河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民初字第2556号
原告汤明秋。
委托代理人汤博华（系原告之父）。
委托代理人李峰，承德县法律援助中心律师。
被告承德智鸿房地产开发有限公司。
法定代表人舒明月。
委托代理人祝鹏，北京市盈科律师事务所律师。
原告汤明秋与被告承德智鸿房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汤明秋的代理人汤博华、李峰，被告承德智鸿房地产开发有限公司代理人祝鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告汤明秋诉称，2014年4月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的某某小区某栋某单元某某室现房一套，支付购房款505，136.00元，被告于2014年4月16日交付房屋钥匙。原告随后对房屋进行装修，于2014年8月份入住，因被告原因未办理房屋产权证。2015年7月14日原告入户门前被贴了一张通知，告知原告现在所居住的房屋为他人购买，房屋证件均为他人，原告为非法入住。原告与被告联系，但被告迟迟不予答复。经了解被告在2013年11月7日已将房屋出售给他人。原告认为被告在出售该房屋时故意隐瞒房屋已为第三人购买的事实，违反合同的约定，已构成欺诈，合同目的无法实现。现原告依法提起诉讼，请求：一、依法解除原告与被告于2014年4月1日签订的商品房买卖合同。二、要求被告返还购房款505，136.00元；赔偿自购房日至返还之日的利息损失，赔偿房屋装修损失351，200.00元，鉴定费4，012.00元。三、赔偿已付购房款一倍的损失505，136.00元。
被告承德智鸿房地产开发有限公司辩称，一、原告起诉在程序上遗漏真实的买房人即原告的父亲和其他利害关系人或第三人，必然导致本案事实不清，责任不明，损害了答辩人的合法权益。本案事实为：2013年8月20日，原告的父亲在被告处选购了房号为某栋某单元某某号房，同日，原告的父亲即以汤明秋名义支付了认购金5，000.00元，约定了单价4，420.00元每平方米，面积92.99平方米，总价411，016.00元；2014年3月20日，原告的父亲要求换房为某栋某单元某某号房，约定了单价4，450.00元每平方米，面积133.39平方米，总价593，586.00元；2014年4月1日，原告的父亲要求换房为某栋某单元某某号房，单价4，450.00元每平方米变更为4，200.00元，面积133.39平方米，总价593，586.00元变更为560，238.00元，并由被告优惠返装修款50，000.00元，同时优惠1%，单价为3，786.91元，总价为505，136.00元；原告的父亲在被告处系有求必应，其仅于2014年4月1日支付了首付款150，136.00元，双方同日签订了合同约定其余购房款350，000.00元办理贷款，补充合同约定：原告应在签订合同同时提供贷款资料，并在贷款批准之后5日内同贷款机构签订借款合同，否则视为原告违约，并按每延期1日支付150.00元违约金，在买卖合同签订后30日内，原告未能办理完贷款手续的，视为其不能取得贷款，如原告不能在买卖合同签订45天内一次性付款，此种情况下被告有权解除合同，定金不予退还。原告的父亲违反诚信，恶意磋商，在已违约未办理贷款的前提下，向被告提出以他人工程款抵负，事实并未将他人所谓债权转让与被告，故该已付购房款350，000.00元的事实不能成立。原告的父亲为了达到索取高额违约金的不正当目的，故意滥用诉讼权利，故意提起恶意诉讼导致被告遭受诉累。原告提起诉讼的第2项诉讼请求中要求返还购房款505，136.00元的诉讼标的，与事实不符，原告的父亲与本案正在进行的诉讼具有法律上的直接利害关系，应由法院通知原告的父亲作为本案共同原告或第三人参加诉讼。二、原告的诉请没有事实和法律依据，其请求应予驳回。2014年4月1日被告在要求原告换房时，已告知原告的父亲601号房屋存在预告登记需要解除，原告在签订合同日即2014年4月1日违约在先，未按合同约定同时提供贷款资料，并在贷款批准之后5日内同贷款机构签订借款合同办理贷款350，000.00元，被告不存在2013年11月7日已将某某号房出售的事实，被告在第三人处借款应第三人的要求办理了预告登记，事后还款第三人已撤销了该预告登记，用房屋买卖合同设定的担保显然不属于法定的担保物权，从法律上该行为系违法无效的民事行为，根据最高法院关于民间借贷的司法解释该预告登记行为系变相的流质条款。