江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终786号上诉人（原审原告）：杨显有，男，1975年3月7日生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：郭昊，江西钧略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市远恒实业有限公司，住所地江西省吉安市青原区文天祥大道35号滨江学府豪园2号楼门面6室，统一社会信用代码91360800746081441R。法定代表人：吴元福，该公司总经理。委代诉讼代理人：龚虹英，江西律星律师事务所律师。原审第三人：王彬，男，1987年7月28日生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：王飞飞（王彬的姐姐），女，1980年11月7日生，汉族，住江西省吉水县。原审第三人：杨九连，女，1977年11月13日生，汉族，住江西省吉安市青原区。原审第三人：陈信仁，男，1982年5月5日生，汉族，住江西省吉水县。上诉人杨显有因与被上诉人吉安市远恒实业有限公司（以下简称远恒公司）、原审第三人王彬、杨九连、陈信仁房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市青原区人民法院（2017）赣0803民初1127号民事判决书，向本院提起上诉。本案于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨显有上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判决被上诉人返还上诉人购房定金300万元，并承担本案的一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）关于上诉人交回购房定金收据作何“推定”的问题。2015年12月，上诉人与被上诉人口头协商同意解除2014年5月12日双方签订的《“滨江学府豪园”商品房购买协议》，�诉人应返还所购房屋给被上诉人，被上诉人应无息退回定金给上诉人。一审判决将上诉人交回购房定金收据给被上诉人这一行为推定成立了解除“购房协议”合同和“放弃对定金返还请求权的合同”两个内容相悖的结果，这个推断是完全无法成立的。第一，一个行为只能推定成立了一个合同，而不能推定同时成立两个合同；第二，关于解除合同方式，双方在“购房协议”第四条中明确约定了售卖方无息返还定金给购买方，并不能由此当然推定出上诉人作为购买方作出了与“购买协议”第四条约定相反的意思表示；第三，在此情形下如果被上诉人不返还购房定金，就必须与上诉人另行协商；第四，一审判决认定上诉人放弃了定金返还请求权的依据是被上诉人在收回上诉人的定金收据原件后，为了应诉需要单方面在该收据上注明了“作废”“2015年12月28日转王彬”的字�。被上诉人这样一个单方面的行为，并非双方的合意。（二）合同的基本特性就是“合同相对性”原则。合同一旦成立，就在当事人之间产生法律效力，而合同相对人的任何亲属都无权代为行使相关合同权利。一审判决与合同相对性原则不符。（三）一审判决认定，一年多时间，上诉人未向被上诉人主张返还定金。这一认定也是没有依据的。退一万步说，即使这是事实，也不妨碍上诉人在诉讼时效之内主张权利。（四）一审判决认定：上诉人代理人已对“购房协议”原件承诺作废，但事实是，上诉人并未委托所谓的“代理人”。（五）上诉人支付的定金虽然通过了第三人陈信仁和王彬的账户支付给被上诉人，但被上诉人与上诉人订立了“购房协议”并向上诉人出具了300万元的定金收据，就表明购房定金300万元应属上诉人杨显有所有。至于杨显有与第三人陈信仁、�彬之间的合伙关系或者债务关系，不属于本案审理的范围，当事人可以另案起诉解决。二、一审判决违反法定程序，以商品房买卖合同关系审理了上诉人与王彬等人之间的合伙法律关系。（一）被上诉人已另案起诉解除与王彬、杨九连签订的“购房协议”。在该案诉讼过程中，被上诉人从王彬、杨九连手中收回了出售的房屋并没收其价值几百万元的房屋装修。