湖北省武汉市硚口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂硚口民三初字第00359号
原告武汉市东宏经济发展有限公司，住所地：武汉市江汉区香江新村2栋2单元202号。
法定代表人罗冬升，系该公司董事长。
委托代理人王俊杰，系该公司员工，（特别授权）。
委托代理人李昌虎，系该公司员工，（特别授权）。
被告邵汉飞。
委托代理人杜俊，湖北金翅律师事务所律师（一般授权）。
原告武汉市东宏经济发展有限公司（以下简称东宏公司）与被告邵汉飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员余敏独任审判，于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告东宏公司的委托代理人王俊杰、李昌虎，被告邵汉飞的委托代理人杜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东宏公司诉称，2009年9月28日原告与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期从2009年9月28日至2014年9月29日，月租金6000元。同日原、被告与武汉比比希物流有限公司签订物业综合协议，约定物业费第1年、第2年每月17000元，第三年每月18360元，第四年每月19828元，第五年每月21414元。合同签订后，被告使用原告的房屋并缴纳租金及物业费至2014年6月底，从2014年7月1日起至2014年9月29日的房屋租金及物业费均未缴纳，现原、被告的租赁合同期限届满，被告既未缴纳上述租金及物业费，也未腾退归还租赁房屋，故起诉来院，要求：1、被告支付房屋租金18000元，赔偿损失150000元；2、被告腾退位于武汉市硚口区发展大道25号东宏大楼一楼（味美轩酒店）；3、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中原告增加诉讼请求，要求被告支付物业费32490元。
原告东宏公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、房屋租赁合同一份。证明原、被告于2009年9月28日签订租赁合同，约定原告将其位于武汉市硚口区发展大道25号（使用面积约561平方米）房屋出租给被告使用，租赁期限五年，从2009年9月28日起至2014年9月29日，前两年每月租金6000元，第3年月租金6480元，第4年月租金6988元，第5年月租金7558元，另约定逾期不归还房屋，除补交租金外，偿付违约金150000元。
证据二、物业综合协议、债权债务转让协议各一份。证明被告与比比希物流有限公司签订物业综合协议，约定第1年、第2年每月物业费17000元，第3年每月物业费18360元，第4年每月物业费19828元，第5年每月物业费21414元。2012年6月28日武汉比比希物流有限公司与原告东宏公司签订债权债务转让协议，约定将其与邵汉飞的权利义务全部转移由原告继承。
证据三、湖北省地方税务局网络通用发票、收款收据各6份。证明被告向原告缴纳房屋租金及物业费至2014年6月30日。
证据四、2014年4月30日的缴款通知及送达凭证、2014年5月19日的缴款通知及送达凭证各一份。证明原告曾因被告欠缴租金向被告进行了催收，被告后缴纳了租金。
证据五、2014年8月25日及9月4日的缴款通知及送达凭证、2014年9月27日的通知及送达凭证各一份。证明2014年8月25日及9月4日原告向被告发出缴款通知，要求被告缴纳2014年6月30日至2014年9月29日的租金及物业费，被告拒绝签收；同年9月27日因合同期满，原告向被告发出通知要求被告腾退，被告拒绝签收。
证据六、情况说明2份、照片2张。证明因原告对楼房外部装修期间将被告的招牌毁损，与被告协商后，原告对该毁损的招牌进行维修，现已经修好。
被告邵汉飞辩称，原、被告之间已经协商达成一致，原告免除被告在2014年7月1日之后的房屋租金，故不存在被告拖欠租金的情况。因原告没有保障承租人正常经营，致使被告经营受损，原告违约行为在先，被告无需承担赔偿责任。另原告要求被告支付物业费的诉讼请求，与本案不系同一法律关系，请求驳回此项诉讼请求。同时依据原被告之间的约定，遇到房屋拆迁，对于房屋装修的价值，70%归被告所有，被告请求对房屋的装修进行评估，评估后的价值70%归被告所有。
被告邵汉飞为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：
证据一、餐厅转让协议，税务登记变更表各一份。证明2009年9月28日被告支付了40万元的转让费从他人手上承接本案租赁房屋并变更税务登记。
证据二、照片20张。证明被告承租房屋后，对房屋进行了装修及装修的现状。
证据三、申请书一份。证明因原告公司装修，导致被告无法正常经营，因此2012年6月份被告曾与原告协商一致，原告免除被告2014年7月以后的租金。
证据四、遗失申请一份。证明被告向原告缴纳了3万元房屋租赁押金，押金收据遗失。
