上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第502号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海明华产权经纪有限公司。
法定代表人王美源。
委托代理人巫小莉，上海言知律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海市健康教育所。
法定代表人张立强。
委托代理人周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人刘清华，上海市杰豪律师事务所律师。
原审第三人李加友。
原审第三人杨石杰。
上诉人上海明华产权经纪有限公司（以下简称“明华公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市舟山路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）系上海市健康教育所（以下简称“健康所”）向案外人上海北外滩物业管理有限公司（以下简称“北外滩公司”）承租的公有非居住房屋，双方签订有《公有非居住房屋租赁合同》。2001年6月24日签订的合同，租赁期限自2002年7月1日起至2012年6月30日止。2012年7月1日签订的合同，租赁期限自2012年7月1日起至2022年6月30日止。
2001年7月，健康所将系争房屋出租给案外人上海三君医药有限公司（以下简称“三君公司”），三君公司转租给案外人上海博爱医院有限公司（以下简称“博爱医院”）。2005年9月5日，案外人上海博爱药房有限公司（以下简称“博爱药房”）经工商注册成立，在系争房屋内经营药品销售。2005年12月28日，健康所起诉三君公司，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《部分房屋租赁补充协议》，要求三君公司支付租金、违约金［（2005）虹民三（民）初字第2250号案］。2006年4月14日，原审法院作出判决：1、解除健康所与三君公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《部分房屋租赁补充协议》，三君公司应于本判决生效之日起10日内迁出上海市舟山路XXX号房屋，该房屋由健康所收回使用；2、……。判决后，双方均未提出上诉，该判决已生效。健康所与三君公司的租赁合同解除后，博爱药房拒绝搬离。
2007年1月26日，健康所（出租方，甲方）与明华公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋出租给乙方作商铺和办公使用，建筑面积1，000平方米，不含街面大门北边乐哈哈租赁的一间和甲方保留的15平方米的办公房一间；2、乙方同意甲方授权将不合理占用部分系争房屋的博爱药房的人和物等全部迁出系争房屋，如被迁方提出要经济补贴，由承租方负责解决或一次性付款解决，博爱药房迁出后，甲方不再追诉博爱药房，乙方不得将房屋再转租给博爱药房（合同第二款第一条）；3、乙方在租赁房屋期间使用的水、电、电话、通讯、煤气、环卫、治安、物业等费用由乙方承担，并按月在规定付款期限内向有关部门交清，如以上费用在规定付款宽限期内仍未支付的，属乙方违约；4、甲方同意，本合同签订后，从交房次日起60天为乙方的免交租金期，用于乙方对租赁房屋的装修；5、本合同签订后3天内，乙方向甲方交纳租房押金人民币（以下币种均为人民币）6万元。如本合同期满和双方同意终止合同的且双方无纠纷的，甲方在合同终止日后15日内，向乙方返还押金（无息）6万元；6、本合同终止时，乙方须在10天内搬出租赁房屋，将钥匙交还给甲方，双方结清费用。甲方对房屋按交房清单进行验收后再向乙方返还押金；7、房屋交付日以甲、乙、居间三方在现场办理交接手续为准，各方制作清单，记录房屋状态，作为今后回收房屋的依据（合同第三款第一条）；8、本合同租赁期限为5年，甲方在2007年1月29日将出租房屋交付乙方使用，并起算租赁日期（其中含免租期60天），至2012年3月31日收回房屋。如乙方需要继续租赁该房屋的，在同等条件下有优先承租权，但必须提前1个月书面向甲方提出申请，甲乙双方将另行协商，另签合同（合同第三款第二条）；9、租金每年38万元，每月31，667元。2007年4月1日起为乙方交租金日期，乙方在每月3号前将月租金交给甲方，逾期7日未交纳租金的即视为乙方违约。甲方收取租金时必须开具发票；10、甲方同意乙方将租赁房屋用于转租，甲方不盖章、不另签合同，但应给予协助；11、乙方将租赁房屋用于转租的期限，不得超过本合同租赁期限的最后截止日；12、双方中如有违反本合同条款的，违约方应向守约方支付两个月房租的违约金；13、本合同期满或终止时，乙方须在10天内全部搬出租赁房屋。乙方未经甲方同意继续使用承租房屋的，按照约定租金的200%，以天数计算，向甲方支付违约金，同时甲方仍可以终止合同。合同并对其他事项作出约定。
