江西省修水县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）修民初字第62号
原告修水县义宁镇南桥村八组。
负责人郑焕华，该组组长。
委托代理人胡剑飈，修水县城南法律服务所法律工作者。
被告胡明星，男，1971年12月23日生，汉族。
原告修水县义宁镇南桥村八组与被告胡明星承包合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年4月1日，经原、被告双方协商，签订了《土地租赁合同》，合同约定原告把本组的一座水库和水库坝下的水田租赁给被告，其中水库每年租费3000元，水库坝下水田每亩每年1200元，另被告修李家石桥头至水库坝下4米宽的路所占用的水田，每亩每年租费1200元，被告租赁水田3.2亩，每年水库和水田租费为6840元，租赁时间为20年。2007年4月1日至2027年4月1日，租费每二年支付一次。原、被告签订合同后，原告随即按合同约定把水库及水田交付给被告使用，被告支付了第一期2007年4月1日至2009年4月1日的租费。但之后，被告就没有再支付过租费。原告多次要被告履行合同，被告才出具了一份声明，说2012年5月1日前把2009年4月1日至2011年4月1日租费付清，如未兑现合同租费终止合同，但被告至今未兑现。综上，被告行为已严重违反双方的约定，构成根本违约，根据法律规定，被告应依法承担本案全部责任。原告为维护自己合法权益，特向法院提出如下诉讼请求：1、解除双方签订的《土地租赁合同》；2、判决被告支付自2011年4月1日至2013年4月1日的土地租赁费13680元；3、诉讼费由被告承担。
被告答辩称，原告所述不实，原告在租赁区域内建房屋、石材厂、建材厂，所以被告才没有付租金。
经审理查明，被告因经营需要，于2007年4月1日与原告签订《土地租赁合同》，租赁原告南桥八组的水库及部分农田。合同约定“一、甲方（即原告，下同）租赁给乙方（即被告，下同）水库一座（包括水库内的水田及水库两边的山林以下属八组的土地），每年租赁3000元整（人民币）。2、甲方租给乙方水田用于修路占用，从李家石桥头至水库坝下4米宽，合计占用面积亩，每亩每年租费1200元整。3、甲方租给乙方水库坝下水田用于临时建筑和停车场占用，按每亩每年1200元租费。二、租赁时间：从2007年4月1日起至2027年4月1日止，租赁期为20年。三、付款方式：租费每二年付一次，即在合同书签订之日支付第一个二年租费，在二年期满后，再支付第二个二年租费，由此类推。如乙方不能按期支付租费，即视为自动放弃合同，甲方有权收回所租土地，该土地上一切建筑物归甲方所有，甲方不给予乙方任何补偿。如因甲方原因造成合同不能正常履行，则甲方应将剩余租金如数退还乙方。四、甲方的权利和义务…3、乙方在租赁期间，甲方如需要建房和开发，（但不得在乙方租赁区域内和租赁区域上游），乙方应无条件提供新修道路的通行，甲方不做任何补偿；但甲方不得占道影响乙方经营。…”该合同经原告南桥村八组每户的户主组民都已签字认可，并加盖修水县义宁镇南桥村村民委员会的公章，被告胡明星作为乙方签名。庭审中，原告称被告承包了水库及3.2亩农田（含坝下农田及自李家石桥头至水库坝下占用于修路的农田），水库按3000元／年、农田按1200元／亩／年计算，共计承包费为6840元／年。被告表示属实。
2007年6月24日，被告与案外人张伟庆向修水县人民政府提交了《关于请求批准可园旅游山庄项目实施的申请》。2007年6月27日，修水县旅游局发修旅提字（2007）6号文件《关于批准可园度假山庄项目的批复》，该《批复》载明“胡明星、张伟庆：…同意在修水县城南桥村黄土坑开发可园度假山庄项目”。庭审中，被告胡明星表示张伟庆系其可园旅游山庄项目开发的合伙人，但张伟庆已将可园的股份转让给了被告胡明星。2007年8月3日，被告胡明星以个人名义申报县城规划区内建设项目审批手续，并经修水县国土资源局批准：“宗地属可园旅游山庄项目从南桥八组租赁的荒山与一口废水塘，且不是基本农田，请规划局给予规划上的把关，我局拟同意建该项目”并加盖修水县国土资源局公章。修水县城乡建设局、房产管理局、城乡规划局均批准并加盖单位公章。经批准后，被告启动可园旅游山庄项目，并在坝下水田上建造一层瓦房，悬挂“可园旅游山庄项目部”。被告设计将水库改造为游泳池，并为水库四周砌墙，在水库内围砌了石墩。被告在李家石桥头至水库坝下的水田上修建了砂石路。
