安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终6091号
上诉人（原审原告）：合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路4号金鹰购物中心C座7楼，组织机构代码06083862-2。
法定代表人：戴晖，该公司董事长。
委托诉讼代理人：田中伟，该公司法务主管。
委托诉讼代理人：陆文亮，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥金鹰国际购物中心有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号。
法定代表人：李培，董事长。
委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘浩，安徽巢阳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：安徽富世房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦34层，统一社会信用代码913401007790834275。
法定代表人：张世晶，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭卫锋，安徽坤慧律师事务所律师。
上诉人合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司（以下简称南国影院公司）因与被上诉人合肥金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰购物中心）、安徽富世房地产开发有限公司（富世房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第04411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南国影院公司上诉请求：撤销一审判决，改判金鹰购物中心、富世房地产公司构成违约并承担连带责任，包括南国影院公司首期投入成本11506681.45元，运营期间直接亏损3440620.9元及可预期收益1889746元，共计16837048.35元，并承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1、安徽富世商业运营管理有限公司（以下简称富世运营公司，该公司于2016年5月12日变更企业名称为富世房地产公司）、金鹰购物中心与本公司已经构成事实上的和关系，富世运营公司直接向本公司发函并封锁通往影城的最后一扇门，已经构成严重违约。2、一审法院认定金鹰购物中心关于物业管理方面的基本违约事实，但对该公司的严重违约行为轻描淡写，最终更是据此认定金鹰购物中心无须承担任何违约责任，这种判定明显违反协议，违反法律。3、在一审判决多次认定金鹰购物中心构成违约的情况下，一审法院却没有支持本公司的任何一项诉讼请求。一审法院这种做法既违反合同约定，也明目张胆违背合同法。
金鹰购物中心辩称，1、对一审判决认定的合同当事方，本公司持保留意见，本公司作为书面租赁合同相对人，在南国影院公司不同意变更合同主体的情况下，作为名义的出租方，实际的出租方义务由富世运营公司承担。合同的实际履行情况及由此产生的法律责任或后果，均应直接由富世运营公司承担更为妥当。鉴于本案中，出租方无需承担责任，对于一审认定租赁合同的当事方，本公司不持异议。2、本案涉及的租赁合同系南国影院公司根本违约，自2015年元月开始，南国影院公司拒绝支付任何费用，构成根本违约。3、南国影院公司陈述的抗辩权不能成立。南国影院公司在经营期间的营业收入并无重大变化，说明出租方并无影响其使用房屋这一根本合同权利的违约行为。4、南国影院公司对一审法院引用的法律条文进行任意解释和断章取义，并对依法定程序作出的一审判决横加指责，没有任何法律依据。请求二审法院维持原判，驳回上诉。
富世房地产公司辩称，1、我公司与南国影院公司之间没有合同关系，我公司并非本案租赁合同的合同主体，该事实有南国影院公司与金鹰购物中心之间往来函件及合同为证。至于，我公司要求南国影院公司搬出房屋，是因为我公司与金鹰购物中心解除租赁合同后，我公司要求南国影院公司搬出房屋或与我公司签订租赁合同是完全正常的。2、南国影院公司的亏损是正常的商业风险，即使有亏损也不能转嫁到我公司，并且南国影院公司也没有证据证明其亏损与我公司有关。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判，驳回南国影院公司的上诉请求。
