上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）闵民五（民）初字第1103号
原告（反诉被告）叶洋。
委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司。
法定代表人叶兰花。
委托代理人王春花，浙江中宙律师事务所律师。
原告叶洋与被告上海定川投资管理有限公司（以下简称定川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理。本案诉讼期间，被告定川公司于2014年6月10日提出反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法由审判员陈洁适用简易程序公开开庭进行了审理。叶洋的委托代理人何先龙，定川公司的委托代理人王春花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
叶洋诉称，2013年6月1日，其与定川公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由定川公司将位于XX区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室XX房屋租赁给叶洋经营巨蛋烧、超大海苔饭卷、官财板、特色点心、精选甜品系列、夏威夷水果冰茶。定川公司交付房屋后管理不善，电力、煤气等均未能达到正常使用状态，导致商场迟迟未能正常开业经营。另，双方于2013年7月10日签订补充协议，定川公司承诺试营业及正式营业时，分别达到30户和40户商户同时启动，但截止目前商户总数远远未达到其承诺户数，故其应按约补贴每户500元／天。而且鉴于叶洋承租上述房屋系用于经营活动，需办理相关行政审批手续，但定川公司从未予以配合，且不提供房屋权属证明，致使叶洋无法办理相关证照，迟迟不能开业经营。目前，叶洋因定川公司的消极管理，其承租的商铺未能达到正常的经营状态，合同目的不能实现，遭受装修、货物采购等损失。叶洋遂诉诸法院要求判令：1、解除叶洋与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、定川公司补偿其XX路XXX弄XXX号XXX室XX及XX商铺的装修损失43，640元（包含电缆安装费）；3、定川公司返还租金17，290元、商誉保证金10，000元、押金17，006元；4、定川公司支付商业赔偿金104，500元（自2013年8月26日起至2013年9月30日止及自2013年10月17日起至合同解除之日暂计至2014年4月9日止，均按500元／日的标准计算）。
定川公司答辩并反诉称，同意叶洋的第一项诉请，但认为合同解除的责任不在定川公司。第一，包括叶洋承租商铺在内的商场目前呈萧条状态的原因在于大部分商户不配合定川公司营业，采取观望态度，希望经营环境大好后再开始营业，虽经定川公司一再敦促，仍无任何经营活动。第二，定川公司在与叶洋签订合同时，已将房屋权属证明复印件交付叶洋，而且为了尽到最大可能的管理义务，定川公司接受叶洋的委托，指定专人免费代办行政审批手续，并且在办理行政审批手续时也已将房屋权属证明提供给相关部门，目前已取得《个体工商户名称预先核准通知书》，但在办理后续流程时因商户自身不配合提供相关资料或缴纳相关费用，导致营业执照办理程序中止。事实上，已有其他商户办出营业执照，故并非定川公司出租的房屋原因导致办不出相关证照。第三，电力、燃气未能正常使用的责任也在商户自身，定川公司虽于前期代缴了全部水电费，但由于商户不按约缴纳后续的水、电、物业费用，商场整体最终因严重拖欠水电费导致被停水、停电，同时因商户不缴纳燃气安装费，导致燃气安装无法进行下去。对于叶洋的第二项诉请，认为根据合同约定，定川公司无需补偿其任何损失。对于叶洋的第三项诉请，同意待叶洋结清拖欠的费用后退还其商誉保证金。但认为其擅自不营业或停业10天以上，且严重拖欠租金及水、电、燃气、物业管理费用，故根据合同约定无需返还其押金。相反，为了给商户装修及开业准备时间，定川公司已免除了全部商户8至9月的租金，但在此情况下叶洋仅支付了61天的租金，自2013年12月1日起即开始拖欠租金，逾期超过30天，且怠于经营，构成严重违约。对于第四项诉请，认为叶洋要求支付商业赔偿金的依据是补充协议，但该协议是16户商户作为统一整体共同签订的。系争房屋可以办出营业执照，按照约定商户需提供相关文件并缴费，否则定川公司不承担任何责任。为此，定川公司提起反诉要求判令：1、解除叶洋与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、叶洋腾退并返还承租房屋；3、叶洋支付自2013年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金（暂计至2014年5月25日止，按每日每平方米10元的标准计算，共49，885.44元）；4、叶洋支付违约金17，006.40元。
诉讼中，定川公司将向叶洋主张的支付租金的截止日期由实际返还房屋之日调整为判决生效之日。
