江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣01民终888号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西省汉洁实业有限公司,住所地:江西省南昌市青云谱区岱山东路1号乳品科技大楼，统一社会信用代码:91360100591808377K。
法定代表人:袁绍辉,该公司执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：陈剑华、程宇如，江西民信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西华宇新天实业有限公司,住所地:江西省南昌市西湖区井冈山大道685号，统一社会信用代码:913601006909712841。
法定代表人:黄光云,系该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人:况新龙、熊亮亮,江西华赣律师事务所律师。
上诉人江西省汉洁实业有限公司（以下简称汉洁公司）因与被上诉人江西华宇新天实业有限公司（以下简称华宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汉洁公司法定代表人袁绍辉及其委托诉讼代理人陈剑华，被上诉人华宇公司委托诉讼代理人况新龙、熊亮亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人汉洁公司上诉请求：请求依法撤销原审判决第二项（即上诉人不予支付租金179万元及违约金10.5万元）；请求依法撤销原审判决第三项，改判被上诉人向上诉人赔偿经营损失2071426.2元，支付房屋设备维修费103.12万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由:原审判决认定事实不清。上诉人没有违约，原审认为上诉人应承担主要责任，没有事实依据。2015年5月，上诉人就要求被上诉人正确履行合同义务，2016年6月，因停车场被第三方主张权利，18层北面房屋一直没有交付，上诉人才履行抗辩权，少付部分租金。2016年7月2日之后，被上诉人多次封堵酒店进出客人的大门，多次打砸前台、断电、破坏电梯运行等，针对这一系列的违约违法行为，上诉人当月开始拒付租金合理合法，原审轻描淡写为“某些过激行为”，并支持被上诉人解除合同和先于执行腾房的请求。原审判决对案件双方提交证据为什么支持或不支持，完全没有说法，违反了法院的裁判原则。原审没有对上诉人提出的“停车场”和18层北面办公室的使用权、管理权负载有经济利益，应当折抵租金的请求，原审法院没有判决，也没有说明理由。18层北面房屋未交付，应当以每月1000元租金计算损失，到现在应当支付酒店90172.83元。另外，酒店停车场应当以每个车位一天84元，计算停车费损失。对上诉人的反诉请求，支持与否，原审判决没有体现出来。原审法院不支持上诉人提出的房屋及设备维修费用共计103.12万元的反诉请求，但未对是事实证据有欠缺，还是法律上无依据，作出合理分析和说明。2016年12月，被上诉人提起诉讼后，仍然破坏酒店经营，酒店封门至2017年4月18日才解除，在法院判决前，上诉人不支付被上诉人租金，不属于违约。
原审违反法定程序，对上诉人变更租金的反诉请求，直接口头告之不予审理，而不是依照法律规定裁定予以驳回。2015年3月25日，南昌火车站升级改造工程启动，46趟列车不再停靠南昌火车站。2016年4月16日-2017年1月5日，九江方向旅客外禁止其他旅客禁止从西广场进出，酒店客流量大幅减少，上诉人的经营业务受到了极大的影响。
