广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2355号上诉人（原审被告）：张灿球，男，汉族，住清远市清城区。委托代理人：林辉，广东明典律师事务所律师。委托代理人：朱思璇，广东明典律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：欧文星，男，汉族，住清远市清城区。委托代理人：梁杰飞，广东定海针（清远）律师事务所律师。上诉人张灿球因与被上诉人欧文星房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进�了审理。本案现已审理终结。上诉人张灿球上诉请求：1、撤销清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初360号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人赔偿上诉人的装修费损失150万元；2、被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审程序严重违法，剥夺了上诉人的举证、答辩期和反诉权。一审法院明知合同无效，却仅仅引导被上诉人变更诉讼请求，完全无视引导上诉人按照合同无效的处理可以反诉要求对方承担损失。更不公平的是，被上诉人在一审庭审中变更诉讼请求时，一审法院应当根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，重新指定举证期限与答辩期限，并释明合同无效而承租人有权就装饰装修的现值或残值损失要求赔偿提起反诉。但一审法院不仅没有重新指定期限，而且对上诉人代理人延长举证期限和延期开庭的申请不予准许，而法庭辩论结束后，上诉人依法已经超过了提起反诉的期限。因此，一审法院不重新指定举证期限、不释明确认合同无效后可以提起反诉，已经实际剥夺了上诉人的举证、答辩期和反诉的权利。二、一审法院认定事实错误，判决不当，损害了上诉人的合法权益。上诉人没有返还房屋的意思表示，这一点在一审的承办法宫特别向上诉人本人调查时，上诉人已经明确表示不同意返还房屋、不同意支付占用费，并且要求对方承担装修损失。但一审法院对上诉人本人的真实意思表示视而不见而且故意不反映在调查笔录上，扭曲认定上诉人同意返还房屋，并在双方未解决赔偿问题的情况下判决上诉人马上归还房屋。三、被上诉人应当承担对上诉人装修费用的赔偿责任。上诉人投入装修价值大概300万元，现值大概150万元，而合同无效的�错责任完全在于被上诉人，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”由于被上诉人是要求按现状返还房屋，可以视为被上诉人同意利用现状装修价值，故被上诉人应按现值150万元赔偿给上诉人。四、租赁合同无效，上诉人预交给被上诉人的3万元保证金应予返回。五、一审法院作出合同无效的认定适用了相关法律条文，但判决上诉人返还房屋和承担房屋占用费却没有引用任何的法律条文，纯粹属于法官的个人臆断。被上诉人欧文星答辩称，1、一审法院认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，上诉人的上诉没有任何的法律事实与依据，本案原审与重审，都经历了一审与二审，上诉人的上诉理由与原审差不多，上诉人也有委托代理人，其清楚举证及反诉的权利，原审一、二审及重审一、二审都没有提出权利的主张，是其对其权利的放弃，并非法院剥夺了他的权利；2、一审除了庭审笔录还有视频记录，上诉人同意返还房屋，只是在占用使用费中存在矛盾；3、关于装修的问题，双方签订的租赁是在2008年8月5日，租赁期是10年，到目前为止，上诉人还占用涉案的房屋经营酒家，已经占用房屋9年多，但仅仅交了20万元的费用，退一步来讲，上诉人所主张的39万元票据，合计起来就是35万元，上诉人根据合同应交给被上诉人的租金为152�元，上诉人并没有足额支付房屋的租金或者占有使用费；4、保证金的问题已经抵用了租赁费，根本不存在保证金的问题了。被上诉人欧文星向一审法院起诉请求：1、解除双方于2008年8月5日签订的《房屋租用合同》；2、张灿球立即向欧文星支付2016年5月1日至判决生效之日期间的租金，暂计至起诉之日的租金为44000元；3、本案诉讼费由张灿球承担。一审法院认定事实：2008年8月5日，欧文星（甲方）与张灿球（乙方）签订了一份《房屋租用合同》，约定甲方将位于清源公路边凤凰村委会三队（土名：冲下）的房屋及门前空地出租给乙方，房屋占地面积首层约880平方米，二层约950平方米，租用用途为餐饮业；总租期为十年；第一、二年租金为每月12000元，第三、四年租金为每月15000元，第五、六租金为每月18000元，第七至十年租金为每月22000元；合同签订后乙方预付200000元租金给甲方，该预付200000元在每月租金中扣除，剩余30000元作保证金，每月租金在当月5号前支付，否则甲方有权停止乙方对房屋的使用权，保证金在租期满后无息返还给乙方。签订合同后，欧文星依约交付房屋给张灿球使用，张灿球依约向欧文星预付200000元租金。因张灿球自此以后未再向欧文星交付租金，2016年5月23日，张灿球向欧文星出具《承诺书》一份，记载“张灿球于2016年5月30日交付2016年5月份绿茵酒家房屋租金22000元。如不交付租金，欧文星有权停止绿茵酒家房屋租用合同，另往后每月租金于5日前交付，如每月10日前不交付租金，欧文星有权单方取消合同”。因张灿球拖欠欧文星租金未付并仍占用涉案租赁房屋及场地，欧文星遂诉至一审法院并提出上述诉讼请求。庭审中，张灿球同意向欧文星返还涉案房屋及场地。