江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮中民终字第0041号
上诉人（原审被告、反诉原告）陶文辉。
上诉人（原审被告、反诉原告）陶大庆（系陶文辉父亲）。
上诉人（原审被告、反诉原告）颜道芳（系陶文辉母亲，系陶大庆妻子）
被上诉人（原审原告、反诉被告）吴开彬。
上诉人陶文辉、陶大庆、颜道芳与被上诉人吴开彬租赁合同纠纷一案，盱眙县人民法院于2013年11月19日作出(2013)盱民初字第1015号民事判决。上诉人陶文辉、陶大庆、颜道芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日受理后，依法组成合议庭于2014年1月8日公开开庭审理了本案，陶文辉及委托代理人裘郑清，吴开彬及其委托代理人薛建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，陶大庆、颜道芳系夫妻关系，陶文辉系两人儿子。2009年8月30日，陶文辉与吴开彬签订“房屋租赁合同”一份，合同约定陶文辉将与陶大庆共有的位于盱眙县金源南路8号、建筑面积为1020平方米，全框架结构的房屋租赁给吴开彬使用。房屋用途为旅社，租赁期限自2010年3月18日至2020年3月17日，租金为每年18万元，租金于每年3月18日前一次性付清。合同第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：除主框架和外墙不能改变”；第十一条：“合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同‘1.承租人不交付或者不按照约定交付租金达1个月以上；2.未经出租人同意或有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；3.承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或者设备严重损坏的；4.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；5、承租人在出租房屋内进行违法活动的……’”；第十五条其他事项中约定：“1.三年后根据承租人的效益，每年增加租金2000-5000元人民币。10年后，承租人如要续租，则在同等价位上承租人享有优先权。2.出租人在2009年11月1日将出租房的4-5层交给承租人装修。2010年2月18日再将2-3层交给承租人装修。一层的门面房于2010年3月18日交给承租人”，双方还就违约责任等其他事宜进行了约定。
合同签订后，吴开彬对房屋进行了装修，装修时将租赁房屋后墙3-5层垂直的三扇窗户的部分窗户下沿砸去，改设成门，作为消防通道，2010年5月18日吴开彬开设的“盱眙夏威夷快捷酒店”试营业，2010年7月14日，盱眙县公安消防大队向吴开彬发放“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，2010年8月9日领取了“个体工商户营业执照”，营业执照经营范围为中型餐馆；住宿服务（旅店）、美容服务。吴开彬在房屋使用过程中，2012年年底对承租房屋的二层进行装修改设成美容保健对外营业至今。在租赁合同履行过程中，对于一层三间门面，其中两间另行租赁他人，经双方协商一致，从第二年起由三被告收取该两间门面租金共计60000元，抵销部分原告房屋租金，即原告第二年、第三年分别支付三被告扣除两间门面租金剩余部分租金。
2013年3月19日至3月22日，陶大庆、颜道芳以吴开彬擅自改变房屋结构并改变房屋用途等为由要求解除房屋租赁合同，双方发生纠纷，经盱眙110多次出警协调未果，吴开彬遂诉至法院，诉讼中，吴开彬撤回了要求三被告停止侵害、排除妨碍及给付三天半损失的诉讼请求。2013年一层两间门面租金仍由三被告收取，三被告因拒收本年度租金，原告向本院账户提存了150000元。
吴开彬一审诉称，原告于2009年8月30日和陶文辉、陶大庆签订了一份“房屋租赁合同”，该合同由双方自愿协商签订，由陶文辉起草。合同约定：出租人陶文辉将坐落在盱眙县金源南路8号、建筑面积为1020平方米（该房屋共五层，1楼门面房三间，其余为二到五层）、房屋结构为全框架结构的房屋，以每年18万的价格出租给承租人使用，租赁期间为2010年3月18日至2020年3月17日。租金支付期限和方式为：每年3月18日。合同并就其他条款进行了约定。