安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第02081号原告：王殿芳，女，1971年9月6日出生，汉族，个体经营业主，住安徽省天长市。委托代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。被告：天长市安泰房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市。法定代表人：郭道安，该公司董事长。委托代理人：刘华东，安徽天申律师事务所律师。第三人：李正云，男，1978年10月6日出生，汉族，住安徽省天长市。原告王殿芳与被告天长市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）、第三人李正云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月26日、6月3日公开开庭进行了审理。原告王殿芳的委托代理人熊发兵、被告安泰房地产公司的委托代理人刘华东到庭参加诉讼；第三人李正云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故缺席审理。本案现已审理终结。王殿芳诉称：2013年4月27日，安泰房地产公司与王殿芳签订《商品房买卖合同》，根据该合同的约定将天长市广陵路南侧冶山路东侧安泰·东方丽都12幢3单元206室预售商品房出卖给王殿芳，双方约定该房价为513320元。合同签订后，王殿芳于当日即将购房款项交付安泰房地产公司，安泰房地产公司也向王殿芳出具了收款发票。2013年8月3日王殿芳却莫名其妙地收到了安泰房地产公司所发的催款通知，要求王殿芳根据上述商品房买卖合同再次全额付款，并在此后还得知，该房在安泰房地产公司与王殿芳签订《商品房买卖合同》前就因债务纠纷被天长市人民法院查封。综上所述，王殿芳认为其与安泰房地产公司所签《商品房买卖合同》合法有效，应当受到法律保护，王殿芳在双方合同签订后已经依法履行给付购房款的义务，但安泰房地产公司却隐瞒真相，将有债务纠纷的房屋出卖给王殿芳，并且对王殿芳已给付的款项以未进账为由要求王殿芳再次付款。安泰房地产公司的行为严重违反了《中国人民共和国合同法》等有关法律规定，严重侵犯了王殿芳的合法权益，为此，特诉至法院，请求依法判决：1、确认安泰房地产公司与王殿芳签订的《商品房买卖合同》已解除；2、安泰房地产公司向王殿芳返还购房款513320元并承担利息损失（按同期银行贷款利息计算）；3、诉讼费用由安泰房地产公司承担。安泰房地产公司辩称：1、合同签订后，原告并未实际支付购房款；2、安泰房地产公司不存在隐瞒真像将有债务纠纷的房屋出卖给原告，诉争房屋于2013年4月22日被法院查封，但法院及房产管理部门均未向本公司发出任何口头或书面通知，公司与原告签订商品房买卖合同时，公司并不知道诉争的房屋被查封；3、由于诉争的房产在原、被告双方签订合同之前就已被法院查封，第三人李正云通过先与被告解除商品房买卖合同，后再由原、被告重新签订合同的方式，意图实现其将诉争的房产转让给原告的目的，其行为违反了法律的禁止性规定，故原、被告签订的商品房买卖合同应为无效合同。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。第三人李正云未作答辩，亦未向法庭提供证据。王殿芳为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、天房预售证第302号《商品房买卖合同》一份。证明：2013年4月27日王殿芳、安泰房产地产公司签订商品房买卖合同，合同约定房款为513320元，付款为一次性付款，根据合同第十二条的规定，出卖人具有保证商品房没有产权纠纷的义务。2、00001515号《安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票》一张。证明：王殿芳已经按照预订购房合同于2013年4月27日支付了房款513320元给安泰房产地产公司，安泰房产地产公司在该发票中确认余欠房款为零。3、加盖安泰房产地产公司公章的《催款通知》一份，证明王殿芳在2013年8月4日收到安泰房产地产公司的通知，安泰房产地产公司以王殿芳未付房款为由催缴房款。4、（2013）天民一初字第00849号协助执行通知书、裁定书。证明：安泰房产地产公司当初签订房屋买卖合同时，在房屋已被司法机关查封的情况下仍然将该房屋销售给王殿芳，其行为构成欺诈，直接导致双方合同的目的不能实现。5、律师函、邮政快递单。证明：原告方于2013年8月26日寄发律师函，原告已经履行了解除合同的通知义务。6、李正云手书的收条一份、（2013）皖天公证字第2482号公证书一份（含李正云声明书、公证书、李正云身份证各一份）。证明：郑如山（王殿芳丈夫）在2013年4月27日给付李正云房款51万元及购房经过。7、来源于郑如山的中国工商银行股份有限公司天长南湖支行《理财金账户历史明细清单》及其《汇款明细单》一份。证明：郑如山在2013年4月27日向李正云打款50000元。8、原一审、二审被告的庭审陈述。证明：被告陈述的购房经过与原告陈述一致，被告与李正云解除合同后，将收回的房屋出卖给原告，并同意以李正云的退房款抵消原告的购房款。9、李正云二审庭审陈述。证明：原告的陈述及购房经过与李正云陈述一致，李正云也承认收到郑如山房款51万元的事实。对于上述王殿芳所举九组证据，安泰房地产公司质证后，认为：对证据1、2的真实性没有异议，但对证明目的有异议，原告并未向安泰公司实际支付购房款。证据3真实性及证明目的无异议。证据4真实性无异议，证明目的有异议，在原、被告双方签订合同时，公司并不知道房屋已被查封，法院及土地管理部门均未口头或书面通知公司。证据5真实性无异议，证明目的有异议，这份合同是无效合同，不存在解除合同的法律事实。证据6关于李正云和郑如山是否付款及付款金额，是他们双方的事情，公司无法从真实性方面发表意见，但从说明的事实来看，恰可以证明李正云将诉争的房产转让给原告这一事实。