福建省福清市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0181民初4983号
原告：兴业银行股份有限公司福清支行，住所地福建省福清市清昌路1号多福大酒店2号楼第一至三层。
代表人：ＸＸ芳，行长。
委托诉讼代理人：程浩，福建大中律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯宇春，福建大中律师事务所律师。
被告：郑训锋，男，1973年12月28日出生，汉族，住福建省福清市。
被告：福清融辉置业有限公司，住所地福建省福清市宏路街道机关大院内。
法定代表人：郑长胜，总经理。
委托诉讼代理人：张锦程，男，1985年9月18日出生，系被告福清融辉置业有限公司的法务专员。
原告兴业银行股份有限公司福清支行（以下简称“兴业银行福清支行”）与被告郑训锋、福清融辉置业有限公司（以下简称“福清融辉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行福清支行的委托诉讼代理人程浩、冯宇春与被告福清融辉公司的委托诉讼代理人张锦程到庭参加诉讼，被告郑训锋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告兴业银行福清支行向本院提出诉讼请求：1.解除合同编号个住×××的《个人购房抵押（保证）借款合同》；被告郑训锋立即向原告偿还合同编号为个住×××的《个人购房抵押（保证）借款合同》项下借款本金2,028,529.19元，并按照合同约定的利率和付息方式支付自2016年5月19日起计至款项还清之日止的利息、罚息、复利（其中暂计至2016年8月8日为145,947.55元）；被告郑训锋立即向原告支付律师代理费10,000元；以上款项共计2,184,476.14元。2.原告对被告郑训锋所拥有的坐落于福清市×××号楼×××复式单元的房产拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，优先清偿被告郑训锋尚欠原告的诉讼请求第一项的债务。3.被告福清融辉公司对被告郑训锋尚欠原告的诉讼请求第一项的债务承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月28日，原告与被告郑训锋签订合同编号为个住×××的《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：原告贷给被告郑训锋220万元，借款期限自2012年5月28日至2032年5月28日止；借款年利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率，固定日浮动，利率浮动周期为年；固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期日为还款日；被告郑训锋按照等额本息偿还法偿还借款本息；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；被告郑训锋未按合同规定按时偿还借款本息的，原告有权解除借款合同，要求被告郑训锋清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用等。被告郑训锋以坐落于福清市×××号楼×××复式单元的房产作抵押，担保履行本合同项下债务，抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等。上述抵押已于2012年6月7日在福清市房地产管理交易所办理了抵押登记。2012年5月28日，被告福清融辉公司向原告出具《不可撤销阶段性担保函》，为被告郑训锋履行合同编号为个住×××《个人购房抵押（保证）借款合同》项下债务提供连带责任保证；保证范围包括主合同项下借款本金、利息(含罚息、复利)、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖（变卖）费等)；保证期间为主合同项下每笔贷款履行期限届满之日起两年；被告福清融辉公司承诺，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于抵押等），原告均有权直接要求保证人被告福清融辉公司承担保证责任，而无须先行使其他担保权利等。2012年6月13日，原告向被告郑训锋发放了贷款220万元，被告郑训锋未按约偿还借款本息，已构成严重违约。原告向被告多次催促还款未果。原告为实现债权支出的律师代理费10,000元，依约应由被告承担。
被告郑训锋未作答辩，亦未举证、质证。
被告福清融辉公司辩称，1.原告兴业银行福清支行没有尽到通知的义务，被告福清融辉公司并不知悉原告要求其全额承担被告郑训锋的剩余按揭贷款。2.案涉抵押权是预抵押，属于普通债权，原告不应享有优先受偿权。3.被告福清融辉公司与被告郑训锋的商品房买卖合同纠纷案件在上诉阶段，该案判决结果与本案有利害关系，希望法院予以考虑。4.被告福清融辉公司在2015年的3月31日、4月23日、5月21日，按照原告发送的履行连带担保责任通知书的要求，替被告郑训锋代垫本息48,036.69元，但无法明确其中每期代垫的本金和利息的具体情况。
因被告郑训锋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。本院仅就原告兴业银行福清支行与被告福清融辉公司所提供的证据进行审理。经审理查明，原告兴业银行福清支行所诉的事实属实。
另查明一，案涉借款借据中所载的借款日期为2012年6月13日，借款期限为2012年6月13日至2032年6月13日。案涉房产已于2012年6月7日办理了预购商品房抵押权预告登记（融房预QR字第×××号）。暂计至2016年11月22日，被告郑训锋尚欠原告兴业银行福清支行借款本金2,028,529.19元，利息、罚息（含复利）合计178,206.60元未还。原告兴业银行福清支行因本案诉讼支出律师代理费10,000元。
另查明二，2014年2月，被告福清融辉公司向被告郑训锋邮寄案涉房屋的接楼通知函，但案涉房屋至今尚未交付业主被告郑训锋。2014年9月10日，福清市房地产管理交易所向被告福清融辉公司发出《初始预登记通知书》（NO：2014××），通知内容为：“你公司申请×××号、××号、××号、××号、××号、××号楼、××期地下室的商品房初始预登记，经审查，予以批准。总建筑面积222178.44平方米。交易手续费已收取。特此通知”。
另查明三，案涉房产即坐落于福清市×××号楼×××复式单元房产至今未登记在被告郑训锋名下，亦未办理房屋所有权证；被告福清融辉公司分别于2015年的3月31日、4月23日、5月21日代被告郑训锋偿还了款项共计48,036.69元，被告福清融辉公司未对案涉房产进行回购。
