四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第791号
上诉人（原审被告）：胡发正。
上诉人（原审被告）：吴克英。
二上诉人的委托代理人：康祝，四川汇圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：成都和华伟业置业有限公司。住所地：四川省双流县正兴镇新码头南街**号。
法定代表人：王合引，董事长。
委托代理人：唐杰，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。
上诉人胡发正、吴克英因与被上诉人成都和华伟业置业有限公司（以下简称和华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2013）双流民初字第2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭进行了审理，胡发正、吴克英的委托代理人康祝，和华公司的委托代理人唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，和华公司系有资质的房地产开发企业，开发“和泓半山”小区（其中一期为70年的住宅，二期为40年的商业，三期尚未建设）。2011年7月10日，胡发正、吴克英与和华公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“······胡发正、吴克英购买和华公司开发的和泓半山二期49栋1单元1楼5号房，测绘建筑面积298.24㎡，土地性质为商业，购房总价款为3193816元；胡发正、吴克英在签订补充协议时一次性支付按揭购房的首付款1603806元（包括已付认购定金100000元），余款以向银行申请按揭贷款的方式进行支付。和华公司应当在2012年12月28日前，在已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书时向胡发正、吴克英交房；除不可抗力外，和华公司未按约定的交房条件和期限交付房屋的，逾期超过30日后，胡发正、吴克英有权退房，和华公司应当在退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向胡发正、吴克英支付违约金；胡发正、吴克英所购房屋的水、电、气收费标准与本项目一期（住宅）一致······。”2011年7月10日，胡发正、吴克英向和华公司一次性支付首付款1603816元（含2011年6月10日支付的房款100000元）。2012年3月31日，胡发正、吴克英与中国工商银行成都双流支行签订《个人购房借款／担保合同》，并通过该行按揭贷款向和华公司支付了剩余房款。2012年12月28日，胡发正、吴克英与其他业主接到交房通知后到和华公司接房，和华公司拿出加盖公章新的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《新补充协议》），载明胡发正、吴克英所购商品房的水、电、气收费标准按商业标准执行，并解释系根据房屋主管行政机关规范合同文本的要求，提出签订《新补充协议》，同时告知签订《新补充协议》后，和华公司向业主出具加盖和华公司及集团公司和泓置地有限公司（以�简称和泓公司）公章的承诺书，该承诺书载明：您入住后的水、电、气交费标准与一期业主一致，此承诺直至和泓半山二期国有土地使用权证到期为止，如违反上述承诺，和华公司愿意按照法律规定赔偿由此给您造成的损失，如和华公司不履行该承诺水、电、气交费标准，和泓公司将代为履行。胡发正、吴克英及其他业主认为损害其利益，不同意再签新的补充协议，双方发生纠纷并报警，该房当日没有交付。2013年2月2日，胡发正、吴克英再次去接房，双方仍就是否签订《新补充协议》产生争议，房屋也未交付。2013年3月15日，胡发正、吴克英向和华公司发出《解除合同通知书》，此通知书以和华公司逾期交房超过三十日为由，要求解除双方签订的购房合同，并要求和华公司退还购房款和承担资金利息及赔偿违约金。2013年3月18日，和华公司收到该通知书。2013年4月15�，胡发正、吴克英向原审法院起诉，要求：1.解除《商品房买卖合同》及补充协议；2.和华公司返还已付首付款1603816元及利息和从2012年5月1日到判决生效之日胡发正、吴克英已还按揭本息；3.支付违约金479072元；4.未还的银行按揭贷款本息由和华公司返还中国工商银行成都双流支行，并承担提前还款的违约罚息。2013年6月14日，和华公司又向原审法院起诉，要求依法确认胡发正、吴克英解除《商品房买卖合同》、补充协议及附件无效，双方继续履行合同。诉讼中，和华公司明确表示随时都可以交房，且在双方发生纠纷后，有其他业主没有签订《新补充协议》也接房的事实。现二期的水、气收费为住宅标准，电的收费标准，和华公司按住宅标准向有关部门申报尚未批准。
