北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初32546号原告（反诉被告）：北京众悦方盛餐饮管理有限责任公司，住所地北京市通州区新华西街60号院6幢-1层-108号。法定代表人：王素芬，总经理。委托诉讼代理人：南智军，北京龙佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：七夕（北京）商贸有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：王诸雨，总经理。委托诉讼代理人：王形超，北京市普贤律师事务所律师。原告（反诉被告）北京众悦方盛餐饮管理有限责任公司（以下简称众悦方盛餐饮公司）诉被告（反诉原告）七夕（北京）商贸有限公司（以下简称七夕商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众悦方盛餐饮公司的法定代表人王素芬及委托诉讼代理人南智军，被告七夕商贸公司的委托诉讼代理人王形超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众悦方盛餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与被告七夕商贸公司签订的《租赁合同》已经于2017年9月17日由被告方单方解除；2、判令被告返还我方支付的租金34766元、押金34766元、物业费4172元及空调费9039元；3、判令被告赔偿我方装修费46835.03元、加盟费86717元、注册费2660元、店面运转费10267元、单独购买原料费1644.17元、设备用具折损费5755.2元、工商地址变更费11000元、包装材料费1788.2元及营业损失60000元；4、判令被告支付我方资金利息，资金基数按照第2、3项诉讼请求总和计算，利率按年利率百分之六计算；5、判令被告支付我方律师费25000元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，我方与被告签订了《租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区万达广场A座负一层×号的38.1平方米的商铺出租给我方经营甜品使用。租赁期限为36个月，自2017年3月29日至2020年3月28日。合同签订后，我方依约支付了租金、保证金、物业费、空调费等各项费用，并开始装修，2017年5月初装修竣工、进货到位，具备经营条件。但被告方迟迟不能开业，拖延至2017年8月20日才举行了开业典礼，但不能提供正常的服务，动辄断水断电，到现在也没有如宣传时所称的直通地铁，实际上没有多少人流量，致使入驻的商家血本无归。商家通过微信群向被告方反映情况，但被告无动于衷。让我方感到意外的是，被告不但不积极解决问题，还向我方发送《告知函》，单方解除了《租赁合同》，要求我方限期撤出。我方迫于无奈，按照被告要求撤出，并办理了交接手续。但被告却未能如约退还相关费用并承担相应责任。故我方诉至贵院，望判如所请。被告七夕商贸公司辩称，我方不同意原告方的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。原告方在合同履行过程中违反诚实信用原则，影响了我方的商业信誉，我方发出过解除告知函，且原告方同意解除合同，故不是我方单方解除合同，如果原告方不同意解除，可以表达他们不同意的意思表示。由于原告方在经营过程中存在不当言论的情形，对我方造成了影响。我方依法提出反诉。反诉原告七夕商贸公司向本院提出如下反诉请求：1、判令解除我方与反诉被告方签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告因其在合同履行过程中存在过错，向我方支付违约金34766元；3、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月29日，我方与反诉被告方就北京市通州区万达广场A座负一层×号商铺达成《租赁合同》，协议签订后我方依约定将商铺交付，完成了合同义务。由于商铺属于新开业，反诉被告将生意清淡归责于我方，进而纠集其他商户通过不当言论扰乱商城正常经营活动，损害了商城的商业信誉，其不当履行合同的违法行为给我方带来了巨大的经营损失。为了维护自身合法权益，我方现依法提出反诉，望判如所请。反诉被告众悦方盛餐饮公司针对反诉原告的反诉请求辩称，我方不同意七夕商贸公司的反诉请求，其陈述与事实不符。我方不存在纠集其他商户扰乱商城正常经营秩序的行为，即便我方与反诉原告方在合作过程中由于反诉原告方不提供合同约定的义务，我方提出反馈意见、在沟通和交流中提出自己的看法和观点也属于正常的接洽行为，我方不存在过错，也不存在擅自退租的行为，我方撤场是因为反诉原告方多次拉闸停电，对我方提出的问题不予解决，并进而向我方送达告知函，明确要求我方应于2017年9月10日前将铺位撤出，反诉原告强行解除合同，我方被逼无奈，只能撤出承租的商铺。