北京市怀柔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）怀民初字第03232号
原告岳凤梅，女，1963年3月8日出生。
委托代理人郭跃，北京徐波律师事务所律师。
被告祈建平，女，1968年5月2日出生。
被告冯奇，女，1991年3月26日出生。
第三人冯振洲，男，1968年4月12日出生。
原告岳凤梅与被告祁建平、冯奇，第三人冯振洲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员卢爱媛独任审判，公开开庭进行了审理。原告岳凤梅委托代理人郭跃、被告祁建平、冯奇、第三人冯振洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告岳凤梅诉称，原告与被告祁建平均系北京市怀柔区×镇×村村民，冯振洲系被告祁建平前夫，被告冯奇系二人之女。坐落于北京市怀柔区×镇×村×号院内的北房四间原系被告祁建平与冯振洲的夫妻共同财产。被告祁建平与冯振洲经法院判决离婚，（2001）怀民初字第01932号民事判决书判决×村×号院内北房两间归被告祁建平所有，2003年1月17日被告祁建平持前述判决书将自己的房产卖给原告。2008年4月6日二被告依据（2002）怀民初字第03018号民事判决书取得的×村×号院内另外两间房产也卖给原告，并确认了院内北房四间均归原告所有。两次房屋买卖均经过了房屋所在地×镇×村村民委员会的同意。原告支付购房款并实际居住使用房屋及院落至今。现被告反悔，故起诉至法院，要求：1、判决确认原告与二被告之间的农村房屋买卖合同有效，坐落于北京市怀柔区×镇×村×号院内北房四间归原告所有。2、被告承担本案诉讼费。
被告祁建平诉称，原告诉状的事实属实，但是我没有找原告要过房子，我们之间的买卖合同有效，原告没有理由起诉我。
被告冯奇辩称，我认为我和原告2008年4月签的合同无效。冯振洲和祁建平在2002年11月29日有一份协议约定，北京市怀柔区×镇×村×号院内上房西数两间归祁建平居住，但没有贩卖权，房子的财产权归冯振洲和祁建平的女儿冯奇所有。2008年4月6日我和我母亲一起签的合同，我签字的时候不知道自己签的是什么，我妈让我签字我就签了。我不知道当时是卖房子，当时我上学什么都不懂。
第三人冯振洲辩称，我认为原、被告签订的买卖协议无效，我一直不知道这个房子被二被告卖给原告了，房子的土地证一直在我这，也没有人找过我。2002年11月29日，我和祁建平签过协议约定×村×号院北房西数第一、第二间祁建平只有使用权没有买卖权。协议第二条写的是房屋的所有权归冯奇所有，我们的意思是等冯奇成年以后这房子归她所有。当时冯奇还小根本不懂。我已经打算起诉祁建平和岳凤梅，还没有提交诉状。
经审理查明：被告祁建平与第三人冯振洲原系夫妻关系，被告冯奇系二人之女。北京市怀柔区×镇×村×号院内北房四间系祁建平与冯振洲夫妻共同财产，经（2001）怀民初字第01932号民事判决书判决确认，×镇×村院内北房四间中东数两间归被告祁建平所有，北房四间中的西数两间归冯振洲所有。2003年1月17日原告岳凤梅与被告祁建平签订《买卖房屋凭证》，将上述判决中归岳凤梅所有的北房四间中东数两间以16500元的价款卖给原告岳凤梅。2008年4月6日，原告岳凤梅与被告祁建平、冯奇签订《买卖房屋凭证》，约定“依据怀柔区人民法院2001年8月15日（2001）怀民初字第01932号民事判决书第二项规定和（2002）怀民初字第03018号民事判决书于2002年11月15日向怀柔区人民法院申请执行，要求王玉霞给付人身损害赔偿款4105元，冯振洲与王玉霞系夫妻关系，经三方协商，在不违反法律的前提下，自愿达成协议上内容。祁建平与女儿娘儿俩协商决定把怀柔区×镇×村的四间上房卖给×村村民岳凤梅名下永久使用，此房作价33000元整。并注明：1、从立字当天起，此四间上房产权归岳凤梅所有。2、此房的房产证已丢失，如发现作废。”协议签订后，原告岳凤梅支付了33000元房款。2003年1月7日及2008年4月6日两次买卖房屋凭证上均由北京市怀柔区×镇×村村民委员盖章。原、被告签订买卖协议后，该院落的集体土地使用权证一直在第三人冯振洲处，未进行变更登记。
经本院现场勘察，北京市怀柔区×镇×村×号院内现有北房四间，该房屋现由原告岳凤梅一家居住使用。
