湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民二初字第28号
原告龙兴房地产集团有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区解放大道9号御璟花苑410号。
法定代表人王诚良，该公司董事长。
被告衡阳市嘉年发贸易有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区湖北里杨家东村3号1单元。
法定代表人周启衡，该公司经理。
被告周启衡，男，1963年1月26日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳市江东区。
被告贺慰光，男，1954年2月26日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳市珠晖区。
被告贺华光，男，1963年9月11日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳市江东区。
原告龙兴房地产集团有限公司（以下简称“龙兴集团”）与被告衡阳市嘉年发贸易有限公司（以下简称“嘉年发公司”）、周启衡、贺慰光、贺华光企业出售合同纠纷一案，于2015年2月10日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告龙兴集团、被告嘉年发公司、被告周启衡、贺华光到庭参加了诉讼，被告贺慰光经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙兴集团诉称，2011年5月9日，原告与被告嘉年发公司签订《关于收购“衡阳市嘉年发贸易有限公司”的协议》（以下简称“协议一”），协议约定：被告嘉年发公司将占地面积25.66亩，建筑面积约5000平方米的衡阳市合福综合农贸市场以2050万元（该款包括拆迁安置及处理周边关系费用、挂牌所需竞买保证金、出让金、各项税费、交易服务费及所涉菜地、鱼塘开发基金）的价格出售给原告，嘉年发公司负责将上述土地变性为商住用地；签订合同时，原告支付100万元，余款在该宗土地登记在原告公司法定代表人名下后一次性付清。2011年12月6日，双方又签订了《关于收购“衡阳市嘉年发贸易有限公司”的补充调整协议》（以下简称“协议二”），协议约定：原告以2500万元收购被告嘉年发公司及其名下的衡阳市合福综合农贸市场，总价包括的费用项目与前一协议约定的相同；被告嘉年发公司负责在2012年4月6日前将衡阳市合福综合农贸市场所占地25.66亩变为商住用地，并将土地使用证登记在原告公司指定名下；若一方违约应向另一方支付违约金和承担全部损失1000万元，并按已付款同期贷款利率的四倍支付利息；被告贺慰光自愿为该协议承担担保责任。两份协议签订后，原告向被告嘉年发公司共支付826万元，被告未依约履行其义务。另作为被告嘉年发公司股东的贺华光、周启衡在公司成立时，未足额缴纳出资，根据法律规定，应对公司债务在未缴纳出资范围内承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告请求法院依法判令：一、被告嘉年发公司继续履行合同约定义务，将土地变性并过户；二、被告嘉年发公司向原告支付违约金1000万元及滞纳金1728.6万元，合计2728.6万元（具体利息计付至法院裁定日止），并由被告贺慰光承担连带清偿责任，由被告贺华光、周启衡在未缴出资范围内承担连带清偿责任；三、由被告承担本案的诉讼费用。
在本院指定的举证期限内，原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、原告、被告嘉年发公司的营业执照及被告嘉年发公司的《章程》；原告法定代表人王诚良、被告嘉年发公司的法定代表人周启衡、股东贺华光以及被告贺慰光的身份证，拟证明原、被告的主体资格；
2、《协议一》，拟证明原告与被告嘉年发公司签订协议约定：原告于2011年5月9日以2050万元收购被告嘉年发公司；衡阳市合福综合农贸市场25.66亩土地性质为商住用地；被告嘉年发公司无条件配合原告处理好周边关系，2012年4月5日前办理好招、拍、挂手续；
3、《协议二》，拟证明被告嘉年发公司加收原告收购款450万元；违约方需支付总金额30%的违约金及承担损失1000万元，同时自愿承担人民银行同期贷款利率四倍的利息；
4、收条四张，拟证明原告依约向被告嘉年发公司付款826万元；
