山东省菏泽市牡丹区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）菏牡民初字第2941号
原告：袁勋，男，1987年6月16日出生，回族，职工。
委托代理人：李学柱，山东晟韵律师事务所律师。
被告：乔保卫，男，1975年1月9日出生，汉族，职工。
被告：赵彩娥，女，1962年11月24日出生，汉族，农民。
委托代理人：霍青青，女，1988年4月26日出生，汉族，职工。
被告：菏泽市世儒房地产�询有限公司。
法定代表人：侯长顺，经理。
委托代理人：王丽，山东天清律师事务所律师。
原告袁勋与被告乔保卫、赵彩娥、菏泽市世儒房地产咨询有限公司（以下简称世儒房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2013年10月28日向本院提起诉讼。本院于2013年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月27日公开开庭审理了本案。原告袁勋及委托代理人李学柱、被告乔保卫、被告赵彩娥及委托代理人霍青青、世儒房地产公司的委托代理人王丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁勋诉称：2013年9月1日，原告为购买和平人家小区4号楼2单元20404室房屋，在被告世儒房地产公司居间介绍并见证下，与被告乔保卫的委托代理人赵彩娥签订了0001691号房屋买卖合同。当天原告支付赵彩娥购房定金15000元，支付世儒房地产公司中介服务费2000元，当时房屋产权人为乔保卫和楚某某。签订合同时，赵彩娥未向原告出示乔保卫委托其买卖涉案房屋的书面授权委托书。合同签订后，应原告要求，世儒房地产公司向原告出示由赵彩娥提供的乔保卫和楚某某于2013年9月23日签订的委托书及牡丹公证处的公证书。但原告发现楚某某的户籍信息已于2013年8月12日被公安部门注销。另，就涉案房屋乔保卫已于2013年6月9日在世儒房地产公司居间介绍并见证下，和霍青青签订了0001596号房屋买卖合同。三被告的行为严重丧失商业信誉，导致0001691号房屋买卖合同的履行存在较大法律风险。原告一直在为履行0001691号合同做准备，并积极与赵彩娥沟通联系，赵彩娥不但未采取有效措施解决，反而将房屋另售他人，并于2013年10月15日以乔保卫和楚某某代理人的名义，向菏泽市房管局提出变更所有人登记，将房屋过户至他人名下。被告世儒房地产公司在介绍原告签订房屋买卖合同中违规操作，存在严重过错。一房二卖是原、被告产生纠纷的根本原因，责任完全在被告。原告完全有理由要求被告将问题解决后再支付房款。原告向被告提出解除该合同的要求，被告不予理睬。三被告的行为使原告利益严重受损。特诉至法院，请求判令解除0001691号房屋买卖合同；被告乔保卫、赵彩娥双倍返还原告购房定金30000元；被告世儒房地产公司返还原告中介服务费2000元；三被告公开向原告赔礼道歉；诉讼费由被告承担。
被告乔保卫辩称：1、2013年6月9日就涉案房屋我和被告赵彩娥的女儿霍青青签订0001596号房屋买卖合同，2013年7月29日霍青青支付房屋的全部价款，合同完全履行，房屋的所有权已经属于霍青青，我同意办理过户手续。2、后因霍青青想再次卖房，遂于2013年8月2日要求我出具委托其母出卖该房屋的委托书。由于霍青青已经实际拥有该房屋的所有权，我才出具了委托书。3、袁勋支付的购房定金15000元给赵彩娥了，我未从袁勋手中拿到一分钱，所以我不应该返还定金，更不用说双倍返还了。4、袁勋要求解除0001691号房屋买卖合同，我已无权解除，其应该与实际房主霍青青解除。5、涉案房屋已经在霍青青的要求下、我的协助下过户给他人，并未因共有人楚某某的户籍注销而受任何影响。
