湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民三初字第3号
原告何凤仪。
委托代理人王真平，湖南风云律师事务所律师。
被告符华南。
委托代理人欧震，湖南澧滨律师事务所律师。
第三人彭淑慧。
原告何凤仪诉被告符华南房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月7日对本案公开开庭进行了审理。原告何凤仪的委托代理人王真平、被告符华南及其委托代理人欧震到庭参加诉讼。在审理过程中，本院发现案外人彭淑慧与本案的处理存在利害关系，遂于2014年6月23日通知彭淑慧作为本案第三人参加诉讼，本院于2014年8月5日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告何凤仪的委托代理人王真平、被告符华南及其委托代理人欧震、第三人彭淑慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何凤仪诉称：原告系来张家界投资开办魔芋生产基地的台湾居民，在张家界与人合伙成立了张家界山妹子食品有限公司。为方便生产和办公，原告于2013年11月11日与被告符华南在张家界市永定区双溪桥乡孙阳坪村签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定以30万元人民币购买被告修建的150平方米的房屋一栋。协议第四条约定，因原告所购房屋为集体土地上的建筑，因房屋买卖发生的交易或过户需村民委员会同意，包括有关部门的审批手续问题，由此引发的纠纷由被告负责处理。协议签订当天，当地村民委员会已经签字同意，并加盖了村民委员会公章。协议签订后，原告已按约将30万元人民币支付给了被告，且原告委托当地村民在房屋旁边建立挡土墙，已花费12万余元。2014年2月23日，原告要求被告腾让房屋时，被告反悔，不愿交房，也不愿退钱。根据《中华人民共和国土地管理法》、《农村土地承包法》等法律规定，非本村集体经济组织成员不得在本村购买房屋，以及城镇居民不得在农村购买房屋。原告为台湾居民，因不了解大陆法律及政策规定，听信被告及当地村委会领导错误宣传，产生了重大误解，依照法律规定，因重大误解签订的合同是可以撤销的合同，且该合同内容违反了大陆法律法规的规定，故本案合同无效。被告与第三人伪造了一份房屋租赁合同，被告分得10万元，第三人分得20万元，被告与第三人应予返回。请求确认《房屋买卖协议》无效并判令返还30万元人民币购房款以及赔偿因合同无效给原告造成的直接经济损失12万元。
被告符华南辩称：房屋买卖合同是双方自愿签订的，不存在虚假欺骗，且该合同已经于2014年3月4日解除，原告诉请确认合同无效不符合法律规定；原告诉请的30万元购房款被告已全部返还，不存在再返还的问题；双方买卖合同的解除是原告单方要求解除，因此被告不存在对原告赔偿损失。
第三人彭淑慧辩称：原告何凤仪与第三人合伙是种魔芋，开食品加工厂。原告走的时候要第三人全权处理，公司要厂房、场地、继续生产，付房屋下脚的工钱，全部的事情均是第三人在做，都需要钱。钱全都用于公司的事了，第三人没有钱返回。
原告何凤仪为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：
1.何凤仪台湾居民身份证、户口簿及台湾同胞往返大陆探亲证复印件各一份，拟证明原告的身份信息；
2.符华南《户籍证明》一份，拟证明被告的身份信息；
3.原被告双方于2013年11月11日签订的《房屋买卖协议》一份，拟证明双方存在购房的事实；
4.湖南省农村商业银行个人业务存取款凭证，拟证明原告已经向被告支付了30万元购房款的事实；
5.何凤仪写的说明一份，拟证明原告没有授权彭淑慧或其他人处理不动产事宜的事实；
6.银行交易明细复印件一份，拟证明原告已向彭淑慧转款50多万元的事实。
经审理质证，被告符华南、第三人彭淑慧对原告提交的证据发表的质证意见如下：
被告符华南对证据1、证据2没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为该《房屋买卖协议》刚好证明了协议签订是双方自愿的，原告充分了解房屋的情况，不存在欺骗；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为30万元不是由何凤仪支付，而是由何凤仪在张家界山妹子公司的合伙人彭淑慧经手的；对证据5中的第一份说明的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该说明没有签名，对2014年4月的两份说明认为只是何凤仪的个人陈述，不应当作为证据使用；对证据6的真实性、关联性有异议。
