江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初2521号原告（反诉被告）金玲，女，汉族，1964年11月15日生。委托代理人戴国华（系原告金玲配偶）。被告（反诉原告）徐远泰，男，汉族，1984年6月2日生。原告（反诉被告）金玲诉被告（反诉原告）徐远泰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日受理后，依法适用简易程序，于2016年6月8日公开开庭审理，被告徐远泰向本院提起对原告金玲的反诉，本院予以合并审理。原告金玲及其原委托代理人席敏华、刘新宇到庭参加诉讼（原委托代理人庭审时的代理意见原告认可有效），后原告金玲撤回对席敏华、刘新宇的授权委托，另行委托其配偶戴国华为本案代理人。被告徐远泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同的约定义务；2、判令被告向原告支付违约金35万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年2月21日，原告与被告通过房产买卖中介公司签订《存量房交易合同》（以下简称房屋买卖合同），合同约定：被告将其所有的位于南京市玄武区XX310室出售给原告；售价150万元；无正当理由不履行合同的，违约方支付违约金10万元。2016年4月28日，原告按约给付被告143万元房款，但被告拒不接受，致使合同不能履行。原告于4月30日、5月1日、5月2日多次要求被告继续履行合同，但均被拒绝。被告的行为已构成违约，严重侵犯原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）徐远泰辩称：（一）原告金玲未按约定期限支付购房款，其违约在先。（二）被告已告知原告房屋买卖合同已解除，且原告将付款日期私自修改为2016年4月30日，被告当然不能接受该购房款。（三）原告在4月30日、5月1日、5月2日多次找到被告协商，但被告拒不承认违约，且言辞过激，导致双方协商未果。（四）原告同时主张继续履行合同与支付35万元违约金不合理。被告（反诉原告）徐远泰向本院提出反诉：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.反诉被告向反诉原告支付违约金10万元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。被告在反诉中对案件事实及理由进行了补充说明：原、被告签订的房屋买卖合同中约定由原告出资60万元用于涉案房屋的解押，以实现过户交易之目的。原、被告双方及中介公司一再承诺于4月20日前将解押款给付被告，该口头协议应当是合同的组成部分，原告应当严格遵守。后原告未能于4月20日前将约定解押款给付被告，被告多次联系原告及中介要求付款，但原告避而不谈。被告于2016年4月27日向原告送达解除房屋买卖合同通知书后，原告反称被告不按约履行合同，并与中介恶意串通，将房屋买卖合同付款时间改为4月30日。原告该行为已损害被告利益，被告系依据合同约定主张原告支付违约金10万元。原告（反诉被告）金玲辩称：（一）4月20日给付解押款属于缔约过程中双方协商的过程，并未写入合同，不具有合同的效力，故原告并不构成违约。（二）即使被告主张在4月20日前原告需支付其解押款，被告并未在此前催告原告履行合同义务，也未确定合同的履行期，解押条款在合同中并未明确约定，应属于约定不明。（三）原告并无违约行为，同时积极履行合同义务，且房屋买卖合同并非不可实现，原告并无根本违约行为，因此被告无权单方解除合同，其主张支付10万元违约金的请求，无法律和事实依据。本院经审理认定事实如下：2016年2月21日，原告金玲（合同乙方）与被告徐远泰（合同甲方）通过房产买卖中介公司签订房屋买卖合同，合同约定：甲方将其所有的位于南京市玄武区XX310室出售给乙方；售价150万元；签约时乙方支付甲方定金5万元；解押条款约定乙方给付甲方60万元用于办理涉案房屋解押手续（给付时间一栏为空白）；解押注销后5日内办理产权送件手续（解押时间一栏为空白）；无正当理由不履行合同的，违约方支付违约金10万元。原告于房屋买卖合同当天给付被告定金5万元。因原告购买涉案房屋的房款来源于出售其自有房屋所得售房款，该笔款项到账预计需要约2个月的时间，故原、被告约定解押款给付时间为4月20日。2016年4月5日，被告徐远泰致电原告询问何时支付购房款，原告称其出售的房屋已于3月30日向房产交易中心申请办理过户手续，15个工作日内款项能到账。被告在电话中当即提出如原告3月30日才申请办理过户手续，无法在约定的4月20日前给付被告购房款。原告在电话中并未就4月20日付款时间节点提出异议，并辩解其出售自有房屋的首付款已经到达监管账户，后又重申“（其自有房屋）是卖掉了，我们签的合同是4月20日，不是2月”。4月20日，因款项未能到位，原告未按约给付被告解押款，被告致电中介工作人员，指出原告未按合同约定给付解押款已构成违约。此后，被告又多次电话联系中介工作人员，指出原告未按约于4月20日前给付解押款，但中介人员称房屋买卖合同写明给付解押款的时间为4月30日。4月27日，被告向中介送达解除房屋买卖合同通知书。4月28日，原告准备好143万元渤海银行转账本票，并通知被告可以支付购房款，原告以合同已解除为由拒绝收款。4月30日、5月1日、5月2日，原、被告就房屋买卖合同履行事宜进行协商，原告提出合同约定的给付解押款时间为4月30日，被告认为原告违约在先，并恶意修改合同条款，坚持主张解除合同，双方就此产生争议。原告向本院提交的房屋买卖合同中，解押款给付时间及解押时间均写明为4月30日。另查明，涉案的南京市玄武区XX310室不动产产权人为被告徐远泰（产权证号：玄转字第4XXX0号）。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、房产证、定金收条、银行本票、交易流水、原告及被告提交的谈话录音、证人证言、解除合同通知书、快递单及庭审笔录、质证笔录等证据证实。