原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房收据、《新补充协议》、录音光盘、交房通知书、解除合同通知书、交房手续、规划许可证等证据在卷佐证。
原审法院认为，和华公司在预售“和泓半山”商品房小区二期时，胡发正、吴克英与和华公司明知二期的土地性质为商业，所签合同仍约定二期商品房水、电、气收费标准与一期（一期土地性质为住宅）一致，该约定不符合相关规定，同时水、电、气的收费标准，应由相关职能部门，根据土地性质、规划等予以审批。和华公司在符合合同约定的交房条件和期限内通知胡发正、吴克英等业主接房，目的是履行合同。在交房时，和华公司称按房管部门的规定，要求胡发正、吴克英与和华公司签订《新补充协议》，《新补充协议》与《补充协议》的主要区别在于水、电、气收费标准由住宅更改为商业标准，因二期土地性质为商业，该商业标准是符合相关规定的。胡发正、�克英认为《新补充协议》损害了购房初衷和利益，但和华公司在提供一套《新补充协议》中，包含了一份由和华公司和集团公司加盖公章的承诺书，承诺在胡发正、吴克英接房后，住宅与商业水、电、气的收费标准差额由和华公司承担，现和华公司所举证据，也证明二期已收房业主的水、气收费标准为住宅，并未损害胡发正、吴克英的利益。胡发正、吴克英称不签订《新补充协议》，和华公司则不交房，该事实系胡发正、吴克英主张的，举证责任应由胡发正、吴克英承担，虽然胡发正、吴克英举出一些照片、视听资料等证据材料，但从质证的内容看，胡发正、吴克英采用一些诱导的话语，和华公司的工作人员也未明确认可，其证明力较弱，诉讼中和华公司也否认该主张，只是建议双方签订《新补充协议》，承诺只要胡发正、吴克英愿意接房，和华公司可随时交房，并举证证明发生争议后，其他业主没有签订《新补充协议》，也办理交、接房的事实，胡发正、吴克英关于不签订《新补充协议》和华公司则不交房的主张，原审法院不予确认。因双方对《新补充协议》存在争议，导致未交房，双方均有责任，同时《新补充协议》没有改变合同的主要权利、义务，不能认定和华公司系根本性违约，胡发正、吴克英解除合同的事实不充分，解除合同的条件不成就，虽然和华公司未举证证明所主张“胡发正、吴克英诸多理由拒绝接房”的事实，但在法定期限内提出解除合同的异议之诉，同时原审法院在胡发正、吴克英诉和华公司一案中，判决驳回胡发正、吴克英的全部诉讼请求，因而本案和华公司的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、确认胡发正、吴克英对《商品房买卖合同》及《补充协议》的解除无效。二、和华公司与胡发正、吴克英继续履行合同。案件受理费100元，由和华公司负担50元，胡发正、吴克英负担50元。
宣判后，胡发正、吴克英不服，认为原审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原审判决，改判支持其诉讼请求。主要理由是：
一、原审判决书第4页第三段的认定不清楚。1.根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第八条，房地产管理部门对开发商提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。被上诉人要取得商品房的预售资格，必须先取得房地产管理部门的许可。被上诉人在预售“和泓半山”商品房小区二期时，向上诉人提供的是经过备案审查的格式合同，其中规定水、电、气标�与一期一致的条款，也应是经过了预售前备案审查。2.上诉人购买被上诉人的商品房，就是看中水、电、气为民用标准，这是被上诉人促销的最大卖点，若被上诉人故意以欺诈行为来诱导上诉人购房，则根据《合同法》第四十二条，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。
二、原审法院在判决书第五页第一段的认定与事实不符。1.上诉人于2012年12月28日和2013年2月2日去收房时，被上诉人只给一份《新补充协议》要求签订，并告知只要签了《新补充协议》就可交房，否则不交房。因被上诉人单方抛出《新补充协议》，造成逾期交房，这是双方争议的根本原因，后来采取的补救措施更改变不了已经发生的违约行为。2.上诉人在原审时并未看到承诺书，该承诺也只有道义上的承担，没有法律效力和约束力。承诺书不�以作为“并未损害原告的利益”的判定。并且该承诺书在原审时，被上诉人并未当庭出示，也未经上诉人质证，该承诺书不能作为本案的定案依据。3.原审时，被上诉人称二期已收房业主的水、气收费标准为住宅，对此庭审时并未进行质证，而且被上诉人也未提供与水、气相关部门达成的任何协议或批文。
