上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第17938号
原告吴婷婷。
委托代理人李谊明，北京炜衡（上海）律师事务所律师。
被告陆平。
委托代理人白春昕，上海市申房律师事务所律师。
委托代理人侯毅，上海市申房律师事务所律师。
原告吴婷婷与被告陆平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，并于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告吴婷婷的委托代理人李谊明，被告陆平的委托代理人白春昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴婷婷诉称，被告于2013年9月通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍与原告的全权代理人李海燕签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定由被告向原告购买坐落于浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。“买卖合同”附件三约定，双方同意第二期房价款人民币（以下币种相同）840万元通过以下方式支付：即原告尚欠抵押权人的贷款余额全部转由被告贷款银行承担（转按揭），双方应于签订本合同后与担保公司签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并办理转按揭协议委托公证等。待被告贷款审核通过后15个工作日内，且于抵押权人许可的最短期限内，被告贷款银行将以上所述第二期房价款用于偿还原告尚欠抵押权人的贷款余额。由担保公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件。被告贷款银行委托之担保公司应陪同原告一起前往所属区交易中心办理他项权证注销登记手续。待该房屋产权注销后7个工作日内，原、被告双方、担保公司应亲自赴所属区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由担保公司收执收件收据。同时“买卖合同”第六条又约定，双方确认在2013年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。“买卖合同”签订后，被告因申请贷款未获银行审批通过，故以要求更改买受人的名称为由要求取消原合同重新签订买卖合同，拒不履行买卖合同规定的付款义务，并提出如果以其他买受人签订新的买卖合同可以不贷款而一次性支付全额房款。原告认为，“买卖合同”合法有效，不同意与其他人达成买卖关系，虽经双方多次协调沟通，但至今未果，已大大超出合同约定的被告支付第二期房款和办理转让过户手续的最后期限。2014年2月，在原告反复催促被告履行过户义务无果后，原告依据合同补充条款中违约责任第2条的约定向被告发出书面通知书，通知被告解除合同并承担违约责任。原告认为，双方签订的“买卖合同”合法有效，未经双方一致同意任何一方均不得私自变更或修改，双方应当按照“买卖合同”的约定履行各自的义务，被告没有履行在2013年11月30日前获得银行按揭贷款或者现金支付的义务，违反了合同的主要约定，原告是依据合同补充条款（一）中违约责任的约定行使了合同解除权，故提起诉讼，要求：1、确认原、被告签订的“买卖合同”于2014年2月27日解除；2、判令被告支付违约金240万元及赔偿金6万元（违约金是总房价款的20%，赔偿金是总房价的日万分之五计算十个工作日）。
被告陆平辩称，在整个交易过程中被告都是积极履行义务的，除了银行贷款外，其余房款被告都已付清，且自2013年10月16日起，原告名下的银行贷款也由被告在归还。“买卖合同”签订后，被告于9月9日向中国银行提交贷款申请，也通过了银行初审，10月10日左右，中介通知原告去签订转按揭担保协议，但原告对于转按揭流程有误区，认为所有银行手续都办完后其才需签字，再加上其家中有事，故没有去，导致被告贷款停滞，是原告违约。因为原告一直没有去签字，故被告于2013年11月下旬提出能否更换购房人，余款一次性付款，在遭原告拒绝后被告还是同意按照原合同继续履行。原告的临时身份证于2013年11月到期，12月5日原告提交了新的身份证，让中介继续办理贷款，因12月份银行贷款收紧停办，要等来年有额度再办理，由于等的时间太长了，故被告于2014年1月20日左右向中介提出一次性付款，要求原告过户，但原告拒绝，故2014年1月27日被告致函原告，要求原告于2月7日前来办理抵押贷款和房产过户手续，但原告还是拒绝，故被告于2014年2月11日提起诉讼，要求原告履行合同，配合被告过户。