济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）槐民初字第2489号
原告李胜冠，男，1990年6月8日出生，汉族，户籍所在地山东省平阴县，现住济南市。
委托代理人卢兴诺，山东都君律师事务所律师。
被告王宝兰，女，1945年3月2日出生，汉族，住济南市。
委托代理人李东军，男，1975年8月1日出生，汉族，住济南市。
原告李胜冠诉被告王宝兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理。本院依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告李胜冠的委托代理人卢兴诺、被告王宝兰的委托代理人李东军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李胜冠诉称：2014年2月19日，其通过中介公司与被告王宝兰达成协议，购买被告王宝兰位于济南市槐荫区南辛庄街81号房产一套，协议约定该房产水电、暖、燃气齐全，并于2014年3月28日办理房屋过户手续。2014年8月20日，涉案房屋的供暖方发出停止供暖的公告。原告李胜冠认为，具有暖气设施是其决定购买涉案房屋的主要原因，并且原告李胜冠是以双气齐全的价格购买涉案房屋，现供暖方停止供暖严重影响了房屋的使用价值，给原告李胜冠造成了巨大损失。现原告李胜冠诉至法院，请求法院判令被告王宝兰支付违约金100000元。
被告王宝兰辩称：2014年2月19日，原被告签订《房屋买卖合同》，买卖涉案房屋，同年3月25日，双方又签订《济南市存量房买卖协议》，该协议签订时间在后，并且在房管部门进行备案登记，具有法律效力。《济南市存量房买卖协议》第一条就已经约定，乙方即原告李胜冠对房屋的自然状况和权利状况已有充分了解，自愿购买涉案房屋。2014年3月28日，被告王宝兰协助原告李胜冠办理了涉案房屋的过户手续，原告李胜冠按约定付清房款后，被告王宝兰于2014年5月8日交付房屋，交房时原告李胜冠未提任何异议。直到2014年8月20日，即双方买卖房屋完成5个月后，中国东方航空大酒店发出公告停止供暖，但酒店停止供暖非被告王宝兰导致，与被告王宝兰无关，请求法院依法驳回原告李胜冠的诉讼请求。
经审理查明，2014年2月19日，原告李胜冠（乙方）、被告王宝兰（甲方）、济南旺城房地产经纪有限公司（丙方，以下简称中介公司）签订《房屋买卖合同》，约定甲方出售坐落于济南市槐荫区南辛庄街81号1号楼4-201室房产给乙方，房屋建筑面积75.35平方米，附属设施包含：固定装修（包括门、窗、地板、灯具）、双气设施、有线电视，房屋无抵押、无租赁；对于房屋成交价格及付款方式，合同约定为：房屋总价款为640000元，乙方在买卖合同签订时支付定金20000元，并于同年3月1日前，将首付款172000元存入甲方指定账户，剩余房款448000元通过银行按揭的方式支付；对于房屋交付，合同约定为，甲方于全款到位5日内通知乙方进行房屋验收交接，乙方应当在收到通知当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方付清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担；对于房屋过户，合同在备注处约定，甲乙双方于银行贷款审批完毕后2日内办理房屋过户手续；对于违约责任，合同约定，如甲乙任何一方未按合同的约定履行义务，每逾期一日，违约方应向合同相对方支付合同总房价款的3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。合同另对丙方的佣金支付事宜、解决争议方式等事项进行了约定。
2014年3月25日，原告李胜冠作为乙方、赵君作为乙方共有人与作为甲方的被告王宝兰签订《济南市存量房买卖协议》，约定双方以415000元的价格买卖涉案房屋，相关税费由乙方承担。2014年3月28日，被告王宝兰协助原告李胜冠办理了涉案房屋的过户手续，涉案房屋登记在了原告李胜冠名下，赵君登记为共同共有人。原告李胜冠按约定付清房款后，被告王宝兰于2014年5月8日交付房屋，原被告及中介公司签订《物业交割单》，载明涉案房屋的水、电、煤气等款项已经结清，房屋钥匙、煤气卡已进行交接，其中，供暖费交费情况一栏未予填写。被告王宝兰述称，供暖费一栏未填写就表明其并未拖欠取暖费，并提交加盖山东东方航空大酒店有限公司财务专用章的《暖气费收据》一份，收据载明2013年11月2日被告王宝兰已经交纳涉案房屋的取暖费。
