陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第01414号
上诉人（原审原告）李文，无业。
委托代理人贺桂华，陕西华秦律师事务所律师。
委托代理人宋典，陕西华秦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）西安景泰富房地产开发有限公司。住所地西安市凤城五路富力广场（赛高街区）*幢*单元*****************室。
法定代表人严涛，该公司董事长。
委托代理人毛雨生，男，1977年6月8日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）孙燕妮，无业。
委托代理人樊荣，陕西许小平律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）安彦臣，无业。
法定代理人李明川，女，1940年2月7日出生，汉族，系安彦臣之母。
上诉人李文因与被上诉人西安景泰富房地产开发有限公司（以下简称景泰富公司）、孙燕妮、安彦臣确认合同效力纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第00251号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李文的委托代理人贺桂华、宋典，被上诉人孙燕妮及其委托代理人樊荣，被上诉人景泰富公司的委托代理人毛雨声，被上诉人安彦臣的法定代理人李明川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李文与安彦臣原系夫妻，2006年6月7日西安市未央区人民法院作出（2006）未民一初字第257号民事调解书，调解李文与安彦臣离婚，李文分得位于西安市未央区大明宫街道办事处刚家寨商业街空地一块、单元楼房一套；安彦臣分得位于西安市未央区大明宫街道办事处刚家寨东村274号三间平房及室内全部财产。安彦臣取得上述财产后，于2007年1月17日与孙燕妮签订《协议书》一份，约定：由安彦臣将位于西安市未央区大明宫街道办事处刚家寨东村274号的宅基地使用权转让给孙燕妮，宅基地的面积为365平方米，孙燕妮支付安彦臣宅基地使用权转让费15万元，协议自签字、盖章之日起生效，协议生效之日起，村民在此宅基地享有的一切权利与利益，孙燕妮和村民一样平等享有，安彦臣将此宅基地使用权转让给孙燕妮的同时，也将地上附着物（三间平房及厕所等）全权卖给孙燕妮。《协议书》落款处有安彦臣、孙燕妮签字，西安市未央区大明宫街道刚家寨村民委员会及第二村民小组作为中间人亦在该协议上加盖了印章。《协议书》签订后，孙燕妮分别于2007年1月17日、1月18日及2月14日向安彦臣合计支付了宅基地使用权转让费14万元，安彦臣向孙燕妮出具收条三张，孙燕妮在取得上述宅基地的使用权与地上建筑物所有权后，对宅基地上房屋进行了拆除，重新建造了两层房屋（面积约700余平方米），后刚家寨村进行城中村拆迁改造，孙燕妮与拆迁人景泰富公司遂于2010年6月11日签订了《西安市未央区刚家寨村城中村改造拆迁安置协议书》，孙燕妮新建的房屋进行拆迁安置并获得了各项补偿费用。庭审中，李文称，其与安彦臣的离婚协议，只是将刚家寨东村274号宅基地上的三间平房及室内财产全部处分给安彦臣，并未将该宅基地的使用权处分给安彦臣，且安彦臣系不能完全辨认和控制自己行为的限制民事行为能力人，安彦臣与孙燕妮签订的《协议书》，未经安彦臣法定代理人的追认，属无效协议，其作为刚家寨东村274号宅基地的使用权人，景泰富公司应与其签订拆迁安置协议，故请求确认孙燕妮和景泰富公司签订的拆迁安置协议无效。孙燕妮虽认可李文享有刚家寨东村274号宅基地的使用权，但辩称，在李文与安彦臣协议离婚时，已将刚家寨东村274号宅基地使用权随地上附着物一并处分给了安彦臣，且安彦臣系限制民事行为能力人其并不知情，即便安彦臣是限制民事行为能力人，安彦臣所进行的民事活动并非都是无效的，安彦臣不仅在2006年与李文调解离婚，分割财产，2007年在村委会及村民小组的见证下与其签订宅基地使用权及地上附着物所有权转让的协议书，还在2009年因刑事犯罪被处予刑事处罚，故安彦臣与其签订的协议书系双方当事人真实意思表示，协议合法有效，随后其与景泰富公司签订拆迁安置协议系有权处分行为，协议有效。安彦臣认可协议离婚并分割财产的事实、认可与孙燕妮签订的协议书及所打收条均是其本人签字，亦认可自己曾于2009年因刑事犯罪被判刑的事实，但称孙燕妮仅向其支付了11万元，且其与孙燕妮签订的协议书无效。
另查，安彦臣曾于1995年1月26日发生车祸，经当时法医学鉴定，结论为“车祸致全身多处损伤，现重度痴呆，生活不能完全自理，时刻需家人监护。”经西安市莲湖区莲湖路第一社区居民委员会证明，安彦臣办理第一代残疾证时间为2004年7月12日，办理第二代残疾证时间为2010年3月29日，残疾类别为精神二级。
