山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终966号
上诉人（原审被告）：孙名美，女，1978年11月9日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：李岳，山东沃德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李雪，女，1973年6月14日出生，汉族，住山东省乐陵市。
委托诉讼代理人：李民，山东剑超律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于淼，北京市君致（济南）律师事务所律师。
上诉人孙名美因与被上诉人李雪房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3524号民事判决，向本院提起上诉。于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙名美上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李雪的诉讼请求；2.二审诉讼费用由李雪负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决无事实和法律依据，依法应予撤销。1.李雪履约能力严重不足，孙名美依法行使不安抗辩权依法有据，不存在违约行为。孙名美与李雪于2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》，李雪多次向多家银行申请贷款未审批通过，不能向孙名美支付合同第三条“成交价格、付款方式及资金划转方式”第一项3约定的孙名美用于办理还款解押手续的首付款，致使合同第一条“房屋状况”第四项约定的2017年1月15日前的孙名美解押申请无法进行，李雪违约在先。孙名美多次要求李雪履行合同，但李雪以自身房屋出卖款尚未收到为由拖延至2017年5月13日双方签订“补充协议”后，又拖延至6月15日才将首付款付清，期间长达5个月时间，根据合同第八条“违约责任”第三项4“逾期履行本合同约定的义务超过三十日”的约定，李雪已构成“根本违约”，孙名美有权利解除合同并要求李雪承担违约责任。鉴于上述李雪存在“根本违约”的事实，孙名美要求李雪先行支付合同剩余款项的同时办理房屋所有权变更转移手续，是依法行使不安抗辩权的合理、合法主张，而不是一审判决认定孙名美的这一要求为“严重违约”行为。孙名美在李雪履约能力严重不足，已“根本违约”的前提下，为维护自身合法权益，依法行使不安抗辩权的行为，依法应得到人民法院的支持。2.审判决认定孙名美存在“严重违约”行为，判令孙名美向李雪支付违约金147800元(房屋总价款的20％)，无事实和法律依据。(1)合同第八条“违约责任”内容中，没有存在“严重违约”行为，要承担房屋总价款20％违约金的约定。(2)合同第八条“违约责任”第二项1-5约定的孙名美“根本违约”情形，孙名美均没有违反，也就不存在依本项约定孙名美承担房屋总价款20％违约金。(3)既便是一审判决认定孙名美“拒不配合将房屋转移登记至李雪名下”的行为成立，孙名美也没有构成合同第八条“违约责任”第二项3约定的“根本违约”不能适用房屋总价款20％违约金的处罚。2017年6月15日孙名美与李雪共同到孙名美抵押贷款银行还款，申请办理涉案房屋解押手续，2017年6月17日，孙名美收到银行的抵押权涂销登记通知，2017年6月22日孙名美接中介通知和李雪、中介共三方按合同约定，共同到市房管局办理房屋转移登记产生付款争议，直到一审法院2017年7月18日立案审理本案，也仅有25日，没有达到合同第八条“违约责任”第二项3约定“逾期履行本合同约定的义务超过三十日”的“根本违约”条件，更不能适用房屋总价款20％违约金的处罚。况且，“根本违约”的法律后果是守约方有权解除合同并要求违约方支付房屋总价款20％的违约金，而本案李雪并未主张解除合同，因此，既便孙名美构成“根本违约”，也不应适用房屋总价款20％违约金的处罚。3.一审判决孙名美向李雪支付律师费45000元，无事实和法律依据。(1)合同第八条“违约责任”第五项约定违约方承担律师费的前提是守约方主张赔偿合同履行过程中违约方给其造成损失的诉求，而本案李雪的诉讼请求为继续履行合同和孙名美承担违约责任，并未要求孙名美赔偿合同履行过程中给其造成的损失(且不讲李雪没有损失存在)，因此，李雪要求孙名美承担一审诉讼律师代理费的诉讼请求依法应予驳回。(2)一审判决孙名美向李雪支付律师费45000元，明显偏高，违反《山东省律师服务收费管理办法》及《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》的规定，既便判决孙名美承担律师费，也应以上述标准予以认定收费金额。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，依法应予撤销，请求人民法院查明事实，依法支持孙名美的上诉请求。