5、《明细表》，拟证明原告代被告嘉年发公司支付原合福市场项目所欠的征地、工程材料、门面租金等款项合计1747312.3元；
6、票据2张，拟证明原告依约向指定的衡阳汇金置业投资有限公司支付土地出让价款14895630元，支付土地使用权转让契税595825.2元；
7、《衡阳市土地储备与经营委员会第三次会议会议纪要》，拟证明衡阳市土地储备与经营委员会发文明确衡阳市合福综合农贸市场25.66亩土地只限建农贸市场（商服用地），不能按照约定转为商住用地，被告构成违约行为。
被告嘉年发公司辩称，原告所说的是事实。
被告贺华光、周启衡辩称，公司注册成立时股东出资到位了，股东个人不应承担责任。
被告贺慰光未出庭应诉答辩，被告嘉年发公司、贺慰光、周启衡、贺华光均未提交证据。
本院经审查后认为，原告提交的证据1-7，内容真实、来源合法、与本案相关联，且出庭的被告均无异议，本院依法予以确认。
根据原告提供的证据及原、被告的陈述，本院经审理查明：2011年5月9日，原告与被告嘉年发公司签订《关于收购“衡阳市嘉年发贸易有限公司”的协议》（以下简称“协议一”），双方约定：被告嘉年发公司将占地面积25.66亩，建筑面积约5000平方米的衡阳市合福综合农贸市场以2050万元（该款包括拆迁安置及处理周边关系费用、挂牌所需竞买保证金、出让金、各项税费、交易服务费及所涉菜地、鱼塘开发基金）的价格出售给原告，嘉年发公司负责将上述土地变性为商住用地；签订合同时，原告支付100万元，余款在该宗土地登记在原告公司法定代表人名下后一次性付清。2011年12月6日，双方又签订了《关于收购“衡阳市嘉年发贸易有限公司”的补充调整协议》（以下简称“协议二”），协议约定：原告以2500万元收购被告嘉年发公司及其名下的衡阳市合福综合农贸市场，总价包括的费用项目与前一协议约定的相同；被告嘉年发公司负责在2012年4月6日前将衡阳市合福综合农贸市场所占地25.66亩变为商住用地，并将土地使用证登记在原告指定的公司名下；若一方违约，违约方需向守约方支付总金额30%的违约金，并承担全部损失1000万元，已付款项还自愿按人民银行同期贷款利率的四倍支付利息；被告贺慰光作为担保人（丙方）在协议上签字。
经衡阳市土地储备与经营委员会第三次会议审议，对于本案所涉地块位于衡阳市珠晖区酃湖乡合福村的25.66亩土地议定如下：1、现状供地；2、以70/万亩作为参数减去征地拆迁费用作出让底价；3、挂牌出让；4、只限于建设农贸市场（商服用地），请规划部门调整原规划用途。2014年8月31日，由衡阳市国土资源局与衡阳汇金置业有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，就上述地块的交付和出让价款的缴纳等内容进行了约定，约定使用权出让年限为40年，价款为14895630元，由出让人在2014年8月31日前将出让宗地交付受让人。2015年5月14日，衡阳市城乡规划局向衡阳市国土资源局发出衡规函（条）【2015】11号《规划条件通知书》，对该块土地做出如下规划条件：建设用地面积为约1.71公顷，用地性质为商业用地，建设项目性质为农贸市场。
为收购被告名下的衡阳市合福综合农贸市场及占用的土地，原告支付了收购款826万元及合福市场项目所欠的征地款、工程材料款、门面租金等款项1747312.3元,土地出让金14895630元、土地使用权转让契税595825.2元，合计25498767.3元，被告嘉年发公司并未依约将土地性质从商业用地变更为商住用地交付给原告并办理相关过户手续。该宗土地交易及相关出让金、招拍挂手续已由衡阳市国土局批准和实施，但该宗土地性质由商业用地变更为商住用地衡阳市规划局并未审批同意。
另查明，2016年3月8日，通过原告龙兴集团的个人努力，衡阳市国土资源局现已向衡阳汇金置业有限公司颁发了衡国用（2016）第022号土地使用权证书，案涉地块即座落于衡阳市珠晖区酃湖乡合福村使用权面积为15788.3平方米，另有规划道路及绿化面积1315.68平方米（总面积约为25.66亩）土地的登记使用权人为衡阳汇金置业有限公司。
本院认为，该案是因国有土地使用权人将其享有的出让土地使用权进行转移而引发的纠纷，系国有土地使用权转让合同纠纷。原告龙兴集团与被告嘉年发公司签订的两份协议均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定。协议二对协议一约定的交易款额、履约期限、违约责任承担等内容均做了变更、补充，两份协议中不一致的地方，应以协议二为准。被告嘉年发公司在协议中向原告龙兴集团做出承诺：“在协议签订三个月内即2012年4月6日前将本公司合同项目下的25.66亩土地办理好招拍挂手续，并将国有土地使用权证登记到甲方指定的公司名下。土地性质为出让的商住用地。”原告依约向被告嘉年发公司交付了土地出让金等款项合计25498767.3元，被告嘉年发公司未在约定的时间内将土地性质变更为商住两用、亦未交付并办理过户手续，其未履行合同义务的行为构成了违约，应承担相应的违约责任。
