河北省承德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀08民初38号
原告陈章，住福建省长乐市。
委托代理人王钊，河北山庄律师事务所律师。
被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司，组织机构代码79545553-4。
法定代表人，刘文锋，总经理。
委托代理人苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。
原告陈章与被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人王钊、被告永盛公司委托代理人苏铁钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月30日，原告向被告永盛公司购买其开发的永盛现代城小区多处房产、小房、车位，原告按约定给付了购房款，被告为原告出具了《收据》，2012年8月19日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，购房清单中列明了所购房产、小房、车位，但被告未按合同约定向原告交付所购房产，因此请求法院判令被告交付房产，对不能交付部分偿还购房款并给付约定利息，同时给付延期交付房产的违约金2000万元。
被告永盛公司辩称：本案不是商品房买卖合同，而是民间借贷关系，在2010年至2012年间被告永盛公司以投资的方式向原告陈章借款125000000元，被告以房屋买卖的形式用其开发的永盛现代城房产作为抵押担保，并与原告签订了房屋买卖协议，被告在履行合同过程中将部分抵押给原告的房产出售，所得款项已足额偿还了原告的本息，因此被告已不欠原告款项，应驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提供证据如下：1、购房款收据、购房合同，证明原告在永盛公司购买住宅265套，底商60套，小房308间（3747.44平米）、车位259个，双方签订了《商品房买卖合同》，原告缴纳了2.3亿元的购房款，上述住宅、底商已备案登记在原告及指定人名下，小房、车位因不能备案登记而由永盛出具了原告购买小房明细表；2、收据，证明虽然涉案房产备案在他人名下，但购房款是原告用投资款支付的，原告为实际所有权人；3、产权证明，证明涉案房产的名义所有权人认可自己名下的房产实际为陈章所有；4、《回购协议》、《回购协议的补充协议》证明原告将在自己名下备案的143套房产交给被告永盛公司（该143套房产未包括在原告主张的265套之内），由永盛公司进行回购，并约定由永盛公司将回购款分批汇至原告账户；回购补充协议，证明原告又将部分房产交由被告回购，总计回购房产167套，建筑面积10579.74平米，回购款为34913142元，同时约定逾期支付此回购款按月息2分计算利息，但被告至今未给付原告回购款。5、《证明》、《住宅合同明细表》、《商业合同明细表》、《167套回购商品房明细表》、《19套商品房明细表》证明原告总计在被告处购买房产及底商479套，该479套房产均进行了备案登记，后又将167套房产解除了备案，又将19套房产解除备案，2015年6月又将19套房产网签到陈锦添名下；6、汇款凭证，证明原告向被告支付投资款情况。
被告对原告所提供证据提出质证意见如下：对原告出示的证据真实性没有异议，但对证明目的有异议。1、原告出示的收据虽然是我方出具的，但我方只收到陈章付款1.25亿元，不是2.3亿元，出具2.3亿元收据是为了办理房产备案到陈章指定购房人名下的备案手续；2、关于若干份《商品房买卖合同》是用于抵押担保，不是真正的买卖，收款收据也是为了迎合抵押物；3、登记的房屋所有权人是陈章找的人，不是真正的买家；4、《回购协议》、《回购补充协议》是为了让被告偿还一部分款项而解除房屋备案抵押手续，不是真正的回购，协议约定的不是当事人之间真实意思表示；
被告提供证据如下：1、投资合同，证明原告以投资的形式向被告出借125000000元，约定在2012年7月前偿还本息合计230000000元；2、协议书，证明确认了投资合同的事实，且被告用房屋买卖的方式将房产备案到原告名下，用于抵押以确保被告履行偿还义务，抵押价格为商品房每平米3300元，底商每平米5000元，此价格低于成本价，因此证明是借贷而不是房屋买卖。
原告对被告提交的证据质证如下：对被告提交证据真实性认可，证明目的不认可，被告提交的证据恰恰证明原告付出的2.3亿元为投资款而非借款，是被告应支付给原告的投资款及利润，合同中约定用现代城房产作抵押，实际并未履行该约定，而是被告用房子抵顶方式给付的投资款及利润。
