江西省永修县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0425民初61号
原告（反诉被告）：周银华，女，1974年5月9日出生，汉族，住江西省永修县，
委托诉讼代理人：戴逢灼（系原告周银华的丈夫），男，1974年5月25日出生，住江西省永修县，
委托诉讼代理人：熊仲品，永修县建昌法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：九江市富航商业管理有限公司，住所地：江西省永修县新城发达路（永修县饮食服务公司内）。统一社会信用代码：913604250989612045。
法定代表人：吴文波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐朝灿，江西秦风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周星，江西秦风律师事务所律师。
原告（反诉被告）周银华与被告（反诉原告）九江市富航商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月15日第一次公开开庭进行了审理。2017年2月24日本院经审理认为案件事实较为复杂，且双方当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，裁定将本案转为普通程序审理。2017年3月14日，反诉原告九江市富航商业管理有限公司提起反诉，经审查，符合法律规定，决定合并审理。2017年7月7日，经审批决定延期6个月审限。本院依法适用普通程序，于2017年4月6日、2017年5月12日分别第二次、第三次公开开庭进行了审理，原告周银华及委托诉讼代理人熊仲品、戴逢灼，被告九江市富航商业管理有限公司及委托诉讼代理人徐朝灿、周星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
本诉原告周银华向本院提出诉讼请求:1.请求判令原告免交房屋租金49665元，并立即恢复用电，如被告继续违约，以后四年继续免交房屋租金；2.判令被告赔偿因其违约造成原告经营损失费计人民币80000元（暂算至2017年1月20日）；3.案件受理费由本诉被告承担。原告于2017年2月20日变更第一项诉讼请求为：请求依法确认2015年10月10日被告九江市富航商业管理有限公司与原告周银华签订的《经营协议》为有效合同。事实和理由：2014年5月23日，原、被告双方签订《永修县铜锣湾购物广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），合同约定：被告将永修县开发大道湖东新区铜锣湾购物广场一期项目第4号楼1F4015、1F4016、1F4017、1F4018、1F4019铺面租给原告作为美容院使用，租赁期限5年，即自2015年5月1日起至2020年4月30日止。2015年10月10日原、被告双方签订了一份《经营协议书》，该协议书约定：自永修铜锣湾广场开业之日起，5年内仅引进原告一家专业美容业态商家，不再引进其他经营美容业态，如发现有第二家美容院出现，被告在一个月内没有处理好，原告有权不交房租至处理好。被告不按协议书约定履行义务，2016年初又引进几家专业美容院，原告多次与被告交涉无果，按协议拒缴房租，被告于2016年12月9日通知物业停掉原告租赁店铺的供电，致使原告无法继续经营，因被告的单方违约行为，造成了原告巨大的经营损失，原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。
本诉被告九江市富航商业管理有限公司辩称，原告以经营协议为由拒付租金，将会导致双方权利义务严重不对等，被告未对原告租赁商铺停电。
反诉原告九江市富航商业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付租金127925元及违约金44368.91元（每月租金基数自逾期支付之日起按日1.5‰计算，暂算至2017年3月14日）；3.案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2014年5月23日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：反诉被告承租反诉原告永修县开发大道湖东新区铜锣湾购物广场一期项目第4号楼1F4015、1F4016、1F4017、1F4018、1F4019商铺作为美容院使用，租赁期限5年，即自2015年5月1日起至2020年4月30日止。