江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0115民初9050号
原告：南京江宁城镇建设开发有限责任公司（组织机构代码13559443-2），住所地在南京市江宁区东山街道宏运大道4597号。
管理人：江苏钟山清算事务所。
诉讼代表人：周会耀，该事务所负责人。
委托诉讼代理人：陈晓兰，公司清算组成员。
委托诉讼代理人：贾坤，公司清算组工作人员。
被告：刘绪亮，男，1976年10月21日生，汉族。
委托诉讼代理人：刘宇，江苏胜衡律师事务所律师。
被告：南京市江宁区萃林酒店，住所地在南京市江宁区东山街道宏运大道****号。
经营者：陈杰，女，1977年11月26日生，汉族。
实际经营者：章进友，男，1976年5月5日生，汉族。
委托诉讼代理人：封顶，江苏衡鼎律师事务所律师。
被告：章进友，男，1976年5月5日生，汉族。
委托诉讼代理人：封顶，江苏衡鼎律师事务所律师。
第三人：马来根，男，1967年2月16日生，汉族。
委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告南京江宁城镇建设开发有限责任公司（以下简称城开公司）诉被告刘绪亮、南京市江宁区萃林酒店（以下简称萃林酒店）、章进友、第三人马来根房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城开公司清算组负责人周会耀及委托代理人陈晓兰、贾坤，被告刘绪亮及委托诉讼代理人刘宇、章进友及其与萃林酒店共同委托诉讼代理人封顶，第三人马来根委托代理人杨丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城开公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认其与被告刘绪亮之间的房屋租赁合同于2016年5月1日解除；2、判令刘绪亮、萃林酒店经营者陈杰、章进友支付2015年5月28日至2016年5月1日的房屋租金448544.2元；3、判令刘绪亮、萃林酒店经营者陈杰、章进友支付违约金100000元；4、判令刘绪亮、萃林酒店经营者陈杰、章进友腾空并返还房屋；5、判令刘绪亮、萃林酒店、章进友支付房屋使用费（按每日1780.80元的标准，自2016年5月2日起计算至房屋腾空并返还之日止）；6、判令萃林酒店、章进友对刘绪亮上述第2-5项义务承担连带责任；7、判令刘绪亮、萃林酒店经营者陈杰、章进友承担本案诉讼费。事实和理由：2012年5月8日，其与被告刘绪亮签订了房屋租赁合约，约定刘绪亮租用其位于南京市江宁区东山街道宏运大道4599号景祥家园2号综合楼西1-2层、东3层的房屋（以下称涉案房屋），租赁面积为2502.94平方米，租赁期限为2012年5月28日至2017年5月27日。刘绪亮承租该房屋后用于经营金钟山大酒店。现该房屋用于经营萃林酒店。其与刘绪亮的合同第三条约定，2015年5月28日至2016年5月27日租金为600000元，支付时间应为2016年3月1日至10日期间，扣除城开公司的消费金额，刘绪亮应向城开公司支付余款。2016年1月27日，人民法院指定成立城开公司清算组，对城开公司进行强制清算。2016年4月13日，清算组发出不定期租赁合同履行催告及解除函，通知刘绪亮与萃林酒店于2016年4月25日之前支付2015年5月28日至2016年5月27日的租金508544.2元（应付租金600000元扣除消费金额91455.8元），否则双方的租赁合同自2016年5月1日解除。刘绪亮和萃林酒店收到催告函后至今仍拒绝支付房租。原告起诉后受到被告支付的租金60000元，故被告还应支付租金448544.2元。刘绪亮拒绝支付房租，构成违约，应依约支付违约金。合同解除后，刘绪亮及房屋实际占有人萃林酒店应腾空并返还房屋，并参照合同约定的2016年5月28日至2017年5月27日期间的租金标准支付房屋使用费。另，原告认为涉案房屋由萃林酒店实际占有使用，章进友系萃林酒店的实际经营者，另根据章进友与刘绪亮签订的股权转让合同，故萃林酒店与章进友均构成对刘绪亮的债务加入，应对刘绪亮的债务承担连带责任。
