山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第4796号
原告：青岛市黄岛区张家楼镇山家北村民委员会。住所地：黄岛区张家楼镇。组织机构代码：B6203780-2
法定代表人：田金龙，村民委员会主任。
委托代理人：张继民，男，1968年9月25日出生，汉族，青岛黄岛张家楼法律服务所法律工作者，住黄岛区。
委托代理人：刘培科，男，1979年10月31日出生，汉族，青岛黄岛张家楼法律服务所法律工作者，住黄岛区。
被告：代洪旺，男，1958年5月19日出生，汉族，居民，住黄岛区。
委托代理人：张宝清，山东川佳律师事务所律师。
委托代理人：张伟，山东川佳律师事务所律师。
原告青岛市黄岛区张家楼镇山家北村民委员会为与被告代洪旺租赁合同纠纷一案，于2015年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛市黄岛区张家楼镇山家北村民委员会之委托代理人张继民、刘培科，被告代洪旺及其委托代理人张宝清、张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛市黄岛区张家楼镇山家北村民委员会诉称：1990年，原告建铸造厂一处，该铸造厂的权属归张家楼镇山家北村民委员会所有。村庄改造时，将铸造厂的东半部分规划出一条南北路（现在的南北街道），街道的东侧尚有部分铸造厂的仓库房，现该讼争二间房屋东邻被告的住宅。2006年9月，该房屋内原告存放部分物资设备，被告的弟弟代洪平在任村干部期间安排被告尽义务无偿看护，原告将物资处理完毕后被告占有使用，现原告急需用房，找被告要求腾出占有使用的房屋，多次协商未果。现诉至法院，请求依法判令被告腾出占用位于黄岛区张家楼镇山家北村产权属于原告的仓库房二间，本案的诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求，称在审理过程中发现被告提交的被告之弟代洪平兼任村民委员会主任期间，于2006年9月6日与其哥哥原告代洪旺签订的合同书系虚假合同，特向法院提出依法解除该合同，返还位于黄岛区张家楼镇山家北村产权属于原告的仓库房二间。
被告代洪旺辩称：第一，本案不是人民法院受理民事案件范围，应该裁定驳回原告诉求。就本案讼争房屋及土地，案外人崔桂新曾向原胶南市人民法院起诉，主张权利，原胶南市人民法院于2010年4月8日作出（2010）胶南民初293号民事裁定，裁定该案不属于人民法院管辖范围，驳回了案外人崔桂新的诉求。同时该裁定确认了本案讼争房屋及土地系被告承包使用，故同样理由，本案应驳回原告诉求。第二，本案原告诉讼主体错误，亦应驳回原告起诉。原告诉称讼争房屋及土地系张家楼镇山家北村铸造厂所有，故本案原告不是适格诉讼主体。第三，原告诉称被告侵占房屋拒不腾出事实不存在，涉案房屋及土地是2006年9月6日被告与原胶南市张家楼镇山家北村民委员会签订了承包合同而承包使用，且一直由被告照看并实际承包使用，该事实已经（2010）胶南民初293号民事裁定书确定，事实清楚，证据确凿充分。综上所述，原告所述无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原胶南县寨里乡山家北铸造厂属原胶南县寨里乡山家北村集体企业，其土地所有权性质为集体，土地权属来源为划拨，四至为：东至孙星运、逄本美、代洪旺、逄增友；西至住户张永祥、赵世平、杨春欣、杨绪仁；南至街；北至1米滴水线外大道。张家楼镇经济贸易服务中心亦出具证明证实：涉案中讼争房屋的土地使用权归村集体组织所有，山家北村铸造厂是该村集体组织出资建造厂房、仓库房，审批办理山家北铸造厂（村办企业）。于1993年8月注销、清算。土地使用权及仓库房屋、车间包括其他财产权属归山家北集体所有。在注销、清算中享有债权、承担债务。关于讼争仓库房2间及土地使用权属归村集体所有。青岛市黄岛区市场监督管理局出具证明证实，经微机数据查询：胶南县寨里乡山家北铸造厂在我局企业数据库中无其登记信息。
