福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第3818号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安市柳城普莲路，组织机构代码：85630319-9。
负责人ＸＸ斌，该支行行长。
委托代理人郭建幸，男，1966年10月26日出生，汉族，住福建省南安市，该支行职工。
被告吴燕，女，1987年1月15日出生，汉族，住福建省永安市。
被告刘永进，男，1983年12月12日出生，汉族，住福建省永安市。
被告南安骏杰房地产开发有限公司，住所地南安市溪美街道彭美社区综合楼七楼，组织机构代码：69902939-1。
法定代表人ＸＸ来，该公司执行董事。
委托代理人黄震宁，女，1988年11月6日出生，汉族，住福建省南安市，该公司职工。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告吴燕、刘永进、南安骏杰房地产开发有限公司（以下简称骏杰房地产公司）金融借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理，依法由代理审判员王文鑫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭建幸、被告骏杰房地产公司的委托代理人黄震宁到庭参加诉讼，被告吴燕、刘永进经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行南安支行诉称：2011年被告吴燕因向被告骏杰房地产公司购买位于南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢2705号房产，交完规定的首期款后因自有资金不足，被告吴燕向原告申请个人住房按揭贷款400000元，贷款期限自2012年7月26日起至2036年7月26日止，由被告吴燕购买上述房产经有权部门办理了商品房预告抵押登记，并由被告骏杰房地产公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各自的权利和义务，原、被告共同签订了合同编号为2012年建南个房借字1002号的个人住房借款合同1份，约定该笔借款的偿还方式采用等额本息还款法等。现借款人吴燕未能按约足额还本付息，经我行多次催讨，现为逾期贷款。依据合同第十六条第一款（一）、（十）条及第十七条第二、十三款的规定，原告决定提前收回被告尚欠的借款本金382907.66元及相应的利息、罚息。由于被告吴燕、刘永进系夫妻关系，本借款发生在两被告婚姻关系存续期间，故被告吴燕、刘永进应承担共同还款责任。为此，请求法院判令：解除原告与被告吴燕签订的2012年建泉南个房借字1002号个人住房借款合同；被告吴燕、刘永进立即偿还尚欠个人住房借款本金382907.66元及2014年3月26日起至还清贷款本金止的利息和罚息；原告有权从处分被告吴燕、刘永进提供的抵押物所得的价款中优先受偿；骏杰房地产公司承担被告吴燕、刘永进所欠贷款的连带清偿责任；本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。
被告吴燕、刘永进未作书面答辩。
被告骏杰房地产公司辩称：其提供的担保为阶段性连带保证，目前四季家园项目已具备办理房地产权证相关条件，其已向被告吴燕、刘永进发出办证通知，但被告吴燕、刘永进迟迟未前往办理。原告应首先就被告吴燕、刘永进向原告提供的抵押物实现债权。
经审理查明：被告吴燕、刘永进于2011年2月18日办理结婚登记手续。2012年7月18日，被告吴燕作为借款人，原告建行南安支行作为贷款人，被告骏杰房地产公司作为保证人，被告吴燕、刘永进作为抵押人，共同签订编号为2012年建泉南个房借字第1002号个人住房借款合同1份，合同中约定：“被告吴燕因向被告骏杰房地产公司购买址在南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢2705号房产需要向原告借款400000元，本借款系原告根据泉州市住房公积金管理中心南安市管理部委托，被告吴燕提供的委托借款，借款期限自2012年7月18日起至2036年7月18日止，借款利率为个人住房公积金贷款基准利率，还款方式为等额本息还款法；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；本合同的担保方式为抵押加阶段性保证；被告骏杰房地产公司提供的保证为连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、原告为实现债权和担保权而发生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）等；无论原告在合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），被告骏杰房地产公司在合同项下的保证责任均不因此减免，原告可直接要求被告骏杰房地产公司依照合同的约定在其保证范围内承担保证责任；被告吴燕、刘永进自愿以其购买的址在南安市柳城办事处金街居委会‘四季家园’10幢2705号房产为上述借款提供抵押担保；抵押担保的范围与保证担保的范围一致；合同中违约责任条款约定：被告吴燕不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成借款人违约；被告吴燕违约时，原告有权宣布借款立即到期，要求被告吴燕立即清偿借款本息及相关费用；解除与被告吴燕的借贷关系；对于被告吴燕未按时还清的任意一期本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；原告有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用……等等”。合同签订之后，原、被告共同为南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢2705号房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该笔借款于2012年7月26日发放。截止2013年9月28日，被告吴燕均按约偿还银行按揭贷款，之后，被告吴燕未再偿还贷款。原告遂于2014年3月27日从被告骏杰房地产公司的银行账户里扣划人民币16300元用于偿还被告吴燕所拖欠的银行按揭贷款，截止此日，被告吴燕尚欠原告贷款本金人民币382907.66元。
