陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0116民初8168号
原告（反诉被告）：西安中育科技技工学校。
法定代表人：戚畅，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：甘军、祈媛，陕西哲尊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陕西天公青少年素质培训有限公司。
法定代表人：刘海龙，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：刘冲，陕西恒同律师事务所律师。
原告西安中育科技技工学校（以下简称“中育学校”）与被告陕西天公青少年素质培训有限公司（以下简称“天公公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中育学校的委托诉讼代理人甘军、祈媛，被告天公公司的委托诉讼代理人刘冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中育学校诉称：2017年4月26日，原告中育学校与被告天公公司签订《校舍租赁合同》一份，约定由被告天公公司在2017年6月1日前将位于西安市长安区长安大道甫店村的校舍出租给原告中育学校用于办学，原告中育学校支付租金30万元及押金5万元。合同签订后，原告中育学校按约支付租金及押金，并对租赁房屋花费15万元进行装修。然而在合同履行中，原告中育学校发现被告天公公司一房两租，对部分校舍不能实际交付，严重违反合同约定；同时，被告天公公司所交付的校舍存在电压不稳、水质不达标、洗澡设备不健全等违约情形。此后，原告中育学校曾多次找寻被告天公公司沟通处理未果，最终导致大量学生退学，被迫重新租赁教学场地。现诉请：1、请求解除原、被告于2017年4月26日签订的《校舍租赁合同》；2、请求判令被告天公公司退还其房屋租金300000元及押金50000元，并赔偿利息损失共计3238.33元（租金自2017年6月11日起，押金自2017年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，计算至实际支付之日）；3、请求判令被告天公公司赔偿原告中育学校装修费用损失150000元、学费损失200000元；4、本案诉讼费由被告天公公司承担。
被告天公公司辩称：其公司与原告中育学校签订《校舍租赁合同》属实。然而原告中育学校未能办学的根本原因是原告中育学校被西安市人力资源和社会保障局列为不合格民办技工学校，并被责令停止招生。其公司自始至终并不存在任何违约行为，故不应承担任何违约责任，现表示同意解除合同，但拒绝原告中育学校的其余诉讼请求。另外，原告中育学校没有办学资质，不按约支付租金、擅自转租校舍，存在多种违约情形，造成其公司损失，故提出反诉请求：1、请求判令原告中育学校支付其公司违约金18万元及剩余租赁费；2、请求判令原告中育学校赔偿其公司因办学资质瑕疵所致经济损失30万元；3、本案诉讼费由原告中育学校承担。
经审理查明：2017年4月26日，原告中育学校（乙方）与被告天公公司（甲方）签订《校舍租赁合同》一份，双方约定由原告中育学校租赁被告天公公司位于西安市长安区长安大道甫店村的校舍，用于办学(具体为西安中育科技技工学校)。该合同第一条约定：“1、乙方租赁甲方的校舍位于西安市长安区长安大道甫店村，校园占地面积20亩，建筑面积4000平米，出租的校舍应满足乙方教学、办公需要。2、出租标准：水、电、供暖设施完善。具体为：教室配备黑板、学生桌凳、讲桌、灯具、吊扇；每间学生公寓内配备4组架子床（8人房间）和储蓄柜、灯具、1个摇头扇。设备配备按满足500人学生学习生活需求。”。第三条第一款约定：租赁期限暂定为壹年，自2017年6月1日起至2018年6月30日止。该合同第四条约定：“1、校舍租赁按乙方入住的学生人数分两部分计算，300人以下按每生每学年2000元收取，如乙方入住的学生人数少于300人，乙方需按300人向甲方缴纳租赁费；乙方入住的学生人数超过300人以上部分，费用按每生每学年1600元收取。2、付款方式;乙方需于合同签订后先付给甲方伍万元（后期转为合同使用押金）。于2017年5月30日前付给甲方人民币三十万元。2017年9月5日前全部300人以内的租金交付甲方。如实际入住学生人数超过300人，乙方应予招生结束后（2017年12月15日前）将剩余部分租金一次交付甲方。该合同第六条第二款约定：乙方租赁校舍办学应当有法律规定的办学资质，若因资质瑕疵无法办学或遭受相关部门查处给甲方造成损失的，乙方承担责任。该合同第八条约定：“1、如乙方未按本合同规定，延期或未向甲方支付租金，经甲方书面告知10日内，甲方有权单方终止合同。2、合同期内，若任何一方提前终止本合同，需提前三个月向对方提出，并支付租金总额30%的违约金。”