昌吉回族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌中民一终字第749号
上诉人（原审原告）：孙成新，男，回族，1966年1月21日出生。
被上诉人（原审被告）：于铭，男，汉族，1978年8月31日出生。
被上诉人（原审第三人）：裴树云，男，汉族，1950年11月25日出生。
委托代理人：董玉娟，新疆新蓝天律师事务所律师
上诉人孙成新因房屋买卖合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民再字第00005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月23日立案后并依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人孙成新，被上诉人裴树云及其委托代理人董玉娟到庭参加诉讼。被上诉人于铭经传票合法传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
昌吉市人民法院经审理查明：1999年9月21日，昌吉双福农工商有限公司（甲方）与昌吉新城房地产开发有限责任公司（乙方）签订《委托开发代建合同书》，合同内容：甲方承担乙方与州畜牧局签订的联合开发商品住宅楼的经济责任和义务等。2000年1月10日，昌吉新城房地产开发有限责任公司改制为绿旗房地产公司。2000年5月18日，绿旗房地产公司任命杜旭东为该公司法定代表人。2002年4月11日，绿旗房地产公司向昌吉市工商局申请公司变更登记，将绿旗房地产公司变更为新疆绿旗企业（集团）房地产综合开发有限公司。2002年5月14日，昌吉市工商局同意预先核准新疆绿旗企业（集团）房地产综合开发有限公司名称。2006年12月30日，新疆绿旗企业（集团）房地产综合开发有限公司登报注销。
2001年至2002年，原审被告于铭在绿旗房地产公司工作期间，因绿旗房地产公司为解决资金困难，绿旗房地产公司就用几套未出售的房屋以本公司员工的名义在房管部门办理房产证，然后办理银行贷款。本案诉争的房屋即是其中之一。2001年11月12日，绿旗地房产公司以于铭的名义与绿旗地房产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：绿旗地房产公司以87774元的价格，将位于昌吉市42区3丘25栋6楼212号住宅楼房一套出售给于铭，房屋建筑面积99.32平方米。2001年11月20日昌吉市房地产管理局给于铭办理了该房屋所有权证。2001年12月5日，绿旗地房产公司借用于铭的身份证，以此房屋作为抵押，在中国建设银行昌吉回族自治州分行办理了按揭贷款，贷款金额为70000元，期限为10年。该贷款由绿旗地房产公司归还。原审被告于铭未交付房款，亦未归还按揭贷款。
2002年5月23日，第三人裴树云与原昌吉市新城房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同一份，该合同为格式合同，合同的甲方是昌吉市新城房地产开发有限责任公司，乙方是裴树云。合同内容是：“乙方自愿订购甲方在昌吉市畜牧局42小区第一栋2单元6楼212号商品楼一套，建筑面积99.32㎡，预售单价883.20元／㎡，总价87719.42元。乙方在2002年5月23日付款55000元，2002年6月7日付款10000元。”合同落款处，甲方昌吉市新城房地产开发有限责任公司没有在合同书上加盖公司印章，也没有公司法人签名，第三人在合同书签了名，该合同书中第四建筑公司作为甲方昌吉市新城房地产开发有限责任公司委托单位加盖其单位的印章。合同签订当日，第三人给第四建筑公司交购房款55000元，第四建筑公司给第三人出具收据一张。2002年6月7日，第三人又给第四建筑公司交购房款10000元，第四建筑公司给第三人出具收据一张。2002年6月7日，第四建筑公司给第三人出具证明一份，证明载明：“今有裴树云同志在畜牧局42＃小区25＃楼2单元212号售房一套，面积99.32.原房价87719.42.现价65000.优惠22719.42.现房款全部交清，2%的维修基金由本人上交，特请贵公司办理换合同手续。昌吉市第四建筑公司2002年6月7日.”第四建筑公司在该证明上加盖了公司公章。第三人在庭审中陈述，第四建筑公司给第三人出具证明是让第三人去绿旗房地产公司办理更换合同手续，第三人去找绿旗房地产公司办理更换合同手续，公司总经理宋发明讲该房屋办理了按揭贷款，暂不能更换合同。房屋建成后先由民工占住，民工搬出后，第三人搬入诉争房屋使用至今，2006年至今房屋的采暖费由第三人交纳。
