广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初221号原告：李丛越，男，1992年10月10日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托代理人：卢伟杰，广东广中律师事务所律师。被告：金晖，男，1968年6月19日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托代理人：谭劲松、邓太升，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。第三人：徐碧卿，女，1973年4月28日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区。原告李丛越诉被告金晖案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李丛越的委托代理人卢伟杰，被告金晖的委托代理人谭劲松、邓太升，第三人徐碧卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李丛越诉称：原告于2014年11月16日与第三人徐碧卿签订《房屋买卖合同》，约定第三人徐碧卿将其所有位于中山市南区××天××阳光××房[土地使用权证号：国（2012）易2600201；房地产权证号：02××56]的房屋转让给原告，价款为400000元。原告于2014年11月21日通过银行转账全额支付了400000元给第三人徐碧卿，第三人徐碧卿于2014年11月30日将上述房屋交付给原告占有、使用，并将上述房屋的《房地产权证》、《土地使用证》原件交由原告保管。后因第三人徐碧卿未按《房屋买卖合同》约定协助原告办理上述房产过户手续，原告遂于2015年4月16日向中山市第一人民法院提起诉讼[案号：（2015）中一法民一初字第1371号]，请求判令第三人徐碧卿履行房产过户手续。该案诉讼期间，原告得知上述房屋因被告金晖与第三人徐碧卿股权转让纠纷执行一案已被法院查封，遂撤回对第三人徐碧卿的起诉，并于2015年9月2日作为案外人向中山市第一人民法院提出执行异议，法院于2015年12月17日作出（2015）中一法执异字第114号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告与第三人徐碧卿签订的《房屋买卖合同》、收条、银行转账凭证、缴纳物业管理费、水电费凭证以及第三人徐碧卿移交给异议人保管上述房产的《房地产权证》、《土地使用权证》形成完整的证据链，足可证实原告是涉案房屋的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，原告合法取得涉案房屋，并支付合理对价，至今未办理过户手续的原因不在原告，因此法院不得查封、扣押、冻结该房屋。原告为维护自身的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.撤销（2015）中一法执异字第114号执行裁定书，并解除对位于中山市南区××天××阳光××房[土地使用权证号：国（2012）易2600201；房产证号：02××56]房地产的查封；2.确认位于中山市南区××天××阳光××房的房地产权归原告所有；3.被告金晖承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为对位于中山市南区××天××阳光××房[土地使用权证号：国（2012）易2600201；房产证号：02××56]的房地产不予执行。原告李丛越对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交以下证据：1.原、被告公民身份证复印件；2.房屋买卖合同；3.中国农业银行交易流水；4.水电费发票；5.（2015）中一法民一初字第1371号民事裁定书；6.（2013）深福法民二初字第9423号民事判决书；7.（2015）深福法执字第2947号执行裁定书；8.（2015）中一法执异字第114号执行裁定书；9.中国农业银行网上银行交易流水；10.收款收据、米兰阳光园客户服务中心证明；11.美团网配送记录复印件；12.滴滴打车记录复印件；13.邮件详情单；14.建筑物产权证明、授权书、物业租赁合同、租金收据4张、管理费收据4张、营业执照；15.证明；16.中山市不动产登记证明表。被告金晖辩称：一、原告不是本案适格主体。根据原告在2015年12月13日执行听证会上的陈述，原告提供的关于异议房产购房款的银行转账单的实际转款人是原告的父亲而非原告本人。二、原告提供的证据无法形成完整的证据链，不能证明原告已实际占有、使用异议房产，人民法院查封异议的房产并无不当。原告声称第三人徐碧卿于2014年11月30日将异议房产的《房地产权证》、《土地使用权证》原件交给其保管，但仅凭上述对证件的保管行为无法证明原告已经对异议房产进行实际占有、使用，即对该不动产的实际管领、控制和使用、收益，且异议房产的水电费、物业管理费等费用的登记人仍是第三人徐碧卿，这说明原告与第三人徐碧卿并没有实际办理异议房产的交接手续。