中华人民共和国
上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民三（民）初字第889号
原告石东明。
原告张丽洁。
上列两原告的共同委托代理人杨建军，上海市李国机律师事务所律师。
被告王莼。
被告罗亦红。
委托代理人孙浩，上海申海律师事务所律师。
原告石东明、张丽洁诉被告王莼、罗亦红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石东明及其委托代理人杨建军、原告张丽洁及其委托代理人杨建军、被告罗亦红的原委托代理人周荣到庭参加诉讼。2015年2月3日、2月11日，罗亦红分别撤销周荣、周华的委托授权。被告王莼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告石东明、张丽洁诉称：2013年10月16日，在上海仪嘉房地产经纪有限公司（以下简称仪嘉公司）居间介绍下，被告罗亦红作为被告王莼的代理人与原告石东明、张丽洁（以下简称原告）就本市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，约定，王莼将系争房屋出售给原告，合同转让价为400万元，另支付搬迁补助款61万元，总房价款为461万元；王莼于2014年1月15日前腾空房屋并交付给原告；双方于2014年1月15日前共同至房地产交易中心办理过户手续；王莼未按期交付房屋的，每逾期一日，按已收房款0.5%支付违约金。合同签订当日，罗亦红向原告出示了系争房屋产权证及王莼授权罗亦红售房的委托书原件及翻译件，原告向罗亦红支付首期房款141万元。2014年1月5日，原告与罗亦红、中介共同至虹口区房地产交易中心办理过户手续时，被告知王莼的售房委托书只经过加拿大公证员公证，未经中国驻加拿大使领馆的认证，导致当日无法完成过户，故原告也未再支付被告购房款。2014年1月11日，罗亦红作为王莼的代理人与原告签订《房屋买卖补充协议》，约定，系争房屋过户期限延至2014年4月15日，为让原告尽早过户入住，同意原告先在系争房屋内装修，王莼提供房门钥匙等一切便利，并由王莼支付原告35万元；如在补充协议规定时间内完成过户，原告将35万元返还给王莼，否则35万元所有权归原告所有，用于补偿原告装修等损失；王莼如无法在本协议约定时间完成交易，则再次构成违约，原告有权解除合同并追究王莼相应责任，王莼应按2013年10月16日签署的《补充协议》中约定的总房价款461万元的20%作为违约赔偿款支付给原告；同时，罗亦红承诺如王莼无法履行的一切经济赔偿责任均由罗亦红承担连带赔偿责任。该协议签订后当日，罗亦红向原告支付35万元，并将系争房屋钥匙交付原告，双方并就水、电、煤、物业管理费等进行了交接。2014年1月13日，原告委托上海嘉奥装饰设计有限公司（以下简称嘉奥公司）对系争房屋进行装修，并支付该公司71，834元装修定金。之后，嘉奥公司完成了系争房屋的装修设计、中央空调设计、墙体拆除及部分装修材料的购置工作，原告还支付垃圾清运费900元。2014年1月20日，罗亦红突然更换了系争房屋的门锁并强行收回房屋，原告正在进行的装修被迫中断。此后，原告多次要求罗亦红履行合同，均遭拒绝。
由于王莼提供的委托书未经中国驻加拿大使领馆认证，导致系争房屋无法过户，之后王莼也未积极补全相关手续，在系争房屋已交付原告的情况下，罗亦红擅自更换门锁，强行收回房屋，故王莼构成违约。现原告起诉要求：1、被告王莼继续履行其与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，协助原告将本市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2、被告王莼支付原告逾期交房违约金（按141万元的1‰计算，自2014年1月16日起算至被告王莼实际交房之日止）；3、被告王莼赔偿原告装修损失35万元（已支付）；4、被告王莼赔偿原告中介费损失5万元及2014年1月至2014年3月的物业管理费损失683元；5、被告王莼支付原告逾期办理产权过户手续的违约金92.2万元；6、被告罗亦红对上述第二、三、四、五项诉讼请求承担连带赔偿责任。审理中，原告称同意在王莼协助原告办理系争房屋过户手续当日支付王莼购房款315万元，在王莼交房当日支付尾款5万元。
被告王莼未作答辩。
被告罗亦红辩称：两被告系母子。对于原告所述罗亦红代王莼签订房屋买卖合同、收取购房款的情况属实。2014年10月7日王莼从加拿大将委托罗亦红出售系争房屋的委托书邮寄给罗亦红，在与原告签订房屋买卖合同时，罗亦红将王莼户口簿、售房委托书英文原件及王莼过期的身份证复印件出示给中介及原告。签订合同当日，罗亦红收到原告支付的购房款141万元。之后，罗亦红去虹口房产交易中心咨询凭王莼的售房委托书能否办理过户，得到肯定答复后，罗亦红对售房委托书进行了翻译。之后，罗亦红与原告去虹口房产交易中心办理过户时，被告知售房委托书未经中国驻加拿大使领馆认证，无法过户。在此情况下，罗亦红与原告于2014年1月11日签订补充协议，罗亦红并支付原告35万元，将系争房屋交付给原告。之后，经罗亦红原代理人周荣建议，罗亦红要求原告通过诉讼解决系争房屋过户事宜，遭原告拒绝。2014年1月20日，由中介出面找人将系争房屋门锁更换后，罗亦红收回系争房屋。原告支付的141万元购房款目前仍在罗亦红处。原告与王莼之间的房屋买卖合同有效，双方未能顺利过户非王莼单方的责任，原告也未尽到审慎义务，且原告未按约支付王莼第二笔购房款315万元。原告主张的赔偿项目重叠且违约金约定过高，补充协议关于逾期过户违约责任的约定是解除合同前提下的违约责任。现罗亦红仅同意赔偿原告2014年1月至2014年3月的物业管理费损失683元，不同意原告的其他诉讼请求。
