吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0402民初721号
原告（反诉被告）辽源市东旺集贸物业管理有限责任公司。
委托代理人张春伟。
委托代理人郑全胜，吉林旭东律师事务所律师。
被告（反诉原告）吉林省辽源商业学校（现更名为辽源市工商学校）。
法定代表人王淑平，该校校长。
委托代理人李春生。
委托代理人齐连义。
追加第三人司国庆，男，1954年10月1日出生，汉族，住所地辽源市龙山区南康街3委*组。
追加第三人魏广彬，男，1960年7月11日出生，汉族，住所地辽源市龙山区新兴街2委*组。
原告（反诉被告）辽源市东旺集贸物业管理有限责任公司诉被告（反诉原告）吉林省辽源商业学校（现更名为辽源市工商学校）、第三人司国庆、魏广彬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告辽源市东旺集贸物业管理有限责任公司委托代理人张春伟、郑全胜及被告辽源市工商学校）委托代理人齐连义、追加第三人司国庆、魏广彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，被告在原告处有直管房屋，面积为271.80平方米，在集贸的一楼有12革三分之一的床位，二楼有7个五分之六的床位，四楼有2个三分之二的精品屋、2个五分之二的岛子。被告对上述床位享有长期使用权，自2003年8月14日开始，被告将上述床位交给原告代管，并签订《托管协议》，被告应向原告缴纳水、电、热、空调、综合治理、治安管理、卫生、直管产租金等费用。2010年7月至2016年1月31日被告将一楼的管理权收回，原告为被告代管二楼、四楼的床位，在原告代管期间被告共计拖欠原告的水、电、热等各项费用121,983.00元。因此原告向法院起诉，请法院支持原告的诉求。
被告（反诉原告）吉林省辽源商业学校（现更名为辽源市工商学校）反诉称：反诉人在东旺集贸一、二、四楼拥有271.80平方米营业面积的使用权。2011年反诉人与第三人司国庆、魏广彬签订了《租赁协议》，由第三人司国庆、魏广彬租赁经营，且约定租赁期间的物业等费用由承租人承担，在承租经营期间的2015年2月7日，被反诉人擅自对正在营业的一楼约105平方米营业面积停业至今，给反诉人造成了巨大的损失，现提出反诉，请依法维护反诉人的合法权益。
原告（反诉被告）答辩称，反诉人与被反诉人之间是租赁关系，工商学校将场地租给第三人没有经过集贸同意，属于擅自转租，集贸公司是为了行使不安抗辩权，商校未按时支付物业管理等费用，因此责令停业，两个第三人不是本案合同相对人，二人缴纳费用我们无权收取，我们相对人是工商学校，本案的反诉理由不能成立，建议法庭予以驳回。
第三人司国庆、魏广彬无答辩意见。
在当庭质证过程中，原告辽源市东旺集贸物业管理有限责任公司向本院提交如下证据：
1、房屋产权证二份，证明整个集贸房屋产权归原告所有，与商校的关系是租赁关系。被告质证：无异议。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。2、托管协议一份，证明被告将直管房屋经营权托管给原告，合同约定被告向原告缴纳工企房屋租金每平方米7.68元。双方约定被告租金收入为月租金7,091.00元，扣除租金和水电气余额1,437.00元。被告质证：真实性无异议。第三人一质证：有效期到09年，10年以后就解除了与集贸的协议。10年以后就租赁给我，就不在与集贸物业发生关系。第三人二质证：与以上第三人一致。3、欠费明细表二份·，证明被告欠费等明细总数121，983.00元。被告质证：03年已经超过诉讼时效，12年7月至14年6月超过诉讼时效。第三人一质证：欠费数额没有依据。三人二质证：与以上第三人一致。4、物价局文件一份（复印件），证明收费标准。被告质证：该文件是否还有效还执行？第三人一质证：收费标准不是依据该证据，是依据吉林省下发对工企收费的标准。第三人二质证：与以上第三人一致。5、不予缴纳情况说明一份，证明免去的是工企租金，不包含其他费用。被告质证：无异议。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。6、记账凭证一组，证明收费明细和依据。被告质证：不发表质证意见。第三人一质证：该证据是企业自己制作的。第三人二质证：与第三人一一致。
在当庭质证过程中，被告（反诉原告）向本院提交如下证据：
1、判决书一份，证明反诉人与被告反诉人是使用权关系。原告质证（反诉被告）：对判决书无异义，但证明内容有异议，原、被告系租赁关系，被告不是永久使用权。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。2、情况说明一份，证明原、被告反诉人所有的使用面积和收费收支情况，集贸知道第三人租赁商校的房屋并且收取费用，原告质证（反诉被告）：真实性无异议，所谓永久使用权就是没有约定租赁期限随时都可以解除合同。我们收取的费用只认可是司国庆代替商校交纳的。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。3、租赁协议一份，证明反诉人与二第三人的关系，租赁期限为2011年7月15日至2019年7月15日，及物业费用承担约定。原告质证（反诉被告）：要求被告庭后提供原件，如原件说复印件一直没有异议。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。4、租赁合同三份，证明二第三人与郑军、赵艳梅签订租赁合同。原告质证（反诉被告）：与本案无关。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。5、照片一组，证明停业情况。原告质证（反诉被告）：无异议。因为被告没有缴纳费用和业户不服从大楼管理和占用消防通道才暂停商校的床子。