江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1477号
上诉人（原审被告）徐兴国。
委托代理人赵继军，系徐兴国的继子。
上诉人（原审被告）赵辉。
两上诉人的委托代理人夏锡宏，江苏哲邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王兵。
委托代理人吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
上诉人徐兴国、赵辉因与被上诉人王兵房屋买卖合同、恢复原状纠纷一案，不服海安县人民法院（2014）安开民初字第0346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年3月4日，徐兴国、赵辉作为转让方与作为受让方的王兵签订房屋转让协议书一份，协议约定：1.徐兴国、赵辉将拆迁安置位于海安苏中尚城（地址在海安县海安镇中坝南路与黄海大道交叉路口东北处）15号楼304室，面积130平方米（以产权登记为准）的房屋以578000元的价格转让给王兵。王兵在协议签订后10日内先付房款30万元，余款待产权证过户到王兵名下后一次性付清，此款直接转账至转让方指定收款人赵辉中行账户中，账号为544＊＊＊＊＊＊370，同时转让方将办理房屋产权证、土地使用权证及相关权证所需的购房收据和购房凭证复印件交付给受让方王兵。至此，该房屋的所有权属王兵，转让方对该房屋不再享有任何权利和收益。产权证过户费用由王兵负责。2.因该房屋为拆迁安置房，暂不具备办理产权变更登记条件，但本协议为确认转让房屋所有权的唯一证据，其效力高于该项房屋的产权证和土地使用权证，若具备办理产权变更登记条件时，因王兵需要，转让方应无条件履行协助义务，否则按以下约定承担赔偿责任。3.双方各自履行完毕第1条后，本协议即转变为不可撤销、不可解除之房屋所有权凭证，若转让方及该房屋可能存在的其他相关权利人主张无效、撤销、解除本协议，或主张增加房款等任何权利，则转让方除全额返还受让方购房款，（偿付）从收到房款之日起按银行贷款利率的四倍计算的利息之外，还需赔偿受让方在同区域重新购买同品质房屋扣除本协议约定的转让价格所增加支出的全部房款及费用。同样，若受让方主张无效、撤销、解除本协议或主张减少房屋转让款等任何权利，则受让方或其继承人无权请求返还已支付的房款，作为支付给转让方的赔偿金。双方还约定，该协议经双方签字后生效、具有法律效力。2012年3月5日，王兵从其丈夫潘世俊银行卡中通过中国银行向赵辉的账户内汇入30万元。当日，徐兴国、赵辉共同向王兵出具了收到上述房款的收据一份。
徐兴国作为被征收房屋的回迁人，原选车库为15号楼第11号车库，应付款222607.14元。王兵为了选择面积稍大的车库，通过徐兴国与开发商南通苏中置业有限公司沟通，加价11000元另购车库。2013年12月17日，王兵向开发商缴纳了车库款222607.14元和11000元，开发商出具了收到车库款的收据，交款单位根据回迁协议填写为徐兴国。同日，王兵向开发商及相关物业管理公司支付了太阳能热水器费用、公共维修基金、装修垃圾清运费、燃气开户费、电视开户费、物业管理费、装修管理费、装修保证金等费用。赵辉向王兵出具的情况说明载明，案涉房屋的上述费用及车库款均由王兵之子潘伟与物业公司结清，另外，因赵辉协助更换车库，潘伟贴补赵辉28000元。当日，潘伟给付赵辉28000元，赵辉向潘伟出具了收条。同时，赵辉还出具收条载明，收到开发商退案涉房屋的面积差补偿款及已交房款应补利息，合计26370元。2013年12月29日，潘伟给付赵辉房款30000元，赵辉收款后当即向潘伟出具了收条。
案涉房屋建成后，潘伟从开发商处领取了房屋钥匙，双方发生意见分歧。徐兴国、赵辉从开发商处无钥匙可领，向王兵索要未果后，遂私自更换了案涉房屋钥匙，引起纠纷。王兵于2014年2月21日向原审法院对徐兴国、赵辉提起诉讼，要求停止侵权及协助办理产权过户登记手续。
原审另查明，案涉房屋的买卖合同（开发商与徐兴国订立的）已经房产监管部门备案，目前尚未办理初始产权登记。徐兴国与赵辉于2003年1月10日登记结婚。案涉房屋系徐兴国原有位于海安县海安镇新桥村8组自有房屋于2012年被征收而获得的回迁房。诉讼过程中，王兵向法院申请保全，要求对案涉房屋进行查封，并提供了担保。法院审核后，依法作出裁定并采取了财产保全措施。
