广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第78号
上诉人（原审原告、反诉被告）：曾晔灵，女，1980年8月18日出生，汉族，住广东省德庆县。
委托代理人：陈旭成，广东卓正律师事务所律师。
委托代理人：李霞，广东卓正律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：梁金娇，女，1967年8月17日出生，汉族，住广东省中山市横栏镇。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何顺添，男，1967年4月16日出生，汉族，住广东省中山市横栏镇。
上诉人梁金娇、何顺添共同委托代理人：罗东，男，1970年7月16日出生，汉族，住广东省中山市东区。
上诉人曾晔灵因与上诉人梁金娇、何顺添房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法民一初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2012年7月5日，曾晔灵（出卖方即甲方）与梁金娇（买受方即乙方）签订房屋买卖合同，该合同约定：乙方购买甲方所有的位于中山市东区紫马岭梁屋后3巷19号房屋，该房建筑面积347.45平方米，土地使用面积101.1平方米；甲、乙双方同意以120万元成交，签订本合同时，乙方支付甲方定金10万元；甲乙双方至市国土交易所办理交易过户，并签订交易所出具的房地产买卖合同时，乙方即向甲方支付首期款40万元；甲乙双方至国土交易所领取新的房地产证时，乙方向甲方付清余款70万元；房屋过户所需缴的费用由甲方支付；甲方收到乙方最后房款即交楼；合同还约定了其他内容。合同签订当日，曾晔灵收取梁金娇支付的购房定金10万元。2012年8月3日，曾晔灵（出售方即甲方）与梁金娇（购买方即乙方）就上述涉案房屋重新签订二手房地产买卖合同。该合同约定：1.乙方购买甲方所有的位于中山市东区紫马岭梁屋后3巷19号，房屋建筑面积347.45平方米，土地使用面积101.1平方米；该房屋现用于出租；该房地产因甲方在购买时办理了银行按揭贷款而抵押于银行，贷款余额约39万元；2.该房地产交易总价为120万元；甲乙双方确认乙方已于2012年7月5日支付甲方首期购房款10万元；3.在签订本合同当日，甲方应向抵押银行申请提前还贷；乙方于银行确定甲方提前还贷的日期，向甲方支付第二期购房款40万元，该款由乙方直接存入甲方按揭贷款的银行账户，用于甲方提前还贷；余下购房款70万元由乙方以按揭贷款的形式支付给甲方；若乙方申请到的银行贷款不足70万元的，差额部分由乙方在房地产交易登记部门受理了双方的过户登记申请之日支付给甲方；4.在甲方的按揭银行收到提前还贷，注销对上述房地产抵押登记之日起5日内，甲方应通知乙方一起向银行申请办理银行按揭贷款，并一起到中山市房地产交易登记管理部门办理该房地产的产权过户手续；5.办理房地产交易及过户手续过程中产生的交易税、费均由甲方承担；6.甲方在收到全部房款当天，将该房地产交付给乙方；7.双方同意自2012年7月5日起，房地产出租的租金归乙方所有；8.甲乙双方应在约定的时间内办理该房地产的转让交易手续；若甲、乙任何一方逾期，视为违约，每拖延一日，违约方向守约方支付该房地产交易总价3%的违约金（10万元封顶）；逾期超过30天的，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，违约方支付守约方违约金30万元；9.双方因完成本合同的交易在此合同之前或之后所签订的一切法律文书的约定与本合同的约定不一致的，以本合同约定为准；10.因本合同发生争议，一方提起诉讼的，败诉方需承担胜诉方的律师费、诉讼费、调查费等相关费用及损失；合同还约定了其他内容。