原审判决适用法律错误，上诉人签订租赁合同当日，交给被上诉人的押金105万元，原审法院予以了认定，原审在判决时，对这105万元是抵扣租金，还是被上诉人应当返还上诉人，没有作任何处理，属于判决事项的重大遗漏，原审法院既然查明了上诉人因被上诉人破坏酒店经营存在2071426.2元的经济损失，却又不判决被上诉人赔偿上诉人鉴定的经济损失，原审法院酌定被上诉人赔偿上诉人10万元，违反公平、公正的司法原则。上诉人2071426.2元的经济损失的评估鉴定，是上诉人向法院提出申请，整个鉴定过程，均是按照法院要求的程序和方式进行的，鉴定费用高达45000元。请求依法撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人华宇公司辩称：原审判决认定事实清楚。合同约定租赁建筑面积约10000平方米，华宇交付给汉洁的已超过10000平方米。17楼顶层加层已交付给汉洁作办公使用，华宇留一间管理用房不在租赁之列，从2013年5月29日签订合同后交房至发生纠纷三年多，汉洁公司从未提出过华宇有未交房屋面积。即便在双方交涉过程中，被上诉人存在某些过激行为，也是因为上诉人违约不支付租金，被上诉人万般无奈之下才采取了一些必要措施，因此，原审法院认定上诉人承担主要责任合理合法。华宇工作人员在汉洁公司拖欠租金长达数月，多次向汉洁股东催要均无果，并多次作出让步，希望能妥善解决，在努力无望的情况下，与汉洁发生纠纷，责任应当由汉洁公司承担。虽然发生几次纠纷，但只是堵了一下门，派出所协调后又恢复了营业，没有长期围挡，直到2月下旬，华宇公司再次发出解除协议后，才封堵门，但并未全部堵住大门，汉洁公司仍一直在营业。
上诉人称原审法院违反了《人民法院民事裁判书文书制作规范》规定，是毫无根据的，原审判决综合论述了双方的举证观点，对于与本案没有关联性的问题，原审法院不是必须在说理部分论证，因此，原审法院并没有轻率主观的认定案情事实，而是合理合法、客观公正的认定案件事实，对案件事实进行了说理论证。
上诉人在原审法院提交的证据不是合理合法的抗辩理由，证据完全与本案没有关联性。上诉人称原审法院没有对上诉人提出的“停车场”和“18层北面办公室的使用权”问题进行说理判决，也是没有道理的。关于宾馆正门的停车场，属于公共道路，经与交管部门协调后作为临时停车用，并不包括在租赁范围内，在汉洁租赁酒店前，华宇向管理部门交了管理费用后，该停车场由华宇管理，后将该停车场交给汉洁管理时，约定后期维护管理及有关沟通费用由乙方支付。停车场管理权移交后，一直由汉洁管理，后因汉洁自身未履行后期维护管理及承担费用的原因，导致其与他人发生管理纠纷，与华宇无关。
关于上诉人所称的17层加层大概40平米的房屋未交付，致使上诉人不交房租的原因不是事实。合同里面约定17楼加层要交付给上诉人，从现场勘查以及上诉人提供的图片可以看出，18层北边的约40平米的房屋是整栋建筑一体的，并不属于加层，是房屋本身固有的，就是18楼，加层是指现在上诉人正在办公的17楼屋面搭建的大概几百平米的彩板房，已经交给上诉人作办公使用了。
上诉人主张的维修费用依照《租赁合同》的约定，应由其自行承担，合同第九条约定，承租人有义务定期进行室内外维修维护，维护房屋和设备设施的完好。上诉人诉称原审法院认定上诉人交付了105万押金，而判决中并没有体现该105万，这是毫无根据的，原审法院并没有认定上诉人支付了105万押金，原审法院只是在陈述双方之间的合同约定，而且合同中也是说在签订合同当天“需”支付105万押金，仅仅是陈述合同的要求，至于有没有支付这105万押金，不在本案的审查范围之内。上诉人主张赔偿损坏物品价款没有依据，该损坏的物品均系被上诉人所有物，虽租赁给上诉人使用，但在被上诉人已经解除租赁合同的情况下，处分自己的财产与上诉人无关。