再审中，第三人向法庭提供了昌吉市双福农工商有限责任公司（甲方）与绿旗房地产公司（乙方）签订的代售补充协议一份，协议载明：“甲乙双方针对开发代建合同的执行问题经过协商达成如下补充协议：一、为了早日办回按揭贷款，甲方愿意承担开发和代建合同的一切法律责任。乙方在借款到帐后依照合同扣留资金，余款按照甲方的工程进度计划付给甲方。二、甲方负责提供已售房屋的个人借款资料和所需资金及费用的收缴交于乙方，乙方负责办理按揭贷款手续。五、乙方将滞销的商品房十五套，以每平方米900元保底价格委托甲方全权销售，超值部分归乙方所有，每售一套在资金全部到帐后一周内以保底价返还甲方。七、贷款资金和售房资金全部进乙方帐户，没有乙方盖章收款收据的收款，一律无效，乙方不负责任。”本案诉争的房屋在十五套中。
经调工商档案，档案中记载，昌吉市双福农工商有限责任公司和第四建筑公司，法定代表人均为赵文奎，公司类型均为有限责任公司。
2002年12月20日，孙成新与于铭签订购房合同一份，合同约定：于铭自愿将位于昌吉市42区3丘25栋6楼212号房屋一套（房权证号000321**，建筑面积99.32平方米）转让给孙成新，房屋转让价80000元，合同签订3日内孙成新给于铭付购房款30000元，于铭协助孙成新将房屋产权过户到孙成新名下后10日内孙成新将剩余50000元购房款付给于铭；于铭保证该房产来源合法，并有所有权或处置权。合同签订后，孙成新给于铭付购房款80000元，但于铭未按合同约定将房屋产权过户至孙成新名下。2010年3月1日孙成新与于铭又签订购房补充协议一份，协议约定原购房合同继续有效，双方继续履行，于铭应在2010年3月25日前协助孙成新将房产手续过户到孙成新名下。协议签订后，于铭仍没有协助孙成新办理房产过户手续。2011年8月15日孙成新以房屋买卖纠纷为由向昌吉市人民法院提起民事诉讼，经昌吉市人民法院主持调解双方达成调解协议，遂下发（2011）昌民一初字第1848号民事调解书，孙成新依据民事调解书将该房屋的产权过户到其名下，房权证号：001629**。
昌吉市人民法院经审理后认为：2001年原绿旗房地产公司为解决资金，将本公司未出售的一套房屋以本公司员工于铭的名义在昌吉市房地产管理局房管部门办理房产证后，到中国建设银行进行按揭贷款。在庭审中，昌吉市人民法院责令被告于铭在限期内向法庭提交交付房款及归还贷款的票据，被告未能提交。本案结合绿旗房地产公司总经理宋发明、第四建筑公司法定代表人赵文奎、绿旗公司任销售部的询问笔录证实绿旗房地产公司与原审被告于铭签订的房屋买卖合同，不是真实的买卖行为。故原审被告与绿旗房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效。原审被告于铭在没有取得诉争房屋所有权的情况下，其无权处分该财产。故原审被告于铭与原审原告孙成新于2002年12月20日签订购房合同，及2010年3月1日签订购房补充协议属无效合同。昌吉市人民法院作出的（2011）昌民一初字第1848号民事调解书，是依据原审原告孙成新与原审被告于铭达成的上述购房合同得出的，原审原告孙成新也是依据该调解书取得的诉争房屋的产权证。
2002年，第三人与第四建筑公司签订的商品房预售合同，当时昌吉市新城房地产开发有限责任公司已改制为绿旗房地产公司，绿旗房地产公司与昌吉市双福农工商有限责任公司达成代建代售协议，昌吉市双福农工商有限责任公司与第四建筑公司法定代表人均为赵文奎，第四建筑公司向第三人出售本案诉争房屋的行为合法有效。合同签订后，第三人按合同约定支付了房款，并入住至今，期间原审原告孙成新并没有主张房屋所有权。现原审原告与原审被告达成的调解协议损害了第三人的合法权益，其要求撤销（2011）昌民一初字第1848号民事调解书的请求符合法律规定。遂判决：一、撤销（2011）昌民一初字第1848号民事调解书；二、驳回原审原告孙成新的诉讼请求。