经审理查明：被告罗亦红、王莼系母子。本市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为王莼。2013年10月4日，王莼向罗亦红出具一份授权书，载明：现委托及授权我的母亲罗亦红出售座落于中国上海市虹口区通州路XXX弄XXX号XXX室我名下的公寓房屋。本文件的有效期至上述房产出售为止。该份授权书经加拿大律师兼公证员公证，但未经中国驻加拿大使领馆认证。
2013年10月16日，罗亦红作为王莼（卖售方、甲方）的代理人与原告石东明、张丽洁（买受方、乙方）签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过仪嘉公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的本市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积135.65平方米，转让价款为400万元；第四条约定，双方同意甲方于2014年1月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2014年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；本合同自甲、乙双方签订之日起生效；付款协议约定，1、房价首付款80万元，乙方于签订买卖合同当日支付甲方；2、第二期房价款315万元，乙方于2014年1月10日前支付甲方；3、尾款5万元，交房当日乙方支付甲方；物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
买卖合同签订当日，被告罗亦红作为甲方，原告石东明、张丽洁作为乙方签订一份《补充协议》，约定，甲乙双方就本市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜达成如下协议：房价总款计461万元，其中，合同价为400万元，搬迁补助款计61万元。具体支付日期如下：1、房价首付款80万元，乙方于签订买卖合同当日支付甲方；2、第二期房价款315万元，乙方于2014年1月15日前支付甲方，甲方收到第二期房价款当日过户；3、尾款5万元，乙方于2014年1月15日前支付至仪嘉公司代为保管，居间方于交房当日无息转交甲方；4、搬迁补助费61万元，乙方于签订买卖合同当日支付甲方；5、交易过户时，甲方配合承诺该房屋为唯一住房；6、此房租赁事宜，由甲方负责沟通解决，需在2014年1月15日之前解决，保持房间结构完整；此补充协议与《上海市房地产买卖合同》具有同等法律效力，双方签字即生效，若有冲突，以此补充协议为准。2013年10月16日，原告向罗亦红支付购房款141万元。2014年1月5日，原告与罗亦红至虹口区房地产交易中心办理系争房屋过户手续，因王莼出具给罗亦红的售房委托书未经中国驻加拿大使领馆认证，导致过户不成。
2014年1月11日，罗亦红作为甲方王莼的被委托人，原告石东明、张丽洁作为乙方签订一份《房屋买卖补充协议》，约定，双方于2013年10月16日在仪嘉公司签订了购买上海市虹口区通州路XXX弄XXX号楼XXX室（海泰苑）的房屋买卖合同，按合同规定双方必须在2014年1月15日前完成房屋买卖、交易过户等事宜。但在2014年1月5日双方在虹口区房产交易中心审税过户过程中，由于甲方单方面提供的资料不全，导致不能正常过户，现经双方共同协商对逾期交房、补偿等事项达成一致处理意见：一、为给甲方完善资料时间，经得乙方同意，原合同过户日期为2014年1月15日前，现协商延期至2014年4月15日前，甲方须与乙方完成房屋买卖和交易过户；二、由于甲方单方面原因导致不能按原合同交易过户，致使乙方房屋装修延后，为避免乙方相应损失，被委托人罗亦红向乙方保证，她已经征得房主王莼（罗亦红儿子）的许可，同意乙方先在该房屋内装修，提供房门钥匙等一切便利，并支付35万元；如甲方在本补充协议规定时间内完成过户给乙方，乙方需返还甲方35万元；如甲方在补充协议规定时间内不能过户给乙方，则35万元所有权正式归乙方所有，该资金就用于补偿乙方装修等所产生的费用损失，乙方不需要返还也不需要将房屋装修恢复原样，亦不承担任何法律经济责任；三、甲方若无法在本协议约定时间完成交易，则再次构成违约，乙方有权正式解除合同，并追究甲方相应责任，包括有权要求甲方在2014年4月16日前退还乙方所有因房屋买卖构成的费用（含房屋首付款80万元、房屋补贴款61万元、已支付中介费5万元，总计