湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民商初字第00683号
原告：湖北省科学器材公司，住所地：武汉市洪山区珞南街工农湾小区10幢204号。
法定代表人：郑泽民，该公司总经理。
委托代理人：肖明喜，湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人：王朝晖，该公司副总经理。
被告：武汉怡和房地产综合开发有限公司，住所地：武汉市江汉区新华小路106号。
法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。
委托代理人：夏燕峰，该公司员工。
委托代理人：肖淋，该公司员工。
被告：武汉市九头鸟股份有限公司，住所地：武汉市江岸区云林街67号。
法定代表人：王怀蜀，该公司董事长。
委托代理人：向华威，该公司员工。
原告湖北省科学器材公司（以下简称科学器材公司）与被告武汉怡和房地产综合开发有限公司（以下简称怡和公司）、武汉市九头鸟股份有限公司（以下简称九头鸟公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月25日、2016年11月8日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告科学器材公司委托代理人肖明喜、王朝辉，被告怡和公司委托代理人夏燕峰、肖淋，被告九头鸟公司委托代理人向华威到庭参加诉讼。本案处理管辖异议期间、调解期间、鉴定期间已扣除审限。根据原告科学器材公司的申请，本院对怡和公司的财产进行了保全。本案现已审理终结。
原告科学器材公司请求法院判令：1、解除原告与被告九头鸟公司于1994年9月26日签订的《拆迁协议书》及原告与两被告签订的《拆迁还建（改变过渡方式）的补充协议》；2、被告怡和公司赔偿损失133494609元，被告九头鸟公司承担连带赔偿责任；3、本案诉讼、财产保全等费用由两被告承担。关于第二项诉讼请求的说明：1、合同约定原址还建安置部分有三块：解放大道一楼门面房939.70平方米、二楼办公用房1011.90平方米、地下室335.94平方米。市场交易价值作为直接损失的第一项。2015年3月31日科学器材公司单方自行评估的价值为8514.29万元。2、自被告违约之日起截至本案起诉之前可获得租金收益，价值为4835.1709万元，是科学器材公司根据市场同地段相同结构相同用途的估算，从违约之日1997年10月8日截至起诉之日2015年5月15日，再减去被告已经支付的过渡费。审理中，科学器材公司根据评估鉴定结果，将其第二项诉讼请求调整为：被告赔偿损失金额为103793396元，其中：房地产市值交易价值8120.91万元；租金净收益即可支配收益租金3648.42万元。可支配的租金不包括过渡费，租金收益3648.42万元减去过渡费13899903.50元，得出22584296.5元。再加上房地产市值交易价值8120.91万元，得出诉请金额103793396元。
事实和理由：原告拥有坐落于武汉市解放大道406号钢混结构五层房屋一幢，因旧城改造所需，被纳入武汉市江汉区红线拆迁征收范围。1994年9月26日，九头鸟公司作为取得拆迁许可证资格的拆迁人与科学器材公司签订《拆迁协议书／合同》，确认科学器材公司被拆迁房屋及附属建筑物总建筑面积为3972.76平方米。协议约定拆迁房屋安置补偿方案，安置在规划待建的五洲国际商城A座已商定的划分区域，还建期为合同公证之日起三年。其余部分为产权调换，易地安置等。协议于同年10月7日经江汉区公证处公证。
协议生效后，原告积极搬迁腾退，如约将拆迁房交付九头鸟公司。九头鸟公司支付了搬迁过渡期合同约定对应款项，31户职工住宅房等易地安置完毕。1997年10月7日，三年还建期届满，五洲国际商城尚未破土动工，协议约定的原址还建用房未能安置兑现。
2001年11月1日，原告与九头鸟公司、怡和公司签订《拆迁还建（改变过渡方式）的补充协议》，约定自2002年起由怡和公司向原告每年支付50万元过渡费，原告归还九头鸟公司原安排的过渡用房，自行租房过渡，其他条款原协议不变。嗣后，原告腾退搬离过渡房，怡和公司按约每年支付50万元过渡费直至目前。期间怡和公司曾几次拟以货币补偿取代原址还建，均有悖于双方的原址还建签约初衷且双方价格悬殊太大未果。
