呼和浩特市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内01民终1528号
上诉人（一审被告）白云峰，男，1957年1月19日出生，蒙古族，个体工商户，现住呼和浩特市赛罕区。
上诉人（一审被告）李品一，女，1955年9月5日出生，满族，无业，现住呼和浩特市赛罕区。
委托代理人白云峰，男，1957年1月19日出生，蒙古族，个体工商户，现住呼和浩特市赛罕区。
被上诉人（一审原告）张志斌，男，1963年10月8日出生，汉族，呼和浩特市水文勘测局干部，现住呼和浩特市。
上诉人白云峰、李品一因与被上诉人张志斌房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人白云峰,上诉人李品一的委托代理人白云峰,被上诉人张志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年11月19日，张志斌（甲方）与李品一（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将坐落于内蒙古师大附中东巷水文总局宿舍楼，建筑面积73.81平方米，房权证号20050051**号房屋一套出租给乙方。租赁期限自2009年11月10日至2010年11月10日止。租金为月租金1100元，年租金13200元。付款方式为按半年结算，由乙方提前一个月交付给甲方。在房屋租赁期间取暖费、水电费、有线电视费、物业管理、卫生费由乙方支付。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面或口头向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面或口头答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同或以付款为准……。合同签订后，双方均依约履行合同约定。该合同约定租赁期限到期后，李品一、白云峰继续承租该房屋，双方未签订书面房屋租赁合同。
2015年3月15日，张志斌（甲方）与李品一、白云峰（乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将坐落于内蒙古师大附中东巷水文总局宿舍楼，建筑面积73.81平方米，房权证号20050051**号房屋一套出租给乙方。租赁期限自2009年11月10日至2015年4月10日止。租金为月租金2336元，年租金28030元。共65个月，合计151840元。付款方式为按半年结算，由乙方提前一个月交付给甲方。在房屋租赁期间取暖费、水电费、有线电视费、物业管理、卫生费等由乙方支付。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面或口头向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面或口头答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同或以付款为准。双方关于违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。在该《房屋租赁合同》后，白云峰、李品一写有欠据一份，内容为：“2015年元月十日至四月十日房费叁个月陆仟陆佰元。2014年取暖费至2015年四月十五日壹仟陆佰叁拾共8230元”。落款日期为2015年3月15日。同日，张志斌向出具收条一张，内容为：收到2009年11月10日至2015年4月10日，65个月房款合计151840元。另查明，白云峰与李品一于1981年3月共同生活，至今未办理结婚登记手续。又查明，白云峰、李品一承租的位于呼和浩特市赛罕区大学路师大附中东巷1号楼l单元l楼中户房屋属张志斌所有，该房屋所有权证号为呼房权证赛罕区字第20050051**号。该房屋现由白云峰、李品一使用。还查明，张志斌已向供暖单位交纳2014-2015年度的供暖费1629.7元及2015-2016年度的供暖费1541.2元。张志斌诉至法院请求：一、李品一于判决生效之日起十五日内搬离所租房屋；二、李品一偿还欠租房款24200元（自2015年1月10日至2015年12月10日），违约金2640元（年度租金10%）、滞纳金6600元（月租金10%、按过期30天计算），实际逾期天数为320天；三、李品一偿还张志斌垫付的2014年10月15日至2015年4月15日取暖费1630元；四、李品一偿还张志斌垫付的2015年10月15日至2015年12月15日取暖费543元；五、李品一偿还“惠民工程房屋门铃系统”打眼、门铃购买及安装费用（估算）500元;六、李品一偿还2014、2015年度两年物业管理和卫生费600元;七、白云峰承担连带责任。
