舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）舟普民初字第646号
原告郑初祥，男，汉族，住舟山市普陀区。
委托代理人（特别授权）陈松尧，浙江松臻律师事务所律师。
被告张旭东，男，汉族，住舟山市普陀区。
被告舟山市普陀锦业水产有限公司，住所地舟山市普陀区展茅鱿鱼市场一区15号。
法定代表人李和其。
委托代理人（特别授权）李恩杰，男，汉族，住岱山县，系李和其儿子。
原告郑初祥与被告张旭东、舟山市普陀锦业水产有限公司（以下简称“锦业水产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后,依法由审判员俞辉适用简易程序进行了审理，后因被告张旭东去向不明、被告锦业水产公司无留守人员，本案依法转为普通程序组成合议庭进行了公开开庭审理，原告郑初祥及委托代理人陈松尧到庭参加诉讼，二被告经本院传票传唤（公告）无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2012年11月1日，被告张旭东同舟山市普陀区展茅鱿鱼市场有限责任公司（以下简称“鱿鱼市场公司”），签订了一份场地租赁协议，约定鱿鱼市场公司将市场内位于一区15号场地租给被告张旭东，用于水产品加工。签订以后，双方均开始履行合同。后在经营过程中，由于资金短缺等问题，被告张旭东同原告协商以后，于2013年7月18日，签订了一份场地转让协议，约定被告张旭东将其从鱿鱼市场公司租赁过来并投入了设施设备的场地转让给原告，转让费为150万元。转让费已经包括了被告张旭东交纳的押金、设施设备费及其他相关费用，鱿鱼市场公司作为见证人在协议上予以盖章确认。协议签订以后，原告按约替被告张旭东归还了普陀农村合作银行展茅支行的贷款本息1514473.06元。考虑到当时被告张旭东仍在从事水产品加工生产，故原告同被告张旭东签订完场地转让协议以后，又于同日与被告张旭东签订了一份场地租赁协议，将场地返租给被告张旭东。张旭东租得场地后，实际使用过程中，却将场地及设施、设备交于锦业水产公司经营使用。而约定的租赁费却一直未予支付，根据场地租赁协议第三条约定，逾期支付租金的，原告有权无条件收回所租场地。鉴于被告张旭东所为，原告要求收回场地，而被告张旭东和被告锦业水产公司却占着场地不肯搬迁，至目前仍然占有着上述场地。另外、鉴于原告同被告张旭东场地转让的事实情况，2013年度到期后，2014年1月1日，鱿鱼市场公司同原告郑初祥就市场内一区15号场地重新签订了场地租赁协议，2015年又予以续订。而2013年度和2014年度的场地租赁费均由原告郑初祥向鱿鱼市场公司予以支付。综上所述，原告认为被告张旭东已经将场地及相应的设施设备转让给了原告，原告已全额支付了转让费，后原告将场地及相应的设施设备转让给了原告，原告已全额支付了转让费，后原告将场地返租给被告张旭东，张旭东理应切实履行合同义务，现不仅不能按约定支付租金，同时将租赁场地交付他人使用，显然严重违约。而被告锦业水产公司无任何依据占有着市场不肯腾退。故诉至法院请求：一、依法判令解除原告同被告张旭东之间签订的租赁合同；二、依法判令二被告立即腾退位于展茅鱿鱼市场一区15号的场地，同时将场地内的设施、设备归还给原告；三、依法判令二被告支付自2013年7月18日起至搬迁日止以月812.5元标准计算的租赁费。
原告郑初祥为证明其诉讼请求所依据的事实和理由向本院提供以下证据：
1、场地租赁协议（2012年11月1日签订），拟证明被告张旭东与鱿鱼市场公司场地租赁协议内容；
2、场地转让协议（2013年7月18日签订），拟证明被告张旭东将涉案场地转让给原告的事实；
3、场地租赁协议（2013年7月18日签订），拟证明原告将涉案场地出租给被告的事实；
4、场地租赁协议（2014年1月1日签订），拟证明原告向鱿鱼市场公司承租涉案场地的事实；
5、场地（土地使用权）租赁协议（2014年11月14日签订），拟证明原告向鱿鱼市场公司承租涉案场地的事实；
6、鱿鱼市场公司证明两份（2015年6月9日出具）、收据两份，拟证明原告在2013年11月25日支付2013年度场地租赁费9750元和在2014年11月28日支付2014年度场地租赁费9750元的事实；
7、收款及转账凭证，拟证明原告代被告张旭东支付银行贷款本息151万余元，作为支付张旭东的场地转让款情况；
8、鱿鱼市场公司证明（2015年10月23日出具），拟证明涉案场地2005年1月1日以来的租赁及使用情况；
9、场地租赁协议（2006年1月1日签订），拟证明涉案场地租赁情况；
10、场地租赁协议（2008年1月1日签订），拟证明涉案场地租赁情况；
11、记账单，拟证明涉案场地缴费情况；
12、公司章程，拟证明公司章程内容；
13、照片，拟证明场地现状情况；
14、设施、设备清单，拟证明场地设施、设备情况；
15、锦业水产公司注册登记信息两份，拟证明公司注册登记及变更情况。
被告张旭东和锦业水产公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及证据材料。
庭后，被告锦业水产公司委托代理人李恩杰答辩称：涉案设施、设备属于锦业水产公司，依据是会计档案，张旭东无权以个人名义转让公司的设施设备给原告。
对原告提供的证据，被告锦业水产公司质证意见如下：对公司章程情况不知道，对设施设备存在无异议。对其他证据的真实性无异议。
本院在审理过程中，调取了锦业水产公司课税资产评估报告书、公司固定资产值表、小企业资产负债表、小企业利润表。
针对本院调取的证据，原告对真实性无异议，但是对关联性有异议。原告认为现有证据无法证明场地上的建筑物、构筑物系锦业水产公司所有。
经审理查明，舟山市普陀远航资产评估有限公司于2011年6月13日出具的普陀锦业水产公司课税资产评估报告书（以下简称“报告书”）中的固定资产-