2014年底，江汉区政府发布征收拆迁公告，原告诉争房屋没有列入征收范围，经调查询问有关部门才得知两被告长期不履约内情。拆迁协议签订前，九头鸟公司已于1993年8月转让拆迁宗地及项目开发权给怡和公司，两被告均未履行告知与公示义务，均未按期还建原址回迁房，均未释明拆迁补偿合同主体发生变更。政府批租用于城市建设的国有土地，怡和公司取得权属后没有如约如期依照规划审批要求尽快动工建设，视政府的审批为空文。签约后被告数次擅自更改规划，从未征得原告等安置户的同意，并于2003年报批兴建地上建筑物22974.03平方米用于出租，牟利达十余年。期间被告仅仅抽取其中小利50万元给原告用作房屋过渡，被告严重违约。怡和公司作为合同及诉争房屋所在地带拆迁项目的承接者，应履行协议约定的义务，但签约后被告逾期不履行原址还建涉诉房屋长达18年之久，毫无履约诚意，系根本违约，造成原告巨大经济损失。九头鸟公司转让拆迁项目后至今无证据表明其上述还建安置义务已消除，故应承担连带赔偿责任。
被告怡和公司书面辩称：一、怡和公司没有违约行为，因政府规划变更和项目扩大而导致合同履行延迟均已告之原告，并征得其同意，合同一直在持续履行中。怡和公司从2005年正式成为合同履行主体。为处理还建安置义务延迟履行，科学器材公司、九头鸟公司和怡和公司三方达成《拆迁还建（改变超期过渡方式）的补充协议》。约定在五洲国际商城A座未还建之前，由怡和公司向原告每年支付50万元的租赁营业、办公费用。除此之外还每年还向原告支付33.6888万元的超期过渡补偿费。怡和公司从2001年到2016年全额支付了上述费用，不存在任何违约行为。安置义务延迟履行并非怡和公司主观故意。2005年上海鹏欣地产（集团）有限公司（以下简称上海鹏欣公司）收购了国泰君安公司的“五洲国际商城”房地产项目以后，就向武汉市政府申请，重新以“水游城”名称开展房地产项目。武汉市政府研究同意上海鹏欣公司扩大用地的申请，并将土地用途由商业、居住用地调整为纯商业用地，新增用地由江汉区政府负责拆迁。规划变更和项目扩大的事实，科学器材公司是知道的并在来往函件予以承认，故拆迁还建协议和补充协议仍在继续履行，怡和公司没有任何违约行为。
二、原告设置法律陷阱，指责怡和公司“违约”。2014年2月19日怡和公司向原告提出用易地选房安置代替就地还建安置，原告回函要求用武大科技园第七期B2楼及300平方米连廊部分（含装修）来履行还建安置义务。在双方就易地还建方案协商过程中，原告突然向怡和公司发函，明确提出不再接受回迁安置的合同履行方式，要求怡和公司必须采用货币化补偿来履行合同义务，否则，原告就要维权并单方面委托将上述货币补偿评估为8514.29万元，要求怡和公司十日内完成确认上述货币补偿核算数额，否则就视为不履约并承担法律后果。
三、原告第一项诉讼请求不合法。根据合同法第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行的，当事人另一方可以解除合同。科学器材公司从2005年起从未实施解除合同的法定程序。《拆迁还建（改变过渡方式）的补充协议》签订以后，原告每年接受怡和公司支付83万余元超期过渡费而放弃了行使解除合同的权利。为此，怡和公司请求人民法院支持继续履行合同。
四、关于原告对临时建筑的指责与事实不符。怡和公司是2005年开始承担还建义务的。在此之前该土地上就存在临时建筑。该临时建筑是经政府批准，由武汉君安房地产开发有限公司（以下简称君安公司）兴建的合法建筑。上海鹏欣公司支付了对价，从君安公司手中取得了临时建筑的使用权并租赁给商业企业，所收取的租金全部交给怡和公司用于项目开发，怡和公司已支付的拆迁费用达3.11亿元。临时建筑的租金是上海鹏欣公司对项目的投入，而非怡和公司的盈利。
综上，怡和公司依协议履行了义务，科学器材公司的诉讼请求没有事实支持，依法应予以驳回。
