河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民初64号
原告（申请执行人）河北腾源工贸有限公司，住所地石家庄市藁城市四明街物资大楼。
法定代表人丁志祥，董事长。
委托代理人杜宏霞，女，1958年1月17日出生，汉族，该公司职员，住址藁城市。
委托代理人刘芳，女，1965年4月30日出生，汉族，该公司职员，住址晋州市。
被告（案外人）吴泽华，男，1991年6月25日出生，汉族，住址石家庄市新华区。
委托代理人范国利，河北建兴人和律师事务所律师。
被告（案外人）杨国伟，女，1967年2月22日出生，汉族，住址石家庄市新华区。
委托代理人范国利，河北建兴人和律师事务所律师。
被告（被执行人）石家庄市金海房地产开发有限公司，住所地石家庄市自强路杨树胡同乾元大酒店三楼办公区。
法定代表人陆彪（已故，其妻李月芬）。
委托代理人刘鼎，男，1992年11月20日出生，汉族，该公司职员，住址裕华区。
委托代理人武青果，河北建兴人和律师事务所律师。
原告河北腾源工贸有限公司（以下简称腾源公司）诉被告吴泽华、杨国伟、石家庄市金海房地产开发有限公司（以下简称金海公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告腾源公司及其委托代理人杜宏霞、刘芳、被告吴泽华及其委托代理人范国利、被告杨国伟的委托代理人范国利、被告金海公司的委托代理人刘鼎、武青果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告腾源公司诉称，2012年9月17日，原告腾源公司诉被告金海公司借款合同一案，在石家庄市中级人民法院主持调解下双方当事人自愿达成调解协议，石家庄市中级人民法院作出了（2012）石民三初字第00012号《民事调解书》：“经原、被告双方共同确认，被告拖欠原告的借款为749万余元及利息，利息自2011年6月15日至本协议生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。”《民事调解书》生效后，被告金海公司拒不履行调解书确定的义务，2012年10月8日，向石家庄市中级人民法院申请强制执行，2012年10月23日，石家庄市中级人民法院作出（2012）石执行字第00070号《执行通知书》，责令被执行人金海公司5日内向申请执行人腾源公司支付998.2871万元及利息。
2013年10月8日，石家庄市中级人民法院在诉前保全查封的金海公司位于石家庄市新华路华府大厦的17套房产及一楼门市和二楼门市的基础上，又作出（2012）石执字第00070-1号《执行裁定书》，依法查封了被执行人金海公司位于新华路华府大厦另××房产。对此，石家庄市中级人民法院在报纸上、被执行人住所、房产项目现场均张贴了法院发布的（2012）石执字第00070-7号《公告》，对上述查封房产情况公诸于众，并特别公示“上述房产未经本院同意，不得出售、转让、抵押、过户”。2015年10月5日石家庄市中级人民法院又做出（2012）石执字第00070-14号《执行裁定书》，对上述查封财产继续查封，续封期限为三年。
在执行过程中，被告吴泽华、杨国伟提出执行异议，认为查封的701号房产归其所有，请求解除701房屋的查封。
2016年11月11日石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01执异138号《执行裁定书》中止对被告金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋的执行。
原告认为，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01执异138号《执行裁定书》认定事实、适用法律均存在严重错误。首先，三被告之间的购房协议，是在金海公司未办理商品房预售许可证、无商品房销售许可证的情况下签订的购房合同，根据最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条“出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，以上购房合同无论交款情况如何，都属于无效合同；其次，被告吴泽华、杨国伟在购买诉争房屋过程中明知被告金海公司无证销售而仍购买，本身具有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应当查封或执行。再次，按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记，也就是说，即使被告吴泽华、杨国伟支付了全部价款、实际占有房屋，但未办理过户手续的，其对不动产仍无法享有物权，只享有对被告金海公司的债权，诉争房屋仍属于被告金海公司财产，对该房屋法院有权查封执行。因此，该裁定侵犯了原告的合法权益。原告腾源公司诉至我院，请求：一、判决准许执行被告金海公司位于石家庄市××华府大厦××号房屋；二、判令吴泽华、杨国伟、金海公司之间的购房协议无效；三、判令诉讼费等费用由被告承担。
被告吴泽华、杨国伟答辩称，本案所涉及的房产在被法院查封前吴泽华、杨国华已经全款购买，且已经交付入住，因被告金海公司原因至今没有办理房屋登记手续，被告吴泽华、杨国伟本身没有过错。被告吴泽华、杨国伟与被告金海公司于法院查封前签订的购房协议，且已经履行完毕，原告腾源公司无权确认双方协议无效；法院的查封没有法律依据且违法，根据最高人民法院2004第5号《最高人民法院国土资源建设部<关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知>》第十五条第一项作为被执行人的房地产开发企业已办理了商品房预售许可证且未出售的房屋才可以查封，故涉案房屋应排除执行，解除查封。
