海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0271民初712号原告：三亚苏商融智房地产开发有限公司，住所地：海南省三亚市迎宾路（蓝立方）1号综合楼。法定代表人：钟连胜，该公司总经理。委托代理人：何灵凤，海南云帆律师事务所律师。委托代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。被告：胡某，男，1965年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区北苑路**号慈铭大厦。委托代理人：谢柯妮，海南健和坤律师事务所律师。委托代理人：颜麟，北京市长歌律师事务所律师。被告：连某彬，男，1977年4月25日出生，汉族，住海南省三亚市凤凰路**号嘉宝花园。被告：杨某亮，男，1985年9月27日出生，汉族，住海南省三亚市凤凰路**号嘉宝花园。原告三亚苏商融智房地产开发有限公司（以下简称苏商公司）与被告胡某、连某彬、杨某亮（以下简称胡某等三人）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭，并于2018年4月25日公开开庭进行审理。原告苏商公司的委托代理人何灵凤，被告胡某的委托代理人谢柯妮、颜麟到庭参加诉讼。经本院依法传唤，被告连某彬、杨某亮无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案审理期间，因须以另案审理结果为依据，于2017年5月16日作出（2017）琼0271民初712号之一《民事裁定书》，裁定中止诉讼。本案现已审理终结。原告苏商公司向本院提出诉讼请求：判令被告胡某等三人向原告支付违约金2013750元。事实和理由：2016年1月19日，原告与三位被告签订《商品房买卖合同》，约定由三位被告共同购买原告开发建设的蓝立方项目1栋1号楼B3层301号房，总价款共计13425000元。合同签订后，三位被告支付了2650000元部分首期购房款后，一直未支付剩余首付购房款，也未向银行办理商业贷款手续。经原告多次催告，被告仍拒绝履行合同义务，造成了原告的巨大经济损失。被告胡某辩称，一、原告计算违约金错误。《商品房买卖合同》第八条约定“解除合同按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，而补充协议第二条却将以上比例调整至房屋总价款的15%，该约定在主合同第八条的基础上明显加重了买受人的违约责任。合同第二十八条中约定，“补充协议中含有不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同约定为准”。因此，原告按照补充协议第二条计算违约金明显是错误的。二、合同解除并未造成原告实际损失。原告主张违约金应该以违约行为给其造成的损失作为计算的根据。被告购买涉案房屋时的平均价格约为每平方米14347元，而目前涉案项目同类型的房屋已明显增值，合同解除对原告并没有造成任何实际损失。因此，原告主张的违约金额明显过分高于损失，应当依法予以调整降低。被告连某彬、杨某亮未出庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明，2016年1月19日，苏商公司(出卖人)与胡某等三人(买受人)签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于三亚市吉阳区迎宾路“融科·蓝立方”项目中的1栋1号楼B3层301号房，预测建筑面积985.93㎡，总价款13425000元，出卖人应当在2016年12月30日前交房。该合同第四条约定，该商品房在建工程的抵押权人是中国银行三亚分行，债务履行期限至2018年1月30日;第七条约定的付款方式是，买受人应当于2016年2月28日前支付首期房价款6715000元，占全部房价款的50.05%，余款6710000元向中国银行申请贷款支付;第八条约定，逾期30日后出卖人有权解除合同。该合同附件“补充协议”第二条对本合同第七条补充约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》之日起10个工作日内办理完毕银行按揭申请手续、签署抵押贷款合同及其他相关资料，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，出卖人有权收回该房屋另行出售，买受人应按房屋总价款15％向出卖人支付违约金等。截至2016年3月2日，胡某等三人支付首期购房款2650000元，尚欠首期购房款4065000元。2016年3月2日，苏商公司向胡某等三人发出《关于按时支付融科·蓝立方项目购房款的函》，告知其在函件寄出7日内支付剩余款项，否则依约支付房屋总价款15％违约金等。同日，苏商公司向胡某等三人发出《关于按时办理银行按揭手续的告知函》，告知其在2016年3月9日办理完银行按揭申请手续等。因胡某等三人未按上述两份函件规定的时间支付剩余款项，或办理完银行按揭申请手续，2016年4月15日，苏商公司分别向胡某等三人发出《律师函》，要求其务必于2016年4月25日前付清全部首付款，否则将追究其法律责任。2016年7月15日，三亚慈铭体检医院有限公司给苏商公司复函，提出：当“融科·蓝立方”1栋B-301房和1栋B-302房的消防等验收通过并可以进入装修使用时，再把剩余的首付款补齐、按揭。胡某等三人主张其向交通银行办理贷款手续。2016年9月，苏商公司向本院提起诉讼，请求解除其与胡某等三人签订的《商品房买卖合同》。2016年12月13日，本院作出（2016）琼0271民初6835号《民事判决书》，判决解除苏商公司与胡某等三人签订的《商品房买卖合同》。连某彬、杨某亮不服，提出上诉。2017年12月4日，海南省三亚市中级人民法院作出（2017）琼02民终219号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。以上事实有《商品房买卖合同》、银行转账凭证、《关于按时支付融科·蓝立方项目购房款的函》、《关于按时办理银行按揭手续的告知函》、《律师函》、《关于的回复函》、（2016）琼0271民初6835号《民事判决书》、（2017）琼02民终219号《民事判决书》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，根据本案查明的事实以及生效判决的认定，苏商公司与胡某等三人签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，系有效合同。胡某等三人未按照合同约定足额向苏商公司支付首期房价款，也未按照合同约定向中国银行申请办理按揭贷款手续，经苏商公司催告，胡某等三人仍未履行合同义务，致使不能实现合同目的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，胡某等三人应当为此承担违约责任。本案中，苏商公司主张胡某等三人应当根据合同约定按照房屋总价款15%支付违约金2013750元。然而，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，对于当事人约定的违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然由于胡某等三人的违约行为造成合同目的未能实现，致使苏商公司未能获得合同约定的总房价款，但是，相较于双方订立合同之时，三亚市房屋市场价值已有较大幅度提升，目前，涉案合同已由生效判决予以解除，苏商公司可在条件成就时将涉案房屋重新出让，实现更大经济价值。因此，鉴于胡某等三人的违约行为并未造成苏商公司较大损失，本院酌情按照涉案房屋总价款的3%计算违约金，胡某等三人应向苏商公司支付的违约金为13425000元×3%=402750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：被告胡某、连某彬、杨某亮于本判决生效之日起十五日内向原告三亚苏商融智房地产开发有限公司支付违约金402750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11455元由被告胡某、连某彬、杨某亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  赵道远人民陪审员  郑辉仁人民陪审员  王定明二〇一八年五月二十二日书 记 员  杨 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。