南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2018）桂71民终147号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱振松，男，1957年5月26日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：邝爱珍，女，1955年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区，系朱振松的妻子。
委托诉讼代理人：寿玲，广西广为律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西宝之源物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市佛子岭路18号德利•金御世家C1-C3栋2楼201-211号。
法定代表人：邱兆恩，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周翠芳，女，1985年8月5日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：吕文来，男，1973年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：广西德兴贸易有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区佛子岭路18号德利东盟国际文化广场B3-1201号房。
法定代表人：陈小锋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄家全，男，1976年3月13日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江南区，系该公司员工。
上诉人朱振松、广西宝之源物业服务有限公司（以下简称宝之源公司）因与被上诉人广西德兴贸易有限公司（以下简称德兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人朱振松的委托诉讼代理人邝爱珍、寿玲、上诉人宝之源公司的委托诉讼代理人吕文来、被上诉人德兴公司的委托诉讼代理人黄家全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱振松上诉请求：一、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初130号民事判决第一项、第三项；二、改判由宝之源公司向朱振松赔偿装修损失911218元；三、改判由宝之源公司向朱振松返还房屋租金668150元；四、改判由宝之源公司向朱振松返还南宁市青秀区人民政府给予南宁市青秀区蓝天幼儿园的专项拆迁补偿款219871.7元；五、改判由德兴公司对宝之源公司上述债务承担连带清偿责任；六、本案一、二审诉讼费用由宝之源公司、德兴公司承担。
事实和理由：一、一审法院以宝之源公司、德兴公司签订的《委托经营管理合同》已载明宝之源公司对涉案房屋享有独立经营及对外招商租赁的权利为由，驳回朱振松要求由德兴公司承担连带清偿责任的请求，判决错误。涉案房屋系德兴公司投资建设，德兴公司是在未取得建设规划许可证的情况下建设委托宝之源公司对外招租，《委托经营管理合同》第6条约定不能免除德兴公司作为涉案违法建筑的建设者和发包出租者应承担的责任；第1条、第8条约定宝之源公司受德兴公司委托“负责本项目的管理并按约定收取经营管理收益”，德兴公司享有对涉案房屋的经营管理收益；第3、4、8条明确了委托代理的内容和利益分配。德兴公司关于全权委托宝之源公司对涉案房屋无偿自主经营的抗辩与上述合同第3、4、8约定互相矛盾。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百六十七条之规定，德兴公司明知自己建造的宝之源商务楼附楼是违法建筑，仍委托宝之源公司出租给朱振松，依法应承担连带责任。
二、一审法院已经认定宝之源公司对合同无效承担主要责任即70%的责任、朱振松承担次要责任即30%的责任，认定朱振松支付了至的租金871500元，宝之源公司从朱振松交付的120000元押金中扣减了至租金83000元，因此，应在分清双方责任、查清宝之源公司收取的租金总额的情况下，将本案租金和押金两项诉求合并处理，将宝之源已经收取的租金总额，扣减朱振松应承担的30%房屋占有使用费以后，剩余房屋租金668150元[（871500+83000）×70%]，属于合同法第五十八条、民法总则第一百五十七条规定的“应当予以返还”的财产。一审法院未判令宝之源公司、德兴公司返还，适用法律错误。
三、一审法院认定朱振松的装修损失为807884元[1610400元÷120个月×(120个月-34个月)×70%]错误。2015年8月至2016年6月（共计11个月），朱振松并没有经营蓝天幼儿园。朱振松于接到宝之源公司的《搬迁通知》，自解散幼儿园，全面停止招生工作，陆续向学生家长退费，进行搬迁工作，后因拆迁补偿款不到位，导致部分老师和部分学生擅自滞留幼儿园。朱振松实际占用房屋经营幼儿园的时间只有23个月，而不是34个月，装修损失应为911218元[1610400元÷120个月×(120个月-23个月)×70%]。
