江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初3602号
原告：吴某。
原告：吴翔。同为原告吴某法定代理人。
原告：赵娟芳。同为原告吴某法定代理人。
被告：江苏世道实业投资有限公司，住所地海安县北城街道（原海安镇）黄河路9号。
法定代表人：林在市，江苏世道实业投资有限公司总经理。
委托代理人：吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
原告吴翔、赵娟芳、吴某与被告江苏世道实业投资有限公司（以下简称世道公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴翔、赵娟芳，被告世道公司的委托代理人吉远来到庭参加诉讼。参与本案庭审的有公众参审员崔恒风、周兆平。本案现已审理终结。
原告吴翔、赵娟芳、吴某向本院提出的诉讼请求，1.责令被告世道公司按商品房买卖合同约定通知原告办理商品房交付手续，并出示相关文件；2.责令被告世道公司赔偿原告逾期交付房屋的损失（自2014年6月29日至实际交付之日止，暂定为329000元。其中，房屋折旧损失74284元、银行贷款利息损失156178.49元、进驻保证金的利息损失2480元、装修损失50000元、房租损失46057元）；3.责令被告赔偿原告已支付的物业费损失11500元。事实与理由：2013年9月20日，原告认购了世道公司开发的南通义乌国际商贸城19栋101、102室商铺。合同签订后，原告缴纳了购房款并履行了认购书约定义务。2014年6月23日后，原告签订了商品房买卖合同，但被告未签字且拒绝向原告提交合同原件。被告应当按照合同约定的期限出示商品房验收合格的证明文件并交付房屋，但时至今日被告未通知原告交房。被告应当赔偿逾期交房的损失。
被告世道公司辩称：案涉商铺皆已通过竣工验收和消防验收，且交付给原告使用。原告要求被告承担违约责任无事实及法律依据。
经审理查明：2013年5月30日，世道公司取得案涉楼栋的商品房预（销）售许可证。
2013年9月20日，原告与世道公司签订商铺认购书2份。认购书载明，原告购买被告开发的位于海安县原海安镇黄河路9号义乌国际商贸城19幢101、102商铺2套，商铺建筑面积分别为90.9平方米和96.36平方米，总价款分别为725160元和623941元；买方在签署认购书时，已阅知待签的商品房预售合同、委托经营管理协议（及自营客户商户意向进驻协议）的所有条款及内容，对条款及内容已完全了解且无异议，完全清楚自己的权利和义务，自愿认购商铺，签署认购书，并自愿根据卖方通知要求和认购书所约定的日期内签署商品房预售合同、委托经营管理协议（自营客户签署商户意向进驻协议），支付相应房款，否则，承担相应责任；因购买该物业而产生的保险费、工本费、生活垃圾处理费等相关税费由买方承担；认购书签订后，买方如无小商品经营执照的，需在工商部门登记办理营业执照4个月后，方可签署商品房预售合同。协议签订后，吴翔出资，委托南通德勒商业管理有限公司（以下简称德勒公司）对案涉店铺外进行了简单装潢（悬挂铭牌上店铺名称为“3号仓库”，铭牌一并公示吴翔本人的手机号码）。
2013年9月21日，吴翔支付（进驻）保证金20000元。2013年10月28日，案涉楼栋通过海安县公安消防大队消防验收。2013年11月1日，案涉楼栋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收。2013年12月10日，案涉楼栋办理完竣工备案手续。
2013年11月4日，原告交清所有购房款，世道公司开具了案涉商铺不动产销售统一发票，载明赵娟芳、吴某分别支付19号楼101、102号商铺购房款683040元和583756元。原告要求签订商品房买卖合同，世道公司要求原告向德勒公司缴纳物业费等相关费用11500元，并告知原告办理营业执照后4个月才能签订商品房买卖合同。2014年1月20日，赵娟芳就案涉19号楼102号商铺向被告德勒公司支付“租金”750元、物业费2100元、运营费4650元、装修保证金2000元、履约保证金2000元以及办理营业执照的费用250元。2014年1月23日，营业执照办妥。
2014年6月23日，二原告及其子吴某就案涉19号楼101、102号商铺与世道公司签订了商品房买卖合同。合同约定，19号楼101、102号商铺建筑面积分别为90.90平方米和91.36平方米，购房款分别为683040元和583756元；出卖人应当在2014年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30天，买受人同意不追究出卖人违约责任；逾期60天后，买受人有权解除本合同，出卖人应当自买受人解除合同之日起，两周内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%承担违约金；商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
另查明：2015年9月，原告吴翔、赵娟芳因对德勒公司收取的物业费、运营费、装修保证金、履约保证金等不满，向本院提起诉讼，要求德勒公司返还物业费2100元、运营费4650元、租金750元、装修保证金2000元、履约保证金2000元及利息损失。
2015年12月本院作出（2015）安民初字第00369号民事判决，认定吴翔、赵娟芳与德勒公司之间系委托经营合同关系，德勒公司受托经营吴翔、赵娟芳向世道公司所购商铺，故驳回吴翔、赵娟芳要求德勒公司返还物业费、运营费、租金等费用共计11500元并承担利息损失的诉讼请求。吴翔、赵娟芳不服，上诉至南通市中级人民法院（以下简称南通中院）。南通中院认定吴翔、赵娟芳已占有案涉商铺，判决维持了一审判决。
