湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民终772号
上诉人（原审被告）：常德广宇房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区丹阳路。
法定代表人：肖桂来，该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖彪，湖南凌星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：顾红荣。
委托诉讼代理人：杨建明，湖南天迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周三华。
委托诉讼代理人：张佳胜，由常德市鼎城区灌溪镇黄土山村民委员会推荐。
原审第三人：郭汉东。
上诉人常德广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇房产公司）因与被上诉人顾红荣、周三华、原审第三人郭汉东房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民重字第01790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广宇房产公司的委托诉讼代理人廖彪、被上诉人顾红荣及其委托诉讼代理人杨建明、被上诉人周三华的委托诉讼代理人张佳胜到庭参加诉讼。原审第三人郭汉东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。
广宇房产公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回顾红荣对广宇房产公司的所有诉讼请求。事实和理由：一、一审判决的认定事实与客观事实不符。广宇房产公司与周三华签订《合作开发协议》后，周三华由于缺少资金，无力开发，广宇房产公司自付了大部分购地款，施工由广宇房产公司发包给有建筑资质的企业组织施工建设，广宇房产公司依法取得预售许可后，所有的房地产由广宇房产公司依法销售，从未允许周三华个人从事任何销售活动，所有工程款项都是依法办理。广宇房产公司投入了资金并有效管理，合作开发房地产业务，收取一定的管理费而获取合作收益，并不违背法律强制性效力性规定，合法有效，并不是原审判决认定的挂靠关系。周三华在没有取得广宇房产公司授权的情况下，擅自违反法律规定，私自以个人名义将已开发的房产出售给他人，完全是周三华的个人行为，与广宇房产公司没有任何关系。顾红荣明知周三华没有销售主体资格，广宇房产公司已将讼争房产出售且于2009年备案登记公示。从顾红荣与周三华签订《门面出售协议》及《补充协议》的内容来看，完全可知顾红荣只愿与周三华发生买卖关系，并没有与广宇房产公司发生买卖关系的任何意思表示。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定周三华为挂靠关系的法律依据是《中华人民共和国建筑法》第二十六条，而本案发生在房地产开发领域，并不属于建筑法调整。三、一审判决违背了合同法相对性原则，且不具有突破合同相对性原则的例外情形发生。
顾红荣辩称，一、顾红荣对于一审判决内容本身也是不服的，该判决对于顾红荣要求双倍返还房款及利息并没有支持，认定事实和适用法律均有不妥。考虑到本案已经多次诉讼故顾红荣没有提起上诉，但二审法院应当对于全案进行审理。二、广宇房产公司的上诉请求没有事实和法律依据。本案涉案房屋系周三华挂靠广宇房产公司进行房产开发，广宇房产公司与周三华签订的合作开发协议虽然名为合作，但实际上不具有合作基础，因为从合作上讲是双方投资，而本案所涉房屋全部由周三华投资，广宇房产公司只收取一定数额的管理费及提供相应资质。合作开发协议明确约定了周三华对本案涉案房屋的房地产项目的立项、设计、报建、施工、管理、销售、项目保修物业管理、水费缴纳等全部工作事宜负责，广宇房产公司出借房地产开发资质的行为违反了法律的相关规定，而广宇房产公司是合作开发协议的受益人，因此，原审判决除对应返还的房款金额判决有误外，对于广宇房产公司应与周三华之间承担连带赔偿责任并无不当。请求驳回广宇房产公司的上诉，并对全案进行审查后依法判决。