。该合同第十条约定：甲方确保餐厅、浴室等公共服务设施能正常使用，乙方负责餐厅的日常运营管理，甲方按营业收入的10%提取管理费。同日，原、被告还签订《校舍租赁合同补充协议》一份，该《补充协议》第2条载明：甲方、乙方相对独立管理本方学生，应加强学生教育，对乙方学生和甲方学生出现的纠纷或事故，甲方协助乙方解决处理，并根据具体情况承担各自责任；对外事务甲方应协助乙方处理相关事宜。该合同下方有原、被告盖章、法定代表人签字及落款日期。合同签订后，原告中育学校分别于2017年5月16日、6月10日两次向被告天公公司付款35万元，双方即开始履行合同。又因被告天公公司部分校舍先期被案外人西安罗氏教育科技有限公司（以下简称“罗氏公司”）租赁使用，尚未完全搬离，原告中育学校接手部分校舍后，先对该部分校舍进行装修，并购置部分办公桌椅及办公电脑。此后，原告中育学校还为办学进行前期投资，支付网站建设、制作招生简章及展板设计、支付水电网费等费用。2017年7月上旬，原告中育学校组织部分学生（含维族学生）到校区夏令营，因校区水电设施不能正常使用，导致学生离校，引发原告中育学校不满，双方发生争执。2017年7月19日，原告中育学校向被告天公公司法定代表人刘海龙送达《关于学生进校前配备设施的工作联络单》一份，该联络单对校区内的宿舍、浴池、电力提出问题，并明确要求被告天公公司自2017年7月20日起，保证正常用水用电，清理垃圾。后因被告天公公司未能有效整改，原告中育学校又于2017年7月27日，8月8日两次向刘海龙出具《工作联络单》，要求解决水、电、暖、洗浴、卫生间等问题，刘海龙均予以签收。此后，原告中育学校发现被告天公公司仍怠于整改后，遂于2017年8月14日委托陕西哲尊律师事务所向被告天公公司邮寄送达律师函一份，该律师函认为：1、被告天公公司逾期交付房屋，至今房屋无法完全使用；2、被告天公公司交付的房屋与合同约定不符，致使教学经营活动无法开展；同时函告：1、原告中育学校与被告天公公司的《校舍租赁合同》解除；2、要求被告天公公司退还5万元押金及30万元租金；3、要求被告天公公司赔偿装修费用损失、学费损失。被告天公公司法定代表人刘海龙于2017年8月16日收悉，未置可否。2017年8月30日，被告天公公司又向原告中育学校邮寄送达催款函一份，要求原告中育学校于2017年9月5日前支付剩余30万元房租费。后因双方协商未果，现原告中育学校诉至本院。另查明：1、2013年11月4日，西安市人力资源和社会保障局向原告中育学校颁发《中华人民共和国民办学校办学许可证》，有效期三年，该许可证左下方加盖有“有效期延长至2017年12月31日”之条形印章。2、原告中育学校进驻校区后，于2017年6月10日与案外人袁小田签订《装修施工协议》，对接收的部分房屋进行装修，花费57196元。3、2017年7月23日，原告中育学校向校区置入书柜、桌椅、电脑空调等办公物品（详见清单），被告天公公司职员唐洁在该物品清单一览表中签字确认。4、2017年6月至7月初，原告中育学校为办学还支付西安教育电视台、西安金佳企业文化传播有限公司、前锦网络信息技术（上海）有限公司西安分公司宣传费、广告展板、宣传册、信息服务费等宣传费用36500元。5、被告天公公司曾于2016年7月25日与案外人罗氏公司签订《校舍租赁合同》一份，租期自2016年7月25日起至2019年7月24日，罗氏公司先期缴纳一年租金35万元。庭审中，原告中育学校变更其诉讼请求，具体为：1、要求被告天公公司返还其房屋租金及押金350000元以及利息3238.33元（按照年利率5%计算至起诉之日，并要求支付至实际返还之日）；2、要求被告天公公司赔偿其装修费57196元、购置电脑150500元、网站建设10000元、桌椅板凳44030.12元、招生简章及展板设计18000元、宣传费39200元、水电网费运费10000元，共计339000元；3、要求被告天公公司赔偿因学生退学所致学费损失222800元，上述费用合计915038.33元。被告天公公司则坚持其答辩意见，同时变更其反诉请求为：1、要求判令原告中育学校支付其违约金18万元（年租金60万元*30%），并支付剩余租赁费30万元；2、要求判令原告中育学校赔偿因办学资质瑕疵所致经济损失30万元，上述费用合计78万元。因双方意见分歧较大，本案调解未果。
上述事实有当事人陈述、《校舍租赁合同》、办学许可证、收款收据、购销发票、物品接收清单、装修协议、工作联系单、律师函等证据在卷佐证。
