天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第529号
原告王云军，男，1971年7月29日出生，汉族，居民。
被告王国敏，女，1965年1月20日出生，汉族，居民。
原告王云军与被告王国敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由代理审判员杨建军适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云军、被告王国敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月25日，原、被告经天津市融都房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，原告将坐落于宝坻区龙熙帝景花园××号房屋转让给被告，房屋总价款602000元。合同签订后被告先后累计付款580000元，尚欠22000元未付。因该房屋在2012年12月才具备办理产权证的条件，双方于2013年3月7日又签订了一份补充协议，约定于2014年10月10日前办理房屋过户手续。原告多次要求被告给付剩余房款22000元，并办理房屋过户手续，被告一直拖延未付，故起诉要求被告给付原告剩余购房款22000元，并要求立即与被告办理房屋产权变更登记。
原告为支持其诉讼主张，提交了房屋买卖合同一份，房屋产权证明一份。
被告王国敏辩称，双方存在房屋买卖关系属实，被告确实向原告购买了宝坻区龙熙帝景花园××号房屋，总价款602000元，被告已经给付原告580000元，尚欠22000元。因原、被告签订房屋买卖合同时该房屋尚未交付，直至2010年12月才被通知领取房屋钥匙。接到通知后，原、被告一起到物业处领取涉诉房屋钥匙时被告知需要交纳装修保证金、垃圾清运费、采暖费、物业费、水、电、煤气费及各种表、卡费等共计6503元，被告将上述费用垫付后，领取了房屋钥匙。被告认为上述费用应当由原告负担，应从所欠的购房款尾款22000元中扣除，故不同意原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
一、融都地产公司员工李震出具的证明一份。证明原告曾承诺将涉诉房屋过户到被告儿子名下，后又不同意将房屋过户到被告之子名下。
二、被告书写的交纳费用明细一份，物业公司出具的领取钥匙记录一份。证明被告在领取钥匙时垫付各种费用共计6503元。
三、《房屋买卖合同》一份。证明依据该合同第五条第4款约定，证据2记载的各项费用应当由原告负担。
四、物业费票据一份。证明被告在领钥匙时交纳的装修保证金未退还，抵顶了2012年度的物业管理费。
五、2011年6月22日《补充协议》一份；2013年3月7日《补充协议》一份。证明涉诉房屋未过户的原因是原告当时没有将买房时的按揭贷款还清，房屋存在他项权。
六、（2013）宝民初字第2240号民事判决书一份；（2013）一中民四终字第917号民事判决书一份。证明原、被告双方于2013年3月7日签订的补充协议有效。
经审理查明，2010年9月25日，原、被告经天津市融都房地产经纪有限公司居间介绍签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，原告将其所有的坐落于天津市宝坻区宝平街道龙熙帝景花园小区××号房屋转让给被告，房屋总价款602000元。该合同第四条第一款第（三）项约定，……乙方（王国敏）按约定付清全款（乙方若贷款购房，按约定付清首付款）后，甲乙双方开始办理该房屋的过户（及贷款）手续；第五条第四款约定，甲方承诺开发商将钥匙交于甲方时腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。合同订立后，被告先后向原告支付购房款580000元，尚欠22000元未付。署名为李震出具的证明载明：经双方协商，认可在该房屋满五年时办理过户手续；在签订协议时王国敏告知王云军将该房屋过户到其子名下；领取房屋钥匙时王国敏垫付了相关费用，共计6500元左右；双方于2014年11月去房管局办理房屋过户手续时，王云军不同意将该房屋过户到王国敏之子名下，导致过户手续至今未办理。原告王云军不同意将涉诉房屋过户到被告儿子名下，同时原告对该证据的真实性亦不予认可。被告出具的交费明细载明：“按合同约定龙熙帝景1号楼2门1502在2010年12月交钥匙前付费由原告承担，费用明细如下：装修保证金1200元；垃圾清运费800元；采暖费1682元；物业费1476元；电费300元；电卡10元；水费300元；水卡10元；煤气表550元；煤气卡10元；门卡4个×20元＝80元；印花税5元；抗洪救灾80元，合计6503元”。该明细无原告签字确认。原告王云军称对上述证据的真实性不予认可，并且即便是真实的，上述费用也应当由被告负担。被告提供的2012年物业费收费票据载明：“今收到（原）王云军1—2—1502，现业主王国敏交来物业费1476元，（2012.1.1—2012.12.31）”收款人为东方福瑞（北京）物业管理有限公司天津分公司，收款时间为2011年12月7日。原告认为该笔费用发生在被告入住以后，应由被告负担。
