河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终12404号
上诉人（原审被告）邵丹，女，1984年9月6日生，回族，住郑州市金水区。
委托代理人邵坚，男，1956年9月18日生，回族，住郑州市金水区，系邵丹之父。
委托代理人姜鸿，河南鸿润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘庆军，男，1977年2月8日生，汉族，住郑州市金水区。
被上诉人（原审原告）裴彩屏，女，1976年12月18日生，汉族，住郑州市金水区。
被上诉人（原审被告）河南恒升房地产开发有限公司，住所地郑州市花园口镇人民政府院内。
法定代表人岳爱英，董事长。
委托代理人杨斌，河南瀛豫律师事务所律师。
上诉人邵丹因与被上诉人刘庆军、裴彩屏、被上诉人河南恒升房地产开发有限公司（以下简称恒升公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2016）豫0108民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
刘庆军、裴彩屏向原审法院提出诉讼请求：1.判令对位于金水区晨旭路10号院22号楼904号房产不予执行；2.判令恒升公司与刘庆军、裴彩屏签订商品房买卖合同；3.判令恒升公司协助刘庆军、裴彩屏办理位于金水区晨旭路10号院22号楼904号房产所有权登记证书。
事实和理由：1、刘庆军、裴彩屏已全款购买了恒升公司开发的位于金水区晨旭路10号院22号楼904号房屋，该房屋已交付并由刘庆军、裴彩屏居住至今，因恒升公司原因至今未办理权属登记，法院不能查封该房产，应判令对该房产不予执行；2、刘庆军、裴彩屏与恒升公司之间的购房协议合法、真实、有效，刘庆军、裴彩屏已完全履行合同义务，恒升公司依法应与刘庆军、裴彩屏签订商品房买卖合同，并协助刘庆军、裴彩屏办理该房产所有权登记证书。
邵丹辩称：惠济区人民法院作出的（2015）惠执异字第45号执行裁定书事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，且查封房产合法有效，刘庆军、裴彩屏的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：1、在法院查封涉案房屋前，刘庆军、裴彩屏与恒升公司没有签订合法有效的商品房买卖合同，没有办理产权预告登记，刘庆军、裴彩屏没有购房发票，仅有交款收据不能证明其交过房款，没有取得房屋所有权；2、刘庆军、裴彩屏提交的房款收据上显示的楼房号及面积与法院查封的房屋不一致，不能证明是同一套房屋，且刘庆军、裴彩屏称27.8万元房款为现金交付，不符合常理，也没有其他证据印证；3、口头协议和收据不是合法有效的书面购房合同，刘庆军、裴彩屏与恒升公司之间没有形成买卖关系；4、刘庆军、裴彩屏的购房行为不合常理，该房屋于2012年6月15日取得商品房预售许可证，刘庆军、裴彩屏在长达两年半时间内一直不签合同，不进行备案，这种不作为的行为存在重大过错；5、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，刘庆军、裴彩屏与恒升公司之间的房屋买卖未进行核准登记程序，故该房产仍属恒升公司所有。综上，请求法院依法驳回刘庆军、裴彩屏的诉讼请求。
恒升公司辩称：惠济区人民法院正对恒升公司的财务账簿进行司法审计，该司法审计结果对本案有重大影响，应当中止审理。
原审法院对本案事实确认如下：2014年11月19日，原审法院立案受理了邵丹诉恒升公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，邵丹申请财产保全，于2014年12月1日作出（2014）惠民二初字第815号民事裁定，查封了恒升公司名下位于郑州市××路××院××楼××号房屋。经审理，作出（2014）惠民二初字第815号民事判决，判令恒升公司偿还邵丹借款本金225万元及相应利息。判决生效后，因恒升公司未履行还款义务，邵丹向法院申请对上述房屋进行强制执行，在执行过程中，刘庆军向法院提出执行异议，原审法院于2016年1月4日作出（2015）惠执异字第45号执行裁定，驳回了刘庆军的异议，现刘庆军、裴彩屏提起执行异议之诉。
诉争房屋坐落于郑州市××路××院××楼××号，该房系恒升公司开发，建筑面积为96.82平方米，于2012年6月15日取得预售许可证，现仍登记在恒升公司名下。刘庆军、裴彩屏系夫妻关系，均未就涉案房屋与恒升公司签订书面的买卖合同。恒升公司为刘庆军、裴彩屏出具交款收据三份，于2010年7月28日为刘庆军出具的收据显示：金额为400000元（现金278000元、抵账122000元），收款事由为恒升府第22#9层南东户，单价5500元／平方米，面积74平方米；于2010年9月27日为裴彩屏（刘庆军）出具的收据显示：金额为115500元（现金52500元），收款事由为恒升府第22#9层南东户，单价5500元／平方米，面积95平方米；于2014年3月24日为刘庆军出具的收据显示：金额为17415元，收款事由为恒升府第22#904，单价5464元／平方米，面积97.5平方米。恒升公司于2015年12月16日出具证明一份，载明：此房地址位于郑州市××路××院××楼××房，此房于2010年7月28日已出售给刘庆军，房产价格532915元，现金已全部付清，因公司原因，导致至今没有办理房产证。恒升公司委托郑州恒升物业管理有限公司为涉案房屋提供物业管理服务，恒升公司将房屋交付刘庆军、裴彩屏后，刘庆军、裴彩屏已装修入住，且向郑州恒升物业管理有限公司交纳了物业服务费。
