广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初249号
原告（反诉被告）：茂名市第三汽车运输公司，住所地：茂名市环市南路37号。
法定代表人：王志，该公司经理。
委托代理人：邱永海，广东海日律师师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴金平，男，1957年8月5日出生，汉族，身份证地址：广东省高州市，住茂名市新中路职工福利区临街商铺北一、二间屋。
委托代理人：黄忠健，广东海法律师事务所律师。
原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司诉被告（反诉原告）吴金平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）吴金平于2016年3月4日向本院提出反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司的法定代表人王志及其委托代理人邱永海，被告（反诉原告）吴金平的委托代理人黄忠健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司诉称：2015年8月28日，原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平签订了《商业铺位租赁合同》，约定原告把位于茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位租赁给被告经营。合同期限为2015年11月1日至2017年10月30日，每月租金为12780元，实行先交租后使用。同时，合同第七条规定：“乙方有下列情形之一的，甲方可单方决定终止合同收回商铺……4、拖欠租金或水电费租赁费用累计达三十天的”，第八条第2款已约定“若乙方（被告逾期超过30天支付租金，甲方（原告）除按本合同第3款规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同”，第3款规定“因乙方违约，甲方除没收乙方所交履行保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金”。但是合同签订后，被告仅支付了合同租金13848元，至今为止欠原告的租金为38340元－13848元=24492元。需经原告多次催促，但被告拒绝缴交，因此，按照合同的约定，其拖欠租金已超过了合同约定的30天期间，故此，原告根据合同关于单方行使解除权的约定，于2016年1月8日向被告吴金平发出了解除合同的《通知》。原告认为，根据《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，本案双方签订的合同已于2016年1月8日予以解除。同时，基于合同的约定，被告应支付的违约金为12780元/月×6月=76680元。基于上述理由，特此提起本案诉讼，请求：1、请求依法确认原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月28日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8解除；2、请求判令限被告吴金平将茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位交还给原告茂名市第三汽车运输公司；3、请求判令限被告吴金平支付拖欠的承租租金24492元及违约金、滞纳金76680元（上述金额合计为101172元，租金暂计至2016年2月1日止，尚未交回铺位前的房屋占用费另行诉求）；4、案件受理费用由被告承担。
被告（反诉原告）吴金平答辩暨反诉称：反诉人与被反诉人于2015年8月31日签订《商业铺位租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人位于新中路职工福利区临街商铺北一二间屋商铺（该房屋的房产权属证上的地址为：茂名市六百户一巷头厕所），合同期限为2015年11月1日至2017年10月30日，每月租金为12780元。该合同签订后，反诉人向被反诉人缴交了合同履约保证金10000元及租金13848元。此后，反诉人经多方打听获悉，原来反诉人所租房屋的权属人并非被反诉人，被反诉人是没有权利出租上述房屋。然而反诉人却故意隐瞒这一重要事实，是以欺诈的方式与反诉人签订租赁合同，其目的是想牟取巨额的租金收益。反诉人的行为明显违反了《合同法》第五十二条的规定，反诉人与被反诉人所签订的《商业铺位租赁合同》明显是无效的。为此，反诉人拒绝支付租金给被反诉人。鉴定该合同属于无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定：“因该合同取得的财产，应当予以返还……”故被反诉人应返还反诉人已经支付给其的所有资金。为维护反诉人自身的合法权益，反诉人特依法具状向贵院提起反诉，请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》无效；2、请求判令被反诉人将已收取的租金13848元返还给反诉人；3、请求判令被反诉人返还合同保证金10000元给反诉人；4、请求判令本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司针对反诉辩称：一、反诉人称所有权不是我方的，且说合同无效，我方提供了第六组证据，证实涉案房屋属于我方所有。