湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终40号
上诉人（原审被�）：湖南嘉茂房地产开发有限公司，住所地为醴陵市文化北路（都汇城D1区3A楼）。
法定代表人：ＸＸ川，董事长。
委托诉讼代理人：姚剑，湖南华豪律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。
被上诉人（原审原告）：易鑫，男，1987年9月3日生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托诉讼代理人：苏耀武，湖南弘扬律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，可代为进行和解，代为收取法律文书、收取执行款项等。
上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司（以下简称嘉茂公司）因与被上诉人易鑫商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省醴陵市人民法院（2016）湘0281民初2025号民事判决，�本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人嘉茂公司的委托诉讼代理人姚剑、被上诉人易鑫的委托诉讼代理人苏耀武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
嘉茂公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人按产权证记载面积据实结算后返还被上诉人63520.16元（30.88m2×2057元/m2）；被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人合同约定了涉案房屋出现面积差时据实结算，这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定中的“有约定”情形，因此上诉人只需按照合同约定的“据实结算”，将房产证中记载少于合同约定的面积，按合同约定的房价退还相应房款给被上诉人，而不是一审所认定的依照第十四规定面积差�出3%部分的，双倍退还房款。
被上诉人易鑫辩称，双方合同约定的面积差据实结算，没有约定具体的误差比例和具体的处理方法，应属于约定不明，故应按照法律规定处理。一审判决适用法律正确，认定事实清楚，依法应予维持，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
易鑫向一审法院起诉请求：1、嘉茂公司返还产权登记面积小于合同约定建筑面积绝对值超过3%以内部分房价款12342元；2、嘉茂公司双倍返还产权登记面积小于合同约定建筑面积绝对值超过3%部分房价款102356元；3、嘉茂公司支付延迟交付房产权证的违约金4737元。
一审法院认定，2011年3月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：1004134），由原告购买被告开发的“都汇城”第F幢6单元605号房，约定建筑面积为230.29平方米，单价为2057元，房屋价款为473707�。合同签订后，原告付清了房款，双方办理了交房手续。合同中约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权证记载的面积据实结算。同时还约定：出卖人应当在商品房交付使用后1年内，买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2015年5月，醴陵市房屋产权管理局给原告颁发了（醴房权证来龙门字第7140079**号）房屋产权证，产权证上记载，原告所购房屋的建筑面积为199.41平方米。原告认为房权证登记的建筑面积只有199.41平方米，与合同约定的面积230.29平方米相差30.88平方米。原告为此多次找被告协商未果，遂于2016年7月5日诉来一审法院，请求处理。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方的争议焦点为：一、商�房买卖合同是否有效？二、被告是否承担违约责任？原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律的规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自已的义务。开庭审理中被告已承认在办理原告所购房屋的权属登记手续方面违反了合同约定，愿意向原告承担已付房款1%的逾期办证违约金，一审法院予以支持，但计算违约金时应当扣除返还给原告的房款，对于原告要求的超出部份不予支持。合同中约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权证记载的面积据实结算。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以�原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还原告易鑫的购房款112836.7元；二、被告湖南嘉茂房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后十日内承担原告易鑫的逾期办证违约金3608.7元（473707-112836.7）×1%；三、驳回原告易鑫的其他诉讼请求。
二审双方当事人均未提交新证据。对一审认定的事实，双方无异议，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：合同约定的“据实结算”是否属于约定不明，本案应如何依据面积差计算上诉人应返还被上诉人的购房款？现分析如下：虽然上诉人嘉茂公司与被上诉人易鑫签订的《商品房销售合同》第五条关于“面积确认及面积差异处理”约定的是“按产权证记载的面积据实结算”，但该条款属于格式条款，且�款内容既没有对面积差异的具体比例和购房款的相应退补问题予以明确，也没有对被上诉人在面积差异比达到一定程度的情况下是否享有合同解除权进行约定，故该条款约定应属于合同约定不明的情形。其次，本案被上诉人房屋产权证上记载的面积小于合同约定面积，且误差比达13.4%[(∣230.29㎡-199.41㎡∣）÷230.29㎡×100%]，严重超出法律规定的3%的合理范围。在很多情形下房屋面积误差比过大，会影响购房者购房用途的实现，如依照上诉人理解“据实结算”就是双方仅能按照面积差额和约定的房屋单价，补差额或退还多付的房价，那么购房者即使因为购买的房屋已经达不到其使用用途，也将因“据实结算”而无法要求解除合同，这显然对被上诉人这样的购房者是不公平的，亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释�第十四条的立法精神。更何况房屋面积的确定是房地产开发企业在销售房屋的过程中对房屋买受人应该做出的重要保证，且相应司法解释已经规定了3%的合理比例，若无论原因、无论面积差异大小，一律按产权证记载的面积结算即多出的面积补交相应房款，少的面积仅是返还相应房款，这明显不利于保护房屋买受人的权利，也不利于维护房地产交易市场的稳定。综上，本院认为将涉案合同约定的“据实结算”理解为约定不明，一方面是保护善意购房者的必要，符合法律公平原则，另一方面有利于促使房地产开发商完善购房合同的制作和签订，避免再次出现利用格式条款逃避责任的不诚信行为。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，并结合涉案房屋的面积差异比，认定对本案房屋面积差异比在3%以内（含3%）部分的房价款，按合同约定价格要求上诉人嘉茂公司返还；对面积误差比超过3%部分的房价款，则认定上诉人嘉茂公司双倍返还合法合理，本院予以确认。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费694元，由上诉人湖南嘉茂房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 陈 强
代理审判员 谢晓红
二〇一七年三月七日
书 记 员 文 宇
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，�照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审;
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。