四、南宁市青秀区人民政府给予朱振松的专项拆迁补偿款与本案租赁合同纠纷高度关联，一审法院不予处理是错误的。宝之源公司提交的南宁市区农村信用合作联社的《客户回单》显示，宝之源公司已经于收到南宁市青秀区建政街道办事处长堽村二组转账支付的2921223.61元拆迁补偿款，在《宝之源商务楼租户欠款补偿款清单》中，宝之源公司也确认了朱振松应得停产停业补偿款135914.4元、空调迁移费8750元、地上附着物56330.3元，合计拆迁补偿款200994.7元，并在该清单中表示用拆迁补偿款抵扣蓝天幼儿园欠费。由此可见，《拆迁补偿协议》中《南宁市城市东西向快速路东段（圆湖路东侧-
厢竹大道）项目地上附着物丈量作价表》，以及宝之源公司所举证据《客户回单》、《宝之源商务楼租户欠款补偿款清单》、《搬迁通知》等，充分证明专项拆迁补偿款与本案租赁合同纠纷高度关联。基于上述事由，朱振松同意将南宁市青秀区拆迁办在拆迁补偿协议书附件《南宁市城市东西向快速路东段（圆湖路东侧-
厢竹大道）项目地上附着物丈量作价表》中明确登记在蓝天幼儿园名下的不锈钢防盗窗、护墙板、木装饰、红青砖围墙、实木门（带框）、普通铝扣板、大理石（普通）、砖混大门、铝合金门窗（普通）、复合地板补偿金共计55620.3元在装修损失中扣除，留在专项拆迁补偿款项目统一计算、处理。一审法院已将该部分拆迁补偿款在装饰装修损失中做扣减处理，其余的专项拆迁补偿款，就包含了朱振松的装饰装修损失55620.3元，一审法院应予处理。
宝之源公司辩称，朱振松提出的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、德兴公司与朱振松不存在租赁关系，德兴公司不应当在本案中承担任何责任。二、在朱振松没有将涉案房屋交还给宝之源公司之前，房屋占有使用费应当按合同约定的租金标准支付，朱振松是否正常经营不影响其占有房屋的事实。三、朱振松没有证据证明其实际向飞利达公司支付了装修款，宝之源公司不应向朱振松支付任何装修款。四、关于拆迁补偿款的问题，宝之源公司同意一审判决，不应当在本案中一并处理。
德兴公司辩称，德兴公司的答辩意见与宝之源公司一致，德兴公司不是租赁合同当事人，不应承担连带责任。
宝之源公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院﹝2017﹞桂71**民初130号民事判决第一项，驳回朱振松赔偿装修损失的请求；2.撤销南宁铁路运输法院﹝2017﹞桂71**民初130号民事判决第二项，改判朱振松向宝之源公司支付2015年8月1日至2016年6月24日的房屋占有使用费418320元；3.撤销南宁铁路运输法院﹝2017﹞桂71**民初130号民事判决第四项，改判朱振松向宝之源公司支付2016年6月1日至24日的水费528元，电费3260.8元；4.本案一审本诉、反诉的诉讼费及二审上诉费均由朱振松承担。
事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.宝之源公司交付朱振松使用的涉案房屋（一至五层）并不是含有客厅、卧室、卫生间的多套房屋，朱振松并不需要进行其提供的《幼儿园装修合同》及《装修工程预（结）算书》中的装修事项。事实上，涉案房屋一楼没有房间，是铺了20cm厚水泥的停车场，朱振松承租后只在一楼简单修建了2间门卫小办公房，其余的就是在水泥地面上铺上2cm厚的塑胶。二楼至四楼每层楼一共有16间的大开间，没有卧室、客厅的隔间。朱振松无需再进行其提供的《装修工程预（结）算书》任何其他分项的装修改造。由于有一间教室是舞蹈室，朱振松重新铺贴了符合木地板，但铺贴的木地板面积为124.78m2，拆迁时按单价75元/m2已经获得了拆迁补偿。2.一审法院认定“2015年7月31日，双方结算后，仍有部分蓝天幼儿园的老师及学生住在涉案房屋”与事实不符。2015年7月20日，宝之源公司收到南宁市青秀区拆迁办送达给长堽村二组的限期搬迁通知后，即向宝之源商务综合楼的所有租户（含朱振松）送达该通知及要求所有租户务必于2015年7月25日前自行搬迁并要求所有租户与宝之源公司办理履约保证金退还及租金、水电费的结算手续，朱振松于2015年7月31日与宝之源公司办理结算。但从结算之日起至2016年6月底，朱振松没有进行任何搬迁工作，仍然正常的营业，并在7至8月份暑假期间对外正常招生。
