北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺民初字第3533号
原告孟金芳，女，1976年7月8日出生。
委托代理人苟波，北京智勇律师事务所律师。
被告吴明涛，女，1986年10月5日出生。
第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行，营业场所北京市顺义府前中街,组织机构代码80249XXXX。
负责人张广洲，行长。
委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生，中国建设银行股份有限公司北京顺义支行法律顾问。
委托代理人王海金，男，1973年3月9日出生，中国建设银行股份有限公司北京市分行职工。
原告孟金芳与被告吴明涛、第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行（以下简称建行顺义支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟金芳及其委托代理人苟波，被告吴明涛到庭参加了诉讼。第三人建行顺义支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孟金芳诉称：2012年8月18日，我与吴明涛签订了房屋买卖合同，约定吴明涛将其位于北京市顺义区x小区x号楼x室（x小区x号楼x室）房屋出卖给我，房屋价格为165万元。合同签订后，我共计向吴明涛支付房款111.5万元。双方约定剩余房款我以公积金贷款方式支付。
合同签订后，吴明涛交付了房屋，我一直居住至今。现涉诉房屋已经办理房屋产权证，但吴明涛一直不予办理银行解押手续，至今仍欠第三人贷款本金及利息103万元，致使双方之间签订的房屋买卖合同迟迟不能履行。
无奈之下，我只有请求人民法院判令由我向第三人偿还吴明涛的贷款及利息，我尚欠吴明涛房款50余万元，我偿还吴明涛尚欠第三人款项后，吴明涛应将我多支付的费用偿还给我。故我诉至法院，请求判令：1.确认我与吴明涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；我向第三人偿还吴明涛所欠的贷款本息103万元（具体以银行确认为准），第三人注销顺义区x小区x号楼x室（x小区x号楼x室）房屋的抵押权登记，吴明涛予以协助；3.吴明涛继续履行房屋买卖合同，在第三人办理完毕抵押权注销登记后将涉诉房屋立即过户至我名下；4.吴明涛自2013年7月31日起向我支付违约金，直到房屋过户至我名下之日止（违约金每天为1115元）；5.吴明涛偿还我多支付的款项49.5万元。
被告吴明涛辩称：我以夫妻名义购房，房屋属于夫妻共同财产，现在我还没有与丈夫协商解决方案。房屋交易价格是165万元，双方签订合同是真实意思表示，但因双方有口头约定没有写到合同里。我觉得交易过程有问题，我被孟金芳和中介合伙给骗了，现我同意卖房给孟金芳，就是觉得买卖过程有问题。另孟金芳主张的违约金过高，要求法院予以调整。
第三人建行顺义支行述称：针对孟金芳诉吴明涛房屋买卖纠纷一案，我行不是争议案件的当事人，对双方的行为不发表意见。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议。我行不同意孟金芳的诉讼请求。借款人吴明涛在我行贷款情况如下：贷款起止日期2011年1月11日至2041年1月11日，贷款合同金额1070000元，担保方式抵押加阶段性保证，截至2015年6月22日，贷款本金余额1011005.92元。吴明涛就诉争房屋在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若吴明涛将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除吴明涛对我行的还款义务。目前借款人吴明涛在我行贷款已经逾期，我行已经采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债权、抵押权未获得全部清偿前，我行不同意解除抵押。我行仍有权对借款人吴明涛及其抵押物主张债权和抵押权。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。上述债权、抵押权范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）违约金、赔偿金、借款应向贷款人支付的其他款项、我行为实现债权和抵押权而发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），我行现已经提起民事诉讼。借款人尚欠我行贷款本金金额以我行提交的证据为准，利息另计，具体金额以实际还清之日计算为准。本案合同纠纷的发生与我行无关，我行不承担诉讼费。
经审理查明：2012年8月18日，经北京万紫千红房地产经纪有限公司居间，孟金芳与吴明涛签订北京市存量房屋买卖合同，约定：吴明涛将北京市顺义区x小区x号楼x室室房屋出售给孟金芳，建筑面积112.04平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为吴明涛，……该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2013年7月30日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1650000元（小写），壹佰陆拾伍万元整（大写）。（二）本合同定金人民币贰万元。第六条房屋的交付出卖人应当在交首付款后5个工作日将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。……第十条权属转移登记如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起5日内向买受人支付。双方就税费的具体约定为交易过程中产生的所有税费由买受人承担。另双方补充协议及其他约定为：1.经甲乙双方友好协商，乙方首付款分两笔支付，第一笔乙方须在2012年8月21日前支付给甲方首付款包含定金人民币叁拾伍万元，第二笔于2012年10月1日前交付。2.因现交易房产暂时房本未办下来，甲乙双方协商乙方交付首付款后5个工作日内甲方将房屋交付给乙方，贷款待甲方房本办下来后10个工作日内办理贷款面签手续，任何一方不配合办理手续视为违约。
2012年12月，吴明涛将房屋交付孟金芳，孟金芳对房屋进行了装修并开始使用。截至2013年7月25日孟金芳共计支付吴明涛购房首付款1115000元。
另查一：2010年10月29日，吴明涛为购买涉诉房屋作为主申请人向建行顺义支行申请贷款107万元，借款期限360个月，主申请人配偶为白忠万。借款合同编号为110750012-011-2010000662，吴明涛抵押财产为北京市x小区x号楼x室房屋。
