贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）花民初字第1555号
原告（反诉被告）贵州瑞源包装有限责任公司，住所地贵阳市花溪区小河西南环路110号。
法定代表人：刘仰瑞职务：董事长
委托代理人王玲，贵州正哲律师事务所律师，特别代理。
委托代理人禹龙国，贵州君跃律师事务所律师，一般代理。
被告（反诉原告）贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司，住所地贵阳市花溪区小河西南环路110号。
法定代表人：沈晓鹰职务：执行董事
委托代理人陈进林，贵州纵贯律师事务所律师，特别代理。
委托代理人何贝利，特别代理。
本诉原告（反诉被告）贵州瑞源包装有限责任公司与本诉被告（反诉原告）贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理，2013年9月16日贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司提出反诉并经审查后予以受理。2013年12月4日，2013年12月12日本院依法组成合议庭公开开庭对案件的本诉、反诉进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）委托代理人王玲、禹龙国，本诉被告（反诉原告）法定代表人沈晓鹰及委托代理人陈进林、何贝利到庭参加诉讼。因被告（反诉原告）贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司申请进行评估鉴定，本案于2014年1月28日中止审理，于2014年5月15日恢复审理。2014年6月16日本案依法延长审理期限2个月。本案现已审理终结。诉讼中，本院依本诉原告（反诉被告）贵州瑞源包装有限责任公司申请，依法于2014年1月9日对被告（反诉原告）贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司在贵阳市农村商业银行股份有限公司小河支行的银行存款采取了保全措施。
本诉原告（反诉被告）贵州瑞源包装有限责任公司（以下简称瑞源包装公司）诉称，2011年2月23日，本诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定由被告向原告承租瑞源大厦第五层、第六层部分房屋作餐饮用途，租赁期限从2011年5月1日起至2021年4月30日，并对租金、违约责任及合同解除等事项进行了约定，又于2011年11月23日签订了《瑞源大厦右侧通道使用协议》，也对相关事项进行了约定，协议签订后原告方履行了交付义务，但被告自2012年10月1日起拒绝向原告支付房屋租金、物管费、水电费、场地使用费，至今累计拖欠523，401.8元，产生滞纳金365，804元。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、本诉被告向本诉原告支付房屋租金、物业管理费、水电费、场地使用费及滞纳金（违约金）等合计899，622.64元；2、解除本诉原、被告签订的《房屋租赁合同》、《瑞源大厦右侧通道使用协议》，本诉被告将其承租的位于本市小河西南环线110号瑞源大厦第五层、第六层部分等所有房屋以及右侧通道清空交付给本诉原告。诉讼中，本诉原告变更第一项诉讼请求为：本诉被告向本诉原告支付房屋租金、物业管理费、电费、场地使用费及滞纳金等合计889，205.8元（暂计算至2013年7月29日，其后计算至本诉被告交还本诉原告房屋之日止）。
本诉被告（反诉原告）贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司（以下简称绿园餐饮公司）辩称，首先，我公司依法有权拒付房屋租金、物业管理费、场地使用费。理由如下：第一，瑞源包装公司向我公司出租的租赁物不符合双方约定的餐饮用途，其提供的瑞源大厦第五层平台是消防集散平台，第五层、第六层内场房屋规划用途为办公用途，这三个部分均不得用于经营餐饮，且瑞源包装公司对平台也并无产权；第二，瑞源包装公司拒绝履行出租人应当履行的义务，我公司因使用第五层平台，被消防部门作出了处罚，而瑞源包装公司却拒绝出面与消防部门对接，以及明确第五层平台是否是消防集散平台等；第三，因瑞源包装公司向我公司提供了不符合约定用途的租赁物，以及租赁物存在重大“瑕疵”，且瑞源包装公司又拒绝履行出租人义务，导致我公司的合同目的无法实现；第四，我公司拒付房屋租金、物业管理费、场地使用费，是依法行使先履行抗辩权，在瑞源包装公司协调好第五层平台被消防部门处罚引起的相关事宜，并能提供符合我们约定用途的租赁物之前，我公司依法有权拒付房屋租金、物业管理费、场地使用费。其次，对于瑞源包装公司诉请解除相关合同的请求，我公司同意解除，但理由不同，详见我方反诉理由。最后，对于瑞源包装公司诉请的16，719.8元电费，我公司已予以缴纳，并有收据为证。综上所述，请求法院依法判决驳回瑞源包装公司第1项诉讼请求，并判令解除我们双方签订的《房屋租赁合同》、《瑞源大厦右侧通道使用协议》，由瑞源包装公司将租赁房屋、平台及通道清空。
