宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）甬鄞民初字第2122号
原告：浙江永麒照明工程有限公司。住所地：宁波市江东区宁穿路***号*号楼*层*********室。
法定代表人：胡洪，该公司董事长。
委托代理人：丁杰，浙江合创律师事务所律师。
被告：宁波市海曙正成吸塑包装有限公司。住所地：宁波市鄞州区五乡镇工业区振兴路***号。
法定代表人：沈汉奋，该公司总经理。
委托代理人：胡力明，浙江素豪律师事务所律师。
委托代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。
原告浙江永麒照明工程有限公司为与被告宁波市海曙正成吸塑包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月17日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。被告在答辩期内对本案管辖权提出了异议，本院依法裁定驳回了被告的异议，被告对此不服，上诉于宁波市中级人民法院，被驳回上诉。本案于2014年4月4日、5月14日公开开庭进行了审理，原告浙江永麒照明工程有限公司的委托代理人丁杰，被告宁波市海曙正成吸塑包装有限公司的法定代表人沈汉奋、委托代理人李晓靖到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请自行庭外和解，未能达成协议。本案现已审理终结。
原告浙江永麒照明工程有限公司起诉称：原告将位于五乡工业区振兴路1号1楼、3楼、4楼的一部分出租给被告，双方签订了《房屋租赁合同》和《合作协议》，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中第四条规定了租金及支付方式，约定了六个月付款一次，先付后用，下期房租提前60天付清，逾期十天未付下期房租视作被告方违约。如被告未付清租金，按照上述合同第五条约定，原告可终止本合同。现被告至今未付清下半年的房租，并拖欠电费，违反合同约定，损害了原告的合法权益。其次，诉前原告得知被告将此承租的部分房屋私自转租于他人，该房屋转租未经原告同意。最后，被告私自占用一楼空地，违反了双方的《合作协议》的约定，并给原告方造成了损失。综上，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合作协议》，被告立即腾退其承租的房屋并恢复原状（具体为位于宁波市鄞州区五乡工业区振兴路230号的1楼980平方米、3楼200平方米房屋及南面食堂）；2、被告支付租金41760元；3、被告赔偿原告场地占用费27000元；4、被告支付违约金28491元。
被告宁波市海曙正成吸塑包装有限公司答辩称：一、被告按时支付租金，并未构成违约。被告已于2013年10月17日支付了2013年12月1日至2014年5月31日期间的应付租金，原告所述不是事实。双方虽然约定半年房租提前60天付清，但双方在实际履行合同过程中变更了支付时间，租金都是在对应租赁期限起始日前一个月左右支付，因此，根据双方的交易习惯，被告于2013年10月17日支付2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金并未构成违约。二、原告同意将涉案厂房中的380平方米转租给第三方，并且被告于2011年就转租给了第三方，在此期间原告从未提出任何异议，而第三方于2013年11月终止租赁并腾退房屋，故被告不存在违约，也不构成法定解除的事由，请求驳回原告的诉讼请求。三、被告已向原告支付一楼1380平方米截止2014年5月31日的全部租金，但原告在未与被告解除租赁合同的情况下，联合产权人宁波市华胜塑胶有限公司（以下简称“华胜塑胶公司”）于2013年11月10日擅自将一楼厂房中380平方米场地租赁给宁波市鄞州尚申纺织品有限公司（以下简称“尚申纺织品公司”）使用，原告的行为已经构成违约，被告保留追究其违约责任的权利。四、原告基于侵权主张的场地占用费跟本案不是同一法律关系，本案审理的是房屋租赁关系，而原告基于侵权主张场地占用费不属于本案的审理范围，请求驳回原告的该项诉讼请求。五、原、被告之间关于涉案房屋一楼是房屋租赁关系，关于涉案房屋三、四楼是合作关系，是不同的法律关系。六、原告自2013年12月起诉一直未提及被告欠付电费，直至第二次开庭才提出，且无任何证据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．《房屋租赁合同》、《合作协议》各一份，用以证明原告将涉案房屋出租给被告，双方对权利义务进行了约定，如果被告违约，未交纳租金，私自转租、占用场地，未支付占用费造成原告损失，应承担相应的违约责任等事实；
2．照片十六张，用以证明被告违约，私自转租、占用场地，未支付占用费造成原告损失的事实；
