广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初40号
原告：樊嵘，男，1991年4月24日出生，汉族，住茂名市茂南区。
委托诉讼代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李敏靖，广东卓信律师事务所实习律师。
被告：冯朝基，男，1979年4月5日出生，汉族，住茂名市茂南区。
被告：莫雪梅，女，1979年11月11日出生，汉族，住茂名市茂南区。
第三人：谭超杰，男，1962年3月10日出生，汉族，住茂名市茂南区。
第三人：谭岳衡，男，1990年11月6日出生，汉族，住茂名市茂南区。
原告樊嵘与被告冯朝基、莫雪梅，第三人谭超杰、谭岳衡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊嵘的委托诉讼代理人陈焕霞、被告冯朝基到庭参加诉讼。被告莫雪梅，第三人谭超杰、谭岳衡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告樊嵘向本院提出诉讼请求：1.判令将被告位于茂名市新福四路188号大院28号701房（所有权证：C5600798，证书编号：茂房证字第08-002492号）房屋所有权归属原告所有并过户至原告名下；2.判令被告立即向原告支付违约金人民币10万元及逾期利息（按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准，以违约金人民币100000元作为计算基数，自2016年8月3日起计至被告履行完毕全部支付义务时止，暂计至2016年12月23日为人民币2591.88元）；3.判令诉讼费及财产保全申请费等全部均由被告承担。事实和理由：在法院受理本案前，被告已经与买受人谭超杰与谭岳衡签署房屋买卖协议，并将位于新福四路188号大院28号702房（下称“该房屋”）出售给买受人谭超杰与谭岳衡，若逾期不办理公证过户等手续属于被告违约，被告必须赔偿违约金人民币10万元。房屋买卖协议签署后，买受人谭超杰与谭岳衡已经依约支付大部分购房款并实际占有该房屋，仅仅系在该房屋刚刚办理完毕抵押注销手续时，即已被法院查封并导致至今仍未能办理过户登记手续。后来，经被告、买受人谭超杰与谭岳衡以及原告协商一致，买受人谭超杰与谭岳衡已经将其根据房屋买卖协议的权利义务及相关权益全部概况转让给原告，故原告已经成为该房屋的合法权利人，有权根据房屋买卖协议的约定要求被告将该房屋过户至原告名下、以及要被告承担违约责任（包括但不限于依约支付违约金人民币10万元与逾期利息等等）。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”鉴于该房屋因杨羚诉冯朝基、莫雪梅借款纠纷案[案号:(2016)粤0902民初1863号]已经被贵院查封，但根据上述法律规定，原告愿意依法在合理期限内向法院交付全部剩余购房款以及判令为原告办理该房屋的过户登记手续。
被告冯朝基辩称，原告所诉称全部都是事实。
被告莫雪梅未作辩称。
第三人谭超杰、谭岳衡述称，一、答辩人与被告签署的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，是合法、有效的；而且答辩人已根据房屋买卖协议的约定向被告支付大部分购房款，并已实际占有涉案房屋；涉案房屋仅仅系在刚刚办理完毕抵押注销手续时，因被告其他涉诉案件而被法院查封并导致至今仍未能办理过户登记手续。1.答辩人与被告于2016年7月22日签署了房屋买卖协议，系双方的真实意思表示，双方约定：被告将位于茂名市××院××房（所有权证：C5600798，证书编号：茂房证字第08-002492号）以人民币95万元出售给答辩人。答辩人向被告支付首期款人民币60万元，并在涉案房屋办理完毕抵押注销手续且由被告将房屋过户至答辩人名下后，答辩人再向被告支付完毕剩余购房款人民币35万元。