四川省广安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广法民终字第146号
上诉人（原审被告）谢延均，女，生于1972年4月11日，汉族，个体户，住广安市广安区。
被上诉人（原审原告）广安发展建设集团有限公司，住所地广安市广安区广惠街165号。
法定代表人雷盛才，董事长。
委托代理人李剑波，四川信和信律师事务所律师。
委托代理人谭金锋，四川信和信律师事务所律师。
上诉人谢延均因与被上诉人广安发展建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2013）广安民初字第4366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日立案受理后，依法由审判员胡成、张学明、助理审判员蒋濒组成合议庭，于2014年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人谢延均、被上诉人广安发展建设集团有限公司的委托代理人李剑波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本院查明，2005年始，广安投资控股（集团）有限责任公司受广安市政府国有资产监督管理委员会的指派，对位于金安大道的广安市委办公楼裙楼资产行使租赁、维修、改建、日常管理、纠纷处理等权利。
2008年4月28日，广安投资控股（集团）有限责任公司（甲方）与谢延均（乙方）就租赁位于广安经济技术开发区金安大道市委办公楼裙楼22号门市签订《房屋租赁合同》，租期从2008年7月1日起至2013年6月30日止。租期届满后，谢延均继续承租，双方于2013年8月2日签订《房屋临时租赁协议》(以下简称《协议》)，《协议》的首部明确载明承租人系“临时租用门市”，待出租人决定门市的“后续价格、处理方式等因素后”，承租人“必须无条件服从”出租人安排；合同的解释权归出租人。《协议》第一条约定：甲方将位于广安经济技术开发区金安大道（市委裙楼）156号房屋（即原市委裙楼22号门市）共壹间，建筑面积约39.51平方米，租给乙方用于商业经营，租期从2013年7月1日起至收到门市处理决定通知书止。门市到期后，甲方将无偿收回该处房屋，并按政策规定处理；《协议》第二条约定：预收年租金22152元，日租金60元，并于租赁年度租期开始前1个月内付清，若有剩余租金则退回乙方，原则上不计入下次租金；《协议》第八条约定：乙方在签订本合同时，需向甲方交纳履约保证金贰仟元，合同期满后，无违约行为并办清交接的相关手续，不拖欠水、电、物业管理等费用，保证金如数退还；否则保证金冲抵相关费用，在保证金不足支付时，甲方有权向乙方追偿；《协议》第十二条约定：如因甲方改扩建所出租的房屋或不可抗力及国家政策调整或城市规划调整等因素，甲方有权收回出租房屋，不视为违约，不承担违约责任，但甲方应退还乙方已付租金期限内未使用房屋时间的租金和保证金，不计利息；《协议》第十五条约定：合同自甲、乙双方签字并交清第一年租金之日起生效。合同签订的当日，谢延均交纳了22152元租金。
2013年8月23日，广安投资控股（集团）有限责任公司变更为广安发展建设集团有限公司。
2013年10月28日，广安发展建设集团有限公司向承租人发出《拆迁通知》，《拆迁通知》载明：根据市政府城市规划，市委裙楼金安大道侧面的所有门市即将拆除，请各位业主立马着手门市拆迁工作，务必于11月20日前完成搬迁。已完成搬迁工作的业主，请持门市租赁合同及相关证件，到广安发展建设集团资产经营部结算租金、退还保证金。
2013年11月6日，广安发展建设集团有限公司通知谢延均在内的各租赁户开会，要求各租赁户于11月20日前完成搬迁工作。2013年11月8日，广安发展建设集团有限公司向谢延均发出《门市处理决定通知书》，《门市处理决定通知书》载明：因公司决定对金安大道侧市委裙楼原出租的门市进行统一改扩建，根据《协议》的约定，我方决定于2013年11月20日前收回所出租的门市。双方原签订的《协议》已于2013年10月28日第一次书面通知时到期，请租赁方立马着手门市搬迁工作，务必于11月20日前完成搬迁。已完成搬迁工作的租赁方，请持《协议》及相关证件，到广安发展建设集团资产经营部结算租金、退还保证金。该通知书上有谢延均之夫唐守平的签名。
2013年11月27日，广安发展建设集团有限公司向广安区人民法院提起诉讼，请求：一、判令谢延均立即搬离承租房屋并返还房屋；二、判令谢延均支付超期占用房屋的占用费，从2013年11月20日起算至实际将房屋交付之日止（按照60.69元/天计算）。
原审人民法院审理认为：广安投资控股（集团）有限责任公司与谢延均签订的《协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。广安投资控股（集团）有限责任公司更名为广安发展建设集团有限公司后，不影响协议的效力，广安发展建设集团有限公司作为原告的主体资格适格。协议约定“租期从2013年7月1日起至收到门市处理决定通知书止”。广安发展建设集团有限公司向谢延均发出《门市处理决定通知书》时，双方的租赁期限届满，权利义务终止。广安发展建设集团有限公司已给予了合理的搬迁期限而谢延均仍未搬离，广安发展建设集团有限公司请求腾空承租门市并返还承租门市的诉求应予支持。谢延均超期占用门市期间应当按照合同约定的日租金60元标准进行计算，从2013年11月21日起至退还房屋时止。谢延均辩称《协议》是指房屋租金的临时性，是签订正式租赁合同的过渡协议，无相关证据为证，也与合同内容不符；同时，谢延均要求以2013年7月1日为租期开始日签订正式租赁协议和如出租方确需改扩建出租房屋，应按相关法律法规妥善圆满安置，在改扩建完成后再与其继续履约直至租期完毕的意见，既无事实依据，也无合同和法律依据。谢延均要求给予21.5万元经济补偿的诉求，因其未提起反诉，不作审理和裁判。遂依照《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、谢延均腾空承租的广安市广安区金安大道一段172号房屋，并将该房屋交还给广安发展建设集团有限公司；二、谢延均按每天60元的标准向广安发展建设集团有限公司支付超期使用房屋期间的占用费（超期的期间为2013年11月21日至谢延均向广安发展建设集团有限公司交还房屋时止）。案件受理费300元由谢延均承担。
