江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第1562号
上诉人（原审原告）江苏省药物研究所有限公司。
法定代表人卢定强，该公司总经理。
委托代理人刘继祥，江苏刘洪律师事务所律师。
委托代理人ＸＸ，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）尤一，男，1953年6月6日生，汉族，江苏省某研究所退休职工。
委托代理人刘金，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡建宁，男，1953年12月4日生，汉族，某研究所下岗职工。
上诉人江苏省药物研究所有限公司（以下简称药物研究公司）与被上诉人尤一、胡建宁房屋租赁合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2014年2月24日作出了（2013）鼓民初字第4656号民事判决，上诉人药物研究公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人药物研究公司的委托代理人刘继祥、ＸＸ，被上诉人尤一及其委托代理人刘金，被上诉人胡建宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
药物研究公司原审诉称，2007年10月江苏省药物研究所整体改制为药物研究公司，南京市鼓楼区芦席营14号某幢602室房屋作为固定资产作价归药物研究公司所有，现该房由尤一占用，药物研究公司多次要求尤一迁出，尤一不但拒绝迁出，还将该房屋租给胡建宁居住，故诉至法院，请求解除药物研究公司与尤一之间的租赁合同，并判令尤一、胡建宁从南京市鼓楼区芦席营14号某幢602室迁出，本案诉讼费用由尤一、胡建宁承担。
尤一原审辩称，药物研究公司的诉请没有法律依据，诉争房屋系其在江苏省药物研究所工作时的福利分房，不是普通的房屋租赁，而是一种公房租赁关系，其未参加房改，故药物研究公司不能随意解除该公房租赁关系。胡建宁与尤一系亲属关系，因无房居住故与尤一共同居住，并不存在转租。综上，请求法院驳回药物研究公司的诉讼请求。
胡建宁原审辩称，其与尤一系亲属关系，因无房居住，故暂借住诉争房屋中的一间，如果尤一让其迁出，其就会迁出。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区芦席营14号某幢602室房屋所有权原系南京药物研究所所有，1992年将该房分配给尤一承租使用。1997年南京药物研究所更名为江苏省药物研究所，2007年江苏省药物研究所改制为江苏省药物研究所有限公司，该房屋产权也划归江苏省药物研究所有限公司所有。此后双方未另签租赁合同，诉争房屋一直由尤一承租使用并缴纳房租，租金已缴至2013年12月31日。
尤一自1979年进入南京药物研究所工作。1996年，尤一办理停薪留职手续，2007年江苏省药物研究所作出尤一于2003年6月15日自动离职的决定。尤一与胡建宁系亲属关系、胡建宁借住诉争房屋其中一间。
原审法院认为，我国在住房制度改革以前长期施行职工住房实物分配制度，公有住房的租赁必须执行政府规定的租赁政策和租赁标准，公房的分配使用、建立租赁关系是与职工的贡献、家庭人口、居住条件紧密相连，住房分配是职工的主要福利待遇之一。住房制度改革之后实物分配制度改为货币分配制度，房屋的价值逐渐体现，公房使用权也被赋予巨大的经济价值。因此公房租赁关系无法定事由不应解除。就本案而言，诉争房屋原系江苏省药物研究所自管公房，自1992年分配给尤一使用，双方建立租赁关系。租赁合约中虽有三年租赁期限，期满后未再续签，但租赁关系一直在延续。2007年江苏省药物研究所改制为药物研究公司，诉争房屋所有权人变更为药物研究公司。改制后，尤一按时交纳租金，双方租赁关系并未因所有权人发生变化而解除。现药物研究公司并无证据证明尤一经其催告后拒绝交付房租、尤一与胡建宁之间存在转租关系，不具备解除公租房租赁关系的法定事由。故对药物研究公司要求与尤一解除租赁关系并要求尤一和胡建宁迁出租赁房屋的诉讼请求，不予支持。
