中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终942号
上诉人（原审被告）：许文星，男，1964年1月28日出生，香港特别行政区居民，住上海市长宁区。
上诉人（原审被告）：黄音(WANGANNIE)，女，1967年3月15日出生，伯利兹国籍，住上海市长宁区。
两上诉人之共同委托诉讼代理人：吕玉崧，上海市协力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴一，男，1985年6月16日出生，汉族，住上海市静安区。
被上诉人（原审原告）：张唯一，女，1987年7月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：韩霞（系张唯一母亲），女，1960年3月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人许文星、黄音(WANGANNIE)因与被上诉人吴一、张唯一房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初7689号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月15日公开开庭进行了审理。上诉人许文星及其与黄音(WANGANNIE)的共同委托诉讼代理人吕玉崧，被上诉人吴一、被上诉人张唯一的委托诉讼代理人韩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
许文星、黄音上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判解除双方签署的房地产买卖合同，改判许文星、黄音全额退还吴一、张唯一已经支付的款项402万元，驳回吴一、张唯一要求许文星、黄音支付逾期过户违约金的诉讼请求。事实和理由:上诉人并不存在违反合同约定的主观恶意。双方签订买卖合同过程中，被上诉人曾多次提出变更合同主体、签约时间、款项支付期限等要求，而上诉人本着诚信及友好协商的原则均予以让步并同意。2016年3月初，上诉人通过中介公司明确告知被上诉人，办理系争房屋抵押涤除的前提条件系上诉人向银行还清剩余贷款约70万元，故上诉人需收到被上诉人支付合同后期款项后，才能第一时间办理抵押涤除并进行房产过户。然而，被上诉人在收到上诉人的通知后，迟迟未予以任何回复。之后，上诉人又再次请求中介方代为致电被上诉人，并明确提出付款要求，且告知若不付款将导致上诉人无法涤除抵押，更无法办理过户，继而导致买卖合同解除的后果。但被上诉人仍未予以正面回复。此外，上诉人与被上诉人从未商定具体的过户时间，被上诉人称双方确定于2016年3月27日办理过户不符合客观事实。2016年3月31日前，被上诉人也从未联系或者通知上诉人办理过户手续。反而是上诉人在履行过程中一直积极主动联系被上诉人进行沟通，但被上诉人一直予以回避，故买卖合同最终无法继续履行的根本原因并非上诉人主观过错导致。
吴一、张唯一辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求驳回上诉，维持原判。
吴一、张唯一向一审法院提出诉讼请求：1、许文星、黄音继续履行《上海市房地产买卖合同》：许文星、黄音协助吴一、张唯一办理上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（含车位）的产权变更登记手续，将涉案房屋的产权变更登记至吴一、张唯一名下；许文星、黄音将前址房屋交付给吴一、张唯一；2、许文星、黄音按照每日2,000元的标准向吴一、张唯一支付自2016年4月1日起至房屋实际转让过户之日为止的逾期过户违约金；3、许文星、黄音赔偿吴一、张唯一租金损失，自2016年3月31日起至房屋交付日止，以不超过每月13,000元租金为标准。
一审法院认定事实如下：2015年11月13日，许文星、黄音作为出售方（甲方）与吴一、张唯一的代理人（乙方）以及居间方签订定金协议，约定乙方经居间方介绍决定购买涉案房屋，出售总价为甲方到手价560万元，乙方在签订协议当日支付甲方定金20万元。双方约定在2016年2月3日签订房地产买卖合同。当日吴一、张唯一支付许文星、黄音定金20万元。
2015年12月21日，许文星、黄音（甲方）与吴一、张唯一的代理人（乙方）以及居间方签订定金协议，协议内容同前份定金协议，除了定金数额变更为40万元的条款外。当日吴一、张唯一又支付许文星、黄音定金20万元。
2016年1月27日，吴一、张唯一应许文星、黄音的要求将210万元代付至中国银行，以偿还许文星、黄音所欠中国银行的抵押贷款。当日，许文星、黄音还收到吴一、张唯一支付的房款5万元。
