北京市第二中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）京02行终628号
上诉人（一审被告）北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市西城区南礼士路60号。
法定代表人张维，主任。
委托代理人解飞，北京市规划和国土资源管理委员会干部。
委托代理人李跃进，北京市东方律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）李磊，男，1981年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人刘其群，北京市东方律师事务所律师。
一审第三人王鸿雁，男，1964年3月26日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
一审第三人张志远，男，1989年10月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省旌德县。
上诉人北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）因与李磊房屋抵押登�一案，不服北京市东城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2016）京0101行初43号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年12月2日，原北京市国土资源局（以下简称原市国土局）根据王鸿雁、张志远的申请，在北京市东城区前门东大街×号楼×层×的房屋上设立抵押登记，并于2015年12月10日向张志远颁发京（2015）东城区不动产证明第×号不动产登记证明（以下简称第×号不动产证明）。
李磊向一审法院诉称，2012年4月7日，李磊与王鸿雁及其配偶曹晓红签订房屋买卖合同，约定李磊购买王鸿雁名下位于北京市东城区前门东大街×号楼×门604×号房屋。李磊依约交付定金后于2012年4月13日办理了网上签约手续。后因王鸿雁及其配偶曹晓红违约，李磊诉至一审法院。经审理，一审法院作出（2013）东民初字第13631号民事判决书，判令王鸿雁及其配偶曹晓红继续履行合同，协助李磊办理解押手续及协助办理过户。该判决经法院（2015）二中民终字第12244号民事判决书维持。2015年12月1日，李磊将银行贷款还清。次日，王鸿雁以该房屋作抵押向张志远借款100000元，并以该房屋为其借款提供抵押担保而向原市国土局申请办理该房屋抵押登记。后原市国土局为王鸿雁、张志远办理了该房屋的抵押登记手续。李磊认为原市国土局在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售及涉案房屋的判决书已经生效的事实，导致涉案房屋在存在财产争议的情况下作出被诉抵押登记行为。该行为违反了《中华人民共和国物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》对登记机关应尽的审查职责的规定，市规土委应予以纠正。因该房屋目前已设立抵押登记，导致李磊前期民事诉讼无法执行。李磊为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令撤销市规土委于2015年12月3日作出的第×号不动产证明，并确认市规土委于2015年12月在北京市东城区前门东大街×号楼×门×号房屋上的抵押登记行为无效。
市规土委辩称，根据《不动产登记暂行条例》第七条及《北京市机构编制委员会办公室关于整合本市不动产登记职责的通知》的规定，原市国土局作为不动产登记工作行政主体适格。根据《不动产登记暂行条例》第十六条及《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产物权依登记而变动，依登记而发生公示效力，不动产登记簿上登记的权利人为该不动产的唯一合法有效的权利人。李磊未取得涉诉房屋的不动产权属证书，也不是不动产登记簿中记载的权利人，因此，原市国土局将涉诉房屋抵押权登记至张志远�下的具体行政行为并未对其造成侵害；李磊提供的民事判决书属于给付判决，应认定为司法机关对其债权的支持，并不直接必然产生物权，李磊作为普通债权人，与被诉抵押登记行为不具有行政法律上的利害关系，故李磊不具有本案行政诉讼的原告主体资格。经查档案，张志远、王鸿雁于2015年12月2日申请涉诉房屋抵押权设立登记。经审核，申请人提交材料齐全，符合法定形式，原市国土局在审查登记要件的过程中尽到了合理注意义务，登记行为依据充分，符合法定程序。请求法院裁定驳回李磊的起诉。
一审法院经审理查明，王鸿雁与案外人曹晓红系夫妻关系。2012年4月7日，李磊与王鸿雁经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间，签订编号为L-02A-0821944的《北京市存量房屋买卖合同》，约定李磊购买王鸿雁名下位于本市东城区前门东大街×号楼×门×号房屋。2012年4月13日，李磊与王鸿雁办理了上述房屋买卖合同的网上签约手续。后因合同没有履行，李磊于2013年5月向一审法院提起民事诉讼，要求判令王鸿雁继续履行合同，协助其办理上述房屋买卖过户手续。2015年9月16日，一审法院作出（2013）东民初字第13631号民事判决书，判令：李磊于判决生效后七日内代王鸿雁、曹晓红向招商银行股份有限公司北京分行偿还全部的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息；王鸿雁、曹晓红、招商银行股份有限公司北京分行于李磊代王鸿雁、曹晓红偿还全部剩余贷款本金及利息等后十日内，协助办理注销涉诉房屋的抵押登记的相关手续；王鸿雁、曹晓红于注销抵押登记后十日内将涉诉房屋过户至李磊名下，过户同时，李磊一次性向王鸿雁支付全部剩余购房款。