广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3524号
上诉人（原审原告）:冯铭祥，男，1972年12月10日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：吴楠茜，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师。
上诉人（原审原告）:梁翠琼，女，1976年10月17日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：吴楠茜，广东至高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍燕华，广东至高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:佛山市金汇海投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：劳瑞娟。
委托诉讼代理人：王明，广东天地正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程宝雪，广东天地正律师事务所律师。
上诉人冯铭祥、梁翠琼因与被上诉人佛山市金汇海投资有限公司（以下简称金汇海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法乐民初字第1793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月17日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人冯铭祥、梁翠琼提起上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持冯铭祥、梁翠琼的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用及评估、鉴定费用由金汇海公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，金汇海公司向冯铭祥、梁翠琼承诺交付的涉案商品房装修价值附带2500元/㎡的事实清楚、证据确凿。1、金汇海公司并未对房屋进行过毛坯房的交房手续，而是在房屋装修后才唯一一次通知收房，可见金汇海公司对涉案房屋的交付标准是附带精装修。2、一审阶段冯铭祥、梁翠琼提交的宣传单张、与金汇海公司高层的对话录音、佛山日报的相关报道、盖有金汇海公司公章的商品房相关信息公示、金汇海公司发出的通知及多次回应均足以证明金汇海公司应当交付带佛山最高国际精装的房屋，一审判决忽视上述证据之间的关联性以及金汇海公司自认的事实，认定金汇海公司仅需向冯铭祥、梁翠琼交付毛坯房，明显偏袒金汇海公司。3、涉案商品房所附带的精装价值高达2500元/㎡构成合同内容，金汇海公司应当对此承担相应责任。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。一审法院认定金汇海公司曾出过关于“佛山新城唯一87㎡-142㎡精装豪宅，附带超20万元以上全屋品牌精装”的宣传，且金汇海公司发放的宣传单张、《装修指南》、在各网站的宣传资料、宣传广告及样板房的视频说明和允诺明确具体，符合要约的构成要件。冯铭祥、梁翠琼也是看中如此高端的装修，才同意购买并按合同约定价格购买，宣传资料应视为合同约定，金汇海公司应向冯铭祥、梁翠琼交付价值2500元/㎡的装修，根据上述司法解释的规定，关于装修价值即使未写入合同，亦对双方具有约束力。4、金汇海公司的高层代表黎总（黎雪君）在冯铭祥、梁翠琼提交的录音证据中承认“送的多少，都是放到房价里面去的，这仅仅是营销手段”，且该录音证据清楚记录2014年8月29日晚，多位业主代表和金汇海公司的高层代表因涉案商品房装修质量问题沟通的过程中，金汇海公司多次承认涉案商品房附带的精装价值至少在2500元/㎡至2800元/㎡之间，并让业主代表将诉求整理成书面文件发送至金汇海公司代表张总（张功清）的邮箱。结合冯铭祥、梁翠琼于二次庭审中提交的2014年8月30日的邮件往来证据，可以证实是张功清的工作邮箱，内容与2014年8月29晚的沟通内容一致。5、《商品房买卖合同》及相关的合同、协议均系金汇海公司提供的格式合同，其中格式条款应属无效条款。如金汇海公司辩称其交付的应是毛坯房，但实际交付的是精装修房，剥夺了冯铭祥、梁翠琼验收房屋毛坯部分的权利。又如金汇海公司称其委托有关装修公司对涉案房屋进行装修，但未告知冯铭祥、梁翠琼有关装修公司的任何信息。双方签订涉案《商品房买卖合同》及相关合同、协议时金汇海公司并未对其中条款进行提示提醒，亦未对其中免除金汇海公司的责任，排除冯铭祥、梁翠琼权利的条款加粗或放大，未尽合理提示义务。一审法院依据该无效格式条款认定双方的责任错误。
