北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初9314号
原告:北京市昌平区美树假日嘉园小区业主委员会，住所地北京市昌平区北七家镇美树假日嘉园小区。
负责人:张守明，主任。
委托诉讼代理人:马婷婷，北京市浩盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人:单玉劼，北京市昌平区美树假日嘉园小区业主委员会顾问。
被告:江苏辰星物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区安德里北街25号53幢6层401室。
负责人:马宁，经理。
委托诉讼代理人:余国飞，北京市中淇律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王保良，男，1962年9月11日出生，汉族，该公司副经理，住北京市西城区阜外大街甲22号5单元3号。
原告北京市昌平区美树假日嘉园小区业主委员会（以下简称美树假日业委会）与被告江苏辰星物业管理有限公司北京分公司（以下简称辰星物业北京分公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美树假日业委会的委托诉讼代理人马婷婷,被告辰星物业北京分公司的委托诉讼代理人余国飞、王保良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
美树假日业委会向本院提出诉讼请求：1.被告撤离美树假日嘉园小区；2.被告移交物业服务用房和地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；3.被告移交物业管理资料和具有详细缴费时间的业主物业费交纳情况的相关财务资料；4.被告支付管理用房租金119988元；5.被告与原告进行结算；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与辰星物业北京分公司的物业合同已经到期，原告与被告没有续约。原告在本社区以公告方式三次告知被告按期交接并撤离，但被告强行占驻本社区，阻挠新物业公司进驻，并拒绝移交物业管理资料，并非法控制物业管理用房、配电室、水泵房等业主共有房屋和公共设施。故原告提起诉讼，望判如所请。
辰星物业北京分公司辩称：第一，美树假日业委会不具备原告的诉讼主体资格。美树假日业委会的负责人张守明在两年前已经辞去了主任和委员职务，虽然业主大会在2015年11月9日公告了增补3名委员的决议（即第三项决议），但由于投票结果显示增补的3名委员得票率均未达到全体业主投票权的50%，为此，昌平区北七家镇社区服务中心于2015年11月20日作出了《关于撤销美树假日嘉园业主大会部分决议内容的决定》，决定撤销美树假日嘉园业主大会第三项决议，因此，增补无效，业主委员会的委员还是不够半数。小区党支部和居委会在2016年4月8日告示小区全体业主，由于已有3名在政府备案的业委会委员书面提出辞职，导致小区业主委员会委员已经不够半数。此时的业主委员会只剩下2个委员，而应设的委员人数是7个。居委会认为“业主委员会在补选委员并在政府备案前，已经不能作出任何决议”，并进一步指出“在完成业委会补选并备案前，我小区业主委员会印章己失去效力，该印章直至通过业主大会补足委员，并在政府备案后方可恢复效力”。可见，在业主委员会人数严重不足（实际上只剩下2个，而应设的委员是7个）的情况下，业主委员会已经处于无法正常运行的瘫痪状态。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》【京建发(2010)739号】第51条第1款明确规定：“业主委员会委员空缺达半数以上的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议决定增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会决定增补委员以外的活动。”根据该条款的规定，本案的原告业主委员会仅剩下2名委员，空缺达到了半数以上，所以，不得以业主委员会的名义提起诉讼。第二，原告的诉讼请求全部不能成立，应予驳回。理由如下：1.物业管理企业的选聘与解聘，依法应由全体业主共同决定，业主大会依法作出决定后，业主委员会应当执行业主大会的决定。2015年11月9日公告的业主大会决议第二项，即业主大会决定由业主委员会与被告续签三年的物管合同，该项决议合法有效。业主委员会作为执行机构，理应执行业主大会的该项决议，与被告续签三年的物业服务合同。而业主委员会在2016年3月6日张贴《公告二十四》，却擅自决定“新年度不再与辰星物业续签合同，本物业合同到期自然终止”，凌驾于业主大会之上，企图公然推翻业主大会的决议。原告的这一行径直接违反了物权法第76条、物业管理条例第11条和第15条的规定。对此，政府主管部门北七家镇社区服务中心已经提出了指导意见，要求原告执行业主大会作出的决议。所以，原告无权要求被告撤出小区，不仅如此，原告还应当执行业主大会的决议，与被告续签三年的合同。