湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0503民初350号
原告李付平，女，汉族。
被告邵阳市中海国信房地产开发有限公司。
负责人孙波，该公司法定代表人。
委托代理人简翔，该公司经理。
委托代理人严但灵，湖南楚信律师事务所律师。
本院于2016年4月6日立案受理了原告李付平诉被告邵阳市中海国信房地产开发有限公司（以下简称“中海国信公司”）商品房买卖合同纠纷一案，依法由审判员蒋建勇适用简易程序于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告李付平，被告中海国信公司的委托代理人简翔、严但灵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李付平诉称，原被告于2015年2月12日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告以出让方式将位于大祥区西湖南路圣地亚哥小区5#栋3单元25层32501号房屋出卖给原告，原告按规定支付相应的房款，被告在2015年12月31日前，该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告如未按时交房，超过约定时间30日未交房的，出卖人按日向买受人支付房价款万分之6.67的违约金。根据相关法律规定，被告构成违约，迟延250天交房，应支付原告逾期交房违约金65550元（393106元×0.000667×250天）。据此，请求人民法院：1、请求被告支付逾期交房违约金65550元（违约之日至2016年9月7日的违约金，顺延照计）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告中海国信公司辩称：一、被告没有违约，1、5#栋等楼房按期竣工，达到了约定交房的实质性条件，并且取得优质工程证书，被告及时告知了联合建房人约定交房日前可以收房；2、由于参与联合建房的人数成倍超出预计的数额，情势发生重大变更，为最大实现联合建房人的利益，被告与联合建房人全权代表委员会商议变更了合同内容，不急需收房的可以在春节后收房，并及时公示告知。二、即使逾期交房，被告也不必承担违约责任。1、参与联合建房的2677人中有1244人逾期交付房款，截止2016年8月27日累计拖欠金额达130536262元，被告权益受到严重损害。所有联合建房人是一个整体，任何一个联合建房人都要承担无限连带责任。原告没有按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付95％的购房款，既然联合建房人逾期交房违约在先，被告依法可以免责。2、原告于2015年4月20日才交付拖欠的房款2万元。3、邵阳市举行的湘商大会、创国卫运动出台了一些政策，禁止渣土外运，政策性影响工程建设施工进度，构成不可抗力，被告可以免责。4、多雨多雪天气严重影响工程进度构成不可抗力，被告依法可以免责。三、被告保留追究包括原告在内1244位逾期交付房款的联合建房人的违约责任。
经审理查明：2013年2月19日，中国电信股份有限公司邵阳分公司召开职工代表大会，大会采用无记名投票方式表决通过了一份《中国电信股份有限公司邵阳分公司员工自愿全额集资联合建房章程》（以下简称“《集资建房章程》”），2013年2月26日向各县市分公司、市公司各部门下发了通知。该《集资建房章程》第一条总纲规定：中国电信股份有限公司邵阳分公司员工本次自愿全额集资建房，属由工会牵头、员工自愿参与原则下的自发性活动，实行参与者全额集资、自主管理、自负其责、自享其利统一实施的方式，可选自建、联建、团购等方法，以实现建房利益最大化。《集资建房章程》还对筹建集资建房工作组(中国电信股份有限公司邵阳分公司联合建房领导小组，以下简称“联建领导小组”)，选举产生集资建房活动员工特别代表，集资建房人的资格、权利义务，集资建房人的报名，集资资格的转让、退出，建房款的缴纳，集资建房的决策流程，竣工后房屋的选择等其他重要事项进行规定。其中，《集资建房章程》第三条规定集资建房活动员工特别代表（全权代表）经职工代表大会采用无记名投票方式表决通过产生全权代表9人，组成邵阳电信员工联合建房全权代表委员会。全权代表委员会代表全体集资建房人，维护集资建房的合法权益，参与建房过程中的重大事项的决策，参与集资建房过程的监督管理。代表全体集资建房人承担有效管理、质量保证、安全生产、时效要求等方面的责任。承担与全体集资建房人沟通、联络与协调的责任，并督促集资建房人承担自身义务的责任。