江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏06民终686号
上诉人（原审原告）：海安海欣色织整理有限公司，住所地海安县。
法定代表人：彭国云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆模军，男，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：唐向东,江苏伯策律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：海安县海海毛绒制品有限公司，住所地海安县海安镇。
法定代表人：邓爱铭，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：海安海汇实业有限公司，住所地海安县海安镇。
法定代表人：刘明寿，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
上诉人海安海欣色织整理有限公司（以下简称海欣公司）与上诉人海安县海海毛绒制品有限公司（以下简称海海公司）、海安海汇实业有限公司（以下简称海汇公司）租赁合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安商初字第00127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日立案后，因本案必须以另案的审理结果为依据，而该案尚未审结，故本院裁定本案中止诉讼，现已恢复审理。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人海欣公司的委托诉讼代理人陆模军、唐向东，上诉人海汇公司的法定代表人刘明寿及上诉人海海公司、海汇公司的共同委托诉讼代理人胡志凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海欣公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审法院以上诉人开具的72000元支票余额不足、致使未能兑付为由，认定海欣公司欠费显属错误。因2012年5月13日是周日，海欣公司本打算周一上班即将款项存足，且当时账上尚有四、五万元的余额，但因海海公司当日即将生产用电强行拉断，故海欣公司在第二天即将该支票作废。同时，海欣公司事实上不欠海海公司水电汽费。2012年4月17日，正值海欣公司法定代表人彭国云的公公过世，刘明寿等人乘人之危，逼迫海欣公司于当日写下保证书。上诉人于第二天即将5.2万元水电汽费用预交给海海公司，且72000元支票上当时亦有余额，海海公司也没有证据显示当月水电汽结算的金额。由此可见，海欣公司根本不欠费用，海海公司强行断电属于违约，且给海欣公司造成巨大损失，应予赔偿。况且，就欠付费用问题，海海公司已另行诉讼，现尚在二审审理过程中，海欣公司是否欠付费用，应以该案最终的审理结果为准。2、关于天然气的安装费用问题，双方在补充协议中明确“关于海欣公司在使用天然气之前使用导热油锅炉与海汇公司之间的核算方法”，由此可见，海海公司、海汇公司对海欣公司安装天然气是明知认可的，且至今该天然气管道仍为海海公司使用。南通新奥燃气工程有限公司（以下简称新奥公司）出具的概算书未计算所有主管道，只对海海公司名下的局部管道进行核算，且该公司与海海公司系业务往来单位，存在利害关系，又无鉴定资质，安装费用16万元均应由海海公司、海汇公司负担。3、关于楼板的安全隐患及鉴定费问题。鉴定意见已明确指出大板存在安全隐患，一审判决认为海欣公司可自行修缮，但该修缮费用远远超出海欣公司承受能力，且如果启动，后果难以说清。在海欣公司已经要求修缮未果的情况下，该责任应由海海公司承担。鉴定费用由海欣公司承担一半也缺乏事实依据。4、关于停业损失问题。海海公司强行断电，海欣公司车间生产线上的布匹损失显而易见，一审判决未予支持不当。5、关于搬迁费用。双方之间的租赁协议已解除，海欣公司的大型设备必然存在搬迁费用，且数额巨大。因造成解除协议的原因在于海海公司、海汇公司一方，故该损失应由其承担。
海海公司、海汇公司答辩称，海欣公司所提的上诉事实与理由在一审中已经提出。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回海欣公司的上诉。
