广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21795号
上诉人（原审原告）：深圳市惠民商业管理有限公司。
法定代表人：黄杏红，总经理。
委托诉讼代理人：孙景亮，上海通泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何劭鹏，上海通泽律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄志超。
委托诉讼代理人：陈燕梅，广东国晖律师事务所律师。
上诉人深圳市惠民商业管理有限公司（以下或简称惠民公司）因与上诉人黄志超房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
惠民公司上诉请求：1、依法撤销（2015）深福法民三初字第2261号判决第二、三、五、六项；2、改判黄志超支付租金人民币80379.4元；3、改判黄志超支付经营管理费人民币14612.4元；4、改判黄志超支付违约金人民币28821.3元；5、本案一审和二审诉讼费用由黄志超承担。
事实与理由：
一、原审判决适用法律错误，黄志超已支付的两个月保证金不应予以抵扣。1、原审判决认为，“黄志超己支付的两个月押金19214.2元抵扣上述所欠租金后，黄志超尚欠租金人民币61165.20元”。2、租赁协议1.5条保证金约定：“为了确保本协议下各款项、费用按时足额交纳和切实履行协议下各义务和保证，乙方（黄志超）同意向甲方交纳保证金”。3.3条保证金的运用与退还约定“在本协议履行期间，因甲方代为履行维修义务或产生其他费用可从上述保证金中抵扣（但拖欠的租金、经营管理费及违约金等除外）”。3.9条协议终止与解除(4)约定“因乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项”。3、本案因黄志超未按照约定缴纳租金等违约行为导致租赁协议解除，根据上述租赁协议约定，惠民公司有权不返还保证金，原审判决保证金予以抵扣既与租赁协议3.3条约定不符也没有法律依据。因此，黄志超已支付的两个月保证金不应予以抵扣，黄志超应支付拖欠的租金人民币80379.4元。
二、原审判决认定事实不清、适用法律错误，导致错误计算黄志超应当支付的经营管理费。1、原审判决在计算黄志超应支付的经营管理费时，起算日期为2014年11月1日，即CDC商场消防验收合格之日。2、按照租赁协议2.7条约定，经营管理费为惠民公司对CDC统一管理而发生的与黄志超有关的费用，包括租金商铺分摊的空调费、公共区域的水电能源费及商场安保、保洁、绿化等其他费用。3、从上述关于经营管理费的约定可以看出，经营管理费与租金收取的依据并不相同，经营管理费实际为黄志超应当分摊的商场成本，即只要黄志超入入驻商场并开展经营活动包括装修，此笔费用即必然发生。因此，经营管理费的收取与消防通过的时间没有关联，应当从黄志超接收商铺之日起算，即2014年9月5日。黄志超应支付的经营管理费为人民币14612.4元。
三、原审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，减少合同约定的违约金没有标准没有任何依据。1、原审判决认为，“因黄志超迟交租金、经营管理费等费用，导致租赁协议解除的责任在于黄志超，惠民公司请求黄志超支付3个月租金的违约金符合合同约定。黄志超辩称，黄志超未违约，视为对违约金过高的抗辩，考虑到CDC商场自开业以来人流较少，目前黄志超承租的涉案商铺所处的CDC商场一层整体已清场，本院酌情将违约金调整为1000元”。2、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第二十九条确定了关于违约金的调整应当以实际损失为基础的原则。