另查，涉诉房屋自2010年12月份领取钥匙后至今一直由被告王国敏实际占有、使用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方于2010年9月25日签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，本院确认合法有效。双方均应依照合同约定履行己方义务。合同第四条第一款第（三）项约定：……乙方（王国敏）按约定付清全款（乙方若贷款购房，按约定付清首付款）后，甲乙双方开始办理该房屋的过户（及贷款）手续。上述合同条款明确载明了涉诉买卖合同的履行顺序，即被告应当付清全部购房款后，双方才能够办理房屋产权过户手续。该条款括号内记载的内容，是对买方需要以涉诉房屋作为抵押物进行贷款而做的特别约定，不适用本案。双方于2013年3月7日签订的补充协议约定，经甲乙双方友好协商，甲方承诺……。同时甲方承诺于2014年10月10日之前无条件配合乙方办理房屋过户手续，该条款系对房屋产权变更时间进行的补充约定，因此其不能突破《房屋买卖合同》中对履行顺序的约定。故本院依据上述事实及合同法对先履行抗辩权的规定，认定上述《房屋买卖合同》的履行顺序为，被告先向原告支付全部购房款，原告再行向被告交付涉诉房屋。
对于被告所称，其领取钥匙时垫付的6503元，应当由原告负担的抗辩主张，本院认为，其出具的交纳费用明细并无原告签字确认，且原告对此亦不予认可，故该证据不具有证明力。原被、告签订《房屋买卖合同》的时间为2010年9月25日，此时开发商并未向原告交付涉诉房屋，双方共同领取钥匙的时间为2010年12月份，因此该房屋由开发商实际交付之日起即由被告王国敏占有和使用，上述费用均为使用房屋所必须交纳费用，所以即使该笔费用确实发生，也应当由被告自行负担。故本院对被告的上述证据不予采信。《房屋买卖合同》第五条第四款明确约定“甲、乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜”，该条款并未对被告所称的上述款项由谁负担进行约定。物业费收据仅能证明其向物业管理公司交纳了2012年度的物业管理费用，但此期间被告也享受了物业公司提供的物业服务，该笔费用理应由王国敏负担。对于李震出具的证明，因其本人未出庭接受质询，本院对其证明的真实性无法进行核实，对该证据不予采信。综上，本院对被告的上述6503元应由原告负担的抗辩主张不予采信。同样基于对李震出具证明的真实性无法认定，并基于合同相对性原则，被告之子不是合同的相对方，本院对被告的涉诉房屋应过户到其子名下的抗辩主张亦不予采信。依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设定，应依法进行登记，如不进行登记将不发生物权效力。本案中，对涉案房屋产权的变更登记，本应是被告一方积极主张的权利，原告只负有协助义务，但直至目前，被告依然未就此主张权利，相反却由原告方予以主张，综合本案实际情况，同时也是为了保护被告的权利，减少当事人的诉累，本院确定，在被告支付完毕全部购房款后，由原告协助被告办理房屋产权变更登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、六十七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告王国敏于判决生效后十日内给付原告王云军购房款尾款22000元。
二、原告王云军于被告王国敏全部履行完毕上述给付原告22000元购房款尾款的义务后，在被告王国敏请求办理产权变更登记时，原告王云军于十日内协助被告王国敏将宝坻区龙熙帝景花园××号房屋的登记所有权人变更为被告王国敏。
被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元，已减半收取175元（原告已预缴），由被告王国敏负担，并于判决生效后十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 杨建军
二〇一五年一月二十日
书 记 员 李泽阳
附法律条文
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国物权法》第六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。