贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民终1410号
上诉人（原审被告）曾慧英，女，1974年11月24日出生，汉族，湖南省洞口县人，大学文化，兴义市勤智学校教师，住贵州省兴义市。
被上诉人（原审原告）黔西南州木材工业公司，统一社会信用代码91522300215280396D，住所地：贵州省兴义市文化路38号。
法定代表人高浩，该公司经理。
委托代理人杨永生，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人彭永喜，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人曾慧英因与被上诉人黔西南州木材工业公司（以下简称州木材公司）租赁合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2016年8月28日作出（2016）黔2301民初2749号民事判决，曾慧英不服向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾慧英不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人于2010年1月18日和2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效，由被上诉人赔偿上诉人经济损失905000元。理由：因被上诉人未取得建设工程许可证导致合同无效，且房屋是有暇疵的房屋，被上诉人多次违约，给上诉人造成巨大的损失，应由被上诉人赔偿。具体损失为：蔡祝林软包硬包厂101855元，小瓦房3000元，大瓦房35200元，厕所9755元，小住房3150元，大平房38330+3950元，附属房26905元,小办公楼47768元，大铁棚170250元，小铁棚23750元，机械搬运费、内部安装费，安装手续费160000元，2015年3月1日至2016年10月14日因17间房屋危房不能使用承租人损失56863元，2012年5月20日至2014年元月因李智刚未交房租导致上诉人损失45549元及利息，天彤公司从2014年3月8日所欠租金、水费、诉讼费182624.7元及利息。
被上诉人州木材公司二审答辩请求维持一审判决。
州木材公司向一审法院诉请：一、判令解除原、被告于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》，二、判令被告将腾空后的租赁房屋和场地返还原告，三、判令被告按照每日200元的标准支付原告自2016年3月1日起至被告实际交还房屋和场地之日止的租金，并以月利率2%支付原告利息，四、本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明事实，2015年3月1日州木材公司与曾慧英签订《房屋租赁合同》，合同约定州木材公司将文化路38号州木材公司加工厂（除贮木场、门卫室两间套房）原有厂房、场地租给曾慧英使用，租赁期限自2015年3月1日起至开发之日止，租金为每年73000元，每年3月1日支付。合同签订后曾慧英按约支付了2015年3月1日至2016年2月29日的租金。2016年3月8日黔西南州林业局作出州林党议[2016]3号会议纪要，要求州木材公司立即拆除存在安全隐患的厂房，同年3月16日向州木材公司下达整改通知，责令州木材公司在接到通知后15日内进行整改，并将整改情况上报黔西南州林业局，同年3月25日州木材公司向曾慧英发出通知，要求其于4月10日前搬出厂房。双方对前述事实无异议，本院予以确认。双方对2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》是否有效、应否继续履行、租赁期限如何确定、双方是否存在违约行为、是否应承担违约责任存在争议。围绕争议，州木材公司提交了如下证据：1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，2.《房屋租赁合同》复印件一份，3.黔西南州林业局作出的州林党议[2016]3号会议纪要、黔西南州林业局向原告下达的整改通知书复印件各一份，4.原告向被告下达的书面通知，5.照片16张。经曾慧英质证对州木材公司提交的第1组证据真实性认可，第2组证据真实性认可，但第二年度的房屋租金原告要求被告支付100000元不是73000元，第3组证据真实性认可，但文件要求原告拆除的房屋只是租赁房屋的一部分，第4组证据真实性认可，第5组证据真实性认可，但照片只反映了租赁物的部分情况。曾慧英提交了如下证据：1.时间为2010年1月18日的《房屋租赁合同》复印件一份，2.时间为2015年3月1日的《房屋租赁合同》复印件一份，3.电话短信记录打印件，4.2016年3月16日黔西南州林业局下发的整改通知书一份，5.2016年3月17日的通知一份,6.2016年3月25日原告下发的通知一份，7.租赁房屋照片45张，8.2010年2月1日的《租房协议》、2010年3月1日的《租赁合同》复印件各一份，9.2016年6月21日的通知一份，10.2011年3月7日《厂房租赁合同》一份，11.2016年3月1日的《房屋租赁合同》一份，12.2016年7月28日陈伦理出具的证明三份，13.（2015）黔义民初字第00484号民事判决书、（2016）黔2301民初1830号民事裁定书，14.短息记录打印件4页，15.曾慧英与杨闯签订的《房屋租赁合同》复印件一份、曾慧英与蔡祝林签订的《房屋租赁合同》复印件一份。经州木材工业公司质证：对曾慧英提交的第1组证据真实性认可，但该合同已履行完毕，与本案无关联性，第2组证据真实性认可，虽约定的租赁期限至土地开发为止，但该份合同属不定期合同，同时合同约定第二年租金另行约定，第3组证据对2016年3月18日以后的内容认可，其余内容不认可，其中2016年5月17日的短信内容“到财务交租金”是指2016年3月1日至2016年5月17日的租金，第4组证据真实性认可，第5组证据真实性认可，因原告在2016年3月16日才收到黔西南州林业局的通知，故在2016年3月17日才向被告下达交纳100000元房屋租金的通知，第6组证据真实性认可，第7组证据真实性认可，但并没有企业在使用租赁房屋，第8组证据关联性不认可，第9组证据真实性认可，第10组证据关联性不认可，第11组证据真实性认可，但该份合同未实际履行，第1215组证据系曾慧英在举证期限届满后提交的，不予认可。综合双方当事人举证、质证，本院对双方所举证据综合认定如下：州木材公司所举15组证据经曾慧英质证对真实性无异议，本院予以确认，作为本案定案的依据，曾慧英所举第1、2、4、5、6、7、9、11组证据经州木材公司质证对真实性无异议，本院予以确认，第3组证据能证明2016年3月1日后被告联系原告要求交纳租金的情况，第8、10组证据因合同约定的租赁期限已届满，且与本案无关联性，本院不予确认，第1215组证据，系曾慧英在举证期限届满后提交的，不予认可。
