北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初5280号原告（反诉被告）:地雅投资管理集团有限公司，住所地北京市海淀区翠微园北里**号。法定代表人：常小徐，董事长。委托诉讼代理人：张彦，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智国，北京市亿达律师事务所律师。被告（反诉原告）:中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部，住所地北京市丰台区小屯路10号。法定代表人：王宜勇，部长。委托诉讼代理人：罗劭强，男，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部干事。委托诉讼代理人：时福茂，北京市致诚律师事务所律师。原告（反诉被告）地雅投资管理集团有限公司（以下简称地雅公司）与被告（反诉原告）中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（以下简称三师后勤部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）地雅公司的委托诉讼代理人张彦、张智国，被告（反诉原告）三师后勤部的委托诉讼代理人罗劭强、时福茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地雅公司向本院提出诉讼请求：1.判令三师后勤部赔偿地雅公司房屋建造、装修费用1500万元；2.诉讼费用由三师后勤部承担。事实和理由：2010年12月31日，地雅公司与三师后勤部签订《武警部队房地产租赁合同》[（2010）京武房租合字第3302号]，就坐落于北京市丰台区丰北路28房屋租赁事宜进行约定。根据租赁合同第十七条之相关约定：“一、鉴于甲、乙双方就本合同约定的租赁项目已经合作多年，乙方已经投入三千余万元资金用于新建、装修，且乙方为了支持甲方正在进行内部扩建和改造，租赁期开始前支付5年租金，故双方同意：2、除乙方主动放弃续租外，如甲方不再续租，则甲方应协调新承租方对乙方予以补偿，补偿标准按照乙方前期实际投入的50%计算。”“四、乙方对其在场地上所建房屋享有十年所有权，但乙方主动放弃续租的除外，租赁合同期满后（指第一个五年和优先续租的五年），产权无偿归甲方所有。”2016年3月28日，地雅公司接到三师后勤部《通知》：“2、因不可抗力出现，即军队和武警部队政策法规重大调整，根据合同第九条第四项及第十七条第2项规定，本合同到期（2016年3月31日）后不能再续签。3、望贵司在合同终止后15日内（4月15日前），将承租我部的房地产及按合同约定应归我部所有的财产完好无损无偿交付我部。”地雅公司认为，即使部队政策法规进行重大调整，也仅约束的系三师后勤部有产权证的4090平方米房屋，而地雅公司新建的房屋4572平米三师后勤部认可地雅公司享有十年所有权，现三师后勤部将全部房屋收回，给地雅公司造成巨大的经济损失，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第86条之规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条之规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”三师后勤部应承担全部赔偿责任。三师后勤部辩称：一、地雅公司的扩建行为没有征得我部的书面同意，扩建费用应当自行承担。双方于2010年12月31日签订的《武警部队房地产租赁合同》第八条第三项约定乙方“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方的书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方”。然而，地雅公司却严重违反合同约定的义务，在既未向三师后勤部书面通知要求改造和扩建，更未征得三师后勤部书面同意改造、扩建的情况下，擅自改造和扩建。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。二、地雅公司的扩建房屋属于违法建筑，应当立即拆除，回复原状。三、合同中“在场地上所建房屋享有十年所有权”的约定无效。虽然双方所签租赁合同第十七条约定“乙方对其在场地上所建房屋享有十年所有权，但乙方主动放弃续租的除外，租赁合同期满后（指第一个五年和优先续租的五年），产权无偿归甲方所有。”但地雅公司并未在场地上新建房屋，而是在原有建筑的基础上进行扩建房屋，因没有《扩建工程设计方案》，更没有《建设工程规划许可证》，所以属于违法建筑，应当予以拆除。对于应当拆除的违法建筑所有权的约定显然是无效的，不应受到法律保护。现因政策变化，地雅公司无法享有优先续租权，不应当“享有十年所有权”。四、地雅公司即使主张补偿也应向新承租方主张，无权向三师后勤部主张赔偿。