广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）河市民四终字第80号
上诉人（一审被告）：黎俊宣
委托代理人：兰翔，宜州市法律援助中心律师。
被上诉人（一审原告）：黄金林
一审被告：宜州市运宏商厦有限公司
法定代表人：黎俊宣，该公司总经理。
委托代理人：黎俊宏，宜州市法律事务中心法律工作者。
一审第三人：陆永明
委托代理人：浦江嵘，广西弘邦律师事务所律师。
上诉人黎俊宣因与被上诉人黄金林、一审被告宜州市运宏商厦有限公司（以下简称“运宏公司”）、一审第三人陆永明租赁合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2013）宜民初字第1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月14日受理后，依法组成由审判员蒋林飞担任审判长，审判员谢永乐、韦媛参加的合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。书记员蓝苑榕担任法庭记录。上诉人黎俊宣的委托代理人兰翔，被上诉人黄金林，一审被告运宏公司的委托代理人黎俊宏，一审第三人陆永明的委托代理人浦江嵘到庭参加诉讼。被上诉人黄昌明经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年5月28日，第三人陆永明与河池运达汽车运输有限责任公司签订《商场租赁合同》，承租位于宜州市城南中山大道宜州汽车总站一级汽车客运站一层、二层部分及三、四层商场，租赁期限为从客运站开业之日起八年。2012年4月23日，第三人陆永明与被告黎俊宣签订《租赁合同》，将承租到的商场一层共计3200平方米转租给被告黎俊宣，租赁期限从2012年5月1日起至2020年4月30日止。2012年5月15日，宜州市运宏商厦有限公司成立，法定代表人为黎俊宣（黎俊宣以现金5.6万元出资成为股东之一，占28%股份），公司住所地为宜州市新汽车总站，经营范围为场地租赁。2013年元月24日，河池运达运输有限责任公司宜州市新汽车总站正式营业。2013年2月1日，原告向被告交纳押金17500元，预租B07号商铺。2013年3月11日，运宏公司与原告黄金林签订《租赁合同》，将总站一楼B07号铺位出租给原告。合同主要约定：交付日期为2013年3月11日；租赁期限为两年；自装修宽免期期满之日起计算；租金为1500元／月；履约保证金为17500元。合同还对双方的权利义务、合同终止、违约责任、责任免除等进行了明确约定。当日，原告即向被告交纳2013年3月30日至2014年3月30日的租金18000元，交纳报名资料费50元、预交水电费300元、柜架费880元、电表安装费200元，运宏公司出具收据。合同签订后，原告即开始对商铺进行装修，并于2013年3月30日正式营业，经营美发屋。2013年5月16日，原告向被告交纳四月份电费729元。同日，第三人陆永明向包括原告在内的各商铺业主发出书面《告知函》，告知其于2013年5月14日解除与黎俊宣签订的《租赁合同》，将新汽车总站综合大楼一层的场地收回。2013年6月3日，陆永明第二次发出《告知函》，告知承租户如愿意继续经营可另行与陆永明方协商；2013年6月7日，陆永明第三次发出《告知函》，通报其将于2013年6月11日对场地进行清场行动。该《告知函》以红纸黄字大版面方式在商场门口、通道处进行张贴、摆放。2013年6月11日，陆永明对商场一楼采取了停水、停电、关闭大门的等清场工作，原告停止经营并开始将物品搬离车站。2013年6月13日，“总站一楼商场办事处”向各商铺业主发出《告知函》，告知商铺业主保持商场卫生，铺内财产自行监管。2013年7月25日，陆永明清场完毕，所有商户已经搬离总站一楼商场。2013年7月17日，原告向一审法院提起诉讼。请求判令：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告退还原告押金（履约保证金）17500元；3、被告退还原告10个月租金15000元；4、被告向原告支付违约金4500元；5、被告向原告赔偿报名资料费50元、电表安装费200元、预交水电费300元、柜架费880元，合计共1430元；6、被告赔偿原告装修损失共计26780元；7、被告赔偿原告22个月的停业损失共计55690.8元；8、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理认为：本案的争议焦点是：1、原告与运宏公司签订的《租赁合同》是否合法有效？2、如有效，被告是否存在违约行为？3、被告黎俊宣是否承担民事责任？4、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？
