福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终843号
上诉人（原审原告）：福建省德化县石牛山度假山庄有限公司，住所地福建省德化县水口镇昆坂村石牛山分水洋。
法定代表人：许成长，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：福德石牛山国际旅游度假区有限公司，住所地福建省德化县湖前路125号（中行5楼）。
法定代表人：陈诗诗，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡红，福建伟盛律师事务所律师。
上诉人福建省德化县石牛山度假山庄有限公司（下称石牛山公司）与上诉人福德石牛山国际旅游度假区有限公司（下称福德公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人石牛山公司委托诉讼代理人张剑平、郭燕燕，上诉人福德公司委托诉讼代理人杨嘉文、蔡红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人石牛山公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项中“应扣除福德公司已交纳的保证金156万元”，撤销第六项判决，2、改判取消福德公司交纳的履约保证金156万元归石牛山公司所有，福德公司支付给石牛山公司逾期交纳租金的滞纳金即违约金（滞纳金从每期逾期交付日起至付款日止按日1‰计算），福德公司支付石牛山公司尚未履行租赁期应缴纳租赁费30%的赔偿金3958448.85元；3、所有诉讼费用由福德公司负担。事实和理由：租赁合同约定156万元属于履约保证金，租赁期满或合同终止时，福德公司将租赁资产交由石牛山公司验收合格后，石牛山公司退还履约保证金，如福德公司超过两个月未交清租赁费，视为违约，石牛山公司有权解除合同并取消福德公司的履约保证金。福德公司没有按约定缴交租赁费用已经违约，石牛山公司可以取消其缴纳的履约保证金。合同约定“福德公司应于每月开始的10日内，主动将该月应缴租赁费如数交清，逾期按日加收1‰滞纳金”，福德公司从租赁开始至今都没有交付租赁费用，违反约定，石牛山公司要求支付滞纳金有依据。合同第八条约定“属单方违约解除合同的，应付给对方违约金50万元，并支付尚未履行租赁期应缴纳租赁费30%赔偿金”，福德公司违约，应按此赔偿3958448.85元。双方约定的违约金没有过高，福德公司也没有主张违约金过高要求法院予以调整，一审法院主动调整不符合法律规定。一审对福德公司没有按时交纳租赁费以及单方违约致使合同解除应承担违约责任仅判决福德公司支付违约金50万元显然太低，不足以弥补石牛山公司损失，且适用合同条款错误。逾期交纳租赁费应适用合同第四条约定，一审适用第八条约定是错误的。由于福德公司违约而致合同解除，石牛山公司必须重新招商，造成租赁物间断租赁、空置，给石牛山公司造成了经营收入损失。一审对诉讼费分担认定不妥，所有诉讼费应由福德公司负担。
针对石牛山公司的上诉，福德公司答辩称，诉争租赁合同系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案的租赁物位于德化县石牛山，属于水口镇规划区内的房屋，适用该司法解释的规定。石牛山公司一审提交的《关于建设福建省德化县石牛山度假山庄报告的批复》不仅没有原件，而且该证据明显存在造假嫌疑，无法证明涉案租赁物系合法建筑物。该文件是德化县计划与经济2002年下发的文件，但文件落款却加盖了德化县发展和改革局的印章，与发文政府部门明显不一致。2003年3月份第十届全国人民代表大会第一次会议《关于国务院机构改革方案的决定》才将国家发展计划委员会改组为国家发展和改革委员会。德化县发展和改革局2002年根本不存在，不可能下发该文件，因此该证据的真实性及合法性均有问题。其次，即便该份文件真实合法有效，该文件也仅是立项文件，而合法的报建手续不仅包括项目立项，而且后续还包括规划选址、建设用地规划许可、总评设计、环保、消防审核等等环节，仅凭立项文件根本无法证明建筑物系合法建筑物，至二审阶段，石牛山公司均无法提供租赁物的建设工程规划许可证，应认定租赁合同无效。