广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法乐民初字第2111号
原告佛山市佛奥物业服务有限公司。
法定代表人何剑峰。
委托代理人张鑫，公司员工。
委托代理人张苗苗，系公司员工。
被告冼伟洪。
被告王金梅。
原告佛山市佛奥物业服务有限公司诉被告冼伟洪、王金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月7日受理后，依法由审判员范碧莹适用小额诉讼程序独任审判，于2015年12月30日公开开庭进行审理。原告佛山市佛奥物业服务有限公司的委托代理人张鑫、张苗苗，被告冼伟洪到庭参加诉讼，被告王金梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，两被告购买由佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称开发商）出售的XXXXXXXX单元。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》第十七条，以及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第一条、第三条、第十二条的约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务管理，并在每月10日前缴纳当月物业管理费和上月公共分摊费用。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按物业服务费的5‰交纳违约金。被告于2012年12月29日按照相关约定办理了房屋收楼手续，同时按照《前期物业管理服务协议》第第三条的约定缴交物业服务费（被告的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米3元的标准收取，被告房屋面积为126.46平方米，即被告每月应向原告缴纳379.4元的物业服务费及其他应承担的费用）。但自2014年9月1日起至今，被告一直拖欠原告的物业服务费共计9838.85元，期间原告多次催收，但被告均置之不理。请求法院判令：1.被告立即支付物业服务费、公摊电费共6704.95元及违约金3133.9元（违约金按每日5‰的标准从2014年9月1日起计算至实际付清之日止）；2.诉讼费由被告承担。
被告冼伟洪辩称，对原告的起诉没有异议，但案涉房屋厨房上方漏水，被告认为应待原告处理好漏水后再交费。
被告王金梅没有答辩。
原告向本院提交了如下证据并经庭审质证：
1.原告的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、企业机读档案变更登记资料、两被告的身份证复印件，证明原、被告的主体资格；
被告冼伟洪无异议。
2.商品房买卖合同复印件、顺德区（前期）物业管理服务协议书，证明被告购买XXXXXXXX单元的房产，根据上述合同约定，被告同意确认由原告提供前期物业服务，并在每月10日前缴纳当月物业服务费和上月公共分摊费用，被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交服务费的5‰缴纳违约金；
被告冼伟洪无异议。
3.物业接收记录，证明被告于2012年12月29日按相关约定办理了房屋收楼手续，应按前期物业管理服务协议约定缴交物业服务费；
被告冼伟洪无异议。
4.欠费明细表、律师函、EMS邮单，证明自2014年9月1日起至今，被告一直拖欠原告物业服务费9838.85元，期间原告多次通过电话、发出书面函件的方式催促被告缴费，但被告均置之不理，严重阻碍了原告物业服务工作，侵犯了原告及其他业主的合法权益。
被告冼伟洪质证认为，漏水问题没有解决，不应缴纳物业服务费和违约金。
被告冼伟洪没有向本院提交证据。
被告王金梅没有发表质证意见，也没有向本院提交证据。
本院对原告提交的证据认证如下：
原告提交的证据1、2、3，被告冼伟洪均无异议，该系列证据真实、合法，能够证明被告购买案涉房屋，与原告之间存在物业服务合同关系及相关约定，与本案存在关联，予以采信；原告提交的证据4，系其单方制作的材料，且EMS邮单的收件人并非本案当事人，真实性与关联性均无法确认，不予采信。
综合以上认证意见，本院对本案事实认定如下：
2012年8月6日，两被告与佛山市奥园置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向佛山市奥园置业投资有限公司购买位于顺德区乐从镇乐从大道东XXXXXXXXXXXX单元的房产。同日，两被告又与原告签订了《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定物业服务资金由被告按房屋建筑面积预先交纳，具体标准为每平方米3元／月。被告房屋的建筑面积为126.32平方米，被告每月应交物业服务费378.96元；被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月10日前；被告所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；被告不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。2012年12月29日，案涉的房屋经过被告验收并办理了相关交付手续。后两被告一直按照每月379.4元的标准缴纳物业服务费。但从2014年1月1日起两被告未按约定缴纳公摊费用，从2014年9月1日起未按约定向原告支付物业服务费，截至2015年11月30日，尚欠原告共15个月的物业服务费、公摊电费681.5元及水费332.5元。原告催收未果，遂于2015年12月4日向本院提起本案诉讼。
本院认为，原告与被告冼伟洪、王金梅签订的《顺德区（前期）物业服务管理协议书》内容合法有效，双方的权利义务应受到合同的保护和约束。虽《顺德区（前期）物业服务管理协议书》中对物业服务费的收费标准有明确的约定，但后来两被告一直按379.4元／月的标准向原告缴纳物业服务费，应视为双方协商对物业服务费收费标准的变更，且被告冼伟洪在庭审中对此亦表示无异议，因此原告根据双方在《顺德区（前期）物业服务管理协议书》要求被告支付尚欠的截至2015年11月30日的物业服务费共计5691元（379.4元／月×15个月）及公摊电费681.5元、水费332.5元于法有据，本院予以支持。被告冼伟洪庭审中陈述对原告的起诉无异议，但需要原告处理好其房屋漏水问题后再予以缴纳，对此，本院认为，首先被告冼伟洪并未提供相关证据证明其房屋漏水系因为原告的原因造成或原告对其房屋漏水负有维修的义务，也没有证据证明原告向其承诺可以免交一段时间的物业服务费；其次，房屋漏水及维修的纠纷与本案的物业服务合同纠纷并不属于同一法律关系，更不存在履行先后顺序之分；最后，物业服务费的收取系基于原告对被告所有的物业及其所在的小区提供了物业服务，原告一直按约定为被告所有的物业及其所在的小区提供物业服务，被告理应依约向原告缴纳相关的物业服务费及公摊水电费，因此，本院对被告冼伟洪提出的上述辩驳理由不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以自行约定违约金的计算方式，本案中被告冼伟洪认为原告要求其支付违约金不合理，本院认为，原告主张按日千分之五的标准计算违约金过高，依法酌定违约金按日千分之一的标准计算，即违约金以两被告逾期支付的物业服务费为基数，从逾期之日起按日千分之一的标准计算至其实际支付完毕所欠的物业服务费止。被告王金梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告冼伟洪、王金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付截至2015年11月30日止的物业服务费5691元，并以逾期支付的物业服务费为基数，从逾期支付之日起按日千分之一的标准计付违约金至物业服务费实际支付完毕之日止；
二、被告冼伟洪、王金梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市佛奥物业服务有限公司支付截至2015年11月30日止的公摊电费电费681.5元和水费332.5元。
三、驳回原告佛山市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为25元（原告佛山市佛奥物业服务有限公司已预交），由被告冼伟洪、王金梅负担。
本判决为终审判决。
审判员 范碧莹
二〇一六年二月四日
书记员 马慧璇