浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终2116号
上诉人（原审被告）：陈明新。
上诉人（原审被告）：吴添添。
两上诉人共同委托代理人：应欣萍，浙江创欣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈小穗。
委托代理人：朱雄安，浙江绿银律师事务所律师。
委托代理人：孟凡婧，上海泽玖欣律师事务所律师。
上诉人陈明新、吴添添因与被上诉人陈小穗房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初00905号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：陈明新、吴添添系夫妻。2014年11月20日，陈小穗（协议甲方）与吴添添（协议乙方）签订《房屋租赁合同》。约定甲方将其所有的位于金华市婺城区通渠巷12号门面房出租给乙方使用，租赁期间为2014年11月20日至2015年4月28日，年租金为14万元，乙方向甲方支付押金1万元，待租赁期满，乙方如约交还房屋，并结算全部费用后，甲方无息退还押金等内容。合同签订后，陈明新依约向陈小穗交付押金1万元及相应房租，陈小穗也将房屋交付陈明新使用。2015年4月28日，双方续签《房屋租赁合同》。约定陈明新继续向陈小穗承租上述房屋，租赁期间为2015年4月28日至2016年5月28日，年租金仍为14万元，先付后用，合同双方如有一方需提前终止合同时，必须提前两个月书面通知对方，并且违约方须向另一方支付两个月房租费作为违约金，承租人应善意使用该房屋，如因承租人原因造成房屋损坏应承担全部责任，负责恢复原状，赔偿实际损失等内容，同时在合同中备注“店内有中央空调1只、壁挂空调1只、灯具等物品均能使用，租赁期满应如数归还，保证能正常使用”等内容。事后，陈明新因自身原因要求提前终止合同。经协商，陈小穗与陈明新于2016年1月11日签订《终止合同协议》，载明“应承租方吴添添、陈明新要求提前终止合约，按照合同第九条的约定，属于违约，须承担两个月的房租作为违约金，按实计算，可退回房租18667元。从今天起合同终止，房租结清。甲方收乙方吴添添、陈明新店面押金壹万元，待乙方结清水、电、煤等费用，交回店面后返还”等内容。协议签订后，陈小穗向陈明新退还房租19000元。事后，陈明新以协议中应退房租数额计算错误为由要求陈小穗重算，双方为此事发生争议。经协商未成，陈小穗于2016年1月21日向法院提起诉讼。同年1月27日，陈明新向陈小穗发送短信称房屋已腾空，因陈小穗拒绝接收而无法交房后果应由陈小穗承担等内容。当月30日，陈小穗因处理相邻租户自来水断水问题，在他人见证下破锁进入承租房内，并发现陈明新已腾空房屋，且把美的牌1.5P壁挂空调1只拆走。事后，陈小穗更换了租赁房的门锁。2016年2月24日，陈小穗代交了承租房所欠的水费427元、电费516.37元。
2016年1月21日，陈小穗诉至原审法院，请求判令陈明新、吴添添：1、立即腾退位于金华市婺城区通渠巷12号的租赁房；2、支付自2016年1月11日起至实际腾退归还租赁房之日止的租金损失（按日389元计）；3、承担本案诉讼费用。在原审庭审中，陈小穗又对陈明新、吴添添增加五项诉讼请求：1、承担陈小穗垫付的水电费943.37元；2、退还陈小穗终止协议签订时多收款568元；3、返还陈小穗1.5P美的牌壁挂空调1只（计价1500元）和中央空调遥控器1只（计价200元）；4、支付陈小穗出租房的卫生费、修理费2000元；5、支付陈小穗恢复原状需要的费用9000元。
陈明新、吴添添在原审中答辩称：曾向陈小穗租用房屋属实，双方经协商已于2016年1月11日终止合同，陈明新于2016年1月21日也已腾空租赁房，并用手机短信方式告知陈小穗，但陈小穗一直未予接收。事后，也发现陈小穗已于2016年1月30日将出租房的门锁更换。关于1.5P美的牌壁挂空调属陈明新所有，且将空调拆走，陈小穗事先也是同意的。租用出租房时就没有收到过中央空调遥控器。水电费中电费确是陈明新应交的，但水费是两租房户共用的，不应由陈明新单独承担。在腾退时也未曾对房屋进行过破坏，故陈小穗要求我方承担卫生费、修理费及恢复原状费用均是缺乏依据的。综上，请求法院驳回陈小穗全部诉讼请求。
