浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终1253号
上诉人（原审被告）：王建炎。
委托代理人：骆晓敏，浙江现代阳光律师事务所律师。
委托代理人：赵群超，浙江现代阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：义乌阳普机电工具有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇工业区山主头。
法定代表人：杨新传，执行董事。
委托代理人：吴庆荣，浙江国权明达律师事务所律师。
委托代理人：王一轩，浙江国权明达律师事务所实习律师。
上诉人王建炎与被上诉人义乌阳普机电工具有限公司（以下简称阳普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2014）金义佛堂民初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告阳普公司诉称：王建炎系义乌市佛堂建炎拉丝厂（个体工商户，以下简称建炎拉丝厂）业主。2008年11月16日，阳普公司与王建炎签订房屋租赁合同一份，约定阳普公司将其所有的坐落于义乌市稠江街道官塘柯村占地8647平方米工业用地上的房屋（共五幢）出租给王建炎使用，租赁期限为三年（自2008年11月16日至2011年11月15日止）。协议签订后阳普公司依约将上述房屋交付给王建炎使用。但租赁期限届满后，王建炎未将所承租房屋全部腾空并返还给阳普公司。自2011年11月16日起，王建炎一直占用阳普公司所有的上述五幢房屋中的四层房屋一幢并使用至今。阳普公司系涉案房屋的合法所有权人，王建炎长期占用涉案房屋侵犯了阳普公司的物权并给阳普公司造成了极大的经济损失。故起诉请求判令：1、王建炎腾退阳普公司所有的坐落于义乌市稠江街道官塘柯村房产证号为义乌房权证稠江字第b000064**号房屋中的四层房屋一幢；2、王建炎赔偿阳普公司房屋租金损失（自2011年11月16日起按照同类房屋市场租金价格算至实际腾退之日止，暂算至起诉日时为270000元，具体以鉴定为准）。
原审被告王建炎辩称：双方签订合同是事实的，但是根据2006年12月31日双方签订的合作购地产协议以及王建炎履行合作购地产协议的情况，涉案房屋处于阳普公司应退让的公共通道上面，该房屋应部分拆除，阳普公司的诉请依法不应支持，请求驳回。涉案房屋为一幢四层房屋，其中房屋的第一层是由我使用的；其它三层由阳普公司出租给他人使用。
原审法院审理查明：建炎拉丝厂系王建炎为经营者的个体工商户。2008年11月16日，阳普公司、王建炎签订《房屋租赁合同》一份，约定阳普公司将位于义乌市稠江官塘柯村8647平方米的房屋出租给王建炎使用；租赁期限为三年，自2008年11月16日起至2011年11月15日止；租金为40.667万元/年，总计122万元；租金缴纳方式为前两年40万元；第三年42万元，于每年的11月16日付清；租赁合同因期满而终止时，承租方逾期不迁的，出租方有权起诉并申请强制执行，承租方应承担出租方因此所受的损失；双方还约定了其他事项。协议签订后，阳普公司将上述房屋共计五幢交付给王建炎使用。租期届满之后，王建炎未将其所承租的房屋全部返还给阳普公司。2014年6月24日阳普公司以王建炎未返还其中一幢四层房屋为由诉至法院，要求王建炎腾空。在本案审理过程中，原审法院根据阳普公司的申请，依法委托鉴定机构对涉案房屋以2011年11月16日为基准日的租金价格进行评估，义乌至诚资产评估房地产估价有限公司出具了义至资评报字（2014）第0624号资产评估报告，评估结果为：“阳普公司所有的位于义乌市稠江街道官塘乡柯村的厂房中的一幢四层房屋（房产证登记的建筑面积866.29平方米）在2011年11月16日的年租金评估值为77000元。”阳普公司为此支出评估费1500元。