广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民再2号
再审申请人（一审被告）：简秋玉，住所地广州市越秀区，现居美国。
委托代理人：胡永伦，广东凡立（恩平）律师事务所律师。
被申请人（一审原告）：姚桂佤，女，1982年3月25日出生，壮族，住所地广州市海珠区海富北街*号****房。
第三人：高惠贞，住所地广州市荔湾区，现住广州市南沙区。
第三人：冼兆泉，住所地广州市海珠区。
再审申请人简秋玉因与被申请人姚桂佤、第三人高惠贞、冼兆泉房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2014年10月9日作出的（2014）穗海法民三初字第600号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月12日作出（2015）穗海法立民监字第9号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人简秋玉的委托代理人胡永伦、被申请人姚桂佤、第三人高惠贞到庭参加了诉讼。第三人冼兆泉经本院公告，期限届满无到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
2014年4月24日，一审原告姚桂佤起诉至本院称，其经中介方广州市华盛地产代理有限公司促成与一审被告简秋玉达成交易位于广州市海珠区江燕路晓燕街17号403房的买卖，并于2013年10月14日签署买卖合同，其也向简秋玉支付了200000元的房款，并积极履行合同义务。但其在2014年1月获知简秋玉已擅自将前述争议房屋出售并过户给案外人，也即简秋玉一房二卖。简秋玉的行为已构成根本性违约并致双方签署的买卖合同无法履行，其购房目的无法实现。按合同第六、七条约定，简秋玉应为其严重违约行为承担向其支付总楼价1640000元的10%作为违约金，并赔偿其已支付的6200元中介费，故起诉请求：1、确认其与简秋玉于2013年10月14日签署的《房地产买卖合同》已于2014年4月9日解除；2、判令简秋玉立即返还200000元的购房款；3、判令简秋玉立即支付164000元的违约金（即购房款1640000元的10%）及赔偿6200元的中介费（即代理费）；4、判令简秋玉承担本案全部诉讼费用。一审被告简秋玉在一审时没有提出答辩意见。
本院一审查明，2013年9月30日，姚桂佤与广州市华某地产代理有限公司（以下简称华某公司）签订《承诺书（买）》，订明：本人姚桂佤经广州市华盛地产代理有限公司介绍位于广州市江燕路晓燕湾C1栋403房，现委托华某地产协助本人购买该物业，本人郑重承诺如下：该物业售价1630000元，定金50000元，在签订本承诺书时，本人同意向某地产支付50000元作为购买该物业之诚意金；如该物业所有权人同意本承诺书第一条约定的条件出售该物业，则本人确认成交，同时承诺按约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且同意华某地产无需本人另行指示，即可将诚意金即时转为定金转给该物业的所有权人，如该物业所有权人拒收华某公司代为转交的定金，则华某地产于当日内将上述款项无息退回给本人；等。同日，华某公司出具收据给姚桂佤，载明：今收到姚桂佤交来购买江燕路晓燕湾C1栋403房承诺金50000元；等。
2013年10月14日，姚桂佤（买方）与简秋玉（卖方）及华某公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定姚桂佤向简秋玉购买广州市海珠区江燕路晓燕街17号403房，建筑面积70.09平方米，总楼价1640000元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要的资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费6200元；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；等。附件约定：定金100000元买方须在2013年10月15日支付给卖方；首期楼款（不含定金）640000元买方应于递件成功当天支付给卖方；买方应于2013年10月31日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的帐户内；等。
