湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终2342号
上诉人（原审被告）:湖南福星房地产开发有限公司，住所地平江县新城区渔种场安置小区。
法定代表人：卢丰满，董事长。
委托诉讼代理人：刘治国，该公司员工。
委托诉讼代理人：袁曙初，湖南汉昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：平江县兆福物业服务有限公司，住所地平江县新城区凯旋世纪城一栋一楼。
法定代表人:洪雷光，董事长。
委托诉讼代理人：严少林，湖南湘杰律师事务所律师。
湖南福星房地产开发有限公司（以下简称福星房地产公司）因与被上诉人平江县兆福物业服务有限公司（以下简称兆福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服平江县人民法院（2016）湘0626民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福星房地产公司的委托诉讼代理人刘治国、袁曙初，被上诉人兆福物业公司的法定代表人洪雷光和委托诉讼代理人严少林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福星房地产公司上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判驳回兆福物业公司的诉讼请求并承担案件诉讼费。事实和理由：一、兆福物业公司与福星•香缇轩小区业主委员会签订《物业服务委托协议》属于无效合同。兆福物业公司未提供该物业管理区域2/3以上业主通过选聘物业管理企业决定的证据，上诉人在一审中才知晓该协议的存在。因此，该协议在签订前，未采用集体讨论或者书面征求意见的形式，征得业主同意，剥夺了上诉人的知情权、决策权，违反了《物业管理条例实施细则》第12条、《2016年湖南省物业管理条例实施细则》、《湖南省物业管理收费标准》第二十六条的规定，应认定为无效合同。二、兆福物业公司与福星•香缇轩小区业主委员会签订《物业服务委托协议》对上诉人没有约束力。1、根据省市相关物业收费管理规定，非住宅物业服务费实行市场调节价管理。截至目前，上诉人与兆福物业公司就商铺物业服务项目未签订合同，兆福物业公司不得强行服务、收费。2、1幢1层113、114两个商铺已出售给吴量君、钟连琼，上诉人既非该两商铺的所有权人也非使用权人。3、上诉人已将其他10个商铺出租给袁磅凡，并在租赁合同中明确约定“物业管理费用由承租方另行与物业公司签订物业合同”，且兆福物业公司知晓该约定，因此兆福物业公司应向承租人收取物业服务费用。三、原判决认定物业服务费数额错误。1、根据湘价服（2010）76号文件，仅对改变使用性质的住宅用于商业的应加收200%，并未规定商铺物业管理费按住宅标准加收200%。因此，应适用市场调节价，由当事人约定。原判决认定收费标准为2.48元/月/平方米，显属不当。2、上诉人的商铺房均在一、二层，无供水增压需求，上诉人未享受二次增压服务，不存在支付二次增压费用。
兆福物业公司辩称，一、答辩人与福星•香缇轩小区业主委员会签订《物业服务委托协议》合法有效。1、福星•香缇轩小区业主委员是其业主大会的对外执行机构，对外代表全体业主。该协议是福星房地产公司通过公开招投标，并经过一个多月试用期后才签订的，程序合法。合同内容不违反法律法规，未侵犯业主合法权益，且合同有业主委员会的所有业主代表均到场签字，答辩人完全有理由相信其代表全体业主，因此不存在合同无效的情形。2、答辩人至今一直在提供物业服务，小区大部分业主均主动缴纳了物业服务费，没有其他业主对合同效力提出异议。即使合同签订时未授权，业主也已通过实际履行合同进行追认。一直在接受答辩人物业服务的福星房地产公司也从未就合同无效提起撤销之诉。二、上诉人应依法支付物业服务费。1、根据《物业管理条例》和《物业服务协议》，答辩人自合同签订之日起便为上诉人提供物业服务至今，上诉人也予以接受，且合同约定的收费项目和收费标准在法律法规允许的范围内，上诉人应支付相应费用。2、上诉人在一审中并未对收费范围提出异议，且本案主张的物业没有进行产权登记和备案，相关资料均由上诉人保管和持有。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
