江苏省南京市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）宁行终字第149号
上诉人（原审原告）章春香，女，1967年5月28日生。
委托代理人许沛宁（系章春香之夫），男，1963年4月20日生。
委托代理人宋姣，北京圣运律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市江宁区人民政府，住所地在南京市江宁区东山街道上元大街369号。
法定代表人陈发喜，南京市江宁区人民政府区长。
委托代理人李哲明，南京市江宁区人民政府法制办公室工作人员。
委托代理人陈刚，南京市江宁区房屋征收管理办公室工作人员。
原审第三人南京市江宁区房屋征收管理办公室，住所地在南京市江宁区东山街道天元东路***号。
法定代表人丁长俊，南京市江宁区房屋征收管理办公室主任。
委托代理人杨传圣、王皓，江苏杨传圣律师事务所律师。
原审第三人南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处，住所地在南京市江宁区秣陵街道凤仪街2号。
法定代表人许世新，南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处主任。
委托代理人华冰、董梦兰，江苏汇丰锦律师事务所律师。
上诉人章春香因诉被上诉人南京市江宁区人民政府（以下简称江宁区政府）、原审第三人南京市江宁区房屋征收管理办公室（以下简称江宁区征收办）、南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处（以下简称秣陵街道办事处）房屋征收补偿决定一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁行初字第8号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人章春香及其委托代理人许沛宁、宋姣，被上诉人江宁区政府的委托代理人李哲明，原审第三人江宁区征收办的委托代理人王皓，原审第三人秣陵街道办事处的委托代理人华冰、董梦兰到庭参加诉讼。本案曾因向江宁区政府调取相关证明材料扣除审限30日。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，江宁区政府于2013年3月9日作出江宁府征字（2013）第1号《南京市江宁区人民政府房屋征收决定》，为完成2012-2013年城建目标任务，立项实施胜利一小区危旧房（城中村）改造项目，由征收实施单位秣陵街道办事处组织实施，并将该征收决定进行了张贴公告，规定征收签约期为征收决定下达后的120天内，章春香房屋坐落于南京市江宁区秣陵街道胜利一小区169号，在房屋征收红线范围内，因章春香未在签约期内达成征收补偿安置协议。2013年8月18日，经秣陵街道办事处报请，江宁区政府受理了对章春香作出征收补偿决定的申请，对该户房屋情况进行调查，通知章春香进行陈述、答辩并组织双方当事人调解，但章春香未如约参加调解，双方当事人一直未能达成协议。后江宁区政府作出江宁府征补字（2013）第5号《房屋征收补偿决定书》（以下简称5号《征收补偿决定书》）并依法送达双方。章春香不服，认为该《征收补偿决定书》实体和程序均违法，于2013年10月8日向南京市人民政府提起行政复议，后南京市人民政府作出（2013）宁行复第149号《行政复议决定书》维持了江宁区政府作出的5号《征收补偿决定书》的具体行政行为。章春香仍不服，向原审法院提起行政诉讼，请求撤销江宁区政府作出的5号《征收补偿决定书》并由江宁区政府承担本案诉讼费用。
另查明，江宁区政府在庭审中明确陈述章春香的涉案房屋经实际丈量面积为177.881平方米。江宁区征收办依选定程序确认江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信评估公司）对章春香房屋进行评估，并出具了评估报告，对此章春香未提出复评。江宁区政府为章春香提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，章春香在规定的签约期限内未与房屋征收部门达成补偿协议，故江宁区政府根据评估公司的评估报告，对涉案房屋作出如下补偿：1、被征收人章春香应得的征收补偿款总额为2124969.02元（产权调换）或2181432.01元（货币补偿）。其中房屋补偿款为1904394元，室内装饰、装修及附属物补偿款为82793元，搬迁费为8894.05元，过渡费为115266.89元（产权调换）或38422.3元（货币补偿），维修基金为13341.08元，电增容为280元。