辽宁省沈阳市沈河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈河民二初字第512号
原告：沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会。
负责人：丁春元，系该委员会主任。
委托代理人：周百顺，辽宁万嘉律师事务所律师。
被告：索海涛，男，1976年9月3日出生，满族。
原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会与被告索海涛所有权确认纠纷一案，本院于2014年5月23日受理后，依法由本院审判员杨晓霞担任审判长，与审判员皮晓赛、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会的负责人丁春元及其委托代理人周百顺，被告索海涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会诉称，本案涉及的自行车车库，是在本小区建成时，由开发单位沈阳长青实业公司交与沈阳房产实业有限公司进行前期管理（同时涉及自行车车库三处、门市房一处、收发室两处），沈阳房产实业公司又将该车库等房产交与其子公司沈阳房实物业管理有限责任公司进行管理和使用。但管理了一段时间后，沈阳房实物业管理有限责任公司于2009年5月19日对本小区进行了弃管；2011年5月11日本小区全体业主共同向沈阳房实物业管理有限公司作出了解聘决定，发出了公告。从弃管之日起，本小区的物业管理用房和其他公用房屋、设施就都应该由原告来进行收回、管理，但沈阳房实物业管理有限公司拒不配合。原告遂于2012年2月21日起诉沈阳房实物业管理有限公司，要求其交还前述房产。沈河区人民法院于2013年4月10日作出（2012）沈河民二初字第328号民事判决书，判决沈阳房产实业有限公司、沈阳房实物业管理有限责任公司将前述房产腾出并交付给原告；被告沈阳房实物业管理有限责任公司上诉后，沈阳市中级人民法院于2013年9月17日作出终审判决，驳回起上诉，维持原判决。前述判决生效后，被告房实物业管理有限责任公司仍没有主动履行。而原告在配合人民法院执行该判决、收回本案涉及车库时发现，本案的被告在没有任何理由和根据的情况下，非法占用着位于本小区四号楼楼下的车库后部部分面积改造成一间的车库。如此情况，导致人民法院的判决因被执行主体问题无法执行。无奈之下，原告只得再次提起诉讼，请人民法院依法判决：1、被告立即腾出非法占用的属于原告所属小区业主共有的，位于本小区4号楼楼下的自行车车库后小仓库二间，交由原告使用管理；2、被告支付占用期间使用费，以每月1100元计算，应付至实际交还房屋之日（从2014年1月1日至起诉日暂计为5500元）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告索海涛辩称，1、库房我们已用十多年（从1999年至今）在法律上我们有绝对的优先使用权，我们自己维护换门、修门、修补房子，防止漏雨等。每年还要自己收拾雪。2、下大雪那年，把库房压塌，压坏了我们很多的货物，价值接近20万元，答应赔偿我们损失，但至今无果，所以我们的房租没有上涨。3、现在没有实际的人员证明谁是真正的接手者，最关键现在不能给我们提供正规发票，不能保证我们日后，如发生灾难的赔偿。4、没有人为我们提供实际的转换接管者的证明，没有任何交接过程，如果日后房实物业让我们补交房费不说，还得追究我们为什么私自把库房使用权转换。5、原告讲其是业主委员会的，业主委员会是干什么的，有无资质收管我们的房租，即使有，钱用到哪，怎么保证我们日后如果再发生类似灾难的后果，最关键我们根本不认识什么业主委员会。6、我们交库房费是应该的，但我们该交给谁，如果再有新的物业公司进驻，我们把房租交给业主委员会了，新的物业公司再向我们要库房房租，法院是否能给我们出示证明，或者帮助我们把房租要回呢。7、原告的这种做法对我们名誉是否有影响，如果有影响，我会要求加倍赔偿。
经审理查明，原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会于2012年2月以沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司为被告、以沈阳长青实业公司为第三人向本院提起诉讼，请求判令沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司腾退物业管理用房（自行车车库三处、收发室二处、门市房三间）。2013年4月，本院作出（2012）沈河民二初字第328号民事判决，认为沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司与沈阳长青实业公司之间的前期物业服务关系已经终止，物业服务关系终止后，物业服务企业应向业委会交还物业管理用房。故判决沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司于判决生效后15日内将位于沈阳市沈河区文萃路202-1号西平房11号、12号、13号的自行车车库三处、收发室二处、门市房三间腾出交还原告长青业委会。
沈阳市房实物业管理有限责任公司不服上述判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。2013年9月17日，沈阳市中级人民法院作出（2013）沈中民二终字第1540号民事判决，认为争议的房产、车库属于物业服务用房，物业服务关系终止后，物业服务企业应向业委会交还物业服务用房，故判决驳回上诉，维持原判。
2014年5月，原告以被告索海涛实际占用上述自行车库中的一部分为由，起诉来院，要求被告索海涛予以腾空并给付占用费。
在案件审理过程中，被告索海涛提供了一份其与沈阳房实物业管理有限责任公司于2009年1月1日签订的《自有房屋租赁合同书》（租赁期限为2009年1月1日至2013年12月30日，年租金为人民币13200元）及沈阳房实万郦物业服务有限公司2012年12月9日开具的收款收据（收款事由载明2013年1-12月仓库租金，金额为人民币13200元），主张其是2009年从沈阳房实物业管理有限责任公司手中租赁诉争车库作为仓库使用，自2014年1月1日起因无人来收而没有交纳租金。
上述事实，有当事人陈述、（2012）沈河民二初字第328号民事判决书、（2013）沈中民二终字第1540号民事判决书、合同书及收据等证据，经当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，被告索海涛实际占用作为仓库使用的车库已经人民法院生效判决确认性质为物业服务用房，属于全体业主共有，并判决沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司将包括诉争车库在内的物业用房返还给原告长青业委会。根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。因此，对诉争车库，未经业主大会同意，物业公司无权出租。
虽然被告索海涛提供了一份其与沈阳房实物业管理有限责任公司于2009年1月1日签订的《自有房屋租赁合同书》，但根据该合同，租赁期限截止2012年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告索海涛虽然提供了其交纳2013年房租的收据，但再未提供其他证据证明其对诉争车库自2014年1月1日始再具有租赁使用权，因此根据上述法律规定，其应当腾空诉争车库，返还原告长青业委会。
被告索海涛占有使用诉争车库，应当支付占有使用费，虽然其主张系从沈阳房实物业管理有限责任公司手中租赁诉争车库，但人民法院已判决沈阳房产实业有限公司、沈阳市房实物业管理有限责任公司将包括诉争车库在内的物业用房返还给原告长青业委会，自判决生效时止，诉争车库的权益应由原告长青业委会享有，故原告长青业委会主张被告索海涛自2014年1月1日始支付车库使用费，符合法律规定。关于车库使用费标准，其以每月人民币1100元主张，该使用费标准与被告索海涛与房实物业管理有限责任公司签订的租赁协议约定的标准一致，对该使用费诉求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，国务院《物业管理条例》第三十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告索海涛于本判决发生法律效力后10日内腾空其使用的长青实业小区车库内库房，返还原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会；
二、被告索海涛于本判决发生法律效力后10日内一次性给付原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会自2014年1月1日至本判决确定的腾房之日止的车库使用费，按每月人民币1100元的标准计算；
三、驳回原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会的其他诉讼请求。
如果被告索海涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1050元，由原告沈阳市沈河区长青实业小区业主管理委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 杨晓霞
审 判 员 皮晓赛
人民陪审员 张玉华
二〇一四年九月十二日
书 记 员 徐 佳
本判决所依照的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
国务院《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。