北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初2576号
原告金×。
原告兼原告金×的法定代理人吴×。
原告委托代理人赵亚光，北京市华城律师事务所律师。
被告北京久长房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇南路6号。
法定代表人于玲，总经理。
委托代理人盘什尔，该公司员工。
原告金×、吴×与被告北京久长房地产开发有限公司（以下简称久长公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法由代理审判员贺颖超适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金×、吴×的委托代理人赵亚光，被告久长公司的委托代理人盘什尔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金×、吴×诉称：原、被告于2009年6月21日签订了《商品房预售合同》，约定被告将其开发的位于××的商品房出让给原告，并约定于2010年3月30日前交房。合同签订后，原告按合同约定完全履行了合同义务，但是直到2011年7月25日被告才向原告交付房屋，严重违反了其合同义务。后因被告资金紧张，无法全额支付逾期交房违约金，经双方协调，达成《还款协议》，但是截至起诉之日，被告尚未向原告支付剩余的逾期交房违约金21154.17元。根据合同约定，被告应当在约定期限内完成房屋产权登记，但被告却迟迟不履行其应负的合同义务。经原告多次催告，被告仍不履行自身义务，在合同约定的时间内没有取得权属证明，导致该房屋至今未办理产权登记手续，侵害了原告的合法权益。同时被告交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，被告应当按照合同约定承担违约责任。综上，原告已经完全履行了合同义务，但被告尚未完全履行自己的合同义务，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金21154.17元，逾期付款利息5584.7元；2、被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金552717.88元，其中逾期完成初始登记违约金285082.95元，逾期完成转移登记违约金279759.82元；3、被告向原告支付物业费1177.2元；4、久长房地产公司继续履行合同（继续履行项目包括：办理产权证、温泉水入户、有线电视接通、门镜安保系统安装并开通、污水处理系统接入市政管线、正式供电、小区绿化实施完毕）；5、被告承担本案诉讼费用。
被告久长公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、原告要求支付逾期交房违约金已经过了诉讼时效，还款协议里约定在2012年2月25日前结清，自2012年2月25日起计算，已经超过了两年诉讼时效；2、房屋实际存在延期交房，原告是2011年7月24日办理入住手续，原告从2010年12月31日计算是有误的，根据合同约定应当自入住日起顺延。逾期办理房屋产权初始登记的责任不在被告，是因为原告私自搭建棚子，并在屋内挖地下室，致使检查不能通过，导致办理房屋初始登记的延期。因为原告的行为导致其他业主对我公司提起诉讼，我公司保留对原告追究责任的权利，原告主张的逾期完成转移登记违约金，根据合同约定是房本办理完后30日内，原告诉权尚未开始；3、原告请求承担物业费没有法律依据；4、有线电视，供电以及污水处理不属于公司能力范围，公司正在逐步解决当中，温泉水入户和绿化是已经完成了，业主拒不缴纳温泉水使用费用，于是被停水了。门禁安保系统交房时就已经开通了。
经审理查明：2009年6月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于××房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为2957292元。出卖人应当在2010年3月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。
关于原告主张的逾期交房违约金及逾期付款利息，原告与被告于2011年7月24日签订《结算确认单》，确认原告已付总房款2957292元、物业管理费5886元，被告应当给付原告逾期交房补偿款141945.6元，扣除应收应退费用、物业管理费用、产权代办机构代收费用，被告尚欠原告21154.17元。同日，原告与被告签订《还款协议》，约定被告欠付原告人民币21154.17元，双方同意被告应当于2012年2月25日一次性向原告支付；被告同意以全部欠款数额为本金，按照金融机构6个月固定存款利率，在归还本金的同时向原告支付相应的利息；被告如到期不能归还本息，自本协议约定的到期支付日起应当向原告支付双倍存款利息。庭审中，被告主张原告起诉要求逾期交房违约金已经超过诉讼时效，原告主张其一直向被告主张权利，但因与其沟通的被告公司副总去世，故才至法院诉讼，但并未提供证据证明。
关于原告主张的逾期办理产权登记违约金，双方在《商品房预售合同》第二十一条约定：出卖人应当在2010年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按逾期时间，每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元人民币。如因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日其至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。另外，双方在2011年7月24日签订的《结算确认单》中约定，因交房延期，合同第十二条约定的水、暖、气等市政基础设施、绿地等其他设施的达到日期、以及初始登记的日期，均按交房逾期天数向后相应顺延，久长公司不另付违约金。