146万元），同时按双方于2013年10月16日共同签署的补充协议中房价总款461万元的20%作为违约赔偿款（含违约导致的房价浮动、首付款投资利润、延期损失等补偿），赔偿给乙方；罚则：若逾期没有支付上述金额，每逾期一日，甲方应向乙方每日支付总房款461万元的0.5%作为追加赔偿款；四、在补充协议履行中遇到任何政策性的风险，造成的经济损失均由甲方承担；五、房产税收按照房地产交易中心评估的房价440万元核算出的房产税由乙方交纳，超出部分由甲方承担；六、乙方需配合甲方办理过户，甲方需提前2日通知乙方；七、甲方户主王莼如无法履行的一切经济赔偿责任均由母亲（被委托人）罗亦红承担连带赔偿责任；八、乙方保留追溯享有2013年10月16日主合同内签署的一切权利，甲乙双方因补充协议的解释或履行发生争议由甲乙双方进行协调解决，协调不成可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
上述补充协议签订当日，罗亦红向原告支付35万元，并将系争房屋钥匙交付原告，双方并就系争房屋内的水、电、煤、物业费等进行了交接。2014年1月13日，原告委托嘉奥公司对系争房屋进行装修，并向该公司支付装修定金71，834元。2014年1月14日，原告向系争房屋所在物业管理单位上海益镇物业管理有限公司支付装修垃圾清运费900元。
2014年1月16日，罗亦红的原委托代理人上海市虹口区新港法律服务所法律工作者周华向原告发函称：上海市虹口区新港法律服务所接受委托，就原告与王莼签订的《上海市房地产买卖合同》相关事宜致函原告。系争房屋权利人在2014年1月14日电话通知原告办理相关手续，原告至今不履行合同义务，现书面通知原告于2014年1月20日下午13时到居间方仪嘉公司办理系争房屋相关手续。如原告不按时到场或不办理相关手续的，将由原告承担违反合同约定的法律责任。原告收函后未予回复。2014年1月20日，罗亦红未经原告同意更换系争房屋门锁，并自行收回系争房屋。
2014年1月22日，原告石东明致函两被告及周华称，1、自2014年1月5日双方及中介在虹口房产交易中心过户过程中，由于出售方过户资料不全（缺少中国驻加拿大大使馆委托书等），导致无法正常过户，要求出售方按照2014年1月11日三方签署的《房屋买卖补充协议》约定时间完善过户材料，以便双方正常过户；2、对于出售方提出的正常过户以外的无理要求，原告没有权利义务帮助，这些都是由于出售方单方面导致，将承担相应法律和经济赔偿责任；3、如出售方已完善过户资料，请提前通知中介仪嘉公司，得到中介符合过户条件的确认后，原告会配合出售方完成过户手续，如条件不全，请速去办理；4、出售方在2014年1月20日单方面强行换锁，严重破坏了原告正常装修，出售方已构成故意单方面违约，将承担法律责任，赔偿相应损失。
2014年1月26日，周华再次致函原告称：原告无故不到房屋中介处是故意违约的行为，系争房屋权利人明确不同意原告进入房屋，原告如未经允许的任何行为是个人行为，不受法律保护。原告故意拖延履行合同，明显违约，所有违约责任将由原告承担。2014年1月29日，原告委托律师致函两被告称，要求出售方抓紧时间在2014年4月15日前按房地产交易中心要求完善相关资料，如出售方无法按合同约定在2014年4月15日前完善相关资料，导致无法过户的，属出售方违约，原告将追究出售方的违约责任。2014年4月4日，原告委托律师致函罗亦红，要求出售方于2014年4月15日上午9时到虹口房产交易中心完成系争房屋的买卖和交易过户手续，并要求出售方准备好办理交易过户所需的全部资料。
之后，因王莼未能办妥售房委托书的相关认证手续，导致买卖双方交易受阻。
另查明：2014年1月14日，原告向上海益镇物业管理有限公司支付系争房屋2014年1月至2014年3月的物业管理费683.64元。
再查明：2013年8月9日，原告石东明与案外人郭某将两人名下的本市大连西路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为99.52平方米的房屋对外出售，房屋转让价为273.6万元。2013年10月29日，原告张丽洁与案外人张甲、张乙将三人名下的本市昌平路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积为127.8平方米的房屋对外出售，房屋转让价为325万元。
上述事实，由房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》3份、《补充协议》、《房屋买卖补充协议》、授权书及公证书、收款收据2份、原、被告往来函件若干、仪嘉公司出具的证明、住宅设计装修合同、装修定金发票、收据2份及原、被告陈述等证据佐证。
