江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第03402号
上诉人（原审原告）赵巧英。
委托代理人孟娜，女，1980年2月20日生，汉族，系上诉人赵巧英女儿。
委托代理人孟艾和，男，1953年11月23日生，汉族，系上诉人赵巧英丈夫。
被上诉人（原审被告）戴芸。
上诉人赵巧英因与被上诉人戴芸房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆千民初字第0158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年7月17日，戴某与昆山佰诚房地产开发有限公司（以下简称佰诚公司）签订《商品房购销合同》一份，约定佰诚公司将其开发的晶蓝上城花园11号楼201室房屋出售给戴某，房款共计638337元；佰诚公司于2011年9月17日前将上述房屋交付戴某使用。
2011年8月9日，经昆山市华欧泰房产经纪有限公司居间介绍，赵巧英（买方）与戴某（卖方）签订《二手房买卖契约合同》一份，合同约定：戴某将其所有的位于昆山市千灯镇晶蓝上城花园11号楼201室房屋出售给赵巧英，建筑面积130.78平方米，房款共计77万元整；本合同签订之日，买方向卖方支付8万元作为购房定金；买方承担所有过户税费及相关过户手续费；过户时间约定为卖方取得房产证、土地证三个工作日内进行；买方应于过户当日付清除定金外的剩余房款；卖方承担该房屋的维修基金；若遇国家政策调整（如限购令）导致过户无法进行，双方免责，本合同自动终止，卖方退回买方定金。戴某在出卖方落款处签字确认，赵巧英丈夫孟艾和代赵巧英在购买方落款处签字，孟艾和在代理人落款处签字确认，昆山市华欧泰房产经纪有限公司（以下简称华欧泰房产）在该合同上盖章确认。
关于定金支付情况。2011年8月9日，赵巧英女儿孟娜将定金70000元按照戴某要求转账××案外人陈娟账户。关于另外10000元定金，据赵巧英陈述，其于2011年7月18日在都会华庭售楼处支付给昆山新颖房产一手房购房意向金9000元，后中介诸刚将该款转为本案合同定金，另外1000元定金系诸刚垫付，后其归还诸刚该款。2011年8月9日，戴某为赵巧英出具《收据》一份，载明：“收赵巧英购房定金捌万元整（晶蓝上城花园11／201室），收款人：戴某。”
2011年9月28日，戴某办理了涉案房屋的产权证。涉案房屋的房产证显示：房屋所有权人，戴某；共有情况，单独所有；登记时间，2011-09-28；总层数，18；建筑面积，130.78平方米；套内建筑面积，103.88平方米。
2011年10月13日，戴某将涉案房屋钥匙交付赵巧英女儿孟娜。2011年12月11日，在孟娜质疑涉案房屋产权人后，戴某向其出示了涉案房屋的产权证。
一审庭审中，戴某提供《催告函》、顺丰速运邮件存根各一份，证明其曾于2012年4月24日书面通知赵巧英办理产权过户手续及付清全部房款，如逾期不办理产权过户，其将没收定金，涉案房屋另行出售，堆放在涉案房屋里的物品也将另行处理，由此产生的一切不利后果由赵巧英全部承担。赵巧英对以上证据不予认可，其主张从未收到该《催告函》。
2013年2月24日，戴某经昆山市千灯镇景轩房产中介所介绍，与案外人张锦都签订《房屋买卖成交合同》一份，将涉案房屋出售给案外人张锦都，房款共计78万元，双方已办理涉案房屋的产权过户手续。
另查明：据证人韦某（系华欧泰房产负责人）陈述：“大概在2011年10月份，戴某产证办下来之后，戴某到我中介所对我说产证已经办下来了，让我通知买方过来过户，我电话通知了买方，我不知道接电话的是谁，可能是赵巧英的女儿，对方好像表达出不愿意过户的意思，我通知了一次。那段时间赵巧英打过我电话，所以我知道赵巧英电话。”赵巧英认为韦某与戴某存在利害关某故证人证言不应予以采信。戴某认为证人韦某作为中介，其与证人仅存在中介服务合同关某不存在其他利害关某证人证言应当予以采信。
