广东省云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法河民初字第241号
原告陈福汉，男，汉族，1970年10月28日出生，住云城区。
委托代理人刘滨培，广东言邦律师事务所律师。
委托代理人郭锦霞，广东言邦律师事务所律师
被告云城区河口街道居委大元洞村。地址：云城区。
法定代表人：陈国栋，大元洞村负责人。
委托代理人何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。
原告陈福汉诉云城区河口街道居委大元洞村土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日、2015年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈福汉及其委托代理人郭锦霞、刘滨培及被告云城区河口街道居委大元洞村的委托代理人何忠兴到庭参加诉讼。因本案较为复杂，依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。
原告陈福汉起诉称：原告与被告于2012年11月28日签订了《土地租赁合同》，约定被告将位于云城区河口街大元洞村在河杨公路侧开发村中的土地出租给原告使用（四至范围：东至陈西荣、陈国安用地，南至恒丰饲料店，西至河杨新公路，北至高速公路底），该土地占地面积共416平方米，并约定原告将该土地用作搭建简易钢瓦栅房之用及租赁期限、租金数额、租金缴纳方式等事宜。合同签订后，原告在筹建期搭建简易钢瓦栅房，原告在为搭建中的简易钢瓦栅房办理供电供水设施时，相关的供水供电部门告知原告需有该土地的土地使用权证及相关证件才能办理供电供水设施，根据合同的约定，被告需无条件协助原告办理相关证件，包括临建商铺及供水供电等证件，据此，原告要求被告提供该土地的土地使用权证以便办理供电供水设施，但被告却告知原告没有该土地的土地使用权证，亦即被告系无权处分上述土地的，其行为构成无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因此，上述《土地租赁合同》事后没有经得权利人追认以及被告订立该合同后没有取得处分权，因此，该《土地租赁合同》为无效合同。原告为在上述《土地租赁合同》所指的土地上搭建简易钢瓦栅房投入了资金257739.3元，被告的无权处分行为致使原告不能为该简易钢瓦栅房办理供电供水设施，以致原告不能实现合同的目的，对此，被告存在重大的过错，其应将租金人民币57408元及押金3万元返还给原告，并赔偿原告搭建简易钢瓦栅房的经济损失人民币257739.3元。另外，根据合同的约定，原告承租的土地面积应为416平方米，但原告实际可使用的土地面积却为356平方米，被告并没有按照约定的土地面积交付原告使用，严重损害原告的合法权益。因此，原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、原告与被告签订的《土地租赁合同》无效。2、被告向原告返还租金人民币57408元，押金人民币3万元，并赔偿原告搭建简易钢瓦栅房的经济损失人民币257739.3元。3、被告承担全部的诉讼费用。
原告陈福汉为证明自己的主张，提交了以下证据：
证据1，身份证，证明原告的主体适格；
证据2，《土地租赁合同》，证明原告与被告于2012年11月28日签订了《土地租赁合同》，约定被告将位于云城区河口街大元洞村在河杨公路侧开发村中的土地出租给原告使用（四至范围：东至陈西荣、陈国安用地，南至恒丰饲料店，西至河杨新公路，北至高速公路底），该土地占地面积共416平方米，并约定原告将该土地用作大件简易钢瓦栅房之用等事宜；
证据3，《收据》，证明原告已向被告支付租金57408元以及合同押金3万元。
证据4，《收据》，原告为在《土地租赁合同》所指的土地上搭建简易钢瓦栅房投入了资金257739.3元。
证据5，《相片》，拟证明被告实际使用涉案商铺至2015年1月26日。
被告对上述证据发表质证意见认为：对证据1、2、3的真实性无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据与本案没有关联性；对证据5《照片》的来源、时间并不清楚，且与实际情况不符，法院可去现场查看，现场没有堆放杂物是干净的，陈福汉提交的照片不真实。
