湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘06民终1145号
上诉人（原审被告）：岳阳钧华房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区北港路367号。
法定代表人：何兴龙，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钟龙，湖南云盟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈德飞，系公司职工。
被上诉人（原审原告）：易晓平。
委托诉讼代理人：何应青，湖南万和联合律师事务所律师。
上诉人岳阳钧华房地产开发有限公司（以下简称钧华公司）因与被上诉人易晓平商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民康初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钧华公司的委托诉讼代理人钟龙、陈德飞，被上诉人易晓平及委托诉讼代理人何应青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定事实：2014年3月20日，易晓平与钧华公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，由易晓平购买钧华公司开发的位于岳阳市岳阳楼区北港路367号“金谷湾”楼盘第002幢2层202号房。购房总额为375000元。钧华公司应当在2014年12月31日前，依照有关规定，将验收合格并符合约定的商品房交付易晓平使用。钧华公司在遇下列特殊原因的情况下，可据实延期交房：1、遭遇不可抗力。2遇到昼夜降雨或6级以上大风造成无法正常施工。3、遇连续8小时停水、停电、或国家政策、法规发生变化、政府行为（如高考、中考、五创检查、禁止施工）等导致延期。钧华公司如未按约定的期限交付商品房，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限第第二天起至实际交付之日止，钧华公司按日向易晓平支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，易晓平有权解除合同。易晓平解除合同的，钧华公司应当在30天内退还全部已付款，并按易晓平累计已付款的5%向其支付违约金。易晓平要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，钧华公司按日向易晓平支付已交付房价款万分之五的违约金。易晓平在签订《商品房买卖合同》后共计向岳阳新泰宁置业有限公司支付购房款375000元。岳阳楼区人民政府于2014年7月17日向岳阳市人民政府出具《关于金谷湾项目一期工程一号楼有关问题的请示》，请求：一、尽快解决超层超容问题，同意由市房产局颁发该项目一号楼的预售许可证，让被拆迁户顺利网签；二、鉴于该项目情况特殊，土地成本过高，尤其是在化解上访矛盾时钧华公司付出了较大的成本，建议参照相关优惠政策，减免该项目补交土地出让金。本案所涉工程承建单位长沙市建设工程集团有限公司于2015年1月28日向钧华公司出具《竣工验收申请报告》，申请对金谷湾小区1、2号楼竣工验收。另查明，岳阳新泰宁置业有限公司于2011年6月27日名称变更为岳阳钧华房地产开发有限公司。岳阳市气象局出具的2014年1月1日至2015年6月1日的《气象资料报告书》，显示日最高气温最高值为36.1摄氏度，超过35摄氏度为3天。日降雨量明显较大（超过90毫米）的日期有3天。
一审法院认为，易晓平与钧华公司于2014年3月20日签订《商品房买卖合同》。易晓平与钧华公司均应当按照该合同约定的内容全面履行相应义务。钧华公司应当在2014年12月31日前，将验收合格并符合约定的商品房交付易晓平使用。钧华公司提出其延迟交房受到气温、降雨的影响，且本案“金谷湾”项目不能按时竣工验收的原因在于政府及相关职能部门，属于不可抗力的主张。经审查，日降雨量明显较大（超过90毫米）的日期有3天，酌情认定钧华公司在3天的范围内存在正当的延期事由。钧华公司提出本案“金谷湾”项目不能按时竣工验收原因系容积率4.95规划未能批准，责任在政府及相关职能部门，属于不可抗力的主张，与本案纠纷并无必然联系，非不可抗力的范畴，对该主张，不予支持。故对钧华公司存在逾期交房的违约行为，予以认定。钧华公司应当按照合同约定的内容履行交房义务，故对易晓平提出的要求钧华公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，予以支持。钧华公司提出本案合同约定的违约金过高，要求对违约金予以调整的主张，其提交了两份房屋租赁合同，但该两份房屋租赁合同的当事人并未出庭作证，亦无收据等付租凭证佐证租赁合同的实际履行情况，且从该租赁合同的内容上不能体现出该出租房屋在面积、地段、楼层等方面与易晓平的损失类似，另本案合同约定违约金万分之五，相当于月利率1.5%，属于正常范围，且该违约金比例同时适用于双方的违约情形，易晓平在履行合同上并无过错，钧华公司存在违约行为，因此对钧华公司提出的本案合同约定的违约金过高，要求对违约金予以调整的主张，不予支持。对易晓平提出的要求钧华公司以易晓平已付房款375000元为基数，按照日万分之五的标准承担违约金50062.5元（2015年1月1日起至2015年9月30日止，扣减3天）以及按照同上标准支付易晓平自2015年10月1日至交房之日止违约金的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决,一、岳阳钧华房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务；二、岳阳钧华房地产开发有限公司支付易晓平逾期交房违约金50062.5元（2015年1月1日起至2015年9月30日止，扣减3天）；三、岳阳钧华房地产开发有限公司以已付房款375000元为基数，按照日万分之五的标准支付易晓平自2015年10月1日至交房之日止的违约金；以上二、三项，限被告岳阳钧华房地产开发有限公司在本判决生效后七日内支付，逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1080元，由岳阳钧华房地产开发有限公司承担。