证据7真实性及证明目的无异议。证据8以实际签字确认的为准，请法庭核实。证据9同二审意见。安泰房地产公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、（2013）天民一初字第00660号协助执行通知书、（2013）天民一初字第00849号裁定书。证明：讼争房产已经被天长市人民法院查封。2、滁州市房地产登记册1页。证明：讼争房产在原、被告合同签订前已被查封。3、证人证言。证明：原告未向安泰公司实际支付房款。对于上述安泰房地产公司所举三组证据，王殿芳质证后，认为：对证据1、2的真实性没有异议，对证明目的有异议。证据3，对证人陈述的事实不予认可。结合庭审举证、质证情况，本院对各方当事人所举证据认证如下：王殿芳提供的证据1、2、3、4、5均为书证，能够反映原、被告双方购房的真实情况。证据6真实性无法确认，即或真实存在，与本案也无关联性。证据7真实性予以确认。证据8、9系当事人陈述，须以签字确认的庭审笔录来认定。安泰房地产公司提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认；证据3证人证言前后陈述一致，可以采信。本院根据法庭调查及对证据的认证，查明并确认以下事实：2012年9月14日，李正云与安泰房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由李正云购买预售商品房东方丽都12幢206室，同日，安泰房地产公司开具00004986号《安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票》一张，发票上记载的付款人为李正云，付款金额为513320元。2013年1月5日，该房产办理了商品房预售合同登记备案手续，合同备案在李正云名下。2013年4月22日，天长市人民法院在审理原告戴书明诉被告李正云民间借贷纠纷一案中，应戴书明的保全申请发出（2013）天民一初字第00849号民事裁定书，裁定预查封李正云所购东方丽都12幢206室在建商品房。天长市国土资源和房地产管理局协助执行该裁定，进行了预查封登记。2013年4月24日，李正云和郑如山（王殿芳丈夫）找到陈金山，让陈金山找安泰房产地产公司董事长郭道安协调将李正云所购的商品房转让给王殿芳，经协调后，李正云先向安泰房地产公司出具书面退房申请（退房理由为：无力偿还项目经理以工程款垫付的房款），安泰房地产公司再派公司会计李某同陈金山一同到地税局办理了退回00004986号《安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票》税务发票的手续。李正云、王殿芳、安泰房地产公司三方同意李正云的购房款不予退还，充抵王殿芳的购房款。4月27日，安泰房地产公司重新开具了00001515号《安徽省滁州市地方税务局销售不动产统一发票》，该发票记载的付款人为王殿芳，付款金额为513320元。同日，安泰房产地产公司会计李某通知陈金山取回重新开具的发票，陈金山则在《商品房买卖合同》文本的“买受人”处签上“王殿芳”的名字。2013年5月7日，李正云收到天长市人民法院审理原告戴书明诉被告李正云民间借贷纠纷一案的案件承办人员向李正云送达的（2013）天民一初字第00849号民事裁定书，没有对保全裁定不服而申请复议。原审中，法庭向王殿芳释明可以申请追加李正云为被告或者第三人，王殿芳拒绝申请追加，法庭依职权追加李正云为诉讼第三人。原审及发回重审期间传唤李正云到庭，李正云拒不到庭。另查明：依据本院生效的法律文书，已知李正云尚存在以下债务：2012年6月4日向陈锦玲借款20万元（已申请轮候查封）；2012年12月27日向李正国借款49万元，后偿还41万元，尚欠8万元；2013年12月30日向赵强借款10万元；欠黄晓兵335000元。本院认为：本案争议焦点为：安泰房地产公司与王殿芳签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，如果有效，在双方当事人之间应产生相应的权利义务关系。安泰房地产公司与王殿芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在自愿平等基础上订立，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。然买卖标的物预售商品房已被本院查封，事实上安泰房地产公司已无法交付，买卖合同的目的根本无法实现，原告王殿芳要求解除合同符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，依据此规定，安泰房地产公司应退还王殿芳购房款513320元，并承担利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年4月27日起至退还之日止）。案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告王殿芳与被告天长市安泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告天长市安泰房地产开发有限公司于判决生效之日起一个月内退还原告王殿芳购房款513320元，并承担利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年4月27日起至退还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8933元，由被告天长市安泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  薛建红人民陪审员  殷志强人民陪审员  葛维龙二〇一六年十一月二十八日书 记 员  鄂丽蓉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。