江苏省扬州市邗江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）扬邗民初字第2465号
原告（反诉被告）朱恩秀。
原告（反诉被告）沈祥庆。
委托代理人熊之扬，江苏乐助律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）扬州市××人就业服务中心，住所地在扬州市扬子江中路***号。
负责人刘德龙，主任。
委托代理人刘志伟，江苏石立律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）朱恩秀、沈祥庆与被告（反诉原告）扬州市××人就业服务中心（以下简称××人中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理后，依法由代理审判员李扬独任审判，并于2015年9月28日公开开庭进行了审理。后双方当事人又分别要求法院给予宽限期进行庭外调解及调取证据。原告（反诉被告）朱恩秀、沈祥庆的委托代理人熊之扬、被告（反诉原告）××人中心委托代理人刘志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱恩秀、沈祥庆诉称：2012年5月19日，双方签订《房屋租赁合同》，约定朱恩秀、沈祥庆将位于扬州市扬子江北路755号（东宇大厦103、203）房屋租赁给××人中心作为办公场所使用，合同约定，双方租赁期为四年，第一年租金21万元，第二年租金22万元，第三年租金23万元，第四年租金24万元，合计90万元。先付后租。2015年2月12日，××人中心向朱恩秀、沈祥庆发函，单方面表示解除租赁关系，不再承租该房屋，并于2015年3月搬离，朱恩秀、沈祥庆发现后与××人中心交涉，××人中心才将房屋交还。××人中心单方面解除租赁合同，应按照合同约定支付违约金8万元。朱恩秀、沈祥庆现诉至法院请求判令××人中心支付：违约金8万。
被告（反诉原告）××人中心辩称：1、朱恩秀、沈祥庆所陈述的事实虚假，其理由不能成立。双方签约是客观真实的，××人中心向朱恩秀、沈祥庆发函是基于双方就提前解除租赁关系已经达成合意。为了客观的依据做一个事业单位基于客观事实的保存和慎重而向朱恩秀、沈祥庆发函对前述事实陈述。再者，朱恩秀、沈祥庆对于××人中心将租赁的房屋返还是明知的并且积极配合，收取了房屋的钥匙，××人中心同时还问有没其他要求交付，朱恩秀、沈祥庆说没有了，以上事实证明朱恩秀、沈祥庆对于双方提前已经就解约达成合意做了虚假的陈述并且对重要事实做了隐蔽；2、朱恩秀、沈祥庆过了一个多月才到××人中心办公室提出所谓的违约金系无理要求；3、朱恩秀、沈祥庆在未能达到无理要求后于5月25日向××人中心出具律师函要求继续履行本合同和其他要求；4、××人中心据此通过律师函作出正确回应。
被告（反诉原告）××人中心反诉称：2012年5月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定朱恩秀、沈祥庆将位于扬州市扬子江北路755号（东宇大厦103、203）房屋租赁给××人中心作为办公场所使用。合同签订后，××人中心履行了全部合同项下的义务，因中央八项规定出台，其需将办公场所作调整，双方多次口头协商一致，朱恩秀、沈祥庆自愿将合同履行最后期限提前，××人中心向朱恩秀、沈祥庆再次发出书面函并获得确认。2015年3月双方办理交接手续。一个多月后，朱恩秀、沈祥庆出尔反尔，认为系××人中心单方解除合同，并索要违约金，同时要求继续履行合同。××人中心遂向朱恩秀、沈祥庆发函。现诉请法院判令：1、朱恩秀、沈祥庆立即交付扬子江北路755号（东宇大厦103、203）房屋并继续履行租赁合同；2、朱恩秀、沈祥庆支付因拒绝履行租赁房屋交付义务而给××人中心造成的损失2万元；（2015年6月19日至2015年7月19日承租利益），暂算至该日；3、朱恩秀、沈祥庆支付因拒绝履行交付租赁房屋义务的违约金8万元。庭审中，××人中心将第二项诉讼请求变更为：朱恩秀、沈祥庆支付因拒绝履行租赁房屋交付义务而给××人中心造成的损失6万元；（2015年6月19日至2015年9月19日承租利益），暂算至该日。
