山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终2242号上诉人（原审原告）：孙霞，女，1978年12月25日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：刘西尧，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯强，吉林圣久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王凤玲，女，1977年5月30日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：梁文娟，淄博张店腾飞律师事务所律师。上诉人孙霞因与被上诉人王凤玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初6079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙霞上诉请求：1、依法改判确认上诉人向被上诉人支付的27万元属于房屋定金，被上诉人负有对上诉人双倍返还的义务；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院将上诉人于2017年8月30日向被上诉人支付的27万元认定为首付款属于认定事实错误，依据案涉《房地产买卖合约》约定，上诉人支付的27万元属于定金，此定金并非是脱离房屋价款而单独存在的款项，上诉人认为被上诉人收条中写明的所谓“购房首付款”与上述合约中约定的“定金”并不冲突。2、本案中，被上诉人的恶意违约行为给上诉人造成了重大经济损失，一审判决结果显失公平。王凤玲答辩称，案涉合同应是无效合同，因为签订合同时，没有房屋共有人的签字。在合同实际履行中，所谓的定金30万元也是不存在的，上诉人一方定金实际是按3万元交的，其余的27万元是按首笔购房款来支付的，且在合同最下方写的非常明确，是收定金3万元而不是30万元。孙霞向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2017年7月30日签订的《房地产买卖合约》；2.判令被告向原告双倍返还购房定金600000元；3.判令被告支付给原告自2017年10月30日起至被告偿清双倍定金之日止期间的利息损失（以600000元为基数，按同期银行贷款利率上浮50%的标准计算）；4.判令被告支付原告租房租金9000元；5.被告承担该案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2017年7月30日，原、被告签订了《房地产买卖合约》，约定了定金和违约金。签订合同当日原告向被告交纳了定金30000元，作为合同履约的保证。后2017年8月30日向被告缴纳了其余定金270000元，被告出具收条载明该270000元为购房首付款。2017年9月27日被告与原告通话，明确表明不予继续履行合同。在2017年9月30日原告通过中介要求被告继续履行合同，被告提出加价100000元的要求，原告不接受。原告遂将480000元房款交于中介托管。协商未果，原告遂提起诉讼。以上事实清楚，证据确凿。原告要求被告支付租金9000元，证据不足。被告以共有人不同意为由，进行合同无效抗辩，证据不足，理由不成立。一审法院认为，原告与被告之间形成的房屋买卖合同关系合法有效。被告因房屋行情变化，要求原告加价100000元，原告不予接受。被告遂明确表示不再履行合同约定，应视为被告违约。原告要求解除合同以及被告支付其双倍定金的主张，理由充分，证据确凿。定金应以实际交付并明确载明的收据为准，即30000元，其余270000元应视为首付房款。原告于2017年9月30日交于中介托管的480000元，也应视为已缴纳的购房款。被告除双倍返还给原告定金60000元外，还应退还收到的购房款750000元，并支付资金占用期间的利息损失（以270000元为基数，自2017年8月30日起至被告退还之日止期间按年6%的利率标准计算；以480000元为基数，自2017年9月30日起至原告收到该款之日止期间按年6%的利率标准计算）。原告将定金与房款混同，要求按照600000元标准双倍返还定金以及以600000元为基数按同期银行贷款利率上浮50%的标准计算利息损失，证据不足，理由不当，适用标准有误。综上所述，对原告要求解除原、被告双方于2017年7月30日签订的《房地产买卖合约》的主张，该院予以支持。对原告要求被告双倍返还定金60000元的主张，该院予以支持；超出部分，该院不予支持。对于原告要求被告支付利息损失（以270000元为基数，自2017年8月30日起至被告退还之日止期间按年6%的利率标准计算；以480000元为基数，自2017年9月30日起至原告收到该款之日止期间按年6%的利率标准计算）的主张，该院予以支持；而对超出部分的主张，该院不予支持。对原告要求被告支付租房租金9000元的主张，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、第六十六条、第七十六条规定，判决：一、解除孙霞与王凤玲于2017年7月30日签订的《房地产买卖合约》；二、王凤玲于本判决生效之日起十日内双倍退还给孙霞定金60000元，并退还给孙霞首付房款270000元，协调托管方淄博创道房地产服务有限公司将购房款480000元退还给孙霞；三、王凤玲支付给孙霞利息损失（以270000元为基数，自2017年8月30日起至被告退还之日止期间按年6%的利率标准计算；以480000元为基数，自2017年9月30日起至原告收到该款之日止期间按年6%的利率标准计算）；四、驳回孙霞的其他诉讼请求。