浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台临民初字第2486号
原告：临海市华泰物业管理有限公司。
法定代表人：高超云。
委托代理人：彭良秀（系。
被告：吴建华。
委托代理人：蔡斌。
原告临海市华泰物业管理有限公司（以下简称华泰物业公司）诉被告吴建华为物业服务合同纠纷一案，于2014年11月4日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月20日公开开庭审理了本案。原告的特别授权委托代理人彭良秀、被告吴建华及其委托代理人蔡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华泰物业公司起诉称：原告与被告于2009年3月份口头约定（2013年12月31日前有白塔商城商住楼业主委员会的证明为证）。被告自2009年4月1日起，长期租用原告管理的白塔商城住露天车位一只，根据与白塔商城商住楼业主委员会约定，2009年4月1日至2011年12月31日，每月租金按每月80元，2012年1月1日起车位费按每月100元，截止2014年12月31日，被告共欠缴车位费6240元，并根据《白塔商城商住楼物业服务合同》约定，按白塔商城管理规定，应每日支付万分之六的逾期违约金，以上款项经原告多次催讨，被告至今未付。原告与白塔商住楼业主委员会于2012年4月28日签订了《白塔商城商住楼物业服务合同》，该合同对双方的权利和义务及物业管理的有关事项作了明确约定，其中合同第四条约定：住宅物业按每月每平方米0.35元计取。另合同第十八条约定：业主逾期交纳物业服务费的，按白塔商城商住楼管理规约第三章第一、二条执行，逾期缴纳物业费每日应支付万分之六的违约金。被告住宅面积为126.18平方米，从2012年1月1日至2014年12月31日，被告共欠缴物业管理费1590元，逾期违约金自2012年4月1日起，按每日万分之六计算。以上款项原告经多次催讨，被告至今未付。现原告起诉要求判令：一、被告支付从2009年4月1日至2014年12月31日所欠车位租费6240元，同时自2009年4月1日起，按每日万分之六支付违约金3369元；二、被告支付从2012年1月1日至2014年12月31日所欠物业费1590元，同时自2012年4月1日起，按每日万分之六支付违约金858元；三、诉讼费由被告承担。
被告吴建华答辩称：被告系临海市古城街道白塔小区2-2幢1单元302室业主属实。一、被告要求法院驳回原告的起诉。至今为止，被告未收到被告的书面催缴通知。二、原告追讨物业费、停车费超过2年诉讼时效，被告不愿支付超过诉讼时效的费用。三、关于物业费部分。被告愿意以每平方米0.25元支付物业管理费，超过诉讼时效部分不愿支付。原告要求每平方米0.35元支付物业费没有法律依据。原告提高物业费及收取车位费未经业主大会同意。原告要求被告支付违约金没有依据。因为原告未向被告催款，且小区管理混乱，环境脏乱差，消防通道堵塞，公共区域私自改造出租。四、原告无权向被告收取停车费。在未经业主大会同意的情况下，原告要求被告支付车位费于法无据。被告没有与原告签订过停车租赁书面协议或者口头协议，业主委员会无法知晓原、被告是否存在约定及是否未支付相关费用。业主委员会未经业主大会同意签订物业服务合同，且未按照法定程序加盖公章，故该合同是无效的。白塔商城商住楼业主委员会没有经过合法程序产生，不具有代表业主的权利，该业委会对外作出的任何民事行为都应当是无效的。
针对被告的辩称，原告补充陈述称：被告提出的没有催讨并非事实，原告每年都会发催款通知。2013年9月23日原告还发了律师函。原告一直都在催讨欠款，业主委员会也一起去催过，不存在超过诉讼时效问题。被告提出物业服务合同是没有经过业主大会同意，原告公司明确表示如果有意见可以书面反馈，原告一直没有收到书面反馈。被告提出没有租用车位与事实不符，被告还在自己车位上加装车位锁，长期占用加锁车位。消防通道堵塞是个别业主违反管理条约的行为，原告对这种行为进行过劝阻。如果还有这种行为存在，原告会报告有关部门处理。
原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：
1、营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各1份，证明原告主体适格。
2、临海市白塔商城商住楼业主委员会证明1份，证明业主从2009年4月起租用白塔小区车位，没有缴纳车位费。
3、《白塔商城商住楼物业服务合同》1份，证明原、被告双方存在合同关系。
4、《白塔商城商住楼管理规约》1份，证明违约金参照管理规约规定支付。
5、催款通知单4份，证明原告每年均向被告催讨过物业费。
6、国内挂号信函收据1份，证明2013年9月23日原告向被告以发送律师函的方式催讨物业费。