反诉原告（本诉被告）贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司诉称，2011年2月23日，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，由反诉原告向反诉被告承租瑞源大厦第五层995平方米和第六层部分（大厦靠南明河）建筑面积575平方米、以及大厦第五层平台12**平方米作为餐饮用途，租赁期限为10年（2011年5月1日至2021年4月30日）。2011年11月23日，反诉原、被告签订了《瑞源大厦右侧通道使用协议》，反诉原告租赁反诉被告大厦右侧通道使用作为接待场所。反诉原告租赁上述房屋及平台的根本原因及目的是策划使用第五层平台12**平方米经营贵阳市唯一一个滨江露天婚宴广场，以此作为卖点，反诉原告在租赁关系建立后也投入大量资金和精力进行装修、宣传，露天婚宴广场在经营过程中事实上也为反诉原告的整个营收作出了重大贡献。但反诉原告在2011年10月接受消防部门检查时才得知，大厦第五层平台为消防疏散平台，消防部门警告不得再用作经营餐饮；2012年7月21日，反诉原告再次因第五层平台为消防集散平台不得经营餐饮的原因，被消防部门罚款2万元人民币；2013年8月23日，反诉原告第三次因第五层平台为消防集散平台不得经营餐饮的原因，被消防部门责令限期改正。反诉原告认为，反诉被告在明知第五层平台是消防疏散平台以及瑞源大厦第五层、第六层使用用途规定为“办公”用途，均不得用作经营餐饮的情况下，仍然租赁给反诉原告开办酒楼，致使反诉原告作了大量投资现在却不能继续使用经营，反诉原告的合同目的不能实现，并遭到了巨大的经济损失，依法应当由反诉被告予以赔偿。另外，虽然我公司法人沈晓鹰曾在瑞源包装公司任职，并参与过瑞源大厦的部分施工工作，但是其不具备相关专业知识，且在瑞源大厦第五层、第六层及第五层平台的规划用途还未明确时，便已返回贵州盐业集团任职，所以其根本不知晓瑞源大厦第五层、第六层及第五层平台的规划用途等情况。综上所述，特提起反诉，请求判令：1、解除反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》、《瑞源大厦右侧通道使用协议》；2、反诉被告向反诉原告支付投资损失赔偿金5，592，449.2元人民币（该赔偿金由三部分组成，一是根据贵州诚隆会计师事务所有限公司于2012年10月26日作出的《关于对贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司投资者投入资本及资产清理的专项审计报告》载明的各股东实际投入资本4，547，920元；二是因第五层平台不能使用产生的损失772，789.2元；三是绿园餐饮公司未计入审计报告的部分投入共271，740元）；3、由反诉被告承担本案反诉诉讼费用。
反诉被告（本诉原告）贵州瑞源包装有限责任公司辩称，反诉原告的反诉诉请不能成立，理由如下：一、我公司已经严格按照《房屋租赁合同》的约定履行了出租人的合同义务。我公司按合同约定将租赁物瑞源大厦五楼、六楼（部分）以及五楼平台提供给绿园餐饮公司使用。该租赁房屋及五楼平台我公司拥有合法产权且通过了消防等部门的验收，同时，我公司所提供的租赁房屋也完全符合合同约定的用途，绿园餐饮公司使用租赁房屋从事餐饮营业至今，并不存在反诉状所述的合同目的无法实现的问题。二、绿园餐饮公司要求我公司赔偿投资损失的两点理由与事实不符，不能成立。首先，《房屋租赁合同》以及相关证据证明：用于餐饮用途的租赁物是五楼和六楼（部分）的房屋，双方在签约时从未有将五楼平台作为婚庆广场用作餐饮经营的意思表示，更未提出将五楼平台打造为露天婚庆广场。且合同明确约定绿园餐饮公司使用租赁房屋应当遵守法律法规规定。其次，五楼平台的规划设计及竣工验收均设计为屋顶花园，且消防部门已验收通过，绿园餐饮公司作为消防责任人私自搭建所谓婚庆广场违反合同约定及法律规定，即使受到消防处罚也应由其自行承担。第三，绿园餐饮公司法定代表人沈晓鹰（同时也是《租赁合同》的签约人）曾任瑞源包装公司副经理并主持修建瑞源大厦，理应清楚租赁房屋的规划及用途。