重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0107民初8577号
原告：吴美良，男，1975年7月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
被告：重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司，住所地：重庆市江北区观音桥建新南路11号，统一社会信用代码：91500105902873628J。
负责人：张萍，职务：经理。
委托代理人：刘欢，重庆索通律师事务所律师。
原告吴美良与被告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司（以下简称公路运输物业分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员倘军伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴美良，被告公路运输物业分公司的委托诉讼代理人刘欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴美良诉称，其自2002年开始便租赁位于九龙坡区白马凼35号房屋开设诊所至今，期间每年签订合同。因其实名举报被告擅自涨租金，2017年3月17日被告擅自中断诊所的水电供应直至2017年8月27日法院执行时仍未恢复。租赁期间，其于2016年11月对诊所进行了整改装修产生了相关费用被告应予以赔偿；并且其实际按照1.2元/每度向被告交纳电费共计15年，被告应予以退还多收取的电费；2017年3月17日被告的断水电行为给原告造成了药品等损失。综上，被告违反合同约定，请求被告赔偿原告一、损失及装修费50000元；二、退还房屋租金18000元；三、退还保证金7000元；四、退还十五年期间多收取的电费5000元；五、赔偿断水电期间员工工资30000元。审理中，原告明确第一项诉讼请求中损失为30000元，装修费为20000元，其中损失是指医生、管理人员及清洁人员的工资；原告明确第四项诉讼请求中的电费5000元系2002年10月至2017年8月27日期间的电费；原告明确第五项诉讼请求30000元系管理人员和清洁人员的费用与第一项诉讼请求不同。
被告公路运输物业分公司辩称，首先，原告无证据证明装修花费了50000元，且依据双方合同约定，未经甲方同意不得装修，租赁期满或因乙方违约解除合同的，甲方对乙方装修残值等无须经济补偿。其次，被告同意退还原告18000元。因原告违约，依据合同约定，履约保证金7000元不应退还。再次，案涉房屋租赁合同主体变更为原、被告后，原告确实按照1.2元/度的标准向被告交纳电费，原告从未提出异议，应视为原告已经接受了电费价格。最后，原告无证据证明被告实施了停水停电的行为。
经审理查明，重庆联运物流有限公司佳运分公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的原告吴美良双方就位于重庆市九龙坡区白马凼35号白马商务大楼1-3间房屋签订了房屋租赁合同。该合同第二条约定：租赁期限为一年，自2016年1月1日至2016年12月31日止；第八条约定：非经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行装修或改善增设他物。租赁合同期满或因乙方违约甲方解除本合同的，租赁房屋的装修，改善增设他物由甲方选择下列方式处理：1.可移动而不破坏房屋完整性的物品由乙方搬离，不可移动则由乙方恢复原状，乙方拒绝恢复原状的，甲方进行恢复原状的施工，相关费用向乙方追偿或在履约保证金中扣除。2、装修残值及改善增设的他物产权归甲方，而无需对乙方进行任何形式的经济补偿。第十条约定：约定履约保证金7000元，由乙方在签订合同之日交给甲方，该履约保证金在本合同到期后，如乙方无任何违约情形或欠费的情况发生，则甲方在乙方腾空还房之日起15日内无息退还。第十二条约定：房屋租赁合同期满，乙方返还房屋的时间是房租租赁合同到期之次日。第十三条中第2条约定：如本合同到期或按本合同约定解除，乙方未按本合同约定或甲方通知的还房时间腾空还房的，则每逾期一天还应按双倍租金加收场地占用费直至乙方腾空还房为止。合同到期后，原、被告双方就案涉房屋未续签租赁合同。
