云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4875号
上诉人（原审被告）：徐明开，男，1962年12月21日出生，汉族，住昆明市五华区。
委托诉讼代理人：李国权，国浩（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：西南林业大学。住所地：昆明市白龙寺***号。
法定代表人：蒋兆岗，校长。
委托诉讼代理人：王东，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：赵雪燕，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人徐明开因与被上诉人西南林业大学房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
徐明开上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由为：上诉人已经将合同约定的租金全部支付完毕，履行了全部合同义务。本案中不存在一审判决确认的云轻驾校在未经被上诉人同意的情况下建盖大量临时建筑、擅自改变租赁房屋的结构、用途的事实。根据上诉人与被上诉人所签订的《原微生物厂及驾校租赁合同补充协议》第五条关于“承租人徐明开在租赁期满后，场地上所有固定设施不得拆除，产权归西南林业大学所有”的约定可知，被上诉人同意上诉人根据经营需要建盖临时建筑，合同期届满后上诉人不能将自己建盖的相关设施拆除，这些相关设施归被上诉人所有。若非上诉人建盖，而是被上诉人在出租时即存在的地上建筑物，这样的约定毫无异议。综上，上诉人在本案中并无违约行为，合同不应解除。
西南林业大学辩称，上诉人的行为已经构成违约，合同应当解除。
西南林业大学向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告立即返还租赁房屋、场地并拆除所有违章建筑（年租金共计38.75万元/年）；3、被告支付原告违约金116100元；4、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年10月19日，原、被告签订《合同书》，约定原告西南林大继续认可原微生物厂的三幢房屋、新校区驾校房屋及场地出租给被告徐明开使用。被告租赁房屋的用途为办公、居住、仓储、驾校。被告向原告承诺在租赁期内，未事先征得原告的书面同意并按规定报经有关部门核准，被告不得擅自改变房屋的原有结构和用途。原微生物房屋租赁期限自2012年12月16日起至2017年12月15日止，驾校房屋及场地租期自2012年12月16日起至2019年12月15日止。原微生物房屋租金为6.7万元/年，驾校租金为32万元/年。被告不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动，对租用房屋及场地有必要的安全和消防措施，对安全和消防负责。被告具有在租赁期内，未经原告书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构、用途，经原告书面通知，在限定时间内仍未修复的，从事非法经营及违法犯罪活动的，原告有权解除合同。任何一方违反合同约定时，守约方有权解除合同，同时违约方须按年租金总额的百分之三十支付守约方违约金。合同签订后，被告将其向原告租赁的驾校房屋及场地转租给案外人云轻驾校进行使用，云轻驾校在场地内建盖了大量临时建筑。2014年8月25日，原被告签订《原微生物厂及驾校租赁合同补充协议》约定驾校租金的补充缴纳以及被告在驾校内所开设的餐厅为其职工内部食堂。昆明市盘龙区青云街道办事处安全生产监督管理站分别于2015年7月31日、2016年3月31日对被告所转租场地云轻驾校内的仓库进行执法检查，明确存在以下问题：“一、仓库现场管理混乱，现场安全管理人员不到位；二、存在三合一、多合一情况，立即清除住宿、做饭；三、仓库内消防设施规范；四、仓库内预留消防通道，电线贯穿、下班后断电；五、指定值班人员，加强管理。”2015年10月9日，原告国有资产管理处向被告出具《关于原昆工驾校场地进行整改的通知》明确：“根据云南省第一巡视组对我校资产租赁中发现的问题以及云南省纪委调查组对我校出租资产的整改要求，结合承租人2011年10月与我校签订的新校区驾校房屋及场地的租赁合同，我校对租赁的场地进行了检查。依据合同第十一款第三条，发现你在未提前上报经我校同意的情况下，在驾校空地加盖了大量的临时建筑。请你提供学校和政府行政主管部门出具的同意临时建筑搭建的书面许可批复文件。若以上临时建筑未经学校和政府行政主管部门批准，请你接本通知起30日内拆除违章建筑，完成租赁资产的整改工作。若到期未完成以上整改，我校保留采取进一步措施的权利。”被告转租的云轻驾校负责人李永春对该通知签字表示已收悉。2016年3月16日，昆明市公安局盘龙分局白龙路派出所出具《关于西南林业大学云轻驾校内存在严重安全隐患的情况反映》明确“鉴于云轻驾校内存在严重安全隐患，为避免重特大事故的发生，特请上级主管部门和有关单位尽快严格依法处理。”