周三华辩称，一、一审判决违法认证，事实不清。1、本案中，广宇房产公司承认了向周三华出具委托书，且承认由广宇房产公司销毁了证据原件的事实，因此对该委托书的证据效力应当予以认定。2、广宇房产公司2014年3月3日发布公告撤销对周三华的委托，只发生撤销周三华代理和处分房产的权利外观的效力，周三华的实体权利依存，且该撤销行为违反了约定，是违约的侵权行为，依法不能发生剥夺周三华代理权和处分权的效力。二、一审判决违反“以法律为准绳”的宪法原则，我国法律中找不到“责任、权利相统一的原则”的法律规定。三、补充赔偿责任既无规则依据也无法理依据。四、一审法院判决周三华承担相应责任没有法律依据。周三华在本案中的地位是广宇房产公司的共同开发人，广宇房产公司是民事主体也是责任主体，周三华所从事的开发、销售行为是协议约定的，以广宇房产公司的名义进行的是代理行为，而代理行为的后果依法应由被代理人承担。五、广宇房产公司的上诉请求依法不能成立。广宇房产公司是本案法律关系的参与者，是民事法律关系主体，是权利主体也是义务主体。周三华只是本案法律关系的代理人，代理人的代理行为后果应当由被代理人广宇房产公司承担。周三华在本案中确实收取了顾红荣的钱，周三华收取资金之后不交给公司有两种方式处理，一是承担刑事责任，二是广宇房产公司向周三华追偿，而追偿不应当在本案中处理。请求驳回广宇房产公司的上诉请求并由广宇房产公司承担向顾红荣返还房款的义务。
郭汉东未到庭参加诉讼，也未作陈述。
顾红荣向一审法院起诉请求：1、解除顾红荣与周三华签订的《五强花苑门面出售协议》；2、判令周三华、广宇房产公司返还顾红荣购房款36.74万元及利息，并赔偿顾红荣经济损失36.74万元及涉案房屋上涨的差价损失；3、判令周三华、广宇房产公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2005年10月27日，广宇房产公司与周三华签订了《“五强花苑”房地产开发协议》，协议甲方为广宇房产公司，乙方为周三华。协议约定“位于常德市武陵区高车村高车路段2-43#一宗土地（原常德市武陵区福利木材厂），由乙方购地后承包开发。该宗地块由乙方全额出资购买，已有该《房地产转让合同》文本一份已载明具体内容，土地购买过户给甲方，其使用权、房地产开发权及土地终身所有权归乙方所有。该房地产开发项目名称暂定为“五强花苑”。该项目的立项、设计、报建、施工、管理、销售、项目保修物业管理、税费缴纳等全部工作事宜均由乙方负责运作，需要甲方配合的相关手续工作，甲方全力配合支持；乙方按照销售量总额或实际总价的1%向甲方交纳开发管理费。所获盈利不论多少全部归乙方，甲方不干预或提高管理费上交点数。二、2007年6月12日，广宇房产公司与第三人郭汉东签订《商品房预售合同》，约定郭汉东向广宇房产公司购买“五强花苑”100号门面，购买单价为3500元/平方米，总房款14.35万元由郭汉东一次性付清，广宇房产公司应于2007年10月30日前向郭汉东交付该商品房。同日，郭汉东向广宇房产公司缴纳10万元购房款，并约定余款于办理房产证时一次性付清。2009年11月6日，该合同办理预售合同备案登记。三、2013年1月，顾红荣向周三华承租“五强花苑”110号门面。同年9月10日，周三华与顾红荣签订《五强花苑门面出售协议》，该协议约定：“甲方（周三华）将‘五强花苑’楼下北面邻街（现滨湖西路与高车路交汇处）第一个门面出售给乙方（顾红荣），按每平米1.08万元计算，门面面积以房产证上的面积为准。付款方式及期限：乙方在签订本协议之日起先预付购房款人民币10万元，其余购门面款在本门面办到合法房产证后付清。乙方预付购房款后，如甲方将门面另外出售给他人，或因其他原因乙方未能购得该门面，甲方须双倍返还乙方的预付购房款……甲方必须协助乙方提供办理门面过户的一切相关证件，国家规定的合法手续税费由乙方承担。该门面自签订之日起，如另有其他债务纠纷，致使该协议不能履行，甲方负责赔偿乙方的全部损失。”该门面实际面积为40.99平方米，合同总价款为44.2692万元。顾红荣分别于2013年9月10日、11月30日、2014年2月8日向周三华支付购房款10万元、20万元、6.74万元，累计支付购房款36.74万元。自2013年1月至今，该门面均由顾红荣占用并使用。四、2014年3月3日，广宇房产公司发布通告，称五强花苑房产系广宇房产公司与周三华合作开发建设项目，广宇房产公司并未授权任何人进行房产产权办理和收取任何费用，凡购房者未经广宇房产公司盖章认可私自购房所产生的一切法律后果自负，广宇房产公司不承担任何法律责任。该公告于当月送达至顾红荣手中。五、2014年9月25日，顾红荣与周三华签订《五强花苑门面出售补充协议》，确认甲方（周三华）已收取乙方（顾红荣）交付的房款36.74万元，并约定在甲方办理网签手续后，乙方再向其交纳剩余房款，否则，甲方退回已收房款，收回商铺。