浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0104民初7295号
原告（反诉被告）许国强,男,1963年3月13日出生,汉族，住浙江省杭州市江干区。
委托代理人（特别授权）严毛新，浙江尹天律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）谢日韦，女，汉族，1970年8月10日出生，住浙江省杭州市江干区，系原告配偶。
被告（反诉原告）杭州市排水有限公司，住所地浙江省杭州市上城区建国南路168号10层。
法定代表人叶淦平。
委托代理人（特别授权）李培伟、张莹，浙江宏昊律师事务所律师。
原告（反诉被告）许国强诉被告（反诉原告）杭州市排水有限公司（以下简称排水公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由审判员许炯独任审判，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。根据庭审审理情况，经法院向双方当事人释明后，本案变更案由为合同纠纷。本案现已审理终结。
原告许国强诉称，原、被告双方与杭州中宸城镇建设有限公司（以下简称中宸公司）签订《政策性搬迁回购协议》约定，中宸公司对与原告所承租、被告所有的石塘路××××号地块房屋进行协议收购。协议约定了中宸公司对此次搬迁的补偿项目和金额标准，同时约定了被告支付原告的补偿款由双方另行签订协议。协议签订后，被告明确向原告承诺按该协议第二款中的第三项全额向原告支付补偿以及“非住宅面积装修及附属物补偿款”。根据协议，被告应当支付原告“非住宅面积临时安置补助费”552464元；“非住宅面积搬迁费”56760元；停产停业损失费2071740元；“非住宅面积装修及附属物补偿款”2081200元；自建房面积补偿款215160元。原告按约履行全部义务后，被告在收到中宸公司的补偿款后，至今并未向原告履行赔偿义务，故原告诉至法院，要求判令：1、被告立即向原告支付房屋拆迁补偿款共计4977324元（其中“非住宅面积临时安置补助费”552464元；“非住宅面积搬迁费”56760元；停产停业损失费2071740元；“非住宅面积装修及附属物补偿款”2081200元；自建房面积补偿款215160元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉称向本院提交了《政策性搬迁回购协议》、《房屋租赁合同》、《杭州市水务控股集团有限公司关于组织开展重点领域事故隐患排查整治专项行动的通知》、收条及银行转账单据、2016年7月11日录音资料、购买器材收据、2016年8月4日录音资料、证人证言等证据，本院认为，原告提交的《政策性搬迁回购协议》、《房屋租赁合同》、《杭州市水务控股集团有限公司关于组织开展重点领域事故隐患排查整治专项行动的通知》、收条及银行转账单据能够反映原、被告存在房屋租赁合同关系且原告承租房屋被搬迁回购的事实，故本院对该部分证据的真实性予以确认。
被告排水公司辩称，原、被告双方是房屋租赁合同关系。原告向被告租赁房屋，双方签订了5份租赁合同，该5份租赁合同均于2016年2月底腾退清空，其中2013-10、11、12号租赁合同，合同期限早已到期。到期后并没有续签协议，双方形成不定期租赁关系，根据合同法规定双方可以随时解除合同。原告于2016年2月腾退，故合同至此实际解除。2016年4月28日，江干区政府下达房屋征收决定，涉案房产属于征收范围。根据条例第二条被征收人为房屋所有人也就是本案被告，没有涉及承租人。原、被告间没有房屋拆迁安置补偿关系，原告诉请没有法律依据。许国强作为丙方签订合同主要是拆迁中需要其配合。案由应该定为房屋租赁合同关系，本案应按此处理合同解除后的各项事宜。
被告并未就本诉向本院提交证据。
