北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初8459号
原告（执行案外人）：苑玉嵩，男，汉族，1980年9月18日出生，北京萨克弗斯国际服饰有限公司法人，住北京市朝阳区。
被告（申请执行人）:中建投信托有限责任公司，住所地浙江省杭州市教工路18号世贸丽晶城欧美中心1号楼（A座）18-19层C，D区。
法定代表人：王文津，董事长。
委托诉讼代理人：杨西宁，北京市东易律师事务所律师。
被告（被执行人）:北京西曼国际服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创四街7号院。
法定代表人：高金魁，董事长。
委托诉讼代理人：乔占祥，北京市金台律师事务所律师。
原告苑玉嵩与被告中建投信托有限责任公司（以下简称：中建投公司）、被告北京西曼国际服饰有限公司（以下简称：西曼公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑玉嵩，被告中建投公司的委托诉讼代理人杨西宁、被告西曼公司的委托诉讼代理人乔占祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苑玉嵩向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于北京经济技术开发区南部新区X6M1地块上C区1号楼房产及其所属土地使用权；2.诉讼费用由中建投公司、西曼公司负担。事实与理由：2013年，苑玉嵩购买西曼公司亦庄国际高科技产业园项目C区1号楼,2015年竣工入住。2016年9月，西曼公司在苑玉嵩房产大门上张贴一张（2015）大执字第6469号执行公告和通知。苑玉嵩得知西曼公司已经将土地及地上建筑抵押给上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行（以下简称：石家庄分行），且石家庄分行已就该项目土地、地上建筑申请执行，后申请执行人通过债权转让变更为中建投公司，执行标的包括苑玉嵩所有的C区1号楼。
2017年3月21日，苑玉嵩以其购买的厂房在大兴法院查封范围内为由，提出书面的执行异议，大兴法院受理后作出（2017）京0115执异26号执行裁定书，驳回苑玉嵩的执行异议请求。苑玉嵩不服，认为：第一，苑玉嵩与西曼公司签订合同，转让工业用地上的厂房，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，且苑玉嵩已按照约定支付购房款，实际占有、使用西曼国际项目C区1号楼，苑玉嵩对涉案房屋及土地享有合法权益；第二，在整个交易过程中，苑玉嵩没有过错，西曼产业园是大兴区人民政府招商引资的重点项目，出于对政府的信任，苑玉嵩才与西曼公司进行不动产转让交易；第三，石家庄分行明知苑玉嵩已实际购买西曼公司的房屋，但与西曼公司恶意串通，将属于苑玉嵩的财产进行抵押，损害苑玉嵩的合法权益，故提起案外人执行异议之诉。
被告中建投公司辩称：不同意苑玉嵩的诉讼请求。具体理由为：1.西曼公司与苑玉嵩签订的《股权投资协议书》违反国家强制性效力性法律规定，应属无效。具体而言，涉案土地系工业用地，根据城市房地产管理法规定，未取得权利证书不得转让，亦不能分割销售。苑玉嵩明知无法办理产权手续，却与西曼签订上述协议且协议内容实质为商品房预售性质的房屋买卖合同，故该协议应属无效；2.就苑玉嵩与西曼公司签订的股权投资协议，已有类似协议被法院认定无效，理由为西曼公司将工业用地尚未建成的房屋对外预售、上市流转，未取得相关政府部门的销售许可，亦无预售许可证明，故该股权投资协议书及其附件因违反法律法规的规定应属无效。上述民事判决书足以证明苑玉嵩对本案涉案标的不享有合法权益；3.涉案土地及房屋已经抵押给中建投公司，并办理了抵押登记手续，故中建投公司享有的抵押权合法有效，苑玉嵩不享有足以排除执行的权益。
被告西曼公司辩称：不同意苑玉嵩的诉讼请求。具体理由为：1.西曼公司作为项目的开发商，是涉案土地及在建工程唯一的所有权人，中建投公司享有的抵押权经过合法登记，为担保物权。苑玉嵩依据其与西曼公司签订的股权投资协议，享有对西曼公司的合同权益，且该合同权益尚未经过法院判决确认，故苑玉嵩享有的权利不足以排除抵押权的实现；2.涉案项目投资失败，导致苑玉嵩、投资人及施工单位、西曼公司均受损失，各方应当合力寻找止损办法，即尽快执行。若苑玉嵩继续诉讼，可能导致损失扩大，西曼公司将保留追索扩大损失责任的权利。
