重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初3760号原告魏清芳，女，1963年2月27日生，汉族，住渝北区。委托代理人冯伟，重庆志和智律师事务所律师。委托代理人王加荣，男，住重庆市渝北区。被告周国，男，1981年8月16日生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人张雷，重庆晟铭律师事务所律师。原告魏清芳与被告周国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，由代理审判员杨杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏清芳的委托代理人冯伟、王加荣，被告周国及其委托代理人张雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏清芳诉称，2014年3月23日，原、被告签订了《贝蒙盘古门面租赁合同》，被告租赁原告位于北部新区泰山大道路西段号贝蒙盘古负层门面室经营汽车配件，租期2014年5月8日至2019年5月7日，首期租金6200元，之后每年10%递增，按季支付，并约定了10000元的履约保证金及10000元的违约金。被告自2015年12月7日起一直拖欠租金未付，累计拖欠5个月计34100元，原告多次催收未果，现起诉请求：被告支付原告租金34100元、违约金10000元、商业服务费、水电费1350元。本案诉讼费由被告承担。被告周国辩称，原、被告双方租赁合同已于2015年12月7日由被告单方解除，且所有费用均已结清；因原告未告知租赁房屋门前修地铁的事实，导致被告无法充分预见本案商业门面租赁的风险，故原告对于被告单方解除合同负有较大责任，原告主张违约金应当降低；被告未拖欠5个月的房租，以原告起诉时间推算，其至少在2016年4月1日就知晓被告不租赁该房屋的事实。原告向本院举示证据如下，已在庭审中当庭质证：1、《贝蒙盘古门面租赁合同》一份，拟证明双方租赁合同之事实，以及合同约定的租金价格、支付方式等，原告主张违约金及履约保证金也有约定；2、门面租金催收函（2015年12月7日以邮政快递向被告发出的），拟证明原告曾要求被告支付租金；3、中国工商银行渝北支行资金账户清单，拟证明2015年11月7日被告向原告转账6820元，即被告仅履行了一个月的租金支付义务；4、缴费通知单，拟证明物业公司要求被告租赁房屋所在公司支付相关费用，截止2016年5月14日欠商业服务费1349元，电费1元。被告发表质证意见如下：对原告举示的证据1真实性予以认可；被告认为原告举示的证据2门面租金催收函其未收到，认可租金付到2015年12月7日；对原告举示的证据3真实性无异议；对原告举示的证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，2015年12月7日被告到物管结清了物业管理费539元，结清同时告知小区物管不继续承租的事实，在之后被告了解，物管多次向原告催收物管费，原告未予以缴纳，被告认为原告当庭出示的缴费通知单不真实，不能达到原告证明目的。被告向本院举示证据如下，已在庭审中当庭质证：1、原、被告双方短信记录打印件，拟证明被告明确告知原告于2015年12月7日解除租赁合同关系的事实；2、照片4张，拟证明案涉门面门前建设地铁的事实，修起的围墙严重影响了被告的经营；3、北部新区天宫殿派出所出警证明（2016年2月27日），拟证明被告无法联系原告的事实，在2月份时，有其他租户找被告欲租赁案涉门面，被告将原告电话转告该人，其打过去给原告，原告说不租，若租赁直接找被告，被告就给原告打电话沟通该事，原告态度很强硬，当日下午再去电原告不接听，因此报案；4、缴费发票（2015年12月7日，收款单位是案涉门面物业公司，物业费），拟证明被告完成了案涉物业的应交的费用，即从2015年11月至2015年12月9号商铺的物业费，共计是539.60元。