广东省平远县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1426民初272号
原告张红莲，女，1976年6月17日出生，汉族，现住广东省平远县。
原告委托代理人余少彬，广东客中梅律师事务所律师。
原告委托代理人梁远强，广东客中梅律师事务所律师。
被告平远平城投资实业有限公司。
地址：广东省平远县大柘镇平城大道北。
法定代表人黄天城，该公司总经理。
委托代理人李待君，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。
原告张红莲诉被告平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）商品房房屋买卖合同纠纷一案。本院2016年5月25日受理后，依法由审判员迟宝良独任审判，于2016年7月26日、2016年8月4日两次公开开庭进行了审理。原告张红莲及其委托代理人余少彬、被告平远平城投资实业有限公司的委托代理人李待君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张红莲诉称，原告作为买受人于2013年12月31日与被告平城公司签订了《商品房买卖合同》（平城售合字（2013）xxxx0989）。合同约定原告购买的商品房为平城花园A幢第2单第3层02号房，房屋总价款为380201元。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2014年9月30日前，将验收合格的商品房交付给买受人使用，否则，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》第十五条还约定，出卖人应在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给买受人。然而，被告平城公司虽然已将涉案房屋交付给原告使用，但经原告多方了解，涉案房产并没有经相关单位验收备案，且涉案房产的水电、天然气和消防设施均未安装到户，被告交付房产的行为不符合《商品房买卖合同》的约定，属于瑕疵给付，理应承担违约责任。与此同时，被告平城公司至今迟迟没有给原告办理房屋的权属登记手续，逾期办证的违约责任理应同样由被告承担。在与被告协商未果之际，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：一、判令被告限期内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金68436.18元（日违约金按房屋总价款的0.03%从2014年10月1日起算，暂计至2016年5月23日，共计600天，2016年5月24日后的违约金另行计付，直至房屋符合合同约定的交付条件为止；三、判令被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金18249.65元（日违约金按房屋总价款的0.02%从2015年9月25日起算，暂计至2016年5月23日，共计240天，2016年5月24日后的违约金另行计付，直至商品房权属证书签发之日为止；四、本案诉讼费用由被告承担。
被告平远平城投资实业有限公司提交了书面答辩状辩称，原告诉求被告承担逾期交房和逾期办证的违约责任没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告诉讼请求，具体理由如下：一、被告不存在逾期交房的行为，不应当承担相应的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人即答辩人应当在2014年9月30日前将商品房交付买受人即原告使用，但《商品房买卖合同》第六条约定：买受人即原告分期按揭付款，在签约之日买受人付清首期房款270201元，余款11万元在30日内通过银行做5年按揭贷款付清。同时，《商品房买卖合同》附件四第1条、第3条约定：乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方即答辩人交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第2条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中，原告没有按照《商品房买卖合同》的约定即在2013年12月31日向被告付清首期房款总金额270201元，余款110000元也没有在30日内即2014年2月1日前通过银行做5年按揭贷款付清。直到2014年9月25日原告才向被告付清房款。因此，按照约定房屋交付使用时间应当相应顺延。事实上，被告已将涉案房屋交付原告使用。对此，原告在《民事起诉状》中也予以确认。因此，答辩人不存在逾期交房的行为。
