浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙1081民初8696号
原告：叶卫明，男，1978年11月13日出生，汉族，住温岭市。
委托诉讼代理人：王建宏、王贝贝，浙江法锤律师事务所律师。
被告：ＸＸ祥，男，1971年12月1日出生，汉族，住温岭市。
被告：林巧云，女，1971年11月27日出生，汉族，住址同上。
二被告委托诉讼代理人：陈徐红，浙江星海律师事务所律师。
第三人：陈桂春，男，1950年10月17日出生，汉族，住址同上。
第三人：叶素连，女，1952年3月20日出生，汉族，住址同上。
二第三人委托诉讼代理人：王玲峰，浙江明权律师事务所律师。
原告叶卫明与被告ＸＸ祥、林巧云、第三人陈桂春、叶素连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理。本案依法适用简易程序，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告叶卫明及其委托诉讼代理人王建宏、王贝贝，二被告委托诉讼代理人陈徐红，二第三人委托诉讼代理人王玲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶卫明向本院提出诉讼请求：1、确认原告叶卫明与被告ＸＸ祥、林巧云于2009年6月8日签订的《商品房买卖协议书》有效；2、判令二被告协助原告办理温岭市房屋的权属证书过户手续，二第三人予以配合。事实与理由：2009年6月8日，原告向被告购买其二人共同所有的位于温岭市，并签订《商品房买卖协议》，约定原告购买被告所有的坐落于温岭市的房产，面积为114.21平方米，单价为每平方米2800元，房屋总价款为319788元，如卖方取得产权证的，应在5天内交给买方，并协助买方办理产权过户手续。合同签订后，原告付清全部购房款。现二被告以上述房屋已登记在二被告及第三人名下为由，拒绝为原告办理房屋过户手续。
被告ＸＸ祥、林巧云答辩称，原告的诉请不能成立，应予驳回。1、原告诉称与事实不符，2009年6月8日二被告并未取得涉案安置房。当时仅有第三人陈桂春于2008年1月14日与大溪镇政府签订房屋拆迁协议，直到2018年2月2日，二被告、子女及二第三人才申请，经政府审批后开始建房。原、被告签订协议时标的物并不存在，协议上也没有明确约定商品房具体位置导致标的物也不明确，故商品房买卖协议因主要条款不明确而不能成立。2、若法院认为买卖协议成立，涉案的1604室的所有人为二被告、二第三人，根据物权法第九十七条相关规定，应征得三分之二以上或全部共有人同意才有效，原告明知有其他共有人且需其他共有人签字才有效，但并未要求共有人签字，故原告也并非善意，根据物权法第一百零六条的规定，原告的主张不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人陈桂春、叶素连述称与二被告的辩称意见一致，并另外补充：据了解，原告仅支付了30万元，协议签订后，原告并未跟第三人接触过，更别论要求第三人补签协议，现第三人不同意出售房屋。请求驳回原告的诉请。
原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，就当事人对证据形式真实性无异议的证据，本院对此予以确认并在卷作证，包括温岭市铁路站场及西环路大溪段房屋拆迁协议书、商品房买卖协议书、建设工程规划许可证、叶卫明与ＸＸ祥录音、不动产登记情况查询结果证明书、温岭市村民公寓式住宅安置申请表及审批表。据此，本院经审理认定本案事实如下：
2008年1月14日，温岭市大溪镇人民政府与第三人陈桂春（户主）签订《温岭市铁路站场及西环路大溪段房屋拆迁协议书》，约定陈桂春户将其证号为温集建（94）字第24-1535号的土地使用权证注销，并将该土地上的房屋拆除，以家庭人口数为基础换取大溪镇人民政府给陈桂春户安置落实公寓式住宅360平方米。
2009年6月8日，原告叶卫明与二被告签订《商品房买卖协议书》一份，协议书约定：原告向二被告购买其共有的位于温岭市，面积约为140平方米（按实际丈量为准），该房尚在建造中。房屋单价为每平方米2800元，总房价388000元（按实际面积多还少补），原告于协议达成之日付30万元，在村委会通知缴费的第二期付3.88万元，余款5万元在办理产权过户之日付清。该房买卖双方自愿，意思表示真实，与卖方亲戚、朋友、父母、兄弟姐妹无干涉。不管今后价值涨跌，双方均不得以任何理由反悔。买方购买商品房、地下车库自建，支付给卖方对等面积140平方房屋的车库首付2万，以后资金由村统一结算价格付清。协议签订后，原告支付给被告32万元。