该《商铺租赁合同》第3.1条约定，反诉被告应于每月10号前交纳当月基本租金给反诉原告。铜锣湾广场正式开业日期为2016年1月1日，根据《商铺租赁合同》的约定，反诉被告应当缴纳第一年度2016年1月1日至2016年4月30日期间的租金66220元，2016年5月1日至2016年12月31日期间的租金12040元；2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金49665元，但反诉被告至今未交；根据《商铺租赁合同》第9.2条“乙方未依约及时向甲方交付租金、缴纳本协议约定的各项保证金和应付费用等款项的，每逾期一天，应按应付款项的3‰向甲方支付违约金，逾期超过三十天的，甲方有权单方面解除协议”之约定，反诉原告有权解除《商铺租赁合同》，鉴于反诉被告逾期交纳租金的违约行为严重损害了反诉原告的权益，违反了诚信原则，故请求法院解除双方签订的《商铺租赁合同》。
反诉被告周银华辩称，反诉原告的诉讼请求不能成立，反诉被告一直按合同履行，反诉原告引进多家美容院，违反了双方签订的《经营协议》，存在违约，本案诉讼费应由反诉原告承担。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）周银华向本院提供了以下证据：证据1，周银华的身份证，证明原告（反诉被告）的主体资格；证据2，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，证明原告（反诉被告）承租了被告（反诉原告）的商铺；证据3，原、被告双方签订的《经营协议》，证明原告（反诉被告）租赁被告商铺做美容院后，被告不得再引进其他美容院，否则免交房租；证据4，洪霞养生馆（即丸美养生馆）现场照片，证明被告（反诉原告）在铜锣湾广场开业后引进了多家美容院；证据5，欠费停电通知单，证明被告（反诉原告）单方强行停止原告店铺用电；证据6，函告及2016年12月11日申通快递单，证明原告（反诉被告）已多次与被告（反诉原告）交涉；证据7，缴费通知单，证明被告（反诉原告）违约却仍然催促原告（反诉被告）缴纳租金；证据8，电话通话录音及录音记录，证明被告（反诉原告）自2016年12月9日至2017年2月9日停止给原告（反诉被告）的店铺供电；证据9，原告（反诉被告）的结婚证及戴逢灼的身份证，证明原告（反诉被告）周银华与戴逢灼是夫妻关系；证据10，原告（反诉被告）2016年10月份收入账，证明原告（反诉被告）10月份的收入为148440元；证据11，原告（反诉被告）商铺自2016年7月至2017年1月的工资册，证明原告（反诉被告）每月发工资开支情况，停电期间每月发工资16900元；证据12，原告（反诉被告）商铺经营收入计算，证明原告（反诉被告）每天收入2000余元；证据13，通告及EMS快递单，证明原告（反诉被告）于2016年4月13日已通告被告（反诉原告）富航公司并告知其已引进多家美容院，如不处理，原告（反诉被告）有权不交房租费；证据14，出庭作证的证人戴某1的证词，证明证人戴某1与原告（反诉被告）的丈夫戴逢灼多次去找过被告（反诉原告）公司当时的向总反映情况；证据15，美容院的照片，证明被告（反诉原告）在铜锣湾引进了5家美容院；证据16，缴费通知单，证明原、被告双方约定，原告（反诉被告）自2016年4月1日至2016年6月30日开始交第一年租金；证据17，富航公司给原告开具的收据两张，证明原告（反诉被告）已交了三个月的房屋租金，其中2个月租金为押金；证据18，证人戴某2、程某出庭作证，证明原告（反诉被告）每天收入2000余元。
被告（反诉原告）对原告（反诉被告）周银华提供的证据质证意见如下：对证据1、证据2无异议；证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议。