山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0103民初4001号
原告：山东融汇房地产有限公司，住所地济南
法定代表人：黄祖仕，董事长。
委托诉讼代理人：卜善涛，男，该公司员工，住济南市。
被告：陈广平，男，1981年3月8日生，汉族，无业，现住济南市
委托诉讼代理人：齐旗，山东众成清泰律师事务所律师。
原告山东融汇房地产有限公司（以下简称融汇公司）与被告陈广平房屋租赁纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融汇公司的委托诉讼代理人卜善涛，被告陈广平的委托诉讼代理人齐旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告融汇公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《融汇老商埠（一期）商铺租赁合同》于2018年4月12日解除；2、被告支付2018年2月1日至2018年4月12日的租金人民币35877.41元；3、被告支付逾期交纳2018年2月1日至2018年4月12日租金的滞纳金7641.89元（暂计算至2018年5月15日）；4、被告支付自2018年4月20日起至2018年5月23日止逾期交还商铺的违约金41378.06元；5、对被告交纳的租赁保证金23050.97元不予退还；6、本案诉讼费等由被告负担。事实和理由：2016年11月，原、被告签订《融汇济南老商埠（一期）商铺租赁合同》，约定，被告承租融汇济南老商埠（一期）第14栋第202－A号商铺。双方签订合同后，被告对商铺装修开业且目前一直处于经营状态。根据合同约定，被告应于2018年1月21日前向原告支付2018年2月1日至2018年4月30日的租金人民币44949.39元，但被告一直不予支付上述租金。原告多次通过口头、书面方式向被告催收租金，被告仍拒不交纳。被告的行为严重违反了合同约定，损害了原告权益，已经构成根本违约。特此提起诉讼，请求判如所请。
被告陈广平辩称：被告签订租赁合同系代表案外人山东星秀时代文化发展有限公司的职务行为，涉案房屋由该公司实际使用，租金也由该公司支付，该合同的权利义务应归于公司。被告曾经要求原告重新签订租赁合同，但被告知需要重庆总部审批且肯定要涨价，因此没有重新签。被告已于2017年11月20日从该公司离职，且不再担任该公司的股东，该公司的事务与被告无关。原告已于2018年3月中旬停止水电供应，且对租赁房屋进行上锁，该公司无法搬离，故不应由被告承担逾期交房的违约金，且合同中约定的违约金数额过高，请求法院依法予以调整，被告已缴纳的租赁保证金23050.97元，请求按照合同约定用于抵扣逾期交还商铺的违约赔偿金。
经审理本院认定：原告融汇公司（甲方）与被告陈广平（乙方）于2016年11月签订《融汇济南老商埠（一期）商铺租赁合同》一份，约定，被告向原告承租融汇济南老商铺（一期）第14栋第202－A号商铺，承租面积378.92平方米，自商铺交付之日起乙方有六十日的装修期；季度租金为35877.41元，乙方应于上一期租金到期前10日付清下一期租金；乙方应向甲方缴纳租赁保证金23050.97元，该租赁保证金不是乙方预付的定金、租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；合同期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方；合同期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，同时按合同总价款的15%向甲方加付违约金，该违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方逾期缴纳租金、商业管理费、物业管理费等合同约定的乙方应缴纳的费用，每逾期一日，应按逾期缴纳金额的3‰支付滞纳金；乙方逾期超过10天未能支付、不支付或者延迟支付租金或者其他任何应付给甲方的费用的，即视为乙方根本违约，甲方有权解除合同；本合同结束终止后，各方均应提前7日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该等通知查验及接收该商铺；本合同终止之日起7日内，若乙方仍未能将商铺及时归还给甲方，则从合同提前解除或期满终止之日起到商铺被甲方实际收回之日止，乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费之两倍的数额作为违约金，此外，乙方还应就甲方就此发生的其它可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任等。
