河北省三河市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1082民初4574号
原告（反诉被告）：中国联合网络通信有限公司三河市分公司，住所地三河市北城开发路东。
主要负责人：刘力田，经理。
委托诉讼代理人：张广新，河北燕灵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王学思，河北燕灵律师事务所律师。
被告（反诉原告）：三河市小明星文化艺术传媒培训学校，住所地三河市迎宾北路117号联通大楼。
法定代表人：孙连森，校长。
委托诉讼代理人：马建设，河北昌德律师事务所律师。
原告中国联合网络通信有限公司三河市分公司（以下简称联通公司）与被告三河市小明星文化艺术传媒培训学校（以下简称小明星学校）房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告小明星学校与反诉被告联通公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联通公司的委托诉讼代理人王学思，被告（反诉原告）小明星学校的委托诉讼代理人马建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联通公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2013年8月26日所签《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金160000元及电费765.96元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将建筑面积为1033平方米的本部楼房租赁给被告，租期自2013年1月1日始至2018年12月31日止，租金每月20000元。但至今，被告尚欠原告8个月的租金共计160000元及电费765.96元。2016年6月初，被告将该楼房钥匙交付原告后终止了房屋租赁合同。原告认为，原、被告之间租赁合同关系合法有效，被告应依法依约履行支付租金义务。原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。
被告小明星学校辩称，双方租赁房屋的时间是从2012年6月21日起，后双方对租金和起始时间进行了变更，租金由每年280000元变更为240000元，又重新签订了合同。被告对房屋进行了装修，但原告未按合同约定履行义务，在履行过程中出现一些不适当行为，给被告造成损失。被告不能按照双方合同约定正常使用房屋，故被告拒绝向原告支付租金，并解除了双方之间的房屋租赁合同。解除合同的事实是存在的。
反诉原告小明星学校向本院提出诉讼请求：判令反诉被告因在履行房屋租赁合同过程中违约等原因给反诉原告造成的经济损失297366.30元。事实与理由：2012年6月21日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，后因反诉被告更换负责人，双方重新签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止，月租金20000元。合同订立后，反诉原告花费400000余元进行了装修后投入使用。但不到半年时间，反诉被告对租赁房屋进行时间长达半年多的消防工程施工，施工过程中对反诉原告装修的墙体、顶棚造成损坏，严重影响了房屋使用；完工后反诉被告未按照当初承诺将房屋恢复原状，后经反诉原告多次催促仍未修复。反诉原告为减少损失、尽快将房屋投入使用，不得已自行找施工队花费14863.80元进行墙体重新粉刷及顶棚修复。反诉被告答应负担该笔费用，但一直未给付。2016年3月，反诉被告楼房中央空调及消防管道跑水造成反诉原告教学办公用具和仓库演出服装道具损毁，损失达144648元，且在事发后半月之久未及时修理。反诉原告无奈又找施工队花费2300元进行修理，更换了部分水管管件。此次事故发生后，因反诉被告无视反诉原告利益且租赁物存在安全隐患，反诉原告不得已与反诉被告解除了租赁合同，但双方未就反诉原告因合同解除产生的损失达成一致。另外，依据合同约定，反诉被告应开启中央空调，但反诉被告租赁期间一直未提供使用，导致反诉原告被迫安装柜式空调等设施调温，给反诉原告造成资金及电费支出等损失。综上，双方订立合同后，因反诉被告在履行过程中的违约行为、装修行为及提供设施存在瑕疵，使反诉原告不能正常使用租赁物并产生重大经济损失，反诉被告应减收租金和赔偿反诉原告损失。反诉原告为维护自身合法权益，依法提起反诉，望判如所请。
反诉被告联通公司辩称，对消防工程确实进行了施工，施工后也没有恢复，但时间没有反诉原告陈述的那么长，时间大约是3个多月，但施工并不影响反诉原告使用房屋。对于反诉原告主张的找人重新维修花费的费用数额不认可。对于空调漏水、消防跑水的事实认可，但对反诉原告主张的数额不认可，因为根据反诉被告提供的房屋租赁合同第6、7条及消防安全责任书的约定，应当由反诉原告自行承担其损失，漏水的原因是反诉原告未交取暖费导致管道冻裂，故应由反诉原告承担其损失。反诉被告未答应给反诉原告使用中央空调，故不认可反诉原告主张的资金及电费损失。
