浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4393号
上诉人（原审被告、反诉原告）：缪磊，男，1976年5月7日出生，汉族，住杭州市上城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州满懿房地产咨询有限公司，住所地杭州市下城区绍兴路161号野风现代中心北楼15A层（实际楼层14层）。组织机构代码：34184892-3。
法定代表人：梅虹，执行董事。
委托代理人：孙旭权、俞红芬，浙江易盟律师事务所律师。
上诉人缪磊因与被上诉人杭州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2015年7月15日，满懿公司与缪磊签订了《房地产租赁合同》，确定满懿公司向缪磊承租位于杭州市拱墅区万通中心×#楼301室房屋，租赁期限为2015年8月16日起至2017年8月15日，租赁期限内年租金为202323.15元，租赁押金为16860.26元。合同约定了租金和押金的支付方式及双方义务及违约责任。合同签订后，缪磊按合同约定于2015年7月16日前将租赁房屋交付满懿公司（2015年7月16日至2015年8月15日为免租期），满懿公司也按约定向缪磊支付了押金16860.26元及2015年8月16日至2016年2月15日6个月的租金101164元。另，满懿公司向物业管理公司支付了租赁房屋物业管理费及能源费至2016年3月31日。2015年12月初，满懿公司向缪磊发出《关于提前解除租赁合同告知函》，请求终止该租赁合同。2015年12月11日，满懿公司与缪磊委托的朱翊瑢就租赁房屋交接事宜签署了《万通中心×#301／302室交接详细》，上载明水电、物业、能耗等费用结清，以及钥匙移交等事宜。2015年12月22日，满懿公司又向缪磊发出《关于配合办理房屋交接手续的函》，要求缪磊在房屋交接书上补签字确认。缪磊接收该租赁房屋后，已于2016年3月23日出租给了他人。双方因合同解除后赔偿事项无法达成一致意见，遂形成本案诉争。
另查明，满懿公司承租缪磊的杭州市拱墅区万通中心×#楼301室房屋的同时，向朱翊瑢承租了杭州市拱墅区万通中心5#楼302室房屋。两套房屋承租后，满懿公司将两套房屋中间隔墙打通并装修用于办公使用。满懿公司腾退租赁房屋时，两套房屋中间隔墙未恢复原状。
满懿公司诉至原审法院，请求：1.确认满懿公司、缪磊于2015年7月15日签订的《房地产租赁合同》于2015年12月11日解除；2.缪磊返还满懿公司结余租金35968.55元，并支付利息98.59元（以结余租金为基数，自2015年12月12日起暂算至2016年1月4日，此后的利息按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际付清之日）；3.缪磊返还满懿公司结余的物业管理费4742.43元，能耗费1354.98元，总计6097.41元；4.诉讼费由缪磊承担。
缪磊提起反诉，请求：满懿公司赔偿损失50580.78元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求），满懿公司负责将房屋恢复原状或赔偿缪磊35000元，反诉诉讼费用由满懿公司承担。审理过程中，案涉房屋已于2016年3月23日出租，缪磊后变更诉请为：判令押金不退还，满懿公司再赔偿缪磊损失16000元（一个月租金）及赔偿缪磊恢复原状费用7000元。
原审法院认为：满懿公司、缪磊签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有约束力。关于租赁合同解除问题。租赁期未届满前，满懿公司单方提出租赁合同解除，根据查明的事实，在满懿公司提出提前解除租赁合同后，缪磊对其委托朱翊瑢处理解除事宜并不持有异议，朱翊瑢于2015年12月11日与满懿公司签署的《万通中心×#301／302室交接详细》，证明了双方就租赁房屋交接达成了协议，只是双方对合同解除后的责任及承担，未协商达成一致。双方合同在此时间实际解除符合客观事实，满懿公司要求确认双方租赁合同于该日解除，原审法院予以支持。关于合同解除的责任承担问题。双方合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿。满懿公司认为缪磊房屋无法办理工商注册手续，其根据合同第五条第5项有权单方解除合同。根据庭审查明的事实，满懿公司已以杭州市拱墅区万通中心5#楼302室房屋进行了工商注册登记，其向缪磊发出提前解除时也未提及上述理由，其主张不符合客观事实，致使租赁合同无法继续履行，合同解除的违约责任在于满懿公司，满懿公司应承担相应民事责任。由于满懿公司的违约，给缪磊造成损失，系客观事实。根据合同约定，违约金为16860.26元，违约金不足弥补无过错方损失的，违约方还应支付赔偿金。