广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第449号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘怀璟。
委托代理人：毛琳宜。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云区国交商务酒店，住所地在广东省广州市白云区永平街永泰学山塘街**号首层局部，第四、第五层。
法定代表人：李旋。
被上诉人（原审被告）：李旋。
二被上诉人的共同委托代理人：关岚键。
二被上诉人的共同委托代理人：邓超军，广东义法律师事务所律师。
上诉人刘怀璟因与被上诉人广州市白云区国交商务酒店、李旋房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
经原审法院审理查明：2011年11月16日，刘怀璟（承租方、乙方）与白云国交商务酒店、李璇（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区学山塘17号一楼4号门店租给乙方作餐饮业使用，租期为五年，自2011年11月16日至2016年11月15日止，租金第一年每月28000元，以后每年在前一年的基础上递增5%，时间从签订合同之日起算，租金每月5号前交纳当月的租金，每超过一天甲方收取每天3%的滞纳金，租金累计金额超过一个月后乙方违约，甲方有权单方面无条件终止合同，不计乙方装修成本费用，水费按每吨3.7元，电费按每度1.3元交纳，水电费按月付清，签订本合同乙方应向甲方交纳56000作为保证金，合同期满后甲方在15日内如数退还，不计利息……甲方给乙方两个月的装修期，装修期内免交租金，乙方需交纳第一个月2012年2月1日至2012年2月28日的租金等等。上述合同签订后，白云国交商务酒店、李璇将涉案商铺交付刘怀璟使用，刘怀璟亦于2012年2月1日缴纳押金56000元，由李旋出具收据。诉讼中，刘怀璟提交以下证据拟证实其装修费用及其他损失：1、广州市宏丰装饰有限公司出具的落款日期为2012年3月6日的收据一份，显示该司就涉案商铺收取刘怀璟装修费用460000元，该费用包括后附清单中显示的厨房用具费用20000元及空调费用30860元；2、广东有线广播电视网络有限公司出具的客户名称为刘怀璟的发票两份，分别显示4m策略费818元及装机费100元；3、广州市鸿兴酒店用品厂出具的收款收据一份，显示招牌及纸巾费用21000元；4、重庆七石餐饮管理有限公司出具的收据一份，显示刘怀璟支付咨询费用50000元。同时，刘怀璟另提交以下证据拟证实其在2012年3月8日开张后，在同年的5月8日因大雨使涉案商铺洗手间天花及墙体垮塌导致水管破裂，之后即无法正常经营使用，而天花及墙体垮塌的原因是国交酒店、李旋人为造成：1、时间分别显示为2012年3月8日、2012年5月8日的照片各三张，显示2012年3月8日店铺开张优惠，2012年5月8日桌椅均已搬出店铺，东西放置混乱；2、广州市宏丰装饰有限公司出具的《证明》，内容为涉案商铺楼上用户因加建洗浴室而拆除原来的挡土墙，之后未另建挡土墙导致洗手间的天花和墙倒了，与该装修公司无关；3、证人李某甲在庭审中陈述：2012年5月3日，我在涉案商铺内安装空调，当天下大雨，厕所的天花有漏水现象，漏水量很大，但天花并没有垮，店铺内没有餐桌、椅子，不清楚洗手间的墙体有无问题，当月5日去收取安装费用，当日店铺是关门的，听老板讲天花已经垮掉了。对刘怀璟提交的上述证据，国交酒店、李旋的质证意见是：对装修收据不予确认，因刘怀璟未提供正式发票，且该司不具备装修资质，策略费及装机费与一审案件无关，招牌及纸巾费用的单据不予确认，因为出具该笔费用收据的是应是广告公司而不是酒店用品厂，咨询费与一审案件无关；对照片内容不予确认，对《证明》内容不予确认，是刘怀璟在自己证明自己，对证人证言，证人所证明的事实与刘怀璟主张的事实相矛盾，证人只是反映2012年5月3日下雨且天花滴水，与刘怀璟所称的同月8日下大雨且天花、墙体垮塌是不相符的。