山西省侯马市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋1081民初71号
原告：伊建荣，男，1981年12月8日出生，汉族，住山西省曲沃县。
委托诉讼代理人：徐凯，北京大成（太原）律师事务所律师。
原告：冯冬林，男，1981年4月5日出生，汉族，住山西省曲沃县。
委托诉讼代理人：常桂敏，北京大成（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李小强，北京大成（太原）律师事务所律师。
被告：刘银虎，男，1968年3月11日出生，汉族，住侯马市。
委托诉讼代理人：解丽荣，山西天元盛律师事务所律师。
原告伊建荣、冯冬林与被告刘银虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊建荣委托诉讼代理人徐凯、原告冯冬林委托诉讼代理人常桂敏、李小强以及被告委托诉讼代理人解丽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告伊建荣、冯冬林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告伊建荣欠款5929475元，并按每月118590元向原告伊建荣支付自2017年1月至欠款全部付清之日的违约金。2.判令被告支付原告冯冬林欠款4999850元，并按每月99997元向原告冯冬林支付自2017年1月至欠款全部付清之日的违约金。3、本案全部诉讼费用（含保全费）由被告承担。事实与理由：2011年，二原告和他人共同出资，以每平米5000元价格向山西锦茂房地产开发有限公司（以下简称“锦茂房地产公司”）购买了该公司开发的位于×××商业用途商品房8153.91平方米。该房由二原告和案外人王飞及山西金鑫远东国际贸易有限公司按份共有，其中：伊建荣享有26.048%的产权；冯冬林享有24.528%的产权。后二原告通过其他公司在侯马农商行办理承兑汇票业务时，由于该房尚未取得房产证，便通过锦茂房地产公司提供保证担保，在侯马农商行办理了20000000元的银行承兑汇票。该笔承兑汇票到期后，因二原告未及时向侯马农商行清偿，由锦茂房地产公司承担保证责任代偿。二原告因此和锦茂房地产公司形成债务，二原告因资金周转困难，遂商定出售房屋产权换取资金。经多次协商，二原告和被告达成售房协定，约定由被告购买二原告的房产份额，价格为每平米7500元，二原告的房产份额约为4123.91平米，故房屋总价定为30929325元。支付方式为被告代二原告直接向锦茂房地产公司归还20000000元欠款，在协议签订后支付二原告1500000元，剩余款项在房产证过户至被告名下后40日内付清。但因各方基本法律知识的欠缺，三方将房屋买卖合同签订为《房屋抵债协议书》，该合同名称有误，但基本内容确为房屋买卖相关约定。合同签订后，被告设法归还了锦茂房地产公司的欠款，并于2016年11月29日将二原告的房产份额分别登记于其女刘瑞晶、刘晶晶名下，但对于应向二原告支付的余款却分文未付。有关欠款二原告多次催要未果，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请在查明事实基础上，依法判决支持二原告诉讼请求。
被告刘银虎辩称，一、原告并未将争议房屋实际交付被告并违反协议约定。被告与原告2016年3月21日签订了《房屋抵债协议书》，双方约定就侯马市中心街西侧“锦茂国际”商业用途商品房中原告所占份额出售给被告，该协议签订后，被告按照协议约定，支付了20760080.78元，原告应按照协议约定将房屋出租收益与房屋交付给被告。然而，原告直至开庭前还未将该房屋实际交付给被告，也未按双方签订的《房屋抵债协议书》中第一条第四款的约定履行将2016年11月1日后的租赁收益及租赁权移交给被告，导致被告无法取得该房屋所有权及收益。原告应当承担违约责任。二、原告诉讼状中所诉房屋金额不正确。1、原告冯冬林担保并实际控制的侯马经济开发区吉利物资有限公司（以下简称“吉利公司”）于2014年5月21日向被告刘银虎的公司侯马经济开发区中强小额贷款有限公司（以下简称“中强贷款公司”）借款3000000元，依当时签订的借款合同的约定，到开庭前，冯冬林欠刘银虎本息共计6150000元。冯冬林与刘银虎约定，将该笔借款抵顶本案争议房屋“锦茂国际”的房款。据此，被告与冯冬林房款已结清，应驳回冯冬林的诉讼请求。2、2016年4月25日，被告刘银虎依照协议约定向原告指定的账户转入20760080.78元，而不是诉状中所说的20000000元。