西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雁民初字第05212号
原告郝爱平，女，汉族，1964年4月28日出生。
委托搭理人张建强，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人杨盼盼，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告陕西金地佳和置业有限公司，住所地西安市曲江新区慈恩路北西安唐华宾馆3251房间。
法定代表人胡弘，该公司董事长。
委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。
委托代理人竹敏，陕西华秦律师事务所律师。
原告郝爱平与被告陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地佳和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝爱平的委托代理人张建强、杨盼盼，被告金地佳和公司的委托代理人刘伟、竹敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郝爱平诉称，2013年5月25日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y130213XX），约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧金地湖城大镜X号地第XX幢1单元X层102XX号房，该商品房的用途为商业，总价款11313700元。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期5663700元，已于2013年3月8日前付清，余款5650000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告积极履行付款义务，现原告已完全、适当地履行了全部义务，被告应按合同约定将验收合格的商品房交付原告，并按期办理房产证。但被告在2013年12月28日交房时并未完成消防等验收手续，至今未取得《竣工验收备案表》，已构成严重违约。被告出售的商品房属于商业用房，依据《中华人民共和国消防法》的相关规定，未经消防验收或消防验收不合格不得投入使用，而该商品房未进行消防验收，致使原告一直无法使用及出租，无法实现合同目的，给原告造成严重经济损失，对此应视为被告逾期交房，被告应承担违约责任并赔偿损失。现原告诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金113137.00元；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金618859.39元（从2013年12月29日暂计算至2015年5月29日，以被告提供《竣工验收备案表》之日为计算截止日）；3.判令被告赔偿原告利息损失1020996.5元（从2014年1月暂计算至2015年7月，以被告提供《竣工验收备案表》之日为计算截止日）。
被告金地佳和公司辩称，1.关于原告诉请的逾期办证违约金。合同约定的交房日期为2013年12月28日，而原告实际收房日期为2014年4月13日，办证时间应为原告实际收房后的365个工作日内，且办证也需要原告提供相关手续，目前并无证据显示原告未取得房屋产权证是因为被告原因。按照原告的收房日期2014年4月13日计算365个工作日，若逾期则被告愿意按照合同约定承担相应的违约责任。2.关于原告诉请的逾期交房违约金。双方签订的合同是有效的，因此双方应该严格按照合同约定履行义务。合同第八条约定的交房条件是经验收合格，被告严格按照该约定履行义务，于2013年12月23日对房屋进行四方验收，符合合同约定和法律规定。原告认为交房标准应是竣工验收备案和消防验收，被告认为原告的该理解属于扩大理解，不是合同约定的交房标准，因此被告交房没有违约，不应向原告支付逾期交房违约金。3.关于原告诉请的房屋未经消防验收所导致的损失。消防验收不是原告所购房屋不能使用的根本原因，商业用房的使用方式是多样的，未经消防验收和原告的损失没有直接的因果关系，没有经过消防验收只会造成原告对房屋使用困难，而不是无法使用。按揭贷款利息是原告采取按揭付款方式购买商品房所应支出的贷款成本，该利息不因任何违约行为的存在而产生或增加，按揭贷款利息不是因被告违约而产生的损失，该项诉请应予驳回。而且，原告片面要求被告承担未经消防验收前的按揭利息损失和首付款利息损失，对被告有失公平，因为原告采用的是等额本息还款法，该还款方法在还款前夕利息最多，而原告请求的利息损失也正好是该期间的，对被告不公平，若要计算利息也应该综合考虑借款期间的每年所应偿还的平均利息，由原被告双方合理分担。
经审理查明，2013年5月25日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同登记号Y130213XX），约定原告购买被告开发的位于西安市曲江新区曲江池北路北侧金地湖城大镜X号地第XX幢1单元X层102XX号房，该商品房的用途为商业，总价款11313700元。合同第六条约定，买受人以银行按揭方式付款，首期5663700元，已于2013年3月8日前付清，余款5650000元需于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
合同签订后，原告依约向被告支付全部房价款，并于2014年4月13日在被告处办理了房屋交接手续。2015年8月3日，金地湖城大镜1号地经消防验收合格。经查，涉案房屋至今未在政府相关主管部门进行竣工验收备案和初始登记备案。
庭审中，被告辩称涉案房屋已按合同约定进行四方验收，达到交付条件，并向法庭提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该记录显示工程竣工日期为2013年12月23日，验收结论有建设、监理、施工、设计四个单位的盖章，综合验收结论为“经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格”。原告认为被告出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录表》是四方验收，未进行竣工验收备案。
上述事实，有《商品房买卖合同》、房款收据、个人借款凭证、入伙工作流程单等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。根据合同第八条约定，被告应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。本案中，被告当庭提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示仅建设、监理、施工和设计四单位参与工程验收，勘察单位并未参与工程验收，故该验收不符合法律规定和合同约定。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，而被告至今未向政府相关主管部门递交涉案房屋的竣工验收备案资料，亦未取得《工程竣工验收备案表》。综上，涉案房屋至今既未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件。原告于2014年4月13日实际接收房屋，故被告逾期交房105天，逾期交房违约金计算为118793.85元。原告主张因涉案房屋未进行竣工验收备案，故逾期交房违约金应计算至被告提供《竣工验收备案表》之日。本院认为,虽然涉案房屋不具备法定和约定的交付条件，但原告已实际接收房屋，且其收房的目的是为了自主经营或出租收益，故原告收房后又主张收房之日至竣工验收备案之日的逾期交房违约金，无事实依据，本院依法不予支持。根据合同第十五条约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。被告在原告依约向其支付了购房款后，未按合同约定的时间将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，故应按照已付房价款11313700元的1%向原告承担逾期备案违约金，计算为113137元。此外，原告主张涉案房屋系商铺，该商铺因未通过消防验收而无法出租，但因租金损失无法计算，故请求被告向其赔偿首付款利息和按揭利息。本院认为，首付款和按揭利息均系原告为购买涉案房屋所应支付的款项，而非因消防验收未通过所遭受的损失，故原告该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条之规定，判决如下：
一、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郝爱平支付逾期交房违约金118793.85元。
二、被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郝爱平支付逾期备案违约金113137元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告郝爱平的其余诉讼请求。
本案案件受理费20577元，由原告承担17855元，被告承担2722元。因原告已预交，故被告应将该款在支付上述款项时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 张叡婕
人民陪审员 张金桂
人民陪审员 王建利
二〇一六年一月十三日
书 记 员 谭 鑫
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