上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）静民二（商）初字第2221号
上海市静安区人民法院
民事判决书
（2013）静民二（商）初字第2221号
原告平安银行股份有限公司上海分行。
负责人杨晓民。
委托代理人李欢欢，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
委托代理人王亦骏，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。
被告王仲懋。
被告王诚。
委托代理人王仲懋。
被告上海天歌置业有限公司。
法定代表人陆建冲。
委托代理人俞，上海融孚律师事务所律师。
委托代理人马云飞，上海融孚律师事务所律师。
原告平安银行股份有限公司上海分行诉被告王仲懋、被告王诚、被告上海天歌置业有限公司（以下简称天歌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月3日立案受理后，依法由代理审判员唐星芝适用简易程序于2013年12月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王亦骏，被告王仲懋暨被告王诚委托代理人，被告天歌公司委托代理人俞、马云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年9月7日，原告与被告王仲懋签订《个人借款合同》一份，合同约定：被告王仲懋向原告借款人民币（以下币种同）538，000元用于购房，借款期限为288个月，借款年利率4.158%，还款方式为按月等额还本付息。同日，为确保上述借款合同的履行，原告与被告王仲懋、被告王诚签订《抵押合同》一份，合同约定：被告王仲懋、王诚将其名下位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给原告作为债务履行之担保，并于2009年10月16日办理了前述房屋的抵押预告登记手续。此外，原告与被告天歌公司签订《保证合同》一份，约定：被告天歌公司就被告王仲懋的上述债务承担连带保证责任，保证期间自借款发放之日起至上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋办妥以原告为抵押权人的房产抵押登记并将有关权属证明交由原告收执之日止。合同各项手续完备后，原告依约放款，但被告王仲懋未按约还款。原告多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：一、被告王仲懋向原告归还借款本金507，229.16元，支付截至2013年3月27日止的利息、逾期利息24，189.88元，复利872.66元，并按合同约定的利率支付原告自2013年3月28日起至实际清偿之日止的利息、逾期利息及复利；二、被告王仲懋支付原告律师费25，600元；三、依法处分抵押物优先受偿；四、被告天歌公司对被告王仲懋的上述债务承担连带清偿责任；五、诉讼费、保全费由三被告承担。
被告王仲懋、被告王诚共同辩称，借款事实属实，曾因家庭经济困难，无法按约归还贷款，现在愿意按照借款合同的约定继续履行还款义务。
被告天歌公司辩称，因保证合同未约定保证期限，按照相关法律规定，保证期限应为每期主债务履行期届满之日起六个月，因原告未在法定期限内向保证人主张，故其对被告王仲懋超过保证期限的债务不承担保证责任。另，保证人仅对债务人依约履行债务承担保证责任，对于原告实现债权产生的律师费，不应由保证人承担。
原告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、个人借款合同，证明原告与被告王仲懋之间的借款关系；
2、抵押合同及上海市房地产登记簿预告登记状况信息，证明被告王仲懋、被告王诚将其预购的位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给原告并办理了预告登记；
3、保证合同，证明原告与被告天歌公司之间的保证关系；
4、借款借据，证明原告已按约放款；
5、个人贷款业务贷款账户对账单、律师函及邮寄凭证，证明被告王仲懋欠款的事实，原告委托律师进行了催收；
6、律师费发票，证明原告的律师费损失。
三被告对原告提供证据的真实性均无异议，亦未向法院提供证据。
本院经审理查明：2009年9月7日，原告与被告王仲懋签订一份《个人借款合同》，合同约定：被告王仲懋向原告借款538，000元用于购房，借款期限为288个月，自2009年9月7日起至2033年9月7日止，若约定的借款期限起止日与借款借据不一致，则以借款借据所记载的借款期限起止日为准；借款利率为浮动利率，合同签订时执行的年利率为4.158%，系根据中国人民银行同期人民币基准利率下浮30%，贷款期内遇中国人民银行基准利率调整的，原告按基准利率的调整幅度对合同约定利率按季度进行调整，还款方式为按月等额本息还款法。合同同时对违约责任、逾期利息也作了约定，被告王仲懋拖欠本金或利息、费用时，原告有权要求被告王仲懋提前归还已发放的全部借款本金、结清利息，并自违约事件发生之日起，对已发放的全部借款本金按合同约定利率加50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，被告王仲懋须承担原告为实现债权所发生的费用（包括但不限于公证费、诉讼费、仲裁费、律师费、过户费、差旅费）。同日，为担保上述借款合同的履行，原告与被告王仲懋、被告王诚签订一份《抵押合同》，合同约定：被告王仲懋和被告王诚愿意以上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋作为向原告借款的抵押物，抵押担保的范围为主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及主合同约定的各项费用。