李雪辩称，1.李雪已按约履行合同义务，不存在根本违约、履约能力严重不足等情形。首先，根据2016年12月25日双方签订的《房屋买卖合同》，李雪在履行合同过程中，始终都是按照合同约定的付款时间如期甚至提前付款，这在一审时李雪已经提交了收条及转账凭证、证人证言等证据予以证明，证据确实充分，而一审判决在第16页-第18页中已经对此作出分析说明，李雪不再赘述。其次，根据合同第一条第四款之约定，李雪应于2017年1月15日前向贷款机构提交还清贷款申请，并于2017年2月15日前办理完抵押注销手续。上述条款确定的是孙名美清偿贷款并办理解押手续的期限，并未约定李雪支付首付款的期限，因此，如果双方根据该条款履行合同，情况应为无论李雪是否支付首付款，李雪均应按期清偿贷款并解押。而在合同第三条第一款第三项中，对首付款的支付期限做了明确约定，即李雪应于银行贷款审批通过后且在出卖人申请解押当日支付，并用于还款解押。李雪的贷款是于2017年5月份通过审批，审批通过后，李雪按约将26万元首付款支付给了孙名美，因此不存在李雪延期5个月支付首付款的情形，不能构成根本违约。反而是孙名美在收到款项后，并未用于清偿贷款，而是在李雪支付第二笔款项后才清偿贷款解押。第三，《合同法》第68条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化;（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务;（三）丧失商业信誉;（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”而李雪在履行与孙名美签订的《房屋买卖合同》的过程中并无以上情形，且孙名美未提供证据证明李雪履约能力严重不足，因此孙名美并无正当理由行使不安抗辩权，其主张不能成立。2.孙名美未按约履行过户义务且拒绝将房屋出卖给李雪的行为已构成根本违约。首先，根据《房屋买卖合同》第三条第一款第四项规定：“买受人于出卖人解押完毕且过户当日将第二笔购房款129,000.00元支付给出卖人”。但事实上李雪于2017年6月15日第二笔购房款131000元支付给孙名美后，孙名美在中介多次通知后仍拒绝履行过户义务，自2017年6月15日李雪支付第二笔购房款至今，孙名美在长达近8个月的时间里都未履行合同约定的过户义务，其行为已经构成合同第八条第二款规定的根本违约，应以相当于该房屋总价款的20%向李雪支付违约金。其次，孙名美以行使不安抗辩权为由拒绝履行过户义务，但其并无确切证据证明李雪履行能力严重不足，根据《合同法》第68条“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定判决孙名美承担违约责任于法有据。第三，根据证人证言，2017年6月22日证人与李雪去房管局，孙名美也去了，但是不给过户，而孙名美拒绝过户提出的条件是要求李雪把剩下的钱付清。此后，孙名美于2017年7月14日向李雪发出《履行合同催告函》，以李雪未获得贷款审批为由告知李雪：一、在收到本函后十日内将未付房款自行筹齐，以现金形式支付给本人。二、如收本函后十日内无法筹齐剩余房款，本人将有权解除与贵方签订的《存量房屋买卖合同》，届时请贵方主动与本人联系已付房款的退款事宜。上述证人证言、催告函足以证明孙名美是无正当理由拒不按约履行合同义务，且单方要求解除合同，拒绝将该房屋出售给李雪并要求退款。根据《合同法》第108条之规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”同时，根据合同第八条第二款第4项之约定，出卖人拒绝将房屋出售给买受人的，出卖人构成根本违约，应以相当于房屋总价款的20%向买受人支付违约金。因此，无论从何种角度理解孙名美的违约行为，其均应当向李雪支付相当于房屋总价款20%的违约金。因为孙名美是在上诉时提出其不构成根本违约的观点，一审程序中其并未提出，所以李雪就其新意见提交《履行合同催告函》作为新证据，以此证明孙名美不构成根本违约的主张不能成立。3.孙名美应当承担李雪为本案支付的律师费，且律师费标准符合相关收费标准。首先，合同第八条第五款已经明确约定，买卖双方在合同履行过程中，任何一方违约，违约方须承担守约方所花费的律师费。一审法院基于合同约定判决孙名美承担律师费并无不当。其次，根据2016年9月份最高院发布《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条之规定，引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。因孙名美无正当理由拒不履行合同义务，又无正当理由坚持上诉，滥用诉讼权利，拖延承担义务，导致房屋买卖至今无法履行完毕，造成李雪损失巨大，判决其承担律师费于法有据。第三，按照山东省物价局2017年8月14日印发的“关于印发《山东省律师服务收费管理办法》和《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》的通知(鲁价费发〔2017〕70号)”中的附件二“山东省实行政府指导价律师服务收费标准”计算，本案律师代理费收费幅度为37472元-48340元，而李雪所支付律师代理费为45000元，在该幅度内，完全符合《山东省律师服务收费管理办法》及《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》。综上所述，李雪在合同履行过程中一直积极履行合同义务，提前甚至超额支付合同约定款项，孙名美是合同履约过程中的根本违约方，应当按照合同约定继续履行合同义务并支付相应违约金、律师费，一审判决并无不当，请求法院依法驳回孙名美上诉请求，以维护李雪的合法权益。
