山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1311民初4513号原告（反诉被告）：山东泰宇建设工程有限公司，住所地临沂市罗庄区蒙山大道立交桥南段路东（盛庄街道后盛庄社区）。法定代表人：吴学臣，总经理。委托诉讼代理人：王会石，山东正之源律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛金狮壹佰酒店有限公司，住所地青岛市市北区华阳路36号。法定代表人：张均，总经理。委托诉讼代理人：宋娜，女，青岛金狮壹佰酒店有限公司营销经理。委托诉讼代理人：李飞，山东品众元律师事务所律师。原告（反诉被告）山东泰宇建设工程有限公司（以下简称泰宇公司）与被告（反诉原告）青岛金狮壹佰酒店有限公司（以下简称金狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泰宇公司的委�代理人王会石，被告（反诉原告）金狮公司的委托诉讼代理人宋娜、李飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰宇公司向本院提出诉讼请求：1.解除泰宇公司与金狮公司签订的《租赁合同》；2.金狮公司返还租赁房屋；3.金狮公司支付租金130万元及违约金；4.诉讼费用由金狮公司承担。事实和理由：2012年5月23日，泰宇公司与金狮公司签订了租赁合同，合同约定泰宇公司将位于蒙山大道南侧东段面积为4910平方米的房屋租赁给金狮公司使用，租赁期限为15年，第1年至10年的租金每年为65万元，第11年至15年租金为每年67万元。合同签订后泰宇公司依约将房屋交付给金狮公司使用，金狮公司除了已支付75万元租金外，其余租金至今未付。为此泰宇公司曾诉至法院，要求支付租金。法院作出（2015）临罗商初字第1561号民事判决，判令金狮公�支付2012年10月1日至2015年10月1日租金120万元及滞纳金。判决生效后，金狮公司至今未付租金。2015年10月1日之后至今的租金，金狮公司也未支付，其行为严重违反了合同约定，侵犯了泰宇公司的权益。金狮公司辩称：一、泰宇公司的违约以及情势变更原则：1.泰宇公司未能依照合同提供地上停车场,严重影响了酒店的上客率。2.从泰宇公司提供的2012年5月23日的《租赁合同》看出,自2012年6月1日起,泰宇公司交付房屋。临沂市政府自2013年2月21日开工封闭修路,道路通车时间是2015年6月6日,这属于《中华人民共和国合同法》规定的情势变更原则。并且临沂市蒙山大道高架桥工程指挥部就设在泰宇公司租赁房产的院内附楼，由此可见泰宇公司故意隐瞒修路事实将房产租赁给金狮公司开设酒店,是明显的欺诈行为。3.按《租赁合同》第四条第1款、第六条第1款及合同附件之规定,甲方须向乙方提供合法有效的房地产权证及相关合法租赁手续,并符合政府规划要求,但甲方一直未向乙方提供房地产权证及合法租赁手续,后经我们了解该房产土地使用权是工业用地,这违反了国家土地使用的政策法规,给乙方酒店经营带来一定的法律风险,同时也是甲方未按合同履行责任已构成违约在先。至今,上述问题已经造成反诉人的直接经济损失200余万元。二、泰宇公司擅自破坏合同的履行,应当承担完全的赔偿责任。2017年7月,原告泰宇公司到法院起诉申请人前后,因其擅自毁坏涉案宾馆二楼的装修,造成了申请人巨大经济损失。三、日千分之三的违约金不符合最高人民法院的规定。本案确定因违约所造成的损失,应当以实际损失为基础,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。逾期付款损失可以中国人民�行同期同类人民币货款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。综上,请求人民法院依法驳回泰宇公司的诉讼请求。金狮公司向本院提出反诉请求：1、请求判令泰宇公司赔偿(未依照合同提供地上停车场的)经济损失10万元。2.判令泰宇公司赔偿因本案合同履行中的“情势变更”造成部分经济损失10万元。泰宇公司对金狮公司的反诉辩称，1.泰宇公司的停车场一直由金狮公司适用，泰宇公司从未禁止金狮公司使用该停车场，泰宇公司的行为未违反合同约定，金狮公司要求泰宇公司赔偿经济损失10万元没有事实依据。2.修高架桥不构成本案合同履行中的情势变更，案涉合同效力已经由（2015）临罗商初字第1561号民事判决确认，金狮公司要求泰宇公司赔偿因情势变更给其造成�济损失10万元没有事实和法律依据，请求驳回金狮公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰宇公司提供租赁合同及（2015）临罗商初字第1561号民事判决书各一份，证明金狮公司未按合同约定支付租金近4年，泰宇公司有权解除租赁合同。