天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终2621号
上诉人（原审被告）：田运栋，男，1960年1月5日出生，汉族，天津市机关事务管理局汽车服务公司员工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：高中林，天津宝德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚建刚，天津和世律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李超，男，1987年5月16日出生，汉族，天管元通管材制品有限公司员工，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：苑萌，天津泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张新涛，天津泰达律师事务所律师。
原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区中粮广场13层。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。
上诉人田运栋因与被上诉人李超、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2016）津0104民初12155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
田运栋上诉请求：1、请求撤销天津市南开区人民法院（2016）津0104民初12155号民事判决第四项，依法予以改判。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人为改善住房与案外人签订购房合同，后将诉争房屋出售，因被上诉人不能保证在2016年12月10日前付清房款，影响了上诉人购房，故上诉人提出解除合同不再出售。2、本案合同虽经三方一致签订，但实际无法履行，上诉人将其解除，并无不当。3、本案合同第八条约定，如果违约，违约金为该房屋成交价的10%，只有存在欺诈行为时，上诉人方才支付房屋价格上涨的差价损失。4、一审判决直接把房屋价格涨跌差价作为可得利益，明显错误。5、本案不适用天津市高级人民法院的通知，而且该通知也应根据中央经济工作会议精神进行调整。
李超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实和理由：1、关于本案基本事实部分，上诉人提到在与案外人高秀保签订的另一个房屋买卖合同时约定交付全款时间是2016年12月10日，当上诉人2016年10月28日取得产权之后要求被上诉人于2016年12月10日之前将全款全部支付给上诉人，上诉人的该项要求超出了合同的约定，是对被上诉人的权利义务不适当的强加，这是合同违约的一个基本事实。2、合同约定违约金是成交价的10%，违约金是具有惩罚性的，违约金不足以覆盖被上诉人损失的时候，对于超出违约金之外的损失，上诉人应当赔偿。3、关于损失的范围部分，一审中上诉人也认为房屋增值的部分大概有45万左右，所以一审法院按照50%的底价向被上诉人赔偿23万的损失，这对被上诉人来说已经是利益的最低。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
李超向一审法院起诉请求：1、解除三方之间签订的《房产买卖合同》；2、田运栋退还李超给付的定金20000元；3、田运栋返还办理产权费用22000元；4、田运栋承担中介费用14600元（居间代理费13000元，贷款服务费600元，代收评估费1000元）；5、赔偿迟延履行金30550元（按2016年9月15日至2016年11月1日期间，每天按房屋成交价的千分之一计算）；6、赔偿房屋差价损失550000元（按2016年11月12日计算）；7、诉讼费用、保全费用由田运栋承担。
一审法院认定事实：2016年6月17日，原被告在第三人的居间下签订了《房产交易合同》，约定将被告田运栋名下坐落于天津市××里××410-412的房屋出售给原告李超。甲方为被告田运栋，乙方为原告李超，丙方为第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司。合同中载明：产权性质为单位自管产，产权人为田运栋，房屋面积为26.03平方米，甲乙双方确认该房屋成交价格为人民币650000元。乙方于2016年6月17日将人民币20000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。甲方同意乙方采用银行贷款方式支付房款。甲乙双方须于2016年9月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构，甲方将已收取的定金存入该机构。乙方应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用。甲乙双方均应按本合同约定互相配合、到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金。在合同履行期限届满前之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。本合同签订后，如甲乙双方或甲、乙任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同日，三方签订了补充协议一份，载明被告承诺配合原告办理诉争房屋的买产权手续，同时原告承诺承担被告买产权费用22000元，被告承担超出22000元的费用，否则违约同时违约方承担实际违约责任。
2016年6月17日，原告支付被告定金20000元，同日，原告向第三人支付了买卖居间代理费13200元、贷款服务费600元、代收评估费1000元，共计14600元。2016年9月1日原告将购买房屋产权的费用22000元通过第三人给付被告，9月2日被告田运栋缴纳了买产权费用共计25149.2元，2016年10月28日，被告领取了不动产权证书。后被告到天津市河西区房管局领取了买卖协议预约信息单，预约原被告到房管局签订《天津市房产买卖协议》时间为2016年11月2日（周三）上午。2016年11月1日，原被告在第三人处进行协商，被告要求原告出具一份全部钱款必须于2016年12月10日前全部给付的承诺书，原告因需要办理贷款，故无法出具上述承诺，被告随即表示如果不能出具该承诺则11月2日就不去房管局、不卖房了。2016年11月12日，被告到第三人处，告知第三人其不再出售房屋的意思表示，第三人总结被告所述为被告打印了声明函一份，载明“本人田运栋明确表示于2016年11月1日因为房款不能及时到位满足不了自己买房需求，告知买方李超不再出售天津市××里××410-412房屋”，同日，第三人将上述情况告知了原告。
