浙江省玉环市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1021民初3024号
原告：浙江玉环城市建设集团有限公司，住所地玉环市玉城街道长康路。
法定代表人：张志文，董事长。
委托代理人：刘国平，系该公司工作人员。
委托代理人：陈晓凌，浙江榴岛律师事务所律师。
被告：玉环县环球齿轮厂，住所地玉环市坎门街道海港东路。
法定代表人：蔡贺根，厂长。
委托代理人：蔡亮亮，系该厂职工。
第三人：李梅友，男，1949年8月26日出生，汉族，住玉环市。
第三人：曾芳玉，女，1952年3月8日出生，汉族，住玉环市。
两第三人共同委托代理人：林明龙，玉环县玉城法律服务所法律工作者。
第三人：潘政光，男，1975年12月21日出生，汉族，住玉环市。
委托代理人：陈智勇，玉环县海天法律服务所法律工作者。
原告浙江玉环城市建设集团有限公司与被告玉环县环球齿轮厂，第三人李梅友、曾芳玉、潘政光房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，独任审判，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告浙江玉环城市建设集团有限公司委托代理人刘国平、陈晓凌，被告玉环县环球齿轮厂法定代表人蔡贺根及委托代理人蔡亮亮，第三人李梅友、曾芳玉共同委托代理人林明龙，第三人潘政光委托代理人陈智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江玉环城市建设集团有限公司诉称：第三人李梅友、曾芳玉系夫妻，均是被告玉环县环球齿轮厂的股东。2006年6月7日，原告（原玉环县建设办公室）与被告因坎门赵三王隧道建设需要签订了一份《非住宅房屋拆迁协议书》，约定原告拆迁被告坐落于坎门××隧道××房屋××及附属物，总用地面积4.05亩，房屋及附属物按建筑面积的重置价格结合成新结算补偿,原告根据2005年11月10日同坎门办事处共同达成的会议纪要精神将被告安置在解放塘农场汽摩园区面积6.5亩等事宜。2009年间，依照上述拆迁协议，被告已被安置在玉环县××园区Ａ88-Ａ99地块，安置面积约为6.5亩。经对拆迁房屋进行价值评估，2016年11月17日，原、被告又签订了一份《非住宅房屋拆迁补充协议书》，明确了被拆迁厂房及附属物总建筑面积1628.03平方米，总用地面积2700.135平方米，总补偿款1461059元。协议约定被告必须在2017年2月10日前搬迁腾空完毕交由原告拆除，补偿款在被告交付房地两证后三日内支付50%，余款在房屋腾空验收合格后三十日内付清等事宜。协议签订当日，被告向原告交付了房地两证，原告支付了补偿款800000元，之后又支付了100000元。现协议约定的腾空日期已过，被告以部分厂房被三第三人占用为由表示无法腾空。经了解，第三人李梅友、曾芳玉占用了被告的部分厂房，并于2015年7月31日将650平方米厂房出租给第三人潘政光使用。三第三人的《厂房租赁协议书》约定租期五年，租金600000元，因政府拆迁不能继续履行合同，出租人应退还承租人租金并补偿拆迁损失等事宜。上述原因，导致拆迁不能如期进行。现要求被告和三第三人腾空被告名下坐落于玉环市××街道××王隧道口总用地面积2700.135平方米，总建筑面积1629.03平方米的厂房及附属物交付原告（其中第三人潘政光腾空所承租的650平方米，第三人李梅友、曾芳玉腾空实际占用部分）。
被告玉环县环球齿轮厂辩称：原告所诉属实，被告愿意腾空搬迁。拆迁协议是原告与被告签订的，第三人李梅友、曾芳玉作为被告的股东虽实际占用部分厂房，但没有理由不腾空。该两第三人未经被告同意擅自出租部分厂房给第三人潘政光，双方的租赁协议不能对抗原、被告的拆迁协议。第三人潘政光应该腾空所承租的房屋，所造成的损失应向第三人李梅友、曾芳玉主张。