二、一审判决证据不足。1.在一审庭审中，朱振松当庭承认其提供的证据《蓝天幼儿园装修工程结算书》、《蓝天幼儿园装修工程支出收款收据》上的飞利达公司的公章是其为了此次诉讼私自刻制的，并且朱振松是否实际向飞利达公司支付装修工程款1631953元，没有任何转款凭证证实。2.朱振松与宝之源公司于2013年5月30日签订《房屋租赁合同》，但朱振松与飞利达公司于2013年5月15日就签订了《幼儿园装修合同》，并在该装修合同第一条约定的装修工程地址为南宁市建政东路74号德利公司（宝之源物业公司商务楼附楼），即朱振松在尚未与宝之源公司签订租赁合同确定承租场地开办幼儿园的情况下，就先签订装修合同，该份证据显然是朱振松为了诉讼自己补签的合同，不能证明其与飞利达公司存在真实的委托装修合同关系。3.根据2016年8月10日资产评估报告（桂众资评﹝2016﹞118号），朱振松在宝之源公司铺设的20cm厚的水泥地面上加铺了2cm厚的塑胶，截至拆迁前，其2cm厚的塑胶跑道价值为59969元，即该塑胶跑道获得了政府拆迁补偿款59969元，朱振松不存在塑胶跑道装修损失。4.政府部门在征地拆迁中坚持的原则是，对于被拆迁人愿意拆除搬走的物品不予补偿，如果不愿意拆除搬走的物品按残值进行评估后给予补偿，大型滑滑梯系朱振松自愿拆除搬走放弃补偿造成的损失。此外，因朱振松在南宁市另有其他幼儿园办学点，所以其愿意拆走滑滑梯拿到其他办学点继续使用，不存在已经报废无法使用的事实，其单方提供的证据32《照片》，无法证明滑滑梯已经报废的事实。
三、一审法院适用法律错误。一审法院在适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条时，认为宝之源公司对朱振松的装修未提出异议，即得出宝之源公司同意朱振松装修装饰的结论，是错误的。双方签订的租赁合同中约定，朱振松进行装修装饰必须向宝之源公司备案，即只有经过备案而宝之源公司无异议的情况下，才表明宝之源公司同意朱振松的装修装饰，而朱振松没有备案。在朱振松进行装修装饰的过程中宝之源公司未提出异议，是宝之源公司的工作人员管理缺失所致，未提出异议并不表示同意。
朱振松辩称，一、一审法院关于朱振松装修蓝天幼儿园、拆迁期间部分教师和学生滞留幼儿园、装修损失等事实方面的认定是正确的，宝之源公司所述情况与事实不符，其上诉理由不成立，应予驳回。1.宝之源公司主张涉案房屋一楼没有房间，是铺了20cm厚水泥的停车场，以及二楼至四楼每层楼一共16间的大开间，没有卧室、客厅的隔间，与事实不符。桂众资评﹝2016﹞118号资产评估报告是对南宁市青秀区建政街道办事处长堽村民委员会二组范围内拟征收的构筑物及机器设备进行评估，并不是对宝之源商务楼附楼本身和附楼内的装饰装修进行评估，不能得出“涉案房屋一楼没有房间，是铺了20cm厚水泥的停车场”的结论。朱振松承租时涉案房屋每层楼13间单间配套，朱振松将每层房间全部打通，改造了5间大教室和2间大卫生间，一楼改造成了塑胶操场、会议室、保健室、门卫室，装修改造花费巨大。2.朱振松经办的幼儿园自2015年7月开始退学费、分流学生等解散幼儿园、搬迁工作，由于房屋即将拆迁，涉案房屋外墙上粉刷有拆迁字样，朱振松不可能正常对外招生，宝之源公司主张“自结算之日起至2016年6月底仍正常营业并在7至8月份暑假期间对外正常招生”违背客观事实。2016年6月初，幼儿园所有水表、电表被宝之源公司拆除，宝之源公司单方制作的蓝天幼儿园2016年6月30日水表、电表抄表记录是宝之源公司为达诉讼目的单方制作的材料，不排除虚报情况，更何况2015年7月30日双方结算水电费时，宝之源公司扣下2000元作为水电费押金，至今尚未退还。
二、朱振松在一审期间已充分举证。1.宝之源公司主张朱振松一审庭审承认其提供的证据《蓝天幼儿园装修工程结算书》、《蓝天幼儿园装修工程支出收款收据》上的飞利达公司的公章是其为了此次诉讼私自刻制的，与事实不符，朱振松并未认可。朱振松一审提供的证据已足够证明支付装修款的事实。虽然朱振松没有提供装修款的转账凭证或发票，不能否认其已经向飞力达公司支付了装修款，宝之源公司收取朱振松租金也从未开具发票。2.宝之源公司于2013年4月27日收取朱振松120000元押金，证明双方就租赁事宜已经进行磋商，并有了明确的租赁物，朱振松与飞利达公司于2013年5月15日签订装修合同，与朱振松、宝之源公司签订租赁合同并不矛盾，装修合同及朱振松支付的装修费用是真实发生的，并非伪造。3.大型滑梯设备客观上已经不能使用，幼儿园搬迁后，朱振松曾四处找买家欲出售大型滑梯，但均因没有足够大的场地，无幼儿园愿意购置该套大型滑梯设备，目前已变废品。4.宝之源商务楼附楼内的舞蹈室木地板等补偿款项没有发放给朱振松，而是经长堽村二组支付到宝之源公司的账户，宝之源公司提交的证据《宝之源商务楼租户欠款补偿款清单》确认朱振松应得停业停产补偿135914.4元、空调迁移费8750元、地上附着物补偿56330.3元，合计拆迁补偿款200994.7元，但宝之源公司将补偿款扣留，主张用于抵扣水电费。宝之源公司主张朱振松已获得补偿款，但并不能提供证据予以证实。
三、关于宝之源公司是否同意装修的问题。双方租赁合同第三条明确约定房屋用途为“幼儿园用途”，从宝之源公司提供的租赁合同附图《建筑平面图》可见，涉案房屋二楼至四楼有三套两房一厅一厨一卫房屋，十个单间，这样的房屋用于开办幼儿园，必然需要装修改造。如果宝之源公司不同意装修，朱振松不可能支付押金、签订合同。宝之源公司的办公场所设立在蓝天幼儿园前面的商务楼主楼中，宝之源公司在朱振松装修期间，从未提出异议，宝之源公司将涉案房屋出租给朱振松并同意朱振松按幼儿园的标准进行装修是不争的事实，宝之源公司主张“工作人员管理缺失所致”的理由不能成立。
德兴公司辩称，德兴公司同意宝之源公司的上诉意见。
