湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1202民初3083号原告：怀化润兰物业服务有限公司。法定代表人向纯兰，系该公司董事长。委托�讼代理人：石文，男，1979年1月23日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312201310483853。被告：刘胜利，男，1969年6月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘光元，男，1971年12月16日出生。原告怀化润兰物业服务有限公司诉被告刘胜利物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月18日受理后，依法适用普通程序，于2017年1月19日公开开庭进行了审理，原告怀化润兰物业服务有限公司的委托诉讼代理人石文、唐永洪，被告刘胜利及其委托代理人刘光元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告怀化润兰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2013年5月至2016年8月的物业管理费2432元；2、被告支付原告滞纳金2918.4元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止，诉求金额暂算至2016年8月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月9日，原、被告分别作为乙方、甲方签订《锦绣湘维物业管理合同书》，合同约定乙方服务的物业基本情况为房号5A栋401号房，建筑面积152平方米，住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积每月每平米0.4元，甲方须于每月5日前付清上月的物业管理费，甲方违反合同约定，不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金，逾期六个月以上者，乙方可依法清收。合同生效后，原告提供了物业管理服务，但被告未依约向原告缴纳物业管理费，从2013年5月至2016年8月止，被告共欠原告物业管理费2432元。根据合同约定，被告还需承担相应的滞纳金。现经原告多次口头和上门催缴，被告均未给付。被告拒不支付物业管理费行为，侵害了原告的合法权益。原告特诉至法院。被告刘胜利辩称：请求法院判定原告诉讼主体不适格，驳回原告请求付清物业管理费和滞纳金的诉讼请求，由原告承担诉讼费；判定物业管理的合同为无效条款，责令原告重新制定符合法律规定的物业合同，经业委会和业主审批同意重新签订；返还被告2008年6月至2015年4月所交的物业费共计3000元。理由如下：一、原告采取违法、胁迫等手段逼迫被告签订的物业合同无效。原告在与被告签订合同时尚未获得企业资质，又将物业合同与房屋交接捆绑在一起，是赤裸裸的胁迫，并且原告的从业人员少于法律规定的数量且没有相应从业资质。原告藐视国家法律法规，根据相关法律规定，建设�位应与物业管理相分离。但原告与建设单位的法人系同一人。原告在合同中约定“被告不得以任何理由拒交物业管理费、说电费及其他应交的费用”系霸王条款；二、原告在小区安全、卫生、环境、设施等方面长期不作为。原告长期未依法组织成立业主委员会，没有召开一次业主大会，致使业主权利无法得到保障；小区基础设施很不健全，小区建设了8、9年，小区的招牌没有，没有完整的围墙，闲杂人等随意进出，消防设施几乎为零，消防通道长期被建筑材料占用，小区通往天星东路的10余盏路灯多年来不亮；门卫、监控形同虚设，小区的治安环境乱七八糟，发生过多起被盗事件；卫生状况十分糟糕，道路破损，渣土垃圾遍地，粉尘污染、噪音污染，污水横流；对业主房屋漏水、房屋开裂、被盗等问题不予处理；开发商非法铲除面积达200多平方米的公用绿化带，原�对此不管不顾；一直未配备物业用房。在2015年10月25日，怀化市房产局下达了整改通知书后，原告也没有将问题整改到位，被告及其他业主感受不到任何整改效果；三、原告在提供服务时存在强行停电、停水、打伤业主、挪用住宅专项维修资金乱作为的行为；四、二期工程施工给业主带来的巨大伤害难以弥补。2013年二期工程施工以来使整个小区毫无安宁之日。小区的存在的问题多次被怀化电视台、五溪楼市栏目、怀化日报、辩称晚报等新闻媒体现场采访曝光；九、原告诉称事实与实际不符，小区内的业主拒交物业费的比例达到80%，原告收取服务费的资格不具备，被告拒交物业费并未侵害原告的合法权益；十、原告的主张已经超过了诉讼时效。经审理查明，被告系锦绣湘维小区的业主。2009年4月7日，原告与被告的妻子尹玲俐签订一份《�绣湘维物业管理合同书》，约定原告服务的物业基本情况为：住宅、房号5A栋401房、建筑面积150.38平方米。原告提供的物业服务项目及标准：1、物业公共部分的维护与管理，确保物业使用功能正常；2、物业共用设施设备及其运行的维护和管理，保持物业及其附属的各类设施设备的完好及正常适用；3、环境卫生、绿化管理服务。保持小区内物业共用部位的公共场地、绿地的整洁、美观；4、住宅物业综合管理服务费按物业建筑面积多层住宅每月每平方米0.4元收取。被告自该物业纳入物业管理范围（即交付钥匙）之日起缴纳物业管理服务费。第一次被告须预缴6个月的物业管理服务费197元，预缴期满后，被告须于每月5日付清上月的物业管理服务费，被告不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日1‰加收滞纳金等。合同签订后，原告一直为被告提供物业服务，被告缴纳物业费至2013年4月。之后，被告认为原告的物业管理服务存在问题拒绝缴纳物业管理费，并与其他业主一起就锦绣湘维小区的物业问题向有关部门投诉。2015年10月26日，怀化市房产管理局向原告发送一份《限期整改通知书》，该通知载明：根据群众投诉举报和现场检查，你公司2007年开始提供物业服务的“锦绣湘维”项目，到目前为止存在以下几点突出问题：1、未依法组织成立业主大会和业主委员会，致使业主权利无法得到保障；2、物业收费和服务品质标准不符。