山东省济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0105民初3387号
原告：周天信，住济南市。
委托诉讼代理人：周丽坤、霍连台。
被告：中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨斌。
委托诉讼代理人：韩祥成。
委托诉讼代理人：邢双双。
原告周天信与被告中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周天信的委托诉讼代理人霍连台、周丽坤，被告重汽房地产公司的委托诉讼代理人韩祥成、邢双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周天信向本院提出诉讼请求：1.被告重汽房地产公司按照现评估价向原告周天信支付剩余房款（暂定40万元。最终以法院委托评估的数值为准）；2.本案所有诉讼费用全部由被告重汽房地产公司承担。诉讼中，原告周天信变更诉讼请求为：1.依法判令被告重汽房地产公司返回原告周天信的部分购房款292409元。该项诉讼请求计算方式为：2009年11月6日交付涉案商铺至2017年5月31日腾交涉案商铺，共计3061天；从2009年11月6日起至2079年1月14日止，共计25254天，每天的占用使用费为13.05元，故上述款项计算方式为：329575元-（13.05元／天×3061天）＝289627.7元。2.请求依法判令被告重汽房地产公司向原告周天信支付以292409元为基数，自2009年12月23日起至判决生效之日止，按照中国银行同期同类贷款利率的利息损失。3.本案诉讼费由被告重汽房地产公司承担。事实与理由：原告周天信于2009年10月24日与被告重汽房地产公司签订了《翡翠郡商铺买卖合同》，通过该合同原告周天信购买了被告重汽房地产公司开发的位于济南市天桥区西工商河路与汽车厂东路交叉路口西北角编号为1-105号商铺，原告周天信按照合同约定一次性向被告重汽房地产公司交清了�部购房款329575元，并于2009年12月23日给原告周天信开具了收款发票。2017年4月底，原告周天信接到被告重汽房地产公司的《搬迁通知》，该《搬迁通知》及被告重汽房地产公司的工作人员告知，2009年10月24日原告购买的涉案商铺属于临时建筑和违章建筑，政府要进行拆除，要求原告腾空房屋交给被告。原告周天信按照被告的要求给被告交出房子后，被告却不是按照该商铺现价补偿损失，而是按照原、被告于2009年10月24日签订的《翡翠郡商铺买卖合同》的原价进行补偿。原告周天信认为，被告重汽房地产公司于2009年10月24日卖给原告的商铺系临时建筑和违章建筑，被告在出售该房屋时，并没有告知原告，属于民事欺诈；被告重汽房地产公司通过格式条款，剥夺了原告的合法权益，加重了原告的风险，对这些条款应按照《中华人民共和国合同法》的规定处理；在因涉案商�违章要被拆除的情况下，被告重汽房地产公司坚持按照购房时的原价进行返还显失公平。为了维护原告周天信的合法权益，特诉至法院。
被告重汽房地产公司辩称，原告周天信所述与事实不符，原、被告之所以出现纠纷是因为原、被告签订的合同，被告重汽房地产公司所持有的合同是房屋租赁合同，原告周天信手中所持有的合同是使用权买卖合同，原告周天信主张在庭前要求按房屋使用权买卖合同退还剩余年限的费用，但是因被告重汽房地产公司手中持有的合同为房屋租赁合同，双方未能就退还剩余款项的问题产生纠纷，而并非原告周天信所称的被告重汽房地产公司未按房屋现评估价进行退还，涉诉小区类似房屋共近30套，其中有一部分合同与买受人签订的是租赁合同，有一部分签订的是使用权买卖合同，这30户承租人已经有27户都已在折临折违通知下达后进行了协商处理，仅有3户因为合同签订不一致或是姓名不一致等特殊情形导致未能通过协商得到解决。作为双方签订的合同无论是使用权买卖合同或是租赁合同，该合同均有风险提示条款，被告重汽房地产公司对商铺的使用年限不作承诺和责任的承担，双方对合同使用年限未达租赁期限的处理方式也进行了相应的约定。涉诉小区其他27户承租人均是按照该约定进行了处理，因此作为原告周天信无论其签订的是使用权买卖合同或是租赁合同，双方的法律关系属于租赁合同关系。且依据原告周天信所交款的收据，双方属于租赁合同关系，原告周天信所交款的收据载明原告周天信所交款项性质为租金，而并非购房款，因此应当依据双方签订的合同约定处理纠纷。又因原、被告双方合同不一致，根据合同法的规定租赁合同的最长租赁期限为20年，因此应当依据被告重汽房�产公司所持有的租赁期限为20年的商铺租赁合同来处理双方的纠纷。关于原告周天信利息的诉讼请求根据双方签订的翡翠郡商铺买卖合同第6条风险承担中约定，若租赁期限未满双方解除合同的，剩余租金被告无息退还给原告，因此原告周天信关于利息的主张没有事实依据和法律依据，请求依法驳回。