以上事实有原告李胜冠提交的《商品房买卖合同》、《房屋所有权证书》，被告王宝兰提交的《商品房买卖合同》、《济南市存量房买卖协议》、《暖气费收据》及原被告当庭陈述为凭。
涉案房屋所在小区并非集中供暖，其供暖方为济南东航大酒店。2014年8月20日，济南东航大酒店发布《停止冬季供暖的公告》，称因企业进行调整转型，决定自2014年起停止对原东航济南南辛宿舍住户的冬季供暖，请各位住户自行解决冬季取暖问题。原告李胜冠认为，《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的双气齐全，现在小区不再供暖，应由被告王宝兰承担违约责任。被告王宝兰认为，小区不供暖并非房屋卖方的过错，系第三人原因，其不应承担责任。原告李胜冠还认为，被告王宝兰在出卖房屋时，就已经知道涉案房屋所在小区2014年采暖季不再供暖，但其隐瞒了情况，使得原告李胜冠以双气的价格购买了涉案房屋，基于此，被告王宝兰应承担违约责任。为此，原告李胜冠提交《证明》一份，称该份证明的出具人王继防系中介公司员工，显示原告李胜冠系基于双气齐全的情况下购买的涉案房屋。原告李胜冠另提交《证明》一份，称该份证明系南辛庄街81号楼住户王浚瑜出具，证明正文系原告李胜冠书写，载明在2013年东航酒店收取暖气费时，已被口头告知，2013年是最后一季供暖，王浚瑜在落款处签名，但未注明日期。被告王宝兰对证明并不认可，要求证明人王浚瑜到庭作证，原告李胜冠称，曾与王浚瑜沟通，但王浚瑜拒绝到庭，仅能在证明上签名。
以上事实有原告李胜冠提交的《停止冬季供暖的公告》、《证明》，被告王宝兰提交的《停止冬季供暖的公告》及原被告当庭陈述为凭。
本院认为，原告李胜冠与被告王宝兰签订《商品房买卖合同》与《济南市存量房买卖合同》，买卖涉案房屋，并未违反法律及行政性法规的强制性规定，对于双方意思表示的真实性，原告李胜冠认为被告王宝兰在出卖房屋时已经知道2014年采暖季涉案房屋不再供暖，但隐瞒了该信息，使得原告李胜冠在不知情的情况下签订了合同。为此，其提交王浚瑜出具的证明一份，但原告李胜冠未提供证据证明王浚瑜的身份，王浚瑜也未到庭作证，王浚瑜是否是涉案房屋所在小区的业主尚不能确定，本院对该份证明不予采信，本院认定原被告买卖房屋时的意思表示真实，《商品房买卖合同》、《济南市存量房买卖合同》合法有效，原被告应依约行使权利，履行义务。
关于要求被告王宝兰承担的违约责任，原告李胜冠认为《商品房买卖合同》约定了双气齐全，但2014年采暖季小区供暖方就不再供暖，是被告王宝兰违约，应承担违约责任。但《商品房买卖合同》已经约定，买方对涉案房屋的具体情况已做充分了解，自愿购买涉案房屋，被告王宝兰也辩称已经告知原告李胜冠，涉案房屋的供暖方式为小区供暖，而非社会集中供暖，原告李胜冠也承认在购买涉案房屋时确曾实地看房，故本院认为，原告李胜冠在购买涉案房屋时，已经知道房屋的供暖情况。原告李胜冠在购买了涉案房屋后，出现小区供暖方不再供暖，此并非被告王宝兰违约行为所致。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告王宝兰在与原告李胜冠签订《商品房买卖合同》及《济南市存量房买卖合同》后已履行了合同约定的房屋交付、协助过户登记等义务，不存在违约情形。原告李胜冠再要求被告王宝兰承担违约责任缺乏事实依据，本院对其诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告李胜冠要求被告王宝兰支付违约金100000元的诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告李胜冠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 董永涛
人民陪审员 汪秀英
人民陪审员 高金辉
二〇一四年十二月二十九日
书 记 员 刘 微