北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第5851号原告官X，男，1955年5月11日出生。被告周X，女，1963年8月5日出生。委托代理人乔X，男，1967年11月14日出生。被告郑X，男，1964年7月20日出生。原告官X与被告周X、郑X租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张蕾独任审判，公开开庭进行了审理。原告官X，被告周X之委托代理人乔X、被告郑X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官X诉称：二被告系夫妻关系。2010年7月20日，原告因开美容美发店，与二被告达成口头协议，二被告将其位于顺义区马坡地区X村X街一巷4号门面房出租给原告。双方约定押金300元，原告不租赁时退还。上交年租金，每月400元。每年7月20日为租房首日。电费按国家规定价格实用实缴。原告自行办理有关美容美发所需手续。被告负责提供水、电并保证原告能正常经营。协议达成后，原告按双方约定正常入住、经营。因地理位置好，原告爱人手艺精，夫妻二人每天从早到晚没有空闲时间，日均收入400多元。后因电费问题原、被告双方发生争执，原告报警后经民警主持达成洽商协议，由被告退还多收取电费5488元，但至今被告未将钱退还给原告。2015年1月21日被告将原告房屋电线剪断，造成原告房屋断电不能营业。2015年3月18日被告在店门贴告示逼迫原告腾房。为维护原告合法权益，故诉至法院，要求：1.解除原、被告租赁关系；2.被告退还原告自2015年1月21日起至2015年7月20日止房屋租金2400元；3.被告退还原告租房押金300元；4.被告赔偿原告自2015年1月20日起至判决生效之日止的经济损失每日400元；5.被告给付盗窃原告电费10640元；6.被告负担案件受理费。被告周X、郑X共同辩称：出租给原告的房屋是周X的母亲张X1建的，收取的租金和电费都是交给张X1，二被告只是对出租房屋进行管理。同意解除租赁关系。2015年2月19日租赁到期，之前我方多次告知原告不再续租，原告仍未搬离。2015年1月18日郑X发现原告偷电，原告也承认偷电，洽商协议是原告给我方的电费补偿。2015年3月2日也不是我方给原告断的电。经审理查明：官X称其于2010年7月20日承租了郑X、周X位于北京市顺义区马坡地区X村X街一巷四号门脸房两间，租金为每月300元，先收押金300元。自2013年左右租金涨至每月400元，租金一年一交，其已经将2014年7月20日至2015年7月20日的租金交完，电费由官X自负，电费交纳时间不固定，收取租金和电费都没有打条。郑X、周X则称二人于2009年底将位于北京市顺义区马坡地区X村姚新路13号两间门脸房出租给官X，约定租金为每个月400元，租金每三个月交一次，电费由官X自负，每三个月收一次，收取租金都给官X打条。官X的租金已经交至2015年2月19日。双方一致认可未签订书面租赁合同，未明确租赁期限。经本院明确要求，官X未能提交其租金已经交纳至2015年7月20日及周X、郑X收取其押金300元的相应证据。双方因电费问题发生争议于2015年1月19日报警，警察出警后，周X与官X于2015年1月20日达成洽商协议。洽商协议记载：经甲乙双方友好协商，就电费之事达成如下协议：甲方官X。乙方周X。2015年元月十九日晚，于马坡派出所就X村周X家出租房电费争议纠纷之事，达成如下协议：一、2015年一月前十八个月电度数2904kwh，折合人民币贰仟九百零肆元正。二、2015年往前一十八个月之前按2.5年计算，电度数4840kwh，每度电按0.6元计算，折合人民币贰仟玖百零肆元正。三、截止至2015年1月19日，官X两个月没交电费，每月按160元计算，两个月共计320元，此笔款项应由一、二项总额中折钱。以上三项内容，累计应执行伍仟肆佰捌拾捌元正（5488）。以上内容双方友好协议，再无异议，涉及款项两个工作日一次付清。甲方官X同意。乙方周X同意。签协议日期2015年1月20日。官X称由于周X一方偷电，周X已经答应给其5488元，但一直没有给，故其现在要求重新调查，并支付电费10640元。郑X及周X则表示是官X偷电，应由官X给周X电费5488元。经我院向马坡派出所调取双方协商录像及向民警询问了解，此份协议中应由周X给付官X电费5488元。官X称2015年3月2日二被告要求其搬家并把电断了至今没有恢复。因双方协商的电费5488元周X并未支付给其，故其没有搬离出租房。郑X、周X则称二人在2015年1月19日及27日两次口头告知官X搬离出租房，并在2015年3月18日及24日贴条告知其搬离，但官X至今未搬离，电不是二人断的。双方一致同意解除租赁合同关系。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、洽商协议、视听资料等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：二被告虽称张X1系涉诉房屋的所有权人，但房屋实际由郑X、周X占有、使用并由该二人负责管理。郑X、周X作为房屋出租方参与了租赁合同关系的订立到合同实际履行的全过程，官X有理由认定郑X、周X为出租人。郑X、周X二人将房屋出租给官X的事实存在，双方已经形成事实上的租赁合同关系。鉴于双方未签订书面合同，故应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现双方一致同意解除租赁合同关系，本院不持异议。郑X、周X关于出租收益不归其所有的辩解意见，可与张X1另行解决。官X主张租赁合同起止时间为2010年7月20日至2015年7月20日，并称已经交纳了所有租金及押金300元。但二被告予以否认，并表示合同起止时间应为2009年底至2015年2月19日。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。官X主张其已经将租金交至2015年7月20日并交过押金300元，但就此未提交证据证实，应承担不利的法律后果。根据本案现有证据确定，官X已将租金交付至2015年2月19日，另结合郑X、周X通知官X解除租赁合同关系的事实，本院认定双方租赁合同关系履行至2015年2月19日，次日起双方的租赁合同关系解除。在2015年1月20日双方达成洽商协议后至2015年2月19日前，二被告并未实施影响官X使用租赁物正常经营的行为，故官X要求二被告退还2015年1月21日至2015年2月19日租金的依据不足，本院不予支持。2015年2月19日后至2015年7月20日，因官X未举证证实其已经交纳了上述期间的租金，故不存在退还租金问题，官X亦未就押金300元举证，亦不存在退还押金问题。官X表示二被告在2015年3月2日给其断电，故给其造成了经济损失。但官X并未举证证实其租赁期满日为2015年7月20日，故官X主张2015年3月2日之后的经营损失无法律依据，本院不予支持。经双方协商一致，周X应支付官X电费5488元，上述协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力，郑X与周X均系出租方，郑X对于上述达成协议一事明知，其应与周X共同按照协议内容支付官X电费5488元。现官X以周X、郑X未按照协议履行为由要求二人支付电费10640元，对于高出协议约定部分电费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中X人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告官X与被告郑X、周X租赁合同关系于二〇一五年二月二十日解除；二、被告周X、郑X共同支付官X电费五千四百八十八元，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告官X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中X人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六十七元，由被告周X、郑X共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇一五年六月二十五日书记员 卢丙乾