宣判后，谢延均不服，上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足，广安发展建设集团有限公司在没有提供证明其主体资格的证据时，一审法院就作出了判决，明显歪曲事实，缺失公正；二、一审法院没有对签订临时协议的背景进行调查取证，结合一审提供的证据，临时协议第二条约定的内容，不是说租期是临时的，而是租金价格没有商定，租金是临时的，是签订正式协议的过度；三、案涉协议是格式条款，按照合同法的规定，采用格式条款的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，广安发展建设集团有限公司在签订协议时，没有口头告知也没有在合同上写明案涉房屋需要“拆迁”，故意隐瞒与合同有关的重要事实，违背了公平原则。按照合同法的规定，格式条款理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。临时协议第二条(实为第一条)约定的“租期从2013年7月1日起至收到门市处理决定通知书止”的内容，双方理解有争议，应作出有利于承租人的解释，即是指收到门市租金价格的处理决定通知，而不是其他的无关于价格方面的通知。临时协议只是针对租金价格没有确定，广安发展建设集团有限公司确需改扩建出租房屋，应妥善安排好谢延均，并在改扩建完成后继续履行合同至租期完毕。如改扩建后，不能继续履行原合同，应给予应有的经济补偿。请求撤销一审判决，改判驳回广安发展建设集团有限公司的诉讼请求。
被上诉人广安发展建设集团有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，谢延均要求改扩建完成后继续履行合同或赔偿经济损失的请求，其在一审时没有提出反诉，不属于二审法院审理范围之内，故请求二审法院依法驳回谢延均的上诉请求，维持原判。
本院认为，案涉房产登记的所有权人虽系广安市城市建设投资有限公司，但其经营、管理等权利已于2005年经广安市政府国有资产监督管理委员会授权给广安投资控股（集团）有限责任公司行使。广安投资控股（集团）有限责任公司更名为广安发展建设集团有限公司后，原广安投资控股（集团）有限责任公司的权利和义务由广安发展建设集团有限公司享有和承担。故广安发展建设集团有限公司的诉讼主体资格适格。
案涉《协议》中有关租赁期限、年租金、日租金的条款与此前谢延均与广安投资控股（集团）有限责任公司签订的《房屋租赁合同》的相应条款不一致，系双方协商约定。《协议》条款中，没有加重承租人责任、免除或者限制出租人责任的内容，亦没有需要提请承租人特别注意的内容。根据《合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未予对方协商的条款”的规定，该《协议》不属于格式合同，其有关租赁期限、租金条款亦不属于格式条款。《协议》第一条有关“租期从2013年7月1日起至收到门市处理决定通知书止”的约定内容，字句明确，词义准确，意思表示清楚，按照通常理解不存在理解上的争议，亦不存在两种以上的解释。故《协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。
《协议》约定的“租期从2013年7月1日起至收到门市处理决定通知书止。门市到期后，甲方将无偿收回该处房屋，并按政策规定处理”系对租赁期限的约定，但租赁期限的截止时间约定不明确。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方签订的《协议》为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同时仅需在合理期限之前通知承租人。广安发展建设集团有限公司于2013年11月8日给谢延均发出的《门市处理决定通知书》，实际为解除合同通知书，并给予了谢延均合理的搬迁期限。故自《门市处理决定通知书》送达谢延均之日，《协议》即解除，谢延均应当在确定的搬迁期限内搬迁并返还租赁物。
关于谢延均称广安发展建设集团有限公司确需改扩建出租房屋，应妥善安排，并在改扩建完成后继续履行合同至租期完毕；如改扩建后，不能继续履行原合同，应给予谢延均应有的经济补偿的问题。依据双方签订的《协议》第十二条的约定，谢延均无权要求广安发展建设集团有限公司继续履行合同或给予经济补偿。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人谢延均的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费300元由谢延均负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 成
审 判 员 张学明
代理审判员 蒋 濒
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 滕骥源