月租金须于当月5日前缴交，如果超月不交租金，中华印刷厂有权收回房屋；五、曹一军需预付保证金1500元。协议签订后，曹一军于2013年2月28日预付了保证金1500元给中华印刷厂。中华印刷厂于签订协议当月即交付房屋给曹一军使用。2013年12月2日，陈光强作为中华印刷厂的代表又与曹一军签订了一份《租赁协议书》，协议书加盖了中华印刷厂的财务专用章。中华印刷厂对协议书无异议，对其效力予以确认。协议约定：一、中华印刷厂将座落于赤坎南方路69号之一房屋旁自建房（以下简称“自建房”）出租给曹一军，面积40平方米；二、租赁时间为10年，从2013年12月2日起至2023年12月1日止；三、2013年12月2日至2018年11月30日的每月租金为1000元，2018年12月2日至2023年11月30日的每月租金为1300元；四、每月租金须于当月5日前缴交，如果超月不交租金，中华印刷厂有权收回房屋；五、曹一军需预付保证金1000元。协议签订后，曹一军于2013年12月2日预付了保证金1000元给中华印刷厂。中华印刷厂于签订协议当月即交付房屋给曹一军使用。
2013年10月27日，由陈光强执笔写了一份《报告》给中华街道办，《报告》的主要内容为：中华印刷厂于2013年9月13日进行管理员选举，选出林永红、刘梅珍当选管理员。
2013年12月1日，曹一军与符建华签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：一、曹一军将座落于赤坎区南方路69号之一的房屋出租给符建华使用，建筑面积共130平方米；二、租赁时间为2年，从2013年12月1日起至2015年12月1日止，每月租金为3200元。签订合同当日，曹一军收取了符建华租房押金3300元。另外，曹一军收取了符建华2013年12月1日至2014年3月1日的租金7700元。
曹一军已支付平楼的租金至2013年11月，自建房的租金未支付过。曹一军对于承租的两处房屋从2013年12月起至今未向中华印刷厂缴交租金。
中华印刷厂多次向湛江市赤坎区中华街道南方社区人民调解委员会（以下简称“南方社区调解委员会”）反映有关问题，要求调处：一、曹一军从2013年12月起至今未缴交租金，构成违约的问题；二、曹一军将房屋转租给符建华牟取不当利益的问题；三、曹一军未经中华印刷厂同意擅自改动、破坏租赁房屋的主体结构的问题。南方社区调解委员会经调查了解证实，中华印刷厂反映的上述情况属实，并出具《证明》载明：首先，曹一军从2013年12月起至今未缴交租金；其次，经向符建华调查核实，曹一军确实将部分房屋转租给符建华牟取不当利益；再次，中华街道办与南方社区调解委员会的工作人员在现场看到，曹一军雇人大量改动及破坏租赁房屋的主体结构。
2014年4月24日，曹一军向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认曹一军、中华印刷厂签订的《租赁协议书》有效，中华印刷厂继续履行《租赁协议书》；二、中华印刷厂停止一房两租的行为；三、由中华印刷厂负担本案的诉讼费用。诉讼中，中华印刷厂向法院提起反诉，请求法院判令：一、解除曹一军、中华印刷厂于2013年2月25日及2013年12月2日签订的两份《租赁协议书》；二、曹一军于判决生效之日起10日内迁出平楼及自建房，并将该房屋腾空交还给中华印刷厂；三、曹一军于判决生效之日起10日内按每月3500元的标准向中华印刷厂支付自2013年12月1日起至曹一军迁出上述房屋之日止的租金及房屋使用费；四、曹一军将上述房屋恢复原状并赔偿中华印刷厂清理房屋的损失费1元；五、曹一军支付的保证金2500元作为向中华印刷厂支付的违约金，中华印刷厂不予返还；六、由曹一军负担本案诉讼费用。
