广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1483号
上诉人（原审原告、反诉被告）赖栋安，男，1982年1月8日出生。
委托代理人姚治中，广东都源律师事务所律师。
委托代理人陈华诚，广东亿商律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）AHNSEUNGMO，男，韩国公民，1968年7月5日出生。
委托代理人曹卫军，广东世纪华人律师事务所律师。
原审第三人深圳市招商置业顾问有限公司。
法定代表人王壁炜，公司董事长。
委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师。
上诉人赖栋安、AHNSEUNGMO与原审第三人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第1138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年1月21日，AHNSEUNGMO出具公证委托书，就其拥有的深圳市宝安中心区N5区XX花园X栋X座X02房，委托SONGYOUNSEOG为代理人，全权办理上述房产的注销抵押登记手续、办理转卖上述房产的过户、公证、转移登记的相关手续。
2013年9月17日，SONGYOUNSEOG作为AHNSEUNGMO的代理人和赖栋安、招商置业公司签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定AHNSEUNGMO将位于深圳市宝�中心区N5区XX花园X栋X座X02房转让给赖栋安，转让成交价人民币730万元，赖栋安在签署本合同时向AHNSEUNGMO交纳定金人民币10万元，剩余房款赖栋安按揭付款，赖栋安应在2013年10月30日前将首期款人民币428万元存放于赖栋安按揭银行监管，AHNSEUNGMO须共同办理并签署相关协议，该款项由银行根据协议支付给AHNSEUNGMO，人民币292万元为按揭付款，由赖栋安以银行申请按揭贷款方式支付给AHNSEUNGMO，赖栋安应在支付首期房款后的3个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭贷款所需的全部资料，AHNSEUNGMO须配合赖栋安提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件；如AHNSEUNGMO逾期交付房地产证原件、逾期申请房地产证转移登记或有其他根本性违约行为导致本合同无法继续履行的，赖栋安有权单方解除本合同，同时有权选择要求AHNSEUNGMO双倍返还定金或要求AHNSEUNGMO支�相等于该房产总价款20%的违约金。
合同签订后，赖栋安向AHNSEUNGMO支付了定金人民币10万元，AHNSEUNGMO将上述定金中人民币5000元交付给招商置业公司托管。
2013年10月21日，赖栋安、AHNSEUNGMO的代理人SONGYOUNSEOG及招商置业公司的员工到浦发银行办理首期款资金监管事宜，赖栋安在资金监管协议上签名，SONGYOUNSEOG提出要求银行在2013年年底之前放款，该银行的行长口头答复争取在2013年12月份放款，且将赖栋安的贷款放在第一位，SONGYOUNSEOG要求银行出具书面承诺，银行没有出具，因此SONGYOUNSEOG没有在资金监管协议上签名。当日，SONGYOUNSEOG和朋友罗X一起到浦发银行办理资金监管手续，罗X系房地产交易中介人员，罗X出庭作证称SONGYOUNSEOG向银行提出2013年年底之前放款并出具承诺的要求，但通常按揭贷款承诺函上面会有放款时间，银行单独就放款时间向客户出具承诺不存在，同时罗X证明2013年10月21日之后其与SONGYOUNSEOG一起找招商置业公司的员工余X珍，协商让赖栋安找一家确定年底可以放款的银行作按揭，或者让赖栋安一次性付款，如果赖栋安做不到，是否可以协商双方解除合同，SONGYOUNSEOG愿意给赖栋安两倍定金，余X珍说赖栋安不同意。