经本院审理查明：2011年9月13日，苑玉嵩与西曼公司签订《股权投资协议书》，内容为：鉴于西曼公司在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建北京西曼国际皮草服饰产业集群项目，苑玉嵩意向投资。经双方协商，达成协议如下：一、股权转让（投资），苑玉嵩投资1521万元，取得西曼公司0.5%股权，该股权由西曼公司现有股东高金魁与北京恒盈投资发展有限公司（以下简称：恒盈公司）转让。苑玉嵩所持有的股权所对应的资产（实物）为西曼国际项目的C区1号楼，建筑面积约2500平方米。西曼公司股东高金魁及恒盈公司同意由西曼公司直接收取苑玉嵩的投资款；二、产权分割：苑玉嵩具备以下条件后可办理产权分割：1.在北京经济技术开发区注册，注册地址应为苑玉嵩所持有的股权所对应的资产（实物）的地址。2.在北京西曼国际皮草服饰产业集群营业满一年。3.营业期间按规定缴纳税款，并无不良纳税记录；三、股权置换：1.苑玉嵩在具备产权分割条件后，由西曼公司负责办理产权分割手续，经北京经济技术开发区有关部门批准后发放产权证。产权证落到苑玉嵩在西曼国际项目注册公司名下（国家规定的产权证办理费用由苑玉嵩承担）。2.完成产权分割的同时，双方办理产权与股权置换手续，由西曼公司股东高金魁与恒盈公司无偿收回苑玉嵩持有的股权；四、特别约定：1.西曼公司保护苑玉嵩在西曼国际项目中对应资产（实物）的权益不受侵犯。苑玉嵩持有股权所对应的资产西曼国际项目C区1号楼的增值和溢价归苑玉嵩所有。在股权产权置换以前，经西曼公司同意，苑玉嵩可进行抵押和转让（具体方案和步骤由双方另行协商确定）。2.苑玉嵩持有的股权仅限于协议第一项所述的权利，苑玉嵩自愿放弃公司股东享有的其他权利，并不以任何形式参与西曼公司的运营管理和财务分配。3.西曼公司股东向第三方转让股权时，苑玉嵩不得投反对票，不得主张优先购买权。4.苑玉嵩持有的股权所对应的资产（实物）权益及产生的增值等归苑玉嵩所有。与该项资产（实物）无关的任何收益，苑玉嵩均不享有，与该项资产（实物）无关的任何损失，苑玉嵩均不承担责任。5.按照协议进行的工商变更等手续，由西曼公司负责办理，苑玉嵩予以配合；六、协议自双方签字盖章并由西曼公司股东予以确认之日起生效。苑玉嵩在尾部乙方处签字，西曼公司在尾部甲方处加盖公章、恒盈公司及高金魁在甲方股东处盖章、签字。
同日，双方签订《股权投资协议附件》，关于西曼公司在北京经济技术开发区南部新区X6街区投资兴建北京西曼国际皮草服饰产业集群项目C区1号楼产权付款方式等问题约定如下：一、双方协商一致，苑玉嵩投资按下列方式付款：1.协议签订后七日内付款50%，即760.5万元；2.西曼国际项目办理入住手续时付清剩余款项760.5万元，如交房时未能付清，则剩余款项以按揭贷款方式支付，年利率12%，计息时间由交房之日起计算，贷款期限为一年；苑玉嵩在尾部乙方处签字，西曼公司在尾部甲方处盖章。
苑玉嵩提交收据显示，其于合同签订后分别于2011年7月28日汇款100万元、2011年5月25日汇款10万元（以石向豪名义）、2011年9月15日汇款300万元及90万元、2012年5月3日汇款100万元（以石向豪名义）、2013年2月4日汇款50万元（以苑玉嵩、石向豪名义）、2013年4月26日向西曼公司汇款100万元（以苑玉嵩、石向豪名义）、2013年4月27日汇款50万元、2013年12月25日汇款100万元、2014年1月24日汇款50万元。
截至法院查封时，苑玉嵩尚未就涉案房屋与西曼公司办理产权移转手续,其亦未提交与西曼公司办理的入住手续。
另，2015年7月15日，石家庄分行向大兴法院提出实现担保物权申请，申请事项为：1、请求法院裁定拍卖、变卖西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区的、权证编号为京开国用（2012出）第00007号国有土地使用权以及所有地上建筑物，拍卖、变卖所得价款由申请人在担保范围内优先受偿，担保债权金额为255804158.2元（含本金2.5亿元以及截止2015年7月13日的利息、罚息、复利共计5804158.2元）以及自2015年7月14日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利；2、申请费由西曼公司承担。大兴法院以（2015）大民特字第35号案号受理该申请。法院经审查查明的事实如下：2013年12月10日，石家庄分行、西曼公司以及东兴证券股份有限公司（以下简称：东兴公司）签订编号“浦石2013委贷字107号”《委托贷款合同》。约定东兴公司委托石家庄分行向西曼公司发放贷款25000万元，贷款期限：自2013年12月10日至2015年6月9日。2013年12与10日，石家庄分行（抵押权人）与西曼公司（抵押人）签订抵押合同，抵押财产清单（土地使用权抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区。宗地号：开发区南部新区X6M1地块。”抵押财产清单（在建工程抵押类）载明：“座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区，项目名称（暂名）为：西曼亦庄国际高科技产业园项目。
