江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初3450号原告：江苏师豪科技发展有限公司，住所地南京市鼓楼区宁海路122号130幢304室。法定代表人：房金成，总经理。委托诉讼代理人：汤卫东，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：赵学玲。被告：南京广来物业发展有限公司，住所地南京市浦口区桥林工业园区33号。法定代表人：赵学玲，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：刘伯戡，江苏华昕律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：江逸来，江苏华昕律师事务所实习律师。原告江苏师豪科技发展有限公司（以下简称师豪科技公司）与被告赵学玲、被告南京广来物业发展有限公司（以下简称广来物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2015年11月20日作出（2015）鼓民初字第5664号民事判决。原告师豪科技公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院于2016年3月29日将案件发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告师豪科技公司的法定代表人房金城及其委托诉讼代理人汤卫东、被告赵学玲、广来物业公司的共同委托诉讼代理人刘伯戡、江逸来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师豪科技公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付欠付的房租及管理费576000元；2、被告支付上述欠款的利息28800元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年10月，原告曾依据与被告广来物业公司于2007年6月30日签订的《房屋场地设施有偿使用合同》向法院提起诉讼，要求被告广来物业公司支付拖欠的物业费等。该案经审理后于2015年5月8日作出一审判决，确认双方之间执行的系2003年10月31日签订的《房屋场地设施有偿使用合同》。该案判决后，双方均未上诉。根据2003年10月双方所签合同，承租人系南京市鼓楼区学玲布店，实际经营者为赵学玲，该个体工商户已注销，被告广来物业公司亦在合同上签名盖章，故两被告系共同承租人。根据该合同第四条约定，年租金为72600元（6050元/月）；第五条约定以总租金额的1.5%缴纳租赁管理费，租赁双方各承担0.75%等等。该合同实际履行至2014年5月终止，自2003年10月31日至2014年5月31日，共计127个月，租金为768350元，管理费为5762.625元，以上总计按774000元计算。被告方已先后支付房屋租金及管理费198000元，但仍欠576000元未支付。被告赵学玲、广来物业公司共同辩称，第一，被告方对于双方实际按2003年10月所签租赁合同履行不持异议，但双方租赁关系未终止，被告方最后一笔租金已付至2014年5月。2014年1月涉案房屋产权人南京师范大学将该房屋收回后，另行出租给邰耀斌，被告方未再实际使用该房屋。第二，根据双方合同约定、被告方出具的承诺函等，若被告方未及时支付租金，原告有权将该房屋收回，但事实上该房屋在2014年之前一直由被告方控制使用，可见原告所称内容并不属实。其三，原、被告之间长期存在合作关系，双方资金往来密切。原告法定代表人房金成同时系被告广来物业公司的隐名股东，被告方将款项交由房金成协调处置，在支付总额超出租金的情况下，部分钱款系用于支付租金，部分用作经营需要，此在情理之中，也符合双方长期形成的习惯。根据被告提供的支付凭据，被告方实际向原告支付的款项已达70余万元，足以抵偿原告在本案中所主张的租金及管理费。其四，根据时效原则，租金支付请求权的诉讼时效为一年，原告无权主张超过一年时效之外的租金。被告方为还原案件事实，扩大举证范围，将本属一年时效的支付凭据扩大至六年，且根据整体支付情况，被告已履行完毕或者抵消了全部租金债务。