广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤12民终912号
上诉人（一审被告）：肇庆市端州区肥仔洪小馆，住所地广东省肇庆市星湖东路倚岩小馆侧。
经营者：刘社洪，男，1965年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：胡玉清，广东长科律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：广东省肇庆市房地产开发总公司，住所地广东省肇庆市端州四路13号（雅图商业城）西座3楼，组织机构代码19527725-2。
法定代表人：汪国齐。
委托诉讼代理人：丁涛，广东勤思进律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁嘉红，广东勤思进律师事务所实习律师。
一审第三人：肇庆市旅游机电石化物资供应公司，住所地广东省肇庆市星湖聚星桥畔，营业执照号码19527666-3。
法定代表人：谭校文。
委托诉讼代理人：林炳辉，该公司负责人。
一审第三人：肇庆市工贸房地产开发公司，住所地广东省肇庆市工农北路34号，营业执照号码19527840-7。
法定代表人：肖火新。
委托诉讼代理人：姚群英，该公司员工。
上诉人肇庆市端州区肥仔洪小馆（以下简称肥仔洪小馆）因与被上诉人广东省肇庆市房地产开发总公司（以下简称房地产总公司）、第三人肇庆市旅游机电石化物资供应公司（以下简称机电石化公司）、肇庆市工贸房地产开发公司（以下简称工贸公司）占有物返还纠纷一案，广东省肇庆市端州区人民法院于2016年4月13日作出(2015)肇端法民二初字第542号民事判决，房地产总公司不服提起上诉。本院作出（2016）粤12民终661号民事裁定发回重审。端州区人民法院重审后作出（2017）粤1202民初367号民事判决，上诉人肥仔洪小馆不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人肥仔洪小馆的委托诉讼代理人胡玉清，被上诉人房地产总公司的委托诉讼代理人丁涛、翁嘉红，第三人机电石化公司的委托诉讼代理人林炳辉，第三人工贸公司的委托诉讼代理人姚群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人肥仔洪小馆上诉请求：1.撤销（2017）粤1202民初367号民事判决书第二判项；2.追加原肇庆市华侨乐园旅游中心职工邱志坚、邱益曼、廖芬为本案诉讼当事人；3.房地产总公司承担本案上诉费用。事实和理由：一、肥仔洪小馆善意取得争议地块，并无明显过错。涉案地块权属变更错综复杂，涉及到国有企业之间的遗留问题，单纯通过司法途径判决解决，明显不妥。1993年12月3日，涉案地块以《国有土地使用权出让合同》与《土地转让合同》变更权属人，各种原因不得而知，导致第三人广东省华侨乐园旅游中心部分员工留守管理争议地块的事实客观存在。2007年7月31日，肥仔洪小馆通过与第三人广东省华侨乐园旅游中心部分留守员工的协商，在支付了部分村民青苗补偿款及交纳租金后，取得该地块的使用权，投入大量资金经营餐饮业。2009年9月，该地块由房地产总公司受让，即以律师函形式向肥仔洪小馆主张权利。由此可见，该地块多次变更权属人，导致原权属人与新权属人很多遗留的行政问题，包括员工安置及地块抵押及各种法律关系尚待解决，同时存在法律意义上主张权利时效问题。所以，本纠纷处理涉及到《国有土地使用权出让合同》、《土地转让合同》、《租赁合同》、《无偿划转协议》等，无论以行政方式或法律途径处理，都要考虑到各种关系，而非简单的否定。二、一审判决由肥仔洪小馆支付所谓“占有费”有失公平原则。首先肥仔洪小馆是善意取得该地块使用权且支付一定费用，而且经营达八年之久，“权属人”应当知晓但从未主张权利。其次，肥仔洪小馆对房地产总公司单方委托的所谓“委托估价”证据持异议，一审法院不予理会，属程序不当。再次，一审法院应当将原肇庆市华侨乐园旅游中心职工邱志坚、邱益曼、廖芬追加为本案当事人参加诉讼。
