河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）石民一终字第01221号
上诉人（原审被告）魏志尧。
委托代理人王仲渤，男，1947年6月12日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）李凤肖。
委托代理人马庆祥。
上诉人魏志尧因确认合同无效纠纷一案，不服河北省辛集市人民法院（2013）辛民初字第00085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，李凤肖是辛集市辛集镇九街农民，魏志尧系辛集市马庄乡木店村农民。2006年11月10日，李凤肖、魏志尧签订房屋买卖协议书一份，写明：“出卖方：李凤肖。购买方：魏志尧。李凤肖将自己位于辛集九街的房屋卖于魏志尧所有，经买卖双方协商达成如下协议，以便共同遵守。1、北房三间及配房大门，宅基长12米，宽14.2米。四至为东至道，西至石登山，南至胡同，北至胡同。宅基证号9-3**；房屋所有权证号：辛私35-00292号，房屋所有人李凤肖。2、房价为人民币柒万捌仟元整（78000元）。买方将现金交银行存入卖方存折，一次交清。3、自买房交付全部房款后一个月卖方腾清交付房屋给买方使用，从交付房屋之日房屋所有权归买方所有，其毁损灭失的风险由买方承担。4、买方应及时办理房屋过户手续、全部费用由买方负担，卖方提供方便办理。5、交付房屋时，卖方结清以前水电费，以后由买方自行交付。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字按手印时成立，买方交清房款时生效。卖方：李凤肖（捺印）、买方：魏志尧（捺印）、证人：李建华（捺印）、李仁（捺印）、张文礼（捺印）、代笔人：马庆祥（捺印）、2006年11月10日。”上述有李凤肖提交的房屋买卖协议一份，予以证实。李凤肖、魏志尧对此无异议。李凤肖提交辛集市国土资源局出具的宅基地清理登记表注明：“辛集市兴华办九街。户主姓名：李凤肖。证号：9-363。人口：3。发证时间：87年11月23日。使用时间：1982年前。占地类别：非耕地。宅基地基本情况：四至：东：道。西：石登山。南：胡同。北：胡同。面积：东边长M：12.00。西边长M：14.20。总平方米：168.00。折亩：0.25。户主签字：李凤肖。辛集市兴华街道办事处（公章）87年11月23日。”李凤肖、魏志尧对此无异议。李凤肖、魏志尧签订房屋买卖协议后，魏志尧将房款78000元已付清李凤肖，李凤肖将房屋及配房、大门、宅院一处交付魏志尧，魏志尧在此居住至今。魏志尧至今未办理房屋所有权过户登记，也没有办理宅基地使用权变更登记。双方对此无异议。魏志尧提交宅基地使用证一个，注明：“证号：9-363。户别：家。户主姓名：李凤肖。人口：3。现住址：辛集市兴华办九街村。宅基面积：12.00长、14.20米宽、168.00平方米。折0.25亩。宅基四至：东至道，西至石登山，南至胡同，北至胡同。批准机关：辛集市人民政府农村建房占地专用章。一九87年11月23日。”李凤肖、魏志尧对此无异议。魏志尧提交房屋所有权证一个，注明：“证号：辛私字第35-00292号。所有权人：李凤肖。所有权性质：私。共有人：（空白）。房屋坐落：辛集市九街。地号：35。间数：3。建筑结构：混合。层数：1。建筑面积：85.20平方米。备注：北屋。土地使用证号：私字第9-363号。辛集市房地产管理局（公章）填发日期：88年6月23日。附图。”李凤肖、魏志尧对此无异议。魏志尧入住该房屋后对房屋进行了装修、添置了部分设施。有现场勘验笔录予以证实。李凤肖、魏志尧对勘验笔录无异议。李凤肖的证人张保存出庭作证证实：“我给魏志尧家贴的内瓷砖、外墙砖、大门、抹的墙头。厨房厕所贴的砖。2011年春天干的活。南屋外墙、厨房内墙、大门贴的瓷砖，抹墙头。还贴的北屋脚线。”魏志尧的证人郭壮志出庭作证证实：“魏志尧家的刮膏吊顶封隔断是我弄的，是北屋的隔断。2011年春天干的活。魏志尧给了我1000多元，三个人干了五几天的活。”魏志尧还提交有证明人刘志勋、郭壮志、张保存、方海英捺印的四份书面证明材料。经李凤肖、魏志尧协商，魏志尧对房屋进行装修、添置部分设施，共作价8000元。有作价笔录，予以证实。现李凤肖、魏志尧争议的房屋及宅院拆迁补偿方案未公布，拆迁补偿数额未确定。经原审法院告知魏志尧对因房屋买卖合同无效造成的经济损失，可要求李凤肖进行赔偿。魏志尧要求另行起诉。有告知笔录予以证实。
