北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初14472号
原告（反诉被告）：马丽娜，女，1986年1月4日出生，蒙古族。
委托代理人：金锡杰，北京市常鸿律师事务所律师。
委托代理人：郑冰，男，1985年8月19日出生，汉族。
被告（反诉原告）：周亚清，女，1958年4月16日出生，汉族。
委托代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。
委托代理人：池颖，女，1983年6月16日出生，汉族。
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706楼。
法定代表人：左晖，董事长。
委托代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法律顾�。
原告（反诉被告）马丽娜与被告（反诉原告）周亚清、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马丽娜的委托代理人金锡杰、郑冰，被告（反诉原告）周亚清的委托代理人池颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周丽娜诉称：2016年7月12日，原告通过居间人北京链家房地产经纪有限公司与被告周亚清签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，合同约定：周亚清所售房屋坐落于昌平区龙锦苑东四区×，该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房，房屋所有权证证号为X京房权证昌字第XX**号。房屋价格共人民币318万元（其中房屋成交价格人民币297.5万元，房屋内的家具、家电、装饰装修及配套设施作价20.5万元）。合同签订后，原告按约定向被告周亚清支付了定金人民币10万元，后又按合同约定分别进行了网签和面签，兴业银行昌平支行也于2016年8月24日下发批贷函。但被告周亚清及家人却自2016年8月21日晚开始以各种方式告知原告，其欲拒绝出售房屋，周亚清之女池颖也于2016年8月29日以其父母代理人身份明确要求解除涉案合同。鉴于被告周亚清的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至贵院请求：1、请求判令被告继续履行其与原告及第三人于2016年7月12所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（即被告协助原告办理上述房屋所有权转移登记手续，并于房屋所有权转移登记之日起3个工作日内前将房屋交付给原告）；2、判令被告周亚清向马丽娜支付逾期过户登记违约金暂计68370元（按照318万总价款的每日万分之五，自2016年8月29日起支付至完成过户登记之日止，暂计至2016年10月10日）；3、判令被告周亚清向马丽娜支付逾期交房违约金暂计为63600元（按照318万总价款的每日万分之五，自2016年9月1日起支付至实际交付房屋之日止，暂计至2016年10月10日）；4、判令被告周亚清返还居间代理费69960元、保障服务费12720元及上述费用的相应利息（自2016年8月21日始至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；5、判令被告周亚清向马丽娜支付担保金300万元的利息（自2016年9月13日始至担保金实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；6、判令周亚清向马丽娜支付房屋租金损失，暂计为6667元（自2016年9月1日始至房屋实际交付之日止，按每月5000元标准计算，暂计至2016年10月10日）；7、诉讼费、保全费及律师费3万元由被告周亚清承担。
被告周亚清辩称：不同意原告�诉讼请求第一项。双方补充协议第2条第4款有明确约定，原告违反约定没有在过户前3个工作日将首付款支付。原告要求被告支付违约金的依据是第2条第6项但是有附条件，见到96万人民币以后才能过户，但是原告既知道批贷函的过程也知道支付首付款时间，约定时间届满原告未支付96万。被告通过中介多次要求原告支付96万首付款，原告始终未支付，故原告是违约在先，根据合同第2条至第7条第2款规定，被告有权解除合同，所以在8月29日已正式通知原告要解除合同。被告和中介方的流程图里也表示是在8月11日过户，对此双方都知晓。既然确定8月11日过户，作为原告方就应该在8月8日将首付款支付给被告。但是原告没有履行其义务，原告违约在先。我们认为原告始终在购买合同中是有技巧的，原告想用10万定金就购买房子是不可能的，而且作为被告方卖房的目的是要换底层，被告已经和其他开发商定了个意向书，准备买房子，由于原告方没有及时支付首付款致使被告无法购买房屋，所以我们解除合同是有合法依据的。原告要求被告支付逾期过户违约金、逾期交房违约金、返还居间代理费、支付担保费利息均没有事实及法律依据，不同意支付。诉讼费、保全费不应该算作诉求，应由法院根据判决结果来判断，律师费不应该由被告负担。
反诉被告周亚清反诉称：周亚清与马丽娜于2016年7月12日所签订房屋买卖合同中补充协议第二条第四款第1项明确约定，首付款的支付时间：“乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款96万人民币通过理房通托管支付甲方（即反诉人）。”同时第二条第四款第6项也规定了权属转移登记时间：“甲乙双方同意在见银行批贷函和做完理房通托管5个工作日内，双方应共同办理房屋的所有权转移登记�续。”根据上述合同约定，马丽娜接受银行批贷函的时间是2016年8月24日晚19：50分，故双方应于2016年8月29日前办理房屋过户，那么马丽娜应按合同约定在过户前三个工作日内2016年8月26日内通过理房通托管方式支付首付款96万元人民币，这是过户的前提条件，但马丽娜未按约定履行合同义务。换言之，马丽娜违约在先，应承担违约责任。合同法66条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”根据这一规定，周亚清有权拒绝马丽娜履行过户的要求。同时，马丽娜应按主合同第七条第二款2项，向周亚清支付累计的逾期应付款的20%，即96万元人民币的20%，共计19.2万元的违约金。请求：1、请求法院判令周亚清与马丽娜2016年7月12日签署的房屋买卖合同及2016年7月12日签署的补充协议；2、请求法院按房屋买卖合同第七条第二款第2项的约定判令马丽娜向周亚清支付累计逾期应付款人民币96万元的20%的违约金即19.2万元人民币；3、周亚清已收马丽娜的10万元定金不予退还；4、反诉费由马丽娜承担。
