新疆生产建设兵团第五师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兵五民终字第23号
上诉人（原审原告）孙栋文，男，汉族，1950年12月6日出生。
委托代理人梁正辉，新疆亚桥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）新疆兴乐实业有限公司，住所地乌鲁木齐市奇台路460号。
法定代表人刘浙，董事长。
委托代理人王志，新疆爱博律师事务所律师。
原审被告新疆兴乐实业有限公司博乐分公司，住所地博乐市友谊路北一区。
负责人刘浙，经理。
委托代理人苏红，女，汉族，1971年5月7日出生。
上诉人孙栋文、新疆兴乐实业有限公司（以下简称兴乐公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2013）博垦民初字第52号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人孙栋文及委托代理人梁正辉，上诉人兴乐公司的委托代理人王志，原审被告新疆兴乐实业有限公司博乐分公司（以下简称兴乐公司博乐分公司）的委托代理人苏红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，被告兴乐公司是经乌鲁木齐市工商行政管理局登记注册的企业法人，经营范围：房地产开发，摊位出租；市场开发等项目。被告兴乐公司博乐分公司是经博尔塔拉蒙古自治州工商行政管理局登记注册的企业非法人机构，其隶属于兴乐公司，经营范围：房地产开发、摊位出租等。2006年6月26日，原告孙栋文与被告兴乐公司博乐分公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告位于博乐市友谊路兴乐商贸广场第K段一层6号、7号商品房，该房用途为商铺，建筑面积80.08平方米，单价每平方米6535.50元，总金额523363元；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.21%向原告支付违约金；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由被告向新疆兵团农五师房地产交易管理中心登记备案；合同自双方签订之日起生效等条款。该合同于当日作废的同时，原告孙栋文与被告兴乐公司博乐分公司又签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买被告位于博乐市友谊路兴乐商贸广场第K段一层6号、7号商品房，该房用途为商铺，建筑面积80.08平方米，单价每平方米4495.50元，总金额360000元；原告在签订合同之日，一次性付清总房款360000元；合同自双方签订之日起生效等条款。当日，原告孙栋文与被告兴乐公司博乐分公司签订租赁合同一份，合同约定：原告将该商铺租赁给被告兴乐公司博乐分公司经营使用，租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日；租金总额163363.20元，于2006年6月26日付163363.20元；原告应于2006年8月30日前将商铺交于被告兴乐公司博乐分公司使用；合同自双方签字盖章之日起生效等条款。同年6月26日、27日原告分两次向被告交房款共计360000元。2007年5月23日该买卖合同在农五师房产管理局备案登记。
另查，原告在向被告兴乐公司博乐分公司催要房租时才得知自己购买的商铺已由被告售于第三人，故于2011年9月15日诉至博乐垦区人民法院，要求二被告按合同约定向原告交付房屋并办理房屋权属证书。诉讼终结后，2012年10月11日，被告兴乐公司博乐分公司为原告孙栋文办理了兴乐广场K段6号、7号商铺的私房产权证。同年11月2日，原告与被告兴乐公司博乐分公司签订协议书一份，协议约定：被告兴乐公司博乐分公司已将产权证办理完毕；双方签订该协议后，双方就兴乐广场K段6号、7号商铺的全部纠纷至此终结；协议自双方签字盖章之日起生效等条款。被告兴乐公司博乐分公司于2012年11月20日左右将商铺交付给原告。被告兴乐公司博乐分公司于2010年1月7日支付原告租金30000元。
