北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第00749号
原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，董事长。
委托代理人罗骥，北京华振律师事务所律师。
被告孙嘉庆，男，1961年12月1日出生。
委托代理人郭双锁，男，1954年6月25日出生，内蒙古雅嘉装饰装潢有限责任公司法务部负责人。
原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）与被告孙嘉庆居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告安信瑞德公司的委托代理人罗骥、被告孙嘉庆及其委托代理人郭双锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安信瑞德公司诉称，2013年10月，被告通过看房，拟购买北京市西城区陶然亭路×号×号楼×层×单元×室房屋。在原告撮合下，2013年10月23日，被告与该房屋业主曹伟见面，并就购房一事达成一致意见。当日，原、被告签订了《房屋购买居间委托协议》，原告与曹伟签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同签订后原告积极配合双方履行合同，督促出卖人及时清空房屋内的租户，并及时开始办理网签程序。后来，被告改变购房计划，拒不履行合同，单方向业主发出放弃购买声明，并拒绝支付中介费，也不配合原告就此事进行协商。现原告诉至法院，请求法院判决被告支付中介费163900元。
被告孙嘉庆辩称，根据规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实告知，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。被告认为，居间人取得报酬必须具备两个条件：一、合同成立；二、合同成立与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。因此居间人取得报酬的前提，须是居间人促成委托人与第三人的合同成立。合同成立，是指合同合法、有效成立，如果合同无效或撤销，不能视为合同成立，居间人不能请求支付报酬。本案中，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。在被告不知情的情况下，购房合同的补充协议中增加了8万元的补偿费，与约定的购房总价严重不符，存在重大瑕疵，直接损害了委托人的利益，造成合同缺乏真实性和合法性，不能有效成立。作为购房人的基本条件就是要有合法的房屋，地处满意的地段及合适的价格。由于本案中，原告严重过错致使房屋总价发生重大变化，导致被告无法完成合同，原告应承担不利后果。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，北京市西城区陶然亭路×号×号楼×层×单元×房屋的所有权人为曹伟。2013年10月23日，曹伟（出卖人、甲方）与安信瑞德公司（居间人、乙方）签订《房屋出售居间协议》，约定：甲方拟出售北京市西城区陶然亭路×号×号楼×层×单元×的房屋，拟出售价格为柒佰肆拾伍万元；乙方为居间人接受甲方委托，提供居间服务；居间服务期限为2013年10月23日至2014年10月23日；乙方作为甲方的独家居间服务提供者等内容。同日，孙嘉庆（买受人、甲方）与安信瑞德公司（居间人、乙方）签订《房屋购买居间协议》，约定：甲方拟购买北京市西城区陶然亭路×号×号楼×层×单元×的房屋，购买价格为柒佰肆拾伍万元。乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务；甲方在同乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬。居间服务报酬的金额为人民币壹拾陆万叁仟玖佰元整，小写163900元等内容。同日，孙嘉庆向安信瑞德公司支付房屋买卖意向金1万元。关于意向金，在孙嘉庆与安信瑞德公司签订的《房屋购买居间协议》第四条“意向金条款”中约定为：甲方应于签订本协议当日向乙方支付意向金。该意向金用于甲方委托乙方与房屋出卖人洽谈房屋买卖事宜；意向金在有效期内暂存乙方处，甲方不得收回；若乙方在有效期内完成居间服务事项的，则乙方可以将该意向金交付房屋出卖人，转为定金，买卖双方适用定金罚则。甲方应按照乙方通知的时间携带相关证件到乙方门店签订房屋买卖合同；意向金转为定金后，如因甲方原因导致未能签订房屋买卖合同，乙方仍可根据本协议相关约定要求甲方支付居间服务报酬；若乙方在有效期内未能完成居间服务事项的，则乙方全额返还甲方所交意向金（不计利息），双方互不承担责任等。孙嘉庆（甲方）与安信瑞德公司（乙方）确认的，应由乙方提供的居间服务内容包括：1、提供物业买卖信息；2、提供与买卖物业相关的政策、市场行情咨询；3、协助甲方对物业进行实地查验；4、协助并撮合甲方签订买卖合同。甲方确认乙方已提供上述1、2、3项服务，甲方签订买卖合同即视为乙方完成第4项服务。
2013年10月23日，曹伟（出卖人）与孙嘉庆（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于西城区陶然亭×号×号楼×层×单元×，建筑面积97.63平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：柒佰肆拾伍万元整，小写7450000元等内容。同日，曹伟（甲方、出卖方）、孙嘉庆（乙方、买受方）与安信瑞德公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：房屋成交价格为人民币柒佰肆拾伍万元整，以上价格包括房价款、公共维修基金、室内不可移动之装饰装修；具体付款方式及期限：乙方于签订本合同后壹日内，向甲方支付购房定金人民币伍拾万元、于签订本合同后柒日内向甲方支付购房款人民币叁佰捌拾万元、于过户前至少一个工作日向甲方支付购房款人民币叁佰壹拾伍万元；买卖双方约定，双方约定于2013年12月15日之内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；物业交割：甲乙双方应当在于过户当日办理并由乙方支付甲方屋内设施补偿款捌万元整，自行办理物业交割手续，丙方陪同等内容。之后，曹伟与孙嘉庆另签订《补充协议（二）》，约定：买卖合同约定房屋成交价格为人民币7450000元，该价款包括：（1）、房屋净价，人民币3150000元；（2）、固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等，总共合计人民币4300000元；买卖双方一致同意，按照房屋净价，即人民币3150000元办理房屋的缴税、过户手续等内容。随后，曹伟与孙嘉庆还就房屋房款支付、房屋信息承诺等事项，签署《存量房交易结算资金自行划转声明》、《关于如实陈述交易信息的声明》、《购房承诺书》、《单身声明》及《房屋买卖交易流程图》等文件。