2016年2月24日，吴一、张唯一（乙方）与许文星、黄音（甲方）签署了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方的涉案房屋及车位，房屋购买价为547万元、车位购买价为18万元，乙方已于2016年1月26日前支付甲方房款237万，甲方告知乙方该房屋上存在抵押贷款，抵押权利人为中国银行上海市长宁支行，双方约定该款项专项用于甲方提前偿还贷款注销抵押。乙方应于2016年2月29日前支付甲方房款120万元，于2016年3月5日前支付甲方25万元，于2016年3月31日前（双方产权过户当日）支付甲方125万元，应于双方过户后30个工作日内对房屋进行交割，并在交割当日支付购房尾款40万元。车位费18万元在签订车位买卖协议当日一次性支付。当日，吴一、张唯一、许文星、黄音就前述房地产买卖合同的签订办理了公证手续。双方应于2016年3月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理过户手续。甲方未按合同约定将前述房地产交付（包括转让过户及房地产交接）给乙方，应当向乙方支付逾期违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自约定交付日至实际交付日止。反之，亦然。合同签订当日，吴一、张唯一向许文星、黄音支付120万元，许文星、黄音出具收据表示收到吴一、张唯一“用于购买虹井路房屋代为偿还黄音及许文星农业银行抵押贷款”120万元。
2016年3月5日，吴一、张唯一向许文星、黄音支付27万元。
一审庭审结束后，许文星、黄音向一审法院提交其于2016年4月22日向案外人以涉案房屋抵押借款的公证合同以及2016年5月5日许文星、黄音将涉案房屋出租给该案外人的租赁合同（租期自2016年5月10日至2019年5月9日），意在证明其因吴一、张唯一拒绝支付过户当日应当支付的125万元致银行钱款无法偿还而不得不向案外人借款及出租房屋。吴一、张唯一对此均不予认可。
一审法院另查明，2015年10月25日，张唯一将其在本市周浦镇的一套房屋出售。
吴一、张唯一另提供租赁合同一份，证明其于2016年10月22日与案外人签订租赁合同，以每月9,800元的价格租赁案外人的房屋，租期自2016年10月25日至2017年10月24日。
一审法院认为，吴一、张唯一与许文星、黄音之间的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，吴一、张唯一依约支付了房款，许文星、黄音应当按照合同的约定将涉案房屋上的抵押涤除，并于2016年3月31日前协助吴一、张唯一办理涉案房屋的产权变更登记，但时至吴一、张唯一起诉时为止，涉案房屋上的抵押仍未涤除，许文星、黄音在过户前一日明确表示不同意继续过户，致涉案房屋至今无法办理产权变更登记手续，许文星、黄音显属违约。现吴一、张唯一以此为由，要求许文星、黄音继续履行合同，并按照协议之约定要求许文星、黄音支付违约金，于法有据，予以准许。许文星、黄音抗辩其不忍让外甥女伤心且有权解除合同，对此一审法院认为，许文星、黄音作为合同的签约主体，一旦签约即应受合同拘束，而吴一、张唯一在履行中并无违约，许文星、黄音无权提出解约。若许文星、黄音不忍外甥女伤心，当初就不应出售涉案房屋，故许文星、黄音的抗辩，依据不足，不予采纳。关于违约金的问题，许文星、黄音认为既主张逾期过户的违约金，又主张逾期交房的违约金，过高，要求法院按照逾期交房的违约金予以调整，一审法院认为日万分之五的标准等于年利率18.25%，与银行年贷款利率的四倍大致相当，并不为高，但同时主张逾期过户违约金与逾期交房违约金，确实过高。结合吴一、张唯一的损失（主要为利息损失以及在外租房的损失），一审法院酌情认定由许文星、黄音按照逾期过户的违约责任来承担。因吴一、张唯一在约定过户日前已经支付给许文星、黄音房款402万元，按照日万分之五计算，每日为2,010元，现吴一、张唯一主张按照每日2,000元计算，一审法院予以准许。因吴一、张唯一主张逾期过户的违约金中已经涵盖了吴一、张唯一在外租房的损失，一审法院对吴一、张唯一主张租房损失不再支持。
许文星、黄音协助吴一、张唯一办理完毕涉案房屋的产权变更登记后，吴一、张唯一应当将涉案房屋的尾款163万元支付给许文星、黄音。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2016年11月9日作出判决：一、吴一、张唯一与许文星、黄音(WANGANNIE)就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋及XX层XX号车位签订的房地产买卖合同继续履行；许文星、黄音(WANGANNIE)应于判决生效之日起三十日内涤除设定在前述房屋上的抵押；许文星、黄音(WANGANNIE)应在前述房屋上的抵押涤除后十日内配合吴一、张唯一办理前述房屋（含车位）的产权变更登记，将产权变更登记至吴一、张唯一名下，同时吴一、张唯一将房款125万元支付给许文星、黄音(WANGANNIE)。许文星、黄音(WANGANNIE)在前述房屋（含车位）产权交易过户后的三十个工作日内将前述房屋（含车位）交付吴一、张唯一，同时吴一、张唯一将尾款38万元支付给许文星、黄音(WANGANNIE)。二、许文星、黄音(WANGANNIE)应于判决生效之日起十五日内支付吴一、张唯一逾期过户的违约金，从2016年4月1日起以每日2,000元计算至实际过户日止。三、驳回吴一、张唯一的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由许文星、黄音(WANGANNIE)负担。