浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙10民终850号
上诉人（原审原告）：黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会，住所地：台州市黄岩区澄江街道山头舟村。
法定代表人：牟锡清，主任。
委托代理人：童学用，浙江中英律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司，住所地：台州市黄岩澄江山头舟。
法定代表人：彭新根，执行董事。
委托代理人：池君，浙江东海律师事务所律师。
上诉人黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会（以下简称山头舟村）因租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2015）台黄民初字第1832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月17日公开开庭审理了本案。上诉人山头舟村的委托代理人童学用、被上诉人浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司（以下简称天峰阁公司）的委托代理人池君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：1984年8月6日，焦坑化工厂（甲方）与山头舟村（乙方）签订《租用土地合约》一份载明：因甲方移建厂房用地需要，乙方有土地愿意长期租给甲方使用，经双方协商，现将有关事项言明如下：“一、乙方有田坐落在本村第四生产队管辖内，四址：东至第四生产队张招友的责任田界。南至村水机路沟路界。西至路界。北至第一生产队田界。以上四至范围内甲方陆续向乙方租用，在租用田内，任凭甲方建屋建厂管理。二、乙方在租用田内原有平房四间，为有利双方经济利益，现拟核平房折价共壹万壹仟元正，出卖给甲方，任凭甲方拆建改用，乙方不得干涉，屋款为期两年付清。在期内的未付款额，由甲方按银行借款利息六厘六月利另行支付给乙方。三、租费以每亩年产量定2000斤粮食计算付给乙方，如甲方以粮票支付，甲方按72%的折率付给，并按国家规定的稻米销售价和国家规定的比例的糠票一并支付给乙方，年年结算清楚。四、甲方如生产需要另增临时工时，应按40%比例向乙方量才招用。五、甲方在移建后的新产品生产项目，同意乙方按20%合资并股，对新产品的盈亏和固定财产的购置及生产资金围转，均按以上比例由乙方投资、偿付和享受。六、本合约自订立起生效……。”甲方代表张国楚、章妙顺，乙方代表陈友良在合约上签名，双方在合约上加盖公章。同年8月28日，焦坑化工厂申请集体建设用地4.85亩（即租用的第四生产队的土地）建厂房及仓库，并在补偿和安置栏上载明：经双方协商均不安排人事，现由甲方付给乙方征用费每亩4800元，共计23280元，限在十年内平均按年付给。原告在该申请表中载明：同意建设征用土地请上级批准为盼。并加盖印章。同年9月18日，黄岩县人民政府在该申请表上批字：批准同意焦坑化工厂使用水田贰亩玖分捌厘，并加盖印章。1985年3月1日，台州行署在该申请表上批字：同意补征，使用水田贰亩玖分捌厘，并加盖印章。后焦坑化工厂在上述土地上建造厂房（具体位置见附图1），并按约支付给原告每年每亩稻谷2000斤。1988年5月31日，因焦坑化工厂无法经营，在黄岩县焦坑乡工业办公室监证下，天峰阁饮料厂购买了焦坑化工厂，《立割断卖焦坑化工厂协议》载明：“买方：代表陈友良（合股购买）。卖方：焦坑乡工业办公室代表牟同福。……今有焦坑化工厂系属乡办集体企业，坐落在山头舟村，因产品下坡，无法承包，经乡政府、乡工办统一研究决定，在有利于发展生产基础上，今将该厂（已在山头舟村的全部资产设备不包括土地），一并出卖给陈友良边为业，现将有关事项述如下：一、所谓焦坑化工厂的资产设备，不能按原焦坑化工厂的财务账出卖，现拟定是指已在山头舟村焦坑化工厂的资产设备。二、折价出卖的房产设备部分：平房五间，简易平房一间，主厂房六间，锅炉房二间，水塔一座，包括石坑等不动产。发电设施，包括动力线路。灌水设施，包括管子。生产桔子油现有机械设备。以上均在该厂内的资产设备，均已面清，一次性折价出售完毕，当计现价人民币壹拾万元正，并当付现金肆万元，其余陆万元在一九八九年一月底前交付完毕……。