贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初1362号原告：贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司。住所地：凯里经济开发区开元大道*号。法定代表人：全玉芳，经理。委托诉讼代理人：王陆飞，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：潘某某，男，1974年9月28日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司（以下简称：中宇物业公司）诉被告潘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年4月26日立案受理后，依法适用普通程序于2016年11月16日公开开庭进行审理。原告中宇物业公司的委托诉讼代理人王陆飞与被告潘某某均到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告中宇物业公司诉称：2013年12月29日，我公司与被告潘某某签订一份《场地租赁合同》。合同约定我公司将位于凯里经济开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场第A16栋120、121号（面积为98.34平方米）的商铺出租给被告经营餐饮，租赁期从2013年6月1日起至2016年5月31日止，租金每月为2754元，从2015年5月1日起开始收取租金。同时明确租金的交付方式及违约责任的承担等。合同签订后，我公司依约将商铺交由被告经营管理，并免交12个月租金。免交租金期限届满后，被告却未按合同约定交纳租金，截止2016年4月30日，已尚欠12个月的租金33048元，扣除签订合同时交纳的两个月租金5508元，被告仍欠租金27540元。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、解除我公司与被告签订的《场地租赁合同》；2、由被告将承租的商铺退还我公司；3、由被告支付尚欠的租金27540元；4、由被告承担本案诉讼费用。庭审前，原告增加诉讼请求：请求被告支付2016年5月份的租金2754元；请求被告支付违约金9088.2元（违约金按照欠付租金总额的30%计算）。庭审时，原告方当庭放弃原来的第一项诉讼请求。原告中宇物业公司为证明诉请理由成立，向本院提交的证据有：1、原告的《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》、《准予变更登记通知书》复印件，拟证明原告的基本信息和诉讼主体资格；2、原、被告签订的《场地租赁合同》复印件，拟证明原、被告签订场地租赁合同，对租赁期限、租金数额、免租期限、付款方式及双方权利义务进行了约定。被告潘某某辩称：一、原告的诉请不是事实，我与原告系每两年签一次合同，原告同意给我免两年的租金。二、原告公司对我的承诺也没有兑现，一直拖到现在。房租到期后，原告方没有及时电话告知我，且我在营业时，没有一点生意。被告潘某某未向本院提交的证据。经审理查明：2013年12月29日，以贵州凯里经济开发区中宇资产运营管理有限公司为甲方、被告潘某某为乙方就乙方租赁甲方的场地进行销售经营活动等事宜签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：租赁场地位于凯里经济开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场的第A16栋120、121号商铺，建筑面积98.34平方米；租赁场地费用：综合租金单价为28元/平方米/月，月租合计2754元；租赁场地付款方式：租赁场地综合费（租金）支付方式为“两押两租”，签约时即支付两个月押金和两个月租金共计11016元，当月5日前支付本月租金；两个月押金作为乙方履约合同保证金，合同未到期押金不退，合同到期，乙方租赁期间无违约行为，无拖欠房租、水电、物业管理等费用，在退场后三个月内无客户退换货、无质量投诉问题及债务遗留事宜的，甲方无息全额退还给乙方；物业管理费、水电费按月收取，乙方应于收到甲方缴费通知后3日内支付给甲方；乙方未按以上约定时间缴付以上费用的，从逾期之日起，每延迟交付一天，乙方应按未缴纳费用总额的5‰向甲方支付违约金；延迟达30日仍不缴纳的，乙方除应承担违约责任外，甲方还有权解除本合同；租赁期限从2013年6月1日起至2016年5月31日止，免租期为12月，采用分段免租方式，第一年免租10个月，第二年免租2个月（第二年具体免租月份，以市场管理公司通知为准），免租期内不免物业费；甲方应于2013年12月29日前将出租的场地交付乙方装修，乙方应于2013年12月30日前组织装修，并确保2014年1月28日正式开业经营……。合同签订后，被告在交纳两个月的租金和两个月的押金共计11016元后，未依约缴纳剩余租金。因被告未能按照约定交纳租金，原告在多次催收未果的情况下，于2016年4月26日向本院提起诉讼。庭审时，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：庭审时，原告称，涉案商铺的免租期应从2014年5月1日起开始计算；被告称，经营的涉案商铺时2014年7月左右停业，停业后未将商铺的钥匙归还原告，且商铺里的东西还存在。2016年2月17日，贵州凯里经济开发区中宇资产运营管理有限公司名称变更为“贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司”。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩意见以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证,本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同应当受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原、被告签订的《场地租赁合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。合同约定的租赁期限届满后，被告未归还涉案商铺是事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，原告诉清被告退还承租的商铺事实清楚、证据充分，本院予以支持，本案中，原、被告认可合同约定的免租期为12个月，实际免租期应从2014年5月1日起开始计算，故租金因从2015年5月1日开始收取。涉案合同中未明确约定涉案押金在违约情况不予退还，且涉案合同还约定被告未依约支付租金、物业管理费及水费等费用时，应从逾期之日起按未付费用总额每日5‰向原告支付违约金；同时，本案中，原告已主张被告按照欠付租金总额的30%支付违约金。因此，被告向原告交纳的11016元（2个月租金和2个月押金）应在尚欠租金中予以抵扣。综上，截止2016年5月31日（租赁期限届满日），扣除被告已付11016元（2个月租金和2个月押金）后，被告尚欠租金24786元（13个月×2754元－11016元）未支付。原告主张被告支付租金30294元（27540元+2754元），本院部分支持为24786元。关于原告主张违约金的问题。被告欠付租金是事实，涉案合同约定被告未依约支付租金、物业管理费及水费等费用时，应从逾期之日起按未付费用总额每日5‰向原告支付违约金。故原告主张被告按所欠租金的30%支付违约金，并未违反相关法律规定，且按该标准计算的违约金低于按合同约定的的标准计算所得的违约金，故对原告计算违约金的标准，本院予以采纳，但其主张违约金的计算基数有误，对于违约金的主张本院予以支持7435.8元（24786元×30%）。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告辩称双方约定的免租期为2年，但未提供证据予以证明。故被告的辩解事实不清、证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘某某在本判决生效之日起五日内向原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司退还位于凯里经济开发区经纬国际汽车城内汽车配件用品市场的第A16栋120、121号商铺。二、被告潘某某在本判决生效之日起五日内支付原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司租金24786元及违约金7435.8元。三、驳回原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，由原告贵州凯里经济开发区中宇物业服务有限公司负担90元，被告潘某某负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  杨顺钰人民陪审员  顾劲松二〇一七年六月二十七日书 记 员  顾芳园