同时，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导》明确，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。3、就本案而言，黄志超虽主张合同约定的违约金过高，但并未就其主张提供任何证据，也未就合同约定的违约金高于惠民公司的实际损失举证，原审判决调整违约金缺乏事实依据及证据支撑。4、原审判决减少违约金的理由是“考虑到CDC商场自开业以来人流较少，目前黄志超承租的涉案商铺所处的CDC商场一层整体已清场”，并想以此说明惠民公司并无实际损失。但实际情况是，从合同解除到惠民公司收回房屋，黄志超违法占有使用涉案商铺长达9个月的时间，其间一直阻挠、拒绝惠民公司收回房屋，并严重影响惠民公司对商场的升级改造计划。况且不论惠民公司拆除、清理涉案商铺的费用远超1000元，仅黄志超违反占有商铺期间的房屋占用实际损失就远远超过合同约定的违约金标准。惠民公司在原审时提交证据证明，涉案商铺为惠民公司从拥有产权的小业主手中返租而来，每月均需向产权人支付租金。而且，惠民公司自租赁商铺以来，除首月租金外，未支付过一分钱租金，完全不履行其合同主要义务，属于及其严重的违约情形，减少违约金与关于违约金调整的法律规定不符。因此，惠民公司的实际损失远远大于合同约定的违约金标准，原审判决减少违约金没有任何依据。黄志超应当按照合同约定的违约金标准予以支付。
综上所述，原审判决存在认定事实不清，适用法律错误的情形，请求贵院依法查明，纠正一审判决的错误，以维护法律的尊严，维护惠民公司的合法权益。
黄志超上诉请求：1、判令撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2261号民事判决第二、三、四、五项。2、改判驳回惠民公司一审全部诉讼请求。3、判令惠民公司承担全部诉讼费。
事实与理由：
一审认定事实错误，应依法予以撤销。一、一审法院认定黄志超违约错误，本案的主要事实系惠民公司存在根本违约，使黄志超无法实现合同目的，惠民公司的一审全部诉讼请求应予以驳回。1、商场工程设计存在问题，工程质量不合格，不具备交付使用条件，商场从未提供工程竣工验收证明文件，为查清事实，请求法庭向开发商深圳市亿民房地产开发集团有限公司、中国人民武装警察部队深圳市支队、业主何YM、陈YP调查相关竣工验收证明文件。(1)商场漏水严重（近80%商户存在漏水问题，数家重新装修，反诉惠民公司的商铺也因漏水招牌脱落）；(2)烟管排烟存在问题。每到用餐时间，整个商场烟雾弥漫，导致商户无法正常经营。(3)商场外围一片漆黑，灯箱一直在修理无法使用。已签订租赁协议的商户正是在商场存在严重安全隐患，根本不具体交付条件，更别说正常营业的情况下受欺骗签订了合同，损失惨重，但惠民公司竟然要求商户交租金，并采取停水停电的违法行为。因商户经营率不足10%，惠民公司决定打包清场，强行解除合同。商场拆除后重新装修，进行整改。目前黄志超将商场一二层整体另租他人。商户联名到深圳市信访局、深圳市政府信访、走访维权。大部分商，铺都得到赔偿款，部分商铺却被起诉。黄志超损失严重却被起诉要求交租金，让人匪夷所思！诉讼期间惠民公司强行拆除黄志超承租的商铺，店内物品不知所踪。2、商场主体（XXX苑CDC）建筑消防不合格。商场众多商户多次要求惠民公司提供商场主体消防验收通过文件，商场一直拒绝提供。商户向消防机关申报商铺消防验收时均不予受理，商户无法申报二次消防。后惠民公司大面积整改消防，包括二楼两边的外墙开口加建消防楼梯，里面的楼梯口加建防火墙等，而且商场的用途也一再改变，每次改变后又得申报消防验收。这种状态让已签订租赁协议的商户无法正常经营。消防监督结果公开网显示XXX苑CDC（复查）的消防验收不合格。在该网查询XXX苑CDC及CDC内所有商铺均无消防验收合格的公示。请求法院向消防局调查相关事实。3、涉诉物业不符合租赁协议约定的用途，惠民公司的合同目的无法实现，惠民公司严重违约应承担违约责任，并赔偿黄志超的损失。