双方当事人对对方出示的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，根据庭审调查和双方出示的无争议的证据，本院查明事实如下：2010年7月30日，永盛公司与原告签订了投资协议，双方约定：原告以现金形式对被告开发的永盛现代城进行投资，不参与被告方的项目管理，也不承担亏损，原告于2010年7月投入永盛公司资金125000000元，被告永盛公司应于2012年7月30日前返还本金及利润共计人民币230000000元，如被告方不能按期向原告支付投资款本金及利润，被告永盛公司同意用永盛现代城70000平方米的商品房抵押乙方本金及利润，商品房价格按每平方米3300元。如被告方不能按约定期限支付本金及利润，原告方可以对抵押商品房进行销售。该协议签订前、后，原告将投资款125000000元于2010年6月至2011年4月陆续汇入被告指定账户。2011年11月30日，原、被告双方又签订了一份协议书，该协议书约定：为确保被告方向原告清偿投资款，被告方同意将永盛现代城项目的部分房产出售给原告，双方签订正式的商品房买卖合同，被告可以根据实际情况进行回购，并向原告返还相应的投资款，如不能给付欠款，就视为放弃回购权，原告可以对未回购的房产自行处置；如果在2012年7月30日前向原告支付的款项已达到约定给付原告的款项，则原被告所签订的商品房买卖合同予以解除，为保证按期还款，被告方应保证按期完工，已确保原告能在约定的期限内得到所购买的房产，如果因被告方的原因导致原告所购房产不能按期得到，被告应承担由此造成的损失。
至2012年8月29日，因被告未能按照还款期限偿还原告投资款，原告与被告签订了正式的购房合同，被告将部分房产备案到原告及其指定的购房人名下，所涉及的商品房总计为38345.71平方米，每平方米3300元，合款126540843元，底商7857.44平方米，一、二层均价每平方米5000元，合款39289900元，总计备案到原告名下房产价值165830743元，被告同时还将不能办理产权手续的车位259个，每个合款20万元，总计51800000元、小房3747.44平方米，每平米3300元，总计合款12366552元，用签订买卖合同的方式给付原告，但以上房产一直未交付给原告。
根据原告向被告陆续付款时间计算利息，按月息三分计算，计算至被告永盛公司将房产备案到原告及指定人名下的时间2012年8月29日，被告应给付利息7948.50万元，本息合计应付给原告204485000元。
原告按照协议自行出售了备案在自己名下的房产五套，得到售房款2022790元。2014年10月18日，原告与永盛房地产又签订了回购协议，将备案到原告名下的部分房产回购，总计回购房产建筑面积11630.53平方米，按购房合同约定的每平米3300元，回购房产总计合款38379891元，2015年4月28日、2015年6月23日被告因不能给付原告回购款，又将回购房产中的19套合计1050.53平米房产网签到原告指定人名下用于偿还原告借款。另外167套房产共10580平米合款34913142元，被告回购后至今未将购房款给付原告（该部分另案处理）。备案给原告的房产减除被告回购房产后，原告还剩已备案登记的房产合款130917601元。
对当事人双方有争议的证据及事实本院经审理认为，被告永盛公司认为本案所涉及的合同不是商品房买卖合同，而是民间借贷合同，在2010年间被告永盛房地产公司以投资的方式向原告陈章借款125000000元，被告以房屋买卖的形式用其开发的永盛现代城房产作为抵押担保，并与原告签订了房屋买卖协议的观点，本院认为，原告于2010年投入到被告永盛公司项目资金1.25亿元，其与永盛公司约定不参与经营，不承担经营风险，两年后本、利合计得到2.3亿元的约定，从该协议的性质看，的确不是真正意义的投资协议，按其约定内容看应为借款协议，即双方约定由原告向被告永盛公司出借资金，到期收回本金并收取一定数额回报，因此被告的实为借贷关系的观点本院予以支持。但即使认定该协议为实际意义上的借款协议，也不能免除被告的还款责任，被告也应按协议约定和法律规定偿还原告陈章借款本息。
