沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0103民初1530号
原告：抚顺市舜泰物业有限公司，住所地抚顺市望花区海城街。
法定代表人：冯艺川，系该公司总经理。
委托代理人：王忠良。
被告：沈阳中海直物业开发公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号。
法定代表人：刘燕生，该公司总经理。
委托代理人：曲敬念，该公司行政助理。
被告：抚顺中海直物业开发公司，住所地新抚区西三路2。
法定代表人：王炼铁，系该公司经理。
第三人：抚顺市兴人物业管理有限公司，住所地抚顺县救兵镇小东村。
法定代表人：任国全，系该公司总经理。
委托代理人：王秀芳，辽宁民威律师事务所律师。
原告抚顺市舜泰物业有限公司与被告沈阳中海直物业开发公司、抚顺中海直物业开发公司，第三人抚顺市兴人物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2016年2月18日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王畅独任审判，公开开庭进行了审理。原告抚顺市舜泰物业有限公司的委托代理人王忠良，被告沈阳中海直物业开发公司的委托代理人曲敬念，被告抚顺中海直物业开发公司的委托代理人王炼铁，第三人抚顺市兴人物业管理有限公司的委托代理人王秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告抚顺市舜泰物业有限公司诉称，一、1999年至2010年12月31日，被告将主管产权公有房屋物业管理工作委托给第三人进行代为管理，2011年合同期满终止合同后，被告又与原告签订了《物业管理合同》及补签了协议。二、依据协议约定及财政部2000年878号《关于企业住房改革中有关财务处理问题补充通知》文件第八条第二款规定：“已出售住房的公共设备、公共设施、维修基金由业主委员会管理，尚未成立业主委员的，也可暂由原产权单位代为管理，已有相应的物业管理机构，业主委员会或原产权单位应当转由物业管理机构代为管理，并有权进行监督。”建设部、财政部2008年下发《住宅区专项维修资金管理办法》规定“住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金。该住宅专项维修资金不得挪作他用，物业服务企业挪用住宅专项维修资金情节严重的，构成犯罪的依法追究。”第四规定：“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用，所有权人决策，政府监督”。第九条规定：“公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房单位所有”。三、原告按协议约定履行小区管理工作，但被告没有履行合同义务，没能将维修基金交由原告代为管理，其理由是第三人没有与他办理转交手续，由于被告没有及时转移维修基金，造成原告无法对该小区公共设施进行维修，致使房屋老化失修，为此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，请求物业服务企业移交物业服务用房以及由其代管专项维修基金的人民法院应予支持。”综上，原告要求：1、确认原告与被告沈阳中海直物业开发公司签订的《小区物业管理承包协议》合法有效；2、判决被告履行合同交接义务，将第三人代管期间管理的维修基金账目核对无误后转由原告代为管理；3、依法判决被告及第三人承担诉讼费用。
被告沈阳中海直物业开发公司辩称，我方认为我方与原告签订的物业管理合同合法有效，原告在诉状中陈述的事实属实。但是这里事出有因，责任不全在被告，法庭只有全面了解原被告及第三人之间的法律关系，以及相互应承担的责任和义务，才能正确判定如何才能合理合法解决本案争议焦点和纠纷，才能保证广大业主的合法权益和利益充分的体现。关键问题是，被告与第三人终止协议后，一直到2011年10月25日办理了交接手续，然而在交接时，第三人仅对原始凭证有关账本进行了交接，我们随之交给了原告，原告接受后发现牵扯到要为广大业主和住户进行整体公共设施进行的维修基金项目没有进行交接，使广大百姓利益受损。原告多次向被告催促让当事人移交维修基金账户，被告也多次催促第三人，第三人以种种理由拒不交付。被告委托原告在抚顺公安局经济犯罪案件侦查支队进行查实，并委托了辽宁德惠会计师事务所进行审计。根据上述事实可以认定，第三人从事物业服务十年，尚有百万元以上维修资金余额，且根据有关规定，应该向被告或者直接向原告或新物业进行移交，以保证广大用户安居乐业，切身权益不受损失，而第三人长达五年占据业主的公有基金，实属违约行为，请法院公正判决。
