惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠中法民一终字第6号
上诉人：惠州市亚新房地产有限公司。住所地：惠州市江北新区文昌一路*号帝景湾。
法定代表人：续红。
诉讼代理人：董卫强、张文聪，均系该公司职员。
被上诉人：彭新平，男，汉族，1974年11月8日出生，住址：惠州市惠城区。
诉讼代理人：曾越华，广东指针律师事务所律师。
上诉人惠州市亚新房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1347民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。到庭参诉诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年9月14日，原告与被告签署了编号为2008104号的《合生国际新城楼宇认购书》，约定：原告购买被告开发的合生国际新城二期B座B2-17号住宅，建筑面积为224.92平方米，套内面积为219.04平方米、公摊面积为5.88平方米，总房价为1322530元；（第四条）原告同意交付总房款的20%作为定金，即签署认购书时交付50000元，签署认购书之日起7日内，补齐定金款264506元，同时原告于2009年9月27日前支付138024元（总房价的10%）；（第五条第3款）原告应在付清第四条约定的款项3日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》，即于2009年9月24日前到合生国际新城销售中心缴交签约见证费及办证综合服务费，签署《商品房买卖合同》暨网上备案，如原告逾期履行上述任一项，被告有权解除所有购房合约，没收原告已付款项；（第五条第4款）因原告原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，被告有权解除所有购房合约，没有原告已付款项，造成被告损失的，被告有权继续追偿；（第十一条）本认购书于《商品房买卖合同》具有同等法律效力。同日，原告与被告签署了编号为2008106号的《合生国际新城楼宇认购书》，约定：原告购买被告开发的合生国际新城二期B2座17号商铺，建筑面积为76.45平方米，总房价为449526元；（第四条）原告同意交付总房款的20%作为定金，即签署认购书时交付50000元，签署认购书之日起7日内，补齐定金款89905元，同时原告于2009年10月14日前支付224763元（总房价的50%）于2009年12月13日前支付134858元（总房价的30%）；合同第五条第3款、第4款、第十一条的约定同前一份认购书。原告向被告于2009年9月13日支付10000元、9月14日支付40000元、9月22日支付304411元、9月28日支付138024元、10月15日支付354763元、2010年1月5日支付134858元，合计982056元。被告收回其交付给原告的五张《收据》后，于2009年11月19日向原告开具532530元的预收购房款的《销售不动产统一发票》，被告提供收回的五张《收据》中有2009年9月13日开具的定金10000元、2009年9月14日开具的定金40000元。被告于2009年9月22日向原告开具定金50000元、首付款39905元的《收据》。被告于2009年10月15日向原告开具第二笔款224763元的《收据》。被告于2010年1月5日向原告开具第三笔款134858元的《收据》。此后，由于被告无法与原告签订正式的《商品房买卖合同》，原告查询发现，该原告欲购买的房屋尚预售登记在案外人李彦雷名下。原、被告就《商品房买卖合同》的签订协商未果后，诉至本院，请求判如所请。
另查，合生国际新城二期B座B2-17号住宅和B2座17号商铺又称合生国际新城（二期）第三批B118-B126栋B119号房和商铺。被告与案外人李彦雷于2007年6月5日签订两份《商品房买卖合同》，将该房屋及商铺预售给李彦雷，并于2007年6月13日在惠州房产交易中心办理了预售合同登记。被告与案外人李彦雷就该房屋及商铺发生纠纷后，于2009年1月7日在深圳市罗湖区人民法院的主持下达成解除合同的协议。被告与案外人李彦雷于2009年2月13日向惠州房产交易中心申请注销预售合同登记。惠州房产交易中心于2010年4月6日办理了注销预售合同登记手续。
经原审法院查明的事实与本院查明事实一致，本院予以确认。