按照双方约定的借款1.25亿元，两年后偿还本、利合计2.3亿元的约定，利息高达年息42%，超出了法律限制性规定，对超出部分本院不予支持。被告于2012年8月29日将部分商品房及底商备案到原告指定人名下，并签订了正式的购房合同，购房合同中双方的约定应系双方当事人的真实意思表示，可以认定为因被告到期不能还款而以借款转为购房款的方式用房产偿还部分借款本息的行为，扣除回购房产，其还款数额合计为130917601元，该部分备案登记到原告指定人名下的房产被告虽然未交付原告，但被告可以配合原告进行出售，因此原告有机会收回投资，应认定该部分房产已经抵顶了借款及利息。按被告自动还款且不超过法律规定的年息36%计算，应认定至2012年8月29日已偿还借款本金51432601元，偿还利息79485000元，尚欠原告本金73567399元，对以上已备案登记到原告指定人名下的房产，被告应及时交付原告，以便原告实现收回投资借款的权利。
被告在用房产抵顶欠款时，除将能够备案的房产备案到原告及指定人名下用以偿还借款外，还用不能备案的部分小房、车位抵顶了借款，双方签订了购房合同，根据双方购房合同确定的价格，该部分小房、车位合款64166552元，但以上小房、车位被告至今亦未交付原告。因被告未交付而不能对外进行交易，致使原告不能收回该部分欠款及利息，从而造成该笔资金不能周转，其结果是被告实际意义上占有并使用了该部分资金。因此根据公平原则，首先应由被告将盖好的并约定交付给原告的小房及车位交付给原告，以便抵顶相应欠款及利息，其次在未交付期间，该部分小房、车位应按借款未偿还计算利息，因按原、被告投资协议约定的利润过高，可按法律规定的民间借贷24%计算利息，利息应按未偿还本金73567399元为基数计算，自2012年8月30日计算至2016年8月30日利息应为70624703.04元，被告合计还欠原告144192102.04元本金及利息。
被告将以上小房、车位交付后，还有80025550.04元的借款及利息未能偿还，减除回购房产34913142元，剩余45112408.04元借款本金及利息应由被告偿还原告，但因原告未明确主张利息金额，只主张违约金2000万元，按未交付的小房、车位合款64166552元及购房合同约定按延期交付日万分之零点五计算，违约金计算到2016年11月1日，应为4684158元，本院综合考虑全案，酌定被告应给付原告利息损失500万元，其余本金及利息视为原告放弃。
被告主张原告已经通过出售被告房产收回了投资，但未提供相应的证据，对此主张本院无法支持。
综上，原告向被告出借1.25亿元资金事实清楚，原、被告约定两年后偿还本息合计2.3亿元的事实双方予以认可，在不能偿还的情况下，被告将部分房产备案到原告名下，还用不能备案的车位、小房协议抵顶给原告，并签订了正式的购房合同，原告也自愿接受了被告协议约定的房产，则可以认为双方自愿将借款转为了购房款，用房产偿还了借款本息。因此根据公平、诚信原则，被告就应将已经与原告签订了购房合同的房产交付原告，原告陈章的此项诉讼请求应予支持，但原、被告双方约定利润高出法律规定部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条之规定判决如下：
一、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司在判决生效后十日内将已备案到原告及指定人名下的房产交付原告（详见房产清单）。
二、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司在判决生效后十日内将合同约定给付原告陈章及指定人名下的小房、车位交付原告（房号、车位号详见房产清单），如不能给付则按双方约定价格由被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司偿还原告陈章借款及利息（利息按年息24%计算至偿还至日止）。
三、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司在判决生效后十日内给付原告陈章利息损失500万元。
四、驳回原告陈章的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1041800元、保全费5000.00元，由被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承担100万元，由陈章承担41800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时应交纳与一审判决同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院在石家庄建设银行中华南大街支行×××的账号。上诉期满7日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓青
代理审判员 马 莉
人民陪审员 王志云
二〇一六年十一月一日
书 记 员 郭浩楠