广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1972民初3990号
原告（反诉被告以下简称原告）：朱耀文，男，汉族，1986年4月5日出生，广东省广州市人，住广东省广州市天河区，。
委托代理人：李伟军，广东宏力律师事务所律师。
被告（反诉原告以下简称被告）：高满章，女，汉族，1984年1月29日出生，湖北省监利县人，住湖北省监利县，。
被告（反诉原告以下简称被告）：尧勇辉，男，汉族，1979年7月23日出生，江西省抚州市人，住江西省抚州市临川区，。
以上两被告共同委托代理人：黎启旺，广东仁之仁律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人：王峰，广东仁之仁律师事务所律师。
第三人：东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇长富社区松佛路创意产业园415.***号*楼。组织机构代码证为：58142187-3。
法定代表人：邱俊燕。
委托代理人：杜若周，该公司员工。
原告朱耀文诉被告高满章、尧勇辉、第三人东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司（以下简称“尚亨公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，被告高满章、尧勇辉提起反诉，本院对被告高满章、尧勇辉提起的反诉予以受理。本案依法由代理审判员雷瑟琴适用简易程序独任审判，后转为适用普通程序，依法由审判员郑伟乐担任审判长，与代理审判员雷瑟琴、人民陪审员罗政组成合议庭，于2016年7月22日公开开庭进行了审理。原告朱耀文及其委托代理人李伟军，被告高满章、尧勇辉及其共同委托代理人黎启旺到庭，第三人尚亨公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱耀文诉称：2015年11月19日，朱耀文与高满章、尧勇辉（两人为夫妻关系）在尚亨公司的促成下签订《房地产买卖及居间合同》（编号为NO:MS120151118），根据该合同第三条、第五条、第八条的约定：高满章、尧勇辉向朱耀文出售东莞市大朗镇富民中路222号万科金域蓝湾XX栋XXX房，总房价为595,000元，朱耀文与高满章、尧勇辉双方须在收到尚亨公司通知之日起五日内备齐办理该物产权过户所需资料，并同时到该物业所属房管交易所办理产权过户登记手续并签署相关文件，否则视为不配合方违约，逾期超过十天仍未履行提供交易所需资料及不履行合同项下其他义务的，违约方被视为放弃继续履行合同，守约方有权解除合同，除要求违约方承担定金责任外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的20%的违约金，且违约方还应承担守约方已经支付的居间服务费、承担守约方主张权利产生的费用（包括诉讼保全费及担保费、律师费、交通费等费用）。上述合同签订后，朱耀文依约支付了10,000元定金给被告并支付了17,850元居间服务费给尚亨公司。但两被告因近期房价上涨而故意拖延、阻止房产的交易过户，尚亨公司多次以电话、短信方式通知被告，两被告却借故推诿拖延，甚至在尚亨公司发出书面《催告函》后仍拒绝履行合同。高满章、尧勇辉出尔反尔、毫无诚信不配合交易过户的行为已构成根本违约，导致房产交易无法继续进行下去，朱耀文购买房屋的合同目的也因此无法实现。为维护朱耀文合法权益，请法院判令：1.解除朱耀文与高满章、尧勇辉、尚亨公司于2015年11月19日签订的编号为NO:MS120151118的《房地产买卖及居间合同》；2.高满章、尧勇辉立即向朱耀文返还定金10,000元并支付违约金119,000元、居间服务费17,850元、律师费20,000元、担保费1,800元；3.高满章、尧勇辉承担本案全部诉讼费、财产保全费。
