陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榆中民一终字第00180号
上诉人（原审第三人）贾某某。
委托代理人何某某，陕西辅衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴某某。
被上诉人（原审原告）马某某。
被上诉人（原审原告）张某某。
被上诉人（原审原告）王某甲。
被上诉人（原审原告）王某乙。
五被上诉人共同委托代理人张某某，陕西鸿鹏律师事务所律师。
原审被告邱某甲。
委托代理人邱某乙，系邱某甲父亲。
原审被告段某某。
原审被告高某甲。
上诉人贾某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省靖边县人民法院（2014）靖民初字第02479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审判决查明以下事实：2010年8月9日，原告吴某某、马某某、张某某、王某甲、王某乙与被告段某某、邱某甲、高某甲签订了《房屋租赁合同》。约定，原告将其拥有的坐落于靖边县长庆路与统万路十字交叉口西北角上的门面商用楼整栋租给被告用于经营。该房屋系长庆路沿街门面楼，南北长47.76米，（1至6层，含马某某、吴某某、王某甲7层住房在内），建筑面积共4090平方米。房屋租赁用途，被告租赁房屋为商业及任何经营项目辅助用房（除洗浴外），在租赁期限内，未事先征得原告书面同意，并按规定报经有关部门核准，被告不得擅自改变房屋的原有结构和用途。租赁期限为10年，自公历2010年11月16日起至2020年11月16日止。租金及支付方式：1、每年租金为玖拾肆万元整（940000元），年租金一年一付，一次性付清本年度房屋租赁费，每年的11月16日前付清。2、为保证合同的履行，被告于本合同签订之日向原告支付履约保证金叁拾万元整（300000元）。3、第一年房租费在合同签订之日起在150天内付清房租，含履约保证金在内。4、在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生费、天然气费、设备设施维护检修保养等经营性费用由被告自行承担，国家征收原告的各种规费，房屋出租费与被告无关。被告在合同有效期内，可以将经营中的房屋转租他人，并告知原告，被告必须与原告签订转租房屋的房屋租赁费补充协议，由第三方参加，按原租赁费直接缴纳给原告，原告不得以任何理由干涉。在租赁期内，被告逾期不缴房租的，原告有权解除合同。还约定了其他内容。合同签订后，原告将所出租的房屋交于被告，被告交清了2010年11月16日起至2011年11月16日的房租。2011年11月16日至2012年11月16日，被告欠租金70000元。2012年11月16日至2013年11月16日欠290000元，2013年11月16日之后的房租费未交。另查明，2010年9月16日，被告邱某甲与第三人贾某某签订了《股份转让协议》。约定，被告邱某甲将与段某某、高某甲、第三人贾某某共同租赁张某某、马某某、吴某某等人的房屋经营权转让给贾某某。2013年5月15日，第三人贾某某与段某某、高某乙签订了《靖边县天外天商务酒店股份权转让协议》。约定，第三人贾某某以现金收购了段某某、高某乙的股份。
原审法院认为，原告张某某、马某某、吴某某、王某甲、王安宁与被告邱某甲、段某某、高某甲签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方应全面积极的履行，被告未按约定给付原告租赁费，又转租给他人，已构成违约。根据合同约定，在租赁期内，被告逾期不缴房租的原告有权解除合同。现原告请求与被告解除租赁合同、给付租金、并承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告按中国人民银行同期贷款利率给付利息的诉讼请求，因双方未约定，故不予支持。合同解除后，第三人贾某某可另案提起诉讼。被告邱某甲辩称2013年11月16日之前的租金全部都交清。因被告未提供相关证据佐证，故被告的辩解理由不予采纳。被告邱某甲辩称2013年11月16日以后的房租费，没有交是因为五原告均要收房租，则根据合同约定被告有权拒绝。按照第三人贾某某提供的证据，原告张某某、马某某、王某甲等均领取过房租费，说明被告同意除了张某某领取外，其他人也可领取，应视为双方对约定已变更，原告均可领取租赁费，故被告的辩解理由不予采纳。被告邱某甲辩称被告邱某甲以及被告段某某、高某甲将股份转让，是内部股权转让不是房屋转租，并且原告也知道，所以不同意解除合同。