上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第28503号
原告上海久丰实业公司。
法定代表人杨卫良。
委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。
被告上海博洋国际贸易有限公司。
法定代表人蔡颖。
委托代理人徐卫国。
委托代理人杨建萍，上海市华诚律师事务所律师。
原告上海久丰实业公司诉被告上海博洋国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2014年5月9日再次公开开庭进行了审理。原告上海久丰实业公司的委托代理人钱利明，被告上海博洋国际贸易有限公司的委托代理人徐卫国、杨建萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告上海久丰实业公司诉称，原告与被告曾经于2008年7月1日签订了房屋租赁合同。租赁合同约定将坐落于浦东新区三林镇久丰村林浦路XXX号场地及厂房租赁给被告使用，租赁时间从2008年7月1日至国家集体征地止，同时又约定年租金为人民币（以下币种相同）26万元，先付后用，合同第四条第三款约定被告一次性拖欠租金满一个月的，原告有权解除合同，收回房屋。但被告只将房屋使用费支付至2012年12月31日，从2013年1月1日起至今的房屋使用费分文未付。故原告诉请要求：1、判令解除原、被告间的房屋租赁合同，被告从上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路XXX号场地及房屋内迁出；2、判令被告给付原告自2013年1月1日起至实际迁出场地及房屋之日止的房屋使用费，按每年26万元的标准计算；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告上海博洋国际贸易有限公司辩称，对原告主张的欠付租金的计算方式和数额无异议，之前一直都是原告先开发票，被告再支付租金，但自2013年1月1日起被告向原告提出要求原告先开发票再由被告支付租金，原告因某种原因没有向被告开具发票，故被告未支付租金。被告曾催促原告开发票给被告，只要原告开具发票给被告，被告立即全额支付拖欠的租金。原告解除合同无合同依据，不同意解除双方的房屋租赁合同并迁出系争房屋。同时，被告根据原告提供的系争房屋的房屋产权证办理了工商注册手续，故双方签订的房屋租赁合同合法有效。
经审理查明，2008年7月1日，原告上海久丰实业公司（甲方）与被告上海博洋国际贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意将坐落在上海市浦东新区三林镇久丰村内林浦路XXX号场地厂房出租给乙方作生产使用，场地约1，300平方米，房屋约1，700平方米。租期自2008年7月1日起至国家集体征地止。乙方承租租金每年为贰拾陆万元整，先付后用，甲方开具公司一般税务发票，自发票开出之日起一个月内付清，乙方如逾期给付，应向甲方给付逾期租金每日2%的滞纳金。合同第4条约定：租赁期间，乙方如有下列情况之一的，必须自行承担一切经济责任和法律责任，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方在租赁房屋上的不可拆除的装潢归甲方无偿所有：1、乙方擅自将承租房屋转租、转让或转借的；2、乙方利用承租的房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；3、乙方一次性拖欠租金满一个月的。合同第13条违约责任约定：1、甲方除本合同第四条规定的第1、2、3的情形之外，不得擅自解除合同。否则，必须偿付乙方在承租房屋上不可拆除部分的装潢投资的残值，并向乙方给付所有设备搬迁费及政府规定的停工损失费。2、乙方除承租的房屋有危及安全的情形外，不得擅自解除合同。否则，除承租房屋上的所有不可拆除部分的装潢投资为自动放弃外，还要向甲方给付违约金不少于当年租金50%。
2013年10月22日，上海市浦东新区三林镇久丰村村民委员会出具了一份情况说明，内容为：上海久丰实业公司是本村村民委员会下的全资企业。原上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路XXX号厂房是由上海久丰实业公司建造。（土地系本村村民委员会）上海久丰实业公司有权对外招租、出租、收益等。
另查明，被告在办理工商注册手续时所提供的上海市房地产权证上登记的房屋与双方签订的《房屋租赁合同》中所约定的房屋无法对应，分属于两处不同的房屋。且系争房屋没有产权证亦无建设工程规划许可证。
再查明，系争房屋原门牌号为上海市浦东新区三林镇林浦路XXX号，现门牌号变更为上海市浦东新区三林镇林浦路XXX号。
庭审中，原、被告双方一致确认被告已向原告支付了截止至2012年12月31日的租金，之后未付。
