辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终11816号
上诉人（一审被告、反诉原告）：北京华联综合超市股份有限公司，住所地北京市西城区。
法定代表人：罗志伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘建国，泰和泰（北京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：习卫红，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被上诉人�一审原告、反诉被告）：沈阳亿丰新城置业有限公司，住所地沈阳市东陵区。
法定代表人：魏宏院，该公司董事长。
委托诉讼代理人：万强，辽宁齐泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于南南，辽宁齐泰律师事务所律师。
上诉人北京华联综合超市股份有限公司（以下简称“华联超市”）因与被上诉人沈阳亿丰新城置业有限公司（以下简称“亿丰置业”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3005号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月26日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华联超市二审上诉请求：1、维持一审判决第二项；2、撤销一审判决第一项、第三项；3、驳回被上诉人诉讼请求，支持上诉人反诉请求；4、本诉与反诉案件受理费均由被上诉人负担。主要理由：一、一审法院确认双方之间的房屋租赁合同合法有效，是正确的。涉案合同没有实际履行不影响被上诉人的后续实际利益，据此驳回被上诉人的相关诉讼请求也是正确的。故上诉人认为一审法院判决第二项应予维持。二、一审法院对本案的履约事实认定错误，应予纠正。1、一审认定华联超市违约错误。2、一审对于被上诉人迟延交房的违约事实不予认定，故意偏袒被上诉人。3、一审认定上诉人承担租金利益损失，缺乏事实和法律依据。三、被上诉人未能依约履行交房义务，违反租赁合同约定，上诉人一审请求双倍返还定金应予支持。补充：一审法院认定空置期租金利益损失错误，被上诉人诉请空置期205天，一审法院认定373天，明显超出了被上诉人诉请范围，而且即使存在空置期，也不应由上诉人承担任何责任。
亿丰置业二审答辩称：双方合同约定暂定于2014年4月30日进行交叉施工，被上诉人于2014年4月9日就取得建设工程消防设计审核意见书，依据合同第7页第6条第8款被上诉人取得该审核意见书后，双方应该进行交叉施工，此后被上诉人多次通知上诉人进场施工接收房屋，但上诉人迟迟没有接收房屋进行施工，可以看出上诉人是有意不想在该地方进行投资，也就是不想租赁该房屋。被上诉人依据上诉人要求设计建设了1万多平方米的房屋，投入了大量的人力、物力、财力，上诉人违约不按合同履约造成被上诉人损失。一审判决认定事实和适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
亿丰置业一审诉称：2013年7月16日，亿丰置业、华联超市签订《房屋租赁合同》约定华联超市承租亿丰置业开发建设的“新城亿丰时代广场”地上一层和地下一层，总面积约为11595平方米的商业用房，用于设立超市及相关业务，租赁期限为15年，自正式交付标的房屋次日起算；租赁合同约定：第一计租年度租金标准为每天每平方米1.1元（按建筑面积计），第二和第三计租年度租金标准为每天每平方米1.2元（按建筑面积计），从第四计租年度开始，租金标准每3年递增一次，每次在上期基础上递增5%，及第四至第六计租年度租金标准为每天每平方米1.26元，第七至第九计租年度租金标准为每天每平方米1.323元，以此类推，直至租期结束。亿丰置业在合同约定的交付日期前及此后多次向华联超市发函催告，要求其办理房屋交接手续，督促尽快进场装修施工，以保证能够按合同约定时间正常试营业，但华联超市一直未予回应。因华联超市的违约行为导致合同目的无法实现，双方解除了租赁合同。此后�亿丰置业为减少损失，积极组织人力、财力对该项目重新进行二次招商。综上，华联超市的违约行为给亿丰置业造成了严重的经济损失，为维护亿丰置业合法权益，亿丰置业诉至法院，请求依法判决华联超市赔偿因其违约给亿丰置业造成的经济损失8968732.5元，判令华联超市承担本案诉讼费用。
