黄石市下陆区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0204民初40号
原告袁修华。
委托代理人陈敬义，系黄石市磁湖法律服务所法律工作者，系特别授权。
被告王汉全。
委托代理人张云，系湖北鸣伸律师事务所律师，系特别授权。
第三人丁枝。
委托代理人殷玥，系湖北鸣伸律师事务所律师，系特别授权。
原告袁修华诉被告王汉全、第三人丁枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成由审判员张某任审判长，人民陪审员马国某、刘某参加的合议庭，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。2016年2月19日，丁枝申请为本案第三人参加诉讼。原告袁修华及其委托代理人陈敬义、被告王汉全的委托代理人张云、第三人丁枝的委托代理人殷玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁修华诉称，1999年8月份，王汉全通过房改的方式依法取得坐落于黄石市下陆区老下陆神牛路新建××号房屋。2008年5月1日，袁修华与王汉全协商一致后，王汉全同意将上述房屋以30000元价格出售给袁修华，双方并签订《协议书》，约定：房屋价款30000元，袁修华暂付20000元房款，待房屋办理过户手续后再支付剩余10000元房款；办理过户的税费在2000元以内，由袁修华承担，超出2000元部分由王汉全承担。如果袁修华在12月30日没收到房产证，有权取消剩余10000元房款，房屋属于袁修华。袁修华与王汉全均在该协议书签名及捺印。协议签订后，袁修华依约向王汉全支付20000元现金，王汉全亦将涉案房屋及房产证交付袁修华，袁修华立即将该房屋装修后入住至今。期间，袁修华多次要求王汉全配合履行涉案房屋产权过户义务，王汉全均以各种理由拒绝。原告袁修华为维护自身合法权益，起诉至法院，请求法院依法判令：1、被告王汉全限期履行房屋过户义务；2、本案受理费用由被告王汉全承担。
原告袁修华为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一，袁修华、王汉全身份证复印件。拟证明原、被告主体资格适格。
证据二，袁修华与王汉全于2008年5月1日签订的《协议书》、收款收据；李某、占某等出具的《证明》。拟证明原、被告之间房屋买卖合同关系成立，涉案房屋的实际所有权属于原告袁修华。
证据三，涉案房屋的产权证、公证书、共有住房审批表、协议书。拟证明涉案房屋系被告袁修华通过房改获取产权及涉案房屋坐落于黄石市下陆区神牛路新建××号，建筑面积为55.73平方米。
证据四，原告袁修华的委托代理人对占某、汪某乙调查的笔录及占某、汪某乙、李某的当庭证言。拟证明丁枝知晓王汉全出售涉案房屋及王汉全与袁修华签订涉案《协议书》时在场默认出售涉案房屋的事实。
被告王汉全辩称，1、因为丁枝不同意出售涉案房屋，导致涉案房屋无法过户，根据王汉全与袁修华签订的《协议书》中约定：“如果过不了户，卖主退还买主2万元，每月按70元算房租”，故该合同不是房屋买卖合同，实际应为房屋租赁合同。2、王汉全于1998年购买涉案房屋是按每平方米533.60元计算房价，但袁修华于2008年购买涉案房屋价是按每平方米538.30元计算房价，故袁修华购买涉案房屋的价款明显低于房屋市场均价，显失公平。
被告王汉全未向本院提交证据材料。
第三人丁枝述称，1、涉案房屋系王汉全与丁枝夫妻共有财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。湖北拖拉机厂于1998年进行住房制度改革，将涉案房屋按房改政策出售给王汉全及丁枝，系王汉全、丁枝合法取得涉案房屋所有权，虽物权登记权利人为王汉全，但涉案房屋系王汉全、丁枝夫妻共同共有财产。2、袁修华与王汉全于2008年5月1日签订的《协议书》中约定王汉全自行将属于其与丁枝共有的涉案房屋出售给袁修华，未获得丁枝的追认同意，属无权处分，故该协议书中关于买卖涉案房屋的相关条款均无效。涉案房屋系王汉全、丁枝共有财产，任何一方均无权擅自处分。对夫妻共有财产的处分权应由夫妻双方共同行使，一方处分共有财产，须得对方同意，否则应认定无效。本案中王汉全单方将共有房屋以不合理价格出售给袁修华的行为在未经共有人丁枝追认的情况下应认定无效。综上，请求法院驳回袁修华的全部诉讼请求。
