北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3644号
上诉人（原审被告）张彦芬，女，1981年8月8日出生。
委托代理人刘建新，北京市亿嘉律师事务所律师。
委托代理人康雁妮，女，1984年12月29日出生。
被上诉人（原审原告）北京紫都置业发展集团有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号。
法定代表人王一心，总经理。
委托代理人王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
原审第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯西路111号院1号楼2层201室。
法定代表人周政，董事长。
委托代理人孙无为，北京市建祥宇律师事务所律师。
委托代理人杨易，北京市建祥宇律师事务所律师。
上诉人张彦芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第02435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月，北京紫都置业发展集团有限公司（以下简称紫都置业公司）诉至原审法院称：2011年6月4日，我公司与张彦芬签订《内部职工购房协议》，约定张彦芬以我公司企业职工身份购买我公司参与开发建设的北京市丰台区小屯路×室(以下简称涉案房屋)，房屋预估建筑面积为78.98平方米，房屋总价为1380259.44元；张彦芬应当于2011年6月30日前向我公司支付涉案房屋首付款355
005元，并将该款项直接支付给开发商；张彦芬随后应当向我公司支付涉案房屋余款1050341.46元，每年支付105034.15元，共计支付十年；张彦芬必须满足我公司制定的《内部职工购房原则》并同意将其作为协议附件。同日，我公司还根据张彦芬的内部购房申请与其签订了《内部职工购房原则》一份。其中张彦芬同意并认可该《内部职工购房原则》第二条“如果职工自接收房屋之日起在公司的任职不满5年（包括员工自动辞职、员工因严重违反公司规章制度且屡教不改被辞退、因员工履责失误给公司造成重大损失被辞退），则职工在离职前应按照房屋市场评估值的80%，一次性向我公司支付房屋余款”的相关约定。此后，我公司依约履行上述协议，由北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司(以下简称中粮万科公司)与张彦芬签订商品房预售合同，张彦芬以355005元的价格从中粮万科公司处购得涉案房屋。但随后张彦芬未依约向我公司支付应付款。2014年5月30日，鉴于张彦芬存在失职行为给我公司造成损失，并拒绝继续工作，我公司向张彦芬发出《关于公司张彦芬岗位调整的通知》，要求张彦芬调整工作岗位。2014年6月27日，张彦芬仅与我公司办理了交接手续，但拒绝到新的岗位工作，随后双方在北京市房山区劳动人事争议仲裁委员会于2014年9月17日调解解除了劳动关系。但张彦芬未按约定向我公司支付剩余房款。现我公司诉至法院，要求张彦芬赔偿我公司经济损失272万元。
张彦芬辩称：不同意紫都置业公司的诉讼请求。1、我与紫都置业公司并非平等主体，而是劳动关系；2、紫都置业公司并无自有房屋出售给我；3、紫都置业公司并不存在借款给我的行为；4、《内部职工购房协议》属于紫都置业公司给员工的福利，不应加重员工的义务；5、紫都置业公司与我解除劳动合同在仲裁中已有定论，紫都置业公司支付我补偿金的行为说明紫都置业公司在解除合同中存在过错；6、我购买房屋过程中，紫都置业公司并未支付任何费用，没有任何损失，无权要求我赔偿损失。
中粮万科公司述称：我公司按照紫都置业公司给我公司发出的指令函与张彦芬签订房屋买卖合同，张彦芬也付清了全部房款，同时，据我公司所知，房屋产权证也已经办到了张彦芬名下。紫都置业公司的诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。
