辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终1391号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。
被上诉人（原审被告）：武俊杰。
原审被告：沈阳世家房地产开发有限公司。
上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）因与被上诉人武俊杰及原审被告沈阳世家房地产开发有限公司（以下简称世家房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
建行大东支行上诉请求：1.撤销沈阳市大东区人民法院（2016）辽0104民初4091号民事判决第五项，依法改判上诉人对被上诉人抵押物享有优先受偿权；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原告结合《城市房地产抵押管理办法》第三条第一款、第三十四条第二款的规定，认为抵押权并非一律建立在已办理产权基础上，尚未取得权属证书的房产可以设定抵押，故本案中诉争房屋的抵押预告登记具有设定抵押权的法律效果，在被上诉人不能还款时，上诉人有权要求行使抵押权，有权对该抵押财产的拍卖、变卖的价款优先受偿。本案因原审原告世家房地产公司未办理房屋所有权证，而导致预购商品房抵押预告登记未能转为正式的抵押权登记，上诉人无过错，也未怠于行使权力，不能因此导致上诉人丧失抵押权。在预告登记没有转为正式登记的情况下，一审法院以此为由驳回上诉人的诉讼请求，将导致预告登记的权利人在预告登记转为抵押权登记后再次提起诉讼，被上诉人也因时间拖延增加利息支出，增加当事人诉累。
被上诉人武俊杰未作答辩。
原审被告世家房地产公司未作陈述。
建行大东支行向一审法院起诉请求：1.请求解除建行大东支行与武俊杰之间的借款合同；2.判令武俊杰偿还建行大东支行贷款本金183147.20元，利息、罚息、违约金合计9267.94元，共计192415.14元（截止2016年3月22日），以及从2016年3月23日起至全部欠款清偿之日止产生的利息和罚息（按借款合同约定计算方法计算）；3.判令建行大东支行对武俊杰抵押物享有优先受偿权；4.判令武俊杰承担本案全部诉讼费用；5.判令世家房地产公司对上述诉讼请求承担连带偿还责任。
一审法院认定事实：2012年2月28日，武俊杰与建行大东支行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为19万元，贷款期限为360个月，自2012年2月28日始至2042年2月28日止，还款方式为以每月作为一个还款期。该贷款采用抵押加保证方式作为贷款担保，武俊杰将沈北新区尹家乡创业村世家沈北新城12号4-1-1的自有房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产局办理了抵押预告登记。世家房地产公司与建行大东支行于2010年3月30日签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定世家房地产公司对该笔借款提供阶段性连带保证责任，担保期限自“抵押人办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明正本及其他权利证书交第三人核对无误之日止”。合同签订后，建行大东支行将19万元给付武俊杰。被武俊杰开始偿还建行大东支行贷款。截至2016年3月22日，武俊杰尚欠建行大东支行本金183147.2元，利息、罚息、违约金共计9267.94元。一审法院认为，建行大东支行与武俊杰、世家房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，建行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而武俊杰未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对建行大东支行要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息等诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于建行大东支行主张世家房地产公司承担连带保证责任的主张，因世家房地产公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认，且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，故对建行大东支行主张担保人承担保证责任的请求应予以支持。关于建行大东支行要求在借款合同约定的抵押担保范围内对武俊杰的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张，因诉争房产未得到房产部门初始登记批复，不具备办理不动产登记条件，建行大东支行对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内。诉争房产上所设抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，建行大东支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对诉争房产享有现实抵押权，故对建行大东支行行使抵押权的主张，不予支持。判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告武俊杰、沈阳世家房地产开发有限公司于2012年2月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告武俊杰于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金183147.20元、利息、罚息、违约金合计9267.94元（截止2016年3月22日），以上共计192415.14元；三、被告武俊杰于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2016年3月23日起以本金183147.20元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳世家房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4550元，保全费1670元，由被告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为，关于上诉人建行大东支行能否依据抵押权预告登记对诉争房产行使抵押权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，诉争房产未得到房产部门初始登记批复，不具备办理不动产登记条件，建行大东支行享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权，故对建行大东支行主张享有优先受偿权的上诉请求，不予支持。
综上所述，中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4550元，由中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 杨
审 判 员 刘 波
代理审判员 黄大鹏
二〇一七年三月九日
书 记 员 张 楠
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。