若被告逾期不办理公证过户等手续属于被告违约，其必须赔偿违约金人民币10万元。2.答辩人根据房屋买卖协议的约定向被告支付完毕首期购房款人民币60万元（被告冯朝基已在2016年7月22日收到由杨梅代答辩人向被告支付的购房款人民币15万元、被告莫雪梅已在2016年7月25日收到由冯汉英代答辩人向被告支付的购房款人民币45万元）后，在2016年8月2日被告已将涉案房屋房产证原件以及涉案房屋交付给答辩人，答辩人更换了涉案房屋的门锁并持有更换后新门锁的钥匙，并把相关家私搬进了涉案房屋，涉案房屋的物业管理费及水电费等亦由答辩人支付，自2016年8月2日起答辩人已实际占有涉案房屋。3.被告于2016年8月2日办理完毕涉案房屋的注销抵押手续并准备过户至答辩人名下时，被告因自身债务原因被第三方提起诉讼并导致涉案房屋在刚好办理完毕抵押注销手续后即被法院查封，致使涉案房屋暂未能按照房屋买卖协议的约定过户至答辩人名下。二、答辩人与原告、被告签署的关于房屋买卖协议的概括转让合同系三方的真实意思表示，不属于法定禁止转让的情形，该概括转让对被告具有法律效力。在上述情况下，答辩人基于家庭经济及发展等原因考虑，希望作为亲戚的原告能够概括受让答辩人在关于房屋买卖协议的概括转让合同项下的全部权利义务及所有权益，所以经答辩人与原告、被告协商沟通后，原告基于亲戚关系最终同意，因此答辩人与原告、被告于2016年12月21日签署了关于房屋买卖协议的概括转让合同，三方确认并同意：自2016年12月21日（即转让日）起，答辩人将其在房屋买卖协议项下的权利义务及相关权益全部概括转让给原告，原告同意全部概括受让房屋买卖协议项下权利义务及相关权益。自转让日起，被告应将涉案房屋过户至原告名下并确保原告对涉案房屋的实际占有与使用权。答辩人与原告以及被告对关于房屋买卖协议的概括转让合同约定的有关房屋买卖协议主体变更、合同权利义务概括转让等事宜均无任何异议，是各方的真实意思表示。当天，答辩人与原告以及被告三方已经前往公证处拟办理公证手续，但是公证处不接受该等义务，所以才没有办理。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，第八十九条规定：“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”，第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”。据上可知，答辩人与原告、被告签署的关于房屋买卖协议的概括转让合同系三方的真实意思表示，且该概括转让不属于上述法定禁止转让的情形，故应为合法有效，原告是该房屋的合法权利人，该房屋应当归属原告所有，原告有权要求被告办理该房屋的过户手续。综上所述，答辩人确认原告所述的全部案件事实，亦同意原告提出的诉讼请求事项，均不存在任何异议。另外，答辩人认为本案的事实清楚，法律关系清晰，结合答辩人目前的身体健康状况等原因考虑，答辩人将不参与第二次庭审，请法院知悉上述情况并依法判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖协议、收据二张、账户明细、客户回单、关于房屋买卖协议的概括转让合同等证据，本院组织原告和被告冯朝基进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年7月22日，被告冯朝基和第三人谭超杰、谭岳衡签订房屋买卖协议。协议约定：1.经被告冯朝基和第三人谭超杰、谭岳衡同意购买被告冯朝基座落在茂名市××院××房（以下简称702房），建筑面积为143.17平方米，房地产权证：茂房证字地08-0024**号，办证日期2008年4月2日；2.被告冯朝基和第三人谭超杰、谭岳衡议定该房成交金额为人民币950000元，本协议签订之日起到7月25日左右第三人谭超杰、谭岳衡向被告冯朝基支付首期款人民币600000元，以被告冯朝基开出收据为准；3.2016年7月29日左右，在领取房产证当日，被告冯朝基和第三人谭超杰、谭岳衡双方到中国工商银行股份有限公司茂名河东支行代被告冯朝基领取702房房产证，并立即到茂名市油城公证处办理房屋委托公证；3.