安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1502民初3315号原告：赵琦，男，汉族，个体经营，住安徽省六安市金安区。原告：陈思思，女，汉族，个体经营，住安徽省金寨县。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈方坤，安徽皋兴律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：金惠，安徽皋兴律师事务所实习律师。被告：六安碧桂园和合房地产开发有限公司，住所地六安市金安区.法定代表人：刘松周，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：崔勇，男，汉族，住安徽省六安市金安区，该公司员工。原告赵琦、陈思思与被告六安碧桂园和合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵琦、陈思思委托诉讼代理人陈方坤，被告六安碧桂园和合房地产开发有限公司委托诉讼代理人崔勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵琦、陈思思向我院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告解除房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房首付款260142元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2018年4月6日，两原告向被告交纳定金2万元用于认购“碧桂园·置地中央公园”小区15幢2层204室房屋，2018年4月8日双方签订《商品房买卖合同（预售）》，两原告同时交纳购房款240142元，至此，按照合同约定，两原告已支付房屋首付款共计260142元，并约定剩余房屋价款通过银行贷款进行支付。在合同签订后，两原告向被告指定的银行办理贷款手续，但银行却以原告征信瑕疵为由拒绝放贷致使两原告已无法按照合同约定及时付清全部房屋价款。两原告虽已及时向被告反映该情况并与被告协商解除合同事宜，但被告却拒绝解除合同及返还两原告的购房首付款。经多次协商无果，两原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，请求依法判如所请。被告六安碧桂园和合房地产开发有限公司答辩称：1、原告不能办理按揭贷款的原因系其自身征信有瑕疵所致，而非被告原因；2、原告没有任何法定和约定的解除合同的权利；3、根据原被告双方签订的按揭付款方式补充协议，在原告不能顺利办理贷款的情况下，其应采取自付的方式将购房款支付给被告；4、被告不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对原告提供的被告无异议的证据：证据一两原告身份证复印件、结婚证复印件；证据二被告企业信息查询单；证据三商品房买卖合同（预售）、认购书、告知书；证据四收据、银联消费单及被告提供的原告无异议的证据两份通用机打收据，可以证实原被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已支付购房首付款的事实，本院依法予以确认并在卷佐证。、对于原被告持有异议的证据，本院认证如下：1、原告提供的证据五情况说明、证明，用以证明应不归责于原告的原因，导致银行按揭无法办理，致使原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。被告对其证明目的不予认可，质证该两份证明若真实，恰恰证明了原告未能及时归还银行欠款，存在逾期的事实，原告因征信不良，进而无法办理贷款，其原因应归咎于原告自身，且原告诉称的商品房买卖合同无法继续履行亦不符合实际情况，其可以采取自付的方式或其他途径筹集剩余房款，按期支付，继续履行。本院经核查该证据系相关贷款银行出具的说明原件，其内容明确了拒绝原告办理按揭贷款的原因系不符合贷款政策，本院对其真实性予以认定。2、被告提供的证据二《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，用以证明该协议的第四条约定了若原告不能顺利办理贷款，应采取自付的方式将剩余楼款支付给出卖人。原告对其证明目的持有异议，质证原告系因不知晓建设银行六安分行的年费收取规则，才未及时还款，导致征信问题无法办理按揭，原告在接到银行通知后，已将所欠年费全部交齐，故银行贷款无法办理不能归责于原告。本院经核查该补充协议有原被告签名盖章，对其真实性予以确认，但由于该协议约定的付款方式变更了购房主合同中约定的付款方式，经庭审查明该补充协议并没有如主合同一并进行售房备案登记，对于其效力，本院不予认定。被告提供的证据三六安“碧桂园·置地中央公园”认购书及商品房买卖合同，用以证明原被告双方存在商品房买卖的法律关系，原告应按期支付剩余楼款，被告有权追究其逾期付款的违约责任。被告对其证明目的持有异议，质证原告不存在违约，且原告是在穷尽各种手段仍无法凑齐房款的情况下才主张解除合同。本院经审查该证据属原被告提供的同一证据，本院对其三性予以确认。据此结合当事人陈述，本院认定如下事实：2018年4月8日，原告赵琦、陈思思与被告六安碧桂园和合房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定两原告购买被告开发建设的位于六安市淠望路以东、长安路以北的“碧桂园·置地中央公园”小区15幢204室，建筑面积113.61平方米，单价每平米7571.01元，总价860142元，买受人原先支付的定金20000元于合同签订时抵作购房款。关于付款方式，双方约定由买受人采取商业贷款的方式支付房款，买受人应当于2018年4月9日前支付首期房价款260142元，余款600000元向银行申请贷款支付。该合同第二十八条对补充协议的签订进行了约定，内容为“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，原被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，该协议确定了原告选择住房抵押贷款方式支付楼款，同时又在第四条约定：无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。”合同和补充协议签订后，被告按照规定将《商品房买卖合同》予以备案登记，但并未将补充协议予以备案。2018年4月8日，原告赵琦支付购房款240142元，加上原先支付的定金20000元按合同约定抵作购房款，原告已支付完毕购房首付款。此后，原告向贷款行申请购房贷款事项，但被贷款行以客户征信情况不符合贷款政策拒绝，致余款600000元无法通过银行贷款方式支付。原告遂与被告沟通，无果后向我院提起诉讼。以无法凑齐余欠购房款，不能实现合同目的为由要求解除合同。本院认为，原告赵琦、陈思思与被告六安碧桂园和合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖（预售）合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，原被告均应遵照执行。本案争议的焦点是原告能否请求解除合同。根据《合同法》九十四条关于当事人行使合同解除权的规定，除了不可抗力、拒绝履行、迟延履行的情形外，还规定了“其他情形”下的合同解除权。本案中，原告请求解除合同的缘由为第三方不予办理购房按揭贷款致使合同目的无法实现。经审理查明，涉案合同规定购房款支付方式有三种，分别为一次性付款、分期付款、贷款方式付款，本案原被告即在合同中明确约定了由原告选择贷款的付款方式。合同签订当日，原告立即付清首付房款，严格按照合同约定履行了自己的付款义务，余款600000元不能到位系因贷款银行以不符合贷款政策拒贷所致，并非原告故意违约所致。被告以补充协议第四条抗辩原告的解除合同请求权，本院认为该补充协议系格式条款，第四条实际是对主合同中按揭贷款方式的否定，其主要内容为买受人在按揭贷款无法完成的情况下无论是否有支付能力都必须自行按期支付，否则承担违约责任，同时卖方有权解除合同，而买房须支付总房价款15%违约金。该补充协议明显加重了买受人责任，扩大出卖人权利，既与主合同内容相悖，亦违背公平原则，且未办理备案登记，对当事人不具有拘束力。《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，故被告以补充协议抗辩要求原告继续自付购房款，本院不予采信。本案中，双方签订的商品房预售合同虽然没有书面约定贷款不能情况下的合同解除权，但结合实际情况，在买受人无法实现按揭贷款，又没有能力支付购房款的情况下，如果不允许当事人解除合同，则有损当事人利益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对此作了明确规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。故本案原告诉请要求解除商品房买卖合同，本院予以支持，但该解除并非基于被告存在违约行为，故原告因解除合同产生的费用均应由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、解除原告赵琦、陈思思与被告六安碧桂园和合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告六安碧桂园和合房地产开发有限公司返还原告赵琦、陈思思购房款260142元，款于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处，账号：20000533126310300000155，户名：六安市金安区人民法院）。案件受理费14890元，减半收取计7445元，由原告原告赵琦、陈思思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  傅诗庆二〇一八年八月七日书记员  刘德齐附本案适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。