对于原告的诉讼请求，本院经审查后认为：一、关于继续履行协议的问题。原告要求被告嘉年发公司按照协议将土地变性并交付，同时办理好过户手续。根据原告提交的证据，案涉地块土地性质为商服用地，因双方均未向法庭提交任何有关规划文件证明土地已变性为商住两用，或规划部门同意该土地可作为商住两用的规划许可文件，而土地变性必须经过规划行政许可，故原告请求法院判令被告嘉年发公司交付未经规划许可的商住两用地的请求本院不予支持，但涉案地块以商业用地交易已得到规划和国土部门认可，原告的诉讼请求中要求按商业用地交付并办理相关过户手续部分应予支持。另双方在协议中约定“将国有土地使用权证登记到甲方指定的公司名下”，在其后签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，合同的相对方即土地的受让人为衡阳汇金置业有限公司，因此可视为原告龙兴集团同意将国有土地使用权证登记到衡阳汇金置业有限公司的名下。被告嘉年发公司未能将涉案土地变性为商住用地，且并未协助原告龙兴集团办理过户手续，虽案涉地块现已过户至衡阳汇金置业有限公司名下，但被告嘉年发公司的行为仍构成违约；二、关于赔偿数额的认定问题。原告龙兴集团与被告嘉年发公司在协议二中就违约责任的承担约定了两种方式，即承担违约金和赔偿损失，且双方就违约金多少及其计算方式以及损失的计算方式均有明确约定，违约金数额为“支付总金额的30%”，根据查明的事实，原告已付款项总金额为25498767.3元，故违约金计算为7649630.2元；同时双方对损失的计算方式予以约定，全部损失为1000万元及已付款项按人民银行同期贷款利率的四倍利息，根据相关法律规定，对于违约金和损失，当事人可自行选择其一主张权利。因双方对损失有明确的约定，且被告并未提出异议，故结合原告的主张，可认定原告的损失为1000万元；三、原告主张由被告周启衡、贺华光在未足额缴纳出资的范围内对被告嘉年发公司的债务承担连带清偿责任的问题。因原告并未向法庭提供任何证据证明有关事实的存在，对于该主张，本院不予支持；四、对于被告贺慰光的责任承担的问题。被告贺慰光自愿在协议中作为担保方签名，且未对保证担保的范围以及责任的承担方式进行约定，根据《担保法》的相关规定，保证人贺慰光应当对全部债务承担连带清偿责任，原告的该主张于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告衡阳市嘉年发贸易有限公司自本判决生效之日起十日内将位于衡阳市珠晖区酃湖乡合福村内现为衡阳市合福综合农贸市场，面积为17103.98平方米（规划道路及绿化面积1315.68平方米）的土地交付给衡阳汇金置业有限公司使用，并承担办证过程中依法应由被告承担的所有费用；
二、被告衡阳市嘉年发贸易有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告龙兴房地产集团有限公司损失1000万元；（如未按期支付，被告衡阳市嘉年发贸易有限公司应对原告已支付款项25498767.3元按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算另行支付利息，自本判决确定的履行期届满之日起计付至实际清偿之日止）；
三、被告贺慰光对上述债务承担连带清偿责任，贺慰光在承担担保责任后，可向被告嘉年发贸易有限公司追偿；
四、驳回原告龙兴房地产集团有限公司的其他诉讼请求。
如被告衡阳市嘉年发贸易有限公司、贺慰光未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30000元，财产保全费5000元，合计35000元，由被告衡阳市嘉年发贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 贺 军
审 判 员 周 龙
人民陪审员 王艳华
二〇一六年三月十五日
书 记 员 罗 婷
校对责任人 贺 军 打印责任人 罗 婷
附本案适用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条 当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。