重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初20783号原告：重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路99号，统一社会信用代码915000006219001832。法定代表人：熊敏，董事长。委托诉讼代理人：刘露露，女，系公司员工。被告：广州菲特时尚服饰有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城揽月路80号科技创新基地F区101-102单元，统一社会信用代码91440101598333503R。法定代表人：何冠斌，总经理。委托诉讼代理人：李小艳，女，系公司员工。被告：广州菲特网络科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城揽月路80号科技创新基地F区第四层401-402单元，统一社会信用代码91440116665948787F。法定代表人：何冠斌，总经理。原告重庆中渝物业发展有限公司（以下简称“中渝公司”）与被告广州菲特时尚服饰有限公司（以下简称“菲特服饰公司”）、广州菲特网络科技有限公司（以下简称“菲特网络公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员欧春利于2017年11月16日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中渝公司的委托诉讼代理人刘露露、被告菲特服饰公司的委托诉讼代理人李小艳到庭参加诉讼。被告菲特网络公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中渝公司向本院提出诉讼请求：1.确认中渝公司与菲特服饰公司签订的《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》及相关补充协议于2016年12月21日解除；2.菲特服饰公司立即支付中渝公司2015年10月30日至2016年12月21日期间的租金226107.36元，并支付违约金（以欠付租金为基数，自逾期之日起按每日0.3%计算至实际付清时止）；3.被告菲特服饰公司立即支付中渝公司逾期归还商铺期间的占用费（其中2016年12月22日至2016年12月26日期间的占用费为4734.25元，2016年12月27日至2017年4月21日期间的占用费为217775.5元，共计222509.75元）；4.被告菲特服饰公司立即支付中渝公司收回商铺所产生的公证费3000元、撤场费16247.46元，共计19247.46元；5.被告菲特网络公司在其未出资本息范围内对被告菲特服饰公司以上各项债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；诉讼费由菲特服饰公司和菲特网络公司承担。事实及理由：2015年10月30日，中渝公司与菲特服饰公司签订了《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》，主要约定菲特服饰公司承租中渝公司位于重庆市渝北区红锦大道100号恒大中渝广场L128号商铺经营“IWODE”服饰品牌。合同签订后，中渝公司于2015年10月30日向菲特服饰公司交付了商铺，菲特服饰公司于2015年12月18日正式营业。之后，中渝公司与菲特服饰公司又签订了《补充协议（一）》，对保底租金标准进行了调整。租期内，中渝公司按约履行了义务，但菲特服饰公司长期拖欠租金。中渝公司书面通知菲特服饰公司于2016年12月15日解除双方的合同，要求菲特服饰公司结清欠款并交还商铺，菲特服饰公司于2017年12月21日收到通知后仍不履行付款义务、拒不交还租赁商铺。中渝公司于2017年4月21日经公证，由重庆市潼南第四建筑工程公司对菲特服饰公司所租赁的商铺进行撤场，中渝公司支付了公证费和撤场费。菲特网络公司是菲特服饰公司的股东，其认缴出资额为5000000元，认缴出资时间为2012年5月25日，但截止起诉时，菲特网络公司实际出资额仅为300000元，未出资额为4700000元，故菲特网络公司应在其未出资本息范围内对菲特服饰公司债务不能清偿部分承担补充责任。中渝公司为维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告菲特服饰公司辩称，认可中渝公司的诉讼请求，对欠付租金的期间无异议，但不清楚欠付了多少租金；希望与中渝公司进行和解；签订合同后其支付了部分租金，支付了保证金77760元，可以用于抵扣租金或违约金；违约金计算的标准过高。被告菲特网络公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2015年10月30日，以中渝公司为出租方（甲方）、菲特服饰公司为承租方（乙方），双方签订《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》，主要约定：甲方具有位于重庆市渝北区红锦大道100号都会首站二、三期T6号楼（含地下层车库和设备用房，地上一层塔楼入户大厅、地上五层及以上办公用房）广场（以下简称恒大中渝广场）的合法经营权，甲方同意将恒大中渝广场中的L128物业租赁给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所。