连云港市赣榆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0707民初1571号 原告：祁明晓，男，1989年11月28日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：祁明星，女，1985年1月15日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 委托诉讼代理人：徐长太，男，1957年2月15日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 被告：宋顺忠，男，1975年8月8日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 被告：成龙虎，男，1977年1月25日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 被告：代彦宁，女，1983年6月22日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：孙飞腾、车银远，连云港市赣榆区赣马法律服务所法律工作者。 原告祁明晓与被告宋顺忠、成龙虎、代彦宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁明晓的委托诉讼代理人祁明星、徐长太，被告宋顺忠，被告成龙虎、代彦宁的共同委托诉讼代理人孙飞腾到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁明晓的委托诉讼代理人祁明星、徐长太，被告宋顺忠，被告成龙虎、代彦宁的共同委托诉讼代理人车银远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁明晓向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告购房款275000元及逾期利息；2.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中原告增加诉讼请求，要求被告支付购房款285000元及逾期利息。事实与理由：2017年11月13日，原告与被告宋顺忠签订《买卖房屋双方补充协议》，协议约定被告宋顺忠将原告的房产以400000元价格介绍卖给被告成龙虎、代彦宁，当时由被告宋顺忠付首付款125000元，并承诺余款275000元待银行二手房贷款手续办完后转交给原告。然而，被告宋顺忠以被告成龙虎、代彦宁拖欠购房款为由，导致其未能按约把余欠房款付给原告。因原告将房产实际转让给被告成龙虎、代彦宁，所以被告成龙虎、代彦宁应直接交付给原告，然而二被告以该欠款应由被告宋顺忠向原告偿还为由拒付。由于三被告之间相互推诿，导致余欠房款至今未付，因此，原告要求三被告共同偿还以上债务。 被告宋顺忠辩称，原告所诉与事实不符。2017年3月19日，答辩人从原告手中订购两套房产，每套房屋分别交了10000元订金。由于房屋有按揭贷款，原告让答辩人付些钱把贷款还了，答辩人就让被告成龙虎、代彦宁转了110000元给原告，自己又分两次付给原告105000元。款项转给原告后，原告迟迟未到银行解押，银行贷款办不下来，所以答辩人就到其他公司做了贷款。答辩人因此遭受损失，要求原告赔偿，但原告不同意。后来房价上涨，原告就不想卖房了。请求法庭查明事实，依法裁判。 被告成龙虎、代彦宁辩称，二答辩人是通过被告宋顺忠购买了原告所有的位于的房产，二答辩人是实际购房人，被告宋顺忠系中介。房屋的成交价400000元，答辩人代彦宁通过银行转账给原告110000元，被告宋顺忠付给原告115000元，共计付给原告225000元，尚欠175000元。原告没有按合同约定时间办理过户手续，应承担违约责任。请求法庭依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月19日，原告祁明晓（甲方）与被告宋顺忠（乙方）签订《房屋交易契约》，契约为格式文本，其中约定房产坐落于，房屋成交价为400000元，乙方于2017年3月19日给付甲方购房定金10000元，但对其余房款的支付方式和支付期限未作约定。双方约定办理房产过户手续的时间为2017年4月10日。合同还对违约责任作出了约定。合同由原告祁明晓的姐姐祁明星代为签订。合同签订当日，被告宋顺忠向原告的委托代理人祁明星交付购房订金10000元。祁明星向其出具收条一份。被告宋顺忠同日还向原告订购了原告所有的位于连云港市赣榆区，并交付购房定金10000元。 2017年3月30日，被告宋顺忠以被告代彦宁的名义（乙方）与原告祁明晓（甲方）就青口镇镇海西路汇豪鑫城S2号楼3单元202室房产签订《房屋交易契约》一份。合同约定房产的成交价格为400000元，乙方于2017年3月19日给付甲方购房定金10000元，首付款30000元于2017年4月1日前给付甲方。剩余房款360000元于乙方申请二手房按揭贷款，银行批复以后甲乙双方进行过户，有银行一次性划给甲方。双方同意于2017年4月20日前共同办理房产过户手续。甲方签名为祁明晓，乙方代彦宁的签名系被告宋顺忠代签。同日，被告宋顺忠还以案外人张红彬的名义（乙方）与原告祁明晓（甲方）就青口镇镇海西路汇豪鑫城S2号楼3单元202室房产签订《房屋交易契约》一份。合同约定房产的成交价格为310000元，乙方于2017年3月19日给付甲方购房定金10000元，首付款30000元于2017年4月1日前给付甲方。