北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第24923号
原告卓之兵，男，1972年1月5日出生。
身份证号：×××。
委托代理人段学丽，北京市冠衡律师事务所律师。
被告北京家和伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区永泰东里41号楼一层北段。
注册号：110108014229018。
法定代表人俞瑞银，经理。
委托代理人赵红军，男，该公司业务员，住北京市海淀区永泰东里40号楼5门201号。
原告卓之兵与被告北京家和伟业房地产经纪有限公司（以下简称家和伟业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘宝平独任审判，公开开庭进行了审理。原告卓之兵之委托代理人段学丽，被告家和伟业公司之委托代理人赵红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卓之兵诉称，我是北京市海淀区×号楼2303号房屋（以下简称2303号房屋）的产权人，2013年3月26日，我与家和伟业公司签订了《房屋出租委托合同》，约定我将2303号房屋委托给家和伟业公司对外出租，委托期限为2013年5月5日至2015年5月4日，租金标准为每月5600元，按季度支付，第一年免租期为30天。合同签订后，我向家和伟业公司交付了房屋，家和伟业公司于2013年4月至2013年10月期间依照合同约定向我支付了租金，但自2014年1月25日开始，家和伟业公司一直拖欠租金至今，其公司的上述行为已经违约，为维护我的合法权益故诉至法院要求：1、解除我与家和伟业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，家和伟业公司立即将2303号房屋返还给我；2、家和伟业公司按照每月5600元的标准向我支付2014年2月5日至合同解除之日的租金及合同解除后到实际腾退房屋之日的占有使用费；3、家和伟业公司向我支付违约金11200元；4、本案的诉讼费由家和伟业公司负担。
家和伟业公司辩称，2013年底，因为政府要求拆除隔断，我公司与卓之兵沟通过，我公司告知卓之兵，从2014年1月1日开始，租金标准调整为每月2800元，一直支付到2014年5月4日。我公司同意解除合同，并且我公司认为双方合同已经于2014年2月6日解除。因为从2014年1月起，我公司已经将房屋清理完毕，此后一直与卓之兵协商过，但是没有协商成功，直到3月份，卓之兵也没有来人。房屋至今都是空置的，现在可以返还房屋，但是不同意支付房租和使用费。我公司认可违约，并同意将我公司交纳的押金折抵违约金。
经审理查明，2303号房屋的产权人系卓之兵，卓之兵与姬×系夫妻关系。2013年3月26日，卓之兵（甲方）之委托代理人姬×与家和伟业公司（乙方）签订了《北京市房屋出租委托合同》，约定：卓之兵将2303号房屋委托给家和伟业公司对外出租，出租委托期自2013年5月5日至2015年5月4日止；甲方应于2013年4月5日前将房屋交付给乙方，双方约定第一年免租期为30天；租金标准为5600元／月，租金收取方式：按季度转账，甲方开户名为卓之兵，开户行为中国银行，账号为×××，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：2013年4月5日、2013年7月25日、2013年10月25日、2014年1月25日、2014年4月25日、2014年7月25日、2014年10月25日、2015年1月25日，注：第一次（即2013年4月5日）付款为3个月房租16800元及25个月的有线费450元，共计17250元；甲方交付房屋时，乙方应向甲方垫付押金，金额为5600元；合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同；……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达十五日的；2、擅自改变房屋用途的；……6、放任承租方的上述行为的。违约责任：出租委托期内，乙方提出终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%向甲方支付违约金。甲方提出终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%向乙方支付违约金。合同签订后，卓之兵依约向家和伟业公司交付了房屋，家和伟业公司亦按照合同约定向卓之兵支付了前三次房租。2014年1月25日至今，家和伟业公司未再向卓之兵支付房租。自2014年1月7日至今，2303号房屋一直空置。
