湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终1038号
上诉人（原审第三人）：长沙市化工研究所，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路***号。
法定代表人：周建明，所长。
委托诉讼代理人：蒋烨丽，湖南融源律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：湖南银轩置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路108号长沙市化工研究所HK楼501房。
法定代表人：曾凯，总经理。
委托诉讼代理人：李可建，湖南融源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路28号。
负责人：方美丽，业委会主任。
原审被告：湖南伊贝购投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动路312号（长沙市化工研究所）第6栋102室。
法定代表人：曾国伟，总经理。
委托诉讼代理人：周光耀，男，1966年3月26日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系该公司副总经理。
原审被告：梅喜洪，女，1972年9月7日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
原审被告：长沙市雨花区梓悦宾馆，住所地湖南省长沙市雨花区梓园路28号劳动路与梓园路交汇处东北角四海怡家*楼。
经营者：李雪辉。
原审第三人：李雪辉，男，1962年11月24日出生，汉族，住湖南省。
上诉人长沙市化工研究所（以下简称“化工研究所”）、湖南银轩置业有限公司（以下简称“银轩置业公司”）因与被上诉人长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会（以下简称“银轩铭誉业委会”）、原审被告湖南伊贝购投资管理有限公司（以下简称“伊贝购公司”）、梅喜洪、长沙市雨花区梓悦宾馆(以下简称“梓悦宾馆”)、原审第三人李雪辉恢复原状纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
化工研究所不服原审判决，向本院上诉称，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判如下：一、驳回银轩铭誉业委会的诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审对103房的权属问题认定错误，适用法律错误。一、《勘测成果表》中对103房的描述是“用途不明确”，即103房不能直接认定为与消防控制室一样属非专有部分。二、103房不仅没有列入公共部分面积由业主分摊，反而作为独立专有的部分，分摊了公共面积。三、消防控制室面积为20.62㎡，符合国家标准。根据国家标准GB50116-98的规定，一类建筑消防控制室应不小于18㎡，故现在的消防控制室面积为20.62㎡符合国家标准，未损害全体业主的权益。原审判决化工研究所向银轩铭誉业委会支付103房的占有使用费92907元，属于超诉讼请求判决，也违反了权利义务对等的原则，此项判决无事实和法律依据。四、一审直接判决化工研究所支付租金，反而没有判决伊贝购公司承担任何责任，明显属于超诉讼请求判决，也违反了当事人意思自治和不告不理的原则。五、92907元是依据伊贝购公司和梅喜洪之间的租赁合同计算所得，不是第三人化工研究所的租金数额，原判事实不清，也违反了权利义务对等的原则。六、出租房屋的合理成本也未依法扣除。七、原审判决没有认定上诉人化工研究所为侵权人，就不能判决上诉人承担民事责任，伊贝购公司与上诉人之间的关系应该另案处理。综上所述，请求贵院依法改判，驳回银轩铭誉业委会的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。
银轩置业公司述称:我方同意化工研究所的上诉意见。
伊贝购公司述称：我方同意化工研究所的上诉意见。
