福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0102民初3095号
原告：黄亮潘，男，汉族，1982年10月20日出生，住福建省福安市。
委托诉讼代理人：陈敏、谢长玲，北京中银（福州）律师事务所执业律师。
被告：林振威，男，汉族，1984年4月19日出生，住福建省福州市台江区。
委托诉讼代理人：卢增禄、林伟斌，福建融成律师事务所执业律师。
原告黄亮潘与被告林振威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄亮潘的委托诉讼代理人陈敏、被告林振威的委托诉讼代理人卢增禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄亮潘向本院提出诉讼请求：1.判令林振威立即向黄亮潘支付2016年2月至2017年3月20日应付租金1198128.31元及逾期付款损失（自起诉之日起，以1198128.31元为基数，按中国人民银行同类贷款利率计算至林振威付清上述全部租金之日止）；2.判令林振威向黄亮潘按合同约定标准支付自2017年4月1日起至判决之日止的租金；3.本案诉讼费用由林振威承担。事实和理由：2012年4月15日，黄亮潘与案外人林秋景签订《租赁合同》，约定由黄亮潘承租林秋景位于福州市鼓楼区榕城商贸中心四层01商场面积为1534.88平米的房产，租期为2012年5月23日起至2032年5月22日，共计20年，并约定黄亮潘在租赁期间可以将房产转租给第三方，租金由黄亮潘自行收取。2014年5月1日黄亮潘将上述房屋转租给林振威，双方签订《租赁合同》，约定：1.2014年5月1日-2016年4月30日月租金84418.4元，2016年5月1日-2018年4月30日月租金为91171.87元；2.支付方式：林振威在合同期间内前五年即（2014年8月1日至2019年7月31日）期间，每月5日前付清该月租金。转账支付：户名：陈玉霜，开户银行：建行长乐支行，账号62×××03期间不得变更账户信息。合同签订后，林振威仅向该指定账户转账支付了503731元租金（其中126627元系林振威指示案外人王伟向黄亮潘支付的）就以资金周转困难为由拖延支付。2015年9月20日，林振威将所承租房产中的一部分转租给案外人陈皓，转租面积为767.44平方米，双方签订了《房屋租赁合同》，约定：陈皓承租的767.44平方米房产每月的租金为42209元，按照每两年百分之八的比例递增，租金每月20日交纳，并由陈皓支付30万元的转让费。当日，经黄亮潘同意，林振威与陈皓另行签订了《房屋租赁补充协议》，约定陈皓每月应付的租金以及30万元的转让费均无需向林振威支付，而用来充抵林振威应向黄亮潘支付的租金，不足部分租金仍由被告按照原合同的约定支付至黄亮潘指定账户中。截止2017年3月20日，陈皓应交纳的租金总额773831.66元加上应付的30万元转让费，共计1073831.66元，全额用来抵扣林振威应交租金后，林振威仍欠付2016年2月至2017年3月20日应付租金1198128.31元。现黄亮潘为维护自身合法权益，特依法起诉，望判如所请。
林振威辩称，1.黄亮潘与案涉房屋的产权人林秋景存在恶意串通，为使林秋景逃避债务，并使黄亮潘获取不当利益，两人杜撰租赁合同，存在虚假租赁关系。由于林秋景对他人负有未履行债务，宁德市中级人民法院于2013年12月20日查封该房产，并于2015年7月16日将该财产的处置权移交福州市中级人民法院。在法院处置该房产过程中，黄亮潘向法院提起案外人执行异议，经过法院的审查认为，2012年10月17日黄亮潘通过网上转账汇款给林秋景的实际金额是2660万元，均未记载款项用途，与黄亮潘提供的《租赁合同》约定2012年9月5日内一次性付清租金及押金1880万元的付款时间和付款金额不相符，况且黄亮潘与林秋景在案涉《租赁合同》约定的付款期间前后，银行账户资金往来频繁，黄亮潘无法证明其与林秋景签订的《租赁合同》的真实性，及其付款与租金、押金的关联性,而且还认定黄亮潘与林秋景签订的《租赁合同》约定的20年租期、固定租金为每月每平方50元、租金与押金一次性支付交易等交易方有悖于一般社会交易惯例，法院据此驳回黄亮潘的异议。以上可见，黄亮潘提交的《租赁合同》存在不真实，而且基于黄亮潘与林秋景之间经济来往的频繁以及数额巨大的实际情况，显然可以判断本案涉及的黄亮潘与林秋景的《租赁合同》是为林秋景逃避债务而杜撰的，而且在银行抵押、法院查封前也没有占有使用案涉房产；2.黄亮潘对案涉房屋不享有合法承租权，因此黄亮潘与林振威之间签订的《租赁合同》，因黄亮潘无转租权而无效，黄亮潘据此合同主张租金的权利没有法律依据。在法院对案涉房产进行处置过程中，除了黄亮潘提起执行异议之外，林振威也提起执行异议，在法院对两案的执行异议审查过程中，同时认定黄亮潘不享有合法承租权。既然黄亮潘不具备承租人的地位，黄亮潘即不享有转租合同的权利，黄亮潘与林振威签订的《租赁合同》是无效的；3.林振威受到黄亮潘的欺诈才与黄亮潘订立《租赁合同》，并且在2015年8月5日法院公告责令林振威在2015年8月20日前迁出房屋，林振威不具备继续使用案涉房产的条件，不存在支付租金或使用费的义务；4.本案超过诉讼时效。综上所述，黄亮潘对案涉房产不具有承租权，其转租的权利更不具备法律基础，黄亮潘与林振威签订的《租赁合同》系无效合同，黄亮潘要求林振威支付租金没有法律依据，应予以驳回。