2.原告的第二项和第三项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。3.双方签订的《物业管理（服务）合同书》第八条第1款(3)约定被告按月租金6666元租用物业管理用房，这一约定没有任何法律依据，既加重了被告的责任，又与物业管理条例的立法精神相违背，因此，这一约定应属无效，原告无权要求被告支付使用物业管理用房的租金。此外，事实上原告并没有按照该款约定向被告提供物业管理用房，被告使用的物业管理用房并不是原告的房产，而是开发单位的房产，就此而言，原告也无权要求被告向其支付所谓的租金。因此，原告第四项请求没有法律和事实依据，应予驳回。4.《物业服务合同补充协议》第3条的约定，与物业管理没有丝毫的关系，违反了物业管理条例第19条第1款关于“业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”。此外，该补充协议系原告提供的格式条款，加重了被告的责任，根据合同法第四十条的规定，《物业服务合同补充协议》第3条的约定应当认定无效。5.双方签订的《物业管理（服务）合同书》第二条明确约定物业管理形式是“承包经营，自负盈亏”，因此，原告的第五项诉讼请求没有任何依据，应予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，经本院审核认定，对本案相关事实认定如下：
1.2014年5月12日，北京市昌平区北七家镇人民政府对美树假日业委会作出备案登记，有效期自2014年5月6日至2020年5月5日。
2.2015年5月24日，美树假日业委会（甲方、委托方）与辰星物业北京分公司（乙方、受托方）签订《物业管理（服务）合同书》，约定由甲方委托乙方对美树假日嘉园小区提供物业管理和服务，委托管理期限为1年，自2015年4月1日起至2016年3月30日止。合同第八条第1款第1项约定，甲方给乙方提供的管理用房400平方米，按月租金6666元租用。合同签订后，合同中约定的物业管理用房即由辰星物业北京分公司使用，但辰星物业北京分公司并未按合同约定向美树假日业委会交纳租金。关于未交纳租金的原因，辰星物业北京分公司称进场以后发现物业管理用房的所有权人不是原告，而是开发商，所以就未交纳租金。关于物业管理用房的产权性质，经查，2004年10月，原北京市建设委员会为美树假日嘉园小区的开发商北京新普纪元房地产开发有限公司办理了28号楼的初始产权登记，案涉物业管理用房即位于28号楼的地下一层。原告美树假日业委会认为28号楼地下一层应属全体业主共同所有，曾经以北京市国土资源局为被告提起行政诉讼，要求撤销行政机关将28号楼地下一层所有权人登记为北京新普纪元房地产开发有限公司的行政行为，后本院经审理驳回了美树假日业委会的诉讼请求。
3.2015年9月26日，美树假日嘉园小区召开2015年定期业主大会。2015年11月9日，美树假日业委会对本次业主大会表决事项的结果进行公示，决议结果为：一、就开发商起诉业委会返还会所和28楼地下一层的事情，及物业交接过程中有损业主利益事项等，为保障业主权益的事项，过半数业主授权同意业委会有权决议是否应诉或起诉。二、对辰星物业的工作满意率调查的结果，满意率过半（满意票和基本满意票相加）。因此，本届业委会有权与该物业续签三年物管合同。三、有关候选人增补选问题：根据此次业主大会投票结果和2014年备案通过的《美树假日嘉园议事规则》，按简单多数原则（投票总数中得票过半）即有效，此次会议增补的三位候选人郭明明、单玉劼和秦涛三人均得票过半。因此，业监两委认可三人成为美树假日嘉园业委会、监委会正式成员。
4.2015年11月20日，北京市昌平区北七家镇社区服务中心作出《关于撤销美树假日嘉园业主大会部分决议内容的决定》，认为前述业主大会的第三项决议并未取得小区物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，因此决定撤销美树假日嘉园业主大会的第三项决议。
5.2016年3月6日，美树假日业委会发出公告，称业委会按照《议事规则》有关规定召开了业委会扩大会议，并以少数服从多数的原则形成决议，决定新的一年度不再与辰星物业续签合同，本物业合同到期自然终止。
6.2016年3月30日，北京市昌平区北七家镇社区服务中心作出《关于对美树假日嘉园小区业主委员会工作的指导意见》，认为“根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由全体业主共同决定，并经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；根据《北京市物业管理办法》第二十四条的规定，物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项；根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会负责执行业主大会的决定事项。综上，选聘、解聘及是否更换物业服务企业事项依法属于业主大会决议范畴；并且，根据业委会公布的投票结果，美树假日嘉园小区业主大会已就上述决议事项依法形成了有效决议。为维护美树假日嘉园小区的和谐、稳定，建议美树假日嘉园小区业主委员会依法执行业主大会的决定。”
