江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9290号
上诉人（原审原告，反诉被告）：李明柏，男，1971年9月27日生，汉族，住南京市。
上诉人（原审被告，反诉原告）：王忠进，女，1981年11月8日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：严澍，江苏益邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋银珠，江苏益邦律师事务所律师。
上诉人李明柏因与上诉人王忠进房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区（2016）苏0115民初10216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李明柏、上诉人王忠进的委托诉讼代理人宋银珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李明柏上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持李明柏在一审中的全部诉讼请求；2、由王忠进承担本案费用。事实和理由：1、租赁合法真实有效。在李明柏未丧失房屋所有权之前该合同仍然有效。在王忠进搬走之前执行局从未找过李明柏。在王忠进告知后，李明柏主动找执行局并书面说明租赁与拍卖无关。2、按合同约定，王忠进必须提前向李明柏申请解除合同，并依双方达成一致的协议缴清各项费用，本案中王忠进既未提出解除合同也不支付房租，只告知其要搬走要求交接，不同意缴纳费用及支付房租。在李明柏向法院起诉后，仍然拖延时间，提出所谓的管辖问题，直至第一次开庭还提出反诉，造成李明柏损失的扩大，由此可见，王忠进以执行为借口，浑水摸鱼。3、李明柏在贷款时承诺万一出现债权纠纷，银行有权处置房产，但不影响租赁，在出租时李明柏也明确告知王忠进该房有抵押保全，王忠进对这一情况是明知的，并且事后王忠进从未找过中介。4、王忠进只要向执行局承诺在拍卖前后不影响该房屋的拍卖，执行局是不会要求其搬走的，并且至今也未看到执行局要求其一定要搬走的证据。5、王忠进搬走后，又主动联系执行局并和执行局交接，之后房屋被查封至今。无论王忠进是否居住，李明柏仍然要求按照合同履行。6、合同约定年租金200000元，延期支付应承担利息，该房已低价出租给了王忠进，房屋公摊水电费是物业常规收费，应和房租同时缴纳。
王忠进辩称：1、因为李明柏的个人原因导致涉案房屋涉及到诉讼被法院执行，不能再继续租给王忠进使用，本案的租赁合同不能继续履行完全是李明柏的原因，所以王忠进搬离后理应不用再支付房租，李明柏的诉讼请求不应得到支持。2、因为本案的房屋租赁合同不能继续履行，李明柏已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。对于违约责任部分，在一审中王忠进提起了反诉，对于该部分的反诉请求希望二审法院予以支持。
王忠进上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决适用法律不当，缺乏是非标准。1、关于房租部分，王忠进搬离日期是2016年7月21日，从7月22日至8月8日总计18天，该期间王忠进并未租住该房屋。王忠进通知李明柏进行交接，但李明柏没有来，所以王忠进才与法院交接。因此王忠进不应支付7月22日至8月8日的房租。2、玄武法院发出执行公告要求的搬家时间是2016年3月17日，王忠进办理房屋交接手续时间是同年8月8日，达不到提前6个月通知的标准，因此，李明柏构成违约。一审法院以接近6个月通知为由，否定了王忠进的违约诉请，判决不当。
李明柏辩称：1、本案是租赁纠纷，执行局参与和李明柏主张支付房租无关。执行局告知李明柏是王忠进自己搬离的，执行局没有下达裁定书要求王忠进在指定时间内搬离。玄武法院执行公告要求3月7日前搬出，王忠进可向法院提出异议。实际上王忠进和李明柏已向玄武法院执行局提起执行异议，至今没有看到玄武执行局强制要求王忠进搬离的相关证据。李明柏将房屋租赁给王忠进的是使用权，并不涉及到房屋产权，执行的是产权。玄武法院的执行与李明柏要求王忠进支付100000元租金没有任何关系。根据租赁相关规定，在房屋产权没有变更之前，李明柏仍然享有该房屋的使用权和租赁权。