福建省南平市延平区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0702民初1477号原告：南平市源辉水利电力工程有限公司，住所地南平市滨江中路643号。法定代表人：王建忠，董事长。委托诉讼代理人：罗明旺，福建武夷律师事务所律师。被告：施琴谊，女，1969年7月1日出生，汉族，住南平市延平区。委托诉讼代理人：赵敏，南平市延平区“148”法律服务所法律工作者。原告南平市源辉水利电力工程有限公司(以下简称源辉公司)与被告施琴谊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源辉公司的法定代表人王建忠、委托诉讼代理人罗明旺，被告施琴谊的委托诉讼代理人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令施琴谊立即支付拖欠房屋租金截止到2017年2月份人民币330000元；2.判令解除租赁合同，施琴谊立即将占用的房屋退还给源辉公司。事实和理由：源辉公司拥有一栋坐落在延平区环城中路××（××路××）厂房。2006年3月1日，施琴谊与源辉公司签订《房屋（厂房）租赁合同书》，承租该房屋开办延平区恒悦针织制衣厂，合同约定租金每月3000元，按月交付。刚开始施琴谊尚能按时支付租金，从2008年1月份起，施琴谊开始拖欠租金。截止2017年2月尚欠租金330000元。在此期间源辉公司多次电话催讨、专人催讨，也多次发函书面催讨，催讨无果，遂提起诉讼。施琴谊辩称，1、解除合同没有意见；2、针对源辉公司关于房屋租金的诉讼请求，2017年4月11日之前一年即2016年4月11日之前的部分租金已超过法律的诉讼时效；3、施琴谊在租赁期间有对源辉公司的租赁房屋进行部分改造和增加部分的改造，但目前不做反诉，只是施琴谊的一个意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.源辉公司提交的《施琴谊历年房租明细表》，施琴谊认为该证据是源辉公司制作的，对真实性、合法性、关联性有异议。本院认为，该份证据是源辉公司制作的施琴谊拖欠房屋租金的明细表格，意在说明施琴谊从2008年1月至2017年2月，共计110个月未交纳房屋租金总计330000元，施琴谊当庭陈述从2008年开始未交纳租金，与《施琴谊历年房租明细表》载明的未交纳时间吻合，该证据虽系源辉公司单方制作，但证明事实与施琴谊陈述一致，施琴谊亦未提出证据证明在该证据所载明的未交纳租金期限范围内实际有支付租金，故予以采信。2.源辉公司提交的《房屋催缴通知书》、《南平市源辉水利电力工程有限公司租金催缴函》，施琴谊对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为源辉公司起诉之前没有催讨过。本院认为，该两份催缴函件为源辉公司制作，源辉公司未提供证据证明向施琴谊送达《房屋催缴通知书》，亦未能证明何时向施琴谊送达《南平市源辉水利电力工程有限公司租金催缴函》，故上述两份催收函件不产生主张债权的法律效果，不予采信。3.源辉公司提交的《法律意见书》、《特快专递投寄单》、《支付邮寄费用发票》，施琴谊对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为收到源辉公司邮寄的《法律意见书》是在2017年4月13日，源辉公司的追讨时间是从2017年4月11日开始。本院认为，源辉公司向施琴谊邮寄《法律意见书》，系向施琴谊主张租金权利，投递单邮戳时间为2017年4月12日，施琴谊认可源辉公司催讨租金的时间是2017年4月11日，本院予以确认，该组证据与本案具有关联性，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月1日，源辉公司（合同甲方）与施琴谊（合同乙方）签订了《房屋（厂房）租赁合同书》，合同主要约定：甲方将坐落于金山路206号（即《南房权证字第××号》房产证上记载的南平市××区环城中路××号）的部分厂房出租给乙方，租赁期自2006年3月1日起至2009年2月28日止；月租金3000元，每月租金于当月10日至15日前支付；乙方租赁期间，在未经甲方同意情况下，逾期拒交租金达两个月，甲方有权终止合同，收回场所。合同还就其他事项进行了约定。源辉公司在该协议落款的甲方处盖印予以确认，施琴谊在该协议落款的乙方处盖章予以确认。《房屋（厂房）租赁合同书》签订后，源辉公司将租赁房屋及场地交付给施琴谊使用，施琴谊支付房屋租金至2007年12月。2009年2月28日，双方签订的《房屋（厂房）租赁合同书》到期，双方未续签书面租赁协议，但施琴谊继续使用租赁房屋至今。2017年4月12日，源辉公司向施琴谊邮寄送达《法律意见书》，催讨从2008年1月至2017年2月的租金330000元，施琴谊认可源辉公司从2017年4月11日开始催讨租金。其后，源辉公司催讨未果，遂提起诉讼。本院认为，源辉公司与施琴谊签订的《房屋（厂房）租赁合同书》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。2009年2月28日，双方签订的《房屋（厂房）租赁合同书》到期，施琴谊继续使用租赁房屋，源辉公司未提出异议，双方的租赁转为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”源辉公司现起诉要求解除与施琴谊签订的《房屋（厂房）租赁合同书》，且施琴谊亦同意解除合同，源辉公司的该项主张，符合法律规定，予以支持。《房屋（厂房）租赁合同书》解除后，施琴谊应当将租赁房屋返还给源辉公司。故对源辉公司要求施琴谊退出租赁房屋的诉请，予以支持。本案的争议焦点在于源辉公司的租金请求是否超过诉讼时效期间。根据上述认定，源辉公司与施琴谊的租赁关系于《房屋（厂房）租赁合同书》到期即2009年2月28日后转为不定期租赁，在双方未对承租方支付租金的期限进行变更约定的情况下，原租赁合同对于租金支付方式的约定继续有效，施琴谊仍应按照原合同约定的期限于每月10日至15日前支付当月租金。故源辉公司关于“租赁期变更为不定期，没有办法确定租金缴纳时间”的意见，没有事实和法律依据，不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，2008年1月起每期租金债权的诉讼时效期间是从当月16日开始计算至一年止。源辉公司未有证据证明2008年1月起至2016年3月期间向施琴谊主张过租金债权，亦未能证明这期间存在诉讼时效中断的情形，故源辉公司主张的从2008年1月至2016年3月的租金债权超过诉讼时效，施琴谊提出的诉讼时效抗辩，于法有据，予以采纳。源辉公司于2017年4月12日向施琴谊邮寄送达《法律意见书》，施琴谊认可源辉公司从2017年4月11日开始催讨租金，故从2017年4月11日起诉讼时效期间中断，根据诉讼时效期间一年进行推算，施琴谊应支付源辉公司自2016年4月至2017年2月共11个月的租金33000元（11个月×3000元/月），源辉公司租金请求中超过诉讼时效的部分即2008年1月至2016年3月的租金，不予支持；未超过诉讼时效的部分即2016年4月至2017年2月的租金，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除南平市源辉水利电力工程有限公司与施琴谊于2006年3月1日签订的《房屋（厂房）租赁合同书》；二、施琴谊应于本判决生效之日起十日内退出向南平市源辉水利电力工程有限公司承租的坐落于南平市××区环城中路××号的厂房；三、施琴谊应于本判决生效之日起十日内支付南平市源辉水利电力工程有限公司2016年4月至2017年2月的租金33000元。四、驳回南平市源辉水利电力工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3125元，由南平市源辉水利电力工程有限公司负担2812.5，施琴谊负担312.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。代理审判员  庄晗玥二〇一七年七月十二日书 记 员  张洪燕本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。