江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）皋执异字第0045号
异议人徐连荣，电话：。
异议人薛霞，电话：。
申请执行人王建伟。
申请执行人王金芳，电话：。
申请执行人韩忠侪，个体工商户，电话：。
申请执行人南通市万锦建筑安装工程有限公司（以下简称万锦公司），住所地：海门市海门镇嘉陵江路630号。
法定代表人江炳祥，董事长。
委托代理人王卫民（特别授权）。
被执行人南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地：南通市崇川区城山路34号6层。
法定代表人江炳兴，董事长。
被执行人江炳兴。电话：。
关于申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪、万锦公司与被执行人鑫祥公司、江炳兴商品房买卖合同、民间借贷、建设工程施工合同纠纷三案，在执行过程中，案外人徐连荣、薛霞提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证。异议人徐连荣、薛霞、申请执行人万锦公司的特别授权委托代理人王卫民到庭参加了听证，申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪，被执行人鑫祥公司、江炳兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法对其缺席听证。本案现已审查终结。
异议人徐连荣、薛霞执行异议称：2008年1月22日我们与鑫祥公司如皋颐园分公司签订商品房买卖合同，房款总价为331572.22元，并于当日缴清房款。2010年5月28日我们取得销售不动产发票及购房契税。2010年1月11日进房并缴纳房屋维修基金等费用。后因出卖人未通过小区综合验收，致我们无法领取房屋产权证。2013年4月我们准备领取房屋产权证时，得知所购房屋已被法院查封。我们认为我们购房房屋没有过错，应获得房屋的所有权，故请求法院立即解除对如皋市如城镇颐园新村二区223幢1008室及60号车棚的查封。
申请执行人万锦公司辩称，如果异议人购买房屋的事实属实，同意解封。
申请执行人王建伟、王金芳、韩忠侪，被执行人鑫祥公司、江炳兴未应证、答辩，也未向本院提交相关证据。
经听证审查查明：2008年1月22日异议人徐连荣、薛霞（原为霍海蓉所签，后改为二异议人）与鑫祥公司签订商品房买卖合同，约定：徐连荣、薛霞购买第223幢（建设方编号原为323，现已更名为223幢）1008号房，建筑面积102.93㎡，单价3040.78元／㎡，合计金额为312987元。附属设施：购买223幢60号车棚，建筑面积11.01㎡，单价1688元／㎡，总价计18585元，实际总房款计人民币331572元。付款方式为2010年1月20日前缴纳全部购房款331572元。合同签订后，霍海蓉于2007年11月3日、2008年1月22日通过中国农业银行缴纳购房款120000元、227740元。2009年4月1日，霍海容作为甲方与异议人徐连荣作为乙方签订房屋转让合同，约定：“甲方将在鑫祥颐园购买的在建居住房一所323幢1008室及其附属60号车棚一间转让给乙方；成交价格为350000元；由乙方以现金的形式一次性交给甲方；乙方付款日期为2009年4月1日；乙方付款后，甲方即将此前甲方已经办理的该房商品房预售协议和房地产开发销售预收款收据原件交给乙方，用于乙方办理房屋转让手续，甲方予以积极配合；此协议经双方签字生效，今后与该房屋相关的所有后续事宜、收益与费用由乙方负责”。合同签订当天，双方即履行了各自的义务。2010年1月8日，被执行人的如皋颐园分公司将颐园新村二区223幢1008室房屋及60号车棚交付给异议人徐连荣、薛霞。同月11日，被执行人的如皋颐园分公司出具收据6份给异议人徐连荣，载明徐连荣支付电表费245元、水管网费1829.30元、楼宇对讲门费650元、维修基金费3087.9元、电视终端费1235.16元、一次性装修垃圾及清运费1680元。2010年5月28日被执行人的如皋颐园分公司出具销售不动产统一发票和现金完税证给异议人，载明收徐连荣、薛霞223幢1008室售房款312987.34元，223幢60号车棚售房款18584.88元及223幢
1008室的房屋契税6259.70元、223幢60号车棚的契税371.70元。2011年5月10日、2012年9月11日如皋市诚实物业服务有限公司出具2份收据给异议人徐连荣，载明徐连荣支付运作费1400元、物业费1400元。
以上事实认证的证据有：当事人的听证陈述，商品房买卖合同、房屋转让协议书、销售不动产发票、现金完税证、房屋交付通知书、交付归户结算单各一份，房地产开发销售预收款凭据2份，收据8份。