庭审中，双方均认可涉案的一幢四层楼房即为房产证上载明的面积为866.29平方米、编号为5号的楼房。在审理过程中，原审召集双方对涉案房屋的现状进行现场勘察，经勘查：涉案房屋为一幢四层楼房，其中第一层由王建炎作为仓库使用；第二层隔出五个房间（房门均被上锁）、一个大厅，大厅内放置立式空调一台、大小电视机各一台以及若干杂物（系王建炎所有）；第三层隔出八个房间，一个卫生间，其中三个房间闲置，五个房间房门上锁；第四层半侧为房间（房门上锁），另半侧为阳台，阳台上装有三台电视信号接收器。涉案一至四层的水电费由王建炎缴纳，水电线路是由王建炎厂里拉过去；第三层楼房中由刘化林租用三个房间，水电费由王建炎的员工收取。另查明，2014年7月10日，王建炎因与阳普公司签订的《合作购地产协议》的履行问题，诉至法院，要求判令：“1、确认双方于2006年12月31日签订《合作购地产协议》合法有效。2、阳普公司立即履行《合作购地产协议》的退让义务即让出公共通道，并不妨害王建炎在该公共通道上通行。3、阳普公司赔偿地租损失（自2011年6月16日起按王建炎实际退让面积的同期市场地租计算至实际履行之日止，暂算至起诉日为7万元）。4、阳普公司赔偿因拒不履行退让义务给王建炎造成的损失（暂算至起诉之日为27万元）。”在该案诉讼过程中，王建炎撤回了第3、4项诉讼请求。原审法院于2015年7月29日作出（2014）金义苏溪商初字第548号民事判决，该判决认定了如下事实：王建炎与阳普公司于2006年12月31日签订《合作购地产协议》一份，约定双方共同向金华市中级人民法院司法拍卖购得的坐落于义乌市稠江街道官塘柯村的3宗土地及房屋。金华市中级人民法院以（2006）金中民执字第212-3号民事裁定书确认了相应权属。在该协议中，双方对房地产产权如何分割及对未改造前的场地出租费用进行约定，并补充约定如下：1、阳普公司公路方向121米，让出10米做公共通道。建炎拉丝厂在阳普公司后墙补土地公共通道的50%。10米通道全部让给建炎拉丝厂，建炎拉丝厂在阳普公司后墙补足通道全部面积。2、实际面积和土地证不符的部分，按实际面积分摊。截止该案起诉之日，王建炎已完成产区改造，并按补充条款内容履行面积补足义务。阳普公司则一直未完成公共通道的退让义务。据此，原审法院（2014）金义苏溪商初字第548号民事判决书，作出如下判决“一、确认王建炎与阳普公司于2006年12月31日签订《合作购地产协议》有效。二、阳普公司于本判决生效后三十日内，按建炎拉丝厂规划图纸（义乌市城建档案馆存档）从主入口由阳普公司西南靠稠义路方向边界向东北方向让出7.5米直至其后墙作为公共通道，并不妨害王建炎在该公共通道上通行。三、驳回反诉原告阳普公司的诉讼请求。”后阳普公司不服该判决提起上诉，金华市中级人民法院于2015年10月16日作出（2015）浙金商终字第2023号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”
原审法院审理认为：本案的争议焦点在于：一、涉案一幢四层房屋现是否由王建炎使用？二、王建炎是否有权继续占用涉案一幢四层房屋。关于第一个问题，虽然王建炎否认一幢四层房屋中的二、三、四层由其使用，但王建炎认可该整幢房屋的水电费均由其缴纳，且水电线路也是从王建炎厂里拉过去；原审认为，水电是日常生活所必需的，王建炎缴纳水电费的行为表明王建炎是在正常使用涉案整幢房屋。此外，根据现场勘查情况，二层房屋中闲置的空调、电视机及杂物均系王建炎所有，三层房屋部分房间由王建炎出租，也表明系由王建炎在使用涉案房屋。同时，王建炎在2014年3月份的录音材料中，也未否认其在使用涉案房屋。综上，原审认定，涉案一幢四层房屋现仍由王建炎在占有使用。关于第二个问题，判断王建炎是否有权继续使用涉案房屋的前提是需厘清王建炎占有使用该房屋的法律上原因是什么。