再查明：一审庭审中，赵巧英提供孟娜与中介韦某的录音资料一份，证明韦某曾向孟娜索要评估好处费，且韦某承认与戴某关系好，该证人与戴某存在利害关某证人证言应当不予采信。赵巧英提供孟娜与诸刚的录音资料一份，证明涉案房屋实际所有人并非戴某，系戴某与陈娟等人共同内部购房，戴某在交易过程中隐瞒了该事实，存在欺诈性。赵巧英提供孟娜与陈娟的录音资料一份，证明涉案房屋实际所有人并非戴某，戴某只是挂名且其在交易中隐瞒了该重大事实。庭审中，赵巧英主张双方未能办理过户的根本原因是：涉案房屋产权关系不明；双方就营业税问题发生争执；房屋买卖合同由一手合同变为二手合同。戴某主张在签订房屋买卖合同时已经告知赵巧英一手房与二手房的区别，而且所签的房屋买卖合同明确载明是二手房买卖合同，赵巧英方一直纠缠于房价问题不愿意履行合同，从双方签订合同到其再次出售，该期间双方一直处于协商不下来的情况。一审庭审中，戴某表示认可其与陈娟合资买房的事实。
一审审理中，戴某向原审法院明确表示，其自愿补偿赵巧英3万元。
以上事实，有二手房买卖契约合同、房款收据、房产证、土地证、房屋买卖成交合同、催告函、邮寄凭证、证人证言、录音资料、情况说某
原审原告赵巧英的诉讼请求为：请求判令戴某双倍返还定金共计16万元整；本案诉讼费用由戴某承担。
原审法院认为：综合双方的诉辩意见及提供的证据，双方的争议焦点是：在房屋买卖合同履行中哪一方是违约方。
第一，根据已经查明的事实，可以认定戴某在合同签订后依约积极履行了合同义务。戴某陈述其办理涉案房屋产证后，曾通知中介方转告赵巧英双方于2011年10月8日办理产权过户手续，证人韦某陈述其按照戴某要求通知了赵巧英方过户。原审法院认为，鉴于证人韦某系作为双方房产交易的中介方，其在房产交易中的地位相对独立，其证言较为可信，且证人证言可与戴某将涉案房屋钥匙交付赵巧英一方的事实、戴某将涉案房屋产权证出示给赵巧英一方的事实相互印证，已经形成较为完整的证据链条。综上，戴某陈述的可信度及其提供证据的证明力明显大于赵巧英陈述的可信度及其提供证据的证明力，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，原审法院认定戴某在合同签订后已经依约积极履行了合同义务；第二，赵巧英未提供充分证据证明其积极履行了要求戴某协助过户的合同义务。关于房屋产权过户，其不仅是出售方的合同义务，亦是购买方的合同义务，只有双方积极配合，才能办理产权过户手续。一审庭审中，赵巧英陈述其女儿孟娜于2011年10月13日收到涉案房屋钥匙，戴某于2011年12月11日向孟娜出示了涉案房屋的产权证。按照一般常理，在涉案房屋已经交付并且赵巧英已经知道戴某办理了涉案房屋产权证后，其理应及时催促戴某协助办理产权过户手续，但赵巧英未提供充分证据证明其曾积极要求戴某协助过户，应当承担举证不能的法律后果；第三，合同签订后，赵巧英怠于行使合同权利，拒绝履行合同义务，系造成合同不能履行的直接原因。赵巧英主张其购房时约定的是一手房买卖合同，但戴某与其签订的是二手房买卖合同，原审法院认为，因赵巧英未能充分举证证明其与戴某曾有过一手房买卖合同的约定，且双方签订的合同明确载明了系“二手房买卖契约合同”，合同条款中也明确约定了过户时间为戴某取得房产证、土地证三个工作日内进行，赵巧英作为完全民事行为能力人，其理应知道一手房与二手房的区别，故原审法院对赵巧英上述主张不予采信。关于双方发生争议的营业税问题，原审法院认为，营业税问题已在合同中明确约定，由赵巧英承担所有过户税费，故营业税问题并非赵巧英拒绝履行合同义务的法定理由，故原审法院对其意见不予采信。赵巧英主张戴某隐瞒了其与陈娟等人合资买房的事实，导致其对涉案房屋所有人产生怀疑，承办人认为，戴某虽存在与他人合资购房问题，因戴某已于2011年9月28日办理涉案房屋产权证，涉案房屋的产权关系已经明晰，戴某与他人合资购房系内部合伙关某并不影响涉案房屋买卖合同的效力，故赵巧英主张的涉案房屋产权关系不明不应成为其拒绝履行合同义务的理由。自2011年9月28日戴某办理涉案房屋产权证××戴某于2013年2月24日又将涉案房屋出售他人，时间已近一年半之久，在此期间赵巧英一方就房款、税费、定金、房屋产权人等问题反复与戴某及中介方交涉，拒绝履行合同义务，导致合同不能履行，戴某为维护其合法权益，不得已将涉案房屋另行出售他人，确系无奈之举，由此可以认定赵巧英违约行为系导致合同不能履行的直接原因。基于以上理由，原审法院认定赵巧英在合同履行中已经构成违约，系合同履行中的违约方。