一审法院认为，张志斌与李品一签订的《房屋租赁合同》，是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，各方当事人应当按照协议约定履行各自义务。按照双方于2015年3月15日签订的《房屋租赁合同》约定，白云峰、李品一应为共同承租人，双方租赁期限已于2015年4月10日届满，双方之间并未达成继续租赁该房屋的合意，故张志斌要求李品一、白云峰搬离所租房屋的诉讼请求依法予以支持。关于白云峰抗辩双方之间房屋租金为每月1100元，从2009年11月10日起至2015年3月15日，共交房屋租金及预付房屋租赁费15840元，白云峰、李品一已经多支付张志斌66620元的抗辩理由。因根据双方所举证据并未表明已预付房租，故该抗辩理由依法不予采信。虽然双方在2015年3月15日《房屋租赁合同》中写明该房屋月租金为2336元，但根据张志斌自认双方之间房屋租金为月租金2200元，116元为每月平摊的取暖费。且张志斌出具的收条中表明已收到2009年11月10日至2015年4月10日房款，对于张志斌主张的2015年4月11日至2015年12月10日白云峰、李品一所欠房屋租金17600元（2200元/月×8个月）予以支持。关于张志斌要求白云峰、李品一偿还违约金及滞纳金的诉讼请求，因双方之间并未口头或书面对于2015年4月10日后的违约责任作出明确约定，故该诉讼请求依法不予支持。
关于张志斌要求白云峰、李品一偿还垫付的2014年10月15日至2015年4月15日及2015年10月15日至2015年12月15日取暖费的诉讼请求，因白云峰、李品一对于张志斌垫付取暖费事实予以认可，故对该诉讼请求依法予以支持。关于张志斌要求白云峰、李品一偿还“惠民工程房屋门铃系统”打眼、门铃购买及安装费用500元及2014、2015年度两年物业管理和卫生费600元的诉讼请求，因该费用张志斌并未实际支出，故对该诉讼请求依法不予支持，张志斌可待该费用发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告李品一、白云峰于本判决生效之日起十五日内搬离位于呼和浩特市赛罕区师大附中东巷水文总局宿舍1号楼l单元l楼中户房屋;二、被告李品一、白云峰于本判决生效之日起十五日内向张志斌支付欠付房屋租金17600元;三、李品一、白云峰于本判决生效之日起十五日内偿还张志斌垫付的2014年10月15日至2015年4月15日取暖费1629.7元;四、被告李品一、白云峰于本判决生效之日起十五日内偿还原告张志斌垫付的2015年10月15日至2015年12月15日取暖费543元。五、驳回原告张志斌的其他诉讼请求。案件受理费359元（张志斌已预交），由张志斌负担112元，李品一、白云峰负担247元。
白云峰、李品一不服一审判决，向本院上诉称，一、白云峰、李品一从2009年11月10日与张志斌签订房屋租赁合同到2015年3月15日，房屋租金为每月1100元，前后共交纳房租及预付房屋租赁费151840元整，多预付了房租66620元，应予退还；二、预付房租的原因为张志斌正为儿子筹备婚事急需用钱，张志斌问白云峰、李品一是否长期租张志斌的房子，如长期租住则需要提前预付房屋租金；三、2015年的房屋租赁合同签订的原因是：白云峰要求张志斌退款，打收条。张志斌不给打，没有办法才签了这份合同；四、月租金2336没有依据。请求：一、撤销一审判决，驳回张志斌的诉讼请求；二、退还多收白云峰、李品一预付的房屋租赁费66620元；三、张志斌承担本案的诉讼费用。
张志斌答辩称，一、2009年房屋租金为1100元/月，后来租金变成1500元/月，再后来租金变成2200元/月。直到2015年双方没有签过合同房屋租金一直以付款为准，因为是学区房，租金上涨很快，不存在预付房租的问题，2014年6月之前收取的房租都打了收条；二、2015年签订房屋租赁合同及收条的原因是应白云峰、李品一的要求签订的，因为白云峰、李品一要打官司用。签订2015年3月15日的租赁合同时，张志斌不记得具体哪一年多少钱的房租了，就用月租金2200元/月加上均摊的暖气费116元/月计算的房租租金。