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并确认如下无争议的事实：坐落于本市鼓楼区汉口西路67-3-8号房屋（使用面积为55平方米，门牌编号曾为本市鼓楼区汉口西路67-3-10，现门牌编号为本市鼓楼区汉口西路67-3-10-B，以下简称涉案房屋），产权人为南京师范大学。原告自南京师范大学后勤实业中心（以下简称南师大后勤中心）处承租上述涉案房屋，双方之间签订的最后一期房屋租赁合同的租期至2015年12月31日止。南京市鼓楼区学玲布店（以下简称学玲布店）系被告赵学玲于2001年7月开办设立的个体工商户，已于2004年6月13日注销。被告广来物业公司于2003年12月设立，被告赵学玲系该公司法定代表人。2003年10月31日，原告（甲方）与南京市鼓楼区学玲布店（乙方）签订了《房屋场地设施有偿使用合同》，约定：经南师大后勤中心同意，甲方将其承租涉案房屋出租给乙方承租使用；租赁期为8年，自2003年10月15日起至2011年10月14日；年租金为72600元（6050元/月）；按市物价局文件规定，以租期内总租金额的1.5%缴纳租赁管理费，租赁双方各负担0.75%，签订本合同时一次性付清；乙方应交纳住房押金5000元，作为装修保证金，按时交还房屋保证金；乙方擅自转租、转借房屋，拖欠租金累计达2个月的，甲方有权终止合同，收回房屋；乙方逾期交还出租房屋的，甲方收取乙方部分房屋押金；乙方违反合同，擅自将承租房转给他人使用的，应支付违约金，数额为同期相应时段租金的2倍等等。被告广来物业公司后亦在合同尾部承租人处盖章。上述合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告方使用。2007年7月30日，上述合同的复印件上注明“此合同执行到2017年7月30日”，该内容经原告签章以及其法定代表人房金成签字确认。2007年6月30日，原告（甲方）与被告广来物业公司（乙方）另行签订一份《房屋场地设施有偿使用合同》，约定：经南师大后勤中心同意，甲方将其承租的坐落于本市汉口西路67-3-10号校外壹间（两层）共计100平方米（一楼70平方米，加层65平方米）租给乙方使用；租赁期为10年，自2007年7月1日起至2017年6月30日止；年租金为66000元（110元/平方米·月×50平方米=5500元/月），2007年7月1日前一次付清，今后每年6月30日前交付当年租金；本合同正本一式二份，甲方、乙方各执壹份，签章后生效等等。该合同二份原件现均由原告持有，其中一份合同上注明“乙方必须按期交纳房租，在履行承诺函的基础上，此合同有效”，被告赵学玲在该条款下方签字确认。2009年5月20日，被告赵学玲经原告同意将涉案房屋另行转租给案外人邰耀斌使用，约定租赁期限至2017年5月19日止，用于其经营理发店。此后，因原告未及时向南师大后勤中心支付房租，南师大后勤中心向原告发出解除合同通知，要求依法解除双方之间的房屋租赁合同，并对涉案房屋进行停水停电处理。2014年4月21日，南师大后勤中心将涉案房屋收回后，与邰耀斌另行签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年4月21日起至2017年4月20日止。邰耀斌实际自2014年1月22日起向南师大后勤中心支付租金。2014年10月29日，邰耀斌因与赵学玲之间的转租合同产生纠纷曾另案诉至本院，要赵学玲返还2013年11月1日至2014年5月19日期间的租金、押金20000元并承担违约金等。本院审理后于2015年2月13日作出（2014）鼓民初字第5762号民事判决书，判决赵学玲返还邰耀斌租金76913元（其中2014年1月22日至2014年5月19日期间多付61617元）等。该判决已生效。2014年11月11日，原告以被告广来物业公司拖欠租金，致使双方合同于2014年1月30日终止为由曾向本院提起诉讼，请求判令广来物业公司支付2014年1月30日之前的欠付租金437758.75元。本院经审理后认为，原告依据2007年6月30日与被告广来物业公司所签合同主张权利，被告对该事实予以否认，认为双方之间实际履行的系2003年10月31日所签合同，原告并无充分证据证明双方实际按2007年所签合同履行，故对其主张不予支持。2015年5月8日，本院作出（2014）鼓民初字第5989号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该案判决后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。