连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初3457号
原告:中国农业银行股份有限公司连云港连云支行,地址：连云港市连云区中华西路43号。
负责人：卞利军，该行行长。
委托代理人：吴龙球，男，该公司职员。
委托代理人：韩明，男，该公司职员。
被告:杜某某1,男,1989年3月21日生,汉族。
被告:杜某某2,男,1983年9月15日生,汉族。
被告:匡某某,女,1982年4月13日生,汉族。
被告:连云港西湾置业有限公司,住所地连云港市开发区朝阳镇西湾。
法定代表人：丁芳宜。
原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行（以下简称农行连云支行）与被告杜某某1、杜某某2、匡某某、连云港西湾置业有限公司（以下简称西湾置业公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韩明到庭参加诉讼，四被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行连云支行向本院提出诉讼请求：1、被告杜某某1偿还银行借款本金人民币789522.27元及利息12943.31元，合计802465.58元（利息计算自2017年3月3日至2017年8月2日）以及此后至贷款还清时产生的利息（自2017年8月3日起至实际给付之日止，按年利率5.88%计算）；2、原告享有位于西湾锦城一期（开城高尔夫国际社区）B18-102室房产的优先受偿权；3、共同还款人杜某某2、匡某某承担连带偿还责任；4、担保人连云港西湾置业有限公司承担连带偿还责任；5、四被告承担本案相关诉讼费。事实与理由：被告杜某某1于2010年3月2日向原告借款人民币90万元，用于购买西湾锦城一期（开城高尔夫国际社区）B18-102室，贷款期限为2010年3月2日至2040年2月1日，约定按月等额本息还款。该笔贷款现已逾期，经多次催要无果。共同还款人杜某某2、匡某某及担保人西湾置业公司也未履行偿还责任，现向人民法院提起诉讼，请法院依法判决被告杜某某1偿还所欠我行贷款本息，并确认我行对抵押房产享有优先受偿权，共同还款人杜某某2、匡某某及担保人西湾置业公司承担连带偿还责任。判令四被告承担本案相关诉讼费用。
被告杜某某1、杜某某2、匡某某、西湾置业公司均未作答辩。
原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、《个人购房担保借款合同》一份，证明我行与被告之间的借款担保合同关系。证据二、《房地产抵押合同》一份，证明原被告之间的抵押合同关系。证据三、房屋抵押预告证明一份，证明涉案抵押的房产在房地产抵押部门办理预抵押登记。证据四、《商品房买卖合同》一份，用于佐证借款用途。证据五、个人借款凭证一份，证明原告已按合同约定发放贷款。证据六、借款还款明细一份，证明借款人还款欠款情况。证据七、同意共同还款承诺书一份，证明被告杜某某2、匡某某承担连带还款责任。
四被告对上述证据均未予质证，也未提供证据。原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月8日，被告杜某某1（借款人、抵押人）、西湾置业公司（保证人）与原告农行连云支行（贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》（编号NO:32105201000033133），合同约定：被告杜某某1向原告借款人民币90万元用于购买位于西湾锦城一期（开城高尔夫国际社区）B18-102室房产；借款期限自2010年2月8日起至2040年2月8日止；借款利率采用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮20%，执行年利率4.752%，借款发放后遇中国人民银行贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入西湾置业公司账户内。本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。合同项下借款的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，共360期，每期末月的借款对应日为还款日，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。本合同有效期内，发生下列情形之一包括借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。本合同采取阶段性保证担保+抵押担保方式，由西湾置业公司提供阶段性保证担保，保证期间为本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、违约金等贷款人实现债权的一切费用，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；抵押人同意以西湾锦城一期（开城高尔夫国际社区）B18-102室房产设定抵押，上述抵押物暂作价1295000元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。合同还约定了其他内容。