李雪向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙名美立即为李雪办理房屋过户手续；2.判令孙名美支付由其违约产生的违约金及相关费用；3.判令孙名美承担律师费用。
一审法院认定事实：1.坐落于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼***号房屋及***号房屋于2011年3月11日进行了所有权登记，房屋所有权证号分别为济房权证槐字第1391**号、139***号，载明均为孙名美单独所有。2.2016年12月25日，孙名美与李雪通过山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订合同编号为100000573635的《存量房屋买卖合同》，孙名美为房屋出售方（甲方）、李雪为房屋购买人（乙方）。合同内容为：第一条房屋状况。（一）房屋基本状况。1.出卖人所售房屋坐落为济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼***室，该房屋为楼房，所在楼栋建筑总层数为8层，其中地上7层，地下1层，该房屋所在楼层为5层，产权证明所载建筑面积共计76.63平方米。2.共同出卖的附属房屋：储藏室。3.该房屋规划设计用途为住宅。（二）房屋权属状况。1.该房屋所有权证证号为槐字第139149号，填发单位为济南市住房保障和房产管理局。2.共同出卖的附属房屋单独登记的，所有权人为孙名美，房屋所有权证号为槐字第139***号。（三）该房屋性质为商品房。（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年1月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2017年2月15日前办理完毕抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为：甲方已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。如房屋已出租的，交易房屋的租赁期限至2017年3月7日止，就房屋租金及押金事宜，出卖人与买受人双方一致同意：到期后房屋不在（再）出租，租赁房屋到期前租金归出卖人所有。第二条成交方式。出卖人与买受人通过链家公司（备案证明编号：济经纪0656）居间介绍成交。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）房款约定。1.出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为739000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变化。2.买受人于2016年12月25日向出卖人支付定金10000元（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为自行支付。3.买受人于银行贷款审批通过后且在出卖人申请解押当日将第一笔购房款260000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付出卖人；该笔首付款用于出卖人办理还款解押手续。4.买受人于出卖人解押完毕且过户当日将第二笔购房款129000元以自行支付的方式支付出卖人。（二）关于房款支付方式的约定。贷款：买受人以组合贷方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于双方资料准备齐全且买受人将自己名下房屋过户出去3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为340000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。第四条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第五条房屋的交付。（一）出卖人应当于银行放款后且收到全款5个工作日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接《家具家电及附属设施清单》中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。（二）在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他（无）费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额同时转让，出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下，买卖双方不再另行结算。（三）经出卖人和买受人协商一致，出卖人留存5000元作为物业保证金并由链家公司保管，待出卖人将物业费、燃气、水电网费、有线电视等相关费用结清并交房后，链家公司将该保证金无息返还给出卖人。交方前所欠各项费用，出卖人许可链家公司使用该物业保证金代为支付。（四）若出卖人在房屋权属转移登记之前将房屋交付给买受人且买受人在收到房屋后进行装修的，合同履行过程中，买卖双方解除合同，所花费的装修费由买受人自行承担。第六条税、费相关规定。