广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0602民初772号
原告何祥钦，男，1985年1月8日出生，户籍所在地广西东兴市，
委托代理人蒙志豪，广西南港律师事务所律师。
委托代理人黄乃千，广西南港律师事务所律师。
被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司，住所地防城港市港口区北部湾大道258号西湾华庭小区麒胤集团办公楼12楼。
法定代表人黄泓铭，该公司董事长。
委托代理人赖添荣，广西十环律师事务所律师。
原告何祥钦诉被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司（以下简称麒胤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告何祥钦的委托代理人蒙志豪、黄乃千，被告麒胤公司的委托代理人赖添荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何祥钦诉称，2010年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区长山新区“西湾华庭”5栋1单元205号房，合同还对房屋面积、价款、付款方式、违约责任、交付期限、产权登记等事项进行了明确约定。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，并在合同附件四中约定房屋产权证由出卖人负责办理。合同签订后，原告向被告支付全部购房款并于2013年5月1日收房。但直至今日，被告仍未能办妥原告所购商品房的产权证，致使原告不能完全行使对所购房屋的物权而造成经济损失。按照合同约定，被告应在2014年4月26日前办得房产证，但至今未取得，已构成违约，应承担相应的违约责任即支付逾期办证违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十八条的规定，违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金31325元（以263264元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2016年3月26日，以后另计至办妥房产证予原告之日止）；二、被告履行为原告办理房产证的合同义务；三、诉讼费由被告承担。
原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、企业查询单，证明被告诉讼主体资格；3、《销售不动产统一发票》，证明原告已向被告支付购房款的事实；4、《房屋交接书》，证明被告于2013年5月1日向原告交房的事实；5、《商品房买卖合同》，证明被告与原告签订合同，原告购买被告开发的商品房的事实；6、《违约金计算表》，证明被告应支付的违约金数额。
被告麒胤公司辩称，其已积极为原告办理房产证，预计今年9月份可以办妥。原告的第一项诉讼请求没有依据，被告虽未能如期为原告办理房产证，但并未给原告造成损失。根据合同第十五条第2项的约定，违约金不应超过原告已付款的1%。
被告为其辩解在举证期限内未提交证据。
经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可。本院对各方当事人均无异议的证据予以采纳，作为定案的依据；对原告提交的《违约金计算表》，该表系原告单方制作，本院不予采纳。
综合本案证据，本院确认以下法律事实：2010年11月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，约定出卖人将西湾华庭5号楼1单元205号房卖给买受人。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因买受人原因造成该商品房不能在规定期限内取得房产证的，由买受人承担全部责任”。合同附件四补充协议第二条约定：“房屋产权证由出卖人负责办理，买受人承担根据国家、地方有关法律法规及文件规定所需交纳的所有税、费”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款合计263264元。2013年5月1日，被告将案涉商品房交付给原告使用。至一审辩论终结前，被告尚未为被告办理案涉商品房的《房屋所有权证》。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。合同约定出卖人在商品房交付使用后360日内未将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案即视为违约，被告对此未提供证据证明其已履行将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，故应认定被告已构成违约，应向原告承担逾期办证的违约责任，违约金自2014年4月27日起计算。故对原告要求被告履行合同约定的办证义务并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于逾期办证违约金的计算标准问题。原告认为违约金的计算标准应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定来计算，而被告主张按照合同约定的逾期办证违约金的标准计算。本院认为，案涉合同已对被告逾期办证的违约金进行约定，故不适用上述司法解释第十八条的规定。但合同第十五条约定被告逾期办证的违约责任为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，换言之，被告无论何时为原告办理《房屋所有权证》，都只需向原告支付已付房价款1%的违约金，被告的违约责任并不随着其违约时间的长短而发生变化。该违约条款并未起到督促被告尽快履行办证义务以免承担更重违约责任的作用，未体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性，也有违公平原则。在原告未举证证明其因被告逾期办证所遭受的实际损失的情况下，结合案件实际情况以及被告的违约程度，本院认为，逾期办证违约金的计算标准按照已付购房款每日万分之一的标准计算较为合理，即违约金以263264元为基数，自2014年4月27日起暂计至2016年6月6日（共计772天），为20324元（263264元×0.0001×772天）。2016年6月7日至被告履行合同约定的办证义务之日的违约金，原告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司向原告何祥钦支付逾期办证违约金20324元；
二、被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司继续履行为原告何祥钦办理西湾华庭5号楼1单元205号房《房屋所有权证》的义务；
三、驳回原告何祥钦的其他诉讼请求。
案件受理费583元（原告何祥钦已预交）,由原告何祥钦负担204元，被告防城港市麒胤房地产集团有限责任公司负担379元。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费583元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李明娟
人民陪审员 李成霖
人民陪审员 凌宜莲
二〇一六年六月十五日
书 记 员 罗艺文
相关法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。