陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民二终字第00483号
上诉人（原审被告）西安浐灞建设开发有限公司。
法定代表人李滨，该公司董事长。
委托代理人孟利利，陕西洪振律师事务所律师。
委托代理人郅旭鹏，陕西洪振（北京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）夏宝良。
委托代理人武慧敏，陕西合恒律师事务所律师。
委托代理人李勇峰，陕西合恒律师事务所律师。
上诉人西安浐灞建设开发有限公司（以下简称浐灞公司）因与被上诉人夏宝良商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人浐灞公司之委托代理人孟利利、郅旭鹏，被上诉人夏宝良之委托代理人武慧敏、李勇峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年4月2日夏宝良与浐灞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定夏宝良购买浐灞公司开发建设的中新产灞半岛A6区第24幢1单元1层10112号房屋，商品房的用途为商业，建筑面积为73.13平方米，总价款为724206元，夏宝良应于2009年1月19日交纳定金2万元，于2009年4月2日前交纳100％房款；浐灞公司应于2009年4月9日前将经验收合格的商品房交付夏宝良使用，并于房屋交付使用后480日内将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，如因浐灞公司的原因夏宝良未能在规定期限取得房地产权属证书，夏宝良不退房的，自夏宝良应当取得房地产权属证书的期限届满之次日起至实际取得房地产权属证书之日止，由浐灞公司按日计算向夏宝良支付全部已付款万分之二的违约金，于夏宝良实际取得房地产权属证书之日起30日内支付夏宝良。合同附件三装饰、设备标准部分双方约定：集中空调、风盘管安装到位，合资品牌电梯等。合同附件四第13条约定，自合同签订之日至2011年4月30日期间浐灞公司拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司已在签订合同时在总房款中给予夏宝良相应的折扣，此时段的收益夏宝良不享受，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，夏宝良在签署合同时对所购物业的现状和权证关系已知悉。合同签订后，夏宝良按约定支付了购房款。本案所涉房屋于2008年4月17日取得了竣工验收备案表，2009年9月8日取得了初始登记，2013年3月12日夏宝良之妻张绪红从浐灞公司处领取了办理房产证的相关资料承诺自行办证，20l3年4月15日本案所涉房屋取得房屋所有权证。现夏宝良以本案所涉房屋未达到交付条件及浐灞公司未按期办证为由诉至原审法院。本案审理过程中，原审法院于2013年8月15日前往现场进行勘验，经现场勘验位于中新浐灞半岛A6区20幢房屋后有一空调房未运行，夏宝良所购买的房屋位于一层（已出租），屋顶有风机盘管，室内安装有独立空调制冷；夏宝良表示浐灞公司安装的中央空调无法正常使用才安装的独立空调；浐灞公司表示按照合同约定集中空调、风盘已安装到位；原审法院询问浐灞公司已安装的空调是否达到正常使用标准，浐灞公司未予答复。关于逾期办证问题：浐灞公司提供2013年3月12日夏宝良之妻张绪红签署的“入住证明”、“签收承诺”证明夏宝良2013年3月12日收房，夏宝良之妻张绪红从其处领取了办理房产证的相关资料承诺自行办证，房产证办理周期与其无关；夏宝良表示因浐灞公司迟迟未履行办证义务房屋，其无奈才要求自行办证。另，浐灞公司表示其早已电话通知夏宝良提交办证相关资料，因夏宝良未缴纳相关税费及未提供资料致房产证迟延办理，逾期办证违约金约定较高应予调整；夏宝良表示浐灞公司未通知其办证，要求浐灞公司按照合同约定履行义务支付违约金；浐灞公司就其通知夏宝良办证未提供相关证据证明。关于房屋实际交付时间问题，夏宝良表示2009年已经交付，房屋交付后其将房屋租与他人使用，具体交付时间记不清；浐灞公司表示在2011年5月7日前交付，具体时间亦记不清。庭审中，夏宝良表示浐灞公司给其交付钥匙时间虽早但房屋未安装电梯、集中空调、消防未通过至庭审时仍不符合交付条件；浐灞公司表示夏宝良所购买的房屋是一层不需要安装电梯，集中空调及风盘已安装到位，按合同约定其已经在2011年5月7日前实际交付房屋。原审法院向夏宝良释明本案所涉房屋为一层无需安装电梯，夏宝良表示其愿意放弃该请求。庭审调解，因双方各持己见致调解未果。
夏宝良于2013年4月起诉至西安市未央区人民法院称，2009年4月2日与浐灞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买浐灞公司开发建设的中新浐灞半岛A6区第24幢1单元1层10112号房屋，合同签订后其按约定支付了购房款，但是浐灞公司所交付的房屋未按照合同约定安装电梯及空调，另外至起诉时浐灞公司未将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，故诉至法院要求浐灞公司：1、按照合同约定为其所购买的房屋配备电梯、空调等设备；2、在合理期限内将办理产权登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案，办理房屋权属证书；3、支付逾期办证违约金3.2万元；4、承担本案诉讼费。
浐灞公司辩称，合同约定其为夏宝良安装的集中空调、风机盘管已经安装到位，夏宝良购买的房屋是一层不需要安装电梯。合同约定其应当在房屋交付使用后480日内将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，夏宝良2013年3月12日签署入住证明，房屋2013年3月12日交付使用，合同约定的其应履行办证义务的时间尚未到；另本案所涉房屋2009年9月初始登记已完成，未能及时办证的原因是夏宝良未缴纳相关税费及未将办证夏宝良应提供的资料交付，致使办理房屋产权登记的资料不齐所致。2013年3月12日夏宝良妻子已经从其处领取了办理房产证所需的资料，书面承诺自行办证，请求驳回夏宝良的全部诉讼请求。
