上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0117民初4987号
原告(反诉被�)：尹宝亭，男，1971年12月4日生，汉族，住安徽省蚌埠市。
委托诉讼代理人：宁振云，上海一凡律师事务所律师。
被告(反诉原告)：朱陆国，男，1972年12月3日，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：丁波，上海东炬律师事务所律师。
原告(反诉被告)尹宝亭诉被告(反诉原告)朱陆国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)尹宝亭的委托诉讼代理人宁振云、被告(反诉原告)朱陆国的委托诉讼代理人丁波到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告尹宝亭提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失870,000元；2、判令被告退还原告2016年11月7日至2017年1月31日期间租金70,491元，按每日约819.67元计算；3、判令被告退还原告保�金20,000元。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告300,000元。事实和理由：2014年5月13日，原被告签订《工业厂房转租合同》，约定由被告向产权人上海多嘉实业发展有限公司所承租的上海市松江区九亭镇盛龙路XXX弄XXX号的第2号厂房三楼及一、二楼各一间作为通往三楼的通道之房屋转租给原告使用，租期6年，自2014年8月1日至2020年7月31日止，前三年的年租金为315,000元，后三年的年租金为346,500元。后原告向被告支付了20,000元保证金。原告承租后投入约2,000,000元进行装修和安装设备，租金交至2017年1月31日。但2016年11月2日被告向原告发出了《搬离场所告知书》，要求原告于2016年11月15日前将所有物品搬离，原告只得于2016年11月6日搬离房屋并将可移动物品撤出。被告之行为严重违背合同约定，根据合同约定，被告应当向原告赔偿300,000元，并返还租金70,491元和20,000元保证金，故此特向法院提起诉讼。
被告朱陆国辩称：双方租赁合同无法继续履行系政府行为导致，并非被告违约，原告至今未腾空、搬离承租厂房，应支付被告实际占用费用，原告租金只支付到2017年1月31日，之后原告应继续支付占用费，保证金20,000元应抵扣厂房使用费。原告也并不存在损失，原告的网吧是从案外人手中接盘的，原告未装修。
同时，被告朱陆国向本院提出反诉请求：1、判决确认2014年5月13日反诉原、被告签订的《工业厂房转租合同》于2016年11月2日解除；2、判决反诉被告支付2016年11月3日至实际搬离日2017年5月9日的使用费136,500元，按照年租金315,000元计算；3、判决反诉被告支付反诉原告垫付的2016年9至11月的电费14,000元。事实和理由：反诉原、被告于2014年5月13日签订《工业厂房转租合同》，约定由反诉被告承租系争房屋，2016年10月，九亭市场监督管理所按照上海市政府“五违四必”整治要求，告知被整治区域停止营业办理场所，反诉原告根据房东要求告知了反诉被告，但反诉被告至今未清理系争房屋内物品。反诉原告垫付的电费经多次催讨，反诉被告也未返还。反诉原告认为，合同无法继续履行是政府整治行为导致的，但反诉被告至今未搬离，应该支付实际使用费。故特向法院提起诉讼。
原告尹宝亭对被告朱陆国的反诉辩称：同意2016年11月2日解除合同，2016年11月6日反诉被告已经搬离了，而非2017年5月9日，租金交到了2017年1月31日，反诉原告还需要返还租金，不同意额外支付使用费。电费同意支付，可以在保证金中扣除。反诉原、被告之间解除合同是因为反诉原告拖欠案外人多嘉实业租金导致的，而非政府整治的要求。
