安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终901号上诉人(原审被告):王亚,男,1959年11月11日出生,汉族,住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人:师松岭，安徽滳博律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵心文，安徽滳博律师事务所律师。被上诉人(原审原告):王庆贺,男,1958年1月14日出生,汉族,住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：刘峥嵘，北京京师（亳州）律师事务所律师。原审被告:姚森,男,1986年8月24日出生,汉族,住安徽省亳州市谯城区。上诉人王亚因与被上诉人王庆贺、原审被告姚森房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第05879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王亚的委托诉讼代理人赵心文，被上诉人王庆贺的委托诉讼代理人刘峥嵘，原审被告姚森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚上诉请求:1.撤销一审判决改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决对案件事实未查清。首先，上诉人王亚从姚森处购买涉案房产，除支付了13万元房款，还支付了房产交易费等费用。其中购房款部分为姚森偿还货款(转账)，部分给现金.因为时间已久，庭审中针对房款如何支付的问题，回答时在房产局交的现金，又说钱打到账户上。一审法院认为上诉人回答前后不一，购房行为令人产生合理怀疑，据此认定上诉人不属于善意，属审查事实不清。其次，姚森委托刘侠全权对外转让房产并办理过户手续，委托行为有公证处公证。上诉人购买房产款价13万元。2014年4月10日审判人员在询问姚森时，姚森回答房屋卖了12万元。因为当时姚森在监狱里，全权委托刘侠转让房产，对于交易价格并不清楚。再次，上诉人购得的房产通过房地产管理部门办理了过户手续，接手房屋后，即对案争房产大门，楼梯、护栏等进行了装修。装修过程中被上诉人才安排人员强行入住。一审法院认为上诉人并没有实际占有，被上诉人从受让诉争房屋后即居住在诉争房屋内并占有、使用至今，该情况与客观事实不符。二、上诉人的购房行为完全符合《物权法》关于“善意取得”的规定，案争房屋的所有权应属上诉人所有。1、上诉人的购房行为为善意，上诉人与案争房屋出卖受托人刘侠商谈，刘侠出具了受委托的公证书以及案争房屋房产证，上诉人有理由相信刘侠是合法的受委托人，有理由相信记载于房产登记薄的房产所有人的信息是真实的。上诉人已尽到一个普通人所能达到的审查义务。2、上诉人已支付了案争房屋合理的价款13万元，加上房产交易费等近15万元。3、上诉人购得的房产通过房地产管理部门办理了过户手续，已取得房屋的所有权。4、上诉人先于被上诉人合法占有房产，接手房屋后，对房屋进行了装修，目前案争房屋的大门以及楼梯就是上诉人所装。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。三、一审判决适用法律错误。被上诉人虽与姚文祥签有买卖契约，但姚文祥并没有取得涉案房产所有权，姚文祥从梁军处购买涉案房产也没有办理过户手续，且涉案房产登记在梁军母亲名下，姚文祥与梁军之间的买卖契约的效力也不确定。被上诉人在一审中诉请法院确认涉案房产属其所有，一审判决涉案房产属被上诉人所有，于法无据。被上诉人诉讼请求属于确认之诉，而非给付之诉。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第17条规定，房屋买卖合同签仃后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求。综上，提起上诉。王庆贺辩称，一、一审判决事实清楚、证据充分。1、答辩人就案争房屋签订的买卖合同成立在先、履行在先，已经合法占有了该房屋。2011年3月12日答辩人与姚文祥就诉争房屋签订房屋买卖合同在时间上早于2011年3月20日原审被告委托其母亲刘侠与被答辩人签订的时间。且姚文祥已将房屋实际交付履行，答辩人第二天就让其父母入住至今。2、姚文祥与梁军之间的买卖契约合法有效。案争房屋初始登记在梁军母亲鲍淑云名下，因鲍淑云的离逝，独子梁军依据《继承法》继承了该房，故梁军与姚文祥就该房签订的买卖契约合法有效，梁军有权处分该房，并将该房实际交付与姚文样，姚文祥已经实际取得所有权。后姚文祥将案争房卖给答辩人，有中间人、有契约、有支付对价，并实际交付，行为合法有效。