济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0105民初180号
原告李钢，男，1966年2月27日出生，汉族，住济南市天桥区。
被告济南浩信易居房地产经纪有限公司，住所地济南市市中区鲁能领秀城超市二层1—203室。
法定代表人刘艳，董事长。
原告李钢与被告济南浩信易居房地产经纪有限公司（简称浩信易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告李钢到庭参加诉讼，被告浩信易居公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告李钢诉称，2014年10月19日，原、被告签订了房屋租赁合同，原告将经纬嘉园三区一号楼二单元3104号房屋租赁给被告，合同约定租赁期限自2014年10月25日至2016年10月24日；月租金1818元，租金支付方式为每季度按期支付，每季度首月1日交付当期租金，如被告逾期交租10个工作日内，日滞纳金百分之一，最高不超过房屋年租金百分之五；租赁期间的水电燃气费、物业及供暖费由被告承担。合同签订后，被告仅支付了两个月的房租，剩余房租一直未交，原告于2015年3月将被告诉至济南市市中区人民法院，要求被告支付第二季度的租金、物业费和水电燃气费用，该院判决支持了原告的诉讼请求，原告亦申请法院强制执行，该案已经执行完毕。但被告一直占用房屋，2015年9月12日，被告电话通知原告收回房屋，但是房屋钥匙及所有的充值卡都没有了，原告自行找物业及开锁公司撬开锁后换了新锁，与被告没有办理交接手续。现诉至法院，请求依法判令被告浩信易居公司向原告支付自2015年4月25日至2015年10月24日的房屋租金10908元、滞纳金2181.6元、物业费675元，两次换锁费400元，共计14164.6元。
被告浩信易居公司未答辩，亦未提交证据。
经审理本院认定，2014年10月19日，原、被告签订房屋委托合同一份，合同主要内容为：委托人李钢（甲方）委托受托人浩信易居公司（乙方）全权代理出租位于济南市市中区经纬嘉园原12号楼2单元3104室两室两厅房屋；委托期限自2014年10月25日至2016年10月24日，共计24个月；委托租金为1818元/月；免租期为30天；付款方式为每季度按期支付，首次付款时间2014年11月1日即合同生效后的每月1日将相应的月份的房租打入甲方自行办理的账户内；相关费用水、电、燃气费、物业费、供暖费由乙方承担。同时双方还约定，甲方在合同生效后逾期交房的，每逾期一天，须向乙方支付年租金的1%作为违约金，如乙方逾期支付房租的，10个工作日内，每逾期一天须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金，但滞纳金的最高额不超过房屋年租金的5%。同日，原告向被告出具出租房屋授权委托书一份，该委托书载明，委托方为原告，受托方为被告，委托方自愿将坐落于济南市市中区经纬嘉园原12号楼2单元3104室两室两厅房屋出租事宜全权委托于受托方，以受托方的名义代理出租该物业并行驶出租代理权、与承租人签署承租合同并收取租金。原告于当日向被告交付了上述房屋钥匙（装修钥匙），双方并对室内设施和电卡、水卡及燃气状况等进行交接。后被告于2014年11月1日向原告支付了2014年11月25日至2015年1月24日的房租，共计3838元。
后因被告未按约定交纳2015年1月25日至4月24日的租金5454元，原告诉至济南市市中区人民法院，要求被告支付租金5454元、物业费618元、水电燃气费690元、违约金1090.8元（以全年租金21816元的5%计算），济南市市中区人民法院经审理，于2015年6月8日作出（2015）市商初字第681号民事判决书，认为原、被告之间存在房屋租赁关系，双方均应按照约定全面履行各自的义务，截至该判决作出时被告未向原告交付涉案房屋及房屋钥匙，原告的各项诉讼请求证据充分，故该院判决被告向原告支付2015年1月25日至4月24日的房屋租金5454元、违约金1090.8元（月租金1818元×12个月×5%）、物业费618元、水电燃气费690元。现（2015）市商初字第681号民事判决书已经发生法律效力。
后被告继续占有使用该涉案房屋，一直未向原告交付房屋及房屋钥匙，亦未支付2015年4月25日之后的租金，原告自认被告于2015年9月12日电话通知其收回房屋，当日原告自行收回房屋。现原告要求被告支付2015年4月25日至10月24日两个季度的房屋租金10908元、两个季度的滞纳金2181.6元（1090.8元×2）、物业费675元、两次换锁费用400元。针对其诉讼请求，原告李钢举证为：证据1、（2015）市商初字第681号民事判决书一份，证明双方存在房屋租赁关系，其主张的租金、滞纳金的计算方式及数额均符合合同约定和法律规定；证据2、物业费收据一张，证明涉案房屋半年的物业费系675元，应由被告支付。
上述事实，有原告李钢陈述及其提交的证据一宗在案为凭，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
本案中，对原告李钢的诉讼请求以及提供的证据，被告浩信易居公司未进行抗辩，并放弃了对证据进行质证的权利，本院依法对原告李钢提交的证据的真实性予以认定。原告李钢与被告浩信易居公司之间所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依据双方的合同，每月1日被告应依约将相应月份的房租打入原告账户内，被告未支付2015年4月25日之后的租金，现原告要求被告支付自2015年4月25日至9月12日的租金，事实清楚，证据充分，本院予以支持，经计算为8302.2元（5454元+1818元/月÷30天×47天）；原告主张的2015年9月13日至10月24日期间的租金，依据不足，本院不予支持。另双方合同约定每季度的租金按期支付，被告未按期支付，应按双方约定每逾期一天须向原告支付月租金的1%作为滞纳金，但滞纳金的最高额不超过房屋年租金的5%，故原告要求被告依约支付年租金5%的滞纳金1090.8元，并计算两次，不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付物业费675元，根据原告提交的物业费单据，能够认定涉案房屋半年的物业费为675元，结合被告使用房屋的天数，其应当向原告支付物业费507元，原告主张中超出部分，本院不予支持。
综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告济南浩信易居房地产经纪有限公司向原告李钢支付房屋租金8302.2元。
二、被告济南浩信易居房地产经纪有限公司向原告李钢支付滞纳金2181.6元。
三、被告济南浩信易居房地产经纪有限公司向原告李钢支付物业费507元。
四、上述第一至三项共计10990.8元，被告济南浩信易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李钢。
五、驳回原告李钢其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费150元，减半收取75元，由原告李钢负担15元，被告济南浩信易居房地产经纪有限公司负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 徐艳艳
二〇一六年三月二日
书记员 朱 瑶