河北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀民终199号
上诉人（一审被告）：保定白沟新城银宏小额贷款有限公司，住所地河北省保定市高碑店市白沟镇富民路富润花园10号，组织机构代码证号67206527-X。
法定代表人：张中华，该公司董事长。
委托代理人：赵颖，女，1985年3月16日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人：孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：杨蔷，女，1987年2月2日出生，回族，住北京市丰台区。
委托代理人：王淑英，北京市泽天律师事务所律师
委托代理人：杨涛，男，1988年11月5日出生，住北京市房山区，杨蔷之弟。
一审被告：王海鹰，男，1967年10月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
一审被告：何宗艳，女，1968年12月29日出生，汉族，现住河北省石家庄市。
一审被告：河北燕春房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥东区中山东路189号，组织机构代码证号66658021-6。
法定代表人：王海鹰，该公司董事长。
一审被告：石家庄燕春房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥东区中山东路189号，组织机构代码证号74344460-6。
法定代表人：王海鹰，该公司董事长。
上述四位一审被告委托代理人：董丽丽，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。
上诉人保定白沟新城银宏小额贷款有限公司（以下简称银宏公司）与被上诉人杨蔷、一审被告王海鹰、何宗艳、河北燕春房地产开发有限公司（以下简称河北燕春公司）、石家庄燕春房地产开发有限公司（以下简称石家庄燕春公司）间执行异议之诉一案，河北省保定市中级人民法院（以下简称保定中院）于2015年11月11日作出（2015）保民二初字第19号民事判决。银宏公司不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审审理查明，2005年12月3日，河北弘盛实业有限公司（甲方）与石家庄燕春公司（乙方）签订《协议书》约定：一、甲方为乙方安装门窗工程款共计794785.37元，大写：柒拾玖万肆仟柒佰捌拾伍元叁角柒分，同意用乙方的房地产位于保定市××县雄州塑料交易市场裙楼共计5套，（房号为：1-14、1-26、7-23、7-24、7-25）抵销。二、甲方将以上房产赠予杨蔷，以后房地产相关手续由杨蔷与乙方签订。三、以后办理房产证、土地证以及其它相关入住费用由甲方承担，并且积极配合乙方的办证行为。四、本协议一式两份，从双方签字盖章之日起生效，双方各执一份。双方单位盖章，法定代表人杨文革、张永昌签字。2005年1月18日，杨蔷与石家庄燕春公司签订四份商品房买卖合同，购买雄州塑料包装印刷交易市场裙楼1-26、7-23、7-24、7-25号房产。2004年4月13日，石家庄燕春公司委托雄县新燕春物业管理有限责任公司对“雄州塑料包装城”的物业事宜进行管理。2015年5月15日，雄县新燕春物业管理有限责任公司出具《证明》，证实杨蔷对本案争议财产自2005年已实际占有使用，并一直交纳物业费。
2011年6月21日石家庄燕春公司作为抵押人与银宏公司作为抵押权人签订1003号、1004号《抵押协议书》，分别为银宏抵借字<20111011、20111012>号、<20111013、20111014、20111015>号附属合同，抵押人自愿将享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为抵押权人的债权设立抵押担保，抵押期间为借款之日起至借款期限到期后二年。抵押物清单显示房屋所有权人石家庄燕春公司，房屋所有权证号分别为雄州镇第04987号（总面积27633.68㎡，抵押面积2353.23㎡）、04985号（总面积7620.46㎡，抵押面积7620.46㎡），土地证号0××9（土地使用权面积19995.00㎡）。2011年8月7日，又签订了1005、1006号《抵押协议书》，分别为银宏抵借字<20111016-20111019>号、<20111020-20111025>号附属合同，抵押物房屋所有权证号为雄州镇第04987号（总面积27633.68㎡，抵押面积24856.72㎡）房产，土地证号0××9（土地使用权面积19995.00㎡）的土地使用权。