浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2573号上诉人（原审原告）：张忆南，女，1988年10月19日出生，汉族，户籍所在地杭州市萧山区，现住杭州市萧山区,委托代理人：沈向明、李丹丹，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顺发恒业有限公司，住所地杭州市萧山区市心北路777号，组织机构代码：70428666-8。法定代表人：沈志军，董事长。委托代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。上诉人张忆南、顺发恒业有限公司（以下简称顺发公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第6041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，案涉房屋所涉建设工程于2003年1月进行竣工验收，建设单位为浙江万向房地产开发有限公司（以下简称万向公司），即现在的顺发公司，前述工程经杭州市萧山区建设局综合验收合格并于同年8月发出合格证。2003年9月12日，张忆南与万向公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张忆南购买美之园紫檀苑1幢5单元102室的房屋，属砖混结构，合同约定面积213.19㎡，单价为3564元/㎡，总金额为759809.16元，该款于同年9月12日一次性付清等内容；同时，张忆南另支付位于房屋地下一层的杂物间款项24064元，该杂物间建筑面积为34.08㎡（未计入房产权证记载面积，其中4㎡系赠送面积），单价800元/㎡。张忆南已付清前述款项，后房屋按约交付并由张忆南将产权登记于其名下，登记面积为213.19㎡。后张忆南方发现房屋混凝土柱存在竖向裂缝及墙面开裂等质量问题，顺发公司曾屡次以柱子空鼓为由委托物业公司进行表面维修。期间张忆南方开始装修房屋，且对装修进行了变更，即将原先设计的楼梯间改为二楼卫生间以及将原楼梯间对面的一楼客厅顶部变更为1-2楼的楼梯间。因案涉房屋一层钢筋混凝土柱等裂缝逐渐增扩，依双方委托并由浙江省建设工程质量检验站有限公司（以下简称检验站公司）于2012年8月17日就案涉房屋出具了《部分混凝土柱安全性鉴定报告及处理方案》，认定“一层混凝土柱构件普遍存在因钢筋锈胀引起的顺筋裂缝及混凝土剥落等，根据《危险房屋分析鉴定标准》（2004年），前述混凝土构件存在安全隐患而评定为危险点，应及时采取措施”等，并确定了相应处理方案。就房屋结构危险性问题，双方另行委托浙江中浩应用工程技术研究院有限公司（以下简称中浩公司）进行鉴定分析并由该公司于2013年11月1日出具了《房屋结构鉴定分析报告》，认定“房屋主要存在一层墙体砌筑砂浆强度不满足设计要求，施工质量差，影响承重墙体的承载力；一层大部分钢筋混凝土承重柱和构造柱混凝土沿主筋方向普遍出现明显开裂，钢筋保护层局部酥裂、空鼓，主筋和箍筋严重锈蚀，已构成危险点（危险构件）等问题，其主要原因是一层钢筋混凝土柱混凝土氯离子含量远超规定限值”、“上部承重结构危险性等级为C级等，综合评定房屋危险性为C级，房屋部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房”，同时“考虑到钢筋混凝土柱内混凝土氯离子的不利作用会随着时间推移而逐年增加”而建议对房屋做排危处理。期间双方曾协商进行换房，因张忆南认为存在与案涉房屋类似质量问题而未果。