银轩置业公司不服一审判决，向本院上诉称：一、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;二、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、银轩铭誉业委会没有举出证据证明其成立和管理规约经过了合法的程序，诉讼主体不适格。本案中，银轩铭誉业委会一直没有提交“两个过半”同意的证据，没有提交召开第一次业主大会的资料，其对自身身份的合法性无法证明，对小区管理规约是否通过业主大会讨论没有证明等等，故银轩铭誉业委会主体不适格。二、原审对103房的权属问题认定错误，适用法律错误。（一）《勘测成果表》中对103房的描述是“用途不明确”，即103房不能直接认定为与消防控制室一样属非专有部分。（二）103房不仅没有列入公共部分面积由业主分摊，反而作为独立专有的部分，分摊了公共面积。（三）消防控制室面积为20.62㎡，符合国家标准。
化工研究所述称：我方同意银轩置业公司的上诉请求。
伊贝购公司述称：我方同意银轩置业公司的上诉请求。
银轩铭誉业委会经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，向本院提交了书面意见：一、将消防控制室的部分面积标为103房，并注明“用途不明确”，违反了建设规划。1、我会在一审提交的《竣工图》和《报建图》均证明，铭誉大厦门庭东侧是消防控制室，面积为57.2㎡。2、我会在一审提交的《勘测情况与报建图差异对照表》及所附1层报建图和1层实测图证明：银轩置业公司只要求把一层的两户商业用房改为三户，消防控制室隔出一间可独立进出的房间，并非要分割一部分作商业门面，对此规划局批示：不作规划变更。因此，《竣工图》显示的消防控制室符合规划要求。3、《勘测成果表》将消防控制室的一部分标为103房，并注明用途不明，显然违反了上述建设规划。二、共有建筑面积分摊方案不能证明“103房”的面积没有分摊。1、上诉人在二审提交的《共有建筑面积分摊方案》，我会对其真实性、合法性有质疑，该方案仅盖有长沙市测绘成果专用章，不是长沙市不动产档案管理中心出具的楼盘档案资料，其真实性与合法性有待证明。2、该方案明确显示：第1层消防控制室为共有建筑面积，根据报建图和竣工图显示：该室的建筑面积为57.2㎡。3、因该方案没有列出共有建筑面积的数量，根据竣工图判断，消控室的建筑面积为57.2㎡，还面积已分摊到大厦的全体业主，即该室已为全体业主所购买，上诉人要证明该103室的面积没有分摊的主张，必须出具分摊面积计算表。三、户室面积对照表不具有真实性和合法性，不具有证明力。1、该表在一审已由上诉人举证，不是新证据。2、从该表的内容来看，使人大吃一惊。以第四页为例：该页排列了从101到104的分摊面积，显示：101的分摊系数为7.82%，102的分摊系数为12.58%，103的分摊指数为5.29%,104的分摊指数为5.37%，而410的分摊指数却高达27.95%，上述分摊系数是从何而来，其依据又是什么？不具有真实性和合法性，开发商必须向业主作出合理解释。请求人民法院依法驳回上诉、维持原判。
银轩铭誉业委会向一审法院起诉请求：1.判令伊贝购公司将铭誉大厦消防控制室出租给梅喜洪、梓悦宾馆做酒店大厅的部分恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）并交付给银轩铭誉业委会使用，梅喜洪、梓悦宾馆及化工研究所、银轩置业公司、李雪辉承担连带责任；2.伊贝购公司将已经产生的租金92907元支付给银轩铭誉业委会（自2014年6月23日起计算至2015年10月22日止，按伊贝购公司与梅喜洪签订《房屋租赁合同》约定租金标准计算），梅喜洪、梓悦宾馆及化工研究所、银轩置业公司、李雪辉承担连带责任；3.本案的诉讼费用由伊贝购公司、梅喜洪、梓悦宾馆及化工研究所、银轩置业公司、李雪辉承担。
一审法院经审理查明：一、铭誉大厦（又名银轩铭誉）坐落于长沙市××××号，由化工研究所与银轩置业公司合作开发，该大厦规划审批为地上33层，地下3层，框剪结构，设计用途为办公，工程名称为四海怡家。银轩置业公司在《项目合作开发协议书》内承诺化工研究所分得新建大楼商场产权建筑面积为3100平方米，按建筑面积分配第一层不少于900平方米。2013年6月13日，银轩置业公司向化工研究所进行了房屋交接（含103室），化工研究所随后将交接房屋整体出租给伊贝购公司并根据约定收取了租金。
2014年6月23日，伊贝购公司与梅喜洪签订《房屋租赁合同》，约定将银轩铭誉大楼入口大堂处、建筑面积约37平方米（即103室）出租给梅喜洪，租赁期自2014年6月23日至2022年6月23日，用途为梓悦宾馆酒店大堂，租房保证金为17205元，2014年6月23日至2015年6月23日租金标准为155元/㎡/月，2015年6月23日至2016年6月23日租金标准为162.75元/㎡/月。梅喜洪于2014年6月25日向伊贝购公司交纳103室租金和保证金共计77423元，李雪辉于2015年8月5日向伊贝购公司交纳2015年6月23日至2016年6月23日租金60000元。李雪辉系与梅喜洪合伙经营梓悦宾馆。