（一）办理以上手续应当缴纳的税与费，经甲乙双方协商一致，甲方承担的税种为（无），乙方承担的税种为契税、交易手续费、共有证费、调档费、抵押费、登记费。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳。（二）因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房屋总价款20%的违约金。（三）本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费种类的，由政策规定的缴纳方缴纳；因政策原因使原有税费金额增加的，双方友好协商解决，但因地方税务局对二手房交易计税价格进行调整导致增加的，仍按照本条第（一）款约定承担。第七条权属转移登记。（一）出卖人与买受人双方应于出卖人解押完毕双方资料准备齐全3个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；（二）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。（三）甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币0元作为户口迁出保证金。第八条违约责任。（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）本合同中相关条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中责任处理。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。第九条不可抗力。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之日起转移给买受人。第十条其他约定（无）。第十一条如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条的约定为准。第十二条争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向房屋所有地人民法院起诉。在该合同后，孙名美与李雪签署了《家具家电及附属设施清单》作为附件。同日，李雪交纳定金10000元，孙名美就此出具《房屋买卖定金收条》。签订以上合同当日，孙名美、李雪及链家公司又签订《居间服务合同》，孙名美为甲方（出卖方）、李雪为乙方（买受方）、链家公司为丙方（居间人），合同约定了居间服务内容及收费标准，写明甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成；本次交易应向丙方支付的居间代理费为11824元，由乙方承担，并应于本合同签订24小时内支付。合同还约定了保障服务内容及收费标准，写明丙方提供的保障服务包括保管与交易相关的产权资料及其他重要材料、协助办理公证手续、协助办理房屋评估手续、协助办理房屋抵押登记手续、协助办理房屋解押手续、协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度、告知贷款审批进度等，并约定本次交易应向丙方支付的保障服务费包括代收评估费用500元、保障服务费3695元，全部由乙方承担，并应于本合同签订24小时内支付。该合同中还对权利义务、违约责任等事项进行了约定。3.2017年4月16日，孙名美作为出卖人与作为买受人的李雪又签订《济南市存量房屋买卖合同》，内容为：第一条房屋状况。（一）房屋基本情况。《房屋所有权证》证号槐139149，出售房屋坐落于槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼***，建筑面积76.63平方米，用途住宅。《房屋所有权证》证号槐139***，出售房屋外于槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼***，用途储藏室。（二）该房屋的抵押情况为：有抵押。抵押权人为中国工商银行股份有限公司济南高新支行，抵押金额为385000元。出卖人应于申请办理房屋权属转移登记前注销该房屋抵押登记。（三）出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，出卖意愿真实。保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第二条买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成立价款为484000元。现双方协商一致不予资金监管。第三条买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费承担约定如下：买方承担。第四条如所售房屋专项维修资金在出卖人名下，该房屋专项维修资金分户账户中结合的资金随房屋所有权同时转让，买卖双方同意本房屋维修资金过户、变更至买受人名下。第五条买卖双方应（于）合同签订之日90日内到登记机构申请该房屋的过户转移登记。如逾期未申请，买卖双方其中一方可申请撤销合同电子信息。如买卖双方在经纪机构签订《存量房买卖经纪服务合同》的，买卖双方其中一方需会同机构到登记机构申请撤销合同电子信息。撤销合同电子信息后，出卖人可与他人重新网签合同。