湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1202民初1361号
原告：中国农业银行股份有限公司咸宁金厦支行（以下简称农行咸宁金厦支行），住所地：咸宁温泉淦河大道92-8号。
负责人：朱卫星，农行咸宁金厦支行行长。
被告：阮士林。
被告：湖北景顺房地产开发有限公司（以下简称景顺房地产公司），住所地：咸宁市咸安区横沟桥镇付桥村一组景顺花园11栋2层。
法定代表人：朱万会，该公司董事长。
原告农行咸宁金厦支行与被告阮士林、景顺房地产公司借款合同纠纷一案，依法由审判员张朝武适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行咸宁金厦支行的负责人朱卫星到庭参加诉讼，被告阮士林、景顺房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行咸宁金厦支行诉称，2015年2月15日被告阮士林因购买被告景顺房地产公司开发的位于横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房一套向原告农行咸宁金厦支行申请一手房按揭贷款21万元，到期日为2045年2月11日，还款方式为等额本息还款。现被告阮士林逾期110多天未还，原告多次催讨无果。根据借款合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回己发放借款。此笔贷款用被告阮士林所购买的该套房产进行抵押，并在房管部门办理了商品房预售抵押预告登记手续。原告与被告景顺房地产公司签订了一手房贷款业务银企合作协议的6.3.1条之规定，被告景顺房地产公司应承担被告阮士林不偿还贷款的连带保证责任。为此，诉至法院，一、请求依法判令解除被告阮士林与原告农行咸宁金厦支行签订的《个人购房担保借款合同》编号：42020120150016616，由被告阮士林立即偿还贷款本金207921.20元，并承担利息、复利、罚息2965.09元（暂时算至2016年5月9日，实际支付至合同解除之日止；合同解除之日起至被告实际偿还本金之日止的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。二、判令被告阮士林承担原告为实现债权而产生的律师费、差旅费及其他的费用合计5000元。三、如被告阮士林不能履行上述债务，则请求依法拍卖、变卖被告阮士林名下的位于横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房，由原告优先受偿。四、依法判令被告景顺房地产公司对上述债务承担连带偿还责任。五、判令两被告承担本案全部诉讼费用。
原告农行咸宁金厦支行为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据1.身份证、户口本、婚姻关系证明，证明被告阮士林的身份情况及诉讼主体资格。
证据2.一手房贷款业务银企合作协议，证明被告景顺房地产公司应对被告阮士林的个人贷款承担连带保证责任。
证据3.个人购房担保借款合同，证明被告阮士林与原告之间签订个人购房担保借款合同的事实。
证据4.借款凭证、偿还借款的明细及被告阮士林办理借款时的照片，证明被告阮士林向原告借款21万元的事实及偿还部分借款本金及利息。
证据5.咸宁市房预咸安字第10033224号商品房预售抵押预告登记证，证明被告阮士林购买的“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房己办理了抵押预告登记手续。
对原告农行咸宁金厦支行提交的上述证据，本院作如下认定：原告提交的证据1身份证、户口本、婚姻关系证明是相关职能部门制发的证件和出具的证明，能证实被告阮士林的身份情况及诉讼主体资格，故对证据1本院予以认定。原告提交的证据2一手房贷款业务银企合作协议是原、被告双方真实意思表示且签章认可，故对证据2本院予以认定。原告提交的证据3个人购房担保借款合同是原告与被告阮士林签订的担保借款合同，是双方当事人真实意思表示，双方签字或签章予以确认，故对证据3本院予以认定。原告提交的证据4借款凭证是被告阮士林向原告出具的借据，被告阮士林在借据上签字确认，原告还提交了被告阮士林办理借款时的照片及被告阮士林还款的记录予以佐证，故对证据4本院予以认定。原告提交的证据5咸宁市房预咸安字第10033224号商品房预售抵押预告登记证是房管部门制发，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认，故对证据5本院予以认定。
根据依法认定的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：
