山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第1021号
上诉人（原审被告、反诉原告）青岛荣麟石材有限公司。
法定代表人谢洛澄，总经理。
委托代理人刘洪卫，山东睿泽律师事务所律师。
委托代理人李湛。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛市市北区振华电冰柜配件厂。
法定代表人肖相遵，董事长。
委托代理人赵新伟，山东永立律师事务所律师。
被上诉人（原审反诉第三人）青岛市市北区振华农工商总公司。
法定代表人肖相美，总经理。
委托代理人赵新伟，山东永立律师事务所律师。
被上诉人（原审反诉第三人）青岛开源集团有限公司。
法定代表人陈斌，董事长。
委托代理人张屹，山东中苑律师事务所律师。
委托代理人王锦，山东中苑律师事务所律师。
上诉人青岛荣麟石材有限公司（以下简称荣麟石材公司）因与被上诉人青岛市市北区振华电冰柜配件厂（以下简称振华电冰柜厂）、青岛市市北区振华农工商总公司、（以下简称振华总公司）青岛开源集团有限公司（以下简称开源集团公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民一重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
振华电冰柜厂在一审中诉称，振华电冰柜厂与荣麟石材公司于1998年4月12日签订土地租赁合同，由振华电冰柜厂将厂区内的5亩土地租赁给荣麟石材公司，合同约定了租期为20年，租赁费为每亩每年6000元，第五年增加3%等条款，合同第六条同时约定了“如遇国家统一规划，以致不能续租时承租方应服从国家统一规划，其变更、动迁等项依当时的政策办理，出租方应提供方便，但不承担责任”。合同履行至2009年底，市政府因公益需要征用振华电冰柜厂厂区的20亩土地，其中也包括振华电冰柜厂租赁给荣麟石材公司的5亩土地，统一规划要建设供热站，以解决周围200万平方米的供热问题，已被列入青岛市政府2011年为市民解决十大实事之一，但2011年以来振华电冰柜厂多次要与荣麟石材公司终止合同并迁出土地，但荣麟石材公司拒不终止合同及迁出，严重影响了群众今年的取暖问题。振华电冰柜厂因此提起诉讼，请求判令：1、依法解除双方于1998年4月12日签订的土地租赁合同；2、荣麟石材公司将振华电冰柜厂租赁给荣麟石材公司的土地交还振华电冰柜厂；3、荣麟石材公司承担本案全部诉讼费用。
荣麟石材公司在一审中辩称，1、振华电冰柜厂所诉与事实不符，振华电冰柜厂诉称2009年底市政府因公益需要征用振华电冰柜厂厂区20亩土地，包括荣麟石材公司租赁振华电冰柜厂的土地，合同中约定，如遇国家统一规划，以致不能续租时，承租方应服从国家统一规划，其变更、动迁等项以此时的政策办理，出租方应提供方便，但不承担责任。在本案中，荣麟石材公司迄今未见能证明该地块由国家统一规划的文件资料，在本案中根据政策与国家统一规划，国家征用土地，应当向房屋所有人作出相应补偿及经营性补偿和拆迁补助，该补偿应由征地部门一次性支付，但荣麟石材公司作为土地租赁的当事人和房屋所有人，至今未得到任何补偿，振华电冰柜厂所称自2011年以来多次要求荣麟石材公司腾出土地，荣麟石材公司拒不迁出，但实际上振华电冰柜厂从未出面与荣麟石材公司协商腾出土地问题，而是由市北区城管部门向荣麟石材公司发出限期拆迁的通知，综上，在本案中振华电冰柜厂没有证据证明是由国家统一规划。2、振华电冰柜厂的诉求没有法律依据，根据我国合同法规定，合同依法成立对双方具有法律效力，符合合同解除条件的是双方协商解除或者是不可抗力及一方不履行合同，在本案中，不存在合同法规定的解除合同的要件，所以振华电冰柜厂的诉求没有法律依据。
