湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0502民初3670号原告（反诉被告）：陆林毅，男，1964年9月3日出生，汉族，住址湖州市吴兴区月河街道凌安弄**号***室，现住湖州市。委托诉讼代理人：方赛飞，浙江广诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖州市民生建设有限公司，住所地湖州市湖东路16号。法定代表人潘一品，该公司董事长。委托诉讼代理人：张光亮，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莘志兵，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。原告陆林毅与被告湖州市民生建设有限公司（以下简称民生公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理，依法由审判员李元光适用简易程序进行审理。被告民生公司于2017年10月12日提起反诉，本院予以受理。本院于2017年11月23日对本案公开开庭进行了审理。原告陆林毅及其委托诉讼代理人方赛飞，被告民生公司的委托诉讼代理人莘志兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陆林毅起诉称：2010年，被告民生公司领取了（2010）拆许字（湖）第04号《房屋拆迁许可证》，实施房屋拆迁。原告所有的湖州市在核准的拆迁范围内，民生公司委托湖州创业房屋拆迁事务所处理拆迁事宜。经双方协商，原告与湖州创业房屋拆迁事务所于2013年6月签订了《产权调换协议》，协议约定被告将坐落于“三九药业”的一套105型期房作为安置用房，原告无需向民生公司支付差价款。2017年1月8日，原告取得安置用房对应的房票，确定安置用房为湖州市朝阳里小区2幢1405室。2017年4月，民生公司的委托代理人湖州创业房屋拆迁事务所多次电话通知原告清算房款，要求原告支付房屋差价款137660元，否则不向原告交付房屋钥匙。原告认为，《产权调换协议》已明确约定没有置换差价，现民生公司要求原告补13万余元差价并拒绝交付钥匙的行为已构成违约，故请求法院判令：1、被告向原告履行交房义务（包括移交钥匙、办理产权过户手续）；2、本诉诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）民生公司答辩并反诉称：2013年6月，被告与原告陆林毅签订《产权调换协议》，约定陆林毅将湖州市房屋（面积70.75平方米）交给被告拆除，并对补偿费用作了约定，包括房屋补偿金额（含装修补偿）、附属室内设施、阁楼面积补助、搬迁补助等共计650621元。按照双方约定，被告应向陆林毅支付临时安置补助费、装修补助费等共计87730元，陆林毅向被告领取了67920元的临时安置补助费。协议还约定，被告将坐落于“三九药业”地块的房屋作为安置用房，待房屋建成后安置给原告，安置房型暂定105型。因该房屋属于期房，具体面积及陆林毅具体取得哪一套房屋均无法确定。2017年1月8日，陆林毅对安置房屋进行抽签，抽中的房屋为湖州朝阳里小区2幢1405室，面积为106.6平米，楼层为14楼。按照相关政策文件计算，房屋总价款为810379元，陆林毅可用于安置调产的金额为670431元，陆林毅还应支付被告安置房差价款139948元及10660元的公共维修基金，合计150608元，故请求法院判令：1、原告支付被告安置房差价款139948元；2、原告支付被告垫付的公共维修基金10660元；3、本案反诉费用由原告承担。原告（反诉被告）陆林毅针对反诉答辩称：《产权调换协议》约定安置房差价款为零，原告无须补差价。被告主张的安置房差价139948元为其单方计算，原告不予认可。《产权调换协议》中未约定公共维修基金，故被告主张的公共维修基金与本案无关，不应在本案中处理。原告（反诉被告）陆林毅为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据：证据1.《产权调换协议》1份，拟证明原、被告签订产权调换协议中约定差价为零，条款中未涉及公共维修基金事项的事实。证据2.房票1张，拟证明原告于2017年1月8日抽签抽中安置用房为湖州市朝阳里小区2幢1405室房屋（105型）的事实。证据3.结算单1份，拟证明被告的委托人向原告索取房屋差价款的事实。证据4.拆迁通知书1份，拟证明被告于2010年取得房产拆迁许可证，对原告房屋进行拆迁的事实。证据5.