建行顺义支行与被告吴明涛已于2014年7月22日在房屋登记管理部门办理抵押登记，建行顺义支行持有编号为X京房他证顺字第1551**号的房屋他项权证书。他项权利证书显示：房屋他项权利人为建行顺义支行，房屋所有人为吴明涛，房屋所有权证号为X京房权证顺字第3148**号，房屋坐落于顺义区x区x号楼x室，他项权利种类为一般抵押，债权数额为107万元。
另查二：因吴明涛未按照借款合同约定还本付息，建行顺义支行于2015年2月以吴明涛、白忠万为被告向本院提起诉讼，要求判令解除借款合同，二被告偿还本金及利息等。该案案号为（2015）顺民（商）初字第4297号。
另查三：本案审理中，孟金芳表示其符合本市申请购房资格并同意负担房屋产权变更登记过程中产生的税费，且明确放弃要求判令吴明涛偿还其多支付款项的诉讼请求。
上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、收条、借款合同、房屋他项权利证书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告吴明涛经本院合法传唤，无正当理由未参加第二次庭审，建行顺义支行拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。
根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据前述法律规定，吴明涛与孟金芳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应确认有效。涉诉房屋买卖合同签订后，被告吴明涛表示愿意将房屋出卖于孟金芳，应积极履行相关手续。
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。原告孟金芳作为买受人要求继续履行合同，同意并能够代为清偿债务消灭建行顺义支行在涉诉房屋上设定的抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。在原告孟金芳代被告吴明涛按照编号为110750012-011-2010000662的《个人住房（商业用房）借款合同》以一次性付款向第三人建行顺义支行还清全部贷款本金及利息等款项后，第三人建行顺义支行应当配合原告孟金芳将在涉诉房屋上设定的抵押权注销，以便为涉诉房屋登记过户至原告孟金芳名下创造继续履行条件。原告孟金芳代被告吴明涛履行前述《个人住房（商业用房）借款合同》偿还全部贷款本息等款项后，若与吴明涛存在争议，原告孟金芳表示另行解决，本院不持异议。
综上所述，原告孟金芳要求继续履行房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持，对于继续履行房屋买卖合同的具体履行内容以及履行顺序，本院根据双方《北京市存量房屋买卖合同》中所作的明确约定，充分考虑到因被告吴明涛单方违约造成部分合同义务履行期间在案件审理过程中已经届满、需要由原告孟金芳代被告吴明涛直接向第三人建行顺义支行偿还贷款本息等因素予以酌情调整并合理确定。
孟金芳主张吴明涛存在违约行为，要求自2013年7月31日起按已付购房款的万分之十即每日1115元的标准向其支付违约金。违约金系对违约方的惩罚，但以填补损失为原则。本案中，孟金芳已自2012年12月占有使用涉诉房屋，并通过诉讼方式解决房屋所有权转移登记问题，其所受损失由本院酌情确定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告孟金芳与被告吴明涛于二○一二年八月十八日就北京市顺义区x小区x号楼x室房屋〔以下简称涉诉房屋〕签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。原告孟金芳、被告吴明涛继续履行前述《北京市存量房屋买卖合同》，直至前述合同完全履行完毕为止；
二、自本判决生效之日起十五日内，原告孟金芳按照编号为110750012-011-2010000662的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准以一次性付清全部剩余贷款本金及利息的方式代被告吴明涛向第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行偿还编号为110750012-011-2010000662的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的全部剩余贷款本金及利息等款项，第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行应当配合接受原告孟金芳的履行；自原告孟金芳实际代为清偿前述剩余贷款本息款项完毕之日起七日内，第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行应当到不动产登记管理部门解除其在涉诉房屋上设定的抵押权。在原告孟金芳代为偿还前述银行贷款本息款项过程中以及第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行办理解除抵押权过程中，被告吴明涛均应当予以配合，即配合提交办理前述事宜所需要的被告吴明涛本人身份证原件、户口簿原件、涉诉房屋的房产证原件、涉诉房屋的购房票据等手续与证明材料，直至第三人中国建设银行股份有限公司北京顺义支行在涉诉房屋上设定的抵押权注销事宜办理完毕为止；
三、被告吴明涛在本判决生效之日起十五日内协助原告孟金芳办理涉诉房屋网签事宜，即亲自到场协助办理网签合同登记、签署等事宜，并提交办理涉诉房屋网签手续所需要的被告吴明涛本人身份证原件、户口簿原件、涉诉房屋的房产证原件、涉诉房屋的购房票据等手续与证明材料，直至涉诉房屋的网签手续办理完毕为止；
四、待原告孟金芳购置涉诉房屋可以办理登记过户口手续之日起十五日内，被告吴明涛应当协助并配合原告孟金芳到不动产登记管理部门将涉诉房屋登记过户至原告孟金芳名下，并同时协助配合原告孟金芳办理缴纳契税的相关手续，被告吴明涛应当提交办理涉诉房屋产权登记过户手续、缴纳契税手续时所需要的房屋产权证原件、本人身份证原件、户口簿原件、涉诉房屋的购房票据与契税票据原件等相关手续，直至缴纳契税手续办理完毕并将涉诉房屋产权实际登记过户至原告孟金芳名下为止，所产生税费由原告孟金芳承担；
五、被告吴明涛自二○一三年七月三十一日按每日二百元的标准支付原告孟金芳违约金，至原告孟金芳实际取得房屋所有权证之日止；
六、原告孟金芳与被告吴明涛就涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》的合同条款凡是与本判决主文的内容不一致的部分，均以本判决主文确定的内容为准，其余合同条款继续履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千七百二十六元，由被告吴明涛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 建
人民陪审员 李振涛
人民陪审员 柳显金
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 仝 贺