根据惠民公司提供的“深公消审字【2014】第0417号审核意见书”，称“裙房一至三层为内部商业及周转仓储用房”、“本次申报的局部变更审核内容：一、取消裙房二至三层内部商业的周转仓促用房，明确内部商业经营业态主要为餐饮营业厅、厨房”。即黄志超承租的’商铺CDC购物中心一层21XXX-1号与21XXX-2号为内部商业及周转仓储用房，但根据《租赁协议》第一部分约定，黄志超承租该涉诉物业的用途是餐饮。惠民公司在明知涉诉物业不得用于餐饮，且不具备交付使用条件下，仍与黄志超签订《租赁协议》，欺骗黄志超。换言之，惠民公司所提供的涉诉物业根本无法实现黄志超的合同目的，即正常经营餐饮。4、商场一直未开业，租金起算日未达到合同约定的条件，惠民公司的诉讼请求没有事实依据。因存在上述问题，商场一直未正式开业，商户一直向惠民公司反映存在的问题，惠民公司也一再承诺整改并承诺免租。惠民公司不但未达到租金起算条件，而且黄志超在2015年8月20日发出解约函，2015年11月已整体停水停电，无法经营，且惠民公司已将商场一二层清场，整体对外出租，而惠民公司却还继续要求黄志超交租金显然不合理。因此惠民公司的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予以驳回。综上，根据相关法律法规规定，房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。黄志超从未出示相关的证明文件，商场不具备交付使用的条件，双方签订的租赁协议无效。一审法院认定黄志超迟交租金导致租赁协议解除的责任在于黄志超明显与事实不符。
二、一审法院认定事实错误的几个方面。1、一审法院认定“商场开业日为2014年5月16日”错误。其依据是惠民公司在一审时提交的《CDC商户进场营业书》（以下称“通知书”），但黄志超从未收到该《通知书》，且根据《通知书》称“现我司CDC其它商户均已于2014年5月16日正式启动试营业”，而《通知书》的落款日期为“2014年4月17日”，在2014年4月17日发通知时怎么知道2014年5月16日已正式启动试营业？这是违反常理的，由此可知该份通知是惠民公司为诉讼伪造的证据，当时惠民公司根本没有向黄志超发此通知。该份证据不真实、不合法，一审法院竟然采信该证据作出错误认定。2、一审法院认定“2014年10月31日CDC商场消防工程经深圳市公安局消防监督管理局验收合格刀错误。其依据是根据惠民公司一审提交的《深圳市公安局消防监督管理局建设工程消防设计审核意见书》（深公消审字【2014】第0417号）（以下称“深公消审字【2014】第0417号审核意见书”）落款日期为“-O-四年九月九日”及《深圳市公安局消防监督管理局建设工程消防验收意见书》（深公消验字【2014]第0518号）（以下称“第0518号验收意见书”）。该证据仅仅证明惠民公司改造商场用途后提交的消防验收，但不能证明商场整体消防验收合格，比如意见书内容提示“本次改造不涉及消防设施”。事实上，如前所述，与商户签订租赁协议后惠民公司大面积整改消防，而且商场的用途也一再改变，每次改变后又得申报消防验收。这种状态让已签订租赁协议的商户无法正常经营。而且，根据消防监督结果公开网显示XXX苑CDC（复查）的消防验收不合格。在该网查询XXX苑CDC及CDC内所有商铺均无消防验收合格的公示。3、一审法院认定“免租期届满翌日即2014年10月20日或开业日2014年5月16日为计租起始日。后，惠民公司发出的《交付商铺通知书》又约定租期自2014年9月4日起计算，故扣除60日免租期计租起始日为2014年11月3日刀错误。如前所述因商场不具备交付条件，一直未正式开业，惠民公司一再承诺整改并承诺免租，租金起算日未达到合同约定的条件，但法院却错误认定从2014年11月3日开始计租。
三、黄志超已就本案所涉黄志超与惠民公司租赁合同纠纷另行提起诉讼，就惠民公司根本违约导致合同解除，黄志超请求法院判令惠民公司赔偿黄志超损失。因该案结果与本案密切相关，请求法院中止本案审理。