根据已查明的事实，涉案房屋系由阳普公司所有，阳普公司与王建炎于2008年11月16日签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。阳普公司根据该《房屋租赁合同》向王建炎让渡了涉案房屋在租赁期限内的占有、使用权，在承租期内，王建炎有权对涉案房屋进行占有使用。因此，王建炎占有使用涉案房屋的法律上原因是基于阳普公司、王建炎于2008年11月16日签订的《房屋租赁合同》。但王建炎对涉案房屋行使的权利是受到阳普公司所有权限制的租赁权，租赁期限届满之后，在未经所有权人许可的情况下，王建炎占有使用涉案房屋已经丧失法律上的原因，其应当返还涉案房屋。王建炎关于涉案房屋处于阳普公司应退让的公共通道上、该房屋应当予以拆除，故拒绝腾退的抗辩，原审认为，阳普公司与王建炎之间的《合作购地产协议》以及阳普公司应退让的通道范畴，由生效判决予以认定，已经另行作出处理。该《合作购地产协议》约束的是双方厂区内通道的权利义务关系，而并未对阳普公司房屋的所有权进行限制，也未约定阳普公司在未退让的情况下，王建炎可一直占有使用阳普公司所有的房屋；且根据前述分析，王建炎可占有使用涉案房屋的法律上原因是双方签订的《房屋租赁合同》，而并非《合作购地产协议》，故王建炎无权在租赁期限届满之后继续占有使用涉案房屋。即使阳普公司违反了双方的《合作购地产协议》，其违约行为也不能导致阳普公司对涉案房屋所有权的灭失，王建炎亦不能据此一直占有使用涉案房屋。王建炎主张双方曾口头约定如阳普公司未退让公共通道则由王建炎无偿使用涉案房屋，但王建炎未能提供相应的证据，无法证明阳普公司同意王建炎继续无偿使用涉案房屋，对该主张，证据不足，不予支持。综上，王建炎在房屋租赁期期限届满之后，无权继续占有使用涉案房屋，其应当返还阳普公司涉案房屋。王建炎未能按约返还的，应当依照合同约定向阳普公司赔偿相应的租金损失。关于租金损失，根据评估报告，涉案房屋的市场租金价格为每年77000元，故从2011年11月16日算至2015年11月15日的租金总计为308000元；此后的租金损失算至王建炎实际腾退之日止。综上，阳普公司的诉讼请求，合法有据，予以支持。王建炎以阳普公司未退让公共通道为由拒绝腾退，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，判决：一、王建炎于判决生效后一个月内腾退阳普公司所有的坐落于义乌市稠江街道官塘乡柯村的一幢四层房屋（产权证号：义乌房权证稠江字b000064**号）。二、王建炎于判决生效后十日内支付阳普公司租金损失308000元以及后续租金损失（后续租金损失从2015年11月16日起按年租金77000元算至王建炎实际腾退之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2675元，评估费1500元，合计4175元，由王建炎负担。
宣判后，王建炎不服，向本院提起上诉称：王建炎占有使用案涉房屋合法，原审判决腾退房屋并支付租金损失错误。2006年12月31日双方签订《合作购地产协议》一份，2011年6月16日，王建炎按协议约定在阳普公司后墙补偿相应面积土地，阳普公司立即实际占有并使用王建炎补偿的土地至今。2011年11月16日，王建炎将租用的房屋全部交还给了阳普公司。由于双方之前已确定了阳普公司退让公共通道的位置（有坐标联测图，双方均认可）、建炎拉丝厂规划图纸（义乌市城建档案馆存档为证），按双方约定阳普公司也应即时着手拆除房屋进行改造。而且阳普公司已接受王建炎补偿的土地，作为置换，阳普公司提出，在其全部厂房实际改造前，由王建炎无偿占用使用案涉房屋直至厂房改造开始。因此，王建炎占有使用案涉房屋是正当合法的，并无任何不当之处。二、案涉房屋产权登记面积错误，据以算出的租金损失也错误，案涉房屋实际面积仅600平方米左右，比产权登记面积少200多平方米。因此，如果要计算租金，也应该按照实际面积计算。另外，阳普公司于租赁合同到期之前，就已经将房产出租给义乌市大胜橡塑制品有限公司（以下简称大胜公司）。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
