贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民终659号
上诉人（原审原告）：万钊，男，1982年7月23日生，汉族，贵州省晴隆县人，大学本科文化，个体工商户，住贵州省兴义市。
委托诉讼代理人：万本国，男，1958年4月16日生，汉族，贵州省晴隆县人，大专文化，晴隆县政法委退休干部，住贵州省兴义市，系上诉人万钊之父。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）：兴义市汇鑫房地产开发有限公司。住所地：兴义市黄草办笔山路100号（金洲世家会所），组织机构代码66698794-8。
法定代表人：胡祖正，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：林炜祥，贵州纬图律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：陈照军，贵州纬图律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司黔西南州分行。住所地：兴义市遵义路**号。
法定代表人：黄宏波，系该行行长。
上诉人万钊因与被上诉人兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称为汇鑫公司）及第三人中国建设银行股份有限公司黔西南州分行（以下简称为建行黔西南分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2015）黔义民初字第3391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万钊上诉请求：撤销原判，改判支持万钊一审诉讼请求。
事实和理由：1.金洲世家13幢1单元2号房2-19层套内面积多出的6.5平方米，是2-19层业主与汇鑫公司买卖合同中约定的公摊面积，非实测面积。万钊房屋系1层，因考虑房屋安全系数、光线、空气质量与楼层成正比，故地面1层没有计算公摊面积。一审认定2-19层多出的面积为入户花园，于事实不符。2.13幢1单元2号房2-19层房屋实测面积与万钊所购房屋实测面积相等，2-19层房屋有入户花园，由此，万钊所购1层房屋也应有入户花园。现该入户花园被占用作消防通道，汇鑫公司应按实测占用面积，以房屋售价在总价款中扣减或直接赔偿万钊。3.2013年9月，万钊仅是在涉案房屋儿童房内堆有简单炊具和床，原因是万钊原租赁房屋到期炊具和床没有放置之处，此并不能视为实际接收房屋。收房应以领取房屋钥匙为据。4.一审认定万钊解除权已过诉讼时效错误，本案存在多次诉讼时效重新计算。一次是2013年12月争议入户花园被占用作消防通道，汇鑫公司承诺恢复。2014年万钊每月都找汇鑫公司询问一次，2015年至少每两月问一次。汇鑫公司均未改变前述承诺。此承诺应与合同具有相同效力，并导致诉讼时效中断重新计算。2015年9月，万钊向金洲世家物业办公室送达退房通知，物业办公室负责人收到退房通知后当场打电话告知了汇鑫公司，汇鑫公司答复马上处理。2015年10月汇鑫公司仍未处理的情况下，万钊向法院提起本案诉讼。由此，本案从2015年9月汇鑫公司答复处理时，诉讼时效发生第二次中断。一审认定万钊诉讼时效已过，适用法律错误。5.一审程序违法。其一，涉案《商品房买卖合同》原件被一审法院留存，现万钊手中仅有该合同复印件，没有合同原件万钊无法办理房屋产权证，由此给万钊造成的损失，一审应承担国家赔偿责任。其二，汇鑫公司在一审庭后提交的涉案房屋所在单元2-19层房屋平面图、施工设计图、验收合格备案表、现场勘察勘图，均无证据原件存放及提取地点，也无人签注与原件相符，无提取的审判人员签名及提取时间，前述证据依法不能作为证据采用。
汇鑫公司未答辩。
万钊向一审法院起诉请求:１.解除万钊与汇鑫公司于2013年3月3日签订的《商品房买卖合同》；2.汇鑫公司返还万钊已付购房款388962元（含首付、水电落户、电视网络费、抵押权登记、购房款本金和按揭款本金）；3.汇鑫公司支付万钊同期银行贷款利息100860元（第一笔支付首付款113944元，水电费1929元、网络电视350元、预告登记和抵押登记160元、维修基金7579元，从2013年3月3日开始计算到2015年12月31日；第二笔是2013年3月19日按揭本金265000元的利息五点几，每月支付2300余元，计算的利息从2013年3月19日计算到2015年12月31日；第三笔是贷款来支付的首付款，每月还3572元，548天，利息按2.6计算）；4.汇鑫公司支付万钊违约金107850元（根据合同约定全部已付款的日万分之三从2013年9月1日到2015年12月31日）；5.汇鑫公司赔偿损失81989元（时间起算2013年9月1日开始，万钊一家住宾馆两个房间每天226元，时间840天）；6、注销争议房屋上的抵押权，由万钊以上述款项清偿第三人建行黔西南分行债务；7、诉讼费由汇鑫公司承担。