被告阮士林因购买被告景顺房地产公司开发的位于横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房一套向原告农行咸宁金厦支行申请一手房按揭贷款，2015年2月11日原告农行咸宁金厦支行与被告阮士林签订个人购房担保借款合同（合同编号42020120150016616），合同约定：被告阮士林向原告农行咸宁金厦支行借款21万元，借款期限为360月，到期日为2045年2月11日，还款方式为等额本息还款。双方还约定了违约责任及违约采取的措施。该合同第11.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。第11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。第11.4条第二项约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，立即收回未偿还的款项。贷款人有权提前收回己放借款。同年2月15日，被告阮士林向原告农行咸宁金厦支行出具借款凭证，原告农行咸宁金厦支行支付了借款21万元。被告阮士林从2015年3月15日至2016年4月15日偿还借款本金2078.80元和利息11280.14元。之后，被告阮士林未按期偿还借款本金207921.20元及利息，并己逾期110多天，经原告多次催讨无果。
同时查明，2014年8月20日原告农行咸宁金厦支行与被告景顺房地产公司签订一份一手房贷款业务银企合作协议，协议约定：被告景顺房地产公司为在其公司购房的被告阮士林向原告农行咸宁金厦支行申请一手房按揭贷款提供连带责任保证担保，担保的范围为购房人与原告签订的借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。保证期间自原告农行咸宁金厦支行向被告阮士林发放借款之日起至被告阮士林取得房地产权利证书，并办妥以原告农行咸宁金厦支行为抵押权人的抵押登记手续。
另查明，被告阮士林将其所购买的横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房作为借款的抵押担保，2015年2月13日办理了咸宁市房预咸安字第10033224号商品房预售抵押预告登记证书，将该房进行了预抵押登记。但到目前为止，被告阮士林与原告农行咸宁金厦支行未办理正式抵押登记手续。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。被告阮士林与原告农行咸宁金厦支行签订的个人购房担保借款合同（合同编号42020120150016616）经双方当事人签字盖章，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告农行咸宁金厦支行依合同约定发放了贷款，被告阮士林应按合同约定偿还借款本金及利息。根据个人购房担保借款合同第11.4条第二项约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期，立即收回未偿还的款项。贷款人有权提前收回己发放借款。此条款系合同双方对贷款方行使合同解除权的约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同”。被告阮士林虽然从2015年3月15日至2016年4月15日偿还借款本金2078.80元和利息11280.14元，但此后被告阮士林未按期偿还借款本金及利息，并己逾期110多天，被告阮士林的行为己构成违约。虽然借款合同约定的履行期限为360月，到期日为2045年2月11日，但原告农行咸宁金厦支行行使解除权的条件己成就，可依该合同约定条款行使合同解除权，提前解除合同，并收回未偿还的款项。为此，原告农行咸宁金厦支行请求判令解除其与被告阮士林之间的个人购房担保借款合同，并要求被告阮士林按合同约定偿还借款本金和利息的诉讼主张，本院予以支持。
针对原告农行咸宁金厦支行根据合同约定主张复利、罚息的问题，本院认为中国人民银行公布的《人民币利率管理规定》规定，对短期贷款和中长期贷款，在贷款期限内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。按此规定，计收复利为合法行为，但复利不是针对贷款本金计收，而是针对利息计收。为此，对原告农行咸宁金厦支行的该项诉求本院予以支持。关于计收罚息和复利的计算起止时间的问题，本院认为因双方的借款合同目前未到期，原告农行咸宁金厦支行诉请解除合同的依据是行使借款合同赋于的解除权，以达到债权立即到期的目的。原告农行咸宁金厦支行提出解除合同之日为其起诉之日即2016年5月11日，则债权自其提起诉讼之日到期。据此，复利、罚息自被告阮士林逾期日即2016年4月15日起按合同约定的复利、罚息利率计算至解除合同之日即2016年5月11日。借款合同解除之后即2016年5月12日以后，合同约定对双方均无约束力，不能再按合同约定计算利息，只能按中国人民银行同期类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，合同解除之后不计收复利和罚息。
