广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初3737号原告：黄曼玲，女，1949年6月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告：李华斌，男，1978年3月15日出生，汉族住广东省江门市蓬江区。两原告的共同委托代理人：黄宣干，广东天高律师事务所律师。被告：江门市鲁星建筑工程有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：岑卫朝委托代理人：敖景波，该公司员工。被告：江门市第一中学，住址：江门市。法定代表人：华明海委托代理人：陆小聪，该学校职员。被告：江门市夏友实业公司，住所地：江门市。法定代表人：马振钧。原告黄曼玲、李华斌诉被告江门市鲁星建筑工程有限公司（以下简称“鲁星公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年6月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理，原告黄曼玲及其委托代理人黄宣干，被告鲁星公司的委托代理人敖景波到庭参加了诉讼。经过该次审理后，原告申请追加江门市第一中学（以下简称“江门一中”）、江门市夏友实业公司（以下简称“夏友公司”）为本案的共同被告参加诉讼，于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告黄曼玲、李华斌及两人的共同委托代理人黄宣干，被告鲁星公司的委托代理人敖景波，被告江门一中的委托代理人陆小聪，被告夏友公司的法定代表人马振钧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄曼玲、李华斌诉称：李成为黄曼玲的丈夫、李华斌的父亲。2001年初，李成经人介绍，打算购买江门市教育建筑工程公司（以下简称“教育公司”）（后变更为被告鲁星公司）位于石湾直街的房屋。2001年1月15日，经协商，李成与教育公司签订《购买房屋合同书》，约定房屋的地点、面积、价格等。并约定违约责任为按销售金额的20%作为违约金。2001年1月16日，教育公司收取了李成的30000元定金，并向李成出具收据。但该房屋的房屋权属出现问题及相关配套工程无法实现，房屋一直处于烂尾状态，被告教育公司一直无法履行合同而构成违约。因江门一中与鲁星公司存在挂靠关系并委托夏友公司对鲁星公司进行管理，故江门一中、夏友公司应对鲁星公司的涉案民事行为承担连带责任。李成后于2012年5月2日因病去世，两原告作为李成的合法继承人，为维护两原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：一、被告鲁星公司向原告返还购房定金30000元，并按销售金额20%计算支付违约金111360元；二、被告江门一中、夏友公司对被告鲁星公司的上述债务承担连带清偿责任；三、由三被告负担本案诉讼费用。原告黄曼玲、李华斌在举证期限内提供的证据有：1、身份证、声明书、公证书、死亡医学证明书、户口本、证明，证明两原告的主体资格；2、江门市工商信息中心证明、核准变更登记通知书、企业机读档案登记资料，证明被告的主体资格情况；3、购买房屋合同书、收据，证明李成与教育公司签订的购买房屋合同，李成已支付30000元的事实。被告鲁星公司答辩称：一、关于本案诉讼主体。从原告提供的“购买房屋合同书”和“收款收据”中印章显示“教育公司”，从而推断原鲁星公司与原告方存在房屋买卖法律关系，是值得商榷的：本案所涉石湾直街房地产开发项目其真正的投资和受益人是江门一中及其下属企业夏友公司，原教育公司只是挂名而已。由于当时江门一中及夏友公司并不具备房地产开发资质，只好挂靠教育公司开发经营该项目，同时为便于夏友公司对该开发项目的房屋买卖，教育公司为其办理及提供了财务专用章（2）一枚、房地产开发合同专用章一枚及银行账户一个，供其专用于该开发项目。本案原告方提供的“购房合同”和“收款收据”正是李成与夏友公司直接签订和向其支付预付款的双方行为。我方对此毫不知情，亦与我方无关。况且，原教育公司100%股权业已经在2010年4月通过江门市交易中心公开转让方式出让，其全部出让资产（包括债权债务）并无包含本案所开发项目的债权债务。我方并不是本案的当事人，原告方应循原购房渠道向相关方主张相关权利。二、关于原告的诉讼请求。两原告方要求返还购房定金30000.00元，并按销售金额20%计付违约金111360.00元的诉求与事实不符。