原审法院审理认为：本案陈小穗与陈明新、吴添添之间形成的房屋租赁合同关系，是当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护，双方当事人均应当全面履行合同。陈小穗已履行了交付承租房的合同义务，陈明新、吴添添也向陈小穗支付了房租金及押金。在合同履行过程中，陈明新、吴添添因自身原因要求提前终止合同，经与陈小穗协商，双方自愿达成的《终止合同协议》，也是当事人真实意思表示，也不违反法律禁止性规定，应受法律保护。陈小穗依约应退回陈明新租金18667元，而陈小穗自愿向陈明新退款19000元，并无不可，现陈小穗要求陈明新返还多退款，有违常理，不予支持。陈明新在收取退回的房租后却未能及时将承租房交还陈小穗，显有不当，故陈小穗要求陈明新按原合同约定的租金标准继续支付至其实际腾退归还之日止租金损失的诉请，并无不当，予以支持。鉴于陈明新已于2016年1月27日以短信方式告知陈小穗已腾空，同时陈小穗也于当月30日更换门锁，可视为已实际接管该房屋，故确认陈明新实际腾退归还陈小穗承租房的时间为2016年1月30日，根据原合同约定的租费标准，并考虑陈明新需要的合理腾退时间，陈明新应承担延期腾退房屋的租金损失款6136.96元。同时，陈小穗要求陈明新腾退租赁房的诉请已无必要。另陈明新擅自拆走房内的壁挂空调，有违原合同约定的内容，陈明新虽抗辩称这是经陈小穗事先同意的，但并无充分证据证实，故陈小穗要求陈明新返还该空调机的诉请，予以支持。根据租房合同的要求，承租期间的水电费应由陈明新承担，且陈明新在庭审中也认可其负有向另一租户收取相关水费再统一交自来水公司的责任，故陈小穗要求陈明新支付其垫付的水电费943.37元的诉请，并无不当，予以支持。陈明新在承担该费用后有权向另一租户收回其多付部分的水费。此外，关于陈小穗要求陈明新返还中央空调遥控器1只，以及支付卫生费、修理费2000元和赔偿恢复原状费用9000元的诉请，均依据不足，不予支持。由于陈小穗在租房时已收取有陈明新、吴添添交纳的押金1万元，陈明新、吴添添应承担的相关费用可从该押金中优先予以扣除，对多余款项，陈小穗应当及时返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈明新、吴添添于判决生效之日起三日内给付陈小穗延期腾退房屋租金损失款6136.96元和垫付水电费943.37元，合计7080.33元；二、陈明新、吴添添于判决生效之日起三日内返还陈小穗美的牌1.5P壁挂空调机1台（折价款1500元）；三、驳回陈小穗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由陈明新、吴添添负担。
陈明新、吴添添不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、陈明新、吴添添交还租赁房屋的时间应确认为2016年1月27日，原审认定为1月30日错误。陈明新20日腾空，27日短信告知陈小穗，陈小穗30日更换门锁。陈小惠自己延迟收取租赁房屋应当自己承担不利后果。双方短信往来可见陈小穗称14日要开始收取租金，陈明新实际腾空房屋时间为1月20日，那么最多再支付7天的租金即可。二、双方第二份《房屋租赁合同》明确租金14万元为13个月的租赁期间费用，原审认定年租金14万元对应12个月错误。三、陈小穗在第一份租赁合同关系中，即放弃了讼争美的牌1.5P壁挂空调，允诺由陈明新自行处理，并在合同中划掉了这一标的内容。空调破旧不堪，不能使用又影响陈明新经营，要求陈小穗拆走，其因空调已无多少残值，口头向陈明新表明放弃并由其处理，后陈明新变卖了空调，因悬挂过高，拆卸需支付150元费用，最终仅得150元变卖费。原审判决要求支付1500元折价款，没有依据。四、陈小穗支付的水费427元和电费516.37元，其中水费包含另一租户的用量，电费也不排除系其自行使用租赁物产生的电费。综上，原审认定事实错误。请求二审撤销原审判决，查明事实后依法改判，由陈小穗承担上诉费。
