上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3799号
上诉人(原审被告)：李立兄，女，1979年11月19日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市。
上诉人(原审被告)：夏桂荣，男，1980年11月21日出生，汉族，住上海市嘉定区。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。
上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：缪娇娇，上海华勤基信律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：朱冬冬，男，1982年10月18日出生，汉族，住上海市嘉定区。
被上诉人(原审原告)：庄建萍，女，1981年5月22日出生，汉族，住上海市嘉定区。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈曦，上海天闻世代律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行，住所地上海市嘉定区。
负责人：张青，行长。
委托诉讼代理人：张婧。
委托诉讼代理人：张蓉。
原审第三人：上海嘉定大众小额贷款股份有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：赵思渊，该公司董事长。
上诉人李立兄、夏桂荣因与被上诉人朱冬冬、庄建萍，原审第三人中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行(以下简称“农行嘉定支行”)、上海嘉定大众小额贷款股份有限公司(以下简称“大众小贷公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李立兄、夏桂荣上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判确认李立兄、夏桂荣与朱冬冬、庄建萍之间的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)、《付款协议》无效，李立兄、夏桂荣没收定金人民币(以下币种均为人民币)5万元。
事实与理由：一审法院认定《买卖合同》有效属于适用法律错误。《买卖合同》并无李立兄签字，且其于2016年9月22日向朱冬冬、庄建萍送达了不予追认的书面告知。夏桂荣无李立兄的授权，亦不构成家事代理。此外，《买卖合同》变更部分不利于出售方，一审法院的认定有误。《房地产买卖居间协议》(以下简称“《居间协议》”)与《买卖合同》所载明的日期一致，及李立兄要求对方于2016年7月20日支付45万元的行为，不能认定其对《买卖合同》知情。综上所述，《买卖合同》因缺少李立兄、庄建萍的签名而未生效。而朱冬冬、庄建萍未按约支付房款构成违约，故李立兄、夏桂荣有权没收定金。
被上诉人朱冬冬、庄建萍共同辩称：李立兄、夏桂荣主张《买卖合同》无效的理由不成立，双方的买卖关系在签订《居间协议》时已经确立，李立兄无需再对夏桂荣进行授权，一审法院认定正确。李立兄自称对《买卖合同》及《付款协议》不知情，有违生活常识。李立兄、夏桂荣构成违约，且其在一审中并未提出没收5万元定金的反诉请求，故该上诉请求不应支持。
原审第三人农行嘉定支行述称：请求法院保护其抵押权，尊重法院的判决。
原审第三人大众小贷公司未作答辩。
朱冬冬、庄建萍向一审法院起诉请求：一、判令夏桂荣、李立兄涤除上海市嘉定区徐行镇房屋(以下简称“系争房屋”)的抵押权后，将该房屋过户登记至朱冬冬、庄建萍名下，并将该房屋交付给两人；二、判令夏桂荣、李立兄支付违约金350,000元(1,750,000元*20%)。
一审法院经审理查明，系争房屋为夏桂荣、李立兄共同共有。2016年6月8日，朱冬冬、庄建萍与夏桂荣、李立兄在上海竟邦房地产经纪事务所(以下简称“竟邦房产”)居间下签订《居间协议》，其中约定：夏桂荣、李立兄将系争房屋以1,750,000元的价格出售给朱冬冬、庄建萍；朱冬冬、庄建萍应于签署本协议当日支付定金50,000元，2016年6月20日前支付首付款250,000元，2016年7月20日前支付房款400,000元并同时办理交房，2016年8月20日前支付房款400,000元，2016年12月30日前向银行贷款1,000,000元(多支付的350,000元夏桂荣、李立兄须退还朱冬冬、庄建萍)；夏桂荣、李立兄应于签署本协议之日起十五日内提交申请还贷所需的全部资料并办理还贷手续，并在银行出具结清证明后七日内注销抵押权登记；任何一方未能履行合同，则守约方有权选择定金罚则。当日，朱冬冬、庄建萍向夏桂荣、李立兄支付了定金50,000元。