湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初3029号
原告曾卫东。
被告彭健。
第三人赵静玲。
原告曾卫东诉被告彭健、第三人赵静玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法由审判员肖和平适用简易程序于2016年7月15日公开开庭进行了审理，后本院依法追加第三人赵静玲参加诉讼，于2016年7月26日公开开庭进行了审理书记员杨舒敏担任法庭记录。原告曾卫东、被告彭健、第三人赵静玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾卫东诉称：被告于2014年8月租赁原告位于长沙市岳麓区咸嘉新村嘉兴苑7栋601号商品住宅房一套。建筑面积310.07㎡。合同约定，租赁期间，由被告支付该套商品住宅物业管理费、水费等费用。但被告自租赁开始至今从未缴纳物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。被告的行为已构成严重违约。X号租赁合同第三条约定：“租赁期内乙方（彭健）逾期缴纳上述有关费用达壹个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因此造成的一切后果”。国务院颁布的《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定……。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及X号合同第三条之规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告按X号合同约定，立即支付2014年8月-2016年4月物业管理费人民币3100.08元[0.5（元/平方）*310.07（平方）=155.04（元／月）*20月）、并支付由此产生的违约金3000元[按X号合同约定第六条计算]；2、解除X号租赁合同；3、由被告承担本案全部诉讼费。
被告彭健辩称：物业费、水电费、房租被告都交给第三人赵静玲了。
第三人赵静玲陈述：我和被告彭健签合同的时候，被告彭健把物业费都交给我了，我再交给物业。水电费是被告彭健自己交的。
经审理查明：2014年8月17日，第三人赵静玲出具收条两份，收取了被告彭健支付的承租房押金2000元及2014年9月1日至2015年3月1日的租金8400元。
2014年8月18日，由甲方（出租方，署名“曾卫东、赵静玲”）与乙方（承租方，署名“彭健”）、丙方（居间方，署名“湖南新环境房地产经济连锁有限公司”）签订《房屋租赁合同》(编号：X号)一份。合同第二条约定：该房屋租赁期限为2014年9月1日至2017年8月30日。合同第三条约定：房屋租金每月人民币（大写）壹仟肆佰元整（小写￥1400元），含使用家电、家具、设备、设施（详情见交房确认书）。支付方式半年，签订合同1天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前10天交付下期租金。为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金人民币（大写贰仟元整（小写￥2000元）。房屋在租赁期间产生的电话，宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用由乙方支付，其余由甲方承担。租赁期内乙方逾期交纳上述有关费用达壹个月时，甲方有权向乙方追收上述有关费用，乙方必须承担因此造成的一切后果。合同期满乙方结清所有费用后甲方将押金无息全部退还。合同第六条约定：租赁合同期内乙方提前解除或未按合同约定交付租金，乙方应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向甲方支付违约金，超过10天甲方有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，甲方有权不退回押金，作为违约金赔偿给甲方。房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。第三人赵静玲、被告彭健均称合同签订时曾卫东不在场，被告彭健称签订合同时合同上已经有“曾卫东”的“签名”，第三人赵静玲自认合同上“曾卫东”的名字系其代签。庭审中，原告对于该《房屋租赁合同》予以认可。
合同签订后，被告彭健于2014年8月19日实际入住本案租赁房屋至今，并于2015年2月6日、10月2日、2016年2月18日分三次向赵静玲转账支付了2015年3月至2016年8月的每半年的租金8400元，共计25200元，赵静玲为此出具了收条三份。
2014年8月18日，因该租赁房屋的物业管理费已经缴纳至2015年3月，所以第三人赵静玲只收取了被告彭健从2014年8月18日至2015年3月18日的物业管理费1085元，并出具收条一份。被告彭健于2015年4月1日向赵静玲支付了从2015年4月至2016年3月的物业管理费1860元，赵静玲为此出具了收条一份。