此后，赖栋安的妻子、AHNSEUNGMO的代理人SONGYOUNSEOG、招商置业公司的员工之间多次通过短信协商，但没有达成一致意见。
2013年12月3日，赖栋安向原审法院提起诉讼，原审法院于2013年12月11日将起诉状送达AHNSEUNGMO。
赖栋安起诉请求判令：l、解除赖栋安、AHNSEUNGMO和招商置业公司签署的《招商置业公司房地产买卖居间合同》；2、AHNSEUNGMO退还赖栋安定金人民币100000元；3、AHNSEUNGMO支付赖栋安违约金人民币1460000元；4、AHNSEUNGMO承担本案全部诉讼费用。
AHNSEUNGMO反诉请求判令：1、赖栋安支付违约金1460000元；2、赖栋安承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，赖栋安、AHNSEUNGMO及招商置业公司签订的《房地产买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，赖栋安已经向AHNSEUNGMO支付了定金人民币100000元，根据合同约定，AHNSEUNGMO应当配合赖栋安于2013年10月30日前办理首期款银行监管手续，对于按揭贷款审批时间和银行放款的具体时间合同并未约定。但在2013年10月21日赖栋安、AHNSEUNGMO双方办理资金监管手续时，AHNSEUNGMO向银行提出2013年年底之前放款并出具承诺的要求，AHNSEUNGMO的该项要求没有合同依据，实质上是单方变更合同约定的内容，加重赖栋安的责任，AHNSEUNGMO的该项要求被拒绝后AHNSEUNGMO拒绝签署资金监管协议，致使合同无法继续履行，AHNSEUNGMO的行为已经构成违约。此时赖栋安依法享有单方解除合同的权利，根据法律规定，赖栋安依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，赖栋安提起诉讼时请求解除其与AHNSEUNGMO签订的《房地产买卖居间合同》，起诉状已经于2013年12月11日由AHNSEUNGMO签收，因此《房地产买卖居间合同》于AHNSEUNGMO签收原审法院送达的起诉状时解除。AHNSEUNGMO主张赖栋安违约无事实和法律依据，AHNSEUNGMO的反诉诉讼请求原审法院不予支持。
合同解除后，AHNSEUNGMO应当将其向赖栋安收取的定金人民币100000元返还给赖栋安，上述定金中人民币95000元已经AHNSEUNGMO已经收取，剩余定金人民币5000元现在招商置业公司处监管，为减少诉累，招商置业公司应当直接将上述托管的定金人民币5000元支付给赖栋安，AHNSEUNGMO应当向赖栋安返还定金人民币95000元。
《房地产买卖居间合同》约定如AHNSEUNGMO存在其他根本性违约行为导致本合同无法�续履行的，赖栋安有权选择要求AHNSEUNGMO双倍返还定金或要求AHNSEUNGMO支付相等于该房产总价款20%的违约金。在AHNSEUNGMO违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，赖栋安有权选择要求AHNSEUNGMO承担违约责任的方式，故赖栋安有权要求AHNSEUNGMO支付转让成交价20%的违约金，综合考虑本案案情，赖栋安要求在2013年底收到房款的要求虽然违反了合同的约定，但符合房产交易中卖方要求及时收取房款的常理，且合同约定的违约金数额也明显高于因违约所产生的损失数额，原审法院酌情调低为违约金人民币500000元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认赖栋安和AHNSEUNGMO、招商置业公司于2013年9月17日签订的《房地产买卖居间合同》已经于2013年12月11日解除；二、AHNSEUNGMO于本判决生效之日起十日内向赖栋安支付违约金人民币500000元；三、AHNSEUNGMO于本判决生效之日起十日内向赖栋安返还定金人民币95000元；四、招商置业公司于本判决生效之日起十日内向赖栋安返还定金人民币5000元；五、驳回赖栋安的其他诉讼请求；六、驳回AHNSEUNGMO的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18840元、保全费人民币5000元，由赖栋安、AHNSEUNGMO各负担人民币11920元，受理费和保全费赖栋安已预交；反诉受理费人民币8970元，由AHNSEUNGMO负担，反诉受理费AHNSEUNGMO已预交。
