河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终3042号
上诉人（原审原告）：新乡盛联家具连锁企业有限公司，住所地新乡市红旗区东干道与南干道十字东北角。
法定代表人：马义涛，董事长。
委托诉讼代理人：宋光辉，河南师大方正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：翁明伟，男，1974年11月9日出生，汉族，住辽宁省庄河市。
委托诉讼代理人：曹明乐，河南御典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张继祥，河南御典律师事务所（实习）律师。
上诉人新乡盛联家具连锁企业有限公司（以下简称盛联公司）与被上诉人翁明伟租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛联公司的委托诉讼代理人宋光辉、被上诉人翁明伟及其委托诉讼代理人曹明乐、张继祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
盛联公司向一审法院起诉请求：1.翁明伟向盛联公司支付拖欠租金、管理服务费355112元；2.翁明伟向盛联公司支付违约金11111元；3.本案诉讼费用由翁明伟承担。2016年5月3日，盛联公司变更第一项诉讼请求为：翁明伟向盛联公司支付拖欠租金、管理服务费412461元（2016年5月1日起新产生的租金、管理服务费，依原合同标准，按翁明伟家具实际占用天数，计算至腾空并交付承租店铺时止）。
一审法院认定事实：2008年4月12日，盛联公司（甲方）与翁明伟（乙方）签订租赁合同一份，主要约定甲方将其三楼摊位租赁给乙方使用经营青岛春诺品牌家具；租赁期限一年（自正式开业之日起向后顺延12个月）；租金缴纳按照“先付后租”原则，合同签订时先交纳当月租金，此后每月20日前交付下月租金；标准租金为每月每平方米25元；租赁期内，乙方不得以任何理由缓缴或不缴合同约定的租金，由于甲方原因给乙方造成的损失双方另行协商处理，协商不成，乙方有权向法院另案起诉，但乙方不得以此为理由拒缴租金；迟交租金每逾期一天甲方将向乙方收取月租金5%／日的违约金，由此给甲方或第三方造成的一切损失均由乙方承担，逾期10日，则甲方有权扣押、拍卖处理乙方的商品，以充抵乙方应缴纳的费用，且装修无偿归甲方所有，甲方可将其装修拆除或将摊位另行租赁给其他商户；乙方若在协议期内，有欠缴费用或其他影响甲方经营的行为，乙方交纳给甲方的履约保证金不足正常标准或不足所欠及费用，乙方在新乡合作的所有专卖店承担连带责任；乙方欠缴甲方租金及其它费用5日以上（含5日）的，甲方有权终止合同，乙方装修无偿归甲方所有；商场于2008年4月19日正式开业，并于19日开始计租，若乙方在该日期前完成了全部装修工作，甲方将给予一个月的免租期，若乙方在该日期前达到营业标准并正式营业者，甲方将会再给予乙方两个月的免租期。当日，盛联公司（甲方）还与翁明伟（乙方）签订管理服务协议一份，主要约定协议期限一年（自正式开业之日起向后顺延12个月）；装修完毕后经验收合格的，甲方给予乙方一个月的优惠期，若乙方在4月19日前达到营业标准并正式营业者，甲方给再予乙方两个月的优惠期；管理服务费用的标准为每月15元／㎡，自开业之日起收取，每月20号之前缴纳下月管理服务费；欠交甲方管理服务费及其他费用5日以上的，除终止协议外乙方应向甲方支付1个月管理服务费的违约金。签订合同后，翁明伟实际租赁盛联公司277.77平方米场地经营。租赁合同和管理服务协议到期后，双方未重新签订合同，但翁明伟一直实际使用租赁场地进行经营，并支付了部分租金和管理服务费。2016年1月3日，因翁明伟长期拖欠租金和管理服务费，盛联公司对其经营店铺停电。2016年5月16日，双方对租赁场地的物品进行了盘点，盛联公司在盘点完毕的当天将店内物品搬至盛联家具城A馆（胖东来生活广场），现租赁场地已有第三方进驻装修。
庭审中，翁明伟称实际开始营业的时间为2008年4月19日，最晚是2016年1月7日盛联公司将店铺封门，有照片证明。但是，在一审法院指定期限内，翁明伟未递交照片。盛联公司称封门的时间是2016年4月30日，翁明伟离开商场，不在商场经营，商场作为管理单位，有责任和义务看管好翁明伟遗留的家具，因此租金和管理服务费计算截止到2016年5月16日双方盘点日期。
