广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第155号原告：雅居乐物业管理服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区。负责人：冯欣，该公司经理。委托代理人：陈其丰、彭雯静，该公司员工。被告：林锡良，住广东省广州市白云区。原告雅居乐物业管理服务有限公司增城分公司（以下简称雅居乐增城分公司）诉被告林锡良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告雅居乐增城分公司的委托代理人陈其丰、彭雯静，被告林锡良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐增城分公司诉称：雅居乐增城分公司接受委托为增城雍华庭小区提供物业管理服务，林锡良系该小区2栋501房（即荔星大道北2号2幢501房）业主，该房屋的建筑面积为98.84平方米，为电梯高层住宅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8条8.1.2的约定，该小区电梯高层住宅的物业服务费为每月2.5元/平方米，即林锡良每月应向雅居乐增城分公司支付物业服务费247.10元。自2013年8月起至2015年3月止，林锡良无故拖欠雅居乐增城分公司物业服务费6个月，共计1369.70元。期间，雅居乐增城分公司多次催缴，要求林锡良尽快支付物业服务费，但林锡良至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8条8.3.2的约定，如林锡良不按本协议约定的日期缴纳有关费用，林锡良应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向雅居乐增城分公司支付滞纳金，至2015年3月20日，滞纳金约493.30元。综上，林锡良的行为已构成违约，为维护雅居乐增城分公司及小区全体业主的合法权益，雅居乐增城分公司特向法院提起诉讼，请求判令，一、林锡良按每月247.10元的标准向雅居乐增城分公司支付2013年8月16日至2014年1月31日期间的物业服务费1369.70元；二、林锡良向雅居乐增城分公司支付滞纳金，自2013年8月16日起每日按当月所欠物业服务费的金额的千分之一计至付清之日止，暂计至2015年3月20日的滞纳金为493.30元；三、本案诉讼费用由林锡良承担。被告林锡良辩称，对于雅居乐增城分公司主张的物业服务费及滞纳金的计算方法没有意见。雅居乐增城分公司通知林锡良于2013年5月11日收楼，林锡良当时到现场签了收楼手续，并按照雅居乐增城分公司的要求预交了三个月的物业服务费，但当时林锡良对《前期物业服务协议》第8页第13条约定有异议，相关工作人员基于林锡良提出的异议收回了涉案房屋钥匙，为此，林锡良要求相关工作人员将其所签的收楼资料撕毁，工作人员当场将林锡良所签名的所有资料进行了撕毁。基于上述事实，林锡良认为在2013年5月11日并未办理收楼手续。事后，林锡良一直未收到相关通知，直至2013年11月，开发商又通知林锡良于2013年11月23日前去拿涉案房屋的信箱钥匙，林锡良于当日去拿钥匙时一并办理了收楼手续。因此，林锡良认为收楼日期应是2013年11月23日，物业服务费理应自2013年11月23日起计。林锡良同意自2013年11月1日起缴纳物业服务费，扣除林锡良在2013年5月预交的三个月物业服务费，林锡良实际应从2014年2月1日起续交物业服务费；自2014年2月1日起，林锡良已开始向雅居乐增城分公司按照缴纳了物业服务费，故林锡良不拖欠雅居乐增城分公司的任何物业服务费。经审理查明：2011年10月3日，林锡良与广州雅生房地产开发有限公司《广东省商品房买卖合同（预售）》，约定林锡良向广州雅生房地产开发有限公司购买荔城街荔星大道北2号2幢501房（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积为99.32平方米，房屋交付时间为2013年5月15日。2013年5月7日，广州雅生房地产开发有限公司及雅居乐增城分公司向林锡良发出《收楼通知书》，通知林锡良于2013年5月10日至5月15日期间到雅居乐增城分公司办理收楼手续。2013年11月23日，林锡良（甲方）与雅居乐增城分公司（乙方）办理涉案房屋收楼手续，双方签署了《房屋交接确认书》。同日，雅居乐增城分公司与林锡良还签署了《前期物业服务协议》，约定雅居乐增城分公司为林锡良购买的涉案房屋提供物业服务，建筑面积按《商品房买卖合同》约定为99.32平方米；物业服务费收费标准，多层住宅每平方米2.5元/月；物业服务费收取起始日期，发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业服务费；甲方须按本协议约定于每月10日前缴交当月物业服务费，乙方每月11日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际之日止每日10日前缴交物业服务费的千分之一计付滞纳金；如因甲方原因导致费用缴交失败或延迟，甲方应缴交滞纳金；等等。另，《前期物业服务协议》第13条约定，甲方的财产与人身安全的保险由甲方自行办理，乙方不承担对甲方的人身、财产的保险、保管责任。