上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初34849号原告上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人倪召兴，董事长。委托代理人孙彬彬，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托代理人邢昊然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告上海歌城娱乐管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人顾建国、执行董事。委托代理人翁三川，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人方芬，上海市恒泰律师事务所律师。原告上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司诉被告上海歌城娱乐管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年6月23日公开开庭进行了审理。原告上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司的委托代理人孙彬彬、邢昊然、被告上海歌城娱乐管理有限公司的委托代理人翁三川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司诉称，2011年10月13日，原、被告签订《中融恒瑞国际大厦租赁合同》，原告将位于上海市浦东新区张杨路XXX号中融恒瑞国际大厦部分第五层、单元编号为A的面积为3772平方米场地租赁给被告使用，租赁期自2011年11月1日至2020年10月31日。租赁合同约定租金单价为人民币(以下币种同)3.90/元/平方米，每月基本租金为447,453.50元，每月物业管理费86,756元；租金、物业管理费每两月支付一次。租赁合同同时约定，如被告拖欠租赁费用、物业管理费等费用的，应按未付金额的日万分之四支付滞纳金，如被告逾期40天未缴纳租金、物业管理费的，原告有权解除合同，并停止水、电、煤供应。此后，原、被告在《租赁合同》项下又先后签署数份《补充协议》，由被告向原告增租张杨路XXX号一楼大厅原“全家”所在铺位区域约170平方米和张杨路XXX号5层A铺位以外的面积约1832.32平方米。对于张杨路XXX号约170平方米的增租区域，双方约定起租日期2012年10月1日，月租金为33,600元，租赁到期后，物业管理费、水电煤等按《租赁合同》约定执行。对于张杨路XXX号5层约1832.32平方米增租区域，双方约定起租日为2015年1月1日，到期日按《租赁合同》约定执行。另外考虑到被告的经营困境，原告同意对张杨路XXX号5层的全部5604.32平方米区域至2014年7月1日起按照3元/日/平方米计算租金。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，被告在租赁期内屡次拖欠支付租金和物业管理费等费用，自2014年起相关费用的支付更是陷入停滞状态。原告对此曾数次向被告进行催讨，但被告一方面确认欠款事实，另一方面却仍以经营状况不佳等原因继续拖延支付。为维护原告的合法权益，原告不得不依约书面通知被告双方《租赁合同》及相关文件于2016年2月1日起正式解除，被告须依约结清全部欠付款项，并将租赁场地恢复原状后返还原告；若被告在2016年3月31日前仍未将租赁场地恢复原状并返还原告，原告将自行进入并收回全部租赁场地，且视被告已自动放弃场地内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离物品的所有权，原告有权执行处置并要求被告承担恢复场地原状所产生的费用。但被告此后仍未履行结清拖欠费用并返还租赁场地的义务，原告不得不于2016年4月1日自行收取租赁场地，且经查看发现被告未将租赁场地恢复原状。综上，原告虽已收回租赁场地，但被告至今仍未支付拖欠的租金、物业管理费及滞纳金，亦未向原告偿付恢复场地原状的费用，构成严重违约，极大侵害了原告的合法权益，故原告起诉，要求：1、判令被告支付拖欠租金11,294,562.10元；2、判令被告支付拖欠物业费2,786,407.68元；3、判令被告支付拖欠的租金、物业费的滞纳金，均以万分之四为标准，其中以537,600元租金及物业费62560为本金，共600,160元，从2012年10月1日起算至2014年1月31日止，以此类推；4、判令被告支付因租赁场地恢复原状发生的费用1,042,500元；5、判令被告承担本案诉讼费用。