同日，被告杜某某1（抵押人）与原告农行连云支行（抵押权人）、西湾置业公司（担保人）签订《房地产抵押合同（按揭）》一份，合同约定：抵押人因资金不足，将购买的坐落于西湾锦城一期（开城高尔夫国际社区）B18-102室房地产及相关权益作为按揭贷款的抵押物，担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为《个人购房担保借款合同》项下的抵押人的债务及相关税费。同日，原、被告就上述抵押房产办理了抵押预告登记；截至庭审之日，双方仍未办理抵押房屋的抵押登记。
2009年12月1日，被告杜某某2、匡某某向原告出具了《同意共同还款承诺书》，承诺内容：“因2009年11月23日杜某某1（借款人）向贵行申请人民币借款90万元一事，借款合同编号为NO：32105201000033133，我们作为共同还款人，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带共同还款责任。承诺时间：2009年12月1日。”杜某某2、匡某某分别在共同还款人处、共同还款人配偶签名处签名确认。
上述合同签订后，原告于2010年3月2日按照借款合同约定将90万元借款汇入合同约定的账户，个人借款凭证载明的借款日期为2010年3月2日，还款方式为等额本息还款，执行利率为4.752%，逾期利率为7.128%。款项出借后，被告偿还了借款本金本金110477.73元及自款项出借之日起至2017年3月2日止的利息，余欠本金789522.27元及自2017年3月3日起的利息未偿还。
另查明，2008年10月30日至2010年12月26日，中国人民银行贷款利率:6个月内适用的是年利率6.03%、6个月至1年适用的是年利率6.66%、1年至3年适用的是年利率6.75%、3年至5年适用的是7.02%、5年以上贷款基准利率为年利率7.2%，2017年3月3日,中国人民银行贷款利率适用的是2015年10月24日调整的利率：6个月内适用的是年利率4.35%……5年以上贷款基准利率为年利率4.9%。
本院认为，原告提供的《个人购房担保借款合同》、《同意共同还款承诺书》是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，能够证明原告主张的借款关系、担保关系成立，对当事人具有约束力，当事人应当遵照履行。合同签订后，原告按照合同约定履行了发放贷款90万元的义务，余欠借款本金789522.27元及自2017年3月3日后的利息未偿还，按照合同约定借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，被告自2017年3月3日起至原告提起诉讼之日即2017年8月21日止未足额偿还借款本息，超过合同约定的90天，原告有权提前收回借款，故本院对原告要求被告偿还借款本金789522.27元的诉讼请求依法予以支持。
合同约定的利率为在中国人民银行相应档次的法定贷款利率基础上下浮20%计算，原告在2010年3月2日贷款发放时，中国人民银行6个月内适用的贷款年利率6.03%下浮20%计算为4.824%，该利率高于双方约定的执行利率年利率4.752%，故本案原告主张的自2017年3月3日起至实际给付之日止的利息应当在中国人民银行适用的6个月内贷款年利率4.35%基础上下浮20%再上浮50%即按照年利率5.22%（4.35%*80%*1.5）计算。
被告杜某某2、匡某某向原告出具承诺书承诺以家庭财产对该笔贷款承担无限连带还款责任，该承诺系被告杜某某2、匡某某的真实意思表示，故被告杜某某2、匡某某应当对被告杜某某1上述债务承担连带给付责任。
被告西湾置业公司为被告杜某某1上述债务提供阶段性连带责任担保并约定对借款人在办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前产生的债务承担责任。保证范围为全部债务，因借款人并未办理抵押登记手续且原告未收到他项权证，故被告西湾置业公司应当对被告杜某某1的上述债务本息承担连带偿还责任。
本案原、被告之间办理了抵押预告登记，预告登记后，产生未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力的效果。本案双方办理的抵押预告登记并非抵押权登记，即抵押权未设立，根据物权法定的原则，抵押预告登记不产生与抵押权登记同等的法律后果，原告无权对涉案房屋享有优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杜某某1于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行借款本金789522.27元及利息（自2017年3月3日起至实际给付之日止，按照年利率5.22%计算）。
二、被告杜某某2、匡某某、连云港西湾置业有限公司对被告杜某某1上述判决第一项承担连带给付责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司连云港连云支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11825元，由四被告连带负担（因原告已预交，四被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11825元，并将交款凭证一并交于本院。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94。
代理审判员 王晓飞
二〇一七年十一月九日
书 记 员 蒋汶轩
法律条文及上诉须知附录
法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
（三）《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。