北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终12566号
上诉人（原审原告）：解玉香，女，1957年2月2日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：宗大鹏，北京市鑫宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。
法定代表人：严奇，总经理。
委托诉讼代理人：苏伟，男，1982年3月21日出生，北京久润房地产开发有限公司职员。
上诉人解玉香因与被上诉人北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初1146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人解玉香及其委托诉讼代理人宗大鹏，被上诉人久润公司之委托诉讼代理人苏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
解玉香上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.改判一审判决第二项为：久润公司返还解玉香购房款984400元及利息（以984400元为基数，自2009年12月26日，计算至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.改判一审判决第四项为：判令久润公司承担解玉香已付购房款一倍的赔偿责任984400元；4.一、二审诉讼费及评估费由久润公司承担。事实与理由：1.一审判决遗漏本案重要事实，就（2015）三中民终字第11883号案件认定的涉案房屋出售等事实未查清。2.久润公司存在“一房二卖”的主观故意。3.一审判决第二项对利息给付的起始时间认定错误。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，久润公司应支付解玉香已付购房款一倍的赔偿责任。
久润公司辩称，同意一审判决，不同意解玉香的上诉请求。事实与理由：根据北京市住建委2017年3月26日的限购政策，个人不能直接从开发商处购买商业用房，故解玉香没有资格购买涉案商业用房。本案因限购政策存在导致合同无法继续履行，也导致涉案房屋无法过户，该原因系不能归责于双方的原因，我方对解玉香的损失不应承担责任。
解玉香于2017年2月向一审法院起诉请求:1.判令解除解玉香与久润公司签订的《销售部客户房产认购书》；2.请求久润公司返还解玉香购房款984400元及利息（以984400元为基数，自2009年12月26日，计算至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令久润公司赔偿解玉香经济损失3061500元；4.请求判令久润公司承担解玉香已付购房款一倍的赔偿责任984400元；5.请求判令久润公司赔偿解玉香鉴定费10000元；6.请求判令久润公司承担诉讼费，以上合计5040300元。
一审法院认定事实：2009年12月18日，解玉香（买方）与久润公司（卖方）签订《销售部客户房产认购书》一份，约定解玉香认购位于行宫街25号-2号商业用房屋一套（以下简称涉诉房屋），建筑面积196.88平方米；房款总价为984400元；付款方式为分期付款：2009年2月18日交首付款（含定金）50万元；2009年12月25日前交尾款48.44万元。合同签订后，解玉香于2009年12月18日以转账方式向久润公司交纳首付款50万元，久润公司为解玉香出具收款单一份。解玉香于2009年12月26日再次以转账方式向久润公司支付尾款48.44万元，久润公司再次为解玉香出具收款单一份。后因久润公司迟迟不交付涉诉房屋，解玉香将久润公司诉至法院，要求久润公司交付房屋并办理产权过户手续。庭审中，解玉香提供（2015）三中民终字第11883号民事判决书一份，用以证明在久润公司、湖北久源建筑安装工程有限公司与北京极顺建筑有限公司、陈昉韬建设工程施工合同纠纷一案中，涉诉房屋已经生效判决确认作为久润公司应付的工程款抵顶给他人。同时，解玉香将诉讼请求变更为要求解除双方之间的房产认购书，并要求久润公司返还购房款、支付利息、赔偿损失。（2015）三中民终字第11883号民事判决书载明：“……据此，原审法院于2015年7月作出判决：一、驳回久润公司、久源公司的诉讼请求。二、确认二〇〇九年十一月三日久润公司与极顺公司签订的《久润花园16#楼结算单》、《久润花园17#楼》结算单有效。三、确认极顺公司用已经出售的三十一套涉案房屋抵顶久润公司应付极顺公司工程款有效（详见清单），其中商铺门面房每平方米确定为四千二百元、住宅每平方米确定为三千二百元。四、驳回极顺公司的其他反诉请求。清单：极顺公司以顶账方式销售的三十一套房屋如下：……2.久润花园西区5#楼行宫街25-2、25-4至25-9的商业房七套：……综上，久润公司、九源公司的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决结果并无不当，应于维持。……判决如下：驳回上诉，维持原判。”该判决于2015年12月9日作出。久润公司提供建筑工程项目承包合同及建筑安装工程项目承包协议各一份，用以证明涉案房屋所在的建设工程合同约定工程款金额为1500万余元，决算前久润公司支付工程款已够合同约定，久润公司并无用涉诉房屋抵顶工程款的意愿。解玉香对该证据的真实性无法确认，对证明目的不认可。
另查明，本案在一审过程中，解玉香申请对涉诉房屋的市场价值进行评估。法院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行评估。2017年7月15日，该公司出具评估报告书，评估结果为：遵循公认的估价程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用成本法、收益法两种估价方法，对北京市密云区行宫街25-2号、建筑面积199.17平方米的房地产，在2017年6月6日的市场价值进行了专业分析、测算和判断，估价结果总价为人民币404.59万元，单价为人民币20314元/㎡。解玉香预付评估费10000元。