7.美树假日业委会与辰星物业北京分公司签订《物业管理（服务）合同书》于2016年3月30日到期后，双方未续签合同，但辰星物业北京分公司事实上仍在继续为美树假日嘉园小区提供物业服务，案涉物业管理用房仍由辰星物业北京分公司使用。
上述事实，有业委会成立备案单、《物业管理（服务）合同书》、《关于撤销美树假日嘉园业主大会部分决议内容的决定》、《关于对美树假日嘉园小区业主委员会工作的指导意见》、业主大会决议、公告及当事人双方的当庭陈述在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点有三，一是本案原告美树假日业委会是否具备诉讼主体资格；二是美树假日业委会是否有权要求物业公司撤出小区；三是辰星物业北京分公司是否应向美树假日业委会支付物业管理用房的租金。
关于第一个问题，《物权法》第八十三条第二款规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”《物业管理条例》第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此，我国法律已经赋予业主委员会参加诉讼的主体资格，但同时也应注意，根据上述法律法规及司法解释的规定，业主委员会提起诉讼的资格是受到限制的，即业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动，其诉讼主体资格仅限于物业管理的范围。本案中，美树假日业委会是就小区物业公司的选聘与解聘提起诉讼，同时，经本院走访了解，尚无充分证据显示美树假日业委会已被个别人非法控制的情况，因此美树假日业委会具有作为原告的诉讼主体资格，有权对辰星物业北京分公司提起物业服务合同之诉。
关于第二个问题，根据我国法律的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动的范围内,业主委员会的权力来源于业主大会的授权,是根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果要由全体业主承担。业主委员会的职责是代表和维护全体业主的合法权益,其行为应当向业主大会负责。《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条均规定了选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，因此，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的专属权力，不能由业主委员会自行行使。本案中，美树假日嘉园小区于2015年9月26日召开的业主大会作出决议，“对辰星物业的工作满意率调查的结果，满意率过半（满意票和基本满意票相加）。因此，本届业委会有权与该物业续签三年物管合同。”美树假日业委会不能仅通过召开一次业委会扩大会议，就决定不再续聘辰星物业北京分公司，美树假日业委会的该决议违反了法律的强制性规定，应为无效。关于美树假日嘉园小区的物业选聘、解聘或更换等事宜，应由美树假日嘉园小区召开业主大会表决通过后再由美树假日业委会执行。对于美树假日业委会要求辰星物业北京分公司撤出美树假日嘉园小区，移交相关设施和资料的诉讼请求，本院不予支持。
关于第三个问题，美树假日业委会要求辰星物业北京分公司支付物业管理用房租金的诉讼请求，本院认为原被告双方签订的《物业管理（服务）合同书》合法有效，双方应按合同约定履行，辰星物业北京分公司应向美树假日业委会支付一年的租金79992元。至于案涉物业管理用房的产权争议，系属美树假日嘉园小区业主与小区开发商之间的纠纷，辰星物业北京分公司不应以此为由不履行其合同义务。对于美树假日业委会主张的合同到期后的物业管理用房租金，考虑到小区内关于物业管理用房的产权争议以及美树假日嘉园小区业主大会、业主委员会的现状，且该部分诉求并无合同依据，故本院对该部分请求不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十九条之规定，判决如下：
一、江苏辰星物业管理有限公司北京分公司于本判决生效后向北京市昌平区美树假日嘉园小区业主委员会支付物业管理用房租金79992元；
二、驳回北京市昌平区美树假日嘉园小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，由北京市昌平区美树假日嘉园小区业主委员会负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 帆
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 寇艳荣
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 尹留洋