湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终1108号
上诉人（原审原告）张慧，女，1963年4月26日出生，汉族，住长沙市望城区。
委托代理人罗正南，湖南师盛律师事务所律师。
上诉人（原审原告）邓清秀，女，1936年8月23日出生，汉族，住长沙市望城区。
被上诉人（原审被告）朱文辉，男，1962年7月4日出生，汉族，住长沙市望城区。
上诉人张慧、邓清秀因与被上诉人朱文辉确认合同无效纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2015）望民初字第01352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007-2008年间，原望城县黄金乡人民政府对张慧、邓清秀的房屋实行征收，向张慧、邓清秀支付房屋征收补偿款3万余元，同时分配了3缝地皮（面积为180平方米）给张慧、邓清秀易地重建，并向张慧、邓清秀颁发了建房证及规划许可证。因张慧、邓清秀已在桐林坳社区附近购买了地皮修建了房屋，无需在重建地上修建房屋，张慧、邓清秀于2009年1月25日与朱文辉签订了《关于建房用地转让的协议》，将该重建地转让给朱文辉，双方约定：张慧、邓清秀将名下的建房证、规划许可证原件移交给朱文辉，朱文辉享有该证规定的四至范围土地的永久使用权利；朱文辉向张慧、邓清秀支付245800元购买该3缝地基的土地使用权。之后，朱文辉使用张慧、邓清秀的建房证，在该地基上修建了一栋五层楼的房屋。目前，因“望城大道”项目建设，朱文辉在该地基上修建的房屋面临拆迁。张慧、邓清秀认为其与朱文辉签订的转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，依照《合同法》第五十二条第（五）项之规定，该转让协议根本不具有法律效力，应依法确认该协议无效。张慧、邓清秀故向原审法院起诉，请求判令：1、依法确认张慧、邓清秀与朱文辉签订的《关于建房用地转让的协议》为无效合同，朱文辉返还张慧、邓清秀建房证及规划许可证，张慧、邓清秀退还朱文辉土地转让费245800元；2、张慧、邓清秀与朱文辉共同承担本案的诉讼费用。
另查明，朱文辉与张慧、邓清秀属同一乡（镇）不同村（社区）的村民，朱文辉在其所在村组已经合法拥有一处宅基地。
原审法院认为：本案争议的焦点是双方签订的《关于建房用地转让的协议》是否违反法律的禁止性规定而导致无效。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，不能理解为效力性强制规定，因为该规定既没有明确违反该规定必然导致合同无效或合同不成立，也没有明确违反该规定后，如合同成立或继续履行必将损害国家利益或社会公共利益而应予制止。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，该规定虽应理解为国家对农村集体所有的土地进行规范管理的“效力性强制规定”，但结合《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定，张慧、邓清秀与朱文辉个人之间转让已划定为宅基地的土地使用权的行为，不属于第六十三条规定的情形。张慧、邓清秀与朱文辉订立《关于建房用地转让的协议》时双方真实意思表示是一致的，双方已经分别实际履行了合同约定转移占有、交付建房许可证及规划许可证、支付对价等义务，且《中华人民共和国土地管理法》第六十二条确定的对农村集体所有的土地实行管理的“一户一基”原则不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项合同无效中的“违法法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”的情形，张慧、邓清秀与朱文辉签订的合同即使违反上述规定，也不能依据《合同法》第五十二条第（五）项确认合同无效，故张慧、邓清秀与主张确认合同无效的依据不足。张慧、邓清秀与朱文辉签订的转让协议系改变土地权属的合同，须办理土地使用权变更登记手续后合同才能生效，而双方在合同签订后未到土地行政管理部门办理相关变更登记手续，故张慧、邓清秀与朱文辉签订的合同尚未生效。综上，原审法院认为不宜认定张慧、邓清秀与与朱文辉签订的《关于建房用地转让的协议》无效，应驳回张慧、邓清秀的诉讼请求。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十二条、第六十三条之规定，判决：驳回张慧、邓清秀的全部诉讼请求。本案受理费4987元，由张慧、邓清秀承担。
上诉人张慧、邓清秀不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定基本事实不清。1、本案双方当事人交易的标的是宅基地“地皮”，不是农村房屋，现行法律并未规定宅基地“地皮”可单独转让，而只能在转让住房的情况下一并转让宅基地使用权。因此上诉人没有权利转让单纯的宅基地，从而导致宅基地转让协议无效。2、根据《土地管理法》第62条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”之规定，因被上诉人在其所在村已经合法拥有一处宅基地，因而不是合法的合同主体，所以本案双方签订的合同无效。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决认为，《土地管理法》第62条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”之规定不属于效力性强制规定，是错误的。2、原审法院援引《合同法》第44条之规定，认定本案宅基地转让协议尚未生效，是错误的。故，请求撤销原审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《关于建房用地转让的协议》无效，并判令双方共同承担本案诉讼费用。
被上诉人朱文辉答辩称：我买地皮签了合同付了钱，是合情合法的，而且是双方自愿签的买卖合同。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：张慧、邓清秀取得涉案集体土地的使用权系基于原宅基地及房屋被征收后的补偿利益，其性质等同于宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据现行法律规定及国家政策，宅基地使用权是由农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，宅基地使用权也只能在本集体经济组织成员内部享有、流转。张慧、邓清秀将涉案宅基地转让给非本集体经济组织成员的朱文辉，故双方于2009年1月25日签订的《关于建房用地转让的协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效后，朱文辉应退还张慧、邓清秀有关涉案房屋的建房资料；张慧、邓清秀亦应退还朱文辉支付的土地转让费245800元。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，上诉人张慧、邓清秀的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2015）望民初字第01352号民事判决；
二、确认张慧、邓清秀与朱文辉于2009年1月25日签订的《关于建房用地转让的协议》无效；
三、张慧、邓清秀于本判决生效之日起十日内退还朱文辉土地转让费245800元；
四、驳回原审原告张慧、邓清秀的其他诉讼请求。
如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费4987元，二审案件受理费4987元，共计9974元，由张慧、邓清秀负担6974元，朱文辉负担3000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一六年六月六日
书 记 员 周 翔
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。