合同签订后，原、被告均能按照合同履行合同义务，2013年3月，被告陶文辉、陶大庆、颜道芳单方违约向原告提出单方撕毁2009年8月30日签订的房屋租赁合同的十年租赁期限和每年年租金部分，无端要求解除原合同条款并单方要求原告增加房租租赁原房屋，原告因投资巨大远期收益，无法同意被告方的无理要求，原、被告双方一致协商到2013年3月18日，就2009年3月18日房屋租赁合同问题无法达成一致意见，原告向被告提出先把合同中现在应缴纳的房租交付后再进行协商，被告无理拒收房租，2013年3月19日起2013年3月22日中午止，被告陶大庆、颜道芳不顾国家法律的有关规定，擅自非法到原告经营的酒店将原告酒店大门用锁锁住，不给原告经营，被告阻止原告经营的违法行为一直在持续进行中，被告的行为已经严重违法并侵害了原告的合法民事权益，请求判令1、被告陶文辉、陶大庆继续履行2009年8月30日的房屋租赁合同，依法保护原告作为承租人的合法承租经营权；2、三被告停止侵害、排除妨碍，停止非法阻止原告合法经营的违法行为，赔偿原告被被告阻止经营三天半期间的损失16800元（含房租、人员工资、水电费、税费、住宿损失）；3、诉讼费用由被告承担。
陶大庆、陶文辉、颜道芳一审辩称，一、原告违反了合同约定，破坏了房屋全框架架构的外墙；二、改变了经营性质；三、对房屋建设了违法建筑。故原告上述三项请求均不能成立。
陶大庆、陶文辉、颜道芳反诉称，2009年8月30日，双方签订一份房屋租赁合同，将陶大庆、陶文辉自有的坐落于盱眙县盱城镇金源南路与转盘巷交叉口Ⅰ-42一幢5层，面积1020.7平方米综合楼租赁给吴开彬经营旅社，年租金18万元，租赁期限从2010年3月18日起到2020年3月17日止。合同签订后，双方口头约定，并已实际履行，就是第一层三间由出租人直接对外出租，租金由出租人收取，为了门口好停车，留一间门面让吴开彬使用，门面年租金为3万元，以后的租金随行就市，租赁房屋年租金变更为12万元，并书面约定，三年后，每年租金增加2000-5000元。根据合同第六条约定，房屋租赁用途旅社。第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、增设他物的范围是：除主框架和外墙不能改变”。2012年秋季，吴开彬乘陶大庆、颜道芳到三亚修养之际（陶文辉长期不在盱眙）擅自将外墙进行了改变，将2-5层后墙窗户进行了整体破坏，改成后门，由于该房屋是全框架结构，这一改变严重影响了房屋使用寿命，并将五楼楼顶原是花卉拆除，私自建了二层板房，同时改变了经营用途，将二层改成按摩、保健，对房屋内部的地平也进行了破坏，陶大庆直到2013年元月份才偶然发现，就提出吴开彬改变了外墙，违反了租赁合同第八条的约定，改变了经营性质，违反了租赁合同第六条的约定，将五楼楼顶花卉拆除，建成板房，是违法建筑，这一行为是严重违约，现反诉请求法院判令1、依法解除双方的租赁合同；2、恢复原状、并赔偿房屋使用寿命的损失；3、偿付租赁合同解除前的租金（按100元/天计算，共32800元）；4、将违法建筑的板房拆除，恢复原花卉；5、将改变性质的二楼，恢复到原来的状况。
反诉被告吴开彬辩称，反诉原告的请求没有事实与法律依据，其主张我们改变房屋结构、改变经营性质均不是事实，认为我们违法建设违章建筑等这些都不是解除合同的法定条件，在案件概况中提到的双方口头约定并且已实际履行了第一层由出租人对外出租，收到租金后抵充我们的总租金18万元。反诉原告在答辩中提到每年租金增加2000-5000元，房屋租赁合同第十五条约定的很清楚，三年后根据承租人的效益来增加租金，如果效益不好的话是不存在增加租金问题的。反诉原告提到的擅自改变房屋结构，在2009年双方订立房屋租赁合同以后因为我经营的是快捷酒店，作为酒店就是要安全消防通道，不是2012年才改的后门，是2009年签订合同后就开的后门。夏威夷快捷酒店在2009年签订合同后二楼是餐饮，因为没有停车位置，2012年开始二楼是美容保健，这个是工商部门有登记的，这个是原来审批的时候就有的。反诉原告认为我们拆除五楼花卉建成板房这点在租赁合同第八条约定很清楚，是允许我们对房屋改善增设他物，我们在五楼建成板房符合合同约定。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的房屋租赁合同（2009.8.30）、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（2010.7.14）、个体工商户营业执照（2010.8.10）、盱眙县公安局110反馈单、接处警工作等证据，经庭审质证，予以确认。
