四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0403民初1513号原告：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地：攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁。法定代表人：吴金林，该公司经理。委托诉讼代理人：罗琴，女，1979年10月27日出生，汉族，成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司法务部工作人员，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：罗安发，男，1963年4月17日出生，汉族，成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司副经理，住四川省米易县。被告：李金刚，男，1975年3月26日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新公司）诉被告李金刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理，依法由审判员梁锋适用简易程序于2016年10月24日、12月12日公开开庭进行了审理。原告亿新公司的法定代表人吴金林及委托诉讼代理人罗琴、罗安发，被告李金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿新公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业服务费1039.78元，代收垃圾处置费97.8元，支付逾期违约金1497.28元，合计2634.86元；2、诉讼费，由被告承担。事实和理由：2015年5月22日，原告与蓝湖国际小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定“由原告对被告位于攀枝花市西区格萨拉大道38号的蓝湖国际小区进行物业管理；物业管理费为多层住宅0.65元/月/平方米，电梯住宅0.98元/月/平方米，物业业主应在每月5日前缴纳当月的物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，违约金按应缴总额的3‰收取”。原告按合同约定于2015年5月22日进驻该小区，提供了物业管理服务，但从2015年5月22日开始至2016年9月30日，被告拖欠物业管理费和代收垃圾处置费，经原告多次催缴，被告拒不交清。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，影响了原告对物业的正常管理，为了维护原告的合法权益，起诉至人民法院，请法院依法判决。被告李金刚辩称，1、原告代收垃圾费无权提交到法庭诉讼，不能作为诉讼请求；2、支付物业费的问题，被告并不是不支付物业费，是因原告物业服务不到位，被告多次告知了原告，如果原告要收物业费来找被告谈。由于原告没有履行他们的义务，同时四川省物业管理条例47条规定了相关内容，其他车子还把消防通道堵了。合同的签订时间是2015年5月22日，原告公司进驻后提出了三个月的免费试用期，所以存在违规。3、物业进驻的程序有一定的错误。签订完合同后没有公告，业主不知晓合同内容。选举的情况也存在问题，费用是原告单方面执行的价格，千分之三的违约金是不负责任的做法。4、这个合同里由于原告没有服务，2015年7月、10月导致被告家里造成重大损失，被告一直要求原告到家来协商，原告都没有来。当时住建局和社区都现场看了的。8月份原告新老物业有个交接，包括开发商在内，住建局也给原告说过保证被告住的4号楼的各方面畅通。5、违约金的计算方式不符合相关规定。服务费的问题，在被告提出异议后你们没有询问，也没有协调，包括违约金不符合事实。被告不认可违约金，代收垃圾处理费该交。服务没有到位，没有服务的部分不交其费用。被告家厨房管道主管质量由问题。由于浸水，有7天时间都没有进行疏通，从上楼渗水导致被告家墙体被水泡了7天，当时原告有关人员也去了现场，住建局开会原告也参加了会议。物业费的约定，公共管道原告应当保证畅通，原告没有来处理，已违约了，则不存在后面的服务费。在庭审质证中，原告亿新公司提供了以下证据：1、营业执照复印件，证明我公司是依法成立的，主体适格证明。2、物业服务合同原件，2015年5月22日蓝湖国际业主委员会与原告公司签订的物业服务合同。物业费：多层住宅是0.65元每月每平方米，电梯住宅是0.95元每月每平方米。合同约定业主应该在每月5日前缴纳当月的物业费，业主逾期缴纳物业费的，违约金按应缴总额的每日千分之三收取。证明原告公司是合法进场的，业主应当根据合同约定缴纳物业费。物业管理条例第四十一条第一款，法释（2009）8号第一条，物业合同证明原告公司收费的合法性。3、2016年9月份缴纳电费的部分发票复印件，其它月份原告公司已履行了职责。4、原告公司员工花名册，保安巡逻签到卡（选取2016年4月份为例），总员工有40人为业主服务。5、保安管理、工程部维修等部分照片，证明原告公司开展了物业管理服务工作。6、日常对主管道进行维护处理工作的图片打印机4页，证明原告公司平时对主管道进行了管理。被告李金刚的质证意见是不认可违约金，但认为服务费用，没有扣除没有为被告服务的部分，其它的没有意见。