本院认为，原告中育学校与被告天公公司自愿签订《校舍租赁合同》，该合同内容并不违反相关法律规定，且已部分履行，应属合法有效，原、被告理应按约履行。然而原告中育学校在按约支付租金及押金后，被告天公公司却长时未能将符合约定的校舍全部腾交给原告中育学校，尤其是原告中育学校在多次书面通知被告天公公司要求整改后，被告天公公司的校舍配套设施仍不能符合约定，被告天公公司存在违约行为，且导致双方合同目的无法实现。原告中育学校在合同目的无法实现的情况下，出具律师函解除合同，符合法律规定，且被告天公公司在收到律师函后合理期间内并未请求人民法院确认解除合同通知的效力，故本院结合本案实际情形，确认原、被告双方之间的校舍租赁合同在被告天公公司收到律师函时即行解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告中育学校与被告天公公司协议虽约定租赁期限自2017年6月1日起，但案外人罗氏公司基于先期租赁协议占用的校舍直至2017年8月底才予以腾交，且罗氏公司所交一年租赁费用按双方约定期限亦应计算至2017年7月24日，加之原告中育学校先期仅对学校进行装修和布置，并未实际招生收益，故本院结合本案实际履行情况以及当事人过错程度，确定由被告天公公司全额返还原告中育学校已交租金30万元及押金5万元。综上，原告中育学校诉请要求被告天公公司返还其租金30万元以及押金5万元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告中育学校诉请要求租金及押金利息一节，缺乏合同约定及法律依据，本院依法不予支持。至于原告中育学校先期装修费用以及宣传费、信息服务费等费用，鉴于被告天公公司存在严重违约情形，故对于原告中育学校该诉请，本院依法予以支持，具体数额以本院核定的装修费用57196元以及宣传费用36500元为准。至于网站建设费用10000元，因该费用产生处于双方签订合同之前，故本院不予认定。至于水电网费等费用10000元一节，因属原告中育学校自身享用，不应由被告天公公司承担，故本院不予确认。至于原告中育学校诉请要求被告天公公司支付购置电脑花费150500元以及购置桌椅板凳花费44030.12元一节，因该电脑桌椅尚存且属于可移动利用物品，故可由被告天公公司按确认清单上的物品及数量予以返还。至于原告中育学校诉请要求被告天公公司赔偿其因学生退学所致经济损失一节，因原告中育学校在租赁被告天公公司校舍后，其学校仍处于整改停止招生状态，其招收学生尚不符合相关规定，故对其该诉请本院依法不予保护。至于被告天公公司反诉要求原告中育学校支付其违约金18万元一节，因其并无证据证明原告中育学校存在单方违约情形，且被告天公公司存在明显违约事实，故对其该反诉请求本院依法不予支持。至于被告天公公司反诉要求原告中育学校支付剩余租赁费30万元一节，因原告中育学校曾于第二次付款期限届满前已经向被告天公公司送达合同解除通知，且本院亦认定双方之间的租赁合同于2017年8月16日解除，故被告天公公司在合同解除后再行要求支付租赁费，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。至于被告天公公司反诉要求原告中育学校赔偿因办学资质瑕疵所致经济损失30万元一节，因原告中育学校已经获取办学许可证的延期，且被告天公公司对于30万元经济损失并未提供任何证据，故被告天公公司该请求缺乏事实依据，本院依法不予支持。至于被告天公公司辩称原告中育学校拉走部分物品一节，缺乏证据证明，本院不予采信。为保护法人合法民事权益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告西安中育科技技工学校与被告陕西天公青少年素质培训有限公司签订的《校舍租赁合同》于2017年8月16日解除。
二、被告陕西天公青少年素质培训有限公司在本判决生效后5日内返还原告西安中育科技技工学校校舍租赁费300000元以及押金50000元，两者合计350000元。
三、被告陕西天公青少年素质培训有限公司在本判决生效后5日内赔偿原告西安中育科技技工学校装修费用57196元以及宣传费用36500元，两者合计93696元。
四、被告陕西天公青少年素质培训有限公司在本判决生效后5日内返还原告西安中育科技技工学校文件柜、桌椅、电脑等物品（详见本判决附件清单）。
五、驳回原告西安中育科技技工学校其余之诉讼请求。
六、驳回被告陕西天公青少年素质培训有限公司要求判令原告西安中育科技技工学校支付其违约金18万元以及剩余租金30万元之反诉请求。
七、驳回被告陕西天公青少年素质培训有限公司要求判令原告西安中育科技技工学校赔偿因办学资质瑕疵所致其经济损失30万元之反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费12950元，原告中育学校已预交，由原告中育学校承担2950元；被告天公公司承担10000元。本案反诉诉讼费5800元，被告天公公司已预交，由被告天公公司承担。被告天公公司在执行上述款项时一并支付原告中育学校。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 高 阳
人民陪审员 郗平宗
人民陪审员 郭军升
二〇一八年五月十二日
书 记 员 赵彦衡