上诉人赖栋安不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，判令AHNSEUNGMO支付赖栋安违约金人民币1460000元；2、AHNSEUNGMO承担本案全部诉讼费用。上诉事实与理由：
一、一审判决认定AHNSEUNGMO违约，判决第一项、第三项、第四项、第六项，赖栋安对此没有异议，请求二审法院予以维持。
二、一审判决认定AHNSEUNGMO解除合同的原因是由于银行放款时间不到位，缺乏事实依据。AHNSEUNGMO虽然是外国人，但在中国深圳已经有多次买房卖房记录，AHNSEUNGMO显然知道银行放款流程。AHNSEUNGMO毁约的真实原因是基于房价大幅上涨，从一审庭审中，AHNSEUNGMO证人也确认房价上涨，另从赖栋安提交的证据，可以看出AHNSEUNGMO在与赖栋安签订合同后仍然将房屋拟卖给其他人。故，AHNSEUNGMO刻意无理要求银行出具书面的放款计划，纯属无中生有，推脱责任。再次，从AHNSEUNGMO提交的证�也不足以证明其严重缺乏资金。
三、一审判决第二项AHNSEUNGMO支付赖栋安违约金50万元，明显过低，依据合同约定违约金为146万元，一审判决仅仅支持30%，有失公允，依据合同法，违约金过高，只有在违约方请求减少时，法院才会酌情予以减少，在本案中，AHNSEUNGMO没有请求减少的意思表示，法院一般不会主动予以调整。本案中，AHNSEUNGMO恶意违约，且在一审庭审时，涉案房地产涨价远远超出50万元，如果法院支持50万元违约金，对违约方无异于隔靴搔痒，达不到制裁违约行为的目的，也不足以弥补守约方损失。
四、一审判决对诉讼费用的划分也不合理，AHNSEUNGMO违约，赖栋安依据合同起诉，AHNSEUNGMO理应承担全部或者大部分诉讼费用。综上所述，请求二审法院依法改判。
针对赖栋安的上诉，AHNSEUNGMO口头答辩称：与我方上诉状意见一致。
针对赖栋安的上诉，招商置业公司陈述：原审查明事实清楚，适用法律正确。
上诉人AHNSEUNGMO不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2013）深宝法民三初字第1138号民事判决，改判赖栋安支付AHNSEUNGMO违约金1460000元；2、赖栋安承担全部诉讼费。事实与理由：
一、本案基本事实：2013年9月17日，AHNSEUNGMO和赖栋安及招商置业公司西成分部签订了涉案房地产买卖居间合同。房地产买卖居间合同第五条第二款第2点约定：“买方应在2013年10月30日前将首期房款4280000元存放于买方按揭银行监管，卖方须共同办理并签署监管相关协议，该款项由银行根据协议支付给卖方”。房地产买卖合同是在9月17日签订，AHNSEUNGMO当时是红本房产证在手，随时可以过户，赖栋安有非常充分的时间联系按揭银行，AHNSEUNGMO也合理预期年底内可以收到全部房款解决年底资金周转，AHNSEUNGMO当时根本没想过年底前还会收不到�款。合同签订后，AHNSEUNGMO听到很多中介说银行年底资金紧张，AHNSEUNGMO在9月底多次和中介余X珍小姐联系，请其务必帮忙找个能确保在年底内放款的按揭银行，余X珍每次都回答说没问题。10月21日，招商置业公司余X珍通知AHNSEUNGMO：赖栋安的首期款已经存入按揭银行，要买卖双方去按揭银行办理资金监管协议。在按揭银行（浦发银行宝安支行），AHNSEUNGMO问浦发银行的经办负责人孙X娉小姐：“银行承诺的放款时间是什么时候？”孙X娉小姐回答说：“放款时间不能确定，今年之内很难说，可能要到明年，银行不会给承诺（意思是银行没法说确定的放款时间）”。