吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉04民终370号
上诉人（原审被告）：唐跃明，男，住吉林省辽源市西安区。
委托代理人：刘秋野，吉林恒太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连厚石，男，住吉林省东辽县。
委托代理人：王锦波，吉林辽东律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：吉林省誉都房地产开发有限公司，住所地吉林省东辽县。
法定代表人：高福云，住吉林省东辽县，系该公司经理。
上诉人唐跃明因执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省东辽县人民法院（2015）东辽民初字第1188号民事判决，上诉至本院。本院依法组成合议庭于2016年7月7日公开开庭进行了审理，上诉人唐跃明及其委托代理人刘秋野，被上诉人连厚石及其委托代理人王锦波，被上诉人吉林省誉都房地产开发有限公司（以下简称誉都公司）的法定代表人高福云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：连厚石与誉都公司于2012年6月16日签订《房屋产权调换安置协议书》，并于同日签订了商品房买卖合同，约定连厚石以坐落在建安供销社西侧、产权面积为172平方米的私有房屋进行产权调换，其中3号楼120号面积24.97平方米的车库为其中产权调换的不动产之一。该车库现登记在誉都公司名下。另查明，原审法院于2015年7月14日作出了（2015）东辽执字第303号民事裁定书，将幸福E家小区三号楼120号24.97平方米的车库予以查封。异议人连厚石以被查封标的物系其实际购买为由向原审法院提出异议，要求解除对该车库的查封。原审法院于2015年10月27日作出（2015）东辽执异字第14号民事裁定书，驳回了异议人连厚石的异议请求。现连厚石诉至法院要求确认东辽县建安镇幸福E家小区3号楼南面120号面积24.97平方米车库为其所有，停止对该财产的执行，并由唐跃明承担本案诉讼费用。
原审法院认为：一、连厚石对涉案车库享有足以排除执行的权利。理由如下：依照《最高人民法院<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”一般而言，被拆迁人依据拆迁补偿安置协议享有的换房请求权是一种债权，但根据该司法解释的规定，对拆迁补偿安置房屋给予了特殊保护，因此被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有的权利也应当优先于普通金钱债权。本案中，案外人连厚石作为被拆迁人与拆迁人即誉都公司签订了合法有效的房屋产权调换安置协议书，拆迁补偿协议中明确约定连厚石用私有房屋调换涉案的120号24.97平方米的车库，该房屋安置协议书对安置房屋的位置、面积进行了明确的约定，涉案车库已经具有了特定性，被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种物权，具有物权的优先效力。因此，本案中连厚石作为案外人即被拆迁人要求停止对涉案车库执行的请求事实清楚，证据充分，予以支持。二、关于连厚石要求确认东辽县建安镇幸福E家小区三号楼南面120号面积为24.97平方米的车库为其所有的请求，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记薄上记载之后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。而本案的案涉车库登记在誉都公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，连厚石要求确认对案涉车库享有所有权的诉求，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、停止对东辽县建安镇幸福E家小区三号楼120号面积为24.97平方米车库的执行；二、驳回连厚石的其他诉讼请求。案件受理费2,050.00元，由唐跃明负担。
唐跃明不服，于法定期限内向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回连厚石的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。