第四，绿园餐饮公司将五楼六楼用于餐饮经营，经过消防、环保、工商等主管部门的许可，已经具备经营餐饮的功能与资格，绿园餐饮公司经营餐饮中从未因其用途的问题而受到相关部门责令停止营业。三、反诉状中请求解除《房屋租赁合同》及《瑞源大厦右侧通道使用协议》的理由不成立。我公司对绿园餐饮公司解除双方签订的合同的诉请没有异议，但解除合同的理由系绿园餐饮公司长期拒付租金达到合同约定的解除条件，而绿园餐饮公司以所谓租赁房屋不能用于餐饮导致合同目的无法实现而解除合同的主张既无法律依据，也无事实依据。综上所述，绿园餐饮公司要求我方支付赔偿金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回。
经审理查明：本诉原告（反诉被告）瑞源包装公司系贵州盐业集团的全资子公司。本诉被告（反诉原告）绿园餐饮公司之法定代表人沈晓鹰曾于2004年至2006年期间工作于本诉原告（反诉被告）瑞源包装公司，后工作于贵州盐业集团至今，曾参与了本案租赁物贵州瑞源大厦的建设工作。瑞源包装有限公司系瑞源大厦所有权人，瑞源大厦第五层、第六层内场房屋规划用途为办公用途。2011年2月23日，本诉原告（反诉被告）瑞源包装公司作为出租方（甲方）与本诉被告（反诉原告）绿园餐饮公司作为承租方（乙方）就租赁房屋事宜达成共识，双方签订了《房屋租赁合同》，合同第三条约定：出租房屋位置：乙方承租瑞源大厦第五层995平方米和第六层部分（大厦靠南明河）建筑面积575平方米、大厦第五层平台12**平方米……出租房屋包含建筑物及附属设施、公共设施。第四条约定：乙方将租赁房屋作为餐饮等用途。甲方保证对出租房屋拥有合法的产权及出租权，因出租房屋产权而产生的纠纷，由甲方自行处理，并保证在合同期内乙方的承租权不受影响，乙方保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规。第五条约定：租赁期为十年，即2011年5月1日至2021年4月30日止。第九条约定：第五层和第六层部分（总面积1570平方米）房屋租金按人民币每平方米20元计算，月租金为：31，400元，年租金376，800元，物业管理费每平方米每月5元，月物业管理费7，850元，年物业管理费94，200元。年租金及物业管理费合计为471，000元。大厦第五层平台12**平方米租金从第三年开始计收，租金按人民币每平方米3元计算，月租金3，768元，年租金45，216元。租金递增方式：第三年开始到第十年每年按照5%比例递增。合同第十条约定：租金缴纳方式：先交租金后使用房屋的原则。租金、物管费按季缴纳。乙方在收到甲方出具的票据后10个工作日内向甲方支付每季租金和物业管理费……。合同第十二条约定：合同签订时甲方向乙方提供租用房屋的结构图和相关技术参数供乙方能够在装修、改造时参考。合同第十三条约定：乙方的装修应遵循“保护房屋主体结构，不得改变房屋结构”的原则。合同第十六条约定：乙方装修、使用要符合消防、卫生、环保等法律法规，完善消防安全设施，竣工后三个月内必须向甲方提交一份完整的竣工图，以便甲方存档备案。合同第十七条约定：乙方自行办理环保、卫生、消防、治安、工商、税务等相关经营手续并承担费用。合同第二十六条约定：……乙方的租赁区域必须符合国家规定的消防安全设施要求，并接受安全部门的监督。合同第二十九条约定：租赁期间，乙方承担所发生的水、电、有线电视、通讯等相关费用……。合同第三十三条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：……4、连续拖欠租金达30日，或无正当理由干扰甲方正常工作，造成甲方经济损失或信誉损害的；5、乙方收到甲方书面催款通知后超过1个月拒付租金的……。甲方根据上述情形单方解除合同的，提前30日书面通知乙方搬迁并交回房屋，乙方预交款项不予退还。若因上述情况造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。合同第三十六条约定：乙方未按照合同约定交纳租金，应向甲方支付违约金。每逾期一天支付所欠租金5‰的违约金。合同第四十六条约定：合同租期届满不再续租的，乙方应在合同租期届满后的10个工作日内腾空返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用。甲方在5个工作日内退还乙方缴纳的保证金。如因下述情况，乙方未按时归还房屋的，自逾期返还房屋之日起，乙方应按照每日租金的两倍支付房租，直至返还出租房屋为止。