被上诉人房地产总公司辩称：肥仔洪小馆与机电石化公司所签订的涉案土地的相关租用合同、租用协议是无效的。因为涉案土地权属人曾经分别是华乐公司、工贸公司及房地产总公司，工贸公司在2009年将涉案土地无偿转让给房地产总公司，租用协议所记载的机电石化公司从来不是涉案土地的权属人，肥仔洪小馆与机电石化公司所签订的租用协议属于无权处分他人财产的行为，该协议对工贸公司、房地产总公司不生效。肥仔洪小馆无法律和事实依据占用房地产总公司的土地进行经营，其应当支付场地占用费。关于场地占用费的单价标准，房地产总公司已提供了房地产评估报告，足以证实涉案土地的租金单价标准。关于占用面积，肥仔洪小馆在本案的诉讼中自认使用面积是900㎡，因此肥仔洪小馆应当向房地产总公司支付2010年8月27日到现在的场地占用费。房地产总公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回肥仔洪小馆的上诉请求，维持一审法院判决。
第三人机电石化公司述称：一、机电石化公司没有授权原单位职工邱志坚、邱益曼、廖芬三人于2007年9月23日与岩前管理区肥仔洪小馆刘社洪签订旧办公室（约150平方）及办公室前空地的《租用协议》。纯属个人行为，责任由其三人自己承担负责，与机电石化公司无关。二、机电石化公司不是上述出租场所和地块的权属人，不具备出租的主体资格。举证如下：1.机电石化公司于2007年6月28日经市国企办批复实施先关闭后破产的改革，公司全体员工实施安置。2.机电石化公司原法定代表人谭校文已于2007年7月31日办理了机电石化公司公章移交给肇庆旅游集团有限公司的有关手续。三、经核查，邱志坚、邱益曼、廖芬三人于2007年9月23日与岩前管理区肥仔洪小馆刘社洪签订《租用协议》的真实时间是2012年2月，当时邱志坚、邱益曼、廖芬三人利用空白信笺并拟好相关条款与岩前管理区肥仔洪小馆刘社洪签订《租用协议》的，所收取刘社洪的租金其三人自行分配，与机电石化公司无关。
第三人工贸公司述称：工贸公司于1993年12月3日与1994年1月31日与华乐实业公司签订购买涉案土地的《土地转让合同》，并将签订的合同到公证处办理了公证。在支付580万元后，到市国土局办理国有土地使用证，后由于规划局不同意报建，土地未开发建设。肥仔洪小馆与其他人签订的《租用协议》应不生效。
房地产总公司向一审法院起诉请求：1.肥仔洪小馆立即停止侵权，排除妨碍，立即搬出其占用房地产总公司拥有土地使用权的土地及上盖物；2.肥仔洪小馆向房地产总公司支付占用费953157.7元(从2010年8月27日至2015年10月15日的土地及其上盖物的占有使用费，之后的占有使用费按每月15631.2元的标准计至肥仔洪小馆腾退之日)；3.由肥仔洪小馆承担本案全部诉讼费用。在一审庭审中，房地产总公司明确第二项诉讼请求：按照面积4008平方米计算占用费，从2010年1月1日至2012年12月31日的租金单价为3.8元/平方米/月，从2013年1月1日至2015年10月15日的租金单价为3.9元/平方米/月，2015年10月15日之后的租金单价为3.9元/平方米/月。
一审法院认定事实：1993年12月3日，华乐实业公司（甲方）与工贸公司（乙方）签订《土地转让合同》，约定甲方转让肇庆星湖风景区象岗北侧土地的使用权（含仓库、住宅、办公楼、厂房、车库等）转让给乙方，土地使用证号码120××××0403，转让价款为5000000元。1994年1月31日，华乐实业公司（甲方）与工贸公司（乙方）签订《转让厂房、住宅、办公楼及其用地的合同》，对上述合同的内容进行重新约定。该合同约定甲方转让肇庆星湖风景区象岗北侧的厂房、仓库、住宅、办公楼、车库及其用地使用权转让给乙方，土地使用证号码总编号001852，分编号120××××0403，转让价款为10000000元。
2009年9月25日，工贸公司（划出方、甲方）与房地产总公司（划入方、乙方）签订了《无偿划转协议》一份，约定：甲方向乙方无偿划转甲方所有的位于肇庆市星湖风景区象岗北侧面积为8016平方米土地使用权及上盖物[土地证号：肇国用（2007）第013**号]；本次划转属于国有资产行政划拨，不涉及对价、支付方式和支付期限等事宜等等。2010年8月27日，房地产总公司办理了上述土地的使用权证〔证号：肇国用(2010)第00652号〕。后房地产总公司发现肥仔洪小馆在案涉土地上进行生产经营，遂多次要求肥仔洪小馆退还案涉土地，并于2012年9月21日向肥仔洪小馆及刘社洪发出书面函件，要求其退还土地，刘社洪亦签收了该书面函件。双方经多次协商无果，遂诉至一审法院。
