上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10604号
上诉人（原审原告）：上海扬子江航空地面服务有限公司，住所地上海市长宁区临新路268弄1号。法定代表人刘昕，董事长。委托诉讼代理人：宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：农银金融租赁有限公司，住所地上海市黄浦区延安东路518号5-6层。法定代表人高克勤，董事长。委托诉讼代理人：吴静静，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚澄，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中福鼎投资有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路36号3层3826室。法定代表人杨柳青，董事长。委托诉讼代理人：梁杰，上海盛沃律师事务所律师。上诉人上海扬子江航空地面服务有限公司（以下简称扬子江公司）因与被上诉人农银金融租赁有限公司（以下简称农银公司）、中福鼎投资有限公司（以下简称中福鼎公司）物权确认纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人扬子江公司的委托诉讼代理人郑漪波，被上诉人农银公司的委托诉讼代理人姚澄，被上诉人中福鼎公司的委托诉讼代理人梁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。扬子江公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持扬子江公司的原审诉请。事实和理由：根据本市长宁区XX路XX弄XX、XX、XX、XX号房屋（以下简称涉案房屋）购房款的支付情况，完全有理由相信扬子江公司已经履行了向中福鼎公司实际交付房屋的义务。虽然扬子江公司与中福鼎公司未办理书面的房屋交付手续，但中福鼎公司已派其招商人员以其名义对外招租。扬子江公司在事实上向中福鼎公司提供了物业服务，其有权向农银公司、中福鼎公司收取相关费用。被上诉人农银公司辩称，其不同意上诉人扬子江公司的上诉请求。扬子江公司在2016年11月2日才办理交房手续，之前没有交房的原因系中福鼎公司没有支付首付款3,800万等因素。扬子江公司以之后的购房款支付而倒推涉案房屋已交付不成立。关于物业管理费，双方没有达成一致意见。故请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人中福鼎公司辩称，其不同意上诉人扬子江公司的上诉请求。标的物签收证明是付款前提条件，但农银公司放弃该前提条件是其权利。扬子江公司在一审判决后发函要求交接房屋，中福鼎公司表示同意，双方于2016年11月2日办理涉案房屋验收、交接手续，故扬子江公司主张先前已交付房屋系缺乏依据。故请求二审驳回上诉，维持原判。2015年11月，扬子江公司向一审法院起诉请求：1、农银公司、中福鼎公司共同向扬子江公司支付自2012年9月1日起至判决生效之日止的物业管理费（2012年9月、10月按每月人民币111,409.36元计算，自2012年11月起每月按202,758.16元计算）以及逾期支付物业管理费的利息（以每月应付物业费为标准，按照年利率10%计算，自应付物业费当月的2日开始起算至判决生效之日止）；2、农银公司、中福鼎公司共同向扬子江公司支付自2012年9月1日起至判决生效之日止的车位管理费（2012年9月、10月按每月10,700元计算，自2012年11月起每月按18,900元计算）以及逾期支付车位管理费的利息（以每月应付车位费为标准，按照年利率10%计算，自应付车位费此月的1日开始起算至判决生效之日止）；3、农银公司、中福鼎公司共同向扬子江公司支付自2012年9月1日起至判决生效之日止的电费（2012年9月、10月按每月22,203.94元计算，自2012年11月起至2014年2月按每月40,409.80元计算，自2014年3月起按每月41,906.46元计算）以及逾期支付电费的利息（以每月应付电费为标准，按照年利率10%计算，自应付电费次月的1日开始起算至判决生效之日止）。一审法院认定事实：扬子江公司系本市长宁区XX路XX弄“扬子江国际企业广场”的建设单位和物业服务提供方。