王忠进以玄武法院介入为借口，故意不支付租金及相关费用，还将房屋交接给合同以外的执行人员。李明柏得知后第一时间向法院诉讼，王忠进以管辖权异议以及反诉的名义拖延诉讼一年多，在此期间的损失完全是王忠进故意造成的。王忠进所说的租赁协议无法履行以及李明柏违约的事实并不存在。2、从王忠进自述来看，其于7月22日自行搬离涉案房屋，8月8日将涉案房屋钥匙交给执行局。在执行局介入之后，王忠进从未找过中介公司，也没有向李明柏提出要退还租金。至今为止，王忠进没有向李明柏提出解除合同。一审法院称合同不能履行而解除合同，但解除合同并非本案处理的范围，目前合同在有效期内，双方没有达成解除合同的意见之前，无论出现何种情况，都应该履行该份合同。李明柏主张半年的房租100000元，是根据合同约定主张的。3、李明柏在租赁过程中不存在任何违约行为。李明柏按合同要求提前将涉案房屋交付给王忠进，王忠进至今没有向李明柏提出退房，更没有和李明柏交接。李明柏没有收到王忠进的租金就向法院提起诉讼，是为了减少矛盾和损失。王忠进认为其搬走并将钥匙交给执行局，或者执行局介入就是李明柏违约的说法，没有法律依据。4、王忠进至今都没有要支付租金的意思表示，实际上是王忠进在违约。一审法院判决退还30000元押金没有事实依据，因为在合同没有到期之前以及李明柏是否违约没有确定之前，该30000元押金是不需要在本案中处理的，也不属于本案的处理范围。王忠进的反诉不应在本案中合并处理，李明柏是否违约是另外一个法律关系，并非是本案中的租赁法律关系。
李明柏向一审法院起诉请求：1、要求王忠进支付房租、煤气费、电费等各项费用合计101163.27元（房租10万元、煤气费355.27元、电费808元）；2、要求王忠进承担延期支付房租的利息（以10万元为基数，自2016年3月1日起，按月利率2%计算至实际给付之日止）。诉讼过程中，李明柏增加诉请：要求王忠进支付物业费10570.8元、公摊电费490.66元、公摊水费231.52元。变更利息的诉讼请求为：利息分别以10万元为基数，自2015年5月1日至2015年10月1日；以10万元为基数，自2016年5月1日起至实际给付之日止，均按同期银行贷款利率的标准计算。
王忠进向一审法院提起反诉请求：要求李明柏支付违约金30000元。
一审法院认定事实：李明柏作为甲方与乙方王忠进、丙方南京利众置业投资顾问有限公司（以下简称利众公司）签订《利众租赁协议书》一份，约定甲方将位于南京市江宁区秣陵街道将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室出租给乙方，租赁期为2015年5月1日至2018年4月30日。每年租金为200000元，押金30000元。承租期间物业费、卫生费、水电费、有线电话费、燃气费由乙方承担。甲乙双方在本协议约定期限内不得违反上述各项规定，否则视为违约，违约金30000元，由守约方向违约方支付。如乙方提前退租，提前6个月通知，甲方退还押金30000元整，同时甲方也可以提前6个月通知，押金退还乙方，不承担违约责任。合同签订后，王忠进已向李明柏支付押金30000元，租金200000元（租金于2015年4月、10月分二次缴纳至2016年4月30日）。
2016年2月18日南京市玄武区人民法院（以下简称：玄武法院）作出（2015）玄执字第2244号执行公告，载明：“申请执行人上海银行股份有限公司南京分行与被执行人李明柏、南京明柏活石文化发展有限公司关于借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）玄商初字第1491号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未按生效法律文书确定的期限履行义务，宗兴申请执行，本院已立案受理。依照……的规定，本院将评估、拍卖被执行人李明柏名下位于南京市江宁区秣陵街道将军大道8号美仕别墅辣椒街区58幢01室的房产，以清偿债务。现责令上述房屋内居住、使用人员于2016年3月7日前迁出上述房屋，并将房屋内物品全部清空，逾期则视为放弃。到期不履行，本院将依法强制执行。如现居住、使用上述房屋人员对本院强制迁出持有异议，可于2016年3月14日前向本院提出执行异议。……联系人：顾本凌……”
2016年6月25日，王忠进分别缴纳了煤气费（本期表数为12906）、电费（本月示数19362.12）、水费（本期表数1097）。截止至2016年8月8日，涉案房屋的电表数为20685（峰12807，谷7877）。
