江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆巴民初字第0585号
原告吴明华。
原告冯瑞芬。
委托代理人吴明华，系原告冯瑞芬丈夫。
被告昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号，组织机构代码78498281-4。
法定代表人单建珍，该公司总经理。
被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖路，组织机构代码72799891-6。
法定代表人胡方云，该公司总经理。
委托代理人钱建龙，同时代理上述二被告。
原告吴明华、冯瑞芬与被告昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法由代理审判员张伟独任审判，并于2014年11月3日公开开庭审理。原告江燕（同时代理原告艾军平）、原告江宏（同时代理原告张力成）、被告东方云顶公司、红枫公司的共同委托代理人钱建龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴明华、冯瑞芬共同诉称：2005年4月30日，原告与被告红枫公司签订了《昆山市商品房购销合同》，购买该公司开发的位于昆山市巴城镇1098号东方云顶广场公寓楼X幢X层XX号商品房。同时原告与被告东方云顶公司签订《租赁及委托经营管理合同》，约定原告将上述房屋委托被告租赁经营，租期十年，被告每月支付原告租金，标准为购房价格＋装潢费用总价的8%，同时被告红枫公司为该合同的担保方。被告东方云顶公司按约从2005年5月至2012年1月支付原告租金，但是从2012年2月至今被告停付租金（仅在2012年10月份支付一个月租金），累计拖延29个月。后经原告多方催讨，被告均未能如约支付。现原告为维护自身合法权益，特诉诸法律，请求人民法院判令：1、被告东方云顶公司立即支付原告到期租金款132675元；2、被告东方云顶公司赔偿原告逾期付款责任金17046.45元；3、被告东方云顶公司、红枫公司承担本案诉讼费用；4、被告红枫公司承担连带担保责任。
被告东方云顶公司、红枫公司辩称：对于原告陈述的欠的租金都是事实，对于起诉的金额也是事实。对于赔偿逾期付款违约金计算方法无异议。对于诉讼费用由我们承担。红枫房产承担担保责任。
经审理查明：2005年4月30日，原告吴明华、冯瑞芬与被告红枫公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，合同编号为2005013848，约定原告向被告购买由其开发建设的东方云顶广场公寓楼X幢X层XX号房，面积为70.17平方米，房屋总价491190元；原告为一次性付清房款。同日原告（甲方）、被告东方云顶公司（乙方）、被告红枫公司（担保方）签订《租赁及委托经营管理合同》，约定：甲方将位于东方云顶广场公寓楼X幢X层XX号房（以下简称该物业）作为广场公寓经营使用，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期十年，租赁期内甲方将该物业租赁给乙方；租赁期满至土地使用权年限截止之日为委托经营管理期，甲方将该物业委托乙方经营管理；甲方将该物业的装潢工程按每平方米3000元，总价210510元的包干价全权委托乙方进行，装潢费用乙方暂开收据，工程全部完工后乙方向甲方提供总装修发票复印件；乙方免收甲方装潢费用，租赁期前四年甲方不收取乙方租金，自租赁期第五年开始，乙方每年分12次以现金形式向甲方支付租金；每月底支付租金，款项当月15号前到账的当月底支付，当月15号后到账的次月底支付；每年乙方应按该物业购房价格＋装潢费用总价的8%向甲方支付（其中第五年支付总价的10%）；合同期内，如乙方违反本合同第二条、第六条第四款之约定的，甲方有权追究乙方逾期付款责任（应付款万分之三／日）并可解除合同；甲乙双方承担因其违约而产生的一切法律责任，违约方应向另一方支付违约金（违约金为年租金的2倍），违约金不足以赔偿对方全部损失的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行合同；如乙方违反本合同第二条第二款租金给付之约定，且乙方未能承担起违约责任，担保方对此承担不可撤销的连带担保责任。
另查明：2011年8月10日，被告红枫公司向原告吴明华、冯瑞芬开具销售不动产统一发票，载明购房款为480340元。2011年9月16日，原告吴明华、冯瑞芬取得涉案房屋所有权证，房屋登记编号为昆山市巴城镇湖滨南路1098号一区东方云顶广场X号楼XXX室，登记产权面积68.62平方米。被告从2009年5月开始支付原告租金，2012年2月8日支付原告2012年1月份租金4575元，但从2012年年3月份开始被告不再向原告按约支付租金，2012年11月8日被告支付原告一个月的租金4575元，后停付租金至今，故原告诉诸本院。
庭审中原告吴明华、冯瑞芬明确诉讼请求，要求被告按照每月4575元支付从2012年2月份开始至2014年7月31日止的租金，其中扣除2012年11月份被告支付的一个月租金，共计29个月。被告对原告诉请的欠付租金起止期限和标准均无异议。
上述事实由《昆山市商品房购销合同》、《租赁及委托经营管理合同》、房屋产权证、发票、银行转账凭证以及当事人陈述予以证实。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告吴明华、冯瑞芬与被告东方云顶公司签订的合同中明确约定，从租赁期第五年开始被告有义务向原告支付一定比例的租金收益，现被告怠于履行该义务，引起纠纷的责任在于被告，故被告应该承担支付原告拖欠租金的责任，同时原告有权就合同约定之违约条款向被告主张逾期付款违约金。对于被告东方云顶公司于2012年11月8日支付原告的一期租金，在原、被告均未明确约定的情况下，应认定为被告支付原告2012年2月份的一期租金，故被告东方云顶公司共结欠原告从2012年3月起至2014年7月止共计29个月的租金，按照每月租金4575元计算，故租金合计132675元。
关于逾期付款违约金，合同约定标准为应付款的日万分之三，违约金的起算时间为租金逾期付款之日；被告结欠原告2012年2月份租金按照合同约定应于2012年2月底之前支付，但被告至2012年11月8日支付，逾期付款违约金应从2012年3月1日起算至2012年11月8日止，共计252天；被告结欠原告2012年3月份租金的违约金应从2012年4月份起算至2014年7月31日止，共计28个月；同理被告结欠原告2012年4月份租金的违约金应从2012年5月份起算至2014年7月31日止，共计27个月；以后每月租金的违约金计付月数均以此类推；以平均每月30天计算，被告逾期支付租金的违约金应为17062.92元［{（28个月＋27个月＋26个月＋25个月＋……＋1个月）×30天＋252天}×0.0003×4575元］。现原告主张违约金为17046.45元，不违反法律的规定，本院准予。
按照合同约定，被告红枫公司为被告东方云顶公司合同之债的连带保证人，尚在保证期间内，故被告红枫公司对被告东方云顶公司的付款义务承担连带给付责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴明华、冯瑞芬租金132675元及逾期付款违约金17046.45元。
二、被告昆山红枫房地产有限公司对被告昆山东方云顶广场有限公司的上述付款义务承担连带给付责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费3180元，减半收取1590元，由被告昆山东方云顶广场有限公司、昆山红枫房地产有限公司承担。该款原告已经预交，本院不再退还，待被告履行上诉判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行；账号：10×××99。
代理审判员 张 伟
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 王颂淼
附相关法条：
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。