被告刘绪亮辩称：其与原告城开公司之间的租赁合同已于2015年28日之前解除。其于2015年2月5日向城开公司提出解除合同的申请，并说明所有与城开公司的关联及费用均由章进友结算，城开公司的工作组四位成员代表城开公司亦表示了同意。之后，城开公司于2016年3月20日与第三人马来根就涉案房屋签订了房屋租赁合同，租赁期限自2016年1月1日起至2023年12月30日止。故2015年5月28日至2015年12月31日期间，其与城开公司的租赁合同已经解除，房屋实际承租人系章进友、萃林酒店，2016年1月1日至2016年5月1日期间，城开公司已与马来根建立的租赁合同关系，该期间的租金亦与其无关。综上，不应由其向原告城开公司支付租金、违约金、使用费及返还房屋，请求驳回原告对其的全部诉请。
被告萃林酒店辨称：1、关于原告城开公司是否与刘绪亮解除合同，与其无关；2、2015年12月31日之前，其公司未与任何一方签订合同，故不应支付租金，但鉴于由其实际使用涉案房屋，故愿意按照城开公司与刘绪亮之间合同约定的表示支付房屋使用费；3、截止目前，有城开公司、涉案房屋所在小区业主、马来根等主体向其主张费用，其公司亦不清楚应向何主体支付费用，故请求向法院提存；4、原告未提交证明其系涉案房屋的权利人，无权主张权利；5、其一直合法占有使用涉案房屋，2015年12月31日之前，其基于与刘绪亮之间的股权转让协议而占有使用涉案房屋，2016年1月1日起，其基于其与马来根之间的合同而占有使用涉案房屋。综上，其请求驳回原告的全部诉请。
被告章进友辩称：其系萃林酒店的实际经营者，其答辩意见同意萃林酒店。另，其不同意原告城开公司关于其及萃林酒店构成对刘绪亮债务加入的主张。请求驳回原告的全部诉请。
第三人马来根述称：1、其认为自2015年5月28日之后，被告刘绪亮与原告城开公司即不存在合同关系，故原告诉请要求确认解除与刘绪亮的合同不成立；2、刘绪亮与城开公司已不具有合同关系，故城开公司诉请要求支付租金亦不成立；3、根据其与城开公司于2015年3月20日签订了租赁合同，2016年1月1日至2023年12月30日期间，其与城开公司具有租赁合同关系，其亦愿意向城开公司和法院缴纳租金；萃林酒店和章进友亦应按合同约定进行相应扣减后向其交纳租金，即便萃林酒店向法院提存租金，也是代其向法院提存，当法院确认其与城开公司之间的合同合法成立后，其再对应付给城开公司的租金多退少补；4、萃林酒店基于与马来根的合同而依法占用涉案房屋，不应向城开公司腾空返还房屋，城开公司诉请要求腾空返还房屋、支付使用费和违约金，均不成立；5、刘绪亮与章进友之间的股权转让协议不应理解为简单的债权债务关系，本案各方租赁合同关系明确，城开公司应根据合同相对性原则分案诉讼，城开公司要求各方承担连带责任没有法律依据。综上，请求驳回城开公司的全部诉请。
经审理查明：2012年5月8日，原告城开公司（甲方）与被告刘绪亮（乙方）签订房屋租赁合约一份，约定甲方将位于南京市江宁区东山街道宏运大道4599号景祥佳园城开公馆（原金钟山大酒店）2号综合楼西1-2层、东3层共2502.94平方米的房屋出租给乙方；租赁期限五年，自2012年5月28日起至2017年5月27日止；该房屋租金第一、二年为550000元，第三、四年为600000元、第五年为650000元；租金支付方式为每年3月1日至10日为结账日，扣除甲方在乙方处消费金额，余款由乙方付现给甲方；如逾期支付租金，逾期10天，作违约处理；本合同生效后，如任何乙方违反合同的相关条款，需承担违约责任，向对方赔付100000元；在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同：（1）甲方或者乙方因特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的；……。后，城开公司交付涉案房屋，涉案房屋由刘绪亮经营酒店。
2014年8月21日，城开公司出具通知一份，载明：“鉴于公司法人代表徐茳玮同志因病住院，需较长时间治疗，不能主持日常工作，为使工作正常开展，经董事及支部书记商议决定，由公司工作小组成员蒋兆江、张志强、纪兵、翁海宁四位同志主持公司日常工作，负责处理公司各项事务。抄报江宁区住建局、党委、工会。”