本院认为：被告罗亦红依据被告王莼向其出具的经过公证的售房委托书与原告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖补充协议》，虽然该售房委托书未经中国驻加拿大使领馆认证，影响了买卖双方办理房屋过户手续，但王莼委托其母亲罗亦红出售系争房屋的意思表示是真实的，王莼也未对其委托罗亦红售房的事实提出异议，因此，罗亦红代王莼与原告签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《房屋买卖补充协议》对王莼具有法律约束力，王莼应当依约履行。现原、被告约定的房屋过户期限已届满，原告也同意支付王莼剩余购房款320万元，故对原告要求王莼继续履行买卖合同，办理系争房屋产权过户及交房手续的请求，依法应予支持。过户产生的税费，根据双方补充协议约定，按照440万元房价款核算的税费由原告承担，超出的税费由王莼承担。
关于逾期交房违约金，罗亦红在2014年1月11日将系争房屋交付原告后，又于2014年1月20日未经原告同意自行收回房屋，构成违约，应承担相应违约责任。鉴于罗亦红主张违约金过高，本院将综合考虑原告的实际损失，并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则酌情确定。
关于装修损失35万元，根据双方补充协议约定，如王莼在2014年4月15日前未将系争房屋过户给原告，该35万元归原告所有。该35万元装修补偿款的性质属违约金，现罗亦红主张违约金约定过高，且原告就房屋装修实际仅支付了装修定金71，834元及垃圾清运费900元，故本院依法调整装修损失为7.3万元。35万元扣除7.3万元后剩余的款项，原告应予返还。
关于原告主张的5万元中介费及2014年1月至2014年3月的物业管理费的损失，在双方买卖合同已签订且继续履行的情况下，原告理应支付中介费，且双方约定中介费9.2万元全部由原告承担，故对原告主张中介费损失的请求，依法不予支持。罗亦红于2014年1月11日将系争房屋交付原告后，又于2014年1月20日自行收回系争房屋，现原告主张2014年1月至2014年3月期间的物业管理费损失，依法应予支持。
关于逾期办理过户的违约金，根据双方补充协议约定，若王莼无法在协议约定时间2014年4月15日前完成交易过户，则原告有权解除合同，并有权要求王莼在2014年4月16日前退还原告所有因房屋买卖支出的费用，同时按总房价款461万元的20%作为违约赔偿款赔偿给原告。该条款是在王莼未按约完成房屋过户且原告提出解除合同前提下的违约条款，现原告要求继续履行合同的同时，按照该条款约定主张违约金，缺乏依据。且双方约定在王莼收到原告第二期购房款315万元当日过户，现原告未提供确实充分的证据证明其在2014年4月15日已具备支付315万元购房款的能力，故对原告主张逾期过户违约金的请求，依法不予支持。
关于原告要求罗亦红承担连带责任的请求，根据《房屋买卖补充协议》约定，如王莼无法履行的一切经济赔偿责任均由罗亦红承担连带赔偿责任，故原告要求罗亦红承担连带责任，依法应予支持。被告王莼经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王莼继续履行其与原告石东明、张丽洁就上海市通州路XXX弄XXX号楼1603室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、自本判决生效之日起10日内，原告石东明、张丽洁支付被告王莼购房款315万元；
三、自本判决生效之日起10日内，被告王莼协助原告石东明、张丽洁将上海市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告石东明、张丽洁名下，过户产生的税费中，按房价款440万元核算的相关税费由原告石东明、张丽洁承担，超出的税费由被告王莼承担；
四、自被告王莼协助原告石东明、张丽洁办理上海市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续后3日内，原告石东明、张丽洁支付被告王莼尾款5万元，同时，被告王莼将上海市通州路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告石东明、张丽洁；
五、自本判决生效之日起10日内，被告王莼支付原告石东明、张丽洁逾期交房违约金10万元；
六、被告王莼赔偿原告石东明、张丽洁装修损失7.3万元（已履行）；
七、自本判决生效之日起10日内，被告王莼赔偿原告石东明、张丽洁2014年1月至2014年3月的物业管理费损失683元；
八、被告罗亦红对上述第五、七项诉讼请求承担连带付款责任；
九、对原告石东明、张丽洁的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费17，854.34元，由原告石东明、张丽洁负担6，249.02元，被告王莼、罗亦红负担11，605.32元；公告费600元，由被告王莼、罗亦红负担。
如不服本判决，原告石东明、张丽洁、被告罗亦红可在判决书送达之日起15日内，被告王莼可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郑 煌
审 判 员 华 琴
人民陪审员 毛济平
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 芮永祺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。