中华人民共和国
浙江省温州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2010）浙温民申字第9号
申请再审人（原审原告、反诉被告）：苏志高。
委托代理人：马文兵、谭浩。
被申请人（原审被告、反诉原告）：周马克。
委托代理人：周建。
被申请人（原审被告、反诉原�）：黄建平。
被申请人（原审被告、反诉原告）：朱金新。
原审第三人：金锋。
原审第三人：金金延。
原审第三人：王柏青。
原审原告苏志高与原审被告周马克、黄建平、朱金新，原审第三人金锋、金金延、王柏青房屋优先购买权纠纷一案，温州市鹿城区人民法院于2009年9月30日作出（2008）温鹿民初字第1898号民事判决，已经发生法律效力。苏志高不服，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。
原审认定：苏志高于2003年3月29日与周马克签订《房屋租赁合同》，约定：周马克将坐落温州市鹿城区解放北路香港大厦二楼（多功能厅，房间号为201-204）计建筑面积2323平方米整体出租给苏志高使用，租赁期限为五年，自2003年4月6日至2008年4月5日止；租金按年度一次性付清，第一年租金在合同签字后生效当日一次付清，下一年度租金于上年度租赁期末提前一个月付清；若承租人逾期付款，超出年度租赁期限一个月，出租人有权单方终止租赁合同；在合同签字生效之日起，承租人应预付给出租人定金20万元人民币，该定金从第一年租金额度中冲减；租赁期间，出租人如将出租房屋所有权变更给第三方，必须提前三周书面通知承租人，承租人收到书面通知后在三周期限内未予表示的，即视为放弃优先受让权；房屋租赁期间，在租金额度、租期及多功能厅营业房的功能不变的情况下，承租人因客观原因可将承租房屋转租他人，如超越上述范围，应征得出租人同意；承租人交给出租人房屋租赁保证金20万元人民币，租赁期满经当日结算，出租人在半个月内返还给承租人；任何一方未经另一方同意，不得擅自解除本合同，任何一方违约要偿付违约金，违约金为年租金的20％，支付违约金之后，仍应履行租赁合�。该合同对房屋租赁的其他事宜也做了约定，其中载明了出租人受领租金的银行帐户与帐号。合同签订后，周马克将出租房屋交付给了苏志高使用，苏志高在此开设温州市王子娱乐有限公司，并于2004年5月31日向房管部门办理了上述房屋的租赁登记备案手续，登记备案的租用期自2004年5月31日至2008年4月5日止。2006年3月16日，苏志高因资金周转困难，经周马克同意后立下《承诺书》，承诺自2006年3月18日至同年12月5日分八期支付第四年度的租金，因延期支付租金所产生的利息由苏志高按延期金额数的月息1％计付，并保证于2007年3月5日前如数支付第五年度的租金，如再发生违约愿承担由此产生的后果并按租赁合同的约定承担违约责任。之后，苏志高分期向周马克支付第四个年度的租金，但2006年3月31日到期的租金30万元人民币未全额支付，余款10万元人民币一直未付清。2006年8月25日，双方续签了房屋租赁合同，约定：周马克等人将涉案房屋出租给苏志高使用，租赁期限为五年，自2008年4月6日至2013年4月5日止；头三年月租金为每平方米45元人民币，年租金为1266880元，第四年、第五年的年租金为1368230元人民币；第一年租金于2008年3月6日前支付，下一年租金于上年度租赁期末前提早一个月付清，租金由承租人直接存入出租人指定的银行帐户（已在合同中载明）。合同的其他主要内容与上述第一份租赁合同的内容相同。2006年8月28日，包括苏志高在内的温州市王子娱乐有限公司三位股东（其中苏志高拥有公司50％股份）与案外人董小龙、陈晓定签订《股份转让协议书》，约定：股份转让后董小龙、陈晓定各拥有公司40％的股份，苏志高拥有公司20％的股份；房屋续租（2007年4月6日至2013年4月5日）协议由苏志高个人签订，再转租给温州市王子娱�有限公司，其中2007年4月6日至2008年4月5日的月租金为94040元人民币，年租金1128478元人民币；2008年4月6日至2011年4月5日的月租金为每平方米55元人民币，每月租金129074元人民币，年租金1657310元人民币；2011年4月6日至2012年4月5日的月租金为每平方米58.85元人民币，2012年4月6日至2013年4月5日的月租金为每平方米62.97元人民币。双方并约定股份转让的其他事宜。2006年11月8日，苏志高自行制作了一份以苏志高、周马克名义签订的《房屋租赁合同》，其中2008年4月6日至2013年4月5日的租金条款与《股份转让协议书》的租金条款相同，其他内容与2006年8月25日续签的《房屋租赁合同》约定的内容相同。嗣后，周马克等人得知苏志高转租房屋，即于2007年11月5日直接与案外人董小龙、陈晓定签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给董小龙、陈晓定使用，租赁期限为五年，自2008年4月6�至2013年4月5日止。同日，周马克等人与第三人签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以总价3808万元人民币出卖给第三人。2007年11月14日，温州市王子娱乐有限公司的股东由苏志高等三人变更登记为董小龙、陈晓定、王振华。2007年12月18日，涉案房屋产权变更登记在第三人名下。苏志高得知后，于2008年4月诉至法院。