合同签订后，梁金娇于2012年8月10日将购房款40万元存入曾晔灵的偿还贷款的银行帐户。2012年8月13日，曾晔灵结清银行贷款390322.9元。后曾晔灵支付办理涉案房产过户所需的有关税费。2012年9月14日，双方到国土部门办理涉案房产过户登记申请手续。2012年12月10日，梁金娇支付曾晔灵购房款20万元，曾晔灵将新房产证交给梁金娇。当日，梁金娇与建设银行中山分行签订个人住房（商业用房）借款合同。2013年1月5日，建设银行中山市分行发放贷款40万元给梁金娇，该款梁金娇已支付给曾晔灵。余下购房款10万元梁金娇、何顺添至今未支付给曾晔灵。曾晔灵亦未将2012年7月5日之后的租金交付给梁金娇。2013年1月21日，曾晔灵以梁金娇、何顺添拖欠购房款10万元为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1.梁金娇、何顺添立即向曾晔灵支付购房款10万元；2.梁金娇、何顺添立即向曾晔灵支付违约金10万元；3.梁金娇、何顺添向曾晔灵支付房屋管理费每月2000元，由2012年10月1日计算至交付房屋之日，管理费用暂计8000元；4.梁金娇、何顺添向曾晔灵支付律师费18000元；5.梁金娇、何顺添承担本案诉讼费。原审诉讼期间，梁金娇、何顺添以曾晔灵拖欠租金为由向原审法院提起反诉，请求法院判令：1.曾晔灵返还房屋租金46400元（暂计2012年7月5日至2013年2月，每月5800元）；2.曾晔灵立即交付房屋；3.曾晔灵支付违约金10万元；4.曾晔灵承担所有诉讼费及律师费18000元。
原审法院另查明：2013年1月29日，梁金娇在涉案房屋处张贴“致各租户的信”，以此通知租户涉案房产的业主已变更为梁金娇。2013年3月11日，梁金娇更换涉案房屋的锁匙。2013年3月15日，梁金娇变更涉案房屋缴交水电费的银行账号。
原审法院再查明：从曾晔灵提交收取租金清单显示，涉案房屋于2012年7月至2013年2月，每月可以收取租金分别为：4250元、5530元、4430元、5220元、4290元、4860元、3335元、1600元，以上共计33515元。原审庭审期间，梁金娇、何顺添陈述，涉案房屋每月租金按5500元的标准计算。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。曾晔灵与梁金娇、何顺添于2012年8月3日签订的二手房地产买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，涉案房屋的交易价为120万元，其中，乙方已于2012年7月5日支付甲方定金10万元；乙方于银行确定甲方提前还贷的日期，向甲方支付第二期购房款40万元，该款由乙方直接存入甲方偿还银行按揭贷款的银行账户，用于甲方提前还贷；余下购房款70万元，由乙方通过按揭贷款的形式支付；若乙方申请到的银行贷款不足70万元，差额部分由乙方在房地产交易登记部门受理了双方的过户登记申请之日支付给甲方；若任何一方逾期的，视为该方违约，违约方向守约方按日支付该房地产交易总价3%的违约金（10万元封顶）。本案中，梁金娇、何顺添于2012年7月5日支付曾晔灵购房定金10万元；于2012年8月10日支付曾晔灵购房款40万元以结清按揭贷款；2012年9月14日，双方到国土部门办理涉案房产的过户登记申请；2012年12月10日，梁金娇、何顺添支付曾晔灵购房款20万元，曾晔灵将涉案房产的新房产证交付给梁金娇、何顺添；当日，梁金娇与中国建设银行股份有限公司中山分行（以下简称建行中山分行）签订个人住房（商业用房）借款合同；2013年1月5日，建设银行中山分行向梁金娇发放贷款40万元，该款梁金娇已支付给曾晔灵。从上述事实可知，至2013年1月5日，即在梁金娇、何顺添取得新房产证并已收取贷款之后，梁金娇、何顺添仍拖欠曾晔灵购房款10万元。据此，梁金娇、何顺添的行为已构成违约，梁金娇、何顺添应承担相应的违约责任。故曾晔灵诉求梁金娇、何顺添支付购房款10万元、律师费18000元，理据充分，原审法院予以支持。