宣判后，上诉人孙成新不服昌吉市人民法院作出的上述判决，上诉称：原审认定事实不清，明显袒护被上诉人。1、原审在登记在被上诉人于铭名下和房屋产权证未予撤销的情况下确定绿旗公司与于铭签订的《商品房买卖合同》无效错误。2、诉争房屋登记在于铭名下，绿旗房地产公司、昌吉市双福农工商有限责任公司、昌吉市第四建筑公司均无权进行处分。3、上诉人孙成新在购买诉争房屋时查看了于铭的房屋产权证等相关手续已经到合理审查义务。4、上诉人举证的（2010）昌民一初字得0303号民事判决书、（2010）昌民一终字第0507号民事判决书、（2003）昌民一初字第01807号民事判决书、（2001）昌民一初字第2761号民事判决书认定绿旗房地产公司开发的25号楼、33号楼双福公司、昌吉市第四建筑公司、赵文奎无权处分。而本案诉争房屋属于25号楼。5、原审认定绿旗公司与双福公司达成的代建代售协议，昌吉市第四建筑公司向裴树云出售诉争房屋认定为有效行为是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，依法维持（2011）昌民一初字第1848号民事调解书。
被上诉人于铭未到庭，也未提交书面答辩意见。
被上诉人裴树云答辩称：原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人孙成新提交以下证据：
一、（2011）新政房昌市政字第009959号公房产权证一份，欲证实：原绿旗公司总经理王琴声让工作人员王春文交给上诉人的。25号楼是绿旗公司和昌吉市畜牧局共同承建的，所有权归绿旗公司所有，初始登记是在绿旗公司名下的，绿旗公司处分的是25号楼其中的一套即本案诉争房屋，属于转让自己的财产。绿旗公司与于铭签订的合同合法有效。除绿旗公司之外其余公司或个人均无权处分绿旗公司的房产，昌吉市四建也没有得到绿旗公司的委托，事后也没有得到追认，便将诉争房屋处分给裴树云，该买卖合同应该是无效的。
经质证，被上诉人裴树云对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该证据是用于商品房出售适用，不能证实房屋权属的归属，所以上诉人证实的事实不能成立。被上诉人于铭无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。
本院对上述证据的真实性予以确认。
二、（2009）昌民二初字第0474号民事判决书一份、（2009）昌中民一终字第597号民事判决书一份、（2011）新民申字第170号民事裁定书一份、（2011）新民二提字第9号民事调解书一份，欲证实：25号楼、33号楼由绿旗公司将施工交付给昌吉市润通公司，润通公司将25、33号楼发包给赵文奎，赵文奎是润通公司的项目经理。双福公司同绿旗公司曾经签订的委托开发代建合同书及补充协议不合法、属于无效合同，因为双福公司没有房地产开发资质也没有建筑资质，该组证据证实25、33号楼是由润通公司施工的，双福公司与绿旗公司签订的合同并未实际履行。绿旗公司将工程发包给润通公司，又发包给赵文奎，赵文奎又违法分包给罗大忠，罗大忠因意外事故死亡，才产生这些诉讼。（2011）新民二提字第9号民事调解书第三项，润通公司同绿旗公司就25号楼在支付了18万余元后，所有施工纠纷就此了结，不存在绿旗公司同赵文奎之间因工程款以房抵账的情况。
经质证，被上诉人裴树云对上述证据的真实性认可，但是对关联性不认可。判决书并没有否认赵文奎对几栋楼的施工的事实，绿旗公司与赵文奎之间结算以及其他协议，与判决书认定的事实不矛盾，而且原审查明的事实对王琴声和赵文奎之间的事实，对工程款支付和顶账也不矛盾，与本案诉争房屋的纠纷没有关联性。被上诉人于铭无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。
本院对该证据的真实性予以确认。
三、（2006）昌民一初字第1529号民事裁定书，欲证实：宋发明委托宋花玲与绿旗公司的诉讼，双方因其他建设工程施工产生。宋花玲与宋晓玲、宋发明是亲属关系。宋发明与绿旗公司之间存在利害关系，宋晓玲、宋发明的证人证言不应采信。
经质证，被上诉人裴树云对上述证据的真实性认可，但是与本案的关联性不认可。本案中宋发明与宋晓丽之间是亲属关系，但是与本案当事人都没有利害关系，所以该组证据与本案没有关联性。证人证言应该是合法、真实、有效的。被上诉人于铭无正当理由未到庭，视为放弃质证权利。
