海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第26号
上诉人（原审被告）：海南环瑞置业有限公司。
法定代表人：邹庆军，董事长。
委托代理人：佟国庆，海南维特律师事务所律师。
委托代理人：万光明，海南维特律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：邢海燕。
委托代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。
上诉人海南环瑞置业有限公司（以下简称环瑞公司）因与被上诉人邢海燕租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月24日立案受理后，依法由审判员傅海燕担任审判长，与审判员谢焕怡、陈璐组成合议庭进行了审理。上诉人环瑞公司的委托代理人佟国庆、万光明，被上诉人邢海燕的委托代理人隋颖毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：邢海燕与环瑞公司在2004年11月25日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HR-2004-XXX），约定环瑞公司将海口市滨海大道海口秀英港“中央商城”第一期二层XXX号房出售给邢海燕，房款总价为110906元。同日，邢海燕向环瑞公司支付人民币107579元。邢海燕与环瑞公司签订了《“海南第一摩尔·铜锣湾广场”代租协议》（以下简称《代租协议》），该协议约定邢海燕将自己购买的XXX号铺面委托给环瑞公司代为出租，代租期限为十年，即从2005年1月1日起至2014年12月31日止，环瑞公司按邢海燕实付购铺款的8%向邢海燕支付返租回报，即每年支付给邢海燕返租回报8872元。付款方式约定前三年租金从邢海燕支付的购铺款中一次性扣除，从第四年起按半年支付给邢海燕租金，即在每年1月、7月分别支付总房款的4%。如环瑞公司逾期支付返租回报的，则应按应付款万分之三每天向邢海燕支付违约金。从2008年1月1日起至2014年6月30日止环瑞公司拖欠邢海燕租金及违约金。
邢海燕在原审的诉讼请求为：1、判令解除邢海燕与环瑞公司签订的《代租协议》，并将该代租房产交还给邢海燕；2、判令环瑞公司立即支付拖欠邢海燕的租金57668元（自2008年起至2014年上半年止6年半）及违约金20708.1元（自2008年1月1日起至2014年5月1日止），总计78376.1元；3、本案诉讼费由环瑞公司承担。
原审法院认为：邢海燕和环瑞公司签订的《商品房买卖合同》、《代租协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护，对当事人均具有法律约束力。以上协议签订后，邢海燕已将中央商城二层XXX号铺面交付给环瑞公司使用，环瑞公司未按《代租协议》的约定按时向邢海燕支付租金，已构成违约，因此，环瑞公司应按代租协议的约定向邢海燕支付代租租金。环瑞公司应向邢海燕支付中央商城二层XXX号铺面2008年1月1日起至2014年6月30日止的租金57668元（8872元×50%×13=57668元），邢海燕起诉要求环瑞公司支付租金57668元，并未超过上述数额，原审法院予以支持。本案中，环瑞公司拖欠邢海燕租金的行为属于延续的状态，诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。因此，本案并未超过诉讼时效，环瑞公司关于租金和违约金已经超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，原审法院不予采信。关于邢海燕主张的违约金，因邢海燕与环瑞公司在代租协议中约定代租租金每年为8872元，于每年的一月和七月各支付一次，每次支付50%，即每次应支付4436元，如环瑞公司违约，按照应付款每日万分之三计算违约金，故违约金应以4436元为基数，按每日万分之三分段计算。邢海燕主张的违约金截止时间为2014年5月1日，第一段2008年2月1日起至2014年5月1日止，共计2282天；第二段2008年8月1日起至2014年5月1日止，共计2100天；第三段2009年2月1日起至2014年5月1日止，共计1916天；第四段2009年8月1日起至2014年5月1日止，共计1735天；第五段2010年2月1日起至2014年5月1日止，共计1551天；第六段2010年8月1日起至2014年5月1日止，共计1370天；第七段2011年2月1日起至2014年5月1日止，共计1186天；第八段2011年8月1日起至2014年5月1日止，共计1005天；第九段2012年2月1日起至2014年5月1日止，共计821天；第十段2012年8月1日起至2014年5月1日止，共计639天；第十一段2013年2月1日起至2014年5月1日止，共计455天；第十二段2013年8月1日起至2014年5月1日止，共计274天；第十三段2014年2月1日起至2014年5月1日止，共计80天；违约金共计为20512.9元（4436元×0.0003×（2282＋2100＋1916＋1735＋1551＋1370＋1186＋1005＋821＋639＋455＋274＋80）=20512.9元］。环瑞公司应向邢海燕支付违约金20512.9元，邢海燕起诉环瑞公司违约金超过20512.9元的部分，原审法院不予支持。关于邢海燕要求解除与环瑞公司签订的《代租协议》及环瑞公司将该代租房产交还给邢海燕的诉讼请求。依《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因环瑞公司未按时向邢海燕支付租金，邢海燕有权解除租赁合同并要求交还铺面，故对邢海燕的上述诉讼请求，原审法院予以支持。环瑞公司的抗辩意见，未提交证据予以证明，缺乏法律依据，原审法院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、环瑞公司于本判决发生法效力之日起十日内向邢海燕支付租金57668元及违约金20512.9元；二、解除邢海燕与环瑞公司签订的《代租协议》；三、限环瑞公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于海口市滨海大道海口秀英港“中央商城”第一期二层XXX号铺面交还给邢海燕；四、驳回邢海燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费881元，由邢海燕承担10元，由环瑞公司承担871元。