被征收人章春香如选择产权调换合计总补偿款为2124969.02元。被征收人章春香如选择货币补偿可享受房屋评估价7%的货币奖励133307.58元，合计总补偿款为2181432.01元。该补偿金额全部存储于南京银行江宁支行中。2、被征收人章春香应在收到本决定书或公示之日起十五日内与秣陵街道办事处签订征收补偿协议并办理房屋征收补偿和移交手续，并将江宁区秣陵街道胜利一小区169号的房屋腾空交房。3、被征收人章春香如不服本决定，可在本决定书送达之日起六十日内向南京市人民政府申请行政复议，或者三个月内向南京市江宁区人民法院提起行政诉讼。在征收补偿决定规定的期限内不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。
又查明，在庭审中江宁区政府明确陈述在整个项目的操作过程中，对于有证房屋面积的认定采取的是认大的原则，即有证房屋的丈量面积大于证载面积的，以丈量的结论为准；如果有证房屋的丈量面积小于证载面积的，以证载面积为准。章春香的证载面积为176.24平方米，丈量的有证房屋的面积为177.881平方米，所以最终的有证房的面积公示以及评估报告的评估均是以177.881平方米为准。
原审法院认为，江宁区政府根据南京市江宁区的总体规划，为完成2012-2013年城建目标任务，立项实施胜利一小区危旧房（城中村）改造项目，符合公共利益的需要。江宁区政府在作出房屋征收决定前，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）的规定，对征收补偿方案进行了公告，征求了公众意见，并且进行了社会稳定风险评估。房屋征收决定公告后，征收部门依法定程序选取了房屋价格评估机构，并对征收范围内的房屋进行了调查登记，对拆迁范围内的被拆迁户按照征收补偿方案实施征收补偿。现大部分拆迁户已签订了拆迁补偿安置协议。上述事实表明江宁区政府已按照《征收与补偿条例》规定，履行了国有土地上房屋征收的主要程序。根据《征收与补偿条例》第八条规定，江宁区政府依法享有按照征收补偿方案作出补偿决定的法定职权。本案中，因江宁区征收办未能与章春香达成拆迁补偿安置协议，江宁区政府根据评估公司的评估报告进行补偿，有事实和法律依据，并无不当。章春香认为的其房屋实际面积超过5号《征收补偿决定书》中的面积，但对于超出的面积并未提供产权证明，且江宁区政府在庭审中也明确陈述章春香提出的其余建筑已被南京市江宁区规划分局确认为违法建筑，因此不予补偿。另章春香房屋的证载面积为176.24平方米，丈量的有证房屋的面积为177.881平方米，故江宁区政府以章春香房屋证载面积和实际丈量面积两者中较大的实际丈量面积为准进行评估补偿，并无不当。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。评估机构应当按照房地产权属登记簿记载，或者根据本办法的规定认定房屋性质进行评估。本案中，江宁区征收办2013年3月12日作出《关于协商选定胜利一小区建设项目房屋征收评估机构的通知》（以下简称《选定评估机构的通知》）以及《胜利一小区建设项目房屋征收补偿评估机构名录》，进行张贴公告并公开入户发放《选定评估机构的通知》征求意见，且在《选定评估机构的通知》中明确告知，全体被征收人在评估机构名录中协商一致选择评估机构，并于2013年3月22日前将协商结果书面送至江宁区征收办，未在规定时间内送达协商结果的，将被视为弃权。如协商不成，将以抽签方式确定该项目的评估机构。2013年3月19日，江宁区征收办作出公告，共有165户被征收人选择抽签产生评估机构，占全部被征收人比例的71%，故将组织以抽签方式选定一家评估机构，并将抽签时间、抽签地点、抽签评估机构名录、参加人员以及公证机关等事项告知。后于2013年3月22日经江宁区公证处现场公证，确定苏信评估公司为涉案地块房屋征收评估机构。该评估机构根据涉案房屋的结构、装修装饰、交易修正系数等因素作出评估价格，上述行为并无不当，且章春香对评估结果未提出复评。故对章春香认为评估机构的选择不合法以及评估价格不公平的主张，不予支持。另本案征收补偿程序中相关文书材料的送达回执上都有见证人的签名，故对章春香认为相关文书材料送达程序不合法的主张，不予支持。综上，江宁区政府作出的5号《征收补偿决定书》事实清楚、程序合法、适用法律正确，应予维持。因5号《征收补偿决定书》已经对章春香的房屋作出合法、合理的补偿和安置，对章春香的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二条，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项，《征收与补偿条例》第二条、第三条、第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十三条、第二十六条、第二十七条，《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》第四条之规定，判决驳回章春香的诉讼请求。案件受理费50元，由章春香负担。