（一）合同租期届满十个工作日后，乙方继续占用出租房屋的；（二）甲方依据本合同第三十三条的约定解除合同，并通知乙方限期还房后，乙方继续占用出租房屋的。合同第四十七条约定：乙方返还房屋时，乙方装修部分的可以分离的设施、设备可自行处置，但拆除该物件时，不得损坏甲方房屋结构。对乙方添置的不可分离的设施设备应交予甲方，乙方不收取任何费用。租赁合同还对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，同年2月26日，瑞源包装公司向绿园餐饮有限公司交付了租赁房屋。同年7、8月绿园餐饮公司对瑞源大厦第五层、第六层的内场房屋装修后开始试营业，取名为山南膳园大酒楼，并办理了《餐饮服务许可证》，针对瑞源大厦第五层、第六层内场房屋办理了《建设项目环境影响评价资质证书》。
同年10月左右，绿园餐饮公司对瑞源大厦第五层平台进行了装修。同年10月8日，绿园餐饮公司书写情况说明一份，载明：“贵阳市小河区消防大队：关于贵大队于2011年10月6日对我单位进行消防安全检查，发现的消防栓没有水一事，经过与瑞源商务大楼的物业管理公司了解，是因为水箱没水导致消防栓没有水。后我单位立即与物业管理公司联系，请保安队张队长立即开通水源，所有消防栓及时通水。”并有瑞源包装公司工作人员张炳信、杨刚签字确认。2011年10月19日，绿园餐饮公司向常州市伟创篷房制造有限公司购买了展览篷房。其后，绿园餐饮公司在瑞源大厦五楼平台上搭建了帐篷房，用于经营婚庆广场，搭建帐篷房前后绿园餐饮公司未向城市综合执法局、贵阳市城乡规划局等相关部门进行报批并取得许可。
2011年11月23日，瑞源包装公司与绿园餐饮公司签订了《瑞源大厦右侧通道使用协议》，双方约定：绿园餐饮公司租赁瑞源包装公司大厦右侧通道使用作为接待场所，第一年度支付场地使用费18，000元，并从第二年起按3%的比例累计递增支付场地使用费。并约定违约责任按双方签订的《房屋租赁合同》有关条款执行。
2012年7月21日，贵阳市原小河区公安消防大队对绿园餐饮公司作出罚款20，000元的行政处罚决定，公安行政处罚决定书上载明：“现查明你单位存在擅自停用消防设施、器材的行为，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定……”经本院于2013年10月10日到贵阳市公安消防支队贵阳经济技术开发区大队调查了解到，此次行政处罚的原因是“自动火灾报警系统和室内消防栓系统未开启”。2012年7月24日，绿园餐饮公司向瑞源包装有限公司出具紧急报告一份，载明：“……继上次因消防部门检查本店时，大厦消防主水水管无水供应，造成我店被处罚3万元，停业2天，近日消防部门认为5楼平台为集聚人群消防设施，不应出租经营，要求我方拆除平台全部设施，罚款2万元，如此将造成无法经营，一方面投资面临无法收回另一方面已订至10月份的酒席无法理赔，损失难以估计。……涉及5楼平台是否是集聚人群消防设施，能否作为餐饮用途出租，请贵方迅速与消防部门对接……”。此后因双方为瑞源大厦5楼平台产生争议，2012年10月1日起绿园餐饮公司拒绝向原告支付房屋租金、物业管理费、场地使用费至今，经瑞源包装公司分别于2012年10月9日、2013年1月7日、2013年4月22日、2013年6月26日书面催告后仍未交纳，瑞源包装公司遂于2013年8月2日向绿园餐饮公司送达了《关于解除房屋租赁合同的通知》，以绿园餐饮公司拒绝交纳房租费、物业管理费，场地使用费等费用，经瑞源包装公司催告后并给予合理履行期限后仍未交付，至今长达10个月，已严重违反合同为由，依照合同约定，宣布解除《房屋租赁合同》及《瑞源大厦右侧通道使用协议》，要求绿园餐饮公司于2013年8月12日前补交拖欠的费用，并于2013年9月2日前搬迁，交还租赁房屋，若其逾期交还，应按合同约定，支付每日租金两倍房租。同日，瑞源包装公司故诉来本院，诉请如前。
经查，1、2012年10月，绿园餐饮公司应交纳的电费为16，669.8元，2012年11月29日，瑞源包装公司向绿园餐饮公司出具收款收据，载明：“今收到贵阳绿园餐饮有限公司交来2012年10月电费16，719.8元（含50元广告牌电费）”；2、绿园餐饮公司经营的山南膳园后更名为南山膳园；3、贵州诚隆会计师事务所有限公司于2012年10月26日对绿园餐饮公司截至2012年9月30日止的投资者投入资本及资产清理情况进行审计后作出的《关于对贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司投资者投入资本及资产清理的专项审计报告》所审计的各股东实际投入资本为4，547，920元；4、2013年8月23日，贵阳市公安消防支队贵阳经济技术开发区大队对贵阳小河南山膳园进行消防监督检查，发现其存在占用安全出口、占用疏散平台的消防安全违法行为，作出责令限期改正通知书，要求其于2013年9月1日前改正；5、2013年11月30日绿园餐饮公司在瑞源大厦第五层平台仍在举办婚宴。