原审法院认为，原告孙栋文与被告兴乐公司博乐分公司签订的商品房买卖合同、租赁合同均系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告孙栋文是否有权利就该案向法院提起诉讼问题，虽然原告与被告兴乐公司博乐分公司在2012年11月2日签订的协议书中明确约定，“签订协议后，原、被告双方有关于涉案房屋的全部纠纷至此终结，”但在签订该协议时，原告与二被告还未因涉案房屋的租金问题产生纠纷，被告亦不能以此协议的内容约束未发生的纠纷，对被告辩称原告不能再向法院提起诉讼的意见原审未予采信。对于原告孙栋文与被告兴乐公司博乐分公司签订的租赁合同的性质及二被告是否应支付原告孙栋文2007年1月1日至2009年12月31日的租金163363.20元问题。从双方当事人提交的证据分析，原告为购买房屋在同一天与被告签订的两份商品房买卖合同，不同的是房屋总价款发生了变化，总价款为523363元的第一份商品房买卖合同虽已作废，但不影响该合同的客观存在。而之后，双方于同日签订的租赁合同中约定的三年租金163363.20元与第二份商品房买卖合同中的房屋总价款360000元相加恰与第一份商品房买卖合同中的房屋总价款相同。从日常生活交易习惯看，被告虽然没有证实给原告支付租金的收据，但双方在租赁合同中已明确约定，三年的租金163363.20元由被告于2006年6月26日一次性支付原告。因此应认定，租赁合同中已明确了租金的支付时间、支付方式和支付金额，双方无需另行履行相关手续。同时，原告在本案诉讼过程中未向法庭提交有利证据证实为何在同一天与被告签订两份房屋总价款相差163363元的商品房买卖合同，亦未向法庭作出合理解释。所以可以确认原告孙栋文与被告兴乐公司博乐分公司签订的租赁合同实为反租合同，合同中约定的租金应视为折抵原告未支付的房款163363元，二被告无需另行支付原告2007年1月1日至2009年12月31日的租金163363.20元；二被告是否应给原告孙栋文支付2010年1月1日起至被告兴乐公司博乐分公司将房屋交付给原告孙栋文时止（即2012年11月20日）的租金问题。因被告兴乐公司博乐分公司在原告不知情的情况下将已出售给原告的房屋又出售给第三人，且该房屋在2010年1月1日起至2012年11月20日前原告并未占有使用，二被告应向原告支付在此期间使用房屋的租金。原告与被告兴乐公司博乐分公司2006年6月26日签订的合同到期后，双方再未续签，2010年至2012年的租金可按原合同约定计算，对原告主张仍按租赁合同中约定的每年54454.40元计算租金的诉讼请求，原审予以支持。被告提交的证据只能证实原告收到租金30000元，对被告认为2010年至2012年的租金应以每年30000元支付的辩称意见，原审未予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告新疆兴乐实业有限公司支付原告孙栋文2010年1月1日至2012年11月20日的房屋租金157312元，扣除已支付的30000元，被告新疆兴乐实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告孙栋文房屋租金127312元；二、驳回原告孙栋文要求被告新疆兴乐实业有限公司博乐分公司承担责任的诉讼请求。案件受理费5750元，减半收取2875元，由原告孙栋文承担1641元，被告新疆兴乐实业有限公司承担1234元。
宣判后，上诉人孙栋文、兴乐公司均不服一审判决，分别向本院提起上诉。孙栋文上诉认为，为支持自己主张，已向法院提交了2006年6月26日与兴乐公司签订的租赁合同，兴乐公司至今未提供给上诉人支付租金的证据，法庭上兴乐公司也承认自己没有证据，原判在没有任何依据的前提下认定该租赁合同为反租合同没有事实依据。同时，原判将双方都认可不成立的商品房买卖合同予以认定，让上诉人无法接受。上诉人向法院提供的双方都签字确认的商品房买卖合同约定房价为36万元（每平方米为4495.50元），为证明自己房价的真实性合理性，同时又向法庭提供了当年度他人以顶账的方式（杨小兵与被上诉人签订的房屋顶账合同约定房价为每平方米5000元）的合同，原判对这些客观事实的证据未予采纳，严重损害上诉人的利益，请求二审法院依法撤销原判，重新审理此案，支持上诉人的一审诉讼请求。
