内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内25民终1456号
上诉人(一审原告)：李华华，女，1980年3月7日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
被上诉人（一审被告）：锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
法定代表人：石永会，职务：董事长。
委托诉讼代理人：刘伟东，男，1985年10月20日出生，汉族，该公司职员，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市公园首府小区。
上诉人李华华因与被上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初1957号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭于2016年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人李华华，被上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李华华上诉请求：撤销原判第二项，依法改判由被上诉人承担违约金32108.78元。事实与理由：双方在合同中明确约定违约方按日承担已付房款万分之三的违约金，但一审法院以本地段同期车库年租金5000元为基础计算违约金的数额明显不符合客观事实。即便存在免责60日的违约条款，违约天数也应当计算为832天。
被上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司辩称，原判认定事实清楚，请求维持原判。
上诉人李华华向一审法院起诉请求：一、判令被告履行《房地产买卖契约》交付原告所购买的车库；二、判令被告给付违约金119988元×0.0003元/天×892天＝32108.78（2014年1月1日至2016年5月31日）；三、本案全部诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2013年8月27日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订了《房地产买卖契约》，主要约定：甲方自愿将座落在杭办呼格吉勒社区锦观城第4号楼南20号车库，出售给乙方；按建筑面积计算该房地产价款，每平方米价格为5050元，该房地产建筑面积23.76平方米，总房款119988元；付款方式及期限为买受人于2013年8月27日一次性交清总房款；交房日期为出卖人应当在2013年12月30日前交付买受人使用；逾期交房的违约责任为甲方逾期不超过60日之内，出卖人不向买受人支付违约金，甲方逾期超过60日之后，出卖人每日向乙方交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。乙方不能按期向甲方付清房款，逾期30日，由乙方每日向甲方给付相当于上述房地产总价款万分之三的滞纳金。房地产办理房产证手续所需缴纳的费用，由甲乙方按规定自行承担。合同签订后，原告按约在2013年8月27日交清全部房款119988元。交房期限届满后，原告多次催促被告交房，在2015年7月中旬被告通知原告交房，但被告要求原告必须先交清物业费、契税、登记费、评估费等办证费用，才能交付车库钥匙。为此，至今被告未向原告交付出售的房屋（车库），亦未为原告办理出产权证书。该地段同期车库年租金为5000元。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，且契约内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立有效。当事人均应按照契约全面履行自己的义务。原告按约缴纳了全部房款，履行了合同义务，被告未在约定的时间内交付出售的车库，其行为违反了合同约定，对此，应承担违约的民事责任。原告请求被告交付车库及给付违约金的诉讼请求，合理有据，予以支持。关于被告在2015年2月18日通知原告领取房屋钥匙，即证明其履行了交房义务的主张，虽然被告在该小区张贴了交房通知，但并不能证明被告即向原告交付了出售的房屋，事实上原告以交清费用（物业费、契税、登记费、评估费等）为条件方可交付房屋钥匙的做法，合同没有约定，同时也没有明确的法律规定，对其抗辩不予采纳；主张交房逾期60天不计算违约�，合同第五条有明确约定，其主张予以采纳。按照协议约定，扣除免责期间内的60日，截止2016年5月31日，被告科华公司逾期交房共计790日，此期间被告应当承担相应的违约责任。关于被告主张违约金约定过高的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，参照本地同地段同期车库年租金5000元计算，协议约定的违约责任的违约金已超出法律规定的保护范围，因此，被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少的抗辩，该院予以采纳并作调整。违约金计算为790天×5000元/年÷365天/年×（1+30%）＝14068.50元。判决：一、被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责�公司于判决生效后十五日内交付原告李华华坐落在锡市杭办呼格吉勒社区锦观城第4号楼南20号车库；二、被告锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内给付原告李华华违约金14068.50元（自2014年3月1日至2016年5月31日，共计790天）。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点即违约金如何计算。虽然双方在合同中约定逾期交房超过60日之后，违约方向守约方按日交付房价款万分之三的违约金，但被上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司在一审期间以双方约定的违约金已过分高于造成的损失为由，申请人民法院予以适当减少。经查，结合本地实际以及同地段同期车库年租金的标准，双方约定的违约金已超出法律规定的保护范围，故一审法院以同地段同期车库年租金5000元为基础，将违约金调整到不超过损失的30%并无不当。因双方在合同中明确约定逾期交房违约金的免责期为60日，故自2014年3月1日开始计算违约金，截止2016年5月31日，逾期交房天数共计822日，违约金应计算为14638.36元【822天×5000元/年÷365天/年×（1+30%）＝14638.36元】。一审法院将逾期交房天数计算为790日不当，本院予以纠正，上诉人李华华上诉主张的，撤销原判第二项，依法改判由被上诉人承担违约金32108.78元的上诉理由，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初1957号民事判决第一项；
二、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2502民初1957号民事判决第二项为：由被上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司于判决生效后十五日内给付上诉人李华华违约金14638.36元。
二审案件受理费603元，由上诉人李华华承担承担271元，被上诉人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司承担332元。
本判决为终审判决。
审判长 景 超
审判员 苏依拉
审判员 张慧玲
二〇一六年十一月二十五日
书记员 张雅洁
附：相关法条
《中华人民共和国民�诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。