贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黔七民初字第1095号
原告李毕芬，女。
委托代理人曹云轩（一般代理），男，1955年9月7日，汉族，安徽省宣城市人，住安徽省宣城市宣州区。
原告史一龙，女。
委托代理人李毕芬（特别授权代理），女，生于1957年6月17日，彝族，四川省叙永县人，（系史一龙之母）。
�告毕节市贵福房地产开发有限公司。
法定代表人陈庭贵，该公司总经理。
委托代理人孙建桥（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。
委托代理人陈思发（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。
原告李毕芬、史一龙诉被告毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2013年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月27日、6月10日公开开庭进行了审理，原告李毕芬及委托代理人曹云轩、史一龙的委托代理人李毕芬，被告委托代理人孙建桥、陈思发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年10月15日我与被告达成购房协议，协议约定：我购买被告建设的位于毕节市七星关区公园路43号“富贵新天地城市花园”住宅A幢6层6号房，建筑面积143.58平方米，房屋总价款501，094.00元，一次性支付；被告应于2011年12月30日将符合国家和地�政府有关规定的房屋交付给我，如果不能按期交房，每日承担已付房款万分之三的违约金。被告没有按期交房，至2012年11月28日330余天时间，也没有告知我逾期交房的原因。2012年11月28日，被告书面通知交房，要求我交3万元的各类费用，却只字未提如何承担逾期交房的违约责任，我便没有同意被告要求。2012年12月5日我要求被告结算逾期交房违约金，12月20日我要求被告出示所交付房屋符合国家的地方政府规定的有效文件，但至今被告未出示，只拿出一张复印件，以“旅发大会”、“公务员考试”等12项内容作为逾期交房的理由。综上，我认为，被告使其交付房屋是不争的事实，支付违约金、履行合同义务是其依法应承担的责任，为使我的合法权益得到保护，特诉至法院，请求：1、判令被告承担逾期交房违约责任至2013年9月11日止共91，700.00元。2、诉讼费由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：
证据一：商品房买卖合同。用以证明：原告与被告签订合同是双方合意的一致行为，双方应按合同约定来履行各自的义务。被告对此组证据的真实性无异议，但合同中约定的违约金过高，严重超过实际损失，不能按此计算，不能达到原告证明目的。
证据二：借款凭证、收据。用以证明：原告履行了交付购房款的义务。被告对此组证据无异议。
证据三：请求书、回复。用以证明：在被告未按期交房屋后，原告主张了自已的合法权益。被告对此组证据的真实性无异议，但达不到原告举证目的，相反可证明包括原告在内的30多位业主认可在2012年10月28日收到被告交房通知的事实。
证据四：工期延误统计表。用以证明：被告的不可抗力因素无合法依据。被告对此组证据真实性无异议，但认为达不到原告举证目的，这些因素是应予减扣的逾期天数。
被告辩称：1、我方认可逾期交房的事实，但逾期交房存在诸多合理因素，相应的天数应依法扣减。2、双方违定的违约金过分高于我方违约行为给原告造成的实际损失，应予以大幅度减少。3、我方以电话、在涉案楼盘外墙张贴交房公告、登报公告等形式通知原告办理交房手续，根据相关证据显示，交付房屋时间应为2012年11月28日。
为支持其主张，被告提交了如下证据：
证据一：工程验收会议结论、验收人员签到单、验收会议结论、分户验收表。用以证明：房屋验收合格，发出交房公告时符合法律规定及合同约定的交房条件。原告对此组的真实性、合法性有异议，认为作为被告单方为了自己的利益可以有任意的行为，单方制作，未经过公证处，不符合城市房地产开发条例，不符合合同的约定。要求交付的是符合国家规定的质量，而不是由监理部门来确定，需要有相关行政机关验收合格的意见。
证据二：交房公告（照片）、通话清单、交房催告。用以证明：被告在房屋验收合格后于2012年11月底张贴交房公告及电话通知交房，也公告催告交房。被告已经尽了通知交房的义务，原告迟延办理交房手续造成的损失由原告自己承担。原告对此组证据真实性无异议，合法性有异议。认为书面通知、电话均收到，但房屋不符合国务院248号令、贵州省的条例元宝的交付房屋的条件，需政府主管部门的竣工验收合格后方可交付使用。故此证达不到被告的证明目的。
证据三：工期延误统计表、气象统计表、环保局文件、设计图纸。用以证明：房屋因气候、政府行为、增加工程量原因使工期延误327天，是符合法律规定和合同约定的可据实延期的情形。原告认为环保局28号文件是5月22日下发的，这个与本案无关联性，39号文�与本案有关联性，是真实的。气象台记录与本案无关联性。提交的两份图纸是施工设计变更，与本案也无关联性。2007年、2008年两份图纸是在与原告签订合同之前，工程延误表没有法律规定的不可抗力因素。
