广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1811号
上诉人（原审被告）涂国钧，男，汉族，1972年9月6日出生。
委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）吴凯，男，汉族，1978年11月25日出生。
被上诉人（原审原告）张春燕，女，汉族，1983年2月23日出生。
委托代理人吴凯，广东恒福律师事务所律师。
原审被告广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。
法定代表人陈智敏，总经理。
委托代理人陈琪璋、黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
上诉人涂国钧因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人涂国钧，受托人广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月22日，万城公司代涂国钧（出卖人）与吴凯、张春燕（买受人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层70号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为390000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月28日前支付全部房价款的51%（包含定金）200000元，余下房价款190000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同；若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人己付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。该合同上买受人吴凯、张春燕的通讯地址均为广州市珠江新城珠江西路8号高德置地广场D座11楼。吴凯、张春燕共向万城公司支付了房款（含定金）200000元、税费12753元，向广东华科律师事务所支付了律师费1300元。涂国钧确认收到吴凯、张春燕支付的房款共200000元、税费12753元。
2013年3月1日，吴凯、张春燕向原审法院提起本案诉讼，要求判决：1、涂国钧、万城公司连带退还其已支付的定金50000元、首期房价款150000元、税费12753元、律师费1300元，合计214053元；2、涂国钧、万城公司连带赔偿其违约金39000元（按房价款390000元的10%计）；3、涂国钧、万城公司连带赔偿上述1、2项数额的利息损失（从2012年8月20日起计至清付之日止，按中国人民银行公布的6个月至1年期流动资金贷款利率计算）；4、涂国钧、万城公司承担本案诉讼费等其它法院费用。
吴凯、张春燕为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：
1、吴凯、张春燕于2012年6月20日致涂国钧、万城公司的《关于解除﹤商铺买卖合同﹥的通知》，内容为：从2011年1月22日合同生效至今，已超过300个工作日，贵方仍未办理上述商铺的交易过户手续，违反了合同第十五条的规定；现本人依照合同规定决定解除上述商铺买卖合同并正式通知贵方；请贵方于收到本通知之日起60日内，将本人已付房价款共200000元以及按房价款的10%计算的违约金49000元，合计249000元，汇至本人指定的银行账户；等。
2、收件人分别为姚欣和刘生，单位名称均为万城公司的两份《国内特快专递邮件详情单》和查询回条。
经质证，涂国钧、万城公司对上述证据的质证意见为：第1项证据涂国钧没有收到，万城公司收到了，但因为万城公司是买卖合同的代理人，代理义务是履行销售商铺，没有义务承受合同的权利义务；承受合同权利义务及承担相关违约后果的责任人应当是涂国钧，而涂国钧未收到该解除通知，因此该解除合同通知不能对涂国钧产生任何的法律效力；详情单上显示收件人是刘生，而且是邮寄至万城公司，所以解除商铺买卖合同的通知与本案不具有关联性。对第2项证据的真实性没有异议，关联性不予确认。
涂国钧、万城公司为证明其抗辩主张还提交了如下证据：
1、海珠区南珠路2号201铺、海珠区南珠路2号202-1铺的《房地产他项权证》及中国建设银行股份有限公司广州经济技术开发区支行于2011年7月12日向广州市国土资源和房屋管理局出具的《同意涂销证明》，内容为：鉴于广州清山贸易有限公司已归还全部贷款，我行同意涂销并仅限于以下抵押物：海珠区南珠路2号106铺、海珠区南珠路2号107铺、海珠区南珠路14号103-1铺、海珠区南珠路14号105-1铺、海珠区南珠路14号102-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、海珠区南珠路2号201铺、海珠区南珠路2号202-1铺、海珠区南珠路2号301铺、海珠区南珠路2号302铺、海珠区南珠路2号303-1铺。用以证明其己依约于2011年7月办妥涉案房屋涂销抵押手续，不存在逾期涂销违约。
