巴中市巴州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）巴州民初字第1732号
原告刘德安，男，生于1971年3月7日，汉族，初中文化，农民，户籍所在地四川省平昌县界牌乡和平村1社**号，现住巴中市巴州区南坝*期安居工程*单元*楼*号。
委托（特别授权）代理人陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。
原告苟菊英（系原告刘德安之妻），女，生于1970年2月1日，汉族，初中文化，农民，户籍所在地四川省平昌县界牌乡和平村1社**号，现住巴中市巴州区南坝*期安居工程*单元*楼*号。
被告巴中市天宏房地产开发有限公司。
法定代表人黎天红，系该公司董事长。
委托（特别授权）代理人郑章元，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
本院2014年6月10日立案受理原告刘德安、苟菊英诉被告巴中市天宏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，依法由审判员蒋登银适用简易程序，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告刘德安及其委托代理人陈宗元，原告苟菊英，被告巴中市天宏房地产开发有限公司的委托代理人郑章元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2009年2月8日，我们与被告开发建设的盛发大厦某大厦B幢楼项目负责人雒洪寿签订了《商品房认购合同书》，以1480元／㎡的价款订购了盛发大厦某大厦B幢2单元5楼2号住房一套（建筑面积111.29㎡），并交购房款10万元。2009年6月，我们得知盛发大厦某大厦有一房多卖的现象，便找到被告的委托代理人雒洪寿，雒洪寿当场承诺在五楼以下调换我们原订购的住房一套，否则退房款并按月利率4%计息10日内付清。2009年8月，雒洪寿再次叫我们去签订商品房买卖正式合同，因我们当时在上海务工，便委托池有恒于2009年8月28日与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：我们在巴州南坝小区以每平方米1200元（实际购房价为1530元）又购买盛发大厦某大厦B幢Z1-2-3号住房一套，建筑面积110.14㎡，总价款132168元，2010年4月28日前交房。同时，还约定了逾期交房的违约责任等。被告在该合同的出卖人栏加盖了公司印章，被告单位的委托代理人雒洪寿在该合同的委托代理人栏签了字，我们的委托代理人池有恒在该合同的买受人的委托代理人栏签了字。该合同于2009年11月30日在巴中市房地产交易与权属登记中心进行了备案登记。在购买该房屋过程中，我们于2009年2月8日至12月3日共四次交购房款15万元。直至2013年5月1日被告还是无房交付，双方协商后达成了退房协议：由被告退还房款本金及利息共计43万元，并约定在2013年6月20日前退清，逾期则按43万元以月利率4%计息，并支付违约金及租房费、车船费等。该退房协议签订后，被告再次违约，又于2013年7月4日和2014年3月12日再次承诺还款时间和支付违约金。时至今日，被告仍不退还我们约定的购房款及其利息。被告不守诚信，故意隐瞒出卖拆迁还房、一房多卖的事实，造成我们至今未购得房屋，一直在巴中租房居住，并多次往返上海至巴中处理此事。同时，自2010年起至今房价持续上涨，给我们造成了巨大的经济损失。特依法提起诉讼，请求人民法院及时判决：1、依法解除我们与被告所签订的《商品房买卖合同》。2、依法判决被告立即支付我们约定的购房款及赔偿各项损失的费用共计43万元，并从2013年5月1日起按月利率4%计息至付清时止。3、由被告承担本案诉讼费、财产保全费及其本案必要开支的差旅费等。
被告辩称：同意解除2009年8月28日我公司与原告所签订的《商品房买卖合同》，原告已交购房款应当退还，但只能退还已交的购房款，其损失只能从交款之日起至退房时止按银行同类同期贷款利率计息。保全费、车旅费是间接损失，不应由我公司承担。
经审理查明：被告单位系巴中市巴州区南坝盛发大厦某大厦B幢楼工程的开发建设者，雒洪寿系被告单位开发建设巴中市巴州区南坝盛发大厦某大厦B幢楼工程的项目负责人。2009年2月8日，被告单位作为甲方，原告刘德安作为乙方，签订了《商品房认购合同书》，约定：原告以1480元／㎡、总房款164709元订购盛发大厦某大厦B幢2单元5楼2号住房一套（建筑面积111.29㎡），2009年9月30日交房。雒洪寿在甲方委托代表人栏签了字，被告单位未在该订购合同上盖章，原告刘德安在乙方委托代表人栏签了字。该订购合同签订后，原告按约定于当日交购房款10万元。
