上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第16083号
原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司。
法定代表人张建华。
委托代理人王罗杰，上海市中天阳律师事务所律师。
委托代理人倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。
被告王龙祥。
原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司诉被告王龙祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孟筱晖独任审判，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司的委托代理人倪轶敏，被告王龙祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司诉称，2013年9月29日，原、被告签订《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》，约定被告向原告承租坐落于上海市浦东新区环龙路65弄丽晟古玩珠宝城内127号商铺。起租日期为2013年10月10日，月租金为人民币（以下币种相同）6，612元，租赁期限自2013年10月10日至2015年10月9日。合同履行期间，被告虽经原告多次催讨，目前欠费情况如下：2013年12月1日至2014年2月28日拖欠能耗费1，460.18元；2014年1月10日至2014年4月9日拖欠物业管理费1，935元，以上合计拖欠3，395.18元。2014年3月22日，被告强行撤出租赁房屋并殴打原告公司员工。故原告起诉来院，要求：1、判令解除原、被告于2013年9月29日签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告拖欠的物业管理费、能耗费3395.18元；3、判令被告支付原告免租期间租金19，836元；4、判令被告支付原告违约金13，224元；5、判令被告赔偿原告律师费3，000元；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告王龙祥辩称，同意解除与原告签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》，对于欠付的物业管理费和能耗费的金额无异议，同意支付。合同中约定的2013年10月10日至2014年1月9日为装修免租期，不是营业免租期，故不同意支付免租期间的租金。被告在签订合同时已经向原告支付了13，224元履约保证金，2014年3月22日被告搬离系争商铺时原告没有退还给被告，故被告认为该笔履约保证金已经抵作违约金，故不同意向原告支付违约金。且合同约定的违约金数额过高，如果法院判决被告承担违约金，要求法院根据原告的实际损失相应调整违约金的数额。原告聘请律师是原告自己的事情，与被告无关，故不同意赔偿原告律师费。
经审理查明：系争商铺登记的权利人为上海陆家嘴商业建设有限公司。2013年3月1日，上海陆家嘴商业建设有限公司出具了一份《委托书》，内容为：我公司上海陆家嘴商业建设有限公司，现委托上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司，全面负责对丽晟珠宝古玩城的招商与租赁事宜。
2013年9月29日，原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司（甲方）与被告王龙祥（乙方）签订《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》一份，约定：甲方提供上海市浦东新区环龙路65弄2-28、32、38、43号一层区域及56号地下一层部分区域丽晟古玩珠宝城内商铺给乙方用于商业经营。乙方承租商铺位置：127商铺（以下简称本商铺）。租赁面积按建筑面积计量为53.02平方米。乙方承租该商铺作为经营文房四宝之用，经营范围为文房四宝等杂项。租赁期限共两年，即自2013年10月10日至2015年10月9日止。2013年10月10日至2015年10月9日，租金标准为4.10元／天／平方米，租赁期间每月租金为6，612元，租金起租日为2014年1月10日，乙方应从起租日2014年1月10日起，每3个月向甲方支付租金。本合同签订后，乙方应在2013年10月10日前向甲方付清首期租金（2014年1月10日至2014年4月9日）19，836元。合同第2.2条约定：交房日期为2013年10月10日。本商铺交付之日至2014年1月9日为装修免租期，甲方免收乙方三个月的租金，但于此期间发生的物业管理费及乙方施工实耗的水、电、垃圾清运费等由乙方承担。若在本合同履行期内，因乙方违约的原因造成本合同解除或提前终止的，乙方应向甲方足额支付上述免租期间甲方原免除的房屋租金，租金计算标准参照本合同第3.1.（1）条款。合同第3.2条约定：租赁期间，乙方还应当承担下述费用：1）物业管理费：①物业管理费以建筑面积计算，自本商铺交付日起计收；②物业管理费包括：甲方商场规定营业时间内的公共区域能耗分摊以及公共区域的保安、保洁和绿化服务费等；③物业管理费收取标准：每平方米0.40元／天，共计645元／月；从2013年10月10日起，若因重大设备设施维修、更换而产生较大费用支出或因通货膨胀原因造成各项费用大幅上升的，依据物业管理实际支出核定后调整的物业管理费标准调整支付；④首期物业管理费（2013年10月10日至2014年1月9日）应于支付首期租金的同时向甲方委托的物业管理公司支付；⑤每期物业管理费用与租金支付周期同步支付，乙方应向甲方或甲方指定的物业公司支付每期物业管理费。2）水费：按水表用量计收。电费：甲、乙双方确认该租赁物业电费收费包括基本电费及电表用量收费两部分。现甲、乙双方同意按乙方实际电表用量抄表数乘以单价1.30元／度向乙方收取电费。电费单价可根据运营后实际支出情况做调整，并随上海市供电局发布的基本电费收费标准的变动而变动。中央空调能耗费：按实际使用量计收。3）因乙方自身营业所需而产生的其它费用（包括但不仅限于电话费、有线电视、宽带等）。合同第4条约定：乙方应在本合同签订的同时一次性向甲方交付履约保证金13，224元，作为乙方履行本合同所有条款的担保，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。