上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）重字第15号
原告张曰姮。
委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。
被告张国庆。
被告张金蕾。
法定代理人张国庆。
上列两被告共同委托代理人金艳芹。
上列两被告共同委托代理人严旻，上海市大华律师事务所律师。
被告张日太。
被告张曰俊。
原告张曰姮与被告张凤财、张国庆、张金蕾确认合同效力纠纷一案，本院于2013年11月15日立案受理后，曾于2014年1月9日作出（2013）浦民一（民）初字第40113号民事判决。被告张国庆、张金蕾不服该判决提起上诉。2014年4月21日，上海市第一中级人民法院作出（2014）沪一中民二（民）终字第615号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭进行审理。因被告张凤财去世，本院依法追加张日太、张曰俊为本案被告参加诉讼，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告张曰姮的委托代理人李东方，被告张国庆，被告张金蕾、张国庆的共同委托代理人金艳芹，被告张日太，被告张曰俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张曰姮诉称，张凤财、赵桂兰系原告和被告张国庆、张日太、张曰俊四人的父母，赵桂兰于2001年11月29日死亡，张凤财于2014年1月29日死亡。1987年父亲张凤财单位增配给张凤财夫妇本市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室（以下至判决主文前简称系争房屋）租赁公房一套，该房属夫妻共同财产。2001年3月通过售后公房买卖，系争房屋产权登记至被告张凤财名下。根据相关规定，售后公房于夫妻关系存续期间购买产权，产权登记在一人名下的，属夫妻共同财产，除非夫妻间书面约定为个人财产。张凤财与赵桂兰并未约定为个人财产，故系争房屋应为张凤财、赵桂兰的夫妻共同财产。2010年1月31日张凤财与被告张国庆、张金蕾签订出售系争房屋的房地产买卖合同，同年2月系争房屋产权登记至被告张国庆、张金蕾名下。买卖合同约定的系争房屋出售价为人民币52万元（以下币种相同），而当时的房屋市场价为100万元，被告张国庆、张金蕾并未支付合理对价。张凤财卖房时，虽然赵桂兰已去世，但系争房屋中二分之一的产权份额属赵桂兰的遗产，张凤财无权擅自处分系争房屋，其出售系争房屋的行为侵犯了其他继承人的权益。被告张国庆、张金蕾所述张凤财居住情况属实，但其抗辩系争房屋赠与和买卖系不同的法律关系，本案为买卖，而非赠与。张凤财将系争房屋出售给被告张国庆、张金蕾，侵犯了原告的继承权，故诉至法院，要求：判令张凤财与张国庆、张金蕾于2010年1月31日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；将系争房屋的产权登记到原告、被告张国庆、张日太、张曰俊名下，共同共有；要求确认共有人份额，不要求析产。
被告张国庆、张金蕾共同辩称，原告所述原、被告关系、赵桂兰、张凤财死亡情况属实。2001年张凤财根据九五方案买下系争房屋售后产权，按九五方案购买产权具有特殊性，需同住人协商一致确定产权人，张凤财、赵桂兰夫妇经协商确定张凤财为产权人，则张凤财享有100%产权，系争房屋归张凤财一人所有，无论赵桂兰在世于否，按九五方案购买产权应为个人产权，可见张凤财夫妇已经约定系争房屋产权归张凤财一人所有，故系争房屋并非张凤财与赵桂兰的夫妻共同财产。张凤财将房屋出售给被告张国庆、张金蕾，系三人及张国庆妻子金艳芹一同到房产交易中心办理买卖手续，并亲笔签署了买卖合同等相关材料，实际上系张凤财将系争房屋赠送给被告张国庆和张金蕾，只是采用买卖过户的方式操作，合同亦约定不收取任何房款，故两被告确未支付对价。此外，张凤财一直与被告张国庆一家共同居住，1987年增配系争房屋后，因母亲赵桂兰与父亲张凤财关系不睦，故系争房屋由赵桂兰一人居住，张凤财则与张国庆共同居住在旧铁路XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称旧铁路房屋），半年后母亲回到旧铁路房屋与张凤财、张国庆共同居住，至2009年底旧铁路房屋动迁，张凤财与张国庆一家共同在外租房过渡，2010年12月张凤财与张国庆一家搬到小木桥路房屋居住，2013年9月27日左右张凤财出院后住至原告家，2013年10月13日张凤财搬到上海市闵行区春都路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下至判决主文前简称春都路房屋）居住至其死亡。综上，张凤财将系争房屋赠与给本两被告时形式上享有房屋的全部产权，被告张国庆、张金蕾取得系争房屋是善意取得，没有恶意串通、虚假欺骗、胁迫等导致合同无效的行为，不同意原告的诉讼请求。
被告张日太、张曰俊共同辩称，原告所述原、被告关系、赵桂兰、张凤财死亡情况属实。系争房屋是张凤财卖给被告张国庆、张金蕾，不认可张凤财将系争房屋赠与被告张国庆、张金蕾。要求按比例析产，由法院依法处理。
