甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民一初字第107号
原告车某某，男，汉族，1972年1月18日出生，住甘肃省兰州市城关区。
委托代理人火文卉，甘肃同心律师事务所律师。
委托代理人丁虎明，甘肃同心律师事务所律师。
被告马某某，男，汉族，1953年3月15日出生，住甘肃省广河县。
委托代理人张娜，甘肃匡信律师事务所律师。
委托代理人穆姚，甘肃匡信律师事务所律师。
原告车某某诉被告马某某借款合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告车某某的委托代理人火文卉、丁虎明，被告马某某的委托代理人张娜均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告车某某诉称，原告于2004年10月21日签订《借款合同》，被告向原告借款1000万元，约定利息为45万／每月，借款期限为2个月，并以广河县城关镇滨河路商贸大厦商铺，产权证号为：广建房权证2005字第003**号，广建房权证2013字第2**号，广建房权证2013字第9**号，广建房权证2007字第0**号商铺进行了抵押。后又于2014年12月20日签订延期还款承诺书一份，延期还款期1个月至2015年1月20日。现借款已到期，被告仍未偿还原告所有款项，并经多次催要无果。据此，原告根据双方借款合同第七条约定“合同履行中发生争议，双方应友好协商解决，协商不成的，依法由甲方（即本案原告）住所地人民法院裁决”，故请求判令：一、被告马某某清偿借款10000000元，支付利息3600000元（利息暂计至2015年6月19日），并按银行同期贷款利率的4倍承担2015年6月20日至实际付清之日期间的利息；二、原告车某某对于被告提供的位于广河县城关镇滨河路商贸大厦的抵押物房产（房产所有权分别为：广建房权证2005字第003**号，广建房权证2013字第2**号，广建房权证2013字第9**号，广建房权证2007字第0**号）享有优先受偿权；三、被告承担原告因本案聘请律师费用36800元；案件诉讼费、保全费等全部由被告承担。在庭审中，原告车某某明确表示撤回对本案律师费36800元及保全费的诉讼请求。
被告马某某辩称：一、其在2014年10月21日委托马海鹏向车某某指定的张锦庄账户还款1100000元；2014年12月22日委托广河县海俊畜牧业有限责任公司向车某某指定的张锦庄账户还款450000元；2015年8月8日委托甘肃名仕伟业商贸有限公司向车某某指定的王情情账户还款1000000元，其总计还款2550000元，故尚欠7450000元的借款本金未偿还；二、其与原告签订的《借款合同》中并未约定利息，对于借款利息应按照《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定偿还利息。三、对于涉案的广河县城关镇滨河路商贸大厦的抵押物房产（房产所有权分别为：广建房权证2005字第003**号，广建房权证2013字第2**号，广建房权证2013字第9**号，广建房权证2007字第0**号）享有优先受偿权无异议。
经审理查明，2014年10月21日，原被告双方签订《借款合同》约定：“马某某向车某某借款10000000元，借款期限为两个月（2014年10月21日到2014年12月19日），利息为450000元／月。”
同日，马某某向车某某出具《收据》一张，载明“今受到车某某现金或银行转账（人民币）壹仟万元整，此收据为《借款合同》的附件。收款人马某某”。
同日，马某某向车某某出具《借据》一张，载明“今借到车某某人民币壹仟万元整，借款期限自2014年10月21日至2014年12月19日止”。
同日，车某某向马某某的账户中汇款10000000元。
同日，原被告双方签订了四份《房产抵押合同》，1、将位于广河县城关镇滨河路商贸大厦的北4-1-101#，房产证所有权证号为【广建房权证2005字第003**号】；2、将位于广河县城关镇滨河路商贸大厦中商铺，房产证所有权证号为【广建房权证2013字第2**号】，3、将位于广河县城关镇滨河路商贸大厦的北号楼1单元101号，房产证所有权证号为【广建房权证2013字第9**号】；4、将位于广河县城关镇滨河市场商贸大厦南楼商铺负一层，房产证所有权证号为【广建房权证2007字第0**号】的四套房产对涉案借款进行了抵押担保。抵押期限两个月，从2014年10月21日起至2014年12月19日。
同时，涉案马某某所有的四套抵押房产向车某某作了他项权登记，广河县建设局出具了广建房他证2014字第12**号《房屋他项权证书》。
2014年12月20日，马某某向车某某出具《延期还款承诺书》一张，载明“本人于2014年10月21日从车某某处借款壹仟万元整，借款期限为贰个月，定2014年12月20日前归还借款项，截止还款日，尚欠壹仟万元整未能按合同约定偿还，现因资金周转，特申请对欠款部分续期壹个月偿还，原借款合同及保证担保合同继续执行。本人承诺，续期借款于2015年1月20日前归还所有借款本金及利息，如到期不能按时还款，本人愿意承担因此给出借人所造成的所有经济损失”。
