山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民一初字第1688号
原告于海英，女，1966年4月22日生，汉族。
委托代理人吴绍山，山东勇华律师事务所律师。
被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会。
法定代表人张在军，主任。
委托代理人刘金奎，山东柏宏律师事务所律师。
第三人青岛财源资产管理有限公司。
法定代表人张在军，总经理。
委托代理人刘金奎，山东柏宏律师事务所律师。
原告于海英与被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会、第三人青岛财源资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于海英及其委托代理人吴绍山、被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会和第三人青岛财源资产管理有限公司的委托代理人刘金奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于海英诉称，2010年秋，原被告双方约定被告以每平方米3000元的价格向原告出售坐落于平度市苏州路苏宁电器楼8至11层楼房，并约定原告向被告交付定金500万元。2010年10月13日，被告收取原告500万元定金并为原告出具了现金收入单。被告收取定金后迟迟不能履行交付房屋的合同义务。虽经原告多次催办，但在长达近两年半的时间里被告仍不能向原告交付房屋，致使原告的合同目的无法实现。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，并给原告造成了巨大的经济损失，请求判令被告立即双倍返还收取原告的购房定金人民币1000万元，本案诉讼费用由被告承担。
被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会辩称，原告诉称以每平方米3000元的价格购买坐落于平度市苏州路苏宁电器楼8、9、10、11层楼房，此乃是事实。依据所约定的价格及楼层面积其房屋的总价款约为人民币一千万元。关于500万元人民币双方约定是预付款而不是定金。2010年10月13日原告付款时，要求被告经办人于现金收据上加载“定金”之字样。关于所剩余房款的交付时间及涉案房屋的交付时间双方均未约定，未约定交付时间，则迟延交付之诉无事实依据。涉案房屋时至今日没有竣工，原告提起诉讼之前，也从未提出交付房屋的请求。基于上列事实，原告返还定金的诉请，依法不应当支持。基于原告支付500万元时间来看，涉案房屋坐落土地性质当时为集体土地，根据《土地管理法》的规定，建设用地原则上不能使用农村集体土地；但为了建设村民宅基地、乡镇企业或者为了公益事业而进行建设的情况，经土地部门审批，也可以在集体土地上进行房屋建设。如果涉及农用地转为建设用地的，应当办理用地变更登记手续。建设房屋后土地的权属仍然是集体土地。本案被告使用集体土地建设商场履行了审批手续，属合法的建筑。集体土地上的房屋转让的情况，只有宅基地一种，而且有种种限制即宅基地房屋的转让只限于同村村民之间，原被告之间的房屋买卖合意不具有法律效力。涉案房屋所坐落土地的使用权人并非是被告，而是青岛财源资产管理有限公司。基于这一事实，承担本案法律后果的并非是被告，而是青岛财源资产管理有限公司。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。据此规定，即使涉案房屋可以转让，则可转让的条件是被告取得房屋权属证书。因本案被告未取得涉案房屋的权属证书，则属依法不得转让的房屋，依法不得转让的房屋并非是出卖人违约行为所致。依据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，涉案房屋买卖合同亦为无效合同。涉案房屋坐落土地为国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第40条规定，于划拨土地所建造的房屋的转让并非仅基于当事人的意思表示。《合同法》第52条第（5）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。基于涉案房屋坐落土地的类型，原告所诉称的房屋买卖合同为无效合同。综上，涉案房屋未约定交付时间，则被告违约交付事实不成立。原告交付款时涉案待建房屋所坐落土地性质为集体，且涉案房屋的坐落土地性质为国有划拨，则依法属禁止转让房地产。涉案房屋未取得权利证书，亦依法属不得转让“房地产”。敬请法庭查明事实，依法驳回原告诉请。
第三人青岛财源资产管理有限公司称，涉案房屋买卖合同为无效合同，无效合同无违约行为可言，再者，涉案房屋合同没有约定交付时间，则被告无违约行为。请求依法驳回原告之诉请。
经审理查明，2010年10月13日，原告于海英与被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会达成口头协议，双方约定，原告购买被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会的苏宁电器平度店8、9、10、11层楼房，每平方米3000元，2011年3月交付楼房。同日，原告于海英向被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会交付人民币500万元，被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会为原告于海英出具了收款收据，并在该收据上注明“定金”字样。