2013年10月21日的中国建设银行的存款凭条显示：户名：简秋玉；账户/卡号：62×××92；存款金额50000元；等。
华某公司于2013年10月14日出具的《收据》，内容：今收到姚桂佤交来购买海珠区江燕路晓燕街17号403房中介费6200元。
广东恒生律师事务所于2014年4月3日向简秋玉出具《律师函》，发明声明如下：此函到达阁下地址（无论是否能够送达），立即解除委托人与阁下于2013年10月14日签署的《房地产买卖合同》；阁下收到本函3天内向委托人退还已收的全部款项及赔偿100000元定金和6200元中介代理费；委托人保留按照买卖合同第六条约定选择追究阁下承担总楼价10%的违约金的权利；等。
华某公司已于2014年6月26日注销。
姚桂佤为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：
1、华某公司于2013年12月31日向姚桂佤出具的《收据》，内容：今收到姚桂佤交来购买位于海珠区江燕路晓燕街17号403房之物业承诺金100000元，该款于2014年1月13日作为房款由中介方支付给卖方。证明姚桂佤再次向简秋玉支付房款10万元。
2、姚桂佤（乙方）、华某公司（甲方）于2014年1月30日签订的《承诺书》，载明：甲方于2014年2月3日前安排乙方与原卖方进行关于合同违约纠纷协商，如协商不成功或原卖方不配合，则甲方于2014年2月3日将乙方支付的定金及中介费计210000元全额退还乙方；乙方收到甲方退款后须配合甲方对原卖方进行一切法律手段追讨；如乙方不配合甲方向卖方追讨定金，违约金或损失，甲方有权向乙方追讨已垫付的定金。证明姚桂佤共向简秋玉支付了20万元的房款。
3、广州市房地产档案馆于2014年4月15日出具的《房地产登记簿查册表》载明：涉案房屋产权人：简秋玉；所有权来历：2000年3月经交易鉴证向广州宏正房地产开发有限公司购买；登记附注：2014年1月27日翁某、罗某、陆某华申请转移或交换（二手房免勘），2014登记字8001976号存案（已正式收件）；等。证明简秋玉于2014年1月27日擅自将涉案房屋出售过户给案外人，简秋玉签署行为已构成一房两卖，并构成根本违约。
4、EMS邮寄详情单(寄件人)、EMS邮寄详情单(收件人)、速递邮件改退批条、EMS邮寄退件（姚桂佤当庭拆封该邮件，邮件里是律师函原件）。证明《律师函》已经按照简秋玉提供的地址正常投递，姚桂佤、简秋玉双方于2013年10月14日签署的《房地产买卖合同》于退件当天(即2014年4月9日)解除。
5、姚桂佤与华某公司于2013年12月31日签订的《承诺书（买）》载明：涉案房屋售价1640000元，定金200000元；2014年1月13日之前到房屋交易中心办理递件手续；在签订本承诺书时，本人同意向某公司支付100000元作为购买该物业之诚意金，如该物业所有权人同意本承诺书第一条约定的条件出售该物业，则本人确认成交，同时承诺按约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且同意华某公司无需本人另行指示，即可将诚意金即时转为定金转给该物业的所有权人，如该物业所有权人拒收华某公司代为转交的定金，则华某公司于当日内将上述款项无息退回给本人；其他事项：于2014年1月13日需办理该物业的递件手续，否则按于2013年10月14日所签订的房地产买卖合同作违约责任，如因中介方责任不能办理，责任由中介方负责承担，买方于交付首期款当天交付；买方原交付定金200000元，有100000元已交付于卖方，另100000元由中介方保管，中介方需确保资金安全；等。
6、广州市房地产档案馆于2014年7月31日出具的《房地产登记簿查册表》，载明涉案房屋产权人为翁某、罗某、陆某华共同共有，所有权取得方式为购买，2014年2月13日核准登记；等。
诉讼中，姚桂佤明确其第一项诉讼请求为：判令解除姚桂佤、简秋玉之间关于广州市海珠区江燕路晓燕街17号403房的房屋买卖合同关系。
