山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰山民初字第728号
原告乔明，男，汉族，1968年出生，住�安市泰山区。
委托代理人杨全玉，山东华林律师事务所律师。
被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司，住所地泰安市泰山工业园区创业大街东段。
法定代表人游国岚，董事长。
委托代理人张春英，山东泰润律师事务所律师。
委托代理人魏成，系该公司法务部员工。
原告乔明与被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘德会适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告乔明及其委托代理人杨全玉，被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司委托代理人张春英、魏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔明诉称，2012年3月30日，原被告签订商品房预售合同，约定被告将泰山区某室房产出卖给原告，按照建筑面积计算价格，每平方米3460元，总价款284135.20元，房屋交付时间2013年4月30日前，交付时符�下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同签订后，原告履行了合同义务，被告虽于2014年9月29日交付房屋，但是被告交付的房屋并未取得规划验收批准文件和建筑工程验收备案证明，不符合约定的交付条件，被告应当继续履行并承担违约责任，并且被告并未按照合同约定保证原告在商品房交付后90日内办理商品房的产权登记，被告应当继续履行并承担违约责任。原告为维护合法权益诉至法院，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金（按照已付房款的日万分之一自2013年5月1日起计算至被告提供符合合同约定的房屋之日止，暂计算至2015年4月13日为20866.60元）以及逾期办证违约金（按照已付房款的日万分之零点五自2014年12�29日起计算至实际办理产权登记之日，暂计算至2015年4月13日为1551.09元）；2、诉讼费用由被告承担。
被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司辩称，被告不存在逾期未按照约定条件交付房屋的违约情形，依法不应当承担逾期交房违约金。原被告签订的商品房预售合同补充协议第三条约定:买受人付款义务的履行时间先于出卖人的交房义务；第五条约定：房屋交付期限是指在合同约定的交付期限之前，买受人已付清全部房款或办理完按揭贷款、办理抵押的费用及已预缴物业费。公共维修基金等相应的一切费用，出卖人才将房屋交付买受人。原告所购房屋实测面积为84.94㎡，实测建筑面积与预测建筑面积82.12㎡误差比超过3%，买受人若不退房，建筑面积误差比在3%以内部分的房款总计8524元由买受人补足。由于原告于2014年9月29日才付清燃气开户费、热力开户费等相应的�切费用，被告已于2014年9月29日当日将涉案房屋交付给原告。
《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。在原告付清燃气开户费、热力开户费等相应的一切费用前，被告可已经法律规定和商品房预售合同的约定行使先履行抗辩权，同时被告的交付义务顺延至原告付清全部燃气开户费、热力开户费等一切费用之时。可见，被告于2014年9月29日交付房屋不存在逾期交房违约行为。其次，被告交付的房屋符合合同约定的条件，双方在办理交接手续时，被告向原告提交了涉案房屋的质量保证书、房屋使用说明书和消防安全管理责任书等，诉争房屋的交付符合约定的交房条件，如原告认为被告的交房不符合商品房预售合同约定的交付条件，在交接房屋时，原告可依据合同第十三条第（三）项的约定拒绝接收房屋。在双方没有其他约定的情况下，原告接收了房屋，即可视为被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定完成了交付义务。买受人接收房屋后，又要求以提供符合合同约定的房屋之日作为交房时间，进而要求出卖人支付逾期交房违约金，依法不应支持。综上，被告认为原告请求无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月30日，原被告签订商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的位于泰山区某室房产一套，预测建筑面积82.12㎡，合同第四条计价方式及价款约定，单价3460元/㎡，总价款284135.20元；第六条付款方式及期限约定，买受人一次性付款，买受人已于2012年3月31日前付清全款284135.20�；第十条约定的房屋交付期限为2013年4月30日前，交付时符合下列条件：有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；第十一条逾期交房责任约定，除第十条约定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件交房的，逾期在90日内，…。逾期超过90日，买受人有权退房，…；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；第十三条交接手续第（三）项约定，该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点和应当携带的资料，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第�条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不全，或未满足第十条其他约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；第二十条产权登记条款约定，出卖人应当在房屋交付使用后90日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，因出卖人的责任未能在约定期限内办理产权转移登记的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满日次起至实际办理所有权转移登记之日，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。
