黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终3185号
上诉人（原审第三人）：哈尔滨均信投资担保股份有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区高新技术产业开发区创新广场4号。
法定代表人：李明中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘敏丽，住宁夏回族自治区中宁县。
委托诉讼代理人：孙凤香，住黑龙江省哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）：王学龙，1970年8月17日出生，个体业主，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。
委托诉讼代理人：张丽娟，黑龙江龙水律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市呼兰区萧乡明珠小区12号楼。
法定代表人：舒志，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：黑龙江省元泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市呼兰区腰堡村。
法定代表人：李德明，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：黑龙江森海建筑工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场11号楼9门。
法定代表人：李春海，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：侯艳，住黑龙江省哈尔滨市呼兰区。
上诉人哈尔滨均信投资担保股份有限公司（以下简称均信公司）因与被上诉人王学龙、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）、黑龙江省元泰房地产开发有限公司（以下简称元泰公司）、黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海公司）、侯艳房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2015）呼民一民初字第464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人均信公司的委托诉讼代理人刘敏丽、孙凤香、被上诉人王学龙的委托诉讼代理人张丽娟、被上诉人森海公司的法定代表人李春海到庭参加诉讼，被上诉人迅成公司、元泰公司、侯艳经合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
均信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王学龙的诉讼请求。事实和理由：1.王学龙与迅成公司之间的买卖合同属于债权，合同未在房产部门进行备案和预告登记，元泰公司对案涉房屋办理了房屋所有权证，均信公司基于具有公示效力的房屋所有权证办理他项权利证书，物权优于债权，且均信公司办理抵押登记时对抵押房屋进行了查看，房屋处于空闲状态，均信公司办理他项权利的行为符合善意取得制度，王学龙应另行起诉迅成公司要求赔偿；2.原审判决适用法律错误，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中规定的优先受偿权指的是商品房在拍卖、变卖之后享有的优先受偿权而不是物权上的优先受偿。
王学龙辩称，森海公司承包迅成公司的建筑工程项目，工程款的给付方式是迅成公司以房源抵顶工程款。诉争的商服楼从2012年4月24日就已经抵给森海公司，均信公司与迅成公司签订的抵押合同在此之后，迅成公司以房源抵顶工程款在先，均信公司办理他项权利证在后，双方恶意串通，抵押合同自始无效，即使抵押合同有效，建筑工程承包人的优先受偿权亦优先于抵押权和其他债权。王学龙与迅成公司形成了商品房买卖法律关系，迅成公司收到了王学龙全部房款并出具收据，王学龙于2012年9月10日已经进户并实际占有、使用，王学龙对诉争房屋享有所有权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
森海公司答辩认为应维持原判。
迅成公司、元泰公司、侯艳经合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。
