广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）肇要法民三初字第196号
原告：钟桂贤，男，汉族，住肇庆市高要区。
委托代理人：伍翠莲，广东曜政律师事务所律师。
被告：钟秋明，男,汉族，住肇庆市高要区。
第三人：高要区南岸街道定江村第四经济合作社，住所地肇庆市高要区。
原告钟桂贤诉被告钟秋明、第三人高要区南岸街道定江村第四经济合作社（下简称南岸定江第四社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月21日公开开庭进行了审理。原告钟桂贤的委托代理人伍翠莲到庭参加了诉讼，被告钟秋明及第三人南岸定江第四社均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南岸岗灶居委诉称：被告于2009年5月9日与第三人签订《土地租让合同》，租用第三人大坟坡新村集体饭堂留用地，租赁期限为15年。2013年8月15日，被告与原告签订《土地租让合同》，将上述地块转租给原告；合同签订后，原告按约向被告支付了押金20000元和一年的租地款40000元，随即对所承租土地进行开发、投入使用，但原告开工即遭到第三人村民的阻止，原告被迫停工。经了解，被告与第三人签订的《土地租让合同》没有经民主议定程序，村民对此不予承认和追认，且涉案地块是第三人集体酒堂留用地，村民不同意对外出租；同时，被告将涉案地块转租给原告的行为也没有经过民主议定程序并征得第三人的同意，本民对此也不予认可。原告与被告签订的《土地租让合同》违反法律法规强制性规定，属无效合同，被告应返还原告押金和租地款，但被告只返还了押金20000元和租地款5000元，尚欠35000元。原告多次向被告追讨，被告均予拒绝。故起诉，请求判令：1、确认原、被告于2013年8月15日签订的《土地租让合同》无效；2、被告向原告返还租地款35000元及利息3766.875元（利息按照同期贷款利率从2013年10月26日起计算至起诉时，实际计算至全部款项付清时止）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉请变更为：确认原告与被告于2013年8月15日签订的《土地租让合同》已于2013年10月25日解除。
被告钟秋明没有到庭参加诉讼，亦没有提供书面答辩意见。
第三人南岸定江第四社没有到庭参加诉讼，亦没有提供书面述称意见。
经审理查明：2009年5月9日，南岸定江第四社与钟秋明签订一份《土地租让合同》，约定由钟秋明自2009年5月1日起至2024年4月30日止有偿租用南岸定江第四社位于大坟坡（土名）新村约1000平方米的集体土地。就上述租用地块，钟秋明于2013年8月6日收取钟桂贤租地押金20000元和一年租地现款40000元，后于同月15日与钟桂贤签订一份《土地租让合同》，该合同前款所写的“甲方”为“南岸镇定江村委会第四队（钟秋明××）”、“乙方”为“南岸镇下江村：钟桂贤，身份证号码××”，并写明：“我队为了发展经济，增加群众收入，唔浪费一点土地，经群众会议，一致同意将大坟坡新村，集体用的土地（大约1千平方左右）租让给乙方使用，经甲、乙双方协商制定如下：一、租赁时间为10年（公历2013年8月15日至2024年4月30日）。……三、本幅地押金贰万元正，不用丈量，成幅地每年肆万元正……。”但该合同落款处由钟秋明在“甲方法定人”一栏签名，并由钟桂贤在“乙方法定人”一栏处签名，且均没有加盖单位公章。合同签订后，钟桂贤对上述地块投入使用。2013年10月25日，南岸定江第四社出具一份《协议》，内容为：“兹有南岸镇定江村委会第四队在2009年5月9日与南岸下江村钟钬明签定下大坟坡酒堂用地的土地租让合同，在2013年10月25日经我队会议决定且合同的用地属于本队的酒堂用地，不能转租给他人承包。”2015年2月17日，钟桂贤收取了钟秋明退回租地款5000元。钟桂贤以钟秋明尚欠租地款35000元未返还为由，遂诉至本院。
庭审中，钟桂贤陈述，南岸定江第四社已返还钟桂贤开发租赁土地的相关费用并收回了涉案土地，但钟秋明在向钟桂贤返还押金20000元、部分租地款5000元后至今尚欠租地款35000元未予返还；钟桂贤对其所举证据及所作陈述均表示保证真实。
本院认为：本案纠纷是基于钟秋明作为非南岸定江第四社社员租赁该社涉案集体土地，后将该地块转租给非南岸定江第四社社员的钟桂贤，以及钟秋明与钟桂贤之间转租合同应否解除而引致，故本案系土地租赁合同纠纷。钟秋明、南岸定江第四社均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利并对钟桂贤的诉求及证据均没有异议，且不影响本院在查明事实基础上依法缺席审判。本案争议焦点有二，一是钟秋明与钟桂贤之间于2013年8月15日签订的《土地租让合同》应否予以解除，二是上述合同被解除后钟秋明应否返还依该合同取得的财产。
关于焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，案中2013年8月15日的《土地租让合同》实为钟秋明个人将其自南岸定江第四社所租的该社集体土地转让给钟桂贤个人租赁使用，但钟秋明与钟桂贤之间基于该转租行为而签订的上述合同，没有经原出租方即南岸定江第四社的同意，而实际上该社也于同年10月25日出具《协议》证实该社不同意转租给他人并已收回出租土地，致使钟桂贤不能实现其取得涉案土地的租赁使用权的合同目的。钟桂贤要求解除其与钟秋明于2013年8月15日签订的《土地租让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，故本院对其该项诉请予以支持。
