湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘01民终4367号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘新华，男，1955年4月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：郭雄伟，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘友良，男，1971年2月17日出生，汉族，住湖南省安乡县。
委托诉讼代理人：周柏荣，湖南理曜律师事务所律师。
上诉人刘新华因与被上诉人刘友良房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘新华上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.判令刘友良支付欠付租金、占用房屋未移交的租金及违约金、损害房屋设施的赔偿金、侵占联通基站租金、损坏屋面修复赔偿费共453500元，并以欠付金额为基数按照银行贷款月利率千分之五支付利息至全部款项实际支付之日止；2．终止刘友良与长沙联通通信有限公司签订的租期为2014年7月5日至2019年7月4日的基站场地合作合同；3．判令刘友良拆除屋面建设的锅炉和员工宿舍，并恢复原状和承担修复蓄水屋面，如不修复或承担修复费用则应按同期房屋租赁价格支付租金。事实与理由：1.自2009年3月18日至2017年4月13日依约应收刘友良租金1522291元，而实收租金1261330元，刘友良尚欠租金260961元。2.2017年4月13日，双方协商一致同意提前终止租赁合同，刘友良仅交纳了2017年3月18日至4月13日期间的租金14083元，但未移交房屋，后经多次催促其交房遭拒，刘友良直至9月3日才退房，该期间的租金91596元应由刘友良支付。3.刘友良无偿使用屋面，搭建员工宿舍及安装锅炉，造成漏水致四楼墙面受损，刘友良应恢复屋面防水及墙面、天棚维修，并承担全部费用30124元。4.刘新华与联通公司就增回基站场地租赁费用签订合同，但因刘友良阻拦威胁，联通公司又与其签订协议，后经刘新华与刘友良协商，刘新华承诺在其收取费用中付给刘友良管理人员的工资4000元/年，则刘友良不能再收取费用，而其收取的51298元应返还刘新华。
刘友良辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘友良向一审法院提出诉讼请求：1．判令刘新华返还多收取的房屋租金48816元及孳息12828元（孳息按年利率6%分年度计算至2017年6月15日止）；2．判令刘新华支付屋顶信号基站人工工资32000元。
刘新华向一审法院提出反诉请求：1．判令刘友良支付欠付的租金147517元，占用房屋未移交的租金78268元及违约金21600元，损害房屋设施的赔偿金19500元，侵占联通公司长沙分公司基站租赁费用64000元，并以欠付金额为基数按照银行同期贷款基准利率支付利息至全部款项实际支付之日止；2．判令终止双方签订的租期为2007年12月18日至2017年12月18日的房屋租赁合同；3.判令刘友良拆除屋顶建设的锅炉和员工宿舍，并恢复原状和承担修复蓄水屋面功能及四楼室内渗水墙面起壳重新装修的全部费用33804元。
一审法院认定事实如下：2009年3月，刘新华作为甲方，刘友良作为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将坐落于长沙市雨花区韶山路555号11栋的三、四层房屋出租给乙方，房屋建筑面积为481平方米；租赁期限为2007年12月18日至2017年12月17日；租金每一年支付二次；第一年租金标准为22元每月每平方米，租金按每年递增10%计算；租金以现金方式支付，如拖欠租金，甲方每天加收200元违约金；租赁期满后双方本着“来修去丢”的原则，乙方需在合同到期前三天交还房屋及设施；乙方如需续租提前三个月与甲方协商，协商后重新签订新的租赁合同，如承租方逾期不搬又不续租，按刘友良的租金加收一倍的延期费。刘友良系因原租赁人“转让”而与刘新华签订该合同，故该合同落款时间为2007年12月18日。此后，刘友良自2009年3月18日起实际租赁该房屋，刘友良多次向刘新华支付租金，刘新华多次向刘友良出具了租金收据。
2009年12月9日，刘新华向刘友良出具一份承诺书，其中载明：“屋顶联通公司安装信息发射台于刘新华屋顶，须派人管理和维护，刘新华在收取联通公司的管理费中分给刘友良派人管理的工资肆仟元每年，付款时间按联通公司付款时间确定，在施工、安装、拆除及平常维护期间由刘友良同志支持配合，不收其他费用”。
2012年12月7日，双方达成补充协议，约定2013年起租金每年递增率在前一年的基础上递增5%。