合同签订后，原告融汇公司于2017年2月27日将涉案商铺交付给被告陈广平，双方并签订《商户进场确认书》一份，记载交付方为山东融汇老商埠商业运营管理有限公司（章），接收方为陈广平（签名）并有手写“星秀时代”字样。扣除60天的免租期，被告陈广平自2017年4月28日起开始向原告交纳房租，每月租金为14983.13元，并按照合同约定向原告缴纳租赁保证金23050.97元。被告陈广平实际交纳租金至2018年1月31日，自2018年2月1日起拖欠租金。
原告提交落款时间为2018年1月25日的《租金催缴通知函》一份，内容为向被告催缴2018年2月1日至2018年4月30日的租金44949.39元等，并附有签收回执，回执内容为“我方已于2018年1月26日收到《融汇济南老商埠（一期）项目租金催缴通知函》，已知晓通知函内容。租赁合同乙方签约主体：陈广平孙某某代签”。原告提交落款时间为2018年3月8日的《关于要求立即支付欠款的函》一份和照片一份，内容为要求对方于2018年3月12日前缴清全部租金并承担截止发函日每日3‰的滞纳金4854.53元等，原告称送达时被告不予签收，故留置于被告所租赁场内的办公桌上。被告主张未收到上述两份催缴函。原告提交《关于解除〈融汇济南老商埠（一期）商铺租赁合同〉通知函》一份，主要内容为：“致陈广平，根据你我双方签订的商铺租赁合同，你方应于2018年1月21日前向我方支付2018年2月1日至2018年4月30日租金人民币44949.39元，但你方并未按合同约定支付相关租金，经我方多次口头、书面催缴，你方仍拒不支付租金，根据合同约定，你方行为已构成根本违约，故通知如下：一、我方现通知你方解除双方签订的商铺租赁合同；二、请你方于收到本通知之日起7日内腾空商铺并向我方归还，逾期我司将自行处理、移除所有财物；三、请你方于收到本通知之日起7日内向我方支付欠缴的相关租金及滞纳金。特此通知！山东融汇房地产有限公司（章）2018年4月10日”。原告已经通过EMS将该通知函邮寄给被告，并提交EMS清单和相应的EMS邮件查询回单，记载上述邮件已于2018年4月12日妥投。原告称发出该通知后，被告已于2018年5月23日将涉案商铺腾空交还给原告，并提交“移交说明”一份，内容为：“2018年5月23日，本人已将所承租的融汇老商埠项目第14栋第202－A号商铺腾空，并向山东融汇房地产有限公司进行了移交。说明人：于志强”。被告认可收了该通知函，并称收到后才知道欠缴租金的事实。
被告主张其签订商铺租赁合同的行为系职务行为，涉案商铺的实际使用人是案外人山东星秀时代文化发展有限公司（以下简称星秀公司），并提供落款为“山东星秀时代文化发展有限公司”的《情况说明》一份，内容为：“山东星秀时代文化发展有限公司设立于2016年11月10日，在设立之前的2016年10月份开始，由陈广平作为山东星秀时代文化发展有限公司代表与山东融汇房地产有限公司进行租赁事宜的磋商，最终租赁了山东融汇房地产有限公司持有的老商埠第14栋第202－A号商铺，并由陈广平作为代表签订了租赁合同、物业合同及商业管理服务合同。上述租赁物业一直是由山东星秀时代文化发展有限公司开展业务使用，相关租赁费用由山东星秀时代文化发展有限公司缴纳。特此说明。山东星秀时代文化发展有限公司（章）法定代表人：王某（签名）2018年5月10日”。被告并提交了加盖有“济南市历下区市场监督管理局企业登记档案材料”印章的山东星秀时代文化发展有限公司《企业变更情况》一份，记载该公司于2017年3月20日起将法定代表人由“陈广平”变更为“倪卉”；于2017年11月20日起陈广平已经退出该公司的股东身份，不再作为公司股东，被告称陈广平实际于2017年3月起就很少参与该公司经营，且于2017年11月份彻底离开该公司。被告称其离开星秀公司时曾经向原告提出过变更商铺租赁合同事宜，但没有实际进行变更，被告并提出申请要求追加星秀公司为本案被告参加诉讼。原告融汇公司认为涉案商铺租赁合同的相对方系被告陈广平，至于其与星秀公司是何关系作为原告并不知情，被告与星秀公司之间的关系与本案无关，且原告直到向法院提起诉讼时才听被告陈广平说其已经不在星秀公司，原告明确表示不同意追加星秀公司为本案被告参加诉讼。
以上事实，由原告提交的商铺租赁合同和附件、商户进场确认书、租金催缴通知函、解除合同通知函、EMS清单和相应查询回执、移交说明，被告提交的情况说明和星秀公司的工商登记变更情况及双方当事人的陈述等为证。