因2010年8月9日签订《房屋租赁合同》的主体是原告吴某某、马某某、张某某、王某甲、王某乙、被告段某某、邱某甲、高某甲，第三人贾某某是见证人，并不是合同的一方当事人，所以被告将股份转让给第三人应认定为转租。转租后又未与原告签订补充协议，被告邱某甲亦未提供证据证明原告知道转租。按照约定，原告有权解除合同，故被告的辩解理由不予采纳。第三人贾某某述称一开始就是合伙人，第三人是法人，并没有从别人手里转租，房租已全部交清，不同意解除合同。因第三人所述无事实依据，故其辩解理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告张某某、马某某、吴某某、王某甲、王安宁与被告邱某甲、段某某、高某甲于2010年8月9日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告邱某甲、段某某、高某甲于本判决生效后五日内给付原告张某某、马某某、吴某某、王某甲、王安宁20**年11月16日至2012年11月16日所欠的租赁费70000元。2012年11月16日至2013年11月16日所欠的租赁费290000元。2013年11月16日之后至执行之日止的房租费，由被告邱某甲、段某某、高某甲按实际所占房屋每天2575.34元（940000元／每年÷365天）给付原告张某某、马某某、吴某某、王某甲、王安宁。三、被告邱某甲、段某某、高某甲对上述款项互负连带责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17220元，由被告邱某甲、段某某、高某甲负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人贾某某上诉称，原审判决事实不清，判决内容显失公正。上诉人在签订合同时为合伙人，也是法人，并非转租他人房屋。贾某某、段某某、高某乙于2013年5月15日签订的股权转让协议是内部吸收股份，租赁期间，贾某某分别给王某甲汇款计5万元、马某某汇款计17万元，可以证明出租人中除过张某某向上诉人收过租赁费以外，其他出租人也向上诉人收取过租赁费，上诉人并不拖欠出租人租赁费。综上，上诉人既作为合伙人，又作为法人，且一直交纳租赁费，并未违约。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人吴某某、马某某、张某某、王某甲、王某乙答辩认为，一、上诉人作为第三人参加诉讼，没有独立请求权，上诉主体不适格。二、原审被告邱某甲、段某某、高某甲作为合同一方当事人未对原审判决提起上诉，证明原审判决认定事实清楚。三、上诉人仅是租赁合同的见证人，其所述其与原审被告系合伙关系不是同一法律关系，请求驳回上诉。
原审被告邱某甲答辩认为，原审被告与上诉人是合伙关系，合同签订之日，上诉人即是酒店法人，邱某甲因酒店管理问题与上诉人协商未果，在与被上诉人签订合同时即退伙。被上诉人向上诉人收取租赁费的行为证明被上诉人认可上诉人为承租人。至于上诉人是否欠被上诉人租赁费，原审被告不知情，原审期间原审法院追加上诉人为第三人参加诉讼，导致第三人贾某某上诉，该期间的损失巨大。
二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，故对原审判决认定事实予以确认。
本院认为：被上诉人吴某某、马某某、张某某、王某甲、王某乙因与原审被告邱某甲、段某某、高某甲存在租赁合同法律关系，诉请解除租赁合同并要求原审被告支付所拖欠的租赁费。上诉人贾某某上诉认为上诉人与原审被告邱某甲、段某某、高某甲系合伙租赁被上诉人房屋经营酒店，后合伙股份均转让于上诉人，因《房屋租赁合同》签订的主体为被上诉人与原审被告，上诉人仅作为见证人在该合同上签字，合同履行期间，未对该合同主体进行变更，与原审被告协商及签订股份转让协议时亦未取得被上诉人知情并认可，故根据合同相对性原则，上诉人对于该《房屋租赁合同》的效力及履行情况，不享有独立请求权。故在原审判决上诉人贾某某作为本案第三人未予承担民事责任的情况下，上诉人提出上诉，无相关事实依据和法律依据支持，不能成立，应予驳回。至于租赁费的交纳方式与酒店经营方式，系上诉人与原审被告内部管理方式及内部约定，不影响《房屋租赁合同》签订主体的确定。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。上诉人所持上诉理由，因无充分证据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17720元，由上诉人贾某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
代理审判员 白成钰
代理审判员 吴凤凤
二〇一五年十二月二十六日
书 记 员 白 阳