应张忆南方书面申请，杭州震元房地产土地评估有限公司（以下简称震元公司）于2014年5月28日就包括装修价值在内的案涉房屋市场价值及租金价值等事项出具《房地产估价报告》，认定“估价对象质量完好情况下（房屋建筑面积213.19㎡及相应使用范围内的国有土地使用权面积、室内固定装饰装修及固定家俱设施）于估价时点即2013年12月18日的市场价值为556.93万元（该价值包括室内固定装饰装修及固定家俱设施价值45.27万元）；租金价值为11.44万元/年”；杭州萧审资产评估有限公司（以下简称萧审公司）于2014年8月11日就房屋室内动产价值及搬迁费用出具《资产评估报告书》，认定“室内动产在前述估价时点的评估金额为213020元，其中存放于一般位置的动产金额为120320元，存放于特定位置的动产金额为92700元，上述资产的搬迁费用按评估金额的10%计算确定”，前述评估费14000元及2000元均由张忆南方预付。原审另查明，张忆南在案涉房屋内居住至今，该房屋为1-2层叠式排屋（有一地下室，地下室面积未计入产权登记面积），地上一层呈二厅一厨一卫一朝北花园布置（花园面积约17.4㎡，未计入产权登记面积），地上二层呈三室二卫一书房一厅一朝南阳台布置，地下一层呈二储一卫布置（其中储物1面积为34.08㎡，即前述杂物间；储物2系张忆南方自行挖掘形成），房屋承重体系为钢筋混凝土柱梁及砖墙的混合结构，混凝土柱中包括承重柱（标注为Z）及构造柱（标注为G）等类型。现张忆南起诉至原审法院，请求判令：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》，顺发公司返回张忆南购房款759809.16元（不包括室内地下室款项），并赔偿房屋差价损失4356790.84元（房屋重置价值511.66万元－前述购房款759809.16元）；二、顺发公司赔偿张忆南房屋装修损失452700元；三、顺发公司承担张忆南因重新购房办理产权登记时应纳契税损失153498元（现房价511.66万元×3%，超过140㎡的须按3%缴纳契税）；四、顺发公司承担张忆南定制家具（特定位置动产）损失92700元；五、顺发公司承担一般位置动产的搬迁损失12032元；六、顺发公司承担房屋、装修评估及搬迁鉴定费用共计16000元；七、顺发公司承担张忆南一年期的房屋租金114400元(实际为一年期房屋装修的购房资金成本，通常房屋买进至装修完工在一年以上，重新购房就会产生一年期因购房所投入资金成本利息损失，按同期银行贷款基准年利率6.06%计算511.66万元为310065.96元，现按租房评估价格114400元/年计算，而案涉房屋实际装修二年)；八、本案诉讼费由顺发公司承担。经原审庭审释明，张忆南坚持要求解除双方买卖合同，顺发公司坚持认为本案不符合合同解除条件，若法院认为条件成立，在本案中也不一并主张返还房屋及配合过户等要求。原审法院认为，针对本案争议焦点，首先是否符合张忆南所主张合同解除的法定条件。其一，案涉房屋质量经双方选定的第三方鉴定机构认定主要存在一层墙体砌筑砂浆强度问题影响承重墙体承载力、大部分钢筋混凝土承重柱和构造柱混凝土明显开裂以及钢筋保护层等构成危险点、混凝土氯离子含量严重超标等问题，导致部分承重结构承载力无法满足正常使用要求并构成局部危房，且危险程度会随着混凝土氯离子的不利作用而逐年增加，尤其可以认定房屋存在重大的安全隐患。其二，结合法庭调查中专家辅助人的陈述，两方专家均明确按房屋现状无法居住使用，顺发公司方专家也建议另租房居住等，可知现阶段房屋的严重质量瑕疵已影响张忆南的正常居住使用，更遑论危险程度进一步加剧的情形。其三，“正常居住使用”不仅以前述分析的安全为条件，还应包括与房屋价值相当的物质、心理等舒适程度及配套设施环境等标准，因上述质量问题导致张忆南的生活质量及预期远达不到与正常房屋市场价值相当的前述标准，结合前述分析应可认定为严重影响居住适用。最后，从可修复性角度来说，房屋已经过顺发公司的屡次维修但未解决，相反问题更加严重；此外，就顺发公司的加固方案，该房屋地上部分系第一、二层，之上尚有其他产权人所有的第三、四层，尚不考虑张忆南对该方案的接受程度，仅对案涉房屋进行独立及彻底的加固修复存在较大困难，张忆南亦无法接受。