被告云城区河口街道居委大元洞村答辩称：一、双方签订的《土地租赁合同》合法有效。被告出租的土地是村集体所有的，原告也签名确认所涉土地是本村的，村当然有权出租。合同是双方签订，双方在合同上签名并经村委会盖章确认。合同并没有损害国家利益或者他人利益，没有违反法律。所以合同是成立的有效的，应受法律保护。二、出租的土地未办理土地证并不能否认被告对土地拥有权属。出租的土地权属被告是无疑的，《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《确定土地所有权和使用权的若干规定》等规定，城市郊区和农村土地属于集体所有。被告出租的土地就是被告村集体所有的，该土地一直来没有任何人对权属提出异议。近几年国家建设征用了村大部分土地，各项征地款全部划汇入被告的账户。原告也认为所租赁的土地是自己村的土地，也领取了征地款。如果被告对土地没有权属的，征地单位不会支付征地款给被告。三、双方签订的是土地租赁合同，并不是土地转让（买卖）合同，土地不产生权属转移，没有转移标的物所有权。所以原告适用《合同法》第五十一条的规定，以没有土地证为由主张合同无效是错误的。《合同法》第五十一条的无权处分制度是适用于买卖合同的，与第一百三十二条的规定相一致。本案并不是土地买卖合同，不存在处分问题。四、原告要求返还租金和押金无理据。合同是双方签订，是双方的真实意思表示，原告使用了土地，占用了标的物长达2年时间。所以原告要求返还租金是理据不足的。五、原告要求赔偿257739元损失依法无据。被告出租的是土地，被告并没有违反合同条款。合同并没有规定承租人一定要搞建筑，原告现还在使用土地，且转租有租金收入，没有任何损失。即使有损失，也由原告自己负责。《合同》第六条第3项虽然约定“甲方协助乙方办理相关证件”。但没有明确什么“相关证件”。况且只是协助，并不是提供，不是包办理。至于水电供给，合同并没有规定甲方要为乙方办理水电入户。原告早在筹建期就有水有电用了，现在也有水电供应。原告在搭棚期间被有关部门叫暂停、暂不供应水电的根本原因是原告违反合同要“离开铁路10米”的规定，违反政府“铁路两旁10米内不准建筑”的规定，在不准建筑区内搞了建筑。这是原告的过错造成的，这个责任完全由原告负责，与被告无关。综上所述，原告的诉讼请求既无事实依据，又无法律依据。希望法院驳回其诉讼请求。
被告为证明自己的主张，提供了以下证据：
证据1，土地租赁合同（原件），证明双方签订了合同，原、被告各执一份，没有违反法律规定；
证据2，土地权属证明（原件），有全村村民签名，同时原告也在该证明上签名按捺指模，也是认可土地属于被告的，且村委加盖了印章，证明土地权属的属实，且以往的征地款等款项由原、被告双方收入，若该土地不是属于被告的，相关的款项政府部门是不会支付给被告的。
证据3，《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》，拟证明涉案土地作非农用规划，因此我方把涉案土地租赁给作商业用途并没有改变任何性质；
证据4，《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》，拟证明涉案土地的的具体位置。
原告对上述证据发表质证意见认为：1.对于证据1真实性没有异议，是双方签订的合同，但对合同的合法性有异议，该合同为无效合同，因为被告在签订合同前或后均不能提供涉案土地的权属证明证实其有权利出租；2.对于证据2的三性有异议，原告与其他村民在该份证明上签名盖指模并不能证实涉案土地就归属于被告所有，同时，村委加盖证明，也不能起到证实被告对涉案土地拥有所有权的作用。针对被告在庭审时称，村内其他土地的征地补偿款均归属于被告村民所有，该说法与本案不存在关联性，政府征用其他土地给予补偿款并不能推定涉案的土地也属于被告所有；3.对证据3、4真实性、合法性没有异议，但认为证据均没有明确指向涉案的土地和厂房，涉案的土地没有明确的权属证明。
本院对原、被告提交的证据认定如下：对原告提供的证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据4的三性不予以确认；对被告提供的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理，本院查明确认以下事实：