被告同意积极配合原告办理商品房权属登记手续，但涉案房屋至今未办证的原因是“原告没有提交身份证、结婚证、户口簿、计划生育证、个人及家庭名下房产查询证明等办证所需的资料”，其责任在于原告。1、办理房屋权属登记手续是原、被告双方共同的义务，原告应当提交“身份证、结婚证、户口簿、计划生育证、个人及家庭名下房产查询证明”等办证所需的资料，并积极协助办证。《房屋登记办法》第12条规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。《商品房买卖合同》附件第4条约定：交楼后，乙方即原告应当在甲方即答辩人发出通知之日起10天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证书。根据上述法律规定和合同约定，办证是原告与被告双方共同的义务，现原告要求被告单方办证没有法律和合同依据。原告认为：签了房屋买卖合同，给了购房款，办理房屋权属证书就是被告单方的义务，这显然不符合生活常理和实际办理房屋权属登记流程。2、由于原告没有提交“身份证、结婚证、户口簿、计划生育证、个人及家庭名下房产查询证明”等办证所需的资料，导致涉案房产至今无法办证。2016年7月26日，被告在庭审中当庭再次要求原告在2016年8月5日前即10天内向被告提交上述办证所需的资料。由此可见，原告明显存在故意拖延办证或怠慢办理的情形。原告为完全民事行为能力人，应当承担其不能及时提交办证所需的资料导致至今未能办证的后果。
答辩人不存在逾期办证的行为，原告诉求被告承担逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。1、虽然《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人及被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但《广东省商品房买卖合同》并没有约定逾期备案的违约责任。同样，原告在本案中也没有主张逾期备案的违约责任。2、《广东省商品房买卖合同》第十五条及附件第4条约定：交楼后，乙方应当在甲方发出通知之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。但双方签订的《广东省商品房买卖合同》并未约定“甲方即被告发出通知的期限”，只约定了“乙方即原告协助办证的期限”即原告应在收到甲方发出通知之日起十天内协助办理房地产权属证明书。原告在庭审中一直否认被告曾经通知原告提交“身份证、结婚证、户口簿、计划生育证、个人及家庭名下房产查询证明”等办证所需的资料并协助办证，那么被告在庭审中当庭通知原告在2016年8月5日前即十天内提交办证资料并协助办证，按照《广东商品房买卖合同》附件四第4条约定，只要被告在通知原告之日起360个工作日内取得了房产证就不构成违约。综上所述，答辩人不存在逾期交房的行为，涉案房屋至今未办证是由于原告的原因造成，其责任应当由原告承担。在《房屋买卖合同》中双方并未约定“被告发出通知的期限”（何时发出通知取决于原告、被告双方以及相关行政部门均具备办证的时机和条件），只约定了“原告协助办证的期限”被告在庭审中当庭通知原告在2016年8月6日前即十天内提交办证资料并协助办证，按照合同约定，只要被告在通知原告之日起360个工作日内取得了房产证就不构成违约。因此，原告诉求被告承担自逾期交房和逾期办证的违约责任没有事实和法律依据。
经审理查明，2013年12月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字（2013）0989）和《补充协议》，原告自愿认购被告开发的位于大柘镇岭下村平城花园商业B区第A幢第2单元第3层02号房，合同约定建筑面积111.17平方米。该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3420元，总金额人民币380201元。约定付款方式为分期按揭付款，在签约之日买受人付清首付房款270201元，余款110000元在30日内通过银行做5年按揭贷款付清。合同第八条关于交付期限的约定为：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未有相关约定，仅在《房屋买卖合同》附件四其他约定第4条中有规定：交楼后，乙方（即原告）应在甲方（即被告）发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。另，附件四第1条约定：乙方在签订《商品房买卖合同》之日起15天内，应及时向办理按揭的银行提交相关按揭资料和签约手续。第3条约定：“对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充。乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首付款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。”合同签订后，原告已于签约日即2013年12月31日向被告缴交了首付款270201元，其余购房款110000元通过向中国农业银行股份有限公司平远县支行按揭贷款于2014年4月15日支付给被告。2014年9月25日被告平城公司出具了购房发票交由原告收执。2014年11月4日被告平城公司向平城花园物业管理处发出业主名为原告张红莲的《平城花园二期》（39-40栋）交付使用通知单》。2015年11月4日物业公司将房屋钥匙交付原告使用。但被告平城公司至起诉之日仍未向原告发出通知，要求原告为协助办理房地产权属证明书而必须提交相关资料，因此，被告至今一直未能给原告办理房屋的权属登记手续，原告据此要求被告承担逾期办证和逾期交房的违约责任，双方因此发生纠纷，原告为此诉至本院，提出上述诉请。另，原告张红莲于2016年6月12日向本院提交了诉讼保全申请书，经审查，该诉讼保全申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款的规定，故本院在庭审过程中，口头裁定驳回原告提出的诉讼保全申请。
