吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终853号
上诉人（原审被告）：通化六合盛房地产置业有限公司。住所：通化经济开发区经开环路*号。
法定代表人：汪传坚，董事长。
委托代理人：王国生。
委托代理人：王存靖。
被上诉人（原审原告）：通化经济开发区万合物流有限公司。住所：通化市新胜北路****号。
法定代表人：张兴娜，董事长。
委托代理人：邱金香，吉林辰德律师事务所律师。
委托代理人：宋亚军，吉林辰德律师事务所律师。
上诉人通化六合盛房地产置业有限公司（以下简称六合盛房地产公司）因与被上诉人通化经济开发区万合物流有限公司（以下简称万合物流公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人六合盛房地产公司的委托代理人王国生、王存靖，被上诉人万合物流公司的委托代理人邱金香、宋亚军参加了诉讼，本案现已审理终结。
万合物流公司一审诉称：2012年6月8日万合物流公司与六合盛房地产公司签订《购房协议书》，约定万合物流公司购买六合盛房地产公司开发的住宅1300平方米（暂定面积），平均单价每平方米2,500.00元，总价款325万元。万合物流公司在协议签订之日起三日内支付六合盛房地产公司房款300万元，余款25万元在2012年12月31日前支付。六合盛房地产公司交房时间为2013年6月30日前，如果六合盛房地产公司不能按期交付，六合盛房地产公司承担延期交房违约金，数额为按已收房款的0.1%，按日计算，直至交房为止。协议签订后，万合物流公司按约定履行了交付300万元房款的义务。但六合盛房地产公司直至2015年6月30日前才将房屋交付给万合物流公司，延期时间长达两年整。按协议约定，六合盛房地产公司应承担延期交房违约金数额为219万元。因与六合盛房地产公司协商未果，诉至法院，请求六合盛房地产公司立即向万合物流公司支付延期交房违约金人民币219万元。
六合盛房地产公司一审辩称：万合物流公司的诉讼主张不成立，应予以驳回其诉求。理由如下：按照双方合同万合物流公司违约在先，购房款325万元，仅支付300万元，还有25万元未支付。双方有合同不生效的条款，其合同第四条规定，如未能按时付款，本协议自动失效，期限是到2012年12月30日截止。万合物流公司违约在先，六合盛房地产公司有权追究万合物流公司的责任，也可以协商或者采取其他途径维权，本案的本质是万合物流公司违约在先，违约金相当于实际损失，是利息损失，每天0.1%的利率计算损失，明显违反法律，应不生效。万合物流公司如果违约，按每天0.01%的利率计算，这两条约定都是违法的。其次，按照对等原则，显失公平。双方购房协议当中，由于客观原因六合盛房地产公司没有及时交付房屋，虽然合同不生效，计算违约金的标准不合法，万合物流公司违约在先，六合盛房地产公司对交付的房屋支付了197,959.00元的过渡安置费，希望万合物流公司能够撤回诉请，如不能撤诉，请求法院驳回万合物流公司诉求。
一审法院经审理查明事实如下：万合物流公司与六合盛房地产公司于2012年6月8日签订购房协议书，协议约定，万合物流公司以每平方米2,500.00元单价购买六合盛房地产公司1300平方米的房屋，总价款3，250,000.00元，协议签订三日内万合物流公司应向六合盛房地产公司交付购房预付款3，000,000.00元，剩余房款于2012年12月31日前付清，若未能按时付款，该协议自动失效；六合盛房地产公司交付房屋时间为2013年6月30日前，若六合盛房地产公司不能按期交付，六合盛房地产公司按已收房款总额的日0.1%承担延期交房违约金，至交房为止。万合物流公司按协议约定在协议签订当日内将3，000,000.00元购房预付款给付六合盛房地产公司。六合盛房地产公司于2015年6月将房屋交付给万合物流公司，六合盛房地产公司逾期23个月交付房屋。六合盛房地产公司因逾期交房向万合物流公司方安置住户支付过渡费197,959.00元。
一审法院认为：万合物流公司与六合盛房地产公司签订购房协议，万合物流公司按协议约定履行了大部分付款义务，仍有部分付款义务未按协议约定履行，六合盛房地产公司逾期23个月交付了协议约定的房屋。协议约定若万合物流公司未能按时付款，该协议自动失效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应在责任。”故协议无效，六合盛房地产公司对延期交房存在过错，其应承担延期交房相应的赔偿责任，万合物流公司按协议约定的已付房款的日0.1%计算主张违约过错赔偿过高，应以现在借贷中法律保护的月息2分计算为宜，万合物流公司损失为1，380,000.00元（3，000,000.00元×0.02×23个月=1，380,000.00元）。六合盛房地产公司已经以过渡费方式支付给万合物流公司安置的住户197,959.00元，应为已付给万合物流公司损失；故六合盛房地产公司应赔偿给万合物流公司损失1，182,041.00元。六合盛房地产公司没有对万合物流公司未付房款250,000.00元及相应过错责任提出反诉，故六合盛房地产公司可与万合物流公司协商解决或另行诉讼。故判决：六合盛房地产公司于本判决生效后立即赔偿给付万合物流公司损失人民币1，182,041.00元；驳回万合物流公司其他诉讼请求。案件受理费24,320.00元，由万合物流公司负担11,193.41元，六合盛房地产公司负担13,126.59元。