二、金汇海公司明显意图通过“委托关系”转嫁其应向冯铭祥、梁翠琼交付附带价值2500元/㎡装修的责任，而一审法院草率认定为是冯铭祥、梁翠琼委托金汇海公司进行选聘装修公司的事实毫无依据。首先，如前所述，金汇海公司应向冯铭祥、梁翠琼交付的是带高品质精装修的商品房的事实清楚、证据充分。其次，双方签订的《东平广场委托装修协议》内容亦多处表现出金汇海公司应向冯铭祥、梁翠琼交付附带精装修的商品房。金汇海公司的竣工验收时间是2015年6月30日，商品房买卖合同和装修协议约定的交付时间都是同一天，恰恰证明金汇海公司与2015年6月30日向冯铭祥、梁翠琼交付的应当是附带精装修的商品房。第三，从双方的履行看，金汇海公司应交付的是精装修房，而非冯铭祥、梁翠琼委托其选聘装修公司。冯铭祥、梁翠琼从未与任何装修公司接触，对装修公司的相关情况亦一无所知。涉案楼盘在2015年6月23日竣工验收，却于2015年6月25日通知购房者收楼，明显是随意找无资质的人员并借用装修公司的名义对涉案商品房进行赶工装修，双方签订的《东平广场委托装修协议》完全是为了规避其相关责任而设定，亦是导致装修存在质量问题以及无法达到约定装修品质的重要原因。
三、涉案商品房存在诸多质量问题，事实清楚、证据充分。1、涉案商品房存在违规施工、赶工，严重影响装修质量及品质。就上述竣工验收时间和通知收楼时间仅隔一天来看，涉案工程装修质量可想而知。2、冯铭祥、梁翠琼所提交的证据足以证明涉案商品房存在质量问题。3、冯铭祥、梁翠琼已向金汇海公司多次提出整改要求，且政府部门亦多次协调证明存在问题，金汇海公司亦在政府、媒体以及本案庭审过程中多次确认涉案商品房存在质量问题并同意按冯铭祥、梁翠琼的要求整改。4、一审法院前往查看的涉案商品房以及未查看的涉案商品房均存在严重质量问题。
四、金汇海公司已明确承诺涉案商品房附带2500元/㎡的装修价值，冯铭祥、梁翠琼申请对涉案商品房装修价值予以评估与冯铭祥、梁翠琼的诉请有直接利益关系，系本案关键证据之一。冯铭祥、梁翠琼已于一审庭审过程中在法官的建议下委托有资质的鉴定机构对涉案商品房的装修价值予以评估，结果是涉案商品房的装修价值仅为1135元/㎡。因此，冯铭祥、梁翠琼向一审法院提出对现有商品房的装修价值进行评估，并以此衡量装修差价损失合法合理。
五、金汇海公司依法应当承担自2015年6月30日起至整改修复完毕之日无法使用物业的租金损失及物业服务费。涉案商品房存在诸多质量问题导致其未能达到双方约定的交付标准，且经多次反映未能解决，亦未能办理收楼手续，未实际使用涉案商品房及接受物业服务，故金汇海公司依法应参照同期地段的租金标准向冯铭祥、梁翠琼支付无法使用物业的损失及期间的物业服务费。
六、一审判决严重违反法定程序，未能保障冯铭祥、梁翠琼的合法权益。1、一审法院无视民事诉讼法的有关审限规定，故意拖延诉讼审理期限，严重超出审限规定。2、一审法院未保障冯铭祥、梁翠琼申请调查取证的权利。3、一审法院曾作评估笔录并口头通知冯铭祥、梁翠琼前往选定评估机构摇珠现场，但却临时通知决定不予评估，严重损害冯铭祥、梁翠琼的合法权益，庭审过程中亦存在前后观点矛盾，偏袒金汇海公司的情形。
被上诉人金汇海公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，冯铭祥、梁翠琼的上诉无理，请二审依法判决驳回上诉，维持一审判决。一、一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》及相关协议合法有效正确，冯铭祥、梁翠琼主张其属无效格式条款错误。首先，上述合同及相关协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。其次，上述合同及相关协议并非格式合同，金汇海公司作为开发商提供相应的合同与冯铭祥、梁翠琼协商签订是行业的惯常做法，该《商品房买卖合同》是国家工商局的示范文本，不能据此认定是格式合同。金汇海公司在提供合同及相关协议与冯铭祥、梁翠琼协商时已就其中的条款进行说明，给予充分的选择权，冯铭祥、梁翠琼充分了解并清楚相关条款的内容及其所产生的后果。如协商不成，冯铭祥、梁翠琼完全可以提出异议或选择不签署。既然冯铭祥、梁翠琼已在自愿、平等的基础上签订了买卖合同及相关协议，就应受其约束。第三，即使上述合同及协议属于格式条款，也并不无效。根据合同法第39、40条的规定，冯铭祥、梁翠琼主张涉案合同及相关协议无效没有任何依据。因为相关合同及协议并没有排除冯铭祥、梁翠琼的主张权利，且《合同补充协议》第十条明确约定冯铭祥、梁翠琼对重要提示等无异议。可见，即使存在免除或者限制其责任的条款，金汇海公司也已做了相应的提示和说明。故一审判决对此认定正确。