一审遗漏实际承租人施能其作为第三人参加诉讼，导致租赁物实际由施能其承租的重要事实未能查清。《租赁经营合同书》第一条第3款约定“原承租者施能其投资建设的宾馆附属楼2-3层面积约500平方米，其租金参照本次每平方米建筑面积招标中标价，由乙方与施能其另行签订租赁合同。”可见，施能其是租赁物的原承租者，施能其加建的部分与租赁物相关联，是完整的一个整体。但福德公司并没有与施能其另外签订租赁合同，福德公司一审中也提交了录音、发票等证据证明涉案租赁物实际仍然由施能其承租使用经营的事实。但一审法院即没有对租赁物的经营者情况进行查勘又未通知施能其作为第三人参加诉讼，导致租赁物实际并未交付的事实未能查清。一审法院判决取消福德公司的300万装修保证金缺乏法律依据。福德公司一审抗辩租赁合同系无效合同，对合同约定的违约责任是否过高并未进行抗辩，也就没有主张调整违约金。根据《最高院2011年全国民事审判工作会议纪要》第62条规定，当事人仅以合同无效或可撤销等事由抗辩，而未依照合同法第一百一十四条第二款的规定请求调整违约金的，人民法院可以根据当事人的诉辩主张及案件事实，对当事人是否请求违约金过高或低的问题进行释明。一审法院不予采纳福德公司合同无效的抗辩又未释明是否调整违约金，审判程序不合法。2、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”之规定，福德公司缴纳的300万装修保证金，法律属性是以金钱为标的物的质押，如福德公司在装修方面存在违约给其造成损失，石牛山公司可以以300万优先受偿。《租赁经营合同》第三条第2款约定，装修保证金视装修完成进度按比例拨付给福德公司，若装修投入不足300万元，其余额不予退还，并转为增加租赁经营履约保证金，待合同期满一并返还，重新装修形成的资产，合同终止时无偿归石牛山公司所有。合同并没有约定如果未装修则没收保证金，一审判决没收300万保证金显然缺乏合同依据。福德公司没有投入装修的原因在于石牛山公司未交付租赁物，而且即便未装修构成违约，也要审查由此给石牛山公司造成了何种损失及损失大小并以保证金优先受偿。按照合同约定，如果福德公司按照约定投入装修，石牛山公司也只是在合同终止时即八年后取得折旧后的装修物，现因福德公司未投入装修石牛山公司则获得300万保证金现金，这种判决显然有失公允。逾期支付租金的损失无非是银行存款利息损失，租赁合同第四条约定的逾期缴纳租金按日1‰加收滞纳金，相当于收取每月3%的利息，已超过民间借贷法律保护的利息范围，违约责任过重。租赁合同第八条约定单方解除合同不仅要支付违约金50万元，还需要支付尚未履行期间租赁费30%的赔偿金，显然违约责任过重。
福德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石牛山公司诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决基本事实认定不清、适用法律错误、审判程序违法。租赁物为违法建筑，租赁合同为无效合同。对合同效力、建筑物性质，即便当事人未予提出，法院也应当主动审查。涉案租赁物，没有建设工程规划许可证，违反了《城乡规划法》，属于实质性违法建筑。因此，租赁合同是违法无效的合同。石牛山公司基于租赁合同提出请求，因合同无效而当然不能成立。涉案租赁物，石牛山公司一直未实际向福德公司交付。本案租赁只有签字，没有交付。出租人原先租给福建省戴云大酒店有限责任公司（施能其）使用，出租人一直未从原承租人处取回租赁物，一直未向福德公司实际交接，甚至于一审诉讼期间，福建省戴云大酒店有限责任公司（施能其）仍在经营使用。案件开庭程序不合法。福德公司一审委托代理人，是山东衡正源律师事务所律师，开庭前按照法院通知时间，已经购买了机票来参加庭审，但恰逢台风莫兰蒂，使得预定航班被取消无法到庭。开庭前，福德公司向一审法院提供了航班预订信息、台风航班取消通知、律师出庭函传真件、律师执业证传真件，申请法院予以延期，一审法院没有理由地不予同意。福德公司于一审庭审时，再次提出委托律师因正当理由没有到庭，要求予以延期并记录笔录，法院置之不理。这迫使福德公司当天临时委托职工仓促参加，影响了当事人的诉权，属于程序违法。福德公司并以前述答辩意见作为补充上诉的事实和理由。