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。6、证人赵某某证言：我一直在集贸经营，2015年2月7日集贸暂停年所有日杂的床子包括商校的床子，停业的理由是扩大经营面积。原告（反诉被告）质证：与本案无关。被告（反诉原告）质证：无异议。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议/7、证人郑某某证言：我一直在集贸经营，2015年2月7日集贸暂停所有日杂的床子包括商校的床子。不知道什么原因停业，停业的苫布是集贸放置的，停业的范围是商校的床子，苫布直到今天没有拿下去。原告（反诉被告）质证：与本案无关，被告（反诉原告）质证：无异议。第三人一：无异议第三人二：无异议。8、证人王某某证言：我任长松家服务员，2015年2月7日集贸整个日杂全部暂停，原因是消防不合格和跨行业，原告（反诉被告）质证：与本案无关。被告（反诉原告）：无异议。第三人一质证：无异议。第三人二质证：无异议。
在当庭质证过程中，第三人司国庆向本院提交如下证据：
1、收据一组，证明集贸大楼一直在合并收取我与商校费用。我已经缴纳承租商校的物业费用。原告（反诉被告）质证：真实性无异议，12年之间欠费的，证明不了是收取商校床子的物业费用。被告（反诉原告）质证：无异议。第三人二质证：无异议。2、情况说明一份，证明商校和物业公司永久使用权，我缴纳所有费用是商校和民贸公司一起的。原告（反诉被告）质证：无异议。被告（反诉原告）质证：无异议。第三人二质证：无异议。
在当庭质证过程中，第三人魏广彬未向本院提交证据：
经审理查明：被告（反诉原告）在（反诉被告）在原告处有面积为271.80平方米的直管房屋，即在原告（反诉被告）的一楼有12革三分之一的床位，二楼有7个五分之六的床位，四楼有2个三分之二的精品屋、2个五分之二的岛子。被告（反诉原告）对上述床位享有长期使用权，2003年8月14日原告（反诉被告、乙方）与被告（反诉原告、甲方）签订了《托管协议书》，协议约定甲方在广厦集贸北楼将营业用房一、二、四楼271.00平方米的精品屋委托乙方管理；甲方每月向乙方缴纳公企房租金7.68元/平方米；现甲方的月租金收入7，091.00元，扣除应付乙方的公企租金和水、电、暖等其他费用、余额1，437.00元归甲方所有。；本协议到现经营户的合同期满为止，期满后将重新签订。2011年7月15日被告（反诉原告、甲方）与本案第三人司国庆、魏广彬（乙方）签订租赁协议，约定集贸一楼105平方米二楼74平方米四楼92平方米租赁给第三人司国庆、魏广彬，租期自2011年7月15日至2019年7月15日；租金每年20，000.00元，从2014年7月起四楼回归被告（反诉原告）所有，租金每年减免6，000.00元。另查明，被告（反诉原告）于2016年8月23日申请对2012年7月1日至起诉之日原告（反诉被告）要求的物业费用具体数额（停业前的费用数额和停业后的费用数额）和依据及核对清楚物业公司代我校出租的租金收入予以审计。2017年1月5日本院司法辅助办公室因当事人未能按期提供相关材料，故决定终结委托。现原告（反诉被告）因被告（反诉原告）在原告代管期间被告共计拖欠原告的水、电、热等各项费用121,983.00元。因此原告向法院起诉，请求判令被告立即清偿拖欠原告的水、电、热等费用共计121,983.00元；本案的诉讼费用由被告承担。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《托管协议书》系双方当事人的真实意思表示，虽然该《托管协议书》已经解除，但原告（反诉被告）所提供证据能够证明被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）物业管理费用，因原告（反诉被告）于2015年2月7日将被告所直管的一楼（105平方米）在没有合法根据的前提下予以停业，因此原告（反诉被告）要求的自2015年2月7日起至2016年1月31日期间的物业管理费用，本院不予支持。原告（反诉被告）所提供证据证明一楼每月的物业管理费用及工企租金为2525.00元,因此原告所诉请的物业管理费用121,983.00元应减去2525.00元×11个月+2020.00元（2525.00元÷30天×24天）=92,188.00元。四楼每月管理费用及工企租金为26901.00元÷19个月=1415.80元，因被告（反诉原告）与第三人所签订的租赁协议中载明从2014年7月起被告（反诉原告）将四楼92平方米收回，故自2014年8月起至2016年1月31日止的物业管理费用及工企租金1415.80元×18个月=25,484.40元应由被告（反诉原告）交纳，因被告（反诉原告）与第三人所签订的租赁协议中约定乙方(第三人司国庆、魏广彬)在集贸大楼经营期间所发生的各项费用全部由乙方承担，因此第三人应交纳自2012年7月1日起至2015年2月6日止一楼的各项费用；自2012年7月1日起至2016年1月31日止二楼的各项费用；自2012年起至2014年7月止的各项费用。
被告潘铁山于本判决生效之日起十日内偿还原告孙敏借款本金370,000.00元及利息（利息按年利率6%计算，其中本金170,000.00元利息自2016年10月1日起至欠款全部给付之日止；借款本金200,000.00元利息的计算自2016年12月30日起至欠款全部给付之日止。）。
被告徐淑霞对上述偿还款项承担连带清偿责任。
案件受理费7,300.00元、保全费3,270.00元，共计10,570.00元，由二被告连带负担。
如果被告未能按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 刘 鹏
人民陪审员 孙景梅
人民陪审员 刘艳秋
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 马业成