广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0703民初5202号
原告：黄启炽，男，1984年3月25日出生，汉族，现住广东省江门市蓬江区。
委托代理人：霍俊，广东金硕律师事务所律师。
被告：李艳芳，女，1974年11月1日出生，汉族，现住广东省江门市蓬江区。
被告:潘锦柱，男，1959年6月18日出生，汉族，住江门市蓬江区。
原告黄启炽诉被告李艳芳、潘锦柱租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月1日公开开庭进行审理，原告委托代理人霍俊，被告潘锦柱到庭参加了诉讼，被告李艳芳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称:2015年10月1日，李艳芳和潘锦柱签订了《商铺租赁合同》，约定由潘锦柱承租江门市蓬江区星河路15号109铺，租赁期自2015年10月10日至2018年10月9日。2016年7月27日，原告与两被告签订《商铺租赁合同补充协定》（下称《三方协议》），约定即日起原告黄启炽作为承租人取代潘锦柱继续履行《商铺租赁合同》。此后，黄启炽按照约定支付潘锦柱商铺转让费10000元，租赁押金4000元（按李艳芳指示支付），支付李艳芳八月份租金2000元，为商铺加建仓库夹层投资约10000元。2016年8月中旬，江门市市区公房管理中心（下称房管中心）工作人员到访通知黄启炽，商铺业主江门市住房和城乡建设局（下称住建局）与李艳芳签订的租赁合同已届满，要求黄启炽腾退商铺。根据李艳芳与住建局签订的房屋租赁合同显示，李艳芳承租期限为2012年10月1日至2015年8月31日止，即《商铺租赁合同》约定的转租期限超过李艳芳剩余租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，《商铺租赁合同》、《三方协议》均属无效。两被告应当返还向原告已收取的租金、押金、顶手费，另外李艳芳、潘锦柱向原告隐瞒其租赁期满的事实，是本次事件的过错方，应当赔偿原告夹层加建费用的损失。故向法院起诉，请求判令：1、原告与两被告签订的《三方协议》无效；2、被告李艳芳返还黄启炽支付的2016年8月份租金2000元和租赁押金4000元，合计6000元；3、被告潘锦柱返还黄启炽商铺转让费10000元；4、两被告赔偿黄启炽仓库夹层加建费用3960元；5、两被告承担本案诉讼费用。
原告在举证期限内向本院提供的证据有：1、被告李艳芳与住建局所签租赁合同1份；2、李艳芳与潘锦柱签订的《商铺租赁合同》1份；3、《三方协议》1份；4、房管中心通知1份；5、支付宝付款凭证1份；6、转账明细查询1份、收据3份；7、送货单据1份。8、不动产登记信息证明2份；9、黄启炽结婚证2份。
被告李艳芳答辩称：一、黄启炽要求法院判决两被告签订的《三方协议》无效的诉讼请求没有法律和事实的依据。1、《三方协议》的签订是三方当事人共同协商、平等的情况下自愿签署的，不存在法定无效的情形；2、虽然在2016年8月中旬，房管中心工作人员到访通知李艳芳租赁合同已经到期，原因是现在的租赁合同需要公开投标，但是至今房管中心未组织被告进行拍卖，李艳芳也没有停止交纳租金；二、黄启炽要求法院判决李艳芳返还支付的2016年8月的租金2000元和租赁押金4000元，合计6000元的诉讼请求没有法律和事实依据。1、原告在2016年8月期间有使用江门市蓬江区星河路15号109商铺，且至今未将商铺及商铺钥匙交还被告李艳芳。黄启炽一直将其物品摆放在商铺内，严重阻碍了李艳芳对该商铺的使用，按照法律的相关规定，黄启炽应该要缴纳相关费用，所以黄启炽要求李艳芳返还支付的2016年8月份的租金2000元于法无据。