黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑11民终335号
上诉人（原审被告）黑龙江省冠安建筑安装有限公司。
法定代表人李屹海，该公司总经理。
委托代理人丁震，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）陶洋，女，1985年8月16日出生，个体业主，住北安市。
委托代理人王东光，男，1985年5月13日出生，无职业，住北安市，系被上诉人陶洋丈夫。
上诉人黑龙江省冠安建筑安装有限公司（以下简称冠安公司）因与被上诉人陶洋房屋买卖合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2015）北民初字第613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人冠安公司的委托代理人丁震，被上诉人陶洋及其委托代理人王东光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告陶洋在原审法院诉称，原、被告于2011年3月8日约定，原告购买冠安三期13号楼33号车库，面积21平方米，每平方米4,000.00元，合计84,000.00元。同日，原告向被告交付了上款后，双方另于2013年6月24日补签了《商品楼定购合同书》，但是被告至今未开工建楼，现原告交款4年有余经多次向被告索款，被告始终以过几天就退款为由拖欠至今。原告无奈，曾于2015年7月诉至法院，后因被告出具一份“保证书”，书中写明“被告于2015年9月15日给付原告房款84,000.00元、利息21,800.00元、诉讼费2,417.00元，合计：108,217.00元。逾期不能给付，从陶洋预交房款之日起，按银行贷款利率4倍给付利息”。在被告保证后，原告撤回起诉，现被告保证期2015然后9月15日期限已过，原告数次找被告，要求被告兑现保证承诺，被告始终未予肯定答复。为维护原告的合法权益，原告再次诉至法院，请求人民法院依法判决：1、解除原、被告所签《商品楼定购合同书》。2、被告退还原告购房款84,000.00元，并按银行贷款利率4倍给付利息87,360.00元，本息合计171,360.00元。外加被告在保证书中同意给付的前一次起诉费2,417.00元，以上合计：173,777.00元。3、本案受理费由被告负担。
原审被告冠安公司在原审法院辩称，冠安公司未与原告签订任何购房合同，且在冠安三期工程中，被告负责施工，没有出售任何房屋。冠安三期工程是由北安市振北房地产开发有限公司进行开发、动迁、建设、销售。被告与振北房地产开发有限公司签订的是施工合同，施工方面是由冠安公司全面负责，其他与冠安公司无关。原告所述，上次诉讼过程中调解，冠安公司不知情况，因此那次调解与冠安公司无关。徐建华成立冠安公司第二分公司是其个人行为，至于企业叫什么名字是成立者的意愿。冠安公司没有对徐建华授权，在内部管理上也不存在第二分公司。原告购房收据签订日期是在2011年8月之前，就是说2011年8月后冠安公司才任命徐建华为该项目的经理，在此前徐建华的行为属于个人行为，与冠安公司无任何关系。
原审法院判决认定，原告为北安市冠安世纪花园小区三期工程的购房人，被告为该工程的承包人。2011年3月8日，原告以每平方米4,000.00元的价格购买被告预售的冠安世纪花园小区13号楼车库，面积是21平方米，总价款是84,000.00元。原告陈述称，在购房前原告与冠安公司该工程项目负责人徐建华已经相识，原告对冠安公司有信任感，且徐建华向原告承诺该工程当年8月就可以竣工。所以，原告在未与冠安公司签订购房合同的情况下，将购房款84,000.00元交给了工程售楼处。售楼处当时仅给原告出具了一张加盖“黑龙江省冠安建筑安装有限公司第二分公司”公章的收据。但原告交款后，工程迟迟未动工建设。原告多次找被告询问工程进度情况并要求被告完善购房手续，于是，被告于2013年6月24日与原告补签了《商品楼定购合同书》。后因该项目未经审批，一直未动工建设。所以原告多次要求被告返还购房款，被告均以种种理由拒绝。原告无奈于2015年7月，将被告诉至法院。被告应诉后，以要求原告撤诉为条件，为原告出具了“保证书”。“保证书”承诺被告将于2015年9月15日前退还原告购房款、利息及诉讼费。如逾期不能给付从原告预付购房款之日起，按银行贷款利率四倍给付利息。但被告在出具“保证书”中承诺的给付期限内依然没有履行给付义务，因此原告又一次将被告诉至法院，要求被告按照“保证书”承诺内容履行给付义务。
另查明，北安市冠安世纪花园小区三期工程项目的发包人为北安市振北房地产开发有限公司，承包人为冠安公司。双方于2011年8月20日签订《建设工程施工合同》，该合同已经在建设管理部门备案。《建设工程施工合同》第三部分专用条款第十九条体现本案被告冠安公司任命徐建华为承包人代表。