第三人李梅友、曾芳玉述称：根据国务院颁布的于2001年11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，玉环县建设办公室是玉环县建设规划局的内设机构，作为拆迁人主体不适格，其与被告于2006年6月7日签订的《非住宅房屋拆迁协议书》无效。根据国务院于2011年1月20日颁布并于同日起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，作出房屋征收决定的应是县级人民政府，原告没有证据证明其与被告于2016年11月17日签订的《非住宅房屋拆迁补偿协议书》是基于县级人民政府的决定，且条例规定房屋征收应当先补偿、后搬迁，而原告并未全额支付补偿款，又原告作为搬迁人主体不适格，故该补偿协议也无效。此外，两份协议中的拆迁人名称并不统一，两第三人并不认同同一。被告企业共有四个股东，两第三人占50%的股份，蔡贺根与曾益葱夫妻也占50%的股份。后来，双方曾对财产、债权、债务进行内部分割，包括涉讼房屋。两第三人对分得的房屋有权自己使用，也有权对外租赁，故两第三人与第三人潘政光签订的《产房租赁协议书》应合法有效。综上，两第三人要求驳回原告的诉讼请求。
第三人潘政光述称：本第三人认同另两第三人的意见。另两第三人作为被告的股东，就其内部分割所得房屋依法享有出租权，故三第三人之间签订的《厂房租赁协议书》合法有效。原、被告对该协议是知情的，却随之于2016年11月17日签订《非住宅房屋拆迁补充协议书》，显然出于恶意，损害了本第三人合法的承租权。本第三人要求驳回原告的诉讼请求。
经审理，本院认定：被告企业成立于1991年8月7日，投资人为蔡贺根、曾益葱及第三人李梅友、曾芳玉。蔡贺根、曾益葱系夫妻，共占50%股份。两第三人也系夫妻，也共占50%股份。2006年6月7日，玉环县建设办公室作为拆迁人，被告作为被拆迁人，签订了一份《非住宅房屋拆迁协议书》，约定因坎门赵三王隧道建设需要拆迁被告所有的坐落在该隧道口的房屋14间及附属物，涉及总建筑面积647.47平方米(房产证载面积)、总用地面积4.05亩。对房屋及附属物，约定在建设需要时拆除，按拆迁时丈量的建筑面积的重置价格结合成新进行结算补偿。对土地安置，约定根据玉环县建设办于2005年11月10日同坎门办事处共同达成的会议纪要精神，将被告企业安置在解放塘农场汽摩园区，安置面积6.5亩。该协议载明拆迁主管部门为玉环县建设规划局。2009年间，依照该协议约定，被告被安置在玉环县××园区××号地块，面积约为6.5亩。之后，被告各投资人对涉讼拟拆除房屋等进行分割，分别管理使用。2012年12月28日，玉环县人民政府发文载明玉环县建设办公室因机构撤销，其原管理的所有资产、债权债务并入玉环城市建设集团有限公司即本案原告。2015年7月31日，第三人李梅友、曾芳玉对经被告内部分割而归其管理使用的房屋部分，除留用一部分外，将650平方米建筑面积部分租赁给第三人潘政光。双方签订了一份《厂房租赁协议书》，约定租期五年，至2020年7月31日止，租金共600000元，分两期在2015年8月15日前付清。该协议还约定租赁期间因政府拆迁等致使不能履行本合同，出租方应退还租金、补偿搬迁费、赔偿搬迁损失。2016年11月17日，原告作为拆迁人，被告作为被拆迁人又签订了一份《非住宅房屋拆迁补充协议》，明确被拆迁厂房及附属物总建筑面积1628.03平方米（包括工程许可证范围内取得房产证面积及工程许可证面积等），总用地面积2700.135平方米（4.5亩×666.67平方米），总补偿款1461059元（包括房屋补偿金额906680元、土地征用费246252元、土地审批费168600元、土地回填费101707元、搬迁奖励费24420元、重机械搬迁费13400元）。补充协议约定被告须在2017年2月10日前搬迁腾空完毕交由原告拆除，补偿款在被告交付房地两证后三日内支付50%，余款在房屋腾空验收合格后三十日内付清等事宜。该补充协议载明拆迁主管部门为玉环县住房和城市建设规划局。协议签订当日被告向原告交付了产地两证，原告支付了补偿款800000元，之后又支付了100000元。协议约定的腾空期限届止时，被告以部分厂房被三第三人占用为由表示无法腾空，遂引起诉讼。