关于解除合同的时间：虽然，钟桂贤在与钟秋明签订上述合同并对租赁土地投入使用后不久，原出租人南岸定江第四社于2013年10月25日向钟桂贤出具《协议》表示涉案土地不能转租给他人、收回了出租土地及返还了钟桂贤开发租赁土地的相关费用，钟秋明也退回了押金及部分租金给钟桂贤；但此后，钟桂贤与钟秋明均没有就其双方签订的上述合同达成是否解除的协议，钟桂贤也没有按照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知钟秋明以解除合同，而直接提起本案诉讼；钟秋明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利并对钟桂贤该项诉求没有异议。故钟桂贤与钟秋明于2013年8月15日签订的《土地租让合同》自本案判决生效之日起予以解除；对钟桂贤要求确认该合同解除的时间为2013年10月25日的意见，本院不予采纳。
对于钟桂贤认为钟秋明分别与南岸定江第四社及钟桂贤签订的《土地租让合同》均没有经民主议定程序的诉称事实，案中没有证据证实，且其相应权利人为南岸定江第四社但其没有到庭主张，故本案不作认定。
关于焦点二：如上述，钟秋明与钟桂贤于2013年8月15日签订的《土地租让合同》自本案判决生效之日起解除，但钟秋明依该合同已收取了钟桂贤租赁押金20000元和租金40000元，且钟桂贤基于南岸定江第四社于同年10月25日出具的《协议》而将涉案地块退回原出租人即该社。鉴于钟桂贤实际占用涉案地块的时间为自2013年8月15日至同年10月25日止，钟桂贤应向钟秋明支付该期间的租金7890.41元（按合同约定40000元/年计算72天）；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据改选情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，须取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，钟秋明应将上述租赁押金20000元和尚余租金32109.59元（40000元－7890.41元）返还给钟桂贤。钟桂贤诉称钟秋明已向其退回租赁押金20000元和部分租金5000元的事实，属于权利人的自认，本院对此予以确认；至此，钟秋明实欠钟桂贤应返还租金为27109.59元。以上事实，有钟桂贤提供并经庭审质证《土地租让合同》、《收款收据》、《协议》等证据及庭审笔录在案证实，且钟桂贤对其所举证据及所作陈述均表示保证真实，在没有相反证据予以推翻的情况下，本院对该项事实予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿。”的规定，钟秋明理应清偿上述实欠应返还租金27109.59元给钟桂贤；对钟桂贤诉请相应超出部分，本院不予支持。
此外，关于利息问题：如上所述，鉴于钟桂贤实际占用涉案地块的时间为自2013年8月15日至同年10月25日止，并于同年10月25日将涉案地块退回原出租人即该社；在钟桂贤扣减该期间应向钟秋明支付租金7890.41元的同时，钟秋明也应在涉案地块退回原出租人之次日起清偿其尚欠应返还租金32109.59元并退还押金20000元给钟桂贤，但其在退还押金20000元后，直到2015年2月17日才退了部分租金5000元给钟桂贤，对实欠应返还租金27109.59元则拖欠至今，从而造成钟桂贤相应的利息损失。钟桂贤要求按同期贷款利率计算利息，没有超过法律规定的标准，本院予以支持；由于钟桂贤没有提供证据证实钟秋明何时退还押金，也没有诉请押金的利息损失，且钟秋明至本案起诉时止拖欠应返还租金超过一年不满三年，故其利息损失应自2013年10月26日起按实欠应返还租金为本金、以中国人民银行同期同类（一至三年）贷款基准利率计至付清实欠应返还租金之日止。经核算，其暂计至2015年7月21日的利息为3220.08元；对钟桂贤相应超出部分的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告钟桂贤与被告钟秋明于2013年8月15日签订的《土地租赁合同》于本判决发生法律效力之日予以解除；
二、被告钟秋明在本判决发生法律效力之日起7日内，将其实欠应返还的租金27109.59元及利息3220.08元（该利息暂计至2015年7月21日，以后利息按实欠应返还租金为本金、以中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清实欠应返还租金之日止），合共30329.67元清偿给原告钟桂贤；
三、驳回原告钟桂贤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费769元，由原告钟桂贤负担167元，被告钟秋明负担602元。该款原告钟桂贤已预交，被告钟秋明在履行其还款义务时迳付602元给原告钟桂秋，本院不另行收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 赵凡宜
代理审判员 赖金华
人民陪审员 陈根华
二〇一六年二月十六日
书 记 员 林显旻