河北省威县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）威民一初字第799号
原告王占伟，职工。
原告王占彬，威县财政局职工。
二原告委托代理人潘明欣，威县政府法制办公室干部。
被告中国农业银行股份有限公司威县支行。
法定代表人石洪刚，该支行行长。
委托代理人米京涛，河北正扬时代律师事务所律师。
委托代理人高宁博，该支行科员。
原告王占伟、王占彬诉被告中国农业银行股份有限公司威县支行（以下简称威县农行）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员田家富适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王占伟及王占伟、王占彬的委托代理人潘明欣和被告中国农业银行威县支行的委托代理人米京涛、高宁博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王占伟、王占彬诉称，2007年7月14日原告王占彬通过投标买得被告中国农业银行威县支行的城关分理处房屋宅基一处，该房屋位于朝阳路中段路南。后王占彬转让给王占伟所有。因该房屋原来已是被告的经营场所，形成在被告无据占用18个月后才与被告明确租赁关系，原告王占伟以本人的名义与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定被告租赁原告的房屋院落，期限自2009年1月1日至2018年12月31日止，共计10年，年租金33，000元，共计33万元。被告承租后未对无据占用期间进行协商补偿，并擅自对承租房屋进行了改建。在房屋租赁合同未到庭的情况下，应被告的要求又对房屋租赁合同进行了变更，重新签订了2012年10月30日的房屋租赁合同，变更后的合同约定房屋租赁期自2011年1月1日至2012年12月31日，年租金48，000元。租赁期满后被告擅自离开、未交接、未补偿、为恢复原状形成房屋闲置，现依据民法的相关规定，将该争议案件诉至法院，请求法院依法判令：1、被告立即补偿无据占用期间18个月的房屋损失49，500元；2、恢复房屋原状，或赔偿工料损失109，236元；3、赔偿闲置房屋损失24，000元，至执行完毕之日止。
被告威县农行提交了书面答辩状，其辩称，原告的第一个和第二个诉讼请求均已超过诉讼时效，应当依法驳回。2011年1月1日，双方签订了房屋租赁合同，该合同到期日是2012年12月31日，合同到期前两个月，答辩人依照合同的约定与被答辩人解除了租赁合同，此后，及时与被答辩人办理了交接手续。因此，该房屋闲置，答辩人不存在任何责任，其损失应当由被答辩人自行承担，法院不应支持其第三个诉讼请求。另外，当庭补充称，原告的第一项诉讼请求没有依据，2007年7月14日被告将城关分理处卖给原告时，已经在拍卖文件中声明被告享有该房屋的使用权至2009年7月1日，在该日期前农行仍然享有该房屋的使用权，没有理由向原告支付租金，但是原、被告租赁合同开始于2009年1月1日，被告如期如数支付了原告租金，实际上从2009年1月1日至2009年7月1日仍然享有该房屋的使用权，这半年的租金原告取得没有合法依据，应当返还这半年租金，被告已经就此提起了反诉，而且原告该项请求发生于2009年以前，已经超过了诉讼时效，应当予以驳回；原告的第二项主张，首先原告要求恢复原样赔偿损失没有依据，原告购买的是农业银行的营业网点，购买前是银行网点，购买后仍然是银行网点，其所谓的恢复原样，原样是什么无法确定，其所称的损失只是单方列的清单，不能作为证据使用，其次依据《中华人民共和国合同法》释义第二百三十五条的规定，返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态，这说明租赁物的返还状态应当是按照租赁物的性质使用后的状态，被告返还原告租赁物完全符合该条的规定，再次原告的该项主张发生在两年以前，也已经超过了诉讼时效；原告的第三项主张，被告已经合法地履行了解除合同以及交接手续，该房屋的闲置是由原告拖延出租造成，损失应当自负，被告不承担任何责任。
原告为支持自己的诉讼请求，向法院提交了以下证据：1.租赁合同两份；2.恢复表一份；3.房屋转让协议一套；4.证人证言一份；5.擅自改建的照片三十张。
