湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1303民初1727号
原告胡国斌。
被告成利威（随州）实业有限公司。住所地：随州市曾都区新型工业基地。
法定代表人董仕全，董事长。
委托代理人董自先。代理权限：特别授权，包括代为答辩、出庭、参加调解、代签法律文书。
原告胡国斌与被告成利威（随州）实业有限公司（以下简称成利威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡国斌、被告成利威公司的委托代理人董自先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡国斌诉称，2014年8月14日，我与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告以出让的方式将位于随州市交通大道112号B区7号楼12号房屋的第一层和第二层，建筑面积为109平方米的房屋及位于随州市迎宾大道1112号B区7号楼13A号房屋的第一层和第二层，建筑面积为109平方米的房屋卖给我。上述房屋总面积共计218平方米，被告以总价105万元的市场价格（含返三年租金15万元在内）卖给我。被告承诺于2014年12月31日前将房屋交付给我；合同另约定：自我付清购房款之日起，房屋的所有权归我所有，被告应积极配合我办理房屋所有权过户等相关手续；若被告逾期交付房屋，则被告应按照同区域房屋的租金标准向我支付违约金。合同签订后，2014年8月14日，我以刷卡的形式一次性向被告支付了全部购房款105万元。被告本应按照合同约定最迟应于2014年12月31日前为原告办理好房地产权属证书。但直至今日，被告一拖再拖，仍不履行办理房地产权属证书的义务，已构成严重违约。因此诉至法院，请求判令：1、确定我与被告之间的《房屋买卖合同》有效；2、被告立即履行办理权属登记的义务；3、被告承担“按已付房款的万分之一向买受人按日支付违约金”的违约责任；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告成利威公司辩称，原告诉称房屋买卖关系存在，产权登记手续至今未办理是事实。但是未及时办理权属登记不是我方的主观过错，原因在于我公司法定代表人因涉案被捕后，公司出现生产、经营严重困难的局面，致使我公司至今未能配合原告进行权属登记。在此期间，我公司已经多次向原告进行了解释，并得到了原告的理解与支持。为了解决公司生产、经营困难的现状，我公司正在积极寻求有资金实力的公司进行资产重组，一旦经营好转，我公司将及时办理房屋权属登记。
经审理查明，2014年8月14日，原告胡国斌（称为乙方）与被告成利威公司（称为甲方）签订了两份《房屋买卖合同》，合同编号分别为FWB-712、FWB-713A。其中合同编码为FWB-712号《房屋买卖合同》的主要内容为：“一、乙方购买甲方坐落于随州市曾都经济技术开发区交通大道1112号B区7号楼12号房屋的第1、2层，建筑面积为109平方米（含房屋所在楼层楼梯间、电梯间、卫生间、过道等公共设施的公摊面积，实际面积以房产登记机关测量为准）。前述范围内的房屋，甲方已经向乙方全面展示，乙方进行了现场踏勘并对房屋的状况性质全面了解；二、上述房屋的售价为人民币4128.44元／平方米，面积以房产登记机关实际测量为准，房屋总价款暂以本合同第一条所述面积计算【即计人民币肆拾伍万元整，小写￥450000元整】，待房产登记机关测量核准房屋面积后再次计算总价款，届时甲乙双方多退少补。此价款除含水电配套外，不含室外任何公共配套设备设施、场地的价款；三、乙方选择于本合同签订之日起五日内，乙方以银行清账的方式，一次性将全部房款汇入甲方账号；四、甲方应于2014年12月21日前将房屋交付给乙方；五、购房款付清之前，房屋由甲方保留所有权，但乙方拥有使用权、收益权，购房款付清之日起，房屋的所有权归乙方所有；六、若乙方需要办理房屋所有权过户登记手续时，甲方应积极配合，因办理过户登记所产生的税费，双方各自依法承担；七、乙方购买房屋后，可以选择自己经营管理，也可以委托甲方经营管理，乙方选择后另行与甲方签订自营或者委托经营管理协议，不论选择何种形式，均应符合甲方的业态规则。”合同编码为FWB-713A号《房屋买卖合同》的主要内容为：“一、乙方购买甲方坐落于随州市曾都经济技术开发区交通大道1112号B区7号楼13A号房屋的第1、2层，建筑面积为109平方米（含房屋所在楼层楼梯间、电梯间、卫生间、过道等公共设施的公摊面积，实际面积以房产登记机关测量为准）。前述范围内的房屋，甲方已经向乙方全面展示，乙方进行了现场踏勘并对房屋的状况性质全面了解；二、上述房屋的售价为人民币4128.44元／平方米，面积以房产登记机关实际测量为准，房屋总价款暂以本合同第一条所述面积计算【即计人民币肆拾伍万元整，小写￥450000元整】，待房产登记机关测量核准房屋面积后再次计算总价款，届时甲乙双方多退少补。此价款除含水电配套外，不含室外任何公共配套设备设施、场地的价款；三、乙方选择于本合同签订之日起五日内，乙方以银行清账的方式，一次性将全部房款汇入甲方账号；四、甲方应于2014年12月21日前将房屋交付给乙方；五、购房款付清之前，房屋由甲方保留所有权，但乙方拥有使用权、收益权，购房款付清之日起，房屋的所有权归乙方所有；六、若乙方需要办理房屋所有权过户登记手续时，甲方应积极配合，因办理过户登记所产生的税费，双方各自依法承担；七、乙方购买房屋后，可以选择自己经营管理，也可以委托甲方经营管理，乙方选择后另行与甲方签订自营或者委托经营管理协议，不论选择何种形式，均应符合甲方的业态规则”。2014年8月11日，原告向被告支付定金4万元。2014年8月14日，原告分三笔共计向被告支付购房款共计86万元。至此，原告向被告支付购房款90万元。
另查明，涉案房屋土地用途为工业用地，不属于商业用地。被告成利威公司至今既未办理工业用地转商业用地的审批手续，也未取得该商品房项目《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。本案中，被告成利威公司未经土地行政主管部门批准，擅自将工业用地变更为商业用地用以建造商品房，谋取非法利益。被告在未履行合法批准手续、未取得商品房建造与预售资质的情况下擅自出售违法建造的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原告与被告签订的两份《房屋买卖合同》均属无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当退还原告已经支付的购房款，并应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准向原告支付资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释》第二条、第九条之规定，判决如下：
一、原告胡国斌与被告成利威（随州）实业有限公司签订的FWB-712号《房屋买卖合同》和FWB-713A号《房屋买卖合同》无效；
二、被告成利威（随州）实业有限公司于本判决公告之日起五日内返还原告胡国斌购房款90万元及利息（按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2014年8月14日起至付清之日止）；
三、原告胡国斌于本判决生效之日起五日内将所购买的房屋返还给被告成利威（随州）实业有限公司；
四、驳回原告胡国斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1000元，由被告成利威（随州）实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省随州市中级人民法院，开户银行：农业银行随州市分行开发区支行，账号：17×××90。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈正彬
审 判 员 刘前富
人民陪审员 金 晶
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 黄运涛