双方均认可�灿球提供的由其转账给欧文星的转款凭证（金额为800000元）及其于2009年6月27日向欧文星立写的借据与本案无关。此外，洲心凤凰管理区糖寮村委小组于2016年9月6日出具书面《证明》一份，确认清源公路边凤凰村委会十五队（土名：冲下）土地及地上建房屋、门前空地的实际使用权人为欧文星，土地为村小组分给欧文星的土地，地上房屋为欧文星出资自建房屋。欧文星享有完全的使用权、收益权、处分权、出租权。本案在法庭辩论终结前，原告未能向本院提供建设工程规划许可证。对双方有争议的事实及证据，一审法院认定如下：欧文星签名确认的记账清单能否在本案中一并抵扣的问题。根据张灿球提供的记账清单显示，欧文星确认从2009年5月7日至2010年8月16日期间在绿茵酒家消费记账共392850元，张灿球主张该金额在本案占用费中予以抵扣，欧文星对此不予认可。该记账清单虽能够证明欧文星曾在张灿球处消费记账的事实，但欧文星基于双方的房屋租赁关系提起本案诉讼，而张灿球主张的消费记账与本案属两个不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，张灿球可就此另行主张权利。一审法院认为，本案欧文星将其自建房屋交由张灿球经营所用，双方虽订立了《房屋租用合同》，但欧文星未能在法庭辩论终结前向一审法院提交涉案房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，欧文星、张灿球签订的《房屋租用合同》无效。张灿球至今仍占用涉案房屋及场地，且庭审中张灿球明确表示同意向欧文星返还，故张灿球应按现状将位于清源公路边凤凰村委会三队（土名：冲下）的房屋及门前空地返还给欧文星，并应向欧文星支�占用费，占用费标准参照合同约定的租金标准支付。关于占用费的起算时间，双方对此产生争议，且均无提供相应的书面证据。一审法院参照合同关于“甲方根据乙方意向在45天内完成主体结构，自甲方完成首层框架拆除模板给乙方进行装修之日的两个月后开始计算租期”的相关约定，认定张灿球应向欧文星支付占用费的起算时间为2008年11月20日，至2016年4月参照合同约定的租金标准计算的占用费已超过张灿球支付的200000元，故欧文星主张从2016年5月1日起支付占用费（22000元/月）至张灿球返还房屋及空地的请求，一审法院予以支持。庭审中，欧文星基于合同无效已申请撤回原第1项要求解除双方签订的《房屋租用合同》的诉讼请求，张灿球亦未就其主张的装修、停业损失在法律规定的期限内提出反诉，故一审法院对张灿球要求延长举证期限及延期开庭的申请不予准许，张灿球可就其装修、停业损失另案主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年6月14日作出（2017）粤1802民初360号民事判决：一、张灿球于判决生效之日起10日内向欧文星按现状返还位于清源公路边凤凰村委会三队（土名：冲下）的房屋及门前空地；二、张灿球于判决生效之日起10日内按22000元/月的标准向欧文星支付自2016年5月1日起至返还房屋及空地时止的占用费。案件受理费4650元，由张灿球负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕�诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应将涉案房屋及空地返还给被上诉人；二、上诉人是否应向被上诉人支付自2016年5月1日起至返还房屋及空地的占用费。关于上诉人是否应将涉案房屋及空地返还给被上诉人的问题。2008年8月5日，上诉人与被上诉人签订《房屋租贷合同》，约定被上诉人将涉案的房屋和门前空地出租给上诉人。至本案一审法庭辩论终结时，被上诉人也未能提交涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方之间的《房屋租赁合同》应为无效合同，该合同自始至终没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产�应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人应将涉案的房屋及门前的空地返还给被上诉人。关于上诉人是否应向被上诉人支付自2016年5月1日起至返还房屋及空地的占用费的问题。虽然双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，但在合同签订后，上诉人已实际占有、使用涉案房屋及门前空地，上诉人仍应向被上诉人支付相应的占用费，且占用费可参照双方在《房屋租赁合同》中约定的租金计算。依据本案查明的事实，上诉人从签订合同之日起至2016年5月1日，按合同的约定应向被上诉人支付的占用费已超过其在签订合同后向被上诉人预付的租金200000元，被上诉人要求上诉人支付自2016年5月1日以后的占用费，是其对自身权利的处分，一审法院依据被上诉人的诉讼请求，判决上诉人向被上诉人支付自2016年5月1日起至返还房屋及空地的占用费并无不当，本院予以维持。对于上诉人要求被上诉人赔偿装修费损失150万元及返还保证金3万元一节，鉴于上诉人在一审时并未提出上述请求，本院二审不作处理，当事人可另行解决。综上所述，上诉人张灿球上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4650元，由上诉人张灿球负担。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月二十日书记员  周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。