山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）菏民一终字第357号
上诉人（原审被告）：陈建国，男。
被上诉人（原审原告）：山东堪舆置业有限公司。法定代表人：吴效杰，公司总经理。
委托代理人：王希英，山东君诚仁和（巨野）律师事务所律师。
委托代理人：黄建场，男。
上诉人陈建国因与被上诉人山东堪舆置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省鄄城县人民法院（2014）鄄民初字第1467号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人陈建国，被上诉人山东堪舆置业有限公司的委托代理人王希英、黄建场到庭参加诉讼。因双方当事人均申请庭外和解，本案审理期限相应顺延。本案现已审理终结。
原审原告山东堪舆置业有限公司诉称:山东堪舆置业有限公司经批准开发被告陈建国所属的空地359.15平方米，该空地折合共计163.75平方米的安置面积。2010年10月3日，原被告双方签订《舜城国际房屋拆迁安置补偿协议书》两份，被告陈建国自愿选择两套房屋，面积共计261.18平方米（超出安置面积97.53平方米）。在原告取得预售许可证后，原告多次通知被告收楼并交付房屋差价，但被告至今拒不缴纳房款。1、被告陈建国违反了协议约定，拒不支付房款的行为构成违约。《舜城国际房屋拆迁安置补偿协议书》第五条约定，差价支付方式为原告取得预售许可，安置房面积以外的面积以开盘市场价据实结算；如挑选两套或两套以上安置房屋的，挑选的储藏室，其价格按照开盘市场价计算。原告山东堪舆置业有限公司于2013年9月取得鄄城县房管局颁发的商品房预售许可证[鄄房售证第315号]，在该预售许可证颁发开盘后，被告应向原告支付其选择超出安置房面积的相应房款。被告陈建国以原告未交付房屋、未收房为由拒绝交纳房款不符合原被告之间的约定，也不符合房产交易市场的商业惯例。2、原告以备案的开盘价要求被告支付房款依据充分。原被告之间约定差价支付方式为在原告取得预售许可，安置房面积以外的面积以开盘市场价据实结算。11号楼开盘后，原告依据楼盘地段、每户位置优劣、楼层的不同，并结合当地房产市场、开发成本等综合因素确定开盘价，并报主管部门备案审查。原告在开盘后向主管部门备案价格为3388元/平方，后依据二次报送的3068元/平方为最终备案价格，原告依据此价格与被告就超出安置面积的部分�以结算依据充分。原告所给予被告的优惠价2968元/平方而被告不予接受，该价格对原被告之间没有约束力。房屋的价格在开盘后原告报送备案价格即已经确定，被告辩称开盘市场价待定没有依据不能成立。被告超出安置面积的部分系购买原告开发的房产，被告应当承担违约责任。因此，被告陈建国应依法履行交纳房款差价321607元并承担违约金及利息共计89888元。
原审被告陈建国辩称:1、《舜城国际房屋拆迁安置补偿协议书》中没有约定“自取得预售许可时支付差价”的条款，原告也没有多次通知被告收楼。原告没有按照合同约定交付房屋。被告陈建国以山东堪舆置业有限公司违约为由对原告提起了诉讼，法院认定山东堪舆置业有限公司违约。在诉讼期间，原告通知被告收房，并不是在原告取得预售许可后多次通知被告收房。2、原告通知被告陈建国收房时，此工程没有经过竣工验收，也没有竣工验收备案证书。依据我国法律规定，未经验收的房屋不得交付使用。原告交付房屋的行为不符合山东省《商品房销售管理条例》第三十七条的规定，被告拒收房屋、拒绝付款符合法律规定。3、《舜城国际房屋拆迁安置补偿协议书》约定交付的楼房超过安置面积按照开盘市场价计算，而原告开盘时的市场价处于待定的状态。原告多次以不同的价格要求与被告陈建国结算，由于原告价格每次都存在差别，且计算方法错误，违背了自己制定的结算方法进行计算，导致计算结果错误，引起被告陈建国不安，被告拒绝结算是为了保护自身合法权利，不存在违法之处。综上，原告所交付楼房未经竣工验收，商品房没有具备相应资质的有关部门出具的面积测量证明文件，结算差价基准价不固定，计算方法错误。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，对于原告的起诉依法应当予以驳回。
