辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终5583号上诉人（原审被告）：瓦房店嘉宸房地产开发有限公司，住所地：瓦房店市祝华工业园区祝丰街北段。法定代表人：段志友，该公司经理。委托诉讼代理人：罗振中，辽宁健业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤媛，辽宁健业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘培根，男，1978年5月25日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。被上诉人（原审原告）：吴嫔，女，1978年2月9日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘培根，系吴嫔丈夫。上诉人瓦房店嘉宸房地产开发有限公司（下称嘉宸公司）因与被上诉人刘培根、吴嫔商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2017）辽0283民初5842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉宸公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定”房屋交付后面积超过合同约定的面积”，进而认定上诉人不能行使后履行抗辩权，属于认定事实和适用法律错误。2、原审法院认定上诉人”未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关”，进而判决上诉人支付违约金，属于认定事实和适用法律错误。3、被上诉人并未因逾期办理产权证受到损失，合同约定的违约金数额过高，一审法院对于违约金标准未予调整，违反了公平原则和法律规定。4、一审法院认定被上诉人的诉讼没有超过诉讼时效是错误的。刘培根、吴嫔辩称不同意嘉宸公司的上诉请求。理由是嘉宸公司没有在合同约定的时间内交房，应按合同约定支付违约金，至于是否因为政府政策变动原因推迟办证与本人没有关系。关于面积差，本人办房证时才知道，已补交了房款。刘培根、吴嫔向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付违约赔偿金62092.8元（按商品房买卖合同第十五条第3款约定一年期满次日起每日按购房款日万分之一计算）。2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于瓦房店市祝华办事处祝丰街北段559-2号房屋一套卖给原告，建筑面积63.42平方米，每平方米10200元，总金额646884元。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格......”。合同第十五条中约定：”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3、因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之壹的违约赔偿金。”被告于2013年11月15日将案涉房屋交付原告。2017年9月19日，案涉房屋所在小区的商品房取得了竣工验收备案表，2017年9月30日业主（吴祥臣）取得了不动产权属证书。案涉房屋合同约定的建筑面积为63.42平方米，总价款646884元，2013年10月23日经核定建筑面积为63．96平方米，截至2017年10月25日，原告未补交房屋面积差价款。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定：合同约定建筑面积与房屋产权面积核定认证书记载的建筑面积的差额按本合同约定单价在房屋交付时多退少补，其他情况合同继续履行，房价款不作调整。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2013年11月15日交付，按照商品房买卖合同的约定，被告应于2014年11月14日前完成房屋产权登记备案，但被告直至2017年9月19日才取得案涉房屋所在小区商品房的竣工验收备案表，被告的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应违约责任。对于被告提出逾期办证系因政府政策调整取消免收行政事业性收费等，并非被告的责任，不应由被告承担违约责任一节，本院认为，根据合同约定，将办理产权登记资料报产权登记机关备案的义务应由被告承担，被告未提供证据证明其已经在约定的期限内履行相关义务，亦未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关，故被告的抗辩缺乏证据支持，本院不子采纳。关于被告主张2015年10月1日前的违约金已过诉讼时效一节，本院认为，按照合同约定，被告嘉宸公司应自2014年11月15日起向原告承担逾期办证的违约责任，被告公司称”在被告没有缴纳政府行政事业性收费之前，政府不同意办理塞纳城项目的竣工验收备案手续，直到被告缴纳部分费用，并且业主上访等原因，才促使政府在2017年9月19日下发了塞纳城项目的竣工验收备案手续”，可见原告作为房屋买受人对于被告公司逾期办证的违约行为主张过权利，且被告公司对房屋买受人主张权利的事实是明知的，本案时效因买受人要求被告公司履行义务而发生中断，因此对被告公司的该项主张，本院不予采纳。被告以原告购买的房屋在实际交付后面积超过合同约定的面积，原告未补齐面积差价款为由拒绝支付逾期办理房产证违约金，本院认为，案涉合同中约定的义务需双方共同履行，在原告已交纳了合同约定的房款，被告已将房屋交付给原告的情况下，被告应依约为原告办理房屋所有权证书，逾期则应当负担逾期办证违约金。对于原告的抗辩，本院不予采纳。关于违约金的计算方式，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的承担方式已经予以明确约定，即按每日已收房款万分之壹计算违约赔偿金，故应当按照上述标准进行计算。被告已收房款646884元，自2014年11月15日至2017年6月30日共计逾期958天，被告应承担的逾期办证违约金数额为61971.49元（646884元÷10000×958天）。遂判决：被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴嫔、刘培根自2014年11月15日始至2017年6月30日止的逾期办理房产证违约金61971.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1352元，由被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司负担。本院经审理查明，原判决认定事实清楚，证据确实充分。