在办理以上手续中同时办理房屋抵押贷款手续（粤房字第××号，户名：谭超杰）款项到位后即日支付第二期所欠余下购房款人民币350000元全部给甲方；4.被告冯朝基必须保证702房属于100％产权出售，完全为被告冯朝基个人所有，且没有任何产权纠纷和财务纠纷，被告冯朝基的一切债权债务，概与第三人谭超杰、谭岳衡无关，若在未办出第三人谭超杰、谭岳衡名下的房地产权证之前，发生因被告冯朝基债务问题而导致该房屋被查封、拍卖、转让、出租、回收、抵债等情况，被告冯朝基必须承担全部责任并按实收的购房款以及因房产过户时所设计的所有费用退还给第三人谭超杰、谭岳衡，同时支付第三人谭超杰、谭岳衡违约金人民币100000元。协议签订后，第三人谭岳衡分别于2016年7月22日和25日通过案外人杨梅和冯汉英的账户向被告冯朝基转账150000元和向被告莫雪梅转账450000元，合计600000元。
2016年12月21日，第三人谭超杰、谭岳衡作为甲方，原告樊嵘作为乙方，被告冯朝基作为丙方签订关于房屋买卖协议的概括转让合同。合同载明“1.甲、丙双方于2016年7月22日签订房屋买卖协议，丙方把位于茂名市××院××房（所有权证为C5600798，登记字号为茂房证字08-002492号，下称“该房屋”）出售给甲方；甲方已经根据房屋买卖协议的约定向丙方支付完毕首期购房款60万元（即丙方已在2016年7月22日收到由杨梅代甲方向丙方支付的购房款15万元、丙方配偶莫雪梅已在2016年7月25日收到由冯汉英代甲方向丙方支付的购房款45万元）。2.在甲方依约支付完毕首期购房款后，丙方在2016年8月1日将该房屋房产证原件交付给甲方，在2016年8月2日将该房屋交付给甲方，甲方更换了该房屋的门锁并持有更换后新门锁的钥匙，并把相关家私搬进了该房屋，该房屋的物业管理费及水电费等亦由甲方支付，所以该房屋自2016年8月2日起一直由甲方实际占有。3.按照房屋买卖协议约定，在该房屋办理完毕抵押注销手续并由丙方将房屋过户至甲方名下后，甲方再向丙方支付完毕剩余购房款35万元。但是，丙方于2016年8月2日办理完毕该房屋的注销抵押手续并准备过户至甲方名下时，丙方因自身债务原因被第三方提起诉讼并导致该房屋在刚好办理完毕抵押注销手续后即被法院查封，致使该房屋暂未能按照房屋买卖协议的约定过户至甲方名下。4.现甲方拟将房屋买卖协议项下的权利义务和相关权益全部概括转让给乙方，乙方同意概括受让房屋买卖协议项下权利义务和相关权益，丙方同意本次转让。5.甲方与丙方保证已详尽告知乙方所签订的房屋买卖协议项下权利义务及所有履行现状且无任何隐瞒。”合同约定“一、甲、乙、丙各方确认并同意，从2016年12月21日（下称“转让日”）起，甲方将其在房屋买卖协议项下的权利义务及相关权益全部概括转让给乙方，乙方同意全部概括受让房屋买卖协议项下权利义务及相关权益，甲方履行房屋买卖协议期间（从订立房屋买卖协议起至转让日止）所产生的一切费用和责任等均由甲方自行负责，与乙方无关。丙方知道并同意甲、乙双方上述转让行为及本合同的约定，甲、乙、丙各方对于办理本次转让所需的文件，相互负有积极配合的义务，并按照本合同的约定或有关规定完成转让所需的全部法律文件。二、自转让日起，乙方即取代甲方自动成为原房屋买卖协议的“买方”，即乙方有权根据房屋买卖协议的约定要求丙方继续履行房屋买卖协议即将该房屋过户至乙方名下及承担相关义务及责任，同时乙方需根据房屋买卖协议的约定在该房屋过户至乙方名下后向丙方支付剩余购房款35万元。三、自转让日起1日内，甲方应向乙方移交与履行房屋买卖协议有关的所有文件资料并由乙方实际占有该房屋，以便乙方能够继续顺利享有并行使房屋买卖协议约定的权利。自转让日起，丙方应将该房屋过户至乙方名下并确保乙方对该房屋的实际占有与使用权。