福建省上杭县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0823民初918号
原告：上杭县天鑫物业管理有限公司，住所地：上杭县临城镇天和嘉园5号楼一楼，组织机构代码证：06037246-3。
法定代表人：邱添竣，经理。
委托诉讼代理人：黄桂泉，福建儒佳律师事务所律师。
被告：何招秀，女，1963年7月13日出生，居民，汉族，住上杭县。
委托诉讼代理人：张丽红，女，系何招秀媳妇。
委托诉讼代理人：傅智鸿，上杭县中心法律服务所法律工作者。
原告上杭县天鑫物业管理有限公司（以下简称天鑫物业公司）与被告何招秀物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，于2016年7月28日由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。因双方有案外调解之意，天鑫物业公司与何招秀于2016年4月29日申请庭外调解两个月，于2016年10月31日申请庭外调解一个月。第一次开庭原告天鑫物业公司的委托诉讼代理人黄桂泉、被告何招秀及其委托诉讼代理人张丽红、傅智鸿到庭参加诉讼。第二次开庭原告天鑫物业公司的委托诉讼代理人黄桂泉、被告何招秀的委托诉讼代理人傅智鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、何招秀在判决书生效后五日内向天鑫物业公司支付自2013年1月至2015年9月拖欠的物业费用合计4902.87元以及该款自2015年10月16日起至付清之日止按每日千分之二计算的违约金；2、诉讼费用由何招秀承担。事实和理由：2013年1月10日，天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定天鑫物业公司为上杭县天和嘉园小区提供物业服务，并代收代缴各业主自用消费及公摊水、电费，业主按每平方米0.55元／月（2014年4月提高为每平方米0.8元／月）的标准向天鑫物业公司支付物业服务费，合同期限自2013年1月10日起至2016年1月10日止。合同签订后，天鑫物业公司按约定履行了自己的义务，大部分业主也按时缴纳物业费用，仅有少部分业主拖欠，自2013年1月至2015年9月，何招秀已拖欠物业费用总计3868.31元，天鑫物业公司多次催促并委托律师发函催缴，但何招秀拖欠至今仍未缴纳。
何招秀辩称，一、2013年1月10日签订的合同，主体不适格，是无效合同。签订合同时，天鑫物业公司还未依法成立，尚不具有民事权利能力和民事行为能力，故签订的合同系无效合同。且天鑫物业公司没有证据证明其所聘请的物业管理人员具备相应资质，违反《物业管理条例》第三十三条“从事物业管理有关人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”的强制性规定。另外，本案合同是李建勤在未经业主委员会廖振茂主任授权的情况下与天鑫物业公司签订的，未经负责人授权，属无权代理，也属无效合同。二、2014年4月的物业费提价是违法无效的。合同约定，双方如有补充，以书面形式补充协议，而双方没有就提价签订书面补充协议条款，属物业公司擅自变更价格条款。业委会主任李建勤非业主，业委会的组成不具有合法性和代表性。提高物业费用，直接涉及广大业主的财产权利，明显属于重大事项，应由业主共同决定，但本案物业费提高，未经业主共同决定；业委会的公告不等于物业公司的公示，业委会同意提价的决定和公告是违法无效的。三、天鑫物业公司提供的物业明显存在服务质量不达标、管理不到位的问题，何招秀作为业主有权拒交物业费，最起码应按质论价，扣减每月的物业费。四、天鑫物业公司没有证据证明其有按照合同第十六条第（二）项约定向何招秀进行书面催缴，其诉请违约金不应得到支持。五、天鑫物业公司的部分诉讼请求超过了诉讼时效。从立案之日往后推，超过两年的物业费和违约金，依法不应得到支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、《天和嘉园物业服务合同》是否合法有效。
天鑫物业公司主张《天和嘉园物业服务合同》系天鑫物业公司与天和嘉园业主委员会签订的合同，是双方的真实意思表示，合法有效，并提供了《天和嘉园物业服务合同》一份。
何招秀认为李建勤是业委会副主任，其无权与天鑫物业公司签订合同，且天鑫物业公司于2013年1月11日成立，而合同签订时间为2013年1月10日，天鑫物业公司尚不具有民事行为能力时与业主委员会签订合同，该合同应为无效。并提供了房屋登记信息证明一份，以证明李建勤在天和嘉园没有房产，其不是业主；天和嘉园2012年12月14日、2013年3月22日、2013年4月13日三次会议记录及证明一份，以证明天和嘉园的业委会主任是廖振茂，非李建勤；内资企业登记基本情况表一份，以证明天鑫物业公司在2013年1月11日才成立。
