江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终9523号
上诉人（原审被告）：ＸＸ美，女，1971年5月8日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。
被上诉人（原审原告）：韦永生，男，1958年8月23日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：顾安华，女，1962年2月28日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）：韦雅青，女，1990年8月8日出生，汉族，住址同上。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：周志云，江苏袁胜寒律师事务所律师。
上诉人ＸＸ美因与被上诉人韦永生、顾安华、韦雅青经济适用房转让合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初3836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ美上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回韦永生、顾安华、韦雅青的一审诉讼请求，并由韦永生、顾安华、韦雅青承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、双方当事人在交易时签订了两种合同，第一种是南京市存量房买卖合同，另一种是针对暂时领到两证无法过户的情况议定的合同。韦永生、顾安华、韦雅青只提交了后一种合同，而没有提交存量房买卖合同。双方当事人约定“就房屋无法过户交易事宜，现提前两年左右商定以下房屋买卖事实，拟定合同书，达成如下协议”，并无不当之处，一审法院应依法维护契约效力，减化矛盾。二、一审法院判决解除合同、恢复原状，但并未判令韦永生、顾安华、韦雅青返还房款，导致不能完全恢复原状。双方当事人在合同中作了“退还已支付房款及付清赔偿金后，交还该房屋”的约定，现一审法院只判令ＸＸ美单方还房有失公平。另，一审判决驳回了韦永生、顾安华、韦雅青要求ＸＸ美赔偿23.8万元的诉讼请求，按规定，韦永生、顾安华、韦雅青应承担相应诉讼费2435元。三、韦永生、顾安华、韦雅青始终存在欺骗行为，应承担全部过错责任。韦永生、顾安华、韦雅青提交的涉案房屋房产证内页附记“该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租”，证明涉案房屋满五年后可以交易与出租。ＸＸ美是在韦永生、顾安华、韦雅青本案诉讼期间才知晓涉案房屋须五年后才可以出租或交易。但韦永生、顾安华、韦雅青在五年内已违规出租涉案房屋，并违规在网站上发布了出售信息。韦永生、顾安华、韦雅青并未告知ＸＸ美涉案房屋存在租售限制，也没有告知ＸＸ美涉案房屋的来源是“低收入人群”申购，且认定韦永生、顾安华、韦雅青是低收入人群并无相关依据。另，根据双方约定，韦永生、顾安华、韦雅青应确保涉案房屋产权清晰、无纠纷，可以转让给ＸＸ美，否则视为韦永生、顾安华、韦雅青违约。但韦永生、顾安华、韦雅青在取得涉案房屋不动产权证的情况下，急于拿到剩余房款，又企图向ＸＸ美索赔。韦永生、顾安华、韦雅青多次欺骗ＸＸ美，应承担全部过错责任。目前涉案房屋市价已达150万元，ＸＸ美无法再支付43.8万购置相应房产，韦永生、顾安华、韦雅青应赔偿ＸＸ美238万元。四、韦永生、顾安华、韦雅青于2017年6月出具的短信、书面通知书等可以证明涉案房屋当时己经可以交易，最终收到2017年6月的关于再履行约定就是申购人再行转让涉案房屋最新的约定，韦永生、顾安华、韦雅青在通知书中写明的“签订的房屋买卖合同于2017年6月26日解除”内容可以证明双方当事人达成了在2017年6月26日之前双方签订的合同仍为有效，并未解除的一致意见，因此，双方当事人就涉案房屋签订的买卖合同有效。双方当事人在相应《南京市存量房买卖合同》中只签署了姓名却未写落款日期，就是约定好了待韦永生、顾安华、韦雅青办好不动产证后过户时再写日期。ＸＸ美不仅未拒绝办理过户手续，在本案一审期间还明确表明同意过户。