综上，双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。合同签订后，戴某已依约履行了通知赵巧英办理产权过户手续的合同义务，赵巧英在戴某通知其办理产权过户手续后，采取消极态度，不予积极配合协助过户，拒绝履行合同义务，导致合同不能履行，已经构成违约。因赵巧英系违约方，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，其无权要求返还定金，故原审法院对赵巧英要求戴某双倍返还定金16万元的诉讼请求不予支持。审理中，戴某向原审法院明确表示自愿补偿赵巧英3万元，系戴某真实意思表示，不违反法律规定，且对赵巧英并无不利，故原审法院依法予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，原审法院判决：一、戴某于判决生效后十日内支付赵巧英人民币3万元。二、驳回赵巧英的其他诉讼请求。案件受理费3500元，由赵巧英负担。
上诉人赵巧英不服上述民事判决，向本院提起上诉称：
一、一审认定事实错误，本案系被上诉人与中介恶意串通，对房屋情况进行隐瞒，利用上诉人家庭成员关于买房的分歧引起纠纷，设计买家违约的假象，意图吞下高额定金。被上诉人早已拿到产证却不按合约及时通知，本案也不存在上诉人纠缠于房价的问题，实际是被上诉人要求上诉人承担不应由买方负担的营业税，双方一直协商不下来。而且在上诉人要求协商时，被上诉人也不出示产证，反而以产权混乱为由推卸合同责任，不愿正面解决，导致矛盾升级。上诉人的丈夫前往昆山要求协商时，被上诉人谎报警，用当地武装来威慑上诉人一家。被上诉人在与上诉人的女儿孟娜约定2013年6月再行协商、合同双方尚未解除的情况下，未通知上诉人即将涉案房屋另售他人。
二、原审判决的依据错误。1、原审法院在认可上诉人是有独立民事行为能力的合同当事人的同时，将生活工作在异地、独立于上诉人的孟娜的调查取证行为作为上诉人应当知道通知过户的证据，混淆了两个独立主体。2、原审法院认定上诉人怠于行使合同权利，认为上诉人得知办理产证后应积极要求过户，否则不合理，这恰恰证明了上诉人从未接到过任何过户的通知。上诉人已经支付了8万元定金，购房诚意十足，如果得到通知要过户，不可能不积极配合。3、原审法院认为上诉人知道发生合同纠纷后不积极主张相应权利不合理，是没有考虑到上诉人的法律水平、能力以及作为普通群众不愿意打官司的心态。4、原审法院未向上诉人进行了解，即听信被上诉人一面之词，采信中介韦某的虚假证言，认定被上诉人已经履行了通知过户的义务，有失偏颇。上诉人已经提交了录音材料，可以证明韦某与被上诉人有私交，没有站在中介公正中立的角度来作证。
三、原审程序严重违法。在一审的四次庭审中，只有第三次庭审上诉人、被上诉人及各自的委托代理人才全部到庭。而且原审法院以上诉人必败诉为由要求上诉人到庭接受调解，后因被上诉人拖延付款期限调解未成。一审法官即组织开庭，上诉人女儿孟娜作为案件发生后的唯一调查取证人，希望作证时被一审法官拒绝。在第四次庭审时，上诉人的丈夫作为合同的实际签订人，希望出庭与被上诉人对质，被一审法官拒绝，在多次请求下，才同意其以原告代理人的身份出庭。在上诉人的丈夫出庭陈述并揭穿被上诉人的关键证词系伪证后，原审法院却以电脑故障为由，将该段陈述全部抹去，导致在判决书中也无体现。被上诉人提交的证据未经上诉人的质证。
