上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13170号
上诉人（原审原告）：上海旭领湖置业有限公司，住所地上海市松江区车墩镇车亭公路699号4幢108室。
法定代表人：居轶凯，职务总经理。
委托诉讼代理人：郑玮，上海申拓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马刚，上海申拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:宋来彪，男，1987年6月20日生，汉族，户籍地山东省阳谷县大布乡。
被上诉人（原审被告）:冯学琴，女，1985年12月19日生，汉族，户籍地重庆市九龙坡区。
上诉人上海旭领湖置业有限公司（以下简称旭领湖公司）因与被上诉人宋来彪、冯学琴商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人旭领湖公司的委托诉讼代理人郑玮，被上诉人宋来彪、冯学琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
旭领湖公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定上诉人在签订样张预售合同时，对于被上诉人的限购情况系明知，没有事实依据。一审法院的第一项理由系被上诉人签约时，社保缴费已达12个月，被上诉人有理由相信其在一年后可满足购房条件，继续购买系争房屋。该认定理由与一审法院所认定的事实没有任何关联。一审法院的第二项理由系被上诉人的辩称意见符合常理，可信度较高。但上诉人在一审中对于未能继续签订网签版合同作出了合理解释，即上诉人公司内部规定，首付款支付未达到30%的客户先签订样张合同。因被上诉人至今未能付足30%的房款，故双方未签订网签版合同符合上诉人公司之规定。事实上，无论是网签版的预售合同还是样张版的，其合同内容完全一致。一审法院仅凭上述两节事实认定上诉人签约时对于被上诉人限购情况应属明知，理由不充分。事实上，双方签约时，上诉人已向被上诉人示明限购政策，而被上诉人以签署《限购限贷承诺书》的方式确认其不限购。因此，被上诉人在明知其限购的情况下仍与上诉人签订预售合同，上诉人对此不存在过错。现因被上诉人无法按照合同约定支付房款而双方解除合同，故被上诉人理应承担相应的违约责任。上诉人对于购房者的购房资格无义务进行审查，且购房者人数众多，在销售现场亦无法实际进行一一比对。
宋来彪、冯学琴共同辩称，签约时，其已明确告知上诉人其社保不够。但上诉人与其口头约定，待社保满后再签订网签版预售合同并进行交易。双方在样张合同中约定的最后一笔房款的支付时间实际是2016年11月。被上诉人已付足了30%的房款，但上诉人还是没有与其签订网签版合同。故不同意旭领湖公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
旭领湖公司向一审起诉请求：1、解除双方就坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX层XX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；2、宋来彪、冯学琴支付违约金228,993.6元。
一审法院认定事实：宋来彪、冯学琴系夫妻关系。截至2015年年末，宋来彪在本市参保个人城镇基本养老保险缴费累计14个月,冯学琴未能提供其在本市参保个人城镇基本养老保险缴费情况。
2015年10月11日，宋来彪、冯学琴与旭领湖公司签订样张《上海市商品房预售合同》一份，约定宋来彪、冯学琴向旭领湖公司购买系争房屋，房屋总价为1,526,624元。合同第七条约定，宋来彪、冯学琴若未按本合同约定的时间付款，应当向旭领湖公司支付违约金……逾期超过90天后，旭领湖公司有权选择下列第二种方案追究宋来彪、冯学琴责任：……二、旭领湖公司有权要求宋来彪、冯学琴继续履行或单方面解除本合同……如旭领湖公司单方面解除合同的，宋来彪、冯学琴应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，旭领湖公司有权在宋来彪、冯学琴已支付的房款中扣除其应支付的赔偿金额，剩余房款退还宋来彪、冯学琴。如宋来彪、冯学琴支付的房价款不足赔偿旭领湖公司全部损失的，旭领湖公司有权追索。合同附件一约定，宋来彪、冯学琴应当按下列方式向旭领湖公司支付房款：1）本合同签订之日，宋来彪、冯学琴支付购房款310,000元；2）于2015年10月20日前，宋来彪、冯学琴支付购房款156,624元；3）于2015年11月26日前，宋来彪、冯学琴支付购房款1,060,000元，宋来彪、冯学琴未按上述约定如期足额支付房款的，应按合同正文第七条的约定承担违约责任。合同另对其他相关事项作了相应约定。同日，宋来彪签署《限购限贷承诺书》及《现场看房确认单》，载明承诺符合上海市房地局的购房政策要求（不牵涉限购、限贷问题），如因承诺不属实造成后果全部由本人自行承担，以及对房屋的具体位置、楼层、后期规划方案等相关事项均已充分了解。
合同签订后，宋来彪、冯学琴按约向旭领湖公司支付了房款466,624元。后续房款至今尚未支付。双方协商未果，遂涉讼。
一审中，旭领湖公司表示同意扣除违约金后返还宋来彪、冯学琴剩余购房款。