华联超市一审辩称：其在履行与亿丰置业签订的房屋租赁合同期间，没有违约行为。亿丰置业、华联超市之间的房屋租赁合同不能继续履行，是亿丰置业没有取得标的房屋的消防验收合格手续并另行出租涉案标的房屋导致的。
华联超市反诉称：涉案合同签订后，亿丰置业没有满足交叉施工和交付房屋的条件，亿丰置业已然违约，此后又将涉案房屋另租他人，致使合同不能履行而解除，作为解除合同的一方，亿丰置业本诉主张的合同解除理由和赔偿的请求根�没有事实及法律依据，亿丰置业应当根据合同的约定承担双倍返还定金的责任。
亿丰置业一审辩称：不同意华联超市的反诉请求，亿丰置业已依据合同多次向华联超市发出进场督促函，并按合同约定在交付房屋之日之前发出房屋交付通知书，华联超市对亿丰置业发出的督促函和通知书并没有理会也没有接受租赁房屋，使亿丰置业造成房屋租赁的损失应由华联超市承担。
一审法院查明事实：2013年7月16日，亿丰置业与华联超市签订房屋租赁合同一份，约定华联超市承租亿丰置业开发的位于沈阳市浑南新区沈营大街587号的“新城亿丰时代广场”项目地上一层和地下一层部分商业用房，总租赁面积为11595平方米，租赁期限为15年，自正式交付标的房屋之日起算，自交付房屋之次日起，亿丰置业给予华联超市6个月的免租期，免租期期限届满之次日为起租�，亿丰置业购物中心项目及华联超市超市项目开业日暂定为2014年10月31日前，为尽早实现华联超市在标的房屋内开设的超市对外营业，双方同意一旦标的房屋具备进场施工（或交叉施工）条件（该时间暂定于2014年4月30日），亿丰置业即可安排华联超市进场施工，不必待标的房屋完全符合双方约定的交付标准后再安排华联超市进场，但亿丰置业应在华联超市进场后继续予以完善直至达到双方约定的正式交付标准；双方明确在亿丰置业为华联超市取得了装修工程的消防设计审核意见书，且合同约定的其他各项交付条件具备后，即视为标的房屋符合本合同约定的交房标准，双方应办理正式的交接验收手续，并签署《物业移交验收书》，作为双方正式办理交接的法律文件，并开始计算租赁期限和免租期；租金标准，第一计租年度租金标准为每天每平方米1.1元，第二和第三�租金年度租金标准为每天每平方米1.2元，从第四计租年度开始，租金标准每3年递增一次，每次在上期基础上递增5%，及第四至第六计租年度租金标准为每天每平方米1.26元，第七至第九计租年度租金标准为每天每平方米1.323元，以此类推，直至租期结束；合同签订后的30天内，华联超市向亿丰置业支付定金1,000,000元，作为华联超市按本合同约定条件接收标的房屋的担保，如因华联超市原因导致本合同解除或无法履行的，华联超市无权要求亿丰置业返还其已付定金，如因亿丰置业原因导致本合同解除或无法履行的，亿丰置业要双倍返还华联超市已付定金；亿丰置业暂定在2014年4月30日前符合交叉施工条件，2014年6月30日前将符合本合同约定交房条件的标的房屋交付给华联超市；双方商定，在合同签订生效后的120天内，华联超市应向亿丰置业提供标的房屋装修施工图，由亿丰置业代理华联超市办理装修工程的消防报批手续，并尽早取得当地消防部门颁发的允许装修施工的消防工程施工审核意见书。合同签订后，华联超市向亿丰置业支付定金1,000,000元，但至双方约定的华联超市进场施工日即2014年4月30日，华联超市并未进场施工，亿丰置业分别于2014年5月7日、2014年6月27日、2014年9月24日向华联超市发出催告函，要求华联超市进场施工，并于2014年6月27日向华联超市发出了房屋交付通知书，要求华联超市于2014年6月30日前办理承租标的房屋的交接手续，但华联超市一直未能办理收房手续，并于2015年6月9日向亿丰置业复函要求亿丰置业尽快返还定金1,000,000元，亿丰置业予以拒绝。至2015年6月25日，亿丰置业与案外人白山市家得乐商贸有限公司（以下简称家得乐公司）签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋另行出租给案外人，于2015年7月1日交付房屋，租赁期限自2015年11月1日起开始计算共计12个租约年，2015年7月1日至2015年10月31日为装修期。现亿丰置业诉至法院，请求华联超市赔偿自2013年7月至2015年11月1日的房屋租金损失，案件审理过程中，华联超市提出反诉，以亿丰置业未能如期取得涉案工程的消防验收违约在先为由，要求亿丰置业返还1,000,000元定金。
另查明，2014年4月28日，新城亿丰时代广场负一层超市区域工程取得经施工单位、监理单位、建设单位三方验收合格的验收报告，写明新城亿丰时代广场负一层超市区域土建、水暖、电气、空调通风、消防、燃气等工程达到合格标准。2014年10月23日，新城亿丰时代广场取得消防验收意见书，消防验收合格。