2、海珠区南珠路2号270房屋的《房地产权证》，记载权属人涂国钧，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割，登记时间为2011年9月6日；等。
3、《存量房转移登记办理指引》和《关于身份证明、委托书的说明》。用以证明吴凯、张春燕须向其提交过户所需文件，办理委托过户公证，积极履行配合义务，其才能负责为吴凯、张春燕办理商铺过户手续。
4、涂国钧、万城公司给吴凯、张春燕的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》（落款日期为2011年9月5日）、国内特快专递邮件详情单（内件品名为办理按揭手续通知，收件人为吴凯，地址为广州市环市东路500号广发花园幸运阁22F）以及加盖了“广东省邮政速递物流有限公司”印章的列表，其中载明签收情况为他人收孑萍。该通知主要内容为：现敦请阁下于2011年9月17日至2011年9月20日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行；等。
5、广州市盈联投资顾问有限公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》及该公司于2012年11月8日出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方万城公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料。
6、涂国钧、万城公司的代理人以广东恒生律师事务所名义于2013年6月28日向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，内容为：在参与案件诉讼审理过程中，吴凯、张春燕、涂国钧、万城公司双方针对2011年9月16日至10月中旬期间万城小商品交易中心现场办公区域是否具备为按通知到达现场办理买卖手续的买方办理交易过户委托手续和按揭手续条件等事实表述不一，据本所律师调查了解：2011年9月16日至10月中旬期间，贵所有派遣律师及工作人员至现场值班，为接到卖方通知前来的小业主（商铺购买人）协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），履行了贵所工作职责；另外，我所同时调查了解到：在现场为小业主（商铺购买人）办理相关买卖手续的还有广州市万城商业经营管理有限公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司；为配合法院查清案件事实，特向贵所征询上述本所调查了解得到的情况是否属实；等。广东华科律师事务所在该函上加注：经我所查核，情况基本属实。
7、吴凯、张春燕于2011年9月18日向涂国钧、万城公司发出的《退款要求》，内容为：本人于2011年1月21日与你们签订《商铺买卖合同》，合同约定卖方将广州市海珠区南珠路2号万城小商品交易中心2层70号铺位（该铺位为现房）卖给本人，同时约定该商铺于2011年10月1日前交付使用并办理使用权交接手续，但时至2011年9月18日，该商铺仍未间隔成形，没有装修，根本不存在，无法交付使用，无法办理使用权交接手续，严重损害了本人利益，你们未按合同规定履行义务，严重违约，本人现要求你们退还本人之前缴纳的定金与房款首期款共200000元，解除《商铺买卖合同》，并支付合同价款20%的违约金。用以证明吴凯、张春燕在收到其办理相关手续的通知后，到现场闹事，要求退款，不配合其办理相关手续。
经质证，吴凯、张春燕对上述证据的质证意见为：对第1项证据的真实性予以确认，但申请表上所登记的房产登记是南珠路2号201，而合同上的相关地址是南珠路2号201铺，涂国钧、万城公司所提交的3份证据与合同所写的购买地址不是同一地址，对该证据的关联性不确认；第2项证据由于没有原件，不予确认；第3项证据两份文件上都没有相关单位的公章和签字，对真实性不予确认。同时根据这两份文件，特别是广州市存量房转移登记办理指南，并不是法律，不能适用于本案，而且该指南相应的内容只是说明了办理过户登记需要提交的资料，没有任何资料说办理过户登记要其进行配合的事项，也没有说明办理产权过户需要先办理按揭，故对关联性不予确认；对第4项证据的详情单及列表的真实性予以认可，但对内容及关联性不予确认，对3份附件不予确认，其没有收到，也没有提供原件，详情单上记载的地址是广州市环市东路500号广发花园幸运阁22F，与本案的商铺买卖合同上记载的吴凯、张春燕地址完全不同，买卖合同上记载吴凯、张春燕地址是广州市珠江新城珠江西路8号高德置地广场D座11楼，而且该详情单上也没有收件人的签名，其根本就没有收到涂国钧、万城公司所邮寄的文件，而列表上所显示的签收情况根本没有其姓名，该列表的签收情况是他人收孑萍，其根本不认识该人，所以对真实性不予确认；对第5项证据的真实性确认，对内容及关联性不予确认，该证据证明不了该公司接受了涂国钧、万城公司的委托在现场驻点办理按揭手续，证明所说的期间其没有到现场，也不知道这家公司是否在现场；对第6项证据的真实性及关联性不予确认，该证据不能证明该事务所有到现场办理业务，而且是与本案相关的业务；第7项证据确实是其签署的，但是涂国钧、万城公司所称其是去凤阳街信访处亲自递交文件，情况并不是这样，其当时根本没有去现场，也没有收到涂国钧、万城公司邮寄的相关办理按揭的通知，只是在认购该商铺时与其他业主有交流，在2011年9月份其他业主打电话给其说现场一片狼藉，合同约定是10月份交铺的，现在交不了铺，问其要不要一起要求涂国钧、万城公司退款，所以其才将退款申请交给其他业主一起办理，其没有去现场，根本没有组织其他业主去信访，完全是涂国钧、万城公司的猜测。