一审法院认为：旭领湖公司与宋来彪、冯学琴之间签订的《上海市商品房预售合同》，虽然合同上注明了“样张”字样，但合同内容均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。该合同与备案的预售合同在形式上的差异不影响合同的效力。
现因宋来彪、冯学琴均非本市户籍人员，且在本市参加个人城镇基本养老保险累计并未达五年，属于本市住房限购对象，故双方之间的预售合同在事实上不能履行。旭领湖公司主张解除合同，一审法院予以支持。作为合同解除的后果，旭领湖公司应当将所收房款返还宋来彪、冯学琴。
本案的主要争议在于，旭领湖公司是否明知宋来彪、冯学琴属于限购对象？宋来彪、冯学琴是否需要承担相应的违约责任？
虽然旭领湖公司提供了宋来彪签署的《限购限贷承诺书》，但结合本案实际情况，可以认定旭领湖公司在签订样张预售合同时，对宋来彪、冯学琴的限购情况系明知。理由如下：自双方签订样张预售合同至旭领湖公司提起本案诉讼期间，本市住房限购政策发生了重大变化，即提高了非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日的前三年在本市累计缴纳两年以上，调整为自购房之日的前63个月累计满60个月。在双方签订样张预售合同时，宋来彪在本市累计缴纳社保已达12个月，宋来彪、冯学琴有理由相信在一年之后可满足购房条件，继续购买系争房屋。另，一般情况下，样张合同系在签订网签备案版本的预售合同之前打印出来给当事人确认合同内容所用，双方签订样张合同之后，在对合同条款没有争议的情况下，双方未继续签订网签备案版本的预售合同不符常理。旭领湖公司对此未能作出合理解释，反而是宋来彪、冯学琴的辩称意见与常理相符，可信度较高。旭领湖公司作为具有专业资质的房地产开发企业，对于购房者的资格审查不甚严密，签订样张预售合同过于草率，自身存在较大过错，且旭领湖公司并未提供证据证明其因合同解除遭受的具体损失。
综上，旭领湖公司明知宋来彪、冯学琴属于被限购对象，仍与其签订样张合同，对于宋来彪、冯学琴无法实际履行合同之法律后果，旭领湖公司自身存在过错，故其无权以宋来彪、冯学琴逾期支付房款为由主张解除合同，亦无权向宋来彪、冯学琴主张相应的解约违约金。宋来彪、冯学琴支付给案外人的款项，应另行主张。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项、第一百二十条之规定，于2016年10月9日作出判决：一、解除上海旭领湖置业有限公司与宋来彪、冯学琴于2015年10月11日签订的样张《上海市商品房预售合同》；二、上海旭领湖置业有限公司于判决生效之日起十日内返还宋来彪、冯学琴购房款466,624元；三、驳回上海旭领湖置业有限公司的其余诉讼请求；如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,735元，由上海旭领湖置业有限公司负担2,367.5元，由宋来彪、冯学琴负担2,367.5元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人非本市户籍人员，其与上诉人就系争房屋签订预售合同时，被上诉人宋来彪在本市累计缴纳社保已达12个月。而根据当时本市住房限购政策的规定，非本市户籍居民家庭自购房之日的前三年在本市累计缴纳个人所得税或者社会保险需满两年。因此，签约后的一年以后，被上诉人才具备购房资格，从而继续履行预售合同。结合预售合同的履行情况，双方约定的三期付款中，除最后一期购房款106万余元外，被上诉人已付清了前两期房款。虽然合同约定最后一笔房款的支付时间在2015年11月26日，但被上诉人称此系笔误，实际双方约定的支付时间系2016年11月26日，因为届时其缴纳社保满两年，符合购房资格。上诉人对此虽不予认可，但本院结合双方签约时间系2015年10月、当时宋来彪社保缴费累计已达12个月、2016年11月其社保累计缴费即可满两年、以及上诉人在被上诉人未按约支付最后一笔房款时，并未进行过催款，也未及时与其签订正式网签合同等事实，可以认定被上诉人的上述讲法可信度较高，上诉人在签约时对于被上诉人尚不符合购房资格的情况应属明知。后因本市住房限购政策发生了重大变化，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限调整为自购房之日的前63个月累计满60个月，故被上诉人客观上无法按照上述预售合同的约定继续履行，故双方因此解除预售合同，并不能完全归责于被上诉人。上诉人在明知被上诉人系限购人员还愿意以给予其一定期限履行合同的方式签订预售合同，故上诉人对于预售合同最终因限购而无法实际履行亦存在过错。据此，上诉人无权要求被上诉人承担相应的解约违约金。上诉人主张其签约时并不知道被上诉人系存在限购情形，与事实不符，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,735元，由上诉人上海旭领湖置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
代理审判员 蒋庆琨
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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