福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申1610号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：惠安县君悦华庭小区业主委员会。住所地：福建省惠安县螺城北关君悦华庭小区。代表人：林锦龙，该业委会主任。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：泉州远隆房地产开发有限公司。住所地：福建省泉州市丰泽区国贸大楼*层。法定代表人：王炳南，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈奕山，福建安凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文，福建安凯律师事务所律师。再审申请人惠安县君悦华庭小区业主委员会（以下简称君悦华庭业委会）与被申请人泉州远隆房地产开发有限公司（以下简称远隆房地产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2015）泉民终字第2526号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。君悦华庭业委会申请再审称：一审法院认定君悦华庭业委会在本案中的诉讼请求与物业管理无关，君悦华庭业委会不是本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，以及二审法院认定君悦华庭业委会与远隆房地产公司并未存在基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，其不是相关合同一方当事人，且不是共有法律关系中诉讼建筑物的所有权权属主体，相关共有权依法应由业主主张和行使，同时君悦华庭业委会未得到全体业主的授权，其主体不适格。显然原审法院事实认定及法律适用错误。理由：（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条的规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”本案中，君悦华庭业委会依法召开首次业主代表大会，选举成立业主委员会，君悦华庭业委会按法律规定的程序要求向惠安县住房和城乡规划建设局进行书面报备，并经其批准出示证明，向公安部门申请刻制了“惠安县君悦华庭小区业主委员会”印章，开始依法履行职责。君悦华庭业委会是具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，所产生的法律后果由全体业主承担，是民事诉讼法第四十八条规定的其他组织。（二）君悦华庭业委会根据业主的授权就远隆房地产公司侵犯业主共有物业的行为进行民事诉讼，属于“物业管理”的范畴。本案中，根据《福建省物业管理条例》第三十一条的规定：物业管理区域内的下列附属设施设备和共同部分归全体业主所有：物业管理企业办公用房、业主委员会办公用房、门卫房等物业管理用房；建设单位在出售物业时承诺归全体业主所有的其他设施设备。物业管理区域内按照规划配建的公用绿地、道路以及其他公共场地使用权属全体业主。前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于业主个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和服务用房属于业主共有。第七十四条第三款的规定：占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院是关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条的规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等。综上，讼争的标的君悦华庭小区建筑区划内的物业管理用房、绿地、架空层、人防避难层属于全体业主共有“物业”，君悦华庭小区业主作为涉讼建筑物的所有权权属主体，依法对属于其共有部分的设施进行管理，对远隆房地产公司非法侵占属于其所有的物业管理用房、绿地、架空层、人防避难层，并将部分绿地、架空层、人防避难层改造成房屋、车位、车库等行为进行维权，并将该属于“物业管理”的维权行为授权给君悦华庭业委会。本案中涉诉建筑物的维权行为属于“物业管理”的范畴，君悦华庭业委会依法履行职责，就君悦华庭业委会侵犯其共有物业的行为进行民事诉讼，符合法律规定，原审法院认为根据《物业管理条例》第十九条及第二条的规定，业主委员会在其职责范围内，仅有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼，对涉及业主共有权的争议，无权直接以当事人的身份提起确认之诉，该认定错误。（三）君悦华庭业委会依据业主大会决议，在业主授权范围内，以业主委员会的名义提起诉讼，具备诉讼主体资格。根据《物业管理条例》第十五条的规定：召集业主大会会议，报告物业管理的事实情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的事实；业主大会赋予的其他职责。结合最高院[2002]民立他字第46号复函：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用远隆房地产公司提交意见称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回君悦华庭业委会的再审申请。本院经审查认为，本案君悦华庭业委会所列举的《福建省物业管理条例》第三十一条、《中国人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条的内容均明确规定属于“全体业主共有”即全体业主的共有权。此外，根据《福建省物业管理条例》第三十一条第三款规定：前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。从远隆房地产公司提供的《商品房买卖合同》复印件可以看出，业主与远隆房地产公司在附件六合同补充协议第四条第（3）项约定本项目中的地下车库或地下室、底层架空层、建筑区划内规划的停车位以及未作为共有建筑面积等分摊给业主的房屋的产权（所有权或使用权），均归属于出卖人，出卖人有权自行处置和收益。因此，本案涉及的是君悦华庭小区业主与远隆房地产公司之间的商品房买卖合同纠纷及全体业主享有的共有权纠纷。根据合同的相对性及属于全体业主共有权的法律关系的特点，本案应由业主主张权利，而不是非权利相对方的业主委员会。君悦华庭业主委员会主张业主大会已经授权给君悦华庭业主委员会，但其并未提交足够证据证明君悦华庭小区的全体业主已授权委托其提起本诉讼。所以原审法院未支持君悦华庭业委会的主张并无不当。君悦华庭业委会主张讼争的相关“物业”均属于全体业主，其进行维权的行为属于“物业管理”的范畴，是对全体业主共有“物业”进行“物业管理”，由此看出，君悦华庭业委会是对讼争物业管理用房、绿地、架空层、人防避难层等的所有权主张权利，但该“物业管理”与《物业管理条例》中规定业主委员会可以进行的“物业管理”性质不同，前者属于对物权的主张，后者属于对已经确认全体业主共有或物业共同管理相关的事项的管理。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款、《物业管理条例》第十五条对业委会的主要职责和权限都有规定，所以原审根据《物业管理条例》第十九条及第二条的规定，认定君悦华庭业委会无权直接以当事人身份提起确认之诉，并无不当。再审审查中，君悦华庭业委会还列举了《物业管理条例》第十五条、最高院[2002]民立他字第46号复函、最高人民法院[2005]民立他字第8号复函、《最高人民法院公报》2014年第6期的案例“徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案”中裁判摘要等法条和案例，以此证明其主张。但其所列举的法条和案例的内容与原审判决认定并不矛盾，原审法院并不否定君悦华庭业委会的具有一定的诉讼主体资格，本案中原审是因君悦华庭业委会并未提交足够的证据证明君悦华庭小区的全体业主已授权委托君悦华庭业委会提起本案诉讼。至于“其他组织”的问题，原审法院亦并未否认君悦华庭业委会属于“其他组织”，而是因君悦华庭业委会并非直接权利相对方，故原审以其与本案诉讼请求不具有“直接利害关系”为由驳回其诉求，并无不当。综上所述，君悦华庭业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回惠安县君悦华庭小区业主委员会的再审申请。审 判 长  陈建阳审 判 员  徐 荣代理审判员  陈 曦二〇一六年十月二十八日书 记 员  夏欣妍附本案适用的主要法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。