广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中二法民二初字第784号
原告：中国银行股份有限公司中山东升支行，住所地广东省中山市东升镇。
负责人：李玺，系该行行长。
委托代理人：郑逸天、王荣健，系广东东方昆仑律师事务所律师、律师助理。
被告：黄金爱，女，1983年4月15日出生，壮族，住广西上林县。
被告：谢映雄，男，1973年8月26日出生，汉族，住广东省东源县。
被告：中山市丽景集团有限公司，住所地广东省中山市东升镇。
法定代表人：孙宾宾，系该公司董事长助理。
委托代理人：杨艳国，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。
原告中国银行股份有限公司中山东升支行诉被告黄金爱、谢映雄、中山市丽景集团有限公司（以下简称丽景公司）借款担保合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理。立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑逸天，被告谢映雄及被告丽景公司委托代理人杨艳国均到庭参加诉讼，被告黄金爱经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与三被告于2012年4月13日签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定原告发放贷款给被告黄金爱和谢映雄用于购买中山市东升镇丽景路1号丽景名筑23座1501房，贷款金额为30万元，借款期限为5年。被告黄金爱和谢映雄应从贷款发放次月起逐月还款，并提供上述房产抵押给原告作为贷款的担保。同时，被告丽景公司对此笔贷款提供连带责任保证担保。贷款合同签订后，原告履行了放贷义务，但被告黄金爱和谢映雄从2013年7月份开始未能按约按月供款归还贷款本息，已经合共欠供款2期。由于被告黄金爱和谢映雄未能按月归还贷款本息，依贷款合同通用条款第三条和第四条的约定，若借款人未按期归还贷款本息的，原告有权解除贷款合同，提前收回贷款并按合同约定对抵押房屋行使抵押权。并有权要求保证人承担保证责任。同时原告为追讨欠款进行诉讼而支付的律师费用属于贷款合同通用条款第七条的约定，应由三被告支付给原告。现诉至法院，请求：1、判令解除原告和三被告所签订的《个人一手住房贷款合同》；2、判令被告黄金爱和谢映雄偿还贷款本金237988.29元及相应利息、逾期利息（暂计至2013年7月17日，利息和逾期利息金额分别为1142.34元和1.38元；2013年7月18日至借款还清之日止，按合同约定及中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付）；3、判令被告黄金爱和谢映雄支付律师代理费12000元；4、判令原告对处置被告黄金爱和谢映雄提供的抵押房产所得款项在上述款项范围内享有优先受偿权；5、被告丽景公司对被告黄金爱和谢映雄所负担的上述债务承担连带清偿责任；6、诉讼费用由三被告承担。
原告对其诉讼主张的事实提供的证据有：
证据一、个人房屋贷款申请表一份，证明被告黄金爱和谢映雄向原告申请贷款的事实；
证据二、个人一手住房贷款合同一份，证明原告与三被告签订贷款合同，双方之间确立了合同关系；
证据三、借款借据一份，证明原告依贷款合同向被告黄金爱和谢映雄发放了贷款的事实；
证据四、商品房抵押登记备案证明及商品房销售登记备案表各一份，证实原告是涉案房产的抵押权人；
证据五、贷款已还款明细清单一份，证实被告黄金爱和谢映雄截止2014年2月24日，被告尚欠本金237988.29元、利息8509.10元、罚息1281.04元，已经逾期8期。
被告谢映雄辩称：确实存在贷款买房的事实，我和我妻子黄金爱作为共同购买人，用所购房屋抵押给原告贷款30万元，具体还款多少我不清楚，但直至2013年6月份都在还款。2013年7月份开始没有还款，因为我本人经营的公司破产了，我本人亦被刑事羁押，所以没有继续还款。我本人对原告诉讼主张没有意见，同意原告的诉讼请求。
被告丽景公司辩称：对原告诉讼请求第五项有异议，对其他诉讼请求没有异议。丽景公司应承担补充清偿责任，而非连带责任。因为本案同时存在物的担保和人的担保，在双方没有约定如何履行的前提下，丽景公司仅在物的担保不足额范围内承担补充清偿责任。另外，涉案房产尚未办理产权登记，只是办理预售抵押登记备案手续。