听证又查明，申请执行人王建伟、王金芳与被执行人鑫祥公司商品房买卖合同纠纷一案，2011年3月25日经本院判决，一、解除王建伟、王金芳与鑫祥公司2008年5月6日所签订的商品房买卖合同；二、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元；三、鑫祥公司返还王建伟、王金芳购房款600万元的利息（自2008年5月6日起至判决生效之日止按同档期银行贷款利息计算）；四、鑫祥公司赔偿王建伟、王金芳经济损失500万元。案件受理费93800元，诉讼保全费5000元，合计98800元由鑫祥公司负担。判决书生效后，鑫祥公司未自觉履行。王建伟、王金芳向本院申请执行，2011年8月2日，本院裁定查封被执行人鑫祥公司开发的位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢的商品房。2013年8月1日，本院又查封被执行人鑫祥公司位于如皋市如城镇颐园新村二区223幢（含异议人所购买的1008室）的商品房，续封一年。
以上事实认证的证据有：（2010）皋民初字第0219号民事判决书、（2011）皋执字第2080号执行裁定书、民事裁定书及协助执行通知书。
申请执行人韩忠侪与被执行人鑫祥公司、江炳兴民间借贷纠纷一案，2010年5月24日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成调解书，约定：一、鑫祥公司于2010年6月21日前支付给韩忠侪人民币1280万元。二、江炳兴对上述债务的履行承担连带清偿责任。三、案件受理费24650元，由鑫祥公司负担。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。韩忠侪遂向法院申请执行，2013年7月29日，本院裁定查封鑫祥公司开发的颐园新村223幢（含异议人所购买的1008室）未过户的所有房屋，查封期限为二年。
以上事实认证的证据有：（2010）通中民初字第0023号民事调解书、（2010）通中执字第94号民事裁定书及协助执行通知书。
申请执行人万锦公司与被执行人鑫祥公司建设工程施工合同纠纷一案，2009年7月14日经南通市中级人民法院组织调解，双方达成民事调解书，约定：一、被告鑫祥公司支付原告万锦公司已完成的工程款4000万元，此款鑫祥公司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫祥公司未能或未全部履行第一期付款义务，则万锦公司有权就鑫祥公司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由万锦公司、鑫祥公司各承担60450元。调解书生效后，鑫祥公司未自觉履行。万锦公司向南通市中级人民法院申请执行，2009年12月14日，该院作出裁定，查封被执行人鑫祥公司名下的房产。2011年11月28日，该院又作出裁定，续查封了如皋市如城镇颐园新村2区223幢（建设方原编号为323幢）除404、405、406、503、506、1404、1407、1503外的整幢房屋。2012年11月26日，该院再次作出裁定，继续查封被执行人鑫祥公司名下的房、地产，期限一年。
以上事实认证的证据有：（2009）通中民一初字第0017号民事调解书、（2009）通中执字第0222-2号、第0222-11号、第0222-14号民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书。
本院认为：《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。
本案中，异议人所提异议房屋被查封的最早时间是2009年12月14日。而异议人所购异议房屋及缴纳房款的行为均发生于异议人的房屋被查封之前。另异议人的房款在法院查封之前已全部缴清并已实际占有该房屋。且申请执行人和被执行人也无证据证实异议人在购房过程中存在过错，既然异议人在购房过程中无过错，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，故其不应承担被执行人欠他人债务的后果。综上所述，异议人徐连荣、薛霞所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对如皋市如城镇颐园新村223幢1008室房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 夏燕尔
人民陪审员 章瑞祥
人民陪审员 单祝友
二〇一四年三月十四日
书 记 员 许建国