针对惠民公司的上诉，黄志超辩称：关于两个月的保证金，应当由惠民公司予以返还。本案惠民公司存在根本违约，导致合同解除，因此，必须返还保证金。关于违约金，黄志超无需承担违约金。惠民公司将不具备交付条件的商铺交付给黄志超，已造成根本违约，不是黄志超违约导致合同解除。因此，应由惠民公司承担违约责任，一审判令错误，应予纠正。
针对黄志超的上诉，惠民公司辩称：关于黄志超上诉第一点，即商铺是否具备交付条件，我方认为黄志超提出不具备交付条件及商铺无法使用的问题，并未提供证据证明。根据惠民公司一审时提交的证据交付商铺通知书，黄志超在通知书签字确认的商铺符合租赁合同约定的交付条件并接收商铺。在商铺租赁期间，黄志超一直正常开业经营，商铺处于正常使用状态，其在经营期限内并未就商铺使用条件、状态提出过任何异议，甚至在一审时也没有提出。按照正常的商业和履约情形，如商铺存在质量或使用问题，黄志超肯定会要求惠民公司整改或维修，但本案不存在。根据黄志超一审、二审中提交的上访证据，其在上访理由中也并没有提及商铺存在安全隐患无法使用的诉求。因此，涉案商铺不存在不具备交付的条件和存在安全隐患的情形，黄志超的上诉理由没有任何事实依据，该理由只是其在上诉中强行寻找的抗辩而已。关于CDC主体消防工程验收问题，惠民公司一审时已提交了建设工程消防设计审核意见书和建设工程消防验收意见书，审核和验收意见均为合格，该权威证据足以证明CDC主体消防工程没有问题。黄志超在一审、二审时提交的消防局网站中监督公开查询到的信息，该网站信息和原告获得审核意见书的结果，即使存在不一致，也应当以审核意见书的权威性为准，网站信息出现错误或滞后是完全有可能的。实际情况是该查询信息与审核意见并不矛盾，查询到CDC所谓消防不合格的检查时间是2014年9月15日，而消防局验收合格时间是在此之后，是2014年10月31日。关于黄志超上诉第二点中称消防不合格，无法二次报验并正常经营，该情形不存在。如上所述CDC的消防验收是合格的。按照法律规定和合同约定，商铺装修的二次消防报验应由其自身负责，黄志超无法办理二次消防报验原因在于其自身。惠民公司将稍候提供证据证明CDC内其他商户可以办理消防二次报验，不存在因消防无法报验影响其正常经营。关于上诉状第3点涉案商铺是否符合合同约定之用途，法律并未规定所谓房屋用途，也没有规定什么房屋可或不可用于餐饮用途，法律只规定了大类的土地用途，分住宅、商业、工业用地。附随其上的房屋也分为住宅、商业、工业用途，涉案房屋为商业用途，并不违反法律规定和双方合同约定。涉案商铺不存在无法经营的情形，黄志超可正常使用商铺，经营没有安全隐患。其声称无法经营餐饮，但在合同期内却一直正常经营，上诉中没有说明为何无法经营及如何影响其经营。惠民公司提请法庭注意黄志超在本案上诉中，主要是以商场和商铺未达到使用条件无法正常经营为由，但其在先承租一个商铺后，于2014年8月份再次承租另一商铺进行餐饮，该行为足见黄志超当时对商铺、商场条件、环境和合同履行情况是了解和认可的，以此作为抗辩仅仅是其逃避承担责任的借口。关于黄志超上诉理由第四点，商场开业时间，一审对于商场开业时间认定是正确的，惠民公司在一审时提交了进场经营通知书和CDC开业举行开业庆典活动的公开媒体报道予以证明，且黄志超在一审庭审时也认可了试营业和开业庆典的事实和时间。关于上诉状中所称的进场营业通知书中已于2014年5月16日正式启动试营业的矛盾表述，惠民公司解释如下，该表述实际上是笔误，惠民公司的工作人员在文件模板中将“将于”误写成“已于”打印多份并送达给商户，惠民公司稍候提交另一商铺的进场营业通知书中存在同样的笔误。且按照常理判断，如果惠民公司有意伪造证据，也不会犯如此低级错误。
惠民公司向一审法院起诉请求：1、确认惠民公司、黄志超签订的租赁协议已于2015年8月14日解除；2、黄志超支付尚欠租金89666元（自消防验收通过次日2014年11月1日至2015年8月13日）；3、黄志超支付尚欠经营管理费14738元；4、黄志超支付尚欠水、电费11073.86元；5、黄志超支付违约金28821.3元（合同约定的3个月租金标准）。
