浙江省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2011）浙民提字第89号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）俞宪灯。
委托代理人曹宏永。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）陈红辉。
委托代理人江琳。
申请再审人俞宪灯为与被申请人陈红辉租赁合同纠纷一案，不服金华市中级人民法院（以下简称金华中院）（2009）浙金民终字第1461号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2011年9月2日作出（2011）浙民申字第512号民事裁定，决定本案由本院提审；再审期间，中止原判决的执行。本院于2011年9月27日再审立案后，依法组成合议庭，于同年10月28日公开开庭进行了审理。申请再审人俞宪灯及其委托代理人曹宏永，被申请人陈红辉及其委托代理人江琳到庭参加诉讼。案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
金华市金东区人民法院（以下简称金东法院）一审审理查明：坐落于金华市金东区孝顺镇浦口村土名为“无粮寺山背”公路南2.01亩土地，系该村1-1生产队作为发包单位而由农户俞宪灯作为承包户的基本承包农田。1994年11月20日，俞宪灯与原金华县浦口面砖厂（后变更为金华县三丰陶瓷有限公司（以下简称）三丰公司）签订土地租用合同。合同约定，俞宪灯将其坐落于金华市金东区孝顺镇浦口村土名为“无粮寺山背”公路南2.01亩承包土地出租给金华县浦口面砖厂使用，租用期限至2008年1月1日止。租用期间，三丰公司于2002年9月22日被工商行政管理部门吊销营业执照。2003年9月6日，三丰公司在其租用的承包土地上所建的办公用房及生产厂房被该院委托金华市拍卖有限公司拍卖处置。由陈红辉以285600元的价格竞拍取得。陈红辉在竞拍前取得了金华市拍卖有限公司的竞买须知，金华市拍卖有限公司的竞买须知明确了陈红辉所竞买的办公用房及生产厂房无土地使用权证、房产证及属于租用土地且土地租用权限仅至2007年12月底的事实。另查明，2005年8月19日，俞宪灯与陈红辉在原俞宪灯与原金华县浦口面砖厂签订的土地租用合同的基础上签订了补充协议书，该补充协议书约定：从2005年1月1日起把土地租用金变更为每年4000元，从2005年1月1日起至2007年12月底止，当年租金于每年的9月1日前付清。2007年12月31日前，双方就是否继续租用土地进行协商，如协商不成可向当地人民法院提起诉讼。2008年1月14日，俞宪灯以土地租用合同约定的租期已届满，其多次要求陈红辉退还租用土地遭拒为由，诉至金东法院，请求判令陈红辉退还土地并清除地面附着物。
金东法院于2008年3月7日作出（2008）金东民初字第747号民事判决，判令陈红辉应于判决生效后十日内退出已过租用期限的属于俞宪灯的承包农田。陈红辉不服，向金华中院提起上诉，金华中院经审理，于2008年8月27日作出（2008）金中民一终字第892号民事裁定，撤销金东法院（2008）金东民初字第747号民事判决；发回金东法院重审。金东法院重审时，陈红辉提起反诉，请求判令由陈红辉继续租赁金东区孝顺镇浦口村“无粮寺山背”公路南2.01亩俞宪灯的承包地，租赁期限为20年，租赁费为4000元／年。
金东法院一审重审后认为：本案为租赁合同纠纷，现该租赁合同已逾期，俞宪灯诉请要求陈红辉退还已逾期的租用土地，系金华市金东区孝顺镇浦口村第1-1生产队发包的由俞宪灯承包的承包农田，该农田系山坡地适合种植旱季作物。俞宪灯对该承包田具有用益物权，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有占有，使用和收益的权利，而本法所指的占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制，也就是对标的物在事实上的管理、控制、支配。本案中俞宪灯对该争议的承包土地经营权主要对该土地的土地使用收益权来保障其合法的权利，因为，土地承包经营权最基本的权利是使用收益权。但该承包土地于1993年11月被当时的浦口村二委统一规划为发展乡镇企业建设用地，该用地虽未经审批，但该村类似情况较多，成为历史遗留问题。俞宪灯的该2.01亩承包土地被原金华县浦口面砖厂（浦口村村办企业），后变更为三丰公司租用，租期自1994年11月20日至2007年12月底止。其土地使用人通过对该土地的租用实现了其合法权利。后因三丰公司经营不善，资不抵债，于2003年8月被拍卖。陈红辉虽然在竞买前取得了金华市拍卖有限公司的竞买须知，明确其参与竞买的办公用房及生产用房无土地使用权证，无房产证及该房产中有2.01亩土地属俞宪灯的承包土地，系租用性质，且租期仅至2007年12月底的事实。但其竞买所得的该土地上的办公用房及厂房系其合法所得的财产，对该不动产陈红辉具有物权，对该物权亦依法应予保护。因历史造成的现状已不利于退耕还田，如果强制将该承包田返还给俞宪灯经营，势必导致资源的巨大浪费，且陈红辉合法取得的财产亦得不到保护。根据当地政府及金华市金东区孝顺镇浦口村委会的意见，最大限度地保护双方当事人的利益出发，为维护社会的稳定。土地使用权人即本案的俞宪灯对其享有的用益物权，可继续通过租用来获取收益，以达到保护双方当事人权益的目的，现该土地已无法还原历史造成的现状，且考虑到陈红辉取得的房产所有权大于俞宪灯的土地使用权。俞宪灯要求返还承包田的请求，现难以实现，故对俞宪灯的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》耕田的承包期为三十年的规定，故对俞宪灯要求返还承包田的请求，依法不予支持。对陈红辉要求继续租赁俞宪灯2.01亩承包土地的请求，予以采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十四条、第一百一十七条、第一百二十六条及我国有关民事法律政策的规定，判决：一、驳回俞宪灯要求陈红辉退还承包土地的诉讼请求；二、按双方签订的原土地租赁补充协议4000元租金为基数，每3年上浮6%的租费继续履行土地租赁协议至俞宪灯承包期届满止。租金于每年1月1日前一次性付清；三、今后遇租用土地被依法征用或承包土地调整的，租赁关系终止。一审案件受理费40元，由俞宪灯承担。
