山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）芝民再重字第3号
原审原告：烟台市芝罘区只楚街道西牟居民委员会。
法定代表人：张述勇，该居委会主任。
委托代理人：刘春安，山东盛信律师事务所律师。
原审被告：山东省建工房地产开发公司烟台分公司。地址：烟台市芝罘区胜利路***号。
法定代表人：张作岩，经理。
原审被告：张作岩，烟台市芝罘区只楚街道西牟居委会居民。
委托代理人：王永明、李春波，山东信力源律师事务所律师。
原审原告烟台市芝罘区只楚街道西牟居民委员会（以下称西牟居委会）与原审被告山东省建工房地产开发公司烟台分公司（以下简称开发公司）、原审被告张作岩土地租赁合同纠纷一案，本院于2004年8月9日作出（2004）芝只民初字第33号民事判决，已经发生法律效力。2012年11月8日，山东省烟台市中级人民法院作出（2012）烟民再终字第137号民事裁定：撤销该院（2004）烟民二终字第165号民事判决和本院（2004）芝只民初字第33号民事判决；发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告西牟居委会的委托代理人刘春安与原审被告张作岩的委托代理人李春波到庭参加了诉讼。原审被告开发公司经本院传票传唤无正当理由未予到庭，本案现已审理终结。
原审原告西牟居委会诉称，1996年11月24日，烟台市芝罘区只楚镇西牟村民委员会与开发公司签订一份土地租赁合同，将其所有的位于该村凉甲山南坡处约20亩土地租赁给开发公司，但开发公司至今分文未付租金。另外被告张作岩还侵占了原告位于环山路以南新都北厂房以北30米处约15亩土地，拒不返还。原告多次与被告协商未果，故诉请解除与开发公司签订的土地租赁合同；支付土地租金7068.50元；返还租用的约20亩土地；返还其侵占的约15亩土地。审理中，原告变更诉讼请求，要求解除与两被告签订的土地租赁合同；支付租金7325元；返还两处土地。
原审被告辩称，合同规定的期限未到期，不同意解除合同；原告诉称的约15亩土地不是侵占，而是合法租赁；因原告不按合同约定供水，属违约行为，故我们才拒交租金，故请求驳回原告的诉讼请求。
原审查明，1996年11月24日，原烟台市芝罘区只楚镇西牟村民委员会与开发公司签订土地租赁合同一份，合同规定：一、原告将坐落在凉甲山南坡处，土地约10亩，东至区农委高科技香椿园西边，南至区农委高科技苹果园北边，西至新都公司，东边大路直线向北延伸东边，北至环山南路南边，租赁给开发公司种植发展大樱桃使用；二、合同有效期为25年，自1997年1月1日至2021年12月31日止；三、开发公司每年按每亩60元向原告交租赁费，每年共计600元。开发公司必须在每年6月30日和12月30日前，分别按租赁费总额的50%付费给原告，拖延付款按日万分之五计算滞纳金；租赁费自1998年1月1日起计算；四、原告向被告开发公司提供正常的水和照明电供应，费用由开发公司负责，并按村民上交水电费时间上交水电费，尚未安装的水电设施，由开发公司自行安装，并承担费用；五、开发公司在租赁期间，所租赁范围只准种植发展大樱桃，不准挪作他用或转租第三者。合同签订后，开发公司未付分文租金。2000年10月18日，被告张作岩与当时西牟村委主任王仁丰签订土地租赁合同一份，合同载明：一、原告将坐落在晾角山南坡处，土地15亩，东至新都公司东边的土路直线向北，西至新都厂房西边直线向北，北至文昌国水库南边的土路直线向东，南至新都公司厂房向北30米，东西曲线租给被告发展果树苗木等。二、合同有效期限为30年，自2000年10月18日至2030年10月18日止。三、被告每年按每亩60元付给原告租赁费，每年共计租金900元。四、原告应向被告供应正常的水电供应，费用由被告负责。五、被告需搞基本建设，需土地主管部门许可，双方共同办理。该合同由王仁丰签字后，加盖了原告单位公章。签订合同后，被告亦未交纳租赁费。原告与被告多次协商未果，故诉请判令解除与开发公司签订的土地租赁合同；支付土地租金7068.50元；返还租用的约20亩土地；返还其侵占的约15亩土地。审理中，原告向本院申请对第二份租赁合同加盖原告的公章真伪进行鉴定。