综上，可认定案涉房屋存在严重的质量瑕疵且严重影响正常的居住使用，导致无法实现合同目的，张忆南可据此解除合同并主张赔偿损失，故对张忆南的解除合同主张予以支持，而顺发公司的相关辩称依据不足，不予采信。经原审法院释明，顺发公司表示若法院认为解除条件成立，在本案中不一并主张返还房屋及配合过户等请求，故原审法院仅就解除合同后果中的赔偿损失进行分析认定。其次，针对张忆南方合理损失、张忆南方是否因装修导致房屋质量问题及就扩大损失存在过错以及责任认定的争议点。其一，就张忆南主张的各项损失，在因一方过错导致房屋买卖合同解除的情形下，购房款应予返还；另双方已确认评估估价时点为2013年12月18日，该时点的房屋正常市场价格与原购置价之间的房屋差价部分及装修损失也显然属于履行利益的损害赔偿范围，这有利于避免房价涨跌下的投机行为；就张忆南主张的契税损失，其重新购房的契税并非合同解除的必然和已实际发生的损失，该损失应为或然性损失，故本案中不予计算在内；就特定位置动产损失及一般位置动产的搬迁费用，因两项动产与前述装饰装修中的固定家俱设施相区分，亦为合理，故予以计算在内；就评估费用，属于确定守约方损失应支出的必要费用范畴，应予计算在内；就房屋租金，合同解除后按常理张忆南方必然产生一定的房屋使用成本，该项张忆南方主张的租金成本应属合理，原审法院考虑到市场普通的装修期限酌情认定为半年。综上，原审法院认定张忆南方的合理损失为购房款759809.16元、房屋差价损失4356790.84元及装修损失452700元、特定位置动产损失92700元及一般位置动产的搬迁费用12032元、评估费用16000元及半年期的房屋租金57200元，合计5747232元。其二，前述损失应扣除守约方亦有过失所造成的损失及未采取合理措施不当扩大的损失等，本案顺发公司辩称张忆南因装修导致房屋质量问题及就扩大损失存在过错，原审法院认为，本案庭审及调查包括专家辅助人出庭调查中均未明确张忆南装修时楼梯间变更影响房屋承重结构，顺发公司方对此也未提供有效证据予以证实；同时，前述房屋质量问题原因主要体现为混凝土氯离子含量严重超标，也未涉及前述变更，故对顺发公司方的该项过错辩称不予采信。同时，就顺发公司方主张的“未采取合理措施导致损失不当扩大”，双方委托的检验站公司于2012年出具了相应鉴定报告及处理方案，明确危险点应及时采取措施并确定相应处理方案，之前张忆南在取得经验收合格的房屋后也发现了明显的质量瑕疵，其亦存在相应的注意义务且应采取积极维修等合理措施，这也属于双方可预见的范围，因双方未采取积极维修等合理措施导致损失扩大，双方均应对扩大损失部分承担责任。本案考虑到合同履行及违约情形、维修过程及期间房价的市场变化等因素，酌情认定张忆南按前述房屋差价损失的10%的标准即435679.08元承担扩大损失部分的责任，该部分应予扣除。此外，在前述责任承担后，案涉房屋包括室内地下室等及其装饰装修、特定位置的动产应当归顺发公司方所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、张忆南与顺发恒业有限公司之间的商品房买卖合同关系于判决生效之日解除；二、顺发恒业有限公司于判决生效后十日内返还张忆南购房款759809.16元；三、顺发恒业有限公司赔偿张忆南房屋差价损失4356790.84元、装修损失452700元、特定位置动产损失92700元、一般位置动产的搬迁费用12032元、评估费用16000元及房屋租金57200元，以上合计4987422.84元中的部分计4551743.76元，该款于判决生效后十日内付清；四、驳回张忆南的其余诉讼请求。若顺发恒业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53506元，由张忆南负担5805元，顺发恒业有限公司负担47701元。宣判后，张忆南不服，向本院提起上诉称：一、原审法院就承担扩大损失部分的责任认定属于混淆概念、归责不清、结论错误。就本案而言，所谓的损失是指房屋质量问题的维修损失和顺发公司经赔偿收回房屋维修后重新出售因市场变动引起的损失。