安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庐民二初字第00144号
原告：合肥元一物业管理有限公司，住所地：安徽省合肥市新站区。
法定代表人：李小榕，董事长。
委托代理人：席磊，安徽美林律师事务所律师。
委托代理人：张月红，安徽美林律师事务所律师。
被告：胡运友，行政人员。
委托代理人：杨春霞，女，1976年2月16日出生，汉族，系胡运友妻子。
原告合肥元一物业管理有限公司（以下简称“元一物业公司”）与胡运友物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月19日立案受理，依法由审判员李玲适用简易程序审理，于2014年1月27日公开开庭进行了审理。原告元一物业公司的委托代理人席磊，被告胡运友及其委托代理人杨春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
元一物业公司诉称：胡运友于2004年12月购买了合肥市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建房产公司）开发的元一滨水城物业一套。2004年5月27日城建房产公司委托元一物业公司对该小区进行前期物业管理，2006年9月9日城建房产公司向胡运友交房，同日双方签订前期物业管理服务协议，元一物业公司根据协议约定履行义务，对小区实施物业管理，胡运友自2007年3月起无故拖欠物业管理费。元一物业公司多次催要未果。根据双方签订的物业管理协议及《中华人民共和国合同法》第109条之规定，诉至法院，请求判令：1、胡运友立即支付物业管理费8886.36元，逾期违约金5191.84元（2007年3月1日至2013年12月31日，按日万分之五计算违约金，后期计算至付清之日止），合计14078.2元；2、本案诉讼费由胡运友承担。
胡运友辩称：1、欠缴物业费期间计算有误，胡运友与元一物业公司前期物业服务协议第四条第7款约定“交房时物业管理服务费交纳至07年6月30日，其中免收前三个月物管费，以后每季度前10日交纳该季度物业服务费”。证明胡运友已缴纳2007年1、2季度物业费；2007年7月开始未缴物业费，但之后2009年及2010年又交了部分，具体数额记不清，票据找不到；2010年1、2季度因为房屋质量问题免了物业费；故欠费期间为2007年7-12月、2008年1-12月、2012年及2013年全年；2、元一物业公司未很好履行服务义务，2007年进驻时未解决水表出户、烟道回烟、中央空调少一个档的问题，电梯故障长达三个月未及时维修；2009年多次停水，水表自转，后来物业给换了水表，之后没有停过水了；水箱未定期清理，保安人数不达标，人员管理混乱，公共设施损坏严重，车辆停放混乱。
经审理查明：胡运友系合肥元一滨水城小区业主，房屋建筑面积130.81平方米。2004年5月27日，元一滨水城开发建设单位城建房产公司与元一物业公司签订《物业管理委托合同》委托元一物业公司对元一滨水城实施前期物业服务，期限自2004年5月27日起至业委会成立并选聘新的物业企业止。2006年9月9日胡运友与元一物业公司签订《元一滨水城前期物业管理服务协议》，约定原告对元一滨水城实施前期物业服务，服务内容包括对共用部位、共用设施设备、环境卫生、安全防范、小区交通秩序等进行维护、管理与服务；物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，于每季度前10日交纳；被告未按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，元一物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天0.2%缴纳滞纳金。合同签订后，元一物业公司对元一滨水城小区实施了物业管理服务。
2010年9月20日，合肥元一滨水城业主委员会与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，委托原告从2009年1月1日至2011年12月31日对元一滨水城实施物业管理服务。服务项目主要包括小区房屋本体共用部位、共用设施设备、小区规划区域内属于物业管理范围的公用设施、停车场、商业网点的维修、养护和管理；公区场所清洁卫生绿化养护；小区车辆交通和公共秩序管理；元一物业公司向业主和物业使用人收取物业服务费、公共能耗费用（电梯电费、楼道照明、景观照明、水系运行等水电费用）、代收代支的分户电、水（含二次供水加压水泵电费）等实际发生的费用。物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。元一物业公司为元一滨水城小区提供物业服务至今。
胡运友于2006年9月9日收房，自2007年3月1日欠缴物业费；2010年3月14日元一物业公司、城建房产公司、安徽元一房地产发展有限公司盖章确认元一滨水城工程整改，由开发公司为胡运友代缴6个月（2010年1月至2010年6月期间物业费。元一物业公司自认胡运友之后现金缴纳了2010年7月1日至2011年12月31日期间物业费。胡运友欠付物业费期间为2007年3月1日至2009的12月31日、2012年1月至2013年12月期间物业费。元一物业公司催要未果诉至法院，请求判如所请。
另查，合肥市物价局2006年至2012年间以合价房（2006）273号等文件批复元一滨水城高层住宅物业综合服务费（含绿化养护、清洁卫生、秩序维护、办公、共用设备设施日常维保、管理人员工资福利和物业公司固定资产折旧费用）1.2元／平方米／月，有效期至2012年12月；合庐皖价服证第01050134号价格登记证批准元一滨水城有电梯住宅综合服务费1.3元／平方米／月，期限为2012年12月至2014年12月。
上述事实有元一物业公司提供的元一物业公司企业资质证书、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同二份、房屋买卖合同、入住手续签章汇总表、交钥匙通知、入住验房表、装修申请表、收费许可证及批复、物业费催缴函、邮寄凭证、照片、合肥市中级人民法院民事判决书，胡运友提供的代缴券及当事人陈述予以证明。
本院认为：元一物业公司与元一滨水城建设单位、业主胡运友签订了前期物业服务合同对元一滨水城小区实施物业服务。2010年9月20日，合肥元一滨水城业主委员会代表业主与元一物业公司签订《物业管理委托合同》，确认委托元一物业公司自2009年1月1日至2011年12月31日对元一滨水城实施物业管理服务，该合同对元一滨水城全体业主具有法律约束力，元一物业公司为包括胡运友在内的小区业主提供物业服务至今，胡运友应履行缴纳物业服务费的义务，关于欠费期间，胡运友2006年9月9日收房，其陈述收房时缴纳了物业费至2007年6月30日，后又缴纳2009全年物业费，但未提供票据，其提供的物业服务合同关于“交房时物业费交纳至2007年6月30日”的约定不能证明其已缴费至2007年6月30日，故本院对其抗辩理由不予采信；关于胡运友举证的“致物业函”中水表、烟道回烟、中央空调问题，根据其自述物业已予更换水表，工程质量问题非物业服务合同范围，故本院对此不予采纳；元一物业公司的物业服务情况根据原告提供的合肥市中级人民法院确认的事实，故本院对元一物业公司逾期违约金的诉讼请求不予支持。综上，胡运友应支付拖欠的2007年3月1日至2009年12月31日、2012年1月1日至2013年12月31日期间物业费8057元（130.81平方米×1元×46个月=6017元）＋（130.81平方米×1.3元×12个月=2040）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第六条之规定，判决如下：
一、被告胡运友于判决生效之日起十日内向原告合肥元一物业管理有限公司交纳拖欠的物业费8057元；
二、驳回原告合肥元一物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为76元，由胡运友负担51元，合肥元一物业管理有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 李 玲
二〇一四年二月二十一日
书记员 单劭萌
附：本案引用的法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。