广西壮族自治区合浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一初字第101号
原告：北海顾家物业服务有限公司，住所地：北海市。
法定代表人：黄丽，该公司总经理。
委托代理人：杨洪，该公司副总经理。
委托代理人：赖俊芬，该公司办公室副主任。
委托代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。
委托代理人：沈祖贤，广西珠浦律师事务所律师。
被告：黄胡洋，农民。
被告：陈美，农民。
原告北海顾家物业服务有限公司与被告黄胡洋、陈美物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月25日受理后，依法适用简易程序由审判员叶雪玉独任审判，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告北海顾家物业服务有限公司的委托代理人杨洪、赖俊芬、沈祖贤及被告陈美到庭参加诉讼，被告黄胡洋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告北海顾家物业服务有限公司诉称：其公司与合浦众鑫房地产有限公司于2010年10月1日签订《华美公寓物业服务合同》后，接管华美公寓物业的管理事务。合同签订后，其公司管理处人员于2010年10月1日进驻合浦华美公寓。合浦众鑫房地产有限公司原与华美公寓小区业主签订的《华美公寓物业服务合同》约定：华美公寓小区业主每住户须交物业费0.55元／平方米月、公摊费5元／月、代收垃圾费7元／月、维修基金0.05元／平方米月，逾期则需按欠费总额支付3‰／日的滞纳金。其公司接管后，因物价上涨，在征得绝大部分业主同意的情况下，其公司将部分服务事项收费标准调整为：物业费0.6元／平方米月、公摊费8元／月，其它事项不变。被告黄胡洋、陈美居住在该公寓1幢3单元203室，使用面积为144.46平方米，杂物间39.27平方米，从2011年9月至2014年11月止，共拖欠其公司物业服务管理费用共计4689.3元，经其书面催缴拒不交纳。为此，请求法院判令被告黄胡洋、陈美向其公司缴纳所欠物业服务费4689.3元、滞纳金2000元（暂计至2014年11月，以后另计）。
原告北海顾家物业服务有限公司为其主张在举证期限内提供的证据有：
证据一、《企业法人营业执照》、《法人身份证明》，证明原告的诉讼主体资格及法定代表人身份信息；
证据二、《物业服务合同》，证明原告与开发商签约对华美公寓物业进行管理的事实；
证据三、《公告》，证明原告变更物业服务费收费标准时进行了公告；
证据四、《商品房买卖合同》，证明被告购买华美公寓1幢3-203室的事实；
证据五、《催费通知单》，证明被告欠费后，原告以书面形式通知被告缴费的事实；
证据六、《收据》，证明被告以前曾缴纳过1幢3单元203室物业费用的事实；
证据七：《欠费汇总表》，证明被告欠费的数额明细。
被告陈美辩称：其之前一直都按时缴纳物业费，后来因所居住的房屋存在质量问题致其家具被损坏，其向原告反映，要求原告协调开发商处理好房屋质量问题，但至今没有处理好，所以其才拒绝继续缴纳物业管理费。原告私自将收费标准提高，其并不知情。对于滞纳金，其认为不应该支付。
被告陈美为其主张向本院提交因房子质量存在问题导致墙壁受潮、家具受损的照片共18张证明其房子质量存在问题，至今未能得到解决。
诉讼过程中，被告陈美申请证人黄某出庭作证，本院依法予以准许。
证人黄某证言证实：其与被告黄胡洋、陈美的房屋均存在质量问题，向物业反映后，没有得到解决。
经开庭质证，被告对原告所提交的证据四至证据六均无异议，本院对上述无异议的证据予以认定。被告对于原告提交的证据一其认为不知情；对证据二，认为不是真实的；对证据三，认为没有在墙上见过公告，也没有通知到住户，不知情。对证据七，对于提高标准部分的数额不予认可。原告对被告所提交照片反映情况的真实性无异议，但认为与本案无关。对原、被告双方当事人有异议的证据，结合双方的举证和质证意见，本院认证如下：原告提交的证据一证实其诉讼主体资格，本院对该证据予以采纳；原告提交的证据二，被告虽称不知情，但其在房子质量没有出现问题前，一直缴纳物业费，且被告没有相反的证据推翻该证据，故本院对该证据予以采纳；原告提交的证据三无法证明其提高收费标准的合法性，本院对该证据不予采纳；原告提交的证据七中计算标准不正确，本院不予采纳。被告提交的相片及黄某的证言能证明其家具因房屋质量问题导致受损的事实，本院予以采纳。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：合浦县华美公寓小区为合浦众鑫房地产有限公司开发的楼盘，该小区业主自交房入住至今没有成立业主委员会。