原告的起诉不仅在情理上说不通，在逻辑上也是荒谬的，更没有事实和法律上的依据，应予驳回。三、答辩人无违约事实，不应当支付赔偿金。原告先违约给答辩人造成巨大损失，应予赔偿。对此，我方将提出反诉或另行起诉。原告违约在签订合同之日，现第三人已撤销了该预告登记，本案不存在一房二卖，如原告要求解除合同，被告同意解除并返还购房款150，136.00元。但装修款系原告违约未支付清房款的前提下自行装修并已居住成二手房，对被告亦造成了损失，被告已对原告优惠了装修款50，000.00元，根据公平原则该装修款损失应由原告自行承担。至于原告已支付的5，000.00元认购金，根据《担保法》第89条及适用担保法解释第115条的规定，应属于立约定金，按照定金罚则，原告违约未支付购房款350，000.00元，已丧失取回认购金5，000.00元的权利。综上，请法庭依法公平公正处理，驳回原告的全部诉讼请求。
原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：
1、汤明秋与被告签订的售房合同一份（复印件）及认购金、预付款收据复印件一份、委托书一份。证实汤明秋购买的某某小区某栋某单元某某室楼房总价款505，136.00元，认购金和首付155，136.00元，定金抵顶购房款了，委托书证明办理手续授权给汤博华。
2、特殊事项审批单一份：证实被告同意原告用承德县砼鑫建筑材料有限公司对其享有的部分债权35万元抵顶剩余35万元购房款，证明售房合同的付款条款已经协商变更，原告交纳了全部购房款。
3、承德县砼鑫建筑材料有限公司证明一份：证实债权转移给汤明秋，抵顶35万元购房款事实存在。
4、2015年7月14日通知一份：证实争议房屋已为他人购买，他人有合法证照手续。
5、被告与毛某某签订的售房合同一份：证实2013年11月7日被告将某某小区某栋某单元某某室楼房出售给毛某某，出售给原告时该房已经出售给毛某某，属于一房二卖。
6、通过法院调取了房屋管理机关的撤销预告登记的复印件及预告登记证的复印件各一份，证实预告登记时间是2013年11月8日，撤销时间是2015年8月31日。
7、价格鉴定机关的价格鉴定结论一份：证实原告房屋的装修损失为351，200.00元及鉴定费4，012.00元。
被告对原告提交的1号证据买卖合同真实性没有异议，但对合法性有异议，当时汤明秋未满18周岁，不具备完全民事主体资格，需要监护人进行，委托书真实性没有异议，但合理性有异议，因未满18周岁，不是成年人，由监护人直接进行，不需要办理委托手续。对2号证据真实性合法性关联性有异议，不认可，审批单约定不能说明工程款抵付房款。对3号证据真实性合法性关联性不认可，这份证明与本案无关，建筑公司的证明没有承德智鸿房地产开发有限公司债权凭证，债权转让应通知债务人，因此不能达到证明目的，原告以债权抵付房款事实不能成立，收据真实性合法性关联性认可。对4号证据合法性有异议，通知人不清楚，有可能是高利贷借款人出具的，不认可，通知事实存在，不能证明房屋已由他人购买。对5、6号证据，只是说明答辩里提到的2013年因为借了毛某某高利贷，签订假的买卖合同，毛某某与智鸿公司买卖价格显示不是法定担保物权，不属于抵押权、留置权。最高院民间借贷司法解释，毛某某与智鸿公司的房屋所有权登记是变相的留置条款，承德县房屋预告登记行政行为是无效的，没有审核房屋买卖的真实性，撤销时间是2015年8月31日，因此退房办理撤销登记与事实不符，真实是智鸿公司向毛某某偿还了高利贷本息，所以毛某某撤销了预告登记。对7号证据，鉴定书合法性有异议，原告代理人汤博华是承德县公安局的，可能与鉴定部门存在某种关系，对鉴定的过程和程序有异议，我方交房给原告，原告装修是自主行为，与被告无关，鉴定结论说明装修公司设计费、材料运输等装修费用与事实有出入，鉴定结论我方今天看到，从程序上没有保证我方的合法权利，不认可。
被告承德智鸿房地产开发有限公司为反驳原告的主张，向本院提交证据如下：
