四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终1185号
上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：眉山市鸿通房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市东坡区东坡大道南二段49号3栋1单元1层2号。
法定代表人:张珊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋立胜，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：谢玉，女，1977年3月2日出生，汉族。
委托诉讼代理人：辜建军，男，2073年10月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区兴和街**号*幢*单元***号。
上诉人眉山市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人谢玉房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿通公司的委托诉讼代理人杨俊、蒋立胜，被上诉人谢玉的委托诉讼代理人辜建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿通公司上诉请求：1.维持四川省眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初793号民事判决第一项，改判第二项，或者依法发回重审；2.一、二审诉讼费用由谢玉负担。事实和理由：一审判决所载定案资料并非法律依据，亦非事实依据。鸿通公司在2014年12月26日就具备了交房条件。鸿通公司交房符合法律规定和合同约定，房屋交付的法定条件是完成竣工验收而非竣工备案，房屋交付的约定条件是取得规划验收合格证，眉山市住房和城乡建设局（以下简称眉山住建局）告知书在本案中不能作为定案证据。
谢玉辩称，谢玉提供的交房通知上鸿通公司交房延期了30天，2014年12月26日不具备交房条件。
鸿通公司向一审法院起诉请求：1.判令谢玉支付剩余房款20000元；2.判令谢玉支付逾期付款的违约金2300元（自2014年12月30日起暂计至2016年7月4日，每日按逾期房款万分之二计算）。
谢玉向一审法院反诉请求：判令鸿通公司支付谢玉逾期交房的违约金31718元（以已付房款326998元为基数，从2015年1月1日起按日万分之二计算逾期交房的违约金至实际交房之日2016年4月30日止）。
一审法院认定事实：(一)鸿通公司作为出卖人与买受人谢玉于2012年11月4日签订了编号为50317《商品房买卖合同》及相关附件（以下简称买卖合同），约定：谢玉购买鸿通公司开发的位于眉山市东坡区文安东路89号一栋二单元25楼1号的商品房一套，总价款为346998元，付款方式为一次性付款，交房时间为2014年12月30日前，交房时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，商品房已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘报告书。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续。双方验收交接时出卖人应当出示约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。验收交接后，应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续，双方同意按照自出卖人发出的书面入住通知规定的交房期限届满之日，视为出卖人已经按照合同的约定交付房屋。合同第九条约定了逾期付款责任：逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向鸿通公司支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。合同第十二条约定了逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之日，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。（二）买卖合同签订后，谢玉按约交付了房款324998元，双方约定剩余20000元房款在交房时付清。2014年11月28日，眉山北斗星测绘有限公司对鸿通公司开发的东湖春天花园1#楼、9#楼、10#楼住宅的建筑面积进行了测绘，并于2014年12月8日出具了眉山市房屋面积测绘报告。2014年12月26日，东湖春天花园商住小区1#楼竣工验收，同时鸿通公司在眉山市房地产管理局办理了《眉山市商品房使用说明书》和《眉山市商品房质量保证书》。2014年12月29日，眉山市城乡规划局（以下简称眉山规划局）向鸿通公司出具眉规核2014-075号建设工程规划核实合格证，核实东湖春天花园小区1#、9#、10#楼符合规划条件。2015年1月28日，眉山市公安消防支队（以下简称眉山消防支队）向鸿通公司出具眉公消验字[2015]第0005号建设工程消防验收意见书，对鸿通公司申报的东湖春天1号楼、9号楼、10号楼建设工程综合评定为该建设工程消防验收合格。2015年2月2日，鸿通公司对东湖春天花园商住小区1#楼进行了竣工验收备案，2015年2月3日，竣工验收备案部门对该建设工程予以备案。（三）2014年12月26日，鸿通公司在眉山日报登载《交房通知》，通知谢玉于2014年12月30日交房。谢玉于2014年12月30日验收房屋时，认为鸿通公司不具备交房条件，拒绝收房。（四）2014年12月31日，东湖春天业主代表到眉山住建局反映情况，该局于2015年2月3日出具告知书，答复：一、调查核实情况（一）“东湖春天”房地产开发项目符合规划、按图施工。（二）“东湖春天”房地产开发项目商品房买卖合同真实合法有效。（三）“东湖春天”房地产开发项目虽经消防部分验收，但至今未取得消防合格备案手续。（四）图纸范围内的水、电工程入户，部分未完全实施到位。（五）根据房屋竣工验收交付使用的相关法律、法规规定，“东湖春天”房地产开发项目暂不具备交房条件。二、处理意见（一）因“东湖春天”房地产开发项目尚未取得消防主管部门合格备案手续，暂不具备相关法律、法规所规定的交房使用条件。责任开发公司尽快与消防部门衔接，整改完善，取得竣工验收备案手续。