广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤02民终1148号
上诉人（原审原告）：黄金养，男，1978年6月13日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人:袁志强，广东天行健律师事务所律师。
委托诉讼代理人:朱少平，广东天行健律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱华英,女,1975年5月27日出生,汉族,住广东省韶关市武江区。
被上诉人（原审被告）：刘建光,男,1974年8月22日出生,汉族,住广东省韶关市武江区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯水清，广东向晓律师事务所律师。
上诉人黄金养因与被上诉人朱华英、刘建光返还原物纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初2422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黄金养委托诉讼代理人朱少平、被上诉人朱华英、刘建光委托诉讼代理人冯水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄金养的上诉请求：1、撤销一审判决，改判朱华英、刘建光立即停止侵害，将黄金养租赁的房屋返还其继续使用，判令朱华英、刘建光继续履行黄金养与原出租方陈永2016年2月24日签订的房屋《租赁合同》；2、本案一审判决遗漏必要诉讼当事人，请求撤销一审判决，发回重审；3、本案一审、二审诉讼费用由朱华英、刘建光承担。事实和理由：一、黄金养与涉案房屋原出租方陈永在2016年2月24日签订房屋《租赁合同》，并到韶关市房产交易中心进行登记备案。黄金养对于陈永将涉案房屋出售给朱华英、刘建光并不知情，其是在要求陈永履行合同义务受到朱华英、刘建光强烈阻挠后以及在一审庭审中看到房产证变更登记后才知晓及明确涉案房屋已由陈永转卖给朱华英、刘建光。因此，黄金养才向一审法院提出停止侵害的诉讼请求。黄金养基于与原出租方签订的房屋《租赁合同》约定的权利义务关系要求朱华英、刘建光继续履行合同，停止侵害其合法权利符合法律规定。此外，朱华英、刘建光作为房屋买受人有义务审查以及有相应的客观事实得知涉案房屋已出租的事实，不得以善意取得以及不知情直接对抗已存在的租赁事实。根据我国《合同法》第二百二十九条规定及“买卖不破租赁”的原则，一审判决以未交付黄金养使用为由直接对抗确实存在的租赁事实，于法无据。二、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，一审法院理应向黄金养示明，告知黄金养依法变更诉讼请求，但一审法院并未履行告知义务，而且本案查明事实的关键证据为黄金养与原出租方陈永签订的《租赁合同》，黄金养依据双方签订的房屋《租赁合同》要求朱华英、刘建光将涉案房屋返还黄金养继续使用，一审法院就算认定本案为返还原物纠纷，理应阐述本案争议焦点为合同履行纠纷，告知当事人可另行提起诉讼以维护自身合法权益。一审法院遗漏论述本案关键法律关系的性质，属认定事实不清，程序违法。三、陈永为《租赁合同》相对方以及涉案房屋的出卖方，对本案事实查明有关键作用以及与本案审理具有直接的利害关系。因此，本案遗漏必要诉讼当事人，依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，理应发回一审法院重审。
朱华英、刘建光口头答辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。因本案租赁的事实得到了查明，有一审的原告、中介、物业管理、陈永及其父母和一审法院调取的事实等六方面的优势证据证实了涉案租赁合同从未履行，上诉人也从未按照其签订的合同取得租赁物，对租赁物进行交接、清点。故一审认定该租赁合同未履行正确；二、从租赁合同来看是不符合常理，存在虚假的问题。一是租赁物位于城区核心的地段面积较大，但如此低的租金不符合常理；三、一审虽没有接受追加当事人的申请，但是找了陈永核对相关事实，该证据在法庭上进行出示，不存在遗漏当事人的情形。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2016年2月24日，黄金养与陈永签订一份《租赁合同》，约定陈永将位于韶关市武江区怡华路××号房出租给黄金养，租期20年（从2016年2月24日至2036年2月23日止），月租金为500元，黄金养应于2016年2月24日前向陈永交清租期20年的全部租金共计人民币120000元，租金交付方式为现金支付，陈永提供家私电器予黄金养于租赁期间使用，租赁期间物业管理费由黄金养支付等权利义务内容。2016年2月25日，陈永出具一张《收条》给黄金养收执，《收条》记载：“今收到黄金养交来房屋租金捌万元整（80000）。特立此据。收款人：陈永。2016.2.25。”