在本案审理期间，万城公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。原审法院于2013年3月26日以（2013）穗海法民三初字第689-1号民事裁定书，裁定驳回万城公司对本案管辖权提出的异议。万城公司不服上诉。广州市中级人民法院于2013年5月27日以（2013）穗中法立民终字第994号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。吴凯、张春燕、涂国钧、万城公司均确认上述合同生效时间是2011年1月22日。对合同生效后210个工作日的具体日期，吴凯、张春燕称是2011年11月21日，涂国钧、万城公司称是2011年12月2日。涂国钧提出中止诉讼申请，要求中止本案的审理，待其以“情势变更”导致合同条款需要变更为由另案起诉的（2013）穗海法民三初字第2375号案件审理终结后再恢复本案的审理。
本案庭审中，原审法院向吴凯、张春燕、涂国钧、万城公司出示原审法院（2012）穗海法民三初字第2145号民事判决书。该判决书查明与本案相关的事实有：
1、原审法院在审理（2012）穗海法民三初字第1325号等案件中，曾于2012年8月24日向广州市海珠区凤阳街道办事处（以下简称凤阳街办事处）调查，并制作了《现场调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。据凤阳街办事处信访室相关人员反映：2011年9月17日，万城公司通知部分小商铺业主前往办理尾款清结手续，但部分小商铺业主发现合同约定的2011年10月1日开业的场地没有任何施工现象，遂引发群体性纠纷，120多名业主要求退款；9月20日，有关职能部门领导到该公司进行沟通，至9月22日凌晨，我区协调万城公司多名股东和负责人到场与业主协商，直至9月22日凌晨3点多，共有41名业主签订了退款协议；9月22日上午9时，又有60多名小业主聚集到万城小商品交易中心大门前要求退款，但万城公司负责人告知他们签订退款协议的时间已截止，不再受理退款诉求，业主们情绪激动，纠纷一直持续到10月份；万城公司也没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续，都只是小业主聚集在门口。
2、原审法院于2012年12月3日再次向凤阳街办事处调查有关情况，并制作了《调查笔录》（加盖了广州市海珠区凤阳街道办事处信访专用章）。凤阳街办事处信访室相关人员表示：2012年8月24日，贵院来我街了解有关2011年9月至10月期间在我街辖区内万城小商品交易中心所发生的纠纷事件，并做了一份《现场调查笔录》；对于笔录中贵院问“万城公司有没有派出工作人员到场为小业主办理相关手续或进行协调？”的问题，你们的记录与我当时实际意思表达不一致，我当时意思是：在2011年9月中旬，很多小业主在万城小商品中心现场聚集，要求退钱期间，我街道派工作人员到现场维持秩序，我除看到很多小业主聚集外，还看到有万城公司的工作人员（他们具体在万城公司担任什么职务、他们的姓名本人不知道）在现场，但至于他们有否与小业主谈话、如何与小业主谈话、具体与哪位小业主谈、谈什么内容就不清楚了。
对上述第1项事实，吴凯、张春燕表示对法院调查的事实没有异议；涂国钧、万城公司表示对调查笔录真实性没有异议，但对笔录内容有异议，凤阳街办事处工作人员只是在2011年9月21日至9月22日有负责处理过小业主要求退款的事宜，但是其它时间凤阳街办事处的工作人员是没有参与进来的，所以笔录中所谓的纠纷一直持续到10月份及现场没有工作人员的阐述是不真实的。对上述第2项事实，吴凯、张春燕表示对调查笔录真实性没有异议，但对笔录中陈述的万城工作人员的身份有疑问；涂国钧、万城公司表示对调查笔录真实性没有异议，但认为这份笔录仍然调查得不够全面，应该针对2011年9月16日至2011年10月10日期间向相关部门核实及现场相关办事公司详细询问该期间是否持续有业主在现场闹事及现场混乱，因为业主只在2011年9月21日至9月22日两天聚集，其它时间没有业主聚集及闹事，而且其从2011年9月16日起就有派驻工作人员在现场，不可能没有工作人员在现场办事的情况，所以应全面核实维护其权益。
原审法院认为：万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与吴凯、张春燕签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同对双方均有约束力，当事人均应按合同约定切实履行。