另约定该补充协议与原协议具有同等法律效力，两协议矛盾处以补充协议为准。后顾红荣认为本案所涉房屋已由广宇房产公司预售给第三人郭汉东并办理了网签备案手续，导致房屋买卖合同无法履行，遂提起诉讼。六、另查明，顾红荣配偶于登丰于2007年5月14日经周三华介绍，与广宇房产公司签订《商品房预售合同》，该合同约定，于登丰向广宇房产公司购买五强花苑501号房产，购房价款15.022万元已交付至广宇房产公司。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，周三华与顾红荣签订《五强花苑门面出售协议》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方均应按照协议约定履行义务。广宇房产公司以周三华不是标的物房产所有权人为由主张上述协议无效，缺乏法律依据，本院依法不予支持。因诉争房屋已由广宇房产公司出售给第三人郭汉东，并已办理备案登记手续，周三华因未取得所有权或处分权致使诉争房产所有权已不能依约转移给顾红荣，故顾红荣要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据顾红荣与周三华前述协议约定，房产不能转移时，周三华应向顾红荣退还已付购房款，顾红荣应退出诉争房屋。该约定是对原协议中违约责任条款的明确修改，故顾红荣主张的周三华退还购房款利息并赔偿经济损失36.74万元及涉案房屋上涨的差价损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院依法不予支持。周三华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭诉讼，视为其对举证、质证权利的放弃，其所称顾红荣所交房款应为267400元的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据前已查明的事实，广宇房产公司与周三华签订了《五强花苑房地产开发协议》，该协议名为合作开发，实际为无房产开发资质的自然人周三华以有资质的广宇房产公司名义从事房地产开发项目，开发收益归实际开发人周三华享有，周三华并向广宇房产公司支付一定比例的管理费用。从该协议及广宇房产公司自书报告可以确认，周三华与广宇房产公司系挂靠与被挂靠的关系，广宇房产公司违反法律强制性规定，允许不具备房产开发资质的自然人周三华以该公司名义从事房地产开发，并允许其自行施工、管理、销售，在顾红荣向周三华购买并占有诉争房屋数年的时间里，怠于行使其管理职责，根据责任、权利相统一的原则，应对周三华开发、销售“五强花苑”的行为承担补充赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国建筑法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条之规定，判决：一、解除顾红荣与周三华签订的《五强花苑门面出售协议书》；二、周三华于本判决生效之日起十日内向顾红荣返还购房款367400元；三、常德广宇房地产开发有限公司对周三华的上述第二项义务承担补充赔偿责任。四、驳回顾红荣其他诉讼请求。案件受理费7945元，由顾红荣负担1589元，周三华、常德广宇房地产开发有限公司共同负担6356元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案中，周三华与广宇房产公司签订了房地产开发协议，约定周三华以广宇房产公司名义开发本案所涉房屋所在的楼盘“五强花苑”。但从顾红荣购买本案所涉房屋的经过来看，周三华并未以广宇房产公司的名义而是直接以自己个人的名义与顾红荣签订门面出售协议及补充协议，顾红荣在明知广宇房产公司系本案所涉房屋开发主体的情况下仍与周三华个人签订协议并分三次直接支付购房款36.74万元给周三华，周三华收取房款后也未交到广宇房产公司。因此，广宇房产公司认为周三华将本案所涉房屋出售给顾红荣完全是其个人行为，顾红荣系与周三华发生买卖关系而没有与广宇房产公司发生买卖关系的意思表示之主张成立。