本院一审认为：姚桂佤、简秋玉签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。现涉案房屋已经过户给案外人翁某、罗某、陆某华，合同目的已经不能实现，故姚桂佤要求解除其与简秋玉的买卖合同关系有理，本院予以支持。根据合同约定，姚桂佤须于2013年10月15日前支付定金100000元给简秋玉，结合日期为2013年9月30日的收据及中国建设银行的存款凭条，对姚桂佤向简秋玉支付了100000元定金的事实本院予以认定。但姚桂佤提交的证据无法证明其向某公司支付的另外100000元确已支付给简秋玉，亦无法证明造成合同没有继续履行的责任在于简秋玉，故姚桂佤要求简秋玉返还超出定金数额的购房款及支付违约金、赔偿中介费理据不足，本院予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，本院作出（2014）穗海法民三初字第600号民事判决：一、解除姚桂佤、简秋玉之间关于广州市海珠区江燕路晓燕街17号403房的房屋买卖合同关系；二、简秋玉于本判决生效之日起15日内返还100000元购房款给姚桂佤；三、驳回姚桂佤其他诉讼请求。本案受理费6953元，由姚桂佤负担5000元，简秋玉负担1953元。
本院再审过程中，一审被告简秋玉申请再审称：请求撤销（2014）穗海法民三初字第600号民事判决书第二项,案件受理费全部由被申请人姚桂佤负担。对原判决主文第一、第三项没有异议。理由如下：（一）有新的证据，足以推翻原判决。中国建设银行出具的查询明细账显示，简秋玉从开始交易日期的2013年9月1日开始，至2013年12月31日截止，仅在2013年10月21日上午10时26分04秒收到过姚桂佤现金存入的50000元，但在同日下午15时10分53秒，简秋玉已经通过ATM转账50000元返还给执业经纪人冼兆泉的账户。因此，—审法院认定简秋玉收取100000元定金的事实是错误的。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。简秋玉并不知道早在合同签订前的2013年9月30日，姚桂佤就与经纪方广州华某地产代理有限公司签订《承诺书》，简秋玉也没有委托经纪方作为代理人，更没有收取过姚桂佤的50000元承诺金。一审法院将经纪方和经纪人冼兆泉擅自收取的50000元承诺金及签名盖章开具的收据，强加给简秋玉，缺乏事实依据。（三）一审法院没有追加经纪方作为第三人出庭是错误的。1、2013年10月14日由卖方简秋玉，买方姚桂佤，经纪方某乙公司和执业经纪人冼兆泉三方签订《房地产买卖合同》，经纪方是该合同的当事人；2、2014年1月30日经纪方和姚桂佤签订《承诺书》，经纪方承诺：甲方（经纪方）于2014年2月3日将乙方（姚桂佤）支付的定金及中介费计210000元全额退还乙方。可见经纪方某丙是该承诺书的当事人；3、经纪方欺上瞒下，严重违反诚实、信誉、高效的服务原则和职业操守。
一审原告姚桂佤答辩称，简秋玉自称没有收我的定金，但其实是收取了我的定金。简秋玉在签合同之前就收取了我50000元定金，签合同当天又向我追加50000元定金，之后我就向简秋玉又转账了50000元定金，一共收取了我100000元定金。如果没有收到我的定金，简秋玉是不会和我签合同的。之后简秋玉将定金转给谁我不清楚。我不同意简秋玉的再审请求。对原判决主文第一、第三项没有异议。
本案再审过程中，本院依法追加高惠贞、冼兆泉作为第三人参加诉讼。
第三人高惠贞陈述称,作为房地产中介，房屋交易是不会将款项转交给第三方的，如果卖方不同意继续履行房屋交易，是应该直接将款项转给买方，卖方没有这样做是有过失的。我不同意由华某公司承担责任。当时姚桂佤的100000元定金是直接转给简秋玉的。当时房屋交易我是不在场的，具体情况我不清楚，事发几个月后我才大概知道这件事。其余陈述与姚桂佤陈述的一致。
第三人冼兆泉在再审时没有提出陈述意见。
本院再审查明，2013年9月30日，姚桂佤与华某公司签订《承诺书（买）》，订明：本人姚桂佤经华盛公司介绍位于广州市江燕路晓燕湾C1栋403房，现委托华某地产协助本人购买该物业，本人郑重承诺如下：该物业售价1630000元，定金50000元，在签订本承诺书时，本人同意向某地产支付50000元作为购买该物业之诚意金；如该物业所有权人同意本承诺书第一条约定的条件出售该物业，则本人确认成交，同时承诺按约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且同意华某地产无需本人另行指示，即可将诚意金即时转为定金转给该物业的所有权人，如该物业所有权人拒收华某公司代为转交的定金，则华某地产于当日内将上述款项无息退回给本人；等。同日，华某公司出具收据给姚桂佤，载明：今收到姚桂佤交来购买江燕路晓燕湾C1栋403房承诺金50000元；经手人为冼兆泉。
