河南省郑州市管城回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）管民二初字第2389号
原告陈红亮，男，1974年4月27日出生，汉族，河南中医学院教师，住郑州市金水区。
被告河南省高速快运实业有限公司。住所地：郑州市郑汴路**号。
法定代表人武文凯，总经理。
委托代理人陈保平，河南绿城律师事务所律师。
委托代理人戚魁，河南绿城律师事务所律师。
原告陈红亮诉被告河南省高速快运实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈红亮、被告法定代表人的委托代理人陈保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2008年3月27日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：08215425），购买位于郑州市郑汴路41号兰桂C号楼2层221号商品房一套。原告向被告支付了购房首付款，并办理了“按揭”手续。同时被告向原告收取天然气初装费、暖气初装费两项共计13508元。合同履行过程中，被告将规划为26层的C号楼擅自加盖到29层。合同约定2009年10月31日之前交房，被告至今未将符合验收条件的房屋交给原告使用，导致原告至今未能办理房产证。1、被告须赔偿原告因其逾期办理房屋权属证书赔偿金86092元，原告与被告签订商品房买卖合同逾期办理房屋权属证书根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（按照已付购房款总额436594元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息7.83的标准计算，自2010年11月1日其至原告取得房屋权属证书之日2015年9月30日为止58个月，共计86092元）。2、合同约定房屋面积为82.06平方米，但实测面积仅为75.34平方米，被告应返还因房屋面积误差绝对值3%部分的房价款13088元及利息2653元，面积差超出3%的双倍房价款45330元。3、由于面积误差致使原告多缴5年的物业费共计455元、配套费多缴1106元。4、合同履行过程中，被告将规划为26层的C号楼擅自加盖到29层，原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降。原告的具体损失难以量化，建议法官行使自由裁量权。综上，被告违反了《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关法律规定构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院，请求判令：1、被告赔偿原告因其逾期办理房屋权属证书赔偿金88745元；2、判令被告返还原告因房屋面积差造成损失58418元；3、判令被告返还原告因房屋面积误差多缴的物业费、配套费共计1561元；4、判令被告赔偿原告因楼层加高，增加了生活区内的容积率，房屋价值相对下降，降低业主生活质量，要求赔偿1万元；5、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：1、原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书赔偿金88745元没有事实和法律依据。首先，被告没有为原告办理房屋权属证书的义务。其次，被告办理完毕房屋初始登记手续后，在兰桂小区范围内张贴通知，通知各业主（包括原告）初始登记已办理完毕，各业主应积极办理房产证书。而且，部分业主在被告的协助下办理了房产证，部分业主自行办理的房产证，被告已协助原告办理完毕了房产证。因此根本不存在被告支付逾期办理房屋权属证书赔偿金的情形，且因双方未在商品房买卖合同中约定逾期办证违约金，因此，即使被告存在逾期办证的行为，也不需要向原告支付违约金，原告的第一项诉讼请求，应当予以驳回。2、原告房屋面积误差问题。按照《商品房买卖合同》第五条的约定，面积有差异的，据实结算房价款，多退少补。因此，原告所购房屋实际小6.72平方米，按照原合同单价每平方米5320.42元计算，需退房款35753元，而非原告所主张的58418元，多出部分应予以驳回。3、原告所购房屋实际面积比合同面积小6.72平方米，被告对此是认可的，由此造成原告多缴纳的物业费，原告应向小区的物业管理公司主张权利，与被告无关。对于配套费，天然气配套费是按户交纳，每户3660元，即使面积有误差也不存在退还的情况；暖气配套费是按面积收取的，但是，被告也是按照最初的预售面积向郑州市热力公司交纳的暖气配套费，故原告如主张配套费多交了，应向郑州市热力公司主张，与被告无关。因此，原告的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。4、关于楼房是否加盖以及加盖后的违约责任，原、被告在合同中均未约定，不存在被告违约。另外，即使被告加盖，该行为属于行政法调整的范围，不属于民事诉讼的范畴，原告无权就加盖行为向被告提起诉讼。而且就加盖行为，相关部门已经对被告进行了处罚，被告也交纳了相关的罚款，已承担了相应的责任，由加盖产生的法律责任已经终结。故原告的该项诉请也无事实和法律依据，依法应予以驳回。