本案争议焦点应为韦永生、顾安华、韦雅青就已满足上市交易条件的涉案房屋要求解除买卖合同并予以返还的诉讼请求是否应得到法院支持。ＸＸ美只是在具体交易时间上没有与韦永生、顾安华、韦雅青达成一致意见，没有及时联系，是存在过错，但没有证据证明2017年6月19日上午9点后韦永生、顾安华、韦雅青就非得解除合同不可。约定其它的时间交易并不影响合同的履行。ＸＸ美要求办理过户，韦永生、顾安华、韦雅青尽早领回余款20万元，减少或化解不必要纠纷。五、即便ＸＸ美返还涉案房屋，韦永生、顾安华、韦雅青也应返还ＸＸ美购房款23.8万元并赔偿ＸＸ美装修损失2.8万元及购房差价损失150万元。
韦永生、顾安华、韦雅青辩称，双方当事人在履行房屋买卖合同的过程中，因ＸＸ美存在违约行为，韦永生、顾安华、韦雅青解除合同并无不当，一审法院认定双方签订的合同损害了社会公共利益，因而无效，韦永生、顾安华、韦雅青亦予以认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回ＸＸ美的上诉请求，维持原判。
韦永生、顾安华、韦雅青向一审法院起诉请求：一、判令ＸＸ美归还涉案房屋并支付赔偿金23.8万元；二、ＸＸ美承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年4月15日，双方当事人签订《摄山星城房屋买卖合同协议》约定，乙方ＸＸ美以43.8万元购买甲方韦永生、顾安华、韦雅青名下位于南京市××区××山星城小区××单元××室房屋（即涉案房屋）。乙方支付23.8万元作为房款，待甲方在规定时间（五年）双证办下来，房屋可以买卖交易，将房屋过户给乙方后，乙方再行支付购房余款20万元。合同第四条约定，甲乙双方如有一方不能遵守本协议约定的条款，视为违约，需要承担责任，并支付赔偿金：1.甲方若违约，导致双方买卖不成功，则应退还乙方已付的房款23.8万元，并按一赔十标准赔付，约定为赔偿金238万元，并约定退还已支付房款及付清赔偿金后，乙方才搬出、交还涉案房屋；2.乙方若违约，导致双方买卖不成功，则同样按以上标准支付赔偿金238万元。合同签订后，ＸＸ美支付给韦永生、顾安华、韦雅青房款23.8万元，韦永生、顾安华、韦雅青将涉案房屋交由ＸＸ美使用。韦永生、顾安华、韦雅青于2017年6月14日向ＸＸ美邮寄过户通知，要求ＸＸ美于6月19日至南京房改办办理购房证明，快递单查询显示：“他人收家人”；韦永生、顾安华、韦雅青又于2017年6月25日向ＸＸ美邮寄解除房屋买卖合同通知书，通知解除合同并要求ＸＸ美收通知之日起十日内清空并交还房屋，该信件快递查询显示：“他人收家人”。ＸＸ美在一审庭审中提出，其并未收到韦永生、顾安华、韦雅青邮寄的通知。
一审法院认为，首先，关于双方当事人签订的经济适用房买卖合同的效力问题。虽然《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，故相应房屋买卖合同应认定为无效。本案中，涉案房屋系经济适用房，故双方当事人签订的经济适用房买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现韦永生、顾安华、韦雅青要求ＸＸ美返还涉案房屋，一审法院予以支持。韦永生、顾安华、韦雅青同时要求ＸＸ美赔偿损失23.8万元，一审法院认为，对于该买卖行为的无效，双方均有过错，应各自承担相应的责任，对于韦永生、顾安华、韦雅青的此项诉讼请求，一审法院不予支持。至于ＸＸ美已经支付的房款，双方可以协商解决，或者另行起诉。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、ＸＸ美于判决生效之日起20日内搬离位于南京市栖霞区××山星城××单元××室房屋，并将此房返还给韦永生、顾安华、韦雅青；二、驳回韦永生、顾安华、韦雅青的其它诉讼请求。一审案件受理费4950元，减半收取计2475元，由双方当事人各负担一半。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，ＸＸ美提交了南京市存量房买卖合同一份、租房协议两份，以及照片打印件一份，用于证明涉案房屋可以正常交易。韦永生、顾安华、韦雅青质证认为，该三份证据并不属于新证据，存量房买卖合同中仅约定了房屋的坐落地址，对于房屋价款、付款方式、付款时间均未作约定，因此双方间的买卖合同应以一审中提交的摄山星城房屋买卖合同协议为准；两份租房协议与本案无关，不能达到ＸＸ美的证明目的。
