四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终350号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾婷婷，女，1984年6月23日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托诉讼代理人：吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何朋城，四川豪俊律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市昌圣物业服务有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区西街37号锦宏时代广场1幢1单元607号。
法定代表人：杨启州，执行董事。
委托诉讼代理人：周棋，四川方舟达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：永洋，男，汉族，1989年1月3日出生，住四川省江安县。
上诉人曾婷婷因与被上诉人成都市昌圣物业服务有限公司（以下简称昌圣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2016）川0112民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
曾婷婷的上诉请求：1、撤销原判，依法改判为按合同约定的月租金的70%降低租金，租金只应计算至曾婷婷实际使用房屋的时间即2016年8月8日止；且不应支付利息；驳回昌圣公司给付电、气费的诉讼请求；请求解除案涉租赁合同；昌圣公司赔偿曾婷婷涉案房屋的装修损失；2、本案全部诉讼费用由昌圣公司承担。二审中，曾婷婷将昌圣公司赔偿损失的请求变更为昌圣公司赔偿押金及转让费52651元。事实与理由：一、一审法院对本案基础权利主体、合同如约履行、用电及用气量的基本案件事实认定错误。1、涉案房屋的所有权人实际为四川省川西监狱。昌圣公司与案外人龙滔公司签订《房屋买卖合同》，以及涉案房屋所在地社区与街道办出具《证明》的两个事实不能作为认定昌圣公司享有合法出租权主体的事实。涉案房屋的性质为经济适用房，昌圣公司作为权利人违法。2、昌圣公司未按约将符合中餐经营条件的房屋交付给曾婷婷。通过环保局等行政部门对涉案房屋使用性质出具的证明，均明确涉案房屋是法律规定禁止开设餐饮场所。因此，一审法院认定昌圣公司已按约履行合同义务错误。3、涉案房屋对应的电表以及气表反应的度数不真实。二、昌圣公司无权主张涉案房屋的出租收益。昌圣公司对涉案房屋没有合法的所有权。案涉租赁合同应为无效。三、涉案租赁合同因昌圣公司的根本违约行为导致合同目的不能实现，依法应当予以解除。四、昌圣公司没有直接证据证明涉案房屋的用电、用气实际量。
圣昌公司辩称，1、案涉租赁合同合法有效。合同明确确定由曾婷婷自行负责处理烟囱问题，曾婷婷在经营中接到环保部门责令整改的通知，说明其仍然可以继续经营。合同不是不能履行，曾婷婷的损失与昌圣公司无关。曾婷婷以此为由拒绝交纳租金违约。2、2016年8月8日曾婷婷将涉案房屋关闭，拒不向昌圣公司移交房屋，也不给付相应费用。昌圣公司按约收取违约金符合法律规定。3、曾婷婷使用涉案房屋经营中餐时间超过半年，势必会产生相应的电费、气费，且一审也到现场进行查看，证实曾婷婷实际经营过程中使用了电费、气费。4、昌圣公司同意解除与曾婷婷的合同，但应当按照一审判决最后给付的时间即2017年2月12日为起始点解除合同。
昌圣公司向一审法院起诉请求：1、曾婷婷给付电费45972元、天然气费34040元、物管费及垃圾清运费6733.8元、房租费271814.4元；2、曾婷婷给付未付房租的利息（计算方式：135907.2元×1％×180天=244632.96元-16308.08元=228324.88元）；3、曾婷婷承担本案诉讼费及保全费。
曾婷婷向一审法院反诉请求：1、解除与昌圣公司于2015年6月14日签订的《房屋租赁合同》；2、昌圣公司赔偿涉案房屋的装修装饰损失，暂定为50000元（实际损失以鉴定结论为准）；3、反诉费由昌圣公司负担。