庭审中，家和伟业公司主张已就2014年1月1日至2014年5月8日期间的房租标准调整为每月2800元与卓之兵协商一致，并向本院提交赵红军向手机号码为135XXXX****的机主发送的短信记录，显示：2013年12月31日的短信内容为“姐：北京市春节前期整治35处群租房，咱们新地标也在其中，他们限二月份前整理完毕，然后他们要按家按户去检查，要是发现还有这种情况的，会有5000—30000的罚款，然后还会向社人公开该套房屋信息，以后您这个房子就不能卖了。您可以到房产网上查一下，然后给我回个电话，看看我们怎么处理此事。家和地产赵红军！”、“姐，您方便了给我回电话，具体的事情我给您说一下，现在的事情比较严重，就给一周时间整合，不然联合执法去拆隔断，然后会把房子信息公开，到以后就不能买了，而且还有罚款”；2014年1月1日的短信内容为：“姐，您有没有看到信息，现在您怎么考虑”、“隔断客户我们已经安排妥当，还望尽快回复”、“姐，以前的价格我们只能执行到今天，还有街道也在催这事，不行我们就往上报了，然后他们给您房子信息拉黑和罚款会给您通知”；2014年1月7日的短信内容为：“姐，房子我们已经整理完毕，您看是这几天您那来人看看还是等您回来再来”。经质证，卓之兵不认可收到上述短信，对短信的真实性和证明目的都不予认可。经查，手机号码135XXXX****系姬×在双方合同中预留的联系电话。
另查，2014年5月8日，赵红军与姬×进行了通话，通话过程中，赵红军提到“我们之前折合的那个房租就到今天了，那您我不知道咱们那个到最后是一个什么解决方法，我们今天就不给您转房租了”，姬×答复“反正你们后来也没给我转过房租，就别说了，回头再说吧”；2014年6月6日和2014年7月22日，赵红军分别致电姬×，催促其办理2303号房屋的交接事宜，其中姬×在7月22日的通话过程中答复“我前天刚到北京，那这样吧，我们到时候那个，我、他这两天就去了，我估计下周吧，这周，月底之前肯定办完”。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋出租委托合同》、短信记录、通话录音等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，卓之兵与家和伟业公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。庭审中，家和伟业公司提前提出解约，卓之兵对此不予认可，现双方对合同是否解除未达成一致，对此本院认定双方合同已经于2014年6月8日解除，理由如下：首先，通过双方通话内容可以看出，2014年5月8日，家和伟业公司已经明确告知卓之兵不再履行给付租金之义务，应视为其公司明确提出解约；其次，至2014年6月8日符合双方合同中关于提前退租应提前30日通知对方的约定。现卓之兵再次起诉要求解除合同的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。合同解除后，家和伟业公司应依约将房屋交还卓之兵并结清相关费用，故卓之兵起诉要求支付自2014年2月5日至合同解除之日止的租金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。家和伟业公司未按时支付房租的行为构成违约，理应承担违约责任。庭审中，家和伟业公司认可存在违约并愿意承担违约金，经询问，家和伟业公司同意以押金折抵违约金，对此本院不持异议。庭审中，家和伟业公司虽辩称就2014年1月1日至2014年5月8日期间的房租标准调整为每月2800元与卓之兵协商一致并向本院提交了证据，但其提交的证据不足以证明其上述主张，故本院对其该项抗辩意见不予采信。家和伟业公司多次提醒卓之兵及时收房并结清相关费用，但至今，卓之兵未与家和伟业公司进行交接，因此，卓之兵应自行承担未及时收房造成的损失，故其要求家和伟业公司支付合同解除之日至实际腾退之日的占有使用费之请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京家和伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区×号楼二三O三号房屋交还卓之兵；
二、北京家和伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向卓之兵支付租金人民币二万二千九百六十元；
三、北京家和伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付卓之兵违约金人民币五千六百元；
四、驳回卓之兵的其他诉讼请求。。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四百九十五元，由卓之兵负担二百三十八元，已交纳；由北京家和伟业房地产经纪有限公司负担二百五十七元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘宝平
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 安 萌