以上抵押协议在雄县房管部门进行了抵押登记，银宏公司于2011年6月24日、8月9日为抵押房屋办理了雄县房他证雄州镇字第××号、02824号、03031号房屋他项权证，于2011年8月8日为抵押土地办理了雄他项（2011）第090号土地他项权利证书。以上抵押房地产包括本案争议房产。2013年7月9日，保定市仲裁委员会作出保调字[2013]第18号调解书，银宏公司作为申请人，王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司作为被申请人，达成如下协议：一、被申请人王海鹰、何宗艳于本案调解书生效后7日内偿还申请人银宏公司借款1000万元及逾期还款违约金（自2011年8月9日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；二、被申请人王海鹰、何宗艳于本案调解书生效后7日内偿还申请人银宏公司借款2000万元及逾期还款违约金（自2011年9月7日至实际给付之日止，按月百分之六计算）；三、被申请人河北燕春公司、石家庄燕春公司承担连带保证责任；四、申请人对石家庄燕春公司签订的《抵押协议书》项下的抵押财产折价、拍卖或者变卖的价款在双方调解协议确认的债务范围内优先受偿……上述调解协议，符合有关法律规定，仲裁庭予以确认，并根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条之规定制作本调解书。该调解书生效后，王海鹰、何宗艳、河北燕春公司、石家庄燕春公司未自动履行，经银宏公司向保定中院申请，保定中院于2013年7月25日立案执行，8月7日作出（2013）保执字第60-1号执行裁定，裁定查封了被执行人石家庄燕春公司名下位于雄县雄州镇高速引线西侧雄国用（2003）字第0××9号出让土地19995平方米、雄县房权证雄州镇字第××号房产7620.46平方米、雄县房权证雄州镇字第××号房产27633.68平方米。执行过程中，杨蔷向保定中院提出执行异议。2015年5月20日，保定中院作出（2015）保执异字第12号执行裁定，驳回了其案外人异议，杨蔷遂于2015年6月2日向保定中院提起案外人执行异议之诉。2015年7月27日保定中院作出（2013）保执字第60-8号执行裁定，对（2013）保执字第60-1号执行裁定查封的财产进行续封。
另查明，案外人郑新娟、许红梅、王英平做为交易市场的购房者，分别向人民法院提起诉讼，请求石家庄燕春公司为其办理房产登记手续，经法院调解，石家庄燕春公司同意办理房屋产权登记，相关人民法院分别于2009年6月26日、2012年4月17日、2013年1月4日作出民事调解书予以确认，该调解书已送达当事人。
被上诉人杨蔷向一审法院提供的证据有：1、2005年12月3日由石家庄燕春公司与河北弘盛实业有限公司签订的协议书一份。2、石家庄燕春公司与高碑店北方建材工业有限公司签订的结算单一份。3、石家庄燕春公司负责人张永昌签字确认的河北弘盛公司门窗款的收据一张。4、雄州塑料包装印刷城裙楼1-26、7-23、7-24、7-25号房产的商品房购房合同。5、雄县新燕春物业管理公司出具的证明。银宏公司与石家庄燕春公司等其他四被告质证称：1、证据1真实性认可，但与本案无关联性。2、证据2真实性没有异议，但与本案无关联性，不能证实欠款与杨蔷有任何关联。3、证据3真实性、合法性、关联性均不认可，没有公章。4、证据4真实性不认可，应出具打款记录、公司收款收据，对购房合同中的公章的真实性认可，但没有实际的买卖关系，且购房合同签订时间为2005年1月18日，而石家庄燕春公司与河北弘盛实业有限公司签订协议书为2005年12月3日。5、证据5真实性、合法性、关联性均不认可，新燕春物业公司的企业营业执照、营业期限已过期，对其出具的证明不予认可。
银宏公司向一审法院提交了以下证据：1、从全国工商局网站查询河北弘盛实业有限公司和北方建材工业有限公司的出资情况，用以证实弘盛公司与北方建材的出资人不同。2、照片两张，证实本案所涉房屋用于商业，并不是居住。杨蔷质证称：1、弘盛公司与北方建材两公司的法定代表人均为杨文革，杨文革有权代表公司决定公司财产及债权债务的处理，杨蔷取得涉案房产所有权合理合法。2、两张照片与本案无关联性。但杨蔷对银宏公司陈述的事实表示认可，另对签订购房合同的时间早于石家庄燕春公司与河北弘盛实业有限公司签订协议书的时间的问题作了解释，称因石家庄燕春公司欠付工程款的时间是从2005年1月18日开始的，所以购房合同的时间书写为2005年1月18日。王海鹰、何宗艳、石家庄燕春公司、河北燕春公司均同意银宏公司的意见。
