广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1755号
原告石程，女，汉族，1992年2月10日�生，身份证住址湖北省赤壁市。
委托代理人裴宝军，广东鼎方律师事务所律师。
被告方莉，女，汉族，1964年5月16日出生，身份证住址河南省罗山县。
被告赵安员，男，汉族，1965年7月20日出生，身份证住址深圳市福田区。
两被告共同委托代理人张磊，广东鹏合律师事务所律师。
第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302－2，组织机构代码683790450。
法定代表人杜艳花，总经理。
委托代理人李婕雯，女，汉族，1992年7月10日出生，身份证住址广东省汕头市金平区，该公司职员。
委托代理人贾秀芳，女，汉族，1979年8月16日出生，身份证住址湖北省遵化市，该公司职员。
原告石程与被告方莉、赵安员房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，在依法追加深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）为第三人后，公开开庭进行了审理。原告委托代理人裴宝军，两被告共同委托代理人张磊，第三人家家顺公司委托代理人李婕雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告赵安员称与被告方莉为夫妻关系，2015年4月4日，原告与被告方莉的代理人被告赵安员由深圳市家家顺房产交易有限公司提供居间签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同中约定：被告方莉将其所有的位于深圳市宝安区松岗街道中海西岸华府南区的6A6C住房一套转让给原告，转让总价款为1,300,000元；交易定金50,000元；卖方承诺于本合同签订之日起110日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；买方须于2015年7月20日之前支付除定金之外的首期款340,000元，卖方须依买方或第三方�通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续；违约责任约定如任何一方逾期履行义务超过15日，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20％的违约金或承担定金罚责等内容。合同签订当天，原告按约支付了定金50,000元，被告赵安员收款并向原告出示收据一张。2015年7月6日，原告向两被告邮寄《催告函》一份，要求两被告在收到函后三日内“办理公证委托及赎楼”，但两被告至今未予办理；7月20日，原告向被告赵安员发信息要求其配合到银行办理资金监管手续，但其未予配合办理上述手续。被告赵安员并以与被告方莉并非夫妻关系所签协议无效为由不愿再履行上述二手房买卖合同。原告认为，被告的上述行为已违反了双方合同中相关约定，致使双方签订的合同无法按约定履行，被告的违约行为给原告造成了具大的经济损失。为维护原告�合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决：1、解除原告与被告之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、两被告返还原告支付的定金5万元并连带支付原告转让房款20％的违约金260,000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。
两被告共同答辩称：第一、两被告并非夫妻关系，而是普通的朋友关系，因被告方莉现已退休，在河南老家居住，涉案的房产被告方莉曾委托被告赵安员代为看管。在2014年12月份，被告方莉曾让被告赵安员向中介公司询价涉案房产，后被告赵安员到本案第三人家家顺公司去了解情况，第三人家家顺公司的工作人员将被告方莉的房屋信息登记后对外进行发布。后该房屋无人过问。在该房屋在中介处进行登记时，被告赵安员也如实的告知中介公司该房屋是替朋友放盘的信息，而非被告赵安员的房屋。2015年3月30日由于深圳市房产�台新政，导致深圳市的房屋价格大幅上涨，第三人家家顺公司的工作人员多次联系被告赵安员称有买主要购买涉案房屋，被告赵安员多次回复因该房屋是朋友的，故无权出卖，需要征求朋友的意见后再做回复。后原告与第三人家家顺公司多次找到被告赵安员，称有紧急情况小孩读书需要要求购买涉案房屋，被告赵安员也如实的告知了原告涉案房屋的实际所有人为被告方莉，只是帮朋友的忙，要等被告方莉来深后对是否出卖该房屋再做具体的回复。此后原告与第三人家家顺公司工作人员多次打电话催促要求成交，称先让被告赵安员与原告签订房地产买卖合同，等被告方莉来深后再决定是否交易，如被告方莉不同意交易，该份合同作废，对双方没有约束力。被告赵安员正是在此情况下才与原告及第三人家家顺公司签订了该份房地产买卖合同。第二、涉案定金5万元是由�告直接以银行转帐的方式转到第三人家家顺公司的银行帐号，并没有直接交付给两被告。至今定金仍在第三人处保管，故原告要求两被告返还定金缺乏事实和法律依据。第三、本案中的房地产买卖合同应当被认定为无效，被告赵安员并非该房屋的所有人，在签订房地产买卖协议时也并没有取得该房屋所有人即被告方莉的委托。且原告对于被告赵安员没有代理权处分涉案房屋是明知的，也不是该房屋的所有人。依据民法通则的有关规定，按照双方当事人的约定应由本人实施的法律行为不得代理，涉案房屋的数额巨大，需要办理相应的登记，该上述行为均必须所有权人才能实施，他人不得代理。因此被告赵安员与原告所签订的合同应当被认定为无效。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后而实施的行为，应当由第三人的行为人负责。在签订该份协议时，原告本人存在重大过错，对于签订该合同后是否能够履行主观上是明知的，签订该合同后，被告赵安员就告知了原告因被告方莉不同意出卖涉案房屋，要将涉案房屋留给自家的小孩居住，及时的履行了告知的义务。
