江苏省淮安市淮安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮法民初字第3072号
原告（反诉被告）：陈耀虎。
委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。
被告（反诉原告）：淮安市淮安区总工会，住所地淮安市淮安区。
法定代表人：刘光辉，该总工会主席。
委托诉讼代理人：周光远，江苏益言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：解加和，江苏大业天平律师事务所律师。
原告陈耀虎与被告淮安市淮安区总工会（以下简称总工会）、反诉原告总工会与反诉被告陈耀虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈耀虎及其委托诉讼代理人邵军，被告总工会的委托诉讼代理人周光远、解加和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈耀虎向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告赔偿原告经济损失（待司法鉴定后确定）；3、被告承担违约金87万元（按剩余租金50%计算）；4、案件诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告陈耀虎明确要求被告赔偿原告经济损失为4062304.35元、鉴定费12万元。事实和理由：2011年12月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于淮安市淮安区××××部分房屋租赁给原告经营，租赁期限自2012年2月26日至2018年2月25日止，前三年租金为705000元/年，后三年租金按前一年的租金8%递增。2014年9月22日，经法院调解，原、被告达成协议确认后三年的租金为58万元/年。合同签订后，原告与他人共同经营成注册成立淮安市鑫海休闲娱乐有限公司（以下简称鑫海公司），并对租赁的房屋进行装饰和装修。2015年2月17日，经相关部门对租赁的房屋质量检测，原告所租赁的房屋框架承载力不满足规范要求，安全性综合评级为CSU级，建议对房屋结构进行整体加固后使用。原告出于安全考虑，于2015年2月25日停止对鑫海公司的营业，并向被告提出要求对租赁的房屋进行加固维修，但被告至今拒不加固维修。因被告拒不履行加固维修义务，擅自改变房屋用途，致原告无法正常经营租赁房屋，导致合同无法继续履行，并造成原告经济损失。根据合同约定原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。
被告总工会辩称，原告提供的房屋质量检测报告不具法定效力，也不能作为停止营业、解除租赁合同的依据；本案租赁的房屋仅是局部维修，不是停止使用的房屋，被告已按有关规定着手对所出租的房屋进行局部加固维修；租赁的房屋虽然改变了房屋用途，但并不违反法律法规的强制性规定。
被告反诉原告总工会向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，反诉被告返还租赁的房屋；2、反诉被告向反诉原告支付《房屋租赁合同》解除之日起按2252.91元/天计算的房屋占用使用费至实际返还房屋之日止；3、反诉被告赔偿反诉原告房屋返还之后房屋闲置损失411156元；4、反诉被告承担反诉费。诉讼过程中，反诉原告撤回反诉请求中要求返还租赁房屋中的一楼二间、面积为112.平方米请求。其它诉讼请求不变。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》第五条中约定，如不按规定的时间交纳租金的，反诉原告可以解除合同。现反诉被告拖欠反诉原告近九个月的租金822312元没有按期交纳。根据法律规定，反诉被告逾期交纳租金的，导致租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿六个月的租金闲置损失，即411156元。判决支持反诉人的反诉请求。
反诉被告陈耀虎对淮安市淮安区总工会的反诉辩称，同意与反诉原告解除房屋租赁合同。对反诉原告要求反诉被告支付房屋占用使用费和房屋闲置损失的请求，因该两项费用均是在以承租人违约为前提，而反诉原告出租的房屋框架承载力不满足规范要求，安全性综合评级为CSU级危房，到目前为止对其所出租的房屋没有任何进行任何处理。反诉被告无违约责任，故反诉原告的请求，无事实和法律依据，依法应予以驳回。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月27日，淮安市房产管理局向房屋所有权人被告总工会颁发淮安区（楚州区）××××综合楼、大会堂、办公楼、休息室、配电房、车库淮房权证城镇.公字第××××号《房屋所有权证》一份。