上述事实，有当事人陈述、租赁合同及附件、定金支付凭据、督促进场公函三份、房屋交付通知书、租赁房屋现状查验表及部分图片、消�工程验收公告、同意解除合同的回函等证据，经一审庭审质证，予以确认，附卷佐证。
一审法院认为：亿丰置业、华联超市于2013年7月签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。根据合同约定虽然2014年4月30日是暂定的进场施工日，但2014年5月7日、2014年6月27日、2014年9月24日亿丰置业曾多次函告华联超市进场施工，均遭华联超市拒绝，其行为已构成违约，故定金1,000,000元不应予以返还，对华联超市反诉要求双倍返还定金的诉讼请求一审法院不予支持。华联超市违反合同约定，拒不进场施工，导致双方租赁合同无法继续履行，亿丰置业遭受租金利益损失，对该损失华联超市应予赔偿。关于租金利益损失的起算时间，根据亿丰置业与华联超市签订的房屋租赁合同，亿丰置业�在2014年6月30日前向华联超市交付房屋，但2014年6月30日亿丰置业尚未取得涉案房屋的消防验收，而至2014年10月23日，亿丰置业才取得消防验收，房屋具备交付条件；虽然根据合同的约定，自交付之日起亿丰置业应给予华联超市6个月的免租期，但因该免租期是基于双方长期的合作关系而约定的，现因双方已无法继续履行合同，故免租期的租金损失，华联超市应当一并赔偿，综上，华联超市应自2014年10月24日开始赔偿亿丰置业租金损失；关于计算租金利益损失的截止时间，根据亿丰置业与家得乐公司的租赁合同，其至2015年11月1日起才获得租金利益，故租金利息损失应截止到2015年10月31日，自2014年10月24日至2015年10月31日共计373天，按亿丰置业与华联超市签订的租赁合同，租赁面积共计11595平方米，租金为每天每平方米1.1元，故租金利息损失共计4,757,428.5元。关于亿丰置业�张的租金差额损失，因亿丰置业与家得乐公司的租金是由其双方自愿协商确定的，该差额并非华联超市违约行为必然导致，故对亿丰置业的该项主张一审法院不予支持。关于华联超市辩称，因亿丰置业房屋未能于2014年4月30日取得消防验收，涉案房屋不具备交叉施工条件，故华联超市未进场施工的抗辩，一审法院认为，双方签订的租赁合同并未约定华联超市进场交叉施工的条件为涉案房屋取得消防验收，从合同内容可知，取得消防验收是涉案房屋的交付条件，华联超市亦未向法庭提供证据证明其曾就涉案房屋的消防问题与亿丰置业进行交涉故对华联超市的该抗辩理由一审法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）沈阳亿丰新城置业有限公司房屋租金损失4,757,428.5元；二、驳回原告（反诉被告）沈阳亿丰新城置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74,581元，由原告（反诉被告）沈阳亿丰新城置业有限公司承担29,722元，被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司承担44,859元；反诉费11,400元，由被告（反诉原告）北京华联综合超市股份有限公司承担。
本院认为：关于房屋租金损失的赔偿问题。根据一审庭审笔录记载及亿丰置业举证意见，其诉请主张房屋空置期305日，据此要求赔偿租金损失3,890,122元（305日×1.1元每日每平方米×11595平方米），一审法院认定房屋空置期373日，判决赔偿租金损失4,757,428.50元，明显超出了亿丰置业的诉请范围。而且，亿丰置业和华联超市签订房屋租赁合同约定了免租期，亿丰置业另行出租给第三方签订房屋租赁合同也约定了免租期，故免租期内的租金损失应当如何确定，一审法院应予重新审查认定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初3005号民事判决书；
二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十一月二十八日
书 记 员 郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条：第�审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；