原告与被告运宏公司签订《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示。虽租赁的场地系黎俊宣承租得到，运宏公司无处分权，但在运宏公司成立后，该场地以运宏公司名义招租，黎俊宣也追认运宏公司的转租行为，故原告与运宏公司签订的合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。第三人述称该合同未经其同意即以他人名义转租，属于无权处分，本院认为在原被告签订的《租赁合同》中双方约定可以转租，被告黎俊宣已经取得租赁物的转租权，运宏公司将租赁物转租出去并得到黎俊宣追认，合同效力即从效力待定合同转变为有效合同，第三人陆永明是否追认不影响合同效力。
本案原被告系二次转租合同关系，但对双方来说，出租人（即“第二”转租人）为被告运宏公司、承租人（即“第二”次承租人）为原告。合同签订后，双方当事人应按合同约定行使合同权利履行合同义务，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按约定给付租金。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。本案中，因被告黎俊宣未向第三人陆永明交纳租金，致使陆永明向被告黎俊宣及“第二”次承租人主张权利并在租赁物处张贴《告知函》告知“第二”次承租人限期搬出租赁物，致使被告运宏公司不能将符合合同约定的租赁物继续交给原告等“第二”次承租人使用，导致合同无法继续履行，被告运宏公司作为租赁合同相对方和履约保证金、租金的收款人应当承担相应的违约责任。被告黎俊宣作为租赁物的“第一”次承租人，作为运宏公司转租场地的实际权利人，作为导致本案合同无法继续履行的过错人，应当对运宏公司的违约行为承担连带赔偿责任。
由于当事人一方的违约行为致使合同目的不能实现，原告请求解除与被告之间的《租赁合同》符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告运宏公司返还履约保证金17500元有事实和法律依据，予以支持。对于租金，应在扣除原告使用部分后予以返还。原告从2013年3月底开始交纳租金和经营，但从2013年6月11日停水停电起美发屋已无法继续经营，租金计至2013年6月11日止较为合理。租金返还数额应为18000-（1500×2个月＋1500÷30天×11天）=14450元，原告诉请超出的部分不予支持。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，根据双方签订合同条款的第十一条约定，因一方原因导致合同不能履行的，由违约方向守约方赔偿相当于三个月租金的违约金，原告请求被告支付违约金4500元有事实和法律依据，予以支持。关于报名资料费、电表安装费、柜架费属于已经实际花费的费用，原告请求返还不予支持；因原告已经交纳实际使用的水电费729元，其预交的水电费300元应予返还，原告请求被告退还预交水电费300元，予以支持。至于装修损失，从原告提供的照片上看，原告的装修主要是安装吊趟门、贴墙、安装镜子、放置美容美发座椅、躺椅等，这些装饰装修物并未与租赁物形成附合。双方当事人在合同中也未对装饰装修物的处置进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”故合同解除后，原告应自行拆除其未形成附合的装饰装修物。原告请求被告赔偿其装修损失26780无事实和法律依据，不予支持。原告关于停业损失的诉讼请求，属于《合同法》第一百一十三条中规定的“可得利益损失”，即原告因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。本案中，原告的“预期纯利润”无证据认定，而且原告在被告违约后已采取搬出租赁物、提起诉讼解除合同的措施防止损失的扩大，可得利益的损失已经减少。违约金具有补偿及惩罚双重性质，本案中违约金已可弥补原告损失。原告请求被告赔偿22个月的停业损失55690.8元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告黄金林与被告宜州市运宏商厦有限公司于2013年3月11日签订的《租赁合同》；二、被告宜州市运宏商厦有限公司退还给原告黄金林履约保证金17500元、租金14450元、预交水电费300元，小计32250元；三、被告宜州市运宏商厦有限公司赔偿给原告黄金林违约金4500元；四、被告黎俊宣对上述第二、三项债务（合计36750元）承担连带偿还责任；五、驳回原告黄金林的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2718元，原告黄金林负担1892元，被告宜州市运宏商厦有限公司、黎俊宣负担826元。
