湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终5397号
上诉人（原审原告）：王华英，男，1970年10月31日出生，汉族，户籍地：湖南省嘉禾县。
委托诉讼代理人：李宣霖，女，1979年10月26日出生，汉族，户籍地：湖南省嘉禾县。
被上诉人（原审被告）：湖南汇坤投资置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路26号尚都花园城售楼部。
法定代表人：唐畋甸。
委托诉讼代理人：孙志国，湖南通程律师事务所律师。
上诉人王华英因与被上诉人湖南汇坤投资置业有限公司（以下简称汇坤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2017）湘0121民初6199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王华英上诉请求：撤销一审判决，改判支持王华英的全部上诉请求。事实与理由：1.依《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定，涉案商品房逾期办理房屋产权证已超过一年，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。涉案合同第二十条约定“逾期办证时买受人不解除合同，出卖人每日按已付房款的0.001%支付违约金”属格式条款，当然无效。2.王华英提交了《长海集团工作联系单》复印件，以证明汇坤公司承诺对房屋间隔部分可加顶使用。但因原件系汇坤公司保管，王华英向一审法院申请要求汇坤公司提交原件，但一审法院未支持，损害了王华英的合法权益。同时，一审法院适用简易程序审理，且已超过3个月，程序违法。
汇坤公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
王华英向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方当事人签订的商品房买卖合同；2.汇坤公司返还已支付的购房款、维修基金、契税、物业管理费及代收费等费用共计246660.9元，并按银行同期贷款利率支付上述费用的利息至付清之日止。
一审法院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实：1.2014年7月29日，双方当事人之间签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（含九个附件，合同编号：201303462213）。合同约定，汇坤公司（出卖人）将其开发的位于尚都美寓第1幢2层2213号房屋（以下简称涉案房屋）出售给王华英（买受人），房屋建筑面积为34.27㎡，单价为7000元/㎡，房屋总价款为239890元，买受人于2014年7月29日支付首付款（含定金）119945元，剩余房款119945元于2014年9月30日之前支付，出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付涉案房屋；合同第十二条约定“销售和使用承诺1、出卖人销售承诺：……商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。…如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总款一倍的赔偿金，并有权退房。……2、买受人使用承诺：买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构……”第十四条约定“共有权益的约定……1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归本楼栋全体业主共有；2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归本楼栋全体业主共有……；4、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分……归全体业主共有”；第二十条“产权登记的约定买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案……买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙县房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并按规定提交申请材料……出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内代为办妥买受人的房屋所有权证，该项目整体完工日起算后365工作日办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金……”出卖人依法选聘的物业服务企业为案外人湖南万厦物业管理有限公司（以下简称万厦公司）；另，合同针对逾期付款违约责任、交接手续、逾期交房责任、房屋质量及保修责任、产权登记等条款进行了相关约定。合同附件九《补充协议》第六条约定“关于广告宣传效力1、甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准……”合同签订后，王华英依约向汇坤公司支付了全部购房款并由汇坤公司于2014年9月30日向王华英开具相应《销售不动产统一发票》。2.2014年7月31日，王华英向汇坤公司交纳代收费用123元，同日，汇坤公司向王华英开具了“兹收到王华英交来美寓2213代收办证其他费用人民币123元”收据。3.2015年8月30日，王华英已办理交房手续；同日，王华英向万厦公司交纳物业服务费822元，并由该司向王华英分别开具“兹收到美寓2213王华英交来物业费（2016.3.1-2017.2.28）人民币822元”收据。4.2015年10月12日，王华英交纳维修基金3427元，同日并由长沙县物业管理办公室出具《湖南省物业专项维修资金专用收据》。5.2016年12月12日，王华英交纳契税2398元后由长沙县地税局同日向王华英开具相应《税收完税证明》。6.2017年10月21日，王华英向万厦公司购水10元，并开具相应收据。7.2017年10月30日，王华英向汇坤公司发出一份函件。该函件表示，王华英已全额支付房款及相关税费，因汇坤公司一直未按照签订合同时的承诺履行将房屋间隔部分的赠送面积给王华英加顶使用的义务，致使不能实现合同目的且逾期办证，现提出两种解决方案：第一种方案：履行将房屋间隔部分的赠送面积给王华英加顶使用的义务并书面承诺如加顶使用后因政策原因或政府执法等情况导致加顶使用部分被拆除，则由汇坤公司支付王华英400000元作为赔偿；第二种方案：解除双方签订的商品房买卖合同并退还全部购房款及物业维修基金、契税、印花税、登记费、物业管理费及代办费等费用，同时按银行同期贷款利率支付王华英上述费用的利息。另查明，2017年4月18日，汇坤公司对涉案房屋办理预告登记手续。
