湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终50号
上诉人（原审被告、反诉原告）谭学爱，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）吕学科，农民。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）张廷红，湖北联信律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人（特别授权）夏红亚，湖北联信律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谭武涛，农民。
委托代理人（特别授权）吴仕讯，湖北清江源律师事务所律师。
上诉人谭学爱、吕学科因与被上诉人谭武涛房屋租赁合同纠纷一案，不服巴东县人民法院（2014）鄂巴东民初字第00369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长、审判员杨芳、李志华参加的合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案，上诉人谭学爱及谭学爱、吕学科的委托代理人张廷红、夏红亚、被上诉人谭武涛的委托代理人吴仕讯到庭参加了诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
谭武涛一审时诉称，2011年2月26日，谭武涛因经营理发生意需要，承租谭学爱、吕学科位于野三关镇名相路31号的房屋，并与谭学爱、吕学科签订房屋租赁合同。合同约定租赁期限从2011年3月1日起至2017年3月1日止，每年租金43800元。合同签订后，谭武涛按照合同约定履行了全部义务，合法经营理发生意。2013年10月30日，谭学爱、吕学科违背合同约定，擅自将谭武涛经营的理发门店封锁，并且将谭武涛经营使用的财物砸坏，致使谭武涛无法继续经营理发。谭武涛认为，谭学爱、吕学科擅自锁谭武涛经营的门店并砸坏财产，违背了双方签订的合同约定，给谭武涛造成严重的经济损失。为维护其合法利益，诉至法院，要求：一、解除2011年2月26日谭武涛与谭学爱、吕学科签订的房屋租赁合同；二、谭学爱、吕学科赔偿谭武涛经济损失（从2013年10月30日起至合同期满）每月10000元，共计400000元；三、谭学爱、吕学科赔偿谭武涛装修损失138174.5元；四、谭学爱、吕学科支付谭武涛违约金100000元；五、谭学爱、吕学科返还谭武涛房屋租金8000元、押金5000元，合计13000元；六、谭学爱、吕学科返还扣押谭武涛的财产，不能返还的按市场价赔偿。
谭学爱、吕学科一审时辩称：一、谭武涛在起诉状中诉称的事实不属实。谭武涛在房屋租赁合同履行期间，并没有按照《房屋租赁合同》的约定按期付清租金，其租用期间的租金6600元至今未付。谭武涛不按期支付租金、不履行合同义务的行为已构成违约；二、按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，谭武涛每年3月1日前应付清该合同年度内的全部租金，实行的是先付款后用房的原则，合同第一条明确约定如果谭武涛不按期付清房租，谭学爱、吕学科有权锁门并解除合同。2013年3月1日前，谭武涛未按照合同约定付清租金，此后经谭学爱、吕学科多次催告，谭武涛仍未付清租金。针对谭武涛的违约行为，谭学爱、吕学科采取了锁门措施，是基于双方在租赁合同中的约定。故谭学爱、吕学科锁门是在谭武涛不按期支付租金，经数次催收无果的情况下，基于合同约定而采取的锁门措施并解除合同，是严格按照合同约定行使正当权利的体现；三、谭武涛属于恶意拖欠租金，其在拒付租金的情况下，执意砸开谭学爱、吕学科封锁的门店后继续营业，其不讲诚信的行为给谭学爱、吕学科造成了严重损失，理应依法承担违约责任；四、谭武涛的各项诉讼请求，均缺乏事实及法律依据。谭武涛拒不缴纳房租，应向谭学爱、吕学科承担违约责任。谭学爱、吕学科并无违约，不应承担任何法律责任，请求法院依法驳回谭武涛的诉讼请求；五、针对谭武涛诉讼请求中主张的解除合同，实际上该合同已于2013年10月30日解除。针对谭武涛要求谭学爱、吕学科返还8000元租金的诉求，谭学爱、吕学科认为谭武涛尚有拖欠的租金，且双方是按年一次性支付租金的，所以谭武涛要求返还租金缺乏依据。
