浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍执异初字第73号
原告:陈某甲。
法定代理人：陈慕银。
委托代理人：杨平度、林斌斌，浙江豪江律师事务所律师。
被告：梁小华。
委托代理人：陈中查、吴世文，浙江玉山律师事务所律师。
被告：周科仁。
被告：陈满银，（系被告周科仁妻子）。
原告陈某甲与被告梁小华、周科仁、陈满银案外人执行异议之诉一案，于2015年12月23日向本院提起诉讼，本院于�日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告陈某甲的法定代理人陈慕银及其委托代理人杨平度、原告申请的证人黄某、龚某、陈某乙、被告梁小华及其委托代理人陈中查、被告周科仁到庭参加诉讼。被告陈满银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈某甲诉称：2012年10月12日，被告周科仁、陈满银与金田集团温州房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201290004140019，备案登记号：20129402415），以总价款752346.32元，向金田集团温州房地产开发有限公司购买坐落在苍南县××大道××大厦××室商品房一套，合同约定出卖人交房时间为2013年12月31日前，出卖人办理土地使用权和房屋所有权的初始登记，时间为2015年12月31日前。之后，被告周科仁、陈满银当日付清房款，出卖人于2013年12月12日�被告周科仁、陈满银交付房屋。
2013年12月23日，经中介人龚某、黄某介绍，原告的父亲陈慕银作为原告的法定代理人与被告周科仁、陈满银签订一份“房屋出售协议书”（即买卖房屋定金合同），约定以每平方米10500元的价格（总房价为1436820元）向其购买位于苍南县××大道××大厦××室商品房一套，并当场支付定金100000元，余款约定于2014年1月15日前付清。2014年1月7日，双方按民间习俗订立“立卖尽套房契”，交由原告存留，原告按合同约定向被告周科仁、陈满银支付除保留房款尾数50000元外的购房款1286820元，被告周科仁、陈满银当场向原告交付房屋和钥匙及房屋买卖有关合同、发票、收据等一切资料和材料。次日，原告开始装修，并于2014年4月下旬装修完毕，同年5月1日搬入该房屋居住至今。2014年5月6日，被告梁小华向苍南法院申请对该房屋进行诉讼保�，苍南县人民法院作出（2014）温苍龙保字第000110号民事裁定书，查封坐落在苍南县××大道××大厦××室商品房一间，原告于2015年11月13日提出书面执行异议，同年11月27日被裁定驳回异议申请。原告认为，原告与被告陈满银、周科仁之间签订的房屋买卖合同合法有效，原告享有对涉案房屋的所有权，并一直占有、使用至今。为此，原告诉请判令：一、确认原告陈某甲与被告陈满银、周科仁于2014年1月7日签订的坐落在苍南县××大道××大厦××室房屋买卖合同合法有效；二、停止对坐落在苍南县××大道××大厦××室房屋的执行；三、被告陈满银、周科仁协助原告办理涉案房屋产权过户变更登记手续；四、案件受理费由三被告承担。
被告梁小华辩称：一、房屋买卖合同不真实，依法不能成立，房屋买卖双方系亲戚关系又是地方人，有串通行为；二、原告法定代理人在2014年1月7日通过工商银行打款给陈满银是否是购房款且在同日陈满银又汇款给周科推、周科造各50万元，周科推、周科造两兄弟又把钱给了陈慕银，可能存在虚假诉讼；三、被告周科仁、陈满银有转移财产的目的；四、原告法定代理人虽办理电表、宽带，但不能证明合法占有该房屋且均在涉案房屋被查封之后；五、原告提供的协议书，买房屋的是陈慕银而房屋卖尽契买方是陈某甲，原告主体不适格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告周科仁辩称：涉案房屋是在2012年间在房屋介绍所登记出卖。我不知道梁小华借款给陈满银，虽然是亲戚关系，但平时我们是不认识，卖房屋是由于厂里需要资金投资，陈满银借款的事，我不清楚。2013年底与原告达成买卖房屋协议，价格是一平方米10500元，面积是130多平方，陈慕银是在2014年1月付款给陈满银，这间房屋确实是卖给陈慕银的。