AHNSEUNGMO对招商置业公司余X珍小姐和赖栋安说：“我公司年底需要资金周转，否则也不会急于卖房，能不能换一家放款快，能承诺确定放款时间的银行。”AHNSEUNGMO这一合理要求当即遭到余X珍小姐和赖栋安的拒绝，坚持要AHNSEUNGMO签银行不确定放款时间的资金监管协议，AHNSEUNGMO不同意签署。其后，AHNSEUNGMO不断与招商置业公司和赖栋安协商，AHNSEUNGMO告诉他们确实是公司年底等资金用才卖房应急，如果他们没能力找到能确定年底放款的按揭银行，能否考虑解除合同，AHNSEUNGMO愿意退回定金并再补偿给赖栋安一倍的定金。反诉原告这一通情达理的建议遭到赖栋安的拒绝。11月4日，AHNSEUNGMO于8点14分给赖栋安发短信约见面谈，谈妥马上去做资金监管，赖栋安9点54分回复说“我考虑，下午答复”。AHNSEUNGMO鉴于招商置业公司西成分部的余X珍小姐在这一交易中有违居间人的中立、诚实义务，不顾AHNSEUNGMO的合理要求及合同条款，无原则的偏向赖栋安，下午14点26分AHNSEUNGMO请招商置业公司西成分部李X美经理相约赖栋安见面协商资金监管事宜。AHNSEUNGMO于15点23分去浦发银行问经办负责人孙X娉小姐�得到的答复还是放款时间不能确定，AHNSEUNGMO当时要求在资金监管协议上签字，银行说赖栋安已将资料取走。AHNSEUNGMO于16点25再打电话给招商置业公司西成分部李X美经理，她说联系不到赖栋安。11月5日，AHNSEUNGMO于11点34分发短信问赖栋安：“AHNSEUNGMO去银行签资金监管协议，银行说赖栋安已将资料拿走”，赖栋安11点37分回复说：“AHNSEUNGMO已违约”。11月6日，AHNSEUNGMO去招商置业公司西成分部找余X珍、李X美要求与赖栋安见面协商，余X珍、李X美告诉AHNSEUNGMO，赖栋安是在浦发银行用公司名义做的经营性贷款用来购房，赖栋安已不想履行合同。11月8日，AHNSEUNGMO分别给赖栋安和招商置业公司西成分部及余X珍发函，催促赖栋安限期存入首期款和签订资金监管协议履行房地产买卖居间合同，逾期合同在12月1日解除函，但两份函件均被拒收。AHNSEUNGMO又再给招商置业公司总部发函�也一直没收到任何回复。11月11日，赖栋安在11月9日拒收AHNSEUNGMO函件后，向宝安法院对买卖的房屋申请了诉前财产保全，恶意阻碍合同履行。赖栋安在一审时承认至今都没将首期款存入银行，并且AHNSEUNGMO发函催促后，赖栋安在12月1日前没有任何履约的表示，赖栋安用实际行为拒绝履行房地产买卖合同，已构成根本违约。
二、一审判决认定事实错误和适用法律错误，刻意曲解证据。1、证人罗X和AHNSEUNGMO在10月21日根据《房屋买卖合同条款》：“卖方须共同办理并签署监管相关协议，该款项由银行根据协议支付给卖方”，询问银行放款的具体时间（因为资金监管协议是据此放款，AHNSEUNGMO当然有权知道放款时间是否及时和确定），银行的答复是不能确定（无法承诺），而一审判决却将此偷换成是AHNSEUNGMO要求银行在10月21日单独就放款时间出具承诺（AHNSEUNGMO在一审对证人�充询问时专门就此问证人当时是否让银行单独出具承诺，证人罗X的回答是没有要求）。2、放款时间关系到卖方的切身利益，《房屋买卖合同》中没有对放款时间作出约定，属于约定不明确。根据《合同法》第六十二条第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。在浦发银行不能确定放款时间时，AHNSEUNGMO提出能否更换一家年底能放款的按揭银行，符合法律规定，并不属于单方变更合同内容及加重买方的责任，一审判决是适用法律错误。