谭学爱、吕学科一审反诉称，2011年2月26日，谭学爱、吕学科与谭武涛签订《房屋租赁合同》，合同中约定由谭学爱、吕学科将位于巴东县野三关集镇名相路31号房屋门面和后面一栋的二层楼房一并租给谭武涛经营发廊，租赁时间从2011年3月1日起至2017年3月1日止，租金按年提前支付，由谭武涛于每年3月1日前付清该合同年度内的租金，房屋租金标准为每年43800元，合同还约定如谭武涛没有按期在3月1日前付清租金的，谭学爱、吕学科有权锁门并解除合同，如任何一方违约，应向对方支付违约金100000元整。2013年3月1日前，谭武涛未按期付清2013年房屋租金，其只支付了30000元，并承诺表示对剩余16600元房租在2013年4月2日前付清。然而直到同年4月16日，谭武涛只支付了10000元房屋租金，尚余6600元房屋租金未予支付，经数次催促均无结果。同年8月，谭学爱、吕学科通知谭武涛并限定其在一个月内务必付清房租，否则将依照合同约定锁门并解除合同。然而，谭武涛明确表示不会再支付剩余房租，谭学爱、吕学科被迫按照合同约定解除《房屋租赁合同》，并于2013年10月30日按合同约定采取了锁门措施。谭武涛砸开门窗，继续营业且公然拒付房租，甚至还拿菜刀公然挑衅，导致双方发生不愉快。谭武涛未按约定及时支付房屋租金的行为，已经构成严重违约。此外，谭武涛在承租房屋期间，还严重损坏了承租房屋，其在承租房屋后装修时，在未征得谭学爱、吕学科同意的情况下就擅自改变房屋主体结构，打掉一楼承重墙，致使整栋楼出现裂缝，已经出现安全隐患；而且，谭武涛在使用房屋过程中，因烧水熏黑了二、三楼墙面，还损坏了窗户、窗帘及墙面，擅自拆除了厨房屋顶，砸坏了厨房门窗及玻璃，严重毁坏了租赁房屋，破坏了租赁房屋的墙体，以致房屋无法正常使用，需要再次整修，对于所造成的损失，其应依法承担赔偿责任及违约责任。为此，依法提出反诉，要求：一、谭武涛支付拖欠的房屋租金6600元；二、谭武涛支付违约金100000元；三、谭武涛修复拆除的承重墙，恢复房屋原状。
谭武涛一审时针对谭学爱、吕学科的反诉辩称：一、6600元的租金不是故意拖欠租金，是因为房屋漏水，导致不能使用，谭武涛与谭学爱、吕学科协商不成，所以拖欠房租；二、即使谭武涛不支付6600元租金，也不能达到合同解除的条件；三、如果达到合同解除条件，谭学爱、吕学科也不能锁门，而应该通过法律途径解决；四、谭学爱、吕学科于2013年10月已经锁门，谭武涛亦不再租用，所以不存在给付6600元。谭武涛不存在违约，不应给谭学爱、吕学科支付违约金。谭学爱、吕学科说谭武涛将房屋门窗损坏，不是事实，是合理使用。
原审查明，谭武涛承租谭学爱、吕学科位于巴东县野三关镇名相路31号房屋用于经营理发。双方于2011年2月26日签订房屋租赁合同，合同约定：房屋租赁期限为2011年3月1日起至2017年3月1日止，每年房屋租金43800元，租金分年给付，每年租金定于当年3月1日前付清，每年谭武涛到期不交房租，谭学爱、吕学科有权锁门，当日谭武涛向谭学爱、吕学科交付第一年房屋租金43800元，谭学爱、吕学科即将房屋交付给谭武涛使用。2011年8月，谭学爱、吕学科所有的房屋开始部分漏水，谭武涛要求解决漏水问题未果。在房屋租赁合同履行的第二年谭武涛以房屋漏水无法得到解决为由下欠房屋租金2800元，在双方房屋租赁合同履行的第三年，由于该租赁房屋漏水依然存在，谭武涛继续以房屋漏水问题无法解决为由下欠房屋租金3800元，合计下欠房租6600元。2013年10月30日，谭学爱以谭武涛到期不交房租为由，采取锁门措施，实际解除了与谭武涛的房屋租赁合同，致使谭武涛无法经营理发店，随即撤离。同年11月18日谭学爱在租赁房屋门前张贴与谭武涛解除房屋租赁合同通知，12月3日，谭学爱将谭武涛经营理发店内部分财产物品进行了封存。诉讼中，2014年4月22日谭武涛向一审法院申请对承租房屋是否存在漏水、装潢损失、预期利益损失三项进行司法鉴定，2015年6月17日谭武涛自愿撤回对房屋漏水和预期利益损失的二项司法鉴定的申请。同年7月21日巴东县价格认证中心函告一审法院，因房屋装潢装修现场已经被拆除，装潢价格所需的装修项目尺寸无法确定，装修所选材料品质无双方当事人共同确认的具体品牌、型号，成新率无法确定等原因无法启动司法鉴定来确定该房屋的装修残存价值。
