济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）历城民初字第3907号
原告高进录，男，生于1951年3月18日，汉族，住济南市。
委托代理人孟凡麟（特别授权代理），山东保君律师事务所律师。
委托代理人倪允鹏（特别授权代理），山东保君律师事务所律师。
被告赵磊，男，生于1970年1月9日，汉族，住济南市。
被告谢元珍，女，生于1950年11月24日，汉族，住济南市。
原告高进录与被告赵磊、被告谢元珍民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，后依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孟凡麟、被告赵磊到庭参加了诉讼，被告谢元珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告赵磊、谢元珍因经营及家庭需要，经东方正捷投资公司中介，于2014年3月17日以房屋抵押方式向原告高进录借款人民币450000元，约定借款期限4个月（自2014年3月17日起至2014年7月16日止），采用每月17日还息、到期全额还本的还款方式，借款利率为月息2.5%，逾期还款的，违约金为借款总额每天千分之一。2014年3月19日，双方办理了抵押登记，他项权证号为济房他证天子第XXXXXX号。但从2014年4月应付息时起，被告总以各种理由拖延不还。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1、被告偿还原告借款本金人民币45万元；2、被告偿还借款利息45000元；3、被告支付自2014年7月17日起至2014年11月16日期间的违约金54000元，并支付至实际付清本金之日期间的违约金；4、被告承担本案因诉讼所产生的一切费用（包括案件受理费、律师代理费、拍卖费等）；5、拍卖抵押房产（济房权证第XXXX**号房屋），所得价款优先清偿上述债务。
被告赵磊辩称，借款属实，用谢元珍的房产抵押也属实。经过东方正捷投资公司中介借款45万元。利息约定为月息2.5%，月息一月一付，第一个月利息支付了，第二个月后就没有再付。第一个月利息是借款当天就支付了11500元，还支付了15000元的中介费。当时没有约定违约金的情况。
被告谢元珍（缺席）未答辩。
经审理本院认定，2014年3月17日，原被告双方签订房屋抵押借款合同，约定：甲方（借款人）赵磊、谢元珍，乙方（出借人／抵押权人）高进录，丙方（抵押人）谢元珍。甲方因本人及家庭需要，向乙方申请借款，并以丙方谢元珍的房产作为借款抵押物。一、借款协议：借款总金额人民币450000元，大写肆拾伍万元整。借款期限肆个月，自2014年3月17日起至2014年7月16日止。借款利率为2.5%／月。借款的支付：借款及抵押手续办妥后1个工作日内，乙方将借款金额用现金或转账方式全额支付给甲方（或甲方指定银行账户），借款金额以借款合同或者收条记载最终金额为准。借款利息计算日期由甲方开出的借款借据（现金收讫条）或乙方银行转账凭证为准。本借款采用每月17日还息、到期全额还本的还款方式。违约责任：如果甲方到期不能全额偿还借款本金，则从逾期之日起视为违约，甲方自愿承担借款总额1‰／天的违约金。二、抵押协议：丙方谢元珍自愿以自己合法拥有的私有房产抵押给乙方作为履行还款义务的保证，并承担连带责任担保，抵押担保范围：包括但不限于主债权及其利息、违约金、罚息、损害赔偿金、债权人实现担保物权的费用及借款人应当承担的其他费用等。抵押物所有权证号：济房权证天字第XXXX**号，房地产坐落：天桥区某小区二区4号楼1-401。三、其他规定：如因争议诉至法院，则案件的诉讼费、财产保全费、乙方律师费等一切费用均由甲方承担。合同尾部甲方谢元珍、赵磊签字并捺印，乙方高进录签字并捺印，丙方谢元珍签字并捺印。合同附件《抵押房屋价值协议书》，约定：根据抵押双方协商一致，对抵押物现有价值估算为：600000元人民币，大写陆拾万整。协议尾部，抵押人谢元珍签字并捺印，抵押权人高进录签字并捺印。同日，被告谢元珍向原告高进录出具承诺函一份，载明：借款人谢元珍、赵磊，抵押人谢元珍于2014年3月17日与出借人高进录签订了《房屋抵押借款合同》，以位于天桥区某小区二区4号楼1-401（房产证号：天XXXX**）的房屋提供抵押担保。本人承诺：1、本人在济南市某小区54号楼东单元603有房屋一处，可作为抵押人及其家人的第二住所；2、本人保证在抵押人抵押房屋期间不对本人提供的第二住所做任何处分；3、如上述用于抵押房屋因《房屋抵押借款合同》约定之事由被法院强制执行，抵押人与其家人迁入本人提供的第二住所，以方便出借人实现其抵押权。承诺函尾部承诺人谢元珍签字并捺印。2014年3月17日，被告赵磊、被告谢元珍向原告高进录出具借条一份，载明：今借到高进录现金人民币肆拾伍万元整（450000），此款项由赵磊、谢元珍同意打入指定账户：户名：王倩开户行：工行银河支行。借条尾部借款人赵磊、谢元珍签字并捺印。