南国影院公司向一审法院起诉请求：1、请求金鹰购物中心、富世房地产公司支付南国影院公司因其违约而引起的截止提起诉讼之日损失包括首期投入成本11506681.45元，运营期间直接亏损3440620.9元及可预期收益1889746元（暂定），共计16837048.35元。2、金鹰购物中心、富世房地产公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2010年3月31日，富世运营公司作为出租方将包括涉案房产在内的富世广场C座整体出租给金鹰购物中心。之后，金鹰购物中心（甲方）于2013年初与深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司（乙方）就承租位于合肥市宿州路4号金鹰购物中心C座7F房屋签订房屋租赁合同一份，该租赁合同约定甲方将位于合肥市宿州路4号金鹰购物中心C座7F房屋出租给乙方，租赁面积为2345平方米，租赁用途为：南国艺恒影城品牌用途，保证365天营业,租赁期限为15年，装修免租期为120天。租金标准为年底保底租金与年净票房收入分成租金二者取较高值，租金按月支付，先支付后使用。管理费包括物业管理费、公共能耗费。管理费为第1-5年为8元/平方米/月。第6-10年为10元/平方米/月。第11-15年为12元/平方米/月。租赁合同中关于金鹰购物中心违约所承担的违约责任为：租赁期间内，甲方未按合同约定的时间交付该物业，则装修免租期相应顺延。租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损耗，造成乙方财产损失或者人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。在租赁期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿：违反本合同及其补充条款的约定，不承担违约责任或支付维修费用，致使乙方无法正常经营的。由于甲方原因，该物业因法院强制执行而被查封乙方无法正常经营的，其他因甲方违约造成合同无法履行的。就南国影院公司违约所承担的违约责任为：租赁期限内，乙方累计3次逾期交付租金、物业管理费、运营推广费、水、电、空调机其他费用或一次性逾期达30天以上的。甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，因此造成的一切后果由乙方自行承担，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同明确了金鹰购物中心就电影院交付的标准条件为：甲方负责垂直电梯及自动滚梯的采购、安装及装饰，客梯电梯同轿厢的装饰由甲方安装物业要求统一完成。在节假期间和必要的活动中甲方优先提供物业范围内的户外广场、中庭等公共设施给乙方，公共电梯、扶手梯、步行梯、停车场应按乙方的经营时间提供给乙方使用。
在合同签订后，深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司设立南国影院公司履行租赁合同的权利、义务。在金鹰购物中心承租富世广场C座房屋经营过程中，由于金鹰购物中心自身商业经营原因导致富世广场C座商户纷纷撤场。2014年9月28日，富世运营公司与金鹰购物中心签订富世广场裙楼租赁合同之补充协议二，协议明确经双方达成一致意见，合肥富世广场C座裙楼租赁合同终止，金鹰购物中心关于该合同项下的所有权利义务亦都终止，金鹰购物中心于2014年10月31日前将C座1F-7F物业整体交还富世运营公司管理。百货类品牌由金鹰购物中心负责清场。凡继续经营的餐饮类品牌由金鹰购物中心协助，变更为富世运营公司直接出租，富世运营公司承继出租方的全部权责，三方另行签订协议，具体条款以三方协议为准。（贵人香、南国影院公司等承租户若继续留在C座经营，而又不愿解除其与金鹰购物中心原所签订的租赁合同，可以但不限定由金鹰购物中心协调在原合同中增加富世运营公司作为出租方，富世运营公司直接向承租方收取租金，开具租赁费发票，具体条款以三方另行签订的协议为准）。如现承租人拒绝对租赁合同进行变动，金鹰购物中心与其租赁合同暂不变更，但乙方收取的全部租金和物业费按税后金额转交富世运营公司。合同签订后，金鹰购物中心就变更出租主体函询南国影院公司，南国影院公司予以拒绝。另在南国影院公司与金鹰购物中心租赁合同履行过程中，金鹰购物中心与南国影院公司就房屋漏水、拖欠租金等相应问题互相函件磋商。
2015年1月1日起，南国影院公司未向金鹰购物中心支付房租等其他费用。2015年12月8日，金鹰购物中心向南国影院公司发出解除合同的通知，理由为金鹰购物中心认为南国影院公司严重拖欠租金、物业管理费等逾期达11个月。2015年12月17日，金鹰购物中心与富世运营公司签订交接协议书一份，该协议书明确双方同意整体租赁物业及附属设备设施交接在2015年12月31日24时前双方完成拆、留事宜确定。双方还就其他事宜进行了协商。在签订该份协议后，富世运营公司于2015年12月25日发出敦促签订租赁合同或限期搬离的函要求南国影院公司抓紧时间与富世运营公司洽谈重新租赁事宜并于2015年12月31日24时前达成协议。否则，富世运营公司将于2016年1月1日8时收回金鹰购物中心原承租区域内没有与富世运营公司签订租赁合同的相关物业，停止该部分物业相关联的各项能源供应，关闭通道、房门，重新调整物业租赁规划。富世运营公司并将此内容在富世广场C座张贴。2016年1月1日起，富世运营公司将富世广场整栋房屋锁闭导致南国影院公司无法营业。