原审认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人均有约束力且受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人之间没有约定的事项，应该遵守我国法律的规定。本案的争议焦点本诉部分：1、双方于2011年2月26日签订的房屋租赁合同是否实际已经解除以及是谁违约导致合同解除；2、谭武涛要求谭学爱、吕学科赔偿自2013年10月30日起至合同期满时止每月10000元经济损失，共计400000元是否合理；3、谭武涛要求谭学爱、吕学科赔偿其装修损失138174.5元能否得到支持；4、谭学爱、吕学科是否需要支付违约金100000元及返还房屋租金8000元、押金5000元。反诉部分：1、谭武涛是否应支付谭学爱、吕学科下欠租金6600元；2、谭武涛是否需要支付谭学爱、吕学科违约金100000元。针对争议焦点，原审分别评述如下：
本诉部分：
1、关于双方于2011年2月26日签订的房屋租赁合同是否实际已经解除的问题以及是“谁”违约导致合同解除的问题。2013年10月30日，谭学爱、吕学科以谭武涛到期不交房租为由，采取锁门措施的行为，致使谭武涛无法经营理发店，谭武涛随即离开没有继续经营理发店的事实，表明双方签订的房屋租赁合同已经实际解除。庭审中，谭武涛以房屋租赁合同已经实际解除为由明确表示放弃要求解除双方于2011年2月26日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。关于是谁违约导致该房屋租赁合同的解除问题。根据我国合同法的相关规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。结合本案的事实，双方合同履行的第一年即2011年8月租赁房屋即出现漏水状况，谭武涛要求谭学爱、吕学科解决未果。保障房屋的正常使用是谭学爱、吕学科的义务，因此谭学爱、吕学科对漏水的维修义务应于2011年8月即时履行，该义务的履行期限应早于谭武涛支付2012、2013年度房租的时间，属先履行义务，即谭学爱、吕学科履行房屋维修义务与谭武涛交付2012年、2013年的租金义务，谭学爱、吕学科应履行在先，但谭学爱、吕学科没有履行，谭武涛享有先履行抗辩权，谭武涛以谭学爱的房屋漏水未尽维修义务，来减少部分租金的行为是行使的先履行抗辩权，同时亦构成对抗谭学爱、吕学科认为谭武涛未完全支付租金可以单方解除房屋租赁合同的正当理由。同时，双方签订的房屋租赁合同中亦未对租赁物维修义务有特别约定。综上所述，谭学爱锁门的行为是违约行为。
2、谭武涛要求谭学爱、吕学科赔偿自2013年10月30日起至合同期满时止每月10000元经济损失，共计400000元是否合理的问题。本案中一方面，谭武涛提交的证据业绩表，因无法核实其真实性，无法确定谭武涛主张该可期待性利益的价值；另一方面，谭武涛所从事理发经营的业务，从业务本身的属性上来讲，是一种需要付出的劳务性工作，可期待利益是否一定必然发生或者如果说一定发生，以及发生的价值究竟是多少都无法确认，故对该项诉求不予支持。
