上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民（行）终字第106号
上诉人（原审原告）赵荣荣。
委托代理人陆伟民，上海市广厦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）贾妙根。
委托代理人田志华，上海市千方律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海市虹口区住房保障和房屋管理局。
法定代表人王益洋。
委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。
上诉人赵荣荣因房屋征收补偿合�纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2014）虹民（行）初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵荣荣及其委托代理人陆伟民，被上诉人贾妙根的委托代理人田志华，被上诉人上海市虹口区住房保障和房屋管理局（以下简称“虹口房管局”）的委托代理人徐家骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：1992年4月20日，本市乍浦路XXX号居民宫某和赵荣荣表姐何金萍签订“合作协议”一份，约定，宫某以居住的街面部位10平方米房屋和何金萍居住的二楼37.5平方米的房屋合并改建成餐馆，字号“金元阁”。1993年5月28日，何金萍和赵荣荣及案外人范建华共同签订“保证书”一份，“保证书”表明，何金萍决心利用居住地“美食街”开发营业性酒楼，“经过多次周密协商协调，何金萍和赵荣荣、范建华，双方�意以联营合作性质共同投资开发”酒楼。赵荣荣原居住于本市宜川六村XXX号XXX室，其居住面积为20.1平方米，煤、卫、阳台均独用，范建华原居住于本市友谊二村XXX号XXX室、居住面积26.3平方米，两人愿意将该居住房屋和乍浦路XXX号居民调换。“保证书”保证，“自己居住的房子由自己解决”，“与房管部门毫无关系”。同年9月27日，赵荣荣和居住于本市乍浦路XXX号底层南北阁、底层灶间阁的17.5平方米房屋的徐某签订了“房屋使用交换合同”，并在交换原因处注明“自愿协商调房”。此后，双方顺利完成换房约定，赵荣荣将换得的房屋并入其表姐何金萍与宫某合作开设的“金元阁酒楼”。此后，“金元阁酒楼”先后归并了乍浦路XXX号多户居民的房屋，拆除重建，扩大经营面积至216.28平方米，完全改变了原居住性质房屋的使用功能，此后，“金元阁酒楼”又更名为“�元谷酒楼”。赵荣荣以房屋投资为资本，成为“原始股东”，并获两万元红利。1995年1月，赵荣荣称“酒家营业之后产生矛盾”，双方不和，酒楼遂给予赵荣荣“一次性营业补偿”18万元后，赵荣荣迁出了户籍，至该地房屋征收止，赵荣荣与酒楼再无往来。1995年3月11日，该“金元谷酒楼”与上海海联运输服务公司（以下简称“海联公司”）签订承包协议一份，约定，“金元谷酒楼”由海联公司下属的“海丽酒家”承包经营，承包负责人为海联公司职员贾妙根，期限五年。协议签订后，该酒楼以“海丽酒家”名义对外营业，变更法定代表人为贾妙根。1997年1月6日，原金元谷酒楼业主何惠华（何金萍胞弟）作为“代表人”与“海丽酒家”业主“代表人”贾妙根签订“转让协议”一份。协议约定，原金元谷酒楼将“房屋使用权和一切设施转让给乙方”（“乙方”即“海丽�家”），提前终止原租赁关系（应是提前终止原“承包”关系），房屋设施作有价转让，计218万元，协议还约定了转让费的付款方式和期限。协议签订后，“海丽酒家”支付部分转让费后余款未付。2001年间，原金元谷酒楼业主何惠华向法院起诉，要求“海丽酒家”给付转让费150万元及利息，并要求海联公司承担连带责任。经审理，法院于同年12月25日作出（2001）虹经初字第1246号民事判决，确认“金元谷酒楼”与“海丽酒家”签订的转让协议“合法有效，对各方均有约束力”，“海丽酒家”应给付何惠华酒楼转让费100余万元，该判决已经生效。2013年7月1日，虹口区人民政府作出虹府房征（2013）3号《房屋征收决定》，本市乍浦路XXX-
XXX号“海丽酒家”属房屋征收范围。同年8月21日，虹口房管局与贾妙根签订了征收编号为“108042”的房屋征收补偿协议，协议确定被征收�屋建筑面积为30.18平方米，给予补偿款158万余元，贾妙根要求房屋产权调换，虹口房管局提供位于本市场中路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积78.45平方米、价值151万余元的房屋一套。协议除房屋价值间的差价应给付贾妙根外，还应支付“其他各类补贴、奖励费用”等给贾妙根。房屋征收补偿协议签订后，赵荣荣诉至法院，请求判令贾妙根与虹口房管局签订的房屋征收补偿协议无效。
