湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0112民初4369号
原告：某某银行股份有限公司武汉某某支行。
负责人：汪庆，行长。
委托诉讼代理人：李世红，湖北泓峰律师事务所律师。
被告：武汉某某农贸有限公司。
法定代表人：贾某某，董事长。
委托诉讼代理人：黄强，湖北法辉律师事务所律师。
被告：武汉某某房地产开发有限公司。
法定代表人：程某乙，董事长。
委托诉讼代理人：朱国林，男，1971年6月30日出生，汉族，湖南省长沙市人，武汉某某房地产开发有限公司副总，户籍住址长沙市天心区。
被告：贾某某。
被告：程某甲（系被告贾某某丈夫）。
上述二被告共同委托诉讼代理人：黄强，湖北法辉律师事务所律师。
被告：程某乙。
被告：周某某（系被告程某乙妻子）。
委托诉讼代理人：程某乙，身份信息同上。
被告：周某甲。
委托诉讼代理人：杨志方，湖北慧安律师事务所律师。
被告：史某（系被告周某甲妻子）。
委托诉讼代理人：杨志方，湖北慧安律师事务所律师。
原告某某银行股份有限公司武汉某某支行与被告武汉某某农贸有限公司、武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲、史某金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行于当日向本院申请诉讼保全，本院依法作出（2016）鄂0112民初4369号之一民事裁定。本案依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告某某银行股份有限公司武汉某某支行的委托诉讼代理人李世红，被告武汉某某农贸有限公司的法定代表人暨被告贾某某，上述二被告及被告程某甲的共同委托诉讼代理人黄强，被告武汉某某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱国林、法定代表人暨被告程某乙暨被告周某某的委托诉讼代理人，被告周某甲及其与被告史某的共同委托诉讼代理人杨志方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某某银行股份有限公司武汉某某支行向本院提起诉讼，请求：1、判令被告武汉某某农贸有限公司立即偿还所欠原告借款本金5,000,000元，截止2016年10月27日利息及罚息46,287.38元，自2016年10月28日起，按本金5,000,000元、年利率8.15625%支付利息罚息至借款本息全部付清之日止；2、判令被告武汉某某农贸有限公司立即偿还所欠原告借款本金20,000,000元，截止2016年10月27日利息及罚息185,007.48元，自2016年10月28日起，按本金20,000,000元、年利率8.15625%支付利息罚息至借款本息全部付清之日止；3、判令被告武汉某某房地产开发有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；4、判令被告贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲、史某对第一项、第二项诉讼请求在最高额30,000,000元范围内承担连带清偿责任；5、判令原告某某银行股份有限公司武汉某某支行对被告武汉某某房地产开发有限公司所有的坐落于武汉市汉南区纱帽街陡埠村、使用权面积为16910.8平方米的土地使用权[土地使用权证号为汉国用（2012）第33892号]及地上建筑物享有优先受偿权；6、判令八被告承担原告某某银行股份有限公司武汉某某支行为实现债权而支付的律师费用250,000元；7、本案诉讼费用由八被告承担。事实与理由：2015年11月11日，被告武汉某某农贸有限公司与我行签订编号为鄂银汉（东西湖）授2015110901《授信协议》一份，约定：甲方（即武汉某某农贸有限公司）在2015年11月11日至2016年11月11日期间，可向乙方（即原告）申请使用的授信额度为人民币30,000,000元，可用于发放人民币贷款、银行存兑汇票等业务种类。2015年11月11日，被告武汉某某房地产开发有限公司与我行签订编号为鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01号《最高额抵押合同》一份，约定：鉴于乙方（即原告）为武汉某某农贸有限公司连续办理下列第（一）项授信业务（即发放人民币贷款），将要（或已经）在2015年11月11日至2016年11月11日期间与债务人武汉某某农贸有限公司在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。抵押财产为坐落于武汉市汉南区纱帽街陡埠村、使用权面积为16910.8平方米的土地。本最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息，实现债权与担保物权的费用等。本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元整。合同约定争议解决方式为向乙方（即原告）住所地人民法院起诉。其后我行依法办理了上述抵押物的抵押登记手续，于2015年11月13日取得汉他项（2015）第108号国有土地使用权他项权证。