2007年3月27日，健康所向明华公司交付了系争房屋。同日，健康所（甲方）和明华公司（乙方）以及中介公司上海安巢房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：1、原合同第三条第二项“甲方在2007年1月29日将出租房屋交付乙方使用”调整为“甲方2007年3月27日将出租房屋交付乙方使用，免租期60天，租赁日期顺延至2012年5月31日”；2、甲方、乙方和中介公司三方确认，甲方已于2007年3月27日将出租房屋按合同如数交给乙方，本协议即作为现场房屋交接手续；3、乙方从2007年1月29日始起算水费、电费；4、……。
健康所向北外滩公司提交了两份《公有非居住房屋转租申请》，一份内容为：“本户租赁使用舟山路XXX号房屋，建筑面积620平方米，根据《上海市房屋租赁条例》规定，拟将上述房屋部分部位转租给明华公司作非居住营业使用，在转租期间，本户愿意按标准租金支付月租金，并将转租收益部分按月缴付给北外滩公司（出租人）。转租期限为2007年4月29日至2012年5月30日。本户无欠租，无擅自搭建。”另一份内容为：“本户租赁使用舟山路XXX号房屋，建筑面积380平方米，根据《上海市房屋租赁条例》规定，拟将上述房屋部分部位转租给刘洪海、李加友作非居住营业使用，在转租期间，本户愿意按标准租金支付月租金，并将转租收益部分按月缴付给北外滩公司（出租人）。转租期限为2007年4月29日至2012年5月30日。本户无欠租，无擅自搭建。”健康所作为承租人和北外滩公司作为出租人还签订了一份《公有非居住房屋转租收益协议》，内容为：“根据承租人提出的申请，出租人现同意承租人转租舟山路XXX号部分部位房屋。该房屋建筑面积380平方米，使用用途为营业，转租期限为2007年4月29日至2012年5月30日止。转租期间，承租人应当继续履行原租赁合同，按标准租金支付月租金，并将月租金计468元的转租收益按月交付给出租人。”
2007年4月16日，明华公司（甲方）与李加友、杨石杰（乙方）签订《转租补偿意向书》，明确系争房屋系甲方受健康所授权转租的房屋，因底楼门面商铺被博爱药房不合理占用，故双方就处理博爱药房的清退事宜及转租细节达成如下协议：1、甲方转租给乙方的房屋坐落在上海市舟山路XXX号，转租面积约600平方米，其中产证面积320平方米，搭建280平方米；2、该房屋系虹房集团租赁给健康所，属于长租短签的使用权房，本期租期剩下5年；3、博爱药房因纠纷滞留在底楼，根据健康所和甲方租赁合同的约定，甲方可直接与乙方签约，同时乙方亦需一次性补偿博爱药房，乙方愿意按照《租赁合同》相关条款一次性给博爱药房20万元补偿；4、甲方按健康所的授权再次承诺，健康所和甲方之间的《租赁合同》5年届满时，乙方可根据该合同相关条款跟随健康所续租或继续使用，详见《租赁合同》第二款第一条及第三款第一条和《补充协议》等，以保障乙方后期的可得利益；5、乙方在意向书签订10内向甲方交付20万元补偿金作签约保证，届时双方签订转租合同，本意向书内容亦作为转租合同附件与转租合同合并生效。之后，李加友交付给明华公司20万元用于博爱药房的补偿。
2007年4月18日，明华公司（甲方）与李加友（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋底楼部分（登记面积320平方米，搭建面积280平方米，共计600平方米）出租给乙方使用；2、租赁期自2007年6月1日起至2012年5月31日止，甲方应于2007年4月20日前将房屋腾空交给乙方使用，免租期40天；3、租期开始之后，原意向书中的补偿款由甲方视博爱药房的诉讼结果处理，超过20万元部分由甲方补足；4、租金每月43，000元，3个月一付；5、乙方支付甲方保证金43，000元；6、本次先交北面第一、二间，博爱药房部位属买断性质，待法院收回日即为甲方交房日；7、乙方如将房屋转租须经甲方同意并以甲方名义转租，甲方为乙方盖章签字收取管理费10%，乙方如与租客发生纠纷，法律上由甲方出面，费用由乙方承担。合同并对其他事项作出约定。
2007年5月17日，健康所起诉博爱医院和博爱药房，要求判令：1、博爱药房迁出系争房屋；2、博爱医院和博爱药房将系争房屋恢复原状；3、博爱医院和博爱药房赔偿经济损失90，300元［（2007）虹民三（民）初字第642号案］。该案审理中，原审法院依法委托鉴定部门对系争房屋门房装修工程进行司法鉴定。鉴定结果为，原有部分费用小计36，799元，新建部分费用小计104，624元。后健康所以收集证据为由申请撤回起诉。
