广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2015）云罗法民初字第1417号原告沈东，男，1972年12月22日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。原告李关华，女，1976年3月5日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人肖志均。委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告沈东、李关华诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员潘林独任审判，并公开开庭进行了审理。原告沈东、李关华，被告创宇公司委托代理人曾琪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于罗定市**街道**居委**路**号**商住小区第**座**房（以下简称“涉案房屋”），原告按合同约定支付了首期购房款160934元给被告，余款350000元原告也已向银行贷款转账给被告（该款银行已于2013年2月27日全部转账完毕），全部购房款共计510934元.签订合同的当天，原告已向被告支付了代办土地使用证，房产证契税及工本费用23396元，并按照被告的要求提供了全部需要用于办理各项业务的相关证件并签署了各种相关文件。2013年10月2日，原告前往被告处收楼并办理了收楼手续，被告应按照合同第十五条及合同补充协议第四条的约定在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内（2013年10月3日至2014年4月2日期间），将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并办妥房地产权证。但是，被告至今没有遵守合同该约定按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在约定的期限内取得房地产权证。因此，被告应继续履行合同，并从2014年4月3日起，每日按总房价510934元的0.1‰支付违约金给原告，直至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并为原告办妥房地产权证之日止。现特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行与原告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并向原告支付从2014年4月3日起计至2015年11月3日止的逾期办理房地产权证违约金29634元，2015年11月4日起的违约金，按已交房款总额510934元的每日万分之一计至被告为原告办妥房地产权证之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了商品房买卖合同；2、发票，证明原告已经交清所有房款给被告；3、房贷支付单据，证明原告通过住房公积金贷款支付了35万元给被告；4、收楼凭证，证明原告收楼的时间；5、代办房屋产权证收款收据，证明被告接受了原告办理房地产权证的委托；6、身份证，证明原告的身份。被告创宇公司辩称：一、被告不存在逾期办证的违约行为，不能办理房产证的原因是原告未出具委托代办产权登记的书面委托书给被告，至今未能办理产权证的责任在于原告。1、法律规定委托办理产权登记的必须出具书面委托，该委托书不仅是双方确立委托代理关系的法定要件，而且是向登记机关表明委托关系的必要材料。2、原告提供代办土地使用证、房产证契税及工本费的收据，但收费收据不是委托办证的授权委托书，产权登记机关不会接受收据形式的委托手续。3、办理房产证的法定义务人是原告，不是被告，被告对于原告办理产权登记手续，只有协助的义务。4、被告仅代为收取了办证的契税和工本费用，并注明多除少补，这证明不包含委托代理费用。即使原告书面授权委托被告办证，也属于无偿的委托代理关系。5、合同中双方对委托代办产权证没有约定具体日期。《附件四：合同补充协议》约定的180天期限，约定的是由被告提供资料报产权登记机关备案的期限，并非代办房地产权证的期限，两者不能互相混淆。二、被告提交的双方签订的《创宇·**摩托车位申购协议》属于附条件协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任，根据该份协议，原告不应追究被告的法律责任。双方签订的《创宇·**摩托车位申购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。法院应当尊重双方的意思表示，以此驳回原告的诉讼请求。综合上述理由，被告不存在违约责任，原告诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。另外补充：1、原告逾期办理按揭逾期54天，所以原告应按总房款的万分之五违约金13795.22元。2、答辩状第二点第4点，被告仅收取了相关的契税和工本费用，但是该费用不包含委托代理的报酬，即使原告出具了书面的授权委托，双方也是属于无偿的委托代理关系，被告为原告代办产权证不属于商品房买卖合同的法定义务，而是基于委托代理合同的无偿代理产生的义务，而并非商品房买卖合同当中被告的义务，即另案产生的义务，而非本案的。原告应当另案起诉。答辩状更正第三点，合同中有明确办理房产证的期限，但根据补充协议的第四条第一点第三句话，办理房产证是从原告支付了办证的费用，办理了书面的委托手续，并按照刚才的约定，是满足了前述条件且银行将办理房产证的相关资料移交给被告之日起算的180天内。被告在诉讼中提供以下证据：1、建筑工程竣工验收报告、验收备案表，证明被告交付给原告的楼房符合条件，不存在质量问题；2、摩托车位申购协议、收据，证实原告签订了该协议购买了被告的摩托车位，并支付了摩托车车位款，根据该协议的约定被告给予原告特别优惠的车位价格，原告接受该特别优惠价格的条件是不追究被告的法律责任；3、其他业主与被告签订的摩托车位申购协议，证实其他业主没有明确放弃追究权利而接受原价车位，以证实原价与特别优惠价之间的价格差异；4、官方网站备案资料，证实涉案商品房房屋已经权属备案。对原、被告提供的证据，经庭审出示，被告对原告提交的证据的合法性真实性无异议，关联性有异议，原告是有逾期办理按揭的违约行为，逾期54天；对证据5有异议，当时双方有代办房产证的合意，但未成立委托代理关系，该费用是仅限代办契税、工本费用，载明多除少补，不包含委托代理的报酬，且缺乏法定的应当由原告出具的书面委托书，是因原告的责任未能办证。原告对被告提供的证据的合法性无意见，但是对申购协议有意见，申购协议只是原告沈东与被告签订的，与另一原告无关。综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，由于双方对对方提供的证据真实性无异议，本院采纳作为证据使用，但对拟证明的事实，将根据证据规则，对全案进行综合认定。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市**街道**居委**路**号的**住宅小区的房地产开发商。