黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民初11号
原告（申请执行人）：王海波，男，1968年8月22日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。
被告（案外人）：纪明敏，女，1980年5月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。
被告（被执行人）：刘莉，女，1978年6月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。
委托诉讼代理人：路滨，黑龙江雪原律师事务所律师。
被告（被执行人）黑龙江恒久建设工程有限责任公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区奋斗委南山路87号。
法定代表人：石福亭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马粤，男，该公司职工。
原告王海波与被告纪明敏、刘莉、黑龙江恒久建设工程有限责任公司（以下简称恒久公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王海波、纪明敏、刘莉的委托诉讼代理人路滨、恒久公司的委托诉讼代理人马粤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王海波向本院提出诉讼请求：对禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋许可执行。事实与理由：王海波与鸡西市华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨公司）、刘莉、黑龙江恒久建设工程有限公司（以下简称恒久公司）民间借贷纠纷一案，王海波在立案前申请了诉前财产保全，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）于2014年12月23日作出（2015）鸡立保字第1号民事裁定，查封了刘莉开发的禧龙家苑36套房屋。2015年1月7日，华晨公司委托刘莉向鸡西中院对（2015）鸡立保字第1号民事裁定提出异议，后撤回。鸡西中院作出（2015）鸡商初字第11号民事判决，判令：“一、刘莉于本判决生效后十日内偿还王海波借款本金3,221,235.13元；二、对刘莉不能清偿的债务，由恒久公司在担保财产价值（2,045,040元）内承担保证责任；三、驳回王海波的其他诉讼请求。”王海波不服向黑龙江省高级人民法院（以下简称省高院）提起上诉，省高院作出（2015）黑高商终字第177号民事判决，判令：“一、维持鸡西中院（2015）鸡商初字第11号民事判决主文第二项、第三项；二、变更鸡西中院（2015）鸡商初字第11号民事判决主文第一项为被告刘莉于本判决生效之日后十日内偿还原告王海波借款本金3,267,562.13元。”王海波于2016年2月25日向鸡西中院申请执行。纪明敏对禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋提出异议，鸡西中院作出（2016）黑03执异39号之二执行裁定，裁定中止对龙家苑1号楼1单元1301号房屋的执行，王海波不服，理由如下：纪明敏未举示证据证实其支付了购房款，故（2016）黑03执异39号之二执行裁定认定购房合同有效无事实依据；仅凭鸡西市房产产权市场管理处的证明不能确认纪明敏名下无其他用于居住的房屋，无法排除其在其他地区或城市另有房产。
纪明敏辩称，一、王海波所述与事实不符，鸡西中院（2016）黑03执异39号之二执行裁定认定事实正确。禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋确属纪明敏所有。鸡西中院2014年12月23日作出的（2015）鸡立保字第1号民事裁定，裁定查封包括禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋在内的36户房屋是错误的。2013年11月9日，华晨公司与纪明敏姐夫李洪伟就已签订了《以房抵账协议书》，将禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋以295,231元的价格抹给了李洪伟。2014年4月10日，华晨公司与纪明敏、李洪伟签订了《以房抵账协议书》，将该房屋抵给纪明敏，纪明敏、李洪伟与华晨公司签订了《房屋购销合同》，华晨公司出具了交款收据，并向纪明敏和李洪伟交付了房屋。二、纪明敏是禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋的产权所有人。纪明敏父亲自1989年经营砖厂，纪明敏成年后其父亲将砖厂交给纪明敏经营，父亲与姐姐均持有股份，纪明敏是法定代表人，李洪伟系纪明敏姐夫，在砖厂负责对外销售跑业务，砖厂的财务支出等重要事项与决策均由纪明敏决定。砖厂与华晨公司有业务往来，经手人是李洪伟。华晨公司刘莉资金紧张不能支付砖款，故以房屋抵账由李洪伟与华晨公司签订《以房抵账协议书》，该房屋抵顶的资金是纪明敏的，房屋亦应为纪明敏的，故王海波主张纪明敏应向李洪伟支付房款的事实是错误的。综上，请求驳回王海波的诉讼请求。
