广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第957号
上诉人（原审被告）：中山市港口镇红涛阁足浴馆。住所地：广东省中山市港口镇兴港南路水禾园4、6幢6-8卡一、二层。
代表人：陈义斌。
委托代理人：王苹，广东维纳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市港穗物业管理有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
法定代表人：廖细泉，该公司董事长。
委托代理人：袁文明，广东邦杰律师事务所律师。
委托代理人：冯泳诗。
原审被告：陈卫星，男，汉族，住浙江温州市鹿城区，公民身份号码×××3215。
原审被告：吴洁莳，男，汉族，住浙江省温州市鹿城区，公民身份号码×××1616。
原审被告：沈雪明，男，汉族，住江苏省太仓市，公民身份号码×××5012。
上诉人中山市港口镇红涛阁足浴馆（以下简称红涛阁足浴馆）因与被上诉人中山市港穗物业管理有限公司（以下简称港穗公司），原审被告陈卫星、吴洁莳、沈雪明物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第1875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年7月1日，港穗公司与中山市穗港房地产有限公司签订前期物业服务合同，双方就港口镇水禾园商住小区一期物业实行前期物业管理的有关问题达成协议，主要内容为：由港穗公司采用包干制的方式对水禾园小区物业提供物业管理服务，服务期限自2008年7月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，商铺按建筑面积每平方米1.5元/月收取物业服务费。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月8日前。业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。合同签订后，港穗公司依约为涉案小区提供物业管理服务。
2012年2月10日，水禾园业主委员会与港穗公司签订物业服务合同，约定继续由港穗公司提供物业管理服务，服务期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止。商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取。业主物业出租时，物业服务费仍由业主交纳。港穗公司应在本合同生效后的2012年2月1日开始实施物业服务工作，并从2012年2月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。双方并对其他事宜进行了约定。合同签订后，港穗公司继续为涉案小区提供物业管理服务。
陈卫星、吴洁莳、沈雪明是位于中山市港口镇兴港南路水禾园4/6幢首层、二层6/7/8卡商铺[房产证号：02××96\\\02XX97\\\02XX98，土地证号：国（2014）易11XX**]的产权人，该商铺建筑面积为1717.94平方米，根据合同的约定，每月应缴纳物业服务费2577元。2005年11月22日，陈卫星、吴洁莳、沈雪明（甲方）与陈义斌（乙方）签订铺位租赁合同书，约定乙方承租涉案商铺用于经营足浴、棋牌、美容美发、餐饮、商业等娱乐服务，租赁期限从2006年2月5日起至2014年2月5日止，经营期间的物业服务费等所产生的费用由乙方负责，并按时缴纳。红涛阁足浴馆于2012年8月29日登记成立，企业类型为个人独资企业，陈义斌系投资人。后涉案商铺天花出现漏水情况，红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明要求港穗公司进行处理。港穗公司提供了楼上业主的电话。双方因漏水问题未解决产生争议，红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明自2011年2月起未缴纳物业服务费。经港穗公司催收，红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明在2011年11月至2012年6月期间缴纳了8个月的物业服务费，后港穗公司于2014年4月份委托律师向陈义斌发出律师函，但无人签收。截至2014年6月30日，红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明共欠物业服务费85041元。港穗公司遂诉至原审法院，请求判令：1.红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明向港穗公司支付2011年2月1日起至2014年6月30日止拖欠的物业服务费85041元，以及自2011年2月起至实际还款日期间因逾期交纳物业服务费所产生的违约金，暂计至2014年6月30日为96526.69元，并按时足额支付日后产生的物业服务费；2.本案的诉讼费由红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明承担。原审诉讼中，港穗公司将第一项诉讼请求变更为判令红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明向港穗公司支付2011年2月1日起至2014年6月30日止拖欠的物业服务费85041元及违约金（2011年2月起至2011年10月期间每日按应缴物业服务费1‰计算至实际还款之日，2012年7月起至2014年6月期间每日按应缴物业服务费3‰计算至实际还款之日），红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明承担连带责任。
原审法院认为：涉案前期物业服务合同及物业服务合同，是双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以认定。陈卫星、吴洁莳、沈雪明系水禾园小区的业主，应受上述物业服务合同的约束。港穗公司依约提供了物业管理服务，陈卫星、吴洁莳、沈雪明作为涉案商铺的所有权人，应依约支付相应的物业服务费。双方均确认截至2014年6月30日，共欠物业服务费85041元，原审法院予以确认，该款陈卫星、吴洁莳、沈雪明应当支付。双方因出现漏水问题产生争议，并多次沟通，且红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明在2011年11月至2012年6月期间交纳8个月的物业服务费，港穗公司主张其一直催收相关费用理据充分，故原审法院对红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明所主张的2012年7月前的款项超过诉讼时效的抗辩不予采纳。