被告赵彩娥辩称：1、我代理出售涉案房产合法有效。我女儿霍青青和乔保卫于2013年6月9号签订0001596号房屋买卖合同，2013年7月29日交清全部房款。由于客观原因，霍青青不再需要此房产，因此与乔保卫协商，由我代理房屋产权人乔保卫出售此房屋，所得房款归霍青青所有。我和乔保卫于2013年8月2日签订委托书，委托我代理销售该房产。我与原告在2013年9月1号签订0001691号房屋买卖合同，是在我取得委托书之后的行为�并且0001691号房屋买卖合同的出卖人一栏中已经体现出我是代理人。原告在多次催促之下仍然不履行合同，为了强调与原告履行合同的诚意，2013年9月24日我和乔保卫办理了公证。因此我代理出售涉案房产合法有效，乔保卫不存在一房二卖的情况。2、2013年9月1日双方签订的0001691号房屋买卖合同，属于有效合同。在签订合同时，我将房屋所有权证、户口本、身份证等相关材料如实告知并当场出示给原告，合同卖方一栏也提及房屋所有权人为乔保卫，第九条其他约定事项中也说明我方保证过户时产权所有人到场签字，如因我方的原因导致此房无法过户，我方将承担定金责任。原告在非常清楚房屋的实际情况下强烈要求购买，并和我在协商一致的基础上签订了房屋买卖合同，买卖行为是双方的真实意思表示。至于楚某某的户籍注销我并不知道，也无法通过个人途径审查，�告从未向我提出此事。3、按照0001691号合同约定，我方与原告应当在2013年9月20日前去申请办理房屋权属转移登记，原告应在2013年9月20日前将首付款285000元交付我方。但是直到9月24日，我方和世儒房地产公司以电话形式多次催促原告并给予其充分的宽限期履行合同（有电话录音），均被原告以各种理由拒绝。由此可见，原告是有意违反合同规定。原告违约导致合同无法履行，我方可以解除合同并且不承担违约责任，根据双方签订的定金责任，定金不予返还。
被告世儒房地产公司辩称：在我方见证下，原告与被告乔保卫、赵彩娥依法所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，买卖双方都应依照合同约定履行各自的义务，双方都应当支付我公司服务费。根据合同法426条规定，我公司做为居间人，促成原、被告签订房屋买卖合同，原告应当支付�务费，要求返还于法无据。本案是房屋买卖合同纠纷，世儒房地产公司与原告是居间合同关系，两者不是同一法律关系。原告要求返还服务费不是本案处理的范围，不应当并案审理，应当依法驳回原告对世儒房地产公司的起诉。
经审理查明，当事人对下列事实无异议：2013年6月9日，被告乔保卫（卖方：甲方）与被告赵彩娥的女儿，也是赵彩娥在本案中的委托代理人霍青青（买方：乙方）在被告世儒房地产公司居间介绍及见证下签订0001596号房屋买卖合同，乔保卫将位于菏泽市丹阳办事处武屯社区和平人家4号楼2单元20404室的房产一套（房产证号：菏市房权证市直字第X**号）出卖给霍青青，该房产所有权人为乔保卫、楚某某。2013年7月29日，霍青青将房屋全部价款交付给乔保卫，双方未办理房产过户手续。2013年9月1日，原告袁勋（买方：乙方）与被告赵彩娥（卖方：甲�）在被告世儒房地产公司居间介绍及见证下签订0001691号房屋买卖合同，其中卖方显示“乔保卫赵彩娥代”，当天原告支付赵彩娥购房定金15000元，支付世儒房地产公司中介服务费2000元。该合同第四条约定付款方式为按揭贷款：甲、乙双方在办理房产过户时乙方将首付款人民币（大写）贰拾捌万伍仟元整（小写285000.00元整）给付甲方。第五条关于权属转移登记的约定第二项内容为：甲方应当在2013年9月20日前去申请办理房屋权属转移登记，对方应提供所需全部证件，并应协助办理”。后赵彩娥又以乔保卫代理人身份将该房产出卖给他人，并办理过户手续。
当事人对下列事实有异议：乔保卫就涉案房屋与霍青青签订0001596号房屋买卖合同后，又让赵彩娥以乔保卫代理人的名义与原告签订0001691号房屋买卖合同，是否属于一房二卖；0001691号房屋买卖合同是否应当解除；三�告是否存在违约行为及违约责任的承担。
原告为支持其诉讼主张，向法院提交以下证据：证据1、0001691号（原件）和0001596号（复印件）房屋买卖合同两份，证实涉案房屋一房二卖，在原告签订房屋买卖合同前，第二、三被告均知悉涉案房屋已签订0001596号房屋买卖合同。证据2、定金收据一份，证实原告于2013年9月1日支付赵彩娥购房定金15000元。证据3、世儒房地产公司收款收据，证实原告于2013年9月1日支付该公司费用2000元。证据4、户籍注销证明一份，证实涉案房产的共有人楚某某身份信息是无效的。证据5、委托书（复印件）及公证书（复印件）各一份，证实原告在签订购房合同时，第二被告未向原告出示乔保卫、楚某某的授权委托书。因楚某某户籍登记信息无效，对赵彩娥能否代理楚某某出售涉案房产，持有异议，其无权代理楚某某出售该房产。证据6、原告的菏泽市房管局无房证明及菏泽市牡丹区民政局婚姻登记记录证明各一份，证实原告为购买涉案房产进行了相应的准备工作。证据7、房产登记簿一份，证实涉案房产现已过户至案外人李晓芹名下。证据8、乔保卫婚姻登记证明一份，证实被告乔保卫与楚某某系夫妻关系，二人补办结婚证是在楚某某户籍信息注销后。
