湖南省东安县人民法院民 事 裁 定 书（2018）湘1122民再1号原审原告：蒋快乐，女，1985年2月1日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。委托诉讼代理人（一般授权）：张华山，湖南生智法律服务所法律工作者。原审被告：湖南省东安金康泰房地产开发有限公司，住所地东安县白牙市镇舜皇路县农业局对面。法定代表人：孙洪汛，该公司董事长。原审被告：胡亚荣，女，1956年5月29日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。再审原告蒋快乐与被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司、胡亚荣确认合同效力纠纷一案，本院于2017年1月4日立案受理，于2017年2月16日作出（2017）湘1122民初47号判决书，已经发生法律效力。后经本院院长提交审判委员会讨论认为该判决确有错误，应予再审。本院于2018年1月4日作出（2017）湘1122民监1号裁定书，裁定由本院另行组成合议庭进行再审，并中止（2017）湘1122民初47号判决书。本院于2018年1月29日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告蒋快乐及委托诉讼代理人张华山、原审被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司代表人孙洪讯、胡亚荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告蒋快乐向本院起诉请求：1、确认二被告2009年1月14日签订的两份《商品房买卖合同》第十条第二项格式条款无效；2、判决被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司赔偿原告经济损失2000元。3、本案的诉讼费由二被告负担。本院原审认定案件事实：2009年1月14日，被告胡亚荣与被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了位于龙泊湾的201、203商品房。2016年4月18日，被告胡亚荣将所购的上述房屋出售给了原告，并办理了房屋产权过户手续，2016年8月1日，被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司以楼梯间及外墙使用权属归其所有为由，阻止原告在楼梯间及外墙上打广告，并将原告制作的广告损毁。为此，原告向本院起诉，请求依法判处。再审被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司再审辩称，2009年我公司与胡亚荣签订的合同中第32条规定，如合同有问题先自行协商，协商不成再由永州市仲裁委员会仲裁，2016年经过永州市仲裁委员会仲裁，对合同内容已有结论，故原告的诉讼请求不成立，法院不应支持。再审被告胡亚荣再审辩称，被告胡亚荣购房时已发现第十条约定不合理，遂提出异议，通过酝酿之后开发商同意我的意见，所以开发商委托的物业管理公司经理赵波在本合同第四条付款方式及期限空白处写明了“自合同签订之日起……经出卖人同意,沿河二三层的大开间的外墙广告层归乙方所有”并且出具了证明。现被告将房子出卖给原告，该层广告理应由原告使用。本院原审认为：本案的焦点是涉及的商品房外墙所有权和使用权归属问题。现评析如下：商品房外墙属于商品楼的基本结构部分，由该商品楼所有业主共有和共同管理的权利，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。二被告签订的《商品房买卖合同》第十条第二项将原告所购买的商品房外墙使用权归开发商的约定，违反了法律的相关规定，该约定无效。原告要求确认二被告签订的两份《商品房买卖合同》第十条第二款无效的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。原告要求被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司赔偿经济损失2000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十条第五项、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司与被告胡亚荣签订的《商品房买卖合同》第十条第二款无效；驳回原告其他诉讼请求。本院再审证据认定如下：对于当事人双方无异议的原告提供的2号证据原告与胡亚荣签订的《商品房买卖合同》、被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司提供的2号证据永州市仲裁委员会第（43）号仲裁书、被告胡亚荣提供的3号证据蒋忠明提供的证言、4号证据永州市仲裁委员会第（43）号仲裁书、5号证据蒋贵兰、黄佩静的买卖合同复印件，本院予以确认，有异议的证据认定如下：再审中被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司对原告提供的1号证据二被告签订的两份《商品房买卖合同》提出异议，认为自己手上的合同没有被告胡亚荣手写部分，应以自己手上那份为准，原告对被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司提供的1号《商品房买卖合同》提出异议，认为应以被告胡亚荣手持那份为准，二被告皆对对方提供的《商品房买卖合同》提出异议，认为应以自己手持的合同为准，本院认为两份《商品房买卖合同》不同之处在于被告胡亚荣手上那份的手写部分，而被告胡亚荣所持那份《商品房买卖合同》被告东安金康泰房地产开发有限公司没有在手写部分签章确认，且无其他证据相佐证，故本院不予采信。被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司对原告提供的3号证据被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司损毁原告广告的照片（复印件）提出异议，认为不能证明是其公司所为，不予认可，本院认为该份证据证明力不足，难以证明待证事实，故本院不予采信；被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司对被告胡亚荣提供的2号证据赵波的证明提出异议，认为并不能证明赵波所说的手写部分是哪些内容，本院认为该份证据不符合证据“三性”，本院不予采信。经审理查明：2009年1月14日，被告胡亚荣与被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了位于龙泊湾的201、203商品房。2016年4月18日，被告胡亚荣将所购的上述房屋出售给了原告蒋快乐，并办理了房屋产权过户手续，2016年8月1日，被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司以楼梯间及外墙使用权属归其所有为由，阻止原告在楼梯间及外墙上打广告，为此，原告于2017年1月4日遂向本院起诉，请求依法判处。2017年2月16日，东安县人民法院作出（2017）湘1122民初47号民事判决书判决被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司与被告胡亚荣签订的《商品房买卖合同》第十条第二款无效且驳回原告其他诉讼请求。后经本院院长提交审判委员会讨论认为该判决确有错误，应予再审。本院于2018年1月4日作出（2017）湘1122民监1号裁定书，裁定立案再审。本院再审认为：被告胡亚荣与被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》中均约定了仲裁条款，双方约定的仲裁条款合法有效，具有法律约束力，本案在再审开庭前，被告湖南省东安金康泰房地产开发有限公司在答辩期内提出管辖权异议，认为双方已订立了仲裁条款，请求法院驳回原告蒋快乐的起诉。原告在起诉时未声明双方在合同中订立了仲裁条款，隐瞒事实真相而导致法院立案，法院受理后，被告在首次开庭前以此提出管辖权异议应依法予以支持。被告胡亚荣将二被告签订的合同中的房屋出让给了原告蒋快乐，现原告蒋快乐也是就二被告签订的合同提起诉讼，应当遵守二被告在合同中签订的仲裁协议，对合同在履行过程中发生争议应当提交永州市仲裁委员会仲裁，故对原告蒋快乐的起诉应当依法予以驳回。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百另一条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）湘1122民初47号民事判决书；二、驳回原审原告蒋快乐的起诉。案件受理费100元，由法院予以退还。审 判 长  谭德佐审 判 员  沈 燕人民陪审员  唐晓淑二〇一八年四月二十六日书 记 员  周永立附件：《中华人民共和国仲裁法》第16条仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。《中华人民共和国仲裁法》第26条当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九条债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时受让人明确反对或者不知有单独仲裁协议的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第二百零一条按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。