被告九头鸟公司书面辩称：1、本案所涉土地使用权早已转至怡和公司名下，应由怡和公司承担相应权利义务。2、九头鸟公司签订拆迁协议行为的实质是受怡和公司委托的代理行为，其法律后果应由怡和公司承担。科学器材公司主张九头鸟公司承担连带责任于法无据。3、科学器材公司主张1997年至今扩大部分的损失不应得到支持。故应驳回原告对九头鸟公司全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告科学器材公司的申请，本院委托湖北玖誉房地产评估有限公司对约定原址还建安置部分的三块建筑物的市场交易价值以及可支配收益租金进行了评估。
被告怡和公司对两份评估报告均提出异议，认为怡和公司没有任何违约责任，原告无权解除合同，其申请作出的鉴定结论没有意义。评估报告内容逻辑混乱。原告应申请对1994年拆除房屋时的价值进行鉴定。评估单位提供的两份报告仅有评估结论，未提供得出该结论的技术报告，评估依据不足。原告主张租金收益，但计算租金还建安置的房屋不存在，没有计算租金的客观依据且重复计算了损失。根据双方1994年签订的拆迁协议书第6、7的约定，是对新旧房屋差价进行置换，现在的房屋价值远远超过了原来的房屋价值，原告应将房屋差价支付给我们。关于评估采用的是同地段房地产市场价格，但本案拟还建的房屋是动迁安置房，动迁安置房与纯粹的商业用房的价值相差很大，故评估结论过高。关于过渡期内的损失双方在2001年已经达成了协议，改补偿方式为怡和公司支付租金和过渡费的方式进行弥补，故原告不能超出协议主张租金损失。原告提出的是解除合同，但在合同有效期间，双方应当按照协议履行义务，我们支付租金和过渡费的方式进行弥补。房屋并不完全属于原告，原告没有支付差价款之前并未取得房屋所有权。原告未付清差价，如果有租金收益，也是怡和公司的损失，而不是原告的损失。
九头鸟公司对两份评估报告亦提出异议：同意怡和公司的部分观点。本次评估所采用依据不全面。租金收益不应作为评估内容。怡和公司足额向原告支付了租金，拟还建的房屋不存在租金损失。地下车库市场价值的评估方法明显不符合实际情况。
经合议庭评议，根据原告科学器材公司申请作出的本案两份评估报告评估程序合法，评估内容与科学器材公司的诉讼请求相关联。因本案拟拆迁还建的房地产拆除后应还建安置时间距今近18年没有还建，且因规划更改等原因，继续按原约定还建已不可能，故根据原告的申请作出的两份评估报告具有客观性，本院予以采信。
经审理查明：武汉市国有土地使用证（武房地籍第14294号），武汉市房屋所有权证（武房房自字第02-14294号）载明：科学器材公司系座落于解放大道396-424号混合结构1栋5层，占地面积1047.51㎡，建筑面积为3450.72平方米的房屋所有权人。九头鸟公司取得武拆许字（92）第057号《拆迁许可证》，对科学器材公司的房产取得拆迁资格。
1994年9月26日，九头鸟公司与科学器材公司签订《拆迁协议书》，内容为：经武汉市城市规划土地管理局，武规建筑字（92）第118号文及武汉市政府征地拆迁办公室，武拆许字（92）第057号《拆迁许可证》批准，九头鸟公司在江汉区双洞门地段进行旧城综合开发并实施拆迁。科学器材公司坐落在解放大道406号，自管钢混五层楼房一栋，属于红线内拆迁范围。一、双方确认科学器材公司应拆迁房屋及附属建筑物总面积为3972.76平方米。江汉区房地局核发的《房屋所有权证》的建筑面积为3450.72平方米；未向房地局申请产权登记的面积236.10平方米；其中地下室建筑面积235.94平方米。大楼主体建筑面积3450.72平方米包括：一楼营业面积939.70平方米；二楼营业大厅424.1平方米；三至五楼办公室、维修车间面积931.90平方米；31户职工宿舍面积1155平方米。附属建筑面积522.04平方米包括地下室235.94平方米（使用权）；二楼阳台1**.10平方米；天井停放自行车棚115平方米。二、还建安置部位与面积：科学器材公司一楼营业及其他业务用房建筑面积939.70平方米，九头鸟公司同意还建安置在五洲国际商城A座一楼业已商定的划分地域，面临解放大道门面宽度约28米。从公证之日起，还建期为三年。三至五楼面积931.90平方米，九头鸟公司还建在五洲国际商城A座六楼，还建期三年。二楼阳台1**.10平方米，九头鸟公司按建筑面积80平方米还建在五洲国际商城A座六层。