福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0502民初3363号原告：泉州市台胞投资贸易服务公司，住所地福建省泉州市鲤城区。法定代表人：陈钟文，总经理。委托诉讼代理人：万海龙、林玮，福建尚民律师事务所律师。被告：陈家荣，男，汉族，1973年7月26日出生，住福建省泉州市鲤城区。原告泉州市台胞投资贸易服务公司（下简称台胞公司）与被告陈家荣租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月15日受理后，依法适用普通程序，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告台胞公司的委托诉讼代理人林玮到庭参加诉讼，被告陈家荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台胞公司向本院提出诉讼请求：1.解除台胞公司与陈家荣于2013年1月17日签订的《房屋租赁合同》（合同所涉总租金5152500元）；2.陈家荣立即将位于泉州市××城区××水闸边（××）原泉州台湾同胞接待站（原映雪酒店）的房产交付给台胞公司；3.陈家荣支付拖欠台胞公司的租金（自2015年10月起至被告实际返还租赁物之日止，暂计至2016年12月31日止为人民币1250000元），并支付相应的滞纳金（自2015年10月7日起，每日按月租金总额3‰的标准计付，暂计至2016年12月31日约为人民币97250元）；4.陈家荣按合同总租金10%的标准向台胞公司支付违约金人民币515000元；5.本案诉讼费用由陈家荣承担。事实和理由：2013年1月17日，台胞公司与陈家荣签订一份《房屋租赁合同》，约定由陈家荣向台胞公司承租位于泉州市××城区××水闸边（××）原泉州台湾同胞接待站（原映雪酒店）的房产，占地面积约7亩，建筑面积5156.65平方米，租赁期限为五年（从2013年1月21日起至2018年1月20日），租金标准为前三年每年1000000元，从第四年起，每年租金按上一年度的基数递增5%，第一期租金按半年收取，之后每季度支付一次，于每季度第一个月5日前支付。《房屋租赁合同》第九条第四款约定：“乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同：……（五）拖欠租金连续15天以上的”，第十条第二款约定：“（一）租赁期间，乙方有本合同第九条第四款第（一）至第（五）项行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。乙方除应按约定支付违约金外，还应对因此给甲方造成的损失进行赔偿;（二）乙方逾期交纳租金，每逾期一日，则需按日支付月租金总额3‰的滞纳金。”租赁合同签订后，台胞公司依约履行义务，将租赁物交付给陈家荣使用经营。而陈家荣却一直未能依约向台胞公司支付相应的租金，台胞公司曾于2015年3月向鲤城区人民法院提起诉讼，要求陈家荣支付拖欠租金，该案在鲤城区人民法院的主持下双方达成调解。但陈家荣又一再拖欠自2015年10月份起至今的租金，且经台胞公司多次催讨未果。陈家荣辩称:一、不同意解除合同，台胞公司申请解除合同的前提是欠租，关于租金纠纷之前的案件已经调解过一次，上次调解台胞公司口头同意租赁期间延长两年，且未附条件，后台胞公司就延长租期单方面增加条件才导致欠租；二、希望台胞公司能够考虑其实际困难，放弃违约金、滞纳金的诉求，不要增加企业的经济负担。之所以拖欠租金，是因为在合同续签问题上与台胞公司沟通不够融洽，且从租赁诉争房屋至今，已经完成了房屋的外部装修，据不完全统计，实际投入已经达到4800000元左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：关于双方就延长租期是否达成新的口头租赁协议的问题。陈家荣认为其与台胞公司就延长租期已经达成新的口头协议但未提交证据进行证明，且台胞公司否认其与陈家荣就延长租期达成合意，故陈家荣的上述主张本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋原为泉州台湾同胞接待站名下资产，后经《泉州市人民政府办公室关于解决原泉州台湾同胞接待站有关遗留问题的批复》确定，原泉州台湾同胞接待站名下的资产（含不动产）由市台办委托泉州市台胞投资贸易服务公司经营管理，市台胞投资贸易服务公司接管原台胞接待站资产后，承接其债权债务和服务功能，并作为原台胞接待站资产的法律主体，统一进入市产权交易中心进行公开对外承包或租赁经营。2012年12月26日至2013年1月15日泉州市台胞投资贸易服务公司委托泉州市产权交易中心有限公司对原泉州台湾同胞接待站（原映雪酒店）采用网络竞价方式进行公开招租，根据报价结果陈家荣租得上述房屋。2013年1月17日，台胞公司与陈家荣签订《房屋租赁合同》，约定将位于泉州市××城区××水闸边（××）原泉州台湾同胞接待站（原映雪酒店）的房产出租给陈家荣，租赁期限5年，自2013年1月21日起至2018年1月20日止，租赁用途为酒店经营，租金前三年为每年1000000元人民币，从第四年起，每年租金按上一年度的基数递增5%，第一期租金按半年收取，以后每季度支付一次，陈家荣应在每季度第一个月5日前支付。2013年1月21日，台胞公司与陈家荣签订房屋租赁补充合同，约定台胞公司给予陈家荣三个月的装修期，从2013年1月21日起至2013年4月20日止免收陈家荣的租金。