针对福德公司的上诉，石牛山公司辩称，涉案出租宾馆有经过德化县发改委批准允许建设，并不是违法建筑，至今也没有被认定为非法、违章建筑，福德公司主张属于违法建筑没有依据。双方于2013年10月15日签订《石牛山度假山庄有限公司财产租赁交接清单》，该交接清单足以证实租赁物等财产已经移交给福德公司。一审开庭程序合法。开庭通知早已送达给双方，福德公司如有委托律师等代理人，也应提早将委托手续、律师函等提交给法院，但法院开庭时并没有收到福德公司委托律师的手续，法院不同意其延期开庭审理的申请是正确的。
上诉人石牛山公司向一审法院起诉请求：1、石牛山与福德公司于2013年9月26日签订的《租赁经营合同书》因福德公司违约于2016年7月10日解除，福德公司将所租赁的德化石牛山山庄宾馆及附属设施等资产退还移交给石牛山公司；2、取消福德公司交纳的履约保证金156万元归石牛山公司所有，取消福德公司缴交的装修保证金300万元归石牛山公司所有；3、福德公司交纳石牛山公司自2013年10月20日起至合同解除之日（2016年7月10日）止的租赁费用4645156.5元以及逾期交纳的滞纳金即违约金（滞纳金从每期逾期交付日起至付款日至按日1‰计算，至起诉日止约2254078.5元）；并要求福德公司支付租赁物移交退还给石牛山公司之日止的租赁费用，每日按5171.5元计算（即188.76万元÷365天）；4、福德公司支付给石牛山公司因其单方违约的违约金50万元，并支付尚未履行租赁期应缴纳租赁费30%的赔偿金3958448.85元。
一审法院认定事实：2013年9月26日，福德公司与石牛山公司签订一份《租赁经营合同书》，约定由福德公司向石牛山公司租赁位于德化县水口镇石牛山风景区分水洋的德化石牛山山庄主宾馆附属设施及资产，租赁期限8年，自2013年10月20日起至2021年10月19日止，第一年租赁费156万元，第二年起环比递增10%，租赁费按月预缴，按年结算的办法，逾期按日加收1‰滞纳金（即违约金），超过两个月未交清者，视为违约，德化石牛山山庄有权解除合同，取消履约保证金，收回租赁资产及场所。福德公司向石牛山公司缴交装修保证金300万元，装修保证金按装修完成进度比例拨付给福德公司，若装修投入不足300万元，其余额不予以退还，装修工程必须于2014年3月底前完成，装修形成的资产，合同终止时无偿归石牛山公司所有。如属单方违约解除本合同的，应付给对方违约金50万元，并支付尚未履行租赁期应缴纳租赁费30%的赔偿金。合同签订后，双方于2013年10月18日签订德化石牛山山庄财产租赁交接清单一份。2013年11月5日，石牛山公司向福德公司送达要求福德公司于10月30日前缴交月租赁费13万元以及每月10日前上缴月租赁费用。2013年11月6日，福德公司向石牛山公司发出《关于延期支付德化石牛山山庄宾馆租金的函》。2013年11月27日至2016年6月14日，石牛山公司共向福德公司发出6份通知书，通知书中载明福德公司应按双方签订的租赁经营合同的约定缴纳租赁费用，或追究福德公司的违约责任，解除租赁合同，取消福德公司缴纳的履约保证金等内容。福德公司均未缴纳租赁费用，也未对租赁的石牛山宾馆进行装修。2016年7月4日，石牛山公司向福德公司发出解除租赁合同通知书，决定于2016年7月10日解除与福德公司签订的《租赁经营合同书》，要求福德公司将所租赁的宾馆及相关设施移交给石牛山公司，并交清至2016年7月10日止尚欠的租赁经营费及违约金，逾期移交期间的占用费。另查明，租赁经营合同签订后，福德公司交纳石牛山公司装修保证金300万元、履约保证金156万元。
