北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第10304号
上诉人（原审被告）刘希贤，女，1964年4月2日出生。
委托代理人刘颖悟（刘希贤之夫），男，1964年9月14日出生。
被上诉人（原审原告）北京非常空间物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街305号8区15、16、17号楼101室。
法定代表人杨明杰，总经理。
委托代理人邓敏慧，女，1981年7月6日出生。
委托代理人张荷芳，女，1981年6月9日出生。
上诉人刘希贤因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
2015年1月，北京非常空间物业管理有限公司（以下简称非常空间物业公司）诉至原审法院称：从2006年7月10日起，我公司依据与北京×××房地产开发有限公司所签订的物业服务合同，为刘希贤房屋所在×××小区提供�业管理服务。从接受委托后，我公司对该小区的物业及配套设施、公共绿化、垃圾清运、车辆管理、安全保卫、供暖等提供了全方位的管理服务，积极履行着物业管理服务的义务。由于刘希贤长期拒绝交纳物业管理费，且经过我公司多次上门催收未果，已经严重损害了我公司的合法利益。现诉至法院请求：一、要求刘希贤立即支付拖欠的2012年8月1日至2014年7月31日物业管理费12218.07元；二、诉讼费用由刘希贤承担。
刘希贤辩称：不同意非常空间物业公司诉讼请求。一、非常空间物业公司是黑物业，非常空间物业公司拿的不是跟我签订的物业服务管理合同，是非常空间物业公司同北京×××房地产开发有限公司签的。合同合法性有待确认。请非常空间物业公司证明北京×××房地产开发有限公司有资格代替业主签订合同。我们之前有物业管理公司。我从2002年5月�住，我们有一级资质物业管理公司。北京×××房地产开发有限公司没经过我们业主同意，擅自赶走一级资质物业管理公司。北京×××房地产开发有限公司和非常空间物业公司是一个集团公司的，实际是一套人马，两个牌子，有恶意串通的嫌疑。物业管理服务不是谁都可以经营，需要有资质，请法庭调查非常空间物业公司取得资质时间，以及资质够不够服务40万平米的小区。合同内容合法性有问题，收费标准是否合法请法庭调查。二、我在×××未享受3.18元的物业服务标准，非常空间物业公司服务标准远比不上天通苑回龙观的小区。非常空间物业公司所述提供物业服务项目与实际不符，请法庭现场勘验。三、非常空间物业公司自知理亏，从未上门催缴。我家常年有人，没有人催过物业管理费。2009年我们有过诉讼，非常空间物业公司拿出照片证明催缴过，我当时提出过�疑。这次非常空间物业公司又提出，效力请法院确认。四、我没有违法行为，实际上违法的是非常空间物业公司。非常空间物业公司合同不合法，强行入驻×××，违反多条法律法规规定，收费不明码标价；违反物业管理条例，从未定期公布收支明细。之前被赶走的物业公司都是有公示的。非常空间物业公司甚至伪造业主签名，盗取业主公共维修基金，我们报案后追回。五、我们小区成立了业主委员会，通过合法程序聘请了新的有一级资质的物业公司，非常空间物业公司赖着不走。非常空间物业公司想利用事实服务的方式收取我们的管理费。我们业主委员会贴出公告，让我们不再交物业费。房管局处罚过非常空间物业公司，催促其办理交接，非常空间物业公司至今未交接离开。非常空间物业公司强行入驻我们小区，提供劣质服务，现在又强行收取物业费，请法院确�应该收多少物业费，维护业主的权利和法律的尊严。
原审法院经审理认为：业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘希贤居住的×××小区系北京×××房地产开发有限公司开发建设，该小区的前期物业管理工作由北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司负责实施物业管理工作，非常空间物业公司与刘希贤之间虽未签订物业服务合同，但非常空间物业公司为×××小区的业主提供了物业服务，双方之间已形成事实的物业服务合同关系，刘希贤在享受了非常空间物业公司提供的物业服务后，应当向非常空间物业公司交纳物业服务费用。
关于刘希贤主张非常空间物业公司提供的物业服务不达标的问题，虽然刘希贤就此并未向法院提供证据予以证明，但根据法院另案当事人提供的照片�以认定非常空间物业公司提供的物业服务确有不足和瑕疵，非常空间物业公司服务中的不足和瑕疵能否必然导致业主减交物业服务费应成为本案审理的焦点问题。对此，法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-