3、谭武涛要求谭学爱、吕学科赔偿装修损失138174.5元能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，可以分情形处理。就本案而言，因出租方违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应该予以支持。本案中，谭武涛提交的证据证实其装修损失138174.5元，但其主张的该损失数额并非残值损失数额，而是其于2011年3月开始经营理发店时的装修价值，同时因房屋装潢装修现场已经被拆除，装潢价格所需的装修项目尺寸无法确定，装修所选材料品质无双方当事人共同确认的具体品牌、型号，成新率无法确定等原因无法启动司法鉴定来确定该房屋的装修残存价值。故对该项诉求不予支持。
4、谭学爱、吕学科是否需要支付谭武涛违约金100000元及是否应返还谭武涛房屋租金8000元、押金5000元的问题。因本案属于谭学爱、吕学科单方违约，同时双方当事人也均未提出合同中约定的违约金过分高于造成的损失请求法院予以适当减少，且谭武涛实际经营只有2年多，故谭学爱、吕学科应向谭武涛支付违约金100000元。押金5000元是双方订立房屋租赁合同时保证金，本案中因为导致合同解除的原因过错在于谭学爱、吕学科，故该押金应该返还给谭武涛。至于返还谭武涛房屋租金8000元的问题，合同实际被解除时，谭武涛已经经营8个月，通过计算8个月的房屋租金应为29200元。本案中，在合同履行的第三年谭武涛已实际交纳租金30000元，故谭学爱、吕学科应向谭武涛返还租金800元。
反诉部分：因本案中，谭武涛不存在违约行为，同时该合同的解除过错原因在于谭学爱、吕学科，故对谭学爱要求谭武涛支付下欠租金6600元的请求不予支持，谭武涛亦无需向谭学爱、吕学科支付违约金。
另外，本诉中，谭武涛要求谭学爱、吕学科返还扣押的财产，根据谭学爱、吕学科封存谭武涛财产清单，应当返还给谭武涛。反诉中，谭学爱、吕学科要求谭武涛修复因损害拆除的承重墙，恢复房屋原状的请求，因无证据证实谭武涛损害涉案房屋的行为存在，故对该请求不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告谭学爱、吕学科向原告谭武涛支付房屋租赁合同违约金100000元；二、被告谭学爱、吕学科返还原告谭武涛押金5000元并退还房屋租金800元；三、被告谭学爱、吕学科将黑花椅子10把、麻花垫子6个、红花垫子6个、花红色椅子6把、黑皮包工具箱1个、电脑主机1台、显示屏2台、会员刷卡机1台、验钞机1台、电话机1台、水晶花盆1个（破碎）、生意兴隆十字绣1副、水晶照电2张、沙发1个、小音箱2台、花钵2盆、模特2个、工作服1件、烫染设备2台、烫染设备架子3个、吹风机1个、收银台杂货箱1个、HD洗发水31瓶、老姜汁2瓶、VS大小10瓶、书架1个、洗发用品杂货1箱、私人用品洗发水1盆、工作牌1个、钟表1个、小型消毒柜1台、供香台1个、中型音箱1台、染烫器1台、沙发2把、洗头床2组、空调1台、电脑主机1台、方桌1个、烤火被1床、冰箱1台、床3张、铁架子床2张、毛巾1袋返还给原告谭武涛；四、驳回原告谭武涛其他诉讼请求；五、驳回反诉原告谭学爱、吕学科的诉讼请求。上述一、二、三项，限判决生效后30日内履行。本诉案件受理费11000元，由被告谭学爱、吕学科负担。反诉案件受理费2432元，减半收取1216元，由反诉原告谭学爱、吕学科负担。
谭学爱、吕学科不服一审判决向本院上诉称，一、一审判决认定事实不清。一审判决认定诉争房屋存在漏水的情况，因谭学爱、吕学科不履行维修义务，谭武涛才未按期交付租金的事实错误，在合同履行期间，谭武涛并未向谭学爱、吕学科提起过房屋存在漏水的情形；二、一审判决对证据采信不当且前后矛盾，足以影响对事实的客观认定及判决结果的公正性；三、谭武涛不享有先履行抗辩权的法定理由；四、谭武涛长期拖欠租金6600元，且公开表示拒绝交纳，已经构成违约的事实清楚，应当承担违约责任；五、谭学爱、吕学科行使合同解除权，既符合双方约定，也符合法律规定，一审判决认定谭学爱、吕学科对合同解除存在过错前后矛盾；六、谭学爱、吕学科没有任何违约行为，一审判决认定上述二人单方违约错误；七、一审法院程序违法，诉讼费用的分摊违反了《诉讼费用交纳办法》。综上，一审判决认定事实不清，采信证据不当，导致判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决，改判谭武涛支付拖欠的房屋租金6600元，承担违约金100000元，由谭武涛更换、修理损坏的门窗，修复拆除损坏的承重墙及墙面，一、二审案件受理费由谭武涛负担。
