甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兰民二初字第21号
原告（反诉被告）甘肃嘉联房地产经纪有限公司，住所地：甘肃省兰州市七里河区西津东路224号第1幢4单元602室。
法定代表人甘兴明，系该公司总经理。
委托代理人马胜军，系该公司员工。
委托代理人韩兆周，系甘肃韩兆周律师事务所律师。
被告（反诉原告）兰州瑞泽苑房地产开发有限公司，住所地：兰州市红古区海石湾镇下海石村。
法定代表人刘文华，系该公司总经理。
委托代理人王晓军，系该公司员工。
委托代理人张华，系甘肃法翔（兰州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）甘肃嘉联房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）兰州瑞泽苑房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告法定代表人甘兴明、委托代理人韩兆周、马胜军、被告委托代理人王晓军、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘肃嘉联房地产经纪有限公司诉称：原、被告于2013年5月28日签订了《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》。合同约定：被告（甲方）全权委托原告（乙方）全程独家策划代理销售甲方在兰州市红古区海石湾东口瑞泽苑项目的商品房。甲乙双方对合作方式和范围、期限、费用、销售价格、代理佣金及支付、甲乙双方的权利义务、违约责任做了明确的约定。合同生效后，原告按照合同及销售计划依约履行，为被告创造了巨大的商业利益；但被告无故经常不按合同约定支付代理佣金。原告数次催收，被告总是百般推诿、搪塞。2012年12月12日，被告将原告在海石湾东口瑞泽苑项目售楼处（被告提供的销售场所）工作人员赶走，并将门锁换掉，单方解除合同，并不再支付原告代理佣金。更有甚者，被告单方解除合同后，违背诚实信用原则，私下聘用在原告公司工作的两名销售员工，现原告公司的两名员工已经在被告公司正式上班。被告单方毁约的企图已经昭然若揭。原、被告双方签订的《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》第八条约定：甲方单方解除合作关系或者不按照合同约定支付佣金，甲方赔偿乙方损失200万元，甲方不得招聘接纳乙方派驻案场工作人员，否则甲方赔偿乙方每人50万元。被告单方解除合同、无故拖欠代理佣金的行为的系故意违约行为，应当承担违约责任。综上所述：原告认为，原被告签订的《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》合法、有效。被告作为合同甲方不按照合同约定支付代理佣金、无故单方解除合同，以及违约违规招聘原告公司的员工系严重的违约行为，依据我国《合同法》的规定，被告应当承担违约责任，并按原被告合同约定承担违约金300万元。基于上述事实：原告为维护自身合法权益，依据我国《民事诉讼法》第108条之规定，提起诉讼。请求：一、依法判令被告支付原告代理佣金59667元；二、依法判令被告承担违约责任，并判令被告承担违约金300万元；三、本案的诉讼费由被告承担。
被告兰州瑞泽苑房地产开发有限公司答辩称：一、被答辩人所诉与事实严重不符，其以单方行为终止了合同履行，并已经要走了其应在合同全部履行完毕后方可得到的全部佣金，故违约责任应当由被答辩人承担，答辩人没有拖欠任何佣金。二、答辩人并未要求被答辩人退出售楼部，是其单方强行要求撤场。答辩人没有雇佣被答辩人的员工，被答辩人所称与事实不符。请求：驳回原告的诉讼请求。
反诉原告兰州瑞泽苑房地产开发有限公司反诉称：原、被告于2013年5月28日签订《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》，约定由被告为原告代理销售原告开发的位于兰州市红古区海石湾东口的瑞泽苑8、9、10号住宅楼项目。根据合同约定，该合同的期限为自2013年6月1日起至本约定住宅楼售罄，合同对被告的销售数量等都明确记载在附件中，被告应当按附件的期限为原告代理销售房屋；被告的代理费用根据不同的收费方式分别计算提取，但如果定金退还客户，被告应当在一周内退回代理佣金；由原告负责项目的财务并收取客户购房款及相关房地产税费，负责收取客户的购房定金及购房款；被告应当向客户如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒。如被告单方面解除合作或不经原告约定提前撤场，被告一次性支付原告2000000元。但合同签订后被告擅自夸大宣传，私自收取部分客户订房款，至今为止总共代理销售订房27套。远未达到其承诺的预售40套的计划，且已有部分客户因夸大宣传要求退房并实际退房2户。2013年12月11日被告单方向原告移交了根据合同原告为其提供的瑞泽苑项目售楼部内所有物品并将人员撤出现场，但没有提出解除独家代理销售合同的意思表示，没有就销售有关的物品向原告作出任何交接或解释，双方也没有任何对账或财务交接。其后原告多次要求被告返还其违约收取的订房款及客户资料并继续履行合同，但是所有材料寄送被告住所地均无人接受，其法定代表人及相关负责人员都无法联系，却在其后向贵院提起所谓“原告将其赶出场地构成违约”的诉讼，以实际行为表明其已经单方终止了合同的履行。原告认为：原被告依法平等自愿订立了《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》，原告也根据合同的约定严格履行了合同义务，被告应当依约完成履行其合同义务。但被告违反合同约定，擅自收费，夸大宣传并单方撤场，致使原告为此遭受了重大损失，又在原告要求继续履行合同后以提起诉讼形式表明其已经终止合同的履行。依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及双方合同的约定，被告已经用欺诈行为表明实质性的终止了合同履行，其行为完全符合双方有关根本违约的各项约定，其应当对其违约行为向原告承担全部责任。遂请求：1、判决被告立即返还其违约擅自收取的订房款320557元；2、判决被告立即退还引起原因致使客户退房的代理佣金40566元；3、判决依法解除原、被告之间的《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》，被告并应立即返还其所持有的与合同有关的所有29分客户资料（含购房人的户口本、结婚证、身份证的复印件，收入证明、银行流水单）；4、判决被告向原告依约支付因其违约给原告造成的违约损失2000000元；5、判决本案诉讼费由被告承担。