第三人家家顺公司陈述称，第一、2015年4月4日，原告和被告方莉、赵安员基于真实的意思表示签订了涉案的买卖合同。该合同真实、有效、合法，合同约定被告将涉案房产以130万元价格出售给原告，为控制交易风险，三方在合同中备注：卖方代理人是卖方的丈夫，为夫妻关系，所签合同均有效，如违约按合同条款执行。根据合同原告向被告支付定金5万元，双方将5万元均作为交房保证金监管在第三人家家顺公司处。第二、被告方莉、赵安员为夫妻关系，因被告方莉在外地无法签订合同，在签约期间被告赵安员一直致电被告方莉向其确认，由于签约时被告方莉一直在河南老家，所以赎楼时间比较放宽，至2015年5月1日被告方莉称过来办理赎楼，但并没有过来。后又说6月7日过来办理赎楼，但仍是没有出现。之后被告赵安员称与被告方莉非夫妻关系，未进行赎楼并且拒绝按合同约定配合原告办理资金监管手续。2015年7月20日原告约被告前往交通银行办理资金监管，但被告没有到场配合。资金监管手续无法办理。经原告和第三人多次催告仍无结果，交易进度停滞不前。第三、第三人家家顺公司促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极进行沟通，已尽居间合同义务。
经审理查明：被告方莉为深圳市宝安区松岗街道沙江路中海西岸华府（南区）6栋A单元6C号房产（以下简称涉案房产）权利人，涉案房产房产证号为50××21，性质为市场商品房，建筑面积76.27平方米。根据原告提交的产权资料电脑查询结果表显示涉案房产在2015年9月10日时未设立抵押登记。
2015年4月4日，原告作为买方与作为卖方代理人的被告赵安员及第三人家家顺公司订立了一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号503330152）。合同约定将卖方即被告方莉所有的涉案房产转让给原告，房产转让总价款为130万元，交易定金为5万元，买方同意在合同签订时向卖方支付；买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金的楼款，卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续，买方须于2015年7月20日之前支付定金之外的首期款34万元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；涉案房产有抵押，卖方承诺于合同签订之日起110天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则，同时违约方须按成交价的3%向居间方支付佣金。合同备注条款载明，卖方代理人是卖方的丈夫，为夫妻关系，所签文件合同均有效，如违约按照合同条款执行，此房带家私电一起出售，房款包括家私家电费用，附家私家电清单一份。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
合同签订当日，原告支付了定金5万元，被告赵安员向原告出具了收据，现定金5万元均托管在第三人家家顺公司处，第三人家家顺公司同意该定金由本院处理。
支付定金后，原告及第三人均催促两被告办理首期款资金监管手续，但被告�安员以与被告方莉并非夫妻关系为由，拒绝配合办理首期款资金监管及办理赎楼手续，交易停滞。
原告为购买涉案房产，向第三人家家顺公司支付了佣金3,120元。
另查明，两被告向本院提交了被告赵安员的结婚证及被告方莉的无婚姻登记记录证明，结婚证显示被告赵安员于1991年10月24日与常辉兰登记结婚，无婚姻登记记录证明为河南省罗山县民政局婚姻登记处于2015年6月22日向被告方莉出具，证明从2003年10月1日至今在该处婚姻登记档案中未发现被告方莉有离婚后再婚记录。庭审中，原告及第三人家家顺公司均确认在签订涉案合同时并未查看两被告的结婚证明材料。
上述事实，有当事人陈述及经庭审举证、质证的深圳市二手房买卖及居间服务合同、物业交接清单、收款收据、产权资料电脑查询结果表、结婚证、无婚姻登记记录证明等证据证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告赵安员没有提供证据证明其有代被告方莉签署涉案合同的代理权，被告方莉拒绝追认，因此，涉案《二手房买卖合同》对被告方莉不发生效力，由行为人赵安员承担责任。在此情形下，被告赵安员的行为构成处分他人财产的无权处分行为，该无权处分行为不影响涉案合同的效力，但被告赵安员在客观上无法履行涉案合同卖方交付涉案房地产的主要合同义务，被告赵安员显属违约。原告可解除合同并要求被告赵安员支付违约金、返还定金。
关于定金，原告支付的50,000元，现托管在第三人家家顺公司处，第三人家家顺公司同意由法院依法处理，现本院已确认解除涉案合同，第三人家家顺公司再保管定金已无合同依据，因此，应由第三人家家顺公司向原告退还定金50,000元。
关于违约金数额。本院认为，涉案合同备注载明被告赵安员称系被告方莉丈夫，为夫妻关系，所签文件合同均有效，如违约按照合同条款执行，而原告及第三人家家顺公司均未审查被告赵安员与被告方莉的婚姻登记记录，其对涉案合同无法实际履行存在一定过错，同时，原告在知晓被告方莉并不愿意对被告赵安员签订的涉案合同进行追认的情况下，应知晓涉案合同无法实际履行，其购买房产的目的无法实现，其应当另行购买其他房产，以减少因本案交易可能遭受的损失，再结合涉案合同仅履行至支付定金阶段并未实际办理资金监管的情况，本院依据公平和诚实信用原则以及涉案合同关于�约金数额的约定，将违约金数额酌情确定为130,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告石程与被告赵安员签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；
二、被告赵安员于本判决生效之日起三日内向原告石程支付违约金130,000元；
三、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司于本判决生效之日起三日内向原告石程退还托管款项50,000元；
四、驳回原告石程的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利�。
本案受理费人民币2,975元，由被告赵安员负担人民币1,300元，由原告负担1,675元，此款原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 周 爰
书 记 员 江伟娣
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，�据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约�支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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