上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0107民初18334号
原告上海澳升实业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人郭莉敏。
委托代理人姚继成。
委托代理人王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。
被告上海杰军贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人蒋彩琴。
被告蒋林飞，男，1966年3月24日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。
两被告共同委托代理人徐华斌、蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。
第三人上海盈祥商务咨询有限公司，住所地上海市。
法定代表人王某。
委托代理人陈裕康。
原告上海澳升实业发展有限公司与被告上海杰军贸易有限公司(以下简称杰军公司)、蒋林飞、第三人上海盈祥商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海澳升实业发展有限公司的委托代理人姚继成、王汝安，被告杰军公司、蒋林飞的共同委托代理人徐华斌、蒋玉倩，第三人上海盈祥商务咨询有限公司的委托代理人陈裕康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海澳升实业发展有限公司诉称，2013年5月10日，原告与被告杰军公司签订了《房屋租赁协议(1)》，约定由被告杰军公司向原告租赁上海市曹杨路XXX-
XXX号店面(以下简称系争商铺)，面积约1670平方米，租期从2013年6月30日至2017年6月30日止，租期4年，租赁费每日每平方米人民币2.5元(以下币种均为人民币)，第二年起每年递增5%，该协议另对租金支付方式、逾期付款处理、双方权利义务、违约责任等作了明确约定。被告蒋林飞作为被告杰军公司的担保人在该协议上签字，自愿为被告杰军公司的合同义务承担保证责任。协议签署后，原告即按双方约定履行义务，但被告杰军公司却未能信守合同而长期拖欠原告租金，经原告诉至法院也至今未能全额强制执行到之前所欠租金，现又拖欠了当期的全部应付租金。原告认为被告杰军公司在与原告签订协议后应切实履行付租义务，现其除了反复违约外，还蛮横拒付，按双方协议被告杰军公司的行为已构成根本性违约，并显已侵害了原告的合法经济权益，原告有权追究其违约责任，被告蒋林飞作为杰军公司的保证人，也应承担连带担保责任。现原告诉至本院，请求判令：1、被告杰军公司支付系争商铺预付租金XXXXXXX.8元(从2016年6月30日起至2017年6月29日止)；2、被告杰军公司支付以XXXXXXX.8元为基数，按日万分之五标准，自2016年5月31日起计至实际付清日止的滞纳违约金；3、被告蒋林飞对杰军公司的上述给付义务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告杰军公司辩称，第一，本被告对原告主张的欠租本金金额无异议，但滞纳金应从2016年10月18日起算。第二，原告委托第三人向本被告索要租金，并向本被告出示了委托书，后应第三人要求将委托书拍照保留后将原件返还给第三人，第三人的行为属于表见代理。最终第三人与本被告达成了调解协议，协议涵盖了前案的执行标的，是原告与本被告就系争商铺租赁事宜的一揽子解决方案。综上，本被告不同意原告的诉讼请求，同意按调解协议履行。
被告蒋林飞辩称，同意对杰军公司的履行义务承担保证责任，其余辩称意见同被告上海杰军贸易有限公司。
第三人上海盈祥商务咨询有限公司述称，第三人向被告杰军公司出示了原告的委托书原件，委托书上有对第三人的限制条款。调解协议和承诺书都是被告杰军公司事先打印好给第三人签署的，第三人急于促成调解，与被告杰军公司达成了调解协议。被告杰军公司表示如果原告不认可其与第三人达成的协议，则该协议不成效，还约定了如果最终促成协议则会给予第三人好处费。原告得知调解协议内容后明确表示不认可，第三人遂向原告出具了调解协议如何形成的情况说明。综上，第三人认为其与被告杰军公司的调解协议对原告不具有效力，原告的诉讼请求与第三人无关，第三人对此不发表意见。