李明柏缴纳了2016年7月、9月的电费，其中2016年7月的电费为506元（发票载明：本月示数20222.79，上月示数19362.12），2016年9月的电费为302元（发票载明：本月示数20743.39，上月示数20222.79，单价0.5283）；缴纳了2016年7月的煤气费355.27元；缴纳了2016年1月至7月的物业费4804.8元，2016年8月至12月的物业费2402.5元，2017年1月至7月的物业费3363.5元。
2016年8月8日，王忠进与玄武法院在涉案房屋内办理交接手续，将涉案房屋的车库门电动遥控钥匙1把、门钥匙3把交付给玄武法院。
一审审理中，李明柏放弃主张30.85元的电费（电表示数20743.39与示数20685之间的电费）。
对于双方有争议的事实，一审法院认证如下：
关于李明柏主张的公摊电费与水费，其提交代收公摊电费收据一张，金额为490.66元；提交代收公摊水费收据一张，金额为231.52元。李明柏陈述，其对上述缴纳费用的时间段不清楚，根据金额推测490.66元系2016年产生的费用，231.52元系2017年产生的费用。王忠进对上述收据的真实性、关联性不认可。当事人对自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。本案中，两张收据上载明的入账日期均为2017年7月29日，收据上未载明收费的时间段，无法证实上述费用发生于王忠进租赁期间产生的费用，故对李明柏的该项主张，一审法院不予支持。
一审法院认为，李明柏与王忠进之间签订的涉案房屋的租赁协议系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。涉案房屋租赁期间内，因李明柏未履行生效判决义务，玄武法院就涉案房屋发布执行公告，王忠进于2016年8月8日与玄武法院办理交接手续，将涉案房屋的钥匙交付玄武法院，致使租赁合同无法继续履行，涉案房屋租赁协议应于2016年8月8日终止履行。在合同履行期间，王忠进应按约支付房租54794.52元（200000元÷365×100（2016年5月1日至8月8日）=54794.52元）、煤气费355.27元、电费777.15元（506元+302元-30.85元=777.15元）、物业费4928.8元（4804.8元+2402.5元÷5÷31×8日=4928.8元），合计60855.74元，扣除应退还的押金30000元，王忠进仍需支付30855.74元。关于李明柏主张的逾期支付房租的资金占用损失（利息），李明柏起诉状中陈述租金每半年支付一次、庭审中变更为每年支付一次，前后陈述不一。王忠进陈述200000元分期支付系双方协商结果，双方未约定租金支付期限。李明柏和王忠进双方签订的租赁协议中没有约定支付租金的期限，现李明柏主张逾期支付房租的资金占用损失，无事实和法律依据，故对李明柏的该诉讼请求，一审法院不予支持。关于王忠进主张的违约金，虽王忠进因李明柏的执行案件致使租赁协议无法继续履行，但玄武法院发出执行公告与王忠进办理涉案房屋交接手续的时间相隔近6个月，根据租赁协议，提前6个月通知，不承担违约责任。故对王忠进的该诉讼请求，一审法不予支持。判决：一、王忠进于判决发生法律效力之日起10日内向李明柏支付房租、煤气费、电费等费用合计30855.74元。二、驳回李明柏的其他诉讼请求。三、驳回王忠进的反诉请求。如果王忠进未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2350元，由李明柏负担1640元，王忠进负担710元；反诉案件受理费550元，由王忠进负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对于一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，但双方均认为一审法院对于双方各自主张的事实存在遗漏。对于双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。
二审另查明，一审审理中，李明柏申请证人金某到庭作证。金某是利众公司工作人员，金某到庭作证称：双方当事人租赁事宜由其办理，签订合同时其在场听到李明柏告知王忠进涉案房屋有抵押保全，王忠进问李明柏能不能租，李明柏说没有关系没有影响，后来双方就签订了租赁合同。一审审理中，王忠进表示，其向李明柏交纳了30000元押金，在玄武法院强制执行过程中，因李明柏不同意解除合同，故其多居住一个半月以冲抵所交纳的押金。二审审理中，李明柏陈述，对于其一审诉讼请求中的电、煤气费，均认可一审法院的判决；对于公摊水电费不再主张。