反诉被告马丽娜辩称：第一、不同意周亚清解除涉案合同及补充协议，本案不符合合同解除的条件，合同的解除有法定解除和约定解除，本案均不符合。第二、周亚清不具有合同解除的权利，根据法律规定合同解除权是守约方享有的权利，本案中周亚清在履行合同过程中拒绝办理资金监管手续导致履行合同受阻，此过程中被告是违约方，没有解除合同的权利。第三、不同意支付违约金19.2万元，周亚清的反诉请求缺乏事实和法律依据。合同条款适用的前提是购房人逾期给付应付款，但合同中明确约定购房人于过户前3个工作日把首付款以理房通托管方式支付，马丽娜支付�付款前提是需要办理托管。托管必须由买卖双方签署理房通买卖协议才能办理，周亚清也知晓，周亚清是明知需要配合的情况下仍然拒绝配合，导致马丽娜无法给付首付款。周亚清的反诉主张缺乏事实和法律依据，马丽娜不同意承担本案反诉费。
第三人链家公司述称：同意继续履行周亚清与马丽娜的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，对原告马丽娜证据真实性予以认可。
经审理查明，2016年7月12日，周亚清（甲方、出卖人）与马丽娜（乙方、买受人）经链家公司提供居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定,周亚清将其名下坐落为北京市昌平区龙锦苑东四区×号房屋出售给马丽娜，房屋建筑面积共124.66平方米；房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房；房屋成交总价为318万元；乙方向甲方支付定金人民币10万元；乙方向银行�抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方，拟贷款金额为人民币208万元；关于房屋交付，合同约定办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，3个工作日内将该房屋交付给乙方。关于甲方逾期交房的违约责任，合同第七条第（一）款约定，甲方未按照约定将该房屋交付乙方的，逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向乙方支付，合同继续履行；逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的20%向买受人支付违约金。关于乙方逾期付款的违约责任，合同第七条第（二）款约定，乙方未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。关于权属转移登记，该合同第九条约定，当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。该合同还约定了其他内容。
同日，周亚清（甲方）与马丽娜（乙方）签订《补充协议》。该补充协议约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币3180000元，此价格为甲方净得价，不含税；关�首付款，该协议第二条第4款约定，乙方于过户前3个工作日内将第一笔首付款人民币96万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；关于权属转移登记，该协议第二条第6款约定，甲乙双方同意，在见银行批贷函和做完理房通托管5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；关于户口迁出保证金，该协议第二条第7条约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元，作为户口迁出保证金，该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方；关于房屋交付及物业交割，该协议第二条第8款约定，甲乙双方应当在过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。关于违约责任，该协议第四条第1款约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；第2款约定，如甲方出现下列情形：提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的，拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格或将该房屋出售给第三方的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；第3款约定，乙方若出现提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的、拒绝购买该房屋的、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。该补充协议另有其他约定：甲乙双方约定：乙方于2016年7月12日支付给甲方定金10万元。甲方承诺该交易房屋为重点工程房屋，如房屋为非重点工程房屋，三方免责，合同解除，甲方退还乙方定金10万元，丙方于15个工作日�退还乙方全部服务费。如贷款额低于200万（不包含200万）则三方免责、合同解除，甲方退还乙方定金100000元，丙方于15个工作日内退还乙方全部服务费。该补充协议还约定了其他内容。签订上述合同及补偿协议当日，马丽娜支付了周亚清定金10万元。后马丽娜与周亚清办理了关于本案涉案房屋的网签手续，马丽娜于2016年8月24日取得兴业银行贷款批复。