租赁场所的租赁用途为经营服饰零售；乙方应在租赁场所统一以IWODE名称、品牌对外持续经营，非经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途或品牌，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同；第3.1条约定租赁期限为自实际交付之日起37个月零10天，交付时间暂定为2015年10月10日；第4.1条约定，租赁场所的租金按保底租金与提成租金两者取其高的方式执行，乙方自实际交付日开始承担租赁场所租金，2015年10月10日至2016年2月29日首期保底租金合计8522元，提成租金收取比率为12%，2016年3月1日至2016年11月19日保底租金单价为180元/平方米/月、25920元/月，提成租金收取比率为12%，2016年11月20日至2017年11月19日保底租金单价为200元/平方米/月、28800元/月，提成租金收取比率为13%，2017年11月20日至2018年11月19日保底租金单价为220元/平方米/月、31680元/月，提成租金收取比率为14%；第4.4条约定，首期保底租金计租时间自交付日起至2016年2月29日，其他租金均按自然月为一个交租期交纳，本合同项下的首期保底租金乙方应于2015年11月15日前支付给甲方；第4.5条约定，除首期保底租金外，双方约定保底租金每月20日前支付次月租金（遇法定节假日提前支付）；第4.6条约定，不足一个月的租金计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日保底租金额与该月实际税前营业额乘以收取比率两者取其高，日租金额为计租面积乘以当月每平方米保底租金额乘以12除以365天的得数；第5.1条约定，租赁场所实际交付日为乙方进场装修日，乙方装修期限为2015年10月10日起至2015年11月19日止；第7.1条约定，乙方应在本合同签署之日起7日内向甲方交纳77760元作为履约保证金；第7.2.1条约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；第7.3条约定：本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所及设备并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方；第9.2条约定，如果乙方未按约向甲方或物业管理公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额千分之三的款项作为逾期付款违约金，延迟达15日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同；第11.1.1条约定，无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起5日内（下称交还期）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方……以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方；第11.2条约定，如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业管理公司有权停止各种专项服务，如断水、断电等，直至依法采取强制措施将依法清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担；第11.3.1条约定，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期限内不收取占用费，因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费；第11.3.2条约定，无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所，乙方应按合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；第13.2条约定，（一）甲方有权在下列任一事件发生后的任何时间，解除本合同，提前收回租赁场所或其任何部分，不再退还乙方所支付的履约保证金……（b）乙方未能按照租赁合同规定，逾期支付租金或其它费用（包括但不限于商场管理服务费、水费、电费、煤气费、天然气、通讯费等费用）超过十五天的；（二）甲方向乙方发出的书面解除通知，表明甲方行使租赁合同赋予其提前收回租赁场所的权利，将构成甲方对该项权利已全面及充分的行使，甲方无须实际进入租赁场地行使该项权利；第20.7条约定，按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送或留置在该一方在租赁合同所述的通讯地址，或以挂号、特快专递的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址，将被视为已送达该一方，任何以挂号、特快专递的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人。