湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘0104民初3938号
原告：姚磊，男，汉族，1987年2月6日出生，住长沙市雨花区，
委托诉讼代理人：蒋维娜，湖南如金律师事务所律师。
被告：长沙学士房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区含浦科教产业园。
法定代表人：刘忠建，系公司董事长。
委托诉讼代理人：袁嘉骏，湖南轩辕律师事务所律师。
原告姚磊诉被告长沙学士房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋维娜，被告长沙学士房地产开发有限公司的委托代理人袁嘉骏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告姚磊向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告30日内将麓山里佳园4栋4层405号房房屋权属登记需由被告提交的资料向产权登记机关进行初始登记，并于30日内向原告交付所购房屋的不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金63290.31元（按购房款的日万分之一标准，自合同约定的交房时间扣除820日，暂计算到2018年1月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。本案审理中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原、被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的项目“麓山里佳园”4栋405号房屋，总房价451107元。同时约定被告应于2011年12月30日前向原告交付房屋。合同签订后，原告支付了141107元首付款，余款310000元以银行贷款方式支付，且已及时缴清各类税费，至此，原告已完成作为房屋买受人的全部义务。《长沙市商品房买卖合同》第十九条约定被告应在商品房交付后365日内，完成该幢房屋初始登记，在登记后90日内办妥房屋所有权证，办妥所有权证后365日内办好土地使用权证。事实上，被告因种种原因逾期多年，给原告造成重大损失。原告认为，被告未能在合同约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法取得不动产权证，已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告长沙学士房地产开发有限公司辩称：一、计算违约的起始时间，应为自实际交房之日起820天，合同第十九条约定不详，理应推算至办妥土地使用权证；二、违约金基数，合同约定为已付房款的万分之一，对于按揭房款业主，业主应当举证已付房款的基数，否则只能以首付款作为计算违约金的基数；三、涉案项目因资金断裂由岳麓区政府的成立区处理房地产项目信访维稳问题协调领导小组，协调组织各部门加大工作协调力度，促使涉案项目顺利向业主交房并办理相关产权手续。涉案项目所在的含浦镇政府成立了专门工作小组接管涉案项目的后续扫尾工作，故被告无法控制项目的交房和产权证办理的进展，延期办证的责任并不全在被告，请求法院考虑该实际情况，减少被告应承担的违约责任；四、原告房屋的产权证已经办理，但根据房屋按揭政策，原告未还清贷款前，产权证应抵押至按揭银行。产权证是否办理都无法交付给原告，故是否办理产权证对原告不会造成实际影响，对于办理按揭且至今尚未清偿房贷的原告，请求不予支持其主张的违约金。
经审理查明：2011年6月10日，原告与被告长沙学士房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告开发的麓山里佳园项目中第4栋405号房屋，房屋总价款为451107元，约定交房时间为2011年12月30日前。合同签订后，原告支付了141107元首付款，余款310000元以银行贷款方式支付。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款规定，被告应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365天内办好土地使用权证。如因被告责任，致使原告未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告选择不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。因建设过程中被告资金链断裂等原因，涉案项目未能按期交房。原告于2014年6月24日实际收房。涉案房屋于2018年3月办理了不动产权证书。
上述事实，有原告和被告的当庭陈述以及原告和被告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、购房发票、契税收据、房屋交接书、《区长办公会议纪要》、《长沙市岳麓区含浦镇人民政府关于拨付麓山里小区扫尾工程款的请示》、《关于麓山里银杏小区工程复工的回复函》等证据证明，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办证违约金问题。原、被告双方均认可按照合同约定的820日（365天＋90天＋365天）计算办证期限。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，被告应在“商品房交付使用”后办理相应权证，故应从涉案房屋实际交付使用之日开始计算办证时间。因原告实际收房日期为2014年6月24日，从2014年6月24日开始顺延820天的办证时间，故被告应在2016年9月21日前，将涉案房屋的不动产权证书办妥。而被告于2018年3月才办理了涉案房屋不动产权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。对违约金计算标准，被告辩称“原告诉请的违约金过高，请法庭依法酌情减少违约金”，因被告违约的主要原因之一系合同签订后其资金链断裂，且原告并未提供证据证明逾期办证给其造成的具体损失及金额，本院综合考虑被告违约的主观恶意性及违约给原告造成的实际损失等，根据公平合理的原则，酌情将违约金标准调整为按日以已付房款的万分之零点二计算，按此标准，从2016年9月22日至2018年1月30日，被告应向原告支付逾期办证违约金为4465.96元（451107元×0.02‰×495天），原告诉请中超出本院核算的金额，本院不予支持。
在本案审理过程中，原告申请撤回其要求判令被告30日内将涉案房屋权属登记需由被告提交的资料向产权登记机关进行初始登记，并于30日内向原告交付所购房屋的不动产权证的诉讼请求，本院认为原告撤回部分诉讼请求是对自己的诉讼权利的处分，其申请符合法律规定，本院予以准许。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告长沙学士房地产开发有限公司自本判决书生效之日起七日内向原告姚磊支付逾期办证违约金4465.96元；
二、驳回原告姚磊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1382元，因适用简易程序减半收取691元，由原告姚磊承担345元，由被告长沙学士房地产开发有限公司承担346元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 颜宇
二〇一八年七月三十一日
书记员 张浩
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。