原审法院审理查明：2010年原告的空闲住宅地被政府征收，按规定该空地折合163.75平方米的安置面积给被告。同年10月3日原被告签订《舜城国际房屋拆迁补偿安置协议书》两份。第一份协议约定的用于产权调换房屋位于舜城国际第**幢**单元**室，储藏室位于11幢XK-**号。第二份协议约定的用于产权调换房屋位于舜城国际第**幢****单元**室，储藏室位于**幢XK-***号。其中涉及第一套房屋的协议第一条约定：被拆迁房屋所在地点拘留所家属院，建筑面积163.75平方米……，土地面积359.15平方米（土地证号：鄄国有（2006）字第02**号），土地使用权性质为划拨。第二条约定：经菏泽正源有限责任房地产评估事务所评估，被拆迁房屋评估补偿金额为210210元，装饰装修及附属物补偿金额1350元，搬迁费零元，临时安置费零元�奖励3000元，合计214560元。第五条约定：产权调换房屋价格为建筑面积136平方米以内的部分价格为1587元/平方米；储藏室价格为建筑面积每平方米1617元；差价支付方式为在拆迁人取得预售许可，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》时据实结算。第九条约定：产权调换房屋的面积以鄄城县房地产管理部门实际测量为准。涉及第二套房屋的协议第五条约定：建筑面积27.75平方米以内的部分价格为1617元/平方米；27.76平方米以上的部分按商品房开盘市场价计算；挑选的储藏室，价格按开盘市场价计算；差价支付方式为在拆迁人取得预售许可，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》时据实结算。
另查明：被告陈建国选房楼号11-1-**室建筑面积139.62平方米。被告陈建国选房楼号11-4-**室建筑面积97.55平方米，11-1-**室与11-4-**室建筑面积共计237.17平方米，拆迁房屋面积163.75平方米，两套房屋建筑面积与拆迁房屋面积的差额是73.42平方米。该差额面积的价格应按商品房开盘市场价计算。原被告双方对商品房开盘市场价金额存在争议。被告山东堪舆置业有限公司分别三次给被告陈建国出具结算单，11-4**室超出拆迁面积的73.42平方米的结算价格分别为3318元/平方米，2968元/平方米和3068元/平方米。结算单确定的两套房屋及两间储藏室的总价格分别为554522元、528825元与536167元。被告陈建国的拆迁安置补偿费确定为214560元。对于拆迁补偿建筑面积及储藏室建筑面积的单价双方无异议。本案审理过程中，法院已经告知被告陈建国举证证明开盘市场价或周围相同楼层购房市场价，被告陈建国在限期内并未向法院举证证明。(2014)鄄商初字第73号民事判决书认定原告山东堪舆置业有限公司于2014年3月13日通知被告交房。
原审法院认为：原、被告双方签�的舜城国际房屋拆迁安置补偿协议书是双方真实意思表示，内容不违背法律规定，系有效协议。双方约定超出安置补偿面积的房屋价格按照商品房开盘市场价计算。房屋拆迁补偿的基础和前提是社会公共利益的需要，被拆迁人获得的安置补偿权益具有一定的特殊性。双方在拆迁安置补偿协议上约定的开盘市场价本身属于合同条款约定不明确。被拆迁人在合理期限内也没有举证证明开盘市场价的具体价格。拆迁安置补偿协议系原告提供的格式合同，根据原告三次不同的报价，原审法院认为从保护被拆迁人的角度考虑，应当以开发商最低报价为开盘市场价。因此，结算单确定的最低房款528825元扣除安置补偿费214560元，回迁差价应为314265元。原告要求由被告支付违约金，因双方在房屋拆迁补偿安置协议书中并未约定违约金，原告的该项请求不予支持。原告主张房款相应�利息，双方约定差价支付方式为拆迁人取得预售许可，与被拆迁人签订《商品房买卖合同》时据实结算，双方未签订《商品房买卖合同》，该条约定不明确；同时，双方对房款价格的约定也不明确，原告作为提供格式条款的一方应当承担房款及房款支付时间约定不明的责任，原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、原被告继续履行双方于2010年10月3日签订的涉及401室的《舜城国际房屋拆迁补偿安置协议书》；二、被告陈建国于判决生效后十日内支付原告山东堪舆置业有限公司购房款314265元；三、原告山东堪舆置业有限公司其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6124元由被告陈建国负担。
