四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民终988号上诉人（原审被告）：蒋斌。委托诉讼代理人：沈先波，系社区推荐。被上诉人（原审原告）：中江县城乡综合管理局。法定代表人：周勇，该局局长。委托诉讼代理人：王湘黔，四川宁安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐小明。上诉人蒋斌因与被上诉人中江县城乡综合管理局、唐小明租赁合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院（2015）中江民初2023号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。蒋斌上诉请求：一、撤销原判决，改判上诉人不承担给付中江县城乡综合管理局（2015年4月1日起至2015年7月25日期间）房屋租赁费14375元，水费420，电费5034元；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，根据合同相对性原则，上诉人并没有与中江县城乡综合管理局签订租赁合同，故不应承担责任；第二，该房屋的实际经营者是唐小明，故支付费用的人应当是唐小明；第三，租赁物租金期限计算错误，中江县城乡综合管理局从2015年3月12日书面通知唐小明要求解除租赁合同，唐小明此后未与中江县城乡综合管理局续签租赁合同，应视为合同终止，4月10日中江县城乡综合管理局断水断电，实际从此刻中江县城乡综合管理局已经收回了该茶坊，故租金应收至2015年4月10日。被上诉人中江县城乡综合管理局辩称，上诉人是合同相对方，应由上诉人承担，我们是不要求唐小明承担，而不是放弃该项诉讼请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。被上诉人唐小明未发表意见。原告中江县城乡综合管理局提起诉讼请求：一、被告蒋斌、唐小明立即返还使用的中江县凯江镇南塔公园E区管理房（南区）；二、被告蒋斌支付自2015年4月1日起至2015年7月25日期间的房屋租赁费14375元、电费5034元、水费420元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年4月1日，中江县规划和建设局（甲方、出租方）与林光辉（乙方、承租方）签订《南塔公园E区管理房出租协议书》，约定：一、经营期限，2009年4月21日起至2014年4月20日止，期限5年。二、合同价款，45000元/年，五年合计225000.00元（大写：贰拾贰万伍仟元正），签订合同时承租人一次性缴清5年租金。其水、电、气税等费用由承租人自理。三、经营内容、范围。中标承租人只能从事茶水、棋牌经营，不得经营烧烤等餐饮，不得将经营场地移至室外。四、有关要求。（一）中标承租人必须在出租人（县规划和建设局）规定的区域从事合法的经营活动，服从公园管理部门的统一管理。（二）必须保证所租用设施、建筑物的安全、完好、整洁、美观，对建筑物室内进行装修，必须征得出租人（县规划和建设局）同意，不得随意在建筑物上开空破洞，不得影响建筑物的主体结构。装修费用由承租人自行承担，期满或中途退出，出租人不给予补偿。在园内不得搭建临时棚户、其它附属设施等，实行“三包”（包卫生、包安全、包绿化）责任制，不得有损园内其它市政设施的正常运行，不得影响市容、市貌，不得使用柴禾、煤炭燃料。做好安全防护工作，在经营期内所发生的一切安全事故和其它责任事故，概由中标承租人负责。（三）在经营期内，如因城市规划及建设需要或政策等因素，需中止经营时，承租人应无条件自行停止经营活动并在接函之日起五日内搬迁拆离完毕，出租人退还未经营时间的租金，给予补偿1000.00元人民币（大写壹仟元整）作为搬迁费，除此以外不作任何补偿。（四）承租人在经营期间，必须做好承租经营范围内的设施（含建筑、室外场地、绿化等）的定期和不定期维护，保证所有设施的完好和正常、安全运行。若发现有破损、不安全、影响市容市貌等，必须在48小时内维护完毕。承租人拒不维修时，出租人（县规划和建设局）可动用履约保证金款请人维修，超支部分仍由承租人承担。（五）承租人中途放弃经营，出租人（县规划和建设局）不予退还承租费、不作任何补偿、不退还履约保证金。承租人中途转让经营权，必须征得出租人（县规划和建设局）的同意，因经营权转让和在转让经营期内所发生的所有事项及责任，概由承租人负责。（六）经营期满后，承租人须在15日内对所有设施进行清理、维修，恢复经营场地原状，造成损坏的，应予修复或赔偿，经检验合格后，双方签署移交书，由承租人将经营场所全部完好地移交给县规划和建设局。（七）履约保证。1、承租人须向出租人提交履约保证金20000.00元。2、承租人不能按本协议的规定执行，出租人将有权解除协议，并不退还履约保证金，由此造成的一切损失由承租人自负。3、承租人按本协议的规定履行完协议，并将项目移交给出租人后，出租人全数退还履约保证金（不计息）…。