合同抬头处载明菲特服饰公司的通讯地址为广州科学城揽月路XX号X区XX。合同还约定了其他内容。合同签订当日，中渝公司将案涉商铺交付给了菲特服饰公司，双方签订了《商铺接场验收登记表》。之后，被告菲特服饰公司向中渝公司支付了履约保证金77760元。2016年，以中渝公司为甲方、菲特服饰公司为乙方，双方签订了《补充协议（一）》，主要约定：一、若乙方在2015年12月18日之前开业，则原《租赁合同》第四条第4.1款的租赁期限和具体租金支付方式为，2015年10月30日至2016年3月31日首期保底租金合计852元，2016年4月1日至2016年12月17日保底租金单价为180元/平方米/月、25920元/月，提成租金收取比率为12%，2016年12月18日至2017年12月17日保底租金单价为200元/平方米/月、28800元/月，提成租金收取比率为13%，2017年12月18日至2018年12月17日保底租金单价为220元/平方米/月、31680元/月，提成租金收取比率为14%；三、本协议未尽事宜按原合同及相关协议（若有）执行，若本协议与原合同及相关协议（若有）约定不一致，以本协议为准。2016年11月24日，中渝公司向菲特服饰公司邮寄送达了《催缴费用通知单》，要求菲特服饰公司于2016年11月30日前向中渝公司支付2015年10月30日至2016年12月31日的租金、2016年10月1日至2016年12月31日的推广费，合计240612元。2016年12月20日，中渝公司向菲特服饰公司邮寄送达了《关于解除租赁及商管合同的通知函》，邮寄地址为合同约定地址，主要载明：合同签订后，菲特服饰公司存在以下严重违约行为：1.截止2016年12月15日，拖欠2015年10月30日至2016年12月15日的租金208212元；2、截止2016年12月15日，拖欠2016年10月1日至2016年12月15日的推广费4320元；鉴于菲特服饰公司严重违约的事实……函告贵方如下：1.于2016年12月15日解除《租赁合同》、《商业管理服务合同》，并没收租赁保证金77760元；2.菲特服饰公司须在合同解除之日起5日内迁出租赁房屋，否则中渝公司有权按合同收取占用费并自行处理留置于租赁场地的所有物品、设施装置，且中渝公司将在合同解除之日起第6日停止水、电等能源供应；3.菲特服饰公司须在2016年12月20日前向中渝公司支付解除日前欠付的全部租金、推广费、收银机使用费和逾期付款违约金，质量保证金5000元用于抵扣以上欠费，不再退还。该邮件于2016年12月21日送达。审理中，中渝公司称合同于2016年12月21日已经解除。2017年4月14日，中渝公司向菲特服饰公司邮寄了《关于限期清理租赁房屋内物品的函》，主要载明：1.请菲特服饰公司务必于2017年4月20日前腾空恒大中渝广场L1楼L128商铺，搬离所有物品，并将商铺恢复原状，合同解除后，占用商铺期间，应按租赁合同支付占用费；2.如未在上述期限前搬离房屋内自有物品，视为放弃该物品的所有权，中渝公司将自行收回房屋，并对房屋内物品进行处置，包括但不限于作为垃圾丢弃，由此发生的损失和后果均由贵方承担。2017年4月21日，中渝公司委托重庆市大渡口公证处进行证据保全。2017年5月19日重庆市大渡口公证处出具了《公证书》，主要载明：中渝公司申请对清点位于重庆市渝北区龙溪街道红锦大道100号恒大中渝广场L128的“IWODE”店铺内物品的过程进行保全证据公证……根据上述事实，兹证明与本公证书相粘连的《恒大中渝广场商铺室内物品清点清单》的复印件与原件内容相符，《恒大中渝广场商铺室内物品清点清单》原件上陈庆玲、杨欢、谷欣、戴臣媛的签名均属实，与本公证书相粘连的照片和视频系现场拍摄，与实际情况相符。中渝公司支付了公证费3000元。审理中，原告陈述已于当日收回了案涉房屋。2017年9月5日，以中渝公司为发包方、重庆市潼南第四建筑工程公司为承包方，双方签订了《重庆恒大中渝广场10#地块2017年度商场裙楼商业改造工程施工合同》，约定工程内容为重庆恒大中渝广场内商铺改造土建技改工程相关的所有内容。2017年9月7日，重庆市潼南第四建筑工程公司出具了《证明》，载明其于2017年4月21日完成恒大中渝广场L128号IWODE商铺物品搬迁、拆除工作，须由中渝公司支付工程费用共计16247.46元，因我司结算资料尚不齐全，故我司认可中渝公司暂不支付该款项，待结算资料准备齐全后再行付款。中渝公司称其尚未支付上述费用。中渝公司举示了验资报告、菲特服饰公司的章程、公司登记（备案）申请书，拟证明菲特服饰公司的注册资本为5000000元，但其股东菲特网络公司仅出资300000元，菲特网络公司应在未出资范围内承担补充责任。