王学龙向一审法院起诉请求：1.请求确认王学龙与迅成公司签订的商品房买卖合同有效，协助王学龙将元泰公司名下南通心城西小区7号楼6门商服的产权变更为王学龙所有;2.确认借款人侯艳用元泰公司名下的本案争议房产在均信公司用于抵押贷款的抵押合同无效，房屋产权归王学龙所有；3.由迅成公司、元泰公司、森海公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：黑龙江省元泰房地产开发有限公司呼兰分公司是南通心城7号楼的开发单位，森海公司是该栋楼房的建设单位，2012年4月24日，迅成公司与森海公司签订南通心城三期施工协议，协议第七条约定付款方式为以房源抵付工程款，价格按合同签订时甲方市场销售价下浮200元∕㎡，合同签订即可划拨房源。2012年10月15日，双方又签订一份南通心城三期施工协议补充协议，约定双方就追加房源一事签订如下协议：一、后附追加房源的明细。（产权名为黑龙江省元泰房地产开发有限公司呼兰分公司的房源）抵顶乙方工程款，抵押过程中产权随时转移。三、对于追加的房源及原协议中的房源乙方有权出卖并到甲方售楼处办理进户更名手续。合同附有约定的房屋价格表及房源表，其中包括本案争议的南通心城小区7号楼6门商服。森海公司将该楼房出售给王学龙，并于2012年5月1协助王学龙与迅成公司签订商品房买卖合同，王学龙于2012年9月10日正式进户，并已装修使用，黑龙江省元泰房地产开发有限公司呼兰分公司于2015年10月29日给王学龙开具了预收金额为893,122元的商品房预售款专用票据。
南通心城7号楼6门商服的所有权人为黑龙江省元泰房地产开发有限公司呼兰分公司。侯艳及迅成公司的法定代表人舒志在信用社以包括该楼房在内部分楼房抵押给均信公司，均信公司为其二人担保，贷款到期后，均信公司向信用社偿还了贷款700万元，信用社解除了均信公司的担保责任。迅成公司以包括元泰公司拥有产权的南通心城7号楼6门商服在内的部分楼房，作为迅成公司向其还款的担保，并在房产部门办理了他项权利证书。
黑龙江省元泰房地产开发有限公司呼兰分公司董事会决议，同意由迅成公司对其名下的房产进行处置。迅成公司与森海公司抵付工程款的楼房，迅成公司与森海公司分别于2012年4月、2012年10月签订协议及补充协议。
一审法院认为，元泰公司同意迅成公司对其名下的财产进行处置，迅成公司用元泰公司名下的楼房顶抵森海公司工程款的行为符合法律规定，是有效的民事行为。森海公司将抵顶工程款的楼房又出售给王学龙，按照抵顶工程款协议的约定，迅成公司与王学龙签订的商品房买卖合同系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和社会公共利益，合同依法成立生效，王学龙要求确认其与迅成公司签订的合同有效的请求，予以支持；王学龙要求确认均信公司抵押合同无效的请求，没有法律依据，不予支持。迅成公司与均信公司虽然办理了房产抵押登记手续，但其抵押登记时间是在王学龙购买该争议房屋并实际占有之后，其在抵押登记时未尽合理注意义务存在过错，王学龙购买房屋是以使用居住为目的，并已支付了全部购房款，均信公司对该房屋的抵押权不能对抗王学龙作为无过错的消费者对该房屋享有的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第一条、第十一条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、哈尔滨市呼兰区南通心城7号楼6门商服归王学龙所有，黑龙江省元泰房地产开发有限公司、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司于判决生效之日起十日内协助王学龙办理产权变更手续；二、驳回王学龙其他的诉讼请求。
本院本院公司辩称，二审期间，王学龙提交了哈尔滨市呼兰区房产事业管理局于2016年7月15日出具的说明一份。森海公司提交了元泰公司的股东会决议及南通心城东小区工程款抵款房源明细表。本院组织当事人进行了质证。均信公司、迅成公司、元泰公司没有提交新证据，王学龙及森海公司提交的证据能够佐证一审判决认定的事实，本院依法予以采信，原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：森海公司系案涉南通心城的施工单位，迅成公司在开发商元泰公司授予其处置权范围内，以案涉房屋抵顶森海公司的工程款，森海公司又将案涉房屋相关权益转让给王学龙，迅成公司据此与王学龙签订了房屋买卖合同，并由元泰公司出具商品房预售专用发票，以上行为表明元泰公司及其授权的迅成公司与王学龙就案涉房屋达成房屋买卖合同，且王学龙已经履行买受人的合同义务，该房屋买卖行为系双方的真实意思表示，且不违反国家法律的禁止性规定，王学龙已于2012年9月10日正式进户，并装修使用，属正当行使合同权利。迅成公司与均信公司办理房产抵押登记手续是在王学龙购买该争议房屋并实际占有之后，均信公司的抵押权不能对抗已经交付全部购房款的买受人享有的权利，故一审判决认定案涉房屋买卖合同有效正确，均信公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。由于在本案二审过程中，哈尔滨市呼兰区房产事业管理局产权科就案涉小区居民办理房屋产权证书事宜，向本院出示《证明》，表示可以按照相关法律规定，对案涉房屋办理产权证书，据此，本院对一审判决该诉争房屋归王学龙所有的判项，不予调整。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人哈尔滨均信投资担保股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何长滨
审 判 员 王晓东
代理审判员 宋彦辉
二〇一六年十月十四日
书 记 员 白恩奇
于文娟