网签版《买卖合同》于2016年6月8日形成，其中约定：夏桂荣、李立兄将系争房屋以1,750,000元的价格出售给朱冬冬、庄建萍；双方于2016年9月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；朱冬冬、庄建萍应于2016年6月20日前支付250,000元，7月20日前支付450,000元，12月31日前支付1,000,000元；朱冬冬、庄建萍逾期未付款，夏桂荣、李立兄应书面催促朱冬冬、庄建萍，自收到书面催告之日起七日内，朱冬冬、庄建萍仍未付款的，夏桂荣、李立兄有权单方解除合同并书面通知朱冬冬、庄建萍。朱冬冬、庄建萍自收到通知之日起七日内未提出异议的，合同即行解除，夏桂荣、李立兄可从朱冬冬、庄建萍已支付房款中扣除逾期未付款5%的违约金；任何一方违约导致合同解除或无法履行，违约方应按照合同价的20%支付违约金。双方当日未能在该合同上签字，而由朱冬冬、夏桂荣于事后补签。2016年6月18日，朱冬冬向李立兄转账250,000元。
2016年7月19日，朱冬冬(乙方)与夏桂荣(甲方)签订书面协议(即《付款协议》)，约定：一、甲方于2016年7月31日前注销系争房屋上的小额贷款抵押，乙方应于2016年7月31日前向甲方支付650,000元用于办理抵押注销手续；二、乙方在收到自有房屋出售款后(约签订日后一个半月，具体以实际为准)支付甲方350,000元；三、之前合同签订的付款计划即2016年7月20日前支付450,000元作废，其他条款不变。2016年8月7日，朱冬冬通过竟邦房产向夏桂荣支付房款50,000元。
2016年9月22日，朱冬冬、庄建萍向夏桂荣、李立兄寄送《催告函》称：需在贷款前支付的资金及办理贷款所需之准备工作，我方已准备完毕，现通知夏桂荣、李立兄于2016年9月26日前配合朱冬冬、庄建萍办理贷款面签手续，并要求夏桂荣、李立兄于9月25日前回复。同日，夏桂荣、李立兄向朱冬冬、庄建萍寄送《解除合同告知书》称：根据合同约定，朱冬冬、庄建萍应于2016年7月20日前支付450,000元，但朱冬冬、庄建萍至今未付，已逾期付款2个多月，构成严重违约，故通知解除《居间协议》并要求朱冬冬、庄建萍承担违约责任。李立兄于2016年9月23日向朱冬冬、庄建萍寄送《不予追认告知书》，载明对于在其不知情且未授权的情况下，由夏桂荣单方与朱冬冬签订的《买卖合同》及2016年7月19日的书面协议之效力不予追认。
一审法院另查明，1、2014年11月10日，大众小贷公司(抵押权人)与夏桂荣、李立兄(抵押人)签订《最高额抵押合同》，其中约定：被担保的主债权为大众小贷公司与案外人上海洪辉装潢材料厂(下称“洪辉材料厂”)在2014年11月10日至2016年11月9日期间发生的债权，最高额不超过900,000元；担保范围包括本金、利息、罚息、违约金及为实现债权而产生的费用；抵押物即为系争房屋。同日，大众小贷公司在系争房屋上设定了抵押权。2015年11月6日，大众小贷公司与洪辉材料厂签订《借款合同》，约定：洪辉材料厂向大众小贷公司借款800,000元，借款期限自2015年11月6日至2016年11月5日，到期一次还清；借款年利率为15.6%，按月结息，每月20日为结息日及付息日；逾期未付利息，按日加收当月应付利息的1%作为罚息。《借款合同》签订后，大众小贷公司于2016年11月10日实际放款800,000元。至2017年1月11日，洪辉材料厂尚未归还借款本金800,000元，且存在未按时结息的情况。大众小贷公司至今尚未起诉洪辉材料厂及夏桂荣、李立兄主张该债权。2、至2017年1月11日，系争房屋上仍存有农行嘉定支行贷款257,800.35元。本案一审诉讼中，朱冬冬、庄建萍申请法院查封了系争房屋。朱冬冬、庄建萍已向一审法院缴纳剩余房款1,400,000元，并表示愿意以该款项代夏桂荣、李立兄涤除系争房屋上的抵押权。3、庭审中，朱冬冬、庄建萍表示其系上海户籍，目前名下仅有一套住房，符合本市购房政策。
一审审理中，朱冬冬、庄建萍为证明夏桂荣、李立兄拖延办理注销抵押手续及拒不配合过户构成违约提供了朱冬冬与夏桂荣之间的微信记录，其中显示：朱冬冬于2016年7月21日告知夏桂荣650,000元已准备就绪，要求夏桂荣准备好剩余钱款后联系担保公司核实还款流程及金额。8月9日，朱冬冬联系夏桂荣确定转账600,000元的时间。此后，朱冬冬亦多次催促夏桂荣联系银行及担保公司还款。9月10日，朱冬冬询问夏桂荣是否不愿继续履行买卖合同，如果不愿履行合同要求尽快承担违约责任，夏桂荣未予明确答复。夏桂荣、李立兄对微信中的音频内容真实性不认可，就文字内容，夏桂荣、李立兄认为其从未拒绝履行合同，系朱冬冬因自有房屋未完成过户故拖延办理系争房屋的过户手续，且至8月9日亦未能够准备充足600,000元，双方在微信中仍就房款支付、交房及过户时间等进行磋商。
一审法院经审理后认为，本案争议焦点有二：一、本案《买卖合同》及2016年7月19日书面协议的效力是否及于李立兄？二、系争房屋的买卖合同履行过程中，买卖双方哪一方构成违约？