国交酒店、李旋提交落款日期分别为2012年6月15日、2012年7月10日、2012年9月6日的《催缴租金通知》三份及落款日期为2012年10月10日的解除《房地产租赁合同》声明书一份，拟证实其通过公告方式向刘怀璟催缴租金未果后在2012年10月10日解除合同并收回商铺，催缴租金通知内容均显示国交酒店要求刘怀璟一次性缴清租金，水电费8621.1元，及其他费用800元，声明书内容显示因刘怀璟欠租时间过长，数额过大，故声明解除合同并收回商铺、刘怀璟承担违约责任等。庭审中，双方均确认《房地产租赁合同》由刘怀璟与国交酒店签订，刘怀璟承租后进行装修并在2012年3月8日开业，刘怀璟主张其在2012年5月8日之后就未再使用，国交酒店、李旋提出刘怀璟在拖欠4月份租金后即没有经营，5、6月份偶有开门但之后也未经营，在8月份刘怀璟对吊顶重新装修，但国交酒店、李旋要求刘怀璟支付拖欠的租金后再行装修，并于庭审中先后陈述其于2012年10月10日及2012年10月31日收回场地；刘怀璟提出因李旋为国交酒店负责人并签订合同，所以李旋也应承担连带责任，同时表示在一审案件中仅主张装修费损失443995元，物品损失、装机费、策略费及咨询费不再主张。举证期内，双方均未能提供涉案商铺的规划报建资料。另查，2012年11月20日，广东省气象台向国交酒店出具资料证明，内容为：2012年5月8日01时至24时，广州市南湖附近无降水。国交酒店、李旋于同日向广东省气象台支付基本气候资料费800元；国交酒店是于2012年9月19日成立的普通合伙企业，合伙人为李旋及文汉兵，李旋为执行事务合伙人。
刘怀璟于2012年10月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘怀璟、国交酒店、李旋签订的《房地产租赁合同》无效；2、白云国交商务酒店、李璇返还租赁房屋押金56000元；3、白云国交商务酒店、李璇赔偿刘怀璟损失443995元；4、一审案件诉讼费用由白云国交商务酒店、李璇承担。广州市白云区国交商务酒店提起反诉，请求判令：1、刘怀璟立即支付房屋使用费196000元（每月28000元，共计7个月，从2012年4月至2012年10月）、水电费用8621.1元、其他费用800元、滞纳金16464元（以196000元为本金，从2012年4月1日起按每天万分之四的标准计至2012年10月31日止）；2、本案诉讼费用由刘怀璟负担。庭审中，国交酒店主张其他费用为气象台的查询费用。
原审法院认为，刘怀璟与国交酒店签订的《房地产租赁合同》所涉的商铺没有取得合法规划报建的手续，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《房地产租赁合同》应认定为无效合同，刘怀璟现主张《房地产租赁合同》无效、国交酒店返还租赁房屋押金56000元合法合理，原审法院予以支持。关于刘怀璟的损失，因国交酒店、李旋在未向刘怀璟进行有效通知的情况下即国交酒店、李旋自行收回涉案商铺并改建，导致原审法院对刘怀璟的装修现值无法核实，由此产生的责任应由国交酒店、李旋负担。因双方对于合同的无效负同等责任，结合刘怀璟提供的装修单据、装修项目及商铺已于2012年3月8日开业的事实，原审法院酌定国交酒店、李旋需赔偿刘怀璟装修现值损失60000元。虽然合同无效，但刘怀璟已于2011年11月16日实际接收了《房地产租赁合同》所涉的商铺，理应向国交酒店、李旋支付房屋使用费及水电费，虽刘怀璟对其涉案商铺在2012年5月8日因房屋漏水而无法继续使用的主张提供证人证言及装修公司出具的证明，但该证人证言内容与刘怀璟主张的漏水时间并不相符，装修公司的证明亦不足以证实刘怀璟主张，故对刘怀璟上述主张原审法院不予采信，但该两份证据均显示涉案商铺正常使用存在障碍，在国交酒店、李旋自行收回房屋并改建导致原审法院对房屋是否存有质量问题以致漏水或是否存在漏水的事实使房屋能否正常使用无法核实的情况下，刘怀璟对房屋漏水的主张已尽其举证责任，结合国交酒店、李旋所作的刘怀璟在8月份要求对吊顶重作装修的陈述，原审法院对国交酒店、李旋要求刘怀璟按《房地产租赁合同》约定标准计付房屋使用费的主张不予采纳，酌情调整为每月20000元。