上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）重字第2号
原告钟立明，男，1957年8月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人钟引芳。
委托代理人丁培民，上海市公民律师事务所律师。
被告葛伸华，男，1970年12月13日生，汉族，住湖北省潜江市。
委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。
委托代理人李安国，上海向心律师事务所律师。
原告钟立明诉被告葛伸华土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月26日作出（2014）浦民一（民）初字第17352号民事判决书，后钟立明不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2014年12月19日裁定发回本院重审。本院于2015年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2015年2月27日、8月7日依法公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钟引芳、丁培民，被告葛伸华及其委托代理人崔玉林均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告钟立明诉称，原告系上海市浦东新区航头镇桃园饲料站经营者，个体工商户，其以亲属沈某某的名义于2009年12月30日向浦东新区航头镇沈庄村15组承租5.46亩土地，进行经营种植农副产品。在承租经营过程中，经浦东新区航头镇沈庄村民委员会同意，原告委托案外人瞿某某于2010年1月26日将其中1.5亩（实际为1.684亩）转租给被告使用，租赁期限为一年，每亩每年租金为人民币12，000元，总租金为18，000元。协议到期后，双方没有续签租赁协议，但被告继续使用着原租赁的土地。2013年1月，原告仍以沈某某的名义与浦东新区航头镇沈庄村民委员会重新签订5年的土地租赁合同，并调整原土地的租金。原告将重新签订转租协议的租赁期限、租金上升的调整等事项与被告进行磋商，要求调整土地租金，几次协商均未有结果。原告向被告收取租金所开具的收据抬头为上海六合饲料有限公司，系原告挂靠该公司。遂原告于2014年3月23日发函被告，被告却不予答复。故原告起诉要求：1、判令解除原、被告于2010年1月26日签订的租地协议；2、判令将1.684亩土地交还给原告。不要求在本案中处理2013年1月26日之后的土地租金或使用费。
被告葛伸华辩称，2010年1月26日被告所签订的《租地协议》的合同相对方并非原告，而是瞿某某。从未有人向被告披露过上述合同的主体系原告或者是上海市浦东新区航头镇桃园饲料站。在签订上述合同时，对沈某某与浦东新区航头镇沈庄村民委员会的合同关系被告也不知情，也不知道沈某某与原告之间的关系。此前，原告曾作为瞿某某的代表出面与被告商谈关于土地调价的问题，因双方对上涨幅度有争议，协商未成。因合同相对方并非原告，原告不能通过自认来获得合同的主体资格。系争的租地协议并未约定土地租赁的期限，口头约定租期到该地动迁为止，故系争合同为不定期合同，合同双方当事人作为不定期合同仍在履行中，被告实际租赁的土地面积即为1.5亩，被告在承租土地后搭建了建筑物，故不同意原告的诉讼请求。如果法院判令解除合不定期租赁合同，要求原告赔偿其在租赁土地上的搭建损失及搬迁损失15万元、营业损失10万元。另外，租金已支付至2014年1月。
经审理查明，上海市浦东新区航头镇桃园饲料站系个体工商户，其经营者为原告。
涉案土地系由案外人沈某某向沈庄村委会承租。2010年1月26日，案外人瞿某某以下沙桃园饲料站（甲方）名义与被告葛伸华以上海坤季建筑工程有限公司（乙方）名义签订《租地协议》一份，约定：甲方自愿将本厂西面1.5亩土地租给乙方使用；1、每亩租金12，000元／年，土地租金18，000元／年，以实际面积为准；2、青苗损失按7，900元／亩，一次性付给甲方，乙方便可使用，往后此项费用没有；3、村里若对本土地进行价格调整，乙方应跟着村里上升幅度调整；4、乙方必须按时缴纳土地租金，如乙方不交租金，甲方有权收回本土地，如遇政府开发征用，乙方必须无条件服从，乙方正常交纳租金后，甲方不得以任何理由收回乙方土地使用权；5、此土地先付青苗款后付土地租金，土地租金一次性付给甲方，次年先付租金后使用，与青苗款同期计算；6、甲方保证提供25千瓦动力电及生活用水，乙方也不得超过甲方所提供的范围。水电每月交清给甲方，甲方提供政府水电价格按政府价定价格；7、用电须先付给甲方1万元用电保证金，如乙方退租不欠甲方所有欠款，甲方必须退还乙方所交给甲方的用电保证金；9、以后合同每年再签只议土地价格问题；10、乙方由于种种原因不能经营，不能转租必须返还给甲方，乙方在本土地上所产生的财产损失，甲乙双方协商。甲方落款处由瞿某某签名，乙方落款处由葛伸华签名。原、被告确认，该合同乙方的签约及履行人均为被告。
签约后，原告向被告交付了土地，被告使用并在系争土地上搭建了厂房，但无批准建造手续。被告向原告缴纳了用电保证金1万元。
根据双方提供的收据显示：2010年1月22日，瞿某某使用上海六合饲料有限公司（以下简称六合公司）的信签纸出具收条一份，收到葛伸华桃园青苗款1.5×7900=11，850元，落款为沈庄加工场瞿某某。2010年7月21日、2011年4月11日、2012年2月23日，瞿某某签署的六合公司抬头的收据载明，收到葛伸华2010年1月26-2011年1月25日的土地租费19，300元及2月-7月房租费1，200元、2011年1月26日-2012年1月25日土地租金19，300元、2012年1月26日-2013年1月25日地租金19，300元，瞿某某的签名位于出纳或经办人栏内。2011年11月11日、2012年1月12日、2012年2月17日，瞿某某签署的六合公司抬头的收据载明，收到葛伸华2011年9月、12月、2012年1月的水电费，瞿某某的签名位于出纳栏内。
