云南省昆明市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）云01民终2563号上诉人（原审原告）云南龙鼎置业有限公司。住所地：云南省昆明市五华区苏家塘村云立方小区***幢**层*号。法定代表人邹淑媛，该公司董事长。委托诉讼代理人林慧、官兴燕，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）袁泉，男，1972年9月7日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。委托诉讼代理人荣敬华，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人高涵晨，云南卓承律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人云南龙鼎置业有限公司（以下简称“龙鼎公司”）因与被上诉人袁泉商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙鼎公司上诉请求：一、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初629号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求，即判令被上诉人支付购房款人民币344885元及自2015年2月5日起至购房款付清时止的违约金（每日按344885元的千分之三计）；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人已付清涉案房屋购房款错误。首先，上诉人与被上诉人于2015年2月4日签订了包括诉争房屋在内的总购房款为12202900元的32份商品房购销合同，约定被上诉人向上诉人购买昆明市龙鼎财智中心1幢17层的32套房屋。32套房屋一次性付款，其中，涉案房屋的价款为383100元。合同签订后，双方口头约定由被上诉人先支付购房总款10%的款项，剩余款项一次性付清。一审法院遗漏了这一符合交易惯例的事实。其次，上诉人于2015年2月5日和2月11日出具收据，载明收到被上诉人购房款1212900元。从收据上看，并未明确款项指向的标的物，一审法院据此认定被上诉人已付清涉案房屋的购房款属认定事实错误。二、被上诉人应支付剩余房款344885元及该款自2015年2月5日起至付清款项之日止每日千分之三的违约金。被上诉人已经支付的款项系针对32套房屋，涉案房屋的价款为383100元，扣除按照比例平均分摊后已经支付的已付款，被上诉人尚欠344885元购房款，其行为已构成违约，理应按照合同约定标准向上诉人承担违约金。综上所述，一审法院在确认双方订立的《商品房购销合同》真实有效的情况下，错误认定被上诉人已付清诉争房屋的购房款，故请求二审法院查明事实后依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。袁泉辩称，首先，在上诉人未能明确被上诉人所支付的款项所指向的对象为32套房屋的情况下，上诉人应当承担举证不能的不利后果。其次，《商品房购销合同》并非双方真实意思表示，而是案外人赵廷波为履行其债务而向被上诉人提供的保证。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。龙鼎公司向一审法院起诉请求：一、判令袁泉支付龙鼎公司购房款344885元及自2015年2月5日起至购房款付清之日止的违约金（每日按344885元的千分之三计）；二、本案诉讼费由袁泉承担。一审法院认定事实：2015年2月4日，龙鼎公司与袁泉签订《商品房购销合同》，约定袁泉以383100元向龙鼎公司购买昆明市龙鼎财智中心Ⅲ1幢1702号房屋；付款方式为2015年2月4日一次性付清；袁泉逾期超过30日未付款的，龙鼎公司有权解除合同并将房屋另行出卖给他人，袁泉应支付龙鼎公司总房款20％的违约金；龙鼎公司未行使合同解除权的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至袁泉实际全额支付应付款之日止，袁泉按日支付龙鼎公司逾期金额千分之三的违约金。双方签订了补充协议，上述合同遂登记备案。2015年2月5日，龙鼎公司开具的收据载明收到袁泉房款（17层）490000元。2015年2月11日，龙鼎公司开具的收据载明收到袁泉17层整层房款722900元。本案双方陈述，双方于2015年2月4日签订了包括本案讼争合同在内的三十二份商品房购销合同，袁泉向龙鼎公司购买龙鼎财智中心Ⅲ1幢17层三十二套房屋，三十二份合同约定的付款方式均为一次性付款。袁泉陈述上述房款系包括本案讼争房在内的三套房屋的购房款。一审法院认为：本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。袁泉作为付款义务方对款项是否付清负有举证责任。双方于2015年2月4日签订了包括本案讼争合同在内的三十二份商品房购销合同，三十二份合同约定的付款方式均为一次性付款。2015年2月5日，龙鼎公司开具的收据载明收到袁泉房款（17层）490000元，2015年2月11日，龙鼎公司开具的收据载明收到袁泉17层整层房款722900元。