剩余房款27000元于乙方申请二手房按揭贷款，银行批复以后甲乙双方进行过户，有银行一次性划给甲方。双方同意于2017年4月20日前共同办理房产过户手续。甲方签名为祁明晓，乙方张红彬的签名系被告宋顺忠代签。 2017年3月30日，原告向被告宋顺忠出具60000元收条一份，载明：“今收到购房首付款60000元，陆万元整，祁明晓，2017.2.30。”同年4月24日，原告的代理人祁明星向被告宋顺忠出具45000元收条一份，载明：“今收到购房首付款45000元，肆万伍千元整，祁明晓，祁明星代，2017年4月24日。” 2017年7月15日，原告（甲方）与被告宋顺忠（乙方）签订《补充协议》一份，协议主要内容如下：乙方本人开有荣丰商务一家，从事二手房买卖，从甲方购买房屋两套，房产位于，汇豪鑫城S2号楼3单元202室。甲乙双方于2017年3月19日签订买卖协议，双方约定乙方的按揭房贷款在农业银行批复后双方进行房屋过户。2017年4月25日以前，乙方贷款人张红彬在农业银行贷款28万元，乙方贷款人代彦宁、成龙虎在农业银行贷款40万元都已成功批复。乙方并付给甲方首付款及定金共计壹拾贰万伍仟元整。因甲方祁明晓的套房产在银行抵押贷款，乙方所付首付款被其姐祁明星挪作他用，甲方房产一直没有解除抵押，致使甲乙双方无法正常过户，一直拖延至今。为督促甲方尽快将其所欠银行贷款结清，尽快与乙方过户，减少乙方损失，特补充以下协议：①甲方必须在2017年7月22日前与乙方贷款人进行房产过户，否则，甲方必须以月息6分计算，付给乙方利息；②如果因为甲方的拖延造成银行不放贷或者乙方客户不买此房，以及甲方故意违约不卖此房，甲方应给予乙方首付款的双倍钱款作为乙方的损失赔偿，利息照付；③甲乙双方对于双方之间的签订的每份协议、交易契约均无异议；④本合同一式两份，甲乙各执一份，未尽事宜，甲乙双方协商解决；⑤本合同自签订之日起生效。协议由原告的委托代理人祁明星代为签订。 2017年9月11日，原告将汇豪鑫城S2号楼3单元202室房产过户到被告成龙虎、代彦宁名下。 2017年11月13日，原告（甲方）与被告宋顺忠（乙方）又签订《买卖双方补充协议》一份，协议主要内容如下：甲方出售赣榆区青口镇汇豪鑫城S2号楼2单元202室、3单元202室给乙方，乙方共付给甲方定金及首付款壹拾贰万伍仟元整，由乙方负责办理银行二手房贷款手续。现3单元住宅202室已过户到乙方指定人成龙虎、代彦宁名下，待到银行二手房贷款手续办完后，银行将剩余款项付给甲方，如双方无法从银行正常办理二手房买卖相关手续或乙方拒绝配合银行抵押放贷，此套房剩余尾款由乙方支付给甲方。因甲方2单元202室在银行有抵押贷款未解押，致使此套房产无法过户到乙方指定人名下，因此，此套房产由乙方再找客户进行房屋买卖程序，甲方无异议。双方所签所有协议双方无异议。协议由原告的委托代理人祁明星代为签订。被告成龙虎、代彦宁认可被告宋顺忠系房产中介，其是委托宋顺忠代为签订买卖合同，代为办理银行贷款事宜。被告宋顺忠对委托代理关系无异议。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告代彦宁提交农业银行交易明细清单一份，证明2017年3月30日其通过银行转账方式向原告支付购房款110000元。原告对转账事实无异议，但辩称该110000元系被告成龙虎、代彦宁为形成办理二手房按揭贷款所需的已付首付款的记录而人为制作的付款记录，而且款项是由被告宋顺忠提供，先存入代彦宁的银行账户，再汇入原告的账户，汇入原告账户后，原告取出了50000元并返还给被告宋顺忠，其余60000元原告于当日向宋顺忠出具了60000元收条一份，也就是宋顺忠提交的落款日期为2017年3月30日的60000元收条。被告宋顺忠对原告的辩解不予认可，反驳称该110000元系被告龙成虎、代彦宁另行支付给原告的购房款，与其持有的60000元收条无关，该60000元是其以现金方式支付给原告。 2.原告提交农业银行交易明细及收条复印件一份，证明上述110000元并非真实的付款。银行交易明细显示2017年3月30日，原告的银行账户转入现金70000元，对方户名为张红彬，款项进入账户后随即被全部取出。转款与取款的地点为同一银行，代号为“104543”。70000元取出后，原告的账户又转入现金110000元，对方户名为代彦宁，款项汇入后随即又被取出50000元，其余60000元留在原告账户内。该笔款项的存款、转款与取款的地点亦为同一银行，代号为“104553”。被告宋顺忠对交易明细真实性无异议，但辩称不能证明原告将取出的50000元交付给他的事实。收条复印件内容为：“今收到代彦宁购房首付款壹拾壹万元整，￥110000元，收款人祁明晓，2017年3月30日。”原告称该110000元收条系其书写给代彦宁，代彦宁持收条到农业银行办理贷款时作为已付首付款的证明，银行审核完毕后，代彦宁又把收条退给原告，由原告销毁，所以复印件就留在了农业银行，收条复印件上加盖了“与原件核对相符”的印章，并由农业银行负责审核的人员“肖敏”签名。三被告对收条复印件的意见是该收条就是为了做贷款才写的，原件当时应该在银行。被告代彦宁亦未能向法庭提交收条的原件。原告、被告双方均认可案涉房屋的真实交易价格为400000元，但被告成龙虎、代彦宁向农业银行申请的按揭贷款数额为400000元，原告认可申请贷款时双方向银行另行出具了一份虚假的买卖合同。被告宋顺忠认可，在向农业银行申请按揭贷款未果的情况下，其就案涉房产向“连云港红岭金融公司”办理了抵押贷款，贷款数额为350000元，贷款期限为1年，贷款后，其未有将剩余购房款给付原告。