黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）哈民一民再终字第22号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：孙述臣，男，1940年3月30日生，中国地震局工程力学研究所退休工程师，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人：孙丽，女，1949年11月18日生，哈尔滨市道外区房管处退休工人，住哈尔滨市道里区。
委托代理人：代志强，黑龙江冰城律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：曹秀芝，女，1956年2月13日生，黑龙江省建筑职业学院干部，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人：刘恩成，黑龙江威翔律师事务所律师。
委托代理人：郭立伟，黑龙江威翔律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：陶玲玉，女，1978年1月5日生，黑龙江省职工，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人：刘恩成，黑龙江威翔律师事务所律师。
委托代理人：郭立伟，黑龙江威翔律师事务所律师。
被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：王乃儒，男，1952年12月19日生，黑龙江省退休干部，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人：刘恩成，黑龙江威翔律师事务所律师。
委托代理人：郭立伟，黑龙江威翔律师事务所律师。
被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：王乃滨，男，1957年3月10日生，中共黑龙江省委工作人员，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人：刘恩成，黑龙江威翔律师事务所律师。
委托代理人：郭立伟，黑龙江威翔律师事务所律师。
被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：哈尔滨东方经济技术开发集团公司，住所地哈尔滨市南岗区阿什河街122号。
孙述臣与曹秀芝、陶玲玉房屋迁让（返还原物）纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院于2000年5月29日作出初审判决，孙述臣、曹秀芝均不服，向本院上诉。本院于2000年9月25日裁定将案件发回一审重审。哈尔滨市南岗区人民法院重审追加王乃儒、王乃滨和哈尔滨东方经济技术开发集团公司（以下简称东方公司）为第三人，于2003年7月23日作出（2001）南民二初字第320号民事判决。该判决生效后，东方公司向一审法院申请再审。一审法院裁定再审后，又作出撤销提起再审民事裁定，通知驳回东方公司再审申请。其后，曹秀芝、王乃儒、王乃滨向本院申请再审。本院于2006年6月28日作出（2006）哈民二监字第295号民事裁定，指令哈尔滨市南岗区人民法院再审。2008年6月28日，哈尔滨市南岗区人民法院再审作出（2006）南民再字第38号民事判决。孙述臣不服该判决，向本院上诉。本院于2009年4月1日作出（2008）哈民一终字第910号民事判决，已发生法律效力。孙述臣不服生效判决，向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2011年7月6日作出（2009）黑民申一字第400号民事裁定，驳回孙述臣再审申请。孙述臣仍不服判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2013年12月10日作出黑检民抗（2013）98号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院于2014年3月18日作出（2014）黑监民监字第15号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。哈尔滨市人民检察院指派检察员出庭。申诉人孙述臣委托代理人孙丽、代志强，被申诉人曹秀芝、王乃滨及其与陶玲玉、王乃儒的共同委托代理人刘恩成、郭立伟到庭参加诉讼，东方公司经公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
1998年6月，孙述臣以曹秀芝为被告向哈尔滨市南岗区人民法院起诉称，孙述臣哈市南岗区宣庆小区5栋5单元7楼3号住宅1994年租给同事鲁绪生，1996年之后失控，被王乃滨抢占由其兄王乃儒借给曹秀芝，而曹秀芝拒绝孙述臣归还要求。诉讼请求判令曹秀芝从侵占的住宅迁出，并赔偿侵占期间给孙述臣造成的损失。曹秀芝辩称，案涉住房曹秀芝是从王乃儒处取得，有问题应直接找王乃儒。
