山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋01民终2280号
上诉人（原审被告）：太原宝佳万科房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区长风东街16号50幢，统一社会信用代码×××。
法定代表人：曹江巍，总经理。
委托诉讼代理人：蔺锐，男，该单位法务，住山西省太原市小店区农科南路**号*栋*单元***室。
委托诉讼代理人：赵多政，北京大成（太原）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司太原平阳支行，住所地太原市迎泽区解放南路57号，统一社会信用代码×××。
负责人：孙连瑞，行长。
委托诉讼代理人：彭小艳，山西鼎信泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左睿，山西鼎信泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙建兴，男，1964年6月24日出生，汉族，住山西省应县。
被上诉人（原审被告）：杨殊平，女，1965年1月15日出生，汉族，住山西省应县。
上诉人太原宝佳万科房地产开发有限公司与被上诉人中国银行股份有限公司太原平阳支行、孙建兴、杨殊平因金融借款合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3923号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人太原宝佳万科房地产开发有限公司上诉请求：依法判决如孙建兴、杨殊平到期不能偿还贷款，以拍卖其抵押的位于太原市长风东街16号第7幢2单元1304号的房屋优先偿还贷款，拍卖价款不足以偿还的，由上诉人承担连带保证责任。
事实和理由：2013年3月22日，被上诉人中国银行股份有限公司太原平阳支行与孙建兴、杨殊平签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定孙建兴、杨殊平向中行借款99万元用于购置房屋，同时，孙建兴、杨殊平将其所购房屋抵押给中行，并办理了预抵押登记。《物权法》、《房屋登记办法》分别明确规定了预抵押登记制度、流程，孙建兴、杨殊平违约后，中行有权依据贷款合同行使预抵押所赋予的优先受偿权，通过房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。综上，原审适用法律不当，请求二审法院依法改判。
被上诉人中国银行股份有限公司太原平阳支行辩称，根据物权法20条的规定，预抵押登记不产生登记的效力，因此一审判决符合法律及事实。应当驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人孙建兴、杨殊平未到庭也未作书面答辩。
原审查明，被告孙建兴、杨殊平系夫妻。2013年3月22日，被告孙建兴与被告太原宝佳万科房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告太原宝佳万科房地产开发有限公司开发的太原市长风东街16号第7幢2单元1304号的房产。合同约定：1、房款共计1423129元，首付款433129元，余款99万元由银行办理按揭手续；2、房屋交付时间为2014年9月30日前；3、关于产权登记的约定是：出卖人应当在商品房交付使用540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
2013年3月22日，原告作为贷款人，被告孙建兴、杨殊平作为借款人，被告太原宝佳万科房地产开发有限公司作为担保人签订了编号为2013年借字WKZ070号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：1、被告孙建兴、杨殊平向原告借款99万元整，借款期限为120月，自贷款人实际放款日起算；2、贷款利率执行浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内的月利率为5.4583‰。每一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；3、按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；4、被告孙建兴、被告杨殊平未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；5、还款方式为按月等额本息还款；6、被告孙建兴、杨殊平应在取得房屋所有权证书后90日内协助原告办理抵押登记手续，被告太原宝佳万科房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性全额连带责任保证；7、如被告孙建兴、被告杨殊平未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期。
合同签订后，原告于2013年3月25日向被告指定的账户发放了贷款。从2015年9月开始，被告孙建兴、被告杨殊平未能按合同约定的期限按期足额向原告归还贷款本息，原告于2016年7月1日向被告孙建兴、杨殊平发出《逾期催收及提前还款函》，宣布贷款全部提前到期，解除双方签署的全部合同，要求被告孙建兴、杨殊平自收到本通知之日起三日内履行还款责任，但被告孙建兴、杨殊平在接到通知后仍未按时归还原告贷款本息。截止2016年7月7日，被告孙建兴、杨殊平共拖欠原告贷款本金739771.36元（包括逾期本金15027.68元、原告宣布提前到期的本金724743.68元）、利息4744.28元（含罚息、复利等）。2016年12月22日，被告孙建兴、杨殊平归还原告2016年6月1日应还的贷款本金10元、利息1429.05元。
另查明，被告孙建兴、杨殊平购买的太原市长风东街16号第7幢2单元1304号的房产尚未办理产权登记手续。