2011年12月16日，出租方（以下简称甲方）：被告总工会与受让方（以下简称乙方）：鑫海公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将淮安区（楚州区）××××部分房屋租赁给乙方经营使用。租赁期限自2012年2月26日至2018年2月25日止。租金及交付方式：前三租金705000元/年，后三年按前一年房租8%递增，即第四年761400元/年，第五年822312元/年，第六年888096元/年，2011年11月22日交清前二年房租为141万元并伍万元押金，2013年2月26日交纳第三年房租，2014年2月26日交纳第四年房租，2015年2月15日交纳第五年房租，2016年2月26日交纳第六年房租。四、其它事项约定：乙方租赁后，如须装潢、改造，必须要经甲方同意，并不得破坏房屋结构。且装潢、改造费用均由乙方自行承担。乙方承包期内，不得转租。乙方在租赁期内，如需安装水、电由乙方负责。…。在承租期内，对设施、设备（包括楼梯窗户）如有损坏，乙方负责及时修复或赔偿。合同签订后，租赁房屋的修缮由乙方负责，修缮费用由乙方自理。五、合同的变更和解除中约定：发生下列情形之一的，可以变更或解除合同：2、乙方不按规定时间交纳租金的。3、乙方不通过甲方擅自改变增加经营范围或单方将房屋转租转让或借他人使用。5、在履行合同中，一方主动解除合同的。属于上述2、3、4、5种情况，属于单方违约，应追究违约责任。六、违约责任1、乙方必须按合同规定的时间按时交足租金，逾期不缴纳租金，甲方有权采取必要措施（包括停电直至终止合同），乙方承担违约责任。2、合同签订后，双方必须信守合同，不得随意毁约，单方违约，除赔偿对方的经济损失外还应赔偿对方合同剩余时间全部租金50%的经济损失。在合同履行中，如一方需要提前终止合同，应提前15天书面提出建议，经双方协商同意后，主动终止方应付给对方合同剩余时间的全部租金40%的经济损失，并办理相关手续。本合同一经签订，即具有法律效应，甲、乙双方自觉遵守，不得违约等内容进行约定。合同由甲方加盖公章，法定代表人马乃俊签名，乙方由陈耀虎签名。
合同签订后，被告按合同约定将××××综合楼×层租赁的部分房屋交付给原告，原告按合同约定向被告支付2012年2月26日至2014年2月25日期间的租金141万元、押金5万元（，具体明细如下：2011年11月20日，原告支付给被告91万元房屋租金；2011年11月23日，原告支付给被告（从区招投标交易中心）房屋租金50万元；2012年1月4日，被告收取原告（鑫海国际娱乐会所）房租定金5万元。原告租赁经营前，经被告同意对其所租赁的被告所有的房屋进行装饰装修。
庭审中，被告认可房屋租赁合同的相对方是原告陈耀虎个人，非鑫海公司。被告提供原告租赁房屋面积为1524.16平方米。分别是：一楼二间，面积112.平方米；二楼九间、二大间，面积分别为455.5平方米、137.8平方米；三楼九间、二大间，面积分别为455.5平方米、137.8平方米、9.36平方米；四楼二间，面积为107.7平方米；五楼二间，面积为107.7平方米。原告对被告出租的房屋间数、面积不持异议。原、被告双方均表示同意解除2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》。2015年2月25日，原告认为其租赁的房屋质量存在问题，对鑫海公司停止营业至今，并向法院诉讼。
另查明，2014年5月21日，原告陈耀虎为与被告淮安市淮安区总工会房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉，要求确认原、被告于2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》第二条租赁期限和第三条租金及交付方式变更为租期十年，租金为每年45万元，按月支付租金的诉讼请求。本院于2014年9月22日依法作出（2014）淮法民初字第0878号民事调解书，调解书协议内容为：一、原告陈耀虎与被告淮安市淮安区总工会对双方于2011年12月16日签订的房屋租赁合同中的房屋租金及支付方式变更为：2014年2月26日至2015年2月25日年租金为56万元（原告已给付被告租金23万元，尚欠租金33万元于2014年9月25日前付清）；2015年2月26日至2018年2月25日每年租金均为58万元，原告于每年2月26日前、8月26日前分别给付被告租金29万元；二、若原告陈耀虎未按上述期限履行，则被告淮安市淮安区总工会以原合同约定的租金（2015年2月26日至2016年2月25日年租金为761400元、2016年2月26日至2017年2月25日年租金为822312元、2017年2月26日至2018年2月25日年租金为888096元），申请强制执行；三、原告陈耀虎放弃其他诉讼请求；四、本案案件受理费8050元（原告已预交），减半收取，由原告陈耀虎负担。