陈小穗答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。一、原审认定陈明新交还租赁房屋时间应为2016年1月30日正确。房屋交还应当包括陈明新交还以及陈小穗接收，只有在交还和接收两个手续都完成，才视为真正的交接完成。据此，原审法院认定陈小穗实际接收日为1月30日，也最终认定1月30日为腾退日依据充分。陈明新、吴添添同时提到租金只需要支付7天与事实不符，尽管双方冲突中提到如果“你再不腾退，我从14日开始收租金”，这是有前提的，如果双方可以好好处理，陈明新尽早搬出，可以从14日开始收租金。但双方在发生争议的情况下，对方理应从房屋到期日的次日起承担所有非法占用的租金损失。因此，实际计算日从2016年1月11日起算是正确的。原审法院判决交还日为1月30日，但在计算非法占用的租金损失时已经考虑到了合理的腾退期，租金少计算了四天。因此，原审判决已充分考虑了合法性、合理性，对于租金处理是正确的。二、房屋租赁合同中没有任何条款说明14万元是13个月的租金。合同第12条租赁期间约定了13个月，第13条约定了年租金14万元，第4条约定了租金的支付期限，结合这三个条款充分说明年租金的计算标准为14万元，14万元对应的是12个月，这是双方的真实意思表示。三、双方之间签过两次租赁合同关系，在有时间先后顺序的租赁关系中，必然以最后一份为准，在第一份租赁合同中，划掉了1.5匹壁挂空调的行为是陈明新单方作出，陈小穗并不予认可。事实上第二份合同中明显出现了没有划掉的1.5匹空调，说明双方充分确认该空调的所有权归陈小穗。陈明新也陈述由其变卖了空调，我们认为不管空调的变卖价格是多少，应当以该空调的实际购买价格考虑折旧，最终原审法院认定为1500元符合实际情况。四、合同第五条明确约定由陈明新负责支付房屋的水费、电费等费用，第八条也约定陈明新向陈小穗支付1万元作为押金，在所有费用结清之后陈小穗将押金退还，而陈小穗在一审庭审期间提交的电费单据证实陈明新承租期间所发生的，陈明新认为电费不排除陈小穗自行使用产生，且不说该说法是否符合实际情况，哪怕符合实际情况也应当以法院认定的最后交接日之前的所有水电费由陈明新、吴添添承担。同时，原审法院查清陈小穗1月30日在派出所的介入之后进行门锁更换，充分说明了陈小穗也不存在私自使用水电的可能性。综上，陈明新、吴添添的上诉理由不成立，请求予以驳回。
二审期间，陈明新、吴添添向本院提供录音资料一份，证明当时双方口头约定美的1.5P壁挂空调由陈明新拆除卖掉，所得归陈明新，录音内容与陈小穗在2014年11月20日签订合同当中壁挂空调划掉的行为相一致，陈明新、吴添添没有返还壁挂空调的义务。
陈小穗认为：对三性均不认可。录音内容不真实不完整，通过偷录的方式取得的，对合法性不予认可。即便是真实的，这个录音的形成日期是2014年11月19日，双方最后合同签订的时间是2015年4月28日，该合同第12条，备注的第一款是：店内有中央空调一只，壁挂空调一只，灯具等物品均能使用，租赁期满应如数归还，保证能正常使用。从该条约定可以看出，双方于2015年4月28日对壁挂空调的所有权归属作出了最终约定，该约定是双方的真实意思表示，双方理应遵守。
本院经审查认为，该录音资料并非新证据，且不能达到陈明新、吴添添的证明目的，本院不予采纳。
陈小穗二审中未向本院提供证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：一、关于房屋腾退时间，原审法院已综合考虑了陈小惠实际接管房屋的时间及陈明新需要的合理腾退时间，所作认定并无不当。二、关于租金计算标准，陈明新、吴添添认为租金14万元对应的租金期间为13个月，但双方签订两份租赁合同中均明确载明年租金为14万元，故陈明新、吴添添的该主张与双方约定不符。三、关于美的牌1.5P壁挂空调，陈明新、吴添添提供的录音资料中虽可证明陈小穗曾承诺陈明新可自行拆除变卖该空调，但双方签订的第二份租赁合同中明确注明“房屋内壁挂空调1只、灯具等物品均能使用，租赁期满应如数归还，”而录音时间在前，签订合同时间在后，现陈小穗对承诺事项已不认可，故按双方之间的书面合同可认定该空调所有权仍属陈小穗。现陈明新、吴添添不能返还，原审酌情判决其按照1500元折价赔偿并无不当。四、关于讼争水电费，电费陈明新、吴添添未举证证明系陈小穗自行使用产生，水费陈明新、吴添添可向另一租户收取其应承担的部分，本院不再调整。综上，陈明新、吴添添的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人陈明新、吴添添负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李建旭
代理审判员 李 茜
代理审判员 虞 行
二〇一六年九月五日
代书 记员 范夏青