重庆市第一中级人民法院行 政 判 决 书（2016）渝01行终542号上诉人（原审被告）重庆市合川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市合川区南办处希尔安大道中段。法定代表人邹开勇，该局局长。委托代理人周勇，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托代理人朱丹杨，该局工作人员。上诉人（原审第三人）重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司，住所地重庆市沙坪坝区青木关镇青北下街121号。法定代表人陈露，董事长。委托代理人周松林，该公司员工。委托代理人陈业君，重庆渝康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘碧娟。被上诉人（原审原告）彭雪琴。被上诉人（原审原告）蔡志明。委托代理人陈有谊。原审第三人重庆市嘉年华城市建设发展有限公司，住所地重庆市北碚区鱼塘湾318号附3-1。法定代表人杨以斌，董事长。上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局（以下简称合川区土房局）、重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司（以下简称捷成紫光公司）因房屋抵押登记一案，不服重庆市合川区人民法院作出的（2015）合法行初字第0017××号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年6月13日，重庆市嘉年华城市建设发展有限公司（以下简称嘉年华公司）取得合川区云门街道办事处步云路64、66、68、7××号房地产权证，房屋用途为商服用房，建筑面积299.33㎡，证号为204房地证2013字第14××53号。2013年8月24日，嘉年华公司向捷成紫光公司借款20000000元，合同约定相应财产进行担保。2013年8月28日，嘉年华公司将上述房产出售给刘碧娟、蔡志明、彭雪琴，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，办理了商品房网签。双方约定购房价款为1410000元，分三期付款，第一期：在签合同时付570000元；第二期：在2014年8月28日前付420000元；第三期：在2015年8月28日前付420000元。刘碧娟、蔡志明、彭雪琴分别于2013年8月27日向嘉年华公司支付定金60000元，2013年8月28日付房款510000元，2014年8月29日付房款420000元。2013年9月10日，嘉年华公司与捷成紫光公司向合川区土房局申请办理土地房屋抵押登记，双方签订了《重庆市房地产抵押合同》，嘉年华公司用上述房产作为20000000元中的1000000元借款担保。2013年9月12日，合川区土房局审核后，同意嘉年华公司办理抵押登记，登记号：（房屋抵押）抵押第201309100160126号。刘碧娟、蔡志明、彭雪琴不服该抵押登记，起诉至法院。一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，本案刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与嘉年华公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，对涉案房屋办理了商品房网签，并且向嘉年华公司支付了大部分房屋价款，合川区土房局对涉案房屋的抵押登记行为影响其合法权利，因而，刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与本案具有利害关系，可以提起本案诉讼。根据《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”和《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：“下列财产不得抵押：……（六）所有权、使用权不明或者有争议的财产……”，房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，特别是房屋登记机构在办理房屋抵押登记前对是否存在财产争议要着重进行审查。商品房买卖合同实行网上签约，联机备案，其目的是杜绝“一房多售、重复抵押”现象。合川区土房局作为房屋登记机构，在本案中未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋已出售的事实，而直接办理了房屋抵押登记。故合川区土房局在办理涉案房屋抵押登记时没有尽到审慎的注意义务，其所办理的房屋抵押登记行为应予以撤销。合川区土房局辩称刘碧娟、蔡志明、彭雪琴要实现不动产物权目的，应向登记机构办理预告登记。虽然办理预告登记可以对抗第三人，但本案重点是合川区土房局在办理房屋抵押时是否尽到审慎的注意义务，对涉案房屋是否注意到有出售的事实，二者并不矛盾，故该辩解理由不成立。合川区土房局辩称刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与嘉年华公司在签署《重庆市商品房买卖合同》时已约定所涉房屋设立抵押权，但刘碧娟、蔡志明、彭雪琴对此否认。