二、双方当事人有争议的事实在于涉案合同是否符合解除条件。王华英认为，第一，购房时汇坤公司以口头方式向王华英承诺，除所购房屋之外，王华英可对房屋之间间隔面积进行加顶使用，但现因汇坤公司原因导致王华英不能使用赠送的面积，因此王华英认为合同目的不能实现，按照合同法的相关规定，王华英可主张解除合同；第二，自王华英于2015年8月30日收房后，汇坤公司一直未代王华英办理涉案房屋初始登记手续和不动产权证书，时间长达两年半之久，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，王华英亦可主张解除涉案合同；且涉案合同第二十条之约定系格式条款，排除了王华英的主要权利，该条款无效；汇坤公司认为，第一，双方当事人之间权利义务应以双方签订的商品房买卖合同为准。汇坤公司已按约向王华英交付房屋使用，双方权利义务已履行完毕，这是合同主要目的，加顶使用属于附属目的，即使不能加顶使用，王华英亦能正常使用涉案房屋；再则，王华英在购房时知道房屋架构、面积等具体情况，汇坤公司认为虽不计入房屋产权面积，但王华英对于房屋附属面积仍可以利用，他人无法利用；第二，双方对于办证已有合同约定，应当优先依据合同约定。合同第二十条已约定在365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内代为办妥买受人的房屋所有权证，折成日历天是18个月完成初始登记后在9个月内办妥不动产登记，前后共计27个月。自王华英于2015年8月30日收房后至今虽存在逾期办证，仅存在违约金问题，但未达到合同解除的条件。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人之间签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按约自觉全面履行各自义务。第一，双方当事人在合同中已明确约定王华英向汇坤公司购买位于尚都美寓第1幢22层2213号房屋，建筑面积为34.27㎡，单价为7000元/㎡，房屋总价款为239890元；该合同及其补充协议并未约定赠送面积，王华英所提交的证据亦无法充分证明汇坤公司向其赠送房屋间隔部分进行加顶使用，且涉案房屋已于2015年8月30日交付王华英，故王华英认为合同目的不能实现的主张因缺乏事实依据，不予支持；第二，有合同约定依约定，无合同约定依法定。本案中，双方当事人在合同第二十条已明确约定“出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180个工作日内代为办妥买受人的房屋所有权证，该项目整体完工日起算后365工作日办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。”该约定系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应全面严格履行。对于王华英认为该约定系格式合同，因排除王华英的主要权利而无效的主张，亦缺乏事实和法律依据，不予采信。综上所述，一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，王华英依约无权解除合同且无法定解除情形，故王华英主张解除双方之间所签订的《长沙县商品房买卖合同》并由汇坤公司返还王华英已付购房款、维修基金、契税、物业管理费及代收费用等共计246660.9元，并按银行同期贷款利率支付上述费用的利息至付清之日止之诉求，无事实和法律依据，不予支持。
一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：驳回王华英的全部诉讼请求。案件受理费5000元，减半收取2500元，由王华英负担。
本院二审审理查明，尚都美寓1栋10楼1045号房屋价格为6197.80元/平方米。汇坤公司系长海集团公司的子公司，李杜鹃和张小年均系汇坤公司的营销人员，而苏义武则为长海集团公司的副总裁。王华英提交的《长海集团工作联系单》上注明：“尚都美寓东单元2208、2209、2210、2211、2212、2213、2214共计7间公寓，销售期间为体现顶楼赠送价值，公司要求实收价格7000元/㎡，并承诺客户可以将间隔部分的赠送面积加顶使用，客户同意价格并已一次性付款到位，现客户已交房，请物业公司同意客户的加盖要求并协助办理相关手续”。起草人为张小年，审核人为李杜娟，集团分管领导意见（对主送单位提出异议时签署）为苏义武。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人签订的《长沙县商品房买卖合同》约定逾期办证买受人不解除合同，由出卖人支付违约金。该条款并未免除汇坤公司的责任、加重王华英的责任或排除其主要权利，且系双方当事人协商后的合意，故王华英主张该条款系格式条款而无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定：因出卖人原因致逾期办理房屋产权证已超过一年，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。但双方当事人签订的《长沙县商品房买卖合同》约定逾期办证买受人不解除合同，由出卖人支付违约金。根据约定优先于法定的合同自由原则，王华英据此主张解除合同的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。王华英提交的《长海集团工作联系单》虽系复印件，但联系单上签名的人员均系汇坤公司及其母公司长海集团公司的职员，比较涉案房屋价格与同栋其他房屋的价格，王华英主张《长海集团工作联系单》原件由汇坤公司保存以及汇坤公司承诺其在房屋间隔加顶使用亦符合情理。房屋间隔加顶使用足以对房屋价格和买受人的购买意向产生重大影响，在长海集团公司分管领导对此提出异议的情况下，该项承诺已不能实现，王华英据此要求解除双方签订的《长沙县商品房买卖合同》的上诉理由成立，本院予以支持。王华英可在合同解除后向相关政府部门申请退回涉案房屋的契税、物业专项维修基金，其要求汇坤公司退还契税、物业专项维修基金理据不足，本院不予支持。基于汇坤公司的违约行为，王华英要求汇坤公司按银行同期贷款利率支付房款等费用的利息亦应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除上诉人王华英与被上诉人湖南汇坤投资置业有限公司于2014年7月29日签订的《长沙县商品房买卖合同》；
二、被上诉人湖南汇坤投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王华英240835元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2014年10月1日起计算至付清之日止）；
三、驳回上诉人王华英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审诉讼费2500元，二审诉讼费5000元，共计7500元，由被上诉人湖南汇坤投资置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年七月二十六日
书记员 杨蓓