广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第1093号
原告：广州侨鑫物业有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：周子涛，该司董事长。
委托代理人：温翠玲、于振，均系该司职员。
被告：陈建惠，住广东省汕头市龙湖区。
原告广州侨鑫物业有限公司（下简称侨鑫物业公司）诉被告陈建惠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨鑫物业公司的委托代理人温翠玲到庭参加了诉讼。被告陈建惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侨鑫物业公司诉称：广州侨鑫房地产开发有限公司作为汇景新城小区的开发建设单位，于2008年1月1日及2013年11月15日分两次与原告签订了《汇景新城前期物业服务合同》，服务期限从2008年1月1日至2018年12月31日。根据上述物业服务合同，原告有权对汇景新城小区进行前期物业管理。2008年6月5日，被告与广州侨鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汇景新城c7c8c9第f栋第14层1402房（约定面积为344.59平方米，实际测绘面积为349.76平方米），2009年7月29日被告签署《收楼确认书》入住该小区并接受原告提供的物业管理服务。根据上述有关协议的约定，被告物业服务收费标准为4.9元/月/平方米，业主未能按时足额缴纳费用的，每日按应付未付款总额的千分之一标准支付违约金，但被告自2010年9月以来，一直拒绝缴纳管理费，经原告多次催收无果。此外，被告还应支付公共分摊电费及电费2155.73元，有偿维修费405元，但被告亦拒绝支付。现被告拖欠管理费、电费、公共分摊电费，已严重影响了原告的正常经营。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告支付2010年9月至2014年2月期间共计42个月的物业服务费71514.56元；二、被告向原告支付电费及公共分摊电费2155.73元及有偿维修费405元；三、被告向原告支付因迟延缴纳上述物业服务费的违约金（以每月所欠的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止）；四、被告承担本案诉讼费用。
被告陈建惠未答辩。
经审理查明：侨鑫物业公司是于1996年9月5日被准予从事物业管理业务的，具有壹级物业管理资质的物业管理企业。
侨鑫集团有限公司是广州市天河区华南农业大学地段汇景新城（w2-b1、b2栋；w4-b1、b2栋）的开发公司；广州侨鑫房地产开发有限公司是汇景新城（自编c7、c8、c9街区a、b、c、d、e、f、g、h、j、k、l、m栋）汇景新城住宅楼10幢（自编c10街区a、b、c、d、e、f、g、h、j、k栋）等物业的开发公司。
陈建惠于2008年6月5日与案外人广州侨鑫房地产开发有限公司（下称侨鑫房地产公司）签订了《商品房买卖合同》，约定陈建惠向侨鑫房地产公司购买广州市天河区华南农业大学实验农场地段（第二期）汇景新城c7c8c9第f幢14层1402房（下称案涉房屋），合同约定的建筑面积共344.59平方米。陈建惠于2009年7月29日接收案涉房屋。根据2015年1月5日的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋的地址为天河区汇景北路102号1402房，建筑面积为349.7606平方米。
2008年1月1日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，乙方提供的前期服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，电梯住宅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元/平方米，c7c8c9区及c10区每月4元/平方米；叠加式别墅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元/平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2008年1月1日起至2013年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年11月15日，广州侨鑫房地产开发有限公司（甲方）与侨鑫物业公司（乙方）签订了第二份《汇景新城前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对汇景新城提供前期物业管理服务，乙方提供的前期服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准为电梯住宅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月3元/平方米，c7c8c9区及c10区每月4元/平方米，龙某e1e2区每月4元/平方米；叠加式别墅：棕榈园、c1区、c2c3区、c4c5区、c6区每月4.5元/平方米，c7c8c9区及c10区每月4.9元/平方米，龙某e1e2区每月4.9元/平方米；明月清泉别墅每月8.5元/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应付未付款总额的1‰标准向乙方支付违约金；本合同期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。
