广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深龙法民三初字第2212号
原告：王焯，户籍地址：广东省深圳市宝安区。
委托代理人梁巧玲，广东深鹏律师事务所律师。
委托代理人王新英，广东深鹏律师事务所实习律师。
被告：魏衍伟，户籍地址：山东省恒台县。
委托代理人曹广辉，广东知明律师事务所律师。
委托代理人汪腾锋，广东知明律师事务所律师。
原告王焯诉被告魏衍伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁巧玲，被告委托代理人曹广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年8月20日，原告通过委托第三人梁巧玲就购买龙岗区坂田街道第五园（七期）28栋602房屋与被告签订《二手房买卖合同》，并约定：“卖方应当于收到全部楼款后三日内将该物业交付予买方。”原告于2015年12月10日之前已付清全部房款，且2015年12月2日被告已将涉案房屋过户至原告名下。但被告收到全部楼款后至今未交付涉案房屋。根据原告和被告签订的《二手房买卖合同》，被告应当于收到全部楼款后三日内将该物业交付予原告，双方共同对物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的度数，并办理交接手续。被告于2015年12月10日之前已付清全部房款，但被告并未按约定交付房屋以及协助办理水电费、物业管理费的过户手续。原告认为《二手房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容真实，合法有效，双方应按合同履行义务。被告未履行交付涉案房屋的行为已严重侵犯原告的合法利益。故诉请判令：1、被告立即交付龙岗区坂田街道第五园（七期）28栋602房屋；2、判令被告支付违约金54750元（以成交价7300000元为基数，按日万分之五计算，自2015年12月13日起，暂计至2015年12月28日，直至被告交付房屋为止）；3、被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求如下:1、判令被告立即交付龙岗区坂田街道第五园（七期）28栋602房屋（根据双方签订的《二手房买卖合同》和《标的物业交楼时所附家私电器清单》交付）；2、判令被告协助原告办理水电费、物业管理费的过户手续；3、判令被告支付违约金54750元（以成交价7300000元为基数，按日万分之五计算，自2015年12月13日起，暂计至2015年12月28日，直至被告交付房屋为止）；4、被告承担本案诉讼费。
被告辩称，1、原告提供的现有证据不能证明原告与被告就涉案房产存在买卖合同关系，涉案房产交易主体不明，同时，原告也没有提供其付清全部房款的相关证明，付清房款的日期也不明；2、签订涉案房屋买卖合同之后，被告积极履行合同义务，并过户了涉案房产，被告不存在违约的恶意，由于涉案房产为被告与其妻子孙忠娜的夫妻共有财产，涉案房产实际由被告的妻子孙忠娜及其家人居住，被告的妻子及家人拒不配合搬离，所以才造成房屋已过户但没有交付，被告认为，应当依法追加被告的妻子孙忠娜为本案第三人，目前被告与其妻子正在进行离婚诉讼，被告在日常婚姻生活中处于弱势的地位；3、原告在本案中存在一定的过错，原告理应知道涉案房产是被告夫妻的共有房产，而只与被告一人签订合同，结果在履行合同过程中就出现了被告的妻子阻碍而无法排除，导致本案纠纷的发生；4、即使认定被告违约，原告主张的违约金标准过高，被告请求法院依法进行调整，根据合同法的司法解释2，人民法院应当依实际损失为基础，而本案的实际损失就是房屋的租金，兼顾合同的履行情况，本案合同被告已积极将涉案房产过户到原告名下，以及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量进行调整，以有效的维护被告的合法权益。
经审理查明，2015年8月20日，梁巧玲（买方）与被告（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定：被告将其名下位于深圳市龙岗区坂田街道第五园（七期）28栋602房屋出售给梁巧玲，转让成交价为7300000元。该房产交易定金800000元，买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金800000元。买方须于2015年10月20日前支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行要求的最低首付款）至买卖双方约定的银行监管帐户或其它第三方的监管账号中，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的第三方监管帐号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，但最晚不得迟于赎出卖方房产证原件并注销抵押登记三日内。该房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助办理；卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将红本房地产证原件交予第三方或第三方指定的担保公司。卖方应当于收到全部楼款后三日内（除交楼押金外）将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。双方协商同意在定金或首期款中预留20000元作为交楼押金。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、附家俬清单一份与本合同同具法律效力；2、以开发商交楼标准支付另固定入墙家俬留予买方。
2015年8月21日，原告（丙方）、梁巧玲（乙方）与被告（甲方）签署《买方主体变更确认书》，约定：买卖双方于2015年8月20日，共同签署了关于龙岗区坂田街道第五园（七期）28栋602物业的《二手房买卖合同》，买卖双方于2015年8月20日与中原地产代理（深圳）有限公司签署了关于该物业的《资金托管协议》（NO：217474），且买卖双方均分别或共同向中原地产代理（深圳）有限公司出具了关于该物业的《佣金支付承诺书》。经三方协商一致同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。
2015年9月11日，原告向梁巧玲出具公证委托书，就购买涉案房产委托梁巧玲办理相关事宜。
上述合同签订后，原告依约履行了支付定金、将首期款支付至监管账户并获得银行贷款承诺函的义务。2015年12月4日，涉案房产登记至原告名下。2015年12月10日，被告收到剩余购房款。原告因主张被告未交付涉案房屋，遂具状本院并提出上列诉讼请求。
庭审中，被告认可已收到全部购房款。
关于未交付涉案房产的原因，被告称涉案房产由其妻子及娘家人居住使用，被告夫妻因离婚而出售涉案房产，被告妻子对涉案房产交易知情且同意，其娘家人也配合看房，但是交易完成后，被告妻子及娘家人不同意搬离涉案房产。被告已于2016年2月1日向深圳市宝安区人民法院提起离婚诉讼，深圳市宝安区人民法院已经受理该案。原告称，被告的妻子知晓整个交易过程，未交付的原因是被告收到全部购房款后没有将购房款给其妻子，当时双方约定的交付时间是2015年12月27日，但原告到达现场后发现被告妻子及其娘家人仍住在涉案房产内，被告妻子称如果被告将购房款给回一半，可以立即搬走。
本院认为，被告与梁巧玲签订《二手房买卖合同》以及原、被告及梁巧玲签订的《买方主体变更确认书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。上述合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告至今未向原告交付涉案房产，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。故被告应向原告交付涉案房产，并配合原告办理水电、物业管理费过户手续。被告认为约定的违约金过高请求调低，因原告未能主张其实际损失，兼顾合同的履行情况和当事人的过错程度以及预期利益，本院依法对此予以适当调整，违约金以7300000元为基数，按每日万分之四的标准，自2015年12月28日起计至本判决生效之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告魏衍伟于本判决生效之日起十日内向原告王焯交付位于深圳市龙岗区坂田街道第五园（七期）28栋602号房产，并配合办理水电、物业管理费过户手续；
二、被告魏衍伟于本判决生效之日起十日内向原告王焯支付违约金（以7300000元为基数，按每日万分之四的标准，自2015年12月28日起计至本判决确定的交楼之日止）。
三、驳回原告王焯的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1168元，由原告承担234元，被告承担934元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王 华
人民陪审员 蔡凤金
人民陪审员 陈慧凤
二〇一六年八月九日
书 记 员 陈 敏