浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终5876号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙忠道，男，1990年8月2日出生，汉族，户籍所在地温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：姜正，浙江合一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴力，浙江合一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。
法定代表人：郑统弟。
委托诉讼代理人：陈继锋，浙江玉海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈督，浙江玉海律师事务所律师。
上诉人孙忠道因与被上诉人瑞安市港瑞商业管理有限公司（以下简称港瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙忠道上诉请求：撤销原判，依法改判驳回港瑞公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、港瑞公司不具备诉讼主体资格。港瑞公司与业主签订的《委托经营管理合同》明确约定必须以业主的名义与孙忠道签订合同，并以业主的名义收取租金收益。港瑞公司以自己的名义签订租赁合同并收取租金，系超越代理权限，且明显侵犯业主的合法权益。二、一审法院依据《新玉海广场租赁意向书》认定双方之间存在租赁合同关系与事实和法律不符。双方签订的《新玉海广场租赁意向书》已实际解除。
根据双方签订的《新玉海广场租赁意向书》的规定，孙忠道收到港瑞公司通知一周内需签署《商铺租赁合同》，否则视为孙忠道自动放弃承租权。故孙忠道拒绝续签《商铺租赁合同》，自动放弃承租权，孙忠道解除《新玉海广场租赁意向书》合法有效。孙忠道于2015年12月份起就没有使用涉案商铺，而港瑞公司在此后直至起诉前，均没有向孙忠道提出任何要求。三、一审法院认定孙忠道违约，缺乏事实和法律依据。孙忠道拖延支付租金的行为系履行抗辩权，孙忠道未按约交付租金是因为港瑞公司虚假宣传，未按照其广告宣传中的承诺招商引入知名品牌等。且港瑞公司还单方面采取强制停电措施，导致孙忠道无法正常营业。故孙忠道的行为不属于违约行为。四、一审法院认定租金计算的时间与事实和法律不符。事实上，孙忠道已经在2015年12月1日腾空，应当以该时间为租金计算的截止日期。五、一审法院判决孙忠道支付租金的标准以《新玉海广场租赁意向书》中约定的租金每月11370元缺乏事实与法律依据。租金计算的标准应以第二份租赁合同约定的年租金56849元计算。六、一审法院判决孙忠道支付公共能耗、综合管理费、收银机使用费缺乏事实和法律依据。根据约定，综合管理费、能耗费均以实际产生收取，而港瑞公司未提供综合管理费及能耗费的实际支出费用，简单的按照暂定的计算标准，对孙忠道不利，且不符合合同约定。
港瑞公司辩称，一、港瑞公司具有诉讼主体资格，港瑞公司与业主签订的委托经营合同明确商铺所有的事由均由港瑞公司完成，业主无条件确认港瑞公司的活动。二、一审法院认定孙忠道违约事实充分，适用法律正确。孙忠道主张港瑞公司存在违约缺乏依据，且其主张的事实并非合同约定的违约事项。孙忠道认为其未按约缴纳租金系行使抗辩权且有正当理由是不成立的。三、一审认定的撤铺时间正确，孙忠道在一审提供的证据无法证实其主张的撤铺和停水停电情况。四、一审法院依据《新玉海广场租赁意向书》来确定孙忠道的租金，而非孙忠道提交的第二份合同，依据充分，适用法律正确。该份合同从始至终都不是双方真实意思表示，系为了办理工商备案登记所需，港瑞公司之所以提供该版本，在金额上有出入，是因为工商纳税的标准是与租金挂钩，为了让孙忠道避税。第二份合同并非双方真实意思表示，是无效的，对双方无约束力。五、一审法院对公共能耗费、综合管理费等的认定正确，双方在合同中已经明确了公共能耗费、综合管理费，且该约定属于手写，不属于格式条款，也不存在法律规定的其他无效情形。六、意向书约定的内容已经涵盖了租赁合同的所有内容，双方亦按照意向书约定履行了各自的义务，因此，意向书是本案租赁合同关系的依据，对双方都有法律约束力。
港瑞公司向一审法院起诉请求：1.解除港瑞公司与孙忠道签订的《新玉海广场租赁意向书（7-206、207）》，并责令孙忠道腾空商铺；2.孙忠道支付租金170550元，并支付违约金（租金自2014年10月18日起计算至孙忠道实际腾空商铺之日止，暂计至2016年1月17日；违约金自2014年10月18日起按银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；3.孙忠道支付综合管理费、公共能耗费、收银机使用费共计37756元（自2014年10月18日起计算至孙忠道实际腾空商铺之日止，暂算至2016年1月17日）；4.孙忠道支付装修管理费1121元。
