山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终9314号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司青岛市分行。
主要负责人：段洪涛，行长。
委托诉讼代理人：庄伟伟，山东若真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨志刚，山东若真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘春燕。
原审被告：刘加利。
原审被告：冯立花。
原审被告：青岛海晟置业有限公司。
法定代表人：边铭泽，经理。
委托诉讼代理人：刘金芳，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）因与被上诉人刘春燕、原审被告刘加利、原审被告冯立花、原审被告青岛海晟置业有限公司（以下简称海晟公司）借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄商初字第3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建行青岛分行上诉请求：依法改判确认上诉人对南房预抵字第97969号预售商品房抵押权证项下的房产享有抵押权，并对其变现所得享有优先受偿权，二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房产办理的是预售商品房抵押权证而非预告抵押登记，因此上诉人享有优先受偿权。二、不动产预告抵押的性质是为了保全不动产物权变动请求权，具有物权效力，这种公示行为与抵押登记的效力应当等同。如认定预告抵押登记房产不具备行使抵押权的条件，将出现预告抵押登记房产永远无法变现的状态，使银行遭受巨大的财产损失。
被上诉人刘春燕未作答辩。
原审被告刘加利、原审被告冯立花均未作陈述。
原审被告海晟公司述称：一、涉案房产已经交付，能够办理房产证，但被上诉人刘春燕不予配合办理房产证及抵押登记，非海晟公司的过错，海晟公司不应再承担担保责任。二、同意上诉人建行青岛分行关于对涉案房产享有优先受偿权的诉求。
建行青岛分行向一审法院起诉请求：1、解除建行青岛分行与刘春燕签订的《个人住房（商业住房）借款合同》；2、刘春燕、刘加利、冯立花偿还建行青岛分行借款本息、罚息共计人民币976460.26元（计算截至2015年8月25日）及自2015年8月25日起至偿还全部借款本息之日止的利息、罚息，海晟公司承担连带责任；3、刘春燕、刘加利、冯立花支付建行青岛分行律师代理费人民币51223元，海晟公司承担连带责任；4、建行青岛分行对南房预抵字第97969号预售商品房抵押权证项下的房屋享有优先受偿。
一审法院认定事实：2013年4月27日，刘春燕与建行青岛分行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，合同约定，刘春燕向建行青岛分行借款人民币100万元用于购买位于青岛市黄岛区秦皇岛路3号康桥首府x栋x单元x层x户的房屋，刘春燕以上述房屋为该债权提供抵押担保，借款期限从2013年4月25日至2038年4月25日止；贷款为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%。如刘春燕不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行青岛分行有权解除合同，有权按照合同所执行利率的水平上浮50%计算罚息，并对抵押房屋行使抵押权，房屋抵押权证号为南房预抵字第97969号，刘加利、冯立花为共同还款人，保证人为海晟公司。
合同签订后，建行青岛分行依约于2013年5月2日履行了放款义务。截至2015年8月25日，刘春燕、刘加利、冯立花拖欠建行青岛分行借款本息共计人民币976460.26元。建行青岛分行为追索债权支付律师费51223元。
一审法院认为：建行青岛分行与刘春燕签订的《个人住房（商业住房）借款合同》合法有效，各方应按照合同约定履行各自权利和义务。建行青岛分行依约履行了借款义务，刘春燕、刘加利、冯立花应依约履行还款义务，海晟公司应依约履行保证责任。刘春燕未按时足额的偿还借款，因此建行青岛分行要求解除与刘春燕签订的《个人住房（商业住房）借款合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。截至2015年8月25日刘春燕拖欠建行青岛分行借款本息共计人民币976460.26元，建行青岛分行支付律师费51223元，因此对建行青岛分行要求刘春燕偿还截至2015年8月25日的本息976460.26元及自2015年8月26日起至借款还清之日的利息、罚息，律师费51223元的诉讼请求予以支持。刘加利、冯立花作为共同还款人，对上述款项承担共同还款责任。海晟公司作为该笔借款的保证人，对上述款项承担连带清偿义务。刘春燕以位于青岛市黄岛区秦皇岛路3号康桥首府x栋x单元x层x户的房屋为该笔借款提供抵押担保，但未办理正式的抵押登记，因此建行青岛分行要求对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求，一审法院不予支持。刘春燕、刘加利、冯立花经依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、解除建行青岛分行与刘春燕签订的《个人住房（商业住房）借款合同》；二、刘春燕于判决生效后十日内支付建行青岛分行截至2015年8月25日的借款本息976460.26元及自2015年8月26日至还清欠款之日的利息、罚息；三、刘春燕于判决生效后十日内支付建行青岛分行律师费51223元；四、刘加利、冯立花对上述债务承担共同还款责任；五、海晟公司对上述债务承担连带清偿责任。六、驳回建行青岛分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14049元，保全费5000元，公告费600元，由刘春燕承担，刘加利、冯立花承担共同还款义务，海晟公司承担连带责任。
双方当事人在二审中均未提交新证据。本院查明，被上诉人刘春燕以其购买的坐落于胶南市秦皇岛路3号康桥首府x栋x单元x层x户的房产为借款提供担保，该房产已经办理了预售商品房抵押登记，上诉人建行青岛分行取得了南房预抵字第97969号预售商品房抵押权证。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，被上诉人刘春燕向上诉人建行青岛分行借款用于购买海晟公司开发的房产，以该房产作为抵押物为借款提供抵押担保，并在房产抵押登记部门办理了抵押预告登记，上诉人已取得预售商品房抵押权证。后被上诉人刘春燕未履行还款义务，构成违约，故本案的焦点问题为：上诉人建行青岛分行对南房预抵字第97969号预售商品房抵押权证项下的房产所处分的价款是否享有优先受偿权。对此本院认为，基于购房人即被上诉人刘春燕尚未办理商品房的不动产所有权登记，故人民法院无法径行判决由债权人即上诉人建行青岛分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法实现的情况下，应赋予债权人对不动产享有优先受偿权。具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，刘春燕虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，故应认定为属于刘春燕财产，客观上应作为刘春燕的财产进行处置。二、涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，违反了抵押合同约定，违背了诚实信用原则，因此赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。三、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从该规定可以看出，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施。其作用主要在于赋予被登记的债权请求权以物权的排他效力，保障预告登记请求权的将来实现。当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，参照附条件民事法律行为的相关法律规定，应视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件依法视为已成就。四、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生抵押权设立的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其实际已具备一定的公示效力，因此在特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，在被上诉人刘春燕未按约履行还款义务时，债权人即上诉人建行青岛分行有权处分购房人刘春燕于商品房买卖合同项下的合同权利，而刘春燕取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故上诉人建行青岛分行有权处置涉案商品房。综上，涉案商品房已具备物权登记条件但非因债权人的原因不能办理导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认上诉人建行青岛分行对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权。
综上，上诉人的上诉请求成立，其上诉请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄商初字第3222号民事判决第一至五项；
二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄商初字第3222号民事判决第六项；
三、被上诉人刘春燕未履行上述第一至三项给付义务，上诉人中国建设银行股份有限公司青岛市分行有权对南房预抵字第97969号预售商品房抵押权证项下的抵押房产处分所得价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14049元，保全费5000元，公告费600元，由刘春燕、刘加利、冯立花、青岛海晟置业有限公司负担。二审案件受理费14049元，由刘春燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宿 敏
审 判 员 陈晓静
代理审判员 林伟光
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 杜 鹃
吴珊珊