上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2686号
上诉人（原审被告）：严富生，男，1971年11月11日生，汉族，住福建省建瓯市。
委托诉讼代理人：卢超军，上海嘉坦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海景冠物业管理有限公司，住所地上海市松江区翔峰路371弄123号。
法定代表人：汪华，董事。
委托诉讼代理人：鲍永全，上海市新诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海轩龙投资管理有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路1425弄64号301-313室、75号1-2层、76号301-306、401-404室。
法定代表人：熊应发。
原审被告：林名望，男，1982年11月3日生，汉族，住福建省建瓯市。
上诉人严富生与被上诉人上海景冠物业管理有限公司（以下简称景冠公司）、上海轩龙投资管理有限公司（以下简称轩龙公司）、原审被告林名望因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初8347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
严富生上诉请求：撤销原审判决第三项判决主文，依法改判上诉人无需承担连带清偿责任。事实和理由：第一，上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争物业）的《商铺租赁合同》5-2条约定，由承租人支付租赁期间的物业管理费。叶某作为承租人在《商铺租赁合同》上签字，应当承担支付物业管理费的义务。同时，2014年4月29日，景冠公司与轩龙公司就物业管理费达成的《和解协议》中，叶某亦作为轩龙公司的担保人签名。因此，叶某应当参加本案诉讼。第二，系争物业拍卖“标的详细信息”记载：“房屋内如存在各类欠费均由买受人承担”，其中的“欠费”包括物业管理费。现拍卖成功，系争物业登记在马某、唐某名下，物业管理费欠费应当由马某、唐某支付。第三，若上诉人实际负担了本案物业管理费，则需另案起诉系争物业的承租人与现产权人以弥补损失，造成司法资源的浪费。因此，上诉人并非支付�争物业之物业管理费的适格主体，无需承担连带清偿责任。
景冠公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人提交的《商铺租赁合同》与景冠公司提交的合同文本并不一致，景冠公司提交的合同文本上并无叶某签名，故上诉人就叶某为承租人、应当支付物业管理费的主张不成立。第二，《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。第三，系争物业的《物业使用管理公约》第六条第4款第①项规定，业主可以与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费等费用，但业主仍应负连带交纳责任。要求驳回上诉，维持原判。
轩龙公司与林名望均未发表答辩意见。
景冠公司诉至一审法院，请求判令：1、轩龙公司支付景冠公司自2016年4月1日起至2017年5月16日的物�管理费人民币（以下币种相同）44,696元；2、轩龙公司支付景冠公司上述每月物业欠费自次月1日起算至最终清偿之日止，按每日1%分段计算的逾期付款的滞纳金（暂计至2017年4月30日为7,747元）；3、轩龙公司支付景冠公司电费和电梯维护费16,836.41元；4、林名望、严富生对轩龙公司上述第1、2、3项的付款责任承担连带清偿责任。一审中，因轩龙公司支付了部分费用，景冠公司将原诉请变更为：1、判令轩龙公司支付景冠公司自2016年4月1日起至2016年12月31日的物业管理欠费29,797.74元；2、判令轩龙公司支付景冠公司上述每月物业欠费自次月1日起算至最终清偿之日止，按每日万分之五分段计算的逾期付款的滞纳金；3、判令林名望、严富生对轩龙公司上述第一项和第二项的付款责任承担连带清偿责任。
一审法院认定事实：林名望、严富生系系争物业的权利人，房�建筑面积为945.96平方米。
2012年1月1日，景冠公司签署《物业使用管理公约（暨物业管理协议）》一份。该公约约定：由景冠公司对包括系争物业在内的“商广小区”房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；业主应当按照规定交纳水、电费和物业管理费等；业主将物业交他人使用的，应当与物业使用人约定有关缴费的责任，业主可以与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等费用，但业主仍应负连带交纳责任；物业服务费应在每月20-25日前付清；业主（包括使用人）逾期交纳物业管理费的应按缴费的日千分之三，补交滞纳金；物业管理费收取标准为营业房每月3.5元/平方米。公约对其它事项亦作出相应的约定。物业管理部门落款处有景冠公司的盖章，业主落款处有“林名望、严富生，林某代”的签名�
同年5月7日，林名望、严富生与当时轩龙公司的法定代表人王某签订了《商铺租赁合同》一份，约定林名望、严富生将系争房屋出租给轩龙公司，租赁期限自2012年5月15日起至2022年11月14日止，轩龙公司承担房屋租赁期内全部的水、电、物业费及其他一切费用。合同对其它事项亦作出相应的约定。
2014年4月29日，林名望、严富生与景冠公司、轩龙公司签订和解协议一份，约定2014年3月及之后的应付物业管理费，轩龙公司保证按时支付，决不故意拖欠。
2017年3月24日，案外人唐某、马某通过拍卖竞得系争物业，并于2017年9月16日过户登记至该二人名下。
2017年8月18日，轩龙公司出具《承诺书》一份，言明其承租了本区XX路XX弄（XX路XX弄）XX号XX室、XX号、XX号XX、XX室（合计面积3,089.11平方米），至今还欠景冠公司电费55,235元（2017年8月18�之前的电费欠费）和若干物业管理费未付，并承诺在出具本承诺书的当日，将上述所欠的电费55,235元和上述物业2017年全年的物业管理费129,742元一次性全部支付给景冠公司；对至今仍未清偿的、2017年1月1日之前的物业管理欠费按法院有关规定执行，对上述物业之后应付的电费及自2018年1月1日起应付的物业管理费保证按约付清。
一审法院另查明，本案系争物业的物业管理费收取标准已由上海市松江区物价局审核，并颁发了经营服务性收费审核证。2016年11月29日，上海市松江区人民法院作出（2016）沪0117民初5817号民事判决书认定，轩龙公司、严富生对于林名望在公约上的签名并无异议，严富生对轩龙公司自2014年6月1日起至2016年3月31日止的欠付物业管理费及逾期支付滞纳金承担连带清偿责任，该判决现已生效。