上诉人黎俊宣上诉称：法律明确规定的连带责任有以下几种：（一）因保证而承担的连带责任：（二）合伙（包括合伙型联营）中的连带责任；（三）因代理而承担连带责任；（四）因共同侵权而承担的连带责任；（五）因共同债务而承担的连带责任；（六）因产品不合格造成损害，产品的生产者、销售者承担的连带责任：（七）因出借业务介绍信、合同专用章或盖有公章的空白合同书而承担连带责任；（八）企业法人分立后对原有债务的承担以及开办企业有过错而产生的连带责任。上诉人作为宜州市运宏商厦有限公司法定代表人，代表公司行使职权的行为，属于职务行为，并非个人行为，被上诉人将上诉人列为被告进行诉讼，而一审法院未区分上诉人的行为是否属于职务行为，是否与公司的经营行为有关，简单地判决上诉人与宜州市运宏商厦有限公司承担互付连带赔偿责任，显然，上诉人承担的是连带责任，宜州市运宏商厦有限公司承担的是赔偿责任，缺乏法律的依据。首先，从程序意义上说，上诉人作为本案的主体不适格，虽然，上诉人与第三人签订了租赁合同、协议书，但是，第三人收到的是宜州市运宏商厦有限公司所支付的押金，这说明第三人承认了宣州市运宏商厦有限公司是承租人，并非上诉人，因此，上诉人作为被诉对象的主体不适格。其次，从法律的规定而言，宜州市运宏商厦有限公司依法成立，行使权力，对外独立承担民事责任，上诉人作为公司法人代表，所实施的行为属于代表公司的职务行为，不属于个人行为，不能混为一谈，因此，判决上诉人承担连带责任，违反法律的规定。上诉人及宜州市运宏商厦有限公司依照与第三人签定的《租赁合同》约定，经营期间多次受到第三人的不法侵害，造成了经营上的严重损失，该损失是由于第三人的侵权行为所引起。上诉人因劳累过度，导致脑溢血并发，2012年8月23日住院治疗至今还没有康复。被上诉人在2013年3月11日与运宏商厦签订《租赁合同》，并且即开始在宜州市运宏商厦内经营，上诉人在生病期间虽然还是挂着宜州市运宏商厦有限公司的法定代表人，但是实际的经营已经是由宜州市运宏商厦的股东打理，所以说上诉人更不应当承担连带责任，应当由第三人承担责任。被上诉人已经使用了宜州市运宏商厦有限公司出租的场所经营到2013年的8月，被上诉人其间只交了三个月的场地租赁费给宜州市运宏商厦有限公司；被上诉人的诉称及一审的审理，在认定的事实部份，也认定被上诉人是2013年3月11日进入宜州市运宏商厦有限公司的运宏商厦经营。那么2013年3月11日起到2013年7月止，被上诉人也已经使用了宜州市运宏商厦有限公司的运宏商厦场所经营四个多月之久，诚然宜州市运宏商厦有限公司原来的广告承诺给予被上诉人二个月的优惠政策，但实际上被上诉人使用了宜州市运宏商厦有限公司场所经营已经有四个多月的时间。被上诉人不能经营是由于其受到第三人非法的破坏才造成被上诉人的损失，一审中并没有追究侵权人的责任，明辨是非，由此一审判决并没有明查事非，而是草率判决宜州市运宏商厦有限公司及上诉人承担互付连带赔偿责任，赔偿被上诉人的损失。综上所述，特上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人黎俊宣不承担连带偿还责任；2、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人黄金林答辩称：一、上诉人认为“一审认定事实不清”没有事实依据。根据一审法院查明的本案事实，上诉人应当向被上诉人提供符合经营条件的场地，提供自来水、电力等，上诉人已违反合同约定导致被上诉人无法继续经营，上诉人已构成根本违约，被上诉人已依法解除与上诉人之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》有关规定，上诉人应当赔偿因此而给被上诉人造成的损失以及承担约定的违约金。上诉人黎俊宣作为运宏公司转租场地的实际权利人，作为导致本案合同无法继续履行的过错人，应当对运宏公司的违约行为承担连带赔偿责任。二、上诉人认为“一审适用法律错误”没有法律依据。上诉人认为本案被上诉人不能经营是由于其受到第三人陆永明的非法破坏才造成被上诉人的损失，一审中并没有追究侵权人的责任，被上诉人的损失应当由第三人承担赔偿责任，上诉人的主张没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。上诉人与第三人的合同纠纷或者侵权纠纷与本案无关，由双方另案解决。因此，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审被告运宏公司答辩称：一、造成我方违约的原因在于第三人陆永明的侵权行为，应当由侵权人承担赔偿责任。二、陆永明是运宏公司的法定代表人，其行为是职务行为，没有侵害公司债权人的利益，不应当承担连带赔偿责任。
一审第三人陆永明答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，各方当事人对一审查明的事实无异议。
二审期间，各方当事人未提交新证据。
本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：黄金林的经济损失应由谁承担，黎俊宣是否应当承担连带赔偿责任。