本院二审期间，对当事人提供的证据，本院认定如下：1、关于嘉宸公司提供的房屋所有权转移登记申请书及回执。该证据载明被上诉人吴嫔、刘培根申请办理不动产权属证书，本人声明物业费、取暖费、水电费等均已经缴齐，已经结清与房屋出售单位的所有款项。上述证据无法证明嘉宸公司主张的双方已经没有任何争议。2、关于嘉宸公司提供的瓦房店市公共行政服务中心公示的建设工程竣工验收申请材料和法律依据、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、规划核实证明、施工图设计文件审查报告、环境保护行政主管部门的意见、消防备案受理凭证、消防备案凭证、工程竣工报告、设计文件质量检查报告、勘察文件质量严查报告、工程质量评估报告、房屋建筑工程质量保修书、工程竣工验收报告、住宅质量保证书等材料，本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示，2015年2月9日前，嘉宸公司先后取得了相关行政管理部门出具的案涉中拥·塞纳城项目的施工许可证、规划许可证、规划核实证明、环保验收合格证明及消防备案凭证等文件，其中瓦房店市城乡规划建设局于2015年2月9日出具了案涉项目的《规划核实证明》。本院认为，关于嘉宸公司上诉称逾期办理产权证责任在于政府政策变动，本公司不应承担责任的主张，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之一的违约赔偿金。现因嘉宸公司未在合同约定的期限内向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记所需的相关资料，导致被上诉人无法在合同约定期限内办理案涉房屋的产权证，嘉宸公司应当承担相应的违约责任。嘉宸公司上诉称逾期办理产权证系由于瓦房店人民政府取消行政事业性收费的优惠政策所致，本院认为，嘉宸公司于2013年11月15日将案涉房屋交付给被上诉人，应在2014年11月14日前完成房屋产权登记备案，根据当时施行的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程符合下列要求方可进行竣工验收：......（六）建设单位已按合同约定支付工程款，并已交纳城市基础设施配套费、建设工程质量保证金等各项规费。由此可见，交纳城市基础设施配套费等各项规费是建设单位的义务，也是办理建筑工程竣工验收及备案手续的必备条件。在嘉宸公司未交纳上述费用的情况下，政府相关部门有权不予办理案涉项目的工程竣工验收备案，因此产生的逾期备案、进而逾期办理产权证的后果均应由嘉宸公司自行承担责任。此外，嘉宸公司于2015年2月9日取得案涉项目的《规划核实证明》，已超过合同约定的办理产权证期限（即2014年11月14日），并且在法庭指定的期限内，嘉宸公司未能提供案涉项目的供水单位、供热单位、供气单位、供电单位、有线电视行政主管部门、邮政行政管理部门出具的同意接收文件及相关市政工程竣工验收备案手续等材料，无法证明在合同约定的期限内嘉宸公司已具备了办理案涉项目竣工验收备案手续的条件，亦不足以证明案涉项目未能如期备案系由于政府取消行政事业性收费的优惠政策所致。据此，嘉宸公司该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于嘉宸公司上诉称被上诉人未按合同约定补齐案涉房屋的面积差价款，本公司可行使后履行抗辩权，不应承担逾期办证违约责任的主张，本院认为，根据双方《商品房买卖合同》第五条的约定，合同约定建筑面积与房屋产权面积核定认证书记载的建筑面积的差额按本合同第四条约定单价在房屋交付时多退少补。由此可见，房屋实际产权面积可能比合同约定的面积多，亦有可能少，而面积是增加还是减少，面积差价款的具体数额，被上诉人并不知晓。虽然合同约定面积差价款在房屋交付时多退少补，但因案涉房屋的面积由嘉宸公司委托测绘公司测绘，故被上诉人补齐差价款的前提是嘉宸公司向其告知面积差价款的实际情况。现嘉宸公司未能举证证明其已通知被上诉人补交面积差价款而被上诉人拒不交纳，导致无法开具结算发票，进而影响案涉房屋产权证的办理，在此情形下，嘉宸公司要求被上诉人承担逾期办证的法律后果显然依据不足。另，案涉塞纳城项目于2017年9月19日取得竣工验收备案手续，9月27日嘉宸公司即通知购房人办理产权证，故案涉房屋逾期办理产权证的原因是嘉宸公司未按时取得案涉项目的竣工验收备案手续所致，而非因被上诉人未补交面积差价款、无法开具结算发票。据此，嘉宸公司的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于嘉宸公司上诉称被上诉人超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求的主张，本院认为，按照双方的合同约定，嘉宸公司应当于2014年11月15日开始起算逾期办理产权证的违约金。嘉宸公司认可因业主上访等原因促使政府最终下发案涉项目的竣工验收备案手续的事实，表明被上诉人等业主曾就案涉房屋产权证的办理主张过权利。依常理判断，当嘉宸公司未能在合同约定的期限内办理产权证时，业主势必先向合同相对方嘉宸公司主张权利，无果后，才可能考虑向有关行政机关主张权利，故嘉宸公司称被上诉人自2014年11月14日办证期限届满后至首次上访时间2017年7月31日超过两年半的时间对不能办理产权证的情况不闻不问显然不合常理。因被上诉人向嘉宸公司及相关信访部门主张权利而产生诉讼时效中断的法律效果，被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效。据此，嘉宸公司的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于嘉宸公司上诉称被上诉人未因逾期办理产权证受到损失，合同约定的违约金数额过高，应予以调整的主张。本院认为，合同是当事人意思自治的产物，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉宸公司逾期办理产权证的违约金支付标准为每日按已收房款的万分之一计付，双方当事人应按照上述标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，嘉宸公司未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失，故其要求调整违约金标准无事实及法律依据。据此，嘉宸公司的该项上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，瓦房店嘉宸房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由瓦房店嘉宸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 丽审判员 张真洪审判员 曾国救二〇一八年八月十日书记员 李 玲