2013年12月8日，侨鑫物业公司向陈建惠发出《关于：催收欠款的法务公函》（落款日期为2013年11月25日），要求陈建惠收到公函七天内交纳所欠2009年12月1日至2013年10月31日的管理费64922.82元及滞纳金36916.18元、2009年7月1日至2011年4月30日的调整费用557.48元、2009年9月8日至2012年3月6日的电费1774.87元及滞纳金2394.96元、2009年9月4日至2012年3月6日的公共电费380.86元及滞纳金883.01元、2011年5月26日至2013年9月30日的有偿维修费390元、2010年6月14日至2010年7月5日的水费17.5元，共计108237.68元。上述函件的邮寄地址为广州市天河区汇景北路102号1402房。该函件于2013年12月9日由案外人宁根媛签收。
现侨鑫物业公司以陈建惠拖欠物业服务费、电费及公共分摊电费、有偿维修费为由，向本院提起诉讼。
诉讼过程中，侨鑫物业公司主张案涉房屋属于叠加式别墅c7c8c9区，按照合同约定物业服务费的标准为4.9元/平方米/月。侨鑫物业公司主张在2011年4月前，案涉房屋的物业服务费是按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积344.59平方米计算，每月的物业服务费为1688.49元；案涉房屋的房地产权证于2011年5月核发后，房地产权证显示的建筑面积为349.7606平方米，故其将相应的每月物业服务费调整为1713.83元。
侨鑫物业公司还提供了《广东电网公司广州供电局电力收费销货清单》证明其代为支付了包括案涉房屋在内的电费及公共电费，并提供了案涉房屋分摊上述费用的计算表。另外，侨鑫物业公司还提供了《工程维修单》（三张）证明其对案涉房屋进行有偿维修，显示的费用共计90元（30元+30元+30元）。
本院认为：侨鑫物业公司与汇景新城的建设单位先后签订的两份《汇景新城前期物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
根据《物业管理条例》的规定，在汇景新城的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，侨鑫物业公司作为汇景新城的建设单位委托的物业服务企业，依据上述两份《汇景新城前期物业服务合同》可以进驻汇景新城并履行物业管理职责。陈建惠接收案涉房屋成为汇景新城的业主，应接受两份《汇景新城前期物业服务合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。侨鑫物业公司已履行了对汇景新城进行物业管理的职责，根据公平原则和权利义务相一致原则及两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，陈建惠负有向某物业公司支付物业服务费的义务。但截至侨鑫物业公司提起本案诉讼之日止，陈建惠仍未向某物业公司支付物业服务费，已构成违约。依照两份《汇景新城前期物业服务合同》的约定，案涉房屋的物业服务费为每月4.9元/平方米。另，侨鑫物业公司主张2011年4月前以《商品房买卖合同》约定的建筑面积344.59平方米计算物业服务费为每月1688.49元/平方米，2011年5月起以房地产权证确定的建筑面积349.7606平方米计算物业服务费为每月1713.83元/平方米，该主张合理有据，本院予以支持。综上，陈建惠拖欠2010年9月至2011年4月期间共计8个月的物业服务费为13507.92元（1688.49元/月×8个月），拖欠2011年5月至2014年2月期间共计34个月的物业服务费为58270.22元（1713.83元/月×34个月），合计71778.14元（13507.92元+58270.22元）。现侨鑫物业公司要求陈建惠支付拖欠的物业服务费共计71514.56元，属于当事人自由处分权利的自由，本院予以支持。另，陈建惠拖欠上述物业服务费的行为已构成违约，现侨鑫物业公司要求陈建惠支付拖欠上述物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止）的诉讼请求合理有据，本院予以支持，但违约金以不超过本金为限。
由于侨鑫物业公司已举证证明其已垫付案涉房屋的电费及公共电费，并提供了案涉房屋分摊上述费用的计算表，故本院对此予以采信，因此，侨鑫物业公司要求陈建惠支付电费及分摊公共电费2155.73元的诉讼请求合理有据，本院予以支持。
另，侨鑫物业公司虽主张要求陈建惠支付有偿维修费405元，但根据其提供的三张《工程维修单》显示，费用仅为90元，据此，本院确认陈建惠应向某物业公司支付有偿维修费为90元。
陈建惠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈建惠自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景北路102号1402房自2010年9月至2014年2月期间的物业服务费共71514.56元；
二、被告陈建惠自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付迟延交纳上述期间物业服务费的违约金（以每月所欠物业服务费为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；
三、被告陈建惠自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景北路102号1402房的电费及分摊公共电费2155.73元；
四、被告陈建惠自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州侨鑫物业有限公司支付拖欠的广州市天河区汇景北路102号1402房的有偿维修费90元；
五、驳回原告广州侨鑫物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2740元，由原告广州侨鑫物业有限公司负担50元，被告陈建惠负担2690元；公告费500元由被告陈建惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王伟雄
代理审判员 陈宇帆
人民陪审员 刘红梅
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 蒲肖明
罗小玲
本判决书于2015年月日送达