一审法院认定事实：2014年8月2日，孙忠道在《新玉海项目租赁商务条件确认单》上签字，就瑞安玉海街道玉海商务广场7幢206、207室的租赁事宜予以确认，其中租赁面积74.76㎡，租赁年限3年，租金价格5元/㎡/天，装修保证金5000元，装修管理费0.5元/㎡/天，综合管理费25元/㎡/月，公共能耗费8元/㎡/月，开业庆典费2000元，履约保证金22740元。同日，孙忠道在《新玉海广场租赁意向书》上签字，其中载明：建筑面积74.76㎡，租赁期限2014年10月1日至2017年9月30日，租金5元/㎡/天，月租金11370元，年租金136437元，综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，开业庆典、周年庆活动促销费2000元，装修保证金5000元，装修管理费0.5元/㎡/天。该租金不包括乙方需缴付之综合管理费、推广费用、中央空调流量费及其他费用，其他未列明的孙忠道所承担的费用在本租赁意向书签订后正式《商铺租赁合同》签订前予以确定或以后根据实际情况确定。孙忠道应于本租赁意向书签订后3个工作日内向港瑞公司支付45917元作为履约保证金。并在补充条款中注明：开业之日起，免租2个月。2014年8月11日，孙忠道向港瑞公司缴纳履约保证金22740元，而对租金等其他费用一直未付。孙忠道曾要求港瑞公司接收商铺，港瑞公司以孙忠道未结算租金等费用为由一直拒绝接收商铺。审理过程中，港瑞公司承认已接收商铺。
瑞安玉海商务广场的商铺已具备办理房屋所有权证的条件。预告登记人周立本、黄建绿已就购买的坐落于瑞安玉海商务广场（推广名港瑞新玉海）7幢206室（建筑面积37.39㎡）、207室（建筑面积37.39㎡）的商铺与港瑞公司分别签订《玉海商务广场商铺委托经营管理合同》，委托港瑞公司就上述商铺进行经营管理。其中约定：港瑞公司有权出租、发包商铺；玉海商务广场统一开业之日（租赁起始日）起算三周年的收益委托人已实际享受，委托人不得再有任何收益主张。并明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。瑞安玉海商务广场于2014年10月18日正式开业。瑞安玉海街道玉海商务广场7幢206、207室实际面积合计为74.78㎡。
一审法院认为，港瑞公司依法享有瑞安玉海街道玉海商务广场7幢206、207室的出租权、收益权。双方虽未签订书面的租赁合同，但港瑞公司将该商铺交付孙忠道，孙忠道已装修并入驻经营，可见双方租赁关系成立并已实际履行。当事人应当全面履行自己的义务。现港瑞公司已依法向孙忠道交付商铺，孙忠道装修营业后也应按确定的金额支付租金及综合管理费、公共能耗费等。而孙忠道仅交纳了履约保证金，属不完全履行，已构成违约，应承担相应的违约责任。港瑞公司由此主张解除租赁关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，即当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，予以准许。鉴于孙忠道已实际腾空商铺，港瑞公司也已接收涉案商铺，对港瑞公司责令孙忠道腾空商铺的主张，不予支持。双方约定：开业之日起，免租两个月。结合瑞安玉海商务广场于2014年10月18日开业，且港瑞公司主张自开业之日起算租金的实际情况，则租金起算日期也应作相应调整，一审法院确定租金自2014年12月18日起算。孙忠道腾空商铺后，港瑞公司应及时接收商铺。由于港瑞公司没有采取适当措施致使损失扩大，对扩大的损失，不予支持，故原告主张的租金、综合管理费、公共能耗费等只能计算至2016年5月10日。孙忠道租赁商铺的实际面积为74.78㎡，港瑞公司诉请按74.76㎡计算综合管理费、公共能耗费，并不损害孙忠道利益，予以准许。根据公平原则，孙忠道交纳的履约保证金22740元在孙忠道应付租金总额中予以扣减。双方之间虽不存在法定、约定违约金的情形，但孙忠道延付租金确实造成港瑞公司经济损失。考虑到双方对租金支付时间规定的不是很明确，为便于操作，结合本案实际，可自2015年1月18日开始以孙忠道每月未交租金为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算损失至实际履行完毕之日止。港瑞公司主张装修管理费按1121元计（0.5元/㎡/天×74.76㎡×30天），孙忠道未持异议，予以支持。港瑞公司要求孙忠道支付收银机使用费，于法无据，不予支持。港瑞公司诉请，合理部分，予以支持。孙忠道反诉称港瑞公司虚假宣传，且对涉案商铺采取停水停电措施，导致孙忠道无法正常经营，要求港瑞公司赔偿经济损失50000元，缺乏相应证据佐证，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除港瑞公司与孙忠道关于瑞安玉海商务广场7幢206、207室的租赁合同关系；二、孙忠道于本判决生效后十日内支付港瑞公司租金并赔偿损失（租金按每月11370元，自2014年12月18日起计算至2016年5月10日止，租金总额扣除22740元；损失自2015年1月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；三、孙忠道于本判决生效后十日内支付港瑞公司装修管理费1121元，自2014年10月18日起至2016年5月10日止的综合管理费、公共能耗费（计算标准：综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，商铺面积74.76㎡）；四、驳回港瑞公司的其他诉讼请求；五、驳回孙忠道的反诉请求。本案本诉受理费4441元，由港瑞公司负担641元，孙忠道负担3800元；反诉受理费1050元，由孙忠道负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审核当事人向一审法院提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院依职权向瑞安市场监督管理局玉海所调取了孙忠道申请在涉案商铺经营的工商登记的租赁合同。该合同与孙忠道提供的第二份合同一致。根据孙忠道在一审中提供的电费明细，涉案商铺从2016年1月份起没有电费产生，故可认定孙忠道在港瑞公司向一审法院起诉之前已从涉案商铺搬离。