综上，原审法院认定事实不清，采信虚假证据，有意偏袒被上诉人，导致适用法律错误，判决结果错误。请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；判令被上诉人归还恶意占有的上诉人的家具家电及私人物品并赔偿上诉人因财产空置不能使用造成的经济损失3万元；判令被上诉人补偿因在合同违约过程中继续欺诈及恶意围攻羞辱上诉人及家人而给上诉人造成的精神损害2万元；本案全部诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人戴某辩称：一、原审审理程序有无问题，由二审法院审查决定，我方认可原审判决。二、上诉人没有证据证明涉案房屋里的东西是她的，我也没有参与对方搬家的行为。三、我不清楚上诉人所说的动用地方武装威胁其的事情，我也没有这个能力做到此事。四、诉讼费用的承担由法院依法判决。
二审另查明，证人韦某是赵巧英与戴某签订的《二手房买卖契约合同》的见证方华欧泰房产的工作人员，在《二手房买卖契约合同》见证方经办人一栏签字。韦某于一审2014年3月19日庭审时出庭作证，证明其根据戴某的意思电话通知了赵巧英过户的事情，其是做二手房中介的，戴某找到他是要其协助办理产权过户，戴某与赵巧英的协议在其介入前已经达成。赵巧英一审中的委托代理人韩礼斌质证认为：戴某曾答应在房屋过户后支付韦某一定费用，而该费用在合同中没有体现，是私下约定，故韦某与戴某有利益关系；在《二手房买卖契约合同》中，中介公司系见证方，并非合同主体，中介公司没有通知过赵巧英，即使通知了，赵巧英也有理由不予相信；而且根据韦某的陈述，其通知的是赵巧英的女儿，与赵巧英是两个主体，故韦某的证言不应被采信。后赵巧英提供其女儿孟娜与韦某的电话录音，证明韦某曾打电话向孟娜索要评估好处费，且韦某承认与戴某私交好，如涉及诉讼会站在戴某一方，故韦某与戴某存在利害关某且品德不良，其证言不应被采信。戴某质证认为：涉案房屋办理过户需要中介公司的协助，赵巧英一方虽然是诸刚介绍来买房的，但诸刚不是中介，不能协助办理产权过户，所以其要求中介公司介入。
戴某一审中提交了《催告函》与顺丰速运邮件存根，证明其曾催告赵巧英、孟艾和办理付款与过户手续。邮件存根上收件人为赵巧英、孟文（艾）和，地址为上海市徐汇区钦州北路158弄6号1104，电话为159××××6109。赵巧英否认收到该《催告函》，称邮件存根上收件人地址既不是赵巧英在《二手房买卖契约合同》上预留的地址，也不是赵巧英的真实地址，电话是赵巧英在合同上预留的手机号码。对此，戴某称地址系通过诸刚取得的，邮件的寄送时间已经超过半年，无法查询到送达情况。
二审中，赵巧英提交2011年12月11日孟娜与戴某在千灯佑林太极售楼中心谈话的文字整理稿一份，证明戴某推诿，要孟娜去找陈娟协商房屋的事情；提交财物明细清单及部分发票，证明赵巧英在涉案房屋内放置了财物，戴某应当返还；提交包头××上海南的往返火车票两张，证明孟艾和2011年9月2日××10月14日期间位于包头，戴某在一审中称2011年国庆期间通过赵巧英联系到孟艾和的说法是虚假陈述；提交孟娜与戴某的短信记录，证明戴某答应孟娜于2013年6月份再行协商，但实际上已经在2013年2月将涉案房屋转卖他人；提交诸刚的助理胡涛与孟娜的微信记录，证明诸刚与胡涛写照赵巧英夫妻将物品搬入涉案房屋。戴某质证认为：其与孟娜2011年12月11日确实就房屋问题谈过，具体内容因时间太久已经记不清了，其要求孟娜去找陈娟是因为在房屋买卖时陈娟有参与，要陈娟来对双方进行协商；赵巧英在涉案房屋内放置物品的事情其并不知情，赵巧英也没有与其确认，胡涛和诸刚协助赵巧英搬家的事情其不清楚，财物明细清单是赵巧英单方制作的，其不认可，涉案房屋内确实放置了物品，其将房屋出售后交付给第三人时将房屋内的物品搬出另行存放；其与孟娜约定2013年6月要商量的是违约的处理。戴某称其是直接通过《二手房买卖契约合同》上对方预留的手机号码通知房产证已经办理的事情，诸刚也通知过对方。
