广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第2198号
上诉人（原审被告）：东莞市丰盛房地产开发有限公司，住所地：东莞市南城区新城市中心区元美东路东侧商业中心写字楼F座1202号。
法定代表人：谢荣标。
委托代理人：李欣，系该公司员工。
委托代理人：冼慧麟，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：东莞市安远物业管理服务有限公司，住所地：东莞市南城区亨美莞太路81号亨美工贸大厦6楼619室。
法定代表人：张中超。
委托代理人：李强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
上诉人东莞市丰盛房地产开发有限公司（以下简称丰盛公司）因与被上诉人东莞市安远物业管理服务有限公司（以下简称安远公司）物业服务合同纠纷一案，不服东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第2748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
安远公司因本案于2013年3月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、丰盛公司向安远公司支付物业服务管理费278780.5元（其中商铺物业管理费52249.3元，地下车库车位管理费223237.1元），人行道闸整改费40000元，物业管理用房装修费47000元，泳池维修费24935元，小区铭牌费19800元，水电费3294.1元，以上共计410515.5元；2、丰盛公司向安远公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金（自2011年3月1日起按每日千分之三暂计至2013年2月28日为120000元，并顺延至丰盛公司付清款项为止）。
原审法院经审理查明：东莞市南城袁屋边社区居委会丰盛名苑是丰盛公司建设开发的商品房小区。丰盛公司在商品房销售前期，曾于2009年6月选聘深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城公司）作为前期物业服务企业。后丰盛名苑于2010年9月成立业主委员会，业主委员会决定选聘安远公司为物业服务企业，双方于2011年1月24日签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限从2011年1月25日至2014年1月25日。安远公司于2011年1月25日进驻丰盛名苑进行物业管理服务。2012年10月24日，业主委员会和安远公司又签订一份《物业服务合同》，期限从2012年10月25日至2015年9月6日，该合同于2013年4月16日在房管部门备案。上述《物业管理委托合同》和《物业服务合同》均约定每月非住宅房屋（商业物业）的管理费为每平方米3.5元；《物业管理委托合同》第二章“委托管理事项”中包含对停车场的维修、养护和管理，以及交通与车辆停放秩序的管理，《物业服务合同》第二章“服务内容与质量”中约定服务内容包含车辆停放秩序管理，但两份合同均未对停车位的管理费收费标准进行约定；《物业管理委托合同》未对管理费的缴费时间进行约定，但约定逾期缴费滞纳金标准为每日千分之三，《物业服务合同》约定管理费缴费时间为当月10日前，但未对逾期缴费滞纳金进行约定。
安远公司在进驻丰盛名苑提供物业管理服务后，丰盛公司没有向安远公司支付过物业管理费。2011年7月11日，安远公司向丰盛公司发出《知会函》，表明对于丰盛名苑地下停车场内177个停车位，其应收取每月每个车位50元的物业管理费，但每月停车费用只勉强在3000元左右，无法达到收支平衡，安远公司要求丰盛公司支付停车场的物业管理费。
本案中，安远公司明确其基于物业服务合同关系提起本案诉讼，并确定其主张物业服务费的期间为2011年1月25日至2013年2月28日，主张产生物业服务费的相关物业为105、106、108、116、117、128、129号商铺和地下停车场内177个停车位。主张产生水电费的相关物业是128、129号商铺。
关于7间商铺的权属和使用情况，丰盛公司提供5份商品房买卖合同及相应商铺／房屋交接表，以证明其已于2012年3月20日将105、106、116商铺出售给黄毅瑩，将128、129出售给苏志斌，并于2012年4月1日交付买受人；提供（2012）东中法民一终字第670号民事判决书、重庆市南岸区人民法院（2012）南法执恢字第445-1号执行裁定书、445-2号协助执行通知书，以证明108、117商铺及177个停车位中的6个停车位，已经抵偿湛江市建筑工程集团公司的工程款，且作为湛江市建筑工程集团公司的财产于2012年12月25日被他案查封。安远公司对商品房买卖合同及民事判决书的真实性确认，但认为上述交易未完成交付，对商铺／房屋交接表不予确认。安远公司并提供房地产权证以证明128、129商铺于2013年3月21日转卖给刘仲超，刘仲超从2013年4月1日开始缴纳管理费。双方确认以上商铺的面积分别为52.32、64.54、60.85、51.07、65.92、93.66、215.81平方米。
