南宁市西乡塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）西民一初字第1669号
原告（反诉被告）罗健铭。
委托代理人罗建荣。
被告（反诉原告）韦芦夏。
委托代理人闭文学。
原告（反诉被告）罗健铭与被告（反诉原告）韦芦夏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗健铭的委托代理人罗建荣，被告（反诉原告）韦芦夏及其委托代理人闭文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）罗健铭诉称：2013年3月10日至13日，原告与被告会面商谈租赁南宁市西乡塘区大学东路xx号xx座xx号房等7间房屋的事情并于2013年3月15日签订原告与被。
2013年4月2日，原告与被告再次签订《房屋租赁合同》（“编号：8”），由原告向被告承租南宁市西乡塘区大学东路xx号xx座xx号房（以下简称“xx号房”），租赁期限自2013年4月3日至2015年4月3日，每月租金1200元，押金1000元，交付房屋的日期为2013年4月2日。房屋应具备1台彩色电视机、1台冰箱等配置。
合同签订后，原告查看房屋现场时，发现合同约定的家电配置没有齐全，卫生间的墙面也没有完工，原告因此拒绝受领房屋并要求被告整改后再将房屋交付于原告使用。因被告未能向原告交付符合合同约定的房屋，原告于2013年4月18日向被告发出《解除合同与退款及赔偿函》，要求被告承担相应违约责任，但被告置若罔闻。
为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号：“编号8”）；二、被告退还原告xx号房的租金1200元；三、被告退还原告xx号房的押金1000元；四、被告向原告支付违约金3000元；五、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）韦芦夏答辩并反诉称：被告同意解除租赁合同，但原、被告就xx号房等房屋签订租赁合同后，被告已按约于2013年3月19日通过他人将房屋钥匙转交原告，完成了房屋的交付行为，被告不存在任何违约行为，因此原告要求被告退还租金、押金、支付违约金等没有事实和法律依据。另外，原告受领房屋后，一直使用房屋到2013年5月4日，但租金仅交到2013年的5月2日。按照合同约定，原告违约，应向被告多支付一个月的租金和等额违约金，并另支付3000元违约金。为此，被告韦芦夏特提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付2013年5月3日至2013年6月5日的租金1360元（1200元／月÷30天×34天）；二、原告另外补偿被告1个月的租金1200元；三、被告向原告支付违约金3000元；四、本案诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）罗健铭对反诉辩称：被告未能向原告提供符合约定的房屋，原告因此未得以受领并使用房屋，被告无权要求原告支付租金、违约金等费用，故原告恳请法庭驳回被告的全部诉讼请求。
经审理查明：xx号房为案外人银某所有。2013年3月20日，被告与银某签订租赁合同，承租xx号房，租赁期限为2013年3月25日至2015年3月25日。被告享有转租权。
2013年4月2日，原告（“乙方”）与被告（“甲方”）签订《房屋租赁合同》，由原告向被告承租xx号房，租赁期限自2013年4月3日至2015年4月3日，第一年租金为1200元／月，乙方应于每月20日前将该月租金支付甲方。合同第一条载明承租房屋系在房屋结构及屋内设施良好状态进行出租。合同第四条第3款约定合同签订当日，乙方应向甲方支付房屋押金1000元；第4款还约定：“合同期满，如乙方不在（应为“再”）续租，在付清所有相关费用并保证房屋内设施完好无损的情况下，甲方应将押金退还乙方（不计利息）；第5款约定：“如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金扣低（应为“抵”）所欠金额”。合同第六条第5款约定：“在租赁期间，双方不得违约，如有一方违约，需赔偿另一方经济损失叁仟元。乙方租赁到期，如有不续租，需提前1个月通知甲方，否则乙方须补偿1个月租金给甲方。”合同第九条列明房屋的具体配置清单：对于彩电、冰箱、空调等家电家具均标准为“有”。
另查明：2013年3月15日，原告还另与被告签订7份租赁合同，承租南宁市西乡塘区大学东路xx号xx座xx号房等7间房屋。
2013年3月14日，原告与被告在洽谈并达成xx号房等7间房屋的租赁意向后，向被告支付6套房屋的押金5000元（剩下一�房屋的押金1000元于2013年4月3日支付）。2013年3月18日，原告向被告支付包括xx号房在内的7间房屋的租金、押金13500元（其中4700元为押金）。
2013年4月2日，原告向被告支付xx号房的一个月的租金1200元和押金1000元。