二、一审判决认定涉案房屋的交付标准不含装修正确。首先，根据涉案《商品房买卖合同》第九条及《合同补充协议》第三条的约定，金汇海公司应交付的是竣工验收合格，且符合《商品房买卖合同》附件二《装饰、设备标准》并能正常使用的商品房，不包含装修。一审认定装修未写入交付标准正确。其次，宣传资料不构成合同内容。《合同补充协议》第十一条约定：“甲方所作的收楼广告、宣传资料、样板房、模型等相关内容仅作参考，……乙方确认甲方在销售和演示过程中有关人员对其作出的承诺都已在本合同以书面形式体现，甲方对任何没有在合同及本协议体现并没有经双方阅读签署的承诺不负责任。”据此，双方未在上述合同及协议对装修等讼争宣传资料内容作任何约定。退一步讲，即使金汇海公司后期的销售代理商发出过有关装修的宣传资料，其也不构成合同内容，对双方不具有约束力。第三，装修是冯铭祥、梁翠琼与另行委托的第三方发生的法律关系，与本案无关。根据《东平广场委托装修协议》第一条第1.1项、第二条第2.2项约定，涉案房屋的装修为冯铭祥、梁翠琼另行委托金汇海公司选聘的装修单位进行。此为其与装修单位之间产生的委托合同关系，与金汇海公司无关，与本案无关。事实上，金汇海公司已依约选聘了装修单位，已履行了相应的义务。第四，冯铭祥、梁翠琼主张涉案房屋交付标准包含装修的理由不成立。1、根据《东平广场委托装修协议》约定，选聘的装修公司在代办毛坯房收楼手续后开始实施该装修工程。故涉案商品房的毛坯交付手续由装修公司代办，此不能证明交付标准包含装修。2、装修等宣传资料不构成合同内容，冯铭祥、梁翠琼提供的电话录音、新闻报道不能证明涉案房屋的交付标准包含装修，冯铭祥、梁翠琼主张金汇海公司自认房屋的交付标准是精装修也没有任何依据。
三、金汇海公司已依约交楼，冯铭祥、梁翠琼主张逾期交楼违约责任及赔偿装修差价损失等无理。涉案项目在2015年6月23日取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且符合《商品房买卖合同》附件二的装修装饰标准，金汇海公司亦依约通知了冯铭祥、梁翠琼于2015年6月29日前办理交付手续，其拒绝办理，根据《合同补充协议》第五条第2款应视为涉案房屋已按期交付使用。因此，金汇海公司并未违约，冯铭祥、梁翠琼主张进行整改修复、支付逾期交楼违约金、赔偿物业费等损失以及赔偿装修差价等无理。
四、即使装修宣传构成合同内容，冯铭祥、梁翠琼也无权主张逾期交楼违约责任即赔偿装修差价损失。（一）冯铭祥、梁翠琼无权主张逾期交楼的违约责任。首先，冯铭祥、梁翠琼提供的证据不能证明涉案房屋装修存在不能正常居住的质量问题，一审法院现场勘查时也未发现影响正常居住的质量问题，冯铭祥、梁翠琼在一审阶段亦坚持不做鉴定，故其应承担举证不能的法律后果。其次，即使涉案房屋存在部分瑕疵，也属于保修范围，金汇海公司不应承担逾期交楼的违约责任。根据《东平广场委托装修协议》第二条第2.1项、第四条第4.1项，《商品房买卖合同》第十八条约定，即使涉案房屋存在部分瑕疵，亦属于冯铭祥、梁翠琼委托的装修单位应承担的保修责任，与金汇海公司无关。即使与金汇海公司有关，也应由金汇海公司承担保修责任，冯铭祥、梁翠琼无权拒绝收楼。因此，冯铭祥、梁翠琼主张金汇海公司承担逾期交楼的违约责任，对涉案房屋进行维修、支付违约金、赔偿物业费等损失等无理。（二）冯铭祥、梁翠琼无权主张装修差价损失。首先，双方已变更附送装修标准，且冯铭祥、梁翠琼承诺装修价值不影响房价款。双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》当天，又签订了《东平广场委托装修协议》及附件《东平广场住宅附送装修标准》。可见，退一步说，即使关于附送超20万元装修等的承诺构成合同条件，双方亦已对附送装修的具体标准进行了变更。且冯铭祥、梁翠琼向金汇海公司出具《承诺函》，承诺不论是否进行上述改造，均不影响房价款的确定。可证明装修价值不是影响冯铭祥、梁翠琼购买房屋的因素，其起诉主张金汇海公司赔偿装修差价损失无理。其次，装修属赠送性质，依法，冯铭祥、梁翠琼无权主张装修差价。涉案项目附送装修系金汇海公司的销售策略，其装修价值实际不计入房价款，属于赠送性质。根据合同法第一百九十一条规定，即使装修价值不足20万元/套，也仅属赠送财产的瑕疵，金汇海公司对此不承担任何责任。第三，金汇海公司自2013年11月起才启用“附带超20万元以上全屋品牌装修”的宣传，冯铭祥、梁翠琼无权主张装修差价。对此，金汇海公司已提交了相关证据予以证实。
