中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）最高法民申305号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：蒋祥。委托诉讼代理人：贺红军，安徽智立律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：亳州市大成房地产开发有限责任公司。住所地：安徽亳州市魏武大道中段丹华山庄大门南侧。法定代表人：赵执刚，该公司董事长。再审申请人蒋祥因与被申请人亳州市大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2015）皖民四终字第00609号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。蒋祥申请再审称：一、二审判决蒋祥支付大成房地产公司购房款7071075元，属于认定事实错误，缺乏证据证明。二审已经查明本案涉案（103号房、501、601号房）购房款总额为9071075元，蒋祥已实际支付6902650元，涉案剩余房款仅为2168425元。但是，二审法院判决认定6902650元中只有200万元属于履行本案103号房、501、601号房《商品房买卖合同》支付的款项，而对其中的4902650元购房款不予认定，判决蒋祥需再支付大成房地产公司购房款7071075元实属错误。二、二审法院判决蒋祥承担一、二审诉讼费用不符合客观实际情况，没有法律依据。关于蒋祥的购房及付款情况是，依据大成房地产公司提交的《购房协议》，大成房地产公司将其开发的位于谯城区希夷大道南段路东凤尾沟北侧百合国际星城B块地商办楼出售给蒋祥，合同总价款为16942650元，但因大成房地产公司在履行合同过程中多次违约且一房二卖的情况发生，导致双方重新签订《商品房买卖合同》，而《购房协议》已被后来双方签订的《商品房买卖合同》取代并失去法律效力。根据《商品房买卖合同》，大成房地产公司实际出售给蒋祥的房屋仅为四处，分别为102号房、103号房和501、601号房及地下室，上述四处房屋的买卖合同中明确约定总价为13913951元。其中本案所涉103号、501、601号房屋总价款为9071075元，而蒋祥已实际支付房款为11992075元，远远超出了本案所涉房屋价款的总额。一审中大成房地产公司辩称蒋祥提交的其所开具的发票只是为办理产权登记使用的，实际没有收到蒋祥支付的购房款，该说法与事实不符。因一审法院没有支持蒋祥的主张，并将此举证责任错误地分配给蒋祥，蒋祥为支持自己的主张，为使二审法院查明事实后可以做出公正判决，经多方查找后又向二审法院补充提交了涉及本案103号、501、601号房的房款支付凭证和转账记录。而二审法院也不仅没有在查明事实真相后予以改正，反而参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条判令蒋祥承担不利后果，明显有悖于事实及法律精神。三、二审认定案涉房屋的交付日期错误。因大成房地产公司多次一房二卖的违约行为，导致其实际将房屋交付给蒋祥的时间为2014年6月中旬，并非2013年11月19日。根据蒋祥提供的证据材料可以证明本案所涉房屋是在2013年11月19日向房产登记管理部门提出办理产权证书的申请，但申请办理产权登记和实际将所售房屋交付属于两个不同的法律行为，更是两个不同的合同义务。一、二审法院以此推定大成房地产公司在2013年11月19日完成了房屋交付的义务，没有依据。根据谁主张谁举证的原则，房屋交付使用的具体时间应由大成房地产公司提供证据予以证明，而不应由法院推定，否则应由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、二审法院判决月利率2%缺乏证据证明，且适用法律错误。一、二审判决蒋祥支付大成房地产公司购房款的依据均是双方之间的《商品房买卖合同》，而该买卖合同中并未约定利息，根据法律规定未约定利息的应视为无利息，因此103号、501、601号房的购房款不应计算利息。即便依据《购房协议》计算利息，利息的计算起点也应为大成房地产公司将房屋产权证书全部交付给蒋祥完毕两个月后才开始计算，并非推定申请办理产权证之日即2013年11月19日，二审判决违背事实和当事人之间的约定。且大成房地产公司作为应先履行债务的一方，未如约履行合同义务，其向蒋祥出售的停车场因其后来的开发行为已经完全将该停车场的进出通道堵死，蒋祥购买该停车场的目的无法实现，因此蒋祥有权行使顺序履行抗辩权，拒绝付款。蒋祥拒绝付款行为是合法行为，不是违约行为，二审判决蒋祥支付利息缺乏证据证明。且蒋祥未付的103号、501、601号房购房款，在性质上为欠款，并非借款，一、二审法院判决却依据民间借贷的法律规定要求蒋祥按月利率2%支付利息，属适用法律错误。蒋祥依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（四）项、第（五）项的规定申请再审。大成房地产公司提交意见称，一、2013年9月27日的《购房协议》是双方房屋买卖的真实合同，而4份《商品房买卖合同》则是为了办理产权登记履行的过户手续。