关于177个停车位的权属和使用问题，双方确认该停车位所处车库为人防工程，丰盛公司对该停车位有使用权和收益权。丰盛公司主张安远公司无权对车位进行物业管理。
除物业管理费外，安远公司还要求丰盛公司承担人行道闸整改费、物业管理用房装修费、泳池维修费、小区铭牌费等费用，丰盛公司认为安远公司相关请求没有依据。
另查，丰盛公司曾于2012年对安远公司提起诉讼，主张安远公司侵占涉案177个车位并擅自收取停车费，要求安远公司返还车位及收取的停车费，该案经两审审理终结生效。（2013）东中法民一终字第946号民事判决书认为安远公司对停车场负有的管理、维护服务义务属于《物业管理委托合同》约定的安远公司合同义务，对于安远公司关于对停车库采取行为是管理行为，向相关业主收取50元／月费用属管理费的主张予以采纳，并认为安远公司不存在侵权行为，驳回丰盛公司的诉讼请求。根据该民事判决书，丰盛公司在该案二审法庭调查中确认其与前期物业管理公司之间约定涉案停车库每个车位的管理费是50元／月，对安远公司涉案停车库每个车位的管理费为50元／月也予以认可。丰盛公司在本案中表示不服该判决书的相关认定。
原审法院认定上述事实的证据有：安远公司提交的《物业管理委托合同》、物业委托函、投票结果公告、业主委员会备案通知书、问题手写清单、联系函、管理费汇总、物业管理用房装修费用、小区铭牌费用、游泳池维修费用、人行道闸整改费用等相关合同单据、业主委员会证明、业主违约金汇总表、房屋建筑面积测绘成果、物业照片、业主委员会变更备案通知书及备案申请表、知会函、物业管理资质证书、《物业服务合同》及备案申请表、房地产权证、电费明细、电费发票，丰盛公司提交的《物业管理合同》、发票、费用报销审批单、（2012）东中法民一终字第670号民事判决书、重庆市南岸区人民法院（2012）南法执恢字第445-1号执行裁定书、445-2号协助执行通知书、5份商品房买卖合同及相应商铺／房屋交接表以及（2013）东中法民一终字第946号民事判决书、原审庭审笔录等。
原审法院认为：对双方没有异议的事实，本院予以认定。安远公司明确其基于物业服务合同纠纷提起本案诉讼，本院围绕双方成立、履行物业服务合同产生的权利义务进行审理。安远公司诉请其替业主着想，为丰盛公司垫付游泳池维修费、小区铭牌制作费、人行道闸整改费，相关权利义务属物业服务合同外的其他法律关系所调整，与本案不是同一法律关系，本院不宜一并处理，故对上述诉讼请求，本院不作实体审理，安远公司可另行提起诉讼。本案争议焦点是：一、丰盛公司是否应向安远公司支付物业管理费及滞纳金，应支付物业管理费及滞纳金的数额是多少；二、丰盛公司是否应向安远公司支付水电费；三、丰盛公司是否应履行维修物业管理用房的义务，承担相关维修费用。
对于第一点，安远公司和丰盛名苑业主委员会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》合法有效，应受法律保护。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，丰盛公司负有就符合条件的物业缴交管理费的义务，虽然丰盛公司没有直接参与签订上述两份合同，但由业主委员会选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对丰盛公司及丰盛名苑所有业主均有约束力。在《物业服务合同》签订之前，应按《物业管理委托合同》履行，《物业服务合同》签订之后，应按《物业服务合同》履行。
对于安远公司主张的具体物业，具体分析如下：1、丰盛公司提供的证据证明105、106、116、128、129商铺已出售案外人并于2012年4月1日完成交付，故丰盛公司应承担以上5间商铺从2011年1月25日至2012年3月31日的物业管理费。2、丰盛公司提供证据证明108、117商铺、177个车位中的6个车位已协议抵债给案外人，虽然抵债双方没有签订正式买卖合同，但上述物业因被相关案外人作债务人的执行案件查封，使丰盛公司无法进行事实上的使用和收益，自查封之日起应视为已进行观念上的交付，丰盛公司应承担该2间商铺和6个车位从2011年1月25日至2012年12月25日的物业管理费。3、其余车位至今仍由丰盛公司享有使用和收益权，应由丰盛公司承担相应物业管理费，但安远公司在庭审中承认有少量车辆停放在车场由其收取管理费，并在《知会函》中自认每月停车费在3000元左右，根据公平原则，安远公司对该部分的管理费不能重复收取，本院对此予以扣减。