一审法院认为，盛联公司与翁明伟签订的租赁合同和管理服务协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，租赁期满后，双方未重新签订租赁合同和管理服务协议，依法应认定为存在不定期租赁合同关系，租金和管理服务费应按原约定计算。翁明伟欠缴租金，事实清楚，当事人均无异议，但是对于欠缴的金额和计费标准双方存在争议。盛联公司提交的“春诺租金往来明细表”中载明的单价为40元，月租11111元，该金额应系租金单价25元／㎡和管理服务费15元／㎡相加后的金额，而该明细表又单独列出“两个月优惠”栏目，显示在10.01.01-10.12.31期间优惠19444元，根据该金额计算每月租金加管理服务费约为35元／㎡，与翁明伟在答辩时称“实际履行标准是每月每平加管理费是35元”相吻合，对此盛联公司虽称“优惠部分属于原告的单方行为，原告有权对优惠的标准和优惠金额、期限具有决定权”，但如按其所述完全可以归入该表载明的“其他优惠”栏目中，无须单独列出“两个月优惠”，故盛联公司不能对该栏目作出合理解释，故对翁明伟辩解意见予以采信，双方实际履行的租金和管理服务费标准应为35元／㎡，盛联公司多计算的租金应当予以扣减。照此计算，自2008年4月19日至盛联公司变更诉求的截止日期2016年4月30日，翁明伟实际拖欠租金和管理服务费为412461元－277.77㎡×5元／㎡×89.4个月=288297.81元。对于2016年5月1日至2016年5月16日盛联公司将租赁物品迁出期间的租金，虽然盛联公司已将翁明伟店铺作出封门处理，但究其原因是因为翁明伟长达数年的时间拖欠巨额租金导致的，且其家具始终在盛联公司存放，实际占用租赁场地，应当参照原合同和协议标准支付占用费，该时间按半个月计，租金和管理服务费应为277.77㎡×35元／㎡×0.5个月=4860.98元。对于盛联公司关于违约金的诉求，双方在租赁合同和管理服务协议中明确约定“迟交租金每逾期一天甲方将向乙方收取月租金5%／日的违约金”、“乙方应向甲方支付1个月管理服务费的违约金”，虽然逾期交付租金的违约金明显过高，但盛联公司对翁明伟长达数年拖欠租金的行为主动调减为违约金11111元，不违反法律规定，予以支持。翁明伟在答辩时称因为盛联公司停电、封门行为造成其经营损失，但盛联公司采取上述行为系针对其长期拖欠巨额租金和管理服务费而采取的合理措施，对其该项辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、翁明伟于判决生效之日起十日内支付盛联公司租金、管理服务费293158.79元；二、翁明伟于判决生效之日起十日内支付盛联公司违约金11111元；三、驳回盛联公司的其他诉讼请求。案件受理费7742元，由翁明伟承担5562元，由盛联公司承担2180元。
盛联公司上诉请求：依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误。案涉租赁合同及管理服务协议对租金、管理服务费的要求将有明确约定。租金为每月每平方米25元、管理服务费是每月每平方米15元。合同履行期间，双方一直按该标准执行，之后也未协商变更，故翁明伟应当按照约定标准支付租金及管理服务费。上诉人所提交的“春诺租金往来明细表”所记载的优惠金额，系上诉人的单方行为。一审法院依据上诉人的优惠金额倒推出双方的租金及管理服务费，依据不足。
翁明伟辩称，（一）盛联公司所依据的租赁合同和管理服务协议是无效协议。1.该两份协议虽有答辩人签字，但当时盛联公司称为了和其他承租人签合同作为参照，并承诺在优惠后再给答辩人让利两元，实际租金及管理费用为每月每平米33元。2.盛联公司起诉时向法庭提交的两份协议均未加盖公章。在庭审时，盛联公司提交的加盖公章的两份协议与之前提交的未加盖公章的协议应为同一协议。因协议约定的期限是一年，故盛联公司目前加盖公章的行为不能认定为追认，应认定该两份协议无效。3.答辩人有证据证明双方实际履行的租赁费为每月每平米35元，应按35元标准履行。（二）答辩人认可自2008年4月至2009年4月租赁期限到期后，因双方未签订新的租赁合同和管理协议转为不定期租赁。在此条件下，双方的权利义务就产生了变化，双方均有权随时解除合同。