反诉原告排水公司诉称，排水公司与许国强存在房屋租赁合同关系，双方共订立5份房屋租赁合同，其中4份房屋租赁合同在拆迁之前合同租赁期限已届满，但许国强继续占有租赁该房产。许国强共计欠排水公司租金、房屋占有费用227239.72元，故原告诉至法院，要求判令：1、反诉被告许国强支付房屋租金、房屋占有使用费227239.72元；2、反诉费由反诉被告许国强承担。
反诉原告为支持其诉请向本院提交了《杭州市江干区人民政府房屋征收决定书》、记账联及交款单，本院认为，反诉原告提交的证据能够证明涉案房产被政府征用，反诉被告房租缴纳情况，本院对其真实性予以确认。
反诉被告许国强辩称，双方存在未到期合同两份，其余租赁合同到期的因为排水公司并未提出终止合同，故至房屋拆迁完毕双方一直存在租赁合同关系，因此不存在房屋占有使用费，仅须支付租金。房屋实际腾退日为2016年6月24日，因此反诉诉请和理由不成立。
反诉被告为支持其辩称向本院提交了承诺书、房屋保证金收款收据、关于石塘路北出租房屋的交接单等证据，本院认为，反诉被告提交的证据能够证明反诉被告曾向反诉原告缴纳保证金102482元的事实，本院对其真实性予以确认。
本案经审理查明的案涉装饰装修合同事实如下：
2015年6月1日，原告（反诉被告）许国强与被告（反诉原告）排水公司签订《房屋租赁合同》约定：排水公司将位于杭州市石塘路××××号建筑面积为506平方米的房屋出租给许国强，租赁期限为3年，自2015年5月15日至2018年5月14日。房租首年年租金为29万元，按照逐年递增3%方式增长，第二年为298700元，第三年为307661元。租赁保证金为43500元，待租赁期满合同履行完毕后归还。租赁合同期满，许国强在租赁期间的新增设备及移动部分可由其自行拆卸搬离，装修部分无条件归排水公司所有，与承租房屋一起移交，排水公司不作赔偿。在租赁期内，如遇排水公司改制、建设需要或发生城市规划、市政建设等不可抗力的情况时，需要收回、拆除、改造租赁房屋，致使本合同不能继续履行或造成损失，排水公司互不承担责任，许国强在租赁期间的装修、新增设备及可移动部分，仍按上述合同约定处理。
2014年3月25日，许国强与排水公司签订《房屋租赁合同》约定排水公司将位于石塘路××××号办公用房3间租赁面积80平方米租赁给许国强，租赁期间为2014年4月1日至2016年3月31日，租赁单价2.23元每平方米，年租金为65116元。租赁保证金1000元，租赁期满，合同履行完毕后归还。其中合同第六条约定，租赁期满，能移动部分并不破坏房屋结构、不影响外观部分归承租人所有，不能移动部分无条件归出租人所有。
2013年1月23日，许国强与排水公司签订《房屋租赁合同》约定排水公司将位于石塘路××××号办公用房5间租赁面积为194平方米租赁给许国强，租赁期间为2013年1月10日至2016年1月9日止。租赁单价按照1.43元每平方米并逐年递增。承租人缴纳保证金16280元，租赁期满，合同履行完毕后归还。合同第六条约定，租赁期满，能移动部分并不破坏房屋结构、不影响外观部分归承租人所有，不能移动部分无条件归出租人所有。
2013年1月23日，许国强与排水公司签订《房屋租赁合同》约定排水公司将位于石塘路××××号管理用房租赁面积430平方米租赁给许国强，租赁期间为2012年8月20日至2015年8月19日止。租赁单价按照首年0.68元每平方米并逐年递增的方法计算，首年年租金106726元。租赁保证金11222元，租赁期满，合同履行完毕后归还。合同第六条约定，租赁期满，能移动部分并不破坏房屋结构、不影响外观部分归承租人所有，不能移动部分无条件归出租人所有。
2013年1月23日，许国强与排水公司签订《房屋租赁合同》约定排水公司将位于石塘路××××号管理用房租赁租赁面积682平方米给许国强，租赁期间为2012年6月1日至2015年5月30日止。租赁单价按照首年0.68元每平方米并逐年递增的方法计算，首年年租金169272元。租赁保证金20460元，租赁期满，合同履行完毕后归还。合同第六条约定，租赁期满，能移动部分并不破坏房屋结构、不影响外观部分归承租人所有，不能移动部分无条件归出租人所有。