原审法院经审理认为：根据紫都置业公司、张彦芬与中粮万科公司之间相继签订的《内部职工购房协议》、《内部职工购房原则》、《北京市商品房预售合同》及其他相关文件可知，紫都置业公司系将涉案房屋作为其对张彦芬的附条件的实物激励，涉案合同虽名为《内部职工购房协议》，但双方买卖的房屋为紫都置业公司参与开发建设的商品房，因此，本案实质上仍然属于平等民事主体之间因房屋买卖合同引发的纠纷范畴。虽然涉案房屋系由中粮万科公司出售给张彦芬，但涉案房屋价格之所以低于同期同类房屋的市场价格，却是由于紫都置业公司及其关联企业北京万恒永泰投资管理有限公司（以下简称万恒永泰公司）与中粮万科公司之间存在联建开发合同关系所致，故紫都置业公司以其在与中粮万科公司之间的联建开发合同关系中获得的补偿作为对于张彦芬的实物激励，并无不当，张彦芬否认其与紫都置业公司之间就涉案房屋存在法律关系的抗辩主张，法院难以采信。同时，紫都置业公司以涉案房屋作为其对张彦芬的实物激励，系基于使张彦芬与其形成利益共同体并实现其长期经营目标的目的，且与员工福利作为薪酬组成部分的性质迥异，亦不存在紫都置业公司加重张彦芬员工义务的情形，而张彦芬未能满足《内部职工购房原则》所要求的工作年限却显然导致紫都置业公司无法实现上述目的，故张彦芬关于涉案房屋系员工福利且并未给紫都置业公司造成损失的主张，法院亦难以采信。关于张彦芬未能满足《内部职工购房原则》所要求工作年限的原因问题，虽然紫都置业公司在劳动争议仲裁中与张彦芬达成解除劳动关系的一致意见并同意支付张彦芬经济补偿金，但该劳动争议仲裁系由张彦芬提起，且其在提起仲裁时亦表达过解除劳动关系的请求，故法院认为其行为符合《内部职工购房原则》规定的员工自动辞职的情形。鉴于本案主要系紫都置业公司与张彦芬之间因房屋买卖合同引发的纠纷问题，故对于劳动关系解除的原因问题，法院仅进行形式审查，而对于劳动关系解除的过错以及由此带来的损失问题，法院暂不予处理，张彦芬可另行主张。综合上述情况考虑，法院认定张彦芬确系由于紫都置业公司的原因自中粮万科公司处低价购得涉案房屋，却未能满足《内部职工购房原则》所规定的继续任职十年的要求，仅在购得涉案房屋后继续任职三年有余，且符合员工自动辞职的相关情形，故紫都置业公司与张彦芬双方的权益明显失衡，张彦芬理应就其额外获利向紫都置业公司进行补偿。关于补偿金额的问题，法院认为，张彦芬理应依照《内部职工购房原则》的约定，按照签订协议时的房屋市场评估值的80%支付紫都置业公司购房余款，故对于紫都置业公司要求张彦芬赔偿经济损失272万元的诉讼请求，合理部分，予以支持，超出部分，不予保护。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2015年11月2日判决：
一、张彦芬于判决生效之日起十五日内向北京紫都置业发展集团有限公司支付购房补偿款/赔偿北京紫都置业发展集团有限公司经济损失一百八十四万零三百四十五元九角二分；二、驳回北京紫都置业发展集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张彦芬不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回紫都置业公司的全部诉讼请求。张彦芬的主要上诉理由为：原审法院认定其系自动离职，未满足《内部职工购房原则》所要求的工作年限系事实认定错误，其离职系双方协商一致解除劳动关系的结果，而非其自动离职；《内部职工购房原则》中关于员工自动辞职，便需按房屋市场评估值的80%一次性向公司支付房屋余款的规定完全排除了《劳动合同法》赋予的员工的权利，加重员工的义务，该条款应属于无效条款。紫都置业公司虽不同意原判，但未上诉。中粮万科公司同意原判。
