湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0626民初2042号
原告（反诉被告）：平江县流行街商业运营管理有限公司，住址：平江县城关镇南街（县人民政府旁）。组织机构代码：07055165-X。
法定代表人：张志鹏，董事长。
委托诉讼代理人：喻稳根
委托诉讼代理人：袁伟民，湖南湘杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李湘，女，
本院于2016年11月1日立案受理原告平江县流行街商业运营管理有限公司（以下简称流行街公司）诉被告李湘房屋租赁合同纠纷一案后，被告李湘在诉讼中提起反诉，本诉与反诉依法由审判员钟懂柏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告流行街公司的委托诉讼代理人喻稳根、袁伟民和被告李湘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告平江县流行街商业运营管理有限公司诉称：原、被告于2014年2月20日签订《商铺租赁合同》（以下简称合同），约定被告租赁原告流行街区商场内2041号商铺，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止。被告已在签订本合同时按约定支付了第一合同年度的租金及费用；第二合同年度租金尚有2000元欠款至今未还清；被告应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币12800元，经营管理费1383元，公共水电费1918元，铺内电费45元，以上共计18146元。被告未按约定交清前述款项和费用，虽经原告多次催收，但被告至今仍未交纳。综上，被告拖欠房租的行为已严重损害了原告的合法权益。因此，原告向人民法院起诉，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的欠款、租金、经营管理费、公共水电费、铺内电费共计18146元，并承担至付清签署款项的违约金749元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告流行街公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商铺租赁合同；2、流行街区管理公约；3、铺位示意图，证据1，2，3用以证实2014年2月20日原、被告签订《商铺租赁合同》及双方约定的内容；4-8、欠条、公告、通知、律师函，用以证实被告欠费2000元及原告多次催收；9-11，费用清单、水电费明细表、收取标准说明，用以证实被告欠费用的情况。
对原告流行街公司提交的证据，被告对公共水电费摊派存疑，对其它无异议，本院认为，原告提供的证据符合证据客观性、真实性、关联性的要求，予以釆信。原告水电费如果计算确有错误，被告可向原告另行主张权利。
被告李湘辩称：原告所诉不实，原告违约在先，双方已达成补充协议一致解除合同，但原告出尔反尔，因原告的违约，致使被告无法经营，被告要求原告赔偿损失25879元。
反诉原告李湘诉称：被反诉人利用格式合同肆意剥夺反诉人的�法权利，并进行虚假承诺，设计图纸与实际不符，反诉人开始经营后，被反诉人怠于履行商场管理和经营的合同主义务，比如：不按管理公约制定的制度执行，无缘无故不开空调，为了催租随意停电，有的商铺随意关门不采取任何举措，商场治安管理、消防不到位，保安都没有一个，2016年4月三楼花之林进驻，装修期间严重影响反诉人的经营，被反诉人擅自更改商场对外的广告招牌等。以上诸多原因导致流行街区经营户全部亏损，无法继续经营，纷纷关门而去，商场演变为空城，致使租赁合同目的无法实现。因此，反诉人向人民法院提起反诉，请求：1、解除反诉人与被反诉人的商铺租赁合同；2、由被反诉人返还合同第三年度的公共建设费2560元，返还预付的两个月铺租押金2560元，公共水电费押金2000元、电表押金500元，共计7620元。
被反诉人辩称：双方签订的租赁合同合法有效，反诉人应自行承担投资经营风险，反诉人依法不具有合同解除权，反诉人即便有亏损也是其自我原因所致，与被反诉人无关。被反诉人没有违约，因此请求依法驳回反诉人的反诉请求。