针对定川公司的反诉，叶洋辩称其同意第一项反诉诉请，但认为合同的解除原因在于定川公司，系定川公司违约在先，致其无法办出营业执照。定川公司于2013年7月10日承诺8月1日试营业时至少有30家商户启动，8月10日正式开业时有45家商户启动，但是定川公司最终无法实现，美食街根本没有正式营业。附加条款第一条第3款约定了无法办出营业执照的后果，定川公司应承担违约责任。而合同解除的时间应该是其提起本诉的时间。对于第二项反诉诉请，因叶洋目前不同意返还房屋，故由法院判决。对于第三项反诉诉请，对租金及使用费的起算时间和计算标准没有异议，但因系定川公司违约，故要求法院酌情减低租金和使用费。对于第四项反诉诉请，不同意支付违约金，但若是法院认定其需承担违约责任，则要求法院酌情调低违约金的计算标准。此外，叶洋并非擅自歇业，由于营业执照没有办出，其不能违法经营，故不同意由定川公司没收押金，对于商誉保证金，同意结清费用后由定川公司返还。
经审理查明，2013年6月1日，定川公司（作为出租方，签约甲方）与叶洋（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室地下层XX室23.62平方米的经营场所租赁给乙方，作为经营巨蛋烧、超大海苔饭卷、官财板、特色点心、精选甜品系列、夏威夷水果冰茶使用；该合同第三条约定，甲方于2013年8月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2013年8月1日起至2018年7月31日止；该合同第四条约定，租金单价为12元／平方米每天（不含税），第一年的租金总额为103，456元，第一年之后的每年租金在上一年租金的基础上按10%递增，租金先付后用，二个月一付；合同签订当日乙方支付10，000元定金，合同签订之日起7日内必须将第一笔二个月租金付清，定金自动转为租金，之后每笔租金在上笔租金到期前的15天内支付；该合同第五条约定，合同签订之日起7日内，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为2个月的租金，即17，006元，租赁关系终止时，甲方收取的押金归还乙方，但乙方私自转租、转让店铺或合同期间乙方未经甲方同意擅自歇业超过10天的情况除外；租赁房屋包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视、税金等的安装费用由乙方承担，乙方均可委托甲方代为统一办理，如果委托甲方统一办理，应先支付后使用，因乙方使用实际产生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担，先支付后使用；合同签订当日，乙方向甲方支付商誉保证金10，000元，支付的商誉保证金用以规范乙方的经营行为和服从甲方对项目的统一管理，交纳的商誉保证金，待合同终止，各项费用全部结清，并在此后的三个月内无顾客投诉及其他债务纠纷时，甲方即把此项保证金（不计利息）退还乙方；该合同第六条约定，乙方向甲方提供营业执照、税务登记证、企业机构代码证、法定代表人身份证（复印件）、注册商标证明、授权书等有效证件及法人有效的联系地址、电话、传真，并主动办理进场后的工商、税务登记及装修前的消防审批等需要向当地机关、单位办理的手续；该合同第九条第3款第（4）项约定，乙方拖欠合同规定的应付款项，累计拖欠时间达30天的，甲方有权解除合同，同时追究乙方违约责任；该合同第十条约定，任何一方违反合同及附件之约定的（包含单方面中途解除合同），均属违约，应承担违约责任，违约方应向守约方支付两个月（按60天计算）的租金作为违约金，如果造成守约方直接经济损失的，应当全额赔偿损失；乙方违反第九条第3款中的任何一点，除甲方单方面可解除合同外，乙方应向甲方支付合同当年度两个月（按61天计算）的租金作为违约金。因乙方违约给甲方造成损失过高的，甲方有权要求乙方付三倍违约金作为损害赔偿。
同日，定川公司（作为出租方，签约甲方）与叶洋（作为承租方，签约乙方）就位于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室地下层XX室22.67平方米的经营场所租赁给乙方签订《上海市房屋租赁合同》1份，双方并约定了租赁期限、租金的支付标准、房屋的交付时间以及双方的违约责任等事项。
签约当日，叶洋向定川公司支付了商誉保证金10，000元、定金10，000元。叶洋并委托定川公司代为办理工商登记等行政审批手续。
2013年6月5日，叶洋向定川公司支付了租赁押金17，006元，并支付了租金7，290元，包括前述定金10，000元，即共计支付定川公司61天的租金。
