新疆生产建设兵团第七师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兵七民一终字第57号
上诉人（原审被告）赵国涛，男，汉族，1987年6月15日出生，新疆维吾尔自治区奎屯市个体工商户。
委托代理人崔建平，奎屯市大众法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）奎屯玛雅房地产经纪有限公司，住所地：新疆伊犁州奎屯市乌尔迈克-乌鲁木齐东路68幢1号。
法定代表人程勇，该公司经理。
委托代理人沈建平，新疆弘桥律师事务所律师。
上诉人赵国涛因与被上诉人奎屯玛雅房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）居间合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2014）奎垦民一初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵国涛及其委托代理人崔建平，被上诉人玛雅公司的委托代理人沈建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年3月16日，李军锁委托玛雅公司为其出售位于奎屯市屯富园165栋312室房屋一套，双方签订了委托售房合同书一份。赵国涛有意购买房屋一套。2014年5月16日，玛雅公司业务人员带领赵国涛看了位于奎屯市屯富园165栋312室。赵国涛看过房屋后在玛雅房屋看房确认书购买人或代理人处签字确认。该看房确认书约定，购买人（甲方），居间人（乙方）奎屯市玛雅房屋；第3条约定自本协议签署之日起十二个月内，甲方／与甲方同行看房人／甲方的利害关系人如购买／实际使用了乙方提供信息的房屋，均视为乙方完成了居间服务，甲方同意按第4条标准向乙方支付居间报酬。第4条约定，在出现下述情况之一时，甲方按买卖合同约定的房屋出售价格的1%的标准，向乙方支付居间报酬；（1）签署买卖合同；（2）甲方实际使用由乙方提供居间信息的房屋。2014年5月28日，赵国涛与李军锁办理了房屋所有权转移登记申请书，该房屋已办理完相关过户手续并实际交付。房屋的成交价为290000元。玛雅公司为本案诉讼支付邮寄送达费96.6元，律师代理费700元。
原审法院审理认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。玛雅公司提供的玛雅房屋看房确认书明确约定了双方当事人的名称、服务内容、权利义务、报酬支付方式、违约责任、解决争议的方法等内容。该看房确认书符合书面合同形式要件，也具备居间合同的性质。赵国涛为了寻求房源，在玛雅公司的带领下看了由玛雅公司提供的房源（位于奎屯市屯富园165栋312室李军锁的房屋）。赵国涛在获得居间人提供的媒介服务后，又通过其他途径与玛雅公司提供的房源业主李军锁进行磋商达成房屋买卖协议，且办理了房屋过户手续。赵国涛与房主李军锁的买卖房屋结果与玛雅公司提供媒介服务存在因果关系，实际上居间人已促成了合同成立，居间人按约完成了媒介服务的合同义务。赵国涛绕开居间人与玛雅公司提供的房主买卖房屋的行为违反了合同约定。根据双方签订的看房确认书中第3、4条约定，赵国涛应按买卖合同房屋出售价格的1%支付居间报酬，该房屋出售价格为290000元，居间报酬应为2900元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因赵国涛的违约行为，由此产生的邮寄送达费96.6元应由赵国涛承担。故对玛雅公司请求赵国涛支付居间报酬2900元的诉讼及承担邮寄送达费的诉讼请求予以支持，其他诉讼请求于法无据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赵国涛于本判决生效之日起十日内一次性支付奎屯玛雅房地产经纪有限公司居间报酬2900元、邮寄送达费96.6元，以上合计2996.6元。二、驳回奎屯玛雅房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由赵国涛负担。
上诉人赵国涛不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销原判，驳回玛雅公司的诉讼请求。理由如下：玛雅公司提供的玛雅房屋看房确认书不是看房协议书不具备合同性质，对双方不具有法律约束力。该看房确认书中的格式条款存在欺诈和隐瞒事实的情形；其内容明显加重赵国涛的责任并限制了赵国涛的选择权，应属无效条款。玛雅公司仅是带赵国涛去看李军锁的房屋，提供了房源，并未进入李军锁的房屋中详细察看。所以，玛雅公司并没有促成房屋买卖合同成立，其无权要求支付居间服务费。故请求驳回玛雅公司的诉讼请求。
