吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1860号
上诉人（原审原告）：于景新，男，1974年1月26日生，汉族。
委托代理人：张喜权，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：臧广会，男，1975年10月25日生，汉族，住长春高新技术产业开发区。
上诉人于景新因合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院于2016年4月6日作出的（2015）长高开民初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2016年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人于景新的委托代理人张喜权，被上诉人臧广会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年5月24日，于景新与臧广会签订一份《门市房出兑协议》，臧广会将位于长春高新技术产业开发区修正路与致远街交汇处的房屋出兑给于景新，出兑期约28个月（自2014年6月1日至2016年9月20日），于景新支付出兑费20.5万元（包含租金约4万元）。2015年3月24日吉林大学前卫就业服务中心（以下简称吉林大学服务中心）向该房屋最初承租人韩某发出“房屋租赁期满收回使用权通知书”，于景新因此于2015年4月1日搬离了该出兑房屋。2015年10月21日，一审法院作出（2015）长高开民初字第618号民事调解书，确认：2013年9月15日吉林大学服务中心与韩某签订《房屋租赁合同》，吉林大学服务中心将其所有的位于校区一号宿舍楼西侧150平方米房屋出租给韩某，用于经营餐饮店，年租金18万元，租期自2013年9月20日至2014年9月19日，并约定韩伟不得擅自转借、转租。该合同签订后，韩某将租赁房屋予以间隔并部分出租给李某某，李某某又转租给臧广会。2014年5月（合同记载日期为2013年9月17日）于景新与李某某签订《房屋租赁合同》，因2015年4月1日吉林大学服务中心收回房屋，并停水、停电，致使于景新无法经营被迫搬离。经法院主持调解，李某某返还给于景新租金56660元并赔偿装修损失43340元（合计10万元）。
2015年12月7日于景新起诉至一审法院，以臧广会出兑案涉房屋后于景新仅使用了10个月时间，给于景新造成经济损失为由，要求判令臧广会返还出兑费106071元。
臧广会辩称：房东李某某已向于景新赔偿了损失，因此臧广会不同意再赔偿于景新。
一审法院审理后认为：从于景新与臧广会2014年5月24日签订《出兑门市房协议书》、于景新与李某某2014年5月30日签订《房屋租赁合同》的过程并结合《房屋租赁合同》约定的租期、内容等，虽然臧广会与李某某并未就合同权利义务的转让签订书面协议，但臧广会通过“出兑”的方式已将其与案外人李某某之间的合同权利义务一并转让给于景新，且于景新按照臧广会与李某某之间的租赁合同所约定期限又签订了《房屋租赁合同》，于景新、臧广会及李某某对此均明确知悉，亦未提出异议，臧广会实质上已退出了案涉房屋租赁法律关系，于景新与李某某2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》也已得到双方实际履行。此外，在（2015）长高开民初字第618号案件中，于景新与李某某已就租金、装修损失等事宜达成和解。因此，在上述《出兑门市房协议书》、《房屋租赁合同》均已得到实际履行的情况下，于景新与臧广会之间的合同权利义务已经终止，于景新要求臧广会返还出兑费106071元缺乏事实和法律依据，对其诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告于景新的诉讼请求。案件受理费2421元由原告于景新负担。
宣判后，于景新不服向本院上诉称：1.一审判决认定《房屋出兑合同》和《房屋租赁合同》均已履行完毕是错误的，因为出兑合同在事实上已经无法继续履行；2.被上诉人虽然退出租赁房屋，但其是出兑合同的一方主体，出兑人的法定义务就是保证承兑人按期使用房屋。出租人不是出兑合同的主体，出租人按照法律规定仅应承担不能履行租赁合同的法律责任；3.一审判决违反民事诉讼法的程序规定。请求撤销一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人出兑费106071元，并承担诉讼费用。
臧广会二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.臧广会与于景新于2014年5月24日签订的《出兑门市协议书》内容为：甲方（臧广会）自愿将吉大前卫校区1号宿舍楼一楼西侧门市房出兑给乙方（于景新）；只空兑门市房，不带货物，出兑价格为205000元；本协议生效之日起乙方先交定金1万元，其余出兑款在2014年5月30日前一次性付清；本协议双方签字后生效；2.案涉门市房屋系臧广会从前一手承租人（经营人）处承兑而来，臧广会与“房主”李某某签订的《房屋租赁合同》与于景新与李某某签订的《房屋租用合同》约定的租期相同，均截至2016年9月20日；3.于景新主张臧广会返还出兑费用106071元的计算方法为：自于景新承兑房屋之日（2014年5月24日）至与李某某之间租赁合同约定的租期届满日（2016年9月20日），共计28个月，于景新已经使用了10个月（2015年4月1日被迫搬离），剩余18个月；于景新给付臧广会的出兑费205000元，扣除于景新已经使用的4万元租金后为165000元；用165000元除以28个月乘以18个月，结果为尚未收回的出兑费106071元；3.于景新自述承兑臧广会的房屋使用权并与李某某签订房屋租赁合同后，对房屋进行了重新装修，并向李某某预交了租金，于景新起诉李某某所主张的损失为于景新尚未收回的装修成本和尚使用期间的预交租金。
本院认为：1.于景新与臧广会之间签订的《出兑门市协议书》在性质上属于房屋承租使用权转让协议，于景新向臧广会支付的出兑费16.5万元（出兑费20.5万元扣除臧广会预交的租金4万元）在性质上亦属于房屋承租使用权（与李某某签订房屋租赁合同承租案涉房屋的权利）转让对价。该房屋承租权转让对价（出兑费）与房屋承租人需要向房屋出租人支付的租金（房屋使用对价）并非同一性质，亦不具有关联性，不因于景新作为新承租人与出租人李某某之间成立案涉房屋租赁合同关系而消灭，故一审判决以于景新已经与李某某按照臧广会与李某某之间原租赁合同约定内容重新了签订房屋租赁合同、臧广会已经退出案涉房屋租赁法律关系为由，认定臧广会《出兑门市协议书》的合同义务也已履行终结错误，应当予以纠正；2.臧广会与于景新签订《出兑门市协议书》并收取于景新16.5万元出兑费后，即负有保证于景新非因自身原因在约定期限内承租使用案涉房屋的义务，虽然臧广会出兑给于景新的案涉房屋因出租人李某某丧失出租权而无法继续使用非臧广会真实意愿，但因臧广会在未考查李某某是否拥有28个月出租权的情况下转让案涉房屋承租权给于景新，在主观上存在过错，其应当将多收取于景新的出兑费（即于景新尚未使用房屋期间的承兑费）返还给于景新，否则臧广会即构成不当得利，故于景新主张臧广会返还尚未使用的18个月承兑费106071元于法有据，本院予以支持。至于臧广会因未能足期使用案涉房屋造成的损失，其可以向前一手出兑人另行主张。
综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2015）长高开民初字第1696号民事判决；
二、被上诉人臧广会于本判决生效后立即返还上诉人于景新房屋出兑费人民币106071.00元。
如被上诉人未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计4873.00元，由被上诉人臧广会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 贺银婷
二〇一六年五月三十日
书 记 员 梁 芳