经审理查明：上海市松江区九亭镇久富工业园区内盛龙路XXX弄XXX号的第2号厂房本系案外人上海多嘉实业发展有限公司(以下简称“多嘉实业”)所有，并租赁给被告使用。2014年5月13日，原、被告双方签订了一份《工业厂房转租合同》，被告将其位于上海市松江区九亭镇久富工业园区内盛龙路XXX弄XXX号的第2号厂房三楼及一楼、二�各一间作为通往三楼之通道(以下简称“系争房屋”)转租给原告开设网吧使用，租赁面积约为1,070平方米，租赁期间为六年，从2014年8月1日至2020年7月31日止，租金前三年年租金为315,000元，后三年年租金为346,500元，保证金为20,000元，租金支付方式为半年支付一次，先付后用，以现金或划卡方式提前10天支付给被告；除不可抗拒的原因外，提前结束租期视为严重违约，违约方必须向守约方赔偿300,000元。合同还对其他事项进行了约定。当日，原告向被告支付了20,000元保证金，被告出具了收条。
系争房屋原为案外人金某某承租并经营网吧使用，营业登记为上海封盛互联网上网服务有限公司(以下简称“封盛公司”)。2014年7月10日，原告与金某某签订了《网吧转让合同》，原告受让金某某在系争房屋的网吧，转让价款为1,650,000元。原告于7月8日和10日分别通过银行转�支付给金某某共计910,000元。2015年12月11日，原告将该网吧的营业执照进行了变更登记，将封盛公司的法定代表人变更为原告尹宝亭。
2016年8月1日，原告向被告支付了半年租金150,000元，被告出具了收条。2016年11月1日，案外人多嘉实业委托律师向被告发出律师函，载明系争房屋为多嘉实业租赁给被告，但由于被告欠付租金超过15日构成严重违约，多嘉实业行使解除权，并在2016年11月15日前被告必须全部搬离。2016年11月2日，被告向原告发出《搬离场所告知书》，载明由于九亭镇及相关行政部门认定原告在系争房屋中的经营属于“五违四必”整治对象，故此通知原告应于2016年11月15日前将物品全部搬离。2016年12月26日，被告预付了系争房屋2016年9至11月的电费14,000元。
2017年5月9日，被告砸锁进入了系争房屋。
庭审中，除了证明上述事实的证据外，原告为支持其诉请，还提交了：
1、图片、光盘，拟证明原告在2016年11月6日搬离系争房屋之后的情况，搬离后已经将系争房屋交付给了被告，给被告交付了钥匙，但原告承认自己仍留有一把钥匙用于评估。被告质证称，系争房屋内桌椅仍在，原告未进行房屋交付，不知道原告在何时将钥匙给了何人。
庭审中，被告(反诉原告)为支持其抗辩及反诉诉请，提交了以下证据：
1、九亭市场监督管理所出具的《告知书》一份，载明系争房屋所在厂房属“五违四必”范围，必须予以拆除，通知厂房内所有单位或个人于2016年10月14日前必须搬离。原告质证称，该证据真实性及关联性均不予认可，并未接到通知，整治是知道的，但不清楚政府整治是否针对原告。
2、照片一张，被告拟证明原告仍未将物品搬离系争房屋，未办理交接手续。原告质证称，该证据反映的是原告搬离之前的情况，关联性不予认可。
3、录音、视频资料，载明2017年2月28日，原被告进行通话，原告称系争房屋内物品已经搬离，剩余物品不要了，钥匙在被告给予适当补贴后交给被告，具体事宜是原告小叔尹玉敏在做，原告不清楚；2017年5月9日，原被告进行通话，原告称系争房屋已经清空，原告并不清楚尹玉敏未交付钥匙的事实，被告可以砸门进入系争房屋，通话当日，被告砸锁进入了系争房屋。原告质证称，视频资料真实性不认可，视频变形且无声音；录音证据真实性予以认可，但关联性不认可，因为证据中原告已经明确表示具体事宜是尹玉敏在做，事实上尹玉敏已经交付了钥匙，只是原告本人不清楚该事实。
4、被告与案外人封盛公司签订的《租赁合同》，载明被告将系争房屋租赁给封盛公司，签约时间为2010�8月1日。被告拟证明系争房屋是封盛公司租赁做网吧，并转让给原告，原告不存在装修成本。原告质证称，证据真实性无法确认，且封盛公司转让网吧给原告，原有的装修就是原告的装修，原告支付的转让价款中包含了装修费用。
以上事实，有工业厂房转租合同、收条、撤离场所告知书、律师函、网吧转让合同、房地产证、营业执照、照片、银行结算单、发票联、告知书、租赁合同、录音资料以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，原被告之间签订的《工业厂房转租合同》系双方真实意思表示之体现，亦不违反法律、行政法规之规定，合法有效，双方当事人应予遵守履行。租赁期间，被告于2016年11月2日提出提前终止租赁关系，原告亦同意解除，故此双方的租赁合同于2016年11月2日已经协议解除。合同解除后，原告提出被告�还其保证金2万元，被告反诉主张原告支付其垫付的电费14,000元，因双方对此均无异议，故本院予以支持。另，本案焦点有二：其一是原告所应承担的房屋使用费问题；其二是被告应否承担合同中约定之违约金。