从该协议对房屋价款的约定及剩余房屋价款的数额来看，蒋祥的实际付款及剩余款项均与2013年9月27日的《购房协议》相吻合，该协议为双方房屋买卖的真实意思表示，是双方真实履行的合同。二、蒋祥购买了《购房协议》的房屋后，办理了四个房产证。《商品房买卖合同》中的102号房与地下室约定的是仲裁方式，不在本次诉讼之列。本案所涉103号及501、601号房约定的是诉讼，因蒋祥购房总价款为16942650元，在大成房地产公司起诉时剩余1000万元未付，故大成房地产公司按照1000万元的标的进行了诉讼。一、二审法院按照《商品房买卖合同》的约定计算案涉房屋价款，未超出蒋祥实际下欠房款1000万元的数额。二审法院将蒋祥2013年10月30日汇款100万元及2013年11月7日汇款100万元从1000万元中扣除已经对大成房地产公司不公，但考虑到资金压力，大成房地产公司没有申诉。三、关于欠付房款的利息计算，《购房协议》约定剩余购房款1000万元延迟付款需按照月利率2%计息，大成房地产公司在2013年11月19日将案涉房屋过户到蒋祥名下，一、二审法院将该日期作为交付日期并无不当。蒋祥迟延支付购房款长达3年之久，一、二审法院判决蒋祥支付利息符合公平公正原则。综上，请求驳回蒋祥的再审申请。本院经审查认为：一、关于二审判决蒋祥支付大成房地产公司购房款7071075元是否正确的问题。首先，关于案涉103号、501、601号房的总价款数额，二审判决依据双方签订的案涉房屋的两份《商品房买卖合同》的约定认定房屋总价款为9071075元，蒋祥予以认可并无异议。其次，关于蒋祥对案涉103号、501、601号房的已付购房款数额问题。蒋祥申请再审认为二审判决未将4902650元已付款认定为103号、501、601号房的已付房款错误。本院认为，2013年9月27日大成房地产公司与蒋祥、第三方庄严签订的《购房协议》内容约定：“大成房地产公司将其开发的位于亳州市希夷大道两段，军分区南侧、凤尾沟北侧，地上六层、地下一层，总面积7000平方米，其中面朝西的门面房102、202、301、401、501、601铺共计4568.31平方米及负一层2000平方米（最终面积以房产证为准）出售给蒋祥，总价16942650元。除已付4902650元外，剩余1204万元未付。付款方式为：1、双方签订正式购房合同。蒋祥付购房款204万元。2、剩余1000万元由蒋祥向大成房地产公司做抵押借款手续，保证在上述房产证交付后两个月内付款，超出两个月按2%计息……”因《购房协议》是对包括案涉房屋在内的总共7000平方米房屋买卖进行的约定，其约定的总价款和已付款数额是针对7000平方米房屋整体进行的约定，没有区分每个房屋分别对应的价款和已付款，对协议确认的已付款4902650元亦没有确定为支付103号、501、601号房的价款，有可能是其它房屋的价款。因双方还存在其他的房屋买卖，蒋祥主张已付4902650元是支付103号、501、601号房屋价款证据不足。二审判决未将已付款4902650元认定为支付103号、501、601号房的价款并无不当。且《购房协议》约定扣除已付款4902650元后，对7000平方米的房屋蒋祥仍下欠1204万元房款未付。二审判决将2013年9月27日《购房协议》签订后蒋祥又支付的200万元房款认定为蒋祥支付案涉房屋的价款，从而认定对案涉房屋蒋祥欠付购房款的数额为7071075元没有超过《购房协议》中双方确认的蒋祥下欠房款数额。蒋祥还称已支付房款11992075元，但仅有购房发票，没有相关的支付凭证证明，且与双方《购房协议》确认的已付购房款数额不符，故该项申请再审理由不能成立。二、关于二审判决认定案涉房屋交付日期为2013年11月19日，并自该日起按月利率2%计算逾期付款利息是否正确的问题。由于双方签订多份合同，关于利息的约定出现不一致，且双方均未能证明房屋实际交付的日期，办理房屋产权证后蒋祥将案涉房屋办理了抵押贷款，房产证办理之日蒋祥欠付购房款的数额已经确定，双方形成欠款的债权债务关系，蒋祥欠付购房款，应该支付欠付房款利息。二审判决综合考虑案件情况确定从房屋产权登记日开始计息，并参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的相关规定按照月息2%计算欠付房款的利息，且该利息标准与双方《购房协议》约定的利息标准一致，故二审判决关于利息的认定并无不妥。蒋祥主张大成房地产公司存在出售的停车场通道被堵死的违约行为，其行使先履行抗辩权不应支付下余购房款及利息。但是大成房地产公司已经为蒋祥办理房产证并将房屋交付蒋祥使用，履行了房屋买卖合同约定的基本义务，蒋祥以大成房地产公司存在其他的违约行为主张行使先履行抗辩权拒付下余购房款不能成立。蒋祥主张二审判决其承担诉讼费用不当不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。故蒋祥的再审申请理由不能成立。综上，蒋祥的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（四）项、第（五）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回蒋祥的再审申请。审判长方金刚审判员刘雪梅审判员梅芳二○一七年三月二十三日法官助理高海娟书记员郭凯