2014年3月17日，原告高进录通过中国工商银行账户以银行转账方式向王倩账户转款438750元。原告陈述，签完合同后到银行办理的转款，原告身上有1万多元，以现金方式给了被告赵磊。2014年3月17日，被告赵磊、被告谢元珍于出具借条同一页向原告高进录出具收条一份，载明：今收到高进录现金肆拾伍万元整（450000），其中转账438750元，现金11250元。收条尾部被告赵磊签字并捺印，被告谢元珍签字并捺印。2014年3月19日，原被告双方办理抵押房产他项权证，他项权证号：济房他证天字第XXXX**号，房屋他项权利人高进录。另查明2014年11月17日，原告高进录与山东保君律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费25000元。
上述事实由原告提供的房屋抵押借款合同1份、借条1份、收条1份、银行转款凭证1份、房屋他项权证1份、谢元珍的承诺函1份、委托代理合同1份、代理费发票1份及原被告陈述予以证实，被告对证据的真实性无异议，本院对原告提交的证据予以采信，对上述事实予以认定。
本院认为，原、被告之间借贷法律关系，事实清楚、证据充分，是双方真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。原、被告应恪守诚信，依约行使权力、履行义务。被告虽辩称自己于借款当日支付第一个月利息共计11500元但并未提供相关证据予以证明，原告亦对此不予认可，对被告的主张本院不予支持。被告辩称抵押借款合同内容非本人所写，承诺函内容亦非被告谢元珍所写，但对借款合同及承诺函签字真实性无异议；被告谢元珍无第二套房屋。本院认为，被告赵磊、被告谢元珍作为完全民事行为能力人，应当有足够的辨别认识能力，在抵押借款合同及承诺函上签字确认足以推定两被告对合同内容及承诺函内容有充分了解与认识，应当对自己行为承担责任。根据原被告签订的《房屋抵押借款合同》及被告出具的借条，被告赵磊、被告谢元珍尚欠原告借款本金45万元，对原告要求被告偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持。原被告约定借款利息为月利率2.5%，超出同期银行贷款利率4倍，本院依法予以调整，利息计算方式为以45万元为基数，自2014年3月17日至2014年7月16日，以同期银行贷款利率4倍计算。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原被告双方于抵押借款合同中约定违约金按借款总金额的1‰／天计算远高于法律关于不得超过同期银行贷款利率4倍的规定，本院依法予以调整，违约金计算方式为以45万元为基数，自2014年7月17日起至本判决生效之日，按照同期银行贷款利率4倍计算。
根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”原被告签订的抵押借款合同合法有效，并依法办理房屋抵押登记，原告有权就担保财产（坐落于济南市天桥区某小区二区4号楼1-401室，房屋他项权证号：济房他证天字第XXXX**号）申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款优先受偿，对原告该项诉讼请求本院予以支持。
根据原被告双方签订的抵押借款合同第十四条第二款规定：“如因争议诉至法院，则案件的诉讼费、财产保全费、乙方律师费等一切费用均由甲方承担。”原告高进录为实现债权与山东保君律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费25000元，应当由两被告负担，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《最高人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决如下：
一、被告赵磊、被告谢元珍于本判决生效之日起十日内共同偿还原告高进录借款本金45万元。
二、被告赵磊、被告谢元珍于本判决生效之日起十日内共同支付原告高进录借款利息（以45万元为基数，自2014年3月17日至2014年7月16日，以同期银行贷款利率4倍计算）。
三、被告赵磊、被告谢元珍于本判决生效之日起十日内共同支付原告高进录违约金（以45万元为基数，自2014年7月17日至本判决生效之日，以同期银行贷款利率4倍计算）
四、被告赵磊、被告谢元珍于本判决生效之日起十日内共同支付原告高进录律师代理费25000元。
五、原告高进录有权就担保财产（坐落于济南市天桥区某小区二区4号楼1-401室，房屋他项权证号：济房他证天字第XXXX**号）申请法院进行拍卖、变卖，并就变价款优先受偿。
六、驳回原告高进录的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9390元，由被告赵磊、被告谢元珍共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 仪 挺
人民陪审员 陈爱梅
人民陪审员 殷家銮
二〇一五年五月八日
书 记 员 李 叶