新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）克中民二终字第136号
上诉人（原审被告）：克拉玛依市康润物业服务有限公司。
法定代表人：蒋忠跃，系该公司总经理。
委托代理人：马飞，克拉玛依区胜利路街道法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：陈建华。
上诉人克拉玛依市康润物业服务有限公司（以下简称克市康润物业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服克拉玛依区人民法院（2015）克民二初字第609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人克市康润物业公司之法定代表人蒋忠跃及委托代理人马飞，被上诉人陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2005年12月21日，原告陈建华（甲方）与克拉玛依市康顺物业管理有限公司（乙方）签订了《委托租赁经营管理协议》二份，约定甲方将其所有的位于塔河路78号都市广场负一层＊＊号、＊＊号摊位委托给被告租赁经营，委托年限分别为：2006年12月1日起至2021年11月30日止；2006年12月1日起至2016年11月30日至，每个摊位250元／月，乙方从第二年起每年12月5日、3月5日、6月5日、9月5日前按季向甲方支付租金，合同第四条违约责任第一款约定：“乙方应按本协议约定及时足额支付甲方租金，如有逾期，按每日万分之二的标准支付甲方滞纳金，逾期60天，甲方有权解除本协议，并要求乙方承担违约责任，赔偿甲方经济损失。”双方亦对其他权利、义务进行了约定。
合同履行过程中，2012年7月24日，被告克市康润物业公司与克拉玛依市民心源超市、克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司签订《协议书》一份，载明：“…2、克拉玛依市民心源超市自支付完毕2012年6月份租金后，即不再给克拉玛依市康润物业服务有限公司支付租赁费用。3、…自2012年7月1日起，认同民心源超市自主与现有房屋所有人重新签订租赁合同，同时民心超市对签订合同的业主，支付相应租金。”随后，原告陈建华从2012年7月1日后从克拉玛依市民心源超市陆续收到三个季度租金。另查，克拉玛依市康顺物业管理有限公司于2009年1月16日将企业名称依法变更为克拉玛依市康润物业服务有限公司。
原审判决认为，《委托租赁经营管理协议》仍在双方当事人约定的履行期限内，不存在解除合同的情形，且原告陈建华未与第三人签订过租赁合同，故合同应继续履行。原告陈建华2013年10月至2015年8月期间（共23个月）的租赁收益金11500元（250元／月×23个月×2个=12000元）的诉讼请求合法有据，依法予以支持。依上述合同约定的违约金计算方式可得违约金应为894元合法有据，其他超出部分不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百十一二条之规定，判决：一、原告陈建华与被告克拉玛依市康润物业服务有限公司继续履行双方于2005年12月21日签订的二份《委托租赁经营管理协议》；二、被告克拉玛依市康润物业服务有限公司于本判决书生效之日起五日内向原告陈建华支付2013年10月至2015年8月期间的租赁收益金11500元、违约金894元，合计12394元；三、驳回原告陈建华的其他诉讼请求。案件受理费93元、邮寄送达费32.40元，由原告陈建华负担38元，被告克拉玛依市康润物业服务有限公司负担87.40元。
一审宣判后，上诉人克市康润物业公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、原审判决定性为委托合同纠纷，但说理部分又以房屋租赁合同纠纷审理，前后矛盾。二、克拉玛依市中级人民法院（2014）克中民二初字第07号民事生效判决书及新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民申字第96号民事生效裁定书均已确认涉案房屋租赁标的物，于2012年7月已被承租人乌鲁木齐市民心源超市（有限公司）承租并交由克拉玛依市民心源超市经营，且上诉人克市康润物业公司不再是合同当事人，但原审法院对这一证据不予采信错误。三、被上诉人陈建华所出租的商铺与其他140余户业主属于同一平面，只能整体经营，故自2013年10月克拉玛依市民心源超市停业至2015年4月，此期间所有业主均未能获利。原审法院错误认定证据，致本案处理错误，特提起上诉，请求二审人民法院查明事实，依法驳回被上诉人陈建华对其诉讼请求。涉案诉讼费用由被上诉人陈建华承担。
被上诉人陈建华答辩称：克拉玛依市民心源超市在2012年11月6日、2013年5月13日、2013年7月23日分三次分别向其打款1699.50元的事实存在，但涉案房屋系其与上诉人克市康润物业公司签订，租期为10年，不论谁支付租金，涉案双方当事人签订的上述合同仍有效且应履行。故自2013年9月克拉玛依市民心源超市停业至2015年8月期间的租金损失应由上诉人克市康润物业公司承担。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求二审法院维持原判。