朱振松向一审法院起诉请求：1.宝之源公司向朱振松赔偿投资建设南宁市青秀区蓝天幼儿园损失1576279.70元；2.宝之源公司向朱振松返还租金871500元；3.宝之源公司向朱振松退还押金余款109760.20元；4.宝之源公司向朱振松返还南宁市青秀区人民政府给予南宁市青秀区蓝天幼儿园的专项拆迁补偿款219871.70元，并向朱振松支付资金占用费3903.48元（以219871.70元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月1日起暂时计至2017年2月17日起诉之日，以后计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；5.德兴公司对宝之源公司上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由宝之源公司、德兴公司承担。
宝之源公司向一审法院反诉请求：1.朱振松向宝之源公司支付2015年8月1日至2016年6月24日的房屋占有使用费418320元（41500元/月×10个月+41500元/月÷30天×24天）及利息23956.85元（以欠付的房屋占有使用费有基数，从应付未付之日起暂计至2017年3月17日止，按中国人民银行贷款利率计付，此后利息自2017年3月18日起算至生效判决确定的履行期限届满之日止）；2.朱振松向宝之源公司支付2016年6月1日至24日的水费528元、电费3260.8元；3.反诉费用由朱振松承担。
一审法院认定事实：广西宝源房地产开发有限公司于2010年7月5日变更名称为广西德兴贸易有限公司。南宁市宝之源物业服务有限公司变更名称为广西宝之源物业服务有限公司。
2001年12月5日，南宁市津头乡长堽村民委员会二组作为甲方与德兴公司作为乙方签订了《合同书》，约定：甲方将建政东路（74－1号、74－2号、75－3号）第三产业用地（合计6681.54平方米）出租给乙方自主经营，乙方投资建设，时间为2002年9月1日起至2017年8月31日止；合同期间，如遇国家征用该地，征地所得的一切费用归家当所得，乙方投资的地上建筑物补偿归乙方所得，但在2014年9月1日后遇国家征用该地，乙方投资的地上建筑物补偿费甲、乙双方各占50%。
2006年4月26日，南宁市津头乡长堽村民委员会二组作为甲方与德兴公司作为乙方签订《补充协议》，约定：租赁期限延长至2022年8月31日止；在合同期间内，乙方自主经营合同项下的第三产业用地（包括自主投资建设房屋、整体或分散出租房屋、对外招商等一切合法的经营行为）。此后，德兴公司在涉案场地建设了宝之源商务综合楼及宝之源商务楼附楼，宝之源商务综合楼即第三产业综合楼。
2007年11月1日，德兴公司作为甲方与宝之源公司作为乙方签订《委托经营管理合同》，约定甲方将位于南宁市宝之源商务综合楼的合法经营管理权委托给乙方，由乙方负责本项目的经营管理，并按约定收取经营管理收益，时间至2022年8月31日止，双方还约定甲方委托乙方以乙方名义对外出租房屋、收取租金、签订租赁合同并按时支付土地租金等内容。南宁市宝之源商务综合楼门牌号已变更为南宁市建政东路75号。
2013年4月27日，朱振松向宝之源公司支付承租南宁市青秀区建政东路75号宝之源商务楼附楼的押金12万元。
2013年5月15日，朱振松作为甲方与飞利达公司作为乙方签订《幼儿园装修合同》，工程项目为南宁市青秀区建政东蓝天幼儿园，约定甲方委托乙方进行室内装修，委托方式为包工包料，工程开工日期为2013年5月20日，工程竣工日期为2013年8月10日，工程价款预算报价1721246元等内容。该装修合同乙方加盖的印章并非飞利达公司在公安部门备案的印章。
2013年5月30日，朱振松（乙方）与宝之源公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将青秀区建政东路75号宝之源商务楼附楼（租赁范围建筑平面图附后），房屋建筑面积约为1887.7㎡（不含活动场所）；该房屋结构为框架结构，甲方已装修，地板铺设有瓷砖、入户木门、包门框，内墙刮腻子；合同签订前，乙方已对租赁标的进行全面考察，对该房产建设结构、权属情况及相关手续有了充分了解；租赁期从本合同生效之日起至2023年8月31日止；甲方免收从本合同生效之日起至2013年8月31日止的租金；从2013年9月1日起开始计收租金，每满3个月为一个计租季度，每满6个月为一个计租半年度，满12个月为一个计租年度；甲方将房屋出租给乙方作为幼儿园用途使用；每月租金41500元；从2013年9月1日至2016年8月31日止，每计租年度租金498000元，2016年9月1日至2019年8月31日，每计租年度租金522900元；2019年9月1日至2022年8月31日，每计租年度租金549045元；租金按计租季度支付，第一个计租年度的租金于2013年5月1日前支付，第二个计租季度起，乙方在每个计租季度开始之前15日内以现金或转账支付下一季度的租金；合同签订当日，乙方应以现金方式向甲方支付押金12万元，租赁期间押金保留不变（押金不计利息）；除交付时已有装修和设施外，租赁期限内，房屋需进行装修或添置、变更原有设施的，均由乙方负责并承担相关费用，同时乙方将方案提交甲方备案、办妥有关报装手续后，方可进行，否则后果自负；合同终止时，甲方应在核对清算租金、水电费、房子设施设备无损后将押金无息返还乙方；乙方使用水电所发生的水电费用，由乙方于每月十日前按甲方抄表收费通知交费；租赁期限内，乙方逾期交付租金，每逾一天，应按未付金额万分之三支付滞纳金；市政建设经市或区政府有关部门批准，需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。如因此造成的拆迁补偿归甲方所有，原属乙方装修补偿归乙方所有，甲方预收乙方的租金及押金退回给乙方，双方解除合同，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补等内容。