本案哈尔滨市南岗区人民法院初审认定，案涉房屋为东方公司为孙述臣购买并办理产权证，孙述臣租给他人。1997年1月曹秀芝与王乃滨签订互换住房协议，曹秀芝向王乃滨交付30，000元房屋定金后，搬入该房屋居住至今。初审认为，孙述臣是该房所有人，曹秀芝居住没有合法依据，判决曹秀芝携女儿陶玲玉从案涉住房内迁出；哈尔滨市南岗区人民法院重审在原审认定事实基础上认定，1996年3月，东方公司为偿还王乃儒欠款将该公款购买的住房收回，抵给王乃儒。哈尔滨市南岗区人民法院重审认为，东方公司、王乃儒对该房均无处分权，处分行为无效，判决曹秀芝母女迁出并承担房屋所欠费用、赔偿孙述臣3万元损失。
本院指令再审后，哈尔滨市南岗区人民法院作出（2006）南民再字第38号民事判决认定：1993年6月东方公司出资106，000元为其聘用的孙述臣购买诉争之房，并于1994年1月为孙述臣办理了房屋所有权证。1994年10月，孙述臣因家庭矛盾找到公司董事长张双军，提出将该房交回公司，并要求以此条件再借款100，000元个人使用。1994年10月25日，经公司董事长张双军同意，又借给其本人100，000元。孙述臣本人在借据上签字，并将该房钥匙、购房协议及购房有关票据、证件交给公司，由公司办公室主任赵云龙等人经手收回。孙述臣将房证复印件交给公司，称原件丢失。1995年3月，孙述臣又将该房出租给公司副经理鲁绪生。1995年5月，孙述臣离开东方公司。1995年7月，因下属公司经济纠纷，东方公司经王乃滨介绍向王乃儒借款120，000元，后公司无力偿还借款，于1996年3月20日经公司董事会研究将该房以房抵债，抵偿此笔借款，由办公室主任赵云龙负责办理以房低债事项，将该房有关材料及钥匙交与王乃儒，并出具了办理该房更名过户手续的介绍信。1997年1月31日，曹秀芝与王乃儒签订互换住房协议，曹秀芝向王乃滨交付30，000元房屋定金后，搬入该房屋居住至今。其间，曹秀芝共交付该房包烧费、煤气费、水电费及物业费18，062.54元。1999年8月21日，东方公司在哈尔滨日报上对孙述臣房照丢失登报声明作废。
哈尔滨市南岗区人民法院（2006）南民再字第38号民事判决认为，诉争之房系孙述臣在东方公司受聘期间借款所购买，后孙述臣因家庭纠纷将该房交回东方公司，并以交房为条件再次借款100，000元个人使用；东方公司在孙述臣交回该房后，将该房抵偿给王乃儒，王乃儒又将该房与曹秀芝互换，曹秀芝在该房居住至今，并交付该房所发生的各种费用。上述事实清楚、证据充分。孙述臣称该房被强行抢占，并称借款100，000元是公司行为均未提供相应证据。孙述臣交房借款的行为是转让该房物权的行为。东方公司将该房以房抵债，王乃儒及曹秀芝均系受让人，对该房均系善意取得。依据相关法律规定及公平原则，其合法权益应依法予以维护。原一审认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。孙述臣诉讼请求判令曹秀芝迁让并赔偿经济损失，无相应支持依据。判决：一、撤销（2001）南民二初字第320号民事判决；二、驳回孙述臣的诉讼请求。
孙述臣上诉请求，撤销一审法院（2006）南民再字第38号民事判决，改判曹秀芝、陶玲玉迁出争议之房，并赔偿损失64，200元。曹秀芝、陶玲玉，王乃儒、王乃滨，东方公司均同意该再审判决。
二审经审理确认一审法院再审判决认定的事实。
二审认为，王乃儒及曹秀芝系争议之房受让人，对该房均系善意取得，其合法权益依法应予保护。孙述臣主张争议之房是被东方公司强行抢占，借款100，000元是职务行为，这些都是孙述臣与东方公司之间的内部争议，无法对抗并不知情的曹秀芝的合法取得，东方公司是否侵权与曹秀芝无关，不能据此认定曹秀芝是侵权人。孙述臣要求曹秀芝迁让并赔偿经济损失的请求，无法律依据。原审法院判决并无不当，本院予以维持。经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回上诉，维持原判。
检察院抗诉认为，哈尔滨市中级人民法院判决认为王乃儒及曹秀芝对争议之房系善意取得，适用法律错误。善意取得制度应当符合以下条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，适用善意取得制度必须是“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，即受让人主观上是不知情，不知道或不应当知道让与人转让财产时没有处分该财产的权限。对于不动产交易中的受让人的善意判断，主要以受让人在受让不动产时是否信赖了登记为准。本案中，争议房屋的所有权证登记人为孙述臣，并非东方公司，王乃儒、王乃滨在接受争议房屋时，东方公司并未出示房屋所有权证书，其出示的房产托管协议、购房合同、完税证明等凭证上购房人均系孙述臣。