北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初7778号原告:毕节市人民政府驻北京联络处，地址北京市东城区珠市口东大街4号。负责人:吕飞。委托诉讼代理人：李玉龙，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴瑶，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：北京毕节丽景商务酒店有限责任公司，地址北京市东城区珠市口东大街4号。法定代表人：何国芬，董事长。委托诉讼代理人：姬玉敏，北京融鹏律师事务所律师。原告毕节市人民政府驻北京联络处与被告北京毕节丽景商务酒店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李玉龙、吴瑶，被告之委托诉讼代理人姬玉敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年3月28日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金7906600元；3、判令被告向原告支付2017年3月29日至2017年7月31日的房屋占有使用费971616元（按年租金286万元标准计算124天）；4、判令被告向原告支付拖欠租金7906600元的滞纳金，自2017年3月29日至实际支付之日，按每天1%计算；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年3月28日，原、被告签署《房屋租赁合同》，原告将北京市东城区珠市口东大街×号建筑面积5631.96平方米的房屋除约200平方米自用外，租给被告经营使用，租期15年，从2007年5月28日至2022年5月27日，2007年5月28日至2012年5月27日每年租金260万元，其后每五年租金递增10%；并约定每年2月28日、5月28日、8月28日、11月28日为该期房屋租金的最迟付款日期。截至2017年3月28日，依据合同约定被告应付租金2487.33万元，被告至今实际支付租金1190万元。租赁期间经被告申请，原告向主管部门审批，截至2017年3月28日共计减免被告租金506.67万元。被告最后一次支付租金的时间为2016年6月16日，经原告多次催促、恳谈会，被告仍无有效的租金支付时间及解决方案，至2017年3月28日拖欠租金790.66万元。2017年3月28日，原告依据房屋租赁合同约定的解除条件，向被告送达了解除合同通知书。为避免国有资产遭受重大损失，现诉如所请。被告辩称：对原、被告之间的房屋租赁合同关系认可，亦认可存在欠租的事实。认可被告已经向原告支付租金1190万元，并认可原告陈述的对被告给予租金减免的情况。被告虽存在欠租，但在合同期内，原告派人干扰被告经营，给被告造成损失，系原告违约。原告确曾向被告发过解约通知，但被告均没有收取；因原告干扰，被告无法继续经营，已经将租赁房屋交接给原告，双方之间的租赁合同确已实际解除。租赁合同解除的具体时间由法院认定。但被告认为，依据原告对被告租金标准的减免，2017年3月28日之后也应该按年租金200万元计算。另外，原告主张的违约金标准过高，且保证金不应作为违约金扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：北京市东城区珠市口东大街×号房屋（套内建筑面积5631.96平方米，房屋性质为商品房，以下简称涉案房屋）登记在原告名下。2007年5月28日，原告（出租方，甲方，更名前即签订该租赁合同时名为贵州省毕节地区行政公署驻北京联络处）与贵州彩之林原生态旅游产品开发有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。2008年3月28日，原告、贵州彩之林原生态旅游产品开发有限公司及被告最终签订《变更承租人协议》，约定涉案房屋承租人由贵州彩之林原生态旅游产品开发有限公司变更为被告。2008年3月28日，原告（出租方，甲方，更名前即签订该租赁合同时名为贵州省毕节地区行政公署驻北京联络处）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，除甲方自用部分约200平方米外，其余面积均出租给乙方使用。乙方承租房屋用于宾馆及酒楼经营，租赁期限为15年，自2007年5月28日起至2022年5月27日止。自2007年5月28日至2012年5月27日，每年租金260万元；从第六年开始，房屋租金每五年递增10%，即2012年5月28日至2017年5月27日，每年租金286万元；2017年5月28日至2022年5月27日，每年租金314.6万元。房屋租赁保证金为20万元，合同期满双方验收房屋合格、乙方未拖欠任何费用时，甲方全额退还房屋租赁保证金。2007年5月28日至2008年2月28日为免租期。