广西壮族自治区宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂0126民初321号
原告:中国农业银行股份有限公司宾阳县支行，住所地宾阳县宾州镇临浦街199号，统一社会信用代码证914501268995745466。
代表人:吴彩珍，该行行长。
委托诉讼代理人:庞雪梅,女，该行员工。
委托诉讼代理人:黄忠辉，男，该行员工。
被告:陈文信，男，1979年6月27日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。
被告:何学丽，女，1981年9月15日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。
被告:宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司，住所地宾阳县广场路小区广场南路东段南排69号，统一社会信用代码91450126672456035V。
法定代理人:韦某，该公司经理。
委托诉讼代理人：叶晓婷，该公司员工。
委托诉讼代理人：吉忠萍，该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行（以下简称为农行宾阳县支行）与被告陈文信、何学丽、宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司（以下简称为宾阳恒丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告农行宾阳县支行的委托诉讼代理人黄忠辉，被告陈文信、何学丽、宾阳恒丰公司的委托诉讼代理人叶晓婷、吉忠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农行宾阳县支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告归还原告借款本金222733.63元及利息1935.43元(利息暂计至2017年10月25日止，此后的利息按合同约定另计至本案债务清偿完毕止)；3、为实现上述债权，请求判令原告有权以被告陈文信名下位于宾阳县（城市上品）A座A1704号（商品房买卖合同登记备案编号：宾恒（城）031号，预购商品房抵押预登记证号：宾阳房预字第20100846号）折价或者拍卖、变卖之价款优先受偿；4、判令被告宾阳恒丰公司对被告陈文信、何学丽的债务承担连带保证责任；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：陈文信以购买住房资金周转不足为由，向原告申请借款，经审查，原告同意向陈文信放贷。为此，原告与陈文信、何学丽、宾阳恒丰公司于2010年2月20日签订了１份编号为45105201000006026的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为276000元，借期从2010年2月20日起至2035年2月20日止，期限为25年；借款利率为借款发放日所对应的中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%基础上下浮30%确定，执行年利率4.158%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，如借款人未按合同约定按时还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；还款方式为等额本息分期还款，即以一个月为一个周期归还贷款本息，还款日为贷款发放日的对应日；借款采用阶段性保证担保加上抵押的担保方式，以保证人宾阳恒丰公司作阶段性保证担保，被告陈文信购买的位于宾阳县（城市上品）A座A1704号（商品房买卖合同登记备案编号：宾恒（城）031号，预购商品房抵押预登记证号：宾阳房预字第20100846号）的房屋作抵押担保，阶段性保证担保加上抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款合同签订后，被告陈文信已按约定到宾阳县房管所办理了以原告作为抵押权人的预告登记。原告依约于2010年3月2日向被告陈文信发放贷款276000元，至此，原告依约履行了合同义务。被告陈文信获得贷款后，还款一直是断断续续，自2013年1月开始拖欠不还，除了原告依据《个人购房担保借款合同》第十条有关约定通过划收保证人宾阳恒丰公司贷款保证金归还部分借款本息外，截止2017年10月25日，被告陈文信借款本金余额222733.63元，已连续拖欠3期，应归还贷款本息合计4239.14元，其中本金2303.71元，利息1935.43元。
原告认为，被告陈文信连续数期拖欠贷款不还，严重违反了法律规定和合同约定，致使原告的合法债权受到损害。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的当事人可以解除合同：“…（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”的规定以及《个人购房担保借款合同》第十二条的约定，请求法院依法解除原告与被告签订的借款合同，判令被告向原告清偿全部尚未偿还的贷款本金及利息。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。”第一百七十八条：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”以及《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款中第十条约定：“阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”至起诉日止，宾阳恒丰公司尚未为陈文信办妥房屋所有权等权利证书，即其担保责任未履行完毕，依据合同约定，宾阳恒丰公司对陈文信的债务承担连带保证责任。因何学丽与陈文信系夫妻关系，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。”为此，何学丽对陈文信所欠原告的债务应承担清偿责任。
原告就其主张，在举证期限内提供的证据有：1、陈文信身份证复印件1份，证明被告的身份情况；2、何学丽身份证复印件1份，证明被告的身份情况；3、陈文信与何学丽结婚证复印件1份，证明陈文信与何学丽存在合法婚姻关系；4、商品房买卖合同复印件1份，证明陈文信与商品房出卖人之间的买卖关系；5、个人购建房贷款申请表，证明陈文信向原告申请借款的事实；6、个人购房担保借款合同，证明原、被告之间存在借贷关系；7、房地产抵押清单复印件1份，证明贷款抵押物明细；8、房地产预告登记证明（宾阳房预字200931090），证明陈文信的商品房已在房管所办理预购预告登记；9、房地产预告登记证明（宾阳房预字2010字第20100846号），证明预购商品房已在房管所办理以原告为抵押权人的预登记；10、同意抵押承诺书复印件1份，证明被告自愿以房屋作借款抵押担保；11、个人贷款发放通知书复印件1份，证明原告已按借款合同约定向陈文信发放贷款；12、个人借款凭证复印件1份，证明陈文信获得贷款的业务凭证；13、个人住房贷款查询清单复印件1份，证明陈文信借款及欠款明细；14、业务凭证1份，证明陈文信已于2018年3月13日归还款7082.34元的事实。
陈文信、何学丽辩称：由于夫妻感情有问题，双方沟通不畅，导致所欠银行款项逾期不还，现被告方要求继续履行合同。
陈文信、何学丽就其辩解，在举证期限内，提供的证据有：业务凭证1份，证明陈文信已于2018年3月13日归还款7082.34元的事实。
宾阳恒丰公司辩称：一、继续履行合同的前提是陈文信、何学丽还清公司为其垫付的按揭贷款金额及违约金；二、公司对尚欠原告的金额无异议。陈文信于2009年与宾阳恒丰公司签订购房合同并支付了首付款，银行也发放了贷款276000元，由于陈文信、何学丽未按约履行还款义务，导致原告于2014年5月30日至2017年12月15日期间从公司账户扣款77813.65元，作为归还按揭贷款。公司在办理房产证时，多次联系陈文信和何学丽，但都联系不上，陈文信与何学丽违反合同约定，给公司造成了损失，故陈文信、何学丽应向本公司支付购房合同的违约金及按揭款的违约金。