二、被答辩人的购房行为不符合《物权法》关于“善意取得”的规定，案争房屋的所有权应属于答辩人所有。1、原审被告姚森通过欺骗获取的案争房屋属于违法所得。亳州市谯城区人民法院于2014年6月6日作出(2014)谯民一初字第01104号民事判决书，判决原审被告和鲍淑云于2009年8月14日签订的房屋买卖契约(合同)无效，即原审被告系案争房屋的无处分权人。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争房屋原权利人鲍淑云之子梁军已明确表示，诉争房屋已卖于姚森之父姚文祥，并未卖于姚森，梁军对姚森的卖房行为并未追认，故姚森与被答辩人于2011年3月30日签订的房屋买卖合同无效。因违法行为取得的财物不适用善意取得制度。2、被答辩人购房不符合交易习惯与常理，应尽注意义务而未尽注意义务。原审法院审理查明并认定，一是被答辩人购买本案诉争房屋并没有通过二手房正常的市场中介，而是通过其前妻与刘侠是一条街上的邻居，且诉争房屋的价格及具体转让事宜姚森均是委托刘侠和被答辩人商谈，购房作为日常生活中重大的事务，被答辩人的该行为与常理不符，令人产生合理怀疑;其次，被答辩人取得诉争房屋的来源人是姚森为无处分权人;第三，被答辩人在庭审时称支付了13万元购房款，在房产局交的房款是现金交付，后又说钱打到刘侠账户上了;而审判人员于2014年4月10日在询问姚森时，姚森回答房屋卖了12万元;第四，诉争房屋为不动产;第五，被答辩人作为卖受人应对出卖人姚森的身份、年龄、家庭状况、房屋权属登记、权利限制以及实际使用的情况等诸多条件尽到一个普通人所能达到的审查义务，其在受让诉争房屋时对姚森的欺骗行为未尽到审查注意义务，其对姚森的基本情况、姚森委托刘侠卖房情况不了解及支付房款的方式回答前后不一;第六，被答辩人受让的不动产并没有实际占有。答辩人从受让诉争房屋后即居住在诉争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据。故被答辩人的行为不符合善意取得制度。三、一审法院适用法律正确，原审判决应予维持。原审法院依据《合同法》第五十一条、第五十二条，《物权法》第一百零六条规定诠释了无权处分及善意取得制度，适用法律正确，被答辩人在诉状中引用的《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第17条规定并不适用本案，因本案并不是直接发生于出卖人与买受人之间的房屋买卖合同，且原审被告并不符合该规定里的出卖人身份，一是案争房屋对于原审被告是违法所得，二是原审被告是无权处分人，三是与答辩人并不是出卖人与买受人关系。综上所述，原审法院认定案事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予以维持。姚森述称，我和梁军签订了一份房屋买卖合同是真实的，我父亲和梁军也签订了一份合同，可以去调查。王庆贺向一审法院起诉请求:1.确认被告姚森与王亚于2011年3月30日签订的房屋买卖契约（合同）无效；2.确认该房屋产权属王庆贺所有，并将该房屋产权登记变更到王庆贺名下。一审法院认定事实：2009年5月14日，梁军将坐落在亳州市谯城区薛阁办事处后贾店房屋（该房产登记在鲍淑云名下，面积71.50平方米，房产证00××00号号）出售给案外人姚文祥。2009年6月27日鲍淑云去世。姚森让其外婆姜文荣冒充鲍淑云到派出所办理了鲍淑云的身份证。2009年8月14日姚森让其外婆姜文荣以鲍淑云的名义与姚森签订了房屋买卖合同，并于2009年8月19日以鲍淑云与姚森共同申请该房屋的所有权转移登记。2009年9月3日房产登记机关将登记在鲍淑云名下的房屋变更登记在姚森名下（房产证20××20号号）。姚森取得该房屋所有权证后，通过委托人刘侠于2011年3月20日将房屋以13万元的价格出售给王亚，并于2011年3月30日将房屋变更登记在王亚名下，房产证号为房地权证亳字第××号号。该房屋的价格洽谈、合同签订、房屋过户登记，均是刘侠完成的。庭审时，王亚对13万元房款交付情况称：支付了13万元购房款，在房产局交的房款是现金交付的；后又说钱打到刘侠账户上了。而该院审判人员于2014年4月10日在监狱询问姚森时，姚森回答房屋卖了12万元。2011年3月12日姚文祥与王庆贺签订了买卖契约，将房屋以13万元的价格出售给王庆贺，王庆贺通过中间人将房款交付给姚文祥，姚文祥将房屋交付给王庆贺，王庆贺接收后即入住该房屋。后王庆贺得知姚森将该房屋卖与王亚，于2014年3月27日向该院起诉姚森房屋买卖合同纠纷一案，请求确认姚森与鲍淑云于2009年8月14日签订的房屋买卖契约（合同）无效，该院于2014年6月6日作出（2014）谯民一初字第01104号民事判决书，判决被告姚森和鲍淑云于2009年8月14日签订的房屋买卖契约（合同）无效，并且该判决已生效。