原审法院判决认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。北安市冠安世纪花园小区三期工程发包人为北安市振北房地产开发有限公司，被告冠安公司系该建设项目的承包人。而发包人依法享有其开发楼盘的销售权利，被告不具有销售房屋的资格。另，本案合同所涉房屋至今未开工建设，不符合法定预售房屋的条件。故原、被告签订的《商品楼定购合同书》为无效合同，不存在予以解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告之间签订的虽名为《商品楼定购合同书》，但根据协议内容，及被告已经收取原告该款的事实，原、被告签订的《商品楼定购合同书》应认定为《商品房买卖合同》。被告冠安公司项目经理部给原告出具的“保证书”其内容系原、被告双方对合同无效或解除后争议解决的一种协议，且被告在庭审中对“保证书”内容的真实性无异议，本院予以采信。原告要求被告以保证书承诺的内容退还原告购房款并赔偿损失的请求，本院予以支持。被告抗辩称其未设立分公司，分公司印章已经登报作废。被告公司不存在售楼行为，本案所涉房屋销售行为，系徐建华个人行为与冠安公司无关。因被告的登报声明作废系其内部经营管理行为，不能以此排除冠安小区三期工程项目部及徐建华与冠安公司之间的内部管理关系。冠安公司应对其所设项目部及项目部员工对外订立合同的行为承担相应的法律后果。故，被告抗辩理由缺乏事实依据，本院不予采信。根据已查明的事实，徐建华系冠安公司该项目的负责人，徐建华就该项目对外代表公司签订合同及出具“保证书”的行为均属代表被告对外产生的民事法律行为。况且在本案中，原告通过徐建华签订的《商品楼定购合同书》、交款收据及“保证书”上均有被告公司印章，进一步证实了徐建华在本案纠纷中是代表公司为民事法律行为而非个人行为。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因此，徐建华代表公司与原告签订的《商品楼定购合同书》及“保证书”行为所产生的法律后果应归属于本案被告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决，一、被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司返还原告陶洋购房款84,000.00元。二、被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司自2011年3月8日起至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息。三、被告黑龙江省冠安建筑安装有限公司给付原告陶洋2015年7月案件诉讼费2,417.00元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,776.00元，由被告负担。
判决宣判后，被告冠安公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：原审法院判决与事实不符，引用证据错误，而导致判决不公，开发人徐建华于2011年8月开发建设冠安小区三期工程，当时是以北安市振北房地产开发有限公司名义开发的，可在售房过程中与被上诉人签订的购房协议是以冠安公司二分公司名义签订的，上诉人不知情也没有授权徐建华，此行为是徐建华个人行为，当购房事实发生后，开发商为了便于施工，以北安市振北房地产开发有限公司的名义进行了工程施工邀请招标，邀请上诉人为施工单位，并指定徐建华本人为项目经理，开发售房是开发人的权利及责任，建设施工是建筑公司的责任，是分别两个责任主体的范畴，不能因为施工单位任命徐建华为项目经理就承担开发人的责任及义务，更不能承担没任命徐建华为项目经理之前所发生事件的责任，原审法院判决逻辑错误，不以证据为事实。请求撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，被上诉人陶洋于2013年6月24日与冠安公司第二分公司签订《商品楼定购合同书》，且已一次性交付房款84,000.00元。上诉人冠安公司现虽否认徐建华对外出售房屋的行为系其职务行为，但对徐建华身份系该公司项目负责人的事实予以认可，被上诉人作为房屋购买人与冠安公司第二分公司签订《商品楼定购合同书》，上诉人应按合同内容履行交付房屋的义务，因本案诉争的北安市冠安世纪花园小区三期工程至今未实际兴建，亦未取得房屋预售许可证明，此合同根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”的规定，此合同内容已属无效。且徐建华因本案违约行为曾向被上诉人出具保证书，同意返还被上诉人购房款、利息及逾期违约损失，上诉人对此事实未提出异议，现合同目的己无法实现，被上诉人主张返还购房款及赔付相应利息，符合法律规定，上诉人认为徐建华系个人行为，冠安公司第二分公司公章已作废等事实，属于上诉人公司内部管理行为，不影响被上诉人主张返还购房款及利息的请求。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,776.00元，由上诉人黑龙江省冠安建筑安装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 代柳怡
代理审判员 张可秋
代理审判员 张 岩
二〇一六年五月十八日
书 记 员 仇长城