重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终834号
上诉人(原审被告)涂红梅。
被上诉人(原审原告)重庆市渝北区勤正物业管理有限公司。
法定代表人黄伟，该公司总经理。
委托代理人陈兴，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。
上诉人涂红梅与被上诉人重庆市渝北区勤正物业管理有限公司（以下简�勤正物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月27日作出(2015)渝北法民初字第08921号民事判决。涂红梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月14日对本案进行了审理。涂红梅，勤正物业公司的委托代理人陈兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告勤正物业公司系具有二级资质的物业服务企业，被告涂红梅系重庆市XX区XX大道XX号XX小区X幢XX房屋的业主，该房屋的建筑面积为99.56平方米，物业性质为电梯住房。
在XX小区开发过程中，小区原建设单位重庆大林物业发展有限公司由于经营困难，退出小区开发工作，但因小区配套设施未完善等遗留问题导致小区业主与建设单位选聘的原物业服务公司之间产生矛盾，部分业主拒交物业费，原物业服务公司撤离小区。2007年3月，经重庆市渝北区房管局等单位协调，原告开始进驻该小区进行物业服务，但未签订书面合同。2012年3月27日，以原告勤正物业公司为乙方、XX小区建设单位重庆大林房地产开发有限公司（原重庆大林物业发展有限公司）为甲方签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方为XX小区提供物业管理服务，合同期限为2012年3月1日起至2017年3月1日止。合同第三条约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管�、污水管道的疏通；7、交通秩序与车辆停放的管理；8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作；9、物业档案资料管理；10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划；11、装修管理；12、物业服务费和本合同约定的其他费用收取；13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，收取标准为电梯住宅1.2元/月·平方米（按建筑面积计算，下同）、非电梯住宅0.8元/月·平方米、商业物业1.8元/月·平方米。合同第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，采取包干方式向业主分摊计收，公共能耗费按每户10元/月收取。合同第八条约定：物业服务费、公共能耗费按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。合同第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的�定，未能按时足额交纳物业服务费、公共能耗费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、物业服务合同解除等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告继续为该小区提供物业服务至今。该合同分别于2012年5月21日、28日在重庆市渝北区房屋管理局和重庆市渝北区发展和改革委员会予以了备案。2012年6月，XX小区成立了业主委员会，但并未另行选聘物业服务公司。原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵。
另查明：2010年8月25日，本院对原告勤正物业公司与被告张勇就XX小区物业服务合同纠纷一案作出（2010）渝北法民初字第8445号民事判决，确定未签订物业服务合同期间伴山名都的物业服务费按0.72元/月·平方米（电梯房）收取，该判决书已发生法律效力。
勤正物业公司在一审中诉称：被告系重庆市XX区XX大道XX号XX小区X幢XX的业主，原告从2007年3月起为该小区提供物业服务，其中2007年3月至2012年3月未签订合同，属事实合同关系，该期间的物业服务费标准为0.42元/月·平方米（非电梯房）、0.72元/月·平方米（电梯房）。2012年3月27日，原告与该小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，约定的物业服务费标准为0.8元/月·平方米（非电梯房）、1.2元/月·平方米（电梯房），公共能源费10元/月·户。原告履行了物业服务合同义务，但被告从2007年3月起一直未缴纳物业服务费和公共能源费，且在履行中我公司实际按7元/月·户收取公共能源费。经原告多次催收未果，故起诉，请求判令：一、被告支付拖欠的2007年3月至2015年5月的物业服务费8538.5元、2013年1月至2015年5月的公共能源费203元（每月7元），共计8741.5元；二、被告支付违约金（以每月应交纳的物业服务费为基数，按日千分之三的标准分别计算）。
涂红梅在一审中辩称：一、我们与开发商约定的前期物业公司并非原告，且XX小区已成立了业主委员会，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》没有效力，不应按该合同约定支付物业费及违约金；二、原告在提供物业服务过程中存在改变房屋用途、门禁系统不投入使用、占道停车突出等问题；三、原告在本次起诉前并未进行催收，因此部分物业服务费已超过诉讼时效。