上诉人陈建国不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉称：1、原审法院未查清房屋超安置面积的房屋单价，而片面的认为被上诉人开盘价为市场价是错误的。且被上诉人对回迁房时隔三年才予以建造，严重违反房屋拆迁协议，系严重违约，应承担相应违约责任。2、被上诉人作为开发商，商品房市场价应由被上诉人承担举证责任。3、鄄城县人民政府发布的《鄄城县城市房屋拆迁补偿安置办法》第九条明确规定了超安置面积的房屋计算方式，原审法院对上诉人提交的该份文件未予质证，未保障上诉人的诉讼权利。请求二审法院撤销一审判决第二项，依法确认超安置面积的房屋单价为2400元/平方米，改判楼房支付款比一审判决少5万元，或将本案发回�审。
被上诉人山东堪舆置业有限公司答辩称：1、因双方当事人在2010年10月3日《房屋拆迁补偿协议安置协议书》中约定的开盘市场价要等开盘后才能确定，上诉人对开盘房价存在上涨或下跌的风险应明知，不能单方认为房价高对其不利而不履行协议。2、双方约定的开盘价内容符合法律规定和市场规律，上诉人称超面积价格应为2010年房屋市场价格既不符合双方约定，也没有法律依据。开盘价是市场行为，法院无权干涉民事活动中的合同价格。3、上诉人要求被上诉人承担的逾期交房责任，法院已另行判决，与本案无关。4、原审庭审时，上诉人并未提交《鄄城县城市房屋拆迁补偿安置办法》，原审法院审理程序并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审审理期间，上诉人陈建国提交鄄城县人民政府发布的《鄄城县城市房屋拆迁补偿安�办法》复印件一份，拟证明超安置面积的房屋价格应按实际售价计算，储藏室按车库面积的80%计算。该证据经由被上诉人质证，认为该证据属指导性规范，没有强制约束力，与本案无关，且不属于二审新的证据。本院经审查认为，政府发布的指导性文件中对安置房价款的计算方式的规定并非效力性强制性规定，本案双方当事人已在《舜城国际房屋拆迁补偿安置协议书》中对房产价款的具体计算方式做出明确约定，故上诉人所提交的该证据并不足以推翻双方已达成一致意思表示的合同效力，对该证据的证明力本院不予确认。
本院二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：首先，上诉人与被上诉人双方签订的《舜城国际房屋拆迁安置补偿协议书》，对被上诉人刘建国拆迁安置及产权调换的相关事项作了明确约定�该合同系双方真实意思表示，内容不违背法律法规的强制性规定，其效力应予确认。根据该合同约定，超出安置补偿面积的房屋价格按照“商品房开盘市场价”计算。因对被上诉人违约逾期交房事宜，上诉人已另案提起诉讼，且被上诉人亦于2013年9月取得商品房预售许可，并于2014年3月通知上诉人交房，故上诉人主张该“商品房开盘市场价”应按2010年的市场价计算无事实根据和法律依据。
其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”对涉案“商品房开盘市场价”，被上诉人的在本案起诉前向上诉人提供了两次结算报价，并于原审庭审时提交了其向房产管理部门备案的价格表，已完成了其应负的举证责任。上诉人虽对此提出异议，但经原审法院释明限期举证，上诉人提交的证据仍不足以证�11-4-401室的具体市场价格，故应承担举证不利后果。原审法院举证责任分配及审理程序并无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人陈建国的各项上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人陈建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理审判员 李 锋
代理审判员 李 兴
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 刘启国