原告（反诉被告）朱恩秀、沈祥庆辩称，2015年2月12日××人中心向朱恩秀、沈祥庆发函，明确表示不再继续承租涉案房屋，并于2015年3月份搬离。朱恩秀、沈祥庆为防止损失的扩大，收回钥匙并委托律师向××人中心发律师函，协商解决违约责任问题，但××人中心置之不理。综上，双方之间的房屋租赁关系已经解除，××人中心要求朱恩秀、沈祥庆交付房屋，继续履行租赁合同及要求其承担违约责任等没有事实及法律依据，依法应予驳回。反诉请求无事实和法律依据，请求判令驳回反诉请求。
为证实其主张，原告（反诉被告）朱恩秀、沈祥庆在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明双方权利义务；
2、关于不再租赁房屋的函，证明2015年2月12日，××人中心向朱恩秀、沈祥庆发函，明确表示不履行合同义务不再租赁房屋；
3、公告，证明××人中心单方面解除房屋租赁合同的事实；
4、律师函，证明朱恩秀、沈祥庆于2015年5月25日委托江苏乐助律师事务所向被告发函，要求××人中心在收函后10日内联系朱恩秀、沈祥庆协商解决违约事宜，但朱恩秀、沈祥庆置之不理，无奈，朱恩秀、沈祥庆对外重新招租并向法院提起诉讼；
5、房屋租赁合同，证明朱恩秀、沈祥庆与第三方签订租赁合同的相关情况。
为证实其主张，（反诉原告）××人中心在法定举证期限内向本院提交如下证据材料：
1、房屋租赁合同，证明双方权利义务；
2、被告方关于不再租赁房屋的函，证明双方一致同意；
3、公告，证明我们向相关办事人员告知，而非向原告的告知；
4、6月15日律师函，证明原告也要求继续履行合同，证明双方继续履行合同，双方均并没有解除合同；
5、5月25日律师函，证明对方也要求履行合同。
经审理查明：
2012年5月18日，朱恩秀、沈祥庆（甲方）与××人中心（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：1、甲方同意将位于扬州市扬子江北路755号（东宇大厦103、203）房屋租赁给乙方使用；2、租赁期限为四年，房屋年租金为21万元，第一年租金不变，第二年租金为22万元，第三年为23万元，第四年为24万元，合计为90万元；3、在租赁期间，如乙方单方面解除租赁合同，应向甲方支付违约金8万元，乙方未使用租金甲方不予返还，装修部分属于甲方所有且不得要求甲方给予补偿。
2015年2月12日，××人中心向朱恩秀、沈祥庆出具《关于不再租赁房屋的函》：……贵方与我单位签订的关于租赁扬子江中路755号（东宇大厦103、203）房屋合同，因我单位行政经费压减，不再继续租赁使用。拟于2015年5月前搬出。
2015年3月，××人中心搬离东宇大厦103、203并将钥匙交还朱恩秀、沈祥庆。
2015年5月15日，朱恩秀、沈祥庆委托江苏乐助律师事务所律师向××人中心发送律师函：……你方提前单方面解除租赁合同，应当按照双方签订的《房屋租赁协议》第七条第三项“在租赁期间，如乙方单方面解除租赁合同，应向甲方支付违约金8万元，乙方未使用租金甲方不予返还，装修部分属于甲方所有且不得要求甲方给予补偿。”的约定，向朱恩秀、沈祥庆支付违约金8万元……在收到本函后十日内联系朱恩秀、沈祥庆或者本律师，按约履行合同，妥善合理安排给付违约金的合同义务……
2015年6月15日，××人中心委托江苏石塔律师事务所律师向朱恩秀、沈祥庆发送律师函：……1、按双方约定同意提前终止租赁房屋的协商意见，并已提前交接租赁房屋清楚明白的事实，建议双方互不追究违约和抵退租金的事宜……2、若你方对上述第1条建议不采纳，请你方按本条下述意见及第3条意见履行。请你方于收函后二日内，立即将原租赁房屋的钥匙交于该中心并办理好合同项下的房屋转交承租手续，如因贵方逾期办理交接原租赁房屋而造成的直接、间接经济损失概由你方承担；3、请你方因违反双方此前已达成提前终止原租赁合同的约定，将留存于你方的3个月租金，返还该中心或冲抵最后一个年度的租金。
另查明，××人中心的租金交至2015年5月18日，双方租赁合同解除后，涉案房屋已由朱恩秀、沈祥庆出租给案外人。