原告的解除通知是在被告提起诉讼后才发的，被告对于原告的单方解除合同行为不予认可，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告是“系争房屋”的权利登记人。2013年9月5日，经上海德佑房地产经纪有限公司居间，由原告的代理人李海燕代原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订“买卖合同”，合同第二条约定，甲、乙双方同意“系争房屋”转让价款共计1，200万元；合同第六条约定，双方确认在2013年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件三即付款协议第1条约定，乙方已在甲、乙双方签订本合同前支付给甲方定金100万元，待甲、乙双方签订本合同后于2013年9月15日前乙方应直接支付给甲方部分首期房价款260万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款计360万元；合同附件三即付款协议第2条约定，甲、乙双方同意第二期房价款840万元通过以下方式支付：即甲方尚欠抵押权人的贷款余额全部转由乙方贷款银行承担（转按揭），双方应于签订本合同后与担保公司签订转按揭协议、借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理转按揭协议委托公证手续；合同附件三即付款协议第3条约定，待乙方贷款审核通过后15个工作日内，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方贷款银行将以上所述第二期房价款用于偿还甲方尚欠抵押权人的贷款余额。由担保公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件。乙方贷款银行委托之担保公司应陪同甲方一起前往所属区交易中心办理他项权证注销登记手续。待该房屋产权（他证）注销后7个工作日内，甲、乙双方、担保公司应亲自赴所属区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由担保公司收执收件收据。合同附件三即付款协议第4条约定，待所属区房地产交易中心出具收件收据后或产权证书10个工作日内，担保公司应将乙方贷款剩余款项（该笔款项计算方法为乙方应付的第二期房价款减去银行放款当天甲方原贷款所剩本金所得的金额）支付给甲方；合同补充条款（一）违约责任第2条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。当天，李海燕代原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《协议书》一份，该《协议书》第3条约定，甲、乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有国家规定的甲、乙双方应缴纳税款、交易手续费等相关费用全部由乙方承担、支付。“买卖合同”所述价格合计1，200万元为甲方出售该房地产净到手价格；第4条约定，甲、乙双方约定：2013年10月15日前的该房地产抵押权人为中国民生银行股份有限公司上海分行（简称民生银行）设定的抵押额（约835万元）产生的银行贷款利息由甲方自行支付给民生银行，从2013年10月16日开始的前述银行利息由乙方承担并支付给民生银行。
“买卖合同”签订后，被告于2013年9月16日支付房款260万元，加上2013年8月30日支付的定金100万元，被告共计支付360万元。自2013年10月起，“系争房屋”原有的银行贷款由被告支付。2014年1月28日，被告向上海芸绮物业管理有限公司支付“系争房屋”自2013年9月至2014年12月的物业管理费共计12，366.40元。
另查明，“买卖合同”签订后，被告于同年9月9日到中国银行上海市浦东大道支行（以下简称“中行浦东大道支行”）办理了相关的贷款手续，“中行浦东大道支行”就被告名下的房产情况向相关部门作了查询。10月10日，中介短信通知原告到银行办理贷款手续，原告未去。同年11月中旬，被告向原告提出更改买受人，余款一次性现金支付，但原告不同意。12月5日，原告将新的身份证交给中介，同意继续办理贷款。2014年1月27日，被告致函原告，请原告务必于2014年2月7日之前，前来办理有关的抵押贷款和房产转让过户手续。2月8日，原告代理人李海燕与被告在中介处进行协商，未果。2月17日，被告向本院提起诉讼，要求原告继续履行合同，将“系争房屋”产权过户至被告名下。2014年2月26日，原告致被告《解除合同通知》，告知被告，根据“买卖合同”补充条款（一）违约责任第2条的约定，由于被告未按照合同约定的最后期限办理转让过户手续，现正式书面通知被告解除合同，并按照该条款执行。
