陕西省靖边县人民法院
民 事 判 决 书
（2011）靖民初字第1070号
原告王应彪，男，1964年3月26日出生，汉族，农民，初中文化，住靖边县杨桥畔。
被告赵永前，男，1968年9月1日出生，汉族，住靖边县张家畔镇。
被告王晓莉，女，1970年12月25日出生，汉族，住靖边县张家畔镇。
第三人赵永岗，男，1973年4月24日出生，汉族，现住靖边县张家畔镇。
委托代理人田雅，女，靖边县司法局“148”法律服务中心法律工作者。
原告王应彪诉被告赵永前、王晓莉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王应彪出庭参加诉讼，被告赵永前参加诉讼，被告王晓莉经公告送达无正当理由未出庭参加诉讼，第三人赵永岗出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王应彪诉称，2007年3月16日，原、告签订了房地产转让协议。约定，被告将自己土地证号靖国用2002字第406号土地和靖地产权证张畔字第050**号房产权房产转让给原告。房款付清后房产证、土地证等一切证件全部交于原告，变更费用由原告承担，变更证件登记时应由被告提供有效证件配合。现原告已经付清全部房款，被告不予配合原告变更手续，导致原告无法变更登记。故原告诉至法院。请求：1、请求人民法院依法判令被告履行�方签订的房地产转让合同内容，提供有效证件配合原告变更房地产登记。2、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了以下证据：
第一组证据，房地产转让协议一份，用于证明原告购买被告赵永前、王晓莉的房屋，价格为788000元，要求被告按照合同约定履行房地产过户登记义务。
第二组证据，2007年赵永前向原告所出具收条一支，用于证明被告赵永前收到了原告的卖房款78800元
第三组证据，编号为靖国用（2002）字第406号国有土地使用证一份，编号为靖边房权证张畔字第050**号房屋所有权证一份，用于证明被告赵永前将土地使用证与房屋所有权证交给了原告。
被告赵永前辩称，首先，原告起诉理由与事实不符，应当依法驳回其诉讼请求。被告于2002年以划拨形式取得该争议地使用权并修建，2007年3月16日与原告达成协议，将该宗划拨地转让，依据法律规定原、�告双方签订的合同无效，故原告所诉不能成立。其次，双方签订合同后原告并未按照合同约定履行其给付房款的义务。再次，原、被告所签合同的第四条将被告之弟赵永岗的部分土地作出了处分，该土地使用权系赵永岗所有，故原告所诉无法律依据。被告认为应当驳回原告的诉讼请求。
被告赵永前未向法庭提交证据。
被告王晓莉未出庭参加诉讼进行答辩，亦未向法庭提交证据。
第三人赵永岗述称，原、被告所签订的房地产转让协议的第四条部分无效，其中所约定原告具有优先购买权的三米路巷的土地使用权系赵永岗所有。请求：1、请求依法判令被申请人王应彪、赵永前、王晓莉所签订房屋转让合同第四条约定的“……后留三米路巷如转让则跟随当时市场价格优先购买”无效。2、本案引起的全部诉讼费用由原告承担。
第三人向法庭提交了以下证据：
第一组证据，赵永前与王应彪于2007年3月16日签订的房地产转让协议一份，用于证明原、被告所签协议第四条处分了第三人赵永岗的国有土地使用权。
第二组证据，2010靖证民字第45号公证书一份共三页、编号为靖国用（2010）第176号的国有土地证一份、编号为靖国用（2002）第405号的国有土地证一份，用于证明第三人赵永岗系该宗土地的实际使用权人及诉讼主体适格。
靖边县人民法院依职权于2011年9月28日在靖边县民政局婚姻登记处调取婚姻登记记录、离婚协议各一份。
经庭审质证
对原告提供的第一组证据，被告赵永前对真实性无异议，但被告认为合同第四条所约定的三米路巷土地是其父亲赵成毕所有，后其父将该路巷转给了赵永岗，故被告认为自己无权处分该路巷，该条款应属无效。第三人赵永岗质证对真实性无异议，对证明目的有异议，合同中第四条所约定的三米路巷�于第三人赵永岗所有。
