山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁02民终3814号
上诉人（原审被告）：青岛泰发置业有限公司。
法定代表人：薛文伟，董事长。
委托诉讼代理人：李辉。
委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司青岛崂山支行。
主要负责人：于海龙，行长。
委托诉讼代理人：张璐。
原审被告：王欣伟。
原审被告：冯金海。
上诉人青岛泰发置业有限公司（以下简称泰发置业）因与被上诉人交通银行股份有限公司青岛崂山支行（以下简称交行崂山支行），原审被告王欣伟、原审被告冯金海金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7号立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。上诉人泰发置业的委托诉讼代理人刘伟娜、李辉，被上诉人的委托诉讼代理人张璐，原审被告冯金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人泰发置业上诉请求：依法撤销原审判决，查清事实，依法改判。事实和理由：一审法院送达程序违法，一审法院仅根据被上诉人提供的上诉人营业执照地址进行邮寄送达，并没有穷尽送达方式，就采用了公告送达的方式，而且上诉人与被上诉人之间有较多业务往来，被上诉人明知上诉人的具体地址，却不提供给一审法院，明显具有隐瞒行为。原审两被告购买的房屋于2014年5月7日就办理了房产证并办理了正式抵押，根据上诉人与被上诉人、原审两被告的担保合同约定，上诉人的担保义务在办理了正式抵押后，担保义务解除。原审两被告自2015年9月开始未履行还款义务，那时上诉人的担保义务已不存在，因此，对于原审两被告不还款的行为，应由原审两被告自行承担，与上诉人无关。
被上诉人交行崂山支行答辩称：被上诉人提供给一审法院的是上诉人在工商局登记的注册地址，法院据此地址邮寄法律文书被退回后，采取公告方式送达。被上诉人并没有故意隐瞒上诉人营业地址的行为。被上诉人目前仅取得该房产的预抵押登记证，根据上诉人与被上诉人签订的《个人房产抵押贷款合同》约定，上诉人仍应承担保证责任。
原审被告冯金海答辩称：希望本案调解处理，同意将贷款全部还清，不需要上诉人承担责任。
原审被告王欣伟未到庭，亦未提交书面答辩意见。
交行崂山支行向一审法院起诉请求：1、判令王欣伟偿还交行崂山支行借款本金719529.5元及利息69151.43元（欠息暂计算至2017年2月5日，之后利息按合同约定计算至贷款本息结清之日止）。2、判令冯金海、泰发置业对上述债务承担连带保证责任。3、确认交行崂山支行对王欣伟抵押房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费、公告费由王欣伟、冯金海、泰发置业承担。
一审法院认定事实：2013年2月18日，交行崂山支行与王欣伟、泰发置业签订《个人房产抵押贷款合同》及补充协议书，约定王欣伟向交行崂山支行借款88万元用于购买位于胶南北京中路158号泰发.槟城1层00户房屋；借款期限为120个月；贷款利率为月利率6.004166‰，该利率系中国人民银行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%；借款人的还款方法为等额本息还款方法；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，交行崂山支行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；王欣伟提供坐落于胶南北京中路xxx号泰发.槟城x层xx户房屋作为抵押；抵押担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，应当承担交行崂山支行为实现债权所发生的相关费用；借款人逾期还款，交行崂山支行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。
泰发置业作为保证人在合同上盖章，为本合同项下贷款提供连带责任保证。约定保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利以及交行崂山支行实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；借款人未按合同约定足额偿还任一期还款额或其它费用时，保证人应按交行崂山支行的要求立即支付交行崂山支行的全部到期应付款项。合同中同时约定，借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押房屋的他项权利证明或证明抵押权设立的其它文件正本后，保证人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明证明或抵押权设立的其它文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，保证人对该部分款项仍应承担保证责任。
同日冯金海向交行崂山支行出具共同还款声明书一份，声明：“借款人王欣伟与贵行签署《个人房产抵押贷款合同》，本人已阅读该合同所有内容，本人在此声明，愿就合同项下的债务与王欣伟共同承担还款义务。”
交行崂山支行与王欣伟在胶南市房产管理中心办理预购商品房抵押预告登记，房屋坐落为胶南北京中路xxx号泰发.槟城x层xx户，预购商品房抵押权证号为南房预抵字第xxx号，抵押权人为交行崂山支行，抵押人为王欣伟、冯金海，保证人为泰发置业。现涉案房屋未办理正式抵押登记手续。
合同签订后，交行崂山支行于2013年3月5日向王欣伟发放借款88万元。在履行合同过程中，自2015年9月开始王欣伟未按合同约定按期偿还借款本息，截至2017年6月5日，王欣伟拖欠交行崂山支行借款本金719529.5元、利息86525.8元。因王欣伟、冯金海下落不明需公告送达，交行崂山支行为本案诉讼支出公告费600元。