案件受理费4945元，保全费3570元，由王凤玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交中国银行的交易流水清单一份，拟证明2018年1月15日王凤玲退还给孙霞27万元。上诉人认可已收到王凤玲退还的27万元，上诉人亦认可托管方淄博创道房地产服务有限公司于2018年3月将购房款48万元退还给了自己。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年1月15日，被上诉人王凤玲将27万元退还给了上诉人孙霞。2018年3月，淄博创道房地产服务有限公司将购房款48万元退还给了上诉人孙霞。另，王凤玲（卖方）、孙霞（买方）、山东创道房地产综合服务有限公司（居间方）三方签订的案涉《房地产买卖合约》第五条约定，定金人民币叁拾万元整为第一部分房款。支付方式如下：买方在签署本合约同时，交保证人民币叁万元整予居间方。若卖方签署本合约并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，该合约生效。买卖双方在签署本合约三十日内，买方须支付定金之余款人民币贰拾柒万元整。第十六条约定，卖方收取定金后，若未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，卖方须双倍返还定金予买方，唯买方不可再为此向卖方进一步追究责任或要求任何赔偿。其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人要求双倍返还定金60万元，有无事实和法律依据。本院认为，王凤玲（卖方）、孙霞（买方）、山东创道房地产综合服务有限公司（居间方）三方签订的案涉《房地产买卖合约》系各方自愿签订，其内容并不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据《中国人民共和国合同法》第六十条有关“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，王凤玲与孙霞作为上述合约所涉房屋的买卖双方均应依约履行合同义务。双方对于上诉人孙霞在2017年7月30日向被上诉人王凤玲支付的3万元为定金均无异议，本院予以确认。2017年8月30日，上诉人孙霞向被上诉人王凤玲支付了款项27万元，被上诉人王凤玲向上诉人孙霞出具的案涉收条中写明购房首付款贰拾柒万元整。关于此笔27万元款项的性质认定问题，本院认为，本案中，对于案涉合同中相关定金30万元的约定，双方并未协商作出变更，同时依据合同约定，定金人民币30万元整为第一部分房款。定金合同属于实践合同，定金合同自实际交付定金之日起生效。2017年8月30日上诉人孙霞向被上诉人王凤玲转账27万元后，被上诉人王凤玲出具收据，双方亦未对该款的性质重新协商另行作出约定。在此情况下，案涉收条中载明的购房首付款27万元应属于双方合同中约定的定金。此外，该笔款项作为定金也未超出法律规定的限额。一审法院未将该笔款项27万元认定为定金与案涉合同约定的实际情况不符，本院依法予以更正。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。该定金罚则的法律规定意在惩戒合同履行中的违约方。本案中，上诉人孙霞为实现购房的合同目的，其作为守约方一直积极履行合同义务，而被上诉人王凤玲明确表示不愿履行合同义务构成违约，其单方违约行为违反了民事活动中的诚实信用原则，亦给上诉人造成了相应损失，按照上述法律规定和案涉合同约定，被上诉人应当向上诉人返还购房定金30万元的双倍60万元。鉴于上诉人已于2018年1月15日收到被上诉人退还的27万元，故本院认定被上诉人实际再退还上诉人33万元。上诉人未举证证实超过30万元外尚有其他损失，且按照合同中关于买方不可再为此向卖方进一步要求任何赔偿的约定，一审判决关于王凤玲向孙霞支付相应利息损失的认定，本院不再予以支持。综上所述，孙霞的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初6079号民事判决第一项，即“解除孙霞与王凤玲于2017年7月30日签订的《房地产买卖合约》”；二、撤销山东省淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初6079号民事判决第二、第三、第四项，即“二、王凤玲于本判决生效之日起十日内双倍退还给孙霞定金60000元，并退还给孙霞首付房款270000元，协调托管方淄博创道房地产服务有限公司将购房款480000元退还给孙霞；三、王凤玲支付给孙霞利息损失（以270000元为基数，自2017年8月30日起至被告退还之日止期间按年6%的利率标准计算；以480000元为基数，自2017年9月30日起至原告收到该款之日止期间按年6%的利率标准计算）；四、驳回孙霞的其他诉讼请求”；三、被上诉人王凤玲于本判决生效之日起十日内退还给上诉人孙霞33万元；四、驳回孙霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4945.00元，保全费3570.00元；二审案件受理费5350.00，均由被上诉人王凤玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪玲玲审 判 员 孟庆红审 判 员 禚慧聪二〇一八年八月一日法官助理 周树学书 记 员 孙丰芝