内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2921民初1934号
原告：李玉萍，女，1967年11月28日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人：赵春霞，内蒙古广安律师事务所律师。
被告：内蒙古国力房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
法定代表人：张建国，系该公司董事长。
委托代理人：吴洋，系该公司员工。
被告:冯富荣，男，1971年2月16日出生，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
第三人：李晓湖，男，1960年3月2日出生，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
原告李玉萍诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）、冯富荣、第三人李晓湖房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉萍及其诉讼代理人赵春霞、被告国力公司的诉讼代理人吴洋、第三人李晓湖到庭参加了诉讼。被告冯富荣经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李玉萍向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告将原告原购龙泽苑子龙门小区B区1号楼1单元xx室调换为该小区D区3号楼2单元xx室合法有效；2、依法判令被告立即向原告交付调换后的龙泽苑子龙门小区D区3号楼2单元xx室商品房，并办理相关产权；3、判令被告向原告支付因违约造成的经济损失104881.33元（从2013年1月1日按银行同期贷款利率计算至2016年9月1日止，具体计算至房屋交付为止）；4、本案的全部诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告于2012年6月12日，自愿与被告国力公司全权授权负责龙泽苑子龙门小区开发建设和销售的被告冯富荣协商，订购了被告冯富荣开发建设的龙泽苑子龙门小区B区1号楼1单元xx室，建筑面积151.59平米，单价为3000元/平米，总价款为454770元，原告于当日一次性付清全部的房款，该公司工作人员冯志军与原告签订了合同并出具收款收据，双方签订了《商品房认购书》，被告承诺在2012年年底交付该商品房，但至今未交付。2015年6月，国力公司与冯富荣发生纠纷，国力公司全面接管该小区开发，销售事宜，被告因此全盘否认冯富荣前期销售活动及行为。同时原告发现自己所购商品房早在2012年5月就被黄玉英订购，原告找到冯富荣，冯富荣确认因工作失误，经与原告协商，原告只好同意将龙泽苑子龙门B区1号楼1单元301室调整为该小区D区3号楼2单元xx室。原告认为被告同意将原告所购房屋调整为龙泽苑子龙门小区D区3号楼2单元xx室商品房，被告应当向原告立即交付调整后的商品房。
被告国力公司辩称，一、原告起诉被告国力公司主体设置错误，被告从未与原告签订过任何合同。原告起诉本公司主体设置错误。二、原告要求被告交付房屋并办理产权证书缺乏事实和法律依据。原告从未与被告签订《商品房认购书》，被告从未将原告主张的房屋出售给原告，也从未收到原告交来的购房款，原告所谓向被告交纳全部购房款是缺乏基本的事实依据，因双方根本不存在合同关系，原告将钱交给了冯志军，冯志军与国力公司及国力公司阿盟分公司没有任何关系，现原告要求被告交付涉案房屋缺乏基本的事实和法律依据。三、原告要求被告承担违约金缺乏事实和法律依据，被告未与原告签订购房合同，原告向被告主张违约金缺乏事实依据。四、原告的损失并非是被告造成的，原告要求被告支付诉讼费缺乏事实和法律依据。综上应驳回原告的诉讼请求。
被告冯富荣未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
第三人李晓湖述称，当时是冯志军向我借款37万元，冯富荣也签了字，给我抵押了两套房屋，现在已经还了15万元，剩下的没有还，请求人民法院维护我的合法权益。
本院经审理认定事实如下：2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书有张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。2010年8月19日冯富荣代表国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司签订了《联合开发协议》，约定：双方在龙泽苑土地上共同开发建设住宅小区及配套设施。其中二分之一土地为工商局职工住宅用地，由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司各承建二分之一的住宅及配套设施。另外二分之一土地由国力公司与阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司联合开发。土地费暂由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司与冯富荣各支付一半。土地由二人各占二分之一开发、建设、销售。2010年8月19日冯富荣代表国力公司、阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司作为乙方与阿拉善盟工商行政管理局签订了《阿盟工商局（子龙阁）住宅楼开发建设协议》约定：甲乙双方共同开发位于巴彦浩特东区龙泽园的c-26地块，地块总面积7.8公顷。