2012年11月28日，原告陈福汉（乙方）与被告云城区河口街道居委大元洞村（甲方）签订了《土地租赁合同》，合同约定“一、租赁土地的位置和面积：该宗赁场地位于河口街河杨公路边东至陈西荣、陈国安用地，南至恒丰饲料店，西至河杨公路大桥底，所属范围面积共416平方米。二、租赁期限：拾年。租赁期限为拾年，即从2013年1月1日起至2022年12月30日。三、租赁用途：本宗地用作商业用途：（简易钢瓦栅房）。四、租金及付款方式：每半年交租一次。1、租金前五年内按每平方米每月23元的租金计算，即每月租金为玖仟伍佰陆拾捌元（￥9568元），每年租金为拾壹万肆仟捌佰壹拾陆元（￥114816元）。从第六年起，租金按23元每平方米每月加30%计算。第一期交租日期为2012年12月15日前。2、甲乙双方自中标起，甲方给乙方42天的筹建期，筹建期内场地交付乙方，而租金的计算时间为甲乙双方所定筹建期限结束之日计算，即2013年1月1日。3、付款方式：按先交租金后使用的方法，租金按半年缴交一次，半年租金为伍万柒仟肆佰零捌元（￥57408元），每期交租时间在当月日期第一个月的十五日前交付甲方。五、合同押金。签订合同时，双方需支付押金为叁万元，合同期限后15天内退回乙方。六、双方责任：1、乙方在租赁场地内按规划部门要求划定界线，乙方所租范围外不得占用公共场地扎搭，乱堆放，否则甲方有权终止合同并责令乙方搬迁离场，所造成损失由乙方负责。2、在租赁期内，乙方必须依法经营，依法办理一切证明，依法缴交一切税费。并搞好环境设施和做好安全生产措施，负责生产中一切安全责任。3、甲方要无条件协助乙方办理相关证件（包括临建商铺及供水供电，如果该土地有政府行为不能建设的，甲方无条件退回乙方所投资金额的押金、租金、并解除合同。（注：高速公路征地界以南10米除外）。4、乙方在生产经营中所发生的债权均与甲方无关。七、违约责任：1、在租赁期间内甲乙双方不得借故解除合同，如有违约方必须赔偿对方造成的损失，但因国家项目改选和不可抗力的自然灾害导致不能继续租赁时，本合同自然终止，双方不承担责任，租金按实际使用后日期计算。……4、乙方不得擅自转让，否则甲方有权终止合同并收回租赁场地。同时合同押金赔偿甲方损失。如在中途退出，所有固定建筑物归甲方所有。5、乙方按时缴交租金，超期缴交的则按应交金额加收每日2%的滞纳金，超出一个月不缴交的作违约处理，甲方有权终止合同并收回租赁场地，同时合同押金做赔偿甲方的损失。”上述《土地租赁合同》签订后，被告于2012年11月29日将涉案土地交付给原告使用。
原告陈福汉是被告云城区河口街道居委大元洞村的村民，原告租赁上述涉案土地后支付了第一期（2013年1月至6月）租金57408元及押金30000元给被告，之后的租金未支付。庭审中，原、被告均确认因双方在2015年1月26日发生纠纷，原、被告双方均于当日起暂停了对涉案土地的使用。
涉案土地没有《集体建设用地使用权证》。被告认为涉案土地属被告云城区河口街道居委大元洞村村集体所有，提供了该村户主签名并加盖云浮市云城区河口街河口社区居民委员会印章的《签名》一份拟予以证明，该《签名》载明“河杨公路东侧南起恒丰饲料厂，北至高速公路桥，东至陈西荣、陈国安用地，西至河杨公路416平方土地为大元洞村集体用地”，原告亦在上述材料上进行了签名。被告主张涉案土地可用于非农建设，提供了《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》及《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》拟予以证明，其中《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》载明“云浮市云城区河口街道办：我村位于河口至杨柳公路边也是铁路边的土地，原来是村的集体农用地，由于修建河杨公路及铁路毁坏了水利设施，使征用余下的小部分土地不能再耕作，只可用作非农建设，作商业用途。为此，现向上级请求，请上级批复该土地为宜作非农用途。”云浮市云城区河口街道办事处在上述请示上的批复为“属实”，并在该请示及其附图《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》中涉案土地上加盖了印章。
原告认为被告未能举证对该涉案土地具有所有权，被告出租该涉案土地属无权处分，提供了《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》一份拟予以证明，该示意图显示：涉案土地的标注为“集体用地”。原告在庭审中陈述，其在涉案土地进行建设时，因没有土地使用证政府有关部门曾要求其停止建设，但未提供相关证据予以证明。
原告主张因被告对该涉案土地无权处分导致合同无效，并造成了原告的经济损失，请求被告赔偿其经济损失257739.3元，并向本院申请对涉案厂棚进行价值评估。本院于2015年2月4日委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司对涉案土地上厂棚的价值进行了评估。深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司于2015年3月19日出具《报告书》，载明“……估价结果。我公司估价人经过实地查勘，收集相关资料，遵循估价原则，按照估价程序，依据相关法规、政策和估价经验，选用科学的估价方法，结合估价对象的客观合理价值作出评定和估算。在满足本报告申明的假设与限制条件下，估价对象于价值时点的现状价值为￥161000元，大写人民币壹拾陆万壹仟元整。”