按照原告提供的《购买房屋合同书》中约定，涉案房屋（商铺）总价为556800.00元，签约付五万元订金，余款按工程进度支付，竣工后及ＸＸ路至莲平路开通交付使用时结清；乙方（李成）签订计划缴款时间应按时前来办理，如有违约则按合同应交总金额每日缴交滞纳金千分之拾，超过三个月不交清欠款，甲方作取消合同，收回房子，并按销售总金额扣回20%作违约金。但实际上李成签约时只支付了30000.00元，且至工程完工，亦未按工程进度支付过任何购房款，原告方一直违约在先。综上，我方认为：本案与我方无关，依法无须承担任何责任，请法院依法查实和裁判。被告鲁星公司为其答辩提供的证据有：1、《江门一中、市教育建筑工程公司、江门市夏友实业公司关于市石湾直街规划（一中部份）的挂靠协议》（以下简称“挂靠协议”），证明涉案标的所在房地产开发项目中，原教育公司只是被挂靠，真正的开发投资人是江门一中和夏友公司。2、夏友公司的承诺函，证明该项目房屋买卖签订合同及财务专用章等完全由夏友公司实业公司独立完成，并由其全部承担责任。3、江国资管[2010]26号《关于江门市鲁星建筑工程公司股权交易确认的通知》，证明原鲁星公司通过公开竞价交易合法方式完成整体股权转让、改制，受让标的公司已依法登记成立，与原公司不存在任何关联。4、江门市人民政府国有资产监督管理委员会出具的《关于石湾直街（一中部分）3#、4#楼（含4#楼与5#楼连体）历史遗留的确权问题的批复》、《关于江门市鲁星建筑工程公司实施整体股权转让改制的批复》、《资产评估结果汇总表》、《资产评估结果分类汇总表》、《固定资产——房屋建筑物清查评估明细表》。上述证据证明鲁星公司的前身与现公司的债权债务关系已经分清，主体已经变更了，鲁星公司不需要承担本案的相关责任。被告江门一中答辩称：首先，涉案房屋是由夏友公司挂靠鲁星公司进行开发的，夏友公司原属于我方的下属公司，现在已有独立的法人资格，开发主要由其负责开发，本案有关责任应由夏友公司承担。其次，李成没有按照购房合同的约定支付5万元订金，只是支付了3万元。另外，合同中对订金支付的时间没有约定，不合理，原告主张的违约金计算标准也没有依据。被告江门一中没有为其答辩意见提供证据予以证明。被告夏友公司答辩称：2001年，涉案房屋所在楼宇工程封顶，由于李成与我方的法定代表人是朋友关系，李成要求我方出售一间铺位给他，我方的法定代表人就带李成到售房部办理认购手续。在2003年我方致电李成询问其是否购买涉案房屋，若不购买，我方退回订金给他时，他没有做出回应。根据公平原则，应退回3万元订金给原告。现可由我方请示江门一中后再请示国资委及教育局，把相应的3万元订金退回给原告，请法院依法处理。被告夏友公司没有为其答辩意见提供证据予以证明。经审理查明：2001年1月15日，夏友公司以教育公司的名义，与李成签订《购买房屋合同书》，约定的主要内容有：一、购买房屋地点为石湾直街3#负二层、面积为46.40平方米的商铺，总金额为556800元。二、签约时支付50000元订金，余款按工程进度支付，竣工后及ＸＸ路至莲平路开通交付使用时结清。该合同并记载以下内容（原文）：1、乙方同意交付定金（空白）元正，签订购买之楼宇，应在（空白）日内办理首期缴款手续，如逾期办理，甲方则作自动取消合同处理，按合同法没收定金。乙方签约之房屋由甲方另行安排。2、乙方签订计划缴款时间，应按时前来办理，如有违约，则按合同应交总金额，每日缴交滞纳金千分之十，超过三个月不交清欠款，甲方作取消合同，收回房子，并按销售总金额扣回20%作违约金。房屋竣工后，由甲方发给房屋交付通知书，乙方接到通知书十天内前来办理一切接管手续、并交清应缴之购房款。3、预计房屋交付日期（空白）年（空白）月（空白）日，如遇不可抗拒的灾害及各类客观原因，则视实际情况延长交付使用期限。该合同书的“甲方”落款处由夏友公司现法定代表人马振钧签名，并加盖“江门市教育建筑工程公司房地产开发合同专用章”。2016年，李成支付30000元给夏友公司，夏友公司则开具加盖了“江门市教育建筑工程公司财务专用章（2）”的印章《收据》。另，1997年4月12日，由江门一中作为甲方、教育公司作为乙方、夏友公司作为丙方签订《挂靠协议》，约定的内容全文如下：江门一中（简称甲方），市教育建筑工程公司（简称乙方）和江门市夏友实业公司（简称丙方）三方在友好协商的基础上就市石湾直街规划（一中部分）的开发挂靠问题达成如下协议：一、三方关系。甲方委托丙方为这规划（一中部分）的甲方权益代表人，代表甲方权益对乙方进行开发业务资质的挂靠，即在整个开发业务，乙方同意丙方为甲、丙双方之代表。二、责任。①乙方同意对丙方提供有关开发的立项，报批、报建及办理有关房产项目的资质。具体手续由丙方办理。