2017年4月13日，双方当事人签订了一份协议，其中载明：双方租赁合同是2017年12月18日到期，由于生意冷淡，经双方协商同意提前终止合同，双方按原合同结清所有费用；刘友良退还刘新华出租给刘友良的全部房屋，本着来装出丢的原则，刘新华收到刘友良付清使用期间的租金，双方行使各自的权利。当日，刘新华向刘友良出具了一张收据，其中载明：收到刘友良2017年3月18日至2017年4月13日的租金14083元，房租全部结清。此后，刘友良搬离了出租房屋。
另查明，涉案房屋登记面积为480.98平方米。刘友良于2017年5月25日诉至法院，请求判如所请。在本案的审理过程中，经询问，刘新华称与联通公司长沙分公司签订了《基站场地合作合同》，2009年至2014年期间每年收取了房屋租赁费用9000元，2015年至2017年每年收取了房屋租赁费12000元。另经核对刘新华提交的房屋产权证原件，刘友良表示对租赁房屋的面积无异议。
一审法院认为，关于刘友良的诉讼请求。据刘新华提交的房屋产权证书，涉案租赁房屋的登记面积为480.98平方米，该面积与双方合同中约定的481平方米相差仅0.02平方米，该微小的面积差距应视为双方对房屋面积取整计算，故刘友良以房屋租赁合同与房屋产权面积存在差距为由，要求刘新华退还部分租金的主张，不予支持。此外，据刘新华陈述其确有从联通公司长沙分公司处收取租赁费用，刘友良作为租赁房屋的实际使用人，其要求刘新华按照2009年2月19日的承诺每年支付4000元的人员工资并无不当，刘友良要求刘新华支付32000元（8年×4000元/年），予以支持。
关于刘新华的反诉请求。因双方已于2017年4月13日协议解除了双方的租赁合同，故刘新华主张司法终止或解除双方协议并无必要，故确认双方房屋租赁合同于2017年4月13日解除。此外，据刘友良提交的刘新华于2017年4月13日出具的租金收据，双方已于当日结清了房租，故刘新华要求刘友良支付租金及相应利息的反诉请求，不予支持。另外，刘友良与联通公司长沙分公司签订相关合同收取费用与刘新华并无直接的关联，刘新华另行已从联通公司长沙分公司处收取了房屋租赁费用，故刘新华要求刘友良将收取的部分费用支付给刘新华的反诉请求，不予支持。最后，因刘新华未提交证据证实刘友良损坏房屋设施设备，未提交证据证实屋顶加设的锅炉和员工宿舍系刘友良所为，也未提交证据证实刘友良在2017年4月13日之后仍占用租赁房屋，还未提交证据证实屋顶蓄水屋面漏水和四楼室内漏水系因刘友良的原因造成的，故刘新华的相应反诉请求，不予支持。
一审法院据此根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：（一）确认刘友良与刘新华签订的租赁期限为2007年12月18日至2017年12月17日的租赁合同于2017年4月13日解除；（二）刘新华于本判决生效之日起3日内支付刘友良32000元；（三）驳回刘友良的其他诉讼请求；（四）驳回刘新华的反诉请求。案件受理费2141元，由刘友良负担1541元，刘新华负担600元；反诉费3385元，由刘新华负担。
本院二审审理查明：2017年4月13日，双方当事人签订的协议还载明：刘新华开始装修，刘友良搬出房间所有东西。2017年7月5日，刘新华向红星农副产品大市场提交申请，要求将其555号门面三四层原有电源电表接通送电。2017年7月20日与湖南敦德建筑工程施工有限公司签订《装修合同书》，对涉案房屋进行装修。2017年9月2日，因电力问题刘新华等与刘友良达成调解协议，由刘新华等承担刘友良安装电表人工费、材料费5万元，刘友良不得私自无故断电。
本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人已于2017年4月13日达成协议约定房屋租赁合同已解除，刘友良已付清2017年4月13日前的租金，且协议约定刘新华开始装修时刘友良搬出房间所有东西，而双方当事人关于用电问题达成的协议并不能证实刘友良未依约定退还租赁房屋，因此，一审法院以刘新华未提交证据证实其要求刘友良支付2017年4月13日以后的房屋占用费及违约金为由驳回其该项反诉请求并无不当。刘新华、刘友良分别与联通公司就基站问题签订了协议并各自收取了联通公司的款项，刘新华承诺向刘友良支付管理人员工资，其应当履行承诺。刘新华提出其向刘友良支付管理人员工资后刘友良收取联通公司的款项应归其所有，没有事实与法律依据，本院亦不予支持。刘新华仅提交了房屋的部分照片，尚不足以证实刘友良损坏房屋设施及屋面漏雨造成房屋损失，一审法院对此未予支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费8702.5元，由上诉人刘新华负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年八月八日
书记员 杨蓓