此外，原告与被告天歌公司签订一份《保证合同》，合同约定：被告天歌公司愿意作为保证人对被告王仲懋在《个人借款合同》项下的债务提供连带责任担保，保证范围为主合同项下发生的债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及主合同约定的各项费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为自主合同项下的借款发放之日起，至上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋办妥以原告为抵押权人的房屋抵押登记并将有关权属证明交由原告收执之日止。被告天歌公司还承诺，不论是否有担保人（包括主合同债务人）提供物的担保或保证，原告有权优先要求被告天歌公司承担保证责任。
2009年10月16日，原告与被告王仲懋、被告王诚在上海市浦东新区房地产登记处将被告王仲懋、被告王诚预购的位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋办理了抵押预告登记手续，抵押权人为原告。
2009年11月9日，原告依约向被告王仲懋发放贷款538，000元，但被告王仲懋未依约归还贷款本息。
经查，上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的所有权现仍登记在被告天歌公司名下。截至2013年3月27日，被告王仲懋尚欠原告借款本金507，229.16元、利息及逾期利息24，189.88元、复利872.66元。原告为实现债权支付律师费25，600元。
以上事实，有原告提供的上述证据及当事人陈述为证，并经庭审查实，本院予以确认。
本院认为，当事人之间签订的《个人借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方理应恪守。原告依约发放贷款，被告王仲懋未按约还本付息，已构成违约，原告根据合同约定有权提前收回全部借款本金并结清利息。被告天歌公司的连带保证责任只有在上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋办妥以原告为抵押权人的房屋抵押登记并将有关权属证明交由原告收执后，才得以解除，而涉讼房屋至今仍登记在被告天歌公司名下，被告天歌公司的连带保证责任尚未解除。另，被告王仲懋向原告贷款是用于购买被告天歌公司的房屋，被告天歌公司作为卖方，在与被告王仲懋进行房屋买卖、交接和办理相关手续的过程中，有条件配合并督促被告王仲懋办理相关权属证明以及将相关权属证明交由原告收执，故被告天歌公司在保证合同中所作承诺存在履行的条件和可能。因《保证合同》对保证期间和担保范围均有明确约定，被告天歌公司的辩称本院不予采纳，原告要求被告天歌公司承担连带保证责任的诉请，本院予以支持。
关于原告要求依法处分抵押物并优先受偿的主张，本院认为，原告与被告王仲懋、被告王诚就上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋所办理的登记手续是预购商品房的抵押预告登记。从预售商品房抵押预告登记的效力来看，其所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，是具有排他效力的请求权。在涉讼房屋办理抵押登记之前，若抵押登记条件成就或约定期限届满，原告作为抵押预告登记的权利人，享有对该房屋办理抵押登记的请求权以及限制现实登记的所有权人处分该房屋的权利，但并不享有现实的抵押权。从房屋抵押权行使条件来看，原告要对涉讼房屋依法行使抵押权并就所得价款优先受偿，其前提条件是原告本身是合法的房屋抵押权人。涉讼房屋目前仍登记在被告天歌公司名下，尚未办理预购商品房转移登记，原告无法单方变更抵押预告登记为抵押登记，根据物权法定的原则，原告在被依法登记为房屋抵押权人前，不能就涉讼房屋行使抵押权并优先受偿。故原告要求就上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋依法行使抵押权并优先受偿的诉请，本院不予支持。
据此，为维护社会正常经济秩序，保护当事人的权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告王仲懋应于本判决生效之日起十日内归还原告平安银行股份有限公司上海分行借款本金人民币507，229.16元，支付截至2013年3月27日的利息及逾期利息人民币24，189.88元、复利人民币872.66元，并按《个人借款合同》约定的利率支付原告自2013年3月28日起至本金实际清偿之日止的借款逾期利息；
二、被告王仲懋应于本判决生效之日起十日内偿付原告平安银行股份有限公司上海分行律师费人民币25，600元；
三、被告上海天歌置业有限公司对被告王仲懋的上述应付款项承担连带清偿责任；
四、原告的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币9，378.90元，减半收取人民币4，689.50元，保全费人民币3，310元，合计人民币7，999.50元，由被告王仲懋、被告上海天歌置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 唐星芝
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 郑 珂
代理审判员 唐星芝
二〇一三年十二月二十三日
书 记 员 郑 珂
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
三、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。