山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）运中商终字第11号
上诉人（原审被告）：山西蓝马肥业有限公司。
法定代表人：澹台建民，经理。
委托代理人：周毅，山西祝融万权律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：山西蓝马农资有限公司。
法定代表人：庞华云，董事长。
委托代理人：张红建，山西明煌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司运城北城支行。
负责人：李广慧，行长。
委托代理人：赵志伟，山西众志诚律师事务所律师。
上诉人山西蓝马肥业有限公司（以下简称蓝马肥业）、上诉人山西蓝马农资有限公司（以下简称蓝马农资）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司运城北城支行（以下简称农行北城支行）撤销权纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2012）运盐民重字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蓝马肥业委托代理人周毅，上诉人蓝马农资委托代理人张红建，被上诉人农行北城支行委托代理人赵志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2005年12月9日，被告与中国农业银行运城分行禹都支行订立了（禹都支行）农银借字（2005）第14101200500005810号借款合同，约定被告从该行借款人民币660，000元，借款期限为1年，年利率为8.37％。2006年4月12日，原告与中国农业银行运城分行禹都支行又订立了（禹都支行）农银借字（2006）第14101200600001022号借款合同，约定被告从该行处借款人民币8，000，000元，借款期限为2006年4月12日至2006年11月20日，年利率为8.37％。2006年7月20日，被告与中国农业银行运城分行禹都支行订立了（禹都支行）农银承字（2006）第050号银行承兑汇票承兑合同，约定由中国农业银行运城分行禹都支行（承兑人）为被告（申请人）承兑汇票金额为4，500，000元的承兑汇票一张，出票日期为2006年7月20日，到期日期为2007年1月20日。被告依照规定缴存了履约保证金。中国农业银行运城分行禹都支行为被告垫付了2，250，000承兑款项。因被告一直未归还借款及利息，中国农业银行运城分行禹都支行向其下发了债务逾期催收通知书，2006年11月22日的通知书由第三人法定代表人庞华云签收。2006年12月31日，被告蓝马肥业给中国农业银行运城分行禹都支行出具承诺书，载明：“农行禹都支行：我公司在你行短期流资贷款800万元，已于2006年11月20日到期。我公司自愿用位于黄河大道盐湖工业园蓝马路一号的土地117.81亩和地上建筑物办公楼两栋、厂房两座等大约两万平方米，作为归还该笔贷款的资金来源。你行有权随时对上述房地产进行评估、拍卖，出售后所得价款用于归还你行债务和承担处置过程中所产生的一切费用。我公司对评估、拍卖价款和程序不提任何异议，并向你行出具处置该房地产的授权委托书。我公司全力协调做好盐湖工业科技园区管理部门的相关工作，解决好处置该房地产过程中所遇到的一切问题。我公司已将上述土地的所有价款交付土地管理部门，现正在办理土地出让手续。只要土地部门颁发土地使用权证，我公司无条件地在第一时间将该证送交你行保管。如需办理抵押登记，我公司将积极配合并承担一切费用。我公司保证：上述房地产从没有因抵押担保、债权债务等给与他人，也不再向他人提供抵押担保”。该承诺书加盖有被告蓝马肥业的公章，并有法定代表人马新勇签名。同时，被告蓝马肥业给原告出具了一份授权委托书，载明：“为了能够及时清理银行债务，确保金融债权的安全，我公司全权委托中国农业银行运城分行禹都支行对我公司位于蓝马路一号的房地产组织有关部门进行评估、拍卖。对禹都支行出具的手续，我公司均与认可。此授权为特别授权”。