合同签订后，宝之源公司将涉案房屋（五层楼）交付给朱振松，交付状态是含有客厅、卧室、卫生间的多套房屋。朱振松承租涉案房屋后委托飞利达公司对涉案房屋按经营幼儿园的用途进行装修，支付了装修费1361600元，并支付165600元购买了大型滑滑梯等设备，支付83200元铺设了塑胶跑道。2013年10月20日，飞利达公司作出《装修工程结算书》：南宁市青秀区建政东蓝天幼儿园改造装修工程项目合计1631953元。装修项目中除了安装儿童大型游乐设施即大型滑滑梯以外，其余装修项目均为已形成附合的装饰装修物。
2014年2月1日，朱振松办理了“南宁市青秀区蓝天幼儿园”的办学许可证。
2014年3月13日，城管局向建政东路75号蓝天幼儿园作出《综合行政执法检查通知书》，要求蓝天幼儿园在收到通知之日起3日内携带该幼儿园五层新建的建设用地或建设工程规划许可证、施工红线图、施工图纸（建设平面、立面）、房产证等有关手续，到指定地点接受检查。2014年3月27日，城管局作出《关于责令工程建设单位（或者所有人、管理人）限期依法接受处理的公告》，限蓝天幼儿园的建设单位（或者所有人、管理人）在2014年3月28日至2014年4月11日到城管局接受处理。但至公告期满，仍未有相关单位或者个人提交蓝天幼儿园的建设工程规划许可证、施工红线图、施工图纸、房产证等相关材料，故城管局认为该处建筑物为违法建筑物。
2015年5月5日，青秀区拆迁办向长堽村一、二、三组被拆迁房屋租户发出《通知》，要求租户于2015年5月20日前自行搬迁。2015年7月22日，宝之源公司向包括朱振松在内的租户发出《搬迁通知》，要求租户于2015年7月25日前搬迁，并告知朱振松因征地拆迁应获得6个月的停产停业补偿、装修补偿金，此款在与宝之源公司结清租金、物业费、水电费、滞纳金等相关费用后将直接支付至朱振松提供的账户。
2015年7月24日开始，朱振松向部分学生家长退学费。
朱振松向宝之源公司支付了2013年9月1日至2015年5月31日的租金共计871500元。2015年7月31日，南宁市青秀区蓝天幼儿园与宝之源公司签订了《蓝天幼儿园结算确认单》，双方对租金和水电费确认如下：2015年6月1日至2015年7月31日的租金为83000元、2015年6月1日至2015年7月29日的水电费10239.8元，共计93239.8元；因拆迁，租金结算至7月31日、水电费结算至7月29日，上述款项从押金12万元中扣除，扣除93239.8元后的余款26760.2元,留2000元作为7月29日至搬迁前的水电费，届时多还少补。2015年7月31日，宝之源公司将押金余款24760.2元转至朱振松的银行账户。双方结算后，仍有部分蓝天幼儿园的老师及学生住在涉案房屋，朱振松继续支付2015年8月至2016年5月的水电费，宝之源公司均开具收款单给蓝天幼儿园，直到2016年6月朱振松才将涉案房屋完全清空。
2016年5月26日，南宁市城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）作为甲方、南宁市青秀区建政街道办事处长堽村民委员会作为乙方签订《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，乙方应得的公有非住宅房屋补偿款19276907.18元、无手续部分补偿款192158.5元、其他建（构）筑物及地上附着物补偿费328009元、搬迁补助费，以上款项共计19797074.38元。2016年6月12日，南宁市青秀区建政街道办事处长堽村民委员会二组（以下称简称长堽村二组）收到上述款项19797074.38元。
2016年7月，涉案房屋被拆除。
2016年7月28日，城投公司作为甲方、南宁市青秀区建政街道办事处长堽村民委员会作为乙方签订《集体土地上房屋拆迁附着物补偿协议书》，协议仅针对房屋搬迁补助费、地上附着物等补偿，乙方应得补偿（补助）款为其他建（构）物及地上附着物补偿费1608370.75元（具体计算见征地地上附着物登记作价表）、搬迁补助费1312852.86元，共计2921223.61元。根据附着物丈量作价表，蓝天幼儿园的不锈钢防盗窗、护墙板、木装饰、红青砖围墙、实木门（带框）、普通铝扣板、大理石（普通）、砖混大门、铝合金门窗（普通）复合地板补偿55620.3元、种植物补偿710元。2016年10月9日，长堽村二组收到上述款项2921223.61元，2016年11月16日，长堽村二组向宝之源公司转账支付搬迁补偿款2921223.61元。