2013年10月14日，姚桂佤（买方）与简秋玉（卖方）及华某公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买方向卖方购买广州市海珠区江燕路晓燕街17号403房，建筑面积70.09平方米，总楼价1640000元；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要的资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费6200元；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；等。附件约定：定金100000元买方须在2013年10月15日支付给卖方；首期楼款（不含定金）640000元买方应于递件成功当天支付给卖方；买方应于2013年10月31日前签订《购房抵押贷款合同》，并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的帐户内；等。冼兆泉在经纪方的执业经纪人栏内签名。
2013年10月21日，姚桂佤将50000元存入简秋玉的账户。同日，简秋玉将50000元转账给冼兆泉。
2013年12月31日，姚桂佤与华某公司签订《承诺书（买）》，约定涉案房屋售价1640000元，定金200000元；2014年1月13日之前到房屋交易中心办理递件手续；在签订本承诺书时，姚桂佤同意向某公司支付100000元作为购买该物业之诚意金，如该物业所有权人同意本承诺书第一条约定的条件出售该物业，则姚桂佤确认成交，同时承诺按约定办理与该物业买卖交易有关的各项手续和程序等，且同意华某公司无需姚桂佤另行指示，即可将诚意金即时转为定金转给该物业的所有权人，如该物业所有权人拒收华某公司代为转交的定金，则华某公司于当日内将上述款项无息退回给姚桂佤；其他事项：于2014年1月13日需办理该物业的递件手续，否则按于2013年10月14日所签订的房地产买卖合同作违约责任，如因中介方责任不能办理，责任由中介方负责承担，买方于交付首期款当天交付；买方原交付定金200000元，有100000元已交付于卖方，另100000元由中介方保管，中介方需确保资金安全；等。同日，华某公司向姚桂佤出具《收据》，内容为：今收到姚桂佤交来购买位于海珠区江燕路晓燕街17号403房之物业承诺金100000元，该款于2014年1月13日作为房款由中介方支付给卖方；经手人为冼兆泉。
查册时间为2014年4月15日的《房地产登记簿查册表》记载:登记附注：2014年1月30日核准登记，2014登记字8001976号(江燕路晓燕街17号403房)存案；2014年1月27日翁某、罗某、陆某华申请转移或交换，2014登记字8001976号(江燕路晓燕街17号403房)存案（已正式收件）；等。
高惠贞是华某公司的法定代表人，该公司于2014年6月26日注销。
（2014）穗海法民三初字第600号民事判决书生效后,姚桂佤向本院申请执行。在执行过程中，本院扣划了简秋玉的银行存款，并于2015年7月6日发还了18886.29元给姚桂佤，于2016年2月24日发还了15291元给姚桂佤。
再审中，简秋玉提供了简秋玉(卖方)与翁某、罗某、陆某华(买方)于2013年11月5日签订的《存量房买卖合同》。第三人高惠贞提交了高惠贞（甲方）与冼兆泉（乙方）2011年1月1日签订的《关于转让经营权协议》，内容为：经协商，甲方从2011年1月1日起将位于海珠区江燕路64号首层的《广州市华某地产代理有限公司》的经营权转让给乙方，并达成以下共识：自2011年1月1日起甲方不得干涉乙方的正常经营；经营所产生的一切费用由乙方负责支付，甲方不参与分配公司的营亏；乙方于每月5号前支付3000元给甲方作为甲方转让经营权所得；等。