被告抚顺中海直物业开发公司辩称，同意被告沈阳中海直物业开发公司的答辩意见。
第三人抚顺市兴人物业管理有限公司辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法庭应驳回原告的诉请。1、原告请求确认原、被告签订的物业管理合同合法有效已经没有实际意义。原告与被告抚顺中海直物业开发公司2011年4月7日签订的《物业管理承包协议》属于前期物业合同。因为坐落于抚顺市望花区中海直社区的2#、3#、4#、6#、8#、10#、14#楼是抚顺中海直物业开发公司开发建设的，1999年至2011年10月25日，该7栋楼一直由答辩人负责物业管理，截止到2011年10月25日，7栋楼673户，已经房改的有653户。2011年10月25日之后，中海直7栋楼的物业服务由原告承接，但业主对原告的服务不满意，于是7栋楼在朴屯街道及中海直社区的组织下从2012年11月份开始陆续成了“房管小组”，2012年12月14日到2014年4月15日，7栋楼全部委托答辩人提供物业服务，签订了《物业服务合同》，而且按规定已经在朴屯街道，中海直社区及望花区物业办备案，答辩人是抚顺市望花区中海直社区的2#、3#、4#、6#、8#、10#、14#楼的物业服务企业。根据2011年《抚顺市公有住房售后管理规定》第6条：公有住房出售达到5０％以上的，形成小区的应当以小区为单位成立业主大会并选举产生业主委员会，未形成小区的，可以以栋为单位成立业主大会并选举产生业主委员会或者成立房管小组，业主大会可以选聘物业服务企业管理，也可以实施自治管理。根据《物业管理条例》第21条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。鉴于上述事实和法律规定，原告请求确认原、被告签订的物业管理合同合法有效已经没有实际意义，因为原告与被告抚顺中海直物业开发公司2011年4月7日签订的《物业管理承包协议》已经终止，不能继续履行，正在进行物业服务的企业是第三人。2、原告要求被告履行合同交接义务，将第三人代管期间管理的维修基金账目核对无误后转由原告代为管理。答辩人认为原告无权向答辩人主张权利，因为根据合同相对性原则，原告只能向合同相对人主张权利，而且原告的主张没有事实和法律依据，法庭应驳回原告的诉请。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。依据该规定，原告无权管理维修基金，也就无权向答辩人要求移交维修基金的账目，只有业主委员会或者房管小组才有权在合同终止后向物业企业主张这一权利。现答辩人正在履行物业服务合同，有权利管理和使用维修基金，不存在向原告移交问题，所以原告对此没有起诉权。二、根据民事诉讼“一事不再理”原则，法庭应驳回原告的起诉。根据《民诉法》第一百二十四条（五）项规定，本案被告抚顺中海直物业开发公司曾于2015年4月20日以答辩人为被告，以抚顺市舜泰物业有限公司为第三人向抚顺市望花区人民法院起诉，诉讼请求为：要求依法判令被告中止协议后继续履行交接义务，将代管期间管理的维修基金账目等依法向原告及第三人办理转移交接。此案经抚顺市望花区人民法院及抚顺市中级人民法院的两极审理（详见判决书），抚顺中海直物业开发公司败诉。现抚顺市舜泰物业有限公司又以原告身份起诉，因本案与上一案件之间属于“相同当事人、基于同一法律关系、相同诉讼请求、受同一既判力所拘束”，符合“一事不再理”原则规定的情形，所以基于这一事实，法庭应驳回原告的起诉。
经审理查明，原告抚顺市舜泰物业有限公司（乙方）与被告沈阳中海直物业开发公司（甲方）于2011年4月7日签订《小区物业管理承包协议》，协议载明“一、甲方在位于望花海城中海直小区、新抚千金24方块开发建设的自管产权住宅楼9栋，面积约3.7万平方米，住户880户，自1999年4月份，全权交付抚顺市发达房屋物业管理处负责代管，至2010年12月31日合同期满，不再续签。二、甲方自2011年4月1日起，将上述小区全部面积及非住宅全部委托给乙方进行管理。……”同日原告又与被告抚顺中海直物业开发公司签订了一份《小区物业管理承包协议》，协议内容与其同沈阳中海直物业开发公司签订的协议内容基本一致。