3、在办理产权登记时，刘银虎亲属刘瑞晶、刘晶晶分别向侯马市国土资源交易事务中心打入71700元，向锦茂房地产公司法定代表人任选锦账户分别汇入1000000元、82914元，该款项为争议房屋的办理费用，依《房屋抵债协议书》第四条第二款的约定，甲乙双方需按照规定各自负担办理房屋产权证的税费和交易费用。原告并未按协议约定支付上述费用。4、依照《房屋抵债协议书》第一条第四款在保证租赁合同有效的前提下，被告（乙方）自2016年11月1日起获取租赁收益。原告一直未将2016年11月1日至开庭前租赁收益支付给被告，依照原告与承租人侯马经济开发区锦悦春天购物广场有限公司签订的租赁合同中的租赁费用，二原告应该向被告支付16个月的租赁收益。综上，被告与原告冯冬林房款已结清，原告冯冬林、伊建荣应该将房屋租赁收益支付给被告，并将该房屋实际交付给被告。
本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2011年5月，原告伊建荣、冯冬林及案外人王飞、山西金鑫远东国际贸易有限公司共同出资购买锦茂房地产公司所有的位于侯马市中心街西侧的锦茂国际项目第六幢房产，建筑层数为地上三层，建筑面积为8153.91平方米。四买受人按比例共有该房产，其中伊建荣占该房产份额的26.048%，冯冬林占24.528%，王飞占24.896%，山西金鑫远东国际贸易有限公司占24.528%。随后二原告在侯马农村商业银行办理了面值20000000元的银行承兑汇票，锦茂房地产公司为二原告的票据提供了保证。该银行承兑汇票到期后，二原告未能及时付款，锦茂房地产公司履行了票据保证责任代为清偿。2016年3月21日，原告伊建荣、冯冬林与被告刘银虎签订《房屋抵债协议书》，协议约定了二原告将其所有的锦茂国际项目第六幢房产份额以7500元/平米抵顶给被告，共计30929325元，二原告欠被告的20000000元抵偿其中相应金额的房款。同时该协议约定了预付款、剩余款项的付款时间、房屋租赁收益的归属、房产证办证费用、违约责任等条款。
2016年4月25日，被告刘银虎从其侯马农村商业银行开发区支行账户（账号：×××）转账至锦茂房地产公司指定的开户于侯马农村商业银行营业部的待处理抵债资产账户（账号：×××）20760080.78元，转账原因为处置吉利物资抵债。
2016年4月28日，刘瑞晶、刘晶晶、王飞、周睿同锦茂房地产公司签订了商品房买卖合同，约定四人共同购买位于侯马市中心街西侧的锦茂国际项目第六幢房产，建筑层数为地上三层，产权登记建筑面积共8153.91平方米。同时注明：原冯冬林、伊建荣所持产权比例变更为刘瑞晶、刘晶晶，原山西金鑫远东国际贸易有限公司所持产权比例变更为周睿。
2016年5月9日，案外人王飞转账至锦茂房地产公司法人任选锦在侯马农村商业银行锦茂支行账户（账号为：×××）1000000元，附言是锦茂国际办证费。
2016年11月18日，侯马市国土资源交易事务中心的侯马农村商业银行账户（账号：×××）现金存入71700元，款项来源注明刘瑞晶、刘晶晶、王飞、周睿交易费，当日侯马市国土资源交易事务中心给四人出具了一份山西增值税普通发票（发票号码：1400162320-06341467），票面金额为71700元。
2016年11月29日，侯马市国土资源局分别向刘瑞晶、刘晶晶颁发了编号为No.D1400032****、No.D1400032****的中华人民共和国不动产权证书，该证书注明二人房产的不动产权证号分别为：XXXXX号、XXXXX号，该房产坐落于侯马市中心街135号，为刘瑞晶、刘晶晶、王飞、周睿四人按份共有，建筑面积为8153.91平方米。
2016年12月2日，刘晶晶从其侯马农村商业银行开发区支行账户（账号：×××）转账至锦茂房地产公司法人任选锦在侯马农村商业银行锦茂支行账户（账号为：×××）50000元。同日，刘晶晶从其中国建设银行账户转账至任选锦账户32914元。
经本院查明，位于侯马市中心街135号锦茂国际项目第六幢房产整体出租给侯马经济开发区锦悦春天购物广场有限公司经营使用。
以上事实有原告庭上陈述、身份证复印件、《商品房买卖合同》、《房屋抵债协议书》、山西省农村信用社特种转账传票、山西省农村信用社转账回单、现金缴款单、银行转账凭证、银行卡交易明细、锦茂房地产公司出具的收款收据、不动产登记证书、侯马市房产局证明、侯马市公安局证明、侯马市国土资源交易事务中心出具的山西增值税普通发票（发票号码：1400162320-06341467）等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。本案实际是原告伊建荣、冯冬林因无力偿还锦茂房地产公司代二原告清偿的票据债务，与被告刘银虎达成的以二原告所有的位于侯马市中心街西侧的锦茂国际项目第六幢房产份额抵顶二人与锦茂房地产公司之间债务的房屋买卖合同。