广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终4446号
上诉人(原审被告)：田伟文，男，1967年12月8日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县。
被上诉人(原审原告)：惠州市富盈实业有限公司，住所地惠东县平山广汕路85号广石大厦（第十六层）。
法定代表人：钟玉城。
委托诉讼代理人：刘启良，广东通用律师事务所律师。
上诉人田伟文与被上诉人惠州市富盈实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2017）粤1323民初3208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2017年8月24日，原审原告惠州市富盈实业有限公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1．被告支付购房款l20000元；2.被告向原告支付违约金190320元(以l20000元为本金按日2‰从2015年6月21日计算至2017年8月22日止，以后另计；3.本案诉讼费用及其它相关费用由被告承担。
主要事实和理由是：2014年7月29日，被告经与原告协商约定购买原告开发建设位于惠东县平山南湖公园旁地段南湖山庄7栋3层0l号商品房，建筑面积为l68.54平方米，协议约定：房屋总价781689元，付款方式为首期款241689元和按揭贷款540000元。协商后，被告向原告支付l21689元购房款，余下首期款l20000元承诺在合同备案并开具发票5天内付清；如逾期未付清视作被告违约，因此造成的一切经济损失由被告承担，并且按每逾期一日向开发商支付所欠款的千分之二作为违约金；若逾期超过30天，开发商(即原告)有权解除与本人(即被告)所签署的合同，已支付的所有款项均不予退还并承担给原告造成的一切损失（包括但不限于：解除合同和解除抵押登记所引起的各项税费以及违约金）。2015年3月25日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，于2015年4月2日在惠东县房产管理局办理备案登记。当日，被告又向原告出具《欠款单据》，内容：“兹欠到惠州市富盈实业有限公司购房款120000元整，该欠款即本人购买××山庄××栋××层××号房未付部分房款。因需要取得公积金账户款归还上述欠款，现领到已备案的购房合同一本及房款发票一张（金额241689元）。本人保证在2015年6月20日前偿还上述全部欠款，如逾期，本人愿每日按所欠款项的千分之二向惠州市富盈实业有限公司支付违约金，若逾期超过5天，本人自愿解除所购房合同，所交房款作违约金归惠州市富盈实业有限公司所有，并且因解除合同所产生的一切税、费均由本人承担。另外，被告在与原告签订《广东省商品房买卖合同》后于2015年5月15日向中国银行惠州惠东支行申请了按揭贷款，贷款金额为540000元，该款已于2015年6月5日支付到原告账户。以上被告在原告处领走购房合同及房款发票并向原告出具《欠款单据》后，被告并没有在承诺的2015年6月20日前偿还上述全部欠款给原告，而是一直拖欠至今。其中，原告经多次与被告口头协商无果后，于2016年11月1日向被告送达了《催告函》，要求被告在2016年11月10日前支付购房欠款120000元。被告收悉后又向原告口头承诺会付款，但至今仍未支付。因被告原因，该房至今仍未办理房屋产权登记。原告认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《承诺书》、《欠款单据》均是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，受法律保护。现被告至今仍未按约定向原告支付购房，构成违约。为此，原告为维护合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。
被告田伟文辩称，一、对本案欠款本金的事实我方予以认可，系因履行商品房预售合同而来，但被答辩人主张的违约金数额及其计算标准明显过高，显失公平。事实上，双方结欠时约定按银行贷款利率每月0.6%计算违约金，该欠款违约金的约定系在答辩人受了被答辩人蒙骗、错误理解“千分之二”所致，以为日千分之二就是每月0.6%，在被答辩人提供的结欠条上签名。显然，本案的违约金约定违反民事诚实信用原则，显失公平。二、根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，允许当事人可以约定一定数额的违约金或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。因此，若任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不加干预，无异于鼓励当事人通过不正当的方式获取暴利。