山东省淄博市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁03执异110号
案外人：牛秀英，女，1940年5月15日出生，汉族，住淄博市淄川区，
委托代理人：李俊亮，山东大地人（临淄）律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：邵雪，山东大地人（临淄）律师事务所律师，特别授权。
申请执行人：山东淄建集团有限公司，住所地：淄博市张店区杏园东路53号，统一社会信用代码：9137030316410296X4。
法定代表人：夏书强，董事长。
被执行人：山东绿茵置业发展有限公司，住所地：淄博市临淄区临淄大道698号，统一社会信用代码：913703057861158376。
法定代表人：赵倩，董事长。
在本院执行申请执行人山东淄建集团有限公司与被执行人山东绿茵置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人牛秀英对执行山东�茵置业发展有限公司名下位于淄博市临淄区牛山路348号、稷下路南首青青家园1号楼010108号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人牛秀英称，贵院在执行申请执行人山东淄建集团有限公司与被执行人山东绿茵置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案,即(2018)鲁03执35号案件过程中，误将异议人的财产，即位于临淄区牛山路348号稷下路南首青青家园1号楼010108号楼房一套当作被执行人山东绿茵置业发展有限公司的财产予查封、扣押、冻结。异议人现依法提出执行异议,理由如下:2014年1月10日异议人与被执行人山东绿茵置业发展有限公司签订《青青家园认购协议书》,购买被执行人山东绿菌置业发展有限公司开发建设的涉案房产（建筑面积141．93平方米）及该房产占有范围内的土地使用�，双方经协商一致，上述房地产成交价款为人民币851580.00元（大写：捌拾伍万壹仔伍佰捌拾元整）。认购书签订后，异议人委托女儿刘金红往山东绿茵置业发展有限公司的齐商银行金菌支行账户汇款800000.00元及支付现金51580.00元，异议人付清了全部的购房款。2014年9月29日异议人和被执行人山东绿菌置业发展有限公司签订了编号为GF－20000171的《房地产买卖合同》，该房产预售证号为Y07－100077号。异议人以此合同办理了商品房买卖合同网上备案登记手续，备案编号20140929807EZKOLQH0Z。异议人按照约定已经将购房款851580.00元全部支付给被执行人山东绿茵置业发展有限公司，被执行人山东绿茵置业发展有限公司也已于2017年6月份将该房产交付异议人，异议人实际占用、使用至今。由于被执行人山东绿菌置业发展有限公司的原因，导致异议人至今无法办理该房产的所有权转移过�登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人在法院查封涉案房产之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部购房款并办理网上备案登记，2017年6月被执行人山东绿茵置业发展有限公司将涉案房屋交付给异议人，2018年3月21日贵院在执行中查封上述房产明显错误。请求立即终止对涉案房屋的执行，并依法解除查封。
本院查明，2017年7月11日，本院作出（2017）鲁03民初2号民事判决，判令：一、被告（反诉原告）山东绿茵置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山东淄建集团有限公司工程款27480861.59元；二、被告（反诉原告）山东绿茵置业发展有�公司支付原告（反诉被告）山东淄建集团有限公司自2017年1月10日至工程款清偿之日止的利息（以27480861.59元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2017年1月10日计算至清偿之日）；三、原告（反诉被告）山东淄建集团有限公司对其施工的案涉绿茵青青家园1#、2#、3#楼及车库工程在27480861.59元工程款范围内享有优先受偿权等。同年11月27日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民终1540号民事判决，对一审判决予以维持。该案立案执行后，本院于2018年1月8日作出（2018）鲁03执35号执行裁定，对被执行人山东绿茵置业发展有限公司有关财产采取强制措施。2018年3月21日，本院依据该执行裁定对涉案房产予以查封。
案外人提交其与山东绿茵置业发展有限公司于2014年1月10日签订的青青家园认购协议书，约定牛秀英以851580.00元的价�购买涉案房屋，并于本认购书签订之日起10日内将购房款全额汇入山东绿茵置业发展有限公司账户。案外人提交的转账汇款业务受理回单载明刘金红于2014年1月17日向名称为山东绿茵置业的账户汇款800000.00元。案外人提交收款收据一份，系山东绿茵置业发展有限公司于2014年1月18日为牛秀英开具，载明为房款、金额为851580.00元。牛秀英与山东绿茵置业发展有限公司于2014年9月29日就涉案房屋签订商品房买卖合同并进行备案，备案房产档案查档证明载明涉案房屋用途为商业，所占用土地存在抵押。
上述事实，有（2017）鲁民终1540号民事判决书、（2018）鲁03执35号执行裁定书、案外人提供的证据材料等在卷为证。
本院认为，本案争议的焦点问题是涉案房产应否中止执行。首先，《最高人民法院关于人民�院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本院（2017）鲁03民初2号和山东省高级人民法院（2017）鲁民终1540号民事判决判令申请执行人山东淄建集团有限公司对涉案房屋享有优先受偿权，依法足以对抗案外人牛秀英。其次，案外人牛秀英主张其与山东绿茵置业发展有限公司签订了涉案房屋买卖合同，但并未办理过户登记手续，尚未依法取得涉案房屋的所有权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即只有消费者在符合上述条件时，其权利可以对抗建设工程价款优先受偿权。该规定对应的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因案外人牛秀英购买涉案房产的性质为商业用房，并非用于居住，即使其已支付涉案房屋价款，也不符合上述规定，对涉案房屋不享有可以排除执行的权利。再次，案外人牛秀英主张其已支付了涉案房屋的全部价款，但其提供的刘金红于2014年1月17日向名称�山东绿茵置业的账户汇款800000.00元的转账汇款业务受理回单，不能证明该笔款项系牛秀英用于购买其主张权利的涉案房屋；山东绿茵置业发展有限公司于2014年1月18日为牛秀英开具的851580.00元的收款收据系在案外人与被执行人之间产生，对于案外人已实际支付购房款证明力不足。故异议人牛秀英的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的排除执行的条件。综上所述，异议人牛秀英排除执行异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题�解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人牛秀英的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 陶志民
审判员 张洪胜
审判员 卫雁冰
二〇一八年八月十三日
书记员 孙 晨