河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再722号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人、原再审申请人）：冯涛，男，汉族，1961年11月16日出生，住焦作市山阳区。
被申诉人（一审被告、二审上诉人、原再审被申请人）：郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦社区居民管理委员会。
负责人：孙淑（书）太，该居委会主任。
被申诉人（一审被告、原再审被申请人）：郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦村村民委员会第八村民组。
负责人：王海山，该组组长。
被申诉人（一审被告、原再审被申请人）：闫海彦，男，汉族，1952年2月12日出生，住郑州市。
一审第三人（原再审被申请人）：李玉先，女，汉族，1958年7月15日出生，住平顶山市湛河区。
申诉人冯涛因与被申诉人郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦社区居民管理委员会（原郑州市二七区齐礼闫乡孙八砦村民委员会，以下分别简称孙八砦居委会、孙八砦村委会）、郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦村村民委员会第八村民组（原郑州市二七区齐礼闫乡孙八砦村民委员会第八村民组，以下简称孙八砦第八村民组）、闫海彦及一审第三人李玉先房屋买卖纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2009）郑民再终字第175号民事判决，向检察机关申诉。河南省人民检察院于2015年11月10日作出豫检民监［2015］41000000306号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年5月23日作出（2016）豫民抗78号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人冯涛，被申诉人孙八砦第八村民组组长王海山、闫海彦及一审第三人李玉先到庭参加诉讼。被申诉人孙八砦居委会经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
河南省人民检察院抗诉认为，本案冯涛的诉讼请求为要求孙八砦村委会及其第八村民组和阎海彦按约交付诉争房屋并赔偿损失，郑州市中级人民法院经审查认定双方所签合同无效，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，应对冯涛进行释明，告知其可以变更诉讼请求，而其在未进行释明的情况下直接认定合同无效，未对购房款作出处理，违反了上述规定，剥夺了当事人的辩论权利。
冯涛称，本案住宅楼系孙八砦村委会在集体建设用地，非村民宅基地上，组织村民和冯涛等非该村村民共同集资建成，不属于村民集体财产，商品房预售许可证等仅适用于城市商品房预售，不适用于本案房屋，本案诉求是房屋使用权，非房屋所有权，相关规定未明确禁止农村集体建设用地上房屋的转让行为，且案涉土地现已由集体性质转为国有，小产权房已被拆迁安置为大产权房，本案房屋买卖合同应为有效。请求撤销原判，依法改判。
孙八砦居委会未提出答辩意见。
孙八砦第八村民组辩称，不同意冯涛的意见。
闫海彦辩称，冯涛持有的房产证来历不明，在原审判决后，该房产证和收据已被孙八砦第八村民组登报作废。
李玉先述称，涉案房屋原系李玉先购买，后转卖给冯涛，但是冯涛在未付钱的情况下将李玉先的房产证骗走，变更成了冯涛的名字。
2006年1月16日，冯涛起诉至郑州市二七区人民法院，请求依法判令孙八砦村委会及其第八村民组和闫海彦将争议房屋交付给冯涛使用，支付购房款同期同类银行贷款利息(时间自2005年6月1日至交房之日止)，支付房屋使用费或房屋租赁费（每月500元，时间自2005年6月1日至交房之日止）。郑州市二七区人民法院于2006年7月11日作出(2006)二七民一初字第704号民事判决。冯涛、孙八砦村委会及其第八村民组均不服，上诉至郑州市中级人民法院。该院于2006年11月6日作出(2006)郑民一终字第1111号民事裁定，撤销(2006)二七民一初字第704号民事判决，发回郑州市二七区人民法院重审。
郑州市二七区人民法院重审查明，2005年5月l6日，李玉先向孙八砦第八村民组出资35000元购买了位于郑州市××区××魏寨南××楼××单元地下室（西户），孙八砦第八村民组给李玉先出具收据一份(收据号0002492)，经办人为组长闫海彦。此后，闫海彦在李玉先持有的收据上写明“转付给冯涛”“作废”，但并未将该款退还给李玉先。当日，闫海彦给冯涛出具收据一份（收据号0002493)，并加盖有孙八砦第八村民组公章。该收据载明：冯涛付了购5号楼6单元地下室西户房款35000元，款付清。同日，孙八砦村委会给冯涛颁发位于张魏寨南××鸿雁小区××楼××单元××号房屋的所有权证。此后，因房屋未交付给冯涛使用引起本案诉讼。