兆福物业公司向一审法院起诉请求：1、由福星房地产公司立即支付2015年10月1日至2016年10月1日的物业服务费31942.58元，包括商铺物业费29402.58元（987.99×2.48元/月×12）、绿化费740元（按实分摊：年绿化费用人工和成本是3万元，按商铺与住宅物业费的比例0.26∶0.74进行分摊）、二次供水费1800元（150元/年/户×12户）；2、由福星房地产公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：兆福物业公司系一家三级物业服务企业，福星房地产公司系平江县开发区福星·香缇轩小区的房屋开发商。2015年10月1日，兆福物业公司在竞标成功后入驻平江县开发区福星·香缇轩小区，开始对该小区提供物业管理服务。2015年11月25日，兆福物业公司与平江县福星·香缇轩业主委员会签订物业服务委托协议，双方约定将小区（小区共有6栋建筑，建筑面积94681㎡，住户594户，其中住宅66401㎡，商业面积13247㎡，车库面积1.5万㎡）的物业委托兆福物业公司进行管理，委托期限为2年，自2015年10月1日起至2017年9月30日止。物业管理费按照《湖南省物业管理服务收费办法》、湘价服[2010]76号文件、县物价、房管局平价字[2013]33号文件及政府部门制定的有关收费标准收取（上述文件制定的住宅物业服务收费标准为1.24元/月/平方米，商业物业服务收费加收200%，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳）。双方按照上述标准在合同的附件一、附件二中约定了收费项目和收费标准，其中电梯房收费标准为1.2元/月/平方米，商业收费标准为2.48元/月/平方米，并约定二次增压150元/年/户，绿化养护50元/年/户。合同签订后，兆福物业公司依约向福星·香缇轩小区提供了物业服务，大部分业主均按照该合同约定向兆福物业公司交纳了物业管理费。在此期间，租赁了福星房地产公司8700㎡商铺的平江县世纪福星商贸有限公司根据与前期物业公司签订物业服务合同收费标准，向兆福物业公司交纳了一年的物业费65000元，兆福物业公司对此表示不同意，便于2015年12月1日向福星房地产公司送达催款通知书，要求福星房地产公司按照2.48元/月/平方米的标准交纳物业费288047元。福星房地产公司于2015年12月22日向兆福物业公司送达回复函，表示兆福物业公司的收费标准没有依据，不同意按照该标准向兆福物业公司交纳物业费。兆福物业公司遂提起起诉。
一审法院认为：本案争议的焦点是兆福物业公司与平江县福星•香缇轩业主委员会签订物业服务委托协议是否有效？兆福物业公司应按照何种标准向福星房地产公司交纳物业费。《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定。业主通过业主大会共同决定选聘物业服务企业后，再由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。本案中涉及的物业服务合同是平江县福星•香缇轩业主委员会直接与兆福物业公司签订，没有经过业主大会决议这一程序。福星房地产公司认为该合同因签订程序违法而无效。平江县福星•香缇轩业主委员会直接与兆福物业公司签订物业服务合同并不必然属于无效合同，而应根据合同的实际履行情况来确定合同的效力。本案中，兆福物业公司首先通过小区业主委员会的招投标入驻平江县福星•香缇轩小区，为该小区提供物业服务，在经过一个月的试营业后才与小区业主委员会签订合同，可见兆福物业公司的服务取得了业主的认可。此后大部分业主均按照合同约定向原告交纳了物业费，可以推定业主以其实际行为追认了业主委员会签订的物业服务合同的效力。且兆福物业公司已经实际向小区提供了物业服务，即使认定合同无效，兆福物业公司仍可就管理期间的物业服务费向业主主张权利，并不能完全解决纠纷，反而增加无谓诉讼成本。故对该协议认定为有效。福星房地产公司若认为业主委员会签订合同的行为侵害了其合法权益，可以另行主张权利予以撤销，与其他业主共同决定另行选聘物业公司。在未依法与兆福物业公司解除合同之前，该合同对福星房地产公司具有约束力，福星房地产公司应按照合同约定向兆福物业公司交纳物业管理费。福星房地产公司认为，合同没有对收费金额和收费方式进行明确约定，平价字[2013]33号等文件仅是政府指导性文件，不具有强制履行性；且福星房地产公司租赁给平江县世纪福星商贸有限公司用于经营超市的商铺物业管理是超市自己完成，其他空置铺面不需要兆福物业公司提供物业服务。福星房地产公司还举证证明了其他物业公司对类似这种情形的业主收取物业费的标准，故不同意按照原告主张的收费标准交纳物业费。本院认为，本案涉及的物业委托合同第十七条约定：按照《湖南省物业管理服务收费办法》湘价服[2010]76号文件、县物价、房管局平价字[2013]33号文件及政府部门制定的有关收费标准收取物业管理服务费。而上述文件对物业管理服务费有明确规定，且合同的附件一和附件二也是合同的组成部分，可见合同对物业管理费的收取标准进行了明确约定。福星房地产公司主张的平江县世纪福星商贸有限公司自行进行的物业管理属于超市内部的物业管理，而兆福物业公司进行的是小区公共物业的管理，不能以此否认和抵消兆福物业公司提供的物业服务。福星房地产公司主张的其他物业公司收取类似业主物业费的情形不具有强制性，不能以此对抗双方合同约定的收取标准。但合同中明确约定绿化养护50元/年/户，兆福物业公司只主张12个独立商铺，只应交纳600元。故福星房地产公司共计应交纳商业物业管理费29402.58元（987.99㎡×2.48×12月）、二次增压费1800元（150元/年/户×12户）、绿化费600元，共计31802.58元。