广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初3087号
原告：中山市好好物业管理有限公司，住所地中山市南朗镇翠亨长平路2号名爵观园1期商住楼，统一社会信用代码914420005958299764。
法定代表人：张伟金，该司总经理。
委托诉讼代理人：欧阳正确，广东南鹏展法律师事务所律师。
被告：龚婷，女，1976年11月10日出生，住中山市，
原告中山华诚房地产有限公司（以下简称华诚地产）、中山市好好物业管理有限公司（以下简称好好物业）诉被告龚婷物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人及被告到庭参加了庭审。诉讼中，华诚地产申请撤回对被告的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。
原告好好物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的物业管理费57698元（从2012年5月至2016年9月）及逾期利息（自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实与理由：案涉房地产于2008年11月经有关部门组成的验收小组验收合格。被告向华诚地产做了充分了解后，有意购买华诚地产开发的位于中山市南朗镇××大道××幢的房地产。双方协商后，签署了《商品房买卖合同》，就所购房地产的基本情况、价款及支付方式、交付条件及方式、时间，物业管理费、违约责任等作出了明确约定。华诚地产并告知被告携带相关证件，在约定的交楼时间内，准时到售楼部办理该房地产的交接收楼手续，被告口头承诺前来办理，但约定的时间届满，被告没有与华诚地产办理相关手续。其后，华诚地产与珠海市葆力物业管理有限公司（以下简称葆力物业）多次共同发函给被告，或分别多次联系被告，督促被告本人或其委托的人来华诚地产售楼部办理楼房交接手续，并要求被告按照约定履行缴费义务，缴交物业管理费，缴费标准为2.8元/平方米/月，被告仍未前来办理收楼手续，也未缴费物管费。2012年4月，葆力物业以自进驻名爵观园小区以来，因投入的人力物力与收入不对等，且业主拖欠物业管理费情况严重，导致公司一直处于亏损，故提出降低服务条件或提前终止合约。华诚地产为保证广大业主的利益，同意该公司退出小区管理。为减少葆力物业损失，也同意其将业主所拖欠的管理费作为债权转让给华诚地产。在2012年4月20日，葆力物业向被告发出了《债权转让通知书》。而华诚地产在受让债权后，联系被告，要求其向华诚地产缴清拖欠的2010年1月1日至2012年4月30日的物业管理费，被告没有缴纳。2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区。为保证小区的日常物业管理工作能衔接好，华诚公司发出通告征询业主意见后，通过综合考评，聘请好好物业进驻小区管理，依法发布了公告，没有业主提出异议，自此好好物业正式入驻小区进行日常物业管理。之后，被告依然不缴纳物业管理费，华诚地产与原告多次联系被告，要求被告履行缴费义务，但被告均未缴费。截至2016年9月，被告共计拖欠物业管理费88179.8元。原告认为，根据华诚地产与被告签署的《房地产买卖合同》，被告收楼之后，有义务缴纳物业管理费，而且，对于物业公司而言，只有业主及时交纳管理费，物业公司才有足够资金，配备必要人员，提供良好管理服务。现被告未履行缴费义务，构成违约，严重损害了华诚地产和好好物业的权益，同时，还损害了小区其他业主的利益。为此，原告特诉至法院。
原告好好物业对上述诉讼主张及事实理由提供证据如下：1.工程竣工验收报告及工程竣工验收备案登记证；2.前期物业管理委托合同；3.中山市商品房买卖合同；4.公告、通知书；5.前期物业管理委托合同及登记手册；6.客户领房产证签收表；7.快递单若干、挂号信函收据；8.通知书。
被告龚婷辩称：1.好好物业不存在合法性。华诚地产更换物业公司要经三分之二的业主同意，我从事物业管理工作十几年，物业公司最低资质是三级。好好物业与华诚地产是在2012签订的合同，但合同里记载好好物业的资质证书却是2013年的，这份合同是虚假的。2.从来没有通知我收楼，原因在于我当时买房时是零首付，相差十几万的税，华诚地产说要我把税交了才给我办理房产证，直到2015年才给我办证。3.房屋严重漏水。就算通知我收楼我也无法收楼。2011年，我就跟葆力物业反映了漏水问题，以为会处理好，我想着不严重，中间几年也没有去查看过。2015年，华诚地产通知我办证时，我去看了房子，漏水非常严重，而且房屋非常残破，我当时看到简直要气爆炸了。我跟公司经理反映，答复说会处理，2016年也跟原告代理律师说了，但至今未解决。因此，我不同意支付物业管理费。另外，好好物业主张收2.8元/平的物业管理费必须要有中山市物价局的红头文件。
