吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉06民终349号上诉人（原审被告）：柴灵灵，住吉林省白山市。上诉人（原审被告）：徐厚亮，住吉林省白山市。二上诉人的委托诉讼代理人：李佳奇，吉林荆卫华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张宝国，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：董书家，吉林荣锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙淑芹，住吉林省白山市。委托诉讼代理人：赵月华，白山市法律援助中心律师。上诉人柴灵灵、徐厚亮、张宝国因与被上诉人孙淑芹申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人柴灵灵、徐厚亮请求：1、撤销原判，驳回孙淑芹的诉讼请求；2、不予执行本案争议房屋；3、诉讼费由孙淑芹负担。主要理由为：一、2016年9月18日，柴灵灵、徐厚亮与张宝国签订了《售房协议》，将二人所有的本案争议房屋以30万元的价格出售给张宝国，张宝国交纳了购房款，柴、徐二人亦将房屋向张宝国交付。因2016年9月18日是法定假日，住建部门休息，故当日未能办理房屋过户手续。次日，因徐厚亮有业务急需与客户洽谈，出差到外地，徐厚亮回来后就接到了原审法院的保全裁定。徐厚亮将此情况告知张宝国，张宝国遂通过法律手段维护自己的合法权益。原审法院没有查清上述基本事实，以所谓的“常理”来推断案件，导致判决结果错误。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，柴灵灵、徐厚亮二人与张宝国房屋买卖完全符合法律规定的情形，未办理过户登记系徐厚亮的原因而不是张宝国的原因，因此涉案房屋的所有权人为张宝国，不应予以执行。孙淑芹辩称：1、张宝国与柴灵灵、徐厚亮间不存在真实的房屋买卖关系。�宝国在未签订房屋买卖合同前即支付高达30万元的房款，显然不符合交易习惯和客观实际。2、该笔款项系李秀艳与柴玉珍之间的银行流水，与三上诉人没有关联，不能证明该笔款项系张宝国的购房款，亦有可能是张宝国与柴玉珍的其他经济往来。3、在涉案房屋查封前，该房屋一直由徐厚亮与柴灵灵占有和管理，正因为徐、柴二人出售房屋，孙淑芹才知道该房屋的存在并申请法院查封。4、张宝国提出保全异议时自认系因其生意繁忙没有办理过户材料，柴灵灵在听证笔录中也自述因9月18日之后张宝国出门了没有办理房屋过户，说明未能办理过户手续系因买受人张宝国的原因，而非徐厚亮的原因。而在上诉状中三上诉人又一致称系徐厚亮9月18日之后出差导致未能过户，三上诉人的前后陈述自相矛盾。另外，徐厚亮未提供交通费票据、住宿票据等相关证据证明其出差，三上诉人主张因徐厚亮的原因未办理过户的理由不成立。张宝国辩称：因涉案房屋在银行进行了抵押，故张宝国为防控风险，方将30万元购房款打入柴灵灵的姐姐柴玉珍的帐户。因涉案房屋办理了综合抵押贷款，有多项抵押物，只有在还清全部贷款后才能再拆分成多笔贷款，所以至9月18日期间一直在办理解除本案争议房屋的抵押手续。双方签订协议时已是下午5点以后，次日张宝国要求徐厚亮办理过户手续，徐厚亮称其因有业务需要已出差至外地，此期间张宝国一直联系徐厚亮多次，直至国庆节后上班时，徐厚亮说房屋被查封了，张宝国才知道并采取了维权措施。张宝国与徐厚亮之间的买卖合同完全符合法律规定，应当排除强制执行。上诉人张宝国请求：1、撤销原判，驳回孙淑芹的诉讼请求；2、�判不予执行本案争议房屋；3、改判张宝国对本案争议房屋享有所有权并判令徐厚亮、柴灵灵立即履行协助办理房屋更名过户义务；4、诉讼费由孙淑芹负担。主要理由为：一、2016年9月18日，张宝国与徐厚亮签订了《售房协议》，徐厚亮将本案争议房屋以30万元的价格出售给张宝国，张宝国交纳了房款，张宝国接收了房屋并持续占有和使用。因2016年9月18日系法定假日，住建部门休息，当天未能办理过户手续。