2015年3月20日，城开公司与马来根签订房屋租赁合同一份，约定城开公司将位于宏运大道4599号景祥家园2#楼综合楼1-3层整体打包出租给马来根使用，租赁期8年，自2016年1月1日起至2023年12月30日止，第一年（2016年1月1日至2016年12月30日）租金为150万元，每季度支付房租，先付后租。该份合同出租方处加盖城开公司的公章，蒋兆江、翁海宁、纪兵、张志强在合同上签字。同日，城开公司出具证明一份，载明：“我公司有位于宏运大道4509号景祥家园2号综合楼（翠庭坊酒店及好又多超市）房产，面积计约4681平方米。现已整体出租给马来根，租期为2016年1月1日至2023年12月30日，可以合法转租；特此证明”。
2015年3月28日，马来根向蒋兆江出具委托书一份，载明：“本人马来根委托蒋兆江全权处理租赁城开公司位于宏运大道4509号景祥家园2号综合楼（翠庭坊酒店及好又多超市）房屋事宜并代理签定承租该房屋合同；同时委托蒋兆江处理出租该房屋事宜，代为签定与翠庭坊酒店及好又多超市的租赁合同；由蒋兆江承担上述租赁行为的一切风险与责任，与本人无关，特此委托”。
2015年4月25日，蒋兆江代表马来根与王礼彬签订《房屋租赁合同》一份，约定马来根将位于东山街道宏运大道4599号景祥家园2#楼综合楼东1-2层出租给王礼彬使用，租赁期限8年，自2016年1月1日起至2023年12月30日止，第一年（2016年1月1日至2016年12月30日）租金为100万元，按季度支付，第一季度付40%，第二季度支付20%，第三季度付20%，余款在第四季度结清，先付后租。
2016年2月2日，城开公司清算组向刘绪亮（好又多超市连锁有限公司）邮寄通知一份（内容为：“……清算现函告如下：一、根据《房屋租赁合约》中约定，合同于2015年12月31日已经到期，但上述房产贵公司仍在使用，请贵公司在2月20日之前支付剩余租金70万元及按照到期合同中的价格支付相应的使用费用……四、贵公司若收到该通知后在2月20日之前仍不支付上述租金及使用费，清算组会通过诉讼途径依法要求贵公司返还租赁物……”），邮寄地址为涉案房屋所在地。2016年4月13日，城开公司清算组向好又多超市（刘绪亮）邮寄不定期租赁合同履行催告及解除函一份（内容为：“……2015年12月31日租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，因此，贵方对房产的继续使用构成不定期租赁合同关系……清算组为维护城开公司全体职工权益，特通知贵方于2016年4月25日前向清算组支付贵方欠付城开公司的2015年度租金及2016年上半年的房屋使用费530195.05元。否则，贵方与城开公司的不定期租赁合同关系自2016年5月1日起解除，清算组将依法起诉贵方支付房产使用费，并要求贵方立即将房产返还交付给城开公司清算组”），邮寄地址为涉案房屋所在地。
另查明，2015年1月26日，城开公司出具收据一份，载明好又多2015年房租200000元。2015年2月16日，城开公司向好又多超市出具材料一份，载明：“我公司从你单位领取礼品计壹万伍仟元整（15000）”。2015年3月5日，城开公司出具收据一份，载明好又多房租200000元。2015年6月16日，城开公司出具收据一份，载明好又多房租100000元。2015年9月21日，城开公司出具收据一份，载明好又多2014年至2015年房租50000元。2015年12月23日，城开公司出具收据一份，载明好又多2015房租135000元。
再查明，2008年8月14日，城开公司取得涉案房屋的建设工程规划许可证。2011年1月12日，王礼彬取得萃林酒店的营业执照（经营场所为南京市江宁区东山街道宏运大道4599号景祥家园2号楼）。
还查明，2015年12月31日，本院作出（2015）江宁执字第3652号民事裁定书及协助执行通知书（内容为：“裁定即日起冻结城开公司在江宁区宏运大道景祥家园好又多超市的房屋租金柒拾万元，冻结期间，停止支付”），并将该裁定书及协助执行通知书送达给王礼彬。2016年1月8日，本院作出（2016）苏0115民算1号民事裁定书，裁定受理申请人杨章爱、朱海涛、吴立江对城开公司的强制清算申请。2016年1月27日，本院作出（2016）苏0115民算1-1号决定书，决定自2016年1月27日起成立城开公司清算组，负责人（组长）：周会耀，成员：陈晓兰、杨耀雷、尹欣、侯丹、徐茳玮、杨章爱。