经审理查明：2011年6月4日，张彦芬向紫都置业公司提出《内部购房申请》，申请享受紫都置业公司的内部购房政策，购买紫都置业公司单位内部房用于自家居住。当日，紫都置业公司（甲方）与张彦芬（乙方）签订《内部职工购房协议》，约定：张彦芬购买涉案房屋，预估建筑面积78.89平方米，房屋总价款1380259.44元。该协议第三条付款方式及期限约定：1、乙方应于2011年6月30日前一次性支付甲方人民币三十五万五千零五元整作为首付款，该款项直接支付给开发商；2、剩余房款人民币一百零二万五千二百五十四元四角四分整，按10年均价付款，即乙方每年向甲方支付人民币十万二千五百二十五元四角四分整；3、该房屋票据为人民币4500元/平米，其余由甲方先行借款给乙方付清余款，支付方法为代为支付。该协议第六条约定：本协议中乙方必须满足甲方单位的《内部职工购房原则》，本原则作为协议的附件，具有同等法律效力。当日，张彦芬在紫都置业公司的《内部职工购房原则》上签名，该《内部职工购房原则》载明：“公司职工内部优惠购房需同时满足以下基本条款和其他条款。一、基本条款：1、在本单位工作满8年以上者（包括8年）；2、承诺继续在公司工作10年及以上者；……5、职工购房时，公司按开发商根据朝向、位置等因素确定的实际开盘价格给予六折优惠。员工需一次性按照每平米4500元的价格支付首付款。6、剩余房款分10年还清，票据4500元/平米。二、其他条款：1、如果职工自接收房屋之日起在公司的任职满10年，则在职工付清首付款后，应每年偿还对公司的欠款，公司不要求职工承担借款利息（即如职工按照正常贷款手续应支付的银行利息）和优惠的房屋差价（即房屋现价与购房时价格的差额）；2、如果职工自接收房屋之日起在公司的任职不满5年（包括员工自动辞职、员工因严重违反公司规章制度且屡教不改被辞退、因员工履责失误给公司造成重大损失被辞退），则职工在离职前应按照房屋市场评估值的80%，一次性向公司支付房屋余款。3、如果职工自接收房屋之日起在公司的任职满5年不满10年（包括员工自动辞职、员工因严重违反公司规章制度且屡教不改被辞退、因员工履责失误给公司造成重大损失被辞退），则职工在离职前应按照房屋市场评估值的80%（除已付款外），一次性向公司支付房屋余款。……本人已阅读《内部职工购房原则》，并完全清楚各条款的含义，自愿接受此原则规定，享受公司给予的购买住房的优惠，不提出任何疑义。”
2011年6月28日，万恒永泰公司向中粮万科公司发出《关于假日风景项目G地块商业回购的函》，要求中粮万科公司按《北京市丰台区“万恒家园项目二期”土地开发建设补偿协议》的《补充协议四》的约定将涉案房屋以355005元的价格出售给张彦芬。
2011年7月1日，张彦芬与中粮万科公司签订《北京市商品房预售合同》，约定张彦芬购买中粮万科公司开发的涉案房屋，预测建筑面积78.89平方米，总价款355005元。合同签订后，张彦芬向中粮万科公司支付了全部购房款，中粮万科公司亦向张彦芬交付了房屋。2014年5月27日，张彦芬取得了涉案房屋的房屋所有权证。
2014年9月17日，北京市房山区劳动人事争议仲裁委员会作出京房劳人仲字（2014）第1525号调解书，申请人为张彦芬，被申请人为紫都置业公司，该调解书载明：一、张彦芬与紫都置业公司2003年3月13日至2014年7月2日存在劳动关系；二、紫都置业公司同意支付张彦芬解除劳动关系经济补偿金共计9500元，限于本调解书生效之日起20日内给付；三、双方劳动关系解除；四、张彦芬自愿放弃其他申请请求和追溯权利。
原审审理中，张彦芬主张由于紫都置业公司原因导致其在仲裁中提出解除合同，且紫都置业公司已就此给予了其解除劳动关系经济补偿金。紫都置业公司则主张张彦芬存在诸多违反公司管理制度的行为，给其公司造成重大损失，故其公司对张彦芬进行调整岗位、辞退、公示等处理，双方解除劳动关系是由于张彦芬未遵守劳动纪律、履职不当给公司造成损失等原因所致，同时认为上述调解书中的解除劳动关系经济补偿金实际是对劳动保险的补偿，并提交了如下证据：1、录音及文字整理稿；2、企业名称预先核准通知书；3、责令改正通知书及缴款书、行政处罚决定书及缴款书；4、岗位调整通知书。对此，张彦芬称：证据1、2、3是在其与紫都置业公司在解除了劳动关系后发生的，在进行交接工作中其都做了交代，并非张彦芬的责任；证据4，其当时只是知道要调到前台，但并未下发任何文件，并表示其从紫都置业公司离职的原因是紫都置业公司的恶劣环境导致其无法忍受，由于购买机票产生矛盾，紫都置业公司让其赔偿机票钱或者辞职，后来紫都置业公司莫名其妙对其进行辱骂并将其赶出来了，是紫都置业公司的种种行为逼迫其离职的。同时，张彦芬认为其购房系享受紫都置业公司的员工福利，并就此提交董事会相关材料，证明其购房乃是紫都置业公司给予员工的福利和激励。紫都置业公司认可该证据的真实性、合法性，但对关联性不予认可，认为购房的标准是张彦芬承诺在公司继续工作十年作为前提条件，而张彦芬却在不满五年时间就离职了，应承担相应违约责任。