一审法院认为，综合双方当事人诉、辩意见及举证、质证，本案争议焦点为：1、姚森与王亚于2011年3月30日签订的房屋买卖契约（合同）是否有效?2、王亚是否尽到自己注意义务、是否是善意第三人，王亚取得诉争房屋是否属善意取得？1、姚森与王亚于2011年3月30日签订的房屋买卖契约（合同）是否有效?该院于2014年6月6日作出（2014）谯民一初字第01104号民事判决书，判决被告姚森和鲍淑云于2009年8月14日签订的房屋买卖契约（合同）无效，即被告姚森系本案争议房屋的无处分权人。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案诉争房屋原权利人鲍淑云之子梁军已明确表示，诉争房屋已卖于姚森之父姚文祥，并未卖于姚森，梁军对姚森的卖房行为并未追认，故姚森与王亚于2011年3月30日签订的房屋买卖合同无效。2、王亚是否尽到自己注意义务、是否是善意第三人，王亚取得诉争房屋是否属善意取得？《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案被告王亚是否可以适用善意取得？需要分析善意取得制度。善意取得需要具备六个构成要件，一是受让人须通过交易从转让人处取得财产；二是转让人须为无处分权人；三是支付合理对价；四是转让处分的标的物为动产或不动产；五是受让人在受让财产时须善意占有；六是善意让与人取得动产或不动产须依所有人的意思合法脱离所有人占有的财产。本案中，首先，王亚购买本案诉争房屋并没有通过二手房正常的市场中介，而是通过其前妻与刘侠是一条街上的邻居，且诉争房屋的价格及具体转让事宜姚森均是委托刘侠和王亚商谈，购房作为日常生活中重大的事务，王亚的该行为与常理不符，令人产生合理怀疑；其次，王亚取得诉争房屋的来源人是姚森为无处分权人；第三，王亚在庭审时称支付了13万元购房款，在房产局交的房款是现金交付的，后又说钱打到刘侠账户上了；而该院审判人员于2014年4月10日在监狱询问姚森时，姚森回答房屋卖了12万元；第四，诉争房屋为不动产；第五，王亚作为买受人应对出卖人姚森的身份、年龄、家庭状况、房屋权属登记、权利限制以及实际使用的情况等诸多条件尽到一个普通人所能达到的审查义务，其在受让诉争房屋时对姚森的欺骗行为未尽到审查注意义务，其对姚森的基本情况、姚森委托刘侠卖房情况不了解及支付房款的方式回答前后不一；第六，王亚受让的不动产并没有实际占有。王庆贺从受让诉争房屋后即居住在诉争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据。综上所述，王亚与姚森房屋买卖合同的签订、付款过程中，存在诸多疑点和不合常理之处，姚森取得房屋等一系列行为均系违法行为，已被生效判决所确认，且王亚未尽到审查注意义务，因违法行为取得的财物不适用善意取得制度。虽然王亚已取得诉争房屋的房产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过诉争房屋的占有、使用权，故王亚取得诉争房屋权属不适用善意取得，诉争房屋所有权应属王庆贺所有，王亚应当协助王庆贺办理变更登记手续。对王亚辩称的其取得诉争房屋所有权属善意取得，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告姚森与被告王亚于2011年3月30日签订的房屋买卖契约（合同）无效；二、坐落于亳州市谯城区薛阁办事处后贾店的房屋（登记在王亚名下，房地权证亳字第××号）属王庆贺所有。案件受理费240元，由被告姚森负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明事实同一审一致。本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审判决认定事实是否清楚；王亚的购房行为是否属于善意取得。一审判决认定的事实已有双方当事人在一审庭审时围绕诉讼请求所举证据予以证实，故一审判决认定事实清楚。王亚的购房行为是否属于善意取得，一审判决已作祥述。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据上述规定上诉人王亚应当针对其上诉请求所依据的事实提供证据加以证明，其二审并未提供证据推翻一审判决认定的事实，故应承担不利后果。因此，对其上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人王亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王亚负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 斌代理审判员  赵昱昱代理审判员  李英进二〇一八年八月二日书 记 员  张 红