鉴定报告不具有合法性，鉴定所依据的检材是上诉人单方面提供的，这些账目没有经过国家有关机关查证属实，上诉人可以任意更改，甚至作假账，检材没有经过法庭质证，被上诉人从来没有看过检材材料，不知道上诉人提供了什么材料来鉴定，不能作为定案依据。即便是按照鉴定报告所反映，上诉人在2016年9月23日至2017年4月末七个月时间里，经营性损失为206万元，但该损失是在假定支付了每月35万元租金的情况下才有的，但这七个月上诉人欠付被上诉人租金为245万元，也就是说，上诉人在没有支付租金的情况下，盈利了40万元，因此原审法院依法不采信该份鉴定报告。上诉人根本违约，本来早就应该把房屋交出来，但是仍然长期侵占，不能以上诉人的非法行为不能满足来衡量其所遭受的损失，占用房屋就是非法的，何来向被上诉人主张损失。
原审法院审判程序合法，判决公正。本案是租赁合同纠纷，是被上诉人要求上诉人支付租金之诉，在法律上是一种给付之诉，而上诉人要求变更租金的反诉请求，在法律上是一种变更之诉，两种法律关系完全不同，根本不存在反诉一说；上诉人以南昌火车站升级改造为由，要求降低合同约定的租金是不合法的，火车站升级改造，造成客流量变少是正常的经营风险，是上诉人应当承担的商业风险。如果按照上诉人以所谓的公平原则要求减少租金，那么是不是在火车站升级改造完成之后又应该提高租金，这显然是不符合常理的，也是不符合法律规定的。综上所述，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
华宇公司向原审法院起诉请求：1、依法判令华宇公司与汉洁公司于2013年5月29日签订的《租赁合同》予以解除；2、依法判决汉洁公司立即支付欠缴华宇公司租金计179万元整；3、依法判令汉洁公司按月2%向华宇公司支付欠缴租金违约金（暂算至2016年12月12日为105000元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算）；4、依法判令汉洁公司按押金的双倍计210万元向华宇公司支付违约金；5、依法判令汉洁公司立即腾退租赁华宇公司所有的位于南昌市××号华宇新天地酒店房屋（包括华宇新天地酒店一楼大厅（200多平方米）、地下设备层、三楼整层、七楼至十七楼整层，17楼顶屋面加层）；6、案件诉讼费由汉洁公司承担。
汉洁向原审法院提出反诉请求：1、判令华宇公司继续履行双方于2013年5月29日、2013年7月2日签订的《租赁合同》及《华宇新天地酒店租赁合同补充协议》；2、判令华宇公司交付未交付的停车场及房屋，停止侵权行为，恢复汉洁公司承租宾馆的正常营业；3、判令华宇公司赔偿汉洁公司破坏经营期间的各项损失207.14万元；4、判令华宇公司支付房屋设备维修费共计103.12万元；5、判令华宇公司支付违约金105万元；6、本诉及反诉的诉讼费用由华宇公司承担。
原审法院认定事实：2013年5月29日，华宇公司与汉洁公司签订《租赁合同》一份，其中约定：“华宇公司同意将座落在南昌市××号建筑面积约壹万平方米，包括华宇新天地酒店一楼大厅（200多平方米）、地下设备层、三楼和七楼至17楼顶层面加层的房屋出租给汉洁公司,经营宾馆、酒店使用，房屋租赁期限为:壹拾伍年，自2013年6月1日起至2028年5月31日止，共计180个月；汉洁公司需交纳押金人民币（大写）壹佰零伍万元正（小写）1050000元，在签定合同当天支付，押金中途不退；房屋由华宇公司按现状于支付押金后当天交付给汉洁公司；租金前五年（2013年-2018年）为每年人民币（大写）肆佰贰拾万元正，（小写）4200000元，每月7日之前支付当月租金叁拾伍万元正，（小写）：350000元；2018年-2023年的租金为每年肆佰陆拾贰万元正（小写）4620000元；即每月7日之前支付当月租金叁拾捌万伍仟元正，（小写）385000元，2023年-2028年租金为每年伍佰零捌万贰仟元正，（小写）5082000元，即每月7日之前支付当月租金423500元。