广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终372号上诉人（原审被告）：珠海市惠立捷酒店有限公司，住所地：珠海市拱北迎宾南路3022号龙兴市场4、5层。法定代表人：张贤朋，总经理。委托诉讼代理人：赵维春，广东暨众律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚琦，广东暨众律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：珠海市天邦物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区柠溪路282号一层电梯大堂。法定代表人：韩梅兰。委托诉讼代理人：杨哲，北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人珠海市惠立捷酒店有限公司（以下简称惠立捷公司）因与被上诉人珠海市天邦物业管理有限公司（以下简称天邦物业公司）返还原物纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的（2016）粤0402民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。惠立捷公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回天邦物业公司的全部诉讼请求；二、由天邦物业公司承担本案的一审、二审诉讼费。事实与理由：一、天邦物业公司不享有涉案房屋的租赁权益，无权转租与收取租金。一审判决在法院查明部分，虽然列出了《珠海市市场办管脱钩交接书》约定（规定）相关市场的房屋归工商局所有和使用等相关内容，却遗漏了交接书中的重要约定（规定）:“但工商行政管理部门不得出租、出售或改变使用功能”；在一审法院认为部分，对于天邦物业公司是否享有涉案房屋租赁权益、无权转租的分析，其认为天邦物业公司基于《珠海市工商系统物业委托租赁管理合同》就当然享有使用、收益权利是错误的。《珠海市工商系统物业委托租赁管理合同》虽然是由天邦物业公司与珠海市工商局自愿签订的，是双方真实意思表示，但任何合同都不能违反国家政策与国家法律。根据《珠海市市场办管脱钩交接书》约定（规定），相关物业不能出租，更不能有偿出租收益，因此该合同是无效的。所以，天邦物业公司因此不享有相关房屋的租赁权，无占有、使用、收益的权利，不能转租他人。天邦物业公司并不是本案的适格当事人，其诉求应被驳回。二、谢求识支付租金直到2014年2月28日，之前的租金不应当由惠立捷公司支付。一审判决采纳天邦物业公司《律师函》中的陈述，认定“虽然惠立捷公司自2012年9月1日开始使用127.67平方米物业，但是谢求识经与惠立捷公司、天邦物业公司分别协商后，由谢求识向惠立捷公司交清2012年9月1日至2012年11月租金，惠立捷公司向天邦物业公司缴纳场地占用使用费的起算日期应为2012年12月1日”，惠立捷公司认为这是错误的。据惠立捷公司了解，谢求识支付租金直到2014年2月28日。在上述《律师函》中提到“截至2014年2月28日，谢求识与广东省珠海市工商行政管理局机关服务中心签订的《租赁合同》已到期”。如果谢求识最后交租时间就是到2012年11月，且在《终止合同书》中约定，那么天邦物业公司就不会不提交该份合同，而天邦物业公司不提交该份合同的原因是会对其更不利，相关事实在一审中无法查明，应当由天邦物业公司承担不利后果。综上，天邦物业公司并没有获得涉案房屋的租赁权，也就无权向惠立捷公司收取占用费。针对惠立捷公司的上诉，天邦物业公司没有发表书面答辩意见。天邦物业公司向一审法院起诉请求：一、判决惠立捷公司支付占用天邦物业公司的场地占用费用从2012年9月1日起至2016年7月15日止为152246.48元；二、由于惠立捷公司使用天邦物业公司的127.67㎡物业，导致天邦物业公司无法出租使用22.33㎡物业，而给天邦物业公司造成损失人民币26628.53元，上述两项合计178875.01元；三、由惠立捷公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2010年8月10日，以广东省珠海市工商行政管理局（以下简称珠海市工商局）为甲方（所有方）、天邦物业公司为乙方（管理方）签订一份《珠海市工商系统物业委托租赁管理合同》，约定天邦物业公司经过招标投标方式取得珠海市工商局全系统标的物业管理，委托租赁管理物业共计27159.24平方米；管理期限从2010年8月1日至2025年7月31日止共15年；委托租赁管理物业可以自用也可以出租。