黄亮潘围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、房屋租赁补充协议、民事判决书、照片、房屋登记信息查询结果，林振威围绕诉讼请求依法提交了执行裁定书、公告、民事判决书、刘娟身份证复印件、确认函、银行流水、解除合同函、EMS查询结果、拍卖公告。经审查，对双方当事人有异议的证据认定如下：林振威对黄亮潘提交的与林秋景签订的租赁合同真实性有异议，认为黄亮潘没有合法的承租权，转租行为也没有法律基础，故其与黄亮潘之间的租赁合同是无效的，本院认为，生效的（2017）闽民终173号、208号民事判决书已认定黄亮潘对诉争房屋不享有合法承租权，基于承租权而形成的次承租权，因黄亮潘不享有承租权而不存在，故本院对该租赁合同不予采纳；林振威对黄亮潘提交的林振威与陈皓签订的合同真实性有异议，认为租期有涂改，经本院要求，林振威提交了其持有的合同，租期处并无涂改，其他条款均与黄亮潘提交的合同一致，本院认为，合同条款的变更应经双方当事人协商一致，且按正常的交易习惯应对双方所持的合同做相同修改，现林振威所持合同未做修改，可见其并无变更租期的意思表示，故本院对该合同采纳林振威提交的版本；林振威对黄亮潘提供的照片真实性有异议，本院认为，照片与本案的关联性无法确认，故不予采纳；黄亮潘主张未收到林振威邮寄的函件，本院认为，双方在合同中未约定通讯地址，林振威向黄亮潘邮寄的收件地址系黄亮潘身份证所载地址，林振威提供了邮件查询结果，其确实向黄亮潘邮寄函件，故本院对该函件予以采纳。其余证据双方当事人均无异议，来源合法、真实可信，符合证据的法定形式，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：坐落于福州市鼓楼区榕城商贸中心四层01商场的诉争房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）系案外人林秋景所有。2014年5月，黄亮潘、林振威签订《租赁合同》，约定：黄亮潘将诉争房产转租给林振威，租期自2014年5月1日至2032年4月30日，其中2014年5月1日至2016年4月30日的月租金为84418.4元，2016年5月1日至2018年4月30日的月租金为91171.87元；装修期3个月免租金，此后租金每月5日前付清，2014年8月1日至2019年7月31日的租金支付至陈玉霜银行账户，期间不得变更账户信息，若需变更，需陈皓本人同意；黄亮峰收取林振威保证金300000元，合同期满或终止结清一切费用后无息退还，保证金支付至黄亮峰银行账户；租赁期间的物业管理费等费用由林振威承担；租赁期间林振威可将房产转租第三方，但需通知黄亮潘；黄亮潘已告知林振威房屋所有权人为林秋景并设定了抵押，如因林秋景或黄亮潘的原因致使房产被查封而导致合同无法履行，黄亮潘退还林振威交纳的保证金并按合同终止时当月租金标准赔偿1个月租金。
2015年9月20日，林振威、案外人陈皓签订《房屋租赁合同》，约定将诉争房产中的767.44平方米转租给陈皓，租期自2015年9月20日至2019年9月19日，月租金42209元，每月20日支付至林振威银行账户，租金按每两年8%递增，合同还约定因租赁场所已装修完毕，陈皓须支付转让费300000元。同日，林振威、陈皓签订《房屋租赁补充协议》，约定：黄亮潘与林振威、林振威与陈皓签订的两份租赁合同项下的租金互相抵消，陈皓无需支付林振威房屋租金，剩余租金按黄亮潘、林振威之间的租赁合同支付原来指定的账户；两份租赁合同中约定的转让费，用黄亮潘、林振威之间的租赁合同项下的租金抵消，陈皓无需支付转让费。
2013年12月20日宁德市中级人民法院（以下简称“宁德中院”）查封了诉争房产，此后，福州市中级人民法院（以下简称“福州中院”）和本院多次轮候查封。2015年7月16日，宁德中院将诉争房产处置权移交福州中院。2015年8月5日，福州中院作出（2014）榕执行字第716-1号执行裁定书，裁定拍卖诉争房产，并公告责令被执行人或占用、使用上述房屋的单位或个人在2015年8月20日前迁出房屋。黄亮潘、林振威分别提起执行异议，福州中院分别以（2015）榕执异字第94号、（2016）闽01执异字第6号执行裁定驳回二人的执行异议；二人不服裁定，分别提起执行异议之诉，福州中院分别以（2016）闽01民初289号、339号民事判决驳回二人的诉讼请求，二人不服判决，分别提起上诉，福建省高级人民法院分别以（2017）闽民终173号、208号民事判决，驳回二人的上诉，维持原判。