2015年11月10日，被告武汉某某房地产开发有限公司与我行签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保04号《最高额保证合同》，约定：鉴于乙方（即原告）为武汉某某农贸有限公司连续办理下列第（一）项授信业务（即发放人民币贷款）将要（或已经）在2015年11月10日至2017年11月10日期间，与债务人签订流动资金借款合同等，甲方（即被告武汉某某房地产开发有限公司）愿意为债务人武汉某某农贸有限公司在主合同项下的一系列债务提供最高额保证。保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息，实现债权与担保物权的费用等。本最高额保证项下保证责任的最高限额为人民币叁仟万元整。保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方为债务人办理的单笔授信业务分别计算，即自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满日后两年止。
2015年11月10日，被告贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲、史某分别与我行签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保01号、02号、03号《个人最高额保证合同》，约定：鉴于乙方（即原告）为武汉某某农贸有限公司连续办理下列第（一）项授信业务（即发放人民币贷款）将要（或已经）在2015年11月10日至2017年11月10日期间，与债务人签订流动资金借款合同等，甲方（即被告贾某某等）愿意为债务人武汉某某农贸有限公司在主合同项下的一系列债务提供最高额保证。保证范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息，实现债权与担保物权的费用等。本最高额保证项下保证责任的最高限额为人民币叁仟万元整。保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方为债务人办理的单笔授信业务分别计算，即自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该主合同项下的债务履行期限届满日后两年止。
2015年11月16日，被告武汉某某农贸有限公司与我行签订编号为C2015借200111160002号《流动资金借款合同》，约定：武汉某某农贸有限公司因日常经营周转，向原告某某银行股份有限公司武汉某某支行申请借款，借款金额为人民币5,000,000元，借款期限12个月，即从2015年11月16日起至2016年11月16日止。贷款利率为固定利率即5.4375%，逾期罚息利率为贷款利率加收50%。合同还对双方权利义务及违约责任作了明确约定。
2015年11月16日，我行依合同约定向被告武汉某某农贸有限公司发放贷款人民币5,000,000元整，履行了合同约定贷款义务。
2015年12月3日，被告武汉某某农贸有限公司与我行签订编号为C2015借200112030002号《流动资金借款合同》，约定：武汉某某农贸有限公司因日常经营周转，向原告某某银行股份有限公司武汉某某支行申请借款，借款金额为人民币20,000,000元，借款期限11个月，即从2015年12月3日起至2016年11月3日止。贷款利率为固定利率即5.4375%，逾期罚息利率为贷款利率加收50%。合同还对双方权利义务及违约责任作了明确约定。2015年12月3日，我行依合同约定向被告武汉某某农贸有限公司发放贷款人民币20,000,000元，履行了合同约定贷款义务。上述各合同均约定了争议解决方式为向乙方（即原告）住所地人民法院起诉。由于被告武汉某某农贸有限公司至今未能按时清偿贷款本息，其余七被告亦未履行保证责任，为此我行特诉至法院，请求判如所请！
被告武汉某某农贸有限公司、贾某某、程某甲共同辩称，对于相关事实无异议，但对于诉请违约金和利息、罚息约定过高，请求依法酌减；律师费的发生没有法律依据，请求驳回，如果确有支出，发生后可另行起诉。
被告武汉某某房地产开发有限公司、程某乙、周某某共同辩称，对于贷款事实无异议，被告武汉某某房地产开发有限公司、程某乙、周某某对于欠款以财产作抵押的事实无异议，应承担责任；贷款用于被告武汉某某房地产开发有限公司经营，项目是武汉市汉南区政府招商引资，由于区政府没有落实政策，加上市场原因，现在工程临近烂尾楼，无法竣工验收，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行查封我公司90多套房源，其中包括3号楼的36套还建房，如果将还建房拍卖将引起社会动荡，在政府相关部门协调下，我公司已经处理了相关矛盾，为化解矛盾，我公司在领导支持帮助下引进战略投资合作方武汉丰尚浩天置业有限公司，收尾工程即将开工，我公司经营状况已在好转；预计在2017年7月底之前还清银行贷款和利息，请求免除罚息、减利息，请求停止计算2017年1月1日之后的贷款利息；请求分期分批陆续从商品房销售收入中按比例偿还贷款和利息；请求原告某某银行股份有限公司武汉某某支行同意解除全部或部分查封，让房屋得以销售，快速回款，对还贷付息更有好处；请求对这笔贷款办理续贷或展期的方式转入正常贷款；如有必要，武汉丰尚浩天置业有限公司愿意为这笔贷款提供担保；请求尽快解决。
被告周某甲的答辩意见同被告程某甲的答辩意见。
被告史某辩称，我没有参与过合同签订过程，字也不是我签的，不应承担任何责任。
本院经审理认定事实如下：被告贾某某系被告武汉某某农贸有限公司法定代表人，其与被告程某甲系夫妻关系；被告程某乙系被告武汉某某房地产开发有限公司法定代表人，其与被告周某某系夫妻关系；被告周某甲与被告史某系夫妻关系。
