广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初5897号
原告：中海物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区，组织机构代码××。
负责人：王知刚。
委托代理人：刘伟杰，该公司员工。
被告：魏彬，女，汉族，住广东省深圳市，公民身份号码×××0069。
被告：王玮莹，女，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码×××0143。
上列被告共同委托代理人：王东、赵鹏，广东科讯律师事务所律师。
原告中海物业管理有限公司中山分公司（以下简称中海物业公司）诉被告魏彬、王玮莹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司委托代理人刘伟杰、被告魏彬、王玮莹共同委托代理人赵鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业公司诉称：被告魏彬、王玮莹系中山市中海翠林兰溪园D2幢2单元101房业主，原告中海物业公司为经发展商协议选聘为中海翠林兰溪园小区的前期物业服务企业，对中海翠林兰溪园小区进行物业管理服务。被告魏彬、王玮莹所购买的房屋合同约定的建筑面积为202.47平方米，按该房《商品房买卖合同》约定，被告被告魏彬、王玮莹应于2007年9月30日前办理收楼手续，并于2007年10月1日始缴纳物业管理费，但被告魏彬、王玮莹自2007年10月1日始至今一直拒绝收楼与缴纳物业管理费，截至2015年12月，累计拖欠物业管理费40089.06元，滞纳金104899.56元，合计144988.62元。原告中海物业公司多次向被告魏彬、王玮莹催交，但被告魏彬、王玮莹一直没有支付，原告中海物业公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告魏彬、王玮莹立即向原告中海物业公司支付2007年10月至2015年12月物业管理费40089.06元、滞纳金104899.56元（暂计至2015年11月），合计144988.62元；；2.被告魏彬、王玮莹承担本案的诉讼费。庭审中，原告中海物业公司明确滞纳金就是违约金。
原告中海物业公司为证明其主张的事实及支持其诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.前期物业服务合同；2.业主商品房买卖合同；3.中国邮政寄件人存单、短信截图4.中山市外来物业服务企业承接中山项目登记证。
被告魏彬、王玮莹辩称：其一直没有收楼，所以无需支付物业费。首先根据前期物业服务合同第十条约定，已竣工但未出售或者未交付买受人，物业服务费由开发商出；第二，其收到起诉材料后，去现场请求物业管理公司打开房屋查看情况，发现房屋漏水严重，其认为原告中海物业公司没有依据物业服务合同履行相关义务，所有不应该收取物业管理费；第三，从原告中海物业公司所主张物业管理费期间来看，已经过了法定诉讼时效；第四，合同约定的滞纳金标准明显偏高，违背公平原则。
被告魏彬、王玮莹就辩解在举证期限内提交如下证据：情况说明（附视频光盘）。
经审理查明：中海物业公司为具备物业管理一级资质的物业管理企业，成立于2005年1月28日，于2005年6月起开始为中海翠林兰溪园提供物业服务。魏彬、王玮莹系中山市沙溪镇中海翠林兰溪园D2幢2梯101房业主，该房地产于2008年1月23日取得产权证书，登记建筑面积为202.47平方米，系叠式别墅。
2007年5月31日，中山市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）与魏彬、王玮莹签订中山市商品房买卖合同，合同载明：魏彬、王玮莹购买的商品房为现房，该商品房座落为中海翠林兰溪园D2幢2单元101房；该商品房合同约定建筑面积共202.47平方米；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务有中海公司选聘有合法资质的物业管理公司提供物业管理。中海公司与选聘的物业管理公司签订书面的《前期物业服务合同》。中海公司在销售该商品房前，应向魏彬、王玮莹明示中海公司制定的《业主临时公约》并予以说明，魏彬、王玮莹在签订本合同时，应对遵守《业主临时公约》作出书面承诺；魏彬、王玮莹同意在业主委员会选聘新的物业管理企业之前，翠林兰溪园由中海物业进行物业管理，魏彬、王玮莹同时承诺遵守《翠林兰溪园业主临时公约》；中海公司应当在2007年7月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付魏彬、王玮莹使用；商品房达到交付使用条件后，中海公司应该书面通知魏彬、王玮莹办理交付手续；由于魏彬、王玮莹原因，未能按期交付的，中海公司、魏彬、王玮莹同意按以下方式处理：中海公司在本合同约定的交付期限内向魏彬、王玮莹发出书面入伙通知，但魏彬、王玮莹不按通知在指定时间办理交付手续，自中海公司指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损，灭失的风险及物业管理费等相关费用由魏彬、王玮莹承担；合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同还约定了其他事宜，中海公司与魏彬、王玮莹在合同上签名确认。中山市不动产登记资料证明表载明：魏彬、王玮莹于2008年1月23日取得上述房产的房产证。