2008年7月11日，健康所再次起诉博爱医院和博爱药房，要求博爱医院和博爱药房共同支付2006年5月1日起至2008年6月30日止强占房屋期间的使用费201，702元［（2008）虹民三（民）初字第880号案］。该案审理查明，健康所与三君公司的租赁合同被法院依法解除后，作为次承租人的博爱药房未与健康所协商继续租赁，也未支付相应使用费，继续占用房屋，后健康所申请执行，法院于2008年6月30日进行了清场。2009年2月20日，原审法院作出判决：1、博爱药房于本判决生效之日起10日内偿付健康所房屋使用费201，702元；2、对健康所的其余诉讼请求不予支持。判决后，双方均未提出上诉，该判决已生效。
博爱药房搬离后，李加友搬入系争房屋底层。系争房屋底层（部分场地）、二层（含三层阁楼）由明华公司转租给案外人刘洪海和赵永泽租赁经营虹海旅馆。
2011年3月16日，李加友以明华公司名义将系争房屋底层大门北侧的106室（建筑面积30平方米）转租给案外人唐某某，后该房由案外人上海市杨浦区行果百货店（以下简称“行果百货店”，业主系崔丹英）转租给案外人卢某某。2011年4月15日，李加友以明华公司名义将系争房屋底楼大门北侧的3-4室转租给案外人赵某某，后该房被分成两间，一间由行果百货店转租给案外人吴朋宗经营按摩店，另一间由行果百货店转租给其他人经营彩票店，经营彩票店的房间后期处于空关状态。系争房屋底层大门南侧房屋由明华公司转租。
2011年8月10日，明华公司方代表陈兵与虹海旅馆方代表赵永泽以及李加友签订《合作议项》，约定：1、虹海旅馆由李加友以20万元的转让费收购，同时每月应付房租21，000元及自行消费的费用；2、系争房屋除现有门面外，其余也转租给李加友，每月租金16，000元，同时付转让费5万元……。
2011年8月13日，明华公司（受托方，甲2）和杨石杰（承租方，乙方）签订《转租合同》，该合同列明健康所为委托方（甲1），但健康所未在该合同上签字。该合同约定：1、甲方出租给乙方的商业用房位于上海市虹口区舟山路394、396、398号两幢主副楼底层和398号楼上，建筑面积1，000平方米（以产证面积为准）；2、甲1与甲2总称为甲方，甲1与甲2既有租赁关系，又有委托关系。因甲2承租甲1房屋时有特别授权：a、用于转租；b、将博爱药房迁出舟山路XXX号并给予经济补贴；c、甲1交房时有未清理的租客，作为今后回收房屋状态的依据。如甲2未与甲1续签，乙方按约定可滞留该场所，待新客户给予补偿；3、甲方应于2011年8月13日前以该日现状条件向乙方先交付，并在一个月内，待甲方清空该房屋底层商铺所有租客后，交房给乙方底层所有商铺（面积约400平方米）；4、该房屋租赁期限与甲1方和健康所与北外滩公司的租赁期限同期；5、月租金为5万元；6、甲方同意乙方将租赁房屋用于转租，甲方不盖章、不另签合同，但甲方应给予协助；7、乙方将租赁房屋用于转租的期限要与本合同同步；8、甲2所支付给博爱药房的补偿金，现由乙方支付给甲2方。该合同并对其他事项作出约定。
2011年11月10日，明华公司（甲方）与李加友（乙方）签订《转租合同》，约定：1、甲方将系争房屋主副楼全栋出租给乙方，建筑面积为1，000平方米（以房产证面积为准）；2、甲方作为该房的委托出租方与乙方建立租赁关系，甲方与委托出租方合同到期后可优先续签，届时乙方与甲方合同延续，如委托出租方未与甲方续签，乙方可按甲方与委托出租方的约定滞留该场所；3、甲方应于2011年11月30日前以该日现状条件向乙方先交付该房2-3层（面积约600平方米），在一个月内，待甲方清空该房底层商铺所有客商后，交房给乙方底层所有商铺（面积约400平方米）；4、该房租赁期限依甲方与出租方的合同同期；5、该房屋整体交付后，租金每月8万元，3个月一付；6、乙方应向甲方支付房屋租赁保证金16万元；7、租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，并如期缴纳。合同并对其他事项作出约定。
2011年11月18日，明华公司起诉刘洪海和赵永泽，要求判令：1、双方签订的《房屋转租合同》及《补充协议》于2011年4月27日起解除；2、刘洪海和赵永泽将系争底层、二层及三层房屋返还明华公司；3、刘洪海和赵永泽支付欠租、房屋使用费、滞纳金及违约金［（2011）虹民三（民）初字第1639号案］。2012年3月26日，原审法院作出判决：1、明华公司与刘洪海、赵永泽之间的《房屋转租合同》及《补充协议》于2011年11月25日解除；2、刘洪海、赵永泽应于本判决生效之日起15日内携其物品迁出上海市舟山路XXX号房屋，该房屋由明华公司收回；3、……。赵永泽不服判决，提出上诉。本院判决驳回上诉，维持原判［（2012）沪二中民二（民）终字第935号案］。刘洪海、赵永泽租赁部位由明华公司收回后交付李加友和杨石杰使用。