综上，丰盛公司在2011年1月25日至2012年3月31日期间，每月需支付管理费为具体为（52.32＋64.25＋60.59＋51.07＋65.77＋93.66＋215.81）平方米×3.5元／平方米＋50元／个×177个-3000元=7962.15元，该期间管理费为7962.15元／月×14.23月=113301.4元；2012年4月1日至2012年12月25日期间，每月需支付管理费为（60.85＋65.77）平方米×3.5元／平方米＋50元／个×177个-3000元=6293.17元，该期间管理费为6293.17元／月×8.81月=55442.83元；2012年12月26日至2013年2月28日期间，每月需支付管理费为50元／个×171个-3000元=5550元，该期间管理费为5550元／月×2.19月=12154.5元。管理费共计113301.4元＋55442.83元＋12154.5元=180898.73元。
关于违约金，《物业管理委托合同》约定逾期缴费滞纳金标准为每日千分之三，《物业服务合同》没有对违约金进行约定，应根据产生管理费的期间确定合同的适用，即在2012年10月23日前产生的管理费，才适用从欠费次月1日开始按每日千分之三计算违约金的约定，10月24日后产生的管理费，因没有约定违约金，应从当月11日开始按同期同类贷款利率计算利息损失（以下统称违约金）。丰盛公司认为《物业管理委托合同》约定的滞纳金标准过高，本院对丰盛公司的主张予以采纳，对违约金进行调整，根据丰盛公司拖欠管理费至今的时间长度及涉案合同的实际情况，本院酌情先根据两份合同计出违约金总额，再将违约金总额调整至以拖欠管理费总额的本金为限。安远公司主张暂计至2013年2月28日的违约金为120000元，低于根据两份合同计出的违约金数额，该期间违约金暂以120000作准；从2013年3月1日暂计至法庭辩论结束之日2013年9月5日，仅2011年1月25日至2012年3月31日期间管理费的相应违约金即为113301.4元×188天×0.003／天=63901.99元。仅以上两项之和，已超出所有管理费本金180898.73元。故本院认为安远公司对违约金的主张过高，直接调整至管理费本金180898.73元。安远公司诉请丰盛公司支付管理费及违约金，本院在上述范围内予以支持，超出该范围的，予以驳回。
对于第二点，安远公司提供的水电费明细是单方制作，水电费发票反映的用水用电量和费用金额，无法区分为本案所涉物业的使用情况，故安远公司提供的证据不足以证明128、129商铺拖欠水电费，对安远公司的相关诉讼请求，本院不予支持。
对于第三点，根据《物业管理条例》的相关规定，在物业服务法律关系中，丰盛公司作为建设单位有义务为物业服务企业提供物业管理用房，但丰盛名苑在投入使用后，已由前期物业服务企业进行一段时间的物业管理服务，该小区的物业管理用房条件应当已经具备，安远公司主张物业管理用房未投入使用，前期物业服务企业不是在规划的物业管理用房办公，没有证据证明，本院不予采信，安远公司无法证明其进行物业管理用房装修的必要性，未能提供合同证明装修的具体内容，也没有提供发票，该诉讼请求依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、限东莞市丰盛房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起三日内，向东莞市安远物业管理服务有限公司支付物业管理费180898.73元、违约金180898.73元。二、驳回东莞市安远物业管理服务有限公司关于水电费、物业管理用房装修费以及超出第一项范围的管理费、违约金的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费7987元，东莞市安远物业管理服务有限公司承担1505元，东莞市丰盛房地产开发有限公司承担6482元。
丰盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定管理费存在重复计算，应予以扣减。丰盛公司为东莞市南城袁屋边社区居委会丰盛名苑的开发商，2009年6月，选聘龙城公司作为该小区前期物业服务企业，并签订《物业管理服务合同》，合同期限至2012年4月30日。根据合同约定，丰盛公司己向前期物业服务企业支付了库存待售物业、自用物业管理费共计9万元。在原审中丰盛公司己向法院提交相关证据，原审法院未予以认定，管理费本金存在重复计算，应予以扣减。并且，安远公司进驻涉案小区后，未经过丰盛公司授权也未与丰盛公司达成任何协议，擅自经营原本权属丰盛公司的地下车库，收取停车费，所获得的利益远远不止安远公司所陈述的3000元／月。安远公司既通过向车主收取费用获利，又向丰盛公司收取管理费，双重获利，严重损害了丰盛公司的利益和加重了丰盛公司的责任，原审法院罔顾该事实，仅凭安远公司的一面之词加以认定丰盛公司需承担支付管理费的责任，违反公平合理原则。（二）业主委员会选聘新物业服务企业程序存在问题。根据安远公司提交的证据，丰盛名苑业主委员会组织业主于2011年1月19日对参与小区物业管理竞标的物业公司进行投票，并于次日对投票结果进行了公告。