本案房屋质量问题经鉴定系因混凝土柱子内氯离子含量严重超标导致钢筋蚀锈膨胀导致混凝土柱子严重开裂造成的，这是先天的病灶，与使用过程无关。相邻未经使用的房屋也存在同样的现象。针对该问题的维修必须将所有氯离子严重超标的混凝土柱子重新浇注，早修晚修的范围与成本是一样的，不存在维修成本扩大的问题。关于顺发公司赔偿后收回案涉房屋，经维修后重新出售的因市场变动引起的损失问题，首先案涉房产及其他资产的评估基准日及评估机构是在法院的主持下双方抽号共同确定并委托的；其次，评估结果是案涉房产等资产在评估基准日的市场价值，也是法院确定赔偿的依据。试想如果在该时点顺发公司先行赔偿收回房屋经维修后按评估的市场价重新出售，顺发公司仅存在维修损失而不存在其他损失，更不存在损失扩大一说。最后，可能产生的损失只能是在诉讼期间，若评估基准日至本案判决生效之日期间市场走低会产生顺发公司重新出售的损失，但这并不能归责于张忆南。根据上述分析，张忆南无须承担所谓的不当扩大损失。二、原审法院明知购房缴纳契税是国家法律强制性规定的必然行为，而仍以或然损失定性，背离国家强制性税法，明显有误。案涉房产系张忆南唯一房产，原审法院判决解除案涉合同后，张忆南重新购房并缴纳契税是遵守国家法律规定，应予支持。在本案一审诉讼期间，张忆南已经于2015年1月重新购入房产一处，缴纳契税102600元，因此，契税损失已经是必然损失。三、原审法院只认定半年的装修期限，不符一般常理。综上，请求二审在查明事实及原审判决内容的基础上，依法改判：1、顺发公司赔偿张忆南房屋差价损失435679.08元；2、顺发公司承担张忆南因重新购房已缴纳的契税损失106200元；3、顺发公司承担张忆南一年期的房屋租金损失114400元；上述三项合计656279.08元。二审诉讼费用由顺发公司承担。顺发公司在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、张忆南应承担扩大部分损失符合事实及法律。张忆南一审所主张的房屋差价损失为其重新购置同类型、同面积、同地段物业而需支出的房屋差价损失，即案涉房屋的市场评估价与原购置价之间的差价。而张忆南上诉所称的房屋维修损失和收回房屋后重新出售的损失系顺发公司可能产生的损失，并非本案审理的房屋差价损失。案涉房屋2004年即已经交付给张忆南，交付后实际使用和管理案涉房屋的系张忆南，张忆南负有法律上的注意义务。案涉房屋的质量问题自交付之日起即存在，且具有明显开裂特征，但张忆南未尽到合理的注意义务或者未足够重视，案涉房屋危险程度逐步增加，长时间积累才导致案涉房屋出现局部危险点，如果尽早发现尽早处理，不会严重至如今的程度。而且张忆南在对案涉房屋进行装修时，在明知房屋存在质量问题的情况下仍然擅自改变房屋结构，直接影响房屋承重构造，加剧了房屋危险程度的扩大。而在顺发公司提出先行维修的情况下，张忆南进行阻挠，部分质量问题日益严重，导致维修迟迟不能进行。故原审法院判决张忆南承担10%的扩大损失是合理合法的。同时，张忆南占用案涉房屋已经长达10年之久，法院在判决顺发公司承担房屋差价损失的同时，应考虑该10年期间的房屋占有使用费。二、契税损失并非违约责任范围。该损失并非合同解除的必然和实际损失，张忆南重新购房与本案不具有法律上的直接因果关系，而且一审判决认定的房屋差价损失以房屋市场价格为基础，该价格已经考虑了其中的税费负担。同时税费损失显然不属于顺发公司在订立合同时所能预见的范围。三、房屋租金损失不应予以支持。原审判决解除合同，张忆南获得按市场价值评估的房屋差价损失，该市场价值包含了装修部分的价值，张忆南得到的是附有装修价值的房屋差价，换言之张忆南可以获得的补偿购买带有装修的房屋，再判决顺发公司承担装修期间的租金损失显然重复计算了损失，不符合合同法规定的损失赔偿应以弥补实际损失为标准的原则。综上，请求二审依法驳回张忆南的上诉请求。宣判后，顺发公司亦不服，向本院提出上诉称：一、原审判决关于案涉房屋质量问题的事实认定错误，进而导致适用法律不当，本案解除商品房买卖合同不符合法律规定。