2016年3月18日，原告针对昆明市公安局盘龙分局白龙路派出所出具的上述意见向被告转租的云轻驾校下达《整改通知》明确“于2016年5月1日前进行整改。”由于被告一直未就其所转租的场地进行整改，原告遂诉至一审法院主张权利。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在所签订的合同中第十二条第1项第（2）款中明确了原告解除合同的条件，即“在租赁期内，未经原告书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构、用途，经原告书面通知，在限定时间内未修复的则原告有权解除合同”，现结合原告提供的证据及一审法院现场勘查可确认被告将场地转租给案外人云轻驾校后，该驾校在未有原告书面认可或同意的情况下建盖大量临时建筑且经原告书面通知后未在限定时间内整改修复，属于合同约定原告有权解除合同的情形，故一审法院依据上述法律的规定解除原、被告双方于2012年10月19日签订的合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告解除合同后，被告应将其向原告租赁的原微生物厂的三幢房屋、新校区驾校房屋及场地返还原告，并拆除上述场地范围内的临时建筑，故一审法院对于原告的该项诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百十一四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适量减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，因被告一方的原因导致合同解除属于双方合同中约定的违约方，应根据合同的约定承担违约责任，双方合同中约定的违约金支付为年租金的百分之三十（38.7万/年×30%），未超过上述法律规定的范围，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告西南林业大学与被告徐明开于2012年10月19日签订的《合同书》；二、由被告徐明开于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学返还原微生物厂的三幢房屋、新校区驾校房屋及场地，并拆除上述场地范围内的临时建筑；三、由被告徐明开于本判决生效之日起十日内向原告西南林业大学支付违约金人民币116100元。案件受理费人民币8831元由被告徐明开承担。
本院二审经审理查明的案件事实与一审一致。
本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订的《合同书》及《原微生物厂及驾校租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。《合同书》第12.2条约定，在租赁期内，未经被上诉人书面认可或同意，上诉人擅自改变租赁房屋的结构、用途，经被上诉人书面通知，在限定时间内仍未修复的，被上诉人可以解除合同。本案中，上诉人将其承租的驾校房屋及场地转租给案外人云轻驾校使用，云轻驾校未经上诉人许可在场地内建盖了临时建筑，并将临时建筑用于仓储、洗车、汽车修理，此行为已经改变了租赁房屋的结构及用途，在被上诉人向其下发整改通知后，上诉人仍未拆除临时建筑物，根据上述合同约定，上诉人的行为已经构成违约，被上诉人有权解除合同，上诉人并应按合同约定向被上诉人承担相应违约责任。上诉人抗辩认为根据《原微生物厂及驾校租赁合同补充协议》第五条关于“承租人徐明开在租赁期满后，场地上所有固定设施不得拆除，产权归西南林业大学所有”的约定，其建盖行为已经征得被上诉人的同意，本院认为，该合同条款所约定的“固定设施”仅指上诉人经被上诉人同意后建盖的地上建（构）筑物，即该约定并未排除《合同书》第12.2条约定的适用，如上诉人需要建盖地上建（构）筑物，仍需征得被上诉人书面同意，上诉人关于其不违约的抗辩理由不成立，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定以及《合同书》第13条关于“任何一方违反合同约定时，守约方有权解除合同，同时违约方须按年租金总额的百分之三十支付守约方违约金……”之约定，合同解除后，上诉人理应将承租场地内的临时建筑拆除，并将场地返还被上诉人，上诉人还应向被上诉人支付年租金总额30%（即116100元）的违约金。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8831元，由徐明开负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 田 庄
代理审判员 黄金成
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 韩佩君