江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终3954号
上诉人（原审被告）:杨望鸣。
委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:江苏乐天玛特商业有限公司,住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。
法定代表人：金仲仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨镒名，该公司员工。
被上诉人（原审原告）:新沂市飞龙物业管理有限公司,住所地江苏省新沂市温州商城B区。
法定代表人:魏傲云,该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任铁兵，该公司员工。
原审被告：新沂市温信房地产有限公司，住所地新沂市新安街道南京路温州商城B区11号楼301室。
法定代表人：杨望鸣，该公司总经理。
上诉人杨望鸣因与被上诉人新沂市飞龙物业管理有限公司（以下简称飞龙公司）、江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天公司）及原审被告新沂市温信房地产有限公司（以下简称温信公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016）苏0381民初7144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，温信公司系新沂市温州商城小区的开发建设企业。位于新沂市温州商城地上两层全部及一楼东区卸货区(即A区1-2-S04、1区1号楼2-S2、1区1号楼2-S2、1区1号楼2-S3、1号楼C100)共计9219.36平方米系新沂市温州商城小区的沿街商铺，该商铺于2010年1月8日变更登记至杨望鸣名下。乐天公司自2010年1月12日起租赁上述商铺从事超市经营，租赁合同约定由乐天公司自行负责处理房屋范围内物业、保安、环保、环卫等一切相关事务，并承担费用，无需承担其他任何物业管理费用。飞龙公司成立于2012年10月15日，其于2013年11月6日与新沂市温州商城业主委员会签订了《物业管理合同》（合同期限至2014年11月5日），约定由飞龙公司为该小区提供物业管理服务，飞龙公司有权向该小区业主收取物业费，但未约定物业费的具体收取标准。该物业合同签订后，飞龙公司按照合同约定为该小区提供了物业管理服务。该《物业管理合同》期限届满后，飞龙物业公司继续为该小区提供物业管理服务，对此，该小区业主未提出异议。截止目前，温信公司、杨望鸣、乐天公司均未就涉案商铺向飞龙公司交纳物业管理费。
国务院于2017年1月12日印发了《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了《物业服务企业资质管理办法》中由省、市住建主管部门审批的物业服务企业二级及以下资质认定的事项。公布取消事项的同时，公布了取消审批后加强事中事后监管的具体措施。
另查明，飞龙公司与新沂市和盛华侨饭店有限公司(以下简称和盛饭店)于2012年10月1日签订了《飞龙物业服务》，约定由飞龙公司为和盛饭店提供物业服务，和盛饭店(物业面积6350平方米)交纳飞龙公司物业服务费3300元/月。2013年12月1日飞龙公司与和盛饭店重新签订了《飞龙物业服务》及《物业管理协议》，将物业服务费调整为3000元/月。
一审法院认为，从飞龙公司与新沂市温州商城业主委员会于2013年11月6日签订的《物业管理合同》来看，双方成立物业服务合同法律关系，该《物业管理合同》对该小区的全体业主（包括该小区沿街商铺的业主）均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。该《物业管理合同》到期后，该小区业主（即专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主）没有提出异议，飞龙公司继续对该小区业主提供物业管理服务，故双方形成不定期物业服务合同法律关系。因上述《物业管理合同》未约定物业费的收取标准，且当事人双方不能协商达成一致意见，因此，可以参考同等地段、同等位置的和盛饭店物业费收取标准来收取物业费，即2013年12月1日以前系0.52元/月/平方米（3300元/月÷6350平方米);2013年12月1日以后系0.47元/月/平方米（3000元/月÷6350平方米)。因上述商铺的产权已于2010年1月8日由温信房地产公司名下变更登记至杨望鸣名下,自此，杨望鸣系该商铺的业主,故杨望鸣负有向飞龙公司交纳物业服务费的义务,温信公司就该部分商铺不负有向飞龙公司交纳物业费的义务。