二审审理过程中，白云峰、李品一出示的证据为：1、2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》；2、2015年3月15日签订的《房租租赁合同》两份，一份由白云峰持有原件,合同最后一页末尾张志斌书写《收条》，一份张志斌持有原件,合同末尾白云峰、李品一书写了《欠据》；3、2010年10月14日张志斌书写的《收条》；4、庭审笔录。以上证据拟证明房屋租金自2009年开就为1100元/月，其后没有变化。白云峰、李品一支付了65个月的房租151840元，多支付了租金66620元。房租租金2336元没有依据。张志斌对证据的真实性没有异议，承认房屋租金一开始是1100元/月，后来房租变成1500元/月，再后来房租变成了2200元/月,2015年3月的合同是应对方的要求签写的。
张志斌二审中，除了一审证据外，还出示事了一份新证据，张超（张志斌之子）的银行卡流水，收到白云峰、李品一女儿汇款四笔，分别为2014年5月26日收到汇款8230元（其中6600元为三个月的租金，1630元为2013至2014年采暖费）；2014年9月3日收到汇款4400元；2014年11月6日收到汇款2200元；2014年12月5日收到汇款2200元；拟证明房屋租金为2200元/月。白云峰、李品一对张志斌该证据的真实性予以认可，但主张每次汇款均是按照张志斌的要求数额汇款的，与每月租金多少无关。本院对银行流水的真实性予以认可。
二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：白云峰、李品一是否欠付张志斌2015年4月11日至2015年12月10日的房屋租金，白云峰、李品一是否多支付了房屋租金。
首先，白云峰、李品一多支付房屋租金的主张不成立。第一、张志斌与白云峰、李品一所出示的2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》，及双方认可的事实确定：2009年11月10日至2011年5月10日双方的房租租赁合同以1100元/月实际履行；第二、张志斌与白云峰、李品一自愿于2015年3月15日签订了《房屋租赁合同》，没有任何证据证实该合同的签订存在导致合同无效、被撤销的情形；第三，按照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方在2015年3月15日签订《房屋租赁合同》,属于双方对2009年11月19日所签订合同进行变更。在白云峰持有的2015年《房屋租赁合同》末尾，张志斌签写了收条“收到2009年11月10日至2015年4月10日，65个月房款合计151840元”。按照该份合同及最后一页的收据所述，至2015年4月10日双方的房屋租赁合同已经履行完毕，双方不互欠任何债务。第四，白云峰、李品一否认2015年3月15日的《房屋租赁合同》是自愿签写的，也否认房屋租金为2336元/月。但出现在同一合同文本中张志斌签写的收据“收到2009年11月10日至2015年4月10日，65个月房款合计151840元”，却认为是张志斌真实收到了该笔款项。本院认为合同内容与收据内容书写在同一文本中，是不可分割解释的，白云峰、李品一对于房屋租金2336元/月不予认可，对于同一合同文本中同一款项的收据内容，白云峰、李品一应该另行举证证明实际支付了该笔款项。
其次白云峰、李品一欠付张志斌房租月租金，应该予以支付。第一、2015年3月15日张志斌与白云峰、李品一之间签订了《房屋租赁合同》约定房租租金为2336元/月，且张志斌自认该租金为2200元，116元为每月平摊的取暖费；第二、张志斌出示的银行汇款凭证佐证2014年5月26日收到汇款8230元（称这笔款中6600元为三个月租金，时间为2014年6月10日至2014年9月10日，1630元为2013至2014年采暖费，2013至2014年采暖费发票数额1629.7元）；2014年9月3日收到汇款4400元（称这笔款为2个月租金，时间为2014年9月10日至2014年11月10日）；2014年11月6日收到汇款2200元（称这笔款为一个月租金，时间为2014年11月10日至2014年12月10日）；2014年12月5日收到汇款2200元（称这笔款为一个月租金，时间为2014年12月10日至2015年1月10日）；第三、白云峰、李品一不认可房屋租金为每月2200元，但是没有提供充分的理由或者依据。根据以上事实，一审法院认定的白云峰、李品一在2015年4月11日至2015年12月10日按照2200元/月计算房屋租金与客观事实向符合。
综上，2015年4月10日之前房租已清，之后租金尚欠，故白云峰、李品一的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费494元，本院予以免交。
本判决为终审判决。
审 判 长 范瑞喜
审 判 员 韩 韬
代理审判员 韩东妹
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 贾沛然