2009年11月，崔桂新以排除妨害为由，将被告代洪旺诉至法院，其称2008年6月6日经胶南市张家楼镇政府批准选址建住宅，2008年9月2日胶南市人民政府为其颁发《农村宅基地使用证》，其可以在规划内建房。后崔桂新准备建房时，被告百般阻碍。该案在审理期间，被告提交上述《合同书》一份，并称与村委会签订合同后，自己一直履行照看义务，2009年8月份电机房空出，被告开始承包使用，崔桂新批准建房的宅基地在被告承包使用的土地范围内。案经审理，2010年4月8日，原胶南市人民法院作出（2010）胶南民初字第293号民事裁定书，以崔桂新与被告对该土地的使用权存有争议，崔桂新之主张不属于人民法院管辖范围为由，裁定驳回崔桂新的起诉。该裁定书早已发生法律效力。
原告提交证明（陈述事实）一份，主要内容是：（2010）胶南民初字第293号民事裁定书与本案无关联，只能说明崔桂新（已病故）2008年6月6日向村委会审批过宅基地，系讼争房屋处的宅基地，审批手续现已作废，宅基地已收回，不再属于崔桂新的宅基地使用权，时效已过。另，该村村民逄焕玉其母李存英占有讼争之外的村集体办公室居住至今，现曾向村委会申请审批宅基地，但审批宅基地与本案讼争两间房屋（仓库）无任何关联。青岛市黄岛区张家楼国土资源所在该证明上注明：经核查，无审批档案，并盖章证实。
2014年10月13日，原告召开全体党员、村民代表会议，出席人员为全体两委成员、党员、村民代表，会议议题是关于村办公室翻建及逄焕玉房场事宜，一致表决通过关于村办公室事宜，同意在村大队院内建办公室一处，同意把村发电机房作为逄焕玉房屋赔偿宅基地，一致讨论通过同时废除代洪旺的黑合同。
2015年3月24日，原告向被告送达通知书一份，内容“代洪旺：你占有使用的黄岛区张家楼镇山家北村民委员会铸造厂的二间房屋及场地，现由于村委会需使用该房屋，故此，特通知你在收到该通知之日起五日内腾出该房屋，交付给山家北村民委员会，否则村委会将按法律程序诉讼解决，若造成损失，由你自行承担。特此告知！告知人：黄岛区张家楼镇山家北村民委员会2015年3月24日送达人：杨继文田桂堂”。被告认可已收到该通知书。
另，因区划调整，原胶南县寨里乡山家北村相继更名为胶南市寨里乡山家北村、胶南市张家楼镇山家北村、青岛市黄岛区张家楼镇山家北村。
以上事实，有原告提交的证明两份、登记信息查询结果、土地登记申请书、土地登记审批表、（2010）胶南民初字第293号民事裁定书、送达通知书、会议记录各一份，被告提交的合同书一份，以及当事人陈述等在案为凭，业经开庭审查质证，可以采信。
原、被告对以下事实有争议：
（一）被告代洪旺提交的合同书的形成及性质认定。该合同书内容是：“因大队门前电机房被破坏，经常有人进去，经村委会研究决定将二间房和小园子由邻居代洪旺照看，保护的权利和义务，如果此房空出由代洪旺承包使用，每年上交80元承包费，期限从空房之日起20年。法人代表（签字）代洪平承包人（签字）代洪旺张家楼镇山家北村委会2006年9月6日。”在张家楼镇山家北村委会上面盖有村委会公章。原告称，该合同书是先在空白纸上盖章后，代洪平、代洪旺兄弟二人又签字，代洪平当时兼任村民委员会主任，保管公章，有职务上的便利。审理中，原告提交证明一份，内容是：“在法院审理过程中，被告代洪旺提交2006年9月6日与山家北村委会签订的合同书一份，会议记录及合同书无备档。事实为2004年至2006年该村委两委班子未健全，公章由代洪旺的弟弟代洪平兼任村主任期间个人持有保管，兄弟二人自行签约办理，当时政府经管站未代管公章，情况属实，特此证明。”在该证明上，青岛市黄岛区张家楼镇经管统计服务中心注明：“经核查，会议记录与合同在经管站无备案，2004—2006年，村级公章由各村级管理，未实行镇级统一管理。2015年9月1日。”该经管统计服务中心在注明的内容上盖章证实。被告对此否认，称代洪平是否与被告是兄弟关系与本案无关，代洪平系当时村主任，合同书有村委会印章，合同书是先盖章还是先签字，亦与本案无关。