原审法院经审理后认为，原、被告经协商于2009年9月14日签订编号为2008104、2008106号的两份《合生国际新城楼宇认购书》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照认购书的约定全面履行各自义务。原告依约向被告支付了购房定金和约定的首期款，且超额支付了相应的款项，被告应当依约及时与原告签订正式的《商品房买卖合同》并进行备案登记。但是，在有关部门没有注销备案登记的情况下，被告擅自将备案登记在他人名下的案涉房屋出售给原告，且长时间无法与原告签订正式的《商品房买卖合同》并进行备案登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告要求与被告终止认购书、被告退还已付房款并赔偿定金的诉讼请求，有事实与法律依据，其合理部分，本院予以支持。至于定金数额的认定问题，虽然被告向原告开具的发票和收款收据中明确列明的定金金额为100000元（10000元＋40000元＋50000元），但是本院认定定金金额应为354411元，理由如下：第一、两份《合生国际新城楼宇认购书》第四条均明确约定“原告同意交付总房款的20%作为定金，即签署认购书时交付50000元，签署认购书之日起7日内，补齐定金款264506元（89905元）”，即约定定金金额为354411元（1322530元×20%＋449526元×20%）；第二、原告向被告实际支付合计982056元的款项，该数额超过合同约定的定金和购房款总额952056元，其中应当包含合同约定的定金354411元；第三、被告仅提供其收回五张《收据》中的两种关于定金的《收据》，并未提供其他三张《收据》，无法证实其他三张《收据》的名目就是购房款，即便是购房款，或者另行换取了购房款的发票，根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定”的规定，并不能表明被告与原告协商改变了定金的数额；第四、两份《合生国际新城楼宇认购书》第五条第3款均明确约定“如原告逾期履行上述任一项，被告有权解除所有购房合约，没收原告已付款项”、第五条第4款均明确约定“因原告原因未能及时办理《商品房买卖合同》备案确认手续的，被告有权解除所有购房合约，没有原告已付款项”，根据权利义务对等原则，定金数额也应当确定为354411元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告应当双倍返还定金给原告。定金罚则是法定的救济措施，原告获得双倍定金后足以弥补其损失，故原告再要求被告支付利息，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、解除原告彭新平与被告惠州亚新房地产有限公司于2009年9月14日签订的编号为2008104、2008106号的两份《合生国际新城楼宇认购书》。二、被告惠州亚新房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭新平返还购房定金和购房款合计982056元。三、被告惠州亚新房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭新平返还一倍购房定金354411元。四、驳回原告彭新平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17260元（原告已预交受理费22809元），由原告彭新平负担599元，被告惠州亚新房地产有限公司负担16661元。
上诉人惠州亚新房地产有限公司不服原审判决上诉称，原审判决支持被上诉人终止认购书、判令上诉人退还已付房款并赔偿定金354411元缺乏事实和法律依据。理由如下：一、被上诉人提供的证据不足以证明未签订《商品房买卖合同》的责任在上诉人，事实上造成未签订《商品房买卖合同》后果的责任在被上诉人。按照《认购书》第五条第3款的约定，被上诉人在签订正式《商品房买卖合同》之前应与上诉人提前预约，形成《预约单》。在按揭买房的情况下，预约单对《商品房买卖合同》的签订有重大影响，签约人员需要根据预约单上显示的按揭手续办理情况决定是否与买受人签订买卖合同，只有公司财务人员查询到买受人确实办妥了按揭手续并在预约单上注明相关情况后，公司签约人员才能和买受人签订买卖合同。原审中，被上诉人既未提供曾向上诉人提出预约申请的证据，也未提供B2-17号住宅的按揭贷款办理情况的证据，即被上诉人不能证明自己已经符合了签订《商品房买卖合同》的条件，且该条件的成就是要先于上诉人办理完毕预售合同登记注销手续的。