荣麟石材公司在一审中反诉称，振华电冰柜厂与荣麟石材公司于1998年4月12日签订土地租赁合同，双方在合同中约定荣麟石材公司租赁振华电冰柜厂土地五亩，在此建设厂房、办公用房、职工宿舍等设施，并在此经营。合同租赁期限为20年。双方明确约定：在合同约定的二十年内，不得单方违约，解除合同，如遇国家统一规划，服从国家统一规划但依据此时的政策办理，由振华电冰柜厂提供方便。该地性质为集体所有制，归属第三人振华总公司所有。2011年4月15日振华电冰柜厂以政府征地为由，提起诉讼，要求解除合同。法院依据振华电冰柜厂的请求，对我公司采取了先予执行措施，将我公司予以清空，造成了我公司的巨大损失。现该土地由开源集团公司使用，巨额补偿款被振华总公司截留。2009年振华电冰柜厂强行对我公司断水、断电，致使我公司不能正常生产经营，造成我公司巨大经济损失，为此我方提起反诉，请求依法判令：一、振华电冰柜厂及一审第三人赔偿经济损失999万元，包括：1、房屋拆迁补偿费8585400元（建筑面积715.45平方米×同类地区非住宅价格12000元／平方米）；2、经营性补助费429270元（建筑面积715.45平方米×60元／平方米，根据青政字（2007）第68号文件《关于贯彻实施青岛市城市房屋拆迁管理条例有关问题的通知》第3页第四项第5条第3小项）；3、搬迁补助费35773元（建筑面积715.45平方米×50元／平方米，根据青政字（2007）第68号文件《关于贯彻实施青岛市城市房屋拆迁管理条例有关问题的通知》第3页第四项第5条第1小项，规定40元，后在2008年时由青政管理条例修正为50元／平方米）；4、临时过渡补助费178863元（建筑面积715.45平方米×25元／平方米／月×10个月，根据青政字（2007）第68号文件《关于贯彻实施青岛市城市房屋拆迁管理条例有关问题的通知》）；5、货币补偿奖励429270元（按青政发（2011）18号文件《关于做好国有土地上房屋补偿工作的通知》第8页第四条第2项，按拆迁房屋补偿应得款项8585400元×5%）；6、停水、停电及违法拆除给我方造成的石材损失共计231424元（该损失为我方自己估算的）；二、振华电冰柜厂及一审第三人承担本案诉讼费用。
一审中，振华电冰柜厂针对荣麟石材公司的反诉辩称，荣麟石材公司的反诉无事实及法律依据。1、青岛市政府为解决徐家东山周边居民供暖问题收回了包括本案所涉土地，划拨给开源集团建设供热站工程。也就是出现了原、荣麟石材公司双方签署的土地租赁合同中约定的“遇国家统一规划以致不能续租时，承租方应服从国家统一规划”的情形。导致原合同不能履行。2、上述情形出现后，振华电冰柜厂与荣麟石材公司应当按照合同约定的内容予以解决。也就是应当按原合同约定的，承租方应服从国家统一规划，出租方应提供便利，但不承担责任。应按此办理。所以，本案振华电冰柜厂不应当对荣麟石材公司的反诉承担任何责任。3、荣麟石材公司反诉的项目及数额无事实及法律依据。综上，应当驳回荣麟石材公司的反诉请求。
一审第三人振华总公司针对荣麟石材公司的反诉述称，我方虽曾经为本案所涉土地的所有权人，但我方与本案振华电冰柜厂、荣麟石材公司并无本案所涉及的土地租赁合同法律关系。我方与荣麟石材公司反诉的事由，无直接法律关系，不存在荣麟石材公司所谓的巨额补偿款被我方截留的事实。
一审第三人开源集团公司针对荣麟石材公司的反诉述称，我方所使用的土地是由国土部门划拨给我方的，即我方使用该土地的前提是该土地系国有土地。而荣麟石材公司反诉的内容、请求均指向土地被国家征收之前的事宜。因此，本案与我方无任何关系。请法庭依法驳回荣麟石材公司对我方的诉讼请求。
一审法院经审理查明，1、1998年4月12日振华电冰柜厂与青岛英麟新型建饰材料有限公司签订土地租赁合同。合同载明，承租方（青岛英麟新型建饰材料有限公司）欲租赁土地开办石材工厂，出租方（振华电冰柜厂）表示同意，经双方友好协商达成租赁合同条款如下：一、租赁之土地位于徐家东山脚下北面，东靠木材厂，南靠水泥预制件厂、西至临近山沟、北至木材厂之北侧屋山墙向西之延伸线，共计5亩，租期20年。承租方在此建厂房、办公室及职工生活用房等生产、办公、生活设施，进行生产经营。二、租赁费每亩人民币6000元／年，每5年增加3%，即第六年至第十年为每亩6180元／年，依此类推。土地租赁费每年3月份、9月份交付，每次交付50%，即分两次交足年租金。本合同签订后即预付年租金的50%。…五、本合同签订后，承租方应尽快
