连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初5847号原告：连云港义乌小商品城管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区幸福路67号。法定代理人：傅兴龙，职务该公司总经理。委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鹏，该公司副总经理。被告：席迎庆，男，1990年9月29日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：时良锦，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。原告连云港义乌小商品城管理有限公司（以下简称义乌商品城）与被告席迎庆商品房租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告义乌商品城的委托诉讼代理人孙鹏和朱健，被告席迎庆及其委托诉讼代理人时良锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌商品城向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付商铺租金57552元并承担自2016年2月10日之日起至2016年8月9日的违约金17265元。诉讼中原告将租金数额变更为33572元、违约金数额变更为10065.6元。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年6月12日经友好协商依法订立了商铺租赁合同，约定被告承租原告的义乌商品城Z3-022至023号2间商铺。合同订立后，被告实际仅支付了8个月的租金。后原告多次向被告主张要求其按合同约定的租金标准支付租金，然而被告虽经催要,至今分文未付。截止2016年8月9日，被告尚欠原告租金57552元及违约金17265元。原告为保护自己的合法权益，现诉至法院。被告席迎庆答辩称：原告要求被告支付租金和违约金没有事实和法律依据，理由：2016年3月，由于原告严重的管理不善，造成被告严重经营亏损，被告遂找到原告有关管理人员要求解除合同并且撤出原告的商铺，但是原告有关管理人员哄骗被告要求被告为其架势，暂不撤出商铺，因为撤出商铺对原告会造成负面影响，且本身原告的商铺也是门可罗雀，被告根本就没有生意可做，但是在原告的哄骗下被告就暂未撤出商铺，被告为了能更好地经营就外出进行考察以寻求好的商品及项目，就在被告外出考察期间，原告即将被告商铺的电路断掉，使得商铺无法经营，被告的销售人员在进行销售时，原告的有关管理人员以及保安竟然无理阻止，使得被告的经营活动限于停顿。后被告又多次和原告协商，要求撤出柜台，但原告的有关人员和保安还是进行制止，其理由是被告没有缴纳租金。综上，被告认为，并非是被告占用原告的商品拒不撤出，而是原告拒不让被告撤出商铺。被告是被动进行所谓的占用原告商铺，因此原告要求被告承担占用的费用没有法律依据，且在整个双方履行合同的过程中，被告也没有存在违约行为，所谓的违约行为都是由于原告所订立的霸王条款所设的陷阱，因此原告在本案中即不欠原告的租金，也没有违约行为存在。保证金应冲抵租金，被告不存在让原告收缴保证金的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：连云港义乌商品城商铺租赁合同、缴款收据四张（复印件）等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，原告义乌商品城（甲方）、被告席迎庆（乙方）签订《家俱商铺租赁合同》一份，合同主要内容：甲方出租给乙方的商铺，位于连云港市海州区幸福路67号连云港义乌小商品城Z3-022号，建筑面积197.5平方米，租金2963元/月；Z3-023号，建筑面积1309平方米，租金1833元/月，共计商铺2间，建筑面积328.4平方米，租金4796元/月。乙方承租商铺只能用于经营鸿扬尚品套房商品种类的商品。商铺以现状交付和期满收回时，双方应办理商铺内所属设施、设备等情况的交接验收手续。商铺租赁期限为12个月，自2015年6月12日起至2016年6月11日止。商铺租金为预付方式，按月缴纳时间为每月10日之前。一年租金分6次交完，每双月10号之前交2个月租金。本合同签订时乙方应向甲方交纳10000元经营保证金，该经营保证金作为乙方正常履行合同义务的担保，合同期内，乙方无违约、无违反诚信经营及管理制度等行为、无处理不当的买卖纠纷等，合同期满乙方结清各项费用后一年后，甲方退还保证金，但不计息。乙方对客户质量保证承诺超过一年的，按其承诺的最长期限退还保证金。甲方退还保证金时，应一并将保证金（包括受赔偿人的收条复印件）提供给乙方。电费：乙方按实际使用按时交纳，逾期不付的，甲方有权或申请供电部门暂停供电。物业管理费包含在租金里。乙方擅自解除合同的，保证金不予以退还，预交租金不予退还，甲方还有权追缴免租期内的租金。乙方必须按时按本合同及时向甲方缴纳商铺租金、电费等款项。如不按时交纳，甲方有权终止租赁合同，并对乙方展位内的货物进行或依法提起诉讼、申请法院进行拍卖。乙方必须执行甲方实施的“预警制度管理办法”，服从预警制度处理条款。