2014年5月5日，林振威通过案外人刘娟，向黄亮峰转账300000元。2015年4月20日、4月30日、5月20日、6月23日、7月21日，林振威分别向案外人陈玉霜转账70000元、9418元、69418元、69418元、79418元。2016年8月3日，林振威通过EMS向黄亮潘邮寄函件，该邮件未能妥投，于2016年8月9日退回。
另查，2015年4月之前，诉争房屋处于空置状态。
本院认为，关于双方之间的租赁合同的效力，已生效的（2017）闽民终173号、208号民事判决书已认定黄亮潘对诉争房屋不享有合法承租权，基于承租权而形成的次承租权因黄亮潘不享有承租权而不存在，故黄亮潘和林振威之间的租赁合同是无效的，林振威和陈皓之间的租赁合同亦属无效。本院认为，林振威确实使用了诉争房屋并向黄亮潘支付了部分费用，应支付其实际使用诉争房屋期间按双方约定的月租金标准计算的占有使用费。林振威辩称黄亮潘起诉已超过一年的诉讼时效，本院认为，林振威持续占用诉争房屋，其主张2016年7月搬离诉争房屋、2016年8月向黄亮潘发函通知解除合同，从此时到黄亮潘2017年3月23日提起本案诉讼，并未超过一年，其关于黄亮潘起诉超过诉讼时效的主张本院不予采纳。
至于林振威占用诉争房屋的时间，虽然已生效的法律文书认定诉争房屋2015年4月前是空置状态，但根据黄亮潘、林振威的陈述和提交的证据，林振威在此前已经开始向黄亮潘支付占有使用费，林振威对其2014年已开始使用诉争房屋无异议，至于搬离的时间，林振威主张其于2016年7月搬离，本院认为黄亮潘、林振威在合同中未约定通讯地址，林振威2016年8月3日向黄亮潘邮寄的信件收件地址系黄亮潘身份证所载地址，信件于2016年8月9日被退回，但足以证明林振威发信联系黄亮潘但未果，已尽到通知义务，林振威主张其系根据福州中院的执行公告搬离，且已通知黄亮潘，本院予以采纳。黄亮潘主张林振威并未搬离诉争房屋，但其提交的照片不足以证明，本院不予采纳。综上，本院认为，林振威于2014年5月至2016年8月9日期间占用诉争房屋，应向黄亮潘支付占有使用费。
现黄亮潘主张林振威诉请的费用系自2016年2月至2017年3月20日期间的占有使用费。在此期间，林振威未向黄亮潘支付占用费，其主张仅欠付464303.4元，且之前支付的押金共计600000元应用于抵扣占有使用费。本院认为，双方对2014年林振威已足额支付费用没有异议；双方在合同中约定2014年5月至2016年4月的月租金标准为84418.4元，2016年5月至2018年4月的月租金标准为91171.87元，故2015年1月至2016年8月9日，林振威应付占有使用费84418.4×12+91171.87×（3+9÷30）≈1313887.97元。
关于林振威已支付的费用和应予抵扣的费用，林振威主张2015年1月至7月期间共支付了548133.8元，以及因代黄亮潘补缴物业费扣除40000元，均未提供证据，本院仅采纳其提供了支付凭证且黄亮潘予以确认的的379297元；林振威和陈皓约定其使用部分2015年9月20日至2017年9月19日的月租金标准为42209元，黄亮潘、林振威、陈皓约定两份租赁合同项下的占有使用费互相抵消，故陈皓自2015年9月20日至2016年8月9日应付的占有使用费42209×（11÷30+10+9÷30）≈450229.33元应从林振威应付的占有使用费中扣除；黄亮潘认可林振威支付了300000元租赁保证金，其提交的补充协议虽然由林振威和陈皓签订，但黄亮潘持有该协议表明其同意其与林振威所签合同、林振威和陈皓所签合同中约定的转让费以林振威应付租金抵消，陈皓无需再支付转让费，故林振威已支付的300000元租赁保证金和陈皓的300000元转让费，均予以抵扣林振威应付的占有使用费。综上，林振威已经实际支付的费用和应予抵扣的款项共计379297+450229.33+300000+300000=1429526.33元，已超过应支付的占有使用费，其无需再向黄亮潘支付占有使用费。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回黄亮潘的诉讼请求。
案件受理费15583元，由黄亮潘负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 蒋东帆
代理审判员 任晗婧
人民陪审员 游发清
二〇一八年二月六日
书 记 员 柯水英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。