广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法荷民初字第1089号
原告（反诉被告）：戴求华，男，汉族，住湖南�武冈市，公民身份号码×××3017。
委托代理人：戴紫豪，广东广能律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江门市鼎诚灯饰有限公司，住所地江门市。
法定代表人：邹春根。
委托代理人：方先涛、李凯玲，均系广东森德律师事务所律师。
原告戴求华诉被告江门市鼎诚灯饰有限公司（以下简称鼎诚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，被告鼎诚公司于2015年12月4日提起反诉，本院予以合并审理，并依法由审判员杨文彬适用简易程序，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告戴求华及其委托代理人戴紫豪、被告鼎诚公司及其委托代理人李凯玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告戴求华起诉称：原告与被告于2014年6月17日签订《租赁合同》，由原告租赁被告厂房，租赁期限届满期为2015年9月30日，押金为37740元，租赁期满时，由于被告提高了租赁费用，所以原告与被告才没有续租。原告不得不搬离厂房，原告搬离厂房后，被告借故不返还押金。现原告诉请法院判令：1.被告鼎诚公司返还原告房屋租赁押金37740元；2.诉讼费用由被告承担。
原告在举证期限内提供的证据有：证据1.被告企业机读档案登记资料（复印件）一份；证据2.原告身份证（复印件）一份，证明原、被告的诉讼主体适格；证据3.厂房押金收据（原件）一份，证明被告2014年6月22日已向原告收取押金37740元；证据4.《租赁合同》（原件）一份，证明原告与被告于2014年6月17日签订《租赁合同》，原告向被告租用江门市蓬江区荷塘镇禾冈工业区大坦路10号二楼，以及租金金额情况；证据5.《租赁补充协议》（原件）一份，证明原告在2014年10月14日就原租赁合同进行修改，原告每月租�调整为10800元。
被告鼎诚公司答辩称：1.不存在原告所称提高租赁费用的事实。原告在租赁期满后，拒不支付场地占用费和水电费，严重损害了被告的合法权益；2.原告存在未按合同约定按时支付租金和保安的工资、水电费和税费等的违约行为，根据双方约定，被告有权没收原告押金37740元。
被告鼎诚公司反诉称：被告鼎诚公司与原告戴求华于2014年6月17日签订《租赁合同》，约定：由被告承租江门市蓬江区；公共区域的水电费由双方共同承担，比例双方约定，保安工资双方各出资50%；反诉被告自行承担其租赁区域产生的水电费及税费（包含土地税等）；厂房房产税由双方各承担50%。双方又于2014年10月14日签订《租赁补充协议》，约定：租期调整至2015年9月30日到期。租赁期届满后，原告在未与被告协商续约的情况下，一直强行占用租赁物，直至2015年11月8日迁离，其应向被告支付场地占用费13680元。至今，原告尚欠被告2015年9月至10月水电费合计1878.8元未付，且自原告2014年7月承租以来（至2015年10月），一直未向被告支付任何税款，拖欠税费为24658.61元；未支付其应承担保安工资部分7000元。被告多次联系原告支付上述款项。现被告诉请法院判令：1.原告向被告支付2015年9月至10月水电费合计1878.8元；2.原告向被告支付2015年4月至2015年10月保安工资7000元；3.原告向被告支付2014年7月至2015年10月的房产税和租赁税合计24658.61元；4.原告向被告支付场地占用费13680元；5.诉讼费用由原告承担。
被告对反诉在举证期限内提供的证据有：证据1.《租赁合同》（原件）一份，证明被告原法人代表龚成国代表江门市鼎诚灯饰有限公司承租涉案房产；证据2.核准变更登记通知书（原件）一份，证明被告原法定代表人是�成国，2014年9月26日变更为邹春根；证据3.水费发票（原件）三份、电费发票（原件）四份、《水电费明细表》（原件）一份，证明原告拖欠2015年9月、10月水电费金额，补充提交了8月10日至9月9日电费金额为1360.35元，9月10日至10月9日电费为1251.52元，10月10日至11月9日前电费为1464.76元，11月9日至12月9日的电费金额为761.8元，证明原告退场前后电费的差额；证据4.合同（原件）一份、身份证（复印件）一份、工资签收条（原件）一份，证明被告从2015年4月至10月聘请保安费用为每月2000元；证据5.