河北省秦皇岛市海港区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀0302民再15号
再审申请人(一审第三人)：秦皇岛市汉辰商务酒店有限公司（以下简称汉辰酒店）。组织机构代码证号×××。
法定代表人：候琳琳，总经理。
委托诉讼代理人：陈文毅，河北君德风律师事务所律师。
被申请人(一审被告)：董博严，男，1972年10月27日出生，满族，现住秦皇岛市，公民身份号码×××。
被申请人(一审原告)：河北东日房地产开发集团有限公司（以下简称东日房地产）。统一社会信用代码×××。
法定代表人：初曦，董事长。
委托诉讼代理人：刘少辉，河北正澄律师事务所律师。
再审申请人汉辰酒店因与被申请人董博严、东日房地产租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日作出（2016）冀0302民初4201号民事调解书，调解书生效后汉辰酒店不服，向秦皇岛市中级人民法院提出再审申请。秦皇岛市中级人民法院于2017年2月15日作出（2017）冀03民申15号民事裁定书，裁定对本案进行提审，并于2017年6月25日作出（2017）冀03民再26号民事裁定书，撤销我院（2016）冀0302民初4201号民事调解书，发回重审。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审原告向我院起诉请求：2004年1月，一审原、被告签订《宾馆用房租赁合同》，约定一审原告将秦皇岛市海港区河北大街177号建筑面积5312.63平方米的宾馆用房租给一审被告经营，租期八年。合同履行过程中，一审被告不能按期交纳合同约定的各项费用构成违约，应交违约金272万元，且一审被告私自改变房屋结构构成违约，应交违约金212万元，一审被告的行为已经构成多次根本性违约。经一审原告多次催要，一审被告始终未交纳房租及装修补偿费等款项，2016年4月16日到交房日后，一审被告拒绝交房非法占用房屋。为维护一审原告合法权益，特诉至法院，请求：一、依法判决解除一审原被告签订的《宾馆用房租赁合同》，一审被告立即交还非法占用的租赁房屋。二、判决一审被告支付拖欠的租金（租金计算到实际交房之日），截止到2016年4月17日的租金90411元，装修补偿费400万元，延期交纳租金的违约金272万元，以上合计681.0411万元。
一审被告董博严辩称（原一审时答辩意见），不同意解除租赁合同，一审被告在签订租赁合同后按期缴纳了前两年的租金，第三年租金及2016年租金现确实没有缴纳，但原因是由于一审原告方未能及时提供该房屋的消防合格证，以至于宾馆不能开业，造成4个多月时间一审被告不能经营，故一审被告认为，租赁费的缴纳也应先后顺延，且一审被告不应承担违约金。在一审被告租赁期间因房屋内的消防设施不合格，造成屋内漏水，一审被告经营受到损失，已向一审原告方提出赔偿要求，但一审原告方一直没有答复，综上，一审被告认为是一审原告存在先期违约行为，故一审原告的诉讼请求不能成立。
一审第三人汉辰酒店答辩意见同被申请人董博严。
经审理查明，2014年1月，一审原告作为出租人（甲方），一审被告作为承租人（乙方），双方签订《宾馆用房租赁合同》，第一条，宾馆用房基本情况：甲方将座落于秦皇岛市海港区河北大街177号，建筑面积约5312.63平方米（占地面积宾馆1325.89平方米、停车场497.96平方米）的宾馆用房出租给乙方，用途经营宾馆、餐饮。于本合同生效之后将宾馆用房及其相关设施、设备交付乙方使用。......
该宾馆用房相关设施包括：构筑物及设备：地下消防泵房一个面积27.72平方米；消防水箱一个，体积200立方米。相关设施、设备（如厨房设备等）由甲方出具详细清单作为本合同附件，双方签订本合同时共同签字认可。......
该宾馆用房基本情况以现场实况为准，签订本合同之前乙方已实地踏勘，了解并认可该宾馆用房实际情况，了解并认可该房屋相关设施、设备情况。
第二条，租期共八年，即自2014年1月10日零时起至2022年3月24日止。
第三条，租金和装修补偿费用的交纳期及条件
因甲方宾馆现正在装修（乙方现为施工单位），乙方认可该宾馆用房装修模式，租赁后不必再花费巨额的装修费用自行装修，为此，乙方支付给甲方装修补偿费700万元。该700万元装修补偿费用按如下规定支付给甲方，本合同签订后，无论乙方是否租赁期满或中途终止合同等所有情况均不影响该装修补偿费用的交纳。
1、租金及其装修补偿费用的支付时间、支付方式
（1）签订合同之日：乙方支付给甲方第一年租金60万元（起租日期自2014年3月15日计算，合同签订之日至2014年3月15日为开业筹备准备期，不记取房租）；
2014年3月15日前，乙方支付给甲方装修补偿费100万元；
2014年10月1日前，乙方支付给甲方装修补偿费50万元；
2015年2月15日前，乙方支付给甲方当年租金100万元及装修补偿费150万元；
2016年2月15日前，乙方支付给甲方当年租金100万元及装修补偿费200万元；
2017年2月15日前，乙方支付给甲方当年租金100万元及装修补偿费200万元；
......