2015年5月12日，原告父亲曾国华代为原告缴纳该房屋从2015年4月至2016年3月的物业管理费1860元。
2015年6月24日，原告以返还原物纠纷将彭健、赵静玲、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司起诉至长沙市岳麓区人民法院，在此案中原告请求判令（1）彭健腾出原告房屋，停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状。违反合法口头协定，赔偿精神损失5000元。（2）湖南新环境房地产经纪连锁有限公司因违法经营，给原告造成的物质与精神损失20000元。（3）赵静玲赔礼道歉，赔偿精神损失5000元。（4）本案诉讼费用全部由三被告承担。2015年9月22日，长沙市岳麓区人民法院以（XXX）岳民初字第X号民事判决书判决驳回原告曾卫东的全部诉讼请求。
2015年9月22日，原告在（X）岳民初字第X号民事判决书的上诉状中明确说明：彭健作为房屋承租人违反合同约定，近一年时间未交纳物业管理费、水费，而物业管理费、水费是房屋租金的组成部分，其行为构成严重违约。因此，原告要求解除该房屋租赁合同。
2016年5月17日，原告以被告为缴纳物业管理费为由，起诉至本院，要求解除双方之间的编号为X号的《房屋租赁合同》，并要求支付物业管理费3100.08元及违约金3000元。
2016年3月3日，由被告彭健以原告曾卫东的名义直接向物业公司缴纳从2016年4月至2017年3月的物业管理费1860元。
2016年6月23日，被告彭健向长沙市供水有限公司补缴了该租赁房屋2016年5月20日前已经使用的接水点为800003716水表2的水费及滞纳金合计1481.65元。
另查明：1、该租赁房屋在2014年12月21日经水表改造后有两个水表（表1接水点为800001966，表2接水点为800003716）。被告彭健对接水点为800001966的水表1的水费及水表2从2016年5月20日以后的水费至今未缴纳。2、原告曾卫东与第三人赵静玲系夫妻关系。第三人赵静玲不愿以原告身份起诉被告，也不愿与被告解除房屋租赁合同。3、曾卫东名下还有其他房产，均由赵静玲签约出租并收取租金。
上述事实有到庭当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》、（X）岳民初字第X号民事判决书、民事上诉状、发票等证据，被告提供并经庭审质证的收据、发票、收条、收费凭证等证据予以佐证。上述证据经审查，本院予以确认。
本院认为，原告对第三人赵静玲与被告签订了《房屋租赁合同》予以认可，该合同对原告具有约束力。现因该合同的出租方有原告和赵静玲两人，作为共同的出租方赵静玲明确表示不愿解除与被告之间的合同，故原告无权单方提出解除其与被告之间的房屋租赁合同。
根据双方签订的房屋租赁合同第三条约定：房屋在租赁期间产生的电话，宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费、卫生费和电梯费及有线电视收视费等费用由被告支付，其余由原告和赵静玲承担。现在原告与被告双方约定由被告交纳物业服务费用的，而被告如期将物业管理费交给出租方之一赵静玲，被告已经按约定履行了交付物业管理费的义务，不存在违约缴纳物业管理费的情形。因此原告不能因其没有收到该房屋的物业管理费为由主张被告再次支付物业管理费3100.08元。同时房屋租赁合同第六条约定，当被告不及时缴纳租金时，那么被告应按拖欠租金天数每天租金的双倍计算向原告支付违约金，超过10天原告有权解除合同，收回该出租房屋终止合约，原告有权不退回押金，作为违约金赔偿给原告。现被告按照合同约定每半年如期将房租交付给出租方赵静玲，其已经按约定履行了交付房租的义务，原告不能根据此条款要求被告支付因其没有缴纳物业管理费的违约金3000元。故对原告要求被告支付物业管理费3100.08元及由此产生的违约金3000元的诉讼请求，本院不予以支持。
虽然被告没有及时缴纳水费，但根据双方房屋租赁合同第三条之约定，原告作为出租方可以选择向被告追收上述有关费用，或者在合同期满后由被告结清所有费用后，原告才将被告交付的押金全部退还。同时从被告补交水费的情况来看，其没有及时缴纳水费，应向供水公司承担补交水费和滞纳金的责任。根据法律规定，被告作为承租人其基本义务是按照约定使用租赁物和支付租金。因此被告没有及时缴纳水费的瑕疵行为，并不构成原告所主张的被告已构成根本违约，故对原告基于该房屋租赁合同第三条之规定行使合同解除权的诉讼请求，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
驳回原告曾卫东的全部诉讼请求。
本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告曾卫东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一六年八月二日
书记员 杨舒敏
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。