被告陈满银未提出答辩意见。
原告陈某甲在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.户口簿复印件，用以证明原告身份主体资格及原告与法定代理人关系的事实；2.民事裁定书，用以证明涉案房屋于2014年5月6日被查封的事实；3.商品房买卖合同、4.销售不动产统一发票、交房结算单、收款凭据复印件两份，用以证明被告陈满银、周科仁于2012年10月12日从房开公司购买涉案房屋，房开公司于2013年12月12日交付涉案房屋的事实；5.房屋出售协议书、6.房屋卖尽契约、7.银行明细单、银行取款凭证，用以证明2013年12月26日原告与被告周科仁、陈满银签订房屋出售协议书，并支付定10万元；2014年1月7日，原告与被告周科仁、陈满银订立卖尽套房契，并于同年1月14日前支付全部购房款，当场交付房屋和钥匙、房屋资料等的事实；8.收款凭证11份、9.有线数字电视登记表、收据联、10.居民管道燃气供应合同、安装协议、充值收据、11.个人结算帐户开户申请书、邮政储蓄短信服务申请书、12.网络宽带线路业务施工单，用以证明原告及家人自2014年1月7日起一直占有、使用涉案房屋至今的事实；13.商品房交付入户通知书，用以证明2013年12月12日房开公司向被告陈满银、周科仁交付房屋的事实；14.物业证明、15.历月电费明细单、16.燃气充值明细单、17.收据两份，用以证明原告及家人在购买涉案房屋后即行装修入住并对涉案房屋占有、使用至今的事实；18.银行存款回单，用以证明通过银行转帐给陈满银帐号62×××07购房款100万元的事实；19.银行转帐凭证，用以证明通过银行转帐给周科仁指定其兄弟周科推帐号购房款186820元的事实；20.银行交易详单，用以证明陈慕银于签订购房合同当日从其银行帐号内支取现金19�元，其中现金10万元用以支付购房定金的事实；21.上海市房地产证、22.买卖居间协议（出售上海房产）、23.银行交易明细单、24.还清贷款明细帐单、25.上海松江区房地产登记收件收据，用以证明在2013年11月13日，卖方陈慕银、黄连君夫妇、买方陆伟珍及中介，三方签订居间协议，以人民币210万元的价格，将位于上海市松江区新松江路1111弄26号201室房产出售给陆伟珍的事实；26.（2014）温苍龙商字第973号民事判决书，用以证明梁小华与周科仁、陈满银民间借贷纠纷起诉时间在2014年5月26日，而涉案房屋买卖关系发生在2013年12月26日的事实；27.离婚协议书，用以证明被告陈满银与周科仁于2014年2月8日协议离婚，双方确认涉案房屋已出售且所得房款已作分割的事实；28.银行转帐凭证（支付梁小华款项），用以证明被告出售涉案房屋后，用所得房款偿还梁小华的部分债务的事实；29.工商银行交易明细单、存款回单、30.中国银行历史交易详单，用以证明上海房屋出售后房款未到帐，陈慕银于2014年6日向其妻弟黄正君周转100万元，用以支付购买涉案房屋的购房款100万元，之后，陈慕银于2014年2月24日和3月24日收取陆伟珍购买上海上海松江区房屋的购房款60万元和40万元，偿还黄正君的借款100万元的事实。
本院依据原告陈某甲的申请准许证人黄某、龚某、陈某乙出庭作证，证人黄某在庭审中陈述：陈慕银的妻子黄丽君与我妻子黄梦晴是同胞姐妹，陈满银与我妻子系表姐妹关系。在陈慕银与周科仁、陈满银签订房屋买卖定金合同时，我和陈某乙夫妇、陈慕银夫妇及周科仁夫妇都在场，我在定金合同上签字，陈慕银给我“红包”1000元，合同约定付定金10万元。签订合同后，陈慕银就出去给周科仁汇款，但是现金还是转帐我不清楚。在2014年1�7日签订房屋卖尽契时，我也在场，约定价格是一平方米为10500元，除扣留5万元在办理产权证后付清，其余款项都付清了，周科仁没有出具收据。证人龚某在庭审中陈述：我丈夫陈某乙与陈慕银是同地方人。陈满银是我丈夫的妹妹，梁小华我也认识。周科仁、陈满银夫妇卖房屋的事情我知道，签订定金合同是在我家里，约定价款是一平方米10500元，转款我是知道的，当时有陈某乙夫妇、陈慕银夫妇及周科仁夫妇都在场，定金合同在我家里写的，卖尽契在某宾馆里签订，我有在契约上签字，房款怎么支付我不清楚。证人陈某乙在庭审中陈述：我与梁小华认识，陈慕银的老婆是我表妹，周科仁是我妹夫。我在龙港方鑫大厦27层有一间房屋，陈慕银的母亲及其姐姐偶尔碰到我，看我在装修房子，问我周围有没有房屋出卖，我妹夫刚好有间套房要出卖，定金合同在我家里签订2014年1月7日写卖尽契的过程我是清楚的，当时是我老婆龚某叫我去的,房屋价格是陈慕银与周科仁商定，合同都是自己签字的。