1、商品房买卖合同及补充协议一份；证明双方签订和房屋买卖合同及补充协议约定：2014年4月1日原告支付了首付款150，136.00元，双方同日约定其余购房款350，000.00元办理贷款。补充合同约定：原告应在签订合同同时提供贷款资料，并在贷款批准之后5日内同贷款机构签订借款合同，否则视为原告违约，并按每延期1日支付150.00元违约金，在买卖合同签订后30日内，原告未能办理完贷款手续的，视为其不能取得贷款，如原告不能在买卖合同签订45天内一次性付款，此种情况下被告有权解除合同，定金不予退还。原告在签订合同次日即2014年4月1日违约在先，未按合同约定签订合同同时提供贷款资料，被告不存在违约行为。
2、2014年4月1日合同会签单一份；2014年4月1日，原告的父亲要求换房为某栋某单元某某号房，单价4，450.00元每平方米变更为4，200.00元，面积133.39平方米，总价593，586.00元变更为560，238.00元，并由被告优惠返装修款50，000.00元，同时优惠1%，单价为3，786.91元，总价为505，136.00元；装修款系原告违约未支付清房款的前提下自行装修并已居住成二手房，对被告亦造成了损失，被告已对原告优惠了装修款50，000.00元，如解除合同根据公平原则该装修款损失应由原告自行承担。
3、2013年8月20日及2014年4月1日收据各一份；证明2013年8月20日，原告的父亲汤博华在被告处选购了房号为某栋某单元某某号房，同日原告的父亲汤博华既以汤明秋名义支付了认购金5，000.00元，原告的父亲汤博华在被告处仅于2014年4月1日支付了首付款150，136.00元。
4、被告公司内部特殊事项审批单两份，证明2014年3月20日，原告的父亲汤博华要求换房为某栋某单元某某号房，约定了单价4，450.00元每平方米，面积133.39平方米，总价593，586.00元；2014年4月1日，原告的父亲要求换房为某栋某单元某某号房，单价4，450.00元每平方米变更为4，200.00元，面积133.39平方米，总价593，586.00元变更为560，238.00元，并由被告优惠返装修款50，000.00元，同时优惠1%，单价为3，786.91元，总价为505，136.00元；原告提起诉讼的第2项诉讼请求中要求返还购房款505，136.00元的诉讼标的与汤博华仅支付房款151，036.00元的事实不符，原告的父亲汤博华与本案正在进行的诉讼具有法律上直接的利害关系。
5、原告身份证复印件。汤明秋购房时未满18周岁，她是1996年9月24日出生，到2014年4月21日签订合同时未年满18周岁，这所房子买卖过程都是原告父亲汤博华进行的。
原告对被告提交的1号证据真实性合法性关联性认可，不认可证明目的；对2号证据真实性认可，不认可证明目的，首先说明折扣不是针对原告一家才优惠的；被告2号证据案场经理、大区总代理、职业顾问、销售主管的签字与原告提供的特殊事项审批单一致。对3号证据真实性认可，不认可证明目的；对4号证据真实性认可，不认可证明目的；对5号证据真实性认可。
经审理查明，2013年8月20日，原告汤明秋在被告承德智鸿房地产开发有限公司处选购了房号为某栋某单元某某号房，同日，原告的母亲即以汤明秋名义交付给被告认购金5，000.00元，约定了单价4，420.00元每平方米，面积92.99平方米，总价411，016.00元；2014年3月20日，原告经被告同意换房为某栋某单元某某号房；2014年4月1日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了购买某某的某栋某单元某某号楼房、合同编号为LHW-03XX（一期）的商品房买卖合同，合同规定：面积133.39平方米、单价为3，786.91元，总价为505，136.00元；买受人于签订本合同之日前付清首付款150，136.00元（含定金5，000.00元），350，000.00元办理贷款。出卖人应当在商品房交付使用后9０日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。补充合同约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》的同时向贷款银行或公积金机构提供齐全的贷款资料，并在贷款机构批准之后5日内向贷款机构签订借款合同，否则视为买受人违约，并按每延期壹日150元人民币向出卖人支付违约金。买受人有义务按贷款合同的约定按时还款，否则由此造成的损失由买受人承担。