第三人彭淑慧对证据1、证据2、证据3、证据4、证据6没有异议；对证据5有异议，认为原告表示没有授权，与事实不符，大陆这边的事务实际上均由第三人在做，且真正的合作人不是原告，原告只是代表合作方来签订协议。
被告符华南为证明其主张，向本院提交了《租房协议书》及《收条》各一份，拟证实房屋买卖协议已解除，之后重新签订了房屋租赁协议，30万元购房款已返还，只是在其中扣除了10万元租房款。
原告何凤仪对被告符华南提交的两份证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为是被告在收到起诉状副本后伪造的，原告仅委托第三人彭淑慧转给被告符华南30万元购房款，并没有授权第三人签订租房协议；第三人彭淑慧对被告提交的两份证据没有提出异议。
第三人彭淑慧没有向本院提交相关证据材料。
因原告何凤仪申请本院对相关证据予以复核，本院于2014年5月29日就本案相关事宜询问了第三人彭淑慧，并取得《询问笔录》一份；原告何凤仪对该笔录发表质证意见认为，彭淑慧收到30万元的事实予以认可，但其擅自签订租房协议并收取20万元现金的行为不予认可，也不追认；被告符华南对该笔录的三性没有异议，并认为该笔录证实了第三人与原告何凤仪之间的合作关系，公司平时的经营由第三人经手，第三人与被告符华南签订租房协议是表见代理。
经审理质证，本院对原、被告提交的证据的认证意见如下：
对原告何凤仪提交的证据1、证据2、证据3、证据4，因被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对此予以采信；对原告提交的证据5、证据6，因被告均提出异议，且证据5中第一份说明没有签名，来源不明，2014年4月的两份说明以及证据6系在台湾地区形成的，原告未履行相关证明手续，本院对此不予采信。
对被告符华南提交的租房协议书及收条，原告虽然对其真实性、合法性、关联性提出异议，但因租房协议与收条均由被告与第三人签订，且第三人彭淑慧对此并无异议，本院对该两份证据的其真实性予以认定，但对其证明目的不予认定。
对本院向第三人彭淑慧所取的《询问笔录》，因原告对此部分予以认可，且被告没有提出异议，本院认为该笔录可以作为认定案件事实的证据予以采信。
根据双方当事人的当庭陈述及采信的证据，本院查明以下事实：
原告何凤仪为台湾地区居民，欲在张家界进行魔芋生产经营，并与第三人彭淑慧合作，成立了张家界山妹子食品有限公司（以下简称山妹子公司）。为方便生产和办公，原告何凤仪于2013年11月11日与被告符华南签订了一份《房屋买卖协议》，约定：被告符华南（甲方）自愿将其房屋出售给原告何凤仪（乙方），原告何凤仪充分解了该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋；该房屋位于双溪桥乡孙阳坪村尧士坪组，面积约150平方米，地屋总金额为人民币30万元；因房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需本村村民委员会同意，有关部门审批的手续问题，被告符华南应积极配合原告妥善解决，因此引发的相应纠纷由被告符华南负责处理；如原告何凤仪所购房屋以后可以办理房产证时，被告符华南应予以积极配合，但相关费用由原告何凤仪自行负担。合同签订当天，张家界市永定区双溪桥乡孙阳坪村村民委员会在该协议上签章确认。协议签订后，原告何凤仪将30万元购房款给了第三人彭淑慧，后由第三人再将该30万元支付给了被告符华南。
2014年3月4日，第三人彭淑慧作为租房人就涉案房屋与被告符华南签订《租房协议书》，并加盖有张家界山妹子食品有限公司印章。协议约定租赁时间从2013年11月10日至2023年11月10日，年租金1万元，一次性付清。同日，第三人彭淑慧出具《收条》一份，注明：收到符华南房屋退还款20万元，以前的买卖协议作废。
本院认为，本案争议的焦点为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是否有效，以及被告与第三人是否应当返还原告的购房款30万元并赔偿损失的问题。