被告方质证意见为：对证据1两份房屋租赁合同真实性无异议，2011年1月1日双方变更了原来的租赁合同，该变更后的租赁合同既没有提及房屋改造、装修的事情，也没有提及原告第一项主张所谓损失49，500元，原告如存在上述损失应当在续签合同时进行主张，现在原告才主张明显已经超过诉讼时效；对证据2东街营业所恢复表，该表真实性存在异议，首先是单方出具的，没有任何的签字或盖章，不具有证明效力，无法证明被告存在过装修、改造的事实，就原告所列的具体项目，如空调、暖气片、管道、锅炉、水泵等财产即使有也是房屋转让以前被告的资产，其他项目也无法证实具体存在。对该表第二页质证，首先无法证明被告有改造装修的事实，其次被告依照2011年所签订合同解除租赁关系交付房屋，并不存在违约，不应对原告承担损失，原告所称到期前一个月通知被告没有证据证明；对证据3，首先该宅基转让协议书并非原件，其次该宅基转让协议书转让的是宅基，协议书中重点列出了该宅基东西长25.03米、南北长26.6米，其转让的是该处的宅基地所有权和使用权，2007年7月13日被告的拍卖公告中有“中国农业银行威县支行二处房产的说明”，明确约定该房产的使用权归中国农业银行威县支行，2009年7月1日后归原告使用，该处房屋属于没有通过审批无法办理证件的房产，其转让靠双方约定，2007年7月13日的拍卖转让是对房屋的约定，原告提交的2007年7月14日的转让协议，实际上是对宅基的转让，这说明2009年7月1日前被告对房屋的使用权是没有疑问的；对证据4证人证言，被告有相反证据提交，稍后提交；对证据5照片，对其真实性存有异议，照片上既不显示时间也不能说明是对分理处的改建，更无法反映其所提供的东街营业所恢复表的内容，其次，假使原告的照片真实，也说明原告在2009年就明知了被告有装修的行为，而且未当场提出异议，这是对装修的默认和同意，从2009年明知的情况下到现在才提出主张，显然超出了诉讼时效。
被告提交的证据有：1.2011年签订合同一份；2.解除租赁合同通知，通知时间是2012年12月30日，签收人王占伟，证明被告在合同到期日前两个月合法解除与原告的租赁合同；3.房屋交接通知一份，证明被告与原告进行了交接，原告将钥匙取走；4.河北益鑫拍卖有限公司提供的资料清单一份，证明双方对该出房屋进行了拍卖转让，其中的“中国农业银行二处房产的说明”明确写明威县支行对该处房产的使用权到2009年7月1日；5.刘汝章证言一份（刘汝章未到庭），2013年元月搬出原告房屋是由个人行为造成的，并非农业银行的代理或者职务行为，其迟延搬出不影响双方解除合同的效力。
原告的质证意见为：对证据1，该合同是真实的；对证据2真实的，但双方均没有按照解除通知履行，刘汝章的证明可以证明在解除合同以后被告才搬出的；对证据3，房屋没有进行交接，该通知是搬出后给的，被告搬出时原告多次要求房屋交接，被告拒接交接；对证据4，根据拍卖法的有关规定，在拍卖成交后签订拍卖成交确认书进行财产交割后，拍卖标的物的所有权、使用权、占有使用处分权归竞买人所有，被告主张从交割日至2009年7月1日使用权归被告所有，与法律相悖，与2007年7月14日原、被告双方签订的房屋宅基转让协议书相违背，协议书明确约定该宅基房屋所有权、使用权归中标人王占伟所有，因此在财产交接后被告仍然持有一定期限使用权的主张违背法律没有依据，但是注意到在拍卖成交后附条件使用一说，但该使用不是被告有使用权而是被告使用原告的房屋宅基，它是私有财产不是被告财产，可以使用但必须是有偿使用，因为在此案中原告已经主张了权力，应当是有偿的；对证据5，刘汝章在本案为原告和被告分别作了证人证言，为原告做了证明了在解除租赁合同以后被告仍然居住着该租赁标的物，这是客观的真实的，因此原、被告均没有异议，法院应当予以确认，但刘汝章在为被告做的证明中陈述“居住的原因是个人行为与被告无关”这是明显的与被告有利害关系的结果，是不真实不客观的，因为该居住行为是租赁行为继续和延续，是租赁合同解除通知没有切实履行的客观真实表现。
另外，被告申请证人出庭作证，证人出庭接受了双方当事人及法庭的询问。
经审理查明，2007年7月13日，原告王占彬通过河北益鑫拍卖有限公司拍卖购得“中国农业银行威县支行城关分理处”房产一处，原告王占彬为此支付了价款（包括佣金）共计29.4万元。2007年7月14日，中国农业银行威县支行与原告王占彬签订了关于“中国农业银行威县支行城关分理处”的房屋宅基转证协议书，该协议书明确约定了该处房产的位置和概况，并明确约定：“自转让之日起，该宅基房屋所有权、使用权归中标人王占彬所有”。原告王占彬购买上述房产后，随即将该房产的所有权给了其弟即本案原告王占伟。2008年7月21日，原告王占伟与威县农行签订了房屋租赁合同，双方约定将上述房屋出租给乙方使用，租期自2009年1月1日至2018年12月31日，双方还对其它一些事项作了规定。2011年1月1日，原告王占伟与被告威县农行又重新签订了房屋租赁合同，租赁期限自2011年1月1日至2012年12月31日，双方约定“乙方（威县农行）擅自对房屋进行装修，装饰或添置新物的，甲方（王占伟）可要求乙方（威县农行）恢复原状或赔偿损失。”、“租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。”双方还对其他事项做了约定。2012年10月30日，威县农行向王占伟发出通知一份，主要内容为“2012年12月31日的合同到期后，不再租赁该房产”。
