贵州省毕节市七星关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔七民初字第2124号
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行。
负责人袁发辉，该行行长。
委托代理人何立汉（特别授权代理），该行职工。
委托代理人熊进（一般代理），该行职工。
被告周义碧，女，汉族，1978年3月23日出生。
被告赵明宣，男，白族，1977年4月9日出生。
被告重庆宗颐房地产开发有限公司。
法定代表人支宗刚，该公司董事长。
委托代理人吴迪（特别授权代理），重庆钧睿律师事务所律师。
委托代理人陈迪（一般代理），重庆钧睿律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（下称农业银行）诉被告周义碧、赵明宣、重庆宗颐房地产开发有限公司（下称宗颐房开公司）借款合同纠纷一案，本院2015年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人何立汉、熊进，被告周义碧、赵明宣，被告宗颐房开公司委托代理人陈迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年3月30日，原告与宗颐房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（下称合作协议），约定原告为宗颐房开公司的自然人购房提供购房贷款，宗颐房开公司为购房贷款提供连带责任保证担保及保证金质押担保，在被告宗颐房开依约定需承担担保责任时，原告有权直接从保证金专户划收相关款项。被告周义碧为购买宗颐房开公司开发的位于毕节市七星关区环城北路宗颐·香山郦居4号楼2605室房屋，向原告申请贷款220，000.00元。2013年10月10日，赵明宣、周义碧与原告签订《个人购房担保借款合同》（下称借款合同）。合同约定原告向周义碧发放贷款220，000.00元，期限为20年，以一个月为周期，分240期偿还借款本息，被告宗颐房开公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保。在责任期内，借款人未按照本合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质押权，从保证金账户中划收相关款项，各方按照合同约定办理了预购商品房抵押权预告登记。原告按照约定于2013年10月12日向被告周义碧发放了贷款220，000.00元。被告周义碧归还了15期贷款本息后，从2014年10月起，就没有按照约定归还贷款本息，经原告催收，仍不履行还款义务。至2015年5月已有8期未还，我行按照约定行使质押权，在宗颐房开公司保证金帐户内划收保证金抵充4期（本息合计6，721.8元）后，仍有4期未还，其行为已构成违约。根据合同和合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天（3期），原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使担保权，取得抵押物的优先受偿权，要求被告宗颐房开公司承担质押担保及连带保证责任。原告为维护自身的合法权益，诉至贵院，请求：1、判决被告周义碧、赵明宣偿还原告借款本金213，049.69元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金；2、判决原告对借款抵押物享有优先受偿权；3、判决被告宗颐房地产开发有限公司对被告周义碧所欠债务承担质押担保及连带保证责任；4、判决三个被告承担本案诉讼费用。
为支持诉请，原告提供如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码证及负责人身份证明。用以证明原告民事主体资格。三被告质证意见：无异议。
证据二：周义碧、赵明宣身份证、结婚证、宗颐房开公司营业执照及组织机构代码证、授权委托书、宗颐房开公司毕节分公司营业执照、组织机构代码证。用以证明被告民事主体资格。三被告质证意见：无异议。
证据三：《合作协议》、《个人信贷业务申请表》、《借款合同》、个人借款凭证、《预购商品房贷款抵押权预告登记证》。用以证明借款事实，借款的抵押担保、保证担保、质押担保的事实。三被告质证意见：无异议。
证据四：周义碧还款、欠款查询资料。用以证明被告周义碧存在三期以上没有还款的违约行为。被告周义碧、赵明宣质证意见：无异议。被告宗颐房开公司质证意见：以被告周义碧、赵明宣认定的数额为准。
被告周义碧、赵明宣辩称：原告起诉的事实属实，我们不还款是因为宗颐房开公司是担保人，如果没有他们担保，银行是不会借款给我们的。只要宗颐房开公司处理好房屋问题，给我们一个满意的答复，欠银行的钱我们会自动还的。另外，我们要求退房。
被告周义碧、赵明宣未提交证据。
被告宗颐房开公司辩称：1、原告所主张的借款本金与我们的担保金额以法院认定为准。2、原告所主张的利息、罚息、复利、违约金属于重复计算，且金额过高，请求法院予以调整。3、本案为借款合同纠纷，应由债务人承担主要责任，根据相关法律规定，借款人有担保的，应以借款人的财物优先偿还，再要求我方承担担保责任。
被告宗颐房开公司未提交证据。
经综合审查全案证据，原告所举四组证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明本案被告周义碧、赵明宣为购房，用所购房屋抵押向原告借款，被告宗颐房开公司提供阶段性质押担保和连带责任保证，及被告周义碧、赵明宣于2014年10月起未按期还款的事实，本院予以采信，能达到原告的证明目的。
根据以上证据，本院确认以下事实：