2010年2月2日，由于浦东新区行政区划调整，原上海市南汇区下沙桃园饲料站名称调整为上海市浦东新区航头镇桃园饲料站。
2014年3月23日，上海市浦东新区航头镇桃园饲料站向被告发函，称：关于田租金调价与合同续签问题，从2014年1月26日至2014年3月23日止双方已谈过三次，你一直没有诚意，使双方没有达成一致。我领导主张你再慎重考虑并予以答复，否则我从寄出挂号信的3天后，将做停水停电处理，所造成的一切后果，由你自己负责。被告收到函件后未予回复。
2014年6月18日，瞿某某出具情况说明一份，言明其自上海市浦东新区航头镇饲料站（简称沈庄加工厂）开业至2012年6月离开该饲料站期间担任仓库保管和现金收支工作，2010年1月26日，葛伸华拿着租赁协议到其处，因钟立明有事外出，其代表上海市浦东新区航头镇桃园饲料站签字；合同的履行系他们（钟立明与葛伸华）之间进行，其只是代签合同。2014年12月4日，瞿某某在上海市第一中级人民法院的询问笔录中再次陈述了上述经过，并阐明签字当时其已向葛伸华言明了其系代老板钟立明签字；沈庄加工厂就是下沙饲料站，原系六合公司的分支机构，故使用六合公司的收据；关于上述土地租赁协议的纠纷，应当由钟立明主张，与其无涉。
2014年8月6日，上海市浦东新区航头镇沈庄村人民调解委员会出具证明一份：本村村民沈某某承租村5.46亩土地后供合伙经营的下沙桃园饲料站（钟立明）使用。事后，下沙桃园饲料站又将其中1.684亩土地转租给葛伸华。下沙饲料站与葛伸华发生矛盾后，我方曾组织二次进行调解，但均未结果。双方争议的焦点是如何调整2010年1月26日《租地协议》上升幅度的具体金额，但对转租的主体无异议；在无法调解一致的情况下，我方告知钟立明方只能通过诉讼予以解决。
审理中，经上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争土地上的建筑物、地坪、大门等工程进行鉴定，工程造价为123，163元。对此，原告认为，被告的建筑系违章建筑，不应按有证房屋的价格作鉴定；鉴定时未区分新旧材料的价格；被告建造大门时砍掉了原告的3棵大树、敲掉了原告的围墙，当时约定大门的权利归原告，但评估中归为被告的了；彩钢板的价格也偏高。被告则认为鉴定价格偏低，对于大门的建造系经原告同意，未约定大门归原告所有。对此，鉴定人员认为，在评估时已充分考虑新旧材料及彩钢板的问题并在估价时给予了相应的调整，鉴定按照工程造价定额为依据，无须区分有证或无证；对于大门的归属双方有异议，应由法院确定。
以上事实，有租地协议、函件、收据、上海市浦东新区航头镇桃园饲料站的营业执照及原、被告的当庭陈述在案佐证。
本院认为，租地协议载明的承租方系上海坤季建筑工程有限公司，现双方确认实际承租人为被告，本院予以认可。被告认为出租方系瞿某某，与上海市浦东新区航头镇桃园饲料站无关。从查明的事实可以看出，该协议上出租方（甲方）明确为下沙桃园饲料站，亦即上海市浦东新区航头镇桃园饲料站。根据瞿某某的情况说明及其在一中院谈话笔录中的陈述，可以认定瞿某某仅是作为经办人签署协议。又根据沈庄村委会的情况说明，与被告实际洽谈合同事宜的均为原告，故被告的主张与事实不符，本院认定租地协议的出租方为原告。
双方合同中对租赁期限约定不明，故双方之间为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现原告要求解除合同，本院依法予以支持，合同解除后，被告已无继续使用土地的合同及法律依据，理应迁出并返还土地。被告使用土地过程中搭建了房屋，被告认为系经过原告同意，原告则予以否认，但在2010年至今原告未提出任何异议，本院推定为同意。现被告要求原告赔偿其搭建损失，经上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争土地上的建筑物、地坪、大门等工程进行鉴定，工程造价为123，163元（已折旧），上海联合工程监理造价咨询有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，当事人对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故本院确认该鉴定结论作为本案定案依据。其中，原告并无证据证明双方曾约定大门归原告所有，故原告之述本院不予采信。被告未经有关部门批准，擅自投资搭建，对此应负主要责任；原告明知被告未经批准，仍同意其搭建，亦有一定过错。原告应承担赔偿的具体数额由本院根据鉴定结论、双方的过错程度及本案实际情况酌情确定。被告要求原告赔偿搬迁费用、营业损失，无合同及法律依据，本院不予支持。被告要求返还用电保证金，于法不悖，可予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
一、解除原告钟立明与被告葛伸华之间于2010年1月26日签订的关于上海市浦东新区航头镇沈庄村十五组上海市浦东新区航头镇桃园饲料站西首土地的租地协议；
二、被告葛伸华应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区航头镇沈庄村十五组上海市浦东新区航头镇桃园饲料站西首土地，将土地返还给原告钟立明；
三、原告钟立明应于本判决生效之日起十五日内支付给被告葛伸华房屋搭建损失37，000元；
四、原告钟立明应于本判决生效之日起十五日内返还给被告葛伸华用电保证金1万元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原、被告各半承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
审 判 员 杨晓云
人民陪审员 李燕艳
二〇一五年九月十七日
书 记 员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百三十二条??当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。