被告上海歌城娱乐管理有限公司辩称，对第一项诉请，对其中537,600元不认可，应当扣除。对第二项诉请，其中的物业管理费62,560元金额不予认可，应当扣除。对第三项诉请，除对537,600元及62,560元外不认可外，对租金计算期间没有异议，欠付金额也没有异议，但认为违约金计算标准过高。对第四项诉请，如果法院判决解除合同，不应当恢复原状，其次即便恢复原状，原告诉请费用也不合理，不予认可。被告认为合同不应当解除，应当继续履行。经审理查明：2011年10月13日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告出租位于上海市浦东新区张杨路XXX号第五层店铺(单元编号为A的场所)，租赁总面积合计3772平方米，租赁期限自2011年11月1日至2020年10月31日。合同第五条约定，被告应以2月付形式缴纳基本租金，该租金并不包括被告需缴纳的物业管理费和公用事业费；合同期内租金单价为3.90元/天/平方米，即每月基本租金447,453.50元，租金每三年递增2%(包括商铺管理费，但不包括物业管理费、公用事业费)。第六条约定，2011年11月1日至2012年3月31日为装修免租期。第七条约定，合同期限内被告须支付每月每平方米23元及每月86,756元作为物业管理费。第十条约定，本合同签订后7天内被告应向原告缴付相当于1个月的租金作为租赁押金计447,453.50元。第十三条约定，按先付后用的原则，被告须于每月25日前支付次月的租金、物业管理费等费用给原告，租金物业管理费以2个月为一期承付一次，公用事业费为一个月一期承付一次，被告如拖欠租赁费用、物业管理费及公用事业费等费用，应按应付未付额的日万分之四支付滞纳金，如被告逾期40天未缴纳租金、物业管理费等，视自动退租，原告由权解除本合同，并停止水、电、煤的供应。第十九条约定，被告于签署本合同后7天内向原告支付租赁押金，租约终止或期满时，双方如不再续约，在被告付清全部租金、物业管理费、公用事业费等各项费用十天内原告凭开具的收据将租赁押金无息退还给被告。之后，原告依约向被告交付租赁场地，被告亦依约支付租赁押金447,453.50元。2011年10月13日及2012年12月1日，原、被告就张杨路XXX号一楼大厅原“全家”所在铺位签订《补充协议》，即原告同意在全家合同到期日2012年9月30日后，将上海市浦东新区张杨路XXX号一楼大厅原“全家”所在铺位给被告作为五楼上海歌城进出通道口，使用期限，物业管理费和水电通讯等费用支付方式，均按照已签订的《租赁合同》中的条款执行；该场地的建筑面积约170平方米，该场地的使用费为33,600元/月。2014年6月30日，原、被告签订《补充协议》，约定在被告原承租范围基础上，同意将5层除A铺位以外的其他1832.32平方米一并纳入被告承租范围，新增面积起租日为2015年1月1日，租赁截止日期与原合同及相关补充协议一致；原告考虑到被告的经营困难，为支持被告经营，原已签协议的约定及3772平方米按合同执行直至本补偿协议签订生效后，自2014年7月1日起统一依照本补偿协议确认的5604.32平方米租赁面积按照3元/日/平米的单价计算，被告确认在经营环境转好后，将同意恢复租金至原租赁合同水平，并对原告本次补充协议所做的租金让利进行补偿；合同租赁期限、租金支付、物业管理费和水电通讯费用的标准和收取方式均按照已签订的《租赁合同》及相关补充协议中的条款执行。但被告于2014年3月7日支付1月租金等费用534,209.50元后，未再支付相应租金直至2014年12月30日，向原告支付100万元，注明为“租金和物业管理费8-9月。原告多次向被告发函催付租金等，未果。2016年1月29日，原告委托律师向被告发送《关于解除的律师函》，称因被告行为严重违反了租赁合同的约定，故原告于2016年2月1日起正式解除于被告的租赁合同及与其相关的约定文件，被告应承担违反租赁合同所导致的全部违约责任；被告应于2016年2月5日前将全部租赁场地恢复至出租时的原状并将全部租赁场地交还原告，相关费用由被告承担；如被告逾期交还场地的，原告将自行进入全部租赁场地，同时视为被告自动放弃房屋内的装修、设施、设备及其他为拆除或搬离的物品的所有权，原告为恢复场地原状所产生的费用及逾期归还租赁场地所产生的逾期占用费由被告承担；被告应当于2016年2月5日前与原告结清全部租金、物业管理费、滞纳金。2016年2月3日被告回函称收到原告律师函，对租金欠款基本无异议，但因被告装修上的问题，导致项目搁置，同时表示希望通过友好方式解决问题。2016年3月8日，原告再次发函给被告，告知被告原告将于2016年3月31日进入并收回全部租赁场地，要求被告将租赁场地恢复原状，否则视为被告自动放弃房屋内的装修、设施、设备及其他未拆除或搬离的物品的所有权，原告有权自行处置，原告为恢复场地产生的费用及逾期占用场地的费用由被告承担，并要求被告立即支付拖欠的全部租金、物业管理费、滞纳金等，并支付违约赔偿金。