2012年5月30日，明华公司起诉赵某某，要求赵某某交还系争房屋中的1楼3-4室及支付2011年8月1日起至2012年6月30日止的租金143，000元、2012年7月1日起至赵某某交还房屋之日止的房屋使用费（按每月13，000元计付）、违约金7，140元［（2012）虹民三（民）初字第993号案，以下简称993号案］。该案审理中，原审法院依法通知崔丹英、吴朋宗作为第三人参加诉讼。该案审理查明，因租赁房屋发生漏水情况，赵某某自2011年8月1日起拒付租金。2012年12月25日，原审法院作出判决：1、吴朋宗携其物品迁出系争房屋1楼3-4室，由赵某某将该租赁房屋交还明华公司；2、赵某某支付明华公司2011年8月1日起至2012年6月30日的租金13万元及2012年7月1日起至赵某某交还房屋之日止的房屋使用费（按每月13，000元支付）；3、……。该判决已生效。
2012年5月30日，明华公司又起诉了唐某某，要求唐某某交还系争房屋中的1楼106室及支付2011年8月1日起至2012年6月30日止的租金36，300元、2012年7月1日起至唐某某交还房屋之日止的房屋使用费（按每月4，950元计付）、违约金3，300元［（2012）虹民三（民）初字第994号案，以下简称994号案］。该案审理中，原审法院依法通知崔丹英、卢某某作为第三人参加诉讼。该案审理查明，因租赁房屋发生漏水情况，唐某某自2011年8月1日起拒付租金。2012年11月30日，原审法院作出判决：1、卢某某携其物品迁出系争房屋1楼106室，由唐某某将该租赁房屋交还明华公司；2、唐某某支付明华公司2011年8月1日至2012年6月30日的租金36，300元及2012年7月1日至唐某某交还房屋之日止的房屋使用费（按每月4，950元支付）；3、……。该判决已生效。
2012年6月25日，健康所召开所务会，决定和明华公司的租赁合同于月底到期后停止出租，合同终止，房屋由健康所收回后做业务发展用房；给予明华公司3个月过渡期，3个月后所有出租房屋全部收回；私搭的违章建筑1个月内要拆掉，恢复原样……。
2012年9月28日，明华公司向健康所发出《告急书》，称：“2007年5月前系争房屋处于诉讼后无法收回的状态，当时占用人并非明华公司的直接承租人，且该等占用人社会关系极为复杂，在此种情景下，双方签订了由明华公司作二房东的租赁合同。合同中约定健康所委托明华公司处置该等不合理占用者，明华公司接受健康所委托后，历时2年诉讼和强制执行，终于清退了该等人员。在2年的清除诉讼中的一切费用均由明华公司出资，2年来，明华公司在无任何房租收益的情况下照常按约支付健康所房租，2年后该处房屋又被人转租并以漏雨为由拒付租金，不得已诉讼至今，颗粒无收，期间明华公司仍按时向健康所交租。前后5年，明华公司恪守诚信，无论在为健康所诉讼和为己诉讼时期，在毫无房租收入的情况下，明华公司一如既往按时向健康所交租，目的是在清理无赖后能继续租赁健康所房屋以弥补本期损失。2012年5月，按约向健康所提交了书面续租报告，但健康所至今未作出书面答复，且有失约之嫌。系争房屋目前的状态正在诉讼中，现在的房客得知明华公司的合同已到期拒绝接受明华公司管理，局面越来越乱……。鉴于此，明华公司再次恳求健康所急速应对目前的乱状，应履行与明华公司续签，明华公司亦名正言顺地进行管理和清除……。
2012年10月15日，健康所回函明华公司，称：“其与明华公司的5年租赁合同已期满，在合同期满之时，健康所根据实际情况已明确告知明华公司不再续租，且考虑到明华公司的实际情况，同意给予明华公司3个月的过渡期收回出租房屋，并拆除私自搭建的违章建筑，结清相关费用，将系争房屋归还健康所，但明华公司至今未按上述要求办理。现再次重申，系争房屋另有他用，不再出租给明华公司，故不可能再续签合同。要求明华公司最迟于2012年10月31日前将系争房屋内的租户清理完毕，拆除私自搭建的违章建筑，将房屋移交给健康所，同时结清在此期间的水、电、煤等各项费用。”
