湖南省益阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益法民一终字第75号
上诉人（原审原告）龚树立，男，1971年出生。
委托代理人何昱云，女，汉族，1972年出生，系上诉人龚树立之妻。
上诉人（原审被告）中国人寿保险股份有限公司益阳分公司。
负责人邹泽平，该公司总经理。
委托代理人刘令，女，1971年出生，该公司职员。
委托代理人刘雪虎，湖南金剑律师事务所律师。
上诉人龚树立与上诉人中国人寿保险股份有限公司益阳分公司（以下简称益阳人寿保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于二O一四年十二月八日作出（2014）益赫民二初字第653号民事判决。龚树立和益阳人寿保险公司均不服，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龚树立及其委托代理人何昱云，上诉人益阳人寿保险公司的委托代理人刘令、刘雪虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，龚树立从1992年开始租赁益阳人寿保险公司位于益阳市赫山区金山北路67号门面一间经营摩托配件，该门面系益阳人寿保险公司未取得建设工程规划许可证建设的违章建筑。双方约定，每月租金400元，年租金4800元，租金每年缴纳一次。2010年3月23日，益阳人寿保险公司书面告知龚树立，由于租赁房屋将整体出售，要求解除租赁合同，并要求龚树立交还门面。龚树立未交还门面，继续经营摩托车配件。龚树立向益阳人寿保险公司缴纳了截止2011年5月30日的门面租金。2012年8月18日，益阳人寿保险公司两次书面通知龚树立交还门面，龚树立未予交还门面，双方酿成纠纷。2013年12月9日，湖南省益阳市赫山区人民法院对益阳人寿保险公司与龚树立房屋租赁合同纠纷一案，作出（2013）益赫民二初字第224号民事判决，判决内容：一、龚树立腾空租赁门面，并将门面交付给益阳人寿保险公司；二、龚树立向益阳人寿保险公司支付门面占用费8400元。龚树立不服，提起上诉，湖南省益阳市中级人民法院于2014年3月27日作出（2014）益法民一终字第143号民事判决，驳回上诉，维持原判。龚树立仍不服，向湖南省益阳市中级人民法院提出申诉，该院于2014年7月1日作出（2014）益法民申字第27号民事裁定，驳回龚树立的再审申请。龚树立于2014年8月22日将所租赁门面交付给益阳人寿保险公司，龚树立在交付门面时已将卷闸门拆除。
在本案审理过程中，龚树立于2014年7月16日向湖南省益阳市赫山区人民法院申请对所租赁门面装修、维修的费用进行鉴定，该院依法委托益阳市价格认证中心进行鉴定，益阳市价格认证中心于2014年9月16日作出益价认鉴（2014）43号价格鉴定结论书，鉴定结论为益阳市金山北路67号门面的维修、装修费用共计9400元（含门面卷闸门费用1292元）。龚树立支付鉴定费1500元。
另查明，1、龚树立于1996年上半年向益阳人寿保险公司交纳了门面租赁押金2000元，当年6、7月份益阳人寿保险公司院内涨大水，龚树立所租赁门面被淹，龚树立门面租赁押金条据遗失。2、龚树立在租赁益阳人寿保险公司经营期间，因门面屋顶漏水，龚树立于1998年6月1日雇请人员对房屋漏水进行了修缮，龚树立支付房屋维修费2700元。3、2008年1月25日，龚树立因所租赁房屋屋顶漏水，龚树立雇请人员对房屋进行了修缮，龚树立支付房屋维修费3400元。
