北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12181号
上诉人（原审被告）白焕炳，女，1945年12月10日出生。
被上诉人（原审原告）王庆玲，女，1961年1月8日出生。
委托代理人刘景春（王庆玲之夫），1962年3月8日出生。
上诉人白焕炳因与被上诉人王庆玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26295号民事判决书向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
2014年6月，王庆玲诉至原审法院称：2013年9月22日，王庆玲与白焕炳通过链家地产公司签订了房屋买卖合同，买卖位于301号房屋，卖方净得价248万元。合同第十条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。在王庆玲支付了房款和税费后，双方于2013年11月7日在北京市朝阳区房屋管理局办理了房屋所有权转移手续。后王庆玲按期到所属地派出所办理落户手续时，白焕炳告知不能办理。理由是：原房主户口未迁出。王庆玲多次电话联系白焕炳及其爱人缪×1，协商无果。中介也多次催办，但白焕炳均以各种理由至今未履行其从涉案房屋迁出户口的义务。致使王庆玲及孩子的户口迁不进去，影响了王庆玲的近期及长远利益，故王庆玲诉至法院，要求白焕炳支付户口未迁出的违约金，违约金计算方式如下：自2013年11月8日至2014年1月7日期间共计124000元；自2014年2月6日至2014年5月15日期间共计142600元；自2014年6月1日至白焕炳实际将户口迁出之日期间的违约金以房屋总价款248万元为基数，按照每日万分之五的标准计算。
白焕炳辩称，第一、2013年11月16日，白焕炳承租位于606号房屋后就到新源里派出所办理户口迁移手续，派出所一位女警官回答说没有直系亲属关系不能迁出户口。孙警官回答说，原户口不能迁出的可以不迁，不影响买房人落户。派出所是管理户口的，必须按照国家户籍管理规定办事，户籍管理规定属于国家行政法规，是带有强制性的，白焕炳、派出所、法院都不能违抗。链家地产公司根本没有资格干涉国家的户籍问题。派出所是依照国家行政法规不给白焕炳迁户口，不是白焕炳自身想迁就能迁的问题。王庆玲对合同断章取义，目的就是想要违约金，如果中国户籍制度100年不变，白焕炳就得100年每日给王庆玲万分之五的罚款？根据新源里派出所孙警官的回复，卖房人迁户口与否与买房人落户与否没有关系。户口是属于派出所管辖的，王庆玲不是派出所，有什么理由向白焕炳索取不迁户口的“违约金”。第二、王庆玲为了骗取违约金而故意拖着不去派出所落户。国家的政策和行政法规是经常变化的，我们无法预料，但是必须服从。链家地产的合同力是有局限的，再大也必须按照国家的行政法规办事。王庆玲不仅断章取义，而且编造谎言，王庆玲想用欺骗的方法骗取意外之财。白焕炳不会接受任何断章取义的诬告，也不会接受任何不正义的罚款。
原审经审理查明，2013年9月20日，王庆玲（作为买受人）与白焕炳（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由王庆玲购买位于301号房屋（以下简称涉案房屋），房屋价款为2480000元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金15000元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过30日内未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的的违约金。
2013年11月7日，王庆玲取得涉案房屋所有权证书。
庭审中，双方认可王庆玲已支付全部购房款，白焕炳于2014年1月份将涉案房屋交付王庆玲，现白焕炳及其配偶的户口仍在涉案房屋内。
经询，白焕炳表示违约金约定过高，应当予以减少。
原审法院认为：双方自愿签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。
房屋买卖合同中约定白焕炳负有向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，否则需承担违约责任支付违约金。现双方认可涉案房屋内仍有包括白焕炳在内的二人户口。白焕炳未迁出涉案房屋内的原有户口，违反合同约定，应承担违约责任。对于违约金的赔偿金额，法律规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现白焕炳认为违约金过高，且王庆玲并未提供证据证明白焕炳拖延办理户口迁出手续为其带来经济损失的大小，故对于已经发生的违约金的数额，法院依据合同的履行情况、白焕炳的过错程度、期限等酌情予以确定。对判决生效后到户口实际迁出之日止尚未发生的违约金，法院酌情调低违约金标准。