被告的委托代理人湖州创业房屋拆迁事务所与案外人徐永芳签订的协议中的1页（复印件），拟证明关于房屋差价条款应由被拆迁人签字确认的事实。被告（反诉原告）民生公司为支持其本诉答辩意见及反诉诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1.湖州市住房和城乡建设局湖建发[2012]186号文件、拆迁补偿安置方案各1份，拟证明安置房差价计算方法和方案。证据2.房屋拆迁补偿（补助）款领取凭证2页，拟证明被告向原告领取67920元临时安置过渡费的事实。证据3.不动产权分割凭证1份，拟证明安置用房湖州市朝阳里小区2幢1405室房屋面积为106.6平米的事实。证据4.浙江省城市房屋拆迁管理条例1份，证明条例第三十九条规定实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。原告（反诉被告）陆林毅与被告（反诉原告）民生公司提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据1，被告质证对协议真实性、合法性、关联性均无异议，但认为协议附件二约定了房屋差价计算方式，原告应补偿房屋差价。本院审核认为该协议符合有效证据要件，虽然协议第四条差额结算载明“被拆除房屋与安置用房差价款为/”但结合协议第三条安置用房载明“民生公司将坐落于三九药业的房屋作为安置用房，该房屋为期房，期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总价款、房屋交付等内容双方另行约定于附件二”及附件二对安置用房价款计算方式作了约定，且安置用房与被拆除房屋补偿价款存在差价，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条“实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价”之规定，故本院确认原告应补偿房屋差价。原告提交的证据2、证据3、证据4，被告质证均无异议，本院审核认为该三组证据符合有效证据要件，能证明原告拟证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据5，被告质证认为证据为复印件，对证据真实性、合法性、关联性均有异议，本院审核认为该协议与本案无关，本院对其证据效力不予确认。被告提交的证据1，原告质证对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，认为安置用房差价计算方式未告知原告，对原告不具有法律效力。本院审核认为该文件、拆迁补偿安置方案仅为原、被告签订《产权调换协议》的参照材料，但双方具体权利义务应以《产权调换协议》约定为准。被告提交的证据2、证据3，原告质证无异议，本院审核认为该两组证据符合有效证据要件，能证明被告拟证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据4，被告质证对证据真实性、合法性无异议，但认为差价补偿应以约定为准。本院审核认为，拆迁管理条例为法律规定，不属于证据范畴，本院对其证据效力不予确认。经审理，本院认定事实如下：2010年5月起，湖州市学宫兜地块拆迁工程启动，民生公司为拆迁人。陆林毅所有的湖州市房屋在核准的拆迁范围内。2013年6月，民生公司与陆林毅签订《产权调换协议》（一式4份，民生公司3份、陆林毅1份），协议约定陆林毅同意将坐落于凌安弄10号303室房屋（建筑面积70.75平米）交给民生公司拆除，房屋货币补偿、住宅搬迁补助、附属设施、阁楼面积补助合计650621元。民生公司将坐落于三九药业的房屋作为安置用房，该房屋为期房，期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总价款、房屋交付等内容双方另行约定于附件二。陆林毅自行解决过渡用房的，在过渡期内，临时安置补助费为每月每平米建筑面积20元，按实际交付月份计算。附件二(期房作为安置用房时的有关约定)载明“1、期房建筑面积暂定105型平方米，车库（辅房）/平方米，跃层（阁楼）/平方米。该面积最终以产权登记发证部门核准的面积为准。对面积发生变动的处理按商品房销售管理办法第二十条和第二十四条规定处理。……3、房价款最终按第1项规定结算，房款于登报通知期房安置之日起三十日天内结清。逾期按自动放弃产权交换，选择货币安置处理。70.75×7800+（90-10-70.75）×7800+（105-90）×7800×1.03”。协议还对违约责任、协议的争议解决作了约定。