本院根据被告梁小华的申请，于2016年4月6日向工商银行苍南龙跃支行调取自2014年1月7日至2015年1月7日帐号为62×××07交易明细单据。“交易明细单据”显示：在2014年1月7日从陈慕银帐户（帐号：62×××83）汇入陈满银帐户（帐号：62×××07）人民币100万元，同日，陈满银分别从自己帐户（帐号：62×××07）汇入周科推帐户（62×××79）、周科造帐户（62×××70）人民币各50万元。
被告梁小华、周科仁、陈满银在本院指定的举证期限内没有提供证据材料。
原告提供的上述证据经庭审出示质证，被告周科仁对原告提供上述证据没有异议。被告梁小华对原告提供的证据质证如下：对证据1-4、13、15-17、28的“三性”无异议；对证�5、6的“三性”有异议，认为陈慕银的妻子与陈满银系亲戚关系；对证据7的真实性无异议，但不能证明原告的待证事实；对证据8的真实性有异议，认为5月8日、6月11日、7月10日、8月10日的票据是否属于同一个帐本；对证据9-12的真实性无异议，但不能证明原告占有使用的事实；对证据14的真实性有异议，认为物业公司在相隔一年后才知道原告装修入住；对证据18的真实性无异议，但不能证明是购房款项；对证据19、20的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据21-26、29、30的真实性无异议，但不能证明待证事实；对证据27的真实性无异议，房款与离婚协议书不相符，夫妻财产没有分割。
对证人黄某、龚某、陈某乙所作的证言，被告周科仁对证人证言的真实性没有异议。被告梁小华对证人黄某的证言有异议，认为证人与原告是亲戚关系，其对签订时间及定金支�方式均不清楚，不符合双方农村习俗；对证人龚某、陈某乙的证言有异议，认为两位证人的证言不能表述买房的整个过程且对房款支付不了解。
原、被告对本院调取的工商银行苍南龙跃支行“交易明细单据”的真实性没有异议，对此，本院予以确认。
对原告提供的上述证据，本院作如下认证：被告周科仁对原告提供的证据没有异议；被告梁小华对原告提供的证据1-4、13、15-17、28的“三性”无异议，对此，本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；对证据5、6，系房屋买卖双方为实现其目的而达成的一种合意，意思表示真实；证据7，系金融机构出具的有效凭证，与证据5、6及证人黄某、龚某、陈某乙所作的证言相互印证，且被告周科仁对该组证据的真实性没有异议，对此，本院予以确认；对证据14，系小区物业管理机构出具证明材料，与证据8-13、15-17形成完整的证据链，能够证明本案的相关事实，其真实性本院予以认定；对证据18、19、20，系金融机构出具的有效凭证，且被告周科仁该组证据的真实性无异议，并与证据5、6、7及本院调取的证据相互印证，形成完整的证据链，能够证明本案待证事实；证据21-25之间能够相互印证，与原告陈述的事实相吻合，且符合有效证据的“三性”特征，对其证明力本院予以确认；对证据26、28、29、30，系金融机构出具的有效凭证和本院生效的法律文书，与本案具有关联性，且被告对其真实性并无异议，对该组证据的证明力，本院予以认定；对证据27，系被告周科仁、陈满银对其在婚姻存续期间所得财产作出分割约定，系夫妻双方真实意思表示，且签订“离婚协议”发生在梁小华与被告周科仁、陈满银债务纠纷起诉之前，并未侵害他人的合法权益，本院对该份证据的证�力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：2012年10月12日，被告周科仁、陈满银以时价人民币752346.32元向金田集团温州房地产开发有限公司购置坐落于苍南县××大道××大厦××室房屋，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：交付房屋时间为2013年12月31日，并于2015年12月31日前办理产权初始登记。