经质证，被告对证据1没有异议。本院经审查，对证据1证明力予以确认。被告对证据2三性均有异议，认为该委员会没有经过业主选举，是物业公司私自成立，成立不合法；该证明出具人并非业主委员会成员；业主委员会无法知晓业主有无交物业管理费，无法证明其待证事实；加盖公章需业主同意；被告与原告之间没有口头协议。本院认为，业主委员会系民间性自治组织，其出具的证明相当于证人证言，业委会主要负责人并未出庭作证接受双方当事人质询，故本院对原告提供证据2的证明效力不予认定。被告对证据3三性均有异议，认为合同签订时没有经过业主大会同意，属于无权代理，没有经过全体业主追认，并不合法；没有经过业主委员会半数以上委员签字，程序违法；业主委员会私自签订物业合同，业主委员会与物业公司私自增加物业费没有经过业主同意。本院认为，物业公司的选聘及物业管理服务合同的签订属业主大会及业主委员会的自治范围，为此发生的纠纷不属民事诉讼审查范围。《物业管理服务合同》无效有明确的法律规定情形，《白塔商城商住楼物业服务合同》在被依法认定无效前应属有效。故本院对证据3证明力予以确认。被告认为证据4没有加盖出具单位公章，对证据合法性、关联性、真实性有异议。因证据4未加盖相应公章，依据现有证据无法确认其真实性，故本院对证据4证明力不予认定。被告对证据5真实性没有异议，待证事实有异议，被告至今没有收到该四份催款通知单。本院对证据5真实性予以认定。被告对证据6三性均有异议，被告没有在该回执上签字，没有收到过律师函。本院认为证据6系国内挂号信函收据，因被告未能提交相反证据予以反驳，故本院对其真实性予以确认。
被告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：
1、台建规（2004）88号、台建规（2010）294号文件复印件各1份、《临海市物业管理实施办法》1份，证明原告收取物业费标准过高；证明原告目前提供的标准最高是三级服务标准；证明业主委员会与物业公司签订文件应该有半数委员同意及应该有会议纪要。
2、照片，证明原告物业管理不完善。
3、联合签名1份，证明业主对原告提供的物业服务不满。
4、证人方某证言。
证人方某出庭作证：我是白塔小区住户。我来证明小区管理脏、乱、差。小区服务人员年纪都大，不负责任。2011年11月中旬物业公司张贴通知，通知涨物业费。开会时业主一致同意物业公司撤出。业主大会没有通过收取停车费的议案。我没有参加小区业主委员会选举。2011年之前我交了物业费，之后业主大会同意物业公司撤出小区，所以我没交。物业公司口头催讨过物业费。
5、证人金某证言。
证人金某出庭作证：我是白塔小区住户。原告物业费收取不合理，证人参加过业主大会，业主大会没有同意涨物业费及收取停车费，都要求物业公司退出。小区管理不好，脏、乱。我的物业费交到2008年。物业公司口头催讨过物业费。
经质证，原告对证据1文件本身没有异议，上面明确表示是针对房地产开发企业前期物业服务，并非后期物业服务，不能直接作为证据；普通住宅小区等级标准本身没有异议，原告确实按三级标准服务；对《临海市物业管理实施办法》本身没有异议，对被告提出的程序问题，业主委员会都是按正常程序操作。本院经审查，对证据1真实性予以认定，本院认为，上述证据所证明的内容，应以证据材料本身所记载的内容为准。原告对证据2真实性没有异议，物品堆放是业主临时性的行为，原告平时都有劝阻；道路维修是因为在维修水管，是水务局行为，不是原告物业公司行为；垃圾堆放是临时性的，不能反映服务状况；路灯损坏没有异议，原告会组织修理。本院对证据2真实性予以确认。原告对证据3真实性有异议，能否作为证据有待商榷；是否系业主本人签名无法证明，原告三级服务标准业主满意率是70%。本院认为，证据3中所涉业主并未出庭作证，故签名是否系各个业主本人所签无法确认，故本院对证据3证明力不予认定。原告对证据4、5真实性存在异议，认为与事实不符。被告对证据4、5无异议。证据4、5结合证据2照片及原、被告的陈述，能够证实原告在物业服务的环境卫生管理，共用设施设备维修养护管理等方面存在一定瑕疵，对此本院予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
原告华泰物业公司系经临海市工商行政管理局注册登记成立的具有法人资格的物业服务企业。被告吴建华系临海市白塔小区2-2幢一单元302室业主，该房屋住宅建筑面积为126.18平方米。2012年4月28日原告与临海市白塔商城商住楼业主委员会签订《白塔商城商住楼物业服务合同》，约定由原告提供物业管理服务，住宅按其房屋建筑面积以0.35元／平方米每月向原告计付物业管理服务费，由业主每年支付一次，支付时间为每年的第一季度开始，每年3月31日之后支付按逾期处理；…本合同期满，业委会没有将续聘或解聘意见通知原告，且没有选聘新的物业管理企业，原告继续管理的，视为此合同自动延续。现因被告未支付相关物业管理费，原告遂提起本案诉讼。
本院认为，本案的争议焦点主要有以下五点：
一、本案是否应当驳回原告起诉。被告抗辩称，未收到原告的书面催款通知，应驳回被告起诉。本案中，原告提供了国内挂号信函收据，以证明曾书面催讨物业费的事实，对此，被告并未提交相反证据予以反驳，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。
