上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3524号
上诉人（原审原告）上海康桥先进制造技术创业园有限公司。法定代表人玍大兕，董事长。委托代理人刘万琳，上海五环律师事务所律师。委托代理人杨丽，上海五环律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海生培农业科技有限公司。法定代表人曹莉，总经理。委托代理人刘春雷，上海刘春雷律师事务所律师。委托代理人雷建华，上海刘春雷律师事务所律师。上诉人上海康桥先进制造技术创业园有限公司因定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)重字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2011年5月26日，上海康桥先进制造技术创业园有限公司（以下简称康桥公司、甲方）、上海生培农业科技有限公司（以下简称生培公司、乙方）签订《购房定金合同》，合同第一条约定，生培公司预购康桥公司所有的上海市浦东新区XX路XX号XX厂房（以下简称系争房屋），房屋性质：工业用厂房。康桥公司之该房屋房地产权证正在办理中。房屋建筑面积在取得房地产权证前按本合同约定为993.93平方米，实际面积待取得相应房地产权证后，以上海市XX中心实测为准。第二条约定，生培公司预订的系争房屋每平方米建筑面积单价为13,000元，总价为12,921,090元。第三条约定，生培公司同意签订本合同后，自愿按约定时间分期支付定金2,584,000元作为生培公司保证按照合同约定时间及条件签订该房屋买卖合同的立约定金，双方签订系争房屋买卖合同后，生培公司支付的定金转为房价款，定金支付时间、形式为：1、鉴于生培公司对房屋使用的迫切性，康桥公司基于诚信原则允许生培公司自本合同签订后，同意生培公司提前以租赁形式使用系争房屋，租金为每日每平方米2.80元，建筑面积为993.93平方米，则月租金为83,500元，付款方式为押一付三，即生培公司首次付款额为四个月租金总和，总计334,000元，该笔租金及押金为本合同约定之2,584,000元定金一部分，生培公司须于合同签订后十个工作日内支付，康桥公司收到上述款项后确认该房屋仅向生培公司出租或出售，不再向他人出租或出售；2、剩余定金部分即2,250,000元，最迟于2011年6月20日前支付，生培公司支付完毕后由康桥公司向生培公司办理房屋使用移交手续。第五条约定，双方商定，生培公司在签订本合同之日起一年内，将剩余房款10,337,090元全部支付给康桥公司，否则属于生培公司违约，康桥公司有权解除本定金合同，并没收已收生培公司的定金，双方之间的租赁使用房屋约定同时解除，生培公司应在解除日之后一个月内无条件撤出系争房屋。第六条约定，双方商定，康桥公司在取得系争房屋房地产权证后15个工作日内，即与生培公司签订《上海市房地产买卖合同》，且办理房屋过户手续等。之后，系争房屋交由生培公司使用。第十条约定，有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应扣除相应租金外双倍返还乙方已支付的定金：1、甲方未遵守本合同第二条约定之价格。2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封等事实的。第十一条约定，有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应扣除相应租金外全额返还乙方已支付的定金：1、甲乙双方签订本合同后、签订该房屋房地产买卖合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房地产转让的；2、因不可抗力因素。2011年6月16日，康桥公司出具三份《收据》，确认预收生培公司定金990,000元、990,000元和604,000元。2012年6月12日，康桥公司向生培公司发出《催缴房款通知书》，通知生培公司将剩余房款10,337,090元最迟于2012年6月20日前支付给康桥公司，如到期未支付，康桥公司有权解除购房定金合同，并没收已交的定金，双方之间的租赁使用房屋约定同时解除，生培公司须在解除日之后一个月内无条件撤出系争房屋。