上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5581号
原告：陈思佳，女，1990年7月16日生，汉族，住上海市闵行区、。委托诉讼代理人：许家东，上海保诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许秋梅，上海保诚律师事务所律师。被告：黎莉，女，1966年5月2日生，汉族，住上海市徐汇区、。委托诉讼代理人：刘振亮，上海市天一律师事务所律师。原告陈思佳与被告黎莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案后，依法适用简易程序于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告陈思佳及其委托诉讼代理人许家东、被告黎莉及其委托诉讼代理人刘振亮到庭参加了诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告陈思佳向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即履行《上海市房地产买卖合同》，向原告交付上海市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)并协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续；2.判令被告承担赔偿金〔以191万元为基数，按照《上海市房地产买卖合同》(以下简称“涉案合同”)第十条第(三)款约定的日万分之五计算，并结合补充条款(一)第3条之约定，自2016年3月15日起计算至被告办理产权过户和实际交付房屋之日止〕；3.判令被告承担原告损失的本案律师费76,000元(人民币，以下币种同)；4.判令被告支付原告经济损失192,570元(系向私人借款98万元的高额利息与银行同期贷款利息的差额部分)。事实和理由如下：首先，2015年11月24日，原告舅妈程某某与被告经上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋服务公司”)居间介绍�订《房地产买卖合同(含居间)协议》，约定被告以191万元的价格将涉案房屋出售。嗣后，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称“涉案合同”)，约定：原告于签订涉案合同当日支付定金3万元；2015年12月10日支付房款90万元；发放贷款后支付房款97万元；被告将涉案房屋交付后支付房款1万元。原告依约分别于2015年11月24日、12月8日向被告支付了3万元、90万元，但被告一直找理由拒绝交付涉案房屋，致使原告无法办理贷款。而涉案合同对于剩余的房款如何支付并无具体约定，仅有时限的约定。涉案合同补充条款(一)第1条规定了被告还清贷款的时间及通知义务，而被告从未通知过原告，更未按照合同约定共同去还款，因此，原告无法确认被告是否已将贷款全部还清，这也是导致无法办理过户的原因；另，被告的行为违反了涉案合同第六条的约定，直至原�起诉时仍未注销抵押登记，导致合同履行受阻。其次，原告有能力继续履行涉案合同且已经按照合同约定全额支付房款，故合同义务已履行完毕。2016年2月春节后，被告要求解除涉案合同，并称原告违约且拒绝履行涉案合同。由于被告的违约行为，原告无法向银行申请贷款。而涉案合同约定若不能办理贷款，则以现金补足，因担心无法支付剩余房款构成实质违约，故原告于2016年3月4日向被告发出《律师函》，要求继续履行合同，并要求以现金方式支付剩余购房款，但被告置之不理。后原告以支付高额利息的方式向私人借款，于同月9日以现金形式向被告支付剩余房款98万元，并发出《律师函》告知被告于收款后三日内办理产权过户交付房屋。因此，原告已按照涉案合同的约定履行了全部房款的支付义务，而被告仍未交付涉案房屋。另，因被告将上述98万元款项退回原�，若法院判决认定继续履行，原告愿意将该98万元购房款交至法院。综上，原告提起诉请，请求判如所请。被告黎莉辩称：对于原告的诉请不予认可。理由如下：首先，原告存在违约行为。虽然涉案合同并未明确剩余的97万元购房款的具体支付日期，但结合其他条款，包括第四条约定的腾房及第六条约定的过户日期，加上一般的交易习惯，原告履行支付房款义务与被告履行过户义务是相对应的，补充条款第8条也约定了原告应于过户前以银行贷款形式在审批通过后支付剩余的97万元，或者以现金补足，故97万元的钱款应于2016年1月31日前进行支付。而实际上，2016年1月31日前，原告根本未申请贷款，更谈不上获得贷款审批及以现金方式补足不足部分。此外，原告亦未在签订涉案合同前及时咨询个人征信状况，违反了特别告知(二)第2条的约定，原告无视该约定与被告签订涉案合同，约定以贷款方式支付购房尾款，导致合同目的无法实现，其行为构成严重违约。另，补充条款仅是对涉案合同的补充而非变更。办理过户手续时，银行贷款理应已审批通过，但由于原告存在征信问题，故未申请办理贷款，即使申请也无法获批。而根据交易习惯，贷款期限在20天左右，因此，若非原告征信有问题，其完全可以在2016年1月31日前办理出贷款。其次，双方之间曾签订过《解约协议》，涉案合同已经解除。虽然签订《解约协议》的是原告母亲，但在签订《房地产买卖合同(含居间)协议》、涉案合同及支付房款时原告母亲均有参与，因此，被告有理由相信原告母亲代表了原告，可构成表见代理。且签订《解约协议》是原、被告双方经中介磋商达成的一致决定，协议上亦有太平洋服务公司的盖章。另，即使《解约协议》不存在，根据涉案合同第九条第(三)款的约定，在原告存在违约行为的前提下，被告亦有权解除合同。