金狮公司质证对证据真实性无异议，但认为泰宇公司未书面通知解除合同，金狮公司未交纳租金系由于泰宇公司未按照约定提供地上停车场，租赁场所因修建高架桥无法正常经营系情势变更，存在正当理由，法院判决书未确认租赁合同的效力。金狮公司提供证据如下：证据一、琅琊网、鲁网临沂讯及蒙山大道立交桥工程设计招标公告，证明蒙山高架桥施工时间、通车时间，招标时间，高架桥通车前酒店处于停业状态，影响租赁合同履行。泰宇公司质证真实性及关联性均有异议，与本案租赁合同无关，高架桥建设是政府工程与泰宇公司无关，且该工程是公开的金狮公司应该知晓。证据二、临沂金狮壹佰酒店装修工程施工合同及金狮公司支付装修款的进账单二张，证明金狮壹佰临沂店装修设备等款项。泰宇公司质证认为金狮公司对酒店的装修系自行决策、自主经营行为与其无关。证据三、泰宇公司出具的收据六组，证明泰宇公司早已实际占有了房屋。泰宇公司质证认为金狮酒店因更换消防设施向泰宇公司借款69000元，经双方协商由金狮公司用营业收入偿还借款，泰宇公司从未控制过该酒店。为此提交了金狮壹佰临沂店出具的借条三张予以证实。金狮公司质证认为即使金狮壹佰临沂店向泰宇公司借款，泰宇公司也无权插手临沂店的经营收取该宾馆的收入。证据四、泰宇公�出具的租金收据四份，证明金狮公司已付租金75万元。泰宇公司质证关联性有异议，该部分租金已经在（2015）临罗商初字第1561号案件中进行了扣减。证据五、照片五张，证明泰宇公司在金狮壹佰临沂店二楼进行拆除改造及未按约定提供地上停车位。泰宇公司对真实性、关联性及证明问题均有异议，该证据与本案无关。对于双方当事人提供上述证据，本院认证如下：对于泰宇公司提供的两份证据，金狮公司对真实性无异议，本院予以确认；对于金狮公司提供的证据，证据一系网页报道材料真实性无法认定，不能证明金狮公司经营酒店的状态；证据二装修款项的支出系金狮公司与装修公司单方结算行为，泰宇公司不予认可，本院不予采纳；证据三泰宇公司出具的收据中载明款项事由还款与其他提供金狮壹佰临沂店出具的借条三张相吻合，应系其他债权债务关系，对此关联性不予认定；证据四真实性予以认定，但已经（2015）临罗商初字第1561号民事判决中作出扣减，本案不予重复采纳。证据五泰宇公司不予认可，单从照片内容不能确定金狮公司主张的事实，无法采信。诉讼过程中，金狮公司申请对泰宇公司毁坏或移除金狮宾馆二楼装修以及对金狮宾馆的整体装修进行司法评估，但因未举证说明泰宇公司毁坏事实，亦未提供装修明细及依据材料，致使鉴定程序无法进行。金狮公司自行委托临沂市天润价格鉴定评估有限公司对临沂金狮壹佰酒店有限公司整体装饰装修价格进行评估，该公司出具临天润价评字（2017）第0630号价格评估报告书，以2017年9月21日为价格评估基准日评估价格为8482596元。泰宇公司质证系金狮公司单方委托评估内容未经泰宇公司确认，对该报告的真实性、合法性、关联性均有异�。本院经审核认证该评估报告依据仅是公司提供的鉴定资料均未提交法庭进行质证，单方选择鉴定机构进行鉴定有失公允，且对于评估结论的关联性未能作出充分说明，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月23日，泰宇公司作为出租方（甲方）与金狮公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，泰宇公司将位于蒙山大道南段路东房产一至五层，共计建筑面积4910平方米出租给金狮公司适用，用于开设金狮品牌酒店。合同约定：“第二章租赁期限2.1租赁期限自二0一二年六月一日至二0一二年十月一日止为免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金；免租期期满后，自二0一二年十月一日至二0二七年十月一日止，租赁期限为十五年；2.2乙方在免租期结束后的租赁期内，有权根据经营需要进行装修改造。乙方装修改造期间的租金仍应按本合同的约定支付。……第三章租金及支付方式3.1第一至第十年租金为六十五万元人民币，第十一年至第十五年递增百分之三即每年租金为六十七万元，十五年共计租金玖佰捌拾伍万元人民币，以上租金为税后租金，为甲方的净租金收益；3.2乙方对租赁房屋应实行先租后用，第一年至第二年乙方应于每半年第一个月5日前向甲方交付租金，自第三年至第十五年每年支付一次租金。……第八章8.3有下列情形之一，甲方有权提前终止本合同，并有权要求乙方支付滞纳金：1）乙方逾期支付租金达30日，且经甲方书面催告仍未支付的；2）未经甲方同意，乙方将承租房产全部转租他人；甲方依据�述情形提前终止合同时，应书面通知乙方，该通知送达乙方时即产生合同终止效力。甲方亦可选择不予终止合同，但甲方有权要求乙方支付滞纳金，若滞纳金不足以弥补甲方损失的，还有权要求乙方赔偿其遭受的损失。8.4本合同依约定被提前终止的，乙方应在合同被提前终止的次日起60日内交回租赁房产，并于交回租赁房产当日付清实际使用或占用期间的租金。甲方依本合同9.3选择提前终止的，乙方依约定须支付租金、滞纳金。