被答辩人主张按日千分之二标准计算违约金，过分高于给被答辩人造成的损失，请求人民法院予以减少，应按中国人民银行贷款利率标准计算为宜。三、此外，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。就本案退一万步而言，计算违约金也不得超过本金120000元的30%。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告于2011年3月7日成立，系有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：房地产开发（凭资质证经营）、市场开发、服务投资开发、装饰工程、园林景观工程、物业管理；销售：建筑装饰材料、五金交电、家具、家用电器。
2014年7月18日，原、被告签订了《南湖山庄商品房认购协议书》，约定被告田伟文认购原告惠州市富盈实业有限公司位于惠东县平山南湖公园旁地段南湖山庄7栋第3层01号商品房，建筑面积168.54平方米，成交总价781689元。2014年7月29日，被告出具一份《承诺书》，内容：“本人田伟文于2014年7月29日购买惠州市富盈实业有限公司开发的××山庄××栋××层××号房，总建筑面积168.54m2，总房价为人民币781689元。本人因在签订合同时未能足额支付首付购房款，现欠购房款人民币120000元。本人承诺在合同备案并开具发票5天内付清上述全部欠款，如逾期未付清上述欠款，视作本人违约，因此造成的一切经济损失由本人承担，并且按每逾期一日向开发商支付所欠款的千分之二作为违约金；若逾期超过30天，开发商有权解除与本人所签署的合同，已支付的所有款项均不予退还，并承担给惠州市富盈实业有限公司造成的一切损失（包括但不限于：解除合同和解除抵押登记所引起的各项税费以及违约金等）。”
2015年3月25日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：HT0003086），约定被告田伟文向原告惠州市富盈实业有限公司购买位于惠东县平山南湖公园旁地段南湖山庄7栋第3层01号房，建筑面积168.54平方米，成交总价781689元，被告于2015年3月23日前交付首期款241689元，余款办理银行按揭贷款。上述合同于2015年4月2日在惠东县房产管理局登记备案。2015年4月3日，原告开具了预收购房款241689元的发票给被告。同日，被告出具一份《欠款单据》供原告收执，内容：“兹欠到惠州市富盈实业有限公司购房款人民币壹拾贰万元整（￥120000元整），该欠款即本人购买××山庄××栋××层××号房未付部分房款。因需要取得公积金账户款归还上述欠款，现领到已备案的购房合同一本（合同号：HT0003086）及房款发票一张（发票金额：人民币贰拾肆万壹仟陆佰捌拾玖元整，发票号码为：04483868）。本人保证在2015年6月20日前偿还上述全部欠款，如逾期，本人愿每日按所欠款项的千分之二向惠州市富盈实业有限公司支付违约金，若逾期超过5天，本人自愿解除所购房合同，所交房款作违约金归惠州市富盈实业有限公司所有，并且因解除合同所产生的一切税、费均由本人承担。以上是本人的真实意思表示，具有法律效力。”2015年5月15日，原、被告及中国银行股份有限公司惠州惠东支行签订了《公积金组合贷款合同》。2016年10月31日，原告向被告邮寄《催告函》。由于被告未按时还款，故原告起诉到本院，提出上述诉讼请求。
另查，上述房产目前尚未办理权属证书。
诉讼期间，依原告惠州市富盈实业有限公司的申请，本院于2017年10月30日作出（2017）粤1323民初3208号民事裁定书，裁定查封被告田伟文名下位于惠东县平山××公园旁地段××山庄××栋××层××号房（不动产证号：粤房地预登惠东字第01××78号）。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，关于支付购房款120000元的问题。被告田伟文欠原告购房首期款120000元，有原、被告的陈述、《承诺书》和《欠款单据》为证，事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告应按《欠款单据》的约定按期还款。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款……”的规定，因此，原告诉请被告支付所欠的购房款本金l20000元。理由充分，本院予以支持。