以上五个合同签订后，许国强一直实际使用租赁合同约定的租赁房，直至2016年6月24日全部搬迁腾空。
2016年，案外人杭州中宸城镇建设有限公司（甲方）与被告排水公司（乙方）、原告许国强以及案外人马国良（丙方）签订《政策性搬迁回购协议》约定，甲方对排水公司所在石塘路××××号地块房屋进行协议收购。该房产有证建筑面积为3809.05平方米，无证自建房屋建筑面积358.6平方米，总建筑面积4167.65平方米，其中房屋用途为住宅1293.52平方米，非住宅2515.53平方米。乙方同意该房屋交甲方拆除，甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房屋补偿金额81979749元，其中住宅面积补偿款32208648元，非住宅面积补偿款49555941元，自建房面积补偿款215160元。2、装修、附属物补偿金额4189955元，其中住宅面积装修及附属物补偿款为1422872元，非住宅面积装修及附属物补偿为2767083元。3、其他补偿金额6683406.81元，包括非住宅面积临时安置补助费734534.76元、非住宅面积搬迁费75465.9元、停产停业损失费2754505.35元、设备补偿款126000元、住户签约奖励费2160000元、住宅临时安置补助费698500.8元、住户搬迁费14400元、峰会搬迁补助120000元。以上三项合计补偿金额为92853110.81元。该协议约定协议生效后以上费用由甲方支付给乙方，乙方支付丙方的补偿款由乙方与丙方另行签订协议，乙方支付到丙方指定账户。乙方在2016年6月23日前搬迁腾空房屋交给甲方。该协议签订后，排水公司、许国强按约完成了搬迁工作。该协议各方当事人均并未注明签署日，但由于搬迁工作并非一蹴而就，在各方当事人并未提供证据的情况下，本院根据生活常理推定为2016年年初。
另查明，许国强曾陆续向排水公司缴纳保证金102482元。排水公司并未将保证金退还给许国强。
本诉部分，本院认为，法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，排水公司、许国强与案外人中宸公司签订的《政策性搬迁回购协议》中约定排水公司支付给许国强的补偿款由双方另行签订协议约定，但双方此后并未就拆迁补偿款的分配订立书面合同，但许国强已按照《政策性搬迁回购协议》中约定的期限完成了搬迁义务，应视为许国强与排水公司之间的关于补偿款分配的合同关系存在，排水公司应支付许国强适当的补偿款。
关于排水公司需要支付许国强补偿款金额的确认，本院认为，应当根据许国强承租面积与《政策性搬迁回购协议》中约定的补偿项目具体计算。由于许国强进行搬迁时，其与排水公司于2013年1月23日签订的租赁合同租赁期限已经届满，虽然许国强仍在实际使用该房产，但双方之间应视为不定期租赁合同关系，当事人可以随时要求解除合同。本案中，2016年年初，许国强与排水公司、中宸公司签订《政策性搬迁回购协议》，许国强于2016年6月24日全部搬迁腾空，应当视为排水公司已在合理期限之前通知许国强解除合同，双方租赁合同已履行完毕。根据双方租赁合同约定，租赁期满，能移动部分并不破坏房屋结构、不影响外观部分归承租人所有，不能移动部分无条件归出租人所有。本院认为，许国强基于该三份合同要求排水公司给予补偿款分配的诉请，不符合合同约定也并无法律依据，本院不予支持。许国强与排水公司于2014年3月25日签订的租赁合同约定的租赁期限为2014年4月1日至2016年3月31日，即双方在签订《政策性搬迁回购协议》时，该合同虽尚未到期，但已接近届满日，且被告庭审陈述，实际搬迁腾空日为2016年6月24日，故该次政策性搬迁对该份合同的履行影响较小，故本院酌情按照实际承租面积以十分之一的比例确定补偿款金额。许国强与排水公司于2015年6月1日签订的租赁合同租赁期限为2015年5月15日至2018年5月14日，承租面积为506平方米，该合同确因搬迁而无法履行，排水公司应支付补偿款给许国强。
