重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0117民初4543号
原告：重庆市江北区国资小额贷款有限公司，住所地重庆市江北区五简路2号重庆咨询大厦A座8楼，统一社会信用代码91500105075666894C。
法定代表人：万渝海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴星，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：余全有，重庆奔程律师事务所律师。
被告：重庆市国美电器有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土主镇土主中路199号附637号，统一社会信用代码9150010640425188D。
法定代表人：黄秀虹，该公司执行董事。
委托代理人：张文君，女，该公司职工。
委托代理人：郑敏，女，该公司职工。
原告重庆市江北区国资小额贷款有限公司（以下简称“江北国资小贷公司”）与被告重庆市国美电器有限公司（以下简称“国美电器”）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王丽独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆的诉讼代理人吴星、余全有，被告的诉讼代理人张文君、郑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江北国资小贷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于重庆市合川区×号房屋腾空封存，恢复原状后移交原告；2.判令被告向原告支付从2016年12月19日起至腾退之日止的占用费（面积437.57㎡，金额100元/㎡）；3.被告占用该房屋期间产生的其他全部费用，包括但不限于设施设备维护费、物管费等均由被告承担；4.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2011年9月，被告与谭成后签订《房屋租赁协议》，将谭成后所有的位于重庆市合川区×号房屋租赁给被告，该协议于2016年3月2日已到期。2014年9月，谭成后将上述房屋抵押给原告并办理了抵押登记。2016年12月19日，原告取得上述房屋的所有权。2017年2月24日，原告以邮寄的方式向被告发出关于催收租金的《通知》，向被告明确表示原告的对外招租要求，若被告无意续租，请于2017年3月19日前搬离。2017年3月28日，原告以邮寄方式向被告发出律师函，望被告十日内与原告联系租赁事宜，如被告不与原告协商并取得联系，原告将依法收回房屋。经多次协商，原、被告无法达成一致，现被告占有房屋的行为已侵害原告的合法权益，违反了《中华人民共和国民法通则》第七十五条及《中华人民共和国物权法》第六十六条的规定。
被告国美电器辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由：1.在租赁期限内租赁房屋所有权利变更不影响租赁关系的存续，被告是在合法续租的情况下，租赁期限延长。由于续租协议签订之前我方不知道对方抵押的情况，所以无论是抵押权的实现以及其他任何原因导致所有权的实变动均不影响租赁权的实现，我公司享有按照续租协议继续租赁的承租利益，除非有证据证明续租不具有正当利益，或者续租是我公司与原出租人之间的恶意为之；2.我公司与谭成后的房屋租赁合同是有效的，既然合同尚未终止，相应的租赁房屋使用对价应由谭成后收取；3.我公司收到原告公函后，由于不清楚租赁房屋具体坐落及面积，客观上无法进行腾退；4.原告主张的房屋占用费及其他损失，应由原告与谭成后自行解决。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告向本院提交了（2014）渝证字第42821号公证书、（2015）渝证字第7248号公证书、重庆市第一中级人民法院执行裁定书（2015）渝一中法公执字第218-10号、产权证、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法公执字第218号通知、重庆市土地房屋权属登记审核表、重庆市私有房屋所有权登记申请书、房屋租赁合同、协议书、补充协议、续租协议、司法测量鉴定报告书及发票、律师函等证据，本院结合原、被告的陈述对证据进行了审查，认定上述证据具有真实性、合法性、关联性、并确认事实如下：
2006年3月3日，合川金帝大酒店有限责任公司（法定代表人谭成后，甲方）与被告国美电器（乙方）签订了房屋租赁合同，约定：甲方将合川立信大厦包括涉案房屋在内的负1F、1F部分商场约3475平方米租赁给乙方使用；租赁费1.424元/天/平米；至合同签订后，交房之日起，至第91天期满（含）为免租期，自免租期满次日开始计算租赁费用；租赁费从第三年开始递增3%，以后每二年届满在此基础上递增3%；租赁期限10年，从2006年3月3日合同签订之日起至2016年3月2日租赁期满之日止；合同期满双方不再续租的，在合同期满后15日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该15天不计算租赁费用。2006年7月17日，合川金帝大酒店有限责任公司（甲方）、被告国美电器（乙方）、谭成后（丙方）签订协议书，约定：甲乙丙三方同意，自本协议签订之日起，甲方将其在主合同（2006年3月3日甲、乙签订的《房屋租赁合同》）中的全部权利义务一并转让给丙方，由乙方和丙方继续履行主合同。2007年8月7日，谭成后（甲方）与被告国美电器（乙方）对主合同约定的租赁楼层区域和面积的变更事项达成了补充协议。2016年2月10日，谭成后（甲方）与被告国美电器（乙方）签订续租协议，约定：甲、乙双方确认在原合同租赁期到期后乙方继续承租租赁房屋，续租年限为10年，从2016年3月3日至2026年3月2日；甲乙双方确认，租赁费用为2150000元/年；租赁费每两年递增3%，其中一层月单价为72.36元/平方米，二层月单价为26元/平方米。
