上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终2780号
上诉人(原审原告、反诉被告)：仙奇布艺制品(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：林荣钦，董事长。
委托诉讼代理人：易进辉。
委托诉讼代理人：黄玮玮，上海博恩律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海宏达勘察机械厂，住所地上海市。
法定代表人：刘进明，总经理。
委托诉讼代理人：张红云，上海兰盾律师事务所律师。
上诉人仙奇布艺制品(上海)有限公司(以下简称“仙奇公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初6756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年12月28日，双方签订一份《厂房租赁协议书》(以下简称“租赁协议”)，约定上海宏达勘察机械厂(以下简称“宏达厂”)将位于上海市沪宜公路XXX弄XXX号、XXX号讼争房屋出租给仙奇公司。租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日。年租金为人民币(以下币种均为人民币)420,480元，按先付后用方式支付，每年分四次付清。租赁期间，因不可抗力或因城市规划建设，宏达厂有权解除合同并收回厂房，仙奇公司应无条件服从，不得提出任何补偿要求(仙奇公司所受损失由土地征用单位按照有关标准补偿)。协议书另对其他事项作了约定。2013年9月，宏达厂告知对方，讼争房屋即将动迁。同年10月，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具一份《估价报告》，确认讼争房屋评估总值为2,102,471元，其中未见登记房屋评估值1,219,946元、二次装潢评估值210,503元、附属设施及构筑物评估值261,567元、机器设备等实物资产搬迁费410,455元。2015年11月13日，宏达厂与案外人上海市嘉定区菊园新区青冈村民委员会(以下简称“青冈村委会”)签订一份《土地及厂房租赁终止及搬迁补偿协议》，约定双方签订的至2022年4月30日的《厂房租赁协议书》自动终止，宏达厂获得动迁补偿费为3,601,800元、动迁奖励费为500,000元，总计4,101,800元。宏达厂应在签订协议后两个月内搬离，如逾期搬离的，应扣除每天千分之一的动迁奖励费。同日，宏达厂向仙奇公司发出一份通知，要求其自11月13日起的三个月内搬离。后双方因动迁补偿问题未能达成一致导致仙奇公司至今未予搬离，讼争房屋周边已动迁完毕。仙奇公司支付租金至2015年9月30日。
现仙奇公司涉讼，要求宏达厂支付动迁补偿款882,525元(含二次装潢210,503元、附属设施及构筑物261,567元、搬迁费410,455元)；停产停业损失1,120,000元；以及上述款项利息(按照银行同期贷款利率为标准，自宏达厂取得动迁补偿款之日起计算至其实际支付之日)。
宏达厂则不同意，并提起反诉，要求确认双方间的租赁关系已于2015年11月13日解除，仙奇公司立即搬离系争房屋，并支付自2015年10月1日至2015年11月13日的租金50,224元及利息(利息按照银行同期贷款利率为标准，自2015年11月13日计算至实际付清之日)；支付自2015年11月14日至实际搬离之日的房屋使用费(按每天1,168元为标准)及利息(利息按照银行同期贷款利率为标准，自2015年11月14日计算至实际付清之日)；以及赔偿因逾期搬离导致的违约金损失暂计为94,000元(实际按每天500元为标准，自2016年2月13日计算至实际搬离之日)。
原审法院审理中，双方均一致确认讼争房屋未取得产权证。
同时，宏达厂表示，对《估价报告》中二次装潢费用210,503元不表异议，应由仙奇公司取得；对附属设施及构筑物中的砖砌围墙60,680元、电线杆1,600元、水泥场地125,900元、钢管铁门3,200元、门柱1,676元、下水道61,320元表示异议，认为上述附属设施及构筑物属宏达厂所有，相关动迁利益应由宏达厂取得；对机器设备等实物资产搬迁费中的配电计量柜13,500元、配电板12,000元、电线36,160元、覆膜印刷机24,000元表示异议，认为上述机器设备等实物资产属宏达厂所有，相关动迁利益应由该厂取得。
仙奇公司则表示，确认砖砌围墙60,680元、水泥场地125,900元、门柱1,676元、配电计量柜13,500元、覆膜印刷机24,000元属对方所有；电线杆原来只有一根，后仙奇公司增加了一根；钢管铁门是坏了之后由该公司重新安装的；下水道是仙奇公司重新施工的；配电板和电线是该公司后来做的。
针对仙奇公司的陈述，宏达厂进一步表示，电线杆原来就是两根，不存在增设问题；下水道确实存在维修情况，但费用是宏达厂支付的；钢管铁门确实进行了更换，但费用是宏达厂支付的；配电板是宏达厂所有，厂房原来的水电布局是完整的，不清楚仙奇公司是否重新布线，其也未告知过宏达厂。