2011年7月19日，农银公司（买方，甲方）与扬子江公司（卖方，乙方）、中福鼎公司（使用方，丙方）签订合同编号为2011年农银租赁直租赁买字第3号购买合同，约定甲方以人民币227,915,450元购买乙方土地使用权证号为沪房地长（2007）出让合同地28、32号、沪房地长字（2009）第XXXXXX号房屋，融资租赁合同（编号2011年农银租赁直租赁租字第3号）由甲方和丙方签署，交房地点在租赁物所在地，交房时间在2011年12月31日前。鉴于丙方已经向乙方支付60,915,450元，甲乙丙三方确认：在本合同及融资租赁合同生效情况下视同甲方已履行向乙方支付相应金额房价款的义务，视同丙方在租赁合同项下向甲方支付了相应金额的首付款和保证金。因丙方直接向乙方支付上述款项而在乙方和丙方之间产生的债权债务关系由乙方和丙方自行解决，与甲方无关。第二笔房价款5,000万元，甲方在本合同生效并下述支付前提条件满足后10个工作日内支付至乙方和丙方指定帐户：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、甲方收到丙方应付的咨询费及其他款项；3、甲方收到上述乙方和丙方需向甲方提供的文件并审核无误；4、甲方收到乙方出具的金额为5,000万元的资金收据；5、租赁合同约定的抵押合同已签署。第三笔房价款11,700万元，甲方在本合同生效并下述支付前提条件满足后10个工作日内支付至乙方和丙方指定帐户：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、乙方已经按照本合同的约定向丙方交付房屋，甲方收到丙方出具的标的物签收证明；3、房屋已登记到甲方名下，甲方取得相应的房屋所有权登记证书；4、甲方收到乙方出具的全额发票；5、甲方收到丙方在租赁合同和其他合同、协议项下应付的其他款项。同日，农银公司（甲方，出租人）与中福鼎公司（乙方，承租人）签订合同编号为2011年农银租赁直租赁字第3号融资租赁合同，租赁合同起租日为购买合同项下甲方支付第三笔房价款的当日（与租赁物实际交付与否无关），如截至2012年1月1日，上述第三笔房价款仍未支付的，甲方有权选择以2012年1月1日作为起租日；租赁期限为自起租日起的72个月，租金每三个月支付一次，期末支付，共24期，采取等额租金后付法，每期租金为6,376,000元。首付款45,915,450元以及保证金1,500万元，由乙方直接向卖方支付，在本合同生效以及购买合同生效情况下视同甲方已履行向卖方支付相应金额房价款的义务，并视同乙方向甲方支付了相应金额的首付款和保证金。2011年12月27日，扬子江公司作为甲方，与乙方农银公司签订房产买卖合同，约定甲方将扬子江国际企业广场2号房出售给乙方，转让价为200,682,280元，并约定上述房产权利转移后产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、电费等由乙方支付。2012年2月24日，农银公司（买方，甲方）与扬子江公司（卖方，乙方）、中福鼎公司（使用方，丙方）签订合同编号为2011年农银租赁直租赁买字第1号购买合同，约定甲方以人民币213,408,780元购买乙方土地使用权证号为沪房地长（2007）出让合同地28、32号、沪房地长字（2009）第XXXXXX号房屋。甲方和丙方签署编号2012年农银租赁直租赁租字第1号，交房地点为租赁物所在地，交房时间为2012年4月30日前。第一笔房价款38,408,780元由丙方直接支付给乙方；第二笔房价款15,000万元，在支付条件满足后的10个工作日内支付至乙方的专设监管帐户；甲方在本合同生效并下述支付前提条件满足后10个工作日内支付至乙方的专设监管帐户：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、乙方已经按照本合同的约定向丙方交付房屋，甲方收到丙方出具的标的物签收证明；3、房屋已登记到甲方名下，甲方取得相应的房屋所有权登记证书；4、甲方收到乙方出具的全额发票。2012年2月24日，农银公司作为出租人（甲方）与承租人中福鼎公司（乙方）签订合同编号为2012年农银租赁直租赁字第1号融资租赁合同，约定甲乙双方和卖方已经签署合同编号为2012年农银租赁直租赁买字第1号购买合同，租赁合同起租日为购买合同项下甲方支付第二笔房价款的当日（与租赁物实际交付与否无关），租赁期限为自起租日起的72个月，租金每三个月支付一次，期末支付，共24期，第1-23期每期租金金额为680万元，第24期租金为10,680万元。首付款23,408,780元以及保证金1,500万元，由乙方直接向卖方支付，在本合同生效以及购买合同生效情况下视同甲方已履行向卖方支付相应金额房价款的义务，并视同乙方向甲方支付了相应金额的首付款和保证金。