2015年8月8日，被告马某某委托甘肃名仕伟业商贸有限公司向原告车某某指定的王情情账户汇入1000000元。
另查明，2014年10月21日，被告马某某委托马海鹏向张锦庄账户汇款1100000元。2014年12月22日，被告马某某委托广河县海俊畜牧业有限责任公司向张锦庄账户汇款450000元。对该两笔汇款原告车某某不认可是对涉案借款的还款。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护，原告车某某与被告马某某签订的《借款协议》，为双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告车某某按照双方约定履行了借款义务，借款人马某某应当按照双方约定按期偿还借款，但至今，被告马某某仍未能足额偿还借款及利息，故应当承担违约责任。
本案的争议焦点为：一、被告马某某的三笔还款是否应认定为涉案借款的还款；二、借款的利息应任何计算；三、原告车某某对涉案的抵押房产是否有先受偿权。
一、对于马某某三笔还款的性质认定问题
首先，2015年8月8日，被告马某某委托甘肃名仕伟业商贸有限公司向原告车某某指定的王情情账户汇入1000000元。对该笔款项原告车某某认可为还款，对此本院予以确认。其次，2014年10月21日被告向张锦庄账户汇款1100000元及2014年12月22日被告向张锦庄账户汇款450000元。原告车某某对该两笔汇款不认可，称从未授权张锦庄代收还款，被告马某某也未能提供车某某授权张锦庄代收还款的任何证据，故被告马某某称该两笔汇款为还款的辩称，本院不予支持。综上，在原被告双方签订借款合同后，被告马某某共向原告车某某还款1000000元。
二、对于借款利息的问题
首先，原告车某某认为2015年8月8日归还的1000000元为归还的利息，而被告马某某认为归还的为借款本金。本院认为该1000000元应认定为归还借款的利息，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”因此，民间借贷中未约定先还本金还是先归还利息时，根据以上法律规定、立法精神及交易习惯综合分析，应当先偿还利息，再抵充本金。以便更好的保护债权人的利益。故本案的1000000元还款应认定为偿还借款的利息。
其次，对于涉案借款利息数额问题。原告车某某出具的双方签订的《借款合同》中载明“借款期限为两个月（2014年10月21日到2014年12月19日），利息为450000元／月”。对此被告马某某认为借款利息部分是原告伪造，其持有的合同中并无借款利息的记载内容。但被告马某某只提供了《借款合同》的复印件，未能提供合同原件。并且被告出具的《延期还款承诺书》中，载明“本人承诺，续期借款于2015年1月20日前归还所有借款本金及利息”。故对被告马某某辩称涉案借款未约定利息的辩称，本院不予采信。根据最高人民法院关于《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款之规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”。“利息450000元／月”明确超过年利率36%的规定，故原告主张利息为每月450000元的超出部分无效。按借款出借之日2014年10月21日起开始计算，1000000元应认定为利息实际已支付至2014年12月31日。根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”故对10000000元借款本金2015年1月1日起的利息应以本金年利率的24%为限。
三、关于本案抵押房产优先受偿权的问题
原被告双方对涉案借款签订了四份《房产抵押合同》，并在相关部门做了他项权登记，且被告马某某同意行使抵押权，根据《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”故对原告主张抵押物的优先受偿权本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，第三十条之规定、《中华人民共和国担保法》第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告马某某于本判决生效之日起三十日内向原告车某某偿还借款10000000元；
二、被告马某某于本判决生效之日起三十日内向原告车某某偿还借款10000000元的利息（从利息以借款本金年利率24%为限从2015年1月1日开始计算至实际付清之日止）；
三、原告车某某对被告马某某所有的房产证所有权证号为：【广建房权证2005字第003**号】、【广建房权证2007字第0**号】、【广建房权证2013字第2**号】、【广建房权证2013字第9**号】的房产享有优先受偿权。
案件受理费103621元，由被告马某某承100000元，原告车某某承担3621元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 石 浩
代理审判员 王海燕
代理审判员 刘 伟
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 党 容