浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第605号
上诉人（原审原告）：宁波焱日改性沥青有限公司。
法定代表人：夏传红。
委托代理人：谷忠武。
被上诉人（原审被告）：杨华萍。
被上诉人（原审被告）：方爱萍。
被上诉人（原审被告）：钟慧。
上述三被上诉人委托代理人：杨伟国。
上述三被上诉人委托代理人：郑杰。
上诉人宁波焱日改性沥青有限公司因与被上诉人杨华萍、方爱萍、钟慧房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2013年8月20日作出的（2013）甬东民初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月10日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2013年5月22日，被告杨华萍、方爱萍、钟慧与原告签订城投大厦写字楼租赁合同一份，约定三被告将其所有的宁波市和济街68号7-6室（建筑面积224.06平方米）出租给原告，租赁期间为2013年3月1日至2015年5月31日，其中第1-4条约定：该房屋现有装修、附属设施、设备状况包括入户门、窗、墙面、地面、顶棚、供电系统、空调系统、消防系统、弱电系统、钥匙、门禁卡等内容作为被告向原告交付房屋以及原告向被告返还房屋的验收依据；第3-4条规定：由于房屋系原告装修，被告同意给予原告二个月免租期作为补偿，即2013年3月1日至2013年4月30日，第4-1条规定房屋每日每平方米建筑面积租金为2.2元，月租金14788元，该租赁价格为含税价，租赁期内不作调整，如需被告提供发票，税费由原告承担；第4-3条规定原告对租赁房屋的使用以先付租金后使用的原则，以3个月为一期，每期的起止日期、租金支付日期及应付金额为：2013年5月22日支付2013年3月1日至2013年5月31日第1期租金14788元，2013年5月22日支付2013年6月1日至2013年8月31日第二期租金44364元等；第5-1条规定租赁期间，使用涉案房屋所发生的水、电、中央空调、通讯、物业管理等所有费用由原告承担等；第5-2条规定被告交付房屋时，原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金额为一个月租金，即14788元，被告收取保证金后应向原告开具收款凭证；第5-3条约定本合同期满或经双方协商提前解除或终止的，原告结清合同所约定的全部费用后，被告把保证金无息退还给原告；第8-4条规定房屋租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权解除合同，收回出租房屋：（一）未经被告书面同意，直接或以承包方式转租、转借房屋；（二）利用该房屋存放危险物品、毒品或进行其他违法活动的；（三）未经被告书面同意改变房屋结构和用途，致使房屋损坏的或严重影响其他租户正常办公和营业的；（四）原告逾期不支付物业管理费、水费、电费、中央空调费、停车费等其中任何一项费用累计超过30日；（五）损坏承租房屋设施，在被告提出的合理期限内仍未修复的；（六）未按期足额支付租金累计超过30天以上的；第9-1条规定租赁期间，原告有本合同第八条第8-4项所列行为之一的，原告应向被告按月租金的一倍支付违约金，给被告造成损失的，支付的违约金不足抵付被告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；第9-3条规定租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除本合同，提前收回该房屋，被告应按月租金的一倍支付违约金，并退还原告所付的保证金，赔偿原告装修损失120000元；第10-6条规定若原告无特殊情况或提前说明而逾期支付租金超出三个工作日，属违约，被告得以采取对原告断电的救济行为，由此造成的一切损失均由原告自行承担；第10-8条规定租赁期限届满，如原告无任何违约行为，且已将该房屋按照合同约定、经被告验收合格（自然损耗除外）移交给被告后，被告同意再按月租金的一倍补偿原告对该房屋的装修等。2013年3月1日起，原告已租用涉案房屋。2013年5月22日，原告支付三被告50000元，其中包括保证金14788元。2013年6月6日，被告拉断了涉案房屋的供电。原告未缴纳过相关物业费。2013年6月25日，被告向原告邮寄函一份，内容包括由于原告在2013年5月22日未足额支付租金，要求原告在2013年6月28日前付清尚欠租金23940元以及相关物业费，如原告未按时支付，双方签订的城投大厦写字楼租赁合同自2013年6月29日解除，原告承担相关违约责任等。2013年6月26日，原告收到该函件。原告至今未将涉案房屋腾退并交还给被告。
原审原告宁波焱日改性沥青有限公司于2013年7月22日诉至原审法院，请求判令：原审原告与原审被告杨华萍、方爱萍、钟慧于2013年5月22日签订的城投大厦写字楼租赁合同于2013年6月6日解除；原审被告杨华萍、方爱萍、钟慧退还原审原告已付租金及押金32747元、赔偿原审原告2013年6月6日至2013年6月17日因停电被迫停工的工资损失14880元以及装修费用90424元，并支付违约金14788元。
