徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第287号
原告张家衡，男，1970年7月1日生，汉族
原告刘治成，男，1965年3月4日生，汉族
原告石霞，女，1953年7月1日生，汉族
以上三原告共同委托代理人刘长永，江苏立志律师事务所律师。
以上三原告共同委托代理人刘锋，江苏润诚律师事务所律师。
被告许鹏，男，1976年9月16日生，汉族
委托代理人许杨，男，1969年4月10日生，汉族
委托代理人刘惠芳，江苏敏言律师事务所律师。
原告张家衡、刘治成、石霞诉被告许鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告张家衡、刘治成、石霞的共同委托代理人刘长永，被告许鹏的委托代理人刘惠芳、许杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张家衡、刘治成、石霞诉称，位于淮塔东路的毛家饭店为三原告共同出资购买。2011年7月1日，被告与原告达成协议，签订《房屋租赁合同》。合同约定付款方式为：第一年先交付租金后使用，以后每年6月30日前付清全年租金95万元，合同期限五年。但被告从第二年开始，就不能如期履约，按合同约定应于2012年6月30日前交清95万元租金，竟拖欠5个月才开始分期零碎支付，第三年首付租金95万元又拖欠6个月分文未付，至今为止共拖欠租金60余万元。此外，被告在未经原告许可的情况下，擅自将一楼大门两侧门面房转租给两家超市使用。现根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条1、2、5项的约定，被告已经严重违约。目前被告既不交租金还拒不退还房屋，给原告造成巨大损失。原告多次讨要未果，现诉至法院，请求判令1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、支付原告租金2012年7月1日至2014年4月30日，共计22个月，扣除许鹏已经交付的租金共计78.2万元，还需支付租金95.97万元；3、要求被告支付违约金50万元。对于滞纳金，现原告暂不主张，保留诉权。
被告许鹏辩称，1、原被告之间的房屋租赁合同已于2013年3月28日解除。2011年7月，被告承租原告所有的房屋用于经营毛家饭店，并为此与原告签订了书面房屋租赁合同。租期五年，年租金95万元。第一年租金（2011年7月1日-2012年6月30日）被告如期支付95万元。第二年租金（2012年7月1日-2013年6月30日）被告于2012年11月30日支付了20万元。因被告经营不善，原告为了了让被告能支付租金，介绍案外人冯会玲于2013年元月29日借款140万元给被告，冯会玲将利息112000元扣除，剩余1288000元，其中75万元补交了第二年租金。被告将卡交给原告刘治成，刘治成直接将银行卡内的1288000元划入了其儿子刘博名下。为了保证冯会玲的利益不受损失，在原告的亲自见证下，被告与冯会玲于2012年1月28日又签订了《酒店及附属设施买卖合同》，并清点了酒店内的所有设施。被告同时出具了保证书，如果在2013年3月28日前不归还140万元，酒店就归冯会玲所有，被告与原告签订的合同由冯会玲来履行。后因被告未能在2013年3月28日前归还140万元，就按买卖合同执行，酒店均归冯会玲所有，由冯会玲经营，被告2013年1月29日支付给原告的75万元，因向冯会玲所借，各方协商就直接冲抵冯会玲经营期间的租金，被告应另行支付2012年7月1日至2013年3月28日9个月的租金71.2万元，扣除被告2012年11月30日已付的20万元，还欠51.2万元，故被告从2013年4月份开始陆续支付原告租金合计58.2万元，多给了7万元，原告应当返还给被告。因此，原被告之间的房屋租赁合同早于2013年3月28日解除，原告的第一项诉讼请求不成立。2、原告要求被告支付租金、违约金不能成立。按照被告前面所述，从2013年4月份开始陆续支付原告租金合计58.2万元，已超出所欠原告的51.2万元租金，因此原告的该项主张不能成立。至于2013年3月28日以后的租金，原告应当向新的承租人主张，原告要求被告支付主体不适格。原告主张违约金50万元，因被告在原告诉讼之前已经将拖欠的租金支付完毕，故其主张违约金不能成立。即便给付，原告主张50万元违约金也过高，请求人民法院给予调整，况且双方也从未在合同中约定50万元违约金。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告对被告的无理之诉，并退还被告保证金10万元。