2015年11月11日，被告武汉某某农贸有限公司（暨甲方）与原告某某银行股份有限公司武汉某某支行（暨乙方）签订《授信协议》[协议编号：鄂银汉（东西湖）授2015110901]，约定：甲方在本协议约定的有效期内可向乙方申请使用的授信额度为人民币叁仟万元整；授信额度可用于发放人民币贷款；授信额度的有效使用期限为壹年，自2015年11月11日至2016年11月11日；为保证本协议项下形成的债权能得到清偿，采取如下一项或数项担保：（一）保证人武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某乙、周某甲及三人财产共有人与乙方签订《最高额保证合同》和《个人最高额保证合同》；（二）抵押人武汉某某房地产开发有限公司与乙方签订《最高额抵押合同》。甲方与乙方在本协议项下签订具体业务合同时，乙方有权要求甲方另行提供除本条之外的担保；乙方授信期内，抵押人武汉某某房地产开发有限公司已抵押给乙方的土地上形成的在建工程对外销售，需逐笔逐户向乙方报备，销售资金须全额回笼乙方用于归还甲方在乙方的贷款本息。被告武汉某某农贸有限公司、原告某某银行股份有限公司武汉某某支行均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）签字盖章。
2015年11月11日，抵押人（甲方）被告武汉某某房地产开发有限公司与抵押权人（乙方）原告某某银行股份有限公司武汉某某支行签订《最高额抵押合同》[合同编号：鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01]，约定：鉴于乙方为福乐祥农贸有限公司（下称债务人）连续办理下列第（一）项授信业务（即发放人民币贷款）而将要（或已经）与债务人在2015年11月11日至2016年11月11日期间（下称债权确定期间）签订流动资金借款合同等（下称主合同），甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保；甲方以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押；本最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保物权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元整；本抵押宗地已用于开发“江湾华庭”项目，甲方同意将地上可销售面积合计为42705.67平方米的在建工程售房款全部归集至乙方指定账户，本抵押宗地上的建筑物明细详见附件1（编号为：鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01附01）和附件2（编号为：鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01附02），附件1和附件2中的建筑物同时抵押给乙方；本合同项下的抵押财产清单如下：抵押人武汉某某房地产开发有限公司，抵押财产名称：土地，权属证书编号：汉国用（2012）第33892号，处所：武汉市汉南区纱帽街陡埠村，土地面积为16910.8平方米。被告武汉某某房地产开发有限公司、原告某某银行股份有限公司武汉某某支行均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）签字盖章。其后，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行办理了上述抵押土地的抵押登记手续，于2015年11月13日取得《土地他项权利证明书》（汉他项（2015）第108号），由于上述最高额抵押合同约定的宗地上建筑物为在建工程，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行未到房产管理部门办理抵押登记手续。
2015年11月10日，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行分别与被告武汉某某房地产开发有限公司签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保04号《最高额保证合同》，与被告贾某某、程某甲签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保01号《最高额保证合同》，与被告程某乙、周某某签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保02号《最高额保证合同》，与被告周某甲、史某签订鄂银汉（东西湖）授2015110901高保03号《最高额保证合同》，上述合同均约定：鉴于（乙方）原告某某银行股份有限公司武汉某某支行为被告武汉某某农贸有限公司（下称债务人）连续办理下列第（一）项授信业务（即发放人民币贷款）而将要（或已经）与债务人在2015年11月10日至2017年11月10日期间（下称债权确定期间）签订借款合同等（下称主合同），上述被告愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额保证；本最高额保证的担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息），违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项，乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本最高额保证项下保证责任的最高限额为人民币叁仟万元整；上述被告在本合同项下提供的保证为连带责任保证，本合同项下的保证期间按乙方为债务人办理的单笔授信业务分别计算，即自单笔授信业务的主合同签订之日起至债务人在该合同项下的债务履行期限届满日后两年止。上述被告、原告某某银行股份有限公司武汉某某支行均签章确认。庭审中，被告周某甲辩称被告史某的签名系其代签，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行对此予以认可。
