南昌铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2018）赣7101民初215号
原告：中国铁路南昌局集团有限公司鹰潭车站，住所地：江西省鹰潭市月湖区四海西路1号。
主要负责人：周茂安，该站站长。
委托诉讼代理人：赵孝利，该站主任。
委托诉讼代理人：钱宇，中国铁路南昌局集团有限公司公司律师。
被告：江西易镜电子商务有限公司，住所地：江西省鹰潭国际商贸园。
法定代表人：周有才，该公司负责人。
原告中国铁路南昌局集团有限公司鹰潭车站(以下简称鹰潭车站)与被告江西易镜电子商务有限公司（以下简称易镜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵孝利、被告法定代表人周有才到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
鹰潭车站向本院提出诉讼请求：1.判令解除于2017年4月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的租金78643元；3.判令被告支付违约金119110.25元；4.判令被告缴纳的履约保证金28086元归原告所有；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年4月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于鹰潭站游廊商铺东侧房屋出租给被告用于开设线下体验店；租赁期限为36月，自2017年4月25日起至2020年4月24日止；起租日为2017年4月25日，租金及增值税款按季支付，先付后用，第一年租金（含税）11.7964万元，自第二个完整年度起租金每年环比递增5%等。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告向原告缴纳了履约保证金2.8086万元和房屋租金2.9491万元，自2017年8月起，被告就以经营困难为由，拖欠租金未付款。为维护原告的合法利益，请法院判如所请。
易镜公司辩称，本案事实复杂、租赁房屋交付时存在先天性缺陷，合同履行中的租金结算存在很大争议。一、未支付部分租金事出有因。2017年4月，原告与我公司签订了《房屋租赁合同》。我公司按合同约定缴纳了履约保证金28086元和第一个季度租金29491元。但自从我公司租赁这一房屋经营后，房屋东侧屋顶出现了多次漏水问题（属于交付的房屋自身缺陷问题），车站分管领导安排了施工人员来维修过，漏水原因是屋顶的排水管、下水管道在之前的商铺出租装修过程中基本被堵死了，导致一下大雨就会排水不畅，形成屋面积水，就会渗漏到我公司租赁的房屋里面来。这一渗漏情况非常严重（我公司有当时漏雨的视频证明资料），对屋内的高档茶桌、座椅和商品造成了严重湿损，我公司因此多次向车站多元经营部和车站分管领导反映了这一问题。我公司认为，车站没有尽到房屋出租方应尽的维修义务，对我公司的湿损问题也未提供解决方案。因此，我公司要求车站解决好漏水问题之后，才能履行缴纳第二个季度租金的义务，这是引发我公司未继续缴纳租金的主要原因。二、车站经营环境发生重大改变。2017年下半年，鹰潭车站为落实南昌铁路局启动“厦门金砖会议”安保维稳工作的要求，将最临近我租赁房屋的车站出口处进出广场的通道进行了全封闭，导致途经我公司线下体验店的客流骤减，基本无人光顾。这期间，我向车站提出了调整经营项目，引入奶茶和炸鸡等项目，均没有得到车站的允许和支持。为减少人工成本支出，我公司于2017年8月份开始关门停止营业，可以通过查证我租赁房屋的电表电费证明。三、车站对于我公司前期提出的协商终止合同的诉求未能达成一致。由于房屋漏水、经营环境恶劣等原因，我公司于2017年四季度向车站多元经营部提出了要求协商解除合同，退还履约保证金的诉求，车站答复我解除合同可以，但保证金必须没收。我公司认为车站交付的房屋存在先天性缺陷、且经营环境发生了重大改变，未能提供有利于我公司经营创收的必要环境，我公司要求解除合同不应当列为单方责任解除合同的范畴，应当退还合同履约保证金。由于双方意见不一，此事一直未能合理解决。综上所述，答辩人认为，本着尊重事实的原则，我公司可以接受车站提出的部分合理诉求，对于车站不合理的诉求，请法院在查清事实的基础上驳回被答辩人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告向本院提交了以下证据进行质证：
1、原告营业执照一份，用以证明原告主体资格。
2、被告企业营业执照一份，用以证明被告主体资格。