同日，康桥公司向生培公司发送《律师函》，通知生培公司：“1、即日起解除与你司的《购房定金合同》：限你司在本月26日前，搬离上述厂房（搬离前应先行支付拖欠其他费用）；在搬离前结清康桥先进因处理本案所发生的律师费1万元；2、定金不予返还；3、如在上述期限内未搬离租赁厂房内的设备及材料，则按合同约定视为遗弃物，康桥先进有权予以强行处置；4、康桥先进保留通过法律手段进一步追究你司的违约责任。”2012年6月13日，生培公司发函给康桥公司表示关于生培公司项目去留须听取政府安排等，同时表示“关于资金事宜因当事领导都已调离，正在通过市政协向俞某某书记汇报，落实尚未到位的一千五百万政府贴性贷款到位”。2012年7月12日，康桥公司再次向生培公司发送《律师函》，再次表示：“1、康桥公司与你司签订的《购房定金合同》已于2012年6月12日解除；2、所收取的定金不予返还；3、限你司最晚于2012年7月15日前搬离上述厂房；如在上述期限内未搬离租赁厂房内的设备及材料，则按合同约定任何遗留在厂房内的物品视为遗弃物，康桥先进有权予以强行处置；4、康桥先进保留通过法律手段进一步追究你司的违约责任”。2013年8月25日，康桥公司取得系争房屋《建设工程规划许可证》。2013年9月2日，上海A有限公司发出《通告》：“上海B有限公司领导：根据创业园《关于使用C3厂房处理意见函》，并受甲方（即康桥公司）委托，我司依法收回该房屋，如有异议望及时与甲方或物业联系，望贵司依法配合。”2014年5月16日，康桥公司取得系争房屋《建筑工程施工许可证》，并于7月21日取得系争房屋建设工程竣工验收备案证书。2014年1月，康桥公司诉至原审法院，要求判令：1、确认康桥公司与生培公司签订的《购房定金合同》解除；2、生培公司搬离上海市浦东新区XX路XX号XX厂房；3、生培公司支付房屋使用费，自2012年6月13日起至实际搬离之日止，每天按2,783元标准计算。原审法院审理后于2014年9月20日作出（2014）浦民一（民）初字第3441号民事判决，一、原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司与被告上海生培农业科技有限公司关于上海市浦东新区XX路XX号XX厂房的买卖关系无效；二、解除原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司与被告上海生培农业科技有限公司关于上海市浦东新区XX路XX号XX厂房的租赁关系；三、原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告上海生培农业科技有限公司定金2,250,000元；四、被告上海生培农业科技有限公司于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX号XX厂房；五、被告上海生培农业科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司自2012年6月13日起至实际搬离之日止，按照每日2,783元标准计算的房屋使用费（执行时应扣除被告支付的押金83,500元）；六、原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司应于本判决生效之日起三十日内补偿被告上海生培农业科技有限公司地下室装修损失70,000元。判决后，康桥公司、生培公司均不服，提起上诉。二审审理后于2015年4月28日作出（2015）沪一中民二（民）终字第2957号民事裁定书，撤销原判，发回原审法院重审。庭审中，康桥公司陈述系争房屋因土地指标的问题属于未批先建，系争房屋的产权证目前尚在办理过程中，康桥公司现无法确定何时能办理出系争房屋的产权证。关于生培公司的租金和押金支付情况，康桥公司表示租金起算日为2011年6月1日，租金应当付至生培公司付清全部购房款或系争房屋的产权证办理出来并完成过户手续之日，现生培公司已向康桥公司支付了三个月的租金250,500元和押金83,500元，之后未付，且康桥公司对于2012年6月13日之前的租金表示不要求在本案中处理。生培公司则认为其支付给康桥公司的款项334,000元为购房定金，双方之前不存在支付租金和押金的情况。另查明，在原审案件审理中，生培公司向法院申请对系争房屋的装修残值进行评估，法院亦委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司进行审价，该公司于2014年8月29日出具司法鉴定意见书，意见为地下室装修工程重置成本价为176,281元，同时鉴定意见中明确本工程成新率为85%左右。