盛联公司没有擅自封门，扣押答辩人货物的权利。（三）双方转为不定期租赁后，应以答辩人实际租赁的时间计算租赁费和管理费。上诉人实际封门的时间为2016年1月6日，自此之后依法不应再计算租赁费和管理费。一审计算至2016年4月30日显然错误。综上，请求二审法院依法驳回盛联公司上诉，或以事实不清为由将该案发回重审。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于租金及管理费标准问题。盛联公司上诉主张按合同约定租金及管理费标准合计40元，翁明伟辩称双方实际约定租金及管理费合计为33元。因翁明伟未提交有效证据证明自己的主张，双方对租金及管理费变更问题也未形成补充协议，故本院对其主张不予支持。翁明伟在一审期间称租金及管理费标准为35元，一审法院以盛联公司提交的“青岛春诺往来明细表”中载明的“两个月优惠19444元”推定每月每平方米35元，盛联公司对此有异议。本院认为，盛联公司在上述明细表中所列的优惠事项系该公司对于承租户在某一期间作出减免租金的承诺，对于优惠期间、优惠数额由其单方作出意思表示。所谓“两个月优惠”是专指免交两个月租金合计19444元，还是该两个月期间减免19444元租金，从字面意思上并不能准确界定。而同时在该明细表中还存在“春节优惠”2963元一栏，如按35元／㎡标准推算，每天租金及管理费合计为324元（35元／㎡×277.77㎡÷30天=324元／天），优惠期间为9.14天（2963÷324=9.14天）。如果按40元／㎡标准推算，每天租金及管理费合计为370.36元／天（40元／㎡×277.77÷30天=370.36元／天），优惠期间为8天（2963÷370.36=8天）。从以上情况看，春节优惠推算出租金管理费为40元与春节放假期间更吻合，由此也说明以盛联公司所作的优惠承诺推算出来的租金及管理费标准不唯一、不确定。因此，一审法院仅以其中一项优惠项目推算的的结果作为实际履行的租金及管理费标准，确有不妥。因翁明伟没有其他有效证据佐证租金及管理费双方协商变更的事实，应承担举证不能的不利后果。因此，本案租金及管理费的标准应当以合同约定为准，即合计为40元／㎡。
本院认为，盛联公司一审提交的租赁合同、管理服务协议均有翁明伟本人的签字，翁明伟称两合同是用于盛联公司与其他承租人签合同做参照，双方实际约定租金及管理费合计为33元。对于翁明伟的上述意见，盛联公司不予认可，而翁明伟也没有提交有效证据予以佐证，因此，一审法院确认双方当事人于2008年4月12日签订的租赁合同及管理服务协议合法有效，并无不当。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
依据上述合同扩管理服务协议约定，租金及管理费标准为40元／㎡。按该标准计算，自2008年4月19日起至盛联公司变更诉求的截止日期2016年4月30日，翁明伟实际拖欠租金和管理服务费为412461元。对于2016年5月1日至2016年5月16日，按半个月计算，租金和管理服务费应为277.77㎡×40元／㎡×0.5个月=5555.4元。翁明伟总计拖欠租金数额为418016.4元（412461元＋5555.4元=418016.4元）。翁明伟应将上述拖欠租金支付给盛联公司。
综上所述，盛联公司的上诉请求成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1150号民事判决第二项及诉讼费用负担部分；
二、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1150号民事判决第三项；
三、变更河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初1150号民事判决第一项为，翁明伟于本判决生效之日起十日内支付新乡盛联家具连锁企业有限公司租金及管理服务费合计418016.4元；
四、驳回新乡盛联家具连锁企业有限公司其他诉讼请求。
如未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2805元，由翁明伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一六年十月八日
代理书记员 刘 冬