山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终2633号
上诉人（原审原告）：周小微。
委托诉讼代理人：李伟成，山东阳光桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马占华，个体。
委托诉讼代理人：张国营，庆云吉庆法律服务所法律工作者。
上诉人周小薇因与被上诉人马占华排除妨害纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2016）鲁1423民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周小薇上诉请求：改判被上诉人停止妨害，立即腾房。事实和理由：上诉人依法取得涉案房屋所有权证，即取得了涉案房屋的不动产物权，应当保护上诉人的合法权利。依法取得的房产证合法有效，原审否认该房产证的效力不当。上诉人购房时是否现场查勘、是否支付对价均不影响房产证的效力。被上诉人主张涉案房屋已经抵押、出租的事实不存在，原审法院否认上诉人的不动产物权是错误的。原审法院程序违法，上诉人要求鉴定的主张没有给予支持，严重违反诉讼程序。
马占华辩称，涉案合同没有履行完毕，被上诉人享有出租人享有的权利，上诉人买房不真实。
周小薇向一审法院起诉请求：要求被告停止对位于嘉友会家具城C301-C310房屋的妨害，立即腾房。
一审法院认定事实：庆云群贤辅商贸有限公司在庆云县开发建设了嘉会友家具城，并将嘉会友家具城三楼，做为公司常驻办公地点，2010年1月22日庆云群贤辅商贸有限公司给庆云县浩洁物业管理有限公司的法定代理人赵瑞海出具授权书一份，将嘉会友家居城的水电费收费、楼屋管理、水泵房、变压器授权给赵瑞海全权代理；2011年11月4日庆云群贤辅商贸有限公司（甲方）与庆云县浩洁物业管理有限公司（乙方）签订协议一份，该协议载明：“因公司暂时资金周转有困难，所欠乙方（物业公司）物业费及垫付的维修费暂时无力偿还，为守信诺让乙方放心，我公司（甲方）愿以三楼办公场所押给乙方，等还清欠费后，协议自行作废，如还不清，三楼办公区归乙方管理使用或租赁”，庆云群贤辅商贸有限公司、庆云县浩洁物业管理有限公司分别在该协议上加盖了公章。2012年9月1日赵瑞海以庆云群贤辅商贸有限公司全权代理人的身份（出租方、甲方）与被告马占华（租赁方、乙方）签订房屋租赁协议一份，该协议载明：“租赁物，嘉会友家具城三楼、一楼楼梯口。（注：不合网通公司已租用部分）；租赁期限：自2012年9月1日到2022年8月30日止；租赁费每年55000元，合同签订时交为期一年的租赁费，次年交费在合同签约日的前六天至后6天一次交清下一年租赁费；甲方租给乙方的租物系乙方做家具展厅用，不得变租他用”，该协议由赵瑞海、马占华签字。
2012年8月20日庆云群贤辅商贸有限公司与原告周小微签订商品房买卖合同一份，庆云群贤辅商贸有限公司将庆云嘉会友家具城三楼C301-C310号房屋以每平方米800元的价格出卖给原告周小微，该合同约定的付款方式为一次性付清，该合同为格式合同，其中合同第4页至第6页为空白，对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房的违约责任均未约定。
2012年12月13日原告取得中心街迎宾路南、嘉会友家居城三层C301-C310房屋所有权证（鲁房权证庆字第××号）。原告称其以购买的方式取得涉案房屋所有权，被告在原告房屋内摆放物品损害了原告房屋权利，事实清楚、证据充分，要求被告停止妨害。但原告对是否已交付全部购房款的问题，称在此之前原告周小微和群贤辅商贸公司或者其他人有合作意向，这样原告周小微在没有确定买房子之前将一笔钱打过来，后来因为合作不成，钱也退不了，这样双方就签订了这个房屋买卖合同，用房子抵顶了原告之前打的那笔钱，但原告对自己的这一主张并未提交证据，同时原告对与其有合作意向的是群贤辅商贸有限公司还是其他人、其他人指的是谁、这笔钱数额是多少、这笔钱具体打给谁等问题都未能说清。被告称其占有涉案房屋是基与租赁合同而形成的合法占有，同时主张庆云群贤辅商贸有限公司与周小微之间的买卖关系不是正常的买卖关系，因为周小微是宝鸡人，她在庆云县没有亲属和产业，一个孤身妇女千里迢迢来庆云买这么一套房产，她的购买目的不现实，且原告购买的是现房，在购买时并未到现场实地看过，同时该房屋属于商业用房，价格仅800元每平，价格明显偏低，合同多条主要条款没有内容，若是正常买卖，这些空白内容不应该有，另外原告方隐瞒房屋买卖过程中的真实情况，因此可认定该购房合同是一份顶名的买卖合同，买方属于虚假购买。
