安徽省蚌埠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蚌民一终字第00041号
上诉人（原审原告）：刘海虹，女，1968年5月2日出生，汉族，自由职业者。
委托代理人：ＸＸ，安徽径桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：绿地集团蚌埠置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市涂山路投资大厦1101室，组织机构代码66791698-1。
法定代表人：徐荣璞，该公司董事长。
委托代理人：鲁长松，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人刘海虹因与被上诉人绿地集团蚌埠置业有限公司（以下简称绿地集团蚌埠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2013年10月21日作出的（2013）蚌山民一初字第00491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人刘海虹及其委托代理人ＸＸ、被上诉人绿地集团蚌埠公司的委托代理人鲁长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年4月30日，双方签订一份《商品房买卖合同》，刘海虹购买绿地集团蚌埠公司开发的商品房，合同第三条约定：买受人购买的商品房为蚌埠市绿地花都小区第5#楼1单元17层1701号，该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高为2.9米，建筑层数地上17层，地下1层。阳台为非封闭式。约定建筑面积共125.91平方米，其中，套内建筑面积101.93平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.98平方米。合同第五条约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）办理房屋交付手续前，双方根据产权登记部门核准登记的产权登记面积据实结算，房款多退少补；……”。合同签订后，刘海虹按约交付了购房款。2009年12月绿地集团蚌埠公司通知刘海虹办理房屋交付手续，在交房通知书中，该公司告知刘海虹所购国际花都一期（即绿地花都小区）5号楼1单元17层1701室房屋现实测建筑面积116.96平方米，合同约定面积为125.91平方米，按合同约定该公司应退刘海虹房屋面积差价款29357元，已履行完毕。同年绿地集团蚌埠公司向刘海虹出具了销售不动产统一发票。2011年3月15日刘海虹持合同书及相关手续到蚌埠市住房和城乡建设委员会申请办理产权证书。在私有房产所有权登记申请表、受理单、房产税契中均载明：绿地花都小区5号楼1单元17层1701号的房屋状况为17层，建筑面积85.09平方米、阁楼建筑面积31.87平方米，并得到刘海虹的认可签名，蚌埠市住房和城乡建设委员会经过审核于同年3月22日向刘海虹颁发了《房地产权证》（房地权证蚌私字第1973**号）。产权证内容为：房地坐落绿地花都小区5号楼1单元17层1701号，建筑面积85.09平方米，阁楼31.87平方米。刘海虹与绿地集团蚌埠公司因产权证面积等问题发生纠纷，提起诉讼，请求法院判令：1、绿地集团蚌埠公司赔偿商品房面积误差16958.29元、赔偿装修损失3.5万元及房屋装修期间的搬运、租房等过渡费1.5万元。2、绿地集团蚌埠公司将案涉房屋产权证登记内容变更为与购房合同及发票约定内容一致，否则由其承担违约责任。3、由绿地集团蚌埠公司负担本案诉讼费用。
原审另查明：刘海虹曾于2011年12月28日向原审法院提起行政诉讼，请求判令蚌埠市住房和城乡建设委员会撤销蚌私字第197321号房地产权证，将该房的建筑面积变更登记为116.96元。原审法院审理认为刘海虹申请办证的内容和产权证书记载的内容相符，该产权证合法有效，产权证中记载的面积既包含17层的面积85.09平方米又包括阁楼面积31.87平方米，与刘海虹购买的房屋面积相同，产权证记载的建筑面积不需要更改。并于2012年2月15日作出（2012）蚌山行初字第00001号行政判决：驳回刘海虹的诉讼请求。
原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，均应按合同约定享有权利，履行义务。合同已明确约定办理房屋交付手续前，双方根据产权登记部门核准登记的面积据实结算，房款多退少补。且刘海虹亦与绿地集团蚌埠公司按合同约定据实结算，领取了房屋面积差价款，证明刘海虹对于该约定已予以认可，故对于刘海虹要求绿地集团蚌埠公司赔偿商品房面积误差的诉请，不予支持。刘海虹关于要求绿地集团蚌埠公司赔偿房屋维修造成的房屋装修损失、房屋装修期间的搬运费、租房等过渡费的诉请，是财产损害赔偿纠纷，属另一法律关系，本案不作处理，刘海虹可另行诉讼。房地产权人为刘海虹的蚌私字第197321号房地产权证已经法院生效的判决确认合法有效，记载的建筑面积不需要更改，双方均应按照法院生效的判决履行，故对于刘海虹请求将本案诉争房屋产权证登记的内容变更为与购房合同和购房发票约定内容一致的诉请，亦不予支持；刘海虹要求绿地集团蚌埠公司承担违约责任因诉请不明确，本案不作处理。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第九条第一款第（四）项的规定，判决：驳回刘海虹的诉讼请求。案件受理费1474元，减半收取737元，由刘海虹负担。