原审认为：苏志高与周马克等人签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。根据上述两份《房屋租赁合同》的约定，苏志高承租涉案房屋的期限自2003年4月6日至2013年4月5日止。在合同履行期内，周马克等人将涉案房屋出卖给第三人金锋、金金延、王柏青并办理了产权过户手续。因第三人在购买涉案房屋时，涉案房屋已由案外人董小龙、陈晓定与周马克等人签订了《房屋租赁合同》并实际占有使用，第三人并不知晓苏志高、周马克之间存在房屋租赁合同关系，故第三人购买涉案房屋是善意的。鉴于第三人善意购买租赁房屋并已经办理了登记手续，苏志高现请求法院依法确认周马克等人与第三人签订的涉案房屋买卖合同无效并主张优先购买权，于法无据，不予支持。周马克等人在履行其与苏志高签订的房屋租赁合同期间，又与案外人董小龙、陈晓定签订了《房屋租赁合同》，案外人并实际占有使用涉案房屋。考虑到周马克等人就涉案房屋与苏志高及案外人签订的《房屋租赁合同》均属有效，而案外人董小龙、陈晓定已经合法占有租赁房屋，故应将案外人董小龙、陈晓定确定为履行合同的承租人。现苏志高诉请周马克等人继续履行双方于2006年8月25日签订的《房屋租赁合同》，与法不符，不予支持。苏志高在合同履行期内，未如期支付2006年3月31�到期的租金，至今尚拖欠租金10万元人民币及利息，且未征得出租人同意擅自将涉案房屋加价转租给他人，已构成违约。现周马克等人请求解除双方于2006年8月25日签订的《房屋租赁合同》并要求苏志高支付拖欠的租金10万元人民币并支付利息，合理合法，予以支持，利息按双方约定的月利率1％计算。周马克等人请求苏志高赔偿损失31637元人民币，无事实和法律依据，不予支持。因苏志高已对拖欠的租金承担了支付利息的违约责任，周马克等人诉请苏志高再行支付违约金8720元人民币，于法无据，不予支持。遂判决：一、解除苏志高与周马克、黄建平、朱金新于2006年8月25日签订的《房屋租赁合同》；二、苏志高给付周马克、黄建平、朱金新房屋租金10万元人民币及利息。
原审判决发生法律效力后，苏志高不服，向本院申请再审。
再审申请人苏志高称：1、原审第三人�知申请人系房屋承租人，仍受让涉案房屋，并非善意购买；2原判以房屋买卖行为的效力来确认申请人丧失优先购买权，颠倒了因果关系；3、根据合同的约定，申请人有权转租，其加价行为并不损害被申请人的利益；4、申请人拖欠的10万元租金不属违约。因为被申请人在明知申请人尚欠10万元租金的情况下，仍与申请人签订了第二份租赁合同，视为将该租金转为普通债务。此外，申请人有20万元保证金存放在出租人周马克处，可与拖欠的10万元租金相冲抵；5、案外人董小龙、陈晓定在明知申请人与被申请人之间存在房屋租赁合同的情况下，仍然与被申请人另行签订房屋租赁协议，属恶意串通，严重损害了申请人的合法权益，其合同应为无效；6、在原审审理过程中，法律适用发生变化，但法官未予释明，导致申请人的诉讼请求不能得到支持，现要求将确认买卖合同无�的请求变更为损害赔偿请求。
被申请人周马克答辩称：1、涉案房屋在买卖时，实际占有人已经是案外人董小龙、陈晓定，故原判认定申请人不享有优先购买权并非丧失优先购买权是正确的；2、申请人擅自转租且伪造租赁合同，属于违约行为，根据合同的约定，被申请人可以解除租赁合同；3、申请人拖欠10万元租金，亦属违约行为，被申请人也可以解除租赁合同。
被申请人黄建平、朱金新未答辩。
原审第三人金锋、金金延、王柏青未答辩。
本院经审查查明的事实与原判认定一致。
本院认为：申请人与被申请人于2003年3月29日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照合同的约定正确履行。但在合同履行期内，申请人存在明显的违约行为。首先，因申请人资金周转困难，双方经协商达成《承诺书�，约定分八期支付拖欠租金至2006年12月，但申请人至今尚欠10万元租金。双方于2006年8月份签订第二份房屋租赁协议之时，《承诺书》的最后履行期限未至，被申请人难以知晓申请人将来的违约行为，所以该签约行为不能视为被申请人对迟延支付租金的许可。租赁协议中分别约定了20万元的定金和20万元的保证金，但申请人只交付了一个20万元，该20万元应作为定金在第一年的租金中冲减。除此之外，申请人未能提供证据证明尚有20万元存于被申请人处，故申请人主张拖欠的10万元租金与20万元相冲抵，与事实不符，本院不予支持。其次，申请人未征得被申请人的同意，擅自将涉案房屋加价转租给他人，违反了租赁协议中“房屋租赁期间，在租金额度、租期及多功能厅营业房的功能不变的情况下，承租人因客观原因可将承租房屋转租他人，如超越上述范围，应征得出租人同意”的约定。因为申请人的上述违约行为，申请人已经不能作为合法的承租人主张优先购买权，故对申请人的这一主张，本院不予支持。因为享有优先购买权是损害赔偿请求权的前提，所以申请人要求将确认房屋买卖无效的请求变更为损害赔偿的请求，本院不予审理。本案中，被申请人分别与申请人、案外人董小龙、陈晓定签订了两份2008年至2013年的租赁合同，该两份合同均属有效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。故原审判决将已经合法占有租赁房屋的案外人确�为履行合同的承租人，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。再审申请人苏志高的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的再审情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：
驳回苏志高的再审申请。
审 判 长 叶 峰
审 判 员 李爱素
代理审判员 朱阳娇
二〇一〇年六月七日
代书 记员 陈作平