经本院释明合同无效的后果，被告要求原告赔偿装修、改建和新建损失50万元，设备材料、办公设施及各种资产的搬迁费用和损耗费用30万元，停工损失及职工离职补偿金65万元，其它损失20万元。原告则要求对于被告在租赁期间建造的房屋、大棚自行利用。经原告申请，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对被告上海博洋国际贸易有限公司在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢进行评估。上海第一测量师事务所有限公司出具了司法鉴定意见书，鉴定意见为：本案所涉“被告上海博洋国际贸易有限公司在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢”项目的工程造价为395，773元。原告认为，对评估报告的内容无异议，但评估报告只是对现有价值进行评估，没有考虑相关折旧因素。对此，鉴定单位认为其接受委托的内容是对被告在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢进行工程审价，没有提到折旧，故鉴定单位未进行折旧。被告认为，工程审价并不全面，有很大遗漏，没有包括电路安装，也没有包括拆迁搬移费用，停工损失和员工赔偿损失。对此，鉴定单位认为其是根据法院提供的平面图以及现场数据进行评估，被告未提出针对审价初稿的相关具体遗漏，另电路安装为隐蔽工程，被告未提供相关资料，故鉴定单位只能根据高度、建筑面积和造价指标进行计算。拆迁搬移费用、停工损失和员工赔偿损失不是本次审价的鉴定范围。
以上事实，由原、被告提供的房屋租赁合同及附图、情况说明、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿查询信息、门牌号证明、照片、司法鉴定意见书等以及原、被告当事人的庭审陈述在案佐证。
本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的房屋租赁合同依法应确认为无效。合同无效后，被告再行使用原告场地及房屋失去了合同依据，理应迁出并返还系争场地及房屋。被告实际使用了房屋，应当支付使用期间的房屋使用费，其标准参照双方租赁合同约定的租赁费用标准予以计算。被告要求原告赔偿合同无效情况下的装修、改建和新建损失，根据有关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故本案应在考虑原告是否同意利用装饰装修物，双方对合同无效的过错程度等因素基础上确定赔偿事宜。关于被告在租赁期间建造的无证房屋、大棚、装潢项目的工程造价数额，上海第一测量师事务所有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，被告对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故司法鉴定意见书可以作为认定依据。原告出租无产权证明及合法建造手续的房屋显有过错，被告疏于对房屋合法性审查，对合同无效亦有责任。故本院根据鉴定意见书所确定的工程造价扣除折旧后，结合双方对合同无效的过错责任酌情确定原告应当赔偿被告的工程造价费用的数额。被告要求原告赔偿合同无效情况下的设备材料、办公设施及各种资产的搬迁费用和损耗费用30万元，停工损失及职工离职补偿金65万元，其它损失20万元，因被告未提供充分证据证明，且无合同及法律依据，故本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十四条之规定，判决如下：
一、原告上海久丰实业公司与被告上海博洋国际贸易有限公司于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海博洋国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区三林镇久丰村林浦路XXX号场地及房屋，并将该场地及房屋返还给原告上海久丰实业公司；
三、被告上海博洋国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海久丰实业公司房屋占有使用费，按每年260，000元的标准，自2013年1月1日起支付至被告上海博洋国际贸易有限公司实际迁出场地及房屋之日止；
四、原告上海久丰实业公司应于本判决生效之日起十五日内向被告上海博洋国际贸易有限公司支付装修和改扩建损失190，000元；
五、驳回原告上海久丰实业公司的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2，466元，鉴定费15，000元，合计17，466元，由原告上海久丰实业公司与被告上海博洋国际贸易有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 马顺山
二〇一四年六月五日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。