海海公司、海汇公司上诉称；海汇公司已经在天然气公司开设了户头，不需要重复开户。其已向天然气公司缴纳了全部管道开户费和工程安装费，直接接到海欣公司出资的主管道还是另行铺设管道，由天然气公司决定，其并未减少工程费用。目前其已另行选择了天然气供应商，不需要使用海欣公司出资铺设的管道。请求撤销原审判决第二项。
海欣公司答辩称，海欣公司之所以安装天然气管道，是因海海公司、海汇公司提供的导热油炉耗能过大，海欣公司为降低生产成本发函要求其改建无果后，而改用天然气。海海公司目前所用的天然气管道接在海欣公司主管道上，海欣公司主管道全部为海海公司、海汇公司占用，故16万元安装费均应由海欣公司负担。
海欣公司向一审法院起诉请求：海海公司、海汇公司返还海欣公司锅炉投资款800000元、赔偿海欣公司天然气安装费用160000元、搬迁费用443000元、因海海公司、海汇公司断电致海欣公司赔偿客户的损失177791.98元、厨房和阁楼建设费43000元、停业损失费400000元（从2012年5月13日计算至2013年3月13日），合计2023791.98元。
一审法院认定事实：2009年10月1日，海海公司（甲方）与陆模军签订租赁协议一份，约定：乙方向甲方租赁厂房13间，建筑面积1896.54平方米，每平方租金80元，计年租金151723.20元，租金在使用前付清，在当年11月30日前交清下一年的租赁费；为了降低生产成本，甲乙双方共同投资导热油锅炉及蒸汽发生器，乙方投资800000元，其余由甲方投资，使用10年年限其残值归甲方所有，乙方不得以任何理由向甲方索要残值和票据；租赁时间为10年，乙方在五年内退出，甲方按乙方投入的50%即400000元退给乙方，超过5年不予退还，对投入导热油锅炉及蒸发器乙方愿意放弃；甲方向乙方提供水、电、汽（按实际费用收费），当月30日前乙方必须付清水电汽费用。甲方供给乙方最高热量在160万大卡内，电150千瓦；乙方必须守法经营，按章纳税，自主经营，自负盈亏，乙方的经营活动和业务往来与甲方无涉，为独立法人，只是销售收入纳入甲方的统计和上报，乙方做好自身的安全卫生工作，服从甲方的管理；乙方缴纳的房租及水、电、汽费用必须在约定时间内付清，过期视为违约，甲方有权独立解除合同，同时按本协议第三条款执行，视为乙方自动放弃；等等。合同的甲方由刘明寿签名，乙方签名处加盖了海安县陆兴色织布整理厂（以下简称陆兴厂）的公章，陆模军亦在此处签名。
2009年10月，海海公司收到了陆模军及陆兴厂的导热油锅炉及蒸发器投资款800000元。2010年4月2日，海海公司（甲方）与海欣公司（乙方）签订房产租赁协议一份，约定：乙方因生产需要向甲方租赁位于海安镇黄海大道西路168号部分厂房；租赁厂房计1896.54平方米，年租金151723.20元，租赁期限为十年，租金在每年十一月底前预缴下一年度租金；租赁期间水电汽费用自负；解除合同需在三个月前书面通知对方；等等。海欣公司以此协议在工商部门注册设立了海欣公司。同日，海汇公司与陆模军签订安全生产责任书，对安全生产的有关问题进行了约定。租赁期间海海公司购置导热油锅炉及蒸发器并安装完毕。供热后不久，海欣公司认为海海公司购置的导热油锅炉供热过高，超出合同约定的最高热量160万大卡，于2011年4月29日发函给海海公司，要求与对方协商解决问题。2011年5月5日，海汇公司（甲方）与海欣公司（乙方）为导热油锅炉费用的分摊与结算进行协商，形成补充协议一份，主要约定：本次协商的内容为关于海欣公司在使用天然气之前使用热油锅炉与海汇公司之间的核算方法；海欣公司按每旬前5日内预缴水、电、蒸汽款5万元，每月25日结帐，当月底付清所有费用；如乙方不能按期结算，甲方有权停止供应乙方一切资源；协议另外还约定了锅炉费用的承担方式；等等。同年5月11日，海欣公司决定改用天然气供热，遂委托新奥公司安装了管道燃气，支出安装费160000元。同年6月25日，海欣公司要求海汇公司退还锅炉投资款800000元，但海汇公司未予理睬。海欣公司在承租期间，未经海海公司同意，在承租房屋上增建了厨房和阁楼。
2011年12月26日，海欣公司发函给海汇公司，称承租的房屋屋面有十多处断裂，属于危房，要求海汇公司处理。2012年1月8日海海公司回函，称大板裂缝问题应由权威部门作出鉴定报告。同年4月29日，海安县海安镇安全生产监督管理站发函给海欣公司，称生产厂房的24块屋面水泥预制板中有17块出现裂痕，存在安全事故隐患，要求海欣公司尽快到有权鉴定部门请求现场鉴定。