耐人寻味的是，第三人王彬、杨九连均未在此案中提供证据和提出返还定金300万元的要求。上诉人就本案提起诉讼，第三人王彬也未要求参与诉讼，既或被追加为第三人也未提出返还定金的要求，而是在庭审当日审判长一再提示下，才当庭口头提出了一个返还定金240万元的诉讼请求，庭后才补交了书面请求。（二）上诉人与被上诉人成立的商品房买卖关系，与第三人王彬、杨九连和被上诉人成立的商品房买卖关系是两个不同的合同关系，互相之间没有必然的关联，王彬可以另案起诉，但不能成为本案的第三人，列王彬等人为第三人系程序错误。（三）本案实际上是被上诉人与王彬在本案中相互串通，损害上诉人的利益。三、一审判决适用法律错误。由于前述认定事实错误，导致本案一审判决适用法律错误。被上诉人远恒公司辩称，一审认定的事实清楚，对判决的第一、二项认可，但被上诉人对案件受理费的分担有异议，被上诉人没有过错，不应当承担诉讼费，王彬的返还定金的诉请是多余的。杨九连、黄仟仁将定金发票拿回来的行为本身从交易习惯来判断表示杨显有已经授权了这两位，符合表见代理的行为。如果定金的返还违背杨显有的意思表示，应当由杨显有向两位委托人追究责任。就是否解除了购房合同双方之前有过一次诉讼，通过之前解除的诉讼可以�出杨显有与杨九连的代理关系是成立的，杨显有是认可的。房屋交付之后已经进行了部分装修，退回定金发票之后杨显有就将部分装修的房屋委托杨九连交给了王彬，通过这个行为可以证实定金的处理是正确的。第三人王彬述称，一审判决正确，要求维持判决。之前是因为王彬与黄仟仁、陈信仁合伙做生意，因为黄仟仁和陈信仁在银行里有黑名单不方便去购房，便以杨显有的名义去签订购房合同，但钱是王彬、陈信仁、黄仟仁3人合伙出的，与杨显有没有关系，所以一审判决是正确的。杨显有向一审法院提出起诉请求：1、判令远恒公司返还购房定金300万元；2、本案诉讼费由远恒公司承担。王彬向一审法院提出起诉请求：将购房定金300万元按8:2的比例分成，将其中的240万元判决归王彬所有并归还本人。一审法院认定事实如下�被告远恒公司是经营房地产开发、销售的企业。位于吉安市××天××大道南侧（35号）“滨江学府豪园”是被告开发建设的房屋。原告杨显有与第三人杨九连系亲兄妹，杨九连与黄仟仁原为夫妻，第三人王彬、陈信仁和黄仟仁系朋友。2014年5月12日，被告远恒公司（甲方）与原告杨显有（乙方）签订《滨江学府豪园商品房购买协议》约定：乙方自愿购买甲方发售的“滨江学府豪园”1号楼201号房屋，建筑面积1666.93平方米，总价1000万元；乙方在签订本协议的同时，为确保其选定物业的购买权，自愿交纳购房定金300万元整；定金预付后，双方确定买卖关系，乙方须在8个月内，即2014年12月30日前，携本协议原件及购房所需资料到售楼中心现场与甲方完善并签订《商品房买卖合同》并支付房款，乙方选择分期付款方式优惠20万元，总价980万元；如乙方在本协议规定的8个月期限内，不与甲方完善并签订《商品房买卖合同》，应属乙方违约，则甲方有权解除本协议，并将乙方定购之物业另行处置，所交购房定金不计息退还及乙方装修无条件归甲方所有，用于抵扣物业的房租；乙方若在规定时间内付清房款，则甲方需在一个月内到相关银行办理解除抵押手续，并提交相关资料到青原交易所办理产权；办理商品房买卖的手续费，包括契税、维修基金、5%的交易税等费用由乙方承担；本协议签订后，甲方需将该物业交乙方使用，乙方在权限时间内拥有使用权；本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力等内容。协议签订当日，杨显有通过银行转账70万元给被告，加上2014年4月29日王彬转账支付给被告的200万元、2014年5月9日陈信仁转账支付给被告的30万元，合计300万元，被告向原告杨显有出具收到300万元购房定金的收据一份。协议签订后，陈信仁、黄仟仁开始对所购房屋和向被告租赁的“滨江学府豪园”1号楼301室、101室房屋进行装修，准备用来开设吉瑞泰酒店。由于原告没有按《滨江学府豪园商品房购买协议》约定支付剩余房款680万元。