阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初1328号
原告:王艮秀，女，1960年6月24日出生，汉族，住湖北省监利县，
委托代理人：张炳毅，阳江市江城区城东街道法律服务所法律工作者。
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。
法定代表人：陈明威，该公司经理。
委托代理人：冯兆春，该公司员工。
原告王艮秀诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2017年4月17日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员林显驹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王艮秀的委托代理人张炳毅，被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王艮秀向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期交房的违约金32466.53元（从2015年4月30日按每日房款价万分之一计至2017年4月11日止），及从2017年4月12日起按每日房价款万分之一计至被告交房之日止给原告；二、被告退回预收的办理房产权证费用及代办证费共26985元给原告；三、被告支付逾期办理房产权证违约金444.75元给原告；四、被告退还代收的房屋维修保证金7295元给原告；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更起诉讼请求为：一、被告支付逾期交房的违约金（从2015年4月30日按每日房款价万分之一计至2017年1月14日止）给原告；二、被告退回预收的办理房产权证费用及代办证费共26985元给原告；三、被告支付逾期办理房产权证违约金444.75元给原告；四、被告退还代收的房屋维修保证金7295元给原告；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：被告是阳江市伴湖豪庭商住小区的开发商，原告是该小区****的业主。2015年1月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价为每平方米5615.49元，总售价为444747元，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期出卖人按已付房款444747元的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已全额付清购房款给被告，并于2015年1月22日预交了办证费和办证手续费共26985元给被告。另外，按照被告要求，原告于2015年1月22日交付了6222元房屋维修保证金给被告。被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期工程，但是，当被告建好楼房主体之后，于2015年8月开始停建。紧接而来有多宗经济纠纷起诉被告，并查封保全了被告仅有的五十多套商品房。尤为严重的是，被告实际出资人于2016年初涉嫌多项罪名被判处有期徒刑。可见，被告已经负债累累，资不抵债，根本没有经济能力为原告办理房产权证。现在被告的可信度为零，原告有理由相信其已经挪用了原告已交的办证费和房屋维修保证金。原告认为：1、被告未能在约定的90日内为原告办好房屋权属登记备案手续，已经违约，应当退回预收的办证费用和承担相应的违约责任；2、因被告违约，其应按照购房合同的约定向原告支付违约金353元；3、被告代收原告的房屋维修保证金缺乏法律依据，且长期没有依法移交应收的部门，属于违法收费，应当将代收的房屋维修保证金如数退还原告；4、被告未完善交房条件、手续，视为没有交房，因被告逾期交房，依照买卖合同第九条约定，被告应支付逾期交房的违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望准判如所求。
被告锦绣名城公司辩称：请法院驳回原告的五项诉讼请求。一、就本案涉案商品房，如果原告认为被告违反了与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定，原告应根据与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿，而不是抛开原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》约定进行索偿。因此，被告认为原告的诉讼请求是无理请求。二、原告民事起诉状中的事实和理由的第三段“被告从2013年开始建设伴湖豪庭商住小区的第二期……原告有理由相信其已经挪用了原告已交的办证费和房屋维修保证金”。根据谁主张谁举证的原则，原告的表述并没有证据证明是事实，被告认为原告所主张严重失实，是巫告被告，被告保留追究原告的法律责任。三、原告所购买的该涉案商品房出现未按《广东省商品房买卖合同》约定交付的过错不是被告所造成，而是涉案商品房的工程建筑承包商
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阳江市阳东区第二建筑工程公司未按《工程合同》约定日期交付给被告所造成。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》：“其他非出卖人过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。四、原告在未收到被告的《交楼通知书》和未征得被告同意而强行将本案涉案商品房进行装修使用，并部分改变了房屋原有设计，原告已实际使用了该涉案商品房。五、鉴于原告强行将本案涉案商品房进行装修使用，原告必须承担下列原因所造成的相应法律责任：1、因涉案商品房工程项目尚未完成，也未进行工程竣工验收，“工程承包方”尚未把涉案商品房工程项目移交给被告，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，被告要求原告恢复至原告强行装修使用前的涉案房屋原状，并在第一次开庭之日起20天内（即在2017年5月31日前）将强行所侵占的涉案商品房退回被告。2、因原告原因造成涉案商品房主体结构破坏，造成涉案商品房存在质量隐患，被告将依法追究原告的相应法律责任。3、因原告未能在被告要求的期限内将所侵占的涉案商品房恢复原状退回被告，造成被告无法完成下列工程和工作而产生损失的，被告将依法追究原告的相关法律责任。①造成阻碍未施工部分工程施工进度的；②造成未能进行消防工程验收、工程规划验收、绿化工程验收的；③造成未能进行工程竣工验收和备案工作的。4、因原告和原告邀请人员强行入住或进入涉案商品房建筑工地，原告和原告邀请人员在涉案商品房建筑工地内所发生的安全事故责任、经济损失责任和相关法律责任由原告负责。5、因原告强行侵占涉案商品房，造成涉案工程项目的施工承包方根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定追究被告相应责任时，被告将依法追究原告相应的连带法律责任。以上事实充分证明了原告的全部诉讼请求与事实不符。因此，被告不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法判决驳回原告的五项诉讼请求。