保定中院认为，银宏公司与石家庄燕春公司虽就本案所涉房产签订了抵押协议书，并办理了抵押登记及他项权证，但河北弘盛实业有限公司与石家庄燕春公司签订《协议书》，杨蔷与石家庄燕春公司签订的四份《商品房买卖合同》的时间均早于抵押协议，且杨蔷实际占有使用该房产。银宏公司虽主张购房者未到政府和房地产部门办理登记或备案存在过错，但在郑新娟、许红梅、王英平三人诉请石家庄燕春公司办理房屋产权过户登记的案件中，在法院主持下达成了调解协议，石家庄燕春公司同意为其办理房屋产权登记，但一直未履行，此情况能够在一定程度上印证，未到相关部门办理房屋登记或备案不是购房者的过错，银宏公司主张购房者存在未登记或备案的，也未能提供其他证据予以证明，所以银宏公司的该项主张不能成立。同时，本案所涉交易市场，位于雄县繁华地带，紧邻车站及高速引线，所涉房产在银宏公司办理抵押登记时，已由杨蔷实际占用多年，银宏公司在签订抵押协议前应对抵押标的物的现状进行实地调查核实，其未尽到审慎的注意义务，由此产生的不利后果应自行承担。
保定中院认为，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，消费者的权益优先于工程价款优先受偿权。虽然银宏公司与石家庄燕春公司签订了抵押协议，并办理了抵押登记，但杨蔷作为全款购房的消费者，其对诉争房地产享有的权益足以对抗银宏公司的抵押权。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出场给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产、支付全部价款，且非因买受人自身原因未办理过户登记的，异议应得到支持。杨蔷提出的执行异议理由符合前述法律规定，予以支持。
综上，保定中院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决停止对保定中院（2013）保执字第60-1号、（2013）保执字第60-8号执行裁定书中案外人杨蔷与石家庄燕春公司签订的1-26、7-23、7-24、7-25号《商品房买卖合同》所涉房产的执行。
银宏公司不服一审判决，向本院上诉请求撤销一审判决，改判许可执行。1、一审法院认定被上诉人具有诉讼主体资格不符合法律规定。（1）一审法院混淆了北方建材工业有限公司与河北弘盛实业有限公司法律主体身份。本案中，北方建材工业有限公司为涉案房屋提供门窗制作及安装服务，且被上诉人提供的《工程结算单》中也显示石家庄燕春公司是与北方建材工业有限公司进行的结算。因此，北方建材工业有限公司才是权利人。被上诉人主张其取得涉案房屋是因河北弘盛实业有限公司将涉案房屋对其进行赠予，但河北弘盛实业有限公司对该房屋是没有任何权利的，因为二公司是各自独立的法律主体，北方建材工业有限公司也不是河北弘盛实业有限公司的合资子公司。（2）河北弘盛实业有限公司将涉案房屋赠予被上诉人不符合法律规定。《合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。本案中，河北弘盛实业有限公司不是涉案房屋的所有权人，被上诉人直接与石家庄燕春公司签订购房合同取得涉案房屋的所有权，也不符合赠与合同的法律规定。2、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作出判决系属法律适用错误，应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。（1）新法优于旧法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》早于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》施行，同位法之间有冲突，新法优于旧法，本案应适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，而不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。（2）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的适用领域是建设工程领域，不就扩大适用。该批复针对《合同法》第二百八十六条所作的司法解释，适用于建筑工程承包领域房地产纠纷案件，本案不是建筑工程承包领域房地产纠纷案件，不适用。该批复仅仅说明工程价款优先受偿权不能对抗买受人，并没有规定出买受人的权利优先于抵押权。（3）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条专门规定了本案的情形，应当适用。该规定也能适用于执行异议之诉的审查中，其中很多条款是对具体实体权利以及执行异议是否成立作出的规定，如仅仅适用于执行异议和复议案件而不能适用于执行异议之诉案件，明显是对法律的僵化理解，而且会造成执行异议复议阶段和执行异议之诉阶段对实体权利作出不同裁决结果的情形。