原审判决把上诉人未办理预售合同登记注销手续认定为《商品房买卖合同》未能签订的原因，显然是罔顾被上诉人的合同义务和当事人约定的签约流程，把责任都强加在上诉人身上，与事实不符，认定有误。且上诉人在被上诉人起诉之前已经完成了预售合同登记注销手续，可以和被上诉人签订并履行《商品房买卖合同》，并于2010年4月9日向被上诉人发出了签订《商品房买卖合同》的《通知书》，被上诉人在原审中对这一事实也予以承认。说明上诉人并没有故意逃避签订《商品房买卖合同》，相反，被上诉人不积极按照认购书的约定创造签订《商品房买卖合同》的条件，是有违诚信和公平原则的。二、上诉人在办理注销手续过程中并无过错。与前手买受人李彦雷之间房屋买卖合同电脑注销手续的完成受多种因素的影响。既包括被上诉人不提出签约预约，其真实意思举棋不定，上诉人难以拿捏的影响；也受行政审批程序的影响，具体如下：2009年2月13日，上诉人即已向房产管理局提出注销申请，房产局主管领导于2009年2月18日已同意办理注销手续，但基于行政审批的原因，房产局一直未办妥注销，在一审调查中，一审法院已向市房产局进行了调查，并出具调查结论，对上述事实予以确认。三、原审判决认定定金数额有误。虽然认购书约定以总房款的20％作为定金，但是事后双方已经通过书面形式变更了认购书的定金数额，并将这一意愿反映在N003120060发票、HSGZGJ2009004235、HSGZGJ2009004322和HSGZGJ2010004614《收款专用收据》上。HSGZGJ2009004235(2009年9月22日开具)、HSGZGJ2009004322(2009年10月15日开具)和HSGZGJ2010004614(2010年1月5日开具)的《收款专用收据》在“收款项目”中已明示款项性质分别为：定金、首付款(该两项均在HSGZGJ2009004235号《收款专用收据》列明)、第二笔款和第三笔款，该区分明确了如下逻辑：第一、如果被上诉人交付的是定金款，则会予以明确，并将其与首付款、第一笔款等款项予以区分(尤其在HSGZGJ2009004235号《收款专用收据》更明确了这一意图)；第二、首付款与第二笔款、第三笔款体现了时间上的延续性，即第二笔款、第三笔款分别是首付款和第二笔款的延续，性质则保持一致，均为购房款。被上诉人在原审中对这一事实也予以承认(证据就是其提交的!)。而且，双方当事人经口头协议后将合意体现在收款收据、发票等书面材料上，上述材料均属有据可查的书面形式，被上诉人如有异议可以当场或事后提出，但直至起诉之日其均未书面或口头对收据提出异议，应视为对定金额度的认可。由于被上诉人并未就收据上注明的款项性质提出异议，双方行为符合《担保法》第九十条关于“定金应当以书面形式约定”的规定，同时，根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第一百一十九条关于“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”的规定，定金数额应以实际交付的为准，而不能仅凭认购书的约定。按照一审判决，只要双方约定了20%的定金，如果双方未就变更定金数额达成书面协议，不管该定金是否交付，定金条款已成立并生效，该逻辑显然与上述司法解释相悖。可见，原审判决并没有全面审视当事人提供的证据，导致不能还事实以本来面貌，才会出现认定定金数额为354411元的错误。且被上诉人缴交购房款金额是否超过354411元与354411元款项性质也无关。四、尽管《认购书》约定“如被上诉人逾期履行上述任一项，上诉人有权解除所有购房合约，没收原告已付款项”，但该条约定并不存在权利义务不对等的问题。此类条款为单方约束条款，被上诉人已付款项已转化为保证金性质，并担保债务的履行，这在合同签订以及履行过程中经常会遇到，与定金条款属于两个不同的范畴，不存在矛盾。退一步讲，即使不公平原告也需经过撤销之诉解决，而本案被上诉人并未行使上述权利。故此，上诉人认为原审判决事实认定及法律适用均存在错误，请求法院依法判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人彭新平承担。