被上诉人玛雅公司答辩称：赵国涛因需购买二手房一套，找玛雅公司为其提供居间服务。2014年5月16日，玛雅公司的工作人员胥惠等人接赵国涛察看了位于奎屯市屯富园165栋312号李军锁房屋一套，之后，赵国涛与玛雅公司签订了看房确认书。但事后赵国涛却私下与李军锁达成购房协议，并办理了相关的房产过户手续。赵国涛违反诚实守信原则及合同约定，其行为已构成违约行为，应承担违约责任。故原审法院判令赵国涛支付居间报酬2900元正确，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明，2014年5月初，赵国涛欲购买一套屯富园小区的住宅。同年5月16日，玛雅公司业务人员胥惠等人在奎屯市澳门豆捞店旁边接赵国涛察看了奎屯市区的四处楼房，其中，在察看奎屯市屯富园165栋312室时，因房主李军锁无钥匙未能进入房内察看，胥惠便带赵国涛察看了与该房结构相同的二楼322室。之后，赵国涛与胥惠等人一起乘坐玛雅公司的车返回。在返程途中，胥惠在车上向赵国涛出示了一份打印好的玛雅房屋看房确认书，并称任何客户看房要有看房记录，是为了单位检查工作用，让赵国涛在玛雅房屋看房确认书上购买人或代理人处签字确认，该看房确认书只有一份，由胥惠收回。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实有双方当事人的陈述，证人胥惠的证言等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为：首先，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。本案中，玛雅房屋看房确认书是由玛雅公司事先单方拟定并针对不特定的人重复使用的，赵国涛并未参与拟定协商过程，因此该看房确认书属于格式合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而在本案中，玛雅房屋看房确认书却规定：“购买人（甲方），居间人（乙方）奎屯市玛雅房屋；第3条约定自本协议签署之日起十二个月内，甲方／与甲方同行看房人／甲方的利害关系人如购买／实际使用了乙方提供信息的房屋，均视为乙方完成了居间服务，甲方同意按第4条标准向乙方支付居间报酬。第4条约定，在出现下述情况之一时，甲方按买卖合同约定的房屋出售价格的1%的标准，向乙方支付居间报酬；（1）签署买卖合同；（2）甲方实际使用由乙方提供居间信息的房屋。”这实际上是要求赵国涛独家委托玛雅公司提供中介服务，但却并未规定取得独家委托权的中介方作为对价所要承担的主要义务，这就限制了赵国涛作为消费者选择服务的权利，加大了赵国涛的责任。庭审中玛雅公司并未提交证据证明其采取了合理方式提请赵国涛注意上述条款，也未提供证据证实对赵国涛已尽合理提示及说明义务。而仅是告知赵国涛签署玛雅房屋看房确认书只是看房的记录，是为了单位检查工作用。因此，该条款应认定无效，既然是无效条款，自然不能成为请求赔偿的依据。其次，本案中玛雅公司仅为赵国涛提供了房源信息，而离房屋买卖的成交尚早，因此如果将房屋买卖成交后的报酬视为赵国涛违约对玛雅公司造成的预期利益的损失，显然不合理。本案中，玛雅公司虽然为赵国涛提供了房源信息，但收取房屋成交价1%的报酬的前提是其不仅要提供交易信息、权属调查等，还要促成买卖合同的订立，甚至还包括了办理后续的过户手续。因此，除有特别约定，仅提供房源信息还不足以被认为全部完成房屋买卖的中介服务，以此要求客户支付报酬不能成立。故玛雅公司以媒介居间成功后的报酬作为违反看房确认书的预期利益显然不合理。再次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在本案中，赵国涛与卖方李军锁最终签订房屋买卖合同是由双方自行协商达成的，而不是由玛雅公司促成的，因此玛雅公司无权要求赵国涛支付报酬。玛雅公司向赵国涛主张报酬2900元与法律规定不符，其主张本院不予支持。本案中，虽然玛雅公司未促成买卖合同成立，但为了促使合同的成立确实履行了一定的服务，赵国涛依法应当向玛雅公司支付必要的服务费用。由于玛雅公司并没有明确主张从事居间活动支出的必要费用，故本院不予处理。综上，原审法院认定事实和适用法律不当，应予纠正。上诉人赵国涛的上诉请求成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2014）奎垦民一初字第319号民事判决。
二、驳回被上诉人奎屯玛雅房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由被上诉人奎屯玛雅房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王卫海
审判员 张心慧
审判员 徐 华
二〇一五年三月十一日
书记员 张甜瑞