云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终174号上诉人（原审原告）：李健民，男，1960年1月1日生，彝族，云南省小龙潭监狱退休职工，住蒙自市。被上诉人（原审被告）：武桂英，女，1943年8月4日生，汉族，云南省小龙潭监狱退休职工，住云南省。原审第三人：周志军，男，1962年2月10日生，汉族，云南省小龙潭监狱退休职工，住云南省。被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：李雁函，云南八谦律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：张航，云南八谦律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。上诉人李健民因与被上诉人武桂英及原审第三人周志军确认合同无效纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2017）云2503民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李健民上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2017）云2503民初1292号民事判决，改判支持其一审诉求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。其理由：1.其与被上诉人签订的《房屋购买权转让合同》属无效合同，被上诉人基于小龙潭矿务局职工的身份而取得职工集资建房资格，该资格具有身份专属性质，属于《中华人民共和国合同法》第七十九条第一款第（一）项规定的“根据合同性质不得转让”的情形，双方虽然签订《房屋购买权转让合同》，但未明确受让住房的位置、楼层、面积、单价及交付时间，不具备买卖合同的特征，且该合同未经集资建房单位的同意，应属无效合同。2.上诉人支付转让费、购房款后，小龙潭矿务局要求必须购买车位方能购买住房，此情况与《房屋购买权转让合同》约定的内容不符，亦超出了上诉人的承受能力，属于情势变更，被上诉人退还购房款亦表明双方已商定终止履行《房屋购买权转让合同》，因此被上诉人失去了占有转让费的依据，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，被上诉人构成不当得利，应向上诉人返还该转让费。3.上诉人未能购买住房的原因系小龙潭矿务局捆绑销售车位且限于小龙潭矿务局职工购买所致，并非上诉人单方违约，其不应承担违约责任。综上，一审认定事实不清，请求二审依法改判，支持其诉讼请求。被上诉人武桂英辩称，1.其与上诉人签订的《房屋购买权转让合同》未违反法律强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，该合同合法有效。2.《房屋购买权转让合同》转让的是购房资格，上诉人已取得购房权利，合同约定的内容已经履行完毕，不应向上诉人退还转让费。3.被上诉人没有违反合同的情形，上诉人没有购买住房系其自身的原因。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人周志军述称，其代理被上诉人与上诉人签订的《房屋购买权转让合同》系有效合同，一审判决正确，应予维持。李健民向一审法院起诉请求：1.依法判决其与被告签订的《房屋购买权转让合同》无效；2.被告退还房屋转让金31000元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月14日，被告武桂英（甲方）与原告李健民（乙方）签订《房屋购买权转让合同》，合同约定：一、甲方自愿将小龙潭矿务局位于蒙自的在建住宅小区购住房一套的购房指标转让给乙方。二、甲方已向云南龙源房地产开发经营有限公司交付陆万元整的购房款，甲方购房指标转让费为人民币叁万壹千元整。两项共计玖万壹千元整，乙方于2012年9月14日向甲方一次付清。三、目前已知的情况是甲方单位在建该房屋为商品房性质，因此甲方对该房屋指标拥有处分权，转让该房屋指标不存在法律障碍，…。如果因甲方单位的建房政策发生变化，而不能确保本条前述情况，则认定为因非甲方人为因素导致合同不能履行。甲方全额退还乙方所交房款及转让金，同时乙方将甲方已交付的房屋有关资料、收据、购房卡等退还甲方。八、自本协议签订之日起，若五年内开发商无法交房，可以认定为因非人为因素导致合同不能继续履行，乙方有权向甲方提出全额退款。九、甲方收取转让费后决定中途不出让的，作为甲方中途违约处理。本合同即告解除，甲方应在违约之日按房款四倍返还乙方。乙方决定中途不受让的，作为乙方违约处理，本合同即告解除，乙方所交的转让费及房款，甲方不予退还。《房屋购买权转让合同》签订后，原告按约定将31000元的转让金支付给被告，并以被告名义交纳了购房款110000元。后因房屋销售方式为住房与车位一对一销售方式，即选购一套住房必须同时选购一个地下车位，被告配合原告退回已交的购房款110000元。另查明，蒙自怡龙苑项目系龙源房地产公司开发的商品房。于2012年取得建设用地规划许可证，2012年7月取得建设工程规划许可证，2013年7月2日取得建筑工程施工许可证。2013年7月正式开工，2014年10月13日取得住房销售许可证。一审法院认为，在庭审过程中，原、被告均认可，双方转让的是购房资格，故本案原、被告转让的是购房的资格。原、被告经自愿协商签订的《房屋购买权转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，也不损害社会公共利益，且双方所在单位或开发商也未提出过异议，故，合同依法成立并生效。根据原、被告签订的转让合同，原告能据此获得购买房屋的权利，合同目的即实现，且被告在履行过程中无违约行为，原告未购买房屋的后果系原告单方造成，与被告无关。综上，原告要求被告退还转让费的请求，因原告提交的证据不足以证明其主张，原告对此应承担不利的后果。故对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回原告李健民的诉讼请求。案件受理费575元，减半收取287.50元，由原告李健民承担。”二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明的案件事实与一审查明事实一致。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人李健民与被上诉人武桂英签订的《房屋购买权转让合同》是否有效；合同约定的转让费应否返还。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人李健民与被上诉人武桂英签订的《房屋购买权转让合同》的目的系由武桂英将其享有的职工住房购买资格转让给李健民，国家法律对购房资格的转让并无禁止性规定，且《房屋购买权转让合同》系上诉人李健民与被上诉人武桂英平等、自愿协商签订，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益及他人合法权益，该合同依法成立并生效。合同签订后，李健民已按约定支付了转让款31000元，并以武桂英的名义交纳了购房款110000元，李健民已实际取得购房资格，合同目的已实现。上诉人李健民认为，职工住房购买资格具有人身依附性，依法不能转让的上诉理由不能成立；其认为“一房一车位”的销售模式已超出合同约定，属情势变更的主张，虽然双方在签订合同时对“一房一车位”销售模式未能预见，但该情形并不当然导致合同无效，本案亦不适用“情势变更”原则。另，被上诉人武桂英配合李健民退回已交购房款的行为，系双方对购房款另行协商一致的结果，该行为不能视为双方同意终止履行《房屋购买权转让合同》。故上诉人李健民认为双方签订的《房屋购买权转让合同》无效，由被上诉人武桂英退还转让款的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李健民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人李健民负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇一八年一月三十日书记员 朱蔼玲