乐天公司承租该商铺后，租赁合同没有约定物业管理费由承租人负担，故乐天公司不负有向飞龙公司交纳物业服务费的义务。综上，杨望鸣所欠的物业管理费数额确定为179642.92元【9219.36平方米×0.52元/平方米/月×0.83月;9219.36平方米×0.47元/平方米/月×40.54月(至判决确定之日）】，应当向飞龙公司交纳。飞龙公司主张2013年11月6日之前的物业管理费,缺乏事实依据,法院不予支持。关于飞龙公司主张利息损失的问题,根据温信公司、乐天公司、杨望鸣的举证及其他业主的反映，飞龙公司在物业管理服务过程中确实存在不同程度的不及时、不到位、不规范等问题，杨望鸣没有及时交纳物业费并非故意为之，因此，飞龙公司主张的利息损失法院不予支持。
关于温信公司主张该小区同时存在商业区业主委员会以及飞龙公司与新沂市温州商城业主委员会签订的《物业管理合同》对商业区的业主不具有法律约束力，商业区业主不负有交纳物业费义务的问题。根据《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》的相关规定，一个物业管理区域内成立一个业主大会，由业主大会选举产生业主委员会，故温信房地产公司主张之后又成立了商业区业主委员会缺乏法律依据。况且，临街商铺处于小区的范围内，其与所在小区其他楼房共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，临街商铺与小区的其他非临街住宅是不可分割的统一整体，属于该小区物业管理的范围，自然负有交纳物业管理费的义务。因此,温信公司的主张法院不予支持。
对温信公司主张飞龙公司不具备从事物业服务资质，并且没有收取物业费主体资格的问题。根据国务院印发的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，已经取消了物业服务企业二级及以下资质认定，二级升一级资质的申报资料也不再受理。取消审批后，将通过建立和加强信息公开、信用体系建设、红黑名单制度、推动行业自律等方式加强事中事后监管。说明自此开始从事物业管理服务的物业服务企业并非一定要取得物业服务企业的资质。故温信公司的该项主张法院不予支持。
对温信公司、杨望鸣主张飞龙公司的起诉已过诉讼时效的问题。根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定：“物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。”本案中飞龙公司自2013年11月6日起至今一直提供物业管理服务，从未间断过，故该主张不能成立。
综上所述，杨望鸣应当交纳飞龙公司物业服务费合计179642.92元，温信公司及乐天公司不负有向飞龙公司交纳物业服务费的义务。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第九条、第十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，遂判决：一、杨望鸣于本判决生效后十日内交纳飞龙公司物业服务费合计179642.92元；二、驳回飞龙公司对温信公司、乐天公司的诉讼请求。三、驳回飞龙公司的其他诉讼请求。案件受理费12650元，由飞龙公司负担10000元，由杨望鸣负担2650元。
上诉人杨望鸣不服上述判决上诉称：一、温州商城业主委员会无权代表上诉人签订物业管理合同。上诉人属于商业区，商业区有独立的业主委员会。一审法院关于一个物业管理区域内只能成立一个业主委员会，成立商业区业主委员会缺乏依据的认定，忽视了住宅和商业的不同。故温州商城业主委员会同飞龙公司签订的物业管理合同对上诉人没有约束力。二、被上诉人飞龙公司无权收取物业费。飞龙公司没有物业管理资质，无法完成物业管理服务，无权收取物业管理费用。三、飞龙公司物业服务存在不规范问题，仅以不支付利息折抵不当。双方没有约定支付利息，法律也没有规定要支付利息，根本就不应支付的利息。四、如需交纳物业费用，也应当由乐天公司承担。上诉人同乐天公司签订的租赁合同，明确约定了物业费用应由乐天公司承担。租赁房屋应由承租人承担物业费也是民间约定俗成的。根据法律规定，乐天公司应承担责任。一审法院判决乐天公司不承担责任是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人飞龙公司辩称：一、《江苏省物业管理条例》第七条第三款：“物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”本案中，涉案的小区统一规划，配套的水、电、气、排污等设备设施均为共用的，不可分割使用。因此，应当规划为一个物业管理区域。上诉人认为可以划分为住宅和商业两个区域没有事实和法律依据。