乙方应如期足额交纳租金、电费、水费，逾期按应付金额1%每日收取滞纳金。本合同一经签订即生效，双方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。租赁期间，乙方拖欠租金、电费等商铺相关费用超过一个月的，甲方有权单方面解除合同，无偿收回商铺，保证金不予退还，预交租金不予退还，追缴免租期内的租金。本合同终止时，除甲方同意乙方续租外，乙方应在到期日返还租赁商铺，逾期不返还商铺的，甲方有权采取合法手段收回。由此产生的费用和损失由乙方承担。且乙方每逾期返还商铺一天，乙方应按合同租期内优惠前租金标准的2倍向甲方支付该商铺占用使用费。合同附件《连云港义乌小商城业主/经营户管理公约》为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同还对甲方权利义务、乙方权利义务、合同的变更和解除、纠纷解决、送达地址等其他事项进行了约定。合同签订后，被告席迎庆按约交纳了经营保证金10000元。截止到2016年2月10日，被告支付租金32052元，从2016年2月11日至2016年8月9日的租金未交付。本案的争议焦点：1、被告欠付租金的数额是多少？2、原告主张违约金10065.6元是否成立？本院认为，原、被告签订的《家俱商铺租赁合同》及《连云港义乌小商城业主/经营户管理公约》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于被告欠付租金的数额问题。本院认为，本案中，双方约定租赁期限12个月，自2015年6月12日起至2016年6月11日止，被告已按约支付租金至2016年2月10日，从2016年2月11日起至合同期限届满即2016年6月10日止4个月的租金计19184（4796元/月*4）元尚未支付。租赁期间届满后，原、被告双方未达成新的租赁合同，被告继续占用租赁物至2016年8月10日计2个月，原告主张参照合同约定的租金标准4796元/月支付按房屋占有使用费9592元，有事实和法律依据，本院予以确认。因此，被告共欠付原告租金和房屋占有使用费28776元。关于被告庭审中称曾向原告提出解除涉案合同，因其未能提供证据证明，原告也不认可，故本院对该辩称意见不予采纳。被告辩称保证金应冲抵租金，原告则认为根据合同约定保证金不予退还，本院认为，根据双方在涉案合同中的约定，因被告拖欠租金超过一个月，原告有权单方解除合同，无偿收回商铺，保证金不予退还，故本院对被告称保证金冲抵租金的意见不予采纳。二、关于原告主张的违约金10065.6元是否成立的问题。本院认为，本案中被告未按约给付租金，成构成违约，根据双方合同约定应当承担给付违约金的责任。本案中，被告欠付租金19184元。原告对被告欠付的该租金主张违约金符合双方合同约定。但对于从2016年6月10日至2016年8月10日的房屋占有使用费主张违约金，本院认为，因租赁期限届满，原告与被告未达成新的租赁合同，租金如何支付双方未达成一致意见，故原告要求支付占有使用涉案房屋期间的逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金数额，原告主张自2016年2月10日起至2016年8月9日的违约金10065.6元（按应付金额的30%）。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在涉案的租赁合同中约定，逾期交付租金的，按应付金额的1%每日收取滞纳金，原告认为按日1%计算违约金过高，自动调整为按应付金额的30%收取违约金，被告认为过高，结合本案案情，本院依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。被告应付原告的逾期付款违约金为：2016年2月10日至4月10日的租金9592元，应在2016年4月10日前支付，逾期付款违约金是以9592为本金，从2016年4月11日起计算；2016年4月11至6月10日租金9592元，应在2016年6月10日前支付，逾期付款违约金以9592为本金，从2016年6月11日起计算；上述逾期付款违约金均计算至2016年8月9日。综上所述，原告主张被告欠付租金和违约金诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告席迎庆于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港义乌小商品城管理有限公司28776元及违约金（从2016年4月11日起计算至2016年8月9日，以9592为本金；从2016年6月11日起计算至2016年8月9日，以9592为本金，均按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，其中原告连云港义乌小商品城管理有限公司负担1019元，被告席迎庆负担651元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判员  刘永红二〇一六年十月二十四日书记员  林媛媛法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。（三）最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行