②丙方必须遵守有关政府的政策法令下经营，对乙方资质负责。如出经营问题，由丙方自行解决。③整个开发过程的经济结算，由丙方自负盈亏（乙方可为丙方开一独立帐户）与乙方无关。④丙方应按营业额的仟分之五（5‰）的金额向乙方缴纳作挂靠管理费，缴纳时间为即收即缴。⑤乙方应无条件地支持丙方办理有关本开发项目应享受到的国家有关优惠，优惠权益归丙方。三、权益。其余。①乙方同意于夏友实业公司楼下开设一主要售房处，挂上乙方开发部之招牌。②丙方亦同意乙方在其蓬莱路售房处销售本开发区房产。③本协议未尽事宜，由三方协商解决，有争议的由主管单位教育局仲裁。④本协议一式四份，甲、乙、丙及主管部门各存壹份。1998年5月25日，夏友公司向教育公司出具函件，其内容全文如下：由于方便开发，解决目前经济困难，我们拟将2#楼按期货先行销售，由于整个石湾直街开发挂靠贵公司，望贵公司能为我们合同盖章，并请刻一财务专用章，开发合同专用章，以备在银行开一专用户及售房签约使用。此三项将来发生的一切经济责任，由我司全部负责，请大力支持。2001年9月10日，教育公司经江门市工商行政管理局核准变更企业名称为鲁星公司。2010年2月8日，江门市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“江门国资委”）向江门市教育局（以下简称“市教育局”）发出江国资管[2010]6号《关于江门市鲁星建筑工程公司事实整体股权转让改制的批复》，同意市教育局提出的鲁星公司在剥离应收江门市中旅房地产开发公司和江门市丽苑置业有限公司的工程款、应付广东省七建集团基础工程有限公司的工程款及应交企业所得税款后，以净资产1239.22万元为转让底价按规定进入市产权交易中心进行整体股权转让。上述剥离的资产和负债由市教育局持有和管理。2010年5月13日，江门国资委向市教育局发出江国资管[2010]26号《关于江门市鲁星建筑工程公司股权交易确认的通知》，确认鲁星公司的整体股权（100%）移交给17名自然人。2010年6月11日，鲁星公司经工商行政管理部门审批，变更其股东名称和认缴出资金额、持股比例，并变更其集体所有制的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2016年12月1日，江门国资委向夏友公司发出江国资企管[2016]82号《关石湾直街（一中部份）3#、4#楼（含4#楼与5#楼连体）历史遗留的确权问题的批复》，对夏友公司提出的涉案房屋所在楼宇确权问题的请示批复如下：一、关石湾直街（一中部份）3#、4#楼（含4#楼与5#楼连体）不是鲁星公司改制资产。二、同意由改制后的鲁星公司代章办理关石湾直街（一中部份）3#、4#楼（含4#楼与5#楼连体）竣工验收、产权土地分割、单元分户确权、购房人不动产权及完税相关手续。三、夏友公司做好上述物业的产权明晰工作，防止产生产权二次纠纷。四、夏友公司及时将上述物业的确权情况及购房户房产证的办理情况等报告江门国资委及相关部门。又查明，黄曼玲与李成为夫妻关系，李华斌是黄曼玲与李成的儿子，案外人曾雪基是李成的母亲。李成于2012年5月2日病故，曾雪基于2013年8月28日前往广东省茂名市华夏公证处公证放弃对李成所有遗产的继承权。本院认为：李成与被告夏友公司（以教育公司名义）签订的《购买房屋合同书》，只是约定了房屋的的座落位置、建筑面积、价格，并没有对除订金外的房屋价款的支付、房屋竣工时间、房屋的交付时间等进行明确的约定，双方签订该合同的目的是由李成先认购有关房屋，待房屋竣工、达到交付条件后再协商有关付款和房屋交付事宜。因此，该《购买房屋合同书》实为房屋认购合同，本案为商品房预约合同纠纷。《购买房屋合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方当事人应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。李成因病去世后，原告黄曼玲、李华斌作为李成的第一顺序法定继承人，依法继承李成因履行《购买房屋合同书》而取得的债权合法有据，三被告对此亦没有提出异议，故本院予以确认。两被告在本案中虽没有明确提出终止《购买房屋合同书》的履行，但其要求返还定金、支付违约金的请求实际就是要求终止该合同的履行，故结合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：一、两原告提起本案诉讼是否已经超过二年的诉讼时效期间问题；二、两原告现申请终止《购买房屋合同书》是否合法有据及引起的民事责任的承担问题。一、两原告提起本案诉讼是否已经超过二年的诉讼时效期间问题。