浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终2663号上诉人（原审被告）：方黎玲，女，1973年10月20日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：周晓晓，浙江八咏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江永航物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区八一南街1388号。法定代表人：崔新，执行董事。上诉人方黎玲因与被上诉人浙江永航物业管理有限公司（以下简称永航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方黎玲上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人的资质不符合法律规定的要求。据了解，被上诉人为三级资质物业服务企业，其按照法律规定可承接的20万平方米以内的住宅项目的物业管理业务，而上诉人所在的南国名城小区总建筑面积为28.9万平方米，因此，被上诉人的资质不符合法律规定。但一审法院并未查明被上诉人的资质是否符合法律的要求，本案所涉的物业服务合同是否有效的事实。二、因为被上诉人的资质及队伍建设不满足法律规定的要求，不能满足南国名城小区实际的需求，以及被上诉人在主观上没有想尽职尽责的为小区的业主服务，所以被上诉人根本没有按照合同履行自己的义务。一审法院虽然己经查明被上诉人在物业服务合同中应当履行的义务，己经查明被上诉人在服务中存在小区监控、门禁不能使用等一些不到位的客观情形，但是一审法院并没有查明被上诉人在履行合同时根本没有按照合同约定履行义务的事实。因为被上诉人的不作为，小区绿化大面积死亡，名贵树种所剩无几，绿化带已经成为垃圾堆放点；小区楼道堆满垃圾，老鼠蟑螂满地跑；小区内的车辆七横八竖导致每天堵车，上诉人的汽车停在车位上被人恶意划伤，因为小区监控不能用导致上诉人无法找到侵权人；因为被上诉人的不作为，小区内好多住宅楼改为营业房，严重影响业主的生活；被上诉人恶意低价将业主共有的游泳池出租给他人经营，每年的租金低至8000元，严重损害业主们的权益。2016年12月26日，南国名城小区召开临时业主大会，经过投票高达94%的业主对被上诉人不满意（另有4%的业主弃权）。被上诉人的行为非但没有使上诉人的预期合同权利得到实现，反而给上诉人及全体业主带来极大的生活困扰和财产损失，其没有权利再向上诉人和其他业主主张物业费。综上，上诉人认为被上诉人向上诉人及其他业主主张物业服务费的前提条件是其已经按照合同约定完全履行了自己的义务，向上诉人提供了约定的物业服务。如果被上诉人不履行合同义务，不能使上诉人得到合同预期的合同目的，被上诉人就没有权利主张物业服务费。请求依法驳回被上诉人的诉讼请求。永航物业公司向一审法院起诉请求：1.方黎玲支付南国名城小区20-902、20-1002室房屋2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费9411元，并支付滞纳金5277元；2.方黎玲承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：自2004年1月开始，金华现代物业管理有限公司受开发商邀请进驻天龙南国名城从事前期物业管理服务。该小区业主委员会经选举成立后，仍继续聘请其从事物业管理。2011年4月1日，金华市南国名城小区业主委员会（甲方）与金华现代物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，双方约定甲方选聘乙方对南国名城小区提供物业管理服务，合同期限自2011年4月1日至2013年3月31日止，物业管理服务内容主要包括：安保服务、保洁服务、绿化服务及公用设施设备的维修养护等等，收费标准为：多层住宅0.60元/月/平方米、小高层住宅一层为0.75元/月/平方米、二层及二层以上为1.00元/月/平方米，商业物业0.7元/月/平方米，车库20元/月/间、附房能耗费15元/月/间，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度缴费的首月履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可自逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金等内容。2014年1月1日，双方再次签订《物业服务委托合同》，约定服务期限为2014年1月1日至2015年12月31日，物业管理服务内容同上，收费标准为：多层住宅0.60元/月/平方米、小高层住宅一层为0.75元/月/平方米、二层及二层以上为1.00元/月/平方米，高层住宅1.30元/月/平方米，排屋2.00元/月/平方米，商业物业0.7元/月/平方米，车库20元/月/间、附房能耗费15元/月/间。2016年6月20日，金华市南国名城小区业主委员会（甲方）与金华现代物业管理有限公司（乙方）补签《物业服务合同》1份，双方约定，甲方选聘乙方对南国名城小区提供物业管理服务，合同期限自2016年1月1日至2016年12月31日止，物业管理服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等，物业管理服务费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为：多层住宅0.60元/月/平方米、小高层1.00元/月/平方米、高层1.30元/月/平方米、排屋2.00元/月/平方米、商铺0.70元/月/平方米、大商铺0.45元/月/平方米、车库20元/月、附房15元/月收取，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度缴费的首月履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可自逾期之日起每日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金等内容。方黎玲系天龙南国名城20幢902室、20幢1002室小高层住宅（建筑面积为104平方米、184.13平方米）的业主。其至今未交纳20幢902室2011年1月1日至2012年12月31日及2015年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费4992元（1元/平方米/月×104平方米×48月）以及20幢1002室2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4419.12元（1元/平方米/月×184.13平方米×24月），永航物业公司催讨未果。另查明，金华现代物业管理有限公司于2017年3月9日更名为浙江永航物业管理有限公司。一审法院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。方黎玲作为天龙南国名城20幢902室、20幢1002室业主，欠付永航物业公司该房屋的物业服务费9411.12元事实清楚，证据充分，予以确认。关于诉讼时效，方黎玲抗辩称本案2013年之前物业服务费已经超过了诉讼时效。经审查认为，永航物业公司提供的证据不足以证实其在时效保护期间内向方黎玲主张该笔的讼争费用使诉讼时效中断的事实，故方黎玲关于诉讼时效的抗辩符合法律规定，依法予以支持。因上述房屋2014年度的物业费已缴纳，故方黎玲还应支付上述房屋2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费6915.12元（1元/平方米/月×104平方米×24月+1元/平方米/月×184.13平方米×24月）。由于永航物业公司有服务不到的情形客观存在，故对永航物业公司主张滞纳金之请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、方黎玲于判决生效之日起十日内支付浙江永航物业管理有限公司2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费6915.12元。二、驳回浙江永航物业管理有限公司其他诉讼请求。如方黎玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元（已减半收取、永航物业公司已预交），由方黎玲负担。二审中，方黎玲向本院提交了以下证据：1、照片打印件一份，证明被上诉人并未严格按照合同约定，履行物业服务义务，在被上诉人提供物业服务期间，南国名城小区一直处于脏乱差状态，名贵树种相继死亡的事实，以及证明大量业主对被上诉人的服务提出意见，要求街道主持公正的事实。2、临时业主大会公告，请愿书复印件一份，证实高达98%以上的业主对被上诉人的服务不满，要求更换物业服务公司的事实，被上诉人没有严格履行物业服务合同的事实。本院经审查后认为，上诉人提供的证据均不能证明待证的事实，本院不予采信。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，涉案《物业服务委托合同》系金华市南国名城小区业主委员会与永航物业公司的前身金华现代物业管理有限公司签订，该物业服务合同合法有效，其效力及于小区全体业主。永航物业公司已提供物业服务，方黎玲作为小区业主应按合同约定及时缴纳相应费用。一审判决未支持永航物业公司要求方黎玲支付滞纳金的诉请，亦是综合考虑了案涉小区物业的实际情况，方黎玲上诉称涉案物业服务合同无效及永航物业公司无权主张物业费，依据不充分，本院不予支持。综上所述，方黎玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人方黎玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋耿金审 判 员 徐肖闻审 判 员 张燕燕二〇一八年七月十六日代书记员 张 毅?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?