吉林省松原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉07民终522号
上诉人（原审原告）：松原市东镇国际城回迁小区业主委员会。
被上诉人（原审被告）：松原市金城物业管理有限责任公司。
被上诉人（原审被告）：松原长江房地产开发有限公司。
上诉人松原市东镇国际城回迁小区业主委员会（以下简称回迁小区业主委员会）因与被上诉人松原市金城物业管理有限责任公司（以下简称金城物业）、松原长江房地产开发有限公司（以下简称长江地产）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初5068号民事驳回起诉，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人回迁业主委员会的负责人王振才及其委托诉讼代理人刘英、王淑范，被上诉人金城物业的委托诉讼代理人朱侠，被上诉人长江地产的委托诉讼代理人潘石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人回迁业主委员会上诉请求：一、依法撤销（2017）吉0702民初5068号判决认定事实有误，适用法律不当，显示公平的判决。二、依法确认并支持业主大会决议表决程序合法有效，决议的表决符合法定程序。三、小区三分之一的业主多次坚持强烈要求解聘前期金城物业企业，法院应给予支持和采纳。四、解除前期物业而被告之间的合同关系，依法移交相关资料。五、一审判决对证据的确认和使用不当，请求法院重新审理本案。事实和理由：有新的证据足以证明双过半数的依据。1、有事实有数据证实。小区总户数2038户，同意。小区业主不同意用金城物业企业服务的业主户数1573户，占总户数77%。小区总建筑面积129291.07平方米，业主签名确认的面积为102445.95平方米，已达到79%。业主推荐业主代表的表决权数，总户数还是2038户，业主签名的户数是1454户，达到71.3%，总面积129291.07平方米，推荐业主代表签名确认的面积是94831.29平方米，占总面积的73%。根据业主的意见和代表的提议，召开业主大会在业主大会上，经业主代表制和征求业主意见的形式，形成业主大会决议，表决程序合法有效。从上诉数据上记载足以证明，已经专有部门在建筑物的总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意的法定程序。为此上述事实，足以证明上诉人主张的权利，有事实根据和法律依据。一审法院不予支持认定事实有误显示公平，应依法纠正。根据人民法院关于审理物业服务纠纷案件，具体应用法律若干问题的解释第八条（业主委员会解除物业服务企业合同的规定）业主大会按照物权法的第七十六条规定的程序，做出解聘物业的服务后，业主委员会请求解聘物业服务合同的人民法院应予以支持。
金城物业答辩称，请求依法维持原判。上诉状中，上诉人所列相关数据均不真实，原审时我方已经发表了质证意见，也提供了反证，已经充分证明对方的虚假。
长江地产答辩称，回迁业主委员会的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
回迁业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法判决终止二被告之间签订的《前期物业服务合同》；2、依法判决第一被告立即从东镇国际城回迁区迁出；3、依法判令第一被告立即将松原市东镇国际回迁小区所有资料全部完好的交给原告；4、判令第一被告将收取业主的物业费自立案之日起移交原告管理。
原审法院经审理查明：2010年6月21日，长江地产与金城物业签订前期物业服务合同，约定长江地产选聘金城物业对东镇国际城回迁区提供前期物业管理服务事宜，金城物业为东镇国际城回迁区服务至今，2017年9月20日业主委员会决定不再聘用金城物业对东镇国际城回迁区进行物业服务。现业主委员会诉至法院要求终止长江地产与金城物业签订的前期物业服务合同，同时要求金城物业从该小区迁出并移交相关物业资料等。以上事实有原、被告的当庭陈述、前期物业服务合同、业主大会会议记录、（2016）吉0702民初3355号民事裁定、（2016）吉07民终1643号民事裁定书等在卷为凭，经被告质证、认证，本院予以确认。