原审法院经审理认为：承租人应按照约定支付租金。根据原、被告签订的租赁合同可以看出原告应在2013年5月22日支付三被告租金59152元，但原告在无特殊情况或提前说明的情况下逾期超出三个工作日仍未支付剩余租金，故被告于2013年6月6日采取断电的救济措施并未违反合同约定，且原告也未在该日向被告发出过解除合同通知书，故原告要求确认双方于2013年5月22日签订的城投大厦写字楼租赁合同于2013年6月6日解除的请求缺乏依据，不予支持。由于原告在被告向其发函后仍未缴纳剩余租金，因此根据被告所发函件的内容可以认定双方于2013年5月22日签订的城投大厦写字楼租赁合同于2013年6月29日解除，又因原告至今仍未返还被告房屋，根据其向被告缴纳租金的金额看，原告要求被告杨华萍、方爱萍、钟慧退还租金缺乏依据，不予支持。因原、被告签订的租赁合同中约定合同期满或经双方协商提前解除或终止的，原告结清合同所约定的全部费用后，被告把保证金无息退还给原告，现因原告未缴纳过租赁期间的物业费，故其要求被告杨华萍、方爱萍、钟慧返还保证金14788元缺乏依据，不予支持。原告要求被告杨华萍、方爱萍、钟慧赔偿2013年6月6日至2013年6月17日因停电被迫停工的工资损失14880元缺乏依据，不予支持。由于原、被告间解除租赁合同的原因系原告违约，且根据租赁合同约定可以看出被告赔偿原告装修损失的前提系被告违约为由，因此根据法律规定和合同约定，原告要求被告赔偿装修费用90424元，并支付违约金14788元的请求缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：驳回原告宁波焱日改性沥青有限公司的诉讼请求。本案受理费3357元，减半收取1678.50元，由原告宁波焱日改性沥青有限公司负担。
宣判后，原审原告宁波焱日改性沥青有限公司不服，上诉至本院，称：1.原判认定上诉人在无特殊情况或提前说明的情况下，逾期超出三个工作日仍未支付剩余租金，故被上诉人于2013年6月6日采取断电的救济措施并未违反合同约定，明显错误。签约当天，上诉人即按约支付第一期租金59152元，因理财卡一次限额50000元，造成上诉人未能全部付清租金，50000元包括了保证金14788元。根据合同第五条5-2约定，被上诉人应将保证金的收据开具给上诉人，被上诉人未答应。另外，上诉人也未收到被上诉人给其联系人张先生的授权委托书。由此，可见上诉人未交余款有特殊情况，且多次与被上诉人作了说明、沟通和建议。2.被上诉人的联系人张先生在6月6日擅自采取断电行为，违反合同约定。致使上诉人从断电当天起无法正常办公营业，被迫停工12天，向欧宝大酒店临时租房办公，造成上诉人多项损失。3.根据租赁合同约定，双方认可装修费用为12万元，现被上诉人中途单方违约断电，理应赔偿上诉人装修损失。另外，按照双方于2013年5月22日签订的合同约定，上诉人有2个月的免租期，租金是不用付的。上诉人并未违约，被上诉人违约在先。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人杨华萍、方爱萍、钟慧答辩称：上诉人起诉三被上诉人，三被上诉人在一审时也起诉了对方，宁波市江东区人民法院作出了（2013）甬东民初字第1129号民事判决，上诉人并未提出上诉，该判决已经生效，双方的合同已于2013年6月29日解除。宝元公司和上诉人签订的租赁合同，三被上诉人是不知情的，因该份合同在2012年4月14日签订，上面“杨华萍”也不是被上诉人签字。被上诉人在2013年3月初才知道转租，宝元公司在2013年2月底、3月初欠被上诉人租金，被上诉人去了解情况，才发现上诉人在使用房屋。为了解决实际问题，上诉人与被上诉人经协商，在2013年5月22日签订了一份租赁合同。合同明确约定，租赁期限追溯至2013年3月1日，免租期从2013年3月1日至2013年4月30日，租金支付时间为2013年5月22日起支付租金、保证金。上诉人需付租金、保证金73940元，上诉人仅付了50000元，还欠23940元。第一期租金未按约足额支付，经被上诉人多次催讨，上诉人拒不支付。因此，被上诉人根据合同的约定，采取了断电的救济行为，由此造成的一切损失由上诉人自行承担。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，被上诉人提供（2013）甬东民初字第1129号民事判决书一份，拟证明该判决已生效，断电没有违约，是按合同约定采取的救济行为。上诉人已构成根本性违约，合同已依法解除。上诉人要求赔偿的损失，理应由上诉人自行承担。
上诉人经质证认为，对民事判决书的真实性无异议，但认为两个案件其实是一个案件，并在一起的。
本院经审查认为，因上诉人对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：1.上诉人未缴纳租赁房屋的租金余款是否构成违约。2.被上诉人采取断电的行为是否构成违约。3.被上诉人要否赔偿上诉人的各项损失（误工费、装修费）。上诉人与三被上诉人之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规禁止性规定，依法确认有效，双方均应按约履行。其中合同第三条3-4约定：“由于到该房屋由乙方（上诉人）装修，甲方（被上诉人）同意经予乙方二个月免租期以作补偿，日期自2013年3月1日起至2013年4月30日止。”第十条10-6约定：“若乙方无特殊情况或提前说明而逾期支付租金超过三个工作日，属违约，甲方得以采取对乙方断电的救济行为，由此造成的一切损失均由乙方自行承担；”根据合同约定，上诉人在房屋交付当日，应向被上诉人支付保证金14788元，应于2013年5月22日向被上诉人支付租金59152元。上诉人于2013年5月22日仅向被上诉人支付50000元，以后未付租金，显然违约。被上诉人采取断电行为，系其私力救济行为，并未违反合同约定。原审法院认定上诉人违约，并驳回上诉人要求被上诉人赔偿各项损失的诉请，符合合同约定及法律规定，并无不当。上诉人之上诉理由不足，本院难以支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3357元，由上诉人宁波焱日改性沥青有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
代理审判员 张颖璐
二〇一三年十月十四日
代书 记员 潘芬芬