业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均有约束力，况且，上诉人所称的商业区业主委员会成立较晚，其成立后也没有要求解除或终止原物业管理合同，在物业管理合同履行过程中，上诉人接受答辩人的物业服务，依法应当支付物业费用。二、国家对物业服务企业资质的规定是管理性规定，而非效力性规定。不能因答辩人无物业企业服务资质而认定物业服务合同无效。退一步说，即便物业服务合同无效，由于答辩人已经实际为上诉人提供了物业服务，付出了大量劳动和成本支出，上诉人也因此受益，上诉人基于不当得利也应当支付相应的报酬。一审法院并非以不支付利息折抵物业费用，而是认定答辩人在物业管理服务过程中存在不同程度的不及时、不到位、不规范等问题，以及上诉人没有及时缴纳物业费并非故意为之，答辩人与上诉人均存在不同程度的违约，因此，一审法院对于答辩人主张的利息损失并未支持。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持原判决。
被上诉人乐天公司辩称：乐天公司并非物业服务合同主体，乐天公司与本案无关。乐天公司与上诉人之间房屋租赁合同第四条第三款、第六款中已经明确约定，乐天公司除租金之外无需再支付给上诉人或上诉人委托管理的第三方任何费用，乐天公司自行负责处理租赁房屋内物业保安环保、环卫及一切费用，实际情况也是如此，一审期间我公司已经提交相关证据证明，不应当片面理解合同中第四条第六款的意思。请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
被上诉人温信公司未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。
二审期间双方当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实一致。
上诉人主张，其出租的涉案房屋属于商业区，相对于住宅区，商业区有独立的业主委员会，飞龙公司没有为商业区提供物业服务，故不应向飞龙公司交纳物业费。本院认为，涉案临街商铺处于小区的范围内，其与所在小区其他楼房共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，临街商铺与小区的其他非临街住宅是不可分割的统一整体。一般来说，该区域内只能成立一个业主委员会。上诉人虽然主张该商业区单独成立了业主委员会，但未提供证据证明。其次，飞龙公司为证明其为乐天公司提供了物业服务，一审期间提供的委托物业管理合同、物业服务合同、新沂市地方税务局机打发票等诸多证据，足以证明飞龙公司为上诉人出租的涉案房屋提供了物业服务。另外，作为承租人的乐天公司也认可其接受了飞龙公司的物业服务。故一审法院认定飞龙公司为上诉人出租的涉案房屋提供了物业服务并无不当。
上诉人主张，飞龙公司不具备相应的物业服务资质，无法完成物业管理服务，故无权收取物业管理费用。本院认为，如前所述，飞龙公司为上诉人出租的涉案房屋提供了物业服务，根据法律规定，作为出租人的杨望鸣有义务缴纳物业服务费。上诉人以飞龙公司不具备物业服务资质，无法完成物业管理服务等为由，主张飞龙公司无权收取物业管理费，显然不能成立。
上诉人主张，如需交纳物业费，也应当由乐天公司承担。《物业管理条例》第41条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带责任”。作为承租人的乐天公司接受了飞龙公司提供的物业服务。根据上述法律规定，上诉人应当履行物业费的缴纳义务。退一步讲，即使租赁合同约定乐天公司承担物业服务费，在此情况下，上诉人仍应承担连带责任，故一审法院判决上诉人承担物业费的给付责任，未加重上诉人的负担。
上诉人还主张，一审认定飞龙公司物业服务存在不规范情况，仅以不支付利息折抵不当。本院认为，虽然物业服务合同没有约定不交或者迟延交付物业费应当加付利息，但是根据合同法的规定，违约一方应当向守约方支付违约金。由于上诉人没有按时足额缴纳物业费，造成了飞龙公司的损失，应当承担违约责任。对于飞龙公司的损失，原审法院按照银行同期同类贷款基准利率计算并无不当。考虑到飞龙公司的物业服务确实存在不规范的情形，应当适当减少物业费。原审法院将飞龙公司应当减少收取的物业费数额酌定为飞龙公司主张的利息损失数额并无不当。
综上，上诉人杨望鸣的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12650元，由上诉人杨望鸣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 祝 杰
审 判 员 陈 颖
审 判 员 张 璟
二〇一七年九月一日
法官助理 葛文伟
书 记 员 苗 鑫