五、一审判决不存在违反法定程序的情形，冯铭祥、梁翠琼的相关主张没有任何事实和法律依据，依法不应采信。
冯铭祥、梁翠琼向一审法院起诉请求：1.金汇海公司对佛山市顺德区某单元进行整改修复并承担维修、整改所产生返工费、维修费，使涉讼物业达到合同约定的标准且能正常入住的条件；2.金汇海公司向冯铭祥、梁翠琼赔偿自2015年6月30日起至整改修复达到合同约定标准及正常入住条件止无法使用涉讼物业的损失（按同地段同类房屋租金1.1元/日/平方米的标准计算），暂计至2015年10月12日，共12352.73元；3.金汇海公司向冯铭祥、梁翠琼支付对涉讼物业整改期间产生（自2015年6月30日至实际交付之日止）逾期交楼的违约金，暂计至2015年10月12日，共70823.18元；4.确认自2015年6月30日起至整改修复达到合同约定标准及正常入住条件止的物业服务费由金汇海公司承担，暂计至2015年9月30日，为898.38元；5.金汇海公司向冯铭祥、梁翠琼返还按约装修价值和实际装修价值之间的装修差价款160425元；6.金汇海公司立即向冯铭祥、梁翠琼提供所购装修材料相关的合同、发票、合格证、品牌证明、材料销售方有权销售证明、所选聘装修公司的资质、施工人员资质、装修进场时间、施工日记、施工计划、装修施工合同、装修验收情况、交付时间及移交情况；7.由金汇海公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、鉴定费等）。
一审法院经审理查明：2013年6月12日，冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订商品房买卖合同，约定冯铭祥、梁翠琼向金汇海公司购买位于佛山市顺德区某号的商品房，该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米16613.46元，按建筑面积计算，为每平方米12613.49元，总金额为1349013元；并约定金汇海公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付冯铭祥、梁翠琼使用。金汇海公司如未按合同规定的期限将商品房交付冯铭祥、梁翠琼使用，逾期不超过180天，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金汇海公司按日向冯铭祥、梁翠琼支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过180天后，冯铭祥、梁翠琼有权解除合同。冯铭祥、梁翠琼解除合同的，金汇海公司应当自冯铭祥、梁翠琼解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按冯铭祥、梁翠琼累计已付款的5%向冯铭祥、梁翠琼支付违约金。冯铭祥、梁翠琼要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金汇海公司按日向冯铭祥、梁翠琼支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件二约定了装饰、设备标准。同日，冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司又签订了合同补充协议，约定商品房交付条件（对合同第九条的修改及补充）：双方同意该商品房经竣工验收合格后即可交付使用，即“竣工验收合格”为双方约定的交付条件。商品房竣工验收合格后由金汇海公司办理竣工验收备案手续，但备案手续不作为商品房交付使用的条件；并约定金汇海公司所作的售楼广告、宣传资料、样板房、模型等相关内容仅作参考，本项目规划建设情况最终以政府相关部门审核为准。冯铭祥、梁翠琼确认金汇海公司在销售和演示过程中有关人员对其作出的承诺都已在本合同以书面形式体现，金汇海公司对任何没在合同及本协议体现并没有经双方阅读签署的承诺不负责任。同日，冯铭祥、梁翠琼签署承诺函给金汇海公司，向金汇海公司承诺，冯铭祥、梁翠琼已委托金汇海公司选聘的装修公司深圳广田装饰集团股份有限公司对该商品房进行外墙立面及窗的部分实施建筑变更改造及户内装修，具体变更改造见附件一《装修设计图》；并承诺不论冯铭祥、梁翠琼是否进行上述改造，均不影响与金汇海公司订立的《商品房买卖合同》的效力与房价款的确定。