2015年12月28日，杨九连、黄仟仁代理杨显有与陈信仁共同向被告提供《关于杨显有、陈信仁放弃订购、承租事宜》的书面说明一份，载明：“因杨显有遇经济状况，无法继续购买滨江学府豪园1#-201室，现放弃对滨江学府豪园1#-201室的购买权。因杨显有、陈信仁遇经济状况，无法继续承租滨江学府豪园1#-301室、1#-101室其中的215平方米，现放弃对滨江学府豪园1#-301室、1#-101室其中的215平方米的承租权；以上事宜本人同意，如有任何纠纷都与开发商没有任何关系。”陈信仁、杨九连、黄仟仁都在该说明上签名并摁手印，杨九连、黄仟仁还代杨显有在该说�上签名，同时将被告出具给杨显有的300万元定金收据的原件和1#-301室、1#-101室的《店面出租合同书》原件交还给被告。2015年12月30日，杨九连、黄仟仁和陈信仁又向被告出具一份《承诺书》，承诺：“因杨显有订购了滨江学府豪园1号楼201室房屋壹套，因保管不力，遗失了壹份《商品房购买协议》。协议物业面积为1666.93平方米，总价为玖佰捌拾万元整。业主采用分期付款方式，已付定金叁佰万元整。特此声明由此产生的后果责任由杨九连、陈信仁、黄仟仁承担，之前协议作废。”杨九连、黄仟仁和陈信仁都在该承诺书上签名并摁手印。被告工作人员即在收回杨显有的定金收据原件和另一份《滨江学府豪园商品房购买协议》原件上注明“作废”，还在该定金收据上注明“2015年12月28日转王彬”。2015年12月30日，被告远恒公司与王彬、杨九连签订《滨江学府豪园商品房购�协议》，约定的内容除签订《商品房买卖合同》和支付房款的时间推迟到2016年8月30日外，其他内容与被告和杨显有签订的《滨江学府豪园商品房购买协议》内容一致。同时，王彬与杨九连还将一份《关于滨江学府豪园1#-201室股份比例事宜》的书面材料交给被告，以作合同附件，以表明王彬、杨九连对所购商品房按80％与20％的比例所有。此后，陈信仁、黄仟仁将本案所涉房屋转交王彬继续进行装修，装修完后一直开设华士顿酒店。因买受人王彬、杨九连未按约定向被告支付剩余680万元购房款，2016年6月21日、2017年1月9日，被告先后两次向王彬、杨九连发送书面通知，要求两人按协议约定支付购房余款。但王彬、杨九连以种种理由拖延。远恒公司便以王彬、杨九连、黄仟仁、陈信仁为被告，杨显有为第三人，于2017年1月16日向吉安市青原区人民法院起诉。青原区人民法�于2017年9月13日作出（2017）赣0803民初126号民事判决：一、解除远恒公司与王彬、杨九连于2015年12月30日签订的吉安市××天××大道南侧滨江学府豪园1号楼201号房屋的买卖协议；二、王彬、杨九连将吉安市××天××大道南侧滨江学府豪园1号楼201号房屋返还远恒公司；三、吉安市××天××大道南侧滨江学府豪园1号楼201号房屋内现所有装修归远恒公司所有；四、驳回远恒公司其他诉讼请求。以上义务，限王彬、杨九连在本判决生效后5日内履行完毕。宣判后，各方当事人都没有上诉，该判决已经发生法律效力。另查明，2014年4月29日，王彬支付给被告远恒公司的200万元是陈信仁向王彬的借款，加上房屋装修时向王彬的借款，合计320万元。又因为王飞飞与王彬姐弟俩合伙经营业务多年，所以陈信仁于2014年12月15日向王飞飞出具“借到王飞飞现金人民币叁佰贰拾万元，借期为半年。借款人无法偿还时出借人有权处理借款人及担保人位于吉安××××区滨江学府1号店面，吉瑞泰酒店所有资产，资产不足时，借款人及担保人连带责任。”的借条一张。陈信仁在借款人处签名并摁手印，黄仟仁在担保人处签名并摁手印。2014年5月9日，陈信仁转账给被告的30万元是陈信仁自有资金，既不是杨显有的资金，也不是杨显有向陈信仁的借款。由于陈信仁是银行信用黑名单人员，所以他不便作为买受人在《滨江学府豪园商品房购买协议》上签名。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告是否已经放弃300万元定金的返还请求权；二、第三人王彬主张返还定金的请求权应否支持。关于焦点一，原告已经放弃300万元定金的返还请求权。