审理中，城开公司向马来根发函一份，内容为：“8月30日，城开公司清算组第一次见到你本人提供的与城开公司的《房屋租赁合同》原件；如果你主张该租赁合同有效，请按照合同第三条约定，在收到本通知之日3日内，支付2016年全年房租（前三季度房租未付、第四季度先付后租）合计150万元”。
庭审中，城开公司与刘绪亮、萃林酒店一致认可蒋兆江于2014年、2015年为城开公司工作组（成员为：蒋兆江、张志强、纪兵、翁海宁）组长。
关于2010年9月30日房屋租赁合同相对方问题。刘绪亮、萃林酒店认为2010年租赁合同的相对方为萃林酒店，除提供营业执照副本及收据外，未提供其他证据。城开公司不予认可，认为刘绪亮为承租人，萃林酒店为实际经营者。城开公司认为萃林酒店为实际经营者，应对刘绪亮的债务承担共同还款责任。
关于2015年租金问题。城开公司称其收到刘绪亮及萃林酒店2015年租金700000元。刘绪亮及萃林酒店称萃林酒店已支付2015年租金801430元，除城开公司认可的700000元外，其于2015年6月16日按照城开公司的要求将200000元汇至蒋兆江账户，系支付租金200000元，而非城开公司认可的100000元租金，另外1430元系以物抵租金，工作组成员在萃林酒店领取了超过1430元的办公用品，并提供2015年6月16日的转账凭证。城开公司质证后认为：对转账凭证的真实性无异议，但其于2015年6月16日仅收到蒋兆江交来的租金100000元，未收到200000元，且200000元系汇至蒋兆江个人账户，于公司无关；不认可1430元以物抵租金。
关于2015年6月16日王礼彬向蒋兆江转账的200000元，本院依法向蒋兆江调查，蒋兆江陈述：王礼彬于2015年6月16日支付的200000元系2015年房屋租金，其将100000元交付给城开公司，给所有职工缴纳保险，剩余100000元，因工作组四人一直忙于城开公司的事宜，该笔款项作为2015年度的补助发放给工作组四人；因其是工作组组长，王礼彬将租金支付给其。城开公司质证后认为：其只收到100000元租金；蒋兆江关于工作组支取100000元补贴款不符合公司的财务制度，且没有法定代表人徐茳玮的签字。刘绪亮与萃林酒店质证后认为：认可蒋兆江的陈述，城开公司内部管理与其无关。
关于城开公司与马来根签订的房屋租赁合同的效力问题。马来根认为租赁合同合法有效，申请城开公司工作组成员翁海宁、张志强出庭作证。翁海宁出庭作证时陈述：其为城开公司的项目部经理；2015年，其、张志强、徐总（徐茳玮）、蒋兆江、纪兵共同决定城开公司在社会上招租，出租一幢办公楼、超市及酒店所在房屋，虽城开公司与超市和酒店的租赁合同未到期，但为整体出租，城开公司将超市和酒店所在房屋一起出租给马来根，出租给马来根的决定系由上述五人共同决定，形成了会议纪要；租赁事宜主要由马来根与蒋兆江洽谈，再由工作组商谈；除徐总外，其余四人均在合同上签字；蒋兆江称与马来根系熟人关系，协议签订后，其知道马来根与蒋兆江为亲属关系。张志强出庭作证时陈述：其为城开公司办公室主任；2015年，城开公司经过工作组和部分员工同意对外出租，并贴公示；马来根通过招租公告租赁房屋，当时也形成了会议纪要，租金是通过法定代表人和工作组成员协商确定，租赁合同的签字为其、纪兵、翁海宁、蒋兆江所签，印章为办公室加盖，为城开公司的公章；签完协议后，马来根即委托蒋兆江代为签订转租合同及收取租金。城开公司质证后认为：翁海宁和张志强的证人证言基本一致，反映了签合同的主要过程，两个证人都陈述蒋兆江主要代表工作组和马来根商谈合同承租事项，马来根委托蒋兆江代为转租房屋，蒋兆江的行为属于典型民法规定的双方代理，无论本案涉及的合同是否公平合理、价格是否适当，都不影响双方代理合同的无效性。刘绪亮、萃林酒店质证后认为：证人证言能证明房屋对外出租系城开公司决定，城开公司也允许对外转租。第三人马来根质证后认为：同萃林酒店的意见；根据证人证言，签订合同是经过城开公司工作组、法定代表人及部分员工一致同意后作出，其与城开公司签订的合同已比照前期合同有合理的涨价。马来根陈述其与蒋兆江原系亲戚关系，但其于2009年离婚后，与蒋兆江不存在亲戚关系。
