连云港市赣榆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0707民初4799号
原告：李雪松，女，1963年1月29日，汉族，居民，住连云港市赣榆区
委托诉讼代理人：李家静，江苏盈喆律师事务所律师。
被告：吴学荣，男，1952年8月7日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：赵利，江苏传扬律师事务所律师。
被告：孟庆渠，男，1952年8月16日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。
原告李雪松与被告吴学荣、孟庆渠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年5月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李雪松及其委托诉讼代理人李家静，被告吴学荣及其委托诉讼代理人赵利，被告孟庆渠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雪松向本院提出诉讼请求：1、判令准予对位于连云港市××××号为418901的房屋继续执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告诉被告孟庆渠民间借贷纠纷一案的（2012）赣商初字第3680号民事判决书已生效，原告已于2014年4月9日申请强制执行。在执行过程中，赣榆区人民法院依法查封了被执行人孟庆渠所有的，位于连云港市××××号为418901的房屋一处。房屋查封后，本案被告吴学荣提出案外人执行异议，赣榆区人民法院经听证后，作出（2017）苏0707执异26号执行裁定，裁定中止（2014）赣复执字第0333号裁定书对房屋的执行。原告认为该裁定书对案件事实的认定不清，适用法律错误，依法应当准予对查封房屋继续执行。理由如下：一、本案被告吴学荣无权作为案外人对执行标的物提出执行异议。通过听证查明的事实，案涉房屋是1998年被告孟庆渠转让给案外人张某的，孟庆渠收取的购房款也是张某交纳的。2000年又由张某转让给被告吴学荣，但在孟庆渠与张某的交易中，孟庆渠并未将房产过户给张某，因此被告吴学荣与孟庆渠之间并不存在直接的买卖关系，其无权作为案外人提起执行异议。二、依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在被告吴学荣与孟庆渠之间不存在直接的买卖合同关系的情况下，不能认定如下事实：1、被告吴学荣与孟庆渠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：2、被告吴学荣已经向被告孟庆渠支付了全部房款。3、非因买受人自身原因未�理过户登记。因此，被告吴学荣主张其权利能排除执行辩解不能成立，原告要求准予对涉案房屋继续执行的请求应予以支持。
被告吴学荣辩称，原告诉讼请求依法不能成立。案涉房屋虽然登记在被告孟庆渠名下，但实际上已于1999年转让给了案外人张某，答辩人于2000年7月与张某签订了买卖契约购买了该房屋，支付了全部房屋款，并且一直居住至今。答辩人购买房屋后曾多次找张某和被告孟庆渠协商过户事宜，但张某和被告孟庆渠总是无法共同到房产部门办理过户手续，导致房屋至今未能过户，因此未能过户的过错在于张某和被告孟庆渠，不在答辩人。答辩人与张某之间的买卖合同合法有效，虽然没有办理产权过户手续，但�辩人享有房屋的占有、使用权利。因此请求驳回原告诉讼请求。
被告孟庆渠辩称，答辩人位于青口镇××路（丘地号：418901）的房屋已于1998年4月23日以11万元的价格出售给张某，双方签订了房屋买卖契约，答辩人收取了张某的购房款，并交付了房产证、土地使用证。答辩人对张某将房屋转卖给吴学荣一事不清楚，直到本案开庭后才知道此事。答辩人认为张某对房屋有处置的权利，答辩人作为原所有人无权干预，而且（2017）苏执异26号裁定书已裁定中止执行，答辩人认为是正确的，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告吴学荣提交《房屋契证》一份，证明其在购买案涉房屋时交纳了税收。契证载明承受人为吴学荣，原产权人为孟庆渠，立契日期为1999年10月25日，房屋总价为70000元，征税额为2800元，发证机关为原赣榆县财政局，未载明发证日期。原告对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为契证能证明案涉房屋自1999年10月25日开始已经具备了过户条件，但被告吴学荣未能完成过户，因此，其自身存在过错。对契证的真实性本院予以采信。
2、被告吴学荣提交与案外人张某签订的房屋契约及订金、购房款收据，证明其购买了案涉房屋的事实。原告对上述证据的真实性有异议，但认为依据上述证据可以证明被告吴学荣不是房屋交易合同直接相对方，其无权以案外人名义提出执行异议。由于原告未举证推翻上述证据的真实性，对其真实性本院予以采信。
3、被告吴学荣提交被告孟庆渠与案外人张某签订的房产契约、收条（均为复印件），证明张某购买被告孟庆渠房屋的事实。原告认为上述证据系复印件，对其真实性有异议。被告孟庆渠提交房屋买卖契约一份及收据（复印件），证明其将案涉房屋出让给张某并交付房产证、�地使用证的事实。本院认为二被告提交的证据相互印证，可以证明被告孟庆渠与案外人张某之间及张某与被告吴学荣之间的买卖合同关系。