另，紫都置业公司和张彦芬均认可：涉案房屋在购房时的市场价格为《内部员工认购房源明细》中所载明的每平方米29160元，涉案房屋总价为2300432.4元；万恒永泰公司为紫都置业公司的下属公司。中粮万科公司表示其公司系基于万恒永泰公司的函件要求以355005元的价格将涉案房屋出售给张彦芬，且该价格低于当时的市场价格。
二审审理中，张彦芬认可其购买涉案房屋后并未按照《内部职工购房协议》之约定向紫都置业公司支付剩余房款，但主张其与紫都置业公司在劳动仲裁时通过协商一致解除了劳动关系，并不属于《内部职工购房原则》中列明的“员工自动辞职”之情形。
上述事实，《内部购房申请》、《内部职工购房协议》、《内部职工购房原则》、《关于假日风景项目G地块商业回购的函》、《北京市商品房预售合同》、调解书、录音及文字整理稿、企业名称预先核准通知书、责令改正通知书及缴款书、行政处罚决定书及缴款书、岗位调整通知书、董事会相关材料及各方当事人陈述等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，紫都置业公司与张彦芬签订的《内部职工购房协议》及《内部职工购房原则》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依据该《内部职工购房协议》及《内部职工购房原则》之约定，张彦芬以优惠价购买涉案房屋后应在紫都置业公司任职满10年，如果张彦芬自接收房屋之日起在公司的任职不满5年（包括员工自动辞职、员工因严重违反公司规章制度且屡教不改被辞退、因员工履责失误给公司造成重大损失被辞退），则其在离职前应按照房屋市场评估值的80%，一次性向紫都置业公司支付房屋余款，根据现已查明的事实，张彦芬于2011年7月购买涉案房屋后在紫都置业公司任职未满5年，故现紫都置业公司要求张彦芬赔偿相应的经济损失，于法有据，应予支持。原审法院依据上述《内部职工购房原则》之相关约定认定张彦芬应按照购房时房屋市场价格的80%的计算标准赔偿紫都置业公司经济损失，处理结果并无不当，本院予以确认。张彦芬以其与紫都置业公司系通过协商解除劳动关系并不属于自动辞职为由不同意向紫都置业公司赔偿经济损失的上诉请求，依据不足，本院不予支持。张彦芬主张《内部职工购房原则》中关于若员工自动辞职，则需按房屋市场评估值的80%一次性向公司支付房屋余款的规定属于加重员工的义务，该条款应属于无效条款的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，张彦芬的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院所作判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
保全费5000元，由北京紫都置业发展集团有限公司负担1617元（已交纳），由张彦芬负担3383元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
一审案件受理费28560元，由北京紫都置业发展集团有限公司负担9225元（已交纳），由张彦芬负担19335元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费21003元，由张彦芬负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员
马兴芳
代理审判员
高磊
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 徐方烁
书 记 员 孙辰姝