广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1336号
上诉人（原审被告）：莫树焕，男，汉族，1963年11月3日出生。
委托代理人：单梦良，广东振能律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳高速公路股份有限公司。
法定代表人：杨海，董事长。
委托代理人：刘萍，广东君言律师事务所律师。
委托代理人：赖经纬，广东君言律师事务所律师。
上诉人莫树焕因与被上诉人深圳高速公路股份有限公司（以下简称高速公路公司）土地租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法观民初字第1564号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，莫树焕系深圳市宝安区观澜机荷汇美花木场（下称汇美花木场）的经营者。2008年2月18日，莫树焕以汇美花木场的名义与高速公路公司就机荷高速公路福民立交内（福民站对面）的土地（面积为30.36亩）签订《机荷高速公路东段土地租赁协议》，合同期限至2010年12月31日。2011年8月18日，莫树焕（乙方）以汇美花木场的名义与高速公路公司（甲方）重新签订《机荷高速公路东段土地租赁协议》（下称《2011年租赁协议》），甲方将机荷高速公路福民立交内（福民站对面含原要荷高速指挥部土地）的土地（面积为60亩）出租给乙方经营绿化苗圃和园林绿化配套项目。其中：租赁期限从2011年7月1日至2014年6月30日到期，租期为三年；租金1500元／亩，从第二年开始每年递增5%，乙方在每年的五月上旬支付当年的土地租金。如乙方未按时交纳租金，甲方有按半年租金的0.5%／天向乙方收取滞纳金，如拖欠超过两个月，甲方有权利收回土地并终止本协议；乙方在租赁期间，必须合法经营，除绿化苗圃及园林配套设施护理人员的临时建筑和室内阴生花卉网棚等外，不得自行改变土地用途。否则甲方有权终止本协议。双方并在第八条约定，在本协议租赁期内，如因高速公路改（扩）建或甲方其他任何用途或不可抗拒因素等需要收回该出租土地，甲方将提前三个月通知乙方，乙方自行安排搬迁，租赁协议即行终止。甲方根据实际终止时间退还乙方提前多交的租金。2012年10月17日，高速公路公司向莫树焕发出《关于解除土地租赁协议的函》，指出已计划对上述地块进行开发利用，根据《2011年租赁协议》第八条的规定，决定收回该出租地块并终止协议，并要求莫树焕按协议在收到通知函的三个月内自行完成搬迁、场地清理工作，并向高速公路公司移交所租用的土地。10月25日，莫树焕在收到该函后提出合同未到期，提前退出有实际困难。2013年1月28日，广东省公路管理局机荷东路政队向莫树焕下发《关于限期退场并移交租赁土地的通知》，要求莫树焕于2013年1月31日前向高速公路公司移交租用的土地。2013年4月5日，高速公路公司向莫树焕发出律师函，指出《2011年租赁协议》于2013年1月17日已经终止，要求莫树焕在收到律师函之日起3日内，自行完成搬迁、场地清理工作，并将土地移交高速公路公司。对于提前解除租赁协议，高速公路公司主张有以下理由：因梅观高速免费通行的政策调整，高速公路公司需提前清理包括涉案土地在内的相关土地；依据合同约定，高速公路公司享有解除合同的权利，提前三个月通知即可；莫树焕有两种行为违反合同约定，一是在租赁土地上违法经营餐饮，二是迟延交纳租金，莫树焕已认可其于2013年9月18日缴纳2013年7月1日至2014年6月30日期间的租金；莫树焕未经高速公路公司同意对租赁土地进行转租。对于高速公路公司主张的政策调整问题，在庭审中高速公路公司并未提供证据；对于经营餐饮的问题，高速公路公司提供了照片，显示莫树焕建有餐饮场所，莫树焕对此辩称为集体饭堂。对于租金问题，经核，莫树焕2013年9月18日将2013年7月1日至2014年6月30日的租金交至高速公路公司，高速公路公司于2013年9月29日又将上述租金退还莫树焕。对于转租的问题，莫树焕予以否认，莫树焕主张花木场实际共有11名租户，莫树焕是受各租户推荐作为代表与高速公路公司所签订的协议，租金亦由莫树焕收齐后交至高速公路公司。
高速公路公司一审诉讼请求为：判令解除高速公路公司与莫树焕签署的《机荷高速公路东段土地租赁协议》并且要求莫树焕立即自行完成搬迁、场地清理工作，并向高速公路公司移交所租用的土地。