被告申请证人谢佳豪出庭作证，拟证明原、被告之间因案涉房屋租赁发生过纠纷等事宜，该证人陈述，其为被告原租赁号门市（即案涉房屋）隔壁门市业主，在2015年6月9日双方于案涉商铺发生争执，2015年7月原告与被告面谈租金事宜，原告不同意减少租金，2016年2月被告已搬离案涉房屋很久了，后来有人要租赁9号门市，原告让该租赁户直接找被告，后被告给原告打电话想解决该问题，但多次通话没打通，后报警协调。原告发表质证意见如下：对被告举示的证据1真实性无异议，但认为不能达到被告证明目的，该证据能证明原告多次向被告要求继续支付租金，短信表明原告在催收租金，督促被告缴纳租金，不能证明双方解除了合同，2015年12月30日被告给原告发的短信不能证明双方租赁关系已解除，在12月30日时钥匙还在被告处控制；对被告举示的证据2真实性无异议，但不能达到被告证明目的，租赁合同时，被告对门面周围状况比较清楚，修建轻轨是政府工程，不能构成合同不能履行的要件，现在被告还是在附近继续经营；对被告举示的证据3真实性予以认可，但不能达到被告证明目的，该报警记录仅是被告单方面陈述；对证据4真实性予以认可，是被告应当缴纳的费用；对被告申请的证人发表的证言，原告认为证人与被告有利害关系，被告现已租赁原告门面，且证人所述每次被告与原告发生通话时证人都在场过分巧合，不符合常理，且证人证言不足以说明双方解除了租赁合同关系，不能达到被告证明目的。根据原、被告双方的质证意见，本院对证据评判如下：对于原、被告双方对对方证据真实性无异议的证据，本院对其真实性予以采信。被告对原告举示的证据2函件认为其未收到，本院认为，原告举示的门面租金催收函以及EMS快递单，并未举示被告已收到该函件的证据，快递单亦无被告签收，双方租赁合同中亦未对函件送达方式进行约定，故对该证据本院不予采纳；被告对原告举示的证据4不予认可，本院认为，该缴费通知单为打印件，并无相关单位盖章，对该证据真实性本院不予采信。对于证人证言，原告对其真实性不予认可，本院认为，证人所陈述的内容为原、被告发生争议过程，对于双方租赁合同是否已解除这一问题并未涉及，即使证人所陈述系真实的，也与本案争议关联性不强，故对该证人证言本院不予采纳。本院经审理查明如下事实：2014年3月23日，原告魏清芳作为甲方，被告周国作为乙方，双方签订了《贝蒙盘古门面租赁合同》一份，合同约定，甲方将北部新区泰山大道路西段2号贝蒙盘古负2层门面9室出租给乙方使用。合同第三条中双方约定门面用途为商业经营（其范围以乙方营业执照为准），未经甲方书面同意，乙方不能作为他用；租赁期间，乙方不得提前解除合同，否则租金、履约保证金不退。合同第四条中门面租赁价格、期限、支付方式及其他费用约定如下：“1、门面租赁期限：租期五年，即从2014年5月8日至2019年5月7日。2、租赁价格：第一年月租金：6200元/月，以后每年按年租金的10%递增，具体租金如下：第一年每月租金：6200元/月（大写：陆仟贰佰元/月整），期间为2014年5月8日至2015年5月7日。第二年每月租金：6820元/月（大写：陆仟捌佰贰拾元/月整）……3、支付方式：1）租金按季度支付：第一年第一季度（2014年5月8日至2014年8月7日）支付租金18600元（大写：壹万捌仟陆佰元整），第一年以后三个季度依次类推。第二年及其以后的各年均按本合同约定的租赁价格按季度支付。2）第一年第一季度租金及履约保证金，乙方在签订合同时一次性支付给甲方，同时甲方出具相应的收款证明。3）其余各年租金支付方式：其余各年的季度租金均提前5天支付……5、履约保证金：乙方向甲方交纳10000元（大写：壹万元整）作为门面设施和其他费用保证金及履约保证金。在租赁期满时，如乙方未损坏门面内设施，未破坏房屋结构和未拖欠其他费用保证金及履约保证金。在租赁期满时，如乙方未损坏门面内设施，未破坏房屋结构和未拖欠其他费用的行为，甲方应无条件全额无息退还保证金。如果乙方对甲方房屋及设施造成损坏，乙方必须修复，如果不能修复的，须照价赔偿。如果乙方在承租期内，甲方提供的房屋设施因被盗造成甲方经济损失，须照价赔偿。6、本合同在甲、乙双方签字，并交纳履约保证金和第一年第一季度租金后生效，上述房屋租赁行为成立，合同生效后甲方于2014年3月25日将上述门面交给乙方使用。”合同第五条约定：“在租赁期间，甲、乙双方中若有一方欲提前终止合同，应提前一个月书面通知另一方。书面提出提前终止租赁合同的一方则导致违约，由此违约方应按本合同第六条承担违约责任。”