2016年10月14日，城投公司作为甲方、南宁市青秀区建政街道办事处长堽村民委员会作为乙方签订《集体地上附着物补偿协议书》，约定乙方承包土地上的其他附着物及机器设备补偿按《资产评估报告书》（桂众资评[2016]118号）标准给予补偿，乙方应得补偿款共计757108元。根据《资产评估报告书》（桂众资评[2016]118号），评估基准日2014年4月22日蓝天幼儿园的设备即抽水箱、尿斗、厨房抽风系统评估价值为6832元、塑胶操场评估价值为59969元。
2016年12月30日，宝之源公司制作《宝之源商务楼欠租金物业费统计明细》和《宝之源商务楼租户欠款补偿款清单》。《宝之源商务楼欠租金物业费统计明细》记载蓝天幼儿园欠2016年5月1日至5月30日的水费528元、电费3260.8元，欠2015年8月1日至2016年5月31日租金415000元，朱振松在该明细表上签字“已阅，待协商”。《宝之源商务楼租户欠款补偿款清单》记载蓝天幼儿园欠费金额为418788.8元，拆迁补偿款为200994.7元，蓝天幼儿园应向宝之源公司支付217794.1元，朱振松在该清单上签字“已阅，待核实”。
另查明，朱振松于2015年12月23日担任飞利达公司的副董事长。2017年11月27日，飞利达公司开具《情况说明》，内容为：公司自1995年7月19日至2012年2月开办期间，公司对外使用的公章为“广西南宁飞利达建筑工程有限责任公司”，公章无编码，2012年2月公司按规定到公安机关登记备案新的公章，但原无编码的公章及合同专用章仍旧保留，作为公司项目经理对外招揽业务时使用，使用截止日期为2014年5月。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据建设工程规划许可证[编号（2004）第462号]，许可建设的第三产业综合楼即宝之源商务综合楼建筑面积为4520.7平方米（三层），宝之源公司未能提供证据证实朱振松承租的宝之源商务楼附楼（五层）是取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且城管局已认定朱振松承租的建筑物为违法建筑物，故朱振松与宝之源公司于2013年5月30日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。
关于赔偿投资建设损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。朱振松和宝之源公司签订合同时，已明确约定涉案房屋作为幼儿园，而宝之源公司交付给朱振松的房屋是多间配套客厅、卧室、卫生间的房屋，朱振松必须进行装修才能作为幼儿园使用，同时，朱振松经过三个月的装修后并经营幼儿园至双方结算前，宝之源公司均未提出异议，因此，宝之源公司对朱振松装修涉案房屋应当是知晓的。虽然朱振松提供的《幼儿园装修合同》、《装修工程预（结）算书》加盖的印章不是飞利达公司在公安机关备案的印章，但飞利达公司已认可其与朱振松之间的《幼儿园装修合同》、《装修工程预（结）算书》，并且结合朱振松提供的照片、视频资料、《补偿协议书》及《资产评估报告书》，朱振松确实对涉案房屋进行了《装修工程预（结）算书》列明的项目的装修，一审法院认可朱振松已按与飞利达公司的《装修工程预（结）算书》项目进行装修。宝之源公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给朱振松，是造成合同无效的主要原因，宝之源公司应承担主要过错责任，对朱振松的装修损失承担70%的赔偿责任，朱振松签订租赁合同时，也应尽到相应的审慎义务，其未认真审核涉案房屋的产权证件或者审批手续，对其损失应承担次要的过错责任即30%的责任。朱振松实际支付了装修费1361600元、大型滑滑梯等设备165600元、塑胶跑道83200元，合计1610400元。大型滑滑梯虽然是可以移动的物品，但是属于朱振松经营幼儿园所购置，也属于不能使用涉案房屋进行经营产生的损失。因租赁合同无效，朱振松要求赔偿投资建设的损失一审法院不予支持，宝之源公司应赔偿装修的现值损失。租赁合同约定的合同期限为10年，朱振松从2013年9月开始使用装修物进行经营，于2016年6月完全清空房屋，故宝之源公司应向朱振松赔偿装修损失807884元[1610400元÷120个月×（120个月－34个月）×70%]。朱振松自认其投资建设幼儿园的损失应扣除政府给予的不锈钢防盗窗、护墙板、木装饰、红青砖围墙、实木门（带框）、普通铝扣板、大理石（普通）、砖混大门、铝合金门窗（普通）复合地板补偿金共计55620.3元，故宝之源公司还需向朱振松赔偿装修损失752264元（807884元－55620元）。
