山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1502民初1917号
原告:张金凤,女,1963年12月20日出生,汉族,住聊城市东昌府区。
委托代理人：陈旭峰，山东鲁泉律师事务所律师。
被告：山东华悦房地产开发有限公司，住所地：聊城市东昌西路万盛家园B号楼商业06号。
法定代表人：陈兆华，董事长。
委托代理人：张丽敏，山东万航律师事务所律师。
委托代理�：姚睿，山东万航律师事务所实习律师。
原告张金凤与被告山东华悦房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张金凤委托诉讼代理人李岫岩、陈旭峰，被告山东华悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人张丽敏、姚睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张金凤提出诉讼请求：请求判令被告赔偿延期交房经济损失，自2012年10月8日至2016年3月7日为86202.18元，损失计算至实际交房之日。事实与理由：原告于2012年6月8日与被告签订房屋拆迁产权调换协议，合同约定调换后的房屋坐落于华悦金钻小区I号楼东单元2301室；华悦金钻小区I号楼东单元2201室。合同约定2014年6月8日交付房屋。被告作为建设方应当按照相关规定缴纳由被告自行承担的集中供气设施配套费、集中供�配套费，并在交房时提供竣工综合验收备案证明。被告非但未履行上述法定义务，反而要求原告缴纳集中供气设施配套费、集中供热配套，并拒不交房。被告逾期交房，违反了双方签订的房屋拆迁产权调换协议，给原告造成经济损失。
山东华悦房地产开发有限公司辩称：一、原、被告已就本案事由达成和解协议，且双方已实际履行。2012年6月27日，原、被告达成和解协议，约定原告选房差价由被告承担，以补偿给原告造成的经济损失，同时约定原告不得再针对该项目再以任何形式诉讼。该协议经双方签字捺印，各方意思表示真实，双方均应全面履行协议。二、涉案房屋已于2015年2月6日通过竣工验收，并具备法律规定及协议约定的房屋交付条件。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定：（一）符合国家�省规定的质量安全标准；（二）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；（三）产权清晰。原、被告及东昌府区顺达拆迁服务中心签订的房屋拆迁产权调换协议，协议第七条约定被告向原告提供产权调换房屋应当符合上述第三十条的规定条件，该约定为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应严格遵守。涉案房屋已取得单位工程质量竣工验收备案证书，2015年2月6日通过并于2016年6月17日取得建设工程质量竣工验收备案证书，且施工单位已向被告出具了工程保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，已完全具备《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定的交付条件，因此原告不存在不具备交房条件的事实。房屋拆迁安置补偿的法律关系与普通商品房买卖合同的法律关系不同，安置房屋的交付条件不能完全参照商品房房屋交付�虽达到竣工综合验收标准是交付商品房的标准之一，但法律法规并没有强制要求交付安置房屋和交付商品房必须达到该标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”之规定，通过勘察设计、施工、监理有关单位的质量验收标准，是交付房屋的法定条件之一。本案双方在签订产权调换协议没有约定交付房屋必须达到综合验收的条件，同时协议约定原告于2010年10月23日搬迁，被告应于2012年10月7日交付房屋，从搬迁到交房还不到2年的时间并结合施工实际，两年的时间内房屋是不可能达到综合验收的条件，签订协议时双方约定房屋交付条件本意也应是在房屋取得建设工程竣工验收备案后。因此，原告所主张的安置房屋应当达到综合验收的条件不能成立，应�法予以驳回。三、2015年3月具备了交房条件后，被告通过公告、电视广播等各种渠道向原告发出交房通知，但原告以各种理由不收房，违反了协议的约定。因被告不存在延期交房的问题，故2015年3月至今的延期交房的经济损失不存在。