南国影院公司明确2013年自开业起的3月-12月营业收入2351616元、2014年全年营业收入3600029.3元，2015年整年营业收入3429079.6元，在经营期间内一直处于亏损状态。金鹰购物中心明确2014年10月31日起未对富世广场C座进行管理，但是其在发往南国影院公司的函件中明确在2014年10月31日后协调富世运营公司进行物业管理。南国影院公司另明确在2015年1月1日之后仅有一部电梯能够达到南国影院公司经营的7楼，停车场也能够停车，但是无法达到相应标准。南国影院公司在2016年2月26日第一次庭审时就其与金鹰购物中心之间的租赁合同不认可已经解除，之后于2016年4月15日第二次庭审时明确认可合同解除的状态，并认为合同事实上无法履行。
一审法院认为，一、关于租赁合同的主体问题
南国影院公司与金鹰购物中心签订了房屋租赁合同，双方之间建立了房屋租赁合同关系，南国影院公司据此以房屋租赁合同纠纷为由向该院提起诉讼，符合诉讼的要件。南国影院公司与富世运营公司并未签订任何租赁合同，即使富世运营公司在金鹰购物中心退出富世广场C座管理后予以接手管理，但是不能由此认定南国影院公司与富世运营公司建立了房屋租赁合同关系，否则无法厘清各方之间所建立的关系。南国影院公司虽然认为其与富世运营公司建立了租赁合同关系，但是其并未提供证据予以证明，且南国影院公司在金鹰购物中心征求其变更租赁合同主体时明确予以拒绝，故富世运营公司并非本案租赁合同的主体，南国影院公司以租赁合同纠纷为由要求富世运营公司承担赔偿责任，该院不予支持。
二、关于违约责任的认定问题
南国影院公司认为金鹰购物中心存在违约的主要依据在于南国影院公司经营的基本配套措施无法正常提供，主要体现在电梯、电扶梯、中央空调、垂直电梯、灯饰、停车场、物业管理、漏水维修。金鹰购物中心认为南国影院公司在2015年1月1日起停止交纳租金构成违约故解除合同。该院基于金鹰购物中心自述于2014年10月31日起将富世广场C座移交给富世运营公司，虽然并未就出租的富世广场C座7楼房屋予以收回，但是停止了对富世广场C座履行物业管理职责，构成违约。南国影院公司于2015年1月1日起停止向金鹰购物中心支付租金，在其持续运营的情况下，亦构成违约。理由在于：
1、2013年双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为15年。虽然金鹰购物中心因为自身经营问题导致无法经营故将承租的富世广场C座退还给出租人富世运营公司，但是金鹰购物中心作为出租人将富世广场C座7楼出租给南国影院公司，金鹰购物中心有义务依据合同约定履行合同义务。金鹰购物中心作为富世广场C座的物业管理负责方，负有对富世广场C座整栋房屋的物业管理职责，金鹰购物中心明确自2014年10月31日之后将物业管理职责移交给富世运营公司，必然就物业管理职责部分构成了对南国影院公司的违约。金鹰购物中心商户撤场客观上会影响南国影院公司的经营收入，但是该情况的出现系正常的商业风险。双方在签订房屋租赁合同时金鹰购物中心并未就此对南国影院公司做出承诺。南国影院公司不能以商户撤场为由认为金鹰购物中心构成违约。另外，在金鹰购物中心停止对富世广场C座履行物业管理职责之后，客观上会造成停车位管理等涉及到物业管理方面的无序，但是南国影院公司就占有、使用承租房屋的权利并未受到影响，客观上南国影院公司仍然可以继续从事经营工作，且实际上南国影院公司一直持续经营至2015年12月31日。在南国影院公司2015年整年的运营期间其自述所得营业款为3429079.6元，对比南国影院公司明确的2013年3-12月营业收入2351616元、2014年全年营业收入3600029.3元而言，并非构成明显下滑，南国影院公司不能以金鹰购物中心的相应违约责任为由拒绝持续缴纳房租。
2、房屋租赁合同的出租方出租房屋的根本目的是收取租金，南国影院公司虽然以金鹰购物中心构成违约为由停止支付租金，但是金鹰购物中心的违约事由并非构成南国影院公司拒付租金的理由。在南国影院公司2015年整年的运营期间其自述所得营业款为3429079.6元，对比南国影院公司明确的2013年3-12月营业收入2351616元、2014年全年营业收入3600029.3元而言，并非构成明显下滑，南国影院公司不能以金鹰购物中心的相应违约责任为由拒绝持续缴纳房租。
三、关于南国影院公司主张的各项诉讼请求
基于该院认定南国影院公司及金鹰购物中心均存在违约的情况，对于南国影院公司主张的因违约造成的损失为：首期投入成本11506681.45元、运营期间亏损3440620.9元及可预期收益1889746元。该院具体分析如下：
（一）投入成本。南国影院公司主张因违约造成损失中的首期投入成本11506681.45元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。就租赁合同而言，双方解除租赁合同的情况下，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。只有在不能拆除形成附合的情况下才考虑残值损失承担主体的问题。本案中，南国影院公司主张首期投入成本，但是其并未向该院申请残值评估，该院在庭审时要求其明确是否申请装修残值的鉴定，南国影院公司认为由于锁门导致相应设备的残值所剩无几，对其鉴定与本案无直接关联。基于此，该院认为在南国影院公司2015年期间运营收入并未明显大幅下滑且不要求就设备残值进行评估的情况下，该项主张并无依据，该院不予支持。
