北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终11640号
上诉人（原审被告、反诉原告）：丁秀香，女，1978年9月28日出生。
委托诉讼代理人：乔绪升（丁秀香之夫）。
委托诉讼代理人：罗铭君，北京德恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘玉成，男，1954年7月26日出生。
委托诉讼代理人：王惠春（刘玉成之妻）。
委托诉讼代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。
上诉人丁秀香因与被上诉人刘玉成、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
丁秀香上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我的反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定我方未在2015年7月8日付款构成根本违约，属于认定事实错误，我方已经准备好购房款，是对方不予配合和回复，违约在先。2.一审判决认为我方应当按照交易习惯将房款打入定金账户，属于适用法律错误。3.刘玉成多次根本违约在先，是合同未能履行的根本原因。4.刘玉成缺乏诚信，多次当庭虚假陈述。5.涉案合同不存在约定或法定解除的情形，应当继续履行。6.一审存在违反法定程序的问题。
刘玉成辩称，同意一审判决，不同意丁秀香的上诉请求。丁秀香如果真诚履行合同，应当向刘玉成之妻王惠春的账户提交款项，或者按照合同期限进行提存，但其一方面认为王惠春是案外人，另一方面始终与王惠春交涉购房过程，其上诉理由在事实和法律方面均不成立。
链家公司书面述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
刘玉成向一审法院起诉请求：1.请求法院解除刘玉成、丁秀香于2015年5月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2015年5月24日签订的《补充协议》；2.丁秀香向刘玉成支付违约金138万元；3.诉讼费用由丁秀香承担。
丁秀香向一审法院反诉请求：1.请求法院判令刘玉成继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助丁秀香办理过户手续，交付西城区××6号院4号楼15层3单元1802房屋。2.刘玉成承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月1日，刘玉成（作为出卖人，甲方）与丁秀香（作为买受人，乙方）通过链家公司居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，并同链家公司签订了《居间服务合同》。合同约定丁秀香以700万元的价格（房屋成交价345万元；家具家电、装饰装修及配套设施折价355万元。共计700万元）购买刘玉成名下的位于北京市西城区××6号院4号楼15层3单元1802号房屋。《补充协议》第二条的主要相关条款约定：乙方于2015年5月1日向甲方支付定金10万元；甲方应于2015年6月1日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年6月5日前，办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2015年7月6日前通过建委资金监管的方式，支付第一笔首付款104万元（不包含前期支付的定金10万元），并将第二笔首付款343万元以建委资金托管的方式支付给甲方；余款241万元丁秀香通过银行贷款的方式支付，双方应于房屋核验和购房资质通过后的3个工作日内，共同前往贷款机构办理贷款申请手续；合同有效期68日，双方约定在合同有效期最后一日即2015年7月8日前，共同办理房屋所有权转移登记手续，并在过户后的三个工作日内交付房屋。《补充协议》第四条的主要相关条款约定，甲乙双方任何一方逾期履行补充协议第二条义务超过15天的，构成根本违约，另一方有权要求解除合同，并有权要求违约方支付房屋总价款20%的违约金。双方签订的《买卖定金协议书》约定，定金转入王惠春（刘玉成之妻）招商银行账号为******的账户中。
合同签订后，丁秀香支付刘玉成定金10万元。在合同履行过程中，因丁秀香社保有漏交情形，未通过购房资格审核，故刘玉成丁秀香及链家公司又于2015年5月24日签订了《补充协议》，《补充协议》约定：1、乙方继续申请购房资质，如资质通过按原合同继续履行。2、如合同到期日购房资质还没通过，乙方还有购买此房的意愿（乙方到2016年1月纳税满5年，也可购房），乙方应在合同到期后10天内把房款支付给甲方，但得留下房款20万元作为过户保证金。3、如合同到期后购房资质还没有通过，且乙方无力支付房款，甲方可继续出售该房屋，甲乙双方解除合同，互不承担违约责任。