另外，因被告不存在违约行为，原告要求的赔偿金无事实和法律依据；本案是房屋买卖合同纠纷，并不存在原告要求被告承担律师费的法定情形；另，原告支付98万元房款的行为是其单方行为，其以支付高额利息的方式向私人借款，亦与本案无关，其主张的损失无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：被告系涉案房屋登记的权利人。2015年11月24日，原告及案外人程某某经太平洋服务公司居间介绍签订《房地产买卖(含居间)协议》。后，原告作为乙方(买受人)与被告作为甲方(卖售人)于2015年12月3日签订了涉案合同，约定房屋价款165万元，其中，第四条约定，甲方于2016年2月29日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后，甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。第六条约定，2016年1月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十一条约定，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。另，涉案合同补充条款(一)第1条约定，甲方自述该房屋存在五十万元左右的购房贷款，并承诺除此原因该房屋存在抵押登记外，甲方对该房屋不存在其他任何受限制情况。乙方了解该情况并同意购买该房屋。甲方应于2015年12月10日前与贷款银行申请预约还贷，并将贷款银行约定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往贷款银行办理还贷手续，乙方将还贷款项直接转入贷款银行指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方银行贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。第2条约定，甲、乙双方应于甲方办理抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续过后的15个工作日内，至房地产交易中心办理房地产过户手续。第3条约定，甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方。第8条就乙方贷款特别约定，(1)乙方于甲方办妥抵押注销手续后10个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。(2)若乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足该合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续前，现金补足不足部分。(3)若乙方贷款银行要求甲方至应贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。(4)乙方应于收到房地产交易中心出具以其为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他�款材料递交至银行处。附件三中的付款协议约定，1、乙方于签约当日支付甲方房款3万元整。2、乙方于2015年12月10日前，支付甲方房款64万元整。注：该笔款项专项用于归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同的补充条款(一)第1条约定的方式支付该笔款项。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款97万元整。该款项由贷款银行转入甲方账户。4、乙方于甲、乙双方办妥房地产交接手续当日，支付甲方1万元整。又查明，同日，因涉案合同约定的房屋成交价165万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。故原告作为乙方与被告作为甲方又签订《补偿协议》，约定：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方26万元整，并于2015年12月10前支付甲方。2、本次交易，甲方应缴纳的税费由乙方承担并支付。3、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备(详见家具清单)按现状交付乙方即可，但甲方必须保证该房地产内的管道通畅及该房地产附属设施的正常使用。4、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同的有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。5、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同冲突的条款以本协议为准。另查明，2015年11月24日签订《房地产买卖(含居间)协议》当日，案外人程某某向原告支付房款3万元；2015年12月8日，原告通过银行转账分别向被告支付房款64万元、26万元。对此，原告并无异议。还查明，直至本案诉讼期间，涉案房屋仍设有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司上海市闵行支�(以下简称工商银行闵行支行)。对此，原告提交了2016年7月27日调取的《上海市房地产登记薄(房地产抵押状况信息)》为证，被告并无异议。审理中，原告称于2016年3月9日通过银行转账的方式向被告支付房款98万元，对此，被告称确实收到过上述98万元款项，但认为双方已于同年2月29日约定解除了涉案合同，故将该款退回。