北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第3438号
原告上海天瑞钢品建材有限公司，住所地上海市嘉定区外冈镇北龚村296号，注册号310114000641020。
法定代表人尹宏瑞，董事长。
委托代理人田若激，山西晋商律师事务所律师。
委托代理人张磊，山西晋商律师事务所律师。
被告魏义虎，男，1971年10月1日出生。
委托代理人吴向红，北京宣言律师事务所律师。
原告上海天瑞钢品建材有限公司与被告魏义虎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海天瑞钢品建材有限公司委托代理人田若激、张磊及被告魏义虎委托代理人吴向红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告上海天瑞钢品建材有限公司诉称，2013年7月27日，经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，原告与被告魏义虎签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：1、原告购买被告单独所有的3028号商品房住宅一套（房产证号为：X京房权证海字第x号），包括两个地下车位：2-008（房产证号为：X京房权证海字第x号）、2-126（房产证号为：X京房权证海字第x号），及一个地下储藏室：1-3028（房产证号为：X京房权证海字第x号），总价款为3100万元整；2、原告于签订合同时支付定金100万元，在2013年12月5日前支付被告2300万元、以资金监管的方式支付被告700万元；3、被告应于2013年12月5日前提前自行偿还抵押权人中信银行抵押贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内办理抵押权注销手续；4、双方于2013年12月5日前申请房屋所有权转移登记手续。后，被告提出变更付款办法，原告于2013年9月5日前共支付被告1900万元（包括定金100万元），其中1600万元用于被告提前偿还中信银行贷款。但被告并未清偿中信银行抵押贷款。2013年11月，河北省沧州市中级人民法院因被告的另一起欠款纠纷将该房屋查封，截止目前查封仍未解除。基于原告购买被告的房屋抵押未注销又被其他法院查封的事实，原告已无法按照与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定取得房屋的所有权。另，原告应向北京麦田房产经纪有限公司支付居间费62万元，向北京金诚丰担保有限公司支付保障服务费15.5万元，因本案诉讼应支付律师费255万元，以上费用均应由被告承担，为了保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求1、判令解除原被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告1900万元购房款及利息损失（从2013年9月5日开始计算至实际还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令被告赔偿原告违约金620万元；4、判令被告向原告支付因房产交易支出的居间费62万、保障服务费155000元、律师费255万，共计332.5万元；5、诉讼费用由被告承担。
被告魏义虎辩称，一、关于解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的解除问题。由于涉案房屋已于2013年11月被法院查封，致被告无法向原告履行房屋过户义务，因此被告同意解除双方签订的房屋买卖合同。导致合同无法履行的原因是由于被告经营的企业经营不善致使资金链断裂，企业陷入困境，被告主观上并没有违约的故意。二、关于违约金的问题。原告主张被告向其支付620万的违约金，被告认为该违约金过分高于原告的损失，因此请求法院依法减少。在本案中，原告所能提供的证据显示，其实际损失仅为利息损失33万元。根据《合同法》第114条及《合同法解释》（二）第29条的规定，被告请求法院根据原告的实际损失为基础，依法减少违约金的数额。三、关于原告主张的居间费、保障服务费、律师费。首先，关于30万的房屋居间费并不真实，根据居间合同的内容，并不能证明涉案房产的居间费是30万元，原告既不能提供正规的商业发票，提供支付凭证证明自己已经缴纳该笔中介费，因此该笔中介费是虚假的非真实的；第二，15.5万元的保障服务费根本就没有发生也不存在，该笔费用是虚假的。根据原告所提供的服务保障合同，该合同实际并未履行，相对方并没有提供相应的服务保障，没有履行保障义务，支付服务保障费没有法律依据。而且原告也没有提供任何证据证明自己实际已经支付该笔费用。第三，关于原告主张255万元的律师费。原告没有提供任何证据证明实际支付该笔律师费，该笔费用没有事实依据。双方并没有在合同中约定律师费由违约方承担，原告的主张没有合同及法律上的依据，律师费不属于被告承担违约责任的赔偿范围。综上，请求法院依法支持被告的答辩意见。