理由：首先，原告在通过其表见代理人黄仟仁、杨九连作出放弃购买房屋并同意解除商品房购买�议的承诺时，将300万元定金收据的原件交还了被告，定金收据是证明原告本人支付了定金300万元的唯一权利凭证，原告将这么重要的权利凭证交还给出具人被告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。所以原告交还定金收据原件的行为与被告在该收据上注明“作废”“2015年12月28日转王彬”的行为，可以推定原、被告达成解除购房协议，同时原告放弃了对定金返还请求权的合同成立；其次，银行转账交易凭证证明300万元定金中，原告只支付了70万元，剩余的230万元是陈信仁30万元、王彬200万元，王彬的200万元是陈信仁向王�借款，也就是说，陈信仁实际支付了300万元定金中的230万元。而第二份《滨江学府豪园商品房购买协议》的买受人是王彬、杨九连，陈信仁在吉安市青原区人民法院（2017）赣0803民初126号案件庭审中，明确表示同意将定金中他的份额转给王彬，而另一买受人是原告的亲妹妹杨九连，所以原告支付的部分定金转给其妹妹也在情理之中，更何况被告在126号案件和本案中多次称，杨显有支付的70万元定金实际是黄仟仁、杨九连的。所以2014年5月12日《滨江学府豪园商品房购买协议》的300万元定金，已经转为2015年12月30日《滨江学府豪园商品房购买协议》的定金。第三，2015年12月30日被告就在收回原告定金收据原件中注明“2015年12月28日转王彬”，且已经向第二份《滨江学府豪园商品房购买协议》的买受人出具新的300万元定金收款收据，对此事实原告知道或者应当知道，但在远恒公司起诉解除第二份《滨江学府豪园商品房购买协议》前，一年多时间，原告既没有向远恒公司主张过返还定金，也没有向定金接转人王彬主张过支付300万元。第四，原告提供支持其诉请的证据是定金收据复印件和原告代理人已承诺作废的《滨江学府豪园商品房购买协议》原件，该两份证据不具有证明效力，不能作为原告向被告主张返还定金的依据。关于焦点二，如前所述，原告已经放弃对300万元定金返还请求权，作为300万元定金中230万元的实际支付人陈信仁，已经同意将自己的部分转给王彬。被告既然已向王彬出具了300万元的定金收款收据，证明被告已承认300万元定金属王彬、杨九连所有，现被告与王彬、杨九连签订的《滨江学府豪园商品房购买协议》已被吉安市青原区人民法院判决解除，被告就应当按《滨江学府豪园商品房购买协议》约定将定金不计息返还第三人王彬、杨九连，因此，第三人王彬要求按自己所持80%比例返还定金的请求，一审法院予以支持。综上所述，原告杨显有要求被告远恒公司返还购房定金300万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，应予驳回；第三人王彬主张返还定金240万元的请求，证据充分，一审法院予以支持。被告远恒公司在与原告杨显有解除购房协议时，没有与原告或其代理人签订解除购房协议和对定金进行处理的书面协议，是导致本案纠纷发生的主要原因，被告因此存在过错，理应承担本案诉讼费用，所以被告以其无过错，不应承担本案诉讼费的辩称理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条和《中华�民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审判决：一、驳回原告杨显有要求被告吉安市远恒实业有限公司返还购房定金300万元的诉讼请求；二、被告吉安市远恒实业有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人王彬返还购房定金240万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，第三人诉请受理费26000元，减半收取计13000元，合计43800元，由原告杨显有负担30800元、被告吉安市远恒实业有限公司负担13000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是，购房定金应退回给谁？案件受理费应如何分担？