关于违约金问题，双方所约定的滞纳金系逾期交纳物业服务费的违约金，涉案商铺出现漏水问题后，港穗公司应当积极沟通，协助红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明及时处理漏水问题，港穗公司未能举证证实除提供楼上业主的联系电话以外，还采取了其他措施，应由港穗公司承担举证不能的不利后果。且港穗公司明知陈义斌系涉案商铺的承租人，陈卫星、吴洁莳、沈雪明系涉案商铺的所有权人，双方约定物业服务费由承租方缴纳，但从港穗公司所提供的证据来看，港穗公司仅向陈义斌进行催收，导致陈卫星、吴洁莳、沈雪明对欠付物业服务费不知情，同时导致滞纳金的产生，故原审法院确定滞纳金即违约金从港穗公司起诉之日即2014年7月7日起计算。因合同中约定的滞纳金过高，原审法院予以调整，违约金以陈卫星、吴洁莳、沈雪明实际拖欠的物业服务费为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
关于红涛阁足浴馆是否承担责任的问题，红涛阁足浴馆系涉案商铺的实际使用人，享受了港穗公司提供的物业管理服务，依法应缴纳物业服务费。红涛足浴馆于2012年8月29日才登记成立，故港穗公司请求红涛足浴馆对成立前所产生的物业服务费承担责任没有依据，原审法院不予支持。2012年9月至2014年6月30日的物业服务费合计56694元，故红涛足浴馆应对物业服务费56694元及相应的违约金承担连带清偿责任。
综上，港穗公司的诉讼请求合法有据部分，原审法院予以支持，理据不足部分，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈卫星、吴洁莳、沈雪明于判决生效之日起七日内向港穗公司支付截至2014年6月30日的物业服务费85041元及违约金（从2014年7月7日起，以85041元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）；二、红涛阁足浴馆对上述判项中的物业服务费56694元及违约金（从2014年7月7日起，以56694元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）承担连带清偿责任；三、驳回港穗公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4241元（港穗公司已预交），由港穗公司负担2241元，陈卫星、吴洁莳、沈雪明、红涛阁足浴馆共同负担2000元（红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明于判决生效之日起七日内迳付港穗公司）。
宣判后，红涛阁足浴馆不服原审判决，向本院提起上诉称：1.本案系物业服务合同纠纷，与港穗公司存在物业服务合同关系的是陈卫星、吴洁莳、沈雪明，依据合同相对性原理，承担支付物业服务费的主体应当是陈卫星、吴洁莳、沈雪明，而非红涛阁足浴馆。虽然红涛阁足浴馆承租了涉案商铺，是物业服务的实际受益人，但因并非合同的主体，故原审判决认定红涛阁足浴馆承担物业服务费的连带清偿责任于法无据。2.虽然红涛阁足浴馆与陈卫星、吴洁莳、沈雪明签订的租赁合同中约定物业服务费由红涛阁足浴馆承担，但这仅是红涛阁足浴馆与陈卫星、吴洁莳、沈雪明之间的约定，对租赁合同以外的第三人不发生法律效力。3.陈卫星、吴洁莳、沈雪明未及时支付物业服务费是因其楼上业主对房屋的不当使用造成涉案商铺屋顶漏水，且港穗公司没有尽到物业服务合同中约定的沟通、协调义务所导致的，故红涛阁足浴馆认为港穗公司也应承担相应责任。综上，请求判令：1.红涛阁足浴馆无需对陈卫星、吴洁莳、沈雪明拖欠的物业服务费56694元承担连带清偿责任；2.红涛阁足浴馆无需承担诉讼费用。
港穗公司针对红涛阁足浴馆的上诉答辩称：1.根据《物业管理条例》第四十二条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主及物业使用人对物业费承担连带责任；2.涉案商铺上层房屋漏水与港穗公司无关，根据红涛阁足浴馆的陈述，港穗公司有与相关业主进行沟通并发送律师函，要求业主处理漏水问题，结合原审查明事实，可以证明我方已经履行相应的义务。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，港穗公司向本院提交如下证据：1.资质证书；2.广东邦杰律师事务所出具的律师函；3.邮戳两份。拟证明其具有物业管理服务资质以及履行了要求涉案商铺的上层业主处理漏水的义务。
经质证，红涛阁足浴馆对证据1的真实性不予确认。对证据2、3的真实性予以确认，对其关联性不予确认。
二审期间，红涛阁足浴馆未向本院提交新的证据。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：港穗公司物业管理资质等级为三级，有效期至2017年1月7日。二审庭审期间，红涛阁足浴馆与港穗公司均确认涉案商铺上层漏水区域为业主专有部分。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案前期物业服务合同及物业服务合同，均为合同当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，原审法院认定前述合同合法有效，本院予以维持。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。本案中，红涛阁足浴馆承租陈卫星、吴洁莳、沈雪明的物业，且在租赁合同中明确约定了由其承担物业管理费，红涛阁足浴馆亦接受港穗公司的物业服务，按照上述司法解释的规定，港穗公司请求陈卫星、吴洁莳、沈雪明与红涛阁足浴馆对拖欠的物业管理费承担连带责任，原审法院予以支持并无不当，本院对于红涛阁足浴馆上诉主张依据合同相对性原理，承担支付物业管理费的主体应当是业主，租赁合同虽约定由其承担物业管理费，但租赁合同仅出租人与承租人之间发生法律效力，对其他第三人不发生法律效力的意见，理据不充分，本院不予采纳。
红涛阁足浴馆与港穗公司均确认涉案商铺上层漏水区域为业主的专有部分，该区域并非港穗公司所能管理的范围，且港穗公司已通过提供上层业主的联系电话、发送律师函等方式协助红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明处理漏水问题，虽未妥善处理漏水问题，但因该区域属专有部分，并非港穗公司对共有部分的管理不当或提供物业服务质量未达到标准，故红涛阁足浴馆主张港穗公司未尽物业服务义务，缺乏事实依据，本院不予支持。至于涉案商铺上层漏水问题，红涛阁足浴馆、陈卫星、吴洁莳、沈雪明可另循法律途径解决。
综上，上诉人红涛阁足浴馆的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4241元（中山市港口镇红涛阁足浴馆已预交），由中山市港口镇红涛阁足浴馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 玲
代理审判员 吴碧英
代理审判员 吴合波
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 罗海欣
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