被告黄金爱未出庭，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：2012年4月13日，原告与三被告签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：1、贷款金额为30万元，期限为5年，贷款利率为月利率5.175‰，借款人黄金爱和谢映雄在贷款发放次月起逐月还款，借款总期数为60期，每月还款日为16日；2、借款人黄金爱和谢映雄以其购买的位于中山市东升镇丽景路1号丽景名筑23座1501房的房屋作为借款抵押担保，同时中山市丽景集团有限公司为此笔借款提供阶段性保证担保；3、合同第三条第5款约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；4、合同第十九条第二款约定，费用双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等；5、贷款合同通用条款第二条第11款约定，在担保责任发生后，借款人不履行到期债务或发生本合同约定的实现抵押权的情形，贷款人可以与借款人协议以抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先清偿本合同项下的债务。协议不成的，贷款人有权依法请求人民法院拍卖、变卖抵押物。借款人同意接受人民法院的强制执行，无条件自找住房或接受其他方式的安置。处分抵押物所得款项在优先支付抵押物处分费用和本合同项下借款人应偿付给贷款人的费用后，用于清偿本合同项下贷款；6、贷款合同通用条款第三条第1款第2项约定，未按期归还贷款本息构成本合同项下违约。贷款人有权终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同。有权要求保证人承担保证责任。2012年5月7日，涉案房屋在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DY201208702号）。
贷款合同签订后，原告依约将贷款30万元发放给被告黄金爱和谢映雄，被告黄金爱和谢映雄亦按合同约定的还款方式和期限陆继进行还款。自2013年7月份开始，被告黄金爱和谢映雄未按约定金额进行还款。原告遂于2013年9月5日提起诉讼。截止2014年2月24日，被告黄金爱和谢映雄尚欠借款本金237988.29元、利息8509.10元和罚息1281.04元。
本院认为：原告与三被告之间签订的贷款合同，系双方当事人真实的意思表示，内容及形式均不违反法律的相关规定，应为合法有效。被告黄金爱和谢映雄未按借款合同约定履行还款义务，系违约行为。被告黄金爱和谢映雄逾期还款的行为已构成合同解除的约定条件，故本院对原告诉讼主张解除与三被告签订的贷款合同予以支持。鉴于被告黄金爱和谢映雄提供的房屋抵押已办理相应的抵押登记备案手续，故本院认定涉案房屋抵押合法有效，原告诉讼主张行使抵押权理由成立，本院予以支持。关于原告诉讼主张律师代理费的问题。虽然借贷双方在贷款合同中已有明确约定，但原告并未举示出证据证实该笔费用已实际发生，故本院对原告此项诉讼主张不予支持。
另外，关于被告丽景公司是应对涉案抵押房产担保以外的债权额承担保证责任，还是对涉案债权全额承担连带保证责任的问题。依《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”的规定，说明在没有约定或约定不明的情形下，法律绝对限制债权人可选择行使保证债权或担保物权。也就是说，债权人只能先行使担保物权以受偿债权，而后在不能完全受偿的余额范围内再向保证人主张，即保证人仅对物的担保以外的债权额承担保证责任。本案中，涉案的贷款合同中并没有约定作为债权人的原告如何行使保证债权和担保物权。在此种情形下，原告只能按法律规定先行使担保物权以受偿债权，而后在不能全受偿的余额范围内由保证人丽景公司承担保证责任。据此，被告丽景公司提出其在物的担保不足额范围内承担补充清偿责任的抗辩理由，于法有据，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司中山东升支行与被告黄金爱、谢映雄和中山市丽景集团有限公司于2012年4月13日所签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告黄金爱和谢映雄于本判决生效之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山东升支行偿还借款本金237988.29元及截止2014年2月24日的利息8509.10元和罚息1281.04元（2014年2月25日至清偿之日止的逾期贷款罚息按月利率5.175‰加收50%计付）；
三、如被告黄金爱和谢映雄不能清偿上述债务，对其不能清偿部分，应以本案所涉及的抵押房产（房屋位于中山市东升镇丽景路1号丽景名筑23座1501房）折价或变卖、拍卖的价款优先清偿；
四、被告中山市丽景集团有限公司对上述第二项判决确定的被告黄金爱和谢映雄的债务在原告中国银行股份有限公司中山东升支行按上述第三项判决行使优先受偿权后仍未受偿部分承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向被告黄金爱和谢映雄追偿；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5066元，由被告黄金爱和谢映雄负担（此款二被告应于本判决发生法律效力之日起7日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判长 陈登烽
审判员 夏重彬
审判员 金锋华
二〇一四年三月三日
书记员 吴炎梅