经审理查明，2013年5月10日，原告(甲方、出租人)与被告杰军公司(乙方、承租人)及被告蒋林飞(丙方、担保人)签订《房屋租赁协议(1)》，约定乙方向甲方租赁系争商铺，面积共计1670平方米左右，甲方分两次交付乙方，首次交付820平方米房屋，剩余850平方米房屋预定于2013年12月30日前交付；租赁期限从2013年6月30日起至2017年6月30日止，为期4年；租赁费用为每天每平方2.5元，第二年起每年递增5%，租金按壹年一付，由于该房屋分两期交付使用，双方同意在全部交付前，租金按已交付房屋面积计算，三个月一付，单价不变。若双方完成全部房屋交接，乙方同意按本合同规定一年一付，此付款方式以房屋交接日起执行，乙方已经多支付的房租作为下次房租的预付款。合同签订后，乙方应支付首期租金187000元和押金130000元，以后应提前一个月支付租金，采用先付后用的原则；如乙方逾期未付，拖欠一天按总额的3‰滞纳金支付给甲方，若乙方拖欠租金满十天，则视为乙方同意违约退租，甲方有权收回出租房屋，并追究乙方违约责任；为了使甲乙双方在解除租赁关系时顺利解决善后事宜，乙方同意一次性支付押金130000元，租赁期满乙方应及时向甲方交还房屋及一切设施，并付清所有应付费用，经甲方验收后，甲方将无息退还押金。
协议签订后，原告分别于2013年6月30日、10月15日及10月17日向被告杰军公司交付系争商铺，被告杰军公司支付原告相关租金以及押金130000元。
另查明，2014年1月29日，原告将两被告诉至本院，案号为(2014)普民四(民)初字第1608号，请求判令：被告杰军公司支付欠付、预付租金、滞纳违约金、被告蒋林飞对被告杰军公司的给付义务承担保证责任等。本院作出判决：1、被告杰军公司支付2013年6月30日至2014年6月29日租金862450元；2、被告杰军公司支付2014年6月30日至2015年6月29日租金XXXXXXX.75元；3、被告杰军公司支付利息40000元；4、被告杰军公司支付欠付、预付租金的滞纳违约金(欠付租金滞纳违约金按照862450元的日万分之五计算，自2014年1月1日起计算至实际支付之日止；预付租金滞纳违约金按照XXXXXXX.75元的日万分之五计算，自2014年5月30日起计算至实际支付之日止)；5、被告蒋林飞对被告杰军公司的上述支付义务承担保证责任；6、原告要求被告杰军公司赔偿律师费的诉讼请求不予支持。判决后，两被告提起上诉，二审最终驳回上诉，维持原判。前案执行中，被告杰军公司表示能够分期履行判决确定的支付内容，并表示分期支付的金额不包括2016年6月以后的新租期内的租金。最终判决内容尚未全部执行到位。
2016年7月，原告诉至本院，请求判决如其诉请。
2016年10月，原告委托第三人向两被告催讨欠款。
2016年11月6日，第三人与被告杰军公司签订《调解协议书》，达成以下协议：一、经确认被告杰军公司租赁原告系争商铺房租(期限2013年7月1日至2017年6月30日止)还剩52万元未付；二、原告自2014年1月29日起诉被告杰军公司到2015年8月二审判决下来前产生的滞纳金，原告是有责任的；三、2014年1月-2016年5月期间，被告杰军公司经营系争商铺时，原告多次张贴告示，召集商铺内的客户开会，直接收取房租，致使一半以上的商户感觉上不安全而离场，造成被告杰军公司亏损300万元，原告应承担责任；四、2016年4月21日原告的姚斐、陈志刚来杰军公司洽谈房租如何支付，双方约定一系列的付款方式，继而，原告未履行双方达成的协定，违反了双方达成一致的约定。综合上述几点，被告杰军公司能表态，四年合同期内的房租尾款52万元会全部支付，前提是原告与被告杰军公司所有问题解决后，原告将被告杰军公司所支付的和未支付的款项收据开齐。同时，第三人向被告出具《承诺书》，表示第三人受原告委托处理被告杰军公司关于系争商铺的房租事宜，确认2013年7月1日至2017年6月30日的房租尾款数额为52万元。
2016年11月21日，第三人出具《情况说明》，主要内容为第三人无权代表原告与被告进行改变欠租金额的调解工作，第三人与被告签订的《调解协议书》、《承诺书》未经原告同意，因此无效。