杨�有主张购房定金退回给自己的主要证据及理由，一是杨显有与远恒公司签订的商品房购房协议，证明双方存在房屋买卖关系；二是购房定金收据，证明上诉人按照购房协议的约定缴纳了300万元的定金；三是江西省吉安市青原区人民法院（2017）赣0803民初126号民事判决书与远恒公司变更诉讼申请书，证明远恒公司自认解除了与杨显有的房屋买卖协议，收回了杨显有的定金收据原件，并将涉案房屋另行出售，但定金没有退回给杨显有的事实；四是根据合同的相对性，远恒公司应将定金退回给杨显有；五是本案当事人之间是商品房买卖合同关系，不能与合伙关系相混同；六是杨显有没有委托代理人对购房协议原件承诺作废处理。本院对此认为，尽管本案是一起商品房买卖合同纠纷，由于在涉案房屋的买卖过程中，涉及到买受人与他人之间的出资及合伙关系，一审基于此根据当事人的申请追加了本案的第三人陈信仁、王彬、杨九连，并根据本案查明的情况及第三人王彬的独立诉讼请求而作出判决并无违反法定程序，上诉人以本案存在商品房买卖合同关系与合伙关系相混合，且追加王彬作为第三人，认为一审违反程序的上诉意见不能成立；尽管本案是杨显有与远恒公司签订的商品房购房协议，但开具给杨显有的定金发票只有一张，且数额达300万元，杨显有并未否认过其委托黄仟仁、杨九连代为解除购房合同的事实，只是不认可他们对原购房协议承诺作废处理，但根据本案查明的情况，杨显有与杨九连是兄妹关系，杨九连与黄仟仁原为夫妻，杨九连、黄仟仁不仅向远恒公司出具了涉案房屋即1#-201室的定金收据原件，同时还另向该公司出具了之前杨显有、陈信仁承租的1#-301室、1#-101室的《店面出租合同书》原件，承诺杨显有放弃201室购房�议作废的同时亦代理杨显有承诺了放弃301、101室的承租权，杨显有对同期放弃承租权的事实亦未提出异议，杨九连、黄仟仁的行为足以让远恒公司有理由相信行为人有代理权，杨九连、黄仟仁的行为应当构成表见代理，该两人代理所产生的法律后果应由被代理人杨显有承担，从远恒公司收回定金收据原件并注明“作废”和在定金收据上注明“2015年12月28日转王彬”时起，应视王彬代替杨显有成为购房者，杨显有上诉称没有委托代理人对购房协议原件承诺作废处理，与事实及法律不相符。此外，从本案资金来源分析，杨显有在上诉状中承认其支付的300万元定金是通过陈信仁和王彬的账户交给远恒公司的，结合陈信仁向王彬出具的借条及借条内容“借款人无法偿还时出借人有权处理借款人及担保人位于吉安××××区滨江学府1号店面，吉瑞泰酒店所有资产”，以及担保人黄仟仁为该笔借款提供担保的事实，均可印证，杨九连、黄仟仁代理行为的有效性。此外，自2015年12月30日起，围绕涉案房屋王彬、杨九连等人进行了多个处分行为，2015年12月30日远恒公司与王彬、杨九连重新签订涉案房屋的购房协议，王彬、杨九连向远恒公司出具两人对涉案房屋的股份比例书面材料（其中王彬占80%、杨九连占20%），陈信仁、黄仟仁将房屋交由王彬继续进行装修并于装修完后经营酒店等等，作为购房者的杨显有，期间未对定金的返还主张权利与常理不符，且江西省吉安市青原区人民法院（2017）赣0803民初126号民事生效判决所确认的事实在无确凿证据推翻的情况下依法应予以认可。上诉人杨显有主张本案远恒公司与王彬相互串通损害其利益，但杨显有对此未提供证据予以证实。综观本案查明的事实及在卷证据，本案上诉人杨显有主张300万元定金应退回给自己，无论从法律、事实，还是生活经验法则而论，不应予以支持。远恒公司以自己没有过错，且王彬的诉请是不必要为由，要求改判不承担诉讼费。对此本院认为，人民法院可以根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，本案王彬的诉讼是否必要并非能由远恒公司判断，且远恒公司在将定金收据收回后的不当处理行为是引发本次纠纷的主要原因，一审以此为由判决远恒公司承担诉讼费，本院予以确认。综上所述，杨显有的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人杨显有负担。本判决为终审判决。审判长  黄小红审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一八年四月二十七日书记员  张志坚