该协议约定被告（反诉原告）“不再引进专业美容院”，但协议之前引进的不在此限；证据4，三性均有异议，没有时间和地点，无法核实真实性，是否是铜锣湾广场的商铺无从得知，照片上看不出是专业的美容机构；证据5，真实性、合法性无异议，被告虽发出缴费通知单，但并未停电；证据6，三性均有异议，快递单没有文件名，不能证明发送的是函告，函告时间是2016年12月10日，原告从2016年3月1日起拖欠租金，在2016年12月之前未告知被告（反诉原告）的情况下未交租金，原告（反诉被告）违约；证据7，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明被告（反诉原告）违约；证据8，三性均有异议，前台身份无法确认，通话双方无法确定，该通话反映不出停电的事实；证据9，与本案无关，不予质证；证据10、证据11、证据12，系原告（反诉被告）单方制作，三性均有异议；证据13，三性均有异议；证据14，证人戴某1与原告（反诉被告）的丈夫戴逢灼是叔侄关系，两人关系非常好，戴某1陪同戴逢灼去富航公司是只是站在外面，具体谈话内容其不清楚，对证人戴某1的证词不应当采信；证据15，照片的内容反映不出拍摄时间、地点，不符合证据形式；证据16，真实性、合法性无异议，关联性有异议，商铺租金的起算和缴纳时间在《商铺租赁合同》上有明确约定，自铜锣湾开业之日起即2016年1月1日起计算租金；证据17，真实性、合法性无异议，关联性有异议，这两张收据是原告（反诉被告）依据合同约定交纳的保证金和首月租金；证据18，两位证人是原告（反诉被告）店铺聘请的做美容的工人，对其证言的真实性不予认可。
被告（反诉原告）九江市富航商业管理有限公司向本院提供了以下证据：证据1，被告（反诉原告）与洪霞签订的商铺租赁合同，证明该合同约定的用途是丸美，并作为美容院，该合同签订时间为2015年6月30日，早于原告（反诉被告）的《经营协议》签订时间2015年10月10日，原告（反诉被告）早知道丸美的存在却没有提出异议；证据2，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》，证明原、被告双方存在租赁关系，双方约定租金金额及支付方式，双方约定租赁商铺仅作美容院使用；证据3，原告（反诉被告）店铺照片，证明原告（反诉被告）除经营美容业务外，还经营日化产品；证据4，原告（反诉被告）交电费收据11张，证明原告（反诉被告）一直在交纳电费，被告没有停止对原告商铺供电；证据5，永修县涂埠派出所受案回执，证明电工邓小毛联合商户偷电；证据6，录音一份，证明电工邓小毛为原告窃电，原告存在漏交电费、侵害被告利益行为。
原告（反诉被告）周银华对被告（反诉原告）九江市富航商业管理有限公司提供的证据质证意见如下：证据1，真实性不确定，该合同是否于2015年6月30日签订不确定，洪霞养生馆（即丸美）的成立时间是2016年3月30日，经营范围是美容服务、化妆品，是在原告（反诉被告）的《经营协议》签订之后，被告（反诉原告）明显违约；证据2，真实性无异议，原、被告于2015年10月8日签订《经营协议》，对该《商铺租赁合同》作了变更；证据3，三性均有异议，证据与事实不符，来源是否合法不确定，店铺中有些产品是赠品、奖品；证据4，真实性无异议，原告（反诉被告）是将租赁店面与自己购买的店铺一起经营，停电之后交纳的电费是原告（反诉被告）自己购买店铺的电费，证据与事实不符；证据5，这是邓小毛个人的问题，与原告没有关联性；证据6，邓小毛的一面之词，无法支撑被告（反诉原告）的主张。
原告（反诉被告）向本院申请调查取证，请求依职权调查被告（反诉原告）将商铺租赁给丸美、玲丽、铂金、美人美妆、康婷等五家租户开美容院的承租合同书及各家美容院营业执照。本院依职权调查，获取如下证据:1.丸美养生馆（即洪霞养生馆）的经营范围为“美容服务兼化妆品零售”；2.玲丽彩妆店的经营范围为“化妆品、精品百货零售；化妆、美甲服务”；3.铂金美妆店的经营范围为“化妆品零售；美甲服务”；4.美人美妆店的营业执照尚在办理中，其店铺公示的价目表为美甲；5.康婷美甲店的经营范围为“美甲服务、精品销售”；6.对洪霞（丸美养生馆店主）的询问笔录。对前述证据，原告（反诉被告）质证意见：均没有异议；被告（反诉原告）质证意见：对1-5项证据无异议，对第6项证据，其中洪霞提到“我装修时找过我，百莲凯向物业反映过”,百莲凯是否向物业反映都是她的推测，她并未亲眼所见。
对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷作证，即对于原告（反诉被告）提交的证据1、证据2，本院依职权调查取得的证据1-5，本院予以采信；对原告（反诉被告）提交的证据3、证据5、证据7、证据16、证据17的真实性、合法性予以确认；被告（反诉原告）提交的证据2、证据4的真实性予以确认。