3、《房屋租赁合同》一份，用以证明原告将位于鹰潭站游廊商铺东侧房屋出租给被告用于开设线下体验店；租赁期限为36月，自2017年4月25日起至2020年4月24日止；第一年租金（含税）11.7964万元，自第二个完整年度起租金每年环比递增5%等基础事实。
被告向本院提交了以下证据进行质证：
1、原告所出租的房屋漏雨的视频，证明原告交付的房屋漏雨，给被告造成损失，原告出租时并没有告知被告。
2、2017年6月6日中国铁路南昌局集团有限公司计统处《关于报送厦门金砖会晤安保维稳项目的实施进度和存在问题的通知》一份，用以证明厦门金砖会议期间原告把通道堵死，造成被告经营的困难。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原告（出租方）与被告（承租方）双方经协商签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于鹰潭站游廊商铺东侧的房屋出租给被告用于开设线下体验店；租赁期限为36月，自2017年4月25日起至2020年4月24日止；起租日为2017年4月25日，租金及增值税款按季支付，先付后用，第一年租金（含税）11.7964万元，自第二个完整年度起租金每年环比递增5%；被告在本合同签订之日起3个工作日内应向原告缴纳2.8086万元的履约保证金；当被告逾期支付租金、费用或有其他违约行为时，原告可直接将履约保证金用于扣抵租金、费用或违约金；租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由被告承担的租金、费用，以及被告应当承担的赔偿责任外，剩余部分原告应于被告交还租赁物后的三十个工作日内无息返还给被告；原告不能提供本合同约定的租赁物，或者所提供的租赁物主体结构质量不合格，导致被告不能正常使用的，被告有权单方面解除本合同；由于一方过错，造成本合同以及本合同相关附件不能履行或不能完全履行时，由有过错的一方承担违约责任，如双方均有过错，根据实际情况，由双方分别承担各自应付的违约责任；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，如协商不成提起诉讼时，向南昌（或福州）铁路运输法院提起诉讼等。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告也按约向原告缴纳了履约保证金28086元和第一个季度的房屋租金29491元，后因出现租赁房屋漏水的原因，原、被告双方未能协商一致，被告拖欠租金未付。
另查明，原告根据“厦门金砖会议”安保维稳工作的需要，于2017年下半年将租赁房屋附近的通道进行了封闭，对被告的经营造成一定的影响。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。本案中，被告在履行合同中拖欠原告租金未付，合同约定的解除条件已经成就，原告请求解除合同的诉请，于法有据，予以支持，被告并还应承担支付相应租金的违约责任；原告在履行合同中亦存有合同标的物房屋漏水的瑕疵，对被告实现合同目的有一定影响，另又有原告因“厦门金砖会议”安保维稳工作的需要，封闭相关通道对被告的经营在客观上也造成了一定的影响，故原告要求支付违约金和履约保证金归原告所有的诉请，因原告履约亦有瑕疵，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。涉案合同亦约定，如双方均有过错，根据实际情况，由双方分别承担各自应付的违约责任。本院综合考量原、被告双方在履约中的责任和过错情况，酌定将原告主张的租金调整为39321元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2017年4月30日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告江西易镜电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国铁路南昌局集团有限公司鹰潭车站支付租金39321元（被告用履约保证金28086元抵扣后，实应付11235元）；
三、驳回原告中国铁路南昌局集团有限公司鹰潭车站的其他诉讼请求。
本案案件受理费5188元（原告已预交），由被告江西易镜电子商务有限公司负担（被告在履行本判决确定的金钱给付义务时迳付原告）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。
审 判 长 刘长春
人民陪审员 孙 莉
人民陪审员 刘春香
二〇一八年七月二十七日
书 记 员 徐晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。