关于梁金娇、何顺添要求调低违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一、二款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，曾晔灵对于梁金娇、何顺添逾期支付购房款10万元造成其损失方面未能举证，据此，原审法院根据公平原则，酌情确定由梁金娇、何顺添承担3万元的违约金。
关于曾晔灵诉求梁金娇、何顺添支付房屋管理费每月2000元，因曾晔灵没有提交主张成立之依据，原审法院不予支持。
关于梁金娇、何顺添原审反诉请求曾晔灵返还自2012年7月5日至2013年2月的租金46400元问题。从曾晔灵提交的租金收据（6本）显示，从2012年7月至2012年12月的租金收入情况看，月租金最高达5530元，最低达4250元；6本收据部分缺失，不能完全反映每月收取租金的实际情况。而梁金娇、何顺添主张每月最低按5500元的标准计算租金。原审法院综合双方意见，酌情确定按每月5000元的标准计算租金，即曾晔灵支付梁金娇、何顺添自2012年7月5日起至2013年2月止的租金共4万元（5000元／月×8个月）。
关于梁金娇、何顺添原审反诉请求曾晔灵立即交付房屋的问题。从梁金娇张贴的“致各租户的信”、用水业务受理表、居民客户用电业务受理表等证据显示，梁金娇、何顺添于2013年3月15日已完全占有涉案房屋。若判决曾晔灵立即交付房屋，已没有实际意义。据此，梁金娇、何顺添的上述反诉请求，原审法院不予支持。
关于梁金娇、何顺添原审反诉请求曾晔灵支付违约金100000元及律师费18000元的问题。由于曾晔灵不存在违约行为，据此，告梁金娇、何顺添上述反诉请求，理据不足，原审法院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一、二款之规定，判决如下：一、梁金娇、何顺添于判决生效之日起3日内支付曾晔灵购房款10万元；二、梁金娇、何顺添于判决生效之日起3日内支付曾晔灵违约金3万元；三、梁金娇、何顺添于判决生效之日起3日内支付曾晔灵律师费18000元；四、曾晔灵于判决生效之日起3日内支付梁金娇、何顺添自2012年7月5日起至2013年2月止的租金4万元；五、驳回曾晔灵的其他本诉请求；六、驳回梁金娇、何顺添的其他反诉请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元（曾晔灵已预付），由曾晔灵负担1619元，梁金娇、何顺添负担3071元（于判决生效之日起7日内向原审法院缴纳）。反诉费1955元（梁金娇、何顺添已预付），由梁金娇、何顺添负担1479元，曾晔灵负担476元（于判决生效之日起7日内向原审法院缴纳）。
宣判后，上诉人曾晔灵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、梁金娇、何顺添从2012年8月已经开始违约，包括拒不办理银行按揭贷款手续，不向银行递交按揭贷款资料，并在2013年9月14日向房地产交易中心递交过户资料后，仍不愿意办理按揭，其迟延支付购房款的金额为70万元，而非原审认定的10万元。原审判决对梁金娇、何顺添的前期违约行为没有认定，明显是认定事实不清。二、梁金娇、何顺添的违约行为造成曾晔灵迟延收到银行贷款40万元，迟延支付购房款20万元，且至今仍有10万元购房款没有支付，造成曾晔灵极大经济损失，梁金娇、何顺添应按合同约定向曾晔灵支付违约金10万元。三、曾晔灵代收房租总额32725元，事实清楚，证据充分，原审法院按每月5000元计算租金，判决曾晔灵支付4万元代收房租款，缺乏事实和法律依据。