被上诉人彭新平答辩称，第一、上诉人的上诉状再次突出彰显了上诉人作为房地产开发商商业诚信缺失形象。一、关于预约签约的问题：上诉人凭借自己强大的专业法律团队，妄图通过举证责任分配要求答辩人提供《预约单》之类的有形证据，将双方未能签约的责任推给答辩人。试问：1、本案答辩人自认购书签订之日(2009年9月13日)起，即连续不断的按照《认购书》约定及上诉人销售代表的要求履行付款义务，每次上诉人的财务人员均开具了相关收款收据，且就住宅部分还开具了正式的《不动产销售发票》。早在2009年9月22日，答辩人已经交清了全部第一期款项(定金)，上诉人也开具了相关收据，这些都是答辩人和上诉人面对面的民事行为。根据上诉人的逻辑：答辩人就是只知道当面交钱，不知道当场提出申请签订《商品房买卖合同》并网上备案的傻瓜。2、众所周知，商品房买卖中，开发商或通过专业的销售代理公司，或自己组织专业的销售团队，对意向购房人或者购房人提供从咨询、预购、签约、办理按揭的一条龙服务，绝人多数购房者的行为均为受开发商的这些专业团队的“被引导行为”，无开发商的引导，购房者几乎是寸步难行!同时在《认购书》第五条第3款里哪里有上诉人所谓的书面《预约单》的半个字眼?在购房者被专业销售团队引导办理全部购房手续的现象下，除非本案上诉人能证明多次向购房人书面发出了签订《商品房买卖合同》的通知，否则，综合全案，以普通的逻辑判断，我们就完全可以认定上诉人没有引导、并要求答辩人按期签署正式《商品房买卖合同》。3、本案诉讼涉及的商品房依双方《认购书》约定，应于2009年9月24日前完成签署《商品房买卖合同》并进行网上备案，而要完成签署《商品房买卖合同》并进行网上备案的前提条件是该商品房处于“可售”状态，上诉人不可否认的事实是：至2010年4月6日前，该交易商品房是处于因前手交易造成的“已备案”状态，因此阻碍了2009年9月24日的签约行为和网上备案行为。4、上诉人于2010年4月9日向答辩人发出《通知书》声称：“您应于2009年9月24日前来我司签署买卖合同…，如您还不按约定履行，我司将依法对您所购买的房屋进行处理，对此您需承担一切法律后果。”其意是：因答辩人没有取消“已备案”状态，导致我们无法和答辩人签约和网上备案，答辩人应该承担法律后果。纵观本案上诉人的上诉状，上诉人可以将因自己过错导致无法签约并完成网上备案的行为解释为中了购房人的圈套。二、上诉人第二条上诉理由诉称：在办理注销手续过程中并无过错。是法律的偷梁换柱，将“因没有完成注销手续而无法签约并完成网上备案的过错”偷换成“办理注销手续的过错”的概念。1、上诉人提出了申请，也许真的在办理注销手续过程中没有过错。2、问题是：在明知行政机关没有取消网上“已备案”的登记时，上诉人为什么要将此房产拿出交易?3、实际效果看，正是因为交易房产没有取消网上“已备案”状态导致无法依《认购书》约定于2009年9月24日完成签约并网上备案；4、第二部分关于定金、格式条款的几个法律问题：上诉人以相关款项的收据和发票来主张答辩人只交了5万元定金再显了上诉人的狡辩。1、定金转化成购房款，是所有买卖合同自然正常发展的必然结果。上诉人认为收据或者发票上标明购房款就可以说明答辩人没有缴纳定金是一种诡辩逻辑。2、上诉人提供的格式合同《认购书》本身就约定购房人支付的第一笔款项(首期款)为总房款的20％本身就是兼具定金性质，即首期款兼具定金性质，该部分定金以买卖合同的自然正常发展就是首期购房款，如果没有正常发展(一方违约)就是定金，这是一个基本的买卖合同的法律概念；3、本案上诉人的《认购书》以十分明确的法律语词约定了首期款的定金性质、定金比例、定金总额、定金交付时间及没收定金的条款，如此明确且通过《认购书》多处条款、且形成完整定金体系的约定，上诉人会说是自己一时糊涂?4、答辩人按《认购书》约定，按时交纳了全部总房款20％的定金，共计354411元，已经履行了定金的全部约定，上诉人再次辩称答辩人只缴纳了5万元定金。5、上诉人对定金及定金总额的狡辩是基于：A、这些收据和发票是答辩人完全履行了《认购书》付款协议后，上诉人知道答辩人不可能违约的情况下单方填写的款项性质，在填写商铺收据上二的款项性质时，为回避自己的定金责任，没有向答辩人明示的情况下，单方填写的内容，无法改变答辩人依《认购书》全面履行定金(同时也是首付款)义务的事实；B、住宅购房款发票中注明购房款也是如此，该发票开具时间在2009年11月份，答辩人不仅缴纳了签署正式《商品房买卖合同》并完成网上备案前应缴纳的首期款(定金)，而且交完了按揭所需全部住宅购房款50％首付款后开具的发票，在此正式不动产销售发票上，答辩人所交的定金转换成购房款难道就说明答辩人没有交过定金了吗?6、综上第3、4点，当答辩人已经全面履行了付款义务后，上诉人将全部款项性质注明购房款，是买卖合同发展的必然，但不能因此就说明答辩人没有缴纳定金或者双方没有定金约定。7、无论《认购书》还是相关的收据、发票，均是上诉人单方提供的格式法律文件，根据合同法及其相关司法解释对格式法律文件解释的规定，除非上诉人提供确凿且有力的相反证明，对该类法律义件的解释应按照有利于另一方的原则解释。第三、上诉人的不诚信行为严重损害了答辩人的利益。上诉人将没有取消网上“己备案”登记的房屋销售给答辩人，欺骗答辩人缴纳巨额的款项(总计98万多元)，并占有支配上述款项至今达16个月，给答辩人造成了巨大的损失。上诉人在本案中，无论是否败诉，都是实际的受益者，它通过使用答辩人的资金，按正常的商业利润计，已经赚取了远超过354411元违约定金的利润；其待交易的房产价值也在不断攀升。综上，答辩人恳求法庭，驳回上诉人全部上诉请求。
