天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终3150号
上诉人（原审被告）：天津壹酒贰吧商贸有限公司，住所地天津市河北区胜利路441号。
法定代表人：王秀春，董事长。
委托诉讼代理人：刘国强，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区民族路94号。
法定代表人：张秋苓，董事长。
委托诉讼代理人：石伟，天津天允律师事务所律师。
上诉人天津壹酒贰吧商贸有限公司因与被上诉人天津市海河风貌建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2015）北民初字第5095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人天津壹酒贰吧商贸有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人拒不履行合同主要义务，向上诉人提供的经营场所严重返潮，不具备经营条件，上诉人支付了巨额的维修费用，被上诉人违约在先，上诉人不应对被上诉人承担违约责任。
被上诉人天津市海河风貌建设发展有限公司辩称，上诉人明知返潮问题存在，就返潮问题双方达成过一致意见签订过补充协议，返潮问题未达到上诉人主张的被上诉人不履行合同义务的严重程度。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司向一审法院起诉请求：解除《楼宇租赁合同》；被告将坐落天津市河北区胜利路441号房屋腾空返还原告，被告给付自2014年10月12日至2015年8月11日期间的房屋租金494527.2元、物业管理费58650元、违约金334286元及自2015年8月12日至实际腾房之日止的房屋租金、物业管理费、违约金；补付2009年1月12日至2014年1月11日期间拖欠的房屋租金420903.64元；诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：坐落天津市河北区胜利路441号房屋系案外人天津市海河建设发展投资有限公司所有，2009年5月12日该公司将包括上述房屋在内的66栋楼宇委托原告进行招商、运营及管理，约定委托期间获得的收入归属原告，就招商、运营及管理所发生的全部费用及责任等均由原告负责。2009年1月12日，原告将讼争房租赁给被告经营使用。租期届满后，原、被告就原租赁合同有关事宜于2014年签订了《补充协议》，约定被告在2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠相当于12个月零11天的租金共计556659.01元，原告作为对被告的支持同意给被告减免9个月零11天的租金420903.64元，被告须于补充协议签订后5日内向原告支付剩余3个月租金135755.37元，原告同意在此前提下续签新的租赁合同；被告曾就墙体返潮、空调制热效果不佳、外摆物品损坏及门口树皮脱落等向原告提出投诉，现被告确认上述问题已得到解决，且因上述问题所造成的曾经及未来的影响均已基于原告就本补充协议所给予的支持而补偿完毕，被告不再向原告就原合同期内发生的任何问题进行申诉或索赔；本补充协议签订后，被告承诺按照原合同及本补充协议履行并严格执行，如未按原合同及本补充协议规定日期交纳租金及其他任何费用，原告有权停止提供售水、售电等物业服务；被告如出现违约现象，包括但不限于欠缴租金、水费、电费等（包括原协议，本补充协议及双方日后签订的续租合同等项下的任何款项），原告有权立即取消本补充协议给予的减免9个月零11天租金的约定，继续执行原合同规定，被告有义务补齐自2009年1月12日至2014年1月11日累计共拖欠租金556659.01元。上述《补充协议》签订后，双方重新签订《楼宇租赁合同（餐饮类）》，约定原告将上述房屋继续租赁给被告经营餐厅，租期为2014年1月12日至2017年1月11日；计租面积586.5平方米，其中地上面积为392.03平方米，地下面积为194.47平方米；租金标准为2014年1月12日至2016年1月11日地上每平方米每天3.8元，地下每平方米每天1元，每月租金为51227.26元，自2016年1月12日起至2017年1月11日，地上每平方米每天3.99元，地下每平方米每天1.05元，每月租金为53788.63元；合同期首年，被告以三个月为一期向原告支付地上面积租金，以一年为一期向原告支付地下面积租金，合同期后两年，被告以三个月为一期向原告支付全部面积租金，合同期内被告须采取上付制支付租金，每期需提前10个工作日支付，首期租金于合同签订后3个工作日内向原告支付；物业管理费标准为每平方米每月10元，每月物业费为5865元，被告以三个月为一期向原告支付，并采取上付制，每期需提前10个工作日支付，首期物业管理费于合同签订后3个工作日内向原告支付。合同还约定，本楼宇地下室及其他部分发生返潮的情况，属于被告维修范围，被告不得因此向原告追究任何责任；原告按照附件中的物业管理服务内容及本楼宇的使用手册向被告提供维修、安保等物业管理服务。对违约与赔偿双方约定，如果被告超过合同约定时间10日仍未交纳首期租金及物业费等相关费用，原告有权单方终止本合同，本楼宇原告可承租给第三方而无需通知被告，且不承担违约责任；租赁期间，如被告未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过10日，原告有权单方终止本合同（同时包括但不限于停止能源供应及其他物业服务），被告无权请求返还保证金并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金，被告未按本合同规定支付各项款项和费用，属被告违约，每拖欠一天，被告应偿付原告应付款项和费用0.3%的违约金。关于合同的解除，约定如被告违反双方于2014年签订的《补充协议》项下义务的，原告有权解除本合同并要求被告承担违约责任。双方在合同附件中对出租楼宇的区域图、交付条件、双方的营业执照等文件、物业管理服务内容、楼宇装修与使用手册、消防治安责任协议、楼宇交付确认书进行了约定。合同签订后，被告自2014年10月12日开始以讼争房存在返潮等问题为由拖欠原告租金、物业费。2015年3月10日，原告向被告发出房屋租金催缴通知函，要求被告于2015年3月11日前交付2014年10月12日至2015年3月11日期间的租金及物业费共计324808.19元。2015年4月20日，原告向被告发出扣除并补齐保证金告知函，要求被告于2015年4月25日前按照合同约定补齐保证金171267.78元。2015年8月7日，原告向被告发出缴费通知，要求被告于2015年8月15日前交纳2014年10月12日至2015年10月11日的租金及物业费共计667361.77元，但被告并未交纳。一审法院认为，被告主张《楼宇租赁合同》和《补充协议》系受欺骗情况下与原告签订，且权利义务不平等，对此被告应负举证责任，现被告不能提供证据证实其主张，故对其该抗辩意见不予支持，应认定上述合同及协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照约定享有权利和承担义务。被告自2014年10月12日起即未按合同约定交纳房屋租金及物业费，拖欠原告租金、物业费至今且违反《补充协议》的约定未补齐尚欠的420903.64元房屋租金，已经构成违约，现原告要求解除合同，按照合同约定符合解除的条件，故对原告的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，并不影响合同中关于结算及清理条款的效力，故按照约定被告应将所承租的房屋退还原告，并按约定应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金、物业费和逾期付款的违约金，因此对原告要求被告交纳自2014年10月12日起至实际腾房之日止期间租金及物业费的诉讼请求予以支持。