关于原告主张的物业费一节，双方在《商品房预售合同》第十二条第一款第六项约定有线电视线于2010年3月30日交付，敷设到户，如果在约定期限内未达到条件，出卖人同意在未达到期间内每项减收20%的物业管理费。庭审中，被告承认有线电视并不具备使用条件。
在本案审理期间，本院到北京市国土资源局昌平分局调查了××楼初始产权办理情况，依据《房屋所有权初始登记申请书》，久长公司于2013年6月6日提交了房屋所有权初始登记申请书，依据《房屋权属证书领证凭证》，2013年8月23日，上述产权证发放，产权证号为××号，持证人久长公司。目前涉案房屋尚未办理房屋权属转移登记。关于逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记原因，被告久长公司主张系因原告私自挖地下室，但并未提供证据予以证明，原告对此不予认可，认为被告并未提醒原告进行整改，未办理初始登记是由于被告的不作为。
上述事实，有《商品房预售合同》及附件、《结算确认单》、《还款协议》、发票、《房屋所有权初始登记申请书》、《房屋权属证书领证凭证》和当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，双方签订的《商品房预售合同》、《结算确认单》、《还款协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。
关于原告要求逾期交房违约金及逾期付款利息一节，被告辩称原告要求逾期交房违约金及利息已经超过诉讼时效，本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，自其知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。本案中，依据《还款协议》的约定，原告在2012年2月25日被告未支付逾期交房违约金的情况下已经知道其权利受到侵害，但其于2016年1月26日起诉已经超过法律规定的二年诉讼时效期间，且原告没有提供证据证明其起诉并未超过诉讼时效，故原告要求被告支付逾期交房违约金及利息的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于原告要求逾期办理产权登记违约金一节，关于原告要求被告支付逾期办理房屋初始登记违约金，根据《结算确认单》和《商品房预售合同》，被告应在2012年4月23日前取得涉诉房屋所在楼栋的证明，但被告在2013年8月23日才取得房屋初始登记证书，被告存在延期487天办理房屋初始登记的违约行为，应当依照合同约定以每日已付房款万分之一的标准向原告支付相应的违约金。关于原告要求被告支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，因被告未在合理期限内履行相应的义务，故应当按照合同约定承担相应的违约责任，但因原、被告双方在合同中明确约定“于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”，现原告并未取得房屋所有权证书，故支付违约金的条件尚未成就，故本院不予支持。被告辩称系因原告的原因未能及时办理房屋产权登记，但未提供证据证明，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付物业费一节，因被告承诺的有线电视未达到符合市政要求的使用条件，故应承担相应的责任，具体的数额以原告已经缴纳的物业费为基数，由被告承担20%即1177.2元。
关于原告要求被告继续履行合同一节，依据双方当事人约定，双方同意委托被告办理产权转移登记，现原告请求被告履行该项约定义务，合法有据，本院予以支持。原告要求温泉水入户、有线电视接通、门镜安保系统安装并开通、污水处理系统接入市政管线、正式供电、小区绿化实施完毕的主张，现并无证据证明已经具备相应履行条件，且涉及其他业主的利益，本院不予支持。
综上，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京久长房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告吴×、金×逾期办理房屋初始登记违约金十四万四千零二十元一角二分；
二、被告北京久长房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告吴×、金×物业费一千一百七十七元二角；
三、被告北京久长房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告吴×、金×办理××房屋的所有权转移登记手续；
四、驳回原告吴×、金×的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千八百六十四元，由原告吴×、金×负担三千二百六十二元，已交纳；由被告北京久长房地产开发有限公司负担一千六百零二元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 贺颖超
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 周 新