科学器材公司地下室面积235.94平方米，九头鸟公司按此面积还建在五洲国际商城A座地下层停车场。天井停放自行车棚115平方米，九头鸟公司还建在五洲国际商城A座地下层停车场，还建建筑面积100平方米。关于营业用房和办公用房的过渡：九头鸟公司租赁市总工会大楼右侧第一、二、三层和六层，总面积约为1470平方米给科学器材公司作为营业用房和办公用房过渡，期限三年。另外超期过渡，按原房的2295.70平方米面积，每平方每月15元的标准按月支付给科学器材公司，作为超期过渡补偿费。经充分协商，科学器材公司向九头鸟公司支付20万元产权调换结算差价费，所有产权调换手续费由九头鸟公司支付。九头鸟公司向科学器材公司支付各种损失补偿包干费562.5万元。双方还对其他相关事宜进行了约定。1994年10月7日，上述《拆迁协议书（合同）》在武汉市江汉区公证处进行了公证。
协议签订后，科学器材公司按协议履行了搬迁义务，九头鸟公司亦依约支付科学器材公司截至1995年11月22日的补偿包干费合计542.5万元（即损失补偿包干费562.5万元扣除约定的科学器材公司应向九头鸟公司支付的产权调换结算差价费20万元）。
2001年11月1日，九头鸟公司、科学器材公司与怡和公司三方签订《拆迁还建（改变过渡方式）的补充协议》，约定内容：九头鸟公司与科学器材公司于1994年9月26日签订的《拆迁协议书》在执行过程中，由于种种原因，未能按期还建，给科学器材公司造成经济损失。经三方协商，就改变超期过渡方式签订本补充协议。一、科学器材公司同意怡和公司每年代九头鸟公司向其支付50万元租赁营业、办公用房费。科学器材公司搬出现九头鸟公司提供的拆迁过渡房武汉市总工会办公大楼，自行找房过渡。怡和公司如违约支付款项应支付滞纳金并由九头鸟公司承担连带责任。除本协议的改变拆迁过渡方式补充修改条款外，其它仍按九头鸟公司与科学器材公司1994年9月26日签订的《拆迁协议书》执行不变。此协议经武汉市规划局拆迁处协调并予以认可。
协议签订后，怡和公司指定的君安证券有限公司和怡和公司自1999年2月至2016年1月8日向科学器材公司支付超期过渡费等共计13899903.50元，九头鸟公司与怡和公司无异议。科学器材公司对九头鸟公司和怡和公司履行支付过渡费的义务亦无异议。
另查明：1992年10月17日，批租方原武汉市土地管理局与承租方九头鸟公司签订《国有土地使用权批租合同》，约定武汉市土地管理局批租给九头鸟公司的地块位于武汉市江汉区双洞门附近，面积为19500平方米。批租年限为50年，用途为商住、写字楼、还建住宅。该地块土地使用权批租为每平方米180元，总额为351万元。
1993年8月6日，武汉市土地局文件下发武汉市籍字（1993）008号《关于同意办理土地使用权过户登记手续的批复》。同意九头鸟公司将上述国有土地使用权转让给怡和公司，怡和公司取得wp-92-027号地块的使用权，该号地块土地利用要求为“商住、写字楼、还建楼”等。1996年3月，怡和公司取得江汉区双洞门地号为wp-92-027号地块的国有土地使用证（证号：wp-92-026号，面积18925.65平方米），土地用途为“商住、写字楼、还建住宅”。1995年10月，怡和公司取得位于江汉区双洞门的《建设工程规划许可证》［武规建设字（95）430号］，建设项目为占地面积19500平方米的公寓楼、还建楼等。2002年8月1日，怡和公司又取得位于江汉区双洞门的《建设工程规划许可证》，建设项目为占地面积22974.03平方米的商场（新建）。
2005年8月3日，武汉市城市规划管理局、武汉市国土资源管理局形成第13次关于《处理停建工程专题会议纪要》，认为“五洲国际商城”是我市比较著名的停建项目之一。2003年，怡和公司同意在该项目不具备全面复工条件情况下，暂缓实施原规划方案，先行建设一个超市和一个专业市场，作为该项目正式启动前的临时性过渡措施。2005年4月，上海鹏欣公司收购该项目。收购以后即向武汉市规划管理局提出复工申请。会议明确按照处理停建工程的工作程序来办理复工手续。
2007年2月9日，武汉市江汉区人民政府形成《关于研究武汉水游城项目规划设计方案的会议备忘录》。上海鹏欣公司收购了“五洲国际商城”以后，向政府申请将“五洲国际商城”变更为“水游城”项目。为了促进解放大道商圈的发展，提升城市区域功能，会议原则同意决定扩大该项目用地范围，并按照停建项目的有关政策，扩大用地供地，由江汉区政府负责拆迁安置工作，上海鹏欣公司承担拆迁费用。
