河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终12611号上诉人（原审原告）赵志强，男，汉族，1968年9月30日出生，住河南省洛阳市老城区。委托代理人陈挚，河南春秋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）赵志刚，男，汉族，1964年12月18日出生，住河南省洛阳市老城区。被上诉人（原审被告）靳桂侠，女，汉族，1969年5月8日出生，住郑州市中原区。委托代理人王成刚，河南公为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）栗兰飞，男，汉族，1981年10月20日出生，住安徽省涡阳县。委托代理人王成刚，河南公为律师事务所律师。上诉人赵志强因与被上诉人赵志刚、靳桂侠、栗兰飞确认合同无效纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵志强及其委托代理人陈挚、被上诉人赵志刚、被上诉人靳桂侠及其与被上诉人栗兰飞共同的委托代理人王成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵志强于2017年1月11日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求1.依法确认赵志刚与靳桂侠、栗兰飞于2007年11月21日签订的《协议》无效。原审法院审理查明：2007年11月21日，赵志刚（甲方）与靳桂侠、栗兰飞（乙方）签订《协议》，甲方将中原区××××村十组（保地图10-3-3-891014-3-215）住宅房产卖给安徽省辛县汇集镇靳营村纪洼庄靳桂侠和安徽省涡阳县栗小寨村栗兰飞。经双方协议，甲方以18万元卖给乙方。协议上落款处的赵志强由赵志刚代签。证明人李彦伟、陈芙蓉在协议上签字证明。当天，赵志刚收到了靳桂侠、栗兰飞所交房款18.5万元。备注：此院内一切归靳桂侠、栗兰飞所有。靳桂侠、栗兰飞购买上述房产后，对房屋进行了翻建。2016年12月4日，靳桂侠与中原新区须水片区安置区改造指挥部签订《拆迁补偿安置协议》，协议约定靳桂侠为中原区须水村村民，其房屋进行拆迁改造，根据安置方案规定，靳桂侠确认选择以合法有效宅基地使用证为依据计算回迁安置面积。签订协议后，靳桂侠领取相应款项。涉案房屋所在宅基地原权利人为赵志强及赵志刚爷爷赵合法。在拆迁补偿安置时，靳桂侠将权利凭证上交村民委员会，但村民委员会出具的收证凭证上显示户主姓名为赵国林（赵志强和赵志刚父亲）。赵志强及赵志刚父母户籍于1956年从中原区须水镇迁移至洛阳市，赵志强及赵志刚二人出生在洛阳市，户籍一直在洛阳。靳桂侠户籍于2009年从安徽省迁移至中原区××××村。郑州市中原区须水街道须水村民委员会及第十村民组出具证明，证明靳桂侠系该村村民，赵志强和赵志刚户口不在该村，不属于该村村民。原审法院认为：宅基地是村集体成员用作住宅而占有、利用本集体经济组织所有的土地。本案所涉宅基地原权利人为赵志强及赵志刚的爷爷赵合法，但其去世后，宅基地上的房产可由其继承人继承，宅基地依然属于村集体所有。赵志强、赵志刚系兄弟关系，赵志刚将宅基地上的房屋出售给靳桂侠和栗兰飞，该处分行为发生于2007年，因赵志强和赵志刚均在洛阳生活，赵志强对处分房屋的事实应当予以知晓，即便事后未予以追认，依照法律规定亦不影响处分房屋行为的效力。关于宅基地转让问题，虽当时靳桂侠和栗兰飞不具备须水村村民资格，但之后靳桂侠将其户口迁移至该宅基地，须水村及村民组对靳桂侠的村民资格也予以认可，再结合赵志强、赵志刚户籍不在该村的事实，宅基地由靳桂侠受让并无不当。另外，靳桂侠与中原新区须水片区安置区改造指挥部签订了《拆迁补偿安置协议》，双方也已经实际履行了该协议，本着诚实信用、公序良俗、尊重现状及维护社会交易稳定的原则，赵志刚与靳桂侠、栗兰飞于2007年11月21日签订的《协议》不宜认定无效，对赵志强的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回赵志强的诉讼请求。案件受理费3900元，由赵志强负担。赵志强上诉称：一审法院适用法律错误，认定事实错误，导致错误认定赵志刚与靳桂侠、栗兰飞于2007年11月21日签订的《协议》有效。在本案中要确定《协议》是否有效，应该调查清楚本案涉及的宅基地的性质、使用权和所有权以及栗兰飞、靳桂侠是否有权购买农村宅基地。l、赵志强依法拥有(98)030967号宅基地的使用权。赵志刚和靳桂侠、栗兰飞买卖的房屋的所有权人是赵合法，买卖的标的是位于须水村××组的房屋，该房屋的所有权人是赵合法，该房屋所使用土地的使用权人也是赵合法。赵合法夫妇均已去世后，根据《继承法》之规定，房屋的所有权按顺序应该由赵志刚、赵志强共同继承。在赵志强因继承取得涉案房屋的所有权，因土地和房屋具有不可分割的属性，也依法取得该房屋所在土地的使用权。在一审中，人民法院人为的割裂了房屋和土地的不可分割的性质，认定房屋可以买卖，土地所有权属于村集体所有不可以继承。这样的认定明显违背了常理和法律规定。土地所有权属于集体所有不错，但是赵志强在取得所继承房屋的所有权以后，也依法取得了房屋所在土地的使用权。