江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第1133号上诉人（原审被告）王少武，男，汉族，1969年4月7日生，无业。上诉人（原审被告）赵玉英，女，汉族，1969年5月6日生，无业。两上诉人共同委托代理人孙金萍，江苏天淦律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人尹秀梅，女，汉族，1958年7月19日生，无业。被上诉人（原审原告）淮安市淮安区土地储备中心。法定代表人周伟，该中心主任。委托代理人薛怀松，淮安市淮安区房屋征收管理办公室职工。委托代理人陈学文，江苏大业天平律师事务所律师。上诉人王少武、赵玉英与被上诉人淮安市淮安区土地储备中心（以下简称土地储备中心）拆迁安置补偿合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2014年5月27日作出（2014）淮法民初字第0175号民事判决，上诉人王少武、赵玉英不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月25日立案受理后，依法组成合议庭于2014年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人王少武、赵玉英及其委托代理人尹秀梅、孙金萍、被上诉人土地储备中心的委托代理人陈学文、薛怀松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，因淮安市楚州区体育中心南侧地块（第二批）项目建设的需要，2009年11月26日，淮安市楚州区建设局核发给淮安市楚州区土地储备中心楚拆许字（2009）第017号《房屋拆迁许可证》。2009年12月10日，楚州区体育场南侧地块拆迁指挥部制定公布《体育中心南侧地块（第二批）建设项目土地征用房屋拆迁补偿安置实施办法》，该《实施办法》规定，1、房屋拆迁政策按《楚州区房屋拆迁管理细则》（即楚政发（2008）218号文件）文件执行，2、房屋拆迁补偿安置种类为，货币补偿和产权调换，3、（A）、其中在住宅房屋安置方面，对原地高层安置（期房）：按国有土地政策安置房价格：2300元／平方（1-6层）、2500元／平方（7-12层）、2700元／平方（12层以上）、超面积按市场价3900元／平方（均价），结合楼层系数结算；（B）、对于沿街“住改非”房屋（限国有土地拆迁）规定，不作为营业房产权调换，但经营户可享受下列优惠政策：（1）由拆迁人在紫金花苑北侧提供门面房，供经营户购买，购买从优，售完为止。原则上经营户所购买的门面房不得超出原底层经营面积，门面房售价为：与底层经营面积相等部分售价为3200元／平方，超面积部分售价为3950元／平方…。淮安市淮安区城市建设指挥部办公室楚城建办（2010）26号《关于调整被拆住房屋临时安置补助费标准的通知》规定：1、标准，6元／㎡／月，2、过渡时间计算，自被拆迁人将被拆迁房屋腾空交付之日起，至产权调换房屋交付之日止。3、过渡期限，产权调换房屋为多层建筑的一般不超过18个月，小高层、中高层建筑的一般不超过30个月，高层建筑的一般不超过36个月。因拆迁人的责任延长过渡期限的，临时安置补助费《淮安市城市房屋拆迁管理办法》（淮政法（2004）42号文）第三十七条执行。2013年4月10日、6月5日原告和淮安市淮安区房屋拆迁安置中心作出的一品国际15号楼高层价格表载明，13层等面积价格2630元／㎡，超面积价格4040元／㎡。一品国际16号楼高层价格表载明，20层等面积价格2775元／㎡（其中13至22层均价2700元），超面积价格4215元／㎡。2012年7月5日，淮安区人民政府房屋征收管理办公室规定韩桥小区门市房结算价，体育中心南侧二期，开工时间2009年12月10日，底层等面积3200元／㎡，底层超面积3800元／㎡，二层等面积2200元／㎡，二层超面积2700元／㎡。被告王少武、赵玉英系夫妻关系，原居住于淮安市淮安区淮城镇闸北村闸北组，原居住房屋及附属设施位于淮安市淮安区体育中心南侧地块（第二批）项目拆迁范围内。