北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0109民初3717号原告：李某1，女，1967年2月1日出生，住北京市西城区，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：罗艳杰，北京市圣奇律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁昭，北京市圣奇律师事务所律师。被告：姜某1，女，1963年9月30日出生，住北京市海淀区，公民身份证号码×××。委托诉讼代理人：祝云，北京勤弘律师事务所律师。第三人：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号302室。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：尉红双，女，1990年10月18日出生，汉族，华润置地发展（北京）有限公司职工，住单位宿舍。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼602室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住北京市海淀区中国地质大学成府路20号。原告李某1与被告姜某1，第三人华润置地发展（北京）有限公司（简称华润置地公司）、北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，由李某1提起诉讼，本院于2017年6月15日立案后，于2016年8月14日依法适用简易程序，由本院审判员耿迎涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某1之委托诉讼代理人罗艳杰、袁昭，被告姜某1之委托诉讼代理人祝云，第三人链家公司之委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。第三人华润置地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令第三人华润置地公司为被告姜某1办理北京市门头沟区×××10号院2号楼2层4单元202号房屋（简称202室）的产权登记手续；2、判令被告姜某1为原告办理202室的产权登记手续，链家公司协助双方办理；3、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金，自2017年2月17日起计算至本案立案之日2017年6月15日，按照总房款336万的日万分之五，即1680元/日计算为199920元。诉讼过程中，原告放弃第1项诉讼请求。事实和理由：2016年4月9日，原、被告经第三人链家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》，约定原告向被告购买202室，房屋及家具家电、装饰装修总价款330万元。后双方协商，购房款增加6万元，总计336万元。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告自2016年4月11日开始居住使用202室。至今，原告已向被告支付购房款共计130万元，剩余购房款206万元原告原计划采用贷款形式，现在如果被告配合办理产权转移登记，原告可以一次性支付。根据《补充协议》第2条，被告承诺在接到通知可以办理产权证的3个工作日内取得该房屋产权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知原告及第三人链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。202室在2017年2月16日就具备办理房屋产权证的条件，被告也早已接到可办理产权证的通知，但却迟迟未办理，导致原告无法获得产权证。被告怠于履行合同义务的行为系违约，侵害了原告权益，原告为此付出了巨大的诉讼成本，原告愿意将房屋尾款206万元给付被告，请求法院判如所请。被告姜某1答辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原、被告签订的房屋买卖合同应无效。根据《城市房地产管理法》第37条第（六）款，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原、被告签订房屋买卖合同时被告尚未取得202室的产权证。双方约定房屋成交价200万，装饰、装修及配套设施130万，但被告购买202室时，202室是精装修，因为双方约定交易的税费由原告承担，原告为了避税，故意将房屋价格压低。原告这种行为侵害了国家利益，应属无效。其次，如果法院认定房屋买卖合同有效，被告也并未违约，原告也未受到实际损失。合同约定被告在可以办理房产证时三个工作日内取得房产证，这种约定是有悖常理的，能否取得不是被告能够控制的，被告没有懈怠履行合同义务。根据2017年新政，二手房交易房屋必须将购房款存入建委资金监管账户，而双方约定是通过贷款支付剩余房款，原告是否有能力一次性支付剩余房款不明确，即使有能力支付，也涉及到合同条款的变更。被告在收到第一笔购房款后就将房屋交给了原告，而剩余购房款原告却一直未支付，如果原告能一次性将剩余购房款付给被告，被告愿意配合原告办理房屋过户手续，但是不同意支付违约金。第三人链家公司述称，同意原告的诉讼请求，我公司愿意配合双方办理202室房屋过户手续。第三人华润置地公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉。但在庭前会议环节，华润置地公司述称，其公司系202室房屋的开发商，姜某1从其公司购买了202室，本案诉讼前姜某1已将所有贷款还清，华润置地公司已于2017年2月16日把办理房产证需要的全部手续交予姜某1，约定由姜某1自办产权证，所以华润置地公司的义务已经完成，不存在配合义务，原、被告之间的争议与其公司无关。