3．通知、邮单、查询记录（打印件）各一份，用以证明因被告违约，原告发通知给被告要求其搬空厂房，恢复原状，赔偿原告相应损失，承担违约责任的事实；
4．原告发送给宁波宝能水箱厂的通知、邮单、查询记录（打印件）各一份，用以证明被告违约行为出现后，原告发送了通知要求被告腾退房屋，但被告没有腾退，后原告知道被告在未经原告同意的情况下将厂房转租给宁波市鄞州五乡宝能水箱厂（以下简称“宝能水箱厂”），宝能水箱厂没有按时交付租金的责任也应由被告承担，故原告也向宝能水箱厂发送了腾退通知，且证据3中照片上显示的水桶是宝能水箱厂所有，产生的侵占责任也应由被告承担等事实；
5．被告与陈中华签订的《房屋租赁合同》（复印件）、宝能水箱厂工商登记信息（复印自宁波市鄞州区工商行政管理局）各一份，用以证明被告将其承租的房屋一部分转租给宝能水箱厂，宝能水箱厂的相应责任应由被告承担的事实；
6．杜忠良与徐建平签订的《房屋租赁合同》、房产证（均系复印件）各一份，用以证明原告向杜忠良承租涉案房屋的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1．收据六份、汇款凭证八份，用以证明2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金于本案起诉前已全额支付，从涉案厂房历年租金支付情况可看出，租金支付时间都是在期满一个月前支付的，所以被告支付的租金时间符合双方交易习惯，没有构成违约的事实；
2．qq聊天记录一份，用以证明被告于2013年10月17日支付72204元，华胜塑胶公司没有提出异议，最后一笔4万多的租金没有一并支付是因为当时原、被告还在协商的事实；
3．杜忠良与韩瑞斌签订的《房屋租赁合同》、场地权属证明、尚申纺织品公司工商登记信息（以上均复印自宁波市鄞州区工商行政管理局）各一份、照片二张，用以证明原告联合华胜塑胶公司于2013年11月10日将厂房强行出租给案外人的事实；
4．宝能水箱厂工商登记信息一份、房屋租赁合同二份、房产证一份（均复印自宁波市工商行政管理局鄞州分局五乡工商所），用以证明被告于2011年将部分涉案房屋转租给宝能水箱厂，转租已征得原告及华胜塑胶公司同意的事实。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见和本院认证意见如下：
对原告提供的证据1，被告对真实性无异议，认为付款方式在实际履行过程中发生了变更，被告不构成违约。本院该证据的真实性予以确认。对原告提供的证据2，被告对真实性、关联性均有异议，认为目前涉案厂房并无照片显示的占用情况。本院认为，虽然该组照片无法显示拍摄时间，但原、被告对宝能水箱厂曾占用涉案厂房一楼前的空场地，现在已停止占用的事实陈述一致，故本院对上述事实予以确认。对原告提供的证据3，被告认为其并未收到，邮单上不能显示邮寄内容，查询记录显示的签收人也并非被告公司人员，且恰能证明原告与华胜塑胶公司对要求被告腾退达成合意。本院认为，查询记录显示签收人为“黄”，其身份无法核实，故该组证明不能证明被告签收了通知。对原告提供的证据4，被告认为真实性无法核实，且与本案无关联，从通知的内容看，原告知道宝能水箱厂未支付租金，可见原告对转租是知情的。本院认为，该组证据与本案并无关联，故不作认定。对原告提供的证据5，被告对《房屋租赁合同》的真实性有异议，对工商登记信息无异议。因《房屋租赁合同》为复印件，本院对真实性不予确认，对工商登记信息的真实性予以确认。对原告提供的证据6，被告对房产证的真实性无异议，《房屋租赁合同》真实性无法核实，但对原告向华胜塑胶公司承租涉案厂房的事实无异议。本院对房产证的真实性予以确认，因被告对原告向华胜塑胶公司承租涉案厂房的事实无异议，本院对上述事实予以确认。
对被告提供的证据1，原告对真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据不能证明双方以交易习惯变更了书面的付款约定，被告最后支付的41476元，原告退还了21476元，收下的20000元作为原告的损失。本院对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据2，原告对真实性不予认可。本院认为，该组证据为打印件，真实性无法核实，故对该组证据的真实性不予确认。对被告提供的证据3，原告对真实性无异议，但认为与本案并无关联，产权人有权出租自己的房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。对被告提供的证据4，原告对房产证、工商登记信息无异议，认为两份房屋租赁合同系配合宝能水箱厂办理工商登记而签订的，不是各方真实意思表示。