原审法院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果执行的财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，人民法院应当停止对该财产的执行。刘庆军、裴彩屏从恒升公司购买了涉案房屋，并交纳了全部房款，恒升公司已将该房屋交付刘庆军、裴彩屏，刘庆军、裴彩屏已装修入住，双方之间房屋买卖关系的主要权利义务已基本履行完毕。虽然刘庆军、裴彩屏和恒升公司之间未就涉案房屋签订买卖合同，也未办理房屋产权过户登记手续，但并无证据证明刘庆军、裴彩屏和恒升公司之间存在恶意串通损害申请执行人利益的情形，刘庆军、裴彩屏对涉案房屋享有物权期待权，能够足以排除一般债权的强制执行，故刘庆军、裴彩屏要求对涉案房屋不予执行的诉讼请求，予以支持。刘庆军、裴彩屏要求恒升公司与其签订商品房买卖合同，并协助办理所有权登记证书的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”之规定，经审判委员会讨论决定，原审法院判决：一、不得执行位于郑州市××路××院××楼××号房屋；二、驳回刘庆军、裴彩屏的其他诉讼请求。案件受理费9130元，由邵丹、恒升公司负担。
邵丹不服一审法院判决向本院上诉称：一审认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院明知刘庆军等所谓的购房款在恒升公司账簿无任何记载，仍认定刘庆军交纳了全部房款。1、一审主办法官亲自调查阅了恒升公司账簿，无任何涉案房屋收入的记载；2、刘庆军与恒升公司业务往来频繁，涉嫌合谋转移公司资产：刘庆军经手“不正常”报销131余万元烟酒款；刘庆军与恒升公司业务往来频繁；刘庆军与恒升公司原财务负责人张新坤有合谋转移公司资产前科。3、恒升公司的委托代理人认为仅凭收据不能认定已经交款。二、恒升公司对涉案房屋享有所有权。根据法律规定，恒升公司办理了房产证，房屋所有权人为恒升公司。三、一审判决认定刘庆军对涉案房屋享有物权期待权，足以排除一般债权的强制执行，该认定是错误的。1、刘庆军与恒升公司没有合法有效的买卖合同；2、现有证据不能证明刘庆军已经交齐涉案房屋的款项；3、对执行标的物权期待权未以一定方式对外公示；4、刘庆军作为买受人在购房过程中存在重大过错。刘庆军没有提供证据证明未进行房屋核准登记是登记部门过错所致，也没有提供证据证明是恒升公司所致。四、一审判决超出了审理范围的诉讼请求，诉讼费分担不合理等。请求撤销一审判决，继续执行涉案房屋。
刘庆军、裴彩屏答辩称：2012年7月28日交了现金并另有12.2万元是抵债。我和恒升公司有业务往来，常年给他们供货。因为有两个孩子，后来又买了一套，刷卡一部分，现金交了一部分。后来说房屋面积增加了，又补了十七万多元。因为给他们供货，所以给我的房子可能便宜些。我给恒升公司供货的票，有恒升公司的印章。交完款后恒升公司给我开具了票据，没有签字合同是因为恒升公司的老板去世了。请求维持原判。
恒升公司未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：刘庆军、裴彩屏提供的2010年7月28日的收据，显示恒升公司收到刘庆军房款40万元，并注明现金278000元，抵账122000元；该收据还显示了房屋的位置为“恒长第府”22#9层东南户，单价5500元／㎡，面积㎡；刘庆军、裴彩屏提供的2010年9月27日的收据，显示恒升公司收到裴彩屏（刘庆军）房款115500元，并注明现金52500元；该收据还显示了房屋的位置为“恒升第府”22#9层东南户，单价5500元／㎡，面积95㎡。该两份收据在恒升公司均存有存根。同时，刘庆军还提供了其光大银行卡于2012年9月27日通过POS机消费52500元的银行对账单。刘庆军、裴彩屏还提供了2014年3月24日的收据，表明向物业公司交纳了物业费等费用。以上收据和一审法院进行现场勘验时拍摄的照片，显示房屋已经装修和有人入住的情况。以上情况表明，刘庆军、裴彩屏向恒升公司支付了房款，并已经实际入住。在此情况下，邵丹无权要求对该房屋进行执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予以维持。一审判决关于诉讼费用分担不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费9130元，由河南恒升房地产开发有限公司负担；二审案件受理费9130元，由邵丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一六年十一月二十二日
书记员 李 冉