内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内04民终1852号
上诉人（原审被告）：赤峰建苑房地产开发有限公司，住所地：内蒙古赤峰市新城区海贝尔游乐城附近。
法定代表人：邢海光，系总经理。
委托诉讼代理人：杜昕昕，内蒙古方赫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吕景春，男，1950年10月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人：康向泽，男，现住内蒙古赤峰市。
委托诉讼代理人：郭新久，内蒙古紫城律师事务所律师。
原审被告：翁牛特旗住房和城乡建设局,住所地：内蒙古赤峰市翁牛特旗乌丹镇新城区行政办公室。
法定代表人：潘志友，系局长。
委托诉讼代理人：于雅勤，内蒙古恒伟律师事务所律师。
上诉人赤峰建苑房地产开发有限公司（以下简称建苑公司）因与被上诉人吕景春及原审被告翁牛特旗住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服赤峰市翁牛特旗人民法院（2017）内0426民初5959号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建苑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、建苑公司与吕景春签订的《合作建房协议》现已确定无法实现合同目的，吕景春与其他被拆迁户的不同之处在于其房屋所占用的土地属于集体土地，土地使用权仍登记在吕景春名下，建苑公司无法取得土地使用权，吕景春的房屋被拆迁后，在其土地使用权未发生变更的情况下，应该按照地上附着物即已拆迁房屋的价格赔偿损失或恢复原状。一审判决建苑公司按房屋拆迁补偿的价款赔偿吕景春的损失，适用法律错误。二、建苑公司不应承担违约责任，建苑公司违约应属于遇到不可抗力。本案已查明的事实是：吕景春被拆迁的房屋是在2012年乌丹镇棚户区改造项目房屋征收范围内，该项目的拆迁及补偿工作是由翁牛特旗政府主管负责，建苑公司是在翁牛特旗政府的授权下将吕景春的房屋拆迁，后因政策改变，禁止开发商参与拆迁，拆迁工作全部交由翁牛特旗政府进行，但翁牛特旗政府并未完成拆迁工作，致使建苑公司没有土地，无法进行新楼房的开发建设工作。因而造成建苑公司违约是由于建苑公司不能预见、不能避免亦不能克服的客观情况，应属不可抗力，按照合同法规定，应免除建苑公司的违约责任。三、一审判决以拆迁补偿款的价格为基数，按照民间借贷的最高年利率24%对违约金进行调整，没有事实及法律依据。根据法律规定，违约金的调整应当以实际发生的损失为依据，最高不得超过损失的30%。建苑公司的违约是由政府行为造成，即便根据合同的相对性原则，由建苑公司承担违约责任，因建苑公司未实际取得土地，亦不存在过错，却要为政府行为承担高额违约金，明显对建苑公司不公平。
吕景春答辩服判。
住建局辩称，本案与住建局无关，建苑公司与吕景春签订协议，住建局未参与，亦不知情，建苑公司拆迁吕景春房屋以后没有兑现合同义务。
吕景春向一审法院起诉请求：1、请求依法解除与建苑公司签订的《房屋拆迁置换协议》，并按协议约定支付吕景春被拆迁房屋的补偿款1196836.00元；2、判令建苑公司给付安置过渡费33000.00元；3、判令建苑公司按照合同约定每日2000.00元给付违约金；4、由住建局承担连带责任；5、本案全部诉讼费用由建苑公司、住建局承担。
一审法院认定事实：2013年6月28日，吕景春作为乙方与建苑公司作为甲方签订了《合作建房协议》、《吕景春房屋拆迁补偿附表》各一份。协议约定：一、乙方提供旧房屋土地使用证、房屋产权证及相关证件，甲方负责拆迁改造建设。二、乙方同意将其所有的房屋，按甲、乙双方商定的价格进行置换甲方新建住宅楼。乙方应将原住房、附属房及院内所有附属设备交给甲方，由甲方进行拆迁。三、置换办法：临街商厅采取”征一还一”的补偿标准。住宅房屋砖混结构、砖木结构正房：2788元／㎡、土木结构正房：2588元／㎡、门房檐高2.6米以上、跨度4米以上（含4米），且承重墙体独立、门窗齐全、室内装修完善的2588元／㎡；厢房、门房跨度不足4米的800元／㎡，正房抱厦1100元／㎡，宅院土地（不含基底面积）价格以翁牛特旗乌丹镇棚户区改造征收指南为准，其他附属物由工作人员现场估价。五、甲方新住宅楼于甲方下达搬迁通知书18个月（以最后一户被拆迁户的交房日期为准）交付给乙方使用。......七、乙方置换楼房后结余款待乙方将房屋交给甲方拆扒时，甲方支付给乙方50%，剩余款项待楼房交工15日后乙方应向甲方交差价款于楼房验收完毕后，入住前一次性付清。八、自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，由违约方向守约方每日支付2000元。......十、如遇不可抗拒因素和其他特殊情况，甲方交房时间顺延。十一、本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商后签订《合作建房协议》补充协议，补充协议与本协议有同等法律效力。吕景春房屋拆迁补偿附表约定了吕景春房屋折价为1196836.00元。2013年8月30日，建苑公司给吕景春下发了《搬迁通知书》。吕景春收到《搬迁通知书》后，依约向建苑公司交付了住房、附属房及院内附属设施，随后，建苑公司进行了拆迁工作，对于吕景春的房屋已拆迁一部分。但需要拆迁的住户中大部分均未拆迁，这些住户能否拆迁，什么时间拆迁无法确定，导致建苑公司至今没有进行房屋建设，吕景春一直租房居住。另查明，吕景春征迁的房屋院落中有0.087亩土地已于1997年8月30日出卖于孙举，后又转卖给吕世波，建苑公司已经将该土地的补偿款在一期拆迁中给付于吕世波。再查明，住建局给付吕景春2016年安置过渡费10000.00元。