王鸿雁不服上述判决，提起上诉。2015年11月20日，法院作出（2015）二中民终字第12244号民事判决书，维持了一审判决。2015年12月1日，李磊依据上述生效民事判决代王鸿雁、曹晓红将涉诉房屋的银行贷款偿清。2015年12月2日，王鸿雁、张志远共同向原市国土局提出不动产登记申请，并提交了京房权证崇私字第×号《房屋所有权证》《主债权及房屋抵押合同》及王鸿雁、张志远的身份证复印件等材料。提交的《主债权及不动产抵押合同》载明：抵押人为王鸿雁，抵押权人为张志远，主债权金额为人民币100000元整，抵押不动产坐落于北京市东城区前门东大街×号楼×层×，房屋所有权证号为京房权证崇私字第×号。原市国土局于当日受理该申请，在对王鸿雁、张志远进行询问、审查相关材料后，认为申请登记材料齐全，符合登记条件，于2015年12月4日审核通过，记载于登记簿，并于同年12月9日制作第×号不动产证明，张志远于次日领取该证明�
2015年12月11日，李磊就（2013）东民初字第13631号民事判决书向一审法院申请强制执行。一审法院受理后，在审查过程中，李磊将剩余房款交至执行庭。现因被诉抵押登记行为存在，执行案件尚未结案。
另查明，王鸿雁因拒不履行已生效的（2013）东民初字第13631号民事判决书，于2017年10月2日被北京市公安局东城分局立案侦查。现该案正在办理过程中。
一审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。根据《北京市机构编制委员会办公室关于整合本市不动产登记职责的通知》（京编办发[2015]10号）及《关于做好房屋交易与不动产登记工作衔接有关问题的通知》（京国土籍[2015]295号）的规定，从2015年7月起，本市的不动产登记工作由原市国土局统一负责。2016年7月29�，原市国土局与原北京市规划委员会合并，成立市规土委。据此，涉案房屋抵押登记行为的法律责任应由市规土委承担，故市规土委是本案适格被告。
关于李磊是否具有本案原告主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织有权提起诉讼。本案中，李磊与王鸿雁就涉案房屋签订了买卖合同并按照有关规定进行了网签，关于双方间的合同履行纠纷法院已作出生效民事判决，判决王鸿雁在李磊代其偿清银行贷款后，有协助李磊办理房屋过户手续的义务。现根据在案证据材料，李磊已替王鸿雁偿清涉诉房屋的银行贷款，现因被诉房屋抵押登记行为的存在，导致生效民事判决无法执行，影响了李磊权利的实现。故李磊与被诉房屋抵押登记行为具有法律上的利害关系，依法可以作为原告提起本案行政诉讼。
关于原市国土局向张志远颁发第×号不动产证明是否合法的问题。《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。《不动产登记暂行条例》第十九条第二款规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。可见，就申请登记事项进行核查是登记机构依法应履行的义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项之规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。据此，房屋是否存在财产争议应是登记机构进行抵押权登记时应审查的重要事项。《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中明确规定，自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。可见，进行网上签约是本市因房屋买卖引起的权属转移登记的必要的前置环节。进行了网上签约的房屋在申请抵押登记前是否存在出售的事实成为房屋登记机构核查“财产是否存在争议”的一项重要审查事项，房屋登记机构有义务对该事项进行审查。如出现申请登记的房屋在此前已出售的情形，房屋登记机构应高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋�易的正常秩序，应对该事实进行进一步核查。本案中，李磊与王鸿雁就涉案房屋签订了买卖合同，并办理了存量房买卖合同网上签约手续。对这一事实，原市国土局在进行抵押权登记申请审查时没有尽到审慎的注意义务，未能核查到涉案房屋此前已出售的事实，在《不动产登记询问笔录》中也未就申请抵押房屋是否存在争议进行询问，亦即原市国土局在涉案房屋存在财产争议的情况下，未对该事实进行必要的进一步的核查，迳行作出被诉抵押登记行为。该行为违反了《中华人民共和国物权法》关于设定抵押权和《房屋登记办法》《不动产登记暂行条例》对登记机构应尽的审查职责的规定，依法应予纠正。王鸿雁、张志远经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应承担因放弃辩驳和质证导致的不利后果。同时指出，王鸿雁在法院生效判决已明确在李磊代其偿还银行贷款后其有义务配合李磊办理涉诉房屋的过户手续、且李磊已依照生效民事判决代其偿还了全部银行贷款后，又迅速在涉案房屋上设定抵押，有拒不执行法院生效民事判决之嫌，公安机关日前对其拒不履行生效判决的行为也已立案侦查。另，李磊已将剩余房款交至一审法院执行庭，故抵押权人张志远的民事权益也可得到充分保障。原市国土局作出的被诉抵押登记行为，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销原北京市国土资源局于二〇一五年十二月二日在北京市东城区前门东大街×号楼×层×号房屋上设立抵押权登记的行为及张志远领取的第×号不动产证明。