被告高满章、尧勇辉答辩并反诉称：2015年11月19日，原、被告双方签订了《房地产买卖及居间合同》后，高满章、尧勇辉依约将交易所需标的房屋（东莞市大朗镇富民中路222号万科金域蓝湾XX栋XXX）的产权资料交于尚亨公司，并于2015年12月9日结清了标的房屋的购房贷款，于2015年12月17日（即签约一个月内）注销了抵押登记。之后，高满章、尧勇辉多次以打电话、发微信的形式询问朱耀文及尚亨公司关于首期款的筹备情况并催促办理过户，但朱耀文一直拒绝足额提供175,000元首付款，也不予以确定前往房管所签订正式买卖合同的时间，一再推脱。根据《中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》银发[2015]98号规定:“对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”高满章、尧勇辉已拥有一套住房且相应购房贷款未结清，按照《房地产买卖及居间合同》的约定，首期楼款175,000元仅为合同约定的房产总价595,000元三成，即如果按照合同约定的付款方式，高满章、尧勇辉的贷款申请是不能审核通过的。在此期间，高满章、尧勇辉也未收到贷款银行向朱耀文出具的贷款审批通知函或朱耀文能以其他方式付清房款的证明，前述的种种情形可以显示朱耀文没有条件全面履行自己的义务。高满章、尧勇辉认为，高满章、尧勇辉在仅支付了10,000元定金的情况下，就预将案涉合同的风险全部转移给高满章、尧勇辉，其种种行为已表明其拒绝履行合同义务，这是导致合同不能继续履行的根本原因，其行为已构成根本违约。为了投机，朱耀文居然提起诉讼要求解除合同，这不仅表明其为获取非法利益之目的，更印证了其根本没有继续履行合同之基本诚意。高满章、尧勇辉为维护自身合法权益，请法院判令：1.朱耀文向高满章、尧勇辉支付违约金119,000元；2.高满章、尧勇辉无需向朱耀文退还定金10,000元；3.朱耀文承担本案全部诉讼费。
原告朱耀文对被告高满章、尧勇辉的反诉答辩称：一、高满章、尧勇辉不具有行使不安抗辩权的法定条件及合同依据。二、高满章、尧勇辉以朱耀文支付定金只有10,000元为由推断朱耀文构成根本违约并以此为由解除合同是没有合同及法律依据的。三、朱耀文并无拒绝提供首付款及拒绝配合办理过户登记手续的违约行为。四、高满章、尧勇辉认为朱耀文的起诉目的是投机、获取非法利益、印证朱耀文根本没有继续履行合同之基本诚意，纯属没有正常逻辑的胡乱猜测。
第三人尚亨公司陈述称：一、尚亨公司与朱耀文、高满章、尧勇辉三方共同签署的《房地产买卖及居间合同》是三方真实的意思表示，没有违反国家强制性规定，案涉合同真实有效，合同各方当事人应当履行各自的合同义务。二、案涉合同的履行及案涉房产交易的情况：1.案涉合同签署后朱耀文向高满章、尧勇辉支付定金10,000元；2.在履行合同的过程中，高满章虽履行了部分义务，但拒不配合朱耀文到房管部门办理过户手续，据此，尚亨公司曾书面致函高满章、尧勇辉，但高满章、尧勇辉未能理会。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖及居间合同等证据，本院开庭进行了证据交换和质证。双方对对方提交的证据真实性均无异议，本院亦予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据本院可以认定以下事实:原、被告双方以及尚亨公司于2015年11月19日签订了房地产买卖及居间合同，约定由被告尧勇辉、高满章将其所有的位于东莞市大朗镇富民中路222号万科金域蓝湾XX栋XXX号房屋作价595,000元出卖给原告朱耀文，签订本合同后60个工作日内尧勇辉、高满章需办理解除抵押手续。朱耀文需接到居间方通知后5天内办理贷款申请。签订本合同当日朱耀文支付定金10,000元给两被告，首期款于双方到房管所签订正式买卖合同当天支付。双方任何一方违约，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金以及支付成交价百分之二十的违约金，如守约方已支付中介费，应由违约方赔偿给守约方。如一方违约导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担。2015年11月19日朱耀文便已向高满章、尧勇辉支付了购房定金10,000元及向中介尚亨公司支付了居间费17,850元。2015年12月9日，高满章、尧勇辉办理完毕案涉房屋的抵押注销。此后高满章几次询问尚亨公司何时能取得首期款，尚亨公司回复需待朱耀文取得银行贷款同意后进行过户时支付首期款。2016年3月朱耀文取得银行贷款承诺，尚亨公司于2016年3月18日开始通过短信、函件等方式通知高满章、尧勇辉协助办理过户手续，高满章、尧勇辉均不予配合。2016年4月19日，朱耀文短信通知高满章、尧勇辉解除合同。后朱耀文诉至本院，为此，朱耀文花费律师费20,000元、担保费1,800元。庭审中，尚亨公司与两被告均予以确认双方前期交易的大概流程是签房屋买卖合同后买方支付定金，卖方进行赎楼以及买方申请银行贷款，待买方取得银行贷款承诺后，居间方通知双方办理过户手续即到房管局签订正式买卖合同。