诉讼中，2013年12月2日，贵州省建筑设计研究院向瑞源包装公司出具了《关于瑞源大厦原设计五层裙房屋面功能的说明》，载明：“按贵单位来函及附照片（2013.11.29）所描绘的现状（瑞源大厦建筑五层的裙房屋面，现贴邻塔楼弧形面中部搭建了围棚，其高度约3.0-4.5m，材料为防阻燃材料），要求我院对屋面设计用途进行确认，经我院对瑞源大厦原施工图（2004.10）查阅后，回复如下：1、五层平面的裙房屋面，原设计其功能为上人屋面（局部设置花池），兼作塔楼（六-十二层）的疏散平台。2、该屋面可作屋顶花园使用，但其绿化只能布置在原设计的花池位置，以利于消防通道畅通及满足结构荷载要求。3、该屋面上不应搭建其他建筑物或构筑物，以免阻断屋面消防通道及搭建物与塔楼间距过近造成的塔楼消防安全隐患。综上所述，我院认为该围棚搭建对屋面的消防疏散有阻碍影响，且与塔楼贴邻（附图中所示最窄处不足1米），不满足消防规范要求，对塔楼造成消防安全隐患，与设计图不符，应作撤除处理。”
另查明，贵州中正价格评估有限责任公司对南山膳园大酒楼的装修残值进行评估后，于2014年4月27日出具《价格评估报告书》，载明：“经评估，南山膳园大酒楼的装修残值在2014年2月26日的市场价值为人民币贰佰贰拾叁万肆仟伍佰贰拾元捌角（￥2，234，520.80元）”，该评估的价值中包含了第五层平台的装饰装修及装修管理费等评估价格890，184.75元（其中包含餐桌308，000元，篷房432，250元），花费评估费22，000元，该费用已由绿园餐饮公司支付。
审理中，瑞源包装公司于2014年5月15日提交了一份绿园餐饮公司与刘洁于2011年8月31日签订的《餐饮项目承包经营合同》，载明：“（发包方）贵阳市小河区绿园餐饮管理有限公司，乙方：（承包方）刘洁，丙方：（乙方担保人）杨浩，李诚仁。一、承包标的：贵阳市小河区西南环线路110号贵州盐业集团瑞源大厦第五层建筑面积995平方米和第六层575平方米及1256平方米平台，甲方已全部装修及配套完毕的“山南膳园”餐饮企业。甲乙双方均不存在转租、转借行为，属于对配套完备餐饮项目的经营权承包性质。乙方对甲方“山南膳园”所有的现状已有充分了解，愿意承包经营甲方的“山南膳园”并保证合法经营，享受经营管理权和承包收益权。二、乙方认真察看并认可甲方与贵州瑞源包装有限责任公司签订的《房屋租赁合同》（作为本合同附件）。甲方协助乙方妥善处理甲方前期引进本承包项目的如鲜榨、红酒、茶艺等合作项目，妥善安排原有外聘试用人员……”该协议还对承包期限、承包费用及交纳方式等作出了约定。瑞源包装公司认为该协议涉及到绿园餐饮公司存在转租行为。绿园餐饮公司陈述该协议属内部承包协议，承包人为刘洁，刘洁在承包经营期间一直以“绿园餐饮公司”的名义对外发生经济业务往来，其中有贵阳市花溪区人民法院（2014）花民初字第749号、766号、781号民事判决书证实对外承担法律责任的主体仍然是该公司，另有贵阳市食品药品监督管理局行政处罚决定书（2013）第0111号也证实承担法律责任的主体仍然是我公司，所以绿园餐饮公司从未变更过经营主体，也没有对经营用房进行转租的意思表示，不应当认定该“承包经营协议”为转租行为。经本院2014年5月27日向刘洁调查核实，刘洁表示其只是一个内部的管理人员，与绿园餐饮公司只是内部承包或者内部管理关系，正在本院进行的（2013）花民初字第1555号、1556号两个民事案件中，绿园餐饮公司对山南膳园应享有和应承担的权利义务都应由公司自行承担。
以上事实，有当事人的陈述、原、被告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《房屋租赁合同》、《瑞源大厦右侧通道使用协议》、房屋所有权证、房屋规划图、竣工图、关于瑞源大厦消防验收合格的意见、交接书、现场照片、本诉被告工商查询档案、租金及物管费缴费通知及签收回执单、《关于解除房屋租赁合同的通知》、关于成立瑞源大厦项目领导小组等有关事宜的通知、关于对沈晓鹰同志任职的通知、关于董爱华等三人任职的通知、关于沈晓鹰同志免职的通知、《关于瑞源大厦原设计五层裙房屋面功能的说明》、情况说明、2012年7月公安行政处罚决定书及罚款支付凭证、2013年8月消防监督检查记录及责令限期改正通知书、紧急报告、贵阳市经济技术开发区房产管理处查询得到的记录及项目竣工面积表、2012年12月电费缴付凭证、《关于对贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司投资者投入资本及资产清理的专项审计报告》、《销售合同》（篷房）、《餐饮项目承包经营合同》、《价格评估报告书》、评估费发票及相关笔录及工作记录等已经质证的与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。