公司登记（备案）申请书的附表3股东（发起人）出资情况载明：股东广州菲特网络科技有限公司，出资时间2021年12月31日，出资方式货币，认缴出资额500万元，出资比例100%。庭审中，中渝公司陈述：合同签订后，菲特服饰公司仅支付了保证金77760元，未支付过其他费用，故依据合同约定，不同意用该保证金抵扣租金或违约金，应作为违约金不予退还。上述事实，有《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》、《商铺接场验收登记表》、接铺人员授权委托书、《补充协议（一）》、重庆中渝物业发展有限公司缴费单、催缴费用通知单、《关于解除租赁及商管合同的通知函》、EMS邮寄单、邮寄网络查询打印、《关于限期清理租赁房屋内物品的函》、《公证书》、发票、《重庆恒大中渝广场10#地块2017年度商场裙楼商业改造工程施工合同》复印件、证明、《验资报告》、广州菲特时尚服饰有限公司章程、公司登记（备案）申请书以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》和《补充协议（一）》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。关于合同解除。菲特服饰公司对欠付中渝公司租金的事实予以认可，依据《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》第13.2条的约定，菲特服饰公司逾期支付租金的，中渝公司有权解除合同。2016年12月20日，中渝公司向菲特服饰公司邮寄送达了《关于解除租赁及商管合同的通知函》，通知菲特服饰公司解除双方的租赁合同，该邮件于12月21日送达。故中渝公司与菲特服饰公司签订的《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》和《补充协议（一）》于2016年12月21日已经解除，故对中渝公司诉请确认其与菲特服饰公司签订的《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》及相关补充协议于2016年12月21日解除的诉讼请求予以支持。关于租金、违约金。菲特服饰公司应向中渝公司支付2015年10月30日至2016年12月21日期间的租金。依据《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》第4.4条、第4.5条和《补充协议（一）》的约定，菲特服饰公司应于2015年11月15日前支付2015年10月30日至2016年3月31日的租金852元，于2016年3月20日前支付2016年4月1日至2016年4月30日的租金25920元，于2016年4月20日前支付2016年5月1日至2016年5月31日的租金25920元，于2016年5月20日前支付2016年6月1日至2016年6月30日的租金25920元，于2016年6月20日前支付2016年7月1日至2016年7月31日的租金25920元，于2016年7月20日前支付2016年8月1日至2016年8月31日的租金25920元，于2016年8月20日前支付2016年9月1日至2016年9月30日的租金25920元，于2016年9月20日前支付2016年10月1日至2016年10月31日的租金25920元，于2016年10月20日前支付2016年11月1日至2016年11月30日的租金25920元，于2016年11月20日前支付2016年12月1日至2016年12月21日的租金25920元/月÷365天×12个月×17天+28800元/月÷365天×12个月×4天＝18274元，以上合计226486元，现原告只要求被告支付226107.36元租金，系对其自身权利的处分，本院予以认可，对原告要求被告支付226107.36元租金的诉讼请求予以支持。依据《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》第9.2条的约定，菲特服饰公司逾期向中渝公司支付租金的，应按每日0.3%的标准支付逾期付款违约金。菲特服饰公司辩称违约金的计算标准过高，本院依法予以调整，按照年利率24%进行计算。故菲特服饰公司应向中渝公司支付以852元为基数从2015年11月16日起、以25920元为基数从2016年3月21日起、以25920元为基数从2016年4月21日、以25920元为基数从2016年5月21日起、以25920元为基数从2016年6月21日起、以25920元为基数从2016年7月21日起、以25920元为基数从2016年8月21日起、以25920元为基数从2016年9月21日起、以25920元为基数从2016年10月21日起、以18274元为基数从2016年11月21日起，均按照年利率24%的标准计算至付清之日止的逾期付款违约金。关于房屋占用费。