浙江省诸暨市人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）浙0681执异11号
案外人：宣水兴，男，1965年4月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：陈胜利、许淇凯，浙江浣纱律师事务所律师。
申请执行人：洪天龙，男，1948年1月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
委托诉讼代理人：洪建东，系洪天龙之子。
被执行人：何小秀，女，1965年5月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
被执行人：张月丽，女，1961年9月24日出生，汉族，住浙江省诸暨市。
在本院执行申请执行人洪天龙与被执行人何小秀、张月丽民间借贷纠纷一案中，案外人宣水兴对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年1月18日举行了听证。案外人宣水兴及其委托诉讼代理人陈胜利、许淇凯、申请执行人洪天龙的委托诉讼代理人洪建东参加了听证。现已审查终结。
案外人宣水兴提出异议，请求本院停止对坐落于诸暨市陶朱街道南京联谊大厦001305号房屋（下称涉案房屋）的执行，并解除查封。事实和理由：2009年11月26日，被执行人张月丽的丈夫鲁柏春与南京越宁房地产开发有限公司（下称越宁公司）签订《商品房买卖合同》，约定由鲁柏春购买越宁公司开发的涉案房屋，总价款380608元。后张月丽、鲁柏春办理了预告登记。2013年11月17日，宣水兴与鲁柏春签订《房屋买卖合同》，约定由宣水兴向鲁柏春购买涉案房屋，总价款580000元。因鲁柏春对涉案房屋尚有125083.47元按揭未还清，故双方约定该部分按揭由宣水兴归还，按揭还清后办理过户手续。合同签订后，宣水兴按约支付房款，并于2014年年初入住涉案房屋。2017年12月11日，宣水兴还清最后一期按揭贷款。同年12月25日，宣水兴与张月丽、鲁柏春前往诸暨市国土资源局欲办理过户手续时，才得知涉案房屋已于2015年11月2日被本院查封。鉴于宣水兴在本院查封前与鲁柏春签订房屋买卖合同、占有涉案房屋，且已付清最后一期按揭，也非因自身原因未办理过户登记，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求本院支持其异议请求。
申请执行人洪天龙辩称：涉案房屋登记于被执行人张月丽夫妻名下，应继续执行；在正常情况下，宣水兴应在涉案房屋按揭还清后再向鲁柏春购买，故怀疑宣水兴与鲁柏春之间存在虚假情形。请求驳回宣水兴提出的异议。
本院查明：2015年9月7日，本院对洪天龙诉何小秀、张月丽民间借贷纠纷一案，作出（2015）绍诸商初字第3178号民事判决：何小秀、张月丽应归还洪天龙借款本金计人民币100000元，并支付自2013年10月25日起至付清之日止按月利率1.5%计算的利息。判决生效后，本院于2015年10月28日以（2015）绍诸执民字第6789号立案执行。2015年11月2日，本院查封了涉案房屋。现案外人宣水兴对此执行标的提出书面异议。
上述事实，由（2015）绍诸商初字第3178号民事判决书、执行案件立案审查信息表、（2015）绍诸执民字第6789号执行裁定书、协助执行通知书等证据所证实。
宣水兴为证明其异议主张，向本院提供下列证据：
1、《商品房买卖合同》1份，载明：2009年11月26日，鲁柏春向越宁公司诸暨分公司购买由后者开发建设的涉案房屋；总价款380608元，合同签订时首付190608元，余款190000元办理银行贷款在2009年12月30日前付清。
2、诸房预商字第00015153、00015154号预告登记证共2本，载明：涉案房屋于2009年12月3日预告登记于鲁柏春、张月丽夫妻名下。
3、《房屋买卖合同》1份，载明：2013年11月17日，鲁柏春将涉案房屋出卖给宣水兴；总价款580000元；鲁柏春尚未还清的按揭贷款125083.47元由宣水兴按月归还，宣水兴向鲁柏春支付454917元；合同签订后，鲁柏春将房屋移交给宣水兴，同时将归还贷款的银行卡提供给后者。