另查明，2011年10月20日，被告吴燕、刘永进与被告骏杰房地产公司签订商品房买卖合同，被告吴燕、刘永进向被告骏杰房地产公司购买址在南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢2705号房产，该房产至今尚未办理房产证，原告与被告吴燕、刘永进也未重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
上述事实，有原告提供的结婚证、个人住房借款申请书、2012年建泉南个房借字第1002号个人住房借款合同、南安市预购商品房抵押权预告登记审批表、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款开立贷款通知书、2013年12月11日和2014年1月15日中国建设银行个人贷款对账单、商品房买卖合同，被告骏杰房地产公司提供的特种转账借方凭证、个人贷款还款凭证以及当事人陈述等为证，本院予以确认。
本院认为：被告吴燕、刘永进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，且未提交书面答辩状及证据，视为放弃举证质证的权利，应自行承担相应的法律后果。被告吴燕、刘永进、骏杰房地产公司与原告签订的编号为2012年建泉南个房借字第1002号个人住房借款合同，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告依约向被告吴燕发放贷款人民币400000元，现被告吴燕在2013年9月28日之后未再按约偿还贷款，按照合同约定，该行为已构成严重违约。根据合同约定，被告吴燕严重违约，原告有权解除与被告签订的个人住房借款合同，并宣布借款立即到期，要求被告吴燕立即清偿尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应利息、罚息，因此原告要求解除原、被告签订的个人住房借款合同，被告吴燕立即偿还尚欠原告的借款本金382907.66元及从2014年3月26日起相应的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。本案借款发生在被告吴燕、刘永进夫妻关系存续期间，应按二被告的夫妻共同债务处理，由二被告共同偿还，原告要求被告刘永进承担共同还款责任，本院予以支持。被告吴燕、刘永进以其向被告骏杰房地产公司购买的址在南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢2705号房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定为合法有效。在被告吴燕、刘永进违约时，原告有权以该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。被告骏杰房地产公司的保证期间为借款合同保证条款生效之日起至该房产已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。本案中被告吴燕、刘永进提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件，故应认定合同中约定的解除条件未成就，所以被告骏杰房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，无论原告在合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，原告可直接要求保证人依照合同的约定在其保证范围内承担保证责任，即当被告吴燕、刘永进未能按合同约定履行其债务时，无论原告对合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告吴燕、刘永进以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告骏杰房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也应认定为合法有效。综上，原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告骏杰房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告吴燕、刘永进追偿。被告吴燕、刘永进经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告吴燕签订的2012年建泉南个房借字1002号个人住房借款合同。
二、被告吴燕、刘永进应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金382907.66元和自2014年3月26日起至判决确定的还款之日止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的个人住房借款合同的约定计算）。
三、对被告吴燕、刘永进的上述债务，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告吴燕、刘永进提供的抵押物（址在南安市柳城办事处金街居委会“四季家园”10幢2705号房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安市骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
四、被告南安市骏杰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告吴燕、刘永进追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7044元，减半收取为3522元，由被告吴燕、刘永进、南安市骏杰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 王文鑫
二〇一四年八月十八日
书 记 员 杨 扬
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。