河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀08民初39号
原告陈章，住福建省长乐市，身份证号×××
委托代理人王钊，河北山庄律师事务所律师。
被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司，组织机构代码79545553-4。
法定代表人，刘文锋，总经理。
委托代理人苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。
被告刘文军，住围场满族蒙古族自治县。
委托代理人苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。
原告陈章与被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）、刘文军商品房买卖合同给付回购款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人王钊、被告永盛公司、刘文军委托代理人苏铁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年10月28日，原告与被告永盛公司签订了《回购协议》，约定被告回购原告所有的永盛现代城的房产，2015年9月15日，原告与被告永盛公司又签订了《关于回购协议的补充协议书》,双方确认被告回购楼房167套，截止补充协议签订之日，永盛房地产公司尚欠原告楼房回购款34913142元，同时双方对延迟付款利息作出了相应的约定，被告刘文军为被告永盛公司的该笔债务提供了连带责任担保，但被告并未按约定支付回购款，因此请求法院判令被告给付回购款，同时担保人刘文军对该债权承担连带给付责任。
被告永盛公司及刘文军辩称：本案不是商品房买卖合同，而是民间借贷关系，在2012年间被告永盛房地产公司以投资的方式向原告陈章借款125000000元，被告以房屋买卖的形式用其开发的永盛现代城房产作为抵押担保，并与原告签订了房屋买卖协议，被告在履行合同过程中将部分抵押给原告的房产出售，所得款项已足额偿还了原告的本息，因此被告已不欠原告款项，应驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提供证据如下：1、购房款收据、购房合同，证明原告在永盛公司购买住宅265套，底商60套，小房308间（3747.44平米）、车位259个，双方签订了《商品房买卖合同》，原告缴纳了2.3亿元的购房款，上述住宅、底商已备案登记在原告及指定人名下，小房、车位因不能备案登记而由永盛出具了原告购买小房明细表；2、收据，证明虽然涉案房产备案在他人名下，但购房款是原告用投资款支付的，原告为实际所有权人；3、产权证明，证明涉案房产的名义所有权人认可自己名下的房产实际为陈章所有；4、《回购协议》、《回购协议的补充协议》证明原告将在自己名下备案的143套房产交给被告永盛公司（该143套房产未包括在原告主张的265套之内），由永盛公司进行回购，并约定由永盛公司将回购款分批汇至原告账户；回购补充协议，证明原告又将部分房产交由被告回购，总计回购房产167套，建筑面积10579.74平米，回购款为34913142元，同时约定逾期支付此回购款按月息2分计算利息，但被告至今未给付原告回购款。5、《证明》、《住宅合同明细表》、《商业合同明细表》、《167套回购商品房明细表》、《19套商品房明细表》证明原告总计在被告处购买房产及底商479套，该479套房产均进行了备案登记，后又将167套房产解除了备案，又将19套房产解除备案，2015年6月又将19套房产网签到陈锦添名下；6、汇款凭证，证明原告向被告支付投资款情况。
二被告对原告所提供证据提出质证意见如下：对原告出示的证据真实性没有异议，但对证明目的有异议。1、原告出示的收据虽然是我方出具的，但我方只收到陈章付款1.25亿元，不是2.3亿元，出具2.3亿元收据是为了办理房产备案到陈章指定购房人名下的备案手续；2、关于若干份《商品房买卖合同》是用于抵押担保，不是真正的买卖，收款收据也是为了迎合抵押物；3、登记的房屋所有权人是陈章找的人，不是真正的买家；4、《回购协议》、《回购补充协议》是为了让被告偿还一部分款项而解除房屋备案抵押手续，不是真正的回购，协议约定的不是当事人之间真实意思表示；
二被告提供证据如下：1、投资合同，证明原告以投资的形式向被告出借125000000元，约定在2012年7月前偿还本息合计230000000元；2、协议书，证明确认了投资合同的事实，且被告用房屋买卖的方式将房产备案到原告名下，用于抵押以确保被告履行偿还义务，抵押价格为商品房每平米3300元，底商每平米5000元，此价格低于成本价，因此证明是借贷而不是房屋买卖。
原告对被告提交的证据质证如下：对被告提交证据真实性认可，证明目的不认可，被告提交的证据恰恰证明原告付出的2.3亿元为投资款而非借款，是被告应支付给原告的投资款及利润，合同中约定用现代城房产作抵押，实际并未履行该约定，而是被告用房子抵顶方式偿还的投资款及利润，被告主张抵债房产低于成本价没有证据支持，小房、车位的价格远远高于市场价。
双方当事人对对方出示的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，根据庭审调查和双方出示的无争议的证据，本院查明事实如下：2010年7月30日，永盛公司与原告签订了投资协议，双方约定：原告以现金形式对被告开发的永盛现代城进行投资，不参与被告方的项目管理，也不承担亏损，原告于2010年7月30日投入永盛公司资金125000000元，被告永盛公司应于2012年7月30日前返还本金及利润共计人民币230000000元，如被告方不能按期向原告支付投资款本金及利润，被告永盛公司同意用永盛现代城70000平方米的商品房抵押乙方本金及利润，商品房价格按每平方米3300元。如被告方不能按约定期限支付本金及利润，原告方可以对抵押商品房进行销售。该协议签订后，原告将投资款125000000元于2010年7月至2011年4月陆续汇入被告指定账户。2011年11月30日，原、被告双方又签订了一份协议书，该协议书约定：为确保被告方向原告清偿投资款，被告方同意将永盛现代城项目的部分房产出售给原告，双方签订正式的商品房买卖合同，被告可以根据实际情况进行回购，并向原告返还相应的投资款，如不能给付欠款，就视为放弃回购权，原告可以对未回购的房产自行处置；双方签订买卖合同所涉及的商品房总计为60306平方米，每平方米3300元，底商7857平方米，一二层均价每平方米5000元，如果在2012年7月30日前向原告支付的款项已达到约定给付原告的款项，则原被告所签订的商品房买卖合同予以解除，为保证按期还款，被告方应保证按期完工，已确保原告能在约定的期限内得到所购买的房产，如果因被告方的原因导致原告所购房产不能按期得到，被告应承担由此造成的损失，被告刘文军作为本协议的保证人，与永盛公司承担连带责任。