药物研究公司认为其与江苏省药物研究所系不同的主体，尤一与其不存在劳动关系，故不享有福利分房的权利，尤一虽按时交纳房租，但双方租赁关系是合同法上的事实租赁关系，药物研究公司随时可以解除。对于药物研究公司的上述主张，原审法院认为，药物研究公司系在江苏省药物研究所基础上改制而来，应当承担改制之前原单位的义务，诉争房屋系原江苏省药物研究所分配给尤一的公租房，故药物研究公司与尤一之间的租赁关系系公房租赁关系，非因法定事由，不能随意解除，对药物研究公司的上述主张，不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、驳回江苏省药物研究所有限公司要求解除与尤一之间关于南京市鼓楼区芦席营14号某幢602室房屋租赁合同的诉讼请求；二、驳回江苏省药物研究所要求尤一、胡建宁从南京市鼓楼区芦席营14号某幢602室房屋迁出的诉讼请求。原审案件受理费8628元，由江苏省药物研究所有限公司负担。
药物研究公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决适用法律错误。一、上诉人药物研究公司与被上诉人尤一虽然是公房租赁关系，但尤一在1996年就已离开原江苏省药物研究所，当时还处于房屋制度改革之前，特别是原江苏省药物研究所是事业单位，其房屋分配持续时间更长，按当时的政策，尤一离开原江苏省药物研究所后该研究所就可以收回房屋，在2003年原江苏省药物研究所就作出尤一自动离职的决定，并收回本案所涉房屋，故原江苏省药物研究所在其改制时就以市场价将案涉房屋卖给药物研究公司。尤一与原江苏省药物研究所的人事关系在2003年就终止并且明确解除房屋租赁关系，后尤一与原江苏省药物研究所及药物研究公司是一种事实租赁关系。依据合同法相关规定，药物研究公司有权解除与尤一的租赁合同。二、药物研究公司与尤一从来没有建立过劳动关系，也不存在享受药物研究公司福利的事实与法律依据。原江苏省药物研究所也没有将尤一作为遗留问题向药物研究公司进行移交。综上，原审适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判支持药物研究公司的原审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人尤一辩称，药物研究公司的上诉理由不能成立。一、其并没有于1996年离开药物研究公司，而是借调至其他单位工作，其行政关系仍然在药物研究公司，仍然是药物研究公司员工。药物研究公司认为2003年曾作出了尤一自动离职的决定，并收回房屋，但尤一并未收到该决定。2007年，尤一曾接到通知，要求尤一补办1996年的辞职手续。为了取得该证据，尤一先在申请表上签字，由单位盖章后，再行取回该证据。该证据证明药物研究公司在2003年作出尤一自动离职的决定是虚假的。涉案房屋系尤一享受的福利分房。该福利分房是给予职工的福利待遇，按照政策，夫妻双方只能有一方享受，故其妻子并没有享受到分房的福利待遇。该福利待遇是国家给予的，药物研究公司无权剥夺。故药物研究公司此项上诉请求无法律及事实依据。二、药物研究公司系江苏省药物研究所改制而来，尤一是该所的职工。江苏省药物研究所改制后，尤一的个人档案仍然由药物研究公司保管，直到去年，才由药物研究公司将档案转至其他部门。综上，涉案房屋系尤一理应享受的福利待遇。请求二审法院依法驳回药物研究公司的上诉请求，维持原判。
被上诉人胡建宁未发表答辩意见。
二审查明的事实与原审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人尤一原系江苏省药物研究所职工，其占有使用的诉争房屋系其在江苏省药物研究所工作期间依照国家福利政策分配所得，而上诉人药物研究公司系由江苏省药物研究所改制而来，故双方当事人之间系公有住房租赁关系，并非平等主体之间的民事法律关系，药物研究公司非经特定缘由不得解除与尤一之间的公房租赁关系。现药物研究公司以尤一与其之间无劳动关系为由要求解除房屋租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。药物研究公司在改制后虽然获得了诉争房屋的产权，但其与尤一之间仍然系公有住房租赁关系，江苏省药物研究所与尤一之间并未约定何种情况下能够收回房屋，且江苏省药物研究所在改制前亦未实际收回房屋，故药物研究公司以尤一在改制前已经自动离职为由要求解除房屋租赁合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人药物研究公司的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8628元，由江苏省药物研究所有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 沈萍儿
审判员 夏海南
二〇一四年五月十二日
书记员 孙雪松