山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终2709号
上诉人(原审原告、反诉被告)：山东神州数码网络科技有限公司，住所地济南市。
法定代表人：周建民，董事长。
委托诉讼代理人：孙登岭，男，1963年2月22日出生，汉族，该单位员工。
被上诉人（原审被告、反诉原告�：中国电信集团公司山东省电信分公司，住所地济南市。
法定代表人：姜弘民，总经理。
委托诉讼代理人:杨春森，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张琦，男，1961年12月2日出生，汉族，该单位行政主管，住该单位宿舍。
上诉人山东神州数码网络科技有限公司（以下简称神州数码公司）因与被上诉人中国电信集团山东电信分公司（以下简称山东电信公司）租赁合同纠纷一案,不服济南高新技术产业开发区人民法院(2015)高民初字第2168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人神州数码公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审，或依法改判支持上诉人的诉讼请求及驳回被上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、证据不足，具体理由如下：本案中双方当事人签订的《房屋租赁合同》并没有解除，被上诉人应当按照合同的约定履行。一审判决中认定：涉案合同于2014年7月20日开始履行，山东电信公司于2015年6月向神州数码公司发出退租通知，并由神州数码公司员工胡海晶签收，后经过多次协商退租事宜，并于2015年7月22日搬离租赁地，神州数码公司员工郭杰接收房屋钥匙。根据双方合同约定，涉案合同已于2015年7月22日解除。‘神州数码’、‘金日集团’、‘大风车’三个公司均在同一楼层办公，‘神州数码’与‘大风车’的工商登记信息显示法定代表人均为周建民，‘神州数码’、‘金日集团’、‘大风车集团’存在混同用工的情形，郭宇、胡海晶、林杰出具的收条等行为应为代表神州数码公司的职务行为。一审判决的上述认定没有法律依据，显属错�。首先，上诉人没有收到过被上诉人发出的退租通知和会议纪要，胡海晶、林杰、郭杰等人也不是上诉人公司员工，无权代上诉人收取任何通知。胡海晶和郭宇是济南金日国际广告发展有限公司的员工，林杰是山东大风车教育科技有限公司的员工，这三人所在公司与被上诉人一样，都是租赁上诉人的房屋的公司，与上诉人之间是房屋租赁关系。并且“金日集团”不具备民事法律主体资格，何谈“混同用工”，而“神州数码”全称是山东神州数码网络科技有限公司，“大风车”全称是山东大风车教育科技有限公司，两公司均是独立的民事法律主体，独立地承担民事责任，山东大风车教育科技有限公司与上诉人之间没有隶属关系。其次，根据双方之间的《办公房屋租赁合同(续签)》条款约定，被上诉人擅自退租的行为并不能导致合同的解除。《办公房屋租赁合同(续签)�第十一条违约责任第七款约定“任何一方违约应当向对方支付违约金以赔偿对方损失。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付赔偿金，违约方均应继续履行合同”。因此，被上诉人在未告知上诉人的情况下擅自退租，上诉人有权要求其继续履行合同、支付租金并支付逾期付款违约金。综上所述，涉案合同并未解除，被上诉人理应向上诉人支付租金并支付逾期付款违约金。二审调查中，上诉人神州数码公司补充上诉理由称：1、至今被上诉人还在使用涉案房屋，被上诉人没有办理物业交接手续，截止2017年4月底被上诉人一直使用着合同约定的给予被上诉人的免费车位。2、被上诉人没有按照合同3.3（4）条的约定在交房时应签署书面交接书，被上诉人没有按照约定足额缴纳房屋租金及水电物业管理费。3、根据合同3.3条约定，为了保证合同得到全面的履行，被上诉人按照约定应交保证金，但是现在合同没有全面履行，保证金不应退还给被上诉人。
被上诉人山东电信公司辩称，上诉理由既无事实依据，更无法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。
神州数码公司向一审法院提出诉讼请求：1、山东电信公司向神州数码公司支付2015年7月20日至2016年7月19日房屋租金，共计1582413.7元；2、山东电信公司向神州数码公司支付逾期支付租金的违约金至实际支付之日；3、本案诉讼费用全部由山东电信公司承担。
山东电信公司向一审法院提出反诉请求：1、依法确认山东电信公司与神州数码公司签订的《办公室房屋租赁合同（续租）》于2015年7月22日解除；2、判令神州数码公司向山东电信公司返还保证金131867.8元。3、本案诉讼费用由神州数码公司承担。