第六条本合同在履行过程中发生的争议，由当事人协商解决；协商不成的，按照下列第一种方式即提交济南仲裁委员会仲裁解决。第七条双方约定其他事项。储藏室价格为0。第八条本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为本合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。第九条本合同共一式三份，买卖双方各持一份，办理该房屋产权转移登记时向房屋权属登记机关提交一份。4.2017年5月13日，孙名美与李雪签订《关于合同编号为〈100000573635〉补充协议》，甲方（出售方）为孙名美，乙方（买受人）为李雪，内容为：甲乙双方约定于2017年5月13日，乙方向甲方支付首付款260000元整；乙方在银行放款后（自己房子的出售尾款）向甲方支付剩余首付款130000元整，甲方应立刻向银行申请提前还款申请，此130000元应在还款当日，甲乙共同前往银行还款，乙方支付给甲方还款账户。甲乙双方在此协议签订后，如若有违约方，按原合同履行，依法承担违约责任。该补充协议中除孙名美及李雪在甲、乙方签名外，李虎在丙方（见证人）处签名。签订补充协议当日，李雪通过银行转账方式向孙名美支付230000元，另于次日（5月14日）通过银行转账方式向孙名美支付30000元。2017年6月15日，李雪再次通过银行转账方式向孙名美支付130000元。5.2017年6月17日，孙名美办理了抵押权涂销登记。6.李雪自2009年6月起至2017年9月在济南市参加了社会保险。
对有争议的证据和事实：1.李雪提供《贷款审批通知书》、《个人账户审批流水账》打印件，载明其为购买孙名美的房屋向“农行泺源支行”申请贷款，于2017年4月提交资料，至5月5日经该行审批同意。孙名美对李雪提供以上证据不予认可。2.李雪在本案诉讼中申请链家公司经办人员李虎出庭作证。经一审法院通知，李虎于2017年9月11日本案第一次开庭审理时出庭作证，其向一审法院提交链家公司《济南市房地产经纪机构备案证书》、链家公司济南第十七分公司营业执照、其个人《山东省房地产经纪骨干人员培训合格证书》、其个人工作证（载明其为链家外海西子店经理）。李虎陈述李雪申请的银行贷款审批在2017年5月份办理完毕，其通知孙名美及李雪办理过户手续，在6月22日的时候其与李雪去房管局，孙名美也来了，但是不给过户。自6月22日以后其通知孙名美过来过户，但是孙名美多次拒绝。李虎说明孙名美拒绝办理过户提出的条件是要求李雪把剩下的钱付清。后来其再通知孙名美仍然没有去办理。李虎就以上陈述提供照片，显示2017年6月22日08：09：55在济南市不动产登记中心不动产受理的号码为A009（李雪）；另显示其与李雪在济南市住房保障和房产管理局大门处及办事大厅处拍摄。李虎在作证过程中还提交短信记录，显示其于6月22日、7月6日等时间通知孙名美到房管局办理过户手续，并说明如果不办将造成违约、走法律程序等。李虎另提供通话记录详单查询及通话录音，其说明与孙名美多次电话联系。李雪对李虎作证陈述内容及提供的以上材料无异议。孙名美对李虎作证陈述内容不予确认。3.2017年7月25日，李雪与北京市君致（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，约定李雪委托该律师事务所的律师为其与孙名美房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，律师费为45000元。北京市君致（济南）律师事务所于2017年8月22日出具发票，载明收取李雪律师费45000元。李雪在本案诉讼中说明以现金方式支付了以上律师费用。孙名美对李雪提供以上证据主张关联性有异议，认为与本案没有关联性，其还认为不存在违约行为，另对律师费的计算标准其亦提出异议，主张李雪没有提供付款凭证。4.孙名美在本案诉讼中提交《关于买卖合同〈100000573635〉的补充协议》，载明出卖方为其本人，买受人为李雪，内容为：双方于2016年12月25日达成一致签署位于槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼***室的买卖合同，现如今双方达成一致签订此补充协议，具体内容如下：出卖人在签订此补充协议当日必须立刻给买受人办理房屋过户手续以及房屋钥匙交付，并配合第三方贝壳金控控股有限公司办理尾款垫资手续。买受人在出卖人签订第三方尾款垫资手续后，先行支付所需支付房屋尾款338000元的垫资费用。在出卖人给买受人过户后第10日收到房屋尾款338000元整，超出第10日1天立刻向出卖人支付违约金一万元整。出卖人在交付房屋时结清房屋所有水、电、天然气、暖气、物业费欠费。该补充协议的出卖人及买受人签字（手印）处均为空白，标注时间为2017年7月（空白）日。孙名美主张该补充协议是由链家公司向其提供，李虎在出庭作证中陈述该补充协议是由其提供，其说明2017年6月22日通知孙名美办理过户，孙名美不给过户并要求把尾款全部交付，为解决此事其打出来的该补充协议交给了孙名美；其还说明李雪知道该其打出来的该补充协议，但是李雪不同意，孙名美也不同意。5.孙名美在本案诉讼中就其与李雪于2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》和2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》主张在处理与李雪之间的争议中采用2017年4月16日签订《济南市存量房屋买卖合同》中的约定，即要求提交济南仲裁委员会仲裁，在房屋买卖价款方面要求采用2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》的约定内容；李雪在本案诉讼中明确要求履行2016年12月25日其与孙名美签订的《存量房屋买卖合同》。