被告武汉某某农贸有限公司因日常经营周转需要向原告某某银行股份有限公司武汉某某支行申请借款，双方于2015年11月16日签订了一份《流动资金借款合同》[合同编号：C2015借200111160002]，约定借款人（甲方）被告武汉某某农贸有限公司向贷款人（乙方）原告某某银行股份有限公司武汉某某支行借款人民币伍佰万元整。借款期限为12个月，即从2015年11月16日起至2016年11月16日止。固定年利率5.4375%，按月结息，结息日固定为每月的第20日，最后一次付息日为合同到期日。利随本清，利息于本金到期日一次付清。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照本合同约定借款利率水平上加收50%计收利息，直至清偿本息止。对借款人不能按期支付的利息以及罚息，按本款约定的罚息利率计收复利。因甲方违反本合同任一约定导致的费用（包括但不限于因甲方违约导致乙方实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同项下债权为鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保01、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保02、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保03、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保04号最高额抵押、个人最高额保证合同、最高额保证合同担保的主债权。被告武汉某某农贸有限公司作为借款人、原告某某银行股份有限公司武汉某某支行作为贷款人均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）盖章。同日，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行依约向指定贷款发放账户（户名：武汉某某农贸有限公司，账户：10×××79）放款5,000,000元。贷款发放后，截至2017年4月19日，被告武汉某某农贸有限公司尚欠借款本金5,000,000元，应计利息66,445.94元、罚息174,453.13元、复利2,759.06元，利息罚息复利共计人民币243,658.13元。
2015年12月3日，被告武汉某某农贸有限公司因相同理由向原告某某银行股份有限公司武汉某某支行申请借款20,000,000元，双方签订了一份《流动资金借款合同》[合同编号：C2015借200112030002]，借款期限为11个月，即从2015年12月3日起至2016年11月3日止，其他事项约定同C2015借200111160002号《流动资金借款合同》，被告武汉某某农贸有限公司作为借款人、原告某某银行股份有限公司武汉某某支行作为贷款人均加盖公章及法定代表人（或授权代理人）盖章。同日，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行依约向指定贷款发放账户（户名：武汉某某农贸有限公司，账户：10×××79）放款20,000,000元。贷款发放后，截至2017年4月19日，被告武汉某某农贸有限公司尚欠借款本金19,979,255.60元，应计利息226,327.50元、罚息755,933.85元、复利9,783.02元，利息罚息复利共计992,044.37元。上述所有合同、协议均约定，争议解决方式为向某某银行股份有限公司武汉某某支行住所地人民法院起诉。
2016年11月5日，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行与湖北泓峰律师事务所签订《委托代理协议》，约定：代理费的支付方式为风险代理付费，按照回收现金金额的1%计算代理费。但原告某某银行股份有限公司武汉某某支行未向本院提交律师费用的发票和支付凭证。
上述事实，有原告某某银行股份有限公司武汉某某支行提供的鄂银汉（东西湖）授2015110901号《授信协议》、鄂银汉（东西湖）授2015110901高抵01号《最高额抵押合同》、《土地他项权利证明书》、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保01、02、03号《个人最高额保证合同》、鄂银汉（东西湖）授2015110901高保04号《最高额保证合同》、C2015借200111160002号《流动资金借款合同》、C2015借200112030002号《流动资金借款合同》、借款借据、《委托代理协议》等在卷证实，本院予以确认。
