大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0293民初196号原告：亿达物业管理有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号，统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，系该公司职工，住辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，1983年5月18日出生，汉族，系该公司职工，现住辽宁省大连市中山区。被告：刘兆策，男，1948年6月3日出生，汉族，系大连玻璃器皿分厂退休员工，住辽宁省大连市高新园区，户籍地辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：颜丽华，系辽宁君连律师事务所律师。原告亿达物业管理有限公司与被告刘兆策物业服务合同纠纷一案，本院2017年8月4日作出了（2017）辽0293民初174号民事判决书，被告对此判决不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2017年11月30日作出（2017）辽02民终7213号民事裁定书，撤销本院（2017）辽0293民初174号民事判决书，发回重审。本院收到裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李洪双、邬大鹏，被告刘兆策及委托诉讼代理人颜丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2016年9月6日至2017年6月30日期间的物业费1700.18元及逾期交费违约金（计算至2017年6月6日）34.84元，请求支付至实际交费之日止，合计1735.02元。事实和理由：原告与大连软件园发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为东方圣克拉三期提供物业服务，业主按照房屋面积向原告支付物业费，逾期交费的应向原告支付违约金。被告系上述物业东方x-x-x-x房屋业主，房产面积66.5平方米，收费标准为2.6元/月/平，按约定应向原告缴纳自2016年9月6日至2017年6月30日期间的物业费1700.18元，但被告一直拒绝缴费，至2017年6月6日产生违约金34.84元。合同履行至今，原告按照约定为被告所在小区提供了优质的服务，但被告却不履行缴费义务，原告经多次催缴未果，故诉至法院，请求法院判如所请。被告刘兆策辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。第一，原告主体不适格，我没有签订前期物业服务合同,前期物业合同与我们无关。第二，我的房屋产权证记载的房屋竣工时间是2015年12月30日，物业公司仅能在房屋竣工日期后才有权收取物业费，原告将未竣工的房屋交付回迁安置人员，存在着不安全因素，我已经缴纳两年物业费，故原告起诉不成立；第三，同一小区不同楼，配套不同收费不应相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告亿达物业管理有限公司提交的《钥匙接收确认单》、被告刘兆策提交的物业费收据和垃圾清洁费收据，原被告双方对证据的真实性没有异议。在（2017）辽0293民初176号案中，原被告双方无异议的证据有：原告提交的《物业费催收函》、被告提交的《回迁通知》、《准迁证》，上述证据本院予以确认并在卷佐证。本案中，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告刘兆策系大连市高新园区红凌路x号x单元x层x号的业主，该房屋系回迁房，位于东方圣克拉三期，房屋建筑面积66.5平方米。原告依据与大连软件园发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对东方圣克拉三期提供物业服务。2014年9月7日，被告与大连软件园发展有限公司办理房屋交付手续。同日，被告向原告缴纳了物业费2075元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供《前期物业服务合同》，用以证实原告收取物业费的依据及标准，被告认为与其无关而不予认可。该份合同系原告大连软件园发展有限公司所签订的，是双方真实的意思表示，故本院对该份证据的真实性予以确认。原告提供施工单位为大连亿达建设工程有限公司，参加验收单位为大连软件园发展有限公司（单位项目负责人）、大连正信建设工程管理有限公司（总监理工程师）、大连亿达建设工程有限公司（单位技术负责人）、大连城建设计研究院有限公司（单位项目负责人）联合签署的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明庙岭村红凌路东侧x地块（x三期）项目（1#、2#、3#、5#、11#-1、12#、14#、15#-1（1#）），即案涉1#楼于2014年8年5日竣工验收。被告称，其房屋产权登记证书载明的竣工日期为2015年12月30日。本院认为，行政备案通常为事后备案的客观实际，鉴于原告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系施工单位、监理单位、设计单位等共同签署并制作的竣工文件，故对该证据证明案涉1#楼的竣工时间（2014年8月5日），本院予以采信。