房屋建筑物评估明细表显示：涉案场地一区15号的建筑为锦业水产公司所有，具体包括办公楼、办公及宿舍楼、简易工棚、加工车间、冷库、配电及机组房等，在2009年已经建成。锦业水产公司成立于2010年4月1日，属于有限责任公司，注册资本200万元，公司住所鱿鱼市场一区15号。成立初期，股东为陆军、郑秀平、李辉、张旭东。后股东经多次变更，现变更为股东为张汉舟，李和其，陈碧英。其中李和其为法定代表人。锦业水产公司固定资产值表、小企业资产负债表（2014年2月）、小企业利润表（2014年2月）显示：本案所涉设施、设备属于被告锦业水产公司。上述设施在建设过程中，出租方鱿鱼市场公司并没有提出异议，建筑一直存续到现在。2012年11月1日，鱿鱼市场公司与被告张旭东签订场地租赁协议，约定将涉案一区15号场地出租给被告张旭东，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月30日，年租赁费9750元。2013年7月18日，被告张旭东将场地上的设施设备（包含押金）以150万元价格转让给原告郑初祥，并由鱿鱼市场公司作为见证人在转让协议上盖章认可。同日，原告郑初祥又与被告张旭东签订了场地租赁协议，约定将场地返租给被告张旭东，承租期限自2013年7月18日至2016年7月18日止，被告张旭东应在2014年3月31日前主动向原告缴付全年所有的租赁费9750元。2013年7月21日，原告郑初祥代被告张旭东归还银行贷款150万余元（原告郑初祥系该笔借款担保人）。2013年11月25日，原告郑初祥支付给鱿鱼市场公司2013年度场地租赁费9750元。在2014年1月1日和2014年11月14日，原告郑初祥与鱿鱼市场公司分别签订一份场地租赁协议，约定将涉案场地一区15号在2014年度和2015年度均出租给原告郑初祥，年租赁费均为9750元。2014年11月28日，原告郑初祥支付给鱿鱼市场公司2014年度场地租赁费9750元。本案审理期间，本院到涉案场地一区15号现场调查时，建筑前面的场地没有在使用，也无人占有；建筑物及内部的设施设备有锦业水产公司现任法定代表人李和其占有。
本院认为，本案的主要争议焦点为鱿鱼市场一区15号场地上的建筑及其设施设备的所有权或使用权是属于锦业水产公司，还是属于被告张旭东。本院上述调取的锦业水产公司课税资产评估报告书、公司固定资产值表、小企业资产负债表、小企业利润表等，结合锦业水产公司注册登记及变更登记资料，可以认定上述建筑及设施设备的所有权或使用权属于锦业水产公司，而非被告张旭东个人。2013年7月18日，被告张旭东个人与原告郑初祥签订的场地转让协议，转让的标的除租赁的场地使用权外，主要标的是锦业水产公司的财产，转让费150万元是用于支付被告张旭东的个人债务，被告张旭东以个人名义无权处分公司财产，该转让公司财产的行为和合同条款无效。关于原告要求解除原告与被告张旭东之间签订的租赁合同的诉讼请求，原告郑初祥与被告张旭东签订场地租赁协议后，双方都应该按照约定履行自己的义务，现被告张旭东不按照合同缴付场地租赁费，原告有权解除合同。关于原告要求二被告立即腾退位于鱿鱼市场公司一区15号场地，同时将场地内的设施、设备归还给原告的诉请，由于建筑物和设施设备的转让条款无效，其所有权或使用权仍属于锦业水产公司，鱿鱼市场公司出租给原告郑初祥的场地也无权包含上述锦业水产公司的财产，建筑物以外的场地目前两被告并未占有，故原告的该诉请本院不予支持。关于原告要求依法判令二被告支付自2013年7月18日起至搬迁日止以月812.5元的标准的租赁费的诉讼请求，本院认为原告郑初祥与鱿鱼市场公司最后一次签订（2014年11月14日）的场地租赁协议约定的租期至2015年12月31日届满，原告并未提出还与鱿鱼市场公司续签了2016年度的合同，虽然原告与被告张旭东之间的场地租赁协议履行期约定至2016年7月18日，但原告与被告张旭东的协议是以原告与鱿鱼市场公司的协议为基础的，所以，原告郑初祥只能向被告张旭东请求支付2015年12月31日前的租赁费。被告锦业水产公司的建筑物及设施设备存在于鱿鱼市场公司出租的场地中，占据一定的面积，直接影响整个场地的有效利用，故基于公平合理原则，锦业水产公司应对被告张旭东需支付的场地租赁费承担连带责任。据此，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第六十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决如下：
一、解除原告郑初祥与被告张旭东之间签订的租赁合同。
二、限被告张旭东于本判决生效之日起十日内支付原告郑初祥2013年至2015年12月31日止的场地租赁费29250元，被告舟山市普陀锦业水产有限责任公司承担连带清偿责任。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告张旭东承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院［上诉案件受理费80元应在递交上诉状时预交，款汇至浙江省财政专户结算分户帐户，开户银行舟山市农业银行南珍支行，帐号19×××06，上诉期届满后七日内仍未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 俞 辉
代理审判员 杨 静
人民陪审员 薛洪民
二〇一六年二月二十二日
代书 记员 张现师
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六十八条企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。