鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内06民终673号
上诉人（原审被告）内蒙古三江房地产开发有限公司，住所地内蒙古鄂尔多斯市东胜区羊场壕乡圪堵社（畜牧局南）。
法定代表人程协桥，系公司董事长。
委托代理人高丁，系该公司职工。
被上诉人（原审原告）呼延瑞峰，男，汉族，1974年7月生，个体工商户，现住内蒙古鄂尔多斯市。
委托代理人郭利锋，鄂尔多斯市东胜区148法律服务所法律工作者。
上诉人内蒙古三江房地产开发有限公司（以下简称三江房地产公司）因与被上诉人呼延瑞峰商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院作出的（2016）内0602民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日受理后，依法由审判员王学军担任审判长，与审判员倪志强、审判员杨瑞华组成合议庭，于2016年6月20日对本案公开开庭审理。上诉人的委托代理人高丁，被上诉人的委托代理人郭利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月30日，呼延瑞峰与三江房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：呼延瑞峰购买三江房地产公司开发建设的位于鄂尔多斯市东胜区商品房，该商品房总价款1192966元，呼延瑞峰于2010年5月23日一次性付清房款，三江房地产公司于2011年3月26日将房屋交付呼延瑞峰，《商品房买卖合同》于2011年8月12日在鄂尔多斯市房地产管理局备案。
原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，故双方签订的《商品房买卖合同》真实、有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，依查明事实，呼延瑞峰于2010年5月23日一次性付清三江房地产公司购房款1192966元，三江房地产公司于2011年3月26日履行了交房义务，但至今未能将房屋所有权转移于呼延瑞峰。转移房屋所有权是商品房买卖合同履行的最终目的，因商品房买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移法定应当办理登记手续，故三江房地产公司有义务协助呼延瑞峰办理本案所涉及房屋的所有权证。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，本案三江房地产公司称三江房地产公司公司已按照合同约定将涉诉房屋备案所需资料提交房管局备案，但未能提供充分证据证明已履行上述义务，其应承担举证不能的法律后果。关于三江房地产公司提交的《承诺书》，其中呼延瑞峰承诺的内容是其对于办理房屋所有权证相关费用自行承担的承诺，上述承诺不能免除三江房地产公司的合同义务即三江房地产公司应当按照法律规定及合同约定协助呼延瑞峰办理房屋所有权证。
三江房地产公司辩称的呼延瑞峰办理房屋所有权证的费用是否已经交纳及办证费用的交纳时间和三江房地产公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之间相互并不冲突，且依据合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内就应当完成上述备案义务，故三江房地产公司拒绝协助办理房屋所有权证的理由不能成立。呼延瑞峰请求三江房地产公司协助办理房屋所有权证并将房屋所有权证交付给呼延瑞峰，因房屋所有权证需呼延瑞峰交纳相关办证费用后由房屋管理部门负责办理，故呼延瑞峰请求三江房地产公司交付房屋所有权证的请求，不予支持。
关于违约金，呼延瑞峰、三江房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于不能在规定期限内取得房地产权属证书作了明确约定，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。针对违约金的约定，三江房地产公司提交呼延瑞峰出具的《承诺书》一份证明呼延瑞峰承诺撤回诉讼请求就对违约金也予以放弃，但依据呼延瑞峰的表述内容，并不能认定呼延瑞峰对违约金予以放弃，且三江房地产公司再未提交其他证据对呼延瑞峰明确放弃追究三江房地产公司违约责任予以证明，故本院对三江房地产公司所述不予采信。现呼延瑞峰请求依据已付购房款的0.3%即3578元支付违约金（1192966元×0.3%=3578元）符合法律规定及合同约定，予以认定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下：一、内蒙古三江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助呼延瑞峰办理本案《商品房买卖合同》所涉及房屋的房屋所有权证；二、内蒙古三江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付呼延瑞峰违约金3578元（1192966元×0.3%=3578元）；三、驳回呼延瑞峰其他诉讼请求。