本院司法技术鉴定中心以烟芝法文检（2004）12号鉴定书认定：2000年10月18日土地租赁合同的印章与1996年11月24日合同中的印章系同一枚印章形成的印文；与2000年12月31日加盖在乡镇集团企业固定资产投资情况表、乡镇企业基本情况附报表上的印章，不是同一枚印章形成的印文。庭审中，原告变更诉讼请求，要求解除与两被告签订的土地租赁合同；请求被告支付租金7325元（其中第一份合同，按10亩每亩60元计算为每年600元，自1998年1月1日起计算至2004年7月31日共计为6年7个月，计款3950元；第二份合同，按15亩每亩60元计算为每年900元，自2000年10月18日起计算至2004年7月18日为45个月，计款3375元，共计7325元）；返还两处土地。被告辩称合同规定的期限未到期，请求驳回原告的诉讼请求；原告诉称的约15亩土地不是侵占，而是合法租赁；因原告不按合同约定供水，属违约行为，故拒交租金。被告对欠付租金数额无异议。对于被告提出的不供水问题，原告予以否认，被告亦未提供充足的证据。
另查，开发公司已于1998年7月27日被吊销。该公司已停止经营活动，其租赁的土地一直由被告张作岩在实际占用。
再查，烟台市芝罘区只楚镇西牟村民委员会于2002年1月更名为烟台市芝罘区只楚街道西牟居民委员会。
原审认为，合同法规定：在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以提出解除合同。本案被告在合同签订后，从未履行合同的主要义务，未向原告支付分文租赁费，已构成违约。被告的违约行为，致使原告的合法权益受到侵害，合同目的得不到根本实现，故原告依据法律规定，诉请与被告解除合同，于法相合，理由正当，本院予以支持。第一被告被吊销后，其租赁的土地实际由被告张作岩在实际经营，故被告张作岩应负连带责任。被告辩称原告未按合同约定履行供水义务，因原告否认，被告亦未提供充足的证据，故本院不予采信。被告以原告不履行供水义务为由而拒交租金，该抗辩理由不充分，于法无据，本院不予支持。本院经审理作出判决：一、即日起解除原告西牟居委会与被告开发公司、被告张作岩签订的两份土地租赁合同；二、限两被告于本判决生效之日起10日内给付原告土地租赁费7325元；三、限两被告于本判决生效之日起30日内将两份合同中规定的两处土地返还给原告（以合同规定的四至为准）。案件受理费1545元，其他费用50元，由二被告负担。
张作岩不服，提出上诉，2005年1月6日，山东省烟台市中级人民法院作出（2004）烟民二终字第165号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本案重审过程中，原审原告称，我方已按合同约定，履行了供水义务，被告张作岩以先于履行抗辩权为由，否认其欠缴租金的违约行为与事实不符。原审判决认定事实清楚，应予维持。同时，请求两被告偿付自1998年1月1日至2013年12月30日的土地租赁费16770元、违约金7363.88元。
原审被告张作岩辩称，我与原告签订的两份名为租赁实为土地承包的合同真实有效，我的土地承包经营权依法应予保护；我仅是在原告不履行供水义务时迟延履行交付土地承包费的义务，按合同约定即使违约也仅是“拖延付款日期，按日万分之五计算滞纳金”。两份合同的主要目的是将荒山变成樱桃园，而非每年每亩60元的土地使用费。自1991年以来，我先后投资190余万元用于推山整地、修路、挖井、建大水池、盖大棚、建水电配套设备等，将荒山变成了大樱桃示范园，至今我仍在继续履行合同。原审不顾相关事实，以我欠缴租金，致使原告不能实现合同目的为由，判决解除合同，属认定事实不清，适用法律不当，故请求撤销原审判决，作出公正处理。
原审被告开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭行使质辩的权利，亦未向本院提交书面答辩状。
本院重审查明，根据工商登记：开发公司成立于1995年3月1日，为全民所有制，注册资金300万元。经向其法定代表人张作岩调查，其称：“该公司成立的目的是想借全民性质的山东省建工房地产开发公司的建筑资质在烟台成立分公司进行建筑施工，该企业未实际经营，也无资产。虽然1996年11月24日与西牟村约10亩地的租赁合同盖有开发公司的印章，但因开发公司实际上是我个人挂靠山东省建工房地产开发公司开办的分公司，所以，该行为实际上是我个人的行为”。