一审审理中，严富生为证明其主张，提交了如下证据材料：
1、《商铺租赁合同》一份，拟证明承租人实质上是案外人叶某。对此，景冠公司认为该份合同与景冠公司提交的合同一致，仅签名处多了叶某的签名，对其真实性景冠公司无法确定，但不能否定轩龙公司所应承担的责任；叶某是轩龙公司的控股大股东，租赁房屋时因为轩龙公司尚未成立，所以是由王某、叶某签字。
2、拍卖网页截图，拟证明系争物业的各项欠费均由买受人承担。景冠公司对此不予认可，认为该材料仅是网页显示的内容，不是正规的法律文件，景冠公司去交易中心也未调取到该材料，且买受人也不愿承担欠付费用。
一审法院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。业主应当根据物业服务合�的约定交纳物业服务费用。本案中，严富生主张《物业使用管理公约》上“严富生”的签名并非其本人所签，故其不应按照公约承担责任。但是，一则，生效判决已经认定轩龙公司、严富生对于林名望在公约上的签名并无异议，严富生对轩龙公司自2014年6月1日起至2016年3月31日止的欠付物业管理费及逾期支付滞纳金承担连带清偿责任；二则，公约自2012年签订后至今的履行过程中，严富生并未对公约的签名提出过异议，特别是在2014年签订的关于物业费支付的和解协议中，其对于公约的签名亦未提出异议，且认可了相关物业费应予缴纳；三则，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，轩龙公司作为物业使用人，应按约向景冠公司缴纳物业费，林名望、严富生作为业主对缴纳物业费应付连带责任。如林名望、严富生承担了付款义务后，有权就此向物业使用人追偿。景冠公司主张2016年4月1日至2016年12月31日的物业费，符合合同约定，应予以支持。
严富生辩称房屋欠费应由拍卖的买受人承担，故其不应承担物业费。一审法院认为，严富生提交的拍卖网页截图，景冠公司并不认可，即使拍卖中约定房屋欠费由买受人承担，此系司法拍卖过程当事人之义务负担，景冠公司并非拍卖当事人，对其并无约束力，故不能免除严富生作为业主应承担的支付物业费的法定责任。至于严富生辩称叶某系实际承租人，其应承担物业费并追加为本案被告。然一则，景冠公司自愿向轩龙公司、林名望、严富生主张，且不愿追加叶某作为被告，系景冠公司对自身权利的处分，应予准许；二则，轩龙公司通过签订和解协议自愿承担物业费，系债的加入，并无不当；三则，严富生未提交充分证据证明叶某系租赁合同的主体，即使叶某系轩龙公司的股东，根据相关规定，叶某作为发起人股东为设立轩龙公司以自己名义对外签订合同，轩龙公司成立后对合同予以确认、已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，景冠公司请求轩龙公司承担合同约定的支付物业费的责任，并无不当，应予支持。故对严富生的相应抗辩意见，均不予采纳。
关于上述物业费逾期付款的滞纳金，性质上属于逾期付款违约金。虽然物业使用管理公约约定，物业费应于每月20-25日前付清，逾期交纳的应按日千分之三的标准支付滞纳金，但景冠公司自愿降低为以每月物业欠费为本金，自次月1日起算至最终清偿之日止，按每日万分之五的标准分段计算，并无不当，应予支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年10月31日作出判决如下：一、上海轩龙投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景冠物业管理有限公司自2016年4月1日起至2016年12月31日止的欠付物业管理费29,797.74元；二、上海轩龙投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景冠物业管理有限公司上述物业费逾期支付的滞纳金（以2016年4月1日起至2016年12月31日止每月的物业管理费3,310.86元为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计算至实际支付之日止）；三、林名望、严富生对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华�民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费545元，公告费560元，合计诉讼费1,105元，由上海轩龙投资管理有限公司、林名望、严富生负担545元（于判决生效之日起七日内交付法院），林名望负担560元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于严富生应否就轩龙公司拖欠的系争房屋之物业管理费及滞纳金承担连带清偿责任。我国《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据本案所查明的事实，林名望、严富生是系争物业之�利人，其通过与当时轩龙公司的法定代表人王某签订租赁合同的方式将系争物业出租给轩龙公司使用，并约定由轩龙公司承担租赁期间包括水、电、物业费在内的其他一切费用。现因轩龙公司拖欠该物业之管理费，景冠公司起诉要求轩龙公司支付欠缴之物业管理费及相应滞纳金，并由业主林名望、严富生承担连带清偿责任，符合法律规定。严富生上诉主张追加系争物业实际承租人叶某参加本案诉讼，但严富生并未就叶某系物业实际承租人的事实提交相关证据予以佐证，即便叶某系物业实际承租人，也无法因此免除严富生作为业主所应承担的连带清偿责任，现景冠公司未选择向叶某提出诉讼主张，并无不当，严富生该上诉主张，本院不予采纳。至于严富生上诉主张应由系争物业现任经拍卖取得物业的权利人承担清偿欠缴物业费的责任，因严富生所称的拍卖约定既无充分有效证据予以证实，亦无法约束景冠公司，故严富生该上诉理由，亦不成立，本院不予采信。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人严富生的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币545元，公告费人民币500元，合计诉讼费人民币1,045元，由上诉人严富生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 蒋庆琨
二〇一八年三月二十九日
书 记 员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……