江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初3231号
原告：徐保民，男，1967年9月30日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：单琪琪，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。
被告：夏万树，男，1956年8月20日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
被告：刘存荣（夏万树之妻），女，1962年6月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：张晨坤，徐州市丰财法律事务所法律工作者。
原告徐保民与被告夏万树、刘存荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐保民及其委托诉讼代理人单琪琪、被告夏万树、刘存荣及二被告的共同委托诉讼代理人张晨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐保民向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款115698元及其他费用10753元；2、判令被告因合同无效造成的损失410702元。
事实与理由：2005年，原告徐保民与被告夏万树签订《房屋买卖合同》一份，约定原告徐保民购买夏万树以合法身份取得的徐州市郭庄北黄山垄经济适用房26#-4-301室房产一套，房屋面积86.76平方米，共计支付购房款115698元。原告徐保民按照协议约定履行支付义务，被告夏万树与刘存荣也将房屋交付徐保民使用。2007年，原告徐保民又与徐江英签订《房屋买卖协议》，将房屋转让给徐江英居住至今。2011年，夏万树、刘存荣起诉至徐州市云龙区人民法院，要求判令和原告徐保民签订的房屋买卖协议无效。先后经徐州市云龙区人民法院作出（2011）云民初字第0171号民事判决书、徐州市中级人民法院作出（2011）徐民终字第1959号民事判决书，判决房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效。2015年，徐江英以徐保民为被告诉至徐州市云龙区人民法院，该院作出（2016）苏0303民初1506号民事判决书，判决徐保民返还购房款20万元，并赔偿损失188947.55元。徐江英不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州中院作出（2016）苏03民终6150号民事判决书，判决徐保民返还购房款20万元，并赔偿损失230172.47元。原告认为，此次房屋买卖纠纷产生的根本原因系夏万树违反诚信原则，徐保民有权向夏万树及刘存荣主张损失，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。
被告夏万树、刘存荣辩称，同意返还购房款115698元，但原告起诉的损失过高，原告不能因为自己的过失行为反而得利，2016苏03民终6150号民事判决书确定原告因合同无效应承担的损失是230172.47元，我方愿意在该损失的范围内按该判决书的比例承担40%
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：夏万树与刘存荣是夫妻关系。2005年，夏万树与徐保民均申请购买本市阳光花园的经济适用房。夏万树抽到了房号，取得购买经济适用房的资格，徐保民未取得购房资格。2005年5月5日，夏万树、刘存荣（乙方）与徐保民（甲方）签订《房屋买卖协议》一份。协议约定：“一、乙方以合法居民身份取得徐州市郭庄北黄山垄经济适用房26#-4-301室，面积86.76平方米，储藏室8.39平方米。因乙方子女即将考入大学，考虑到家庭经济困难，经与甲方协商，购买此房全部费用暂由甲方代为支付。二、乙方经与甲方协商决定，乙方同意在政府规定可以交易的第一时间以现房（徐州市，面积86.76平方米，储藏室8.39平方米）过户给甲方。三、由于此房是乙方以合法人身份取得的房产权及土地使用权证，故由乙方负责办理，费用由甲方负责。四、由于此房包含政府对经济适用房的法则政策限制，待政策允许上市买卖，乙方负责办理房屋过户买卖手续，费用由甲方负责。五、违约责任：如甲乙方违反本协议一至五条款中任何条款，均按购房金额98698元×200%做违约金赔偿给对方。