有国有土地所有权证有施工合同有工程结算书有我方的财务账册证明我们支付了工程款，还有我们一直以来对外出租的合同，从1997年一直租到现在将近20年，充分证明涉案房屋属于我方所有且一直对外出租。二、反诉人调取了房屋验收资料和规划局的通知，房产局的档案资料根本不是本案的涉案土地的房屋，我方是有土地证的。规划局的通知恰恰证明涉案房屋就是我方公司的，不过是规划局要求我方在那里建造一个厕所，我们没有做到，规划局就发了一份通知给我方。三、反诉人作为承租人一直租用我方的商铺将近20年，双方合同是1997年签订一直向我方承租，且签订了将近十份的合同，有些合同是一年期，有些合同是两年期，每年吴金平都向我们签订合同，前面的合同均已履行完毕，没有合同，目前提起诉讼的是最后一份合同，是因为吴金平没有按照合同约定支付租金，吴金平的反诉是没有事实依据和法律依据，请求法院驳回吴金平的反诉并支持我方的诉求。
经审理查明：2015年8月31日，原告茂名市第三汽车运输公司作为甲方与被告吴金平作为乙方签订了《商业铺位租赁合同》一份，约定原告将位于新中路职工福利区临街商铺北一二间屋商铺出租给被告作成衣批发、零售使用。租赁期限自2015年11月1日至2017年10月30日止。商铺租金为每月12780元，按季度结算，实行先交租后使用的原则。乙方在上一季度结束前5天，把下一季度的租金支付给甲方（如遇节假日顺延），逾期作欠租处理，每超期一天按拖欠总额的3%计收滞纳金，直至付清日为止。合同履约保证金为10000元。该合同第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方决定终止合同收回商铺，视乙方违约并追究乙方违约责任，如造成甲方损失，由乙方负责赔偿一切经济损失给甲方：……4、拖欠租金或水电费等租赁费用累计达三十天的。第八条违约处理约定：2、乙方逾期付款的违约责任：若乙方逾期超过三十天支付租金，甲方除按本合同第三条规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同。乙方还须赔偿因终止合同而造成甲方的一切经济损失。3、因乙方违约，甲方除没收乙方所交履约保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金；因甲方违约，甲方也需赔偿半年的租金给乙方作为违约金。
合同签订后，被告吴金平一直使用该商铺至今。被告吴金平共向原告茂名市第三汽车运输公司支付了租金13848元及履约保证金10000元。
2015年12月28日，原告茂名市第三汽车运输公司向被告吴金平送达通知一份，内容为：吴金平承租方：根据你与公司签订的《商业铺位租赁合同》（合同编号002）第三条第一款约定内容，你应在规定日期前缴交2015年11月1日至2016年1月31日租金工叁万捌仟叁佰肆拾元整（￥38340元），你只交来壹万叁仟捌佰肆拾捌元整（￥13848元），尚欠贰万肆仟肆佰玖拾贰元整（￥24492元），由于你未按照合同规定按时足额缴交租金，现公司向你发出通知，请你于2015年12月31日前按照合同规定缴交拖欠的租金贰万肆仟肆佰玖拾贰元整（￥24492元）。否则，公司将与你解除《商业铺位租赁合同》，收回商铺，并追缴滞纳金及追究违约责任赔偿我公司的损失。2016年1月8日，原告茂名市第三汽车运输公司向被告吴金平送达通知一份，内容为：吴金平租户：我公司与你签订合同，你不按合同规定按时缴交租金，严重违反协议精神，损害了我公司的利益，我公司全体职工决定终止合同，于2016年1月12日收回铺位。请你将自己财物搬离，否则责任自负。
另查明，被告吴金平自1997年开始向原告茂名市第三汽车运输公司承租涉案商铺至今，期间未有第三人向原告或被告就涉案商铺主张权利。被告吴金平主张涉案商铺的所有权人为茂名市环卫处，并向本院提交《房地产档案资料检验证明》一份，该房地产档案资料检验证明中登记的房屋座落为茂名市六百户一巷头厕所，所有权人为茂名市环卫处，所有权证号为0662638。
以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录等在案佐证，足资认定。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》是否有效？二、如该《商业铺位租赁合同》有效，现在是否已经解除？如果已经解除，商铺、租金、履约保证金、滞纳金及违约金应如何处理？