被告龚婷就其辩解，向本院提交证据如下：1.照片若干（案涉房产情况）；2.名爵观园补充协议；特别协议、通知书。
经审理查明：华诚公司为中山市南朗镇名爵观园小区的建设单位。华诚公司与珠海市葆力物业管理有限公司中山分公司（以下简称葆力物业）于2007年8月7日签订《前期物业管理委托合同》，约定由葆力物业为该小区的前期物业服务企业。2009年1月13日，龚婷与华诚公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：龚婷（买受人）向华诚公司（出卖人）购买位于中山市南朗镇翠亨大道名爵观园2期D38幢建筑面积为388.8平方米的别墅一套；业主大会选聘物业管理公司之前，该房地产所在的小区物业管理服务由华诚公司选聘有合法资质的物业管理企业提供物业管理，华诚公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》;华诚公司应当在2009年12月31日向买受人交付经验收合格的商品房（指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告）；华诚公司在合同约定的交付期间内向买受人发出书面收楼通知后，买受人不按通知在指定时间内办理收楼手续的，自华诚公司指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担。
2009年6月5日，华诚地产向龚婷寄送挂号信函。
2012年4月26日，好好物业与华诚公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定：华诚公司委托好好物业对名爵观园小区提供物业服务；委托期限自2012年5月20日起至该小区成立业主大会成立后并与物业管理公司签订物业服务合同生效时止；别墅住宅物业费标准为每月2.8元/平方米，由好好物业根据建筑面积按月向业主计收。
2012年5月1日，葆力物业撤出名爵观园小区，好好物业经中山市住房和城乡建设局备案入驻接管该小区。2012年5月20日，好好物业正式对名爵观园小区提供的物业服务。原告好好物业因多次向龚婷催收物业管理费未果，遂诉诸本院，主张上述实体权利。
诉讼中，龚婷向本院申请对案涉房产的墙体垮塌及房屋漏水是否属于房屋质量问题进行鉴定，并预交了鉴定费11664元。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2018年5月24日作出房屋漏水原因鉴定报告：其中，对房屋现状损坏情况检测：一层，厨房门框西侧有渗水发霉现象；二层，家庭南面窗框墙窗框西侧有漏水现象，露台北面西侧构件有漏水现象，西南侧两颗柱子上方均有开裂、漏水现象，北侧西面柱子下方有开裂现象；卧室南面西侧有渗水现象，东面墙角南侧有渗水现象，法式阳台东北侧栏杆下方构件有开裂现象；三层，南面门框西侧有漏水现象，屋面花园地板西侧有漏水现象，东侧栏杆构件有开裂现象，南侧西、东两端构件均有开裂现象，书房外阳台西侧上方有漏水现象；外围，车库西侧台阶构件有开裂现象，房屋东侧构件均有开裂现象，房屋北侧东、西有开裂现象，房屋西面第一根柱子下方瓷砖有开裂现象，二层露台构件有混凝土脱落、露筋现象，大门东柱下方构件有开裂、露筋现象，三层南阳台西地面砂浆松散，无防水层，二层露台西北角与地面砂浆有松散，并无防水层，东面墙下方砂浆有松散现象。鉴定结论，1.墙体的渗水及天面板的渗水现象，是由于外墙防水层失效及屋面、露台未做防水所致；2.出现的裂缝、混凝土脱落、露筋、砂浆松散现象，是由于房屋工程质量存在瑕疵，以及闲置时间较长混凝土结构风化老化的结果，综上，该房屋的前述现象均属于房屋质量问题，暂不会对房屋主体结构安全造成影响。
又查：龚婷于2015年11月21日领取不动产权证。
本院认为：根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”好好物业向龚婷主张物业管理费的前提条件是华诚物业已经向龚婷交付符合《中山市商品房买卖合同》约定的涉案房地产。首先，本案中，龚婷并未办理收楼手续；其次，好好物业提起本案诉讼时，涉案商品房已出现多处裂缝、混凝土脱落、露筋、砂浆松散、漏水等质量问题现象，是否达到《中山市商品房买卖合同》约定的住宅质量标准尚存争议。故本院认为，在好好物业尚未证明其收取物业管理费的前提条件已成就的情况下，其的诉请主张，不应支持。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院判决如下：
驳回原告中山市好好物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费1242元，由原告负担；鉴定费11664元，由原告负担（该费被告已预交，原告在本判决生效之日起七日内迳付被告）。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 李芳
审判员 王珊
审判员 杨颖
二〇一八年七月十六日
书记员 王静