广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第1824号
原告：王玉兰，住广东省增城区。
委托代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。
被告：广州百鸿房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。
法定代表人：陆圣时，该公司经理。
委托代理人：耿爽、陈妙雅，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告王玉兰诉被告广州百鸿房地产开发有限公司（以下简称百鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告王玉兰及其委托代理人谭俏云，被告百鸿公司的委托代理人陈妙雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉兰诉称：2013年4月7日，王玉兰与百鸿公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定王玉兰向百鸿公司购买位于增城区荔城街荔景大道北433号39幢（T38栋）1804房，总房价款为1189320元。合同第十三条约定，百鸿公司应于2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给王玉兰使用。合同第十四条和附件七补充协议第十五条约定了延期交房的违约责任为自约定的交房日的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.01%支付违约金。其后，王玉兰依约履行了合同义务，支付了全部房价款1189320元。但百鸿公司至今没有履行交房义务，也没有就何时交房、支付违约金与王玉兰协商，严重损害了王玉兰的合法权益。为此，王玉兰现向法院提起诉讼，请求法院判令，一、百鸿公司立即将符合交房条件的位于增城区荔城街荔景大道北433号39幢（T38栋）1804房交付给王玉兰使用；二、百鸿公司支付延期交房违约金给王玉兰（以总房价款1189320元为基数，每日按0.01%的标准计付，从2014年12月31日起计某鸿公司交付房屋给之日止）；三、诉讼费用由百鸿公司承担。
被告百鸿公司辩称：涉案房屋目前已经通邮、通气、通水、通电。在王玉兰提起本案诉讼之后的期间内，百鸿公司也已经办好了相关的重要文件，如竣工验收报告等，但是仍未办妥《竣工验收备案表》。目前，与涉案房屋同幢楼宇的部分业主已同意收楼并且能够正常使用，若王玉兰同意先收楼，百鸿公司方也愿意配合办理收楼手续。对于违约金问题，百鸿公司可以继续履行。鉴于百鸿公司暂时不明确何时能够取得《竣工验收备案表》，因此要求对于违约金应该暂计至王玉兰提起本案诉讼之日，至于之后的违约金，王玉兰可以另案主张。
经审理查明：2009年9月9日、2009年11月16日，原增城市城乡规划局分别出具建字第440183200900399号《建设工程规划许可证》和建字第440183200900529号《建设工程规划许可证》，载明建设单位为百鸿公司，建设项目名称分别为住宅（自编号T35栋）、住宅（自编号T36-T38），建设位置为增城市荔城街廖村村樟树下（土名）。
2011年4月29日，广州市增城自来水有限公司出具《证明》，载明“兹有广州市百鸿房地产开发有限公司在增城市荔城街荔景大道北433号的百晟•汇翠湾项目小区是我司的用水户，由我司提供永久用水……”。
2012年11月12日，百鸿公司和广州东部发展燃气有限公司签署了《管道燃气开户合同》，载明供用气地址为“增城市荔城街荔景大道北433号26-27、28-29、36-39栋”，供用气性质为居民住宅用气等。
2013年4月7日，百鸿公司（甲方、卖方）、王玉兰（乙方、买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件一至七），载明：“……第二条项目建设依据甲方以出让方式取得位于荔城街廖村村樟树下（土名）地块的土地使用权……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的百晟•汇翠湾（自编号T36-T38栋）第T38幢18层1804号房（下称该商品房），房屋地址：增城市荔城街荔景大道北433号39幢（T38栋）1804房……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房以套出售……总金额1189320元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3、按揭贷款方式付款……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的……认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过250日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过250日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力……”。附件七为本合同补充协议，载明“……六、就本合同‘房屋交付’条款中交房条件的约定，该条件为如下标准：供水、供电、供气、通邮；住宅质量保证书、说明书；建设工程消防验收合格意见书；规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。如上述交房条件决定的应当具备的资料甲方已经提供，则虽然给部分资料与合同‘房屋交付时的有关资料’条款相比不齐全，但甲方不承担逾期交付责任……十二、本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，具同等法律效力，内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议内容为准。十三、本补充协议经甲、乙双方签署后生效……十五、【商品房买卖合同】第十四条补充约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）的第（1）和（2）点的双方违约金均按总房价的0.01%计算。十六、【商品房买卖合同】第十条补充约定：逾期付款的违约责任的第1、2、3点的双方违约金均按总房价的0.01%计算……二十四、双方确认本补充协议所有条款非一方提供的格式合同或格式条款，所有条款均是在双方充分协商、公平诚信的基础上达成的，双方均充分行使了选择权、修改权，双方承诺不得以本补充协议属于格式条款或条款内容违反公平或其他原则等理由向对方主张任何权利。”
2013年4月21日和同年5月26日，百鸿公司出具了两张发票给王玉兰收执，确认收到购房款1189320元。
2013年11月27日，广州供电局有限公司增城供电局向某公司出具《客户受电工程竣工检验意见书》。