关于补偿项目的确定，本院认为，非住宅面积临时安置补助费、非住宅面积搬迁费、停产停业损失费、非住宅面积装修及附属物补偿款等费用均属于对承租人的合理补偿，本院将按照面积比例予以支持。《政策性搬迁回购协议》中约定的非住宅面积临时安置补助费734534.76元、非住宅面积搬迁费75465.9元、停产停业损失费2754505.35元、非住宅面积装修及附属物补偿款2767083元，总计为6331589.01元。根据以上确定许国强租赁面积，排水公司应支付许国强非住宅面积临时安置补助费、非住宅面积搬迁费、停产停业损失费、非住宅面积装修及附属物补偿款1293733.58元。
关于自建房面积补偿款，本院认为，原告许国强虽提供了证人证言及录音材料欲证明其建造自建房的事实，但该些证据无法确定自建房面积，根据《政策性搬迁回购协议》约定，自建房面积补偿款总计为215160元，本院酌情确定排水公司须支付许国强自建房面积补偿款为100000元。
综上，排水公司应支付许国强非住宅面积临时安置补助费、非住宅面积搬迁费、停产停业损失费、非住宅面积装修及附属物补偿款以及自建房面积补偿款共计1393733.58元。
反诉部分，本院认为，排水公司与许国强之间的房屋租赁合同关系客观真实，排水公司按约将租赁物交付许国强使用、收益，许国强理应按约支付租金。双方于2013年1月23日签订的三份房屋租赁合同租赁期限已届满，但双方并未解除合同，许国强继续租赁该房产，应当视为双方存在不定期房屋租赁合同，故在合同解除之前许国强仍应支付相应的租金。排水公司认为，该三份合同双方于2016年2月29日解除，排水公司要求许国强支付至2016年2月29日租金的诉请，符合法律规定及双方合同的实际履行情况，本院予以支持。双方于2014年3月25日及2015年6月1日签订的租赁合同约定的租赁期间并未届满，由于政策性搬迁导致合同解除，排水公司应将许国强已缴纳的租金退还给许国强。排水公司认为，该两份合同也于2016年2月29日解除，符合当时实际履行情况。许国强提出，该五份合同均于2016年6月24日搬迁腾空时解除租赁合同，本院认为，合同解除后至租赁物恢复原状仍需要一定期间，2016年6月24日应为租赁物恢复原状之日，2016年2月29日视为合同解除之日更符合生活习惯，且该认定减少了许国强支付租金的义务，故本院对排水公司该主张予以支持。综上，许国强应支付排水公司租金227239.72元。
许国强提出其曾向排水公司缴纳租赁保证金102482元，排水公司对此予以确认并愿意在该收租金中扣除，故许国强尚应支付排水公司租金124757.72元，本院对此予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第第三十六条、第六十一条，第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告杭州市排水公司于本判决生效后十日内支付原告许国强非住宅面积临时安置补助费、非住宅面积搬迁费、停产停业损失费、非住宅面积装修及附属物补偿款以及自建房面积补偿款共计人民币1393733.58元。
二、驳回原告许国强的其他诉讼请求。
三、反诉被告许国强于本判决生效后十日内支付反诉原告杭州市排水公司租金人民币124757.72元。
四、驳回反诉原告杭州市排水公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分，案件受理费人民币46619元，由原告许国强负担人民币33565元，由被告杭州市排水公司负担人民币13054元。反诉部分，案件受理费人民币2354元，由反诉原告杭州市排水公司负担人民币1062元，由反诉被告许国强负担人民币1292元。被告及反诉被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 许 炯
审 判 员 程留会
人民陪审员 徐燕萍
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 姚 璐