2、根据李艳芳与潘锦柱签订的《商铺租赁合同》以及《三方协议》中第8条之规定，在租赁期间，承租人未经批准，不得改变商铺原有结构。但是黄启炽擅自改变商铺结构，增加了二层，是违反协议的。根据协议规定原告应被扣除租赁押金4000元。三、原告要求法院判令潘锦柱返还商铺转让费与李艳芳无关。李艳芳对潘锦柱收取黄启炽商铺转让费一事毫不知情。四、黄启炽要求判令李艳芳与潘锦柱赔偿其仓库夹层加建费用3960元的诉讼请求没有法律和事实依据。根据李艳芳与潘锦柱签订的《商铺租赁合同》以及《三方协议》中第8条之规定，在租赁期间，承租人未经批准，不得改变商铺的原有结构。但是黄启炽擅自改变商铺结构，增加了二层，违反了协定；五、原告要求被告李艳芳承担本案诉讼费用没有法律和事实依据。本案过错方并非李艳芳，参照上述理由要求李艳芳承担诉讼费用于法无据。
被告李艳芳在举证期限内向本院提供证据有：1、李艳芳与潘锦柱签订的《商铺租赁合同》1份；2、《三方协议》1份；3、借记卡账户历史明细清单1份；4、相关照片3张。
被告潘锦柱辩称：1、三方于2016年7月27日所签订的《三方协议》是潘锦柱因经营所需，在征得李艳芳的同意下，与黄启炽自愿变更为现租赁合同关系，并无过错，三方都是没有违反合同法的法律规定，也没有违反其他的法律规定。所以三方签订的《三方协议》是有效的；2、潘锦柱确认2016年7月28日收取黄启炽的原店铺内属于潘锦柱的家具用品转让费10000元，家具价值为33450元左右，而对这些家具用品，潘锦柱当初要求的转让费是30000元，最终在黄启炽的一再恳求下让利转让了给黄启炽，而非黄启炽所称的商铺转让费。该10000元不是店铺装修费，在黄启炽所提供的收款收据中已清晰写明；3、潘锦柱与李艳芳原定的合同，即2015年10月1日所签的《商铺租赁合同》是李艳芳提供的，合同内容非常清晰，潘锦柱在经营期间无任何过错。后来于2016年7月17日签订的《三方协议》内容中规定，如黄启炽有违反该《补充协议》的行为，则应由原告自行承担；4、潘锦柱无恶意隐瞒李艳芳的租赁情况。潘锦柱曾多次向黄启炽介绍潘锦柱与李艳芳之间的租赁关系，是黄启炽自己强烈要求变更转承租关系，潘锦柱也在征得李艳芳的同意，在三方在场的情况下，变更租赁合同和签订《三方协议》，潘锦柱亦将李艳芳提供的原租赁合同及其与住建局的合同复印件交给黄启炽，足以证明潘锦柱并无恶意隐瞒事实的行为；5、黄启炽主张潘锦柱应赔偿加建仓库费用3960元无法律依据，该行为是黄启炽个人行为，与潘锦柱无关；6、本案中潘锦柱无过错，一切诉讼费用应由原告黄启炽自身承担。
被告潘锦柱在举证期限内无提交任何证据。
本案经审理查明：李艳芳与潘锦柱于2015年10月1日签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定，李艳芳将位于江门市蓬江区星河路15号109铺租给潘锦柱，租赁期从2015年10月10日至2018年10月9日，商铺面积54.73平方米，每月租金2000元。合同签订后李艳芳将涉案商铺交付给潘锦柱使用。2016年7月27日，李艳芳、潘锦柱、黄启炽三方签订《三方协议》一份，三方一致同意将上述商铺租赁合同的承租方由潘锦柱变更为黄启炽，由黄启炽享受和承担原商铺租赁合同的余下租期内的权利和义务。合同签订后，潘锦柱将涉案商铺交付给黄启炽使用。黄启炽按李艳芳的指示，代李艳芳返还租赁押金4000元给潘锦柱，并向李艳芳支付了2016年8月份的租金2000元。此外，潘锦柱将存放在涉案商铺内的空调一台、茶台一套、办公台一张、办公椅两张、玻璃茶几1张，背靠座椅4张、货仓铁架3格等物品转让给黄启炽，黄启炽向潘锦柱支付了转让费10000元。