2011年2月1日，王少武、赵玉英（乙方）与土地储备中心（甲方）签订《房屋拆迁协议书》，案外人金恒在协议书上签名，拆迁实施单位（丙方）楚州区泽淮房屋拆迁有限公司，内容为：1、房屋情况，乙方房屋座落于闸北村，2、甲方应补偿乙方各项费用计2371011.56元。3、补偿安置方式：乙方自愿选择的补偿安置方式为产权调换。4、产权调换有关约定：（1）甲方将座落在原地安置和翔宇小区北侧安置小区（韩桥小区）门面房8套（楼上下）的房屋与乙方应拆房屋进行产权调换。乙方同意的产权调换房屋的建筑面积为105㎡两套，（2）费用结算、A、以现房产权调换的，“乙方应得差额价款’由甲方以现金方式一次性向乙方支付；“乙方应付差额价款”在丙方进行安置时，乙方领取产权调换房前，由乙方以现金方式一次性支付。B、以期房产权调换的，“乙方应付差价款”在房屋交付拆除时，由乙方先予支付人民币--（该内容未填写）元，剩余差价款在丙方进行安置时，乙方领取产权调换房前，由乙方以现金方式一次性支付…。（4）乙方自行过渡，过渡期初步约定为18个月，协议生效后，甲方先付12个月过渡费，5、补充约定、（1）经有关领导同意安置乙方韩桥小区门面房捌套（楼上下）（地址从翔宇小区北侧弯口处向北），沿经八路面西，弯口处两间门算为壹套门面。（2）乙方自愿选择产权调换，安置价格按照实施办法执行。（3）乙方选择安置的房屋在12层以上，结算时由乙方互找差价。（4）乙方王少武夫妻自愿将壹套105㎡左右安置房的产权归金恒所有，另壹套105㎡左右安置房及门面房归王少武所有，如乙方王少武、金恒发生纠纷及经济纠纷，由乙方自行解决，与拆迁工作人员、拆迁办、拆迁实施单位及拆迁工作组无关。被告王少武、赵玉英在《房屋拆迁协议书》第5条补充约定内容全部填写好后，在该协议的第五条补充约定处捺指纹。2011年4月3日，被告王少武、赵玉英将房屋腾空交付给土地储备中心拆除。2011年4月15日，土地储备中心将《房屋拆迁协议书》给付被告。2012年9月24日，被告王少武领取安置过渡费64700元，2012年12月7日，被告王少武领取安置过渡费25500元。在房屋的安置过程中，被告王少武和案外人金恒在一品国际安置小区房屋确认表上签名，金恒确认的安置房屋是一品国际15#楼1304室，安置套型为105㎡左右，被告王少武确认的安置房屋是一品国际15#楼1706室，安置套型为218㎡左右。嗣后，淮安市淮安区房屋拆迁安置中心通知被告结算一品国际15#楼1304室的实际面积是129.33㎡，一品国际15#楼1706室的实际面积是211.08㎡。2013年1月11日，被告王少武、赵玉英占据韩桥小区6号商业楼1-8号门面房，计788.04平方，但拒绝与土地储备中心进行结算。原告认为被告欠其房屋差价款106万元，向被告索要未果，遂于2013年1月16日，向一审法院提起诉讼。2013年1月16日，原告向一审法院提出财产保全申请，该院于2013年1月17日依法对二被告占有的位于淮安市淮安区经八路东、韩桥小区西侧由北往南53、54号门面房两间进行了查封。2013年10月15日，一审法院作出（2013）淮法民初字第0231号民事判决。被告王少武、赵玉英不服该判决，向淮安市中级人民法院提出上诉，2013年12月20日，淮安市中级人民法院裁定，1、撤销淮安区人民法院（2013）淮法民初字第0231号民事判决；2、发回淮安区人民法院重审。另查明，2011年4月13日，被告王少武（甲方）和案外人金恒签订《房屋转让合同》一份，内容为：1、甲方位于淮城镇闸北村拆迁房屋两套105平方米被安置在原地一品国际小高层（12楼），其中一套房子105平方米房子卖给乙方，房屋总售价32万元，合同签订后，乙方即永久拥有访（该）房屋的所有权。2、如超出105平方米，超出的部分，由乙方按购买（甲方）价支付给甲方。3、乙方一次性付清购买甲方房屋款32万元，付款日期：2011年4月13日。2013年10月29日，原告将安置房一品国际15#楼1304室（面积是129.33㎡）房屋及配套的车库交付给被告和金恒户，但被告和金恒至今没有和原告结算一品国际15#楼1304室房屋的安置款，也没有将一品国际15#楼1304室房屋的相应房款给付原告。2013年10月18日，被告王少武向政府有关部门提出申请，要求将一品国际1704室218㎡更换为105㎡。2013年10月28日，经有关部门批示，同意将安置给被告的安置房一品国际1704室218㎡调整为105㎡左右。