.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2018）内04民终2463号上诉人（原审原告）：周宇，女，1989年2月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：臧雪娟，内蒙古同实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯国春，男，1959年8月6日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：郭新久，内蒙古紫城律师事务所律师。原审第三人：翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区赤峰市翁牛特旗乌丹镇宏远大厦**楼。法定代表人：侯雨民，系总经理。上诉人周宇因与被上诉人侯国春、原审第三人翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司（以下简称宏宇公司）确认合同无效一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2017）内0426民初7751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周宇上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案系上诉人因与被上诉人于2014年12月31日签订《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》而主张该协议无效提起的民事诉讼。一审法院认定本案争议项下房屋所有权属原审第三人所有并委托被上诉人出售的事实错误。《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》签订的主体是上诉人与被上诉人，且上诉人所缴纳的购房款亦由被上诉人收取，即上诉人将购房款汇入被上诉人个人账户，被上诉人接受并占有至今；且至本案诉讼发生时，该房款亦由被上诉人占有。故从该协议签订的主体及履行协议主权利、义务的两方面均应界定该协议主体系上诉人与被上诉人，而非是被上诉人受原审第三人委托，否则，享有协议权利的主体应是原审第三人而不是被上诉人；且上诉人与被上诉人签订协议时，被上诉人未向上诉人出示原审第三人授权委托书，第三人亦未在合理期限内履行告知义务，故一审法院该认定属认定事实错误。一审法院认定上诉人因翁牛特旗人民法院（2016)内0426民初5258号民事案件提交的诉状而认定”上诉人对被上诉人的行为系代表原审第三人是明知”错误。在（2016)内0426民初5258号民事案件中，上诉人只是把本案被上诉人及原审第三人列为诉讼主体，且翁牛特旗法院尚未对本案做出实体项下之判决，上诉人在该案诉讼中亦未明确认可被上诉人之行为系受托原审第三人委托而为，故仅仅以对尚未判决的诉讼告诉而推定该告诉与本案存在关联性错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院仅以上诉人的诉讼主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的情形而确认上诉人的诉讼请求不能成立是错误的。事实上，上诉人与被上诉人签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》除约定相关权利、义务外，还特别约定了”该房屋交易应签署商品房买卖合同”，正是因为如此，产生双方房屋买卖实体权利与义务的约定，应以《商品房买卖合同》的签署为依据，也说明《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》尚未具备《商品房买卖合同》的效力，当然不产生合同实体权利义务的约束力，故《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》应属无效合同，该《协议书》因不具有合同成立和有效的必要条件而无效。被上诉人侯国春二审辩称：一审判决正确。原审第三人翁牛特旗宏宇房地产开发有限责任公司二审未作陈述。周宇向一审法院起诉请求：1、请求依法确认周宇、侯国春于2014年12月31日签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》无效，由侯国春返还周宇购房首付款44.5万元；2、要求侯国春承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月11日，赤峰市发展和改革委员会下发了赤发改投字【2014】427号关于翁牛特旗乌丹一中家属院棚户区改造项目可行性研究报告的批复。2014年6月13日，翁牛特旗发展和改革局下发了翁发改字【2014】159号转发市发改委《关于翁牛特旗乌丹一中家属院棚户区改造项目可行性研究报告的批复》的通知。2014年6月26日，翁牛特旗国土资源局作出【2014】字第16号建设用地批准书，同日，翁牛特旗规划局作出建字第1504262014071号建设工程规划许可证。2014年7月18日，翁牛特旗建设局作出编号为×××号建设工程施工许可证。上述单位均批准了宏宇公司承建乌丹一中家属院棚户区改造项目。而后，宏宇公司对乌丹一中家属院棚户区改造项目进行了开发建设。2014年11月13日，宏宇公司对乌丹一中家属院棚户区改造项目取得了”商品房预售许可”。2014年12月5日，乌丹一中家属院棚户区改造项目经验收合格并交付使用。