北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民（商）终字第6045号
上诉人（原审被告）中国农业银行股份有限公司北京西城支行，住所地北京市西城区新华里16号院1、2号楼一、二层。
负责人柴援，行长。
委托代理人贾亦真，女，1986年3月17日出生，中国农业银行股份有限公司北京西城支行职员。
委托代理人梁少凡，男，1986年8月19日出生，中国农业银行股份有限公司北京西城支行职员。
被上诉人（原审原告）詹春梅，女，1968年10月14日出生。
委托代理人明军，男，1968年9月10日出生。
委托代理人马飞，北京市浩盛律师事务所律师。
原审被告彭琳，女，1978年1月30日出生。
上诉人中国农业银行股份有限公司北京西城支行（以下简称农行北京西城支行）因与被上诉人詹春梅、原审被告彭琳抵押合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月1日受理后，依法组成了由法官邹明宇担任审判长，法官刘海云、黄占山参加的合议庭，于2014年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人农行北京西城支行的委托代理人贾亦真、梁少凡，被上诉人詹春梅的委托代理人马飞，到庭参加了诉讼。原审被告彭琳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
詹春梅在一审中起诉称：2004年詹春梅与前夫常安购买位于海淀区房屋，房屋产权登记在常安名下。2008年，詹春梅与常安于昆明协议离婚，约定该套房屋归詹春梅所有，且离婚后一直由詹春梅使用。2011年7月5日，在詹春梅不知情情况下，常安与彭琳签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋卖给彭琳。同年7月12日，农行北京西城支行与彭琳签订《个人购房担保借款合同》，约定彭琳以该房屋作为抵押，向该银行借款600万元。后经詹春梅起诉至法院，法院判决彭琳与常安签订的《存量房屋买卖合同》无效。后詹春梅另提起行政诉讼，法院判决撤销北京市住房和城乡建设委员会将该房屋登记为彭琳的登记行为。后再经法院审理，判决该房屋归詹春梅所有，且詹春梅已据上述判决办理了该房屋的产权登记手续。但现该房屋产权证书仍记载有抵押内容，抵押权人为农行北京西城支行，侵害了詹春梅的合法权益。故现詹春梅起诉要求判决彭琳与农行北京西城支行于2011年7月12日签订的《个人购房担保借款合同》中对海淀区房屋的抵押合同无效，判决彭琳与农行北京西城支行协助詹春梅办理上述房屋的解除抵押手续。本案诉讼费由彭琳与农行北京西城支行负担。
彭琳在一审中答辩称：对于房屋买卖合同无效案件，彭琳并不认可。如果抵押撤销，谁向银行承担还款责任，在相关责任没有理清的情况下不能撤销抵押。詹春梅与常安离婚已多年，为什么房屋一直不过户，如果詹春梅在此居住，常安为什么有钥匙能让彭琳去看房。房管局、链家公司都有责任，不能将所有责任推到彭琳一方。彭琳申请贷款程序合理合法，彭琳提供的手续和说明都符合规定，否则房管局不会给彭琳房本，银行也不会给彭琳放款。故彭琳不同意詹春梅的诉讼请求。
农行北京西城支行在一审中答辩称：农行北京西城支行是基于与房屋原所有权人彭琳间的债权债务关系而取得房屋抵押权，设定抵押、发放贷款的行为系以权力机关登记内容的公信力为基础，且符合物权善意取得要件。该行与借款人签订的借款及抵押合同均有效，目前正在履行。农行北京西城支行对借款人收入证明已尽核查义务，不存在詹春梅所述的重大审查过失。农行北京西城支行对抵押物权属状况及房屋买卖合同真实性已尽到责任与能力范围内的全部审核义务，针对抵押房产市场价格、占有使用情况等已通过聘请专业机构进行评估的方式履行了核查义务。詹春梅提起的所有相关诉讼均未否认农行北京西城支行任何权利，常安与彭琳二人房屋买卖协议无效不影响农行北京西城支行与彭琳之间担保借款合同的效力。因此，农行北京西城支行依法登记设立的抵押权具有对抗第三人的效力，即使涉案房屋所有权人变更，该抵押权仍可追及新的所有权人，即对詹春梅仍然有效。故农行北京西城支行不同意詹春梅的诉讼请求。
一审经审理查明：詹春梅与常安原系夫妻关系。2004年4月23日，詹春梅与常安购买位于北京市海淀区房屋一套，房屋所有权人登记为常安。2008年8月26日，詹春梅与常安于昆明市官渡区民政局办理协议离婚，双方在离婚协议中约定上述房屋归詹春梅所有。离婚后，该套房屋由詹春梅居住使用，但未及时办理该房屋的产权转移登记手续。2011年5月，常安与彭琳经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》，约定常安将上述房屋出售给彭琳，房屋成交价格为900万元，其中彭琳向银行申办抵押贷款，贷款金额为600万元。后彭琳之夫漆治国通过银行汇款给常安定金180万元，同年5月16日另汇款给常安房款120万元。2011年5月27日，彭琳及丈夫漆治国向农行北京西城支付提出贷款申请，并同意以上述所购房屋作为抵押担保。