浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙嘉民终字第609号
上诉人（原审被告）：朱宁宁。
委托代理人：张继师，安徽振固律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军浙江省桐乡市人民武装部。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道环城南路**号。
负责人：何建撑，部长。
委托代理人：沈维兴，该人武部工作人员。
委托代理人：沈洪斌，浙江耀城律师事务所律师。
上诉人朱宁宁为与被上诉人中国人民解放军浙江省桐乡市人民武装部（以下简称桐乡人武部）房屋租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2014）嘉桐民初字第1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭审理本案。上诉人朱宁宁及其委托代理人张继师、被上诉人桐乡人武部的委托代理人沈洪斌、沈维兴到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院认定，2013年4月18日，桐乡人武部与朱宁宁签订《桐乡市人武部办公室1-2层房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）1份，约定：朱宁宁承租桐乡人武部所有的位于桐乡市梧桐街道公园路12号办公楼1-2层房屋，面积902.34平方米，租期自2013年5月1日起至2016年5月1日止；第一年租金350000元，第二年租金360500元，第三年租金389340元；第一年租金于合同签订之日起7日内交付，第二、三年分别在上一年合同期满一个月前交付；水电费由朱宁宁承担，按月结算，于当月月底前向桐乡人武部交纳上一月的水电费用。合同第六条约定，朱宁宁在合同期内未履行约定义务的，桐乡人武部不退还履约保证金（不计利息）；第八条第（五）款约定，朱宁宁不得擅自将所承租的房屋分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，经桐乡人武部书面同意，在不违背双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并报桐乡人武部备案；第十一条约定，（一）朱宁宁有违反本合同第八条约定行为的，桐乡人武部有权解除合同，当年剩余租金及履约保证金转为违约金，桐乡人武部不再退还；（二）朱宁宁逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期1日，桐乡人武部按滞交经费总额的千分之三向朱宁宁加收违约金；逾期30日，按本条第一款执行。租赁合同签订后，朱宁宁向桐乡人武部支付了第一年的房租350000元及履约保证金10000元；桐乡人武部亦按约将涉诉房屋交付给朱宁宁使用，朱宁宁办理个体户营业执照并经营桐乡市梧桐新取地毯店。后朱宁宁将诉争房屋其中两间两层租给彭一峰，租期为2013年6月1日至2016年6月1日；一层一间、两层两间租给顾超，租期为2013年7月25日至2016年7月24日；三间两层租给王晓峰，租期为2013年9月13日至2016年5月1日；一层一间租给金燕，租期为2013年11月6日至2014年11月5日。目前，除金燕外，其他次承租人均正常使用诉争房屋。朱宁宁的转租行为均得到桐乡人武部的同意，其中彭一峰、金燕的转租合同中，桐乡人武部盖章并写明“同意转租，严格遵守母合同”；其余两人顾超、王晓峰的转租合同，桐乡人武部虽未盖章，但口头约定“同意转租，需遵守母合同”。现因朱宁宁未按约交付第二年租金，故桐乡人武部于2014年6月9日诉至原审法院。
原审法院认为，第一，桐乡人武部与朱宁宁所签的《租赁合同》合法有效，理由如下：1、该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在《中国人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同应自成立时生效，虽未经公证但不影响合同效力；2、《租赁合同》的出租方桐乡市人民武装部后勤科虽非所有权人，但桐乡人武部作为诉争房屋所有权人在诉讼中已明确认可该合同，可视为对桐乡市人民武装部后勤科出租行为的追认，故该合同有效；3、《军队空余房地产租赁管理规定》及《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章，不能作为确认合同无效的依据。综上，朱宁宁辩称合同无效的意见，不予采纳。故桐乡人武部和朱宁宁均应按约全面履行各自的义务。合同签订后，桐乡人武部将诉争房屋交付朱宁宁使用，朱宁宁理应按约于2014年4月1日前支付第二年租金360500元，但朱宁宁至今未付；朱宁宁虽辩称曾于2014年3月15日向桐乡人武部提出退房要求，并于该日搬离诉争房屋，但朱宁宁并未提供有效证据证明退房告知到达桐乡人武部处，亦未提供任何证据证明其已搬离诉争房屋，应承担举证不能的后果，该院对朱宁宁的答辩意见不予采纳。故对于桐乡人武部要求解除合同的诉请，有合同和法律依据，予以支持。
第二，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当进行赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，依据《租赁合同》原则上不得转租，但经桐乡人武部书面同意，在不违背双方原约定的权利和义务前提下可以转租。朱宁宁转租的部分诉争房屋，桐乡人武部以书面或口头的方式作出同意，故转租合同在未超过《租赁合同》约定的期限内有效。现在朱宁宁违约致使《租赁合同》解除，根据合同相对性，桐乡人武部诉请朱宁宁腾退全部诉争房屋，合法有据，予以支持。因合同解除致使次承租人因此受到的损失，由其向转租人另行诉讼。同时，因朱宁宁未提供证据证明已办理涉案房屋，应当视为继续租赁房屋，朱宁宁亦应按《租赁合同》约定的租金向桐乡人武部支付2014年5月1日至5月31日的房屋租金计30041.67元（360500元／年÷12个月×1个月）；自2014年6月1日起至朱宁宁实际腾退之日的租金按每月30041.67元计算。