2012年3月30日，原告农业银行与被告宗颐房开公司授权的重庆宗颐房地产开发有限公司毕节分公司（下称宗颐房开毕节分公司）签订《合作协议》，双方同意就合作项目，座落于毕节市七星关区环城北路“三源喜酒业有限公司”旁“宗颐·香山郦居”的个人住房贷款业务进行合作。甲方（农业银行）为购房贷款最高金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年。乙方（宗颐房开公司）在甲方设立资金监管帐户，乙方应将购房人的首付款全部存入资金监管帐户，甲方按照借款合同约定发放贷款，并按照购房人的授权，将购房人的借款划转到资金监管帐户。乙方不可撤销地承诺：为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止。乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之壹交纳保证金，并存入保证金专户，乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。乙方依本协议、借款合同和担保合同约定需承担担保责任时，甲方有权直接从上述保证金专户划收相关款项。双方还约定了其他事项。
2013年9月27日，被告周义碧、赵明宣夫妻为购房，以周义碧的名义向原告申请贷款。2013年10月10日，原告与被告周义碧、赵明宣、宗颐房开毕节分公司签订《借款合同》，约定被告周义碧向原告借款220，000.00元，用于购买位于毕节市七星关区环城北路百铭水花园旁宗颐·香山郦居小区4号楼2605室。借款期限自2013年10月10日起至2033年10月9日止，共240个月；利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率调整以12个月为一个调整周期；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；借款担保以阶段性保证＋抵押＋阶段性质押，宗颐房开毕节分公司提供阶段性保证和保证金质押担保，自借款发放日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。被告周义碧、赵明宣作为抵押人，将购买的毕节市七星关区环城北路百铭水花园旁宗颐·香山郦居小区4号楼2605室作为抵押物，办理了抵押预告登记。担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。
2013年10月12日，原告向被告周义碧发放借款220，000.00元，并依约定将此借款划入被告宗颐房开毕节分公司的账户。被告周义碧于2013年11月12日开始履行合同约定的分期还款，至2014年10月起停止还款。2015年2月10日，原告在被告宗颐房开毕节分公司的保证金专户中扣划4期还款，即至2015年1月12日，被告周义碧尚欠原告本金213，049.69元。为此，原告以前诉请求诉至本院。
本院认为：原告与被告宗颐房开毕节分公司签订的《合作协议》及原告与被告周义碧、赵明宣、宗颐房开毕节分公司签订的《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约定履行各自义务。原告与被告周义碧成立借款合同关系，原告按约定履行了发放贷款的义务，被告周义碧从2014年10月起即未履行还款义务，原告在被告宗颐房开毕节分公司的保证金专户中扣划4期还款以后，被告周义碧仍未履行相应的还款义务。根据《借款合同》“借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。”的约定，被告周义碧未按约定还款，原告有权提前收回借款并行使担保权。但根据《借款合同》的约定，原告所诉的罚息即为被告逾期未还借款的违约责任，故对原告诉请的本金、利息及罚息，本院予以支持。原告诉请的复利，无法律依据，本院不予支持。原告诉请的抵押物优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋只是作了备案登记，备案登记不能等同于抵押登记，不产生物权效力，抵押权未设立。故对原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请的质押担保和连带保证责任，根据合同的约定，宗颐房开毕节分公司对被告周义碧的该贷款提供阶段性担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，宗颐房开毕节分公司保证责任尚在约定的阶段内，应承担质押担保责任和连带保证责任。宗颐房开毕节分公司是被告宗颐公司成立的分公司，受其委托办理相关事务，所产生的法律责任应由被告宗颐房开公司承担。被告周义碧主张的房屋问题在借款合同中没有相关的约定，不能对抗本案借款合同中的还款义务，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第（一）项、第（五）项、第一百八十七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：
一、被告周义碧、赵明宣于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币213，049.69元及按合同约定计算支付从2015年1月13日起至借款归还完毕之日止的利息和罚息。
二、原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对被告重庆宗颐房地产开发有限公司在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行设立的保证金专户内的资金享有优先受偿权。
三、被告重庆宗颐房地产开发有限公司承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其
他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，496.00元，减半收取人民币2，248.00元，由原告中国农业银行股份有限公司毕节分行承担人民币248.00元，被告周义碧、赵明宣承担人民币2，000.00元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 刘玉桂
二〇一五年八月二十六日
书记员 张均秋