另查明，2002年11月28日，祁建平、王玉霞、冯振洲三方签订执行案件和解协议书，约定：1、怀柔区人民法院于2001年8月15日作出的（2001）怀民初字第01932号民事判决书第三项中判决冯振洲所有的坐落于怀柔区×镇×村北房四间中的西数两间经三方协商作价10000元，归祁建平所有，冯振洲协助办理过户手续。2、该房款10000元抵顶王玉霞应给付祁建平的人身损害赔偿款4105元，余款抵顶冯振洲应给付祁建平的子女抚养费（自2003年1月1日至2006年4月30日）。
2002年11月29日冯振洲与祁建平签订协议书一份，内容为“冯振洲与祁建平离婚后经法院判决，坐落于×村西头上房四间中西头两间归冯振洲所有，东头两间归祁建平所有，二○○二年十一月二十八日经双方协议达成执行协议，西头两间归祁建平所有。后经双方协议，达成如下协议：1、西头冯振洲的两间上房现归祁建平所居住，但她没有贩卖权。2、房子的财产权归冯振洲、祁建平双方的女儿冯奇所有，即日起生效。
另查，北京市怀柔区×镇×村130院宅基地所对应的集体土地建设用地使用证号为：怀—集建（1993）字第04-07-429号，土地使用者登记在冯振洲名下。原告岳凤梅、被告祁建平、冯振洲均系×镇×村村民，户籍性质为农户。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、买卖房屋凭证、民事判决书、村委会证明等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。根据查明的事实，×村村民祁建平与同村村民岳凤梅签订《买卖房屋凭证》，将其依据离婚判决分得的上房四间中东数两间出售给岳凤梅，该买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并且在签订协议后岳凤梅向祁建平支付了房屋价款，祁建平向岳凤梅交付该房屋，岳凤梅其后一直在该院内居住。本案庭审中，被告岳凤梅、第三人冯振洲均认可岳凤梅与冯振洲、王玉霞三方签订《执行和解协议》及随后岳凤梅与冯振洲签订《协议书》的事实，依据上述两份协议约定，×村北房四间中西数两间归祁建平使用，房屋的财产权归冯奇所有，该约定内容不违反法律法规强制性规定，应属有效。后原告岳凤梅与祁建平、冯奇三方共同签订《买卖房屋凭证》约定，将×村×号院落中北房四间卖给岳凤梅，该协议签订后原告向二被告支付了房屋买卖价款，二被告亦将该房屋交付原告居住使用至今。被告冯奇辩称在合同签字时不知道合同内容，不知晓出卖房屋的事实，因未能提供相关证据证明其不知道卖房事实，在买卖协议上签字非自愿行为，故对此辩称意见，本院不予采纳。第三人冯振洲称依据其与祁建平的约定，×村房屋四间中西数两间房屋所有权属于冯奇，被告祁建平没有权利出售房屋，且冯奇在签订协议时尚不懂事，原告与二被告签订的买卖协议无效的辩称意见，因其未能就冯奇对买卖协议不知情导致买卖协议无效提供证据，故对该辩称意见，本院不予采纳。集体土地上的房屋可以在集体经济组织成员之间流转，北京市高级人民法院《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》中，明确规定农村房屋买卖协议有效的必备条件是同村村民获得宅基地审批手续。因原告岳凤梅、被告祁建平、冯奇买卖房屋时均属于北京市怀柔区×镇×村本村集体经济组织成员，且买卖合同经过了×村村民委员会见证并同意。原告岳凤梅签订买卖协议时在该村没有其他宅基地，具备在该村获得宅基地使用权的资格。诉争房屋经过同村村民买卖，最后仍流转至该村集体经济组织成员手中，故岳凤梅取得诉争房屋所有权不违反法律法规的强制性规定。综上，原告岳凤梅要求确认祁建平、冯奇与其签订的《买卖房屋凭证》有效，诉争房屋归其所有的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告岳凤梅与被告祁建平、冯奇于二○○八年四月六日签订的《买卖房屋凭证》有效。
二、位于北京市怀柔区×镇×村×号院内北房四间归原告岳凤梅所有。
案件受理费二十五元，由被告祁建平负担十三元、被告冯奇负担十二元（于本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 卢爱媛
二〇一四年七月一日
书 记 员 王跃霖