双方订立的《武警部队房地产租赁合同》第十七条第一款约定，租赁合同五年合同期满后，考虑乙方前期投入大、信誉好，除遇不可抗力因素外，可优先选择续租五年……除乙方主动放弃续租外，如甲方不再续租，则甲方应当协调新承租方对乙方予以补偿，补偿标准按照乙方前期实际投入的50%计算。而实际上，并非甲方不再续租，甲方主观上仍希望双方继续订立五年的租赁合同，但是完全是因为客观原因导致双方无法继续订立租赁合同，完全属于不可抗力，不存在优先选择续租五年的条件。即使如地雅公司所理解的“甲方不再续租”，甲方的义务也仅仅是协调新承租方对乙方予以补偿。但是根据目前的政策，不可能存在新承租方，也就不存在甲方协调的基础条件。地雅公司要求三师后勤部赔偿1500万元，没有任何事实依据和法律依据。五、依双方约定因部队政策调整造成合同无法履行的，三师后勤部无需承担责任。《武警部队房地产租赁合同》第九条第（四）项明确约定“因不可抗力原因（政府行为、国家、军队和五金部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。近两年，中央军委要求全面停止有偿服务，且双方约定的“租赁期限为2011年4月1日起至2016年3月31日止”、“租赁期满，合同终止。”承租方作为专业的投资管理公司，对自己的投资及扩建行为，应当明知风险所在。虽然地雅公司扩建、装修花费巨额费用，但明知合同期限为五年，没有测算好投资回报率而进行大量扩建、投入大量装修，其决策失误造成的损失应当由其自己承担，无权要求三师后勤部进行赔偿。综上，地雅公司的诉求没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。三师后勤部向本院提出反诉请求：1.地雅公司立即将租赁房屋恢复原状并交还三师后勤部；2.地雅公司支付自2016年4月1日起至实际交还房屋之日止按每日5479.45元的标准计算的房屋占有使用费；3.地雅公司赔偿三师后勤部房屋损失2000000元；4.本案全部诉讼费用均由地雅公司负担。事实和理由：三师后勤部与地雅公司2010年12月31日签订的《武警部队房地产租赁合同》，约定三师后勤部将坐落于北京市丰台区丰北路28号院的11号、12号楼房及场地租给地雅公司，年租金二百万元，租期五年，租金一次性付清。同时约定乙方“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方的书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方”。双方明确约定了改造、装修或者增扩设备的条件、程序、费用及权属，地雅公司在租赁期间未经三师后勤部的书面同意擅自改造、扩建，其行为不仅违反合同约定，而且给三师后勤部的房屋造成重大损害。2016年3月31日租赁期限届满，虽经三师后勤部书面通知，但地雅公司仍未交付所租赁房屋。另，双方虽约定“乙方对其在场地上所建房屋享有十年所有权”，但地雅公司并未在场地上新建房屋，而是在原来房屋基础之上的扩建，无论新建房屋还是扩建房屋，因没有《建设工程设计方案》，更没有《建设工程规划许可证》，所以必然属于违法建筑。对于应当拆除的违法建筑所有权的约定显然无效的，不应受到法律保护。地雅公司针对反诉辩称：不同意三师后勤部的反诉请求。房屋租过来时是4090平米，其他的建筑不是我公司建设的，我公司是从北京食通天海皇鲍翅楼有限公司租过来的，我们之间有三方协议，租过来的时候就有扩建的情况，三师后勤部是认可这种扩建情况的，现在说对扩建不知情、不同意是不符合事实的。三师后勤部已经确认我公司前期投入了3000万元。我公司2016年1月份就清退了，4月份之后我们就一直在交涉，三师后勤部在房屋上加了锁。交接过程中，三师后勤部和我公司的交接手续都完成了，但是三师后勤部拒绝签字，现在房屋是三师后勤部实际占有的。地雅公司围绕诉讼请求依法提交了武警部队房地产租赁合同、通知、照片、协议书、中国人民武装警察部队房地产租赁合同、录音资料，三师后勤部提交武警部队房地产租赁合同，房屋所有权证书、通知、复函、限期拆除决定书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市丰台区丰台北路28号（以下简称28号）的所有权人系中国人民武装警察部队，其中11号楼建筑面积为2177平方米，12号楼建筑面积为1920平方米。11号楼和12号楼的使用和管护单位为三师后勤部。中国人民武装警察部队北京市总队第十五支队（以下简称十五支队）隶属于中国人民武装警察部队北京市总队第三师，28号实际由十五支队使用。2003年10月22日，十五支队（甲方、出租人）与北京食通天海皇鲍翅楼有限公司（以下简称食通天公司，乙方、承租人）签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在28号的12#楼西侧半栋和11#楼房屋建筑面积3265.5平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、住宿、餐饮。