原审法院认为，龚树立与益阳人寿保险公司之间订立的房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的民事责任。本案中，益阳人寿保险公司将未取得建设工程规划许可证的门面出租，导致合同无效的过错应由益阳人寿保险公司承担。龚树立在租赁门面期间向益阳人寿保险公司支付了门面占用费，益阳人寿保险公司作为门面出租人负有对门面屋顶漏水进行维修的义务，因益阳人寿保险公司未履行门面屋顶漏水维修义务，龚树立对门面屋顶漏水维修的费用6100元，益阳人寿保险公司应当赔偿。龚树立对门面装修的费用，经鉴定为9400元，因装修已形成门面的附合物，且门面已交付给益阳人寿保险公司，益阳人寿保险公司应赔偿龚树立门面装修损失，剔除龚树立已拆除的门面卷闸门费用1292元后，益阳人寿保险公司应赔偿龚树立门面装修损失8108元。龚树立主张的门面装修费用，除鉴定认定的门面装修费用外，其余装修费用应由龚树立自行承担。龚树立要求益阳人寿保险公司退还门面租赁押金2000元，龚树立提供证据证明了向益阳人寿保险公司交纳门面租赁押金的事实，益阳人寿保险公司应退还龚树立门面租赁押金2000元。龚树立主张因租赁合同无效，龚树立已丧失门面优先承租权，要求益阳人寿保险公司按两年承租期赔偿损失28256元，没有法律依据，依法不予支持。龚树立主张因益阳人寿保险公司对面门断电，龚树立另行找他人搭电而支付的用电户头转让费2000元，应由益阳人寿保险公司赔偿，没有法律依据，依法不予支持。综上，益阳人寿保险公司应赔偿龚树立损失共计14208元（含门面屋顶漏水维修费6100元、门面装修损失8108元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、益阳人寿保险公司在判决生效后七日内退还龚树立门面租赁押金2000元；二、益阳人寿保险公司在判决生效后七日内赔偿龚树立损失14208元；三、驳回龚树立的其他诉讼请求。案件受理费1750元，减半收取875元，鉴定费1500元，共计2375元，由龚树立负担690元，益阳人寿保险公司负担1685元。
龚树立不服上述判决，向本院提起上诉称：一、益阳人寿保险公司将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给其长期使用，故意隐瞒事实，违背诚实信用原则，既未告知龚树立，也未在以后补办手续使租赁物长期处于违法建筑状态，导致双方签订的租赁合同无效，益阳人寿保险公司的行为违反了合同法第四十二条第（二）、（三）项的规定，应承担缔约过失责任；二、2013年4月，益阳人寿保险公司将包括租赁物在内的资产整体出卖给益阳嘉华房地产公司后，该公司现已将门面装饰一新，重新对外发租，并已租赁给益阳顺昌轮胎服务中心经营。由此，龚树立已丧失了优先承租权，按两年期继续履行合同的交易习惯计算可得利益损失合情合理；三、益阳人寿保险公司应赔偿强行对门面断水断电迫使龚树立另找他人搭电支付的转让费2000元。龚树立请求二审法院依法改判。
益阳人寿保险公司答辩称：一、无论涉案门面是否系违法建筑，都与租赁无任何关系，事实上，龚树立使用租赁房屋长达十多年时间，双方已经形成事实上的法律关系；二、龚树立的所有装修行为均未得到该公司许可，龚树立也未提供装修许可文件及证据资料，因而要求赔偿损失无任何法律依据；三、嘉华公司出租与益阳人寿保险公司无关，其要求赔偿的上诉请求不能成立。益阳人寿保险公司请求二审法院驳回龚树立的上诉请求。
上诉人益阳人寿保险公司亦不服上述判决，向本院提起上诉称：一、龚树立既没有提供租赁门面屋顶何时发生漏水的证据，也未提供何时向益阳人寿保险公司告之或通知要求进行维修的证据，原审法院判决由益阳人寿保险公司承担维修费用错误；二、本案已超过诉讼时效。益阳人寿保险公司请求二审法院依法改判其不承担赔偿责任。
龚树立答辩称：一、我方多次通知了益阳人寿保险公司负责人及办公室主任对租赁门面进行维修；二、房屋漏水的问题，法院工作人员到现场查看并进行了鉴定；三、因为租用房屋时我方并不知道所租赁的房屋系违法建筑，诉讼时效应当从知道或应当知道时开始计算两年时间，故本案并未超出诉讼时效。龚树立请求二审法院驳回益阳人寿保险公司的上诉请求。
二审中，龚树立向本院提交了以下四份证据：
一、2014年11月25日的一份市长热线回复函，拟证明涉案门面系违法建筑；
二、2014年12月7日的一份市长热线回复函，拟证明益阳人寿保险公司将违法建筑进行买卖；
