吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民二终字第134号
上诉人（原审被告）：崔明哲，男，1964年7月30日出生，朝鲜族，延吉市河南社区卫生服务中心医生，现住吉林省延吉市。
被上诉人（原审原告）：延边盛达物业有限责任公司，住所吉林省延吉市天池路1077-2号。
法定代表人：崔永道，该公司经理。
委托代理人：卢有铭，该公司职员。
上诉人崔明哲因与被上诉人延边盛达物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民再字第9号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审原告诉称：原告在2013年7月6日至2014年7月5日为被告提供物业服务，被告至今未按合同约定缴纳物业服务费2214.14元、违约金23.25元，共计2237.39元。原告多次催款，被告以种种理由至今未缴纳物业费。现原告诉至法院，要求被告立即支付所欠物业服务费及违约金共计2237.39元，并承担本案诉讼费。
原审被告崔明哲辩称：被告房屋是门市房，坐落在主干道一侧，并不在原告的物业服务范围内；被告房屋产生的生活垃圾由环卫处处理，原告没有为被告服务；原告是与警察公寓住宅区内的业主签订的合同，并没有与门市房业主签订合同，故不同意缴纳物业费。
原审判决认定如下事实：原告于2004年5月8日依法成立，经营范围为物业管理、租赁车位、正餐服务。原告与延吉市参花警察公寓业主委员会于2013年7月6日签订物业服务委托合同，约定原告为参花警察公寓小区提供物业服务，物业公益性服务项目为：房屋建筑共用部位的维护和管理；公有共用设施设备的运行、维护和管理；公用设施和附属建筑物、构造物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、园林小区、小区雕塑、凉亭、连廊、假山、喷水池、娱乐健身器材及场地维护；公共环境卫生及房屋共用部分的清洁、生活垃圾的收集、清运，不含生活垃圾的收集、清运、处理；交通与车辆停放秩序的管理，不得阻碍消防通道；配合公安部门维护小区内的公共秩序，实行按规定路线安全巡视制度，发现问题及时向公安部门报告和协助处理；协助消防部门做好消防安全防范和宣传工作；管理小区相关资料及住户档案、维修记录等。合同约定收费标准为非住宅用房每月每平方米1.0元，诉讼中原告自行将收费标准调整至每月每平方米0.8元，合同期限为2013年7月6日至2015年7月6日。被告实际所有的门市房位于延吉市参花警察公寓509002号明康药房，建筑面积为230.04平方米。原告按照合同约定，为参花警察公寓小区提供物业服务，但被告没有缴纳2013年7月6日起至2014年7月5日期间的物业费2214.14元（230.04×0.8元×12个月=2214.14元）。
原审判决认为：原告依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延吉市参花警察公寓业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对参花警察公寓小区全体业主具有约束力。原告为参花警察公寓小区提供了相关的物业服务，被告直接或间接地受益，因此原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告按日万分之二点一标准支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，符合国家关于违约金的规定，本院予以支持。关于被告没享受到原告提供的物业服务，不同意缴纳物业费的抗辩主张，因其未能提供足够的证据予以证明，本院不予采信；关于被告物业服务合同是原告与警察公寓住宅区内的业主签订的，没有与门市房业主签订的抗辩主张，因业主委员会签订的物业合同效力及于全体业主，故本院对被告的该抗辩主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条至一百六十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：被告崔明哲于本判决生效后立即支付给原告延边盛达物业有限责任公司2013年7月6日起至2014年7月5日期间的物业费2214.14元及违约金（按日万分之二点一计算，自被告拖欠每年物业费的次年1月1日至2014年10月10日止）。如被告崔明哲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告崔明哲负担。
本案再审过程中，原告对原审判决没有异议。
