成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第3059号
原告秦建明，男，1954年2月14日出生，汉族，户籍所在地四川省德阳市旌阳区，现住成都市锦江区。
委托代理人张学，四川旭辉律师事务所律师。
委托代理人钟国权，四川旭辉律师事务所律师。
被告成都锦尚置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人杨宁，成都锦尚置业有限公司总经理。
委托代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。
第三人四川图腾酒店投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人叶明艳，四川图腾酒店投资管理有限公司董事长。
委托代理人廖秀健，北京赵湘宁（长沙）律师事务所律师。
原告秦建明与被告成都锦尚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，于2014年7月22日根据被告成都锦尚置业有限公司的申请，追加四川图腾酒店投资管理有限公司为本案第三人参加诉讼。本案依法由审判员王涛适用简易程序于2014年9月29日公开开庭进行了审理，原告秦建明的委托代理人张学、钟国权，被告成都锦尚置业有限公司的委托代理人白鑫，第三人四川图腾酒店投资管理有限公司的委托代理人廖秀健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告秦建明诉称，2013年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区一环路东五段“锦尚中心”（现为“阳光新业中心”）项目的2幢32层3202号房。合同签订后，原告依约向被告支付了1086769元购房款和148848元的装修款。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房”，可被告在约定的交房期限内并未按约向原告或者原告委托的收房单位交付该商品房，被告延期交房后，原告及其原告委托的收房单位多次通过电话等形式催促被告尽快交付该商品房，但被告至今也未交房，其行为已构成违约。《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中双方选择的第一种处理方式的（2）约定：“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金”。根据该条约定，被告现逾期交房已超过30日，原告有权解除合同退房，被告应退还原告所支付全部购房款及承担所付房款10%的违约金。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告所有购房款项1235617元；3、被告向原告支付违约金123561元；4、由被告承担本案诉讼费。
被告成都锦尚置业有限公司辩称，本案原、被告双方虽然签订买卖合同及补充协议但并非简单的买卖合同关系。原告与第三人存在租赁房屋法律关系，被告与第三人存在合作法律关系，现原告请求解除合同、返还购房款等诉求不应得到支持。根据原告与第三人签订的租赁合同、精装修委托协议、授权委托书，原告委托第三人代收房屋并进行装修，第三人在收房后进场装修。为保证原告按时收取租金，第三人提前进场施工。原、被告虽约定收房时间，但因原告与第三人存在租赁关系，交房时间已经不再是买卖合同上约定的交房时间，第三人将授权委托书交付被告，代原告收房，并进场装修，说明被告已经履行交房义务，不存在违约。被告有足够的证据证明第三人已经实际进场施工，包括第三人与成都欣饰业装饰工程有限公司签订的施工合同、施工方案、工程总包方和监理方的工程的联系函等证据。成都欣饰业装饰工程有限公司作为第三人的施工方，说明第三人已经代替原告收房并进行进场装修。第三人已经实际进场，为安装空调采取了开洞等实际装修行为。而第三人与原告解除租赁关系，是其单方违约，应当由第三人向原告承担责任。本案的交房义务已经不再是由被告直接向原告交付房屋，而是由第三人代为接收。虽然被告在施工中遭受多种不可抗力，但仍然已经向第三人交房，即向原告交房，故不适用合同约定的10%的违约金。原告的第3项诉请中，装修款不能作为违约金的计算基数。即使适用，被告认为违约金过高，请求法院予以裁减。综上，请求驳回原告的诉请。
第三人四川图腾酒店投资管理有限公司陈述，第三人至今没代任何一个业主进行验房收房，在房屋竣工验收之前法律绝不允许提前装修使用。合同约定竣工交付的时间是1月30日，被告实际竣工验收合格的时间是2014年7月16日。在之前，是不可能交房的，也不可能收房，第三人除了打造三个样板间委托了装修公司，并未委托任何公司进场装修。三个样板间和进场装修有区别。第三人是准备进行土建项目，但是因为各种客观原因最终没有进场装修。被告的证据也不能证实第三人确实进场实施了装修。假如在竣工验收之前，第三人确实委托了施工单位进场施工也不等于验收了房屋。进场不等于验收，也不能免除被告的竣工交付义务。验房、收房有法定条件，第三人和被告以及原告之间也有明确的约定。租金支付卡确认协议书也不能免除被告竣工交付的义务。实际上第三人没有提前进场，还是按照原来的《商品房买卖合同》第十条约定的交房时间、交房条件履行。该协议是被告采用欺骗的手段让第三人与业主签订的，协议也是被告事先起草好的，拿给第三人直接盖章之后返回要求每个业主签字盖章。这是一个被告提前拟定的让其他业主签订的格式合同。根据合同法规定，免除自己的义务，免除迟延交付的责任的条款是无效的，要求提前进场装修是和法律的禁止性规定相冲突的。资金支付卡协议书和《商品房买卖合同》第二十六条的特别约定冲突，应当认定无效。被告自己也承认自己违约的事实。