一审法院认定事实：2014年8月14日，惠民公司、黄志超签订租赁协议，约定：惠民公司将涉案商铺出租给黄志超用于经营商业餐饮；涉案商铺租赁面积41.77平方米；租赁期限自2014年8月20日至2018年11月19日；免租期60日，自交付日2014年8月20日起至2014年10月19日；免租期届满翌日即2014年10月20日或开业日为记租起始日，以后发生者为准；开业日指涉案商场整体对外营业（包括试营业）的日期，黄志超保证涉案商铺与CDC商场同步开业；租赁期限前两年租金9607.1元/月，经营管理费1670.8元/月；水、电、燃气等费用由黄志超承担，每月由惠民公司代缴后，黄志超按照实际使用量支付给惠民公司；如黄志超缴纳上述费用发生延迟，黄志超应以延迟应付款项为基数按每日千分之五的标准支付迟延履行违约金至付清款之日；黄志超迟延支付租金、经营管理费、公共事业费等超过15日或擅自歇业、关门时，惠民公司有权单方面解除租赁协议;因黄志超违约导致租赁协议解除的，惠民公司有权不返还保证金及黄志超缴纳的其他款项，并有权要求黄志超赔偿相当于三个月租金的违约金及未按约定支付违约金的延迟履行违约金；租赁协议提前解除或者终止后的7日内，黄志超应当将涉案商铺恢复到与惠民公司交接时的状态，并交还惠民公司。惠民公司交付涉案商铺给黄志超后，黄志超支付了两押一租共28821.3元，双方另约定：租赁费用支付期限变更为每月12日之前支付本月的租金、经营管理费及上个月的水、电费。
2014年8月29日，惠民公司送达黄志超《交付商铺通知书》，说明《交付商铺通知书》送达之日起第五个工作日，即2014年9月4日为涉案商铺交付之日，涉案商铺租期从该日起计算，黄志超签字确认。同日，黄志超申请装修涉案商铺，并作出装修保证，惠民公司同意后黄志超开始进场装修。
2014年10月31日，CDC商场消防工程经深圳市公安局消防监督管理局验收合格。
原审法院另查明，黄志超涉案商铺开业后只缴纳了首月租金9607.1元，2015年5月经营管理费1670.8元、2015年6月经营管理费1670.8元，其他月租金、经营管理费均未支付。同时，2014年10月至2015年3月、2015年6月至8月，惠民公司为黄志超代缴水、电费共11073.86元，黄志超未向惠民公司支付。
2015年8月10日，惠民公司向黄志超发出《商铺租赁协议解除通知函》，通知黄志超解除租赁协议并要求黄志超支付尚欠款项及交还涉案商铺，黄志超于8月14日签收，但未将涉案商铺交还惠民公司。至2016年5月27日庭审时，涉案商铺内仍存有黄志超方桌椅等物品。法庭当庭责令黄志超于2016年5月28日、29日两天将涉案商铺内的桌椅等物品搬走，否则，惠民公司可自行处理。
目前CDC商场三层正常对外营业，一、二层清场完毕，正在进行升级改造。
一审法院认为，租赁协议系惠民公司、黄志超双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。免租期过后，黄志超未按约定缴纳租金等费用，构成违约，应当承担违约责任，支付租金、经营管理费、水费、电费并按约定支付违约金。
关于惠民公司请求确认租赁协议已于2015年8月14日由惠民公司予以解除。经查，黄志超迟延支付租金并歇业，惠民公司有权单方面解除租赁协议，惠民公司该项请求符合合同约定，原审法院予以支持。
关于惠民公司请求黄志超支付尚欠租金89666元。租赁协议约定，涉案商铺租金9607.1元/月，免租期届满翌日即2014年10月20日或开业日2014年5月16日为记租起始日。后，惠民公司发出的《交付商铺通知书》又约定租期自2014年9月4日起计算，故扣除60日免租期计租起始日为2014年11月3日。经核算，黄志超欠租80379.40元（9607.1元/月×9个月＋9607.1元/月÷30天×11天-已付租金9607.1元）。黄志超已支付的两个月押金19214.2元抵扣上述所欠租金后，黄志超尚欠租金61165.20元。惠民公司请求超出原审法院认定部分，予以驳回。