在租赁期内，履约保证金可以作为：甲方对乙方延迟支付租金、租赁区域房屋保养费设备维护费或其他费用的扣款；乙方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款（含乙方撤场后情况）。履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五天内，补足被扣金额。本合同终止时，乙方应将无人占据的本商铺交还甲方，并在商铺返还之日起30日内办理营业执照及各项许可证的注销或迁移手续。经甲方扣除乙方毁损赔偿费（若有）后，并且乙方对甲方已无任何债务责任，甲方应在本合同终止后两个月内将保证金无息退还给乙方。甲方有权但没有义务以履约保证金抵付乙方应付而未付之租金或其他给付，乙方不得为此等主张。合同第11.7条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同收回商铺，并有权对乙方实施断水断电、自行迁出房屋内物品等强行措施，且不承担乙方的装修损失。乙方应向甲方按月租金的双倍支付违约金，并且由甲方扣除履约保证金（乙方须补足不足部分）及乙方须支付原应承担的费用，支付期限为解除合同日后的30天内。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，若因乙方违约，甲方通过诉讼途径解决，乙方应赔偿甲方为此支付的律师费用：……（4）延迟交租、租金不足和支付其他应付费用逾期超过一个月。此种情况，乙方还应按本合同第三条第一款第四项向甲方支付滞纳违约金；……（7）乙方不告知甲方，擅自解除合同，退租的；……。合同签订后，原告按约将系争商铺交付给被告使用。
2014年3月28日，原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司（甲方）与案外人上海市中天阳律师事务所（乙方）签订《聘请律师合同》一份，约定甲方因与王龙祥租赁合同纠纷一案，聘请乙方律师出庭代理，乙方接受甲方委托，指派王罗杰、倪轶敏律师为甲方与王龙祥纠纷案的第一审代理人，代理权限为特别权限代理。合同第5条约定：根据律师业务收费办法，甲乙双方协商决定律师劳务报酬为3，000元，并在本合同签订之日起三天内支付。合同签订后，原告按约向上海市中天阳律师事务所支付了律师服务费3，000元。
2014年4月30日，原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司起诉来院，诉请如前。
庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付了截止至2014年4月9日的租金、截止至2014年1月9日的物业管理费和履约保证金13，224元，之后未付。关于履约保证金的处理，原告要求将该履约保证金予以没收，被告则要求将该履约保证金抵作被告应支付的违约金。关于系争商铺的交接问题，原、被告双方一致确认，2014年3月15日，原告因被告一直未营业并欠付相关费用而将系争商铺的门锁掉，后被告于2014年3月22日强行进入系争商铺搬离了物品，被告在搬离后一直未与原告办理系争商铺的交接手续，未将系争商铺的钥匙交还给原告。
以上事实由原、被告提供的上海市房地产权证、委托书、《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》、《聘请律师合同》、发票、收据以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。原告已履行交房的义务，被告理应按约交付物业管理费和能耗费。现被告未按合同约定支付物业管理费和能耗费，原告要求解除双方签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》，符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告仍应支付尚未付清的物业管理费和能耗费。租赁合同因被告未能按约定履行按时支付物业管理费和能耗费的义务而解除，原告要求被告支付免租期间租金19，836元，符合双方合同约定，本院予以支持。被告辩称合同中约定的2013年10月10日至2014年1月9日为装修免租期，不是营业免租期，故不同意支付免租期间的租金，缺乏合同依据，本院不予采纳。被告逾期支付物业管理费等其他应付费用超过一个月，原告要求被告承担违约责任，应予支持。被告认为合同约定的违约金数额过高，要求法院根据原告的实际损失相应调整违约金的数额。鉴于合同约定的违约责任既包括没收履约保证金又包括支付月租金的双倍作为违约金，该违约责任过分高于因被告的违约事实给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整为没收履约保证金并另行支付一个月租金作为违约金。原告要求被告赔偿律师费3，000元，本院认为合同第11.7条中有关律师费的内容属于对该条中损失范畴的约定，故仍应将律师费与其他损失一并计算，并考量损失与违约金的差额，现原告未提供充分证据证明其损失高于合同所约定的违约金，故本院对律师费不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司与被告王龙祥签订的《丽晟古玩珠宝城商铺租赁合同》；
二、被告王龙祥应于本判决生效之日起十五日内向原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付拖欠的物业管理费、能耗费共计3，395.18元；
三、被告王龙祥应于本判决生效之日起十五日内向原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付免租期间租金19，836元；
四、被告王龙祥应于本判决生效之日起十五日内向原告上海丽晟古玩珠宝市场经营管理有限公司支付违约金6，612元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费786元，减半收取计393元，由被告王龙祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 孟筱晖
二〇一四年七月十四日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。