各方对本合同约定的有关房屋买卖协议主体变更、合同权利义务概括转让等事宜均无任何异议，签订本合同后甲方不得再就房屋买卖协议及本合同所述转让等与该房屋有关事宜向乙方、丙方提起任何形式的追偿或其他要求，乙方有权取代甲方根据房屋买卖协议的约定向丙方提起追偿或其他要求。四、丙方同意努力与其债权人沟通协商，争取其债权人同意向法院申请解除对该房屋的查封并由丙方将房屋过户至乙方名下，在上述情况下由乙方将剩余应付购房款35万元支付给丙方的债权人。同时，丙方确认不会再出现因其自身债务原因导致该房屋被查封而无法过户至乙方名下等任何情形。五、甲、乙、丙各方均各自保证拥有所需的权力和授权订立和履行本合同，并保证本合同对各自具有法律约束力。六、甲、乙、丙各方应本着善意及诚实信用的原则遵守并全面履行本台同。任何一方违反本合同的承诺或不履行本合同约定的义务时，视为该方违约，违约方应承担违约责任，向守约方赔偿损失。违约方应当赔偿的损失，包括但不限于直接损失（包括守约方追究违约责任所支付的合理的律师费、诉讼费、通讯费、差旅费、交通费等）。除本合同另有约定外，因甲方或丙方故意或故事导致本次转让事宜未能实现的，甲方与丙方需应向乙方支付违约金并赔偿乙方因此遭受的一切损失。七、甲、乙、丙各方在此前及继续履行房屋买卖协议的过程中，如与本合同有冲突的，按照本合同的约定履行。”上述合同签订后，因被告冯朝基无法为原告樊嵘办理702房的过户登记手续，故原告诉至本院，请求判如所诉。
本院认为：关于原告诉请将被告冯朝基名下702房所有权归属原告所有并过户至原告名下的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）和第（六）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，以及未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《房屋登记办法》第二十二条第（六）项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，因原告是于2016年12月21日通过与被告冯朝基和第三人谭超杰、谭岳衡签订关于房屋买卖协议的概括转让合同才取代第三人谭超杰、谭岳衡成为涉案房屋买卖协议中702房买受人的，但原告在此之前已经知道该702房已被本院查封，以及该702房亦未过户至第三人谭超杰、谭岳衡的名下，故依照上述规定，涉案702房不得转让，房屋登记机构亦不予登记，不能发生不动产物权的转让效力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。”的规定，原告诉请将被告冯朝基名下702房所有权归属原告所有并过户至原告名下，依据不足，本院不予支持。
关于原告诉请被告支付违约金10万元及逾期利息的问题。因原告于2016年12月21日通过与被告冯朝基和第三人谭超杰、谭岳衡签订关于房屋买卖协议的概括转让合同取代第三人谭超杰、谭岳衡成为涉案房屋买卖协议中702房的买受人之前，已经知道涉案702房被本院查封以及涉案702房亦未办理过户至第三人谭超杰、谭岳衡的名下，应当可以预见涉案702房不能办理不动产物权转让登记手续，故原告以此为由诉请被告承担违约责任，支付违约金10万元及逾期利息，依据不足，本院不予支持。
被告莫雪梅和第三人谭超杰、谭岳衡经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《房屋登记办法》第二十二条第六项，《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
驳回原告樊嵘的诉讼请求。
本案适用简易程序已减半收取的案件受理费7125元、保全费5000元，合计12125（原告樊嵘已预交），由原告樊嵘负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 员 萧伟权
二〇一七年三月二十七日
法官助理 陈 磊
书 记 员 柯广豪