本院认为，双方对对方提供的证据，经质证真实性无异议，本院予以确认。天鑫物业公司在签订合同时虽未取得营业执照，但签订后天鑫物业公司即进行工商登记，并实际履行了物业服务合同多年，何招秀在诉讼前对此未提出异议并接受该服务，且该合同不存在法律法规规定的无效合同的法定情形，故天鑫物业公司与天和嘉园业主委员会签订的《天和嘉园物业服务合同》合法有效。
2、天鑫物业公司是否可在2014年4月1日后按新的物业标准，即每月每平方米0.8元，收取物业服务费。
天鑫物业公司主张自2014年4月1日起，物业费应按每月每平方米0.8元计算，并提供天和嘉园的公告一份。
何招秀否认2014年4月1日后按每月每平方米0.8元收取物业服务费，但未提供证据证明。对天鑫物业公司提供的证据质证认为公告有无粘贴，材料无法反映，不能证明业委会就这份公告进行粘贴，也不能证明提价是经过业委会决定通过的事实。该公告系业委会内部公告，不是天鑫物业公司对业主的公告，也不是合同性质的材料。业委会无权决定由业主决定的提价事项，是否提价应由业主决定，再由业委会和天鑫物业公司签订合同。天鑫物业公司并未公示服务的内容及服务标准，关于提价，何时开始执行公告未体现，也未发出第二次公告。
本院认为，何招秀对天鑫物业公司提供证据的真实性有异议，但未提供相关证据来否定天鑫物业公司提供该证据的真实性，本院予以确认。公告可看出业主委员会已代表业主与天鑫物业公司对物业费的变更进行了协商，并重新确定了物业费标准。
3、天鑫物业公司管理、服务是否到位、小区安全防范工作是否到位。
天鑫物业公司主张其提供的物业服务已经到位、安全防范工作也到位，但未提供证据。
何招秀主张天鑫物业公司提供的物业服务不到位、小区安全防范工作未做好，并提供了天和嘉园6、8、10、11、12号楼业主对物业服务质量的调查表13份、照片18张、证人李先坤的证人证言，以证明天鑫物业公司的服务质量存在重大问题，其没有严格按照合同第三条和第六条的2、3、6、7、8、9、10及11项履行约定的义务；照片三张，以证明涉案小区多处楼房顶楼违章加建和改建，天鑫物业公司未进行制止；龙岩市12345政务服务平台相关页面，以证明本案小区多部电梯多次发生故障，天鑫物业公司未对公共设施进行加强管理；照片三张，其中两张照片证明天鑫物业公司对违章加建行为未制止，避雷设施损坏导致电梯遭雷击，未进行维修；另一张照片证明该部电梯检验期到期未进行检验，导致安全隐患。
本院认为，天鑫物业公司对何招秀提供的证据的真实性、合法性、关联性有异议，但未提供相关证据来否定何招秀提供证据的真实性，本院予以确认。何招秀提供的证据可以证实天鑫物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵。
4、天鑫物业公司的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。
天鑫物业公司主张其诉讼请求并未超过诉讼时效，并提供了催收律师函回执单、催收费用通知单各一张，以证明天鑫物业公司有向何招秀催收的事实。
何招秀主张从本案正式立案起，往后推算，凡超过两年的物业费，依法不应支持，但未提供证据。对天鑫物业公司提供的证据的客观性、关联性和合法性均有异议，快递回执单收件人签收栏是空白的，不能证明天鑫物业公司有向何招秀送达，收费通知单的收费单位不是本案原告，而是天和嘉园管理处，也反映不出该通知单是否有粘贴在何招秀门上。
本院认为，何招秀对天鑫物业公司提供的证据的真实性、合法性、关联性有异议，但未提供相关证据来否定天鑫物业公司提供证据的真实性，本院予以确认。
本院经审查认定事实如下：何招秀系上杭县天和嘉园小区12号楼415房的业主，该房屋建筑面积137.01平方米。天鑫物业公司于2013年1月11日在上杭县工商行政管理局登记设立。2013年1月10日，天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订一份《天和嘉园物业服务合同》，约定：天鑫物业公司负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理及负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。物业服务费标准，高层住宅：0.55元／月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每季度15日前向天鑫物业公司支付物业服务费。本合同有效期内物业服务成本因政策性因素或者服务项目和内容发生较大变动，需要调整收费标准的，天鑫物业公司应在本物业的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担；业主自用的由业主承担；天鑫物业公司使用的由天鑫物业公司承担，公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。除业主委员会违反合同第十四条（一）项约定的情况外，天鑫物业公司的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应承担违约责任。业主违反本合同第七、八条约定，经天鑫物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日应当按照欠交总额千分之二标准向天鑫物业公司支付违约金。