2013年10月29日，被告王少武在体育中心拆迁工地安置在一品国际安置小区房屋确认表上签名，确认原15#-1704室调整到16号楼安置，现安置套型105㎡左右。2014年4月11日，一品国际小区16#楼的建筑商江苏智诚置业有限公司作出说明，一品国际小区16#楼，将于2015年10月底交付使用。原告表示，根据被告调换安置房的申请，区领导的批示，被告的签名确认，将一品国际16号楼2006室的期房作为调换房安置给被告，被告不认可。原告对被告安置房互找差价款重新进行结算，认为被告应给付原告安置房差价款467688.93元。审理中，被告向一审法院提交的楚州区拆迁工作综合协调小组2011年3月12日、2011年6月18日的二份《关于体育中心（二批）拆迁户王少武拆迁补偿安置的情况汇报》的复印件，证明目的是，协调小组和被告谈拆迁事宜的过程；产权调换现房，定点定位，拆迁人当时讲互不找差价；空白协议内容是指拆迁人和被拆迁人（本案被告）签协议时，协议书上只有第四条第一款和第五条第一款，其余都是空白。原告认为：1、被告提供的两份《情况汇报》的复印件与本案无关联性；2、被告所说的空白协议，与2011年2月1日签订的协议没有关系，原、被告签订的协议是完全填好后，经被告确认后签字认可的，不存在被告所说的签订空白协议。法院依职权进行调查，相关人员陈述：1、两份《关于体育中心（二批）拆迁户王少武拆迁补偿安置的情况汇报》是内部汇报材料，不能作定案的依据，情况汇报上载明的“空白”二字是笔误，因安置的门面房位置未确定，所以未兑现。不存在空白协议。2、8套门面房是指每套房屋面积为80㎡，王少武拿房，只要超出协议达成的面积，都要给钱。按照实施办法等规定结算，安置房一品国际15#楼1304室的房屋价值340137.9元、车库价值10904元、过渡费21727.44元（结算至2013年6月底止）；安置房8套楼上下门面房的价值2164600元、过渡费34706.88元（结算至2012年7月30日止）。原审原告土地储备中心诉称，原、被告于2011年4月3日签订《房屋拆迁协议书》，被告于2013年1月11日自行占有《房屋拆迁协议书》所列8间门面房，按照协议约定及相关拆迁的法律、法规和政策规定，被告领取上述房屋前，应交付原告房屋差价款106万元，但原告一直占有房屋拒绝付款，请求法院判决：1、被告给付安置房屋差价款106万元；2、承担本案诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为要求被告给付安置房差价款467688.93元。原审被告王少武、赵玉英辩称：1、原告所诉不是事实，2011年2月1日，原告和我签订了合法协议，协议上注明了8套门面房楼上下，两套105平方米的住宅房，并且定点定位，是现房，不存在面积误差。2、2012年7月份有关拆迁户门面房已经分了，但是我家没有分，2012年11月10日区领导批示，由淮城镇和拆迁办协商处理。直到现在，事情仍然没有得到解决。3、自己应享有优惠自购本区御庭园80㎡门面房；4、要求原告提供安置政策的依据。5、要求原告提供找面积误差的证据。6、认可被告自行占有协议中所确定的八间门面房的事实。本案争议焦点：一、原、被告签订的《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》是否具有法律效力。二、原、被告对原告安置给被告的安置房是否应当互相找差价。原审认为，一、关于《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》的效力问题。1、原告已取得折迁许可证，原、被告签订的《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》符合法律规定；2、原、被告双方均在《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》签名，被告夫妻在协议书上捺指纹；3、2011年4月3日，两被告已将协议中房屋交付给原告拆除；4、原、被告双方均认为《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》有法律效力；5、原告认为被告所说的空白协议情况不存在；6、被告提供的《关于体育中心（二批）拆迁户王少武拆迁补偿安置的情况汇报》情况汇报系复印件，系内部汇报材料，不能作为定案的依据；7、被告没有提供能证明2011年2月1日《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》是空白协议的有效证据。