一审法院认定事实：2015年6月14日，昌圣公司（甲方）与曾婷婷（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有经营管理权的位于成都市龙泉驿区红岭路龙警苑四期经济适用房的214、216号两间商铺（面积188.76㎡）出租给乙方用作经营中餐，租期5年（自2015年8月13日至2020年8月12日），租金单价120元/㎡，年租金合计271814元，租期内每年租金总额不变；本合同签订之日，除去乙方装修一月免租期，甲方再免去乙方一个月租金，乙方一次性支付2015年8月13日至2016年2月12日的租金135907元，2016年2月13日至2016年8月12日的房租须在2016年1月13日之前支付，第二年至第五年租金支付方式为每半年支付一次，上半年支付时间为每年的1月13日前，下半年支付时间为每年的7月13日之前。乙方须向甲方缴纳22651元作为押金，并支付转让费30000元。合同第三条约定：管理费、清洁费、水电费由乙方自行向有关部门交纳；第六条约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方收取违约金，违约金每天按实欠租金和费用的1%收取，如拖欠租金15天，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期间乙方必须负责处理好因营业而产生的油烟问题；第十条约定：附加条件1、乙方第一次支付的半年租金和转让费及押金从成都市精圣酒店管理公司（以下简称精圣酒店）应付给乙方的款项中扣除，乙方不实际支付现金188558元；2、第二次付款方式乙方以现金支付。
前述合同签订后，昌圣公司按约将涉案房屋交付给曾婷婷经营使用。曾婷婷对房屋进行了装修装饰，并于2015年12月22日向工商行政管理部门申请办理了个体工商户登记，取名字号“森森中餐馆”。
2014年2月19日，昌圣公司与案外人四川省龙滔建筑工程有限公司（以下简称龙滔公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定龙滔公司将涉案房屋出售给昌圣公司；2015年12月10日，涉案房屋所在地的驿河社区和街道办共同出具《证明》一份，载明：兹有驿河社区辖区企业昌圣公司在位于龙泉驿区红岭路214、216号购买商铺两间，面积188.76㎡。该铺面产权属于昌圣公司所有，未办理产权。
2015年6月14日，曾婷婷（乙方）与案外人精圣酒店（甲方）签订《协议书》，在协议第1条载明：乙方承租甲方位于龙泉驿区红岭路“龙警苑”四期一楼214、216号门面，甲方以应收的第一次半年门面租金、押金、转让费共计188558元，该笔资金从甲方应退还乙方的700000元中冲抵；后曾婷婷与精圣酒店及其法定代表人杨启龙就此债权债务发生争议，曾婷婷遂起诉精圣酒店和杨启龙，成都市中级人民法院于2016年5月17日作出（2016）川01民终910号民事判决书，查明认定精圣酒店和杨启龙共欠曾婷婷700000元，扣除曾婷婷应付的房屋租金188558元及已还款100000元后，实际欠款411442元，故判决：杨启龙、精圣酒店返还曾婷婷投资款本金411442元并支付相应利息（利息计算方式：①、从2015年9月14日起以511442元为本金，按月利率2%计算至2015年9月18日；②、从2015年9月19日起以411442元为本金，按月利率2%计算至还清之日止。精圣酒店已支付的利息16917.68元作相应扣减）。
一审法院另查明：1、昌圣公司的法定代表人杨启州与案外人杨启龙系兄妹关系。昌圣公司对杨启龙、精圣酒店与曾婷婷之间于2015年6月14日达成的《协议书》中关于抵扣涉案房屋租金、押金及转让费共计188558元的内容知晓并认可。
2、2016年11月17日，经一审法院现场勘查确认，涉案的两间商铺的电表显示的用电量分别是10431度（6号表）、11886度（7号表），另一电表（代号6+7）显示电量为5895度；天燃气表显示方量为12317.90方。
一审法院认为，昌圣公司与曾婷婷签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。