被告应按每月租金51227.26元、每月物业费5865元标准支付原告自2014年10月12日至合同解除之日的房屋租金、物业费，并应比照2016年1月12日至2017年1月11日期间的每月租金标准53788.63元、每月物业费标准5865元给付原告自合同解除之日起至实际腾房之日止期间的房屋使用费、物业费。被告未按期交纳租金、物业费，按照合同约定还应支付逾期违约金，原、被告在合同中约定逾期违约金为每日0.3%，庭审中，被告提出该约定过高要求调整，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，综合考虑全案事实，并兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，依法对违约金标准予以调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，由被告向原告支付自2014年10月12日起至合同解除之日止期间的违约金。关于原告主张被告给付合同解除后至实际腾房之日止实际占用房屋期间违约金的诉讼请求，现无事实依据，不予支持。原告要求被告补齐2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠租金420903.64元，根据《补充协议》约定，如被告在本合同履行过程中出现违约现象原告即有权取消减免的租金，被告有义务补齐2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠的租金，现被告出现了拖欠租金、物业费的违约情形符合上述约定，故原告的该项诉讼请求，予以支持。关于被告主张房屋墙体存在返潮等问题，由于双方在合同中就该问题已经明确约定由被告维修且不得向原告追究任何责任，故对其抗辩意见不予支持。
判决：一、自本判决生效之日起，原告天津市海河风貌建设发展有限公司与被告天津壹酒贰吧商贸有限公司于2014年签订的《楼宇租赁合同》予以解除；二、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司将坐落天津市河北区胜利路441号房屋腾空交予原告天津市海河风貌建设发展有限公司；如逾期腾房，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司按照每月租金53788.63元、每月物业费5865元标准给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自本判决生效之次日起至实际腾房之日止的房屋使用费和物业费；三、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司按照每月租金51227.26元、每月物业费5865元标准给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2014年10月12日起至2016年1月11日止期间的房屋租金768408.9元、物业费87975元，共计856383.9元；四、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司按照每月租金53788.63元、每月物业费5865元标准给付原告自2016年1月12日起至本判决生效之日期间的房屋租金和物业费；五、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司给付原告2009年1月12日至2014年1月11日期间累计拖欠的房屋租金及物业费420903.64元；六、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2014年10月12日至2015年1月11日期间的租金及物业费之和171276元为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2014年10月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；七、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年1月12日至2015年4月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年1月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；八、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年4月12日至2015年7月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年4月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；九、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年7月12日至2015年10月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年7月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；十、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2015年10月12日至2016年1月11日期间的租金及物业费之和171276元（按每月租金51227.26元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2015年10月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；十一、本判决生效后五日内，被告天津壹酒贰吧商贸有限公司以2016年1月12日至本判决生效之日止期间的租金及物业费之和（按每月租金53788.63元、每月物业费5865元计算）为基数并按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司自2016年1月12日起至本判决生效之日止期间的违约金；十二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16655元，由被告天津壹酒贰吧商贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人在2014年签订的《楼宇租赁合同》中约定，本楼宇地下室及其他部分发生返潮的情况，属于上诉人维修范围，上诉人不得因此向被上诉人追究任何责任。且在续签本合同之前，已存在房屋返潮的问题，现上诉人亦未提供证据证实存在该质量问题已导致其合同目的不能实现，据此，上诉人主张因被上诉人提供的租赁物存在严重质量问题，被上诉人未履行合同主要义务，上诉人因此不应对被上诉人承担违约责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审判决认定上诉人逾期支付租金，违反双方合同约定，判决解除双方当事人签订的《楼宇租赁合同》，并判决上诉人支付被上诉人房屋租金、物业费及相应的违约金，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12364元，由上诉人天津壹酒贰吧商贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姜纪超
代理审判员 姚 琦
二〇一六年九月十三日
书 记 员 仇 维
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；