经审理查明，2013年7月27日，经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，原告与被告魏义虎签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：1、原告购买被告单独所有的3028号商品房住宅一套（房产证号为：X京房权证海字第x号），包括两个地下车位：2-008（房产证号为：X京房权证海字第x号）、2-126（房产证号为：X京房权证海字第x号），及一个地下储藏室：1-3028（房产证号为：X京房权证海字第x号），总价款为3100万元整；2、原告于签订合同时支付定金100万元，在2013年12月5日前支付被告2300万元，以资金监管的方式支付被告700万元；3、被告应于2013年12月5日前提前自行偿还抵押权人中信银行抵押贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内办理抵押权注销手续；4、双方于2013年12月5日前申请房屋所有权转移登记手续。后，被告提出变更付款办法，原告于2013年9月5日前共支付被告1900万元（包括定金100万元），其中1600万元用于被告提前偿还中信银行贷款。但被告并未清偿中信银行抵押贷款。2013年11月，河北省沧州市中级人民法院因被告的另一起欠款纠纷将该房屋查封，截止目前查封仍未解除。
诉讼中，双方均认可房屋已经在涉及被告魏义虎的另案中被查封的事实，均同意解除合同。
经查，双方合同关于违约责任约定合同签订后，任何一方违约造成合同无法继续履行或者解除，守约方可依据定金罚则或者按照合同约定的成交价格的20％向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
经查，原告和北京麦田房产经纪有限公司约定的居间费62万元，但目前实际支付30万元；另外原告和北京金诚丰担保有限公司还约定了北京金诚丰担保有限公司为本次房产交易提供相应的保障服务并约定由原告向北京金诚丰担保有限公司支付保障服务费15.5万元，但是现原告并未实际支付，而被告魏义虎对此也不予认可。另外原告主张因本案诉讼应支付律师费255万元，现已经实际支付了100万元。
上述事实，有双方当事人陈述、企业法人营业执照、组织机构代码证、北京市存量房屋买卖合同、X京房权证海字第x房屋所有权证、X京房权证海字第x号房屋所有权证、X京房权证海字第x号房屋所有权证、X京房权证海字第x号房屋所有权证、居间服务合同、房屋买卖经纪服务书面告知、房屋状况说明书、房屋交易保障服务合同、北京麦田房产经纪有限公司于2013年8月17日出具的30万元《收款收据》、魏义虎于2013年7月27日出具的10万元收据、魏义虎于2013年8月7日出具的1300万元收条、魏义虎于2013年8月21日出具的300万元的收条、魏义虎于2013年9月5日出具的300万元收条、委托代理协议、律师收费标准、律师费发票、银行付款凭证等证据在案佐证。
本院认为，原被告之间签订的房屋买卖合同，系双方当事人之间真实意思表示，也不违反有关法律法规的规定，属于有效合同。现原告按约履行合同义务，而被告则由于自身涉及其他案件纠纷导致本案诉争房屋在涉及本案被告的另案中被法院查封，双方合同实际已经无法继续履行，双方对此也表示认可，现双方均同意解除合同，本院不持异议。本院认为合同的解除是由于被告的原因所造成，故原告现提出解除合同并要求退还已支付房款并给付违约金具有事实法律依据，本院予以支持。关于原告主张的损失问题，实际上包括利息损失和实际支付的居间费30万元应当视为当然损失。其他居间费、保障服务费并未实际发生，故本院不予考虑。关于律师费问题，本院认为首先双方合同并未明确约定相关条款，也并非必然发生的费用，故本院也不予考虑。本院认为，当事人一方不履行合同义务给对方造成的损失包括合同履行后可以获得的利益，而本案诉争房屋所处地段具有升值潜力是客观事实，并考虑被告对违约金提出过高意见，故本院对于违约金的数额将考虑具体案情、上述因素以及原告的实际损失综合判定，关于原告的实际损失将不再另行单独考虑。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除上海天瑞钢品建材有限公司与魏义虎于二0一三年七月二十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（具体房屋位于三0二八号商品房住宅一套（房产证号为：X京房权证海字第x号），包括两个地下车位：2-008（房产证号为：X京房权证海字第x号）、2-126（房产证号为：X京房权证海字第x号），和一个地下储藏室：1-3028（房产证号为：X京房权证海字第x号））；
二、魏义虎于本判决生效后七日内退还上海天瑞钢品建材有限公司购房款人民币一千九百万元并赔偿违约金人民币二百万元；
三、驳回上海天瑞钢品建材有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费二百六十元，由魏义虎负担，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费十八万六千一百一十元，由上海天瑞钢品建材有限公司负担四万九千零九十七元，已交纳；由魏义虎负担十三万七千零一十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费十八万六千一百一十元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李红星
人民陪审员 刘玉华
人民陪审员 朱晓珠
二〇一四年八月十一日
书 记 员 刘 超