2007年9月29日，武汉市城市规划管理局形成第16次《业务会议纪要》。市政府在2007年2月9日审查并同意项目扩大用地，用地面积由18925.65平方米扩大为21478平方米，土地用途由“商业、居住用地”调整为“纯商业用地”。按停建工程的审批程序先行审定规划方案。
2007年11月30日，武汉市城市规划管理局形成第69次《专题会议纪要》。水游城项目（停未建工程）由规划处按照会议确定的建筑规模，办理相关手续。该项目位于城市重要地段，应对规划设计方案继续进行有关咨询论证。
2008年1月2日，怡和公司取得编号为“武规地字（2008）001号《建设用地规划许可证》”，项目名称为用地面积21507.27平方米的水游城（五洲国际商城）。
2008年6月29日，武汉市城市规划管理局形成第51次《专题会议纪要》，对水游城项目方案进行讨论，建设单位对方案进行修改。
2008年9月12日，武汉市城市规划管理局形成第72次《专题会议纪要》，对水游城项目规划设计方案提出了四条意见，满足四条条件后再审批方案。
2010年4月8日，怡和公司向科学器材公司发《工作联系函》，怡和公司对1994年拆迁补偿协议中原址还建房屋面积（营业用房939.70平方米、办公用房1011.90平方米、地下室335.94平方米）及用途等进行了确认。因规划、建设资金等实际困难，项目短时间内无法启动。怡和公司拟货币安置代替原址还建，金额合计18281550元，但双方未达成一致。2014年10月11日，2015年4月16日，科学器材公司向怡和公司发《工作联系函》，同意怡和公司易地安置或货币补偿。但至今无果。
2013年10月8日，武汉市江汉区土地整理储备事务中心与怡和公司签订《水游城片旧城改建项目合作协议》，约定将“水游城”项目纳入旧城区改建计划和区级土地储备。2013年4月25日，“武汉水游城”被认定为武汉市重大项目。
2014年12月30日，武汉市江汉区人民政府发布《江汉区人民政府房屋征收决定书》（2014）第6号。该决定对含本案讼争地块的水游城片区旧城改建项目范围内的房屋实施国有土地上的房屋征收。
又查明：2005年6月10日，我院作出（2004）武民一重字第4号民事调解书，确认：1992年10月24日，九头鸟公司取得江汉区双洞门19500平方米国有土地使用权。1993年1月20日，九头鸟公司与君安公司、武汉五洲房地产开发公司签订《合作开发合同书》，约定合作开发前述地块。1993年3月18日，三方又签订《合作开发补充协议书》。1993年5月22日，九头鸟公司、君安公司、海南三友房地产有限公司共同设立了怡和公司，1993年8月6日，前述地块经土地管理局批准过户给了怡和公司。1995年9月8日，九头鸟公司与君安公司签订《合作开发补充协议书》，约定君安公司负责建设前述地块的就地还建房屋，九头鸟公司易地购房用于还建。九头鸟公司在该案中诉请怡和公司向其支付还建安置垫款。怡和公司反诉要求终止双方合作开发合同及补充协议。调解内容：九头鸟公司与怡和公司、君安公司终止合作开发房地产合同及补充协议的履行。九头鸟公司退出怡和公司，怡和公司和君安公司补偿九头鸟公司相应资金。尚未完成的住宅还建安置由九头鸟公司负责，尚未完成的营业用房、办公用房及地下室由怡和公司负责。
2005年7月12日，九头鸟公司发出《无条件退出合作方法法律地位声明》，内容为：“九头鸟公司与君安公司、康创投资有限公司投资成立了怡和公司，九头鸟公司提供的合作条件是提供怡和公司开发的位于江汉区双洞门的“五洲国际商城”项目用地（土地权属已在怡和公司名下）。按合作合同及合作公司章程的约定，九头鸟公司在怡和公司完成项目开发后的税后利润中优先提取500万元后即退出合作合同且不参与其他权益的分配。在项目开发的过程中，九头鸟公司已经以劳务费等名义从怡和公司获得包括前述500万元在内的相应利益。故从即日起九头鸟公司声明无条件退出在怡和公司中的合作方法律地位”。