诉讼中，朱耀文向本院提起财产保全，要求查封高满章、尧勇辉价值168,196元的财产，本院依法于2016年4月20日作出财产保全裁定，并依法对高满章名下位于东莞市大朗镇富民中路222号万科·金域蓝湾XX栋XXX（房产证号为20××19）进行查封。
本院认为，本案双方的争议焦点在于原、被告双方在履行案涉房屋买卖合同过程中哪一方存在违约行为。现朱耀文主张因两被告不配合办理过户手续，导致双方房屋买卖交易无法继续进行，因此，两被告存在违约行为。两被告则主张因朱耀文一直未支付首期款导致双方交易无法继续，因此，朱耀文违约在先。根据本院上述认定的事实以及两被告在庭审中确认的房屋交易流程可知，首期款应当于办理过户手续即签订正式房屋买卖合同之时支付，而办理过户手续需在朱耀文取得银行承诺贷款之后才进行，本案朱耀文取得银行承诺贷款之后，居间方尚亨公司多次通知两被告办理过户手续，但两被告予以拒绝，可见本案朱耀文支付首期款的条件并未成就，两被告主张朱耀文违约的理由亦不成立，而两被告未按约定的交易流程协助办理过户手续，两被告的行为应属违约。又，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项以及第九十六条第一款的规定，朱耀文于2016年4月19日通知高满章、尧勇辉解除合同，符合条件，本院确认案涉房地产买卖及居间合同于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及双方合同的约定，朱耀文要求两被告返还定金10,000元，本院予以支持，两被告请求无需退回朱耀文定金10,000元，本院不予支持。朱耀文请求的居间费17,850元、律师费20,000元、担保费1,800元，朱耀文提供了证据证实确已发生，本院予以支持。至于朱耀文请求的违约金，因两被告主张过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，考虑到朱耀文仅向两被告支付了定金10,000元，且上述本院已判定两被告赔偿朱耀文相关确已发生的损失，本院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益（东莞市当地房价涨幅程度）等因素，将案涉违约金调整为50,000元。至于两被告要求朱耀文支付违约金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告朱耀文与被告尧勇辉、高满章以及第三人东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司于2015年11月19日签订的《房地产买卖及居间合同》于2016年4月19日已解除；
二、限被告尧勇辉、高满章于本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱耀文支付违约赔偿金50,000元；
三、限被告尧勇辉、高满章于本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱耀文支付中介费损失17,850元、律师费损失20,000元、担保费损失1,800元；
四、限被告尧勇辉、高满章于本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱耀文返还定金10,000元；
五、驳回原告朱耀文的其他诉讼请求；
六、驳回被告尧勇辉、高满章全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3,674元，保全费1,361元，已由原告朱耀文预交，由原告朱耀文负担2,060元，两被告负担2,975元；反诉受理费1,440元，已由两被告预交，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 郑伟乐
代理审判员 雷瑟琴
人民陪审员 罗 政
二〇一六年十月十七日
书 记 员 卢凤英
叶嘉莉