1、原审判决关于案涉房屋存在重大安全隐患的认定错误。事实上，案涉房屋质量问题先后共有三个鉴定，分别是杭州天元建筑设计研究院（以下简称天元研究院）于2013年5月20日出具的《美之园紫檀苑1幢5单元101室结构设计复核说明》、检验站公司出具的《美之园紫檀苑1幢5单元101室部分混凝土柱安全性鉴定报告及处理方案》以及中浩公司出具的《房屋结构鉴定分析报告》。其中天元研究院出具的报告明确出现问题的混凝土柱加固后可以继续使用，检验站公司出具的报告表明混凝土柱存在安全隐患，应及时采取措施，而中浩公司出具的报告存在严重错误，其将作为构造柱的混凝土柱错误的认定为承重柱，而作为砖混结构的案涉房屋整体承重结构危险性根据该报告并未达到C级，即便中浩公司出具的《房屋结构鉴定分析报告》将混凝土柱作为承重柱，其鉴定结论也只是局部危房，并非整体危房。上述三份鉴定报告均只是对出现问题的局部进行了鉴定分析，得出的结论也是局部存在一定问题，且最后的落脚点也均是认为案涉房屋需要进行加固处理。原审法院据此作出房屋存在重大安全隐患的认定过于草率，案涉房屋局部存在安全隐患在技术上需要进行维修加固并不等同于房屋存在严重影响使用的重大安全隐患。另外，至于危险程度会随着混凝土氯离子的不利作用而逐年增加的说法事实上也完全可以避免，只要张忆南同意，顺发公司可以通过维修解决，不存在逐年增加危险的事实可能。2、“按现状无法居住使用”并不等同于严重质量瑕疵影响正常居住使用。一审中的专家只是认为按房屋现状暂时无法居住使用，建议对房屋维修后使用，恰恰可以证明房屋尚未达到无法使用的程度，其质量瑕疵完全可以修复。另外房屋无法居住使用除了质量原因，还有出于维修需要等其他原因。3、因质量问题导致生活质量及预期达不到与正常房屋市场价值相当的标准，并非解除合同的理由。任何房屋质量问题的出现均会影响买房人的生活质量，但并非所有质量问题均可以作为解除商品房买卖合同的理由。只有质量问题严重影响使用导致合同目的无法实现时，才能解除合同，而一般质量问题买房人可以要求出卖人维修、赔偿损失等违约责任，并不能直接解除合同。4、案涉房屋的质量问题可以修复解决，不构成合同目的无法实现。三家鉴定机构出具的鉴定报告均表明案涉房屋经有资质的单位加固处理后可以保证安全使用，因此，案涉房屋的质量问题在技术上完全可以通过修复解决。张忆南的合同目的完全可以通过要求顺发公司按规定承担保修义务及一定的损失赔偿义务实现，合同可以继续履行。二、原审中的两份鉴定报告震元公司的《房地产估价报告》及萧审公司的《资产评估报告书》存在错误，导致关于房屋差价损失及装修损失等的事实认定不清。原审法院对顺发公司提出的鉴定报告选取挂牌价作为比较案例不符合《房地产估价规范》的异议未作出说明，对顺发公司重新鉴定申请不予准许违反法定程序。1、根据《房地产估价规范》的要求，采取市场估价法选取的比较案例应为成交实例，但震元公司出具的《房地产估价报告》选取的系挂牌价案例的做法严重违反规范要求。而且从顺发公司自行调查的相关信息显示案涉房屋附近的同类小区存在大量的成交实例，但震元公司却未采用。而震元公司采用的挂牌价案例的价格明显偏离市场实际挂牌价格，而正是这些所谓挂牌价案例明显拉高了案涉房产的评估价格。2、震元公司出具的《房地产估价报告》对房屋装修评估缺乏有效依据且未计算折旧。3、顺发公司收到上述鉴定报告后，就鉴定报告存在的问题向原审法院提出书面异议，并申请重新鉴定，但原审法院对顺发公司提出的异议未作出任何说明，且认为鉴定报告程序合法、方法及结论依据并无缺陷，对顺发公司提出的重新鉴定申请不予准许，违反法定程序。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，改判驳回张忆南的全部诉讼请求。张忆南在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、根据专业鉴定机构出具的鉴定结论，案涉房屋存在重大安全隐患，系危房，且随时间推移，危险程度加剧。