本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，七夕商贸公司作为出租方（甲方）与王素芬作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市通州区万达广场A座负一层×号商铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用，商铺面积38.1平方米，租赁用途为乙方用于经营甜品；租赁期限双方约定为36个月，即自2017年3月29日起至2020年3月28日止，交付日期为2017年3月29日；关于装修免租期双方约定为开业前为装修免租期，如开业时间延期将以书面通知乙方，装修免租期相应顺延，开业时间暂定为2017年5月1日，上述装修免租期内，乙方不需要缴纳物业管理费等其他相关费用；关于租金，双方约定租赁期内第一年租金为10元每天每平方米、空调费标准为0.65元每天每平方米、物业管理费为0.6元每天每平方米，自2017年3月29日至2018年3月28日，年租金为139065元，三个月租金为34766元、一年空调费为9039元、租赁保证金相当于三个月租金即34766元、六个月物业费为4172元，若本合同因乙方的原因提前解除，乙方已支付的保证金及下一期租金不予返还；关于房屋返还，双方约定：“9.2、无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或物业管理公司验收认可，并相互结清各自应承担的费用。乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或者赔偿的要求。”；关于违约责任，双方约定租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的保证金，除此之外，乙方还应按照月租金及物业费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，此外乙方不承担其他的违约责任。此外，该合同还约定了其他内容。上述合同签订后，王素芬向七夕商贸公司支付了三个月租金34766元、保证金34766元、六个月物业费4172元及一年空调费9039元。经查，案涉商铺所在的由七夕商贸公司经营的七夕商城于2017年8月20日举办了开业庆典，商铺租金的起算日期为2017年9月20日。2017年9月5日，七夕商贸公司向王素芬送达了《告知函》，载明：“鉴于乙方王素芬在七夕商城开业期间，因多次在甲方官方群里发表个人负面言论，言语较为过激甚至针对商城管理者个人发生言语攻击的行为，乙方的行为已经对商城造成了负面影响。其次，于2017年9月4日在商城物业办公室对办公人员进行言语争执，严重影响我方办公，态度恶劣。针对以上行为及对我商城造成的负面影响，甲方决定与乙方正式解除租赁合同。请贵方于2017年9月10日前将铺位及设备、货品正式撤出，拆除装修。逾期我方将自行处理。”2017年9月17日，王素芬向七夕商贸公司寄送了《告知函复函》，载明：“在贵公司单方面无理强行解除租赁合同的情况下，本人已于2017年9月16日按贵公司的要求撤出，现正式向贵公司提出返还该商铺，希望贵公司及时接收。”同时，王素芬将案涉商铺钥匙亦寄送给七夕商贸公司。在本案审理过程中，七夕商贸公司表示对于王素芬已经交付的租金、物业费及空调费同意退还。对于保证金，七夕商贸公司认为因王素芬在履行合同过程中有过错，导致合同提前解除，故不予退还。经本院询问，对于王素芬在合同履行过程中存在的过错，七夕商贸公司表示王素芬曾在七夕商铺微信群中发布不当言论，为此其提供了微信聊天截图，载明王素芬曾在群聊中表示其开业当天购买的甜品已经放坏，并表示商场的商铺在网上被转租了。七夕商贸公司表示虽然上述不当言论并非合同约定的解除合同的条件，但已经扰乱了其经营秩序。庭审中，对于其主张的装修损失，王素芬提供了《北京市装饰装修工程施工合同》及收据、《商户装修管理协议》、《费用收缴单》及收据，证明其因装修向装修单位支付了装修款26200元、向七夕商贸公司支付装修款1250元、装修保证金5000元、购买开关支付308元、制作灯箱、门头及吧台字花费6600元、购买装饰画及吧台椅等花费2027.53元、购买窗帘支付2900元。因被告七夕商贸公司对于王素芬主张的装修损失不予认可，七夕商贸公司申请对其装修损失进行司法评估，本院依法委托北京筑标建设工程咨询有限公司作为本案的鉴定机构，该机构于2018年1月16日出具《鉴定意见书》，认定案涉商铺装修鉴定造价为43649.43元。被告七夕商贸公司认为评估结论过高，且其认为装修损失不应由其承担责任，其依据为双方合同中的9.2条，原告认为该条款为格式条款，排除了七夕商贸公司的义务，应属无效。另查，原告众悦方盛餐饮公司主张其存在其他损失，包括营业损失、加盟费损失、注册费、店面运转费、单独购买原料费、设备用具折损费、工商地址变更费、包装材料费等，为此其提供了《马努卡甜品合作合同》，载明其支付了马努卡甜品合作费40000元、原材料款42093元；同时，王素芬提供其他支付凭证，证明其为购买食品、烤箱支付2300元、售后服务费2274元、会计服务费2000元、刻章服务费660元、无线网络接入设备费1500元、向七夕商贸公司支付广告位费用1000元、收银系统3980元、展架费90元、广告费520元、健康证办理费282元、招聘信息费998元、工人工资2455元。