广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初10688号
原告：曾淑玲，女，1983年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托诉讼代理人：陈婷娇，广东千里行律师事务所律师。
被告：张海鹰，女，1984年4月26日出生，汉族，住福建省晋江市。
被告：张泉钦，男，1986年10月1日出生，汉族，住福建省晋江市。
第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3／4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。
法定代表人：刘文磊。
委托代理人：王玉倩，该公司员工。
原告曾淑玲诉被告张海鹰、张泉钦、第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾淑玲的委托诉讼代理人陈婷娇，第三人世华公司的委托诉讼代理人王玉倩到庭参加诉讼。被告张海鹰、张泉钦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告曾淑玲向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告退还预付的购房款30000元及其利息（计算方式：以30000元为基数，按月利率2.5%从2016年3月6日起计算至清偿之日止，暂计算至2016年5月23日的利息为l950元）；2.判令两被告立即向原告支付违约金59000元（计算方式：590000元×10%=59000元）；3.判令两被告立即向原告支付其擅自转让房屋所获得的房屋溢价41696元（计算方式：5200元／㎡×121.48㎡-590000元=41696元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月5日，原告、两被告与第三人签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定：原告向两被告购买位于中山市沙××镇星××路××星××明珠花园××房，房屋建筑面积121.48平方米，套内建筑面积98.91平方米，购房总价为590000元等等。第三人为原告、两被告双方提供居间服务。签订合同后，原告依约向两被告支付了购房定金20000元，依约向广发银行办理了按揭贷款申请手续。此外，原告分别于2016年1月21日、2016年2月1日向两被告共预付了30000元购房款作为其个人及家里资金周转之用。然而，两被告并没有依约解除其房屋的抵押手续，也没有将房地产证原件交付第三人托管，导致原告无法按合同约定于2016年3月5日办理过户递件手续以及支付首期款。后经多次协商，两被告以各种理由拖延时间。后经第三人于2016年5月23日查询得知，两被告己于2016年4月13日擅自将其房屋转让给案外人蔡上为。原告认为，两被告的上述行为己构成严重违约，导致双方的买卖合同无法完成，严重损害了原告的合法权益。根据合同法规定，两被告应赔偿原告因其违约所造成的一切经济损失，两被告不仅应向原告退还预付的购房款30000元以及支付违约金59000元，而且还应向原告支付其擅自转让房屋所获得的房屋溢价41696元。为此，原告根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
原告曾淑玲为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.身份证复印件、企业工商公示信息；2.房产证、土地证复印件；3.房地产买卖及居间合同（NO.1402509）、定金托管确认书复印件、收条复印件；4.收款收据；5.借据、中国光大银行阳光卡活期账户交易明细；6.关于曾淑玲400000元人民币二手住房按揭贷款的批复；7.中山市不动产登记资料证明表；8.履约催告函、EMS快递单、邮件查询结果；9.中山市不动产登记资料证明表；10.中国光大银行对私活期账户对账单；11.房地产估价初步意见；12.结婚登记审查处理表、申请补办结婚登记声明表。
被告张海鹰、张泉钦未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。
