山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2693号
上诉人（原审被告）：张圣来，男，1989年2月16日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：马士程，山东鲁舜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙少青，山东鲁舜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李亦鲁，女，1952年4月15日出生，汉族，无业，住济南市。
委托诉讼代理人：梁庆祥，济南市中明泽法律服务所法律工作者。
上诉人张圣来因与被上诉人李亦鲁房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初4589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
张圣来上诉请求：1．依法撤销济南市市中区人民法院(2017)鲁0103民初4589号民事判决，发回重审或依法改判；2．一、二审案件受理费由李亦鲁承担。事实与理由：一、原审判决认定张圣来存在违约行为而支持李亦鲁解除房屋租赁合同的主张显系错误。1、原审判决关于双方是否就房屋装修费用存在一人承担一半的约定认定事实不清。张圣来与李亦鲁于2017年2月19日签订房屋租赁合同，因该房屋为毛坯房，双方约定由张圣来负责按照李亦鲁要求装修房屋，装修费用由双方平均分担，张圣来按照李亦鲁要求，直到2017年4月中旬才装修完毕，装修费用共计花费58440余元。装修完毕后，张圣来便向李亦鲁协商装修费用结算分担以及抵销押金房租等事宜，因李亦鲁拒绝分担装修款，且房屋存在煤气未开通，卫生间不能使用，阳台漏水等情况，双方一直在协商过程中，因此未能结算。然李亦鲁不顾上述事实，在张圣来实际居住不足一个月，且花费了6万余元，用了近2个月时间和精力装修房屋的情况下，于2015年5月20日就发函直接解除合同，并迫不及待的于2017年5月25日就起诉张圣来解除合同，腾空房屋，欲将装修成果据为己有，将张圣来赶出房屋。一审中，张圣来申请证人出庭作证证实了装修费由双方分担的事实，结合房屋租赁合同中关于装修需按照房东的要求装修，并对卫生间、厨房、阳台铺设瓷砖，卧室、餐厅、客厅铺设地板以及对以前的隔板进行拆除的明确约定，按照一般社会经验法则，完全可以认定双方存在装修费分担的约定，否则，张圣来不会无缘无故的按照李亦鲁的要求装修房屋。因此，张圣来作为承租方，花费了巨大的人力物力财力精力以及时间装修该房屋，就是为了按照合同约定长期居住，不可能故意违约，一审判决支持李亦鲁解除合同，腾空房屋显然有失公平，于法无据。2．原审判决认为张圣来未履行向李亦鲁反映房屋存在问题的义务，认定事实不清。该房屋在交付之时为毛坯房，故天然气未开通、卫生间无法正常使用等问题李亦鲁应明知，应在交付使用时保证正常使用。不应将其认定为张圣来所负义务，且应根据合同法221条之规定，应减少租金或延长使用期限。二、原审判决适用法律错误。原审判决依据合同法第227条认定租赁合同解除。该条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张圣来因房屋装修费分担问题以及房屋无法正常使用问题均未与李亦鲁达成一致意见，双方在交涉过程中，张圣来暂不支付李亦鲁押金及租金是存在正当理由的，并非恶意违约。因此，一审法院依照上述规定判决双方解除租赁合同显失公平，于法无据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。
李亦鲁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。
李亦鲁向一审法院起诉请求：1、确认李亦鲁、张圣来之间的房屋租赁合同于2017年5月21日解除，由张圣来向李亦鲁支付违约金2000元（李亦鲁当庭放弃违约金的请求）。2、判令张圣来立即为李亦鲁腾退房屋。3、判令张圣来向李亦鲁支付自2017年4月1日至5月20日的房屋租金3333元；自2017年5月21日至判决生效之日的房屋使用费。4、判令张圣来承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于济南市房屋所有权人为李亦鲁（编号为鲁20**济南市不动产权第0131390号）。李亦鲁、张圣来于2017年2月19日签订房屋租赁合同。合同签订后，李亦鲁于2017年2月19日将涉案房屋钥匙交付张圣来。依照合同约定，张圣来应于2017年4月1日前支付房屋租金，应于合同签订当日支付押金2000元。上述费用在约定期限内张圣来并未交付。张圣来主张系按照李亦鲁、张圣来双方约定，以抵销装修费的形式向李亦鲁支付了租金及房屋押金。李亦鲁对此不予认可，双方没有约定以装修费的形式抵销租金及押金。张圣来提供装修费用清单、收据一宗，证明其按照与李亦鲁的约定对房屋进行了整体装修，共花费装修费58440余元，因张圣来从事装修行业，因此上述装修费用不包括利润，全是材料费用及人工费用；提供2组照片，证明张圣来装修前后房屋情况。李亦鲁认为，装修费用清单收据与本案的关联性有异议，张圣来的装修是为了其自己居住使用，该笔费用与李亦鲁无关。无法确定照片是否是房屋原状及现状。