对于双方有争议的事实，原告提供如下证据：1、2007年6月29日被告广来物业公司出具的《承诺函》，载明“被告由于业务需要向原告借款及承租原告门面房，承诺所有借款、门面房租金于2008年6月30日前归还一半，计70万元，余款于2009年6月30日前还清等”，证明因被告方拖欠原告租金等债务，原告一直向其催要。2、2007年8月19日被告广来物业公司和学玲布店以及担保人赵学玲出具的《债务确认书》，载明“截至2007年8月31日，被告广来物业公司及学玲布店共欠原告及南师大后勤中心151.33355万元，其中门面房租金40.28502万元及利息4.34853万元等”，证明原、被告经对账对2007年之前的欠付租金进行确认，原告已向被告方主张权利。3、2012年10月26日会议纪要，结论意见为赵学玲于2012年10月30日前归还房金成汉口西路67-3-10门面房租金30万元，赵学玲于2012年11月30日前交回汉口西路67-3-10门面房，由房金成经营出租等”，证明经双方确定，被告方拖欠原告租金，原告明确就租金债务向其主张权利。被告方质证后，对原告证据1的真实性无异议，但就该承诺书中的债权金额，原告未在诉讼时效内主张权利，原告无权再行主张；对证据2的真实性无异议，但认为双方于次日另行确认，被告方尚欠原告的债务为16万元；对证据3的真实性无异议，但认为该会议纪要中对于双方债权债务总金额未确认，且根据内容记载，被告方存在向原告还款的事实。被告方提供如下证据：1、收据、收入结算凭证、转账汇款回单、银行卡取款业务回单一组，证明2009年10月至2013年5月期间，被告方已向原告支付房屋租金及其他款项共计722184元，具体明细为：2009年10月9日被告赵学玲向原告支付2184元（支票）、30000元（现金），小计32184元；2009年12月10日以原告名义向南师大后勤中心支付34000元；2010年8月2日向房金成账户转账66000元；2010年10月30日分六次共向房金成账户现存45000元；2010年11月29日向房金成账户汇款20000元；2010年11月30日向房金成账户汇款20000元；2010年12月24日向房金成账户转账15000元；2011年1月5日向房金成账户现存20000元；2011年1月31日向房金成账户现存8000元、10000元；2011年3月14日向房金成账户汇款70000元；2011年7月4日向房金成账户转账100000元；2011年12月26日向房金成账户现存30000元；2012年1月13日向房金成账户转账20000元；2012年2月27日向房金成账户现存66000元；2012年8月21日向房金成账户现存66000元；2013年5月3日向房金成账户现存100000元，以上合计722184元。2、2007年8月20日被告广来物业公司和学玲布店以及担保人赵学玲出具的《债务确认书》，载明“截止2007年8月31日，被告广来物业公司及学玲布店共欠房金成16万元（用于还款及支付工程款）”，证明截止2007年8月31日被告方欠原告的债务金额为16万元。3、股权确认证明书，证明原告法定代表人房金成系被告广来物业公司的隐名股东，双方之间资金往来密切，如果被告广来物业公司系承租人，则房金成系受益者，被告方受房金成安排而付款在情理之中。4、2008年1月28日签订的《债务清偿协议》、《苗木转让和熟地补偿协议》、《土地租赁合同主体变更协议》，2008年12月29日签订的《合同执行备忘录》、2016年6月28日的《情况说明》。其中《债务清偿协议》由江苏师豪环境艺术工程有限公司（甲方，以下简称师豪环境公司）、广来物业公司和学玲布店（乙方）、师豪科技公司（丙方）、江苏师豪高校实业有限公司（丁方，以下简称师豪高校实业公司）共同签订，主要内容为“1、乙方于2005年4月1日向丙方借款本金人民币30万元，利息由乙方和丙方协商处理；2……；3、乙方转租丙方门面房，时间从2003年12月1日至2006年11月30日，欠租金198000元，房管费1458元，利息30860.28元。乙方与甲方已签订《苗木转让和熟地补偿协议》，甲方应支付给乙方款项65万元。经甲乙丙丁协商具体债务清偿办法如下：乙方欠丙方和丁方的款项，由甲方替乙方转支给丙方和丁方；差额部分的58934.89元由乙方于08年12月31日前归还给丙方”。《苗木转让和熟地补偿协议》由师豪环境公司（甲方）与广来物业公司（乙方）签订，双方对于苗木转让和熟地补偿进行了具体约定。