房地产年租金为一百一十万元。租赁期限为五年，自2004年1月1日至2008年12月31日止。同日，十五支队（甲方、出租人）和食通天公司（乙方，承租人）还签有另一份《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在28号的12#楼南院场地建筑面积1242平方米，出租给乙方使用。租赁用途为建大厅、厨房、简易房和停车。场地年租金为十万元，租赁期限自2004年1月1日至2008年12月31日止。2004年3月30日，十五支队与食通天公司签订《补充协议》，约定：甲乙双方已签订11、12号楼和附属场地租赁合同，因楼内电路容量达不到乙方的要求，现就给11、12号楼电路增容事宜签订补充协议。2006年2月24日，食通天公司（甲方、转让人）与地雅公司（乙方、受让人）、十五支队（确认方）签订《协议书》，约定：经甲、乙方和确认方友好协商，就租赁合同转让事宜确认如下：一、甲方与十五支队于2003年10月22日和2004年3月30日就十五支队坐落在28号院的部分房屋和场地的租赁签署了相关法律文件（以下简称租赁合同）。现因甲方其他投资项目的需要，并经与乙方协商同意，甲方将租赁合同约定的全部权利义务转让给乙方。甲方承担2005年11月1日前因履行租赁合同而发生的一切相关费用，2005年11月1日后由乙方继续履行原租赁合同的各项条款，并承担相关费用。二、甲方因在承租房屋北场地上和承租房屋屋顶新建总建筑面积为1410平方米钢结构房（其中，在11#、12#楼北院搭建建筑面积830平方米的4层高钢结构楼房；在11#、12#楼西半侧楼承租屋顶上搭建建筑面积580平方米的钢结构房屋），在11#、12#楼南院建休息大厅，设备间等钢结构临建房屋，建筑面积3551平方米。为此，甲方需一次性为以上新建楼房付给十五支队使用费6万元。三、本协议生效之日，乙方代甲方向十五支队付清包括上述第二条约定的六万元和2005年11月1日前全部拖欠租金等费用在内的全部欠款76万元。四、十五支队同意，乙方根据消防要求，可在租用的南院场地内建消防蓄水池一个，但不得影响周边房屋基础和设施设备安全；因装修工程未完工及承租人变更，十五支队同意将房屋、场地租用时限向后顺延，即租赁期限自2004年7月1日起顺延至2010年10月31日止。协议尾部确认方处加盖“中国人民武装警察部队北京市总队第十五支队后勤处”公章。2010年12月31日，三师后勤部（出租方、甲方）与地雅公司（承租方、乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在28号11、12号楼的房屋建筑面积4090平方米，场地面积1510平方米，出租给乙方使用。租赁用途为办公、住宿、餐饮。租赁期限自2011年4月1日起至2016年3月31日止。房地产年租金为200万元。其中，房屋租金按建筑面积计算，每平方米每月租金为30.56元；场地租金按地皮面积计算，每平方米每月租金为27.6元。第八条租赁期内，乙方应当履行的下列义务第三款：不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。第四款：不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。第九条合同的解除与终止第四款：因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。第十七条附加条款第一款：鉴于甲、乙双方就本合同约定的租赁项目已经合作多年，乙方已经投入三千余万元资金用于新建、装修，且乙方为了支持甲方正在进行的内部扩建和改造，租赁期开始前支付了5年租金，故双方同意：租赁合同五年合同期满后，考虑乙方前期投资大、信誉好，除遇不可抗力因素外，可优先选择续租五年。根据当时的经济、社会发展状况和乙方的经营情况，下一个五年租期中租金逐年递增在不超过8%的范围内，由甲乙双方协商确定。除乙方主动放弃续租外，如甲方不再续租，则甲方应协调新承租方对乙方予以补偿，补偿标准按照乙方前期实际投入的50%计算。乙方于起租日前向甲方付清五年租金1000万元，该款项同时作为履约定金。第四款：乙方对其在场地上所建房屋享有十年所有权，但乙方主动放弃续租的除外，租赁合同期满后（指第一个五年和优先续租的五年），产权无偿归甲方所有。庭审中，三师后勤部对2006年2月24日的协议书不予认可，表示确认方加盖的是十五支队后勤处的公章，十五支队后勤处不具备签署合同的权力，但三师后勤部对协议中载明的租赁合同转让一事予以认可，对加建、扩建一事不予认可。2015年12月4日，十五支队向地雅公司发《房地产租赁合同到期通知书》，载明：贵公司承租我支队11、12号楼房屋及场地的租赁期为2011年4月1日至2016年3月31日。根据相关法律法规及合同要求，现正式向贵公司下达房地产租赁合同到期通知，请贵公司于2016年3月31日前将租赁11、12号楼和相应场地（包括合同约定权属属于甲方的全部财产）完好无损交还我支队。