北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第04404号
上诉人（原审原告）王广忠，男，1973年3月6日出生。
上诉人（原审原告）郭德荣，男，1966年11月29日出生。
上列二上诉人之共同委托代理人朱谊瑾，北京市银奥律师事务所律师。
上列二上诉人之共同委托代理人田艳琴，北京市银奥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）毕树信，男，1964年7月10日出生。
委托代理人王士国，北京市博涵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李文友，男，1955年7月11日出生。
上诉人王广忠、郭德荣因与上诉人毕树信、被上诉人李文友合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第13560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年8月，王广忠、郭德荣起诉至原审法院称：2006年7月27日，毕树信与北京市通州区马驹桥镇东田阳村村民委员会（以下简称东田阳村村民委员会）签订土地承包经营权合同，合法取得了位于东田阳村村东北大件路北侧，七支渠西侧的闲置土地的承包经营权，承包期限为30年。在该承包期限内，毕树信、李文友于2010年11月13日与我们签订了土地租赁合同，将该土地的其中40亩出租给我们经营使用，租期为20年，前5年租金是每年每亩15000元，并且约定租金每年一付，先付租金后使用土地。我们承租土地后，基于对该合作关系以及租赁期限的合理信赖，相继进行了仓库以及配套生产生活基础设施的建设，准备长期扎根在这里开展持久的经营活动。关于我们所建配套生产生活基础设施的性质，在我们办理的个体工商户营业执照过程中获得了北京市通州区马驹桥镇人民政府（以下简称马驹桥镇政府）出具的不是违法建筑的证明，基于此我们才获得工商营业执照以及税务登记证，工商营业执照经营范围表明我们有经营木材的权利，所以我们的生产经营行为及其所建基础设施完全是合法的。2012年12月18日，我们支付完租金后，毕树信、李文友得知要拆迁，便停水断电，切断道路，驱散我们，使我们经营陷入瘫痪。依据双方签订的合同约定，毕树信、李文友有铺路、填平土地、接通水电等义务，且已收取道口款及场地费。现毕树信、李文友并未恢复水电及道路交通，导致我们无法继续开展经营活动。毕树信、李文友以行为表明其将不履行合同的主要义务导致我们无法实现合同目的，所以我们要求解除合同。因毕树信、李文友违约在先，导致我们2013年并未实际使用租赁土地，所以要求退还我们已经支付的2013年的租金600000元。依据合同约定，由于一方的原因造成合同不能履行时，违约方必须向守约方支付租金两倍的违约金，所以应支付我们违约金1200000元。依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，故要求毕树信、李文友赔偿因信赖合同履行而进行的投入以及经营等损失。现要求解除双方签订的《土地租赁合同》，毕树信退还我们已支付2013年租金600000元，支付违约金1200000元，赔偿经济损失11011925元，以上共计12811925元。
毕树信、李文友辩称：王广忠、郭德荣所述与事实不符，双方签订合同后，我们依约履行了合同义务，不存在违约行为，房屋被拆与我们无关，我们要求继续履行合同，请法院依法驳回王广忠、郭德荣的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。当事人对自己提出的主张，应提供有效证据予以证明。王广忠、郭德荣与毕树信、李文友签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，双方均应恪守履行。王广忠、郭德荣虽诉称毕树信、李文友未履行合同中约定的协调地方关系、办理营业执照和相关经营手续、填平租赁土地及接通水电等义务，且停水停电导致无法经营。但毕树信、李文友对此不予认可，而王广忠、郭德荣已在此经营使用很长时间，也自称有办理过营业执照，又未能提供有效证据证明自己的上述主张，故法院不予采信。且经法院调查，场地设施及地上房屋等地上物系被马驹桥镇政府强制拆除。因此，王广忠、郭德荣以毕树信、李文友违约为由要求毕树信、李文友支付违约金、赔偿场地设施损失费用、地上房屋损失费的诉讼请求依据不足，法院不予支持。但王广忠、郭德荣确实在合同履行中因此次强制拆除造成损失，法院依据公平原则，认为毕树信、李文友虽未违约不用赔偿违约金、场地设施损失费用及地上房屋损失费用，但应将其收取王广忠、郭德荣的租金扣除向东田阳村村民委员会交纳的租金后剩余部分退还给王广忠、郭德荣。