四、按照协议第九条的约定，因被告逾期交房，原告同意被告选择向原告提供同面积同质量的安置房，或者采取加倍支付临安费的方式向原告承担因延期交房造成的损失。该约定系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当严格遵守。自本协议签订后，被告不但依约向原告支付过渡期间的临安费，且自2012年3月7日至2015年3月7日延期交房期间，被告以支付双倍临安费的方式向原告承担了延期交房的全部经济损失，原告均已接受。综上，请求驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人有争议的证据如下：原告对其主张提交如下证据：1、原、被告签订的房屋拆迁产权调换协议，该协议经聊城市鲁西公证处公证，拟证明产权调换协议约定的过渡期是24个月，截止到2012年10月7日被告没有按照协议的约定交房，存在违约，并且该协议第七条约定产权调换的房屋不仅符合拆迁管理条例的约定，还应该是普通商品房；2、原告交纳产权调换协议约定的房屋差价款收据，拟证明原告已按照协议的约定履行补交房屋购房款差价款，已经履行约定义务；3、2015年6月25日聊城市住房和城乡建设委员会信访办公室出具的金钻小区回迁户业主书面回复，拟证明在没有综合验收备案之前临安费由开发商继续发放；4、2016年3月28日聊城市住房和城乡建设局信息公开的答复，拟证明被告开发的华悦金钻小区没有办理综合验收备案手续；5、2016�3月12日山东博莱仕土地评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告，拟证明古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金是14.5元，原告主张自2012年10月7日到2016年3月8日的租金损失；6、2016年8月18日柴秀粉委托山东博莱仕土地评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告,拟证明聊城市华悦金钻小区2012年至2016年8月同地段房屋租赁价格为每平方米14.5元,原告据此主张自2012年10月7日到2016年3月8日的租金损失。
被告质证意见如下：对证据1的真实性无异议，通过该协议第七条可以证明被告提供的安置房屋应当符合《山东省城市房屋管理条例》第三十条的规定，但是该条约定的普通商品房仅指交付房屋的质量为普通商品房的质量，并没有说明房屋交付条件是普通商品房，该协议第九条约定，因被告原因逾期交房,被告有权选择以加倍支付临时安�补助费的方式向原告支付延期交房的经济损失。对证据2的真实性无异议，该差价款中包含24个月过渡期内的过渡费用，该款项已经折抵24个月的过渡费用。对证据3中所提到的聊政字（2014）126号文件不适用本案项目，2015年之后新建设的项目适用，2015年之前的项目并不适用，且聊城市住房和城乡建设委员会无权要求没有达到综合验收的临安费由被告继续发放，综合验收标准并不是本案安置房屋约定的交付标准。对证据4的真实性无异议，证明内容无异议。对证据5评估报告为原告一方委托制作真实性不予认可，作出该评估报告所依据的现有资料及作出该报告所分析采用的材料均没有，对证据合法性不予认可。同时，该评估报告在本案中作出没有必要，因被告以加倍支付临安费的方式向原告支付了延期赔偿金，已全部补偿了原告损失，原告现无任何其他损失，关联性不予认可。对证据6，该项证据系柴秀粉个人委托，对其真实性不予认可，并且该评估报告采用的市场比较法进行评估的，该评估报告中没有说明为什么采用此方法为什么排除其他方法，并且该报告所做出的依据现有材料以及做出该评估报告所作分析材料均没有，无法证实该报告的关联性及合法性，并且本案中原告已经选择接受加倍支付临安费的方式弥补了延期交房的经济损失，因此该评估报告关联性不予认可。
被告对其主张提交如下证据：1、原、被告以及东昌府区顺达拆迁服务中心于2010年10月22日签订的《房屋拆迁产权调换协议》，拟证明：（1）、被告依法拆迁原告房屋，且原、被告、东昌府区顺达拆迁服务中心三方在该协议中签字盖章，为各方真实意思表示，各方应当严格遵守。（2）、协议第七条约定，被告向原告提供的产权调换房屋应当符合《山东省�市房屋拆迁管理条例》第三十条规定的条件。（3）、该协议第九条约定，因被告原因逾期交房的，原告同意被告选择向原告提供同面积同质量的安置房屋，或者采取向原告加倍支付临安费的方式承担因延期交房给原告造成的经济损失。