但是安远公司提交的《物业委托函》却证明其在早前的2011年1月18日己受业主委员会聘请，存在矛盾。并且丰盛公司同样作为业主，理应有权参与投票，参与决定小区管理的重大事项，但安远公司至始至终未通知丰盛公司，严重侵害丰盛公司权益，相关程序明显存在问题。根据《广东省物业管理条例》的规定，物业服务企业应当于合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。丰盛公司在原审中对于安远公司于2011年I月24日签订的未经过备案的《物业管理委托合同》三性不予确认，基于上述合同而诉求的管理费及违约金均不应得到支持。（三）关于违约金的计算。安远公司与业主委员会于2012年10月24日签订的并经过当地房管部门备案的《物业服务合同》中没有对违约金进行约定。根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》规定：业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。因此，原审法院将安远公司与业主委员会先后签订的两份内容不一、效力迥异的物业服务合同混为一谈，涉及缴费时间、违约金标准等关键性事实部分认定有失偏颇，按欠费总额而不是当期应交费用每日千分之三的标准计算违约金，导致违约金畸高，甚至超出安远公司的诉请范围，显失公平。（四）关于诉讼时效，原审法院认定，安远公司是在2011年1月25日进驻涉案小区，从法院立案之日起倒推两年起算，安远公司的部分诉请己逾时效。丰盛公司在原审庭审过程中，己经提出诉讼时效的抗辩，而安远公司至今无法提交向丰盛公司催收管理费的合法有效证据来证明存在诉讼时效中止、中断的情形，原审法院罔顾丰盛公司的答辩意见，仍然支持安远公司诉讼请求的判决有违法律规定。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律有误。据此，丰盛公司请求：1、撤销原审判决。2、驳回安远公司的全部诉讼请求。
安远公司答辩称：（一）丰盛公司与深圳龙城物业管理公司（下称龙城物业公司）之间订立的前期《物业管理合同》仅对合同当事人即丰盛公司与龙城物业公司有法律约束力，对安远公司没有法律上的约束力。同时，《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，丰盛公司依据前期物业管理合同支付龙城物业管理费的数额和期限，不能约束安远公司。丰盛公司依法应从安远公司管理涉诉小区之时即2011年1月25日起支付安远公司物业管理费。因此，丰盛公司应向龙城物业支付了9万元管理费为由主张扣减管理费的理由不能成立。另外，丰盛公司指称安远公司擅自经营丰盛公司的地下车库收取停车费，则为不实之词，己生效的（2013）东中法民一终字第946号民事判决书己经否决了丰盛公司的指控。（二）丰盛公司称业主委员会选聘新物业服务企业程序存在问题，没有事实依据。安远公司系涉诉丰盛名苑小区业主大会依法选聘的物业管理企业。丰盛公司以丰盛名苑小区业主委员会出具的物业委托函上打印时间出现的笔误来质疑业主委员会选聘物业程序存在问题，这种质疑显然不能成立。丰盛名苑小区业主委员依法召开业主大会选聘物业管理企业时，丰盛公司、龙城物业公司均知晓。由于丰盛公司开发的丰盛名苑小区存在太多的质量问题，导致丰盛公司与小区业主的矛盾激化，龙城物业公司鉴于该小区存在太多问题而无法管理，主动向小区业委会提出退出，由此才导致丰盛名苑小区召开小区业主大会选聘新的物业管理企业。安远公司在参与竞标的三家物业公司中被丰盛名苑小区业主大会选中，由此于2011年1月25日开始管理该小区。而至于丰盛公司声称其作为业主没有参与投票，要么是其放弃权利，要么是其与业主委员之间的问题，与本案没有法律关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定。本案中，安远公司与丰盛名苑小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》是双方的真实意思表示且内容合法，即使未有向行政部门备案，亦不影响该合同的法律效力。（三）丰盛公司称违约金计算畸高，显失公平，没有事实和法律依据。原审判决己经就安远公司主张的违约金进行了调整并以丰盛公司所拖欠的物业管理费为限，违约金数额没有超过物业管理费总额，已经保护了丰盛公司的利益。故原审判决的违约金数额并无不当。（四）丰盛公司称安远公司诉求的物业管理费超过时效，没有事实和法律依据。丰盛公司称安远公司未向其催缴过物业管理费，是混淆视听。在（2013）东中法民一终字第946号案中，丰盛公司向法院出具了2011年7月11日由安远公司向丰盛公司出具的知会函作为证据，安远公司在该函中明确要求丰盛公司支付物业管理费。因此，该知会函即为诉讼时效中断的证据。由此计算，并不存在超过时效的问题。同时，丰盛公司在一审中亦并未提出过时效抗辩，其在二审再提时效抗辩，有违最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，亦不应当获得支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持，驳回丰盛公司的上诉请求。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
