北京市第二中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京02执复93号
复议申请人（利害关系人）：林玉梅，女，1952年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人：贺贝，北京市博儒律师事务所律师。
申请执行人：北京富仁通商贸有限公司，住所地北京市丰台区刘庄子119号。
法定代表人：李振祥，总经理。
被执行人：ＸＸＸ，男，1970年2月21日出生,住湖北省武汉市汉南区。
复议申请人林玉梅不服北京市丰台区人民法院（以下简称执行法院）（2016）京0106执异74号执行裁定，向本院申请复议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
林玉梅向执行法院异议称，请求法院停止拍卖北京市丰台区xxx号楼520、521号房屋（以下简称涉案房屋），并撤销对涉案房屋的评估报告。事实和理由为：第一，林玉梅系两套涉案房屋的抵押权人，其中520号房屋的抵押权数额为90万元，521号房屋的抵押权数额为60万元。林玉梅对上述两套涉案房屋享有优先受偿权。目前ＸＸＸ尚未将两套涉案房屋抵押担保的150万元偿还给林玉梅。根据《最高人民法院关于人民法院执行�定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”。法院拍卖两套涉案房屋，既没有抵押权人的申请，也没有依法通知抵押权人并征得抵押权人的同意，属于违法执行，已经严重侵害了抵押权人的合法权益。且，ＸＸＸ名下有已到期的债权，应先执行ＸＸＸ名下的财产。因此，请求法院停止拍卖涉案房屋。第二，林玉梅不认可涉案房屋的评估报告。本案中，涉案房屋评估价格过低，涉案房屋于2015年12月11日评估价格为4311800元，均价约是26000多元，据其了解涉案房屋周边均价至少也是32000多元，因此其对评估报告不予认可。综上，请求法院撤销涉案房屋的评估报告，停止对涉案房屋的评估拍卖程序。
执行法院查明，北京富仁通投资有限公司（以下�称富仁通投资公司）与ＸＸＸ合同纠纷一案，执行法院于2011年1月26日作出的（2011）丰民初字第00420号民事调解书，已经发生法律效力。该调解书确定：一、ＸＸＸ以坐落于北京市xxx的商业用房作为付款保证，将截止2011年1月20日止欠北京富仁通投资咨询有限责任公司的承包、租赁费及孳生的利息和相关费用630万元，于2011年2月28日前一次性支付给北京富仁通投资咨询有限责任公司，北京富仁通投资咨询有限责任公司为ＸＸＸ出具相关收据，利息自2011年2月12日起按百分之二的月利率计息至款项结清；二、北京富仁通投资咨询有限责任公司同意并配合在ＸＸＸ参与下同北京迎风时代广告有限公司去北京市第二中级人民法院，对北京迎风时代广告有限公司起诉北京富仁通投资咨询有限责任公司的民事经济纠纷案件达成和解，同意从和谐角度配合北京市第二中级人民法院裁�撤回北京迎风时代广告有限公司对北京富仁通投资咨询有限责任公司的起诉，不追究北京迎风时代广告有限公司和相关人员的刑事责任；三、如本调解第二项未能实现，则ＸＸＸ有权不支付本调解第一项约定的630万元；四、解除北京富仁通投资咨询有限责任公司与ＸＸＸ于2007年12月28日签订的《承包经营合同》及与此相关的各种资料，并解除ＸＸＸ向北京富仁通投资咨询有限责任公司出具的历年欠据；五、现有厂区内的各承租户由ＸＸＸ负责清除，ＸＸＸ与各承租户的各种遗留问题由ＸＸＸ负责处理完结，合同解除前的相关租户的租金归ＸＸＸ收取支配与北京富仁通投资咨询有限责任公司无关，如承租户愿意继续承租，在北京富仁通投资咨询有限责任公司同意下和北京富仁通投资咨询有限责任公司重新签订承租合同，与ＸＸＸ无关。六、北京富仁通投资咨询有限责�公司在约定期限内收到ＸＸＸ支付的630万元的同时，申请解除法院对ＸＸＸ名下房产的查封；七、北京富仁通投资咨询有限责任公司与ＸＸＸ在处理完上述事宜后，ＸＸＸ于2011年5月1日将现有工厂厂区按原合同约定完整移交给北京富仁通投资咨询有限责任公司，自2011年1月20日后发生的承包、租赁费用以原承包经营合同和欠据约定计算按每月108000元的标准支付给北京富仁通投资咨询有限责任公司，直至整体工厂返还止，同时北京富仁通投资咨询有限责任公司将使用的位于北京市xxx号楼521室的房屋完整返还给ＸＸＸ，双方开列接交清单；八、ＸＸＸ撤回对北京富仁通投资咨询有限责任公司的劳动仲裁申请；九、本诉案件受理费25081元、反诉案件受理费3501.48元、财产保全费5000元，由北京富仁通投资咨询有限责任公司负担30081元，由ＸＸＸ负担3501.48元。2011年8月12日，执行法院作出（2011）丰民初字第00420号民事裁定书，载明：执行法院于2011年1月26日对原告（反诉被告）北京富仁通投资咨询有限责任公司与被告（反诉原告）ＸＸＸ合同纠纷一案，作出的（2011）丰民初字第00420号民事调解书中，文字上有笔误，应予补正，现裁定如下：该判决书中凡出现“北京富仁通投资咨询有限责任公司”处均应为“北京富仁通投资有限公司”。2014年5月15日，富仁通投资公司向执行法院申请强制执行，执行法院依法受理，执行案号为（2014）丰执字第03796号。2016年1月26日，经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京富仁通投资有限公司名称变更为北京富仁通商贸有限公司（以下简称富仁通商贸公司）。
