新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第167号
上诉人（原审被告）：陆金亭，女，汉族，1959年1月6日出生，乌鲁木齐市瑞泰房地产开发有限公司退休职工，住乌鲁木齐市天山区。
被上诉人（原审原告）：陆文斌，男，汉族，1935年7月1日出生，新疆石河子兵团第八师织染厂退休职工，住乌鲁木齐市二道湾路康泰苑小区。
被上诉人（原审被告）：张淑珍，女，汉族，1933年7月23日出生，新疆石河子兵团第八师织染厂退休职工，住乌鲁木齐市二道湾路康泰苑小区。
上诉人陆金亭因共有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民三初字第674号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人陆金亭、被上诉人陆文斌、张淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，陆文斌、张淑珍系陆金亭的父母亲。2000年7月31日，陆文斌及其三女陆玉亭及儿子陆宝亭签订《关照父母老年生活承诺书》，约定“自九三年老人迁来乌市生活，至今仍租房居住，每月要付房租550元，未使二位老人（陆文斌、张淑珍）定居，二女儿陆金亭愿出部分资金，在二老协助下，享受当前按揭购房政策优惠，在二道湾康泰苑小区购102.81平方米住宅一套供二位老人终身使用：1、购房款172263元，首付74263元，陆金亭先付一半37140元，余50%由二老暂予垫付，日后陆金亭分期偿还；2、余70%购房款98000元由陆金亭向银行办理十年按揭后，每月应付房款1067.42元，其中陆金亭承担500元，余567.42元由二老作为住房费用承担（说明不住此房，二老每月要承担房租费550元，现在房子住大了，多些房租老人也表示同意），直到二老终年或无力承担为止；3、此房2000年12月底入住，装修费二老自负，自住自用，二老在世由老人自由使用，老人终年产权归陆金亭所有”。协议签订后，陆文斌、张淑珍以陆金亭名义按揭购买位于乌鲁木齐市二道湾路康泰苑小区1栋2单元204室房屋，总房款为172263元，首付74263元，剩余房款98000元，由陆金亭办理银行按揭手续，每月支付按揭款1067.42元。首付款中陆文斌、张淑珍支付37123元，陆金亭应支付的37140元由陆文斌、张淑珍垫付，陆金亭至今未能偿还。自2000年8月起涉案房屋的月按揭，由陆文斌、张淑珍每月支付567.42元，陆金亭每月支付500元。2003年4月起，陆金亭因故未能继续支付每月500元的按揭款，由陆文斌、张淑珍全额偿付月按揭贷款。2003年6月，涉案房屋的月还款额降为1047.3元。2003年12月10日，陆文斌、陆金亭为向房屋开发商新疆康泰房地产开发有限公司（简称康泰房产公司）退房又签订《退房协议》一份，约定：“原买房是父母和陆金亭共同出资，现退房款处理如下：双方核算出资成本按比例从退房款中返还双方；首付款利息、按揭贷款利息按法院判决金额按双方投资比例分配；其他凡因该退房案收回的退赔款及罚款均按双方投资比例分配......”。同日，陆文斌以陆金亭代理人的身份将康泰房产公司诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，要求解除购房合同，该院（2004）天民一初字第66号民事判决书认定，康泰房产公司因使用面积变化一次性向陆金亭补偿7322.4元，减免陆金亭暖气费4343.2元，该案件驳回了陆金亭要求解除购房合同的诉讼请求。2006年，陆文斌以陆金亭代理人的身份又将康泰房产公司诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，要求康泰房产公司办理房产证并承担违约金，该院（2006）天民三初字第148号民事判决书判决，康泰房产公司立即协助陆金亭办理房产证并支付陆金亭违约金18449元。期间2004年7月，陆文斌、张淑珍将剩余本金及利息共计64954.85元全部还清。2014年11月6日，陆文斌、张淑珍将陆金亭诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，提出上述诉讼请求。庭审中，陆文斌、张淑珍撤回第二项诉讼请求即依法分割涉案房屋，涉案房屋归陆文斌、张淑珍所有，由陆文斌、张淑珍给陆金亭支付房款。