经审理查明，位于本市淮塔东路2号房屋系原告张家衡、刘治成、石霞按份共有，建筑面积为2234.57平方米。2011年7月1日，原告张家衡、刘治成、石霞与被告许鹏签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于淮塔东路x号楼、建筑面积2236平方米的房屋租赁给被告；租赁期限从2011年7月1日至2016年9月31日；年租金95万元五年租金不变；租金的支付方式为按合同签订日期起交房屋租金，先交后使用，以后每年6月30日前付清全年租金95万元（不含税、税由承租人承担）；房屋用途餐饮；保证金10万元，承租人在进场前交给出租人。合同还约定承租人不交付或者不按约定交付租金达10天或承租人所欠各项费用达伍仟元以上的，出租人有权解除房屋租赁合同；同时约定以上条款双方共同遵守，任何一方违约，违约方承担违约金五十万元。被告取得该房屋的租赁使用权后，从事餐饮服务，用于经营毛家饭店所用，并领取了个体工商户营业执照。庭审中，被告对于合同的真实性存有异议，但未能举证被告本应持有的租赁合同，且被告认可原告所举合同中第一页首部和合同尾部被告的签名均系被告本人所签。合同签订后被告支付了2011年7月1日至2012年6月30日之间的租金95万元，并支付原告房屋租赁保证金10万元。从2012年11月30日被告支付原告房屋租金20万元，自2013年1月30日起至2013年10月30日止该期间，被告陆续又支付房屋租金总额为58.2万元。2013年12月10日，原告向被告发出律师函一份，内容为因被告未按合同约定支付租金，违法合同约定，要求被告在十日内补足欠付的租金，否则原告将解除合同，收回所出租的房屋，并采取相应的法律措施。
2013年1月28日，被告许鹏（甲方）与案外人冯会玲（乙方）签订《酒店及附属设施买卖合同》一份，甲方同意以140万元将毛家饭店及其附属设施和装潢出售给乙方。并约定在冯会玲支付款项的当日将酒店交付乙方。同日，许鹏、朱彬与冯会玲签订协议书一份，约定由许鹏和朱彬借到冯会玲140万元，如按照约定还款，上述《酒店及附属设施买卖合同》自行作废；如不能按照约定还款，执行《酒店及附属设施买卖合同》，该合同生效。同日，许鹏、朱彬向冯会玲出具保证书一份，约定由许鹏和朱彬借到冯会玲140万元在2013年3月28日之前还款，保证许鹏、朱彬与房东所签订淮塔东路北侧奎东2号房产的租赁无条件转让给冯会玲名下，按许鹏与房东所签订的合同条款进行重新签订合同，原告石霞、刘治成在场，三原告作为见证人签字。案外人冯会玲于2013年1月29日分三次转入许鹏中国农业银行账户140万元。被告许鹏提交其中国农业银行明细对账单一份，证明收到该款项，同时说明冯会玲在当日就扣除了利息11.2万元，被告许鹏实际收到款项为128.8万元。同日，被告许鹏将该128.8万元转至被告刘治成儿子刘博中国银行账户，被告许鹏陈述该128.8万元中有被告许鹏支付给原告的第二年房屋租金75万元。原告对此予以否认，认为仅能证明刘博收到此款项，不能证明被告许鹏支付原告房屋租金的事实。
另，2013年3月28日之后，许鹏、朱彬未能按时偿还冯会玲所出借的款项，冯会玲亦未与三原告签订房屋租赁合同，该饭店由被告许鹏的哥哥许杨实际继续经营。
2013年2月27日，被告许鹏出具保证书一份，内容为毛家饭店许鹏欠房屋租金2013年3月份以前共计55万元，保证在2013年3月30日前全部付清，如不付清，本人自愿放弃经营，听从房主一切安排。