2007年7月6日，被告蓝马肥业取得了坐落于运城市盐湖工业园蓝马路1号、地号为盐工104-（29）-29土地的土地使用权证，证号为运盐国用（2007）第G01104（20）2130号。2007年12月20日，受被告蓝马肥业委托，山西省运城市兰德地产代理评估有限公司对上述土地使用权价格作出评估，评估结论为：该土地单位地价为199.11元／m2，总面积为73723.01平方米，总地价为14，678，989元。2008年1月5日，庞华云（甲方）、蓝马农资（乙方）、蓝马肥业（丙方）签订了一份债权转让暨债务清偿协议，协议载明：“经甲乙丙三方友好协商，就甲方对丙方的债权转让给乙方一事，达成以下协议，三方共同遵守。1、丙方所欠甲方债务10，178，149.15元（截止2007年12月31日丙方账面数），自本协议签署之日起，转让给乙方，乙方同意接受。2、甲方转让债权后，乙丙双方形成债权债务关系。3、丙方应于2008年12月底，归还上述所欠乙方的债务以及新发生的债务，乙方有权要求丙方以其全部资产偿还其债务，并加收利息。4、丙方转让其资产给乙方时，应坚持账面历史成本原则，并考虑其资产变现价值。5、若丙方以其资产清偿乙方债务需双方确认资产转让价格的，可单独签订清偿协议，作为本协议的补充……”。2008年2月15日，蓝马肥业（甲方）与蓝马农资（乙方）签订了一份转让协议书，协议载明：“……1、甲方愿将公司所占坐落于运城市盐湖工业园蓝马路1号的土地和建筑设施有偿转让乙方。2、该土地地号为盐Z104-（29）-29，图号I-49-（30）-48（即本案讼争土地）。3、土地使用权面积73723.01m2，折合110.59亩。4、转让价格每亩85，000元，合计9，400，150元。5、付款方式：乙方必须于2008年2月20日前把全部款项付给甲方。……”。2008年2月17日，蓝马肥业（甲方）与蓝马农资（乙方）签订了一份补充协议，协议载明：“双方就2008年2月15日签订的转让协议书履行一事达成协议如下：1、甲方对乙方负有10，178，149.15元的债务（止2007年12月31日）。2、甲方同意乙方以其所享有的对甲方的债权支付转让价款9，400，150元。3、为办理转让登记之需，甲方向乙方出具金额为9，400，150元的收款收据。……”。2008年5月6日，被告和第三人签订了（2008）运盐国土（转）字第002号国有土地使用权转让合同，被告将位于盐湖区工业园蓝马路1号国有土地使用权有偿转让给第三人，成交地价127.51元／m2，总地价为9，400，150元，运城市国土资源局盐湖分局在该合同上盖章确认，并办理了变更登记手续。
又查明，中国农业银行2008年10月21日经国务院审议并原则通过了农业银行股份制改革实施总体方案，财政部委托中国农业银行管理和处置股改剥离不良资产，并出具了涉诉项目清单，被告借款涉诉项目在委托项目中。
再查明，土地转让行为发生时，被告蓝马肥业与第三人蓝马农资的股东均为马新勇与庞华云，此二人系夫妻关系。中国农业银行运城分行禹都支行在2011年降格为二级支行，划归农行北城支行管辖，被告现尚欠原告借款本金10，861，931.16元及利息未予归还。
原审经审判委员会讨论认为，虽然被告蓝马肥业递交了运城市国土资源局盐湖分局2008年4月25日做出的土地登记公告，但被告没有递交该公告的张贴公示地点、公告方式、公告发布时间，故不能认定原告在2008年4月25日已得知本案诉争土地使用权被转让的事实。原告在2009年11月27日准备向运城市中级人民法院申请诉前保全时，得知该宗土地已被转让，2009年11月27日应认定为原告知道该宗土地被转让的时间，原告于2010年2月2日提起诉讼，未超过法定的除斥期间。山西省运城市兰德地产代理评估有限公司受被告蓝马肥业委托，对讼争土地使用权转让时的价格作出评估，评估的单位地价为199.11／m2元，该价格应认定为交易时交易地的指导价。根据法律规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，被告实际转让给第三人的单位地价为127.51元／m2元，交易地的指导价为199.11／m2元，转让地价仅为交易时交易地指导价的64％；加之土地转让行为发生时，被告及第三人的股东均是马新勇与庞华云，庞华云是第三人蓝马农资的法定代表人，马新勇与庞华云系夫妻关系，第三人作为受让人，显然知道土地转让的价格系明显不合理的低价，同时，被告现拖欠原告的借款及利息依旧未予清偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定，判决：撤销被告山西蓝马肥业有限公司将位于黄河大道盐湖区工业科技园的117.81亩土地转让给第三人山西蓝马农资公司的行为。案件受理费100元，其他诉讼费100元，共计200元，由被告山西蓝马肥业有限公司负担。
