河南省南阳市卧龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宛龙民一初字第00084号
原告南阳宛运集团有限公司。
法定代表人胡逸云，任董事长。
委托代理人郑渭平，公司员工。
委托代理人王熙，河南汉冶律师事务所律师。
被告张伟，男，生于1963年9月27日，汉族。
委托代理人方家朝，河南梅溪律师事务所律师。
第三人南阳市房产管理局，住所地：南阳市。
法定代表人项天军，任局长。
委托代理人赵海钧，南阳市房产管理局工作人员。
委托代理人邓钟楷，河南博音律师事务所律师。
原告南阳宛运集团有限公司（下称宛运公司）与被告张伟排除妨害纠纷一案，本院于2012年12月22日立案受理，因南阳市房产管理局（下称南阳市房管局）与本案有利害关系，本院依法通知其作为本案第三人参加诉讼。本院于2013年3月21日依法作出（2013）宛龙民一初字第6号民事裁定，驳回了原告宛运公司的起诉。宛运公司不服，上诉于河南省南阳市中级人民法院。2014年11月17日，南阳市中级人民法院作出（2014）南民二终字第00860号民事裁定，撤销本院（2013）宛龙民一初字第6号民事裁定，指定我院进行实体审理。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宛运公司委托代理人王熙，被告张伟委托代理人方家朝，第三人南阳市房管局的委托代理人赵海钧、邓钟楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告宛运公司诉称，2006年12月8日，原告合法取得了位于卧龙区七里园乡大屯村的一幅土地，地号为12／11／37，证号为宛龙国用字第10968号。但被告张伟于2012年12月9日在原告的土地范围内非法放线建房，原告予以制止未果，七里园乡城建规划执法大队对被告的违法建房行为予以制止，并于2012年12月14日下达责令停止违法行为通知书，被告仍违令继续非法建房并完工。被告的行为严重侵犯了原告的土地使用权，请求判决被告停止侵占、拆除非法建筑物、清理场地，诉讼费由被告承担。
被告张伟辩称，（1）本人所建房屋所占用的土地上原来有南阳市房管局所建的2排“国经房”，系瓦房，供邻近的砖瓦厂职工使用，砖瓦厂解体后，南阳市房管局于2000年办理了房产证，本人于同年从房管局购得，但一直未管理使用，2006年该房被人扒掉，本人于2007年方知，并向公安机关报案，至今未查到侵权人；2011年12月23日，本人申请办理了房产证，故本人在该处建房属合法行使权利；（2）原告所取得的土地使用权仍处于争议状态，现正在审理中，原告的土地使用权是否被撤销，尚处于不定状态，本案应中止审理；（3）原告无证据证明本人的房屋就在原告的土地范围内。原告请求应予驳回。
第三人南阳市房管局述称，1960年，原南阳地区房管局在七里园乡大屯村的某一砖瓦厂区内建2幢砖木结构瓦房，共366平方米，一直由砖瓦厂（具体开办单位不详，后演变为南阳市砖瓦厂，归属南阳市国有资源局）租赁用于职工居住使用。故张伟现所建的房屋所占用的土地原属本局所有，2000年本局办理了房产证，2007年3月，宛运集团补偿给租房人费用后，房屋被宛运集团揭顶，后陆续房屋灭失，2009年10月本局将房屋卖给了张伟，2011年8月本局为张伟办理的转移登记。故现张伟所建房屋占用的土地已由本局卖给了张伟，属张伟的合法财产，应予保护。房管局对原房屋有合法产权，对房屋的处分符合法律规定，对房屋进行移转登记时严格按照相关法律规定进行的，合法。
经审理查明，1960年左右，原南阳地区房管局（现南阳市房管局）在南阳市卧龙区（原县级南阳市）七里园乡大屯村的一砖瓦厂区内建2幢砖木结构机瓦房，共366平方米，一直由砖瓦厂租赁，用于职工居住。该砖瓦厂具体开办单位不详，后演变为南阳市砖瓦厂，归属南阳市卧龙区（原县级南阳市）国有资产管理局管理。
后因南阳市砖瓦厂经营不善，1998年3月28日，南阳市卧龙区国有资产管理局与内乡县牛羊繁育基地签订《内乡牛羊繁育基地兼并南阳市砖瓦厂协议书》，内乡县牛羊繁育基地接收南阳市砖瓦厂（含南阳市卧龙肥丹厂、劳动服务公司）的全部资产并承担全部债权债务，成立南阳卧龙农工贸产业基地，接收的资产包括砖瓦厂的生产、生活用房产和398.60亩土地。据此，卧龙农工贸产业基地办理了两个土地使用权证，地号分别为12／11／12和12／11／13。此时，南阳市房管局所建的2幢砖木结构机瓦房处于空置状态。