2014年12月31日，周宇、侯国春签订了《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》，约定侯国春将其所有的由宏宇公司开发建设的位于《乌丹一中家属院一号住宅楼商厅》一处卖给周宇，并约定付款方式、首付款、个人银行按揭贷款付款、违约责任及双方后续签署《商品房买卖合同》等事宜。该认购协议签订后，周宇依约向侯国春支付了首付款44.5万元，侯国春亦向周宇出具了收款凭证。对于双方当事人无争议的事实，该院予以确认。本案中双方争议的事实是：1、谁是涉案房屋的实际所有权人；2、双方签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》是否属于无效情形。周宇为支持其诉讼请求向该院提交下列证据：1、《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》一份，证明侯国春不是涉案房屋的所有权人，侯国春却是涉案房屋的真正出卖人，侯国春至今未取得该房屋的所有权，既然侯国春不是涉案房屋的所有权人，当然没有出卖房屋的权利。而且侯国春向周宇出售房屋时未向周宇表明与第三人系委托代理关系。还证明本案侯国春未按照该协议第三条二款及三款的约定通知周宇履行办理银行按揭贷款手续的义务及未按约定与周宇签订《商品房买卖合同》的义务，致使周宇的合同目的至今无法实现。侯国春质证认为，对协议书的真实性无异议，这份协议书恰恰能够证明该合同是合法有效的。合同的出卖人是宏宇房地产开发公司，而不是侯国春个人，侯国春仅仅是代理宏宇公司进行销售。周宇称侯国春未按合同约定履行义务导致合同目的无法实现，这并不是合同无效的条件，与周宇的主张自相矛盾，最主要的是在履约过程中周宇违约，在另一案件中经过长达一年的审理，侯国春多次通知周宇去办理贷款，周宇拒不办理，所以是周宇一再违约。另外周宇称合同目的无法实现根本不能成立，认购协议签订后，侯国春即将大厅交付给周宇使用，周宇现在也一直在使用。宏宇公司质证认为，涉案项目是侯国春借用我公司资质开发的，涉案工程从立项到工程施工、竣工验收、销售都是侯国春负责的，我公司未参与。2、借记卡账户明细清单2页及收据2枚，证明周宇将涉案房屋的首付款通过银行转账及现金的方式，交付至侯国春个人账户48.1万元，而不是宏宇公司的账户或者是项目部收取。如果宏宇公司称侯国春与宏宇公司系委托代理关系，那么周宇交付的房款应该交付到宏宇公司的账户中，而不应交付到侯国春的个人账户中，所以从交款的方式看，宏宇公司与侯国春之间此时没有形成委托代理关系。侯国春质证认为，对证据的真实性无异议，周宇交付的首付款是44.5万元，其余3.6万元是大修基金等款项。即使侯国春个人收取也是替宏宇公司收取，因为侯国春是项目负责人。宏宇公司质证认为，涉案楼房的置换等款项都未走我公司的账户，只有业主办理银行按揭贷款时才走公司账户，钱到公司账户之后，公司还要将贷款返还给侯国春。侯国春是涉案房屋的所有权人。3、（2016）内0426民初5258号起诉状一份，证明周宇在（2016）内0426民初5258号民事案件中，在事实和理由部分称，侯国春以宏宇房地产公司的名义向周宇出售的涉案房屋，而且在协议中侯国春仅是将涉案房屋的出售人设置为宏宇公司，但是落款处加盖的却是侯国春的个人私章，所以证明周宇在（2016）内0426民初5258号案件中没有认可宏宇公司就是涉案房屋的所有权人。侯国春质证认为，对证据的真实性无异议，但是对证明的问题有异议。周宇在诉状中的第一被告就是宏宇公司，周宇称侯国春以宏宇公司的名义向周宇出售的涉案房屋，由此可以证明周宇认可涉案房屋的所有权人是宏宇公司，只是主张落款处加盖的是侯国春的个人私章，但加盖私章的行为是作为代理人的行为而为的，其代表的就是宏宇公司。宏宇公司质证认为，涉案项目都是侯国春借用我公司的资质运作的，我公司未参与。侯国春为支持其抗辩主张向该院提交如下证据材料：1、2014年6月11日、2014年6月13日赤峰发改委和翁旗发改局文件两份。证明涉案工程是由政府立项批准，由宏宇公司开发建设的。周宇质证认为，与本案无关。由于宏宇公司称立项的过程均是侯国春个人所为，但是通过侯国春举出的证据，均是以宏宇公司名义进行的立项审批。宏宇公司质证认为，无异议。我公司委托侯国春进行立项审批，侯国春是代表公司进行的运作。2、建设用地批准书、规划许可证及施工许可证各一份。证明涉案项目是经过各项审批手续齐全后进行施工建设的。周宇质证认为，与本案无关，对本案没有证明效力。宏宇公司质证认为，无异议。3、商品房预销售许可证一份。证明2014年11月13日，宏宇公司取得了销售许可，其销售行为是合法有效的。周宇质证认为，与本案没有关联性，没有证明力。因为本案宏宇公司不是涉案房屋的出售方。宏宇公司质证认为，无异议。4、建设工程竣工验收证明书一份。证明涉案工程在2014年12月5日经竣工验收合格交付使用，且能证明项目负责人为侯国春的事实。周宇质证认为，与本案无关。该证据不能证明侯国春系宏宇公司的项目负责人，即使侯国春系涉案工程的项目负责人，那么侯国春也仅是涉案工程的建筑施工方面的负责人，也不是该涉案房屋的所有权人。宏宇公司质证认为，无异议。5、授权委托书一份。证明侯国春是宏宇公司的委托代理人，并作为一中家属院棚户区改造项目的项目负责人，侯国春代理宏宇公司全权办理一中家属院棚户区改造项目的开发、建设、预售、销售、竣工验收等事宜。周宇质证认为，真实性有异议。该证据在周宇与侯国春签订涉案房屋的认购协议书时，周宇从未见过此授权委托书，侯国春也没有向周宇出示过该委托书。如果是宏宇公司授权侯国春向周宇出售涉案房屋，那么根据法律规定，侯国春出售给周宇的涉案房屋应该以被代理人的名义，也就是以宏宇公司的名义向周宇出售，根据认购协议书所现，该协议书没有加盖宏宇公司的任何印章，所以周宇没有任何理由相信侯国春出售给周宇的涉案房屋系代理宏宇公司进行销售的行为，所以授权委托书不具有真实性和合法性。