广东省汕头市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤05执异10号
案外人：刘志强，男，1977年6月16日出生，汉族，住广东省珠海市。
委托诉讼代理人：张寅斌、杜兴达，广东铭扬律师事务所律师。
申请执行人：李丽娟，女，1969年3月16日出生，汉族，住汕头市。
委托诉讼代理人：詹学东，广东潮润律师事务所律师。
被执行人：汕头高新区爱多数码电子有限公司，住所地汕头市东厦路70号绣衣厂二层。
法定代表人：邓胜波。
被执行人：爱多集团有限公司（原汕头市渝汕经贸有限公司），住所地汕头市。
法定代表人：黄志强。
委托诉讼代理人：林汉明，系该公司员工，男，1958年1月30日出生，汉族，住汕头市。
被执行人：汕头市南安企业有限公司，住所地汕头市。
法定代表人：邓胜波。
被执行人：汕头市爱多投资管理有限公司，住所地汕头市。
法定代表人：周永汉。
被执行人：汕头市新联物流有限公司，住所地汕头市。
法定代表人：郭汉武。
被执行人：马云鹤，男，住汕头市。
被执行人：马兴进，男，住汕头市。
被执行人：张细妹，女，住汕头市。
被执行人：周逸洪（曾用名：许耀松），男，住汕头市。
被执行人：李燕淑，女，住汕头市。
被执行人：陈应南，男，住汕头市。
被执行人：马雪燕，女，住汕头市。
被执行人：马云鸥，男，住汕头市。
被执行人：庄儒丰，男，住深圳市。
被执行人：庄奇凤，女，住深圳市。
被执行人：雅嘉精细化工有限公司，住所地汕头市。
法定代表人：蔡书武，董事长。
在本院执行李丽娟与汕头高新区爱多数码电子有限公司（下称汕头爱多数码公司）、汕头市南安企业有限公司、爱多集团有限公司（下称爱多集团公司）、汕头市爱多投资管理有限公司（下称汕头爱多投资公司）、汕头市新联物流有限公司、马云鹤、马兴进、张细妹、周逸洪、李燕淑、陈应南、马雪燕、马云鸥、庄儒丰、庄奇凤、雅嘉精细化工有限公司借款、抵押、保证合同纠纷一案中，案外人刘志强对本院拍卖爱多集团公司拥有的位于潮阳区海门镇西南门东山尾，面积76526平方米的土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人刘志强请求：1、中止对爱多集团公司拥有的位于潮阳××××镇西南门东山尾，面积76526平方米的土地使用权拍卖;2、确认案外人对上述不动产享有租赁权至2023年1月31日止。事实与理由如下：
案外人与被执行人爱多集团公司合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院审理作出（2015）珠香法民一初字第1352号民事判决，判决被执行人继续履行2003年1月28日与案外人签订的场地租赁合同。该案租赁标的是位于潮阳××××镇西南门东山尾的146135平方米土地使用权及上盖物。近期，案外人在网上获悉贵院将于2017年4月26日10时至2017年4月27日10时止（延时的除外）在广东省汕头市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对该土地使用权进行公开拍卖活动。根据我国合同法的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案外人作为该土地的合法使用权人，依据民事诉讼法的有关规定特提出异议，需暂停拍卖，确认案外人的租赁权后，才能依照法定程序进行。
案外人刘志强提供了下列证据：1、刘志强的《居民身份证》；2、爱多集团公司的《企业法人营业执照》；3、本院的《拍卖公告》、《拍卖须知》、《温馨提示》；4、珠海市香洲区法院（2015）珠香法民一初字第1352号《民事判决书》；5、强制执行申请书；6、执行受理通知书。
申请执行人李丽娟答辩称，一、案外人刘志强请求法院暂停拍卖被执行人爱多集团公司提供抵押的位于潮阳××××镇西南东山尾76526平方米的土地使用权，缺乏法律依据。被执行人爱多集团公司提供位于潮阳××××镇西南东山尾76526平方米的土地使用权作为向中国银行借款的抵押物，设定抵押登记时间为2002年8月28日，而刘志强与被执行人签订《场地租赁合同》时间是2003年1月28日，即发生在抵押登记之后。根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》也规定，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。根据上述司法解释的规定，租赁合同对受让人不具有约束力，法院有充分的法律依据拍卖被执行人提供抵押的上述土地。