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不迟于98年7月1日前正式进入本土地。六、在本合同约定的20年租期内不单方违约，不单方中止，不受第三方干涉。如遇国家统一规划，以致不能续租时，承租方应服从国家统一规划，其变更、动迁等项依斯时的政策办理，出租方应提供方便，但不承担责任，如20年期满后，无国家统一规划，具备续租条件，承租方有优先承租之权利。七、本合同双方签署后生效，于1998年7月1日起计租…。合同双方分别在土地租赁合同上签字并加盖公章，该合同得以履行。
2002年11月4日，因未参加企业年检青岛英麟新型建饰材料有限公司被青岛市工商行政管理局吊销。期间上述土地租赁合同由荣麟石材公司与振华电冰柜厂继续履行，荣麟石材公司使用涉案土地并交纳租赁费。分别为：2004年4月6日交纳租赁费15500元、2004年9月23日交纳租赁费15500元、2005年3月23日交纳租赁费15500元、2005年10月14日交纳租赁费15500元、2006年6月30日交纳租赁费15500元、2007年1月8日交纳租赁费15500元、2008年1月29日交纳租赁费31000元、2008年10月24日交纳租赁费15000元，上述租赁费交纳的租赁期限为2004年度至2008年上半年。
荣麟石材公司在使用涉案土地期间，在其上自己建造了部分房屋，并于2004年3月1日、2005年5月12日、2006年3月29日、2007年3月8日、2008年4月3日、2009年4月7日向青岛市地方税务局市北分局缴纳了2004年度至2009年度的私营企业房产税，除2009年度为396元外，其余年度均为336元。对于荣麟石材公司在涉案土地上建造的房屋具体面积，荣麟石材公司自己向青岛青房测绘中心有限公司申请了测绘，该测绘公司于2010年1月10日作出测绘证明，称：“经我公司现场测绘位于福州路错埠岭徐家山脚下北面，东靠木材厂，南靠水泥预制件厂、西至临近山沟、北至木材厂之北侧屋山墙向西之延伸线（警察学校对面）［青岛荣麟石材有限公司］砖混结构房屋（办公区域、车间仓库、职工宿舍、门卫室、卫生间、水池间）建筑面积共为715.45平方米（房屋根据业主指界，图形见附图）。
一审中，询问荣麟石材公司在涉案土地上建造房屋是否办理了相关审批手续或产权手续。荣麟石材公司称没有办理相关的产权手续，审批手续也没有办理，因为在1998年时涉案土地还属于农村，不需要办理相关手续。
2、2009年12月9日青岛市统一征地办公室（甲方）与市北区振华农工商总公司（乙方）签订《土地补偿安置协议书》一份，该协议约定：根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》、《青岛市人民政府关于进一步加强和改进市区土地征用工作的意见》等法律法规和文件规定，为国家建设需要实施征地事宜，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本协议。被收回土地位于福州北路以东，土地面积17733.80平方米；征地补偿费用明细为：土地补偿费合计994866元（17733.8平方米×56.1元／平方米=994866元，该费用直接支付乙方账户），安置补助费3979465元（17733.8平方米×224.4元／平方米=3979465元，该费用由甲方拨付到乙方所在区政府指定的被征地农民基本生活保障资金专项账户），地上附着物和青苗补偿费合计3318653元（分6类，非住宅房屋钢筋混凝土预制或现浇平顶屋541.5平方米，每平方米500元计270750元；非住宅房屋木结构斜坡瓦屋顶6257.7平方米，每平方米420元计2628234元；非住宅房屋木结构斜坡草或瓦屋顶962.4平方米，每平方米300元计288720元；非住宅房屋草顶简易平房685.6平方米，每平方米150元计102840元；温室23.4平方米，每平方米115元计2691元；围墙188.28米，每米135元计25418元，上述费用直接支付乙方账户），以上费用总计8292984元。