次日，张宝国联系徐厚亮要求办理过户手续，徐厚亮说因有业务急需与客户洽谈已出差到外地，承诺出差回来后办理，但直到原审法院保全该房屋时，徐厚亮也未协助张宝国办理过户手续。徐厚亮接到原审法院的保全裁定后通知张宝国，张宝国遂采取法律手段维护自己的合法权益。原审法院不顾上述基本事实，以所谓的“常理”来推断案�。本案争议房屋被柴灵灵、徐厚亮抵押在银行，张宝国只有在柴灵灵徐厚亮解除抵押，拿回产权证书的情况下才能与其签订买卖协议，这是正常的符合常理的操作。张宝国与徐厚亮签订的房屋买卖协议合法有效，应当受到法律保护。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，柴灵灵、徐厚亮二人与张宝国房屋买卖完全符合法律规定的情形，未办理过户登记系徐厚亮的原因而不是张宝国的原因，因此涉案房屋的所有权人为张宝国，不应予以执行。孙淑芹对张宝国的答辩意见与其对徐厚亮、柴灵灵的答辩意见一致。徐厚亮、柴灵灵辩称，二人认可张宝国的上诉请求。1、虽然张宝国于签订协议前支付款项，是双方诚信谨慎的体现，而不是违�常理的表现。徐厚亮、柴灵灵与张宝国于2016年8月25日口头达成房屋买卖意向，因涉案房屋当时办理了抵押登记，故购房款由柴玉珍代为保管，并由其拿出部分房款还贷，等解除抵押拿到房照后双方再正式签订房屋买卖协议，如果不能解除抵押，则由柴玉珍返还张宝国购房款。因此，张宝国于2016年8月25日先将购房款打到柴玉珍帐户，9月18日解除抵押拿回房照后双方才签订了售房协议。2、因徐厚亮签订协议后即外出工作才导致涉案房屋未及时办理过户手续，而非张宝国的原因导致未办理过户手续。孙淑芹向原审法院起诉请求：1、确认白山市浑江区合兴写字楼1515号房屋（丘地号为03-0035-0243-0055-001515）的所有权人为柴灵灵、徐厚亮共同所有；2、恢复对上述房屋的强制执行；3、诉讼费及相关费用由张宝国、柴灵灵、徐厚亮共同承担。�实与理由：一、原审法院作出的（2017）吉0602执异47号执行裁定书认定事实错误。该裁定书认定2016年9月18日，张宝国与徐厚亮签定《售房协议》后付清房款交付了房屋，只是由于徐厚亮的原因未及时办理产权变更登记是错误的。1、徐厚亮提供的交纳购房款时间为2016年8月25日，而徐厚亮签订《售房协议》的时间为2016年9月18日，显然与裁定认定签订《售房协议》后付清房款自相矛盾。2、徐厚亮提供的交纳购房款的银行转帐记录是李秀艳和柴玉珍之间的，与本案当事人无关。汇款内容也无法证明与本案的关联性。3、该房屋一直由柴灵灵和徐厚亮管理和经营。也正是因为其二人出租出售该房屋，孙淑芹才知道这一房屋的存在并申请法院进行查封。二、执行裁定适用法律错误。执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条�规定属适用法律错误。根据《房产产权档案查询证明》，涉案房屋1515号为柴灵灵、徐厚亮共同共有。房产证是作为不动产所有权人的唯一合法证明。现张宝国、柴灵灵、徐厚亮未提供合法有效证据证明其双方买卖关系的真实性。所以，本案应当适用最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的司法解释第三百一十三条第一款第一项的规定：案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。三、执行裁定程序严重违法。1、在孙淑芹诉柴灵灵、徐厚亮民间借贷纠纷一案中，孙淑芹诉前申请保全了本案争议房屋，张宝国于2016年10月提出查封异议申请，原审法院于2016年11月21日召开听证会。2017年6月19日，张宝国撤回查封异议。张宝国的撤回查封行为，证明其对保全并无异议。2、执行裁定没有开听证会听取孙淑芹对此案件的意见，也没有让孙淑芹提供相关证据。执行裁定单方听取张宝国的意见，在没有弄清事实的情况下，草率作出裁定，严重侵犯了孙淑芹的合法权益，应予纠正。