陕西省定边县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）定民初字第01093号
原告李某某。
委托代理人张某某，系陕西三边律师事务所律师。
被告某公司（反诉原告）。
法定代表人郭某某，系该公司总经理。
委托代理人顾某某，系定边县盐场堡镇法律服务所法律服务工作者。
被告钟某某（反诉原告）。
委托代理人钟某甲。
委托代理人顾某某，系定边县盐场堡镇法律服务所法律服务工作者。
原告李某某诉被告某公司、钟某某商品房买卖纠纷一案，本院于2014年3月28日受理后，依法组成合议庭，并于2014年5月8日、8月22日、10月21日公开开庭进行了审理。2014年9月23日经院长批准本案延长审限三个月。原告委托代理人张某某、被告某公司委托代理人顾某某、被告钟某某委托代理人钟某甲、顾某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，被告钟某某合作挂靠在被告某公司共同经营位于定边县新区献忠路“景宜花园”商品房开发。2010年8月18日原告和被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“景宜花园”第5幢2单元1710房，面积121.9平方米，价款377890元，按照合同分期约定原告在2010年8月8日和2011年5月22日三次付款358890元。原告作为买房人已经依法履行了付款义务，但是依合同约定被告应在2010年7月31日前交房，交房时应符合的条件：1、房屋验收合格书。2、房屋综合验收合格书。3、房屋经分期验收合格书。4、住宅交付使用批准文件。5、符合法定内容的《住房质量保证书》和《住宅使用说明》，原告迄今未收到，致使被告应交付的房屋原告无法确认“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用”的法定条件，为此，原告提起诉讼。请求：一、依法判决被告共同给原告在交付房屋时按合同约定提供，1、房屋验收合格书；2、房屋综合验收合格书；3、房屋经分期验收合格书；4、住宅交付使用批准文件；5、符合法定内容的《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、依法判决被告共同给原告支付房屋违约金每日179.45元，违约金从2012年8月1日起计算至符合交房约定之日止。
原告就二被告反诉答辩称，根据原、被告《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”的约定，原告选择了支付总房款40%，60%为个人住房按揭贷款的方式。按照约定原告于2010年8月18日支付购房款157890元之后，原、被告在执行合同中，就该条款发生了变更。在2011年5月22日原告又支付购房款201000元，也就是说原告放弃按揭贷款，被告也同意原告现金支付方式，所以说被告反诉主张适用商品房买卖合同第六条付款方式及期限第二款分期付款方式，对原告没有约定，该条款并不约束原告，故该项反诉不能成立。反诉人主张被反诉人支付剩余房款也不能成立，理由为，根据商品房买卖合同第十一条的约定，商品房达到支付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理支付手续。双方进行验收交接时，出卖人应该出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，根据本条的规定，截至现在原告没有收到有关书面的交房通知。
原告向法庭提交了以下证据：
1、商品房买卖合同1份，证明原告购买景宜花园第5号楼2单元1701室房屋一套，建筑面积121.9平方米，房屋总价款377890元，付款方式为现金支付40%，银行按揭贷款支付60%。被告应在2012年7月31日前给原告交付达到验收合格房屋。如逾期交房按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同约定交付房屋应采取书面通知方式。
2、收款收据三支，其中2010年8月18日收据，证明原告付购房款157890元，2011年5月22日收据，证明付房款201000元，2012年6月23日收据，证明原告支付房屋大修基金，契税共计19200元。
被告榆林市恒宇公司房地产开发有限公司、钟某某答辩反诉称，恒宇公司将景宜花园这个项目全部委托给项目经理钟某某，由其经营、投资、施工、质量安全、债权债务等一切事宜均由钟某某承担。2010年8月18日被告与原告签订了商品房买卖合同，合同约定总房款为377890元，付款方式为分期付款，即买受人于合同签订之日付总房款的40%，工程进度到第十二层完工时，付清总房款的30%，工程封顶日，付清总房款的25%，余款（5%）交房时付清。合同签订之日原告交了40%房款，时到2010年10月3日第十二层完工，被告通知原告交款，原告未按时交款。2010年11月20日工程封顶，被告通知原告交款，原告也未按时交款，经多次催收，原告于2011年5月22日交来购房款201000元，依合同约定，在第十二层完工时原告应交房款113367元，违约228天，应承担违约金12923.84元。工程封顶时，原告应交房款94472.5元，违约182天，应承担违约金8597元。到2012年11月2日到11月8日被告正式给原告交房，但被告以种种借口迟迟不接收房屋，也不交剩余的房款19000元。原告应承担违约金5177.5元（从2012年11月8日计算至2014年5月8日）。依合同约定交房时间是2012年7月31日前，但由于与相似性形的购房者不按时交款，直接影响工程，不能按时完工，所以才在2012年11月2日至11月8日正式交付。由于被告找借口不接收房屋，也不交房款，反而起诉是被告之过，为此，被告提起反诉，请求依法判令被反诉人支付反诉人的商品房买卖分期付款延期违约金共计26698.34元，并支付剩余房款19000元；本案反诉费由被反诉人承担。