2011年8月19日，温岭市大溪镇下洋张村村民委员会的公寓式住宅取得温岭市建设规划局《建设工程规划许可证》。2012年2月1日，涉争房屋开工建设，2014年8月8日工程竣工。
2015年下半年，原告参与了涉争房屋的摇号选房，并由原告最终选取了涉案的温岭市房屋。
2018年2月2日，温岭市大溪镇下洋张村村民委员会同意被告ＸＸ祥以该户有效人口6人（包括被告ＸＸ祥、妻子林巧云、父亲陈桂春、母亲叶素连、女儿陈佳颖、儿子陈文涛）向温岭市人民政府申请拆除老屋一间，安置公寓式住宅三套，共计370.44平方米。2018年3月20日，温岭市人民政府经审批同意安置给被告ＸＸ祥一家人三套公寓式住宅，分别为温岭市大溪镇下洋张村二区3幢一单元1301室（建筑面积139.11平方米，不动产权证登记在二被告、二第三人以及陈佳颖、陈文涛等六人名下）、3幢二单元1304室（建筑面积117.12平方米，不动产权证初始登记在二被告和二第三人四人名下，被告及第三人辩称该房屋已经出卖给他人，但截至法庭调查结束，不动产权证尚未变更登记）、8幢二单元1604室（建筑面积114.21平方米，目前不动产权证已登记至二被告和二第三人四人名下，不动产权证号为：浙（2018）温岭市不动产权第0009404号）。
另查明，下洋张村内的拆迁户多数存在房屋尚未开建即已出售的情况。被告ＸＸ祥的收入来源为驾驶员的工作，被告林巧云的收入来源为踏鞋帮，双方于1997年1月8日生育女儿陈佳颖，于2005年11月14日生育儿子陈文涛。二第三人曾从事炊事员的工作。
本院认为，就本案讼争的《商品房买卖协议书》效力问题，这涉及到本案争议的二个焦点，一是争议的标的物在签订合同当时并未确定是否影响合同的效力，二是第三人未向原告作出表示出卖房屋的意思表示是否影响合同的效力。一、就争议的标的物在签订合同当时并未确定是否影响合同的效力问题，本院认为，虽在合同签订之初，因为相关的房屋尚未建成，无法确定具体的标的物，但是双方关于买卖尚未取得的房屋的意思表示明确，至于具体的标的物，当事人之间依法可以通过补充协议等方式明确相关内容。通过双方的录音记录结合房屋不动产登记查询情况，可以明确在选房时，系被告ＸＸ祥要求原告叶卫明选择房屋，原告叶卫明选择了114平方的8幢二单元1604室，可见，双方之后通过被告ＸＸ祥授权原告叶卫明挑选具体房屋的方式确定了本案讼争的商品房买卖协议的标的物即位于温岭市，故本案的商品房买卖协议并不存在因标的物的不确定而不成立的情形。二、就第三人未向原告作出表示出卖房屋的意思表示是否影响合同效力的问题，本院认为，虽讼争温岭市系登记为被告ＸＸ祥、林巧云、第三人陈桂春、叶素连共同共有，至于第三人是否有权要求确认合同无效，关系到第三人是否应当知晓二被告将涉案房屋协议卖给原告这一事实。本院认为，虽然二第三人提交了该村委会出具的证明，拟证明其于2009年农历正月至10月底在湖北石矿厂干炊事工作，但被告ＸＸ祥与二第三人系儿子与父母的关系且同户，虽然协议书上没有二第三人的签字，但作为户中的长辈，理应清楚儿子驾驶员的收入以及儿媳妇踏鞋帮的收入，加上自身打工收入难以承担三套房屋所产生的大笔建房款，在建房款如何筹集、以及是否卖房筹资这些重大事项面前，按照常理父子应当会共同商议，且目前已距离ＸＸ祥与原告签订商品房买卖协议书及ＸＸ祥向村委会交付建房款（包括向原告收取的房款）九年，连挑选涉案房屋这一重要事项也系由原告行使权利，在该种情况下第三人陈桂春、叶素连从未提出过任何异议，而二第三人事实上也因被告将卖房款作为建房款交付村里而享受了卖房的收益，本院据此推定二第三人知晓二被告卖房事宜，二第三人的行为以及其与二被告之间的身份关系使人有理由相信二被告享有代理权，构成表见代理，故买卖涉案房屋的代理行为有效。按照协议中关于房屋单价的约定，原告应支付被告购房款319788元，现原告已实际交付了320000元，也未有证据证明本案中存在合同无法履行或是原告违约等阻却合同继续履行的情况，被告以及第三人应当继续履行合同约定的义务。故原告的诉讼请求合法有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告叶卫明与被告ＸＸ祥、林巧云于2009年6月8日签订的《商品房买卖协议书》有效。
二、被告ＸＸ祥、林巧云、第三人陈桂春、叶素连在本判决生效后十五日内协助原告叶卫明办理坐落于温岭市房屋【不动产权证号：浙（2018）温岭市不动产权第0009404号】的过户手续。
案件受理费12937元，减半收取6468.5元，财产保全费5000元，合计11468.5元，由被告ＸＸ祥、林巧云、第三人陈桂春、叶素连负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审判员 赵敏丹
二〇一八年八月十五日
书记员 林 丹
?PAGE\\\\*ArabicDash?-8-?
?PAGE\\\\*ArabicDash?-7-?