浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1924号
上诉人（原审原告）：曾大者。
委托代理人：李吏民，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张志龙。
被上诉人（原审被告）：潘锡增。
委托代理人：陈湘君，浙江金土地律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平阳县昆阳镇水塔村民委员会，住所地：平阳县昆阳镇水塔村，组织机构代码66711970-4。
负责人：李奶军，该村委会主任。
委托代理人：吴继德、吴素文，浙江金瓯律师事务所律师。
上诉人曾大者因房屋买卖合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2013）温平民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人曾大者的委托代理人李吏民，被上诉人潘锡增的委托代理人陈湘君，被上诉人平阳县昆阳镇水塔村民委员会（以下简称水塔村委会）的负责人李奶军及其委托代理人吴继德、吴素文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，涉案房屋地块系原告所在村的安置返回地，建房时以原告名义进行申报审批，原告未实际出资建造。2006年3月1日，被告张志龙以受托人身份，以原告名义与被告潘锡增签订了一份《房屋卖尽协议》，约定：原告将水塔村民集资房坐落于昆阳镇水塔村城西居住小区三号楼三单元311室房屋出卖给被告潘锡增，原告将该房交易过户、领证等相关事宜全权委托给被告张志龙办理。2006年3月15日，被告水塔村委会出具了一份《委托书》，载明：兹有本村民集资建房户原告曾大者（套房坐落水塔村城西居住小区三号楼三单元311室）其本人在外经商，无法亲自前往办理该屋买卖过户等相关手续，现全权委托第三人张志龙办理该屋的房地产买卖过户、领证等手续，特此委托，受托人签署上述相关文件协议等委托人均予以承认。2006年3月28日，被告水塔村委会出具《具结书》，表示原告等人因年老体弱及在外经商，无法亲自前往办理房屋买卖过户等相关手续，如发生有关枝节问题由我村负责。2006年4月28日，被告潘锡增办理了产权过户登记手续，将涉案房屋登记其名下。
原判认为，涉案房屋系被告水塔村委会以承包方式将该村被征用土地安置返回地交由被告张志龙建造，被告水塔村委会以原告名义上报相关建房审批手续。涉案房屋初始登记在原告名下，但原告并未实际出资建造，以致涉案房屋权属存在争议。原告在明知房屋权属存在争议的情况下，在诉讼过程中又撤回对房屋权属的主张，要求确认涉案房屋买卖合同的效力，其依据明显不足。涉案房屋卖尽协议其实质是被告张志龙为办理过户登记手续而以原告名义与被告潘锡增签订的房屋买卖合同，其不是真正意义上的房屋买卖合同。此外，涉案房屋卖尽协议也不具备合同的形式要件，原告并未在该协议上签字或捺印确认，也未授权被告张志龙进行房屋买卖，事后也未予以追认，故该房屋卖尽协议实质上并未成立。合同效力是以合同成立为前提，涉案房屋买卖合同尚不具备成立要件，故原告主张合同无效依据不足。综上，原告的诉讼请求和理由均不能成立，不予支持。原告在本案审理过程中自愿撤回第二项诉讼请求，系其在法律允许的范围内对自己的民事实体权利和程序权利所作的处分，予以准许，不再另行裁定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条之规定，判决：驳回原告曾大者的诉讼请求。案件受理费80元，由曾大者负担。
宣判后，曾大者不服，向本院提出上诉。其上诉称：一、一审法院没有对张志龙、潘锡增签订的房屋卖尽协议的效力进行判定。1、上诉人与张志龙之间没有委托关系，上诉人没有委托张志龙处分上诉人的房产、签订房屋买卖合同。上诉人与潘锡增之间不存在房屋买卖合同，双方的房屋买卖合同并未成立，一审已予认定，但对张志龙、潘锡增签订的房屋卖尽协议是否有效没有进行认定。上诉人与潘锡增之间是否存在房屋买卖关系、房屋买卖合同是否成立与张志龙、潘锡增签订房屋卖尽协议行为的效力是不同的关系。张志龙、潘锡增是以该份房屋卖尽协议等相关材料骗取的房产过户，上诉人也是在查询房产档案中得知张志龙、潘锡增签订了房屋卖尽协议。上诉人诉讼请求非常明确是依法确认2006年3月1日张志龙、潘锡增签订的《房屋卖尽协议》无效，一审应当对该协议是否有事实依据、是否符合法律规定进行审查，对其效力进行判定。二、张志龙、潘锡增签订的房屋卖尽协议没有事实依据，违反法律规定，严重侵害了上诉人的合法权益，应属无效。首先，上诉人没有委托张志龙处分上诉人的房屋、办理房地产买卖过户、领证等手续。其次，张志龙、潘锡增签署房屋卖尽协议处分的是上诉人征地返回地安置房，涉及到上诉人的重大财产权益。在上诉人不知情的情况下，两被上诉人虚构房屋买卖合同骗取房产过户手续，严重侵害上诉人的合法权益。第三，上诉人的返回地安置房土地使用权是划拨性质，张志龙、水塔村委会明知。