第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，朱宁宁未按约支付租金，故应承担合同约定的违约金，但朱宁宁辩称合同约定的违约金过高，应予减少；原审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”。同时结合桐乡人武部的实际损失情况，朱宁宁的该辩论意见合法有据，予以支持。故将该违约金标准酌情调整为银行同期同档次贷款利率的130%，参照中国人民银行2012年公布的贷款基准利率之标准，截止2014年6月2日的违约金为4457.95元，即以360500元为本金，按银行同期贷款年利率5.6%之130%计算62日（2014年4月1日-6月1日）；自2014年6月2日起以360500元为本金，按银行同期同档次贷款利率的130%计算至朱宁宁实际腾退诉争房屋之日止。另，对于朱宁宁要求桐乡人武部赔偿损失、支付转让费、退还水电费押金的请求，可另行向桐乡人武部主张。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并参照中国人民银行2012年公布的贷款基准利率之标准，判决：一、解除桐乡人武部与朱宁宁朱宁宁于2013年4月18日签订的《桐乡市人武部办公室1-2层房屋租赁合同》，限朱宁宁于该判决生效后十日内搬离桐乡市梧桐街道公园路12号办公楼1-2层房屋；二、朱宁宁向桐乡人武部支付2014年5月1日至5月31日的房屋租金计30041.67元（自2014年6月1日起至实际腾退日的租金按每月30041.67元计算）；三、朱宁宁向桐乡人武部支付违约金4457.95元（自2014年6月2日起以360500元为本金，按银行同期同档次贷款利率的130%计算至朱宁宁实际腾退诉争房屋之日止）；上述二、三款项于该判决生效后十日内付清；四、驳回桐乡人武部其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2173元，减半收取1086.50元，保全费970元，共计2056.50元，由桐乡人武部负担1309.50元，由朱宁宁负担747元。
判决宣告后，朱宁宁不服，向本院提出上诉称，第一、原审认定事实不清。朱宁宁并没有使用桐乡人武部交付的二间二层房屋，该房屋不具备安全经营的条件，朱宁宁至今闲置未用。第二、原审适用法律错误。涉案租赁合同因违反法律强制性规定而无效。（一）本案所涉房屋为军队房地产，应优先适用《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》。（二）后勤科签订涉案合同系无权处分。事实上涉案房屋存在安全事故隐患，也未经整改，是不能出租的。桐乡人武部在诉讼中认可这一租赁行为是前后矛盾的。（三）桐乡人武部采取欺诈手段签订合同违反了法律强制性规定。根据《军队空余房地产管理规定》的有关规定，军队空余房地产租赁实行许可证制度，适用全军统一的《军队房地产租赁合同》范本，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局审核同意方能生效。桐乡人武部出租涉案房屋违反了上述规定。（四）涉案房屋所属土地系划拨土地，出租的房屋系军事设施且属办公用房，桐乡人武部出租涉案房屋违反了房地产相关法律法规，应属无效。第三、原审程序违法。原审已经查明有次承租人存在，应当通知次承租人作为第三人参加诉讼。综上，请求二审依法判决合同无效。
桐乡人武部二审中答辩称，租赁合同的签订是双方真实意思表示，没有违反合同法的规定，合同是有效的。原审程序是合法的。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。
本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为涉案房屋租赁合同是否有效以及原审程序是否违法的问题。
关于涉案合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条也规定人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，桐乡人武部作为涉案房屋的所有权人，有权认可其内设机构后勤部门对外就涉案房屋签订的租赁合同，涉案合同有桐乡人武部后勤部门盖章和朱宁宁的签字，应当视为双方的真实意思表示。尽管朱宁宁认为涉案租赁合同无效，但其并未提供相应证据，其上诉中提到的合同无效的理由也并不符合上述法律和司法解释规定的应当认定合同无效的情形。因此，本院对朱宁宁关于合同无效的主张不予支持。
关于原审程序问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。由此可见，该司法解释并未要求人民法院必须通知次承租人参加诉讼，本案如涉次承租人和朱宁宁之间的纠纷，朱宁宁可另案主张。因此，原审法院的审判程序并无不当。至于朱宁宁上诉提到的其没有使用涉案二间二层房屋的问题，桐乡人武部和朱宁宁在租赁合同中已经明确约定了租赁房屋的范围，朱宁宁对该主张也未提供证据，且朱宁宁事实上支付了第一年租金并将部分房屋转租他人，这说明其行使了相关租赁权利。故原审法院作出的认定并无不当。
综上，朱宁宁的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2173元，由上诉人朱宁宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
代理审判员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 郑 茜