第三人世华公司陈述意见称：一、原告与被告签订《房地产买卖合同》的事实经过如下：原告与两被告于2015年12月5日签订买卖合同，约定2016年3月5日前办理过户手续，卖方应于签署合同后60天内解除抵押手续。在合同签订后买方按约支付购房定金20000元，并借款给卖方30000元作为资金周转需要，约定此30000元可扣减购房款。2016年3月3日，原告获得广发银行批复的同意贷款通知书，但当时被告未赎楼，不能按合同约定时间办理过户手续。4月7日查档得知房产已在3月29注销完毕抵押登记，通知被告将房产证托管于第三人处，但被告不同意托管，并以各种理由拖延办理过户手续，一周拖一周，直至4月19日第三人工作人员发现被告失去联系。4月22日，第三人发函书面通知卖方履约，但被告不予理会。5月5日再次查档，仍显示产权情况正常，因被告总不接听电话，第三人工作人员通过住址找到被告，通知被告履行合同，被告又推搪说过几天就办理。5月23日查档显示被告己于4月13日将房产过户给案外人蔡上为。二、原告要求被告承担合同违约责任具备事实、法律依据。被告在房产具备办理过户手续条件后，一再欺骗原告及第三人，拖延过户，最终一房二卖，导致原告无法实现购房的合同目的，严重损害原告的合同利益，根据《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，及我国合同法等相关法律的规定，被告作为违约方，应向守约方承担相应的违约赔偿责任。综上，第三人认为：原告及被告、第三人签订的《房地产买卖及居间合同》是合同各方当事人的真实意思表示，是在平等自愿的基础上签订的，具有法律约束力，合同各方的权益应受法律保护，请求法庭依法公正判决，以维护合同守约方的合法权利。
第三人世华公司就其陈述意见未向本院提交证据。
经审理查明：2015年12月5日，曾淑玲（买方）、张海鹰和张泉钦（卖方）及世华公司（居间方）签订房地产买卖及居间合同（合同编号为：1402509），约定：本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式发出至上述或买卖双方确认之地址或身份证记载地址5天后即视为送达，而无论是否收讫（包括收件人拒收或未签收导致等退回、他人签收等情形），地址变更需提前7天书面通知其他各方；卖方以590000元的价格将其名下位于中山市沙溪镇星宝路3号星宝明珠8栋603房的房地产转让给买方。定金为20000元，买方在签署本合同同时交保证金10000元予居间方，若卖方于2015年12月7日或之前签署本合同并对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回保证金，若卖方未能签署本合同，则居间方无息退还买方已付保证金，买方将不得要求任何赔偿；买卖双方同意，卖方在签署本合同后7工作日内办理相关手续并将该物业的已有房地产证原件托管于居间方处作为转让过户之用；买方在卖方签署本合同后3工作日内补足定金20000元（含保证金转为定金部分）至居间方处，买卖方违反前述约定均视为违约；570000元为第二部分楼款。付款方式如下：银行按揭付款：买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用均由买方承担。买方应于本合同约定的定金支付日起30个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在银行出具贷款文书之日起5个工作日内办理过户递件手续后3个工作日内，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件（以下简称“贷款文书”）记载金额的结果进行多退或少补作为应付的首期款支付给卖方。买、卖双方须于2016年3月5日或之前签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》，并办理过户递件手续，且递件回执由居间方代为托管。本合同签订时物业现状为无查封、有抵押。买卖双方均清楚该物业的状况及其他各类情形，且确认该物业是以现状出售，如该物业是抵押状态，卖方应于签署本合同后60天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用。如物业尚未办妥房产证，或即使本合同载明合同签订日的交易物业查封、抵押状态与事实不符，只要卖方在本合同约定过户交件日前办出房产证或解除查封、抵押，则合同继续有效各方仍应继续履行合同，并不得以此为由拒绝履行合同义务，如就此已实际影响交易或买方，申请贷款，则买方的付款及贷款期限进行自动相应的延长。如卖方已符合办房产证条件而故意不办理或不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需向居间方支付本合同约定的买、卖双方共计应支付给居间方的佣金总额作为违约金。买卖双方约定交楼日期为卖方收齐所有楼款当日。