安徽省阜阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阜民一终字第00210号
上诉人（原审原告）：范兆磊，男，1977年9月25日出生，汉族，个体工商户，住安徽省太和县。
委托代理人：李少华，安徽弘大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王永喜，男，1975年7月18日出生，汉族，农民，住安徽省界首市。
被上诉人（原审被告）：王金中，男，1976年2月2日出生，汉族，农民，住安徽省界首市。
上述二被上诉人共同的委托代理人：苏朋才，安徽法卫律师事务所律师。
上诉人范兆磊因租赁合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2014）界民一初字第01622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：范兆磊与王金中、王战胜于2010年5月16日签订房屋租赁合同，王金中、王战胜将界首市光武镇汉武南街127号、129号房屋出租给范兆磊开办超市，租期十年，其中127号房屋是王金中、王永喜所建，二人系兄弟，王金中代表兄弟二人在房屋租赁合同上签字。范兆磊为了经营购买变压器一台，价格18300元。2013年7月17日范兆磊开办的超市发生火灾。2013年8月20日，王金中、王永喜与范兆磊就房屋的赔偿维修、维修后的使用及租赁合同的变更问题签订一份协议，协议的主要内容为“甲方王金中、王永喜兄弟俩的砖混三层楼房一幢租赁给乙方范兆磊开办好邻居超市，并签订有房屋租赁协议，租赁期限10年，自2010年11月16日始至2020年11月16日止，双方已实际履行。在履行合同期间，乙方超市于2013年7月17日凌晨发生火灾致使甲方的房屋部分被烧毁，事发后到今，火灾的原因尚不明确，对此双方已无任何争议或纠纷。现双方就被烧毁房屋的赔偿维修、维修后的使用以及租赁合同的变更问题，经充分协商达成如下协议：一、由乙方赔偿甲方楼房三层楼房1150平方米部分被烧毁损的经济损失70万元，于2013年12月31日之前付20万元，2014年12月31日之前付20万元，剩余30万元按每年10万元付清，付款时甲方给乙方出具收款条。二、由乙方维修被烧损的房屋并承担维修费用，维修后由乙方继续用于好邻居超市营业，双方履行原租赁协议，并将原租赁协议中的租赁期限从10年变更为15年，即变更为自2010年11月16日始至2025年11月16日止。但年租金的金额（每年11万）及租金支付方式（前三年一次性支付付清，以后一年一付）不变，自发生火灾至乙方维修好继续使用期间的租金，乙方仍应按原租赁协议支付。三、2023年11月16日-2015年11月16日两年间租金每年增加随行就事（2023-2015）四、在履行本协议中如一方违约，应承担因其违约给对方造成的经济损失。……”，范兆磊于2013年8月20日、2013年9月18日将第一笔赔偿款20万元付给被告方，分别于2013年10月15日、2013年11月13日、2013年11月27日将从2013年11月16日至2014年11月16日的租金11万元付给王永喜、王金中。但范兆磊自2013年7月17日房屋发生火灾后就没再经营超市，对被烧损的房屋也没有维修，而是王永喜、王金中对房屋进行了维修。2014年2月23日，王永喜、王金中与他人签订房屋出租协议，租期从2014年7月15日开始计算。2014年8月25日，范兆磊向原审法院提起诉讼，请求判决1、其与王金中、王永喜签订的房屋租赁合同无效；2、王金中、王永喜返还其变压器1台，空调5套；3、王金中、王永喜返还其租金147068.49元及多赔偿的赔偿款10万元，赔偿其利息损失20082.71元。以上合计267151.2元。审理期间，范兆磊放弃了返还空调的诉讼请求。
原审法院认为：（一）、关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因王金中、王永喜出租的房屋位于界首市光武镇汉武南街，属光武镇规划范围之内的房屋，其未能提供所出租房屋的建设工程规划许可证，故其与范兆磊签订的房屋租赁合同无效。
（二）、关于147068.49元租金及变压器、空调应否返还的问题。