庭审中，被告向本院递交照片一张，内容为原告出具给第三人及案外人王某的《委托书》，主要内容为：由于委托方负责人常年生活在澳洲，现在特委托第三人、王某在委托方与被告杰军公司及蒋林飞因租赁系争商铺房屋欠款XXXXXXX.59元(注：2016年6月30日至2017年6月29日的年租金XXXXXXX.80元和未交租金而产生的滞纳金809710.79元，此滞纳天数暂时计算到2016年10月31日为153天，滞纳金根据租房协议书约定每天0.3%计算)的事件中，负责收回债务方的相关欠款(所有款项必须全部进入委托人指定银行账户：农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXX)。原告及第三人对此不认可，认为被告没有提供原件，且原告提供给第三人的委托书中载明了限制第三人权力的内容，不允许第三人超出原告的授权范围与被告杰军公司签署协议。
庭审中，被告申请证人陈某某出庭作证，其证人证言是：证人在原告公司作兼职，负责原告的对外招商和收取租金事宜，但双方之间没有签订书面劳动合同，证人于2016年10月底离职。原告派证人去催讨生效判决确定的欠租，但被告蒋林飞希望将剩余租金一并解决。2016年4月21日，被告出具的承诺书中涉及的150万元包括了整个租赁期内的全部租金。证人将4月21日的承诺书拍照给原告负责人看，负责人表示认可。原告认可证人证言，认为证人承认其没有得到原告授权催讨或者结算租期内的剩余租金。被告、第三人均认可证人证言。庭审结束后，证人出具《证明》，称原告授权第三人就其与被告之间发生的生效判决与剩余租期内的租金以及因原告在被告承租期间的诸多不当行为对被告的招商和收取租金造成的损失等一揽子解决方案进行协商。证人在离职后得知第三人与被告间达成了相关调解协议书。
本院认为，本案的争议焦点在于被告与第三人签订的《调解协议书》对原告是否具有约束力。被告提供的委托书虽然不是原件，但从内容看，原告对第三人的授权有明确的范围限制，即欠款XXXXXXX.59元，并注明2016年6月30日至2017年6月29日的年租金为XXXXXXX.80元、未交租金而产生的滞纳金809710.79元，而《调解协议书》确认被告仅需支付原告52万元即可与原告一揽子解决四年租期内的全部债权债务关系。本院认为，第三人在明知原告对其授权有明确限制的情况下，仍与被告签订违背原告真实意思表示的协议，其行为不构成表见代理。现原告不予追认，该《调解协议书》对原告不具有约束力，责任由第三人承担，原告与被告之间仍应按照《房屋租赁协议(1)》的约定全面履行。因被告杰军公司确未按照约定支付最后一年的租金，原告主张被告杰军公司履行支付欠租，符合事实与法律规定，本院予以支持。同时，原告有权主张逾期支付租金的滞纳金，原告已自行降低滞纳金标准至日万分之五，并不不当，本院予以支持。被告蒋林飞作为担保人，对被告杰军公司的上述支付义务应承担保证责任。至于被告支付的押金13万元，因协议约定押金的退还条件为租赁期满被告及时交还房屋及一切设施、付清所有应付费用并经原告验收合格。现该条件未成就，故押金在本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告上海杰军贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳升实业发展有限公司上海市曹杨路XXX-
XXX号店面2016年6月30日至2017年6月29日租金人民币XXXXXXX.8元；
二、被告上海杰军贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳升实业发展有限公司滞纳金(以人民币XXXXXXX.8元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年5月31日起计至被告上海杰军贸易有限公司实际支付之日止)；
三、被告蒋林飞对被告上海杰军贸易有限公司的上述支付义务承担保证责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币20676元，减半收取计人民币10338元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院.
审判员 陈文丽
二〇一七年四月二十七日
书记员 陈文渊
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。