2009年6月21日，雒洪寿书面承诺：刘德安购盛发大厦某大厦B幢住房，因出现错号，我承诺在盛发大厦某大厦B幢五楼以下调换住房，如刘德安不满意，我同意退房款，并按月息4％结算资金利息，在10日之内付清（2009年7月25日前）。
2009年8月28日，因二原告在外地务工，即委托池有恒代表二原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：原告以每平方米1200元、总价款132168元购买盛发大厦某大厦B幢Z1-2-3号住房一套，建筑面积110.14㎡，2010年4月28日前交房。同时，该《商品房买卖合同》还约定了逾期交房、产权登记等违约责任。被告在该合同的出卖人栏加盖了公司印章，雒洪寿在该合同出卖人的委托代理人栏签了字，原告的委托代理人池有恒在该合同买受人的委托代理人栏签了字。该合同于2009年11月30日在巴中市房地产交易与权属登记中心进行了备案登记。该《商品房买卖合同》签订后，原告又于2009年11月26日、2009年12月3日、2009年12月16日分别交购房款30000元、10000元、10000元。加上前述2009年2月8日交的购房款100000元，共计150000元。
2013年5月1日，被告作为甲方，原告刘德安作为乙方，又签订了《退房协议》：乙方于2009年2月8日购买甲方出售的商品房并签订商品房买卖合同（合同备案号51569），由于所购房盛发大厦某大厦B幢2层Z1单元3号为拆迁户之房，此房属于一房多卖，现甲、乙双方经协商就乙方退房事项达成一致：一、甲方曾承诺给乙方调换住房，若乙方不满意，甲方同意退房款，并按月息4%结算资金利息（甲方承诺书附协议后），现甲方同意按月息4%结算资金利息。二、资金利息结算如下：1、2009年2月8日交款10万元，到今天5月1日共计50个月零22天利息为100000元×4%×5个月＋100000×4%×22／30=202666.6元。2、2009年11月26日交款3万元，到今天5月1日共计41个月零4天，利息为30000元×4%×41个月＋30000元×4%×4／30=49360元。3、2009年12月3日交款1万元，到今天5月1日共计40个月零27天，利息10000元×4%×40个月＋10000×4%×27／30=16360元。4、2009年12月16日交款1万元，到今天5月1日共计40个月零14天，利息为10000元×4%×40个月＋10000元×4%×14／30=16186.6元。以上共计利息284373.2元，加上本金150000元，共计434573.2元。三、利息和本金共计434573.2元，乙方同意只收430000元。四、甲方在2013年6月20日前将430000元全额退还乙方，乙方才在退房协议上签字，并将此商品房买卖合同、收款收据交给甲方。五、甲方若在2013年6月20日后不能将本息430000元全额退还乙方，乙方将从5月1日起按全款430000元以月息4%计息，并支付违约金及租房费、误工费、车船费等费用，若有不良后果出现，由甲方全部承担。六、本协议一式2份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。雒洪寿在甲方代理人栏签了字，被告未在该退房协议上盖章，原告刘德安在乙方栏签了字并告之了其银行账号。
2013年7月4日，雒洪寿又书面承诺：因雒总资金尚未到帐，欠刘德安430000元于2013年7月4日仍未归还，将于7月7日暂时归还300000元，以20000元为违约金。若7月7日雒总没有归还刘德安300000元，没收20000元违约金，仍欠刘德安430000元。若7月7日雒总归还刘德安300000元，加上20000元违约金，则雒总实际归还刘德安280000元，但仍欠刘德安130000元。空口无凭，特立此据。原告苟菊英于当日收房款20000元。
2013年7月7日，原告苟菊英再次收房款20000元。
2014年3月12日，雒洪寿再次书立承诺：经双方协议，原购房由于还房没有房，房款在2014年4月份将全部退清，若不退清，后果由天宏房地产盛发大厦某大厦B幢项目部全部负责。
尔后，经原告再多次催收，除雒洪寿从邮政储蓄给原告汇款5000元外，再未支付任何款项，原告遂起诉来院，提出前述请求。
