上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民初1368号
原告（执行案外人）：徐岳明，男，1953年9月9日出生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人�曹洪，上海兴浦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何昭红，上海兴浦律师事务所律师。
被告（申请执行人）：王硕麒，男，1976年2月28日出生，台湾居民，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：陈峻，上海瀚元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱猛，上海瀚元律师事务所律师。
第三人（被执行人）：塑金电子（上海）有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇昆港公路2100弄1号房501室。
法定代表人：朱卫明，执行董事。
第三人（被执行人）：上海秦安置业有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇山西路10号1号房827室。
法定代表人：朱峰，执行董事。
第三人（被执行人）：朱卫明，男，1954年11月27日出生，汉族，住上海市松江区。
以上三位第三人的共同委托诉讼�理人：朱青，男，1978年10月9日出生，汉族，住上海市松江区。
原告徐岳明与被告王硕麒、第三人塑金电子（上海）有限公司（以下简称“塑金公司”）、上海秦安置业有限公司（以下简称“秦安公司”）、朱卫明案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐岳明及其委托诉讼代理人曹洪，被告王硕麒的委托诉讼代理人陈峻，第三人塑金公司、秦安公司、朱卫明的共同委托诉讼代理人朱青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐岳明向本院提出诉讼请求：排除对上海市松江区XX镇XX公路XX号1、2、3幢房屋（以下简称“涉案执行标的”）的执行。
事实和理由：2012年11月，徐岳明与塑金公司签订《房屋使用权转让合同》，约定徐岳明购买塑金公司名下位于涉案执行标的中门牌号�上海市XX公路XX弄XX广场XX、XX、XX、XX、XX号的商铺（以下简称“系争商铺”），价款合计人民币2,125,500元（以下币种均为人民币）。徐岳明付清房款后，塑金公司即将系争商铺交付徐岳明，徐岳明装修后入住使用。2014年，塑金公司、秦安公司、朱卫明与王硕麒签订抵押借款合同，塑金公司将涉案执行标的抵押给王硕麒。同年，王硕麒向本院起诉塑金公司、秦安公司和朱卫明，本院经审理后作出（2014）沪一中民四（商）初字第S18号民事判决，其中第四项内容为：“四、如塑金公司未能履行上述第一项至第三项判决义务，王硕麒可以依法与塑金公司协议，将涉案执行标的【房地产权证号：沪房地松字（2013）第XXXXXX】折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；……。”该判决已生效并进入执行程序。徐岳明认为，其与塑金公司签订的《房屋使用权转让合同》�合法的，徐岳明已付清转让对价并实际占有使用了系争商铺，故徐岳明是系争商铺事实上的权利人，其对系争商铺享有的实体权利为所有权项下的三个权能，即占有、使用、收益；况且，塑金公司名下另有其他房产可供拍卖、执行；法院将包括系争商铺在内的涉案执行标的进行查封、拍卖，侵害了徐岳明的合法权益。另，王硕麒与塑金公司应属恶意串通、损害徐岳明的利益，抵押借款合同无效。为此，徐岳明曾向本院提出执行异议，但本院裁定予以驳回，故徐岳明提起本案诉讼。
被告王硕麒辩称，徐岳明与塑金公司就系争商铺签订的转让合同违反法律规定，属无效合同，且涉案执行标的属工业厂房，产权不可分割，故徐岳明不可能合法取得系争商铺上的物权，执行异议不能成立；综上，王硕麒请求本院驳回徐岳明的诉讼请求。另，王硕麒确认“上海市XX�路XX弄”与“上海市XX路XX弄”实为同一地点，前者为原有地址，后者为编列门牌号后的地址。
第三人塑金公司、秦安公司、朱卫明共同述称，系争商铺转让是客观事实，徐岳明已付清对价；第三人方曾与小昆山镇当地的科技园区签订协议，将涉案执行标的改作商业用途，虽在房地产管理部门未作相应的变更登记，但这是小昆山镇当地的特殊情况造成的，小昆山镇直到近年才开始有正规的土地拍卖，之前都是直接向镇政府支付现金，所以不能说小昆山镇范围内现有的商业门面都不合法；涉案执行标的直到2013年才办出产证，但房子其实早在2010年以前就开始建造了，徐岳明受让系争商铺是在2012年，早于涉案执行标的取得产权登记，也早于王硕麒取得抵押权，故徐岳明受让的使用权应是有效的；第三人方请求本院依法判决。另，第三人方确认“上海市XX公路XX弄”与“上海市XX路XX弄”实为同一地点，前者为原有地址，后者为编列门牌号后的地址。
原告徐岳明向本院提交了下列证据：
1、塑金公司（甲方）与徐岳明（乙方）于2012年11月12日签订的《房屋使用权转让合同》5份，主要内容为：乙方受让甲方位于涉案执行标的内的系争商铺使用权，系争商铺仅用于商业使用，使用年限为47年；所涉土地为工业用地，地上建筑物所有权（工业产证）不可分割，乙方买受的是使用权而非所有权，在签订合同时甲方对此已明确告知，乙方对此清楚并予以认可；盖有塑金公司财务专用章的收据若干，显示徐岳明已付清系争商铺的转让款和维修基金；