李亦鲁于2017年5月13日委托授权其委托诉讼代理人全权处理涉案房屋租赁事宜及解除合同事宜，李亦鲁于2017年5月20日签署腾房通知书并由其委托诉讼代理人向张圣来邮寄送达了解除合同及腾房通知书，张圣来于2017年5月21日收到了上述通知书。李亦鲁提供房屋所有权证、房屋租赁合同、委托书、解除合同及腾房通知书、特快专递详情单及邮局查询回执。
张圣来对房屋所有权证、房屋租赁合同真实性无异议，但房屋租赁合同第11条约定房屋装修部分应依照房东的要求进行装修，并且明确对卫生间、厨房、阳台铺设磁砖，卧室、餐厅、客厅铺设地板及之前租客隔板的拆除进行了约定，对解除合同通知书、特快专递详情单不予认可，张圣来没有收到李亦鲁发出的通知书，不同意与李亦鲁合同解除。
关于合同第11条约定的装修事项所产生的费用，李亦鲁认为房屋由张圣来使用，费用由张圣来承担。双方并未约定费用由李亦鲁承担。张圣来主张，当时双方约定由张圣来按照李亦鲁的要求进行装修，并且口头约定装修费用由双方平均分担，当时张圣来想简单装修，后李亦鲁不同意，要求用好的材料进行装修，并约定分担一半装修费用，并向我们提供了装修效果图。
李亦鲁要求解除合同，系依据房屋租赁合同第9条第4款约定，有下列情形之一的有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照合同约定支付租金达十日。2、欠缴各项费用总金额相当于一个月房屋租金。
张圣来不同意解除合同，张圣来在装修上花费了6万余元就是为了履行合同，李亦鲁称双方没有约定装修费用各负担一半，但李亦鲁找到房屋中介尹明星通知张圣来对装修费用的分担进行调解，并提出过给我们8000元的意见，张圣来没有同意该调解意见。
李亦鲁认为，张圣来的陈述自相矛盾，既说约定的装修费用各负担一半，又说让协商由李亦鲁承担8000元，因此不存在双方协商装修费用一人一半的问题。
对于双方是否存在关于张圣来对房屋进行装修，装修费用一人一半折抵租金的问题，张圣来申请证人出庭作证。证人辛茂强出庭作证并作如下陈述：我不认识李亦鲁，我是张圣来的朋友，他装修的时候让我去帮他看着，他们说话时我在旁边，装修的瓷砖质量不好，老头可能是李亦鲁说不行，我们又去换的好砖，老头又给了一份效果图，按照效果图干的，老头说放心干，装修好后你们不住了我们也不用装修了，跟张圣来和张圣来母亲说装修费用一人一半，在装修开始三到五天在涉案房屋里面说的。当时暖气管子在地上，是老头让改到墙上的费用全部由他出；坐便器边上的插排是老头让改的，费用由他承担；小院墙外头我给找挖掘机将石头挖走，补填的新土，也是老头让干的。挖掘机多少钱、填了多少土我不知道，当时挖掘机叫来我知道，多少钱不知道。当时现场有一个厕所能正常使用，有一个至今不能正常使用。
证人赵文花到庭并作如下陈述：我与张圣来是朋友关系，与李亦鲁在中海见过面。张圣来中海的房屋装修时我去过几次，找张圣来玩、看看。李亦鲁两口子多次与张圣来协商按照他的要求装修，费用双方承担，天然气、厕所无法使用、阳台漏水，给中介打电话一直未维修等问题，是当时我在张圣来那里玩的时候听说的，他们说装修费用共同平摊时我在场，给中介打电话时我也在场。涉案房屋地址为中海社区B433号楼2单元102。我见过李亦鲁一次，见过他们两口子，但没有问他们名字，当时不知道他们叫什么。房子装修完后天然气、卫生间至今不能正常使用。
证人孙洪亮到庭并作如下陈述：我是张圣来的朋友，见过李亦鲁两次。装修时候老头去过几次，让改暖气、改电路，换材料说费用一人一半，煤气不通、漏水一直不能用，厕所不能用，是我昨天到张圣来家去看到还用煤气罐。双方协商8000元装修费用时我在场，在装修之后说的。装修期间老头去过几次，正式见面两次，张圣来装修时候我给看着，装修时我一直在现场，墙外面挖石头、弄土都按他的要求做了。
对于上述证人证言，李亦鲁认为，上述证人均与张圣来系朋友关系，证言的可信度低，且存在自相矛盾的地方，第一名证人都不知道李亦鲁是男是女，明显是伪证，上述证人证言均不能证明李亦鲁、张圣来就装修费用问题达成一致意见，
张圣来认为，证人不知道李亦鲁是男是女是有原因的，在现场负责的房东应当是证人所谓的老头，应当是李亦鲁的配偶，证人不知道其是男是女是正常的，更证实了证言的真实性。
李亦鲁主张房屋租金3333元，依照合同约定，以每月租金2000元为基数，自2017年4月1日计算至2017年5月20日。