无论装修是否完成，不影响上述乙方装修补偿费用及租金的交纳时间。合同履行期间如遇严重的通货膨胀或市场行情上涨，租金可随市场行情上调。
（2）无论何种情况，乙方必须按照合同约定时间，将租金及装修补偿费足额打到甲方指定账户。
2、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金及装修补偿款。如无故拖欠租金及装修补偿款日期在30日以内（含30日），甲方有权收取乙方违约金，数额为拖欠发生之日下一年度租金及装修补偿款的20%，拖欠超过30日甲方有权按照本合同规定的违约责任执行且不免除乙方本条规定的交纳违约金义务。
第四条租赁期间宾馆用房的修缮
1、甲方将上述宾馆用房交付乙方后，宾馆用房的装修及修缮由乙方负责，需遵守甲方相关装修规定，办理相关手续。
......
4、现有装修合同（乙方同时是装修单位）之外，如需增加其他装修内容，由乙方自行装修并承担相应费用。
......
6、乙方在办理开业等相关手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。
......
第六条甲方的权利、义务
1、甲方有权要求乙方按期交付租金。
2、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，收回房屋，房屋保证金（相关乙方购买的设备设施作为房屋保证金）及租金不予退还；
（1）擅自改变宾馆用房的使用性质；
（2）擅自转租、转让宾馆用房或利用宾馆用房从事非法经营活动所产生的相关责任由乙方负责，与甲方无关，给甲方造成损失的由乙方负责赔偿；
......
第十条违约金和违约责任
1、若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，合同解除后剩余租金退还乙方。
2、若乙方未按规定时间缴纳租金、装修补偿等各项费用或违反本合同中约定的其他条款均视为违约，甲方有权终止本合同，收回房屋，乙方支付本合同租金总价款20%的违约金且乙方所交款项不予退还同时宾馆内所有物品、设备均归甲方所有。
......
合同签订后，一审被告及再审申请人利用租赁房屋从事酒店经营，并按照合同约定给付一审原告2014年、2015年租金160万元及装修补偿费300万元，一审被告未给付一审原告2016年租金及装修补偿费。
2016年4月19日，一审原告以一审被告未按约定给付租金及装修补偿费构成违约，诉请解除双方签订的《宾馆用房租赁合同》，并支付租金、装修补偿费及违约金681.0411万元。
2016年7月22日，经本院主持调解，一审原、被告及第三人达成调解协议，并下发调解书。调解书生效后，一审原告依法申请执行。2016年10月26日，在本院执行过程中一审被告及再审申请人将承租的房屋交付一审原告。
以上事实，有一审原、被告签订的《宾馆用房租赁合同》、一审开庭、调解笔录及双方当事人的陈述予以证实，本院予以采信。
双方当事人对以下事实存在争议：
一、一审被告与第三人的关系问题
一审原告主张董博严是汉辰酒店的唯一实际经营者，因为董博严是公职人员，所以才将汉辰酒店登记在侯琳琳名下，侯琳琳只是董博严雇佣的员工，在东日公司与董博严签订合同时，董博严一方的交接人就是侯琳琳，原一审中董博严本人到庭并签字认可是汉辰酒店实际经营者。
一审被告否认是实际经营者，只是合作经营关系。
再审申请人确认董博严是合伙人之一。
一审原告主张董博严是汉辰酒店的唯一实际经营者，未提供相关证据证实，一审被告予以否认，根据一审被告及第三人自认，本院确认再审申请人与一审被告系合伙关系。
二、违约责任问题
一审原告主张一审被告违约，提供以下证据：
证据一、宾馆用房租赁合同及附件，证明双方之间具有租赁关系及租金交纳的具体时间；
证据二2015年2月17日说明，证明被告违约未交租金；
证据三2016年4月5日说明，证明被告违约未交租金；
证据四2016年1月27日承诺函，证明被告违约转租等情况；
证据五2016年2月16日律师催告函，证明原告催促被告交纳租金情况；
证据六租赁房屋现场照片，证明被告违约转租情况。
一审被告对上述证据的质证意见：
对交房日期没有异议。合同约定是3月16号交纳房租，到10月26日不足一年，不应该从1月10日开始起租。对租金没有异议。
