山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第5891号
原告（反诉被告）景莹。
委托代理人宿捍东，山东XX律师事务所律师。
被告郭燕燕（反诉原告）。
原告（反诉被告）景莹诉被告（反诉原告）郭燕燕房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日、12月2日公开开庭进行了审理。原告景莹及其委托代理人宿捍东，被告郭燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告景莹诉称，2015年4月10日，原告景莹与被告郭燕燕签订房屋租赁合同，被告郭燕燕将青岛市XX区XX路XX号房屋出租给原告。原告景莹按照合同约定分三次交足上半年租金和押金后，被告郭燕燕拒不按照合同第九条约定帮助原告协调工商证、卫生证、消防证、特种营业证，经多次协商未果。2015年9月11日，被告郭燕燕伙同多人冲入原告承租的旅馆内殴打原告和原告之母。经查原告母亲手指挫伤，趁原告报警时，被告郭燕燕等6人把旅馆里的旅客和景莹的母亲全部撵出，造成退款3043元，全部财务被扣押。上述事实，违反了双方签订的房屋租赁合同，侵犯了原告的合法权益。要求判令被告郭燕燕1、返还1个月房租21666元整；2、返还押金20000元；3、赔偿营业损失3043元；4、赔偿停业损失5000元；5、赔偿医疗费290元；6、本案诉讼费由被告承担。
被告郭燕燕辩称，双方租赁合同履行至第5个月时，景莹通知我要单方解除合同，不按合同约定交纳房租，应认定原告违约在先。原告擅自拿走宾馆所有房间钥匙和门卡，卫生许可证、特种行业证、个体工商户营业执照、消防证，导致我方无法营业，后经我方多次催促，景莹2015年9月21日除房屋钥匙及抽屉钥匙未归还外，其余物品均已归还。景莹使用房屋期间发生水电费用计4406元，因原告租用期间使用及管理不当，造成空调、热水器等物品的损害，我方收回房屋后进行修补，造成我方损失巨大。原告的营业损失与停业损失与我方无关。被告未与原告之母有过身体接触，不可能有医疗费发生。综上，原告的全部诉讼请求我方均不同意支付。
反诉原告郭燕燕反诉称，2015年3月25日，反诉原告郭燕燕与反诉被告景莹签订房屋租赁合同，反诉原告将青岛市XX路XX号XX宾馆出租给反诉被告使用1年，在需要交纳下半年房租时，反诉被告不交，要求终止合同，反诉原告按合同约定收回房屋。但反诉被告将宾馆总房卡及所有钥匙和工商证、卫生证、消防证、特种行业许可证非法拿走，导致反诉原告收回房屋后无法营业，反诉被告租用最后2个月的水电费未交，租用期间使用及管理不当，造成宾馆一层顶棚被漏及多处损坏。上述事实，违反了双方签订的房屋租赁合同，侵犯了反诉原告的合法权益。要求判令反诉被告景莹1、支付更换新门锁费用13960元；2、支付维修费用8280元；3、返还水电费用4406元；4、支付租金逾期违约金10660元；5、支付空房1个月租金损失21666元；6、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告景莹辩称，2015年9月21日，反诉被告将总房卡交给反诉原告，不存在反诉被告应承担总房卡、总钥匙、新锁更换的费用。反诉被告在使用宾馆期间，没有损坏房屋的任何设施，不存在支付维修费的问题。反诉原告没有明确说明水电费的发生时间，反诉原告应承担举证责任。反诉被告一直希望积极履行合同，但因反诉原告没有完全履行合同义务，2015年9月11日反诉原告以暴力相威胁，将反诉被告赶出诉争房屋，导致合同无法履行的责任完全在于反诉原告。综上，反诉原告的反诉请求不能成立。
经审理查明如下事实：
1、2015年3月25日，原告景莹（承租方-乙方）与被告郭燕燕（出租方-
甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定“第一条：甲方将自有坐落于青岛市XX路XX号，出租部分的使用面积约500㎡给乙方作宾馆使用。第二条：租赁期共12个月，甲方从2015年4月10日起将出租房屋交付给乙方使用，至2016年4月9日收回。3、乙方未经甲方允许拖欠房租，甲方可以终止合同，收回房屋。第三条：甲乙双方议定初始年租金贰拾陆万元，由乙方于2015年3月25日交纳给甲方伍万元，今后提前1个月，每季度交纳一次，先付后用。经双方商定自第三次交半年度的租金，年租金不变。4月30日前乙方将第一季度剩余壹万伍仟元及贰万押金交给甲方，乙方在第三次交租金时将剩余壹万押金交给甲方。租赁期间的水、电等各种费用均由乙方负担，按有关行业的规定缴纳。乙方需向甲方预交保证金叁万元，租赁期满结算各项费用后多退少补。第四条：乙方要爱护房屋及有关设施，若房屋及有关设施因承租方使用、管理不当造成损失的，由承租方负责赔偿和维修。第六条：1、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的0.1%，以天数计算向甲方交付违约金。第九条：其他约定事宜：房屋内所有装修、设施、物品皆为甲方所有。乙方在合同期满后须保证完好，正常经营。工商证、卫生证、消防证、特种行业证，甲方须帮助协调，如出现因证照原因停业，甲方须退给乙方房租（剩余日期的）。出租方：郭燕燕签名，承租方：景莹签名。双方签名处均有捺印。”