另查明，证人周某在本院（2015）安民初字00369案件中，向本院反映大阳电动车商铺老板认得吴翔并口头同意使用该商铺存放大阳电动车。
以上事实，有双方当事人陈述，原告提交的认购书、收费票据、录像视频，被告提交的购房合同、租赁合同及现场照片，本院现场勘查所拍照片及所做笔录、（2016）苏06民终292号民事判决等证据在案佐证。
2016年9月28日，原告吴翔、赵娟芳申请证人周某出庭作证。被告世道公司申请证人徐某、李某出庭作证。证人周某为大阳电动车商铺人员，其出庭证明，周某为案涉19号商铺109、110、111、112号经营者；其并不认识原告吴翔、赵娟芳；案涉义乌商贸城开业时（大概在2013年12月份左右），听说101、102号商铺没有出售（101、102商铺门锁着），便将自家待售电动车放入101、102商铺，当时并不知道店铺是吴翔的，也未得到任何人同意；2014年，原告吴翔、赵娟芳前往过周某开设的大阳电动车商铺聊天（当时“3号仓库”的铭牌还未安装），并询问电动车是谁的，周某表示是自己的，二原告告知周某商铺101、102为原告所有，但对周某存放电动车，吴翔、赵娟芳并未有不同意见；2015年11月10日，法院前往大洋电动车商铺调查，周某当时的陈述也是事实，法院调查人员也将笔录交由周某查看且读给周某听；周某锁101、102号商铺的钥匙并不是从原告处取得；法院前往调查后不久，周某已将101、102号商铺内东西清理；现101、102商铺仍被周某锁着。证人李某为德勒公司员工，其证明，李某于2013年4月到德勒公司上班，负责义乌国际商贸城店铺的门窗及水电维修；义乌国际商贸城开业时，案涉商铺内自来水管道开裂，应德勒公司要求，李某前往察看过；2016年9月27日，李某察看过案涉商铺，发现案涉店铺充了100度电。证人徐某为德勒公司职工，其出庭证明，徐某于2013年5月到德勒公司工作，负责义乌国际商贸城安全、卫生及装修工作；义乌国际商贸城于2014年1月1日统一开业，开业不久（2014年上半年），19栋101、102室店铺人员电话告知案涉店铺漏水，徐某通知保安前往查看。三原告认为证人周某的证言证明法院调查笔录所记内容不实，证人李某、徐某证言与本案无关。世道公司认为周某证言与法院调查内容基本一致，证人李某、徐某证言能够反映原告已经接受且管理案涉店铺。
参与本案庭审的听审员认为，原告主张无事实及法律依据，不应支持。
本院认为：原告与世道公司签订认购书及销售合同，该认购书及销售合同并未违反法律禁止性规定，依法有效。认购书已具备买卖合同必备要件，名为预售合同，实为买卖合同。只是关于交房期限，双方未在认购书中进行约定。现吴翔、赵娟芳、吴某要求世道公司出示交房手续，支付违约金并赔偿损失缘于三原告认为被告世道公司未按照销售合同约定出示商品房验收合格的相关证明文件并交付案涉商铺。因此，本案争议的焦点在于被告是否出示房屋验收合格的证明文件并有效交付。
本院认为，商品房的交付既要满足法律、法规的强制性规定，也需要满足合同约定的相应条件。本案中，争议商铺已通过海安县公安消防大队消防验收和竣工验收并于2013年12月10日办理了竣工验收备案手续，符合我国法律规定的法定交付要求。同时，被告世道公司于签订销售合同前已交付案涉商铺并由原告占有，相关事实已经南通中院终审判决确认，原告虽对其否认，但未提供充分证据。庭审中，原告虽申请证人周某出庭作证，但周某的证言并不能有效推翻生效判决的认定。
按照原、被告间合同约定，被告应向原告完成两个给付行为，一是交付房屋，二是行为给付即向原告出示相关文件并签署交接单。对于前一给付，本院前文已经阐述，此处不再重复。按照法律规定，买卖合同成立前买受人已实际占有标的物的，出卖人免于交付义务。本案中，原告购得案涉商铺，在签订“买卖合同”前，出卖人即已按照原告与德勒公司的约定向原告的受托人德勒公司交付，应认定为出卖人已向购买人交付。关于商品房验收合格文件的出示及交接单的签署，本院认为，世道公司虽未履行，但经本院要求，世道公司庭审时已出示案涉商铺达到交付使用的证明文件，鉴于上述文件出示已达到原告要求，且案涉商铺于商品房销售合同签订前已交付使用，该文件出示与否并不影响原告的实体权利，也未对原告利益造成任何损害；至于房屋交接单，由于被告已在认购合同订立之后，销售合同订立前实际交付且为原告接受，故对于三原告要求被告出示商品房交付证明文件并签署交接单的诉讼请求，本院不再支持。
关于违约金及损失，因本院认定案涉商铺已于销售合同约定的交房期限前完成交付行为，原告要求被告承担延期交房违约责任并赔偿损失的诉讼请求，无法律及事实依据，本院难以支持。
此外，原告在认购案涉商铺时，已明知案涉房屋可自营或委托德勒公司经营，且不论哪种经营方式德勒公司均会产生一定运营费用的情况下，仍然同意委托德勒公司，即使原告由于经验不足而选择，在此种委托不违反法律规定或以合同有效方式排除委托关系的情况下，协议就应当被遵守和履行。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告吴翔、赵娟芳、吴某的诉讼请求。
案件受理费19266元，由原告吴翔、赵娟芳、吴某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及按对方当事人提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费19266元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 张小平
审 判 员 潘秀宗
人民陪审员 吴达华
二〇一六年十月十八日
书 记 员 丁 吉
附《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。