河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫1503民初3133号
原告费士立，男，汉族，1970年9月20日出生，住信阳市平桥区。
被告井文忠，男，汉族，1989年6月3日出生，户籍所在地住信阳市平桥区，现住信阳市平桥区。
原告费士立诉被告井文忠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告费士立、被告井文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告费士立诉称，2017年4月11日原被告双方协商立下《房屋租赁协议》，被告以每年7000元租金承租原告位于君建小区一号楼114-115门面两间。2018年4月11日合同到期后，原告打电话问被告续租不，被告说不再续租，原告要求被告当面交房，并对房屋内设备设施进行检查，发现屋内地板砖被砸坏、下水管道堵塞、卫生间便池被砸坏，不能正常使用，防盗窗被破坏，屋内一片狼藉。后才了解到被告采取虚假店铺转让合同把房子于2017年8月1日转租给第三方，被告自假造商铺转让合同，不择手段以收益为目的，构成了合同欺诈，请求法院判决被告违约收益归原告所有、判决房屋立即归还给原告、并按延误时间交纳房屋租金及交房钱的所有水电费、判决被告租期内因使用不当造成屋内设备设施坏损折合5000元、本案诉讼费用由被告承担。
被告井文忠辩称，1、被答辩人不应退还原告房租租金。被答辩人在2017年4月11日将楚王城四组君建小区114-115门面房出租给答辩人时，没有告知答辩人此房没有经房管局办理过户手续的实情，本房租房产证实际登记房屋所有权人为冯向云，而非被答辩人所有，由于被答辩人隐瞒房屋真实所有权实情所致，后果应由被答辩人自行承担，答辩人不负担任何赔偿责任。2、2018年4月11日合同到期，交钥匙时对方以下水道拥堵为由不接钥匙，故意滋事，请求法院不予支持合同到期后以外的任何费用。3、被答辩人无理取闹，关于所谓维修费的诉讼请求缺乏事实依据，存在讹诈情节，请求法院据理驳回原告的无理请求。4、请求法院秉公处理，驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，位于信阳市南京路办事处楚王城四组君建小区1号楼114-115门面房系原告费士立从原房屋所有权人冯向云处受让所得，但未办理房屋所有权过户登记。2017年4月11日，原告费士立（甲方）与被告井文忠（乙方）签订房屋租赁协议，将上述两间门面房租赁给被告井文忠使用，其中，与本案双方诉争问题相关的内容约定如下。（一）租赁期限自2017年4月11日至2018年4月11日止，租赁费用7000元，于每年4月11日前交清一年房款，以收据为准；（二）甲方租赁给乙方的房屋，乙方在室内装修不得影响房屋主体结构，所有装修费用由乙方自负，水、电费、税收等费用由乙方负责；（三）租赁期间乙方有房屋使用权及经营权，未经房主同意，不得擅自转让该店铺。原、被告双方达成上述租赁协议后，被告井文忠向原告费士立支付租金7000元，原告费士立将该两间门面房交付被告井文忠使用。被告井文忠称其在使用该两门面房过程中，需要原告费士立配合，向工商登记部门出具房权证书，办理相关营业执照手续。但原告费士立不予配合。于是，被告井立忠于2017年8月1日将上述114、115号两间门面房转租给第三方马莹莹，用于经营小吃店，租赁期限为自2017年8月1日至2018年8月1日，租赁费用为每年8100元。马莹莹承租后，因经营需要对114、115号两间门面房进行了部分改造，拆除了其中一间门面房的窗户。并且，为配合马莹莹办理工商营业执照，被告井立忠以冯向云的名义与马莹莹签订了一份商铺转让合同，用于工商登记备案。2018年4月11日前后，原告费士立在办理上述114、115号两间门面房屋返还交接手续过程中产生争议，原告费士立认为被告井文忠没有交清其租赁期间的水电费，并且房屋被改造的部分没有恢复到原来的状态，拒绝接收房屋。由此，双方产生纠纷，在此期间，原告费士立缴纳了上述114、115号两间门面房屋至2018年6月12日止的水电费，合计473.68元。
