浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0681执异5号
案外人：何立干，男，1968年12月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
申请执行人：绍兴银行股份有限公司诸暨支行，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道永兴华庭北侧1-8号。组织机构代码：66830445-0。
负责人：陈鹏程，该行行长。
委托诉讼代理人：王鑫达、李娜，绍兴银行股份有限公司员工。
被执行人：浙江大禾化工有限公司，住所地：浙江省诸暨市阮市镇新华村。组织机构代码：75905125-X。
法定代表人：何国平。
被执行人：何国平，男，1962年12月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：何英，女，1964年8月19日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：何奇超，男，1987年7月1日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
在本院执行申请执行人绍兴银行股份有限公司诸暨支行（下称绍兴银行诸暨支行）与被执行人浙江大禾化工有限公司（下称大禾公司）、何国平、何英、何奇超等金融借款合同纠纷一案中，案外人何立干对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年1月11日举行了听证。案外人何立干、申请执行人绍兴银行诸暨支行的委托诉讼代理人王鑫达、李娜参加了听证。现已审查终结。
案外人何立干称：2009年7月1日，其与大禾公司签订土地使用权租赁合同，约定由其租赁该公司原觉民学校1817.3平方米土地；租赁期限10年；以其在租赁物上所建的建筑物抵作租金。由于大禾公司拥有的原觉民学校资产已抵押给绍兴银行，现需司法拍卖，为保障其合法权益，请求本院支持其将租赁合同履行完毕。
申请执行人绍兴银行诸暨支行辩称：一、绍兴银行诸暨支行对涉案土地依法享有优先受偿权。二、何立干提供的租赁合同无效。1、该租赁合同签订于2009年7月1日，但涉案土地直到2010年4月20日才发证，故大禾公司在签订租赁合同时，并不具备处分涉案土地的权利；2、大禾公司出租国有土地使用权，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定；3、涉案土地上的建筑为无证建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，该租赁合同亦应认定无效。三、何立干提供的租赁合同名为租赁，实为以租抵债，对其真实性应当不予认可。综上，请求驳回何立干提出的异议。
本院查明：2016年6月20日，本院对绍兴银行诸暨支行诉大禾公司、何国平、何英、何奇超等金融借款合同纠纷一案，作出（2016）浙0681民初5776号民事判决：一、大禾公司应归还绍兴银行诸暨支行借款人民币400万元，并支付相应利息，限判决生效之日起十五日内付清；二、何国平、何英、何奇超对上述债务在人民币990万元范围内承担连带清偿责任；三、绍兴银行诸暨支行对大禾公司所有的位于诸暨市××市镇新华村的国有土地使用权[土地使用证号：诸暨国用（2010）第90800603号，土地使用权登记时间：2010年4月20日；他项权证号：诸暨他项（2013）第4-435号，抵押登记时间：2013年7月23日；下称涉案土地]经依法拍卖、变卖所得价款，在最高抵押担保余额人民币719万元内享有优先受偿权。
判决生效后，本院于2017年7月28日以（2017）浙0681执6772号立案执行。执行中，本院对涉案土地及地上建筑物委托评估，准备拍卖。现案外人何立干以其对涉案土地中的部分土地享有租赁权为由提出异议。
另查明：涉案土地面积6151.3平方米，原使用权人为诸暨市阮市镇觉民完全小学。
上述事实，由（2016）浙0681民初5776号民事判决、执行案件立案审查信息表、涉案土地相关权证等证据所证实。