本院经审理认定事实如下：2012年6月21日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将拥有产权的综合通信大楼西侧三层裙楼的一层局部、二层整体、三层局部的营业和管理用房（建筑面积1033平方米）以及此范围楼体外部的部分广告使用权出租给被告作教育培训之用。租赁期限为6年，自2012年6月21日起至2018年7月20日止。租金为每年280000元，按年一次性交纳。此外，该合同还对装修、租赁标的物的使用、维修、保养和费用、租赁物件的损坏和毁灭、双方义务、违约责任、争议解决、不可抗力、其它等事项进行了约定。在该合同履行过程中，原告的主要负责人发生变更，双方又于2013年8月26日重新签订《房屋租赁合同》，并在合同中将租赁期限变更为自2013年1月1日起至2018年12月31日止，将租金变更为每年240000元，分两次支付，于每年的1月10日和7月10日前各支付年租金的50%。合同签订后，2016年3月，因租赁房屋发生漏水、跑水事故，被告物品受损，双方就赔偿事宜产生纠纷。被告于2016年6月初将房屋钥匙交还原告。庭审中，双方同意解除于2013年8月26日签订的《房屋租赁合同》，被告认可尚欠原告租金160000元。对于当事人双方没有争议的上述事实，本院予以确认。
被告主张由于原告的原因造成其不能正常使用案涉租赁物依法应减少租金，并就其主张向本院提交下列证据：证据1.2016年8月25日11时在三河市圣泰公司办公室由被告法定代表人孙连森、原告原办公室主任田继东、案外人石连锋、唐某的谈话录音一份，证明双方订立合同后，原告未按照合同约定让被告使用中央空调设施，未对其提供房屋的相关设备承担维护及安全使用责任，致使被告在使用过程中不能正常使用。证据2.照片一组，证明原告完成消防工程改造后未恢复原状，造成被告不能正常使用，被告只得自行恢复原状。证据3.2016年3月5日照片一组，证明因原告中央空调或消防管道故障造成跑水，导致被告物品受损。证据4.2016年3月5日照片一组，证明因原告对房屋水管冻裂不予修复，后被告自行修复。原告对被告提交的证据1谈话录音的真实性认可，但认为田继东不是原告的负责人，其仅持个人意见与被告进行了协商，对录音中谈到的漏水的事实认可，但认为漏水并不影响被告使用房屋，即使影响使用，依据合同第6、7条的约定，被告也应当给付原告租金，该条明确标的物的维修义务人为被告，即使造成损失，也应当由被告承担，且合同附带的双方于2015年1月26日签订的消防安全责任书的责任人也为被告；对被告提交的证据2照片的真实性不予认可，但认可原告确实进行了消防工程改造，时间约为3-4个月；对被告提交的证据3照片的真实性不予认可，认为漏水的原因是被告没有交纳取暖费，中央空调管道内存水，冬天冻裂了，开春融化了，导致漏水；对被告提交的证据4照片的真实性认可。本院依据原告认可的被告所提交的谈话录音、恢复原状照片、自行修复照片等证据及管道漏水的事实，认定合同履行过程中，因原告的消防工程改造、中央空调或消防管道跑水故障造成被告无法正常使用租赁物。
反诉原告主张反诉被告在履行合同过程中存在违约行为，造成反诉原告损失297366.30元，就其主张向本院提交下列证据：证据1.2012年5月30日装修改造协议书及2012年7月10日收条各一份，证明反诉原告承租反诉被告房屋后进行了装修，产生费用324000元。证据2.2013年10月5日粉刷协议书及2013年10月15日收条各一份，证明反诉被告在做完消防工程改造后未对房屋进行恢复原状，反诉原告找人重新粉刷墙面，产生费用11860元。证据3.2012-2015年服装、头饰、道具购置收据10张及2016年5月25日证明一份，证明上述物品购置金额为306275元，均存放于租赁房屋三层库房，被水浸泡后无法使用，在搬家过程中因无法使用而丢弃一部分。证据4.沙发、办公用吧台桌购置收据各一份，证明上述家具因水浸泡无法使用而产生损失。证据5.收条一份，证明租赁房屋水管冻裂后反诉原告进行了修理，产生费用2300元。证据6.空调购买收据一张及证人唐某当庭证言，证明反诉原告租用反诉被告的房屋中央空调漏水，消防管道跑水，把顶棚和服装泡了；2013年6月份，孙连森曾向证人借了80000元买空调，2015年偿还证人95000元，给了证人15000元的利息。反诉被告对反诉原告提交的证据1、2不予认可，认为反诉被告不是合同的当事人，不了解协议的具体内容；对反诉原告提交的证据3不予认可，认为与本案没有关联性；对反诉原告提交的证据4不予认可，认为不是正式发票，且与本案没有关联性；对反诉原告提交的证据5的真实性不予认可，认为反诉被告不是合同当事人，不了解情况；对反诉原告提交的证据6的真实性、关联性均不予认可，认为收据不是正式发票且与本案没有关联性，证人与反诉原告的法定代表人系朋友关系，其证言不具有可信度。反诉原告承租案涉房屋作为办学之用，其必然会对租赁物进行装修改造，从而产生相关费用，因租赁合同未至租赁期限届满而解除，故反诉原告受有相关损失，本院据此对反诉原告提交的证据1装修改造协议书及收条予以确认。