《商品房买卖合同》签订后30天内，买受人未能申请的商业或公积金机构办理完贷款手续的，视为买受人不能取得贷款，此种情况下如买受人不能在签订《商品房买卖合同》后45日内一次性付款的，出卖人有权解除合同，定金不予退还。当日原告通过转账交给被告首付款150，136.00元。2014年4月16日经被告同意原告将自己对承德县砼鑫建筑材料有限公司的债权与承德县砼鑫建筑材料有限公司对被告的部分债权350，000.00元抵顶了原告的购房款350，000.00元并将房屋交付原告。后原告将从被告处购买的房屋进行装修并入住。2015年7月14日接到他人通知，称自己居住的房屋已为他人购买，他人有合法证照手续。原告即与被告联系，后双方协商未果，2015年8月5日原告诉至我院。经我院委托，2015年9月28日承德县物价局价格认证中心对原告购买的住宅楼房的装修损失鉴证价值为351，213.60元，支付鉴证费4，012.00元。
另查明，2013年11月7日被告与毛某某签订了合同编号LHW-50XX商品房买卖合同，将被告建设的某某某幢某单元某某号房以每平米1，500.00元的价格出售给毛某某。2013年11月8日毛某某将下板城镇承栗路西侧某某小区住宅楼某栋某单元某某号楼房以承房预承德县字第10023XXX号房屋预告登记在承德县房屋产权产籍监理所进行了房地产预告登记。2015年8月31日毛某某因退房将下板城镇承栗路西侧某某小区住宅楼某栋某单元某某号楼房向承德县房屋产权产籍监理所申请办理撤销登记。
本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。被告承德智鸿房地产开发有限公司已于2013年11月7日与毛某某签订了下板城镇承栗路西侧某某小区住宅楼某栋某单元某某号楼的商品房买卖合同，2013年11月8日毛某某将此房以承房预承德县字第10023XXX号房屋预告登记在承德县房屋产权产籍监理所进行了房地产预告登记。预告登记后，被告承德智鸿房地产开发有限公司又与原告汤明秋签订了该楼房的商品房买卖合同。因被告承德智鸿房地产开发有限公司未经预告登记的权利人毛某某同意处分该不动产的，不发生物权的效力，故原被告签订的某某的某栋某单元某某号楼房、合同编号为LHW-03XX（一期）的商品房买卖合同无效。故原告要求被告返还购房款505，136.00元及利息，利息损失按中国银行同期贷款利率计算，赔偿房屋装修损失351，200.00元，并赔偿已付购房款一倍的损失505，136.00元的请求成立，本院予以支持。被告辩称其在原告要求换房时，已告知原告的父亲某某号房屋存在预告登记需要解除，但未提交相应的证据予以证实，本院对其辩解理由不予采信。被告辩称原告在签订合同日即2014年4月1日违约在先，未按合同约定同时提供贷款资料，并在贷款批准之后5日内同贷款机构签订借款合同办理贷款350，000.00元，因原告已在2014年4月16日将自己与承德县砼鑫建筑材料有限公司和被告之间的相互债权、债务抵顶了原告的购房款350，000.00元并经被告同意且将房屋交付原告。故被告辩称原告违约在先的辩解理由不足，本院不予认可。原告虽在签订购房合同时并非成年人，但其购房行为事后已为其监护人认可，被告以此认为原告起诉程序上遗漏真实的买房人即原告的父亲和其他利害关系人或第三人缺乏法律依据，本院不予支持。本院为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告承德智鸿房地产开发有限公司返还原告汤明秋购房款505，136.00元及利息，利息自2014年4月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
二、被告承德智鸿房地产开发有限公司赔偿原告汤明秋房屋装修损失351，200.00元。
三、被告承德智鸿房地产开发有限公司赔偿原告汤明秋已付购房款一倍的损失505，136.00元。
以上款项于判决生效后十日内给付。
四、驳回原告汤明秋的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币17，100.00元，鉴定费4，012.00元，由被告承德智鸿房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审 判 长 刘瑞华
代理审判员 周 琳
人民陪审员 池艳爽
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 甄红英