依据《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》第11.1.1条的约定，菲特服饰公司应于合同解除后5日内即2016年12月26日前将案涉商铺交还给中渝公司。菲特服饰公司未按约向中渝公司交还商铺，中渝公司于2017年4月21日自行收回商铺并进行了公证。依据《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》第11.3.1条的约定，菲特服饰公司应向中渝公司支付2016年12月22日至2016年12月26日的房屋占用费28800元/月÷365天×12个月×5天＝4734元。依据《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》第11.3.2条的约定，菲特服饰公司未于2016年12月26日前交还商铺的，应从2016年12月27日起按照合同解除时日租金的两倍标准向中渝公司支付房屋占用费。审理中，原告亦陈述该标准具有惩罚性质。故本院酌情将2016年12月27日起的房屋占有费调整为按照日租金的1.3倍计算。故菲特服饰公司应向中渝公司支付2016年12月27日至2017年4月21日的房屋占用费28800元/月÷365天×12个月×116天×1.3倍＝142785元。关于公证费、撤场费。中渝公司因菲特服饰公司未按合同约定交还商铺，自行收回商铺并通过公证方式进行证据保全，支付了公证费3000元，依据《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》第11.2条的约定，菲特服饰公司应向中渝公司支付公证费3000元。中渝公司尚未实际支付撤场费16247.46元，其诉请菲特服饰公司向其支付撤场费没有事实依据，本院不予支持。关于菲特网络公司的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。中渝公司举示的公司登记（备案）申请书的附表3股东（发起人）出资情况载明菲特网络公司认缴出资额500万元、出资时间2021年12月31日，故菲特网络公司认缴出资的时间尚未到达，中渝公司称菲特网络公司未足额出资没有事实依据，故对其要求菲特网络公司在其未出资本息范围内对菲特服饰公司的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告菲特服饰公司辩称履约保证金可以抵扣租金或违约金，因合同约定被告逾期支付租金的，原告有权解除合同，不再退还保证金，故此时保证金已具有提前解除合同违约金的性质，现履约保证金为77760元，未过分高于提前解约导致的损失，本案中原告要求被告支付的违约金亦系逾期支付租金的违约金，两者不同，故本院对被告此项辩称意见不予采纳。被告菲特网络公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、原告重庆中渝物业发展有限公司与被告广州菲特时尚服饰有限公司签订的《关于恒大中渝广场L128号商铺租赁合同》及《补充协议（一）》于2016年12月21日解除；二、被告广州菲特时尚服饰有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆中渝物业发展有限公司2015年10月30日至2016年12月21日期间的租金226107.36元；三、被告广州菲特时尚服饰有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆中渝物业发展有限公司以852元为基数从2015年11月16日起、以25920元为基数从2016年3月21日起、以25920元为基数从2016年4月21日、以25920元为基数从2016年5月21日起、以25920元为基数从2016年6月21日起、以25920元为基数从2016年7月21日起、以25920元为基数从2016年8月21日起、以25920元为基数从2016年9月21日起、以25920元为基数从2016年10月21日起、以18274元为基数从2016年11月21日起，均按照年利率24%的标准计算至付清之日止的逾期付款违约金；四、被告广州菲特时尚服饰有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆中渝物业发展有限公司2016年12月22日至2016年12月26日的房屋占用费4734元、2016年12月27日至2017年4月21日的房屋占用费142785元；五、被告广州菲特时尚服饰有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆中渝物业发展有限公司公证费3000元；六、驳回原告重庆中渝物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11440元，减半收取5720元，由原告重庆中渝物业发展有限公司负担1491元、被告广州菲特时尚服饰有限公司负担4229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  欧春利二〇一七年十二月二十日书 记 员  罗 难