上诉人章春香上诉称，1、根据法律规定，本案应由南京市中级人民法院管辖，原审法院无管辖权，也无权作出本案诉争的房屋补偿决定的判决书；2、本案涉诉的拆迁补偿安置违反《征收与补偿条例》规定的公平补偿原则，被上诉人作出的5号《征收补偿决定书》应当被撤销。根据《征收与补偿条例》的相关规定，政府应以征收决定公告之日的类似房地产市场价格作为参考依据对被征收房屋进行价值评估，并按同时、同地段的市场房价标准确定安置房的价值，才能做到公平补偿。本案被上诉人提供给被拆迁户的安置房性质是不含土地出让金的划拨土地经济适用房，却在价值估价上按当时含出让金的商品房价格进行定价。补偿安置方案明显不合理。综上，请求二审法院撤销原审判决并由南京市中级人民法院立案受理。
被上诉人江宁区政府未向本院提交书面答辩状，其在庭审中答辩称，1、原审法院对本案具有管辖权，原审法院判决并无不当；2、原审法院判决事实清楚、合法有据，涉案征收补偿决定符合法律规定。
原审第三人江宁区征收办未向本院提交书面答辩状，其在庭审中答辩称，原审法院判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人秣陵街道办事处未向本院提交书面答辩状，其在庭审中答辩称，1、一审法院审理本案并无不当；2、一审法院判决事实清楚、证据确实充分。请求法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告江宁区政府向原审法院提供的证据有：
1、（2014）苏行终字第0098号《行政判决书》；
2、江宁府征字（2013）第1号《南京市江宁区人民政府房屋征收决定》及公告（含照片）；
3、胜利一小区房屋征收补偿方案及公告（含照片）；
4、胜利一小区房屋征收补偿方案及公告（2013年1月7日、2013年3月5日）；
5、胜利一小区房屋征收委托协议；
6、胜利一小区房屋征收面积调查公示表（一批、二批、三批）；
7、关于协商选定胜利一小区建设项目房屋征收评估机构的通知（含照片）；
8､评估机构目录；
9、评估机构抽签及选定公告（含照片）；
10、评估机构公证书、资质证书、营业执照、法定代表人证明书；
11、房屋征收工作人员情况一览表；
12、房屋所有权证；
13、房屋产权现场勘查记录单；
14、房屋四至墙界申报表；
15、私有房产所有权登记申请书；
16、产权审核记录；
17、房产平面图；
18、房屋调查登记汇总表（表一）、房屋调查登记房屋现场查勘平面图（表二）；
19、分户评估表及送达回执；
20、胜利新村169号室内外装饰装修补偿明细表；
21、征收补偿决定申请书、受理通知书及送达回执；
22、征收补偿决定答辩通知书及送达回执；
23、征收补偿决定受理答辩谈话笔录；
24､征收补偿决定调解通知书及送达回执、调解谈话笔录；
25、2013年6月21日、7月14日、7月2日三份谈话笔录；
26、5号《征收补偿决定书》及送达回执。
原审被告江宁区政府向原审法院提供的法律依据有：
1、《征收与补偿条例》；
2、《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》；
3、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》；
4、《南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》；
5、《南京市江宁区国有土地上房屋征收与补偿办法》。
原审原告章春香向原审法院提交的证据有：
1、评估表；
2、江宁规函（2013）140号《关于对江宁开发区胜利一小区李明荣等48户违法建设认定的复函》；
3、《建设项目选址意见书》；
4、《胜利一小区复建房（经济适用房）招标代理中标结果》。
原审原告章春香向原审法院提供的法律依据有：
1、《中华人民共和国宪法》；
2、《中华人民共和国物权法》；
3、《中华人民共和国行政强制法》；
4、《中华人民共和国行政复议法》；