六、甲方对此房屋拥有使用权。……”。2005年5月10日，夏万树（乙方）与徐州市房产管理局（甲方）签订《徐州市经济适用房（解困）住房买卖合同》，合同内容主要为：“甲方以划拨方式取得位于的土地使用权。乙方购买的经济适用（解困）住房为现房，具体坐落为，建筑面积共86.76平方米，储藏室建筑面积8.39平方米。住房单价为每平方米1045元，储藏室每平方米600元，总金额95698元。乙方在取得所购经济适用（解困）住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。……”。协议签订后，徐保民向夏万树支付了20000元，并按照《房屋买卖协议》约定，代为支付了95698元的购房款。夏万树亦按照合同的约定，将房屋（毛坯房）交付给徐保民。后，徐保民还以夏万树的名义缴纳了土地登记费18元、产权登记费40元、个人住房贷款保险276元、用电许可证工本费12元、房屋测绘费20元、港华燃气开户费2000元、房管处抵押登记工本费80元、契税1913元、房屋维修基金2854.5元，庭审中，被告对上述费用予以认可。
2007年5月，徐保民（甲方）与徐江英（乙方）签订《房屋购买合同》一份，该合同约定：“一、甲方房屋坐落于，建筑面积共86.76平方米，储藏室建筑面积8.39平方米，户型2+2，房屋属性（产权）。二、房屋室内设施有水电齐全、煤气。甲方自愿将本人房屋及其附属设施卖给乙方，房屋总房款为人民币贰拾万元整。三、合同签订后在能过户时甲方必须协助乙方办理各种手续及证件，过户时发生所有费用，由乙方承担。……七、阳光花园属经济解困房，现不能过户，甲方向乙方解释说明了此房所有情况，乙方愿意购买此房，等到能办理过户手续时，由甲方协助乙方办理各种手续和证件，过户时发生的所有费用由乙方承担。备注违约责任部分约定：（1）甲、乙双方合同签订后，不论此房屋涨价、跌价都不得反悔，如一方反悔付另一方房款总价的双倍作为违约金支付，即20万×2=40万。（2）此房是徐保民购买夏万树、刘存荣的房号，甲方净得房款贰拾万元整，等到过户时，所产生的费用由乙方承担，甲方和原房主协助办理过户时的各项手续，如不过户，甲方视为违约，付房款总价的双倍。（3）此房的贷款余款乙方在3年内还清。即2009年年底，如不还清，视为违约，付房款总价的两倍。贷款余款计肆万伍仟元，由乙方还清。（4）甲方保证此房屋无任何纠纷、债务，原房主夏万树和现房主徐江英发生任何纠纷，造成的经济损失，责任由甲方徐保民承担。（5）甲方保证在2007年5月10日前搬出此房。（6）中介服务费由乙方承担1%。”合同签订后，徐江英向徐保民支付了购房款155000元，徐保民将涉案房屋交付给徐江英居住使用，后徐江英将房屋剩余贷款45000元偿还完毕。2011年，夏万树、刘存荣起诉至法院，要求判令其和徐保民于2005年5月5日签订的房屋买卖协议无效。法院审理后作出（2011）云民初字第0171号民事判决书，判决该房屋买卖协议因违反了国家法律、法规的强制性规定而无效。徐保民不服该判决，提起上诉。法院经审理后作出(2011)徐民终字第1959号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2014年，夏万树、刘存荣起诉至法院，要求判令徐江英迁出房屋，恢复原状。法院经审理后作出（2014）云民初字第0502号民事判决书，判决徐江英将房屋恢复原状（毛坯房）并返还夏万树、刘存荣。现该判决已发生法律效力。
2016年3月25日，徐江英将徐保民、夏万树、刘存荣诉至本院，要求：1、徐保民返还购房款200000元；2、徐保民、夏万树、刘存荣连带赔偿因房屋买卖合同无效给原告造成的损失：房屋增值损失336400元、中介服务费3700元，房屋评估费7141元；3、诉讼费由徐保民、夏万树、刘存荣承担；4、保留因涉案房屋恢复原状产生的执行费用的诉权。本案审理过程中，经徐江英申请，委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对坐落于本市阳光花园（解困房）26#-4-301室住宅、储藏室的价值进行评估，结论为：以2015年7月27日为估价时点，上述房屋(现状，装修)总价为525200元，储藏室11200元，合计536400元。徐江英为该评估花费评估费7141元。徐江英陈述其在与徐保民进行涉案房屋买卖时，支付给徐保民中介服务费3700元，但未提供证据证实，徐保民对此予以否认。