卖方须保证对该物业享有完整所有权或取得共有人的同意，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁、抵押、查封等事宜，卖方应在签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》前清理、解除完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担本合同无法继续履行的违约责任及由此引起的一切法律责任，并承担本合同约定的买卖双方共计应支付给居间方的佣金总额作为违约金。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让予任何人。如卖方收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，向对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任。合同还约定了其它相关事项。在该合同签名、落款日期栏下方附随收据，记载：兹已收到上述规定之定金10000元，并由张海鹰签名、捺印。
合同签订当日，张海鹰填写定金托管确认书（NO：1301742），该确认书记载：本人现已收到购房客户曾淑玲交来的购买本人之物业中山市沙溪镇星宝路3号星宝明珠8栋603房定金10000元。因该物业之房地产证未查档。故本人同意将该定金10000元暂时委托居间方世华公司代为保管，待该物业之房地产证查档产权清晰后，再收回以上定金。此确认书代替业主收回托管资金收据之用。托管方由张海鹰签名、捺印，受托方由郑永明签名捺印并加盖世华公司财务专用章。
2015年12月7日，张海鹰填写收条，收条记载：今收到世华公司支付中山市沙溪镇星宝路3号星宝明珠8栋603房物业托管定金（世华托管单编号：NO：1301742人民币10000元）。以上托管定金转至本人指定如下账号：户名：张亚男；开户行：中山市沙溪镇星宝农业银行；账号：62×××10。同日，张海鹰开具收款收据，收据记载：今收到曾淑玲交来承购中山市沙溪镇星宝路3号星宝明珠8栋603房之购房定金10000元。以银行到账为准。收款人指定收款账号：中山沙溪农业银行62×××10.户名：张亚男。
张海鹰于2016年开具借据，该借据记载：本人与曾淑玲于2015年12月5日签订合同编号为：NO1301742的房产买卖合同，已付订金20000元。现因本人资金周转需要特向购买我房产买家曾淑玲，预借30000元，其中10000元在2016年1月21日己收到，收款户名：张亚男，账号：62×××10（中国农业银行），二笔款共计30000元。（张泉钦与张海鹰为夫妻关系，张泉钦身份证号：），张亚男与张海鹰为直属姐妹。本人承诺：预借款30000元，为我个人及家里资金周转之用，该款将享有之前签订房屋买卖合同（NO1301742）约定内定金的权益，但不作为定金。如买卖交易完成，此30000元可扣减购房款。（注：如毁约该笔借款30000元），将每月利率按2.5%利息收取，起息日为毁约日起息，并无条件退还购房者曾淑玲之前预付购房款含首付，定金，订金等）。该借据还记载及其他事项。张海鹰在借款人栏签名、捺印，张泉钦在借款人配偶栏签名、捺印。
2016年3月4日，广发银行股份有限公司中山分行出具关于曾淑玲400000元人民币二手住房按揭贷款的批复{发文号：广发总行零售信贷业务（2016）023501号}，该批复记载：借款人：曾淑玲，证件号码：；贷款品种：二手住房按揭贷款；贷款金额：400000；币种：人民币；担保方式：抵押—住房，抵质押物信息：地址：广东省中山市沙××镇星××路××星××明珠花园××房；支付范围、对象：张海鹰。该批复还记载其他事项。
2016年4月7日，中山市土地房产产权档案馆出具的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产正在办理交易，该房产抵押状态已于2016年3月29日前解除完毕；2016年5月23日，中山市土地房产产权档案馆出具的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产产权已变更为蔡上为。
2016年5月24日，曾淑玲向本院提起诉讼，主张前述实体权利。庭审中，曾淑玲明确，在本案中主张违约金后对于已支付的20000元定金不再主张。
另查：2016年5月25日，中国光大银行出具对私活期账户对账单，显示曾淑玲分别于2015年12月7日、2016年1月21日、2016年2月1日向张亚男的62×××10账号转入10000元、10000元、20000元。