房产税发票（原件）一份，证明涉案房产部分房产税金额；证据6.厂房租金发票（原件）一份，证明原告应承担的税费金额；证据7.纳税申报表（原件）一份，证明被告计算的房产税（66000元）和厂房租金税是按照原告的使用面积（800平方米左右）申报的，我方没有计算原告一楼的使用面积；证据8.房产证（复印件）一份，证明涉案租赁房产权属人为聂某；证据9.原告支付租金的银行打印清单（原件）一份，证明原告戴求华的帐号（尾号为7744）支付租金的时间和金额，是存在逾期支付租金的事实，只有8月没有逾期支付；证据10.微信信息（复印件）一份，证明原告退场时间为2015年11月8日；证据11.（151）粤地证01××85号房产税完税证明（原件）一份。
被告申请证人聂某出庭作证。证人聂某作证称：被告提供的证据《租赁合同》上的签名“聂某”，是其亲笔签名。租给被告的厂房的图纸是三层，实际建了两层，总建筑面积2279.82平方米，租金本来是每月15000元，后来是每月16000元，大约20万。其同意被告转租厂房给原告。税费是按照合同的面积缴纳，全部是由被告缴纳，为了减少税费，就分两部分交。具体缴纳有部分是按租赁的缴纳，有部分是�自用的缴纳。但实际两部分都是被告全部用的。原告承租的是其房产的二楼，约800平方米。租金是原告向被告缴纳，被告再向其缴纳租金，其不清楚原告向被告缴纳的租金金额。平时去被告处有时是工人负责开门，有时是被告的老板。其不知道工人的名字。其没有在厂房安装监控录像，但其不清楚租客有否安装。大约2015年11月初被告叫其去协调，要求原告搬离厂房。
原告戴求华对被告的反诉答辩称：1.在租赁期间，原告均按时向被告支付租金和水电费等费用，被告根本没有提出过原告拖欠任何费用的请求；2.2015年9月至10月期间存在水电费的事实，但对具体金额有异议，被告应提供凭证证明原告实际使用的水、电量；3.涉案厂房各区域都安装有全天候监控录像，只要被告提供这段时间内的监控录像就能清楚看到保安室一直没有保安值班。按常理，保安须24小时在保安室值班，保安室没有床铺和生活设施，而一名保安不可能24小时在保安室里不休息。若是有保安值班，也不可能只有一名。租赁合同约定保安工资一人承担一半，在原告没有支付保安工资的情况下，被告不可能对此没有异议。“郭秀良”在没有领取工资的情况下也不可能不向原告提出发放工资的请求。拖欠保安工资长达半年而不要求原告支付，不符合事实和情理。由此推断2015年4月至10月期间被告没有聘请保安；4.关于税款承担：租金包含各项税费，在租赁期间，原告从未拖欠被告租赁费用，被告也未向原告提起原告拖欠费用。根据该厂房的建筑设计图计算，原告只租用第二层，面积762.28平米，自2014年10月14日，原告月付租金10800元，即每平方米每月租金14.16元。按荷塘镇厂房所在地租金行情，该厂房除去税费的纯租金约8元。可见，原告月付的租金远超行情价�由此推算出原告所交租金是包含各项税费在内的，不然，被告不可能让原告拖欠税费达两年之久。即使原告所支付的租金没有包含税费而需要补缴，也只能按照实际缴纳税费的标准及原告实际使用厂房面积占总税费的比例承担。被告出租的行为属转租，承租的厂房共三层，面积合计3607.74平方米。被告在2015年1月至2015年12月期间，向税务部门申报房产税的租金都是66000元，而不是按实际租金计算，以此推算，即使原告要承担实际使用厂房（三分之一面积约762.28平米）房产税的50%，每年也只需承担房产税1319.86元（66000×12%×1／3×50%）。同样，2015年1-12月，被告申报土地使用税的计税建筑面积为800㎡，4元／㎡，税费3200元。即使原告要承担实际使用厂房占地面积比例（三分之一）的土地使用税的一半，每年最多也只需承担土地使用税533.28元（800×4×1／3×50%）�2015年1月至2015年9月30日期间，应缴纳房产税、土地使用税合计1544.28元（1319.86＊10／12＋533.28＊10／12）。被告没有提供2014年1月至12月的纳税凭证，原告无法确定被告是否需要缴纳税费，被告应承担举证不能的责任；5.场地占用费：原告之所以到2015年11月8日才搬离，是因为租赁合同到期后被告有意继续将厂房转租给原告，原告也有意继续租用，所以暂时没有搬离，后因被告要大幅度提高租金和增加其他费用，导致租金大大增加，因此，双方最终没有继续签订租赁合同。原告同意按照此前的租金标准支付合同到期后一个月零8天的使用场地使用费13680元。综上，被告应当将扣减实际使用的水电费（与反诉诉求第一项相差不大）和合同期满后的场地使用费（与反诉诉求第四项相差不大）后的押金22181.2元退还原告。
