贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔03民初26号
原告（申请执行人）：周珊，女，1981年4月16日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。
委托诉讼代理人：张云，贵州厚尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨蛟，贵州厚尚律师事务所实习律师。
被告（案外人）：黎安芬，女，1973年12月18日生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省遵义市绥阳县。
委托诉讼代理人：袁树林，男，1974年1月9日生，汉族，贵州省绥阳县人，住贵州省遵义市绥阳�。
被告（被执行人）：贵州云瑞房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市绥阳县洋川镇诗乡大厦A栋1单元4层，统一社会信用代码：9152032359939835XH。
法定代表人：郑桂强，总经理。
委托诉讼代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。
原告周珊诉被告黎安芬、贵州云瑞房地产开发有限责任公司（以下简称云瑞房开公司）执行异议之诉一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告周珊及其委托诉讼代理人张云、被告黎安芬及其委托诉讼代理人袁树林、云瑞房开公司的委托诉讼代理人敖霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周珊向本院提出诉讼请求：一、请求继续执行云瑞房开公司所有的绥阳县领航幸福城（漫香郡）8-1-1-1号房屋；二、案件受理费由黎安芬、云瑞房开公�承担。事实与理由：遵义市中级人民法院受理周珊申请执行云瑞房开公司民间借贷纠纷一案后，在执行过程中作出了（2016）黔03执324号执行裁定，查封了登记在云瑞房开公司名下的财产，黎安芬作为案外人就被查封领航幸福城（漫香郡）8-1-1-1号房屋提出异议，遵义市中级人民法院执行局作出（2017）黔03执异273号执行裁定，裁定中止对领航幸福城（漫香郡）8-1-1-1号房屋的执行。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此，办理好网签后如要实现备案的法律效力还必须要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续，而黎安芬与云瑞房开公司签订《商品房买卖合同》后，未按规定办�备案登记手续，不能实现备案的法律效力，故本案所涉房屋权属仍属于云瑞房开公司。其次，黎安芬所提供的收款收据不能充分证明已全额付款，本案中，双方合同约定房款总价为664306元，金额如此大，不能仅凭收据证明付款的事实。黎安芬并无付款的资金来源、银行流水、资金流向等证据予以证明；且黎安芬名下有五套房屋，其已有足够充裕房屋保证居住。综上，黎安芬所提异议不成立，特提起诉讼。
被告黎安芬辩称：1、黎安芬与云瑞房开公司签订《商品房买卖合同》后，应当由云瑞房开公司进行备案，黎安芬并没有义务备案；2、关于购房款问题，因袁树林原系云瑞房开公司法定代表人，因袁树林退出公司，云瑞房开公司将应当支付给袁树林的股权转让款用于抵扣本案购房款；3、黎安芬与周珊没有借贷关系，周珊无权执行本案房屋。
被告�瑞房开公司辩称：1、黎安芬与云瑞房开公司的房屋买卖的交易行为实际发生，并无虚假，云瑞房开公司用应当支付给袁树林的股权转让款抵扣购房款；2、本案房屋备案不能的原因是因为云瑞房开公司经营管理行为所致，并非黎安芬责任，真实交易行为应当依法予以保护。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
周珊与云瑞房开公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年8月11日作出（2016）黔03民初354号民事调解书，调解主文为：“一、贵州云瑞房地产开发有限责任公司共欠周珊借款4633万元，由贵州云瑞房地产开发有限责任公司于2016年8月20日前向周珊支付借款本金2000万元及利息441万元（该利息以本金4633万元为基数按照双方约定利率计算至2016年8月11日，2016年8月12日之后的利息以实际未归还本金为基数按照月利率2﹪计算至贵州云瑞房地产开发有限责任公司还清周珊借款之日止），由贵州云瑞房地产开发有限责任公司2016年8月30日前支付周珊借款本金2000万元，由贵州云瑞房地产开发有限责任公司于2016年9月10日前支付周珊借款本金633万元，逾期则由贵州云瑞房地产开发有限责任公司对上述款项按照法律规定加倍支付迟延履行金；二、周珊对贵州云瑞房地产开发有限责任公司位于绥阳县解放南路领航·幸福城漫香郡19号楼二楼商业房19-2-1（面积1695.33平方米）和漫香郡部分停车场（面积7200平方米）的房屋（已办理抵押登记）享有优先受偿权；三、周珊自愿放弃本案的其他诉讼请求，周珊与贵州云瑞房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案就此终结；四、案件受理费289051元，减半收取144525.5元，由贵州云瑞房地产开发有限责任公司承担；五、本协议经双方当事人签字及纳印之后即发生法律效力”。