二被告向法庭提交以下证据：
1、商品房买卖合同1份，证明原、被告是商品房买卖关系，房屋总价款是377890元，付款方式为分期付款，被反诉人逾期付款的违约责任以及交房的条件和通知形式。
2、收款收据三支，证明原告交房款的时间和数额，其中2010年8月18日的收据包括40000的定金和117890元的银行汇款，2011年5月22日这支收据证明原告第一次迟交房款228天，第二次迟交房款182天。
3、①工程质量控制资料表二页。②景宜花园5号楼盘契税明细表六页。第①份证明第十二层楼房完工的时间为2010年10月2日，封顶完工时间为2010年11月17日。第②份证明完工后，2010年10月4日通知原告交第十二层完工款，2010年11月20日通知原告交封顶时购房款，原告均未按期交款。
4、万美德物业公司物业管理费与电梯运行费五号楼一单元收款花名册，证明给业主通知的交房时间为2012年10月25日，同时让交付剩余房款时间。
5、①土地证，②建设用地规划许可证，③建设工程规划许可证，④建设工程施工许可证，⑤榆林市商品房预售许可证，⑥竣工验收备案表，证明被告所售房屋有合格的手续。
6、关于我县建筑施工期的情况说明，证明定边县一年有效施工日期是7个月12天。
7、景宜花园停工日志1本，证明因天气和停电等原因，两年半合计停工139天。
8、建设工程竣工验收报告1份、建设工程质量监督报告1份、定边县房管所证明1份，证明该工程与2012年7月18日竣工，验收时间为2012年7月18日。所建工程质量符合国家要求。公司于2013年3月向房管所提交了相关手续办理房产证。
9、证人付承明到庭所作证词，2010年春季证人购买景宜花园5号楼1单元1302室房屋，2012年农历10月份物业电话通知交房找钥匙。
10、证人王某某到庭所作证词，证人购买了景宜花园5号楼1单元902室房屋，交房时间是2012年10月份左右，是开发商打电话通知的。
经庭审质证，二被告对原告所举第1组证据部分有异议，即合同第四条价格一致，但房款的大写有涂改。第六条第一款的付款方式，被告方持有的合同变更为第二种付款方式，给购房者通知交房是以电话形式通知的，不是以书面形式通知的。对合同其他内容与被告方持有的合同一致，无异议，对所举第2组证据无异议。原告对二被告所举第1组证据形式要件无异议，但对两个问题有异议，一是对合同第六条，被告举证的以第2种方式即分期付款，与原告和被告最初选择的方式不一致，本案应认定原、被告选择了第三种其他方式付款，二是对合同第十一条，如果被告以电话形式、书面形式或报纸公告形式通知原告办理房屋交接手续，应当以书面形式通知为前提。对所举第2组证据的形式要件无异议，但对证明的问题有异议，因为双方签订的时间为2010年8月8日。原告首次按照合同第六条选择的其他方式付款的首次付款时间也是2010年8月18日，根据合同原告付款超出了40%，2011年5月22日原告又交款201000元，该时间证明原、被告在付款方式发生了变更，原告选择现金支付，被告也接受，所以说这个时间变更了付款方式，被告选择2010年8月18日分期付款方式条款，对原告没有约束力。对所举第3组证据有异议，其证据形式要件不合法，全部为复印件，对工程质量、控制资料表只能说明砂检验用于工程使用的部位，没有报告出封顶的完工时间。契税收费表，是被告自制的，没有证据证明原告知道此表。对所举第4组证据有异议，这个表是被告自制的，没有证据证明原告知道此表。对所举第5组证据，希望被告提供原件进行核对，核实后由法庭认定。对所举第6组证据有异议，不能证明施工周期的延长，该证据是否适用本案的建设周期，我们认为不针对本案作证。对所举第7组证据有异议，与本案没有关联，也未提供其他证据印证。对所举第8组证据有异议，根据民事证据规则规定，该三组证据不属于新的证据，迟延举证的内容法庭不应予以采信，本案已经几次开庭，而且超审限证据，三组证据都是对原告针对性的、有所准备的证据材料。该三组证据与原、被告举证的竣工验收备案表明显存在着竣工日期的矛盾性，如原举证竣工验收备案表，竣工日期为2012年11月23日，本次举证的建设工程竣工验收报告的竣工的日期为2012年7月18日，所以对比的前后举证材料，证据上明显存在时间矛盾，所以不排除本次的举证是针对原告的主张，有意识准备的。该组证据材料应该在第一次开庭前就应当提供，如果无休止的的开庭，针对原告的主张不断的提供证据材料，无非要对原告的诉求进行抗辩。对证人付承明、王爱霞证明被告无异议，原告有异议，证人只能证明他们接收房屋时间，不能证明原告的交房时间。
本院对原、被告所举证据及证人证言作如下认定：
对原告所举第1组证据，二被告虽对合同内容部分有异议，但也未提交相关证据支持其异议理由，应予以确认。对所举第2组证据，二被告无异议，应予以确认。对二被告所举第1组证据，合同中付款方式条款在合同履行期间双方进行过变更。该变更从双方持有的合同看，原告合同内容并未变更付款方式，说明在合同履行期间，双方口头商定改变付款方式，且被告也未提供相应的证据证明，原告在变更付款方式存在违约行为，故对此证明目的不予确认。合同其他内容一致，应予以确认。对所举第2组证据原告对证据形式要件无异议，应予以确认。对证明原告迟延交付房款问题，没有相应的证据印证，不予确认。对所举第3、4组证据真实性，予以确认。对所举第5组证据，经核实复印件与原件一致，应予以确认。对所举第6组证据真实性，予以确认。对所举第7组证据，因未提交相应的证据印证，不予确认。对所举第8组证据，原告虽有异议，但该组证据是政府相关部门出具，应予以确认。对证人付承明、王爱霞所作的证词，是证人其真实意思表示，应予以确认。