以上事实，有原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同》（平城售合字（2013）0989号）复印件、编号为平城售补字（2013）0998号补充协议复印件及编号为07057200的购房发票复印件，被告提交的与原件核对无异的编号为8720541、8720542、8720543、8720125购房款收据复印件、业主名为张红莲的《平城花园二期》（39-40）交付使用通知单、中国农业银行集中作业平台贷款放款回执、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件、分户说明、广东省平远县商品房预售许可证复印件、办理按揭及房屋权属登记应提供资料的说明以及庭审笔录予以证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：平城售合字（2013）0989号）及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，原、被告双方均应按合同约定的内容履行相应义务。关于逾期交房违约责任的问题，虽然合同第八条约定房屋交付期限为2014年9月30日前，但原告于2014年4月15日才将剩余房款110000元通过银行发放贷款付清。合同附件四第3条约定：“乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清首期房款及相关费用后方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。”因此，被告应交付涉案房屋时间起算点应从2014年4月16日开始计算。因《商品房买卖合同》第八条约定的内容显示：被告应于签订合同后的九个月内将房屋交付原告使用，依合同附件四第3条约定的条件，交房时间可以相应顺延至2014年12月16日止。另，被告于2014年11月4日发出交付使用通知单通知物业公司。原告缴纳相关费用后，也于2014年11月4日接收了涉案房屋钥匙，应认定为原告已占有该房屋，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定，此状况视为房屋的交付使用。虽然原告认为原告仅仅是接收房屋钥匙，而不是收楼，涉案房屋有关部门未对其进行备案相关配套设施均还未完善，被告的交付行为属于瑕疵交付，但原告未提交相关证据予以佐证。本院认为，被告提供了2015年4月22日出具的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及2013年12月25日出具的广东省平远县商品房预售许可证均证明了该涉案房屋是符合交付条件的，因此原告的收楼时间应为2014年11月4日，仍在顺延交付房屋时间范围内，不存在逾期交付的情形。关于逾期办证违约责任问题，《商品房买卖合同》第十五条约定的是出卖人负有将相关资料交付登记机关备案的义务，而非在房屋交付使用后的360天内交付房产证的义务，因此出卖人仅负逾期提交登记备案资料的违约责任。《商品房买卖合同》第十五条还规定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》约定处理。但《补充协议》并未对此种情况有相关规定，所以仅适用《商品房买卖合同》附件四第4条关于违约金的约定即“交楼后，乙方应在甲方发出通知（以寄出邮戳为准）之日起十天内，协助办理房地产权属证明书，并在360个工作日内办理该商品房相关的权属登记手续，取得房地产权属证明书。逾期还未办理，乙方不退房，甲方按应付款的万分之二日息作为违约金赔付给乙方，但乙方无法接获甲方发出的通知或因乙方自身原因造成不能按时办理的，责任全由乙方本人承担。”上述附件四条款中的“360个工作日”的起算点结合涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的内容应理解为是指交付房屋后的360个工作日，并非是通知之日后的360个工作日。根据查明的情况，被告于2014年11月4日将房屋交付于原告使用，故被告应于2016年3月22日前（即从2014年11月4日开始计算360个工作日）将办证所需资料交产权登记机关备案。然而被告至起诉之日仍未将办理房屋权属证明所需材料交给房管部门备案。因此被告应向原告支付自2016年3月23日起至被告向房产部门提交办证材料之日止按合同约定自逾期之日起按日向原告支付原告已付房价款万分之二的违约金，即被告应向原告支付自2016年3月23日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款380201为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、被告平远平城投资有限公司应当按照《商品房买卖合同》以及合同附件约定的条件，于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告平远平城投资实业有限公司应向原告张红莲支付自2016年3月23日起至被告将办证所需资料交产权登记机关备案之日止以房屋总价款380201为基数，按日万分之二为标准计算的违约金。
三、驳回原告张红莲的其他诉讼请求。
本案受理费依法减半收取984元，由原告张红莲负担284元，被告平远平城投资实业有限公司负担700元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。
审判员 迟宝良
二〇一六年八月十七日
书记员 曾 海
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