襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂樊城民三初字第00630号原告杨少明，男，1962年5月20日出生，汉族，襄阳市农业发展银行工作人员，住襄阳市。委托代理人刘坤，湖北长久律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。被告彭有芝，女，1970年1月13日出生，汉族，无固定职业，住湖北省宜城市。委托代理人刘彦，湖北长久律师事务所律师（代理权限：一般授权代理）。原告杨少明与被告彭有芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理，依法适用简易程序审理，由审判员石海燕独任审判，于2014年12月23日公开开庭进行了审理。原告杨少明的委托代理人刘坤、被告彭有芝的委托代理人刘彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨少明诉称：2013年11月1日，杨少明与彭有芝签订房屋买卖合同，约定将杨少明所有的位于襄阳市樊城区桥北西路52号农行家属院的房屋以233000元的价格出售给彭有芝。现房屋已交付彭有芝使用，且房屋产权过户手续已经办理完毕，但彭有芝在支付了113000元购房款后，余款120000元拒绝支付，也拒绝配合办理土地过户手续，构成违约，故诉至法院要求：1、判令彭有芝协助杨少明办理位于樊城区桥北西路地号为9-15-12-3的土地使用权过户登记手续；2、判令彭有芝支付杨少明剩余房款120000元，并支付杨少明自起诉之日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率标准的利息；3、判令彭有芝支付杨少明违约金46600元。被告彭有芝辩称：1、彭有芝从未与杨少明签订房屋买卖合同，杨少明作为原告诉讼主体不适格；2、房屋买卖合同的甲方为“谢德瑛代杨少明”，彭有芝从未见过杨少明给谢德瑛出具的委托手续，故该房屋买卖合同因未经所有权人合法授权而无效；3、即使有杨少明的委托手续，但因谢德瑛在出售该房屋时隐瞒房屋年久失修，严重影响正常使用，以及厨房、厕所属于私自搭建等情况，该房屋买卖合同也应无效；4、个人所得税应当由售房者承担，不应由彭有芝承担；5、根据合同约定，剩余款项应当以银行按揭方式支付，杨少明主张一次性支付违反合同约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年11月1日，谢德瑛代理杨少明作为甲方与彭有芝作为乙方签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：甲方自愿将座落在襄阳市樊城区桥北西路的房屋（地号为9-15-12-3）出售给乙方，乙方对房屋已作充分了解并实地看房，对房屋现状无异议，自愿购买；甲乙双方协商后的成交总房款为233000元，房屋产权过户的相关费用由乙方承担；乙方于2013年11月1日支付购房定金5000元（定金可冲抵房款），甲乙双方协商于银行按揭贷款审批通过一周内办理房产过户手续，办理过户手续前，乙方支付房款98000元，甲方交付钥匙，余款130000于银行按揭发放当日支付；如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生与甲方有关的房屋权属或债务纠纷及因房屋结构拆改影响办理过户手续的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为赔偿金。合同补充约定乙方知晓该房屋是二套房，有个人所得税。合同签订后，彭有芝支付了部分房款，并于2014年1月3日给杨少明出具欠条一张，欠条载明：今欠房款人民币12万元，银行按揭贷款发放当日支付。2014年1月10日，房产管理部门重新为本案诉争房屋发放了房屋所有权证，房屋坐落为樊城区桥北西路52号（樊西农行）3幢1层2室，所有权人变更为彭有芝。2014年1月上旬，杨少明将房屋交付彭有芝。2014年6月6日，杨少明的委托代理人刘坤向彭有芝寄送律师函一份，内容为要求彭有芝及时配合卖方办理土地使用证过户手续及银行按揭贷款手续，并支付剩余房款120000元及违约金。彭有芝收到律师函后，未配合杨少明办理上述手续，也未支付剩余房款，引起本案纠纷。本院认为：杨少明与彭有芝签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，杨少明、彭有芝均应按照合同约定及法律规定，享有权利，承担义务。虽然房屋买卖合同系谢德瑛代杨少明签订，但杨少明认可谢德瑛的代理行为，并履行了其作为房屋出卖方的合同义务，谢德瑛的代理行为有效。杨少明作为房屋买卖合同的一方当事人，有权依据合同约定及法律规定主张相关权利。故彭有芝关于房屋买卖合同因未经所有权人合法授权而无效以及杨少明不具有本案原告主体资格的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。房屋买卖合同载明，彭有芝在买房前已对该房屋充分了解并实地看房，且对房屋现状无异议，故其关于谢德瑛在出售该房屋时隐瞒房屋实际情况，房屋买卖合同无效的抗辩理由与本案查明事实及法律规定不符，本院不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让，当事人应当依照规定办理权属登记。该法第六十一条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。根据上述规定，房地产权属变更，必须办理房屋所有权及土地使用权变更登记，即权属变更登记是出让方及受让方均应履行的义务，故杨少明要求彭有芝协助其办理土地使用权变更登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据房屋买卖合同的约定，剩余房款于银行按揭发放当日支付，但因是否办理银行按揭手续或何时办理取决于彭有芝个人意思表示，现房屋所有权人已变更为彭有芝且彭有芝也占有房屋，但其在收到杨少明催告其办理银行按揭手续的律师函后仍不积极办理，致使杨少明无法依据合同约定取得剩余房款，该行为侵犯了杨少明作为房屋出让方获得全部房款的合法权益，故杨少明要求彭有芝支付剩余房款的诉讼请求是其保护自己合法权益的体现，本院予以支持，但为了给彭有芝一个合理期限履行支付房款的义务，本院酌定彭有芝于本判决生效之日起三十日内支付剩余房款。经审查，房屋买卖合同并未约定彭有芝负有支付剩余购房款利息的义务，故杨少明要求彭有芝支付利息的诉讼请求与合同约定不符，本院不予支持。根据合同约定，任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生与杨少明有关的房屋权属或债务纠纷及因房屋结构拆改影响办理过户手续的违约责任，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为赔偿金。虽然彭有芝未及时协助杨少明办理土地使用权过户手续，但房屋所有权证已经过户，且彭有芝也未表示拒绝履行或解除合同，加之合同双方并未约定办理权属过户及银行按揭等手续的具体期限，故杨少明不能证明彭有芝存在违约行为，其要求彭有芝支付违约金46600元的诉讼请求与无事实依据，本院不予支持。彭有芝辩称个人所得税应当由杨少明支付，不应由其承担，因杨少明诉讼请求中并无该项要求，彭有芝也未对该笔费用提起反诉，该辩称理由本院不予审查。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告彭有芝于本判决生效之日起十五日内协助原告杨少明办理樊城区桥北西路地号为9-15-12-3的土地使用权变更登记手续。二、被告彭有芝于本判决生效之日起三十日内支付原告杨少明房款120000元。三、驳回原告杨少明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2002元，由原告杨少明负担502元，被告彭有芝负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分请求的数额交纳案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员石海燕二〇一四年十二月三十日书记员周芹