北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终6032号
上诉人（原审原告）：赵德坤，男，1977年7月19日出生。
上诉人（原审被告）：周婧黎，女，1984年5月28日出生。
上诉人赵德坤、上诉人周婧黎因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
赵德坤上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判周婧黎支付我租金14960元，剩余押金2758.32元，并支付我违约金6800元及不足部分经济损失4060元；2、改判周婧黎承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院租金计算错误，我在2017年5月10日正式搬家，租金交到2017年9月22日，故应退租金14960元，另外押金3400元扣除未结清的水电费641.68元，实际应退2758.32元；2、周婧黎在租赁期间单方提出装修，严重影响了我最基本的居住需求，构成违约，我不得已在周婧黎已违约的前提下双方达成的后续处理办法，不代表我放弃追究周婧黎的违约责任，且之后周婧黎再次违反装修“合意”拖延不履行合同，应当承担违约责任；3、我遭受了搬家费、中介费、租金增高等多重损失，请求二审法院改判。
周婧黎对赵德坤的上诉辩称，不同意赵德坤的上诉请求及理由。1、赵德坤5月30日还在房屋内；2、不是我要求装修，而是因为赵德坤使用房屋不当导致漏水所以需要修缮；3、赵德坤在没有得到我认可的情况下，就让装修队把厨房、卫生间、客厅全部拆除，所以需要整体修补，延长了修缮的时间，事实上就用了两个月；4、导致赵德坤有两个月不能居住房屋并不是我违约不提供房屋，我不存在违约。
周婧黎上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回赵德坤全部诉讼请求或者发回重审；2、上诉费由赵德坤负担。事实和理由：我不是装修，而是被迫修缮，双方办理交接时，赵德坤拒绝交付钥匙并抢走水电卡，双方未完成房屋交接，亦未对租赁合同解除达成合意，一审法院依据双方微信短信记录认定合同已经解除，不符合事实及法律规定，不同意退还租金和押金，即使要认定解除也应以2017年10月10日作为解除之日。
赵德坤对周婧黎的上诉辩称，不同意周婧黎的上诉请求及理由。5月11日我就已经将房屋交接给周婧黎了，钥匙也给了周婧黎的母亲，装修队也进入了。
赵德坤向一审法院起诉请求：1、确认我和周婧黎于2016年3月22日签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年5月30日解除；2、周婧黎退还我剩余房租与押金18360元（2017年5月11日至9月23日剩余租金及一个月押金）；3、周婧黎支付我违约金6800元及不足部分经济损失4060元；4、本案诉讼费用由周婧黎承担。
一审法院认定事实：2016年3月22日，周婧黎（出租人、甲方）与赵德坤（承租人、乙方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），约定周婧黎将北京市海淀区202号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给赵德坤，租期自2016年3月23日至2017年3月22日；月租金为3400元，支付方式为押一付六，押金3400元。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同签订后，周婧黎将涉案房屋交付给赵德坤，赵德坤依约支付房屋租金、押金。2017年2月27日,赵德坤与周婧黎通过短信形式续签了一年的房屋租赁合同，月租金及支付方式不变，租赁期限至2018年3月21日止。赵德坤将租金支付至2017年9月22日。2017年5月30日晚，赵德坤与周婧黎共同至涉案房屋内办理交接手续，双方确认水费、燃气费数额。后因赔偿数额双方产生争执，赵德坤未将房屋钥匙交还周婧黎。诉讼中，双方均认可赵德坤尚欠周婧黎水费、燃气费共641.68元。周婧黎表示不再向赵德坤主张电费。就赵德坤提前搬离涉案房屋的原因，赵德坤主张2017年5月8日，周婧黎通知其需要装修期10天。后周婧黎通知其装修期为2个月。周婧黎承诺免除装修期内费用，但其认为在外暂时居住较为麻烦，便提前搬离涉案房屋。周婧黎主张赵德坤因认为装修期过长，带来不便，并已另行租到房屋，便提前搬离涉案房屋。