反诉被告甘肃嘉联房地产经纪有限公司答辩称：一、反诉请求第一条与事实不符，双方对账后将订房款抵偿了佣金；二、第二条诉请中的两套房产已经核减；三、反诉原告未取得预售房许可证，反诉被告未取得客户的相关资料；四、反诉原告所称违约金200万元不能成立。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：原、被告于2013年5月28日签订了《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》。合同约定，被告（甲方）将其在海石湾东口投资兴建的瑞泽苑项目全权委托原告（乙方）全程独家策划代理销售，合同第八条违约责任的约定为：“1、甲方（被告）有下列情形之一的，乙方有权要求甲方赔偿损失：（1）、甲方单方面解除合作关系，或不按合同约定支付佣金，双方违约赔偿责任为甲方一次性支付乙方200万人民币。（2）、甲方不得招聘接纳乙方派驻现场的工作人员，双方约定违约赔偿金额为每人50万元人民币。（3）、在本合同有效期内，甲方不得聘请第三方代理销售本项目，否则甲方向乙方照付全部代理费用。（4）、本项目乙方销售团队进驻项目现场后三个月内，如甲方未能取得合法销售手续，开盘销售，自第4个月起甲方向乙方按照每月3万元的标准支付成本补偿。待正式销售后逐月从代理佣金中扣回。2、乙方（原告）有下列情形之一的，甲方有权要求乙方赔偿损失：（1）、乙方单方面解除合作关系，或不经甲方约定提前撤场，双方违约赔偿责任为乙方一次性支付甲方200万元人民币。（2）、合同期内，未经甲方书面同意，乙方外派人员擅自倒炒房号，双方约定违约金额为甲方实际损失的2倍。3、合同有效期间，因不可抗力使得一方不能履行本合同的不视为违约。”同时双方对合作方式和范围、期限、费用、销售价格、代理佣金及支付、甲乙双方的权利义务等事项也进行了约定。合同签订后，双方当事人开始履行合同，在履行合同期间双方当事人因故多次发生争议，协商未果，2013年12月11日原告离开代理销售场所，并与被告办理了代理销售场所相关财产的交接清单。同日，双方当事人对佣金进行了结算，确定：原告的佣金为530224元，原告收取房款为320557元，2013年7月26日、12月11日被告通过转账分两次向原告支付佣金150000元，现被告实际尚欠原告佣金59667元。上述欠款因双方当事人在退房佣金扣除、客户维护、客户资料交付、被告曾经雇佣原告辞职员工等事项存在争议，一直未能结清，2014年1月17日，原告向本院提起诉讼。
上述事实，有原告提供的《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》、《收据》、《结佣明细表》、被告提供的《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》、《收款收据》、《结佣明细表》、《物品交接单》、相关往来函件、证人证言等证据在卷证实，并经当庭质证，足以证明本案事实。
本院认为，原、被告签订的《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据本案已查明的案件事实，双方当事人对被告欠原告佣金59667元的基本事实均予以认可，但对于违约方是谁及具体的违约责任存在争议，根据合同第八条中的约定，首先，双方当事人在各自的诉讼请求中均认为对方提前解除合同，应依照合同约定支付违约金200万元，从本院庭审中查明的事实可以看出，双方当事人在合同履行过程中对合作过程中出现的纠纷未能互谅互让，合理解决，2013年12月11日原告离开代理销售场所时，原、被告共同办理了代理销售场所相关财产的交接，并对佣金进行了结算，依据上述事实可以确认，双方当事人对原告撤出代理销售场所，不再继续履行合同的基本事实都是明知的，不存在未经同意单方解除合同或撤离现场的情况，双方当事人依据合同约定要求对方承担单方解除合同后的违约责任均缺乏相应的事实及法律依据，不能成立；同时，由于原告撤离现场后，双方当事人对部分遗留问题未能及时协商解决，短期内即已提起诉讼，原告要求被告承担未能及时支付佣金产生的违约金无事实及法律依据，也不符合公平原则，其相关诉讼请求不能成立。现双方当事人均认为合同已无法继续履行合同，合同目的也无法实现，应依法予以解除，本院对此予以确认。其次，根据庭审查明的相关事实，被告确曾招聘使用过原告两名辞职的员工，但双方当事人在合同第八条中的相关约定并未明确具体期限，对该条款中相关人员不能招聘的约定应理解为是在合同正常履行期间，而原告并未与相关被招聘人员签订具体的限制性合同，也未支付因此而产生的费用，且被告招聘原告两名辞职员工的具体时间是在原告撤离现场不再继续履行合同之后，现两名被招聘人员已离开原告单位，因此原告要求被告承担相关违约责任并不符合合同约定。再次，在原告明知被告撤离现场不再继续履行合同的情况下，相关客户继续维护的责任应归于被告，在原告不予认可、被告缺乏证据支持的情况下，被告要求原告交付客户资料、扣除所谓已退房屋佣金的反诉请求无证据支持，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的《兰州·海石湾东口瑞泽苑项目独家销售代理合同》。
二、被告（反诉原告）兰州瑞泽苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）甘肃嘉联房地产经纪有限公司支付佣金59667元；
二、驳回原告（反诉被告）甘肃嘉联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求和被告（反诉原告）兰州瑞泽苑房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费31277元，由原、被告各负担15638.50元，反诉案件受理费12844元由被告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 任登光
审 判 员 景化冰
代理审判员 王向阳
二〇一四年六月六日
书 记 员 苏珊娜