另查明，2014年8月29日，谭成后作为抵押人以其名下的两套涉案房屋为借款人代育松向债权人（抵押权人）即原告江北国资小贷公司的借款提供担保，将两套涉案房屋抵押给原告，抵押担保的金额为10000000元，债务履行期限从2014年8月29日至2015年3月28日止，并于2014年9月1日办理了抵押登记。2014年9月4日，江北国资小贷公司、代育松、谭成后等申请赋予为上述债权签订的《个人借款合同》、《抵押合同》等强制执行效力，重庆市公证处出具（2014）渝证字第42821号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予该公证书具有强制执行的效力。2015年2月25日，原告向重庆市公证处申请依据【（2014）渝证字第42821号】具有强制执行效力的债权文书公证书出具执行证书，该处于2015年3月5日出具（2015）渝证字第7248号执行证书，载明因借款人代育松未按合同约定支付到期利息，原告宣布借款本息全部提前到期，原告可持本公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。后重庆市第一中级人民法院受理关于原告申请执行代育松、谭成后等借款合同纠纷一案，因谭成后抵押房屋（两套涉案房屋）经评估拍卖后流拍，原告申请以物抵债，2016年10月12日，该院作出（2015）渝一中法公执字第218-10号执行裁定书，裁定将谭成后所有的两套涉案房屋以1191.8464万元的价格过户给申请执行人江北国资小贷公司所有，冲抵相应债务。2016年12月19日，原告江北国资小贷公司取得两套涉案房屋所有权证。2017年2月4日，重庆市第一中级人民法院向被告国美电器出具通知，告知两套涉案房屋的所有权变更情况，并通知其将2016年12月19日起上述房屋的租金直接交予房屋所有权人即原告江北国资小贷公司。原告江北国资小贷公司曾多次向被告国美电器发律师函要求支付租金，并告知合同已届满到期，拟收回房屋。被告国美电器向原告回函称，其与谭成后签订了续租协议，不应向原告支付租金并将房屋腾退给原告。
审理中，原告江北国资小贷公司向本院申请对被告租赁面积进行测量。经本院委托，2018年2月8日，重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心出具司法测量鉴定报告书，确认合川区合阳办交通街1号附27号、附28号房屋中国美电器对房屋实际占用面积为套内面积437.57平方米。
本院认为，2016年12月19日，两套涉案房屋已归原告江北国资小贷公司所有，现原告拟收回房屋，被告长期占用拒不搬出，对原告的物权已构成侵权。被告辩称所有权辩称不影响租赁权，经查，原涉案房屋产权人谭成后与被告国美电器于2006年3月3日签订的《房屋租赁合同》已于2016年3月2日到期，2014年9月1日谭成后将涉案房屋抵押给了原告，2016年2月10日，谭成后与被告国美电器签订的续租协议应视为新的合同，该合同在抵押之后。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力的规定，本院对被告的辩解意见不予采纳，对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。因原告未举证证明涉案房屋的原貌，故对要求被告国美电器恢复原状的诉讼请求不予支持。
关于房屋占有使用费的认定。原、被告无法对房屋占有使用费达成一致，被告国美电器占用房屋，给原告造成最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。《续租协议》虽非原、被告签订，但可客观反映当时租赁市场的租金标准，故本院参照被告国美电器与谭成后签订的《续租协议》中约定“一层月单价为72.36元/平方米”主张房屋占有使用费。关于原告诉请的第三项诉讼请求。原告未提出具体的金额且未提交相应证据证实，对其要求本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《中华人民共和国担保法》第六十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、限被告重庆市国美电器有限公司于本判决生效后十五日内将位于重庆市合川区×号房屋腾退给原告重庆市江北区国资小额贷款有限公司；
二、限被告重庆市国美电器有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆市江北区国资小额贷款有限公司房屋占有使用费从2016年12月19日起按72.36元/平方米/月（面积为437.57平方米）至实际腾退时止；
三、驳回原告重庆市江北区国资小额贷款有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3843.84元，减半收取1921.92元，评估费4412元，共计6333.92元，由被告重庆市国美电器有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王 丽
二〇一八年五月二十九日
书记员 尹秀红