案件审理过程中，庆云县浩洁物业管理有限公司法定代表人赵瑞海就该案提出异议，称庆云群贤辅商贸有限公司将涉案房屋委托其全权管理，同时因庆云群贤辅商贸有限公司欠其物业公司的管理费，双方达成协议，将涉案房屋抵押给物业公司，有物业公司管理使用或租赁，之后与本案被告签订租赁合同，将涉案房屋租给被告马占华使�至今，十年的租赁费现已全部交清，其与被告马占华的租赁合同是基于庆云群贤辅商贸有限公司的授权而签订的，属有效合同，同时基于与庆云群贤辅商贸有限公司的协议将收取的租赁费用于偿还其欠物业公司的各项费用，现原告要求被告排除妨害无事实和法律依据。同时称原告与庆云群贤辅商贸有限公司法定代表人胡俊平的哥哥胡俊海是情人关系，胡俊平是在未告知的情况下将该房屋转移到原告名下的，因庆云群贤辅商贸有限公司欠物业公司管理费、维修费，曾去庆云群贤辅商贸有限公司法定代表人胡俊平家找过他要求解决此事，但一直找不到人至今联系不上。赵瑞海为证明其主张，提交庆云浩洁物业管理有限公司注册号统一社会信用代码网络打印件一份、法定代表人的身份证明一份、法人身份证复印件一份、庆云群贤辅商贸有限公司的营业执照复印件一份、庆云群贤辅商贸有限公司税务登记证复印件一份、证明复印件一份、授权书复印件一份、协议书复印件一份、房屋租赁协议复印件一份、费用清单一份、交通费票据五份。被告马占华对赵瑞海提交的上述证据的真实性均无异议。
原告对赵瑞海所主张的提出异议，称庆云群贤辅商贸有限公司与庆云县浩洁物业有限公司之间没有物业服务合同关系，群贤辅公司不欠浩洁公司的物业费，协议书中所说的“三楼办公场所押给乙方”含义不清，不能指向本案涉及的房产，这份协议没有群贤辅公司法人胡俊平的签字，不能确定其真实性。另外房屋租赁协议中出租方是“庆云县群贤辅商贸有限公司”，而公司实际名称是“庆云群贤辅商贸有限公司”，没有“县”字，同时租赁合同上也没有加盖群贤辅商贸有限公司的公章，没有法人胡俊平的签字。原告同时称据胡俊平说曾�给浩洁物业公司在一张空白纸上盖过章，当时上面并没有内容，是为了让浩洁物业公司把变压器迂走所用的。对赵瑞海提交的授权书一份的真实性没有异议，称这份授权书是委托赵瑞海管理楼层、水泵房、变压器，没有付费的内容。对赵瑞海提交的证明一份的真实性无异议，但主张不能证明嘉会友家具城三楼与被告方租赁的地点为同一地点。
原告称庆云群贤辅商贸有限公司现在庆云县没有具体的办公地点和工作人员，该公司的法定代表人胡俊平现在意大利，无法到庭，该公司于2008年12月29日已经吊销，现已不存在，原告同时提交了庆云群贤辅商贸有限公司法定代表人胡俊平通过邮寄形式于2016年4月21日给原告方出具的证明一份。该证明载明：“庆云群贤辅商贸有限公司与庆云浩洁物业管理有限公司没有物业管理合同关系，也不欠庆云浩洁物业管理有限公司物业费及垫付维修费，也没有签订将位于中心街西、迎宾路南嘉会友家具城三层楼房押给庆云浩洁物业管理有限公司的协议，更没有委托赵瑞海将上述房屋出租，2012年8月庆云群贤辅商贸有限公司将上述房屋出售给周小微时，除租给网通公司一间房屋之外，再无对外出租情况”，该证明加盖有庆云群贤辅商贸有限公司的公章及法定代表人胡俊平的签字。
上述事实，由原、被告的陈述，原告提交的鲁房权证庆字第××号房屋所有权证复印件一份、照片打印件7张、商品房买卖合同复印件一份、庆云县私有房屋权属保证书印件一份、庆云县私有房产登记表复印件一份、证明一份；被告提交的证明复印件一份、授权书复印件一份、协议复印件一份、房屋租赁协议复印件一份；赵瑞海提交的庆云浩洁物业管理有限公司注册号统一社会信用代码网络打印件一份、法定代�人的身份证明一份、法人身份证复印件一份、庆云群贤辅商贸有限公司的营业执照复印件一份、庆云群贤辅商贸有限公司税务登记证复印件一份、证明复印件一份、授权书复印件一份、协议书复印件一份、房屋租赁协议复印件一份、费用清单一份、交通费票据五份及对赵瑞海的询问笔录一份予以佐证在卷。