刘莉辩称，不同意王海波的诉讼请求，华晨公司与李洪伟、纪明敏签订了以房抵债协议书及商品房买卖合同，通过上述协议中止了刘莉与李洪伟之间的债权债务关系，以房屋抵顶刘莉欠付的款项，双方形成了合法有效的买卖关系，李洪伟及纪明敏支付了全部购房款，并在人民法院查封前实际占有了该房屋，未办理产权过户登记是因为该房屋未进行竣工登记等相关手续。纪明敏和李洪伟已经实际取得了案涉房屋的权利，该权利足以排除王海波的执行。
恒久公司辩称，对王海波诉讼请求有异议，恒久公司对案涉房屋抵债不知情。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据（纪明敏证据五），本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有争议的证据，本院认定如下：王海波证据一，纪明敏、刘莉、恒久公司有异议，认为不能体现照片拍摄时间，但王海波提供了该五张照片的原始载体，故对该组证据的真实性予以确认，该证据内容可以体现拍摄时间为2015年4月23日，案涉房屋系2014年12月被法院查封，故对上述证明目的予以确认，至于纪明敏是否在法院查封后占有房屋，该证据不能单独证实，需结合其他证据综合确认；王海波证据二，纪明敏、刘莉、恒久公司对真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认，对该组证据记载的毛文龙系纪明敏丈夫、名下有住房一套的事实予以确认。纪明敏证据一，王海波、刘莉、恒久公司对真实性均无异议，故对纪明敏证据一的真实性予以确认，王海波系对该裁定不服提起本案诉讼，该裁定并未生效，故对该证据的证明目的不予确认；纪明敏证据二，王海波虽对真实性有异议，认为无买卖双方公章。证据为入库单，并不是买卖合同，其系在卖方向买方供货时买方出具，用以确认货物数量，作为买方的刘莉对该组证据无异议，且证据上有保管员的签名及验收员的印章，符合交易习惯，故对该组证据的真实性予以确认，并依据该组证据的内容确认李洪伟系鸡西市恒山区东风砖厂（以下简称东风砖厂）负责销售的人员，东风砖厂与刘莉存在债权债务关系；纪明敏证据三，王海波对真实性有异议，案涉争议房屋自2013年6月24日取得商品房预售许可证，且在2014年4月时即为现房，如纪明敏系2014年4月购买房屋，可在购买后立即办理备案登记并办理入住手续，案涉房屋未办理任何形式的备案登记，结合纪明敏举示的证据四，可确认纪明敏于2015年办理入户各项手续，上述行为不符合常理，故无法依据本组证据确认案涉房屋购房合同的签订时间与合同上记载的2014年4月10日相一致；且依据《以房顶账协议书》上“结算时多退少补”可以确认，双方在签订协议书及合同时，并未对双方因购砖产生的债权债务关系进行对账，即不能确认在合同签订时纪明敏已支付的案涉房屋价款的数额，故对该组证据的证明目的，本院不予确认；纪明敏证据四，王海波、刘莉、恒久公司对真实性无异议，故对该组证据的真实性予以确认，该组证据可证实纪明敏系2015年4月办理的各项入户手续，结合王海波证据一，可确认纪明敏系在法院查封后占有的案涉房屋。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
纪明敏系东风砖厂法定代表人，李洪伟系纪明敏姐夫、东风砖厂销售人员。禧龙家苑系位于鸡西市鸡冠区的房地产项目，登记开发单位为华晨公司，实际投资人为刘莉。2012年，刘莉在开发禧龙家苑过程中，因建设需要，与东风砖厂形成空心砖及多孔砖的供销关系，双方未签订书面合同，在供销过程中陆续进行了部分结算，具体结算数额不详。
2014年12月23日，王海波因与刘莉借款合同纠纷一案，向鸡西中院提出诉前财产保全申请，鸡西中院于2014年12月23日作出（2015）鸡立保字第1号民事裁定，裁定查封包括案涉禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋在内的35套房屋（住宅）、1套门市。2015年7月30日，鸡西中院就王海波与刘莉借款合同纠纷一案作出[2015]鸡商初字第11号民事判决，判决：“一、被告刘莉于本判决生效之日起十日内偿还原告王海波借款本息3,221,235.13元；二、对被告刘莉不能清偿的债务，由被告恒久公司在担保财产价值（2,045,040元）内承担担保责任；三、驳回原告王海波的其他诉讼请求。”