北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第8685号
原告刘少杰，男。
被告北京天地泰房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区北三环中路甲29号3号楼11层1单元1102室（德胜园区）。
注册号：110102012680709。
法定代表人张杨，董事长。
委托代理人刘风雷，男。
原告刘少杰与被告北京天地泰房地产经纪有限公司（以下简称天地泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘少杰及被告天地泰公司委托代理人刘风雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘少杰诉称，2013年5月2日，我与天地泰公司就北京市海淀区西二旗X小区401室北向次卧签订租赁合同，约定每月租金1500元，押一付三，租期一年，自2013年4月30日起至2014年4月26日止，自第二季度开始提前一个月交付下个季度的租金。我入住后一直按时交付租金。2014年1月18日，房主突然告知我，因天地泰公司未能按时向其缴纳租金，要求我马上搬离。2014年1月21日上午，我会同同住租户到天地泰公司交涉此事，天地泰公司承认拖欠房主租金，我要求协调此事。之后房主采取断水断电的手段，使该房屋不再具备居住条件，并强迫我立即搬离其房屋，期间我数次拨打110报警与房主协调，最后协调结果为该房屋全部租户于2014年1月26日前搬离，另寻住处。为维护我的合法权益，现起诉至法院要求天地泰公司：1、退还押金1500元及2014年1月27日至4月26日共3个月的租金4500元，共计6000元。2、赔偿相当于两个月租金的违约金3000元。3、赔偿原告搬家费用300元，误工费1500元，交通费100元。4、承担本案诉讼费。
天地泰公司辩称，认可双方签订的租赁合同的情况，刘少杰交费的单据需要核实。如果刘少杰确实已经交纳租金，我公司认为，双方合同期限到2014年4月26日，合同没有到期，不是我公司要求刘少杰搬出，是房主要求其搬出，我公司没有违约行为。就断水断电等问题，应该找房主投诉。现我公司不同意刘少杰的全部诉讼请求。
经审理查明，位于北京市海淀区西二旗X小区401号房屋（以下简称401号房屋）所有权人为刘平。2012年4月21日，刘平作为出租人与承租人富金生、居间人北京沃居房地产经纪有限公司（以下简称沃居公司）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《租赁合同（一）》），租赁期限自2012年4月26日至2014年4月26日，租金每月5300元；第一次2012年4月21日15900元，第二次2012年7月11日15900元，第三次2012年10月11日15900元，第四次2013年1月11日15900元，以后以此类推。
2013年5月2日，天地泰公司与刘少杰签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称《租赁合同（二）》），约定：刘少杰承租401号房屋其中一间（以下简称涉诉房屋），期限自2013年4月30日至2014年4月26日；租金标准及支付方式为押一付三，每月1500元；各期租金支付日期：第二次2013年6月26日支付4500元，第三次2013年9月26日支付4500元，第四次2013年12月26日支付4500元；押金：1500元；第九条合同解除：......（三）、天地泰公司有下列情形之一的，刘少杰有权单方解除合同：（1）、迟延交付房屋达3日的；（2）、交付的房屋严重不符合合同约定或影响刘少杰安全、健康的；（3）、不承担约定的维修义务，致使刘少杰无法正常使用房屋的；第十条违约责任：天地泰公司有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向刘少杰支付违约金；刘少杰有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向天地泰公司支付违约金，天地泰公司并可要求刘少杰将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订当日，刘少杰向天地泰公司支付了2013年4月30日至7月26日租金4600元、卫生费365元、管理费365元、押金1500元。此后，刘少杰又分别于2013年6月21日、2013年9月23日、2013年12月22日交纳了第二次、第三次、第四次租金各4500元。2014年1月27日，刘少杰从涉诉房屋中搬出。