同时审价部门明确因生培公司未按规定缴纳相应的鉴定费，故仅针对地下室部分出具鉴定意见。原审认为，依法成立的合同受法律保护。康桥公司与生培公司就系争房屋签订的《购房定金合同》，其实质包含系争房屋的买卖及租赁双重法律关系。对于系争房屋的买卖，鉴于《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，而双方签订的《购房定金合同》中明确约定系争房屋的房地产权证正在办理中，待康桥公司取得系争房屋的房地产权证后15个工作日内即与生培公司签订正式的《上海市房地产买卖合同》，且办理房屋过户手续，此约定与《城市房地产管理法》的规定并不冲突，该份《购房定金合同》没有违反法律禁止性规定，不存在合同法规定的无效情形，且康桥公司在签订《购房定金合同》之后相继已经取得了系争房屋相关的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及建设工程竣工验收备案证书，故双方之间的买卖关系应属有效。就双方之间的租赁关系，因康桥公司在之后已经取得了相关的《建设工程规划许可证》，故该租赁关系应属有效。该份《购房定金合同》系双方的真实意思表示，双方均应诚信履约。对于双方之间的买卖关系，鉴于生培公司签订该份《购房定金合同》的实际目的为与康桥公司签订正式的《上海市房地产买卖合同》并办理房屋过户手续取得房屋权属，且该份《购房定金合同》中亦明确约定康桥公司取得系争房屋的房地产权证为双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》的前提条件，但截止目前系争房屋的产权证尚在办理过程中，康桥公司亦无法确定何时能办理出系争房屋的产权证，生培公司未按合同约定的期限支付剩余房款属于合法行使抗辩权，康桥公司于2012年6月12日以生培公司未按合同约定的期限支付剩余房款为由向生培公司发送律师函要求解除双方之间的买卖关系，并没收已交的定金，该解除行为缺乏法律依据，不发生法律效力。对于双方之间的租赁关系，双方虽在《购房定金合同》中还建立了房屋租赁关系，但该租赁关系存在的前提为双方之间基于买卖关系，生培公司须提前使用系争房屋，其实际目的为取得房屋权属，现康桥公司单方要求解除双方之间的买卖关系的行为于法无据，不发生法律效力，故康桥公司据此要求解除双方之间的租赁关系亦缺乏合同及法律依据。综上，康桥公司要求确认双方签订的《购房定金合同》解除，并要求生培公司搬离上海市浦东新区XX路XX号XX厂房，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。生培公司已向康桥公司支付2,584,000元，康桥公司虽在出具的收条上明确为预收定金，但根据合同约定，当时双方真实意思表示该2,584,000元中包括了付三押一的租金及押金共计334,000元和购房定金共计2,250,000元。鉴于双方签订的《购房定金合同》意在转移系争房屋的权属于生培公司，而合同中除首期租金的支付外对于租赁期限以及租金的具体支付方式均未作出明确约定，并且合同第十条和第十一条仅对乙方（即生培公司）拒绝签订商品房出售合同情况下租金的收取作出了约定，但对甲方（即康桥公司）违约情况下租金收取并无提及，加之康桥公司对于生培公司欠付的租金并未提供证据证明曾向生培公司催要过，可知双方所建立的租赁关系与一般租赁关系有所不同，康桥公司收取其余租金的前提仅为出现《购房定金合同》中第十条、第十一条所约定的情况。鉴于本案中法院认定双方的《购房定金合同》继续履行，且并未出现合同第十条、第十一条所约定的情况，故康桥公司要求生培公司每天按2,783元标准支付自2012年6月13日起至实际搬离之日止的使用费，缺乏合同及法律依据，法院亦不予支持。原审法院审理后于二〇一五年十二月十一日作出判决：驳回原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司的全部诉讼请求。案件受理费19,402元，鉴定费10,000元，合计29,402元，由原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司负担。判决后，康桥公司不服，上诉至本院称：一、《购房定金合同》约定了被上诉人支付剩余房款的时间，但被上诉人在仅支付了2,584,000元定金后，既未付租金，也未按约支付购房款，故上诉人根据被上诉人的违约行为曾于2012年6月12日发函要求解除合同。