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2014年8月29日，姜某1与华润置地公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1638936），约定姜某1向华润置地公司购买202室，房屋预测建筑面积109.21平方米，套内建筑面积91.33平方米。该商品房单价31296.77元/平方米。2016年4月9日，姜某1作为出卖人，李某1作为买受人，就202室签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：房屋成交价格200万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价130万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，贷款金额120万元。同日，姜某1作为甲方，李某1作为乙方，链家公司为丙方，签订《补充协议》，约定：甲方承诺在接到通知可办理产权证3个工作日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第四条第1款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。如本协议与《买卖合同》约定不一致，均以本协议为准。合同签订后，李某1已向姜某1支付购房款130万元。姜某1于2016年4月11日将202室交与李某1，并由李某1控制使用至今。2017年2月16日，姜某1签署《产权证自办申请及资料签收明细》，载：本人姜某1购买润西山项目202室，现要求自行办理此套房屋产权转移登记手续。本人确认开发商就该房屋的产权办理所有程序已全部履行完毕，不再就该房屋产权证办理提出任何异议，特此声明。审理中查明，华润置地公司已于2017年2月16日把办理202室房产证需要的全部手续交予姜某1，由姜某1自行办理产权证。姜某1在诉讼中向相关部门提出申请，于2017年9月19日正式取得202室产权证。李某1已将剩余购房款206万元筹集齐，愿意一次性支付姜某1剩余购房款，姜某1同意接收剩余房款。李某1及其配偶均为北京市户籍，家庭名下没有住房。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方争议事实如下：姜某1是否存在怠于为202室办理产权证的情形。李某1主张，姜某1自2017年2月16日开始就满足为202室办理产权证的条件，但却迟迟未向相关部分申请办理产权证，存在怠于履行合同义务的违约行为。姜某1辩称，合同约定出卖人承诺在接到通知可办理产权证3个工作日内取得该房屋所有权证，有悖常理，3个工作日能否取得产权证不是出卖人自己可以决定和控制的，姜某1已经向国土部门提出申请并办理好产权证，姜某1并没有懈怠履行合同义务。根据当事人陈述和经审查确认证据的记载，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而《中华人民共和国城市房地产管理法》有关房地产未取得权属证书不得转让的规定，属管理性规范，非效力性规范，故双方签订的《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》并不因202室房屋无产权证书而无效。姜某1关于诉争合同无效的辩称意见，本院不予采信。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方约定姜某1在接到通知可办理产权证3个工作日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后五日内通知李某1和链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。合同约定姜某1取得房产证的时间限制虽过于苛刻，但是姜某1在2017年2月16日收到自办产权证的资料后，直至诉讼中才向相关部门申请办理并于2017年9月19日实际取得房产证，存在明显的怠于履行协助权属转移登记义务的行为，应向李某1承担违约责任。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，姜某1向相关部门递交办理房产证的材料至房产证实际下发之日确需一定期间，本院将综合考虑双方合同约定的违约救济方式、合同履行情况、李某1的实际损失等因素，酌情确定姜某1承担的违约金数额，对李某1主张过高部分，本院不予支持。李某1同意一次性支付姜某1206万元剩余购房款，姜某1同意受领，本院不持异议。李某1要求姜某1协助其办理202室房屋的权属登记手续，于法有据，本院予以支持，链家公司表示愿意协助双方办理202室的权属转移登记手续，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条之规定，判决如下：一、李某1于本判决生效之日起五日内给付姜某1购房款2060000元；二、姜某1于收到全部购房款之日起七日内协助李某1办理北京市门头沟区×××10号院2号楼2层4单元202号房屋的过户手续，所有权人由姜某1转移至李某1名下，因过户产生的相关费用由李某1自行负担，北京链家房地产经纪有限公司负有协助义务；三、姜某1于本判决生效之日起七日内给付李某1逾期办理房产证违约金23000元；四、驳回李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件案件受理费一万七千六百四十元，由李某1负担七千六百四十元，已交纳；由姜某1负担一万元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  耿迎涛二〇一七年十月十三日书记员  刘立群