广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂11民终773号
上诉人（一审被告）：广西贺州市木器厂，住所地：贺州市八步区新宁街**号。
法定代表人：黄伟军，该厂厂长。
委托代理人：邹桂兴，该厂办公室主任。
委托代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：谢庆虎，男，1978年9月13日出生，汉族，住贺州市。
委托代理人：苏达池，广西众望律师事务所律师。
上诉人广西贺州市木器厂因与谢庆虎关于房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2015）贺八民二初字第2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭，2016年8月9日公开开庭审理了本案。上诉人广西贺州市木器厂的委托代理人邹桂兴、吴海波，被上诉人谢庆虎的委托代理人苏达池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
广西贺州市木器厂上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决遗漏必须参加诉讼的当事人广西大众房地产开发有限公司、田志希、黄婉茹以及赖学彩，程序严重违法。广西大众房地产开发有限公司作为隐名合作销售人也应属于共同的出卖方参加诉讼，具体经办人田志希、黄婉茹参与本案的诉讼更有利于查明案情，查清购房款项的来龙去脉。本案涉案房屋已经出卖给赖学彩抵作水电工程款，应追加参加诉讼。二、一审判决认定事实存在错误之处。事实上本案所涉协议书是广西大众房地产开发有限公司工作人员田志希、黄婉茹擅自使用上诉人的空白协议书以上诉人的名义与被上诉人签订的。三、一审判决认定事实存在事实不清之处。一审没有查清原告交付购房款373100元具体交付给谁，谁人加盖公章。四、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人于2014年12月1日签订的《樟树花园小区危旧房改住房购房协议书》违反了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》、《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》、《经济适用房住房管理办法》等国家关于经济适用房分配购买的强制性规定，当属无效。谢庆虎辩称，一、一审庭审程序合法，根据合同相对性原则，当事人是被上诉人与上诉人，没有遗漏案件当事人。二、被上诉人与上诉人签订的《樟树花园小区危旧房改住房购房协议书》合法有效，上诉人的说法无凭无据。被上诉人已经向上诉人履行了合同约定的支付义务，则上诉人应该相应地履行交房义务。至于款项有没有进入上诉人账户，仅是上诉人一面之词。三、一审适用法律正确。该小区内所有住户都未办理认购资格认证，上诉人同样交房给业主，唯独以被上诉人没有认购资格不交房给被上诉人。被上诉人客观上也是具备购房资格的，至今夫妻双方名下均无房，租赁他人房屋居住，属城市无房困难户。
谢庆虎向一审法院起诉请求：确认原告与被告签订的樟树花园小区危旧房改住房购房协议书合法有效。2.被告向原告交付樟树花园小区第3栋第4层405号房。3.被告向原告支付延迟交房违约金3731元。
一审法院认定的事实：2014年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订樟树花园小区危旧房改住房购房协议书，约定：被告将其兴建的位于贺州市新宁街89号的樟树花园小区第3栋第4层第405号房出售给原告。购房单价2500元每平方米，房屋总价款373100元。2015年3月31日前交房。因甲方原因导致交房时间延期超过120个工作日的，甲方应按总房款的百分之一赔付给乙方违约金。乙方保证购买本房屋已经建设单位及相关部门进行认购资格认证。签订协议书当天，原告交付购房款373100元，收据上加盖被告公章。
2010年7月8日，被告（甲方）与广西大众房地产开发有限公司（乙方）签订合作建设经济用房协议书，约定由甲乙双方投资建设贺州市新宁街89号小区危旧房改住房，甲方负责日常工作的管理，产品的销售以双方核定的“经济用房”价格进行销售，销售收入存入双方共同管理的账户，甲乙双方负责组织销售，向符合条件的职工、社会中低收入人群进行销售，实现利润甲乙双方各占50%。2011年11月15日，经批复同意贺州市木器厂对贺州市新宁街89号小区危旧房改住房以限价住房方式进行改造。
一审法院认为，原、被告2014年12月1日签订樟树花园小区危旧房改住房购房协议书是双方真实意思表示，合法有效。被告认为协议书违反国家关于经济适用房分配购买的强制性规定而无效的辩驳主张没有依据，该院不予采纳。原告已支付全部购房款373100元，被告应按约交付房屋。被告认为原告虽持有支付购房款收据，但被告并未收到购房款并申请追加大众房地产开发有限公司及购房款收据上的经办人为本案被告或第三人。根据合同相对性原则及被告认可购房收据上加盖的公章系被告公章的事实，被告的上述辩驳主张及申请不成立，该院不予采信。按协议书违约金约定，原告要求被告支付逾期交付违约金3731元，该院予以支持。判决：一、确认原告谢庆虎与被告广西贺州市木器厂2014年12月1日签订的樟树花园小区危旧房改住房购房协议书有效；二、被告广西贺州市木器厂应交付樟树花园小区第3栋第4层405号房给原告谢庆虎；三、被告广西贺州市木器厂应支付逾期交房违约金3731元给原告谢庆虎。上诉人对一审查明“原告（乙方）与被告（甲方）签订樟树花园小区危旧房改住房购房协议书”事实有异议，认为实际是被上诉人和大众房地产开发有限公司签订的购房协议。
