江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣08民终1295号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓春，男，1982年2月1日生，汉族，住江西省吉安县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴红梅（李晓春之妻），女，1985年12月1日生，汉族，住江西省吉安县。
委托诉讼代理人：罗永铭，江西红阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖根太，男，1986年12月25日生，汉族，住江西省吉安县。
委托诉讼代理人：黄小庆，江西文冠律师事务所律师。
上诉人李晓春、吴红梅因与被上诉人肖根太房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院（2018）赣0821民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人李晓春、吴红梅上诉请求：１、依法撤销一审判决中第二、三项，改判被上诉人肖根太向上诉人李晓春、吴红梅支付违约金127000元；２、本案全部诉讼费用均由被上诉人肖根太承担。事实与理由：一、上诉人李晓春、吴红梅与被上诉人肖根太之间的房屋买卖合同合法有效，被上诉人肖根太未按时履行合同义务，存在明显违约情形，应承担相应的违约责任。合同签订后，被上诉人肖根太未按约定在2017年3月15日将首付款支付给上诉人李晓春、吴红梅，依约应承担相应的违约责任。二、一审法院适用法律错误，本案中上诉人依法有权行使后履行抗辩权，而无需承担任何违约责任。从合同第5.1条约定可以看出，被上诉人肖根太应于2017年3月15日前向上诉人李晓春、吴红梅支付首付款，其为先履行合同义务一方；上诉人李晓春、吴红梅应于2017年5月15日前配合被上诉人肖根太共同办理银行按揭手续及提交相关资料、证件等，其为后履行合同义务一方。被上诉人肖根太作为先履行合同义务一方，其未依约按时向上诉人李晓春、吴红梅支付首付款，构成违约。三、本案被上诉人肖根太并不享有不安抗辩权，其不履行先合同义务，依法构成违约。根据《合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。上诉人均不属于此四种情形，被上诉人在没有证据的情况下先不履行合同义务依法应当承担违约责任。四、上诉人李晓春、吴红梅早在2016年4月1日前就已清偿完出售房屋的银行按揭贷款，完全具备在约定的2017年5月15日前履行合同义务的条件及能力。从中国工商银行股份有限公司吉安支行于2016年4月1日出具的“个人贷款结清证明”，可证实上诉人李晓春、吴红梅作为卖方依约履行了合同义务。五、一审遗漏追加中介为第三人，而且上诉人认为中介公司存在过错。六、即使被上诉人构成违约，违约金也过高，请求予以调低，因为从2017年1月至5月25日即使延期也是四个月房价上涨的损失。
被上诉人肖根太辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方合同无法继续履行的根本原因在于上诉人未提供房屋产权证明及因房屋价格上涨而违背诚实守信原则，上诉人的根本违约导致被上诉人合同目的无法事实，造成被上诉人实际经济损失，应按照合同约定承担违约责任。合同的相对方是上诉人与被上诉人，并非中介，因此可不予追加中介，如确因中介存在过错应承担相应责任，上诉人可另行诉讼。上诉人计算4个月的房价上涨的损失期间错误，即使按照同时间段房价上涨，也应从合同订立到合同起诉的期间段计算，在过去的一年，房价上涨的是众所周知的，被上诉人的实际经济损失远远超过一审所判决的违约金，上诉人的上诉理由没有法律依据。
肖根太向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方于2017年1月4日签订的房屋买卖合同，并承担违约金127000元；2、本案诉讼费由被告承担。
李晓春、吴红梅反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告在2017年1月4日签订的《房地产居间买卖合同》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金127000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
一审法院查明：被告（反诉原告）李晓春、吴红梅系夫妻关系。2009年7月3日，二被告从吉星发展有限公司处购得位于庐陵星城天权星苑小区第21幢3单元501号房屋一套。2017年1月4日，经由吉安县宜家房产中介，原告肖根太（反诉被告）与二被告签订《房地产居间买卖合同》，合同约定，原告肖根太支付总价款635000元，购买二被告位于庐陵星城天权星苑小区第21幢3单元501号房屋一套。合同第4条约定买方在签订本合同的同时向卖方支付购房定金人民币20000元。第5条第1款约定2017年3月15日前购买双方必须办理银行按揭所需完整资料及相关证件提交经纪方或按揭贷款银行并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，并签署贷款银行要求的相关文件。买方须在2017年3月15日将首付款支付给卖方（金额以成交价格减去银行审批贷款金额差额为准），剩余房款通过银行按揭贷款支付给卖方。第6条约定，若此物业还处在按揭或者抵押状态，卖方要在2017年3月15日前赎出房产证及他项权证，赎楼一切费用由卖方负责。第12条约定如买方未按照本合同的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。第13条约定如卖方未按照合同的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日，买方可解除合同并选择要求买方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍赔偿买方已支付的定金。”合同签订后，被告吴红梅声称因需补办房产证，遂将合同中第5.1条将约定办理按揭手续的时间由“2017年3月15日”修改为“2017年5月15日”，并由中介机构在涂改部分加盖公章兹以证明。至原、被告约定办理按揭的时间届满，原告多次委托中介机构向二被告缴纳首付并催促被告配合办理银行按揭手续，二被告均以房屋尚未补办房产证为由推脱。据此，原告为维护自身合法权益，故诉讼至法院，要求判如所请。二被告认为原告存在违约，遂反诉请求原告赔偿损失。另查明，至一审庭审届满，被告（反诉原告）李晓春、吴红梅未提供涉诉房产的房产权证。