2011年6月27日，该行下达了同意贷款的审批通知。2011年7月5日，彭琳取得了该房屋的《房屋所有权证》。同年7月7日，农行北京西城支行办理了对该房屋的抵押登记，并取得一般抵押他项权利证书，债权数额600万元。同年7月12日，农行北京西城支行与彭琳签署《个人购房担保借款合同》，其中借款金额600万元，贷款用途为购买海淀区房产。借款期限自2011年7月12日起至2041年7月11日止，共计360个月。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入常安于农行的×××。后农行北京西城支行依约定向上述账户划拨了贷款，彭琳亦依约履行部分贷款还款义务。后詹春梅了解到上述房屋买卖情况，于2011年当年主要以常安私自篡改离婚协议出卖上述房屋为由，将常安与彭琳起诉至北京市海淀区人民法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。该案经依法审理，北京市海淀区人民法院判决确认双方合同无效。另经二审审理，依法维持原判。其中认定常安作为房屋共有权人伪造离婚协议且未经得詹春梅同意等事实，另判定彭琳明知常安已离婚及房屋涉及詹春梅权利，而未对常安自书离婚协议予以核实，其行为不构成善意取得。另经詹春梅提起行政诉讼，北京市第一中级人民法院于2012年12月作出终审行政判决，判定撤销北京市住房和城乡建设委员会于2011年7月5日作出的将上述房屋所有权人登记为彭琳的房屋权属登记行为。2013年，詹春梅另提起对常安的离婚后财产纠纷诉讼，要求判决上述房屋归其所有。该案后经一、二审终审，判决上述房屋归詹春梅所有。2013年8月28日，詹春梅取得上述房屋的所有权证，而农行北京西城支行于该房屋上设定的抵押权依然存在。
一审庭审中，詹春梅主要以彭琳借款基础已不存在及农行北京西城支行对彭琳夫妇及房屋买卖合同等的审查存在重大过失为由，要求确认抵押合同及相应权利无效，农行北京西城支行则对詹春梅主张的事实不予认可，反驳主张善意取得抵押权。除证明上述事实的生效法律文书外，双方另向该院提供农行北京西城支行在审批贷款过程中所审查的借款、房屋买卖等相关资料。其中包括常安提供的《离婚协议书》及常安关于上述房屋有独自处置权的《声明》，该两文件已经上述案件认定为虚假。对该项事实的审查，农行北京西城支行表示审批同意贷款主要依据的是经公示的房屋所有权登记，重点调查的是借款合同当事人是否有偿还贷款的能力，该行未能就其善意取得主张向该院充分举证。彭琳则对上述生效判决不予认可，但未能向该院提供充分反证。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《中国农业银行北京市分行个人房地产贷款申请表》、《贷款审批通知书》、《个人购房担保借款合同》、（2011）海民初字第18978号民事判决书、（2012）一中民终字第2777号民事判决书、（2011）海行初字第00261号行政判决书、（2012）一中行终字第3881号行政判决书、（2013）海民初字第1763号民事判决书、（2013）一中民终字第06760号民事判决书、《离婚协议书》、《声明》证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，彭琳为购买本案争议房屋与农行北京西城支行签订《个人购房担保借款合同》，以该房屋作为抵押向农行北京西城支行申请购房贷款。其中，抵押合同的主合同关系为借款合同关系，但该借款系基于彭琳购买常安房屋而产生，彭琳以该房屋进行抵押的权利即来源于此，抵押行为与该房屋买卖关系密不可分。农行北京西城支行在审批该项抵押贷款过程中，应当对借款人就抵押房屋的处置权利、偿贷能力等进行审慎的审查。现该抵押合同内容虽得到实际履行，但彭琳与常安关于本案争议房屋的买卖合同已经被先前生效判决确认为无效，其中判定彭琳明知常安已离婚及房屋涉及詹春梅权利，而未对常安自书离婚协议予以核实，其行为不构成善意取得。现该房屋的所有权登记已另经行政等诉讼办理至詹春梅名下，彭琳不再享有该房屋的所有权，亦无权处置该房屋办理抵押贷款，其与农行北京西城支行之间的抵押贷款合同缺乏合法依据。此外，农行北京西城支行在审批贷款过程中，虽对常安的房屋处置权等作了审查，但未能及时发现该权利存在瑕疵，未尽到审慎的审查义务，该行亦不构成善意取得。庭审中，彭琳与农行北京西城支行虽提出各自抗辩，但均未能向该院充分举证，该院不予采信。故现詹春梅要求确认彭琳与农行北京西城支行签订的抵押借款合同无效，理由正当，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决：1、确认彭琳与农行北京西城支行于2011年7月12日签订的《个人购房担保借款合同》中对本市海淀区房屋的抵押合同无效；2、判决生效后7日内，彭琳与农行北京西城支行协助詹春梅办理本市海淀区房屋的解除抵押登记手续。
