广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初1749号
原告（反诉被告）胡优珍，女，汉族，1983年12月9日出生，身份证住址湖南省双峰县。
委托代理人钱勇、林卓凡，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被告(反诉原告)伍锐平，男，汉族，1980年4月10日出生，住址广东省兴宁市断圩镇。
委托代理人王宜娟、柏永权，广东华商律师事务所律师。
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人吴军强，执行董事。
委托代理人李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，身份证住址湖北省襄阳市襄州区，员工。
第三人交通银行股份有限公司深圳笋岗支行，住所地深圳市罗湖区。
法定代表人方明，行长。
委托代理人刘有华，男，汉族，1985年1月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，员工。
委托代理人康巍燕，女，汉族，1979年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，员工。
上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代理人钱勇、林卓凡，被告代理人王宜娟、柏永权，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）代理人李常优到庭参加了诉讼。第三人交通银行股份有限公司深圳笋岗支行（以下简称交通银行）经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告经第三人介绍，与被告于2015年10月21
日签署了《二手房买卖合同》，约定被告以人民币252.5万元的价格将名下位于深圳市光明新区深房传麒山9号楼栋B单元1305号的房产过户给原告。合同签订当天，原告便向被告支付了定金人民币25万元。然而因被告未能提供房产证，直至12月9日，其才与原告到建设银行办理了资金监管手续，监管房款人民币55.6万元。然而此时，原告却又被第三人世华地产告知，因被告涉嫌民事案件存在信用风险而无法找到担保公司为其赎楼，因此也无法办理贷款承诺。后经原告强烈要求，世华地产联系了可以办理赎楼的担保方，并申请了银行的贷款承诺函，但被告要求涨价，否则拒绝配合办理赎楼手续。综上所述，被告的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，特依据合同法第六十条和民事诉讼法相关规定提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告继续履行《房地产买卖合同》(房产价值252.5万元)；2、被告向原告支付违约金92，920元(自起诉之日起按照日万分之四计至实际过户之日止，暂计3个月)；3、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：一、原告不具备继续履行合同的法定基础及条件。1、涉案房产一房两证，另一房产纠纷的案号为（2016）粤0306民初1761号，购买者为杜波，杜波与原告在签订合同时为夫妻关系，不是深圳户口，不具备购房资格。2、根据深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系的意见，深圳市最新政策对购房资格进行了调整和改变，原告及杜波并不一定具备调整后的购房资格。二、被告不存在违约情形。原告与杜波隐瞒真实的婚姻情况，与被告签订房屋买卖合同，而后为了获得购房资格，进行虚假的离婚诉讼，致使被告多次不能在约定的时间内配合办理公证赎楼等手续。三、原告存在根本违约。原告至今未按照合同的约定足额支付首期款，也未按照合同的约定支付供楼款。被告现在行使解除合同的权利合法合理，请求法院驳回原告的全部诉求。
被告同时反诉称，因资金周转困难，工厂搬迁，无法支付
员工工资，被告出售名下房产。该房产是两证一户，由被告与案外人张义珍分别持有，张义珍与原告配偶杜波也签订了《二手房买卖合同》，且杜波亦提起民事诉讼。被告与原告于2015年10月21日签订了《二手房买卖合同》，双方约定房屋总价为252.5万元，定金25万元，于合同签订之日起30日内付清首期款100万元，合同签订之日起30日内卖方出具公证委托书给担保公司，房产证出证二个半月后未能办理完过户手续，由买方负责供楼，如果买方逾期超过15日或者有其他根本违约，卖方可以解除合同，并可以选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或者没收买方已支付的定金。履约期间，原告连续多次违约：1、至今未足额支付首期款。首期款约定为30日内支付100万元，原告至今只支付了25万元定金，剩余首付款至今未支付，资金监管金额为55.6万元，属于根本违约。未完全足额支付首付款的原因是原告办理深户出现困难，不知道何时能办理完成。为照顾原告这一实际情况，双方没有约定过户期限，但原告因为担心无法取得购房资格，一直拒绝完全足额支付首期款，该行为可以证明原告从一开始就有违约的故意。2、通过假离婚来获取购房资格，属于以合法形式掩盖非法目的，由此导致逾期做资金监管和赎楼，违约责任在于原告。合同签订后，被告多次要求原告去办理资金监管和委托公证手续，但是原告不具备购房资格，在办理深户出现困难后，原告告知被告需要回户口所在地办理假离婚来获得购房资格，因此拖延至12月4日才办理该事宜。3、拒绝按照合同约定供楼。因原告办理深户和取得购房资格的时间不特定，而被告经济能力有限，因此合同约定，房产证出证二个半月后未能办理完过户手续由买方负责供楼，但是买方以未过户为由拒绝供楼，完全不遵守合同约定。
