江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初3017号原告：唐国柱，男，1940年5月10日生，居民，住江苏省东台市。被告：江苏东台农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913209001425654533，住所地：江苏省东台市望海西路166号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托代理人：ＸＸ，该公司职工。委托代理人：肖云祥，东台市梁垛法律服务所法律工作者。被告：东台市金信房地产开发公司清算组，住所地：江苏省东台市望海西路166号。负责人：许伟，该清算组组长。委托代理人：肖云祥，东台市梁垛法律服务所法律工作者。原告唐国柱与被告江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称“东台农商行”）、东台市金信房地产开发公司清算组（以下至判决主文前简称�金信房产公司清算组”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日受理后，依法适用简易程序由代理审判员于志丽，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告唐国柱，被告东台农商行及金信房产公司清算组的共同委托代理人肖云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐国柱诉称：东台农商行系东台市金信房地产开发公司的主管单位。1996年1月，唐国柱购买了东台市金信房地产开发公司的营业用房，但其至今未能为唐国柱办理国有出让土地使用权证，东台市金信房地产开发公司应承担违约金。自1998年4月至2012年9月26日，以总购房款114153元为本金，按照中国人民银行年利率6.1%计算的迟延办理国有出让土地使用权证的违约金为97486元，因被告支付其他住户违约金数额为9000元，故现诉讼要求被告支付原告唐国柱违约金10000元。被告东台农商行辩称：唐国柱的起诉无事实和法律依据，请求驳回唐国柱的起诉。被告金信房产公司清算组辩称：东台市金信房地产开发公司不存在违约行为。双方签订的购销合同书对土地性质没有约定，唐国柱不能证明公司违约。1996年签订购销合同后，唐国柱未向公司主张过违约金，唐国柱的起诉已超过诉讼时效，故请求驳回唐国柱对其的诉讼请求。经审理查明：东台市金信房地产开发公司于1992年8月经东台市计划经济委员会批准设立，从事房地产开发经营。东台农商行是东台市金信房地产开发公司的主管单位。2004年12月31日，东台市金信房地产开发公司成立清算组，全权负责该公司债权债务的清理工作。1996年1月15日，唐国柱与东台市金信房地产开发公司签订《商品房购销合同书》一份，约定，乙方（唐国柱）所购商品住宅地点为银苑公寓，所�商品房位置为第某幢第一层建筑面积约73.5平方米（交房时按实计算），该套住宅按建筑面积每平方米预售价1470元，车库及储藏室16.17平方米，每平方米500元，房屋所有权由乙方到市房产管理部门办理，费用自理。该合同中未约定土地手续办理事宜。1997年12月29日唐国柱缴清了购房款，合计114153.31元，东台市金信房地产开发公司出具了发票，票据上注明营业用房，75.18平方米。后唐国柱取得银苑公寓某号楼某室75.18平方米的房屋，并办理了房屋所有权证。用于建设银苑公寓的土地原为国有土地使用权，是原江苏省东台市蔬菜公司使用。1995年5月1日，东台市金信房地产开发公司与江苏省东台市蔬菜公司签订了土地使用权转让协议书，以480000元受让了江苏省东台市蔬菜公司某处的土地面积4.32亩。1995年5月22日，原东台市土地管理局同意变更土地使用人。1995年6月28日，东台市金信房地产开发公司取得了建设工程规划许可证，在该宗地上建设商品住宅楼。东台市金信房地产开发公司开发的银苑公寓共3幢楼，60户住房户，已全部销售。2010年4月9日，因银苑公寓的购房户未能取得土地使用权证，意见较大，有部分住户进行上访，金信房产公司清算组向政府具文说明情况，要求办理划拨的土地使用证，东台市国土资源局以东国土[2010]24号公文办理卡请示，后协调同意银苑公寓的购房户在提供购房合同、购房票据的情况下，予以办理划拨的土地使用证。2010年11月金信房产公司清算组办理了银苑公寓所属地东国用（2010）第某号土地使用权证，其后有部分购房户办理了土地使用类型为划拨的中华人民共和国国有土地使用证。唐国柱等部分住户不同意办理划拨性质的国有土地使用证，并进行信访。2011年6月3日，东台市国土资源局�东国土资信答[2011]04号答复意见答复唐国柱等住户可登记划拨国有土地使用证，但唐国柱等部分住户不同意办理划拨性质的国有土地使用证。2012年9月26日，东台市人民政府注销原东国用（2010）第某号土地使用权证，向东台市金信房地产开发公司另行颁发东国用（2012）第某号国有土地使用权证，使用权类型为出让。庭审中，原、被告对本院依法作出的（2011）东民初字第1518号、（2012）东民初字第1079号民事判决书中查明的事实均无异议。上述事实，有原告唐国柱提交的商品房购销合同、房产证、（2011）东民初字第1518号、（2012）东民初字第1079号卷宗以及原、被告的陈述等证据在卷佐证。本院认为，唐国柱与东台市金信房地产开发公司所签订的《商品房购销合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依�应认定为有效合同，双方均应按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。在商品房买卖合同关系中，就办证义务而言，开发商作为出卖方，应当在约定或法定的期限内协助买受人办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，东台市金信房地产开发公司直至2010年11月才完成土地使用权初始登记，取得土地使用权总证，而在其完成土地使用权初始登记前，各买受人无法分别办理土地使用权证，故应认定在2010年11月前系因东台市金信房地产开发公司的原因导致唐国柱无法办理土地使用权登记手续，东台市金信房地产开发公司存在逾期办证的违约行为。但唐国柱要求东台市金信房地产开发公司承担逾期办证违约金的请求权，在性质上属于继续性债权，有别于不动产登记的物权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》关于一般诉讼时效期间为两年的规定，由于唐国柱直到2016年5月5日才诉讼主张权利，且其亦未提供证据证明其就逾期办证违约金这一特定事项向被告主张权利而存在诉讼时效中断的情形，故唐国柱主张自1998年4月至2012年9月26日的违约金，已超过诉讼时效的规定，对该主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下：驳回原告唐国柱的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告唐国柱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向中院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）。如不按时缴纳上诉费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  于志丽二〇一六年六月二十七日书 记 员  朱婷婷附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2.最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》法释〔2015〕5号第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。