本院认为，该组证据系被告复印自宁波市工商行政管理局鄞州分局五乡工商所，故对该组证据的形式真实性予以确认，两份房屋租赁合同虽是宝能水箱厂为办理工商登记而签订，租赁面积也与实际不符，但原、被告提供的两份被告与陈中华签订的房屋租赁合同显示租期均为2011年6月1日至2014年5月31日，双方也对被告将其承租的一楼厂房中的部分转租宝能水箱厂的事实陈述一致，故本院对上述事实予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2011年5月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于宁波市鄞州区五乡工业区振兴路1号一楼（登记地址为宁波市鄞州区五乡镇天童庄村，现门牌号为振兴路230号）建筑面积1380平方米的房屋出租给被告，租期自2011年6月1日起至2016年5月31日止；签约日被告付定金5000元，第一年租金为165600元，第二年租金为173880元，第三年租金为182160元，第四年租金为190440元，第五年租金为198720元，六个月付款一次，先付后用，其中第一次被告付款82800元，在2011年5月15日前付清，下期房租提前60天付清。逾期十天未付下期房租，视作被告违约；被告需付各种费用押金10000元；被告在租住期间，必须按规定日期付清所用水、电费等，如果未付清，原告有权督促，并可终止合同，双方还对其他权利义务作了约定。同年5月27日，原、被告签订《合作协议》一份，约定原、被告合作租赁五乡工业区振兴路1号4层楼总计4541平方米厂房一幢，由原告出面与厂房房东签订租房协议并缴纳押金，被告与其他各分组户与原告签订租房合同，并向原告交纳押金和房租费，三楼和四楼厂房由原、被告共同经营，经营的损失或盈利由原、被告双方平均承担；被告使用一楼，原告使用二楼，被告如向第三方出租一楼，需征得原告同意；共同维护厂房形象，所有承租户不得制造噪音，不得在一楼空地上进行作业和生产，不得在厂房窗户上晾晒员工衣物等，如劝阻无效，原告有权终止转租协议。上述两份合同签订后，被告按约支付定金5000元及押金10000元，其中定金已转作租金，并分别于2011年5月27日支付50000元、2011年5月31日支付72264元（上述两项对应2011年6月1日至2011年11月30日期间租金）、2012年7月31日支付20050.50元（2012年6月1日至2012年11月30日期间部分租金）、2012年11月5日支付100000元、2012年11月6日支付8637元（上述两项对应2012年12月1日至2013年5月30日期间租金）、2013年6月27日支付100000元、2013年6月28日支付13680元（上述两项对应2013年6月1日至2013年11月30日期间租金）、2013年10月17日支付72204元、2013年12月2日支付41476元（上述两项对应2013年12月1日至2014年5月31日期间租金），2014年2月26日原告补开收据两份，分别载明收到被告支付的租金102025.50元（对应2011年12月1日至2012年5月31日期间租金）、102550.50元（对应2012年6月1日至2012年11月30日期间租金）。2013年12月2日，原告退还被告21476元。
另查明：2011年6月起，被告将其承租的振兴路1号一楼厂房中的部分转租给案外人陈中华用于开办宁波市鄞州五乡宝能水箱厂（即上文所称“宝能水箱厂”），陈中华于2011年6月办理个体工商户营业执照时向工商行政部门提交了华胜塑胶公司盖章表示同意转租的房屋租赁合同。2013年12月，宝能水箱厂腾退其租赁的厂房，现该部分厂房由案外人宁波市鄞州尚申纺织品有限公司使用。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。本案主要争议焦点为：1、原、被告签订的《合作协议》是否属于本案房屋租赁合同纠纷审理的范围？2、原告是否有权解除原、被告之间的房屋租赁合同关系？对于《合作协议》的性质，原告主张系《房屋租赁合同》的补充，其实质内容仍系原告将部分厂房出租给被告使用并向被告收取租金，故此协议名为合作实为租赁，应在本案中一并审理；被告认为原、被告是以转租振兴路1号三楼、四楼的方式进行合作经营，该协议不是房屋租赁合同，不属于本案审理范围。本院认为，《合作协议》明确写明“三楼和四楼厂房由原、被告共同经营，经营的损失或盈利由原、被告双方平均承担”，并无任何关于被告承租除一楼外厂房的描述，亦无证据证明被告超出一楼租金所支付的款项是按照其实际使用厂房面积计算，故本院对原告认为《合作协议》实为房屋租赁合同的主张不予采信，《合作协议》不属于本案审理范围，被告以《合作协议》为基础使用涉案厂房三楼或四楼而产生的纠纷，亦不属于本案审理范围。对于原告是否有权解除房屋租赁合同，原告的主要理由是：1、被告未按约支付租金、电费，构成违约，根据合同约定，原告有权终止合同；2、被告未经原告同意将涉案房屋转租给案外人，根据法律规定，原告有权解除合同；3、宝能水箱厂侵占一楼空地，其行为后果由被告承担，根据《合作协议》，原告有权解除与被告的租赁合同。