贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初3852号原告：冯玉萍,女,汉族,1968年11月9日生,住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：陈安,贵州道援律师事务所律师,执业证号15201201410635733。被告：贵州恒力房地产开发有限责任公司，地址在贵阳市南明区公园南路185号恒力大厦。法定代表人：叶保立，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵健，男，1952年9月20日出生，该公司职工。委托诉讼代理人：罗强，男，1964年4月18日出生，公司职工。原告冯玉萍诉被告贵州恒力房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告冯玉萍的委托代理人陈安，被告贵州恒力房地产开发有限责任公司的委托代理人赵健、罗强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯玉萍向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告支付逾期办证违约金54807.95元（逾期不超过15个月期间的违约金15799.88元，逾期超过15个月期间的违约金39008.07元）；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于贵州省××××洞路都市阳光XX栋XX房屋出售给原告，房价款347250元，被告于2015年1月31日前取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。合同签订后，原告支付了购房款。2018年2月24日，被告通知原告可以办理权属登记。原告认为，被告逾期办证且违约时间长达1119天，严重违反了合同约定及法律规定，原告有权要求被告支付逾期办证违约金。另外，原告认为违约金过低，根据相关法律规定，原告有权请求人民法院增加违约金。综上，原告主张在逾期15个月内，被告按照合同约定的以已付房价款为基数每日万分之一的标准向原告支付违约金；逾期超过15个月的部分，以已付房价款为基数按照中国人民银行同期银行同期贷款利率标准，即同类同期贷款利率上浮30%的标准向原告支付违约金。为维护自身合法权益，现原告向贵院提起诉讼如前，望贵院依法予以支持。被告贵州恒力房地产开发有限责任公司辩称：逾期办证属实，但是诉讼时效已经超过，合同中对逾期办证有明确约定，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月10日，原告(买受人)与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市××××洞路“都市阳光”第XX栋XX房屋，建筑面积74.12平方米，房屋总价款347250元；原告以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向被告交付首期房款1572501元，余款190000元以银行按揭支付；双方还对保修责任、房屋转移登记等其他事项进行了约定；其中关于房屋转移登记的约定合同载明：“……第二十二条房屋登记……三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；2、约定日期起90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行活期存款利率支付利息。（2）……”。该合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款347250元。2018年2月24日，被告贵州恒力房地产开发有限责任公司向买受人发出《产权办理通知》，载明：“您在朝阳××路‘都市阳光’A、B栋购买的住宅，现已符合办理权属登记的条件，请您见本通知后，携带购房凭证等相关资料到都市阳光A栋二单元四层办公室办理相关手续。”其后，原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金发生纠纷，原告遂于2018年3月29日诉至本院，提出诉请如前。另查，2013年中国人民银行活期存款利率为年利率0.35%。上述事实，有原、被告双方的陈述、《商品房买卖合同》、发票、备案表、通知等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，原告按约向被告支付房价款347250元，被告应在2015年1月31日前取得商品房有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告于2018年2月24日通知原告可以办理商品房转移登记，逾期1119天，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算标准，逾期90个工作日内，依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第1条之约定，违约金按照原告已付房价款的每日万分之一的标准计算；逾期90个工作日以后，依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第2条之约定，原告享有两项权利：一是有权退房，退房后被告应归还原告已付房价款；二是有权要求按照原告已付房价款的中国人民银行活期存款利率标准计算违约金；故该约定条款关于被告逾期超过90个工作日以后的违约金计算标准已有明确约定，即原告有权解除合同并要求被告按照原告已付房价款的中国人民银行活期存款利率计算违约金。现原告未要求退房解除合同情况下，仍有权要求被告承担违约金，但违约金计算标准应在退房解除合同时被告应承担违约金的计算标准之下确定，最高只能依据退房解除合同的情形。综合考虑本案实际情况，逾期超过90个工作日以后的违约金计算标准依据退房解除合同时的情形确定即合同签订当年的中国人民银行活期存款利率。原告主张双方关于逾期超过90个工作日以后的违约金标准没有约定，与双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项第2条的约定不符，本院依法不予采纳。另原告主张双方约定的违约金过低，请求增加违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项之约定，违约金应以原告已支付房价款为基数，逾期90个工作日内，按照日万分之一的标准计算；逾期90个工作日以后，按照合同签订当年的活期存款利率标准计算；依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，原告应提供证据证明上述方法计算出的违约金明显低于因被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书给原告造成的损失，而原告就此并未提供证据予以证实，故对原告该主张，本院依法不予采纳。综上，逾期90个工作日内即2015年2月1日起至2015年6月12日止，共132天，违约金按照原告已付房价款347250元的每日万分之一计算为347250元×132天×0.0001/天=4583.7元；逾期90个工作日以后即2015年6月13日起至2018年2月24日止，共987天，违约金以原告已付房价款为基数，按照中国人民银行活期存款利率即年利率0.35%计算为347250元×987天×0.35%÷365天=3286.5元，共计7870.2元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告贵州恒力房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯玉萍逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金7870.2元；驳回原告冯玉萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取585元，由原告冯玉萍负担501元，由被告贵州恒力房地产开发有限责任公司负担84元（该费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  何骧二〇一八年六月二十八日书记员  赵锐