2013年12月26日，原告的法定代理人陈慕银与被告周科仁、陈满银签订一份《房屋出售协议书》，由原告的法定代理人陈慕银支付给被告周科仁、陈满银定金100000元，2014年1月7日，双方签订一份《立卖尽套房契》，约定被告周科仁、陈满银将其位于苍南县××大道××大厦××室房屋出卖给原告陈某甲，价格人民币1436820元，被告周科仁、陈满银及中介人龚某在契约上签字并捺印，原告支付除暂留50000元外的剩余购房价款。之后，原告及其家人搬入该房屋居住至今。
另认定，本院在执行申请执行人梁小华与被执行人周科仁、陈满银民间借贷纠纷一案中，陈某甲于2015年11月13日对本院所查封的登记在周科仁、陈满银名下的坐落在苍南县××大道××大厦××室房屋（备案登记号：20129402415）提出书面异议，经本院审查后，于2015年11月27日作出裁定，驳回陈某甲的异议申请。陈某甲不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。
本院认为，原告陈某甲于2014年1月7日与被告周科仁、陈满银在平等自愿基础上签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。故原告请求确认合同效力，于法有据，应予以支持。虽然涉案房屋未办理产权过户手续，但依法不影响房屋买卖合同的效力。合同生效后，当事人应全面履行合同义务，原告依约履行支付全部购房价款义务，并在交付该房屋后�际占有、管理、使用该房屋至今，且按规定缴纳相关费用。因此，被告周科仁、陈满银将涉案房屋出卖给原告陈某甲，事实清楚。原告取得物权期待权，享有足以排除对涉案房屋强制执行的权益。对原告的此项请求，应予以支持。另，本案涉案房屋初始登记所有权为周科仁、陈满银。根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故本院认定该房屋的所有权仍为周科仁、陈满银，原告诉称所有权已转移与法律规定不符。至于原告要求被告协助办理涉案房屋产权过户手续的请求，因不属执行异议之诉审查范围，本案不作处理，原告可另行提起主张。对被告梁小华抗辩合同双方系亲戚关系、房屋买卖交易、支付购房款项不真实以及原告主体不适格的辩称，缺乏事实�法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈某甲与被告周科仁、陈满银于2014年1月7日签订的关于苍南县龙港镇龙港大道方鑫大厦2606室房屋买卖契约有效；
二、停止对坐落在苍南县龙港镇龙港大道方鑫大厦2606室房屋的执行；
三、驳回陈某甲的其他诉讼请求。
案件受理费11300元，由陈某甲负担4520元，周科仁、陈满银负担6780元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费11300元[（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 陈诗意
代理审判员 林 宁
人民陪审员 李方景
二〇一六年六月十四日
代书 记员 李翩翩
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《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。�事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》
第三百一十二条第一款第（一）项对案外提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（�）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）……。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。