原审法院认为，作为建设单位的长江地产与金城物业签订的前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，为有效合同，对该小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理公约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告举出的2017年9月20日东镇国际回迁小区二届二次业主大会会议记录，同意业主大会解聘前期物业、及金城物业服务企业对松原市宁江区东镇国际回迁小区进行物业服务的决议，该决议的表决程序不足以证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意的法定程序，为此原告的上述主张的无事实及法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决如下：驳回原告松原市东镇国际城回迁小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费50元，由被告承担。
本院二审期间，上诉人提交证据如下：证据一、2015年1月13日松原市物业管理中心出具的业委会备第201501号《业主委员会备案证明》和《海壅业主手册》；2012年10月9日松原市物业管理中心开具的业委会备第01号《业主委员会备案回执》，证明长江地产开发两个区域，一个商业住宅，一个回迁住宅，松原市宁江区东镇国际城小区不是回迁小区，松原市宁江区东镇国际城回迁小区是回迁小区。二被上诉人质证认为，上诉人成立不合法且已经过期，物业中心出具的备案证明无法证明待证问题，业主手册不能证明东镇国际划分为两个区域。证据二、房地产测绘成果（竣工）确认表19份，证明回迁小区实际建筑面积为140812平方米，其中住宅面积130670.8平方米，商铺、车库、办公10141.2平方米。回迁小区户数2220户，住宅2038户，合计非住宅182户，其中办公室4户，商铺75户，车库81户，也是对一审被上诉人提交的“东镇国际城项目说明”证明回迁小区建筑面积31万平方米属伪证。二被上诉人质证认为真实性无异议，但无法证明整体面积，小区的整体面积为46万平方米，其服务范围是12万平方米。证据三、《松原市宁江区东镇国际城回迁小区业主大会议事规则》，证明本小区法定专有部分的有效面积为住宅面积130670.8平方米，不含非住宅面积10141.2平方米，法定专有部分的半数面积为65335.4平方米；本小区法定专有部分的有效户数为住宅户数2038户，不含非住宅182户，法定专有部分的半数户数为1041户。还证明本小区换届程序、代表程序、代表大会表决程序、大会计票程序。二被上诉人质证认为单方制作的，不能采信。证据四、照片四张。一是向临江街道闫某红主任电话报告开业主大会中国移动公司电话通讯单照片；二是回迁小区业主大会二届一次会议代表进行公告照片；三是回迁小区业主大会二届一次会议业主委员会候选人进行公告照片；四是回迁小区业主大会二届一次会议开会时间、地点、内容进行公告照片，证明二届一次会议开会前已公告。二被上诉人质证认为，闫某红不认可上述情况，都是单方制作，不认可。证据五、回迁小区业主大会二届一次会议召开照片，二被上诉人质证认为，没有时间、地点，不认可。证据六、1573户业主推荐的代表书,证明授权业主户数，为证实代表书的真实性，18名代表到庭，还有1名代表因病没有到庭，二被上诉人质证认为代表书不真实。证据七、回迁小区二届一次业主大会会议记录、会议日程，证明业主代表参会情况记录及表决情况。证据八与证据五一致。证据九、回迁小区二届一次会议会后公告照片一张。证据十、回迁小区二届一次会议决议、决定报告物业所在地的区街道办事处快递照片，证明对二届一次会议结果进行公告。证据十一、回迁小区业主书面征求意见表决书，证明1573户业主意见均系本人签章、按手印。证据十二、回迁小区二届二次会议业主大会会议记录，证明业主代表参会情况记录及表决情况。证据十三、二届二次会议开会时照片两张。证据十四、二届二次会议开会后公告照片一张，证明回迁小区业主大会二届二次会议决议、决定进行了公告。证据十五、工商企业档案，证明金城物业是2013年12月6日擅自进入本小区，没有与业主委员会签订物业服务合同，更没有提供物业服务。证据十六、光碟及照片，证明本小区没有物业服务企业。二被上诉人针对证据七至证据十六进行综合质证，认为首先关于会议照片之类的证据，仅是十几个代表在开会，并不符合法律规定；二是对于工商档案，认可是在2013年12月6日开始为该小区进行服务，依据的是前期物业合同，而对方称自己是2012年成立就相互矛盾了；三是对于光碟、照片，不论是什么内容，我方物业公司是真实存在的，物业服务也是真实履行的。证据十七、十九份推荐统计表，证明19位代表的身份合格，二被上诉人质证认为不真实，不认可。证据十八、东镇回迁户数明细，称该明细表没有包含A7，因为A7是商企，证明小区的业主户数。二被上诉人认可其真实性，但认为该证据仅能证明金城物业管理的范围和户数，而不是整个小区的户数。证据十九、君安物业公司和金城物业公司的前期物业备案表和一份前期物业委托合同，证明物业服务已经到期。二被上诉人认可其真实性，认为君安物业将物业服务移交给金城物业。证据二十、两份物业公司给业主的通知，证明金城物业服务方式野蛮、用停水、断电方式逼迫业主交纳物业费。