被告乔保卫对前述证据质证认为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房产并不存在一房二卖。0001691号合同是原告与赵彩娥直接签订的，原告将定金也交给赵彩娥了。我与霍青青签订的0001596号合同于2013年7月29日已全部履行完毕，征得霍青青的同意，我把涉案房产的房产证及相关手续均交给赵彩娥。我们两方协商同意霍青青何时需要办理过户手续，我方无条件协助办理。霍青青在过户之前可以买卖涉案房产。2013年8月2日在霍青青要求下，我和我妻�楚某某给赵彩娥出具了委托书，授权她买卖涉案房产。证据2、3与我无关，但同时证明原告交的钱我没收到。对证据4真实性无异议。但是公安机关注销我妻子的户口，没通知我们本人，我接到本案诉状才知道此事。事实表明注销户口不影响过户。对证据5真实性无异议，但是我们去公证时不知道户口已注销，我们带着身份证、户口本去的。公证处依据以上证件做的公证。证据6与我无关。对证据7无异议。对证据8无异议，更能证明我们夫妻对户籍注销不知情，我们补办结婚证就是为了办理公证书。
被告赵彩娥对前述证据质证认为：对证据1真实性无异议。0001691号合同印证了赵彩娥是乔保卫的代理人，原告在签订合同时已经知道。对乔保卫陈述的我们双方签订买卖合同、履行合同、办理委托、公证等手续的情况无异议。对证据2、3无异议。对证据4真实性无异议，但需要�明，公民个人无权查询他人个人信息。我方是依据乔保卫提供的房产证与他签订合同，我方个人无权查询乔保卫夫妻的身份信息。原告提交的户籍注销证明是在2013年10月28日查询的，0001691号合同约定的原告交款时间是2013年9月20日，公证书的时间是2013年9月23日，以上时间均早于楚某某的户籍注销时间。原告违约与楚某某的户籍注销无关。对证据5无异议。证据6与我方无关。对证据7真实性无异议。同时证明我方与原告签订的合同，如果原告不违约完全能够过户。证据8与我方无关。
被告世儒房地产公司对前述证据质证认为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议。我公司明确告知原告涉案房产的产权情况后，才见证双方签订了合同，原告对房产的真实情况知情。涉案房产的产权人已经不是乔保卫，实际上是霍青青，0001691号合同不属于一房二卖。对证据2、3无异议�乔保卫、赵彩娥与原告签订的0001691号合同为有效合同。对证据4真实性无异议，对证明目的有异议。楚某某的身份真实性已得到（2013）菏牡丹证民字第XXX号公证书印证，是真实合法的身份。我公司是在收到公证书后，确认了乔保卫与楚某某的真实身份及授权给赵彩娥的合法性，才见证双方签订的0001691号合同。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议。2013年8月2日，楚某某与乔保卫向我公司出示过一份书面委托书，显示二人委托赵彩娥办理涉案房产的买卖事宜。该委托书在签订0001691号合同以前，已向原告出示，原告知情。对证据6关联性有异议，与本案无关。对证据7关联性有异议，我公司不知情。对证据8关联性有异议。
被告乔保卫为支持其诉讼主张，向法院提交以下证据：证据1、2013年7月29日收到条复印件一份，证明霍青青于该日已将全部房款交付乔保卫，房屋�实际产权人已经是霍青青。证据2、2013年7月27日霍青青出具的证明一份，证实霍青青允许乔保卫将该涉案房屋的房产证及相关手续提交给赵彩娥。
原告对前述证据质证认为：对证据1证明目的有异议，根据物权法规定，房产转让应当办理过户登记，房屋的法定产权人应当依房产证登记的名字为准，该收到条能证明一房二卖的事实。证据2与原告无关。
被告赵彩娥对前述证据质证认为：对证据1、2均无异议。证据1同时证明我方已经付完全款，我方已获得实际产权。