案外人何立干为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、2009年7月1日的《土地使用权租赁合同》1份，载明：甲方[何国平、何英、何奇超（大禾公司）]将原觉民学校的部分土地出租给乙方（何立干、何海燕、何晨杰）使用；租赁面积共计1817.3平方米（合同注明建筑面积595.9㎡，空地1面积1000.4㎡，空地2面积221㎡）；租赁期限10年，自2009年7月1日起至2019年6月30日止；乙方以租赁物上所建的建筑物抵作租金，租赁期满建筑物所有权归甲方；租赁物上所需的建筑，以甲方名义办理，所需费用由乙方承担。
听证中，何立干称，《土地使用权租赁合同》上注明的595.9平方米（陆地面积）建筑，即为其租赁土地后所造的房屋。
2、营业执照、公司登记基本情况各1份，载明：2011年11月24日，何立干、何海燕以诸暨市××市镇何××山头村××号（即涉案土地所在地）为住所，设立“诸暨市友邦机械有限公司”。
3、诸暨市阮市镇何家山头村民委员会的证明2份，载明：何立干租用大禾公司厂房开办五金厂期间，使用电表两只，并自行缴纳电费；水费则交到村里。
4、电费清单4页、电费收据若干，载明：2010年1月至2017年12月，何立干使用两只电表缴纳电费的情况。
为核实《土地使用权租赁合同》的真实性，本院要求何立干提供其设立诸暨市友邦机械有限公司时，向登记机关提交的住所证明。为此，何立干向本院提供从诸暨市市场监督管理局调取的证据：
5、2011年11月10日的《房屋租赁合同》1份，载明：诸暨市友邦机械有限公司（筹）、何立干向何国平租赁位于诸暨市××市镇何××山头村××房屋3间，建筑面积120平方米，租赁期限自2011年11月10日至2020年11月10日，租金每年底支付10元/平方米等。
6、诸暨市阮市镇何家山头村民委员会出具的住所（经营场所）使用证明1份，载明：坐落于诸暨市××市镇何××山头村××号的房屋产权属于何国平所有，此房屋可作住所（经营场所）使用。
上述证据中，虽然证据1与证据5内容有较大出入，但考虑到证据5为何立干筹建公司所用，形式重于内容，且也能基本反映何国平与何立干（或筹备中的诸暨市友邦机械有限公司）就涉案土地上的建筑物存在较长租赁关系的事实；同时，何立干提供的证据1至证据4又相互印证，已形成证据锁链，故本院认定：2009年，何国平、何英、何奇超、大禾公司（甲方）与何立干、何海燕、何晨杰（乙方）经协商约定：乙方租赁涉案土地中的部分土地（1817.3平方米）；租赁期限10年，自2009年7月1日至2019年6月30日；乙方以其在租赁土地上所建的建筑物抵作租金。此后，乙方建造相关房屋，并一直使用至今。
听证中，何立干经过辨认，确认其建造的房屋即为涉案的虞中意房估（2017）字第SF051号《房地产估价报告》第8页所列的第6号、第7号无证房屋。何立干承认其所建房屋均为违章建筑，同时表示无法确定“空地1”、“空地2”的四至。（由于何立干是在租赁土地后再建造房屋，但《土地使用权租赁合同》对其所造房屋的面积等有确切记载，故该租赁合同应为事后补签。）
本院认为，根据查明之事实，可以确认何立干与大禾公司就涉案土地确实存在租赁关系。但是，何立干主张的租赁关系要获得保护，还须以其与大禾公司之间签订的租赁合同合法有效为前提。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”虽然从形式上看，何立干与大禾公司签订的租赁合同名为《土地使用权租赁合同》，租赁标的为国有土地使用权，但何立干租赁大禾公司名下的土地使用权，其目的是为了建造厂房以作生产经营之用，且是以所建之房屋抵作租金，该行为与大禾公司先建好何立干所需之房屋，再由何立干支付大禾公司投入之资金作为房屋租金的效果相同，故何立干与大禾公司签订的《土地使用权租赁合同》实质与一般的房屋租赁合同无异。由于何立干（或以大禾公司名义）建造房屋并未取得建设工程规划许可证，也未经有关部门批准，依照上述法律规定，该《土地使用权租赁合同》应当认定无效。综上，何立干请求保护其享有的租赁权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人何立干提出的执行异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 周海戈
人民陪审员 赵伯明
二〇一八年一月二十二日
书 记 员 吴 洒