四、曾晔灵在2012年9月14日应当收到银行贷款不足部分的30万元购房款，且最迟在2012年9月底可收到梁金娇、何顺添的银行贷款，即曾晔灵管理该房地产代收租金的时间最迟到9月底，事实上由于梁金娇、何顺添的违约导致曾晔灵帮忙管理房屋一直到2013年2月底。故曾晔灵主张的2012年10月至2013年2月共5个月房屋管理费共计1万元应当得到支持。五、梁金娇、何顺添违约导致本案诉讼，依据双方合同约定，梁金娇、何顺添应承担一审、二审律师费18000元、9000元。综上，请求二审法院判令：一、依法撤销原审判决第二项，改判由梁金娇、何顺添立即向曾晔灵支付违约金10万元；二、依法撤销原审判决第四项，改判由曾晔灵向梁金娇、何顺添支付2012年7月5日起至2013年2月止的租金32725元；三、依法撤销原审判决第五项，改判由梁金娇、何顺添立即向曾晔灵支付房屋管理费共1万元（每月2000元，由2012年10月1日计算至2013年2月）；四、依法改判梁金娇、何顺添向曾晔灵支付本案二审律师代理费9000元；五、判令梁金娇、何顺添承担本案诉讼费用。
上诉人梁金娇、何顺添针对上诉人曾晔灵的上诉二审答辩称：1.梁金娇、何顺添并没有违约，故不同意承担违约责任，且10万元违约金过高；2.管理费1万元已超出原审诉讼请求范围，不应支持，原审法院已判决租金给付梁金娇、何顺添，不存在管理费问题；3.二审代理费9000元超出原审诉讼请求范围，不应支持，且原审中曾晔灵提交的收据仅能反映实际支付8000元律师费，梁金娇、何顺添对原审认定的律师费18000元有异议；4.梁金娇、何顺添无需承担全部诉讼费用。其他答辩意见与梁金娇、何顺添上诉意见一致。
上诉人梁金娇、何顺添亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、梁金娇、何顺添不存在违约事实。由于曾晔灵的房屋存在违建需要整改，故双方重新对尾款支付时间作出新的约定，由曾晔灵将房屋整改完毕、并待其实际交付房屋给梁金娇、何顺添后，梁金娇、何顺添才付清最后尾款。由于曾晔灵一直拒绝交付房屋，造成尾款不能给付情况。梁金娇、何顺添多次催促曾晔灵收款，曾晔灵恶意推脱拒收。二、曾晔灵原审期间仅提供了8000元律师费发票，原审判决梁金娇、何顺添给付曾晔灵律师费18000元没有证据支持。三、曾晔灵恶意拖延拒收房屋交易尾款，梁金娇、何顺添不存在违约事实，3万元由原审法院酌定，没有法律依据。原审判决梁金娇、何顺添支付3万元违约金没有法律依据。综上，请求二审法院判令：撤销原审判决，改判支持梁金娇、何顺添的原审反诉请求。
上诉人曾晔灵针对上诉人梁金娇、何顺添的上诉二审答辩称：1.曾晔灵认为梁金娇、何顺添的存在违约事实，包括拖延不办理银行按揭贷款手续，不向银行递交资料，拖欠支付购房款等。2.曾晔灵主张的律师费用有证据支持。3.梁金娇、何顺添认为违约金约定过高不符合事实，曾晔灵要求按合同约定支付违约金。其他答辩意见与曾晔灵上诉意见一致。
二审经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
二审另查明：根据曾晔灵原审期间提交的一审委托代理协议及二审期间提交的二审委托代理协议、律师事务所收费发票反映，曾晔灵因本案纠纷应支付的一审律师代理费为18000元、二审律师代理费为9000元。梁金娇、何顺添对二审委托代理协议、律师事务所收费发票的真实性予以确认，但不确认关联性，并认为曾晔灵二审代理协议与本案没有法律关系，且是二审新增加的诉讼请求。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，现结合双方上诉及答辩意见，分析如下：曾晔灵与梁金娇、何顺添于2012年8月3日签订的二手房地产买卖合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行合同约定。