2013年6月19日，原告大连亿达物业管理有限公司（乙方）与大连软件园发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，就甲方选定原告对x（三期）提供前期物业服务事宜，约定：物业名称为x（三期），物业类型为住宅、公建，座落位置大连市甘井子区红凌路东侧。第二章物业服务事项和服务标准第二条在物业管理区域内，原告提供的前期物业服务包括以下内容：物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理、公共绿化管理、公共秩序协助维护和车辆停放管理；物业装饰装修管理；物业档案资料管理；组织、配合开展社区文化活动。第三章物业服务费用标准和收取办法第五条本物业管理区域内物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：住宅：2.6元/月▪平方米；公建：2.2元/月▪平方米；住宅物业费含电梯费。第七条原告按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。业主大会成立后，如决定继续聘用原告，原告可根据实际运营情况，与业主委员会协商调整物业服务内容及费用标准。第八条业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方大连软件园发展有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方大连软件园发展有限公司全额交纳。第九条业主应当根据本合同的约定按时交纳物业服务费用。第十一条物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方缴纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第六章违约责任第二十八条大连软件园发展有限公司（甲方）、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。第七章其他事项第三十一条本合同期限自本项目第一批房屋交付日其至业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。2014年8月5日，大连软件园发展有限公司（单位项目负责人）、大连正信建设工程管理有限公司（总监理工程师）、大连亿达建设工程有限公司（单位技术负责人）、大连城建设计研究院有限公司（单位项目负责人）作为参加验收单位共同签署《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录上载明：工程名称：庙岭村红凌路东侧x地块（x三期）项目1#、2#、3#、5#、11#-1、12#、14#、15#-1（1#），层数/建筑面积：32层/16483m2，施工单位：大连亿达建设工程有限公司，开工日期：2013年4月7日，竣工日期2014年8月5日。项目、验收记录和验收结论分别是：1.分部工程共9分部，经查9分部符合标准及设计要求9分部。验收结论为各分部工程均符合标准及设计要求，达到了合格标准。2.质量控制资料核查，共18项，经审查符合要求18项，经核定符合规范要求18项，验收结论为同意验收。3.安全和主要使用功能核查及抽查结果，共核查7项，符合要求7项，共抽查7项，符合要求7项，经返工处理符合要求0项，验收结论为同意验收。4.观感质量验收，共抽查82项，符合要求82项，不符合要求0项，验收结论为好。5.综合验收结论，符合要求，验收结论为符合要求。2014年8月11日大连义和房屋拆迁有限责任公司庙岭东区回迁指挥部作出《回迁通知》：庙岭东区被拆迁户于2014年8月11日开始看房（1-150号于2014年8月11日看房，151-310号于2014年8月12日看房），2014年8月13日开始选房并办理回迁手续，回迁户按照搬迁先后顺序，以“迁出证明”的顺序号为准，依次办理。逾期，后果自负。2014年8月15日，大连义和房屋拆迁有限责任公司给被告刘兆策出具编号为0000120《准迁证》：回购区域红凌路分配x（1#）楼x单元xx层x号，动迁户姓名刘兆策。被告刘兆策签署《承诺书》，该承诺书上载明：本人为大连市街（路）项目的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》。三、本人同意承担违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时，取得物业继受人签署的《前期物业服务合同》和本《临时管理规约》承诺书，并送交物业服务企业。物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书之前，本承诺继续有效。《临时管理规约》约定：第一章总则第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售东方圣克拉（三期）项目（以下简称物业）之前，制定本《临时管理规约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。第三条本《临时管理规约》对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第六章违约处理第三十条业主不得以相邻权或房屋质量、停车位数量等问题为由拒交物业服务费。