韶关市房产交易中心于2016年2月25日向黄金养发放了房屋租赁证，有效期12个月，自2016年2月24日至2017年2月23日。《租赁合同》签订后，陈永一家一直在涉案房屋居住至2016年10月3日并缴纳至2016年9月份的物业管理费。2016年7月5日，陈永作为卖方、朱华英作为买方与中介方黄涛萍签订一份《房地产买卖合同》，约定陈永将位于韶关市武江区怡华路××号房转让给朱华英，建筑面积144.53平方米，房屋总价款760000元（包括三台空调），本合同为正式房地产买卖合同，之后买卖双方所签订的用于办理过户手续的范本合同有关条款与本合同有关条款冲突，以本合同条款为准，房产办理过户所需缴纳的一切费用及中介费13000元由朱华英负担等权利义务内容。2016年7月15日，朱华英支付购买涉案房屋定金20000元，陈永出具《收条》给朱华英收执。《收条》记载：“今收到朱华英交来购买位于武江区怡华路××号房定金人民币贰万元正（￥20000）房价柒拾陆万（￥760000）不包括家具，留了3台空调。收款人：陈永。2016年7月15日。”2016年9月20日朱华英通过其在中国银行股份有限公司开设的银行账户（户名：朱华英，账号：62×××57）转账支付326000元至陈永在广发银行股份有限公司开设的银行账户（户名：陈永，账号：62×××84），并附言：“房款”。同日，陈永出具《收条》一张给朱华英收执，《收条》载明：“今收到朱华英购武江区怡华路××号房购房款叁拾贰万陆仟元整，首付款￥326000元。收款人：陈永。2016年9月20日。”2016年9月22日，朱华英作为借款人、刘建光作为保证人与中国农业银行股份有限公司签订一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为400000元，借款用途为购买住房，房产位于韶关市武江区怡华路××号房，借款期限240月，全部借款直接划入陈永在中国农业银行股份有限公司开设的银行账户（户名：陈永，账号：62×××76）等权利义务内容。之后，朱华英就涉案房屋办理了所有权变更登记【不动产权证号：粤（2016）韶关市不动产权第0001102号】。2016年10月3日，陈永父亲陈智伦将涉案房屋移交给朱华英，双方签订了移交清单，中介方黄涛萍作为见证人在移交清单上签名确认。陈永将涉案房屋移交给朱华英后，朱华英即对涉案房屋进行装修，后黄金养向朱华英主张涉案房屋陈永已经租赁给黄金养，经黄金养、朱华英协商无果，黄金养遂起诉至法院。
一审法院判决：驳回黄金养全部诉讼请求。案件受理费100元，由黄金养负担。
二审调查、询问期间，黄金养称，因其未能一次性付清租赁期间租金，故未接收租赁物，但陈永将涉案房屋钥匙交给了上诉人。对一审判决查明的其余事实没有异议。
被上诉人朱华英、刘建光对一审判决查明事实没有异议，补充说明，上诉人黄金养在朱华英、刘建光夫妇对涉案房屋装修时多次闹事。
本院二审查明与一审认定的事实一致。
本院认为，本案系返还原物纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对黄金养的上诉意见，本案二审争议焦点为：本案能否适用买卖不破租赁的规则。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，明确了买卖不破租赁的规则，而该规则的立意是为了稳定租赁关系，保护承租人的居住权，其规则要件之一是承租人必须取得了对租赁物的占有。本案中，黄金养虽与陈永就涉案房产签订了租赁合同，交纳了部分租金并办理了房屋租赁证。但根据一、二审查明的事实看，涉案房产在转移所有权之前一直由陈永家人占有使用，也由陈永一家交纳物业管理费，黄金养未实际占有过涉案房产。如果朱华英、刘建光知道租赁物已经处于黄金养的占有之下，则可以认为租赁关系已经成立生效。本案被上诉人朱华英、刘建光在黄金养未实际占有使用涉案房产的前提下，其没有理由知道涉案房产存在租赁关系。在朱华英、刘建光合法受让涉案房产后，其作为涉案房产的新所有权人无需替代原出租人陈永成为租赁合同当事人，即本案不适用买卖不破租赁的原则。故本院对黄金养该上诉理由不予采纳。至于黄金养认为一审法院遗漏陈永为本案必要诉讼当事人的主张。因一审法院就本案租赁关系询问过陈永并形成询问笔录，该笔录在一审庭审时已经双方质证，故本案事实清楚，不需追加陈永参加本案诉讼。且在一审庭审时，上诉人的代理人已明确不同意追加陈永为本案被告，故上诉人该主张本院不予支持。至于黄金养认为其以侵权为由提起本案诉讼，而一审法院在审理的过程中变更为物权纠纷，却没有告知当事人变更诉讼请求的问题。一审法院根据黄金养陈述的事实和理由，在查明事实的基础上确定本案的案由并无不当，本院对黄金养该上诉理由不予采纳。
综上所述，上诉人黄金养的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黄金养负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张立新
审 判 员 赖凯文
审 判 员 庄少山
二〇一七年八月二十二日
法官助理 王 镭
书 记 员 刘韵雯