上诉人环瑞公司不服原审判决，向本院上诉称：（一）原审法院遗漏本案重要当事人。北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称北京居然之家）以及海口居然之家家居建材市场有限公司（以下简称海口居然之家）对于本案讼争的铺面拥有独立的请求权，且环瑞公司在诉讼过程中也向一审法院提交了追加申请书，但原审法院未追加其为本案诉讼第三人。（二）原审法院判令环瑞公司支付租金缺乏法律依据。本案中的租金是每半年产生一个的众多债权的集合，各债权相互独立，诉讼时效应当分别起算。本案中邢海燕主张的部分租金已过诉讼时效。（三）原审法院判决环瑞公司返还讼争铺面缺乏事实与法律依据。环瑞公司与邢海燕签订的商品房买卖合同只产生债权效力，邢海燕并未取得讼争铺面的物权，不能主张物上权利。本案讼争铺面于2010年租给北京居然之家，环瑞公司与北京居然之家间签订的租赁合同合法有效，租赁关系应当得到法律保护。即使邢海燕现取得讼争铺面的相关物权，也因买卖不破租赁原则不能主张返还讼争铺面。综上，请求：1、撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第547号判决第一、二、三项；2、本案一、二审诉讼费用由环瑞公司与邢海燕共同承担。
被上诉人邢海燕答辩称：（一）一审法院未遗漏本案重要当事人。环瑞公司一审时未出示证据显示已将该诉争铺面出租给北京居然之家，该诉争铺面是否出租的事实无法确认。如果北京居然之家认为其对本案诉争铺面拥有独立的请求权，可自行提起诉讼，无需法院追加。（二）原审法院判决环瑞公司返还诉争铺面合理合法。虽然环瑞公司未依约将诉争铺面过户到邢海燕名下，但该诉争铺面的买卖合同已生效，邢海燕已实际拥有该诉争铺面的使用权，环瑞公司也承认该诉争铺面的出租权利来源于邢海燕，邢海燕有权要求环瑞公司返还该诉争铺面。（三）原审法院适用法律正确，环瑞公司应当支付拖欠的租金。本案中租赁合同约定的定期给付租金应作为整体看待，应从最后一期租金给付期限届满之日起算。综上所述，原审法院认定事实证据充分，适用法律准确，环瑞公司的上诉无事实与法律依据，请求依法驳回其无理诉请，维持原判。
二审期间，环瑞公司和邢海燕均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：环瑞公司与邢海燕对双方于2004年11月25日签订了《商品房买卖合同》和《代租协议》、邢海燕已支付完房款、环瑞公司拖欠从2008年1月1日起至2014年6月30日止的租金及违约金等事实均无异议，本院予以确认。
二审双方争议的焦点问题为：（一）原审是否遗漏本案当事人；（二）邢海燕要求环瑞公司支付的部分租金（即2008年1月1日至2013年5月28日期间的租金）是否超过诉讼时效；（三）环瑞公司是否应向邢海燕返还代租铺面。
关于原审是否遗漏本案当事人的问题。环瑞公司在原审中申请追加海口居然之家为第三人，但未提供证据证明诉争商铺与海口居然之家有直接利害关系，且本案事实清楚，法律关系明确，无需通过追加第三人来促进对事实的查明，原审法院未准许追加第三人并无不当，本院予以维持。环瑞公司上诉称本案遗漏重要当事人无事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于邢海燕要求环瑞公司支付的部分租金（即2008年1月1日至2013年5月28日期间的租金）是否超过诉讼时效的问题。本案中，邢海燕要求的商铺租金系在同一合同项下基于同一原因产生的继续性债务，全部债务的整体性和关联性大于独立性，故其诉讼时效期间应从最后一期租金履行期限届满之日起算。因此，邢海燕要求环瑞公司支付的部分租金（即2008年1月1日至2013年5月28日期间的租金）并未超过诉讼时效，原审法院关于诉讼时效的认定并无不当。环瑞公司认为该部分租金已超过诉讼时效的上诉理由于法无据，本院不予支持。
关于环瑞公司是否应向邢海燕返还代租铺面的问题。邢海燕和环瑞公司签订的《商品房买卖合同》、《代租协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，环瑞公司从2008年1月至2014年6月一直拖欠邢海燕租金，经多次催促未果，邢海燕有权请求解除《代租协议》。根据双方签订的《商品房买卖合同》，环瑞公司应当在2004年12月31日前将房屋交付给邢海燕使用，双方之间的《代租协议》解除后，环瑞公司就无继续占用诉争铺面的合法依据，原审法院判决环瑞公司返还铺面并无不当，本院予以维持。环瑞公司关于不应返还讼争铺面给邢海燕的上诉理由无事实根据和法律依据，本院不予采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1762元，由上诉人海南环瑞置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 傅海燕
审判员 谢焕怡
审判员 陈 璐
二〇一五年二月五日
书记员 段海斌