本院对该证据的真实性予以确认。
被上诉人于铭未到庭也未提交新证据。
被上诉人裴树云也未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实大部分一致，原审法院查明的事实本院予以确认。
二审另查明：原审再审中，被上诉人裴树云向法庭提供了昌吉市双福农工商有限责任公司（甲方）与绿旗房地产公司（乙方）签订的《补充协议》一份，其中协议第五条载明：“五、甲方将滞销的商品房十五套，以每平方米900元保底价格委托甲方全权销售，超值部分归乙方所有，每售一套在资金全部到帐后一周内以保底价返还甲方。”
本院认为：关于上诉人孙成新与被上诉人于铭签订的《购房合同》及《购房补充协议》的效力如何确定。
首先，被上诉人于铭以其系诉争房屋产权所有人为由认为其与上诉人签订的两份合同真实有效。上诉人孙成新也认为诉争房屋产权人系于铭，其与于铭签订的两份合同真实有效，进而双方达成的调解协议应属有效协议。经本院审查，根据本院依职权向昌吉市双福农工商有限责任公司、昌吉市第四建筑公司共同的法定代表人赵文奎、原绿旗房地产开发有限公司总经理宋发明、原绿旗房地产开发有限公司销售部内勤宋晓玲所作的询问笔录、昌吉市人民法院依职权对徐泽明所作的询问笔录，并结合被上诉人于铭并未提交其缴纳诉争房屋按揭贷款以及诉争房屋首付款的相关证据，可以证实原绿旗房地产公司为解决公司资金困难，将属于本公司包括诉争房屋在内尚未出售的房屋以本公司员工名义在昌吉市房地产管理局办理了房屋产权手续，并由此在中国建设银行办理了房屋按揭手续。实际上，被上诉人于铭与原绿旗房地产公司虽签订了《商品房买卖合同》，但双方之间并无真实的买卖行为，故被上诉人于铭与原绿旗房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效。因此被上诉于铭对诉争房屋并不享有所有权。
其次，被上诉人于铭不是诉争房屋合法所有权人，也未经合法授权，其在无权处分诉争房屋的情况下与上诉人孙成新签订了《购房合同》及《购房补充协议》，该两份合同至今未得到诉争房屋实际的所有权人即原绿旗房地产公司的追认，应属无效合同。
由于上诉人孙成新在一、二审期间均未提交有效证据证实其按照上述《购房合同》支付了诉争房屋对价，且对该房屋已实际占有，或在其取得诉争房屋产权证之前向诉争房屋实际占有人主张过权利，其行为有悖常理，与日常交易习惯不符，故其不构成善意第三人。
与之相反的是，被上诉人裴树云提交的其与昌吉市第四建筑公司就诉争房屋于2002年签订的《商品房预售合同》、支付房屋价款的收据、交纳采暖费的票据等证据，结合本院依职权向昌吉市双福农工商有限责任公司、昌吉市第四建筑公司共同的法定代表人赵文奎、原绿旗房地产开发有限公司总经理宋发明所作的询问笔录可以证实，昌吉市第四建筑安装工程公司和昌吉市双福农工商有限公司是两块牌子一套人马，昌吉市双福农工商有限责任公司取得了包含诉争房屋在内的15套房屋委托销售权，被上诉人裴树云与昌吉市第四建筑公司就诉争房屋于2002年签订了《商品房预售合同》，并缴纳房屋对价款后，一直居住、使用诉争房屋至今。昌吉市双福农工商有限责任公司对昌吉市第四建筑公司将诉争房屋出售给被上诉人裴树云的行为是认可的。且至今诉争房屋的实际所有权人原绿旗房地产公司并未对此提出异议，故昌吉市第四建筑公司向被上诉人裴树云出售本案诉争房屋的行为合法有效，原审对此认定正确。
综上，根据优势证据原则，本院认为原审认定上诉人孙成新与被上诉人于铭2002年12月20日签订的《购房合同》及2010年3月1日签订的《购房补充协议》均无效，昌吉市人民法院基于双方据上述两份合同达成的调解协议，作出了（2011）昌民一初字1848号民事调解书损害了被上诉人即第三人裴树云的合法权益，应予撤销。原审对此认定正确。上诉人孙成新的上诉请求及理由无事实依据，本院不予支持。
综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由上诉人孙成新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 明
代理审判员 周美蓉
代理审判员 杨 敏
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 钞 威