被告云城区河口街道居委大元洞村另案向本院起诉了原告陈福汉（案号为（2014）云城法河民初字第180号），并提出了请求判令解除涉案《土地租赁合同》等诉求。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，原、被告双方的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《土地租赁合同》是否有效；2.原告主张被告返还已经给付的租金及押金的诉讼请求应否支持；3.原告主张被告赔偿其搭建厂栅经济损失257739.3元应否支持。
对于第一个焦点。从原、被告均作为证据提交的《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》来看，原、被告对于涉案土地处于该示意图中的位置并无异议，该示意图对涉案土地标注为“集体用地”，虽未明确标注为被告所有，但结合该示意图的标题及被告在对涉案土地出租以来没有第三人对此提出异议的事实，可以确定该涉案土地为被告所有。因此，原告主张被告对涉案土地的出租属无权处分而导致合同无效，理据不足，本院不予支持。虽涉案的土地未取得《集体建设土地证》，但原告提交的证据《关于将大元洞村河杨公路边的土地作非农用途的请示》及《云浮市云城区河口街大元洞村回迁地规划示意图》显示，涉案土地因水利设施毁坏已不能耕作，且涉案土地属村集体回迁地并列入了规划，此外，涉案土地是否具有《集体建设土地证》并不影响被告对涉案土地的实际利用，且被告在租赁涉案土地后，已在涉案土地上进行了建设及从事经营活动。综上，原告与被告双方在自愿、平等基础上签订的《土地租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。
对于第二个焦点。如上所述，原、被告签订的《土地租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自义务。《土地租赁合同》签订后，被告已于2012年11月29日将涉案土地交付予被告，完成了作为出租方的义务。原告在接收涉案土地后进行了建设和经营，其应按双方合同约定履行给付租金的义务，在庭审中原告亦确认直至2015年1月26日才暂停使用涉案土地，而从2013年7月1日至2015年1月26日，原告未支付租金，已严重违反了双方合同的约定，并导致合同解除。现原告主张返还其已经支付的租金57408元，没有理据，本院不予支持。同时，本案中的押金30000元是为保证合同的顺利进行而设立的，应为视为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，违约金儿定金不能同时适用，本案中国的押金30000元是为保证合同的顺利进行而设立的，因原告在（2014）云城法河民初字第180号案件中请求被告支付违约金已得到确认和支持，故双方合同解除后，被告交纳的押金30000元应予以退还，但因被告拖欠的租金未支付，其押金应优先用于抵偿租金及违约金，且（2014）云城法河民初字第180号案件已将确认该押金30000元用于抵偿部分租金及违约金，故被告请求退还押金30000元，于法无据，本院不予支持。
对于第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告在签订合同后，已将涉案的土地交付给原告，完成了其作为出租人的义务，原告接收涉案土地后进行了建设和经营活动，没有证据证明被告存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况，原告在支付了第一期的租金后，拒不支付租金，构成违约并最终导致合同解除，原告对其合同解除造成的损失应自行承担，故原告请求判令被告赔偿其搭建厂栅经济损失257739.3元，没有理据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告陈福汉的诉讼请求。
本案受理费6477元（原告已经预交），由原告陈福汉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 张来喜
审 判 员 陆桂秀
代理审判员 吴桂桃
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 伦国伟
书 记 员 岑绮文