2016年4月，房屋租赁合同中甲方（出租方）的权利义务概括转移给被告公路运输物业分公司。在此之前的电费均按1.2元/度标准向重庆联运物流有限公司佳运分公司交纳，之后的电费按1.2元/度标准向被告交纳。2017年4月17日，公路运输物业分公司因房屋租赁合同纠纷向本院起诉吴美良、高新技术产业开发区成耀诊所，要求吴美良、高新技术产业开发区成耀诊所搬离位于重庆市九龙坡区白马凼35号白马商务大楼1-3号房屋并将房屋返还，同时要求吴美良、高新技术产业开发区成耀诊所从2017年1月1日起按80元/平方米/月标准支付房屋占用费。2017年5月25日，本院作出（2017）渝0107民初6939号民事判决书，该判决认为，重庆联运物流有限公司佳运分公司与吴美良签订的合同期满后，公路运输物业分公司要求吴美良、高新技术产业开发区成耀诊所搬离案涉租赁房屋符合规定，吴美良、高新技术产业开发区成耀诊所逾期腾房已属违约。故判决吴美良、高新技术产业开发区成耀诊所搬离案涉租赁房屋，并将房屋返还给公路运输物业分公司；同时判决吴美良自2017年4月起向公路运输物业分公司支付房屋占用费至房屋返还之日止。后该判决生效后，公路运输物业分公司向本院申请执行，经执行后案涉租赁房屋已经返还给公路运输物业分公司。
审理中，原告陈述，租赁房屋用于开设诊所，诊所名称为高新技术产业开发区成耀诊所，装修虽未经过被告同意，但多年来其一直对房屋进行改装，电费5000元是其估算的金额，员工工资都是其现金发放的。原告为此举示了王启华、吴美容、王虹元的书面证人证言及照片四张拟证明被告实施了停水停电行为。被告对上述证据真实性均不予认可，被告陈述其并未实施停水停电行为。
上述事实，有房屋租赁合同、民事判决书等证据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。因双方分歧过大，故调解未果。
本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，原、被告双方签订的租赁合同租赁期间已经届满，双方未续签租赁合同，现原告无证据证明其在承租期内对房屋进行了装饰装修且装饰装修经过了出租人的同意，故原告请求被告赔偿装修费用20000元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告第一项诉讼请求中的损失30000元，原告未有证据证明其存在上述损失，且也无证据证明上述损失与被告违约行为或其他行为有关，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告主张被告退还18000元的请求，被告表示同意退还，本院对此予以尊重。对于履约保证金7000元问题。本院认为，履约保证金在日常经济活动中一定程度上起到了担保合同履行的作用，本案中被告向原告收取履约保证金亦是为了保证租赁合同得以顺利履行，现被告没有证据证明原告在租赁期间届满前存在违约行为，原告虽在租赁期间届满后未及时交付房屋，但被告已经通过诉讼方式主张了原告占用房屋期间的使用费，故原告主张退还履约保证金7000元并无不当，本院予以支持。
对于是否应退还电费的问题。本案中，原、被告双方签订的租赁合同中并未约定电费的标准，在实际履行合同中，原告一直按照1.2元/度的标准向被告交纳电费，且无证据证明原告在租赁期间内对此提出过异议，故应视为原告以行为的方式认可了电费的价格标准，现原告要求被告退还多交的电费，于法无据，本院不予支持。
对于赔偿断水电期间员工工资30000元的问题。本院认为，原告虽举示了书面证人证言及照片拟证明被告实施了停水停电，但证人均未出庭作证，且证人与原告存在利害关系，故证人证言不能单独作为认定案件事实的依据；照片无法确定拍摄具体时间和地点，照片中也无法看出被告实施了断水电的行为。且原告也无证据证明其已经发放员工工资30000元及发放员工工资与被告行为之间的联系，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司于本判决生效后十五日内支付原告吴美良18000元。
二、被告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司于本判决生效后十五日内退还原告吴美良履约保证金7000元。
三、驳回原告吴美良的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取为1180元，由被告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司负担425元，由原告吴美良负担755元。（该款原告吴美良已预交，被告重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴美良425元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 员 倘军伟
二〇一八年五月二十八日
法官助理 舒建国
书 记 员 许安娜