江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4215号
上诉人（原审被告）侯育天，男，1966年4月25日生，汉族。
委托代理人李宝强，江苏焯燃律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李原玲，女，1959年11月8日生，汉族。
委托代理人杨丽，江苏长三角律师事务所律师。
上诉人侯育天因与被上诉人李原玲房屋租赁合同纠纷一案，不服南京浦口区人民法院（2014）浦民初字第3086号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
被上诉人李原玲原审诉称，双方当事人双方于2013年5月31日签订房屋租赁协议一份，约定李原玲将南京市浦口区创业新村3栋6号401室承租给侯育天，租期为2013年6月1日至2015年5月31日，租金季付，每月房租为1200元。2014年8月底，李原玲在收取房屋时发现室内电视机柜、窗台、书架上有毁损情况，双方就上述毁损多次协商处理未果。2014年9月21日，李原玲再次协商时，发现侯育天已经自行搬出。为维护李原玲合法权益，特向法院提起诉讼，要求：1、判令侯育天支付2014年9月份房租1200元、结清水电气费；2、判令侯育天赔偿李原玲经济损失2800元；3、诉讼费用由侯育天承担。
侯育天原审辩称，双方最初的租赁日期是2012年4月18日。李原玲收取了1000元押金，至今未退还。租赁过程中，侯育天共计为房屋维修支出1100元。侯育天于2014年9月22日搬出房屋，搬出原因是应李原玲的要求提前终止双方租赁协议而搬出。当时双方在短信中约定只要侯育天搬出，9月份的房租可以不用支付。李原玲主张的经济损失没有依据，水电气费没有具体数额，不符合诉请明确具体的要求，应驳回李原玲的诉讼请求。
原审经审理查明，双方当事人于2013年5月30日签订《房屋租赁协议》一份，约定由乙方（侯育天）租赁甲方（李原玲）所有的位于南京市浦口区高新科技开发区创业新村3栋401室的房屋，租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日，租金为1200元／月。房租按季结算并预交，租期不足半月的租金按半月收取，租期超过半月的租金按一个月收取。合同签订后，甲方收取押金1000元。经双方协商一致，解除租赁合同。侯育天房租交至2014年8月31日后于2014年9月22日搬出租赁房屋，侯育天搬出房屋时尚有水电气费未结清。李原玲分别于2014年11月7日缴纳房屋的电费191元、2014年11月4日缴纳房屋的水费248元、2014年11月5日缴纳气费16.9元，合计455.9元。
原审另查明，侯育天在居住期间，由于侯育天使用不当，造成部分家具及家装设施损坏。侯育天在居住期间对上下水管道进行了必要的维修疏通。根据侯育天提交的收据证明侯育天分别于2014年5月8日因下水疏通改造支付450元；2014年7月16日支付电洗空开2组及维修费共计200元；2014年8月12日支付上下水维修费用60元。对侯育天主张的购买浴霸及物品销售清单的金额侯育天无法证明与本案的关联性，不予认可。
上述事实有《房屋租赁协议》、收款收据、双方短信往来、照片等证据予以证实。
原审法院认为，李原玲与侯育天签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵守。在履行合同的过程中经协商一致解除合同，侯育天亦于解除合同后搬出租赁房屋，系双方当事人合法行驶权利的行为，原审法院予以认可。解除合同后双方由于交接问题产生纠纷造成本案的诉讼。对李原玲要求侯育天支付2014年9月份房租并结清水电气费的诉讼请求，原审法院认为，双方经协商一致解除合同，侯育天亦认可其于2014年9月22日搬离出租房屋，根据双方签订的《房屋租赁协议》约定：租期不足半月的租金按半月收取，租期超过半月的租金按一个月收取。根据该约定，侯育天应支付李原玲2014年9月的房屋租金1200元。侯育天在原审庭审中辩称李原玲同意其可以不支付2014年9月租金的意见李原玲并不认可，侯育天亦无证据予以证明，水电气费系侯育天使用房屋过程中产生的费用，应由侯育天承担。因此，对李原玲要求侯育天支付2014年9月份租金及结清水电气费的诉讼请求原审法院予以支持。对李原玲要求侯育天赔偿经济损失2800元的诉讼请求，双方对侯育天使用房屋过程中造成房屋部分损坏的事实无异议，对损坏的金额双方差异较大。原审法院认为，李原玲没有确实的证据证明物品损坏的损失具体为多少，2800元的诉讼请求仅是估算。侯育天在原审庭审中认可物品损坏金额为400元。由于物品损坏的事实确实存在，若再要求双方对损失金额进行鉴定将扩大双方的损失，而且对部分物品的损失也无法证明是侯育天使用不当还是自然损耗，因此，对李原玲房屋中家装及家具的损失金额原审法院酌定600元。原审庭审中，侯育天辩称其为房屋维修支付费用共计710元以及缴纳的押金1000元应予以扣减的意见原审法院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，原审法院判决如下：一、侯育天于判决生效之日起五日内支付李原玲房屋租金1200元及水电气费455.9元。二、侯育天于判决生效之日起五日内赔偿李原玲损失600元（上述两项费用侯育天合计应支付李原玲2455.9元。扣除李原玲应退还侯育天的押金1000元及房屋维修费用710元，侯育天还应支付李原玲545.9元）。一审案件受理费50元，由侯育天承担。