上述事实，有房屋租赁合约、房屋租赁合同、委托书、通知、建设工程规划许可证、（2016）苏0115民算1号民事裁定书、（2016）苏0115民算1-1号决定书、（2015）江宁执自第3652号民事裁定书及协助执行通知书、函及当事人陈述等证据证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告城开公司与被告刘绪亮于2010年9月30日签订的房屋租赁合约系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。刘绪亮、萃林酒店辨称2010年租赁合同的相对方为萃林酒店，证据不足，城开公司亦不予认可，本院不予采信。
关于城开公司与马来根于2015年3月20日签订的房屋租赁合同效力。本案中，根据城开公司作出的2014年8月21日的通知，城开公司2014年8月21日之后的工作由工作组成员蒋兆江、张志强、纪兵、翁海宁负责。城开公司工作组成员翁海宁及张志强出庭作证称招租公告的发布、承租人的确定、承租价格的确定等均经过公司工作组成员的同意并形成会议纪要，与马来根签订房屋租赁合同也经过法定代表人徐茳玮同意，且该合同加盖了城开公司的公章，可以认定房屋租赁合同的签订系城开公司的真实意思表示，系由蒋兆江、张志强、纪兵、翁海宁代表城开公司与马来根签订房屋租赁合同。马来根于2015年3月20日与城开公司签订房屋租赁合同，签订合同时其未委托蒋兆江代为签订合同，马来根于2015年3月28日委托蒋兆江代为转租及处理涉案房屋，系马来根履行房屋租赁合同的行为。城开公司关于房屋租赁合同因蒋兆江同时代理其与马来根所签应认定无效的意见，与事实不符，且法律未明确规定双方代理行为为无效，故本院不予采纳。
关于2015年租金。蒋兆江系城开公司工作组组长，有权代表城开公司收取租金，王礼彬于2015年6月16日一次性将200000元转账给蒋兆江，蒋兆江也将其中的100000元转交给城开公司，可以认定王礼彬转账给蒋兆江的200000元系刘绪亮支付城开公司2015年度的租金。刘绪亮与萃林酒店辨称通过以物抵租金的方式支付1430元租金，未提供证据证明，且城开公司不予认可，本院不予采纳，刘绪亮应支付城开公司2015年房屋租金1430元。城开公司要求刘绪亮支付2015年租金101430元，本院予以部分支持。萃林酒店不是2010年9月30日房屋租赁合同的相对方，城开公司要求实际经营者萃林酒店共同支付2015年租金，没有法律依据，本院不予支持。
城开公司与刘绪亮房屋租赁合同于2015年12月31日到期，到期后，城开公司已将涉案房屋出租给马来根，马来根与王礼彬签订了涉案房屋的租赁合同，故城开公司与刘绪亮的房屋租赁合同于2015年12月31日终止，城开公司要求确认其与刘绪亮的租赁合同于2016年5月31日解除，本院不予支持。2016年1月1日起，城开公司与刘绪亮、萃林酒店没有合同关系，其要求判令刘绪亮和萃林酒店立即腾空并交还所租房屋，支付2016年1月1日至2016年4月30日的房屋租金、自2016年5月1日起至实际返还之日的房屋占有使用费，承担因违约导致房屋租赁合同终止后给其造成的可得利益损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘绪亮于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告南京江宁城镇建设开发有限责任公司2015年度房屋租金1430元；
二、驳回原告南京江宁城镇建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费10095元，由原告城开公司负担元，由被告刘绪亮负担元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行）。
审 判 长 张 娟
人民陪审员 李国俭
人民陪审员 邹 丽
二〇一七年一月十八日
书 记 员 李文琳