徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初5001号原告：徐州某某物业管理有限公司。法定代表人：沈某某。委托诉讼代理人：霍某。被告：张某某。原告徐州某某物业管理有限公司与被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理后，依法由审判员王某某适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告徐州某某物业管理有限公司的委托诉讼代理人霍某、被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州某某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业费2988元（从2014年1月1日起至2016年12月31日止，建筑面积92.23平方米，按照每平方米每月0.9元计算）；2、被告支付原告滞纳金1091元（按每日千分之三计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与某某小区的开发商签订了某某小区的《前期物业服务合同》。被告购买该小区房屋（房号：3-102，房屋面积92.23平方米，地下室12平方米）。原告依约履行物业服务义务，但被告未能及时支付物业服务费，自2014年1月1日至2016年12月31日拖欠物业费及滞纳金4079元。经多次催告，仍无理由拒不缴纳，严重影响原告的经营利益及其他缴费业主的合法权益。被告张某某辩称，涉案房屋是我的，是从2014年1月1日至今未交物业费，面积是92.23平方米。之所以不交物业费，理由如下：一、原告收取0.9元/月的物业费没有依据。因为我一开始签订的物业服务协议上没有物业费的收费标准，没写每平方米0.9元。二、公共能耗费不公示。公共能耗费我已经交了500元，物业服务协议上写的根据核算据实分摊，余额转入下一年，但是原告没有公示公共能耗费。三、原告未按合同约定进行回访。协议上有回访制度，如果原告给业主及时回访，回访制度每年不得低于一次，但是我从2012年8月份搬入涉案小区就没有任何物业回访。如果有回访，很多矛盾是可以解决的。原告需要改正自己存在的问题。四、供暖推迟原告退费太少。2013年开始第一次供暖，我当时交了暖气费2100多元。但是推迟了17天才供暖。退费的时候，退我140元左右。这种退费我不满意，一天应核算为20多元，原告退我的钱数不足。涉案小区未成立业主委员会，原告应摆正和业主的关系。五、原告服务达不到标准。物价局收费标准是不超过0.9元/月，是一级标准，但是原告是三级标准服务，就不能按照0.9元收费，物价局定的三级服务是什么标准，我就按照什么标准缴费。徐矿城是徐州矿务局的拆迁房，棚户区拆迁留下来的都是困难户，物业费徐州市矿务局补贴每平米0.15元。六、清洁卫生不到位。我们住的高层有天井，有卫生死角一直没解决。有的是违章装修。有的洗衣服的直接把污水排入天井，造成我的房屋潮湿、有异味。我也向原告反映过多次。我认可按0.75元标准的80%缴费，不同意交滞纳金及诉讼费。综上，请求法院依法判决。经审理查明，原告徐州某某物业管理有限公司（乙方）与徐州某某房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定原告为徐矿城提供前期物业管理服务，其中合同第二条约定“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理；（物业共用部分明细见详件一）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（运行费用另行分摊）；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”。合同第六条约定“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元/月•平方米；小高层住宅：0.9元/月•平方米；高层住宅：0.9元/月•平方米；其他物业：2元/月•平方米。……”。合同第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天万分之三比例的标准向乙方支付违约金。”合同第三十五条约定“本合同期限自2010年12月1日起至2013年12月1日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2012年1月13日，原告徐州某某物业管理有限公司（甲方）与张某某（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方位于徐州平山路北角徐矿城3幢1单元102室提供前期物业服务。关于甲方的权利义务，协议约定，包括对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全秩序防范、交通等项目进行维护、修缮、管理与服务。物业服务质量中包括综合服务，共用部分、共用设施设备的维护和管理，公共区域秩序的维护服务，交通秩序与车辆排放，消防管理，对房屋装饰装修管理、环境卫生，公共绿化，共用部分、共用设施设备小修和急修。关于物业费交费时间及计算标准，该协议约定乙方交费时间为每半年的第一个月10日前缴纳当年度的物业服务费及公共能耗，也可一年一次性提前缴纳，但在房屋入伙交付时须一次性缴纳一年费用。收费标准：（按建筑面积）：高层住宅物业服务费0.9元/月/平方米（0.9系手写内容）。关于违约责任，乙方违反协议，不按照约定标准和时间缴纳物业服务费的，每逾期一天甲方有权按应缴额×3‰/天的标准向乙方加收滞纳金。关于服务期限，协议中约定，在本物业管理区域业主委员会成立前，由开发商公开招聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理服务工作，前期物业管理服务期限为整个物业管理区域房屋交付使用后3年，或至本管理区域业主委员会成立之日止。该协议还约定了其他内容。在庭审过程中，被告张某某提供了一份《前期物业服务协议》，内容与原告提供的《前期物业服务协议》内容一致，但协议上没有注明收费标准。另查明，被告张某某系某某小区3-102室的业主，房屋建筑面积为92.23平方米。自2014年1月1日至2016年12月31日，被告未向原告缴纳物业费用。以上事实有原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务协议、被告提供的前期物业服务协议予以证明。结合当事人无争议的陈述，本院对上述事实予以认定。本院认为，根据相关法律规定，新建住宅物业实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与徐矿城某某小区建设单位徐州某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》已于2013年12月1日到期，但是被告仍然为涉案小区提供物业服务，故原、被告之间的物业管理关系仍然存在，被告仍然负有支付相应管理费的义务。另外，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方当事人应诚信、全面履行协议约定的内容。《前期物业服务协议》签订时并未约定物业费的标准，故应按《前期物业服务合同》的标准计算物业费。原告已提供物业服务，被告应按合同约定缴纳物业服务费。关于物业服务费及滞纳金问题。经计算，被告应缴纳物业服务费2988元（0.9元/月/平方米×92.23平方米×36个月）。被告辩称原告未按合同约定履行物业服务义务：不回访、环境卫生不到位等。原告亦未能提供证据证明其完全按照合同约定履行服务义务，本院确认原告提供物业服务存在瑕疵，应当承担部分违约责任。依照物业服务收费标准应当与服务水平相适应的原则，本院依法对物业服务费进行核减。关于滞纳金问题，被告不缴纳物业费应缴纳滞纳金。综上，原告请求的物业费数额应予以酌减，但被告应缴纳滞纳金，综合二项因素考虑，本院依法酌减费用为700元，故被告应向原告缴纳物业服务费2288元。另外，本院建议原告今后与业主签订物业服务协议及履行物业服务义务时应坚持诚实守信、敬业爱业原则，踏踏实实按照合同约定为业主服务，听取业主建议，减少矛盾纠纷，努力提高服务质量。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告张某某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告徐州某某物业管理有限公司支付物业费共计2288元；二、驳回原告徐州某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预付），减半收取25元，由原告负担12元，由被告张某某负担13元（与上述款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  王某某二〇一七年三月七日见习书记员  刘某某