租赁合同签订后，台胞公司依约履行义务，将租赁物交付给陈家荣使用经营，陈家荣却未能依约向台胞公司支付租金，台胞公司曾于2015年3月4日起诉至本院要求陈家荣支付租金，后该案件经本院调解，陈家荣同意于2015年6月5日前将拖欠的2015年第二季度及之前的租金支付给台胞公司，但自2015年10月21日起，陈家荣又拖欠台胞公司租金，故台胞公司再次起诉至法院。本院认为，台胞公司与陈家荣签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。本案中，台胞公司与陈家荣在《房屋租赁合同》中约定了解除合同的条款，即拖欠租金连续15天以上的，台胞公司有权单方解除合同。由于陈家荣自2015年10月份起拖欠台胞公司租金至台胞公司起诉时已超过15天，因此，台胞公司要求单方解除《房屋租赁合同》的诉求，符合合同约定，本院予以支持。至于合同的解除之日，因台胞公司并无证据证明其于诉讼之前以通知等方式行使解除权，故本院以台胞公司要求解除合同的诉状副本送达之日即2017年1月11日作为合同解除日。陈家荣关于合同应当继续履行的辩称意见，缺乏依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案讼争的合同解除后，陈家荣就缺乏了继续占有、使用讼争标的的合同依据，应当将讼争房屋返还台胞公司。故台胞公司要求陈家荣返还讼争房屋的请求，合理合法，本院予以支持。关于台胞公司要求陈家荣支付自2015年10月21日起的租金，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期间前三年（2013年1月21日至2016年1月20日）的租金为每年1000000元，从第四年（2016年1月21日至2017年1月20日）起，每年租金按上一年度递增5%，故第四年的年租金为1050000元（即每月租金为87500元），第五年（2017年1月21日至2018年1月20日）的年租金为1102500元（即每月租金为91875元）。因台胞公司与陈家荣约定租金按季度支付，双方对陈家荣仅支付租金至2015年10月20日没有异议。故自2015年10月21日起至2017年1月11日止陈家荣应支付台胞公司租金1273750元（自2015年10月21日起至2016年1月20日的租金为250000元；自2016年1月21日起至2017年1月11日的租金为1023750元）。合同解除后，由于陈家荣未立即腾空返还房屋，仍占有、使用诉争租赁房屋，台胞公司有权要求陈家荣支付相应的占用费，该占有使用费可参照合同解除之前的租金标准计算，即按每月87500元的标准计算支付。陈家荣未按《房屋租赁合同》约定履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。台胞公司主张陈家荣应支付相应的违约金的请求，依据充分，但其主张的违约金既包括每日按月租金总额3‰（即月利率9%）的标准支付滞纳金又包括按合同总租金10%（即515000元）的标准支付违约金，该违约金约定的计算标准明显过高，现陈家荣提出免除滞纳金和违约金的抗辩，视为其同时提出违约金过高的抗辩。而台胞公司无证据证明其实际损失，其实际损失应认定为违约方逾期付款所造成的资金占用损失，综合衡量本案合同履行程度、当事人过错、预期利益等多项因素，本院对违约金予以适当调低即以每期（即每季度）逾期应支付租金总额为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算的违约金，故台胞公司关于滞纳金及违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、解除泉州市台胞投资贸易服务公司与陈家荣于2013年1月17日签订的《房屋租赁合同》，解除之日为2017年1月11日；二、陈家荣应于本判决生效之日起三十日内将位于泉州市××城区××水闸边（××）原泉州台湾同胞接待站（原映雪酒店）的房产腾空返还给泉州市台胞投资贸易服务公司；三、陈家荣应于本判决生效之日起十日内向泉州市台胞投资贸易服务公司支付自2015年10月21日起至2017年1月11日止的租金1273750元及违约金（违约金以合同约定每季度逾期支付租金总额为基数，从各期逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至本判决确定的还款之日止）；四、陈家荣应于本判决生效之日起十日内按月向泉州市台胞投资贸易服务公司支付自2017年1月11日起至实际腾空返还上述房屋之日止，按每月87500元的标准计算的逾期腾房占有使用费；五、驳回泉州市台胞投资贸易服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47868元，由陈家荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  张文俊代理陪审员  林清波人民陪审员  江军猛二〇一七年六月六日书 记 员  温 鸿速 录 员  黄生呈民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示一、民事判决书引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC（21651,0）?)第一百一十四条(?javascript:SLC（21651,114）?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。