以上事实，由《二手房买卖契约合同》、《催告函》、顺丰速递邮件存根、一审庭审记录及当事人陈述予以证实。
二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：本案所涉的《二手房买卖契约合同》系孟艾和代赵巧英与戴某协商签订，赵巧英也予以认可。在签订合同前，孟艾和已经与对方进行了充分的磋商，合同中对交易房屋的坐落、面积、房款、定金以及双方的权利义务都有明确的约定，合法有效，双方均应按约履行。《二手房买卖契约合同》签订后，赵巧英支付了定金8万元。现赵巧英主张双倍返还定金，应当证明收取定金一方在合同履行过程中存在违约。
赵巧英认为戴某未按照合同约定在取得房屋产权证明后三日内通知其办理过户，戴某称其于2011年9月28日取得房屋产权证，随后即电话通知了赵巧英，并告知诸刚及中介韦某，他们也通知了对方。为此，戴某提供了华欧泰房产出具的证明，经办人韦某也出庭作证。华欧泰房产作为《二手房买卖契约合同》的见证方，虽然没有参与双方合同的协商过程，但根据韦某与戴某的陈述，华欧泰房产协助办理涉案房屋的过户手续，该说法也与韦某联系孟娜协商过户税费问题的情况相符。赵巧英提供的证据不足以证明韦某与戴某之间存在利益关系从而影响韦某证言的效力，韦某出庭作证，并经赵巧英委托代理人质证，原审法院依据证人证言认定戴某履行了通知过户的义务，并无不当。赵巧英认为戴某隐瞒了涉案房屋的产权情况，构成欺诈。涉案房屋虽系戴某与他人合资购买，但《商品房购销合同》系戴某与开发商签订，涉案房屋的产权也确实登记在戴某名下，由戴某与赵巧英签订房屋买卖合同并无不当，赵巧英也未能证明戴某未披露与他人的合资购房关系对其购房决定产生影响，其主张并无依据。赵巧英认为戴某要求其承担不应由买方负担的营业税不合理，但在《二手房买卖契约合同》中已经约定由买方即赵巧英一方承担所有过户税费及相关过户手续费（不超过5.5万元），虽然二手房买卖中产生的营业税由卖方承担，但法律并不禁止买卖双方通过约定的形式变更税费负担主体，且赵巧英也未能证明戴某要求其负担的过户税费超过了合同约定的总额5.5万元。赵巧英据此认为戴某违约的观点，不能成立。
在二手房交易过程中，卖方戴某负有通知、协助办理过户的义务，买方赵巧英负有支付剩余房款、配合办理过户手续、按约定交纳相应税费的义务，只有双方相互配合，《二手房买卖契约合同》才能够正常履行。在合同签订后，赵巧英的女儿孟娜基于对房屋产权及税费负担的怀疑，要求与戴某进行协商，因双方就房屋价款及税费负担已达成约定，协商未果。基于孟娜系赵巧英的女儿，购房定金大部分由孟娜支付，且孟娜一直就房屋交易与戴某进行交涉，戴某有理由相信孟娜能够代表赵巧英处理涉案房屋的买卖事宜。孟娜于2011年12月11日看到涉案房屋的产权证，但并未要求办理房屋过户手续，也没有支付剩余房款，在戴某已经尽到通知义务的情况下，赵巧英一方未能履行合同约定的义务，应属违约。赵巧英要求戴某双倍返还定金并无事实与法律依据，本院不予支持。赵巧英怠于履行合同义务，已经构成违约，戴某为维护合法权益将房屋另行出售，并无不当。
赵巧英认为一审中诉讼程序严重违法。经查，一审的庭审记录中对孟娜及孟艾和的陈述均有记录，当事人提供的证据也组织双方进行了质证，赵巧英的上述观点没有依据，本院不予支持。赵巧英在上诉时要求判令戴某返还其在涉案房屋中放置的财物并赔偿闲置损失3万元以及补偿精神损失2万元已经超出了其一审中的诉讼请求，二审不予理涉，赵巧英可另行主张。
综上，上诉人的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人赵巧英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 王君英
代理审判员 郭 锐
二〇一四年十二月二十三日
书 记 员 田思诗