北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第2712号
原告北京市宣武海波服装厂，住所地北京市西城区法源寺后街*号。
法定代表人张树朋，执行董事。
委托代理人李平，北京市四方律师事务所律师。
被告洪兰，女，1949年1月16日出生。
委托代理人孙艳丽（洪兰之女），1981年3月19日出生。
第三人汪丽娟，女，1978年5月27日出生。
委托代理人陈美刚（汪丽娟之夫），1977年10月13日出生。
原告北京市宣武海波服装厂（以下简称海波服装厂）诉被告洪兰、第三人汪丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海波服装厂的法定代表人张树朋及其委托代理人李平，被告洪兰及其委托代理人孙艳丽，第三人汪丽娟的委托代理人陈美刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海波服装厂诉称：2010年3月15日，我厂与洪兰签订《房屋租赁合同》，约定：我厂将位于北京市西城区xx巷xx号的房屋出租给洪兰，年租金18000元，租期为五年，合同于2015年4月14日到期，租金采取提前十天预先支付方式。2011年4月8日，我厂以书面形式通知洪兰因海波服装厂正处于法定代表人变更期间，为了保证双方的利益不受损失，请洪兰不要将房屋租金交至我厂原法定代表人刘克茹处，待我厂完成变更手续后再办理房租交纳事宜。2014年6月11日，我厂完成了法定代表人的变更。2014年10月30日，我厂以书面形式通知洪兰于2014年11月6日前向我厂支付其拖欠的2012年至2014年房屋租金54000元，洪兰未交纳。洪兰的行为违反了合同约定，侵犯了我厂的合法权益。为此，我厂诉至法院，要求判令双方于2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月12日解除；判令洪兰腾退北京市西城区xx巷xx号自北向南第一间房屋交还我厂；判令洪兰支付2012年4月至2015年4月房屋租金54000元并支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，每月按照5000元标准计算；判令洪兰支付违约金900元；案件受理费由洪兰承担。
被告洪兰辩称，我承租的房屋位于北京市西城区xx巷xx号由南向北最后一间，建筑面积约40平方米。2012年，海波服装厂通过职工大会同意将该房屋以40万元的价款卖予我，我每年支付海波服装厂房款10万元，分四年付清。当时有会议记录和双方协议佐证，我已经支付海波服装厂25万元购房款。2014年，海波服装厂的法定代表人变更，我不清楚应将购房款支付给谁。海波服装厂已经将涉案房屋出售给我，我们之间签订的租赁合同已经作废，我无需缴纳涉案房屋的租金。故我不同意海波服装厂的诉讼请求。
第三人汪丽娟述称，2012年3月，我与洪兰的女儿孙艳丽签订的《房屋租赁合同》，我现在实际使用涉案房屋。
经审理查明：北京市西城区（原宣武区）xx巷xx号房屋的所有权人为北京市宣武区牛街街道生产服务合作联社，所有权性质为集体。海波服装厂原为集体所有制企业。2005年12月，改制为集体所有制（股份合作）企业，刘克茹被推选为该厂厂长。2010年，刘克茹达到退休年龄并办理了正式退休手续。2004年12月3日，北京市宣武区牛街街道生产服务合作联社与海波服装厂签订协议书，其中第七条约定位于xx巷xx号现海波服装厂使用的库房，因双方存在争议，待改制工作完成后再协商或诉之法律。
2010年3月15日，海波服装厂作为出租方，洪兰作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租赁地址xx巷xx号，建筑面积91.3平方米；租赁期限为五年，自2010年4月15日至2015年4月14日止；承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋。承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，承租人拖欠租金累计1个月的……；年租金为18000元，每年缴纳一次，2010年4月15日签字之日起交18000元，以后采取提前十天预先交付；承租方逾期交付租金时，应按年租金的百分之五支付违约金。合同签订后，海波服装厂将涉案房屋交付洪兰使用。
2011年4月8日，海波服装厂因处于法定代表人变更期间，要求洪兰不要将房屋租金交至刘克茹手中，待单位变更手续完善后再办理房租交纳事宜。落款人为张树朋。2014年10月30日，海波服装厂向洪兰发出通知，内容为：该厂于2014年6月11日在北京市西城区工商行政管理局完成了北京市宣武海波服装厂法定代表人的变更手续，企业新的法定代表人为张树朋，要求洪兰在2014年11月6日前交纳2012年至2014年的房屋租金54000元。洪兰至今未交纳，导致诉讼。
2010年9月28日，杨春玲、张树朋将刘克茹、海波服装厂诉至本院，要求刘克茹将海波服装厂公章一枚、财务章一枚、营业执照副本一件放置于北京市宣武海波服装厂的住所地内。刘克茹表示同意。本院于2010年11月2日作出（2010）西民初字第16351号民事调解书。该案于2011年2月18日执结。