《土地租赁合同主体变更协议》由南京市浦口区桥林镇双庙村村委会（甲方，以下简称双庙村委会）、广来物业公司（乙方）和师豪环境公司（丙方）签订，该协议约定甲乙之间租赁合同的主体由甲乙变为甲丙，租赁合同中的其他内容不变。《合同执行备忘录》由广来物业公司与师豪环境公司签订，双方对于合同的履行作了具体的约定。《情况说明》由双庙村委会出具，主要内容为2008年1月，南京广来物业将其租赁的双庙村土地转让给师豪环境公司，现由师豪环境公司支付租金，并使用至今。该组证据证明被告所欠原告的款项已经达成清偿协议，根据协议约定，被告不应再向原告支付有关款项。原告质证后，对上述证据1的真实性无异议，但认为该组证据中除了三笔66000元付款系被告方支付的租金，其余均基于其他法律关系向原告付款；对证据2的真实性无异议，但认为该笔债务系被告方与房金成个人之间的债务，与本案无关；对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对证据4的真实性无异议，但认为《债务清偿协议》已终止履行，而被告与师豪环境公司之间的协议与原告无关。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租金标准问题。根据生效文书确认以及双方当事人陈述，本院确认租金标准为72600元/年。关于被告是否已经足额支付了承租期间的租金问题。本院认为，双方于2012年10月26日签订的《会议纪要》明确载明“赵学玲于2012年10月30日前归还房金城汉口西路67-3-10门面房租金30万元整”。由此可以确认，截至2012年10月30日，被告还应向原告支付房租30万元。关于2012年11月1日后的租金数额问题。由于自2014年1月22日起，涉案房屋已由出租人另行交付案外人邰耀斌使用，被告方未再实际控制使用。故原告主张的租金应计算至2014年1月21日止，据此计算2012年11月1日至2014年1月21日期间的租金为88935元（72600元/年÷12个月×14.7个月）。综上，被告方欠付原告的租金总额应为388935元（30万元+88935元）。因此，判断被告是否足额支付了承租期间的租金，仅需判断被告是否于2012年10月26日之后向原告支付了388935元。被告提供的收据、收入结算凭证、转账汇款回单、银行卡取款业务回单等证据，仅有一笔2013年5月3日的10万元款项系在2012年10月26日后支付，被告方在庭审中称该款项是交给房金城实施潜规则用的，因此不应作为租金予以抵扣。而被告方提供的《债务清偿协议》中被告所欠原告款项包括借款本金30万元及利息、2006年11月30日前的租金等，因此《债务清偿协议》与2012年12月26日应付租金及此后应付租金无关。综上分析，被告未举证证明其于2012年10月26日之后向原告支付租金388935元的事实，应承担举证不能的不利后果。本院依法认定被告方欠原告租金总额为388935元，被告方应承担继续偿还的违约责任。关于被告辩称原告主张的租金已超过诉讼时效的辩解意见，根据庭审查明的事实，双方存在多起债权债务关系，原告亦多次向被告主张租金，故原告的诉请并未超过诉讼时效，被告该辩解意见，本院不予采纳。关于原告主张的管理费问题。根据合同约定，该款项应于合同签订时一次性付清。考虑到被告方在合同履行过程中已向原告支付了部分租金及其他款项，而双方在2012年12月26日确认租金时并未提及该费用，因此原告该项请求，本院不予支持。关于原告主张未付租金一年的利息损失，该主张符合法律规定，本院予以支持。具体计算方式为：以388935元为基数，按照年利率5%计算，据此计算一年的利息为19447元。综上所述，被告方应向原告支付租金388935元以及利息19447元，合计408382元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告赵学玲、南京广来物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告江苏师豪科技发展有限公司支付租金388935元、利息19447元，合计408382元。案件受理费9848元，由原告江苏师豪科技发展有限公司负担3348元；由被告赵学玲、南京广来物业发展有限公司负担6500元（此款原告已预付，被告负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  武加庆人民陪审员  郭建萍人民陪审员  应伍君二〇一六年十月十二日见习书记员  徐 钰