合同第五条第1款约定，珠海市工商局应于本合同生效之日将物业交付天邦物业公司管理使用，并有义务协助理顺原承租方的合同更换、交接事宜。第八条约定，本合同自双方签字之日起并付清上述保证金时生效。珠海市工商局和天邦物业公司于当天在合同落款处签章。合同附件二《全系统物业委托管理统计表（商铺）》载明物业包含拱北迎宾南路3022号龙兴市场（五楼）商铺，出租面积为210平方米物业，按每平方米9.52元计月租金为2000元，并备注商铺产权不属于工商局。2012年8月8日，以珠海琮盛物流有限公司龙兴市场经营管理部（以下简称琮盛公司）为甲方、惠立捷公司为乙方签订一份《租赁合同》，约定惠立捷公司租赁龙兴市场四楼整层1800平方米、五楼部分面积1400平方米（五楼联通、移动公司机房除外，原编号519、520房由惠立捷公司与珠海市工商局另行签订合同，现557房及智利丰公司五楼办公室暂留置），其中2012年9月1日至2012年12月31日为免租期、2013年1月1日至2013年6月31日为租金优惠期。天邦物业公司主张519、520房就是珠海市工商局出租给天邦物业公司管理的物业，但惠立捷公司没有跟天邦物业公司签订任何合同。惠立捷公司举证《珠海市七天酒店龙兴市场装饰改造工程施工合同》、《工程施工合同（消防）》、《珠海市龙兴市场（七天）酒店监控系统及广播系统购销合同》、《珠海市惠立捷酒店热水合同》、《特种设备注册登记表（电梯）》、《电梯设备买卖合同》、《电梯安装合同》等证据主张花费巨额资金对承租物业进行装修，使得租赁物业大幅增值。关于惠立捷公司是否缴纳涉案物业租金或占用使用费问题，惠立捷公司主张一直向琮盛公司缴纳相关费用，但惠立捷公司未在指定期限内向一审法院提交为争议127.67平方米或150平方米物业缴费的凭证或书面说明。2014年5月5日，天邦物业公司委托广东大公威德律师事务所就涉案物业向惠立捷公司和张贤朋、刘小东发出一份《律师函》，主要内容是：1.2006年1月5日，出租方珠海市工商局机关服务中心与承租方谢求识签订珠海市拱北迎宾南路3022号龙兴市场五楼210平方米《租赁合同》，租赁期限为八年，从2006年3月1日至2014年2月28日，2010年8月1日，珠海市工商局将物业委托我方进行管理、租赁和维护，并公告了委托通知书。2.2012年7月25日，谢求识与你方签订《朗豪旅业转让协议》转租合同，并未经过我方同意。2012年11月13日，谢求识与我方签订《终止合同书》，向我方交清至2012年11月份租金，你方非法占用我方管理210平方米物业长达一年之久，我方多次派人员与你方协商，但你方一直否认事实也不向我方缴纳租金。3.谢求识与你方签订的《朗豪旅业转让协议》第六条约定“五楼原519、520房按上述标准由甲方协助乙方与珠海市工商局签订相关续约合同”，截至2014年2月28日，谢求识与珠海市工商局机关服务中心签订的《租赁合同》已到期，请你方收到本函后7日内与我方洽谈占用物业事宜。惠立捷公司于2014年5月6日收到天邦物业公司发出的邮件。但惠立捷公司仍未与天邦物业公司就涉案物业签订任何合同。基于天邦物业公司在上述《律师函》中确认谢求识已支付租金的截止时间与天邦物业公司向惠立捷公司请求的场地占用费的起始时间相重叠，一审法院指令天邦物业公司在庭后限定时间内书面确认谢求识向天邦物业公司缴纳租金的截止日期，但天邦物业公司未在指定期间提交书面说明。珠海市测绘院根据天邦物业公司申请于2015年9月经测绘确认龙兴市场五楼涉案物业面积为150平方米，其中惠立捷公司使用部分物业面积（包括房间和走廊）为127.67平方米、未使用部分物业面积为22.33平方米。珠海市工商局和珠海市市场经营集团有限公司（以下简称市场公司）加盖公章。天邦物业公司、惠立捷公司确认惠立捷公司实际使用争议面积为127.67平方米。天邦物业公司针对涉案物业月租金标准曾委托珠海仁合土地房地产评估有限公司评估，该公司确定在2016年4月10日时估价涉案物业月租金市场价格为7500元/月，每平方米月租金为50元/平方米/月。惠立捷公司对该鉴定结果有异议。