原审法院认为，高速公路公司与莫树焕之间签订的土地租赁协议是双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方之间的土地使用权租赁合同关系合法有效，原审法院予以确认。本案双方争议的焦点之一是合同主体问题：莫树焕主张是代表11名租户与高速公路公司签订租赁协议，但莫树焕在合同签订时是以个人注册成立的汇美花木场的名义，且在履行过程中也是由自身的名义交纳租金，莫树焕没有任何证据证明其是作为代表签订的协议，故原审法院对其主张不予采信，依法认定合同主体是本案的高速公路公司和莫树焕。双方争议的焦点之二是高速公路公司提前解除行为的合法性问题：双方在2011年签订的协议明确约定，“如因高速公路改（扩）建或甲方其他任何用途或不可抗拒因素等需要收回该出租土地，甲方将提前三个月通知乙方，乙方自行安排搬迁，租赁协议即行终止。”根据该约定，高速公路公司提前三个月通知莫树焕的情况下可以单方行使解除权，虽然高速公路公司不能提供证据证明政策原因，不能说明第一种情形及第三种情形，但高速公路公司仍可按照协议约定的第二种情形行使解除权。双方的协议不存在法律规定的确影响合同效力的因素，故原审法院依法确认高速公路公司的行为合法。高速公路公司提前解除权的通知到达莫树焕的时间为2012年10月25日，故双方的协议自2013年1月25日正式解除。至于莫树焕在答辩中提出高速公路公司的行为给其造成损失，因莫树焕未提起反诉，原审法院对此不予审理，莫树焕可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、确认高速公路公司与莫树焕2011年8月18日签订的《机荷高速公路东段土地租赁协议》于2013年1月25日已经解除；二、莫树焕于本判决生效之日起十日内自行完成搬迁、场地清理工作，并向高速公路公司移交所租用的土地。案件受理费2778元，由莫树焕负担。受理费高速公路公司已预交，原审法院不作退还，莫树焕所负之数迳付高速公路公司。
上诉人莫树焕不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项，改判莫树焕与高速公路公司双方于2011年8月18日签订《机荷高速公路东段土地租赁协议》及单方解除合同行为无效或发回重新审理；2、本案一、二审诉讼费用由高速公路公司承担。事实与理由：一、一审法院对合同主体认定错误，未依法追加另10位实际经营者为本案当事人，违反法律规定，程序不合法。本案中，原审法院受理案件后，莫树焕等11位实际经营者一再向该院陈述莫树焕仅仅是合同承租方的签字代表，并非唯一的经营者，并多次申请法院本着查明和尊重事实的原则追加另10位经营者为该案的当事人，但是原审法院机械的根据合同方仅有莫树焕的签名不予追加。事实上，高速公路公司在签订合同和多年的收租过程中，非常清楚承租方为莫树焕等11位实际花木经营者。况且，该案拆迁、搬出、赔偿等所有事项均涉及到11位花木实际经营者的切身利益，原审法院仅仅以“他们非合同当事人”为理由口头通知另10位实际花木经营者即拒绝追加。莫树焕认为，鉴于原审法院遗漏了重要的当事人，属程序违法，理应发回重新审理。二、原审法院认定事实不清，适用法律不当。1、原审法院对涉案的关键事实即涉案的土地性质和高速公路公司是否合法拥有土地使用权、是否改变土地用途等根本未能审查，属事实认定严重不清。本案为土地租赁合同纠纷，作为土地的出租方，必须举证证明其对该土地拥有合法的土地使用权且没有改变土地的用途，但是，在原审中，高速公路公司没有自行提交证据证实其合法拥有该块土地的使用权和土地的用途，法院也没有依职权查明高速公路公司是否合法拥有该块土地的使用权并核查土地的用途，就认定双方之间的租赁关系合法有效。莫树焕认为，依照《中华人民共和国城市土地管理法》等法律规定，城市土地的使用者首先需合法取得土地的使用权证明，其次需在行政部门批准的范围内使用，变更用途的需依法进行审核、登记、备案。但是，本案件中，高速公路公司既无法证明其合法的取得了土地的使用权证，也无法证明其用于商业出租经营经过了相关部门的审核、批准、登记、备案。原审法院对上述关键事实和证据置之不理，既属认定事实不清，也属适用法律不当。三、即使按照莫树焕与高速公路公司之间的合同约定，原审法院确认高速公路公司提前解除行为合法亦不符合法律规定。根据莫树焕与高速公路公司2011年8月18日签订《机荷高速公路东段土地租赁协议》第八条“如因高速公路改（扩）建或甲方其他用途或不可抗拒因素等需要收回该出租土地，甲方将提前三个月通知乙方，乙方自行安排搬迁，租赁协议即行终止”。原审起诉及开庭过程中，高速公路公司称提前收回土地的原因为因梅观高速免费通行的政策调整需提前清理涉案土地等，但是没有提供任何证据予以证实，而且，众所周知，梅观高速免费通行至今已经实行一段时间，莫树焕的花木场仍然存在，事实证明高速公路公司纯属无中生有，有意违约，与梅观高速免费通行没有任何关联性。更为可笑的是，原审法院在高速公路公司自己陈述的无中生有理由无法站得住脚的时候，帮助高速公路公司“找到”一个“按照协议约定的第二种情形行使解除权”的行为合法的理由。