本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本诉原告（反诉被告）瑞源包装公司与本诉被告（反诉原告）绿园餐饮公司签订的《房屋租赁合同》、《瑞源大厦右侧通道使用协议》，该合同和协议对租赁标的、租赁期限、租金及租金支付时间和方式、违约责任等进行了相关约定。该合同的签订系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应严格全面履行。
一、关于《房屋租赁合同》、《瑞源大厦右侧通道使用协议》是否应解除。本案中，瑞源包装公司主张合同解除基于的理由是绿园餐饮公司逾期支付租金，依据为合同约定条款第三十三条。绿园餐饮公司于2013年9月30日向本院提交反诉状，我院同日送达瑞源包装公司，绿园餐饮公司表示同意解除合同，但解除理由是瑞源包装公司交付租赁房屋尤其是第五层平台不符合双方约定的餐饮用途，并导致其合同目的无法实现。本院认为，绿园餐饮公司从2012年10月1日拒绝支付租金至今，根据合同和法律的规定，已构成违约，是合同不能继续履行并最终导致双方解除合同的主要原因。对于绿园餐饮公司行使解除权的理由，首先对于瑞源大厦第五层、第六层内场房屋规划的使用用途为“办公”而非“商业”，一是并未有法律和行政法规的强制性规定予以禁止办公用途的房屋变更为商业用途，二是绿园餐饮公司就第五层、第六层内场房屋装修并经环保局等相关部门验收并取得行政许可后，一直处于正常经营状态，未有相关部门以此为由禁止其经营，或作出行政处罚等决定。其次，对于瑞源大厦第五层平台，从双方签订的合同的来看，并未就瑞源大厦第五层平台的具体使用方式作出明确约定，且对第五层平台约定了租金是从第三年开始计收，约定的租金也明显低于第五层、第六层的内场房屋。且绿园餐饮公司所提交的证据，包括证人王东辉的证言，均无法证实第五层平台是其与瑞源包装公司签订合同的主要目的，故无论第五层平台能否使用，均不能作为双方解除合同的主要事由。再次，瑞源包装公司对于第五层平台的功能使用及相应限制，应当在签订合同时全面详实地告知绿园餐饮公司，庭审中，经瑞源大厦的设计单位贵州省建筑设计研究院作出的《关于瑞源大厦原设计五层裙房屋面功能的说明》，已明确第五层平台功能为上人屋面，兼作塔楼（六-十二层）的疏散平台，该屋面可作屋顶花园使用。作为出租人的瑞源包装公司在出租时，理应对此知晓并告知承租人绿园餐饮公司，审理中，瑞源包装公司未提交其已尽到告知义务的相关证据，其对此存在一定的过错。综上，双方对于合同的履行均应承担一定的过错责任，绿园餐饮公司应承担主要过错责任，瑞源包装公司承担次要责任。因瑞源包装公司也应承担过错责任，其于2013年8月2日发出的解除函并未发生解除合同的效力，诉讼中，绿园餐饮公司反诉请求解除合同，故对于双方解除合同的时间，本院确定为瑞源包装公司收到反诉状双方已合意解除合同之日即2013年9月30日。
二、关于合同解除后的法律后果。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，双方的《房屋租赁合同》、《瑞源大厦右侧通道使用协议》终止履行，绿园餐饮公司应在合同解除之日将租赁房屋交还给瑞源包装公司，故对于瑞源包装公司要求绿园餐饮公司返还瑞源大厦第五层、第六层等所有房屋以及右侧通道的诉请，予以支持。
同时，因瑞源包装公司对于合同解除也应承担次要过错责任，对绿园餐饮公司的损失，应根据过错比例承担一定的赔偿责任。对于绿园餐饮公司诉请的5，592，449.2元的损失，首先，对绿园餐饮公司主张的实际投入资金4，547，920元的损失，因贵州诚隆会计师事务所有限公司作出的《关于对贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司投资者投入资本及资产清理的专项审计报告》系绿园餐饮公司单方委托所作，瑞源包装公司表示不予认可，且该报告也非因本案的纠纷所作出，故对绿园餐饮公司主张按该审计报告进行赔偿的要求，不予支持；其次，对于绿园餐饮公司主张的因第五层平台不能使用产生的损失772，789.2元，绿园餐饮公司并未提交证据予以证实，本院不予支持；最后，绿园餐饮公司主张的未计入审计报告的部分投入共271，740元，其提交的大部分凭证并非正式发票，诉讼时，绿园餐饮公司也实际经营了两年多时间，也不能以实际投入来计算损失。