（一）原、被告双方签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。根据审理查明的事实，本案所涉房屋属农村宅基地之上的房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的有关规定，农村宅基地的所有权归农民集体所有，本集体经济组织的村民享有宅基地的使用权，且集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权，也即宅基地的使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，原告何凤仪系台湾地区居民，不属于房屋所在地集体经济组织的成员，不能取得房屋宅基地的所有权和使用权。因此，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。
（二）被告与第三人是否应当返还原告的购房款30万元并赔偿损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还。本案中原、被告签订的房屋买卖协议从签订之日起即属无效，被告符华南应当将购房款返还给原告何凤仪。根据审理查明的事实，被告系通过第三人彭淑慧取得的购房款，且第三人系与原告经营魔芋生产加工的合作人，加之原告为台湾居民，平常较少在大陆，在此情况下，被告将购房款退给第三人，应当视为已经返还。但被告仅返还了20万元，另外10万元并未退还。被告主张与第三人签订了租房协议，房屋买卖协议已经终止，10万元用于抵扣租金，但因房屋买卖协议系由原告本人签字，在没有原告明确授权的情况下，不能确定第三人可以代理原告终止买卖协议而签订租房协议，且在租房协议中也没有相关内容予以说明，因此，第三人以山妹子公司名义与被告签订的租房协议，仅在山妹子公司与被告之间产生约束力，不能视为系对原房屋买卖协议的终止，被告及第三人也无权以何凤仪的个人购房款抵扣山妹子公司应付的租金，被告主张第三人的行为构成表见代理，没有证据证实，本院不予采信。故被告符华南应退还购房款10万元。被告符华南与彭淑慧及山妹子公司之间的租赁关系，本案不予处理。
根据被告提交的《收条》，该收条由第三人彭淑慧个人出具，因第三人无权代理原告终止房屋买卖协议，第三人亦表示没有得到何凤仪授权，系事后告知，且原告并不认可。因此，第三人从被告处取得的20万元房屋退款，属不当得利，应当返还给原告何凤仪。第三人辩称，该20万元房款已经用于山妹子公司的生产经营活动，但没有提交证据证明，《收条》上亦无公司盖章，其在未经原告授权且没有与原告达成合意的情况下，无权对30万元购房款进行处分。因此，第三人彭淑慧应当给原告返还从被告符华南处取得的20万元购房款，其与原告何凤仪之间的合作关系属于另一法律关系，应另行处理。
原告主张的12万元的经济损失，因原告没有提交证据证明被告存在过错以及原告受到损失的证据，本院对此不予支持。
综上所述，原告何凤仪要求确认《房屋买卖协议》无效并退还30万元购房款的诉讼请求，理由充分，证据充足，本院予以支持，但其要求赔偿经济损失的诉求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告何凤仪与被告符华南签订的《房屋买卖协议》无效；
二、被告符华南向原告何凤仪返还购房款人民币10万元，于本判决生效后十日内付清；
三、第三人彭淑慧向原告何凤仪返还购房款人民币20万元，于本判决生效后十日内付清；
四、驳回原告何凤仪的其他诉讼请求。
若未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，由原告何凤仪负担2000元，被告符华南负担2600元，第三人彭淑慧负担3000元。
如不服本判决，原告何凤仪可在判决书送达之日起三十日内，被告符华南、第三人彭淑慧可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 赵 丹
代理审判员 全建明
人民陪审员 屈迎昕
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 尚 攀
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。