上述事实，有下列证据予以证实。1、2017年4月11日原被告房屋租赁协议；2、2015年6月30日被告与冯向云的商铺转让合同；3、2017年8月1日被告与马莹莹的租房合同；原告出具的水电费票据等。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从该条法律规定可以看出，出租人的合同义务是将租赁物交付承租人使用、收益。履行该项合同义务的即应认定为出租人已经履行了主要合同义务，承租人的主要合同目的得以实现。这是租赁合同中作为出租一方主合同义务的常态。承租人对作租赁物（本案指租赁房屋）有特殊要求或要附加其他条件的，承租人应当在签订租赁合同前向出租人明确提出，双方达成合意的，可以作为租赁合同的特别约定。出租人才负有履行该特别约定的义务。承租人在履行租赁合同的过程中，承租人对租赁物（本案指租赁房屋）提出有特殊要求或要求附加其他条件，出租人同意的，应视为双方当事人对原租赁合同内容的变更，出租人才对该特殊要求或附加的条件负有履行的义务。出租人不同意的，视为合同未变更，出租人不负有相应的履行义务。对承租人单方提出的合同内容变更请求，出租人不同意、不履行的，不构成违约。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人具有约束力。租赁房屋权属证书上登记的所有权人虽然不是原告本人，但是，原告已合法取得该房屋，对该房屋具有合法的处分权。原告于租赁合同签订后，已将该房屋交付给被告供其使用、收益，且在被告使用该房屋过程中，没有任何第三方（包括该房屋登记的房屋使用权人在内）向被告主张房屋权利，妨碍被告使用该租赁房屋，应当认定原告履行了出租人的主要合同义务。被告作为承租人，在租赁合同签订前没有明确提出该租赁房屋必须符合在工商部门办理营业执照要求这一前提条件，过错在被告，原告没有过错。事后，在履行租赁合同的过程中，被告又以租赁房屋的条件不符合在工商部门办理营业执照要求为由提出异议，并以此异议理由作为对原告诉请的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告未经原告同意，擅自将租赁房屋转租给第三人，违反了合同约定，由此给原告造成的实际损失，被告应予以赔偿。本案中，第三人在使用租赁房屋时对房屋进行了部分改造，被告返还租赁房屋时应当对改造的部分恢复原状，对损毁部分予以修复。被告未履行上述恢复原状、修复义务的，原告有权要求被告履行，被告拒绝履行的，原告可以自行恢复原状、对损毁部分予以修复，所产生的合理费用，应由被告承担。在双方解决争议、原告自行恢复租赁房屋原状、对损毁部分予以修复的合理期限内，租赁房屋被迫闲置给原告造成的租金预期合理损失，被告应当予以赔偿。依据本案实际情况，结合租赁房屋恢复原状、对损毁部分予以修复所需的必要时间，酌定双方解决争议、原告自行恢复原状、对损毁部分予以修复的合理期限为2个月，在此2个月内，租赁房屋被迫闲置给原告造成的租金预期损失，可以参照原、被告双方签订的原房屋租赁协议约定的租金标准计算，计为1166元（精确到个位）。超过该2个月的合理期限，原告怠于自行恢复原状、对损毁部分予以修复，导致租赁房屋闲置期限过长的，视为人为扩大的损失，对人为扩大的损失，被告不予赔偿。因本案审理期间，原告尚未对租赁房屋恢复原状、对损毁部分予以修复，相应费用尚未实际产生，原告又未提供相应的证据证明将来必然发生的费用金额，因此，原告请求被告赔偿因使用不当，造成房屋内设备设施损坏折合费用5000元，无事实依据，本院不予支持。原告对租赁房屋恢复原状、对损毁部分予以修复后，可另行主张权利。根据原、被告双方签订的房屋租赁协议约定，租赁期限届满，被告应当清偿租赁房屋返还日前的全部水电费用，被告违反合同约定，未履行该项合同义务，原告代为清偿后，依法有权要求被告给付代为清偿的水电费用，故原告要求被告支付其代为清偿的473.68元水电费用，有事实和法律依据，本院予以支持。被告按合同约定交付房屋租金7000元，履行了合同约定的租金支付义务。对于被告转租的违约责任，双方没有约定，依法原告可以行使合同解除权。但原告要求享有该8000元转租租金，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：
（2018）被告井文忠返还给原告租赁房屋；
二、被告井文忠赔偿原告费士立迟延还租赁房屋所造成的预期租金损失1166元；
三、被告井文忠给付原告费士立代为清偿的水电费473.68元；
四、驳回原告费士立的其他请求。
上述第一项、第二项、第三项判决均于本判决生效之日起五日内履行完毕。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间道德债务利息。
本案诉讼费125元，由被告井文忠承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：河南省建行信阳市分行老城支行，账户：41×××96。
审判长 易艳玲
审判员 王晓蕾
审判员 蒋 荟
二〇一八年七月三日
书记员 段月姣