证据五、武汉市房屋租赁合同一份。证明原、被告于2009年9月28日签订的租赁合同约定逾期不归还房屋，除补交租金外，偿付违约金按月租金1%。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据五及证据六中的照片的真实性均无异议，但认为证据一中的逾期未归还房的违约责任与被告持有的租赁合同中约定的不同，被告持有的租赁合同中约定的逾期未归还房屋的违约金为月租金的1%，同时认为证据二的物业费与本案租赁合同没有关系，证据五虽系真实的但被告从未收到；对原告提交的证据四因系复印件，不予质证；对原告提交的证据六中的情况说明真实性有异议。原告对被告提交的证据二、证据四及证据五的真实性均无异议，但认为证据五中原告的公章是真实的，但该合同中有多处修改之处，应系被告为办理工商营业执照的另一版本租赁合同，其对逾期未归还房屋的违约责任约定系被告自己填写的，原告公司备档的租赁合同中对逾期未归还房屋的违约责任约定的是150000元；对被告提交的证据一因与原告没有关系，其真实性无法判断；对被告提交的证据三因原告从未收到过该申请书，无法判断其真实性。经本院审核，对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六中的照片及被告提交证据二、证据五的真实性本院均予以采信，但对原、被告双方提供的租赁合同中关于逾期未归还房屋的违约责任的约定以本院调查核实的为准。对原告提交的证据四、证据六中的情况说明及被告提交的证据一因无法判断其真实性且与本案无关，本院不予采信。对被告提交的证据三因该申请书中既无原告公司领导的签名和公司印章，亦无原告收到该申请书的送达凭证，无法证明原告同意免除2014年7月1日以后租金的事实，故对该证据本院不予采信。
经审理查明：2009年9月28日原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于武汉市硚口区发展大道25号（使用面积约561平方米）房屋出租给被告使用，租赁期限五年，从2009年9月28日起至2014年9月29日，每月租金6000元，每季度18000元。关于每月租金的情况，原告持有的租赁合同在其它事项中约定“租金头两年每月按6000元交纳，第3年按6480元交纳，第4年按6988元交纳，第5年按7558元交纳。”而被告持有的租赁合同中在其它事项中未有任何约定。另外关于逾期不归还房屋的违约责任，原告持有的租赁合同中约定“逾期未归还房屋，除补交租金外，偿付违约金150000元”，而被告持有的租赁合同中约定“逾期未归还房屋，除补交租金外，偿付违约金按月租金1%元”。同日原、被告与武汉比比希物流有限公司签订物业综合协议，约定物业费第1年、第2年每月17000元，第三年每月18360元，第四年每月19828元，第五年每月21414元。合同签订后，原告将房屋交付给被告作为味美轩酒店经营使用，被告向原告缴纳租金及物业费至2014年6月底。2012年6月28日武汉比比希物流有限公司与原告东宏公司签订《债权债务转让协议》，约定武汉比比希物流有限公司与被告2009年9月28日签订的物业综合协议，因武汉比比希物流有限公司拟注销，基于该合同武汉比比希物流有限公司所有的权利义务由东宏公司继承。2014年7月1日起被告未向原告缴纳房屋租金及物业费，原告多次向被告催缴，并于2014年9月27日发函给被告，告知租赁期满后不再与被告续签租赁合同，要求被告按时腾退归还租赁房屋。因原、被告的租赁合同期限届满，被告既未缴纳租金及物业费，也未腾退归还租赁房屋，故原告起诉来院，要求：1、被告支付房屋租金18000元，赔偿损失150000元；2、被告腾退位于武汉市硚口区发展大道25号东宏大楼一楼（味美轩酒店）；3、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中原告增加诉讼请求，要求被告支付物业费32490元及所有诉讼费用。
本院认为，原、被告签订的租房合同系原、被告真实意思表示，且不违反法律规定，具有法律约束力，双方应按照约定履行合同义务。本案中的租赁合同期限约定的是从2009年9月28日起至2014年9月29日止，在租赁合同期满时，原告已告知不再与被告续签租赁合同，故租赁合同期满后，被告应将租赁房屋腾退归还给原告，因此原告要求被告腾退归还租赁房屋的请求于法有据，本院予以支持。由于2012年6月武汉比比希物流有限公司因注销将其与被告的权利义务转移给原告，且被告也一直向原告缴纳物业费，故被告认为原告要求被告支付物业费系另一法律关系的辩解意见于法无据，本院不予支持。被告使用原告的房屋应向原告交纳房屋租金及物业费，被告认为其与原告协商一致免除被告2014年7月1日以后的租金及物业费的辩解意见缺乏事实依据，本院不予支持。虽然原告与被告持有的租赁合同中对其它事项的约定不同（原告的租赁合同中有其它事项的约定，而被告持有的租赁合同中无其它事项的约定），但原告与被告持有的租赁合同中均约定月租金为6000元，每季度租金为18000元，且原告起诉要求被告支付的租金数额亦为18000元，故被告应支付的租金数额以18000元计算。关于物业费的约定，尽管被告与武汉比比希物流有限公司约定第五年的物业费为每月21414元，但实际上被告向原告支付的2014年3月1日至5月30日的物业费为32490元，原告起诉要求被告支付从2014年7月1日至合同期满时的物业费亦为32490元，故原告该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于逾期未归还房屋的违约责任，由于双方对逾期未归还房屋的违约责任的约定不明确，本院酌情按每月租金6000元的30%为标准计算从2014年9月30日起至腾退之日止的逾期未归还房屋的违约责任。依照《》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告邵汉飞于本判决生效后十五日内将位于武汉市硚口区发展大道25号（使用面积约561平方米）房屋腾退归还给原告武汉市东宏经济发展有限公司。
二、被告邵汉飞于本判决生效后十日内向原告武汉市东宏经济发展有限公司一次性支付房屋租金18000元、物业费32490元。
三、被告邵汉飞于本判决生效后十日内向原告武汉市东宏经济发展有限公司支付从2014年9月30日起至腾退之日止的违约金（按每月租金6000元的30%的标准计算）。
案件受理费4772元，减半收取2386元，由原告武汉市东宏经济发展有限公司负担1000元，被告邵汉飞负担1386元（此款已由原告垫负，被告于本判决生效后十日内向原告支付上述款项）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 余敏
二〇一四年十二月二十三日
书记员 王鹏