关于争议焦点一，《居间协议》由夏桂荣、李立兄共同出面签订，夏桂荣、李立兄均有出售系争房屋的意思。虽然李立兄未在《买卖合同》上签名，但该合同与《居间协议》于同一天形成，结合李立兄在《解除合同告知书》上载明因朱冬冬、庄建萍未按约于2016年7月20日前支付房款450,000元要求解约的内容来看，李立兄所称的付款时间及金额恰与《买卖合同》所约定的内容一致，故法院有理由相信李立兄对《买卖合同》的内容应属明知。2016年7月19日的书面协议，系为涤除系争房屋上的小额贷款抵押从而对《买卖合同》约定的付款时间及金额所作的变更，从付款金额及时间进度的调整来看，均有利于出售方。且系争房屋的买卖过程中，亦是买方之一的朱冬冬与卖方之一的夏桂荣进行联系沟通，故由其单独签订书面协议符合交易习惯，利于提高交易效率，且符合夫妻之间的家事代理。综上，《买卖合同》及2016年7月19日书面协议的效力均应及于李立兄。
关于争议焦点二，《居间协议》、《买卖合同》及2016年7月19日书面协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案中，夏桂荣、李立兄未按约于签署《居间协议》后十五日内办理还贷手续涤除抵押，且在之后约定的2016年7月31日前亦未能涤除系争房屋上的抵押权，应属其违约，故朱冬冬、庄建萍要求夏桂荣、李立兄办理过户及交房的请求，法院予以支持。朱冬冬、庄建萍诉请主张的违约金系解约违约金，与其要求继续履行合同的主张相矛盾，故对于该违约金的请求，法院不予支持。夏桂荣、李立兄主张因朱冬冬、庄建萍逾期付款构成违约要求解除合同，但朱冬冬与夏桂荣已商定于2016年7月31日前同时办理涤除抵押、支付房款，故在夏桂荣、李立兄未办理涤除抵押手续的情况下，朱冬冬、庄建萍有权暂不支付房款。另根据双方在《买卖合同》中的约定，朱冬冬、庄建萍逾期不付款，夏桂荣、李立兄有催告的义务，朱冬冬、庄建萍收到催告通知后七日内仍不付款的，夏桂荣、李立兄才有权解除合同。本案中，夏桂荣、李立兄在未催告付款的情况下直接寄送书面解除函不符合约定，结合朱冬冬、庄建萍提供的微信记录，恰是朱冬冬方积极催促夏桂荣、李立兄继续履行合同，现朱冬冬、庄建萍已将剩余房款全部支付至法院，故夏桂荣、李立兄以此理由拒不履行合同的主张不能成立。
一审法院据此作出判决：一、夏桂荣、李立兄应于判决生效之日起十日内涤除中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行、上海嘉定大众小额贷款股份有限公司设定在上海市嘉定区徐行镇房屋上的抵押权；二、夏桂荣、李立兄应在履行上述第一项义务后十日内协助朱冬冬、庄建萍办理位于上海市嘉定区徐行镇房屋的产权过户登记手续，并将该房屋交付给朱冬冬、庄建萍；三、朱冬冬、庄建萍应于判决生效之日起十日内向夏桂荣、李立兄支付房款人民币1,400,000元(该款已付至本院，用于涤除抵押权)；四、驳回朱冬冬、庄建萍的其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据查明的事实及在案证据，对涉案的相关协议效力及当事人的违约行为等已作相应分析，并无明显不妥之处。现夏桂荣、李立兄提起上诉，主张因朱冬冬、庄建萍与夏桂荣、李立兄四人并未全部签署《买卖合同》及《付款协议》，故对上述两份协议的效力提出异议。本院现就相应问题作补充分析如下：首先，结合在案证据及当事人的自述，《居间协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。因此，基于《居间协议》的约定，可以认定夏桂荣、李立兄两人对出售系争房屋给朱冬冬、庄建萍及售房总价已经达成一致意见。之后，虽仅夏桂荣一人签署了《买卖合同》及《付款协议》，但结合《居间协议》的签署及其他在案证据，难以认定李立兄对《买卖合同》及付款协议并不知情。其次，若法院采纳了夏桂荣、李立兄的上述主张，则在朱冬冬、庄建萍付清全款(余款已支付至一审法院)的情况下，其仅基于《居间协议》的约定亦有权要求夏桂荣、李立兄办理系争房屋的产权变更及交付手续。
此外，根据在案的证据，朱冬冬、庄建萍按照《居间协议》的约定支付了两期房款，而夏桂荣、李立兄未履行在签署之后十五日内办理涤除抵押权的相应手续的义务，故一审法院鉴此认定夏桂荣、李立兄构成违约，并无不妥。需要指出的是，系争房屋原存在两项抵押，相应房款支付也显然对应着涤除相应抵押权所需支付的款项，故在夏桂荣、李立兄未办理相应涤除抵押权手续的情况下，朱冬冬、庄建萍未支付下一期房款不应被认定为构成违约。
综上所述，一审法院基于查明的事实，所作判决并无不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23,600元，由上诉人李立兄、夏桂荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一七年九月十一日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……