2012年11月22日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为**住宅小区第**座**层**号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为510934元。第六条约定买受人必须在2012年11月22日前付清首期房款160934元给出卖人，剩余房款350000元，买受人须于2012年11月29日前申请办理银行按揭手续。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的出卖人无须承担责任……合同签订后，原告已于2012年11月22日向被告支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共23396元，并于2013年2月27日前向被告支付完全额房款共510934元。2013年10月2日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。根据被告提交的《建筑工程竣工验收报告》载明：“**住宅小区（一期）”（包括A1、A2、B、G、H、K栋）的工程已于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位对工程竣工验收合格。被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：“**住宅小区（一期）”工程竣工验收日期为2013年8月16日，该工程的竣工验收备案文件齐全，予以备案。由此证实涉案商品房已于2013年8月16日竣工验收，并于2014年4月28日予以备案。再查明：原告沈东与李关华曾是夫妻，双方于2015年10月10日登记离婚。2014年8月17日，原告沈东（乙方）与被告（甲方）签订《创宇·**摩托车位申购协议》（以下简称“车位协议”），车位协议约定原告沈东申购**250号摩托车位，销售原总价21600元，成交总价11600元；车位协议第6条还约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，因此，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”。被告认为，双方签订的车位协议属于附条件协议，被告所给车位价格是特别优惠价，所附条件是原告放弃追究被告的法律责任，根据该份协议，原告不应追究被告的法律责任。原告则提出车位协议是原告沈东所签订，与另一原告李关华无关。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一、原告是否委托被告办理房地产权证？二、合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证？三、原告沈东与被告双方签订《创宇·**摩托车位申购协议》后，是否免除被告迟延办证的违约责任？对于第一个争议焦点即原、被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系是否已经成立的问题。本案中，被告已收取原告支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共23396元，被告创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受原告要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，买受人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，原告亦已向被告交付了办证资料及完善了有关手续。原告与被告之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系成立。被告应依约为原告办理产权证明。原告提出要求被告继续履行合同的诉求，合理合法，本院予以支持。对于第二个争议焦点即合同中关于产权登记的约定是被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将权属登记的资料报产权登记机关备案还是办妥房地产权证的问题。根据原、被告双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的……。即被告在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，还应办妥房地产权证。该约定明确了被告的办证义务及期限，现被告未能依约为原告办妥产权证件，原告要求被告尽快办理房地产权证的诉求，合理合法，应予以支持。故被告应在合理期限内为原告办理房地产权证。被告提出合同约定的是其仅需在原告交齐房价款且办理收楼手续后180天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案而非办妥房地产权证的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。对于第三个焦点即原告沈东与被告双方签订《创宇·**摩托车位申购协议》后，是否免除被告迟延办证的违约责任的问题。原告沈东为乙方，与被告为甲方签订的车位协议约定“甲方给予乙方购买车位的价格是特别优惠价，乙方同意不再追究与甲方签订的所有《广东省商品房买卖合同》中涉及甲方的任何责任”，协议是双方真实意思表示，双方就迟延办证等违约责任已达成协议，被告以优惠价格11600元将**250号摩托车位销售给原告，原告不再追究被告在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，故被告提出据该份协议，原告不应追究被告的法律责任的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。虽然原告沈东提出车位协议是其本人所签订，与另一原告李关华无关，但原告沈东与李关华曾是夫妻关系，并且，双方是房屋的共有人，被告有理由相信原告沈东有代理权限，所签订的协议是原告方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，原告沈东提出的上述主张，理据不足，本院不予采纳。鉴于原、被告双方的车位协议合法有效，对双方均有法律约束力，而该协议原告方已明确放弃追究被告在《广东省商品房买卖合同》中的任何责任，被告在本案即使存在逾期办证违约责任，原告已放弃追究权利，故原告沈东、李关华请求被告支付逾期办理房地产权证违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条的规定，判决如下：一、限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内向不动产登记管理部门提交相关产权登记资料，代原告沈东、李关华申请办理房屋权属证书。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费209元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 潘 林二〇一六年三月七日书记员 曹帼斐