湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02824号
上诉人（原审被告）刘劲枫。
委托代理人丁亮，湖南金厚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈彬。
被上诉人（原审被告）周添佳。
被上诉人（原审被告）黄慧。
上述两被上诉人的共同委托代理人李小华，湖南红雨律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）长沙佳庭房地产经纪有限公司，住址湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路2号星蓝湾公寓ABC栋114号。
法定代表人邓继开，公司总经理。
上诉人刘劲枫因与被上诉人沈彬、周添佳、黄慧、长沙佳庭房地产经纪有限公司（以下简称佳庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2014）岳民初字第06058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年3月27日，周添佳（卖方）、经纪方长沙市岳麓区佳庭房屋信息咨询服务部（以下简称“佳庭服务部”）、沈彬（买方）订立了编号为：2013039号《房地产买卖（居间）合同》一份，约定由沈彬受让周添佳名下位于长沙市岳麓区杜鹃路76号枫林美景园11栋304号房屋，转让价为535000元。该合同第五条约定：“购房定金20000元，买方在签定本合同当日支付4000元，签定合同后3日内买方补交定金16000元。为了保证交易以及资金安全，买卖双方将定金20000元委托经纪方进行托管，买方按约定将定金转账或支付给经纪方后，视为定金支付，发生定金支付法律效力。在卖方将房产证原件托管于经纪方且经查档该物业清晰有效可转让后，经纪方将定金无息放予卖方，如在约定的放款条件成就前，因买卖双方纠纷导致交易不成，此定金按买卖双方的解约协议或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求经纪方支付或返还该款。”该合同第十五条还约定：“买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：……如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价5%的违约金。”该合同签字栏中，“卖方”处有黄慧签字，“卖方代理人”处有喻竟成签字，“经纪方”盖有“长沙市岳麓区佳庭房屋信息咨询服务部”印章，“买方处”有沈彬签字。
合同订立后沈彬向黄慧支付了购房定金20000元，2014年3月31日黄慧向沈彬出具了收据。黄慧将购房定金20000元分两次转交给了案外人佳庭服务部，佳庭服务部分别于2014年3月27日、3月31日向黄慧出具了《收款收据》，并盖有“长沙市岳麓区佳庭房屋信息咨询服务部财务专用章”。
2014年4月8日，周添佳向黄慧出具委托了《委托书》，全权委托黄慧办理出售涉案房屋相关事宜，该委托书于同日经湖南省长沙市公证处进行了公证。
2014年5月29日，刘劲枫与第三人的法定代表人邓继开签订了《转让协议书》，刘劲枫将佳庭服务部全部资产转让给邓继开（含经营场所现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有）。
另查明，佳庭服务部为个体工商户，实际经营人为刘劲枫，已于2014年6月4日经工商部门予以注销；第三人佳庭公司于2014年6月17日经核准成立。
为维护自身合法权益，沈彬诉至原审法院，请求判令：1、解除沈彬与周添佳之间的编号为2013039的《房地产买卖（居间）合同》；2、周添佳、黄慧、刘劲枫互负连带责任退还定金20000元并支付房屋转让价5%的违约金26750元；3、周添佳、黄慧、刘劲枫承担本案的诉讼费。