4、被告吴学荣申请证人张某出庭作证，以证明其从张某手中购买案涉房屋后曾多次要求张某协助办理过户的事实，其对房屋没有过户不存在过错。张某称其从被告孟庆渠手中购买了案涉房屋，后又转卖给被告吴学荣。吴学荣曾就过户问题找过其几次，其让吴学荣直接找孟庆渠就行了。原告对证人证言不予认可，认为证人证言与被告吴学荣的答辩意见相矛盾，不能证明吴学荣对未办理房屋过户没有过错。证人张某系被告吴学荣购买房屋的相对人，吴学荣在购买房屋后要求相对人协助办理过户手续符合日常交易习惯，因此，对其证言，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：原告李雪松与被告孟庆渠民间借贷纠纷一案，本院于2013年2月4日作出（2012）赣商初字第3680号民事判决书，判令被告孟庆渠于判决生效之日起十日内偿还原告李雪松借款2800000元及利息。判决生效后，被告未履行还款义务，原告依法向本院申请强制执行。在该案执行过程中，本院于2015年3月20日作出（2014）赣复执字第0333-1号执行裁定，裁定查封被执行人孟庆渠所有的位于连云港市××××东关村房屋（地号为418091）。查封后，被告吴学荣以在查封前购买房屋且居住使用为由，提出执行异议，要求停止�（2014）赣复执字第0333-1号执行裁定的执行。本院组织听证后认为案外人吴学荣对涉案房屋享有的权利能够排除执行，其异方理由成立，于2017年4月24日作出（2017）苏0707执异26号执行裁定书，裁定中止本院（2014）赣复执字第0333号案登记在被执行人孟庆渠名下的位于连云港市××××东关村房屋的执行。裁定送达后，申请执行人的李雪松对裁定结果不服，在法定期限内提起执行异议之诉。
案涉房屋位于原××××东关村，房屋登记所有权人为孟庆渠，于1997年10月21日取得《房屋所有权证书》，证书号为赣青私字第016270号，地号为418091。房屋占用的土�性质为国有土地，使用权人为孟庆渠，于1994年9月8日取得《国有土地使用证》。1998年4月23日，被告孟庆渠与案外人张某签订《房屋契约》，以11万元价格将案涉房屋转让给张某，并将房产证、土地使用证一并交给张某。张某在未有办理产权过户手续的情况下，于2000年7月29日以112600元的价格将案涉房屋转让给吴学荣，双方签订《房屋契约》，并将房产证、土地使用证、契税证一并交给吴学荣。在张某将房屋转让给被告孟庆渠前，张某向财政部门交纳2800元房屋契税，取得《房屋契证》一份，契证载明的承受人为吴学荣，原产权人为孟庆渠。被告吴学荣购买案涉房屋后占有使用至今，但一直未有办理产权过户手续。
本院认为，�外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，转让房屋的所有权，除了法律另有规定的情形外，只有在办理变更登记后才能取得。案涉房屋在本院查封前仍登记在被告孟庆渠名下，在未依法办理变更登记的情况下，证人张某及被告吴学荣依法均不能取得房屋的所有权。虽然被告吴学荣未取得房屋所有权，但如果其因合同而对案涉房屋享有的物权登记请求权等债权符合物权�待权保护条件的，人民法院也不能执行。关于不动产物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了具体规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。”依据上述规定，执行案件的案外人即买受人对法院采取强制执行措施的不动产享有物权期待权，必然同时符合以上四个要件，且缺一不可。第一个要件规定的在人民法院查封前签订合法有效买卖合同的主体应为买受人和被执行人即不动产的登记所有权人。因为，只有出让人系不动产的所有权人时，其转让财产的行为才系有权处分，买受人在已经依照合同履行了义务的情况下，其预期物权才能依据双方签订的合同确定无疑地变动到其名下。如果不动产的买卖合同系买受人与非登记所有人签订，往往会涉及到无权处分的问题，在未取得登记所有权人追认的情况下，不动产的所有权不能确定无疑地变动到买受人名下，买受人依据双方签订的买卖合同，仅能享有要求相对人承担违约赔偿或损害赔偿的债权请求权，对合同标的物的物权期待权依法不能成立。此外，第三个要件中规定在未付清全部价款的情况下，买受人应将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，这也说明了买受人尚未支付的价款应为被执行人享有的合法债权，即买受人与被执行人之间应存在直接的债权债务关系，否则执行法院无权要求买受人将不属于被执行人享有的债权交付执行，以清偿被执行人的债务。被告吴学荣签订买卖合同及支付购房款的相对人均系案外人张某，而非房屋的登记所有权人孟庆渠，而且在法院查封前，双方的买卖行为也未得到被告孟庆渠的追认，因此，被告吴学荣对案涉房屋不符合享有物权期待权的要件，其仅依据占有、使用案涉房屋的状态，不足以产生排除人民法院强制执行的效力。
综上所述，被告吴学荣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求对案涉房屋继续执行的请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第�七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
准予对本院（2014）赣复执字第0333-1号执行裁定书查封的登记在被执行人孟庆渠名下位于连云港市赣榆区青口镇东关村房屋（地号为418091）的执行。
案件受理费7300元，由被告吴学荣�担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7300元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。
（此页无正文）
审 判 长 龚书明
审 判 员 李 虎
人民陪审员 刘世富
二〇一七年八月二十七日
书 记 员 徐雪妮
法律条文及上诉须知附录
（1）法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民事�讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；
（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉之日起十五日内决定是否立案。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予支持：
（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（1）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（1）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。