还查明：原告曾于2013年5月16日向本院起诉被告，要求被告退还包括xx号房在内的8间房屋的租金、押金并支付违约金，后又申请撤诉并获本院准许［案件号：（2013）西民一初字第1042号］。
另外，2013年4月18日，原告向被告发函，要求解除以xx号房等8套房屋为标的的8份租赁合同，被告退还原告所交纳的款项并支付违约金，该函件已送达被告。庭审时，被告主张其于2014年4月2日向被告交付xx号房，原告于2013年5月4日退还该房。
本院认为：民事活动遵循自愿、平等、等价、有偿的原则，原告与被告韦芦夏于2013年4月2日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真�意思表示，但因被告韦芦夏与房屋产权人签订的租赁合同的期限截止2015年3月25日，而原、被告签订的租赁合同期限为2013年4月3日至2015年4月3日，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原、被告双方对于2015年3月26日至2015年4月3日的租赁事项的约定无效，合同其他部分有效。
关于合同应否解除的问题。在本案中，原告主张解除合同，被告不持异议，双方当事人均不主张继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，本院依法确认原、被告签订的租赁合同解除。双方当事人就合同解除后相关民事责任的承担问题，应根据各自的履约情况进行评判。
关于原告诉请被告返还租金、押金并支付违约金的问题。原告主张被告未能提交符合双方约定的房屋，因此原告未得受领并使用房屋。经查，租赁合同第一条已经载明签订合同时，房屋结构及配套设施情况良好，并且，合同第九条亦确认相关家电家具的配置情况，因此，对原告提出的房屋不符合交付条件的主张，本院不予采信，原告拒绝受领房屋的理由不成立。对于房屋的交付时间，原告主张其从未受领过房屋，但除被告陈述其已按约于2013年4月2日向原告交付房屋外，原告亦于同日向被告支付租金及押金，又于2013年4月3日补交先前承租房屋所产生的1000元房屋押金。按照一般交易常理，原告承租xx号房时，应对房屋考察确认后方支付租金，在被告未能交付房屋时，原告亦不至于又主动向被告支付先前承租房屋的押金。因此，原告关于被告未向其交付房屋的主张有违常理，本院依法采信被告之主张，确认被告于2013年4月2日向原告交付房屋。因此，原告以被告未能交付符合约定的房屋为由单方解除�赁合同于法无据，对其要求被告返还租金、押金、支付违约金的诉讼请求，本院依法予以驳回。
关于被告诉请原告支付租金、违约金的问题。首先，对于租金。正如前述，被告已向原告交付了房屋，原告拒绝承认已受领房屋，并因此未举证其归还房屋的具体时间，原告应对此承担举证不能的后果，因此，本院依法采信被告之主张，确认原告于2013年5月4日归还房屋。原告交付租金的日期截止2013年5月2日，应向被告缴纳2013年5月3日至2013年5月4日的租金80元（1200元／30天＊2天）。被告尚主张依据租赁合同第六条第5款约定要求原告多支付一个月的租金，但该条款约定的情形为原告作为承租人在租赁到期的情况下未提前一个月通知对方继续续约时所应负担的民事责任，与本案合同提前解除的情形并不相符，故本院对被告多支付一个月租金的反诉请求不予支持。其次，对于�约金。因原、被告双方在本案中均直接援引租赁合同第六条第5款作为确定对方违约时应支付违约金的依据，可见双方当事人均已接受了该条款就违约金的具体计算方式，故，本院对该违约金不予调整。在本案中，原告至今仍未向被告足额租金，构成严重违约，被告要求原告支付违约金3000元符合双方约定，本院依法予以支持。此外，租赁合同第四条第4款、第5款已将押金作为原告偿还租金等费用的担保，因此，在原告违约时，该押金应首先冲抵原告未向被告清偿的债务，因此，在确定原告最终应向被告支付的押金、违约金应为2080元（80元＋3000元-1000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）罗健铭与被告（反诉原告）韦芦夏于2013年4月2日就南宁市大学东路xx座xx号房签订的《房屋租赁合同》解除；
二、原告（反诉被告）罗健铭向被告（反诉原告）韦芦夏支付租金、违约金共计2080元（已扣抵1000元押金）；
三、驳回原告（反诉被告）罗健铭的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）韦芦夏的其他反诉请求。
本诉案件受理费50元（原告罗健铭已预交），由原告罗健铭负担；反诉案件受理费50元（反诉原告韦芦夏已预交），由反诉原告韦芦夏负担15元，反诉被告罗健铭负担35元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 轶
人民陪审员 朱进德
人民陪审员 马振声
二〇一四年八月十一日
书 记 员 奚 溪
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十�条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。