二、案外人刘志强与被执行人爱多集团有限公司明显存在串通行为，且存在虚假诉讼的嫌疑，企图阻挠贵院的执行。理由是：1、本案案外人户籍所在地虽××珠海市，但被执行人为汕头市企业，租赁场地位于汕头市，双方却约定由珠海市香洲区人民法院进行管辖，与常理不合。2、刘志强自2003年1月28日开始租用爱多集团公司上述争议土地，支付高达1160.25万元的租金，却一直没有进行开发建设，同样与常理不合。3、中国东方资产管理公司广州办事处（下称东方公司广州办）在公开对汕头爱多数码公司、爱多集团公司债权进行处置时，个别竞买参与者公开拿出（2015）珠香法民一初字第1352号民事判决书进行炫耀，声称别人即使买到也无法进行处置，企图为东方公司广州办处置资产人为设置障碍，阻挠其他参与人员参与竞买。在申请人竞买所得东方公司广州办对数码公司享有的债权后，又有人私底下拿该份判决书给执行法院，企图阻挠法院对上述抵押土地的拍卖。4、案外人与被执行人双方不存在债权债务问题，所谓被执行人爱多公司结欠其1900万元及相应利息无任何证据支持。
案外人与被执行人双方明显存在串通行为，且存在虚假诉讼的嫌疑，请求贵院依法驳回案外人的异议请求，以保护答辩人的合法权益。
本院查明，根据被执行人汕头爱多数码公司的贷款申请，中国银行龙湖支行与汕头爱多数码公司签订了CDK477340120030035、CDK477340120030038二份借款合同，约定借款2000万元，爱多集团公司、马云鹤为上述借款提供连带责任保证，爱多集团公司提供位于潮阳××××镇西南东山尾76526平方米的土地使用权作为向中国银行借款的抵押物，并办理抵押登记，设定抵押登记时间为2002年8月28日。广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民一初字第1352号民事判决书查明，2003年1月28日，刘志强与被执行人爱多集团公司签订《场地租赁合同》，约定将上述土地使用权出租给刘志强使用，租赁期限自2003年2月1日至2023年1月31日止。
2006年6月30日，本院作出（2006）汕中法执一字第28号之二民事裁定，拍卖爱多集团公司拥有登记在汕头市渝汕经贸有限公司名下位于潮阳××××镇西南东山尾面积76526平方米的土地使用权，但拍卖未成交。2008年12月22日，本案终结本次执行。尔后，中国银行广东分行将上述等资产债权打包转让给东方公司广州办，2016年4月29日，申请执行人李丽娟与东方公司广州办签订了《债权转让协议》，取得本案债权。2016年8月16日，本院作出（2016）粤05执恢202号恢复执行通知书，恢复对本案的执行，并公告于2017年4月26日10时至27日10时止在本院淘宝网司法拍卖网络平台公开对上述土地使用权进行拍卖。2017年4月18日，刘志强提出执行异议，请求中止拍卖及确认其租赁权利。2017年4月25日，申请执行人李丽娟提供本案债权作为担保，要求对上述土地使用权如期拍卖，2017年4月27日拍卖成交。
本院认为，本案争议的焦点为是否中止对爱多集团公司拥有的位于潮阳××××镇西南门东山尾，面积76526平方米的土地使用权拍卖和确认案外人刘志强对上述不动产享有租赁权。
从本案的事实上看，被执行人爱多集团公司提供位于潮阳××××镇西南东山尾76526平方米的土地使用权作为向中国银行借款的抵押物，设定抵押登记时间为2002年8月28日，而刘志强与被执行人爱多集团公司签订《场地租赁合同》时间是2003年1月28日，即发生在抵押登记之后。根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》也规定，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。本案中，虽然刘志强与爱多集团公司签订了《场地租赁合同》，但是，本案抵押权设立在前，租赁合同的签订在后，故租赁权并不能对抗买受人及抵押权人，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，刘志强异议提出中止对涉案土地使用权拍卖缺乏法律依据。此外，案外人刘志强在本案中请求确认其有租赁权的理由不能成立，不予采纳。
综上所述，刘志强提出的异议请求，经查理由均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第一款的规定，裁定如下：
驳回案外人刘志强的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 林炼丛
审判员 陈家彬
审判员 庄志杰
二〇一七年六月十二日
书记员 吴秀银
李丹筠