关于返还租金的问题。朱振松按合同约定向宝之源公司支付租金至2015年5月共计871500元，虽然朱振松与宝之源公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同，但朱振松使用涉案房屋经营至2016年6月，应向宝之源公司支付房屋占有使用费，故朱振松要求宝之源公司返还租金871500元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于退还押金的问题。朱振松支付房屋占有使用费至2015年5月，但其2015年6月和7月仍还在使用涉案房屋，仍应向宝之源公司支付房屋占有使用费，故宝之源公司在12万元押金中扣除2015年6月和7月的房屋占有使用费83000元及2015年6月和7月的水电费10239.8元有事实和法律依据，并且宝之源公司于2015年7月31日将押金余款24760.2元转至朱振松的银行账户，此外，双方已确认在押金中留存2000元作为2015年7月29日至实际搬迁前的水电费。朱振松向本院提交的证据中，证明其交纳了2015年8月起至2016年5月30日的水电费。但此后直至朱振松于2016年6月清空房屋期间，朱振松提供的证据不能够证明其已经缴纳了该段时间的水电费，因此双方在结算中同意留存的水电押金2000元，一审法院不支持退还。故朱振松要求宝之源公司退还押金109760.2元的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于朱振松要求宝之源公司返还南宁市青秀区人民政府给予的专项拆迁补偿款及资金占用费的问题。因朱振松与宝之源公司签订的租赁合同为无效合同，朱振松要求宝之源公司返还南宁市青秀区人民政府给予的专项拆迁补偿款没有合同依据。本案是租赁合同纠纷案件，朱振松主张的南宁市青秀区人民政府给予的专项拆迁补偿款及资金占用费并非租赁合同纠纷，不属于一审法院的受案范围，不予处理。
关于德兴公司是否应对宝之源公司上述债务承担连带清偿责任的问题。德兴公司与宝之源公司签订的《委托经营管理合同》已载明宝之源公司对涉案房屋享有独立经营及对外招商租赁的权利。根据合同相对性原则，本案租赁合同签订及合同履行的主体是朱振松与宝之源公司，德兴公司不应对宝之源公司在本案中因出租房屋产生的债务承担连带责任，朱振松要求德兴公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。
关于宝之源公司要求朱振松支付2015年8月1日至2016年6月24日的房屋占有使用费及利息的问题。朱振松与宝之源公司在2015年7月31日结算后，朱振松负有将涉案房屋交还给宝之源公司的义务，但朱振松并未将涉案房屋交还给宝之源公司，仍有部分蓝天幼儿园的老师及学生住在涉案房屋，且直到2016年6月涉案房屋才完全清空，因此，朱振松仍应向宝之源公司支付2015年8月1日至2016年6月24日的房屋占有使用费。但是朱振松在2015年7月22日接到搬迁通知后，从2015年7月24日开始已经向部分学生家长退学费，此后至2016年6月24日期间，是在陆续进行搬迁工作，并不是正常的经营，故一审法院认定2015年8月1日至2016年6月24日的房屋占有使用费应按合同约定的租金标准的30%支付，即2015年8月1日至8月31日按月租金41500元的30%支付，2015年9月1日至2016年6月24日按月租金43575元（522900元/年÷12个月）的30%支付，共计140560.5元（12450元+13072.5元/月×9个月+13072.5元/月÷30日×24日）。因宝之源公司与朱振松签订的租赁合同无效，故其要求朱振松支付房屋占有使用费的利息的反诉请求，不予支持。
关于宝之源公司要求朱振松支付2016年6月1日至24日的水电费的问题，因宝之源公司未提供证据证实此期间朱振松使用涉案房屋产生的水电费数额，故宝之源公司的该项反诉请求，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1.宝之源公司向朱振松赔偿装修损失752264元；2.朱振松向宝之源公司支付2015年8月1日至2016年6月24日的房屋占有使用费140560.5元；3.驳回朱振松的其他诉讼请求；4.驳回宝之源公司的其他反诉请求。案件受理费29132元（朱振松已预交）,由朱振松负担21290元，宝之源公司负担7842元；反诉案件受理费7632元，减半收取3816元（宝之源公司已预交），由宝之源公司负担2614元，朱振松负担1202元。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
朱振松对一审法院查明的事实无异议。宝之源公司对一审法院查明的事实提出以下异议：除上诉状中陈述的对一审法院认定事实的异议外，还对一审法院认定“支付了装修费1361600元，并支付165600元购买了大型滑滑梯等设备，支付83200元铺设了塑胶跑道”有异议，朱振松没有证据证明其实际支付了该三笔款项。针对宝之源公司提出的异议，本院认为，朱振松与宝之源公司在租赁合同中明确约定涉案房屋的用途为开办幼儿园，一审法院认定上述有关幼儿园装修的事实，有朱振松一审提供的《幼儿园装修合同》、《装修工程预（结）算书》、收据等证据予以证实，本院对此予以确认，对宝之源公司提出的异议，本院不予支持。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.宝之源公司是否应当向朱振松赔偿装修损失？如应赔偿，赔偿多少？2.宝之源公司是否应向朱振松返还租金668150元？朱振松是否应向宝之源公司支付2015年8月1日至2016年6月24日的占有使用费？如应支付，占有使用费的计算标准是什么？3.朱振松是否应向宝之源公司支付2016年6月1日至24日的水电费？4.宝之源公司是否应向朱振松返还拆迁补偿款219871.7元？5.德兴公司是否应对宝之源公司的本案债务承担连带清偿责任？