第一次租金在签订本合同7日内付清,并将租金汇至华宇公司（即先付款后使用的原则）指定银行账户；华宇公司应在租赁期满或解除合同后60日内将押金无息退回汉洁公司，汉洁公司在租赁期满或解除合同之日应无拖欠物管、水、电、通讯网络等各种费用，否则华宇公司有权从押金中扣除，华宇公司依约扣除通知汉洁公司后，汉洁公司应七天内补足押金，否则视为汉洁公司违约，华宇公司有权立即终止合同,并追究汉洁公司违约责任；汉洁公司有下列违约行为，华宇公司有权解除合同，收回出租的房屋，并有权向汉洁公司主张双倍押金的违约金，实际损失超过违约金的，华宇公司就超过部分有权要求汉洁公司赔偿损失：1、租赁期间的水费、电费、物管费、通讯网络、有线电视费、卫生费等其它费用，由汉洁公司负责向有关部门交纳，如果由汉洁公司原因造成的无故逾期达30天；2、租赁期间的房租未按约定交付逾期达30天以上；3、利用出租房进行非法违规活动，若有违法违纪，汉洁公司承担相应的法律责任；4、在合同期限内，汉洁公司单方面解除合同；5．擅自将房屋转租、分租、转包，转借他人或擅自改变约定房屋用途；6．故意损坏承租的房屋；7．无正当理由闲置3个月；在合同期内，汉洁公司有义务定时对房屋室内，室外进行维修和维护，爱护室内，室外设施的完好，如有损坏需照价赔偿,因汉洁公司管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由汉洁公司承担并负责赔偿损失,租赁期间，汉洁公司应遵守防火及治安法律法规，负责房屋门前三包,综合治理及安全保卫等工作,汉洁公司应执行当地相关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查.属于汉洁公司购买的可移动设施及可移动的物品在合同期满，汉洁公司有权带走且届时不得破坏房屋结构，但固定附作物（包括装修等）汉洁公司不得拆除；汉洁公司负责经营及本租赁所引起的一切税费及相关费用，汉洁公司同意华宇公司依本合同所得租金为净收入（华宇公司不再承担由本租赁产生的任何房产等税费）；租赁期间，双方均不得无故解除合同，如华宇公司确需要收回自用必须提前三个月与乙方平等协商，否则，华宇公司向汉洁公司支付数额等同双倍押金的违约金，并赔偿汉洁公司的一切经济损失；由于法定不可抗力因素需终止合同，双方互不承担违约责任。”合同签订后，汉洁公司交了105万元押金给原告华宇公司，双方于2013年6月1日凌晨办理了房屋交接手续。2013年7月2日，华宇公司与汉洁公司又签订《补充协议》一份，其中约定：“华宇公司同意将原由其管理的宾馆正门口（宾馆建筑东面）的停车场（约30余个车位）交由汉洁公司统一管理，作为宾馆的配套设施（后期的维护管理及关系沟通费用由汉洁公司支付）；华宇公司将华宇新天地大楼的水、电全权交由汉洁公司统一管理，华宇公司应协助汉洁公司一起做好本大楼其余商户的水电费收费工作；华宇公司将华宇新天地大楼的与宾馆相关的公共部分物业、电梯、楼梯、大楼周边场地全权交由汉洁公司统一管理，华宇公司应协助汉洁公司一起做好本大楼其余商户的沟通协调及相关费用收取工作；华宇公司在宾馆中保留有部分物业，若在其中发生法律法规禁止的行为，汉洁公司概不负责，若给汉洁公司带来损失，华宇公司应予以赔偿。”按照合同约定先交后用的原则，汉洁公司从2013年7月开始到2015年1月均按月交纳租金35万元，2015年2月少交了15万元、2015年3月少交了20万元，从2015年4月到2016年1月又恢复正常交纳房租，2016年2月欠交3万元，2016年2月欠交32万元，2016年3月又分两次交清了之前的房租，2016年4月交清房租，2016年5月少交9万元房租，2016年6月、7月未交房租，2016年8月补交原来所欠的房租25万元，2016年9月又补交原来所欠房租的15万元，之后未再付房租。截止到2016年11月30日汉洁公司共欠租金179万元。华宇公司为了维护自身合法权益，特起诉至人民法院，要求：一、依法判令华宇公司与汉洁公司于2013年5月29日签订的《租赁合同》予以解除法判令汉洁公司按月2%向华宇公司支付欠缴租金违约金（暂算至2016年1；二、依法判决汉洁公司立即支付欠缴华宇公司租金计179万元整；三、依2月12日为105000元，此后违约金按欠缴金额按月2%计算）；四、依法判令汉洁公司按押金的双倍计210万元向华宇公司支付违约金；五、依法判令汉洁公司立即腾退租赁华宇公司所有的位于南昌市××号华宇新天地酒店房屋（包括华宇新天地酒店一楼大厅（200多平方米）、地下设备层、三楼整层、七楼至十七楼整层，17楼顶屋面加层）；六、案件诉讼费由汉洁公司承担。