天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0104民初4050号
原告：刘齐廷，男，1963年5月22日出生，汉族，住天津市北辰区。
委托诉讼代理人：刁丽娜，天津云杰律师事务所律师。
被告：信和财富投资管理（北京）有限公司，住所北京市朝阳区东三环北路甲19号SOHO嘉盛中心2007室。
法定代表人：王杨，总经理。
委托诉讼代理人：于艳芳，女，该公司职工。
原告刘齐廷与被告信和财富投资管理（北京）有限公司（以下简称信和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘齐廷委托诉讼代理人刁丽娜，被告信和公司委托诉讼代理人于艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘齐廷向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付房屋使用费145502元；2.请求依法判令被告支付逾期腾房违约金291004元；3.请求依法判令被告支付擅自解除合同违约金267248.52元；4.请求依判令被告支付物业费3507元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年5月，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将其所有坐落于天津市南开区卫津路54号房屋出租给被告使用，房屋建筑面积674.87平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，被告每月向原告支付租金89082.84元（不含税），按季支付。合同另约定，一方提前60天通知对方，双方可解除合同。合同履行过程中，被告于2016年9月20日通知原告其欲于2016年9月30日搬离，但被告自2016年10月1日至2016年11月18日期间一直占用原告房屋，并未支付任何费用，且物业费、供热费也未予缴纳，故成讼。
被告信和公司辩称，一、被告对拖欠房屋使用费及物业费没有异议，但被告在原告处仍有三个月的押金，可用于抵扣，原告还应将抵扣后的余款返还被告。二、被告不同意承担原告主张的两项违约金。关于逾期腾房违约金，因为被告于2016年9月8日已向原告发出解除合同通知函，虽未于9月30日搬离涉案房屋，是因为原告不同意解除合同，原告也没按被告通知收房，所以被告使用房屋到2016年11月18日。被告认为合同的解除时间为2016年11月18日，所以同意支付自2016年10月1日至11月18日房屋租金，但不同意按双倍给付。关于擅自解除合同违约金，被告也不同意给付，合同8.1条第1款约定，一方如提前解除合同，应当提前60天通知对方，被告已按合同履行，提前通知了原告解除合同，故不同意承担违约金。合同第10.3条是擅自解除合同的约定，被告并非擅自解除合同，是提前通知解除。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将其所有坐落于天津市南开区卫津路54号房屋出租给被告使用；房屋建筑面积674.87平方米；租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止；月租金89082.84元（不含税），按季支付；签约时被告支付押金267248.52元，租赁期满后或双方解除合同后，在被告结清水电气、物业管理费等应由被告支付的费用后，并在双方对房屋设施核对交接后，原告全额退还押金；一方提前60天通知对方，可解除合同；租赁期满，被告应如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向原告支付原日租金的两倍的违约金；租赁期满或本合同解除、终止后，被告必须在1日内将其物件全部搬出；擅自解除合同一方应支付对方3个月租金的违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，还应负责赔偿。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付押金267248.52元。2016年9月19日，被告通过顺丰速运向原告发出《关于提前解除租赁合同的通知书》，表示其欲于2016年9月30日搬离涉案房屋，要求提前解除涉案租赁协议。原告于次日收到上述函件，表示不同意提前解除合同。2016年11月18日，双方办理了房屋交接手续，被告支付房屋租金至2016年9月30日。庭审中，双方均认可被告拖欠2016年10月1日至2016年11月18日期间的房屋使用费145502元、物业费3507元。
另查，原告系天津市南开区卫津路54号房屋的权利人。
本院认为，原、被告签订《写字楼租赁合同》，系双方真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告拖欠自2016年10月1日至2016年11月18日期间的房屋使用费145502元、物业费3507元，故原告有权向被告主张上述款项。关于被告提前解除合同是否适用约定通知解除一节。被告并未按合同约定提前60天通知原告解除合同，故通知解除合同的条件并未成就，应属于单方擅自解除合同。合同法规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告于2016年9月19日向原告发出解除合同通知书，该通知于2016年9月20日到达原告处，原告亦未提供证据证明其于合理期限内提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故应认定双方合同于2016年9月20日解除。关于原告主张擅自解除合同违约金一节，原告作为涉案房屋的权利人在合同解除后，有义务及时止损，且双方在合同中明确约定一方擅自解除合同，应向对方支付3个月租金的违约金，不足抵付损失的，还应承担补偿责任。综上，本院认为，以3个月租金作为违约金相对合理，故原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张逾期腾房违约金一节，应属于重复主张，且对于欠租期间的房屋使用费，本院已予以支持，故原告该部分主张于法无据，本院不予支持。关于被告提出从押金中抵扣相关费用的抗辩，合同明确作出了结清费用后返还押金的约定，故在本案中不宜予以抵扣，被告可另行主张权利，其该项抗辩理由不成立。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告信和财富投资管理（北京）有限公司于本判决生效后十五日内，给付原告刘齐廷房屋使用费145502元、物业费3507元、违约金267248.52元（89082.84元\\\月*3个月）；
二、驳回原告刘齐廷其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10871元，减半收取5435.5元，原告刘齐廷承担2435.5元，被告信和财富投资管理（北京）有限公司承担3000元，被告信和财富投资管理（北京）有限公司承担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告刘齐廷。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 谢莉莉
二〇一七年八月十日
书 记 员 陈 芸
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。