因陈耀虎未按（2014）淮法民初字第0878号民事调解书履行义务，总工会于2015年6月24日向本院申请执行要求陈耀虎履行给付2015年2月26日至2016年2月25日期间的年租金761400元。本院立案后，依法采取执行措施，冻结陈耀虎的工资，查封陈耀虎的房屋。因未发现陈耀虎有可供执行的财产，总工会亦未提供陈耀虎可供执行的财产线索，并申请终结本次执行程序。2015年11月18日，本院依法作出（2015）淮法执字经第1446号终结（2014）淮法民初字第0878号民事调解书的本次执行程序的民事裁定书。
再查明，2015年1月15日，甲方：鑫海公司与卢济平签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将一楼（原大厅）的面积（60平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为三年，从2015年1月15日至2018年2月25日止，租金105000元/年，每年提前一个月交付房租，乙方如逾期未支付租金，甲方将视为乙方违约并有权解除合同等内容进行约定。合同由甲方加盖公章，乙方由卢济平签名。被告同意原告的转租行为，并表示如与原告解除合同，原告与卢济平签订的《房屋租赁合同》的权利和义务由被告总工会继受，按2015年1月15日甲、乙双方签订的房屋租赁合同继续履行。原、被告对此不持异议。被告并表示撤回反诉请求中原、被告租赁合同中约定的租赁的房屋中一楼二间，面积112.平方米返还的请求。
又查明，原告在起诉前，认为被告出租的房屋存在质量问题，向上海宝冶工程技术有限公司房屋质量检测站申请对租赁的房屋进行质量检测，该机构于2015年2月272015年2月17日作出《房屋质量检测报告》，经检测鉴定，被检测的房屋安全性综合评定级为CSU级，建议对房屋结构进行整体加固后可继续正常使用。
2015年2月24日，原告收到该鉴定报告后以鑫海公司的名义向被告提交书面信函，主要内容为：租赁的房屋被鉴定为C级房，考虑到租赁的场所是公共人群聚集地方，为防止发生安全事故，将鉴定结果报告工会，同时交付鉴定报告（复印件）一份，恳请尽快对租赁的房屋重新鉴定。2015年4月16日，被告书面给予原告答复，主要内容为：我会收到信函中所反映的问题，经我会咨询，假如你所反映的我会房屋属于C级房，C级房非危房，一般不应影响正常使用。关于房屋鉴定，我会正在进行中。你因年后系统升级，暂停营业，所欠我会租金至今没有缴纳，望你七日内将应缴纳的租金支付给我会。2015年4月16日，原告又以鑫海公司的名义向被告提交书面信函，主要内容为：租赁的房屋属于C级房，总工会于2015年2月27日下午经双方协商，达成如下协议：1、工会尽快找专业检测机构对该幢楼进行重新鉴定；2、为了确保不出生命财产安全事故，鑫海公司提出暂停营业，暂停交付2015年上半年房租，待该房屋没有安全隐患可以进行正常营业使用时即交付2015年上半年房租。2015年5月19日，被告书面给予原告答复，主要内容为：陈耀虎老板，你信中称在2015年2月27日双方达成所谓两点共识。第一点关于重新鉴定问题，我会已委托专业检测机构对房屋进行了检测鉴定。第二点关于你公司暂停营业，暂停交付2015年上半年房租，我会并未与你达成共识。至于你所说的租赁的房屋为C级房屋。我们知道房屋评级分为四级，C级非危房，非禁止使用房屋。根据你的经营格局，我会认为亦可正常使用，非必须加固使用的情况。目前，我会委托对房屋安全检测鉴定报告已出，建议对房屋进行局部维修处理。如需对你经营场所进行局部加固，我会会提前告知。至于你的经营是否停止停业，这是你的权利。租金问题，我会还请你在收到函件后七日内缴纳。逾期我会将向法院申请执行。2015年10月26日，被告总工会向原告发出律师催交（租金）函，要求原告在收到函件后三十日内支付欠缴的租金。逾期，总工会将依法起诉要求解除合同、收回房屋并追究违约责任。
2015年3月18日，被告总工会向淮安市淮安区房屋安全鉴定管理所申请对其出租给原告的房屋进行安全性鉴定。2015年4月28日，该所作出淮房鉴定（2015004）号鉴定报告，经鉴定认为，总工会委托鉴定的职工教育楼的安全鉴定等级为C0级，处理意见：建议对房屋进行局部维修处理。2015年5月，被告总工会与淮安市东方建筑设计有限公司就淮安区总工会职工教育楼加固工程签订《建设工程设计合同（一）》一份。2015年6月，淮安市东方建筑设计有限公司出具总工会职工教育楼加固工程审查意见答复。
还查明，2012年4月27日，淮安市淮安区（楚州）公安消防大队向鑫海公司核发楚公消安检许字[2012]第0020号《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。淮安市鑫海休闲娱乐有限公司于2012年5月4日依法核准登记成立，法定代表人陈耀虎。2016年9月30日，鑫海公司出具承诺书一份，内容：淮安区法院审理的陈耀虎与总工会房屋租赁合同纠纷一案，该合同权利义务全部由陈耀虎个人负责，我公司与该合同及总工会之间没有任何权利义务关系。被告对原告提供的消防合格证、鑫海公司营业执照和出具的承诺书不持异议。