经审理查明：2008年3月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、原告购买被告开发的位于郑州市××区××号（兰桂小区）C幢1单元2层221号房，户型为二室二厅，建筑面积82.06平方米，该房屋单价为每平方米5320.42元，房屋总价为436594元。2、面积确认及差异处理：以产权登记面积为准，按照与合同约定面积的差异，据实结算房价款，多退少补。3、付款方式：2008年3月27日支付首付款136594元，余款300000元办理公积金贷款，付款时间为2008年4月11日。4、交付期限：被告应在在2009年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。4、违约责任：被告未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5、被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失。在附件四《合同补充协议》第6条约定：“商品房买卖合同约定的售价并未包括房价款本身以外的一切费用，除法律规定应该由被告承担的以外，其余费用原告应当按有关规定承担。原告应交付的费用有：办证费用（契税、维修基金、测绘费、印花税、产权登记费、工本费）、配套设施费用（天燃气初装费、暖气初装费、有线电视初装费）、银行按揭手续费用。原告在签订合同2个月内应及时交纳购买物业的配套费（天燃气初装费、暖气初装费）。”上述合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款436594元。被告分别于2008年3月27日、2008年7月22日向原告出具收到房款136594元、300000元的销售不动产统一发票。原告并于合同签订两个月后向被告交纳了天然气、暖气初装费13508元。2011年1月5日，原、被告办理了房屋交接手续。现原告要求被告赔偿逾期办证违约金、退还房屋面积差价款及退还天然气、暖气初装费等问题，双方发生纠纷。
另查明，2011年底原告曾以要求被告返还收取的天然气初装费和暖气初装费及利息、支付逾期交房违约金为由将被告诉至本院，后本院依法作出（2012）管民二初字第154号判决书，判令被告赔偿原告逾期交房违约金18817元，驳回原告要求退还天然气初装费和暖气初装费的诉讼请求。判决作出后被告不服提起上诉，在二审审理期间被告撤诉。现该判决已经生效。
还查明，被告从2007年开始在郑州市××区××号开发兰桂小区，规划部门许可的该小区A、B、C三栋楼分别为23、22、26层；被告在开发建设过程中擅自将C栋楼多加盖了三层，导致了原告在内的小区千余户业主的产权登记等受到影响；小区内的相关业主就房屋交付、产权办证等问题通过多种渠道向相关部门进行了反映。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
被告未按照合同约定如期向原告交付房屋并提供办理权属登记的相关资料，实属违约，应当承担相应的违约责任。双方未对逾期办证在原告不要求退房的情况下违约金如何承担，参照本小区其他业主所签订的合同违约金计算方法，本院按照原告已缴纳房款总额的1%计算，经计算为4365.94元，原告要求过高部分，本院不予支持。
原告购买房屋产权证登记建筑面积为75.34平方米，小于合同约定面积6.72平方米，被告存在违约行为。根据《商品房买卖合同》第五条第1项的约定，被告应退还原告面积差价款35753.22元；原告要求按照面积误差比在3%以内部分被告返还房价款、超出3%部分房价款被告双倍返还，因该约定原、被告双方并未选择适用，故原告要求按照该标准没有依据，本院不予支持。被告多收取原告购房款，向原告退还该款项正当，因被告所出售房屋合同面积小于实际面积，导致原告多缴纳购房款，被告应当按照同期中国人民银行贷款利率（自2008年7月22日起）向原告支付利息。
关于原告要求被告返还原告因房屋面积误差多缴的物业费、配套费共计1561元，因原告缴纳的物业费系向物业公司缴纳，而非向被告缴纳，原告要求退还多缴纳的物业费没有依据，本院不予支持。对于配套费，因天然气初装费系按户收取，与面积无关，且原告不再要求，本院不再处理；因原告购买房屋产权证登记建筑面积为75.34平方米，小于合同约定面积6.72平方米，由于被告原因导致原告多向被告缴纳暖气初装费831元，被告应当退还。
关于原告主张被告擅自在其购买房屋所在“兰桂小区”C幢楼房上加盖的情况，已经相关行政部门责令办理相关手续，并处于罚款，且被告擅自加盖楼层应由相关行政部门进行处理，不属于人民法院民事案件的受理范围，故原告以此要求被告赔偿损失1万元的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告河南省高速快运实业有限公司支付原告陈红亮逾期办理房屋权属证书违约金4365.94元；
二、本判决生效后十日内，被告河南省高速快运实业有限公司退还原告陈红亮房屋面积差价款35753.22元及利息（自2008年7月22日起以35753.22元为基数按照同期中国人民银行贷款利率计付至本判决确定退款之日止）；
三、本判决生效后十日内，被告河南省高速快运实业有限公司退还原告陈红亮暖气初装费831元；
四、驳回原告陈红亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3474元，由原告陈红亮负担2651元，被告河南省高速快运实业有限公司负担823元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。
审 判 长 杨绿水
人民陪审员 蒲景枝
人民陪审员 张青梅
二〇一六年六月十七日
书 记 员 高媛媛