首先，对于被告是否拖欠租金、电费，本院认为，被告应支付的租金应按照《房屋租赁合同》计算，被告应承担的三楼、四楼共同经营费用，不属于本案审理范围，因此被告应于2013年10月1日前支付租金91080元，被告实际于2013年10月17日支付72204元、12月2日支付41476元（其中21476元被退回），截止2013年12月2日原告实际收款92204元。合同第四条约定被告逾期十天未付下期房租，视为违约；第五条约定被告未按规定日期付清水、电费等，原告有权终止合同；对此原告认为其有权根据上述合同约定解除合同，被告认为双方实际履行过程中已变更付款方式为提前一个月付款，且合同解除权仅限水电费，被告并未拖欠水电费，原告无权解除合同。本院认为，合同第四条已经对逾期支付房租的违约情形进行了明确约定，故第五条的“水、电费等”应理解为除租金外的相关费用，原告主张被告拖欠电费，但在举证期限内未提供相应的证据，本院不予采信；对于支付租金的期限，被告认为已变更为提前一个月支付，本院审查后发现两笔现金支付款项的具体支付时间无法查实，其他款项被告付款时间也并非如其所述为提前一个月支付，故对被告的辩称，本院不予采信，被告仍应按合同约定履行付款义务，根据合同约定被告应于2013年10月1日前支付租金91080元，但被告实际于2013年10月17日付款72204元、12月2日付款41476元，存在逾期，已构成违约。现原告以被告逾期支付2013年12月1日至2014年5月31日租金为由要求解除合同，本院认为，合同仅约定逾期十天未支付下期租金构成违约，但未约定具体的违约责任，故原告能否行使合同解除权仍应按照法律规定，合同法规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，截止2013年12月2日，被告已全额支付租金，虽有逾期，但原告未能举证证明被告在其催告后仍未付款，故原告以逾期付款为由要求解除合同不符合法律规定，本院不予支持。其次，关于转租是否经原告同意，从被告提供的证据可以看出产权人华胜塑胶公司在2011年6月对被告将涉案房屋转租给宝能水箱厂的事实已经知晓并表示同意，而原告作为第一手承租人，与产权人华胜塑胶公司的联系更为紧密，且根据《合作协议》约定原告使用涉案厂房二楼，而宝能水箱厂自2011年6月就开始使用涉案厂房，故本院认为原告对于被告将部分厂房转租给宝能水箱厂的事实应当是知晓的，但原告在长达两年的时间内均未提出异议，现以未经其同意转租为由要求解除合同，本院不予支持。关于侵占一楼空地，宝能水箱厂曾占用一楼空地确是事实，原告以此要求解除与被告的“转租协议”，被告认为此处“转租协议”是指原、被告将厂房另行转租给第三方所签订的协议，并非原、被告之间的《房屋租赁合同》。本院认为，涉案房屋三楼、四楼由原、被告共同经营，被告亦陈述经营模式为共同转租，且《合作协议》应是对合作事宜进行的约定，在无其他证据的情况下，原告主张此处“转租协议”系原、被告之间的《房屋租赁合同》，本院难以采信，原告以此要求解除合同，本院不予支持。综上，原告要求解除《房屋租赁合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告主张的租金41760元，被告已于2013年12月2日付清2013年12月1日至2014年5月31日的房租91080元，被告应承担的合作费用不属于本案审理范围，本院不作处理，因此，被告并未欠付租金，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的场地占用费27000元，原告基于侵权事实起诉，不属于本案审理范围，对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的违约金28491元，原告认为合同约定违约方应支付三个月房租作为违约金，因约定过高，原告酌情调整为28491元，被告认为其并未违约，即使存在违约，违约金约定过高，原告并未举证证明其存在任何实际损失。本院认为，被告确实存在逾期付款的违约行为，上文已进行阐述，关于违约金的计算，原告认为约定过高已自行调整，被告亦认为约定过高，因原告也未举证证明其实际损失，故本院酌情调整违约金为按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算的逾期付款利息损失，经计算为350.90元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：
一、被告宁波市海曙正成吸塑包装有限公司支付原告浙江永麒照明工程有限公司违约金350.90元，限本判决生效后五日内履行完毕；
二、驳回原告浙江永麒照明工程有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2231元，减半收取1115.50元，由原告浙江永麒照明工程有限公司负担1090.50元，被告宁波市海曙正成吸塑包装有限公司负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 蔡雯晴
二〇一四年五月二十六日
代书 记员 江 霞