2016年4月1日，原告在上海市东方公证处的公证下进入租赁合同约定的租赁场地，之后原告实际掌控该租赁场地。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠租金10,756,962.10元；2、判令被告支付拖欠物业费2,723,847.68元；3、判令被告支付拖欠的租金、物业费的滞纳金2,372,962.17元(以未付金额日万分之四为标准，暂计至2016年3月31日，要求计算至实际付清之日)；4、判令被告承担本案诉讼费用。原告诉讼请求变更即撤回了被告在庭审中不予认可的“全家”铺位产生的租金537,600元及物业费62,560元和滞纳金950,650.34元，同时撤回要求被告承担恢复原状的费用。上述事实，由租赁合同、补充协议、付款凭证、往来律师函、公证书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的租赁合同及相关补充协议系双方当事人自愿一致意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告拖欠原告租金，原告依据合同有权单方解除合同，故双方合同及相关补充协议于原告发送解除函上明确的日期起解除。庭审中，被告对原告起诉的租金及物业管理费部分提出异议，原告自愿撤回了被告异议部分，故对原告要求被告支付变更后的租金及物业管理费的请求金额本院予以支持。对于原告主张的滞纳金，根据双方租赁合同及补充协议约定，被告违反合同约定，拖欠租金，理应承担相应违约责任；被告对于原告变更后的租金及物业管理费的起算期间等均无异议，但提出滞纳金计算标准过高，本院结合本案实际情况，对滞纳金标准酌情调整为日万分之二。审理中，原告表示对于被告支付的租赁押金应抵扣被告应承担的费用，本院予以准许。原告自愿撤回要求被告承担场地恢复原状的费用，系原告对其自身权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海歌城娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司欠付的自2014年2月1日起至2016年1月31日租金10,756,962.10元(执行时应扣除被告已支付的租赁押金4,474,536.50元)；二、被告上海歌城娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司欠付的自2014年2月1日起至2016年1月31日物业管理费2,723,847.68元；三、被告上海歌城娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海中融恒瑞国际大厦商业有限公司滞纳金(以1,143,439元为本金，自2014年1月26日至2014年3月25日；以2,286,878元为本金，自2014年3月26日至2014年5月25日；以3,327,058.50元为本金，自2014年5月26日至2014年7月25日；以4,263,980.50元为本金，自2014年7月26日至2014年9月25日；以5,200,902.50元为本金，自2014年9月26日至2014年11月25日;以6,347,167.06元为本金，自2014年11月26日至2014年12月29日；以5,347,167.06元为本金，自2014年12月30日起至2015年1月25日；以6,702,774.18元为本金，自2015年1月26日起至2015年3月25日；以8,058,381.30元为本金，自2015年3月26日至2015年5月25日；以9,413,988.42元为本金，自2015年5月26日至2015年7月25日；以1,0769,595.54元为本金，自2015年7月26日至2015年9月25日；以12,125,202.66元为本金，自2015年9月26日至2015年11月25日；以13,480,809.78元为本金，自2015年11月26日至实际支付之日止，均按照日万分之二标准计算)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116,922元，由被告上海歌城娱乐管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红审 判 员  周 婉人民陪审员  张艳培二〇一六年八月十一日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。