经审理查明，2014年6月17日原告与被告签订《租赁�同》，原告承租位于江门市蓬江区厂房二楼、一楼打样间、办公室左边厨房及6间宿舍。原被告约定：1.租期为2014年7月1日至2016年6月30日，租金为每月12580元，租金缴纳时间为每月5日前，押金为37740元；2.公共区域的电费、水费由原被告共同承担，比例双方协商；3.保安工资原被告各出资50%；4.原告自行承担其租赁区域产生的水费、电费及税费；5.厂房房产税由原被告各承担50%。2014年6月22日，被告收取原告交纳的厂房押金37740元。2014年10月14日，原被告签订《租赁补充协议》，约定原告退租办公室及宿舍一间，自2014年10月1日起租金调整为每月10800元，租期调整至2015年9月30日止。租期内，原告以银行转账方式每月向被告支付当月租金10800元和上一个月的水电费，水费实际由原被告各负担一半，电费依合同约定负担。2015年9月30日，原被告约定的租期届满。原告于2015�11月8日搬离涉租厂房。现原告以被告拒不返还厂房押金37740元为由向本院起诉，并提出上述诉求。案经审理，被告鼎诚公司于2015年12月4日提起反诉，并提出上述反诉诉求。
另查明，被告自2012年12月1日至2016年3月1日承租聂某（本案证人）名下的位于江门市的厂房，租期内的水费、电费、一切税费均由被告负责。
再查明，被告按年租金66000元向江门市蓬江区地方税务局荷塘税务分局荷塘组申报原告租赁区域的房产税和厂房租赁税，并分别于2015年11月2日、12月4日缴纳2014年房产税5639.91元于2015年12月4日缴纳2015年的房产税5639.91元和厂房租金税15674元。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告与被告间的租赁关系有原告所举的《租赁合同》、《租赁补充协议》为证，原被告对上述租赁事实均无异议，本院予以认定。被告认可其已收取原告押金37740�的事实，原告对其尚未支付租期内税费、2015年9月至10月的水电费及租期届满后的场地占用费13680元的事实均无异议，本院予以认定。原告于本诉中主张被告返还厂房租赁押金37740元，被告辩称原告存在没有按照约定按时支付租金、水电费、税费和保安工资等的违约行为，被告依约有权没收该押金。故本案的争议焦点为：原告是否存在逾期缴纳租期内租金和拖欠水电费、税费、保安工资等违约行为。
（一）关于租期内租金的缴纳问题。
被告以银行流水为证，主张除2015年8月外原告均未于合同约定的每月5日前支付租金，该逾期支付的行为属违约行为。被告所举的银行流水为原件，原告对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以采纳，并据此确认原告于2015年2月至9月间除2月和8月外，其余6个月的租金均迟于当月5日缴纳，依据双方的约定被告有权要求原告缴纳滞纳金，但被告于租期内并未主张且照常接收租金，视为双方于交易中以行为的方式对租金缴纳期限所作的合意更改。故对被告认为原告以上支付租金的行为属违约行为的主张，于法无据，本院不予支持。
（二）关于水电费的缴纳问题。
被告提交的水费发票三份和电费发票四份均为原件，原告对其真实性和合法性均无异议，本院予以采纳。据此可确认：2015年9至10月水费合计650.6元，2015年9月9日至11月9日电费合计2666.52元。依约原告须承担公共区域电费的一半，另双方均表示实际上每月水费各负担一半以及原告缴纳的每月租金含括上一个月的水电费。现原告支付的最后一期租金为2015年9月，据此，本院确认原告尚未支付2015年9月至10月的水电费。
依约水费各负担一半，则原告应负担325.3元。根据被告提交的原告缴纳租金的银�流水，可知原告2015年2月至2015年9月合计缴纳93475元，因原告每月支付的租金为10800元，8个月租金合计86400元，故2015年2月至9月的水电费为7075元（93475-86400），月均884.4元（7075÷8）。因水电费在数月间具有稳定性，故可推算出2015年9月、10月的水电费合计为1768.8元（884.4×2），与被告诉请的数额1878.8元接近。