原审被告在再审中称：被告的房屋是临街门市房，所涉及的物业服务仅为垃圾清运及主干道冬季清雪等，但原告未履行该义务，不能要求被告支付物业费。物业服务合同关于被告物业费的收费标准显失公平，原告提供的大部分物业服务被告享受不到，但收费标准却高于住宅，显然不公平。被告不应交物业费，原审判决错误。
原审再审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
另查明，被告的门市房临街，门前及主干道的积雪都是被告自己清扫。
原审再审认为：尽管被告的门市房临街，门前及主干道的积雪都是被告自己清扫，但该义务是被告的经营行为产生，不是原告不尽义务的结果。被告作为小区的业主，受小区业主委员会与原告签订的物业服务合同的约束。被告认为合同约定的收费标准显失公平，应向业主委员会反映，由业主委员会与原告协商后对合同进行变更。物业费是物业企业得以正常运行的基本条件，事关全体业主的共同利益。在原告提供了日常服务的情况下，被告不应拒付物业费。原判决认定的事实基本清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条之规定，判决：
维持本院（2014）延民小额字第231号民事判决。案件受理费50元（原告已预交），由被告崔明哲负担。
上诉人崔明哲不服原审再审判决上诉称：一、被上诉人未履行垃圾的清运及冬季清雪义务，根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”被上诉人在未履行合同约定义务的情况下，不能要求上诉人履行支付物业费的义务，一审判决在被上诉人违约不履行物业合同义务的情况下判令上诉人支付物业费违反法律规定。二、上诉人不是该房屋业主，也不是业主使用人，故上诉人没有缴纳物业服务费的义务。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据上述规定，一审判决认定上诉人缴纳物业费显然违反法律规定。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，故请求改判，驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人延边盛达物业有限责任公司辩称：1、合同约定清雪只清主干道（小区内的主干道、小区门口的大道的三包）。2、我们开始起诉的是崔康，经过崔明哲到庭以后，他是实际使用人，他要承担责任，所以我们变更了诉讼主体。3、再审时未提出主体错误。4、一审、再审认定事实清楚，程序合法，证据充分，维持（2014）延民小额字第231号民事判决。
二审期间，双方当事人未提供新证据。
本院对原审再审认定的事实予以确认。另查，被上诉人向原审递交起诉状中的被告为崔康，是涉案房屋的所有人，与上诉人是父子关系。2014年9月26日，一审开庭当天，被上诉人变更了被告为上诉人崔明哲，上诉人崔明哲参加了当天的庭审，并在庭审中自认其是涉案房屋的实际使用人。
本院认为，上诉人提出被上诉人未履行垃圾的清运及主干道冬季清雪约定义务，被上诉人违约，不应支付物业费的主张，因上诉人系延吉市参花警察公寓业主，延吉市参花警察公寓业主委员会与上诉人签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该物业服务合同对上诉人具有约束力。由于物业服务合同中约定被上诉人向包括上诉人在内的延吉市参花警察公寓小区内公有共用区域的业主提供共用下水管道、电力、通信、有线电视、供暖、燃气、化粪池、沟渠、公有共用卫生保洁以及涉案房屋所在的整栋楼公有共外墙、楼顶等公共专属管道、设施设备的维护服务管理工作，而上诉人未提供被上诉人未履行合同义务的相关证据，故应视为上诉人已享受了被上诉人提供的物业服务。上诉人提出涉案房屋临街门前及主干道保洁义务应由被上诉人承担无事实和合同依据，故对其该项主张不予支持。
关于上诉人提出上诉人不是该房屋业主，也不是业主使用人，故上诉人没有缴纳物业服务费的义务的主张，因被上诉人向原审递交起诉状中的被告为崔康，是涉案房屋的所有人，与上诉人是父子关系。2014年9月26日，一审开庭当天，被上诉人变更了被告为上诉人崔明哲，上诉人崔明哲参加了当天的庭审，并在庭审中自认其是涉案房屋的实际使用人，且作为被告参加了一审、再审庭审，在庭审中均未提出诉讼主体问题，上述事实应视为其应承担责任的默认，故对其该项主张本院不予支持。
综上，原审再审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人崔明哲负担。
本判决为终审判决。
审判长 董志忠
审判员 沙 卓
审判员 崔 玉
二〇一五年六月十九日
书记员 朴 民