原审法院认定事实：2016年，孙淑芹诉柴灵灵、徐厚亮民间借贷纠纷一案,原审法院作出（2016）吉0602民初1688号判决，柴灵灵、徐厚亮偿还孙淑芹截止至2016年7月24日的借款本息525，960，00元，并支付2016年7月25日起至款项付清日止以借款本金40万元为基数按月利率1.5%（年利率18%）计算的利息。孙淑芹在该案起诉前申请保全，请求对丘地号为03-0035-0243-0055-001515号房屋予以查封。原审法院于2016年10月11日作出（2016）吉0602财保100号民事裁定书，查封本案争议房屋。查封期限为三年（自2016年10月11日起至2019年10月11日止）。原审法院作出的（2016）吉0602民初1688号�决生效后，孙淑芹申请强制执行。原审法院在执行过程中，张宝国对（2016）吉0602财保100号民事裁定书提出书面异议，要求中止对本案争议房屋的执行。原审法院于2017年8月16日作出（2017）吉0602执异47号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。原审法院认为，张宝国所举售房协议、收据等证据用以证明所购买的房屋合法有效，购买的房屋已实际交付并合法占有。购买房屋后非因自身原因未办理过户手续，而是徐厚亮在外打工造成未办理过户手续。孙淑芹对此不予认可，并认为签订售房协议时间为2016年9月18日，交付房款时间为2016年8月25日。根据交易习惯，在未签订售房协议之前就支付金额高达30万元的房款，显然不符合客观实际。且张宝国支付购买房屋款项是通过李秀艳在银行将款项支付给柴玉珍，不是本案当事人，无任何法律关系。张宝国未提供合法有效证据证明在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。涉案房屋一直由柴灵灵、徐厚亮占有、管理和使用。张宝国未提供合法有效证据证明非因自身原因未办理过户手续。徐厚亮也未能提供合法有效证据证明其在外打工的事实。因徐厚亮与张宝国签订售房协议和张宝国将30万元购房款划到柴灵灵的姐姐柴玉珍的账户的时间不符合常理，且张宝国将房款付给柴玉珍，而不是徐厚亮、柴灵灵。据此，双方之间发生的房屋买卖关系不具有关联性、客观性。同时，张宝国也未能提供证据证明非因自身原因未办理过户手续。故张宝国上述之主张，不予采纳。孙淑芹要求确认白山市浑江区合兴写字楼1515号房屋（丘地号为03-0035-0243-0055-001515）的所有权人为柴灵灵、徐厚亮共同所有，并恢复对该房屋的强制执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《最高�民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案�人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”、第三百一十四条“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原审法院判决：一、白山市浑江区合兴写字楼1515号房屋（丘地号为03-0035-0243-0055-001515）的所有权人为柴灵灵、徐厚亮共同所有；二、（2017）吉0602执异47号执行裁定失效；三、恢复对白山市浑江区合兴写字楼1515号房屋（丘地号为03-0035-0243-0055-001515）的执行。案件受理费5800.00元，由张宝国、柴灵灵、徐厚亮负担。本院审理期间，徐厚亮、柴灵灵向本院提交了三份证据：证据1、徐厚亮购买2016年9月22�沈阳至蚌埠的火车票及2016年9月29日大连至通化的火车票的记录，用以证明徐厚亮签完协议后即出差，导致未能与张宝国办理过户手续。孙淑芹对该证据的真实性有异议，并认为与本案无关联，且根据订票时间2016年9月22日及2016年9月29日来看，恰恰能够证明在2016年9月18日至9月22日期间徐厚亮有时间进行产权过户，同时也能够证明三上诉人称徐厚亮于2016年9月18日当晚已经出差不是事实。