刘海虹上诉称：其于2009年4月在房地产交易会上，看中并选择了讼争房屋，双方签订了商品房买卖合同。该合同约定了房屋层高为2.9米、建筑面积125.91平方米，其中套内建筑面积101.93平方米，公共部位与公用房屋分摊面积为23.98平方米。2009年12月，双方办理了交房手续，交房通知书仍载明合同约定面积125.91平方米，现实测面积为116.96平方米，并载明退房款29357元。上诉人当时提出异议，主张应按3%面积误差内单倍返还房款、超出3%面积误差的按双倍返还。2010年8月，上诉人办理产权证时发现产权证登记面积只有85.09平方米。2011年4月上诉人取得正式产权证，其登记的面积是85.09平方米，仅在产权登记章下面记载阁楼31.87平方米，双方发生争议一直未能解决。
上诉人在装修房屋后，因被上诉人建房造成楼房外墙存在质量问题，被上诉人在进行外墙整修时，擅自多次进入上诉人所购房屋，并将建筑材料和垃圾堆放在晒台处，造成地漏堵塞，一场大雨致房内大面积积水，导致上诉人房屋装修受损。上诉人将来返修时必然产生搬运、租房等过渡费1.5万元。
综上，被上诉人交付的房屋与合同约定不符，应承担违约责任。且造成上诉人房屋装修受损，亦应赔偿。请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求。
被上诉人绿地集团蚌埠公司在庭审中辩称：双方关于商品房买卖的面积误差已经结算完毕，上诉人在2009年已经领取了面积误差款；房屋装修损失、搬运费及租房过度费等与被上诉人没有任何关系，上诉人无法证明侵权人为被上诉人。本案为商品房销售合同纠纷，此项诉讼请求为财产损害赔偿纠纷，两者不属于同一法律关系；上诉人一审第二项诉讼请求不明确，带有选择性内容，（2012）蚌山行初字第00001号判决书对其第二项诉讼请求已经做过判决且已生效，法院不应受理，且产权证载面积与实际面积是一致的，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有任何理由。请求二审法院依法判决。
本院二审对原审法院查明的事实予以认定。
另查明：双方签订的商品房买卖合同约定的单价为3280.12元，总金额41.3万元。刘海虹对原审法院于2012年2月15日作出的驳回其诉讼请求的（2012）蚌山行初字第00001号行政判决，未提出上诉。
本院认为：依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该司法解释明确规定了面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人、超出3%部分则双倍返还，故应理解为3%以内（含3%）系确定的合理误差，对于超出该合理误差范围的，出卖人应承担相应过错责任。案涉合同仅约定了当产权登记面积与合同约定面积发生差异时“按时结算、多退少补”，而对面积误差比例及处理方式未予约定，也即对减少的面积误差比3%以内的按实结算、超出3%以上部分如何处理约定不明，故不应视为双方已明确约定，据此应当按照上述司法解释的规定处理，即面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原判对上诉人一审要求赔偿房屋面积误差款的诉讼请求予以驳回不当，属适用法律错误。上诉人一审中关于装修损失及搬运、过渡费损失的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，原判不予处理正确；原审法院作出的行政判决已将上诉人要求产权登记部门变更建筑面积登记的诉讼请求予以驳回，该生效判决具有法律拘束力，上诉人此次起诉要求变更产权登记内容、否则由被上诉人承担违约责任，依据不足，原判不予支持并无不当。综上，原判认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2013）蚌山民一初字第00491号民事判决；
二、绿地集团蚌埠置业有限公司于本判决生效之日起三日内，给付刘海虹所购案涉房屋面积误差款16958.29元；
三、驳回刘海虹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1474元，减半收取737元，由刘海虹负担500元，绿地集团蚌埠置业有限公司负担237元；二审案件受理费1474元，由刘海虹负担1000元（已交纳），绿地集团蚌埠置业有限公司负担474元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王国强
审判员 潘伟荣
审判员 杜玲玲
二〇一四年二月十日
书记员 胡 敏