福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0481民初1071号
原告：中国农业银行股份有限公司永安市支行，住所地福建省永安市燕江中路511号，统一社会信用代码：91350481858188550X。
负责人：庄晓滨，党委副书记。
委托诉讼代理人：陈建华，福建闽中律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：曾若人，福建闽中律师事务所执业律师。
被告：颜才信，男，1972年5月17日出生，汉族，住永安市，
被告：林雪梅，女，1973年1月25日出生，汉族，住永安市，系颜才信妻子。
被告：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码：91350425726433753E。
法定代表人：游开辉，董事长。
被告：福建鸿图房地产开发有限公司永安分公司，住所地永安市鸿图新世纪广场A区A2-25号，统一社会信用代码：9135048178218208XQ。
负责人：游开辉，经理。
原告中国农业银行股份有限公司永安市支行（以下简称永安农行）与被告颜才信、林雪梅、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）、福建鸿图房地产开发有限公司永安分公司（以下简称鸿图永安分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建华到庭参加诉讼。被告颜才信、林雪梅、鸿图公司法定代表人、鸿图永安分公司负责人经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
永安农行向本院提出诉讼请求：1.解除案涉《个人购房担保借款合同》；2.判令颜才信偿还永安农行借款本金366241.44元、支付利息22829.75元（利息计算至2017年2月16日止），本息合计389071.19元，并继续支付自2017年2月17日起至实际还清借款之日，按合同约定利率计算的利息；3.颜才信支付给永安农行因实现债权所支出的律师代理费4800元；4.林雪梅对于颜才信的上述债务承担共同还款责任；5.鸿图公司、鸿图永安分公司对颜才信的上述债务承担连带清偿责任；6.永安农行对颜才信、林雪梅提供抵押的永安市鸿图新世纪广场月亮之上B4幢502室（建设用地使用权证号：永国用2006第30019号）房产处置所得价款享有优先受偿权。事实和理由：颜才信因购买房产需要向永安农行申请个人购房贷款。2010年3月31日,颜才信为借款人，颜才信、林雪梅为抵押人，鸿图永安分公司为保证人，与永安农行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：永安农行向颜才信发放借款440000元；借款用途为购买房产，借款期限自2010年4月8日至2030年4月7日，共计240个月，实际借款期限和具体日期以借款凭证为准；借款利率为年利率5.94%；采用等额本息还款方式归还本息；鸿图永安分公司�该借款提供阶段性担保；颜才信、林雪梅以所购买的永安市鸿图新世纪广场月亮之上B4幢502室（建设用地使用权证号：永国用2006第30019号）房产设定抵押担保；抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；因借款人、抵押人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、抵押人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用等内容。此后，颜才信对所涉房屋申请并办理了预抵押登记。合同签订后，永安农行于2010年4月8日向颜才信发放了贷款。但自2016年1月起，颜才信未按约足额还款，截至2017年2月16日，尚�全部借款本金366241.44元、利息22829.75元，经永安农行多次催讨未果。林雪梅与颜才信系夫妻关系，本案债务为夫妻共同债务，林雪梅应承担共同偿还责任。鸿图永安分公司系鸿图公司在永安市设立的分公司，其民事责任应由鸿图公司承担。
颜才信、林雪梅、鸿图公司、鸿图永安分公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：颜才信因购买房产需要向永安农行申请个人购房贷款。2010年3月31日,颜才信为借款人，颜才信、林雪梅为抵押人，鸿图永安分公司为保证人，与永安农行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：永安农行向颜才信发放借款440000元；借款用途为购买房产，借款期限自2010年4月8日至2030年4月7日，共计240个月，实际借款期限和具体日期以借款凭证为准；借款利率为年利率5.94%；采用等额本息还款方�归还本息；鸿图永安分公司为该借款提供阶段性担保，自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以货款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带保证责任；颜才信、林雪梅以所购买的永安市鸿图新世纪广场月亮之上B4幢502室（建设用地使用权证号：永国用2006第30019号）房产设定抵押担保；抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止等内容。合同签订后，永安农行于2010年4月8日向颜才信发放贷款440000元。但自2016年1月起，颜才信未按约足额还款，截至2017年2月16日，尚欠全部借款本金366241.44元、利息22829.75元，经永安农行多次催讨未果。