三、原卖方已与山头舟村所订立的土地协议继续有效。现已言明按年无偿付给田户以每亩二千斤的稻谷，则全部由买方按原协议全部内容负责执行，与卖方无涉……。四、现有焦坑化工厂的公章、执照、账户无偿提供使用。五、场内在用土地所有权问题与卖方无涉，如以后国家政策变动，亦随国家政策办理”。天峰阁饮料厂、焦坑化工厂在协议书上盖章，黄岩县焦坑乡工业办公室作为监证方在协议书上盖章。协议生效后，天峰阁饮料厂使用上述场地及设备，并按原约定交付给原告每年每亩2000斤稻谷。1990年3月30日，黄岩市天峰阁饮料厂（黄岩县天峰阁饮料厂因黄岩撤县设市故改名为黄岩市天峰阁饮料厂）因生产需要，申请乡（镇）村集体建设用地，在厂区围墙内申请0.934亩建造“雪菲力”生产车间，原告在呈报表上载明：厂区内同意扩建，并加盖印章。同年12月13日，黄岩市人民政府在呈报表上批字，同意使用旱地玖分叁厘，并加盖印章。后天峰阁饮料厂在厂区内建造一排一层楼综合房和一排二层楼房（具体位置见附图2）。1992年11月30日，黄岩市天峰阁饮料厂更名为黄岩市天峰阁实业公司。1995年5月24日又更名为浙江黄岩天峰阁实业公司。1997年10月8日，浙江黄岩天峰阁实业公司（甲方）与彭新根（乙方）签订割断转让协议书载明：“……根据目前经营状况，股东大会讨论通过一致认为，股东太多不利于新产品开发及技术改造，经双方协商，愿将天峰阁实业公司割断转让给乙方，由乙方重新组建股东，具体事宜如下：一、……同意归还原投资款肆拾伍万元由乙方支付。二、长期租用山头舟村四队场地按镇政府（此时焦坑乡已更名为澄江镇）协议规定支付粮食款，地方社会福利由乙方承担。三、甲方原股东割断转让后由乙方自行管理，自负盈亏。人事安排由乙方自行聘任，原股东不得干涉。四、双方自签订协议之日起生效……。”甲方彭再华等20位股东在协议上签名，乙方彭新根在协议上签名，台州市黄岩区澄江镇企业办公室在协议上加盖印章。后该公司由彭新根、林灵丽、彭茂志合股经营，并按协议履行义务。1998年4月24日，该公司更名为浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司即被告。2008年间，原、被告口头达成合约，从2009年开始租费以每年35000元计算，被告支付了2009年的租费35000元。同年12月22日，被告被工商部门吊销营业执照。后被告未支付租费，为此双方在该院执行局协调过，但未达成一致意见。2015年9月21日，原告诉至该院。
原审法院审理认为：我国物权法规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。我国土地管理法规定：兴办乡镇企业经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地。焦坑化工厂系乡镇集体企业，与原告签订长期租地合约是建厂需要，在租赁4.85亩田地合约签订后，立即申报集体建设征用土地申请表，经原告同意并由县、行署两级政府机关批准，征用其中2.98亩田地建造厂房，该2.98亩土地使用权依法应属于焦坑化工厂享有。至于该土地征用费虽然申请表上载明每亩4800元，共计23280元，十年内均摊支付，但实际上是以原租地合约中约定的每年每亩稻谷2000斤为征用费用。被告购买焦坑化工厂后，因扩厂需要，在厂区内，经原告同意并由县级人民政府批准使用其中0.93亩土地建造厂房，该建设用地的使用权应认定是原告同意给被告使用，批文中没有涉及土地使用权转让费，但实际上也是以租地合约中约定的每年每亩稻谷2000斤作为转让费。对于上述土地，原告要求返还，与法不符，该院不予支持。至于其余出租土地0.94亩，考虑到租地合约签订于1984年，当时我国的土地管理法和合同法均未颁布实施，且承租方在承租土地上建厂房办乡镇企业符合当时的国家政策，根据法不溯及既往的原则，上述0.94亩土地的租地合约不应认定为无效。目前经政府批准使用的土地与其土地连成一体，分隔处理影响厂区功能及物权效用，故应由被告继续租赁为妥。对于租费，双方在2008年变更为每年35000元，现已过去近8年，考虑到物价上涨等因素以及案件的实际情况，被告要求适当提高租费的请求是合理的，但原告要求每年按20万元租费计算，明显过高，根据本案实际情况，该院酌定以每年8万元为宜。