一审法院认为：本案系因双方签订《租赁经营合同书》而产生的纠纷，合同约定租赁内容涉及主宾馆附属设施及资产，本案案由应定为租赁合同纠纷。关于双方签订的租赁经营合同的效力问题；石牛山公司与福德公司之间所签订的租赁经营合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁经营合同应属合法有效。关于租赁经营合同有无实际履行的问题；在双方签订租赁经营合同后，双方对租赁财产办理交接手续，且福德公司已按合同约定交纳石牛山公司履约保证金156万元、装修保证金300万元，且在石牛山公司催收缴交租赁费过程中，福德公司均未主张租赁物未移交，据此可认定租赁物已移交，租赁经营合同已实际履行。关于违约责任如何承担的问题；因双方签订的合同经确认合法有效且已实际履行，该合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。石牛山公司已履行移交租赁场所和资产的义务，福德公司理应按约交付租赁费用。福德公司未按约支付租赁费用，石牛山公司要求按双方签订的租赁经营合同约定解除合同的请求，符合法律和合同约定，法院予以支持。租赁经营合同解除后，福德公司继续使用讼争租赁场所和资产已无合同及法律依据，理应迁出，将讼争租赁场所和资产返还给石牛山公司。石牛山公司要求福德公司按合同约定交纳自2013年10月20日起至2016年7月10日止的租赁费用4645156.5元，以及支付租赁场所和资产移交给德化石牛山山庄之日止的租赁费用（每日按5171.5元计算，即188.76万元÷365天），具有合同和法律依据，法院予以支持。租赁经营合同因福德公司未能履行按约支付租赁费用的义务而解除，对此福德公司应承担违约责任，租赁经营合同中约定取消福德公司所交的履约保证金156万元、由福德公司支付因其单方违约的违约金50万元、自每期逾期交付租赁费用之日起至付款日至按日1‰计算的违约金，上述三项实际均为合同解除的违约责任，该约定福德公司应承担的违约金总金额过高，石牛山公司又未提供因福德公司的违约给石牛山公司造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，对石牛山公司要求因福德公司违约需承担按租赁经营合同约定取消租赁保证金156万元、支付自逾期交付租赁费用之日起至付款日止按日1‰计算、支付尚未履行租赁期应缴纳租赁费用30%的赔偿金3958448.85元的违约责任的请求，法院不予支持，对石牛山公司要求福德公司支付违约金50万元，法院予以支持。因本案租赁经营合同已解除，对福德公司交纳的保证金156万元，德化石牛山山庄应予以退还，该款可抵扣福德公司应付的租赁费用。对石牛山公司要求取消福德公司缴交的装修保证金300万元归石牛山公司所有的请求，因租赁经营合同已实际履行，福德公司已实际经营管理使用租赁物，却未按合同约定在2014年3月底完成投入300万元对租赁物进行装修，因此石牛山公司该项请求，符合合同约定，法院予以支持。福德公司辩称本案租赁房屋至今尚未取得合法建设手续，租赁经营合同无效，且未实际交付租赁物的意见，于法无据，不予采纳。综上，石牛山公司的诉讼请求，法院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福德公司与石牛山公司于2013年9月26日签订的《租赁经营合同书》已于2016年7月10日解除；并取消福德公司缴交的装修保证金300万元，归石牛山公司所有；二、福德公司应于本判决生效之日起十五日内将位于德化县水口镇昆坂村石牛山分水洋的福建省德化县石牛山度假山庄有限公司山庄宾馆及附属设施资产（按双方于2013年10月18日交接的财产租赁交接清单内容为准）移交给石牛山公司；三、福德公司应于本判决生效之日起十五日内支付石牛山公司自2013年10月20日起至2016年7月10日止的租金4645156.5元（应扣除福德公司已交纳的保证金156万元）；四、福德公司应于本判决生效之日起十五日内支付石牛山公司违约金50万元；五、福德公司应于本判决生效之日起十五日内支付石牛山公司自2016年7月11日起至租赁物移交退还给石牛山公司之日止的租赁费，每日按5171.5元计算；六、驳回石牛山公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117337元，由石牛山公司负担57337元，由福德公司负担60000元，限于本判决生效后七日内向法院缴纳。