关于昌圣公司主张的房屋租金及资金占用利息。根据房屋租赁合同的约定，曾婷婷应付的到期租金分为：①、2015年8月13日至2016年2月12日期间的租金135907元、押金22651元及转让费30000元，合计188558元，该款已经由双方在曾婷婷与案外人精圣酒店、杨启龙达成的协议中作了相应抵扣；②、2016年2月13日至2016年8月12日的房租135907元，须在2016年1月13日之前支付；第二年至第五年租金支付方式为每半年支付一次，上半年支付时间为每年的1月13日前，下半年支付时间为每年的7月13日之前支付。依此约定，曾婷婷应于2016年7月13日之前支付截止2017年2月12日前（第一年下半年和第二年上半年）的租金271814元，现曾婷婷未按约支付该租金，已构成违约；同时，租赁合同第六条约定，逾期给付租金应按日1%计算违约金。审理中，昌圣公司自行将其主张的违约金计算标准调整为按月利率2%计算，不违背双方合同约定和法律规定，故一审法院予以支持。昌圣公司主张的违约金分段计算为：①、2016年2月13日至2016年8月12日的房租135907元，从2016年1月14日起按月利率2%计算至2016年7月13日止；②、截止2017年2月12日前的租金271814元，从2016年7月14日起按月利率2%计算至付清之日止。本案仅处理双方已到期（截止2017年2月12日前）的应付租金，其余未到期租金，由双方依照租赁合同的约定履行。
关于昌圣公司主张的电费和燃气费。双方在租赁合同中约定电费和燃气费由曾婷婷自行向有关部门交纳，后由于涉案房屋未设立单独的交费账户，电费和燃气费已由昌圣公司代交，曾婷婷应当将已产生的电费和燃气费支付给昌圣公司。一审法院于2016年11月17日经现场勘查，曾婷婷使用的涉案两间商铺对应的6号和7号电表分别显示的电量为10431度、11886度，合计22317度；参照当地电力部门提供的商业用电价格加合理的电损，电价综合确定按1.3元/千瓦时计算为29012元。昌圣公司主张按2元/千瓦时计算电费，缺乏法律依据，一审法院不予支持。昌圣公司主张的6+7号表，因有违一户一表的常理且不能作出合理说明，一审法院对该部分电费不予支持。天燃气表显示方量为12317.90方。参照当地天然气公司提供的非居民用气价格现为2.55元/方（2015年12月31日前为2.95元/方），综合两次价格区间，一审法院酌情折合按照2.75元/方计算为33874元。曾婷婷认为，对安装的6号、7号电表和燃气表的客观事实没有异议，但计量表显示的电量和燃气数量有异议。一审法院认为，曾婷婷未提供相反证据证明其诉讼主张，对其反驳意见不予采信。
关于昌圣公司主张的商铺物管费、住房物管费和垃圾清运费。双方在房屋租赁合同中并没有关于物管费的收取标准、支付方式等方面的约定，且该请求属于昌圣公司与曾婷婷之间的物业服务合同关系，与本案的房屋租赁合同不属于同一法律关系。双方因物业服务合同履行发生争议的，由双方依法另行处理。
关于曾婷婷反诉主张解除合同的问题。涉案房屋有相应的规划许可及竣工验收报告，系合法建筑。昌圣公司作为出租人，在合同签订后已按约将涉案房屋交付给承租人曾婷婷经营使用，符合双方的合同约定。根据合同约定，承租人曾婷婷在使用房屋过程中所涉及的油烟排放等事项，由其自行负责。曾婷婷因油污排放问题被相关部门责令停业整改，与出租人昌圣公司无法律上的关联关系。承租人曾婷婷没有证据证明出租人昌圣公司存在违约行为，故曾婷婷以房屋不能实现合同目的为由主张解除房屋租赁合同，缺乏事实根据，一审法院不予支持。
关于是否有必要对涉案房屋的装饰装修损失进行鉴定的问题。审理中，曾婷婷认为涉案房屋不符合使用目的，请求解除合同并申请对涉案房屋的装修装饰损失进行鉴定。一审法院审查后认为，涉案房屋的装修装饰损失需要在解除合同并对损失责任进行认定的情况下，才有启动鉴定程序的必要。现承租人曾婷婷请求解除租赁合同的理由不能成立，涉案房屋的装修装饰损失缺乏鉴定的必要，故一审法院对曾婷婷提出的鉴定申请，不予支持。
