辽宁省营口市西市区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）营西民一初字第181号
原告：李凯革。
委托代理人：王玉兰（系原告妻子）。
委托代理人：李晓岚，辽宁长弓律师事务所律师。
被告：营口如意房地产开发有限公司。。
法定代表人：杨爱民，系董事长。
委托代理人：刘悦系营口如意房地产开发有限公司员工。
委托代理人：洪超，辽宁元久律师事务所律师。
第三人：梁敏。
第三人：李学东。
第三人：秦孝安。
原告李凯革诉被告营口如意房地产开发有限公司、第三人梁敏、李学东、秦孝安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人、第三人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2007年6月7日，被告将腾达家园小区63号楼7单元三层301、面积为68.16平方米房屋以每平方米1650元、总价款112500元出售给第三人李学东，双方签订合同，被告向第三人李学东开具收款收据、进户通知单、进户费收据等，并将房屋交付李学东使用。2008年6月，李将该房屋以112500元卖给第三人梁敏。2009年7月12日，原告从第三人梁敏购买该房屋并居住至今。2011年秋，该房屋所在小区开始办理房屋产权证，但被告拒不为原告开具商品房发票及相关手续。故诉至法院，请求确认腾达家园小区63号楼7单元三层301房屋所有权归原告所有，判令被告将房屋购置手续交付原告并承担逾期交付的违约金1万元。
原告提交证据：1、买卖合同；2、购买房屋的收款收据；3、进户通知单及进户发生费用的收据。
被告辩称：原告提供的收款收据存在变造；根据答辩人与秦孝安、李学东签订的协议，现秦孝安尚欠答辩人款项，因此原告主张诉争房屋所有权缺乏事实依据。请求驳回原告诉讼请求。
被告提交证据：1、协议书；2、收款收据。
第三人梁敏述称：我认为买卖符合法律规定。
第三人李学东述称：我买房屋时有买卖合同、进户单，手续从刘悦手里开出，手续齐全，包括煤气配套费收据等，在这种情况下，所以我认为买卖有效。
第三人秦孝安述称：该房屋经我与被告协议，用于抵顶工程款，因此我有权处分该房屋。
经审理查明：被告系腾达家园小区的开发商，第三人秦孝安系该小区的实际施工人，第三人李学东向秦孝安提供建筑施工材料。在腾达家园小区的施工建设中，由于秦孝安欠李学东建筑材料款，秦孝安将腾达家园小区6号楼7单元三层301、面积为68.16平方米房屋以102240元抵顶给第三人李学东，并于2007年6月13日向李学东出具0032077号收款收据，被告提供该收款收据第一联领款人签章一栏中体现“抵押用房”字样，而李学东持有的收据第三联对应处除有擦破痕迹外在接近位置体现“李学东”字样。次日，李学东与被告签订商品房买卖合同，所购房屋为腾达家园小区63号楼7单元三层73号房，面积68.16平方米，价款102240元。合同中虽无李学东签字，但李学东认可合同真实性。诉讼中，各方当事人一致认可，由于存在施工编号和房产登记地名的差别，商品房买卖合同中的“腾达家园小区63号楼7单元三层73号房屋”即上述收据中所指的“腾达家园小区6号楼7单元三层301、面积为68.16平方米房屋”。2007年11月10日，被告、秦孝安、李学东签订协议书，约定“秦孝安以腾达家园小区63号楼7单元三层301室做抵押向李学东借供料款102240元，由于目前秦孝安没有还款，李学东暂时入住此房屋。待如意公司与秦孝安工程决算后，若如意公司不欠秦孝安工程队，李学东自愿搬出或支付如意公司102240元房款，若房屋装修，损失自负或由秦孝安负责赔偿。若如意公司欠秦孝安工程款超过此房屋房款，此房款从工程款中扣除。若不足，差额部分由李学东补齐。”2008年6月，被告为第三人李学东办理进户手续并收取进户费用。同年6月6日，李学东将讼争房屋以12280元卖给第三人梁敏，合同中约定“四、甲方（即李学东）保证对该房有合法处分权。五、该房现暂时无法办理房照，甲方承诺待该房可以办理房照时甲方给以配合并承担全部办照及更名费用（若乙方中途将房屋再出售他人，甲方同意直接对第三方承担此义务）。”2009年7月12日，梁敏将讼争房屋以13.5万元卖给原告，合同中约定“因此房系甲方从李学东处购得，且该房现暂时无法办理房照，甲方承诺根据甲方与李学东之间的合同约定，待该房可以办理房照时给以配合并由李学东承担全部办照及更名费用。梁敏负责开发票。”
