江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终2564号上诉人(原审被告):谢芳亮，男，1969年2月23日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。上诉人(原审被告):谢长华，男，1988年9月28日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。二上诉人共同委托诉讼代理人：卢敬飞，江西国兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁声金，男，1967年9月6日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。被上诉人（原审原告）：丁财发，男，1994年11月4日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。上诉人谢芳亮、谢长华因与被上诉人丁声金、丁财发租赁合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢芳亮、谢长华上诉请求：1、撤销江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初504号民事判决第二项，依法改判为“上诉人谢长华、谢芳亮返还被上诉人丁声金、丁财发租金（306000元减从2013年3月16日起至被上诉人丁声金、丁财发搬离之日止的租金，按每月1275元计算）”或发回重审（截止上诉时，比一审判决减少人民币78500元）。2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决程序违法。被上诉人一审当庭增加的诉讼请求不明确、具体，一审法院未要求被上诉人进一步明确。被上诉人未缴纳该增加诉求的案件受理费，法院未当庭要求被上诉人补交案件受理费。被上诉人在一审举证期限过后才增加的诉讼请求。一审未判决被上诉人返还租赁物并恢复原状，系遗漏实体判决。2、一审判决未考虑造成本案租赁合同无效的主要原因系因被上诉人。案涉《长期租赁房屋、土地的合同》并未约定用于汽车修理，被上诉人改变租赁土地用途是导致合同无效的根本原因，且一审中双方的陈述可以证实被上诉人多次在租赁土地上建房被有关部门阻止并拆除，足以说明被上诉人租赁土地的目的是想建房，并非用于农业生产。3、一审判决认为“租金占有利益与土地占有使用费相互抵消”明显于法无据。案涉合同虽未约定具体租赁期限，但对租金支付方式作了明确约定，即一次性支付。如果按年或者按季度支付，租金的价格必然会更高，因此不存在租金占有利益之说。退一步讲，本案被上诉人一审并未主张租金占有利益，根据不告不理的原则，一审判决超越了原告的诉求。被上诉人庭审时当庭增加诉讼请求要求二被告承担二原告支付306000元的利息，利息按月利率10‰计算。因超过举证期限提出且未缴纳案件受理费，应视为未增加该诉求。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。本案案涉合同未约定期限，应视为本案案涉合同的租赁期为20年，被上诉人从2013年3月16日至搬离租赁物之日止的租金应按306000元／20年的标准计算（截止上述之日为78500元），应在本案中予以扣除。被上诉人丁声金、丁财发口头答辩称，1、上诉人不是按306000元平均到20年后，每一年的标准来计算租金，而是直接按照每月1275元来计算，我方不认可。306000元的利息对方应当支付给我方。但一审判决后，对方上诉了，我确实还有东西没搬走。2、上诉人称我违反合同约定，但合同上并未明确约定我租赁土地的用途是用于开汽车修理厂，所以，我并未违反合同的约定。3、上诉人要求我支付房租，那我方就要求上诉人要支付306000元的利息。丁声金、丁财发向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2013年3月16日签订的《长期租赁房屋、土地合同》并判令被告返还原告租金306000元。2、判令被告赔偿原告无法搭棚损失50000元。4、判令被告赔偿原告无法正常营业的的损失50000元。4、本案诉讼费用由被告承担。法庭辩论终结前，二原告变更第一项诉讼请求为：请求判决确认原、被告于2013年3月16日签订的《长期租赁房屋、土地的合同》无效，二被告返还二原告306000元并支付利息，利息按月利率10‰计算。一审法院认定事实：2013年3月16日，原告丁声金、丁财发与被告谢芳亮、谢长华签订《长期租赁房屋、土地的合同》，合同约定:“甲方为xx乡xx村横石组村民谢芳亮。乙方为xx镇xx村新寨组村民丁声金。一、甲方现住房屋后面一块荒坪长期租赁给乙方使用。荒坪的四至是：北面以甲方的房屋北边墙垂直向南伍米与谢芳湘荒坪为界。荒坪的西面以甲方的房屋后墙叁米为界。东面至谢辉?荒山为界。二、乙方长期租赁甲方正屋的左边两间平方（房）约捌拾平方米。平房的四至是：北至甲方正屋的齐檐滴水，南至水沟，东南连接平房后荒坪。三、甲方提供正屋前面余坪肆米为甲、乙双方过往通道。四、乙方一次性付给甲方平房及荒坪长期租金叁拾万零陆仟元整。五、租赁期自二零一三年三月十六日开始生效。六、甲、乙双方应共同遵守合同，甲方如毁约应赔偿租金的百分之一百五十，乙方不得转租给他人，如乙方毁约，甲方不退回租金给乙方。七、因租赁时间长，不得恐（空）口无凭，以字为据。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。（注：租赁后荒坪南面水圳埂上的树木归乙方所有。）甲方签字：谢芳亮谢长华乙方签字：丁声金丁财发在场人签字：黄某华2013年3月16日”。同日，原告丁声金、丁财发支付租金，被告谢芳亮、谢长华出具领条一份，领条载明：“今领到丁声金长期租用平房及荒坪使用租金计人民币叁拾万零陆仟元整。（306000.00元）经领人：谢芳亮谢长华在场人：黄某华2013年3月16日”。此后原告丁声金、丁财发在租赁的土地上开办汽车修理厂至2017年12月，合同所涉二间平房一直未交付原告丁声金、丁财发使用。2017年12月26日至2017年12月28日，因新3**国道沿线市容市貌统一整治，被告谢芳亮应兴国县xx乡人民政府、XX村委会统一要求拆除合同所涉二间平房。