上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初19608号
原告(反诉被告)龚燕峰，女，汉族，1979年2月15日生，住上海市浦东新区。委托代理人卞建平，上海捷铭律师事务所律师。委托代理人姚娴，上海捷铭律师事务所律师。被告(反诉原告)ＸＸ法，男，1965年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)ＸＸ弟，男，1960年10月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)吴大弟，男，1957年12月6日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托代理人周蕾蕾，上海伟聚律师事务所律师。第三人上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成，董事长。委托代理人唐娟，女。委托代理人朱丹凤，女。原告龚燕峰诉被告ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，诉讼中，被告ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟提起反诉，本院依法予以受理。案件审理中，追加了第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)参加诉讼。本院于2016年6月22日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)龚燕峰及其委托代理人卞建平、姚娴，被告(反诉原告)ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟的共同委托代理人周蕾蕾，第三人中原公司的委托代理人朱丹凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚燕峰诉称，2015年5月23日，原、被告双方经中介介绍签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总价款人民币315万元(以下币种相同)。但是，原告支付5万元定金后，因房价上涨，被告拒绝履行交房及过户义务。原告起诉请求：1、判令三被告交付房屋并将系争房屋过户至原告名下；2、判令三被告支付违约金63万元；3、判令三被告承担本案诉讼费用。被告ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟辩称，本案合同是预约合同，不是本约，不同意原告的诉讼请求。合同约定迟延过户的情况，不算违约。合同有重要条款变更，被告在取得房产证后，与原告多次协商未果，故给原告发函解除了合同。反诉原告ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟反诉称，双方签订的《补充协议》约定，“……四个月后签上海市房地产买卖合同，若甲方办理产证日期有所迟延则双方协商解决，不算违约。”原告于2016年2月24日取得产权证后，一直积极与被告就房屋交易事宜进行协商，双方就合同重要条款变更协商未果，导致无法实现合同目的，故发函解除了合同。故反诉请求：判令双方之间的房屋买卖合同于2016年3月16日解除。反诉被告龚燕峰辩称，《补充协议》的约定是关于办理产证的善意宽限，不是要重新签合同。ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟(以下简称ＸＸ法等人)一再要求加价，龚燕峰不同意的情况下，ＸＸ法等人拒绝履行合同。第三人中原公司述称，《补充协议》只是约定了签订网签合同的时间可以延迟，不是对重要条款的变更，双方仍应履行原合同。经审理查明，系争房屋系动迁安置房。2015年5月23日，ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟(甲方)与龚燕峰(乙方)签订《房屋买卖合同》。约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总价款315万元。第3条，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)。第4条，关于房款的支付方式：乙方应于签订示范合同后当日支付甲方首期房价款(含定金)125万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款90万元；其他房价款100万元，乙方应于2015年9月30日前支付甲方。第6条，双方应于乙方贷款划入甲方收款账户后3天内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。第7条，双方应于2015年10月30日前过户。第10条，总房价款包含维修基金、管理押金、煤气初装费、有线电视申请费等。随同房地产一起转让的附属设施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常使用的状态下交付乙方。第12条，乙方未按本条约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。第14条，签署示范合同文本仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。2015年5月23日，ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟(甲方)与龚燕峰(乙方)签订《补充协议》。协议约定：1、甲方一楼违章搭建的建筑物如果超过2楼的层高，甲方负责清理掉。2、甲方产证在办理当中，乙方自行支付甲方定金5万元，双方约定四个月后签上海市房地产买卖合同，若甲方办理产证日期有所延迟则双方协商解决，不算违约。4、对于该房屋有别人空调外机一事，双方协商由甲方出面解决搬迁掉。5、若甲乙双方任何一方违反以上约定，则视违约方为根本性违约，并向守约方支付该房屋总价的20%作为违约金。2015年5月23日，龚燕峰支付ＸＸ法等人定金5万元。2016年2月17日，系争房屋的产权经核准登记于ＸＸ法名下。之后，龚燕峰及中介人员均要求签订示范合同并办理过户手续，ＸＸ法等人拒绝。2016年3月16日，ＸＸ法等人委托律师发函给龚燕峰称，双方签订合同后，因系争房屋系动迁安置房，办理产证时间有限，于2016年2月27日才拿到产证，后通过中介多次协商房屋买卖履行事宜，协商未果，故要求于2016年3月16日解除双方签订的《房屋买卖合同》。审理中，龚燕峰明确要求支付违约金63万元的依据为《补充协议》第5条，按照房屋总价款的20%计算，对应的违约行为是指逾期交付房屋以及逾期办理过户手续。法院释明，《房屋买卖合同》第12条约定了未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)的违约责任承担方式。龚燕峰坚持主张按照《补充协议》的约定主张违约责任。ＸＸ法等人表示因产证日期的办出时间变了，履行期限和履行方式需要协商。龚燕峰对此不予认可，称对方就是想涨价，不签订示范合同。龚燕峰表示剩余房款310万元自愿在过户的同时支付，并将310万元交到法院代管款账户。以上事实，由经庭审质证的《房屋买卖合同》、《补充协议》、收款收据、房地产登记簿、律师函等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。系争合同关于房屋买卖合同成立的各项要素完备，且合同明确签署示范文本仅为办理交易过户之需，应为买卖合同本约，对于ＸＸ法等人认为系争合同是预约的意见，不予采纳。法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。ＸＸ法等人以因产证日期的办出时间变了，履行期限和履行方式无法协商一致为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。本案合同的履行不存在障碍，原告要求ＸＸ法等人交付房屋并办理过户手续，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。剩余的房款310万元，龚燕峰自愿于过户时支付，于法不悖，本院予以准许。《补充协议》第5条，仅适用于《补充协议》特指的几种情况。逾期交房及逾期过户的违约情况，不能适用《补充协议》第5条。龚燕峰坚持主张根据《补充协议》第5条要求ＸＸ法等人支付总房款20%的违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条的规定判决如下：一、被告(反诉原告)ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)龚燕峰将上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)龚燕峰名下，同时原告(反诉被告)龚燕峰将剩余房款310万元支付被告(反诉原告)ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟；二、被告(反诉原告)ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告(反诉被告)龚燕峰；三、驳回原告(反诉被告)龚燕峰、被告(反诉原告)ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37,840元，减半收取计18,920元，保全费5,000元，共计23,920元，由原告负担3,692元，被告ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟负担20,228；反诉案件受理费40元，由反诉原告ＸＸ法、ＸＸ弟、吴大弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨立转
二〇一六年七月二十九日
书记员 朱沈聪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。