如前所述，涉案的《购买房屋合同书》实为认购合同，双方是为了确定在将来涉案房屋达到可以出售、交付使用条件时再确定有关买卖事宜而订立的合同，双方对该条件成就没有作出明确的时间限制，因此，诉讼时效的起算应当以双方约定的条件成就的实际时间开始起算。而涉案房屋所在楼宇至今仍没有达到合同约定中的“竣工后及ＸＸ路至莲平路开通交付使用”的条件，两原告依合同约定可能获得的权益是否受到侵害仍未确定，也就不存在两原告的起诉已经超过诉讼时效的问题。被告鲁星公司有关两原告的起诉超过诉讼时效期间的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。二、两原告现申请终止《购买房屋合同书》是否合法有据及引起的民事责任的承担问题。首先，两原告现申请终止《购买房屋合同书》是否合法有据的问题。自李成与夏友公司签订《购买房屋合同书》起至今已经超过十五年，而涉案的房屋尚未能达到双方约定的交付条件，而自然人购买房屋（商铺）的目的一般是自行使用、出租收益、投资等，该些目的均有一定的时间性要求和限制，李成签订合同的目的至今无法实现，更遑论李成已经病故，故两原告要求终止合同、退回订金的请求合法有理，本院依法予以支持。其次，两原告所要求的违约金问题。如前所述，本案为认购合同纠纷，双方当事人在合同中并没有明确约定剩余房款的支付时间和房屋的交付时间，而是以“竣工后及ＸＸ路至莲平路开通交付使用”作为明确双方下一步权利、义务内容的条件，而该条件至今没有成就，也就不存在下一步某一方当事人的权利受损、义务不予履行（房屋交付、剩余房款的支付等）的情况，两原告也没有就众被告存在的具体违约行为进行陈述和证明，且双方所约定的道路的开通一般不以众被告的主观意志和行为可以确定，众被告对此并不存在过错，故两原告要求众被告承担违约责任没有法律依据。但夏友公司以教育公司的名义与李成签订合同、收取订金确实占用了李成的资金，返还两原告的订金应当连同占用期间的孳息一并返还，该孳息以中国人民银行同期同类贷款利率计算较为适宜。其次，三被告之间对涉案订金及利息的返还与支付所应当承担的民事责任。从夏友公司、江门一中、教育公司所签订的《挂靠协议》看，涉案房屋所在楼宇的房地产开发项目是由江门一中委托夏友公司挂靠教育公司进行开发建设并由夏友公司进行销售的，开发收益除由夏友公司按营业额的5‰向教育公司缴纳挂靠管理费外，全部归江门一中和夏友公司所有。夏友公司并在实际中以教育公司的名义进行了开发和销售，故夏友公司作为实际的合同签订方、利益的获得者，应根据权利义务相一致、诚实信用的民事活动原则直接承担向两原告返还购房款30000元及支付利息的义务。同理，江门一中作为该开发项目的共同受益人，应对夏友公司的上述民事责任承担连带清偿责任，而教育公司作为被挂靠方则应在以夏友公司、江门一中的资产不足清偿涉案债务时承担补充清偿责任。教育公司在变更企业名称为鲁星公司后，虽发生了股权的全部转让，并且江门国资委明确了涉案房屋所在楼宇的产权不是鲁星公司改制后的资产，但江门国资委的有关批复所明确改制后的鲁星公司应剥离的债权债务和资产并没有包含鲁星公司在涉案房屋所在楼宇由夏友公司挂靠其资质、以其名义进行开发、销售而产生的债权债务和收益。故鲁星公司所提供的证据并不能证明涉案的债权债务在股权转让时已经剥离而不应承担，其以没有接收教育公司涉案债权债务为由提出的抗辩意见缺乏依据，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江门市夏友实业公司应当自本判决生效之日起五日内返还购房款30000元及利息（利息自2001年1月16日起至本院确定清偿之日止，以30000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告黄曼玲、李华斌。二、被告江门市第一中学对被告江门市夏友实业公司的上述第一项债务时承担连带清偿责任。三、被告江门市鲁星建筑工程有限公司在被告江门市夏友实业公司、江门市第一中学的资产不足以清偿上述债务时承担补充清偿责任。三被告逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告黄曼玲、李华斌的其他诉讼请求。本案受理费3127元，由原告黄曼玲、李华斌负担2463元，由被告江门市夏友实业公司、被告江门市第一中学、被告江门市鲁星建筑工程有限公司共同负担664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  张华理人民陪审员  刘 颖人民陪审员  蓝志想二Ｏ二Ｏ一六年十二月二十八日书 记 员  阮 茵书 记 员  谭京纶