另查，被告与第三人秦孝安于2007年6月12日签订协议书，对腾达家园小区6、7号楼房屋的归属作出约定。本院向对该工程决算进行审计的中科华会计师事务所有限公司进行调查，经查阅相关卷宗，被告所列出的关于2007年6月12日协议书中归其所有的30户房屋明细中并没有6号楼7单元三层301室。至本案法庭辩论终结前，被告就讼争房屋在内的小区已取得商品房销售许可证。
再查，本院已生效的（2013）营西民一初字第6号民事判决，查明第三人秦孝安与营口如意房地产开发有限公司的工程经结算，“如意房地产应支付银合建筑（秦孝安）建筑工程款12610895元，如意房地产实际支付秦孝安的建筑工程款10983561元，应收回利息及代扣代缴各项税费1751709.2元，合计12735270.2元。营口如意房地产开发有限公司多支付银合建筑（秦孝安）建筑工程款124375.2元。”
诉讼中，原告表示愿自行承担产权登记费用及诉讼费，并放弃第二项诉讼请求。
被告对原告证据1、3无异议，对证据2提出异议，认为存在涂改；第三人对原告证据无异议。原告及第三人对被告证据提出异议，认为被告与秦孝安之间就讼争房屋抵顶工程款一节已履行完毕。
本院认为，本纠纷是由于工程实际施工人即第三人秦孝安以所建房屋抵顶所欠建筑材料款之后围绕顶账房又发生了连环买卖，原、被告及第三人围绕买卖合同的效力产生争议。对于合同效力的审查，关键在于第三人秦孝安在以房抵顶建筑材料款时是否有权处分，并对后续连环买卖合同效力的影响以及能否依此发生物权变动的法律后果。
尽管原、被告就收款收据中领款人签章一栏记载内容存在争议，但从2007年11月10日协议内容看，被告当时允许秦孝安对讼争房屋作出处理，因此第三人秦孝安有权以讼争房屋抵顶建筑材料款。虽然该协议同时对秦孝安的处分权附条件，即须以被告与秦孝安关于工程款结算结果作为秦孝安的处分权能否得以认可的依据。但被告此后又为第三人李学东办理进户手续并收取进户费用，从表现形式上，可使第三人李学东足以信赖讼争房屋已被营口如意房地产开发有限公司用以抵顶秦孝安的工程款。再者，本案讼争房屋并不在被告与第三人秦孝安于2007年6月12日签订的协议书中所确定的6、7号楼78套房屋中“余下30套归如意公司所有”之中，因此，也可以认定被告将本案讼争房屋抵顶秦孝安，因此，秦孝安有权处分讼争房屋。其后的围绕讼争房屋发生的连环买卖，合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效。李凯革根据被告开具的进户收据购买诉争房屋，系对诉争房屋的善意占有。原告李凯革虽合法占有讼争房屋，但鉴于讼争房屋尚未在房产登记机关办理不动产物权的设立登记，故本院不宜直接确认讼争房屋所有权归原告所有。同时，鉴于本案诉争房屋存在连环交易的事实，且在第三人之间及原告与第三人之间的买卖协议中约定了诉争房屋的产权变更方式，为防止当事人规避税费，应由被告协助李学东办理关于讼争房屋的物权登记手续，之后当事人再通过转让方式由原告取得诉争房屋所有权。
关于被告营口如意房地产开发有限公司与秦孝安工程款结算后的返还问题，2007年11月10日协议中对以房抵顶工程款的条件作出明确约定，而本院已生效判决确认经结算后当事人秦孝安尚欠营口如意房地产开发有限公司工程款，由于李学东已向秦孝安支付对价，且第三人梁敏及原告在连环交易中均已按合同约定全部履行了付款义务。因此，为维护交易安全，秦孝安应向营口如意房地产开发有限公司返还工程款102240元。
根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告营口如意房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内协助第三人李学东办理关于腾达家园小区63号楼7单元三层73号房屋的产权登记手续。
二、第三人秦孝安于本判决生效之日起10日内向被告营口如意房地产开发有限公司返还房款102240元。
案件受理费200元由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审 判 长 冯智勇
代理审判员 高 奇
代理审判员 李钰琪
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 张 俊