（4）、协议第三条约定，被告以依约将24个月安置过渡期内临安费已包含在产权调换差价中的方式向原告已全部支付完毕；2、临安费拨付申请5份及聂庄临时安置补助费发放明细一宗，拟证明被告已依约选择以加倍支付临安费的方式向原告承担因延期交房造成的经济损失原告并已实际接受的事实；3、聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会出具的《华悦金钻小区（聂庄新居）住宅建设标准》，拟证明原告认可的房屋交付标准，该标准内容本案房屋已全部具备；4、《建设工程竣工验收备案证书》复印件、《单位工程质量竣工验收记录�、《房屋建筑工程保修书》、《房屋建筑质量保证书》以及《房屋建筑使用说明书》各一份，拟证明被告向原告交付的安置房屋已于2015年2月全部通过竣工验收，符合法律规定及合同约定交付条件的事实；5、被告、聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心、古楼办事处聂庄居民委员会于2015年3月25日发出的《公告》，拟证明被告依约向原告发出交房通知的事实；6、《和解协议》，拟证明原、被告双方已关于涉及本项目内的所有事宜达成和解协议，原告无权再提起本案的诉讼。
原告质证意见如下：对证据1的真实性无异议，与原告提交的一致，但是不能证明被告证明目的，协议书第九条是违约条款，根据合同法相关司法解释规定，协议的一方违约守约方方可以按照合同约定的违约条款主张违约金，也可以按照实际损失依法主张，原告本次诉讼请求是按照实际损失进行的主张，另外该协议第七条并不是房屋的交付条件，关于第三条约定的24个月的过渡费，该过渡费不在原告本次诉讼请求的范围，该次主张是2012年10月8日起至实际交房日的实际损失。对证据2的真实性无异议，但是被告并没有足额向原告发放安置补助费，也没有弥补原告实际遭受的损失。对证据3住改建设标准因是复印件不予认可，该建设标准与交付房屋需要达到综合验收的条件无关，并且该标准的约定并没有原告的签字确认。对证据4备案证书真实性有异议，不予认可，该验收备案是住宅楼楼体的单项竣工验收备案，并非综合验收备案，关于质量保证书和说明书真实性无异议，但是不能证明被告的证明目的，也不能证明涉案房屋已经达到法定交付条件。对证据5真实性无异议，但是不能证明被告已向原告及其他相关业主进行张贴公示，被告没有向法庭递交该公告张贴公示的证据。另外该公告中涉及到交房安置手续的办理，办理时间是2015年3月31日，但是被告至今未取得涉案房屋的综合验收，不具备法定的交房条件。该公告内容即使存在也属违法。对证据6真实性无异议，该和解协议不能证明被告证明目的，对于被告违反协议约定逾期交房原告并未放弃权利，在该和解协议下方注明双倍临安费从2012年10月份开始计算，另外合同第四条不再提起任何形式的诉讼，指的是华悦金钻项目的拆迁手续的诉讼。
经对以上证据的审查、质证，本院认定如下事实：2012年6月8日，原、被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心签订房屋拆迁产权调换协议，合同约定：被告委托聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心拆除原告位于聊城市东昌府区古楼办事处聂庄村的房屋两套房分别为160.01平方米和37.56平方米，共计197.57平方米。自签订协议起至2014年6月8日，被告支付原告临安费每月每平方米5元，共计23708.4元。原告自愿选择调换后的房屋分别坐落于华悦金钻小区I号楼东单元2301室，建筑面积共计127.39平方米；华悦金钻小区I号楼东单元2201室，建筑面积共计127.39平方米。协议第七条约定：被告向原告提供的产权调换房屋应当符合《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条的规定，且为普通商品房。且建设标准符合国家、市有关的建筑设计，施工规范和标准。协议第九条约定：因被告原因逾期交房的，原告同意被告选择向原告提供同面积同质量的安置房屋，或者采取向原告加倍支付临安费的方式承担因延期交房给原告造成的经济损失。原告应交纳房屋差价款160268.54元,聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心2012年6月8日出具收据。协议约定2014年6月8日交付房屋，实际未交付，原告领取了部分双倍临安费54639元。2014年12月30日华悦金钻小区I号楼竣工，2015年2月6日验收。取得《房屋建筑工程保修书》、《房屋建筑质量保证书》以及《房屋建筑使用说明书》。