被告世儒房地产公司对前述证据质证认为：对证据1、2均无异议。涉案房产虽未过户，因霍青青已支付了全部房款，已是该房屋的实际产权人，有权让其母亲代理出卖该房产。
被告赵彩娥为支持其诉讼主张，向法院提交以下证据：证据1、2013年8月2日委托书一份，证实我方向乔保卫交完房款后，乔保卫夫妻给我方出具委托书，委托我出售该房产，我方于2013年8月3日到世儒房地产公司作出售登记时，将该委托书提交给世儒房地产公司了。证据2、赵彩娥、霍青青、袁勋、袁勋母亲、世儒房地产公司工作人员通话录音一份，赵彩娥、霍青青与世儒房地产公司工作人员通话记录一份，霍青青与原告通话录音一份，附书面整理材料及光盘一份。证明原、被告签订合同后，原告应于2013年9月20日前交付首付款，我方与原告积极沟通此事。原告有意违约没有交付，我方催促原告履行合同。即使我方过户，原告也没有履行合同的意愿。
原告对前述证据质证认为：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，2013年9月1日签订合同时，我没见到这份委托书。直到2013年9月23日，第三被告才给我方出具了公证书及委托书。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议。第一段录音仅能证明当时双方协商过程与事实，原告也想积极解决此事。第二段录音与我无关。第三段录音显示霍青青电话通知我解除合同有异议，赵彩娥提交的委托书上，没有授权霍青青与我解除合同。原告在录音中多次提到涉案房产有两份合同，房屋买卖有问题，原告的权益无法保障，所以才没交房款。原告在录音中还多次提到原告的母亲多次与赵彩娥联系打电话，但赵彩娥根本不接，以上证明原告没有违约。
被告乔保卫对前述证据质证认为：对证据1的真实性无异议。证据2与我无关。签完合同后，原告和其母亲多次给我打电话，我把情况都告知他了，并告诉他们如果是需要过户，我会去协助办理过户。2013年10月22日，原告母亲通过我对象的同学找到我，要看我与霍青青签订的合同，我想给他们中间协调这个事，便跟赵彩娥联系，她说房屋已卖给他人并已过户了。原告的母亲把我与霍青青�订的合同复印走了，我告诉她让她们通过中介协调此事。
被告世儒房地产公司对前述证据质证认为：对证据1、2均无异议。通过录音可以反应出原告没有购买房产的意思，存在违约事实。签合同后三、四天原告母亲就到我公司，明确表示首付款不够，不想买这个房子了。让公司与赵彩娥协调一下，把定金退给原告，多次协调但没协调成。
被告世儒房地产公司未向法院提交证据。
根据原、被告提交的证据，结合各方当事人的质证意见，本院确认以下法律事实：2013年6月9日，乔保卫与霍青青就涉案房产签订0001596号房屋买卖合同，霍青青依约交付房款，后因霍青青不需要此房，经与乔保卫协商，乔保卫同意霍青青再次出卖该房产。2013年7月27日，霍青青给乔保卫出具证明，同意委托赵彩娥出卖涉案房产。2013年7月29日，乔保卫给霍青青出具收到全部房款的收条。2013年8月2日，乔保卫、楚某某夫妇给赵彩娥出具委托书，委托赵彩娥全权办理涉案房产出售事宜。2013年9月23日，乔保卫、楚某某夫妇与赵彩娥在山东省菏泽市牡丹公证处办理公证，就涉案房产委托赵彩娥全权行使以下权利：与买受人签订房屋买卖合同（契约），收取售房款，并协助买受人到房产部门全权办理上述房产的房屋所有权过户手续相关事宜。原告与赵彩娥签订0001691号房屋买卖合同后，原告未按期交付首付款，赵彩娥也未提交证据证实己方已于2013年9月20日前去申请办理房屋权属转移登记。后赵彩娥将该房再次出售，并于2013年10月25日在菏泽市房管局办理过户登记。
楚某某系乔保卫之妻，在原、被告签订的0001691号房屋买卖合同、乔保卫与楚某某婚姻登记证明、房管局备案材料中显示的涉案房屋产权共有权人均为“楚某某”，身份证号码为XXXXXXXXXX。2013年8月21日，�某某该身份因重户口，被公安机关注销。保留户口姓名为楚某甲，身份证号码为XXXXXXXXX。