（二）被告代洪旺是否缴纳承包费。2015年7月22日，被告通过邮政储蓄银行向原告之法定代表人田金龙汇款480元，在附言中记载：交纳2009年8月至2015年8月的电机房承包费480元。对此，原告称被告从未向其交纳过承包费，亦未收到过原告交纳的480元承包费，田金龙也未曾收到过该款项。且被告履行义务的时效已过，缴费时间是在原告起诉之后。
本院认为：本案原告诉请法院依法判令被告腾出占用位于黄岛区张家楼镇山家北村产权属于原告的仓库房二间，后依据案情、在法定期限内申请变更诉讼请求，要求依法解除原、被告之间的合同书，返还位于黄岛区张家楼镇山家北村产权属于原告的仓库房二间，并无不妥，本院予以准许，故本案案由应是租赁合同纠纷。从原告提交的土地登记申请、审批表以及张家楼镇经贸服务中心的证明看，涉案的仓库房两间原属山家北铸造厂，其土地性质为集体所有，山家北铸造厂为原告村集体开办的企业，其性质仍为集体所有，后该铸造厂注销、清算，其仓库房屋、车间等仍归集体所有，由原告承继权利义务，故原告作为诉讼主体主张权利，符合法律规定。原告主张该合同书是先在空白纸上盖章后，代洪平、被告代洪旺兄弟二人又签字，代洪平当时兼任村民委员会主任保管公章，有职务之便利，该合同书不产生法律效力，但是未提交有效证据证明，对原告该主张，本院不予采信。但是，合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，双方订立合同这一民事法律行为都有其特定的目的，承租人按时缴纳租赁费、出租人收取租金应系租赁合同的主要条款之一，本案从原被告之间的合同书看，被告承包（实为租赁）涉案仓库房两间之目的是占有使用该房屋，原告出租房屋是为得到租赁费。被告代洪旺自述其自2009年8月份电机房空出开始承包使用，亦应每年上交承包费80元，但是其每年均未缴纳，已经构成根本违约。直至原告提起诉讼2个月后、第一次法庭审理前，被告才向原告法定代表人田金龙汇款480元，但原告和田金龙均否认曾收到该款项，被告亦未提交其他证据证明原告已收取该款项。被告多年未缴纳承包费（租金）之行为，已经违反了合同约定，原告通过召开全体党员、村民代表会议、向被告送达通知书等形式，行使合同解除权，要求被告限期腾出涉案房屋，程序合法，本院予以支持。该通知书自送达之日起生效，通知规定的履行期届满后，被告应将租赁原告的仓库房二间腾出并将该房屋返还原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告青岛市黄岛区张家楼镇山家北村民委员会与被告代洪旺签订的《合同书》解除。
二、被告代洪旺于本判决生效之日起10日内将所占有、租赁的位于黄岛区张家楼镇山家北村的仓库房二间腾出并交付给原告。
案件受理费100元，由被告代洪旺负担。因原告已预交，被告代洪旺于本判决生效之日起10日内给付原告100元。
如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 吴广银
人民陪审员 张强配
人民陪审员 王坤平
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 赵珑慧