广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3036号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市百秀投资管理有限公司（原名广州市百秀广告有限公司），住所地。
法定代表人：孙永华，职务：经理。
委托代理人：郭忠革、于丹阳，广东德培律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：周印发，男，1986年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省乐昌市。
上诉人广州市百秀投资管理有限公司（以下简称百秀公司）因与被上诉人周印发房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法学民初字17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：周印发、百秀公司于2012年2月19日签订一份广州大学城综合商业服务商铺租赁合同，合同约定百秀公司将位于广州市番禺区小谷围街商业南区S1-01号A2-2铺位出租给周印发作为经营场所使用，建筑面积100平方米。租赁期限为2012年3月20日至2013年3月19日。周印发以月租4300元（包含物业管理费，物业管理费每平方米8元）向百秀公司缴交租金。周印发须在签署合同当日向百秀公司缴交等同于两个月租金，共计8600元作为履约保证金，同时，向百秀公司缴交1000元水电押金。租金采用预付形式，周印发须于签订合同的当日向百秀公司缴交近一个月的租金，以后每次须缴交一个月的租金，租金于当月5日前缴交。期满如双方不再续约，则周印发所租商铺内属周印发的可移物品由周印发自行处理，固定设施（包括原油设施、周印发自行装修加装的不可移动的装修物如玻璃门套、镶嵌物）应无偿移交给百秀公司，或在百秀公司的要求下予以拆除、恢复商场原貌。如遇不可抗力或国家政策原因致本合同不能继续履行而需解除的，百秀公司需提前两个月通知周印发，在结清各项费用后合同解除。双方皆不负违约责任。若周印发逾期缴交租金及各项费用，百秀公司有权按每日百分之五向周印发收取滞纳金；若周印发逾期缴交租金和各项费用超过五个工作日，则百秀公司有权解除合同，收取租赁铺位，没收周印发的履约保证金，并有权就所遭受的损失另行向周印发索赔。合同还约定了其它内容。合同签订后，周印发向百秀公司缴交了8600元履约保证金及1000元水电押金，周印发按合同向百秀公司缴交租金至2012年4月，从2012年5月份开始周印发没有向百秀公司缴交租金，以致引起纠纷。另查明，广州市番禺区小谷围街综合商业服务区S1-01号商铺是百秀公司从广州大学城投资经营管理有限公司承租。双方于2010年6月13日签署合同。租赁期限为2010年6月15日至2011年6月14日。租赁期满如无城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力的因素导致合同无法履行的，合同自动续约至2013年6月14日。合同明确告知百秀公司知道大学城综合商业服务区为临时建筑。广州市番禺区大学城商业南区S1-01号铺由广州大学城临时商业服务区物业服务中心提供物业管理服务并收取管理费。广州市番禺区小谷围街综合商业服务南区属于临时建筑。经广州市城市规划局许可，该项目在2005年7月15日获得建设工程规划许可证，该项目使用期为两年。百秀公司方未提供该商铺使用期延期或展期的证据。2012年5月11日，广州大学城服务中心发出通知，通知称政府将在2012年7月开始对大学城综合商业南区动工拆撤，各商户在2012年6月20日全部撤离。广州市番禺区小谷围街综合商业南区于2012年10月围蔽，失去正常经营条件，涉案商铺于2013年5月12日被拆除。
2012年9月5日，周印发向原审法院提起本案诉讼，请求：一、请求确认周印发与百秀公司签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》无效；二、判令百秀公司返还周印发履约保证金8600元以及水电押金1000元；三、请求判令百秀公司赔偿周印发经济损失42058元，评估费用3450元由百秀公司承担（共计45508元）。四、百秀公司承担本案诉讼费用。
百秀公司在原审答辩及反诉称，1、退还保证金的问题。我方认为根据合同约定，周印发应在合同约定的租赁期内缴纳租金、水电费、物业管理费，但周印发已经几个月没有交租金、水电费、物业管理费，已构成严重违约，百秀公司作为出租方，在周印发违约的情况下是有权没收周印发的履约保证金、水电押金；2、鉴于涉案铺位由周印发掌控，同时该场地具备经营所用水电，物业公司亦提供相应的物业管理服务，因此涉案商铺具备经营的条件。周印发将涉案铺位移交给百秀公司前，应参照合同约定的标准支付租金及管理费，现周印发超过双方合同约定的交纳期限，应参照合同约定的违约标准支付违约金。为维护百秀公司的合法权益，请求法院：1、判令解除百秀公司、周印发于2012年2月19日签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》；2、判令周印发向百秀公司支付2012年5月至2012年9月的租金共计14000元及逾期缴费滞纳金13195元（暂计至反诉日，之后按租赁合同约定租金标准向百秀公司支付每月使用费至周印发实际交铺为止）；3、周印发立即向百秀公司支付2012年5月至2012年9月的物业管理费共计4000元及逾期滞纳金3464元（暂计至反诉日，之后按租赁合同约定管理费标准向百秀公司支付每月管理费至周印发实际交铺为止）；4、由周印发承担本案所发生的诉讼费用。