审理中，刘少杰就其主张提供如下证据：1、录音资料。用于证明2014年1月21日，他本人与另外的租户封明、张成龙、于伟与天地泰公司员工就房屋租赁进行交涉的情况。2、《通知》，主要内容为：尊敬的住户你好：因北京市政府规定至2014年1月1日起对楼房合租群租房屋内安装隔断限令拆除，如在限令时间内未拆除隔断的交由当地派出所和居委会强制拆除所造成损失由租户和房主自行承担，现我公司告知租户，搬离该房屋后并通知我公司做好该房屋的一切交接手续后到我公司办理退房事宜。特此通知，天地泰公司。刘少杰用上述证据证明2014年1月21日他去天地泰公司交涉，天地泰公司告知让他搬走，并说将和房主协商交涉，争取让他年后搬走。3、刘平的电话录音。用于证明2014年1月26日他搬走时房主刘平未到，他在电话中与刘平进行了交接，告知刘平将燃气卡、水卡、钥匙都放在屋里，让刘平自己过来取。天地泰公司对上述证据质证意见为：证据1真实性不清楚。录音中反复提到要和业主协商，但是没有说业主有权赶走刘少杰，虽然说了如果要搬家会给时间，但是没有具体搬家时间。我公司现在仍然正常营业。证据2真实性不认可，如果刘少杰说是公司员工打印的《通知》，只能代表员工个人行为而不能代表公司，《通知》上没有公司的公章，只写搬走没有写具体时间，也不能证明刘少杰什么时间搬走的。刘少杰应出示能证明他何时搬离房屋以及结清水电费的证据。证据3的录音不知道，录音只能证明刘少杰搬东西，不能证明他搬家。另外他搬家应该和我公司办理交接，将交钥匙交给我公司才说明是交房。
天地泰公司就其主张提供如下证据：1、《关于开展房地产经纪机构和房地产经纪人员违法违规行为专项治理的工作方案》的通知。用于证明他公司是2014年1月8日接到西城区房管局上述通知，要求他公司于2014年2月15日之前就群租房屋问题整改完毕。刘少杰对上述证据的真实性予以认可。2、押金收据1张、北京银行业务回单1张，用于证明他公司与房主刘平签订租赁合同的情况以及他公司2013年10月18日已经向刘平支付了2013年10月27日至2014年1月26日期间的房租，房租已经支付到2014年1月26日，所以在此之前刘平没有权利要求住户搬离房屋断水断电等。刘少杰对上述证据真实性认可，但认为根据合同的规定，天地泰公司应该在2014年1月11日向房东支付2014年1月27日至2014年4月26日期间的房租，并且约定不按约定支付租金达2日即构成违约。当时是房主拿着租赁合同给我看，这时我才知道天地泰公司已经构成了违约，故房主刘平有权要求我们腾房。天地泰公司对此进行解释，称他公司确实应该在2014年1月11日向房主刘平交纳2014年1月27日至2014年4月26日期间的租金，没有交纳是因西城区房屋管理局下发的关于落实《关于开展房地产经纪机构和房地产经纪人员违法违规行为专项治理的工作方案》的通知，不允许群租，他公司正在和房主协商解决相关事宜，故未向房主刘平交纳下一季度租金。
庭审中，为了查明案件情况，本院当庭给诉争房屋所有权人刘平拨通手机电话（号码为：136XX****XX），就刘少杰等租户搬家情况向其进行调查，经核实：刘平陈述她是2014年1月17日左右告知刘少杰等租户，称天地泰公司未付其租金，故要求当时居住于诉争房屋内的刘少杰、于伟、张成龙、封明搬家，如不搬家，就断水、断电。后她于2014年1月20几号将诉争房屋断水、断电，租户刘少杰等人为此报过警。2014年1月27日，封明、于伟、张成龙、刘少杰搬离涉诉房屋。对于上述电话调查内容，刘少杰予以认可。天地泰公司认为，电话调查中提到了物品损坏，因为刘少杰搬走也没有通知我公司，我公司和房主的合同没有终止，没有退房的手续。如果是因为群租房的问题，可能没有及时支付房租。我回去核实房租支付的问题，房间物品损坏是刘少杰造成，而不是我公司造成，如果业主主张赔偿刘少杰要承担责任。审理中，刘少杰放弃主张天地泰公司给付其搬家费、误工费、交通费的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同（一）》、《租赁合同（二）》、收据、中国工商银行转账凭证、《通知》、录音资料、押金收据、《关于开展房地产经纪机构和房地产经纪人员违法违规行为专项治理的工作方案》的通知、北京银行业务回单等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘少杰与天地泰公司签订的《租赁合同（二）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定内容严格履行自身义务。合同履行中，天地泰公司未妥善处理其公司与房屋出租人之间的合同关系，造成刘少杰于2014年1月27日从涉诉房屋中搬出，导致刘少杰无法实现合同目的，双方所签租赁合同事实上已于刘少杰搬离涉诉房屋时解除，故本院依法确认双方签订的《租赁合同（二）》已于2014年1月27日解除。合同解除后，刘少杰要求退还2014年1月27日至4月26日未使用房屋期间的租金及押金之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因天地泰公司的上述行为已经构成违约，故刘少杰要求天地泰公司给付违约金之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还刘少杰剩余租金人民币四千五百元、押金人民币一千五百元；
二、北京天地泰房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付刘少杰违约金人民币三千元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三十三元，由北京天地泰房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娜
二〇一四年三月二十日
书 记 员 沙乃金