经审理查明，张凤财与赵桂兰系原告、被告张国庆、张日太、张曰俊四人的父母，被告张金蕾系被告张国庆的女儿。赵桂兰于2001年11月29日死亡，张凤财于2014年1月29日死亡。1987年张凤财单位上海市公安局交警总队以住房拥挤、居住困难为由增配张凤财、赵桂兰系争房屋一套，承租人为张凤财。2000年4月1日张凤财、赵桂兰签署《职工家庭购买公有住房协议书》一份，载明：本户房屋坐落于浦东新区潍坊新村街道浦电路XXX弄XXX号XXX室，房屋承租人或受配人姓名张凤财，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋，上述所购房屋的房地产权利确定为张凤财所有，份额为100%，经约定的所有权人同意，委托张凤财代为办理购买公有住房一切手续。2000年5月15日，张凤财（乙方）与浦东新区房地产（集团）有限公司（甲方）签订《上海市公有住房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格以一九九九年市政府及其主管部门的规定计算等内容。通过上述公房买卖，系争房屋产权于2001年3月经核准登记至张凤财名下。
2010年1月31日张凤财为卖售人（甲方）、被告张国庆、张金蕾为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房地产转让价款共计521，600元，合同附件三约定甲方将该房屋无偿送给乙方，不收取任何房款。2010年2月20日经核准，系争房屋产权登记至被告张国庆、张金蕾名下。
以上事实，由原告提供的住房调配通知单、上海市公安局交警总队情况证明、户籍证明、房地产权证、房地产买卖合同、房地产登记簿、人事档案摘抄、居民死亡医学证明书，被告张国庆、张金蕾提供的上海市公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、购房交款凭证等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案双方争议如下：1、系争房屋是张凤财个人所有还是张凤财与赵桂兰夫妻共同所有；2、张凤财处分系争房屋的行为是买卖还是赠予；3、张凤财处分系争房屋行为的效力问题；4、系争房屋的份额情况。
关于系争房屋是张凤财个人所有还是张凤财与赵桂兰夫妻共同所有的问题。张凤财通过售后公房买卖取得系争房屋产权，虽然系按九五方案购买售后产权并确定产权为张凤财一人所有，但产权取得于张凤财与赵桂兰夫妻关系存续期间，系争房屋应为张凤财与赵桂兰的夫妻共同财产。被告张国庆、张金蕾主张按九五方案购买售后产权的特殊规定，系争房屋应为被告张凤财的个人财产，无法律依据，本院不予采纳。
关于张凤财处分系争房屋的行为是买卖还是赠予的问题。虽然张凤财（甲方）与张国庆、张金蕾（乙方）签订处分系争房屋的合同形式为买卖合同，且约定了价款，但在合同附件三明确约定甲方将该房屋无偿送给乙方，不收取任何房款。说明双方之间是赠与行为。
关于张凤财处分系争房屋的效力问题。赵桂兰于2001年死亡后，系争房屋中二分之一产权份额属其遗产，但系争房屋并未进行析产继承。因赵桂兰未留遗嘱，故其在系争房产中的二分之一产权份额应由其继承人法定继承，即由夫张凤财、女张曰姮、子张日太、张曰俊、张国庆等五人平均继承。故张凤财生前于2010年一人将系争房屋全部赠与给被告张国庆、张金蕾，仅能认定张凤财将其个人财产（包括其可继承赵桂兰的遗产部分）赠与张国庆、张金蕾，对于不属于其个人财产部分的赠与无效。
关于系争房屋的份额情况。赵桂兰2001年死亡后，其在系争房屋的一半产权应作为其遗产予以继承。赵桂兰生前未留遗嘱，张凤财作为其配偶，原告张曰姮、被告张日太、张曰俊、张国庆作为其子女，均系第一顺序法定继承人，可各继承系争房屋10%的产权。故张凤财在赵桂兰去世后，拥有系争房屋60%的产权，该部分产权已于2010年赠与被告张国庆、张金蕾。张国庆在赵桂兰去世后应可继承系争房屋10%的份额，故张国庆、张金蕾在系争房屋总共拥有70%的产权份额。原告张曰姮、被告张日太、张曰俊在赵桂兰2001年死亡可各自继承10%的系争房屋产权。
综上，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零六条的规定，判决如下：
一、张凤财与被告张国庆、张金蕾于2010年1月31日签订的《上海市房地产买卖合同》中张凤财将上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室属于赵桂兰的产权份额赠与给张国庆、张金蕾的约定无效；
二、上海市浦东新区浦电路XXX弄XXX号XXX室房屋由原告张曰姮、被告张日太、被告张曰俊各拥有10%的产权份额，被告张国庆、张金蕾共同共有70%的产权份额。
案件受理费人民币9，016元，由原告张曰姮、被告张日太、张曰俊各负担901.60元，被告张国庆、张金蕾共同负担6，311.20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 闵 纯
人民陪审员 庄建英
人民陪审员 许培林
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 杨 融
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国继承法》
第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：
（一）公民的收入；
（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；
（三）公民的林木、牲畜和家禽；
（四）公民的文物、图书资料；
（五）法律允许公民所有的生产资料；
（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；
（七）公民的其他合法财产。
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
……
二、《中华人民共和国合同法》
第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
三、《中华人民共和国物权法》
第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。