一审法院认定事实：2013年3月3日，万钊与汇鑫公司签订合同编号为2013000794的《商品房买卖合同》，购买汇鑫公司取得预售许可的兴义市笔山路金州世家第13幢1单元1层1-1-2号商品房，约定房屋建筑面积为118.42平方米，套内建筑面积为100.44平方米，单价每平方米3772.84元，总价款378944元。付款方式为首付113944元，余款265000元以按揭贷款支付。合同第十一条约定“出卖人应当在2013年8月31日前交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”。合同签订当日，万钊即将首付款113944元、维修基金7579元、水电开户费1929元、网络电视费350元、预告登记费80元及抵押登记费80元支付给汇鑫公司，同年3月19日，万钊为借款人、汇鑫公司为保证人与第三人建行黔西南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人借款265000元并于当日支付给汇鑫公司。2013年8月20日万钊收悉汇鑫公司交房通知，同年8月底万钊将简单炊具和床搬入该商品房的儿童房内准备装修入住。万钊至今系正常偿还第三人贷款。
另查明，1.万钊签字捺印、汇鑫公司盖章的双方签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图下方标注：13号楼1单元2号楼2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19F；2.2013年7月29日，有施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位和质量监督单位参加，对涉案楼盘金州世家13号楼进行竣工综合验收，同年7月30日汇鑫公司填报《单位工程（综合）验收申请书》，2014年3月7日涉案楼盘金州世家13号楼取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；3.贵州省兴义市南方瑞得测绘有限公司于2015年10月15日出具的房产实测报（2015）第00360号《金州世家13幢房屋面积实测绘报告》载明：13幢1单元1层2号房建筑面积为118.33平方米，套内面积为100.44平方米；4.涉案楼盘金州世家13号楼的一层设计平面图中，万钊所购1-1-2号房屋并无入户花园，该单元1-2-2号、1-3-2号的《商品房买卖合同》载明其建筑面积均为126.38平方米、套内建筑面积均为107.19平方米；5.根据一审现场勘察，万钊所购金州世家13号楼1-1-2号房入户大门完好无损，双方争议区域即万钊主张的“入户花园”处有护栏被拆除痕迹，双方均认可拆除护栏系因该争议区域为消防通道。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。汇鑫公司在取得商品房预售许可证后与万钊签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。本案中，万钊已按合同约定履行给付汇鑫公司购房款的义务，汇鑫公司亦按照合同约定书面通知万钊接收房屋，万钊在2013年8月底将简单炊具和床搬入涉案房屋准备装修，系实际接收了房屋，因万钊接收房屋时房屋尚未验收合格，汇鑫公司应承担的是逾期交房的违约责任，即是瑕疵交付责任。虽然汇鑫公司交付房屋时尚未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，但当时涉案楼盘金州世家13号楼已经施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位和质量监督单位参加会议，进行竣工综合验收，并在房屋交付后的2014年3月7日取得建筑工程竣工验收备案，根据我国《建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，商品房预售合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，此时涉案房屋即具备了法定和约定交付条件。汇鑫公司的瑕疵交房行为并不必然致使万钊购房的合同目的不能实现，故万钊关于房屋未经验收合格的主张依法不能成立。
关于万钊所购房屋是否存在入户花园的问题。首先，根据双方合同约定，万钊所购的金州世家13幢1-1-2号房屋套内面积为100.44平方米，单价为每平方米3772.84元，总价款为378944元，经有资质的测绘机构实测，涉案房屋的套内面积亦为100.44平方米，汇鑫公司所收取的万钊的购房款即为实测套内面积的款项，与双方合同约定完全一致；其次，根据涉案楼盘金州世家13号楼的一层平面设计图及该单元1-2-2、1-3-2号的《商品房买卖合同》，万钊所购1-1-2号房并无入户花园，双方争议区域为消防通道，而1-2-2、1-3-2号房的套内建筑面积均为107.19平方米，即该单元2层以上房屋的套内面积均比万钊的1-1-2号房多出6.75平方米的入户花园，即万钊所购房屋原本就不存在入户花园；再次，根据双方合同附件一房屋平面图下方的标注，该附图确系13号楼1单元2号房2-19层房屋的附图，在该附图的标注上方即万钊本人的签字捺印，万钊作为具有大学文化的完全民事行为能力人，对附图及其标注与合同约定内容不一致未尽到合理的审查义务，应对自己的行为负责。故对汇鑫公司关于附图系售楼人员工作失误，万钊所购房屋不存在入户花园的辩解予以采信；第四，双方争议的入户花园处有护栏被拆除痕迹，并不能证明该区域属于万钊购房范围，仅能证明争议区域原有护栏因不符合消防要求被拆除，万钊未提供充分证据证明其关于所购房屋原本存在入户花园，后被汇鑫公司占用为消防通道的主张，应承担举证不能的不利后果。