范兆磊主张返还的147068.49元系从失火之日（2013年7月17日）至计算至2014年11月16日的租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故范兆磊应参照租金标准支付房屋占有使用费。双方约定的租金为每年11万，范兆磊已支付租金至2014年11月16日，虽然2013年7月17日发生火灾后，范兆磊就没再经营，但根据其与王金中、王永喜2013年8月20日签订的协议第二条“自发生火灾至乙方维修好继续使用期间的租金，乙方仍应按原租赁协议支付”的约定，房屋维修期间的维修费和使用费，均应由范兆磊承担，但范兆磊未按照协议维修房屋，而由王金中、王永喜修复了房屋，并将维修好的房屋出租给他人，租期从2014年7月15日开始计算。因此，范兆磊所承担房屋占有使用费应计算至2014年7月14日，王金中、王永喜应退还2014年7月15至2014年11月16日的房屋占用使用费36667元（110000元／年÷12个月×4个月）。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，王金中、王永喜应将变压器返还给范兆磊。双方对范兆磊购买变压器的事实及价格均无异议，范兆磊表示如王金中、王永喜愿意使用，其同意折价补偿，考虑到对变压器有效利用的原则，折价补偿应更为适当。变压器购买价18300元，结合折旧因素，王金中、王永喜补偿范兆磊13000元。
（三）、关于10万元赔偿款及利息损失20082.71元应否得到支持的问题。范兆磊在经营超市期间发生火灾，造成王金中、王永喜所建房屋毁损，范兆磊应予赔偿。范兆磊认为房屋毁损应在10万元，自己支付的20万元赔偿款应退还10万。因双方就赔偿问题已经达成书面协议，范兆磊返还赔偿款及利息损失的主张均与协议不符，不予支持。
（四）、范兆磊提出其维修房屋花费问题，因其未提起反诉，不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、范兆磊与王金中、王战胜于2010年5月16日签订的关于界首市光武镇汉武南街127号的房屋租赁合同无效。二、王金中、王永喜返还范兆磊49667元（36667元＋13000元），于判决生效后十日内支付。三、驳回范兆磊的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5307元，范兆磊负担4320元，王金中、王永喜负担987元。
宣判后，范兆磊不服，向本院提起上诉。请求撤销原判第三项，改判王永喜、王金中返还其租金110401.49元及多支付的赔偿款10万元，赔偿其因存在缔约过失行为给其造成的损失20082.71元（以应返还的全部款项为基数，按人民银行规定的银行贷款基准利率计算至2014年12月15日，以后另计返还日）。理由是：1、自2013年7月17日火灾发生至2014年7月15日王永喜与王金中将房屋租赁给第三人，房屋处于闲置状态，范兆磊没有占有使用涉案房屋，不应支付使用费，此期间的租金110401.49元应予返还；2、火灾发生后，派出所以其涉嫌重大劳动安全事故罪为由对其立案侦查，基于减轻刑事责任等现实因素的考虑，2013年8月20日，其被迫与王金中、王永喜签订了超出损失范围的赔偿协议，并支付了20万元维修费，但王金中、王永喜只花费10万元用于维修房屋，多余的部分王金中、王永喜应予退还。3、王金中、王永喜将不具备出租条件的房屋出租给其，导致协议无效，应赔偿其上述款项的利息损失20082.71元。
双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：在范兆磊与王金中、王永喜2013年8月20日签订的协议中，双方明确约定由范兆磊赔偿王金中、王永喜经济损失70万元、范兆磊负责维修房屋并承担维修费用及维修期间的租金，上述协议是双方协商签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按照协议履行。范兆磊上诉称协议不是其真实意思，其没有提供证据证明，本院不予采信。范兆磊的上诉理由与协议约定不符，本院不予采信。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4580元，由范兆磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 云
审判员 田 浩
审判员 孟 乐 群
二〇一五年四月八日
书记员 韦伟（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。