关于惠民公司请求黄志超支付尚欠经营管理费14738元。租赁协议约定涉案商铺经营管理费为1670.8元/月，自租期起始之日起算。庭审中查明，2014年10月31日CDC商场消防验收合格，原审法院酌定经营管理费自2014年11月1日起计算。经核算，黄志超尚欠经营管理费12419.61元（1670.8元/月×9个月＋1670.8元/月÷30天×13天-已付经营管理费3341.6元）。惠民公司请求超出原审法院认定部分，不予支持。
关于惠民公司请求黄志超支付尚欠水、电费11073.86元。庭审中惠民公司出示了水、电费抄表读数，黄志超承认使用了水电，惠民公司该项请求原审法院予以支持。
关于惠民公司请求黄志超支付租赁协议解除违约金28821.3元。因黄志超迟交租金、经营管理费等费用，导致租赁协议解除的责任在于黄志超，惠民公司请求黄志超支付3个月租金的违约金符合合同约定。黄志超辩称，黄志超未违约，视为对违约金过高的抗辩，考虑到CDC商场自开业以来人流较少，目前黄志超承租的涉案商铺所处的CDC商场一层整体已清场，原审法院酌情将违约金调整为1000元。黄志超还辩称，CDC商场至今仍未正式营业。经查惠民公司已于2014年5月16日试营业，并于2014年8月16日举办涉案商场的开业庆典活动，黄志超该辩称不实，原审法院不予采信。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、确认惠民公司与黄志超签订的租赁协议已于2015年8月14日解除；二、黄志超应于本判决生效之日起十日内向惠民公司支付租金61165.20元；三、黄志超应于本判决生效之日起十日内向惠民公司支付经营管理费12419.61元；四、黄志超应于本判决生效之日起十日内向惠民公司支付水、电费11073.86元；五、黄志超应于本判决生效之日起十日内向惠民公司支付违约金1000元。六、驳回惠民公司其余诉讼请求。本案案件受理费5102元（已由惠民公司预交），因惠民公司减少部分诉讼请求，按规定收取3186元，由惠民公司负担1244.5元，黄志超负担1941.5元。
二审审理过程中，黄志超提交了消防监督结果公开及网页打印件，主张政府网站显示截至2015年6月15日，CDC的消防结果仍是不合格。惠民公司对该证据的证明力不予认可，认为根据惠民公司一审提交的消防验收审核意见书，CDC的消防是合格的，CDC商户可以办理二次消防验收的。惠民公司二审提交了CDC三佳商户的建设工程消防意见书，证明一至三层商户均可办理二次报验。黄志超对该证据的关联性不予认可，认为办到二次消防验收的商铺属于商场外围商铺，而黄志超的商铺属于室内商铺，两者不具有可比性。
另查，惠民公司在一审提交了深圳市公安局消防监督管理局于2014年10月31日出具的深公消验字[2014]第0518号建设工程消防验收意见书，意见书注明：“CDC商城一至三层裙房已经消防验收合格（验收文号：深公消验[2014]第0596号），本次验收内容（本次改造不涉及消防设施）：1、将裙房二至三层内部商业的周转仓储用房改为餐饮营业厅、厨房及商业；2、在裙房一至三层01轴交M-
N轴及018轴交M-
N轴处各赠设1部疏散楼梯；3、调整裙房一至三层的防火分区划分。经审查资料和现场抽测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。”经本院要求，惠民公司提交了深公消验字[2013]第0595号建设工程消防验收意见书，显示CDC商业裙房1至3层于2013年11月8日消防验收合格。
黄志超认可其在2014年6月被通知可以试营业后一直经营涉案商铺至2015年8月被停水电之前。