2012年6月18日，农银公司（甲方）、扬子江公司（乙方）与中福鼎公司（丙方）签订补充协议，鉴于三方于2011年7月签订购买合同、2011年12月27日乙方与甲方签订房产买卖合同，就扬子江国际企业广场2号（即16号楼）、7号（即9、10、11号楼）房地产买卖规定了权利义务，现已开始办理产权登记事项，房屋交付并转移登记至甲方名下后，原合同相关条款应继续履行并执行完毕。2012年8月24日，本市长宁区XX路XX弄XX号、XX号、XX号厂房的房地产权证经核准登记在农银公司名下。2012年11月17日，本市长宁区XX路XX弄XX号厂房的房地产权证经核准登记在农银公司名下。（以上房屋统称为涉案房屋）2012年8月28日，农银公司（甲方）、扬子江公司（乙方）与中福鼎公司（丙方）签订协议编号为2012年农银租赁直租赁补字第1号补充协议，约定鉴于甲丙双方已经签署了2011年3号融资租赁合同及补充协议（以下简称租赁合同1）和2012年1号融资租赁合同（以下简称租赁合同2），甲乙丙三方签署了2011年3号买卖合同及补充协议（以下简称购买合同1）和编号为2011年1号购买合同（以下简称购买合同2）。因房屋登记过程中实测面积变化的原因，甲乙丙三方协商约定：购买合同1项下的租赁物为座落在本市长宁区XX路XX弄XX号、XX号、XX号及对应地下车库合计价款为216,558,905元；购买合同2项下的租赁物为座落在本市长宁区XX路XX弄XX号及对应地下车库合计价款为206,842,700元。地下车库系房屋附属物，所有权属房屋所有权人，房屋所有权人有权自由使用。购买合同1项下第四笔房价款调整为70,643,455元，支付前提条件如下：1、甲方收到乙方和丙方分别出具的付款通知书正本；2、乙方已经向丙方交付房屋，甲方收到丙方出具的标的物签收证明；3、房屋已登记到甲方名下，甲方取得相应的房屋所有权登记证书；4、甲方收到乙方出具的全额发票；5、甲方收到丙方在租赁合同和其他合同、协议项下应付的其他款项。购买合同2项下第三笔房价款调整为18,433,920元，支付前提条件同上。扬子江公司另提供一组证据包括扬子江公司与案外人签订的保洁合同、垃圾清运合同、秩序维护协议、保安服务合同、绿化养护合同以及消防系统设备维护保养服务合同等以及付款凭证以及发票，证明其向中福鼎公司提供了物业服务。农银公司、中福鼎公司对前述材料的真实性均表示不清楚真实性，自己也未接受过扬子江公司的物业服务。扬子江公司另提供其与本市长宁区XX路XX弄其他业主签订的管理规约及收费凭证、发票，证明扬子江公司按照管理规约的约定向其他业主收取了物业服务费等费用。该管理规约约定规约对物业全体业主、承租人或占用人均有约束力。各业主及使用者应在房屋交付之日起支付房屋管理费按金（相当于三个月物业管理费）及首期三个月单元管理费，并应在每月的第一日预先缴交其单元每月应付的管理费。物业管理费按建筑面积每月每平方米8元计算，实际使用量收取标准为每度1.20元，基本电费量按每月契约限额总电量乘以单价除以总建筑面积乘以业主拥有房屋的建筑面积。逾期支付相应款项的，管理者有权收取未交付款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。农银公司、中福鼎公司对管理规约不认可，认为扬子江公司从未告知农银公司、中福鼎公司，收费标准也没有依据，农银公司、中福鼎公司也从未使用过房屋。2012年8月8日，扬子江公司以物业管理中心的名义向XX路XX弄的其他业主发放车辆通行及收费告知书，要求收取每辆车月度服务费100元，前月月底支付下月服务费。农银公司、中福鼎公司对该服务费也不认可，认为系扬子江公司的单方行为，农银公司、中福鼎公司也未使用车位。2013年6月6日，扬子江公司向中福鼎公司发送缴款通知书，要求其支付本市XX路XX弄XX号自2012年8月1日至2013年6月30日、16号自2012年10月1日起至2013年6月30日的物业管理费、车位管理费以及基本电费分摊。2014年12月25日，扬子江公司致函中福鼎公司，要求其支付扬子江公司7、2号楼产权转移后的费用包括但不限于物业管理费、电费等。2016年3月3日，中福鼎公司代理人至涉案房屋处现场查证，工作人员称涉案房屋的钥匙尚在保安处，其仅在扬子江公司处招租。扬子江公司对此不予认可，认为中福鼎公司曾实际使用过房屋，因招租情况不好，扬子江公司为物业管理之故又将大楼的门上锁。农银公司确认该节事实。农银公司提供一份2013年5月8日甲方为中福鼎公司乙方为深圳晓胜达科技有限公司的写字楼出租合同，证明该合同系虚假合同，涉案房屋并未出租。因该份证据系复印件，中福鼎公司不予认可。另查明，1、扬子江公司没有物业管理企业资质。