原审2016年6月25日庭审中董博严的质证意见为：对证1三性均无异议，但是合同约定了甲方提供的相关设施包括消防设施，故被告认为原告也应当提供相应的消防手续，对证2与本案没有关联性，2015年的房租已经全部交清。对证3真实性不认可，被告也从未出具过类似的说明。对证4与本案没有关联性，字是我签的。原告办理贷款时要求被告出具的一个承诺，但该房屋并不存在转租情况。对证5真实性无异议，对证6真实性认可但并未转租，只是临时借给朋友几天，现在早已经搬走。
一审被告主张一审原告违约造成损失，提供以下证据：
第一组证据因东日地产公司延期取得《消防合格证》，造成汉辰酒店多支付的费用
证据一：汉辰酒店公众聚集场所使用、营业前消防安全检查合格证（日期：2014年7月24日）及特种行业许可证（日期：2014年7月28日）原件各一份，共2页2张
证明目的：东日地产公司延期取得《消防合格证》，造成汉辰酒店延期使用房屋多支付费用（东日地产公司应负责的消防手续未按约定时间2014年3月15日审核通过，实际审核通过时间为2014年7月24日，延迟审核通过时间计算131天）。
证据二：汉辰酒店为员工租赁房屋签订的《租赁合同》（年）正本1份，共1页1张
证明目的：因东日地产公司延期交付消防合格证书121天，导致多支付租房租金4,217.40元（全年11,550元，延期交房131天，故为11,550元/365天×131天）。
证据三：自2014年6月至2014年7月电费发票正本2份，共1页2张
证明目的：自东日地产公司延期交付消防合格证书导致多支付电费47,407.99元（损失金额是按照2014年5月-7月计算，5月份电费是9657元）。
证据四：自2014年4月至2014年7月水费发票正本4份，共2页4张
证明目的：因东日地产公司延期交付消防合格证书导致多支付水费4,842.24元。
证据五：2014年3月至7月汉辰酒店员工工资正本34份，共34页34张
证明目的：因东日地产公司延期交付消防合格证书，导致多支付员工工资共419,456.60元。
第二组证据：因东日地产公司消防设备不合格及私自查封造成的损失
证据六：2015年5月27日，秦皇岛市海港区公安消防大队责令限期改正通知书、2016年6月30日秦皇岛市海港区公安消防大队责令限期改正通知书正本2份，共2页2张
证明目的：东日地产公司交付的房屋消防设施不合格事实存在。
证据七：关于汉辰酒店消防问题照片、情况说明共15份，共7页15张
证明目的：东日地产公司交付的房屋消防设施不合格事实，给汉辰酒店造成的直接经济损失共118,034.46元。
证据八：2016年9月14日，东日地产公司私自对汉辰酒店查封的现场照片、情况说明共11份正本，共7页11张
证明目的：东日地产公司私自对汉辰酒店查封的事实，给汉辰酒店造成的直接经济损失共8,000元。
第三组证据：因法院查封造成汉辰酒店无法正常经营造成的损失
证据九：汉辰酒店在实体店购买的经营用读卡器、家具、家电、餐具、厨具、灯具、客房用被褥、窗帘等发票、发货单、销售单等单据（有实物有单据）正本共99份，共97页151张
证明目的：因东日地产公司原因延迟办证，导致汉辰酒店从实体店购买非消耗商品的直接经济损失903,859.00元。
证据十：汉辰酒店在实体店购买的经营物资（有实物无单据部分）说明正本1份，共1页1张
证明目的：因东日地产公司延迟办证，导致汉辰酒店从实体店购买非消耗商品的直接经济损失122,000.00元。
证据十一：汉辰酒店在网店购买的经营物资等正本共95份，共95页95张
证明目的：因东日地产公司原因延迟办证，导致汉辰酒店从网店购买非消耗商品的直接经济损失42175.74元。
一审原告的质证意见：
上述证据均是其主张损失的依据，与本案审理的内容无关应另行起诉，证据中大部分为收据以及自行统计的表格和一些白条，对其真实性不予认可，消防大队对其责令限期整改通知书并不是董博严拒交租金的依据，该两份整改通知书是汉辰酒店经营方面不符合消防规定在2016年6月30日和2015年的5月27日消防检查中发现汉辰酒店经营不符合消防规定而收到的责令整改通知书，原因是汉辰酒店在经营过程中未进行消防设施的检测以及电器检测，这是汉辰酒店自身经营问题与租赁合同无关，对于董博严提供上述证据的全部证明目的不予认可，另外双方在宾馆用房租赁合同中第三条明确约定董博严认可该宾馆用房装修模式租赁后不必再花费巨额的装修费用进行装修，所以刚才董博严说又进行四百多万元的装修与事实不符，双方租赁合同有五个交接单，分别是厨房设备交接单、宾馆前期手续办理交接单、相关厨房设备交接单、房屋租赁设备设施交接单、灯具交接单，该五分交接单将宾馆用房的设备设施以及宾馆办理前期手续都交与了承租人，所以董博严称又花费了400多万元进行装修与事实不符。董博严提交证据目录的电子版以及证据原件均是第三人汉辰酒店提供，对真实性不予认可。
