北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第13374号
原告胡多成，男，1984年3月18日出生，汉族，北京君诚物流有限公司职员，住北京市大兴区。
委托代理人周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告王学惠，女，1962年9月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人杨智伟(系被告王学惠之子)，男，1984年6月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。
委托代理人祝鹏，北京市盈科律师事务所律师
第三人北京宜居兴业房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院30号楼1层111。
法定代表人崔町宇，总经理。
委托代理人张玉波，男，1986年11月23日出生，汉族，北京宜居兴业房地产经纪有限公司职员，住北京市大兴区亦庄镇南海家园五里一区23-2-701号。
原告胡多成与被告王学惠、第三人北京宜居兴业房地产经纪有限公司（以下简称：宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员渠阳振独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡多成的委托代理人周小云、被告王学惠的委托代理人祝鹏、第三人宜居公司的委托代理人张玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡多成诉称：原、被告通过宜居公司介绍，于2015年7月31日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王学惠出卖北京经济技术开发区文化园西路8号院6号楼1101室给胡多成，房屋总价为160万元，该房屋权属未设定抵押，王学惠保证已如实陈述房屋权属状况。协议还约定，如房屋被查封或限制转让，导致胡多成无法取得房屋所有权的，或王学惠拒绝将房屋出售给胡多成或擅自提高房屋交易价格的，则王学惠构成根本违约，胡多成有权解除房屋买卖合同，并要求王学惠支付房屋总价款的20%作为违约金，且中介费用损失由王学惠负担。当日，胡多成依约支付了定金2万元。原、被告及宜居公司约定于次日至房管部分办理房屋核验手续，王学惠承诺提交房屋产权证、身份证件并配合办理有关手续。然而，2015年8月1日，王学惠告知胡多成及中介机构拟出售的房屋存在抵押；同时，王学惠要求改变房款支付方式和金额以便对房屋解押，胡多成对于王学惠的非法要求予以拒绝，王学惠明确表示不再将房屋出卖给胡多成。王学惠故意隐瞒房屋存在抵押并拒绝将房屋出售给胡多成的行为已构成违约，胡多成向王学惠发出解约通知书，确认通知发出之日解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求王学惠履行相关的违约义务。为维护其合法权益，胡多成特起诉至法院：1、请求确认原、被告于2015年7月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2015年8月24日解除；2、请求判令王学惠向胡多成支付违约金32万元、退还定金2万元、赔偿居间服务费2.2万元；3、诉讼费用由王学惠承担。
被告王学惠辩称：该案的买卖合同解除的时间应以我方发出的解除通知为准，而并非是2015年8月24日，应该是2015年9月5日。本案中胡多成起诉的事实与事实不符。《补充协议》中第1条第5款可以说明王学惠已经告知胡多成房屋存在抵押，而且胡多成提交的《补充协议》并非王学惠本人签字，所以对真实性不认可。2015年8月1日，胡多成违约在先，因为其并未按照约定支付3万元定金，胡多成已经支付的2万元是属于预约定金，因其违约，所以不同意退还胡多成2万元定金，综上胡多成的诉讼请求应予以驳回。
第三人宜居公司辩称：签订合同的时候都是双方本人的签字，合同一式三份，都是当事人本人签的。签订合同的当日王学惠说房屋的所有权证没有在，所以没有出示，王学惠也始终没有告知房屋有抵押的事情。处于安全考虑，我公司让胡多成交了2万元的定金，在房屋核验的时候再交剩余的3万元定金。
经审理查明：2015年7月31日，原告胡多成（买受人）与被告王学惠（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日，原告胡多成（买受人，乙方）与被告王学惠（出卖人，甲方）及第三人宜居公司（居间方，丙方）签订《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定由原告胡多成购买被告王学惠名下的坐落于北京经济技术开发区文化园西路8号院林肯公园6号楼1101室（以下简称：涉案房屋），房屋成交价格为160万元。《补充协议》约定具体付款方式及期限为：原告胡多成于2015年7月31日前向被告王学惠支付购房定金2万元；原告胡多成于2015年8月1日前向被告王学惠支付第二笔购房定金3万元；原告胡多成于2015年8月15日前向被告王学惠支付购房款75万元；剩余房款80万元由原告胡多成以贷款方式支付。此外，《补充协议》第一条第3款关于抵押登记注销的约定为空白。
关于房屋权属情况，《北京市存量房屋买卖合同》第二条第四款约定该房屋的抵押情况为：该房屋未设定抵押。
关于违约责任，《补充协议》第三条第2款约定：甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起5日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