庭审中，赵德坤主张周婧黎在租赁期间提出装修涉案房屋，装修时间不确定，致使其无法正常使用涉案房屋构成违约。赵德坤为此提交其侄女赵某与周婧黎的微信记录、其与周婧黎的短信记录、2017年5月30日房屋照片、水表和燃气表照片。周婧黎认可上述证据真实性。周婧黎主张赵德坤口头提出退租，并提交了其与赵德坤的微信和短信记录。赵德坤认可上述证据真实性。赵德坤、周婧黎提交的微信记录内容：5月9日“如果家里装修，里屋的东西不用搬吧”“不用，就是把厨房厕所腾出来”“好的，那我们在里屋上把锁可以吧，家里有不少东西，老人不太愿意装修，因为对于我们来说太麻烦，但是我希望我们双方都理解一些”“可以”“还有装修期间的水电都不算我们的吧，你们决定什么时候开始”“因为上次漏水，我们已经赔给他们家1千多了，这次他家装修，要是再漏水，这个损失没法算了。电应该不用，水我要问一下，做防水主要是涂防水材料什么的，用水的话也只是测试的时候用一下，具体多少我要问一下”“好的，你们决定什么时候动工，需要提前告知，我需要给奶奶安排住处”“好的，明天就可以开始，最多十天，你看看你们什么时候可以整完”……5月16日“姐，按照原计划10多天不行吗？一定需要两个月吗？”“我们尽量快，但是整个房子装修，十天恐怕不行的。我们理解房子不好找，所以你那边尽快腾出来，我这边也赶紧安排工期装修，装好了赶紧通知你搬回来，要不现在这个情况，你在里边住着也不方便，对吧。要是周五你给我打个电话，问我一下，肯定就不能出现这种情况了，这事赶到这了，装修我这边其实也挺麻烦的，费钱不说，还待搭着房租”“全部都要装修，不是只装修外边的？”5月17日，“东西都订完了，肯定全要装了，家具什么的都要换了”5月27日“恩恩，全部收拾利索了，原本今天就能办完的，这会搬家公司说路上全部堵死了，预计明天全部收拾完”5月30日，“你好，根据你们的要求，屋内东西已搬完，你们什么时间动工，原来说十天，又说需两个月装修，今天过去看，还没有实际动工，什么时间能装修好，希望给个准话，我们在外面临时凑合也不是办法。另外，如果你们不想租了，想解除合同，请尽快把租金与押金给我们退了，以便我们重新租房。5月8日，“我们搬出来，卫生间、厨房全部砸了，现在撂着！我们交到九月份的房租，现在再租，房价高出几百元，同时还有中介费用4000元左右，你们应该给我们补一些。请收到信息尽快答复”“你什么时候有时间，咱们做房子钥匙等物品的交接，时间挺久了，我们也很着急，请尽快！其他事情可以当面谈。我听你叔叔说你们确定9月23日前不打算在承租此房，如果你的意思，请给我一个正式的书面解约申请，关于你的违约和其他相关问题，我也理解你在北京工作不容易，我也在考虑不予追究，但请尽快完成解约手续”。短信记录：2017年5月31日，“周婧黎：鉴于你的严重违约行为，我再次重申解除合同，至于你拒绝办理交接手续，不影响合同解除！同时，将诉诸法院解决此事。特告知！赵德坤”。2017年6月1日，“赵德坤：鉴于你在2017年5月30日晚向我口头提出解除房屋租赁合同，我当日已向你说明，如需退租，请书面形式向我提交申请。我再次向你重申，望尽快提交，并按照合同约定，尽快完成房屋交接事项。特此告知！周婧黎。2017年6月1日。”2017年9月22日，“房屋已到期，望尽量按标准交还房屋。盼回复。再次通知你，请尽快交还房屋。”“房屋已在你们要求搬出时已交付，合同也在房屋不满足租房需要的情况下，通知你们解除。请按2017年5月30日晚上双方交房时查看的水表数等，退还截至此时剩余的房租、押金，并支付违约赔偿。”“鉴于合同已经到期，在多次通知你进行房屋交接无果后，通知你25号前将房屋内你的物品搬出，并按照房屋交接清单进行房屋交接。另，25号后，如你未将房屋和房门钥匙，水电卡等物品进行交还，房屋内将被视为已没有你遗留物品，我将进行房门换锁处理。”
赵德坤主张其实际损失为另外租房的租金差额、中介费、搬家费。赵德坤为此提交租赁合同、中介费收据、搬家人员书写的《收条》。周婧黎对此表示不了解，不予质证。
庭审中，赵德坤申请证人赵某出庭作证。赵某的证言内容主要为：其是赵德坤的侄女，其与其奶奶实际居住在涉案房屋。周婧黎提出门前厅漏水需要装修。周婧黎的母亲说第二天装修队要来，让其尽快把东西挪到卧室。后因周婧黎未与装修队沟通好，装修队走了。5月12日，周婧黎提出装修整间房屋，就让其搬离并办理了交接手续。其于5月11日搬离涉案房屋。周婧黎主张双方未办理交接，其未收到房屋钥匙。最初，只想做防水，所以觉得10天内可以完成。之后在房屋破坏较大情况下，需要两个月来完成施工，其曾承诺退还或延长租金。其从未赶走赵德坤，赵德坤搬走的原因是因为装修时间较长，其找到合适的房屋。赵德坤认可赵某的作证内容。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵德坤与周婧黎双方签订的《房屋租赁合同》及双方通过短信达成的续租协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。赵德坤与周婧黎提交的微信记录显示2017年5月30日双方相约办理房屋交接手续。当日，赵德坤与周婧黎共同至涉案房屋，核对水费、燃气费等数额，赵德坤亦明确提出解除双方签订的《房屋租赁合同》。现周婧黎以赵德坤未交还房屋钥匙、未签署书面解除协议为由，主张双方未办理完成交接手续、未解除《房屋租赁合同》，法院不予采信。故赵德坤要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年5月30日解除，于法有据，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵德坤要求周婧黎退还剩余租金，于法有据，法院予以支持，具体数额赵德坤计算有误，法院予以纠正。