综上，被告没有任何违约行为，是本案的最大受害者，经济损失巨大。被告出售涉案房产是想搬迁工厂，支付员工工资，余下款项再到广州置办房产，因原告不符合购房条件，不能按照约定支付首期款，致使本案交易不能如期进行，还恶人先告状，而广州房价上涨，被告置换房产的愿望无法实现。被告提起反诉，请求法院判令：1、原告按成交价20%向被告支付违约金人民币50.5万元；2、本案的诉讼费用由原告承担。
原告对被告的反诉答辩称：一、原告已依约支付首期款，
因为当时银行政策是首付三成或四成，所以合同约定首期款约100万元，并且备注具体数额根据银行贷款确定，且被告拖到2015年11月25日才拿到房产证，致使原告办理不了资金监管。后中介约双方于2015年12月9日办理了资金监管，不存在逾期的情况。实际履行中，原告没有拖延，被告也没有提出任何异议，并且配合办理了资金监管。二、被告诉称原告因购房资格而拒绝履约，纯属捏造。原告起诉时已提交了购房资格证明，而被告没有反证。原告的婚姻问题属××人隐私，离婚调解书已于2015年11月初由法院出具，不影响本合同执行。三、原告没有供楼的义务。合同备注是三个月内完成过户流程，客户不管供楼，以业主拿到房产证为准。被告2015年11月25日拿证，原告2016年1月29日起诉，被告于2016年2月23日反诉，并没有超过三个月。且原告依约已于2016年1月13日完成全部的买方义务，现在因被告迟迟不肯赎楼才导致供楼费的继续产生，不可能归责原告，难道被告一辈子不赎楼，原告就要一辈子替被告还贷吗？
第三人世华地产对本诉和反诉答辩称:一、本案属于买卖合同纠纷，世华地产与原、被告属于居间服务关系，在本案中不用承担责任。二、目前世华地产监管5000元交房保证金，愿意按照法院的判决进行处理。三、世华地产为原、被告提供了全面的居间服务，有权主张佣金。四、若法院判决本案合同继续履行，第三人愿意配合，积极履行居间义务。
第三人交通银行未到庭，于2016年2月18日提交书面意见称，被告在交通银行办理××人房产抵押贷款，共贷款105万元，截至2016年2月14日，被告尚欠贷款本金1，026，484.84元。交通银行对原、被告之间的情况不清楚，但交通银行是抵押权人，拥有优先受偿权，任何情况下抵押权人的贷款都应得到优先偿还，请法院保护交通银行的合法权益。
经审理查明，2015年10月21日，通过第三人世华地产的居间服务，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》（编号1531754），约定被告以人民币252.5万元的价格将位于深圳市光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深房传麒山9号楼B单元1305号房产转让给原告；定金25万元，买方于签订合同时支付；剩余房款以银行按揭付款的方式支付，买方应于签署合同之日起30日内付清首期款约100万元，并在前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请材料，卖方应予配合；卖方应于签署合同之日起30日内(含当日)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，买方须协助卖方办理赎楼手续，卖方不得单方停止赎楼或撤销委托公证书，否则视为根本违约，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，应于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，将房地产证原件交于居间方；双方应在银行出具贷款承诺书之日且卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日(含当日)内办理过户递件手续；房产买卖产生的税费由买方承担；任何一方未按约定履行义务，对方有权要求以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，对方可以解除合同并有权要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。合同备注条款约定，3个月内完成过户流程，客户不管供楼，以业主拿出房产证为准，2个半月过期，由买方供楼。
合同签订后，原告如约支付了定金25万元，其中5000元作为交房保证金目前仍由世华地产监管。被告于2015年12月4日办理了委托他人赎楼公证手续，又于2016年1月7日另行办理了委托他人赎楼公证手续，但至今未注销涉案房产的抵押登记。原告、被告、建设银行深圳海月支行于2015年12月9日签订了关于涉案房屋首期款的资金托管协议，托管期间3个月，金额55.6万元。建设银行于2016年1月13日向原、被告出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺发放贷款171.9万元。