综上所述，兆福物业公司与平江县福星•香缇轩业主委员会签订物业服务委托协议合法有效，对福星房地产公司具有约束力，福星房地产公司应按照合同约定向兆福物业公司交纳2015年10月1日至2016年9月30日的物业管理费31802.58元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：由福星房地产公司于判决生效之日起十五日内向兆福物业公司支付物业管理费31802.58元（行号：320557500016，收款人：平江县国库集中支付局，帐号：28×××02，开户行：湖南平江汇丰村镇银行有限责任公司，请在附言中写明××支付××）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费599元，由福星房地产公司负担。
本院二审期间，上诉人福星房地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：福星房地产公司提交的《商品房买卖合同》虽未在一审中提交，但该组证据与案件基本事实有关，具有真实性、合法性，且福星房地产公司对此举证时间并非存在故意或者重大过失，故本院对该组证据予以采纳。经审理，本院对原判决查明的基本事实予以确认。另查明，2013年3月24日，福星房地产公司（出卖人）与吴量君、钟连琼（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定买受人购买由出卖人开发的福星·香缇轩小区第001幢01层113号房、114号房，建筑面积分别为116.92平方米、77.56平方米，并于2013年8月交付。
本院认为，本案焦点在于：一、兆福物业公司与平江县福星•香缇轩业主委员会签订的《物业服务委托协议》是否合法有效，福星房地产公司是否应受该协议约束并交纳相应物业服务费；二、原判决认定物业服务费认定是否有误。
关于焦点一，《物业管理条例》第十五条规定，“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;……”，平江县福星•香缇轩业主委员会与兆福物业公司签订《物业服务委托协议》的行为，视为其职责范围内对外代表全体业主执行的事项。至于该决定事项的作出是否经2/3以上业主通过并通知全体业主，属于其内部决策程序问题，并不必然影响《物业服务委托协议》的对外效力。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，包括福星房地产公司在内的业主并未曾对《物业服务委托协议》提出异议并申请撤销，因此，该协议对福星房地产公司具有约束力，福星房地产公司应按约向兆福物业公司交纳物服务费。故福星房地产公司称《物业服务委托协议》无效、对其不具约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，《物业服务委托协议》的附件作为合同的组成部分，对涉案商业物业管理费用收取标准已作出明确约定，并不违反法律法规的禁止性规定，原判决按合同约定认定物业服务费并无不当。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，福星房地产公司作为香缇轩项目部分已出租商铺的业主，虽然在租赁合同中约定由承租人交纳物业服务费用，但仍对此负连带交纳责任，因此兆福物业公司有权向福星房地产公司主张物业服务费。而福星·香缇轩小区第001幢01层113号房、114号房已于2013年8月被第三人买受，福星房地产公司非该两房业主，兆福物业公司亦未举证证明福星房地产公司为其物业使用人，兆福物业公司可向第三人主张权利，故福星房地产公司称其非该部分物业服务费用的交纳义务主体的上诉理由成立。原判决认定福星房地产公司交纳该部分物业服务费用有误，本院依法予以纠正，即对原判决认定物业费应核减相应数额6187.72元[（116.92+77.56）㎡×2.48×12月＋150元/年/户×2＋50元/年/户×2]。
综上所述，原判决认定事实部分不清，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
变更平江县人民法院（2016）湘0626民初866号民事判决为：由湖南福星房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向平江县兆福物业服务有限公司支付物业管理费25614.86元（31802.58元-6187.72元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费599元，二审案件受理费599元，合计1198元，由湖南福星房地产开发有限公司负担958元，平江县兆福物业服务有限公司负担240元。
本判决为终审判决。
审判长 李朝阳
审判员 华 雷
审判员 徐 艳
二〇一七年三月二日
书记员 马任聪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。