同日，冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司又签订东平广场委托装修协议，约定冯铭祥、梁翠琼委托金汇海公司选聘装修公司对该商品房进行装修以及包括但不限于外墙立面、隔墙、窗的部分进行建筑变更改造事宜，达成协议内容有：“第一条委托事项1.1甲方（冯铭祥、梁翠琼）同意委托乙方（被告）选聘装修公司深圳广田装饰集团股份有限公司代为办理毛坯房收楼手续，并按照附件一《装修设计图》及附件二《东平广场住宅附送装修标准》对该商品房进行装修。1.2甲方知悉若按照附件一、二进行装修可能需要对房屋进行局部变更改造并同意乙方指定的装修公司在装修时对房屋进行相关的变更改造。1.3甲方同意不另行委托他方进行房屋装修。第二条装修费用及工期2.1乙方同意免费为甲方选聘装修公司实施上述装修改造工程，且乙方承诺严格按照附件一、二的约定实施该装修工程。2.2乙方选聘的装修公司在代办毛坯房收楼手续后开始实施该装修工程，并在2015年6月30日前完成本协议约定装修工程交付给甲方使用。第三条装修标准3.1甲乙双方同意该装修工程使用本协议附件二《东平广场住宅附送装修标准》所列的材料和设备，但乙方有权以不低于本协议约定材料或设备价值和品质的其他材料或设备代替。第四条保修责任4.1保修期内，该装修工程出现的质量问题由乙方选聘的装修公司承担保修责任，但如甲方自身行为所导致的质量问题，则由甲方自行承担全部责任。4.2属于装修标准的所有电器设备均由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准，若因该电器设备质量事故造成甲方人身损害或者财产损失的，由乙方协助甲方向生产厂商索赔。……”之后，冯铭祥、梁翠琼按合同支付了购房款。金汇海公司在完成案涉建设项目后于2015年6月23日取得了《商品房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年6月25日，金汇海公司发出收楼通知，通知冯铭祥、梁翠琼于2015年6月29日办理商品房交付手续。2015年7月12日，冯铭祥、梁翠琼等业主签署《关于东平广场1、2栋精装房质量问题的反映及业主拒收函》，并向金汇海公司发出，对发现的问题向金汇海公司反映，要求金汇海公司必须按照售楼时公示的样板房标准重新装修，确保材料质量及装修质量符合国家规定标准。装修标准不能低于售楼时承诺的每平方2500元。造成延迟收楼的，应该赔偿业主损失等。对冯铭祥、梁翠琼反映的装修问题，金汇海公司曾联系装修公司进行处理。冯铭祥、梁翠琼认为涉案房产未达收楼标准，遂向一审法院提起诉讼。
另查明，金汇海公司委托佛山市合富辉煌房地产有限公司作为东平广场1-3栋住宅独家策划销售代理，并由广州平八堂广告有限公司设计，于2013年10月底印刷了金海M-
CITY宣传资料用作宣传，金海M-
CITY宣传资料中包括内容：“佛山新城唯一87-142㎡精装华宅，低总价小投入，拎包即入住高层生活圈，附带超20万元以上全屋品牌精装。”
一审法院认为，案涉商品房买卖合同一份、合同补充协议一份、承诺函一份、东平广场委托装修协议一份及附件一份，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，未损害国家、集体及他人权益，合法有效，各方的权利义务应受到相关约定的保护和约束。就双方争议的问题，认定如下：
一、冯铭祥、梁翠琼主张金汇海公司逾期交楼，其成立的前提是金汇海公司没有在约定的交付时间向冯铭祥、梁翠琼交付商品房或交付的商品房不符合约定的交付条件。首先，对于交付时间，双方约定是在2015年6月30日前，现金汇海公司已在2015年6月25日通知冯铭祥、梁翠琼于2015年6月29日办理商品房交付手续，冯铭祥、梁翠琼也有到场查看，即此部分金汇海公司没有逾期。其次，对于交付的商品房是否符合约定的交付条件，需按照合同作为依据。《商品房买卖合同》第九条和《合同补充协议》第三条约定的交付标准是商品房取得《商品房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，现金汇海公司已于2015年6月23日取得该备案表，即代表案涉商品房的整体工程质量、规划、消防、人防等项目已经经过相关部门的验收合格，已符合合同约定的交付标准。冯铭祥、梁翠琼认为金汇海公司负责的室内装修存在问题，没有达到约定标准，但该室内装修没有写入为交付标准，故冯铭祥、梁翠琼不能因室内装修的问题而拒绝收楼。综上所述，金汇海公司的商品房已达到约定的交付标准，冯铭祥、梁翠琼拒绝收楼理由不成立。