本案在审理过程中，原告向本院提出申请司法鉴定，本院依法委托江苏宏润建设项目管理咨询有限公司进行司法鉴定。江苏宏润建设项目管理咨询有限公司于2016年8月6日作出宏润[2016]咨鉴029号《关于淮安区总工会房屋租赁合同纠纷案涉案建筑物内部装修造价的鉴定意见书》，最后鉴定结果为4173972.02元。鉴定机构对涉案装饰装修残值建议：以鉴定总价除以租赁期限再乘以未租赁的年限（4173972.02元/6年*3年=2086986.01元）。原、被告双方对司法鉴定意见书和装饰装修残值计算方式，不持异议。原告支付造价咨询费（鉴定费）7万元，原告未提供还支付鉴定费5万元证据。
审理中，本院认为走访调查了淮安市淮安区房屋安全鉴定管理所吴翔所长，其陈述，总工会的房屋质量鉴定报告是我们所出的。我所根据住建部城市危险房屋管理规定鉴定标准和江苏房城建设工程质量检测有限公司出具《检测报告》，作出鉴定结论，涉案房屋安全鉴定等级为C级。C级表示被鉴定的房屋局部存在危险点，存在安全隐患，必须加固后使用，不加固不能使用的意见。
一、合同的效力
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被告依法取得房屋所有权证，将其所有的位于淮安市淮安区××××部分房屋租赁给原告经营（KTV娱乐）使用，双方签订《房屋租赁合同》，是其真实意思表示，合同中约定的内容，不违反法律法规的规定，合同有效，应予以确认。
二、关于关于原告本诉之请求的问题。
（一）、对原告主张要求与被告解除2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除有协议解除和法定解除。协议解除又包括两种：一种情况是当事人双方在合同中约定解除合同的条件，在解除合同条件成就时，解除权人解除合同。另一种情况是在合同履行过程中，经当事人人双方协商一致而解除合同。本案原告因租赁房屋质量被鉴定为C级，向法院诉讼请求，要求与被告解除租赁合同。但在审理中，被告亦反诉请求，要求与原告解除房屋租赁合同。原、被告双方言语均明确表示同意解除房屋租赁合同，视为双方在诉讼中协商一致同意解除合同。故对原、被告双方所诉中均要求解除2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》的请求，应予以照准。
（二）三、关于原告主诉请要求被告赔偿原告经济损失4062304.35元、鉴定费12万元、承担违约金87万元[按剩余租金174万元（58万元*3年）的50%计算]的诉讼请求。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原告不按签订的合同约定，按期向被告支付房屋租金，在被告催告后，尤其是在本院诉讼达成协议后，原告仍未履行给付租金的义务，其行为违反了合同约定或法律规定的支付租金的义务。当原告发现租赁的房屋质量有问题并向被告书面提出重新检测或鉴定后，被告委托了具有法定检测机构即淮安市淮安区房屋安全鉴定管理所对租赁的房屋进行检测，并作出鉴定结论。被告又委托淮安市东方建筑设计有限公司出具加固设计说明后，足以证明，被告已尽采取补救措施的义务，其行为并无不当。但原告以租赁的房屋中有装饰装修的物品未经鉴定为由，不同意将租赁物返还给被告，并占有租赁的房屋，扩大了双方的损失。故对原告主张要求被告承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予以支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……本案原、被告在合同期满或解除后对装饰装修物中的可移动物品作如何处理未作约定。当事人无约定的，则依法定原则处理。根据法律规定，可移动的物品，如出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因被告表示不同意接收可移动的物品，在原、被告解除合同后，应由原告自行拆除处理。对原告主张要求被告赔偿损失、承担鉴定费、违约金的诉讼请求，与法相悖，本院难以支持。
三、关于反诉之请求的问题。
（一）、反诉原告请求要求与反诉被告解除《房屋租赁合同》，反诉被告返还租赁的房屋的诉讼请求。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案在审理过程中，原、被告一致同意解除2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》，反诉原告同意反诉被告转租给案外人，其转租合同有效，原、被告一致确认转租合同的权利义务由反诉原告与案外人继受，本院予以照准。但原告应当自租赁合同解除时，将承租的房屋返还给被告。故对反诉原告要求反诉被告将位于淮安市淮安区韩信南路2号综合楼1-5层部分房屋（除原、被告双方同意原告转租合同中约定的房屋之外）返还的请求，本院应予以支持。