一审法院认定事实：2014年8月28日神州数码公司（甲方）与山东电信公司（乙方）签订了《办公室房屋租赁合同（续租）》一份，约定双方约定：一、甲方将其位于济南高新区舜华路2000号舜泰广场11号楼南14层租赁给乙方办公使用。二、租期：3年，从2014年7月20日至2017年7月19日止。甲方于首次房租缴纳后3日内将房屋交付乙方。三、租金及租金支付：1、按房屋面积计算，每平方米每天1.73元（含税），每年租金合计1582413.7元（壹佰伍拾捌万贰仟肆佰壹拾叁元柒角整）。2、租金按年交付，自本合同签订之日起20日内，乙方应支付全年的租金即2014年7月20日至2015年7月19日前的租金1582413.7元（壹佰伍拾捌万贰仟肆佰壹拾叁元柒角整）。以后提前支付下次租金，先付后用；乙方必须将下次的租金汇至甲方指定的银行账户。3、为保证合同得到全面的履行，乙方在支付首期�金的同时向甲方缴纳保证金131867.80（壹拾叁万壹仟捌佰陆拾柒元捌角整）（1个月房租），在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项。租赁届满或合同终止、解除时，乙方将租赁房屋及设备归还甲方，甲方在租赁届满当日起时十日内将保证金无息退还给乙方。十一、违约责任：3、租赁期内，乙方未经甲方书面同意擅自退租时，甲乙双方对于退租事宜应当通过友好协商解决，协商不成，按以下方式处理：（1）乙方于第一年租赁期内擅自退租时，应当按照当年租金总额的20%向甲方支付违约金；（2）乙方于第二年租赁期内擅自退租的时，应当按照当年租金总额的10%向甲方支付违约金；……7、任何一方违约应当向对方支付违约金以赔偿对方损失。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付赔偿金，违约方均应继续履行合同。
山东电信公司于2014年10月22日向神州数码公司转账131867.80元。一审中，2015年6月2日，山东电信公司主张向神州数码公司发出《关于电信公司租房退租的通知》，并由神州数码公司公司员工胡海晶于2015年6月3日签发收条。2015年6月11日山东电信公司与神州数码公司就退租事宜进行协商，并于2015年6月15日由神州数码公司员工胡海晶签收收条，载明：今收到中国电信山东分公司《会议纪要》一份，为2015年6月11日双方就14楼退租沟通事宜。2015年6月18日，双方就退租事宜再次进行协商，并于2015年6月25日由神州数码公司员工胡海晶签收收条，载明：今收到中国电信山东分公司《会议纪要》一份，为2015年6月18日双方就14楼退租沟通事宜。2015年7月13日，山东电信公司向神州数码发出《山东电信致神州数码公司的函》，要求神州数码公司配合山东电信公司搬离物品，并由神州数码公司员工林杰同日签发收条，载明：今收到山东电信《致神州数码公司的函》一份，日期为2015年7月13日。2015年7月22日，山东电信公司搬离租赁地，并由神州数码公司员工郭宇签发收条，载明：今收到14楼钥匙：室内3串，玻璃门3把。神州数码公司主张没有收到山东电信公司发出的退租通知和会议纪要，并且主张胡海晶、林杰、郭宇等人均不是神州数码公司员工。
另查明，2006年1月11日由山东大风车教育科技有限公司（以下简称大风车公司）（委托人）和济南齐鲁软件园发展中心（受托人）签订了《“怡科产业基地”建设项目委托建设合同》（合同编号：YKJD-007-2）。双方约定：由受托人名义办理建设项目的全部手续。项目立项、土地使用权、规划手续等所有建设手续均以受托人的名义办理。受托人保证项目建成以后，将属于委托人的房地产直接办理在委托人名下。项目位于济南齐鲁软件园发展中心建设位于济南高新区舜华路以东、软件学院以南、经十路以北的地块……土地使用权性质为出让，使用年限50年，该项目为框剪结构，共14层，地上12-14层，地下2层，济南齐鲁软件发展中心已经取得了建设项目登记备案证明，建设用地规划许可证。2011年5月13日大风车公司与神州数码公司签订授权书，授权：现大风车公司授权神州公司以自身名义代理大风车公司将上述位于怡科产业基地十四层766平米房产租赁给中国电信集团公司山东省电信分公司。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、租赁合同是否有效。山东电信公司主张租赁房屋没有房产证和规划证，应当认定为无效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案地产是由大风车公司与济南齐鲁软件园发展中心签订了《“怡科产业基地”建设项目委托建设合同》，济南齐鲁软件发展中心作为受托方已经取得了建设项目登记备案证明，建设用地规划许可证。且大风车公司与神州数码公司签订授权书，授权神州公司以自身名义代理将上述位于怡科产业基地十四层766平米房产租赁给山东电信公司。神州数码公司与山东电信公司签订的《办公室租赁合同（续租）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合同真实有效，一审法院予以确认。