服务下降-更大范围欠费-
服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额交纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是非常空间物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，法院认为，虽然非常空间物业公司提供的物业服务存在不足和不尽完备之处，但尚不足以成为刘希贤要求减少物业管理费的合法理由。因此，在非常空间物业公司提供物业管理服务，刘希贤也享受了上述服务后，即应该履行支付物业管理费的义务�对非常空间物业公司要求刘希贤支付物业费的请求，法院予以支持。
关于刘希贤主张非常空间物业公司的资质不能管理该小区物业的问题，非常空间物业公司属于三级资质的物业管理企业，根据本案物业管理委托合同的约定，北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司管理的面积并未超出管理能力范畴，对刘希贤的此项抗辩意见，法院不予采纳。关于刘希贤主张物业费标准不合理的问题，因物业费标准系北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司的物业服务合同中约定，并无违反相关法律规定的情形，具体价格是否违规可由物业监管或价格管理部门认定和处理，对刘希贤的此项抗辩意见，法院不予采纳。由于非常空间物业公司提供的物业服务持续进行，非常空间物业公司亦提供了进行催收的相关照片，由此证明非常空间物业公司并未明显怠于行使其权利，故对刘希贤关于诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。刘希贤的其他主张均不能构成拒绝交纳物业费的理由，法院均不予采纳。
据此，原审法院于2015年7月判决：自判决生效之日起七日内，刘希贤向北京非常空间物业管理有限公司支付自二〇一二年八月一日至二〇一四年七月三十一日的物业费一万二千二百一十八元零七分。
判决后，刘希贤不服，上诉至本院称：原审判决确定的诉讼时效没有法律根据，并严重违反法律法规；原审判决承认物业服务有瑕疵，却支持非常空间物业公司全部诉讼请求；《物业服务合同》中的3.18元／月／平米的收费标准条款不具合法性；诉讼时效期内按事实服务交纳的物业费应当遵循质价相符原则。现请求二审法院撤销原判，驳回非常空间物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由非常空间物业公司承担。非常空间物业公司同意原审判决。
经审理查明：刘希贤系广安门×××1604号房屋业主，该房屋建筑面积为160.09平方米。2006年7月10日，非常空间物业公司与北京×××房地产开发有限公司签订《×××2008物业服务合同》，约定北京×××房地产开发有限公司委托非常空间物业公司为其开发的×××2008提供物业管理服务。第六条约定，委托管理期限自2006年4月26日起至业主委员会聘任新的物业公司时止。第十一条约定，非常空间物业公司收取一期项目物业费的标准为每月每平方米3.18元。刘希贤未交纳2012年8月1日至2014年7月31日的物业管理费。原审庭审中，刘希贤主张非常空间物业公司依据其与北京×××房地产开发有限公司签订的合同主张物业费，缺乏依据，合同的合法性有待确认，非常空间物业公司没有相应资质，物业费的收费标准过高，物业服务严重不达标，未�期公布收支明细，刘希贤根据上述理由，不同意交纳物业费。原审审理中，刘希贤就非常空间物业公司物业服务不符合标准的主张，未向法院提供证据予以证明。刘希贤另主张非常空间物业公司要求其支付两年前物业服务费的诉讼请求，已经超过了法律规定的诉讼时效，不应得到支持。非常空间物业公司对此不予认可，非常空间物业公司主张该公司通过在刘希贤房屋门口张贴通知的形式向刘希贤进行了催收，并向法院提供了照片予以证明，刘希贤对照片的真实性不予认可，并主张其家中长期有人，非常空间物业公司完全可以采取直接催收的方式。
