锡林浩特市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）锡民二初字第320号
原告姚雪义，男，汉族。
委托代理人谢合鑫，内蒙古合志律师事务所律师。
委托代理人耿桂香，内蒙古合志律师事务所律师。
被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司。
法定代表人田力男，该公司经理。
委托代理人洪志，男，蒙古族，该公司员工。
委托代理人王志华，女，蒙古族，该公司员工。
原告姚雪义诉被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚雪义的委托代理人谢合鑫、耿桂香，被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司委托代理人洪志、王志华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姚雪义诉称�2011年4月21日，原告与被告签订《商品房认购合同》，以281580元的价格购买了被告开发建设的宜居苑小区5#-2-302号楼房，双方合同约定：被告在2011年10月31日前将房屋交付原告使用；如逾期则按日支付原告已支付房价款万分之三的违约金。次日双方又签订了一份《商品房买卖合同》，以83524元的价格购得5#-1-116号车库，合同同样约定，被告须在2011年10月31日前将车库交付原告使用，如逾期则按日支付原告已付房款万分之三的违约金。被告在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋产权证件；如逾期办理被告按已付房款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定分别交付了全部购房款。被告在2012年5月1日才将可供交付条件的该商品房提供原告居住使用，且至今未能为原告办理楼房和车库的房屋所有权属证书。针对被告的严重违约行为，原告等住户曾多次找到被告，要求支付违约金并给予办理房产证，但被告对原告提出的合法请求均置之不理。原告遂无奈起诉，请求法院判令：一、被告向原告承担延期交房的违约金20320.08元；二、被告给原告办理希办一棵树宜居苑小区5#-2-302号房屋及5#-1-116号车库的房屋所有权属证书，并支付逾期办理房屋所有权属证书的违约金28311.57元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司辩称，一、被告逾期交房不应承担违约责任。《商品房买卖合同》的第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，但在2011年11月29日交房时，在《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注栏上明确写明“本人放弃锡林浩特置力房地产开发有限公司逾期交房的违约责任”，原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签字并领取了钥匙。《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注栏是对�商品房买卖合同》第九条的变更，原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签字并领取了钥匙的行为是认可了变更条款，放弃了要求被告承担违约责任的权利，此条款双方都是完全行为能力人，并且是双方的真实意思的表示，也不违背善良风俗，所以此变更条款是合法有效的；二、被告不应支付迟延办证违约金且原告要求的违约金过高。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”�权属登记证书办理下来与否对原告都未造成任何损失。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年4月21日，原告与被告签订《商品房认购合同》，以281580元的价格购买了被告开发建设的宜居苑小区5#-2-302号楼房，双方合同约定：被告在2011年10月31日前将房屋交付原告使用；如逾期则按日支付原告已支付房价款万分之三的违约金。次日双方又签订了一份《商品房买卖合同》，以83524元的价格购得5#-1-116号车库，合同约定：被告应在2011年10月31日前将车库交付原告使用，如逾期则按日支付原告已付房款万分之三的违约金；被告在商品房交付使用后90日内为原告办理房屋产权证件，如逾期办理被告按已付房款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务：2011年4月21日支付宜居苑小区5#-2-302房屋购房款86580元；2011年4月21日支�宜居苑小区5#-1-116号车库购房款41895元、2011年4月21日支付宜居苑小区5#-1-116号车库购房款41629元，合计支付83524元。2011年11月29日，被告将上述商品房交付原告，并让原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签了字，该领取单备注栏标明“本人放弃锡林浩特置车房地产开发有限公司逾期交房的违约责任”。被告至今未为原告办理上述房产的所有权属证书。
以上事实，有双方当事人陈述及《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《宜居苑小区业主钥匙领取单》、该小区其他三位住户于2011年11月1日领取钥匙的凭据等书证在案佐证，且经庭审举证、质证，本院足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合同真实有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告于2011年11月29日向原告交付房屋，理应承担逾期交付房屋的违约责任。本案争议焦点：原告对《宜居苑小区业主钥匙领取单》备注：“本人放弃锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司逾期交房的违约责任”是否放弃违约责任？被告辩解原告在《宜居苑小区业主钥匙领取单》上签字，已自愿放弃了追究被告违约责任的权利，本案中，被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司订约前就已经预先制定出来免除其责任，而非在双方当事人之间协商的基础上制定出来，亦未尽到说明和告知对方的义务，如果原告主动放弃追究被告逾期违约责任，双方应当在交接房屋领取钥匙时，由原告自己亲笔在钥匙领取单上标明自己放弃追究被告违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应认定该条款无效。对于未办理权属登记证的事实，被告辩称因原告办理按揭贷款，房产证应交由银行保管，故权属登记证办理与否都未对原告造成任何损失，对其以上答辩意见，本院不予采纳，为原告办理房屋权属登记证是被告基于房屋买卖合同而产生的义务，即使原告办理按揭贷款权属登记证书应放在银行，也不能作为被告不履行该项义务的理由。原、被告双方合同中约定违约金为每日万分之三，符合法律规定，本院予以认可。综上，被告理应按照合同约定为原告办理房屋产权登记证书、承担逾期办理该证书的违约金并承担逾期交房的违约责任。对于原告合法诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告姚雪义支付宜居苑小区5#-2-302房屋逾期交�房屋的违约金86580×0.0003×28=727.3元（自2011年11月1日起至2011年11月29日止，按照已交付房屋总价款的每日万分之三计算）；向原告姚雪义支付5#-1-116号车库的逾期交付房屋的违约金83524×0.0003×28=701.6元（自2011年11月1日起至2011年11月29日止，按照已付房屋总价款的每日万分之三计算），合计支付逾期交付房屋违约金1428.9元；
二、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内为原告姚雪义办理希办一棵树宜居苑小区5#-2-302号房屋和5#-1-116号车库的房产证件；
三、被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司于判决生效后15日内给付原告姚雪义逾期办理宜居苑小区5#-1-116号车库的房屋产权证违约金835.2元（已交付购房款83524元的1%）；给付原告宜居苑小区5#-2-302号房屋逾期办理房屋所有权属证书的违约金（自2012年2月28日起至产权证书�付之日止，按已付房屋价款的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。
如果未按照本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费1016元，减半收取508元，由被告锡林浩特市置力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判员 袁 静
二〇一五年三月三十日
书记员 郭博慧
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更�者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。