另查明，该处房产自2007年7月13日被拍卖前一直至威县农行城关分理处搬出，威县农行城关分理处一直在使用该处房产。自2009年1月1日至2012年12月31日的租赁费被告已付清。
上述事实由租赁合同两份、拍卖手续一套、房屋宅基转证协议书一份、2012年10月30日通知一份及当事人的当庭陈述予以证实。
庭后本院多次组织双方调解，但未调解成功。
本院认为，根据庭审看出，原告王占彬将其通过拍卖购得的威县农行城关分理处赠与给原告王占伟，其二人认可，应视为该房产的实际权利人为王占伟，王占伟有权对该房产进行处分。所以原告王占伟与被告威县农行签订的租赁合同有效，因2011月1月1日签订的2年期租赁合同时间晚于2008年7月28日签订的10年期房屋租赁合同，应视为对10年期合同的变更，所以该2年期合同是双方真实意思表示，双方应按合同约定享有权利和承担义务。
对原告王占伟的第一个诉讼请求，本院认为，从原被告于2007年7月14日签订的房屋宅基转证协议书来看，该协议书明确约定自转让自日起，该宅基房屋所有权、使用权归原告所有。虽然被告抗辩称该处房产的使用权拍卖时说明保留至2009年7月1日，但该情况说明在拍卖程序过程中未显示向原告说明，且该说明的日期为2007年7月1日，即便有效也被双方于2007年7月14日签订的房屋宅基转证协议书所替代，所以自2007年7月14日至2009年1月1日的房产被威县农行占用，其应支付相关费用，对于被告抗辩称超过诉讼时效，通过庭审和相关证据可知，原被告双方并未对该期间的租赁费用和给付时间进行约定，原告的权利受损应从起诉之日开始计算，故该期间的损失被告应支付原告，参照2008年双方签订的租赁合同的租赁费用，被告应支付原告17个月15天的占用费48，125元。
对原告要求的恢复原状或赔偿工料损失109，236元的诉讼请求，本院认为，该房产自拍卖前属于农行的营业场所，至2012年12月31日，也一直由威县农行城关分理处使用，原被告双方在签订房屋转让协议和租赁和合同时，仅对房产的位置、面积做出表述，未对该房产内的具体设施和物品进行登记造册或拍照留存，本院无法对原状进行具体认定，原告所诉恢复表的具体设施原来存在与否无法认定，原告可待证据中充分后另行起诉。
对原告关于赔偿闲置房屋损失24，000元的诉讼请求，本院认为，根据双方租赁合同的约定，“租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。”被告虽然按合同约定于合同到期前2个月向原告发出解除通知，但到期后，被告并未按约定向原告交接该房屋及附属设施，虽然被告提供了2012年12月31日的通知一份，但该通知仅是被告单方出具，并未显示送达原告；原告王占伟自收到解除合同通知后，应知道解除合同日期，其应在租赁到期后及时与农行协商交房事宜，本案因双方原因致使房屋未交接完成，通过庭审查明原告于2013年1月5日去农行交接钥匙，应视为接手该房屋，对合同到期后至2013年1月5日的的损失，威县农行和王占伟均应承担。参照双方租赁合同的每年48，000元的租赁费，威县农行应赔偿原告该期间的损失2，300元。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百三十条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告中国农业银行股份有限公司威县支行应支付原告王占伟自2007年7月14日至2009年1月1日的占用费48，125元；
被告中国农业银行股份有限公司威县支行应支付原告王占伟闲置房屋损失2，300元；
驳回原告王占伟、王占彬对被告中国农业银行股份有限公司威县支行关于恢复原状或赔偿工料费损失的诉讼请求。
上述义务被告应于判决生效后五日内给付原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1，980元，由原告负担1，434元，被告负担546元（原告已垫付，由被告直接向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判员 田家富
二〇一四年十二月二十五日
书记员 耿淑笑