2013年7月10日，定川公司（甲方、出租方）与包括叶洋在内的16户承租人（乙方、承租方）签订了《上海市房屋租赁合同（附加条款）》，其中第一条“关于商家营业执照申办部分”第3款约定，如因甲方原因无法通过审批，经确认导致乙方无照经营时，甲方须无条件退还乙方的所有投资（包含押金、租金、商誉保证金及装修费用等）并附加总金额的30%作为商业赔偿金，且需于一个星期内支付；第5款约定，营业执照申办期间乙方须及时提供甲方所需的个人身份文件及缴纳所需费用，如因乙方不愿提供或无法提供或拖延交费以致甲方无法申办时，所列条例甲方无需承担其责任；第三条“关于试营运期限与正式营业时间”第3款约定，该地下商场试营运期甲方须承诺，最少有30户以上商家同时启动，如未达以上户数试营运期将予以顺延，顺延期限以15日为限。超过此期限甲方无条件给予每家已启动的商户每日500元作为补偿。第4款约定，该地下商场正式营运日（开幕日）甲方须承诺，最少有45户（以合同为准）以上商家同时启动，如未达以上户数正式营运期将予以顺延，顺延期限以15日为限，超过此期限甲方无条件给予每家已启动的商户每日补贴500元作为补偿。
2013年7月25日，上海市工商行政管理局闵行分局向叶洋出具了《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准经营者为叶洋的个体工商户名称为上海市闵行区小叶小吃店。
叶洋在接收涉案房屋及XX路XXX弄XXX号XXX室地下层XX室房屋后，将承租的上述两个商铺打通后一并进行了装修，上述房屋在短暂经营后即处于停业状态。
另查明，闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为案外人沈某某、华甲、华乙，其与定川公司签订了《上海市房屋租赁合同》，将上述房屋地下室出租给定川公司，并同意定川公司进行转租。
叶洋与定川公司因房屋租赁合同的履行产生争议，遂成讼。叶洋于2014年6月10日收到定川公司的反诉状及相关证据材料。
审理中，为节约诉讼成本，关于叶洋诉请的装修损失，经双方确认均同意由本院结合本案的实际情况酌情予以认定处理，不再委托相关司法鉴定机构予以评估，定川公司同时表示愿意对涉案房屋及XX路XXX弄XXX号XXX室地下层XX室房屋内叶洋投入的装修进行适当补偿。
以上事实，由叶洋提供的其与定川公司签订的《上海市房屋租赁合同》、定金收据、租金收据、押金收据、商誉保证金收据、照片、电缆电表费收据、XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》、房地产登记申请书、房屋交接书及上海市房地产登记簿，定川公司提供的经营者为叶洋的《个体工商户名称预先核准通知书》、涉案房屋的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、产权人同意转租的证明、《建设项目环境影响登记表》、案外人李某某的《个体工商户营业执照》、《食品流通许可证》以及双方当事人的庭审陈述所证实。
上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
对于叶洋提供的谈话录音，无法证明定川公司同意自2014年1月起免收租金，本院对其证明目的不予采信；对于叶洋提供的其他证据，因无法证明其与涉案房屋的关联性，本院对于其证明目的难以采信。对于定川公司提供的电表照片，因无法显示其对应的房屋，本院对其证据效力不予认定；对于定川公司提供的其他证据，因涉及其他商户的相关事实，本院对其证据效力亦不作认定。
本院认为，本案的争议焦点为房屋租赁合同未能继续履行的原因和责任。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，叶洋与定川公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。虽然叶洋承租涉案房屋系用于经营，并以获取高于其所支付的租金的经营收益为目的，但其作为经营者亦应当清楚任何的经营都存在风险，而该经营风险多与出租方无关，即商铺经营者经营的盈亏与出租方无关，不因经营所得高于租金而需向出租方多支付租金，亦不因经营不善入不敷出而得以少付或者免付租金。故叶洋作为涉案房屋之承租人，应当履行按约支付租金之义务，否则即构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，叶洋仅支付了定川公司61天的租金，自2013年12月1日起即开始拖欠租金却占用涉案房屋至今，其逾期支付租金的天数已超过30天，构成违约，故对于定川公司以此要求解除双方租赁合同之反诉诉请，本院予以支持。
至于叶洋所称因定川公司所出租的房屋存在瑕疵，无法办理营业执照致其合同目的无法实现的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，叶洋未能提供证据证明其所持涉案房屋事实上无法办出相关证照的主张。而根据合同的约定，办理营业执照等手续的义务在于叶洋，并非定川公司的合同义务，定川公司至多是负有附随的协助办理义务。虽然叶洋委托定川公司代为办理，但在办理过程中其仍应去了解办理的进展及情况，而非消极的等待结果。因此，叶洋不能将办不出相关证照的责任归咎于定川公司，本院无法采信其关于房屋存在瑕疵而无法办出营业执照的意见。故对于叶洋所持因定川公司责任导致合同目的不能实现而要求解除合同之本诉诉请，本院难以支持。
关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除合同的通知到达之日视为解除之日，现叶洋于2014年6月10日收到定川公司的反诉状，该反诉状中明确表达了定川公司要求解除合同的意思表示，故本院确认合同解除日期为2014年6月10日。