被上诉人对一审查明的事实无异议。
在二审期间，上诉人提交了证据：上诉人和赖学彩签订的购房协议书。证实在本案的购房协议之前，上诉人已将房屋以抵水电工程款的方式给了赖学彩，也证实与赖学彩有利害关系，应追加赖学彩为第三人来参加本案诉讼。
被上诉人提交了证据：证据一、谢庆虎家庭的房屋信息查询证明，证实被上诉人属于城市无房困难户。证据二汇款凭证一张，证实被上诉人已经将合同约定的购房款汇到上诉人指定的账户，履行完合同义务。
被上诉人对上诉人提交的证据的质证意见是：上诉人没有在举证期限内提交不是新证据，对证据真实性也不予认可，上诉人与被上诉人在起诉之前有过冲突以及一审时均也没有提到有这份协议书，保留追究上诉人作伪证的法律责任。
上诉人对被上诉人提交的证据的质证意见是：对证据一、二的三性没有异议，对证明的内容有异议。证据一只能证明被上诉人在贺州城区没有房屋的事实，并不能证实被上诉人在贺州城区以外没有房屋的事实。证据二恰好证实被上诉人没有将购房款汇到上诉人指定的账户。
本院依职权向本案所涉的《樟树花园小区危旧房改住房购房协议书》经手人黄婉茹、田志希做的调查询问笔录，因与本案实体处理无关联性，不作为本案证据使用。
本院对事实和证据的分析与认定：上诉人提交的证据为逾期提供的证据，责令其说明理由，逾期提供证据的理由自相矛盾，不成立，对该证据，本院不予采纳。上诉人对被上诉人提交的证据三性没有异议，本院予以采纳，对证明的内容综合全案进行认定。
上诉人与被上诉人于2014年12月1日签订的《樟树花园小区危旧房改住房购房协议书》虽是在案外人广西大众房地产开发有限公司处签订的，但是以上诉人名义与被上诉人签订的，协议加盖了上诉人的公章以及法定代表人的印章，上诉人对协议的真实性是没有异议的。综上分析，上诉人对一审查明的事实的异议理由不成立，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：一、一审程序是否违法，有无遗漏必须参加诉讼的当事人。二、本案所涉的协议是否违法国家强制性规定而无效？
对于争议焦点一，上诉人与被上诉人2014年12月1日签订《樟树花园小区危旧房改住房购房协议书》，上诉人认可协议书的真实性，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人是合同相对人，合同履行义务的主体，上诉人贺州市木器厂与案外人广西大众房地产开发有限公司之间是另一法律关系，不在本案审理范围，广西大众房地产开发有限公司及购房款收据上的经办人不是本案必须共同进行诉讼的当事人。上诉人和赖学彩签订的购房协议书在一审、二审举证期限内未提供，对协议的真实性本院无法认定，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”的规定，是否参加诉讼应由赖学彩提起。上诉人主张追加赖学彩为当事人参加诉讼无法律依据。
对于争议焦点二，上诉人对外销售并交付樟树花园小区房屋均未要求购房对象需要有经济适用房认购资格，被上诉人购房时上诉人没有要求其办理经济适用房认购资格，不意味着被上诉人不具备认购资格，上诉人以此对抗被上诉人理据不足。被上诉人明知购买的是危旧房改住房即经济适用房，根据国家相关行政法规应办理认购资格而未办理，当属双方合同履行瑕疵，归责于上诉人与被上诉人，被上诉人对此应承担必要时采取补救措施的责任，但不影响合同效力。上诉人主张上诉人与被上诉人于2014年12月1日签订的《樟树花园小区危旧房改住房购房协议书》违反了《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》、《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》、《经济适用房住房管理办法》国家关于经济适用房分配购买的强制性规定而无效是无法律依据的，这三个法规系部门规章和地方性法规，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，上诉人该主张无法律依据。综上所述，上诉人广西贺州市木器厂的上诉理由不成立。一审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理并无不当。依照《合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费50元（上诉人已预交），由上诉人广西贺州市木器厂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒙晓华
代理审判员 邓行奇
代理审判员 李经连
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 冯 静
appoint