济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高民初字第283号
原告赵杭，女，1988年10月18日出生，汉族，华安证券公司员工，住济南市。
委托代理人栾晓菲，山东业春律师事务所律师。
委托代理人解峰，山东业春律师事务所律师。
被告侯宪章，男，1982年2月5日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
委托代理人王爱武，北京市大成（济南）律师事务所律师。
第三人济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店，住所地济南市。
负责人郑广林，该单位负责人。
委托代理人马恒洁，女，1981年1月12日出生，汉族，济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店员工，住济南市。
原告赵杭与被告侯宪章房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年6月3日立案受理。经被告申请，本院依法追加济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵杭及其委托代理人解峰，被告侯宪章及委托代理人王爱武，第三人济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店的委托代理人马恒洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵杭诉称，2013年4月8日，原告赵杭与被告侯宪章经第三人济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店工作人员介绍签订《房屋买卖合同》，约定被告将济南高新区三庆财富中心D座719室出售给原告，房款92万元，被告应于2013年4月15日前将该房屋交接给原告。合同签订后，原告向被告支付了7万元定金，约定交房时间过后，经过原告催促，被告拒不交房，并称已将涉案房屋出卖给他人，已经无法履行合同。被告的行为已经构成违约，请求法院：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还购房定金14万元；3、判令被告支付违约金184000元；4、判令被告支付中介费18400元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告侯宪章辩称，1、原告所述与事实不符，《房屋买卖合同》约定签订合同的同时交付定金70000元，但原告至今未交付，故双方的合同未成立，被告不存在违约，也谈不上支付违约金及中介费的问题。2、由于被告至今没有收到定金，房屋买卖合同中的定金条款从未生效，不存在返还定金的问题。3、中介费并非18400元，根据原告给第三人的确认单，18400元由中介服务费、贷款服务费和评估费三部分组成，而房屋买卖合同中约定的是违约方支付中介服务费，仅是三项费用中的一项，即6134元，即使是被告违约，应支付的中介费也仅是6134元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店述称，签订合同之后，原告如约交付70000元的定金，70000元至今仍存于第三人处。定金收取后，被告决定不卖本案所涉房屋且拒领定金。同意在扣除佣金18400元后退还剩余定金部分。
经审理查明，2013年4月8日，原告赵杭（乙方）与被告侯宪章（甲方）第三人济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店（丙方）签订房屋买卖合同，约定“一、甲方将济南高新区三庆财富中心D座719室出售给乙方，房屋建筑面积151平方米；二、价格为920000元，签订此合同时，乙方向甲方支付人民币70000元整，作为购房定金。……八、以上条款中涉及到的各项违约赔付办法为：（1）若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的百分之二十作为违约赔偿金，同时需要支付给乙方付丙方的中介费；……九、甲、乙双方承诺2013年4月15日前将上述房产交接给乙方。合同第十二条约定：中介服务支付方式：鉴于丙方为甲乙双方所提供的房产中介及其他服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用；乙方支付服务费人民币18400元。”合同签订当日，原告将20000元的房屋定金交至第三人的工作人员，被告向原告出具了20000元定金收条。当日，原告与第三人签订佣金确认单，确认中介服务费、贷款服务费、评估费共计18400元整，原告向第三人出具佣金欠条一份，欠条载明：今赵杭欠玛雅房屋佛山苑店，买卖服务佣金款18400元，人民币壹万捌仟肆佰元整。在变更合同时一次性支付。
2013年4月9日，原告的丈夫将另外50000元交付给第三人，第三人将被告交付原告20000元收条收回，并将被告2013年4月8日留存在第三人处的70000元定金收条给付原告。原、被告均认可该定金70000元至今由第三人保管。
2013年4月9日，被告与案外人崔秋荣签订合同，将涉案房屋出售给案外人崔秋荣。当日，被告通知第三人的工作人员，表示不同意将房屋出售给原告。2013年4月15日，原告要求被告交付房屋时，被告明确向原告说明已将房屋另行出售，不再将房屋出卖给原告。
诉讼过程中，原告变更诉讼请求为1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金184000元；3、判令第三人向原告退还定金70000元；4、被告支付中介费18400元。5、诉讼费由被告承担。被告同意解除房屋买卖合同。
上述事实，由原告提交的2013年4月8日的《房屋买卖合同》一份、定金收条一份、收到证明一份、2011年7月6日被告与案外人济南国庆置业有限公司商品房买卖合同复印件一份、录音一份、收费记录本照片一张、长安锦绣城销售中心证明一份、重庆市契税缴税证明一份、土地房屋权属登记申请书一份，被告提交的通话详单一份、济南国庆置业有限公司济房权证高字第0088**号房产证复印件一份、被告与案外人崔秋荣的房屋买卖合同一份、案外人崔秋荣与济南国庆置业有限公司的房屋买卖合同一份，第三人提交的佣金确认单、欠条一份以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，2013年4月8日，原告赵杭与被告侯宪章所签订《房屋买卖合同》，是原、被告双方真实意思的表示，该合同成立，合同权利义务明确，不违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，被告将定金收条交付给第三人的工作人员，第三人的工作人员收到原告交付的定金，应当视为受被告的委托收取该部分定金，被告辩称未收到定金的主张，本院不予采信。原告在2013年4月15日要求被告履行交房义务时，被告明确表示不再履行合同，原告起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，被告亦同意解除，本院予以准许。第三人在收到定金后未将该定金交付被告，在原、被告双方解除房屋买卖合同后，原告主张第三人返还定金的要求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定支付违约金184000元。被告认为未违约，并且认为违约金过高，要求予以调整。本院认为，被告在与原告签订房屋买卖合同后又将房屋另行出售给案外人，导致与原告签订的合同无法履行，被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。原告要求被告按照房屋成交价的20%支付违约金，该约定明显过高，被告要求予以调整，符合法律规定，综合被告的违约状况以及原告的损失状况，原告要求的违约金本院酌定为2万元。原告要求被告赔偿中介费损失18400元，该主张符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告赵杭与被告侯宪章于2013年4月8日签订的《房屋买卖合同》予以解除。
二、第三人济南跃居房地产中介服务有限公司佛山苑店于本判决生效之日起十日内退还原告赵杭定金70000元。
三、被告侯宪章于本判决生效之日起十日内支付原告赵杭违约金2万元。
四、被告侯宪章于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵杭中介费损失18400元。
五、驳回原告赵杭对被告侯宪章的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6436元，财产保全费1770元，合计8206元，由被告侯宪章负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 万立波
人民陪审员 吕春华
人民陪审员 于 莉
二〇一四年五月十九日
书 记 员 曹文雯