原审法院审理认为：本案系房屋租赁合同纠纷。陈光强代表中华印刷厂与曹一军签订两份《租赁协议书》时虽已不是中华印刷厂的管理人及协议书上加盖的是中华印刷厂的财务专用章，但中华印刷厂对两份协议书无异议，对其效力予以确认，且协议书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，曹一军请求确认两份《租赁协议书》有效，予以支持，双方应依照协议的约定履行义务。曹一军主张中华印刷厂对涉诉房屋进行一房两租，中华印刷厂对此予以否认，曹一军又无证据予以证明，因此，曹一军请求中华印刷厂停止一房两租的行为，缺乏事实依据，不予支持。双方签订租赁协议书后，中华印刷厂于签订协议书当月即将房屋交付曹一军使用，但曹一军从2013年12月起至今未缴交租金给中华印刷厂。曹一军主张中华印刷厂拒收租金，中华印刷厂不予认可，曹一军对此无证据予以证明，不予采信。中华印刷厂主张曹一军拖欠2013年12月之后的租金，提供了南方社区调解委员会出具的证明证实，予以采信。另外，曹一军未经中华印刷厂同意，擅自将部分房屋转租给他人使用，根据租赁协议“每月租金须于当月5日前缴交，如果超月不交租金，中华印刷厂有权收回房屋”的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，中华印刷厂反诉请求解除两份《租赁协议书》及请求曹一军迁出涉诉房屋，并将房屋腾空交还中华印刷厂，予以支持。曹一军主张其转租房屋已经过中华印刷厂的原管理人陈光强同意，但中华印刷厂不予认可，曹一军虽提供了陈光强的证言为证，但证据不足，不予采信。因此，曹一军请求中华印刷厂继续履行《租赁协议书》，不予支持。中华印刷厂反诉请求曹一军清偿拖欠的房屋租金及使用金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，予以支持。中华印刷厂主张曹一军擅自改动房屋的主体结构，曹一军不予认可，中华印刷厂又未能提供充分证据证明，因此，中华印刷厂反诉请求曹一军对房屋恢复原状，不予支持。中华印刷厂反诉请求曹一军赔偿中华印刷厂清理房屋的损失费1元，缺乏事实和法律依据，不予支持。两份《租赁协议书》分别约定，曹一军需预付保证金1500元和1000元，曹一军亦已支付，该保证金应为曹一军保证履行协议义务的担保，现曹一军未依约缴交租金，已构成违约，中华印刷厂反诉请求将曹一军预付的保证金2500元作为向中华印刷厂支付的违约金，合理合法，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、确认曹一军与湛江市赤坎区中华印刷厂于2013年2月25日和2013年12月2日签订的两份《租赁协议书》有效；二、解除曹一军与湛江市赤坎区中华印刷厂于2013年2月25日和2013年12月2日签订的两份《租赁协议书》；三、曹一军须于判决生效之日起三十日内搬离位于湛江市赤坎区南方路69号之一间平楼及湛江市赤坎区南方路69号之一房屋旁自建房，并将该两处房屋交还给湛江市赤坎区中华印刷厂；四、曹一军须于判决生效之日起十日内支付湛江市赤坎区南方路69号之一间平楼的租金及使用金（从2013年12月起至搬离该房之日止，按每月2500元计算）及湛江市赤坎区南方路69号之一房屋旁自建房的租金及使用金（从2013年12月起至搬离该房之日止，按每月1000元计算）给湛江市赤坎区中华印刷厂；五、曹一军已支付的保证金2500元作为违约金支付给湛江市赤坎区中华印刷厂。湛江市赤坎区中华印刷厂不予退还该款给曹一军；六、驳回曹一军的其他诉讼请求；七、驳回湛江市赤坎区中华印刷厂的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8320元，由曹一军负担；反诉受理费281元，由曹一军负担。
曹一军不服原审判决，向本院上诉称：一、曹一军已提交陈光强出具的《证明材料》，证明陈光强同意曹一军提出转租涉案房屋的申请。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，曹一军转租房屋经过中华印刷厂的同意，转租行为有效，中华印刷厂无权解除租赁协议；二、曹一军与中华印刷厂签订租赁协议后，已预付了保证金，并按时支付租金，中华印刷厂拒收租金，才导致曹一军不能按时交付租金，故中华印刷厂主张曹一军拖欠租金没有事实依据。即使曹一军拖欠租金，中华印刷厂没有要求曹一军在合理期限内支付租金，中华印刷厂无权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，中华印刷厂没有提供证据证明其在曹一军拖欠租金后给予曹一军合理的支付期限，其无权解除合同；三、中华印刷厂没有提供证据证明曹一军破坏房屋的主体结构，中华印刷厂的该项主张缺乏事实依据。请求二审法院判令：一、撤销原判第二、三、四、五、六项及由曹一军负担案件受理费的判决；二、中华印刷厂继续履行《租赁协议书》，并驳回中华印刷厂的反诉请求；三、由中华印刷厂负担本案一、二审的诉讼费。