第三人为支持其陈述理由，向本院提交了如下证据：
证据一，鄂州市鄂城区汀祖镇王寿村村民委员会与鄂州市民政局共同出具的《证明》。拟证明丁枝与王汉全系合法夫妻关系。
证据二，深圳市××××街道海乐社区居民委员会及深圳市宝安区社会福利中心分别出具的《证明》。拟证明丁枝从2000年开始就未在黄石居住，长期在深圳居住，王汉全出售涉案房屋和与袁修华签订涉案房屋买卖协议事宜，丁枝均不知晓。
经庭审质证，被告王汉全对原告袁修华提交的证据的质证意见如下：1、对证据一、三均无异议。2、对证据二中《协议书》的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议；对收款收据的真实性有异议，不能证实是王汉全本人所出具，但认可王汉全收到了20000元现金；对李某、占某等出具的《证明》无异议。3、对证据四中除证人证实丁枝知晓王汉全出售涉案房屋及王汉全与袁修华签订涉案《协议书》时在场的证言不予认可外，其他证言予以认可。
第三人丁枝对原告袁修华提交的证据的质证意见如下：1、对证据一、三均无异议。2、对证据二均不知情。3、对证据四有异议，认为证人证实的王汉全与袁修华签订涉案《协议书》时在场的王汉全“妻子”不是丁枝本人，丁枝从2000年起一直在深圳居住，并不知道王汉全出售涉案房屋的事情。
原告袁修华对第三人丁枝提交的证据的质证意见如下：1、对证据一无异议。2、对证据二的真实性、关联性有异议，认为该证据与证人当庭证言相符合，证实了丁枝回涉案房屋居住很少，但不能证实丁枝在王汉全出售涉案房屋及王汉全与袁修华签订涉案房屋买卖协议期间未回涉案房屋居住，只能证明丁枝在深圳市××××街道海乐社区居住过。
被告王汉全对第三人丁枝提交的证据均无异议。
对双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。
对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：
1、原告袁修华提交的证据二的来源和形式合法，与本案事实相关联，被告王汉全对证据二中其与原告袁修华签订的《协议书》的真实性、合法性无异议，故本院依法对该证据予以采信。被告王汉全虽认为证据二中的收款收据不是其本人所出具，但未就其质疑问题提出足以反驳的证据，并且认可收到了原告袁修华交付的20000元现金，故本院依法对该证据予以采信。证据二中的李某、占某等出具的《证明》的证据形式及来源合法，内容真实，但该证明内容可以证实原告袁修华同家人自2008年后在涉案房屋中居住，但不能证实原、被告之间房屋买卖合同关系成立，涉案房屋的实际所有权属于原告袁修华所有，故本院对该证据依法部分予以采信。
2、证人占某与证人汪某乙证实2008年5月1日原告袁修华与被告王汉全签订涉案《协议书》时在场人员不一致，并且原告袁修华提交的证据也无法证实签订上述协议书现场的“王汉全妻子”即是第三人丁枝本人及丁枝本人知道王汉全出售涉案房屋的相关事实，故本院对两证人证实丁枝在袁修华与被告王汉全签订涉案《协议书》当场及丁枝知道王汉全出售涉案房屋的所谓事实不予采信。
3、第三人丁枝提交的两份证明的形式及来源合法，内容真实，本院依法予以采信。