被告（反诉原告）为证实自己的主张向本院提供了如下证据：
1、汤丹、童兵斌等证人证言，用以证实流行街区二楼的实际铺面与设计图完全不符；
2、汤丹、童兵斌等证人证言、照片，用以证实原告方没有按管理公约管理，管理方说好的记分制度从来没有实施过，许多商户在过道打牌严重影响市场形象；
3、吕宁、童兵斌等证人证言，用以证实原告方为了迫使商户交租，2015年6月份对商铺进行了停电；
4、汤丹、王红雁等证�证言、照片，用以证实原告方在铺面贴了铺面转让的字幅，严重影响了商铺的经营，而且违反了合同的约定；
5、吴光辉、吕宁等证人证言，用以证实原告管理方在2014年5月在天气闷热时，没有开空调，直到2014年6月份才开；
6、李林、汤燕午的证人证言、照片、胡总的录音，用以证实胡总与我们召开会议，并约定2015年4月20日-2016年4月20日9个月铺租改为只需交付3个月，并承诺会为商场做宣传，将商场经营起来，要是没有经营好，所有商户可以自由退铺并且退还全部管理费；第二年度应当按照原告的要求交3个月的铺租，被告交了大部份，还剩2000元，被告2016年3月份的时候找原告方退铺，但是原告方不肯。后被告又多次找原告方退铺，但是原告方都不肯，被告就在10月份的时候将铺面腾空。
7、罗曼江、罗燕红的证人证言、照片，用以证实商场的消防设备不合格；
8、钟凤春、欧阳青的证人证言、司法所李奇志所长承诺的录音，用以证实金盛国际法人代表张检升答应司法所李所长的调解内容；
9、李林、罗燕红的证人证言、照片，用以证实2016年4月20日三楼的花之林在正常营业时间内进行装修，违反了合同约定，租赁户铺面柜台上的灰每天都是厚厚一层，顾客也都不想进铺来了；
10、汤燕午、欧阳青的证人证言、照片、派出所备案表，用以证实商场内多户商家被偷过东西，商场都没有安保人员，但是收取了商户的管理费；
11、钟凤春、吴交辉的证人证言、照片，用以证实原告方自行更改招商时确定的图片设计，影响了流行街区商户的生意；
12、王红雁、童兵斌证人证言、照片，用以证实本人由于多次向原告方申请退铺，原告方都不答应，被告就于2016年10月将商铺内的东西搬回家了，而且铺面也是不需要钥匙就能进去的。
原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据的质证意见：对证据1有异议，双方应按签订合约上的规划图为准，没有明确男装、女装要分开；对于证据2有异议，公司一直是有管理人员的，证人的证言没有合法性；对于证据3，停电是因为约定2015年3月前要交铺租，但是没人来交，公司也都上门去催了，到2015年6月份都一直没有交，公司用喇叭通知了，如果再不交，就要进行停电。有几户在4月20日前已经交了，但是还有很多的没有交。7月1日停的电，被告是7月6日交的费用，公司马上就将电给开了；对于证据4，是商户自己贴的商铺转让，公司让保安去进行�理，也下了通告不允许商户贴商铺转让的字幅，但是商户还是自行在商铺内张贴；对于证据5，在2014年6月10日之前是开的电风扇，没有开空调，但是之后开了空调；对于证据6，公司是承诺过2016年3月31日前可以自由退铺，愿意做的可以继续留下来，想退铺的可以退两个月的押金，电表费、公告水电费多退少补，缴清铺内电费，付清欠条欠款，比如说2051、2073号铺面都已经退了。像2051又重新招租了。被告方2016年3月31日前都没有找过公司来退过铺。2016年3月31日后，被告来找过公司退铺，要求解除合同，但是已经过了公司承诺的期间；对于证据7，公司消防是合格的，被告方可以向有关部门进行申请；对于证据8，调解是有过，但是双方没有达成过任何协议，也没有任何承诺；对于证据9的关联性有异议，花之林的装修与原、被告之间没有任何关系，对于公约上的关于装修的约定，是针对原、被告双方的，花之林是第三方，如果被告觉得花之林装修影响了被告，被告应向花之林进行协商。被告的商铺是湖南省金盛置业投资有限公司委托租赁的，二楼大部份产权、三楼的产权都是湖南省金盛置业投资有限公司的；对于证据10，与本案没有关联性，本案是租赁合同的约定，公司本身是有管理人员的，丢东西是治安问题，应当由公安机关进行管理，2015年9月份以前是请了保安的；对于证据11，也是与本案没有关联性的；对于证据12，该证据的真实性有异议，公司是承诺过在2016年3月31日前可以自由退铺，但是被告方在此日期前并未申请过退铺，钥匙也没有交给原告方。