原审法院认为：赵荣荣以房屋作为投资，与原“金元谷酒楼”形成合作经营关系，并在经营中获取红利。该经营关系形成后，赵荣荣又因与金元谷酒楼有矛盾为由，在收取“一次性营业补偿”后迁出了户籍，该行为应视为与酒楼的合作关系终结。而公房给予居民承租的权限，仅限于居住，其包含占有、使用、收益的权限，一旦户籍迁出，其对公房享有的居住权即已丧失。赵荣荣以承租的房屋和�出户籍换取了“一次性营业补偿”，除终结了其与“金元谷酒楼”形成的合作关系，也终结了其承租房屋的使用权。此后的变迁，“金元谷酒楼”最终以“转让”的形式，由“海丽酒家”受让，该“转让协议”在履行中引发的纠纷，经（2001）虹经初字第1246号民事判决确认：该“房屋使用权和一切设施转让给乙方”的转让协议，“合法有效，对各方均有约束力”。综上，贾妙根作为“海丽酒家”业主，其受让原金元谷酒楼“房屋使用权和一切设施”后，享有对房屋占有、使用、收益的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿系以户为单位进行，由房屋产权人、承租人代表该户与征收人签订协议。贾妙根经司法裁判获“金元谷酒楼”使用权后，享有与虹口房管局签订房屋征收补偿协议的主体资格，所签协议应属合法有效。赵荣荣以贾妙根无签约主体资格、要求确认协议无效的诉称理由，因与事实不符，缺乏法律依据，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，参照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条之规定，判决驳回赵荣荣的诉讼请求。判决后，赵荣荣不服，上诉于本院。
上诉人赵荣荣上诉称：1995年上诉人退出酒楼经营，收到“一次性营业补偿”18万元，并没有放弃对房屋的处分权，即承租权。两被上诉人之间签订的房屋征收补偿协议是无效的，上诉人作为承租人，应是签约主体。原审判决错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的原审诉请。
被上诉人贾妙根辩称：被上诉人贾妙根与何惠华的转让协议经法院判决确认为合法有效，拥有对“海丽酒家”的一切权利，系争协议合法有效，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人虹口房管局辩称：系争协议合法有效。上诉人早已经将其房屋投入“金元阁酒楼”的经营，且房屋很快被拆除，建造了目前的酒楼。上诉人在领取补偿款并退出酒楼经营后，就已经将相应的权利转让。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
二审审理中，本院曾主持各方当事人进行调解，因被上诉人贾妙根不同意进行调解，致调解不成。
本院认为，本案的争议焦点在于系争房屋的签约主体是否适格。根据已经查明的事实，上诉人赵荣荣在取得本市乍浦路XXX号底层南北阁、底层灶间阁的17.5平方米房屋承租权后即将其拆除，投资入股“金元阁酒楼”，后赵荣荣退出经营并领取补偿款，与酒楼的经营与转让再无关联。之后，“金元谷酒楼”转让给“海丽酒家”，双方签订的转让协议经法院判决确认“合法�效，对各方均有约束力”，“海丽酒家”取得了包括原本市乍浦路XXX号底层南北阁、底层灶间阁的17.5平方米房屋使用权和一切设施。因此，被上诉人贾妙根作为“海丽酒家”的实际所有人与被上诉人虹口房管局签订系争协议，签约主体适格。上诉人主张其并未放弃承租权，与事实不符，缺乏法律依据，对其上诉请求，本院难以支持。原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人赵荣荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李金刚
代理审判员 张晓帆
代理审判员 田 华
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 沈 倪
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审�民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。