一审法院认为：合法有效的合同应受法律保护。原告肖根太与被告李晓春、吴红梅签订《房地产居间买卖合同》，双方之间形成了房屋买卖合同关系。双方订立的合同内容合法，意思表示真实，是有效合同，对合同相对方均有拘束力，双方应按照合同约定，全面履行合同义务。现因二被告违背诚实信用原则，拒绝提供房产权证，导致合同约定的第5.1项内容无法实现，二被告的行为已构成违约，且逾期超过十日，应按照合同约定，承担继续履行合同或按照标的物的20%赔偿损失的违约责任。因二被告至今未提供房产权证，致使原、被告之间的合同约定无法继续履行，故被告（反诉原告）李晓春、吴红梅要求解除《房地产居间合同》的请求，一审法院予以支持。二被告应按合同已约定的违约责任向原告赔偿有关损失。现原告诉请二被告按照合同约定成交价的20%即127000元支付赔偿金，理由正当，一审法院予以支持，二被告反诉请求原告赔偿损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）肖根太与被告（反诉原告）李晓春、吴红梅于2017年1月1日签订的《房地产居间买卖合同》；二、被告（反诉原告）李晓春、吴红梅应于本判决生效之日十日内向原告（反诉被告）肖根太支付违约金127000元；三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的其他诉讼请求。本案诉讼费2840元，减半收取1420元，反诉费2840元，减半收取1420元，合计2840元，由（反诉原告）被告李晓春、吴红梅承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为，一是中介公司是否应当追加为本案的第三人？二是本案双方当事人是否存在违约行为以及违约责任如何承担？三是如果上诉人应当承担违约责任的话，违约金是否过高，能否调整？
本案吉安县宜家房产公司是促成双方当事人达成房屋居间买卖合同的居间人，与本案争议的关键事实究竟是哪方违约没有直接的利害关系，为进一步查明本案事实，可以列为无独立请求权的第三人通知参加诉讼，但并非本案的必要诉讼参加人，一审中已经将中介公司的工作人员作为证人传唤作证，故而一审未将中介公司追加为本案的第三人并不违反法定程序。
本案双方当事人之间在居间人的促成下形成了房屋买卖关系，双方为此自愿签订的《房地产居间买卖合同》，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定为合法有效。本案双方当事人约定付款方式要办理银行按揭贷款，但双方当事人未对首付款的具体数额确定，根据双方所签订的《房地产居间买卖合同》第5.1条的规定，首付款的“金额以成交价格减去银行审批贷款金额差额为准”，也即首付款的支付数额在办理银行按揭审批手续前处于待定状态，而要办理银行按揭审批手续，出卖人必须先行提供房屋权属证明等相关资料，根据上述事项的办理约定，首付款的支付应在出卖人提供房屋权属证书并交银行审批确定贷款金额后，由买受人根据确定的首付款数额支付给出卖人，根据合同约定的各事项办理流程，本案上诉人提供房产证的义务应先于被上诉人支付首付款的义务，但因出卖人提出因补办房产证需要时间，双方将办理按揭手续的时间由原来约定的2017年3月15日改为2017年5月15日，那么根据双方房产交易的合意、交易习惯以及双方对交易流程的约定，被上诉人支付首付款的时间亦应相应延后。被上诉人在一审中已提供了充分的证据证明，被上诉人已经履行了催促上诉人提供房产证的义务，而上诉人直至二审通知询问前一直未提交房产权属证明，并且无证据证明如果上诉人按约提供房产证被上诉人会有拒交首付款的意思表示。上诉人认为合同约定的被上诉人支付首付款义务在先，与双方的交易本意相违背，亦与各事项办理先后的约定顺序逻辑不符。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案被上诉人并无违约行为，上诉人以被上诉人未按约支付首付款为由要求被上诉人承担违约责任，本院不予支持。相反，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，由买受人支付价款的合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。上诉人直至二审通知询问前一直未提交房产权属证明，违反了买卖合同的诚实信用原则，应当承担违约责任。被上诉人请求继续履行合同，本院予以支持。一审法院基于上诉人未能提供房产权属证明导致合同已无法继续履行，并基于被上诉人的反诉请求判决双方解除合同，被上诉人对此未提出上诉，本院对此予以确认。
上诉人认为一审判决的违约金过高，要求调低。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案上诉人未能及时提交房产权属证明，对于合同的解除具有较大的过错，本案的房产交易合同签订于2017年1月4日，至一审起诉2018年3月2日止，时间一年余，该时段吉安的房产市场行情上涨，一审法院判决解除合同的同时，根据双方对解除情形下的违约金约定标准，判决上诉人支付赔偿金127000元，并无不当，且上诉人未能举证违约金的约定过分高于被上诉人的实际损失，故而本院对于上诉人要求调低其违约金的上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人李晓春、吴红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。但一审法院告知当事人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定支付迟延履行金错误，应适用第二百五十三条，因该处错误并非裁判的依据，不影响裁判的结果，本院对该处错误作瑕疵处理并予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2840元，由上诉人李晓春、吴红梅负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖建文
审判员 李国红
二〇一八年六月八日
书记员 郭 琴