原审过程中出庭的三位专家也均表示按房屋现状无法居住使用，房屋现状已经无法提供与其价值相当的生活质量，以上事实和证据均可以证明房屋质量问题已经严重影响正常居住使用。同时，房屋已经多次维修，问题无法解决，相反更为严重，且加固方案事实上亦存在较大困难，修复可能性小。综上，原审判决解除合同，符合事实和法律规定。二、关于震元公司出具的《房地产估价报告》及萧审公司出具的《资产评估报告》，两份报告委托程序合法，鉴定人员及鉴定机构具备相应的鉴定资质，两份报告应认定为合法有效。就顺发公司提出的异议，原审法院已经组织鉴定人员出庭接受质询并作出了相关解释，在顺发公司未提供合理理由及相应证据的情况下，原审法院对顺发公司提出的重新鉴定申请不予准许，符合法律规定。综上，请求二审依法驳回顺发公司的上诉理由和请求。张忆南在二审期间提交契税证一份，欲证明因案涉房屋无法居住，张忆南于2015年1月购入杭州水岸城市花园檀香园5-2-502室房产一处，并缴纳契税106200元。顺发公司经质证后对该证据的真实性无异议，但认为该证据不属于二审新证据，而且该购房行为是否是因为案涉房屋质量问题而产生无法确定，且契税的缴纳是两个人，证明张忆南购买该房屋与案涉房屋没有关系。本院经审查后对该证据的真实性予以认定，与本案的关联性在下文具体阐述。顺发公司在二审期间未提交新的证据。本院二审期间依职权向震元公司就案涉房屋市场价值评估的相关问题进行调查核实并形成调查笔录，该调查笔录向双方当事人进行出示。张忆南对该调查笔录的真实性、合法性无异议，但认为鉴定人员关于房屋装修价值的陈述与一审中的陈述不一致，应以一审陈述为准。顺发公司对该调查笔录的真实性、合法性亦无异议，但认为震元公司对房屋市场价值评估过程中所选取的比较案例不符合客观事实，对震元公司关于案涉房屋装修价值未进行折旧的陈述无异议。关于该调查笔录与本案的关联性，将在本院认为部分具体加以阐述。原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，2015年1月，张忆南及其母亲徐月婷购入杭州水岸城市花园5-2-502室房产一处，缴纳契税106200元。本院认为，本案争议的焦点之一系案涉房屋的质量问题是否足以影响张忆南对案涉房屋的正常居住使用，案涉商品房买卖合同是否达到解除的程度。顺发公司认为天元研究院、检验站公司及中浩公司出具的鉴定结论均只是针对案涉房屋的局部进行了鉴定，而且中浩公司关于案涉房屋构成局部危房的结论是建立在错误认定结构柱和承重柱的基础上，故房屋整体结构并不存在重大安全隐患。顺发公司同时提出，即使按照上述鉴定结论，上述鉴定机构也均指出案涉房屋经过加固可以达到安全使用的条件，而关于混凝土氯离子超标及不利作用逐年增加的问题通过维修也是可以解决的，结合张忆南正常居住使用案涉房屋多年的事实，故案涉房屋的质量问题并未达到需解除双方当事人之间的商品房买卖合同关系的程度。本院经审查后认为，虽然顺发公司对检验站公司、中浩公司的鉴定结论存有异议，但该鉴定机构系双方当事人自行共同委托，且顺发公司亦未提交充分有效的证据推翻该鉴定结论，同时顺发公司在一审诉讼过程中放弃对案涉房屋主体结构质量问题进行鉴定，故原审法院将检验站公司、中浩公司出具的鉴定结论作为本案的定案依据，并无不当。现根据上述鉴定机构的意见，案涉房屋存在一层墙体砌筑砂浆强度问题影响承重墙体承载力、大部分钢筋混凝土承重柱和构造柱混凝土明显开裂以及钢筋保护层等构成危险点、混凝土氯离子含量严重超标等问题，导致部分承重结构承载力无法满足正常使用要求并构成局部危房，且危险程度会随着混凝土氯离子的不利作用而逐年增加。原审法院依据上述鉴定结论，结合双方当事人所提供的专家辅助人均认为案涉房屋按现状无法居住使用及案涉房屋加固修复难度较大的事实，综合认定案涉房屋存在的质量问题已经严重影响张忆南正常居住使用，双方当事人之间的商品房买卖合同关系已经达到解除条件，符合本案客观事实。