当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：原告周天信自2009年11月6日起开始占有使用位于济南市天桥区翡翠郡北区西工商河边1-105号的商铺（以下简称涉案商铺），并于2017年5月31日原告周天信腾出涉案商铺，现涉案商铺已被拆除。涉案商铺所在土地位于济南市天桥区西工商河路西侧，土地使用权证为：天桥国用（2008）第XXXXXX号，地类（用途）为：居住用地。该土地使用权证登记的终止日期为：2079年1月14日。诉讼中，被告重汽房地产公司认可涉案商铺尚未办理预售许可证，且未在指定期限内提交涉案商铺的相关建筑规划审批手续。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告周天信为证明原、被告之间系商铺买卖合同法律关系，提交证据如下：原、被告于2009年10月24日签订的《翡翠郡商铺买卖合同》及发票、搬迁通知、被告重汽房地产公司与案外人邢丽英签订的《翡翠郡商铺买卖合同》。被告重汽房地产公司对发票、搬迁通知、被告重汽房地产公司与案外人邢丽英签订的《翡翠郡商铺买卖合同》的真实性无异议，且称通过发票载明被告重汽房地产公司收取的为“租金”双方签订的合同应为租赁合同；对原、被告之间签订的《翡翠郡商铺买卖合同》的真实性无法确定�被告重汽房地产公司为证明双方之间存在商铺租赁合同法律关系，提交原、被告于2009年10月24日签订的《翡翠郡商铺租赁合同》。原告周天信对该合同的真实性不予认可，认为从该合同的第十一条足以看出来原告周天信只有一份合同，而被告重汽房地产公司共有四份合同，所以给了被告重汽房地产公司一个拼接或伪造合同的机会；而从被告重汽房地产公司提交的这份合同可看出，其中是经过拆开后又重新装订，不是原始装订的样子，是拼接的；从该合同的纸张、字距，从肉眼看第六条前三行行距与第八条的行距明显不同，所以原告周天信有理由认为被告重汽房地产公司是借用了原、被告双方签订合同的最后两页，而拼接伪造了前面几页所谓的租赁合同。对原告周天信提交的《翡翠郡商铺买卖合同》，被告重汽房地产公司并未申请对该合同中印章的真实性进行鉴定，应视为认可其真实性，故对该证据的真实性，本院予以确认；对原告周天信提交的上述其他证据的真实性，原、被告双方均无异议，本院均予以确认。对被告重汽房地产公司提交的《翡翠郡商铺租赁合同》的真实性，原告周天信未予以认可，但原告周天信对被告重汽房地产公司提交的该合同中其签字的真实性亦未申请司法鉴定，且对其上述质证意见亦未提交其他证据予以佐证，故对该《翡翠郡商铺租赁合同》的真实性，本院亦予以认可。
根据当事人的举证、质证及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月24日，原告周天信（乙方）与被告重汽房地产公司（甲方）签订《翡翠郡商铺买卖合同》，约定被告重汽房地产公司作为出售人，原告周天信作为买受人，由原告周天信购买涉案商铺使用权。该合同第二条约定：“价格及年限甲乙双方约定以叁拾贰万玖仟伍佰柒拾伍元整（小写￥329575元整）购买本合同第一条约定的商铺使用权。（该商铺仅有使用权，商铺使用权期限同该商铺所在土地使用权期限。）…”第六条约定：“风险承担如合同未满约定期限间因政府原因被拆除、征用或出现其他事由导致乙方无法继续使用该建筑，双方约定：…4、如未满合同约定期限且乙方没有违约行为的，甲方在扣除乙方实际使用期间的商铺价款后，剩余部分价款无息退还乙方。应退还价款＝商铺总价款×（1-实际使用期限／商铺总使用期限）。（以天为单位计算）。”同日，原告周天信与被告重汽房地产公司还签订了《翡翠郡商铺租赁合同》，约定被告重汽房地产公司作为出租人，原告周天信作为承租人，由原告周天信承租涉案商铺，该合同第二条约定：“租赁费用及年限甲乙双方约定以叁拾贰万玖仟伍佰柒拾伍元整（小写�329575元整）为本合同商铺租赁费用。甲方将本合同约定商铺租赁给乙方20年。（自交付之日起计算，二十年租赁期满，甲方义务终止，乙方如继续履行合同有关约定可继续无偿使用，最长时间至该商铺所在土地使用年限届满。）…”第六条约定：“风险承担甲方对该商铺使用年限不作承诺和责任承担。如合同未满约定期限（20年）间因政府原因被拆除或征用，导致乙方无法继续使用该建筑，双方约定：…4、如未满合同约定期限（20年）且乙方没有违约行为的，甲方在扣除乙方实际租赁期间的租金及甲方实际缴纳的税金后，剩余部分租金无息退还乙方。”2009年12月23日，原告周天信将上述合同中约定的款项329575元支付给被告重汽房地产公司，被告重汽房地产公司向原告周天信出具经营项目为“租金”的发票。