2003年前后，南阳卧龙农工贸产业基地以上述土地作抵押向中国农业银行南阳市高新支行贷款400多万元，后因贷款无法偿还，南阳卧龙农工贸产业基地以土地抵贷款，使中国农业银行南阳市高新支行实现债权。中国农业银行南阳市高新支行又将土地以700万元价格卖给中博房地产公司，但南阳卧龙农工贸产业基地、中国农业银行南阳市高新支行、中博房地产公司均未办理土地转移登记。
2006年11月，宛运公司通过与中博房地产公司、中国农业银行南阳市高新支行、南阳卧龙农工贸产业基地协商，以1200万元价格购得上述土地。此时，上述土地上已无建筑物。
上述土地系由南阳卧龙工贸产业基地的原来的地号为12／11／12和12／11／13的两幅土地合并而来。2006年11月30日，南阳市卧龙区人民政府以宛龙政土管（2006）27号文件批复，将南阳农工贸产业基地位于七里园乡大屯村75436.3平方米国有土地使用权转让给南阳宛运集团有限公司。2006年12月8日，南阳市卧龙区国土资源房产管理局对该片土地给宛运公司进行了测量划界确认，并办理了土地使用权证，直接由南阳卧龙农工贸产业基地名下转移至宛运公司名下，合并后的地号为12／11／37，土地使用权证号为宛龙国用字第10968号，面积112.996亩（75331.50平方米）。宛运公司随后拉起了围墙。
2007年4月，南阳市房管局认为南阳卧龙农工贸产业基地和南阳市宛运机动车驾驶培训有限公司扒掉了属于自己的房屋，构成侵权为由，以南阳卧龙农工贸产业基地和南阳市宛运机动车驾驶培训有限公司为被告，向本院提起诉讼。经本院审理后认为，根据南阳市房管局提供的证据来看，不能证明房屋的灭失系被告南阳卧龙农工贸产业基地和南阳市宛运机动车驾驶培训有限公司侵权所造成。2008年1月20日，本院依法作出（2007）宛龙安民初字第114号民事判决，驳回南阳市房管局的诉讼请求。
2009年10月10日，南阳市房管局下属南阳市公房管理处与张伟在明知房屋已被他人扒掉、灭失的情况下签订房屋买卖协议，以15万元的价格将已不存在的房屋卖给了张伟。
2000年1月6日，南阳市房管局为自己已灭失的房屋办理了宛市房权证字第号房屋所有权证。该证显示：房屋所有权人为南阳市房产管理局，房屋建筑面积为2幢1层，第一幢为186.00平方米，第二幢为186.00平方米，共计366.00平方米，房屋结构为砖木，房产性质为国有，所属土地性质为国有，丘（地）号为041，房屋坐落位置为七里园大屯村十里庙砖瓦厂。但南阳市房管局未提供丘（地）号为041号土地使用权证。
2011年8月，南阳市房管局给张伟办理了房产转移登记，房产所有权证号为宛市房权证字第号；2011年12月23日，张伟申请更正登记，取得了宛市房权证字第号房产证，该房产证未显示丘（地）号。张伟也未提供该房屋的土地使用权证。
2012年12月9日，张伟在宛运公司的土地范围内放线建房。宛运公司在派人阻挡未果情况下，向本院提起诉讼。经勘验，张伟所建房屋在原告取得的土地使用权的围墙内。诉讼中，宛运公司请求先予执行，制止张伟的侵权行为，经审查，本院依法作出（2014）宛龙民一初字第6号先予执行民事裁定，要求张伟停止施工，张伟随之停止建设。
目前张伟所建房屋的现状为：房屋为二幢，均为混合结构，一层，建筑面积共计501.80平方米。房屋主体已完工，外墙面部分水泥粗粉，其余清水墙，室内未粉刷，地坪未做，楼板顶，一间房屋安铁门，其余门窗未安。
根据宛运公司的申请，本院委托河南宏基房地产评估测绘有限公司对张伟所建的上述房屋，进行了价格评估。评估意见为：一、建造价值为145522元；二、市场价值为237351元。经组织质证，南阳宛运公司对该鉴定无意见，张伟认为该鉴定评估价格太低。调解时，张伟要求南阳宛运公司给其赔偿款150万元，宛运公司不同意，故而调解不成。
2013年1月28日，南阳市房管局和张伟向蒲山派出所报案，要求查明扒房人并追究刑事责任，但至今未果。
上述事实，有原被告陈述、房产证、民事判决书、土地使用证、照片、南阳市房管局的回复、报案材料等证明，并经庭审质证记录在卷，足以证实。
本案争议的焦点是：一、张伟以买卖方式从南阳市房管局取得已不存在的房屋的情况下，是否享有该房屋下面的土地使用权？二、宛运公司是否依法取得该片土地的使用权？（三）张伟在原有房产所占土地上建房的行为是否侵犯宛运公司的土地使用权？
本院根据上述焦点，评述如下：