原审法院就停产停业等问题至青冈村委会进行调查，青冈村委会答复称，讼争房屋的土地系由宏达厂向其租赁，后该厂在该土地上建造了相关房屋，解决了村里劳动力问题，加之其与宏达厂的租赁合同至2022年4月才到期，尚有7年的租赁期限未到期，产生一定预期利益的损失。另外，还有一部分是停产停业损失，有证房屋按照每平方米350元计算，无证房屋按照每平方米175元计算，仙奇公司承租的房屋均是无证房屋，即应按照每平方米175元计算。故其在与宏达厂签订动迁补偿协议时考虑了上述因素，动迁补偿协议与评估报告中的差额部分就是上述部分的金额。
针对青冈村委会的答复，仙奇公司表示，停产停业损失应按照每平方米350元的标准计算比较合理，不同意按照每平方米175元的标准计算；宏达厂表示，当初签订拆迁补偿协议时并未谈到停产停业损失，动迁补偿协议与评估报告中的差额部分就是该厂解决村里劳动力的损失和逾期利益的损失，并不包括停产停业损失。
原审法院经审理后认为，因讼争房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本案双方当事人签订的《厂房租赁协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。一、原审本诉部分。现讼争房屋因动迁已进行评估，对双方在庭审中确认的属宏达厂所有的砖砌围墙、水泥场地、门柱、配电计量柜、覆膜印刷机部分，应在仙奇公司应取得的补偿费中予以扣除，经核算，该部分金额为225,756元。而对双方有争议的部分，原审法院作如下认定：1、电线杆部分，因仙奇公司并未举证证明增设一根电线杆的事实，故认定该部分归宏达厂所有；2、钢管铁门部分，双方在庭审中均确认更换过钢管铁门，但均未就更换费用的支付情况举证证明，故认定双方平分该部分的估价值；3、下水道部分，理由和结论同2；4、配电板和电线部分，仙奇公司并未举证证明就该部分进行安装和施工的事实，且该部分属讼争房屋的基本设施，没有证据表明仙奇公司在租赁期间对此提出过异议，故认定该部分属宏达厂所有。经核算，争议部分中属宏达厂所有的部分金额为82,020元，亦应在仙奇公司应取得的补偿费中予以扣除。综上，在扣除应由宏达厂取得的补偿费307,776元后，仙奇公司应取得二次装潢、附属设施及构筑物、机器设备等实物资产搬迁费的补偿费共计574,749元。关于停产停业损失，虽然《土地及厂房租赁终止及搬迁补偿协议》并未明确约定该部分损失的金额，仅约定了宏达厂取得动迁补偿费金额为3,601,800元(动迁奖励费为500,000元未计入)，但《估价报告》确认讼争房屋评估总值为2,102,471元，差额部分为1,499,329元。对该差额部分，宏达厂辩解称，该部分系讼争房屋在评估过程中另行产生及包括了土地使用权的补偿费用，但根据双方在庭审中的陈述，该厂所有的讼争房屋已全部出租给仙奇公司，讼争房屋并未取得产权证，而《估价报告》中未见登记房屋评估值为1,219,946元，即讼争房屋的评估值，不存在讼争房屋的其他费用。另外，根据《土地及厂房租赁终止及搬迁补偿协议》，讼争房屋所涉土地使用权系宏达厂告承租所得，该厂作为承租人无权享受该土地的动迁补偿，故对宏达厂的上述辩解，不予采信。而根据青冈村委会的调查，该村委会就差额部分组成的意见具有一定合理性，在双方当事人均无证据证明该差额部分组成的情况下，法院采纳青冈村委会的意见，认定该差额部分包括了停产停业损失。因讼争房屋为无证房屋，按照每平方米175元的标准计算停产停业损失比较合理，故以该标准计算停产停业损失，经核算，金额为560,000元。鉴于合同无效的情形，宏达厂作为出租人明知讼争房屋无合法手续而对外出租，仙奇公司作为承租人亦未尽到审慎的注意义务，双方对此均有过错，应各自承担相应的民事责任。根据本案的实际情况，法院酌定仙奇公司承担30%的民事责任，宏达厂承担70%的民事责任，故仙奇公司应取得停产停业损失392,000元。而关于利息部分，因双方至今未就动迁补偿事宜达成一致，且双方对合同无效均具有过错，故仙奇公司要求对方支付利息的诉讼请求，不予支持。二、原审反诉部分。因《厂房租赁协议书》属无效合同，合同无效后，仙奇公司理应搬离讼争房屋，将讼争房屋返还予宏达厂并支付自2015年10月1日至实际搬离之日的房屋使用费。鉴于讼争房屋涉及动迁，对仙奇公司正常使用讼争房屋产生一定影响，故法院酌定仙奇公司按照原租金标准的70%向宏达厂支付房屋使用费，即每天806.40元。关于利息部分，理由同原审本诉的利息部分，故对宏达厂要求对方支付利息的反诉请求，不予支持。而宏达厂主张的违约金损失，因该厂对此并未举证证明损失的存在，且其对合同无效亦存在过错，故对该原审反诉请求，亦不予支持。