该房产从权利外观上看应归属孙述臣所有，东方公司与孙述臣之间的房产归属纠纷属另一法律关系，在未经有权部门确权的情况下，善意买受人应当以房屋所有权证书记载的内容作为判断标准。在房屋所有权证书记载的权利为孙述臣的情况下，王乃儒、王乃滨认为该房属东方公司所有证据不足，王乃儒、王乃滨主观上不能认定为善意。曹秀芝在该房登记人并非王乃儒的情况下与王乃儒签订换房协议亦不能认定为善意。此外，善意取得必须以公示方法的完成为要件，不动产应当以办理产权登记作为取得要件。在完全能够办理产权证照的情况下，仅仅发生交付，并不能够产生善意取得的法律后果。本案至孙述臣起诉时，争议房的房屋所有权证记载的权利人仍为孙述臣，并没有变更为王乃儒或曹秀芝，王乃儒、曹秀芝对该房不构成善意取得。原审认定王乃儒、曹秀芝对争议之房系善意取得属适用法律错误。
本院再审过程中，孙述臣称，原再审认定1994年10月孙述臣因家庭矛盾以再借款10万元为条件将购得的房屋交回公司，认定事实错误。10万元“借据”没有原件，复印件是王乃滨通过涂改遮挡并添加字迹复印伪造的。请求再审撤销原再审一、二审判决，维持南岗法院原重审（2001）南民二初字第320号民事判决。曹秀芝认为原再审判决正确，但现在其已将案涉房屋换回，诉讼已与其无关。王乃儒、王乃滨认为原再审判决正确，且王乃滨已依据生效判决另行起诉，并胜诉后执行取得案涉房屋的所有权。
再审认定事实与原再审后认定事实一致。
再审另查明，本案判决生效后，曹秀芝通过与王乃滨原房互换的形式将原与王乃儒所换房屋换回；接着，王乃滨以孙述臣为被告向法院提起房屋权属（确认及履行过户）诉讼，南岗法院于2013年4月15日作出（2013）南民二初字第192号民事判决，判令孙述臣协助王乃滨办理案涉房屋权属变更登记；孙述臣上诉后，本院于2013年7月1日作出（2013）哈民一终字第342号民事判决，维持原判。该判决生效后，哈尔滨市南岗区人民法院于2013年7月16日作出（2013）南执字第783-1号执行裁定和协助执行通知书，将房屋所有权变更至王乃滨名下。
本院再审认为，案涉房屋购买后登记所有权人为孙述臣，各方没有异议。本案争议事实焦点是：东方公司是否从孙述臣处取得对该房的合法占有。原审对此关键事实认定：1994年10月孙述臣因家庭矛盾提出以再借款10万元为条件将购得的房屋交回公司，公司同意后向其提供了10万元借款，孙述臣向公司交付了该房钥匙、购房协议及购房有关票据、房证复印件（孙述臣称房证原件丢失）。该事实有东方公司诉讼中的明确确认，有东方公司在将房抵给王乃儒及王乃儒与曹秀芝换房时转给曹秀芝的该房钥匙、购房协议及购房有关票据、房证复印件等物证和当时东方公司董事长张双军、总经理助理于波和直接经手的办公室、保卫科负责人赵云龙、李延廷等证人证实，具有相对证据优势。而孙述臣称其房被对方强占，没有证据证实，也不合常理。孙述臣称将房租给鲁绪生，原审其一直明确说是口头协议，没有书面的，其提交的鲁绪生的另案答辩状中也说是口头协议，但到再审二审时其突然提交了一份1995年3月18日孙述臣将该房（出卖转）出租给公司副经理鲁绪生时双方签订的书面《购房协议》。对此突然出现的《购房协议》对方均不认可，与其此前对此事的陈述矛盾，存在补签嫌疑，原审未予认定。综上，再审根据日常生活经验综合考虑证据优势，认为上述原审认定的孙述臣交房事实应予认定。
本院再审认为，本案诉讼期间，案涉房屋登记所有权人为孙述臣。但作为不动产物上请求权中的返还原物请求权，迁让是和侵权联系在一起的，其胜诉需以对方占有侵权为前提。对方对不动产的占有除了依据所有权，还可以依据债权，只要其占有权利合法，都是本权占有，不存在迁让问题。本案孙述臣将房交回公司的行为，虽未经登记公示，对外不具有物权效力，但在当事人之间是交付房屋所有权的法律行为；其后东方公司及王乃儒、曹秀芝对该房的相继占有亦均是依相互债权取得的本权占有，并不构成对前手及所有权人孙述臣的侵权。孙述臣作出交房的法律行为后，又依其未办理变更的房屋登记所有权主张曹秀芝迁让，明显与其所负给付之债冲突，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。
检察机关抗诉，对不动产物权转让中的善意取得条件之阐述无误。本案原审认定曹秀芝善意取得案涉房产与孙述臣登记所有权事实不符。但本案作为不动产侵权返回原物之诉，曹秀芝的债权占有足以对抗孙述臣的负债所有权，并不必须要已经取得所有权或善意取得所有权。也就是说，曹秀芝当时对该房享有所有权可以对抗孙述臣的返回原物之诉；未取得所有权，仅依其合法占有权也足以对抗孙述臣的迁让诉讼。原审判决虽说理不够恰当，但结论无误。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2008）哈民一终字第910号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 彭华杰
审判员 王延斌
审判员 吴启龙
二〇一四年九月四日
书记员 孙霁阳