本院认为：本案黄金林与运宏公司在自愿合法的基础上签订《租赁合同》，虽然本案租赁场地系黎俊宣以其个人名义从陆永明处承租取得，但以黎俊宣为法定代表人的运宏公司成立后，运宏公司的住所地为黎俊宣从陆永明处承租的上述场地，且陆永明将租赁场地转租给黎俊宣收到的押金，是收到宜州市运宏商厦有限公司法定代表人黎俊宣交付的押金，并非是收到黎俊宣个人交来的押金。另外，运宏公司亦以公司的名义将黎俊宣从陆永明处承租的场地分割成块分别与26户商户签订《租赁合同》，且与26户商户在合同的实际履行过程中，26户商户通过交款或汇款进入运宏公司账户，虽亦存在部分商户通过汇款进入黎俊宣个人合作银行账户支付（押金或租金）费用的情况，但26户商户所交纳的所有费用，均以运宏公司的名义向26户商户开具凭据。据此，可认定在运宏公司成立之前，运宏公司法定代表人黎俊宣以个人名义向陆永明承租场地的行为，应是运宏公司成立的一个筹备行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，运宏公司可对黎俊宣以个人名义向陆永明承租场地的行为负责。故，本案运宏公司与黄金林签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人的合法权益，一审认定该《租赁合同》合法有效正确，且双方当事人在二审对此亦均未提出异议，本院予以确认。
合法有效的《租赁合同》对双方当事人应具有法律约束力。根据合同约定，运宏公司应当交付租赁物，黄金林应当支付租金及相关费用。黄金林履行了交付租金等费用的义务，但陆永明因与黎俊宣发生租金支付纠纷收回租赁物，致使黄金林无法占有、使用租赁物，导致其合同目的不能实现，故其请求解除与运宏公司之间的《租赁合同》符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，本院予以支持。根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，运宏公司作为合同相对方，应当向黄金林返还押金、租金及其他相关费用。一审判决支持的费用项目及数额正确，且双方当事人在二审对此均未提出异议，本院予以确认。黎俊宣辩解导致黄金林不能使用租赁物的原因在于陆永明的侵权行为，应当由陆永明承担赔偿责任，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，因运宏公司与黄金林之间，运宏公司存在违约，应对黄金林承担违约责任。至于黎俊宣与陆永明之间的纠纷，应由他们自行解决，与本案无关，本案对此不予审理。
对于黎俊宣是否应当承担连带赔偿责任的问题。首先，如前所述，虽然租赁场地系黎俊宣个人名义承租取得，但在运宏公司成立之前，运宏公司法定代表人黎俊宣以个人名义向陆永明承租场地的行为，是运宏公司成立的一个筹备行为，运宏公司可对黎俊宣以个人名义向陆永明承租场地的行为负责。而与黄金林签订租赁合同的相对方是运宏公司，为此出租行为是运宏公司的行为而不是黎俊宣的个人行为。另外，黄金林交纳的履约保证金、租金、水电费等费用，运宏公司均以公司名义向其出具了收据、现金交款单。现运宏公司因违约需承担责任，根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款的规定，应由运宏公司以其全部财产对公司的债务承担责任；其次，黎俊宣不仅是公司股东，而且是运宏公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，法定代表人的职务行为就是企业法人的行为，因该行为产生的民事责任应由公司承担，法定代表人一般不向第三人直接承担民事责任。因此，黄金林主张黎俊宣应对运宏公司债务承担连带赔偿责任的理由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人黎俊宣的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持宜州市人民法院（2013）宜民初字第1431号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销宜州市人民法院（2013）宜民初字第1431民事判决第四项。
一审案件受理费人民币2718元（黄金林已预交），由被上诉人黄金林负担1892元，一审被告宜州市运宏商厦有限公司负担826元。二审上诉人黎俊宣申请免交部分案件受理费，本院已批准其请求，上诉人黎俊宣实际交纳的受理费以本院出具的发票数额为准，由一审被告宜州市运宏商厦有限公司负担并直接交付上诉人黎俊宣。
以上给付款项，赔偿义务人在判决书送达之日起十五日内给付完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定履行期限的最后一日起两年内向一审法院申请执行或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 蒋林飞
审判员 谢永乐
审判员 韦 媛
二〇一四年八月十四日
书记员 蓝苑榕