上诉人山西蓝马肥业有限公司不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实错误，理由如下：一、本案中转让协议经双方自愿协商达成，且经国土行政部门备案及审查，被上诉人不应再撤销；二、被上诉人行使撤销权已逾期，依法应驳回其诉请；三、上诉人土地使用权转让行为是合法行为，公司法定代表人的变更和法人之间的交易行为无关；四、上诉人和被上诉人之间债权债务涉及土地没有办理土地抵押登记，第三人和上诉人之间签订土地使用权转让合同是合法的行为；五、运城市国土资源局盐湖分局的土地登记公告是行政行为，对所有人产生法律效力，应予认定。综上，请求二审法院撤销原判。
上诉人山西蓝马农资有限公司不服原审判决，上诉称，原审判决认定事实错误，理由如下：一、运城市国土资源局盐湖分局土地登记公告是行政行为，该公告对所有人产生法律效力，应予认定其效力；二、本案中的转让协议经过国土行政部门的备案和审查，被上诉人不应再撤销，否则势必影响行政机关审查权利。三、被上诉人起诉行使撤销权已逾期，依法应驳回其诉请；四、上诉人是善意取得人，且已经取得土地行政部门的许可，上诉人取得土地使用权没有违反土地的基本价格，公司法定代表人变更和法人之间的交易行为无关。综上理由，请求二审法院撤销原判。
被上诉人中国农业银行股份有限公司运城北城支行针对二上诉人的上诉答辩称，第一，二上诉人之间的土地转让协议没有进行公告，也没有告知被上诉人，被上诉人于2009年11月向法院提起财产保全时，才知讼争土地已转让，故请求未超法定除斥期间；第二，二上诉人在转让土地时股东一致，且二股东为夫妻，转让价款低于市场价70%，故其转让协议应予撤销；第三，本案讼争的是二上诉人之间的土地转让协议，该土地的权利设置与本案无关。综上，原审判决认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实同一审查明事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：二上诉人之间的土地转让协议是否应撤销？首先，关于被上诉人能否行使撤销权的问题，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“……债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。本案中，上诉人蓝马肥业与被上诉人农行北城支行系债权债务关系，蓝马肥业做为债务人，在给债权人农行北城支行出具承诺书并以案涉土地使用权对债务做出担保意思表示的情形下，违背诚实信用原则，将其取得的土地转让给上诉人蓝马农资，且其转让价格仅为交易时交易地指导价的64%，显属明显不合理低价转让，其行为客观上损害了债权人利益。上诉人蓝马农资做为受让人，在转让行为发生时，其与蓝马肥业股东一致，且二股东系夫妻关系，其对蓝马肥业负有债权应属明知，而仍然实施危害债权人的行为，应认定其和蓝马肥业对于转让土地有主观上的恶意，故上诉人主张其为善意第三人理据不足。综上理由，被上诉人行使撤销权于法有据。其次，关于被上诉人行使撤销权是否超过除斥期间的问题，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，“撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使……”，本案中，上诉人主张被上诉人行使权利超过法定除斥期间，据此在一审中提供了运城市国土资源局盐湖分局土地登记公告，但对于公告的张贴公示地点、公告方式及公告发布时间均未提供，在二审中亦未向法院提供任何证据，故其主张被上诉人知道时间为公告时间理据不足，原审判决认为未超除斥期间并无不当。第三，关于土地登记后能否行使撤销权的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力”，该条规定了物权变动区分原则，登记作为物权变动的结果，对物权变动的原因行为是一种形式审查，登记机构对土地权属的登记也不代表对原因行为合法有效的认定。因此，原因行为的瑕疵不能因登记而得到补正，登记行为合法并不意味原因行为合法有效。登记对原因行为不会产生实质影响。故上诉人以行政机关登记合法为由主张不应行使土地转让协议撤销权于法无据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费200元，由上诉人山西蓝马肥业有限公司和山西蓝马农资有限公司各承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 杨云芳
审判员 谢冬梅
审判员 王武斌
二〇一四年四月二十五日
书记员 薛爱倩