一审法院认为，交行崂山支行与王欣伟、泰发置业签订的《个人房产抵押贷款合同》及补充协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方都应按照该贷款合同的约定履行义务。交行崂山支行依约向王欣伟发放借款，王欣伟连续多期未按合同约定按时偿还借款本息，符合合同约定的提前收回贷款的条件。交行崂山支行有权按照合同约定要求王欣伟立即偿还全部借款本息及相关费用。冯金海向交行崂山支行出具声明书，承诺愿与借款人共同承担偿还贷款本息及费用的责任。因此冯金海应与王欣伟共同承担还款责任。
本案的焦点问题是：案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，未办理产权登记及正式抵押登记。预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。对此，一审法院认为，根据物权法相关规定，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。但商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房主人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。现案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，维护交易安全和合同稳定。据此，一审法院依法确认交行崂山支行对涉案不动产以拍卖、变卖的方式所得价款在抵押担保债权数额范围内享有优先受偿权。
关于泰发置业的保证责任，在抵押权未能依登记而正式设立情况下，根据合同约定，泰发置业保证期间延续。因交行崂山支行对未能办理正式抵押登记手续并无过错，据此，泰发置业应该对合同约定的保证范围承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向王欣伟追偿。
按合同约定，交行崂山支行为本案诉讼支出公告费600元，应由王欣伟、冯金海、泰发置业承担。王欣伟、冯金海、泰发置业经该院合法传唤无正当理由未到庭，可依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、王欣伟、冯金海于判决生效之日起十日内偿还交行崂山支行截止至2017年6月5日本金719529.5元、利息86525.8元；二、王欣伟、冯金海于判决生效之日起十日内支付交行崂山支行自2017年6月6日起至债务全部清偿之日止按合同约定的标准计算719529.5元产生的相应利息；三、王欣伟、冯金海于判决生效之日起十日内支付交行崂山支行公告费600元；四、交行崂山支行就王欣伟、冯金海名下坐落于青岛市黄岛区胶南北京中路xxx号泰发.槟城x层xx户房屋以拍卖、变卖的方式所得价款对上述第一项、第二项、第三项债务的履行享有优先受偿权；五、泰发置业对上述第一项、第二项、第三项债务的履行向交行崂山支行承担连带清偿责任。泰发置业承担保证责任后，有权向王欣伟、冯金海追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费11687元，保全费4520元，合计收取16207元。由王欣伟、冯金海、泰发置业负担。
二审中，上诉人提交了坐落于胶南市北京中路158号00房屋的青岛市不动产登记信息，证明：该房屋已于2014年5月7日办理了房产证及正式抵押登记，房产证号为市2014xxx，权利人为冯金海，共有人为王欣伟，抵押权证号为市2014xxx，抵押权人为交行崂山支行。被上诉人交行崂山支行质证称：对青岛市不动产登记信息的真实性无异议，但被上诉人未收到涉案房屋办理正式抵押登记的证明。按照不动产登记中心的要求，预抵押转为正式抵押需要原审被告和被上诉人共同至不动产登记中心办理，因原审被告失联，所以没有去办理过涉案房屋的正式抵押手续。原审被告冯金海质证称：对青岛市不动产登记信息的真实性无异议，房产证是上诉人交给自己的，不清楚涉案房屋是否办理了正式抵押登记。
本院认为，本案的争议焦点有二：一是一审法院的送达程序是否合法；二是泰发置业应否承担保证责任。关于焦点一，一审法院按照泰发置业在营业执照上登记的住所地进行了邮寄送达，被退回后采取公告方式送达。一审法院送达程序符合法律规定，因此，对泰发置业的此项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，王欣伟与交行崂山支行、泰发置业签订的《个人房产抵押贷款合同》约定，王欣伟取得约定房屋的权利证明，且交行崂山支行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，泰发置业的保证责任解除。涉案房屋于2014年5月7日办理了房产证及正式抵押登记，根据合同约定，泰发置业的保证责任应当于2014年5月7日解除。王欣伟自2015年9月开始未偿还被上诉人借款本息，泰发置业不再承担保证责任，对泰发置业的此项上诉请求，本院予以支持。由于上诉人的原因未能在指定期限内举证，致使案件在二审期间因提出新的证据被改判的，原审裁判不属于错误裁判案件。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1531号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项。
二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初1531号民事判决第五项。
三、驳回交通银行股份有限公司青岛崂山支行对青岛泰发置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费11687元，保全费4520元，合计收取16207元。由王欣伟、冯金海负担。二审案件受理费11687元，由被上诉人交通银行股份有限公司青岛崂山支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 程 超
审判员 冷 杰
审判员 李鸿宾
二〇一八年七月十二日
书记员 王 越