（二）运营期间直接亏损、可预期收益。南国影院公司虽然主张运营期间直接亏损、可预期收益，但是并未提供证据予以证明，且其明确在正常经营期间本身即存在亏损的情况下，对南国影院公司的该项主张，该院不予支持。
综上所述，南国影院公司的各项主张，无事实及法律依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费收取为122822元，由合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司负担。
二审期间，当事人均未提交新的证据。对一审法院查明的其他案件事实，本院予以确认。本院另认定：安徽富世商业运营管理有限公司于2016年5月12日变更企业名称为安徽富世房地产开发有限公司。
本院认为，包括案涉房产在内的富世广场C座由富世运营公司整体出租给金鹰购物中心进行运营管理，2013年初，金鹰购物中心与深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司签订房屋租赁合同，之后，深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司根据相关约定将租赁房屋交给南国影院公司实际经营，相关的合同权利义务由南国影院公司享有。根据该份合同的约定，金鹰购物中心的主要合同权利义务为出租房屋、收取租金，南国影院公司的主要合同权利义务为占有使用房屋、交付租金，据此反映出双方当事人之间建立的应为房屋租赁合同关系，对于南国影院公司上诉主张的双方之间应为房屋租赁经营关系，依据不足，本院不予采信。
南国影院公司上诉主张其与富世房地产公司之间也成立事实上的合同关系，对其该项主张，本院不予采信。首先，就合同订立的情况看，上述房屋租赁合同系在金鹰购物中心与深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司之间签订，深圳市南国艺恒影院投资管理有限公司的合同权利义务由南国影院公司实际履行，故据此能够反映出该份房屋租赁合同的主体为金鹰购物中心与南国影院公司，富世房地产公司并非合同订立的一方主体，且其与南国影院公司之间也未签订房屋租赁合同。其次，就合同的实际履行情况看，金鹰购物中心在合同履行期间，并没有实际与南国影院公司解除房屋租赁合同关系，双方当事人一直在加以履行。虽然富世房地产公司就其与金鹰购物中心之间的合同解除达成过合议，但针对南国影院公司要求继续承租经营并不同意与金鹰购物中心解除合同的情况下，富世房地产公司与金鹰购物中心约定可以但不限定由金鹰购物中心协调在原合同中增加富世房地产公司作为出租方，但在金鹰购物中心就变更出租主体函询南国影院公司意见时，被南国影院公司予以拒绝。故此，可以反映出富世房地产公司与金鹰购物中心就南国影院公司承租范围内的房产，并没有实际解除租赁合同。南国影院公司与金鹰购物中心之间的房屋租赁合同仍在继续履行。
关于南国影院公司上诉认为金鹰购物中心在物业管理方面存在严重违约的主张，本院认为，因为市场风险、经营管理等诸多原因，致使金鹰购物中心经营管理的富世广场C座大部分商业门面停业，金鹰购物中心也与富世房地产公司达成解除合同的合议，并约定在2014年10月31日前将承租的房屋移交给富世房地产公司。但因为尚有南国影院公司等部分承租户没有解除租赁合同，仍要求继续经营，金鹰购物中心以及富世房地产公司并没有全面关闭该富世广场C座，相配套的物业设备，南国影院公司仍可继续使用。虽然因受到其他商户撤场的影响，相关的配套设施、物业服务等存在不够完善的实际情况，但并未严重影响到南国影院公司的实际经营，南国影院公司实际也一直处于持续经营状态。从南国影院公司本身向一审法院提交的营业收入数据上能够反映出其在2015年度的营业收入相比上一年度并未出现大幅度下降，据此也可以反映出，南国影院公司仍然能够持续经营，其所主张的金鹰购物中心在提供物业服务方面存在严重违约行为，严重影响其经营收入的意见，依据不足，本院不予采信。
金鹰购物中心作为出租方，其已经履行了交付房屋、提供相应配套设施的主要合同义务，不存在根本违约的行为。南国影院公司作为承租方，仅以金鹰购物中心提供的物业服务及设施存在不够完善的情形，就擅自长期拖欠租金，致使合同无法继续履行，其行为已构成根本违约。对于南国影院公司上诉主张以金鹰购物中心、富世房地产公司存在违约责任，要求赔偿其相关损失的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，南国影院公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费122822元，由合肥市南国艺恒影院投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年三月八日
书记员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。