2、涉案执行标的的房产证复印件1份，记载涉案执行标的用途为工业、权属性质为国有建设用地使用权。由上海市松江区小昆山镇人民政府村镇建设管理办公室出具�《房屋产权证明》4页，主要内容为：系争商铺于2006年3月由塑金公司建造，当时产权属于集体所有，用途为非住宅，2012年11月系争商铺已给徐岳明，现产权属徐岳明所有；系争商铺未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。该些《房屋产权证明》上均盖有“仅为工商·税务·卫生部门提供办理有关证件作证明，不作其他用途”字样的印文；塑金公司（乙方）与案外人上海XX公司（甲方）于2007年10月15日签订的《协议》3页（系照片打印件），主要内容为：甲方同意乙方对涉案执行标的所在地快进行开发建设，使用年限为50年等；
3、（2017）沪01执异49号执行裁定书一份，证明徐岳明曾向本院提出执行异议，本院经审理后裁定予以驳回；
4、徐岳明与案外人上海XX有限公司（以下简称“XX公司”）、第三人塑金公司于2012年11月12日签订的《商铺租赁合同》、《协议书》各5份，主要内容为：徐岳明将系争商铺出租给XX公司用于商业经营，塑金公司作为担保方承担XX公司向徐岳明支付租金和返还保证金的连带担保责任。徐岳明于同日署名的《房屋共有权人申明》5份，主要内容为：徐岳明是系争商铺的共有权人，同意将系争商铺出租给XX公司。徐岳明出具给XX公司的《授权委托书》若干，主要内容为：委托人是系争商铺的业主，授权XX公司代表徐岳明行使业主权利、办理租赁合同登记备案手续、代办租金发票等事项。系争商铺的租金及保证金支付表5张，内容为系争商铺自2012年至2024年期间应付租金及保证金的详表。
被告王硕麒对上述证据2中《房屋产权证明》的真实性不予确认，且认为镇政府及其内设机构无权出具此等证明；对其余证据的形式真实性均无异议，但认为证据1中的收据�足以证明相关钱款已实际进入塑金公司账目，且此等给付方式有悖于税收征管秩序和正常的财会制度。第三人塑金公司、秦安公司、朱卫明对上述证据的真实性均无异议。
被告王硕麒向本院提交了下列证据：
1、（2014）沪一中民四（商）初字第S18号民事判决书1份，载明王硕麒诉塑金公司、秦安公司、朱卫明民间借贷纠纷一案的判决结果；
2、《上海市房地产登记簿》9页，载明涉案执行标的之权利人为塑金公司、房屋类型为工厂、房屋用途为厂房、土地用途为工业、土地权属性质为国有建设用地使用权、竣工时间为2013年、产权登记日为2013年11月7日、抵押权人为王硕麒、抵押权核准日期为2013年12月3日、抵押债权数额为40,000,000元。
原告徐岳明及第三人塑金公司、秦安公司、朱卫明对上述证据的真实性均无异议。
第三�塑金公司、秦安公司、朱卫明向本院提交了下列证据：
塑金公司《个人往来明细账》2页及公司财务账册中的相应单据若干，记载徐岳明已付清系争商铺的转让款。
原告徐岳明、被告王硕麒请求本院依法审核上述证据的真实性；被告王硕麒认为，即便该些单据属实，亦违反了税收征管秩序。
经审核，原告方证据2中的《房屋产权证明》，系人民政府内设机构出具，本院对其形式真实性予以确认，但出具机构上海市XX办公室显然并非县级以上房屋土地管理部门，无权就房屋、土地的归属及用途作出有效认证，该书证不能证明本案系争商铺具备独立合法产权。第三人方提交的证据，与塑金公司财务账册内容吻合，本院认可其真实性；原、被告提交的其余证据，各方当事人对其形式真实性均无异议，故本院亦予以确认。
本院经审理�明：涉案执行标的属塑金公司所有，房屋类型为工厂、用途为厂房，土地用途为工业、权属性质为国有建设用地使用权；房屋竣工时间为2013年，产权登记日为2013年11月7日；抵押权人为王硕麒、抵押权核准日期为2013年12月3日、抵押债权数额为40,000,000元。
2014年8月14日，王硕麒以塑金公司、秦安公司、朱卫明为被告，向本院提起民间借贷纠纷诉讼，本院经审理后，于2014年12月22日作出（2014）沪一中民四（商）初字第S18号民事判决：一、塑金公司于判决生效之日起十日内归还王硕麒借款本金34,720,000元；二、塑金公司于判决生效之日起十日内支付王硕麒以34,720,000元为本金、自2013年12月4日起至2014年6月3日止的借款利息以及自2014年6月4日起至实际清偿日止的逾期利息（利率均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；三、塑金公司于判决生效之日起十日�偿付王硕麒律师费1,200,000元；四、如塑金公司未能履行上述第一项至第三项判决义务，王硕麒可以依法与塑金公司协议，将涉案执行标的【房地产权证号：沪房地松字（2013）第XXXX**号】房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归塑金公司所有，不足部分由塑金公司继续清偿；五、秦安公司、朱卫明对上述第四项判决中塑金公司履行抵押担保责任后仍不足清偿的债务部分承担连带清偿责任；秦安公司、朱卫明在履行保证责任后，有权向塑金公司进行追偿。该判决已生效并进入执行程序。