以上投资协议、协议书签订后，被告未在约定的期限内偿还原告投资款，但按约定将部分房产备案到原告名下用于偿还投资款，原告按照协议自行出售了备案在自己名下的房产五套，2014年10月18日，原告与永盛房地产又签订了回购协议，该协议约定，永盛公司回购原告名下的永盛现代城A6—A9号楼143套52.62平方米的住宅，将该143套房产改到永盛房地产的名下，回购价格按原告购买的原价回购，每平米3300元，每40套为一个批次，分批回购，被告将回购款项打到原告账户后，此批楼房所有权就归被告所有，被告有权出售该批楼房，协议签订后，原告应立即配合被告解除该商品房备案合同。
被告永盛公司在原告解除备案后，并未按约定给付回购款，2015年9月15日，双方又签订了关于《回购协议》的补充协议书，该协议书约定,被告永盛公司除回购约定的143套住宅以外，又从原告名下回购部分房产，总计建筑面积11630.27平方米，回购的房产中有19套1050.53平方米被告又网签到原告指定人名下，并约定由原告陈章进行自行出售。截止到此协议签订之日，被告永盛公司共回购房产167套，建筑面积10579.74平方米，回购款按每平方米3300元计算，总计34913142元，永盛公司承诺自签订该协议之日一年内分期分批还清，偿还日期为前六个月每月偿还50万元，后六个月按剩余欠款的平均比例清偿，满12个月全部清偿完毕，如不能用资金偿还，也可以用房产予以抵顶，抵顶价格仍与回购价格3300元一致。如永盛公司不能按期付款，则超期拖欠回购款数额按月息2分计算利息，直至清偿完毕止，刘文军对以上回购款承担连带保证责任。
至原告起诉止，被告未偿还原告房产回购款。被告主张已偿还完毕，但未能提供证据。
对当事人双方有争议的证据及事实本院经审理认为，原告与被告所签订的《回购协议》、《回购补充协议》是原、被告双方在履行《投资合同》及协议书过程中对一个具体事实的处理协议，该《回购协议》、《回购补充协议》是原告将其名下的商品房由房地产开发商进行回购，并由房地产开发商对外出售，将出售房产的房款按原告购买时的价格将房款给付原告，这是双方当事人的真实意思表示，但投资合同本身是一个借款合同，被告在不能偿还借款的前提下将房产备案登记到原告名下，并同意由原告自行处理该房产，实际上是一种用房产偿还借款行为，在双方协议将备案给原告的房产又解除备案由被告回购后，房产价值34913142元实际上又恢复了借款的性质，即被告仍然欠原告借款本息合计34913142元应予偿还。永盛公司应按照协议约定在一年内分期将借款34913142元给付原告，但被告永盛公司至今没有给付属于违约行为，应承担违约责任，按双方约定不能按期给付回购款按拖欠数额的年息24%计算利息，计算到2016年11月15日应为2803919.94元。
被告提出该部分回购房不是真正意义上的商品房买卖，而是借款抵押性质的购房，回购协议只是为了解除抵押，应属无效协议的观点，本院认为，原告于2010年投入到被告永盛公司项目资金1.25亿元，不参与经营，不承担经营风险，两年后本息得到2.3亿元，该协议的确不是真正的投资协议，按其约定应为借款协议，即双方约定由原告向被告永盛公司出借资金，到期收回本金并收取一定数额回报，因该投资协议引起的纠纷原告陈章也已向我院起诉，由本院另案处理。但即使投资协议为借款协议，也不能免除被告的还款责任，被告也应按协议约定和法律规定偿还原告陈章借款本息，被告主张备案房产系抵押性质，那么解除备案就是解除抵押。本院认为，解除抵押的前提是偿还了借款才能解除抵押，而双方协议解除备案后由被告永盛公司给付回购款，就是解除备案的条件，因此不能以此作为不给付回购款的理由，永盛公司应按照约定的期限将回购款给付原告，而被告却一再违反协议规定，逃避还款义务，确属缺少诚信的行为。被告刘文军对给付回购款为永盛公司提供了担保，因此刘文军应对返还回购款及利息承担担保责任。
综上，原、被告双方对回购房款约定明确，即使按照被告主张1.25亿元系借款，也应按照双方约定期限予以偿还，被告主张已用房产偿还完毕，未提供证据予以证明，其主张同时也证明其是同意以借款转为购房款的方式来偿还债务，那么将顶账房产回购，就应按约定给付回购款，该回购款中含有前期所欠利息，再按双方约定月息2分计算对被告有失公平，综合全案情节，本院酌定回购款利息按双方确定的给付阶段及数额按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止。据此依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条之规定判决如下：
一、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司在判决生效后十日内偿还原告陈章借款34913142元整及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年10月15日起按双方约定回购款给付期限及拖欠数额分段计算至给付之日止。
二、被告刘文军对以上款项及利息承担连带给付责任。
三、驳回原告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费216365.72元、保全费5000元，合计221365.72元，由被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时应交纳与一审判决同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院在石家庄建设银行中华南大街支行×××的账号。上诉期满7日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓青
代理审判员 马 莉
人民陪审员 王志云
二〇一六年十一月一日
书 记 员 郭浩楠