2009年12月16日振华总公司（甲方）与开源集团公司（乙方）签订拆迁补偿协议书一份，内容为：“根据市政府民生工程开源公司热电站项目，征用甲方徐家村村南振华冰柜配件厂原厂址地块土地20亩。该厂房原有房屋建筑面积5000余平方米，企业停产后，职工需安置，按政府拆迁补偿款额与实际差额较大。据此，甲、乙双方协商达成协议如下：一、乙方同意对甲方企业拆迁、职工安置一次性付给拆迁补偿费1932150元，下岗职工由甲方负责安置。二、乙方同意协议签订后，将拆迁补偿费1932150元一次付清，甲方给予办理征地手续。三、甲方同意乙方付款后15日内将征地范围内建筑物全部拆除”。同日，开源集团公司将补偿费1932150元通过支票的形式支付给振华总公司。振华总公司称该190余万元其给下属企业用于职工安置。
2010年2月4日青岛市国土资源和房屋管理局下发国有建设用地划拨决定书，将市北区福州北路以东的17733.80平方米土地划拨给开源集团公司，用于徐家东山供热站项目，2010年3月31日和2012年6月19日青岛市规划局向开源集团公司下发了建设工程规划许可证。
3、2008年7月8日振华总公司向承租户发出《关于区规划内拆迁的通知》，内容为：“因国家建设统一规划需要，辽阳西路以南、敦化路以北、绍兴路东西两侧、徐家村警校以南，租赁我公司土地的业户，请于2008年11月底以前迁出”。
后荣麟石材公司未进行搬迁，振华电冰柜厂遂于2011年4月19日起诉荣麟石材公司至法院，要求其迁出。在案件审理过程中，振华总公司于2011年5月26日向出具证明一份，内容为：“市北区振华电冰柜配件厂，其经营场地由振华农工商公司提供，土地及房屋所有权归振华公司所有，同意其对外出租”。
2011年5月26日，振华电冰柜厂提交先予执行申请书，要求依法先予执行，将振华电冰柜厂租赁给荣麟石材公司的涉案土地5亩清空并交还振华电冰柜厂，振华电冰柜厂为该先予执行申请交纳保证金人民币50万元。2011年5月31日（2011）北民一民初字第321号先予执行民事裁定书，裁定荣麟石材公司于裁定书送达之日起2日内将从振华电冰柜厂租赁的位于青岛市市北区徐家村168号的土地5亩清空并交还振华电冰柜厂。荣麟石材公司未履行先予执行裁定，2011年7月6日一审法院依法强制执行将涉案土地清空并交还振华电冰柜厂。
2011年6月1日，振华电冰柜厂向一审法院提交证据保全申请书，申请对出租给荣麟石材公司的位于市北区徐家村168号的5亩土地上的房屋及相应物品进行录像证据保全并对相应价值进行评估，一审法院予以准许，并进行了委托评估：（1）委托青岛青房房地产评估事务所有限公司对涉案土地上的房屋的现时市场价值进行了评估，该公司出具青房估字11-HB049号估价报告书，评估结果为估价对象于2011年7月6日的房屋现时市场价值为人民币173377元，振华电冰柜厂为此预交评估费867元；（2）委托青岛二十二世纪不动产代理有限公司对涉案土地上的房屋面积进行了测绘，该公司经实地勘测后出具青测字11-HB048号测绘报告书，测绘结果为房屋共9处，总面积为636.78平方米，振华电冰柜厂为此预交测绘费1299元；（3）委托青岛市价格认证中心对涉案土地上的物品（包括花岗岩路边石、大理石地砖、空调、木柜、单人沙发等）价值进行了评估，该公司经评估后出具青价鉴字（2011）229号鉴定结论书，评估结果为鉴定标的与鉴定基准日的价值为57600元，振华电冰柜厂为此预交评估费1300元。振华电冰柜厂与第三人振华总公司对上述三份报告的真实性和结论均没有异议。荣麟石材公司对上述三份评估报告的真实性均无异议，但认为评估的价值过低，房屋面积的测绘亦应以荣麟石材公司自己委托测绘的结果为准。第三人开源集团对上述三份报告的真实性无异议，但对评估结果不发表意见。