宏宇公司质证认为，这份委托书是我公司为侯国春出具的。6、（2016）内0426民初5258号民事裁定书一份。证明在2016年周宇就以宏宇公司和侯国春为被告向法院提起诉讼，要求解除双方签订的买卖合同，通过这个诉讼就能够证明周宇知道销售方是宏宇公司，而且周宇承认合同的效力，那么解除合同诉讼在先，而确认合同无效的诉讼在后，本身就是自相矛盾的。周宇自购买涉案房屋后一直在使用，现在仍然在使用涉案房屋。周宇质证认为，真实性无异议，但对侯国春证明的目的有异议。该裁定书不能证实周宇在（2016）内0426民初5258号民事案件中提起诉讼就说明周宇知道销售方是宏宇公司，而且也不能证明周宇在（2016）内0426民初5258号案件中承认协议书的效力。宏宇公司质证认为，我方不清楚。7、《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》一份。证明房屋的出卖人就是宏宇公司，侯国春是作为代理人代理宏宇公司与周宇签订的合同，所以合同是合法有效的。周宇质证认为，真实性无异议，对侯国春证明的目的有异议。从协议书看尽管封皮上的名称是宏宇公司，但是由于在落款处没有加盖该公司的印章，所以无论从事实上还是从法律规定上均不能认定宏宇公司是涉案房屋的出卖人，协议书也不能证明是侯国春代理宏宇公司出售的涉案房屋，相反恰恰证明涉案房屋的出售人就是侯国春本人。宏宇公司质证认为，无异议。依据周宇的陈述、侯国春的答辩，并经庭审举证、质证，该院综合认定如下：周宇提交的证据1、2，能够证明侯国春将涉案房屋以88.5万元的价款卖与周宇，周宇给付侯国春首付款44.5万元，交付给侯国春大修基金等款项3.6万元，尚欠侯国春购房款44万元，同时证明侯国春已将房屋交付给周宇。该院对周宇提供的证据1、2欲证明的上述问题予以确认，但对于周宇欲证明的侯国春不是涉案房屋的所有权人，侯国春对于涉案房屋没有处分权不予采信。周宇提供的证据3，能够证明周宇认可侯国春是以宏宇公司的名义向周宇出售的涉案房屋。该院对周宇欲证明的问题予以确认。侯国春提供的证据1、2、3、4，是政府相关部门出具的文件或相关材料，该院予以采信。侯国春提供的证据5，能够证明侯国春是借用宏宇公司的资质开发的乌丹一中家属院棚户区改造项目。侯国春提供的证据6，能够证明周宇承认双方签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》的效力。该院对侯国春提供的证据6欲证明的问题予以采信。侯国春提供的证据7能够证明周宇认可侯国春是以宏宇公司的名义向周宇出售的涉案房屋，该院对侯国春提供的证据7欲证明的问题予以采信。一审法院认为，侯国春本人无开发资质，经侯国春与宏宇公司协商，宏宇公司同意侯国春借用其资质开发乌丹一中家属院棚户区改造项目，故宏宇公司是乌丹一中家属院棚户区改造项目的建设单位，为此，建成后的房屋所有权人是法律事实上的宏宇公司。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事物的合同。该法第三百九十九条规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。宏宇公司已给侯国春出具了授权委托书，委托侯国春预售、销售建成后的房屋，可见，侯国春实际是代表宏宇公司与周宇签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》，周宇对此是明知的，有（2016）内0426民初5258号民事案件中周宇向该院提交的民事起诉状在卷为凭，该份起诉状能够证明周宇认可其与侯国春签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》是有效的，且宏宇公司对此亦不持异议，故该份认购协议书合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性。本案中，周宇、侯国春签订的认购协议书不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的任何一种情形。故周宇要求确认周宇、侯国春于2014年12月31日签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》无效的诉讼请求既无事实根据，亦无法律依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周宇要求确认周宇与侯国春于2014年12月31日签订的《一中家属楼一号住宅楼认购协议书》无效的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未向本院提举证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性。本案中，被上诉人无开发资质，经被上诉人与原审第三人协商，原审第三人同意被上诉人借用其资质开发乌丹一中家属院棚户区改造项目，故原审第三人是乌丹一中家属院棚户区改造项目的建设单位，建成后的房屋所有权人是法律事实上的原审第三人。原审第三人已给被上诉人出具了授权委托书，委托被上诉人预售、销售建成后的房屋，故被上诉人与上诉人签订的案涉协议书并不违反相关法律规定。合同无效的情形是法定的，现上诉人主张案涉协议书无效，但其提出的上诉理由不符合法律规定的合同无效的情形，故根据上述法律规定，本院对上诉人的上诉主张依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长苏力德审判员徐书文审判员崔明明二○一八年七月十日书记员沈志华