对于原告的房屋使用费，本院认为，原告在合同解除后并未及时撤离并与被告办理交接手续，导致原告实际占用房屋产生房屋使用费，房屋的实际占用状态直至2017年5月9日被告经原告同意砸门进入系争房屋后方才终止，原告虽称其已于2016年11月6日已搬离房屋，但其不能提供房屋已返还的证明，且在庭审中承认仍保留一把钥匙以便于鉴定房屋装修损失，故此法院对其陈述不予采纳，认定2017年5月9日被告砸门进入系争房屋之日为房屋返还之日。由于原告已支付了自2016年11月3日至2017年1月31日的房屋使用费77,671元，而自2017年2月1日至2017年5月9日的房屋使�费按照合同约定应为84,574元。对于2016年11月3日至2017年5月9日的租金之数额，考虑到九亭市场监督管理所发出《告知书》要求违章经营者搬离，且采取了砌墙等方式保证搬离，系争房屋的使用价值较原先必然大大降低，租金标准也应随之调整，故本院酌定原告应支付被告2016年11月3日至2017年5月9日的房屋使用费80,000元，扣除原告已经支付的自2016年11月3日至2017年1月31日的房屋使用费77,671元，原告还需支付给被告截至2017年5月9日的房屋使用费2,329元。
其次，对于被告是否应承担违约金的问题，原告称合同解除是因被告未向案外人多嘉实业缴纳房租导致的，对此本院认为，九亭市场监督管理所发出清理“五违四必”的《告知书》发布的时间是2016年10月8日，而根据多嘉实业向被告发布的律师函来看，被告应向多嘉实业缴纳房租的最后期限是2016年10月15日，故此九亭市场监督管理所的搬离通知在前，被告欠缴租金导致合同解除在后，导致合同解除的直接原因是前者。其二，原被告在签订《工业厂房转租合同》时，对工业厂房进行网吧经营的事实是明知的，也就是说对违法改变工业厂房用途进行商业经营的事实是了解的，双方都应该承担该事实所可能带来的风险。其三，双方合同约定一方承担30万元违约金的条件是“提早结束租期”，该“提早结束租期”显然是指非因客观原因导致提早结束租期，本案双方合同未能继续履行，既非被告故意拖欠大�东租金所致、也非被告主观上不愿继续履行，而是由于将系争厂房违规用作商业用途并被有关部门整治，对于该问题，本案原、被告均有过错。故原告要求被告承担30万元违约金的诉请缺乏依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)尹宝亭与被告(反诉原告)朱陆国于2014年5月13日签订的《工业厂房转租合同》于2016年11月2日解除；
二、被告(反诉原告)朱陆国于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)尹宝亭租赁保证金20,000元；
三、原告(反诉被告)尹宝亭于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱陆国截至2017年5月9日的房屋使用费2,329元；
四、原告(反诉被告)尹宝亭于本判决生效之日起十日内支付被告(反�原告)朱陆国自2016年9月至2016年11月的电费14,000元；
五、驳回原告(反诉被告)尹宝亭的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7,157元，减半收取3,578.50元，反诉案件受理费1,655元，合计诉讼费5,233.50元，由原告(反诉被告)尹宝亭负担3,532.50元(已付)，被告(反诉原告)朱陆国负担1,701元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年八月十一日
书记员 刘思钰
附：相关法律条文
《中华人民�和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。