江西省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）赣执异14号
异议人（案外人）：吴利民，男，汉族，1974年5月1日生。住广东省深圳市龙岗区。
申请执行人：江平涛，男，汉族，1965年9月15日生，住江西省新余市渝水区。
申请执行人：张党文，男，汉族，1964年2月29日生，江西省新余市渝水区。
被执行人：新余蓝天碧水开发建设有限责任公司。住所地：江西省新余市渝水区仰天岗太阳城小区。组织机构代码：66747135-3。
本院在执行申请执行人江平涛、张党文与被执行人新余蓝天碧水开发建设有限责任公司（以下简称蓝天碧水公司）合资合作开发建设合同纠纷一案中，案外人吴利民不服本院（2016）赣执10号、（2016）赣执10号之一执行裁定，向本院提出执行异议。本院于2016年11月8日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人吴利民称：本院裁定拍卖已查封的蓝天碧水公司名下余国用（2011）第5943号（1-1-63）、余国用（2011）第5942号（1-1-64）地块已用于开发建设仰天岗国际生态城·生态养生村（一期）项目，该项目早已取得预售许可证并进行了销售，且项目已实际竣工。根据“地随房走”的原则，不应将上述该地块使用权割离进行拍卖。本案申请执行人江平涛、张党文申请执行的是普通债权，应当先保障异议人基于商品房买卖合同享有的包含已购114套商品房物权登记期待权的债权，异议人对于上述地块上建设的114套商品房已支付全部购房款29469.084万元，其中8053万元的转款凭证备注为“还款”，系由于异议人在转款时未添加备注，中国工商银行转账系统自动生成所致，享有足以排除强制执行的权益。请求裁定中止拍卖上述地块使用权，并解除查封。
本院查明，原告（反诉被告）江平涛、张党文与被告（反诉原告）蓝天碧水公司、被告何春明合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年8月24日作出（2015）赣民一初字第6号民事判决，判令：1、解除蓝天碧水公司与江平涛、张党文于2012年11月25日订立的《合作建房协议书》；2、蓝天碧水公司在本判决生效之日起10日内向江平涛、张党文返还保证金及前期投入资金12262.576078万元，并支付违约金（其中12000万元自2013年1月7日起计算至还清之日止，262.576078万元自2014年2月25日起计算至还清之日止，按每月2%计算）；3、驳回江平涛、张党文其他诉讼请求。江平涛、张党文不服上诉，最高人民法院于2016年3月22日作出（2015）民一终字第395号民事判决，驳回上诉，维持原判。在诉讼过程中，本院依据（2015）赣民一初字第6-1号民事裁定及协助执行通知书，于2015年2月11日保全查封了异议人蓝天碧水公司位于江西省新余市仰天大道的余国用（2011）第5940号（1-1-61）、余国用（2011）第5941号（1-1-62）、余国用（2011）第5943号（1-1-63）、余国用（2011）第5942号（1-1-64）、余国用（2011）第11715号（1-1-296-1）、余国用（2011）第11717号（1-1-296-2）、余国用（2011）第11716号（1-1-296-3）、余国用（2008）第5287号（1-1-60）土地使用权。本案判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2016年5月16日立案执行，向被执行人发出执行通知书。5月31日，本院作出（2016）赣执10号执行裁定及协助执行通知书，冻结、划拨被执行人蓝天碧水公司22530万元；如上述冻结、划拨的存款不足，则查封、扣押、冻结蓝天碧水公司相应的其他财产。8月8日，本院作出（2016）赣执10号之一执行裁定，拍卖被执行人蓝天碧水公司位于江西省新余市仰天大道的余国用（2011）第5940号（1-1-61）、余国用（2011）第5941号（1-1-62）、余国用（2011）第5943号（1-1-63）、余国用（2011）第5942号（1-1-64）、余国用（2011）第11715号（1-1-296-1）、余国用（2011）第11717号（1-1-296-2）、余国用（2011）第11716号（1-1-296-3）、余国用（2008）第5287号（1-1-60）土地使用权以清偿债务。同日，上述已查封房地产已移送委托评估。截止8月16日，本院已从蓝天碧水公司冻结银行账户中总计扣划975万余元，账户中剩余900余万元保证金。
另经初步查明：根据新余市规划局于2010年12月30日颁发的地字36050020100061号、地字36050020100062号《建设用地规划许可证》蓝天碧水公司上述已被查封土地中的1-1-63号地块、1-1-64号地块，规划为仰天岗国际生态城·生态养生村（一期），现已开发部分住房，并于2012年12月取得余房预字第11050号预售许可证。根据江西省新余市房地产交易信息网显示，该项目综合验收日期为2013年5月30日，现已售224套，已售总面积4818.20平方米，未售总面积为85.74平方米。其中异议人吴利民与蓝天碧水公司于2015年1月15日、16日通过签订房屋买卖合同购买114套，并于同年1月19日前通过委托林雅辉以及本人通过银行转入蓝天碧水款项总计29469.084万元，其中8053万元转款凭证备注为“还款”。同年1月20日，蓝天碧水公司书面通知吴利民于2015年1月26日向其交付其已购房屋114套，异议人吴利民于交付当日签收了全部交房资料。
本院认为，本案余国用（2011）第5942号1-1-63号地块、1-1-64号地块上的国际生态城·生态养生村（一期）项目工程系本院查封前许可建设竣工的商品房开发项目。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人吴利民提供的证据虽然经形式审查可证明，其与被执行人蓝天碧水公司即登记名义人签订了以变动执行标的物所有权为目的的商品房买卖合同并于交付当日异议人签收了全部交房资料，异议人购买的114套商品房没有变更登记的原因不可归责于异议人，但是异议人转账支付履行买卖合同的全部价款29469.084万元中，其中8053万元的转款凭证备注为“还款”，异议人称该备注错误系由于异议人在转款时未添加备注“购房款”，中国工商银行转账系统自动生成所致的主张，没有提交证据证明，其物权期待权保护请求不符合法律规定。另外，依据2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人吴利民一次性购买被执行人房地产开发企业蓝天碧水公司名下的商品房114套，显然不是为生活需要购买用于居住。根据新法优于旧法的法律适用原则，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，异议人的请求不符合该司法解释第二十九条第（二）项规定的物权期待权排除执行条件。综上，本案异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
驳回吴利民的异议请求。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 罗 伟
审 判 员 周 敏
代理审判员 汤志勇
二〇一六年十一月二十一日
代书 记员 尹 伟