2016年9月20日，本院就该案作出（2016）苏0303民初1506号民事判决书，判决：一、徐保民于本判决生效后十日内，返还徐江英购房款20万元；二、徐保民于本判决生效后十日内，赔偿徐江英因合同无效造成的损失合计188947.55元；三、驳回徐江英其他诉讼请求。徐江英不服上述判决，上诉于徐州市中级人民法院，该院经审理后作出（2016）苏03民终6150号民事判决书，判决：维持徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1506号民事判决第一、三项；变更徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初1506号民事判决第二项“徐保民于本判决生效后十日内，赔偿徐江英因合同无效造成的损失合计188947.55元”为“徐保民于本判决生效后十日内，赔偿徐江英因合同无效造成的损失合计230172.47元”。二审判决已发生法律效力。
本院认为，徐保民与夏万树、刘存荣于2005年5月5日签订的《房屋买卖协议》已经被依法确认无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于徐保民要求夏万树、刘存荣返还购房款115698元的诉讼请求，二被告亦同意返还，本院依法予以支持。关于原告要求赔偿其他费用，因被告同意返还土地登记费18元、产权登记费40元、个人住房贷款保险276元、用电许可证工本费12元、房屋测绘费20元、燃气开户费2000元、抵押登记工本费80元、契税1913元、维修基金2854.5元，共计7213.5元，原告亦予以认可，本院予以支持。
关于原告要求赔偿因房屋买卖合同无效而造成各项损失的问题。涉案房屋（包括地下室）鉴定价值为536400元，原被告均认可以该鉴定价值作为计算房屋增值损失的依据。关于对二被告与徐保民签订的房屋买卖合同无效，在合同当事人之间过错划分的问题。二被告与徐保民签订的《房屋购买合同》中，明确载明了如下内容：“二、乙方经与甲方协商决定，乙方同意在政府规定可以交易的第一时间以现房（徐州市，面积86.76平方米，储藏室8.39平方米）过户给甲方。三、由于此房是乙方以合法人身份取得的房产权及土地使用权证，故由乙方负责办理，费用由甲方负责。四、由于此房包含政府对经济适用房的法则政策限制，待政策允许上市买卖，乙方负责办理房屋过户买卖手续，费用由甲方负责。”等，可见被告没有刻意隐瞒房屋性质，原告在签订合同时明知所购买房屋的特殊性质仍愿意购买，合同当事人对于该房屋日后可能产生某些纠纷或风险在合同中均有一定预见。因此，徐保民对于签订无效的房屋买卖协议具有过错，没有审慎的选择所购买的房屋并且愿意面对将来可能产生的不确定风险，故徐保民应当自行承担部分责任。被告虽然取得上述房屋经济适用房购买资格，但在明知该房屋欠缺上市交易条件的情况下，仍然采取变通措施违反关于经济适用房买卖交易的限制性规定，将在一定期限内本不应在市场自由交易的房屋出售给徐保民。因此，二被告对签订无效房屋买卖协议具有过错，其明知该交易行为违反经济适用房有关管理规定，明知可能产生后续某些不确定风险或纠纷，仍出于牟利目的将房屋出售给原告。综上，原被告对于双方签订的房屋买卖合同无效后果，均具有过错。上述房屋交易合同之所以能够达成根本原因在于夏万树、刘存荣与徐保民之间的“自愿”交易行为，但是违反了国家有关规定，破坏了经济适用房正常交易秩序。因此，根据合同相对性原则，综合考虑维护经济适用房正常交易秩序、本纠纷的起因、合同无效后果、损失程度、合同当事人过错程度、纠纷及其后果的复杂性及其对徐保民正常生活秩序的影响等因素，依法酌定原告与被告之间分别按照40%和60%的比例确定过错程度。故对于以上损失，由二被告赔偿252421.2元[（536400元-115698元）×60%]。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告夏万树、刘存荣于本判决生效后十日内，返还原告徐保民购房款115698元及其他费用7213.5元，并赔偿原告损失252421.2元。
二、驳回原告徐保民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9143元，由原告负担3657元，由二被告负担5486元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘 宇
人民陪审员 苟长国
人民陪审员 冷旭东
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 宋神保