顺发公司提出的案涉商品房买卖合同关系应当予以维持的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。本案争议焦点之二系案涉商品房买卖合同关系解除后，张忆南的合理损失如何确定的问题。1、关于案涉房屋在评估时点的房屋本身市场价值问题。顺发公司认为震元公司在司法鉴定过程中所选取的市场比较案例不符合《房地产估价规范》的规定，评估结论明显超过评估时点的市场合理价格。本院经审查后认为，虽然顺发公司提出上述异议，但并未提供充分有效的证据推翻震元公司的评估结论，且震元公司在本案一、二审期间均对其评估过程及结论作出了较为合理的解释，故原审法院采纳震元公司的评估结论，并无不当。2、关于原审判决酌情认定的由张忆南承担10%的房屋差价损失435679.08元是否合理的问题。张忆南认为案涉房屋所存在的质量问题与使用无关，不存在所谓的扩大损失，其无须承担该10%的房屋差价损失。本院经审查后认为，从案涉房屋交付使用及双方处理纠纷的过程分析，张忆南在2003年接收案涉房屋时即已经发现房屋存在明显质量瑕疵，该时虽无法确定房屋质量问题的真正原因，但在2003年至2005年期间经三次维修仍无法消除质量瑕疵的情况下，张忆南作为房屋的买受人及使用人应采取正确积极的处理措施，会同顺发公司确定房屋质量问题原因并确定处理方案。然张忆南在明知案涉房屋的质量问题未妥善解决的情况下仍对房屋进行装修使用，直至双方当事人共同委托鉴定确定质量原因，该期间长达九年之久。故原审法院综合本案实际情况，酌情认定张忆南承担案涉房屋差价损失10%的责任，具有合理性。张忆南认为其无须承担该10%差价损失的上诉理由及请求，本院不予支持。3、关于案涉房屋的装修损失问题。根据震元公司在二审诉讼过程中的陈述，其推翻了在一审诉讼过程中作出的在评估过程中已经考虑装修折旧的陈述，作出了在评估过程中未考虑折旧对装修价值的影响的相反陈述，结合评估报告中确实未体现出折旧内容的事实，从节约诉讼成本尽快了结纠纷的角度出发，本院认定应对震元公司出具的案涉房屋装修损失为452700元的结论作出修正，根据张忆南对案涉房屋的装修使用时间等因素，本院酌情认定装修损失为316890元（452700元×70%）。4、关于张忆南主张的契税损失106200元的问题。根据审理查明，张忆南所主张的该契税损失数额依据系其于2015年1月与其母亲徐月婷购入杭州水岸城市花园5-2-502室房产所产生的契税数额，但该契税与本案案涉商品房买卖合同关系解除后所产生的损失之间并不存在直接的关联性，故原审法院未予支持，并无不当。5、关于张忆南提出的原审认定半年租金损失过短，应为一年房屋租金损失114400元的问题，本院经审查后认为，原审法院从装修市场的普通装修期间考虑，酌情认定由顺发公司承担张忆南半年的房屋租金损失，尚属合理，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第6041号民事判决之第一、二项及诉讼费负担部分；二、撤销杭州市萧山区人民法院（2014）杭萧民初字第6041号民事判决之第三、四项；三、顺发恒业有限公司赔偿张忆南房屋差价损失4356790.84元、装修损失316890元、特定位置动产损失92700元、一般位置动产的搬迁费用12032元、评估费用16000元及房屋租金57200元，以上合计4851612.84元中的部分计4415933.76元，该款于本判决生效后十日内付清；若顺发恒业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回张忆南的其余诉讼请求。二审案件受理费53506元，由张忆南负担10327元，由顺发恒业有限公司负担43179元（顺发恒业有限公司于本判决生效之日起十五日内至本院退费）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一六年三月十日书 记 员  吴梦姣???*MERGEFORMAT?1?