经审理查明，2013年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区一环路东五段“锦尚中心”（现为“阳光新业中心”）2幢32层3202号办公用商品房，房屋总价款1086769元。原告采取一次性付款方式付款。被告应当在2014年1月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时应已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。补充协议第四条“对主合同第十二条逾期交房责任的补充约定”载明：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，并不承担违约责任：一、受政策、政府职能部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的；二、施工中遇国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许延长工期的停电、含水或自然天气等原因的；三、原告未付清本合同约定之全部应付款项的。
同日，原告一次性向被告支付全部购房款1086769元和装修款148848元。
合同约定交房时间届至前，被告向原告发出《通知函》一份，载明：由于春节临近及各种客观因素的综合影响，原定2014年1月31日的交房时间将可能推迟。具体交房时间，春节后将会另行通知。
同时查明，2013年3月28日，被告与第三人及担保方图腾控股有限公司签订《合作框架协议》，主要载明：被告与第三人双方就第三人负责其旗下“图腾铂雅”或以上档次酒店品牌经营管理“阳光新业中心”2号楼第2层及28-33层（共计房间166套）；被告与第三人双方同意，在被告与买受人签订《商品房买卖合同》时，第三人有权按照本协议与买受人洽商并签订《物业租赁合同》及《精装修委托协议》；被告与第三人双方同意，被告交付的房屋标准为清水，由第三人根据其与买受人签订的《物业租赁合同》及《精装修委托协议》的约定自被告处接房，第三人应根据与被告共同商定的精装修方案进行装修；被告与第三人双方约定，被告销售时，按每平方米1600元代第三人收取精装修款，在第三人进入装修阶段后分批支付给第三人或第三人合作的装修施工单位；被告应在2014年2月1日前向第三人提供因办理酒店经营许可证所需由被告提供的相关资料（包括但不限于立项批准文件、国有土地使用证、预售许可证、规划验收报告、竣工验收报告、房屋产权实测报告、建设工程消防验收合格证等）复印件；第三人须根据其与业主／被告签订的《物业租赁合同》、《配套物业租赁合同》约定的租金首付期2014年11月1日支付第一个月租金，以后每月租金在每月前5个工作日支付；被告承诺并保证，允许第三人在2014年2月1日前进场装修；第三人在协议签订后向被告分期支付1000万元履约保证金，并在在协议签订后5个工作日支付首笔保证金100万元，在在进场装修后5个工作日支付剩余保证金900万元。
2013年11月4日，第三人与四川铂悦装饰工程有限责任公司签订《阳光新业中心图腾铂雅酒店项目样板间装修工程施工合同》，四川铂悦装饰工程有限责任公司承包第三人阳光新业中心图腾铂雅酒店项目30层10#房装饰装修工程，工期自2013年11月7日至12月21日。
2013年11月4日，第三人与成都欣饰业装饰工程有限公司签订《阳光新业中心图腾铂雅酒店项目样板间装修工程施工合同》，四川铂悦装饰工程有限责任公司承包第三人阳光新业中心图腾铂雅酒店项目30层3#房装饰装修工程，工期自2013年11月7日至12月21日。
2013年11月4日，第三人与四川国匠装饰工程有限公司什邡分公司签订《阳光新业中心图腾铂雅酒店项目样板间装修工程施工合同》，四川铂悦装饰工程有限责任公司承包第三人阳光新业中心图腾铂雅酒店项目30层11#房装饰装修工程，工期自2013年11月7日至12月21日。
2014年1月5日，第三人与成都欣饰业装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》，约定：成都欣饰业装饰工程有限公司承包第三人阳光新业中心图腾铂雅酒店总包施工工程装饰装修工程，承包方式为双包，包工、包料，包安装合同总工期8个月，自2014年1月10日至9月30日，合同价款38471964.33元，合同签订后五个工作日内预付25%。
2014年1月5日，第三人与成都欣饰业装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》，约定：成都欣饰业装饰工程有限公司承包第三人阳光新业中心图腾铂雅酒店总包施工工程装饰装修工程，承包方式为双包，包工、包料，包安装合同总工期8个月，自2014年1月10日至9月30日，合同价款38471964.33元，合同签订后五个工作日内预付25%。