对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的证据4与被告（反诉原告）提交的证据1、本院依职权调取的证据1互相佐证，证明丸美养生馆属于美容业态，对于原告（反诉被告）提交的证据4、被告（反诉原告）提交的证据1、本院依职权调取的证据1予以采信，但对于被告（反诉原告）提交证据1的证明目的不予采纳，丸美养生馆店主洪霞与被告（反诉原告）签订《商铺租赁合同》时间为2015年6月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《经营协议》的时间为2015年10月8日，营业执照注册日期为2016年3月30日，没有证据证明被告（反诉原告）与洪霞签订的《商铺租赁合同》在公开场合进行过公示，也没有证据证明被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《经营协议》之前或之时，被告（反诉原告）将其与洪霞签订的《商铺租赁合同》对原告（反诉被告）进行过告知，在丸美养生馆开张之前，原告（反诉被告）无从确切得知丸美养生馆的存在，故对于被告（反诉原告）提交证据1的证明目的不予采纳。原告（反诉被告）提交的证据8、被告（反诉原告）提交的证据6均为录音材料，录音中的人员未出庭作证对录音资料内容予以确认佐证，现代科技高速发展，该录音是否出现剪切、添加、更改无从判断，导致该录音的可靠性无法判断，故本院对于该两份证据不予采纳。原告（反诉被告）提交的证据9是对本案原告（反诉被告）委托诉讼代理人的身份证明，本院查证原件属实，对原告（反诉被告）提交的证据9，本院予以采信。原告（反诉被告）提交的证据10，为2016年10月的经营情况表，该经营情况表仅有2016年10月份一个月的经营情况，而且只有收入，没有成本和其他支出的计算，顾客在美容院办理年卡、季卡、月卡等是一次性交款、分期消费，办卡顾客的消费情况无从反映，每月经营状况不尽相同，仅凭一个月的经营情况不足以反映出全年的经营收入和支出，无法判断平均每个月的经营收入和支出，原告提供的证据12“玉而沙白美容院经营收入计算”中“根据2016年经营情况，本店每天的营业在5000-20000元之间，有时达到4-5万元，平均每天的营业额在6千左右”无证据支持；原告提供的证据11“工人工资明细表”与原告提供的证据12“玉而沙白美容院经营收入计算”中“工人工资每天900元”不符，故本院对于原告（反诉被告）提交的证据10、证据11、证据12不予采纳。原告（反诉被告）提交的证据13为EMS快递的“投递局存”单，该“投递局存”单上只有寄件信息，无“收件人签收”信息，一份有效的“投递局存”单应当记录快递件投递过程中寄件和收件的相关信息，而该“投递局存”单上无“收件人签收”信息，故本院对该证据不予采纳。原告（反诉被告）提交的证据14，证人戴某1出庭作证是表明原告（反诉被告）的丈夫戴逢灼曾经去找过被告（反诉原告）反映情况，但是具体反映什么情况，证人戴某1不清楚，故本院对该证据不予采纳。原告（反诉被告）提交的证据15，结合本院依职权调查的证据1-5来看，被告（反诉原告）引进的与原告（反诉被告）相冲突的美容业态只有丸美养生馆一家，故本院对原告（反诉被告）提交的证据15不予采纳。原告（反诉被告）提交的证据18，证人戴某2、程某的证人证言，无其他证据予以佐证，本院不予采纳。被告（反诉原告）提交的证据3、证据5，与本案无关联，本院不予采纳。本院依职权调取的证据6，洪霞养生馆（即丸美养生馆）店主洪霞陈述，丸美养生馆大约于2016年1月装修完毕，在装修期间，不仅原告（反诉被告）找过店主洪霞，且被告（反诉原告）的物业人员邹某找洪霞谈过丸美养生馆的门头经营与原告（反诉被告）的美容店在经营范围上相冲突，要求洪霞更改门头，洪霞认为，是原告（反诉被告）把相冲突之事告诉了被告（反诉原告），被告（反诉原告）才找洪霞协商，原告（反诉被告）对此陈述不持异议，被告（反诉原告）在审理过程中认为，百莲凯店主即原告（反诉被告）是否向被告（反诉原告）物业反映过此事仅是洪霞的推测，无论洪霞是否是推测，洪霞陈述的被告（反诉原告）物业找洪霞谈过丸美养生馆的门头经营与原告（反诉被告）的美容店在经营范围上相冲突的事实，原、被告双方均不持异议，故本院对该证据予以采信。
本院经审理认定事实如下：2014年5月23日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商铺租赁合同》；2015年10月10日双方签订《经营协议》。被告（反诉原告）引进永修铜锣湾购物广场的洪霞养生馆（丸美养生馆）经营范围“美容服务”属于美容业态。原告（反诉被告）于2014年5月23日向被告（反诉原告）交纳了第一个月租金和物业管理费16555元。2016年1月1日，永修铜锣湾购物广场开业，被告（反诉原告）对铜锣湾广场所有商铺减免了2个月（即2016年1月和2月）的租金。原告（反诉被告）向被告（反诉原告）承租了1F4015、1F4016、1F4017、1F4018、1F4019五个商铺，其中两个商铺是原告（反诉被告）购买所得，拥有所有权，但属于返租，被告（反诉原告）对该五个商铺的租金、供电等物业方面均享有管理权限。