2004年11月20日，中海物业公司与中海公司签订翠林兰溪园前期物业服务合同，合同载明：中海公司按照法律、法规和有关规定，采用【招标】、【协议】方式，选聘中海物业公司对本物业实施前期物业管理；本物业竣工交付使用后，物业服务费由业主或者非业主使用人缴交，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由房地产开发企业交纳；本物业竣工验收交付使用后，中海公司、中海物业公司双方约定采用酬金制一方式收取物业服务费和提取酬金；按每月每平方米一定标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；本物业竣工验收交付使用后，中海物业公司按合同提供服务，按以下标准向主业、非业主使用人收取物业服务费：别墅按【建筑面积】每月每平方米2.5元收取；叠式别墅按【建筑面积】每月每平方2.0元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10号；物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限自2004年11月20日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止；合同还约定了其它事项。中海公司与中海物业公司签名盖章确认。合同签订后，中海物业公司开始为中海翠林兰溪园小区提供物业管理服务，因魏彬、王玮莹未交纳2007年10月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费40089.06元。中海物业公司经催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。
另查：从中海物业公司提供的短信显示：2013年9月6日至2015年5月18日期间，中海物业公司多次通知魏彬交纳所欠管理费。中国邮政寄件人存单上显示：中海物业公司分别于2014年8月10日、2015年6月23日通过中国邮政向魏彬邮寄催收函。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。中海公司与中海物业公司所签订的翠林兰溪园前期物业服务合同对业主具有约束力。中海物业公司签订上述合同后，依合同约定履行了管理服务义务，魏彬、王玮莹作为中山市沙溪镇中海翠林兰溪园D2幢2梯101房的业主，在已实际享用了中海物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现中海物业公司主张魏彬、王玮莹欠缴2007年10月1日至2015年12月31日的物业管理费40089.06元（2.0元／平方米／月×202.47平方米×99个月），但魏彬、王玮莹抗辩称其未实际收楼，且物业服务费已经超出了法定诉讼时效，不应交纳物业管理费。
关于魏彬、王玮莹是否实际收楼的问题，本院分析如下，魏彬、王玮莹与中海公司签订的房屋买卖合同明确约定“出卖人在本合同约定的交付期限内向买受人发出书面入伙通知，但买受人不按通知在指定时间办理交付手续，自出卖人指定交付期限届满之日起，视为商品房已交付，商品房毁损，灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受承担”，魏彬、王玮莹也确认收到中海公司通知收楼，但是其认为房屋有漏水情况，所以一直没有办理收楼手续，但根据双方买卖合同的约定，该商品房已交付，魏彬、王玮莹理应交纳物业管理费。至于魏彬、王玮莹提出的房屋漏水问题，此系魏彬、王玮莹与开发商之间的买卖合同关系，与本案不属于同一法律关系。魏彬、王玮莹若认为房屋存在质量问题，可另行主张。但不能成为其拒付物业服务费的理由。
关于该部分物业费诉讼时效的问题，本院分析如下，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，本案中中海物业公司于2013年9月6日开始多次向魏彬催交物业管理费。故本案的诉讼时效应该从2013年9月6日起计算，本院对中海物业公司尚在诉讼时效内2011年9月7日至2015年12月31日的物业服务费21056.88元（2.0元／平方米／月×202.47平方米×52个月）的请求予以支持，超出部分本院不予支持，对魏彬、王玮莹抗辩合理部分，本院予以采纳。
关于滞纳金的问题，该滞纳金实为违约金，合同约定为每天1‰，现中海物业公司主张以实际应缴物业费为基数，按每日1‰从2007年11月1日起计算至2015年12月31日止，魏彬、王玮莹认为该标准过高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算并且按上述尚在诉讼时效内的期间开始计算。因前述费用均系按月支付，故魏彬、王玮莹逾期未付部分亦应自逾期之日即当月11日起计付违约金。对中海物业公司超出部分的请求，本院不予支持。
综上，对中海物业公司诉求合理部分，本院予以支持，对魏彬、王玮莹的抗辩合理部分，本院予以采纳，依照《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：
一、被告魏彬、王玮莹于本判决生效之日起七日内支付原告中海物业管理有限公司中山分公司2011年9月7日至2015年12月31日的物业服务费21056.88元及违约金（以每月拖欠金额为基数，从2011年9月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至2015年12月31日止）；
二、驳回原告中海物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3200元，减半收取1600元（原告中海物业管理有限公司中山分公司已预交1600元），由原告中海物业管理有限公司中山分公司负担400元，被告魏彬、王玮莹负担1200元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告中海物业管理有限公司中山分公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 廖鑑财
二〇一六年六月二十四日
书记员 梁宝兴
第-8-页共8页