上诉人兴乐公司上诉并答辩认为，原判认定事实错误。2012年11月2日双方签订的协议明确约定：“上诉人新疆兴乐实业有限公司博乐分公司已将产权证办理完毕；签订该协议以后，双方就兴乐广场K段6号、7号商铺的全部纠纷至此终结；协议自双方签字盖章之日起生效”。该协议是双方当事人的真实意思表达，且不违反任何法律法规的规定，孙栋文在签订协议后却再次以房屋租赁合同纠纷为由向人民法院提起诉讼，违反双方约定。原审以“在签订该协议时，原告与二被告还未因涉案房屋的租金问题产生纠纷”为由，认定上诉人不能以协议内容“约束未发生的纠纷”，也属认定错误。在确认房屋租金问题时认定，一审认定的近年来孙栋文一直找上诉人索要房租，还曾去过工商局要求工商局协调解决房租的纠纷，也与事实不符；关于2010年1月1日起至2012年11月20日前的房屋租金，原审法院按照原合同约定计算，不符合客观事实。双方在此期间因该房屋产权产生纠纷进行诉讼，权属未确定致使孙栋文未使用该房屋，兴乐公司不应当支付租金。同时，原审将租金按照原合同计算于法无据，一审法院认定的54454.40元租金价格是双方签订的名为租赁合同实为反租合同项下的每年度的房屋购买价格，并非2006年至2009年的市场房租价格。综上，原判认定事实错误，孙栋文无权因已终止的纠纷再次向人民法院起诉，请求二审法院依法撤销新疆生产建设兵团博乐垦区人民法院（2013）博垦民初字第52号民事判决书，驳回孙栋文的起诉。
原审被告兴乐公司博乐分公司的答辩意见与兴乐公司一致。
针对兴乐公司的上诉理由，孙栋文答辩认为，双方就房屋权属问题作出的约定，不能扩展到房屋租赁合同，双方之间的买卖合同不能对抗房屋租赁合同。由于兴乐公司“一房二卖”导致2010年至2012年房屋由他人使用，兴乐公司应当承担责任，原审认定2010至2012年房屋租金事实清楚，计算方式正确，二审应驳回兴乐公司的上诉，支持孙栋文的上诉请求。
二审审理中，当事人均未向法院提供新的证据。
本院审理查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，根据在案证据及双方当事人的诉、辩意见，二审中双方争议的焦点仍是上诉人孙栋文是否有权向兴乐公司主张房屋租金及租金数额。
对于孙栋文是否有权主张房屋租金的问题，原审以双方签订的协议书中虽然约定“商铺的全部纠纷至此终结”，但在签订协议时，双方还未因涉案房屋的租金问题产生纠纷，兴乐公司不能以此协议的内容约束未发生的纠纷为由，认定孙栋文有权主张房屋租金，原审的认定正确，本院认定相同。对于兴乐公司应支付孙栋文的房屋租金数额问题。2007年1月1日至2009年12月31日的租金为163363.20元，2006年6月26日双方已通过签订反租合同在孙栋文订立的买房合同中折抵房款。二审中孙栋文认为房屋租赁合同与房屋买卖合同无关联，但却对双方在一天内为何形成两份买卖合同（其中一份作废）和一份房屋租赁合同，以及两份买卖合同房款会有如此大的差距不能给予合理解释，结合房屋买卖合同中房款与租赁合同中租金相加恰好等于双方同意作废的第一份房屋买卖合同房款，以及双方对于房屋租金支付时间、方式的约定，兴乐公司陈述的为了折抵房款双方将523363元的房屋买卖合同作废，重新签订了租赁合同和第二份房屋买卖合同的内容更符合客观事实，原审对兴乐公司的意见予以采信正确，本院予以确认。2010年至2012年的房屋租金，虽然双方在此期间因该房屋产权产生纠纷进行诉讼，权属未予确定，但引发该纠纷的原因是兴乐公司管理不善造成，孙栋文未实际使用该房屋，兴乐公司就应当支付房屋租金，原审依照租赁合同中约定的租金支持并给付并无不当。
综上，上诉人孙栋文与上诉人兴乐公司的上诉理由因未提供证据证实，对其上诉请求本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按本判决所指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6292元，由上诉人孙栋文承担3446元，由上诉人新疆兴乐实业有限公司承担2846元。
本判决为终审判决。
审判长 宋桂英
审判员 肖永久
审判员 萧万峰
二〇一三年九月十六日
书记员 闫保生