原审已查明其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，惠民公司与黄志超签订的租赁协议是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。
黄志超认可其一直在使用涉案商铺，故惠民公司有权要求黄志超支付使用涉案商铺期间的租金。黄志超主张涉案CDC商场消防验收不合格，本院认为，黄志超提交的政府网站虽显示CDC商场未通过消防验收，但从惠民公司提交的深公消验字[2013]第0595号和深公消验字[2014]第0518号建设工程消防验收意见书以及其他商户通过二次消防验收来看，CDC商城1-3楼已于2013年11月8日消防验收合格，因其变更为餐饮、商业用途重新变更规划的验收也于2014年10月31日验收合格，且其他商户也可以进行二次消防报验，故即便相关政府网站存在未通过验收的相关显示也仍应当以深圳市公安局消防监督管理局发出的消防验收意见书为准。黄志超上诉称CDC商场存在诸多质量问题，本院认为，黄志超一直在使用涉案商铺，其应当支付相应租金，若存在黄志超上诉主张的商场漏水造成商铺招牌脱落、商场烟管排烟不畅或商场外围灯箱无法使用等问题给黄志超造成相关损失，黄志超可以另循法律途径解决，上述使用瑕疵问题不足以构成黄志超不支付租金的抗辩，黄志超因另案起诉而要求对本案中止审理的依据不足，本院不予支持。
因黄志超未按合同约定支付租金，已构成违约。涉案合同约定，黄志超迟延支付租金超过15日，惠民公司有权解除合同，不予返还租赁保证金并要求黄志超赔偿三个月租金的违约金。本案中，根据黄志超欠付租金的情形，惠民公司有权于2015年8月10日发出解除合同的通知，涉案租赁协议于2015年8月14日黄志超收到解除通知时发生解除的法律后果。惠民公司发出《交付商铺通知书》约定租期从2014年9月4日计算，扣除60日免租期，原审从2014年11月3日开始起计租金至2015年8月13日正确，黄志超拖欠租金的数额为80379.4元。
依据租赁协议，因黄志超构成违约，惠民公司有权不予返还租赁保证金，原审直接将黄志超已支付的两个月押金数额的保证金抵扣其拖欠的租金不符合合同的约定，本院予以纠正。
关于黄志超拖欠的经营管理费，依据涉案合同的约定，经营管理费是指惠民公司对CDC统一管理而发生的费用，涉案合同第1.4条约定经营管理费从租期起始之日计算，故应从2014年11月3日起计经营管理费。惠民公司上诉称应从黄志超收到涉案商铺时计算与合同约定不符，本院不予支持。
关于黄志超拖欠的水电费，黄志超承认使用了水电，原审相关处理正确，本院予以维持。
关于黄志超应支付的违约金数额，因惠民公司已没收租赁保证金，其实际损失已基本能得以弥补，且CDC商场自开业以来人流较少，商场一楼已整体清偿，原审酌情将违约金调整至1000元并无不妥，本院予以维持。
综上所述，黄志超的上诉请求不成立，应予驳回；惠民公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2261号民事判决第一、三、四、五项；
二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2261号民事判决第二项为：黄志超应于本判决生效之日起十日内向深圳市惠民管理有限公司支付租金80379.4元；
三、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2261号民事判决第六项；
四、驳回深圳市惠民管理有限公司的其他诉讼请求。
二审案件受理费共计5127元（其中惠民公司预交3186元、黄志超预交1941元），由上诉人惠民公司负担1912元，黄志超负担3215元。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年三月二十四日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。