2014年2月7日，第三人向被告发出《工作联系函》，主要载明：按双方协议约定，被告应于2014年2月1日提供办理酒店许可证所需资料，并同时移交物业，现已超期。要求被告明确物业移交进场装修的时间。
2014年2月10日，成都欣饰业装饰工程有限公司向成都铂雅酒店管理有限公司发函，要求该公司在成都欣饰业装饰工程有限公司进场装修前解决有关事项。
2014年2月20日，成都欣饰业装饰工程有限公司就有关事项向成都图腾铂雅酒店管理公司发函。
2014年2月25日，第三人向被告发出《工作联系函》，就有关进场事宜进行告知。
2014年3月18日。第三人向被告发出《关于尽快移交场地的催告函》，主要载明：由于被告严重逾期交房，致使第三人于2014年1月6日与成都欣饰业装饰工程有限公司签订的总包施工合同无法履行，同时造成第三人代小业主收房、装修等严重违约且无法执行。
2014年3月24日，第三人向被告邮寄送达《关于尽快履行合同义务及时纠正严重违约行为催告函》，请求被告遵守合同，全面履行义务，防止损失扩大。其邮寄送达行为经四川省成都市武侯公证处公证证明。
2014年4月18日，第三人向被告发出《关于解除〈合作框架协议〉及相关配套协议（合同）的通知》，载明：解除双方《合作框架协议》、《精装修委托协议》、《配套物业租赁合同》等相关协议和配套合同。
2014年6月3日，成都市公安局锦江区分局水井坊派出所出具《情况说明》，载明：2014年2月19日，阳光新业项目发生火灾，原因系项目2号楼被告委托的成都欣饰业装饰工程有限公司工人谭拥军在装修施工现场进行施工作业时违规操作导致电焊火花引起火灾，后经查核，对谭拥军进行行政拘留处理。其后，该派出所于2014年9月23日出具《情况说明》，载明经查证，不能确认谭拥军系成都欣饰业装饰工程有限公司职工。
2014年6月27日，第三人向阳光新业中心发出《告业主书》，主要提醒各位业主千万不要与被告再签订任何协议，要被告支付违约赔偿等。
2014年9月3日，第三人向被告发出《〈关于通过协商妥善解决酒店合作后续事宜的告知函〉的回复函》，就被告《关于通过协商妥善解决酒店合作后续事宜的告知函》作出回复，要求被告退还100万元履约保证金，并赔偿损失。
2014年9月10日，成都欣饰业装饰工程有限公司出具《关于阳光新业一直未进场及其原因的情况说明》载明：其除30层3#样板间外，未派出任何人到阳光新业中心进行相关装修工作。
2014年9月18日，第三人出具《关于阳光新业“三个样板间”打造的情况说明》，其中就装修施工方未进场及其原因载明：被告土建未完成未进行各项验收，其未通知第三人代业主验房收房；第三人未接受房屋，也就未通知装修施工方进场；被告要求第三人委托的装修施工方提前进场，但因被告未签署确认文件及提供施工条件而未能成行。
另查明，“锦尚中心”于2012年5月3日取得《建设工程施工许可证》，“锦尚中心”3号楼于2014年7月8日取得《建设工程规划合格证》，“锦尚中心”于2014年8月26日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2014年7月17日，被告在成都晚报刊登交房公告，通知业主被告将于2014年7月21日开始交房。被告于2014年7月18日向原告寄送交房通知。
上述事实的认定，有原、被告双方的当庭陈述以及原、被告双方提交的与原件核对无误的、经庭审质证并经本院认可而具有民事诉讼证据效力的以下证据复印件在案为证，即原告提交的原告身份证、被告公司企业基本信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、购房款收据、《通知函》；被告提交的《建设工程施工许可证》、《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、交房公告、EMS邮寄单、送达情况记录、现场交房照片、《合作框架协议》及附件、第三人与成都欣饰业装饰工程有限公司签订的《总包施工合同》及附件、水井坊派出所情况说明、消防三中队证明；第三人提交的《关于阳光新业一直未进场及其原因的情况说明》、《关于阳光新业“三个样板间”打造的情况说明》、《阳光新业中心图腾铂雅酒店项目样板间装修工程施工合同》三份、《装修工程施工合同》、成都成都欣饰业装饰工程有限公司《情况说明》、第三人《工作联系函》及邮寄单、成都欣饰业装饰工程有限公司《函》及《致函》、2014年2月25日《工作联系函》及顺丰速递邮寄单、《关于尽快移交场地的催告函》及顺丰速递邮寄单、《关于尽快履行合同义务及时纠正严重违约行为催告函》及EMS投递单、（2014）成武公证字第594号《公证书》、《关于解除〈合作框架协议〉及相关配套协议（合同）的通知》及顺丰速递邮寄单、《关于通过协商妥善解决酒店合作后续事宜的告知函》的回复函及顺丰速递邮寄单、成都市公安局锦江区分局水井坊派出所对谭拥军的询问笔录以及分别于2014年6月3日、9月23日出具的《情况说明》。