诉讼中，被告还申请了证人王红雁、欧阳青出庭证实：原告雇请的胡湘成经理承诺在2016年4月20日前，商户可自由退铺，但原告辞退了胡经理后，被告多次�原告退铺，原告一直恶意拖延至今，未与原告办理退铺手续。原告还提供了对胡湘成和喻稳根的通话录音。原告对上述证人证言和被告提供的电话录音不认可。本院认为，被告（反诉原告）提供的证据中胡湘成录音证言，因原告对商户可自由退铺这一事实不认可，证人没有书面证言或到庭证实该事实，故对录音证言不予采信。被告提供的其它证据，原、被告陈述基本一致，且与客观事实相符，故予以采信。
根据采信的证据及原、被告的陈述，本院认定案件事实如下：
平江县富邦商业运营管理有限责任公司（2015年1月12日经工商登记更名为平江县流行街商业运营管理有限公司）受湖南省金盛置业投资有限公司的委托与被告李湘于2014年2月20日签订《商铺租赁合同》，合同主要条款约定：1，被告租赁原告流行街区商场内2041号商铺，建筑面积19.2平方米，租期3年，从2014年4月20日至2017年4月19日止；2，租金从2014年4月20日起计算，每月租金人民币1280元，每月经营管理费115.2元，公共建设费人民币7680元（一次性收取），在合同期内被告享受特别优惠（第一年免4个月，第二年免3个月，第三年免2个月），第一合同年度2014年4月20日至2015年4月19日，租金10240元、经营管理费1383元、公共建设费7680元，共计19303元，被告应在签定合同时交纳。第二合同年度2015年4月20日至2016年4月19日，租金11520元，经营管理费1383元、共计12903元，被告应在2015年3月20日前交纳。第三合同年度2016年4月20日至2017年4月19日，租金12800元，经营管理费1383元，共计14183元，被告应在2016年3月20日前交纳；3，被告在合同签订之日缴纳2560元（两个月租金）给原告，作为履约保证金，租赁期满，在被告未发生任何违约的情况下，原告�履约保证金（无息）退还原告；4，被告逾期给付租金及经营管理费的，从合同规定交付日期起至五日内，按所欠金额计算每日千分之五的滞纳金，并连同所欠金额缴纳给原告；超过五日的，经催告后仍不能按期交纳的，原告有权解除合同，收回商铺，所收履约保证金和剩余租金、经营管理费及其他费用（含押金）概不予退还；5，被告须交纳电表押金人民币500元/个，公共电费预交费用人民币2000元/户；6，租赁期满或中途解除合同，被告的装修一律采用“来修去丢”的原则处理，不得破坏即成的装修和商铺结构；7，双方还就其它内容进行了约定。
合同签订后，原告按约交付了2041号商铺给被告，被告对商铺进行了装修。被告在签订合同时按约定支付了第一合同年度的租金10240元、经营管理费1383元、公共建设费7680元，合计19303元，另外，被告�向原告交纳了电表押金500元和水电预交款2000元以及履约保证金2560元。二楼商户有80多户，被告等商户实际经营的商铺位置、经营品种归类设置虽然与原告招商时设计图纸并不一致，但被告签订合同时并未提出异议。被告等商户实际经营后，原告雇请了经理对二楼商铺进行统一管理。2015年4月19日到期后，因二楼商铺部份租赁户生意不好而关门，有的还张贴铺面转让等信息，被告等继续营业的商户生意清淡，原告于2015年7月1日对欠费的商铺采取了停止供电的措施，此后经原、被告协商，双方达成一致意见：由被告继续承租原告的商铺，在合同第二年度（2015年4月20日至2016年4月19日）被告只需付三个月铺租，公共水电费和经营管理费按实际支付。2015年8月2日，原、被告经结算，被告付了合同第二年度大部份租金，下欠2000元，被告向原告出具了欠条，并承诺在2015年10月31日前付清。2016年初原告向商户承诺，在2016年3月31日前可自由退铺，但应结清有关费用。2016年4月该栋房屋三楼（产权属湖南省金盛置业投资有限公司）出租给他人经营餐饮（花之林），在花之林装修期间，装修的噪音、灰尘对二楼商户生意有一定影响，商场对外的广告招牌也由原来的流行街区变为花之林，被告等商户向原告反映过情况并与三楼花之林承租人在上下电梯处发生过争执。被告提出向原告退还商铺，但双方一直没有达成一致协议。被告此后几乎再没有经营商铺，既没有付清合同第二年度双方认可2000元欠费，也没有向原告交纳双方约定的第三合同期内的租金及相关费用。原告多次书面向被告下达催收欠款的公告、通知，但被告未向原告支付，2016年10月被告在未与原告协商一致的情况下将2041号商铺腾空，自行搬离。