房屋租金每季度支付一次，原承租人向甲方已交纳首期房屋租金65万元，乙方应于每个付款期开始前5日内一次性支付该期租金，每年2月28日、5月28日、8月28日、11月28日为乙方交纳该期房屋租金的最迟付款日期。乙方拖欠房租累计三个月以上的，甲方有权解除合同收回房屋。在租赁期内，乙方如未按时交纳房屋租金，甲方将按乙方每日拖欠房租总额的1%向乙方累计计征滞纳金；在租赁期内，乙方如中途退租，应按照合同未履行部分总租金的50%向甲方支付违约金，乙方交纳的保证金不再退还；如因乙方违约提前终止租赁合同，乙方添附的房屋所有设施、设备、物品及装修均归甲方所有，乙方交纳的保证金不再退还。2009年10月30日，贵州省毕节地区行政公署作出批复，同意涉案房屋租金从2009年至2011年每年减少40万元。2013年6月，原告再次给予被告减免租金143万元。2014年，经被告向原告提出减租申请，原告请求毕节市人民政府考虑下调被告2014年至2018年租金，建议将原来每年286万元租金下调为每年200万元，经政府专题会议研究同意将租金每年286万元下调为每年200万元。2016年6月30日，被告向原告作出关于所欠租金还款承诺，确认所欠租金624万元，并确定于2016年12月30日前还款54万元，于2017年12月30日前、于2018年12月30日前、于2019年12月30日前、于2020年12月30日前、于2021年12月30日前分别还款114万元。但被告并未履行该承诺。2017年3月28日，原告作出关于解除《房屋租赁合同》的函，以被告拖欠租金严重违反合同约定并已进行多次交涉未果为由，要求解除合同收回房屋，并将该函送达被告。2017年3月29日，原、被告双方代表召开会议，原告再次表明要求解除合同，并再次送达解除《房屋租赁合同》的函；被告不同意解除合同，要求继续履行。诉讼中，被告认可原告两次向其送达解除函的情况，但表示被告均予拒收。本案诉讼中，2017年8月1日，原、被告双方对租赁房屋进行了交接，原告已经收回租赁房屋。本院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。被告拖欠原告租金，在被告作出还款承诺后仍未履行，已达到合同约定的解除条件，原告要求解除合同、收回房屋并无不当。原告于2017年3月28日将解除合同的通知送达被告，被告拒收并不影响合同解除通知的效力，故双方之间的房屋租赁合同于2017年3月28日解除。原告要求被告支付合同解除前的租金7906600元，符合合同约定，本院应予支持。原告要求被告支付2017年3月29日至2017年7月31日期间的房屋占用费，本院亦应支持。但应指出，因应被告申请，原告已同意2014年至2018年租金标准降至200万元，被告亦已提出抗辩意见，故房屋占用费应按每年200万元标准计算。关于原告主张的被告拖欠租金的滞纳金，合同约定按每日拖欠房租总额的1%向乙方累计计征滞纳金，该约定属于违约金性质。该滞纳金的约定显著过高，且被告亦已提出相应抗辩，故滞纳金的计算标准由本院酌情确定。关于租赁保证金，合同中约定，如因被告违约导致合同提前终止，保证金不退。应当指出，该约定中保证金兼具违约金性质，属于违约金约定重复，且合同本身约定的违约金即滞纳金标准就过高。故租赁保证金不宜再作为违约金处理，租赁保证金20万元宜优先冲抵被告拖欠的租金。根据原告主张的租金7906600元，冲抵保证金后，被告尚应向原告支付租金的数额为7706600元。原告主张的欠付租金的滞纳金，亦应该以7706600元作为基数计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告毕节市人民政府驻北京联络处与被告北京毕节丽景商务酒店有限责任公司之间的《房屋租赁合同》于2017年3月28日解除；二、被告北京毕节丽景商务酒店有限责任公司于本判决生效后七日内向原告毕节市人民政府驻北京联络处支付截至2017年3月28日的房屋租金7706600元；三、被告北京毕节丽景商务酒店有限责任公司于本判决生效后七日内向原告毕节市人民政府驻北京联络处支付2017年3月29日至2017年7月31日的房屋占用费679452元；四、被告北京毕节丽景商务酒店有限责任公司于本判决生效后七日内向原告毕节市人民政府驻北京联络处支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金以7706600元为基数，按未付款项年利率24%计算，自2017年3月29日起至实际给付之日止；五、驳回原告毕节市人民政府驻北京联络处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244300元，由原告毕节市人民政府驻北京联络处负担160022元，被告北京毕节丽景商务酒店有限责任公司负担84278元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰人民陪审员  杨金柱人民陪审员  桂 衡二〇一八年五月二十九日书 记 员  刘 斌