合同第六条约定：“本合同生效后，甲方或乙方任何一方若违反本合同约定，由违约方支付违约金给守约方，违约金为10000元（大写：壹万元整）。（如乙方违约，则乙方违约金从履约保证金中扣除，且已付租金不退，同时甲方无条件收回租赁房屋使用权）”。2015年11月7日，原告向被告发送短信两条载明：“周老师：盘古门面租金6820元/月，魏清芳：工商行帐号：622208310000126xxxx”，“周老师：你今天还没把房租打过来，明天一早我就去锁门了。不租你就搬走吧，我这边有人接手。魏”。同日，被告向原告支付了6820元租金。2015年12月7日，被告向案涉小区物业公司，支付物业费539.6元。庭审中，原、被告双方均认可，被告支付租金至2015年12月7日，被告已按合同约定支付了履约保证金及第一季度的租金。2015年12月30日，被告向原告发送短信载明：“之前反复电话跟你确认过这个地方我不租了，我们已经12月7日前搬离该地，所以不构成任何拖欠租金，还望尽早把钥匙拿走，以免产生误会”。本院认为，双方签订的《贝蒙盘古门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规关于合同效力的强制性规范，合法有效，本院予以确认。一、关于合同是否解除及被告是否应当支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”依照双方合同第五条之约定，解除合同的条件为应当提前一个月以书面方式提出，被告认为其于2015年12月7日已解除租赁合同，其举示证据虽不足以证明被告已于2015年12月7日前一个月向原告书面提出解除合同，但被告于2015年12月30日向原告发出的短信可以看出，至少在该日被告解除租赁合同的意思表示已到达原告，根据《中华人民共和国合同法》第十一条之规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”被告发出的短信以文字形式载于数据中并发送至原告处，原告当庭对短信真实性予以认可，故该短信应当认定为书面形式，因此，在解除租赁合同意思表示到达原告后，经过一个月，则双方租赁合同解除，即双方合同于2016年1月31日解除。被告仅支付租金至2015年12月7日，对2015年12月8日至2016年1月30日之间的租金仍然应当负有支付义务，即被告还应当向原告支付租金12049元（6820元/月1月）。二、关于被告是否应当支付违约金的问题。被告单方解除合成立，则依照合同第五条之约定，提前解除合同一方应当按照合同第六条约定承担违约责任，即被告应当支付原告违约金10000元。被告辩称，案涉房屋租赁属于商业门市，故该房屋处修建地铁的事实导致其经营受到影响，应当降低违约金，本院认为，对于修建地铁是否导致被告经营受到影响，应当由被告进行举证，其未举示证据予以证明应当承担不利后果，且经营风险应当是被告在租赁房屋前以及经营过程中应当充分考虑的情形，不能作为其要求降低合同约定违约金的理由。故对原告要求被告承担10000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。三、关于被告是否应当支付商业服务费及水电费的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告认为被告应当支付案涉房屋的商业服务费及水电费，应当提交相应证据，其举示的催缴通知书上无催缴物业公司的盖章，真实性无法核实，且原告亦未提交其代被告支付前述费用的相应证据，故对原告要求被告支付商业服务费及水电费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周国于本判决生效之日起三日内向原告魏清芳支付租金12049元；二、被告周国于本判决生效之日起三日内向原告魏清芳支付违约金10000元。三、驳回原告魏清芳的其他诉讼请求。本案案件受理费1060元，减半收取530元，由原告魏清芳负担265元，由被告周国负担265元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 杨 杰二〇一六年六月十六日书 记 员 何江兰