湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）永中法民二终字第238号
上诉人（原审原告）蒋某某。
委托代理人黄某某。
被上诉人（原审被告）蒋某青。
被上诉人（原审被告）欧某某。
被上诉人（原审被告）蒋某军。
三被上诉人的共同委托代理人欧某某。
上诉人蒋某某诉被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军房屋买卖合同纠纷一案，蒋某某不服宁远县人民法院（2013）宁法民二初字第25-2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月13日在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人蒋某某及其委托代理人黄某某，被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军的委托代理人欧某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年10月16日，以被告蒋某青、欧某某、蒋某军为甲方与原告蒋某某为乙方签订了一份《卖房屋买房协议书》，协议约定有三项：其中第一项是甲方房屋座落于某某村镇政府对面，混合结构，坐西朝东，房屋三层，面积294.10平方米，东与天堂至石海山公路边接界，南与某某村二组水田接界，西墙（后墙）从脚石后4米、宽8米由乙方管业，北与蒋冬军共墙。四界划定分明，双方不得争议；第二项是甲、乙方议定房屋价定壹拾玖万捌仟元整。分二次交款，第一次为签议定书当日，乙方交现金壹拾贰万元，第二次所欠柒万捌仟元，甲方必须为乙方办妥房产证、土地使用证手续后，乙方再付完甲方；第三项其手续办妥后，甲方交给乙方保管。房屋由乙方管业，立签议书后生效。双方不得反悔。协议签订后，原告蒋某某在当日就依约将120,000元人民币转账给了被告蒋某青，被告蒋某青同时出具了收条给原告蒋某某。后因被告未按《卖房屋买房协议书》履行义务，原告蒋某某多次找被告协商，均未果。原告蒋某某遂于2013年1月4日向法院提起诉讼。另查明，被告蒋某军所有的诉争房屋占用范围内土地所属的农村集体经济组织与原告蒋某某的户籍地所属的农村集体经济组织不具有同一性。
原判认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法使用农民集体所有的土地除外。”以及第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”，只有本集体经济组织的成员才可以互相转让房屋。结合本案，被告蒋某军所转让的房屋是位于宁远县天堂镇某某村第十三组，而原告蒋某某的户籍地为宁远县天堂镇某某村第五组，两者不属于同一集体经济组织，依法对诉争房屋不能进行转让。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，被告蒋某青、欧某某、蒋某军与原告蒋某某于2010年10月16日签订的《卖房屋买房协议书》，内容违反了土地管理法律、法规等强制性规定，系无效合同，合同约定的内容自始对双方都没有法律约束力。被告蒋某军因该合同所取得的财产即房屋转让款人民币120,000元依法应当予以返还，且被告明知农村集体土地以及土地上房屋的流转是受限制的，后又以违法转让房屋为由提出合同无效的抗辩意见，因此，对合同无效应承担主要责任，而原告蒋某某明知被告房屋用地为集体土地，而与其签订合同，对合同无效也应承担一定的责任。由于在本案中原告对合同无效所受到的损失无具体明确的请求，也无相关证据予以佐证，该院结合本案的实际情况，兼顾双方的过错程度，并从维护法律公平公正的社会效果出发，综合考虑由被告依中国人民银行同期贷款利率从2010年10月16日起计算利息给原告来作为损失的弥补。在本案中，被告蒋某青是诉争房屋转让款的实际取得人，且对原告蒋某某将房屋转让款实际支付给被告蒋某青，被告蒋某军并未提出异议，而被告欧某某与被告蒋某青系夫妻关系，被告蒋某青对原告所应承担的返还房屋转让款及赔偿损失责任依法为与被告欧某某的共同债务，故被告蒋某青、欧某某与被告蒋某军应共同承担返还房屋转让款及赔偿损失的民事责任。在本案中，被告提出将原告因《卖房屋买房协议书》无效所受到的损失与被告欧某某因被原告砍伤所受到的损失相抵的答辩理由，因被告欧某某是否被原告蒋某某砍伤不属于本案的审理范围，故对该答辩理由，该院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：由被告蒋某青、欧某某、蒋某军返还原告蒋某某房屋转让款120,000元人民币及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2010年10月16日起计算利息至本判决确定给付之日止），限本判决生效后十日内执行完毕。案件受理费2,000元，由被告蒋某青、欧某某、蒋某军承担。