周印发原审反诉答辩称，所租赁的商铺已于2012年10月开始围蔽，至使周印发无法正常经营；百秀公司故意隐瞒重要事实，租赁合同应当无效。周印发不应支付租金。管理服务不是由百秀公司提供，百秀公司无权提出判令物业管理费的诉讼请求。
原审诉讼中，周印发向原审法院提供的证据有：1、广州大学城综合商业服务商铺租赁合同；2、评估报告书；3、水电费押金和履约保证金收据；4、广州市土地开发中心《关于按时移交大学城DS0303地块的函》；5、大学城商业区物业服务中心的通知。百秀公司向原审法院提供证据有：1、广州大学城综合商业服务区商铺租赁合同及分租证明；2、建设工程规划许可证；3、广州大学城临时商业服务区物业服务中心出具的分租户使用证明。
在原审审理过程中，周印发申请对涉案房屋装修的现有价值进行评估。原审法院通过摇珠依法选定广东高迪评估咨询有限公司进行评估。该公司于2013年7月5日出具高迪评估（2013）018号价格评估结论书，结论为涉案商铺装修残值（评估基准日2013年4月11日）为22058元。
原审法院认为：对于周印发、百秀公司双方签订的租赁合同是否有效的问题。涉案商铺建设工程规划许可证的使用期限至2007年7月15日届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”。双方在涉案商铺的建筑工程规划许可证核准的使用期限届满后签订租赁合同，因此双方签订的租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。百秀公司应向周印发退还8600元履约保证金及1000元水电押金。关于周印发请求的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对评估结论书予以采信，涉案房屋装饰装修的现值可按评估价值予以认定。周印发因装饰装修所产生的损失系基于其与百秀公司签订的《商铺租赁合同》而产生，百秀公司作为房屋当时的出租人应知悉涉案房屋的性质、临时建筑的使用期限、是否适租等情况，周印发作为房屋的承租人对涉案房屋的性质、是否适租等情况亦负有谨慎审查义务。因此，对上述装饰装修损失，周印发及百秀公司均有过错，结合本案的具体案情，原审法院根据双方的过错程度认定百秀公司应向周印发赔偿装饰装修损失的60%，即13234.8元（22058元×60%=13234.8元）。对于百秀公司反诉的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。对于围蔽前的使用费，周印发应按合同约定的租金标准向百秀公司支付房屋占有使用费，即周印发应当向百秀公司支付2012年5月1日至2012年9月30日（不包含2012年8月）的占有使用费14000元；对于百秀公司主张的物业管理费，由于物业管理服务并非由百秀公司直接提供，而是由案外人广州大学城临时商业服务区物业服务中心提供物业服务，百秀公司亦并无提供证据证实在此期间曾向案外人广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳相关的物业管理费，故对百秀公司主张的物业管理费不予支持。对于百秀公司主张2012年10月1日至2013年5月12日的占有使用费，由于周印发承租的商铺从2012年10月起被围蔽，围蔽后周印发即无法正常经营及使用，而且百秀公司亦并没有证据证实在此期间还继续向其出租方广州大学城投资经营管理有限公司缴纳租金及相关费用而造成损失，故百秀公司反诉要求周印发继续支付此期间的使用费及物业管理费，缺乏事实依据，不予支持。因上述租赁合同为无效合同，百秀公司要求周印发支付逾期支付租金及物业管理费的违约金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款规定，于2014年4月23日作出如下判决：一、周印发与百秀公司在2012年2月19日签订的《广州大学城综合商业服务商铺租赁合同》无效；二、百秀公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周印发退还履约保证金8600元和水电押金1000元；三、百秀公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周印发赔偿损失人民币13234.8元；四、周印发于本判决发生法律效力之日起十日内向百秀公司支付2012年5月至2012年9月的房屋占用费共计14000元；五、驳回周印发的其它本诉诉讼请求；六、驳回百秀公司其它反诉诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟缓履行期间的债务利息。本诉受理费1091元由周印发负担720元，由百秀公司负担371元；反诉受理费666元由周印发负担150元，由百秀公司负担516元。房屋装修评估费3450元由周印发承担1380元，由百秀公司承担2070元。
