广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）百中民一终字第331号
上诉人（一审被告）百色市XX房地产开发有限责任公司。住所地：广西靖西县新靖镇城西路。
法定代表人叶嘉，该公司总经理。
委托代理人陈华，广西万通律师事务所律师。
委托代理人韦麓璐，广西万通律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）岑XX，男，1966年4月21日出生，壮族，农民，住广西靖西县禄峒乡禄峒街。
委托代理人蒙余安，广西新桂律师事务所律师。
上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司因商品房销售合同纠纷一案，不服靖西县人民法院（2013）靖民一初字第47号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月1日受理后，依法组成由审判员俞穗芳担任审判长，审判员黄小萍、张力夫参加的合议庭，于2013年8月7日通知上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司的委托代理人陈华、韦麓璐，被上诉人岑XX的委托代理人蒙余安到庭参加举证、质证、辩论及案件调查。书记员鲍璐楠担任记录。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2006年11月24日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定，原告向被告购买的商品房建筑面积为31.05平方米（其中套内建筑面积22.08平方米、公摊面积8.97米）。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款64457元，保险金349.07元，余款由原告向银行按揭贷款，从2008年7月至2012年12月，原告共分期付款39485元。2010年1月18日，被告交付给原告的实际商品房套内建筑面积为12.42平方米，公摊面积为5.18米，总建筑面积为17.6平方米，比合同约定的建筑面积（31.05平方米）少13.45平方米，面积缩水43.3％，超过了面积误差在3％的范围。为此，原告诉至本院，要求：1、解除原告与被告的商品房买卖合同关系；2、判令被告立即退还原告购买被告的商品房支付费用共计104291.07元（其中首付各种款项64457元、银行分期付款从2008年7月至2012年12月共39485元、保险金349.07元）；3、要求被告支付利息10000元并承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理认为，原告岑XX与被告百色市XX房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订商品房买卖合同后，原告即向被告支付了购房首付款64457元，保险金349.07元，余款由原告向银行按揭贷款，从2008年7月至2012年12月，原告共分期付款39485元。由于被告实际卖给原告的商品房套内建筑面积为12.42平方米，公摊面积为5.18米，总建筑面积为17.6平方米，比合同约定的建筑面积（31.05平方米）少13.45平方米，面积缩水43.3％，超过了面积误差在3％的范围。因此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。所以，原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。至于被告百色市XX房地产开发有限责任公司提出原告的起诉已超过诉讼时效的问题，从被告2010年1月18日交付商品房到原告2013年1月4日向法院起诉，虽然期间已过了两年，但原告自接收该房并发现商品房套内总建筑面积为17.6平方米，比合同约定的建筑面积少13.45平方米后就多次与被告交涉，要求被告解除合同并退还已支付的购房款，但遭到被告的拒绝，而于此期间，原告一直向被告主张自己的权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，本案的诉讼时效因原告提出要求而中断，其起算点应自原告向被告提出要求之日起起算，而本案原告自知道该商品房面积严重缩水后从未停止向被告主张该权利。所以，被告百色市XX房地产开发有限责任公司的该项辩解理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告岑XX与被告百色市XX房地产开发有限责任公司之间于2006年11月24日签订的商品房买卖合同；二、被告百色市XX房地产开发有限责任公司退还原告岑XX购房款人民币104291.07元及相应利息（利息计算方法：以104291.07元为基准，从2006年11月24日起至判决确定的还款之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。
上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司不服一审判决，上诉称，1、原审认定“被上诉人一直向上诉人主张权利，从而认定被上诉人在一审起诉没有超过诉讼时效”，是没有任何事实和证据证实的。2、原审法院适用《最高人民法院关于审理<；商品房买卖合同纠纷案件>；适用法律若干问题的解释》第十四条，应当理解为，交付商品房面积有误差的，当事人有约定的按约定，无约定或约定不明才按误差比例是否超过3%来处理。一审没有按当事人的约定来判决是错误的。3、本案商品房被上诉人已经办理产权证，合同已经履行完毕。再解除本案的《商品房合同》在法律上没有可行性。综上所述，请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人岑XX答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。2、在本案中，被上诉人存在三个违约：①面积误差达到43%，无法使用，不能实现双方的合同目的；②上诉人延期交房，按合同约定是2008年3月30日前交房，但商铺直到2010年才交付；③商铺的房产证直到现在都没有给被上诉人办理房产证，因为商铺面积缩水太大，房管所无法办证。
本院综合各方诉辩的意见，对一审查明的事实有以下争议：1、一审是否遗漏查明本案的“2011年8月29日，对双方当事人争议的房产已经取得房产证书”的事实；2、一审是否没有查明本案“双方当事人对房屋误差约定处理的协议”的事实。
上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司对一审查明的事实的意见：1、认为一审遗漏查明本案的“2011年8月29日，对双方当事人争议的房产已经取得房产证书”的事实；2、认为一审没有查明本案“双方当事人对房屋面积约定误差处理”的事实。
被上诉人岑XX对一审查明的事实：没有异议。
