湖南省长沙市岳麓区人�法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初10409号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路550号今利园1、2座东头，统一社会信用代码：91430100753369988P。法定代表人：杨立波，董事长。委托代理人：刘丽娟，女，1988年10月1日出生，汉族，住武汉市江夏区告公司员工。委托委托代理人：孙春枝，女，1977年2月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区告公司员工。被告被告：王喜庆，男，1987年10月1日出生，汉族，住长沙市天心区，原告湖南保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业”）诉被告王喜庆物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利物业的委托代理人刘丽娟、孙春枝，被告王喜庆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费41259.2元；2、支付逾期交纳物业费的违约金41259.2元；物业费及违约金合计82518.4元；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是保利·麓谷林语的物业管理服务企业。《前期物业服务合同》约定：原告在物业管理区域内提供物业服务，业主按照建筑面积交纳物业服务费（写字楼12元/月?平方米）。物业买受人应自开发商交房通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。因物业�受人的原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的，物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额缴纳。首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告系麓谷林语13栋6024房业主，建筑面积（合同面积）114.62平方米。2015年7月1日至2017年12月31日，被告共拖欠原告物业费41259.2元，应该按照合同约定向原告支付违约金55077.25元，现原告仅向被告主张违约金41259.2元，合计82518.4元。原告多次电话、书面催缴，被告拒不缴纳。被告的行为已经严重影响原告的物业管理及日常经营，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。现原告诉至法院，望判如所请。被告王喜庆辩称：一、原告诉称因被告单方面原因不交物业费事实不成立。1、出卖人未达到交付条件,事先违约。商品房买卖合同中第十条明确规定出卖人应于2014年12月31日前将符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的物业交付予买受人,附件三所列的事项内包含中央空调、品牌电梯,但被告买的物业中央空调供热系统用的燃气管道直到2015年11月才施工完工,直到今日为止还有一台电梯未投入使用,完全未达到交付条件,被告反映后与物业公司沟通多轮解决此事,一直未予合理解决。地下负一层停车场西出入口一直未开通。2、出卖人未提供验收证明文件,事先违约。商品房买卖合同中第十一条明确规定,交付时出卖人应当出示本合同第十条规定的商品房验收证明文件。在被告办理交付时,出卖人未出示证明文件给被告,甚至在事后,被告向对方提出需要看验收证明文件,对方声称被告没有资格看,拒绝提供予被告。3、出卖人虚假承诺,对被告造成经济损失,事先违约。出卖人在出售物业时承诺被告本栋已进驻中国银行、方正证券等大型公司,写字楼旁边是五星级酒店,楼下的商场1年左右会营业,且己将中国银行、方正证券的企业牌公示于写字楼一楼大厅。但直到今日为止,中国银行和方正证券都没有音讯,甚至之前写字楼一楼大厅企业牌上写的中国银行己去掉,又告知五星级酒店没有了,商场也没有任何进展,与其沟通多次,也没有合理解释。以上这些直接影响到被告的出租时间和收益。造成l年半之久都未出租成功,直接损失几万元,且最后出租的租金水平非常低,也造成了直接的经济损失。以上这些情况,被告认为是受了出卖人的欺骗而购买本物业,且出卖人没有达成之前约定条件,被告可以拒绝收楼并承担物业管理费,且被告有要求出卖人赔偿违约金的权利。4、物业公司与开发商互相推诿,致使被告无法交纳物业服务费。以上这些问题被告多次向开发商售后、12345热线、物业售后提出意见,一直没有解决。并且湖南保利房地产开发有限公司在售后回答中明确指出房屋所有问题都由物业公司李青全权代表处理。物业公司各级领导曾多次组织被告开会、电话等形式就以上问题做协商,但物业公司员工经常变换,每换一个人就又重新了解情况,再一次组织开会或打电话收集意见,每次要么没有音讯又换人了,要么就是没有合理解释。每次都说这些他们也�能为力,这些问题不是物业的问题,开发商不愿意出面,双方互相推诿,甚至连这次起诉其也推卸说是开发商所为。