2013年3月8日，健康所委托律师发出《律师函》，称：“健康所、明华公司签订的《房屋租赁合同》租期为5年，从2007年至2012年合同已期满。在合同期满之时，健康所根据实际情况已明确告知明华公司到期后不再续租，并考虑到明华公司的实际情况，同意给予明华公司3个月的过渡期收回出租房屋，要求明华公司将所有出租房屋收回，并拆除私自搭建的违章建筑，结清相关费用，将舟山路XXX号房屋归还健康所，但明华公司未按上述要求办理，为此健康所还在2012年10月再次书面致函明华公司，要求明华公司交还房屋并结清相关费用，但至今明华公司仍不予理睬。鉴于此，要求明华公司最迟于2013年3月18日前交还房屋，并支付2012年4月1日至实际归还房屋之日的房屋占用费（按合同约定租金计算），同时结清在此期间的水、电、煤等各项费用。”
2013年3月28日，健康所贴出通知，告知：“系争房屋为健康所所拥有合法使用权的产业……，根据健康所工作发展的需要，健康所定于2013年4月20日起对该房屋进行装修施工，请目前仍占用系争房屋的人员于2013年4月15日之前务必撤离该处……。”
2013年7月4日，明华公司委托律师发出《告知函》，称：“健康所、明华公司合同到期后，经双方多次协商，健康所提议仍由明华公司清退实际使用人，为此健康所给予明华公司一定费用，现明华公司提出健康所应于2013年7月10日前向明华公司支付120万元。”
2013年8月，明华公司委托李加友申请法院强制执行［（2013）虹执字第2755号案、（2013）虹执字第2752号案］，赵某某和唐某某租赁的两处房屋被收回后由杨石杰管控，用于经营棋牌室。与此同时，健康所自行收回了系争房屋二层（含三层阁楼），该房屋收回之前已处于空关状态，健康所收回后未实际使用。之后，李加友出资清退了系争房屋底层大门南侧房屋的租户，该房屋由健康所收回后使用。
明华公司自2007年6月1日起支付健康所租金，付至2012年6月30日止。明华公司另支付了健康所押金6万元。2010年7月前的租金，明华公司支付到健康所账户，其中2007年7月至2008年8月、2010年7月的租金，健康所以物业费或管理费的名义开具了发票，其余月份的租金健康所未开具发票；2010年7月后的租金，明华公司根据健康所要求支付到职工技协账户，健康所和职工技协均未开具发票或收据。
因拖欠电费，系争房屋电力供应被供电部门中断。2013年12月，健康所申请恢复供电，并补交了2012年8月至11月拖欠的电费（含过期电费违约金）共计77，414.60元。因拖欠水费，健康所补交了2011年11月至2012年9月水费共计17，412.20元。
2013年10月，健康所向原审法院提起诉讼，称明华公司在合同期满后，迟迟未将房屋交还健康所。为此健康所于2012年10月书面致函明华公司，要求明华公司交还房屋并结清相关费用，但明华公司仍不予理睬。健康所又于2013年3月委托律师再次书面致函明华公司，要求明华公司交还系争房屋，但明华公司至今拒不归还。健康所认为，双方签订的合同系双方的真实意思表示，均应严格遵守。合同到期后明华公司拒不归还、无偿占用健康所房屋是严重的违约行为，损害了健康所的合法权益。故要求判令：1、明华公司将系争房屋归还健康所；2、明华公司支付占用期间的房屋使用费，自2012年7月1日起计算至明华公司交还房屋为止，其中2012年7月和8月的房屋使用费按照租金标准即每月31，667元支付，2012年9月后的房屋使用费按照两倍租金标准即每月63，334元支付；3、明华公司支付违约金63，334元；4、明华公司支付2012年8月至11月的电费及过期电费违约金共计77，414.60元、2011年11月至2012年9月的水费17，412.20元。原审审理中，健康所表示，之后的水电费不再主张。明华公司提起反诉，称租赁合同签订后直至2009年6月，健康所没有向明华公司实际交付房屋，但收取了明华公司的房租，故健康所应当返还租金。租赁合同到期后，健康所还收取了明华公司一个月的租金，故双方产生了不定期的租赁关系。之后，健康所要求明华公司在3个月过渡期内整改以便续签合同，明华公司拆除了部分违章建筑并修缮了房屋，现健康所却不同意续租，故应支付明华公司代管费。健康所收取明华公司租金，未按约开具发票，应承担违约责任。李加友以明华公司名义将部分房屋出租给赵某某和唐某某，因房屋漏水，赵某某和唐某某拒付租金，法院判决赵某某应支付明华公司租金13万元，唐某某应支付明华公司租金36，300元，总计166，300元，但均未执行到位，该损失系健康所未及时修理房屋造成的，应由健康所承担。故要求判令：1、健康所支付未开具租金发票的违约金63，334元；2、健康所开具租金发票；3、健康所返还2007年3月底至2009年6月1日期间的租金823，342元，按照每月31，667元计算；4、健康所支付2012年6月1日至2013年6月8日期间的代管费用760，008元，按照每月66，667元计算；5、健康所返还押金6万元；6、健康所赔偿未及时修缮房屋导致明华公司的租金损失166，300元。原审审理中，明华公司撤回了第2项反诉请求。