该调解书生效后，周珊向本院申请强制执行，本院作出了（2016）黔03执324号执行裁定书，2017年6月1日，本院将云瑞房开公司名下位于绥阳县领航幸福城的相关房屋进行查封，其中包含案涉领航幸福城（漫香郡）8-1-1-1号房屋。2017年7月28日，黎安芬向本院提出执行异议，本院于2017年10月19日作出（2017）黔03执异273号执行裁定书，裁定：中止对位于绥阳县领航幸福城8-1-1-1号房屋的执行，周珊遂向本院提起执行异议之诉。
另查明，黎安芬与袁树林系夫妻关系，袁树林原系云瑞房开公司法定代表人、股东，2016年2月2日，袁树林与案外人梁后勤签订《云瑞房开公司法定代表人变更和股权转让协议》、《云瑞房开公司法定代表人袁树林退出公司的补充约定》，约定“一、袁树林至�立公司以来，从“富豪广场”项目开始所投入的原始资金约800万元，现退出，给予适当利润，即为本利折合人民币1000万元、领航幸福城售楼大厅（即为领航幸福城一号地漫香郡18号楼一层门面，房号：18-1-14；房屋产权证号：遵房权证绥阳县字第××号；房屋所有权人：黎安芬；面积400.91平方米）归袁树林所有，该门面现已抵押贷款，到期还款后，不再进行抵押贷款，袁树林自行处理……”。
2016年6月24日，黎安芬与云瑞房开公司签订《商品房买卖合同》，向云瑞房开公司购买了绥阳县领航幸福城8-1-1-1号房屋；2016年9月19日，云瑞房开公司出具《凭证》，载明“财务处于2016年9月19日开具有如下收据：第1015015号，金额为664306元，为漫香郡8-1-1-1房购房款；第1015016号，金额为534686元，为漫香郡8-1-2-1房购房款；第1015017号，金额为4394元，为漫香郡8-1-1-1房维修基金�第1015018号，金额为3965元，为漫香郡8-1-2-1房维修基金；第0676220号，金额为140000元，为购车位2个费用。以上开具收据客户均为黎安芬，所开收据总额为1347351元，该款全部从袁树林投入本金中扣出”。同日，云瑞房开公司向黎安芬开具领航幸福城漫香郡8-1-1-1房664306元购房款及4394元维修基金收据。
庭审中，黎安芬与云瑞房开公司均认可案涉房屋尚未办理预售备案登记，亦未实际交付使用。
再查明，根据绥阳县不动产登记事务中心于2018年4月2日出具的《个人不动产信息情况证明》，黎安芬名下共有七处房产，其中包括位于绥阳县××××路的成套住宅一处（面积：136.1平方米）及六套商业用房。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，周珊作为申请执行人，其向本院提起的执行异议之诉是否应予支持，应当根据黎安芬对本案争议的登记于云瑞房开公司名下的绥阳县领航幸福城（漫香郡）8-1-1-1号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益进行判断。
黎安芬作为案涉绥阳县领航幸福城（漫香郡）8-1-1-1号房屋的买受人，其是否享有足以排除强制执行的权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法�应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定进行判断。
本案中，虽然黎安芬在案涉房屋被本院查封前，已与云瑞房开公司签订了《商品房买卖合同》，但黎安芬并未实际向云瑞房开公司支付购房款，而是以云瑞房开公司原法定代表人欠付袁树林的股权转让款抵扣本案房屋购房款，该房屋至今未办理预售备案登记，亦未实际交付，且根据绥阳县不动产登记事务中心出具的《个人不动产信息情况证明》，黎安芬在绥阳县还有其他用于居住的住房，故本院认为黎安芬对绥阳县领航幸福城（漫香郡）8-1-1-1号房屋不享有排除强制执行的民事权益。
综上，原告周珊的诉讼请求成立，本院予以支持。�照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
准予执行位于贵州省××××洋川镇领航幸福城8-1-1-1号房屋。
案件受理费100元，由被告黎安芬负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
本院（2017）黔03执异273号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 袁晶晶
审判员 马天彬
审判员 张 鹏
二〇一八年六月二十五日
书记员 刘守迪