第九章续租及期满财产处置……9.2乙方应在本合同提前终止后30日内或租赁期限届满日，按当时房屋的正常状态向甲方交回房屋和设施。乙方可拆除及取回乙方自有的设施、设备之部分或全部；但乙方不得损害或拆除建筑物本身或添附在建筑物上的物品或设施。乙方在前述期限内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗�物的所有权，悉归甲方所有并任其处理。乙方交回的房屋和甲方提供设施，若有不正常损坏的，乙方应予以修复，修复后经甲方确认日为房屋交回日；乙方拒不修复的，应承担赔偿责任。第十章违约责任10.1乙方未按本合同约定向甲方支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按逾期租金数额的每日千分之三计算。……”上述租赁合同签订后，泰宇公司向金狮公司交付租赁房屋，金狮公司进行了装修装饰，开设临沂金狮壹佰宾馆有限公司（以下简称金狮壹佰临沂店）进行酒店经营。经营期间，因金狮公司未按约支付租金，泰宇公司于2015年9月9日向临沂市罗庄区人民法院提起诉讼，法院经审理后于2016年2月26日作出（2015）临罗商初字第1561号民事判决，判决金狮公司支付泰宇公司自2012年10月1日�至2015年10月1日期间的租金120万元及滞纳金（滞纳金自2015年10月2日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。判决生效后，金狮公司未按判决确定期间履行付款义务，但案件尚在执行过程中。为此泰宇公司再次诉来法院，要求解除与金狮公司之间的租赁合同，金狮公司返还房屋并支付租金及违约金。金狮公司庭审中同意解除合同，但要求泰宇公司赔偿其经济损失为此提出反诉，但在本院指定期间内未交纳反诉费用。本院认为，泰宇公司与金狮公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。金狮公司在承租泰宇公司提供的房屋期间，未按约定期间支付租金，且在泰宇公司向法院起诉并经法院作出生效判决后�仍未能在判决指定期间内履行支付租金义务，已然构成根本性违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内认为履行；……”，泰宇公司当然取得合同解除权。泰宇公司要求解除与金狮公司之间的租赁合同，理由正当，予以支持。合同解除后，根据租赁合同第九章第9.2条约定，金狮公司应在合同提前终止后30日向泰宇公司交付房屋和设施。对于合同解除前的应付租金，泰宇公司主张从2015年10月1日至2017年9月30日两年租金130万元，符合合同约定租金计算方式，金狮公司应承担继续履行义务。对于逾付租金产生的滞纳金，应为逾期支付租金的违约金，租赁合同10.1条�定“滞纳金按逾期租金数额的每日千分之三计算”确系过高，金狮公司请求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）的规定,调整至按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍的利率计算利息。金狮公司辩称泰宇公司未按合同约定提供租赁房产，租赁场所应修建高架桥无法正常经营系情势变更的意见，未提供充分证据证实，对于其主张租赁合同项下的“情势变更”，应当在客观情况发生重大变化时与泰宇公司重新协商变更或解除合同，现在泰宇公司主张既往租金时提出该项辩解理由，本院难以支持。金狮公司在本案中提出反诉请求，但在指定期间内未缴纳反诉费用，视为自愿撤回反诉，本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山东泰宇建设工程有限公司与被告（反诉原告）青岛金狮壹佰酒店有限公司于2012年5月23日签订的《租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）青岛金狮壹佰酒店有限公司于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）山东泰宇建设工程有限公司交付租赁房屋；三、被告（反诉原告）青岛金狮壹佰酒店有限公司于本判决生效后十日内支付（反诉被告）山东泰宇建设工程有限公司租金130万元及违约金（违约金自2017年10月1日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率1.95倍的利率计算利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费16500元，由被告（反诉原告）青岛金狮壹佰酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  石仁举人民陪审员  亓本法人民陪审员  王连庆二〇一八年三月十二日书 记 员  郑玉玲