再审申请人的质证意见：他们之间的租赁合同具体情况不了解。当时汉辰酒店的营业执照没有下来，没法以汉辰酒店的名义签订合同。
一审原告提交的证据一、二、四、五、六的真实性一审被告无异议，本院对其真实性予以确认，对证三的真实性一审被告不予认可，对其真实性本院暂不确认。对一审被告提交的证据一、证据六的真实性予以确认，对证二、三、四、五、七、八、九、十、十一一审被告不予认可，对其真实性、合法性本院暂不予确认。
一审被告作为承租房屋的施工单位，在签订租赁合同前已对租赁物有充分的了解，五份交接单将宾馆用房的设备设施以及宾馆办理前期手续进行了交接，关于房屋的装修及修缮义务双方在合同第一条第四项明确约定由乙方负责，一审原告所举证据五，2015年汉辰酒店存在因经营不善申请迟交租金情况，综合以上证据，一审被告以消防不合格造成损失为由拒交租金及装修补偿费的理据不足，本院不予采信
三、租金及装修补偿费的计算问题
一审原告主张按照合同约定装修补偿费共700万元，欠400万元没有支付，按照租赁合同第三条无论乙方租赁期满或者中途终止合同均不影响装修补偿费的缴纳；根据合同第三条第二点计算，因为拖欠数额为拖欠发生之日下一年度租金和装修补偿款的20%即300万元的20%为60万元，另外根据合同第十条第二点计算总租金的20%即1060万的20%为212万元，这两项相加总数为272万元，根据第三条第二点最后一句话的约定，这两项违约金相加是272万元。
一审被告的质证意见：房屋已经交还东日房地产了不应该再支付装修补偿费了，交付时房屋无法经营，后期我又投入了420万元，既然合同已经终止就不应该再收滞纳金，我认为我不交租金的理由是消防不合格，多次找到东日交涉，东日没有答复，法院给我酒店强行关闭造成损失很大，我投入的就是420万元，我的员工、设施都是按照八年的经营投入的，我要求赔偿损失。
本院再审认为，一审原、被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。一审原告按照合同约定将租赁物交予一审被告，一审被告应当按照约定按期缴纳租赁费。2016年一审被告未按合同约定交纳租金及装修补偿费，构成违约，应承担违约责任。2016年10月26日，一审被告及再审申请人已将租赁物交付一审原告，双方的租赁合同已实际解除。合同解除后，一审被告应给付一审原告2016年3月15日至10月26日的租金，按每日2740元（100万元/365天）＊225日，共61.65万元，装修补偿费400万元。一审原告请求按合同第三条第2项、第十条第2项给付违约金，一审被告主张合同约定违约责任过高，请求予以调整，按照公平原则，考虑解除合同后一审原告的损失，对一审被告的请求本院应予支持。调整为按合同第十条第2项按照预期利益损失，即剩余租金的20%为宜，即1060万元-160万元-61.65万元的20%即167.67万元。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第六十四条的规定，判决如下：
一、一审被告董博严给付一审原告东日房地产2016年3月15日至10月26日租金61.65万元、装修补偿费400万元。
二、一审被告董博严给付一审原告东日房地产违约金167.67万元。
以上于本判决生效后一个月内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费59473元、保全费5000元，一审原告河北东日房地产开发集团有限公司负担3621元（已缴纳），一审被告董博严负担60852元（于本判决生效后七日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判长焦晓丽
人民陪审员李华杰
人民陪审员李颖
二〇一八年六月二十七日
书记员尚伟超