结合涉案房屋已于2016年3月23日另行出租，满懿公司的违约造成缪磊三个多月房租损失，押金16860.26元作为违约金不足以弥补缪磊的实际损失。原审法院认为，剩余租金、物业费等费用来填补违约金不足赔偿的损失，合理且恰当，对满懿公司要求缪磊返还剩余租金及物业等费用的诉请不予支持。缪磊的反诉请求中实际是包含了不退还押金及剩余租金、物业等费用，上述请求系消极之诉，且满懿公司也未主张返还押金，至于剩余租金、物业等费用，已经在本诉中评判，在缪磊反诉请求中该部分不予处理。至于缪磊要求满懿公司再行赔偿16000元，在本诉中已论证，缪磊再行要求一个月的租金作为赔偿不合理，原审法院不予支持。至于案涉房屋恢复原状问题，案涉房屋与302室中间隔墙被满懿公司打通，合同解除后，满懿公司应当恢复原状或支付缪磊实际用于恢复原状的损失。缪磊庭上确认该墙已由302室租户砌好，自己房屋内的装修也由新租户根据自身需要进行了装修，即恢复原状对缪磊来说已无必要，实际损失也未必会产生，至于缪磊称相关恢复原状费用需支付给新租户，但未提交相关证据予以证实，故应举证不能后果。原审法院对缪磊该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2016年6月20日判决：一、确认满懿公司与缪磊于2015年7月15日签订的《房地产租赁合同》于2015年12月11日解除；二、驳回满懿公司的其他诉讼请求；三、驳回缪磊的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计427元，由满懿公司负担。反诉案件受理费减半收取计532元，由缪磊负担。
宣判后，缪磊不服，向本院提起上诉称：一、原审法院歪曲事实主要存在以下几个方面：1.朱翊瑢有权解除缪磊与满懿公司的租赁合同。缪磊己提供充分的微信沟通记录、证人证言等证据及满懿公司寄来但缪磊从未签署的文件，分别证明缪磊及朱翊瑢于2015年12月26日均明确向满懿公司提出不同意解除房屋租赁合同。朱翊瑢没有解除租约的权限，缪磊没有与满懿公司办理过任何交接，主要是协商不成，因条件不成就而未协商解除租约，更未办理交接。2.租约在双方达成一致的情况下解除。朱翊瑢与满懿公司的协商并未达成一致，钥匙也只交接了一部分，后满懿公司还寄给朱翊瑢相关文件，要求其退还2个月租金45260元、物业费6364.42元及能耗费1818.52元，证明租约并未协商一致解除。缪磊未签过物业交接协议，钥匙是满懿公司在未知会的情况下直接寄给缪磊的。3.未认定房屋中介费15174元的真实存在。房屋租赁合同上有杭州荣耀房地产代理有限公司盖章，而双方是由房屋中介促成交易的，房屋中介收取必要的居间费用很合理。法院应该根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和第三款的规定予以核实或要求缪磊限期进行补充补正。4.朱翊瑢签署的房屋交接书包括301室房屋的交接。缪磊与满懿公司明确约定协商后会签署解除协议，既然没有签署解除协议，怎么可能办理交接？朱翊瑢签署的交接只是部分钥匙的交接，如果钥匙全部交接了，满懿公司如何进入房屋？5.对缪磊因满懿公司违约的实际损失金额没有认定。由于租赁合同的期限为2年，且租赁关系的产生存在交易费用，即房屋中介费15174元，现实际租约只持续了半年，缪磊有权要求满懿公司承担房屋中介费损失11380.5元；合同约定免租期一个月，是基于租赁期2年而设定的，现实际租约只持续了半年，缪磊有权要求满懿公司承担四分之三个月的房租；满懿公司自2016年1月16日实际违约未支付租金，至2016年3月23日房屋实际空置2个月零7天，充抵押金后尚有2016年3月16日至2016年3月23日合计7天的租金4215元未付。6.满懿公司不应承担至2016年3月31日的物业费、公共能耗费等费用。满懿公司未与缪磊进行正常交接，不但拍拍屁股走人，还不忘要求缪磊退还租金。满懿公司当然应该支付因未办理交接产生的至2016年3月23日之前的相关费用。二、原审判决生搬硬套法条，存在适用法律错误及部分法条与本案无关联的情况。原审判决对主要事实进行主观臆断和歪曲，罔顾证据存在，对满懿公司藐视法庭行为视而不见，其判决结果不但连基本的是非曲直都没判出来，而且法律的权威和尊严也荡然无存。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判满懿公司因违约向缪磊支付违约金35240.5元，或发回原审法院重审；2.一、二审全部诉讼费由满懿公司承担。