2012年6月4日，被告蒋斌（受让人、乙方）与刘英（出让人、甲方）签订转让协议一份，约定：甲方所有的位于中江县南塔公园兰门尚茶茶楼，出让其2012年6月4日至2014年4月20日的经营权，甲乙双方经充分协商达成以下转让协议，以共同遵守。一、甲方所有的兰门尚茶茶楼经营权系原林光辉（510623198401230215）与刘英（510623650625002）共同的经营权后于2010年10月20日经两人协商已将经营权转让给刘英一人所有（现在的甲方）。二、甲方将其所有的兰门尚茶茶楼（350平方米营业面积）全部设施设备及营业权转让给乙方。转让价款160000.00元，大写壹拾陆万元正。设施设备清单由双方现场清点，为本合同附件。三、付款方式：签合同时一次性付清全部款项。四、受让人只能从事茶水、棋牌经营，不得经营烧烤等餐饮，不得将经营场地移至室外。五、有关要求，（一）受让人必须服从公园管理部门的统一管理。（二）必须保证所租用设施、建筑物的安全、完好、整洁、美观，如再次装修，须征得业主同意；不得随意在建筑物上开窗破洞，不得影响建筑物的主体结构。在园内不得搭建临时棚户、其它附属设施等，实行“三包”（包卫生、包安全、包绿化）责任制，不得有损园内其它市政公用设施的正常运行，不得影响市容、市貌，不得使用柴禾、煤炭燃料。做好安全防护工作，在经营期内所发生的一切安全事故和其它责任事故，概由受让人负责。（三）受让人在经营期间，必须做好承租经营范围内的设施（含建筑物、室外场地、绿化等）的定期和不定期维护，保证所有设施的完好和正常、安全运行。若发现有破损、不安全、影响市容市貌等，必须在48小时内维护完毕。（四）其他事项。1、办理经营业务相关证照由受让人自理，经营过程中所涉及的一切税费由受让人负责承担。2、受让人经营过程中须服从公园管理部门的统一规定。五、合同生效后，乙方即行入场接手经营。六、出让方在转让前，其个人或兰门尚茶馆的债权债务由出让方负责，与受让人无关。七、转让茶馆内的装饰装修、设施、设备及相关可移动物品归受让方所有。八、双方交接时，应清点水、电费，转让前的费用由出让方承担…。被告蒋斌与刘英签订上述转让协议后，告知了中江县住房和城乡规划建设局。2012年11月5日，在中江县财政局的监交下，中江县城市管理行政执法局从中江县住房和城乡规划建设局接收了南塔公园E区管理房（茶园），成为该处国有资产的管理人。2014年8月6日，被告唐小明（乙方、承让方）与杨金秀（系被告蒋斌之妻，甲方、出让方）签订转让协议一份，约定：一、甲方转让南门尚茶所有物品、场地给乙方。二、期限从2014年8月6日至2015年4月20日。三、乙方一次性付给甲方费用40000.00元（大写肆万元整）。四、甲方负责转让前的一切费用或债务，乙方负责转让后的相关费用或债务，与甲方无关。被告蒋斌之妻杨金秀与被告唐小明签订转让协议后，未告知原告将案涉租赁物转租给被告唐小明。2014年12月23日，中江县城市管理行政执法局更名为中江县城乡综合管理局。2015年3月12日，原告向被告蒋斌发出通知书，载明：“南塔公园南门尚茶（蒋斌）：你于2009年4月1日与中江县住房和城乡规划建设局签订《房屋及公共场地租赁合同》将于2015年3月31日期满。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定和城市管理工作的需要，我方决定不再续租。请接此通知后及时做好撤场准备工作，于2015年4月7日前与我局办理房屋归还手续，并结清租赁期间所用水电费用。特此通知。中江县城乡综合管理局。2015年3月12日。”2015年5月27日，原告起诉来院，并提出前述诉讼请求。2015年7月25日，被告蒋斌、唐小明将案涉租赁房屋移交给原告。诉讼中原告明确诉讼请求：被告蒋斌支付2015年4月1日起至2015年7月25日期间的房屋租赁费14375.00元、电费5034.00元、水费420.00元。不再要求被告唐小明承担给付房屋租赁费及电费、水费。上述事实，有原、被告的陈述，原告的企业法人营业执照复印件、被告蒋斌的户籍证明及被告唐小明的身份证复印件、南塔公园E区管理房出租协议书、转让协议、江委编办（2014）111号文件、房屋、建筑物划拨表、经营用电、用水登记、资金往来结算票据、通知书等证据在卷佐证。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，中江县规划和建设局与林光辉签订的《南塔公园E区管理房出租协议书》及被告蒋斌与刘英签订的《转让协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告要求被告蒋斌给付房屋租赁费14500.00元及电费5034.00元、水费420.00元的问题。被告蒋斌辩称，自己不知该房屋不能转租，也未收到任何通知。该房屋已转租给被告唐小明，因此，房屋租赁费、电费、水费应由被告唐小明给付。本案中，原告与被告蒋斌的租赁合同于2015年3月31日届满。被告蒋斌只是承租人，并非涉案租赁物的所有权人，在其与原告租赁合同期满后，被告蒋斌对涉案租赁物已无任何处分权，故合同双方当事人的权利义务在租期届满时终止。