2015年3月25日原告景莹通过银行转账方式支付给被告郭燕燕50000元、3月30日支付30000元、6月10日支付65000元，以上合计145000元，另外，景莹在接收该宾馆时尚有郭燕燕经营期间遗留的租客需交纳费用5000元，经原被告协商同意该费用折抵景莹房租5000元。2015年3月25日始景莹接手宾馆使用，同年9月13日郭燕燕将宾馆收回自用，房屋移交时双方未办理任何交接手续。以上事实双方均无异议。
案件审理期间，原告景莹向本院提交调取证据申请书。从本院调取的青岛市公安局市北分局台东派出所接处警登记表记载，2015年9月13日景莹向派出所报称，其租赁XX路XX号XX宾馆，租期为2015年4月10日至2016年4月9日，年租金260000元，已交145000元（含20000元押金），10月10日半年租金到期，与房东存在纠纷，其母亲在宾馆内不出来。经调解，双方同意自行协商。9月21日接处警登记表记载，景莹来所报称XX旅馆房屋存在纠纷，任伟成（男）与景莹在XX路XX旅馆因租房发生纠纷，双方互相推搡，双方均未受伤，均不要求法医鉴定。经协商双方均表示互不追究对方任何责任。
原告景莹称双方发生纠纷后，被告郭燕燕将房客撵走，本人退给房客租金3043元为其营业损失。停业损失5000元指尚未撵走的房客说也向郭燕燕交纳了房费，让其退还已收取的房费。景莹对其上述主张均未提交证据予以证明。景莹称医疗费290元为其母亲王玉芬手部受伤所支付的费用，无医疗费用凭证。
原告景莹称，其经营期间，被告郭燕燕提供的营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、消防安全检查合格证，上述证件在相关部门工作人员检查工作中发现证件过期说违法经营，且消防证记载房屋面积与房屋实际面积不符，本人担心会出问题。另外2015年4、5、6三个月份二楼洗浴中心装修导致宾馆没有客源，生意不好。郭燕燕称，2015年9月7日景莹通知我要审证，我提醒她要交房租，9月10日我去宾馆，景莹告诉我因我未办理审证手续，她要单方终止合同，我让她慎重考虑此事。被告郭燕燕在第一次庭审中确认9月21日景莹将上述4个证件，1张门卡退还，但钥匙未能返还，其锁门至10月5日。景莹称郭燕燕自9月13日接收宾馆，宾馆一直正常营业未停业，9月20日其将4个证件、1张门卡和万能钥匙交给郭燕燕。双方对其各自的陈述均未提交证据予以证明。
原告景莹提交2011年10月20日青岛市公安消防支队市北区大队核发消防安全检查合格证（青北公消检许字[2011]第608号）记载，XX路XX号XX区XX宾馆房屋使用面积181平方米。被告郭燕燕提交青房地权市字第××号房地产权证记载，房屋权利人郭燕燕，房屋座落于XX区XX路XX号，商业用途，建筑面积332.77平方米。当庭原被告均认可涉案房屋为改造后的夹二层，约有500平方米。
被告郭燕燕为证明其反诉请求成立，提交如下证据：
<1>、2015年9月17日临沂联发电子有限公司收据，记载青岛XX宾馆付23把锁520元/把、软件发卡机1套1000元，总计12960元；10月8日人工维修费1000元。用于证明更换门锁花费13960元。原告景莹认为，该单据并非发票，客户名称与郭燕燕名字不一致，郭燕燕支付上述费用时间并非为景莹控制房屋期间，支付该费用与景莹无关。
<2>、2015年9月15日修门拉手280元；9月16日换地簧350元；9月22日空调维修费550元；2015年10月4日维修顶棚、走廊等3300元、更换走廊地板革1300元、更换混水阀、排风扇、水管等1400元、修理门500元、更换洗手盆下柱、下水600元，合计7100元；以上均为收据，合计金额8280元。证明店内设施损坏支付的维修费用。景莹质证意见，接收宾馆时走廊有损坏，在我使用期间损害加大，因下雨导致天棚渗漏墙壁脱落，我认可该维修费用，其余花费与我无关，不同意赔付。另外收据并非发票随意性大，客户名称与郭燕燕名字不一致，收据所载内容无法证明系景莹造成的设施损坏。
<3>、于2015年10月12日打印客户名称为青岛海丰集团公司（XX路XX号）交纳2015年10月份水费、排污费计787.50元；同年11月4日支付2015年9月份水费、排污费计962.50元。2015年11月4日付款名称青岛市市北区满天星浴池（XX路XX号）交纳2015年9月份电费1774.93元；11月8日交纳2015年10月份电费884.14元。以上费用合计4406元要求景莹返还。景莹和郭燕燕均认可水电表均为大表，其下有多家商户在使用该表，XX宾馆负责向其他商户收取费用。原告景莹认可在其经营期间，欠交2015年8月5日至9月13日期间电费1900元、水费600元。
<4>、第二次开庭提交银行资金流水表用于证明，2015年6月10日景莹付款65000元。根据合同约定，景莹第二次交费应在2015年5月25日，逾期15天；第三次交费时间为8月25日，但景莹在9月21日才将营业执照及钥匙交还，逾期26天；按租金260000元的日0.1%计算，违约金为10660元。景莹认为，郭燕燕交付房屋一直达不到使用要求，其违约在先。