双方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，双方当事人对原审判决认定签订编号为2008104、2008106号的两份《合生国际新城楼宇认购书》有效及被上诉人已支付包括定金在内的购房款共982056元，均无异议，本院予以确认。本案二审处理的关键是：1、定金数额的认定；2、未能签订《商品房买卖合同》的责任认定。
关于定金数额的认定问题。从上诉人收到被上诉人的付款后开具的收款收据看，写明定金的收款收据有：2009年9月13日10000元、9月14日的40000元和9月22日的定金50000元，合计10万元。其余收款收据记录的款项并未写明为定金。对此本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份《合生国际新城楼宇认购书》第四条虽均约定：被上诉人同意上诉人交付总房款的20%作为定金，签署认购书时交付两份合同的定金合计100000元，其余定金在签署认购书之日起7日内，补齐。但因上诉人在收到被上诉人的购房款后只开具写明共10万元定金的收据时，没有证据证明被上诉人曾就上诉人改变两份认购书约定的定金数额向上诉人提出过任何异议，据此，应认定被上诉人对上诉人单方将原两份认购书约定缴交的定数总额改变为10万元的认可。即本院认为，上诉人与被上诉人已对上述两份认购书原约定的被上诉人应交付定金数额重新确定为共10万元达成一致意见。原审判决在上诉人与被上诉人已就定金数额达成新的合意的情况下，认定被上诉人已缴交的定金为354411元错误，本院予以纠正。
关于《商品房买卖合同》未能签订的责任认定。根据两份《合生国际新城楼宇认购书》的约定，被上诉人已向上诉人支付了购房定金和约定的首期款，且超额支付了相应的款项，故被上诉人已履行合同项下义务。但是，上诉人在有关部门没有注销备案登记的情况下，擅自将备案登记在他人名下的案涉房屋出售给被上诉人，且长时间无法与被上诉人签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，据此，原审判决认定上诉人的行为已经构成违约，并认定上诉人应承担相应的违约责任正确，本院依法支持。上诉人认为其不应承担未能签订《商品房买卖合同》的违约责任，理由不成立，本院不予采信。综上，因上诉人的违约，导致被上诉人无法与之签订《商品房买卖合同》，故被上诉人请求解除上述两份《合生国际新城楼宇认购书》和要求上诉人返还购房款及双倍返还定金，理由成立，本院予以支持。
综上所述，上诉人上诉部分有理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1347民事判决书第一、四判项及受理费的处理；
二、变更惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1347民事判决书第二判项为：上诉人惠州市亚新房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人彭新平返还购房定金和购房款合计982056元及利息（按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率，从2010年10月15日起计至款项返还清日止）；
三、变更惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第1347民事判决书第三判项为：上诉人惠州市亚新房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人彭新平返还一倍购房定金100000元。
本案二审受理费17260元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈向科
审判员 刘伟新
审判员 邓耀辉
二〇一一年三月十日
书记员 肖 湘