张圣来主张，其不欠租金，也没有欠缴各项费用。
李亦鲁主张2017年5月21日至判决生效之日止房屋使用费，参照房屋租金每月2000元计算。
张圣来认为，到目前为止不欠李亦鲁的租金，该合同没有解除，不同意支付房屋使用费。
张圣来提供照片3张，证明李亦鲁至今未给其开通煤气，李亦鲁不给煤气卡，张圣来就不能充值使用；厕所堵塞，房屋漏水致无法正常使用房屋。根据双方签订的合同第7条第（二）项第1款及合同法第221条约定，因房屋需要维修影响承租方使用的出租方应减少租金或延长使用期限。
李亦鲁认为，天然气未开通并非李亦鲁的原因，且张圣来使用煤气罐也不影响其正常生活，从照片上也看不出房屋漏水，张圣来也从未向李亦鲁提及房屋漏水事宜。
对于李亦鲁、张圣来争议的该事实，一审法院认为：双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。虽然在合同中对于房屋装修的材料等问题进行了约定，但并未明确约定装修费用由李亦鲁、张圣来一人一半，折抵租金。张圣来虽然就此问题申请证人出庭作证，但证人均系张圣来的朋友，与其存在利害关系，且证人的陈述中提到的与张圣来有约定的“老头”并非李亦鲁，证人证言的效力较低，且没有其他证据相互佐证，一审法院不予采信。如果双方当事人真实存在关于装修费用一人承担一半折抵租金的约定，按照一般的社会经验法则，双方当事人应当在装修工程完工后对装修工程款进行结算，以确定双方各自应承担的数额及需要折抵租金的时间，而双方至今并未就此进行结算，因此关于张圣来主张的装修费用各自承担一半，折抵租金的主张证据不足，一审法院不予采纳。张圣来所抗辩的天然气未开通、房屋漏水等问题，在使用房屋过程中发现问题应及时与李亦鲁联系，属于其合同约定的义务，其拒不履行的可以按照合同约定主张权利，但其并未提供证据证实其已经通知李亦鲁而李亦鲁未按照合同约定履行合同义务，其该抗辩不能成为其不能及时支付租金的法定或合同约定的理由。
一审法院认为：李亦鲁、张圣来签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性效力性规定，为有效合同。李亦鲁已经按照合同约定履行了交付房屋的义务，张圣来应按照约定及时足额缴纳房屋租金。张圣来未按照约定期限及时履行支付租金的义务，违反了合同约定，故李亦鲁主张依照合同约定解除双方所签订的房屋租赁合同符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。李亦鲁主张房屋租金3333元，依照合同约定，以每月租金2000元为基数，自2017年4月1日计算至2017年5月20日符合合同约定，一审法院予以支持。
2017年5月21日，李亦鲁已经向张圣来发出解除合同通知，故其主张之后的房屋使用费参照合同约定的每月2000元计算符合法律规定，一审法院予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条规定判决：一、确认李亦鲁、张圣来之间的房屋租赁合同于2017年5月21日解除。二、张圣来于判决生效之日起十日内将济南市房屋（所有权人为李亦鲁，编号为鲁20**济南市不动产权第0131390号）腾空交付李亦鲁。三、张圣来于判决生效之日起十日内支付李亦鲁20**年4月1日至5月20日的房屋租金3333元。四、张圣来于判决生效之日起十日内支付李亦鲁自2017年5月21日至判决生效之日的房屋使用费，按每月2000元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张圣来负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，张圣来、李亦鲁于2017年2月19日签订房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律规定，合同合法有效。李亦鲁已履行合同约定交付房屋，张圣来应当按照合同约定按期足额交纳租金。张圣来未按照合同约定履行支付租金的行为违反合同约定，一审法院判决合同解除并无不当。张圣来主张因涉案房屋存在天然气未开通、漏水等问题，应减少租金或延长使用期限，但其并未提供证据证实其已经通知李亦鲁而李亦鲁未按照合同约定履行合同义务，一审法院对其该抗辩不予支持并无不当。张圣来关于双方约定由张圣来负责按照李亦鲁要求装修房屋，装修费用由双方平均分担的主张，因其提交的证据不足以证明，一审法院不予支持并无不当。
综上所述，张圣来的上诉请求不能成立，应予驳回，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由张圣来负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭维敬
审判员 赵玉兰
审判员 陈 勇
二〇一八年六月二十六日
书记员 吴颖颖