以上事实，有原告兴业银行福清支行提交的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：个住×××）、借款借据、房屋预告登记证、《不可撤销阶段性担保函》、《贷款提前收贷通知书》及相应的EMS快递面单复印件、快递退件改退批条、客户还款明细清单、逾期利息明细表、《委托代理合同》、律师费发票、网上银行收款回单、被告郑训锋尚欠贷款本息的情况表、逾期利息计算表、初始预登记通知书、借款借据（副本），被告福清融辉公司提交的《履行连带担保责任通知书》、现金存款凭证及进账单（回单）、案件受理通知书复印件、传票、诉讼收费专用票据（预收）、二审程序诉讼通知书复印件、初始预登记通知书、接楼通知函EMS国内特快专递邮件详情单等证据以及原告兴业银行福清支行与被告福清融辉公司的庭审陈述等为证，经庭审举证、质证和本院审查核实，予以确认。被告福清融辉公司提交的声明书经原告兴业银行福清支行质证对其三性均有异议，提出原告并未收到该声明书；鉴于被告福清融辉公司未进一步举证证实其已向原告发出该声明书，故本院不予采信。
本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告兴业银行福清支行（债权人、抵押权人）与被告郑训锋（主债务人、抵押人）签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方当事人应全面履行合同约定的义务。原告兴业银行福清支行已依约向被告郑训锋发放贷款220万元，被告郑训锋未按约还本付息显属违约，应承担违约责任。原告依约有权要求解除借款合同，要求被告郑训锋清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用等，故原告兴业银行福清支行请求解除合同编号为个住×××的《个人购房抵押（保证）借款合同》及被告郑训锋偿还尚欠原告的借款本金2,028,529.19元及相应的利息、罚息、复利，均符合合同约定及法律规定，本院均予以支持。原告兴业银行福清支行请求被告郑训锋承担因本案诉讼而支付的律师代理费10,000元，符合合同的约定，且未超过律师收费标准，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”规定可知，预告登记属于债权保全措施，并非正式物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记手续。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉上述房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告郑训锋怠于办理以致抵押登记未能完成，故购房人被告郑训锋负有协助办理抵押登记的义务，被告福清融辉公司应督促其办理。本院确定被告郑训锋应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人被告郑训锋若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人贷款银行自行办理抵押登记手续。在案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下，赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益及保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，本院依法确认债权人原告兴业银行福清支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告福清融辉公司对被告郑训锋的案涉贷款行为提供阶段性连带保证责任，按照约定，在抵押权未能依登记而设立的情况下，被告福清融辉公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”规定，保证人被告福清融辉公司在承担保证责任后，有权向被告郑训锋追偿。在追偿过程中，若原告兴业银行福清支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告福清融辉公司垫付之款项及按中国人民银行同期同类贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告郑训锋。被告郑训锋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司福清支行与被告郑训锋签订的合同编号为个住×××的《个人购房抵押（保证）借款合同》。
二、被告郑训锋于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福清支行借款2,028,529.19元及利息、罚息（含复利）（暂计至2016年11月22日为178,206.60元，之后的利息、罚息、复利按合同编号为个住×××的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的标准自2016年11月23日起计算至款项还清之日止）。
三、被告郑训锋于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福清支行因本案诉讼支出的律师代理费10,000元。
四、被告福清融辉置业有限公司对上述第二、三项确定的债务承担连带清偿责任。
五、被告郑训锋于本判决生效之日起三十日内协助原告兴业银行股份有限公司福清支行办理不动产（位于福清市×××号楼×××复式单元房产）抵押登记手续，被告福清融辉置业有限公司应督促被告郑训锋并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福清融辉置业有限公司的保证责任终止。
六、位于福清市×××号楼×××复式单元房产抵押登记办妥后，或被告郑训锋逾期仍未办理抵押登记的，原告兴业银行股份有限公司福清支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对上述第二、三项中的款项优先受偿。
七、原告兴业银行股份有限公司福清支行对位于福清市×××号楼×××复式单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福清融辉置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告郑训锋。
八、被告福清融辉置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告郑训锋追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24,276元，由被告郑训锋、福清融辉置业有限公司共同负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 高丽钦
代理审判员 王水明
人民陪审员 陈卫红
二〇一七年四月七日
书 记 员 杨 坤