（4）被上诉人不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的“消费者”。被上诉人将涉案房屋用于商业经营而不是居住，房产证上标注房屋用途为商业，购房合同明确写明了仅作商业使用，故其不是消费者，不能适用该批复。3、被上诉人没有提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益。对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，被上诉人没有支付任何购房款，涉案房屋也没有用于居住且房产证上显示的用途为“商业”，该房屋主要用于经营塑料包装的生产销售，被上诉人有其他居住的房屋。因此，被上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。4、一审法院认定上诉人办理抵押登记时未尽到审慎注意义务与事实不符。上诉人在办理抵押时已查看了登记簿，尽到了审慎注意义务。该登记簿上记载权利人是石家庄燕春公司，根据《物权法》第十六条第1款的规定，我国对于不动产物权的设立，采取登记生效主义，就不动产而言，占有本身无法起到公示作用，只有登记簿才是判断不动产权属的依据。上诉人依登记薄记载与石家庄燕春公司订立抵押协议并办理抵押登记手续，抵押权应受保护。
被上诉人杨蔷辩称：1、北方建材工业公司和河北弘盛实业公司的法定代表人都是杨文革，系被上诉人杨蔷之父。北方建材工业公司在2001年将所有的股权转让给了河北弘盛实业公司，北方建材工业公司为石家庄燕春公司安装，在石家庄燕春公司需要支付工程款时，其称以房产抵顶工程款。这样，河北弘盛实业公司就和石家庄燕春公司签订了协议，弘盛公司将债权转让给杨蔷，石家庄燕春公司已经追认和认可。2、上诉人虽然办理了房屋抵押登记，登记是有瑕疵的，在进行抵押时的房屋现状上诉人是明知的，在杨蔷取得房屋6年后进行抵押登记，上诉人是有责任的。上诉人的上诉理由不成立。
一审四被告辩称：河北燕春公司、石家庄燕春公司是两个独立的公司，公司住所地相同，法定代表人都是王海鹰。交易市场项目是石家庄燕春公司投资开发建设的，出售房产合同或协议大部分是河北燕春公司签订的，小部分由石家庄燕春公司签订，无论是石家庄燕春公司还是河北燕春公司出售的房产，我们都认可。河北燕春公司和石家庄燕春公司与各被上诉人签订的合同或者协议、石家庄燕春公司与银宏公司签订的借款抵押合同等均系事实，请求法院依法判决。
本院查明的事实与保定中院查明的事实一致。
本院认为，石家庄燕春公司与河北弘盛实业有限公司签订《协议书》，确认了河北弘盛实业有限公司为石家庄燕春公司安装门窗工程款数额，约定用交易市场裙楼5套房产抵销（房号1-24、1-26、7-23、7-24、7-25）给河北弘盛实业有限公司，由河北弘盛实业有限公司将上述房产赠于杨蔷。杨蔷又与石家庄燕春公司签订了四份正式《商品房买卖合同》，约定由杨蔷购买交易市场裙楼1-26、7-23、7-24、7-25房产。上述两合同行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方所订立的协议，虽未办理登记，却不影响协议效力，故对双方房屋买卖行为应予认可。杨蔷因河北弘盛实业有限公司与石家庄燕春公司之间的工程款抵销原因已全额交付价款，且该房产已交付杨蔷多年占有使用，因手续不全、法院查封等原因，至今虽未过户至杨蔷名下，但杨蔷并无过错。银宏公司主张北方建材工业有限公司与河北弘盛实业有限公司是两独立主体，不能认为河北弘盛实业有限公司是门窗安装工程主体，但上述二公司法定代表人为同一人，且石家庄燕春公司在与河北弘盛实业有限公司签订的《协议书》中亦对河北弘盛实业有限公司安装门窗工程事宜进行了确认，故对银宏公司公司此项主张，不予支持。银宏公司与石家庄燕春公司虽就该房产订有抵押协议并及办理了抵押登记，时间分别在2011年6月和8月，早于法院强制执行时间,但均大大晚于河北弘盛实业有限公司、杨蔷与石家庄燕春公司协议抵销和商品房买卖时间及杨蔷实际占有使用时间。该房产由杨蔷占有使用多年，石家庄燕春公司故意隐瞒该房产已出售的事实，银宏公司办理抵押时未尽到审慎注意义务，由此产生的不利后果，二公司应自行承担。杨蔷享有的实体权利足以排除强制执行，上诉人主张证据不足，不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由保定白沟新城银宏小额贷款有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵树经
代理审判员 刘立斌
代理审判员 张美英
二〇一六年六月六日
书 记 员 崔彦茹