二、郭宇等人是否为神州数码公司的员工。神州数码�司主张郭宇等人并非神州数码公司神州数码员工，并提交了郭宇等人与大风车公司和济南今日国际广告有限发展公司的劳动合同，山东电信公司主张郭宇等人为神州数码公司员工，并提交了郭宇等人签收的收条、顺丰速运单号、挂号信接收表、光盘照片等证据，用以证明郭宇等为神州数码公司员工，且工商登记信息证明神州数码公司方有“神州数码”、“今日集团”、“大风车”等多个公司名称。一审法院认为，山东电信公司提交的收条、顺丰速运单号、挂号信接收表、光盘照片等证据形成证据链，且“神州数码”、“今日集团”、“大风车”三个公司均在同一个楼层办公，“神州数码”与“大风车”的工商登记信息显示法定代表人均为周建民，“神州数码”、“今日集团”、“大风车”存在混同用工的情形，郭宇、胡海晶、林杰出具的收条等行为应为代表神州数码的职务行为。
一审法院认为，神州数码公司与山东电信公司签订的合同中约定了双方都具有解除权，并且合同约定：（1）乙方于第一年租赁期内擅自退租时，应当按照当年租金总额的20%向甲方支付违约金；（2）乙方于第二年租赁期内擅自退租时，应当按照当年租金总额的10%向甲方支付违约金。上述合同于2014年7月20日开始履行，山东电信公司山东电信于2015年6月2日向神州数码公司发出退租通知，并由神州数码公司员工胡海晶签收，后多次协商退租事宜，并于2015年7月22日搬离租赁地，神州数码公司员工郭杰接收房屋钥匙。根据双方合同约定，合同已于2015年7月22日解除。对于双方争议的违约金数额问题，一审法院认为虽然山东电信公司解除合同的行为处于第一个租赁期内，但是实际解除租赁的行为是发生在第二个年度，应该按照第二年租赁期内擅�退租的约定，即当年租金的10%向神州数码公司支付违约金。根据合同约定，租赁届满或合同终止解除时返还保证金，山东电信公司已于2015年7月22日搬离该房屋，神州数码公司已接收该房屋，故不存在合同继续履行的情形，山东电信公司要求神州数码公司返还保证金的反诉请求，一审法院予以支持。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、山东神州数码网络科技有限公司、中国电信集团山东电信分公司签订的《办公室租赁合同（续租）》于2015年7月22日解除；二、中国电信集团山东电信分公司于判决生效之日起十日内向山东神州数码网络科技有限公司支付违约金158241.37元。三、山东神州数码网络科技有限公司于判决生效之日起十日内向中国电信集团山东电信分公司支付保证金131867.8元。四、驳回山东神州数码网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19042元，由山东神州数码网络科技有限公司承担17138元，由中国电信集团山东电信分公司承担1904元。反诉案件受理费1468元，由山东神州数码网络科技有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人神州数码公司提交车辆登记信息表一份、山东信通公司出具的证明的照片一张、发票的照片一张、汽车的进出情况照片一宗，用以证明上诉人神州数码公司在租赁期内根据合同约定向被上诉人山东电信公司免费提供自有车位22个，由被上诉人山东电信公司缴纳车位管理费，其中的4个车位直至2017年4月一直由被上诉人山东电信公司使用，故被上诉人山东电信公司并未向上诉人神州数码公司交付涉案房屋。被上诉人山东电信公司质证称：1、对车辆登记信息表的真实性没有异议，但系上诉人神州数码公司单方制作，对其证明内容有异议。车辆登记信息表载明，除上诉人神州数码公司提到的4个车位以外，其他车位均已由上诉人神州数码公司及济南金日国际广告公司、齐鲁银行经十东路支行使用的，暂且不论上述4个车位是否由被上诉人山东电信公司使用，但已证明上诉人神州数码公司已将绝大部分车位收回自己使用或对外出租。2、其他证据均系照片并非原件，不予质证，且山东信通公司出具证明中�及的车位管理费，均系车辆鲁CDY1**等车主个人自行缴纳，被上诉人山东电信公司自涉案合同解除后未向上诉人神州数码公司缴纳过任何费用。经审理本院认定，综合分析上述证据及一审中被上诉人山东电信公司提交的《关于电信公司租房退租的通知》及收条、《会议纪要》及收条、《山东电信致神州数码公司的函》及收条、《挂号信接收表》、照片、光盘等证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。上诉人神州数码公司提交的证据不能证明其关于被上诉人山东电信公司未交付涉案房屋的主张。