本案的争议焦点为：一、李明柏主张2016年4月30日至2016年10月29日房租100000元及租金利息、物业费10570.8元是否应当支持；二、王忠进主张2016年7月22日至8月8日的房租不应计算、主张李明柏支付30000元违约金是否应当支持。
本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。
关于争议焦点一，李明柏主张2016年4月30日至2016年10月29日租金100000元及租金利息、物业费10570.8元是否应当支持。2016年8月8日，王忠进将涉案房屋钥匙交给玄武法院，与玄武法院办理了涉案房屋的交接手续，双方当事人对于涉案租赁合同虽然一直未提出解除的要求和诉请，但2016年8月8日之后，租赁合同客观上未再履行，李明柏主张此后的租金、物业费等不属于实际发生的费用，其性质应当属于损失，因双方对于解除和损失问题均未提出主张，故本院对此不予理涉。因此，一审法院判决王忠进支付房屋租金的时间截止到2016年8月8日并无不当。李明柏主张王忠进支付物业费10570.8元，一审法院对于2016年8月8日前的物业费予以支持正确，此后，王忠进实际未使用涉案房屋，一审法院对2016年8月8日后的物业费不予支持并无不当。
李明柏主张，王忠进在支付2015年5月1日起至2015年10月1日租金时，有100000元迟延支付，要求以100000元为基数，支付自2015年5月1日起至2015年10月1日止的利息。经审查，李明柏与王忠进签订的租赁合同中，对于租金的支付时间未作约定，因此，一审法院对于李明柏该诉请不予支持并无不当。王忠进于2016年8月8日离开涉案房屋，虽然双方在合同中未约定租金的支付时间，但此时王忠进实际不再履行租赁合同，其应当及时支付欠付的租金，其未及时支付租金，对于欠付的租金应当支付利息。
李明柏提出，王忠进交纳的30000元押金不属本案处理范围，一审法院判决退还不当。本院经审理认为，一审审理中，王忠进提出，其在玄武法院公告后，多居住一段时间冲抵押金，该陈述属于对押金的主张。且押金的性质即是为了保证和冲抵承租人欠付的租赁费用。因此，一审法院将30000元押金冲抵王忠进应支付的费用并无不当。
关于争议焦点二，王忠进主张2016年7月22日至8月8日的房租不应计算、主张李明柏支付30000元违约金是否应当支持。王忠进于2016年8月8日将涉案房屋钥匙交给玄武法院，进行房屋交接，一审法院判决王忠进支付租金至2016年8月8日并无不当。
依照相关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。李明柏在一审审理中，申请了利众公司工作人员金某到庭作证，证明了双方在签订合同时，其已告知王忠进涉案房屋有抵押保全的情况。李明柏的告知方式虽有瑕疵，但是，王忠进在签订合同前已经知道涉案房屋设有抵押。另外，考虑玄武法院发出执行公告与王忠进办理涉案房屋交接手续的时间相隔近6个月，一审法院对于王忠进主张李明柏承担违约责任的主张不予支持并无不当。
综上所述，上诉人王忠进的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人李明柏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区（2016）苏0115民初10216号民事判决第一、三项；
二、撤销南京市江宁区（2016）苏0115民初10216号民事判决第二项；
三、王忠进于本判决生效后10日内，以54794.52元为本金，向李明柏支付自2016年8月8日起至实际支付时止按中国人民银行同期贷款利率计算的租金利息。
四、驳回李明柏其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费2350元，由李明柏负担1375元，由王忠进负担975元；反诉案件受理费550元，由王忠进负担。二审本诉案件受理费2350元，由李明柏负担1375元，由王忠进负担975元；反诉案件受理费550元，由王忠进负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 孙 伟
审判员 张卓慧
二〇一八年一月十八日
书记员 汪海燕