根据《物权法》第九条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，原告对第三人徐碧卿只享有一般债权而不享有不动产物权，人民法院对异议房产的查封并无不当。三、原告与第三人徐碧卿之间存在恶意串通逃避债务执行，进行虚假诉讼的嫌疑。（一）原告提交证据的真实性、关联性有待核查。原告提供的《房屋买卖合同》的签订日期与起诉状中提到的签订日期不一致，合同中第三人徐碧卿签名的真实性无法确认。原告提交的转账单并非交易明细，该转账单载明的交易内容无法证明转账发生在其与第三人徐碧卿之间，也无法证明该转账款是异议房产交易的房款支付明细，该证据与本案不存在关联性。即使原告与第三人徐碧卿之间存在真实买卖合同关系，但原告怠于行使权利，未及时办理过户登记手续，原告自身存在重大过错。原告声称与第三人徐碧卿多次协商房产过户登记事宜，但未提供任何证据证明其主张。（二）从本案的审理时间脉络来看，第三人徐碧卿有转移财产、逃避生效判决执行的行为。原告与第三人徐碧卿的买卖合同签订于2014年11月，时间恰好是在第三人徐碧卿与被告的股权转让纠纷一案的一、二审法院判决驳回第三人徐碧卿的全部诉讼请求之后、被告金晖另案以股权转让纠纷起诉第三人徐碧卿的一审判决生效之前，可见第三人徐碧卿与原告签订的关于异议房产的买卖合同，其不是出于真实交易的目的而是为了逃避法院生效判决的执行。（三）第三人徐碧卿与被告金晖签订股权转让协议时将其名下的另一套房产（地址：沙溪镇翠景南路18号世纪新城3期232幢204房）的房产买卖合同原件1份、购房发票5份质押给被告，但第三人徐碧卿在法院对该房产进行查封前出卖了该套房产，可见第三人徐碧卿有转移财产以逃避法院生效判决执行的主观恶性。（四）原告于2015年12月13日听证程序中当庭陈述，原告对其2015年4月16日向法院提起的针对异议房产的诉讼以及对该案的撤诉与否不清楚，且原告对其执行异议书中的权利请求以及执行异议书的内容并不了解，不排除其参与诉讼程序完全是受第三人徐碧卿操纵、利用和安排的可能，其目的是为了阻碍法院生效判决的执行。综上所述，被告认为原告异议理由不成立，请求法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。被告金晖就其辩解意见在举证期限内未提供证据。第三人徐碧卿述称：1.第三人与原告的父亲相识，原告的父亲以原告名义购买房产，第三人已实际收取了原告的购房款，我方同意原告的诉求；2.由于金晖与第三人股权转让纠纷案件致涉案房产无法过户；3.涉案房产的水电费等仍由第三人缴纳，等待涉案房产办理了过户手续后再向原告一并收回。第三人徐碧卿就其陈述在举证期限内未提供证据。经审理查明：金晖与徐碧卿股权转让纠纷一案，广东省深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）经审理后作出（2014）深福法民二初字第3623号民事判决：“被告徐碧卿应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告金晖支付股权转让款70万元及利息（利息以70万元为基数按每月1.2%自2013年8月30日起计至本判决确定履行期限届满之日止）、律师费7万元……”。上述判决生效后，因徐碧卿未按判决履行确定的义务，金晖向福田区法院申请执行[案号：（2015）深福法执字第2947号]，福田区法院于2015年3月12日查封了徐碧卿名下位于中山市南区××天××阳光××房屋，后查证徐碧卿在福田区法院辖区无财产可供执行，遂委托本院执行[案号：（2015）中一法执字第3950号]。本院执行期间，于2015年5月12日作出（2015）中一法执字第3950-1号执行裁定书轮候查封了上述房屋。2015年9月2日，李丛越以查封的房屋实际属其所有为由，向本院提出执行异议，2015年12月13日，本院作出（2015）中一法执异字第114号执行裁定书，驳回李丛越的异议申请。原告李丛越对该裁定不服，遂于2016年1月5日诉至本院，主张前述实体权利。另查：李丛越作为买方，徐碧卿作为卖方，于2014年11月21日签订《房屋买卖合同》，约定：徐碧卿将其所有的位于中山市悦来南路66号天域米兰阳光园7幢1105房出卖给李丛越；房屋建筑面积为79.11平方米[房地产权证号：中府字第××号，土地证号：中府国用（2012）第易26002**号]，购房款为400000元；徐碧卿于收到李丛越全部房屋款10日内，将上述房屋交付李丛越使用，同时将《房地产权证》、《土地使用证》原件交付李丛越保管；李丛越自本合同签订以后二个月内未付款给徐碧卿的，徐碧卿有权另行处理该房屋；徐碧卿于收到李丛越全部购房款一个月内，必须协助李丛越取得属于自己名下的《房地产权证》、《土地使用证》，过户费用由李丛越负担。