故原告合理的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第八十五条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百九十六条之规定，判决：一、被告浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司于判决生效后十日内支付原告黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会前期租费人民币227500元（2010年1月1日至2016年6月30日）；从2016年7月1日起年租费80000元，在每年的12月1日前由被告支付给原告。二、驳回原告黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6100元，由原告黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会负担1300元，由被告浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司负担4800元。
宣判后，山头舟村不服，向本院提起上诉称：一、原审判决在事实认定上存在错误。1、上诉人与被上诉人仅是土地租赁关系。一块土地只存在一种关系，要么租赁关系，要么是征用关系，不可能既是租赁又是征用。上诉人与焦坑化工厂只是土地租赁关系。尽管有土地征用合同，但这两份土地征用合同并不是双方的真实意思表示，因为土地征用只是国家征用，不存在企业征用。上诉人与焦坑化工厂的征用协议是1984年7月16日签订，土地租赁协议是1984年8月6日签订，说明土地租赁合同已经对前合同进行了变更，而焦坑化工厂从来没有向上诉人支付过征用费。一审法院认定为分10年支付，没有任何证据能够证实。一审法院认为，从1984年到2008年都是按每年每亩2000斤稻谷支付租费，但每年每亩2000斤稻谷是1984年8月6日土地租赁协议的租费，说明被上诉人付的是租费。焦坑化工厂出卖房屋及设备，也是要求买方按土地租赁协议的约定每年每亩2000斤支付租费。多年来，各方均认可上诉人是出租案涉土地，故不存在土地征用关系。2、一审漏认焦坑化工厂与被上诉人的土地转让行为违法、无效。焦坑化工厂将土地转让给被上诉人时，土地管理法已经实施，该法规定土地转让必须依法进行，而焦坑化工厂与被上诉人之间并没有依法进行。3、一审法院以法不溯及既往对余下的0.94亩土地没有认定租赁无效错误。本案是上诉人与被上诉人之间的关系，并不是上诉人与焦坑化工厂之间的事情。上诉人与被上诉人之间发生土地租赁关系时土地管理法已颁布实施，故应当认定为违法。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间就案涉土地无任何书面租赁合同。在土地管理法、合同法颁布实施以后，应适用土地管理法、合同法，故一审法院判决适用法律错误。三、一审法院判决驳回上诉人其他诉讼请求错误。被上诉人早在2009年就没有利用土地，并被吊销了营业执照，被上诉人已经无法再使用土地。一审法院判决不解除租赁关系违反了我国“十分珍惜、合理领用土地和切实保护耕地”的基本国策。本案是土地租赁关系，被上诉人已连续6年未付租金，租费连续6年未支付，已构成根本违约，而且被上诉人有多起案件在黄岩法院被执行。因此，在被上诉人无力支付租金的情况下，应按合同法的规定依法解除租赁关系。另本案土地租赁没有约定期限，可以随时要求解除。现一审法院以法无溯及力为由判决支付租费但没有明确租赁期限不当。退一步说，合同法是1999年开始实施的，应当从1999年开始计算租赁期限。综上，请求依法撤销原审判决第二项，变更第一项，改判支持上诉人一审的诉讼请求，一审的诉讼请求为：1、要求支付拖欠的租费（2010年1月1日至2014年12月31日）计人民币17500元；2、解除双方之间的场地租赁协议，被上诉人立即搬离场地内所有物品；从2015年1月1日起的场地租费按每年20万元计付至实际搬离止；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司答辩称：一、一审法院在事实认定部分根据双方提供的相关证据详细说明了案涉土地的相关情况。上诉人否认两次集体建设用地审批的真实性，与客观事实不符。