吉林高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）吉高新执异字第19号
案外人：李敏，男，1986年11月12日生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。
委托代理人：方波，女，1964年2月29日生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。
申请执行人：贾海涛，男，1981年9月28日生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。
委托代理人：唐延年，吉林佰助律师事务所律师。
被执行人：吉林省嘉利成房地产开发有限责任公司，住所地吉林省磐石市经济开发区。
法定代表人：杜军，该公司总经理。
本院在执行贾海涛与吉林省嘉利成房地产开发有限责任公司（以下简称嘉利成公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人李敏向本院提出书面申请，要求1、撤销（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定书停止执行；2、确认被查封的坐落于金色都汇12栋3单元11楼2号房屋（建筑面积88.63平方米）为案外人所有。本院受理后，依法组成合议庭并召开听证会进行了审查，现已审查终结。
案外人李敏称：坐落于金色都汇12栋3单元11楼2号房屋（建筑面积88.63平方米）最初是嘉利成公司因拖欠工程分包人白广福工程款而抵顶给白广福的。案外人于2013年8月14日与白广福达成房屋转让协议的，以现金形式一次性付清购房款283616元及入住费16121元，同时在嘉利成公司办理了更名转让手续，交纳更名费1000元。后因开发商出现问题终止了开发。磐石市政府协调指令由雷玉柱接收开发并承担后续工作。案外人于2015年9月4日又向金色都汇交了26595元的入住暂住费，加上之前交的16121元，共计交纳入住费等共计42176元。金色都汇向案外人交了住房钥匙。案外人已实际入住。
案外人认为，此房屋已是案外人所有，且已实际占有。依照最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，法院查封此房用以偿还贾海涛债务，纯属侵犯案外人个人合法财产。特向法院提出执行异议，请求：撤销（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定书停止执行；2、确认被查封的坐落于金色都汇12栋3单元11楼2号房屋（建筑面积88.63平方米）为案外人所有。
本院查明：申请执行人贾海涛诉被执行人嘉利成公司商品房预售合同纠纷一案，吉林省磐石市人民法院作出（2014）磐民一初字第197号民事判决，判决：一、解除贾海涛与嘉利成公司于2013年9月11日签订的金色都汇2号楼B1门市（即2号楼103铺）房屋预订协议；二、嘉利成公司于本判决发生法律效力后五日内返还贾海涛购楼款1230000元；三、嘉利成公司于本判决发生法律效力后五日内给付贾海涛已交购楼款一倍的赔偿款1230000元。该判决于2014年5月29日生效。由于嘉利成公司到期未履行，贾海涛申请执行。2014年9月12日，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中指字12号执行裁定书，将该案件指定本院执行。
本院立案后，于2014年10月9日向被执行人嘉利成公司发出执行通知书，并要求被执行人在指定的期限内履行判决书确定的义务，并向本院报告财产情况。同日，本院作出（2014）吉高新执字第173-1号执行裁定书，对磐石市人民法院查封的14套房屋进行了查封，并向嘉利成公司送达了该裁定书。
由于嘉利成公司在指定的期限内既未履行义务亦未申报财产，且有案外人对查封的房屋提出异议，依据申请执行人贾海涛的申请，本院于2014年11月14日再次追加查封房屋，及再次向嘉利成公司发出限期履行通知书。告知嘉利成公司本院将对查封的包括涉案房屋在内的房屋进行评估、拍卖，限嘉利成公司于2014年11月21日前，向本院提交上述房屋的钥匙及销售记录，且在限期履行通知书上注明了本院的办公地址、联系人及联系电话。
由于有案外人提出执行异议，本院于2014年12月24日做出（2014）吉高新执字第173-4号执行裁定书，又追加查封包括涉案房屋在内的房屋及门市房。