原审判决认为，原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效，各方当事人均应按照合同行使权利并履行义务。原告已按照约定向被告孙建兴、杨殊平交付了约定的借款，履行了合同义务，被告应按合同的约定归还原告借款本息。截止2016年7月7日，被告孙建兴、杨殊平共拖欠原告贷款本金15027.68元、利息4744.28元（含罚息、复利等），原告有权依据合同的约定宣布借款提前到期，故对原告要求判令被告孙建兴、杨殊平归还原告借款739761.36元（739771.36元-10元）、截止2016年7月7日的利息3315.23元（4744.28元-1429.05元）以及从2016年7月8日至全部还清借款时的利息的诉讼请求，予以支持。被告太原宝佳万科房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，在被告孙建兴、杨殊平购买的太原市长风东街16号第7幢2单元1304号的房产尚未办理产权登记手续前应承担连带责任保证，原告要求判令由太原宝佳万科房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。因被告孙建兴、杨殊平购买的太原市长风东街16号第7幢2单元1304号的房产尚未办理产权登记手续，尚未具备办理抵押登记手续的条件，原告对该房并不享有优先受偿的权利，故原告要求判令被告孙建兴、杨殊平按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，履行办理抵押登记义务和判令被告孙建兴、杨殊平以其坐落于太原市长风东街16号第7幢2单元1304号的房产为上述借款本息承担抵押担保责任，原告对其拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙建兴、杨殊平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司太原平阳支行借款本金739761.36元、截止2016年7月7日的利息3315.23元；二、被告孙建兴、杨殊平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司太原平阳支行借款本金739761.36元自2016年7月8日起至本判决确定的履行之日止按照双方合同约定的逾期贷款罚息利率计算利息；三、被告太原宝佳万科房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司太原平阳支行的其他诉讼请求。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，孙建兴、杨殊平与中国银行股份有限公司太原平阳支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》合法有效，孙建兴、杨殊平违约，银行有权按合同约定要求其提前归还借款本息。上诉人太原宝佳万科房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证，在孙建兴、杨殊平购买的太原市长风东街16号第7幢2单元1304号的房产尚未办理产权登记手续前应承担连带责任保证。
《中华人民共和国物权法》第二十条是关于不动产登记制度中的抵押权预告登记的规定，抵押预告登记权利人享有的是在抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非是对系争房屋享有现实的抵押权。故上诉人太原宝佳万科房地产开发有限公司主张银行应对预抵押房屋优先受偿权的理由不能成立。但用房屋进行抵押也是当事人的真实意思表示，只是由于其他原因尚未办理房屋产权登记导致无法办理正式抵押手续。现房屋实际由孙建兴、杨殊平占用使用，在购房者违约的情况下，为维护各方的利益，可依法对房屋进行拍卖，价款用于偿还银行贷款，若拍卖价款超过债权部分归孙建兴、杨殊平所有，若不足部分由上诉人太原宝佳万科房地产开发有限公司承担连带责任。原判部分不当，应予纠正。对上诉人太原宝佳万科房地产开发有限公司的上诉请求的合理部分予以支持。太原宝佳万科房地产开发有限公司在承担连带清偿责任后，可向孙建兴、杨殊平追偿。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3923号民事判决第一、二、四项即”一、被告孙建兴、杨殊平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司太原平阳支行借款本金739761.36元、截止2016年7月7日的利息3315.23元；二、被告孙建兴、杨殊平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司太原平阳支行借款本金739761.36元自2016年7月8日起至本判决确定的履行之日止按照双方合同约定的逾期贷款罚息利率计算利息；四、驳回原告中国银行股份有限公司太原平阳支行的其他诉讼请求”；
二、孙建兴、杨殊平逾期未履行上述清偿义务，中国银行股份有限公司太原平阳支行有权对孙建兴、杨殊平购买的位于太原市长风东街16号第7幢2单元1304号房屋拍卖的价款受偿；
三、变更太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初3923号民事判决第三项即”三、被告太原宝佳万科房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任”为”太原宝佳万科房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任至中国银行股份有限公司太原平阳支行领取上述孙建兴、杨殊平所购房产他项权利证明之日止；太原宝佳万科房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任后，有权就其实际清偿部分向孙建兴、杨殊平追偿”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费11245元，被上诉人孙建兴、杨殊平共同负担。二审案件受理费11245元由上诉人太原宝佳万科房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦跃峰
审判员 雷 晨
审判员 孙广金
二〇一七年八月十六日
书记员 赵梓余