上述事实，有原告景莹提交房屋租赁合同、银行资金流水明细、照片等，被告郭燕燕提交房产证、银行资金流水明细、收据一宗、水电费交费凭证，法院调取接处警登记表，各方当事人的陈述在案为证，并经庭审质证和本院审核，可以认定。
本院认为，原告景莹与被告郭燕燕签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定有效。双方当事人均应当自觉遵守。但在合同履行过程中，原被告因租金的交付发生争议，景莹向所在辖区派出所报警寻求解决纠纷途径，但从法院调取的接处警登记表来看，既无景莹所述涉及宾馆服务行业相关证件不符合规定的记载，亦无郭燕燕所称景莹不退还宾馆钥匙的记载。因双方均认可交接房屋时未办理书面移交手续，房屋当时状况无法证明，原告景莹称被告郭燕燕交付的房屋不具备使用要求，违约在先无证据查实，本院不予采纳。根据合同约定，原告景莹应在2015年8月25日支付下半年的租金130000元，因其未能支付租金导致双方产生矛盾，被告郭燕燕于2015年9月13日将房屋收回自用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的地的情形，合同可以解除。原告景莹称因被告郭燕燕提交的证件经相关工作人员检查说有问题属于违法经营，对其陈述未向法院提交证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。因景莹未按合同约定支付房租构成违约，被告郭燕燕提前收回房屋解除合同，符合双方合同第二条第三项约定。双方均认可景莹实际交纳费用为150000元（其中半年房租130000元、20000元房屋押金）。2015年上半年租期至10月10日，景莹于9月13日退出宾馆，期间未使用房屋27天的租金19499.40元（21666元/月÷30天×27天）被告郭燕燕应退还给原告景莹。房屋租赁合同解除后，原告景莹预交的房屋押金20000元郭燕燕应予以返还。原告景莹要求赔偿营业损失及停业损失无证据证明该损失存在，本院不予支持。医疗费与本案无关亦无证据证明实际发生，本院亦不予支持。
反诉原告郭燕燕二次庭审记录关于钥匙是否返还的陈述相互矛盾，本院不予采信。加盖临沂联发电子有限公司印章的钥匙收据，反诉被告景莹不予认可，该收据的出具单位应提供完税发票且作为证人应出庭作证接受当事人的质询，因该收据不符合证据的形式要件，本院不予采信。反诉被告景莹确认顶棚、走廊系其经营宾馆期间造成的损坏。根据合同第四条约定，该笔维修费用3300元应由景莹承担，但其他维修费用的支付郭燕燕无法证明系景莹使用期间造成的损坏，反诉原告要求反诉被告承担责任，证据不足。反诉原被告均认可XX路XX号名下的水电表为多户商家共同使用，由XX宾馆经营人向其他商户收取水电费用，郭燕燕无证据证明其主张的水电费用4406元为景莹欠交费用，景莹认可其欠交2015年8月5日至9月13日期间电费1900元、水费600元，故反诉原告郭燕燕的该项诉求本院予以部分支持2500元。根据合同第六条约定支付违约金情形并不包括相关证件的返还时间，反诉原告郭燕燕要求反诉被告景莹支付8月25日至9月21日返还执照及钥匙期间的违约金诉求既不符合合同约定亦与法律相悖，反诉被告景莹迟延交纳2015年5月25日至6月10日期间的房租，应支付违约金3900元（260000元/年×0.1%×15天）。反诉原告郭燕燕于2015年9月13日收回涉案房屋自营，其作为房屋的产权人享有对房屋占用、使用、收益、处分的权利，其要求景莹支付其空房1个月的租金损失于法无据。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告郭燕燕于本判决生效之日起10日内返还原告景莹房租人民币19499.40元；
二、被告郭燕燕于本判决生效之日起10日内退还原告景莹房屋押金人民币20000元；
三、反诉被告景莹于本判决生效之日起10日内支付反诉原告郭燕燕房屋维修费人民币3300元；
四、反诉被告景莹于本判决生效之日起10日内支付反诉原告郭燕燕垫付的水电费人民币2500元；
五、反诉被告景莹于本判决生效之日起10日内支付反诉原告郭燕燕违约金人民币3900元；
六．驳回原告景莹的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告郭燕燕的其他反诉请求。
如果被告郭燕燕、反诉被告景莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1050元、反诉案件受理费人民币637元，原告景莹负担750元，被告郭燕燕负担937元（因原告景莹已预交，被告郭燕燕于本判决生效之日起10日内直接支付给原告景莹）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 陈 妙
人民陪审员 于建芝
人民陪审员 张淑娟
二〇一六年三月一日
书 记 员 刘雅洁