上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第244号
上诉人（原审原告）柴妙达。
上诉人（原�原告）石忠英。
被上诉人（原审被告）张祥旺。
委托代理人张林沐。
被上诉人（原审第三人）上海宝原物业顾问有限公司。
法定代表人陆成。
委托代理人李志燕。
委托代理人梁晨。
上诉人柴妙达、石忠英因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柴妙达、石忠英、被上诉人张祥旺的委托代理人张林沐、被上诉人上海宝原物业顾问有限公司（以下简称“宝原公司”）的委托代理人李志燕、梁晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，柴妙达与石忠英原系夫妻，于2013年4月9日离婚。张祥旺于2009年7月24日登记为上海市宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“801室房屋”）房地产权利人。2013年3月31日，张祥旺（甲方）与柴妙达（乙方）、宝原公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买甲方801室房屋，总房价款为人民币（以下币种均为人民币）155万元。当日，张祥旺（甲方）与柴妙达（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定，乙方购买甲方801室房屋，转让价款为155万元；甲乙双方于本合同签订后53天内至中介方签订《上海市房地产买卖合同》；乙方于签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方首付款（含已付定金）145万元，甲方将收到的房款优先用于偿还银行贷款，办理抵押注销手续；甲乙双方于乙方钱款划入甲方帐户后7天内对房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付乙方，乙方支付甲方尾款10万元；甲乙双方于2014年7月25日前办理产权过户手续；交易税费由甲、乙方各自承担。2013年4月7日，张祥旺（甲方）与石忠英（乙方）签订《上海市房地产买卖合�》，约定，乙方购买甲方801室房屋，转让价款为155万元；甲乙双方确认在2014年7月31日之前办理转让过户手续。合同补充条款，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方；乙方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担本次交易所产生的税、费。合同附件三付款协议约定，乙方在签订本合同后50日内，将首期房价款142万元交给甲方，定金3万元转为首期房价款，共同构成全额首期房价款145万元；上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清欠抵押权人的借款余额，并将房地产他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交宝原公司代办抵押注销手续；待抵押登记注销后7个工作日内，甲乙双方赴宝山区房地产交易中心办理产权过户手续；待乙方取得房地产权证当日，甲乙双方对房地产进行验看清点，甲方将房屋交付乙方，同时乙方支付甲方尾款10万元。当日，张祥旺收取石忠英定金3万元。同日，张祥旺（甲方）与石忠英（乙方）签订付款协议。该协议约定，第一次付款3万元，在签订合同当天支付，甲方同意把房屋钥匙交由乙方保管；第二次付款72万元在2013年5月25日前支付；第三次付款70万元（用于银行还款），在2013年5月25日前支付，如果乙方在2013年5月25日没有支付给甲方，逾期每月甲方银行贷款所产生的利息由乙方承担，最晚付款时间在2013年9月30日前支付；第四次付款10万元在房屋过户当天支付。2013年4月7日，张祥旺（甲方）还与石忠英（乙方）签订了补充协议，约定，甲乙双方在801室（房屋买卖协议）第九、十条约定的逾期违约金经协商一致同意每日违约金为总房价款的千分之五，违约�总价的百分之二百作为赔偿时间从2013年4月7日开始；甲方承诺在2014年7月25日到2014年7月31日出售此房屋是满5年唯一一套住房（包括外地住房），若因过户时查出甲方不是唯一一套住房所产生的税费由甲方自行承担，此外甲方为到手155万元，所有费用由乙方承担。2013年4月中旬，柴妙达之子柴国浩支付张祥旺误工费1，500元。2013年5月25日、5月28日，柴妙达分别支付张祥旺房款66万元、6万元。2013年5月25日，柴妙达入住了801室房屋。
2013年7月，柴妙达、石忠英诉至原审法院，请求判令：确认柴妙达为801室房屋的共同购房人，张祥旺将801室房屋过户给柴妙达、石忠英；张祥旺将柴妙达、石忠英支付的首付款75万元专用于注销抵押；柴妙达、石忠英支付给张祥旺的误工费，及垫付的水、电费共计1，823.30元应确认为购房款；张祥旺赔偿损失5万元（含精神损失）。