原审法院认为，结合各方当事人的诉辩主张及本案已查明的事实可知，本案的争议焦点为，诉争《房地产买卖（居间）合同》的效力问题。沈彬主张该合同有效成立，现周添佳存在违约行为，诉争合同应予解除，并要求周添佳承担退还定金和支付违约金之责任。周添佳、黄慧抗辩认为，卖方合同签订人黄慧、喻竟成，未经周添佳授权，代表周添佳签订的合同，应属无效，应由定金实际收取人退还定金给沈彬。刘劲枫则认为，诉争合同合法有效，应由周添佳、黄慧承担相应责任。第三人佳庭公司则主张，沈彬与周添佳、黄慧、刘劲枫之间的行为与其无关。对此，该院认为，诉争《房地产买卖（居间）合同》签订于2014年3月27日，沈彬未能提供有效证据证明合同卖方签字人黄慧、喻竟成于签订合同时有周添佳之授权。相反，周添佳、黄慧提交的《公证书》足以证明，周添佳委托黄慧办理涉案房屋出售事宜的授权时间为2014年4月8日，晚于诉争合同签订时，且《公证书》没有周添佳对黄慧及案外人喻竟成签订《房地产买卖（居间）合同》进行追认之内容；再者，周添佳对诉争《房地产买卖（居间）合同》之效力，已明确表示不予认可。因此，诉争《房地产买卖（居间）合同》并未实际生效，则根据《合同法》五十八条的相关规定，定金返还之责任，应由实际收取购房定金的当事人予以承担，即应由佳庭服务部的实际经营人刘劲枫返还给沈彬。因诉争合同并未实际生效，现沈彬要求解除诉争合同，欠缺事实基础，亦无现实必要，故沈彬的此项诉讼请求，该院不予支持；同理，沈彬要求周添佳、黄慧承担违约责任，欠缺法律和事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、限刘劲枫于本判决生效之日起七日内退还沈彬购房定金20000元；二、驳回沈彬的其他诉讼请求。本案受理费减半收取483.5元，由沈彬负担183.5元，由刘劲枫负担300元。沈彬已预交受理费967元，原审法院退回483.5元；刘劲枫应于本判决生效之日起七日内将其应负担的部分迳付给沈彬，该院不再予以收退。
上诉人刘劲枫不服原审判决，上诉称，1、原审判决认定事实错误，刘劲枫与周添佳代理人黄慧、沈彬签订的房地产买卖（居间）合同系三方真实意思表示，为合法有效的合同，黄慧具备代理权限；2、原审判决程序错误，遗漏重要第三人邓继开。刘劲枫与邓继开系共同出资经营佳庭服务部，之后邓继开注册佳庭公司，继受佳庭服务部全部资产，邓继开应当对其保管的购房定金20000元承担清偿责任。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，并发回重审，判令一审、二审全部诉讼费用由沈彬、周添佳、黄慧承担。
被上诉人沈彬答辩称，不管合同是否有效，请求返还20000元定金。
被上诉人黄慧、周添佳共同答辩称，1、2014年3月27日喻竟成、黄慧代周添佳与房屋中介佳庭服务部、房屋买受人沈彬三方签订合同没有经房屋所有人周添佳授权，事后周添佳没有追认，该合同未生效；2、佳庭服务部在签订涉案合同时为个体工商户，实际经营人为刘劲枫，与案外人邓继开无关，本案不存在遗漏当事人。综上，请求二审法院维持一审判决。
被上诉人佳庭公司答辩称，涉案合同系佳庭服务部签订，与佳庭公司无关，与邓继开本人也没有关系。
本院二审查明的事实与原判决认定的事实一致。
本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，沈彬与黄慧、佳庭服务部于2014年3月27日签订《房地产买卖（居间）合同》是三方当事人真实意思表示，且不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，合法有效。一审认定该合同并未实际生效，属于认定错误，应予纠正。本案中，买卖双方按照合同约定将定金20000元委托佳庭服务部进行托管，佳庭服务部分别于2014年3月27日、3月31日向周添佳、黄慧出具两张《收款收据》，因此，佳庭服务部是该20000元定金的实际持有者。因佳庭服务部为个体工商户，实际经营者为刘劲枫，故一审判决刘劲枫承担返还该定金责任正确，本院予以维持。刘劲枫上诉主张其与案外人邓继开系共同出资经营佳庭服务部，因佳庭服务部系个体工商户，经营者为刘劲枫个人，故本院对其该主张不予支持。刘劲枫上诉还主张邓继开注册佳庭公司，继受佳庭服务部全部资产，故邓继开应当对其继受的购房定金20000元承担清偿责任，该项上诉理由也与其作为个体工商户的实际经营者注销其实际经营的佳庭服务部时的法律行为不符，刘劲枫个人对注销登记以前以“佳庭服务部”为名所产生的债权债务，应承担清偿责任。故刘劲枫的该项上诉主张没有法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实基本清楚，判决并无不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费967元，由上诉人刘劲枫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴波
审 判 员 刘英
代理审判员 周卓
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 陈天
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。