2012年4月5日，海欣公司向海汇公司转账60000元。同年4月17日，海欣公司向海汇公司出具保证书，保证在5月10日前结清4月份的水、电、蒸汽费。次日，海欣公司向海汇公司转账52000元。同年5月12日，海欣公司给付海汇公司一张面额为72000元转帐支票，但因海欣公司帐户上余款不足，致使支票未能兑付。5月13日，海海公司拉断电源，停止向海欣公司供电至今。同日，海欣公司发函给海海公司，要求海海公司联系鉴定部门进行鉴定，如在接函后15天不鉴定，海欣公司将解除合同，并追究海海公司的违约责任。5月31日，海欣公司书面通知海海公司解除2009年10月1日的租赁协议，并要求海海公司退还锅炉款并赔偿损失未果，引起诉讼。
截止2012年5月13日，海海公司认为海欣公司尚欠水、电、蒸汽费、房租50万元左右，海欣公司则认为不欠其费用而是超付了32万元多，就欠缴费用海海公司已于2013年8月11日向原审法院另行提起诉讼。
庭审中，海海公司陈述，同意退还海欣公司锅炉款40万元，但应当扣除海欣公司所欠的水电汽费用。但就所欠水电汽费用问题，海海公司已另行起诉。同年10月22日，海欣公司发函给海海公司，称：因海海公司提供不符合安全要求的厂房以及非法断电，给其造成巨大损失，为避免损失进一步扩大，其公司近期将搬出设备，一切费用和损失皆由海海公司承担。诉讼中，海欣公司提供了其与扬州某公司签订的协议，以证明设备搬迁费需443000元。但上述设备海欣公司至今未予搬迁。
另查明，在海欣公司承租期间，海海公司、海汇公司均与海欣公司有过交易，收取过有关费用，实施过管理。2012年9月11日，海欣公司向原审法院出具追认声明书，对2009年10月1日陆模军与海海公司签订的协议予以追认，由其享有和承担该协议的权利义务。
再查明，海欣公司所安装的管道燃气，花费了安装费160000元，其中基础设施使用费50000元，工程费110000元，工程费包括管道费、人工费、计量设施费及其他费用。海欣公司若移位重新安装，基础设施使用费可不缴纳，但工程费需重新缴纳。若海欣公司将管道燃气留给海海公司使用，只需办理过户手续，工程费不需重新缴纳，基础设施使用费要根据用户的用气量，低于1000立方米不需重新缴纳，超过1000立方米按规定收取。2011年11月，海汇公司在新奥公司就管道煤气单独开户并实际实施供气工程。最初安装管道燃气的是海欣公司，海汇公司安装的管道燃气，其支管道接在海欣公司的主管道上，主管道长100多米，已安装的主管道不宜拆除，如拆除人工费都超过管道本身价值，海汇公司内除海汇公司外其他还有三家用户，所有用户管道都接在海欣公司的主管道上。原审法院于2015年10月8日委托新奥公司对主管道的价值进行评估，次日新奥公司出具了海汇公司原中压天燃气管道安装工程建设工程概算书，结果为燃气管道及设备安装施工费及材料费为21861.38元。第三次庭审后，海海公司还向原审法院提供了其于2015年8月15日与苏州金华润泽能源有限公司（以下简称金华公司）签订的土地租赁合同（复印件）一份，以证明海海公司将其厂区内的约300平方米的土地租赁给金华公司，用于安装液化天燃气设备等，金华公司向海汇公司厂区内各用户供应天燃气。
审理中，海欣公司申请对承租房屋的屋顶大板是否存在安全隐患、能否安全使用进行鉴定。经原审法院委托，南京东南建设工程安全鉴定有限公司进行了鉴定于2013年9月2日作出鉴定报告，鉴定结论为：海海公司生产厂房屋面板现有裂缝、露筋现象目前未对结构安全性造成实质性影响，但对结构耐久性有不利影响。同时该报告分析评价认为：若不采取措施进行处理，长期使用后将会逐渐影响到结构的安全性。海欣公司为此支付鉴定费25000元。
审理中，海欣公司提供了其公司明细帐、煤炭送货单、工资表、职工社会保险交费凭证以及兴化市边城染织有限公司、东台市联顺色织厂、东台市浩晟纺织服饰有限公司、南通金水源纺织有限公司的证明等，主张因海汇公司违法停电造成其营业损失和对客户赔偿损失。经庭审质证，海海公司、海汇公司认为其系海欣公司单方证据，不予认可。
原审法院认为，2009年10月1日的租赁协议与2010年4月2日房产租赁协议的合同标的物系同一承租房屋。海欣公司是后一份协议的承租人，其对前一份协议的权利义务进行了追认，并且事实上由其履行两份租赁协议；海海公司也一直是向海欣公司主张权利的，未曾向陆兴厂主张过权利，因此海海公司知道和认可租赁合同的实际承租人为海欣公司。可以认定前一份协议的权利和义务已一并转让给了海欣公司，应由海欣公司享受合同权利、履行合同义务。因此，海欣公司作为本案原告，主体适格。上述两份合同，均由双方自愿订立，成立有效。双方之间的权利义务关系应受协议的约束，2010年4月2日的协议对合同解除权进行了重新约定：解除合同需在三个月前书面通知对方，未再沿用第一份协议中的第九条：乙方缴纳的房屋及水电汽费用必须在约定时间付清，过期视为违约，甲方有权独立解除合同，同时按协议第三条款执行，视为乙方自动放弃。