关于违约金的计付问题。《欠款单据》的性质为民间借贷，违约金性质为利息，故本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定。《欠款单据》约定的违约金为每日千分之二，被告田伟文主张调整过高的违约金。参照最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，被告应向原告支付的违约金应以120000元为基数，从2015年6月21日起计至还清款日止按年利率24%计算为宜。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告田伟文于本判决发生法律效力之日起5日内向原告惠州市富盈实业有限公司支付购房款本金120000元及违约金（以120000元为基数，从2015年6月21日起计至还清款日止按年利率24%计算）。二、驳回原告惠州市富盈实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2977.4元（减半收取，原告惠州市富盈实业有限公司已预交），由原告惠州市富盈实业有限公司负担1226.4元，被告田伟文负担1751元。保全费2120元，由被告田伟文负担。
当事人二审的意见
上诉人田伟文不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决发回重审，或在查清事实后改判上诉人以12万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金；二、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。
主要事实和理由：一审法院认定事实不清、法律适用错误，导致实体处理不当。首先，本案的案由是商品房预售合同纠纷，诉争的12万元因履行双方于2015年3月25日签订的购买被上诉人开发的××山庄小区××栋××层××号商品房的《广东省商品房买卖合同》过程中，因结欠未付清的购房款产生的，该12万元性质是购房款欠款，而非一审法院查明的民间借贷的借款。其次，该收款收据结欠的按每日所欠款项的千分之二支付违约金，是上诉人重大误解、错误理解“千分之二”所致，以为日千分之二就是月利率0.6%（日万分之二计算标准），实际上日千分之二也是就是月利率6%，显然是显失公平，不符合法律规定，也是违背诚实信用原则的。一审法院片面采信了被上诉人一审主张，并苟以重责，开发商销售商品房的购房款本是显然于法不公。再次，如前所述，涉案12万元系购房款，系履行《商品房预售合同》产生，而非民间借贷性质，其计算违约金应适用我国《合同法》、最高院关于《合同法》解释（二）有关法律规定处理。一审法院确认应参照最高院关于民间借贷司法解释规定处理，从而判决违约金按年利率24%计算，这是张冠李戴，与本案事实不符，适用法律明显错误。最后，上诉人已付清绝大部分房款，就涉案房款一审判决后，被上诉人却拒不向上诉人支付房屋使用，甚至查封了涉案房屋，导致上诉人无法处置房屋以处理本案欠款，被上诉人此行为有违诚实信用原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判，支持上诉人的请求。上诉人在庭上补充意见称：被上诉人逾期交房，因此要求被上诉人赔偿违约金按66万的利息2分计算给我方。
被上诉人惠州市富盈实业有限公司答辩称:1、一审判决调查事实清楚，适用法律正确，判决由上诉人向我方支付购房款本金及违约金是正确的，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求，2、根据上诉人的补充，我作出以下回应：（1）这不是我方起诉时的商品房关系，（2）上诉人提到的内容没有事实和法律依据，也未提供相应的证据。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、裁判理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一审支持的违约金标准是否过高？。具体判析如下：
上诉人向被上诉人购买涉案房产并支付了部分购房款后，尚余12万元给购房款未付。在涉案房屋签订正式《广东省商品房买卖合同》并办理了备案后，上诉人于2015年4月3日向被上诉人出具一份《欠款单据》确认欠被上诉人购房款12万元，并保证在2015年6月20日之前偿还全部欠款，逾期则每日按所欠款项的千分之二支付违约金。此为双方当事人对于逾期支付购房款约定的违约责任条款。上诉人以其对此有重大误解为由要求不履行合同约定，没有事实和法律依据，本院不予支持。但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，原约定标准为72%/年，约定明显过高，上诉人请求法院予以适当减少有法律依据。至于减少的标准，支付购房款是购房者最主要的合同义务，一审综合双方合同原约定过高及履行情况，酌定调低为按年利率24%计算，并无明显不妥，上诉人要求按照中国人民银行同期同类贷款率计算违约金，没有依据，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用5954元，由上诉人田伟文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 莹
审 判 员 邓耀辉
审 判 员 黄宇乐
二〇一八年六月十九日
法官助理 徐春玲
书 记 员 李丽莎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。