故应认定被告主张空白协议的事实不成立，原、被告签订的《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》合法有效。二、关于原、被告对原告安置给被告的安置房是否应当互相找差价的问题。原审认为：1、拆迁实施方案、韩桥小区门市房结算价格表格、楚城建办（2010）26号文、城市建设指挥部通告等系淮安市淮安区政府根据国家相关法律规定，结合本区实际和被拆迁地段的具体情况，研究制定的具体拆迁实施依据，在一定时间、一定地段具有一定的约束力，相关人员应当遵守。其他拆迁户的安置房结算表印证了其他拆迁户亦是按上述实施方案等规定执行。本案被告王少武、赵玉英作为本区体育中心南侧第二批被拆迁户，应当与其他同地段被拆迁户一样遵守并执行该实施方案等规定，但原告考虑到二被告的要求，经批准，允许二被告适用产权调换，但对其他价格的执行仍应按实施方案执行，被告在拆迁协议中己签字认可同意按实施办法执行。故原告安置给被告的房屋应当按拆迁安置方案执行；2、被告王少武、赵玉英在己经实际占有8套门面房并得到原告认可，原告已将一品国际15#楼1304室的房屋交付给被告和金恒。故应认定，原告已将8套门面房，一品国际15号楼1304室的房屋交付给被告。原告表示经被告申请后将期房一品国际16号楼2006室房屋安置给被告，因该房是期房，尚未交付给被告，且被告不同意原告安置的一品国际16号楼2006室，要求在一品国际16号楼建成交付再选择房屋，故应认定原告没有将一品国际16号楼2006室房屋交付给被告。3、《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》中虽然没有明确的差价款数额，但拆迁协议的第四条第二款第1、2项，第五项补充规定第3条对互找差额款作了明确约定。综上。被告在领取房屋时，原、被告就已领取的房屋进行结算，应互找安置房的差价款。被告主张其房屋拆迁选择的是房屋产权调换，互不找差价的辩解理由不成立，不应支持。被告辩称自己应享有优惠自购本区御庭园80㎡门面房，原审认为，其他被拆迁户享受上述优惠购买门面房问题，系该拆迁户与原告根据实施方案所签订的协议，该协议内容系双方的真实意思表示，既不违反国家相关法律规定，也不违反实施方案的内容，相反，两被告在拆迁安置方案基础上己经享受安置8间门面房的优惠政策，其辩称自己应享有优惠自购本区御庭园80㎡门面房无事实及法律依据，故不予采信。审理中，原告要求将尚未交付给被告的一套安置住宅房屋一并进行结算。原审认为：1、被告（乙方）与原告（甲方）在《房屋拆迁协议书》中约定“乙方应付差价款”在房屋交付拆除时，由乙方先予支付人民币--（该内容未填写）元，剩余差价款在丙方进行安置时，乙方领取产权调换房前，由乙方以现金方式一次性支付。2、被告对原告安置给其的一品国际16号楼2006室房屋不认可。3、原告安置给其的一品国际16号楼2006室房屋是期房，还在建设中，原告对一品国际16号楼2006室不具备安置条件。4、在一审法院作出判决时，原告无法将该房交付给被告。故原告主张将一品国际16号楼2006室房屋的价款计算在安置房总差价款内不符合双方在拆迁协议中的约定，亦无法律依据，对原告的该主张不予支持，应将原告主张的一品国际16号楼2006室房屋的价款从原告主张的被告给付的安置房总差价款中扣除。对原告应安置给被告剩余一套住宅房屋，可待原告实际安置给被告时，由原、被告双方按拆迁实施方案等规定另行结算。根据原、被告的陈述，原告提供的拆迁实施方案、《淮安市楚州区房屋拆迁协议书》，被告已领取的安置房屋等证据证明被告应给付原告安置房的差价款为178396.02元，对此，应予以认定。