谭武涛二审时答辩称，本案双方产生纠纷的原因是房屋存在漏水的现象，一直没有得到解决，谭武涛尚欠租金6600元是实，欠付租金是因为漏水问题没有解决。谭武涛多次找过谭学爱交涉房屋漏水的问题，但均未得到解决。且双方约定的租金为每年43800元，谭武涛两年仅欠付6600元，并未构成根本违约。一审判决事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，请求维持原判。
双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，谭武涛在2013年度共向谭学爱、吕学科支付房租40000元，抵扣其于2012年下欠的租金2800元，谭武涛2013年度实际支付房租37200元。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据谭武涛在一审提交的证据四、证据五及证据六的内容分析，证据四系公安机关出具的对谭武涛的调查笔录，其陈述涉案房屋存在漏水，证据五系证人证言，其内容为因天花板漏水导致谭武涛经营的理发店停业数天，证据六系漏水部位的照片，三份证据均证明了涉案房屋存在漏水的情形，可以相互印证，在谭学爱、吕学科没有提交证据推翻该三份证据的情况下，本院对该三份证据予以采信，故涉案房屋存在漏水的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”之规定，维修的义务在于出租人，但出租人不维修的，承租人可以维修后向出租人主张维修费用。本案中，房屋漏水的情况客观存在，谭学爱、吕学科应当承担维修的义务，因此谭学爱、吕学科在合同履行过程中存在违约的情形。同时根据法律规定，在谭学爱、吕学科未维修的情况下，谭武涛应当在自行维修后要求谭学爱、吕学科支付维修费用，而不是直接欠付租金。因此，谭武涛在未维修租赁物且未产生维修费用的情形下拒绝全额支付租金的行为不符合法律的规定，谭武涛亦违反了合同中关于每年3月1日前给付租金的约定，因此双方均构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定及双方合同约定，谭武涛与谭学爱、吕学科均应承担向对方给付违约金100000元的责任，应予以相互抵消；双方产生纠纷时，租期并未届满，因此租金应当按照实际使用房屋的时间据实结算。因谭学爱、吕学科于2013年10月30日已经实际控制涉案房屋，故谭武涛2013年度实际使用房屋时间为8个月（2013年3月1日至2013年10月30日），按双方约定的年租金43800元计算，该期间的租金应为29200元，谭武涛在2013年共给付房租37200元，减去29200元，谭武涛实际多付租金8000元，故谭学爱、吕学科应当返还谭武涛多支付的房租8000元，因双方均存在违约行为，故房屋押金5000元应当退还。
综上，原判认定事实错误，谭学爱、吕学科的部分上诉理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持湖北省巴东县人民法院（2014）鄂巴东民初字第00369号民事判决第三项；
二、撤销湖北省巴东县人民法院（2014）鄂巴东民初字第00369号民事判决第一、二、四、五项；
三、谭学爱、吕学科在本判决生效后10日内返还谭武涛房屋租金8000元，并退还谭武涛房屋押金5000元；
四、驳回谭武涛的其他诉讼请求；
五、驳回谭学爱、吕学科的其他诉讼请求。
一审案件受理费11000元由谭武涛负担10780元，谭学爱、吕学科负担220元，一审反诉案件受理费1216元由谭学爱、吕学科负担；二审案件受理费3632元，由谭武涛负担1363元，谭学爱、吕学科负担2269元。
本判决为终审判决。
审判长 朱华忠
审判员 李志华
审判员 杨 芳
二〇一六年七月十五日
书记员 何奕娥