赵德坤要求周婧黎退还押金，于法有据，法院予以支持，具体数额应扣除赵德坤尚欠的水费、燃气费后，剩余押金予以退还。就合同解除的原因，法院认为，结合庭审情况及双方提交的微信记录可以认定，双方就租赁期限内对房屋采取修缮措施及该期间内租金的减免及外租房屋费用的赔偿等均已达成合意。现赵德坤以涉案房屋无法正常使用为由，提前解除租赁合同并要求周婧黎承担违约责任，于法无据，故关于赵德坤要求周婧黎支付违约金及赔偿经济损失之诉讼请求，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认赵德坤与周婧黎签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一七年五月三十日解除；二、周婧黎于本判决生效后七日内退还赵德坤房屋租金一万二千六百九十三元三角三分、押金二千七百五十八元三角二分；三、驳回赵德坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院另查明，双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条第三款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使一方无法正常使用房屋的。第十条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，周婧黎作为出租方，负有为承租人提供可正常使用的房屋之义务。现因周婧黎要求对涉案房屋进行装修，导致其无法在租赁期内为赵德坤提供符合合同约定的房屋，构成违约，赵德坤有权要求解除双方的租赁合同，并要求周婧黎依据双方合同约定支付违约金。现双方当事人均认可赵德坤于2017年5月30日向周婧黎通知要求解除合同，故一审法院判决双方合同于2017年5月30日解除是正确的，应予维持。因周婧黎违约导致双方租赁合同解除，故周婧黎应当依据双方合同约定向赵德坤支付违约金6800元。周婧黎主张涉案房屋需要进行装修系赵德坤一方导致，但就其因此遭受的损失，周婧黎可另行主张。一审法院认定双方就租赁期限内对房屋采取修缮措施及该期间内租金减免及外租房屋费用赔偿等已达成合意，并据此驳回赵德坤要求周婧黎支付违约金的请求，但根据本案查明的事实，赵德坤与周婧黎仅就装修十日内的相关租金减免及赔偿事宜达成合意，周婧黎提出装修期延长后，并无证据证明双方就此达成了新的合意，故一审法院的上述认定，证据不足，本院予以纠正。赵德坤上诉要求周婧黎支付违约金6800元，具有事实及法律依据，应予支持。周婧黎上诉否认存在违约行为并拒绝支付违约金，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。赵德坤上诉要求周婧黎赔偿损失4060元，但其提供的证据不足以证明其因周婧黎违约行为所遭受的损失超过了违约金的数额，故对其该项上诉请求，本院不予支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同于2017年5月30日解除，故赵德坤应当将涉案房屋及时返还周婧黎，周婧黎亦应当将剩余期间的租金及扣除水费、燃气费后的剩余押金返还赵德坤。一审法院判决周婧黎返还押金2758.32元是正确的，应予维持。但赵德坤并未提供证据证明其已经将涉案房屋钥匙、水电卡等交还周婧黎以及双方已经完成房屋交接，故赵德坤应当承担未交接期间的房屋使用费，本院综合考虑周婧黎曾承诺扣除十日租金以及涉案房屋无法正常使用等实际情况，酌情认定周婧黎返还赵德坤房屋租金10000元。赵德坤上诉要求周婧黎返还租金14960元，周婧黎上诉不同意返还相关款项，均事实及法律依据不足，不能成立，本院均不予支持。
综上所述，赵德坤、周婧黎的部分上诉请求成立，应予支持，其上诉请求中不合理部分，应予驳回；一审判决对违约金及返还租金的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33462号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33462号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33462号民事判决第二项为周婧黎于本判决生效后七日内退还赵德坤房屋租金10000元、押金2758.32元；
四、周婧黎于本判决生效后七日内支付赵德坤违约金6800元；
五、驳回赵德坤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费530元，由赵德坤负担175元，由周婧黎负担355元。
二审案件受理费316元，由赵德坤负担90元，由周婧黎负担226元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年八月十四日
法官助理 王湘羽
书 记 员 杨梓薇