2014年8月9日，雅居乐增城分公司向林锡良发出《催款函》，内容为林锡良欠缴物业服务费1369.70元、滞纳金354.96元。2015年4月1日，雅居乐增城分公司以林锡良拖欠物业服务费为由，向本院提起诉讼。本案审理过程中，一、针对林锡良的答辩意见，雅居乐增城分公司作以下回应，林锡良与开发商签订的商品房买卖合同约定的交楼时间为2013年5月15日，其公司于2013年5月7日向林锡良发出收楼通知书，要求林锡良于2013年5月11日办理收楼手续，故林锡良的收楼时间应为2013年5月15日，物业服务费应从2013年5月16日起算，林锡良主张于2013年11月23日收楼，其公司不予认可。二、对于物业服务费及滞纳金的计算方式问题，雅居乐增城分公司称2013年8月16日至2014年1月31日期间每月的物业服务费为248.30元，其中8月16日至8月31日期间拖欠物业服务费为128.20元；2013年8月所欠物业服务费128.20元的滞纳金是从2013年8月16日起按当月所欠金额的每日千分之一计至付清之日，2013年9月所欠的物业服务费248.30元的滞纳金从2013年10月1日起按当月所欠金额的每日千分之一计至付清之日止，之后的滞纳金以此类推计算。林锡良对雅居乐增城分公司上述主张的物业服务费及滞纳金的计算方式没有异议，但不同意支付。三、雅居乐增城分公司陈述，其公司从2013年5月16日起向林锡良收取物业服务费，林锡良在2013年5月11日预交了三个月的物业服务费，扣除林锡良预交的三个月物业服务费，林锡良至今仍未支付2013年8月16日至2014年1月31日期间的物业服务费，林锡良对于2014年2月1日之后的物业服务费已如期支付。四、林锡良称，其在2013年5月11日办理收楼手续时对《前期物业服务协议》第13条内容提出异议，为此，雅居乐增城分公司收回了房屋钥匙，并同意将其所签署的收楼资料撕毁。雅居乐增城分公司回应称，林锡良上述所讲的情形属实，在林锡良不同意签订《前期物业服务协议》时，其公司是收回了涉案房屋钥匙，并将林锡良所签的收楼手续撕毁了；但林锡良拒绝收楼是因为对《前期物业服务协议》第13条约定的内容有异议，但该约定既未减轻其公司的义务，也没有加重林锡良承担的义务，故林锡良拒收房屋的理由不成立，林锡良不能以《前期物业服务协议》签订时间为缴交物业服务费的起始时间，应按《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间前来办理收楼手续，并缴交相应的物业服务费。以上事实除雅居乐增城分公司委托代理人及林锡良的陈述外，还有雅居乐增城分公司提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《收楼通知书》、《前期物业服务协议》、《催款函》，以及林锡良提供的《房屋交接确认书》等证据为凭。本院认为：雅居乐增城分公司与林锡良签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效，双方均应恪守履行合同义务。雅居乐增城分公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，故林锡良应按上述协议的约定交纳物业服务费。根据查明的事实，林锡良收到雅居乐增城分公司及广州雅生房地产开发有限公司发出的《收楼通知书》后，已按通知于2013年5月11日前往雅居乐增城分公司办理涉案房屋的收楼手续，由于林锡良对《前期物业服务协议》第13条约定内容有异议，雅居乐增城分公司将涉案房屋钥匙收回，经双方协商后，雅居乐增城分公司将林锡良所签的收楼手续撕毁，由此可见，林锡良当时并未接收涉案房屋。林锡良提供的《房屋交接确认书》显示，林锡良与雅居乐增城分公司办理涉案房屋收楼手续的时间为2013年11月23日，表明林锡良实际收楼日期为2013年11月23日。虽然双方于2013年11月23日签订的《前期物业服务协议》约定林锡良应自《交楼通知书》约定的交楼时间之日起支付物业服务费，但在此之前，林锡良并未接收涉案房屋，没有实际接受雅居乐增城分公司提供的物业服务，故雅居乐增城分公司主张林锡良应从2013年5月16日起缴交涉案房屋的物业服务费，理据不充分，本院不予采纳。林锡良主张应从其接收涉案房屋之日即2013年11月23日之日缴交物业服务费的抗辩理据成立，本院予以采纳。林锡良答辩称同意自2013年11月1日起向雅居乐增城分公司缴交物业服务费，扣除林锡良已预交的三个月物业服务费，即林锡良已向雅居乐增城分公司交清了2014年1月31日之前物业服务费。综上所述，现雅居乐增城分公司要求林锡良支付2013年8月16日至2014年1月31日期间的物业服务费及滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司增城分公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告雅居乐物业管理服务有限公司增城分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），并向广州市中级人民法院预交。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢艳晖二〇一五年六月十八日书记员  顾丽娟赖冠宇附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。