一审法院认为，双方当事人对签订合同的时间、租赁物数量、年租金、曾慧英已支付的租金及因租赁物存在安全隐患，州木材公司要求曾慧英搬离租赁房屋的事实无异议，予以确认。就《房屋租赁合同》是否有效，双方是应继续履行的问题，合同虽系双方当事人的真实意思表示，但租赁房屋修建于二十世纪七八十年代，并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效。
因原、被告双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因双方签订的租赁合同无效，被告曾慧英应将租赁物返还原告州木材公司，但原告收取了租金，被告也实际占用租赁物，故不存在返还租金的情形。州木材公司在明知租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且年久失修存在较大安全隐患的情况下，将存在瑕疵的房屋出租给曾慧英使用，存在较大过错，应向曾慧英承担赔偿损失的责任。在合同被确认无效的情况下，赔偿损失责任应以信赖利益为基础，本院综合考量曾慧英因合同无效造成的既有财产减少及存放于租赁物内的设备等物品需要搬离的情况，本院酌定由州木材公司赔偿曾慧英经济损失30000元。同时因原告存在较大过错，本院对原告主张的欠付租金及利息的请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、原告州木材公司与被告曾慧英于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告州木材公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告曾慧英经济损失30000元；三、限被告曾慧英于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告租赁房屋；四、驳回原告州木材公司的其余诉讼请求。案件受理费290元，减半收取145元，由原告州木材公司负担。
二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明,被上诉人租赁给上诉人使用的房屋土地在得到政府的批文后始建于二十世纪七八十年代，在1991年7月25日取得了政府职能部门颁发的《房屋所有权证》，其余事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的意见，本案的焦点问题：被上诉人是否应当赔偿上诉人903075.52元损失及《房屋租赁合同》是否应当解除。
本院认为，一、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内，进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府办理建设工程规划许可证。”，《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日实施，《城乡规划法》颁布实施之前，实行建筑工程规划许可证制度，实行有权政府部门规划审批制度。租赁房屋始建于二十世纪七八十年代，修建房屋使用的土地已得到政府的批准同意，并取得了政府部门颁发的《房屋所有权证》，故该租赁房屋属于合法建筑，双方签订的《租赁合同》应为有效合同。一审法院认定《租赁合同》无效不当，本院二审应予改判。
二、对于被上诉人是否应当赔偿上诉人903075.52元损失的问题。首先，上诉人与被上诉人于2010年1月18日签订的《房屋租赁合同》至2015年3月1日前已经履行完毕，对此，双方无争议；其次，上诉人虽然交纳了2015年3月1日至2016年3月的租金，但在租赁期间也实际使用了租赁房屋，同时，上诉人并未交纳2016年3月1日以后的房屋租金；第三，上诉人在收到黔西南州林业局下发的整改通知书后，已通知上诉人搬出租赁房屋，被上诉人已向上诉人表明不再继续履行合同的意思表示，上诉人作为承租人无再将房屋转租他人收取房屋租金的基础；第四，上诉人在一审中对于903075.52元损失未提出诉讼或者反诉讼，现在二审中提出，违反了民事诉讼“不诉不理”原则，也驳夺了被上诉人的抗辩权，故上诉人二审请求判令被上诉人赔偿其903075.52元，无事实和法律依据，不予支持。一审法院在认定《房屋租赁合同》无效并综合本案实际考虑的情况下，判令由被上诉人酌情赔偿上诉人30000元，并无不当。
三、对于《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…。”经查明，被上诉人的上级主管部门经讨论决议：木材公司出租厂房材料乱堆乱放、用电不规范、未配备相应的消防设施、立即下发整改通知书，木材公司闲置战备仓库16间，年久失修存在倒塌隐患，责令木材公司立即拆除…。之后，被上诉人已通知上诉人搬出租赁房屋，其以自己的行为表示不再履行合同，《房屋租赁合同》无继续履行的基础，不能实现合同目的，应予解除。
综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实基本清楚，但适用法律错误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初2749号民事判决主文第二、第三、第四项，即：二、原告黔西南州木材工业公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告曾慧英经济损失30000元；三、限被告曾慧英于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告租赁房屋；四、驳回原告黔西南州木材工业公司的其余诉讼请求；
二、撤销贵州省兴义市人民法院（2016）黔2301民初2749号民事判决主文第一项，即：一、原告黔西南州木材工业公司与被告曾慧英于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
三、被上诉人黔西南州木材工业公司与上诉人曾慧英于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》有效；
四、解除被上诉人黔西南州木材工业公司与上诉人曾慧英于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》。
若义务人未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费290元，减半收取145元，二审案件受理费290元，合计435元，由上诉人曾慧英承担290，由被上诉人黔西南州木材工业公司承担145元。
本判决为终审判决。
审判长 杨慧芳
二〇一七年一月二十二日
书记员 黄定梅