一审法院认为，1、关于本诉：1998年青岛英麟新型建饰材料有限公司与振华电冰柜厂就涉案土地签订的租赁合同是双方真实意思表示，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，青岛英麟新型建饰材料有限公司被工商行政管理局吊销营业执照。此后涉案土地一直由荣麟石材公司公司延续租赁，继续履行土地租赁合同并按合同约定交纳租金，振华电冰柜厂、荣麟石材公司双方对此均无异议，应视为荣麟石材公司承继了青岛英麟新型建饰材料有限公司关于租赁涉案土地的相关权利义务，与振华电冰柜厂之间继续履行就涉案土地签订的租赁合同。现涉案土地上规划建设供热站工程，需由国家征收相关土地，故荣麟石材公司已无法继续租赁使用涉案土地，双方的土地租赁合同应当予以解除，荣麟石材公司应将涉案土地返还振华电冰柜厂。
2、关于反诉：（1）双方签订的土地租赁合同因租赁土地被政府征收而解除，政府（青岛市统一征地办公室）与原土地使用人振华总公司之间的合同对象即征收标的物为土地，其法律依据均为相关土地的征收办法与规定，给予的补偿费用分为三类，即土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费。其中的安置补助费用于被征地农民的基本生活保障，与原土地使用人无关；土地补偿费应完全归属于原土地使用人；地上附着物及青苗补偿费应归属于地上附着物及青苗的实际所有人。现荣麟石材公司在该土地上修建了部分房屋，该部分房屋应归属荣麟石材公司所有，现已被征收，故振华电冰柜厂及振华总公司作为出租方和原土地使用人不能因荣麟石材公司所有的房屋被征收而获利，其应当将因荣麟石材公司房屋被征收而获得的补偿返还给荣麟石材公司。该部分房屋的补偿价值可参照《土地补偿安置协议书》中地上附着物的非住宅房屋木结构斜坡瓦屋顶的标准，按照每平方米420元给予补偿，具体面积数以一审法院委托测绘的面积为准（636.78平方米），补偿数额为267447.6元（636.78平方米×420元／平方米=267447.6元）。另外，相关物品（包括花岗岩路边石、大理石地砖、空调、木柜、单人沙发等）亦应由振华电冰柜厂及振华总公司给予荣麟石材公司相应的补偿，补偿的具体价值应以委托评估的数额为准（57600元），振华电冰柜厂及振华总公司给予荣麟石材公司上述补偿后，相关物品的所有权即归振华电冰柜厂及振华总公司所有，可由其自行处理。（2）振华总公司与青岛市统一征地办公室签订的是《土地补偿安置协议书》，其系被拆迁人，仅获得了土地征收补偿等相关利益，现荣麟石材公司反诉的其他主张，包括按市场价格计算的房屋补偿、经营性补助费、搬迁补助费、临时过渡补助费和货币补偿奖励，其依据系“城市房屋拆迁补偿”的相关规定，也就是说，振华总公司是因土地被征收而得到相应的土地补偿，而荣麟石材公司主张的是城市房屋拆迁补偿，两者法律关系不同，且振华电冰柜厂及振华总公司并不是城市房屋拆迁人或受益人，因此荣麟石材公司向振华电冰柜厂及振华总公司主张城市房屋拆迁补偿利益，属于主体错误。况且现荣麟石材公司并未与拆迁人签订相关的拆迁补偿协议，荣麟石材公司反诉的请求事项不属于法院受理民事案件的审理范围。综上，荣麟石材公司关于按市场价格计算的房屋补偿、经营性补助费、搬迁补助费、临时过渡补助费和货币补偿奖励等反诉请求事项，在本案中不予处理。（3）开源集团公司既非租赁合同的当事人，亦非土地拆迁补偿协议的当事人，因此其对荣麟石材公司不承担民事法律责任。（4）关于鉴定费，因系振华电冰柜厂申请鉴定，且承担了相应的补偿责任，故鉴定费用合计3466元（振华电冰柜厂已预交）应由振华电冰柜厂方自行承担。