虽然案涉房屋租赁合同第6.2条约定承租方应负责租赁标的物及附属设施的日常维修、保养，使其保持良好状态，并承担由此产生的全部费用，但反诉被告在合同履行中进行的消防工程改造施工已超出日常维修、保养的范围，且在施工完成后未恢复原状，导致反诉原告自行对墙壁进行粉刷以恢复原状，从而产生维修费用损失，本院据此对反诉原告提交的粉刷协议书及收条予以确认。经审查，反诉原告提交的证据3、4、5及证据6中的收据，符合真实性、关联性及合法性的证据特性，本院依法予以确认。因反诉原告方证人与反诉原告法定代表人存在利害关系，其所作的反诉原告法定代表人向其借钱80000元购买空调且收到15000元借款利息的证言真实性存疑，且反诉原告并未就此进一步举证证明，本院对其证言不予采信。本院依据对上述反诉原告提交证据的采信情况，认定反诉原告受有装修改造费用损失、重新粉刷墙壁损失、物品受水浸泡损失，对反诉原告主张的其他损失不予认定。
本院认为，原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》均为当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方签订于2013年8月26日的《房屋租赁合同》已对2012年6月21日所签《房屋租赁合同》进行了变更，故应依据2013年8月26日的《房屋租赁合同》确定双方的权利义务。本案中，原告主张解除案涉房屋租赁合同，被告对此表示同意，本院对此不持异议，并确定案涉房屋租赁合同于本判决生效之日解除。原、被告双方对被告尚欠原告租金160000元的事实均无异议，本院依法予以确认。依据本案本诉部分确认的证据，可知租赁期内原告对租赁房屋进行了消防工程改造，虽然双方在施工时间及是否影响被告使用房屋上存在争议，但结合原告自认的工期3个多月、被告承租案涉房屋作教学之用的合同目的及被告在施工当年度未向原告提出妨碍使用的异议并正常交纳租金的情况，本院酌定原告消防工程改造施工行为影响被告使用房屋的时间为1个月，原告应减免此期间被告应付的租金20000元。依据本案反诉部分确认的证据，可知案涉房屋发生漏水后影响了被告使用，但依据现有证据无法确定影响使用的具体时间，本院酌定为1个月，原告应减免此期间被告应支付的租金20000元。原告主张被告尚欠电费765.96元，但未向本院提交相应证据，且被告不予认可，故本院对此事实无法确认。案涉2013年8月26日《房屋租赁合同》第6.2条约定承租方应负责租赁标的物及附属设施的日常维修、保养，使其保持良好状态，并承担由此产生的全部费用，依据被告（反诉原告）提交的谈话录音，可以确定房屋漏水是中央空调冻裂所致，因反诉原告在承租期间一直未使用中央空调调温，且案涉房屋所属中央空调系原告（反诉被告）整栋大楼中央空调系统的一部分，故中央空调发生漏水导致反诉原告物品受损，不可归责于反诉原告，反诉被告应对此承担赔偿责任。反诉原告受有的装修改造费用损失，依据反诉原告已使用房屋年限、租赁期限及装修折旧比例，本院酌定为60000元。反诉原告受有的重新粉刷墙壁损失，依据反诉原告提交的粉刷协议书及收条，本院确定为11860元。反诉原告受有的物品受水浸泡损失，依据反诉原告提交的2016年3月5日照片、购置收据及证明，本院酌定为20000元。综上，反诉原告因反诉被告在履行合同过程中存在违约等不适当行为造成反诉原告的经济损失为91860元。
综上所述，原告要求解除原、被告双方于2013年8月26日所签《房屋租赁合同》，被告支付原告租金160000元的诉讼请求中的合理部分，本院依法予以维护。反诉原告要求反诉被告赔偿履行合同过程中因违约等原因给反诉原告造成的经济损失297366.30元的诉讼请求中的合理部分，本院依法予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、二百二十六条、二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国联合网络通信有限公司三河市分公司与被告三河市小明星文化艺术传媒培训学校于2013年8月26日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告三河市小明星文化艺术传媒培训学校支付原告中国联合网络通信有限公司三河市分公司租金120000元；
三、反诉被告中国联合网络通信有限公司三河市分公司赔偿反诉原告三河市小明星文化艺术传媒培训学校经济损失91860元；
以上判决二、三项折抵后，被告三河市小明星文化艺术传媒培训学校还应支付原告中国联合网络通信有限公司三河市分公司租金28140元，于本判决生效后七日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3515元，减半收取计1758元，由原告中国联合网络通信有限公司三河市分公司负担446元（已向本院预交），由被告三河市小明星文化艺术传媒培训学校负担1312元（本判决生效后七日内向本院交纳）。反诉案件受理费2880元，由反诉原告三河市小明星文化艺术传媒培训学校负担1990元（已向本院预交），由反诉被告中国联合网络通信有限公司三河市分公司负担890元（本判决生效后七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
代理审判员 马静波
二〇一六年十一月十日
书 记 员 孙 宁