海欣公司于2013年5月31日解除合同，应视为在五年内退出，根据第一份协议第三条约定，海海公司应退还锅炉投资款400000元给海欣公司，海海公司在庭审中也表示同意退还400000元，只是要求扣除海欣公司所欠水电汽费用。因海海公司已就水电汽费用问题向原审法院另行起诉，故该费用应另行处理，不应在本案中扣除。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。海欣公司未能举证证明其扩建工程经过海海公司同意，故其主张的厨房、阁楼建设费难以支持。海海公司在海欣公司已安装的天然气主管道上另接管道使用天然气，主管道不宜移走，为减少损失，海欣公司已安装的天然气主管道设施留给海海公司使用，海海公司补偿海欣公司21861.38元。海欣公司安装的天然气户头归海欣公司所有。至于海海公司向法院提供的一份土地租赁合同，因海海公司在本案诉讼过程中自行变更燃气使用方式，其结果由其自行承担，法院不予理涉。
在海欣公司已经就水电汽费等支付事项向海海公司出具支付保证书的前提下，海欣公司出具空头支票未能按约定支付，海欣公司应当知道因此会导致海海公司按合同约定停止含电力在内的一切资源断电，其损失应由其承担。同时海欣公司主张的相关损失中搬迁费尚未发生，可得营业利润依据不足，故海欣公司要求海海公司承担断电引起的相关损失，不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务时，可自行维修，费用由出租人承担。本案承租人在出租人未答复的情况下，可依法妥善处理，但直接提出解除合同并要求赔偿损失于法无据。本案在审理中，经海欣公司申请，原审法院委托鉴定机构对承租房屋面板现有裂缝、露筋现象进行了鉴定，鉴定结论认为，目前尚未对结构安全性造成实质性影响，但对结构耐久性有不利影响，若不采取措施进行处理，长期使用后将会逐渐影响到结构的安全性。因海欣公司是长期租赁，海海公司应对面板裂缝、露筋问题采取措施，海欣公司多次提出安全问题，海海公司未予理睬，存在一定过错。故海欣公司有必要申请鉴定面板的结构安全性影响，鉴定结论对双方均有不利之处，故鉴定费用应由双方共同负担。
海海公司与海汇公司为家族企业，根据海汇公司自述，租赁收益由海海公司与海汇公司结算，故租赁收益可能在两公司之间转移，海海公司、海汇公司之间存在关联关系，应共同返还海欣公司锅炉投资款并补偿海欣公司天然气安装费用。
关于双方签订的租赁协议应否解除问题，双方在诉讼中均未主张，但应当予以明确。2012年4月17日，海欣公司向海汇公司出具保证书，保证在5月10日前结清4月份的水、电、蒸汽费，同年5月12日，海欣公司给付海汇公司一张面额为72000元转帐支票，该支票上注明用途为水电汽款，可见交付转帐支票时海欣公司仍欠海海公司水、电、蒸汽费，因海欣公司帐户上余款不足，致使支票未能兑付，海欣公司违约在先，按双方协议约定，海欣公司水、电、蒸汽费未在约定时间内付清，海海公司有权单独解除合同。2012年5月13日，海海公司认为海欣公司欠缴相关费用而拉断电源，停止向海欣公司供电至今，已以自已的实际行为解除了合同。2012年5月31日，海欣公司书面通知海海公司提出解除2009年10月1日的签订的租赁协议，说明海欣公司亦要求解除租赁协议。因双方均发函或以自己的行为表明解除双方签订的租赁协议，因此双方签订的租赁协议已实际解除。
综上，判决：一、海海公司、海汇公司共同返还海欣公司锅炉投资款400000元。二、海欣公司已安装的管道燃气主管道交海海公司、海汇公司使用，海海公司、海汇公司给付海欣公司补偿款21861.38元。上述一、二项，于本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回海欣公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22990元，鉴定费25000元，合计47990元，由海欣公司负担28190元，海海公司、海汇公司共同负担19800元（海海公司、海汇公司负担部分已由海欣公司代垫，海海公司、海汇公司于履行上述判决义务时一并给付海欣公司）。
二审中，双方均未向本院提交新的证据。
