上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉民三（民）初字第243号
原告瑞宏机械（上海）有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人陈淑慧，总经理。
委托代理人金辉，上海市诤正律师事务所律师。
委托代理人李丹凤，上海市诤正律师事务所律师。
被告上海洋锋电机修理有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人瞿锡芳，总经理。
委托代理人付亚辉，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
委托代理人瞿姜玮。
原告瑞宏机械（上海）有限公司与被告上海洋锋电机修理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的法定代表人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年，原、被告签订了租赁协议，被告租赁原告位于南翔镇老翔黄路XXX号内部分厂房。双方约定了租金、电费、门卫费等费用的金额及支付方式，同时约定被告拖欠租金或其他费用超过二十天的，原告有权直接书面通知被告解除租赁合同，通知送达被告合同即终止。2013年至2014年4月。被告开始拖欠原告房租、电费、门卫费等费用合计154，678.60元，期间，原告于2014年11月27日、12月9日、12月22日、12月24日、12月30日多次发函催告，并明确告知被告如果2015年1月10前仍不支付欠付费用的，原告将解除其租赁合同，但被告仍拒绝支付欠付费用，原告将解除其租赁合同，但被告仍拒绝支付欠付费用，为保护自身权益不受侵害，原告诉请：1、请求判令原、被告双方租赁关系自2015年1月11日解除；2、被告立即携财产搬离租赁场地；3、请求判令被告支付原告租金人民币123，200元（2014年4月1日至2015年1月10日）；4、请求判令被告支付原告电费人民币6，082.80元（自2014年4月1日至2014年12月22日）；5、请求判令被告支付原告门卫费24，000元（2013年1月至2015年1月10日）；6、请求判令被告支付原告房屋占有使用费，按434元／天标准计算，从2015年1月11日起至被告实际搬离日止；7、请求判令被告支付原告门卫费，按40元／天标准计算，从2015年1月11日起至被告实际搬离日止。
被告辩称，不同意原告的诉请。双方的租赁合同应为无效，原告无转租权却将房屋转租给了被告，且被告租赁的是违章建筑，没有产证。被告租金支付到了2014年3月份，对原告诉请的租金数额，按合同约定计算，确实如此，但被告认为原告出租的是违章建筑，收取的租金标准偏高。对于原告诉请的门卫费，被告之前均是按照800元／月支付的，一直付到2012年12月份，2013年原告突然将门卫费增加到1，200元／月，被告认为突然涨太多不同意支付。因为原告出租的是违章建筑，被告面临工商处罚，要被停止营业，被告对被迫停业的损失保留起诉的权利。被告有12，000元押金在原告处。
经审理查明，2009年，原、被告签订《厂房租赁协议》一份，约定原告将位于上海市嘉定区南翔镇老翔黄路XXX号内的1号厂房、办公室及场地，面积约700平米出租给被告，租赁期限从2009年2月1日至2014年1月30日止。该厂房租赁每月租赁费为1.20万元，被告向原告交纳一个月租赁费作为保证金，本合同只限租赁厂房办公室，门卫管理费用需由被告另行支付，被告不得将租赁物转租第三方，该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年，原、被告就位于上海市嘉定区南翔镇老翔黄路XXX号内的1号厂房又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2014年2月1日至2016年1月31日止，租金为158，400元／年，押金为12，000元，租金每年分四次支付，先付后用，被告在租赁期内用电额度按实际结算，水费按水表数字按单据计算，门卫费、垃圾费由被告与共同方协商后分摊自行支付（经协商暂定费用为1，200元／月，随房租一并支付），该合同其余条款对双方的其他权利义务进行了约定。被告实际支付租金至2014年3月份，2014年4月起被告未支付过租金。2014年11月、12月，原告五次发函向被告催讨房屋租金及水电、门卫等费用。因原告催讨未果，遂诉至本院。
另查明，1、被告承租的房屋所在的厂房区域为原告向案外人承租，被告租赁的房屋系违章建筑，无产证。2、庭审中，原、被告确认，被告欠原告的电费为6，082.80元。3、原告确认收取了被告押金12，000元，并愿意返还被告。4、被告支付门卫费至2012年12月份。
以上事实有《厂房租赁协议》、《房屋租赁合同》、催款函、电费抄表确认单及邮寄凭证等证据及当事人庭审陈述为证。事实清楚，证据充分。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》所涉及的租赁标的物，即位于嘉定区南翔镇老翔黄路XXX号内部分厂房，没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，上述租赁合同应当确认无效。但被告仍应参照约定支付租金及使用费，故原告要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉请应予支持。因合同无效且已到期，故原告主张被告搬离并返还房屋的诉请，本院予以支持。对于原告诉请的电费6，082.80元，被告对该数额无异议，本院予以支持。对于原告诉请的门卫费，鉴于被告2012年12月前一直向原告支付该笔费用，且被告确实享受到了原告提供的门卫服务，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。鉴于原告确认收到了12，000元押金并愿意返还被告，该笔押金在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，判决如下：
一、原告瑞宏机械（上海）有限公司与被告上海洋锋电机修理有限公司就位于上海市嘉定区南翔镇老翔黄路XXX号的厂房签订的《房屋租赁合同》无效；
二、被告上海洋锋电机修理有限公司应于本判决生效之日起十日内携财产搬离上海市嘉定区南翔镇老翔黄路XXX号厂房并将该房屋返还原告瑞宏机械（上海）有限公司；
三、被告上海洋锋电机修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告瑞宏机械（上海）有限公司房屋使用费，按照434元／天的标准，从2014年4月1日起支付至本判决生效之日止；
四、被告上海洋锋电机修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告瑞宏机械（上海）有限公司电费6，082.80元；
五、被告上海洋锋电机修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告瑞宏机械（上海）有限公司从2013年1月1日至2014年1月31日的门卫费10，400元；
六、被告上海洋锋电机修理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告瑞宏机械（上海）有限公司门卫费，按照40元／天的标准，从2014年2月1日起支付至实际搬离之日止；
七、原告瑞宏机械（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海洋锋电机修理有限公司房屋租赁押金人民币12，000元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，365.66元，减半收取1，682.83元，由被告上海洋锋电机修理有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩 颖
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 郭海娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……。