二审审理中，上诉人石牛山公司与上诉人福德公司对一审判决查明事实均无异议，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、石牛山公司与福德公司签订的《租赁经营合同书》是否有效；2、石牛山公司是否有将诉争租赁物移交给福德公司；3、福德公司是否存在违约，若违约，应如何承担违约责任。
二审期间，石牛山公司提供：1、关于建设石牛山分水洋度假山庄要求立项的报告、石牛山度假山庄规划设计图、关于提供福建省德化县石牛山度假山庄配套设施用地的请示、批复、福建省村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，证明石牛山度假山庄宾馆有经过政府部门审批建设，有合法的建设使用手续；2、德化县发展和改革局说明、关于建设福建省德化县石牛山度假山庄报告的批复，证明石牛山度假山庄有经过原德化县计划与经济局的立项审批；3、德化县人民政府关于公布县直部门下放行政审批事权的通知，证明德化县人民政府、县规划局将乡村建设规划许可证的审批权限下放给乡镇人民政府。上诉人福德公司提供：1、德化县个人房产登记情况证明，证明涉案租赁物没有房屋产权证合法权属证明；2、说明，证明石牛山度假山庄并未办理建设工程规划许可证；3、照片，证明租赁物仍由施能其使用、经营，石牛山公司并未实际移交给福德公司；4、照片，证明石牛山度假山庄宾馆总台电话并非福德公司所有，宾馆大门关闭，餐厅未正常营业；5、内资企业登记基本情况表、企业信用信息公示报告，证明石牛山度假山庄实际控制人是德化县水口镇人民政府；6、福德石牛山国际旅游度假区合同、内资企业登记基本情况表、企业信用信息公示报告、通知书，证明福德公司是基于福德环球投资控股有限公司基于与德化县人民政府签订的石牛山度假区开发合同而成立的项目公司，石牛山公司确认如德化县人民政府同意给予减免租赁费可另行抵扣；7、通告及须知，证明福德公司不得已参加投标，签订有偿使用租赁经营合同，但租赁物并未实际交付。
石牛山公司与福德公司围绕各自的上诉请求，依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。
关于争议焦点1、石牛山公司与福德公司签订的《租赁经营合同书》是否有效问题，双方实际争议在于租赁物是否经过合法的审批手续建设的。对此，石牛山公司提供的证据1、2可以证实石牛山度假山庄及其配套设施经过主管部门批准建设，即德化县建设局在《福建省村镇规划选址意见书》上盖章同意，德化县水口镇人民政府颁发《乡村建设规划许可证》，以及德化县计划与经济局作出《关于建设福建省德化县石牛山度假山庄报告的批复》等，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案《租赁经营合同书》合法有效。福德公司虽上诉主张合同无效和对石牛山公司提供的证据部分提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，因此，福德公司上诉主张《租赁经营合同书》无效，缺乏依据，本院依法予以驳回。
关于争议焦点2、石牛山公司是否有将诉争租赁物移交给福德公司问题，本院认为，石牛山公司一审提供的《石牛山度假山庄有限公司财产租赁交接清单》明确载明了移交的品名、数量，特别是记载包括主宾馆建筑物等，福德公司在作为接交人予以盖章确认。并且，福德公司在发给石牛山公司《关于延期支付石牛山度假山庄宾馆租金的函》中承认自己不能按时支付租金，并未否认自己没有接收租赁物。二审期间，福德公司申请追加施能其作为第三人参加诉讼以及现场勘验，没有必要，本院依法不予准许。福德公司主张租赁物没有移交，与事实不符，对该上诉请求，本院依法予以驳回。