另查明，2007年7月31日，机电石化公司的法定代表人谭校文将公司公章移交肇庆旅游集团有限公司。2012年2月期间，机电石化公司（甲方）的员工邱志坚、邱益曼、廖芬利用盖有机电石化公司公章的空白信笺与刘社洪（乙方）签订《租用协议》一份，根据《租用协议》所载：经双方协议，甲方同意出租旧办公室（约150平方米），地址岩前村肥仔洪大排档后面办公室及办公室前空地，给岩前村民刘社洪作大排档经营使用，租赁期间所发生一切债权债务由刘社洪负责，甲方不负任何责任；租用期自2007年10月1日起至2033年10月31日；租用金额为每年6000元，租金定于每年10月份由甲方向乙方收取；在租用期间，若甲方由于上述场所土地使用权问题而发生提前中止合同，甲方应该协助乙方向土地权所有者或单位商讨赔偿损失，如协商解决不了，乙方追讨不回各项经济损失，乙方自行承担一切责任和经济损失等等，该协议的落款时间为2007年9月23日。2012年2月29日，刘社洪将2012年2月29日至2022年2月28日共10年的租金60000元支付给邱志坚、邱益曼、廖芬，其三人在《收据》签名确认，机电石化公司确认该60000元并未交回机电石化公司。刘社洪从2003年开始在所租赁的土地上经营肥仔洪小馆至今。
在诉讼过程中，房地产总公司提供了一份由肇庆万联房地产土地评估有限公司出具的《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号），该报告对端州区星湖风景区“象岗”北侧的土地的市场租金价格进行了测算，确定评估结果为：2010年—2012年为3.8元/㎡/月，2013年—2015年为3.9元/㎡/月。
一审法院认为，本案是占有物返还纠纷。根据肥仔洪小馆、房地产总公司以及一审第三人的意见，一审法院作以下认定：
（一）合同的效力问题。华乐实业公司与工贸公司分别于1993年12月3日、1994年1月31日签订的《土地转让合同》、《转让厂房、住宅、办公楼及其用地的合同》，工贸公司与房地产总公司在2009年9月25日签订的《无偿划转协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效的合同。机电石化公司与刘社洪于2012年2月签订《租用协议》时，租赁标的物的权属人是房地产总公司而非机电石化公司。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理的要件是客观表象和相对人善意无过失。结合本案情况，即使签订《租用协议》的出租方代表邱志坚、邱益曼、廖芬是机电石化公司的员工，但其三人并没有出示有效的权属证明拟证明机电石化公司是涉案土地的权属人或得到真正权属人房地产总公司的委托，即邱志坚、邱益曼、廖芬代表签订《租用协议》的行为并不具有表见代理的客观表象，其行为不构成表见代理，为无处分权人处分他人财产的效力待定行为。其次，根据一审法院查明的事实及邱志坚、邱益曼、廖芬的陈述可知，刘社洪利用邱志坚、邱益曼、廖芬提供的盖有机电石化公司公章的空白信笺，于2012年2月补签了《租用协议》，刘社洪主观上亦不属于善意无过失。综上，鉴于工贸公司、房地产总公司直至庭审时止，仍没有对邱志坚、邱益曼、廖芬的行为进行追认，《租赁合同》对工贸公司、房地产总公司不生效。
（二）责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房地产总公司要求肥仔洪小馆停止侵权，排除妨碍，立即搬出其占用的房地产总公司拥有土地使用权的土地及地上建筑物，并支付场地占用费，合法合理，一审法院予以支持。对于场地占用费的计算标准，房地产总公司要求从其实际取得涉案土地的权属之日即2010年8月27日起计至肥仔洪小馆腾退之日止，计费标准按照《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号）的估价标准计算，合法合理，一审法院予以照准。肥仔洪小馆虽然对报告的估价标准有异议，但未能够提供证据证明该标准存在不合法、不合理的情形，应承担举证不能的法律后果。对于肥仔洪小馆的实际使用场地面积，房地产总公司主张以其享有权属的土地面积的一半计算，但不能证明肥仔洪小馆实际使用面积，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，房地产总公司应承担举证不能的法律后果。肥仔洪小馆在诉讼过程中，自认其实际使用面积为900平方米，一审法院予以确认。即肥仔洪小馆应当支付房地产总公司2010年8月27日至2012年12月31日的场地占用费为96341.4元（3.8元/平方米/月×900平方米×28.17个月=96341.4元），2013年1月1日至2015年12月31日的场地占用费为126360元（3.9元/平方米/月×900平方米×36个月=126360元）,以上合计222701.4元；2016年1月1日后至腾退之日的场地占用费按照3510元/月（3.9元/平方米/月×900平方米）的标准计算。