经审理查明，王汉全与丁枝1961年10月1日结婚，现仍系夫妻关系。1998年房改中，王汉全、丁枝共同向湖北拖拉机厂购买了黄石市下陆区老下陆神牛路新建××号房屋（房屋面积为55.73平方米，房屋售价为7428.29元）并办理了过户登记手续，该房屋登记在王汉全名下。2008年5月1日，王汉全与袁修华签订《协议书》，约定：王汉全将黄石市下陆区老下陆神牛路新建10-28号房屋以30000元价格出售给袁修华；王汉全现在正在补办该房产权证，需要到12月30日才能办好，先将补办房产证收据、职工投资建房居住证、身份证复印件交给袁修华，袁修华暂付20000元，剩余10000元等房产证补办后，双方办理该房过户手续后支付；过户费2000元以内由袁修华负担，超过2000元部份由王汉全负担；如果过不了户，王汉全退还袁修华支付的20000元，该房屋按每月70元计算房租；王汉全收到袁修华支付的20000元后，将钥匙交给袁修华，房屋属于袁修华，如果袁修华未在12月30日收到房产证，袁修华有权取消剩余10000元，房屋属于袁修华。王汉全与袁修华均在该协议上签名。协议签订后，袁修华依约给付王汉全20000元现金并在该房屋居住至今。袁修华至今未能办理涉案房屋过户登记手续，故而成讼。本案诉讼中，袁修华认为丁枝在其与王汉全签订涉案《协议书》现场，并知晓出售涉案房屋事宜。丁枝则表示从始至终对王汉全出售涉案房屋的事情并不知情，其本人从2000年开始就在深圳居住至今，亦未在王汉全与袁修华签订涉案《协议书》现场，一直认为涉案房屋系出租，并对出售涉案房屋表示绝不认可。
本院认为，1、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，涉案黄石市下陆区老下陆神牛路新建10-28号房屋系被告王汉全、第三人丁枝婚姻存续期间取得，虽登记在被告王汉全名下，但仍属被告王汉全与第三人丁枝夫妻共有财产。被告王汉全未经第三人丁枝同意，自行与原告袁修华签订的《协议书》中关于买卖涉案房屋的条款属效力待定，此后未能征得第三人丁枝的追认，故原、被告双方在该《协议书》中约定买卖涉案房屋的条款无效，故本院依法对第三人丁枝提出的“袁修华与王汉全于2008年5月1日签订的《协议书》中约定王汉全自行将属于其与丁枝共有的涉案房屋出售给袁修华，未获得丁枝的追认同意，属无权处分，故该协议书中关于买卖涉案房屋的相关条款均无效”陈述意见予以支持。2、从原、被告双方在涉案《协议书》中约定“如果过不了户，王汉全退还袁修华支付的20000元，该房屋按每月70元计算房租”的条款中不能排除原告袁修华明知涉案房屋系被告王汉全与第三人丁枝夫妻共有财产等因素将导致涉案房屋无法进行房屋产权变更登记的可能，故涉案《协议书》中附加了“如过不了户”则由买卖涉案房屋转为租赁涉案房屋的条款，因第三人丁枝未同意出售涉案房屋，以致原告袁修华至今无法办理涉案房屋过户手续，但第三人丁枝认可出租涉案房屋，故本院依法对被告王汉全提出的“涉案协议不是房屋买卖合同实际应为房屋租赁合同”抗辩理由予以支持。3、庭审中，第三人丁枝表示其不知道被告王汉全将涉案房屋出售给原告袁修华，认为涉案房屋从未出售仅出租，原告袁修华提交的证据不足以证实第三人丁枝对售房一事知悉并同意，故本院依法对原告袁修华主张第三人丁枝知晓并同意出售涉案房屋的主张不予采信。综上，被告王汉全与原告袁修华就买卖涉案房屋等签订的涉案《协议书》中关于买卖涉案房屋的相关条款未能征得该房屋共有人第三人丁枝的追认同意，被告王汉全擅自处理作为夫妻共有财产的涉案房屋的行为无效，虽原告袁修华长期在涉案房屋中居住，但不能排除其基于双方在协议书中买卖不成即租赁的合意，且涉案房屋并未办理产权登记变更手续，原告袁修华不符合不动产善意取得相关规定，故涉案房屋不属于原告袁修华所有，仍属被告王汉全与第三人丁枝共有，原告袁修华要求被告王汉全限期履行涉案房屋过户义务的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第一百零六条之规定，判决如下：
驳回原告袁修华的全部诉讼请求。
本案受理费减半收取人民币1150元，由原告袁修华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币2300元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，帐号：17×××18，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 蓉
人民陪审员 马国荣
人民陪审员 刘秋香
二〇一六年六月二日
书 记 员 詹 璐