关于争议焦点3、福德公司是否存在违约，若违约，应如何承担违约责任问题，本院认为，按一审查明事实，福德公司未缴纳租赁费和未对租赁的石牛山宾馆进行装修，石牛山公司与福德公司对此不持异议，由于未缴租赁费已经超过两个月，依《租赁经营合同书》第四条约定，福德公司的行为构成违约，应依法依约承担违约责任。《租赁经营合同书》第四条约定：“租赁费实行按月预缴，按年结算办法，乙方应于每月开始的10日内，主动将该月应缴租赁费如数交清，逾期按日加收1‰滞纳金，超过两个月未交清者，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并取消乙方的租赁经营履约保证金。乙方租赁的资产及场所由甲方收回”，第八条约定：“属单方违约解除本合同的（属第六款外），应付给对方违约金伍拾万元，并支付尚未履行租赁期应缴纳租赁费30%的赔偿金”，即合同对违约责任的承担作了多处约定。由于福德公司在一审期间辩称合同无效及在二审期间上诉主张违约责任过重，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，石牛山公司未能举证其实际损失，因此，本院认定双方约定的违约金过高，依法予以调整。综合本案实际情况，本院认定福德公司应按《租赁经营合同书》第四条约定的逾期按日加1收‰滞纳金承担违约责任，对履约保证金和违约金50万元以及尚未履行租赁期应缴纳租赁费30%的赔偿金，本院不予支持。关于装修保证金300万元，按《租赁经营合同书》第三条租赁抵押第2款约定：“乙方应向甲方缴交叁佰万元装修保证金……装修保证金视装修完成进度按比例拨付给乙方，若装修投入不足300万元，其余额将不予退还，并转化为增加租赁经营履约保证金，待合同期满一并返还”，双方并未明确约定福德公司未装修，石牛山公司可以没收该保证金，并且，即便因福德公司未装修行为导致装修保证金转为履约保证金，因福德公司违约，取消履约保证金，如前所述，为违约方式的一种，本院已经调整了福德公司应承担的违约责任，因此，福德公司上诉不应没收装修保证金300万元，本院依法予以支持。
综上，石牛山公司与福德公司的上诉请求各自部分成立，本院依法予以相应支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律存在错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初2414号民事判决第二项；
二、撤销福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初2414号民事判决第一、三、四、五、六项；
三、确认福建省德化县石牛山度假山庄有限公司与福德石牛山国际旅游度假区有限公司于2013年9月26日签订的《租赁经营合同书》于2016年7月10日解除；
四、福德石牛山国际旅游度假区有限公司应于本判决生效后十日内支付福建省德化县石牛山度假山庄有限公司自2013年10月20日起至2016年7月10日止的租金4645156.5元及逾期滞纳金（滞纳金按日1‰计算，本金以每月应缴的租赁费为基数，从每月的第11日开始起算，2013年10月20日至2014年10月19日，以年租赁费156万元计算，第二年起每年环比递增10%）；
五、福德石牛山国际旅游度假区有限公司应于本判决生效后十日内支付福建省德化县石牛山度假山庄有限公司自2016年7月11日起至租赁物移交给福建省德化县石牛山度假山庄有限公司之日止的占用费和逾期付款滞纳金（占用费每日5171.5元，滞纳金按日1‰计算，本金以每月应缴的占用费，从每月的第11日开始起算）；
六、驳回福建省德化县石牛山度假山庄有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费117337元，由石牛山公司负担47337元，福德公司负担70000元。一审案件受理费按此比例收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
审 判 员 余卓立
代理审判员 鲍冬凡
二〇一七年七月二十四日
书 记 员 吴艳蓉
速 录 员 金雅琳
适用的法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。