对以划拨方式取得的土地使用权，在转让房地产时应当报经有批准权的人民政府审批，人民政府没有批准不能进行转让。张志龙、钟诗球串通虚构房屋买卖合同，处分上诉人以划拨方式取得土地使用权的房产，骗取房产过户手续实质上是规避政府审批、逃避缴纳土地使用权出让金，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条之规定，以合法形式掩盖非法目的的应属无效。三、一审判决没有对证据是否采纳在判决书中表述违法。一审判决书中没有对原被告双方的证据质证意见及法院对证据的认证意见及证据是否采纳的理由在判决书中进行表述，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条之规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。请求依法撤销原判，改判确认2006年3月1日张志龙与潘锡增签订的《房屋卖尽协议》无效；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人水塔村委会辩称：一、本案实质问题是上诉人针对涉案房屋是否有套房指标权。上诉人在涉案房屋建造时未出资。对承包地已做货币安置的，就不存在套房安置指标或其他购买权。同时，上诉人在一审时撤回了对涉案房屋归其所有的诉讼主张，上诉人再提起诉讼无意义。当然，政府相关部门在办理产权登记及产权转移手续时，借用村民名义进行的做法是不妥的。这就使得一些人存有幻想，增加上诉人的诉讼成本，也给法院造成诉累。二、合同效力以合同成立为前提。一审对涉案合同的性质作了比较公正的认定。一审在认定事实和适用法律方面正确。水塔村委会不是房屋买卖合同的主体，上诉人将村委会告上法庭是无理的。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张志龙未到庭，其书面答辩意见称：一、原审未对《房屋卖尽协议》进行判定是正确的。涉案房屋系水塔村委会以上诉人名义上报相关建房审批手续，初始登记在上诉人名下，但上诉人未实际出资建造，根本不是涉案房屋的实际所有权人。涉案房屋卖尽协议实质是，张志龙为办理过户登记手续而以上诉人名义与购房者签订的买卖合同，不是真正意义上的房屋买卖合同。此外，协议也不具备合同的形式要件，实质未成立。合同效力以其成立为前提，一个未成立的合同，不存在效力的问题。二、上诉人不是涉案房屋的实际所有权人，涉案安置房因申报审批手续需要，暂时借用上诉人名义办理审批手续。当时，水塔村委会还与上诉人签订了委托代办书。代办书明确，因办理审批手续需要，暂按村民名义上报，上报及房屋转让时每人补贴200元，并表明村民应无条件给予办理手续。可见，涉案房屋办理申报、登记、买卖以及过户手续，是上诉人应尽的义务。张志龙和购房者签订买卖合同并没有侵犯上诉人的民事权益。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人潘锡增辩称：一、涉案房屋旗下的安置地指标已由上诉人转让给了水塔村委会，上诉人收取了转让款。房屋筹建上诉人未出资金。上诉人非涉案房屋的原始和继受取得人，自始都不是涉案房屋的产权人。因此，上诉人在一审提出权属诉请后又主动撤回了。在此前提下，上诉人主张房屋买卖合同无效，无法律依据。二、上诉人自始不是涉案房屋的权利人，房屋买卖契约不管从内容和形式都不具有效力判断的意义。三、涉案房屋是由村委会统一销售，买受人是通过公开销售购买的，占有、使用也已八年之久，属善意购房人。关于办证行为问题，不属本案审理的范围。买受人已根据相关规定交纳了税金，房屋的权属过户手续等也进行了审查核实，土地证也已颁发，买受人不存在违法行为。请求驳回上诉，维持原判。
当事人在二审审理期间均未提供新的证据。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，原审在判决书中未对当事人提供的证据予以采纳的理由进行阐明，确属瑕疵。但是，上诉人在二审审理时明确表示对原审认定的事实并无异议，结合被上诉人对原审认定的事实亦未提出异议，故原审对事实认定以及对证据的采信结论并无不当。根据《房屋卖尽协议》载明的内容，上诉人为卖方，被上诉人张志龙为受托人，被上诉人潘锡增为买方。由于上诉人并未在诉争的《房屋卖尽协议》上签名或者捺印，未授权张志龙对诉争房屋进行处分，事后也未予以追认，上诉人也未对诉争房屋建造进行出资，故《房屋卖尽协议》实质上并未成立。合同的效力评判，应以合同的成立为前提。在《房屋卖尽协议》实质并未成立的前提下，不存在效力有无的认定问题。综上，上诉人的上诉，依据不足，本院对其请求不予支持。被上诉人张志龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人曾大者负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓习军
审判员 陈肖俭
审判员 郑明岳
二〇一四年三月十日
书记员 钟志亮