据此，2015年1月原审法院判决：一、白焕炳于判决生效之日后七日内支付王庆玲违约金五万元。二、白焕炳按每日三十元的标准向王庆玲支付违约金，违约金计算自判决生效之日起至301号房屋处的原有户口全部迁出之日止。三、驳回王庆玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
判决后，白焕炳不服上诉至本院，主要上诉理由为：原审法院认定事实错误，根据双方当事人的合同约定，如因出卖人自身原因未如期将于涉案房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金……；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。根据新源街派出所警官对于户口迁移问题的答复，白焕炳认为“不让迁出户口”是公安派出所的规定，属于不可抗力的情形，不属于白焕炳自身原因，据此白焕炳不应承担违约责任。迁移户口问题属于国家法规的管理范畴，公安派出所是执行机关，具有决定权威，在户籍管理问题上双方之间的合同约定不能对抗相关的国家政策，结合本案的情况看，白焕炳的户口不是自身原因不去迁移，而是公安派出所的规定“不给迁”，属于不可抗力，且白焕炳未能按时迁移户口并未给王庆玲造成任何经济损失，也没有影响王庆玲一方落户，现白焕炳已经将户口从涉诉房屋内迁出。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审或依法改判，并要求王庆玲赔偿白焕炳所付出的咨询、书写、跑路等费用共计1000元；王庆玲承担诉讼费用。
王庆玲同意原审判决，其在二审辩称户籍登记管理规定已经实行多年，并不是新的规定，所以对于户口的事情不是不可预见的。买卖房屋当时，王庆玲一方已经明确问过白焕炳，白焕炳对此问题都给予了肯定答复，合同条款双方都是清楚明确的，也都是经过双方签字认可的。双方办理房屋的交接手续一共用了两个月的时间，对于迁移户口之事白焕炳并没有努力尽到自身义务。就迁移户口之事一直是白焕炳一方违约，且因此事影响了王庆玲之子的工作问题，也给王庆玲一方造成了大量的误工费、通讯费等损失。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋所有权权证书等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。
本院认为：王庆玲与白焕炳所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，系双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。
根据双方合同约定，白焕炳负有在约定期限内办理涉案房屋内原有户口迁出手续之义务，对此双方并无异议。本案的主要争议焦点为，白焕炳未能依合同之约定迁移户口是否应属不可抗力之情形。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。是否属于不可抗力应从以下几方面综合加以认定：1.法律要求构成不可抗力的时间必须是当事人在订立合同之时，对事件的发生是不可能预见到的；2.合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生；3.合同当事人对于意外发生的某个事件所造成的损失不能克服；4.对某一个具体合同而言，构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止之前，即合同的履行期间内发生的。对照本案具体情况可见，户籍管理制度系本案双方当事人在签订合同之时既已存在，而并非不能预见，白焕炳作为负有迁移户口义务的合同缔约方，应对迁移户口的相关规定、办理流程、所需材料等相关事项尽到审慎的注意义务，其作为具有独立判断能力的完全民事行为能力人，亦应对其在合同中约定履行迁移户口的时间以及不能依约迁移户口所造成的违约承担相应的法律责任。现白焕炳未能依约履行相应合同义务，其主张逾期迁移户口属于不可抗力之抗辩意见，并无事实及法律依据，故其应承担不能按时履约的违约责任。原审法院依据合同的履行情况、白焕炳的过错程度、期限等酌情予以确定违约金的具体数额，并无不当。对于白焕炳在二审中提出要求王庆玲赔偿其付出的咨询、书写、跑路等费用1000元的上诉请求，已超出本案审理范围，本院不予支持。
综上，白焕炳上诉主张并无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5300元，由王庆玲负担4250元（已交纳），由白焕炳负担1050元，（于本判决生效之日起7日内给付王庆玲）；二审案件受理费5300元，由白焕炳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 放
审 判 员 胡新华
代理审判员 胡 泊
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 屈赛男