原审法院据此作出判决：一、确认仙奇布艺制品(上海)有限公司与上海宏达勘察机械厂于2012年12月28日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、仙奇布艺制品(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内搬离位于上海市沪宜公路XXX弄XXX号、XXX号承租厂房，将该房屋返还予上海宏达勘察机械厂；三、上海宏达勘察机械厂应于判决生效之日起十日内向仙奇布艺制品(上海)有限公司支付动迁补偿款966,749元；四、仙奇布艺制品(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内向上海宏达勘察机械厂支付自2015年10月1日至实际搬离之日的房屋使用费(按每天806.40元计算)；五、仙奇布艺制品(上海)有限公司的其余原审本诉请求，不予支持；六、上海宏达勘察机械厂的其余原审反诉请求，不予支持。
原审判决后，上诉人仙奇公司不服，向本院提起上诉称：双方自2006年起，就建立了房屋租赁关系。就讼争房屋2012年12月28日双方再次签订《租赁协议》，期限至2014年12月31日止。但是被上诉人宏达厂于2013年9月告知上诉人，讼争房屋将被当地政府征收，要求上诉人配合。上诉人签约后，一直按约履行合同，接到征收通知后，亦积极配合相关工作，并按期足额缴纳租金。租赁协议到期后，被上诉人仍将讼争房屋交由上诉人承租，但却不肯重新签订新的租赁合同、隐瞒征收进度等消息，直到2015年9月30日突然要求上诉人搬离，并告知不再收取租金。根据本案的征收估价报告、租赁终止及搬迁补偿协议，另有征收奖励费500,000元，上诉人有权参与享有，停产停业损失补偿至少560,000元应属上诉人所有。宏达厂应将动迁补偿款中的相应部分补偿给上诉人。其中配电板估值12,000元，电线估值36,160元，合计48,160元，系上诉人购买和安装，上诉人二审中提供相关的付款(借款)凭单、支票、发票、清单、增值税专用的发票明细单以及配电图纸证明，当时在原审法院审理中，没有找到。此外，上诉人无需支付2015年10月1日至实际搬离日的房屋使用费，且即使上诉人需支付该笔使用费，也不应向被上诉人支付。据此，上诉人请求本院依法维持原审判决第一、二项，撤销第三、四、五、六项，被上诉人宏达厂在支付上诉人动迁补偿款966,749元的基础上，增加配电板、电线费用48,160元，停产停业损失560,000元，以及依法分割搬迁奖励费500,000元，并驳回被上诉人要求上诉人支付房屋使用费的原审反诉诉请等。
被上诉人宏达厂辩称：对于上诉人仙奇公司在上诉中提供的配电板、电线合计48,160元的相关付款(借款)凭单、支票、发票、清单、增值税专用的发票明细单以及配电图纸等，被上诉人不需要核对原件。但是，被上诉人对这组证据的真实性表示异议，如确实存在的话，这些凭证应该在对方的财务账册中列明，其在原审审理中即可提供，不存在找不到。原审法院对于相关事实，至有关村民委员会等进行了调查，被拆迁人系被上诉人，停产停业损失属于被上诉人所有，此包括了被上诉人的预期房租损失，且原审法院已经将其中的70%给予了上诉人。上诉人至今仍在使用讼争房屋，原审法院也酌情对使用费进行了处理，被上诉人虽有异议，但为了及时整体搬迁的需要，故未提起上诉。如上诉人不及时搬离，导致被上诉人奖励费损失，被上诉人将保留进一步主张的权利。据此，被上诉人请求本院依法维持原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被上诉人宏达厂对于上诉人仙奇公司在上诉中提供的配电板、电线等购买、安装证据，提出无需核对原件，但认为其举证不符合有关证据规则的规定。虽然上诉人提供的上述证据，在原审法院审理中未能及时举证，但是无法否认上述配电板、电线等证据证明了相关工程确系上诉人出资实施，故上诉人主张的有关配电板、电线等费用，证据充分，本院予以支持。但是上诉人就有关停产停业损失补偿、搬迁奖励费以及要求无需支付房屋使用费等三项上诉诉请，因无事实和法律依据，且原审法院对此事实的认定，事实清楚、理由确实充分，并无不当，故本院对于上诉人的上述三项上诉诉请，不予支持。鉴于上诉人在原审法院审理中未及时履行举证责任，导致原审判决有误，故本院对于原审判决决定的一审案件受理费用，不再变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初6756号民事判决书；
二、被上诉人上海宏达勘察机械厂于本判决生效之日起十日内向上诉人仙奇布艺制品(上海)有限公司支付配电板和电线补偿款人民币48,160元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费14,773元，由上诉人仙奇布艺制品(上海)有限公司负担14,131元，被上诉人上海宏达勘察机械厂负担642元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一七年四月二十四日
书记员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。