对原告提供的第二组证据，被告赵永前与第三人赵永岗质证均对真实性和证明目的均无异议。
对原告提供的第三组证据，被告赵永前与第三人赵永岗质证均对真实性和证明目的均无异议。
对第三人提供的第一组证据，原告对真实性无异议，认为协议中第四条约定的三米路巷与原告无关。被告质证无异议。
对第三人提供的第二组证据，原、被告质证均无异议。
对本院调取的证据原、被告及第三人均无异议。
本院对原、第三人提供的证据作如下认定
对原告提供的第一组证据，因被告、第三人质证均认为协议中第四条约定的“……三米路巷如转让则跟随当时市场价格优先原告购买”无效，第三人又提供了合法有效的证据证明该约定二被告无处分权，侵犯了第三人的权利，故对该证据中除了第四条关于三米路巷原告有优先购买权的约定不予采信外，其他部分予以采信。
对原告提供的第二、三组证据，因被告与第三人质证对真实性无异议，故本院予以采信。
对第三人提供的第一、二组证据，原、被告质证均无异议，本院予以采信。
对本院从靖边县民政局所调取证据，经原、被告及第三人质证对其均无异议，本院予以认定。
本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及法庭认证查明以下事实：
2007年3月16日，原告王应彪与被告赵永前、王晓莉签订了房地产转让协议。约定，二被告将其共同所有的位于靖边县河东新庄道班西侧门面四层、后面三层商住楼一次性折价卖给原告，总价格为788000元。双方约定房款付清后房产证、土地证等所有证件由被告交于原告，房产变更费用由原告王应彪承担，被告赵永前应提供有效证件配合原告王应彪完成变更登记。其中，协议第四条约定，赵永前楼旁边赵成毕（被告�永前之父）名下，小房三间及空地属赵成毕所有，如有国家征用则补赔归赵成毕所有，如征用原空地还有剩余，则门面房界面（307国道）向后15.48米不留路巷，后面留三米路巷，如转让则跟随当时的市场价格优先由原告王应彪购买。如任何一方违约则付给对方违约金200000元。原告王应彪向被告赵永前付清788000元购房款后，被告赵永前至今未与原告完成房产变更登记。
另查明，原告王应彪与被告赵永前、王晓莉所签房地产转让协议中第四条中所涉及到的原告具有优先购买权的3米路巷使用权，原属被告赵永前之父赵成毕所有，该路巷使用权由赵成毕与其妻张生芳于2010年1月28日，经中华人民共和国陕西省靖边县公证处公证后赠予了本案第三人赵永岗，赵永岗办理了土地使用权证书。
再查明，被告赵永前、王晓莉二人原属夫妻关系，双方于2008年7月28日协议解除了婚姻关系。
本院认为，2007年3月16日，原、被告双方所签订的房地产转让协议系双方在平等、自愿的基础上签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然被告赵永前、王晓莉在协议中的第四条将应属于第三人的权利处分，签订协议后，赵成毕、第三人未同意或追认，该条款应属无效，但不影响原、被告签订的房地产转让协议的效力，所以该协议属有效协议。原告王应彪依照协议内容履行了自己的付款义务，被告赵永前、王晓莉虽然将房屋交与原告，但按照约定还应该积极配合原告完成该处房地产的变更登记，二被告拒不履行义务的行为已构成违约，故原告王应彪的诉讼请求应当予以支持。对被告辩称的房地产转让协议无效，因无事实、法律依据，依法不予采信。对第三人述称的要求确认协议中第四条关于三米路巷的内容原告有优先购买权无效，本院予以支持。根�《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条，判决如下：
一、被告赵永前、王晓莉在本判决生效后十日内配合原告王应彪办理房地产变更登记手续，费用由原告承担。
二、原告王应彪与被告赵永前、王晓莉于2007年3月16日所签订的房地产转让协议中第四条的约定无效。
案件受理费11680元，由被告赵永前、王晓莉各自承担5840元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。
审判长 鲍登利
审判员 刘治强
审判员 赵树仁
二〇一二年二月二十日
书记员 张 锐