二审期间，上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司提供证据如下：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》一份，证实对对本案房屋面积误差双方当事人在《商品房买卖合同》第五条第一款有特别约定；2、《被上诉人的房产证》复印件一份，证实被上诉人已取得房产证。
被上诉人岑XX对上诉人提供的证据质证意见：1、对双方当事人签订的《商品房买卖合同》没有异议，是真实的予以认可；2、《被上诉人的房产证》因为被上诉人一直都没有拿到，且该房产证应在2008年的9月30日前办理。而该房屋产权证的签发日期是2011年8月29日，时间超过了将近3年，印证上诉人存在违约现象。
对上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司提供的证据，本院认为，证据1《商品房买卖合同》，在一审已经提供，对方当事人予以认可，本院予以采信。证据2《被上诉人的房产证》是复印件，经查与事实相符，本院予以采信。
本院对当事人争议事实的分析和认定：1、关于一审法院是否遗漏查明本案“2011年8月29日，对双方当事人争议的房产已经取得房产证书”事实的问题。《被上诉人的房产证》是在二审期间提供，故一审法院未认定：“2011年8月29日，对双方当事人争议的房产已经取得房产证书”的事实无误。2、关于一审法院是否没有查明本案“双方当事人对房屋面积误差处理约定”事实的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方对房屋面积误差处理有约定。一审法院对此没有查明。
综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第五条，约定面积确认及面积差异处理：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］［套内建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的。不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：⑴本合同的约定面积与产权登记面积存在误差的，以产权登记面积为准，按本合同第四条约定单价进行多退少补，不计利息；双方均不得以面积误差为由要求解除该合同。2、双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿利率付给利息。买受不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”第十一条第一款，约定交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。2010年1月18日，双方当事人现场查看该争议房。2011年8月29日，被上诉人岑XX取得该争议房屋登记，证号为靖西县房权证靖字第（2011）10980号；房屋所有权人：岑XX；房屋状况：总层数14，建筑面积（m3）17.60，套内面积（m3）12.42。本案中，双方当事人都没有提供签署房屋交接单。
本院认为，双方当事人没有签署房屋交接单，视为该争议房没有进行验收交接使用，《商品房买卖合同》中标的物也未转移，故双方当事人签订的《商品房买卖合同》没有履行完毕，即争议房屋尚未交付给被上诉人使用。上诉人在一审主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定解除的，应当支持。从本案该争议房的实际建筑面积比合同约定建筑面积缩水43.3%的事实来看，远远超出面积误差比绝对值超出3％，属上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司改变原合同约定的房屋设计，而不是面积误差比范围内。双方当事人虽然在《商品房买卖合同》约定有约定面积与产权登记面积存在误差的处理事项，但对实际房屋产权登记面积与合同约定面积大大超出面积误差比范围（改变原合同约定的房屋设计）没有具体约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第2项关于：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”之规定，本案面积误差比绝对值已经超出3％，被上诉人（买受人）于2013年元月4日向法院起诉请求解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，本院予以确认。一审判决上诉人退还被上诉人购房款人民币104291.07元及相应利息（利息计算方法：以104291.07元为基准，从2006年11月24日起至判决确定的还款之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）是正确的，本院予以维持。故对上诉人主张本案实际建筑面积比双方约定建筑面积缩水43.3%，应以双方约定方式处理，不予解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》的理由不成立，本院不予采信。
关于上诉人上诉主张，被上诉人在一审起诉已经超过诉讼时效的问题。从双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款，约定交接：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条定的证明文件，并签署房屋交接单。”规定来看，上诉人与被上诉人到现在都没有签署房屋交接单，双方的争议一直延续，故本案不存在诉讼时效的问题。上诉人主张2010年1月18日，双方已经对本案房屋交接，诉讼时效应当从此时间计算，为此被上诉人在一审起诉已经超过诉讼时效的主张与事实不符，本院不予采信。
关于上诉人上诉主张，该争议房屋已经办理了被上诉人的产权证书，合同已履行完毕，一审判决再解除本案的《商品房合同》在法律上没有可行性的问题。本案争议房屋的产权证书是上诉人擅自办理的，没有被上诉人对房屋认可接收，也没有委托上诉人办理产权证。至于该争议房屋已经办理了被上诉人的产权证书的问题，上诉人可以通过其他途径解决。故对上诉人的该主张，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持靖西县人民法院（2013）靖民一初字第47号民事判决第二项；
二、变更靖西县人民法院（2013）靖民一初字第47号民事判决第一项为：确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》于2013年元月4日解除。
二审案件受理费2950元（上诉人已预交），由上诉人百色市XX房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞穗芳
审判员 张力夫
审判员 黄小萍
二〇一三年九月二十五日
书记员 鲍璐楠