四川省武胜县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武胜民初字第876号
原告雷玉霞，女，汉族，生于1987年9月21日。
特别授权委托代理人张开敏（雷玉霞之翁父），男，汉族，生于1956年12月29日。
委托代理人王昌斌，四川省武胜县万善法律服务所法律工作者。
被告四川瑞鼎房地产开发有限公司，住所地四川省邻水县鼎屏镇古邻大道4号C栋301号。
法定代表人王恩波，董事长。
特别授权委托代理人徐建民，四川信和信律师事务所律师。
委托代理人张茂琴，四川信和信律师事务所律师。
原告雷玉霞诉被告四川瑞鼎房地产开发有限公司（以下简称瑞鼎房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法由审判员金永红独任审判，分别于2015年4月24日、2015年5月18日两次公开开庭进行了审理。原告雷玉霞的特别授权委托代理人张开敏、委托代理人王昌斌，被告瑞鼎房地产公司的特别授权委托代理人徐建民、委托代理人张茂琴到庭参加了诉讼。原告雷玉霞、被告瑞鼎房地产公司的法定代表人王恩波未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雷玉霞诉称：2013年5月21日，原告雷玉霞与被告四川瑞鼎房地产公司在武胜县沿口镇签订了《商品房买卖合同》，原告雷玉霞购买了被告瑞鼎房地产公司修建的瑞鼎嘉城某商品房，建筑面积94.65平方米，单价为每平方米人民币4458.31元。原告雷玉霞按照合同约定向被告瑞鼎房地产公司交付了购房款421979元。2014年11月30日，被告瑞鼎房地产公司交付的房屋实际建筑面积为89.97平方米，小于合同约定的房屋建筑面积4.68平方米。被告的行为违反了合同的约定，侵害了原告的合法权益。特诉至法院，请求依法判决：1.被告瑞鼎房地产公司双倍返还原告雷玉霞房屋误差面积超过3%部分的房价款16406元；2.被告瑞鼎房地产公司返还原告雷玉霞多缴纳的大修基金、契税、土地交易费等费用11881元；3.被告瑞鼎房地产公司支付原告雷玉霞各项资金占用利息5238元；4.被告瑞鼎房地产公司支付原告雷玉霞违约金21098元；5.诉讼费由被告承担。
被告瑞鼎房地产公司辩称：1.对《商品房买卖合同》真实性无异议，原告已经接房，接房的误差面积属实，根据合同约定，面积差异按产权监理部门核定面积据实结算房价款，误差面积（4.68平方米）的购房款20856元已经返还给原告雷玉霞；2.原告提供的缴款情况属实，但原告请求返还的大修基金、契税、土地交易费等费用是被告代收代缴的费用，收费主体不是被告，原告有异议可找相关部门申请退还；3.原、被告签订的《商品房买卖合同》是在相关部门备案的合同，不是格式合同；4.被告无违约行为，不存在违约金。
经审理查明：2013年5月21日，原告雷玉霞与被告瑞鼎房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，原告雷玉霞购买被告瑞鼎房地产公司位于武胜县沿口镇广武路的瑞鼎嘉城某房屋。合同载明：……第三条买受人所购买商品房的基本情况……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是四川云成测绘有限责任公司，其预测建筑面积共94.65平方米……第五条计价方式与价款……此商品房按照下列第2种方式计算该商品房价款：1、……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币）4458.31元，总价款人民币（币）零佰零拾零亿零仟零佰肆拾贰万壹仟玖佰柒拾玖元整（大写）……第六条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的31.28%，其余价款可以向广安市住房公积金管理中心借款支付……第九条设计变更的约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、×；3、×；4、×；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。……第十四条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：1、……3、双方自行约定：按产权监理部门核定面积据实结算房价款。第十五条交接手续……（三）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：1、……2、买受人同意委托出卖人代交下列第1、2、4、×、×、×种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）土地证、房产证的相关费用……。
2013年5月21日，原告雷玉霞支付购房款131979元、委托代缴费20526元（土地交易费4220元、登测费2000元、工本费58元、房产登记费400元、测绘费114元、交易费227元、评估费1055元、工本费10元、契税8440元、印花税211元、贴花5元、大修基金3786元）。2014年3月11日，原告雷玉霞与中国工商银行股份有限公司广安分行签订了公积金个人住房委托贷款借款合同，贷款金额为29万元。