一审法院根据案情审理需要和天邦物业公司的申请，重新委托珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司对涉案物业即珠海市迎宾北路3022号龙兴市场第五层西侧150平方米在2012年9月1日至2016年5月31日期间的房地产租金市场价值进行评估，该公司于2016年8月11日作出《房地产租金估价报告》，估价结果为2012年9月1日至2013年8月31日平均月租金单价为22元/平方米、2013年9月1日至2014年8月31日平均月租金单价为25元/平方米、2014年9月1日至2015年8月31日平均月租金单价为27元/平方米、2015年9月1日至2016年5月31日平均月租金单价为29元/平方米。2016年7月8日，一审法院根据惠立捷公司的申请，组织天邦物业公司、惠立捷公司至龙兴市场五楼争议现场，测量后进行物业交接。经现场查看，惠立捷公司已装修使用的532、533、535、536四间客房在争议的150平方米内，双方同意2016年7月16日交接该部分物业。对于532房往北3米多的房间，惠立捷公司称钥匙由物业公司掌握，惠立捷公司没有占用该空间，经双方同意强制入内查看，该房间尚未装修完毕，未使用，其内散落一些与惠立捷公司酒店有关的宣传册，惠立捷公司不认可曾装修该房间。天邦物业公司、惠立捷公司自行交接涉案物业后，天邦物业公司撤回请求惠立捷公司腾退涉案物业的诉讼请求。另查明，2001年11月9日，珠海市工商局和珠海市人民政府签订一份《珠海市市场办管脱钩交接书》，约定广东省工商行政管理局、珠海市人民政府确认珠海市工商局与市场公司于1998年12月10日就珠海市工商局与所办市场脱钩移交问题签订的《珠海市工商局与所办市场脱钩移交书》继续有效，对已完成的市场机构分离、职责分离、人员分离工作予以肯定，对所遗留的债权债务及物业等事项约定工商行政管理部门在各市场内的办公用房和住房及其配套设施仍归工商行政管理部门使用和所有。该交接书附件二《市场内工商部分使用和所有的物业统计表》载明物业名称为龙兴所办公室位于龙兴市场五楼，面积为150平方米，备注由投资方提供，该物业即本案争议物业。一审法院认为，根据惠立捷公司的申请，在一审法院的主持下，天邦物业公司、惠立捷公司已于2016年7月16日办理了惠立捷公司占用使用物业的交接手续，天邦物业公司于一审辩论终结前撤回要求惠立捷公司立即腾退位于龙兴市场五层127.67平方米物业的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许，并依法退回该部分诉讼费用。一审法院根据天邦物业公司、惠立捷公司的举证、诉辩和已查明的法律事实，对天邦物业公司请求惠立捷公司支付的场地占用使用费作出认定。关于惠立捷公司支付费用的期间，天邦物业公司2014年5月5日发出的《律师函》载明谢求识与惠立捷公司签订了《朗豪旅业转让协议》、与天邦物业公司签订了《终止合同书》且谢求识向天邦物业公司交清至2012年11月份租金，一审法院审查天邦物业公司诉讼请求时对占用使用费计算起始时间提出疑问，但天邦物业公司未在一审法院指定时间提交书面说明或相关凭证。故一审法院认为，虽然惠立捷公司自2012年9月1日开始使用涉案127.67平方米物业，但是谢求识经与天邦物业公司、惠立捷公司分别协商后，由谢求识向惠立捷公司交清2012年9月1日至2012年11月租金，惠立捷公司向天邦物业公司缴纳场地占用使用费的起算日期应为2012年12月1日，截止日期为天邦物业公司、惠立捷公司实际交接物业前一日即2016年7月15日。关于惠立捷公司支付费用的面积范围。天邦物业公司举证的《珠海市工商系统物业委托租赁管理合同》和《珠海市市场办管脱钩交接书》对涉案物业描述的面积不同，为此天邦物业公司委托珠海市测绘院测量确认涉案物业面积为150平方米，以及惠立捷公司实际装修并使用的物业面积（包括房间和走廊）为127.67平方米。虽然惠立捷公司抗辩涉案物业面积未测量准确，但是天邦物业公司举证的涉案物业面积是专业机构测量的结果，惠立捷公司未提交相反证据予以反驳且惠立捷公司在庭审中确认使用物业面积为127.67平方米，故一审法院认为惠立捷公司应按实际使用的127.67平方米向天邦物业公司缴纳场地占用使用费。惠立捷公司关于天邦物业公司不享有涉案物业租赁权益、无权转租的抗辩，相关文件规定涉案物业归珠海市工商局使用和所有，珠海市工商局与天邦物业公司于2010年8月10日签订《珠海市工商系统物业委托租赁管理合同》，将涉案物业交由天邦物业公司管理，包括出租。