在这样的境遇下,被告完全无法交纳物业管理费。5、减免不合理、减免文件有霸王条款。物业公司于2017年11月电话通知被告,以这个月不签字以后就没有减免了为由,逼迫被告签署一份针对其燃气未开通事宜,对方给予被告仅减免5个月物业费的处理方式,且文件中明确写明,如果签字了以后任何问题不能再找物业公司了这样的霸王条款。被告觉得不合理拒绝签字,没有将此事处理清楚,被告无法交纳物业管理费。6、物业公司以不交楼给被告为由,逼迫被告交纳物业管理费,给被告带来经济损失。在出卖人种种违约情况下,被告为了避免放置久了损失更大,还是于2016年4月使用了该物业。但物业公司以不交纳物业管理费不能收楼为由,逼迫被告交纳2015年1月1日至2015年6月30日物业管理费。被告协商从收楼之日起交,之前的等以上事情处理清楚再交纳,原告坚决不同意,无奈之下被告只能被迫交纳了上述期间的物业管理费。造成被告现在收不到租户的物业管理费,给被告的经济造成损失。7、原告没有诚意沟通此事,造成搁置。在双方协商近三年时间里,业主提出了多种方案来推进此事。如减免物业费,物业费和空调使用费分开收取,物业费打折等多项方案,原告一直无动于衷,不断诉苦。而在其重新推销写字楼时,新买主也提出物业费太贵了,其为了利益便将新客户的物业费打八折,可享受三年。二、原告以12元/月/平方米全额收取服务费不合理。1、12元/月.平方米不同于l2元/月·平方米或l2元/月/平方米，在商品房买卖合同中附件五《前期物业服务合同》中约定物业费为暂定12元/月.平方米,这个点是英文的句�,不能说明物业费是12元/月/平方米。2、捆绑收费,并且没有合理的定价说明在商品房买卖合同中附件五《前期物业服务合同》中约定前期物业费,暂定12元/月.平方米,将物业费和空调费捆绑收费,且一直未与被告确定最终具体金额,也未向被告提供具体定价说明、服务标准,只是口头说物价局审批通过了,但不肯提供给被告查看。且市场中大部分写字楼都是物业费和空调使用费分开收,并且会提供定价说明。被告提出异议后,原告一直未理睬,也致使被告无法交纳物业费。3、物业公司未按约定事项提供服务。(1)前期物业合同中第二条和第四条明确写明物业公司服务范围包括共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运等,进行全天候保洁,但从开始到现在地下车库都一直是垃圾成堆、混乱,甚至造成地下负二层出口被堵住。(2)前期物业合同中第二条和第四条明确写明物业公司服务范围服务中包含24小时巡逻、监控,但写字楼出入口和大厅经常无人,监控一直未开通。(3)未经允许占用业主共有部分,物业公司占用写字楼前坪提供给其他机构进行商业活动谋取利益,占用写字楼电梯间为其他公司提供广告宣传。合同中己规定所有业主有对物业公司行使监督的权利,以上诸多情况,业主多次口头和书面提出,要求其改善或给出合理说法,物业公司置之不理不说,甚至服务变得越来越差。这些事实足以证明,暂定12元/月.平方米的收费标准要重新商榷。物业服务不符合标准,物业费必须作出相应减免或打折。三、被告承担诉讼费不合理。1、原告无权起诉被告。原告是出卖人湖南保利房地产开发有限公司委托方,作为买受人,被告未曾与原告签署任何法律文件、协议,其无权起诉被告。2、未达到交付条件，物业费应由原告向出卖人收取或自行解决,与被告无关。在约定收楼时间,燃气未开通,一直未提供验收证明文件,不达到交付条件,被告有权拒绝收楼和交费。3、欠费原因不在于被告。物业费一事不是被告不积极交纳,被告也明确表示,租户随时可以把物业费交予被告,只要问题协调好随时交费,欠费原因不在于被告。但业主从通知交楼以来,物业公司一直组织开会、联名签字和电话沟通,被告把所有情况和想法多次反应给原告,甚至将被告诉求反馈至上层领导,都未能有效推进相关事宜,其还逼迫被告在2017年11月签署文件,说只针对中央空调未达标准问题减免仅5个月的物业服务费,声称11月不签,公司以后将不予以减免,且文件上写了签署后任何问题都不能再找保利物业等霸王条款。原告一再强调自身利益,单方面走法律程序解决,属单方面行为,需对产生的后果自行负责。这些事实足以证明,原告所诉讼事实不成立,�次起诉无效,费用与被告无关。综上所述,被告认为:1、本次起诉不成立。2、在达到交付条件前,被告没有义务交纳物业费,即使在被告愿意让步的前提下,也只愿意交纳收楼之后的部分。3、物业服务不达标准,应予以打折或减免。后期物业服务不达标,被告同样有理由拒交或者享受优惠。4、物业应该提高物业服务水平。5、物业费和空调费应该分开收取。鉴于上述事实,被告恳请法庭依据事实和法律公正决断,驳回原告的诉讼请求,维护被告合法权益。经审理查明：2012年8月25日，湖南保利房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第十二条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下:高层公寓（�寓式办公）：暂定2.5元/月．平方米；写字楼:暂定12元/月．平方米（含空调费）。