本院认为，关于上诉人神州数码公司上诉主张的涉案合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人神州数码公司（甲方）与被上诉人山东电信公司（乙方）签订的《办公房屋租租赁合同（续租）》约定：“……11.3租赁期内，乙方未经甲方书面同意擅自退租时，甲乙双方对于退租事宜应当通过友好协商解决，协商不成，按以下方式处理：（1）乙方于第一年租赁期内擅自退租时，应当按照当年租金总额的20%向甲方支付违约金；（2）乙方于第二年租赁期内擅自退租的时，应当按照当年租金总额的10%向甲方支付违约金；……”。本案中，被上诉人山东电信公司在涉案合同履行期间未经上诉人神州数码公司同意而退租，并于2015年7月22日搬离涉案房屋并交付房屋钥匙，根据涉案合同11.3条款的约定，一审判决被上诉人山东电信公司向上诉人神州数码公司支付违约金158241.37元，涉案合同于2015年7月22日解除，符合双方约定及法律规定，本院应予维持。上诉人神州数码公司的该项上诉请求不成立，本院不予支持。
关于上诉人神州数码公司上诉主张的合同应继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。上诉人神州数码公司主张称，依据涉案合同中“11.7任何一方违约应当向对方支付违约金以赔偿对方损失。违约事实发生后，对方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付赔偿金，违约方均应继续履行合同”的约定，被上诉人山东电信公司应继续履行合同，但被�诉人山东电信公司已于2015年7月22日搬离涉案房屋并交付了房屋钥匙等，涉案合同事实上已不能履行，且一审判决被上诉人山东电信公司应按照合同约定支付中途退租的违约金158241.37元，故上诉人神州数码公司要求被上诉人山东电信公司继续履行合同的上诉请求不成立，本院不予支持。
关于上诉人神州数码公司上诉主张的其不应退还保证金的问题。上诉人神州数码公司（甲方）与被上诉人山东电信公司（乙方）签订的《办公房屋租租赁合同（续租）》约定：“……3.3为保证合同得到全面的履行，乙方在支付首期租金的同时向甲方缴纳保证金131867.80（壹拾叁万壹仟捌佰陆拾柒元捌角整）（1个月房租），在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项。租赁届满或合同终止、解除时，乙方将租赁房屋及设备归还甲方，甲方在租赁届满当日起时十日内将�证金无息退还给乙方，若有下列情形之一，保证金不予退还：（1）乙方损坏房屋内的装修及其他设施、设备且拒不照价赔偿的（以2011年5月20交接照片为准）。（2）乙方未按照合同约定装修或维修房屋的（甲方或物业维修范围内的除外）。（3）乙方未按合同约定时间付清租金的。（4）乙方未按照合同约定返还房屋的。……第五条房屋的交接5.1租赁期（包括续租期）届满后不续租的或者合同终止、解除时，乙方应于期满当日或合同终止、解除当日将房屋交还甲方，乙方交还房屋应保证房屋及设备、设施完好状态，不得存留物品或影响房屋的正常使用。乙方应撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常状态返还给甲方（租赁期间合理的自然损耗除外），且于合同解除或终止次日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方在迁出租赁场所的过程中，不得拆除或者故意损坏甲方提供的任何设施设备。乙方履行完毕上述事项后，甲方应在合同期满当日或者合同解除、终止当日进行验收并签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方返还租赁场所之日。……”上诉人神州数码公司主张称，因被上诉人山东电信公司未全面履行合同而中途退租，且未按照合同约定于合同解除之日进行验收并签署书面交接书，故上诉人神州数码公司不应退还保证金。本院认为，被上诉人山东电信公司根据合同的约定解除合同中途退租、搬离涉案房屋并交付房屋钥匙，根据合同约定，应由上诉人神州数码公司对涉案房屋进行验收，并根据验收情况签署书面交接书或对交接情况提出异议。上诉人神州数码公司未根据涉案合同5.1条款的约定举证证明因被上诉人山东电信公司交接房屋存在问�导致其未签署书面交接书，亦未根据涉案合同3.3条款的约定举证证明存在不予退还保证金的情形，故一审法院判决不支持上诉人神州数码公司关于不退还保证金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人神州数码公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19042元，由上诉人山东神州数码网络科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘彦亭
代理审判员 陈李丽
代理审判员 潘 峰
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 徐 敏