北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）一中民终字第03721号
上诉人(原审原告)北京盛林鼎业建筑装饰工程有限公司，住所地北京市海淀区牡丹园东里1号一层2号房间。
法定代表人林金财，总经理。
委托代理人丁海珍，北京市华意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京医科大学附属小学，住所地北京市海淀区花园路塔院**号。
法定代表人田国英，校长。
委托代理人周润丽，北京市人富律师事务所律师。
上诉人北京盛林鼎业建筑装饰工程有限公司（以下简称盛林鼎业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第21543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年6月，盛林鼎业公司诉称：我公司与北医附小于2007年7月1日签订了《房屋租赁合作协议》，约定：北医附小提供牡丹园分校后院场地，由我公司出资金，共同合作开发建设后院房屋；合作期间由出资方经营管理，使用期限为10年，合同期满房屋所有权归北医附小所有；在使用期间我公司向北医附小交纳后院场地及原教学楼10间房屋年租金合计12万元，付款期限为半年一次，租用期限2007年7月1日至2017年7月1日。2013年5月，北医附小要求收回教学楼的10间房屋，另找两间大房子替换给我公司使用，并免除租金。我公司信以为真，将其中的5间房屋于2013年6月退还给北医附小。为谨慎起见，在腾退其他房屋前我公司要求北医附小补签协议，该校拒绝。该校于2013年6月底对收回的房屋进行了装修，并将原有进入的通道堵死，同时将另5间房屋停电，致使我公司无法正常办公，严重影响了我公司的正常经营。现我公司要求北医附小将位于北京市海淀区牡丹园小区东里北医附小分校教学楼一层的5间房屋返还给我公司使用、将上述5间房屋的租赁期限相应延长12个月（以实际未使用期限为准）、免除我公司从2013年7月1日至能正常使用之日止的教学楼10间房屋的部分租金（按每年6万元计算）。
北医附小辩称：我校与盛林鼎业公司于2007年6月14日签订房屋租赁合同，约定：将我校分校区一层共32平方米（2间房屋）租给该公司使用，租期2年。后我们于2007年7月1日签订了盛林鼎业公司主张的租赁合同，将房屋间数做了变更。这些房屋的所有权人是海淀区教委，在出租2间房屋时，合同向教委做了备案，但后来出租另外8间房屋时未做备案。我校无权处分这8间房屋，与盛林鼎业公司所签协议应属无效。备案的2间房屋的合同已到期，目前属于不定期租赁关系，我校有权解除。盛林鼎业公司使用的10间房屋中有5间我校已于2013年7月收回，此后因电量增容，自2014年6月开始断断续续的停电，但很快就恢复了。我方不同意盛林鼎业公司的全部诉讼请求。
原审法院审理后查明：2007年6月14日，北医附小（出租方、甲方）与盛林鼎业公司（承租方、乙方）签订了《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》，双方约定：甲方房屋坐落于牡丹园小区东里学校，位于该单位教学楼第一层，共2间，房屋使用面积为32平方米；租赁期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止；该房屋的年租金为3万元，分两次交清；付款方式为按本合同的约定时间以现金或转账支票付款；甲方于本合同生效之日起10日内，将承租的房屋交给乙方；租赁期满后，本合同自行终止，届时乙方需按时将房屋归还甲方；如因政府规划、国家占用拆迁、教育结构调整致使合同不能继续履行的，双方应无条件终止合同，双方在经济上互不补偿，乙方必须在规定时间内搬出。2007年6月18日，上述合同经北京市海淀区教育委员会审批同意并备案。
2007年7月1日，北医附小（甲方）与盛林鼎业公司（乙方）签订了《房屋租赁合作协议书》，双方约定：甲方提供牡丹园北医附小分校后院场地，乙方出资金，共同合作开发建设后院房屋，建筑面积合计900平方米，投资建设费用982816.21元；合同期间由出资方经营管理，使用期限为10年，合同期满房屋所有权归北医附小所有；在使用期间乙方向甲方交纳后院场地及原教学楼10间屋年租金合计12万元，付款期限为半年一次；详情见平面图附图一份；租用期限2007年7月1日至2017年7月1日；后院房屋由乙方垫资建设使用，其他事宜由甲方负责协调办理。此合同亦经北京市海淀区学校后勤管理中心备案。审理中，北医附小及盛林鼎业公司均认可前述《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》中的32平方米房屋2间包括在此合同的教学楼10间房屋内。
