广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂08民终1135号
上诉人（原审被告）：邱永珍，女，1965年2月19日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
委托诉讼代理人：梁炳南，广西元丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫勇，男，1970年1月13日出生，汉族，住贵港市港北区，系邱永珍的亲戚。
被上诉人（原审原告）：贵港市万豪房地产开发有限公司，住所地广西贵港市。
法定代表人：黄文毅，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：贵港市甘化商贸城有限公司，住所地广西贵港市。
法定代表人：王磊，该公司副总经理。
以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。
原审原告：黄雄飞，男，1958年6月29日出生，汉族，现住贵港市。
上诉人邱永珍因与被上诉人贵港市万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪房产公司）、贵港市甘化商贸城有限公司（以下简称甘化商贸公司）、原审原告黄雄飞房屋买卖合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初1859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。经审阅案卷，询问各方当事人，本案现已审理终结。
上诉人邱永珍上诉请求：1.请求二审法院查明事实，认定上诉人未违约，合同未终止。2.《协议书》自动转化为本约合同。事实和理由：1.被上诉人直至一审起诉时，从未告知其已取得《商品房预售许可证》，上诉人也从未见过被上诉人提供的《商品房买卖合同》范本及附件的电子版本,被上诉人未尽告知义务，存在违约。2.上诉人与被上诉人签订的《协议书》《邱永珍补充协议》约定了铺面的位置、总平面图、规格、面积、单价、购房款的支付、违约责任等商品房买卖条款，且被上诉人已取得商品房预售许可证，应认定上述商品房买卖协议合法有效，且应认定为商品房买卖合同。
被上诉人万豪房产公司、甘化商贸公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审原告黄雄飞未发表答辩意见。
万豪房产公司、甘化商贸公司、黄雄飞向一审法院起诉请求：解除万豪房产公司、甘化商贸公司、黄雄飞与邱永珍于2011年4月16日签订的《协议书》和2013年1月10日签订的《邱永珍补充协议》。
一审法院认定事实：2011年4月16日，黄雄飞（甲方）与邱永珍（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方自愿预付40万元给甲方，以预约订购的形式购买甲方从公司开发项目中承包的商品房。该商品房位置为地上建筑物第一层，临建设路第一条东西走向内铺通道的南面，东端商业入口西邻第一间，房屋交付时间为自签订本协议起三十六个月内，商品房单价按套内实际面积计算，每平方米48000元，乙方于签订本协议书时交付40万元，当项目取得《商品房预售许售证》后，甲方以电话或在《贵港日报》刊登通知告知乙方缴纳全部房款，乙方在接到通知7天内，到甲方缴纳购房款全额的50%（包括房产证办证费用）给甲方，并且凭本《协议书》办理相关手续，乙方接到通知30天内，到甲方公司交清购房款全额;乙方接到甲方书面缴纳购房款通知，15天内不能按时交清全部购房款给甲方，则视为乙方放弃本协议约定。甲方退还上述预付款的90%给乙方，其中10%作为影响甲方销售计划的补偿，不予退还，并且自动解除本协议。万豪房产公司、黄雄飞于合同“甲方”处盖章。协议签订后，邱永珍于当天支付定金40万元给万豪房产公司，万豪房产公司于当天出具收据交邱永珍收执，2013年1月10日，协议双方签订《邱永珍补充协议》一份，商定预定的商铺更换为编号为1065号的商铺，长7.5米，宽4.7米，面积共约35.25平方米（套内面积），并约定双方不得违约，任何一方违约，原签订协议和补充协议将终止。合同中止后原预交预约金按银行同期利息返还。补充协议签订后，甘化商贸公司于2013年2月7日取得《商品房预售许可证》，邱永珍分别于3月1日支付20万元、4月12日支付246000元给甘化商贸，甘化商贸公司分别于当天出具收据给邱永珍收执，以上邱永珍合计支付846000元购房款给原告，余款未付，此后，双方因履行协议商未果，遂向法院提起诉讼。
庭审中，万豪房产公司、甘化商贸公司、黄雄飞述称，万豪国际城由万豪房产公司、甘化商贸公司合作开发，黄雄飞系贵港市万豪房地产开发有限公司的员工。另查明，万豪房产公司系甘化商贸公司的股东之一。