一审法院综合以上意见，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，并经审判委员会讨论决议，判决：一、解除青岛市市北区振华电冰柜配件厂与青岛荣麟石材有限公司签订的有关青岛市市北区徐家村168号5亩土地的租赁合同；二、青岛荣麟石材有限公司将位于青岛市市北区徐家村168号5亩土地清空并交还青岛市市北区振华电冰柜配件厂（已先予执行完毕）；三、青岛市市北区振华电冰柜配件厂、青岛市市北区振华农工商总公司于判决生效之日起十日内给付青岛荣麟石材有限公司房屋补偿款267447.6元（可从青岛市市北区振华电冰柜配件厂交纳的50万元保证金中扣划）；四、青岛市市北区振华电冰柜配件厂、第三人青岛市市北区振华农工商总公司于判决生效之日起十日内给付青岛荣麟石材有限公司物品（包括花岗岩路边石、大理石地砖、空调、木柜、单人沙发等）补偿款57600元（可从青岛市市北区振华电冰柜配件厂交纳的50万元保证金中扣划）；五、鉴定费合计3466元，由青岛市市北区振华电冰柜配件厂负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24346元由青岛市市北区振华电冰柜配件厂承担12173元，由青岛荣麟石材有限公司承担12173元（青岛市市北区振华电冰柜配件厂已预交，青岛荣麟石材有限公于判决生效之日起十日内直接给付青岛市市北区振华电冰柜配件厂）；反诉案件受理费3087.86元，由青岛市市北区振华电冰柜配件厂及第三人振华总公司承担；先予执行申请费500元，由青岛荣麟石材有限公司承担（青岛市市北区振华电冰柜配件厂已预交，青岛荣麟石材有限公于判决生效之日起十日内直接给付青岛市市北区振华电冰柜配件厂）。
宣判后，荣麟石材公司不服一审判决提起上诉。
上诉人荣麟石材公司上诉请求撤销一审判决，依法改判。其主要事实与理由为，一审判决认定事实不清证据不足，没有按照租赁合同认定事实，本案性质为租赁合同纠纷，属于平等民事主体之间的财产关系纠纷，不同于征收拆迁等与政府之间的纵向法律关系。租赁合同涉及的征收拆迁问题，是合同约定的双方享有权利、承担义务的合同条件。即如果遇到国家统一规划，作为承租方的荣麟石材公司可以按照国家规定获取合法的补偿，而作为出租方的振华电冰柜厂，应予以配合。本案中，振华电冰柜厂没有遵守约定，将荣麟石材公司应得的利益予以兑现。双方租赁合同纠纷，仍属于平等主体之间的合同纠纷，与征收拆迁法律关系不同。征收和拆迁是国家统一规划后，作为土地拥有者振华电冰柜厂和振华总公司，一方面应依法办理相关征收拆迁手续，另一方面必须依据合同维护荣麟石材公司的利益。租赁合同是双方权利义务具体内容根据，合同的解除条件和方式、合同解除导致双方权利义务的变化及相关补偿，以及违反合同约定的责任等事项，均应以合同作为重要的判定依据。本案中应当认定振华电冰柜厂是否违约，违约行为是什么以及如何承担违约责任。振华电冰柜厂未尽到解除合同的通知义务，没有按照约定赔偿荣麟石材公司的经济损失而直接解除合同，已经构成违约。2008年7月8日，振华总公司向承租户发出《关于区规划内拆迁的通知》，这一通知不能作为解除合同的通知的证据，这个通知是如何发出的，荣麟石材公司是否已经收到并不明确，而且通知中没有明确载明解除合同的意思表示，不能视为解除合同的通知，通知中也没有表明解除合同的理由和根据。振华农工商公司，没有出示明确的文件依据予以证实，这个通知也没有表明如何解除合同及已解除合同后处理双方权利义务的态度，所以这个通知不能视为解除合同的通知，不能起到解除合同的效果。因振华电冰柜厂没有依法解除合同，导致荣麟石材公司受到强行拆迁的损失。振华电冰柜厂违约解除合同和合同因被政府征收而解除是两个不同的概念，政府征收可能是导致合同解除的一个原因，但不等于因此合同一定会解除，双方可以通过变更合同的方式继续履行合同，政府征收也不意味着振华电冰柜厂，可以完全不顾荣麟石材公司的利益，粗暴停止合同的履行，振华电冰柜厂应当合理通知荣麟石材公司，协商解决善后事宜，按照合同约定赔偿荣麟石材公司的损失，振华电冰柜厂违约，不仅仅是单方面停止履行合同，还表现为没有按照合同约定，依法尽到通知和善后的义务。振华电冰柜厂没有按照约定赔偿荣麟石材公司的经济损失并通过拆迁补偿获益，严重违约，过错明显。