原审认为，双方争议的焦点问题系之间的租赁合同能否继续履行。吴开彬要求继续履行与陶文辉签订的租赁合同，陶文辉以吴开彬破坏承租房屋主体结构，改变房屋用途等为由要求解除合同。本案中，双方于2009年8月30日签订的“房屋租赁合同”的约定解除条件中明示“未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的”，三被告以原告将承租房屋二楼由餐厅变更为女子美容院系改变房屋用途为由要求解除合同，对此原审认为，双方于合同上约定的租房用途是旅社，在吴开彬租赁之初二楼为餐厅，后改成美容院，对旅社的用途应当作广义的理解，且双方对旅馆用途并未限定内涵，旅社是可以兼营的，但无论是餐厅或是变更后的美容院对三被告的合同利益并无损害，其合同目的亦能实现，故此不足以成为租赁合同解除的理由；对于解除合同事由双方核心争议为吴开彬将部分后窗下沿砸去开设成门的行为是否构成根本违约，陶文辉以吴开彬违反合同第八条，破坏了房屋的主体结构，对此，本院认为，吴开彬在签订租赁合同后，即对房屋进行了装修，截止诉讼时亦有三年之久，三被告应当知晓出租的房屋的实际状况，“窗改门”是否对房屋造成安全隐患尚无定论，且双方合同中也未约定属于解除条件，故租赁合同可以继续履行，对于原告“窗改门”的行为，在合同履行终止后，原告应恢复原状并承担相应的违约责任。
对于反诉部分，吴开彬同意反诉原告要求其拆除建设的板房的诉讼请求，对此予以确定。对于反诉原告主张按328元/天计算100天房屋租金计32800元（自2013年3月18日至6月25日）符合双方约定，予以支持，对于2013年6月25日后产生的租金按合同约定继续计算，吴开彬存在本院的款项，反诉原告可依约支取。对于恢复二楼经营性质及赔偿房屋寿命的诉讼请求无依据，不予支持。
本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吴开彬与被告陶大庆、陶文辉（反诉原告）于2009年8月30日签订的房屋租赁合同继续履行；二、反诉被告吴开彬本判决生效后十日内支付反诉原告陶大庆、陶文辉租金32800元（自2013年3月18日至2013年6月25日，此后按合同约定计算）；三、反诉被告吴开彬拆除房屋顶部活动板房，恢复楼顶原有状态；四、驳回原告反诉原告陶大庆、颜道芳、陶文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费640元，由原告吴开彬负担574元，被告陶大庆、颜道芳、陶文辉负担66元；反诉案件受理费310元，由反诉被告吴开彬承担。
判决后，上诉人陶大庆、颜道芳、陶文辉不服上诉称：原审判决认定窗改门作为消防通道发生在2010年与事实不符，应该由对方举证，上诉人在2012年才知道窗改门的事实；窗改门破坏了原来房屋的结构，使得受力结构发生改变，房屋抗震等级下降，危害上诉人及旅客的生命财产安全。请求撤销原判，改判解除双方的租赁合同，恢复原状将外墙2-5楼恢复到原来整体浇筑状态，立刻拆除5楼楼顶的大水箱；并赔偿因房屋结构改变造成寿命缩短的损失，在庭审中上诉人又提出保留诉权，撤回该赔偿请求。
被上诉人辩称，原审判决正确，请求维持原判。
本院经审查，原审对合同订立的过程及窗改门的过程认定正确。
本院另查明，2010年3月18日至2011年3月17日被上诉人吴开彬支付租金18万元；2011年3月18日至2012年3月17日支付租金12万元，2012年3月18日至2013年3月17日支付租金12万元，一楼中的两间由颜道芳自行出租；以上费用均由颜道芳收取。该事实说明从2011年3月开始，由上诉人收回涉案房屋中的一楼两间由其自行出租，双方将其他房屋的租金调整为每年12万元。
在诉讼中，被上诉人提供了涉案房屋于2010年4月设计的消防图纸及2010年7月通过消防验收的证明，该证据可以证明窗改门的时间发生在2010年。
在一审诉讼中，上诉人未提出要求对方拆除楼顶水箱的要求，也未提供证据证明该水箱对房屋而言存在安全隐患的证据。
本院认为，本案双方对所涉房屋订立合同其目的用于开设旅馆是明知的，由于开设旅馆必须符合消防安全的需求，而涉案房屋在合同订立和交付给被上诉人时并没有消防通道，在此情形下，被上诉人吴开彬为了实现合同目的，将3-5楼窗改门变成消防通道，符合合同目的，亦符合公共安全的需要，在此情形下，被上诉人吴开彬窗改门的行为不能认为是违约行为；尽管双方约定对外墙的改变需征得上诉人同意，该条款只能视为程序性条款，上诉人不能以此为由解除合同。现有证据表明，被上诉人吴开彬在签订租赁合同后，2010年4月份进行消防设计，7月份通过了消防验收，说明被上诉人吴开彬在合同订立后立即进行了窗改门的行为，而此行为的地点处于临街外墙面，上诉人居住地点与涉案房屋相距较近，在窗改门的行为发生3年后，上诉人又提出其不知情，主张是2012年的事情，有悖常理，本院不予采信。此外，由于上诉人在一审中并没有提出要求拆除涉案房屋楼顶水箱的主张，且水箱亦是开设旅馆的必要设施，同时上诉人也没有提供证据证明该水箱对房屋的安全构成威胁，故对诉请本院不予审理，上诉人可待有证据后另行主张。综上所述，上诉人的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人陶文辉、陶大庆、颜道芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙晓明
代理审判员 孙 坚
代理审判员 刘玉娟
二〇一四年三月二十日
书 记 员 孙志丹