原审审理中，明华公司对健康所提交的租金发票不予认可，认为健康所提供的是记账联发票，系健康所为财务记账需要开具的，并不能证明健康所向明华公司提供了发票。健康所表示，支付到职工技协的租金，因职工技协已撤销，现可由工会开具收据，健康所无法开具发票；支付到健康所账户的租金，对未开具的发票，健康所可以补开。健康所并于审理中补开了8张发票交付给了明华公司。
明华公司另表示，明华公司没收到2012年10月15日健康所的回函，明华公司收到的是2013年3月8日健康所的《律师函》，此时健康所才明确表示不续签合同；李加友和杨石杰是合作关系，明华公司将系争房屋整体出租给李加友和杨石杰时，先是与杨石杰签订了转租合同，因健康所只知道明华公司是转租给李加友的，故明华公司又和李加友重新签订了一份转租合同。明华公司自己转租的部分只有620平方米，另外380平方米是明华公司受健康所委托与李加友签订的租赁合同，实际是健康所出租给李加友的。健康所表示，不认可与李加友有直接的租赁关系。
原审审理中，根据李加友、杨石杰的申请，原审法院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司对系争房屋的装饰装修残值进行审价鉴定。结论为，装饰装修残值为786，585元（装饰装修造价为1，254，364元，截止2014年4月，分别按10年、5年的折旧计取装饰装修残值），其中李加友承租部分的装饰装修残值为377，101元（装饰装修造价为486，582元），杨石杰承租部分的装饰装修残值为409，484元（装饰装修造价为767，782元）。李加友对博爱药房的搭建部分以及自己的搭建部分不要求评估。
健康所对鉴定意见有异议，1、健康所认为：对杨石杰装修部分不予认可，认为底层是有过装修，但系在健康所收回后，杨石杰于2014年1月强行进入后装修的，993号案判决和994号案判决已经确认2012年期间明华公司将房屋租给了其他人，故杨石杰不可能在此期间进行装修。鉴定部门认为：2011年8月13日李加友、杨石杰和明华公司共同签订转租合同，实际承租人是杨石杰。根据杨石杰自述，房屋移交日为2011年9月15日，房屋装修是陆续进行的，故暂定装修结束时间为2011年12月31日，房屋使用期从2012年1月1日开始。明华公司认为：博爱药房向明华公司交付房屋时没有装修，2011年8月13日明华公司和杨石杰签订合同并且明华公司起诉刘洪海的案件判决后，明华公司将系争房屋整体交付给了李加友，李加友和杨石杰是合伙人，杨石杰系在此后装修的，鉴定部门推算的装修时间是合理的。李加友同意明华公司的意见。2、健康所认为：对李加友装修部分折旧起算期认定为2012年2月，但按照装修现状，不是2012年装修的，是刘洪海撤出前装修的。鉴定部门认为：李加友于2011年11月10日和明华公司签订租赁合同，李加友自述其承租部分的房屋移交日为2011年11月30日，按照常规装修施工期为两个月，以此推算装修结束时间为2012年1月31日，房屋使用期从2012年2月1日开始。李加友装修部分既有底层的，也有二层和三层阁楼的，鉴定部门只能评估现有装修，但不能确定是否李加友装修的。李加友认为：李加友申请评估装修的部分在系争房屋主楼，原刘洪海使用的部分在副楼。3、健康所认为：李加友装修部分按照10年折旧，杨石杰装修部分按照5年折旧，依据不足。即便装修客观存在，折旧期也应该按照合同有效期分摊。鉴定部门认为：折旧年限并无统一标准，一般按照现场装修标准和实际情况来确定。李加友部分的装修标准高于杨石杰部分，但李加友装修部分没有设备，而杨石杰装修部分设备比较多。公共建筑的装修一般是5年期，办公场所的装修使用时间要长一些。李加友认为：杨石杰装修面积大，因隔间多且有设备，李加友装修部分没有设备。明华公司和李加友、杨石杰对鉴定意见没有异议。
原审法院经审理后认为，健康所、明华公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同及补充协议的约定，合同期限至2012年5月31日届满，如明华公司欲续租，须提前一个月书面向健康所提出申请，双方另行协商，另签合同。根据所务会纪要的记载，健康所、明华公司的租赁合同于2012年6月底到期后停止出租，合同终止，现明华公司租金支付至2012年6月，故2012年5月31日租赁合同期满后，双方实际形成了不定期租赁关系。根据现有证据查实，健康所在2012年10月15日回复明华公司的函中表示不再续租，要求收回房屋，但健康所未提供证据证明明华公司收到此函。健康所在2013年3月8日《律师函》中也明确了不再续租，该函明华公司承认收到。明华公司主张签订合同时健康所承诺只要明华公司寻找下家租房并承担对博爱药房的补偿款，明华公司可以一直租赁系争房屋，如合同不能续签，则实际使用人可以一直使用，明华公司不需要对承担补偿款的下家进行清退。因明华公司未提供证据证明，故法院难以采信。明华公司主张健康所要求明华公司收回房屋、拆除违章建筑并对房屋进行整修后再与明华公司续租，对此主张明华公司亦未举证证明，故法院亦难以采信。明华公司将房屋转租给李加友，明华公司和李加友的转租合同也已到期，李加友和杨石杰继续使用系争房屋已无合同依据和法律依据，故应搬离系争房屋，由明华公司将系争房屋返还给健康所。
