济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0104民初2811号原告：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨自涛，总经理。委托诉讼代理人：赵承岭，山东尚真律师事务所律师。委托诉讼代理人：华利，山东尚真律师事务所律师。被告：孟凡强，男，1982年8月15日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周明军，山东韵法律师事务所律师。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业）与被告孟凡强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月14日公开开庭进行了审理。被告孟凡强提出反诉，本院予以准许。本院于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安和物业的委托诉讼代理人赵承岭、被告（反诉原告）孟凡强的委托诉讼代理人周明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安和物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令孟凡强向其支付物业管理服务费9280.80元；2.本案诉讼费用全部由孟凡强承担。事实与理由：我公司于2009年7月16日签订《物业管理委托合同》，约定在业主大会成立之前，由我公司对小区提供物业服务。孟凡强系该小区业主�在我公司管理服务期间，孟凡强自2009年8月1日至2015年12月31日拖欠物业管理服务费9280.80元。我公司多次向孟凡强催缴物业管理服务费，孟凡强均不予理会。为维护我公司合法权益，特诉至贵院，望判如所请。孟凡强辩称，请求驳回安和物业的诉讼请求。我多次催促物业要求解决物业管理中存在的一系列问题，物业至今置之不理。1.物业不在做好物业服务上下功夫，小区垃圾遍地无人管，环境恶臭脏乱差，敞开式管理进出无人过问，嘈杂声响此起彼伏。我没有享受到应有的服务。2.物业对业主反映的问题不管不问。我购房后进行装修，但因墙体质量问题导致雨水渗漏进室内，造成墙面损坏，物业没有解决。供暖管道打压测试时管道爆裂，瞬间喷出的水将木地板浸泡损坏，物业只给维修，不给赔偿，至今没有合理的解决方案。3.物业�小区内的车辆停放及通行管理混乱，我的车在小区内被刮擦、反光镜被掰坏。多次找物业，物业即没有找到责任人，也没有合理处理。4.物业无视自己的定位，肆意侵犯我作为业主的权益。未告知、未经我许可的情况下，擅自建成并出售30余处车位，擅自建设盈利性广告位及配套设施。物业不维护作为业主之一的我的权益，反而闷声无语，将属于业主所有的权益侵占为己有。我将根据本案处理情形，确定连同其他业主是否解除与安和物业的被强加的物业管理合同。孟凡强向本院提出反诉请求：1.判令安和物业赔偿装修损失1万元；2.判令安和物业因物业管理不善造成车辆损坏赔偿5000元；3.判令安和物业因管理不善造成小区公共停车位被哄抢、广告位及配套设施收益未分配赔偿5000元；4.本案诉讼费用由安和物业承担。事实和理由：我在小区购房后，对房产进行装修，在供暖管道打压测试时管道爆裂，瞬间喷出的水将木地板浸泡损坏，物业只给维修，未给赔偿，造成我损失1万元。安和物业对小区管理不到位，造成我的车辆被刮、掰两次，应赔偿我5000元。安和物业对小区管理混乱，导致小区30余处车位被哄抢，有的业主抢得3个以上车位，而我未能购得。对擅自建设盈利性广告位及配套设施收益未经我同意，应赔偿5000元。综上，我认为安和物业未尽职责，导致我损失约2万元。依法提起反诉，望判如所诉。安和物业对孟凡强的反诉辩称，反诉中所诉事实不属实，我公司在物业管理服务中已经尽到合同义务，履行了为小区业主尽职尽责服务的义务，孟凡强的反诉赔偿数额均无相应依据，请驳回其反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。安和物业提交的《物业管理委托合同》、交房确认单，孟凡强质证无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2009年7月16日，某某有限公司作为甲方、房地产开发企业，安和物业作为乙方、物业管理企业，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将小区委托乙方实行物业管理服务，期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。合同约定了甲乙双方的权利和义务，并约定了甲方向乙方提供的物业服务具体内容和质量要求，包括房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、绿化及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、停车场及车辆停放管理等。关于物业管理服务费用，合同第九条约定：……2.