涉案房屋为徐厚亮、柴灵灵的夫妻共同财产，退一步讲即便徐厚亮工作繁忙，其完全可以授权委托柴灵灵及第三人办理过户，该份证据与三上诉人在原一审中的答辩及二审上诉理由自相矛盾。证据2、白山市公安局新建分局接处警记录两份，证明2016年10月7日和2016年10月11日孙淑芹及其家人到徐厚亮、柴灵灵家讨债，并限制二人出行，柴灵灵两次报警，第一次经民警调解双方同意自行解决，第二次经民警调解双方同意诉讼解决。故此期间徐厚亮、柴灵灵由于处理与孙淑芹之间的纠纷，无法配合张宝国办理房屋过户登记手续。孙淑芹认为该组证据不是新证据，另外出警记录所记载内容也无法证明孙淑芹限制二人人身自由。证据3、2013年8月25日至2016年8月25日期间柴玉珍中国工商银行账户历史明细清单一份，以及2015年9月18日至2016年9月9日期间柴玉珍丈夫房玉川吉林银行账户明细对账单一份，2016年12月1日至2018年5月11日房玉川中国工商银行账户历史明细清单一份，证明柴玉珍除代收此笔30万房款外，其二人与张宝国没有任何经济往来。孙淑芹认为不属于新证据，且清单户名为柴玉珍、房玉川，与本案当事人没有关联性，清单记录也不能够有效排除其二人与张宝国的业务往来。张宝国对徐厚亮、柴灵灵提交的三份证据均无异议。本院对上述证据认定如下：证据1�能证明徐厚亮购买了9月22日由沈阳至蚌埠的火车票，但不能证明9月19日至9月22日期间徐厚亮不在白山，亦无法进一步证明因徐厚亮出差原因导致无法办理过户手续，本院对该证据不予采信。证据2虽能证明孙淑芹与徐厚亮发生纠纷报警，但公安机关的出警记录记并未载明孙淑芹限制徐厚亮、柴灵灵人身自由，本院对该证据不予采信。证据3房玉川与柴玉珍非本案当事人，其银行记录与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明，张宝国提交的2016年9月18日的售房协议，甲方为徐厚亮，乙方为张宝国，协议第一条为“甲方将合兴写字楼1515号房（建筑面积42.96㎡）出售给乙方，售价叁拾万元”，该协议只有张宝国、徐厚亮签字。同日徐厚亮、柴灵灵共同为张宝国出具了收据和交付证明。其他事实与原审法院认定�实一致，不再赘述。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的……”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案张宝国应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益承担举证责任。张宝国主张在人民法院查封前已实际占有涉案房屋，但孙淑芹提供的证人于某、沈某的证言，能够证实在原审法院查封前，涉案房屋由柴玉珍管理而非张宝国，即便如张宝国与柴灵灵、徐厚亮所述，双方存在真实的房屋买卖合同，张宝国委托柴玉珍管理涉案房屋，但一般买房人购买房屋或出于使用目的，或出于增值保值的目的，而张宝国于2016年9月18日以30万元的价格购买房屋，同年10月11日仍以30万的价格出售房屋，这种行为明显不符合常理。况且徐厚亮提供的订票记录，并不能证明其2016年9月19日至9月22日期间离开白山，公安机关的出警记录亦不能证�其2016年10月8日至11日期间被限制人身自由，故三上诉人主张因徐厚亮的原因导致无法办理过户手续的理由不能令人信服，本院不予支持。综上，张宝国就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，柴灵灵、徐厚亮仍是涉案房屋登记的所有权人，原审法院判决涉案房屋归徐厚亮、柴灵灵所有并恢复对该房屋的执行并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张宝国交纳的二审案件受理费5，800.00元，由其自行负担；上诉人徐厚亮、柴灵灵交纳的二审案件受理费5，800.00元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵希海审 判 员  马立清代理审判员  苏义君二〇一八年五月三十日书 记 员  于 琦