2014年12月1日，被告瑞鼎房地产公司向原告雷玉霞发出交房通知书，交房通知书载明接房时间为2014年12月6日，业主接房会签单载明原告雷玉霞于2014年12月4日接房。2014年12月29日，原告雷玉霞缴纳了2014年12月10日至2015年3月10日的物业管理费323元。
另查明，被告瑞鼎房地产公司向原告雷玉霞交付的房屋实测面积为89.97平方米，与合同约定的预测面积94.65平方米相差4.68平方米，被告瑞鼎房地产公司已经退还给原告雷玉霞4.68平方米的购房款20865元。
上述事实，有原告雷玉霞向法庭提供的：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房款收据、银行卡POS凭证、公积金个人住房委托贷款借款合同、委托代缴费收据、交房通知书、房屋实测面积公示表、业主接房会签单、物业服务费收据，被告瑞鼎房地产公司提供的：房款面积差退缴单、银行转账凭证以及原、被告双方当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，其具有客观性、合法性、关联性，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为：原告雷玉霞与被告瑞鼎房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，原、被告双方均应按照合同履行各自的义务。原告雷玉霞主张《商品房买卖合同》系格式合同且合同未约定交付房屋时的误差面积范围，属于约定不明确，故合同中关于误差面积的条款应当无效，但原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条“面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理：1、……3、双方自行约定：按产权监理部门核定面积据实结算房价款。”从上述双方约定的内容看，对房屋面积差异处理方式约定明确，且文字表达没有两种及两种以上理解的情形，同时在上述内容中的对房屋面积差异处理方式的约定：3、双方自行约定：按产权监理部门核定面积据实结算房价款。该部分约定内容的文字下面是用横线符号进行了特别的标识，已尽了合理的提示义务。再者合同明确约定了房屋实测面积与合同第三条载明的预测面积若发生误差，双方同意按第3种方式（即按产权监理部门核定面积据实结算房价款）进行处理。该商品房买卖合同是由房管部门监制的示范性合同文本，经当事人选择的条款更能体现双方当事人在签约时的真实意思表示，故该合同条款合法有效。且原告雷玉霞已按合同约定接收房屋，并也实际接收了被告瑞鼎房地产公司按照合同约定的房屋面积差异处理方式退还原告雷玉霞因房屋面积小4.68平方米的购房款20865元，可视为原告雷玉霞已经对合同条款的效力予以认可。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”，原告雷玉霞主张误差面积超过3%部分的房价款双倍返还的请求无事实和法律依据，本院不予支持。
原告雷玉霞主张被告瑞鼎房地产公司返还其多缴纳的大修基金、契税、土地交易费等费用共计11881元，因该费用系原告自愿委托被告代收代缴至政府相关职能部门，本案中原告未向法庭提供证据证明被告是否多代收了相关费用，根据谁主张谁举证的原则，应由原告雷玉霞承担举证不能的后果，故对该项请求，本院不予支持。被告瑞鼎房地产公司代收原告的大修基金、契税、土地交易费等费用应交至政府相关职能部门，而不应返还给原告雷玉霞，如被告瑞鼎房地产公司代收原告的大修基金、契税、土地交易费等费用未交至政府相关职能部门，可向政府相关职能部门反映，请求政府相关职能部门督促其缴纳或予以行政处罚；若被告已按合同约定代为缴纳，原告可到相关部门核实具体收费标准，如政府相关职能部门未按规定收取而多收取了费用，可请求政府相关职能部门予以退还。
原告雷玉霞主张被告瑞鼎房地产公司占用其资金的利息5238元，因原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房为预售商品房，房屋价款是按预测面积计算，后经产权监理部门核定实测面积低于预测面积4.68平方米，被告瑞鼎房地产公司已在原告雷玉霞接房时按照合同约定退还原告误差面积的购房款20865元（4.68平方米×4458.31元），且双方在合同中对房屋误差面积的处理方式未约定应退还的购房款应计算资金利息，故对原告雷玉霞主张支付利息的请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告雷玉霞主张的违约金21098元，因原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，且原、被告双方均已按照合同履行了各自的义务，故对其主张违约金21098元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告雷玉霞的诉讼请求。
案件受理费1165元，减半收取582.5元，由原告雷玉霞负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。
审判员 金永红
二〇一五年六月八日
书记员 谢 强
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。