一审法院认为，吕景春与建苑公司之间签订的《合作建房协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合合同的基本构成要件，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。吕景春在协议签订后，按照协议约定完全履行了自己的义务，将住房、附属房及院内附属设施交付给建苑公司进行拆迁。但建苑公司在拆迁后，并未按照协议约定进行建房，致使吕景春至今仍居住在出租房内，建苑公司之行为违反了协议约定，损害了吕景春的合法权益，已构成违约。且从建苑公司认可的事实看，双方已无法实现合同目的。基于上述情况，应该解除吕景春与建苑公司签订的《合作建房协议》，建苑公司应按照《吕景春房屋拆迁补偿附表》所约定的房屋价款向吕景春支付拆迁补偿费，但应该扣除0.087亩土地的数额为104400.00元，吕景春虽然提出异议，因未提供证据予以反驳，故对吕景春的主张不予支持。故吕景春要求解除合作建房协议，由建苑公司给付1196836.00元拆迁补偿费的诉讼请求，对其合理部分，该院予以支持。自2013年6月29日签订协议后，吕景春按照约定将涉案房屋腾出后，一直租房居住至今，导致2013-2014年度、2014-2015年度、2016-2017年度支出租赁费用3.3万元，建苑公司虽然提出异议，但未提供证据予以佐证，对建苑公司的抗辩不予支持。依据《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条的规定，即拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补助费。此项安置过渡费用应该由建苑公司给付，故吕景春要求建苑公司支付安置过渡费用3.3万元的诉讼请求，该院予以支持。民事合同适用意思自治原则，即一般有约定的按约定，没有约定的按法定，但该约定要受法律的强制性规定所约束。吕景春与建苑公司虽在协议中约定了”自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，每延迟一日，由违约方向守约方支付每日2000元违约金。”的违约条款，但该条款所约定的内容不符合法律的强制性规定，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：当时主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该院认为以拆迁补偿款1092436.00元为基数，自违约之日起按年利率24%计算给付违约金更为适宜，故对于吕景春要求建苑公司支付违约金的诉讼请求，对于其合理部分该院予以支持。本案系合同纠纷，根据合同相对性的原则，建苑公司作为合同的相对主体，应当承担给付拆迁补偿款项的责任。另外，建苑公司称其不能履行合同的原因属于不可抗拒因素，但并未举出相关证据予以证明，故对于建苑公司的抗辩意见该院不予采纳。住建局并未在涉案的协议上面签字或者加盖公章，与该协议不具有关联性，故住建局不应该承担民事责任。综上，依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第一款、第三十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除吕景春与赤峰建苑房地产开发有限公司签订的《合作建房协议》；二、赤峰建苑房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付吕景春拆迁补偿款1092436.00元，并支付违约金（违约金自2015年3月15日起以1092436.00为基数按年利率24%支付至拆迁补偿款全部付清为止）；三、赤峰建苑房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付吕景春安置过渡费33000.00元（2014年、2015年、2017年度房屋租赁费均为11000.00元）；四、驳回吕景春的其他诉讼请求。
本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据本院认定如下：对建苑公司提交的翁政纪字〔2012〕11号会议纪要、翁政发〔2012〕164号文件、翁政办发〔2012〕84号文件，虽涉案房屋经翁牛特旗政府作出征收决定，但房屋征收部门与吕景春之间并未实际订立补偿协议，涉案房屋亦未交付给房屋征收部门，建苑公司不能以合同之外的第三人违约为由进行免责抗辩，故证据不能达到证明目的，本院不予采信。
经本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。
本院认为：涉案”合作建房协议”系吕景春与建苑公司真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应诚实信守、积极履行。现吕景春已依约履行搬迁交房义务，但建苑公司承诺的置换楼房至今尚未动工建设，导致合同目的不能实现，涉案协议依法应予解除。合同解除后，依《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，”当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现房屋无法恢复原状，吕景春以双方约定的房屋拆迁补偿金额为基础，主张建苑公司支付拆迁补偿款并承担违约责任应予支持，同时，因双方约定的违约金过高，原审依法酌情调整并无不当。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，作为不动产项目的投资开发者，建苑公司对于项目占用地的拆迁补偿安置工作应有充分的了解，建苑公司参与项目占用地的拆迁安置工作因违反法律、行政法规的规定而最终不能进行，其与被拆迁户签订的协议无法履行，不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归因于不可抗力。债是特定当事人之间的法律关系，即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现，也应由债务人承担违约责任，不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则，故建苑公司诉辩其没有过错，不应承担违约责任，没有事实及法律依据。
综上所述，建苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14929元，由赤峰建苑房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长鹿春林
审判员徐书文
审判员莲荣
二○一八年六月十一日
法官助理刘亚文
书记员吴桐