原审法院认为，夏宝良与浐灞公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。合同附件三关于装饰、设备标准约定为集中空调、风机盘管安装到位及合资品牌电梯，现夏宝良放弃要求浐灞公司安装电梯本院予以准许，经现场勘验浐灞公司虽设置有空调房、安装了风机盘管但未运行，夏宝良所购买的房屋安装的是独立空调制冷亦可见集中空调未达到正常使用条件，双方在合同中约定此条款的目的未实现，故浐灞公司不仅应当按照合同约定为夏宝良安装集中空调，将风机盘管安装到位，还应当达到正常的使用条件。因2013年3月12日夏宝良从浐灞公司处领取办理房屋所有权证的相关资料承诺自行办证，现夏宝良已取得房屋所有权证，故夏宝良要求浐灞公司将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案及办理房屋权属证书的请求不予支持。本案双方合同约定交房时间为2009年4月9日，但附件四第13条又约定自合同签订之日至2011年4月30日期间被告拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，该约定应视为双方在合同附件中对交房时间进行了变更约定，现双方对房屋实际交付时间均记不清楚，故以2011年5月7日计算房屋交付时间。根据合同第十五条关于产权登记的约定，浐灞公司应当在房屋交付使用后480日内将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案。从2011年5月7日起计算480日即浐灞公司应在2012年9月7日前履行取得房屋初始登记的主办义务并履行将办理本案所涉房屋产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的协办义务，浐灞公司虽于2009年9月8日取得了初始登记，但直至2013年3月12日浐灞公司仍未履行协办义务，庭审中浐灞公司主张系夏宝良未提供相关资料致其未能按期履行该义务，但浐灞公司就其已通知夏宝良办证及夏宝良拒绝提供相关资料未提供证据证明，故本院依法认定夏宝良未能在合同约定期限内取得房屋所有权证的原因在浐灞公司，浐灞公司构成违约。按照合同约定逾期办证违约金为已付房款日计万分之二，浐灞公司应当在夏宝良取得房地产权属证书之日起30日内支付夏宝良，现夏宝良已于2013年4月15日取得房地产权属证书，夏宝良要求被告支付逾期办证违约金的请求应予支持，考虑本案双方约定违约金已付房款日计万分之二较高，本院酌情按照已付房款日计万分之一计算逾期办证违约金，2012年9月7日至2013年3月12日共计185日，总房款为724206元，违约金应为13398元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后六十日内为原告夏宝良购买的中新、浐灞半岛A6区第24幢1单元1层10112号房屋安装集中空调、将风机盘管安装到位并达到正常使用条件。二、被告西安浐灞建设开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告夏宝良逾期办证违约金13398元。三、驳回原告夏宝良的其余诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元（原告夏宝良已预交），由原告承担100元，由被告承担700元，被告承担部分于上述付款时一并给付原告。
宣判后，浐灞公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院对上诉人开发建设的中新浐灞半岛A6区第24幢1单元1层10112号房屋配备空调事宜认定事实不清，证据不足。二、一审判决以2011年5月7日作为计算办理房屋产权证的起始时间错误。上诉请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第01732号民事判决第一、二项，驳回夏宝良的诉讼请求。2、依法判令本案一、二审案件受理费由夏宝良承担。
夏宝良辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。
本院认为，夏宝良与浐灞公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，合同附件三关于装饰、设备标准约定为集中空调、风机盘管安装到位及合资品牌电梯。夏宝良放弃要求浐灞公司安装电梯本院予以准许，浐灞公司虽设置有空调房、安装了风机盘管但未运行，浐灞公司不仅应当按照合同约定为夏宝良安装集中空调，将风机盘管安装到位，还应达到正常的使用条件。合同约定交房时间为2009年4月9日，但附件四第13条又约定自合同签订之日至2011年4月30日期间浐灞公司拥有房屋的使用权、经营权、管理权，浐灞公司应于2011年5月7日前将房屋以现状返还夏宝良，该约定应视为双方在合同附件中对交房时间进行了变更约定，现双方对房屋实际交付时间均无法确认，故以2011年5月7日计算房屋交付时间。根据合同第十五条关于产权登记的约定，浐灞公司应当在房屋交付使用后480日内将办理权属登记需要由浐灞公司提供的资料报产权登记机关备案。从2011年5月7日起计算480日即浐灞公司应在2010年9月7日前履行由其提供的资料报产权登记机关备案的协办义务，因浐灞公司未提交其备案的证据，浐灞公司就其已通知夏宝良办证及夏宝良拒绝提供相关资料未提供证据证明，浐灞公司构成违约。夏宝良要求浐灞公司支付逾期办证违约金的请求应予支持，按照合同约定逾期办证违约金为已付房款日计万分之二偏高，原审法院酌情按照已付房款日计万分之一计算逾期办证违约金并无不妥。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费135元，由西安浐灞建设开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 窦 敏
二〇一四年六月十日
书 记 员 潘丽娜