阳普公司辩称：一、王建炎认为其已经按照合作购地产协议的约定在阳普公司的后墙履行了补偿的义务。阳普公司认为该理由不足以构成抗辩。首先，王建炎是否按照合作购地产协议履行补偿义务，金华市中级人民法院（2015）浙金商终字第2023号民事判决以及该案的一审判决对该事实都未予明确。其次，王建炎所谓的后墙补偿依据是王建炎在后墙与阳普公司间隔部位砌构围墙，当时该围墙是王建炎在进行厂区改造的时候单方自行所砌，而且所砌的围墙是按照当时厂区改造的要求砌的。再次，即使王建炎已经按合作购地产协议的约定履行了补偿的义务，但与本案系两个不同的法律关系，与本案无关。王建炎称在2011年11月16日就已经将所租用的房屋全部交还给阳普公司，该陈述与事实不符。事实上涉案的房屋王建炎于2016年1月31日才搬出。王建炎在上诉理由当中认为其占有涉案房屋是作为一个置换条件并且由其无偿占有，该上诉理由缺乏事实依据。二、王建炎称涉案房屋登记产权面积错误没有任何事实依据，土地证、房产证是国家对相关房产的合法有效的登记，在登记前都履行过测量的程序。王建炎陈述阳普公司与大胜公司之间的租赁关系与本案无关。阳普公司当时之所以没有将涉案的房屋也一并租给大胜公司，其原因正是因为王建炎在合同到期以后没有将涉案房屋及时交还给阳普公司。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，阳普公司未提供新的证据，王建炎提供以下证据：
1、阳普公司与大胜公司签订的厂房租赁合同1份及大胜公司的工商登记情况1份，证明阳普公司在王建炎与其签订合同到期之前就已经将涉案的厂房出租给大胜公司，当时是同意将涉案的房屋留给王建炎无偿使用。
2、（2016）浙0782执921号执行案件受理通知书1份，证明义乌市人民法院已经受理涉案厂房有关的（2015）浙金商终字第2023号案件的执行。
阳普公司质证认为：对证据1租赁合同及大胜公司的工商登记情况的真实性无异议，对证据的关联性有异议。这份厂房租赁合同的租赁期限和起始时间从2011年11月25日开始，而本案双方的租赁合同是从2011年11月15日到期，就是说阳普公司将相关厂房租给大胜公司的时间是在双方合同到期之后。正是因为王建炎到期后没有将涉案房屋归还给阳普公司，所以导致阳普公司也没有将涉案房屋出租给大胜公司。对证据2的真实性无异议，与本案无关联性，系另一法律关系。
上述证据，本院认为，证据1与本案缺乏关联性，亦不能证实涉案的房屋阳普公司留给王建炎无偿使用的证明目的，本院不予认定，证据2的真实性阳普公司无异议，本院予以认定。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。另查明，双方在庭审中一致确认王建炎已于2016年1月31日从涉案房屋搬出。
本院认为：王建炎在租赁合同到期后未全部腾退出房屋，仍占用涉案房屋，事实清楚。王建炎认为阳普公司未按合作购地产协议履行退让通道，占用的房屋系阳普公司同意其无偿使用，但王建炎未能提供证据证实，该主张缺乏依据，本院不予支持。王建炎与阳普公司就合作购地产协议的履行问题，已由生效判决确定，现已进入执行程序，与本案无直接关联。王建炎占用期间阳普公司的租金损失，应由王建炎赔偿，一审根据涉案房屋经评估确定的市场租金标准判决合理、合法。涉案房屋的面积问题，应以房屋产权登记部门的记载为准。王建炎主张面积为600平方米，但未能提供证据证实，不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人王建炎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理审判员 盛 伟
二〇一六年六月六日
代书 记员 吕 倩 茜