2010年4月1日，颜才信办理了涉案房产的预抵押登记手续。因该房屋未办理房产证，至今未能办理正式抵押登记手续。颜才信与林雪梅于1996年6月14日办理结婚登记手续，于2016年4月27日办理离婚登记手续。上述债务发在颜才信与林雪梅夫妻关系存续期间。
鸿图永安分公司系鸿图公司依法设立的分公司，不具有法人资格。
永安农行围绕诉讼请求提交以下证据：营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《个人购房担保借款合同》、结婚证、个有借款凭证、房地产抵押清单、预抵押登记收据、贷款还款明细清单、贷款还款回单�。林雪梅向本院提交离婚证，证明其与颜才信离婚的事实。颜才信、林雪梅、鸿图公司、鸿图永安分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。上述证据经庭审查证，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。永安农行主张的上述事实，本院予以认定。
综上所述，本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》是合同各方的真实意思表示，内容合法,为有效合同。《个人购房担保借款合同》约定借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，即约定了解除合同的条件，颜才信作为借款人，未按合同约定足额偿还借款本息，解除合同的条件业已成就。永安农行要求解除合同，并要求颜才信偿还尚欠的借款本息，符合合同约定和法律规定，予以支持。颜才信的上述�务发生在其与林雪梅夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，林雪梅应予共同偿还。
鸿图永安分公司为颜才信的上述债务提供阶段性连带责任保证，现颜才信未按约履行还本付息义务，且所购房屋的正式抵押登记手续尚未办理，永安农行尚未取得所涉房屋的他项权证书，因此，鸿图永安分公司提供的阶段性连带保证责任不能免除。永安农行要求鸿图永安分公司对本案债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。鸿图永安分公司系鸿图公司依法设立的分支机构，不具有法人资格，其民事责任由鸿图公司承担。
颜才信、林雪梅以所购房屋作为抵押物，办理了预告登记手续后，在已具备办理物权登记条件的情况下拒不办理，导致抵押登记无法完成，过错在于颜�信、林雪梅，永安农行并无过错。为维护交易安全和合同稳定，可依物权法第二十八之规定，认定永安农行对该抵押物处置所得价款享有优先受偿的权利。
《个人购房担保借款合同》虽约定：“抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。”但未明确约定借款人应承担律师代理费。担保合同是从合同，担保人所承担的债务是从债务，担保合同的从属性决定了担保人所承担的责任不应超过主债务的范围。《个人购房担保借款合同》将律师代理费纳入担保范围，超出了主债务范围，超出部分的约定无效。因此，永安农行要求支付律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。颜才信、林雪梅、鸿图公司、鸿图永安分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除中国农业银行股份有限公司永安市支行与颜才信、林雪梅、福建鸿图房地产开发有限公司永安分公司于2010年3月31日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、颜才信应于本判决生效后十日内�次性偿还中国银行股份有限公司永安支行借款本金366241.44元、支付利息22829.75元（利息计算至2017年2月16日止），本息合计389071.19元，并继续支付自2017年2月17日起至实际还清借款之日，按合同约定利率计算的利息；
三、林雪梅对颜才信的上述债务承担共同还款责任；
四、福建鸿图房地产开发有限公司、福建鸿图房地产开发有限公司永安分公司对颜才信的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；
五、中国农业银行股份有限公司永安市支行有权以颜才信、林雪梅提供抵押的永安市鸿图新世纪广场月亮之上B4幢502室房屋（建设用地使用权证号：永国用2006第30019号）处置所得价款优先受偿；
六、驳回中国农业银行股份有限公司永安市支行的�他诉讼请求。
如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7208元，减半收取3604元，由颜才信、林雪梅、福建鸿图房地产开发有限公司、福建鸿图房地产开发有限公司永安分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 许冬生
二〇一七年四月五日
书记员 邓淑珍
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满�年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国公司法》
第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向�司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
PAGE