本案经本院二审审理查明事实如下：原克拉玛依市康顺物业管理有限公司经与克拉玛依塔河路78号都市广场负一层中面积3059.14平方米的场地的业主协商一致，由原克拉玛依市康顺物业管理有限公司承租上述场地统一经营管理，并分别与业主签订房屋租赁合同书。2005年12月21日，被上诉人陈建华（甲方）与原克拉玛依市康顺物业管理有限公司（乙方）签订了《委托租赁经营管理协议》二份，约定甲方将其所有的位于塔河路78号都市广场负一层＊＊号、＊＊号摊位委托给乙方租赁经营，委托年限分别为：2006年12月1日起至2021年11月30日止；2006年12月1日起至2016年11月30日至，每个摊位250元／月，乙方从第二年起每年12月5日、3月5日、6月5日、9月5日前按季向甲方支付租金。同时对其他权利义务亦进行了约定。
合同履行过程中，2007年9月6日，原克拉玛依市康顺物业管理有限公司（甲方）与克拉玛依市民心源超市（乙方）协商一致后，就上述场地签订名为《房屋租赁合同》实为《房屋转租合同》一份，该转租合同主要内容约定：“由乙方承租克拉玛依塔河路78号都市广场负一层中面积3059.14平方米的场地，用于开办超市；租期十年即自2007年9月10日至2018年3月9日止（其中装修期180天）。租金第一年52万元、第二年58万元、第三年64.7万元、第四年72.25万元，第五年至第十年为82万元。该合同第十一条第3款约定，若甲方在合同生效后迟延交付约定租赁物1个月以上的，乙方有权解除合同。第十四条约定甲方任意单方违约解除本协议的，应向乙方支付相当于剩余租期内租金总额作为违约金。第十五条约定乙方任意单方违约解除本协议的，应向甲方支付一年租期的租金作为违约金……”同年9月10日，原克拉玛依市春天花园房地产有限公司向克拉玛依市民心源超市出具担保书一份，主要内容载明：“克拉玛依市春天花园房地产有限公司对于克拉玛依市康顺物业管理有限公司与乌鲁木齐市民乐源超市有限公司签订的租赁合同中，克拉玛依市康顺物业管理有限公司所承担的所有责任、义务、债务及赔偿全额担保，担保期为租赁合同履行期加贰年，为2007年9月10日至2020年3月9日。特此担保。”上述合同签订后，原克拉玛依市康顺物业管理有限公司将租赁标的物交付克拉玛依市民心源超市进行装修和经营。2008年3月16日，原克拉玛依市康顺物业管理有限公司与克拉玛依市民心源超市又签订《租赁合同补充协议》一份，主要内容协商每年租金变更事宜，即第一年租金为51万元、第二年租金为57万元、第三年租金为63.72万元、第四年租金为71.25万元、第五年至第十年租金每年为81万元。上述合同履行过程中，原克拉玛依市康顺物业管理有限公司于2009年1月16日，企业名称依法变更为克拉玛依市康润物业服务有限公司。原克拉玛依市春天花园房地产有限公司于2008年5月12日，企业名称依法变更为克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司。
2012年7月24日，克拉玛依市民心源超市、上诉人克市康润物业公司、克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司三方协商，对克拉玛依市民心源超市现租赁房屋的相关问题达成共识，并签订《协议书》一份并各自加盖公章，主要内容载明：“1、民心超市仍需按2007年9月与现康润物业服务有限公司（即克拉玛依市康顺物业管理有限公司）签订的《租赁合同》约定的金额，支付给康润物业服务有限公司2012年6月1日至2012年6月30日房租金额为65852.25元（大写：陆万伍仟捌佰伍拾贰元零贰角伍分整）。2、克拉玛依市民心源超市自支付完2012年6月份租金后，即不再给克拉玛依市康润物业服务有限公司支付租赁费用。3、在克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司和克拉玛依市康润物业服务有限公司的强力配合与辅助下，自2012年7月1日起，认同民心超市自主与现有房屋所有权人重新签订租赁合同，同时民心超市对签订合同的业主，支付相应租金。4、自2012年7月1日至2017年6月30日租赁期间，克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司承诺将对民心超市进行租金补偿；补偿金的支付方式为一年一次；补偿金额的基数为：克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司承担：民心超市与现房屋产权人签订的新租赁合同的年租金减去民心超市在2007年9月与现康润物业服务有限公司（即原克拉玛依市康顺物业管理有限公司）签订的《租赁合同》约定的2012年租金差额的50%；即年补偿总金额=（负一楼租赁户年租金总额-82万元）X50%。5、克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司应提前1个月（即每年5月31日前）向克拉玛依民心超市支付当年租金补偿款。6、在所有业主未全部签订之前，克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司应根据民心超市对已签订合同业主付款额度进行年补偿款的支付。7、本协议一经三方签字盖章即对各方具有约束力。”此协议签订后，克拉玛依市民心源超市向上诉人康润物业公司支付了2012年6月1日至2012年6月30日房租金额65852.25元。至此，上诉人康润物业公司已不再是房屋承租人。克拉玛依市民心源超市与大多数业主取得联系确定房屋租赁关系，并就2012年7月1日起至2013年10月之间的租金分别向业主支付完毕。其中被上诉人陈建华同意克拉玛依市民心源超市承租其所有摊位，并于2012年11月6日、2013年5月13日、2013年7月23日三次分别收到克拉玛依市民心源超市支付租金1699.50元。