经审理，本案的争议焦点有如下二点：1.原、被告是否约定解押款的给付时间？2.原告及被告是否存在违约行为？关于原、被告是否约定解押款的给付时间：原告金玲主张原、被告并未明确约定解押款的给付时间，并提交房屋买卖合同、证人证言为证，证明双方签订的合同文本中并未写明解押款的给付时间。被告徐远泰质证意见：对房屋买卖合同的真实性并无异议，但认为4月20日给付解押款是双方明确的口头约定，该约定为合同的组成部分，具有合同约束力。被告在反诉意见中指出，原告与中介系恶意串通修改解押款给付时间。被告徐远泰主张原、被告已明确约定解押款的给付时间为4月20日，且原告单方将解押款给付时间改为4月30日，并提交房屋买卖合同及电话录音为证，证明双方约定解押款给付时间为4月20日。原告金玲的质证意见：原告在庭审时承认4月30日的解押款给付时间为后期单方填写，但对于录音真实性不予认可。本院对证据的认定：原、被告对房屋买卖合同真实性均予以认可，本院予以采信。被告徐远泰提交的电话录音能够真实反映原、被告就解押款给付时间协商的真实过程，本院予以采信。原告举证的证人证言本院将结合其他证据对相关事实予以认定。关于原、被告哪一方违约：原告金玲主张被告拒绝接受购房款构成违约，并以银行交易流水、银行本票、电话录音及证人证言为证，证明原告积极履行合同义务，被告不愿继续履行合同。被告徐远泰的质证意见：银行交易流水、银行本票、电话录音、中介出具的证明的真实性无异议。同时，银行交易流水、银行本票以及被告提交的谈话录音证明均可证明原告未能按约给付解押款，系原告违约在先。证人证言的质证意见同被告的反诉意见。本院对证据的认定：银行交易流水、银行本票、原告及被告提交的电话录音证据、中介出具的证明均能真实反映案件相关事实，本院予以采信。原、被告因意见不一，致无法调解。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人在订立书面形式的合同之后，如有相关证据证明双方就其中部分具体条款又进行了明确的口头约定，且没有对合同作出实质性变更的，应当认定为该合同约定条款的组成部分，与书面约定条款具有相同的合同约束力。本案中，原、被告签订房屋买卖合同后，双方就解押款的给付时间达成了共识，存在明确的口头约定，应当认定为房屋买卖合同约定条款的组成部分，理由如下：1.原、被告双方签订房屋买卖合同的时间为2016年2月21日，距离4月20日付期限相距近2个月的时间，原告应当有充足时间筹备该笔款项，该付款期限的约定具有合理性。2.原、被告双方虽未在房屋买卖合同中写明付款期限为4月20日，但从原告于4月5日致电被告的电话录音对话内容来看，双方是围绕着4月20日原告能否按期付款展开的对话，表明原告认可双方约定4月20日为解押款的付款日。3.被告提交的电话录音中，原、被告及中介工作人员多次提及4月20日的付款时间节点，表明三方确实曾就该时间节点存在口头约定，原告及中介工作人员是在未能按期给付解押款后才突然提出合同约定的给付时间节点为4月30日。综合以上三点，被告在签订房屋买卖合同及商谈付款期限过程中因原告及中介工作人员的意思表示、行为及承诺，而产生了4月20日为解押款付款期限的合理信赖，且被告是善意的、无过失的，故本院认定原、被告已明确约定4月20日为解押款付款日。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告金玲未能在4月20日给付被告解押款已构成违约，未经被告同意擅自变更解押款给付日期亦属违法，故被告有权要求原告支付违约金。原、被告签订的房屋买卖合同并未约定解除合同的相关条款，且银行本票等证据证明原告已在4月28日的合理期限筹集143万元资金用于支付购房款，并向被告要求履行付款义务，因此，原告虽存在违约行为，但并不构成根本违约，房屋买卖合同目的仍然能够实现，被告亦不得单方解除房屋买卖合同。因原告擅自变更合同，导致双方后续协商缺乏信任基础，被告拒绝履行房屋买卖合同不宜认定为违约。当事人一方不履行合同义务，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在房屋买卖合同中约定违约一方应当支付违约金10万元，现原告金玲未能按约给付解押款，按约应向被告给付违约金。本院认为，合同约定的违约金数额偏高，但考虑到原告擅自变更合同条款有违诚实信用原则，酌定按照双方约定的违约金数额履行，即原告向被告支付违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）金玲于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）徐远泰购房款145万元（已扣除定金5万元）；二、原告（反诉被告）金玲于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）徐远泰违约金10万元；三、被告（反诉原告）徐远泰收到原告（反诉被告）金玲给付的购房款及违约金后十五日内将其名下位于南京市玄武区XX310室不动产产权变更至原告（反诉被告）金玲名下；四、驳回原告（反诉被告）金玲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）徐远泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2300元，因适用简易程序，本院减半收取为1150元，由原告（反诉被告）金玲负担。反诉案件受理费2300元，因适用简易程序，本院减半收取为1150元，由被告（反诉原告）徐远泰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户银行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18。代理审判员 徐 垠二〇一六年八月八日见习书记员 任县风