北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第3973号
原告北京龙湖兴润置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路8号。
法定代表人宋海林，总经理。
委托代理人晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。
被告许剑凯，男，19xx年x月x日出生。
原告北京龙湖兴润置业有限公司（以下简称：龙湖公司）与被告许剑凯商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭超适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托代理人晋长明、被告许剑凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙湖公司诉称：2014年4月30日，我与许剑凯签署了北京市商品房预售合同，并于同日签订了关于变更首付款支付时间的补充协议，根据购房合同和补充协议，许剑凯购买我公司开发的位于北京市大兴区兴宇名苑xx-
xxx号房屋，房屋总价6807300元，付款方式为按揭，其中首付款分期支付，2014年4月30日前支付1361460元，2014年5月20日前支付2045840元，并约定预期付款超过30日，我公司有权解除合同，许剑凯应当自解除合同通知送达之日起按照总房款的20%向我公司支付违约金。合同签订后，许剑凯仅支付了1361460元，至今尚欠到期首付款2045840元，经我公司多次催要未果。2014年7月24日，我公司向许剑凯发送解约函，解除双方购房合同。现我公司诉至法院要求解除双方签订的北京市大兴区兴宇名苑xx-
xxx号房屋《北京市商品房预售合同》及《关于变更首付款支付时间的补充协议》，要求许剑凯支付违约金1361460元并承担诉讼费用。
被告许剑凯辩称：我买房子的时候是先交纳了20%的首付款，剩余的款项在3个月之内交清。因为贷款没有下来，我和龙湖公司进行协商，由于我是这项目工程部的负责人，龙湖公司说既然是公司员工，就在2015年1月之前把钱交清就可以了，后来我还是没有凑齐，现在我一直和龙湖公司在谈调解。我不同意龙湖公司提出解除合同的要求，也不同意支付违约金。因为我已经支付了一部分的首付款，合同上没有逾期付款解除合同的约定，我和龙湖公司没有签订商品房预售合同，只是达成了买房的意向。所以不同意解除合同和支付违约金；另外，我认为龙湖公司要求违约金过高，要求法院调低。我能接受首付款的10%作为违约金，我不能接受再高的数额了。
经审理查明：2014年4月30日，许剑凯与龙湖公司签订了关于变更首付款支付时间的补充协议，协议约定：“出卖人龙湖公司，买受人许剑凯，买受人于2014年4月30日购买出卖人开发建设的x区x-
xxx号商品房，并签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议（以下简称购房合同）。房价总金额为6807300元，首付款为3407300元。1、双方一致同意，对购房合同首付款的支付时间作如下变更：1）于2014年4月30日之前，买受人缴纳首付款中的人民币1361460元；2）于2014年5月20日之前，买受人缴纳首付款中的人民币2045840元；2、买受人应按上述条款约定期限向出卖人支付首付款。若买受人逾期付款在30日（含）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；3、若买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人同意继续履行合同的，买受人应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。4、买受人应在本协议所约定的最后一期首付款届满后30日内，办理完毕按揭手续并将贷款部分的房款支付至出卖人账户。最后一期首付款期限届满时尚未竣备的，应该于竣备后30日内办理完毕按揭手续并将贷款部分的房款支付至出卖人账户。逾期支付的，按本协议第2条和第3条逾期付款的约定处理。5、如买受人拟将按揭贷款变更为一次性付款，且竣备日期早于最后一期首付款支付日期时，买受人应在最后一期首付款支付期限（即2014年5月20日）届满前，经出卖人同意并与出卖人签署变更为一次性付款的补充协议，并付清剩余全部购房款。逾期支付的，按本协议第2条和第3条逾期付款的约定处理。当竣备日晚于最后一期首付款支付日期时，以《购房合同》为准，按照《购房合同》履行。6、买受人确认：由于买受人申请首付分期，因此购房合同的网签、备案等相关手续需要在买受人付清首付款后办理，买受人对此不持异议，并不因此向出卖人主张任何权利。双方确认：买受人付清首付款后3日内，双方共同办理购房合同的网签（包括重新签署购房合同，内容与已经签署的购房合同相同）及备案手续，买受人对此不持异议。如买受人未能在前述时间配合办理网签、备案手续的（包括买受人不具备购房资格等情况无法办理的），出卖人有权解除购房合同及本补充协议，并收取总金额20%的违约金。如在前述办理网签、备案手续时，发现买受人不具备购房合同约定的相应金额贷款条件，则买受人应在贷款银行要求后三日内补足贷款银行要求的首付款金额或配合办理贷款银行要求的其他手续，以便进一步办理贷款。如买受人未及时履行上述约定的，出卖人有权解除购房合同及本补充协议，并收取总购房款金额20%的违约金。7、本协议有约定的适合本协议，本协议没有约定的适用购房合同。本协议一式肆份，双方各持贰份，自双方签字盖章之日起生效。”
