江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1282民初2808号
原告吴善军。
委托代理人卢丽英，江苏苏泰律师事务所律师。
委托代理人俞双兵，江苏苏泰律师事务所实习律师。
被告江苏龙启房建置业有限公司，住所地靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。
法定代表人周璐，董事长。
委托代理人周章明，江苏百川通律师事务所律师。
原告吴善军与被告江苏龙启房建置业有限公司（以下简称龙启公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法由代理审判员韩萌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴善军、被告龙启公司委托代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的靖江龙启城南大院二（Ⅰ）期B6幢1104号房屋（以下简称1104房屋），建筑面积139.08平方米，总价689900元。时约定：出卖人在讼争房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（以下简称报备案）。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意由出卖人按日支付买受人已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房款（经结算实际交付的购房款为561551元）。2014年9月9日，被告按合同约定期限向原告交付了1104房屋，但时至今日，被告一直未能为原告办理1104房屋产权证。后被告仅支付我违约金3000元。请求判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金33529元（按合同约定房款689900元的每日万分之二自2015年9月4日计至2016年5月3日止）。
被告龙启公司辩称：原告所述双方签订《商品房买卖合同》、支付购房款561551元及被告在2014年9月9日向原告交付1104房屋、支付3000元违约金属实。被告未能在约定的期限内向产权登记机关报备案，是因项目所在地江阴-
靖江工业园区管委会（以下简称管委会）本应于2013年拆除位于小区红线外环保不达标的靖江市山昌混凝土有限公司（以下简称山昌公司），但其未履行职责，致使建设项目不能通过环保部门的环境评估验收，至今未能报备案。被告本着对业主负责的态度，通过多种渠道和方式强烈要求管委会迅速拆除山昌公司。后管委会再次承诺在2015年底拆迁山昌公司，但仍未履行。管委会对山昌公司的拆迁行为属于政府征收、征用行为。而被告未能按期办理报备等手续，是管委会未按承诺履行拆除山昌公司行为所致，非被告故意为之，属合同约定和法律规定的不可抗力的免责事由。故被告不应对未能按约报备案承担违约责任。即使支付违约金，我司认为违约金应当以原告实际支付的购房款计算。违约天数自应报备等届满之日起，即从2015年9月4日之后再推15天开始计算。万分之二的违约金标准约定过高，请求法院调低标准。
针对被告辩称，原告补充陈述：被告所称遭遇不可抗力不是事实。被告在进行项目开发时，影响办理房屋产权证书的环境污染源已存在，且环保部门在该项目审批时已告知被告污染源不能如期搬迁的后果，因此被告可以预见，也完全可以避免。正是因为被告不负责任，在环境不能达标的情况下，继续开发项目，导致原告不能如期办理房屋权属证书。违约金应以合同价格计算，已付房款，原告理解为约定房款，被告的理解不符合常理。根据合同法规定，对格式条款的理解发生争议，应作出不利于提供格式条款一方的解释。被告承诺在360日内办理权属证书，其再要求15日的办证期间明显不合理。万分之二的违约金并未超出银行同期贷款利率的四倍，因此该约定并不高。
经审理查明：2014年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买1104房屋，出卖方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“合同继续履行，出卖人应按日支付买受人已付房款万分之二的违约金”。2014年9月9日，被告向原告交付了1104房屋。经双方结算，原告实际支付被告购房款561551元。因1104房屋所在的建设项目未通过环保部门的环境保护验收，被告至今未能将办理权属登记所需全部资料报产权登记机关备案，致原告未能办理房屋产权证书。被告已支付原告违约金3000元。
另查：被告在2012年9月取得H2-9地块建设用地许可证及龙启城南大院二期规划许可证，并开发建设该项目。泰州市环境保护局江阴-
靖江工业园区分局对该项目关于环境影响报告的批复时告知被告，项目东侧的山昌公司必须按环评要求实施，否则因此而产生的相关问题由项目方负责，此项作为本项目竣工验收的必备条件。
上述事实，有原告提供的1104房屋商品房买卖合同、房款收据、银行放贷回执、房屋产权证代办费收据，被告提供的管委会2012年4月1日情况说明、泰州市环境保护局江阴－靖江工业园区分局《关于对江苏龙启房建置业有限公司沿江高等级公路南侧H2－9地块（城南大院）项目环境影响报告书的批复》以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方明确约定了被告办理权属登记备案的期限和违约金的计算方法，但被告于2014年9月9日向原告交付1104房屋后，至今未能将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能取得1104房屋的权属证书，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同明确约定违约金以“已付房款”为计算依据，故原告要求以预售合同约定的房款计算违约金，没有依据，本院不予支持。至于起算日期，合同已明确约定在房屋交付使用后360日内办理报备案的手续，被告有足够的准备时间，其再要求15天合理准备时间没有依据，本院不予支持，故起算日应从2014年9月4日起计算。被告已支付的违约金，应予以扣除。原、被告约定的违约金并不过分高于原告因被告违约所遭受的损失，故本院对被告要求调减违约金的请求不予采信。
我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中被告不能报备案，从而不能为原告办理产权证，是因为其开发的原告所购商品房项目无法通过环保部门的环境保护验收，而环保部门不予验收是因为该项目东侧山昌公司致环境污染，而该污染源在被告开发该项目时即存在，环保部门在该项目环保批复时亦告知山昌公司必须按照环评要求实施，否则产生的相关问题由项目方负责。该污染源存在不能按期搬迁的可能性，也就存在届期仍无法通过环境评估验收、无法如期报备案、无法如期为原告办理产权证的可能性，故被告不能如期办理产权证不是不能预见，非不可抗力造成。故被告抗辩不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告江苏龙启房建置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴善军逾期办理房屋产权证的违约金24179元（按购房款561551元的每日万分之二自2015年9月4日起计算至2016年5月3日）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费638元减半收取319元，由被告江苏龙启房建置业有限公司负担（原告已缴纳，被告在履行判决时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费638元。
代理审判员 韩萌
二〇一六年七月二十日
书 记 员 范珂
本案援引的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。