未按时缴纳物业服务费、车位物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日1‰的违约金，物业服务企业有权督促其限期交纳；超过3个月仍不交纳物业服务费、停车管理服务费的，物业服务企业有权将欠费业主名单在物业管理区域内予以公布，并采取书面通知等措施予以限期催交。第三十一条业主逾期未缴纳物业服务费等任何费用的，业主同意物业服务企业可不经书面催交而直接向人民法院起诉追缴。2014年9月7日，原告向被告出具物业费发票，该票据开局项目为物业费，数量1，单价2，075.00元，金额2，075.00元，备注为1-2-29-2面积66.5。2017年5月23日，原告以贴门的方式于被告家门处张贴《物业费催收函》，该函上载明：尊敬的圣克拉西区1号楼刘兆策业主：您好！自2016年9月7日至2017年5月23日您所居所的圣克拉1号楼2单元2902室的物业费已经欠费人民币1471.14元，截止2017年5月26日违约金380.99元，共1852.13元。另查，辽（2016）大连高新园区不动产权第x号不动产登记证书上记载，权利人刘兆策，坐落于高新园区红凌路x号x单元xx层x号，房屋建筑面积66.5m2。本案庭审中，原告自认案涉小区物业服务费用在原告收取前，大连软件园发展有限公司通知原告会替本小区被告支付一年的物业费，但具体时间未告知原告。原告在办理交房手续时都会预收业主一年的物业费，原告收取被告物业费2075元的期间为2015年9月6日至2016年9月5日。原告本次要求被告支付拖欠2016年9月6日至2017年6月30日期间的物业服务费1700.18元（计算方式为房屋面积66.5平×2.6元每平每月×欠费月数）。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”现原告与大连软件园发展有限公司所签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费。现被告使用案涉房屋，且接受原告提供的物业服务，理应按合同约定支付物业费。被告辩称原告主体不适格，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称的物业公司只有在房屋竣工日期后收物业服务费才合法，现被告已经缴纳两年物业费，故未拖欠物业费的意见，经查《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费标准为2.6元/月/平方米，结合被告居住的房屋面积及缴纳物业费发票，三份证据之间相互印证，足以证明被告仅预交了一年的物业管理费2075元。原告当庭自认为案涉小区的开发商已经为被告垫付一年物业费，故仅要求被告支付2016年9月6日至2017年6月30日期间的物业费1700.18元的诉讼请求，并不能视为对《前期物业服务合同》的物业费价格及给付方式的重新约定，故被告以此为由，认定物业费价格应为1.3元/月/平方米，且其已在2014年预交了两年的物业费的抗辩意见，因缺少事实及法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称，案涉小区在竣工之前不承担物业费一节，原告提交竣工验收记录证明2014年8月5日组织四方进行竣工验收，被告对该份证据的真实性有异议，认为被告持有的案涉房屋的产权证中明确记载竣工时间为2015年12月30日。经庭审质证，原告提交的四方竣工验收记录并非正规的竣工验收报告，其证明效力显然低于被告提交的产权证的证明力，但原被告双方均无其他证据证明案涉房屋的具体验收时间，故本院对被告提交的产权证中的竣工验收时间予以确认。原被告之间物业服务合同关系，合法、有效，受到合同法保护，关于大价发（2014）50号文件作为地方性规章，其效力不可对抗合同法的相关法律规定，且原被告双方已经按照合同约定，履行了各自义务，被告接受了房屋，原告提供了物业服务，被告理应按照协议约定缴纳物业费。故本院对原告诉请被告缴纳2016年9月6日至2017年6月30日（9个月24天）期间的物业费1694.42元，予以支持。关于被告抗辩同一小区内不同居民楼，物业费应当区别对待的辩论意见。被告辩称因小区物业服务是对小区公共区域内的服务，被告所在的1号楼住户较多，因此对公共区域享受的服务较之其他楼住户而言比较少。因该意见缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然原告已经将违约金的标准下调至中国人民银行同期贷款利率，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，本院对于原告关于违约金的诉讼请求不予支持。原、被告应以此为契机，相互理解和包容，原告应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，被告亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘兆策于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2016年9月7日至2017年6月30日的物业费1694.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告亿达物业管理有限公司负担10元，由被告刘兆策负担40元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  臧懿敏人民陪审员  张付勇人民陪审员  刘忠广二〇一八年五月二十三日书 记 员  卢 超附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。