被上诉人虽提出异议，但未在三个月内向法院提起诉讼，因此根据《合同法司法解释二》第二十四条之规定，双方之间的合同已经解除。二、由于上诉人的房产证即将办出，但根据沪府办（2014）26号文第十五条第（一）款第（2）项、沪规土资籍规【2015】138号、浦东新区国资委【2015】59号文等相关规定，上诉人与被上诉人之间所签订的《合同》也不能履行，更无法办理分户的产权过户手续，因此上诉人要求解除《合同》的请求应当得到支持，被上诉人应当搬离合同标的之场所。三、上诉人根据被上诉人的需要，在上诉人未取得房产证以及被上诉人未付清购房款之前，由被上诉人以租赁方式使用房屋，且被上诉人以租赁方式使用房屋的期限明确、租金明确，支付期限明确。而上诉人在2012年6月12日通知被上诉人解除《合同》之后，被上诉人仍然使用房屋，故上诉人按《合同》约定的租金单价并从2012年6月12日起算至归还房屋止要求被上诉人支付使用费，理由正当。况且原审既然认定合同有效，且没有解除，那么在办理过户之前应支付租金。被上诉人无期限、无偿使用房屋，损害了国有资产。综上，请求二审在查清事实后依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人生培公司辩称：一、上诉人与被上诉人之间的《合同》完全可以履行，上诉人上诉提出的几个规定都是政策性、地方性规定，效力低于法律规定，因此不影响本案合同的履行，且园区内其他房屋都已经办出了产证，被上诉人也向浦东新区科委了解过，只要上诉人不设置障碍，系争房屋是可以办理产证的。二、被上诉人2,000万元贷款需要凭产证申请，而当时产证快要下来了，故只约定了3个月的租金。但由于系争房屋是未批先建，故未能在3个月拿到产证，故在不清楚上诉人何时拿到产证的情况下，被上诉人不支付全款，是符合交易惯例的。三、租金收取的前提在《合同》第十条作了约定，而本案是买卖合同关系。四、本案判决将影响到整个项目。综上，原审认定本案事实及所作判决是正确的，请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，康桥公司提供登记日为2016年2月6日、权利人为上海康桥先进制造技术创业园有限公司、房地坐落为XX路XX号XX幢的《上海市房地产权证》，并表示该房产证所涉及的房屋包括了系争房屋，但该房产证是大产证，无法办理系争房屋的小产证。本院认为，尽管上诉人康桥公司与被上诉人生培公司于2011年5月26日签订《购房定金合同》时涉案的上海市浦东新区XX路XX号XX厂房未取得房地产权证，但《合同》中明确房地产权证正在办理中，且《合同》签订之后相继取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，尤其是2016年2月6日包括系争房屋在内的XX路XX号XX幢房屋取得了房地产权证，因此上述《合同》并不违反法律禁止性规定，亦并不存在法律规定的认定合同无效之情形，故双方签订的《购房定金合同》应受法律保护。上诉人康桥公司要求确认《合同》无效的请求，缺乏依据，本院不予支持。对于生培公司未按约定期限支付剩余房款的问题，由于康桥公司在《合同》签订后未及时取得系争房屋的房地产权证，因此生培公司未按约支付剩余房款属于合法行使抗辩权，因此康桥公司发函并要求解除《合同》，缺乏法律依据。对于生培公司是否应当支付房屋使用费的问题，尽管《购房定金合同》约定康桥公司以租赁形式使用系争房屋，但由于《合同》的主要内容为系争房屋的买卖，且《合同》中除了对首期租金支付作了约定外，对于租赁期限以及租金的收取均未作约定，因此双方之间建立的房屋租赁关系不同于一般单纯的房屋租赁关系，因此在法院判定双方继续履行《合同》的情况下，康桥公司要求生培公司按每天2,783元的标准支付自2012年6月13日起至实际搬离之日止的使用费，不符合《购房定金合同》第十、十一条的约定，故康桥公司该上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定本案事实清楚，适用法律正确，所作判决适当，本院依法维持。上诉人康桥公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,402元，由上诉人上海康桥先进制造技术创业园有限公司负担。本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……