而汉洁公司则辩称华宇公司没有交付18层北面房屋，2015年5月南面的停车场和消防通道被第三方占用施工，因为此事，汉洁公司与华宇公司进行过交涉，要求华宇公司进行处理，一直到2016年5月，酒店对面的停车场又被第三方占用了，此事对酒店经营的影响较大，不光是客户，自己的车辆停车不够，还要花钱，停车场正收益变成了负收益，在这种情况下，从2016年5月开始相应的减负部分租金，中间有交涉，一直到2016年6、7月份，在华宇公司有多个项目存在违约的情况下，且经过汉洁公司找华宇公司协商都得不到解决的情况下，而且中间华宇公司出现了更为恶劣的上酒店闹事和封门事件，在此情况下，汉洁公司才完全停止支付租金。故汉洁公司特提出反诉，要求：1、判令华宇公司继续履行双方于2013年5月29日、2013年7月2日签订的《租赁合同》及《华宇新天地酒店租赁合同补充协议》；2、判令华宇公司交付未交付的停车场及房屋，停止侵权行为，恢复汉洁公司承租宾馆的正常营业；3、判令华宇公司赔偿汉洁公司破坏经营期间的各项损失207.14万元；4、判令华宇公司支付房屋设备维修费共计103.12万元；5、判令华宇公司支付违约金105万元；6、本诉及反诉的诉讼费用由华宇公司承担。本案在审理过程中，为避免原、被告双方因本案诉讼产生的租金损失进一步扩大，一审法院曾多次组织原、被告双方进行协调，双方均未能达成一致意见，后为避免本案损失进一步扩大，法院依据华宇公司要求先予执行的申请，裁定汉洁公司于裁定书送达后三日内将位于南昌市××号房屋（包括华宇新天地酒店一楼大厅、地下设备层、三楼整层、七楼至十七楼整层、十七楼顶层加层）立即返还给华宇公司（现已于2017年12月23日执行完毕）。
另查明：经汉洁公司申请，法院于2017年6月16日经司法技术处委托司法鉴定机构江西中富茗仁资产评估有限公司对汉居酒店于2016年9月23日至2017年4月18日的因酒店封闭大门对经营的影响程度及停业经营的损失数额、损坏房门大厅吧台等物品的财产价值进行鉴定，得出结论为：华宇公司对汉洁公司2016年9月23日至2017年4月18日的酒店封闭大门对经营的影响程度及停业经营的损失数额、损坏房门大厅吧台等物品的财产损失价值2071426.2元，其中：停业经营的损失数额2036096.2元，损坏房门大厅吧台等物品的财产损失34970元。
再查明：汉洁公司在经营酒店期间，2016年9月23日到30日的经营收入为140686.13元，10月份经营收入为491198.5元，11月经营收入为359500.5元，12月经营收入为48709元，2017年1月经营收入为47081元，2月经营收入为44563元，3月经营收入为46398元，4月1日至4月18日经营收入为22589元。
原审法院认为，华宇公司与汉洁公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且内容不违背法律的强制性规定，合法有效，法院予以确认。现华宇公司要求解除其与汉洁公司于2013年5月29日签订的《租赁合同》，并要求汉洁公司立即腾退其租赁的位于南昌市××号华宇新天地酒店房屋（包括华宇新天地酒店一楼大厅（200多平方米）、地下设备层、三楼整层、七楼至十七楼整层，17楼顶屋面加层）的房屋，鉴于上述房屋已于2017年12月23日腾退完毕，故对华宇公司的上述诉请，予以支持；同时对汉洁公司要求华宇公司继续履行双方于2013年5月29日、2013年7月2日签订的《租赁合同》及《华宇新天地酒店租赁合同补充协议》、交付未交付的停车场及房屋停止侵权行为、恢复汉洁公司承租宾馆的正常营业的反诉请求，不予支持。