原审认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》【国办发（2007）71号】明确指出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”最高人民法院《2010年全国民事审判工作会议纪要》第15条：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；……”由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织内部的成员享有，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，故农村宅基地是仅限于本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律规定的标准占用、使用，用于建造住宅及其附属设施的农村土地。因此，对本集体经济组织之外的人员购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，应当确认为无效。本案诉争房屋所占用的土地，为辛集市辛集镇九街农村宅基地，宅基地所有权归辛集镇九街居民委员会集体所有。现查明魏志尧系辛集市马庄乡木店村的农民，不是辛集市辛集镇九街居民委员会的成员，魏志尧不具有取得争议房屋所占用的宅基地使用权的资格。现魏志尧以购买房屋的形式取得了辛集镇九街居民委员会集体所有的宅基地使用权，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。本案房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，因此，李凤肖与魏志尧签订的房屋买卖合同及有关协议，均应认定为无效合同。故对李凤肖合法的诉讼请求，原审法院予以支持。宅基地使用权属于用益物权，房屋所有权属于物权，均不适用诉讼时效。因此，魏志尧辩称本案已超过诉讼时效，其抗辩理由不能成立。依据合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，魏志尧应当返还李凤肖的房屋及宅院，李凤肖应当支付魏志尧房价款78000元。并支付魏志尧装修房屋、添附部分设施的价款，经李凤肖、魏志尧协商，魏志尧装修房屋、添附部分设施的折价款为8000元，应予准许。李凤肖作为出卖人在出卖房屋时应当知道其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，有违诚实信用原则，故其应对合同无效承担主要责任。对魏志尧因房屋买卖合同无效造成的经济损失，经原审法院告知，魏志尧要求对赔偿问题另行起诉，应予准许。对魏志尧的其他抗辩理由，应当予以驳回。原审判决为：一、原告李凤肖与被告魏志尧签订的房屋买卖合同及有关协议无效。二、被告魏志尧返还原告李凤肖的房屋北屋三间及配房、大门、宅院一处（自本判决生效之日起30日内腾退房屋及宅院）。三、原告李凤肖支付被告魏志尧购房款及装修、添附的部分设施折价款共计人民币86000元（自本判决生效之日起30日内付清）；被告魏志尧对该房屋装修及添附的部分设施，归原告李凤肖所有。案件受理费1950元，原告李凤肖负担1150元，被告魏志尧负担800元。
判后，原审被告魏志尧不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：原审法院适用法律不当，原审法院适用法律内容与本案诉争土地使用权无关联性，不应作为认定合同无效的依据；被上诉人李凤肖的行为有违诚实信用原则，有违交易市场安全；三十天内搬离不当，应给予合理腾退时间。请求撤销一审判决，改判或驳回李凤肖的诉讼请求。
经审理查明，二审查明的事实与原审无异，有一、二审的庭审笔录及当事人提交的证据证实。
本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地具有人身属性，由农村集体组织无偿分配给本集体内部经济组织成员使用，取得主体应当为本村集体经济组织内部成员，其流转也应在本集体组织成员之间进行。上诉人为辛集市马庄乡木店村村民，不属于辛集镇九街集体组织成员，不具有取得本案诉争宅基地使用权的主体资格，故上诉人与被上诉人之间的转让行为无效，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同及相关协议无效，原审法院适用法律并无不当。被上诉人的行为有违诚实信用原则，因该买卖行为无效，给上诉人造成损失，上诉人可就赔偿问题另行解决。由于上诉人与被上诉人之间买卖合同无效，上诉人应在合理期间内搬离诉争房屋，原审判决上诉人三十日内腾退房屋已充分考虑上诉人搬迁需要，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费80元，由上诉人魏志尧负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘春林
审判员 史占群
审判员 李秀云
二〇一三年八月三十日
书记员 王 超