振华电冰柜厂在自己获得征收拆迁补偿的情况下，隐瞒事实并拒绝给荣麟石材公司赔偿，应当承担违约责任，其中既包括赔偿荣麟石材公司应得的拆迁补偿利益，也包括振华电冰柜厂违约给荣麟石材公司造成的各种损失。一审判决没有认定振华电冰柜厂违约的事实，以政府征收而解除合同的表述替代振华电冰柜厂违约的表述，没有看到案情的实质，属于认定事实错误。本案为租赁合同纠纷，属于平等民事主体之间的财产关系纠纷，振华电冰柜厂停止合同的履行，并且在自己获得征收拆迁补偿的情况下，拒绝给荣麟石材公司赔偿，应当承担违约赔偿责任。本案实质上是一种振华电冰柜厂导致的违约损失，其依据是双方租赁合同的约定，也就是说振华电冰柜厂承担的责任是基于平等主体之间的财产关系，但违约责任计算可以适用征收拆迁的法律规定，不存在诉求主体错误的问题。根据合同，荣麟石材公司向振华电冰柜厂主张房屋拆迁补偿利益合理合法，无论涉案地块是何种土地性质，拆迁补偿安置标准应当是一致的，请求法院支持荣麟石材公司的上诉请求。
振华电冰柜厂辩称，1、荣麟石材公司的上诉请求无事实及法律依据，双方在合同履行过程中出现了双方约定的遇国家统一规划，承租方应服从国家统一规划，因出现国家统一规划问题致使合同不能履行，振华电冰柜厂没有违约。2、因政府征收相应的土地无法继续履行合同时，按照合同约定双方应当解除。3、我方无违约事实，不应当承担荣麟石材公司所主张的违约责任。根据双方的合同约定，承租方应服从国家统一规划，振华电冰柜厂并没有荣麟石材公司主张的因荣麟石材公司而获利，土地征收补偿是依法取得，与荣麟石材公司主张其应得补偿没有任何关联。
振华总公司辩称，荣麟石材公司与振华电冰柜厂之间的租赁合同与振华总公司无关，且依法取得的相应补偿是因振华总公司所使用的土地及其地上附着物依法取得的补偿，与荣麟石材公司主张的事实无关。
开源集团公司辩称，其认为一审判决关于开源集团公司的处理意见正确，其不对荣麟石材公司承担任何责任。具体答辩意见与一审中的陈述相同。
本院经审理，二审查明的事实与一审查明一致。
二审经调解，双方未能达成协议。
本院认为，振华电冰柜厂与荣麟石材公司在租赁合同中第六条约定“在本合同约定的20年租期内不单方违约，不单方中止，不受第三方干涉。如遇国家统一规划，以致不能续租时，承租方应服从国家统一规划，其变更、动迁等项依斯时的政策办理，出租方应提供方便，但不承担责任，如20年期满后，无国家统一规划，具备续租条件，承租方有优先承租之权利”，现在涉案土地用于规划建设供热站工程，由国家征收相关土地，符合合同上述约定，荣麟石材公司已无法继续租赁使用涉案土地，一审认定双方的土地租赁合同予以解除，并无不当，荣麟石材公司应将涉案土地返还振华电冰柜厂。
对于荣麟石材公司向振华总公司主张的拆迁补偿，根据现有证据，涉案土地在征收过程中获得过两次补偿，分别为2009年12月9日青岛市统一征地办公室与振华总公司签订的《土地补偿安置协议书》所涉及的8292981元及2009年12月16日开源集团公司与振华总公司签订的拆迁补偿协议书所涉及的1932150元。首先，对于2009年12月9日青岛市统一征地办公室与振华总公司签订的《土地补偿安置协议书》所涉及的8292981元补偿，本院认为，振华总公司与青岛市统一征地办公室之间征收合同对象即征收标的物为土地，涉案土地的原土地使用权人为振华总公司，该土地被政府征收，依据相关土地的征收办法与规定，应给予的补偿费用分为三类，即土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费。上述三类补偿中涉及地上附着物及青苗补偿费应归属于地上附着物及青苗的实际所有人，荣麟石材公司在该土地上修建了部分房屋，该部分房屋应归属荣麟石材公司所有，现土地已被征收，振华电冰柜厂及振华总公司作为出租方和原土地使用人不能因荣麟石材公司所有的房屋被征收而获利，其应当将因荣麟石材公司的房屋被征收而获得的补偿返还给荣麟石材公司。一审法院认定该部分房屋的补偿价值可参照《土地补偿安置协议书》中地上附着物的非住宅房屋木结构斜坡瓦屋顶的标准，按照每平方米420元给予补偿，并无不当，本院予以确认。