本院认为，关于港瑞公司的诉讼主体资格问题。港瑞公司提供的委托经营管理合同明确港瑞公司进行商铺经营、管理、策划、出租、发包等活动过程中，港瑞公司的陈述、决定、签字、盖章均代表涉案商铺的所有人，业主均无条件予以追认。且根据合同相对性原则，涉案商铺系以港瑞公司的名义出租且交付孙忠道使用。故港瑞公司有权以自己的名义起诉。
关于合同解除及腾空的问题。孙忠道主张双方仅签订《新玉海广场租赁意向书》，因孙忠道在收到港瑞公司通知一周内未签署《商铺租赁合同》，故双方租赁合同关系解除。本院认为，尽管在意向书中双方约定孙忠道需在收到港瑞公司通知后一周内签署《商铺租赁合同》，否则视为孙忠道自动放弃承租权。但在港瑞公司向孙忠道发出要求签订《商铺租赁合同》后，孙忠道继续对店铺进行装修并经营，而港瑞公司亦未提出收回店铺的要求。故双方以其实际行为就继续保持租赁关系达成一致意见，双方应按照意向书继续履行合同。孙忠道称港瑞公司存在夸大宣传，使其经营目的落空，但其提供的证据不能其主张的事实。因此，孙忠道不享有合同解除权，其搬离行为不必然导致合同解除。相反，在实际履行过程中，孙忠道未依约支付租金、综合管理费等，存在违约行为，港瑞公司依法享有解除权。享有合同解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。港瑞公司于2016年2月19日向一审法院起诉要求解除合同，孙忠道于2016年3月8日签收了起诉状副本，故港瑞公司与孙忠道的租赁合同于2016年3月8日解除。
港瑞公司不同于一般租赁合同中的出租人，其既是商铺的出租人，也是商铺的管理人。港瑞公司在交付商铺的同时，还具有管理商铺、保证整个商场的正常运行等权利和义务。孙忠道在港瑞公司向一审法院起诉前已从涉案商铺搬离。港瑞公司称其不知情，不符合常理，亦与其职责不符。孙忠道在合同解除之前已经搬离涉案商铺，故涉案商铺无需腾空。
关于租金的计算标准问题。关于租金的计算标准，双方在一审中分别提供了2014年8月2日《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》，2014年10月1日《房屋租赁合同》。本院认为，本案中孙忠道实际交纳履约保证金45917元，符合双方在《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》中约定的“付六押二”的租金支付方式。考察港瑞新玉海商铺的其他租户租金履行情况，港瑞公司一审提交的证据显示，其他签订了前后两份租金不一致合同的租户亦系按照第一份合同所约定的租金标准履行；仅签订一份合同的涉案相近商铺所履行的租金与涉案第一份合同租金相当。结合《房屋租赁合同》系其在工商登记备案合同的事实，本院认为一审判决认定《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》系双方真实的意思表示，符合客观事实。孙忠道就此提出的上诉理由不能成立，其要求以《房屋租赁合同》作为计算租金标准，本院不予支持。租金应当按照《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》约定的标准计算。即涉案租金应当按照月租金11370元的标准计算。
关于公共能耗费、综合管理费、收银机使用费的计算标准问题。双方签订的《新玉海项目租赁商务条件确认单》、《新玉海广场租赁意向书》均约定：综合管理费（物业管理费）为25元/㎡·月，公共能耗费为8元/㎡·月。即双方已约定以固定的数额计收公共能耗费、综合管理费、收银机使用费。现孙忠道认为应当按照实际支出计收，依据不足，不予采信。
综上，对孙忠道的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1835号民事判决主文第四、五项及一审案件受理费负担部分；
二、变更瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1835号民事判决主文第一项为：确认瑞安市港瑞商业管理有限公司与孙忠道签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》于2016年3月8日解除。
三、撤销瑞安市人民法院（2016）浙0381民初1835号民事判决主文第二、三项。
四、孙忠道于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司租金并赔偿损失（租金按每月11370元，自2014年12月18日起计算至2016年3月8日止，租金总额扣除22740元；损失自2015年1月18日起，以每月未交租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为准计算至实际履行完毕之日止）；
五、孙忠道于本判决生效后十日内支付瑞安市港瑞商业管理有限公司装修管理费1121元，自2014年10月18日起至2016年3月8日止的综合管理费、公共能耗费（计算标准：综合管理费25元/㎡/月，能耗费8元/㎡/月，商铺面积74.76㎡）；
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8529元,由瑞安市港瑞商业管理有限公司负担729元，孙忠道负担7800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一七年四月六日
书 记 员 姜岳良