判后，上诉人百秀公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审法院仅支持2012年5月至2012年9月的房屋占用费不合理，应支持到2013年5月份为止。百秀公司认为虽然围蔽是客观事实，但围蔽的主要作用并非限制周印发的经营，仅是征收拆迁前的一种预防措施，况且并非封闭性的围蔽，有多条通道可以供行人及车辆进入，因此，百秀公司认为该措施并未影响到周印发的经营，况且围蔽的实施方并非百秀公司所为，即便有一定的影响也应由周印发向围蔽方主张赔偿，不应以该行为拒绝交纳租金（占用费），周印发的行为构成严重违约，应支付租金（占用费）至案涉商铺被拆迁为止才是公平合理的。二、双方在合同中已明确约定周印发应以建筑面积每平方米8元的标准交纳物业管理费给百秀公司，并没有约定或者要求必须由百秀公司提供物业管理周印发才交纳物业管理费，也并没有约定必须要百秀公司向广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳物业管理费后才能向周印发收取。无论租赁合同是否有效，周印发均应按该约定交纳物业管理费给百秀公司。原审法院设定了百秀公司收取周印发物业管理费的两个前提条件是不正确也是不成立的。事实上案涉地区的商铺是百秀公司整体租赁的，只有百秀公司才与广州大学城临时商业服务区物业服务中心具有整体的租赁及物业管理关系的，广州大学城临时商业服务区物业服务中心与周印发之间不存在物业管理关系，广州大学城临时商业服务区物业服务中心就案涉场地提供物业管理服务的对象也是百秀公司而非周印发，百秀公司是否向广州大学城临时商业服务区物业服务中心交纳了物业管理费这是百秀公司与广州大学城临时商业服务区物业服务中心之间的关系，该行为也没有影响周印发接受相关的物业管理服务，原审法院将两种完全不同的法律关系混为一谈，判决错误。综上，百秀公司上诉请求：1、撤销原审判决第四、六项；2、改判支持百秀公司的第二、三项反诉请求，合计20659元。
被上诉人周印发答辩同意原审判决，不同意百秀公司的上诉请求，自从2012年5月通知下达以后，涉案商铺就已经无人管理，也没有管理人员来巡逻，现场到处是垃圾没有人收，施工队也进场施工了，故收取管理费不合理。
经二审审查，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。
另查明，2013年8月21日，广州市工商行政管理局天河分局发出《准予变更（备案）登记通知书》，核准广州市百秀广告有限公司名称变更为广州市百秀投资管理有限公司。
本院认为，原审法院认定双方当事人签订的租赁合同为无效合同，双方当事人均无就此提出上诉，本院不再赘述。本案二审争议焦点为：一、周印发应否支付涉案商铺于2012年10月围蔽后的占有使用费；二、百秀公司请求周印发支付物业管理费和滞纳金应否支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，原审法院判令周印发参照合同约定的标准向百秀公司支付2012年9月30日前的占有使用费，判后双方均无对此项内容提出上诉，故本院予以维持。
涉案商铺所在的大学城综合商业南区已被通知拟动工拆撤，且自2010年10月起相关单位已对该区予以围蔽，致使该区丧失正常经营条件，原审法院判令周印发无需支付2010年10月起的房屋占有使用费，合情合理。百秀公司上诉认为围蔽不影响周印发的经营，缺乏证据证明，本院不予采信。百秀公司又提出围蔽是案外人所为，即使围蔽影响周印发使用，周印发也不应以此拒交租金（占用费）的上诉理由，从《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定可见，百秀公司的上述上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
关于物业管理费的问题，因双方租赁合同无效，其中关于支付物业管理费的约定对双方均无约束力。现百秀公司无证据证明其已向周印发提供了物业服务，亦无证据证明其曾代周印发向广州市大学城临时商业服务区物业服务中心交纳过物业管理费，故其请求周印发向其支付物业管理费及滞纳金缺乏约定或法定依据，原审不予支持处理并无不当。百秀公司就此提起上诉并无新的事实和理由，本院不予支持。
综上，上诉人百秀公司的上诉请求均理据不足，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费316元，由上诉人广州市百秀投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年九月十七日
书记员 杨银桃