二、对于冯铭祥、梁翠琼的第一项诉讼请求，金汇海公司是否应对涉案房屋进行整改修复并承担维修、整改所产生返工费、维修费，使涉讼物业达到合同约定的标准且能正常入住的条件。1.根据一审法院现场表面查看，初步没有发现明显问题，这可能是冯铭祥、梁翠琼反映装修问题后，金汇海公司曾联系装修公司进行处理，确实为此进行过修复的行为，但同时也代表金汇海公司有承担过作为受委托人联系相关装修公司实施整改维修的责任。就一审法院现场查看，未发现有不能正常入住的情况；2.冯铭祥、梁翠琼提供的证据不足以证明房屋未达到合同约定的标准且不能正常入住的条件，相关装修是否未达到合同约定的标准，应由专业的机构对装修进行质量鉴定才能确定，但冯铭祥、梁翠琼在一审法院释明后坚持不进行鉴定，应承担举证不能的不利后果；3.对于装修问题，东平广场委托装修协议约定，保修期内，该装修工程出现的质量问题由乙方选聘的装修公司承担保修责任，因此，依约定进行整改修复应由装修公司承担，冯铭祥、梁翠琼要求金汇海公司进行整改修复无相关依据。综上，对冯铭祥、梁翠琼的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。
三、对于冯铭祥、梁翠琼的第二、三、四项诉讼请求，冯铭祥、梁翠琼是基于金汇海公司逾期交楼和需承担整改修复责任而请求的违约责任，现上述第一、二项已认定金汇海公司未逾期交楼和不需承担整改修复责任，故一审法院不予支持。
四、对于冯铭祥、梁翠琼的第五项诉讼请求，金汇海公司是否应向冯铭祥、梁翠琼支付装修差价款。1.金汇海公司已确认金海M-
CITY宣传资料是印刷派发的，该宣传资料内容包括“佛山新城唯一87-142㎡精装华宅，低总价小投入，拎包即入住高层生活圈，附带超20万元以上全屋品牌精装。”，可认定金汇海公司有作出过该宣传，虽然金汇海公司认为是在2013年10月后印刷的，但不能排除金汇海公司在此前已作相关宣传。至于金汇海公司是否宣传过涉案商品房附带2500元/㎡精装价值或附带2800元/㎡精装价值，冯铭祥、梁翠琼提供的证据并不能证明金汇海公司有宣传过，但也不能排除金汇海公司的相关工作人员曾作相关宣传。2.冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订了合同补充协议，约定金汇海公司所作的售楼广告、宣传资料、样板房、模型等相关内容仅作参考，本项目规划建设情况最终以政府相关部门审核为准。冯铭祥、梁翠琼确认金汇海公司在销售和演示过程中有关人员对其作出的承诺都已在本合同以书面形式体现，金汇海公司对任何没在合同及本协议体现并没有经双方阅读签署的承诺不负责任。该协议内容是在商品房买卖合同外冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司另外签订的，是双方的真实意思表示，对当事人具有法律约束力。按该约定，金汇海公司所作的售楼广告、宣传资料、样板房、模型等相关内容仅作参考，金汇海公司对任何没在合同及本协议体现并没有经双方阅读签署的承诺不负责任，故上述第1点中认定金汇海公司所作的宣传和即使金汇海公司宣传过涉案商品房附带2500元/㎡精装价值或附带2800元/㎡精装价值，依该约定也仅作参考，上述宣传内容没有在冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订的合同、协议中约定，不应作为金汇海公司的承诺由金汇海公司负责任。冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订的东平广场委托装修协议及附件已对相关装修内容作出了实质的约定，故应以该约定确定装修价值。现冯铭祥、梁翠琼未有证据证明案涉商品房装修与东平广场委托装修协议及附件对相关装修内容约定不符，也不申请鉴定是否与约定不符，故不能证实实际装修价值与按约装修价值不符。冯铭祥、梁翠琼只申请评估案涉商品房现有装修价值，并不能确定是否存在装修差价款，该评估结果对本案处理结果无影响，故一审法院对其评估申请不予采纳。综上，对冯铭祥、梁翠琼第五项诉讼请求，一审法院不予支持。
五、对于冯铭祥、梁翠琼的第六项诉讼请求，冯铭祥、梁翠琼认为受托人应将相关受托办理事项及执行状况告知委托人，同时应对其选聘的公司的相应资质依法应向冯铭祥、梁翠琼提供，但冯铭祥、梁翠琼未提供证据证实双方有约定受托事项包括金汇海公司需向冯铭祥、梁翠琼提供所购装修材料相关的合同、发票、合格证、品牌证明、材料销售方有权销售证明、所选聘装修公司的资质、施工人员资质、装修进场时间、施工日记、施工计划、装修施工合同、装修验收情况、交付时间及移交情况，故冯铭祥、梁翠琼该请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，冯铭祥、梁翠琼的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回冯铭祥、梁翠琼的全部诉讼请求。