同时查明，原告自2010年6月1日起在巴中市巴州区太子路文渊阁B幢7楼2号和巴中市巴州区南坝二期安居工程5单元8楼1号租房居住至今。庭审中，原告还提供了巴中至上海往返的交通费发票1364元。
庭审中，原告称2013年7月4日收取的20000元，是2013年7月4日约定的违约金20000元。而被告辩称，这20000元，是退还给原告的购房款本金。
上述事实，有原告的诉状、陈述，被告的答辩，《商品房认购合同书》，《商品房买卖合同》，收房款收据，《退房协议》，承诺，收条，租房协议，交通费发票及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。
本院认为：原、被告均认可2009年2月8日所签订的《商品房认购合同书》已被解除，同时对2009年8月28日所签订的《商品房买卖合同》均同意解除，本院予以确认。
巴中市巴州区盛发大厦某大厦B幢楼工程是被告开发建设的并对外出售的商品房，且办有（2009）房预售证第03号《商品房预售许可证》。雒洪寿系被告公司开发建设巴中市巴州区盛发大厦某大厦B幢楼工程的项目负责人，在原、被告签订《商品房买卖合同》中作为被告的代理人，在签订《退房协议》时仍作为被告（甲方）的代理人，原告有理由相信雒洪寿的行为即是被告的行为。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”和《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，被告应当对雒洪寿的代理行为承担民事责任。
原、被告在《商品房买卖合同》协议解除时，雒洪寿又代表被告与原告刘德安于2013年5月1日签订了《退房协议》，该《退房协议》即系原、被告解除《商品房买卖合同》后，根据原告已交的购房款和应当获得的相关损失计算后，又达成的新的合意，且意思表示真实，故该《退房协议》应当有效，本院予以确认。同时，该《退房协议》对为什么要解除《商品房买卖合同》、怎样解除《商品房买卖合同》、解除《商品房买卖合同》后原告所交购房款如何返还、损失如何计算、被告应支付原告的购房款和损失费何时支付以及逾期支付该款的违约责任均进行了约定。故，被告应当按照该《退房协议》的约定支付原告已交的购房款和损失费430000元，并承担其约定之违约责任。被告辩称，只应退已交购房款，其损失只能从交款之日至退房时止按银行同类同期贷款利率计息，且不承担有关交通费等间接损失的主张，本院不予支持。
关于原告主张被告应返还购房款及支付损失费共计430000元的利息问题。因《退房协议》第五条明确约定：被告若在2013年6月20日后不能将本息430000元全额退还原告，被告将从2013年5月1日起按全款430000元以月利率4%计息。故，被告应当按照约定支付利息。但该约定的利率过高，参照《最高人民法院关于人民法院审理民间借贷案件的若干意见》第六条的规定，该利率按照中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率的四倍计息为宜。
关于原告主张本案交通费问题。因《退房协议》第五条明确约定：被告若在2013年6月20日后不能将本息430000元全额退还原告，被告将从2013年5月1日起按全款430000元以月利率4%计息，并支付违约金及租房费、误工费、车船费等费用。故，被告应当按照约定支付本案交通费1364元。至于房租费、误工费原告未主张，被告不予支付。
关于2013年7月4日原告收取的购房款20000元到底应当认定为购房款还是认定为违约金的问题。因原告苟菊英于2013年7月4日出据的收据上明确载明系购房款20000元，故该20000元应当作为被告代理人已退还购房款20000元。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告刘德安、苟菊英与被告巴中市天宏房地产开发有限公司于2009年8月28日所签订的《商品房买卖合同》。
二、被告巴中市天宏房地产开发有限公司在本判生效后十日内返还原告刘德安、苟菊英已交购房款和所赔偿的损失费共计430000元（含已支付的45000元）及其资金利息（利息依照约定从2013年5月1日起按中国人民银行公布的同类同期贷款基准利率的四倍分段计息至偿清时止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、本案交通费1364元，由被告巴中市天宏房地产开发有限公司承担。
本案受理费7750元，由被告巴中市天宏房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 蒋登银
二〇一四年九月一日
书记员 黄 涛