2017年1月8日，陆林毅取得房票，载明“陆林毅户，你户属学宫兜地块拆迁，现经摸签安置于朝阳里小区2幢1405室新房一套（105型）。新宅结算时间由拆迁公司通知为准。过渡费发放时间截止为2017年3月31日。”2017年3月29日，朝阳里小区2幢1405室房屋经登记确定房屋面积为106.6平方米。案件审理中，陆林毅提交了一份《产权调换协议》，民生公司提交了两份《产权调换协议》（另一份出具情况说明表示在办理土地证注销时遗失），陆林毅与民生公司分别提交的《房屋拆迁产权调换协议》附件三内容不一致。陆林毅持有的一份《产权调换协议》附件三（补充协议内容）未记载内容。民生公司持有的两份《产权调换协议》附件三（补充协议内容）载明“补差价3万元（三年后临时安置补助费按定领取）层次差另计”。另查明，陆林毅已领取临时安置补助费67920元，民生公司还应支付陆林毅临时安置补助费19810元。民生公司应支付的房屋安置房屋货币补偿、住宅搬迁补助、附属设施、阁楼面积补助合计650621元尚未支付。安置房屋应支付的公共维修基金为10660元（106.6平米×100元/平米），已由民生公司缴纳。本院认为：本案主要争议焦点是安置房屋是否需要补差价及差价结算方式。《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十九条规定“实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价”。双方签订的《产权调换协议》约定陆林毅被拆迁房屋补偿价款合计650621元，约定安置用房为期房，期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总价款、房屋交付等内容双方另行约定于附件二。陆林毅持有的一份《产权调换协议》附件二与民生公司持有的二份《产权调换协议》附件二均载明“70.75×7800+（90-10-70.75）×7800+（105-90）×7800×1.03”，该约定应视为105型安置用房的价格计算公式，计算105型安置用房价格为744510元。安置用房经产权登记部门核准的面积为106.6平方米，双方约定对面积发生变动的处理按商品房销售管理办法第二十条和第二十四条规定处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……”，双方均认可安置房屋超出105平米1.6平方，每平米价格为7800元（不含层次差价），故本院确认该1.6平米房屋价格为12480元。关于安置房屋是否需要计算层次差价的问题，陆林毅持有的《产权调换协议》附件三无内容，民生公司持有的二份《产权调换协议》附件三载明“补差价3万元（三年后临时安置补助费按定领取）层次差另计”，应视为双方若约定层次差价，应在协议予以明确约定。陆林毅持有的协议中无房屋层次差价约定，民生公司持有的协议中约定“层次差另计”系民生公司单方添加，不是双方真实意思表示，故视为双方无层次差价的约定。综上，本院确认安置用房湖州市朝阳里小区2幢1405室房屋价格为756990元，抵扣被拆迁房屋补偿价款650621元、抵扣尚未发放的临时安置补助费19810元，陆林毅应支付民生公司安置房屋补差款86559元。因民生公司已代为缴纳了安置用房的公共维修基金10660元，陆林毅应将该款项支付民生公司。民生公司应向陆林毅移交安置用房湖州市朝阳里小区2幢1405室房屋钥匙并协助办理房屋产权过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陆林毅支付被告（反诉原告）湖州市民生建设有限公司安置房屋补差款86559元、公共维修基金10660元，合计97219元，限于本判决生效之日起十日内履行；二、被告（反诉原告）湖州市民生建设有限公司应向原告（反诉被告）陆林毅交付湖州市朝阳里小区2幢1405室房屋钥匙及协助办理产权过户手续，限于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回被告（反诉原告）湖州市民生建设有限公司其他反诉诉讼请求。如果原告（反诉被告）陆林毅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）湖州市民生建设有限公司负担。本案反诉受理费1656元，由原告（反诉被告）陆林毅负担1150元，由被告（反诉原告）湖州市民生建设有限公司506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  李元光二〇一八年二月十一日书记员  史菊芳?*MERGEFORMAT?8??*MERGEFORMAT?1?