上诉人曹一军在二审期间向本院提交2014年2月曹一军与温德的录音光碟，用以证明中华印刷厂擅自终止与曹一军的合同，要求与曹一军重新签订合同及中华印刷厂拒收租金的事实。
经质证，被上诉人中华印刷厂对上诉人曹一军提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据已过举证期限，其对该证据不予质证。
被上诉人中华印刷厂答辩称：曹一军租赁中华印刷厂的房屋后，自2013年12月起拒绝支付租金给中华印刷厂，且曹一军未经中华印刷厂的同意，擅自将部分房屋转租给他人，并改变房屋的主体结构。曹一军已构成违约，中华印刷厂有权解除租赁协议。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人中华印刷厂在二审期间向本院提交通话记录清单，用以证明中华印刷厂多次向曹一军催讨租金。
经质证，上诉人曹一军对被上诉人中华印刷厂提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据没有加盖移动公司的公章，该证据也不能证明中华印刷厂向曹一军催讨过租金。
对上诉人曹一军在二审期间提交的证据，本院经审查认为，该证据不属于新证据，且该证据也不能证明与本案存在关联性，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳”的规定，本院不予采纳；对被上诉人中华印刷厂在二审期间提交的证据，本院经审查认为，该证据没有加盖移动公司的公章，无法确认该证据的真实性，本院不予采纳。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据曹一军的上诉理由及中华印刷厂的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点是：应否解除曹一军与中华印刷厂签订的租赁协议。曹一军以其转租涉案房屋经过陈光强同意为由，上诉主张不应解除其与中华印刷厂之间的租赁协议。但因陈光强只是原中华印刷厂的管理人之一，其同意曹一军转租涉案房屋并不能代表中华印刷厂同意曹一军转租涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，曹一军未经中华印刷厂的同意转租涉案房屋，故原审判决解除曹一军与中华印刷厂之间的租赁协议并无不当，本院予以维持。曹一军上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。曹一军还以其一直按时支付租金，但中华印刷厂拒收租金及中华印刷厂未给其交付租金的合理期限为由，上诉主张不应解除其与中华印刷厂之间的租赁协议。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，曹一军在二审期间提交的录音光碟并不能证明中华印刷厂拒收其租金，其应承担举证不能的不利后果。根据协议的约定，曹一军应于当月5日前缴交租金，曹一军超月不交租金，中华印刷厂有权收回房屋。曹一军自2013年12月起拖欠租金长达一年多的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，中华印刷厂解除合同的条件已成就。故原审判决解除曹一军与中华印刷厂签订的租赁协议并无不当，本院予以维持。曹一军上述上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8320元，由上诉人曹一军负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈小红
审判员 许广恩
审判员 刘 芳
二〇一五年二月三日
书记员 邵 婕
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。