《集资建房章程》第七条第三项规定工程建设期，集资建房人无权干涉施工、无权修改或变更设计。发现建筑质量问题，向全权代表或日常工作组反映，由全权代表或日常工作组与有关单位交涉。2013年5月17日发布了《联合建房申购须知》。《联合建房申购须知》第一条写明本次联合建房申购人与开发商之间的权利义务关系授权由9名代表行使，申购人知晓《集资建房章程》及《联合建房申购须知》的内容并遵照执行，认可代表对开发商的选定、工程总造价和建设标准、房屋单价以及在施工、分房过程中的各项决定决策。《联合建房申购须知》还对联合建房楼盘的基本情况、建设时间、户型、建筑面积、房价及车位、定金交纳后续款项的付款方式联合建房人资格的转让等内容进行告知。
2013年5月29日申购人杨竹英（系邵东电信分公司员工）填写了联合建房申购书，要求申购一套大三室二厅二卫一厨建筑面积为140平方米左右的房屋以及一个停车位。同日杨竹英将其联合建房指标转让给易小琼（非电信公司员工），并与易小琼签订《联合建房指标转让协议书》，该协议书约定杨竹英将其作为电信公司员工所享有的联合建房申购指标转让给易小琼，易小琼认可《集资建房章程》的内容，并授权全权代表行使建房、分房、物业管理等各项权利与义务，对《联合建房申购须知》各项内容均知晓并遵照执行。易小琼受让指标后，亦向邵阳电信员工联合建房全权代表委员会的全权代表出具授权委托书，委托全权代表代其参与建房过程中的重大事项决策。2013年10月11日，易小琼又将该建房指标转让给本案原告李付平（非电信公司员工），双方签订了建房指标转让协议。原告李付平通过受让建房指标，取得联合建房资格，2013年11月12日联建领导小组向包括原告在内的所有联合建房人下发通知要求支付40%的房屋价款。至2014年4月16日止，李付平共将14.6万元房款及1万元车位定金通过银行转账支付给联合建房领导小组提供的账号为43001580565052502463的银行账户内。2014年6月3日邵阳电信员工联合建房全权代表委员会就抽签定房事宜向联合建房人发出告知书。原告李付平通过抽签确定所购房屋为5#栋3单元25层32501号房。
2015年2月12日，原告李付平（买受人）与被告中海国信公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、李付平向中海国信公司购买位于大祥区西湖南路“圣地亚哥”小区5#栋3单元25层32501号房屋，建筑面积141.74平方米，房价为每平方米2773.43元，房屋总价款为393106元；2、出卖人应于2015年12月31日前将经验收合格的前述房屋交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除是否协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：发生不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期，且不承担延期交房的违约责任。3、出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过30日,自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之6.67的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之6.67的违约金。
另“圣地亚哥”联合建房项目申购人达2677户，由被告中海国信公司开发建设，2013年5月底开工建设。截止至2014年5月，联建领导小组代为收取的40%部分的房款尚有约1.6亿元未支付给被告中海国信公司。2014年原告李付平通过抽签选定所购房屋为5#栋3单元25层32501号，2015年2月12日《商品房买卖合同》签订后，李付平依合同的约定向中海国信公司支付了房屋价款共计227451元。该栋房屋于2015年底主体工程竣工，2016年5月8日完成工程竣工验收。其中在建设过程中，2015年10月28日，邵阳市大祥区市容监察大队发布《关于渣土停运的通知》，通知大祥区范围内所有建筑工地从2015年10月28日到11月5日禁止渣土外运。2015年11月5日再次发布通知，大祥区范围内所有建筑工地从2015年11月5日到11月30日禁止渣土外运。2015年12月15日，被告中海国信公司向全体业主发出公开信，提出因雨雪较多及邵阳市创建国家文明卫生城市及邵阳举办湘商大会禁止渣土运输等不可抗力因素，导致联建项目及市政道路的土方回填等工作无法实施，小区道路无法及时完成，因此安排在春节后再统一交房。邵阳电信员工联合建房全权代表委员会与邵阳中海国信公司进行协商，双方确定于2016年3月26日举行交房庆典仪式。2015年12月29日邵阳电信员工联合建房全权代表委员会发布《联合建房相关情况说明》将上述事实告知全体集资联合建房人。