三、原审判决书第五页第一段的认定违背事实。1.上诉人提供的证据材料证明，2012年12月28日及2013年2月2日两次前去收房时，被上诉人都要求上诉人必须签《新补充协议》才交房的事实。期间几次电话联系被上诉人的工作人员，目的是为问清交房时是否还必须签订《新补充协议》才能交房，被上诉人答复还是必须签《新补充协议》才能交房。对此上诉人有电话录音证据提交原审法院，但庭审时法官并未对上诉人提供的证据进行认真的分析、查证，且不尊重事实，认�上诉人是采用“诱导性的话语”。2.上诉人原审时提供的证据，足以证明2012年12月28日到之后的30天，被上诉人要求上诉人必须签《新补充协议》，否则就不交房的违约事实。3.根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，被上诉人在法庭上否认上诉人的主张，也未提供证据予以证明，且被上诉人在原审时将之前上诉人依约收房时必须签订《新补充协议》改称为：“只是建议双方签订补充协议”，轻描淡写的说成“只是建议”，明显是为后来推脱责任。在无证据证明其主张时，被上诉人理应承担举证不利的责任。4.其他业主收房与否和本案并无关联。
四、原审判决第五页第一段的认定有违事实。1.被上诉人单方面企图强加于上诉人的《新补充协议》，其内容完全改变了上诉人当时购房的初衷，无法实现合同目的，从而构成根本性违约。因此，上诉人有权依法解除合同。2.上诉人有权要求开发商按照原有合同履行义务，也有权拒绝签订《新补充协议》。3.上诉人拒绝签订《新补充协议》，且拒绝接受被上诉人不按双方约定的、有法律效力的条件交房的行为应受法律保护。
和华公司辩称，1.被上诉人交付的商品房既符合法律规定，也符合合同约定，法律规定是工程验收，合同约定是各项报告书，一审中上诉人也承认收到了交房通知书，也来到了交房现场；2.上诉人说不签补充协议就不交房不符合客观事实，事实上有其他业主未签订补充协议也收了房；3.上诉人提交的视听资料是录音，而不是视频资料，录音中对话的双方无法确认，也无法得出不签订补充协议就不交房的结论。综上，请求驳回其上诉请求。
二审中，上诉人提交了新证据：1.《收据》；2.张蕾的名片；3.张蕾出具的《收房说明》。三份证据证明张蕾是和�公司的销售代表，和华公司要求上诉人必须先签订《新补充协议》，否则不交房。
和华公司的质证意见：1.这三份证据形成时间都在二审之前，不是新证据；2.《收房说明》是上诉人书写的，张蕾在上面的签字无法核实真伪，即使是她签了字，也只能证明她收到了《收房说明》。
二审经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》应当解除还是继续履行。
胡发正、吴克英认为按和华公司的通知接房时，和华公司单方要求必须签订《新补充协议》后才能收房，因《新补充协议》违背胡发正、吴克英购房的初衷，严重损害其利益，故拒绝签订，和华公司以此为由拒绝交房且逾期交房超过30日，因此，双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》应当解除。本院认为，2012年12月28日，胡发�、吴克英与其他业主接到交房通知后到和华公司处接房，和华公司要求签订《新补充协议》，将水、电、气收费标准按商业标准执行，称此举系根据房屋主管行政机关规范合同文本的要求，同时告知签订《新补充协议》后，和华公司向业主出具加盖和华公司及集团公司和泓置地有限公司公章的承诺书，保证入住后的水、电、气交费标准与一期业主一致。因胡发正、吴克英不同意签订而导致房屋未能交付。2013年2月2日，胡发正、吴克英再次到和华公司，双方仍就是否签订《新补充协议》产生争议，房屋仍未交付。诉讼中，和华公司明确表示随时可以交房，且在双方发生纠纷后，有业主没有签订《新补充协议》也接收了房屋。从上述事实来看，其一，导致双方未能交接房屋的核心在于和华公司要求按照房管部门的要求签订《新补充协议》，改变《补充协议》约定的水、电、气按住宅标准收取，但是和华公司及其集团公司向胡发正、吴克英等购房人作出了承诺，即《新补充协议》的签订不会损害胡发正、吴克英等购房人的利益；其二，和华公司表示随时可以向胡发正、吴克英交付房屋。因此，和华公司要求签订《新补充协议》的行为不构成根本违约，胡发正、吴克英要求解除《商品房买卖合同》及其《补充协议》的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担方式按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由胡发正、吴克英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王长军
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一四年四月十四日
书 记 员 冷 雪