贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1909号
上诉人（一审被告）贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**号。
法定代表人杨昌鑫，总经理。
委托代理人蒋雪华，女，1983年1月12日出生，汉族，贵州大地联创房地产开发有限公司职工，贵州凯里市人，住贵州省凯里市。
被上诉人（一审原告）杨昌贵，男，1983年9月19日出生，苗族，住贵州省黄平县，现住贵州省凯里市。
上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地房开公司）因与被上诉人杨昌贵商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2016）黔2601民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
大地房开公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，1.关于诉讼时效的问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》上并没有被上诉人的亲笔签名，该函不能证明被上诉人在诉讼时效期内向上诉人主张过权利，《关于大地春城部分业主维权相关事宜的回复》，被上诉人也没有提交证据证明其属于被回复的“部分业主之一”，《关于要求退还缴纳房屋维修基金和房屋契税的函》上根本没有上诉人的任何签收证明，上诉人根本没有收到过这份函件，这份函件也不能证明被上诉人向上诉人主张过权利，被上诉人并没有证据证明提起的诉讼未超过诉讼时效；2.关于逾期交房的问题，上诉人已经提交证据证明由于天气原因变更交房时间，并把变更后的交房时间邮寄给了被上诉人，被上诉人并没有提出异议，而是前来办理手续，被上诉人前来办理手续可看出双方是对变更交房时间达成一致意见，上诉人不应承担逾期交房违约金，即使要计算逾期交房违约金也应从2012年11月30日的后一日计算到2013年5月7日；3.关于被上诉人要求退还房屋办证费、房屋契税、房屋维修基金的问题，上诉人已经办理好了9栋楼的集体房产证，并且房产证已经在办理的后期阶段，之差过户这一个步骤，所以不应该退还。
杨昌贵未作书面答辩。
杨昌贵向一审法院起诉请求：1、赔偿逾期交房违约金5720元，逾期办证违约金3620元，合计人民币9340元；2、退还房屋办证费97元，房屋契税5474元，维修基金7299元，补交房屋价款2899元，合计人民币15762元。3、承担案件受理费。
一审法院认定事实：2012年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买凯里市大地春城第9幢5层503号房屋，房屋建筑面积86.18平方米，房价总额362042元；原告首付购房款162042元，余款20万元于2012年7月26日通过银行按揭支付；被告应于2012年11月30日前向原告交付该商品房，逾期交房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房办理交房后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将购房款支付给被告。合同约定的交房期限届满后，被告未履行其交房义务。2013年5月8日，原告到被告处办理交接房手续，并向被告支付办证费用、房屋契税、房屋维修基金及增加面积的购房款等相关费用。嗣后，因被告未将涉案房屋产权证书办理完毕并交付原告，2014年11月14日以大地春城业主的名义向被告发送《履行合同函》，同年12月25日被告以书面回复的形式答复业主对争议事项的处理。
另查明，原告于2013年5月8日向被告补交增加面积购房款2899元，涉案房屋实际总价款为364941元。
一审法院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性本院予以确认。被告未在合同约定的期限内将涉案房屋交付给原告管理使用，也未在交付房屋后按照合同约定的期限为涉案房屋办理权属登记，根据双方在商品房买卖合同中的约定，被告已构成违约，应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金，涉案合同约定被告应交付房屋给原告的时间为2012年11月30日，原告实际办理接房手续的时间是2013年5月6日，故被告逾期交房的起止时间应为2012年12月1日至2013年5月8日，共计157天，故原告计算违约天数有误，本院予以调整。按合同约定，逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日以原告已付总房价款的万分之一计算，被告逾期交房违约金应为364941元×0.01‰×157天=5729.57元。