被告未按约定将安置房的差价款178396.02元给付原告，对纠纷的发生应承担民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百零六条之规定，本案经法院审判委员会研究决定，判决：一、被告王少武、赵玉英于本判决生效后十日内给付原告淮安市淮安区土地储备中心房屋差价款人民币178396.02元；二、驳回原告淮安市淮安区土地储备中心其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14340元、诉讼保全费5000元，合计19340元，由原告土地储备中心负担13927元，被告王少武、赵玉英负担5413元。一审宣判后，王少武、赵玉英不服，向本院提起上诉称：一审法院对以下事实认定错误：1、上诉人对包括一品国际15号楼1304室房屋在内的安置住宅房调换和进行结算，双方并无争议，本案唯一争议焦点是《房屋拆迁协议书》所列的8套门面房是否应结算差价款问题，该8套门面房应互不找差价，该事实有两份《关于体育中心（二批）拆迁户王少武拆迁补偿安置的情况汇报》为证，而一审法院却认定情况汇报系复印件，系汇报材料，不能作为定案依据是错误的。因为该情况汇报材料的制作人楚州区拆迁工作综合协调小组参与了拆迁协调商谈、签订的全过程，对情况最清楚，汇报最客观，而证据虽是复印件，但并不影响证据内容本身的证明力。至于《拆迁实施办法》的效力，上诉人并不否认其在一定时间、一定地段具有一定的约束力，但在本案中，上诉人与被上诉人作为平等的民事主体，经协商自愿签订并达成了产权调换和安置给上诉人8套门面房，而互不找差价的《房屋拆迁协议书》是合法有效的。2、一审法院认定“原告已将8间门面房、一品国际15号楼1304室房屋交付被告”与事实不符。诉讼中，一审法院已裁定查封了其中53、54号门面房，剥夺了上诉人要求被上诉人赔偿逾期交付房屋，给上诉人造成损失的权利。3、上诉人在历次庭审中从未提到自己应享有优惠自购本区御庭园80平方米门面房的要求，但一审法院在重审后判决书中仍出现这方面失误，是不审慎的。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人土地储备中心答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，关于被上诉人安置给上诉人8套门面房，上诉人应否支付差价款问题。经查，上诉人自愿选择的补偿安置方式为产权调换，经协商后，与被上诉人签订房屋拆迁协议书，在该协议中并未反映被上诉人安置给上诉人8套门面房，有“互不找差价”字样，而根据该协议补充约定：“经有关领导同意安置乙方韩桥小区门面房捌套（楼上下，地址从翔宇小区北侧弯口处向北），沿经八路面西，弯口处两间门算为壹套门面。乙方自愿选择产权调换，安置价格按照实施办法执行”。以上内容已清楚表明产权调换后，安置价款按拆迁实施办法执行。上诉人以持有的两份《关于体育中心（二批）拆迁户王少武拆迁补偿安置的情况汇报》复印件为依据，主张涉案的8套门面房应互不找差价。对此，本院认为，该情况汇报中，虽有“只要（王少武）签协议，可以将面积奖计算在内，互不找差价”该内容，但该证据是复印件，被上诉人并不认可，即使该情况汇报具有真实性，但这也只是拆迁工作综合协调小组单方意向、是其向上级部门汇报的内部材料、是否可行，还需上一级部门审查并批准，最终，对安置给上诉人的8套门面房互不找差价，双方并未达成书面或口头协议，故上诉人仍应按房屋拆迁安置协议约定的内容执行。综上，上诉人以两份情况汇报为依据，主张涉案的8套门面房应互不找差价的理由，无事实依据，本院不予支持。关于被上诉人是否已将8套门面房和一品国际15号楼1304室房屋交付给上诉人。经查，诉讼中，被上诉人向一审法院申请对上诉人财产诉讼保全，经法院审查后认为，被上诉人申请符合法律规定，依法裁定予以准许。如上诉人认为，因被上诉人申请保全不当，给其财产造成损失，可另行提起诉讼，与本案不属同一法律关系。至于上诉人在诉讼中是否提到其应享有优惠自购本区御庭园80平方米门面房的要求，该事实与本案需解决的焦点问题和处理结果并无关联。综上，一审法院对此案判决正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3868元，由两上诉人王少武、赵玉英负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 赵骏飞审判员 钱明芳二〇一四年七月十八日书记员 丁 然