宣判后，蒋某某不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：原判认定讼争房屋占用土地的所有权人为某某村2组，缺乏充分的证据证实；我国法律法规没有强制性规定在本村范围内村民不得转让农村房屋及其宅基地，上诉人蒋某某与被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军签订的《卖房屋买房协议书》没有违反我国法律法规的强制性规定，且是双方自愿签订的，也没有损害国家、集体和第三人的利益，该房屋买卖协议合法有效，被上诉人应依法履行协议约定的义务。据此，请求二审法院：撤销原判，改判确认上诉人与被上诉人于2010年10月16日签订的《卖房屋买房协议书》合法有效，并判令被上诉人限期为上诉人办理讼争房屋的房产证和土地使用证的过户手续，责令被上诉人限期搬出房屋交付上诉人管业，一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军答辩称：《卖房屋买房协议书》违反法律规定，是无效合同，且卖房也不是被上诉人的真实意思，当时实属迫不得已，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
本案二审查明的事实和证据与一审查明的事实和证据一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，讼争房屋的集体土地使用权证的土地使用者为蒋某军，土地所有者为宁远县天堂镇某某村13组，用途为住宅土地，使用权类型为批准拨用。被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军的户籍所在地为宁远县天堂镇石海山村23组。
本院认为，上诉人蒋某某与被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军签订的《卖房屋买房协议书》，是双方真实的意思表示，且有在场人见证，被上诉人辩称签订该协议实属迫不得已，没有证据证实，本院不予采信。被上诉人作为讼争房屋的所有权人，有权将房屋转让给他人，法律法规对此并无限制；被上诉人作为该房屋所占范围的集体土地使用权人，将集体土地使用权一并转让，没有改变土地用途，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。因未发生集体土地所有权的转让，故上诉人系宁远县天堂镇某某村5组村民，讼争房屋的集体土地所有者系天堂镇某某村13组，都不影响房屋买卖合同的效力。另一方面，双方签订的房屋买卖合同也没有损害国家、集体、第三人利益或者社会公共利益。综上，该合同不具备无效的法定情形，是合法、有效的合同，双方均应遵守合同的约定。现被上诉人尚未交付房屋，也未办理房产过户等相关手续，且明确表示不愿转让房屋，已经构成违约。上诉人要求被上诉人继续履行合同，本院考虑到交付房屋不适于强制履行，故对其该项诉请不予支持。上诉人已向被上诉人支付部分购房款，被上诉人单方违约，确实给上诉人造成了损失，因此，被上诉人在返还购房款的同时，还应进行相应的赔偿。关于损失赔偿数额的确定，虽上诉人称讼争房屋已大大升值，但没有提供证据证明，本院不予采信，考虑到上诉人并未完全支付购房款，并且法律明确规定损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本院酌定损失赔偿数额为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算已付房款120,000元的利息。综上所述，原判适用法律错误，处理不当，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
变更宁远县人民法院（2013）宁法民二初字第25-2号民事判决为：限被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军在收到本判决之日起十日内返还上诉人蒋某某购房款人民币120,000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算，计算期限从2010年10月16日起至本判决确定给付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,000元，二审案件受理费2,000元，共计4,000元，由被上诉人蒋某青、欧某某、蒋某军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 禹楚丹
审 判 员 谭兴伟
审 判 员 黄 素
二〇一四年一月十四日
代理书记员 杨红英
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条?有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条?当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行;
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十三条???当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。