庭审中，原告提供胡明星出具的证明“地租、塘租2年，明年（12年5月1日）之前付清，如有不付，终止合同，胡明星字”。
原告在庭审过程中向本院提交变更诉讼请求申请书，申请变更诉讼请求如下：1、解除双方签订的《土地租赁合同》；2、判决被告支付自2011年4月1日至2013年4月1日的土地租赁费13680元；3、诉讼费由被告承担。被告当庭表示，2011年4月1日至2013年4月1日的租金没有支付，但未支付租金的原因是原告在租赁区域内建房屋、石材厂、建材厂，破坏了可园旅游山庄所需的生态环境，使得可园旅游山庄项目难以继续推进。
经本院现场查勘，从李家石桥头至水库坝下的道路两旁建有民房及石材厂、木材厂。原告称该建筑或工厂都在路边的水田，在租赁区域外所建，且木材厂于2012年建，石材厂于2013年建，而被告在2008年后便停止了项目开发工作。被告表示该建筑物在合同约定的“包括水库内的水田及水库两边的山林以下属八组的土地”范围内，已严重影响到被告的项目开发，故被告于2011年始停止旅游山庄项目的开发。
庭审中，本院向原、被告释名合同无效后有权要求过错方承担返还财产、损害赔偿及恢复原状的权利，但原、被告均未主张上述权利。
由于原、被告协商未果，故原告诉诸法院，提出前述诉讼请求。
上述事实，有当事人的陈述、常住人口信息、身份证、土地租赁合同、关于批准可园度假山庄项目的批复、县城规划区内建设项目审批申报表、证明、现场查勘照片等证据证实，且经庭审质证，足以认定。
本院认为，我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，原、被告至今未办理相关农用地转用审批手续，并且原告将农田出租给被告用于非农建设。故本院认为，原、被告签订的土地租赁合同中涉及出租水田的条款违反了我国法律强制性规定，应认定该条款无效。因无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。对于合同中的其他条款，因未违反法律的规定，且合同的签订经过了双方的确认，应认定合法有效。因上述出租水田的条款无效，从而导致了被告签订本合同的目的不能实现，并且被告对该地已停置多年未开发且未支付租费，故原告请求解除合同应予支持。
原告提出要求被告支付所欠2年的租费13680元，其中水库部分6000元，农田部分7680元。因出租农田无效，不受法律保护，该请求本院不予支持。对于出租水库合法有效，该部分租金应予支持。
庭审中，本院向原、被告释名合同无效后有权要求过错方承担返还财产、损害赔偿及恢复原状的权利，但原、被告均未主张上述权利，故本院对原、被告就合同无效的责任划分与损害赔偿等事宜不予处理，原、被告可就相关事宜另行协商或另行起诉。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第十二条、第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十一条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：
一、原、被告签订的土地租赁合同中出租农田的条款无效；
二、对于原、被告签订的土地租赁合同中除无效条款外的权利义务关系予以解除；
三、由被告胡明星于本判决生效后十日内向原告修水县义宁镇南桥村八组支付水库租赁费6000元。
四、驳回原告修水县义宁镇南桥村八组的其他诉讼请求。
案件受理费142元，由原告修水县义宁镇南桥村承担80元，由被告胡明星承担62元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 谭 晋
代理审判员 黄伟林
人民陪审员 冷金敏
二〇一四年七月十一日
书 记 员 吴 斌