合同签订当日，李丛越通过中国农业银行网上银行分两次共向徐碧卿转账400000元，每次转账200000元。后徐碧卿将《房地产权证》、《土地使用证》原件交付给李丛越持有。又查：房屋买卖合同签订以后，李丛越与徐碧卿一直未办理房屋过户登记。李丛越于2015年4月17日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉徐碧卿。后李丛越于2015年8月20日申请撤回对徐碧卿的起诉，本院遂作出（2015）中一法民一初字第1371号民事裁定予以准许。再查:为证明已实际占有、使用涉案房产，李丛越提供了电费发票等证据。其中电费发票显示的用户名为徐碧卿，缴费时间为2015年10月8日，计费期间为2015年7月1日至2015年9月1日，第三人徐碧卿确认该款项由其缴纳；美团网配送记录为复印件，显示时间为2015年8月17日至2016年3月3日期间；滴滴打车记录为复印件，显示时间为2016年1月至3月期间、邮件详情单显示时间为2016年2月24日；米兰阳光园客户服务中心于2016年1月5日出具的证明载明，李丛越于2015年2月8日、15日到物业客服部报修涉案房产厨房设施及卫生间灯具，金晖称无法确认该证明的真实性；收款收据反映，2015年1月5日购买镇流器、螺管，李丛越称购买的物品用于修理涉案房屋；李丛越称营业执照反映中山市沙溪镇翘美健服装行为个体户，经营者为张朝键，注册时期为2015年12月28日，其他交纳租金、申请开办的材料中均未显示李丛越名字。金晖对李丛越在查封涉案房产之前已使用涉案房产不予确认，亦不确认李丛越与张朝键合伙经营中山市沙溪镇翘美健服装行的事实。徐碧卿确认李丛越所述及提供的全部证据，并称系在签订房屋买卖合同后的两三天内将涉案房产交付给李丛越，由于家中有事而回内蒙古了，故一直没有协助李丛越办理过户手续。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点为李丛越对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，本案中，要判断李丛越对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利，则需综合考量是否同时符合上述四种情形，不符合其中之一，即应认定买受人异议不成立。第一，关于合同效力问题。徐碧卿作为涉案房产登记的权利人，其与李丛越于2014年11月21日签订《房屋买卖合同》，该合同系李丛越与徐碧卿的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，本院认定该合同合法有效，且该合同的签订时间在2015年3月12日法院查封涉案房产以前。第二，关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。根据米兰阳光园客户服务中心的的证明反映李丛越于2015年2月8日、15日到物业客服部报修涉案房产厨房设施及卫生间灯具，收款收据亦反映2015年1月5日购买镇流器、螺管用于修理涉案房屋，徐碧卿对此予以确认，而金晖虽对此不予确认但未提供证据反驳，故本院认定李丛越提供的上述证据足以证明其在人民法院查封前对涉案房屋合法占有。第三，购房款支付问题。根据李丛越提交中国农业银行转账流水反映，其于2014年11月21日分两次共向徐碧卿转账400000元，徐碧卿对李丛越的付款事实予以承认，本院对李丛越已足额支付价款予以确认，且该购房款的支付时间在2015年3月12日法院查封涉案房屋以前。第四，关于李丛越是否因非自身原因未办理过户登记。李丛越于2014年11月21日与徐碧卿签订《房屋买卖合同》后，因徐碧卿一直未履行房屋过户义务，李丛越遂于2015年4月17日以房屋买卖合同纠纷向本院起诉徐碧卿，徐碧卿亦确认因家中有事而回老家，从而未及时协助李丛越房屋过户手续，为此本院认为未办理过户登记的责任不在李丛越。综上，李丛越与徐碧卿之间的房屋买卖行为能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，李丛越对涉案房屋享有足以排除强制执行的诉讼权利，对李丛越的诉讼请求，本院予以支持。金晖的辩解意见理据不足，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，判决如下：一、原告李丛越为位于中山市南区悦来南路66号天域米兰阳光园7幢1105房[土地使用权证号：国（2012）易2600201；房产证号：02××56]的实际权利人；二、本院（2015）中一法执字第3950号执行案件不得执行上述房地产。案件受理费7300元（原告已预交），由被告金晖负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告李丛越）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅代理审判员  仇丽君人民陪审员  陈晓莹二〇一六年五月十八日书 记 员  孙婉霞邱志婵