其次，原告仅承租被告的部分厂房，被告于每个区域均安装电表，其中2015年9月、10月公共区域和原告租赁区域使用的电量数均列举于被告制作的《水电费明细表》中。被告9月总电量为1380度、10月为1560度，而《水电费明细表》中原告2015年9月用电量718度、10月为577度，不超过当月总电量的一半。而原告搬离当月即11月总用电量840度，与10月相差720度、9月相差540度，上述差额与被告主张的原告9、10月份用电量均接近。因此，被告主张原告支付9月、10月电费的主�，理据充分，本院应予支持，原告应向被告支付2015年9、10月的水电费1878.8元。
（三）关于租期内税费的缴纳问题。
原告辩称其每月缴纳的租金含括税费，针对被告所举的原告支付租金的银行打印清单，其质证称“其每月缴纳的租金为10800元，实际每月支付的费用为11600元左右，每月其支付水电费800元左右”。据原告陈述，其缴纳的租金仅包含租金和水电费，不包含税费，原告的答辩意见前后矛盾，且对其意见并未举证证明。故本院对原告上述答辩意见，不予采信。
被告所举2014年、2015年房产税和2015年租赁税纳税证明三份均为原件，证据形式合法，且无相反证据予以推翻，本院据此采纳。被告诉请原告支付2014年7月至2015年10月的租赁税，因其未提供2014年7月至12月的租赁税纳税证明，本院对该部分主张不予支持。因2015年9月30日租期届满�而原告继续使用被告厂房至2015年11月8日，被告向原告发出的搬离限期为2015年11月8日，则视为双方同意按原合同约定履行至2015年11月8日。故被告关于原告支付2015年1月至10月税费的主张，符合双方约定，本院予以支持。原告应缴纳的税费为2014年7月至2015年10月的房产税3759.94元（5639.91÷2÷12×（10＋6）］和2015年1月至10月的租赁税13061.7元（15674÷12×10），两项合计16821.64元。
（四）关于保安工资的缴纳问题。
被告举《劳动合同》一份、工资条七份和郭秀良身份证一份以证明2015年4月至10月其雇佣郭秀良为涉案厂房保安，月工资2000元，七个月工资合计14000元。该《劳动合同》和工资条虽为原件，但因其均系原告单方提供的证据，无当事人郭秀良的当庭确认，亦无其他证据予以佐证，证人聂某作证称“其去被告处时系工人或被告老板开门”，也无法确认被告聘请保安的事实。综上，因证据所涉的当事人郭秀良与被告存在直接的利害关系，被告所举证据的真实性无法确认，本院对其主张不予支持。
（五）关于场地占用费的缴纳问题。
如前所述，双方同意按原合同约定履行至2015年11月8日，依约原告应按每月10800元支付租金。被告于反诉中主张原告支付租期届满后占用厂房一个月八天的场地占用费13680元，并以微信信息截图为证。原告对该截图的真实性不予认可，但因其对被告主张的占用事实和费用均无异议，故本院予以确认原告应向被告支付以上场地占用费13680元。
综上，原告于租期届满后尚未清偿即2015年9月、10月水电费和2015年1月至10月税费，被告有权要求原告清偿，但因双方于《租赁合同》及其补充协议中均未对相关费用作出缴纳期限的限制，且未对缴纳方式作出约定，属约定不明确。�因涉案税费系2015年12月申报，2015年9月的水电费系于10月缴纳，均与原告搬离被告厂房的时间接近，且原被告均表示双方至原告搬离前一直就续租问题进行磋商，被告亦未举证证明其向本院提起反诉前曾向原告追讨涉案款项，故原告尚未支付涉案款项亦属合理之举。因此，被告主张原告逾期未支付涉案款项属违约的主张，缺乏理据，于法无据，本院不予支持。故被告应向原告返还押金37740元，原告应向被告支付水电费、税费和场地占用费三项合计32380.44元，双方数额相抵扣后，被告应向原告返还余下押金5359.56元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款和第六十五条之规定，判决如下：
一、被告江门市鼎诚�饰有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴求华返还押金5359.56元。
二、驳回原告戴求华的其他诉讼请求。
三、驳回被告江门市鼎诚灯饰有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费743.5元，减半收取371.75元，反诉费490.5元，合共862.25元，由原告戴求华负担434.82元，由被告江门市鼎诚灯饰有限公司负担427.43元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利�可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。
审判员 杨文彬
二〇一六年二月十七日
书记员 潘祖明