2013年12月9日李文诉至西安市未央区人民法院称，其是未央区刚家寨东村274号宅基地的使用权人。2006年6月5日，未央法院作出（2006）未民一初字第257号民事调解书，调解其与安彦臣离婚，安彦臣分得位于西安市未央区大明宫街道办事处刚家寨东村274号三间平房及室内全部财产，该处宅基地的使用权人仍为其。然景泰富公司未经其同意，擅自与孙燕妮就西安市未央区大明宫街道办事处刚家寨东村274号签订拆迁补偿协议，严重侵犯其合法权益，故状诉法院，请求判令：确认景泰富公司与孙燕妮就西安市未央区大明宫街道办事处刚家寨东村274号签订的拆迁安置协议无效，并由孙燕妮和景泰富公司承担诉讼费。
景泰富公司辩称，同孙燕妮签订拆迁安置协议属实，因为孙燕妮能够证明房屋系本人所有，故双方签订的拆迁安置协议有效。
孙燕妮辩称，其与景泰富公司在签订拆迁安置协议时，李文已经丧失房屋的所有权及宅基地的使用权，其通过与安彦臣签订的协议购买宅基地上所建房屋，又经村委会同意拆除原房屋，重新建新房，其是新建房屋的所有权人，拆迁安置针对的是具有刚家寨村村民身份的村民以及宅基地上所建的房屋，并非针对宅基地进行赔偿，故其与景泰富公司签订的拆迁安置协议属有效协议，请求依法驳回李文的诉讼请求。
安彦臣辩称，其1995年出车祸，1996年经西安市公安局法医鉴定科鉴定为脑二级残疾，1997年就车祸赔偿事宜起诉至西安市中级人民法院，中院判决亦认定其系脑二级残疾，现其持有二代残疾证。其与孙燕妮签订的转让协议只是将三间平房卖给孙燕妮，只有几十个平方，院子空地有三百多平方，宅基地面积大于房屋面积，故孙燕妮和景泰富公司签订的拆迁安置协议无效。
原审法院认为，李文与安彦臣离婚时，已将刚家寨东村274号宅基地上三间平房及室内全部财产处分给安彦臣，根据房地一体原则，安彦臣取得该片宅基地上的房屋后，一并取得了该片房屋宅基地的使用权，安彦臣随后与孙燕妮签订《协议书》，将该片宅基地的使用权及地上附着物所有权一并转让给孙燕妮，孙燕妮对房屋进行重建后又与景泰富公司签订拆迁安置协议未违反法律、行政法规的强制性规定，系有权处分行为，所签订的拆迁安置协议应为有效。关于李文所述的安彦臣系限制民事行为能力人，与孙燕妮签订的协议书未经法定代理人的追认，属无效协议的观点，李文并未提供证据证明，安彦臣现虽被评定为精神二级残疾，但并不等于其之前所进行的一系列民事法律行为因此失效，结合本案已查明的安彦臣分别于2006年离婚、2007年签协议书及2009年受到刑事处罚的事实，法院对此不予采信。综上，李文主张孙燕妮与景泰富公司签订的拆迁安置协议书无效证据不足，法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审遂判决：驳回原告李文的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。
宣判后，李文不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定安彦臣与其离婚时，取得了涉案宅基地的使用权错误。1、根据《物权法》第135条、146条、147条及《城市房地产管理法》第32条的规定，房地一体原则只适用于国有土地，不适用于集体所有的宅基地；2、安彦臣与其调解离婚时，仅分得涉案宅基地上的三间平房及室内全部财产，并未取得宅基地的使用权，该宅基地的业主仍为其；3、安彦臣系居民，非刚家寨村村民，依据《土地管理法》第62条的规定，安彦臣依法不能成为农村宅基地使用权的主体。二、原审判决认定安彦臣与孙燕妮签订的《协议书》有效错误。1、安彦臣并未取得宅基地的使用权，其与孙燕妮签订转让协议的行为属于无权处分行为；2、安彦臣系限制民事行为能力人，单独处分房屋等财产的行为系无效行为。三、涉案宅基地的使用权人仍为其，孙燕妮未取得该宅基地的使用权，其与景泰富公司签订的拆迁安置协议无效，故原审判决认定该协议有效错误。四、孙燕妮作为刚家寨村村民，在自己拥有宅基地的情况下又受让涉案宅基地使用权的行为，违反了《土地管理法》第62条、63条，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第二条以及国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》第三条的规定，应属无效行为。五、孙燕妮未办理法定手续就擅自对原宅基地上的附着物拆除重建，违反了《土地管理法》第62条的规定。并且孙燕妮在受让土地后，并未按照《物权法》第155条、《土地管理法实施条例》第6条以及《陕西省土地管理实施办法》第41条的规定，办理土地权属变更登记手续，属于非法转让土地的行为。六、李文及其女儿安思雨作为刚家寨村村民，皆未依法获得拆迁安置及相应福利，严重侵犯其合法权益。七、原审法院适用《物权法》第152条进行判决错误。上诉请求：1、撤销原审判决；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。