因刘怀璟未举证证实其已交纳2012年4月及之后的租金、水电费，涉案商铺的交回亦未办理交接手续，现国交酒店、李旋自认其于2012年10月10日自行收回商铺，故对国交酒店、李旋主张刘怀璟支付2012年4月1起至2012年10月10日交回商铺之日止的房屋使用费及2012年4、5月水电费的诉讼请求予以支持。经核算，该期间租金为20000元／月×（6＋9÷31）月=125806元，对于水电费用，刘怀璟对于用水及用电量未提出异议，只是主张应按合同约定的标准计付水电费，依合同约定，水费按每吨3.7元、电费每度1.3元计付，国交酒店、李旋主张水费按每吨5元计付无据，原审法院不予采纳，经核算，国交酒店、李旋主张的2012年4、5月份的水电费合计为8188.59元。国交酒店、李旋之后主张其在2012年10月31日收回商铺无据，原审法院不予采纳。对于国交酒店、李旋提出的其他费用800元的主张，原审法院认为，国交酒店、李旋提交的催缴款通知中均提及“水电费8621.1元及其他费用800元”，该金额与诉请中的金额亦属一致，但国交酒店、李旋对该800元的性质却未能作出合理解释，之后主张该800元即为气象台查询费用无据，原审法院不予采纳。因合同无效，国交酒店、李旋反诉主张滞纳金无法律依据，原审法院不予支持。国交酒店属普通合伙企业，刘怀璟要求李旋承担连带责任合法，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出如下判决：一、刘怀璟与广州市白云区国交商务酒店于2011年11月16日签订的《房地产租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，广州市白云区国交商务酒店返还刘怀璟押金56000元；三、本判决生效之日起五日内，广州市白云区国交商务酒店向刘怀璟赔偿装修损失60000元；四、本判决生效之日起五日内，刘怀璟向广州市白云区国交商务酒店支付房屋使用费125806元、水电费8188.59元；五、李旋对广州市白云区国交商务酒店的上述义务承担连带责任；六、驳回刘怀璟的其他诉讼请求；七、驳回广州市白云区国交商务酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8900元，由刘怀璟负担6582元，国交酒店、李旋负担2318元，反诉受理费2314元由刘怀璟负担1397元，国交酒店、李旋负担917元。
上诉人刘怀璟不服原审判决，向本院提起上诉称：原审我方代理人从未告诉本人反诉的内容及反诉证据，该证据还有其它很多可疑之处，我方未申辩，才使本人败诉。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。上诉人在2012年10月提交起诉状时，看到了拍摄照片上的日期是2012年5月8日（因墙倒至10月起诉已经时隔五个月，忘记了准确时间）就写了五月八日大雨冲倒墙。至于上诉人的证人陈述可证明上诉人与证人未事先沟通，出庭所说都是实话。广州市装修一个300平方的毛坯房，按照重庆石咕噜鱼的全国加盟店的统一装修，7万元可以装修好吗？上诉人在2012年5月20日左右因餐厅大门被上明锁无法进入餐厅后找过被上诉人一次，被上诉人还是口头答应会尽快装修餐厅洗手间的墙壁和天花。让上诉人重新营业。上诉人在2013年11月中要求一审委托代理人把判决书和反诉状寄给上诉人。被上诉人从未书面或电话或短信通知上诉人催缴租金和要解除租赁合同。那些贴在墙上拍摄的照片是被上诉人新伪造的。被上诉人明知上诉人进不了餐厅，等着被上诉人重装墙和天花后，短期出租给他人，收取他人的房租。期间产生的水电费不应由上诉人承担。更不应该再向上诉人索取2012年4月-2012年10月的房租。被上诉人未和上诉人解除合同，还将餐厅出租给他人是被上诉人违约，应支付违约金给上诉人。综上，请求：一、请求二审法院撤销、变更原审法院的判决，重新审理。二、请求判令被上诉人立即支付上诉人房屋（餐厅）装修费443995元，押金56000元。三、诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人广州市白云区国交商务酒店、李璇提出了如下答辩：一、上诉人以与一审其委托代理人的矛盾来否定一审事实，其理由根本不能成立。1、根据法律规定，一审其代理人所确定的事实，上诉人不能推翻、否定。