二、《铭誉大厦一层竣工平面图》（以下简称《竣工图》）显示大楼入口走道东侧为消防控制室，建筑面积为52.7㎡。铭誉大厦《实勘情况与报建图差异对照表》（以下简称《对照表》）内“报建图情况”处载明“1层商业为两户”，对应的“实勘情况”处载明“重新分割为3户，见附图，且消防控制室分割出可独立进出的房间”，备注“不影响整栋面积”。长沙市城乡规划局在《对照表》内规划部门意见处同意上述变更不作规划变更。《对照表》附图显示：1层报建图与《竣工图》内消防控制室位置一致，1层实测图内消防控制室靠大楼入口走道一侧已分割出可独立进出的房间，标注为03。铭誉大厦《勘测成果表》内勘测结论处载明“101、102、104为商业，103用途不明确”。经该院现场查看，由消防控制室分割出的103室与大楼入口走道共用墙体已拆除并装上玻璃门，103室现为梓悦宾馆的酒店大堂，其中设有柜台、阁楼及储藏室。银轩置业公司陈述在交付化工研究所时没有上述设施并认可消防控制室属公共部分,归全体业主所有；另陈述已就103室申请办理所有权证，已经进窗，但未在法庭要求期限内提交办理了预告登记的相关资料及铭誉大厦公摊面积计算表。
三、2014年11月21日，银轩铭誉业委会以李雪辉为被告诉至该院，诉讼请求为：1.李雪辉将其擅自拆除的银轩铭誉一楼门庭与消防控制室的隔墙恢复原状，并向全体业主公开赔礼道歉；2.李雪辉承担本案的诉讼费用。2015年2月5日，该院作出（2014）雨民初字第05061号《民事判决书》，查明李雪辉于2014年6月租赁银轩铭誉大楼103室等房，用于作梓悦宾馆的酒店大堂，李雪辉将103室与银轩铭誉大楼入口通道相连的墙体拆除，该案判决如下：1.李雪辉于判决生效后十日内将位于长沙市雨花区28号银轩铭誉入口通道与103室相连的墙体恢复原状；2.驳回长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会的其他诉讼请求。李雪辉不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，2015年7月22日，该院作出（2015）长中民三终字第02087号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。该案现进入执行程序。
四、银轩铭誉业委会成立于2014年5月26日，于2014年6月30日向长沙市雨花区城乡建设局办理了备案登记。《银轩铭誉小区业主管理规约》第二十七条内载明：“为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予业主委员会以下权利：……4、业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，享有诉讼主体资格发起或参与诉讼……”。
一审法院认为：本案争议焦点如下：一是银轩铭誉业委会是否享有本案诉讼主体资格；二是103室的房屋性质及所有权归属；三是承担侵权责任的主体。
一、关于银轩铭誉业委会是否享有本案诉讼主体资格的问题。
根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会在依法成立时，业主大会就已经授权业主委员会有权代表其维护全体业主的合法权益。伊贝购公司及第三人银轩置业公司辩称银轩铭誉业委会起诉需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该项主张涉及《物业管理条例》第十一条（七）项及《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，上述规定内有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”系指“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动”。本案所涉争议为银轩铭誉小区业主的共有权是否受到侵害，银轩铭誉业委会并未主张对103室改变用途或加以经营性利用，故本案不属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”规定情形。银轩铭誉业委会系依法成立的业主委员会，银轩铭誉业委会的诉讼请求涉及全体业主的公共利益，且在《银轩铭誉小区业主管理规约》内已经明确授权银轩铭誉业委会可就对侵害、妨害或可能妨害业主共同权益的行为提起诉讼，故本案诉讼属于银轩铭誉业委会的职责范围，银轩铭誉业委会可代表全体业主提起诉讼，无需再另行经过业主大会授权，伊贝购公司及银轩置业公司关于银轩铭誉业委会提起诉讼还应提交业主大会授权的答辩理由，依法不能成立，该院不予采纳。
