广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第953号
原告梁明辉，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××2677。
委托代理人卢泓，广东广顺律师事务所律师。
被告何泳贤，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××2672。
被告陈启新，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××5958。
委托代理人叶青、黎倩雯，广东海迪森律师事务所律师。
原告梁明辉诉被告何泳贤、陈启新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月17日受理后，依法适用简易程序由代理审判员庞尔谦独任审理。本案于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告梁明辉及其委托代理人卢泓，被告陈启新的委托代理人叶青到庭参加了诉讼，被告何泳贤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁明辉诉称，被告何泳贤曾向被告陈启新借款，将座落于广东省佛山市顺德区xxxx号之一房屋抵押给陈启新，并办理了抵押登记。何泳贤因未能按期还款而被陈启新诉之法院，并向贵院申请了强制执行。被告何泳贤及其母亲练四妹为了偿还陈启新的债务，于2014年4月1日前向原告借款54万元。何泳贤用该54万元清偿了陈启新的借款后，于2014年4月2日签订了一份《房地产转让协议书》，约定被告何泳贤将广东省佛山市顺德区xxxx号之一房屋作价70万元出售给原告，除原告出借给被告的54万元，再于2014年4月15日支付余款16万元。原告依约向被告何泳贤付清款项后，被告何泳贤向案涉房产的房产证和他项权证交付给原告。但两被告一直没有前往房地产登记部门办理他项权证的注销手续，导致原告不能办理房屋过户。故请求法院判令：1.确认原告与被告何泳贤签订的《房地产转让协议书》合法有效；2.座落于广东省佛山市顺德区xxxx号之一房屋的产权归原告所有；3.两被告共同到佛山市顺德区房地产登记部门办理上述房产的他项权证的注销手续；4.被告何泳贤协助原告将上述房产的产权过户至原告名下，过户费用由原告承担；5.两被告承担本案的诉讼费。
被告陈启新辩称，1.由于原告诉讼请求针对我方部分仅是第3项和第5项，我方一直愿意协助原告到房地产登记部门办理他权证的注销手续，由于被告何泳贤在服刑期间，按照房产登记部门的有关程序，我方不能单独去办理房地产他权证的注销手续，在本案中不存在过失或过错，故原告要求我方承担诉讼费并无事实及法律依据；2.按事实及法律，我方在诉讼中的诉讼地位应为第三人而非被告，因为该案案由是房屋买卖合同纠纷，我方对标的或权益是无法律上的利害关系的，既不享有权利，也没有义务。
诉讼中，原告提交证据如下：
1.原告身份证、何泳贤身份证、陈启新人口信息查询复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
被告陈启新质证认为无异议。
2.练四妹身份证、借款确认书、房地产转让协议书各一份，证明练四妹及何泳贤共同向原告借款54万元，该钱用于偿还被告何泳贤欠被告陈启新的欠款，练四妹及何泳贤共同向原告借款54万元后，由于何泳贤无钱归还，何泳贤同意转让其名下的房屋给原告抵偿债务，双方约定该房屋价值是70万元，原告再付16万元后该房屋产权归原告所有。
被告陈启新质证认为，与我方无关，请求法院依法认定。
3.2014.4.15农商银行客户回单（金额160000元）、2014.2.17农业银行业务回单（金额200000元）、2014.3.5农商银行客户回单（金额210000元）、2014.4.1农业银行业务申请书（金额130000元）各一份，证明原告为购买该屋向原告支付70万元，已支付完毕。
被告陈启新质证认为，与我方无关，请求法院依法认定。
4.2014.3.3代何泳贤垫付法院执行费及评估费单据（金额9796.16元）、13滘民执202号执行通知书、13滘民执202号执行情况告知书、执行和解协议复印件各一份，证明原告为了帮何泳贤偿还何泳贤所欠陈启新的债务，了结何泳贤与陈启新的债务纠纷，原告替何泳贤垫付执行费及评估费共9796.16元。