事实与理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足，对部分证据认定错误。对唐跃明提供的由誉都公司售楼处工作人员赵玉兰书写的有关涉案楼房和车库的书证以及现场照片、证人黄志伟的证言不予认定错误；对誉都公司与连厚石恶意串通制造的伪证《房屋产权调换安置协议书》予以认定错误；认定誉都公司与连厚石之间为动迁产权调换错误；认定涉案车库已被连厚石占有错误；对连厚石和誉都公司提供的《房屋产权调换安置协议书》复印件予以采信错误；认定涉案车库未办理产权过户手续是客观原因所致错误。二、原审未进行举证责任分配和未行使释明权违反法定程序。三、原审判决适用法律错误。审理案外人执行异议案件，应当适用我国有关民事执行工作的相关法律规定，而不是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条。
连厚石答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉、维持原判。
事实及理由：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分。唐跃明提供的售楼指示单、照片及证人黄志伟出庭证言与本案无关联性；唐跃明没有任何证据证明连厚石与誉都公司恶意串通；连厚石与誉都公司以物抵债是客观事实，双方以2012年6月16日签订的《房屋产权调换安置协议书》和《商品房买卖合同》约定进行产权调换，其中涉案车库为产权调换的不动产之一；对涉案车库没有办理产权登记和预告登记是由于誉都公司未进行竣工验收，无法办理登记，与连厚石无关。二、原审判决适用法律正确，程序合法。连厚石与第三人在原审法院查封涉案房屋之前已经签订合法有效的《商品房买卖合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条对拆迁补偿安置房屋给予了特殊保护，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有的权利应当优先于普通金钱债权。
誉都公司答辩称其与连厚石没有金钱差额，只有拆迁补偿协议，可以鉴定拆迁补偿协议是否真实。
本院经审理查明，吉林省东辽县人民法院于2015年7月14日作出（2014）东辽执字第303号《执行裁定书》，查封了誉都公司在东辽县建安镇开发建设的幸福E家小区3号楼120号车库。连厚石提出执行异议，被吉林省东辽县人民法院驳回。连厚石不服，提起案外人执行异议之诉，请求确认涉案120号车库为其所有，停止对该财产的执行。其理由是：2012年6月16日，其与誉都公司签订了《房屋产权调换安置协议书》和《商品房买卖合同》，约定以誉都公司开发建设的三套楼房和涉案车库与其位于建安供销社西侧的被拆迁房屋进行产权调换，该车库因整个小区没有竣工验收而一直未办理过户登记手续。另查明，涉案小区楼房及车库的排号及实测面积均在2013年房产局测绘报告出来后确定。原审卷宗中《房屋产权调换安置协议书》复印件与连厚石于本院庭审时出示的原件不符，复印件中包括调换车库的估测面积和排号，原件中只有估测面积25m²，没有注明车库排号。誉都公司开发建设的幸福E家小区3号楼25m²左右的车库有两个。连厚石位于建安供销社西侧的涉案房屋没有被拆迁。
上述事实由（2014）东辽执字第303号执行裁定书、（2015）东辽执异字第14号执行裁定书，唐跃明提交并经举证质证的照片5张，连厚石提交并经举证质证的《房屋产权调换安置协议书》、《商品房买卖合同》及当事人自认等予以证实，本院予以确认。
本院认为，执行异议之诉，不论申请执行人提起还是案外人提起，均应由案外人举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，连厚石据以主张权利的主要证据是《房屋产权调换安置协议书》和《商品房买卖合同》，所载签订时间均为2012年6月16日。根据庭审查明的事实，该两份证据形成时涉案车库的排号和实测面积尚未确定，而《商品房买卖合同》中对尚未确定的事项均已体现，与常理不符，且连厚石与誉都公司庭审已自认并非买卖，而为产权调换，本院对该买卖合同不予采信。对于《房屋产权调换安置协议书》，无论其真实与否，根据誉都公司自认，涉案小区25m²左右的车库有两个，连厚石无法证明协议书中与其进行产权调换的车库即涉案车库，对于该份证据，因缺乏与本案的关联性，本院亦不予采信。连厚石于二审时提交的《房屋产权调换安置协议书》原件中，并未确定涉案120号车库内容。房屋调换与房屋买卖体现的是不同的法律关系，两者不能重合，连厚石不能证明其调换取得涉案120号车库的事实。综上，连厚石提供的证据无法证明其对涉案车库享有足以排除强制执行的民事权利，原审法院依其请求停止对该车库的执行不当，应予纠正。唐跃明的上诉理由符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1、撤销吉林省东辽县人民法院（2015）东辽民初字第
1188号民事判决；
2、驳回被上诉人（原审原告）连厚石的诉讼请求。
一审案件受理费2,050.00元，二审案件受理费500.00元，共计2,550.00元，由连厚石负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈传冬
审 判 员 李 爽
代理审判员 温桂杰
二〇一六年七月十二日
书 记 员 刘丽影