庭审中，刘玉成表示自己向丁秀香出售房屋后，准备在他处购买新房，但丁秀香购房资质未审核通过，期间房价发生变化，造成了刘玉成的损失，故在2015年6月底、7月初期间与丁秀香协商补偿或解除合同事宜，但双方未达成一致意见。就刘玉成所述损失，刘玉成提供了与案外人签订的购买房屋《定金收付协议书》、中介服务费收据及刘玉成支付24.2万元中介费及支付30万元定金的收条。刘玉成表示因自己的房屋未按时出售，导致与案外人的合同无法履行，与案外人解除了定金协议，并提供了《定金解除协议书》。
丁秀香表示刘玉成要求加价40万元，但丁秀香只同意加价20万元继续购买房屋或刘玉成自己支付30万元解除合同，但最终双方未达成一致意见，故未签订解约协议。就该协商的事实经过，双方均提供了短信记录，其中，丁秀香提供的短信文本记录，页码编码不连续。对于刘玉成提供的与案外人签订的协议及收条，丁秀香表示与本案无关，不认可真实性。
另查，2015年7月8日，丁秀香通过中介工作人员王毅，向刘玉成发短信称：刘玉成、王惠春，根据房屋买卖合同及2015年5月24日的补充协议，我方已多次明确表示继续购买此房意愿，我方已经准备好款项，随时可以支付，请你方按协议提供银行账户，以便我方付款，另请你方准备履行协议相应义务。对于2015年7月8日的短信，丁秀香表示刘玉成当时就回复了。丁秀香并表示，按照当时刘玉成提的要求，要加房款40万，如果加钱交到定金的账号，如果不加钱，退钱还是定金账号，但是没明确说定金账号可以付购房款。庭审中，丁秀香未提供刘玉成的该条短信内容。2015年7月10日，丁秀香向中介工作人员王毅发短信称：王店长好，知道经过这么多天调和辛苦了，我先生已去诉讼，我知道你刚才说诉讼对双方都没有好处并都会有损失是事实，你从中调劝也是为双方好，我也再劝劝他，别的不说，对方至少要补偿我们已经发生的20万元损失，而对方要求加钱太多，我们前期为凑钱已全力才凑成，我们已没太大能力。中介工作人员王毅将丁秀香短信转发刘玉成，2015年7月11日刘玉成向中介公司王毅回短信称：我的账号没变，还是签协议时留的上次转定金时的账号，若对方同意我也按对方转定金时的账号将款打过去。刘玉成并请求中介公司王毅做协调，发短信称：小王，辛苦你做下调解吧，我说的10万，是在尽我的最大努力，我家为此事已经发生重大矛盾，不仅不能同价位买卖房屋、失去资质，同时给家人在其他方面也造成了很大被动……。2015年7月12日，刘玉成向中介公司王毅发短信称：按合同走吧。中介公司王毅询问刘玉成，是按合同还是按补充协议走，刘玉成没有正面回答。2015年7月15日，王毅询问刘玉成解约协议可以定了吗？刘玉成表示：正在筹钱。2015年7月17日中介公司王毅向刘玉成发短信称：客户现在说差不多有资质了，不同意解约协议了。刘玉成对此没有及时回复信息。2015年7月26日，刘玉成向中介公司王毅发短信称：王店长，房子之事我已委托律师，请转告买方，并表示买方今天下午到我家激烈砸门，大喊大叫。丁秀香通过中介公司王毅向刘玉成发短信称：最后一次调解后，多次电话、短信联系您，您仅回了一个短信说正在筹钱，之后一直没有回音，过了一段时间您才告知已经交给律师，我给您电话也不接，我本人认为发生事情应当积极、友好、和平解决，而不是一味回避，事情终究需要处理。
再查，北京市西城区××6号院4号楼15层3单元1802号房屋为登记在刘玉成名下的夫妻共同财产，刘玉成之妻当庭表示对刘玉成签订合同出售房屋的行为知情并同意。2015年6月3日，刘玉成已将其出售的房屋住房贷款全部还清，2016年3月25日，涉案房屋上登记的他项权利消灭。据链家公司提交的系统网页截屏显示：2015年9月28日，丁秀香之夫乔绪升在我市取得了购房资质。
一审法院认为，刘玉成、丁秀香签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
双方虽然在合同履行期间，曾通过电话短信协商变更或解除合同，但最终未达成一致意见，故双方应当按照原合同及补充协议继续履行。
结合刘玉成、丁秀香签订的买卖合同及补充协议的表述，法院认为，刘玉成、丁秀香就丁秀香取得购房资格的时间进行了变更，变更至2016年1月31日之前。对于付款时间，双方未进行变更，丁秀香应在合同有效期届满前即2015年7月8日前完成付款。至于付款方式，由于丁秀香延迟通过购房资格核验，导致其无法办理银行贷款手续，亦无法办理建委资金托管。丁秀香向法院举证证明其具备一次性付款全部购房款的能力，意味着丁秀香意识到其在未取得购房资格时，若想继续购买涉案房屋，应当变更合同中的付款方式，改为一次性给付全部购房款。现丁秀香未在2015年7月8日前向刘玉成支付购房款，已属于根本违约。故法院对于刘玉成要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。丁秀香亦应当按照合同约定向原告支付总房款20%违约金。结合目前房地产市场价格上涨的情况，刘玉成并无实际损失，法院将对违约金数额予以调整。
从刘玉成、丁秀香之间的履行情况看，丁秀香对于王惠春名下的银行定金账号是明知的，丁秀香如果真心支付购房款，可按照交易习惯将该款打入定金账号中。同时，丁秀香也可以提存该款。故此，对丁秀香抗辩不知道账号而未向刘玉成支付购房款的抗辩理由，法院不予采纳。