本院询问韦永生、顾安华、韦雅青，其如何取得涉案房屋。韦永生、顾安华、韦雅青陈述，当时其名下没有房屋，三人都属于低收入人群，涉案房屋系其向街道申请获得的经济适用房。相应购房发票于2011年开具，2017年4月办理了不动产证，之后，其通过电话、短信和书面通知的方式通知ＸＸ美过户，但ＸＸ美说自己的钱都买理财产品了，没有钱配合办理过户。
ＸＸ美陈述，韦永生、顾安华、韦雅青从未给其打过电话，其也未收到任何短信或书面通知。2017年6月19日上午，其收到其前夫的电话，说在和韦永生、顾安华、韦雅青办理过户，其回复要和韦永生、顾安华、韦雅青联系一下再说。其前夫告诉其当天下午去办理过户，其赶过去后没有领到号，就给韦永生、顾安华、韦雅青打电话，但无人接听，其就发了短信给韦永生、顾安华、韦雅青。
韦永生、顾安华、韦雅青陈述，其通过快递发送书面通知给ＸＸ美，告知ＸＸ美6月19日上午9点办理过户，但6月19日上午ＸＸ美的前夫来了，ＸＸ美本人没有来，ＸＸ美的前夫打电话给ＸＸ美，ＸＸ美不接，ＸＸ美的前夫就说没有钱，无法办理过户。其不知道ＸＸ美已离婚，其也曾拨打买卖合同中留有的ＸＸ美的电话号码，但ＸＸ美没有接电话。其并未约定6月19日下午与ＸＸ美办理过户手续。
二审期间，ＸＸ美主张韦永生、顾安华、韦雅青返还购房款并赔偿装修损失2.8万元以及购房差价损失150万元。韦永生、顾安华、韦雅青陈述，可以返还ＸＸ美购房款，但不同意给付赔偿金。
以上事实，有南京市存量房买卖合同、租房协议、照片打印件以及本院谈话笔录在案为凭。
本院认为，根据国务院制定的国发[2007]24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。本案中，韦永生、顾安华、韦雅青将属于经济适用房的涉案房屋转让给ＸＸ美，且双方签订房屋买卖合同的时间正处于五年交易限制期内，不仅违反了上述规定，破坏了经济适用房的管理秩序，还损害了国家利益和公共利益，应属无效。无效的合同自始没有法律拘束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故一审法院支持韦永生、顾安华、韦雅青要求ＸＸ美返还涉案房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院应予维持。ＸＸ美要求驳回韦永生、顾安华、韦雅青返还房屋诉讼请求的上诉请求，不能成立，应予驳回。
ＸＸ美上诉称，韦永生、顾安华、韦雅青于2017年6月出具短信、书面通知书的行为可以证明涉案房屋当时己经可以交易，且系双方当事人对于转让涉案房屋的最新约定。对此本院认为，韦永生、顾安华、韦雅青虽在涉案房屋交易限制期届满后向ＸＸ美发送了书面通知，但ＸＸ美并未就此作出承诺，双方当事人未能在交易限制期限届满后就涉案房屋的买卖再次达成一致意见，因此，ＸＸ美的此项上诉理由不能成立。
ＸＸ美在本案二审期间要求韦永生、顾安华、韦雅青返还购房款23.8万元，韦永生、顾安华、韦雅青亦同意返还ＸＸ美23.8万元购房款，本院对此予以确认。
至于ＸＸ美主张的2.8万元装修损失及150万元购房差价损失，因其在本案一审期间未就此提出诉讼请求，二审期间韦永生、顾安华、韦雅青亦对此不予认可，故本院在本案中不予理涉，ＸＸ美可依法另行主张。
综上所述，ＸＸ美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因双方当事人在本案二审期间对返还ＸＸ美已支付的23.8万元购房款达成一致意见，本院在二审中予以确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持南京市栖霞区人民法院(2017)苏0113民初3836号民事判决第一、二项；
二、韦永生、顾安华、韦雅青于本判决生效之日起二十日内返还ＸＸ美购房款23.8万元。
二审案件受理费4950元，由上诉人ＸＸ美负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 震
审判员 郑 慧
二〇一八年一月二十九日
书记员 戴 苗