综上，本院对绿园餐饮公司的损失进行认定如下：首先，第五层平台的使用虽然有所限制，但是可进行相应的调整，并不影响第五层、第六层内场房屋的正常使用。绿园餐饮公司现也主张解除合同，由于合同解除的原因主要是绿园餐饮公司违约，故第五层、第六层房屋的装修残值损失，应由绿园餐饮公司自行承担，已形成附合的装饰装修依照双方合同约定归瑞源包装公司所有；其次，对于第五层平台的损失，因瑞源包装公司未尽到全面告知平台功能的告知义务，在绿园餐饮公司在平台上搭建大型帐篷过程中，瑞源包装公司也未有效予以制止，故瑞源包装公司对绿园餐饮公司第五层平台的相关损失应承担一定的责任。绿园餐饮公司未经相关部门审批，擅自出资在平台上搭建大型帐篷，因此产生的投入损失也应自行承担一部分，本院据此确认绿园餐饮公司在第五层平台的相关损失应由双方各承担一半；对于第五层、第六层房屋及第五层平台未形成附合的装饰装修物，及设备、物品等，可由绿园餐饮公司自行拆除搬走。瑞源包装公司辩称曾对绿园餐饮公司的搭建行为进行过阻止，并提供了王贵军、杨刚等证人证言来予以佐证，但证人均系瑞源包装公司职工，与其有利害关系，故对证人证言不予采信。
对于贵州中正价格评估有限责任公司作出的《价格评估报告书》中所载明的第五层平台的装饰装修及装修管理费等评估价格为890，184.75元，其中篷房因拆除后会失去原有价值，故篷房的评估价格也应作为平台的损失；其中餐桌因未形成附合，故不应作为平台的装修残值损失，应予以扣除。故对于第五层平台的损失应为582，184.75元（890，184.75元-308，000元=582，184.75元），瑞源包装公司应承担一半即291，092.38元，其余由绿园餐饮公司自行承担。对于绿园餐饮公司已支付的评估鉴定费22，000元，本院酌定由瑞源包装公司负担4，400元，剩余由绿园餐饮公司负担。
三、关于瑞源包装公司诉请绿园餐饮公司支付房屋租金、物业管理费、水电费、场地使用费及违约金等。瑞源包装公司依照合同约定将租赁标的物交付给绿园餐饮公司使用，绿园餐饮公司也接收了租赁房屋，并实际经营管理至今，且至2013年11月30日双方有争议的瑞源大厦第五层平台也仍在举办婚宴，故绿园餐饮公司应依照合同的约定支付租金、场地使用费，逾期支付的还应根据合同约定支付违约金，违约金应计算至双方合同解除之日。合同解除后，绿园餐饮公司逾期交还租赁房屋的，还应根据法律规定支付逾期腾房占有使用费，双方虽然在合同中约定了逾期返还应按照每日租金的两倍支付房租，但该约定过分高于瑞源包装公司的实际损失，且双方正处于诉讼中，考虑到双方在履行合同时承担的过错责任，故本院酌定逾期腾房占有使用费数额为合同约定的租金。关于物管费，《房屋租赁合同》对物管费也进行了约定，绿园餐饮公司并未提交证据证实瑞源包装公司未提供物业服务，其抗辩称是因租赁房屋存在瑕疵不予交纳，于法无据，本院不予采信，故其应当交纳相应的物管费。但对于逾期支付物管费双方在合同中并未约定违约金，故对瑞源包装公司诉请的物管费的违约金不予支持。另，关于瑞源包装公司诉请的2012年10月份电费，因绿园餐饮公司已提交收款收据予以证实其已交纳该笔费用，故对瑞源包装公司诉请的该笔电费不予支持。
截至2014年5月31日绿园餐饮公司应支付的租金、场地使用费及相应违约金、逾期腾房占有使用费、物管费计算如下：
租金：2012年10月1日至2013年9月30日绿园餐饮公司拖欠租金共计为392，814元，应支付的违约金为389，879.67元（2012年10月1日至2012年12月31日，租金94，200元，从2012年10月23日至2013年9月30日滞纳天数338天，按合同约定的违约金为每日租金的5‰计算违约金为159，198元；2013年1月1日至2013年3月31日，租金94，200元，从2013年1月21日至2013年9月30日滞纳天数250天，违约金为117，750元；2013年4月1日至2013年6月30日，租金94，200元，从2013年5月6日至2013年9月30日滞纳天数145天，违约金为68，295元；2013年7月1日至2013年9月30日，房屋及平台租金110，214元，从2013年7月10日至2013年9月30日滞纳天数81天，违约金为44，636.67元）。
场地使用费：2012年10月1日至2013年9月30日，场地使用费为18，540元，从2012年10月1日至2013年9月30日滞纳天数为365天，按合同约定的违约金为每日租金的5‰计算违约金为33，835.5元。