上述协议及合同签订后，北医附小将教学楼32平方米房屋交付给盛林鼎业公司使用，盛林鼎业公司出资在北医附小分校后院建造了另外8间房屋并使用，并按照每年12万元的标准支付租金至2013年。
2013年7月，北医附小与盛林鼎业公司协商将后院西侧5间房屋收回，剩余教学楼房屋2间及后院东侧房屋3间继续使用至今。2014年1月20日，盛林鼎业公司向北医附小交纳6万元房租的转账支票，北医附小收到支票后并未转账，现该支票已作废。此后北医附小未向盛林鼎业公司收取房租。
另查，《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》中的32平方米房屋2间系北京市海淀区教育委员会经有关部门批准建造并交给北医附小管理使用，上述协议及合同中所涉其他8间房屋均系北医附小及盛林鼎业公司未经有关部门批准私自建造。
审理中，本院向盛林鼎业公司释明如果其主张的合同效力与本院根据案件事实作出的认定不一致时，其可以变更诉讼请求，但盛林鼎业公司坚持其主张。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合作协议书》、房屋及场地平面图、《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》、《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）申请表》、房租收据及发票、转账支票存根、收条、城市建设工程管理档案证明等证据材料在案佐证。
原审法院认为：盛林鼎业公司与北医附小就北医附小分校教学楼中的2间房屋所签订的《北京市海淀区教育系统房屋（场地）出租（出借）合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人协商一致，可以变更合同。此后双方又就上述2间房屋及合作另行建造的8间房屋重新签订了《房屋租赁合作协议书》，并经北京市海淀区教育委员会备案，由于其中未经批准私自建造的8间房屋的租赁条款因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故本院仅认定《房屋租赁合作协议书》中针对教学楼2间房屋所涉条款有效。因盛林鼎业公司主张的合同效力与本院审查认定的合同效力不一致，而在本院释明相应法律规定及法律后果后其仍坚持诉讼请求，合同的无效部分自始没有法律约束力，故盛林鼎业公司依无效条款所主张的返还5间房屋、延长5间房屋的租赁时间及免除房屋部分租金的诉讼请求本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决如下：
驳回北京盛林鼎业建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。
判决后，盛林鼎业公司不服，向本院提出上诉。上诉理由：原审法院未查明案件的基本事实，教学楼和教学楼后院房屋是两个不同的概念，本案争议的焦点是教学楼一层的10间房屋，与教学楼后院自建房屋无关。一审判决将同是教学楼一层的10间房屋硬是分成了教学楼2间房屋及后院自行建造的8间房屋，并在此基础上作出错误判决，我方要求撤销原判，将本案发回重审或依法改判。北医附小认为虽然原审法院认定事实错误，但判决结果正确，同意原审判决。
本院认为：本案双方争议的焦点是教学楼一层的10间正式房屋，与教学楼后院自建房屋无关。盛林鼎业公司已腾退5间房屋，本案中盛林鼎业公司的诉讼请求是要求北医附小返还该公司已腾退的5间房屋、延长5间房屋的租赁时间并免除房屋部分租金。原审法院将双方争议的教学楼一层的10间房屋误认为是教学楼一层的2间及教学楼后院的自建房屋8间，并以此为基础错误审理、判决。综上所述，原判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第21543号民事判决。
二、发回北京市海淀区人民法院重审。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 朱文君
代理审判员 赵 蕾
二〇一五年六月十二日
书 记 员 杜 莹