还查明：根据原告科学器材公司的申请，本院委托湖北玖誉房地产评估有限公司（以下简称玖誉评估公司）对《拆迁协议书》约定的科学器材公司拟原址还建的位于江汉区五洲国际商城A座（原解放大道406号）一楼商业服务建筑面积939.70平方米、六楼办公建筑面积1011.90平方米、地下停车场建筑面积335.94平方米房地产的市场交易价值进行评估。结论为估价对象在价值时点2015年5月、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为8120.91万元。估价的假设和限制条件：一、估价对象位置确定。估价对象参照2015年5月份同地段，同类别，同结构的房屋市场标准计算房屋交易价格。本次评估的房地产实际上并不存在，假设拟还建房地产位于现解放大道与友谊路交汇处（解放大道以南，友谊路以西），本次评估以此为前提条件。二、估价对象用途设定。拟还建房地产所在宗地《国有土地使用证》（证号：wp-92-026号），土地用途为“商住、写字楼、还建住宅”，土地使用年限为“商住写字楼50年（从1992年10月24日起至2042年10月23日）”。三、估价对象权益状况设定。本次评估的估价对象为拟还建的房地产，现实中估价对象房地产并不存在，故本次评估假设估价对象能按照《拆迁协议》的约定顺利建设并能够合法取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。四、估价对象实物状况设定。估价对象拟建成于1997年10月8日，产权人为科学器材公司，实物状况设定综合成新8.2、建筑工程质量良好、承重结构稳定等。五、本次估价对象房地产为拟还建房地产，参照2015年5月份同地段，同类别，同结构的房地产标准计算其房地产市场价格。玖誉评估还对其它相关的估价的假设和限制条件进行了说明。
玖誉评估公司还对《拆迁协议书》约定的科学器材公司拟原址还建的位于江汉区五洲国际商城A座（原解放大道406号）部分房地产租赁价值进行了评估（分别为一层商铺、六层办公楼以及地下车库），金额合计租金收益3648.4万元。价值时点设定为1997年至2015年每年6月，估价目的是评估估价对象的房地产年租金净收益，为司法提供价格参考。
本院认为：1994年9月26日，九头鸟公司与科学器材公司签订了《拆迁协议书》；2001年11月1日，九头鸟公司、科学器材公司与怡和公司三方签订了《拆迁还建（改变过渡方式）的补充协议》。上述协议的签订双方主体资格合法，合同形式完备，符合我国《合同法》以及相关法律规定，系当事人真实意思表示，合法有效。九头鸟公司在江汉区双洞门地段依法拆迁属于科学器材公司的自管房，双方约定自《拆迁协议书》公证之日起三年内还建，故九头鸟公司拆除科学器材公司的房地产后应于1997年10月7日之前在原址“五洲国际商城A座”对科学器材公司进行还建安置。九头鸟公司仅依约支付了科学器材公司截至1995年11月22日的过渡补偿包干费合计542.5万元。约定的还建期满，九头鸟公司未履行还建义务，属违约行为。依照我院2005年6月10日作出的生效法律文书（2004）武民一重字第4号民事调解书的认定，科学器材公司尚未完成的“营业用房、办公用房及地下室”的还建义务转由怡和公司负责而九头鸟公司退出不再承担相应权利义务，且怡和公司早在1996年3月就取得拟拆迁还建地块的《国有土地使用证》，并依三方签订的《拆迁还建（改变过渡方式）的补充协议》的约定自1997年以来一直向科学器材公司支付过渡费至今。故怡和公司为向科学器材公司承担还建地块安置权利义务的实际民事主体，九头鸟公司退出合作后不应对科学器材公司拟拆迁还建地块的安置义务承担民事责任。科学器材公司诉请九头鸟公司承担相应民事赔偿责任与事实不符，本院不予支持。