一审法院认为，解玉香与久润公司签订的《销售部客户房产认购书》是双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。按照法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案涉案房屋已经生效判决确认作为久润公司应付的工程款抵顶给他人，故久润公司不能向解玉香交付房屋并办理过户手续。久润公司不履行合同义务的行为致使解玉香的合同目的无法实现，解玉香要求解除双方之间房产认购书并要求久润公司返还已付购房款及赔偿损失的诉讼请求均于法有据，法院予以支持。对于解玉香的损失确定：首先，对于解玉香已付购房款的利息计算，法院认为，因双方订立的合同中并未约定涉诉房屋交付及办理过户的具体期限，故应自确认久润公司不能履行合同之日起计算久润公司应返还房款的相应利息，即以确认涉诉房屋作为久润公司应付工程款抵顶给他人的（2015）三中民终字第11883号民事判决生效之日作为利息计算的起始日期。其次，对于解玉香主张的房屋溢价损失，因涉诉房屋现有的市场价值系解玉香在合同履行后可以获得的利益，故解玉香有权对房屋的溢价损失主张赔偿，解玉香此项诉讼请求于法有据，法院予以支持。对于解玉香主张已付购房款一倍的损失赔偿请求，法院认为，因涉诉房屋作为应付工程款抵顶给他人系经生效判决确认。在工程款纠纷中，久润公司对涉诉房屋的产权归属争议较大，故难以认定久润公司有隐瞒将涉诉房屋出售给第三人的故意，不符合法律规定的买受人可以请求出卖人承担已付购房款一倍赔偿责任的情形。另因对涉诉房屋市场价值的赔偿足以弥补解玉香因久润公司的违约行为造成的损失，亦包括了合同履行后可以获得的利益。故解玉香该项请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
据此，一审法院于2017年9月判决如下：一、解玉香与北京久润房地产开发有限公司于二〇〇九年十二月十八日签订的《销售部客户房产认购书》解除。二、北京久润房地产开发有限公司于判决生效后十五日内返还解玉香购房款九十八万四千四百元，并自二〇一五年十二月九日起至本判决确定给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付本金九十八万四千四百元的利息。三、北京久润房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿解玉香损失三百零六万一千五百元。四、驳回解玉香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10000元，由北京久润房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费23541元，由解玉香负担3957元（已交纳）；由北京久润房地产开发有限公司负担19584元（于判决生效后七日内交纳）。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。
本院认为，根据庭审查明的事实和有关证据可以看出，双方当事人争议的焦点表面上在于久润公司是否承担法律规定的支付一倍房款的惩罚性赔偿责任。但是，本案中的客观事实是，解玉香与久润公司之间签订的仅是一份《销售部客户房产认购书》，并未签订《商品房买卖合同》，该份认购书能否视为双方已经签订了《商品房买卖合同》成为本案关键。根据涉案《销售部客户房产认购书》的内容可以看出，该份认购书虽然约定了房屋的位置、面积、金额，解玉香也交纳了全部房款，但是对于交房时间这一商品房买卖合同的核心条款并未作出约定。同时在认购书中对下一步双方应签订《商品房买卖合同》做出明确约定。这种类型的认购书并不具备《商品房买卖合同》的基本条款，尚不能将其视为《商品房买卖合同》。
涉案认购书虽非《商品房买卖合同》，但是已经具备了预约合同的相关特征，应认定为预约合同。预约合同对双方当事人同样具有约束力，违反预约合同亦构成违约，违约方应承担违约责任。关于承担责任的方式，守约方可以要求违约方承担赔偿的违约责任。具体到本案，久润公司明知涉案房屋已经作为顶账房屋折抵给案外人并已实际委托他人销售，同时在其未实际控制该房屋的情况下，依旧与解玉香签订上述认购书，致使涉案认购书不能实际履行，久润公司应承担相应的违约责任。根据我国《合同法》第113条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。据此，久润公司除应退还购房款、支付利息外，还应当赔偿解玉香的房屋溢价损失。原审判决对于涉案认购书的性质虽未明确认定，但该判决确定的久润公司应予赔偿解玉香相应的损失数额是公平公正的，根据本案具体情况确定的利息起算时间亦属合理。
对于解玉香提出本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条第三款的惩罚性赔偿规定，判令久润公司承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。需要明确的是，该条款适用的前提是双方签订正式的商品房买卖合同之情形，而非本案中双方仅签订认购书这一预约合同的情况。
综上，解玉香的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13644元，由解玉香负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 林存义
审判员 万丽丽
审判员 孙 妍
二〇一七年十一月十七日
书记员 郑 芳
书记员 卢园园