案件受理费5116.26元（冯铭祥、梁翠琼已预付），由冯铭祥、梁翠琼负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人冯铭祥、梁翠琼向本院提交了单元查验记录表；往来邮件记录截图、短信截图；卫生间天花板图片；两份宣传单张、延期付款签约申请审批表（手写部分和置业计划表不属于本案的证据内容）；（2016）粤0606民初1829号民事判决书。被上诉人金汇海公司提交了涉案楼盘其他房屋的厨房天花图片及物业接收记录表。经审查，冯铭祥、梁翠琼提供的证据一没有原件，证据二中邮件、短信往来双方的身份无法核实，金汇海公司对其真实性均不予认可，故本院不予采信；证据三是冯铭祥、梁翠琼单方面制作，金汇海公司对其真实性不予确认，故本院不予采信；金汇海公司对证据四中两份宣传单张的真实性并无异议，本院予以采信，但该证据不能证明冯铭祥、梁翠琼所主张的内容；延期付款签约申请审批表及证据五与本案无关，不作为本案的定案依据。金汇海公司提交的证据一与本案无关，不作为本案的定案依据，冯铭祥、梁翠琼对证据二的真实性无异议，本院予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，冯铭祥、梁翠琼于2016年9月25日接收了涉案商品房。
本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案合同及相关协议的效力，金汇海公司是否存在逾期交房的行为，金汇海公司是否应对涉案房屋进行整改修复并承担相关费用，金汇海公司是否应向冯铭祥、梁翠琼支付装修差价款。
关于涉案合同及相关协议的效力问题。上诉人冯铭祥、梁翠琼上诉主张涉案合同及协议均由被上诉人金汇海公司提供，其中的格式条款应属无效条款。经查，冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及《东平广场委托装修协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体及他人权益；金汇海公司作为涉案商品房的开发商，提供上述合同及协议的格式范本符合当前房地产行业的交易习惯；相关条款并未存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条中关于“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款”的情形；冯铭祥、梁翠琼对所签订合同及协议的相关条款负有谨慎注意义务，并有提出异议、修改及不予签订的选择权，故其自愿签订的上述合同及协议合法有效，双方应依约履行。冯铭祥、梁翠琼的该上诉理由依据不足，本院不予支持。
关于金汇海公司是否存在逾期交房的行为的问题。经查，涉案《商品房买卖合同》约定，金汇海公司应于2015年6月30日前将涉案商品房交付给冯铭祥、梁翠琼，金汇海公司已于2015年6月25日通知冯铭祥、梁翠琼于2015年6月29日办理商品房交付手续，冯铭祥、梁翠琼亦已到场查看。此外，上述《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第三条约定，涉案商品房的交付标准为经竣工验收合格后即可交付，取得《商品房建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不作为商品房交付使用的条件，但金汇海公司已于2015年6月23日即交付前取得该备案表，案涉商品房的整体工程质量、规划、消防、人防等项目在更早之前已经过相关部门的验收合格，符合合同约定的交付标准。冯铭祥、梁翠琼认为金汇海公司负责的室内装修存在问题，没有达到约定标准，但该室内装修并未写入交付标准，故冯铭祥、梁翠琼不能因室内装修的问题而拒绝收楼。综上，冯铭祥、梁翠琼主张金汇海公司存在逾期交房的行为以及金汇海公司应支付涉案商品房整改修复至达到合同约定的标准且能正常入住的条件期间产生的逾期交楼违约金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于金汇海公司是否应对涉案房屋进行整改修复并承担相关费用的问题。冯铭祥、梁翠琼上诉主张涉案商品房为带装修出售，金汇海公司辩解认为该商品房所附装修为附赠，其只是委托装修公司为冯铭祥、梁翠琼装修。经查，根据冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订的《东平广场委托装修协议》约定，金汇海公司为冯铭祥、梁翠琼选聘深圳广田装饰集团股份有限公司实施涉案商品房的装修改造工程，且承诺严格按照附件一《装修设计图》、附件二《东平广场住宅附送装修标准》的约定实施装修工程；双方同意该装修工程使用该协议附件二所列的材料和设备，但金汇海公司有权以不低于协议约定材料或设备价值和品质的其他材料或设备代替。