还查明，位于贵港市XXXX的万豪国际城于2013年2月7日取得《商品房预售许可证》，售房公司名称为原告贵港市甘化商贸城有限公司，预售范围包括地下负一层、地上第1－7层；不含地下负二层，2107、2108、2109号物业用房，花园、厕所、机房、通道等公建配套。
一审法院认为，万豪房产公司、黄雄飞与邱永珍签订的《协议书》及《邱永珍补充协议》，经万豪房产公司确认黄雄飞系其员工，其与邱永珍协商及签订合同，系履行职务行为，其后果应由万豪房产公司承担，因万豪国际城系甘化商贸公司取得预售许可证，且甘化商贸公司当庭确认该项目系万豪房产公司与甘化商贸公司合作开发，上述协议签订后，该万豪房产公司、甘化商贸公司均收到邱永珍交付的购房款，因此，上述协议及补充协议对万豪房产公司、甘化商贸公司、邱永珍发生法律效力。万豪房产公司、甘化商贸公司作为本案原告适格，黄雄飞作为本案的原告不适格，一审法院依法驳回黄雄飞的起诉。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因该协议及补充协议不具《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且邱永珍没有全额交付购房款，该协议依法应认定为商品房预约合同。关于万豪房产公司、甘化商贸公司取得《商品房预售许可证》后是否已履行通知邱永珍的义务，甘化商贸公司于2013年2月7日取得《商品房预售许可证》，邱永珍除于签订协议当天即2011年4月17日交付定金40万元外，另分别于2013年3月1日支付20万元，4月12日支付246000万元，合计支付846000元，达到合同约定的购房总款的50%，邱永珍付款的时间、金额与合同约定的履行情况相符，应采信万豪房产公司、甘化商贸公司已于取得预售许可证后电话通知邱永珍的意见。邱永珍接到通知后，未按约定期间足额付款，违反协议书和补充协议的约定，构成违约，应承担相应违约责任，《协议书》及《邱永珍补充协议》均对邱永珍逾期付款的违约责任进行了约定，因《补充协议》达成的约定优于《协议书》的约定，因此，双方应按《补充协议》约定履行，即“任何一方违约，原签订协议和补充协议将终止”，因此，万豪房产公司、甘化商贸公司与邱永珍签订的协议因出现双方约定终止的情形而终止，合同终止后，双方的合同权利义务关系终止，万豪房产公司、甘化商贸公司诉请解除合同已无必要，应依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决：一、驳回贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司的诉讼请求；二、驳回黄雄飞的起诉。案件受理费100元，减半收取50元，由贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提供与被上诉人的工作人员的录音、视频，欲证实上诉人曾找过被上诉人，要求被上诉人履行合同。
一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《协议书》及《邱永珍补充协议》合法有效，双方应依法全面履行合同约定义务。上诉人与被上诉人签订的《协议书》及《邱永珍补充协议》约定了铺面的位置、总平面图、规格、面积、单价、购房款的支付、违约责任等商品房买卖条款，被上诉人已于2013年2月7日取得《商品房预售许可证》，上诉人已经支付了50%的购房款，但被上诉人没有证据证实其已按约定通知上诉人交剩余的购房款，也无证据证明购房者同意解除合同、终止双方的权利义务。解除合同的条件没有成就。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。被上诉人没有证据证实其已催告上诉人在合理期限内缴款，因此，被上诉人以上诉人违约为由要求解除与上诉人签订的上述协议没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的协议因出现双方约定终止的情形而终止，双方的合同权利义务关系终止属认定事实错误，应予撤销。双方仍应继续履行《协议书》及《邱永珍补充协议》。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销贵港市港北区人民法院（2016）桂0802民初1859号民事判决；
二、驳回贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司、黄雄飞的诉讼请求。
一审案件受理费100元、二审案件受理费20028元（邱永珍已预交100），全部由贵港市万豪房地产开发有限公司、贵港市甘化商贸城有限公司、黄雄飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄钰雄
代理审判员 陈燕霞
代理审判员 肖 哲
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 岑 芸