（二）根据眉山城区房地产开发实际情况，为避免二次装修浪费，入户水管、电线，按施工图和购房合同约定执行。需由开发公司建设完成的，由开发公司在征得业主同意的前提下，可由购房业主自行完善。所需费用由开发公司与购房业主自行协商解决。如购房业主不同意自行完善，则由开发公司按照施工图纸和合同约定组织完善。（三）逾期交房产生的违约责任，由双方按照商品房买卖合同的约定办理。（四）责成开发公司对业主代表所提出的问题，高度重视，积极协调解决，妥善化解矛盾。（五）工程需整改完善的项目，由市质安站负责督促开发公司尽快组织完善。（五）东湖春天业主邓彬、郑丽、范敏、田自均、肖玉清等五人向眉山消防支队申请对鸿通公司东湖春天1、9、10号楼的有关问题进行核查。眉山消防支队于2015年2月9日作出回复：一、鸿通公司建设的东湖春天1、9、10号楼经资料审查、现场抽样检查和功能测试，已综合评定该工程消防验收合格。二、鸿通公司在东湖春天1、9号楼通向前室的入户防火门施工中发现相邻的2扇入户门均向外开启时会发生碰撞现象，该公司擅自将一扇入户门改为了向内开启，《建设工程验收评定规则》（GA836-2009）对入户防火门的开启方向没有列入现场抽样检查及功能测试内容，支队消防设计审核合格的图纸为向外开启。经调查了解后，支队责令鸿通公司改正，鸿通公司已向支队递交了相关情况说明，将严格按照国家规范相关要求并综合考虑业主需求进行整改。（六）鸿通公司在2016年4月对谢玉反映的入户门及瓷砖问题进行了整改完善。
一审法院认为：鸿通公司与谢玉签订的买卖合同真实合法有效，双方应按约全面履行合同约定的权利、义务。双方当事人对谢玉尚欠20000元房款未付无争议，故对鸿通公司主张谢玉支付剩余房款20000元的诉讼请求，予以支持。结合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉房屋何时具备交房条件。（一）案涉的商品房买卖合同，为采用格式条款订立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。本案的商品房买卖合同中关于房屋交付条件的理解可参照房地产主管部门公布的《商品房买卖合同》示范文本中的条款进行解释。根据四川省建设厅、四川省工商行政管理局推行使用的《商品房买卖合同》示范文本中房屋交付条件的相关条款，商品房在交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，而该交房条件也是相关法律、法规所规定的房屋交付所必须具备的条件。（二）东湖春天花园商住小区1#楼于2015年1月28日方才取得消防验收备案手续，2015年2月3日取得竣工验收备案书。鸿通公司在合同约定的交房期限届满时并不具备约定的房屋交付条件，鸿通公司直到2015年2月3日才取得房屋交付的全部条件，较合同约定的交付时间（2014年12月30日）迟延35天，故鸿通公司应承担相应的逾期交房责任。根据买卖合同关于逾期交房责任的约定，鸿通公司应支付谢玉逾期交房违约金为2275元（324998元×35天×0.0002）。（三）根据双方约定，谢玉应在交房之日向鸿通公司交付剩余20000元房款。谢玉主张“鸿通公司直到2016年4月才取得房屋交付条件”，该主张因无证据证实，不予采信。鸿通公司于2015年2月3日取得房屋交付的全部条件。根据买卖合同关于逾期付款责任的约定，谢玉应向鸿通公司支付从2015年2月4日起至2016年7月4日止的逾期付款违约金为2068元（20000元×517天×0.0002）。判决：一、本诉被告谢玉在判决生效之日起十日内支付本诉原告眉山市鸿通房地产开发有限公司未付房款20000元及逾期付款的违约金2068元；二、反诉被告眉山市鸿通房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付反诉原告谢玉逾期交房的违约金2275元；三、驳回本诉原告眉山市鸿通房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢玉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费420元，由本诉原告眉山市鸿通房地产开发有限公司负担46元，本诉被告谢玉负担374元；反诉案件受理费420元，由反诉原告谢玉负担390元，反诉被告眉山市鸿通房地产开发有限公司负担30元。
二审中，当事人未提交新的证据。经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。
以上事实，有买卖合同、眉山市房屋面积测绘报告、眉山市商品房质量保证书、眉山市商品房使用说明书、四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书、眉山消防支队建设工程消验收意见书和关于对东湖春天业主邓彬等五人申请书的回复、眉山规划局建设工程规划核实合格证、2014年12月27日眉山日报、照片、眉山住建局关于对东湖春天业主代表信访事项的告知书及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，本案的争议焦点为鸿通公司是否存在逾期交房的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。工程验收合格以取得工程竣工验收备案表为标志，房屋交付前未经验收或者经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋。虽然买卖合同只约定，交房时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，商品房已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘报告书。但是，取得工程竣工验收备案表也应为商品房交付使用的必要条件。据一审法院查明的案件事实，东湖春天花园商住小区1#楼于2015年1月28日方才取得消防验收备案手续，并于2015年2月3日取得竣工验收备案书。即是表明，2015年2月3日才具备房屋交付的全部条件，较买卖合同约定的交付时间2014年12月30日有迟延。故，鸿通公司应承担相应的逾期交房责任。
综上所述，鸿通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由眉山市鸿通房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴洪斌
审判员 梁 丹
审判员 罗 洁
二〇一七年二月二十七日
书记员 吴 倩