审理中，原告又提供了借条及短信记录，证明因被告拒绝协助办理贷款，故原告不得不向私人借贷，借款金额为98万元，年利率为24%。对此，被告对真实性、关联性均不予认可。审理中，被告称，其与案外人王某某(系原告母亲)于2016年2月29日签订《解约协议》，约定买卖双方自即日起解除涉案合同，同时互不承担违约责任，另，卖方于2016年3月4日之前退还买方已支付的全部价款93万元。对此，原告认为虽然王某某系其母亲，但并非涉案合同的相对方，且也未经其本人授权，更是在被告恐吓下签订的协议，故不予认可，原告知晓后于同年3月4日向被告发送《律师函》，明确要求继续履行合同，且被告至今未退还已支付的房款93万元。审理中，被告还提交了《上海市房地产登记证明(预告登记)》、《上海市房地产登记申请书》、《委托书》、《上海市房地产其他权利终止证明》及工商银行闵行支行的《营业执照》，证明(1)被告于2015年12月21日就涉案房屋上存在的抵押登记向闵行支行提出注销抵押申请，闵行支行出具了《委托书》及《上海市房地产其他权利终止证明》，因此，被告已于同日向银行还清了贷款，并完成抵押注销登记的申请；被告未至房地产交易中心办理注销手续系因贷款还清后，中介称，注销材料可在办理过户手续时一并提交给房地产交易中心，无须提前办理，平时的交易习惯亦是如此；(2)原告办理�款的前提并非原告注销抵押登记，二者并不冲突，未过户系原告申请贷款没有成功，并非被告未进行注销抵押登记所致。就上述证据材料，原告对其真实性无异议，但认为仅能证明被告向银行申请偿还贷款，但无法证明贷款已还清，即便已还清，亦无法证明抵押已涤除，抵押登记的注销应由房地产交易中心作出；另，根据原告调取的《上海市房地产登记薄》可证明，截至2016年7月27日，被告仍未完成注销抵押手续，而根据补充条款(一)第1条及第8条第(1)项的约定，被告应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续，原告在被告办妥抵押注销手续后10个工作日内办理银行贷款申请手续，现原告办理贷款手续的条件尚未成就，故被告违约在先。另审理中，被告称，经询问太平洋服务公司的中介人员，原告存在征信问题，故无法办理贷款。对此，原告不予认可，且认为被告无相应的书面证据证明。审理中，同时为表明其履约能力，原告自愿向法院账户支付98万元代管款。本院认为：本案的争议焦点在于：1、原、被告到底哪一方违约？2、原告是否有权要求继续履行合同并要求被告承担赔偿金及其他损失？本案中，原告认为被告未按约解决抵押涤除问题构成违约，对此，本院认为，根据涉案合同补充条款(一)第1条及第8条的约定，被告应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；原告应于被告办妥抵押注销手续后10个工作日内办理银行贷款申请手续。因此，被告理应先行解决抵押涤除问题。从查明的事实来看，原告已根据涉案合同的约定，于2015年12月10前向被告支付装潢等补偿款26万元及房款64万元，该房款用于归还被告尚欠银行的购房贷款及注销银行对涉案房屋设有的抵押权。但直至本案诉讼期间，涉案房屋的抵押还处于存续状态，故被告的行为显然构成违约。虽然，被告称，中介向其告知可在办理过户手续时将注销抵押的材料一并提交给交易中心，但并无相应依据，亦与合同约定相悖；其所称的原告征信存在问题导致无法申请办理贷款的意见，亦无相应依据，故本院不予采纳。原告所称的因被告未及时注销抵押，故并未后续申请办理贷款的理由可构成合理抗辩。至于被告所提及的双方已协商解除涉案合同的主张，虽然其提供了与原告母亲王某某签订的《解除协议》相佐证，但本院认为，案外人王某某并非涉案合同的相对方，而原告对此协议亦不予认可并要求继续履行涉案合同；另，被告违约在先，亦无权要求解除涉案合同。综上，本院认为原告有权要求继续履行合同，故对其所提交房及协助办理过户的相关诉请依法予以支持。此外，其所提要求被告支付赔偿金的主张亦与�定相符，本院亦予以支持，其计算方式并无不妥，本院予以采纳。至于原告所提要求被告承担律师费及向私人借款的高额利息损失的主张，因无合同及法律依据，本院不予支持。对于剩余房款98万元的问题，本院结合案情一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告陈思佳与被告黎莉于2015年12月3日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告黎莉于本判决生效之日起十日内将上海市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告陈思佳；三、被告黎莉于本判决生效之日起十日内协助原告陈思佳办理房屋产权过户手续，将上海市松江区虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告陈思佳名下；四、被告黎莉于本判决生效之日起十日内支付原告陈思佳迟延交房的违约金〔以191万元为基数，按�日万分之五的标准，从2016年3月15日起计算至实际交付房屋(包括房屋交接及房地产权利转移)之日止〕；五、原告陈思佳于本判决生效之日起十日内支付被告黎莉剩余购房款98万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,758元，减半收取计2,879元，财产保全申请费2,006元，合计诉讼费4,885元，由原告陈思佳负担2,601元(已付)，由被告黎莉负担2,284元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年九月二日
书记员 林梅均
附：相关法律条文
�中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。