本院认为，关于第一个争议焦点，朱振松和宝之源公司签订合同时，已明确约定涉案房屋作为幼儿园，朱振松对涉案房屋进行装修才能作为幼儿园使用的事实是可以确定的。加之朱振松装修期间，宝之源公司从未提出异议，故朱振松装修是经宝之源公司同意的。虽然朱振松提供的《幼儿园装修合同》、《装修工程预（结）算书》加盖的印章不是飞利达公司在公安机关备案的印章，但飞利达公司已认可其与朱振松之间的《幼儿园装修合同》、《装修工程预（结）算书》，一审法院结合朱振松提供的照片、视频资料、《补偿协议书》及《资产评估报告书》，认定朱振松已按与飞利达公司的《装修工程预（结）算书》项目进行装修的事实，有证据证实，本院予以确认。宝之源公司上诉称朱振松在一审庭审中认可《蓝天幼儿园装修工程结算书》、《蓝天幼儿园装修工程支出收款收据》上加盖的公章是是朱振松为了诉讼私刻的，但经查阅一审庭审笔录，没有朱振松关于为了诉讼私刻的公章的陈述，本院对宝之源公司的该项主张不予采信。宝之源公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给朱振松，是造成合同无效的主要原因，宝之源公司应承担主要过错责任；朱振松签订租赁合同时，也应尽到相应的审慎义务，其未认真审核涉案房屋的产权证件或者审批手续，对其损失应承担次要的过错责任，据此，一审法院认定宝之源公司对朱振松的装修损失承担70%的赔偿责任，朱振松自行承担30%的责任，该责任比例适当。朱振松实际支付了装修费1361600元、大型滑梯等设备165600元、塑胶跑道83200元，合计1610400元。一审法院综合租赁合同约定的合同期限及朱振松从2013年9月开始使用装修物进行经营，于2016年6月完全清空房屋的事实考虑，认定宝之源公司应向朱振松赔偿装修损失807884元[1610400元÷120个月×（120个月－34个月）×70%]，并扣除朱振松自认应扣除的不锈钢防盗窗、护墙板、木装饰、红青砖围墙、实木门（带框）、普通铝扣板、大理石（普通）、砖混大门、铝合金门窗（普通）复合地板补偿金共计55620.3元后，判决宝之源公司还需向朱振松赔偿装修损失752264元（807884元－55620元），并无不妥，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。朱振松在2015年7月22日接到搬迁通知之前，能正常使用涉案房屋经营幼儿园，2015年7月22日之前的房屋占用费参照合同约定的租金标准计算，并无不妥。朱振松在2015年7月22日接到搬迁通知后，从2015年7月24日开始已经向部分学生家长退学费，直至2016年6月24日期间，朱振松陆续进行幼儿园的搬迁工作，实际非正常的经营，故一审法院认定2015年8月1日至2016年6月24日的房屋占有使用费应按合同约定的租金标准的30%支付，并无不妥，本院予以维持。
关于第三个争议焦点，因宝之源公司未提供证据证实此期间朱振松使用涉案房屋产生的水电费数额，对宝之源公司该项主张，一审法院未予支持，并无不妥，本院予以维持。
关于第四个争议焦点，宝之源公司向一审法院提交了一份《宝之源商务楼租户欠款补偿款清单》证据，该份清单由宝之源公司于2016年12月30日向朱振松出具，其中“租户蓝天幼儿园”“拆迁补偿款”一栏中记载：“停业停产补偿135914.4元、空调迁移费8750元、地上附着物补偿56330.3元，合计拆迁补偿款200994.7元”。由于该份清单为宝之源公司出具，宝之源公司应向朱振松支付其承诺的拆迁补偿款200994.7元。故对朱振松主张的拆迁补偿款，本院支持200994.7元，一审法院对朱振松的该项诉讼请求处理不当，本院予以纠正。
关于第五个争议焦点，本案租赁合同朱振松与宝之源公司签订，合同履行亦有朱振松与宝之源公司履行，德兴贸易公司并非本案租赁合同签订主体，朱振松主张德兴公司承担连带责任没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，朱振松的上诉请求部分成立，应予支持；宝之源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初130号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初130号民事判决第三项；
三、广西宝之源物业服务有限公司向朱振松支付拆迁补偿款200994.7元；
四、驳回朱振松的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
一审案件受理费29132元（朱振松已预交）,由朱振松负担19147元，广西宝之源物业服务有限公司负担9985元；反诉案件受理费7632元，减半收取3816元（广西宝之源物业服务有限公司已预交），由广西宝之源物业服务有限公司负担2614元，朱振松负担1202元。二审案件受理费14223元（朱振松已预交），由朱振松负担7396元，广西宝之源物业服务有限公司负担6827元；二审案件受理费14104元（广西宝之源物业服务有限公司已预交），由广西宝之源物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
审 判 员 玉 萍
审 判 员 袁宇飞
二〇一八年八月十四日
法官助理 徐小晴
书 记 员 符贵芳