孙燕妮答辩称，一、李文已丧失了涉案房屋的所有权及宅基地的使用权，原审判决对此认定正确。二、安彦臣民事行为能力未经法定程序宣告，且依据2006年的离婚调解书以及2009年的刑事判决书，均可以证明安彦臣从2006年至2009年期间具有民事行为能力，故李文上诉认为安彦臣系限制民事行为能力人错误。三、孙燕妮是此次拆迁安置的适格被拆迁人，有权与景泰富公司签订拆迁安置协议，享受拆迁安置利益。四、李文上诉称孙燕妮未进行土地变更，未办理房屋规划以及李文及其女儿未获得拆迁安置利益等，均与本案无关。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
景泰富公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。
安彦臣辩称，认可李文的上诉意见。
经审理查明，原审判决查明的事实属实。
本院认为，李文与安彦臣2006年6月7日经西安市未央区人民法院调解离婚时，安彦臣分得位于西安市未央区大明宫街道办事处刚家寨东村274号三间平房及室内全部财产。2007年1月17日安彦臣与孙燕妮签订《协议书》，约定安彦臣将刚家寨东村274号宅基地使用权及地上附着物（三间平房及厕所等）所有权转让给孙燕妮。《协议书》落款处有安彦臣、孙燕妮的签字，刚家寨村民委员会及第二村民小组作为中间人亦在该协议上加盖了印章。《协议书》签订后，孙燕妮支付了安彦臣14万元转让费。随后孙燕妮对原宅基地上的房屋进行了拆除重建，因刚家寨村进行拆迁改造，孙燕妮遂作为被拆迁人和拆迁人景泰富公司签订了《西安市未央区刚家寨村城中村改造拆迁安置协议书》。现李文以安彦臣与其离婚时，并未取得涉案宅基地的使用权，且安彦臣系限制民事行为能力人，其转让宅基地的行为应属无效等理由，上诉请求撤销原审判决，确认孙燕妮和景泰富公司签订的拆迁安置协议无效。根据《土地管理法》第六十二条的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，因此，农村宅基地使用权是以户为单位，不是以个人为单位，安彦臣和李文结婚后，该户享有涉案宅基地的使用权。2006年李文和安彦臣离婚时，李文分得单元房一套和刚家寨村商业街空地一块，安彦臣分得涉案宅基地上的三间平房及室内全部财产，安彦臣将该房屋所有权及宅基地使用权转让给刚家寨村村民孙燕妮，村组亦表示认可，孙燕妮在对原宅基地上的房屋拆除重建后，因刚家寨村拆迁改造，其作为被拆迁人与拆迁人景泰富公司签订的拆迁安置协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。故对于李文上诉称，安彦臣与其离婚时并未取得涉案宅基地的使用权，安彦臣与孙燕妮签订转让协议系无权处分，孙燕妮和景泰富公司签订的拆迁安置协议无效的理由本院不予采纳。对李文上诉认为，安彦臣为精神二等残疾，系限制民事行为能力人，其单独处分房屋等财产的行为应为无效的理由，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第8条的规定，“确认精神病人（包括痴呆症人）为限制行为能力的，应当比照民事诉讼法规定的特别程序进行审理”，根据《民事诉讼法》第一百八十七条至一百九十条的规定，认定公民为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应根据其近亲属或者其他利害关系人的申请，由人民法院依照《民事诉讼法》规定的特别程序进行审理，作出宣告。本案诉讼之前，安彦臣从未被宣告为限制民事行为能力人或无民事行为能力人。本案一审中，法官询问安彦臣的母亲李明川是否对安彦臣的行为能力申请鉴定，李明川表示不申请，二审时，本院又再次询问李明川是否申请鉴定，其仍表示不申请。而安彦臣2006年与李文经法院调解离婚以及2009年因故意伤害罪被依法判处刑罚时，仍以完全民事行为能力人承担责任。并且本案一审判决驳回李文的诉讼请求后，安彦臣亦未提起上诉。因此，李文提供的证据并不足以证明安彦臣与孙燕妮签订转让协议时系限制民事行为能力人的事实。关于李文上诉称，孙燕妮作为刚家寨村村民，在自己拥有宅基地的情况下又受让涉案宅基地使用权，违法了法律、行政法规的强制性规定一节，缺乏法律依据，本院不予采纳。对李文上诉要求撤销原审判决的请求及事实和理由，本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（李文已预交），由李文承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖 勇
代理审判员 王慧芳
二〇一四年十二月二十六日
书 记 员 李 琼