根据健康所、明华公司租赁合同的约定，合同期满或终止时，明华公司须在10天内全部搬出租赁房屋。现健康所同意给明华公司3个月过渡期清退租户、交还房屋，故明华公司应在过渡期结束时履行完清退租户、交还房屋的义务。明华公司未在约定期限内返还房屋，属违约，故应承担违约责任。现健康所要求明华公司支付违约金，符合合同约定，故法院予以支持。
根据现有证据，健康所系在2013年3月8日回函中表示不再续租，鉴于“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的法律规定，法院酌情确定解除合同的合理期限为1个月，故健康所、明华公司双方的不定期租赁于2013年4月7日解除。明华公司主张双方约定过渡期内的租金免收，但未举证证明，故法院不予采信。至于房屋使用费的计付标准，虽然合同约定逾期交还房屋的，占用期间的房屋使用费按两倍月租金标准计付，但健康所已通过主张违约金对明华公司的违约行为进行了惩罚并得到了弥补，结合健康所在收回二层房屋（含三层阁楼）前，该房屋实际处于无人使用的情况，法院认为，合同中就以两倍租金标准来计收房屋使用费的约定有违公平，应予调整，法院酌情确定以月租金标准计收房屋使用费。本案中，健康所确认已收回系争房屋二层房屋（含三层阁楼）及底层大门南侧房间，在此情况下，健康所仍主张全部房屋的使用费，缺乏依据，法院将根据实际占用情况来酌情确定房屋使用费的支付。至于双方争议的健康所收回二层房屋（含三层阁楼）的时间，健康所主张于2013年下半年收回，明华公司主张健康所在合同到期前收回，因双方未办理房屋交接手续，鉴于明华公司无证据证明健康所系在合同到期前收回，故法院确定以健康所的陈述为准。明华公司承担租金和房屋使用费后，可另行向实际使用人追偿。
根据健康所、明华公司租赁合同的约定，租赁期间使用的水电费由明华公司承担，并按月在规定付款期限内向有关部门交清。鉴于健康所主张的水电费欠费发生于健康所收回部分房屋之前，亦即实际使用人占用期间，故该部分水电费明华公司应承担，明华公司可另行向实际使用人追偿。
根据健康所、明华公司租赁合同的约定，健康所收取租金时必须开具发票。现经查实，健康所未按约开具发票，且健康所表示对支付到职工技协的租金无法补开发票，故健康所违约。现明华公司要求健康所支付违约金，符合合同的约定，法院予以支持。
健康所、明华公司签订租赁合同时，明华公司明知博爱药房仍在使用系争房屋，双方合同约定明华公司租赁系争房屋，由明华公司负责清退博爱药房，健康所不负责清退也不负责补偿，合同并对交房时间有明确的约定，即合同签订后交房，而非清退后交房，且明确了计付租金的日期。故按照合同约定，明华公司应承担清退博爱药房期间的租金。现明华公司要求健康所返还清退期间的租金，缺乏依据，法院不予支持。
清退租户、向健康所交还房屋系明华公司的合同义务，明华公司要求健康所支付代管费，依据不足，法院不予支持。
赵某某和唐某某欠付明华公司的租金已由生效判决判明，明华公司可通过法院强制执行解决，暂时未执行到位不是明华公司可向健康所主张损害赔偿的理由，故对明华公司要求健康所赔偿租金损失的反诉请求，法院不予支持。
押金全部冲抵明华公司欠付的水费、电费及过期电费违约金，明华公司要求返还，于法无据，法院不予支持。
健康所虽对鉴定意见有异议，但鉴于鉴定部门对健康所提出的异议已作出充分的说明，健康所并无充分证据证明鉴定意见确有错误，故对鉴定意见法院予以采纳。李加友和杨石杰如有装修损失，可另行主张解决。
原审法院据此作出判决：一、李加友、杨石杰应于判决生效之日起15日内携本人物品搬离上海市舟山路XXX号房屋，并由上海明华产权经纪有限公司将该房屋返还上海市健康教育所；二、上海明华产权经纪有限公司应于判决生效之日起15日内支付上海市健康教育所2012年7月1日至2013年4月7日期间的房屋租金292，392元、2013年4月8日至2014年11月30日期间的房屋使用费310，342元，合计602，734元；上海明华产权经纪有限公司并自2014年12月1日起，按照每月10，556元支付上海市健康教育所房屋使用费，至返还房屋之日止，该款于房屋返还之日支付；三、上海明华产权经纪有限公司应于判决生效之日起15日内支付上海市健康教育所违约金63，334元；四、上海明华产权经纪有限公司应于判决生效之日起15日内支付上海市健康教育所2011年11月至2012年9月的水费17，412.20元、2012年8月至11月电费及过期电费违约金77，414.60元，合计94，826.80元。