又查：诉讼中，曾淑玲提交声称为世华公司于2016年4月22日按上述合同中张海鹰预留地址向张海鹰寄送过履约催告函。该函记载：根据买卖合同约定：买卖双方须于2016年3月5日或之前办理过户递件手续。卖方应于签署本合同后60天内解除抵押手续。在买卖合同签订后，买方按合同约定支付购房定金并在2016年3月3日获得广东发展银行的按揭贷款批复通知书。但因阁下未能在合同约定期限内解除交易房产抵押登记，直至2016年3月29日解除交易房产抵押登记后，我司多次联系阁下配合买方办理过户递件手续，但阁下一直在推脱及拖延。现我司特出具此函，请阁下自本函件送达之日起5个工作日内配合买方办毕房产过户递件手续。否则，视为阁下根本违约。该函还记载其他事项。
诉讼中，曾淑玲提交中山市科兴土地与资产评估有限公司于2016年7月25日出具的房地产估价初步意见，在该意见中中山市科兴土地与资产评估有限公司对于上述房地产进行估价，估价基准日为2016年7月22日，估价结果为668100元。
再查：2010年11月8日，张海鹰与张泉钦于在福建省泉州市晋江市民政局填写申请补办结婚登记声明书，确认双方于2007年1月1日起以夫妻名义同居生活。同日，双方在福建省泉州市晋江市民政局办理了结婚登记手续。
本院认为：曾淑玲与张海鹰、张泉钦及世华公司于2015年12月5日签订房地产买卖及居间合同（合同编号为：1402509）是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案争议焦点在于是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行，如何承担违约责任。曾淑玲已经提交证据证明其已经按照上述合同的约定向张海鹰支付了定金20000元，及张海鹰向曾淑玲预支了30000元购房款的事实，本院予以认定。曾淑玲已于2016年3月4日取得广发银行股份有限公司中山分行400000元按揭款的批复，按照合同约定买卖双方须于2016年3月5日或之前办理过户递件手续，卖方应于签署本合同后60天内解除抵押手续。但根据中山市土地房产产权档案馆出具的中山市不动产登记资料证明表载明涉案房地产已于2016年3月29日解除抵押，于2016年4月7日正在办理交易，并于2016年5月23日变更了产权人为蔡上为。因此上述合同已无法继续履行，张海鹰、张泉钦的行为已构成违约，违约日期为上述合同约定的买、卖双方办理过户递件手续日期的次日即2016年3月6日。合同解除后，张海鹰、张泉钦应将其收取的上述款项返还给曾淑玲。因曾淑玲在庭审中明确主张按交易房产总价10%的违约金后不再主张定金，故本院对于其预交定金在本案中不予处理。关于张海鹰预借的30000元，在借据中已经对违约事项作出了约定，故曾淑玲有权收回该预借的30000元，并依照约定从违约日期即2016年3月6日开始以30000元为本金，按月利率2.5%计收利息损失。虽然前述的曾淑玲支付的款项是支付给张海鹰指定账号，但结合上述合同是张海鹰、张泉钦共同签订以及其二人为夫妻关系，张泉钦应对张海鹰的上述行为承担连带责任，并承担共同清偿责任。上述合同已经约定了“如买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因物业被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，向对方也可选择按本合同约定的物业买卖总价的10%要求对方承担违约责任”，因此曾淑玲有权依据该约定主张张海鹰、张泉钦以合同约定成交价590000元的10%即59000元向其承担违约责任。
依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，曾淑玲已经依据前述合同约定主张了违约金作为其损失，且该违约金也足以弥补其在上述合同履行中的损失，因此本院对于其要求张海鹰、张泉钦支付擅自转售上述房屋溢价的主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告张海鹰、张泉钦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾淑玲返还预付购房款30000元及利息（利息计算方法：以30000元为本金，从2016年3月6日开始以月利率2.5%计算至实际清偿之日止）；
二、被告张海鹰、张泉钦于本判决发生法律效力之日起七日内向原告曾淑玲支付违约金59000元。
三、驳回原告曾淑玲的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2952元（原告曾淑玲已预交），由原告曾淑玲负担915元，由被告张海鹰、张泉钦负担2037元（被告张海鹰、张泉钦负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 董爱民
人民陪审员 梁蓓莉
人民陪审员 张子锋
二〇一六年十月十八日
书 记 员 雷 珊
谭银娣
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