2015年6月3日，刘玉成已将涉案房屋的住房贷款全部还清，符合双方买卖合同的约定。虽然房屋产权登记信息中的他项权利于2016年3月25日解除，但不会对买卖合同的履行构成阻碍，且丁秀香要求履行房屋买卖合同，未主张该事实，法院对此不予处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第一百一十四条之规定，于2017年8月判决：一、解除刘玉成与丁秀香就位于北京市西城区××6号院4号楼15层3单元1802号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、丁秀香于判决生效后七日内给付刘玉成违约金十万元；三、驳回刘玉成的其他诉讼请求。四、驳回丁秀香的反诉请求。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人丁秀香申请证人吴某出庭作证，证明2015年7月27日吴某与乔绪升一同到刘玉成家要求其履行合同，双方报警的过程，被上诉人刘玉成对吴某的证言不予认可，认为当时乔绪升是要求解除合同，而非履行合同。被上诉人刘玉成没有提交新证据。
另查，乔绪升认为其于2015年9月10日取得北京市工作居住证，故于当日即取得购房资格。根据链家公司一审中提交的系统网页截屏显示：乔绪升于2015年9月28日申请购房资格核验，并初步通过了核验。
再查，《定金收付协议书》、中介费收据、定金收条、《定金解除协议书》等四份证据，未在一审庭审中进行举证质证，亦未收录于一审卷宗，该四份证据不应作为本案认定事实的依据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，刘玉成、丁秀香2015年5月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》及2015年5月24日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同。在合同履行过程中，双方虽对合同价格和解约事宜进行过协商，但未形成一致意见，故双方均应依上述约定履行。
根据刘玉成、丁秀香2015年5月1日签订的《补充协议》约定，合同有效期最后一日即2015年7月8日；根据2015年5月24日签订的《补充协议》约定，如合同到期日购房资质还没通过，丁秀香还有购买此房的意愿，丁秀香应在合同到期后10天内把房款支付给刘玉成，但得留下房款20万元作为过户保证金；如合同到期后购房资质还没有通过，且丁秀香无力支付房款，刘玉成可继续出售该房屋，双方解除合同，互不承担违约责任。据此，丁秀香应于合同到期日2015年7月8日之后10天内，即最迟于2015年7月18日将扣除定金、过户保证金的剩余购房款一次性支付给刘玉成。实际履行中，丁秀香于2015年7月18日并未取得购房资格且未支付剩余购房款。丁秀香上诉称其已具备付款能力、但未及时支付房款的原因是刘玉成未提供收款账号，且刘玉成之前存在不接电话、不回短信等行为，如付款将产生巨大风险。本院认为，判断是否履行了合同义务应以客观事实为准，合同当事人的主观心态是否存在恶意不作为判断因素，丁秀香对付款后风险的担忧不属于其不履行合同义务的法定或约定抗辩理由。另外，丁秀香对王惠春的银行账号系明知，也曾向该账号支付过购买涉案房屋的定金，在双方协商过程中，丁秀香也曾经与王惠春进行短信联系，故其以不知道付款账号及王惠春是案外人不能代表刘玉成为由认为支付房款不能的理由，本院不予支持。因丁秀香未按补充协议约定的时间支付剩余购房款，可以认定其系无力支付房款，刘玉成主张解除合同，符合《补充协议》第3条之约定，双方解除合同，互不承担违约责任。一审法院判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》正确，本院予以维持，但认为丁秀香根本违约错误，本院予以纠正。一审法院判令丁秀香支付刘玉成违约金十万元，与当事人之间约定不符，本院予以纠正。合同解除后，双方互不承担违约责任，刘玉成已经收取丁秀香的10万元定金应当予以返还，为避免当事人诉累，本案一并处理。丁秀香要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。
关于丁秀香上诉提出的一审存在程序错误、要求发回重审的请求，经审查，一审法院不存在严重违反法定程序之情形，故对其该项上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实错误，部分裁判结果正确。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初2917号民事判决第一、四项；
二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初2917号民事判决第二、三项；
三、刘玉成于本判决生效后七日内向丁秀香返还定金十万元；
四、驳回刘玉成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费60800元，由刘玉成负担10013元（已交纳），由丁秀香负担50787元（自本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费30400元，由丁秀香负担（已交纳）。二审案件受理费60800元，由丁秀香负担58500元（已交纳），由刘玉成负担2300元（自本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋春燕
审 判 员 赵文军
审 判 员 李 淼
二〇一七年十二月十四日
法官助理 刘 佳
书 记 员 程 飞