公告费260元，由许文星、黄音(WANGANNIE)负担。案件受理费21,900元，由吴一、张唯一负担1,900元，许文星、黄音(WANGANNIE)负担20,000元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院审理中，上诉人表示即便其应承担违约责任，违约金的计算标准也不应超过银行同期贷款利率。被上诉人则向本院表示，愿意按照日万分之四的利率调低上诉人应向其支付的违约金计算标准。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人是否存在迟延支付房款的违约行为，导致上诉人无法按期涤除银行抵押，致使买卖合同未能继续履行，上诉人据此行使合同解除权，是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，涉案房屋买卖合同签订于2016年2月24日。双方在该合同中约定，被上诉人应于2016年1月26日前向上诉人支付房款237万元，该款项用于上诉人提前偿还贷款注销抵押，2016年2月29日前被上诉人应支付房款120万元，2016年3月5日前被上诉人应支付房款25万元，房屋产权过户当日即2016年3月31日前被上诉人支付房款125万元，并于房屋交割时支付尾款40万元。在该合同签订前，被上诉人已于2016年1月27日向上诉人共计支付了定金40万元及房款215万元，完成上述关于2016年1月26日前支付房款237万元用于上诉人提前偿还贷款注销抵押的合同义务。买卖合同签订当日即2016年2月24日，被上诉人又向上诉人支付房款120万元。2016年3月25日，被上诉人再次向上诉人支付房款27万元。之后，因上诉人未涤除涉案房屋上的抵押登记，双方未能按约过户并产生纠纷。然根据被上诉人的付款情况显示，被上诉人并不存在逾期付款的违约行为，上诉人无法按期涤除银行抵押导致双方未能按期办理过户手续，无法归责于被上诉人。上诉人主张其于2016年3月初曾通过中介公司告知被上诉人，办理系争房屋抵押涤除的前提条件系上诉人向银行还清剩余贷款约70万元，且上诉人需收到被上诉人支付合同后期款项后，才能第一时间办理抵押涤除并进行房产过户，但被上诉人未予回复。对此，本院认为涤除抵押为房屋产权过户排除障碍，原本就是房屋出卖方应尽的义务，况且双方在签订买卖合同时也未约定涤除抵押的前提需被上诉人先行支付后期款项，故上诉人要求被上诉人先行支付后期款项用于涤除抵押，与合同约定不符，亦无法律依据。被上诉人未予回复，并无不当。上诉人以此为由，主张系被上诉人存在逾期付款的违约行为导致双方未能按约办理房屋产权过户，其理由不成立，本院不予采信。上诉人据此行使合同解除权，没有合法依据，本院不予支持。被上诉人起诉要求继续履行合同，并由上诉人承担逾期交付房屋的违约责任，符合双方买卖合同之约定，亦于法不悖，应予以支持。
至于上诉人所应承担的违约金之计算标准。根据合同约定，上诉人未按约定将涉案房屋交付（包括房屋过户及交接）给被上诉人，应当向被上诉人支付逾期违约金，违约金按被上诉人已付款日万分之五计算，自约定交付日至实际交付日止。该合同条款系针对出卖方未按期交付房屋所约定的违约责任，且无论是房屋权利交付即过户迟延，还是房屋实物交付即房屋交接迟延，上诉人作为出卖方均按该条承担违约责任。现因上诉人未能涤除抵押而无法协助被上诉人办理房屋产权过户，被上诉人于2016年4月12日即向法院提起本案诉讼，而当时合同约定的房屋交接日尚未届至，故因已涉讼，上诉人中止了后续的合同履行行为，并无不当。因此，上诉人仅应向被上诉人承担逾期过户而产生的违约责任。因上诉人在一审时提出，合同约定按日万分之五计算的违约金标准过高，一审法院就此予以酌情调低，并无不当。鉴于被上诉人在二审中明确表示愿意按照日万分之四的利率调低上诉人应向其支付的违约金计算标准，本院予以准许。
综上，一审法院依据本案事实所作判决结果并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初7689号民事判决第一、三项；
二、变更中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初7689号民事判决第二项为“许文星、黄音(WANGANNIE)应于本判决生效之日起十五日内支付吴一、张唯一逾期过户的违约金，从2016年4月1日起按本金402万元、每日万分之四利率计算至实际过户日止。”
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费21,900元，由吴一、张唯一负担1,900元，许文星、黄音(WANGANNIE)负担20,000元。财产保全费5,000元，由许文星、黄音(WANGANNIE)负担。公告费260元，由许文星、黄音(WANGANNIE)负担。二审案件受理费人民币20,000元，由许文星、黄音(WANGANNIE)负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年四月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……