另查，执行过程中，执行法院查封了被执行人ＸＸＸ所有的位于丰台区xxx号楼520、521号房屋产权。2015年8月3日，执行法官将两套涉案房屋�交执行法院评估拍卖机构评估。后执行法院通过摇号方式确定委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称国泰大正评估公司）对涉案房屋进行评估，国泰大正评估公司于2016年1月28日向执行法院出具关于两套涉案房屋的房地产估价报告，评估报告显示：xxx号楼5层520号房屋于2015年12月11日的房地产市场价值为单价26725元/㎡，总价249.85万元；xxx号楼5层521号房屋于2015年12月11日的房地产市场价值为单价26706元/㎡，总价181.33万元。2016年4月15日，执行实施法官将两套涉案房屋移交执行法院评估拍卖机构进行拍卖。
再查，两套涉案房屋均设有抵押权，抵押权人均为林玉梅。其中xxx号楼5层520号房屋设定的抵押数额为90万元，抵押登记时间为2009年5月25日；xxx号楼5层521号房屋设定的抵押数额为60万元，抵押登记时间为2009年5月25日。
执行法院�为，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条之规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。本案中，执行法院依法查封被执行人ＸＸＸ所有的林玉梅享有抵押权的两套涉案房屋，并采取评估拍卖措施，符合法律规定，并无不当。林玉梅关于其对涉案房屋享有抵押权，法院未经其同意即拍卖涉案房屋的执行行为违法的主张，缺乏法律依据，不能成立，执行法院不予支持。林玉梅关于评估报告对涉案房屋的评估价值过低，请求撤销评估报告的主张，不属于执行异议的审查范围，执行法院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条之规定，裁定驳回林玉梅的异议请求。
林玉梅向本院申请复议称，请求撤销执行法院作出的（2016）京0106执异74号执行裁定，并停止拍卖涉案房屋。主要理由如下：林玉梅系涉案房屋的抵押权人，涉案房屋抵押权数额共计150万元。林玉梅与ＸＸＸ早已协商一致将涉案房屋抵偿给林玉梅，只是未办理过户。林玉梅认为ＸＸＸ与富仁通商贸公司签订的一系列协议及法院调解书存在欺诈，ＸＸＸ是与富仁通商贸公司恶意串通。ＸＸＸ有可供执行的其他债权，丰台法院应先执行该债权，而非涉案房屋。此外，涉案房屋评估报告的价格远低于周边同类型房产价格，存在明显错误，此项应在执行异议审查范围，请贵院予以纠正，撤销评估报告。
本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。
本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。本案中，第一，执行法院依法查封被执行人ＸＸＸ所有的林玉梅享有抵押权的涉案房屋，并采取评估拍卖措施，符合法律规定，并无不当。第二，林玉梅关于其与ＸＸＸ早已协商一致将涉案房屋抵偿给林玉梅、只是未办理过户以及ＸＸＸ与富仁通商贸公司签订的一系列协议及法院调解书存在欺诈、ＸＸＸ是与富仁通商贸公司恶意串通的主张，在执行法院审查异议时并未提出，且不属于执行异议审查的范围，故本院不予审查。第三，林玉梅关于涉案房屋的评估价格低于市场价格、请求撤销评估报告的主张，亦不属于执行异议审查的范围，本院亦不予审查。综上，林玉梅的复议申请，于法无据，本院不予支持�执行法院执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：
驳回林玉梅的复议申请，维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106执异74号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 詹 同
代理审判员 马鸿雁
代理审判员 高 明
二〇一六年十月十九日
书 记 员 雷 洋