关于是否追加案外人杨启龙参加诉讼的问题。曾婷婷认为，昌圣公司主张的租金，与曾婷婷同案外人杨启龙之间的债权债务纠纷有事实上的关联关系，案外人杨启龙应当参加诉讼。一审法院认为，曾婷婷同案外人杨启龙、精圣酒店之间的债权债务纠纷已经由（2016）川01民终910号民事判决书所确认，其中涉及的抵扣租金的数额已作出相应认定，昌圣公司知晓且认可，相关事实已由生效法律文书所确认。故曾婷婷提出的追加当事人申请，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、曾婷婷于判决生效之日起三日内给付昌圣公司截止2017年2月12日前的租金271814元及违约金（违约金计算方式：①、以2016年2月13日至2016年8月12日的房租135907元为基数，从2016年1月13日起按月利率2%计算至2016年7月13日止；②、以截止2017年2月12日前的租金271814元为基数，从2016年7月14日起按月利率2%计算至付清之日止）；二、曾婷婷于判决生效之日起三日内给付昌圣公司电费29012元、燃气费33874元；三、驳回昌圣公司的其他诉讼请求；四、驳回曾婷婷的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9832元、保全费2394元，合计12226元，由曾婷婷负担（此款昌圣公司已预交，曾婷婷在履行前述给付款项时一并支付昌圣公司）。反诉案件受理费1050元，由曾婷婷自行负担。
本院二审查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
二审中，昌圣公司表示同意解除合同，但认为解除合同的时间应为2017年2月12日。
本院认为，曾婷婷与昌圣公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。昌圣公司业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响曾婷婷依据合同约定向昌圣公司履行支付租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，昌圣公司具备主体资格，其有权要求曾婷婷给付租金等费用。根据双方合同约定，2016年2月13日至2016年8月12日的房租为135907元，须在2016年1月13日之前支付；第二年至第五年租金支付方式为每半年支付一次，上半年支付时间为每年的1月13日前，下半年支付时间为每年的7月13日之前支付。依此约定，曾婷婷应于2016年7月13日之前支付截止2017年2月12日前的租金271814元。二审中虽然曾婷婷主张按月租金的70%计算租金，但曾婷婷并未提交双方就该租金支付标准达成一致的证据，故曾婷婷的该主张因无事实依据，本院不予支持。曾婷婷也未举出其已于2016年8月8日向昌圣公司移交案涉房屋的证据，故曾婷婷关于租金只应计算至2016年8月8日的上诉主张不成立，本院也不予支持。曾婷婷未按约支付租金的行为已构成违约，其应按约向昌圣公司支付违约金。一审法院按昌圣公司自行调减的标准认定曾婷婷向昌圣公司支付违约金并无不当，本院予以确认。
根据双方合同约定，电费和燃气费由曾婷婷自行向有关部门交纳。因昌圣公司已代曾婷婷交纳了涉案房屋的电费和燃气费，因此，曾婷婷应将该电费和燃气费支付给昌圣公司。一审法院经现场勘查后，根据涉案商铺电表和燃气表的实际数据，参照当地电力部门和燃气部门提供的价格认定曾婷婷向昌圣公司给付电费、燃气费的金额并无不当，本院予以确认。
双方合同约定租赁期间曾婷婷必须负责处理好因营业而产生的油烟问题。本案中，虽然曾婷婷在经营餐馆过程中出现因油烟扰民被相关部门责令整改的事实，但曾婷婷并未举证证明该事实系由昌圣公司的原因造成，因此，曾婷婷以昌圣公司提供的房屋不符合合同约定的用途，无法达到使用要求为由主张解除合同，缺乏事实依据。但因二审中昌圣公司同意2017年2月12日解除合同，基于曾婷婷也提出了解除合同的主张，故本院认定曾婷婷与昌圣公司之间的《房屋租赁合同》于2017年2月12日解除。因曾婷婷未提交其装修损失的证据，故曾婷婷要求昌圣公司赔偿其损失的主张，无事实依据，本院不予支持。二审中，曾婷婷要求昌圣公司赔偿押金及转让费52651元的诉讼请求，因已超过其一审反诉的诉讼请求，不属本案审理范畴，曾婷婷可另行主张。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费7641.3元，由曾婷婷负担。
本判决为终审判决。
审判长 尹 英
审判员 张菲菲
审判员 夏 伟
二〇一七年三月二十七日
书记员 吴丹丹