江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0102民初4324号
原告南京天安物业服务有限公司（以下简称‘天安物业公司’），住所地在南京市秦淮区太平南路147-1号808室。
法定代表人郑晓民，董事长。
委托代理人李志群，江苏苏韬律师事务所律师。
被告方勇，男，1973年5月3日生，汉族，住南京市玄武区。
原告天安物业公司与被告方勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员李庆公开开庭进行了审理。原告天安物业公司的委托代理人李志群、被告方勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告天安物业公司诉称：受南京中鹏建设有限公司委托，南京中鹏物业管理有限责任公司（以下简称‘中鹏物业’）为南京市玄武区红山路192号韵致居住宅小区（以下简称‘韵致居小区’）提供物业前期管理服务，2008年10月13日，中鹏物业被原告天安物业吸收合并。被告系原告提供服务的韵致居小区XXX室的业主，房屋面积155.3平方米，物业服务费收费标准为每月每平方米0.8元。被告于2010年4月1日起未交纳物业服务费，经原告多次催告未果。故诉至法院，请求一、判令被告立即支付自2010年4月至2015年10月止的物业管理服务费8324.1元，并按每日万分之五的标准支付滞纳金；二、判令被告立即支付自2014年4月至2015年10月止的公摊电费467.5元；三、判令被告承担本案诉讼费用。
被告方勇辩称：原告作为物业公司未尽到物业的责任，物业的服务内容包括房屋公用部分的管理和维修，在合同中载明包括屋顶，但是被告房屋屋顶存在漏水问题，原告作为物业公司没有尽到维修的义务。原告进驻小区提供物业服务，应当维持一个停车安全管理，但是被告的车辆在停车期间有被砸和被盗的情况。被告要求原告改善其管理服务，因原告未改进，导致被告的车辆第三次被盗。故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：韵致居小区系南京中鹏建设有限公司开发建设，2003年6月该公司与中鹏物业签订了《韵致居住宅小区前期物业管理委托合同》，约定中鹏物业为该小区提供前期物业管理服务，物业服务费由中鹏物业向业主或物业使用人收取，并每六个月向业主和物业使用人公布一次费用收支情况，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，按日万分之五交纳滞纳金，合同约定其中多层住宅的物业服务费标准为每月每平方米0.8元。2008年10月13日，中鹏物业被原告天安物业吸收合并，原告继续为韵致居小区提供物业服务。
另查明：被告于2015年8月20日受让取得韵致居小区XXXX室房屋，为该房屋产权人，该房屋为多层住宅，房屋面积为155.3平方米。但被告实际入住的时间为2006年3月。
又查明：南京市玄武区红山路192号韵致居小区于2008年9月成立业主委员会。2008年12月，经过业主投票选举的形式召开业主大会，选择南京鑫涛物业管理有限公司为该小区物业服务企业，但业主委员会与该公司并未签订物业服务合同，且其亦未实际进入小区提供物业服务，小区的物业服务一直由原告提供至2015年10月31日。自2010年4月1日起，被告未交纳过物业服务费，后原告通过律师发函催告，但被告仍未交纳。
再查明：南京天安物业服务有限公司的事实认定在（2014）玄锁民初字第523号民事判决及（2015）宁民终字第801号终审判决书中均已阐述认定，认定如下：原告未经业主委员会同意擅自在小区空地划定停车位且收入主要用于原告的日常开支、长期不公开收支账目的情况属实。当时经法院实地调查，原告为被告提供的物业服务基本正常。
还查明：被告的车辆于2011年2月12日及2011年7月10日玻璃被砸，车内物品被盗。
庭审中，双方经核实，被告尚有240元停车费未退，原告对此予以认可，同意在物业费中扣减。
上述事实由原被告提供的证据及当事人的陈述所证实。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘了物业服务企业，双方签订了物业服务合同，该合同在业主、业主委员会与其他物业服务企业新的物业服务合同生效之前，对于物业服务企业及业主双方具有法律约束力。本案中，建设单位与中鹏物业签订了前期物业服务合同，后原告天安物业吸收合并中鹏物业，故原告替代中鹏物业为合同权利义务主体，原合同在原被告间具有法律约束力。南京市玄武区红山路192号韵致居小区成立业主委员会后，业主大会虽然选择了其他物业服务企业，但双方并没有签订物业服务合同，按照规定，新的物业服务合同生效之前，前期物业服务合同仍然有效，并对原被告具有约束力。对于本案的事实在（2014）玄锁民初字第523号及（2015）宁民终字第801号两份生效判决书中均已认定，一、二审法院均认为：“原告未经业主委员会同意擅自在小区空地划定停车位且收入主要用于原告的日常开支、长期不公开收支账目的情况属实。同时，经本院实地调查，目前原告为被告提供的物业服务基本正常，上述情形可视为物业服务中存在的瑕疵，尚不足以认定原告存在根本违约行为，不能成为被告拒交物业服务费的理由。鉴于原告在提供物业服务中确实存在瑕疵，遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费”，双方同意在物业费中扣减未退的停车费，本院予以确认。关于原告提出的要求被告按每日万分之五支付逾期违约金的诉讼请求，因原告在履行合同过程中自身存在瑕疵，且未公示收支账目，故对其主张的违约金诉讼请求不予支持。对于原告向被告主张公摊电费467.5元，因原告提供了公摊电费明细，且被告予以认可，对此法院予以确认。被告辩称房屋漏水，原告未尽管理和维修义务及车辆多次被砸被盗的情况，经查，确实存在上述情形，与原告的服务缺失具有关联性，综上，综合本案实际情况，酌定原告按照70%交纳物业费，原告应交纳自2010年4月至2015年10月的物业费为8324.1元，按70%交纳应为5826.87元，扣减未退的240元停车费，实际交纳的物业费应为5586.87。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方勇应于本判决生效之日起十日内支付原告南京天安物业管理服务有限公司自2014年4月1日起至2015年10月31日期间的物业服务费5586.87元，并缴纳自2014年4月至2015年10月止的公摊电费467.5元，合计6054.37元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告方勇负担（该款原告已预交，被告应于判决生效后十日内连同应付款项一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李 庆
二〇一六年十一月一日
见习书记员 陈琳琳
附：本判决适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不发行履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。