因此，王广忠、郭德荣要求毕树信、李文友赔偿经济损失中租金损失的诉讼请求合理，法院予以支持，但具体数额法院依据其向毕树信、李文友交纳的租金扣除毕树信向东田阳村村民委员会支付的租金后予以确定。现地上物及设施已于2013年8月8日被马驹桥镇政府强制拆除，双方签订的合同目的已无法实现。因此，王广忠、郭德荣要求解除与毕树信、李文友签订的合同的诉讼请求合理，证据充分，法院予以采信。关于解除的时间，法院以租赁场地地上物被强制拆除，王广忠、郭德荣无法使用的时间为准。王广忠、郭德荣自2013年8月8日未再使用场地，而2013年度租金已经交纳，故毕树信、李文友应退还王广忠、郭德荣自2013年8月8日后未使用场地期间的租金。因此，王广忠、郭德荣要求毕树信、李文友退还自2013年8月8日后租金的诉讼请求合理，法院予以支持。据此，原审法院于2013年12月判决：一、王广忠、郭德荣与毕树信、李文友于二零一零年十一月十三日签订的《土地租赁合同》于二零一三年八月八日予以解除；二、毕树信、李文友退还王广忠、郭德荣租金共计二十一万三千六百九十九元，于判决生效之日起七日内付清；三、毕树信、李文友赔偿王广忠、郭德荣租金损失共计一百三十三万二千九百六十八元；四、驳回王广忠、郭德荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王广忠、郭德荣与毕树信不服，上诉至本院。王广忠、郭德荣上诉请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求，主要理由是：本案中导致合同无法履行的过错在于毕树信、李文友，毕树信、李文友应当按照合同约定承担违约责任；毕树信、李文友的违约行为给王广忠、郭德荣造成了巨大损失，包括直接损失和间接损失，其应当按照合同约定承担违约金并赔偿全部损失；双方合同解除的时间应该从王广忠、郭德荣不能实际使用租赁土地为准，而不应以强制拆除的时间为准，毕树信、李文友应退还全年租金；原判认定事实错误，王广忠、郭德荣在该块土地上办理了营业执照。毕树信上诉请求撤销原判第二项、第三项，主要理由是：毕树信没有违约行为，不应承担违约责任；王广忠、郭德荣实际使用了土地，不存在租金损失；王广忠、郭德荣的诉讼请求并没有要求退还3年所交纳的全部租金；王广忠、郭德荣因政府强制拆除所遭受的损失，系其违法行为造成的，应由其自行承担；原判适用公平原则没有法律依据。李文友不同意原判，但未提起上诉。
经审理查明：2006年7月27日，谷×与东田阳村村民委员会签订《承包合同》，约定东田阳村村民委员会将位于村东北、大件路北侧闲置鱼池承包给谷×使用，地块面积为90.5亩，承包期为30年，自2006年8月1日至2036年7月31日。双方约定承包费及付款方式为第1－5年（2006年8月1日至2011年7月31日），每年每亩2000元，共计181000元；第6－10年（2011年8月1日至2016年7月31日），承包费为每年每亩2500元，共计226250元。2010年11月，谷×将上述地块经东田阳村村民委员会同意转让给毕树信使用，并由毕树信按上述合同向东田阳村村民委员会交纳租金。
2010年11月13日，王广忠、郭德荣（承租方，乙方）与毕树信及李文友（出租方，甲方）签订《土地租赁合同》（以下简称合同），约定甲方将位于西马各庄村北（东田阳村东北）大件路北侧、七支渠西侧的闲置地40亩地租给乙方使用，每亩地按15000元算，合计600000元；土地用途为经营钢材、木材等交易市场。合同第二条租赁期限、租金及付款方式约定：1.租期为20年，期限自2010年12月18日起至2030年12月18日止，租金一年一交，每5年递增10%。2.乙方不得在租赁土地上兴建大型厂房，不得堆放沙石，不准挖沙。3.租赁期间如遇国家、地方政府机关依法征占该土地，甲方提前三个月通知乙方，终止合同，补偿按国家有关政策执行，地上物补偿（包括商补补偿）都归乙方所有。4.租赁期间政府征地，租金一律不退（第一年除外）。5.甲方起算租金时间为甲方为乙方铺好路口，清理好场地。合同第三条甲方的权利和义务约定：1.甲方有权监督乙方在生产经营中的违章行为。2.甲方有义务协调乙方与地方的关系，并协助乙方提供相关有效证件，办理营业执照和相关经营手续。3.若在搭建过程中，受到国家、地方政府阻扰或盖房后被强拆，甲方退回乙方的全部租金并赔偿乙方盖房损失和其他损失，损失费在拆开始一个月结清。（第一年内）4.甲方无条件协助乙方将租地填平，水、电接通，费用由乙方出。合同第四条乙方的权利和义务约定：1.