针对缪磊的上诉，满懿公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚。2015年12月11日，满懿公司与缪磊的房屋租赁合同解除，朱翊瑢于2015年12月11日签署的房屋交接书包括涉案房屋交接。缪磊主张的房屋中介费等损失没有事实依据，满懿公司不应承担至2016年3月31日的物业费及公共能耗费等费用。1.2015年12月11日，双方之间的房屋租赁合同解除。满懿公司于2015年12月2日发出《关于提前解除租赁合同告知函》告知缪磊提前解除租赁合同，并在该函中明确提示物业交接完毕之日解除，缪磊称因工作繁忙委托朱翊瑢代办交接事宜，满懿公司按期腾退了物业，并结清水电费、物业能耗费，将物业钥匙通过朱翊瑢转交给缪磊。朱翊瑢于2015年12月11日与满懿公司签署的《万通中心×#301/302室交接详细》，证明双方就租赁房屋交接达成了协议，确认了满懿公司与缪磊解除合同的事实，朱翊瑢于2015年12月11日签署的房屋交接书包括涉案房屋的交接。后缪磊以不确定物业费是否结清为由不愿意配合签署房屋交接书，满懿公司经多次向其提供物业费交费凭证后，缪磊仍不予签字，满懿公司随即于2015年12月22日向缪磊邮寄《关于配合办理房屋交接手续的函》。缪磊所谓“于2015年12月26日称不同意提前解除租赁合同”是在双方办理物业交接手续之后，且满懿公司从未收到缪磊不同意提前解除租赁合同的相关书面文件。故满懿公司同意判决书确定的房屋租赁合同于2015年12月11日解除的事实。2.缪磊主张的房屋中介费等损失没有事实依据。缪磊提出的中介服务费是其与第三方中介机构之间产生的费用，是其自愿支付的中介服务费，目的是为了出租房屋而获得租金收益，不应该作为损失计算依据。而且缪磊没有提供足够的证据证明该笔中介费，只提供了服务费的确认单据，无支付凭证。3.满懿公司不应承担至2016年3月31日的物业费及公共能耗费等费用。双方于2015年12月11日正式解除房屋租赁合同，且满懿公司结清物业费等费用后并搬离。缪磊要求满懿公司承担搬离后至2016年3月31日的物业费及公共能耗费等费用，没有合法合理的依据。二、原审法院“用剩余租金、物业费等费用填补违约金不足赔偿的损失”的认定事实不清。满懿公司已经提前告知缪磊解除租赁合同的意思，其有充足的时间把房屋租赁出去，且缪磊没有提供证据证明其存在的实际损失是多少。故不应用剩余租金、物业费等费用填补违约金不足赔偿的损失。双方的租赁合同于2015年12月11日解除，满懿公司未要求缪磊返还租赁押金，己足以弥补因此造成的损失，而对于结余的租金，缪磊应当予以返还。
二审期间，满懿公司未向本院提交新的证据材料。
二审期间，缪磊向本院提交新的证据材料如下：支付宝交易记录1份，用以证明房屋中介费15174元真实存在，由缪磊妻子支付给杭州荣耀房地产代理有限公司业务员叶健胜的事实。
缪磊申请证人梁某（女，1989年2月24日出生，住杭州市拱墅区桥西直街108号104室，公民身份号码：）出庭作证，梁某陈述：其为杭州玖宏科技有限公司（以下简称玖宏公司）员工，玖宏公司向缪磊承租了杭州市拱墅区万通中心×#楼301室房屋，因之间隔墙被打通，所以玖宏公司将隔墙封起来；缪磊承诺在本案纠纷解决后会将修复费用7000元支付给玖宏公司，该修复费用主要包括刷墙、强弱电及地面恢复费。缪磊申请证人梁某出庭作证，用以证明存在7000元的房屋复原费用应由满懿公司承担。
缪磊提交的证据，经满懿公司质证：支付宝交易记录的真实性、合法性及关联性均有异议，与本案没有关联，不能证明缪磊的证明目的。证人证言的真实性、关联性有异议，不能证明缪磊的证明目的。本院经审查后认为，上述证据与双方当事人相关陈述及其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于涉案租赁合同的解除。缪磊委托朱翊瑢处理租赁合同解除事宜，而朱翊瑢于2015年12月11日与满懿公司签署《万通中心×#301/302室交接详细》。对该交接详细的性质也即是否构成合同解除，双方各执一词。满懿公司认为该交接详细证明双方就租赁合同的解除达成一致，而缪磊则认为租赁合同并未就此解除。本院认为，从该交接详细载明的内容来看，不仅约定了房屋钥匙、电梯卡的交接，而且明确房屋的物业费、水电费及公共能耗费已结清。因此，满懿公司关于交接详细的签订意味着租赁合同已解除的主张，符合生活常理，更能反映当事人之间签署该交接详细的真实意图，也即更具可采信性。至于相关责任的承担等问题，则属于合同解除后需要处理的事项，不影响对合同解除日期的认定。故原审法院认定该交接详细签订之日即为合同解除之日，应属合理。（二）关于提前解除租赁合同的责任承担。根据有效证据可查明的事实，原审法院认定满懿公司无正当理由提前解除租赁合同构成违约，应承担相应违约责任，并无不当。缪磊认可其主张的修复费用尚未由其实际支付，故该项请求在本案中无法得到支持。综合考虑押金及租金的支付、缪磊将房屋另行出租的日期、租赁合同中关于违约责任的约定等事由，原审法院认定不予退还押金、剩余租金等足以弥补缪磊在本案中的实际损失，也无不当。对于缪磊的上诉请求中超出其在一审中变更诉讼请求后的事项，则不属于本案二审的审理范围，本院在本案中不予评判。综上，缪磊的上诉理由，不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由缪磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一六年九月十二日
书 记 员 王 颖