以上事实，有原、被告的陈述及原告身份证、被告的工商登记《商品房买卖合同》、购房发票、缴费单、催告函及快递单、《联合建房申购须知》、《集资建房章程》、邵阳电信联合建房抽签定房办法、授权委托书、邵阳联合建房指标转让（补充）协议、联合建房有关事项告知书、（李付平签收）通知书、致全体业主公开信、张贴公告照片、联合建房相关情况说明、关于联建项目配套工期顺延的回复函、联合建房相关情况说明及公告照片、关于1-7栋联合建房人签约及交款通知书、（李付平）房屋欠款单、中国建设银行单位客户专用回单、联合建房人逾期交付房款、签约及交款通知书、欠款情况统计表、工作联系函、关于渣土停运通知、湘商大会及创国卫运动有关报道、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、优质主体结构工程证书（5#）、单位工程竣工验收申请表（5#）等证据在案佐证，足以认定。
本院认为，原告李付平与被告中海国信公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。依照该《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2015年12月31日前交付房屋，被告未能在该期限内交付房屋，构成延期交房的事实。
本案争议的焦点是被告就其延期交房的行为是否应当承担违约责任。被告辩称因邵阳市创建国家文明卫生城市、举办湘商大会禁止渣土运输以及多雨多雪天气延误工期，构成不可抗力因素，被告可以免责。因创卫、湘商大会禁止渣土运输的情况系原被告在签订合同时不可预计，且客观上导致被告不能施工，该抗辩理由成立，本院予以支持，被告可据实延期；多雨多雪天气不属于不可抗力因素，该辩解理由不能成立，本院不予支持。
中海国信公司主张联合建房人逾期交付房款违约在先，被告目前只收到原告的部分房款，当时为了方便各位联合建房人办理贷款、合同备案等方面的需要，被告才在建房领导小组代收的15.6万元的收据上加盖了公章，该款实际上一直没有收到。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告可以不承担延期交房的违约责任。从被告提供的证据来看，“圣地亚哥”小区是中国电信邵阳分公司员工自愿全额集资采用联合建房方式由被告开发建设的。原告是通过概括受让电信公司员工认购的建房指标的方式参加了集资联合建房。原告按照联合建房领导小组的要求，将40%的集资建房款支付给联合建房领导小组。根据原告提供的票据及被告提供的现金交款单、转账凭条，原告仅向被告支付了230882元，另有15.6万（含1万元车位款）支付给联合建房领导小组。《商品房买卖合同》第六条约定，原告应当在合同签订的当日向被告一次性支付总房款的95%，即373451元。因此，原告未严格依照《商品房买卖合同》第六条约定将总房款的95%支付给被告的事实成立。根据审理查明的事实，联合建房领导小组代收包括原告在内所有认购人40%部分的房屋集资款后，截至2014年5月尚约有约1.6亿未支付给被告，截至2016年8月27日尚约有约1.3亿元未支付给被告。被告辩称其虽然在联合建房领导小组代收的15.6万元收据上加盖了公章，但实际没有收到该款的观点与客观事实相符，本院予以采信。因联合建房领导小组代收的款项未能全部支付给被告，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定的内容：“由于买受人逾期付款（包括代收的款项）导致出卖人不能按时交付房屋，出卖人可据实延期，且不承担延期交房的违约责任”，被告据此主张不承担延期交房的违约责任，符合合同的约定。故对原告要求被告支付逾期交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告李付平的诉讼请求。
本案减半收取案件受理费计人民币215元，由原告李付平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判员 蒋建勇
二〇一六年十二月十五日
书记员 宁 明
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。