宾阳恒丰公司就其辩解，在举证期限内，向法庭提供的证据有：银行付款业务凭证1组，证明宾阳恒丰公司于2014年5月30日至2017年12月15日期间共15次，代陈文信垫付按揭贷款77813.65元的事实。
综合诉辩双方的分歧，本案的争议焦点有：1、是否应当解除《个人购房担保借款合同》？2、原告对处理位于宾阳县（城市上品）A座A1704号（商品房买卖合同登记编号：宾恒（城）031号，预购商品房抵押预登记证号：宾阳房预2010字第20100846号）房屋所得价款有无优先受偿权？3、原告要求宾阳恒丰公司对陈文信、何学丽的债务清偿承担连带责任，有无事实和法律依据？
经庭审质证，各方当事人对本案证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对双方无异议的证据予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：陈文信因购房资金不足，向原告申请借款。2010年2月20日，原告与陈文信、何学丽、宾阳恒丰公司签订１份编号为45105201000006026的《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为276000元，借期从2010年2月20日起至2035年2月20日止；借款利率为在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；贷款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整时，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，如借款人未按合同约定按时还款，贷款人对逾期借款从逾期之日起按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；合同第12.2条规定本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：…（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；…。划款方式为借款人在贷款人处开立结算账户（卡号为62×××19），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司，开户行：中国农业银行股份有限公司宾阳县支行，账号为20×××46），借款人承诺贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金；还款方式为等额本息分期还款，即以一个月为一个周期归还贷款本息，还款日为贷款发放日的对应日；借款采用阶段性保证担保加上抵押的担保方式，阶段性担保的保证人为宾阳恒丰公司，阶段性担保保证人自该合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。陈文信以位于宾阳县（城市上品）A座A1704号房屋[已于2009年12月9日办理预购商品房预告登记，证号为：宾阳房预字第20093190号，预告登记权利人为陈文信，预告登记义务人为宾阳恒丰公司]作抵押担保，阶段性保证担保加上抵押担保的担保范围包括本合同项下借款本金、正常利息、逾期罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款合同签订后，陈文信已于2010年2月25日按约定到宾阳县房管所办理了以原告作为预告登记权利人的预告登记（预告登记-
预购商品房设定抵押权预告，证号为：宾阳房预字第20100846号，预告登记义务人为陈文信）。原告依约于2010年3月2日向陈文信发放贷款276000元。获得贷款后，陈文信自2013年1月开始拖欠不还，原告依据《个人购房担保借款合同》第十条有关约定通过划收宾阳恒丰公司贷款保证金77813.65元归还部分借款本息，截止2017年10月25日，陈文信未还本金222733.63元，已拖欠3期，应还贷款本息合计4239.14元，其中本金2303.71元，利息1935.43元。
另查明，陈文信于2018年3月13日，又归还了7082.34元，现实欠借款本金为216546.28元。陈文信与何学丽系夫妻关系。陈文信、何学丽未取得上述涉案房产的权利证书。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》，是原、被告双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容合法，为有效的合同，原告与被告均应按合同正确履行义务。关于合同是否解除的问题，本案中，陈文信连续3期拖欠贷款不还，违反了《个人购房担保借款合同》第12.2条的约定，其行为已构成违约，原告要求解除合同，于法有据，理由成立，本院予以支持。因何学丽与陈文信系夫妻关系，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务理。”该笔借款是陈文信、何学丽夫妻关系存续期间形成的债务，为夫妻共同债务，依法应由其夫妻共同偿还。在本案中，宾阳恒丰公司至今尚未为陈文信办妥房屋所有权等权利证书，根据合同约定，宾阳恒丰公司对被告陈文信、何学丽的债务仍应承担连带保证责任。关于本案优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享现实抵押权，因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，原告对处理预抵押登记的商品房所得价款并不享有优先受偿权，故原告主张对处理预抵押登记的商品房所得价款优先受偿，没有法律依据，对该项诉讼请求予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行与被告陈文信、何学丽、宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司于2010年2月20日签订的编号为45105201000006026的《个人购房担保借款合同》；
二、被告陈文信、何学丽归还原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行借款本金216546.28元及利息（利息计算：以216546.28元为基数，从2018年3月14日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按合同约定的年利率4.158%计算，并在执行利率基础上上浮50%计收罚息）;
三、被告宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司对被告陈文信、何学丽的上述债务承担连带清偿责任。被告宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司承担责任后，有权就代为清偿部分向被告陈文信、何学丽追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司宾阳县支行的其他诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
案件受理费4670元，减半收取即2335元，由被告陈文信、何学丽、宾阳县恒丰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费4670元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 王忠贤
二〇一八年四月十日
书记员 谭秋铭
附相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。