关于逾期办证违约金，根据合同约定，逾期办证违约金按原告已付总价款的1%计算，原告已支付房屋总价款364941元，被告逾期办证违约金应为364941元×1%=3649.41元。原告的该项诉请事实清楚，理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告退还办证费、房屋契税的诉讼请求，因被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证，被告所收取原告的办证费97元及房屋契税5474元应退还给原告。原告的该项诉请事实清楚，理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告退回维修基金7299元，因房屋维修基金是用于物业共有部位、公共设施设备保修期届满后大修、更新、改造的资金，此部分的处分权应属于全体业主共同所有，故原告主张退回该维修基金于法无据，故本院不予支持。关于原告当庭自愿放弃被告退还补交房屋款，是其权利的自我处分，符合法律规定，予以准许。
被告辩称逾期交房的原因系天气原因所致，系不可抗力因素，故不应该承担逾期交房的责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，被告作为专业的房地产开发商，理应对可能影响工期的天气等因素进行充分的估计，事先合理计算工期，且被告并未提交现场施工日志和监理日志等证据证明确实存在由于天气原因造成无法施工的情况，故对被告的辩解，本院不予采纳。关于被告抗辩称本案已过诉讼时效问题，本案原告违约金请求权是基于被告违约行为产生，被告未如期交房及办证即已构成违约，大地春城业主多次向被告主张争议纠纷处理，且被告在2014年12月25日以书面回复的形式予以答复，故被告抗辩本案已过诉讼时效，不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨昌贵逾期交房违约金5729.57元，逾期办证违约金3649.41元，二项合计9378.98元。二、被告贵州大地联创房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告杨昌贵办证费97元，房屋契税5474元，二项合计5571元。三、驳回原告杨昌贵的其他诉讼请求。案件受理费430元，已减半收取215元，由被告贵州大地联创房地产开发有限公司负担。此款原告先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，上诉人未在合同约定期内向被上诉人交付房屋、办理房产证，理应按照合同约定承担相应的违约责任。一、关于诉讼时效问题，《关于要求大地联创房地产有限公司履行合同的函》虽于2014年11月14日以“大地春城业主”名义形成并发出，但上诉人签收后并未对业主界定范围提出异议，也没有证据证明将被上诉人排除在“大地春城业主”该主体之外，应视为上诉人认可“大地春城业主”即是代表包括被上诉人在内的全体业主。所以，本案诉讼时效于2014年11月14日已发生中断，上诉人称被上诉人未有证据证明其诉讼并未超过诉讼时效的主张不成立；二、关于逾期交房的问题，上诉人认为因天气原因，已通过邮寄《交房标准邮寄通知》告知被上诉人变更交房时间为2013年3月30日前，故不存在逾期交房。但本院认为上诉人的该理由不能成立，理由如下：首先，被上诉人并未认可收到该通知，且根据上诉人所提供的证据来看，并不能证明被上诉人已收到上诉人所邮寄的变更交房日期的材料，其次，上诉人也未提交证据证明所邮寄给被上诉人的《交房标准邮寄通知》中包含了变更交房时间通知的相关内容，故上诉人提出双方已达成变更交房时间合意的理由不成立，双方约定交房时间为2012年11月30日前，2012年11月30日上诉人并未如期交房，一审以2012年12月1日作为计算违约金的起点，并以上诉人完成交房日期的2013年5月8日作为终点计算违约金并无不当；三、关于逾期办证的问题，上诉人上诉认为已办得集体房产证，并已处于积极为被上诉人办理房产证的后期阶段，不应退还房屋办证费和契税。虽然上诉人提供了房屋集体房产证，但集体房产证所有权人为上诉人，而按照双方合同约定内容及日常生活法则可知，在上诉人收取被上诉人房屋办证费及契税后，应该为被上诉人办理的是每套房屋独立的房屋产权登记证书。因此，在上诉人未如约为被上诉人完成房屋产权证书的办理且无法承诺继续完成产权证书办理的时间，而被上诉人又要求自己办理房屋产权证书情况下，一审判决上诉人退还已收取的房屋办证费和契税得当，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
二审案件受理费174元，由上诉人贵州大地联创房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 罗安松
审判员 王 珺
二〇一六年十一月二十四日
书记员 赵艳萍