另查明，2011年1月20日，平度市城乡建设局为被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会颁发建设用地规划许可证，该许可证显示，用地项目名称为苏宁电器平度店，用地单位为平度市东阁街道办事处菜园村民委员会，用地性质为住宅、商业用地。2012年1月16日，平度市人民政府为第三人青岛财源资产管理有限公司颁发涉案建筑物所在的土地使用证，该土地使用证显示，该土地地号为001-022-0942，地类为商业、村民住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为8995.00平方米。2011年6月17日，平度市城乡建设局为被告颁发了建设工程规划许可证，2012年5月24日，平度市城乡建设局将建设主体由被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会变更为第三人青岛财源资产管理有限公司，建设规模由总面积18310.26平方米（其中：地上建筑面积16053.61平方米、地下建筑面积2256.65平方米）变更为总面积18310.26平方米（其中：地下建筑面积2256.65平方米，地上1-3层营业网点6769.95平方米，4-11层公寓9137.66平方米）。被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会收取原告于海英的定金时，涉案建筑物正在建设中，且该建筑物至今未竣工。在本案审理过程中，被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会明确表示拒绝履行与原告于海英的房屋买卖合同。
再查明，第三人青岛财源资产管理有限公司为青岛财源置业有限公司、官永杰、李树群、马春荣、张勇、张在军、张在良等股东共同出资1000万元所成立的私营企业。
上述事实，有原告提交的被告的收据复印件、被告提交的建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、土地使用证复印件、第三人提交的私营企业登记信息查询结果复印件、证人纪某、证人李某的证言、原被告及第三人的陈述在案佐证，足资认定。
本院认为，本案当事人争议的焦点为：1、原被告达成的房屋买卖合同是否合法有效；2、被告的行为是否违约、违约金支付数额的确定。
关于原被告达成的房屋买卖合同是否合法有效的问题。原被告达成的口头协议，是双方的真实意思表示，该协议如果不存在法定的合同无效的情形，应认定为该协议合法有效。被告所主张的涉案土地为农村集体土地与事实不符，因为被告提交的有关政府部门的批准手续中明确显示涉案土地的性质已变更为国有土地，被告以涉案土地为农村集体土地为由主张该合同无效，本院不予支持。被告所主张的涉案房屋未依法领取权属证书及坐落的土地为国有划拨土地，双方的协议违反了《城市房地产管理法》的规定并以此为由主张协议无效，因《城市房地产管理法》的上述规定为管理性规范而非效力性规范，不能因为双方当事人的协议与上述规定不符即被确定为无效，被告因此主张协议无效，本院亦不予支持。本案被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员和第三人青岛财源资产管理有限公司均不是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所限定的主体即房地产开发企业，双方当事人的协议不应适应该解释的规定，亦不能以该协议的规定确认协议无效。综上所述，被告主张的协议无效的情形以及有关司法解释规定的无效的情形均不适用于本案，且本案涉案房屋原为被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会所建设，后建设单位变更为第三人青岛财源资产管理有限公司，第三人青岛财源资产管理有限公司在本案诉讼过程中，对被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会对的涉案房屋处分行为予以认可，故应认定双方达成的房屋买卖协议合法有效，协议当事人均有义务履行协议约定的义务。
二、被告的行为是否违约、违约金支付数额如何确定。证人纪某和李某出庭作证，原被告约定2011年3月份交付房屋。但被告建设的房屋至今未竣工，未达到房屋交付条件，且被告在诉讼中明确表示拒绝交付房屋，被告的行为显然构成违约。原告于海英因此请求解除合同，并由被告双倍支付定金的诉讼请求本院应予支持。诉讼中，原被告对原告购买的楼房面积存有争议，从被告提交的平度市城乡建设局建设工程规划许可证的变更说明可以看出，涉案建筑物苏宁电器平度店的4-11层公寓9137.66平方米，原告所购买的楼房面积应为4568.83平方米，合同标的额为13706490元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持。因此，原告于海英交付给被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会的500万元的中可以作为定金的为2741298（13706490元×20%）元，被告违约后，该部分定金应当双倍返还给原告于海英。原告交付给被告的500万元的其余部分2258702元应认定为原告交付给被告的部分购房款，双方的协议解除后，该部分购房款应返还给原告于海英，期间的利息损失和由于被告违约给原告造成的损失，被告应予赔偿，因原告在本案中未提出该诉讼请求，本案不予处理，原告可另行主张权利。原告于海英的其他诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告于海英与被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会达成的房屋买卖协议；
二、被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会收取原告于海英的定金人民币2741298元，双倍返还原告于海英的人民币5482596元；
三、被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会返还原告于海英购房款人民币2258702元；
四、驳回原告于海英的其他诉讼请求。
本判决二至三项所规定的被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会应支付给原告于海英的人民币7741298元，限被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费81800元，由原告于海英负担18476元，被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会负担63324元。邮寄费60元，由被告平度市东阁街道办事处菜园村民委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按国务院《诉讼费用交纳办法》规定的数额交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件上诉费，按自动撤回上诉处理。
审判长 雷鸿春
审判员 王海霞
审判员 车延新
二〇一三年九月十日
书记员 吴 奉