2013年9月30日、10月14日，柴国浩分别转账支付张祥旺房款55万元、15万元。2013年10月18日，张祥旺还清了801室房屋上所欠的银行贷款。2013年12月20日，柴妙达、石忠英复婚。
原审审理中，柴妙达、石忠英提供：电费发票3张，金额共计306.50元；水费发票2张，金额共计22.40元。柴妙达、石忠英表示，上述水电费已由柴妙达、石忠英为张祥旺代付，该款应由张祥旺负担。张祥旺表示，同意承担上述水电费。
原审法院经审理后认为，石忠英与张祥旺签订的《上海市房地产买卖合同》及付款协议、补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。从石忠英与张祥旺签订的补充协议看，双方约定于2014年7月25日到2014年7月31日期间办理产权过户，柴妙达、石忠英现要求张祥旺将801室房屋产权过户给柴妙达、石忠英，不符合约定，法院不予准许。付款协议约定，石忠英于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付3万元，于2013年5月25日前支付第二、第三笔房款72万元、70万元（用于偿还银行贷款），于交房之日支付第四笔房款10万元。石忠英于2013年4月7日支付了张祥旺定金3万元，柴妙达于2013年5月25日、5月28日，分别支付了张祥旺房款66万元、6万元，柴妙达之子柴国浩于2013年9月30日、10月14日，分别支付了张祥旺房款55万元、15万元。石忠英与张祥旺约定以第三笔房款70万元偿还801室房屋所欠银行贷款，柴妙达、石忠英主张张祥旺应以第一、二笔房款75万元偿还贷款的意见，与约定不符，法院不予采纳。按照上述约定及实际付款情况看，柴妙达、石忠英未提前支付房款，柴妙达、石忠英以提前支付房款存在损失，要求张祥旺赔偿损失5万元的请求，法院不予准许。柴妙达、石忠英要求确认支付给张祥旺的误工费1，500元为房款，缺乏依据，法院不予准许。柴妙达、石忠英主张代张祥旺支付了水电费共计328.90元，张祥旺对此无异议，张祥旺应将该款返还给柴妙达、石忠英。
原审法院据此作出判决：一、张祥旺于判决生效之日起十日内，支付柴妙达、石忠英328.90元；二、柴妙达、石忠英要求张祥旺立即将宝山区电台路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利过户给柴妙达、石忠英等诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人柴妙达、石忠英不服，向本院提起上诉称：宝原公司工作人员李宝宏为收取佣金，违规操作，串通张祥旺，把柴妙达支付的首付款75万元另作他用，拒不还贷。且隐瞒“购房人属置换房，日后必将发生贷款一事及银行贷款到账必须在房产过户后”等事实，与张祥旺串通签订了石忠英一次性付款，却一年后才能办理房屋过户手续这样不公平的房屋买卖合同。由此造成了柴妙达、石忠英实际损失（包含精神损失）。故�求本院撤销原判第二项，改判支持柴妙达、石忠英的原审全部诉请。
被上诉人张祥旺答辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人宝原公司辩称，其同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，张祥旺表示，801室房屋于2013年5月25日之前产生的煤气费、物业管理费均由张祥旺承担。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。柴妙达、石忠英提出张祥旺作为出售人，与宝原公司工作人员共同向柴妙达、石忠英隐瞒了置换二手房银行贷款必须在房产过户后才能发放的事实，柴妙达、石忠英对此未提供证据加以证明，本院不予采信。而双方之所以约定在2014年7月过户，主要是出售房屋一方届时可节省相应税费，而根据双方“到手价”之约定，柴妙达、石忠英这样交易可减少部分交易成本。的确，如只看关于柴妙达、石忠英应支付款项的比例及时间这一部分，对于柴妙达、石忠英确非十分有利。然而，柴妙达、石忠英及张祥旺作为完全民事行为能力人，在签约之前，对上述条款之含义应予知晓；其次，若柴妙达、石忠英不能满足该条件，张祥旺不一定同意出售该房屋，双方极有可能无法达成买卖合同；最后，从买卖合同等材料上分析，并未有柴妙达、石忠英是以银行贷款作为支付房款等相关内容加以印证。另外，张祥旺在法院审理过程中收到柴妙达、石忠英支付的房款后，随即注销银行抵押。此举并未违反付款协议之约定。故柴妙达、石忠英要求张祥旺赔偿损失等上诉主张，本�亦不予支持。至于801室房屋2013年5月25日之前产生的煤气费、物业管理费，张祥旺表示其愿承担，柴妙达、石忠英可与张祥旺自行结算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人柴妙达、石忠英共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 俞 璐
代理审判员 徐 江
二〇一四年四月十四日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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