物业服务区域未实行封闭式管理、管理制度混乱，管理措施缺失，人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料堆放，消防通道堵塞；3、部分业主擅自更改房屋用途，把车库柴棚擅自下挖更改住房，甚至更改为鸡舍，废品站。门面承租户厨房油烟直接向小区�排放，卫生间污水向雨水管排放，导致周围邻居苦不堪言；四、二期项目施工没有与物业服务区域隔离，施工车辆材料自由出入小区，致使小区内外路面破损，严重影响业主正常出行。提出以下整改意见：1、依法配合组织成业务大会和业主委员会；2、切实履行服务职责，完善相关管理制度，提升服务能力和水平；3、加强对业主行为的规范引导，协同业务大会和业务委员会及时指定业主公约和管理公共；4、尽快完善公共设施设备，对物业管理服务区域施行封闭管理，加强对施工活动管理，杜绝施工车辆和建设材料从小区出，保证业主的正常生活。并载明在30日内进行整改。原告收到该通知后，虽然对物业问题进行了整改，但未整改到位。因原告未能能收取到物业管理费，因而诉至法院，形成纠纷。另查明，原告成立于2006年3月7日，并经怀�市房产管理部门批准准许从事物业管理服务。曾用公司名称怀化市广宇蓝物业管理有限公司、怀化润兰物业管理有限公司。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证和辩论，有如下证据予以证实：证据一、营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书及身份证复印件、工作人员物业从业资格证书，证实原告的工商登记信息、经营许可信息及法定代表人身份情况；证据二、常住人口身份信息，证实被告身份情况；证据三、物业管理合同书，证实原告与被告就物业管理达成协议，合同就物业管理收费标准及逾期缴纳费用的违约金做了约定的事实；证据四、物业管理费欠交明细表、小区业主水电收费台账，证实被告自2013年5月开始未缴纳物业管理费的事实；证据五、怀化市房产局整改通知、照片、《整改报告》、业主代表临时委员会公开信，证实原告在对锦绣湘维提供物业服务过程中，存在多种物业服务问题，被怀化市房产局责令30日内整改后，进行了部分整改但仍未整改到位的事实；证据六、庭审笔录，证实本案其他事实。本院认为，原告与被告签订的《物业管理合同书》，具有当事人签名（章），合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同全面履行。被告辩称其为被迫签订合同，未提交证据予以证明。被告还辩称原告不具有物业服务资质，合同应为无效。经查，原告已经于2006年取得了物业管理服务许可，而是否具有相应物业服务资格并不影响物业服务合同的效力，故对被告�上述辩称理由，本院不予采纳。合同签订后，原告一直为被告所在的锦绣湘维小区提供物业管理服务，被告也按约支付物业管理费至2013年4月。之后，被告对原告的物业管理服务提出异议而拒绝缴纳物业管理费。作为物业管理服务的提供者，原告应根据合同约定为被告提供优质、高效的服务，也有权向被告收取物业管理费。但在提供物业服务的过程中，原告存在管理制度混乱、管理措施缺失等问题，锦绣湘维小区内存在人员车辆任意出入，监控盲区较多，建筑施工材料随意堆放，消防通道堵塞等状况。又由于锦绣湘维小区未实行封闭式管理，二期工程施工未与物业服务区域隔离，导致施工车辆材料自由出入小区，致使小区路面破损等影响到业主出行及生活的现实情况。在怀化市房产局下达责令整改通知书后，原告仍未整改到位。由此可以确定原告未按照合同约定全面履行，其履行行为为瑕疵履行。根据公平原则，鉴于原告瑕疵履行的事实，本院酌定本案诉争物业管理费按照原告主张数额的80%予以支持。按此计算，2013年5月至2016年8月被告应支付原告的物业管理费为1924.86元（150.38平米×0.4元/平米/月×80%×40月），故对原告主张被告支付物业管理费超出1924.86元的部分，本院不予支持。因原告在履行物业管理服务合同中存在瑕疵，并导致双方因物业管理费的交纳产生纠纷，在纠纷解决前，被告未按照物业合同约定的数额、时间交纳物业管理费，具有正当理由，故对原告请求法院判令被告支付截至2016年8月30日的滞纳金2918.4元（以拖欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准，从逾期之日起计算至缴清拖欠的物业管理费止）的诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称原告主张的物业管理费部分已经超过了诉讼时效的理由，因本案被告未缴纳物业管理费为持续状态，且原告与被告及其他业主因物业管理费缴纳多次发生纠纷的事实，原告并未消极主张权利，故对于被告的的辩解理由，本院不予采纳。对被告辩称原告违法停水停电、打伤业主与挪用住宅专项维修资金的行为，系另一法律关系，被告应另行主张权利。对于被告辩称开发商非法铲除200多平方米绿化带及二期工程的建设给业主带来伤害的问题，被告应向相关责任主体另行主张权利。被告辩称由原告返还其2008年6月至2015年4月所交的物业费为反诉，被告并未在本案中提起反诉，本案不作处理，被告可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘胜利于本判决生效之日起15日内向原告怀化润兰物业服务有限公司支付2013年5月至2016年8月的物业管理费1924.86元；二、驳回原告怀化润兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告怀化润兰物业服务有限公司负担30元，由被告刘胜利负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 玲人民陪审员  陈珊英人民陪审员  刘华成二〇一七年四月十三日代理书记员  杨梅云附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华�民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。