本院根据当事人陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2010年8月18日原告与被告某公司签订《商品房买卖合同》，被告将自己开发建设位于定边县新区献忠西路景宜花园5号楼2单元1701层房屋预售给原告。合同约定，原告所购房屋建筑面积121.9平方米，每平方米价格3100元，共计价款377890元，付款方式及期限为买受人于本合同签署之日付清总房款的40%，其余60%为银行个人住房按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任，如逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止。买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，如逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交付期限为出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：即该商品房经验收合格。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交接方式为，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以电话形式、书面形式或报纸公告形式通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，若买受人未能按通知期限办理房屋交接手续的，则视为该房屋已交付，买受人按通知期限为准开始支付相应的物业管理费用等相关费用。合同补充协议约定双方当事人同意，除本合同第十条、第十一条中规定的“书面通知”方式外，电话通知、报纸、电视等公告通知也是通知的方式。合同签订后，被告于2010年8月18日交购房款157890元，在合同履行期间原、被告经协商变更了付款方式，原告又于2011年5月22日以现金支付购房款201000元，2012年7月18日工程竣工验收，2012年7月26日该工程经定边县建设工程质量安置监督经验收出具了建设工程质量监督报告，认为该工程质量合格。2012年11月8日，被告通知原告交付余款并接收房屋，双方因此发生争议。
本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同符合法律、法规的规定，属有效合同，应继续履行。本案中，被告未按合同约定期限给原告交付房屋显属违约行为，应按合同约定承担违约责任。但当被告所建房屋符合交房条件时，通知原告交付购房余款并交接房屋，原告既不交付余款也不接收房屋，依据双方签订合同约定，视为房屋已交付。故原告所诉被告迟延交付房屋违约金以已交房款358890元计从2012年8月1日起按每日万分之五计算至2012年11月8日止。原告所诉在房屋交付时被告要提供房屋验收合格书、房屋综合验收合格书、房屋经分期验收合格书、住房交付使用批准文件、符合法定内容的《住房质量保证书》和《住房使用说明书》之请求，因双方所签合同时只约定在房屋交付时被告应出示“该商品房经验收合格，提供《住房质量保证书》和《住房使用说明书》”，且其未提供相应的证据加以印证，故该项主张，不予支持。被告某公司辩称，“景宜花园”该项目由其全部委托给被告钟某某，并由被告钟某某经营投资、施工、质量安全、债权债务等一切事宜均由钟某某承担之理由，未提交相关的证据印证，不予采信。二被告反诉主张由原告承担分期付款迟延违约金问题，双方签订合同时约定合同签署之日付总房款40%，其余60%为银行个人住房按揭贷款，在合同履行期间，双方变更了付款方式，将按揭贷款变为现金支付，但未约定支付期限，也未约定逾期支付违约责任，不予支持；反诉主张原告支付剩余购房款，依据合同约定，应予以支持；反诉称由原告支付剩余购房款违约金，依据合同约定，应予以支持，但因变更付款方式，未确定给付期限，剩余购房款19000元的违约金从被告主张权利起按每日万分之五计算至2014年5月8日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、由被告某公司于判决生效后五日内给付原告李某某逾期交付房屋违约金17765.1元。
二、由原告李某某于判决生效后五日内给付被告某公司购房款19000元。
三、由原告李某某于判决生效后五日内给付被告某公司逾期交房购房款违约金5177.5元。
四、被告钟某某不承担责任。
五、驳回原告李某某其他诉讼请求。
六、驳回被告某公司、钟某某的其他反诉请求。
如被告未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由原告李某某负担420元，被告某公司负担80元。反诉费470元，由原告李某某负担90元，由被告某公司负担380元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审 判 长 刘建海
代理审判员 杨芳芹
人民陪审员 薛 婷
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 宋霄楠