农行北京西城支行不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、彭琳为涉案房屋设立抵押应属有权处分，农行北京西城支行依法取得抵押权。农行北京西城支行与彭琳之间的抵押合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效。詹春梅自（2013）一中民终字第6760号民事判决书生效之日起才取得涉案房屋所有权，但是涉案房屋抵押之时，尚未发生该案诉讼，当时涉案房屋所有权应以房屋登记为准，即房屋所有权人应为彭琳，彭琳对于涉案房屋进行抵押属有权处分，农行北京西城支行依法应取得抵押权。二、即使彭琳对于涉案房屋无权处分，农行北京西城支行亦善意取得抵押权。涉案房屋登记的所有权人为常安，后变更为彭琳，故农行北京西城支行系基于物权登记的公信力而产生合理信赖。且农行北京西城支行已通过杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具的《房地产评估报告》了解了房屋的实际情况。对于房屋出卖人常安的婚姻状况，农行北京西城支行没有能力亦没有义务进行审查。农行北京西城支行已经尽到审慎审查义务，为善意第三人，能够取得涉案房产的抵押权。据此，农行北京西城支行上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回詹春梅全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由詹春梅负担。
詹春梅服从一审法院判决，其针对农行北京西城支行的上诉意见答辩称：一、原审法院认定事实清楚。农行北京西城支行在办理有关涉案房屋的贷款业务中对贷款资料审查不清、对贷款手续审批不严，农行北京西城支行没有尽到审慎审查义务；二、原审法院适用法律正确。彭琳与农行北京西城支行签订的担保借款合同依法应属无效，农行北京西城支行不符合善意取得的条件，因此不能取得涉案房屋抵押权。
彭琳既未作出陈述，亦未参加本院二审诉讼。
本院经审理补充查明如下事实：中国银行业监督管理委员会办公厅《关于进一步加强二手房抵押贷款管理防范有证无房贷款诈骗风险的通知》（银监办发（2008）314号）要求各银行在办理二手房抵押贷款等个人信贷类业务中，要严格按照有关要求，认真落实贷款“三查”制度，严格对抵押物的审查和审核，对二手房抵押贷款要到现场对房源的真实性进行核实。本案诉讼中，农行北京西城支行主张其委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋进行评估，评估同时进行了现场勘查，表明该行对涉案房屋权属真实性进行了核实。但根据杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司出具的《房地产估价报告》显示，该次评估的委托人系彭琳，并非农行北京西城支行。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，尚有各方当事人在二审期间的陈述意见在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，彭琳与农行北京西城支行签订的《个人购房担保借款合同》中关于涉案房屋的抵押合同虽然为双方真实意思表示，且已经办理了抵押登记，但是根据（2012）一中民终字第2777号民事判决，彭琳据以取得涉案房屋所有权的买卖合同已被宣布无效，房屋所有权登记亦被撤销，则应认定彭琳自始未取得涉案房屋的所有权，其无权就涉案房屋签订抵押合同并办理抵押登记。抵押合同签订之后，彭琳既没有取得涉案房屋的所有权，该合同亦没有得到房屋所有权人的追认，故一审法院判决认定彭琳与农行北京西城支行签订的《个人购房担保借款合同》中关于涉案房屋的抵押合同缺乏合法依据，并无不当。农行北京西城支行关于抵押合同有效及彭琳为有权处分的上诉意见本院不予支持。
关于农行北京西城支行是否能够善意取得抵押权的问题，本院认为，应当主要考察农行北京西城支行在办理抵押之时是否为善意以及其是否尽到审慎审查的义务。虽然在抵押合同签订之时涉案房屋登记的所有权人为常安，其后变更为彭琳，但农行北京西城支行作为受金融监管专业金融机构，未按照银行业监督管理机构的规定现场对涉案房屋真实权利状况进行核实，在涉案房屋实际居住人为詹春梅的情况下，未能核实抵押物的真实权利状况即发放贷款并办理抵押权登记，存在过错。因此一审法院认为农行北京西城支行未尽审慎审查义务，不构成对抵押权的善意取得，并无不当。对于农行北京西城支行认为其应善意取得抵押权的上诉意见本院不予支持。
综上，一审法院判决处理结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三十五元，由彭琳与中国农业银行股份有限公司北京西城支行共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费七十元，由中国农业银行股份有限公司北京西城支行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 明 宇
审 判 员 黄 占 山
代理审判员 刘 海 云
二〇一四年八月十四日
书 记 员 王昕李妍