对以上有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.李雪提交的《贷款审批通知书》、《个人账户审批流水账》打印件与其申请出庭作证链家公司的工作人员李虎的陈述内容能够相互印证，予以采信。2.李虎系链家公司工作人员，也是孙名美与李雪房屋买卖交易中的居间方具体经办人员，其在本案中作证陈述内容有其提供的短信记录、在济南市住房保障和房产管理局拍摄的照片相互印证，一审法院对其作证陈述内容予以采信。3.李雪提交的《委托代理合同》及律师费发票均为原件，具备真实性，且《委托代理合同》已经明确其委托律师代理案件即为与孙名美之间的房屋买卖合同纠纷案件，与本案也具有关联性，因此予以采信。4.孙名美提交的《关于买卖合同〈100000573635〉的补充协议》仅为空白文本，不仅李雪未签字确认，孙名美本人也没有签字确认，该补充协议实际并未签订，不具有拘束力，不予采信。5.本案中孙名美与李雪曾分别于2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》、于2017年4月16日签订《济南市存量房屋买卖合同》，其中2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》相较2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》在内容上明显有欠缺，如款项的具体支付方式、权属转移登记等，且该合同中约定的房屋买卖价款仅为484000元，也明显低于2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》中约定的价款739000元。一审法院认为孙名美与李雪在2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，而2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》系基于房产管理部门的要求签订的格式合同，并未如实反映出当事人双方的真实意思，对此李雪在本案诉讼中也实事求是地说明要求履行2016年12月25日签订的合同即房屋价款更高的合同，一审法院确定当事人双方应该履行的是2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》。
一审法院认为，坐落于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼***号房屋及***号房屋为孙名美所有，其在与李雪协商后于2016年12月25日签订了《存量房屋买卖合同》，该合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，李雪及孙名美作为房屋的买卖双方在合同签订后即应严格履行各自应承担的义务，如有违反，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。李雪及孙名美在履行合同过程中产生纠纷，进而形成诉讼，以本案诉讼中又各执一词。经本案综合审理，一审法院认为李雪在该合同的履行过程中并无违约之处，而孙名美则存在严重违约行为。对此，分析说明如下：1.依双方于2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》，可以确定李雪作为购买人支付房屋购买款项的时间及顺序应为于2016年12月25日交定金10000元、于银行贷款审批通过后且在孙名美申请解押当日支付第一笔购房款260000元，然后于孙名美解押完毕且过户当日再支付第二笔购房款129000元，其余款项为李雪以组合贷方式申办抵押贷款，其应与孙名美在双方资料准备齐全且李雪将自己名下房屋过户出去3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款手续，拟贷款金额为340000元（即剩余全部购房款），该部分款项由贷款机构直接支付给孙名美。而李雪的实际付款情况为，于2016年12月25日支付定金10000元、于2017年5月13日支付230000元、于5月14日支付30000元、于6月15日支付131000元，而孙名美实际于2017年6月17日才办理了抵押权涂销登记，如果仅按2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》中的约定，孙名美未申请解押之时李雪可以不支付该第一笔购房款260000元，但因双方又于2017年5月13日签订了《关于合同编号为〈100000573635〉补充协议》，将付款时间进行了变更，所以李雪实际是按补充协议的约定时间向孙名美支付了以上相应款项。从该补充协议来看，也是当事人双方的真实意思表示，而且约定的内容实际是将李雪付款的时间提前（由原约定的解押当日）和增加（由原合同约定孙名美解押完毕且过户当日再支付第二笔购房款129000元变更为李雪在自己的房屋出售尾款银行放款后支付130000元），李雪实际上不仅是履行了原2016年12月25日签订《存量房屋买卖合同》中约定的付款义务，还进一步履行了补充协议中约定的付款义务。