上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第3297号
原告潘美琴。
委托代理人方英，上海方英律师事务所律师。
被告褚春林。
被告缪某某。
被告褚馨媛。
法定代理人缪某某（系被告褚馨媛之母），住同被告褚馨媛。
被告陈雪涛。
原告潘美琴诉被告褚春林、缪某某、褚馨媛、陈雪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告潘美琴及其委托代理人方英、被告褚春林、被告缪某某（被告褚馨媛的法定代理人）、被告陈雪涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘美琴诉称，原告潘美琴与被告褚春林于2013年4月9日签订《房地产居间合同》，约定被告将位于上海市奉贤区南桥镇解放新村XXX幢XXX号XXX室的房屋出卖给原告潘美琴，总房价人民币1，200，000元（币种下同）。后原告潘美琴陆续向被告褚春林支付房款1，080，000元，并于2013年4月21日入住系争房屋。因系争房屋系四被告共同所有，故被告褚春林于2013年5月18日做出承诺书，承诺由其全权代理，并承诺于2013年9月15日前办理过户手续。另外，被告褚春林曾向原告借款50，000元，双方约定该借款折抵部分房款。但时至今日，被告未履行其义务，故原告诉讼来院，请求判令：1、确认原、被告之间的《房地产居间合同》有效；2、四被告协助原告办理房地产过户手续；3、四被告连带向原告支付违约金30，000元；4、案件诉讼费用由被告承担。
原告潘美琴为其诉请向法庭提供了以下证据：
1、《房地产居间合同》1份，拟证明原、被告双方之间存在房屋买卖合同关系；
2、房地产权证1份，拟证明系争房屋系四被告共同所有的事实；
3、收据7张，拟证明原告按合同约定支付了1，080，000元房款的事实；
4、承诺书1份，拟证明被告褚春林有权处分房屋，以及约定过户时间为2014年9月15日的事实；
5、借条1张，拟证明被告褚春林向原告借款50，000元的事实；
6、水电费、有线电视收据若干份，拟证明原告于2013年4月21日入住房屋的事实。
四被告辩称，由于系争房屋的共同所有权人陈雪涛、缪某某未同意出卖房屋，故房屋买卖合同无效。合同无效后，愿向原告退还房款、利息及违约金。
四被告未向法庭提供证据。
经庭审质证，对原告提供的证据1被告褚春林无异议，被告缪某某、被告陈雪涛均提出其未签名，不同意房屋买卖；对证据2、6，四被告均无异议；对证据3、4，被告褚春林无异议，被告缪某某、被告陈雪涛均提出不知情；对证据5被告褚春林无异议，同意在房款内扣除，但被告缪某某、被告陈雪涛不同意。结合庭审过程中双方的质证意见，对于证据5，因被告缪某某、被告陈雪涛不同意在房款中抵扣，且借款并非本案法律关系处理范围，故本院不予认定；其他证据均真实、合法，与本案具关联性，本院予以认定。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年4月9日，原告潘美琴与被告褚春林签订了《房地产居间合同》，约定被告将位于上海市奉贤区南桥镇解放新村XXX幢XXX号XXX室的房屋出卖给原告，总房价人民币1，200，000元。但合同上出卖方仅有褚春林一个签名。嗣后，被告陈雪涛的妻子褚金芳在合同上补签“褚金芳代”。合同签订后，原告陆续支付了房款共计1，080，000元。
另查明，系争房屋产权登记人为被告褚春林、陈雪涛、缪某某、褚馨媛。被告陈雪涛系被告褚春林之父，被告缪某某与被告褚春林系夫妻关系（双方自述于2014年10月离婚），被告褚馨媛系被告缪某某与被告褚春林之女。签订合同之时，系争房屋由被告褚春林、缪某某、褚馨媛、及陈雪涛之妻褚金芳居住。
2013年5月18日，被告褚春林向原告潘美琴出具承诺书1份，承诺由其代父亲陈雪涛、妻子缪某某签名，愿承担法律责任。并承诺2014年9月15日过户。
2013年5月19日，被告方搬离并将房屋交付于原告。
嗣后，因合同至今未履行，遂原告潘美琴提起诉讼。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意；无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，原告潘美琴与被告褚春林于2013年4月9日就系争房屋签订《房地产居间合同》，该合同中仅有被告褚春林一个签名。虽然被告褚春林向原告出具承诺书，以承诺其代理其余产权登记人出售系争房屋，但被告褚春林并未实际取得其他产权人的授权，因此系争合同为无权代理情况下签订的房屋买卖合同。签约一个月后，被告方将房屋交付给原告。被告缪某某系房屋所有权人兼实际居住人，其搬离与交房的行为可视为对合同的追认。被告陈雪涛，虽然不是房屋实际居住人，但其妻褚金芳居住在此房中并在系争合同中补签，应当推定陈雪涛对卖房知情，加之，陈雪涛在搬家交房当日参与搬家，其行为可视为对合同效力的追认。被告褚馨媛系学龄儿童，其父母褚春林、缪某某作为法定代理人有权代理其行为。况且，原告入住房屋已一年有余，被告方至今未主张过合同无效，现主张合同无效，不合情理。综上所述，本院确认双方之间的《房地产居间合同》合法、有效，双方当事人均应依约履行。因此，本院对原告要求确认合同有效，要求被告协助办理过户的诉讼请求予以支持。但原告要求被告承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。庭审中，原告愿意在过户之时支付剩余房款，对此，合同中有明确约定，又不违反法律规定，本院对其意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告潘美琴与被告褚春林于2013年4月9日签订的《房地产居间合同》有效；
二、被告褚春林、被告缪某某、被告褚馨媛、被告陈雪涛于本判决生效之日起十日内协助原告潘美琴办理坐落于上海市奉贤区南桥镇解放三村XXX幢XXX号XXX室房屋的产权过户手续；同时，原告潘美琴向被告褚春林、被告缪某某、被告褚馨媛、被告陈雪涛支付剩余房款人民币120，000元；
三、驳回原告潘美琴的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15，870元，减半收取计7，935元，由原告负担人民币193.5元，被告负担人民币7，741.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一四年十二月十一日
书记员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。