赵志刚在相关权益人不知情的情况下与靳桂侠、栗兰飞签订房屋买卖协议，根据《合同法》规定属于无效协议，赵志刚无权处分协议中的房屋，双方的买卖协议是无效的。2、靳桂侠、栗兰飞在买卖房屋时户籍所在地分别是安徽省辛县汇集镇靳营村和安徽省涡阳县楚店镇栗小寨村，并不是须水村××组的集体经济组织成员。非本集体经济组织成员不能占用宅基地建房；农村土地依法属于特定集体经济组织所有，属于该集体经济组织所有成员生存和发展的基本生产和生活资料，为维护农村、农业、农民的根本性利益，我国的相关政策一直对包含但不限于城市居民占用农村宅基地建房的行为持否定态度，国办发(1999)39号文件第二条规定“……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。对于村民占用非本集体经济组织的土地建房行为应如何处理，相关法律规定虽未有涉及。但根据宪法及土地管理法的立法精神，农村土地属于本集体经济组织成员共有，应仅限于该集体经济组织成员有权申请并经相应行政审批程序取得宅基地。因此，无论是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事实行为亦当然不能作为物权取得的原始依据。《最高人民法院关于印发的通知》第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。由于农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地使用权。根据房、地合一的原则，双方之间签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地。靳桂侠、栗兰飞并非是须水村××组村民，其未经有权机关批准，不能取得农村宅基地使用权，且争议房屋的宅基地使用证至今未依法变更登记至靳桂侠、栗兰飞名下，根据《土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”的规定，国办发(1999)39号文件规定，农村宅基地和房屋不得买卖，因此根据国家有关法律、行政法规的规定，应当认定双方的买卖协议无效。3、一审判决所依据的是“本着诚实信用、公序良俗、尊重现状及维护社会交易稳定的原则”，这样的依据明显违背民法的原则，适用法律的基本原则进行判决的条件是在没有具体的法律规定的情况下才能使用法律的基本原则进行判决，在本案中涉及的案件情况的认定有具体的法律和规定进行明确的规范的情况下，一审法院抛弃法律的具体规定而适用法律的原则性规定，明显是错误的，也有偏袒靳桂侠、栗兰飞一方的嫌疑，严重损害了赵志强的合法权益和法律的严谨性。4、一审法院认为靳桂侠、栗兰飞已经签订了《拆迁补偿安置协议》就推定赵志刚和栗兰飞、靳桂侠买卖农村宅基地的行为合法，实在牵强，没有任何法律依据。虽然靳桂侠、栗兰飞签订了《拆迁补偿安置协议》，但不能就证明其买卖宅基地的行为就是合法的。一审法院这样认定就会导致“存在即合理”的不法现象的合法化，这明显不符合法律的精神，法治社会应该依法进行相关的社会活动，这是基本的社会活动规则。5、赵志强对赵志刚和靳桂侠、栗兰飞的买卖行为不知情，在一审中也没有任何证据证明赵志强知道赵志刚与靳桂侠、栗兰飞之间的买卖行为，但一审法院依据“应当予以知晓”，就将没有证据证明的情况变成了法律事实，这表明一审法院极不负责的态度，将严肃、庄重的法律儿戏化，实在有失法律公允。综上所述，一审法院依据法律原则性的规定和人为主观推定判决案件，有失法律公正。根据《继承法》《合同法》《土地管理法》及相关法律规定，请求撤销原审判决，依法改判赵志刚与靳桂侠、栗兰飞于2007年11月21日签订的协议无效。赵志刚答辩称：赵志刚卖房的时候，其他人不知道，赵志刚不应该出卖房屋和土地。靳桂侠、栗兰飞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为：涉案宅基地使用权及房屋所有权的原权利人为赵志刚、赵志强兄弟二人的爷爷赵合法，赵合法及赵志刚、赵志强二人的父亲死亡后，赵志刚、赵志强对涉案房屋具有继承权。在赵志刚签订本案所涉房屋买卖协议时，赵志刚、赵志强二人均在洛阳工作和居住，且在赵志刚以其与赵志强共同的名义与靳桂侠、栗兰飞签订协议后，其二人的母亲亦搬至洛阳居住，在近十年的时间中，赵志强称其不知赵志刚将涉案房屋出卖，不合常理，本院不予采信。同时，房屋买受人靳桂侠、栗兰飞已支付了对价，买卖协议也已履行，相关部门也与靳桂侠签订了拆迁补偿安置协议，原审判决认定赵志刚对涉案房屋的处分行为有效并无不当。关于涉案宅基地，该宅基地属于农村集体所有，赵志刚、赵志强的户籍均在洛阳，对该宅基地的使用权没有继承权，在赵志刚与靳桂侠、栗兰飞签订房屋买卖协议后，靳桂侠的户口迁入该宅基地所在村，之后郑州市中原新区须水片区安置区改造指挥部又与靳桂侠签订了《拆迁补偿安置协议》并正在履行，说明涉案宅基地所在村集体认可靳桂侠对该宅基地的使用权，故原审判决对赵志强要求确认赵志刚与靳桂侠、栗兰飞于2007年11月21日签订的《协议》无效的主张不予支持并不错误。赵志强的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由赵志强负担。本判决为终审判决。审判长  于岸峰审判员  张永军审判员  姚付良二〇一七年九月十三日书记员  翟贝贝