《民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”根据该法条规定，上诉人委托了一审代理人，并且让其完成了一审所有的诉讼行为，上诉人就应该承担其代理人的行为后果。而且，在本案中上诉人授权委托了其代理人，自始至终没有撤销委托，也没有对其陈述的事实做否定，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定：“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。”上诉人不得否定代理人陈述及举证。2、上诉人所述其经营场所被大雨冲塌墙的事实根本不存在。一审上诉人起诉是基于2012年5月8日一场大雨竟然将该餐厅洗手间间墙和天花冲塌下来，造成水管破裂并导致整个餐厅被水淹了，根本无法再经营。而从2012年11月20日，广东省气象台出具的《资料证明》证实：“2012年5月8日01时至24时，广州市南湖附近无降水。”证人李某乙也证实在2012年5月8日这一天没有下雨，没降水。既然这样，那么上诉人一审起诉所依据的事实“在原告正常经营期间，由于被告店面房屋的质量问题，2012年5月8日一场大雨竟然将该餐厅洗手间间墙和天花冲塌下来，造成水管破裂并导致整个餐厅被水淹了，根本无法再经营”就根本不存在。在所有证据否定了上诉人一审陈述的事实的情况下，上诉人上诉就改成了2012年5月5日凌晨被水冲倒墙!这种出尔反尔的陈述，有何可信3、上诉人提供的证据也不能证明其店被水冲倒墙。上诉人一审提供的开业及店铺被水冲毁时照片，没有时间，也无法显示确凿的地点，根本不能证明上诉人的主张，从这一证据反映及证实上诉人所说事实全部都是假的，根本是上诉人无法经营下去，为了嫁祸于人，就故意捏造事实，达到自己不可告人的目的。二、上诉人的证据根本不能证明其花费了装修费等费用。对于上诉人在一审中提供的装修费用单及开店相关费用，无法证实其真实性、合法性，而且经被上诉人查询，上诉人提供的装修公司“广州市宏丰装饰有限公司”于2007年2月7日就被吊销营业执照了，该公司根本不存在，何来为上诉人装修所以，上诉人提供的“广州市宏丰装饰有限公司”出具的资料完全是虚假的。据了解，由于原场地有一定的装修，上诉人进场装修花费不足2.5万元，而一审法院根据主观判断该商铺装修费为7万元没有事实与法律依据，请求二审对此予以纠正。退一万步说，假如有降水的话，水冲到餐厅也不会造成根本无法经营，只能造成暂时不能经营，不影响合同的履行。上诉人这种夸大、捏造事实的目的就为了逃避不交纳租金的责任。三、本案所涉《租赁合同》合法有效，上诉人应当按照合同约定支付租金及违约金。上诉人与被上诉人对2011年11月16日所签订的《房地产租赁合同》之真实性、合法性均不持异议，且部分场地颁发了宅基地使用证，故该《房地产租赁合同》合法有效，应对双方产生约束力。被上诉人已按照约定实际、全面履行了自己的义务，且上诉人已接受租赁场地并实际使用，故其应履行合同规定的义务，支付房屋租金。现上诉人拖欠的租金达196000元及水电费8621.1元。上诉人至今未付租金，就应承担违约责任。就应向被上诉人支付拖欠的租金196000元及水电费8621.1元；按照合同约定应承担违约责任，应支付违约金16464元和其它损失800元。四、上诉人拒付租金构成违约。被上诉人为减少损失单方解除合同，收回出租场地，符合法律规定，一审将不能认定装修费的责任归结于被上诉人是错误的。因上诉人违约不交纳租金，也没有留下通讯地址，被上诉人只好采取公告的形式向上诉人主张权利，公告要求上诉人交纳租金。被上诉人已经尽到告知的义务。被上诉人经再三公告，在上诉人未支付租金的情况下，才被迫声明与上诉人解除双方签订的《房地产租赁合同》。被上诉人为减少损失，解除租赁合同及收回被空置的租赁场地是合情合理而且是合法。综上所述，请求二审法庭驳回上诉人的上诉请求，依法维护被上诉人的合法权益，依法支持被上诉人一审的各项请求。
经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。