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物的抵押权自登记时设立，本案中，刘碧娟、蔡志明、彭雪琴在与嘉年华公司签合同时并没有办理抵押登记，故合川区土房局辩解所涉房屋在签合同时已设立抵押权的理由不成立。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，一般行政案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理，而本案合川区土房局在办理涉案房屋抵押登记时刘碧娟、蔡志明、彭雪琴并不知道。审理中，刘碧娟、蔡志明、彭雪琴自述在2015年1月才知晓涉案房屋抵押登记一事，而根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条最长不得超过2年规定，刘碧娟、蔡志明、彭雪琴的起诉并没有超过起诉期限。故合川区土房局认为刘碧娟、蔡志明、彭雪琴的起诉已超过诉讼时效理由不成立。本案中，刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与嘉年华公司不存在房屋买卖争议，也就不存在要解决该争议，因而最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条对本案不适用。综上所述，合川区土房局在办理抵押登记时，应当维护房屋交易安全，审查涉案房屋是否网上签约，是否存在出售事实。但其在办理嘉年华公司申请涉案房屋抵押登记时，没有尽到审查职责，其抵押登记行为应予以纠正。一审判决：撤销重庆市合川区国土资源和房屋管理局于2013年9月12日办理的合川区云门街道办事处步云路64、66、68、7××号房屋上的抵押登记行为。上诉人合川区土房局不服一审判决，向本院上诉称，一、上诉人尽到了合理审查义务：审查义务应属法定原则，现有法律法规没有规定对涉案房屋进行抵押登记时，应当审查该房屋是否进行了网签。二、网签行为不具有保证物权实现的效力：根据《物权法》的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力，未经登记，不发生效力。原审原告在签订《商品房买卖合同》后，应按照规定向登记机关申请办理预告登记。三、对涉案房屋审理抵押登记并不违背被上诉人的意志，不侵害其合法权益。四、原审原告的起诉已经超过法定起诉期限。综上，请求二审法院撤销原判，依法驳回原审原告的诉讼请求。上诉人捷成紫光公司不服一审判决，向本院上诉称，一、一审法院适用法律错误：涉案房屋不存在物权争议，属于可以抵押的财产，上诉人对该房屋属于善意取得。无论合川区土房局是否对涉案房屋的抵押登记尽到审慎的注意义务，该抵押登记行为都符合法律规定，不应撤销。二、原判决对上诉人显失公平，应予撤销。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回原审原告的起诉或驳回原审原告的诉讼请求。二审中，原审原告以及嘉年华公司均未向本院提交书面答辩意见。上诉人合川区土房局在一审中提交了以下证据和依据：1、重庆市土地房屋登记簿，拟证明嘉年华公司享有涉案房屋物权，该物权无争议；2、刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与嘉年华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，拟证明刘碧娟、蔡志明、彭雪琴在签订合同时已知该房设定抵押，其起诉超过起诉期限；3、本案起诉状，拟证明刘碧娟、蔡志明、彭雪琴起诉时间；4、重庆市土地房屋权属登记审核表，拟证明办理业务类型为抵押登记，申请双方为本案嘉年华公司和捷成紫光公司，其所做初审意见已经确认该房屋在抵押前不存在权利上的瑕疵，具有唯一性，没有其他争议；5、重庆市土地房屋抵押登记申请书，拟证明本案所涉房屋抵押登记申请人对房屋登记前的权利唯一性作出了承诺；6、办理抵押登记代理人王某某身份证复印件；7、法定代表人陈露、杨以斌身份证复印件；8、嘉年华公司授权委托书、法定代表人证明书，拟证明本案所涉办理抵押登记的受托人具有办理抵押登记的权利；9、捷成紫光公司授权委托书、法定代表人证明书，拟证明本案所涉办理抵押登记的受托人具有办理抵押登记的权利；10、捷成紫光公司和嘉年华公司营业执照及组织机构代码证，拟证明办理抵押登记的主体资格；11、204房地证2013字第14××53号房地产权证，拟证明抵押人对被抵押的房产拥有法律上的物权，该物权是所有权，并未受到限制；12、借款合同（编号：捷成紫光借贷字第[2012]08023号），拟证明本案所涉房屋抵押、担保债权的金额以及担保合同编号，刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与嘉年华公司在签订买卖合同之前，该公司已经与捷成紫光公司签订了借款合同，其中有房屋抵押合同；13、重庆市房地产抵押合同（登记号：（房屋抵押）抵押第201309100160126号），拟证明抵押事实；14、嘉年华公司的抵押担保书，拟证明抵押人对其抵押的房产所作的没有纠纷承诺，权利清晰；15、《重庆市金融工作办公室关于同意重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司开业的批复》（渝金融办〔2009〕171号），拟证明捷成紫光公司有从事小额贷款经营的权利；16、重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司关于重庆嘉年华城市建设发展有限公司房产抵押的说明，拟证明涉案房屋设立的担保金额；17、合川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书，拟证明嘉年华公司在申请抵押登记时向其提交的相关实施抵押登记的材料。