福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初3066号原告：张少敏女，1960年2月22日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：张嵘、江梅英，福建知力律师事务所律师。被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。法定代表人：郑钟，总经理。委托诉讼代理人：郑志平、薛一通，公司员工。原告张少敏与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张少敏的委托诉讼代理人江梅英、被告福州泰禾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金至被告实际交付符合约定条件的商品房（车位）之日止。（从2014年7月1日起暂计至2016年6月30日止，逾期730天，每日依车位总价255000元的万分之壹计算，违约金为18615元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年12月7日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪），地下室第二分区-1层×车位。《合同》约定总价款为255000元。第八条约定被告应于2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。第九条约定，被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之壹的违约金。第十一条约定双方交接时，被告应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，被告不出示或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告如约支付了车位总价款。但被告至今为止，仍未能提供商品房竣工验收合格和消防验收合格等证明该商品房（车位）已经达到规定交付条件的文件。被告的行为已构成违约，应及时支付原告逾期交房违约金至实际交付符合约定条件的商品房（车位）之日止。从2014年7月1日起暂计至2016年6月30日止，逾期730天，每日依车位总价255000元的万分之壹计算，违约金为18615元。被告辩称，本案原告已经实际接收讼争车位（商品房），原告无权要求被告按已付购房款万分之一向原告支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及《福建省高级人民法院关于审理城市房地产管理办法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见》第36条规定：“预售的商品房质量未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售方交付的房屋不符合合格条件，主张实际交付之日后逾期交房违约金的，不予支持……”本案中，原告与被告于2014年8月23日签订了《车位服务协议书》，办理车位交接手续。故根据上述司法解释的规定，应视为车位已经实际交付使用，被告在接收车位后，再要求原告支付逾期交房违约金，不符合客观事实，有违民法的公平原则和诚信原则，故原告无权要求被告按已付购房款日万分之一向原告支付逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的证据《商品房买卖合同》，证明买卖合同依法订立，合法有效。被告应依合同约定承担逾期交房的违约责任。被告对该证据的真实性无异议，证明对象有异议，原告已经于2014年8月23日办理讼争车位的交接手续，占有并使用了讼争车位无权要求被告支付逾期交房违约金。本院对该证据的真实性予以确认；2.原告提供的证据福建省福州市地方税务局通用机打发票，证明原告于2016年3月才开始正式使用车位并缴纳物业费。被告对该证据的真实性无异议，证明对象有异议。机打发票由原告单方提供，不能根据该机打发票确定车位具体的使用时间，原告完全有可能于2016年3月之前使用并缴纳物业费。本院对该证据的真实性予以确认，可以证实原告于2016年3月1日使用车位；3.被告提供的证据《车位服务协议书》，证明原告已经于2014年8月23日办理讼争车位的交接手续，占有并使用了讼争车位，无权要求被告支付逾期交房违约金。原告对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明原告实际接收了车位，所有权并没有发生转移。本院对该证据的真实性予以确认，但不能证实原告已经于2014年8月23日办理讼争车位的交接手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月7日，原、被告双方于签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪），地下室第二分区-1层×车位。《合同》约定总价款为255000元。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……；第三款约定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）2000元违约金”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购车位款255000元,2014年8月23日签订《车位服务协议书》，并于2016年3月1日开始使用讼争车位。本院认为，原、被告于2013年12月7日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有两个：1.被告是否已将讼争车位交付给原告？2.被告是否应承担逾期交付的违约责任？对第一个争议焦点，本院认为，原告已于2016年3月1日起实际使用讼争车位，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，因此，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，故应当认定被告已将讼争车位交付给原告。对第二个争议焦点，本院认为，讼争《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交房条件与期限”的约定。其中，第一款约定三项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需通过消防验收）；第2、3项交付条件如绿地建设、公共服务设施建设等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。第八条第二款针对第一款两种情形相应设定了两种解决房屋不符合交付条件的方式。本案双方当事人选择第2种解决方式，即“如果在规定日期内未达到上述条件的情况下，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”。本案中，合同约定讼争车位应在2014年6月30日前交付买受人使用，但原告直至2016年3月1日才接收车位，故此时才能视为被告履行了交付义务，故从2014年7月1日起至2016年2月28日期间，被告均构成逾期交付，应当按照合同第九条约定承担逾期交付违约责任，即以已付款项255000元为基数，以每日万分之一的标准，从2014年7月1日起至2016年2月28日止，向原告支付逾期交付违约金15504元（255000元×0.01%×608天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告福州泰禾房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告张少敏一次性支付逾期交付违约金15504元。二、驳回原告张少敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，由原告张少敏负担45元，被告福州泰禾房地产开发有限公司负担225元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郭 谋人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年七月二十日书 记 员  瞿彬彬