依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故叶洋应将系争房屋返还定川公司，并支付使用系争房屋期间的租金及合同解除后参照合同解除时以当日租金283.44元为标准计算的房屋使用费。而定川公司主动将房屋使用费的截止日期由实际返还房屋之日调整为判决生效之日，系合法处分自身诉讼权利，本院予以确认。具体计算方式及金额为：自2013年12月1日起至2014年6月10日止共计192天乘以每日283.44元的日租金共计为54，420.48元；自2014年6月11日至本案判决生效之日期间的房屋使用费，则应当按照日租金283.44元的标准计算。但考虑到叶洋在受领系争房屋以后，因定川公司确实未能完成其招商时的全部承诺，商场整体处于停业状态，故本院酌情判令叶洋向定川公司支付的租金为：自2013年12月1日起至2014年6月10日止的租金为32，000元；自2014年6月11日至本案判决生效之日期间的房屋使用费，按照日租金100元的标准计算。
鉴于合同解除的上述原因，关于叶洋要求返还租金的诉请，本院不予支持。对于定川公司反诉之违约金，本院注意到叶洋未能按约支付租金的客观原因在于商场整体处于停业状态，且庭审中叶洋亦提出违约金标准过高，故依据本案合同的实际履行情况，本院酌情将叶洋应向定川公司支付违约金的金额调整为8，000元。
对于叶洋要求定川公司返还租赁押金和商誉保证金之本诉诉请，叶洋的停业状态并非出于其主观恶意，故对于定川公司要求没收租赁押金的答辩意见，本院不予支持，故上述两笔钱款定川公司应于合同解除后返还叶洋。
关于XX路XXX弄XXX号XXX室XX及XX商铺的装修损失，本院认为，合同解除后，对承租人投入的已形成附合的装修损失问题，因出租方在出租房屋时同意承租方对涉案房屋进行装修，且承租方的固定装修出租方也可加以利用，在双方均同意剩余装修价值不再委托相关机构评估，而由法院进行酌定的情况下，本院根据双方的履约情况、过错程度以及定川公司对叶洋已形成附合的装修进行适当补偿的意愿，酌情确定由定川公司补偿叶洋28，000元。
关于叶洋主张的商业赔偿金104，500元，因合同解除之责任并非在定川公司，叶洋也无法证明未能通过行政审批系由定川公司所致，故叶洋的该项诉请，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）叶洋与被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年6月10日解除；
二、原告（反诉被告）叶洋将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室地下层XX室房屋返还被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司；
三、原告（反诉被告）叶洋支付被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司自2013年12月1日起至2014年6月10日止的租金32，000元；
四、原告（反诉被告）叶洋支付被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司自2014年6月11日起至判决生效之日止按照每日100元为标准计算的房屋使用费；
五、原告（反诉被告）叶洋支付被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司违约金8，000元；
六、被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司返还原告（反诉被告）叶洋租赁押金17，006元及商誉保证金10，000元；
七、现位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室地下层XX室及XX室房屋内的装饰装修归被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司所有，被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司支付原告（反诉被告）叶洋装修损失补偿款28，000元。
上述第二、三、四、五、六、七条款的履行期限均为于本判决生效之日起十日内。
八、驳回原告（反诉被告）叶洋其余本诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取计1，501.46元，由原告（反诉被告）叶洋负担1，001.46元，由被告（反诉原告）上海定川投资管理有限公司负担500元；反诉案件受理费减半收取计736.15元，由原告（反诉被告）叶洋负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈洁
二〇一五年一月七日
书记员 张辰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。