原、被告双方签订的《房屋抵债协议书》中注明二原告欠被告20000000元，但被告刘银虎实际转账至锦茂房地产公司指定账户20760080.78元，已经超出双方约定范围，原告不认可超出部分，被告亦未对此阐明原因或提供相应依据加以佐证，故被告多支付的760080.78元应向锦茂房地产公司追偿。被告刘银虎于2016年11月29日办理了诉争房产的房产证后，应当及时履行付款义务，但除此前代为清偿的20000000元外，再未支付任何款项，违反了双方协议的约定，被告刘银虎应当按照协议第一条第三款“在乙方（刘银虎）办理了房产证后，并收回了甲方（伊建荣、冯冬林）因第三方担保债务，权利方侯马农村商业银行质押的权利证书肆拾日内，向甲方支付”约定的向二原告支付剩余款项。根据协议第四条第二款约定“甲（伊建荣、冯冬林）乙（刘银虎）双方需按照规定各自负担办理房地产权证的税费和交易费用”，在二原告转让其原有房产份额给被告时该房产并未办理房屋产权证书，在房屋所有权转移后，由刘晶晶、刘瑞晶、王飞、周睿直接将该证书办理到四人名下，相关费用也由四人共同负担，不存在被告代二原告支付相应税费和交易费用的情况，同时该协议条款亦未明确约定双方各自负担费用的比例，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予认可。
被告刘银虎辩称二原告并未实际交付该诉争房产，经本院调查，该房产由四买受人共有，并未划分具体所属区域，整体对外出租使用，并且相应的房产证已经办理到被告指定人的名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，故应当视为二原告已经将该房产交付被告。同时被告刘银虎在庭审中主张其所有的中强贷款公司与原告冯冬林控制的吉利公司存在债权债务关系，并且二人已经就此债权债务与本案争议的房屋的房款相抵销的事宜进行了商定，但被告并未向本院递交相应证据，亦未获得原告冯冬林的认可，故本院对被告这一抗辩理由不予采信。
关于被告应付房款的分配问题，在该房产转让前，原告伊建荣占该房产产权的26.048%，在二人所有的比例中占比51.5027%，原告冯冬林占该房产产权的24.528%，在二人所有的比例中占比48.4973%。根据协议内容，被告刘银虎共应支付二原告房款30929325元，减去双方约定被告代为清偿的20000000元，仍应偿还10929325元。按双方各占的比例分配，应付原告伊建荣5628897.5元，应付原告冯冬林5300427.5元，但原告诉讼请求仅要求支付冯冬林4999850元，故依照原告的诉讼请求，刘银虎应支付伊建荣房款5628897.5元，支付冯冬林房款4999850元。
关于违约赔偿问题，被告庭审中提出双方签订的协议第六条第二款“办理了上述房产手续后，未按约定及时支付乙方（刘银虎）款项，按未支付部分承担对甲方（伊建荣、冯冬林）2%每月的违约赔偿”的违约责任不成立。从原、被告签订协议第六条的整体意思来看，第六条第一款约定甲方的违约责任，第二款约定乙方的违约责任，故本段本意应为“办理了上述房产手续后，未按约定及时支付甲方款项，按未支付部分承担对甲方2%每月的违约赔偿”，此处虽为笔误，但并不影响该条款的效力，故被告刘银虎应自逾期付款之日起按月息2%对二原告承担违约责任。
此外，根据协议第一条第四款约定：“鉴于上述顶底债务房屋已经出租，在保证租赁合同有效的前提下，乙方（刘银虎）自2016年11月1日起，获取租赁收益”，故二原告应支付被告刘银虎自2016年11月1日起至2016年11月28日止的原二人所有产权份额的房租收益，办理房产证后的出租收益被告应向承租方直接收取，不应向二原告主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第六条规定，判决如下：
一、被告刘银虎支付原告伊建荣5628897.5元，并按月利率2%向原告伊建荣支付自2017年1月9日起至全部款项还清之日止的违约金。
二、被告刘银虎支付原告冯冬林4999850元，并按月利率2%向原告冯冬林支付自2017年1月9日起至全部款项还清之日止的违约金。
三、原告伊建荣、冯冬林支付被告刘银虎2016年11月1日至2016年11月28日期间，原二人所有的位于侯马市中心街135号锦茂国际项目第六幢房产份额的出租收益（具体金额以同侯马经济开发区锦悦春天购物广场有限公司签订的租赁合同为准）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43690元（已减半收取），其他诉讼费5000元，共计48690元，由被告刘银虎负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。
审判员 郭红宏
二〇一八年七月二十七日
书记员 王 芳