一审法院认为：在XX小区建设单位选聘的原物业服务公司撤离小区，小区又未成立业主委员会不能通过正常程序选定物业服务公司的情况下，原告经有关部门协调进驻小区，提供物业服务，被告也接受了物业服务，原告有权向被告收取物业服务费。根据本院的生效判决，2007年3月至2012年2月期间物业服务费按0.72元/月·平方米计收。2012年3月27�原告与XX小区建设单位签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规禁止性规定，该合同亦经相关部门予以了备案，该小区虽然此后成立了业主委员会，但至今并未另行选聘物业服务公司，故该合同对XX小区全体业主均具有约束力，被告应按合同约定的标准、时间支付物业服务费。对于诉讼时效，原告虽称在此期间多次向被告进行了催收，但其所举示的照片及《催费通知》并不能证明其何时向被告进行了实际催收，原告应承担举证不能的责任，故本院对原告主张的在起诉前曾向被告进行过催收的事实不予认定。对于2007年3月至2012年2月的物业服务费，双方未约定支付时间，但从物业服务费的缴纳、收取的交易习惯来看，通常为当月或次月缴纳，故该期间的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持；原告要求的该期间的公共能耗费无事实依据且亦超过诉讼时效，故�院亦不予支持。对于2012年3月起的物业服务费和公共能耗费，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应于每月的20日内支付当月物业服务费、公共能耗费，故截止至2013年5月的物业服务费、公共能耗费已超过诉讼时效，被告应支付从2013年6月至2015年5月的物业服务费、公共能耗费，其应支付的物业服务费为2867.33元（99.56平方米×1.2元/月×24月）、公共能耗费168元（7元/月×24月）。原告为XX小区提供的物业服务存在一定瑕疵，应予改进，但该瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度，故被告应按合同约定的标准支付物业服务费，但原告因此亦无权要求支付违约金。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问�的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告涂红梅于本判决生效之日起三日内向原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司支付2013年6月至2015年5月期间的物业服务费2867.33元、公共能耗费168元，共计3035.33元；二、驳回原告重庆市渝北区勤正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告涂红梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告涂红梅负担。
宣判后，涂红梅向本院提起上诉。上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人支付各项费用共计2318.5元，从新核定被上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》的合法性，案件诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：XX小区第一、第二期（含九栋）的高层电梯房实际物业服务费收费标准都是0.9元/平方米，上诉人也应按此标准缴纳。
勤正物业公司答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。
本院二审审理过程中，上诉人举示6张《勤正物业公司代收费专用收据》，拟证明伴山名都9栋的高层电梯房实际物业服务费收费标准是0.9元/平方米。审理查明的其他事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点为：上诉人应按1.2元/平方米还是0.9元/平方米的标准向被上诉人缴纳物业服务费。上诉人称其居住的XX小区第一、第二期（含九栋）的高层电梯房实际物业服务费收费标准都是0.9元/平方米，上诉人也应按此标准缴纳，并举示6张《勤正物业公司代收费专用收据》，但该6张收据仅能证明9栋确有住户按0.9元/平方米的标准向被上诉人缴纳物业服务费，而不能证明该小区所有业主都是按此标准缴纳物业服务费的，上诉人想借其他住户的收据证明自己也应按0.9元/平方米的标准向被上诉人缴纳物业服务费的证明目的不能达到。被上诉人与XX小区建设单位签订的《前期物业服务合同》中约定了1.2元/平方米的物业服务费标准，该约定不违反法律、法规禁止性规定，该合同亦经相关部门予以了备案，该小区虽然此后成立了业主委员会，但至今并未另行选聘物业服务公司，故该合同对包括上诉人在内的XX小区全体业主均具有约束力，上诉人应按合同约定的标准、时间支付物业服务费，故一审判决上诉人按1.2元/平方米的标准缴纳物业服务费并无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判�
二审案件受理费50元，由涂红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张欲晓
代理审判员 张冀兮
代理审判员 张晋鹏
二〇一六年六月二日
书 记 员 梁多华