另查，2015年，姚桂佤向广州仲裁委员会申请仲裁，其仲裁请求为：（一）裁决被申请人高惠贞返还10万元物业承诺金及利息；（二）裁决被申请人返还6200元及利息；（三）裁决被申请人返还3800元预付费及利息；（四）裁决被申请人支付l万元律师费和本案仲裁费。2016年7月28日，广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第9954号裁决书，裁决：（一）解除姚桂佤与广州市华某地产代理有限公司于2013年12月31日签订的《承诺书（买）》和姚桂佤与广州市华某地产代理有限公司之间的居间合同关系；（二）高惠贞向姚桂佤返还物业承诺金IO万元及利息（利息以IO万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月14日起至付清之日为止）；（三）高惠贞向姚桂佤返还中介费6200元及利息（利息以6200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月14日起至付清之日为止）；（四）高惠贞向姚桂佤返还按揭预付费3800元及利息（利息以3800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月14日起至付清之日为止）；（五）高惠贞向姚桂佤支付律师费l万元；（六）本案仲裁费8101元，由高惠贞承担。
再查，姚桂佤于2014年10月23向广州市公安局海珠区分局昌岗派出所报案，姚桂佤所提交的材料包括简秋玉(卖方)与翁柔燕、罗细妹、陆子华(买方)签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字13110025363号，签约时间为2013年11月7日）。冼兆泉于2014年12月4日在海珠区看守所的讯问笔录称，姚桂佤给的20万元,其中5万元当时签约时已给了旧业主简秋玉,后来她有没有退还给我们就不知道了;另外15万元在我银行账户,是我的私人账户里;当时她们交易不成功,我就想退20万元给姚桂佤,但姚桂佤称要求我们赔偿其他损失,我们不同意,所以我打算让姚桂佤直接向法院提起诉讼,法院判赔多少我就赔多少。冼兆泉于2015年1月29日在海珠区看守所的讯问笔录称，海珠区晓燕街17号403房这套房屋的诚意金共20万元人民币，我公司收了15万元，其中5万元人民币是现金，另外10万元是通过银行转到我建行的账户内，而另外5万元是姚桂佤转入屋主简秋玉的账户内。
本院再审认为，姚桂佤、简秋玉签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。现涉案房屋已经过户给案外人，合同目的已经不能实现，故姚桂佤与简秋玉之间的买卖合同关系应予解除。根据合同约定，姚桂佤须于2013年10月15日前支付定金100000元给简秋玉。从证据上看，简秋玉在签订买卖合同前支付了承诺金50000元给经纪方，在2013年10月21日支付了50000元给简秋玉，但无证据证实经纪方已将承诺金50000元支付给简秋玉，且冼兆泉在公安机关的讯问笔录中也承认姚桂佤给的200000元，其中50000元是姚桂佤转入简秋玉的账户内，另外150000元在其私人账户里。因此，合同的解除并不能单方归责于姚桂佤或简秋玉。现姚桂佤要求简秋玉归还房款，合法合理，本院予以支持。至于归还房款的金额，姚桂佤支付了50000元给简秋玉，简秋玉虽然于收款当日已将该款项转账给经纪人冼兆泉，但《房地产买卖合同》中并无约定经纪方或经纪人有权代收房款，故简秋玉提出没有收取姚桂佤房款的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。简秋玉应返还该50000元房款给姚桂佤。姚桂佤要求简秋玉返还另外150000元、支付违约金及赔偿中介费缺乏依据，本院予以驳回。
综上所述，原审判决事实认定有新的证据证实部分有错，再审予以纠正，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、维持(2014)穗海法民三初字第600号民事判决书第一、三项。
二、撤销(2014)穗海法民三初字第600号民事判决书第二项。
三、一审被告简秋玉在本判决生效之日起10日内，返还50000元购房款给一审原告姚桂佤（姚桂佤已收取的执行款项从中予以扣除）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6953元，由一审原告姚桂佤负担5927元，一审被告简秋玉负担1026元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤志青
审 判 员 黄学文
代理审判员 杨美满
二〇一七年一月二十日
书 记 员 卢志珩
梁嘉仪