黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑民终74号上诉人（原审原告）：宁安市农村信用合作联社，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇中心西街。法定代表人：武佳忠，该单位理事长。委托诉讼代理人：杜世波，该单位职员。委托诉讼代理人：孙洪刚，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王海英，女，1978年7月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：赵雨雷，女，1980年3月5日出生，汉族，鸡西市鸡冠区人民法院工作人员，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：王薇，女，1969年2月22日出生，汉族，鸡西市鸡冠区人民法院审管办主任，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审被告）：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市东京城镇东京城村。法定代表人：李功波，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨静昕，该公司法律事务部主管。原审第三人：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区宝龙大厦一楼。法定代表人：鲍建胜，该公司董事长。上诉人宁安市农村信用合作联社（以下简称信用社）因与被上诉人王海英、牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福公司）、原审第三人牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服牡丹江市中级人民法院（2016）黑10民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人信用社的委托诉讼代理人杜世波、孙洪刚，被上诉人王海英的委托诉讼代理人赵雨雷、王薇，被上诉人天福公司的委托诉讼代理人杨静昕到庭参加了诉讼，原审第三人均胜公司经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信用社上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或依法改判支持信用社一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由王海英、天福公司承担。事实与理由：根据物权法规定，信用社对抵押土地使用权享有优先受偿权，并已经生效法律文书予以确认。王海英购房的房屋是天福公司在抵押土地上开发建设的，信用社对房屋占用范围内的土地使用权享有优先受偿权。根据《城市房地产管理法》第五十二条、《物权法》第二百条规定，抵押土地使用权上新增房屋不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增房屋所得价款，抵押权人无权优先受偿。因此，信用社对案涉房屋占用范围内土地使用权享有优先受偿权，一审判决适用法律错误，应予纠正。王海英答辩认为，信用社的上诉请求不能成立。理由为：王海英与天福公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。信用社与天福公司签订的抵押担保合同系以土地使用权作为抵押，在抵押设立时房屋尚未建筑，王海英购买的地上后建房屋与该抵押无关。王海英通过参加团购的形式购买了本案诉争房屋，天福公司保证建设诉争房屋的土地不存在任何债权、债务纠纷。王海英在诉争房屋查封之前已与天福公司签订了合法有效的房屋买卖合同，交纳了全部购房款并已实际入住，且购买房屋属于用于生活居住的唯一住房，未办理产权证照并非王海英的过错，王海英依照法律规定取得了该房屋物权期待权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，王海英在执行阶段提出的执行异议成立，一审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。天福公司答辩认为，天福公司与王海英签订的房屋买卖协议合法有效，诉争房屋不属于抵押财产范围。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。均胜公司未到庭陈述意见。信用社一审诉讼请求：1.请求在（2015）牡法执字第122号执行案件中，对鸡西市鸡冠区星河公馆4号楼2单元2102室（星河公馆A4号楼02-01001号）继续执行，以诉争房屋占用范围内抵押土地价值135,058.10元（暂定）偿还欠付信用社贷款；2.本案诉讼费用由王海英、天福公司承担。一审法院审理查明：2012年7月3日，信用社与均胜公司签订了《借款合同》，信用社向均胜公司放贷7000万元，同日信用社又与天福公司签订《抵押担保合同》，天福公司以出让取得的土地使用权为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押土地使用权证号为X，对应的土地他项权证号为X，土地面积为55553平方米。2015年6月1日牡丹江市中级人民法院作出（2015）牡商初字第71-1号民事裁定书，查封了天福公司所有的包括涉案房屋在内的位于鸡西市星河公馆项目1#-8#楼房屋共154户，面积15396.89平方米。于2015年8月6日作出（2015）牡商初字第71号民事判决书，判决天福公司以其所有的X，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧的土地使用权拍卖、变卖价款优先偿还信用社的借款本息。另查明，鸡西市至诚地价评估有限公司对本案争议房屋所属地块作出了志（鸡）地估字【2012】第56号土地估价报告，评估X，坐落于鸡西市鸡冠区文化路南、康新路北侧土地单位面积地价为2544元/平方米，单位楼面价值为1018元/平方米。又查明，2012年9月29日，天福公司与购买代表人祝翠梅、张宏宇等四人签订了《商品房团购协议书》，团购天福公司的鸡冠新区A-08地块的“星河公馆”1#、2#、4#号楼，设计为300套住房，全部为东西走向、南北朝向的住宅楼，参加团购的人员就包括王海英。协议约定天福公司确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，天福公司于2015年8月11日才交付使用。还查明，王海英分别于2012年9月29日及2013年3月1日共支付483,000元购房款，剩余购房款51,815元，双方于2015年8月3日在鸡西市鸡冠区人民法院的主持下达成调解协议予以免收。王海英于2015年8月11日交付了装修维护金2000元、物业费2382.84元、电梯费720元、垃圾清运费300元、声控灯费200元、预交水费300元、预交电费300元。天福公司于2014年1月10日获得了位于鸡冠区文化路南、长征街东的星河公馆的商品房预售许可证。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张宏宇等四人代表鸡西市鸡冠区法院干警与天福公司签订的商品房团购协议书，是基于双方真实意思表示签订，并且没有违反法律的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人在签订该协议时，约定了购买房屋的位置、面积、单价、付款方式等信息，其内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，王海英亦已向天福公司支付了房屋价款，应当认定王海英与天福公司之间存在合法有效的商品房买卖关系。又根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王海英与天福公司在法院查封前已签订商品房买卖协议，支付的价款超过房屋总价款的百分之五十，且王海英主张其名下无其他用于居住的房屋，信用社未予反驳亦未提供相反证据，王海英的情况符合该条的规定，信用社的诉讼请求理由不成立，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决驳回信用社的诉讼请求。案件受理费3001元，由信用社负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查确认一审判决认定的事实。另查明，王海英对于案涉房屋向牡丹江市中级人民法院提出执行异议申请，牡丹江市中级人民法院受理后，向鸡冠房产物业管理中心及鸡西市房产管理局发出协助执行通知书，请其协助查询王海英名下房产情况。鸡冠房产物业管理中心经查询，王海英在西郊乡、红星乡、鸡冠区范围内无电子档案登记。鸡西市房产产权市场管理处经查询，王海英无房产登记。本院认为，信用社对于案涉房屋土地使用权所享有的抵押权合法有效，对抵押土地使用权享有优先受偿权已经生效法律文书确认，根据《物权法》第二百条规定，该土地上新增建筑物即案涉房屋不属于抵押财产，土地使用权实现抵押权时，可以将该土地上新增建筑物与土地使用权一并处分，但对于新增建筑物所得价款部分无权优先受偿。因此，信用社对于案涉房屋不享有抵押权，虽然其可以申请法院将案涉房屋与土地使用权一并处分，但信用社对案涉房屋价款部分无权优先受偿。而在人民法院基于信用社申请对土地使用权及地上房屋一并查封之前，案涉房屋已经出售给王海英。王海英作为房屋买受人，在人民法院查封前已签订合法有效的买卖合同，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，支付房屋价款超过合同约定总价款的50%，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王海英对案涉房屋的物权期待权可以排除对于案涉房屋的强制执行。因此，信用社主张对案涉房屋继续执行，本院不予支持。综上所述，信用社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3001元，由宁安市农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  王广厚审判员  王晓兵审判员  王成慧二〇一七年三月二十六日书记员  文 佳