原审法院认为，陆文斌、张淑珍与陆金亭签订的承诺书系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。承诺书约定首付款74263元中由陆金亭支付37140元，剩余37163元由陆文斌、张淑珍垫付，陆金亭分期偿还，每月的房屋按揭款1067.42元，由陆金亭承担500元，其余567.42元由陆文斌、张淑珍作为住房费用分担，现陆金亭未能偿还由陆文斌、张淑珍垫付的首付款，每月的按揭贷款也仅支付至2003年3月，2003年4月后的房款及利息均由陆文斌、张淑珍支付。2003年12月，陆文斌与陆文亭又签订退房协议，约定原买房是陆文斌、张淑珍和陆金亭共同出资，现退房款处理，双方核算出租成本按比例从退房款中返还双方。该协议证实双方签订的承诺书实际已经终止履行，双方又达成新的合议，即涉案房屋系陆文斌、张淑珍与陆金亭共同出资购买，故陆文斌、张淑珍与陆金亭对涉案房屋拥有共同物权。房屋是货币的物化形式，除有特殊约定，其物权应判归房屋的实际投资人所有。因陆文斌、张淑珍与陆金亭未就涉案房屋的产权份额进行特殊约定，故应以双方出资比例予以确定。涉案房屋的总投资款为190172.33元（房款172263元＋银行按揭贷款利息17909.33元），陆文斌、张淑珍将契税、维修基金及入住费用计入总购房款中不妥，康泰房产公司因使用面积变化一次性向陆金亭补偿的款项7322.4元、减免陆金亭的暖气费4343.2元以及康泰房产公司支付陆金亭的违约金18449元，均与涉案房屋的总购房款无关，陆金亭要求从房款中扣除上述三项费用没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，陆文斌、张淑珍出资137032.33元［首付款37123元＋2000年8月至2003年3月的房贷18157.44元（567.42元×32个月）＋2003年4月至2003年5月期间的房贷2134.84元（1067.42元×2个月）＋2003年6月至2004年7月共14个月房贷14662.2元（1047.3×14个月）＋提前还本付息64954.85元］，陆金亭出资53140元［首付款37140元＋2000年8月至2003年3月共计32个月房贷16000元］，故陆文斌、张淑珍出资比例为72.06%（137032.33元÷190172.33元），陆金亭出资比例为27.94%（53140元÷190172.33元）。遂判决：原告陆文斌、张淑珍及被告陆金亭对于位于乌鲁木齐市天山区二道湾路康泰苑小区1栋2单元204室购房产权比例为：原告陆文斌、张淑珍占72.06%（137032.33元÷190172.33元）；被告陆金亭占27.94%（53140元÷190172.33元）。
宣判后，陆金亭不服一审判决，向本院提起上诉称，《退房协议》不是对房屋产权的约定，不能作为划分物权的依据，双方应继续履行《关照父母老年生活承诺书》。原审法院认定双方出资额有误，与事实严重不符。综上，请求撤销原审判决，改判乌鲁木齐市天山区二道湾路康泰苑小区1-2-204室的产权归我所有。
被上诉人陆文斌、张淑珍答辩称，陆金亭在执行《关照父母老年生活承诺书》中违约，该承诺书失效。后期双方又达成了《退房协议》这一新的协议，原审法院依据该退房协议确定产权是完全正确的。我们交的房款就是我们的出资，原审判决对事实认定清楚，符合实际，依据合法，请求维持原判。
本院二审查明的事实除《关照父母老年生活承诺书》签订后，陆金亭按揭购买位于乌鲁木齐市二道湾路康泰苑小区1栋2单元204室房屋。首付款中陆文斌、张淑珍支付37123元，陆金亭支付37140元外，其余事实与原审法院认定事实一致。
以上查明事实有《关照父母老年生活承诺书》、《退房协议》一审、二审庭审笔录等证据附卷佐证。
本院认为，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，其虽然是确认房地产权利的主要依据，但并不是确认不动产所有权的唯一凭证。不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定相符，如果当事人一方有足够证据证明产权证记载与客观事实不符的，人民法院应当依法客观、公正地确认产权的归属。本案中陆文斌、张淑珍与陆金亭签订《关照父母老年生活承诺书》后，双方又签订退房协议，约定原买房是陆文斌、张淑珍和陆金亭共同出资，现退房款处理，双方核算出资成本按比例从退房款中返还双方。该协议证实双方签订的承诺书实际已经终止履行，双方又达成新的协议，即涉案房屋系陆文斌、张淑珍与陆金亭共同出资购买，陆文斌、张淑珍与陆金亭对涉案房屋拥有共同物权。综上涉案房产虽然登记在陆金亭名下，但实际系陆文斌、张淑珍和陆金亭共同出资，陆文斌、张淑珍一方有足够证据证明产权证记载与客观事实不符，故应当按照双方出资比例予以确定争议产权的归属。原审法院对双方出资金额认定准确，本院予以确认。陆金亭的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费70元（上诉人陆金亭已预交），由上诉人陆金亭负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑进民
审判员 刘雪花
审判员 于 翔
二〇一五年二月四日
书记员 梁士辉