另查，2012年11月12日，徐岳明与塑金公司签订《房屋使用权转让合同》，约定徐岳明受让涉案执行标的中的系争商铺使用权，用于商业经营，期限为47年；合同另载明土地为工业用地，地上建筑�所有权（工业产证）不可分割，在签约时塑金公司对此已明确告知，徐岳明对此清楚并予以认可。此后，徐岳明按约支付了转让款和维修基金，并实际占有使用系争商铺。
再查，在（2014）沪一中民四（商）初字第S18号民事判决的执行过程中，徐岳明于2017年7月30日向本院提出执行异议，请求本院停止拍卖涉案执行标的、解除查封。本院经审理后，于2017年8月31日作出（2017）沪01执异49号执行裁定书，裁定：驳回徐岳明提出的异议。徐岳明遂提起本案诉讼，请求判决如其诉请。
本案审理中，各方当事人一致确认：《房屋使用权转让合同》中的“上海市XX公路XX弄”与涉案执行标的现址“上海市XX路XX弄”，实为同一地点，前者为原有地址，后者为编列门牌号后的地址。
以上事实，有各方当事人的当庭陈述及提供的证据为证，应予认定。
本院认为，判断案外人提出的执行异议能否成立，应当遵循下列原则：1、案外人是否对执行标的享有实体权利；2、如果案外人对执行标的享有实体权利，则需判断该实体权利相较于申请执行人根据执行依据所享有的债权，是否具有优先效力；3、如果案外人对执行标的享有的实体权利在效力上优先于申请执行人的债权，则需判断申请执行人实现债权的行为（即申请人民法院对执行标的强制执行）是否会妨害案外人对该执行标的所享有的实体权利。
本案中，根据现有事实，被告王硕麒在涉案执行标的上享有合法的抵押权，抵押权属于担保物权。同时，被告对第三人塑金公司、秦安公司、朱卫明所享有的合法债权尚未消灭。因此，在现有条件下，被告享有的担保物权依法能够有效地排除或对抗来自他人的干涉。
原告徐岳明主张其对系争商铺享有所有权项下的三项权能，即占有、使用、收益。即使如原告主张，该等“权能”仅系“所有权”项下的部分内容，尚无法涵盖“所有权”的全部内容，更非“所有权”本身。而所有权与担保物权均属物权体系中的一个类别。因此，即便原告的上述主张成立，仅以所有权项下的部分“权能”，显然无法对抗合法设立的担保物权。
事实上，基于涉案执行标的房屋及土地之类型、用途、权属性质等特质，原告不可能突破现行法律及客观条件的限制而取得系争商铺的所有权或用益物权。换言之，目前原告对涉案执行标的不享有物权。需要指出的是，房屋所有权转移并不必然影响其他合法权利的行使，原告宜以现行法律的具体规定为据，合理维权。
原告以被告与第三人存在恶意串通、损害原告利益为由，主张被告与第三人订立的抵押借款合同无效，此等主张既无实据，又非本案审查的范围，本院不予采信。
综上所述，原告在本案中主张的权利，不足以排除对涉案执行标的之强制执行，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第五条、第六条、第九条第一款、第十条、第十四条、第一百七十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
驳回原告徐岳明的诉讼请求。
案件受理费人民币9,411元，由原告徐岳明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 叶振军
审 判 员 刘 佳
人民陪审员 耿晓光
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 郭圣达
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第二条
……
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
二、《中华人民共和国物权法》第五条
物权的种类和内容，由法律规定。
三、《中华人民共和国物权法》第六条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
四、《中华人民共和国物权法》第九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭�经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
五、《中华人民共和国物权法》第十条
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
六、《中华人民共和国物权法》第十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
七、《中华人民共和国物权法》第一百七十条
担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
八、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
九、《中华人民共和国土地管理法》第四条
……
使用土�的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
十、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
十一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（�）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。