本院认为，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行与被告武汉某某农贸有限公司签订的《授信协议》、《流动资金借款合同》，与被告武汉某某房地产开发有限公司签订的《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》，与被告贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲签订的《个人最高额保证合同》均是各方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述被告在举证期限内均未对此提出异议，故本院认定上述合同、协议合法有效，依法应予以保护。被告武汉某某农贸有限公司在收到借款后，应依约履行偿还义务。本案中，5,000,000元借款到期日为2016年11月16日，20,000,000元借款到期日为2016年11月3日，但截至2017年4月19日，被告武汉某某农贸有限公司仍欠5,000,000元借款的本金5,000,000元、应计利息66,445.94元；欠付20,000,000元借款本金19,979,255.60元、应计利息226,327.50元。同时，根据前述两份借款合同中罚息的约定，被告武汉某某农贸有限公司若未按约定期限还款，则就逾期部分，从逾期之日起按年利率5.4375%水平上加收50%暨年利率8.15625%计收利息，直至清偿本息为止；对借款人不能按期支付的利息以及罚息，按本款约定的罚息利率计收复利。据此计算，被告武汉某某农贸有限公司还应向原告某某银行股份有限公司武汉某某支行支付5,000,000元欠款截至2017年4月19日的罚息及复利共计177,212.19元，同时应按年利率8.15625%支付罚息至全部债务清偿时止；支付欠款19,979,255.60元截至2017年4月19日的罚息及复利共计765,716.87元，同时应按年利率8.15625%支付罚息至全部债务清偿时止。
关于要求被告武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲、史某对被告武汉某某农贸有限公司上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如前所述，被告武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲分别与原告某某银行股份有限公司武汉某某支行签订了《最高额保证合同》，该合同合法有效，依法应予保护。但庭审中，被告周某甲辩称被告史某的签名系其代签，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行对此予以认可，故被告史某不应承担连带清偿责任。根据合同约定，在担保期限内，前述被告应在最高限额30,000,000元范围内对被告武汉某某农贸有限公司主合同项下全部债务承担连带保证责任，保证期间自单笔授信业务主合同签订之日起至被告武汉某某农贸有限公司在该主合同项下债务履行期限届满日后两年。由于被告武汉某某农贸有限公司未能如期履行偿还义务，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行在保证期间内向前述被告主张权利，符合合同及法律规定，本院予以支持。综上，被告武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲应对被告武汉某某农贸有限公司上述债务在最高额30,000,000元范围内承担连带清偿责任。同时根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲承担保证责任后，有权向被告武汉某某农贸有限公司追偿。
关于优先受偿权的诉讼请求。被告武汉某某房地产开发有限公司与原告某某银行股份有限公司武汉某某支行签订《最高额抵押合同》，以坐落于武汉市汉南区纱帽街陡埠村、使用权面积为16910.8平方米的土地使用权[土地使用权证编号为汉国用（2012）第33892号]为被告武汉某某农贸有限公司上述《流动资金借款合同》项下债务设定最高额抵押，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行依法取得《土地他项权利证明书》，被告武汉某某农贸有限公司未按约定履行还款义务，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行有权在最高限额30,000,000元范围内对上述抵押物行使优先受偿权。
关于原告某某银行股份有限公司武汉某某支行对案涉地上建筑物的抵押权是否依法设立、是否享有优先受偿权的问题，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行与被告武汉某某房地产开发有限公司在《最高额抵押合同》中明确约定：本抵押宗地已用于开发“江湾华庭”项目，本抵押宗地上的建筑物同时抵押给乙方，此约定系原告某某银行股份有限公司武汉某某支行与被告武汉某某房地产开发有限公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同签订后，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行与被告武汉某某房地产开发有限公司办理了案涉土地的抵押登记手续，因地上建筑物为在建工程，未到房产管理部门办理抵押登记手续。原告某某银行股份有限公司武汉某某支行主张，即使其未办理地上建筑物抵押登记，但基于其已依法办理了土地抵押登记手续，可依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第一百八十三条的规定，将该土地的抵押效力及于地上建筑物。