4、收条2份、银行交易记录1笔，载明：2013年11月20日、12月1日，鲁柏春分别收到宣水兴支付的购房款100000元和354917元；后一笔款项通过银行转账方式支付。
5、燃气费缴费业务申请书1份、账户交易明细3页、结婚证1本，载明：2014年7月17日，宣水兴之妻蒋美娟向邮政储蓄银行申请涉案房屋的燃气费缴费业务。同年10月至2017年12月，涉案房屋的燃气费均通过蒋美娟的银行账户扣款缴纳。
6、宣水兴银行卡（卡号：62×××34）交易明细、支付宝账单详情若干，载明：2015年1月至2017年11月期间，宣水兴20次通过将款项转入鲁柏春还贷银行账户（账号：14×××51）的方式归还涉案房屋的按揭贷款。（宣水兴主张，部分按揭其以现金存入方式归还。）
7、个人贷款还款凭证1份，载明：2017年12月11日，宣水兴以其银行卡（卡号：62×××34）转账方式，向建设银行归还涉案房屋剩余按揭贷款49260元。
8、鲁柏春出具的证明1份，载明：自2013年12月起，涉案房屋的按揭均由宣水兴归还。至2017年12月，宣水兴还清按揭，并将还贷存折交还鲁柏春。2017年12月25日，双方去办证中心办理过户手续时，被告知涉案房屋被本院查封（鲁柏春称，对涉案房屋被查封一事，其一直未告知宣水兴）；宣水兴此时才知道涉案房屋被查封。而在2013年11月17日，其已将涉案房屋交由宣水兴使用。
上述证据相互印证，据此足以认定以下事实：2009年11月26日，鲁柏春以380608元的价格向越宁公司诸暨分公司购得由后者开发建设的涉案房屋。鲁柏春在合同签订时首付190608元，余款190000元以办理银行贷款方式支付。2009年12月3日，涉案房屋被预告登记于鲁柏春、张月丽夫妻名下。2013年11月17日，鲁柏春与宣水兴签订《房屋买卖合同》，约定由鲁柏春将涉案房屋出卖给宣水兴；总价款580000元；鲁柏春尚未还清的按揭贷款125083.47元由宣水兴按月归还，宣水兴向鲁柏春支付款项454917元。合同签订后，宣水兴向鲁柏春支付购房款454917元；鲁柏春则将涉案房屋交付宣水兴。此后，宣水兴用鲁柏春提供的银行账号代为归还按揭，至2017年12月11日全部还清。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋之所有权虽未登记至被执行人张月丽及鲁柏春名下，但张月丽、鲁柏春系该房屋的预告登记权利人，故涉案房屋的买受人宣水兴所提之异议是否成立，可以参照上述规定予以审查。换言之，如果宣水兴对涉案房屋提出的异议符合上述规定的全部四项情形，则其异议成立。那么，宣水兴提出的异议，是否符合上述规定的全部四项情形呢？
首先，在本院查封前，宣水兴与鲁柏春已就涉案房屋签订书面买卖合同。虽然鲁柏春因办理按揭需要，将涉案房屋抵押给建设银行，但由于宣水兴在签订买卖合同后，已依约归还全部按揭贷款，依照物权法第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，宣水兴与鲁柏春签订的《房屋买卖合同》合法有效。其次，根据宣水兴提供的证据，在本院查封前，其早已占有使用涉案房屋。再次，宣水兴已按照《房屋买卖合同》的约定，支付涉案房屋的全部价款，包括全部剩余银行按揭。最后，宣水兴与鲁柏春签订《房屋买卖合同》时，因涉案房屋部分按揭尚未还清，建设银行对该房屋享有抵押权，故双方约定在宣水兴代为偿还计入购房总价款的按揭贷款后，再行办理过户手续。虽然宣水兴明知涉案房屋存在抵押情形不能即时过户，但其以代为清偿债务的方式，积极、有效地促成过户条件的成就，应当认定其并无过错。因此，涉案房屋未能办理过户登记，其原因不可归责于宣水兴。综上，宣水兴所提异议，符合上述规定的全部四项情形，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对坐落于诸暨市陶朱街道南京联谊大厦001305号房屋的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 周钢杰
审 判 员 周海戈
人民陪审员 赵伯明
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 吴 洒