湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨法民一初字第1110号
原告陈海军，个体工商户。
委托代理人邓梁，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。
被告黄冬林，退休职工。
委托代理人曾利敏。
委托代理人黄翠泉。
原告陈海军与被告黄冬林房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年10月23日向本院提出诉前财产保全申请，本院受理后，依法采取了财产保全措施。2015年11月2日，原告向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员吴金平独任审判，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。代理书记员周珊担任记录。原告陈海军、被告黄冬林的委托代理人曾利敏、黄翠泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈海军诉称：2011年10月16日，原告与被告签订了《门面租赁协议书》，约定原告租赁被告所有的位于湘潭市雨湖区云塘街道XX路XX村的房屋门面和二楼住房二室一厅，其中门面用于经营餐馆（重庆石锅鱼跳跳蛙），租金为2000元每月，租期从2011年10月28日起至2016年10月28日止。2015年9月30日，由于被告的房屋被征收，被强制拆除，导致原告无法继续经营。征拆机构依法给予了原告营业补偿，但该笔营业补偿直接补偿到了被告名下，被告拒绝给付该笔费用给原告。根据拆迁政策，原告租赁被告房屋为90平方米，房屋主体补偿价格4062元/平方米，按40%的比例，总共146232元。原告还有财物损失大约4000元，征拆机构列入装修装饰进行了补偿。原告交纳了2000元租赁押金也没有退还。因此，原告向法院起诉，请求判令：一、被告偿还原告所有的住改商补偿费用（营业补偿）146232元以及赔偿原告财物损失4000元；二、被告返还原告所交租房押金2000元；三、被告承担本案的诉讼费用和财产保全费。
被告黄冬林辩称：2011年10月16日被告将房屋租赁给原告使用是事实，但因湘潭市雨湖区一环东路建设需要，2013年8月，被告的房屋纳入征拆范围，被告已多次告知原告须尽早搬迁。2015年9月30日，被告房屋被政府强制拆除，导致合同中止。根据合同法的规定，这属于不可抗力，不是被告违约。就原告提出的三笔补偿费用，被告认为：一、住改商补偿费用（营业补偿）146232元。被告与原告签订的门面租赁协议书没有哪一条写明被告愿意把自己房屋的住改商费用出让给原告。住改商是就房屋用途性质的一种补偿，而不是营业损失的补偿。原告把住改商的费用与营业损失混为一谈，这是混淆事实。根据湘潭市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的规定，原告所认定的营业损失也就是停产停业损失的补偿，是对经营者的补偿，而住改商是对房屋所有权人的补偿。原告于2014年11月10日对征收部门也打了请求给予营业损失280000元补偿的报告，征收部门如何处理的，被告不知晓。而被告的房屋补偿协议中也没有停产停业损失补偿项目，原告不存在享有146232元住改商款项。二、房屋的财产损失4000元。2015年9月30日，被告的房屋被强制拆除时，被告全家被叫到拆迁办谈拆迁事宜，而原告一直在拆迁现场，原告和被告的财物一并由征收部门代为保管，原告要求被告赔偿毫无理由。三、原告所交租房押金2000元。因原告2015年9月28日应交下季度房屋租金，而在之前原告也多次违反合同，迟交房屋租金，按合同约定押金是作为违约金扣除的。另外原告还欠6个月的水费、3个月的电费、半个月的房租未交纳。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年10月16日，原、被告签订一份《门面租赁协议书》，约定甲方（即被告，下同）出租位于湘潭市雨湖区XX路XX村XXX号（产权证上位置为XX村XX号）的门面（面积约90平方米）和二楼住房（二室一厅）给乙方（即原告，下同）经营酒楼，门面和住房月租金为2000元，租期从2011年10月28日起至2016年10月28日止。“乙方须向甲方交纳押金贰仟元，由甲方开具收据。租赁期间，门面所发生的相应费用如（水费、电费、卫生费）等均由乙方承担。租金交纳为一个季度交付……”。合同签订后，原告交纳了2000元租房押金，开办了名称为湘潭市雨湖区重庆石锅鱼跳跳蛙的饭店，并于2011年12月14日办理了临时税务登记证，有效期至2014年12月14日。后因湘潭市雨湖区一环东路道路建设（西段）项目需要，湘潭市雨湖区人民政府发布了潭雨政征字（2014）1号房屋征收决定公告，被告的该房屋被纳入征拆范围。2015年9月30日，被告的该房屋被强制拆除，导致原、被告的租赁合同无法继续履行，原告无法继续经营。