以上事实，由经庭审质证的“买卖合同”、《协议书》、房款收据、民生银行业务受理单、物业管理费发票、被告致原告的催告函、原告致被告的《解除合同通知》、中国银行上海市浦东大道支行的《情况说明》及该行查询被告名下住房情况的查询结果和原、被告的陈述在案佐证。
审理中，原告表示，“买卖合同”附件三中对于过户时间的约定是对合同第六条约定的过户时间的补充，而不是变更，两个条件必须同时满足，因此，过户的截止日期应当是2013年11月30日前。被告剩余房款就是“系争房屋”上原有的贷款，落实按揭贷款是先履行义务，必须先完成按揭贷款，注销“系争房屋”上原有的抵押登记，才能在11月30日前过户。10月10日中介短信通知原告到银行办理被告的按揭贷款申请手续，原告认为根据合同约定原告应当去担保公司签订合同，而不是去银行，且贷款申请的义务是被告的，故没有去。11月10日，被告通过中介提出要求更改买受人，现金支付，当天，原告通过中介答复不同意。12月5日原告将新的身份证传真给了中介，同意被告继续办理贷款，但之后原告一直没有接到通知，被告并没有说过不更名，一次付款，还是坚持改名，一次付款，不存在原告于1月25日表示不同意履行合同。物业费是被告冒着原告的名字去缴纳的，不知其用意。被告则表示，虽然“买卖合同”第六条约定2013年11月30日前过户，但是合同附件三第3条对该约定作了变更，即房屋他证注销后7个工作日内办理过户及抵押登记手续，因此，过户的截止日期是没有约定的。
本院认为，原、被告签订的“买卖合同”、《协议书》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。“买卖合同”主文条款第六条约定，双方于2013年11月30日前共同至交易中心办理过户；“买卖合同”附件三第3条同时又约定，待“系争房屋”他证注销后7个工作日内，原、被告及担保公司共同至交易中心办理产权过户及抵押登记手续。现原告认为，合同附件三第3条是对主文条款第六条的补充，两个条件必须同时具备，因此，过户的截止日期应当是2013年11月30日前，而被告则认为，合同附件三第3条是对主文条款第六条的变更，因此，过户的截止时间是没有约定的。对此本院认为，合同主文条款第六条对于双方办理过户的截止时间作了明确约定，而合同附件三第3条虽然对于办理过户的时间也有约定，但是该约定是基于被告办理转按揭，如按被告所说转按揭的办理没有截止时间，那么，被告的余款支付及双方办理过户的时间也是没有截止日期的，显然对于原告是不公平的，这也是与双方签订合同时的初衷相悖，故应当认定，合同附件三第3条中约定的过户时间是对合同主文条款第六条的补充，而不是变更。
“买卖合同”签订后，被告支付了购房款360万元，尚余840万元根据“买卖合同”的约定系通过原告尚欠银行的贷款全部转由被告银行承担（即转按揭）的方式支付，且转按揭手续应当在2013年11月30日前办妥。现被告于2013年9月9日向相关银行申请贷款，同年10月10日中介通知原告去银行办理被告贷款手续，但原告没有去。同年11月，被告通过中介提出更换买受人，并一次性支付剩余房款，但原告拒绝，导致双方未能于2013年11月30日前办理过户。对此，本院认为，首先，被告向相关银行申请贷款后，中介已通知原告至银行办理被告的贷款手续，而协助被告办理贷款手续是原告的义务，原告应当配合，但原告没有前去办理，具有过错。其次，对原告而言，关键是能够按约拿到房款，房屋变更买受人并不会对原告权利构成侵害。现被告在合同履行期内提出更改买受人，并一次性付款，被告该提议也是以积极的态度消除障碍，促使合同履行，原告予以拒绝，显然不利于合同的履行。综上，被告未能在11月30日前办妥转按揭手续，及双方未能在2013年11月30日前办理过户，不能归责于被告一方的原因。鉴于上述理由，原告于2014年2月26日以被告未按合同约定的最后期限办理转让过户手续为由书面通知被告解除“买卖合同”，依据不足，该解除通知，不产生解除合同的法律效力，为此，原告诉请要求确认双方签订的“买卖合同”于2014年2月27日解除，并由被告支付违约金，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告吴婷婷的诉讼请求。
案件受理费26，480元，减半收取计13，240元，由原告吴婷婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一四年八月十二日
书记员 王晓燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。