上述合同签订同日，原被告还签订合同补充协议一份，其中第二条约定，合同第四条约定的商品房价款不包括有线电视、自来水、燃气、热力开户费等买受人另行支�的费用；第五条第1款约定，合同第十条约定的房屋交付期限是指在合同约定的交付期限之前，买受人已付清全部房款或办理完按揭贷款、办理抵押的费用及已预缴物业管理费、公共维修基金等相应的一切费用，出卖人才将房屋交付买受人，出卖人逾期付款或因买受人贷款，银行未将该贷款划入出卖人账户而导致逾期交房的，出卖人不承担责任，第3款约定，房屋交付条件所称建筑工程竣工验收是指包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收，买受人依照该房屋交付条件接收房屋后，即视为出卖人已按照合同第十条的约定全面履行了合同义务。第二十七条约定，补充协议与商品房预售合同具有同等法律效力，与商品房预售合同相悖之处，以本补充协议为准，该协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任或加重买受人责任的情形，应买受人要求出卖人�对本合同条款做充分说明，买受人对上述内容已作充分阅读，理解并同意。
2013年4月12日，被告向原告发出收房通知书，通知原告自2013年4月30日开始错时交房，收房时间为2013年5月2日，同时要求原告缴纳面积差额房款8524元以及包括燃气开户费、热力开户费、维修基金、多层物业费等物业管理费用若干。2013年5月14日，原告支付房屋差价款8524元，同年5月24日，支付维修基金4247元。2014年9月29日，原告支付了包括燃气开户费、热力开户费、维修基金、多层物业费等物业管理费用，同日双方办理了房屋交接手续。房屋产权转移登记手续至今未办理。
另查明，涉案房产占用土地以出让方式取得。
上述事实有商品房预售合同一份、房款及有关费用收据一宗、收房通知书一份、交房资料签收单一份及庭审笔录在卷证实。
本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同系双方�实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。依法成立并生效的合同对合同当事人具有约束力，双方均应严格履行。本案争议的焦点问题是被告交房是否构成违约。双方签订的商品房预售合同补充条款第五条第1款约定，合同第十条约定的房屋交付期限是指在合同约定的交付期限之前，买受人已付清全部房款或办理完按揭贷款、办理抵押的费用及已预缴物业管理费、公共维修基金等相应的一切费用，出卖人才将房屋交付买受人，据此，被告在交付房屋前，原告的合同义务不仅包括支付合同约定的购房款，而且需支付有关物业管理费等费用，也即被告享有先履行抗辩权，本案中，原告至2014年9月29日才缴清包括燃气开户费、热力开户费等物业费用，被告于同日交付房屋符合合同约定及法律规定，不构成违约。原告主张被告交付的房屋并未取得规划验收批准文件和建筑工�验收备案证明，不符合约定的交付条件，对此本院认为，合同第十三条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不全，或未满足第十条其他约定条件的，买受人有权拒绝接收。补充协议第五条第3款还约定，房屋交付条件所称建筑工程竣工验收是指包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收，买受人依照该房屋交付条件接收房屋后，即视为出卖人已按照合同第十条的约定全面履行了合同义务，据此，原告在接收房屋后，应视为被告已经按照约定交房了房屋，被告不存在违约。综上，被告交房不构成违约，对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，根据合同第二十条产权登记条款约定，出卖人�当在房屋交付使用后90日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，逾期应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金（办理产权职能部门受理时间除外），据此，被告应当在2014年12月29日前为原告办理房屋产权登记，现至今未办理产权转移登记，构成违约，应按照前述约定向原告支付违约金，原告已付房款为292659.2元，至2015年4月13日违约金为1551.09元，之后的违约金计算至实际办理登记之日，但办理产权职能部门受理时间除外，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告泰安志高锦秀房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告乔明截至2015年4月13日的违约金1551.09元，及自2015年4月14日起的违约金（按照已付房款292659.2元的日万分之零点五计算至实际办理所有权转移登记之日止，办理产权职能部门受理时间除外）；
二、驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。
案件受理费190元，由被告负担50元，原告负担140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 刘德会
二〇一五年七月二十五日
书记员 陈 瑾