2017年12月28日，原、被告因租赁问题发生纠纷并向兴国县公安局埠头乡派出所报警。一审法院认为，被告谢长华在《长期租赁房屋、土地的合同》的甲方处以及《领条》的经领人处均有签名，根据合同的相对性，被告谢长华是本案适格被告，也应承担本案民事责任。《长期租赁房屋、土地的合同》中租赁土地系农村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告丁声金、丁财发租赁土地开办汽车修理厂，违反法律强制性规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案合同无效导致被告谢芳亮、谢长华应当返还原告丁声金、丁财发租金，原告丁声金、丁财发应返还被告谢芳亮、谢长华土地使用权。被告谢芳亮、谢长华主张应计算从2013年3月16日起至原告丁声金、丁财发搬离之日止的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，合同即使无效，承租人也应支付占用房屋的占有使用费。该条文应作如下理解，合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即以支付房屋使用费的方式予以返还。同理并参照上述规定，土地租赁合同无效，承租人也应当支付土地的占有使用费。原告丁声金、丁财发主张被告谢芳亮、谢长华应支付已付租金306000元的利息。本案中未约定利息，但是同理，被告谢芳亮、谢长华返还依无效合同取得的财产，包括占有的租金和实际占有租金所获取的占有利益。租金的占有利益可与土地的占有使用费相互抵销。原告丁声金、丁财发主张被告谢芳亮、谢长华赔偿其搭棚损失和营业损失，提供了劳动合同三份、工资发放表二份欲证明其主张，被告谢芳亮、谢长华对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据无法证明原告受到损失，也无法证明损失大小，故对原告丁声金、丁财发的该主张不予支持。综上所述，原告丁声金、丁财发请求确认原、被告签订的《长期租赁房屋、土地的合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。原告丁声金、丁财发要求被告谢芳亮、谢长华返还租金306000元的诉讼请求，一审法院予以支持。原告丁声金、丁财发要求被告谢芳亮、谢长华支付利息、赔偿搭棚损失、营业损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认原告丁声金、丁财发与被告谢芳亮、谢长华于2013年3月16日签订的《长期租赁房屋、土地的合同》无效；二、被告谢芳亮、谢长华在本判决生效后二十日内返还原告丁声金、丁财发租金306000元；三、驳回原告丁声金、丁财发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3695元，由原告丁声金、丁财发负担750元，被告谢芳亮、谢长华负担2945元。本院二审期间，上诉人谢芳亮、谢长华向法庭提交照片打印件三张，证明被上诉人修理厂还有部分物品和铁皮棚未拆除搬离，被上诉人仍占用租赁场地。被上诉人丁声金、丁财发质证认为，对该组证据的真实性无异议，但该证据不应作为新证据，一审判决之后，上诉人未付钱给被上诉人，所以被上诉人未拆除铁皮棚。本院经审查认为，被上诉人对该组照片的真实性无异议，庭审中也陈述，案涉租赁土地的现状确如照片所显示的状态，故本院对其“三性”予以认定。二审经审理查明：案涉租赁土地上目前尚有两间铁皮棚和一间厕所未拆除。二审认定的其他事实与一审认定的一致。本院认为，关于程序问题。被上诉人增加的诉讼请求为“二被告承担二原告支付306000元的利息，利息按月利率10‰计算”，该诉请明确，一审法院未要求被上诉人进一步明确并无不当。被上诉人未补交变更后诉讼请求的费用，一审法院也未通知被上诉人补交增加的诉讼请求的诉讼费用，属于程序瑕疵,不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条是一款第（四）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的需要发回重审的情形。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定，被上诉人只要在一审辩论终结前变更诉讼请求就符合法律规定。被上诉人变更诉请之后，一审法院对被上诉人的诉请均进行了审查，而要求返还租赁物、恢复原状并不是被上诉人的诉请，故一审对此未作处理不属于遗漏诉讼请求，上诉人请求发回重审的上诉理由不成立。关于实体处理部分。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不应包括农民集体所有的非农建设用地使用权。由此来看，法律并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。但本案的事实是，一审中，上诉人谢芳亮、谢长华并未提交证据证明其对案涉土地享有集体建设用地使用权，其提交的《江西省建设用地许可证》，期限自1999年12月20日起至2011年12月19日止。该证仅是政府许可其可以在该期限内在该土地上建设房屋的证明，并不是上诉人已经取得土地使用权的权利凭证。若上诉人在该期限内已经按许可证的审批范围建起了地上房屋建筑，则上诉人可据此办理房屋及土地使用权证。若上诉人未在该期限内进行建设，则许可证失效。上诉人若想再次使用该块地，应重新办理用地许可审批。本案中，上诉人并没有在该许可的时间段进行建设并办理土地使用权证，双方的合同签订于2013年，此时《江西省建设用地许可证》也已过期。也就是说，上诉人作为出租人，其提交的证据不足以证明其对案涉土地享有合法的土地使用权，故其与被上诉人签订的案涉租赁合同属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上诉人应当返还被上诉人交纳的租金。上诉人也不能就其不享有土地使用权的土地被占用期间的费用主张占有使用费，一审判决结果正确。综上所述，上诉人谢芳亮、谢长华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1763元，由上诉人谢芳亮、谢长华负担。本判决为终审判决。审判长  王阿婷审判员  郑小兵审判员  赖国东二〇一八年七月十三日书记员  廖勤勤