二、本案土地的租用合约签订于1984年，而且合约载明是长期使用，一审法院按照法不溯及既往原则，同时也采用了法律规则和法律原则相结合的方法作出判决，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，被上诉人浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司向本院提交了收据和汇款凭证，拟证明被上诉人已按照每年35000元的标准支付了2010年至2014年的土地租金共175000元。上诉人黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会质证认为，该两份证据真实，但恰恰说明了被上诉人违约，2010年至2014年的租金都未支付，直到2016年8月30日才支付。本院认为，被上诉人提交的两份证据符合证据要求，能够证明被上诉人所要证明的对象，故对上述两份证据的证明效力予以确认。
本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：2016年8月30日，上诉人山头舟村收到被上诉人天峰阁公司支付的2010年至2014年土地租金175000元（按每年35000元计）。
本院认为，本案讼争土地原系上诉人集体所有，1984年上诉人与焦坑化工厂签订《租用土地合约》，将该块土地长期租给焦坑化工厂使用，明确四至，并约定租费按每亩年产量2000斤粮食计算等。同年8月28日，焦坑化工厂经上诉人同意申请集体建设用地4.85亩，其中2.98亩经黄岩县人民政府和台州行署批准建造厂房和仓库。后被上诉人前身天峰阁饮料厂购买了焦坑化工厂，由其使用焦坑化工厂的场地及设备，并按原约定交付给上诉人每年每亩2000斤稻谷。1990年，被上诉人经上诉人同意并由县级人民政府批准使用其中0.93亩土地建造厂房。2008年，上诉人与被上诉人达成口头合约，从2009年开始讼争土地的租金由每年每亩2000斤稻谷变更为每年35000元，之后被上诉人支付了2009年的租金35000元。据此，讼争土地中的2.98亩和0.93亩土地由政府批准同意征用业已多年，上诉人签订《租用土地合约》及配合办理相关征用手续时亦明知该土地用于办厂，现上诉人要求被上诉人立即搬离场地内所有物品的诉讼请求，缺乏依据。至于余下的0.94亩土地，其性质仍为上诉人集体所有，但该块土地与上述经政府批准使用的土地连在一起构成被上诉人厂区，若返还该0.94亩土地，将讼争土地进行分隔，则会影响到整块讼争土地的效用，对本案双方均无益处。在此情况下，原审法院在酌情提高年租费的基础上，由被上诉人继续租赁讼争土地，符合情理。上诉人认为应当将2015年1月1日起的年租费标准提高到200000元，但其未能提交相应的依据证明目前同地段的租金水平，而讼争土地最早年租费为每年每亩2000斤稻谷，2008年双方自行协商后变更为每年35000元，原审法院酌情将年租费调整为每年80000元，显然已经充分考虑了物价上涨等因素及本案的实际情况。二审期间被上诉人交纳了前期欠付土地租金175000元，因此上诉人以被上诉人无履行能力为由要求解除租赁协议，难以成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持台州市黄岩区人民法院（2015）台黄民初字第1832号民事判决第二项；
二、变更台州市黄岩区人民法院（2015）台黄民初字第1832号民事判决第一项为：被上诉人浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司在收到本判决之日起十日内支付上诉人黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会前期租费人民币52500元（2015年1月1日至2016年6月30日）；从2016年7月1日起年租费80000元，在每年的12月1日前由被上诉人支付给上诉人。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6100元，由上诉人黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会负担1300元，由被上诉人浙江黄岩天峰阁饮料食品有限公司负担4800元；二审案件受理费6100元，由上诉人黄岩区澄江街道山头舟村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈文杰
审 判 员 王文兴
代理审判员 柯星霞
二〇一六年九月十二日
书 记 员 马 里