被告景顺房地产公司与原告农行咸宁金厦支行签订的一手房贷款业务银企合作协议经双方当事人签字盖章，系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。按协议约定，被告景顺房地产公司为在其公司购房的被告阮士林向原告农行咸宁金厦支行申请一手房按揭贷款提供连带责任保证担保，保证期间自原告农行咸宁金厦支行向被告阮士林发放借款之日起至被告阮士林取得房地产权利证书，并办妥以原告农行咸宁金厦支行为抵押权人的抵押登记手续。被告阮士林与原告农行咸宁金厦支行到目前为止仍未办妥抵押登记手续，被告景顺房地产公司仍应对被告阮士林的借款承担连带责任保证，故对原告农行咸宁金厦支行请求被告景顺房地产公司承担连带偿还责任的诉求本院予以支持。
关于原告农行咸宁金厦支行请求依法拍卖、变卖被告阮士林名下的位于横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房进行优先受偿的问题，本院认为原告农行咸宁金厦支行与被告阮士林2015年2月13日虽然就横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房抵押担保事宜办理了咸宁市房预咸安字第10033224号商品房预售抵押预告登记证书将该房进行了预抵押登记，但是根据《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。从登记行为的性质来看，抵押预告登记属于预备登记，它是未完成正式的物权转移登记之前进行的登记，具有临时性，存在于合同生效后至物权变动条件具备前的时间段内，待物权变动的条件具备后，权利人需积极行使该权利。抵押预告登记也仅仅是准物权效力，即不可能具有同抵押登记一样的效力而具有优先受偿权。要想实现优先权，抵押预告登记的权利人还需要进一步办理抵押登记手续。本案中，被告阮士林与原告农行咸宁金厦支行并未进一步办理正式抵押登记手续，故预抵押登记不同于抵押登记，不能产生《物权法》规定的优先权效力，对原告农行咸宁金厦支行请求判令若被告阮士林不能履行偿还借款时，要求依法拍卖、变卖被告阮士林名下的位于横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房进行优先受偿的主张本院不予支持。关于原告农行咸宁金厦支行请求判令被告阮士林承担原告为实现债权而产生的律师费、差旅费及其他的费用合计5000元的问题，本院认为原告农行咸宁金厦支行在庭审中未提交证据证明其为实现债权产生了上述费用，根据谁主张，谁举证的原则，应由原告农行咸宁金厦支行承担举证不能的法律后果，故对原告农行咸宁金厦支行的该项诉求本院不予支持。
综上，被告阮士林与原告农行咸宁金厦支行之间签订的个人购房担保借款合同因双方约定解除条件成就，应依法予以解除。被告阮士林应提前偿还借款本金207921.20元，利息、复利、罚息自借款逾期日即2016年4月15日起按合同约定利率计算至合同解除之日即2016年5月11日止。从2016年5月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，且不计收复利和罚息。被告景顺房地产公司对被告阮士林的借款本金、利息、复利、罚息承担连带保证责任。被告景顺房地产公司承担保证责任后，可依法有权向被告阮士林追偿。由于原告农行咸宁金厦支行仅将被告阮士林购买的横沟“温泉北门华庭”3栋1单元902号住房办理预抵押登记，未办理正式抵押登记，原告农行咸宁金厦支行对该房屋不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司咸宁金厦支行与被告阮士林之间签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号42020120150016616）。
二、被告阮士林于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司咸宁金厦支行偿还借款本金207921.20元及利息、罚息和复利。利息、复利、罚息自借款逾期日即2016年4月15日起按合同约定利率计算至合同解除之日即2016年5月11日止。从2016年5月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至偿还清借款本金之日止，且不计收复利和罚息。
三、被告湖北景顺房地产开发有限公司对被告阮士林的借款本金、利息、复利、罚息承担连带保证责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司咸宁金厦支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。
案件受理费2209元，由被告阮士林、湖北景顺房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17×××89-222。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张朝武
二〇一六年八月十日
书记员 肖畅伦
附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。