另查明，2015年，沈阳中海直物业开发公司与抚顺中海直物业开发公司作为原告将抚顺市兴人物业管理有限公司起诉至抚顺市望花区人民法院，该案第三人为抚顺市舜泰物业有限公司。该诉讼中，原告要求被告继续履行交接义务，按照抚顺市公安局经侦支队的审计结果将房屋维修基金和售房款交给第三人。抚顺市望花区人民法院于2015年7月22日作出（2015）望民二初字第206号民事判决书，判决驳回原告沈阳中海直物业开发公司、抚顺中海直物业开发公司的诉讼请求。后该案上诉至抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院于2016年1月26日作出（2015）抚中民终字第1781号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
还查明，2014年，抚顺市兴人物业管理有限公司作为原告将抚顺市舜泰物业有限公司、抚顺中海直物业开发公司起诉至抚顺市望花区人民法院，要求确认抚顺市舜泰物业有限公司与抚顺中海直物业开发公司于2011年4月7日签订的物业管理协议无效。抚顺市望花区人民法院作出（2014）望民二初字第243号民事判决书，判决认定“被告抚顺中海直物业开发公司于2001年11月8日被依法吊销，其应在被吊销营业执照之日起15日内成立清算组进行清算，并不得开展与清算无关的经营活动。二被告签订的《小区物业管理承包协议》本身并无对双方权利义务的明确约定，对被告抚顺中海直物业开发公司来说，该合同并非经营性质的合同，因此，原告据此要求确认该合同无效的诉讼请求本院不予支持。故判决驳回原告的诉讼请求。”后抚顺市兴人物业管理有限公司上诉至抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院作出（2015）抚中民终字第58号民事判决书，判决认定“本案抚顺中海直物业开发公司与抚顺市舜泰物业有限公司签订的《小区物业管理承包协议》是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律法规的强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。判决驳回上诉，维持原判。”
在庭审过程中，原、被告及第三人均表示本案诉争的小区并非封闭式小区，小区中共有14栋楼，其中只有2号楼、3号楼、4号楼、6号楼、8号楼、10号楼、14号楼的产权单位系抚顺中海直物业开发公司。
上述事实，有当事人陈述、小区物业管理承包协议、物业服务合同、民事判决书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业合同的签订主体应为建设单位与物业服务企业，基于已查明的事实，本案被告沈阳中海直物业开发公司并非诉争小区的建设单位，实际建设单位为抚顺中海直物业开发公司。且在（2014）望民二初字第243号民事判决书、（2015）抚中民终字第58号民事判决书中，已经确认了原告与抚顺中海直物业开发公司签订的《小区物业管理承包协议》的效力，故被告沈阳中海直物业开发公司无权作为建设单位与原告抚顺市舜泰物业有限公司签订前期物业合同，对原告要求确认其与被告沈阳中海直物业开发公司签订的《小区物业管理承包协议》合法有效的诉求，本院不予支持。
关于原告主张将第三人代管期间管理的维修基金账目核对无误后转由原告代为管理的诉求，因该项诉求已经（2015）抚中民终字第1781号民事判决书作出了终审判决，该案中参加诉讼的当事人与本案参加诉讼的当事人一致，且系基于同一法律关系起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五款的规定，对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。故原告的此项诉求，属于重复诉讼，不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、《物业管理条例》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告抚顺市舜泰物业有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由原告抚顺市舜泰物业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
代理审判员 王畅
二〇一六年四月六日
书 记 员 李南
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。