一审法院根据委托测绘的面积计算补偿数额，认定得当，本院予以维持。其次，对于2009年12月16日开源集团公司与振华总公司签订的拆迁补偿协议书所涉及的1932150元补偿，该部分补偿系由于征地行为导致企业停产而给停产企业职工安置的补偿，振华总公司征地总面积为20亩，其中5亩由荣麟石材公司租赁，荣麟石材公司的职工在征地过程中亦需要安置，因此，对于该部分补偿款，振华总公司及出租人振华电冰柜厂应当按照荣麟石材公司租赁土地面积的比例支付给荣麟石材公司，具体数额为483037.5元（1932150元×5亩／20亩=483037.5元）。综上，上述两份补偿协议中应支付荣麟石材公司的拆迁补偿总额为750485.1元。
对于其他的相关物品（包括花岗岩路边石、大理石地砖、空调、木柜、单人沙发等）的补偿，一审中，已通过委托评估确定数额为57600元，一审认定振华电冰柜厂及振华总公司应向荣麟石材公司补偿该57600元，并认定补偿后上述相关物品的所有权归振华电冰柜厂及振华总公司所有，并无不当，本院予以维持。
对于荣麟石材公司主张依据“城市房屋拆迁补偿”的相关规定补偿房屋拆迁补偿费、经营性补助费、搬迁补助费、临时过渡补助费、货币补偿奖励等损失。因振华总公司是因土地被征收而得到相应的土地补偿，而荣麟石材公司主张的是城市房屋拆迁补偿，两者法律关系不同，且振华电冰柜厂及振华总公司并不是城市房屋拆迁人或受益人，因此，一审法院认定荣麟石材公司向振华电冰柜厂及振华总公司主张城市房屋拆迁补偿利益，属于主体错误，并无不当。况且现有证据不能证明振华总公司与拆迁人签订过相关的拆迁补偿协议，因此，荣麟石材公司反诉的请求事项不属于法院受理民事案件的审理范围。综上，一审法院对荣麟石材公司所主张的按市场价格计算房屋补偿、经营性补助费、搬迁补助费、临时过渡补助费和货币补偿奖励等反诉请求事项，在本案中不予处理，认定得当，本院予以确认。开源集团公司既非租赁合同的当事人，亦非土地拆迁补偿协议的当事人，因此，一审法院认定其对荣麟石材公司不承担民事法律责任，并无不当。荣麟石材公司在二审中还主张振华总公司在拆迁过程中所获补偿不限于2009年12月9日及2009年12月16日的两次补偿，但未能提供相应的证据支持其主张，其可待取得相应证据后，另行主张。
综上，一审判决部分认定不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持青岛市市北区人民法院（2013）北民一重字第1号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、变更青岛市市北区人民法院（2013）北民一重字第1号民事判决第三项为被上诉人青岛市市北区振华电冰柜配件厂、青岛市市北区振华农工商总公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人青岛荣麟石材有限公司拆迁补偿款750485.1元；
三、驳回上诉人青岛荣麟石材有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费24346元，由被上诉人青岛市市北区振华电冰柜配件厂承担12173元，由上诉人青岛荣麟石材有限公司承担12173元；反诉案件受理费3087.86元，由被上诉人青岛市市北区振华电冰柜配件厂、青岛市市北区振华农工商总公司承担；先予执行申请费500元，由青岛荣麟石材有限公司承担。二审案件受理费6100元，由上诉人青岛荣麟石材有限公司负担4100元，被上诉人青岛市市北区振华电冰柜配件厂、青岛市市北区振华农工商总公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈明明
代理审判员 龙 骞
代理审判员 王 蕾
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 王庆光
书 记 员 吴苗苗