俞宪灯不服该判决，向金华中院提起上诉称：一、涉案办公用房及厂房无房产证和土地使用权证，实质上是违章建筑而非法律意义上的房产，因此也不能用于拍卖，故陈红辉取得的并非物权法上的动产，更不具有物权。二、原判认定陈红辉取得的房产所有权大于其土地使用权系错误的，涉案房产系违章建筑，同上所述，陈红辉不具有所有权。三、原判认定陈红辉继续租赁其承包土地属适用法律错误。四、原判违反程序，在原审第二次开庭审理后受理了陈红辉的反诉。五、原审法院依据当地政府及村委会的意见作出判决，违背了“司法独立”及“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人陈红辉答辩称：一、其系通过合法途径取得涉案房产，且金东区人民法院对该事实予以了确认。二、在金东区人民法院确权的裁定书被撤销以前，其享有合法处分该房产的权利。三、原审法院判决其继续租赁俞宪灯的承包地，是充分考虑了本案的历史原因、浦口村的经济发展状况及当地政府、村委的意见，最大限度的保护了当事人的利益。四、原判认定的4000元价格，每三年上浮6%，也是充分考虑了当地的承包地租用的租金标准。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审审理认为：涉案房屋经由金东法院委托拍卖，由陈红辉竞拍取得。2003年9月18日该院作出（2002）金东执字第1666号民事裁定，已确认该房屋归买受人陈红辉所有。根据本案双方当事人签订的补充协议，2007年底涉案房屋项下的土地租用期限已满，陈红辉已不再享有该土地的使用权。但在房地所有权、使用权分离，双方又各自坚持自己权益的情况下，不利于实现双方的权益。经征求当地组织的意见，根据房地统一的原则，考虑到涉案土地的实际状况及当地经济发展的历史背景，以陈红辉继续租赁的方式使用俞宪灯的承包地，更有利于实现双方权益。且每亩承包地的土地租用费近2000元，符合浦口村当地土地租用的实际价格，每三年上浮6%的租用费合理地考虑了土地租金的增值利益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费80元，由上诉人俞宪灯负担。
俞宪灯向本院申请再审称：1.原判关于案涉土地上的办公用房及厂房具有物权，退还土地会造成巨大损失，该房屋所有权大于土地承包使用权的认定错误，且缺乏证据证明；2.原判判令陈红辉继续租赁案涉土地至俞宪灯承包期届满止，属适用法律错误；3.陈红辉提起反诉时已超过举证期限，一审予以受理违反程序规定；4.原判判令陈红辉按案涉补充协议确定的年租金4000元为基数，每三年上浮6%的租费继续履行土地租赁协议至俞宪灯承包期届满止，超出陈红辉诉讼请求。请求撤销原判，改判支持俞宪灯的诉讼请求。
被申请人陈红辉答辩称：1.案涉房产虽无房产证、土地使用权证，但系其合法取得，并经法院确权，该所有权优先于土地承包权；2.案涉土地承包经营权流转用于非农企业用途，俞宪灯系始作俑者；3.根据“房地不分离”的物权原则，继续履行土地租赁才能最大限度地维护双方当事人的合法权益；4.本案中陈红辉并无过错，如解除合同其因此造成的损失应由金东区法院和俞宪灯共同承担。综上，俞宪灯的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。
再审中，双方当事人均未提供新的证据材料，对一、二审判决认定的事实也未持异议。故对原判认定的事实，本院再审予以确认。
本院认为，本案的关键在于，俞宪灯起诉请求判令陈红辉退还土地并清除地面附着物，且双方当事人在就是否继续租赁案涉土地无法达成一致的情况下，能否判令双方当事人继续履行租赁合同。根据现已查明的事实，对建立在俞宪灯承包农田上的建筑物，陈红辉在参拍时，已明知该房屋无房产证和无土地使用权证，属租用土地且土地租用期限至2007年12月底止。陈红辉竞拍取得该建筑物后，其又与俞宪灯签订了补充协议，对租赁期限再次予以明确，并约定期限届满前，双方就是否续租土地进行协商，如协商不成，可向当地法院起诉。租赁期限届满后，因双方未能对是否继续租用不能达成合意，俞宪灯诉至金东法院，要求陈红辉退还土地并清除地面附着物。由于双方当事人发生的是平等主体之间民事行为，应当遵循自愿原则，在双方不能就是否继续租用达成合意的情况下，人民法院不能通过判决的形式，强制双方继续履行土地租赁协议至俞宪灯承包期届满止，否则，违背了民事活动中当事人意思自治的原则。同时，陈红辉反诉请求继续租赁土地的期限为二十年，但一、二审判决继续履行土地租赁协议至俞宪灯承包期届满止，却对讼争土地承包期限长短的事实未作审查，属认定事实不清。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
撤销金华市中级人民法院（2009）浙金民终字第1461号和金华市金东区人民法院（2008）金东民初字第2834号民事判决，发回金华市金东区人民法院重审。
审 判 长 俞少春
代理审判员 林翔荣
代理审判员 田建萍
二〇一二年一月十日
书 记 员 魏奇华