2016年8月29日，周亚清之女池颖向马丽娜一方发出了房屋买卖合同解除申请，称由于当初卖房是为了换一个底层的房屋便于腿脚不便的周亚清夫妻居住，但由于马丽娜一方贷款流程过慢，房价发生了暴涨，如按照原来价格继续履行将给周亚清一方带来低卖高买的巨大损失而换不成房，故申请解除合同。在此解除申请发出前后，马丽娜配偶郑冰与周亚清配偶池洪俊、周亚清之女池颖及链家公司工作人员已多次就合同能否继续履行的相关事宜进行电话及当面的沟通协商，但双方未能协商一致。2016年9月2日，链家公司向周亚清发出催告函，催告周亚清于2016年9月7日18时前配合办理首付款监管并配合交易房屋的缴税、过户手续，该催告函通过顺丰速运寄往周亚清于涉案合同中所留通讯地址。该邮件经查询送递结果显示于2016年9月3日签收，但周亚清当庭否认收到该催告函。
本案庭审中，周亚清不认可存在违约行为，认为系马丽娜未如约支付首付款违约在先，故要求解除合同并由马丽娜支付违约金。马丽娜对此不予认可，主张支付首付款应当按照合同约定办理理房通托管，系周亚清拒绝出售房屋、不配合办理托管手续导致合同履行过程受阻，周亚清存在违约行为应当承担违约责任。链家公司工作人员杨巧妮到庭作证，证实双方发生纠纷及协商过程，称已告知马丽娜、周亚清办理理房通资金托管过程中需要各方配合的具体流程。马丽娜对证人证言予以认可，周亚清对证人证言部分不予认可，称对理房通流程不知情，且链家公司没有约双方何时办理。
案件审理过程中，本院依马丽娜的申请，对本案涉案房屋采取了保全措施。马丽娜已将担保金300万元及剩余房款4万元（扣除户口迁出保证金2万元及物业交割保证金2万元）汇入本院账户，表明其有全款支付合同总价款的能力。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、房屋买卖合同解除申请、转款凭证、录音、微信记录、短信记录及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照合同约定切实履行相应的合同义务，当事人怠于履行合同义务或者履行义务不符合合同约定的，�当承担继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任。本案中，原告马丽娜与被告周亚清签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照合同约定切实履行自己的义务。作为合同当事人，周亚清理应对二手房房屋交易风险具有合理预期。首先，涉案合同已经明确约定，马丽娜支付购房款系通过首付款理房通托管加贷款支付剩余房款的方式履行，周亚清在签订合同之初就已经明晰并同意该合同条款，故在马丽娜取得银行贷款批复并及时通知周亚清的情况下，周亚清以马丽娜办理贷款期限过长导致房价暴涨，继续履行合同将致周亚清另行购房面临低卖高买差额损失为由要求解除合同欠缺法律依据，周亚清一方以书面形式申请解除合同系明确表示不再出售房屋，马丽娜由此主张周亚清存�违约行为，事实充分，本院予以采纳；其次，未能如约办理理房通托管系由于双方已经就是否继续履行合同发生争议所致，周亚清由此主张马丽娜违约在先的抗辩，依据不足，本院不予采纳；现马丽娜提供的证据能够证实链家公司已向周亚清发出于2016年9月7日办理首付款监管的催告但周亚清未予配合，马丽娜主张周亚清存在逾期履行情形应当承担违约责任，本院予以采纳。综合以上，马丽娜已经将扣除户口迁出保证金及物业交割保证金以外的剩余房款汇至本院，履行了给付购房款的主要合同义务，马丽娜要求周亚清继续履行合同，协助办理涉案房屋的所有权转移登记并于房屋所有权转移登记之日起3个工作日内将房屋交付的诉讼请求，依据充分，本院予以支持；周亚清以书面形式明确表示不予继续履行合同，存在违约行为，应当承担违约责任，马丽娜要求周亚清给�违约金的合理部分，本院予以支持，但双方合同中约定的违约金数额过高，本院依法予以调整，周亚清应当承担的违约金数额，本院确定为10万元；马丽娜要求周亚清返还居间费、保障服务费及利息、赔偿担保金利息、支付房屋租金损失、承担律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；周亚清要求解除合同并要求马丽娜支付违约金的反诉请求，欠缺事实及法律依据，本院不予支持。最后，在合同继续履行的情况下，不存在返还定金的问题，关于周亚清所提出的不予返还定金一节，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告周亚清继续履行与原告马丽娜及第三人北京链家房地产经纪有限公司于2016年7月12日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告周亚清于本判�生效之日起十日内协助原告马丽娜办理北京市昌平区龙锦苑东四区×号房屋的所有权转移登记手续，并于房屋所有权转移登记之日起三个工作日内将房屋交付给原告马丽娜；
二、被告周亚清于本判决生效之日起十日内支付原告马丽娜违约金十万元；
三、驳回原告马丽娜的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告周亚清的全部反诉请求。
本诉案件受理费一万六千一百二十元，保全费五千元，由本诉被告周亚清负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万六千一百二十元，由反诉原告周亚清负担，已交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭 悦
二〇一七年一月四日
书记员 岳亭亭