本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，在原告海海公司与被告贲昆芳、陆模军、陆爱莲、陆爱平、海欣公司房屋租赁合同纠纷一案[案号（2013）安开民初字第1487号]中，原审法院认定海欣公司应给付海海公司各项费用（包括租金、水电汽款、煤炭款、加工费等）共计357255.92元。海欣公司不服向本院提起上诉，本院于2017年2月7日作出（2016）苏06民终173号民事判决，判令海欣公司给付海海公司租金、占用费、加工费及水、电、蒸汽款263655.99元及相应的利息。在本案审理过程中，双方确认该案争议的费用均发生在2012年5月13日之前。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、海汇公司和海海公司的强行断电行为是否构成违约，海欣公司要求海海公司和海汇公司赔偿断电后造成的损失是否合法有据。2、海海公司和海汇公司是否实际使用了海欣公司安装的天然气管道，是否应当进行相应的补偿。3、海欣公司以楼板存在安全隐患为由要求解除合同是否合法有据，一审中楼板鉴定费应当由谁负担。4、海欣公司要求海海公司和海汇公司负担搬迁费用是否合法有据。
本院认为：
一、海汇公司与海海公司的断电行为不构成违约。
海汇公司与海欣公司于2011年5月5日就导热油锅炉费用的分摊以及结算问题形成补充协议，对结账日、付款日都进行了明确约定，即海欣公司按每旬前5日内预缴水、电、蒸汽款5万元，每月25日结账、当月底付清所有费用。如海欣公司不能按期结清，则海汇公司有权停止供应其一切资源。2012年4月17日，海欣公司又向海汇公司出具保证书，保证在5月10日前结清4月份的水、电、蒸汽费。因此，海欣公司应在5月10日前依照其承诺，及时、全面地履行支付相关费用的义务。海欣公司主张，该保证书系在刘明寿等人趁人之危的情形下被迫作出，但未能就此提交充分证据，本院不予采信。依照本院（2016）苏06民终173号民事判决，截止到2012年5月10日,海鑫公司结欠的水、电、蒸汽费均没有付清，而其向海汇公司提供的转账支票余额不足，导致未能兑付，构成违约，海汇公司依照约定停止供电，不构成违约，海欣公司应自行承担相应的后果。对于断电所造成的损失，海汇公司亦无义务承担赔偿责任。
二、海海公司和海汇公司应就天然气管道向海欣公司进行相应的补偿。
依照约定，原双方共同投资的锅炉使用期限为十年，而海欣公司亦未就海汇公司同意其改用天然气提交充分证据，故对于停用锅炉以及改用天然气所导致的损失及发生的费用，应由海欣公司自行承担。据新奥公司相关负责人在接受法院调查时表示，海汇公司内主管道只有一条，为海欣公司安装，其余用户管道接在该主管道，海汇公司使用了该主管道后开户使用。故作为实际受益方，海汇公司应就该主管道部分的费用对海欣公司进行补偿。一审审理过程中，经双方当事人同意，一审法院委托新奥公司就该部分费用进行评估，当事人未能就该评估报告的效力提出实质性的异议，故对其认定的费用金额应予确认。至于海汇公司现在是否仍在继续使用该主管道，与其承担该部分费用并无相悖之处，对海汇公司的主张，本院不予支持。
三、海欣公司以楼板存在安全隐患为由要求解除合同依据不足。
依照鉴定结论，承租房屋面板现有裂缝、露筋现象目前尚未对结构安全性造成实质性影响，但对结构耐久性有不利影响；如不采取措施进行处理，长期使用后将会逐渐影响到结构的安全性。依此，案涉房屋在目前状态下尚可正常使用。海欣公司在本案审理过程中主张，房屋屋顶上没有防护，散热过快，冬天热气上去后很快就产生冷凝水，滴在整理的布匹上，导致产品质量下降，故影响到其对房屋的使用。但该主张与其提出的承租房屋面板断裂、属于危房显然并不属于同一问题，而其于2012年5月31日以海海公司未将房屋面楼板进行鉴定且切断电路为由要求解除租赁协议，缺乏事实和法律依据。
鉴于海欣公司认为目前案涉楼板存在安全隐患的主张不能成立，但作为出租方的海汇公司确应采取措施，以保证房屋长期使用的安全性，一审法院据此判令由双方各半承担鉴定费用并无不妥。
四、海欣公司要求海海公司和海汇公司负担搬迁费用于法无据。
依照合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。损失应当包括直接损失即财产上的直接减少，以及间接损失即期得利益损失。海欣公司所主张的搬迁费用尚未发生，不属于损失的任一类型，故在本案中不予支持。
综上，双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22900元，由海安海欣色织整理有限公司负担22553元，海安县海海毛绒制品有限公司、海安海汇实业有限公司负担347元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琰
审 判 员 陈 卓
代理审判员 蒋ＸＸ
二〇一七年五月十九日
书 记 员 倪佩佳