被告请物业来疏通下水道没有做到，车辆管理没有做到，没有保持小区道路畅通，在物业公司缺失服务的地方可以往下降物业费。对原告提供的图片没有时间，且跟被告所住的蓝湖4号楼的管道没有任何关系。对被告李金刚提供的证据2015年8月26日会议纪要复印件一份，原告亿新公司的意见为原告接手蓝湖的物业管理是2015年5月22日，该会议纪要原告当时都不在场，在会议纪要里面也没有说清楚4栋有什么问题，里面说的很多问题，也没有说到4栋管道漏水的问题，原告公司也没有收到这个会议纪要。本院经审理认定事实如下：被告李金刚是攀枝花市西区蓝湖国际小区业主，其所购买的房屋坐落于攀枝花市西区，建筑面积98.14平方米。2015年5月22日，蓝湖小区业主委员会代表业主与亿新公司签订《物业服务合同》，合同期限为2015年5月22日至2018年4月30日，合同于2015年7月24日在攀枝花市西区住房和城乡建设局进行了登记备案。合同约定多层住宅的物业管理服务费为：0.65元/月·平方米。合同第四条约定“建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担”；第五条约定“乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件二。附件二内综合管理第4条：共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。共用设施设备运行中的出现的问题，属于急修范围内，应在20分钟内组织到场维修”；第十一条约定：“物业服务费用（物业服务资金）按月（年/季/月）交纳，业主应在每月初5日前交纳当月的物业服务费（每次缴纳的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金”。合同第十八条约定：“本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用……业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，违约金按应交总和每日3‰收取”。合同签订后，亿新公司入驻蓝湖国际小区并按照合同提供了环境卫生、保安、电梯维护、设施维护修理等物业管理服务。截止2016年9月30日，被告李金刚共欠原告亿新公司2015年5月22日至2016年9月30日的物业管理服务费1041.92元（98.14平方米×0.65元/月/平方米÷30日/月×10日＋98.14平方米×0.65元/月/平方米×16个月）、代收垃圾处置费98元（6元/月÷30日/月×10日＋6元/月×16个月）。本院认为，2015年5月22日，蓝湖小区业主委员会代表业主与亿新公司签订《物业服务合同》，依照《物业管理条例》第十五条第（二）项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，被告李金刚未能提供证据原告亿新公司所获得的业主大会选聘违法无效，故对被告李金刚辩称原告亿新公司进驻程序有一定错误的意见，本院不予采纳。对被告李金刚辩称原告亿新公司进驻后提出了三个月的免费试用期的意见，因被告李金刚未提供证据证明自己的主张成立，加之，原告亿新公司也不认可，故对被告李金刚的该项辩称意见，本院不予采纳。对被告李金刚辩称原告亿新公司未及时处理其厨房管道主管质量问题漏水，造成其财产损失的意见，按照《物业服务合同》第四条及第五条内第（二）项附件二种的第4条的约定，被告李金刚在本案中，未能提供证据证明其辩称的家里厨房管道漏水系主管道漏水，未提供证据证明其向原告亿新公司进行了报修和委托修理预付了维修费用以及未提供证据证明原告亿新公司在接到被告李金刚的报修计划后不作为的事实存在，故被告李金刚不能据此认为原告亿新公司未提供该项物业服务，系违约，不存在之后还要收取服务费的辩称意见，本院不予采纳。此外，被告李金刚还认为原告亿新公司未能履行其他物业服务合同约定义务的主张，由于未能提供证据予以证实，故本院亦不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，从前述的事实和证据可以看出被告李金刚拒不交纳物业费的的理由不充分，且未举证加以证明，应当承担举证不利的法律后果。被告李金刚应向原告亿新公司支付2015年5月22日至2016年9月30日的物业管理服务费1041.92元、代收垃圾处置费98元。原告亿新公司要求被告李金刚支付违约金1497.28元，因双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，本院酌定按照年利率6%按月计算每月欠缴物业费和垃圾处置费违约金合计为83.18元，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李金刚在本判决生效之日起十日内支付原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司物业管理费1041.92元、代收垃圾处置费98元、违约金83.18元，合计1223.10元；二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李金刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 梁 锋二〇一六年十二月十九日书记员 张丽萍