郑州市二七区人民法院重审认为，本案买卖合同虽然不具备商品房买卖的条件，但是该房屋属于村民集资建房，有使用权。因此，本案买卖合同合法有效，受法律保护。孙八砦第八村民组给冯涛出具了收到购房款35000元的收据，孙八砦村委会给冯涛颁发了“房屋所有权证”，应将房屋交给冯涛使用。因此，冯涛的该项诉讼请求合法有据，应予支持。因双方没有约定交房的时间及违约金，故冯涛的其他诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。李玉先未主张请求退还购房款，对此不予审理，可另案起诉。闫海彦的行为属于职务行为，其不承担责任。郑州市二七区人民法院于2007年7月13日作出（2007）二七民一初字第434号民事判决：一、孙八砦村委会及其第八村民组于判决生效后十日内将位于张魏寨南××鸿雁小区××楼××单元××号房屋交给冯涛使用；二、驳回冯涛的其他诉讼请求。案件受理费及其他费用340元，冯涛负担170元，孙八砦村委会及其第八村民组负担170元。
孙八砦居委会不服，上诉至郑州市中级人民法院。
郑州市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。
郑州市中级人民法院二审认为，孙八砦第八村民组将位于郑州市××区××魏寨南××楼××单元地下室（西户）卖给李玉先后，经双方同意后又将该房屋卖给了冯涛，事实清楚，证据充分，应予认定。所以，孙八砦居委会及其第八村民组与冯涛之间存在房屋买卖关系。但由于该房屋属于村民组集体财产，所占用的土地属于农民集体所有，没有规划许可证和商品房预售许可证，孙八砦第八村民组与李玉先及冯涛的房屋买卖行为违反了法律、法规的相关规定。因此，该房屋买卖应为无效，冯涛的诉讼请求理由不能成立，对其诉讼清求不予支持。郑州市中级人民法院于2008年3月3日作出(2008)郑民二终字第134号民事判决：一、撤销（2007）二七民一初字第434号民事判决；二、驳回冯涛的诉讼请求。一审案件受理费及其他费用340元，二审案件受理费340元，均由冯涛负担。
冯涛不服二审判决，向本院申请再审。本院于2009年1月17日作出(2008)豫法民申字第01847号民事裁定，指令郑州市中级人民法院再审本案。
郑州市中级人民法院再审查明的事实与二审一致。另查明，2006年l1月9日，郑州市二七区人民政府撒销齐礼闫乡成立长江路街道办事处，下辖孙八砦村。
郑州市中级人民法院再审认为，涉案房屋属于村民集资建房，冯涛非孙八砦第八村民组村民，涉案房屋没有规划许可证和商品房预售许可证，李玉先和冯涛与孙八砦第八村民组的房屋买卖行为均违反了法律、法规的相关规定，房屋买卖行为应为无效。冯涛再审请求改判理由不能成立，不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律及结果正确，应予维持。郑州市中级人民法院于2010年5月12日作出(2009)郑民再终字第175号民事判决：维持(2008)郑民二终字第134号民事判决。
本院再审查明的事实与原审一致。
本院再审认为，根据查明的本案事实，涉案土地属于农村集体所有，冯涛非孙八砦村村民，争议房屋的建设和销售均未取得相关规划和预售手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，本案房屋买卖合同应当认定为无效。虽然冯涛认为其诉求是房屋使用权，非房屋所有权，但是根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条关于“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，财产使用权属于所有权权能之一，既然本案合同无效，冯涛不能依法取得房屋所有权，对其请求将争议房屋交付其使用的诉讼请求亦不应支持，二审和原再审判决对此处理并无不当。由于本案房屋买卖合同无效，冯涛在原审中基于该合同有效主张的购房款利息和房屋使用费或者租赁费均不应支持。本案系二审和原再审认定该合同无效，与冯涛主张的合同效力不一致，但一审认定房屋买卖合同有效，与冯涛主张的合同效力一致，抗诉机关援引《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，认为二审或再审法院未依法履行告知义务，并违反法律规定，剥夺了当事人的辩论权利，依据不足。至于抗诉机关认为原审未对购房款处理的问题，冯涛如认为其权利受到损害，可依法另行主张。在本次再审中，冯涛基于案涉土地和房屋发生新变化主张变更诉讼请求，缺乏法律依据，不予审理。综上，冯涛的再审理由不能成立，原再审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持郑州市中级人民法院（2009）郑民再终字第175号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄爱玲
审 判 员 牛建华
代理审判员 王德齐
二〇一七年五月十日
书 记 员 胡 婷