被上诉人金城物业质证认为没有公章，不认可真实性。证据二十一、回迁业主委员会给被上诉人长江地产的通知和五张照片，证明2015年业主委员会要求对物业进行整改，照片内容是业主的门窗被砸等内容。二被上诉人质证认为不真实，不予认可。证据二十二、2013年3月8日回迁小区业主委员会与松原市焯涵物业有限公司签订的物业服务合同；2017年9月20日回迁小区业主委员会与松原市鼎煜物业有限公司签订的物业服务合同，证明被上诉人金城物业不退出小区，其所雇佣的物业公司无法进入。被上诉人金城物业当庭随机从19名业主代表中选取一位询问是否知道焯涵物业公司和公司所在位置及是否向焯涵物业交过物业费，该代表称不知道焯涵物业公司，也没有向焯涵物业公司交过物业费，金城物业又随机选取另一位代表询问是否认识鼎煜物业公司，该代表拒绝回答，被上诉人金城物业质证认为，代表们并不知道焯涵物业和鼎煜物业，说明这两个物业合同不真实。被上诉人金城物业提供如下证据予以反驳：证据一、提供A8号楼4-401房主孙某贤的死亡证明，证明孙某贤已于2017年3月27日病故。证据二、孙某贤的女儿郭某波到庭证明，其母亲孙某贤已于2017年3月27日病故，不可能于2017年5月19日在上诉人提交的证据十一意见书上的业主处签名。证据三、A15号楼8-302号业主吴某军到庭，证明没有在意见书上签字。证据四、B9商企牙科诊所的业主马某山证明意见书上的签名不是本人所签。证据五、A13号5-502的程某欣不是业主，也没有在推荐表和意见书上签过名。证据六、B5号楼5-502室的杨某辉不是业主，也不是租户。证据七、16号楼1-502曲某芬证明不是本人签名，也不知道此事。证据八、提供董某到庭证明，其是A13号楼2-302室业主，同意金城物业继续服务，从未在意见书上签过名，并提供松房权证明宁字第001701**号房屋产权证，证明其业主的身份。被上诉人金城物业通过提交证据一至八，证明上诉人回迁小区业主委员会提交的推荐表和意见书是虚假和伪造的。18名代表对此进行说明，称签名都是各楼代表挨家挨户敲门，因为不认识房主，所以不能确定签名是否为房主所签，没有看各家的合同和房照，但签名不是业主本人也应该是他的家人。证据九、长江地产出具的规划表，证明整个东镇小区是104.8万平方米，上诉人主张的19栋楼，2208户仅是A区的一部分，是被上诉人金城物业服务的范围，上诉人回迁小区业主委员会推选业主委员会的总人数不符合法律规定。上诉人回迁小区业主委员会认为规划表是开发面积，不是建筑面积，按照法律规定一个物业管理区域内成立一个业主委员会，所以上诉人的成立符合法律规定。被上诉人长江地产没有提供新证据。综合上述证据及各方当事人质证情况，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年6月21日，长江地产与金城物业签订《前期物业服务合同》，其中约定“物业名称：东镇国际城回迁区（A区），建筑面积：约12万平方米”，合同期限为“从2010年6月份起至业主委员会成立后，代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。2012年8月7日，经松原市宁江区临江街道办事处批准，成立东镇国际城回迁小区业主委员会，于2012年10月9日在松原市物业管理办公室备案。2017年8月11日，上诉人回迁小区业主委员会向松原市宁江区临江街道办事处通过邮寄方式备案。2017年9月29日，上诉人回迁小区业主委员会诉至法院，请求解除前期物业合同，被上诉人金城物业迁出并移交相关资料和物业费等。
本院认为，上诉人回迁小区业主委员会提出业主大会依法表决通过解聘物业服务企业的决议，符合法律规定，上诉人回迁小区业主委员会依照业主大会决议主张解除前期物业合同并迁出和移交相关资料、费用等，法院应当支持。依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，本案中因上诉人回迁小区业主委员会提交的业主大会召开程序中，并未提交确认业主身份的相关证据，且被上诉人金城物业已经提交证据证明部分业主的签名不实，上诉人选举的业主代表亦称并不认识业主，也没有查看能够证明其业主身份的有效证件，故以现有证据不能证明选举出的19名业主代表的合法性和有效性，因此也不能证明由19名业主代表参加的业主大会的召开并作出决议的合法性和有效性。上诉人的主张缺乏事实根据和法律依据。综上所述，回迁小区业主委员会的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50.00元，由上诉人松原市东镇国际城回迁小区业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长 于明
审判员 刘冲
审判员 于航
二〇一八年五月二十九日
书记员 康瑞