原审法院认为，房屋转让协议系双方当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，协议成立且合法有效，双方当事人均应按协议全面履行自己的义务。双方约定了房屋转让的总价款，并就何时给付、给付数额作出了明确约定，除因王兵尚未办理产权登记，不具有法定物权外，双方约定的房屋权利归属应为有效。根据庭审查明的客观事实看，在王兵按约支付首批房款30万元后，徐兴国、赵辉协助王兵更换了车库，王兵还另行贴补28000元；王兵向开发商及物业管理公司陆续支付了若干项费用，徐兴国、赵辉均予以认可，故房屋权利归属明确，应确定为归王兵所有。在此情形下，王兵从开发商或物业管理部门领取房屋钥匙的行为，系其权利行使的必然表现，依法应予保护。徐兴国、赵辉私自更换门锁，与约定不符，于法无据，构成侵权。王兵要求徐兴国、赵辉停止侵权的诉讼请求，依法予以支持。王兵要求徐兴国、赵辉将已破坏的门锁恢复原状，因无法查明原门锁损坏状况及有无恢复可能，从权利保护角度，只需徐兴国、赵辉打开门锁，不再妨碍王兵正常、合理使用房屋即可。因案涉房屋目前尚未具备立即办理产权登记的条件，王兵要求徐兴国、赵辉协助办理房屋产权过户的诉讼请求，应待相关条件具备后再由徐兴国、赵辉予以协助，为避免讼累，王兵也应按约及时给付相应房款。徐兴国、赵辉所辩更换门锁不构成侵权，与双方约定不符，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）、（二）、（五）项、第二款之规定，判决：一、判决发生法律效力后，徐兴国、赵辉立即停止对王兵按双方于2012年3月4日签订的《房屋转让协议书》享有民事权利的位于海安苏中尚城（地址在海安县海安镇中坝南路与黄海大道交叉路口东北处）15号楼304室房屋使用权的侵犯（包括但不限于打开私自更换的门锁）。二、在上述房屋具备产权登记后，徐兴国、赵辉协助王兵将上述房屋的产权变更登记到王兵名下，所需费用均由王兵负责。徐兴国、赵辉履行协助产权变更手续后，王兵即时付清购房余款。案件受理费160元减半收取80元，保全费3410元，合计3490元，由徐兴国、赵辉负担。
宣判后，徐兴国、赵辉不服，向本院提起上诉称：1、徐兴国、赵辉将尚未建成的房屋出售给王兵，但徐兴国尚未从开发商处取得房屋，也未向王兵交付房屋。双方之间仍为房屋买卖合同形成的债权关系，王兵对房屋的占有是非法的。2、房屋属于不动产，只有合法登记才能取得所有权。现案涉房屋尚不具备领取产权证的条件，王兵未能取得房屋所有权。开发商直接向王兵交付房屋，未得到徐兴国的许可，是无效的。请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
王兵答辩称：双方签订的房地产转让协议合法有效，根据协议约定房屋已归王兵所有。徐兴国、赵辉私自更换门锁系侵权行为，原审判决合法有据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是徐兴国、赵辉更换案涉房屋门锁的行为是否构成侵权。
一、王兵与徐兴国、赵辉签订的房屋转让协议，转让的标的物非房屋而是徐兴国与开发商签订的商品房买卖合同中的合同权利。双方签订房屋转让协议时，房屋尚未建成。协议的内容也未涉及徐兴国、赵辉在何时或者何种情况下向王兵交付房屋。协议只约定王兵如何支付房款，徐兴国、赵辉协助办理过户手续等内容，充分说明王兵无需从徐兴国、赵辉处取得房屋，而应从开发商处直接取得。另外，合同签订后，赵辉配合王兵重新选定车库，并由王兵直接与开发商结清煤气、水电开户、车库等费用，赵辉对此出具情况说明，未表示任何反对意见。如案涉房屋需徐兴国、赵辉向王兵交付，则应当由赵辉、徐兴国与开发商结清上述费用。上述情况可以证明房屋转让协议所转让的标的是徐兴国在商品房买卖合同中取得房屋及其所有权的权利。
二、王兵对案涉房屋的占有合法有据。徐兴国、赵辉已将取得房屋及其所有权的权利转让给了王兵，王兵按照协议约定履行了第一期30万元的给付义务，则其从开发商领取钥匙占有房屋，具有合同依据，为有权占有。虽因条件尚不具备，王兵未能完成房屋所有权登记手续，但其对房屋合法占有的权利应当受到保护。
基于上述理由，王兵取得房屋后，徐兴国、赵辉擅自将房屋的门锁更换，既违背了合同的约定，也妨害王兵对房屋的合法占有，损害其民事权益，构成侵权。王兵请求停止侵权于法有据，本院予以支持。徐兴国、赵辉称，应由其先从开发商处取得房屋后再交付给王兵，缺乏事实依据，本院不予采纳。
据此，原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由徐兴国、赵辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 高 雁
二〇一四年九月十日
书 记 员 毛 峰