王海波不服，向省高院提起上诉，省高院于2015年12月7日作出[2015]黑高商终字第177号民事判决，判决：“一、维持鸡西中院[2015]鸡商初字第11号民事判决主文第二项、第三项；二、变更鸡西中院[2015]鸡商初字第11号民事判决主文第一项为刘莉于本判决送达之日起十日内偿还王海波借款本息合计3,267,562.13元。”后刘莉、恒久公司未履行债务，王海波于2016年2月25日向鸡西中院申请执行，纪明敏于2016年6月14日提出异议，请求停止执行鸡西中院（2015）鸡立保字第1号民事裁定中对禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋的执行。鸡西中院于2017年3月13日作出（2016）黑03执异39号之二执行裁定，中止对案涉房屋的执行。王海波不服，提起本案诉讼。
纪明敏主张，其对案涉争议房屋享有权利，并举示了《以房顶账协议书》、《房屋购销合同》各一份。《以房顶账协议书》约定：为解决目前企业之间的债务问题，经各方协商同意，互相之间以抹账的形式解决互欠债务问题。二年后办理更名过户手续，结算时多退少补。甲方华晨公司、乙方李洪伟、丙方纪明敏，甲方以禧龙家苑1号楼1单元1301室83平方米，以总价款295,231元抹账给乙方，乙方转让给丙方。此款顶甲方欠乙方砖款295,231元。《房屋购销合同》约定：甲方华晨公司、乙方纪明敏，乙方购买甲方位于禧龙家苑1号楼1单元1301室房屋，预售建筑面积83平方米，单价3,557元/平方米，合同总价295,231元。签订本合同时，预付100%购房款；房屋于2014年4月10日交付。乙方必须在接到甲方进户通知一个月内办理进户手续，同时缴纳煤气安装费。合同尾部，甲方处加盖华晨公司印章、刘莉名章，乙方处纪明敏、李洪伟签字。《以房顶账协议书》、《房屋购销合同》记载的签订时间均为2014年4月10日。合同签订后，华晨公司、纪明敏并未就案涉房屋到房产部门备案登记。纪明敏于2015年4月陆续预缴纳水电费、物业费、有线电视费等各项入户费用，实际入户装修。
另查：禧龙家苑于2013年6月24日取得商品房预售许可证。
本院认为，本案争议的焦点是，纪明敏是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。纪明敏主张其系案涉房屋的所有权人，但案涉房屋并未办理产权登记，现仍登记在华晨公司名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽纪明敏举示的《以房顶账协议书》、《房屋购销合同》上记载的购房日期为2014年4月10日，但无论是《以房顶账协议书》，还是《房屋购销合同》均非正规商品房买卖合同，且案涉房屋出售后，未在行政部门办理备案或登记手续，故不能单独依据《以房顶账协议书》、《房屋购销合同》上记载的时间确认案涉房屋的买卖时间。案涉争议房屋于2014年4月时已为现房，购买后可立即办理入住手续，并可以办理备案登记，《房屋购销合同》若于2014年4月10日签订，纪明敏于2015年4月缴纳各项入户费用，办理入住的行为不符合常理，且与《房屋购销合同》中“乙方必须在接到甲方进户通知一个月内办理进户手续，同时缴纳煤气安装费”的约定不符，故综合本案证据，不能确定纪明敏于人民法院查封之前，即2014年12月前签订了合法有效的书面买卖合同。依据纪明敏举示的证据，可以确认纪明敏与禧龙家苑的实际开发人刘莉之间因购砖形成了债权债务关系，但纪明敏举示的证据并不足以证实其对刘莉所负债权的具体数额，《以房顶账协议书》中约定“结算时多退少补”，即双方在签订《以房顶账协议书》中并未对债权债务进行结算、对具体数额予以明确，故无法确认纪明敏对刘莉所享有的债权是否超过案涉争议房屋价款的百分之五十。综上，纪明敏对案涉争议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，王海波要求对案涉争议房屋许可执行的诉讼请求应予支持。
综上所述，王海波的诉讼请求具有事实和法律依据，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：
准许执行鸡西市中级人民法院（2015）鸡立保字第1号民事裁定中禧龙家苑1号楼1单元1301号房屋。
本院（2016）黑03执异39号之二执行裁定于本判决生效之日起自动失效。
案件受理费5,729元，由被告纪明敏、刘莉、黑龙江恒久建设工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 冯 莹
审 判 员 郭以刚
审 判 员 洪 明
人民陪审员 李建新
人民陪审员 祝英蕾
人民陪审员 周玉斌
人民陪审员 李志国
二〇一七年九月十四日
书 记 员 张艳红
本案引用的法律条文
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条第一项案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。