重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05418号
上诉人（原审被告）叶超。
上诉人（原审被告）傅卓琳。
被上诉人（原审原告）王军。
委托代理人杨韩梅。
被上诉人（原审被告）陈韵如。
上诉人叶超、傅卓琳与被上诉人王军、陈韵如案外人执行异议之诉一案，重庆市江北区人民法院于2015年4月14日作出（2014）江法民初字第09351号民事判决，上诉人叶超、傅卓琳对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2015年10月20日进行了询问，被上诉人王军的委托代理人杨韩梅参加诉讼，上诉人叶超、傅卓�及被上诉人陈韵如未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：位于重庆市江北区北滨一路363号10栋3-2号房屋登记在陈韵如名下，原抵押于中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行。2014年2月10日，陈韵如与王军就涉讼房屋买卖事宜签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定陈韵如以1135268元的价格将涉讼房屋出售给王军，王军应于本合同签订之日支付房款410000元，剩余房款725268元系银行按揭款，由王军支付至陈韵如贷款银行账户并办理房屋解押手续。合同第七条约定，在办理解押手续后15日内，陈韵如委托李质敏与王军向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。合同第九条约定，陈韵如应在王军支付410000元首付款当日将房屋交付王军。上述合同签订后，王军即以现金方式向陈韵如支付了房屋首付款410000元，陈韵如出具收条后将涉讼房屋交付王军，亦经公证机关公证向李质敏出具委托书，委托李质敏办理出售涉讼房屋的一切相关手续。2014年3月3日，王军在为涉讼房屋项目提供物业服务的招商江湾城物业管理中心办理了入住手续，并补交了陈韵如自2013年10月起拖欠的物业服务费用。2014年3月4日，王军向陈韵如开设在中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行的贷款账户汇入了777200元以提前还清贷款，中国光大银行股份有限公司重庆龙头寺支行亦出具了《客户贷款结清通知书》，表明按揭贷款已全部结清。
另查明，在购买涉讼房屋过程中，王军多次查询涉讼房屋的权属登记情况，直至2014年3月5日才被告知本案涉讼房屋已被一审法院查封。
再查明，叶超、傅卓琳于2014年2月7日分别向一审法院提出诉前财产保全的申请，要求对陈韵如名下的本案涉讼房屋进行查封。一审法院于2014年2月10日、2014年2月14日分别作出（2014）江法民保字第00029、00031号民事裁定，裁定查封本案涉讼房屋。同月11日、17日，该院分别向重庆市江北区土地房屋权属登记中心送达了上述民事裁定书及协助执行通知书，对本案涉讼房屋予以查封。2014年3月4日，叶超、傅卓琳分别作为原告以陈韵如为被告向一审法院提起民事诉讼，要求陈韵如偿还借款并支付相应利息。随后，该院于2014年5月6日作出（2014）江法民初字第02354、02355号民事判决，判决陈韵如归还叶超借款200000元及利息、归还傅卓琳借款142500元及利息。现上述判决均已发生法律效力。2014年9月11日，王军向一审法院提出执行异议，要求停止对涉讼房屋的强制执行。2014年9月26日，该院作出（2014）江法执异字第00005号执行裁定，裁定驳回王军提出的执行异议。
庭审中，王军撤回了要求法院判决解除涉讼�屋上所有的查封扣押的诉讼请求，一审法院予以准许。
原告王军诉称，2014年2月10日，王军与陈韵如就重庆市江北区北滨一路363号10栋3-2号房屋（以下简称涉讼房屋）买卖事宜签订了房屋买卖合同，约定房屋交易总价款1135268元，签订合同当日王军应支付首付款410000元，剩余房款由王军直接支付至按揭银行以解除涉讼房屋上存在的抵押权。签订合同当日，王军即向陈韵如交纳了首付款410000元，陈韵如亦将房屋实际交付王军，且委托李质敏与王军共同办理房屋解押及过户手续。王军取得涉讼房屋后，即办理了入住手续并实际入住使用。2014年3月4日，王军对涉讼房屋的产权登记信息进行了查询。在得知涉讼房屋上除存在按揭银行的抵押权外再无其他限制性权利的情况下，王军便于当日向按揭银行中国光大银行支付了剩余按揭款项。2014年3月5日，王军前往房屋登记机关办理过户手续时，才被告知涉讼房屋已被人民法院查封。王军认为，王军与陈韵如之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，王军亦如数支付了符合市场价格的房款，并实际入住，且王军经多次查询从未被告知涉讼房屋已被人民法院查封这一事实，故现向人民法院提起案外人执行异议之诉，要求判令立即停止对涉讼房屋的强制执行，并解除所有的查封扣押。
被告叶超、傅卓琳辩称，王军与陈韵如之间签订的房屋买卖合同并非其真实意思表示，有恶意串通作假的嫌疑，王军并非善意第三人，不适用善意取得，加之王军并未付清全部房款，故人民法院对涉讼房屋的强制执行合理合法，请求驳回王军的诉讼请求。
被告陈韵如未提出答辩意见。
一审法院认为，王军与陈韵如之间签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，应属有效。王军按照上述合同的约定向陈韵如支付了全部购房款，并已实际入住涉讼房屋，且王军在购买涉讼房屋过程中多次查询涉讼房屋产权情况，足以证明王军对其购房行为已经尽到了合理的注意义务，对涉讼房屋没有完成过户登记手续亦无过错，故其要求停止对涉讼房屋的强制执行，符合法律规定，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决：停止对被告陈韵如名下重庆市江北区北滨一路363号10栋3-2号房屋的强制执行。本案案件受理费80元、公告费800元，共计880元，由被告叶超负担25元，被告傅卓琳负担25元，被告陈韵如负担830元；上述费用已由原告王军垫付，被告叶超、傅卓琳、陈韵如于本判决生效后十日内支付原告王军。
宣判后，叶超、傅卓琳不服一审判决，向本院上诉，上诉称：1、王军与陈韵如恶意串通签订房屋买卖合同，王军取得该房屋并非善意，其支付首付款41万元既无转帐凭据、也无取款凭据，不能合理说明资金来源；2、我方申请诉前保全在先，王军与陈韵如买卖行为在后，房屋产权被依法冻结后，不能再进行交易，所涉房屋应当作为可供执行的财产。请求：撤销一审判决，改判驳回王军的全部诉讼请求。
被上诉人王军答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认�，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案王军与陈韵如签订合同时间为2014年2月10日，王军于当天支付首付款41万元并陈韵如交付房屋，叶超、傅卓琳向重庆市江北区人民法院申请财产保全，该院于2014年2月11日、17日分别向重庆市江北区土地房屋权属登记中心送达（2014）江法民保字第00029号、00031�民事裁定及协助执行通知书，王军签订房屋买卖合同及占有房屋时间均在人民法院查封之前，且王军先后于2014年2月10日、2月11日、3月4日多次向重庆市江北区土地房屋权属登记中心对涉案房屋进行查询，查询结果均未显示该房屋被法院查封，故王军于2014年3月4日还清房屋银行按揭贷款。王军对其购房行为尽到了合理注意义务，虽然现房屋未完成过户登记手续，但非因王军自身原因。故王军在叶超、傅卓琳申请执行陈韵如财产案件中，享有排除强制执行的权益，一审判决停止对本案所涉房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以确认。叶超、傅卓琳上诉称王军、陈韵如恶意串通，无证据证明，不予确认。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人叶超、傅卓琳的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共�国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人叶超、傅卓琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 刘 希
代理审判员 王 兵
二〇一五年十一月五日
书 记 员 梁 麟