同日，本院发出公告，再次要求嘉利成公司于2014年12月28日前向本院报告当前以及收到执行通知书之日（即2014年10月9日）前一年的财产情况，以及提供金色都汇12号楼的住宅、门市房、车库的销售合同、买受人交付购房款的情况。告知嘉利成公司如果拒绝提供报告，或者提供虚假报告，或者拒不提供金色都汇12号楼销售证据的，本院将依法对嘉利成公司及其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留。但嘉利成公司至今未提供房屋销售证据，亦未提供查封房屋已被销售的异议及证据。
本院在查封裁定书及公告中告知：嘉利成公司从本院裁定查封之日起，不得无偿转让、不得对外销售、不得办理买卖合同备案登记、不得抵押，不得对查封的房屋进行清偿债务等事实和法律上的处分；任何第三人也不得购买上述房屋，及办理房屋买卖合同备案登记、不得抵押、不得接受房屋偿债；如果嘉利成公司擅自进行上述处分，或者与他人恶意串通进行上述处分或者进行虚假处分，本院将依法对嘉利成公司主要负责人或者直接责任人或行为人进行罚款、拘留，构成犯罪的，追究其刑事责任。同时，对于构成拒不执行法院判决罪或者非法处置法院查封的财产罪的，本院将按照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条的规定，以拒不执行判决罪、非法处置查封财产罪追究其刑事责任。此外，任何人不得毁损张贴在上述查封房屋的封条，否则，依照相关法律规定，对行为人予以拘留、罚款。在公告上注明本院的地址、联系人及联系电话，以便对查封房屋有争议的案外人提出异议。
本院在历次查封的房屋门上均张贴了封条，且均在金色都汇小区门口、12号楼单元门上，以及嘉利成公司售楼处张贴公告，以便对查封房屋及门市房有异议的案外人提出异议，或者嘉利成公司对业已销售的查封房屋及门市房提出异议。
2015年4月15日，本院对查封的金色都汇一期12号楼的12套房屋和2套门市房委托评估。从2014年10月9日起至委托评估之日止，向本院提出案外人异议和在磐石市住房和城乡建设局进行购买房屋登记共有21人。本院排除了提出执行异议及在磐石市住房和城乡建设管理局登记的房屋，对于既没有提出异议又没有在磐石市住房和城乡建设管理局进行登记的12套房屋（包括涉案房屋）和2套门市房委托评估。2015年7月5日，吉林市信翔房地产评估有限公司作出吉信司鉴字第【2015】02005号《房地产估价报告》。2015年8月11日，本院对上述房屋和门市房委托拍卖。2015年10月26日，因经三次拍卖均全部流拍而拍卖终结。流拍后，申请执行人贾海涛对于流拍中的房屋充抵债务。2015年11月9日，本院作出（2014）吉高新执字第173-6号执行裁定书，将嘉利成公司所有的包括涉案房屋在内的12套房屋和2套门市房抵付申请执行人贾海涛，申请执行人贾海涛可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。并于当日，本院将以上房屋和门市房抵给申请执行人贾海涛的情况到金色都汇小区进行公告。亦于当日，本院将上述房屋和门市房在无人居住的情况下，交付申请执行人贾海涛，贾海涛在接收上述房屋和门市房的同时更换了锁芯。此外，诉争房屋在磐石市住房和城乡建设管理局没有登记备案。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定看，案外人称于2013年8月14日从白广福处购买涉案房屋，于同日到嘉利成公司办理更名手续。按此说法，案外人在法院查封之前已签订房屋预定协议，但该协议加盖的公章及2013年8月14日收据上加盖的公章与之后案外人交款的收据加盖的公章名称不符，申请执行人对案外人所提供的证据的真实性提出了异议，案外人在无其他证据予以佐证的情况下，本院无法确认案外人提供证据的真实性。本院于2014年12月24日查封涉案房屋，案外人在人民法院查封之前没有合法占有该不动产，故案外人的异议请求不符合上述法律的规定，故其主张权利不能够排除执行，其提出的执行异议请求本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。据此，案外人、当事人可到法院提起执行异议之诉主张权利。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行案外和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人李敏的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 金吉浩
人民陪审员 蒋新民
人民陪审员 张泽君
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 张译方