本院认为，本案的争议焦点为广宇房产公司对于周三华向顾红荣返还购房款367400元的责任是否应当承担补充赔偿责任。本案中，周三华与广宇房产公司签订了“五强花苑”房地产开发协议，约定双方合作共同开发“五强花苑”房地产项目。虽然周三华作为自然人不具备房地产开发经营资质，但广宇房产公司为具备相应房地产开发经营资质的主体，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。”之规定，周三华与广宇房产公司签订的开发协议应为有效合同，双方之间为合作开发房地产的关系。从已查明的案件事实来看，周三华意图将本案所涉房屋出卖给顾红荣时，系以自己的名义而不是以广宇房产公司的名义与顾红荣签订门面出售协议及补充协议，周三华是将自己作为房屋的出卖人，并不是将自己作为广宇房产公司的代理人；而顾红荣夫妻早在2007年就与广宇房产公司签订合同并向广宇房产公司支付房款购买了“五强花苑”的1套住房，顾红荣在明知购买“五强花苑”的房屋应当与具备开发销售资质的房产公司即广宇房产公司签订买卖合同并向广宇房产公司缴纳购房款的情况下，仍与周三华个人签订门面出售协议及补充协议并向周三华支付了购房款36.74万元。基于上述情况，本院认为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（××）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，本案中，只有作为房地产开发企业的广宇房产公司才能作为合法出卖人与买受人签订房屋买卖合同，周三华与广宇房产公司签订的“五强花苑”房地产开发协议只是双方合作进行开发房地产的协议，周三华个人并不能据此成为对外销售房屋的合法主体。从周三华与顾红荣签订的门面出售协议及补充协议的内容来看，周三华是以个人名义而不是以广宇房产公司名义向顾红荣出卖房屋，周三华是以自己的名义从事民事法律行为而不是从事的民事代理行为，事后广宇房产公司对周三华个人的卖房行为也不予认可，且广宇房产公司早已将本案诉争房屋出卖给了第三人并办理了备案手续。而顾红荣在明知周三华个人不是房产开发商、不能作为商品房合法出卖人的情况下，单方听信周三华的说法，仍与周三华个人签订门面出售协议及补充协议并向周三华个人支付房款，说明周三华和顾红荣的意思表示均为建立个人之间的房屋买卖关系，而与周三华和广宇房产公司合作进行房产开发没有直接关系，广宇房产公司不是门面出售协议及补充协议的主体。因此，在周三华和顾红荣签订门面出售协议及补充协议系双方个人行为，周三华并非广宇房产公司代理人，广宇房产公司并未实际参与门面出售协议及补充协议的签订也未收取任何房款，不是合同当事人的情况下，虽然周三华与顾红荣签订的门面出售协议书被解除，周三华应向顾红荣退还已交纳的购房款367400元，但由于周三华向顾红荣出卖房屋的行为并非受广宇房产公司委托而实施的代理行为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，广宇房产公司无需对周三华向顾红荣返还购房款367400元的责任承担法律责任。一审判决以广宇房产公司与周三华之间系挂靠与被挂靠的关系，广宇房产公司怠于行使管理职责为由，判决广宇房产公司对周三华向顾红荣返还购房款367400元的责任承担补充赔偿责任没有事实和法律依据，本院予以纠正。
综上所述，广宇房产公司的上诉请求成立。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：
一、维持湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民重字第01790号民事判决第一、二、四项，即解除顾红荣与周三华签订的《五强花苑门面出售协议书》；周三华于本判决生效之日起十日内向顾红荣返还购房款367400元；驳回顾红荣其他诉讼请求；
二、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民重字第01790号民事判决第三项，即常德广宇房地产开发有限公司对周三华的上述第二项义务承担补充赔偿责任。
一审案件受理费7945元，由顾红荣负担1589元，周三华负担6356元；二审案件受理费7945元，由常德广宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金春明
审判员 彭 炜
审判员 张 利
二〇一六年九月三十日
书记员 赵丹丹
附：本案适用的法律条文
1、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
2、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。