原审被告张作岩自签订土地租赁合同后，于2000年在合同约定的土地上开始种植樱桃树。2003年12月25日，原告在出具的证据材料中除说明“只要村扬水站打水，被告地里就肯定先有水”外，同时还载明“2002年底，村扬水站水泵被盗后，村里只把水打到山下水库，各用水户用水时自行解决”。2006年修红旗南路后“山下水库”已被占用。1998年春，被告张作岩自筹资金，在山上打了机井，建了水池，以用于果树灌溉至今。原审原告对于其在合同签订后至2002年前已按约向被告供水的事实除在原审中提供了证人张作辉（西牟居委会自来水修理工）、张炳宙（芝罘区农委工作人员）的证言外，对被告欠缴水电费的数额等情况均不能举证。证人张作辉在原审庭审中称：“我是西牟村自来水修理工，2002年10月底前王世爵负责村委给被告的土地供水，从2002年11月份起由我负责给新都公司供水，而被告没要水，故没供水。有时往山上送水，是在他们要水的情况下供水。2002年年底时供水设备被偷后再没供水”。证人张炳宙在原审庭审中称：“1991年张作岩安排我修晾甲山管道，当时没通到张作岩地里。之后我就去了区农委，管道是否到张作岩地里我不清楚。1998年农委又开发晾甲山，浇地时没水。我认为供水是不行的。不能讲不给供水，只是因用水户太多，供不上水”。
2006年修红旗南路时，原审被告张作岩使用的15亩土地中被征用4亩。2013年1月15日，原审原告收取原审被告张作岩“2008-2012年土地承包款3000元”。
自1998年1月1日至2013年12月31日，原审被告共欠原审原告土地使用费16770元（已扣除原审原告收取原审被告张作岩“2008-2012年土地承包款3000元”和2006年修红旗南路时15亩土地中被征用4亩的相应的土地使用费1680元）。
本院重审查明的其他事实与原审一致。
本院重审认为，原审原、被告所签订的两份土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原审被告迟延履行给付原审原告土地使用费的事实清楚。原审被告张作岩作为开发公司的法定代表人虽然承认实际经营人为其个人，并同意按原审原告所诉承担给付责任，但开发公司确系“1996年11月24日约10亩土地租赁合同”的相对人，其亦应履行合同义务。故原审原告关于要求两原审被告给付土地使用费的请求应当得到本院支持。由于原审原告不能提供证据证明其已经按约全面履行了供水义务，且其承认“2002年底，村扬水站水泵被盗后，村里只把水打到山下水库，各用水户用水时自行解决”，2006年修红旗南路后“山下水库”已被占用，原审被告只能自己解决供水问题。故其要求原审被告给付违约金的请求，本院不予支持。相对于土地的合理利用种植樱桃树而言，“每年每亩60元”的土地使用费非合同的根本目的，该使用费也只是暂时没有实现，而非不能根本实现；原审被告同意按原审原告所诉承担给付土地使用费之责的“补救”行为，能够使合同继续履行。现原审被告已按合同履行了种植樱桃树的义务，且多年以来对已形成的盛果期的樱桃园投入了大量资金，建立相应的水电设施并进行管理，藉此解除合同显然有失公平。故原审原告要求解除合同的理由不当，本院不予支持。原审被告开发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其放弃民事诉讼权利的行为，鉴于本案事实清楚，依法可予缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、限原审被告张作岩和原审被告山东省建工房地产开发公司烟台分公司于本判决生效之日起10日内给付原审原告烟台市芝罘区只楚街道西牟居民委员会土地使用费16770元（计算至2013年12月31日）；
二、驳回原审原告的其它诉讼请求。
原审案件受理费1545元，其他费用50元，由二被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 逄守涛
人民陪审员 迟艳玲
人民陪审员 姜崇军
二〇一四年七月二十一日
书 记 员 王海静