三、2014年11月6日百姓呼声，拟证明益阳人寿保险公司将违法建筑重新改建、重新出租；
四、照片三张，拟证明涉案门面已重新出租。
益阳人寿保险公司质证称：证据一至证据三与本案均无关联性，应不予采信；证据四是益阳人寿保险公司通过了正常的招拍挂程序将涉案门面转让给了益阳嘉华公司，与益阳人寿保险公司无任何法律关系。
本院认证认为，证据一至证据三仅能证实龚树立一直在向政府部门、市长热线主张自己的权利，但不能达到其证明目的，本院不予采信；证据四系嘉华公司出租，与本案无关联性，本院不予采信。
本院二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、本案是否超过诉讼时效；二、龚树立是否对租赁门面进行了维修，益阳人寿保险公司是否应对维修费用进行赔偿；三、益阳人寿保险公司是否应支付龚树立租赁期间发生的用电户头转让费；四、益阳人寿保险公司是否应赔偿龚树立缔约过失责任损失28256元。
一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。益阳人寿保险公司在原审中并未提出诉讼时效抗辩，在二审期间也未提交能够证明龚树立的请求权已过诉讼时效期间的任何新的证据。故益阳人寿保险公司在二审中提出本案已超过诉讼时效的理由不符合上述法律规定，本院不予支持。
二、关于龚树立是否对租赁门面进行了维修，益阳人寿保险公司是否应对维修费用进行赔偿的问题。益阳市金山路段于1996年、1998年及2008年多次涨水系众所周知的事实。且证人黄丹、陈立光、黄德才在一审中出庭证实龚树立因1996年、1998年、2008年金山路多次涨水导致门面受损，多次请人对涉案门面层顶漏水进行了维修花费费用6100元。龚树立与益阳人寿保险公司之间订立的房屋租赁合同因租赁房屋未取得建设工程规划许可证而无效，龚树立在租赁门面期间向益阳人寿保险公司支付了门面占用费，益阳人寿保险公司作为门面出租人，负有对租赁门面进行维修的义务。因益阳人寿保险公司没有履行该维修义务，故原审判令益阳人寿保险公司赔偿龚树立用于屋顶漏水的维修费6100元正确，本院依法予以维持。
三、关于益阳人寿保险公司是否应支付龚树立租赁期间发生的用电户头转让费的问题。龚树立在益阳人寿保险公司对门面断电后向案外人杨宝林搭电，既没有提供电力部门开具转让户头交费票据，也没有在电力部门办理电力户头的转让手续，故龚树立要求益阳人寿保险公司支付其用电户头转让费的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。
关于益阳人寿保险公司是否应赔偿缔约过失责任所造成龚树立损失28256元的问题。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，有违背诚实信用原则的行为，造成了另一方当事人的损失，因此承担赔偿受害人损失的法律后果。本案中，虽益阳人寿保险公司出租的门面没有取得建设工程规划许可证，但龚树立自1992年双方签订租赁合同后实际使用十余年，并向益阳人寿保险公司支付了门面占用费。龚树立并没有实际发生损失，其要求益阳人寿保险公司赔偿缔约过失责任所造成的损失28256元的上诉理由于法无据，本院不予支持。
综上，龚树立和益阳人寿保险公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。原审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费716元，由上诉人龚树立负担600元，上诉人中国人寿保险股份有限公司益阳分公司负担116元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄和平
审 判 员 王颖钊
代理审判员 刘国清
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 石 玉