逾期腾房占有使用费：2013年10月1日至2014月5月31日，逾期腾房占有使用费共计为306，624元（第五层、第六层：2013年10月1日至2013年12月31日110，214元，2014年1月1日至2014年3月31日110，214元，2014年4月1日至2014年5月31日73，476元；右侧通道逾期腾房占有使用费：从2013年10月1日至2014年5月31日，以19，080元为基数，19，080元÷12个月×8个月=12，720元）。
物管费：2012年10月1日至2014年5月31日，物管费共计为161，319元（其中2012年10月1日至2012年12月31日23，550元，2013年1月1日至2013年3月31日23，550元，2013年4月1日至2013年6月30日23，550元，2013年7月1日至2013年9月30日24，728元，2013年10月1日至2013年12月31日24，728元，2014年1月1日至2014年3月31日24，728元，2014年4月1日至2014年5月31日16，485元）。
关于瑞源包装公司诉讼主张绿园餐饮公司与刘洁于2011年8月31日签订的《餐饮项目承包经营合同》系转租行为。审理中，绿园餐饮公司和刘洁均陈述该协议属内部承包协议，由于绿园餐饮公司仍然是对外承担法律责任的主体，并未对双方约定的租赁物进行转租，故对瑞源包装公司的该项主张不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确定本诉原告贵州瑞源包装有限责任公司与本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司于2011年2月23日签订《房屋租赁合同》及于2011年11月23日签订《瑞源大厦右侧通道使用协议》于2013年9月30日解除；
二、本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将瑞源大厦第五层995平方米和第六层575平方米的房屋及第五层1256平方米的平台及右侧通道腾空并交还给本诉原告贵州瑞源包装有限责任公司；
三、本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向本诉原告贵州瑞源包装有限责任公司支付2012年10月1日至2013年9月30日租金及场地使用费共计411，354元，至2013年9月30日违约金共计423，715.17元；
四、本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向本诉原告贵州瑞源包装有限责任公司支付2013年10月1日至2014年5月31日的逾期腾房占有使用费人民币306，624元（2014年5月31日之后的逾期腾房占有使用费以合同约定的租金数额计算至本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司实际交房之日止）；
五、本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向本诉原告贵州瑞源包装有限责任公司支付2012年10月1日至2014年5月31日的物业管理费人民币161，319元（2014年5月31日之后的物业管理费以合同约定的物业管理费数额计算至本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司实际交房之日止）；
六、反诉被告贵州瑞源包装有限责任公司于本判决生效之日起二十日内赔偿反诉原告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司第五层平台损失291，092.38元及评估费4，400元；
七、驳回本诉原告贵州瑞源包装有限责任公司其他本诉诉讼请求；
八、驳回反诉原告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币12，800元及保全费人民币3，794元，由本诉被告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费人民币25，474元，由反诉原告贵阳小河区绿园餐饮管理有限公司负担24，148元，反诉被告贵州瑞源包装有限责任公司负担1，326元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。
审 判 长 樊 青
审 判 员 梁媛媛
代理审判员 王 珏
二〇一四年七月四日
书 记 员 谢 茂