以上事实，有营业执照，企业法人登记基本情况表，人口基本信息查询表，玉政发（2012）55号文件，房屋所有权证，国有土地使用证，《非住宅房屋拆迁协议书》，《非住宅房屋拆迁补充协议书》，银行付款单，被告内部财产、债权、债务分割调解协议书，以及原、被告和三第三人庭审的一致陈述等证据材料予以证实。
本院认为：两份房屋拆迁协议所涉玉环县建设规划局和玉环县住房和城市建设规划局系同一部门（名称变更），作为拆迁主管部门，符合相关法律、法规规定。前协议的拆迁人玉环县建设办公室为本县人民政府设立的具体实施拆迁行为的机构，后因该机构撤销，其原管理的所有资产、债权、债务并入后协议的拆迁人浙江玉环城市建设集团有限公司即原告，故两协议的拆迁人签约主体均适格，原告诉讼主体适格。前后两协议全面涉及土地、房屋的征收、安置、拆迁、补偿，内容完整，不可分割。两协议兼具行政合同和民事合同的性质，既涉及行政决定，也涉及民事契约，其内容并不违反国家法律强制性规定，依法应确认有效。签约双方应全面履行合同义务。现被告虽表示愿意履行腾空房屋的义务，但因三第三人实际使用了部分房屋而不愿腾空，致履行困难，也是客观事实。因此，本案争执的焦点应该是第三人李梅友、曾芳玉依据被告各投资人之间的内部协议取得部分房屋的管理使用权及三第三人之间的房屋租赁协议能否对抗原、被告之间的房屋拆迁协议问题。首先，被告各投资人之间的协议仅具有对内效力，且第三人李梅友、曾芳玉对部分房屋仅取得管理使用权，而不是所有权，不能对抗具有对外公示效力的房地两证，而房地两证载明的权利人为被告，故两第三人对此的实体权利应服从于被告。其次，第三人李梅友、曾芳玉对其实际管理使用的房屋用来出租，第三人潘政光进行承租，虽不违反国家法律强制性规定，但该出租权和承租权的行驶，因所涉房屋已明确为国家征收对象而应该受到限制，且三第三人在房屋租赁协议中也明确约定租赁期间因政府拆迁等致使不能履行本协议，出租方应退还租金、补偿搬迁费、赔偿搬迁损失，再结合第三人李梅友、曾芳玉系租赁标的物所有人即被告的投资人，而早在2006年6月7日原、被告即已签有一份房屋拆迁协议，且被告也早在2009年已接受安置土地等事宜，本院有理由相信三第三人均知悉租赁标的物系拟拆迁对象，故在租赁协议中约定了实际拆迁的处理方案。三第三人的相关主张不能对抗原、被告的房屋拆迁协议，其所占有或承租的房屋应该予以腾空，第三人潘政光可就租赁合同解除后向合同相对人另行主张相关权利。原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条之规定，判决如下：
限被告玉环县环球齿轮厂和第三人李梅友、曾芳玉、潘政光于本判决生效后十五日内腾空被告名下的坐落在玉环市坎门街道赵三王隧道口总用地面积2700.135平方米，总建筑面积1628.03平方米的房屋及附属物交付原告浙江玉环城市建设集团有限公司。（其中第三人潘政光腾空所承租的650平方米房屋，第三人李梅友、曾芳玉腾空实际占用部分房屋）。
案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告玉环县环球齿轮厂负担。款限本判决书生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 员 李育金
二〇一七年七月五日
代理书记员 金 蔚