一、张伟以买卖方式从南阳市房管局取得已不存在的房屋的情况下，是否享有该房屋下面的土地使用权？本院认为，根据本案查明的事实，南阳市房管局在1960年就已在争议的土地上构建了2幢366平方米砖木结构机瓦房，并一直由砖瓦厂租赁，用于职工居住。根据法律规定，土地使用权的取得，第一种是以划拨方式取得，第二种是出让取得。另外建房违法占地。南阳市房管局作为人民政府的房产管理行政机关，在1960年建房时其取得土地使用权一般应为以划拨方式取得，且诉讼中南阳市房管局也未举出其取得该片土地使用权是以出让方式取得的证据；也没有证据表明南阳市房管局建设该房屋时是违法占地。因此，应认定南阳市房管局1960年在所建的2幢366平方米砖木结构机瓦房下面的土地的取得，为划拨方式取得。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据该条规定，南阳市房管局作为出卖方应当举出其在转让该房地产时，有批准权的人民政府审批的证据；张伟作为受让方应当举出办理土地使用权出让手续及缴纳土地使用权出让金的证据。因此，南阳市房管局与张伟之间的房屋买卖协议违反了上述效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。据此，南阳市房管局与张伟之间的房屋买卖协议为部分有效、部分无效的协议。即涉及土地部分无效，涉及地上物部分有效。由于南阳市房管局与张伟之间的房屋买卖协议涉及土地部分为无效协议，故张伟不能享有该买卖房屋下面的土地使用权。
二、宛运公司是否依法取得该片土地的使用权？本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，宛运公司通过与中博房地产公司、中国农业银行南阳市高新支行、南阳卧龙农工贸产业基地协商，以1200万元价格购得该片土地。南阳市卧龙区人民政府又以宛龙政土管（2006）27号文件的形式批复，将南阳农工贸产业基地位于七里园乡大屯村75436.3平方米国有土地使用权转让给南阳宛运集团有限公司。南阳市卧龙区国土资源房产管理局对该片土地给宛运公司进行了测量划界确认，并办理了土地使用权证。据此，宛运公司取得该片土地的使用权是以出让方式依法取得的，依法享有该片土地的不动产物权。
（三）张伟在原有房产所占土地上建房的行为是否侵犯宛运公司的土地使用权？《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，宛运公司以出让方式取得取得该片土地的使用权，依法享有该片土地的不动产物权。因此，张伟在原有房产所占土地上建房的行为侵犯了宛运公司的土地使用权。土地使用权作为法律规定的一种物权，具有排他效力、优先效力、追及效力。法律为保障物权人对物所享有的充分的支配权，赋予物权人以请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利。故宛运公司作为该片土地的物权人依法享有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，其要求张伟停止侵占、拆除非法建筑物、清理场地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
但本院考虑到张伟在该片土地上建房时，持有南阳市房管局办理的房产证书，主观上认为自己可以建房，同时张伟为建房已投入了较大的人力、物力和财力，结合河南宏基房地产评估测绘有限公司对张伟所建上述房屋的评估意见，并考虑该房屋需要拆除，仍需要部分费用，本院酌情确定由宛运公司向张伟予以适当补偿。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十五条之规定，判决如下：
一、限判决生效后十日内，被告张伟拆除其在原告南阳宛运集团有限公司的地号为12／11／37的土地上所建的房屋，并清理场地（如逾期不履行，本院将指定第三人代为履行，费用由被告张伟承担）。
二、限判决生效后十日内，原告南阳宛运集团有限公司向被告张伟补偿人民币300000元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告张伟负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长 张丰景
审判员 牛 娅
审判员 仵嫄瑛
二〇一五年十二月十日
书记员 王 峥