浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍诸枫民初字第147号
原告：陈水木。
委托代理人：魏立业、魏杨，绍兴市越州法律服务所法律工作者。
被告：诸暨市枫桥镇海角村股份经济合作社,住所地：诸暨市枫桥镇海角村。
法定代表人：陈炳良。
委托代理人：张汉夫。
委托代理人：陈伯江，1938年2月26日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市枫桥镇钟山村百丈弄**号。公民身份号码：3306251938********。
原告陈水木与被告诸暨市枫桥镇海角村股份经济合作社（以下至判决主文前简称为海角村经合社）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王羽独任审判，并先后三次公开开庭进行了审理，原告陈水木及其委托代理人魏立业、被告海角村经合社的委托代理人张汉夫、陈伯江到庭参加诉讼。审理中，应原告的申请，本院委托机构对原告在枫桥镇海角村马浦新村建造的临时建筑工程造价进行了评估。本案现已审理终结。
原告陈水木起诉称：2004年初，被告前身枫桥镇大山村经济合作社以该村连三塘B块非耕地4.55亩（当时已列入工业用地规划），以每亩30000元的价格对外招租。原告在审看了被告提供的规划图后，于2004年11月28日与被告签订了被告出租土地供原告“开发建设”的租赁协议，原告则于当年12月23日交付租赁费136500元。承租后，因原告对进行开发建设存有疑虑，被告为此经两委会讨论，形成了备忘录一份，该备忘录承诺：原告所租土地须在2年内转为工业园地，并办妥变更手续，如变更失败，须还田或拆除围墙及临时房的损失有村方负责承担。后，原告所建的466.70平方米的临时建筑因未办妥工业用地变更手续，而于2014年6月19日由枫桥镇人民政府强制拆除，同时拆除的还有建筑面积60平方米的围墙。原告认为，既然被告已在备忘录中作出赔偿原告因拆除临时建筑及围墙之损失的承诺，故起诉要求被告承担原告所建临时建筑和围墙拆除而造成的经济损失计490700元。
被告海角村经合社答辩称：原告在未办理好土地征用手续及其他相应手续前就违章建房应自负责任。至于2005年5月被告之两委会作出的备忘录中办理土地征用等相关手续系原告之义务，不应由被告承担为办理相应手续的民事责任。原告应当知道本案所涉土地未在两年内办妥土地用途变更手续的事实，就应由原、被告协商解除租赁协议。但原告却擅自建筑违章建筑并出租收益达十年以上。同时，原告未及时向被告主张权利，已超过二年的诉讼时效。
原、被告举证、质证过程：
1、原告提供土地租赁协议两份，用以证明大山村经济合作社将位于枫桥镇大山自然村连三塘的两块地块出租给原告用以建造房子的事实。经质证，被告对协议无异议，现大山村经济合作社已与其他几个村级组织合并为海角村经济合作社，同时认可出租该土地系由原告用于建造房屋开办工厂作经营的；
2、原告提供了发票三份，认为可证明原告已履行缴纳约定租费的合同义务。经质证，被告无异议；
3、原告提供大山村两委会会议的备忘录一份，用以证明被告为消除原告之顾虑，保证将连三塘地块由农保用地在2年转为工业用地，并承诺如变更失败，需还田拆除围墙及临时建筑之损失由被告承担。经质证，被告认为后因村与村合并，造成未及时办理土地用途变更手续；
4、原告提供规划图纸一份，认为可证明原告租用的上述土地在签订租赁协议时已规划为工业用地的事实。经质证，被告认为当时尚未改变土地用途；
5、原告提供诸暨市人民政府的关于挂牌出让国有建设用地使用权的批复文件及所附的浙江省建设用地审批意见书、国有建设用地使用权出让合同等，认为可证明原、被告间签订的租赁协议有效的事实。经询问，原告认为前述经批复变更土地用途及性质并由原告受让的土地与本案诉争的租赁土地并不完全重合。经质证，被告对证据的真实性无异议，但租赁协议是否有效应由法院认定，但即使协议有效，原告所主张的房屋拆除的损失也应由拆除实施人承担；
6、本院出示原告主张的被拆除临时建筑时由诸暨市枫桥镇人民政府出具的限期拆除通知书、土地违法案件现场勘测笔录以及现场照片等。经质证，原、被告均无异议；
7、本院出示浙江宇康工程管理咨询有限公司出具的陈水木在枫桥镇海角村马浦新村建造的已拆临时建筑工程之造价鉴定报告书，该报告书认定原告主张的被拆除之临时建筑的造价为286628元。经质证，原、被告均无异议。