证据四：评估报告。用以证明：涉案房屋经证估从2011年12月30日至2012年10月28日日租金为40.17元，逾期交房违约金应按此标准计算。原告认为此组证据与本案无关联性，不合法，违背贵州省条例，也违背了最高人民法院的明文规定，原告未收到被告办理的房产证，报告是假设条件作出来的，因此经此报告不合法，不具备证明效力。
综合双方当事人的分歧意见，本案争议的焦点为：被告公司应支付原告违约金的数额？
经对各方当事人所举证据进行综合审查判断，原告所举证据一、二、三属书证，被告公司对其真实性无异议，能够证明原告向被告公司预购房屋并订�合同约定双方权利义务的事实，本院予以采信。但不能完全达到原告的证明目的。原告所举证据四系原告对被告所举证据的质证意见。被告所举证据均属书证，对本案相关案件事实具有证明力，本院予以采信。
根据本案证据，本院确认以下事实：2010年10月15日，原、被告双方订立了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人（原告）向出卖人（被告）购买的商品房为预售商品房。该商品房位于毕节市公园路43号“福贵新天地城市花园”第A幢住宅6层6号。建筑面积143.58平方米，套内面积120.66平方米，按套内面积每平方米4，152.94元计算，总房款501，094.00元。买受人首付房价款251，094.00元，余款250，000.00元由买受人办理银行按揭。出卖人应当在2011年12月30日前将该验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可�实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、政府对本开发项目的建设作调整，而导致开发建设期延长；3、非出卖人的原因造成停水、停电累计超过8小时（满8小时按一天计算）。除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日买受�支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告不仅按约定向被告公司支付首付款251，094.00元，还于2010年11月26日向银行借款支付了剩余购房尾款250，000.00元。2012年11月28日，被告公司以公告、电话等多种方式通知原告交房。原告于2013年9月11日接收房屋。由于原告认为该房屋不符合法定和约定的交房条件并超期交付，经双方多次协商未果，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。
另查明：被告公司在施工过程中，根据毕节市专业气象台统计，2011年发生凝冻28天，暴雨3天，2012年发生凝冻24天，暴雨1天，停工56天。根据毕节市七星关区环境保护局七星环发（2012）39号文件通知，高考、中考等期间停工35天。共计停工91天。
在诉讼中，经被告公司申请并由本院委托毕节金正房地产资产评估事务所，对原告位于毕节市�星关区公园路“金水岸”楼盘第A幢住宅6层6号在2011年12月30日至2012年11月28日期间的日平均租金市场参考价值为40.17元。
本院认为：原、被告双方订立的《商品房买卖（预售）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行所负义务。本案中，被告公司逾期交房的行为已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。但被告公司在施工过程中因凝冻、暴雨等原因停工91天，属于不可抗力，应予减除。即逾期交房时间为620天-91天=529天。同时被告公司提出按照合同约定计算的违约金过分高于造成的损失，并请求予以降低。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告公司违约而给原告造成的损失，经评估为日平均租金40.17元。而按照合同约定计算的违约金额则远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院以高于实际损�30%为限保护，即：40.17元／天×528天×130%=27，552.096元≈27，552.10元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告毕节市贵福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告李毕芬、史一龙逾期交房违约金人民币27，552.10元。
二、驳回原告李毕芬、史一龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，550.00元，评估费人民币2，000.00元，合计人民币3，550.00元，由原告李毕芬、史一龙承担人民币1，550.00元，被告毕节市贵福房地产开发有限公司承担人民币2，000.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审 判 长 罗 桂 华
人民陪审员 赵 明 贵
人民陪审员 刘 蓉
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 刘玉桂（代）