二、原告主张车位租费及物业管理费是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。在合同期间内产生的所有的物业管理费应当视为一个整体，而业主在每个交费期内缴纳物业费则应视为整体债务的分期履行。故本案中，物业服务费的诉讼时效应自物业管理服务合同约定的最后一期物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算。现原告华泰物业公司仍在涉案小区内从事物业服务，根据最高人民法院上述司法解释的精神，应视为原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告提出的原告华泰物业公司的诉讼请求部分超出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
三、《白塔商城商住楼物业服务合同》的有效性问题。被告认为，白塔商城商住楼业主委员会没有经过合法程序产生，不具有代表业主的权利，该业委会对外作出的任何民事行为都应当是无效的；原告提高物业费及收取车位费未经业主大会同意，被告没有与原告签订过停车租赁书面协议或者口头协议；业主委员会未经业主大会同意签订物业服务合同，且未按照法定程序加盖公章，故该合同是无效的。本院认为，本案被告质疑业主大会及业主委员会召开、选举、表决等事项的合法性并据此主张《白塔商城商住楼物业服务合同》无效并拒付物业管理费缺乏法律依据，理由如下：1、物业公司的选聘及物业管理服务合同的签订属业主大会及业主委员会的自治范围，为此发生的纠纷不属民事诉讼审查范围。因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，因此提起民事诉讼的，不予受理。2、《物业管理服务合同》无效有明确的法律规定情形，《白塔商城商住楼物业服务合同》在被依法认定无效前应属有效。《最高人民法院关于审理物业服务企业案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。此外，物业服务企业以隐瞒或者仿造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同的，业主委员会可以请求依法变更或者撤销物业管理服务合同或者部分条款。为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，经过业主大会授权的业主也可以以自己的名义提起诉讼。3、《物业管理条例》第十一条第三、四项、第十二条第一款，第十五条第（二）项等规定系管理性规定而非效力性规定，原告若有违相关规定，被告可以向相关有权机关检举控告。
四、被告是否能以原告提供物业管理服务存在瑕疵为由拒付违约金。被告抗辩称，小区管理混乱，环境脏乱差，消防通道堵塞，公共区域私自改造出租，不应支付违约金。本院认为，从对本案有关证据的认证中，可证明原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的请求本院不予支持。
五、原告要求被告支付租车位费及违约金是否合理合法。被告抗辩称其没有与原告签订过停车租赁书面协议或者口头协议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告向被告追偿租用车位欠费，但未提供充分证据证明被告占有使用原告服务范围内的露天车位及原、被告就车位租费已达成一致意见，故原告要求被告支付2009年4月1日至2014年12月31日车位租费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。
经核算，从2012年1月1日至2014年12月31日止被告共拖欠物业管理费计人民币1589.87元（126.18㎡×0.35元／㎡／月×36月）。综上，原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第三、四项、第十五条第（二）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告吴建华于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告临海市华泰物业管理有限公司从2012年1月1日至2014年12月31日止的物业管理服务费计人民币1589.87元。
二、驳回原告临海市华泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费101元，减半收取50.5元，由被告吴建华负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。
如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
审 判 员 杨 眉
二〇一五年一月二十二日
代理书记员 朱玲英