在袁泉对龙鼎公司负有三十二套房屋一次性付款义务的情形下，龙鼎公司收到付款义务方的款项后开具的收据应具体明确。然龙鼎公司开具的上述收据未明确款项的明细，故一审法院对袁泉主张的本案讼争房的购房款已支付予以采纳，一审法院对龙鼎公司的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告云南龙鼎置业有限公司的诉讼请求。”案件受理费人民币8025元，减半收取，由龙鼎公司承担4012.50元。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于上诉人二审中提交的两份刷卡凭证，被上诉人对其真实性予以认可，但认为该笔款项并非被上诉人实际支付，该笔款项的来源为赵廷波，即由赵廷波及其代理人支付给案外人李飞龙，并由李飞龙以被上诉人的名义支付给上诉人，作为“购房款”。针对其抗辩理由，被上诉人向本院提交如下证据：一、李飞龙卡号为62×××70的银行卡明细账，可与上诉人提交的刷卡凭证相互印证，证实：1、2015年2月3日至2015年2月5日，赵廷波及其代理人分六次向李飞龙支付款项共计490000元，并由李飞龙于2015年2月5日以被上诉人名义向上诉人支付“购房款”490000元；2、赵廷波于2015年2月11日向李飞龙支付723000元，李飞龙于同日以被上诉人名义向上诉人支付“购房款”722900元。二、案外人胡勇于2014年6月25日及2014年8月26日，受被上诉人委托，向案外人刘必明支付395万元款项，以清偿赵廷波与刘必明之间的相应债务，并由赵廷波向被上诉人出具承诺书，对双方此前债权债务进行结算及确认。本院认为，双方当事人二审中提交的新证据均有原件核对，且真实性均得到对方当事人认可，故本院对上述新证据的真实性均予以确认。结合二审中被上诉人出示的赵廷波出具的《承诺书》原件，被上诉人二审中提交的新证据可形成证据锁链，证实被上诉人的相应主张。故本院对于一审法院确认的法律事实予以确认，同时另补充确认如下法律事实：一、本案双方订立《商品房购销合同》时，上诉人的股东为重庆进浩企业管理咨询有限公司与昆明龙鼎商道投资有限公司，案外人赵廷波为昆明龙鼎商道投资有限公司的自然人股东之一，并任法定代表人。二、上诉人于2015年2月5日收取的490000元、于2015年2月11日收取的722900元款项均非被上诉人实际支出：即2015年2月3日至2015年2月5日，赵廷波及其代理人分六次向李飞龙支付款项共计490000元，并由李飞龙于2015年2月5日以被上诉人名义向上诉人支付“购房款”490000元；此后，赵廷波于2015年2月11日向李飞龙支付723000元，李飞龙于同日以被上诉人名义向上诉人支付“购房款”722900元。三、案外人胡勇于2014年6月25日及2014年8月26日，受被上诉人委托，向案外人刘必明支付395万元款项，以清偿赵廷波与刘必明之间的相应债务，此后，赵廷波向被上诉人出具承诺书，承诺书主要内容为：1、承诺人于2014年12月26日向被上诉人借款人民币366万元，利息为5%每月，约定还款时间为2015年1月10日；2、承诺人系上诉人股东，所占股比为40%；3、为履行还款义务，承诺人要约被上诉人以购买包含涉案房产在内的32套房产的方式作为履行还款义务的保障。如承诺人履行还款义务，被上诉人可选择解除《商品房买卖合同》约定的权利义务关系；如承诺人未按照约定履行还款义务而导致被上诉人未能按照《商品房买卖合同》约定履行支付义务而承担违约责任的，承诺人以其个人及家庭所有财产为被上诉人因此所致的损害承担赔偿责任。本院认为：综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：本案双方当事人之间是否具有房屋买卖的真实意思表示。根据双方当事人一、二审中提交的证据以及被上诉人二审中提交的新证据，本院认定被上诉人袁泉所提交证据已形成证据锁链证实其答辩主张，即本案所涉真实法律关系为被上诉人与上诉人股东之一的法定代表人赵廷波（被上诉人认为系上诉人实际控制人）之间的民间借贷法律关系，签订《商品房购销合同》系赵廷波为出借人（即本案被上诉人）提供担保的方式。上述事实具有高度盖然性，可证实本案双方并非形成真实的房屋买卖合同关系。结合本院二审查明事实，被上诉人并未就涉案《商品房购销合同》支付过购房款，亦可印证房屋买卖合同并非双方真实意思表示，故涉案《房屋买卖合同》未成立。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。现上诉人依据房屋买卖合同关系主张欠付购房尾款，与法院经审理查明的法律关系不符，故本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2016）云0102民初629号民事判决；二、驳回云南龙鼎置业有限公司的起诉。一审案件受理费4012.5元，退还龙鼎公司；上诉人龙鼎公司预交的二审案件受理费8025元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  郑会利代理审判员  邓林春代理审判员  符圆圆二〇一六年十一月三十日书 记 员  寸杨杰