被告陈启新质证认为无异议。
5.××号房地产权证、佛字第0311004344号他项权证、佛字第03××07号房地产权证、房地产档案馆证明各一份，证明涉案房产归何泳贤所有，何泳贤为了向陈启新借钱，将该房产抵押给陈启新。
被告陈启新质证认为无异议。
诉讼中，两被告无证据提交。
经审查，原告提交的上述证据，来源合法，可以反映本案事实，本院予以采信。
经审理查明：被告何泳贤曾向被告陈启新借款，将案涉座落于广东省佛山市顺德区xxx号之一房屋抵押给陈启新，并办理了抵押登记。何泳贤因未能按期还款而被陈启新诉之法院，并向本院申请了强制执行，案号为（2013）佛顺法滘执字第202号。被告何泳贤及其母亲练四妹为了偿还陈启新的上述债务，分别于2014年2月17日、2014年3月5日、2014年4月1日各向原告借款20万元、21万元、13万元，共计54万元，何泳贤随后用该54万元清偿了陈启新的借款。2014年4月2日，原告与何泳贤、练四妹签订了一份《房地产转让协议书》，约定被告何泳贤将广东省佛山市顺德区xxxx号之一房屋作价70万元出售给原告，除原告出借给被告的54万元，再于2014年4月15日支付余款16万元，被告在收到上述款项后，应在30日内提供相关资料协助乙方办理房屋过户手续，办理过户的费用由原告承担。原告依约于2014年4月15日向被告何泳贤支付余款16万元，被告何泳贤向案涉房产的房产证和他项权证交付给原告。但在双方准备办理房屋过户的过程中，因被告何泳贤个人原因未能办理抵押权注销手续，导致案涉房屋未能过户至原告名下。
另查明，在案件的审理过程中，案涉房屋已解除查封。
以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为：原告与被告何泳贤签订的《房地产转让协议书》是双方在自愿平等的基础上所签，并未发现存在恶意窜通有损国家或第三方利益的情况。虽然签订协议之时，涉案房屋已抵押给被告陈启新，并经本院执行所查封，但原告向被告何泳贤借款54万元，何泳贤随之用该54万元清偿了其向陈启新的借款，而陈启新亦表示其一直愿意协助何泳贤去办理抵押权注销手续。现该房屋已解除查封，故双方签订的《房地产转让协议书》可认定为合法有效。
原告已依协议的约定向被告何泳贤支付完毕购房款70万元，被告何泳贤协助原告办理过户手续。之前由于被告何泳贤向陈启新借款将房屋抵押给了被告陈启新，并办理了他项权利登记。如今被告何泳贤已清偿完毕其所欠陈启新的债务，被告何泳贤应与被告陈启新一起办理抵押权注销手续后，并将案涉房屋过户到原告名下。
虽然原告与被告何泳贤签订的房地产转让协议合法有效，被告何泳贤亦有义务协助原告办理过户手续，但不动产物权的变动以在房管部门办理过户登记为前提。现案涉房产并未登记到原告名下，原告并不当然为该房产的所有权人，且不能排除案涉房产在过户至原告名下之前，善意第三人通过合法的途径取得了该房产，并进行了过户登记。故对于原告要求确认案涉房产的产权归原告所有的请求，本院不予采纳。
原告提起诉讼的原因为被告何泳贤个人原因未能办理抵押权注销手续，导致案涉房屋未能过户至原告名下，被告陈启新并未存在过失和过错，故诉讼费不应由被陈启新负担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案缺席判决如下：
一、确认原告梁明辉与被告何泳贤签订的《房地产转让协议书》合法有效；
二.被告何泳贤与被告梁明辉应于本判决发生法律效力之日起十日内共同到广东省佛山市顺德区房地产交易登记中心办理广东省佛山市顺德区xxxx号之一房屋（房地产权证号：粤房地证字第××，他项权证号：0311004344）的他项权证的注销手续；
三、被告何泳贤应于本判决发生法律效力之日起十日内将广东省佛山市顺德区xxxx号之一房屋的产权过户至原告梁明辉名下，过户费用由原告梁明辉承担；
四、驳回原告梁明辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为5400元、财产保全费1520元，合计6920元（原告梁明辉已预交），由被告何泳贤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 庞尔谦
二〇一五年十一月三日
书 记 员 何卓峻