广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第1348号
上诉人（原审原告）广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人冯耀华。
委托代理人李国荣。
委托代理人张明。
被上诉人（原审被告）周凤仪，女，住广东省佛山市顺德区。
上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社（以下简称腾冲股份社）因与被上诉人周凤仪土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法乐民初字第1111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、腾冲股份社与周凤仪于2009年9月30日签订的《钢铁市场土地临时租用合同》自2013年11月22日起解除，周凤仪应将涉案土地交回给腾冲股份社；二、周凤仪应于判决发生法律效力之日起三十日内向腾冲股份社支付2013年7月1日至2013年7月31日租金15045元，并从2013年8月1日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行规定的贷款利率支付利息；三、驳回腾冲股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1122.36元，由腾冲股份社负担949.68元，周凤仪负担172.68元。
上诉人腾冲股份社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定本案所涉《钢铁市场土地临时租用合同》自2013年7月1日起因货车限行措施适用情势变更原则错误。首先，2013年7月1日起的货车限行措施并不是全天24小时实施，只是有一定时间段的限制，周凤仪完全可以通过时间的调整来进行正常的经营活动，该货车限行措施并不会使周凤仪的钢铁贸易活动无法进行。因此，该货车限行措施并不会导致双方所签的《钢铁市场土地临时租用合同》无法继续履行。其次，该货车限行措施应属周凤仪签合同时可预见的正常的商业风险，不属于情势变更。虽然合同签订时双方均不可能知道2013年7月1日会有货车限行措施出现，但双方均应该预见合同履行中政府或其他部门会有一些影响合同的政策措施会出现，比如税收政策，周边道路的改造或限制通行，这些都是现在社会经常出现的现象，并非双方不可预见。因此，2013年7月1日的货车限行措施是双方签订合同时可预见的非不可抗力的商业风险，不属情势变更。再者，货车限行措施范围很广，整个禅城中心区，南海中心区，顺德部分区域都已实行，一审判决认定该措施适用情势变更原则可能使这些范围的商户依据该原则提出解除正在履行的相关合同，造成整个范围内商业环境的大动荡，与最高人民法院关于该原则慎重适用的精神相悖。
二、一审判决认定周凤仪违约却未要求周凤仪按照合同约定承担违约责任错误。根据双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》约定：“乙方逾期交租的，甲方收取乙方的滞纳金，每逾期一天，按逾期交租金额加收每天千分之五的滞纳金；乙方超过期限十五日不按规定向甲方交纳租金的，视作乙方违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租土地的使用权、没收履约保证金……”该约定是腾冲股份社与周凤仪之间的真实意思表示，合法有效。本案周凤仪未按照约定交纳租金构成根本违约，腾冲股份社有权全部没收周凤仪的全部履约保证金及要求其支付逾期履行的滞纳金。此外，周凤仪单方面的违约行为导致在该合同还剩下三年多的情况下即告解除，给腾冲股份社造成了二至三年的租金收益损失，该损失是非常巨大的。周凤仪所交的履约保证金只是半年租金的数额，即便腾冲股份社全部没收周凤仪的履约保证金也只能弥补腾冲股份社20％左右的损失，绝大部分损失根本无法弥补，一审判决仅支持腾冲股份社没收周凤仪履约保证金的50％作为违约金不当。
三、双方在履行《钢铁市场土地临时租用合同》过程中并未出现导致“情势变更”的事由，周凤仪迟延交付租金的违约行为与2013年7月1日的禁限货车通行措施没有关联。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化……”佛山市政府2008年9月1日就实施了《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》，2013年6月5日的《通告》只是扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围，是对2008年9月1日禁限货措施进一步的延续，不属于新的措施或政策，且2008年9月l日起禁限货车措施在广东各大媒体、网站及佛山各媒体、网站均有大量宣传、解释。涉案租赁合同均是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，2013年6月5日的《通告》颁布的禁限货车措施并不属于前述司法解释第二十六条规定的情形，而是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，不能适用前述司法解释有关情势变更的规定。再者，双方合同并未明确规定腾冲股份社必须确保周凤仪的经营。在佛山禁限货车范围内很多企业经营均要使用货车，包括澜石不锈钢市场、货运公司等，这些企业在禁限货车措施下仍在继续经营，只是需要改变一些经营方法和运行时间，禁限货车措施并不必然导致双方所签合同无法继续履行。即使有些影响，也属于正常的商业风险，也是周凤仪在签订合同时可预见的商业风险，周凤仪提出的禁限货车措施无法预见显然是不成立。
综上，请求二审法院：1.维持原审判决第一项；2.改判原审判决第二项，在原判决基础上增加判决周凤仪按日千分之五标准支付2013年7月20日起至付款日止的滞纳金，暂计至2013年10月10日为6243.68元；3.改判原审判决第三项，判令没收周凤仪全部履约保证金76500元；4.本案一审、二审诉讼费用由周凤仪负担。
被上诉人周凤仪未到庭发表答辩意见。
双方当事人在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，二审期间争议焦点为：1.本地政府作出的禁限货车通行措施是否构成情势变更事由；2.周凤仪的行为是否构成违约，如违约应如何承担违约责任？
针对第一个争议焦点，腾冲股份社认为2013年7月1日起实施的禁限货车通行措施属于可以预见的商业风险，不符合情势变更情形。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，于2013年6月5日发布并于同年7月1日正式实施的禁限货车通行措施属政府部门行使行政职权的行政行为，该限令的颁布、实施确属双方当事人在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，并且客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢铁贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，因而继续履行合同对承租户一方明显不公，而造成该事实又不能归咎于合同双方当事人。因此，自2013年7月1日起，该禁限货车通行措施符合上述司法解释规定的情势变更情形。但由于该措施于2013年7月1日才正式实施，故在其正式实施前，均不宜认定已发生情势变更情形。腾冲股份社的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
针对第二个争议焦点，由于租赁合同出现情势变更，原审法院依据周凤仪的诉请解除双方签订的《钢铁市场土地临时租用合同》符合法律规定，本院予以维持。本案中，虽然周凤仪已经依约缴纳完毕2013年6月30日之前的租金并搬离，但未能证明涉案场地实际交还时间，原审法院根据腾冲股份社主张确定周凤仪搬离时间为2013年7月31日，并判令周凤仪支付2013年7月份的租金并无不妥。腾冲股份社现上诉请求依据原租赁合同要求周凤仪支付欠付租金的滞纳金，实际是要求周凤仪承担欠付租金的违约金，如前所述，由于2013年7月1日起禁限货车通行措施的实施，使得双方合同履行发生情势变更，腾冲股份社现仍按原租赁合同要求周凤仪承担违约责任，支付滞纳金于法无据，且该滞纳金较之于其欠付的租金明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑周凤仪实际使用了租赁物但未支付费用，原审判令周凤仪自2013年8月1日起按中国人民银行规定的贷款利率支付利息处理恰当，本院予以维持。至于保证金没收问题，按照合同约定，合同期满，周凤仪已依约履行各项义务，腾冲股份社应将履约保证金不计算利息退回。本案中，周凤仪于起诉前已经搬离租赁场地且并无拖欠2013年6月30日之前租金及其他费用，在合同情势变更前周凤仪并无任何违约的情况下，腾冲股份社应依合同约定全额返还履约保证金。原审判决对此处理恰当，腾冲股份社上诉认为其不应全额退还保证金的主张依据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1868元，由广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐立伟
代理审判员 陈 文
代理审判员 翁丰好
二〇一四年六月十八日
书 记 员 吕倩倩
书 记 员 黄金红