经审理查明：被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭。被告已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。2015年1月13日，原告王艮秀、彭华（乙方，认购方）与被告锦绣名城公司（甲方，出售方）签订一份《伴湖豪庭认购协议》，主要约定：“乙方愿意购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭1幢1单元1401房，该房建筑面积为96.62平方米，套内面积为79.20平方米，成交总价为444747元”。签订协议后，原告于1月22日向被告支付了首期款134747元，房屋维修基金7295元、代办证费300元、办证费用26685元。
2015年1月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015011220），约定原告向被告购买伴湖豪庭小区****，该商品房约定的建筑面积共96.62平方米，其中，套内建筑面积79.20平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5615.49元，总金额444747元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”，第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、因买受人原因（如未交清相关款项或不能提交有效证件等）导致不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任”……。2015年2月3日，原告与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订了《个人购房担保借款合同》，向该行贷款310000元，并委托该行将款项于2015年2月4日转账支付给了被告。2016年4月9日被告开具了444747元的购房发票给原告。
原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼。诉讼中，双方当事人确认上述商品房及配套工程未全部完工，处于暂停施工状态，施工单位尚未交付楼盘给被告，尚未进行工程竣工验收；被告亦未证实通知原告办理交房手续。庭审中原告自认其于2017年1月15日对涉案房屋进行了装修，并主张解除其与被告之间的委托合同关系，不再要求被告代其办理房产证。
以上事实，有原告提供的原告身份证、伴湖豪庭认购协议、收据三份、广东省商品房买卖合同、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、发票。被告对原告提供的上述证据均无异议，本院对上述证据予以采纳。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015011220），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房情形，是否应当支付逾期交房违约金给原告；二、被告是否应当支付逾期办证违约金给原告；三、被告预收的办理房产证费用及代办证费是否应当退还；四、被告收取的房屋维修基金是否应退给原告。
关于焦点一，被告是否存在逾期交房情形，是否应当支付逾期交房违约金给原告的问题。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但被告从2015年4月30日计至2017年1月15日，逾期交房时间已超过90天，被告的行为构成违约。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款444747元的万分之一的标准支付违约金给原告，故原告请求被告支付逾期交房违约金27841.16元（按本金444747元、日利率万分之一的标准，从2015年4月30日起计至2017年1月14日止），合法合理，本院予以支持。被告辩称“出现所谓未向原告交付房屋的问题，不是被告过错所造成的，是由于承包方没有按时施工等等”，理据不足，本院不予采纳。
关于焦点二，被告是否应当支付逾期办证违约金给原告的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、……。因此被告为原告办理涉讼商品房权属登记的时间为商品房交付之日起90日内，本案中，被告至今尚未按合同约定履行完毕交付商品房义务，并且为此需一直支付违约金至交付合格商品房之日止，因此，按照《商品房买卖合同》被告应为原告办理涉讼商品房的权属登记条件尚未成立，故原告诉请被告支付逾期办证违约金444.75元，理据不足，本院不予支持；原告可待被告交付合格商品房后，再依合同约定请求被告办理房地产权属证书或支付逾期办证违约金。
关于焦点三，被告预收的办理房产证费用及代办证费是否应当退还的问题。原告向被告缴纳了办证费26685元及代办证费300元，共计26985元，委托被告代为办理房地产权证。诉讼中，原告明确其不再要求被告代为办理房产证，请求解除其与被告之间的委托合同关系，现原告要求被告退还上述办证费用26985元，本院予以准许。被告退还上述办证费用给原告之后，涉案房产的相关办证手续都由原告自行办理。
关于焦点四，被告收取的房屋维修基金是否应退给原告的问题。被告向原告代收的房屋维修基金（物业维修基金）是用于其所购房屋小区公共部分及公共设施日后的维修之用，现原告要求继续履行合同，故原告请求被告返还房屋维修资金7295元，证据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金27841.16元给原告王艮秀；
二、限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还房地产权证办证费及代办证费26985元给原告王艮秀；
三、驳回原告王艮秀的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费740元（原告已预缴），由原告王艮秀负担50元，由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 林显驹
二〇一七年七月七日
书记员 敖圣欣