天邦物业公司基于合同约定自2010年8月1日起享有对涉案物业使用、出租和收益的权利，惠立捷公司自2012年9月1日起开始使用涉案物业中的127.67平方米且未提交证据证明曾缴纳过该部分物业的租金或占用使用费，故天邦物业公司有权向惠立捷公司主张该部分物业的占用使用费。关于天邦物业公司请求22.33平方米物业无法出租使用的损失，一审法院认为，现场勘查显示22.33平方米物业与惠立捷公司使用物业分隔，未装修使用，物业内虽散落惠立捷公司宣传单，但该部分物业与惠立捷公司使用物业是独立空间，天邦物业公司举证不足以证明惠立捷公司实际占有使用该部分物业或妨碍天邦物业公司使用该部分物业，故天邦物业公司请求惠立捷公司赔偿因惠立捷公司使用天邦物业公司127.67平方米物业导致天邦物业公司无法出租使用22.33平方米物业的损失费用，理据不足，一审法院不予支持。综上，惠立捷公司应向天邦物业公司缴纳自2012年12月1日至2016年7月15日期间127.67平方米物业的占用使用费为127.67平方米×22元/平方米/月×9月+127.67平方米×25元/平方米/月×12月+127.67平方米×27元/平方米/月×12月+127.67平方米×29元/平方米/月×10.5月=143820.26元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第八十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、珠海市惠立捷酒店有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向公司珠海市天邦物业管理有限公司支付场地占用使用费人民币143820.26元；二、驳回珠海市天邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果惠立捷公司未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15421元，退回珠海市天邦物业管理有限公司人民币11544元，珠海市天邦物业管理有限公司负担人民币701元，珠海市惠立捷酒店有限公司负担人民币3176元。二审时，双方当事人均没有提交新的证据，本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为：一、关于天邦物业公司是否享有涉案物业租赁权益，是否有权转租与收取租金的问题。《珠海市市场办管脱钩交接书》明确规定了相关市场的房屋归工商局所有和使用，即表明了涉案物业归珠海市工商局使用和所有。虽然《珠海市市场办管脱钩交接书》同时规定“工商行政管理部门不得出租、出售或改变使用功能”，应理解为工商行政管理部门不得“直接以自己的名义”出租、出售或改变使用功能。珠海市工商局与天邦物业公司于2010年8月10日签订《珠海市工商系统物业委托租赁管理合同》，将涉案物业交由天邦物业公司管理，包括出租。天邦物业公司基于合同约定自2010年8月1日起享有对涉案物业使用、出租和收益权利,并不违反国家政策与国家法律的规定。惠立捷公司关于天邦物业公司不享有涉案物业的租赁权，不是本案的适格当事人等上诉理由，不能成立，本院不予采纳。二、关于本案中的租金（场地使用费）应从何时起算的问题。虽然天邦物业公司于2014年5月5日向惠立捷公司等发出的《律师函》中提到“截至2014年2月28日，谢求识与珠海市工商局机关服务中心签订的《租赁合同》已到期”，只是对谢求识与珠海市工商局机关服务中心所签订的《租赁合同》到期日这一事实的表述，并不能推论出谢求识已支付了直到2014年2月28日的租金。况且上述《律师函》同时亦明确指出“2012年11月13日，谢求识与我方签订《终止合同书》，向我方交清至2012年11月份租金，你方非法占用我方管理210平方米物业长达一年之久，我方多次派人员与你方协商，但你方一直否认事实也不向我方缴纳租金”。惠立捷公司自2012年9月1日起开始使用涉案物业中的127.67平方米，一直没有提交证据证明曾缴纳过该部分物业的租金或占用使用费，一审判决惠立捷公司向天邦物业公司缴纳占用使用费的起算日期为2012年12月1日并无不当，本院予以确认。惠立捷公司关于此节的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3877元，由上诉人珠海市惠立捷酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟庆锋审判员  谭炜杰审判员  李 灵二〇一七年四月十日书记员  郑燕霞