六合盛房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，并驳回万合物流的诉讼请求。其主要上诉理由为：六合盛房地产公司与万合物流公司签订合同后，六合盛房地产公司与万合物流公司的实际购房者又重新签订合同，即原合同失效，双方对合同进行了重新约定，约定日期及违约金的方式，六合盛房地产公司依据重新签订的购房合同即产权协议书承担违约责任，即承担了197959元过渡费，因此六合盛房地产公司不应重复承担责任。原审判决中认定六合盛房地产公司违约并按照民间借贷月息二分判决六合盛房地产公司承担违约金，是适用法律错误，原审的利息是根据有关民间借贷的法律规定，本案不应适用民间借贷的法律规定。因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应撤销原审判决。
万合物流公司二审辩称：根据合同法有关规定，合同签订应是双方当事人的真实意思表示，在不违反法律法规的前提下，双方的协议内容应当是有效的，因此，购房协议书中的第四条应为有效条款。万合物流公司在给付六合盛房地产公司300万元的购房款后，发现六合盛房地产公司根本不具有按约定日期交付房屋的能力，万合物流公司及时中止了继续履行协议，防止造成更大的损失，应视为是不安抗辩权的合理使用。结合双方协议第四条，双方签订协议应自动失效。
六合盛房地产公司与实际购房者签订合同并未通知万合物流公司，因此六合盛房地产公司与万合物流公司所签订的购房协议并不因此行为失去法律效力，万合物流公司实际支付了300万元的购房款，该事实行为一审法院认定正确，因六合盛房地产公司未及时交付房屋，长期使用和占用300万元购房款，因此一审法院按照两分利息保护万合物流公司的合法权利适用法律正确。六合盛房地产公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，依法维持原判。
二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，万合物流公司于2012年12月31日前未付清剩余房款。
本院认为：六合盛房地产公司与万合物流公司签订的《购房协议书》第四条约定：“乙方付款方式：甲、乙双方在签订本合同之日起三日内，乙方应向甲方交付购房预付款三百万元整，剩余房款于2012年12月31日前付清。若未能按时付款，本协议自动失效。”乙方万合物流公司在2012年12月31日前确实未付清剩余房款，根据双方所签协议约定，《购房协议书》自动失效，且双方对此均予以认可，故双方行为不受所签订的《购房协议书》约束。因此，万合物流公司根据《购房协议书》其他条款要求六合盛房地产公司承担延期交房违约金没有法律依据，故不应予以支持。六合盛房地产公司与万合物流公司约定的“本协议自动失效”，并不等同于合同无效。无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而无法律效力的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”万合物流公司与六合盛房地产公司签订的
《购房协议书》不存在合同法规定的合同无效的情形，故不应认定双方签订的协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条是针对合同无效或者被撤销后产生的法律后果的规定，原审法院以此条款要求六合盛房地产公司承担延期交房的过错赔偿责任，属于适用法律错误。综上，一审法院认定部分事实及适用法律存在错误，应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2016）吉0502民初699号民事判决；
二、驳回原审原告通化经济开发区万合物流有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费24320.00元，二审案件受理费15439.00元，由通化经济开发区万合物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 闽
审判员 何秋彦
审判员 马 辉
二〇一六年八月十九日
书记员 赵婉岑