本院认为，在房地产抵押权设立的实践中，如何协调土地使用权抵押和地上建筑物之间的关系，我国物权法施行前的相关法律规定并不明确。为此，物权法第一百八十二条第一款规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”该条第二款进一步明确规定：“抵押人未依前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”该规定遵循了房地产交易中的“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，其立法旨意在于重申房地一体的原则，防止引发抵押权实现时的困境，使债权人的利益受到损害。依据该规定，当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押，如果当事人未按照该条第一款规定一并抵押时，则法律直接规定“视为一并抵押。”即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押。另外，从市场交易的风险防范角度来看，物权法已经确立了房地应一并抵押的原则，并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的视为一并抵押。参与或者从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时，对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务，并应积极向登记机关进行查询，以避免出现风险，反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险，则该损失应由其自行负担。本案中，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行与被告武汉某某房地产开发有限公司已就土地使用权办理了抵押登记，依法设立了抵押权，依据物权法第一百八十二条第二款之规定，案涉地上建筑物也应视为一并抵押，该土地使用权之抵押效力及于地上建筑物，原告某某银行股份有限公司武汉某某支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。原告某某银行股份有限公司武汉某某支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押，其对案涉建筑物亦享有优先受偿权的主张，于法有据，本院予以支持。因案涉土地上已经售出且备案登记的建筑物，在未来实现权利时存在权利冲突，故为避免利益冲突，本院依法认定原告某某银行股份有限公司武汉某某支行对案涉土地上未售未备案建筑物享有优先受偿权。
关于律师代理费250,000元的诉讼请求，因原告某某银行股份有限公司武汉某某支行未向本院提交律师费用的发票及付款凭证，本院认为《委托代理协议》约定的律师费用尚未支出，对于其该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条、第五十九条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十三条之规定，判决如下：
一、被告武汉某某农贸有限公司于本判决生效后十日内向原告某某银行股份有限公司武汉某某支行偿还借款本金5,000,000元，截至2017年4月19日利息、罚息、复利243,658.13元，本息合计5,243,658.13元；自2017年4月20日起，按本金5,000,000元、年利率8.15625%支付利息罚息至借款全部清偿之日止；
二、被告武汉某某农贸有限公司于本判决生效后十日内向原告某某银行股份有限公司武汉某某支行偿还借款本金19,979,255.60元，截至2017年4月19日利息、罚息、复利992,044.37元，本息合计20,971,299.97元；自2017年4月20日起，按本金19,979,255.60元、年利率8.15625%支付利息罚息至借款全部清偿之日止；
三、被告武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲对被告武汉某某农贸有限公司上述债务在人民币30,000,000元范围内承担连带清偿责任；
四、如被告武汉某某农贸有限公司未能履行上述第一项、第二项中的还款义务，则原告某某银行股份有限公司武汉某某支行有权在30,000,000元范围内对其设定的抵押物，即坐落于武汉市汉南区纱帽街陡埠村、使用权面积为16910.8平方米的土地使用权[土地使用权证编号为汉国用（2012）第33892号]及地上未出售未备案建筑物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
五、驳回原告某某银行股份有限公司武汉某某支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费84,603元，财产保全费5,000元，共计89,603元，由被告武汉某某农贸有限公司、武汉某某房地产开发有限公司、贾某某、程某甲、程某乙、周某某、周某甲共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费169,206元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李蜀军
二〇一七年六月十四日
书记员 陈珊珊