一、关于原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》的合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定，该合同已于签订时成立并生效。被告吴金平主张涉案商铺的所有权人为茂名市环卫处，原告茂名市第三汽车运输公司出租该商铺的行为属于以欺诈手段订立合同并且损害国家利益，并据此反诉请求确认该合同无效。被告吴金平向本院提交《房地产档案资料检验证明》一份用以证明其主张，但该房地产档案资料检验证明中登记的房屋座落为茂名市六百户一巷头厕所，并非本案涉案商铺。且被告吴金平自1997年开始向原告茂名市第三汽车运输公司承租涉案商铺至今已接近二十年，期间未有第三人向原告或被告就涉案商铺主张权利。被告吴金平未提能提交其他证据对其主张进行佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告吴金平应承担举证不能的不利后果，对其主张涉案商铺的所有权人为茂名市环卫处，原告茂名市第三汽车运输公司出租该商铺的行为属于以欺诈手段订立合同并且损害国家利益，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，原、被告双方签订的《商业铺位租赁合同》并无上述情形，对被告吴金平反诉请求确认原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》无效，本院不予支持。
二、关于该合同是否已经解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。被告吴金平租用原告茂名市第三汽车运输公司的商铺，租赁期限自2015年11月1日至2017年10月30日止，应每月向原告交纳12780元的租金。但被告吴金平使用原告的商铺至今，仅向原告支付了租金13848元及履约保证金10000元，且在收到原告茂名市第三汽车运输公司催缴租金的通知后并未及时缴交租金，也未搬离原告商铺，被告吴金平的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平签订的《商业铺位租赁合同》第七条中约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可单方决定终止合同收回商铺，视乙方违约并追究乙方违约责任，如造成甲方损失，由乙方负责赔偿一切经济损失给甲方。”第八条第2项中约定：“2、乙方逾期付款的违约责任：若乙方逾期超过三十天支付租金，甲方除按本合同第三条规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同。乙方还须赔偿因终止合同而造成甲方的一切经济损失。”被告吴金平不履行合同义务，迟延支付租金，经催告后仍未履行的行为符合合同法第九十四条规定的情形，且达到双方租赁合同中约定的解除合同条件。原告茂名市第三汽车运输公司依照法律规定及合同约定通知被告吴金平解除合同，符合法律规定，本院予以确认。原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日原告茂名市第三汽车运输公司通知被告吴金平时解除。
合同解除后，被告吴金平没有合理依据继续占用原告茂名市第三汽车运输公司的商铺，原告请求被告吴金平将茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位交还给原告茂名市第三汽车运输公司，符合法律规定，本院予以支持。被告吴金平一直占用原告茂名市第三汽车运输公司的商铺进行经营，即使合同解除，其拖欠原告的租金仍应向原告支付。原、被告双方约定的租金为每月12780元，则第一季度租金（计至2016年2月1日）为38340元，被告吴金平仅支付了13848元，尚欠租金24492元（38340元-13848元）。因此，原告请求被告吴金平支付拖欠的租金24492元（暂计至2016年2月1日），符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告吴金平不履行合同义务，应当承担违约责任。《商业铺位租赁合同》第八条第3项约定：“3、因乙方违约，甲方除没收乙方所交履约保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金；因甲方违约，甲方也需赔偿半年的租金给乙方作为违约金。”按照合同约定，被告吴金平应承担的违约责任为履约保证金归原告所有及向原告支付半年的租金76680元（12780元/月×6个月）作为违约金。原告请求被告吴金平支付违约金76680元，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日解除；
二、限被告吴金平于本判决生效之日起15日内将茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位交还给原告茂名市第三汽车运输公司；
三、限被告吴金平于本判决生效之日起15日内向原告茂名市第三汽车运输公司支付拖欠的租金24492元（暂计至2016年2月1日）；
四、限被告吴金平于本判决生效之日起15日内向原告茂名市第三汽车运输公司支付违约金76680元；
五、驳回被告吴金平反诉的全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费2323元（原告茂名市第三汽车运输公司已预交），由被告吴金平负担；反诉受理费396.2元（被告吴金平已预交），由被告吴金平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 杨美安
人民陪审员 易亚钦
人民陪审员 邱军杰
二〇一六年五月十一日
书 记 员 王敏智