浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0603民初1836号
原告：赵国泉，男，1968年3月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：何伟青，绍兴市求实法律服务所法律工作者。
被告：毛国明，男，1971年9月10日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：毛国俊，男，1963年8月1日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
原告赵国泉与被告毛国明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵国泉及其委托诉讼代理人何伟青，被告毛国明及其委托诉讼代理人毛国俊到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵国泉及其委托诉讼代理人何伟青，被告毛国明及其委托诉讼代理人毛国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵国泉向本院提出诉讼请求（变更后）：1.要求依法确认原、被告双方于2001年6月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2001年6月4日与原绍兴县风景旅游投资有限公司签订《房屋拆迁产权调换合同》一份，取得坐落于绍兴市柯桥区柯岩街道新未庄169号三层楼屋两间的拆迁期房。次日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告以作价372500元将上述房屋出卖给原告，合同对于付款期限、房屋交付、公证费、税费负担等条款均作了明确的约定。被告之妻金淼娟作为共有人向原告出具了同意转让房产的同意书，被告向原告出具了该上述房屋不再转让给其他人的声明书，并予以公证。原告按约于2001年6月4日至2004年8月14日期间分三次共支付给被告购房款290000元，被告也按约履行了房屋的交付手续。现上述房屋已符合办理产权过户手续的条件，原告多次向被告催告，但被告却明确表示反悔予以拒绝，原告为维护自身合法权益，向法院呈讼。
被告毛国明辩称，第一，原、被告所签订的《房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，应属无效；第二，原告至今仍有82500购房款未付清，违反诚实信用原则，且经原告多次催付无果，应由原告承担违约责任，并应确认该房屋买卖合同无效；第三，被告房屋交付给原告已有16年，房屋一直由原告出租收益，双方过户不成的原因是国家对国有划拨使用土地办理房产过户尚不具备条件，系行政法规的强制性规定所致。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条、第40条，《中华人民共和国土地管理法》第2条、第13条、第73条，《中华人民共和国合同法》第52条、第58条、第94条，《中华人民共和国物权法》第31条、第34条、第39条，《中华人民共和国民法通则》第58条、第92条、第107条、第106条、第134条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第2条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第67条、第70条之规定，应确认该房屋买卖合同无效，同时返还房屋，退还不当得利租金134657元。因被告已收取被告290000元，扣除应返还租金134657元及未支付的物业费11970元，尚应退还143373元。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
本院经审理查明，2001年6月4日，被告与原绍兴县风景旅游投资有限公司（以下简称风景旅游投资公司）签订《房屋拆迁产权调换合同》一份，约定：风景旅游投资公司经有关部门批准，实施景中村一期工程项目的房屋拆迁工作，依法对被告地处柯山村的房屋实行征用拆迁；风景旅游投资公司提供给乙方进行产权调换的房屋地址为新未庄169B4b，建筑面积266.08平方米，产权调换的差价款为186256元。合同还对其他事项进行了约定。后被告于2001年6月4日、2002年2月2日分两次付清差价款。
2001年6月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：合同标的为座落于原绍兴县柯岩“景中村一期”新未庄169B4b的两间三楼房，与西首168号一幢为联体房，建筑面积为266.08平方米；房屋价格为372500元，且该价格今后不得变动，否则属违约，违约方应承担违约责任；付款方式与时间为受买方付给出卖方定金100000元，待房屋造好后交付给受买方时（具体以交房屋钥匙为准），付180000元，到办理房屋过户等手续时，定金充抵房款，其余款项全部一次性付清；房屋交付时间以新未庄统一交付时间为准，出卖方应及时通知受买方，否则属违约；房屋交付后，出卖方有义务积极办理房产、土地等过户手续，并承担本合同的公证费及房屋、土地过户时所发生各种税、费，否则属违约，受买方有权从房款中扣除；若出卖方违约，应双倍返还定金给受买方，并承担违约金50000元，若受买方违约，则无权返还定金。合同还对其他事项进行了约定。《房屋买卖合同》签订后，原告于2001年6月4日向被告支付购房定金100000元，于2002年2月2日、2004年8月14日分别向被告支付购房款180000元、10000元。
新未庄169B4b的两间三楼房座落于柯岩街道××村（××），土地使用者为被告毛国明，地号为3-31-0-233，使用权类型为划拨。
另查明，毛国明、金淼娟系夫妻，2001年6月4日，金淼娟出具《同意书》一份，同意其丈夫毛国明将本案诉争房屋转让给原告赵国泉。2001年6月6日，被告出具《声明书》一份，声明待办理好房屋相关手续后将本案诉争房屋（“景中村”新未庄169B4b两间三层楼房）转让给原告所有，房价按已预签的合同执行，且不再将上述房屋转让给其他人。2001年6月8日，原绍兴县公证处出具（2001）绍证民字第287号《声明书公证书》对被告出具的《声明书》予以公证。本案诉争房屋现由原告出租他人。
以上事实，由原告提供的《房屋拆迁产权调换合同》、《房屋买卖合同》、收据联、《同意书》、结婚证复印件、身份证复印件、公证书、收条、录音资料、土地使用权证复印件，被告提供的新未庄居委会出具的证明、柯岩街道与新未庄居委会联合出具的证明、租房协议、收条以及当事人在诉讼中的陈述等证据予以证明。原告提供的绍县政办发[2012]131号政府办公室文件与本案不具有关联性，本院依法不予确认，故对于被告庭后提交的调查申请本院不予准许。被告提供的租户信息摘抄件，证人胡某、李某、姚某、王某、何某所作的证人证言，新未庄居委会出具的物业费证明亦均与本案不具有关联性，本院依法不予确认。
本院认为，当事人的合法权益应依法受到保护。本案的争议焦点在于：以划拨方式取得土地使用权的房屋在转让时，合同效力应如何认定？对此，被告认为，此种情形的房屋买卖合同属违反国家法律、行政法规的强制性规定，不应受法律保护，应归于无效。而原告则认为以划拨方式取得土地使用权不影响房屋买卖与合同履行，只需要在办理过户前，通过缴纳土地出让金的方式将划拨土地变为出让土地，便可以办理过户手续。同时，原、被告的房屋买卖行为并未改变土地的使用性质，仍为住宅所用，不存在损害国家利益与公共利益之情形，故本案中原、被告订立的《房屋买卖合同》合法有效。本院认为，原、被告双方转让的房屋所占土地的性质为划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，由此可见，该规定并未将批准作为合同的生效要件，实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。同时，原、被告房屋买卖行为并未改变划拨土地的使用用途从而损害国家利益。故，本案中原告与被告订立的《房屋买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效。被告辩称，原告至今仍有82500购房款未付清，违反诚实信用原则，应确认该房屋买卖合同无效。本院认为，原告已依约履行了支付购房款义务，且原、被告双方约定到办理房屋过户手续时，定金充抵房款，其余款项全部一次性付清，可见原告并未存在不诚信行为，同时，即便原告存在违约行为，合同也不会因此当然无效，故对于被告辩称，本院不予采纳。因此，对原告要求确认该合同合法有效的诉请，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，判决如下：
确认原告赵国泉与被告毛国明于2001年6月5日签订的《房屋买卖合同》有效。
案件受理费80元，由被告毛国明负担，款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 傅国兰
代理审判员 王 全
人民陪审员 马学凯
二〇一七年七月二十一日
书 记 员 徐春燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。