一审庭审中，原被告及第三人均表示同意解除三方于2016年7月18日签订的编号为100000177474号的《房产交易合同》。
另外，在案件诉讼期间原告提出财产保全申请，并提供了相应担保，交纳保全费3770元。一审法院于2016年11月30日依法冻结被告田运栋名下坐落于天津市××里××410-412房屋的所有权转移手续。
一审法院认为，原被告之间签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。一审庭审中，原、被告及第三人均表示同意解除《房产交易合同》，一审法院予以确认。被告在一审庭审中所述其为了置换房屋而出售本案涉诉房屋，其在2016年3月10日与案外人高秀宝签订的购房协议中已经明确其应在2016年12月10日之前将剩余房款交齐，故被告在与原告签订三方协议时即理应知晓其如果购买案外人高秀宝的房屋，则应于2016年12月10日前将全部款项凑齐，但本案所涉合同中对钱款给付的期限的约定为“2016年9月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将除定金之外的其他首付款存入该机构，甲方将已收取的定金存入该机构。乙方应于交付全部首付款后五个工作日内向贷款银行申请办理贷款手续，签订贷款合同并办理一切相关手续，支付一切相关费用”，被告在签订合同时并未对原告全部购房款的最后给付期限进行约定，而在合同签订后以原告无法出具钱款必须于2016年12月10日前全部给付的承诺书为由拒绝继续履行合同，不符合合同约定，亦于法无据，此后被告亦明确表示不再出售涉诉房屋，该行为已经构成违约，故应由被告承担违约责任。原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。对于原告的第三项诉请，一审庭审中，被告同意退还原告办理产权的费用22000元，一审法院予以认定。
对于原告的第四项诉请，原告向第三人支付了买卖居间代理费13000元，依据合同约定，应由违约方即被告田运栋承担。对于贷款服务费600元及代收评估费1000元，因未实际产生，第三人亦表示同意退还原告，故一审法院予以认定。
对于原告的第五项要求被告赔偿2016年9月15日至2016年11月1日期间迟延履行违约金30550元的诉请，根据房管部门的相关规定，原被告如到房管局签订房产买卖协议，则必须携带不动产权证，由于本案涉诉房屋系单位自管产性质，需将该房产过户到被告名下才可到房管局签订房产买卖协议，原告对此情况亦知晓。虽然合同中约定双方在2016年9月15日之前需到房管局签订房产买卖协议，但当时不动产权证并未办理完毕，故原被告均无法履行该义务，被告亦不存在过错。且被告在2016年10月28日领取了产权证后即预约了2016年11月2日到房管局签订买卖协议，应视为其积极履行了合同义务，故一审法院对于原告的该项诉请不予支持。
对于原告的第六项要求被告赔偿原告房屋差价损失550000元的诉请，由于被告不履行合同义务而给原告造成了损失，应当承担赔偿责任。由于被告预约的双方到房管局签订《天津市房产买卖协议》时间为2016年11月2日，且其明确表示不再出售涉诉房屋，亦未至房管局签订买卖协议，故一审法院认定本案涉诉房屋涨跌差价的时间点为2016年11月2日。一审庭审中，原被告对于截止至2016年11月2日涉诉房屋的房屋增值差价为450000元达成一致意见，一审法院予以认定。但原告主张数额过高，结合本案实际情况及被告方的过错程度等因素，一审法院酌定被告赔偿原告损失230000元为宜。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告李超与被告田运栋、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年6月17日签订的《房产交易合同》（合同编号为100000177474）；二、本判决生效后十五日内，被告田运栋退还原告李超定金20000元；三、本判决生效后十五日内，被告田运栋退还原告李超办理产权费用22000元；四、本判决生效后十五日内，被告田运栋赔偿原告李超损失230000元；五、本判决生效后十五日内，被告田运栋给付原告李超买卖居间代理费13000元；六、本判决生效后十五日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司退还原告李超贷款服务费600元，代收评估费1000元，以上共计1600元；七、驳回原告李超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10658元，减半收取5329元，保全费3770元，以上共计9099元，由被告田运栋负担6000元，原告李超负担3099元，被告负担部分，于本判决生效后十五日内给付原告。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应当赔偿被上诉人因房屋价格上涨所造成的差价损失。
依据法律规定，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人于2016年11月1日到原审第三人处，要求被上诉人必须于2016年12月10日前支付全部房款，并要求被上诉人出具承诺书，被上诉人因合同中约定的付款方式为银行贷款，无法满足上诉人的要求，未出具承诺书，上诉人以此为由要求解除双方之间的房屋买卖合同，明显违反了双方合同中关于付款的约定，构成违约。
本案中，双方约定的违约金为该房屋成交价的10%。被上诉人主张该违约金不足以弥补其实际损失，要求赔偿实际损失，对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因上诉人的违约，造成房屋价格涨跌差价，该差价损失属于合同履行后可以获得的利益，上诉人理应承担赔偿责任，一审法院结合当时房屋买卖市场价格涨跌的具体情形，确定上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失23万元并无不当，上诉人的诸多上诉理由，法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，田运栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由田运栋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 刘雪峰
二〇一七年四月十日
书 记 员 王 孟
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……