2015年3月25日，被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心、聊城市东昌府区古楼办事处聂庄村向回迁安置户发出公告，于2015年3月25日至31日进行交房安置工作。2016年3月28日，聊城市住房和城乡建设局给原告等答复：山东华悦房地产开发有限公司开发的华悦金钻小区没有办理综合验收备案手续。2015年6月25日，聊城市住房和城乡建设局信访办公室出具书面答复：在没有综合验收备案之前临安费由开发商继续发放。2016年3月12日，经张秀兰委托，山东博莱仕土地评估有限公司出具房地产租赁价格评估报告，评估古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金14.5元。原告要求2012年10月8日至2016年3月7日共41个月，按合同约定交付�房屋面积254.78平方米，每平方米14.5元，254.78平*14.5*41个月，实际逾期交房损失为151466元。扣除被告在此期间已向原告支付的金额54639元，共计96827元，损失计算至实际交房之日。2012年6月27日，原、被告签订和解协议，约定原告从2012年11月份起享受领取双倍临安费，双方不再针对华悦金钻项目进行任何形式的诉讼。和解协议签订后，双方互不追究有关拆迁问题的任何责任。2016年8月18日柴秀粉委托山东博莱仕土地评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告,拟证明聊城市华悦金钻小区I号楼东单元2003号房屋2012年至2016年8月租赁价格为每平方米14.5元。被告对该评估报告不予认可。
本院认为：2010年10月7日，原、被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心签订的房屋拆迁产权调换协议为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议。原告已依照协议约�迁出房屋，履行了协议约定。被告亦应按协议约定履行交付房屋的合同义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收合格是出卖人将房屋交付买受人的法定条件。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应当以行政主管部门完成综合验收为收房标准。被告未办理综合验收备案手续，故涉案房屋至今不具备交房条件。被告应从合同约定2012年11月起向原告支付逾期交房违约金。原告所主张的按山东博莱仕土地评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告所评估古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金14.5元计算实际损失，因该评估报告系案外人委托作出与本案不具关联性，故本院不予采信。2016年8月18日柴秀粉委托山东博莱仕土地评估有限公司对聊城市华悦金钻小区I号楼东单元2003号房屋租赁价格评估报告,系本案案外人委托，与本案不具有关联性。故本案因逾期交房造成原告的实际损失应以双方约定的双倍临安费计算，且被告已按支付双倍临安费履行，双倍临安费为10元每平方米每月，每户不足60平方米按60平方米计发，总计2200元。逾期时间自2012年11月1日起至实际交房之日止。原告自认被告已支付54639元逾期交房违约金,应予扣除。被告存在违约行为，原告要求支付违约金，系法定的民事权利，2012年6月8日，原、被告签订的和解协议不得以约定的方式限制其民事权利。
依照《中华�民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告山东华悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张金凤逾期交房违约金每月2200元，自2012年11月1日起至实际交房之日止（已支付54639元）。
驳回原告张金凤其他诉讼请求。
案件受理费2221元由被告山东华悦房地产开发有限公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延期履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 邢炳兰
审 判 员 向国秀
人民陪审员 何景亚
二〇一六年十月十二日
书 记 员 邢丽燕