结合原、被告诉辩意见及上述举证、质证意见，本院认为本案首先需要解决的争议焦点为双方签订的土地租赁协议是否有效？涉案土地在原、被告签订租赁合同时尚为农用地，但被告作为该土地所有权人在未经审批变更土地用途的情况下将农用地出租给原告用于“建设开发”显然违背了我国土地管理法规的相应禁止性规定，故该土地租赁协议当然无效。既然土地租赁合同无效，则根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告主张被告曾承诺赔偿原告所承租之土地须还田或拆除围墙及临时房所造成的损失，并提供了大山村两委会会议备忘录一份，要求被告履行承诺并赔偿原告之全部损失。虽然该备忘录中没有原告的签字，也无证据表明原告与会，但被告将该备忘录交付原告说明其愿意受该备忘录的约束，而且该协议虽应认定为双方之租赁合同的一部分，但根据《合同法》第五十七条，该协议内容作为合同之清算条款的效力不受合同无效之影响，故原告根据该条款向被告主张权利合理合法，应予支持。至于原告提供的规划图纸，因规划在原、被告签订租赁合同时尚未实施，故该图纸不能证明原告合同有效的主张。而其他如诸暨市人民政府的关于挂牌出让国有建设用地使用权的批复文件及所附的浙江省建设用地审批意见书、国有建设用地使用权出让合同等证据，均发生于租赁合同签订之后，而且国有建设用地出让系基于受让人向国家相关部门提出申请并签订出让合同，本案之土地租赁合同并非进行国有土地出让的前提，两者没有必然联系，况且土地租赁合同的土地范围与现原告受让的国有建设用地的范围并非完全一致，不能以现已完成土地用途变更审批手续为由就将原土地租赁合同视为有效合同，故本院对前述证据均不予认定。另，原告提供的被告出具的发票三份，可反映本案事实，应予采信。双方对本院委托鉴定机构作出的造价鉴定报告书和出示的诸暨市枫桥镇人民政府出具的限期拆除通知书、土地违法案件现场勘测笔录以及现场照片等均无异议，本院也予认定。
经审理，本院认定：2004年11月28日，被告前身枫桥镇大山村经济合作社与原告签订租赁协议两份，将该村连三塘地方的土地出租给原告用于非农建设。2005年5月25日，大山村经济合作社通过两委会会议备忘录形式向原告承诺如因无法办妥建设用地审批手续，其愿意对原告因此需还田或拆除围墙及临时房产生的损失负赔偿责任。后，原告所建的466.70平方米的临时建筑及围墙因系违法建筑于2014年6月19日由枫桥镇人民政府强制拆除。上述已拆除的违法建筑经评估造价为286628元。
另查明，原大山村经济合作社经合并成立海角村经济合作社，后又更名为诸暨市枫桥镇海角村股份经济合作社即被告海角村经合社。
本院认为，无效合同的一方当事人因合同无效受到损失的，合同双方应根据各自的过错承担相应责任，现原告依据合同双方间达成的清算条款向被告主张赔偿损失，符合法律规定。但原告违反法律规定从被告处承租未办理土地用途变更手续的农用地用于非农建设而建造违法建筑，现该建筑被依法拆除，其当然应自负部分损失，本院酌定自负比例50%。经评估，上述违法建筑的建造成本为286628元，本院对原告之主张在该金额的50%范围内予以支持。同时，因上述出租土地中一部分已经办理土地用途变更手续并作为国有建设用地将该地的使用权出让给原告，而未办理变更出让手续部分土地上的违法建筑又已拆除，故而本院虽认定双方间土地租赁合同无效，但却无判决原告返还其租用的土地之必要；相应的，被告已收取的租费也就无需返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：
一、被告诸暨市枫桥镇海角村股份经济合作社应赔偿给原告陈水木经济损失计143314元，款限本判决生效之日起十五日内付清；
二、驳回原告陈水木其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8661元，依法减半收取4330.50元，由原告陈水木负担1830.50元，被告诸暨市枫桥镇海角村经济股份合作社负担2500元；造价鉴定费6220元，由原告陈水木负担3220元，被告诸暨市枫桥镇海角村经济股份合作社负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费8661元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审判员 王 羽
二〇一六年二月十五日
书记员 骆未腾