山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）市民初字第6号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地山东省济南市。
法定代表人刘国光，总经理。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告陈铭浩，男，1980年8月22日生，汉族，德州学院教师，住山东省德州市
委托代理人陈绍全，山东蓝泉律师事务所律师。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告陈铭浩物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告陈铭浩的委托代理人陈绍全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告自入住济南市泉景天沅秀园小区后，于2008年3月12日同原告签订《前期物业服务合同》。自2013年1月至2014年12月，该被告累计拖欠物业服务费4549.78元，电梯电费48元。原告为催交物业服务费曾向被告发出告知函一份，通知被告到物业服务中心说明情况并据实交纳物业服务费。原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判令被告向原告补交拖欠的物业服务费4549.78元、电梯电费48元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告陈铭浩辩称：原告所诉与事实不符，被告不交纳物业服务费的原因是原告方擅自变更楼房的设计，更改下水道，原楼房的下水道是在一楼通行，原告擅自将下水管道提升到二楼，且该下水管道从被告购买的储藏室内通行，造成被告的厨房经常被堵塞溢水。2013年1月21日，被告下班后发现溢水已达三、四厘米，致使被告家中的部分家具被浸泡损坏。被告曾多次找物业公司协商，但物业公司负责此事的吴班长一直没有给予解决和答复。此后，被告因工作调动等原因回老家德州工作，就不在济南居住，此房屋已成为空房。根据相关规定，空置房屋应当适当减免部分物业服务费用。对于双方所签订的物业服务合同的效力，因为并非是业主委员会与物业服务企业所签订的《物业服务合同》，故我方认为是无效合同，对于原、被告双方均没有约束力。被告自入住以来，原告方在小区及电梯广告的收益从未向业主公示，对其收入的去向也未作出说明，侵犯了小区业主的合法权益。综上，被告认为不应当向原告交纳物业服务费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告龙泉物业公司系济南市泉景天沅·秀园小区的物业服务企业，被告陈铭浩系该小区业主。2008年3月12日，被告陈铭浩办理了入住手续并与原告下属物业服务中心签订《泉景天沅·秀园前期物业服务合同》一份。该合同中载明的收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米1.4元的标准收取，由业主或物业使用人交纳。物业服务费中不包括房屋公共部位、共用设备设施的大中修、更新、改造的费用及电梯使用电费、自来水二次加压费，物业服务费每三个月交纳一次。合同落款处，甲方加盖有“济南市龙泉物业管理公司泉景天沅·秀园物业服务中心”公章，乙方由被告陈铭浩签名予以确认，但在被告签名上方注有：“个别条款有异议，需另行协商”的字样。被告陈铭浩所居住的房屋建筑面积为135.41平方米，自2013年1月至2014年12月，该被告未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费用，累计拖欠时间为24个月，计4549.78元；电梯电费48元。原告龙泉物业公司曾于2014年11月15日通过挂号信的方式向被告陈铭浩邮寄一份《告知函》，内容为：根据龙泉物业公司信息系统显示，该被告自2013年1月至2014年12月累计拖欠物业服务费4549.78元、电梯电费48元。请被告陈铭浩接到通知后七日内到物业服务中心说明情况并据实交纳拖欠的物业费，逾期管理方将依法主张权利。对于该通知，被告方称从未收到。原告龙泉物业公司诉至法院，请求法院依法判令被告陈铭浩补交拖欠的物业服务费4549.78元、电梯电费48元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，被告陈铭浩在庭审中，向法院提交了照片4张，欲证实原告龙泉物业公司擅自更改规划设计的上下水管道并造成其家中下水管道溢水，致使部分家具损坏的事实；提供交纳供暖费发票及被告委托山东蓝泉律师事务所向济南市南郊热电厂邮寄的《继续停暖函》，欲证实在2013年-2014年度供暖时，被告家中就已报停供暖；同时，被告提交了其向原告龙泉物业公司邮寄了《继续停暖告知书》，该告知书中载明：“因工作关系离开济南，13年下半年开始即没有居住秀园，2013-2014采暖季我已交费停暖，今年继续报停采暖不要暖气。”此告知书的落款时间为2014年10月17日，但根据被告陈铭浩提供的邮件查询单显示此邮件的发出日期是2014年10月1日，妥投日期是2014年10月2日，详单上记载的文件名称为:《有关物业服务费函》。据此，被告陈铭浩提出要求原告龙泉物业公司降低收取物业服务费的标准，要求按照空置房屋的标准交纳物业服务费。原告龙泉物业公司表示未收到过上述证据，因合同中没有空置房屋按何标准取费的约定，且被告陈铭浩也没有到原告处办理空置房屋备案手续，故不同意降低收费标准。
以上事实，由前期物业服务合同、告知函、挂号信回签、照片、供暖发票、继续停暖函、特快专递回执及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。原告龙泉物业公司与被告陈铭浩签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。原告依据合同约定，在小区内进行物业服务，收取服务费用，是具有合同和法律依据的。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务，故被告陈铭浩答辩中提出的物业服务合同非业主委员会与原告签订，合同无效的主张，不能成立，本院不予采信。对于被告提出的房屋溢水造成其家中财物损坏的问题，本院认为，庭审中，被告并未提交该楼房下水道设计的图纸和设计方案，无法判断下水道的设计是否作了更改，也无法判断是否系因原告龙泉物业公司的行为导致其家中下水道发生溢水的情形，故被告陈铭浩的财产损失应当在查明溢水原因后，再行主张权利，本案中其提出要求原告龙泉物业公司赔偿的请求，证据不足，本院不予支持。现有证据下，被告陈铭浩拒交物业服务费的行为，不符合法律规定和合同约定。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。被告陈铭浩提供的现有证据尚不足以证实原告龙泉物业公司的服务构成重大瑕疵，即使其所陈述的事实客观存在，本院也认为是一般瑕疵，并不能成为被告拒交物业服务费的理由。在没有得到原告龙泉物业公司许可的情况下，被告陈铭浩拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定。对于被告陈铭浩提出的因未在济南居住，原告方应当降低物业服务费收费标准的问题，本院认为，双方在合同中并未对房屋空置时的物业服务费收取标准作单独约定，根据经验法则，被告陈铭浩在明知自己长时间不在济南居住的情况下，应当到原告处办理空置房屋登记备案手续，也便于原告方对小区业主的居住情况进行掌握和管理，对此，被告方是有一定过错的。从被告提交的特快专递回执中所注明的文件名称、查询单显示的邮寄时间和妥投日期，与《继续停暖告知书》的落款时间明显不符，故该证据具有瑕疵和疑点，无法证实被告陈铭浩向原告邮寄的材料是《继续停暖告知书》，故对被告提交的此证据欲证实的事实不能成立，本院不予采信。综上，对原告龙泉物业公司要求被告陈铭浩补交拖欠的2013年1月至2014年12月的物业服务费4549.78元及电梯电费48元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十六条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，判决如下：
被告陈铭浩于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司支付2013年1月至2014年12月的物业服务费4549.78元、电梯电费48元，合计4597.78元。。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告陈铭浩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李江
二〇一五年三月二十四日
书记员 吕娜