刘碧娟、蔡志明、彭雪琴在一审中提交并举示了以下证据：1、刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与嘉年华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、商品房网签单；3、嘉年华公司出具的收据；4、中国农业银行银行卡取款业务回单；5、中国农业银行进账单；6、云门街道云龙社区居委会、钓鱼城街道马道村委会、云门街道铁家村委会出具的证明。法律、法规及规范性文件依据：1、《房屋登记办法》第十八条规定房屋登记机构对所涉房屋的产权应予审核；2、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项规定对物权有争议的房屋不能设立抵押；3、《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》规定自2008年10月15日起，房屋买卖应进行网签；4、渝办发（2003）225号文件规定房管部门做好联机备案工作，避免一房多售、重复抵押的现象。捷成紫光公司当庭举示了204房地证2013字第14××53号房地产权证，证载明该房在2013年9月办理了抵押登记事宜。嘉年华公司在一审中未向法院提交证据。经庭审质证，一审法院对上述证据作如下确认：刘碧娟、蔡志明、彭雪琴举示的证据6即居委会、村委会的证明，内容陈述存在矛盾性，证据形式不符合要求，故不予采纳；规范性文件依据中的证据3，系北京市建设委员会的通知规定，与本案实际不符合，本案不予采信；其余证据及合川区土房局、捷成紫光公司所举示的证据，能够互相印证案件事实，具有真实性、合法性、关联性，依法予以采信。各方当事人向一审法院提交的证据已随卷移交本院。经审查，一审法院对证据的质证、认证正确，符合行政诉讼证据规则的有关规定，本院依法予以采信。本院根据随卷移交的证据及调查所认定的事实，与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的审查焦点是合川区土房局于2013年9月12日办理抵押登记（业务编号为201309100160126）的行为是否合法。根据《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机关认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。由此可见，根据不同登记申请就申请登记事项进行核查是登记机关依法应当履行的义务。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，设置抵押的房屋是否存在财产争议应当是登记机关进行抵押权登记时应予审查的重要事项。重庆市自2008年8月1日起实行商品房买卖合同（包括网上签约）启用新修订合同文本，目的就是防止“一房多卖，重复抵押”。可见，进行网上签约是房屋买卖引起的权属转移登记的必要前置环节。为维护交易安全，保证房屋交易的正常秩序，进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前是否存在出售的事实，应该成为房屋登记机关进一步核查“财产是否存在争议”的重要审查内容。本案中，刘碧娟、蔡志明、彭雪琴与嘉年华公司《重庆市商品房买卖合同》并办理网上签约手续，且已支付部分价款，对上述事实，合川区土房局没有尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋已经出售的事实，在未进行必要的进一步核查的情况下，合川区土房局径行作出抵押登记，该行为违反了上述规定，一审法院据此撤销该抵押登记并无不当，本院予以确认。关于原审原告的起诉是否超过法定期限的问题，一审法判决已经阐述清楚，本院予以确认，在此不再赘述。关于捷成紫光公司认为其属于善意取得，被诉抵押登记不应撤销的观点。本院认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，被诉行为违法，不撤销登记行为。即该司法解释将使用善意取得的情形限定为“房屋已为第三人善意取得”。而“房屋已为第三人善意取得”应指所有权的取得，并非取得他物权。因此，上诉人捷成紫光公司的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，本院依法予以维持。上诉人要求撤销一审判决的上诉理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局、重庆市沙坪坝区捷成紫光小额贷款股份有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  刘兴旺代理审判员  周 宏代理审判员  罗 红二〇一六年九月八日书 记 员  吴卓文