2013年11月29日，百鸿公司与广州供电局有限公司签署《高压供用电合同》（合同编号：018314-201311-H2240），载明用电地址为“增城市荔城街廖村村樟树下（土名）”，用电地地域范围为“增城市荔城街廖村村樟树下（土名）广州百鸿房地产开发有限公司内”，用电类别包括居民生活、商业等。
2015年4月28日，原增城市环境保护局出具增环管验〔2015〕10号《增城市环保局关于百晟·汇翠湾二期C区建设项目竣工环保验收的意见》，载明百晟·汇翠湾二期C区建设项目位于增城市荔城街廖村村樟树下（土名），主要建设内容包括4栋19层住宅楼（自编号T35-T38）、1栋3层公建配套会所，经审查，项目基本落实了环评批复文件及相关批复要求，竣工环保验收合格。
2015年6月4日，广州市公安局增城区邮政部门同意百鸿公司开发的位于广州市增城区荔城街荔景大道北433号35、36、37、38幢楼的通邮申请，并于2015年11月25日在该《通邮申请表》中补充以下内容“根据广州市百鸿房地产开发有限公司提出的申请和公安机关门牌批复，结合现场勘察，本通邮表地址变更为：增城区荔城街荔景大道北433号36、37、38、39幢。2015年11月25日”。
2015年11月10日，广州市增城区分局防火监督大队出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明百鸿公司于2015年11月10日申报了百晟·汇翠湾（二期住宅楼T35栋-38栋）建设工程的竣工验收消防备案，经审查，备案材料齐全，依法核法备案凭证。
2015年11月26日，本院立案受理本案。
2015年12月23日，广州市增城区城乡规划局分别出具增规验证[2015]376号《建设工程规划验收合格证》和增规验证[2015]377号《建设工程规划验收合格证》，载明的建设单位为百鸿公司，建设项目名称分别为住宅（自编号T35栋）、住宅（自编号T36-T38）等。
2016年1月8日，广州市增城区人民防空办公室出具与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》，注明同意竣工验收备案等内容。
直至2016年1月26日，王玉兰未接收涉案房屋。
在本院在另案的审理中查明以下事实：一、广州市增城自来水有限公司出具《复函》，载明“……一、就广州百鸿房地产开发有限公司开发的位于增城区荔景大道433号的房地产项目，我公司于2010年8月24日与广州百鸿房地产开发有限公司签订了永久性供用水合同（包括：商业用水和生活用水）。二、我公司对上述房地产项目的供水方式是总表供水，小区内供水管理和服务由开发商或物业公司负责。三、上述房地产项目的商业用水和生活用水已于2011年4月7日通水……”。二、广州供电局有限公司增城供电局出具广供电增函[2015]65号《关于广州百鸿房地产开发有限公司纠纷一案问题的复函》，载明“……一、我局与广州百鸿房地产开发有限公司于2013年11月29日签订了编号为018314-201311-H2240号的《高压供用电合同》。二、上述合同涉及的供电范围包括了贵院来函提及的位于增城区荔城街荔景大道北433号28幢（T31栋）、29幢（T30栋）、36幢（T35栋）、37幢（T36栋）、38幢（T37栋）和39幢（T38栋）楼房内的房屋。三、上述房屋均已安装了电表，经查阅我局营销系统，其中28幢（T31栋）楼房于2014年1月16日装表送电；29幢（T30栋）楼房于2014年1月15日装表送电；36幢（T35栋）、37幢（T36栋）、38幢（T37栋）和39幢（T38栋）楼房于2014年3月20日装表送电……”。三、广州东部发展燃气有限公司出具东部燃气函[2015]41号《关于增城区荔城街荔景大道北433号楼房燃气事项的复函》，载明“……一、我司于2012年11月12日与广州百鸿房地产开发有限公司就百晟汇翠湾二期小区供气事宜签订了《管道燃气开户合同》（合同编号：DR/HT(J)XS.001-112012）。经查，来函中所列28、29、36、37、38、39幢楼房均包含在此开户合同中‘供用气地址’项内。二、百晟汇翠湾二期小区目前已与我司天然气市政管网连通，我司于2014年8月9日开始向该小区供应管输天然气，来函中28、29幢楼房均于2014年8月9日当日实现通气点火。36、37、38、39幢楼房因未收到通气申请，暂未予通气……”。
本案审理过程中，一、王平兰撤回要求百鸿公司将符合交房条件的涉案房屋交付给其使用的诉讼请求；二、百鸿公司在2016年1月26日的庭审中确认涉案房屋所涉工程尚未取得《竣工验收备案表》；三、王玉兰主张涉案房屋未取得竣工验收备案表，尚未达到交房标准，除此外涉案房屋其余的交房条件已符合合同约定；四、百鸿公司对于王玉兰主张每日按房价款万分之一的标准计算违约金没有异议。
本院认为：王玉兰与百鸿公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。
关于交房条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件。结合涉案合同的约定，百鸿公司理应在合同约定的2014年12月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给王玉兰。根据本院查明的事实，涉案房屋分别在2011年4月7日具备永久用水、2014年3月20日具备永久通电、2014年8月9日具备永久通气和2015年6月4日具备永久通邮等四项使用条件，但百鸿公司在庭审中确认涉案房屋所涉工程直至2016年1月26日仍未取得《竣工验收备案表》，因此，涉案房屋直至2016年1月26日尚不符合交付条件。
百鸿公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现王玉兰要求百鸿公司支付2014年12月31日至2015年11月26日（立案之日）期间延期交房违约金39366.49元（每日以总房款1189320元的万分之一，延期331天计算），于法有据，本院予以支持。至于王玉兰要求百鸿公司支付2015年11月27日起至百鸿公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，王玉兰可另案主张，本案不予调处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告广州百鸿房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金39366.49元给原告王玉兰；
二、驳回原告王玉兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费395元，由被告广州百鸿房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 卢艳晖
二〇一六年二月二十日
书记员 李 靖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。