怡和公司作为科学器材公司的还建安置义务主体，自1997年10月至今已逾18年之久，除仅支付相应的过渡费用外，一直未对科学器材公司进行还建安置，客观上给科学器材公司造成巨大经济损失。怡和公司取得涉案地块使用权后，原“五洲国际商城”属停建项目，其控制人上海鹏欣公司向政府申请将“五洲国际商城”变更为“水游城”项目，原规划多次发生变更，土地用途亦由“商业、居住用地”调整为“纯商业用地”。至2008年1月，怡和公司取得项目名称为水游城（五洲国际商城）的《建设用地规划许可证》。故科学器材公司拟还建在“五洲国际商城”A座的房地产因规划变更等多方面的原因已不可能履行。怡和公司辩称其还建地块安置义务因政府规划变更等原因造成其延迟还建安置，责任不在自身，其不应承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。怡和公司在签订拆迁协议后三年即1997年10月前未依约履行还建义务，然后又申请涉案地块规划变更，该行为不构成不可抗力，亦不能成为其不履约的合理理由，故不能免除其民事责任，且怡和公司称科学器材公司对支付过渡费用并继续履行合同表示认同的意见缺乏事实依据，故本院不予支持。科学器材公司拆迁后原址还建在“五洲国际商城”A座的房地产合同目的已不可能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、…；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”。依照上述法律规定，科学器材公司在“合同目的不能实现以及怡和公司迟延履行主要义务”的情形下以诉讼方式请求解除拆迁协议符合法律规定，本院予以支持。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在怡和公司违约未能履行拆迁还建安置义务而导致合同解除情形下，应向科学器材公司赔偿损失。根据本案对科学器材公司拟还建位于江汉区“五洲国际商城”A座一楼商业服务建筑面积939.70平方米、六楼办公建筑面积1011.90平方米、地下停车场建筑面积335.94平方米房地产的市场交易价值进行评估得出的评估意见，估价对象如1997年10月8日建成安置给科学器材公司，至价值时点2015年5月，该安置房地产公开市场价值为8120.91万元，该价值对科学器材公司而言形成损失，故应由怡和公司依照上述法律规定予以赔偿。同理，如科学器材公司在1997年10月得到安置房地产至价值时点2015年同样可以用于租赁产生经济效益。经评估，估价对象年租金净收益合计为3648.4万元，该收益款科学器材公司系可预见并能实际获得的收益损失，科学器材公司请求怡和公司赔偿该损失符合法律规定，本院予以支持。约定的还建期1997年之后怡和公司向科学器材公司支付了过渡费用13899903.50元，该款在租金收益损失中予以冲减后，剩余拟还建房地产租金净收益22584096.50元应由怡和公司赔偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告湖北省科学器材公司与被告武汉市九头鸟股份有限公司签订的《拆迁协议书》、原告湖北省科学器材公司与被告武汉怡和房地产综合开发有限公司、武汉市九头鸟股份有限公司三方签订的《拆迁还建（改变过渡方式）的补充协议》解除。
二、被告武汉怡和房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖北省科学器材公司房地产市值交易价值损失8120.91万元；
三、被告武汉怡和房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告湖北省科学器材公司租金收益损失合计22584096.50元；
四、驳回原告湖北省科学器材公司其他诉讼请求。
本案案件受理费709273元，由原告湖北省科学器材公司负担141854.6元，被告武汉怡和房地产综合开发有限公司负担567418.4元。财产保全费5000元，评估费120000元，由被告武汉怡和房地产综合开发有限公司负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行；户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1，采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时应在银行凭据用途栏内注明：103001。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 林宏文
审判员 郑德祥
审判员 姚 红
二〇一六年十一月二十九日
书记员 游 欢