该协议的签订时间与涉案《商品房买卖合同》为同一天。可见，涉案商品房的装修是金汇海公司免费赠送，装修单位由金汇海公司单方选定，且金汇海公司对相关装修的材料和设备的选定具有最终决定权。结合金汇海公司并未以冯铭祥、梁翠琼的名义与装修公司签订装修合同的实际情况，本院认定金汇海公司只是以上述委托装修的形式达到其向冯铭祥、梁翠琼赠送涉案商品房装修的目的。故金汇海公司对该商品房在交付时的装修质量及装修标准是否达到涉案《东平广场委托装修协议》约定的要求负有保证责任。且该商品房的装修质量在交付时未经冯铭祥、梁翠琼认可，一审法院因涉案《东平广场委托装修协议》约定在保修期内，该装修工程出现的质量问题由金汇海公司选聘的装修公司承担保修责任而认定金汇海公司不需承担整改修复责任欠妥，本院予以纠正。然而，冯铭祥、梁翠琼提供的证据不足以证明房屋未达到合同约定的标准且不能正常入住，相关装修是否存在质量问题，应由专业的机构对装修进行质量鉴定才能确定，但冯铭祥、梁翠琼在一审法院释明后坚持不进行鉴定，应承担举证不能的不利后果。其次，经一审法院现场查看，并没有发现涉案商品房的装修存在明显的问题及不能正常入住的情况，故冯铭祥、梁翠琼上诉主张金汇海公司应对涉案商品房进行整改修复并承担维修、整改所产生的返工费、维修费并无事实和法律依据，本院不予支持。冯铭祥、梁翠琼在此基础上主张金汇海公司应向其赔偿涉案商品房整改修复至达到合同约定的标准且能正常入住期间无法使用的损失及承担该期间的物业管理费亦理据不足，本院不予支持。
关于金汇海公司是否应向冯铭祥、梁翠琼支付装修差价款的问题。本案中，虽然不能排除金汇海公司曾作出过该商品房是“佛山新城唯一87-142㎡精装华宅，低总价小投入，拎包即入住高层生活圈，附带超20万元以上全屋品牌精装。”及其工作人员曾作出过关于涉案商品房附带2500元/㎡精装价值或附带2800元/㎡精装价值的宣传，但冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订的《合同补充协议》约定：金汇海公司所作的售楼广告、宣传资料、样板房、模型等相关内容仅作参考，该项目规划建设情况最终以政府相关部门审核为准；冯铭祥、梁翠琼确认金汇海公司在销售和演示过程中有关人员对其作出的承诺都已在合同中以书面形式体现，金汇海公司对任何没在合同及协议体现并没有经双方阅读签署的承诺不负责任。按照该约定，即使金汇海公司曾作出过上述宣传，也仅作参考，相关宣传内容没有在冯铭祥、梁翠琼与金汇海公司签订的合同、协议中约定，不应作为金汇海公司的承诺由金汇海公司负责任。双方签订的《东平广场委托装修协议》及附件已对相关装修内容作出了实质的约定，故应以该约定确定装修价值。冯铭祥、梁翠琼未有证据证明案涉商品房装修与《东平广场委托装修协议》及附件对相关装修内容约定不符，也不申请鉴定是否与约定不符，则不能证实实际装修价值与约定装修价值不符。冯铭祥、梁翠琼只申请评估案涉商品房现有装修价值，并不能确定是否存在装修差价款，该评估结果对本案处理结果无影响，一审法院对其评估申请不予采纳并无不当。综上，冯铭祥、梁翠琼关于金汇海公司应向其支付装修差价款的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
此外，冯铭祥、梁翠琼还上诉主张金汇海公司应立即向其提供所购装修材料相关的合同、发票、合格证、品牌证明、材料销售方有权销售证明、所选聘装修公司的资质、施工人员资质、装修进场时间、施工日记、施工计划、装修施工合同、装修验收情况、交付时间及移交情况，但未提供证据证实双方约定的受托事项包含上述内容，故该上诉理由依据不足，本院不予支持。
冯铭祥、梁翠琼又申请本院向佛山市顺德区乐从镇城市建设和水利局调取有关涉案商品房的现场勘查记录、照片及其他相关记录。经查，上述材料不是行政机关对涉案商品房装修质量问题认定的证据，涉案商品房的装修是否存在质量问题及是否符合涉案《东平广场委托装修协议》约定的装修标准非经司法鉴定不能认定，而冯铭祥、梁翠琼又坚持不申请进行鉴定，故本院对冯铭祥、梁翠琼的调查取证申请不予准许。
综上，冯铭祥、梁翠琼的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5116.26元，由上诉人冯铭祥、梁翠琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年六月二十九日
书记员 陆灏珺