第一，从梁金娇于2013年1月29日在涉案房屋处张贴“致各租户的信”、于2013年3月11日更换涉案房屋锁匙、于2013年3月15日变更涉案房屋缴交水电费银行账号的行为反映，梁金娇、何顺添于2013年3月15日已完全占有涉案房屋，故对于梁金娇、何顺添要求曾晔灵交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。第二，曾晔灵主张梁金娇、何顺添存在拒不办理银行按揭贷款手续、不向银行递交按揭贷款资料的违约行为，梁金娇、何顺添亦主张因涉案房地产存在违章建筑情况需要整改故双方对给付购房尾款时间重新进行约定、曾晔灵存在拒收购房尾款的行为，但双方均未提交相应证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对双方上述主张均不予支持。根据双方于二手房地产买卖合同中的约定，梁金娇、何顺添先向曾晔灵支付全部购房款，曾晔灵再向梁金娇、何顺添交付涉案房地产。现双方均确认梁金娇、何顺添至今未向曾晔灵支付剩余购房款10万元，梁金娇、何顺添迟延支付购房款的行为已违反双方合同约定构成违约，依法应承担违约责任。梁金娇、何顺添主张合同中约定的逾期支付购房款违约金计算标准过高并要求法院进行调整，原审法院酌定梁金娇、何顺添向曾晔华支付迟延支付购房款违约金为3万元，并无不当，本院予以维持。第三，曾晔灵与梁金娇、何顺添于房屋买卖合同中约定，自签订合同之日起涉案房屋所产生的租金归梁金娇、何顺添所有。虽曾晔灵提交的租金收据显示2012年7月5日至2013年2月期间所收租金仅为金额为32725元，但因租金收据部分缺失，不能完整体现该期间的租金收取情况，梁金娇、何顺添亦主张租金按5500元／月计算，故原审法院酌定按5000元／月计算租金，并判决曾晔灵需向梁金娇、何顺添支付自2012年7月5日至2013年2月期间的租金共计4万元，并无不当，本院亦予以维持。曾晔灵未按合同约定向梁金娇、何顺添支付租金的行为已构成违约，但因双方未在合同中约定相应的违约责任，梁金娇、何顺添亦未提交证据证实其实际损失金额，故本院对梁金娇、何顺添要求曾晔灵支付违约金10万元的请求不予支持。第四，曾晔灵在二审中明确房屋管理费指每月聘请相关人员管理、清洁涉案房屋的费用，但其并未提交任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，本院对曾晔灵主张2012年10月至2013年2月期间的房屋管理费1万元的请求不予支持。最后，根据合同约定，曾晔灵有向梁金娇、何顺添追讨本案纠纷律师代理费、诉讼费、调查费等相关费用及损失的权利。根据曾晔灵提交的一审、二审委托代理协议发票等反映，曾晔灵因本案房屋买卖纠纷一审诉讼、二审诉讼已支付的律师代理费分别为18000元、9000元。但因曾晔灵原审起诉时仅主张梁金娇、何顺添支付律师代理费18000元，故曾晔灵主张梁金娇、何顺添向其支付二审律师代理费9000元的上诉请求因已超出原审诉讼请求范围，本案中不作处理，曾晔灵可另案起诉主张。另外梁金娇、何顺添亦主张曾晔灵支付诉讼费及律师费18000元，但未提交任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，本院不予支持。
综上，上诉人曾晔灵、梁金娇、何顺添的上诉理据均不成立，其上诉请求本院均不予支持。原审对于曾晔灵是否存在违约行为认定有误，但实体处理并无不当，本院可予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8851.88元（曾晔灵已预交3335元，梁金娇、何顺添已预交6645元），由上诉人曾晔灵负担2206.88元，上诉人梁金娇、何顺添负担6645元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑄
审 判 员 梁艳凤
代理审判员 赖晓筠
二〇一四年三月三十一日
书 记 员 胡置晓