（二）四、关于反诉原告要求反诉被告自《房屋租赁合同》解除之日起按2252.91元/天计算房屋占用使用费至实际返还房屋之日止、房屋闲置损失费411156元的诉讼请求。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案原、被告签订《房屋租赁合同租房合同》，原告未按照合同约定的期限支付给被告的租金。在原、被告另案审理租赁合同纠纷案后，原告未按本院（2014）淮法民初字第0878号民事调解书确认的期限履行给付被告2015年2月26日至2018年2月25日每年租金的义务。在本院依法执行后，原告仍未按调解书中约定的期限履行给付被告房屋租金的义务。其行为违反合同中的约定给付租金的义务，反诉被告应按本院（2014）淮法民初字第0878号民事调解书中确定的支付反诉原告租金至租赁房屋实际返还之日止。故对反诉原告再主张要求反诉被告自解除《房屋租赁合同》之日起按2252.91元/天计算房屋占用使用费至房屋实际返还之日止，与本院（2014）淮法民初字第0878号民事调解书中达成的协议内容相悖重复，故对反诉原告的此主张，无事实和法律依据，本院不予以支持。
根据《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》第二十六条第二款规定：因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案原告因被告租赁的房屋存在瑕疵，提出与被告解除租赁合同，且被告在反诉请求中亦提出与反诉被告解除租赁合同。原、被告双方言语均明确表示同意解除房屋租赁合同，视为双方在诉讼中协商一致同意解除合同。故对反诉原告主张要求反诉被告支付闲置损失费411156元，本院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、解除原告陈耀虎与被告淮安市淮安区总工会于2011年12月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、原告陈耀虎于本判决书生效后三十日内将位于淮安市淮安区韩信南路2号综合楼1-5层部分的房屋1412.16平方米（二楼面积为455.5平方米、137.8平方米；三楼面积为455.5平方米、137.8平方米、9.36平方米；四楼面积为107.7平方米；五楼面积为107.7平方米）（除原、被告同意由原告转租合同中约定的一楼二间，面积112.平方米房屋之外）腾空返还给被告淮安市淮安区总工会、租金[按本院（2014）淮法民初字第0878号民事调解书中确定的租金支付给反诉原告至租赁房屋实际返还之日止]；
三、驳回原告陈耀虎的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）淮安市淮安区总工会的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息金。
案件本诉受理费47166元、，反诉受理费17237元，合计64403元（原告已预交47166元、被告已预交17237元），由原告陈耀虎负担54078元，由被告淮安市淮安区总工会负担10325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：江苏省淮安市农行城中支行；账号：34×××54；单位：淮安市财政局综合处）。
审 判 长 林以喜
人民陪审员 马红香
人民陪审员 叶 波
二〇一六年十月二十日
书 记 员 王雪洁
附:裁判所依据的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。”
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
三、《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉》
第二十四条承租人有下列违约情形之一，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持：
（一）未经出租人同意，将租赁房屋整体或者部分转租的；
（二）未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；
（三）住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的；
（四）经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的；
（五）法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
第二十五条出租人有下列违约情形之一，承租人请求解除房屋租赁合同的，人民法院应予支持：
（一）未按照合同约定期限交付房屋，经承租人催告后，经营用房在两个月内仍未交付的，住宅用房在十五日内仍未交付的；
（二）交付的房屋不符合约定的使用条件，无法使用或者严重影响经营的；
（三）法律、行政法规规定或者当事人约定的其他情形。
第二十六条因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。
因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。