另查，涉案房产与位于深圳市光明街道公园路南侧、二十七号路北侧的深房传麒山9号楼B单元1306号房为双拼房，该房所有权人张义珍与杜波于2015年10月21日签订了关于1306房屋的买卖合同。行政机关于2015年11月25日向被告颁发了涉案房产的不动产权证，于2015年11月3日向张义珍颁发了1306号房产的不动产权证。
再查，本院于2015年11月10日受理了原告与杜波离婚纠纷一案，于当天作出民事调解书，确认双方自愿解除婚姻关系。原告在深圳市连续缴纳社会保险已满三年，目前在深圳市名下没有房产。
以上事实，有二手房买卖合同、收据、交通银行转账记录、公证委托书、首期款资金托管协议、首期款到账回单、不动产资料电脑查询结果表、二手楼购房贷款承诺书、深圳市社会保险历年参保缴费明细表（××）、深圳市社会保险参保证明、（2015）深宝法家初字第1519号民事调解书及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行了支付定金的义务，而被告没有按照合同约定，在房产证办好后3个月内办理注销抵押登记等手续，构成违约。被告称逾期公证委托的原因是原告尚未取得购房资格，所以不配合公证，与交易惯例不符，不予采纳。被告称未赎楼的原因是原告不同意承担费用，没有证据证实，不予采纳。
关于被告诉称的原告三点违约行为，未足额支付首期款，假离婚、以合法形式掩盖非法目的，未按约定供楼。本院认为，被告已于2015年12月9日与原告、建设银行深圳海月支行共同签订了首期款资金托管协议，同意监管55.6万元首期款，同时定金加首期款、贷款承诺函的金额不少于房产转让成交价，视为买卖双方协商一致变更了首期款监管的金额和时间。而且，被告于2016年1月7日再次办理了委托公证赎楼手续，继续履行合同，直至提起反诉前，被告从未以原告逾期支付首期款为由主张解除合同。其次，原告与杜波离婚的民事调解书真实有效，两人购买房产，没有任何非法目的，社保清单和房屋产权信息查询显示原告符合深圳市购房政策。再次，合同约定房产证办出后3个月完成过户的，卖方负责供楼，房产证办出后2个半月内还未过户的，则买方供楼，而造成涉案房产未能在约定时间内过户的原因是被告未注销抵押登记，被告违约在先。以上三点反诉理由均不能成立，不予采纳。
综上，被告存在根本违约，原告有权依据合同主张逾期违约金并继续履行合同，被告应当注销涉案房产的抵押登记，将房产及物业服务、水、电、燃气过户至原告名下，并实际交付房产给原告。关于违约金，综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对自起诉之日起按转让成交价日万分之四标准计算的违约金，予以支持，应计至被告注销抵押登记之日止，最迟不得超过本判决生效之日。
第三人交通银行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证与抗辩的权利。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下：
一、被告伍锐平应于本判决生效之日起三十日内注销深圳市光明街道公园路南侧、二十七号路北侧深房传麒山9号楼B单元1305号房产[(2015)深圳市不动产权第0042446号]的抵押登记，第三人交通银行股份有限公司深圳笋岗支行予以协助；
二、原告胡优珍应于本判决生效之日起四十五日内一次性支付被告伍锐平购房款人民币227.5万元（如因伍锐平未履行本判决第一项义务，胡优珍代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，胡优珍可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，胡优珍应支付的购房款以抵扣之后的剩余数额为准）；
三、被告伍锐平应于本判决生效之日起四十五日内将上述房产过户登记至原告胡优珍名下，过户登记的税费由胡优珍承担；
四、被告伍锐平应于涉案房产过户登记至原告胡优珍名下之日起三日内将涉案房产实际交付给胡优珍，并将涉案房产的物业服务、水、电、燃气过户登记至胡优珍名下；
五、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于被告伍锐平履行完毕本判决第四项义务后，将托管的交房保证金人民币5000元支付伍锐平；
六、被告伍锐平应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告胡优珍支付迟延履行违约金(以转让成交价人民币252.5万元为基数，按每日万分之四的标准从2016年1月20日起计至伍锐平注销抵押登记之日止，最迟不得超过本判决生效之日)；
七、驳回原告胡优珍的其他诉讼请求；
八、驳回被告伍锐平的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费27743元，反诉受理费4425元，保全申请费5000元，均由被告伍锐平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年四月十五日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
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