第十四条约定：物业服务费的交费周期：首次交纳物业服务费应按年交纳；之后在前期物业服务期间，业主应按每半年交纳物业服务费，交纳周期为半年最后一个月的15日前预交下半年的物业服务费，如逾期交纳物业服务费则视为违约行为，应按每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。2013年6月21日，湖南保利房地产开发有限公司（出卖人）与被告王喜庆（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同中约定被告购买了保利·麓谷林语13栋6024号房，规划用途为办公，房屋建筑面积114.62平方米。合同第十条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下务第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同第十九条约定：出卖人以邀请招标方式选聘湖南保利物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务的期限至本合同约定房屋所在小区业主委员会成立时止。收费标准为：写字楼暂定12元/月·平方米，收费标准的变化以物价局核定或者物业管理公司与房屋买受人或业主委员会的约定为准；收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在出卖人送达或视为送达交房通知后未及时收房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。其他事项、服务标准、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等内容，详见《前期物业服务合同》（见附件五）。附件五《前期物业服务合同》的第四条约定：7、安全防范：实行24小时巡逻、值班、监控；物业区域主要出入口全�设专人值守；设置安全标识、提示及建立相应的防范措施。被告王喜庆已收房，其房屋为写字楼，其自2015年7月1日起至今一直未缴纳物业服务费。被告应交纳2015年7月1日至2017年12月31日止的物业服务费41263元（114.62㎡×12元/㎡/月×30个月）。同时，原告在为被告提供物业服务过程中，在写字楼大堂全天设专人值守方面存在一定的服务瑕疵。原告多次向被告催缴物业服务费未果，故向本院提起诉讼。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》、业主信息登记卡、被告提供的《长沙市商品房买卖合同》、视频等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，湖南保利房地产开发有限公司与原告保利物业签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应按合同约定交纳物业费。对于被告主张按12元/月/平方米收取物业服务费不合理，因合同中约定写字楼暂定12元/月．平方米（含空调费），故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。被告自2015年7月1日起至2017年12月31日止，一直未交物业服务费，对于原告要求被告支付物业服务费41259.2元，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金41259.2元，虽然被告没有及时交纳物业服务费存在违约行为，应当�担违约金的责任，但考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，对违约金予以免除，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对于被告主张原告存在的其他物业服务问题，因未提交充分证据证实，故本院不予采信，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对于被告主张房屋未达到交付条件前其没有义务交纳物业费，因房屋未达到交付条件与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，被告可另行向责任主体主张权利，且被告不得以此为由拒交物业费，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王喜庆在本判决生效之日起十日内一次性向原告湖南保利物业管理有限公司支付自2015年7月1日起至2017年12月31日止的物业服务费41259.2元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取932元，由原告湖南保利物业管理有限公司、被告王喜庆各承担466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一八年一月三十日书记员  周 沛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，�当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。