由此说明不仅不存在着孙名美辩称李雪履约能力严重不足的情形，反而印证了李雪在积极履行付款行为。因此孙名美该部分辩称意见与事实不符，不能成立，不予采信。2.在李雪支付了401000元购房款后，孙名美于2017年6月17日才办理了其原在房屋设定抵押权的涂销登记。而随后李雪及链家公司通知孙名美于6月22日办理房屋的转移登记手续，该项转移登记手续的内容在2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》中约定的实际是孙名美解押完毕且过户当日再支付第二笔购房款129000元，也就是说李雪在支付了第一笔260000元购房款后应该在孙名美将房屋转移登记至其名下后再支付第二笔购房款（按合同约定为129000元）。然而尽管李雪已经实际提前（2017年6月15日）、超额（实际支付131000元）支付了购房款，但孙名美仍然拒不配合将房屋转移登记至李雪名下，由此足以表明孙名美存在着严重违约行为。综合以上一审法院的认定，孙名美在本案诉讼中辩称李雪履约能力严重不足，其为维护自身合法权益，依法行使不安抗辩权，并认为李雪拖延付款给其造成了重大损失均无事实依据，不予采信。鉴于一审法院认定孙名美在履行合同中存在的违约行为，李雪要求孙名美为其办理房屋的转移登记及要求孙名美支付违约金147800元、承担律师费45000元均有合同约定为依据，均予支持。另需说明，孙名美在本案诉讼中第一次开庭审理时（2017年9月11日）曾辩称本案管辖权应当属于济南仲裁委员会，要求驳回李雪的起诉，其依据是与李雪于2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》。对此，一审法院认为，一是前面已经说明该2017年4月16日签订的《济南市存量房屋买卖合同》并非当事人双方的真实意思表示，孙名美在本案诉讼中在争议解决方式上要求适用该合同的约定，而在房屋买卖价款中又要求适用2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》，其行为明显无理。二是依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外;另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”而孙名美并未在首次开庭前（2017年9月11日）提出该项意见，而是在该次开庭审理中才将该意见作为答辩意见提出，因此，依以上规定，应视为其放弃仲裁协议，一审法院对本案审理并无不当。判决：一、孙名美于判决生效之日起10日内将其名下坐落于济南市槐荫区清河北路西首路北美里新居三区2号楼***号房屋及***号房屋（房屋所有权证号分别为济房权证槐字第1391**号、139***号）转移登记至李雪名下，转移登记期间的费用由李雪承担；二、孙名美于判决生效之日起10日内向李雪支付违约金147800元；三、孙名美于判决生效之日起10日内向李雪支付担律师费45000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11190元，由孙名美负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证和交换。李雪提交2017年7月14日孙名美向李雪发的一份履行合同催告函一份，拟证明孙名美违约在先，且构成根本违约。经质证，孙名美对该证据的真实性没有异议，但认为该份催告函是在李雪违约的情况下孙名美向其发出的，无法证明孙名美违约。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方于2017年5月13日签订的补充协议系对2016年12月25日签订的《存量房屋买卖合同》中房款支付方式的变更，系双方真实意思的表示，双方均应按照合同约定履行。李雪已于签订补充协议当日向孙名美支付230000元，次日支付30000元，于2017年6月15日支付130000元，孙名美亦接收上述款项，故李雪已经按照合同约定支付了相应的购房款。孙名美关于李雪未按照合同约定支付购房款，故孙名美不履行房屋转移登记至李雪名下的义务系行使的不安抗辩权的主张无事实和法律依据，本院不予支持。因孙名美拒绝履行将房屋转移登记至李雪名下的义务，根据合同约定，孙名美的行为构成根本违约。一审法院判决孙名美支付房屋总价款20%的违约金并无不当，本院予以维持。李雪主张的律师代理费，由李雪与律师事务所签订的《委托代理合同》和律师事务所出具的发票予以证实，符合双方合同约定，亦不违反《山东省律师服务收费管理办法》及《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》规定，一审法院对李雪该主张予以支持并无不当，本院予以维持。孙名美关于其不承担该项费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，孙名美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11190元，由上诉人孙名美负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 刘 洋
审判员 李 静
二〇一八年二月二十三日
书记员 郭婷婷