案件审理过程中，原、被告对涉案商铺占用使用费�数额各执一词，原告周天信认为应按照双方签订的《翡翠郡商铺买卖合同》中约定的使用期限至2079年1月14日，每天的占用使用费为13.05元；被告重汽房地产公司则认为应当按照双方签订的《翡翠郡商铺租赁合同》中的计算方式退还剩余租金，每天租金应按照20年租赁期限进行计算。
本院认为，被告重汽房地产公司开发建设了涉案商铺，并将涉案商铺交付给原告周天信有偿使用，虽双方已签订了《翡翠郡商铺买卖合同》，但该合同中约定的系由原告周天信购买涉案商铺的使用权，因此原、被告之间仍系房屋租赁合同法律关系。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审�庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”被告重汽房地产公司未能提交有效证据证明涉案商铺租赁合同属于上述司法解释中规定的应当认定为有效的合同，应承担举证不能的法律后果，故原、被告之间的涉案商铺租赁合同应为无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同�定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”之规定，原告周天信扣除其占有使用涉案商铺期间的占用使用费后，要求被告重汽房地产公司返还剩余房款的请求，符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，关于涉案商铺占有使用费的数额，双方各执一词，因本案中《翡翠郡商铺买卖合同》与《翡翠郡商铺租赁合同》均系由被告重汽房地产公司制作提供，应作出对被告重汽房地产公司不利的认定，故涉案商铺占用使用费应为13.04元／天（329575元÷25272天），被告重汽房地产公司应返还原告周天信房屋租金293532.44元（329575元-13.04元／天×2764天），原告周天信要求被告重汽房地产公司返还款项292409元未超出上述数额，本院予以支持。关于原告周天信要求被告重汽房地产公司支付利息损失的诉讼请求，首先，因原、被告在订立合同时，被告重汽房地产公司处置的均为涉案商铺的使用权，且亦未明确承诺涉案商铺系具备建筑规划等相关手续的建筑物，故原告周天信称被告重汽房地产公司存在民事欺诈的主张，本院不予采纳；其次，被告重汽房地产公司明知涉案商铺的性质仍承诺涉案商铺使用权等同涉案商铺所在土地使用权期限并依此收取租金，存在过错；再次，原告周天信作为涉案商铺的承租人应当及时知晓建筑物的建筑规划等手续的相关情况，且原、被告签订的两份合同中均有“风险承担”条款，原告周天信在承租涉案商铺时应当知晓可能存在未满约定期限提前腾交涉案商铺的情形，故原告周天信主张的上述利息损失均由被告重汽房地产公司承担，亦有失公允。综上，本院认定被告重汽房�产公司应承担原告周天信所主张利息损失的50%的付款责任，即支付原告周天信以292409元为基数，自2009年12月23日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失的50%。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告中国重汽集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告周天信租金292409元；
二、被告中国重汽集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告周天信以292409元为基数，自2009年12月23日起至判决生效之日止，按照中国银行同期同类贷款利率计算利息损失的50%。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告中国重汽集团房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 善
人民陪审员 滕秀芝
人民陪审员 于泽源
二〇一八年三月十五日
书 记 员 蔺 菲