关于本案万钊行使合同解除权是否已过法定期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案万钊在2013年8月底即搬入简单炊具和床进入涉案房屋准备装修，此时万钊对房屋的状况已有充分了解，如房屋结构及质量不符合双方合同约定，其行使合同解除权的期间即应为2013年9月1日起至2014年8月31日止，此期间系除斥期间（即不变期间），万钊于2015年10月15日向本院提起诉讼，已超过一年多时间，万钊未在法定期间内行使合同解除权，解除权已消灭，故汇鑫公司关于万钊诉请解除合同已过法定期间的辩解于法有据，应予支持。
综上，万钊所购房屋并不存在入户花园，且已经验收合格，汇鑫公司交房时的瑕疵交付行为不必然导致万钊购房的合同目的不能实现，万钊的主张依法不能成立，其行使合同解除权已过法定期间，万钊诉请解除与汇鑫公司签订的《商品房买卖合同》于法无据，不予支持。为维护正常的市场交易秩序，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告万钊的诉讼请求。案件受理费10596元，减半收取为5298元，由原告万钊承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：汇鑫公司提交的涉案楼号房屋第1层（即万钊所购的13幢1-1-2号房屋）施工平面图复印件及第2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19层（施工）平面图复印件、贵州省兴义市南方瑞得测绘有限公司对金洲世家13幢作出的《房屋面积实测绘报告》第12页、18页、30页、34页、35页、52-57页、62-65页复印件均与原件核对无异，万钊对证据真实性无异议，本院对汇鑫公司提交的前述证据真实性、合法性、关联性予以确认。除一审查明事实予以确认外，二审另查明，根据涉案楼号房屋第1层、第2-19层（施工）平面图及贵州省兴义市南方瑞得测绘有限公司《房屋面积实测绘报告》内容，万钊所购房屋公摊面积为17.8846平方米，该房屋施工设计图纸并无双方争议的“入户花园”（现为消防通道），实测面积亦不包括该消防通道面积。涉案楼号房屋第2-19层公摊面积为19.1658平方米，设计的入户花园实测面积为7.35平方米（其中有5㎡按系数1计，为5㎡；4.7㎡按系数0.5计，为2.35㎡），记入房屋总面积。
本院认为，一方面，根据查明的案件事实，万钊所购的金州世家13幢1-1-2号房屋套内面积为100.44平方米，单价为每平方米3772.84元，总价款为378944元，经有资质的测绘机构实测，涉案房屋的套内面积亦为100.44平方米，汇鑫公司所收取的万钊的购房款即为实测套内面积的款项。涉案房屋施工设计图纸并无双方争议的“入户花园”，该区域亦并未记入万钊所购房屋面积。现争议“入户花园”实为消防通道，根据消防法规规定，汇鑫公司不可能将此区域出卖给万钊。双方《商品房买卖合同》附件一所附房屋平面图纸系13幢1单元2号房第2-19层房屋的图纸，该附图下方虽标注有房屋楼号及层数，汇鑫公司将其他楼层的房屋图纸错误附在万钊所购房屋合同后，万钊亦未仔细进行审查，导致其产生一定误解，但如前述，万钊所购房屋实测面积与其合同约定面积一致，其并未支付任何“入户花园”面积价款，双方《商品房买卖合同》中也并未约定汇鑫公司出卖的该房屋附赠有“入户花园”，且从现场勘查情况，万钊主张的“入户花园”在其入户大门之外。虽然涉案楼号房屋第2-19层房屋现状与万钊所购一层房屋一致，但第2-19层设计图纸有入户花园，且该入户花园在房屋入户大门之内，面积记入房屋总面积，买受人亦实际支付相应入户花园面积价款，此与万钊所购房屋形成明显区别。由此，就争议的“入户花园”（消防通道）区域，万钊实际并未支付任何对价，其也没有充分证据证实争议区域为其独占享有或已由汇鑫公司附赠。万钊所购房屋已经综合验收合格，汇鑫公司在涉案《商品房买卖合同》中错误附其他楼层房屋平面图的行为，并未导致万钊购房合同目的不能实现。除此之外，万钊不能提供其他充分证据证实所购房屋原本存在入户花园后被汇鑫公司占用为消防通道，其诉请解除双方订立的《商品房买卖合同》，理据不足，不予支持。
另一方面，合同解除权的性质属于形成权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条对合同解除权的行使期限进行了规定，解除权人行使解除权，必须自解除权事由发生之日起一年内行使，一年之内不行使，解除权即为失权，该一年期间，即为除斥期间，不存在中止、中断之情形。法律为合同解除权设定除斥期间的立法本意，就是为了督促解除权人及时表明是否行使解除权的态度，从而使合同双方处于不稳定状态的关系确定下来，即要么解除合同，要么使合同继续有效。本案如万钊自述，其在2013年12月因认为争议“入户花园”被占用作消防通道而与汇鑫公司发生争议，若其认为存在解除权事由，应此时即已明知，其在2015年10月提起诉讼请求解除涉案《商品房买卖合同》，已超过法律规定的一年除斥期间，其诉请本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理并无不当，应予维持。上诉人万钊的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10596元，由上诉人万钊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘筱青
审 判 员 付 君
代理审判员 罗 倩
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 唐吉庆