2010年10月1日合浦众鑫房地产有限公司与北海顾家物业服务有限公司签订《华美公寓物业服务合同》，约定由北海顾家物业服务有限公司对华美公寓小区提供物业服务。北海顾家物业服务有限公司可对物业服务区域内的业主或非业主使用人计收公共性服务费及其他物业服务的相关费用，公共性服务费收费具体标准为：1、装饰装修垃圾清运费（一次性）200元／套；2、住宅—以日常生活为主要目的物业：1）多层0.55元／平方米／月；2）车库：0.3元／平方米／月（暂不收费）；3、闲置物业：根据北价格字（2006）105号之规定计收；4、专项维修资金0.05元／平方米／月；5、公共用水用电费，由物业服务企业代收代交；6、计收时间与交缴时间：自物业公司提供服务的当日起于每月的20日前收取。合同同时约定业主或非业主使用人逾期不缴费的按欠费总额计收日3‰的滞纳金；合同期限为五年，自双方签字盖章之日起生效。合同亦对双方其他权利、义务等进行了约定。原告于合同签订当日进驻合浦华美公寓接管华美公寓物业的管理事务，华美公寓的业主或非业主使用人也按《华美公寓物业服务合同》的约定交纳物业服务费。2011年8月1l日，原告以物价上涨导致物业管理成本支出增加为由，在小区大门口张贴《关于调整物业服务费收费标准的公告》，从2011年9月1日起将小区物业管理服务费收费标准调整为多层住宅物业费：0.6元／平方米。
另查明：华美公寓1幢3单元203室，系被告陈美、黄胡洋购买居住使用的房屋，使用面积为144.46平方米，杂物间39.27平方米，2011年8月前的物业服务费被告已支付。被告因房屋存在质量问题向原告反映后得不到解决，自2011年9月起拒绝向原告缴纳物业管理服务费。原告经多次追偿未果后向本院提起诉讼。诉讼中，原告承认被告所购买的上述房屋存在质量问题而造成被告的家具损坏。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与合浦众鑫房地产有限公司签订的《华美公寓物业服务合同》系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告黄胡洋、陈美作为华美公寓小区的业主，系该物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，构成该物业服务合同的实质当事人，二被告应按照合同约定向原告支付物业服务费。经原告书面催讨，二被告仍未支付，故原告起诉主张物业服务费，合理正当，应予支持。但《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章制度、擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”，原告在提供物业管理服务期限内，未经业主同意且没有物价主管部门核定擅自从2011年9月1日起将小区物业管理服务费收费标准0.55元／平方米调整为0.6元／平方米，并将公摊费5元／月调整为8元／月，违反了上述规定，故原告请求被告按调整后的标准缴交物业管理费无理，本院不予支持。二被告应缴的物业服务管理费及代收费应按原约定标准共计110.5元／月计算，故二被告应向原告支付自2011年9月至2014年11月共39个月未缴纳的物业服务管理费及代收费共为4309.5元。因被告所购买房屋因质量问题造成墙壁受潮、家具损坏而导致被告不交物业管理服务费，属事出有因，原告应主动协助被告与开发商协商解决。故对原告请求的被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。被告没有提供有效证据证明原告提供的物业服务存在瑕疵，而是以房屋存在质量问题没有得到解决作为拒付所欠物业服务费的抗辩理由，与本案属不同法律关系，本院不予支持。被告如认为其因房屋质量问题受损，可另行向相关责任方主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告黄胡洋、陈美应支付原告北海顾家物业服务有限公司自2011年9月至2014年11月的物业服务管理费及代收费共计4309.5元；
二、驳回原告北海顾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告黄胡洋、陈美负担。上述受理费原告已预交，由被告在履行本案生效判决书确定的还款义务时一并支付给原告。
上述债务，义务人应按规定的时间履行义务，逾期不履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 叶雪玉
二〇一五年三月十八日
代书记员 卢煜坤
附本判决适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。