但是，哪怕按照原审法院帮莫树焕找到的第二种情形行使解除权的理由，高速公路公司也没有提供任何证据证实“甲方其他用途”，况且是什么用途有图纸吗经过批准了吗四、原审法院的判项二根本不符合日常生活常理，更不符合法律规定。首先不管该判项是否合法，且看是否符合日常生活常理。原审法院要求莫树焕在判决生效之日起10日内自行完成搬迁、场地清理工作，并向高速公路公司移交所租用的土地。很显然，莫树焕等11位花木经营者在涉案土地上经营时间达10年以上，地上临时建筑、花木、生活用品众多，生活的家庭成员近百人，经营者的全部家庭生计完全依赖于花木场的收入等事实，原审法院视而不见，要求莫树焕在判决生效之日起10日内自行完成搬迁等，这能做得到吗就连高速公路公司在发给11位经营者的通知中都是给予莫树焕三个月的时间进行搬迁。难道法院连这个生活常识都不能理解？莫树焕认为，本案完全属高速公路公司单方行为所引起，既不合理，更不合法，莫树焕等11位经营者请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，给11位经营者一个合理、合法的结果。综上所述，莫树焕特诉至二审法院，以维护自身的合法权益。
被上诉人高速公路公司答辩称，一、针对上诉状提到第一大点，莫树焕认为一审法院认定合同主体错误，需要依法追加10位实际经营者为当事人违反法律规定，程序不合法。我方认为从合同签订主体来说，莫树焕与高速公路公司签订的租赁合同均显示合同以深圳市宝安区观澜机荷汇美花木场名义签署的，合同签署时莫树焕并未告知有代表其他人签署合同，在合同履行过程中莫树焕均以深圳市宝安区观澜机荷汇美花木场的名义缴纳租金，并没有有任何证据有第三方履行了本案合同项下租金的缴纳义务，因此根据合同的相对性本案的租赁关系仅于莫树焕注册的深圳市宝安区观澜机荷汇美花木场和高速公路公司之间，一审认定事实没有错误，无法追加当事人。依照双方签署的合同，高速公路公司在莫树焕处租了60亩土地，但莫树焕提供的经营者名单显示60亩土地被分割为11个所谓的经营者使用，高速公路公司无法确认11个经营者就是莫树焕转租的对象。根据租赁合同第四条约定，莫树焕不得擅自转让合同约定的60亩土地。二、对于莫树焕认为原审适用法律不适当的问题，高速公路公司在本案中是要求解除双方的土地租赁合同，并要求莫树焕搬迁向高速公路公司移交所租用的土地。莫树焕的诉求也并非确认租赁合同的效力，因此对租赁土地性质和土地使用权的审查与本案无关。租赁土地性质和土地使用权的审查以及合同主体的审查是承租方在签署合同时应当审查的义务，莫树焕签署了合同应当视为其有履行了注意义务。三、关于莫树焕上诉状第三、四点的答辩意见如下：租赁合同中，我方认为高速公路公司基于以下理由都可以解除合同。租赁协议第八条约定了三种收回土地的情形，该条款是双方合议并且莫树焕接受的条款，不违反法律法规的情形。高速公路公司作为国内上市公司，在向莫树焕发出解除租赁合同函件时，高速公路公司正在配合市政府开展项目，需要协调市政府处理公司名下的相关地块，其中就包括涉案土地。因此高速公路公司不得不依照合同第八条的约定提前解除合同并收回租赁土地。莫树焕在合同履行过程中自身存在违约行为，包括其未经出租人同意擅自转租，违法经营餐饮，迟延履行交付租金义务，高速公路公司提交了莫树焕违反经营餐饮的照片和迟延履行租金的付款凭证。莫树焕涉及的违约行为均符合租赁合同第三、四条合同终止或解除的情形。基于莫树焕的行为和合同约定，高速公路公司均有权解除租赁合同。我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回莫树焕的上诉请求，维持原判。
本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人之间签订的土地租赁协议不违反法律强制性规定，一审认定双方之间的土地使用权租赁合同关系合法有效正确，应予维持。上诉人主张其系代表11名租户与被上诉人签订租赁协议，但是上诉人系以个人注册成立的汇美花木场的名义签订涉案租赁合同，在履行过程中也是以自身的名义交纳租金，上诉人未能提供充分的证据证明其是作为代表签订涉案租赁协议，上诉人对合同主体提出的异议的理由不能成立，该主张本院不予采纳。涉案协议中明确约定，“如因高速公路改（扩）建或甲方其他任何用途或不可抗拒因素等需要收回该出租土地，甲方将提前三个月通知乙方，乙方自行安排搬迁，租赁协议即行终止。”被上诉人有权按照协议约定的第二种情形行使解除权。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 柯云宗
代理审判员 吴思罕
二〇一四年八月八日
书 记 员 王丹妮
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。