此后，克拉玛依市民心源超市与上诉人克市康润物业公司、克拉玛依市鸿骥恒业房地产开发有限公司因涉案租赁标的物相关问题产生诉讼。经本院审理并作出（2014）克中民二初字第07号民事生效判决，确认涉案业主自2012年7月与克拉玛依市民心源超市发生事实上的房屋租赁合同关系，与上诉人克市康润物业公司之间签订的《委托租赁经营管理协议》解除，双方不再有合同权利义务关系。该民事判决生效后，克拉玛依市民心源超市认为该民事判决确认的上述事实错误向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出申请再审。2015年3月25日新疆维吾尔自治区高级人民法院审理后依法作出（2015）新民申字第96号民事裁定书，明确涉案租赁标的物，已直接由克拉玛依市民心源超市与业主重新签订租赁合同，上诉人克市康润物业公司不再享有出租权，业主与上诉人克市康润物业公司签订的合同已实际解除。故裁定驳回申请再审人的上述申请。
另查，自2013年9月至2015年4月间，克拉玛依市民心源超市停业。自2015年4月起，大多数业主与克拉玛依市绿成公司重新签订租赁合同并已经营。但被上诉人陈建华仍认为其与上诉人康润物业公司2005年12月21日签订的《委托租赁经营管理协议》需继续履行为由提起诉讼。
上述事实，有当事人的陈述、（2014）克中民二初字第07号民事判决书、（2015）新民申字第96号民事裁定书及庭审笔录在卷可查。
本院认为，双方当事人对涉案上述事实经过无异议，故本院予以确认。双方当事人争议的焦点是：2005年12月21日涉案双方当事人签订的《委托租赁经营管理协议》是否已实际解除及被上诉人陈建华的诉求是否成立。
首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实…….当事人有相反证据足以推翻的除外。”本院（2014）克中民二初字第07号民事生效判决书、（2015）新民申字第96号民事生效裁定书作为直接有效证据，均已确认克拉玛依市民心源超市与业主重新签订了租赁合同，使上诉人克市康润物业公司不再享有出租权，业主与上诉人克市康润物业公司签订的合同已实际解除的事实。由此可得，涉案双方当事人2005年12月21日签订的《委托租赁经营管理协议》自2012年7月后已实际解除，被上诉人陈建华与克拉玛依市民心源超市之间产生事实上的房屋租赁合同关系，符合《合同法》第八十九条规定，合同权利和义务的一并发生转让，故而使合同主体发生了改变，上诉人克市康润物业公司不再是合同义务主体。
其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”依上述查明事实，上诉人克市康润物业公司告知被上诉人陈建华有关克拉玛依市民心源超市承租塔河路78号都市广场负一层＊＊号、＊＊号摊位的事实，被上诉人陈建华未反对且分三次收取克拉玛依市民心源超市支付的房屋租金，其以行为表明接受克拉玛依市民心源超市承租其房屋并享受权利和承担义务。现其又以2005年12月21日签订的《委托租赁经营管理协议》向上诉人克市康润物业公司主张租金，因该证据已被人民法院生效判决终止其效力，被上诉人陈建华对法律关系变更或权利受到妨害的基本事实又不能提供直接有效证据佐证，所作陈述与上述查明事实和法律规定不符，故其负有举证证明责任不利的后果。
承前所述，由于涉案当事人之间2005年12月21日签订的《委托租赁经营管理协议》已实际解除而终止效力，上诉人克市康润物业公司不受该合同约束，故被上诉人陈建华要求上诉人克市康润物业公司承担相关房屋租金的诉求失去法律关系存在的基本事实，所以其诉讼请求不能成立。
综上，上诉人克市康润物业公司上诉认为其不是合同当事人，原审法院采信证据有误并致判决结果错误的上诉请求，符合本案查明的上述事实和法律依据，对其上诉理由本院予以支持。据此，原审判决采信证据有误，致涉案定性和认定基本事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：
一、撤销克拉玛依区人民法院（2015）克民二初字第609号民事判决；
二、驳回被上诉人陈建华的诉讼请求
一审诉讼费及其他诉讼费125.40元，二审诉讼费110元。均由被上诉人陈建华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王耀军
审 判 员 黄安国
代理审判员 吕 平
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 吴 婷