第三人提交的以下证据不予采信：1、电话通话录音记录及阳光新业中心工人闹事的情况说明，因相关人员未到庭作证，其真实性不能确认，故不予采信；2、《关于尽快履行合同义务交付租赁房屋（函）》，系第三人向另案当事人所送达，与本案缺乏关联性，不予确认；3、证人李戈立的证人证言，经查，证人李戈立系与本案法律事实及法律关系相同的另案原告之一，故不予采信。
被告提交的成都电业局计划停电通知书（2012年12月28日）、关于开展房屋建筑和市政基础设施工程质量安全隐患排查的通知、成都市城乡建设委员会《关于加强高、中考期间建设工地施工噪声管理的通知》、财富论坛期间限行有调整部分区域实行交通管控、锦江区扬尘治理领导小组办公室于2013年4月10日发出的《紧急通知》、成都市主城区2013年6-7月气象数据、成都市建委通知（一旦遇暴雨将暂停所有室外施工）、华商大会期间成都中心城区部分区域临时限行、锦江区扬尘治理领导小组办公室于2013年10月12日发出的紧急通知、西博会期间部分区域临时交通管制“尾号限行”范围时间不变、水井坊街道办事处2013年10月22日发出的通知、成都市城乡建设委员会关于进一步加强建筑施工安全检查的通知、监理工作月报（2013年4月1日至2013年4月30日、2013年7月1日至2013年7月31日）等证据，与本案不具有关联性，不予采信。
原告提交的对“关于尽快履行合同义务交付租赁房屋（函）”的回函，不能证明已送达第三人；《商品房买卖合同解除通知书》，不能证明已送达被告；《回函》复印件、《商品房买卖合同》补充协议（九）复印件，与本案不具有关联性。以上证据，不予采信。
本院认为，原、被告于2013年10月31日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合同签订后，双方即建立起商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按约履行各自的义务。根据双方合同的约定，被告应于2014年1月31日前向原告交付房屋，但被告其后却通知原告将延期交房，且直至2014年7月21日才开始履行交房手续。根据双方合同关于“除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权退房”、及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告直至2014年7月21日才开始交房，属逾期超过30日向原告交房。原告依据双方合同约定要求退房，即解除合同，符合事实与法律，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，原告要求被告返还购房款1086769元，于法有据，本院予以支持。关于被告代收的装修款。因被告并未举证证明已将该款项交付第三人，且第三人因被告逾期交房，并未对案涉房屋进行装修。故合同解除后，被告应一并将代收的装修款返还原告。
关于原告主张的逾期交房违约金。原告基于双方合同关于“原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金”的约定，主张被告支付购房款10%的违约金，被告辩称即使违约事实成立，违约金也过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院综合考虑原、被告合同的履行情况、被告的违约程度等因素，对原告主张的违约金予以部分支持，并结合实际情况酌情确定为51900元。关于原告主张的资金占用利息损失。因双方合同中并未约定应支付资金占用利息，且原告基于同一事实，既主张违约金又主张利息损失，于法无据，故本院对原告要求被告支付资金占用利息的主张，不予支持。
关于第三人是否应当承担责任。本案已查明并认定被告直至2014年7月21日开始履行交房手续，其确实存在逾期交房的事实，因此，被告关于第三人已代原告收房并进行进场装修的主张不能成立，本案不予确认，故第三人不应承担相应责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告秦建明与被告成都锦尚置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》；
二、被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦建明返还购房款1086769元、装修款148848元；
三、被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦建明支付违约金51900元；
四、驳回原告秦建明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取8516元，由被告成都锦尚置业有限公司负担。此款已由原告秦建明预交，被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦建明给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 王 涛
二〇一五年四月二十二日
书记员 丁勤琴
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。