请贵公司接此通知后做好相关房屋腾退工作。2016年3月22日，三师后勤部向地雅公司发《通知》，载明：双方签订的《武警部队房地产租赁合同》将于2016年3月31日到期；因出现不可抗力，即军队和武警部队政策法规重大调整，根据合同第九条第四项及第十七条第2项约定，本合同到期后不能再续签；望贵司在合同终止后15日内（4月15日前），将承租我部的房地产及按合同约定应归我部所有的财产完好无损无偿交还我部。庭审中，地雅公司陈述其于2016年五六月份搬离11、12号楼，但在11号楼内还有一些办公家具，大概占用两间房屋。三师后勤部陈述：地雅公司于2016年7月搬离，在11号楼遗留椅子六把、沙发两组、小衣柜一个，2016年12月份三师后勤部将12号楼收回使用。2017年3月15日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局向十五支队做出京丰城管限字〔2017〕050005号限期拆除决定书，载明：你单位所有的28号院11号楼北侧的钢架玻璃结构房屋1处，11号楼南侧的砖混结构房屋1处，两处总建筑面积4878.05平方米，上述房屋的建设未经规划部门批准，违反了《北京市城乡规划条例》的规定，责令你单位于2017年3月30日12时前，自行拆除违法建设并接受复查。本院认为，地雅公司与三师后勤部签订的房地产租赁合同，双方均应遵照履行。根据合同的约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同期满后，除遇不可抗力因素外，地雅公司可优先选择续租五年，如三师后勤部不再续租，则三师后勤部应协调新承租方对地雅公司予以补偿，补偿标准按照地雅公司前期实际投入的50%计算。合同到期后，因军队和武警部队政策法规重大调整，三师后勤部不再续租，双方均不承担责任，且合同到期后不存在新的承租方，进而不存在协调新的承租方对地雅公司予以补偿的可能，地雅公司要求三师后勤部自行补偿其前期实际投入的50%没有合同和法律上的依据，故本院对其诉讼请求，不予支持。合同约定地雅公司对其在场地上所建房屋享有十年所有权是基于第一个五年和优先续租的五年，现合同到期后因合同约定的不可抗力原因不再续租，且地雅公司在场地上所建房屋并无相关批建手续，故地雅公司据此主张赔偿，于法无据，本院不予支持。2016年3月31日，地雅公司与三师后勤部签订的房地产租赁合同终止，地雅公司应将租赁场地及房屋腾退交还给三师后勤部。庭审中，三师后勤部认可地雅公司承接食通天公司关于租赁合同的权利义务，但对新建、扩建一事不予认可，表示并不知情，但结合此前食通天公司与十五支队签订的房地产租赁合同及11、12号楼与十五支队自用场地、房屋毗邻的实际情况，且三师后勤部未提供证据证明其对地雅公司的新建、扩建行为提出过异议，在地雅公司新建、扩建房屋后双方仍继续长时间履行合同，本院对其关于11、12号楼新建、扩建未经其许可的辩解理由，不予采信。鉴于地雅公司已于2016年搬离28号院，但仍剩余部分办公家具占用部分房屋，故地雅公司仅需将仍在占用的房屋腾退交还三师后勤部。合同中约定，征得三师后勤部同意的改造、装修或者增扩设备、新建、添建建筑物、构筑物的，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给三师后勤部，故三师后勤部主张地雅公司将新建、扩建的房屋恢复原状、赔偿损失，于法无据，本院不予支持。合同终止后，地雅公司未及时腾退租赁房屋和场地，应向三师后勤部支付相应的占有使用费用，具体数额由本院依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、之规定，判决如下：一、驳回地雅投资管理集团有限公司的诉讼请求；二、地雅投资管理集团有限公司于本判决生效后十五日内将其占有的房屋和场地腾退交还给中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部；三、地雅投资管理集团有限公司于本判决生效后十五日内向中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部支付占有使用费500000元；四、驳回中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111800元，由地雅投资管理集团有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费25150元，由中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部负担22864元（已交纳），由地雅投资管理集团有限公司负担2286元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 郑 娟人民陪审员 刘 媛人民陪审员 车银凤二〇一八年一月三十一日书 记 员 陈利明