2013年3月，原告将刘克茹诉至本院，要求其返还公章、财务章、法定代表人人名章各一枚，返还营业执照副本一件。本院于2013年11月25日作出（2013）西民初字第6457号民事判决书，判决：刘克茹返还海波服装厂公章、财务章、法定代表人刘克茹人名章以及营业执照副本，暂由张树朋代为保管。张树朋代为保管期间，上述公章及营业执照的使用，必须符合海波服装厂的各项规定，如使用不当给海波服装厂造成损失，由张树朋承担相应的法律责任；在刘克茹返还上述财物之前，因如使用不当给海波服装厂造成损失，由刘克茹承担相应的法律责任。判决后，刘克茹提出上诉，北京市第二中级人民法院于2014年4月11日作出（2014）二中民终字第1569号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
另查一、洪兰提供2012年3月14日海波服装厂全体股东和职工大会决议，证明海波服装厂决定将涉案房屋出售。海波服装厂对该证据的真实性不予认可，表示无法确认。
另查二、洪兰提供2012年3月26日，海波服装厂与其签订《协议》，约定海波服装厂将位于西城区xx巷xx号房屋使用权有偿转让洪兰，有偿转让金额为40万元，分期付款每年为10万元，共计40万元四年。洪兰已支付25万元，海波服装厂为洪兰书写借条6张。海波服装厂认为《协议》的字面意思是以每年10万元的标准共租4年，是以该协议改变了双方之间签订的原租赁协议；对借条的真实性不予认可，认为与本案无关。
另查三、2012年3月18日，洪兰之女孙艳丽作为出租人，第三人汪丽娟作为承租人，双方签订《租赁合同》，约定承租房屋坐落益民巷东1号（即本案涉案房屋），租期一年，自2012年3月25日至2013年3月24日。合同到期后，汪丽娟继续承租该房屋至今。
另查四、在本案审理期间，洪兰对双方于2012年3月26日签订的协议效力问题提起诉讼，后撤诉。
上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋租赁合同》，借条，通知，营业执照，判决书，证明信，职工大会决议等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，海波服装厂与洪兰签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的相关规定，双方当事人均应遵守执行。双方履行《房屋租赁合同》中，海波服装厂要求洪兰不要将房屋租金交至刘克茹手中，待单位变更手续完善后再办理房租交纳事宜，被告未交纳租金。海波服装厂于2014年10月30日向洪兰发出要求其交付2012年4月至2015年4月租金的通知后，被告亦未交纳租金，现海波服装厂要求被告支付租金的主张，理由充分，本院予以支持。洪兰以其购买了涉案房屋，无需交纳租金为由，未向海波服装厂交纳租金，同时洪兰提供了协议，海波服装厂对协议不予认可，认为协议无效。因双方对协议存有异议，该协议与本案不属于同一法律关系，本案无法认定，故本院对洪兰的抗辩不予采信。原告要求双方签订的合同于2014年12月12日解除的主张，因双方签订的《房屋租赁合同》中未约定解除权的行使，房屋租赁合同于2015年4月14日到期，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》到期解除。原告要求被告腾退涉案房屋的主张，涉案房屋被洪兰之女转租后，该房屋的实际使用人为第三人汪丽娟，汪丽娟应将房屋腾退交给海波服装厂。海波服装厂要求洪兰按每月5000元的标准支付至洪兰实际腾房之日止的房屋使用费，海波服装厂主张的房屋使用费没有合同依据，本院按照双方合同约定的年租金标准判定。海波服装厂要求洪兰支付违约金的主张，虽有合同依据，但洪兰未缴纳租金并非其主观故意，对海波服装厂的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、北京市宣武海波服装厂与洪兰于二О一О年三月十五日签订的《房屋租赁合同》解除。
二、自本判决生效之日起十日内，汪丽娟将位于北京市西城区xx巷xx号北向南第一间房屋交还北京市宣武海波服装厂。
三、自本判决生效之日起十日内，洪兰给付北京市宣武海波服装厂二О一二年四月至二О一五年四月房屋租金五万四千元。
四、自本判决生效之日起十日内，洪兰按照每月一千五百元的标准给付北京市宣武海波服装厂自二○一五年四月十五日起至实际将坐落于北京市西城区xx巷xx号北向南第一间房屋腾空之日止的房屋使用费。
五、驳回北京市宣武海波服装厂的其他诉讼请求。
如果洪兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千一百七十二元，由北京市宣武海波服装厂负担五十元，已交纳；由洪兰负担一千一百二十二元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 敏
人民陪审员 吴素洁
人民陪审员 李丹萍
二〇一五年十一月二日
书 记 员 郑新骏