依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、肇庆市端州区肥仔洪小馆应在该判决发生法律效力之日起三十日内停止侵权，排除妨碍，搬出其占用的广东省肇庆市房地产开发总公司为土地使用权人的端州区星湖风景区“象岗”北侧土地及地上建筑物。二、肇庆市端州区肥仔洪小馆应在该判决发生法律效力之日起三十日内向广东省肇庆市房地产开发总公司支付场地占用费（2010年8月27日至2015年12月31日的场地占用费为222701.4元，2016年1月1日至肇庆市端州区肥仔洪小馆腾退之日的场地占用费按照3510元/月的标准计算）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13331元（广东省肇庆市房地产开发总公司已预付），由广东省肇庆市房地产开发总公司承担9981元，肇庆市端州区肥仔洪小馆承担3350元。
本院二审期间，各方当事人均没有提供新证据证实其主张。
本院经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。
案经本院主持调解，各方当事人不能达成一致意见。
本院认为，本案是占有物返还纠纷。根据肥仔洪小馆上诉和房地产总公司以及第三人答辩的意见，二审争议的焦点为应否追加旅游中心原职工邱志坚、邱益曼、廖芬三人作为本案当事人、涉案土地租赁协议效力问题、土地租金的评估价是否合理、应否支付占用土地费用等问题。
关于应否追加旅游中心原职工邱志坚、邱益曼、廖芬三人作为本案当事人的问题。本案是占有物返还纠纷，涉案权属人起诉列写了涉案土地占有使用人以及相关的涉案权属人作为诉讼主体符合法律规定，不存在漏列诉讼当事人的情形。肥仔洪小馆要求追加邱志坚、邱益曼、廖芬三人作为本案当事人没有法律依据，邱志坚、邱益曼、廖芬三人与本案纠纷没利害关系，肥仔洪小馆若认为其交付租金给邱志坚、邱益曼、廖芬造成其损失，应另循途径解决。
关于涉案土地租赁协议效力问题。涉案土地位于肇庆市星湖风景区象岗北侧面积为8016平方米，房地产总公司于2009年9月25日受让取得土地使用权及上盖物，并于2010年8月27日办理了上述土地的使用权证。房地产总公司对涉案土地享有处分权。肥仔洪小馆的负责人刘社洪与机电石化公司于2012年2月签订涉案土地的《租用协议》无效，机电石化公司并非租赁标的物的权属人，其无权出租涉案土地。邱志坚、邱益曼、廖芬以机电石化公司员工的身份在《租用协议》出租方处签名，邱志坚、邱益曼、廖芬三人的行为没有得到涉案土地的权属人工贸公司、房地产总公司的委托或追认，《租用协议》对工贸公司、房地产总公司不生效。
关于涉案土地租金的评估及占用土地费用等问题。涉案土地租赁协议被确认无效，房地产总公司要求肥仔洪小馆停止侵权，排除妨碍，搬出其占用的涉案土地及地上建筑物，并支付场地占用费合法有据，本院予以支持。对于场地占用费的计算标准，一审法院按照《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号）的估价标准计算并无不当，肥仔洪小馆上诉认为对房地产总公司单方委托的所谓“估价”证据持异议，但其在一、二审期间未能提供充分证据证明《房地产估计报告》存在不合法、不合理的情形，肥仔洪小馆应承担举证不能的法律后果。一审法院按照《房地产估计报告》估价标准，从房地产总公司实际取得涉案土地的权属之日即2010年8月27日起计至肥仔洪小馆腾退之日止核算确认肥仔洪小馆应支付的涉案土地占用费合法合理，本院予以维持。肥仔洪小馆上诉主张无需支付涉案土地占用费没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人肥仔洪小馆的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4640.52元，由上诉人肇庆市端州区肥仔洪小馆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁碧媛
审 判 员 蔡红茂
审 判 员 梁达明
二〇一八年六月十九日
法官助理 林诗勉
书 记 员 何桂好