湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终1753号
上诉人（原审被告）:郴州恒信房地产有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区招商广场大楼。
法定代表人：江胜娘，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张继平，湖南锐鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢春燕
委托诉讼代理人：王社文，云南联宇律师事务所律师。
上诉人郴州恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）因与被上诉人谢春燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒信公司的委托诉讼代理人张继平、被上诉人谢春燕的委托诉讼代理人王社文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒信公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回谢春燕的全部诉讼请求；2、判令谢春燕承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同，应当依照合同的约定或由法律的规定，支付给另一方一定数量的货币。赔偿金是指合同当事人一方违反合同约定，而给对方造成损失，应给予一定数量货币进行赔偿。赔偿是补偿性的，给付赔偿金的前提必须是一方违反合同约定，给另一方造成了实际损失。谢春燕的诉讼请求为请求恒信公司支付赔偿金，一审法院却判决恒信公司支付谢春燕违约金，且在庭审前谢春燕也并未变更其诉讼请求，因此一审法院判决超出了谢春燕的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理原则。2、一审判决的违约金明显过高，恒信公司将谢春燕所购房屋交给谢春燕之后，谢春燕并没有因未办理房产证而影响居住，也未给谢春燕造成实际损失。故请求法院依法核减违约金数额。
谢春燕辩称，一审法院按每日万分之一计算违约金，低于同期银行利率，对违约金的计算并不高。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。
谢春燕向一审法院起诉请求：1、判令恒信公司向谢春燕支付赔偿金40,989.7元；2、恒信公司立即办理房屋所有权证等相关手续；3、恒信公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年11月16日，谢春燕与恒信公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定：1、谢春燕购买恒信公司开发的位于郴州市人民西路46号“祥云国际”1幢604号房；2、该商品房单价为每平方米2781.24元，总金额为359,559元；3、恒信公司应当在2011年4月30日前，将该商品房验收合格并符合约定的装饰、设备标准交付给谢春燕使用；4、该合同第十六条约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”上述合同签订后，谢春燕向恒信公司付清全部购房款359,559元，恒信公司开具了“湖南省郴州市销售不动产预收款专用凭据”及“收据”，并于2011年6月28日将涉案的房屋交付谢春燕使用。房屋交付使用后，恒信公司于2015年5月26日为涉案房屋办理了初始登记。且该房屋的权属登记已于2015年8月19日办理好。谢春燕在一审庭审中明确诉讼请求中的“赔偿金”为恒信公司迟延办理初始登记的赔偿金，“为原告办理房屋所有权证等相关手续”中的“相关手续”指为谢春燕开具购房款发票。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。谢春燕、恒信公司双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点主要是：一、关于本案的诉讼时效问题。根据谢春燕、恒信公司的约定：恒信公司应在交房后365日内办理房屋的初始登记，否则视为被告违约，并支付相应的违约金。本案中，恒信公司于2011年6月28日已向谢春燕交付涉案房屋，按约定应于2012年6月27日前办理房屋的初始登记，但恒信公司违反约定，直至2015年5月26日才办理房屋的初始登记，恒信公司的违约行为一直处于持续中，直至2015年5月26日结束，故恒信公司以诉讼时效作为抗辩的理由，不予采纳。二、恒信公司是否应支付逾期办理房屋初始登记赔偿金及赔偿金如何计算的问题。谢春燕、恒信公司双方确认涉案房屋的交付时间为2011年6月28日，依照约定恒信公司应于2012年6月27日前办理房屋的初始登记，而恒信公司于2015年5月26日才办理好房屋的初始登记。恒信公司的行为已经违约，应当承担相应的违约责任。谢春燕诉请的“赔偿金”实际为“违约金”，故对谢春燕要求恒信公司支付逾期办理房屋初始登记赔偿金的诉讼请求，予以支持。同时，合同对逾期办理房屋初始登记的违约金计算标准进行了明确约定，该约定并未违反法律规定，恒信公司辩称违约金过高的理由不成立，不予支持。故从2012年6月27日起至2015年5月26日止，共计1063天，恒信公司向谢春燕应支付的违约金为38,221.12元（总房款359,559元×0.0001×1063天）。三、恒信公司是否应当为谢春燕办理房屋权属登记，并向谢春燕出具购房发票的问题。本案中，涉案房屋的权属登记已于2015年8月19日办理好。故对谢春燕要求办理房屋权属登记的诉讼请求，不予支持。按照相关规定，从事不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收）时，必须开具全国统一印制的《销售不动产统一发票》。本案中，谢春燕已按合同约定付清购房款，且恒信公司已办理好涉案房屋的初始登记。故对谢春燕要求恒信公司开具《销售不动产统一发票》的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：“一、被告郴州恒信房地产有限公司于本判决生效后十五日内支付原告谢春燕违约金38,221.12元；二、被告郴州恒信房地产有限公司于本判决生效后三十日内向原告谢春燕提供《销售不动产统一发票》；三、驳回原告谢春燕的其他诉讼请求。本案受理费825元，由原告谢春燕负担56元，被告郴州恒信房地产有限公司负担769元。”
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、恒信公司是否应支付谢春燕违约金；二、一审认定的违约金数额是否过高。
关于焦点一。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，恒信公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。恒信公司于2011年6月28日将涉案房屋交付谢春燕使用，却在2015年5月26日才办理好该幢商品房的初始登记，恒信公司已经构成违约。因此恒信公司应支付谢春燕违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。据此可见，赔偿损失是承担违约责任的一种方式。本案中，谢春燕请求恒信公司对因违约致谢春燕未能如期办证，给谢春燕行使物权造成不便所致损失承担赔偿责任并支付赔偿金，该诉请实质上就是请求恒信公司支付违约金，且谢春燕虽在诉讼请求中表述为赔偿金，但在事实与理由中引用的是《郴州市商品房买卖合同》第十六条有关违约责任的约定。因此，一审法院判令恒信公司支付违约金并未超出谢春燕的诉讼请求，处理并无不当。
关于焦点二。《郴州市商品房买卖合同》明确约定违约金按日以已付款万分之一支付，谢春燕以此标准请求恒信公司支付违约金，并未违反法律规定，且该利率标准明显低于同期银行贷款利率，恒信公司认为违约金计算标准过高的主张不成立，不予支持。一审法院依合同约定判决恒信公司向谢春燕支付违约金38,221.12元（总房款359,559元×0.0001×1063天）并无不当。
综上，恒信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费825元，由郴州恒信房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张友荣
代理审判员 黄 慧
代理审判员 夏国争
二〇一六年十一月九日
书 记 员 曾筱钧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。