江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0282民初3812号
原告：广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道阳羡东路中堂院墅17号，统一社会信用代码913202825538386555。
负责人：龙为民，该公司经理。
委托诉讼代理人：陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。
被告：许雪婷，女，1976年10月22日生，，汉族，住宜兴市。
原告广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称中奥宜兴公司）与被告许雪婷物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法由审判员储晓惠适用简易程序独任审判，于同年5月4日公开开庭进行了审理。原告中奥宜兴公司的委托诉讼代理人陆旭涛，被告许雪婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中奥宜兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令许雪婷支付其2013年1月1日至2017年12月的物业服务费24525.44元，并承担违约金3000元；2.判令本案诉讼费由许雪婷承担。事实和理由：她公司与被告签订了物业服务合同，约定由他公司为被告提供物业服务，物业费为每平方米每月2元、公共能耗费0.6元,但被告未按期交纳物业管理费，截止2017年12月31日，共结欠物业费24525.44元。
被告许雪婷辩称，1、她不交物业费是由于她购买的精装房，开发公司在装璜中存在水管破裂等情形导致重新装修而造成的损失。2、中奥宜兴公司的物业服务不到位，窨井盖不符合要求致轮胎卡在里面，后来不更换影响交通只能自行更换，另垃圾堆放在她家门口长期不拖走，只能自己出钱拖走。
经审理查明：2008年12月7日，广东中奥物业管理有限公司(甲方，以下简称中奥公司）与许雪婷(乙方）签订前期物业服务协议1份，该协议载明：甲方为宜兴中堂院墅业主提供前期物业管理服务，期限自房屋出售之日起至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业管理委托合同》生效之日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业1.40元/月·平方米建筑面积，联排别墅物业2.00元/月·平方米建筑面积，室内停车位/车库50元/月/个；物业服务费用按6个月为一个周期交纳，业主应在每周期前10日交纳，如连续三个月未交纳的，甲方将采取法律诉讼方式追缴物业服务及滞纳金，滞纳金的计算方式按3‰/日收取。中奥公司在该协议上盖章。2012年6月19日，宜兴市物价局宜价备字【2012】第35号、【2015】第13号备案回复表，两份回复表均载明：同意《宜兴中堂院墅》前期物业公共服务收费标准高层住宅房1.40元/㎡·月，联排别墅2.00元/㎡·月，公共能耗费0.60元/㎡·月。前期物业公共服务费可以预收，但预收期限不超过六个月、一年。
2010年1月20日，许雪婷与宜兴中堂置业有限公司办理房屋交接确认表，确认收到中堂院墅物业16栋5单元的钥匙、《物业管理服务协议》等物品，许雪婷向中奥宜兴公司交纳了至2013年9月30日的住宅物业服务费。后中堂院墅未成立业主委员会，中奥宜兴公司在中堂院墅实际履行物业管理事宜至今。从2013年10月1日起至2017年12月31日止，许雪婷欠物业服务费24525.44元（其中2013年10月1日至2013年12月31日1325.44元，2014年1月1日至2014年12月31日5800.8元，2015年1月1日至2015年12月31日5800.8元，2016年1月1日至2016年12月31日5800.8元，2017年1月1日至2017年12月31日5800.8元）。
另查明：2017年4月20日，中奥公司与中奥宜兴公司签订权利义务转让书一份，载明：由于中奥宜兴公司成立于2010年3月25日，当时与业主签订的前期物业协议是以他公司的名义签订的，但项目实际上是中奥宜兴公司管理，宜兴中堂前期服务协议中约定的权利和义务都由中奥宜兴公司执行和实施。
审理中，许雪婷提供照片一组，证明其房屋存在其答辩中所陈述的问题。中奥宜兴公司对照片的真实性没有异议，但认为水管破裂、渗水等是因为房屋质量问题引起，与其无关；物业服务是长期性的过程，窨井盖、垃圾等存在被告所陈述的情况，是一种偶然性的情形，由此不足以证明物业公司服务不到位或未提供服务。
许雪婷针对中奥宜兴公司的质证意见认为，她所主张的事实可以现场勘查，窨井盖是她叫人更换花费2000元，有证人可以作证，且更换的窨井盖与中奥宜兴公司维护更换的窨井盖材质不同；另中奥宜兴公司未及时更换窨井盖长达二、三个月影响交通导致轮胎卡在里面及清理垃圾因中奥宜兴公司的小区监控安装在其家门前，可由中奥宜兴公司直接调取监控印证其主张。
上述事实，前期物业服务合同（摘要）、宜兴市物价局备案回复表、房屋交接确认表、情况说明及本院庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理服务的有效运行需要物业服务企业与全体业主的共同努力和良好配合。中奥宜兴公司作为实际物业服务企业，应当加强服务意识，不断提高服务水平和质量，虚心接受小区业主的意见，对业主提出的问题应积极妥善解决，努力为业主创造良好和谐的居住生活环境。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。中奥宜兴公司作为中堂院墅的前期物业服务单位，为该小区提供物业服务后，被告许雪婷作为该小区的业主，应按约支付物业服务费。许雪婷房屋的建筑面积为241.69平方米，根据协议约定，物业服务费用为2元/㎡*月，许雪婷应支付2013年10月1日至2017年12月31日的物业服务费24525.44元。关于许雪婷提及的精装房装修存在水管破裂等情形，该问题不属于中奥宜兴公司物业服务范围。根据许雪婷提供的证据，能够确认在其房屋前的窨井盖未及时更换影响交通，而垃圾堆放处的建筑垃圾等虽不是中奥公司清理垃圾的范围，但作为服务管理企业应及时阻止其他业主的倾倒行为，或者清理后向违约业主收取相应的清理费用，保证小区环境的整洁，而不是加以放任，中奥宜兴公司未能按照合同约定适格履行己方义务，应当承担一定的违约责任。鉴于许雪婷提出问题的程度，对于中奥宜兴公司主张的物业费，本院确定许雪婷按照70%的比例进行给付。综上，许雪婷应支付物服务费17167.81元，中奥宜兴公司主张违约金3000元，因双方约定的违约金每日3‰过高，现中奥宜兴公司主张违约金3000元，但未明确违约金3000元的计算方式，由此许雪婷承担拖欠的物业服务费自逾期之日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算的违约金（2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费4060.56元系预交，不存在逾期，由此不计算违约金）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、许雪婷于本判决发生法律效力之日起10日内支付广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司物业服务费17167.81元，并承担该款中927.81元自2014年1月1日起、4060.56元自2015年1月1日起、4060.56元自2016年1月1日起、4060.56元自2017年1月1日起至实际给付之止按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算的违约金。
二、驳回广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费244元（已减半收取），由许雪婷负担170元，广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司负担74元。许雪婷负担的款项已由广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司预交，本院不再退还，由许雪婷于本判决发生法律效力之日起10日内向广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审判员 储晓惠
二〇一七年五月十八日
书记员 刘 兰