华宇公司将租赁物交付汉洁公司租赁使用，汉洁公司理应按照合同及协议的约定向华宇公司支付租金，汉洁公司拒不支付，酿成本案纠纷，应承担主要责任，故对华宇公司要求汉洁公司立即支付欠缴其租金计179万元整（暂算至2016年11月30日）及欠缴租金违约金10.5万元（暂算至2016年12月12日，按月2%计算）的诉请，予以支持。考虑到双方在纠纷发生过程中，确实存在某些过激行为，确实影响了汉洁公司的经营，华宇公司应酌情赔偿汉洁公司经营期间的各项损失10万元（暂算至2016年11月30日）为宜；另汉洁公司要求华宇公司支付房屋设备维修费共计103.12万元及违约金105万元的反诉请求，因证据不足，其理由不能成立，不予支持。有关当事人如有其他纠纷，可另行通过合法途径主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决一、原告(反诉被告)华宇公司与被告(反诉原告)汉洁公司于2013年5月29日签订的《租赁合同》予以解除。二、被告(反诉原告)汉洁公司于本判决书生效之日起十日内支付原告(反诉被告)华宇公司租金计179万元整（暂算至2016年11月30日）及欠缴租金违约金10.5万元（暂算至2016年12月12日，按月2%计算）。三、原告(反诉被告)华宇公司于本判决书生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)汉洁公司经营期间的各项损失10万元。四、驳回原告(反诉被告)华宇公司的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)汉洁公司的其他反诉请求。案件受理费186008.17元，反诉费23407元，先予执行费500元，鉴定费45000元，共计254915.17元，由原告(反诉被告)华宇公司承担27200元，被告(反诉原告)汉洁公司承担227715.17元（于本判决生效之日起十日内支付）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：华宇公司与汉洁公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且内容不违背法律的强制性规定，合法有效。华宇公司按合同约定将房屋交付给汉洁公司使用，汉洁公司应按合同约定支付租金，汉洁公司拒付租金行为，违反了合同约定，应承担违约责任。上诉人以南昌火车站升级改造为由，要求华宇公司降低合同约定的租金，没有法律依据，不予支持。关于宾馆正门（东面）的停车场，属于公共道路，该约定违法，双方均存在过错，均应承担相应责任。对上诉人诉称18层北面房屋未交付，应当以每月1000元租金计算损失问题，合同约定17楼加层要交付给上诉人，并未约定房屋本身固有的18楼给上诉人，且双方在纠纷发生前，双方对房屋交付无异议。原审法院考虑到双方在纠纷发生过程中，确实影响了汉洁公司的经营，根据双方过错大小，酌情判令华宇公司赔偿汉洁公司经营期间的各项损失10万元，并无不妥。另汉洁公司要求华宇公司支付房屋设备维修费共计103.12万元诉请，根据合同约定，“汉洁公司有义务定时对房屋室内，室外进行维修和维护，爱护室内，室外设施的完好，如有损坏需照价赔偿,因汉洁公司管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由汉洁公司承担并负责赔偿损失”，因此上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。根据合同第二条约定，“押金在租赁期满或解除合同后60日内无息退回”，上诉人在一审反诉中未有关于押金诉请，本院不予审理，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费46781元，由上诉人江西省汉洁实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一八年七月十八日
书记员 杨乾崇