上海明华产权经纪有限公司在上海市健康教育所的租赁押金6万元冲抵上述欠付的水费、电费及过期电费违约金，上海明华产权经纪有限公司实际应支付上海市健康教育所水费、电费及过期电费违约金共计34，826.80元；五、上海市健康教育所应于判决生效之日起15日内支付上海明华产权经纪有限公司违约金63，334元；六、上海明华产权经纪有限公司要求上海市健康教育所返还租金的反诉请求，不予支持；七、上海明华产权经纪有限公司要求上海市健康教育所支付代管费的反诉请求，不予支持；八、上海明华产权经纪有限公司要求上海市健康教育所返还押金的反诉请求，不予支持；九、上海明华产权经纪有限公司要求上海市健康教育所赔偿租金损失的反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人明华公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，明华公司与健康所签订的合同是复合型合同，其中涉及博爱药房的部分系健康所委托明华公司进行清理并代为出租，并非由明华公司承租后转租，实际由李加友、杨石杰直接与健康所发生租赁关系，故现明华公司不应承担该部分的清退及租金、费用等。而其余由明华公司承租的部分已由健康所实际收回，故明华公司不存在违约情况。反之，由于明华公司在相应期间代为管理，健康所应当支付相应费用并赔偿相应损失。故请求撤销原判，改判支持明华公司除返还租金外的其他全部原审反诉请求。
被上诉人健康所辩称：明华公司所述缺乏依据，健康所与明华公司之间并无委托关系，李加友、杨石杰使用部分房屋系基于明华公司的转租。原审法院判决正确，故请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人李加友、杨石杰均表示同意明华公司的上诉请求。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本案审理中，明华公司述称，其支付的租金38万元为实际承租的约625平方米部分的租金，而因李加友一次性向博爱药房支付了补偿，故无须另行支付租金。明华公司与健康所合同到期后又支付了2012年6月一个月的租金，双方形成新的租赁关系，故不应按照原合同约定承担违约责任。李加友述称，当时其经明华公司介绍准备承租全部系争房屋，当时健康所口头同意将系争房屋全部租给李加友，但未签订书面租赁协议。李加友表示明华公司支付年租金38万元应当包含全部1，000平方米的系争房屋。此外，李加友表示曾在签订《转租补偿意向书》后向明华公司支付过43，000元，2011年曾支付过一笔费用，因健康所不收，故由明华公司代收。杨石杰表示其合同与李加友一致。
本院认为，现明华公司上诉主张其就系争房屋与健康所存在租赁及委托双重关系，李加友与健康所就系争房屋中部分面积存在直接租赁关系，故明华公司无须就该部分房屋承担相应责任。审理中，李加友对明华公司的主张表示同意，但无论明华公司或李加友均不能提供直接证据予以证明。此外，也无证据证明李加友曾向健康所支付使用房屋的租金，且李加友与明华公司就李加友是否需要向健康所支付相应房屋租金问题的陈述亦存在矛盾之处。根据原审查明的证据，确实存在杨石杰、李加友与明华公司签订的相关《转租协议》，故对明华公司的上述主张，本院不予采纳。明华公司作为系争房屋的承租人，理应承担将系争房屋全部返还的义务。鉴此，原审法院根据查明的事实，酌情判令明华公司承担相应的租金、使用费、水电费并承担相应违约责任，并无不妥。相应理由原审法院已作充分阐述，本院予以认同，不再重复。
关于明华公司上诉主张的原审各项反诉诉请，其就相应损失赔偿、代管费用两项均未能提供相应的事实依据及相应的合同依据，故本院对上述两项诉请不予支持。至于返还押金一节，鉴于明华公司应向健康所支付拖欠的相关费用，原审法院亦明确押金冲抵上述费用，故对该项上诉请求，本院亦不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，828.43元，由上诉人上海明华产权经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 徐 江
代理审判员 姚 跃
二〇一五年五月八日
书 记 员 何 倩
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……