5、《中华人民共和国民法通则》。
原审第三人江宁区征收办、秣陵街道办事处均未向原审法院提交证据及依据。
以上证据、依据均随案移送本院。
经庭审质证，原审法院认定，原审被告所举证据12-18，原审原告及原审第三人对其真实性、合法性、关联性均无异议，原审法院予以采信。原审被告所举证据1-11、19-26均系在行政程序过程中形成，来源合法，形成证据锁链，对本案待证事实有证明力，原审法院对该组证据真实性、合法性和关联性均予认可并依法采信。原审原告所举证据1-4，与本案待证事实无关联性不能达到其证明目的，原审法院不予采信。
本院另查明，上诉人章春香对涉案房屋征收决定提起行政诉讼，本院一审判决驳回章春香的诉讼请求，江苏省高级人民法院维持了一审判决。
本院经审查认为，原审法院对各方当事人提交的证据从其真实性、合法性与关联性三个方面进行了审查认证，符合法律规定。对原审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，根据《征收与补偿条例》第四条第一款、第八条第（五）项的规定，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。本案中，被上诉人江宁区政府依据南京市江宁区的总体规划，为完成2012
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2013年城建目标任务，立项实施胜利一小区危旧房（城中村）改造项目，符合公共利益的需要，对项目范围内的房屋有权依法作出征收决定。被上诉人江宁区政府在作出房屋征收决定前，由房屋征收部门拟定了征收补偿方案，对征收补偿方案进行了论证并予以公布，广泛征求了公众意见，同时进行了社会稳定风险评估。房屋征收决定公告后，征收部门亦依法定程序选取了房屋价格评估机构，并对征收范围内的房屋进行了调查登记，对拆迁范围内的被拆迁户按照征收补偿方案实施征收补偿。由此可见，被上诉人江宁区政府及房屋征收部门已经履行国有土地上房屋征收的法定程序，符合《征收与补偿条例》的相关规定。
《征收与补偿条例》第二十六条规定，“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”第二十五条第一款规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”本案中，原审第三人秣陵街道办事处因在规定的签约期限内未能与上诉人章春香达成征收补偿安置协议，向被上诉人江宁区政府申请作出征收补偿决定。被上诉人江宁区政府接到申请后，通知上诉人章春香进行陈述、答辩组织双方进行调解，但上诉人章春香并未进行陈述、答辩及参加调解。故被上诉人江宁区政府根据苏信评估公司出具的评估报告，作出了5号《征收补偿决定书》，决定依据涉案房屋征收补偿评估报告给予上诉人相应的货币补偿，同时向上诉人章春香提供了产权调换房，并明确了上诉人章春香腾空涉案房屋的期限，该行政行为并不违反相关法律、法规的规定。
根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十条规定，当事人提出管辖异议，应当在接到人民法院应诉通知书之日起10日内以书面形式提出。经查，江宁区法院于2014年1月22日向上诉人送达案件受理材料后，上诉人于2014年1月26日向该院缴纳了案件的受理费，且在管辖异议期内并未向江宁区法院提交管辖异议的书面材料，故本案由江宁区法院管辖并无不当。上诉人认为江宁区法院对本案无管辖权的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
根据《征收与补偿条例》第二十五条第一款及第二十六条第二款的规定，补偿决定包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。根据上述规定，涉案的5号《征收补偿决定书》并不包含产权调换房的价格、土地性质等内容，且被上诉人提供的产权调换房是在被征收房屋原地重新建设，其土地性质并未发生改变。上诉人如对产权调换的补偿方式不满意，还可以选择货币补偿的方式。因此上诉人认为被上诉人按照商品房价格安置给上诉人的房屋是不含土地出让金的经济适用房的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人章春香承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆俊騑
审 判 员 洪 彦
代理审判员 王攀峰
二〇一五年六月十日
书 记 员 孙 皓