江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏12民终2273号
上诉人（原审被告）：王小良。
委托诉讼代理人：周国清，江阴市诚信法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：顾乾，江阴市诚信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：冯学亮。
委托诉讼代理人：马俊明，靖江市城北法律服务所法律工作者。
原审被告：俞国萍。
原审被告：靖江韵杰房地产开发有限公司，住所地靖江市怡馨苑7幢15室。
原审被告：中国农业银行股份有限公司靖江市支行，统一社会信用代码91321282703991947J，住所地靖江市中洲路5号。
负责人：刘月江，该行行长。
委托诉讼代理人：韩莉，该行员工。
委托诉讼代理人：吴卓仪，该行员工。
上诉人王小良因与被上诉人冯学亮、原审被告俞国萍、靖江韵杰房地产开发有限公司（以下简称韵杰公司）、中国农业银行股份有限公司靖江市支行（以下简称农行靖江支行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服靖江市人民法院（2016）苏1282民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王小良上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冯学亮的诉讼请求。事实和理由：一、冯学亮没有证据证明双方之间形成买卖房屋的合意。1、两人并不熟识。王小良与冯学亮素无交往，双方未就买卖房屋进行协商；2、双方没有签订房屋书面买卖合同；3、俞国萍没有作出买卖房屋的意思表示；4、冯学亮未与韵杰公司签订商品房买卖合同，与常理不符；5、王贡良将购房合同、发票原件交给冯学亮，可能是基于借款担保等，存在多种可能性。二、双方也没有买卖房屋的实际履行行为。1、仅有收条而没有付款凭证不能证明王小良已收到冯学亮70万元。冯学亮主张其于2010年年初及2011年9月30日向王小良交付50万元和20万元现金，但未提供取款及交付的证据；2、王小良并未向冯学亮交付房屋，诉争房屋的钥匙一直在韵杰公司处；3、因王贡良被抓，王小良一直未顾及诉争房屋。王小良的哥哥王贡良于2012年被刑事调查，其离开靖江后，一直未顾及诉争房屋的情况。三、诉争房屋所谓的买卖是由王贡良具体操作的，一审法院未对王贡良进行调查，导致案件事实不清。四、即使王小良已实际交付房屋，冯学亮也不能取得房屋所有权。买卖合同生效并不代表房屋所有权转移，只有办理了不动产登记，买方才能取得房屋所有权。
被上诉人冯学亮辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告俞国萍、韵杰公司未述称。
原审被告农行靖江支行述称，其对涉案房屋依法享有优先受偿权，请求二审法院依法裁判。
冯学亮向一审法院起诉请求：讼争房屋归其所有;停止对讼争房屋的执行。
一审法院认定事实：农行靖江支行与王小良、俞国萍、韵杰公司为金融借款合同纠纷一案（案号2013泰靖商初字第0410号），一审法院于2013年10月23日根据财产保全申请，作出（2013）泰靖商初字第0410号民事裁定书，查封王小良购买的本案讼争房屋。2013年12月20日，一审法院作出（2013）泰靖商初字第0410号民事判决书，判决确定:一、王小良、俞国萍于判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司靖江市支行借款本金345082元及利息（计算至2013年10月24日欠息21874.65元，以后的利息按中国人民银行同期贷款基准利率的1.275倍计算至实际还款之日）。二、靖江韵杰房地产开发有限公司对借款本金345082元承担连带保证责任。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决生效后，因王小良、俞国萍、韵杰公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，农行靖江支行于2014年1月28日向一审法院申请执行，一审法院以（2014）泰靖执字第0378号立案受理，2014年3月20日作出民事裁定书，拍卖王小良购买的本案讼争房屋；并于2015年12月3日发出迁让公告。现冯学亮以讼争房屋系其所有为由，提起执行异议之诉。
另查明，王小良、俞国萍系夫妻关系。2010年1月12日，王小良与韵杰公司签订商品房买卖合同，合同约定王小良购买韵杰公司开发的本案讼争房屋，价款为574632元，房屋交付期限为2010年6月30日。2010年1月14日韵杰公司预收王小良购房款172390元、2010年2月16日收到王小良房款402242元、2010年9月4日收到王小良车库款10万元。同年，韵杰公司向王小良交付讼争房屋，交付时为毛坯房。2011年9月30日，王小良出具收条一张，载明“今收到冯学亮靖江市百合苑小区1幢303室房款计柒拾万元正”。现讼争房屋由冯学亮装潢并实际居住。