2013年11月25日上杭县天和嘉园小区业主委员会发布关于前期物业服务终止，适当提高物业服务收费的公告。该公告载明“小区业主委员会于11月16日召开业主委员会会议，会议按照《物业管理条例》第四十条‘前期物业终止后物业服务费用，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定’的规定，业主委员会决定如下几项事：…委员们参照此文件，根据社会经济和本县的工资、收入实际状况，参考周边的物业收费，结合本小区的具体情况，参会人员一致同意物业服务收费在原来的基础上提高0.25元／㎡（即住房收费0.8元／㎡，店面收费1.05元／㎡）。…三、开发商决定在2014年元月1日开始对物业企业“断奶”。我们业委会决定推迟到2014年4月1日实行，这还得与开发商商量。结果如何？还是未知数，具体执行时间，待商量结果再次公告。”
合同签订后，何招秀未按约支付物业费。2013年1月至2015年9月何招秀拖欠天鑫物业公司物业费3103.27元及水费751.4元、电公摊费用1025.57元、水公摊费用22.63元。2015年7月天鑫物业公司在何招秀家门口粘贴天和嘉园管理处收费通知单，告知何招秀应缴纳2015年4月至6月的管理费、自用水、水电公摊及往欠情况。2016年1月4日，天鑫物业公司又通过全球邮政特快专递向何招秀寄送律师函，但何招秀仍未缴纳，为此，天鑫物业公司于2016年3月3日诉至本院。
本院认为，天鑫物业公司与上杭县天和嘉园小区业主委员会签订的《天和嘉园物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，天鑫物业公司、天和嘉园业主委员会及业主何招秀均应受约束。合同签订后，天鑫物业公司按约履行物业服务合同，但何招秀以天鑫物业公司提供的物业服务质量不达标、管理不到位为由，拒交物业费，因何招秀未提供充分的证据证明天鑫物业公司存在不履行物业服务合同或者履行服务合同有重大瑕疵，不属物业服务纠纷案件司法解释第六条规定的正当理由，何招秀无权拒绝缴纳物业费，故经天鑫物业公司书面催交，何招秀在合理期限内仍未缴纳物业费，天鑫物业公司请求何招秀支付物业费，应予支持。物业服务费变更必须经双方协商或依据法律规定进行调整、修改或补充。本案中天鑫物业公司提供的公告可看出业主委员会已代表业主与物业公司对物业费的变更进行了协商，并重新确定了物业费标准，现天鑫物业公司以最迟的时间（2014年4月1日）来执行新的物业费标准（每月每平方米0.8元）要求何招秀支付物业费，于法有据。2015年7月天鑫物业公司向何招秀家门中粘贴天和嘉园管理处收费通知单，2016年1月6日天鑫物业公司向何招秀邮寄快递催讨，该快递系有效发出，按常理应当能够到达，应予认定。至于天鑫物业公司所述的还有其他形式催讨，无法客观真实地反应催讨事实，故不予认定。因此，根据两年诉讼时效的规定及何招秀应每季度缴纳物业费的合同约定，天鑫物业公司主张何招秀缴纳自2013年4月起至2015年9月的物业服务费共计2877.21元（137.01平方米×0.55元／月·平方米×12个月＋137.01平方米×0.8元／月·平方米×18个月=2877.21元），本院予以支持，超出部分依法不予支持。关于代缴水费及电公摊费用、水公摊费用，合同并未约定履行期限，根据合同法第关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，天鑫物业公司于2016年3月3日提起本案诉讼，请求何招秀支付拖欠的2013年1月至2015年9月期间的水费、电公摊费用、水公摊费用，并未超过诉讼时效期间，本院予以支持。根据何招秀提交的照片可知，天鑫物业公司在履行其物业服务合同过程中确实存在一定的瑕疵，未能达到物业服务合同约定的标准，应承担相应的责任。根据《》第的规定，天鑫物业公司要求何招秀支付违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、何招秀应在本判决生效后十日内支付上杭县天鑫物业管理有限公司物业服务费2877.21元；
二、何招秀应在本判决生效后十日内支付上杭县天鑫物业管理有限公司水费751.40元、电公摊费用1025.57元、水公摊费用22.63元，合计1799.60元；
三、驳回上杭县天鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由上杭县天鑫物业管理有限公司负担12元，由何招秀负担38元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审 判 长 赖小华
人民陪审员 丁才兴
人民陪审员 黄满秀
二〇一六年十一月七日
代理书记员 赖顺萍
附相关法条：
《》
第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。