二、关于103室的房屋性质及所有权归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，根据上述规定，消防控制室属于全体业主共有并共同享有管理权利，本案争议焦点为由消防控制室分割出来的103室是否亦属全体业主共有。虽《竣工图》、《对照表》、《勘测成果表》均有载明103室系从消防控制室分割出来的一部分，但《勘测成果表》载明103室用途不明确、《对照表》内长沙市规划局对103室未作规划变更，故在规划变更前103室仍应与消防控制室一样属非专有部分。综上，根据庭审及举证情况，以当事人提交的资料为依据，该院认定103室系银轩铭誉大厦业主的共有部分，并应由业主进行共同管理。银轩置业公司及化工研究所虽合作开发了铭誉大厦，但银轩置业公司未提交证据证明其在对外售房时约定保留103室所有权，其与化工研究所均未取得103室房屋所有权或办理预告登记，故银轩置业公司辩称其保留了103室所有权、化工研究所辩称103室系其分配所得房屋，该院不予采纳。化工研究所与银轩置业公司就银轩铭誉大厦的共同开发及产权分配与本案不为同一法律关系，双方对产权分配问题应另行主张权利；伊贝购公司、梓悦宾馆辩称系合法租赁103室与事实不符，该院亦不予采纳，对于梓悦宾馆所主张的损失，在本案诉讼中未提出反诉，当事人可另行主张权利。
三、关于承担侵权责任主体的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”；《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”。根据上述规定，银轩铭誉业委会可要求实际侵权人将103室恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）并交付银轩铭誉业委会使用，构成共同侵权的，应承担连带侵权责任。银轩置业公司将103室交付化工研究所属无权处分行为，银轩置业公司作为开发商应承担向银轩铭誉业委会交付103室的责任；因梓悦宾馆现实际占有使用103室，故梓悦宾馆应对交付房屋承担连带责任，且其作为实际使用人，应承担将103室恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）的责任。同时，梓悦宾馆登记经营者虽为李雪辉，但实际为梅喜洪及李雪辉合伙经营，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，就梓悦宾馆应承担的法律责任，应由梅喜洪及第三人李雪辉共同承担。
银轩铭誉业委会另要求支付的租金实际为占有使用费，银轩铭誉业委会要求参照伊贝购公司与梅喜洪约定租赁标准支付2014年6月23日至2015年10月22日的占有使用费92907元（155元/㎡/月×37㎡×12月+162.75元/㎡/月×37㎡×4月），该院予以支持。因梓悦宾馆已向伊贝购公司交付了租金，伊贝购公司亦向化工研究所交付了租金，故化工研究所应承担向银轩铭誉业委会支付上述费用的责任。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，上述费用应用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十六条、第七十条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、梅喜洪、第三人李雪辉于判决生效后十日内将由位于长沙市雨花区28号铭誉大厦消防控制室分割出的103室（1层实测图标注为03，梓悦宾馆酒店大堂）恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）；二、银轩置业公司、梅喜洪、李雪辉于判决生效后十日内将由位于长沙市雨花区28号铭誉大厦消防控制室分割出的103室（1层实测图标注为03，被告梓悦宾馆酒店大堂）交付给银轩铭誉业委会使用；三、化工研究所于判决生效后十日内支付银轩铭誉业委会上述房屋2014年6月23日至2015年10月22日的占有使用费92907元（该费用应用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途）；四、驳回银轩铭誉业委会的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2122元，由化工研究所、银轩置业公司共同负担。