本院认为：原告融汇公司与被告陈广平签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。本案中，根据合同的相对性原则，商铺租赁合同的签约主体明确，即本案原、被告。被告陈广平如将合同的权利义务转让给案外人星秀公司，应当依照法定程序办理合同权利义务转让事宜，及时通知原告融汇公司变更合同。被告陈广平主张其涉案房屋的实际使用人及缴纳租金义务人系案外人星秀公司，未能提供其已经依照法定程序办理合同权利义务转让手续或者变更商铺租赁合同主体的证据，且原告融汇公司明确表示不同意追加星秀公司参加诉讼及在本案中承担民事责任，故对于被告陈广平请求追加星秀公司作为被告参加诉讼的主张，本院不予采纳。原告已经全面履行了合同中交付商铺的义务，被告陈广平未能按照合同的约定按时缴纳租金及在解除商铺租赁合同后不能及时交还商铺，系违约行为，应当依照合同的约定及相关法律规定依法承担违约责任。
根据合同约定，被告逾期超过10天未能支付、不支付或者延迟支付租金或者其他任何应付给甲方的费用的，即视为乙方根本违约，原告有权解除合同。本案中，因被告自2018年2月1日起长期拖欠缴纳租金，原告已于2018年4月12日书面通知被告解除商铺租赁合同。原告请求确认双方签订的商铺租赁合同于2018年4月12日解除，符合合同中的相应约定，合法有据，本院应予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，原、被告在商铺租赁合同中约定逾期缴纳租金的滞纳金为每日3‰，即年利率高达72%，远远高于中国人民银行同期同类贷款基准利率；约定的逾期交还商铺的违约金为同期商铺承租费用的2倍，亦远远超过原告出租商铺的实际损失高达100%；原告亦不能举证证明存在其他实际损失情况。被告认为约定的违约金过分高于给原告造成的实际损失并请求本院对此予以调整，符合前述法律规定，理由正当，本院予以采纳。结合前述法律规定，本院酌情确定逾期缴纳租金的违约金为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍，逾期交还商铺的违约金为同期商铺承租费用的1.3倍。对于原告超出上述法律规定的诉讼主张，本院不予支持。
关于被告拖欠的自2018年2月1日起至2018年4月12日止共计71天的租金金额，根据合同约定，涉案商铺的承租面积为378.92平方米，租金标准为每月每平方米39.54元，可换算为每日每平方米1.318元，因此被告拖欠的租金数额为35458.58元（1.318×378.92×71）。原告请求的租金数额为35877.41元不符合合同约定，本院不予采纳。关于被告逾期交还商铺期间的同期承租费用，根据查明的事实，应当自2018年4月12日起至2018年5月23日止共计42天，其同期承租费用应为20975.50元（1.318×378.92×42）。
关于租赁保证金问题，根据合同约定，合同期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害。本案中，因被告逾期缴纳租金和逾期交还商铺的违约行为，原告已经依法主张相应的违约责任，要求被告依法承担违约金。原告亦不能举证证实因被告的违约行为给原告造成其他损失或者损害后果，因此对于原告请求租赁保证金23050.97元不予退还的诉讼主张，本院不予支持。被告请求以租赁保证金抵扣逾期交还商铺的违约赔偿金，符合合同约定，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、原告山东融汇房地产有限公司与被告陈广平于2016年11月签订的《融汇济南老商埠（一期）商铺租赁合同》于2018年4月12日解除。
二、被告陈广平于本判决生效之日起十日内，给付原告山东融汇房地产有限公司自2018年2月1日至2018年4月12日期间的租金35458.58元。
三、被告陈广平于本判决生效之日起十日内，支付原告山东融汇房地产有限公司逾期缴纳租金的违约金，以所欠租金35458.58元为基数，自2018年2月1日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率的1.95倍计算。
四、被告陈广平于本判决生效之日起十日内，给付原告山东融汇房地产有限公司逾期交付商铺的违约金27268.15元（被告已缴纳给原告的租赁保证金23050.97元，可从中予以抵扣）。
五、驳回原告山东融汇房地产有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1530元，减半收取765元，由原告山东融汇房地产有限公司负担100元，被告陈广平负担665元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 徐计方
二〇一八年六月十三日
代理书记员 邱园婷