上述多份合同及文件签订后，孙嘉庆未依约支付房屋定金、房款等。孙嘉庆于2013年10月26日通过安信瑞德公司，向曹伟发出《解除合同通知书》，内容为：曹伟：2013年10月23日我和您签订的《北京市存量房屋买卖合同》在补充协议第一条第6款的一栏里，您和中介安信瑞德公司未经我同意，随意增加实质性条款，严重侵害了我的权益。鉴于此，我对您及中介公司的行为表示遗憾，所以我郑重通知您解除本合同，并由您承担相应的法律责任及相应的不利后果。安信瑞德公司对该通知书真实性无异议，但强调不认可其中记载的内容，孙嘉庆提出解除合同的理由不真实，是孙嘉庆改变了购房计划，之后对补充协议第一条第6款的内容进行了利用，该通知书已由安信瑞德公司转交曹伟。孙嘉庆强调《补充协议》第一条第6款内容不真实，是在其不知情的情况下，安信瑞德公司增加的实质性条款，导致合同无效，居间人的居间服务存在重大瑕疵，而孙嘉庆在最短时间内通知解除合同，通过解除居间合同解除与出卖人的房屋买卖合同。为此，孙嘉庆在庭审中出示其持有的《补充协议》原件进行核对，在孙嘉庆持有的《补充协议》原件第一条第6款中，同样记载为：物业交割：甲乙双方应当在于过户当日办理并由乙方支付甲方屋内设施补偿款捌万元整，自行办理物业交割手续，丙方陪同的内容。孙嘉庆另提交飞机票、乘机保险单等，用以证明在2013年10月23日签订合同当日，由于其公务紧迫，在安信瑞德公司催促下，将购房合同主要条款确定并签字后就去了机场，其余事项均为安信瑞德公司与业主协商填写并完善合同。安信瑞德公司认为该证据与本案无关，对真实性不发表意见。
本案审理中，孙嘉庆提出反诉，请求法院认定安信瑞德公司提供居间服务存在违约，应承担违约责任，并双倍返还定金。孙嘉庆称其向安信瑞德公司交纳的意向金1万元，为定金性质。因安信瑞德公司增加《补充协议》第一条第6款的内容，使安信瑞德公司的居间服务存在巨大瑕疵，故安信瑞德公司应当双倍返还。经本院询问，安信瑞德公司表示根据与孙嘉庆签订的《房屋购买居间协议》中关于意向金条款的约定，在其公司完成买卖双方确认的居间服务事项，撮合双方签订买卖合同等一系列服务后，意向金应当转变为向出卖人交付的定金，买卖双方应当适用定金罚则。孙嘉庆确认安信瑞德公司基本完成了居间服务事项，但由于在补充协议中第一条第6款增加内容，故居间服务存在问题，居间合同没有完成。对于孙嘉庆提出的反诉，在案件审理过程中经过合议庭合议，认为根据孙嘉庆与安信瑞德公司签订的《房屋购买居间协议》及双方的陈述，可以认定孙嘉庆交纳安信瑞德公司的意向金1万元，应当转换为孙嘉庆支付房屋出卖人曹伟的定金，孙嘉庆如主张定金罚则，应向房屋出卖人主张。故合议庭决定对孙嘉庆提出的反诉不予受理。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋出售居间协议、房屋购买居间协议、服务确认书、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、补充协议（二）、存量房交易结算资金自行划转声明、关于如实陈述交易信息的声明、购房承诺书、单身声明、房屋买卖交易流程图、房屋所有权证、解除合同通知书、飞机票、乘机保险单、收款收据等证据在案佐证。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，安信瑞德公司与孙嘉庆签订的《房屋购买居间协议》中明确约定“甲方在同乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬。居间服务报酬的金额为人民币壹拾陆万叁仟玖佰元整，小写163900元”，且孙嘉庆与案外人曹伟已签订《北京市存量房屋买卖合同》的事实表明，安信瑞德公司已为孙嘉庆提供并完成了相应的居间服务。故孙嘉庆应当依照《房屋购买居间协议》中约定的居间服务费的数额，向安信瑞德公司支付居间服务费163900元。本院对安信瑞德公司的诉讼请求予以支持。虽然之后孙嘉庆通过安信瑞德公司向案外人曹伟发出《解除合同通知书》，表明不再履行其与曹伟所签订《北京市存量房屋买卖合同》，但鉴于该合同已签订，合同成立并生效，故该合同是否履行或解除，均不能成为对《房屋购买居间协议》不再履行的抗辩理由。此外，孙嘉庆所持居间合同因其与房屋出卖人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等没有有效成立，存在瑕疵，导致居间服务没有完成，不应承担居间服务费的答辩理由，不能成立，本院不予采信。孙嘉庆在案件审理中强调，由于安信瑞德公司未尽居间人的义务，隐瞒与订立合同有关的重要事实，在孙嘉庆本人不知情的情况下，在《补充协议》中增加第一条第6款的内容：“物业交割：甲乙双方应当在于过户当日办理并由乙方支付甲方屋内设施补偿款捌万元整，自行办理物业交割手续，丙方陪同”，该条款侵犯了孙嘉庆的利益。但通过安信瑞德公司提交的《补充协议》与孙嘉庆提交的《补充协议》进行核实，在第一条第6款处，均写明了上述条款内容，可见，孙嘉庆所强调的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
自本判决生效之日起七日内，被告孙嘉庆支付原告北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间服务费十六万三千九百元整。
如果被告孙嘉庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千五百七十八元，由被告孙嘉庆负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 晗
人民陪审员 杨 敬
人民陪审员 来丽春
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 甘雯稳