又查明，2016年7月6日，一审法院作出的（2012）泰靖执字第2175号执行裁定书查封了本案讼争房屋。
一审法院认为，俞国萍经传票传唤，无正当理由既未到庭应诉亦未答辩，视为放弃了抗辩冯学亮主张的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本案争议焦点在于讼争房屋归谁所有，首先，根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则，冯学亮主张讼争房屋系其向王小良购买所得，其提供了王小良出具的收条、王小良与韵杰公司购房合同的原件、发票等，上述证据可以证明冯学亮向王小良购买房屋、交付房款并已实际取得讼争房屋相关权利凭证的事实。其次，据王小良陈述“2011年9月30日，我哥哥王贡良把我叫到韵杰公司售楼处，称帮我卖房，并要求我事先向其出具'收到冯学亮房款70万元'的收条，再帮我收钱，然后我就应王贡良的要求打了70万元的收条并交给了王贡良并询问王贡良什么时候可以拿到条子上载明的房款”，以上陈述可以看出王小良在明知购房人为冯学亮本人的情况下，其并未做出明确的反对意思表示并实际出具了购房收条，可以认定王小良以自己的实际行为与冯学亮就买卖房屋达成了合意。再次，据冯学亮陈述，冯学亮早于2010年年底即对讼争房屋进行装潢并实际居住至今，如王小良认为讼争房屋归其所有，在其未收到购房款且房屋又被他人占有的情况下，理应对房屋的状况较为关注，其既未向冯学亮索要过购房款，也未对冯学亮的居住行为提出过异议，其行为不符合常理。综上，王小良以其与冯学亮之间不存在房屋买卖合同关系为由抗辩冯学亮的主张，缺乏事实和法律依据，对其辩称意见，不予采纳，应认定冯学亮向王小良购买讼争房屋的事实成立，冯学亮为讼争房屋实际所有权人，其诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：一、停止对位于靖江市环城北路188号百合苑1幢2单元303室房屋的执行；二、确认位于靖江市环城北路188号百合苑1幢2单元303室房屋归冯学亮所有。本案受理费9800元，免于交纳。
本院二审审理期间，上诉人王小良提供如下证据：1、王贡良的一份书面证言，以证明（1）因冯学亮要买房，由王贡良介绍将王小良购买的房屋转卖给冯学亮，冯学亮要求查看韵杰公司与王小良之间的购房资料，后由王贡良将该材料交给冯学亮取回查看，但事后冯学亮没有把材料归还给王贡良；（2）70万元的收条是冯学亮为了防止涨价，要求王贡良让王小良事先写好的，但冯学亮尚未付款；（3）王小良与冯学亮之间并不熟识。2、韵杰公司财务宦晓玉出具的情况说明一份，以证实宦晓玉看到王贡良将上述材料交给冯学亮的事实。
被上诉人冯学亮发表质证意见称，证人应出庭作证，对两份证据不予认可。
原审被告农行靖江支行发表质证意见称，认可王小良提交的两份证据。
本院认证如下：证人应当出庭作证，且王贡良证言称其撮合王小良与冯学亮形成房屋买卖关系的内容明显与王小良的上诉主张不符，故对王小良二审提供的证据，不予认可。
双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼，即权属问题是认定能否阻碍执行的前提，故本案审查的重点是冯学亮是否取得房屋的实体权益，并以此排除法院对房屋的执行行为。
关于冯学亮是否享有涉案房屋的实体权益，首先，王小良虽然在书面上诉状中否认其与冯学亮存在买卖房屋的法律关系，但其在二审庭审中明确表示“是王贡良撮合我们进行房屋买卖，我们认为没有收到涉案的70万元”，据此，应认定王小良与冯学亮之间存在房屋买卖的合意，双方之间形成房屋买卖的法律关系；其次，收据或收条从内容和性质上看，更强调款项的实际给付。王小良对收条的真实性不持异议，虽然其辩称没有收到70万元，但对其主张未能提供证据证明，应认定其收到70万元的款项；再次，若王小良未收到涉案款项，其自2011年9月30日出具收条后，既未向冯学亮索要过款项，又未对冯学亮的居住行为提出过异议，其理由不符合常理；最后，冯学亮已合法占有并实际居住在涉案房屋内，具有对外公示其享有房屋实体权益的效力，且其在法律上没有忍受强制执行而使其利益受损的理由，对保护冯学亮实体权益更有必要性，故冯学亮可依据其享有房屋的实体权益而排除对房屋的执行。
综上所述，王小良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人王小良负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李惠平
审 判 员 丁万志
代理审判员 黄方林
二〇一六年十二月五日
书 记 员 朱 菁