被告宋顺忠称该贷款由被告代彦宁负责偿还。被告成龙虎、代彦宁对宋顺忠办理金融贷款一事表示知情。 另，原告在诉讼过程中，申请查封被告成龙虎、代彦宁名下的汇豪鑫城S2号楼3单元202室房产，并支付保全费2270元。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告宋顺忠接受被告成龙虎、代彦宁的委托与原告就案涉汇豪鑫城S2号楼3单元202室房产签订《房屋交易契约》，因履行该合同产生的民事责任应由被告成龙虎、代彦宁承担。《房屋交易契约》系交易双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已将案涉房产过户给被告成龙虎、代彦宁，二被告作为买受人亦应按约定向原告支付购房款。本案的主要争议焦点系原告祁明晓已收购房款的数额。原告对被告宋顺忠提供的定金收条及两份首付款收条的真实性无异议，因此，对原告已收到购房订金及首付款115000元的事实本院予以采信。被告代彦宁主张2017年3月30日其另行支付原告110000元购房首付款，并提交银行交易明细予以证明。虽然银行交易明细显示其账户转入原告账户110000元，且原告对将取出的50000元退还给被告宋顺忠的事实未提供直接证据证明，但该笔款项是否为被告代彦宁支付给原告的购房首付款及原告是否实际收到该110000元应结合案件的其他事实及证据予以认定。首先，按照被告宋顺忠代被告代彦宁与原告签订的《房屋交易契约》的约定，代彦宁在2017年4月1日前应给付原告购房首付款为30000元，余款360000元由代彦宁向银行申请二手房按揭贷款。因此，被告代彦宁在2017年3月30日当日向原告支付购房首付款110000元与合同约定不符，且其也未提供证据证明合同签订当日双方对首付款数额作出变更约定。其次，被告宋顺忠与原告在2017年7月15日和11月13日签订的两份补充协议中载明的已付定金及首付款的数额均为125000元。若被告代彦宁还支付给原告110000元，被告宋顺忠作为其代理人不在补充协议予以记录，显然与常理不符。再次，从2017年3月30日原告的银行账户交易情况来看，先由外人张红彬的账户转入70000元，且随后被取出，再由被告代彦宁的账户转入110000元，且部分款项被取出，原告账户留存的款项仅为60000元。从交易地点来看，两笔款项的存款、转款、取款均在同一地点，即买卖双方同时在场，符合当事人互相配合制作银行交易记录的特征。最后，原告提交的收条复印件有农业银行工作人员核对签名，可以证明被告代彦宁曾向农业银行提交过该收条的原件，若其实际向原告支付了110000元购房款，收条的原件应由其持有，但其至法庭辩论终结前未能向本院提交收条的原件，因此，不排除原件由原告收回的可能性。综合以上几点，仅依据被告代彦宁提交的银行转账记录，不足以证明其另行支付原告110000元购房款的事实。原告账户留存的60000元，不论款项来自被告宋顺忠还是代彦宁，均应认定为其收的购房款。被告宋顺忠系被告代彦宁的代理人，其提交的60000元收条中未有载明该款项的具体给付人，在买卖合同无约定的情况下，代理人与被代理于同日分别向卖房人支付远超出合同约定的首付款，明显与常理不符。结合收条的出具时间及数额与原告账户留存的数额，本院认定该收条系原告针对2017年3月30日其账户内留存的60000元所出具。综上，本院认定原告就案涉房产已收购房款数额为115000元。鉴于房屋交易契约及补充协议对剩余购房款的具体支付期限未作明确约定，原告主张的利息请求可自起诉之日起，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算。 综上所述，原告要求被告成龙虎、代彦宁给付购房款285000元及利息的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告宋顺忠系被告成龙虎、代彦宁的代理人，其代理行为的后果依法应由被告成龙虎、代彦宁承担，因此，原告要求其支付购房款的请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成龙虎、代彦宁应于本判决生效之日起十日内给付原告祁明晓购房款285000元及利息（利息自2018年1月29日起至实际给付之日，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算）。 二、驳回原告祁明晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5426元，保全费2270元，均由被告成龙虎、代彦宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5426元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。 (此页无正文) 审 判 长  李 虎 审 判 员  龚书明 人民陪审员  刘世富 二〇一八年七月二十六日 书 记 员  徐雪妮 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可能通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理人期限内，以被告代理名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。