广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初1303号
原告：彭育玲，女，汉族，1979年10月10日出生，住惠州市。
被告:惠州市华乐实业发展有限公司,住所地：惠州市惠沙堤。
法定代表人：叶德兴。
委托代理人：徐荣昆，广东宝晟律师事务所律师。
原告彭育玲诉被告惠州市华乐实业发展有限公司（以下简称华乐实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告彭育玲、被告华乐实业公司委托代理人徐荣昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2012年1月5日签订房屋买卖合同，购买惠州市惠城区水口街道办事处惠泽大道5号华乐新都A栋XX号房，至2012年12月30日交房日，发现房屋阳台外墙裂开，厨房顶板漏水，洗手间沉箱、主卧、次卧、窗边、墙角等多处漏水、渗水，无法正常居住，被告同意维修不再渗漏后收楼。至2016年1月29日期间被告多次维修仍未能防止渗漏，于2016年1月29日再次填报房屋返修申请，至今尚未开始维修。三年来由于不能按时正常入住，给原告造成巨大精神压力和折磨，同时不得不在外租住房屋，造成重大经济损失。故原告人提起以上诉讼，要求被告人承担责任、履行职责、赔偿损失。请求判决：1、要求被告人尽快修复缺陷部位，保证不再漏水、渗水，满足原告的正常入住，如原告入住后5年内因渗水造成的原告的所有损失，由被告承担；2、因房屋漏水，造成原告至今无法入住，应承担违约责任，按合同第九条第一款第二项赔偿违约金49983.14元；3、要求被告支付自2012年12月30日交房日至2016年1月租房费用55500元，及以后完成修复、满足原告入住条件期间，在外租房居住费用，按1500元每月计算；4、要求被告承担2012年12月30日至房屋修复完成、满足居住期间所有的物业管理费用；5、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告华乐实业公司辩称，原告没有任何法定权威机构作出的关于房屋存在质量不合格，渗漏无法修补而导致无法交房使用的房屋鉴定质量报告，因此应该按照双方合同约定完善交楼手续即使有一些小的问题也可以通过按照质量保证书的约定、内容进行保修服务，保修期是按照国家的有关规定，因此被告不存在任何商品房合同约定而不能交房或所交房屋存在严重质量问题，不能使用的违约行为，因此不承担原告诉请的所有赔偿责任，如果原告认为存在不能收楼的问题，可以通过法定机构进行鉴定，我方服从法院的处理决定。
经审理查明，2012年1月5日，原告（××）与被告（××）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以总价295925元向被告购买位于惠州市惠城区水口街道办事处惠泽大道5号华乐新都A栋XX号房，××应在2012年12月30日前，将取得××、监理人、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告的商品房交付给××，逾期交房不超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房款万分之一的违约金，逾期交房超过120天，××有权解除合同，××要求继续履行合同，则合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房款万分之一点五的违约金；××按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该合同附件四第九条约定：“除非有法律明确规定的拒绝接收理由，××不得拒绝接受本合同项下的房屋，如××认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由××出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响××正常居住的质量问题，××有权拒绝收楼，其他质量问题，买房应接受该商品房，由××承担保修义务”。
被告提交的《商品房质量保证书》承诺5年保修期内，在正常使用的情况下，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题天面渗水、滴漏，发展商将在接到正式投诉、雨停后7个工作日内无偿维修并满足有关规定及标准；2年保修期内，在正常使用的情况下，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题而出现墙面、厨房和卫生间地面渗水，发展商将在接到正式投诉、雨停后7个工作日内无偿维修并满足有关规定及标准。
被告在合同约定的交楼时间通知原告收楼，原告于2012年12月21日填写《房屋返修审请表》，2016年1月29日，原告再次填写房屋返修申请表。涉案商品房于2013年10月11日办理房屋产权登记，登记至原告名下，原告于2013年11月22日领取了涉案房屋的《房地产权证》原件。
原告与案外人惠州市华乐物业管理有限公司签订有前期物业服务协议，被告华乐实业公司向本院提交了反诉状（未缴纳反诉费用），主张原告支付2012年12月30日至2016年4月30日的物业管理服务费4459元，原告庭审中对该数额认可，被告华乐实业公司当庭撤回反诉请求。
本院于2016年11月23日前往涉案房屋查勘现场，涉案房屋目前仍为毛坯状态，没有装修使用，现场可见两处窗角墙面存在渗水问题。2016年12月7日,被告对涉案房屋进行了维修。原告对维修工程尚未验收，认为需待连续下雨天气过后才能进行验收。
以上事实，有营业执照、身份证信息、商品房销售合同、商品房质量保证书、前期物业服务协议、房屋返修申请表、房产证复印件、房地产权证领取确认单、照片、当事人陈述、询问笔录及开庭笔录在案为据，可以认定。
本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同及其附件，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，受法律保护。原告在2012年12月21日因涉案房屋存在渗水问题向被告提出返修申请，被告称对涉案房屋进行了修复，但直至本院现场勘察之日，仍有墙面渗水问题未能解决，被告应依照合同约定及法律规定履行维修义务。现被告已于2016年12月7日对涉案房屋进行维修，则原告可待验收条件达到后自行进行验收，验收后如仍存在问题，再另行途径解决。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。原告向被告反映房屋存在渗水问题后，被告未在合理期限内全面履行维修义务，影响原告使用房屋，存在违约，应对原告承担违约责任，故原告诉请被告赔偿其违约金，本院予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款同时规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，××应当承担修复责任；××拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，××可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由××承担”，又依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，本案原告在2012年12月21日填写《房屋返修审请表》后直至起诉期间，均未采取适当措施防止损失扩大，则对于相关损失，原告应自行承担部分责任。故本院酌定被告应赔偿给原告的违约金的计算方法参照原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》关于逾期交楼违约金的约定，以总房款295925元为本金，按日万分之一点五的标准，自2012年12月21日起计算至2013年11月22日（原告领取房产证之日止）。违约金共计14914.62元。
原告诉请的租房损失问题。原告提交的《房屋租赁合同》租赁的房屋位于大亚湾澳头，没有证据证明原告租赁房屋与本案存在关联，故原告诉请的租金损失，事实依据不足，本院不予支持。
原告与案外人惠州市华乐物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议，原告诉请被告承担涉案房屋物业管理费，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告惠州市华乐实业发展有限公司应在本判决生效之日起三日内赔偿原告彭育玲违约金14914.62元。
二、驳回原告彭育玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费2410元（原告已经预交），由被告惠州市华乐实业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 卜 健
审判员 李 军
审判员 张 霞
二〇一七年二月十二日
书记员 黄丽芬