2013年12月13日，石家庄分行登记并取得京技他项（2013）第00165号土地他项权利证明书，内容包括：“土地他项权利人：上海浦东发展银行股份有限公司石家庄分行；义务人：北京西曼国际服饰有限公司；座落：北京经济技术开发区南部新区X6号街区；地号：开发区南部新区X6M1地块；他项权利种类及范围：土地抵押权初始登记，抵押金额2.5亿元，抵押合同编号：浦石2013抵字042号；权利顺序：第一；记事：该登记抵押物为开发区南部新区X6M1土地及地上在建工程，担保范围为主合同项下债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、手续费及其他为签订或履行合同而发生的费用、以及抵押权人实现担保权利和债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。”
2013年12月24日，石家庄分行向西曼公司的银行账户发放贷款2.5亿元。西曼公司分别于2015年6月19日、2015年6月26日和2015年6月30日向石家庄分行支付利息共计714.496万元，借款本金2.5亿元未偿还。
2015年11月5日，大兴法院作出（2015）大民特字第35号民事裁定书，裁定：“对西曼公司位于北京经济技术开发区南部新区X6号街区（地号：开发区南部新区X6M1地块；土地使用权证书编号：京开国用[2012出]第00007号）的土地使用权及地上在建工程（以抵押财产清单为准）采取拍卖或变卖等方式依法变价，所得款项优先给付浦发银行石家庄分行以下债权：借款本金25000万元；截止到2015年7月13日的利息、罚息以及复利共计5804158.2元；自2015年7月14日起至实际付清之日止的利息、罚息以及复利（按照“浦石2013委贷字107号”委托贷款合同计算）。”
2015年11月27日，石家庄分行向大兴法院申请强制执行，执行案件为（2015）大执字第6469号。2015年12月3日，大兴法院查封西曼公司名下位于北京市经济技术开发区南部新区X6号街区X6M1地块的土地使用权及地上在建工程。2016年9月12日，中建投公司与石家庄分行及东兴公司签署了债权转让协议，石家庄分行与东兴证券公司共同将对西曼公司的债权，包括主债权及抵押权、质押权及保证担保权，全部转让给中建投公司。2016年11月11日，大兴法院作出(2016)京0115执异73号执行裁定书，裁定：“变更申请人中建投信托有限责任公司为（2015）大执字第6469号案件的申请执行人。”
上述案件执行过程中，苑玉嵩以其购买的房屋在本院查封范围内向大兴法院提出执行异议。大兴法院经听证审查后，认为西曼公司并未取得政府主管部门的房屋预售许可，将工业用地上尚未建成的房屋对外预售，苑玉嵩与西曼公司之间的房屋买卖合同违反相关规定。且苑玉嵩明知西曼公司对涉案房屋不能预售和办理过户登记，仍然与西曼公司签订协议，苑玉嵩对未能办理过户登记存在自身原因。因此，认定苑玉嵩提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的权益，裁定驳回苑玉嵩的案外人异议。
2017年3月28日，大兴法院向苑玉嵩送达驳回执行异议的执行裁定书。
2017年4月12日，苑玉嵩不服驳回执行异议裁定，向大兴法院提起执行异议之诉。
本院认为，本案系案外人苑玉嵩在中建投公司申请对西曼公司的涉案标的物实现担保物权案件生效裁定执行中,对执行标的提起的执行异议之诉,请求排除执行的理由为苑玉嵩基于其与西曼公司签订的股权转让合同,对涉案房屋享有所有权、土地享有使用权。因此，苑玉嵩就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案争议的焦点。本院认为，中建投公司基于抵押登记,对涉案标的物享有抵押权，就涉案标的物有优先受偿权;苑玉嵩与西曼公司签订的股权投资协议,虽涉及对涉案土地及地上物转让的约定，但目前尚未按照合同约定实现物权变动,取得相应房屋及土地的权属，故其享有的权利不能对抗中建投公司享有的抵押权。因此，苑玉嵩不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告苑玉嵩的诉讼请求。
案件受理费70元，由原告苑玉嵩负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘虎成
人民陪审员 李生陆
人民陪审员 刘亚丽
二〇一七年八月九日
书 记 员 赵家禹