再查，王素芬系为了创办众悦方盛餐饮公司而与七夕商贸公司签订《租赁合同》，签订合同后即在案涉商铺地址上注册成立了众悦方盛餐饮公司，本案众悦方盛餐饮公司以自己名义作为合同一方起诉七夕商贸公司，经本院询问，七夕商贸公司对此予以认可。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。在履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人对其主张应提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。根据本案查明的事实，王素芬为创建众悦方盛餐饮公司而与七夕商贸公司签订《租赁合同》，众悦方盛餐饮公司成立后，其以公司的名义起诉七夕商贸公司承担合同义务，七夕商贸公司亦提出反诉要求众悦方盛餐饮公司承担合同义务，符合我国公司法的相关规定，本院不持异议。本案中，首先应明确的是合同解除的原因与责任。七夕商贸有限公司于2017年9月5日向王素芬发送《告知函》，明确载明要求解除租赁合同，并提出了王素芬最后办理的期限。王素芬于2017年9月17日复函，要求七夕商贸公司接收案涉商铺。从形式上看，双方达成了解除合同的一致的意思表示,但七夕商贸公司在发送《告知函》时，并不具备合同约定的或者法定的解除条件，其《告知函》所载“对我商城造成的负面影响”并非解除合同的正当理由，但考虑到商铺出租方与承租方之间优势地位的差异，王素芬在七夕商贸公司明确表示要解除合同、不履行合同义务的情况下解除合同也实属无奈。综上，本院认为双方合同已于2017年9月17日解除，但合同解除的责任方为七夕商贸公司。在《租赁合同》解除的基础上，未履行的部分应当予以返还。因被告七夕商贸公司同意退还王素芬已经支付的租金、物业费和空调费，本院对此不持异议。对于保证金，因双方合同并非因为承租方的过错而解除，故七夕商贸公司应将保证金一并返还。其次，应明确的是七夕商贸公司是否应当赔偿众悦方盛餐饮公司装修损失。通过众悦方盛餐饮公司提供的证据显示，众悦方盛餐饮公司对案涉商铺进行装修是客观存在的事实。被告七夕商贸公司以双方合同的9.2条款作为免责条款予以对抗。该条款和合同中大部分条款一样为预先设置好的条款，内容明显存在为重复利用而拟定，为格式条款。该条款开头部分“无论何种原因导致本合同提前终止”明显为免除己方责任、排除对方权利的显著性词语，从其整体内容上看，对于承租人在租赁期限内对商铺的一切添附行为均排除了赔偿的可能，与常理明显不符，该条款也并未以特殊字体的方式设置以提示相对方注意，七夕商贸公司也未提供证据证明其曾采取其他合理方式提请相对方注意和说明。众悦方盛餐饮公司主张该条款为无效的格式条款，理由正当，本院予以采信，本院依职权认定该条款无效。本案因七夕商贸公司的过错导致双方合同解除，众悦方盛餐饮公司请求七夕商贸公司赔偿其装修损失，理由正当，于法有据，本院予以支持。因双方解除合同时，七夕商贸公司经营的七夕商场才开业不到一个月，本院在计算案涉商铺的装修损失时，不再计算折旧，其具体的损失数额，以司法鉴定机构出具的鉴定报告书为准，超出部分，本院不予支持。再次，对于众悦方盛餐饮公司主张的因经营案涉商铺所产生的其他各项经营性损失，并非因《租赁合同》解除所产生的直接损失，其中部分是经营性活动所必然产生的成本，也有一部分费用，如加盟费、注册费等，均可用于嗣后的接续经营行为。故对于此部分诉讼请求，本院不予支持。另外，众悦方盛餐饮公司主张的律师费，于法无据，本院不予支持。关于七夕商贸公司主张要求众悦方盛餐饮公司支付其违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认七夕（北京）商贸有限公司作为甲方、王素芬作为乙方于2017年3月29日签订的《租赁合同》于2017年9月17日解除；二、确认七夕（北京）商贸有限公司作为甲方、王素芬作为乙方于2017年3月29日签订的《租赁合同》中第7页第9.2条无效；三、七夕（北京）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内退还北京众悦方盛餐饮管理有限责任公司已支付的租金、保证金、物业费及空调费共计82743元；四、七夕（北京）商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿北京众悦方盛餐饮管理有限责任公司装修损失共计43649.43元；五、驳回北京众悦方盛餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回七夕（北京）商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6316元，由北京众悦方盛餐饮管理有限责任公司负担3487元（已交纳）；由七夕（北京）商贸有限公司负担2829元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费335元，由七夕（北京）商贸有限公司负担（已交纳）。评估费（以实际的评估费发票为准）由七夕（北京）商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚玮东人民陪审员  王 良人民陪审员  刘剑飞二〇一八年六月二十七日书 记 员  杨 晨