一审法院认为，根据原、被告的陈述、提交的证据及庆云县浩洁物业管理有限公司法定代表人赵瑞海的陈述和所提交的证据综合分析，庆云群贤辅商贸有限公司出售给原告的涉案房屋嘉会友家具城三层为现房，原告作为外地人在购买该房产时并未现场查看以了解房屋的实际状况，且对房屋买卖的过程、交付房款情况及所购房屋交付的情况均不能说明；又由于庆云群贤辅商贸有限公司将位于中心街西、迎宾路南嘉会友家具城的水电收费、楼层管理、水泵房、变压器授权给赵瑞海全权代理，将嘉会友家具城三楼设为公司常驻办公地点，并于2011年11月4日与庆云县浩洁物业管理有限公司签订协议书，因资金困难，所欠的物业费及垫付的维修费暂时无办偿还，故将嘉会友家具城三楼的办公场所押给庆云县浩洁物业管理有限公司，嘉会友家具城三楼的办公场所由庆云县浩洁物业管理有限公司管理使用或租赁，且均有云群贤辅商贸有限公司加盖公章的证据为证；2012年9月1日庆云县浩洁物业管理有限公司的法定代表人基于授权和协议，将嘉会友家具城三楼的办公场所租赁给被告马占华使用，原告于2012年12月13日取得涉案房屋的所有权证，在原告取得房屋的所有权证之前被告马占华已基于房屋租赁协议实际占有并使用该房屋，庆云群贤辅商贸有限公司作为出卖方并没有履行实际交付房屋的义务，买卖合同并没有全部履行完毕，根据�同的相对性原则，原告可依据购房合同要求出卖人履行交房义务，在此之前原告仅依据房屋所有权证要求被告马占华腾出房屋证据不足，故对原告的主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告周小微的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是1、原审对上诉人的诉求未予支持有无不当；2、原审程序有无违法。对于第一个焦点问题，根据2012年9月1日马占华与庆云县浩洁物业管理有限公司签订的房屋租赁协议以及2011年11月4日庆云群贤辅商贸有限公司与庆云县浩洁物业管理有限公司签订的租赁授权协议，马占华已经自2012年9月1日起取得涉案房屋的租赁权，根据《中华人民共和国合�法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中上诉人取得房屋所有权证书的时间为2012年12月13日，晚于涉案租赁合同签订的时间，因此，尽管上诉人以其取得房屋所有权证书主张权利，但是按照以上法律规定，上诉人是否取得房屋所有权证书不影响租赁合同的效力。
上诉人对2011年11月4日庆云群贤辅商贸有限公司与庆云县浩洁物业管理有限公司签订的租赁授权协议效力不认可，但是对协议中加盖的公章和公司法人代表的身份证复印件真实性无异议。本院认为，在协议加盖公章和协议中身份证复印件真实性能够得到认定，仅对协议内容有异议且无相反证据足以推翻该协议效力的情况下，上诉人对其抗辩主张应当承担举证不能的责任，对于协议的效力应予认定。根据该协议能够认定，庆云群贤辅商贸有限公司拖欠庆云县浩洁物业管理有限公司物业费等费用未能偿还，在未能还清的情况下，庆云县浩洁物业管理有限公司对涉案房屋有权租赁。由于本案中没有证据证明庆云县浩洁物业管理有限公司依据本协议取得的租赁权存在灭失的情形，原审对上诉人的诉求未予支持并无不当。
关于在本案诉讼中上诉人提交的庆云群贤辅商贸有限公司出具的2016年4月21日的证明，内容与2011年11月4日庆云群贤辅商贸有限公司与庆云县浩洁物业管理有限公司签订的租赁授权协议内容存在冲突，因该证明系单方面出具的对其有利的陈述，在没有其他证据相印证的情况下，其效力不足以改变2011年11月4日证明的效力。
对于第二个焦点问题，上诉人要求鉴定两份协议的形成时间，但是以上两份协议的当事人均未对此提出申请，上诉人也非协议的相对方，上诉人对其申请没有提出充分的理由，原审对该鉴定申请未予准许并无违反程序之处。
综上所述，周小薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由周小薇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王飞雁
代理审判员 王子超
代理审判员 王善文
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 王艳菊