被告金海公司答辩称，同意被告吴泽华、杨国伟的答辩意见。本案华府大厦701房屋在被石家庄市中级人民法院查封前已经出售给了被告吴泽华、杨国伟，双方签订了售房协议，该协议系双方自愿、且已实际履行，被告杨国伟已经实际占有使用该房屋，该协议并不损害国家、集体及他人的权益，该协议是合法有效的。该房屋已经出售给了被告吴泽华、杨国伟产权已不属于被告金海公司，所以原告腾源公司无权申请执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有的但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上请求驳回原告的诉讼请求。
原告腾源工贸为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
证据1、（2016）冀01执异138号执行裁定书，中止执行依据事实和法律适用都是错误的；
证据2、（2012）石执字第00070-1号执行裁定书，对701号房产查封的依据；
证据3、（2012）石执字第00070-7号公告；
证据4、（2012）石民三初字第00012号调解书；
证据5、（2012）石执字第00070-14号执行裁定书公告；
被告吴泽华、杨国伟的质证意见：对证据1没有异议，138号执行异议裁定是正确的；证据2执行裁定购房时没有见过，违反最高人民法院2004第5号文件第17条的规定，不应该查封；证据3、4、5被告在购房的时候没有见到。
被告金海公司的质证意见：对原告提交的5份证据的真实性、合法性没有异议，但原告提交的证据与其主张没有关联性。证据2被告金海公司未收到，也未见到公告，真实性合法性有异议。
被告吴泽华、杨国伟向本院提交以下证据：
证据1、商品房认购协议书，证明被告与金海公司于2013年9月15日签订的购房意向书，证明购房事实；
证据2、付房款的收据，2013年9月8日付2万定金，9月15日付现金22万，10月28日付66万、11月24日付294345.3元，合计付款1194345.3元；
证据3、房屋交付的资料，2014年1月4日装修押金5000元，交与金海公司。煤气接口费用等及其他费用42043.3元，2016年的物业费3117.78元，2016年2月18交。2016年度的暖气费2540.58元，已交。电费、电卡已经办理，证明二被告已实际入住。
证据4、石家庄房屋登记交易中心出具的房屋查询证明，证明二被告名下没有其他房产。
原告腾源公司、被告金海公司对被告吴泽华、杨国伟所提交证据无异议。
被告金海公司未提交证据。
经审理查明，原告腾源公司与被告金海公司借款合同纠纷一案，本院作出（2012）石民三初字第00012号民事调解书，该调解书发生法律效力后，原告腾源公司向本院申请执行。本院受理后，于2013年10月8日作出（2012）石执字第00070-1号执行裁定书，查封了被告金海公司所有的位于新华路华府大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产。被告吴泽华、杨国伟对查封的701号房屋提出执行异议。本院经审理作出（2016）冀01执异138号执行裁定书：中止金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋的执行。该裁定书已经送达各方当事人。
另查明，被告吴泽华、杨国伟系母子关系，其二人于2013年9月15日与被告金海公司签订《商品房认购意向书》，由其二人购买“金海华府”住宅小区（暂定名）1号住宅/商业楼7层01号房屋。房屋暂定单价为8791/平方米，房款暂估总价为1194345.3元。被告吴泽华、杨国伟付清了全部房款，被告金海公司为被告吴泽华、杨国伟出具了房款收据，且将房屋交付，被告吴泽华、杨国伟已装修并实际入住。2015年7月29日，石家庄市房屋登记交易中心为吴泽华出具了吴泽华名下零套已登记的住宅登记信息。2016年10月21日石家庄市房屋交易中心为被告杨国伟出具无房屋权属登记住宅的查询证明。庭审中被告金海公司表示，因701号房屋五证不全，至今未办理产权登记手续。
上述事实有原、被告提交的证据、被告金海公司的答辩及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，综合双方当事人的主张和意见，本案争议的焦点是：被告吴泽华、杨国伟就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院作出（2012）石执字第00070-1号执行裁定书之前被告吴泽华、杨国伟与被告金海公司签订了《商品房认购意向书》，并按照约定交付了全部购房款,被告金海公司将房屋交予被告吴泽华、杨国伟，其二人提交物业费、水电费的证据证明其已经实际入住占有该房屋，虽未进行产权登记，但系因被告金海公司的原因所导致的，被告吴泽华、杨国伟本身没有过错，且其二人名下无其他房产，对其二人最基本的居住权应予保护。故被告吴泽华、杨国伟就金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告腾源公司主张执行701号房屋的理由不能成立。
关于原告腾源公司主张被告吴泽华、杨国伟、金海公司之间的购房协议无效一节，《中华人民共和国合同法》52条规定有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告腾源公司不是合同一方当事人，且该合同系被告吴泽华、杨国伟与被告金海公司于法院查封前签订的购房协议，已经履行完毕，与《合同法》52条规定的无效的情形相悖，故原告腾源公司请求确认购房协议无效的理由不能成立。
综上所述，原告腾源公司的诉求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告河北腾源工贸有限公司的诉讼请求。
诉讼费用80元由原告河北腾源工贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 王正文
审判员 张国顺
审判员 史亚宁
二〇一七年五月十六日
书记员 田 静