宣判后，钧华公司不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足。上诉人已于2016年3月7日向被上诉人交付了房屋，有证据予以证实，只是未办理房产证，无须再承担交付房屋的义务。另依照合同第十六条约定，本案未超过为被上诉人办理产权证的期限。原审判决认定上诉人需承担2016年3月7日之后逾期交房的违约责任系认定事实错误。二、本案涉案的项目工程已于2015年1月28日竣工，并提交了相关竣工验收资料，但由于规划许可的原因导致项目不能验收，系政府原因，并不是上诉人的原因造成，且项目存在工程变更导致延误，依照合同第八条约定，上诉人可以据实予以延期，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。三、即使存在违约，原审判决认定的违约金过高，应当予以调整。被上诉人未提供证据证实损失的存在，且项目工程早已竣工，因政府原因未验收，责任不在上诉人，原审判决认定按日万分之五承担违约金明显过高，应予以减少。综上，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人易晓平辩称，一、本案上诉人未严格按照合同约定履行交房义务，合同约定2014年12月31日经验收合格商品房予以交付，但房屋现未交付，不符合合同约定。原审判决对该事实认定正确。二、本案商品房未通过验收是上诉人的原因所致，被上诉人对此没有过错。上诉人提出系政府规划原因，也不能对抗被上诉人，其后果不能转嫁给被上诉人。三、合同履行过程中，无不可抗力出现，上诉人提出延期交房的理由均与事实不符。四、原审判决认定的违约金是依据双方签订的合同约定来进行确定的，符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人钧华公司在二审期间向本院提供入房钥匙登记表及装修款押金收据，用以证明上诉人已经按期交付了房屋，被上诉人交纳装修押金的时间应确认其已经接受了房屋。被上诉人易晓平质证认为，对真实性没有异议，对关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的。合同约定所交付的房屋是验收合格的房屋，上诉人将未验收合格的房屋交付使用其本身就违反法律规定。
被上诉人易晓平在二审期间未向本院提供证据。
本院对上诉人钧华公司提供的证据认证如下，被上诉人对上诉人提供证据的真实性没有异议，该证据为本案客观事实的反映，本院予以采信。
二审审理查明，合同约定向易晓平交房时间为2014年12月31日，钧华公司向易晓平交付钥匙时间为2016年3月7日。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人钧华公司在商品房买卖过程中是否存在违约行为？二、原审判决对违约金数额的确定是否合理？
关于焦点一，住房乃民生之基本需求，提供合格的住房是满足该基本需求的前提与基础，商品房开发商亦负有提供验收合格的商品房之义务。本案中，上诉人钧华公司与被上诉人易晓平签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同第八条明确约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用”，合同约定的商品房至今未验收合格，不符合合同约定的交付条件，亦违反商品房交付的相关法律规定，因上诉人未按合同约定的期限交付经验收合格的房屋，存在逾期交房的违约行为，被上诉人收取钥匙、交纳装修押金，可视为其实际占有房屋，但该房屋的交付显然不符合合同约定，该交付钥匙的行为不能视为其已按合同约定履行了交付房屋的义务。上诉人还提出项目不能验收系政府原因，因超层不能导致验收不能归咎于政府原因，故原审判决认定上诉人未按合同约定履行交房义务并无不当。
关于焦点二，因上诉人钧华公司在履行合同中存在违约行为，应当向被上诉人支付违约金。依照合同约定，钧华公司逾期交房则应按购房人已交房款的日万分之五承担违约责任。故在房屋交付前，钧华公司应从2015年1月4日（因气象原因导致顺延的3天从中扣除）起至本案实际交房的2016年3月7日止，按易晓平所交房款的日万分之五承担违约责任。在易晓平接受房屋钥匙后，已实际占有了该房屋，应视为钧华公司已交付房屋，易晓平已接受该房屋。但由于钧华公司交付的该房屋现尚未取得验收合格报告，不符合合同约定的交房条件，钧华公司系瑕疵交付，故钧华公司仍应承担瑕疵交付的违约责任。但一审判决仍按原约定的日万分之五计算违约金，明显有违公平原则和诚实信用原则，本院予以酌情调整，可从房屋实际交付次日起至房屋验收合格之日止按购房款的日万分之一计算违约金。
综上，钧华公司的上诉理由部分成立。原审认定的部分事实有误，处理欠妥，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
1、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2015）楼民康初字第473号民事判决；
2、由岳阳钧华房地产开发有限公司以易晓平已付房款375000元为基数，按照日万分之五的标准支付自2015年1月4日起至2016年3月7日止的违约金；
3、由岳阳钧华房地产开发有限公司以易晓平已付房款375000元为基数，按照日万分之一的标准支付自2016年3月8日起至房屋验收合格之日止的违约金；
上述第二项给付内容限岳阳钧华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内履行，如逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回易晓平的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费1080元，二审案件受理费1052元，共计2132元，由上诉人岳阳钧华房地产开发有限公司负担1800元，由被上诉人易晓平负担332元。
本判决为终审判决。
审判长 胡铁霞
审判员 许 进
审判员 曹 维
二〇一六年九月十三日
书记员 荣晴瑶