国力公司于2010年9月11日竞得编号阿储土010号地块的国有土地使用权，冯富荣于当日代表国力公司与内蒙古自治区阿拉善盟国土资源局签订了成交确认书。后冯富荣即组织人员开始建设“工商局子龙门”住宅小区，该小区共分为A、B、C、D四区，其中A、B区由阿拉善左旗宇通房地产开发有限责任公司开发建设。C、D区由国力公司开发建设，共开发建设了183套房产。A、B区与C、D区没有其他关系。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证，国力公司法人授权冯富荣代表国力公司签署该项目一切文件和处理有关一切事务，包括签订合同、独立财务、销售房屋等。冯富荣获得授权后，冯富荣及其授权的冯志军开始面向社会销售房屋。2015年5月25日因冯富荣开发的“子龙门”项目不能交工，购房人开始向国力公司维权。国力公司与冯富荣达成协议，帮助冯富荣解决该项目存在的问题，国力公司全面接管该项目。国力公司于2015年5月25日向国家工商行政管理局阿拉善盟分局发出通知，通知解除国力公司对原内蒙古阿拉善盟巴彦浩特工商局子龙门项目部负责人冯富荣的全部职务。另委托张建军代表国力公司对外实施与子龙门小区项目相关的全部事项（包括但不限于签订商品房销售合同，收取房屋预售款、工程价款结算、支付工程款，签订合同，收取其他款项）。并解除了冯富荣子龙门小区项目经理的职务。国力公司于同日出具授权委托书，该委托书内容与通知的内容基本一致。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺书，称自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。原告于2012年6月12日从冯富荣处购买了位于子龙门小区B区1号楼1单元xx室及车库，原告向被告交纳了454770元的房款，并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约责任都作出了约定。协议上加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。冯富荣在阿盟住房和城乡建设局陈述涉案的B区1号楼1单元xx室及车库已经售予黄玉英，将李玉萍的所购房产调整为子龙门小区D区3号楼2单元xx室及车库，因冯富荣及冯志军向李晓湖借款，冯富荣将该房屋作为抵押与李晓湖签订了《商品房认购书》。双方当事人对上述事实无异议，本院对上述事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司的主体资格及责任问题。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等。本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖，对该抗辩理由不予采信。本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授予冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权。委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，其作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为。因此国力公司项目部负责人冯富荣是否超越权限范围签订合同，加盖项目部或合同印章，除相对人知道或有重大过错外，应视为国力公司的意思表示，对国力公司应具有约束力。因此国力公司是本案适格主体，也是对外承担民事责任的主体。
本案中根据李晓湖出具的借条及冯富荣的陈述，可以证实冯富荣、冯志军与李晓湖之间是民间借贷关系，而不是实际意义上的房屋买卖合同关系，故本案涉案房屋的实际购买人不是李晓湖。
原、被告双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且原告已经向被告支付了房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。依据冯富荣在公安机关的陈述及向公安机关提供的销控表均可以证实，冯富荣已经将双方在合同中约定的原告所购买的房屋调整为位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇子龙门小区D区3号楼2单元xx室，原告对此也是认可的，因此双方调整房屋的行为是有效的。
原告主张的违约金是基于被告未及时交付房屋这一违约行为，被告未按时交付房屋，理应承担违约责任。对于违约金的数额人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告冯富荣未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告李玉萍交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区D区3号楼2单元xx室及车库，并协助办理不动产登记证；
二、被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后3个月内向原告李玉萍支付违约金45477元（454770元×10%）；
三、驳回原告李玉萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1199元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 王立东
二〇一六年十一月十六日
书记员 卢 艳