综上，本院认为：本案争议的焦点问题是原、被告签订的0001691号房屋买卖合同是否属于一房二卖，是否应当解除；三被告是否应当承担违约责任及如何承担。综合全案证据，乔保卫将涉案房产房屋卖给霍青青，乔保卫与霍青青签订的房屋买卖合同合法有效，二人之间因房屋买卖而产生债权债务关系。双方依约履行了合同义务，乔保卫、霍青青均同意由赵彩娥办理该房产的再次出售事宜，乔保卫与霍青青之间的买卖关系已结束，但对该房产未进行产权变更登记。按照我国法律规定，未规定合同登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同的效力，只是合同的标的物所有权及其他物权不能转移。涉案房产共有人楚某某与乔保卫书面授权赵彩娥办理房产的出售事宜，追认赵彩娥的代理权，赵彩娥有权代理房屋所有权人签订房屋买卖合同。即使原告不知道乔保卫夫妇于2013年8月2日给赵彩娥出具了代售房产的委托书，但0001691号合同系原告与赵彩娥所签订，签订合同主体栏显示“出卖方（甲方）：乔保卫、赵彩娥代”，合同第九条约定“甲方保证过户时产权所有人到场签字”。由此可以推定原告明知赵彩娥为乔保卫委托代理人，仍与赵彩娥签订合同，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。“楚某某（身份证号为XXXXXXXXXX）”的户口被注销系行政行为，其以被注销户口进行的民事法律行为仍然有效。因此，“楚某某”委托赵彩娥代理出售房屋的行为不影响0001691号房屋买卖合同的效力。该合同第四、五条关于买方首付款的交付时间、卖方申请办理过户登记的时间先后顺序约定不明，双方在其后又未就相关内容�成补充协议，按合同的有关条款或交易习惯又无法确定。就合同条款看，可以视为当事人将首付款的交付与产权变更登记申请约定为同时履行。按照合同法的规定，双方互负债务，没有先后履行顺序的，一方在对方履行前有权拒绝其履行请求。原告未按期交付首付款，赵彩娥也未提交证据证实己方按合同约定申请办理房屋权属转移登记，双方对合同的不履行均有过错。世儒房地产公司作为提供居间服务的专门机构，对买卖双方签订的合同中关于付款方式、权属转移登记等主要内容的约定未尽到完全的提醒和审查告知义务，对0001691号合同的不能履行也有一定的过错。当事人不履行合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因涉案房屋被卖给他人并已过户，0001691号房屋买卖合同的目的无法实现，不存在履行的可能，原告请求判令解除0001691号房屋买卖合同的�讼请求，本院予以支持。原告因合同不履行而受到的损失包括：原告签订合同后交纳的定金15000元和中介服务费2000元。其中的定金损失原告仅向赵彩娥、乔保卫主张，原告未提交证据证实乔保卫对合同的不履行有过错，且原告将定金交付赵彩娥，定金损失应当酌情由赵彩娥返还，数额以7500元为宜，原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。原告要求乔保卫双倍返还定金的诉讼请求，证据不足，本院亦不予支持。其中的中介服务费损失原告仅向世儒房地产公司主张，被告世儒房地产公司应适当返还，数额以1000元为宜，原告过高部分的诉讼请求，本院不予支持。原告要求三被告公开赔礼道歉，未提交相关证据，该诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十三条、第六十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国�同法》第六十条、六十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、解除原告袁勋与被告赵彩娥签订的0001691号房屋买卖合同。
二、被告赵彩娥返还原告袁勋定金7500元。限判决书生效后十日内履行完毕。
三、被告菏泽市世儒房地产公司咨询有限公司返还原告袁勋中介服务费1000元。限判决书生效后十日内履行完毕。
四、驳回原告袁勋要求过高部分的诉讼请求。
五、驳回原告袁勋要求被告乔保卫、赵彩娥、菏泽市世儒房地产公司咨询有限公司公开赔礼道歉的诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费600元，由原告袁勋负担400元，被告赵彩娥负担150元，被告菏泽市世儒房地产公司咨询有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审 判 长 祁 新
审 判 员 袁宝进
人民陪审员 门灿明
二〇一四年三月二十日
书 记 员 于 翔