上诉人侯育天不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审。其上诉理由为：1、原审判决认定事实错误。原审认定双方协商一致解除合同，存在错误；租赁合同应是由被上诉人违法解除所终止。上诉人在原审中已提供了双方的往来短信以证明是被上诉人要求上诉人搬出租赁房屋，为此双方还报了警，所以合同不可能由双方协商解除；原审的认定实际上剥夺了上诉人追究被上诉人违约解除合同的责任。原审认定上诉人在居住租赁房屋期间造成部分家具及家装设施损坏，存在错误；该损失是否由上诉人使用不当造成及损失数额均没有任何证据证明。再次，上诉人在原审中提交的短信已证明，只要上诉人2014年9月搬离租赁房屋，被上诉人即不要求上诉人支付房租，该证据的真实性已为被上诉人认可，但原审对该事实却未认定，造成本案适用法律错误。最后，水、电、气费用均是上诉人搬离该房屋后两个月才缴纳，而且该费用中不能排除有被上诉人自行使用的费用；原审认定水、电、气费用有误。2、原审程序存在错误。对于家具家装损失及水、电、气费的认定均应由专业鉴定机构进行，而原审直接认定了上述数额，存在程序重大错误，且举证责任应由被上诉人承担。3、原审没有区分上诉人搬离租赁房屋前后的水、电、气费数额，而直接判决上诉人承担全部费用，存在法律适用错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，发回重审。
被上诉人李原玲二审辩称：上诉人提前违约解除合同，擅自搬出，并未经被上诉人同意。根据房屋租赁协议第六条约定，租赁期满前提前退房必须要结清水电费用，但上诉人仅仅发短信告知被上诉人，并未履行相应手续，故应认定上诉人违约在先。上诉人单方认为被上诉人在短信中同意其搬离就免交房租，只是一种假设。关于水电气费，上诉人搬离后房屋一直空置，故上述费用均为上诉人使用所产生。关于家具损失，上诉人在短信与原审庭审中均承认部分损失系其造成。综上，请求二审法院驳回上诉人的请求。
上诉人候育天对原审认定的事实异议之处在于：原审认定双方经协商一致解除合同，与事实不符。上诉人购买浴霸确为事实，如被上诉人未取走的话，该浴霸还在房屋中。其在原审中并未认可物品损害由其造成，也未认可损害数额。被上诉人李原玲对原审查明的事实不持异议。
上诉人候育天在二审中未提交新证据。被上诉人李原玲提交了涉案房屋水表抄表记录、电费明细（电脑屏幕照片打印件）及房产证复印件，上诉人对房产证复印件的真实性予以认可，本院对其予以确认。上诉人还认为水表记录抄表员身份不明，电费明细仅为电脑屏幕打印件，故对该两份证据的真实性、关联性均持异议。本院认为，因该两份证据的来源无法确认，故本院对其真实性、关联性依法不予确认。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应遵守。双方在履行合同的过程中，一致同意提前结束租赁关系，承租人候育天亦搬出涉案房屋，故原审法院认定双方协商同意解除合同，并无不当。如上诉人认为其因解除合同而遭受损失，其可依法另行向被上诉人主张。上诉人还认为其提供的短信可证明只要上诉人2014年9月搬离租赁房屋，被上诉人即不要求上诉人支付房租，但现有证据并不能证明被上诉人明确作出放弃房租的表示，故上诉人这一上诉理由不能成立。原审庭审中，上诉人亦认可其居住租赁房屋期间造成部分家具及家装设施损坏金额为400元，故原审据此酌定损失数额，并无不当。对于水、电、气费用，根据双方租赁合同之约定，租赁期满前提前退房，被上诉人应当结清水电费用；但被上诉人相关水、电、气费用缴纳时间均发生于2014年11月，其亦未能合理说明上述费用全部发生于上诉人使用租赁房屋期间，原审认定上诉人应承担全部水、电、气费用，存在不当。结合本案情况，本院酌定上诉人应当承担228元水、电、气费用。
综上，原审判决认定事实清楚，但在法律适用上存在瑕疵，应予变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3086号民事判决第一项为：侯育天于本判决生效之日起五日内支付李原玲房屋租金1200元及水电气费228元。
二、变更南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第3086号民事判决第二项为：侯育天于本判决生效之日起五日内赔偿李原玲损失600元（上述两项费用侯育天合计应支付李原玲2028元。扣除李原玲应退还侯育天的押金1000元及房屋维修费用710元，侯育天还应支付李原玲318元）。
二审案件受理费50元，由上诉人侯育天负担25元，被上诉人李原玲负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一五年十月十四日
书 记 员 孙雪松