三、赖栋安的违规贷款购房直接导致了《房屋买卖合同》不能顺利履行。1、AHNSEUNGMO提供的证据：宋先生和证人罗X与中介余X珍、李X美，梁先生的录音证明第三人明知赖栋安是用公司向银行申请了经营性贷款购房，这属于违法骗贷，赖栋安根本不具备购房贷款的条件，所以，赖栋安只能在关系密切的浦发银行贷款购房而无法更换其他放款快的按揭银行，第三人对这些都是早已明知，却与赖栋安串通，隐瞒AHNSEUNGMO，逼迫AHNSEUNGMO接受浦发银行不确定放款时间的条件。2、AHNSEUNGMO提供的证据：证人罗X证明10月21日，银行不能确定放款时间的事实以及赖栋安申请按揭贷款时未提供王X容个人信用报告等资料的事实。3、赖栋安提供的证据：赖栋安的个人贷款业务申请表和赖栋安的个人信用报告证明了赖栋安在向银行申请按揭贷款的时候，没有提供婚姻状况证明及其妻子王X容的个人信用报告，赖栋安代理人也当庭承认浦发银行没有让赖栋安提交这些材料。这充分证明了，赖栋安根本不符合按揭贷款条件，因为赖栋安是用其妻子王X容和深圳市XX纸品有限公司（王X容是其法定代表人）在浦发银行申请的经营性贷款作为首期款，所以无法更换其他放款快的按揭银行，赖栋安的骗贷行为严重损害了AHNSEUNGMO的利益，导致合同不能顺利履行。
四、赖栋安已构成根本违约。1、根据《房屋买卖合同》约定：“买方应在2013年10月30日前将首期房款4280000元存放于买方按揭银行监管”。银行监管资金只有两种形式，一种是买方（赖栋安）在按揭银行开设账户，买方将首期款存入此账户由银行监管，另一种是银行提供专用账户，买方（赖栋安）将首期款存入专户由银行监管．赖栋安在法庭上说是因为AHNSEUNGMO（卖方）没在按揭银行开设监管账户，所以无法将首期款存入卖方的账户，这就是一个彻头彻尾的谎言，而且赖栋安直到现在都无法证明其在10月30日之前已准备好首期款以及其自己有支付首期款的能力。根据《房屋买卖合同》第十条第二款第一项第1点的约定：“买方逾期支付首期款或剩余房款，或申请房地产转移登记，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.05%的标准向买方支付违约金；逾期超过5日（不含5日），或有其他根本违约行为致使本合同无法继续履行的，卖方有权单方书面解除合同。赖栋安已构成根本违约。2、11月8日，AHNSEUNGMO根据《合同法》第六十二条第四项的规定催促赖栋安尽快履行合同时，赖栋安和第三人拒收催促函，赖栋安并于11月11日申请法院查封了该房屋，阻确《房屋买卖合同》的履行，赖栋安以行为拒绝履行合同，构成根本违约。
五、赖栋安单方解除《房屋买卖合同》没有合同及法律依据，是一种单方毁约行为，一审判决于法相悖。根据《房屋买卖合同》，AHNSEUNGMO要求赖栋安更换能够在年底前放款的按揭银行，既符合《合同法》第六十二条第四项的规定，也没有违反《房屋买卖合同》的根本性违约条款，赖栋安单方解除《房屋买卖合同》没有合同及�律依据，是一种单方毁约行为，一审判决于法相悖。综上所述，AHNSEUNGMO恳请二审法院判允前列上诉请求。
针对AHNSEUNGMO的上诉，赖栋安口头答辩称：与我方上诉状意见一致。
针对AHNSEUNGMO的上诉，招商置业公司陈述：坚持一审意见。
本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，赖栋安、AHNSEUNGMO及招商置业公司签订的《房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。合同签订后，赖栋安向AHNSEUNGMO支付定金人民币100000元，已经履行了其前期的主要合同义务。但AHNSEUNGMO拒绝签署资金监管协议，致使涉案合同无法继续履行，AHNSEUNGMO的行为已经构成根本违约。赖栋安有权解除合同并要求AHNSEUNGMO承担相关违约责任。原审判决酌情调减违约金已充分考虑了违约方的过�程度及守约方因对方违约所致损失，于法有据，本院予以确认。AHNSEUNGMO主张赖栋安违约无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人赖栋安与AHNSEUNGMO的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费，赖栋安与AHNSEUNGMO已分别预缴27810元，由其各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 赵 霞
代理 审 判员 张 睿
二〇一四年十二月九日
书记员（兼） 李开宇