庭审中，被告许鹏代理人许杨陈述在2014年4月支付原告10万元，系双方约定2014年4月1日至6月30日的租金，且原告承诺由许杨经营。原告对此予以否认，原告石霞陈述因有被告许鹏写的委托书，委托许杨继续经营，故收到许杨交付的10万元租金，且有石霞出具的收条为证。许杨提交了2014年4月3日石霞出具的收条一份，内容为：“今收到许朋（鹏）房租壹拾万元正，100000”。
庭审中，被告许鹏陈述2011年7月1日至9月30日系原告承诺的三个月装修期，不应支付租金，而被告实际支付租金的日期系从2011年7月1日开始的。原告抗辩意见为当时双方约定装修期是在租期五年期限之后再延长三个月给被告，原被告的合同期限为2011年7月1日至2016年9月31日，其中包含了三个月。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。案件审理过程中，被告许鹏未能提交相应证据用以证实其抗辩的原告所提交的房屋租赁合同并非其当时所签订的合同，且合同中被告许鹏的签名均系被告许鹏本人所签，故本院对双方所签订的《房屋租赁合同》予以确认。首先，关于双方合同解除问题。庭审中，被告许鹏提交证据用以说明在2013年3月28日之后双方的房屋租赁合同已经解除，酒店已归案外人冯会玲经营。结合原被告提交的证据和双方当事人的陈述，在2013年3月28日之后，案外人冯会玲并未与原告重新签订房屋租赁合同，且毛家饭店一直由被告许鹏的哥哥许杨管理经营，结合被告许鹏之后继续向原告支付租金的事实，被告许鹏抗辩饭店已由冯会玲经营的事实不成立。被告许鹏应按约向原告履行合同义务支付房屋租金。关于被告抗辩在2013年1月29日转入刘博账户的款项中有被告许鹏支付原告的房屋租金75万元，结合被告许鹏在2013年4、5、6、7月至10月份继续向原告交付房屋租金的事实，且原告对此予以否认。被告许鹏的抗辩意见不能成立，本院不予采纳，被告许鹏可依据相应法律关系，另行向义务人主张自己的权利。对于被告许鹏抗辩的三个月装修期，双方在合同中并没有明确约定，且在庭审中双方对装修期的时间存有争议，结合双方签订的租赁合同，根据公平原则，原告在合同中给予被告许鹏三个月的延长期应平均到原被告所签订的五年期合同中，即每年被告许鹏可多使用18天（90天÷5年）。本案中，被告许鹏的违约行为已经符合双方合同约定解除条件，故原告要求解除双方租赁合同的请求，本院予以支持。对于被告许鹏的装修、装潢，因被告未提起反诉，亦为提交相应证据证明装修的时间及其实际剩余价值，故本院在此不予理涉。其次，关于原告主张的房屋租金问题。自2012年7月1日至2014年4月30日期间共计22个月，被告应支付原告房屋租金为1741666.67元。截止2013年10月30日被告已经支付房屋租金为782000元，2014年4月3日，许杨交付原告的100000元亦应是被告支付的房屋租金，应予以扣除。另，被告所交付的房屋押金100000元亦应作为房屋租金予以冲抵。另，根据原告所主张的22个月的租期，其实际还应扣除被告许鹏所交付的年租金中原告应延长的期间计33天的租金85890.41元（95万÷365天×33天）。扣除上述款项，被告许鹏还应支付原告的房屋租金为673776.26元。最后，关于原告主张的违约金。虽双方合同中约定的违约金为50万元，考虑到本案中被告许鹏实际欠付的房屋租金，根据合同法的相关规定，双方的约定的违约金过高，本院依法予以调整为80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告张家衡、刘治成、石霞与被告许鹏于2011年7月1日所签订的《房屋租赁合同》；
二、本判决生效后十日内，被告许鹏支付2012年7月1日至2014年4月30日期间尚欠原告张家衡、刘治成、石霞房屋租金673776.26元；
三、本判决生效后十日内，被告许鹏支付原告张家衡、刘治成、石霞违约金80000元；
四、驳回原告张家衡、刘治成、石霞的其他诉讼请求。
案件受理费19160元，由被告许鹏负担。（原告已预交，被告随案款一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 王 蒙
审 判 员 沈九安
人民陪审员 苏正军
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 苏 颖