以上事实有双方当事人提供的租赁合同、律师函及当事人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、双方的租赁合同是否已经解除，××人中心能否要求朱恩秀、沈祥庆交付涉案房屋；2、究竟是朱恩秀、沈祥庆还是××人中心存在违约行为，是否需要向对方支付违约金。
关于争议焦点一，本院认为，朱恩秀、沈祥庆与××人中心的房屋租赁合同业已解除，××人中心无权要求朱恩秀、沈祥庆交付涉案房屋。
本案中，××人中心于2015年2月12日向朱恩秀、沈祥庆出具《关于不再租赁房屋的函》，明确表示不再承租涉案房屋并于3月初搬离涉案房屋，故××人中心应系提前解除租赁合同，朱恩秀、沈祥庆于2015年3月初接收涉案房屋钥匙系对××人中心提前解除租赁合同的认可，双方租赁合同解除，因双方均无法明确交付钥匙的具体时间，本院酌定双方租赁合同于2015年3月1日解除，××人中心无权要求朱恩秀、沈祥庆交付涉案房屋，亦无权要求朱恩秀、沈祥庆支付不能交付房屋的违约金及损失。
关于争议焦点二，本院认为，××人提前解除房屋租赁合同系违约，应向朱恩秀、沈祥庆支付违约金。
原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规禁止性规定，应依法确认合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，××人中心在租赁期限届满前不再承租涉案房屋构成违约，××人中心应支付朱恩秀、沈祥庆违约金。违约方向守约方支付违约金主要是为了补偿守约方因违约方的违约行为对其所造成的损失，在合同约定的违约金过分高于违约行为对守约方造成的实际损失的情况下，违约方可以请求法院对合同约定的违约金进行适当调整。另外，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。双方《房屋租赁协议》约定“在租赁期间，如乙方单方面解除租赁合同，应向甲方支付违约金8万元，乙方未使用租金甲方不予返还，装修部分属于甲方所有且不得要求甲方给予补偿。”本案中，虽然双方租赁合同自2015年3月1日解除，但××人中心在2015年2月12日即发函给朱恩秀、沈祥庆，朱恩秀、沈祥庆亦应采取积极措施实现涉案房屋再租赁，以防止损失进一步扩大，结合一般房屋的招租期限，本院酌定给予朱恩秀、沈祥庆四个月的寻租期（2015年2月13日至2015年6月12日）。结合本案，朱恩秀、沈祥庆要求××人中心支付8万元租金显然过于高于其实际损失，本院酌情予以调整，即××人中心除支付朱恩秀、沈祥庆2015年6月12日之前房租外，再行支付其6000元作为违约金。因××人中心已支付朱恩秀、沈祥庆2015年5月18日前房租，故其应再行支付朱恩秀、沈祥庆2015年5月19日起至2015年6月12日止的房租21333元【（230000÷12÷30×24）﹢6000】。
综上，朱恩秀、沈祥庆与××人中心之间签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应依约履行义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）××人中心应于本判决发生法律效力十日内，给付原告（反诉被告）朱恩秀、沈祥庆违约金21333元；
二、驳回原告（反诉被告）朱恩秀、沈祥庆的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）××人中心的其他诉讼请求。
本诉案件受理费1800元，依法减半收取900元，由朱恩秀、沈祥庆负担733元，××人中心负担167元，反诉案件受理费1550元由××人中心负担。（朱恩秀、沈祥庆同意其预交案件受理费167元由××人中心向其直接支付，本院不再退还，由××人中心在本判决生效之日起十日内向朱恩秀、沈祥庆支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行江苏省扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
代理审判员 李扬
二〇一五年十一月十日
书 记 员 吴迪