另查明，根据被告黄冬林与湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务管理办公室、湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所在2015年10月20日签订的房屋征收补偿协议书显示，被告黄冬林的总补偿金额为1437880元，其中包含：其它补偿费222273元（住改商）、被征收房屋装饰装修、附属设施设备及其他补偿107047元。被告在庭审中陈述，除了原告申请法院冻结的补偿款之外，其余补偿款均已支付。根据补偿协议书的附件一“被征收房屋补偿费计算表”显示，住改商为152m2×4062元/m2×90%×40%=222273元。经本院找湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所一环东路道路建设（西段）项目办公室负责人倪铁江咨询，住改商的补偿政策为湘潭市房产管理局下发的潭房字（2013）45号“关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见”。补偿条件是有办理工商、税务登记且事实正在营业（一年以上）。补偿标准是在房屋面积已经进行补偿的基础上，有工商、税务登记证两证的增加50%的补偿，只有一证的增加40%的补偿，没有两证但事实在营业的增加30%的补偿。住改商补偿包含停产停业损失补偿及商品、营业用具的处理等费用。被告黄冬林户的住改商补偿的计算方法是：房屋主体评估价格4062元/平方米×住改商的房屋面积152平方米×40%（只有税务登记证）×90%（扣除过道、卫生间等面积）=222273元。根据补偿协议书的附件二“被征收房屋装饰装修、附属设施及其它补偿费计算表”显示，装饰装修补偿为104947元（含户外设施4678元）”。应原告陈海军的申请，本院调取了被告黄冬林的部分“分户室内外装饰装修、设施设备及附属物情况表”，经原、被告双方质证确认，原告原经营的门面里有铝合金招牌、酒柜（吧台）、玻璃鱼缸为原告添置，但被告认为酒柜（吧台）、玻璃鱼缸均可搬走，不属于装饰装修，原告应找征拆部门领取实物。
另，原告陈海军陈述，只欠被告1天（2015年9月29日的，2015年9月30日房屋已被拆除）的租金，水费欠了两三个月，但很少（因为后来是在外面接的水），没有欠电费。被告黄冬林则称，水费欠半年，电费欠3个月，具体数字需看原始水表、电表。
上述事实，有原、被告的身份证明、《门面租赁协议书》、房屋征收补偿协议书、湘潭市房产管理局潭房字（2013）45号“关于改变使用性质的国有土地上房屋征收补偿等有关问题的处理意见”文件、临时税务登记证、咨询笔录、分户室内外装饰装修、设施设备及附属物情况表以及原、被告的当庭陈述、庭后质证笔录等证据证实，足以认定。
本院认为：本案原、被告双方争议的主要焦点是原告对住改商补偿是否享有份额。原告认为住改商补偿是对房屋额外的补偿，是对经营者的补偿，按租赁面积90平方米计算，住改商补偿中有146232元应归原告所有。被告则认为根据《湘潭国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，停产停业费用不包括在住改商的费用里面，征拆部门并没有补偿停产停业费用给被告，原告不存在享有146232元住改商补偿。因为征收拆迁的实施单位是湘潭市雨湖区土地和房屋征收事务所，补偿款是按照征收事务所确定的补偿面积和补偿项目来计算的。根据该收事务所一环东路道路建设（西段）项目办公室负责人倪铁江的解释，住改商补偿是对房屋的现状（正在营业）增加的补偿，也包括了对承租人停产停业损失等的补偿，至于承租人和产权人怎么约定，应由承租人和产权人自己协商。那么可以确定，对被告的住改商补偿中包含了对原告的停产停业损失补偿等。根据征收补偿协议中住改商补偿的计算方法，原告租赁的90平方米门面所计算的住改商补偿为：房屋主体评估价格4062元/平方米×90平方米×40%（只有税务登记证）×90%（扣除过道、卫生间等面积）≈131609元。因房屋已被拆除，具体的停产停业损失等无法进行评估，考虑到房屋拆除时双方的租赁合同尚有近13个月才到期，且政府建设项目征收拆迁也对原告的经营造成了一定的影响，同时也因为原告一直缴纳租金、持续经营，使得被告的房屋符合增加40%住改商补偿的相关情形并取得222273元住改商补偿款。因此，结合本案的实际情况，本院酌情认定原告分得50000元住改商补偿款，原告诉请住改商补偿款146232元，没有充分的事实和法律依据，超过部分，本院不予支持。
关于原告诉请的财物损失4000元问题。经双方确认，原告在原经营时确有添置铝合金招牌、酒柜（吧台）、玻璃鱼缸，征收补偿款中也包含了装饰装修补偿104947元（含户外设施4678元），只是未明确具体的补偿明细。因此就该部分财物损失补偿，本院酌情认定为2000元，应由被告支付给原告。
关于原告诉请要求退还租赁押金2000元的问题。因该租赁标的物已被拆除，双方租赁合同已实际终止无法继续履行，被告应当返还原告所交租赁押金。原告尚欠被告1天（2015年9月29日的，2015年9月30日房屋已被拆除）的租金，根据双方的月租金2000元标准计算，该1天的租金约为67元，应在押金中予以扣除。被告要求原告交纳半个月租金，没有相关依据，本院不予支持。因原、被告双方对水电费的交纳存在争议，且均未提供相关证据，本院在本案中无法处理。就水电费的问题，双方可在确认水表、电表相关数据后再行结算。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告黄冬林在本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈海军住改商补偿50000元、财物损失补偿2000元，合计52000元；
二、被告黄冬林在本判决生效之日起十日内一次性退还原告陈海军租赁押金1933元；
三、驳回原告陈海军的其他诉讼请求。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3340元，减半收取1670元，保全费1305元，合计2975元，由原告陈海军负担1775元，被告黄冬林负担1200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 员 吴金平
二〇一六年二月一日
代理书记员 周 珊
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付
租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。