乙方对其承租的土地有使用、经营权和收益权。2.乙方必须按时缴纳租金。3.乙方在经营过程中，营业税由乙方交纳，若上级有关部门依法征收其他费用，土地使用税均由甲方承担。4.合同到期前，乙方要提前两个月通知甲方是否续租，便于甲方重新安排。5.合同期满后，未遇国家征用土地，乙方享有优先承租权，租金另议，如不继续租赁，地上物归甲方所有。合同第五条违约责任约定：1.甲乙双方必须共同遵守本合同的约定，否则即为违约，由于一方的原因造成合同不能履行时，违约方必须向守约方支付租金两倍的违约金。2.乙方未给合同约定缴纳租金，甲方按日收取乙方3‰的滞金，超过3个月仍未缴纳租金按违约处理。3.因不可抗拒的因素造成本合同无法执行，甲乙双方互不承担任何责任。合同第六条合同的变更与解除约定，本合同在执行过程中根据有关规定允许变更和解除，一方要求变更或解除合同，应提前三个月向对方提出书面通知，接到通知的一方应在十日内做出答复，如因此给对方造成损失的，另一方应补偿对方的全部损失。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始履行合同内容。王广忠、郭德荣现已共支付租金1800000元，后租赁场地上的所有房屋已被拆除。
审理中，王广忠、郭德荣称毕树信、李文友未履行合同中协调与地方的关系，并协助办理营业执照和相关经营手续，接通水电铺好路口等义务，且毕树信、李文友于2013年3月15日通知王广忠、郭德荣搬离，又于2013年4月10日对租赁场地断电停水，现地上物也被拆除，故要求双方签订的合同于2013年3月15日解除，毕树信、李文友退还2013年度租金。毕树信、李文友对此不予认可，辩称已履行合同义务，未对租赁场地断电停水，且地上物因系违章建筑被政府拆除，故不同意王广忠、郭德荣的诉讼请求。
王广忠、郭德荣称因系毕树信、李文友的上述行为违约，故要求毕树信、李文友按合同约定支付违约金1200000元并赔偿包括全部租金损失、安装设施及修建房屋费用损失的经济损失共计11011925元。毕树信、李文友对此不予认可，辩称其并未违约，故不同意赔偿违约金及经济损失。
原审中，经现场勘察，诉争场地上的地上物确已被拆除。法院自马驹桥镇政府调取了因诉争场地系违法用地项目马驹桥镇政府对此进行通知并拆除过程的电子照片记录档案。该照片显示，马驹桥镇政府于2013年1月25日曾前往诉争场地粘贴通知，告知该土地建设的房屋及堆放的物品未办理任何用地手续，被国土部执法卫片确定为违法用地项目，并要求于2013年2月8日前自行清理堆放的物品，拆除所建房屋，恢复土地原貌；逾期未清理和拆除的，将依法强制执行，所造成的损失将自行承担。后又于2013年8月5日再次发出通知，要求于2013年8月8日前清理个人物品和堆放木材，2013年8月8日仍未清理部分被强制拆除。
上述事实，有双方当事人陈述、土地租赁合同、收条、承包合同、转让协议书、证明、营业执照、组织机构代码证、照片、勘察笔录等证据在案佐证。
本院认为：王广忠、郭德荣与毕树信、李文友签订的《土地租赁合同》系出于双方自愿，现王广忠、郭德荣诉请解除合同，毕树信、李文友同意原判关于解除合同的判决，所以本院对于合同解除不持异议。通过本案事实可以发现，导致双方合同无法履行的原因系由于马驹桥镇政府认定诉争场地系违法用地项目，并进行强拆所致，所以原审法院认定强拆的时间即2013年8月8日作为合同解除的时间，并无不妥。对于解除之后的后果处理问题，由于王广忠、郭德荣已向毕树信、李文友交纳租金，而毕树信、李文友向东田阳村村民委员会交纳的租金明显低于王广忠、郭德荣交纳的数额，所以原审法院基于上述合同无法履行的原因和双方的约定内容等，依据公平原则，判令毕树信、李文友向王广忠、郭德荣返还2013年8月8日之后的已付租金，以及王广忠、郭德荣向毕树信、李文友交纳的租金扣除毕树信向东田阳村村民委员会交纳的租金后的差额，符合本案实际情况。综上，王广忠、郭德荣以及毕树信的上诉主张均不能成立，原判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费98672元，由王广忠、郭德荣负担79952元（已交纳），由毕树信、李文友负担18720元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费117392元，由王广忠、郭德荣负担98672元（已交纳），由毕树信负担18720元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾旭
代理审判员 薛妍
代理审判员 闫慧
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张弘