另查明，丰盛公司于2009年6月2日与龙城公司签订《物业管理合同》，约定由丰盛公司委托龙城公司对丰盛名苑提供物业管理服务事宜，其中该合同第三条约定：“本合同期限自2009年5月1日起至2012年4月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。”
再查明，丰盛公司在一审期间并未向一审法院提出本案部分诉请已过诉讼时效的主张。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对丰盛公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：
首先，关于丰盛名苑业主委员会与安远公司先后签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》对丰盛公司的约束力问题。根据丰盛公司与龙城公司签订的《物业管理合同》第三条的约定，以及《物业管理条例》第一、二十六、四十二条的规定，因丰盛名苑业主委员会与安远公司于2011年1月24日签定了《物业管理委托合同》，故丰盛公司与龙城公司签订的《物业管理合同》自动终止。丰盛公司对其尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，应按前述业主委员会与安远公司先后签订的两合同缴交有关的物业管理费并承担有关的违约责任。丰盛公司主张丰盛名苑业主委员会选聘物业服务企业程序存在问题侵害其权益，以及丰盛名苑业主委员会与安远公司于2011年1月24日签定了《物业管理委托合同》并未依照《广东省物业管理条例》的规定备案，因此丰盛公司对该《物业管理委托合同》的三性不予确认，认为安远公司基于该《物业管理委托合同》诉求的管理费及违约金不应得到支持。对此，本院认为，丰盛公司主张丰盛名苑业主委员会选聘物业服务企业程序存在问题侵害其权益，其应另行诉讼解决，在无生效判决认定丰盛名苑业主委员会选聘物业服务企业程序存在不法情形足以撤销该《物业管理委托合同》前，丰盛公司应按该合同履行义务。至于丰盛公司主张该《物业管理委托合同》并未按规定备案，本院认为，物业服务合同的备案仅是《广东省物业管理条例》规定的一个行政性程序要求，并不是物业服务合同生效的必要条件，故该合同有无备案并不影响该合同的效力，丰盛公司的上述主张并无法律依据，本院不予支持。
其次，关于管理费计算问题。丰盛公司主张其已向前期物业服务企业龙城公司缴纳物业管理费共计9万元以安远公司已从丰盛公司的地下车库获取超过3000／月的收益，上述费用应在本案的管理费扣减。本院认为，丰盛公司依据其与龙城公司签订的《物业管理合同》向后者缴交物业管理费9万元，而非缴交给安远公司，该管理费亦未因安远公司对丰盛名苑的物业管理的承接而移交给安远公司。因此，丰盛公司主张将其已缴交给龙城公司的物业管理费在本案的物业管理费扣减，无法律与事实依据，本院不予支持。另外，因丰盛公司已就其要求安远公司返还车位及停车费的主张进行诉讼，并经本院（2013）东中法民一终字第946号案民事判决认定安远公司不存在侵权行为，判决驳回丰盛公司的诉讼请求，故丰盛公司要求以安远公司已从丰盛公司的地下车库获取超过3000／月的收益扣减本案的物业管理费的主张没有依据，本院不予支持。
其次，关于违约金计算的问题。丰盛公司主张原审法院按欠费总额而不是当期应交费用每日千分之三的标准计算违约金，导致违约金畸高，超过安远公司的诉请范围。经审查，原审法院计算方法、标准并无错误，丰盛公司主张不属实，本院不予支持。
最后，关于诉讼时效的问题。因丰盛公司在一审期间并未提出安远公司的部分诉请已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，对丰盛公司在二审期间提出诉讼时效的抗辩，本院不予支持。
综上所述，上诉人丰盛公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6727元，由东莞市丰盛房地产开发有限公司负担。
审 判 长 郑月嫦
代理审判员 陈巧玲
代理审判员 黎棣华
二〇一四年三月十八日
书 记 员 陈子宁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《物业管理条例》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第四条当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。