另查明，原告（反诉被告）周银华与戴逢灼是夫妻关系。
本院认为，本案争议的焦点在于：1.《经营协议》是否为有效合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，《经营协议》是对该《商铺租赁合同》的补充，《经营协议》的签订是原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定《经营协议》为合法有效的合同，故本院对原告（反诉被告）要求依法确认《经营协议》合法有效的诉讼请求予以支持。2.原告（反诉被告）是否违反《商铺租赁合同》关于租金缴纳的约定，及被告（反诉原告）是否因原告（反诉被告）未按时缴纳租金而有权解除《商铺租赁合同》。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第二条第1款约定：“租赁期限5年，即自2015年5月1日起，至2020年4月30日止，具体起租日期以铜锣湾广场正式开业日期为准。”铜锣湾广场自2016年1月1日开业，原告（反诉被告）的起租日期应从2016年1月1日起算，2014年5月23日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了第一个月租金和物业管理费16555元，在铜锣湾广场开业之初，被告（反诉原告）对铜锣湾广场的所有商铺减免了2个月（即2016年1月和2月）的租金，因此，原告（反诉被告）的租金缴纳应从2016年4月起算。《经营协议》约定，乙方即本案原告（反诉被告）“发现有第二家美容院出现，且告知甲方，甲方在一个月内没有处理的，乙方有权不交房租至处理好为止”，该协议没有约定告知方式为口头还是书面，故应当理解为原告（反诉被告）可以选择口头告知或者书面告知的方式，其目的是使被告（反诉原告）已知，被告（反诉原告）物业找丸美养生馆店主洪霞谈过丸美养生馆的门头经营与原告（反诉被告）的美容店在经营范围上相冲突，要求其更改门头，可见被告（反诉原告）已知在铜锣湾广场“发现了第二家美容院”，被告（反诉原告）未作处理，原告（反诉被告）行使抗辩权，自2016年4月开始拒缴商铺租金，《经营协议》是《商铺租赁合同》的补充协议，根据该协议，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）处理好这个冲突之前“有权不交房租”，故而原告（反诉被告）自2016年4月开始不缴纳租金不应认定为违反《商铺租赁合同》的约定。对于被告（反诉原告）请求判令原告（反诉被告）支付租金127925元及违约金44368.91元的诉请及请求判令解除原、被告双方签订《商铺租赁合同》的诉请，本院不予支持。3.被告（反诉原告）是否存在对原告（反诉被告）租赁商铺停止供电的行为及因停止供电造成原告（反诉被告）经营损失范围与额度问题。根据原告（反诉被告）提供的证据，本院认为，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）存在停止供电的行为证据不足，不予认定；原告（反诉被告）主张造成经营损失，原告（反诉被告）提供的造成损失的证据不充分，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）赔偿其经营损失费80000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条的规定判决如下：
一、确认原告（反诉被告）周银华与被告（反诉原告）九江市富行商业管理有限公司于2015年10月10日签订的《经营协议》为合法、有效合同；
二、驳回原告（反诉被告）周银华其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告（本诉被告）九江市富行商业管理有限公司的反诉诉讼请求；
本诉案件受理费1900元，由本诉原告周银华负担1800元，本诉被告九江市富行商业管理有限公司负担100元。反诉案件受理费1873元，由反诉原告九江市富行商业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 熊 萍
审判员 杨美珍
审判员 王海燕
二〇一七年九月二十九日
书记员 熊秀牡