二审过程中，上诉人银轩置业公司向本院提交两份新证据：证据一、从长沙市不动产档案管理中心调取的相关资料共122页（其中包括勘测成果表，共有建筑面积分摊方案）,拟证明:1、103房不是消防控制室，上面载明的是用途不明。2、实勘情况差异对照表证明重新分隔为3户，见附图，且消防控制室分隔出可独立进出的房间；3、在第四页的图纸上面消防控制室和103房是分开的；4、分摊方案里面103房属于第七功能区，且103房没在共有建筑面积之内。而在第七功能区承担分摊面积。5、第34页明确第九行户室面积对照表10房是32.08面积，但是套内面积是30.44，分摊的是1.64。证据二、图纸,拟证明:设计部门说明103房和消防控制室是分开的。化工研究所发表如下质证意见：对该两份证据的三性均无异议。伊贝购公司发表如下质证意见：我方对该两份证据的三性均无异议。银轩铭誉业委会未出庭参加质证,在其提交的书面意见中对上述证据的真实性、合法性有异议。本院经审查认为，银轩置业公司提交两份新证据提交的该两份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。
上诉人化工研究所向本院提供一套证据，针对伊贝购公司的租金收支情况和相关成本支出。拟证明：根据我方和伊贝购公司的租赁合同第一条第四条约定，涉案的面积的租金从2014年6月到2015年10月不到2万元，本案没有认定化工研究所是侵权人，我与伊贝购公司是合同关系，因另案处理。银轩置业公司发表如下质证意见：我方对该份证据无异议。伊贝购公司发表如下质证意见：与银轩置业公司的意见一致。对本院经审查认为，该套证据具有真实性、合法性，但不能达到化工研究所的证明目的，本院不予确认。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：一、关于银轩铭誉业委会是否享有本案诉讼主体资格的问题。银轩置业公司上诉称，银轩铭誉业委会没有举出证据证明其成立和管理规约经过了合法的程序，诉讼主体不适格。本院认为，首先，本案所涉争议为银轩铭誉小区业主的共有权是否受到侵害，不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的由业主共同决定的事项。其次，银轩铭誉业委会系依法成立的业主委员会，在《银轩铭誉小区业主管理规约》内已经明确授权银轩铭誉业委会可就对侵害、妨害或可能妨害业主共同权益的行为提起诉讼。故银轩铭誉业委会可代表全体业主提起诉讼，其有诉讼主体资格。银轩置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。
二、关于103室的房屋性质及所有权归属问题。银轩置业公司与化工研究所上诉称，原审对103房的权属问题认定错误，适用法律错误。本院认为，首先，《竣工图》、《对照表》、《勘测成果表》均有载明103室系从消防控制室分割出来的一部分，银轩铭誉业委会在书面意见中认为103室系消防控制室的一部分与事实不符；其次，根据上诉人银轩置业公司提供的证据《共有建筑面积分摊方案》显示：103房属于“七功能区”，和其他101、102、104以及第4至33层的房屋等十个功能区一样，是并列的地位，是独立的专有部分，同时没有列入共有建筑面积范围；再则，根据上诉人银轩置业公司提交的证据《户室面积对照表》显示：103房建筑面积为32.08㎡，套内面积为30.44㎡，分摊面积为1.64㎡。故103房不仅没有列入公共部分面积由业主分摊，反而分摊了1.64㎡。综上分析，一审判决认定103室系银轩铭誉大厦业主的共有部分不妥，本院予以纠正。因103室不系银轩铭誉大厦业主的共有部分，银轩铭誉业委会的诉请于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决判处不当，依法应予改判。上诉人的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及之规定，判决如下：
一、撤销长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05459号民事判决；
二、驳回长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会的诉讼请求。
本案一审案件受理费2122元，由长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会负担；本案二审案件受理费2122元，由长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一七年八月二日
书 记 员 黄 佳
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。