本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取。住宅房屋1.26元/月·建筑平方米，非住宅房屋1.58元/月·建筑平方米，收费时间（空白）……6.甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。7.业主应于甲方发出交房通知，确定的办理入住时间之日起交纳物业服务费用。2009年6月12日，孟凡强与某某有限公司签订《交房确认单》，载明房号，户型面积95.66平方米等内容。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。当事人双方有争议的事实和证据如下：安和物业主张孟凡强自2009年8月1日至2015年12月31日拖欠物业服务费9280.80元。孟凡强对欠付物业服务费的事实没有异议，但提出安和物业违约、安和物业的诉求超过诉讼时效等抗辩意见。孟凡强提出三项反诉请求，一是2009年装修房屋过程中管道爆裂喷水致木地板浸泡受损，其更换地板及粉刷墙体产生费用1万元；二是2010年、2011年其车辆在小区内被损坏产生维修费2000元和误工费3000元；三是安和物业未将小区广告收益分配及其未购得车位分别造成损失3000元和2000元。为证实其反诉请求，孟凡强提交照片、结算单。安和物业对孟凡强的反诉主张均不予认可，认为孟凡强所诉广告收益属于物权之诉的内容，与本诉不构成反诉；对其他�诉所涉的损害事实仅依据孟凡强的单方陈述无法核实，孟凡强不能证明损失与其公司的管理服务之间有关系，且损害后果无法认定，赔偿数额没有依据。安和物业对上述证据的真实性不予认可，认为上述证据与本案没有关联性。安和物业提交培训记录、业主报修接听电话记录表、维修派工单、日巡检表、照片、地上车位租赁协议及管理须知，用以证明其按约定尽到了相应合同管理义务，不存在孟凡强所述管理不善等事实。孟凡强对上述证据均不予认可，认为以上证据恰恰证明安和物业对小区的管理没有尽到应尽的职责，应承担不完全履行合同的责任。本院认为，某某有限公司与安和物业于2009年7月16日签订了《物业管理委托合同》，该合同属于前期物业服务合同，就内容而言不违反法律及行政�规的强制性规定，合法有效。孟凡强系小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务缴纳物业服务费用。现孟凡强自2009年8月1日至2015年12月31日未交纳物业服务费用，已违反了上述合同约定的相应义务，应承担相应的民事责任。依合同的约定并结合交房确认书中载明的房屋面积，安和物业要求孟凡强支付此期间的物业服务费9280.80元符合合同约定的计算标准，本院予以支持。诉讼过程中，孟凡强提出双方没有签订物业服务合同，安和物业没有提交其从事物业管理资质的证据，向其收取物业费没有依据和存在物业服务瑕疵的答辩意见。对此，本院认为依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。孟凡强买受�屋后成为前期物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，在享受物业服务的同时应负有支付服务费的义务。业主以不满意服务质量为由拒交物业费会导致服务经费不足和服务质量恶化，最终损害全体业主的利益。孟凡强的上述答辩意见不能免除支付物业服务费的义务。孟凡强还辩称2009年8月1日至2015年5月25日期间的物业服务费诉求已经超过诉讼时效，对此，本院认为物业服务合同属于继续性合同，业主在合同履行中定期交纳物业费。本案物业服务合同对于物业费支付周期及履行期限没有约定，现安和物业继续为小区提供物业服务，其在本案中请求孟凡强履行定期给付之债并未超过法定诉讼时效期间。对于孟凡强提出的反诉请求，其所诉广告收益属于业主的建筑物区分所有权的内容，并�物业服务合同纠纷，本院在本案中不予处理；对于其他反诉请求，孟凡强对于损害事实、损坏后果、损害事实与安和物业管理服务之间的关系及赔偿数额的依据没有提供充分证据予以证实，其反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、孟凡强于本判决生效之日起十日内向山东安和物业有限公司支付2009年8月1日至2015年12月31日间的物业服务费9280.80元；二、驳回孟凡强要求山东安和物业有限公司赔偿装修损失10000元的反诉请求；三、驳回孟凡强要求山东安和物业有限公司因管理不善造成车辆损坏赔偿5000元的反诉请求；四、驳回孟凡强要求山东安和物业有限公司因管理不善造成小区公共停车位被哄抢赔偿2000元的反诉请求；五、驳回孟凡强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由孟凡强负担。反诉费150元，由孟凡强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十�日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 夏 珍二〇一七年八月二十二日书记员 焦婷婷