根据原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告按约定应于2016年3月20日前交纳第三合同年度租金（即2016年4月20日至2017年4月19日优惠后的10个月租金）计币12800元，经营管理费1383元，公共水电费和铺内电费按实际支付。到2017年1月19日止按实际时间计算被告应付原告租金9600元，经营管理费1037元。公共水电费分摊从2014年4月20日起算至2016年8月31日止被告欠数为1918元，从2014年4月20日起算至2016年8月31日止被告铺内电费欠数为749元。
本院认为，原、被告于2014年2月20日签订《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告二楼商铺不同于一般临街铺面，是一个整体大商场，并且原告向被告收取了经营管理费，因此原告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的�途。在合同履行期间，承租户实际经营的商铺位置与设计图纸不相符，原告经营管理也不完善，没有做到行之有效的对内、对外统一管理，给被告实际经营造成了一定的损害，因此原告有违约行为，应承担违约责任，现被告已将租赁的商铺腾空，合同的目的已无法实现，反诉请求解除合同，符合法律规定，应予解除。但被告经营亏本有多方面原因，对自己的亏损被告自己应当负主要责任。在合同第二年度内，原、被告协商一致变更了合同内容，即被告只要付清公共水电费、经营管理费，支付三个月租金即可，不违反法律规定，应予准许，被告已出具欠条的2000元欠费应由被告向原告支付。被告在合同第三年度内虽然很少经营，现也将铺面腾空，但在合同解除前，被告仍应按合同约定向原告支付租金及相关费用。被告拖延、拒付租金及相关费用也属违约，同样应承担�约责任。被告对商铺的装修按照合同第六条第8款的约定，原告对被告不予补偿，由此造成的损失由被告自负。合同解除后，被告已交纳的电表押金和水电费预交款，原告应予退还，有关分摊的公共水电费、铺内电费被告仍应按实际交纳。关于原告已向被告收取的公共建设费7680元，因此项费用原告是一次性收取的，以后不会再向其它承租户收取，真正受益的是原告，虽然双方订立合同进行了约定，但因双方均有违约行为，故原、被告应各自承担相应的责任，从公平原则出发，原告应部份返还，返还一年的公共建设管理费2560较为合理。同理，原告已向被告收取的二个月履约保证金原告应予退还给被告；原告要求被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百二�条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、解除反诉原告李湘与反诉被告平江县流行街商业运营管理有限公司于2014年2月20日签订《商铺租赁合同》；
二、由反诉被告返还反诉原告公共建设费2560元、电表押金500元、水电预交款2000元、履约保证金2560元，四项合计人民币7620元；
三、由被告向原告支付：1，合同第二年度租金欠费2000元；2，自2016年4月20日起到2017年1月19日止的租金9600元；3，到2017年1月19日止经营管理费1037元；4，从2014年4月20日起算至2016年8月31日止公共水电分摊费1918元；5，从2014年4月20日起算至2016年8月31日止铺内电费749元。以上1-5项合计15304元；
四、驳回原告的其它诉讼请求。
上述第二、三�给付内容相抵，被告应付给原告的款项为人民币7684元，限在本判决生效后三日内一次性付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费280元，减半收取140元，由被告负担。反诉受理费50元，减半收取25元，由反诉被告平江县流行街商业运营管理有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 钟懂柏
二〇一七年一月十九日
书记员 向 荣