原审宣判后，三江房地产公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。上诉理由：2015年7月2日，呼延瑞峰将三江房地产公司诉至法院，请求判令三江房地产公司退还其两供基金、印花税等费用共计61066元。后经双方协商，三江房地产公司将上述税费退还给呼延瑞峰，同时，呼延瑞峰向三江房地产公司出具了《承诺书》。该承诺书的主要内容为：三江房地产公司向呼延瑞峰退还61066元费用后，办理该房屋产权证的事宜以及向房管部门交纳相关费用由呼延瑞峰自行负责，与三江房地产公司无关；呼延瑞峰承诺撤回对三江房地产公司提出的退还办证费用及违约金的诉请。后三江房地产公司将该61066元税费退还给了呼延瑞峰，呼延瑞峰遂撤回起诉。上述承诺内容应视为双方当事人对所签署的《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的变更证明，自呼延瑞峰作出该书面承诺后，办理该房屋产权证的义务已由三江房地产公司转移至呼延瑞峰。原审法院无视该承诺书的内容，仍按商品房买卖合同的约定条款作出判决，该判决存在明显错误。根据合同法第七十七条规定，本案商品房买卖合同已进行了有效变更，双方应按变更后的约定履行合同，原审判决认定事实存有错误。
被上诉人呼延瑞峰答辩称，不同意上诉人的诉请及理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本院经审理查明，本案诉争房产所处楼盘已通过建设行政主管部门的竣工验收，并已在房屋管理部门办理了商品房初始登记。上诉人（出卖人）三江房地产公司至今未能向呼延瑞峰（买受人）开具不动产销售发票，亦未向税务机关缴纳该项税费。2015年9月16日，呼延瑞峰向三江房地产公司作出书面承诺，该承诺的主要内容为：呼延瑞峰请求三江房地产公司退还两供基金、契税等费用61066元，此后办理本案诉争房屋产权证的事宜及向房管部门缴纳相关费用由呼延瑞峰自行承担，与三江房地产公司无关；呼延瑞峰在领取退还款项后，将所有票据原件交回三江房地产公司；呼延瑞峰在领取三江房地产公司退还款项后，撤回对三江房地产公司的（2015）东民初字第4572号民事案件的全部诉讼请求。
另查明，本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为诉争房产是否具备办理产权证的全部要件，呼延瑞峰的书面承诺能否免除三江房地产公司的合同义务和法定义务，三江房地产公司在退还两供基金及其他费用后是否仍有协助呼延瑞峰办理产权证的义务；三江房地产公司在办理诉争房屋产权证的过程中是否有违约行为，呼延瑞峰的书面承诺能否免除其违约责任。
首先，关于本案诉争房产是否具备办理产权证的全部要件，呼延瑞峰的书面承诺能否免除三江房地产公司的合同义务和法定义务，三江房地产公司在退还两供基金及其他费用后是否仍有协助呼延瑞峰办理产权证的义务的问题。第一，基于本案诉争房产所处楼盘已通过竣工验收，并办理了商品房初始登记，故本案诉争房产已具备办理产权证的基本条件，但因三江房地产公司在向呼延瑞峰出售该房产后，至今未能向税务机关缴纳开具不动产销售发票的相关税费，致使本案诉争房产并不具备房管部门办理房屋产权证的全部要件，故三江房地产公司仍需继续履行该项义务。第二，关于该承诺书的法律效力的问题。结合书面承诺的法律性质和呼延瑞峰的具体承诺内容，本院认为该书面承诺仅具有撤回另案诉请、免除三江房地产公司向产权登记机关缴纳两供基金、契税等费用的能力，并不具备免除三江房地产公司其他约定义务和法定义务的能力，故三江房地产公司仍需向呼延瑞峰开具不动产销售发票，并向产权登记机关报备办理产权证所需全部资料。诚然，呼延瑞峰在作出该书面承诺后，向产权登记机关缴纳本案诉争房产的两供基金、契税等费用的义务应由其自力负担。上诉人的本项上诉理由不能成立。
其次，关于三江房地产公司在办理诉争房屋产权证的过程中是否有违约行为，呼延瑞峰的书面承诺能否免除其违约责任的问题。经查，上诉人三江房地产公司于2011年3月26日，将诉争商品房交付被上诉人呼延瑞峰。双方当事人所签商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但因上诉人三江房地产公司未能及时开具本案诉争房产的不动产销售发票，故该约定中报备产权登记机关的资料并不完整，三江房地产公司已违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案中，三江房地产公司未能依法、依约完整履行合同义务，故其应当依照合同约定承担违约责任。另，关于呼延瑞峰的书面承诺能否免除三江房地产公司违约责任的问题。经查，该书面承诺的尾部条款的内容仅是三江房地产公司在退还该61066元两供基金契税等款项后，呼延瑞峰撤回其索要两供基金、契税等费用的诉请，并未明确免除三江房地产公司在办理产权证过程中的违约金，亦未排除呼延瑞峰再次起诉主张违约金的权利。因此，上诉人的本项上诉理由缺乏事实和法律依据。
因原审判决已判令三江房地产公司协助呼延瑞峰办理本案诉争房屋的房产证，但该判项的可执行内容并不具体。本院为促进本诉纠纷的实质性解决，根据双方当事人的权利义务履行情况，结合双方当事人的诉请和抗辩理由，将通过加判方式弥补原审判决的不足。
综上，上诉人三江房地产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判；
二、上诉人内蒙古三江房地产开发有限公司应在本判决生效后七日内，向被上诉人呼延瑞峰交付位于鄂尔多斯市东胜区诉争商品房的不动产销售发票。
二审案件受理费200元，由上诉人内蒙古三江房地产开发有限公司负担200元。
本判决为终审判决
审判长 王学军
审判员 倪志强
审判员 杨瑞华
二〇一六年七月十八日
书记员 杨 卓
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。