关于《补充协议》第一条第5款的约定一节，原告胡多成及第三人宜居公司提交的《补充协议》第一条第5款约定：“买卖双方约定，当满足下列第3条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：（3）自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后5日内”；被告王学惠提交的《补充协议》第一条第5款约定：“买卖双方约定，当满足下列第4条时，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续：自该房屋办理注销抵押登记且乙方贷款获得银行批准后日内”。关于该条约定不一致的问题，原告胡多成、第三人宜居公司主张从逻辑上来讲，被告王学惠提交的《补充协议》第一条第5款第4项并未约定解除抵押的时间，应属笔误，该笔误并不影响合同的效力。
上述合同及《补充协议》签订后，原告胡多成向被告王学惠支付了购房定金2万元，向第三人宜居公司支付了居间服务费2.2万元。后双方就《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的履行产生纠纷。
庭审中，原告胡多成提交《关于如实陈述交易信息的声明》欲证明被告王学惠在该声明中确认所售房屋未被司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利，被告王学惠不认可该证据的真实性；原告胡多成提交《房屋购买居间协议》、收据以证明其向第三人宜居公司交纳了2.2万元的居间服务费，被告王学惠认可该证据的真实性、关联性，不认可其合法性；原告胡多成主张因被告王学惠违约，故其于2015年8月24日向被告王学惠邮寄送达律师函要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告王学惠认可收到律师函。第三人宜居公司对原告胡多成提交的证据无异议。
被告王学惠主张原告胡多成未按约定支付3万元的定金，存在违约情况；被告王学惠提交买卖房屋流程单、照片、名片以证明涉案房屋在麦田房地产公司对外出售，该公司手写的流程单中写明房屋具有抵押情况，所以原告胡多成对房屋存在抵押是知情的，原告胡多成、第三人宜居公司不认可上述证据的真实性与关联性；被告王学惠提交房屋所有权证书复印件以证明其向原告胡多成出具了该房屋所有权证书复印件，原告胡多成、第三人宜居公司不认可该证据的真实性及合法性；被告王学惠提交解除合同通知书、快递单、短信通知、短信记录以证明被告王学惠向原告胡多成发出解除合同通知书，原告胡多成、第三人宜居公司不认可上述证据的真实性、关联性、合法性，并主张其如果没有支付款项，被告王学惠应当催款。
本案审理过程中，被告王学惠申请对原告胡多成、第三人宜居公司提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中“王学惠”的签字是否是其本人所签进行鉴定，本院依法启动鉴定程序，委托北京明正司法鉴定中心进行鉴定。因被告王学惠明确表示不缴费，北京明正司法鉴定中心向本院发函终止了该次鉴定程序。经询问，被告王学惠表示其不缴费是因为认为鉴定机构收费标准过高，收费明显不合理。
经询问，被告王学惠表示涉案房屋已经出售，并办理了房屋所有权转移登记手续。
上述事实，有当事人的陈述意见、《北京市存量房屋买卖合同》等证据材料在案佐证。
本院认为：首先，被告王学惠申请对原告胡多成、第三人宜居公司提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中“王学惠”的签字是否是其本人所签进行鉴定，但因其个人原因撤回鉴定，故对于其主张原告胡多成、第三人宜居公司提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中“王学惠”的签字并非其本人所签的抗辩意见本院不予采纳。据此，本院认为原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照约定履行合同权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》第二条第四款约定该房屋未设定抵押，《补充协议》第一条第3款关于抵押登记注销的约定为空白，第三人宜居公司亦述称被告王学惠并未告知涉案房屋存在抵押登记的事实，综合以上情节，本院认定被告王学惠并未如实披露涉案房屋已办理抵押登记的事实，其上述行为已违反了《补充协议》之约定，原告胡多成据此向被告王学惠发出解除合同通知书符合合同约定，故对原告胡多成确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年8月24日解除并要求被告王学惠退还定金、支付违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告胡多成主张的违约金过高，本院结合王学惠的过错程度、原告胡多成已支付购房款的比例予以酌定。关于原告胡多成主张的中介费一节，根据违约金与损失依法不得并举之原则，本院将原告胡多成主张的中介费损失在违约金中一并考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、确认原告胡多成与被告王学惠于二〇一五年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告胡多成、被告王学惠、第三人北京宜居兴业房地产经纪有限公司于二〇一五年七月三十一日签订的《补充协议》于二〇一五年八月二十四日解除；
二、被告王学惠返还原告胡多成定金二万元（于本判决生效后十日内履行）；
三、被告王学惠支付原告胡多成违约金十万元（于本判决生效后十日内履行）；
四、驳回原告胡多成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千六百元，由被告王学惠负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 渠阳振
二〇一六年十二月二日
书 记 员 梁丽男