本院审理中，刘希贤称我小区业主委员会张贴《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》，要求全体业主停止交纳2014年1月31日以后的物业费。经查，北京市西城区×××小区业主委员会于2014年2月16日张贴的《�于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》，内容为“解除与北京非常空间物业管理有限公司前期物业服务合同。选聘中标第一名企业×××股份集团有限公司为×××小区新的物业服务企业”。公告同时载明，此业主大会会议决定于2014年1月31日以EMS方式向非常空间物业公司送达，但被拒收。同时告知非常空间物业公司自2014年1月31日起，不得再向业主收取物业服务等相关费用，交接工作应在3月31日前完成。另查，北京市西城区房屋管理局分别于2014年6月26日、2014年8月8日，就非常空间物业公司未依法与×××小区业主委员会交接事宜，对非常空间物业公司作出京建法改（西房）字（2014）第00015号责令改正通知书及京建法罚（西房）字（2014）第540006号行政处罚决定书。关于公告中物业费收取的截止时间问题，非常空间物业公司在我院其他案件审理中认可交接工作应在2014年3月31日前完成，交接工作之后才不收费，以交接为准。二审审理中，针对非常空间物业公司不认可刘希贤提出小区没有保安没有门禁、电梯没有维护等服务不符合约定等系列问题，本院要求非常空间物业公司提供证据以证明其履行合同义务的主张，在本院指定期限内，非常空间物业公司提供了服务期限为2011年1月1日至2011年12月31日的保安服务合同、工期自2014年11月15日起至2014年11月29日止，施工项目为消防主机维修的工程施工合同、工期自2014年2月11日起至2014年3月25日止的北京×××住宅小区监控维修工程施工合同、期限自2014年7月16日起至2017年7月15日止的北京市电梯日常维护保养合同。另，本院审理其他非常空间物业公司物业服务合同纠纷案件中的当事人提供了该小区照片，用以证明小区脏乱的事实。非常空间物业公司对照片的真实性不予认可。
另查明，2006年11月1日，非常空间物业公司取得三级物业管理企业资质证书。
上述事实，有当事人陈述、责令改正通知书、行政处罚决定书、《×××2008物业服务合同》、《工程施工合同》、《保安服务合同》、《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》、照片、等证据在案佐证。
本院认为：北京×××房地产开发有限公司系×××小区的开发建设单位，其委托非常空间物业公司对其开发建设的×××2008一期进行物业管理，并与之签订《×××2008物业服务合同》。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，在业主委员会聘任新的物业公司之前对小区业主具有约束力。刘希贤作为该小区业主，非常空间物业公司为该小区提供了物业服务，刘希贤理应向非常空间物业公司交纳物业服务费用。关于刘希贤以非常空间物业公司的诉讼请求已经超过诉讼时效为由，拒绝交纳物业费一节，刘希贤虽表示非常空间物业公司并未催缴，但根据非常空间物业公司提供的在刘希贤的房门上张贴过催缴物业费通知的相关照片，应当认为非常空间物业公司并未明显怠于行使收取物业费的权利，故刘希贤的此项请求，本院不予支持。
关于刘希贤称小区业委会张贴《关于停止交纳物业费并做好交接工作的公告》，要求全体业主停止交纳物业费一节，根据公告内容及北京市西城区房屋管理局作出的责令改正通知书、行政处罚决定书内容及我院另案审理中非常空间物业公司的陈述内容，应当认为非常空间物业公司应在2014年3月31日前完成物业交接工作，故非常空间物业公司主张2014年3月31日以后的物业费，本院不予支持。关于刘希贤称小区没有保安没有门禁、电梯没有维护非常空间物业公司提供的服务不符合标准，物业费应当遵循质价相符原则的问题，根据另案当事人在原审中提供的用以证明该小区脏乱事实的照片及非常空间物业公司并未提供充足的证据证明其全面履行了物业服务义务，应当认定非常空间物业公司提供的物业服务与合同约定的标准之间确实存在较大差距。故应对非常空间物业公司主张的物业费数额予以酌减，具体数额由本院酌定。综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西民初字第5548号民事判决；
二、自本判决生效之日起七日内，刘希贤向北京非常空间物业管理有限公司支付自二〇一二年八月一日至二〇一四年三月三十一日期间的物业费八千一百四十五元三角八分。
三、驳回北京非常空间物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费53元，由刘希贤负担，（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费106元，由刘希贤负担71元（已交纳），由北京非常空间物业管理有限公司负担35元。（于本判决生效后七日内交纳），
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 雪
代理审判员 冷济光
代理审判员 廖 慧
二〇一五年十二月一日
书 记 员 马丽雅