市规土委不服一审判决，向本院提起上诉。提出一审判决认定事实不清：李磊不具有行政诉讼原告主体资格，认定涉案房屋属于争议财产存在错误；一审判决适用法律错误。故此请求撤销一审判决并裁定驳回李磊的起诉。
李磊同意一审判决，请求予以维持。补充提到：涉案房屋抵押合同纠纷一案，一审法院已作出生效判决，已确认王鸿雁与张志远签订的《主债权及不动产抵押合同》无效。
王鸿雁同意市规土委的上诉意见，提出在进行房屋买卖网上签约手续时，其并不在场；因需要钱款其才将涉案房屋进行抵押，且因犯拒不执行判决罪被一审法院判处刑罚，现已执行完毕。
在一审诉讼期间，市规土委在法定举证期限内提交并在庭审中出示了以下证据：1.《北京市不动产登记申请审批表》；2.《不动产登记询问笔录》；3.王鸿雁、张志远的身份证明；4.京房权证崇私字第×号《房屋所有权证》；5.《主债权及不动产抵押合同》。证据1-5证明申请人提交的申请材料齐全。6.工作日志，证明市规�委履行审核程序合法；7.《北京市不动产登记受理通知书》，证明市规土委履行受理、送达程序合法。
在一审诉讼期间，李磊在法定举证期限内提交并在庭审中出示了以下证据：1.《北京市不动产登记申请审批表》；2.《北京市不动产登记受理通知书》；3.《不动产登记询问笔录》；4.《主债权及不动产抵押合同》。证据1-4证明市规土委对涉案房屋抵押登记没有进行审慎审查，导致李磊无法办理过户登记手续。5.（2013）东民初字第13631号民事判决书；6.（2015）二中民终字第12244号民事判决书。证据5-6证明民事判决书已经生效，涉案房屋产权归李磊所有，涉案房屋在诉讼执行期间，且判决书写明房屋已经进行了房屋网签手续。7.招商银行股份有限公司北京分公司个人信贷部出具的客户曹晓红贷款还款明细及贷款结清证明，证明王鸿雁有两笔贷款，李磊根据生效法律文书将涉案房屋贷款全部还清；8.存量房网上签约手续，签约时间为2012年4月13日，出卖人是王鸿雁，买受人为李磊；9.北京市东城区人民法院执行案件立案通知书，立案时间为2015年12月11日，证明李磊按照生效判决还清了王鸿雁夫妇的贷款，向法院申请执行后，由于市规土委为张志远办理了抵押登记，导致李磊无法办理过户登记手续。
经庭审质证，一审法院对上述证据作如下确认：李磊提供的全部证据及市规土委提供的证据1-5，内容真实，取得方式合法，与本案具有关联性，能够证明待证事实，法院予以采纳。市规土委提供的证据6、7，内容真实，形式合法，但不足以证明待证事实，法院不予采信。
一审法院已将当事人提交的上述证据随案移送本院。经审查，一审法院对上述证据材料的认证意见符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，认证意见正确，本院予以确认。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，李磊作为与涉案房屋产权人王雁鸿签订房屋买卖合同并按照有关规定进行网签的一方当事人，已就涉案房屋买卖合同及抵押合同纠纷提起诉讼，且法院均已作出生效判决，市规土委所作抵押登记行为及颁发的第×号不动产证明影响了李磊权利的行使，故李磊与被诉房屋权属登记行为具有利害关系，可以作为原告提起本诉讼。
《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意�表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。同时，按照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设置抵押。此外，《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》中明确规定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约。由此可见，房屋登记机构负有根据不同登记申请就申请登记事项进行核查的职责，在进行抵押权登记时，重点应审核房屋是否存在财产争议。根�本市相关规定，进行网上签约是因房屋买卖引起的权属转移登记的必要前置环节，故房屋登记机构有能力也有义务对涉案房屋在申请抵押登记前是否进行了网上签约、是否存在出售的事实进行审查。如出现申请登记的房屋在此前已出售的情形，房屋登记机构应高度注意，为维护房屋交易的安全，保证房屋交易的正常秩序，应对该事实进行进一步核查。本案中，李磊与王鸿雁就涉案房屋签订了买卖合同，随后办理了存量房买卖合同网上签约手续，原市国土局在此情况下进行涉案房屋抵押权登记申请审查时没有对此尽到审慎的注意义务，未能通过其管理的网签系统核查到涉案房屋此前已出售的事实，在未进行必要的进一步核查的情况下，原市国土局迳行作出被诉抵押登记行为违反了上述相关规定，一审法院据此进行纠正，并无不当，本院予以确认。另，李磊在法院判�生效后，已代替王鸿雁偿还了银行贷款，王鸿雁在此情况下仍以需要借贷为由向张志远借款，并签订抵押合同，显属恶意，故对王鸿雁所述理由本院不予采纳。综上，一审法院所作判决正确，本院予以维持。市规土委的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
一审案件受理费50元，由北京市规划和国土资源管理委员会负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
二审案件受理费50元，由北京市规划和国土资源管理委员会负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彩霞
审 判 员 金 丽
审 判 员 陈 丹
二〇一八年七月十日
法官助理 陶 慧
�记员高欢