根据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”同年3月12日，原告已向被告被告蒋斌发出通知，要求其在同年4月7日前办理房屋归还手续，并结清租赁期间所用水电费用。但被告蒋斌未在规定时间内归还案涉租赁房屋及给付水电费用。诉讼中，被告蒋斌于2015年7月25日将案涉租赁房屋移交给原告。故从2015年4月1日起至同年7月25日止，原告与被告蒋斌之间的租赁合同为不定期租赁合同。被告蒋斌应支付不定期租赁期间的租赁费（从2015年4月1日起至2015年7月25日期间的租赁费，3750.00元/月×3个月零25天=14375.00元）14375.00元。在租赁期间产生的水费420.00元、电费5034.00元，系双方自认的事实，本院予以确认。故被告蒋斌辩称不给付不定期租赁期间的租赁费及租赁期间的电费、水费的理由不能成立，本院不予支持。关于被告唐小明辩称涉案租赁物不知是原告在管理，自己是与被告蒋斌之妻杨金秀签订的协议，因此不应给付租赁费。本院认为，被告蒋斌与被告唐小明的转租合同是建立在原租赁合同基础之上，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止，并且被告蒋斌与原告签订的合同期限亦于2015年4月20日到期，次承租人唐小明对房屋的有权使用，亦变为无权使用。根据合同相对性原则，被告蒋斌与被告唐小明之间的转租行为是另一种民事法律关系，彼此约定并不约束原告。诉讼中，原告自愿放弃要求被告唐小明承担给付租赁费、水费、电费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以确认。综上，原告要求被告蒋斌按原合同租赁价格（从2015年4月1日起至2015年7月25日期间的租赁费3750.00元/月×3个月零25天=14375.00元）给付租赁费14375.00元、水费420.00元、电费5034.00元的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告蒋斌于本判决生效之日起十日内给付原告中江县城乡综合管理局（2015年4月1日起至2015年7月25日期间）房屋租赁费14375.00元、水费420.00元、电费5034.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费500.00元，减半收取250.00元，由被告蒋斌负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审在审理中查明，中江县规划和建设局与林光辉签订的合同于2014年4月20日到期，但是在合同关系存续期间，林光辉、刘英与中江县城乡综合管理局达成协议，将合同延期至2015年3月31日，2014年4月20日到2014年8月6日的水电费由蒋斌直接交由中江县城乡综合管理局。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点主要在于：第一，上诉人是否应当向中江县城乡综合管理局支付房屋租赁费、水费、电费。上诉人主张其不是合同相对方，且并非实际使用人，不是支付主体。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”刘英作为林光辉的合伙人，将案涉房屋转让给蒋斌之后，经过了中江县城乡综合管理局认可，且此后使用房屋产生的水电费由将蒋斌直接交付给中江县城乡综合管理局，并不经过林光辉、刘英，应认为中江县城乡综合管理局与蒋斌之间形成了租赁合同关系。关于上诉人主张唐小明系实际使用人，应由唐小明支付租金。本院认为，蒋斌之妻杨金秀将房屋转租给唐小明之后，并未告知被上诉人，故被上诉人依据合同关系向蒋斌主张租金及水电费并无不当，唐小明应当支付的租金及水电费应当与蒋斌进行结算，与本案无关。第二，租赁期间应当如何计算。上诉人主张2015年4月10日便已断水断电，已用实际行为收回了租赁房屋，故租金也应只收取至2015年4月10日。本院认为，虽然4月10日断水断电，但是唐小明实际占用房屋直到2015年7月25日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本院认为，双方的租赁合同于2015年3月31日届满，且被上诉人已向上诉人蒋斌发出通知，要求其在同年4月7日前办理房屋归还手续，并结清租赁期间所用水电费用，故双方的合同已于2015年3月31日到期，此后蒋斌拒不退还房屋系无权占有，其应当按实际占用天数向被上诉人交付房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租赁费标准支付，故一审对2015年3月31日后双方形成关系及蒋斌应交费用性质认定不当，但不影响实际结果，故应予维持，对上诉人该项上诉请求不予支持。综上所述，蒋斌的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由蒋斌负担。本判决为终审判决。审判长  陈叶兰审判员  杨 轩审判员  孔祥明二〇一六年十二月五日书记员  王文婧