二审另查明：一、2012年9月5日，田焕向广州市公安局白云区分局报警，称：我租用的位于广州市白云区永泰学山塘17号国交大厦首层的一间准备开业的餐厅内的物品于9月2日至9月5日间被盗；我与酒店之间只有口头协议，酒店收了我方28000元的定金，我一直想与酒店方面签订书面合同，酒店方一直拖延不签，8月10日酒店方的李总和我说想收回场地自己用，说退回我的定金并考虑我的装修损失，我不同意；酒店李总在8月22日退回了我的28000元定金，并讲装修损失等等再解决。双方当事人对该事实的陈述分别是，上诉人二审期间陈述：上诉人母亲去看商铺是否维修好时看见餐厅玻璃门上有一个招聘广告，才知道被上诉人在2012年7、8月将案涉房屋租给了一个田焕女士；上诉人与田焕联系见面后，田焕表示她与李旋协商过租赁案涉房屋的事情，当时田焕是与李旋在8月4日准备签订合同的，由于田焕不想交押金，所以双方没有签订书面租赁合同，但田焕也交了28000元的钱给李旋。田焕在8月4日后交了28000后，李旋就交了钥匙给田焕，到了9月5日，李旋就告诉田焕不再租给田焕，所以他们就产生纠纷，9月5日田焕报警了。等到了派出所，在派出所调解下，李旋同意赔偿3000元给田焕。另，上诉人同意支付尚欠的水电费3千元给被上诉人。上诉人确认其在2012年5月漏水后就搬离了大件物品，但仍有部分物品存放在案涉房屋内。被上诉人则表示：当时上诉人称其会叫另一个人来顶手，就是田焕。我方不同意，我方说因为合同是与上诉人签订的。之后上诉人代理人说，叫田焕来管理餐厅，田焕还提出要把餐厅装修一下，我方不同意，要交租才可以经营。田焕有装修餐厅，但没有实际经营。至于上诉人与田焕的关系，我方也不管，我方一直催上诉人交租，并未有找田焕交租，因为我们认为上诉人才是交租人。二、上诉人二审期间称有录音等作为证据提供，被上诉人认为上述录音等已超过举证期限，不能作为新证据使用。
本院认为，案涉房屋没有取得规划报建手续，原审法院认定双方当事人签订的《房地产租赁合同》无效并无不当。上诉人称因大雨冲塌部分房屋导致其无法经营为由主张其无需支付租金及被上诉人赔偿装修损失。对此，本院认为，上诉人提交的证据不足以证明案涉房屋被冲塌及无法正常使用，上诉人自认在2012年5月后其仍有部分物品存放在案涉房屋内，故上诉人主张其无需支付房屋使用费理据不足，本院不予支持。原审法院根据本案情况，酌情将房屋使用费调整为每月20000元并无不当，本院予以确认。根据二审期间查明的田焕向广州市公安局白云区分局报警时的陈述及被上诉人确认的田焕有装修餐厅这一事实，本院认定被上诉人在2012年8月份已将案涉房屋另行交给田焕使用，故上诉人只需支付2012年5月、6月、7月的房屋使用费6万元。被上诉人没有提供2012年8月之前案涉房屋的水电费的具体金额，上诉人同意支付3000元水电费，本院予以准许。上诉人就其装修损失提交的只是案外人的收据等，没有提交其与案外人的合同、发票等等相关证据，结合上诉人已实际经营一段时间，上诉人自行搬离物品等事实，原审法院酌情判决被上诉人赔偿上诉人装修损失7万元并无不当。上诉人要求被上诉人赔偿装修损失443995元，理据不充分，本院不予采纳。上诉人二审期间提交的录音资料等不属于新证据，本院对此不予审理。综上所述，原审判决处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1768号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项；
二、变更广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1768号民事判决第四项为：本判决生效之日起五日内，刘怀璟向广州市白云区国交商务酒店支付房屋使用费60000元、水电费3000元。
如果未按本审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费8900元，由刘怀璟负担6582元，国交酒店、李旋负担2318元，反诉受理费2314元由刘怀璟负担580元，国交酒店、李旋负担1734元；二审案件受理费7979元，由刘怀璟负担6379元，国交酒店、李旋负担1600元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年十二月十五日
书记员 阮志雄
宋德光