另查明，涉案的商铺江门市蓬江区星河路15号109铺属于江门市公共物业建设有限公司（下称公共物业公司）的物业，该公司的前身为住建局，该公司的物业管理部门为房管中心。2012年9月6日，该公司与李艳芳签订租赁合同，将该涉案租赁商铺租给李艳芳使用，租赁期为2012年10月1日至2015年8月31日。租赁期届满后，双方并未续约。2016年8月中旬，房管中心要求黄启炽腾退该涉案商铺，并于2016年8月23日发出通知说明江门市市区直管公房非住宅租赁期届满后的房屋租赁权从2016年起统一进入江门市公共资源交易中心实施交易。
本院认为：本案属于租赁合同纠纷。综合原、被告的意见，本案的争议焦点为：一、涉案的《三方协议》是否有效，李艳芳是否应退还租金2000元和租赁押金4000元给黄启炽；二、潘锦柱是否应退还转让费10000元给黄启炽；三、李艳芳、潘锦柱是否应向黄启炽赔偿加建费用3960元。
关于涉案《三方协议》是否有效及李艳芳是否应退还租金和押金给黄启炽的问题。原告与两被告签订的《三方协议》实质是承租人与次承租人签订的转租合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”李艳芳（乙方）与住建局（甲方）签订的租赁合同第七条约定，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将承租房屋转租。本案中，李艳芳未提供证据证明其转租已经住建部门同意，且该公司管理部门房管中心于2016年8月23日要求黄启炽腾退商铺并发出通知告知黄启炽须对涉案商铺的租赁权进行竞投，故原告与两被告所签订的《三方协议》显属无效合同。李艳芳根据该无效合同所取得的2016年8月租金2000元及租赁押金4000元应返还给黄启炽。同时，黄启炽基于占有房屋所获得的利益亦应返还给李艳芳，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故黄启炽应支付2016年8月的房屋占有使用费2000元给李艳芳，该款可与李艳芳应返还的租金2000元相抵。
二、关于原告能否要求被告潘锦柱返还原告转让费10000元的诉讼请求。潘锦柱辩称该款为家具转让费，庭审时原告亦承认接收了潘锦柱存放在涉案商铺内的空调一台、茶台一套、办公台一张、办公椅两张、玻璃茶几1张，背靠座椅4张、货仓铁架3格等物品。原告主张该款包括装修及家具，应进一步进行举证，否则承担举证不能的法律后果。因潘锦柱已将转让的标的物交付给黄启炽，故黄启炽应向潘锦柱支付相应的价款10000元。综上，黄启炽请求潘锦柱退还10000元的诉请理由不成立，本院不予支持。
三、关于李艳芳、潘锦柱是否应向黄启炽赔偿加建费用3960元的问题。首先，黄启炽没有对《三方协议》的效力进行必要的审查，没有尽到应有的注意义务，自身存在过错；其次，《三方协议》并无约定黄启炽对涉案商铺进行加建，且黄启炽加建时并未征得李艳芳和潘锦柱的同意；再次，黄启炽提供的证据并不足以充分证明其加建费用为3960元的事实。故本院对黄启炽请求两被告赔偿加建费用3960元的主张不予支持。
被告李艳芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告黄启炽与被告李艳芳、潘启柱于2016年7月23日签订的《商铺租赁合同补充协定》无效；
二、被告李艳芳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁押金4000元给原告黄启炽；
三、驳回原告黄启炽其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费299元，由原告黄启炽负担149元，被告李艳芳负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 梁 珊
审 判 员 王文锋
人民陪审员 李樊荇
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 潘颖贤