2、2012年2月24日，中福鼎公司与扬子江公司共同向农银公司发函，确认2012年农银租赁直租赁买字第1号合同中应由中福鼎公司向扬子江公司支付的38,408,780元，中福鼎公司已经向扬子江公司支付，扬子江公司已经收到。但2015年扬子江公司起诉中福鼎公司及农银公司，要求支付购买2号楼的首期购房款38,408,780元及逾期支付的利息。此案尚在审理中。由于本案双方各执己见，致本案调解不成。一审法院认为，本案的争议焦点主要为：涉案房屋是否已经实际交付给中福鼎公司。扬子江公司认为，根据买卖合同的约定第三笔及第四笔房款支付的前提条件之一就是涉案房屋已经实际交付给中福鼎公司，现扬子江公司已经收到相关款项，足见房屋已经实际交付；同时中福鼎公司已经对外公开招租，至今仍有招商人员在扬子江公司处负责招租。农银公司及中福鼎公司均认为涉案房屋没有实际交付。对此，法院认为，尽管根据买卖合同及补充协议的约定，作为买方的农银公司要支付第三笔或第四笔房款给卖方扬子江公司的支付条件之一为，扬子江公司向中福鼎公司交付房屋，中福鼎公司向农银公司出具标的物签收证明，但纵观本案已查明的事实，既无扬子江公司向中福鼎公司交付房屋的凭证，农银公司也未收到中福鼎公司出具的标的物签收证明，对于支付款项的买方来说，前述的支付条件是其暂缓付款的抗辩理由及权利，其可以放弃也可以保留，但是对于出售方的扬子江公司，向买方或买方指定的第三方交付房屋是其不可推卸的义务，现买方及买方指定的标的物签收人均一致否认收到标的物，扬子江公司应提供证据证明其确实曾交付房屋，而非仅凭付款条件倒推房屋已经实际交付。就如同扬子江公司与中福鼎公司共同出函确认首付款3,800余万中福鼎公司已经实际支付给扬子江公司，后扬子江公司又起诉要求中福鼎公司支付一样。至于出租合同，因无原件，农银公司、中福鼎公司不予认可，也无法直接确认农银公司、中福鼎公司已经使用了涉案房屋。同时根据扬子江公司单方制作的管理规约规定，交房时业主及使用者应当支付房屋管理费按金及首期3个月单元管理费，但扬子江公司既未与农银公司、中福鼎公司签署过管理规约，也未收取过相关的费用。综上，扬子江公司认为其已经实际交付涉案房屋的观点，法院难以采信。退一步说，假使扬子江公司已经将涉案房屋实际交付给中福鼎公司，但其制定的管理规约系单方制作，需要与中福鼎公司协商一致后方能启用，扬子江公司没有物业管理企业的资质，其实施的物业管理行为是否合法尚存疑问，其收费标准是否有依据、是否合理合法尚需进一步甄别，故法院对于扬子江公司要求按照管理规约的标准向中福鼎公司、农银公司收取物业费、电费、车位费及利息等均无法支持。判决：驳回原告上海扬子江航空地面服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币87,567.90元，由原告上海扬子江航空地面服务有限公司负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，扬子江公司提供其与中福鼎公司于2016年11月2日签订的涉案房屋交付手续、《管理规约》，同时，扬子江公司承认双方对物业管理费尚未达成一致意见。农银公司、中福鼎公司对上述证据的真实性无异议。中福鼎公司提供2016年8月19日《关于要求中福鼎投资有限公司接收扬子江国际企业广场9-11及16号楼的通知函》、2016年10月27日《关于要求上海扬子江航空地面服务有限公司交付9-11及16号楼的通知函》，扬子江公司与农银公司对上述证据的真实性无异议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人扬子江公司主张先前已将涉案房屋交付中福鼎公司，但未能提供标的物签收证明等证据予以证明，本院难以采信。并且，根据二审中扬子江公司提供的其与中福鼎公司于2016年11月2日签订的涉案房屋交付手续、《管理规约》，并结合中福鼎公司提供的2016年8月19日《关于要求中福鼎投资有限公司接收扬子江国际企业广场9-11及16号楼的通知函》、2016年10月27日《关于要求上海扬子江航空地面服务有限公司交付9-11及16号楼的通知函》，表明扬子江公司实际于2016年11月2日将涉案房屋交付中福鼎公司，再次印证扬子江公司先前并未将房屋交付中福鼎公司的事实。至于扬子江公司主张的物业管理费、电费等费用，鉴于扬子江公司于2016年11月2日交付涉案房屋的事实，双方对相关费用的计算标准尚未达成一致意见，有待进一步磋商，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币87,567.90元，由上诉人上海扬子江航空地面服务有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……