签订补充协议后，许剑凯交纳了购房首付款1361460元。
2014年6月22日，龙湖公司向许剑凯发送了关于尽快缴纳购房款的敦促函，载明：“尊敬的许剑凯先生/女士：您好；您于2014年4月30日签署了编号为的《北京市商品房预售合同》/《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”），购买我司开发建设的兴宇名苑项目xx-
xxx号商品房，根据《购房合同》约定，您应于2014年5月20日向我司支付购房合同款项人民币2045840元，经多次接洽，您至今未能按约付款。根据《购房合同》约定，您应按约承担每日逾期应付款万分之四的违约金；逾期时间超过30日的，我司有权解除《购房合同》，同时收取您总房款20%的违约金。为保证您与我司签订的《购房合同》能够得到顺利履行，请您务必在收到此函件三日内付清相关款项。同时我司保留追究您相应的法律责任的权利。本函事关您的切身利益，请您予以重视。附：如无法联系您的置业顾问，可至售楼处咨询。
2014年7月24日，龙湖公司向许剑凯发送了解约函，载明“尊敬的许剑凯先生/女士：您好！您于2014年4月30日签署了《北京市商品房预售合同》（以下简称“购房合同”）购买我公司开发建设的兴宇名苑项目xx-
xxx号商品房，并双方同日签署了《关于变更首付款支付时间的补充协议》(以下简称首付分期协议)。根据首付分期协议，您应于2014年5月20日前向我司支付首付款人民叁佰肆拾万零柒仟叁佰元，经多次接洽，您至今仍有贰佰零肆万伍仟捌佰肆拾元未按约付款。根据首付分期协议第3条，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除购房合同，并买受人应按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。鉴此，我司非常遗憾的通知您：一、由于您逾期30日以上未付清购房首付款，我司现根据《购房合同》和首付分期协议约定解除与您签署的《购房合同》；二、自本解约函送达之日起，双方《购房合同》解除，我司有权将《购房合同》项下房屋另行销售；三、自本解约函送达之日起三日内，您应按房屋总价款的20%向我司支付违约金，否则，我司将从您已付款项中直接扣除。四、如您的已付款扣除违约金后尚有剩余款项的，请于本解约函送达后三日内到公司办理退款手续，我司将于退款手续办理完毕后30个工作日内退款。逾期不办理的，退款期限顺延。特此告知！附：如无法联系您的置业顾问，请至售楼处咨询。
本案在审理过程中，龙湖公司虽然提出与许剑凯签订了商品房预售合同，但是未能提供证据予以证明，许剑凯认可双方口头协议许剑凯购买龙湖公司北京市大兴区兴宇名苑xx-
xxx号商品房，就签订了补充协议，等首付款到位后再签订正式的商品房预售合同。龙湖公司表示扣除法院保护的违约金和诉讼费后，同意返还许剑凯已经支付的房款。
上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录、补充协议、敦促函、解约函等证据材料在案佐证。
本院认为：虽然许剑凯与龙湖公司就购买北京市大兴区兴宇名苑xx-
xxx号商品房未签订的商品房预售合同，但是双方签署了补充协议，可以证明就购房事宜达成了一致意见，构成口头协议，且是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。现许剑凯未按照约定按期支付购房款，已经构成违约，现龙湖公司要求解除双方签署商品房预售的合同及补充协议的诉讼请求，因双方未签订商品房预售合同，仅就购房达成口头协议，故本院确认双方达成的口头购房协议及补充协议予以解除。合同解除后，按照法律规定龙湖公司应返还许剑凯已经交纳的购房款1361460元。现龙湖公司要求许剑凯支付违约金1361460元，因龙湖公司未能提供充分的证据证明其实际损失，许剑凯亦以违约金过高为由，要求法院予以调整，故本院酌情确定许剑凯支付龙湖公司违约金140000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京龙湖兴润置业有限公司与被告许剑凯关于北京市大兴区兴宇名苑xx-xxx号商品房买卖的口头协议及补充协议；
二、原告北京龙湖兴润置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告许剑凯已付购房款一百三十六万一千四百六十元；
三、被告许剑凯于本判决生效后十日内给付原告北京龙湖兴润置业有限公司违约金十四万元；
四、驳回原告北京龙湖兴润置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千五百二十七元，由被告许剑凯负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 彭超
二〇一五年六月十八日
书记员 高雅