上述合同约定：出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达。涂国钧、万城公司虽提交了万城公司向吴凯、张春燕发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》、国内特快专递邮件详情单以及加盖了“广东省邮政速递物流有限公司”印章的列表加以证明，但国内特快专递邮件详情单记载的收件人地址与上述合同上的买受人的通讯地址不符，且签收情况为他人收孑萍，吴凯、张春燕否认收到该函件，故涂国钧、万城公司提交的证据不足以证明相关函件有效送达给吴凯、张春燕。再者，《关于办理房产证相关手续的通知》的内容为办理委托过户公证手续，上述合同没有关于吴凯、张春燕必须委托涂国钧办理委托过户公证手续的约定，故即使该通知有效送达给吴凯、张春燕，涂国钧要求吴凯、张春燕办理该手续也没有合同依据，吴凯、张春燕有权拒绝办理。根据原审法院调查的结果显示，2011年9月至10月期间在万城小商品交易中心现场发生群体性纠纷事件，业主到达现场后无法办理相关手续。涂国钧、万城公司未能举证证明在万城小商品交易中心现场发生群体性纠纷事件之后，其已另行通知吴凯、张春燕办理相关手续，故涂国钧、万城公司关于上址商铺逾期过户的责任在吴凯、张春燕的抗辩依据不足，不予采纳。涂国钧关于中止本案审理的申请依据不足，也不予采纳。
涂国钧逾期办理上址商铺的交易过户手续已构成违约，故吴凯、张春燕要求涂国钧返还已付购房款、税费及按房价款10%的标准计付违约金符合合同约定，应予以支持。鉴于上述合同没有关于支付房款及违约金的利息的约定及律师费非由涂国钧收取，故对吴凯、张春燕关于该款项的请求不予支持。万城公司并非《商铺买卖合同》的出买人，吴凯、张春燕要求其承担连带责任无据，也不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年10月31日作出判决：一、涂国钧在判决生效之日起10日内，返还房款200000元、税费12753元给吴凯、张春燕。二、涂国钧在判决生效之日起10日内，支付违约金39000元给吴凯、张春燕。三、驳回吴凯、张春燕的其它诉讼请求。案件受理费5218元，由吴凯、张春燕负担2663元，涂国钧负担2555元。
判后，上诉人涂国钧不服原判，向本院上诉称：一、原审对吴凯、张春燕主张的有权拒绝办理委托过户手续和委托书的公证手续的理由予以支持，违背双方买卖合同、认购书和认购须知的约定内容，没有查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料（含办理过户的身份资料、签署过户文件和签署委托过户公证文件等），更没有查明吴凯、张春燕对委托过户这一交易过户方式在诉讼前一直无异议、愿意配合而仅是主张到场后无法办理的情况。（一）、2011年9月5号的通知内容实际上包括交纳过户办证资料。《关于办理房产证相关手续的通知》这一页内容中，有“请阁下于2011年9月17日至9月20日带齐办理房产证过户所需资料……如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行”的内容。（二）、委托过户及买方配合提交过户文件的合同依据是《万城小商品交易中心认购须知》第3条、《万城小商品交易中心认购书》第2条第9款、《商铺买卖合同》第15条的约定。（三）、根据《房屋登记办法》第15条、市、海珠区房管局出台的《广州市存量房转移登记办法指引》和区房管局《登记办证指南（十四）》，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书并经公证，这也是政府对委托过户的公证要求。（四）、吴凯、张春燕拒绝或不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其“负责”办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。二、一审法院认为涂国钧在2011年9月份发给吴凯、张春燕的通知中不涉及按揭内容，该认定不但无对应的证据支持，更与涂国钧在一审已提交的证据、吴凯、张春燕已提交部分办理按揭资料的情况相矛盾，而涂国钧现在提交的大量的证据也可充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务，一审法院此一判决理由因欠缺证据、与事实不符而不能成立。1、首先，涂国钧于2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭手续通知”，表明明确发出了按揭通知；2、其次，邮件中的内页《关于办理房产相关手续的通知》注明“详见附件”，而涂国钧已举证附件即是《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》），并在内容中提及“逾期办理按揭手续违约金责任”，加上邮件封面品名以概括方式注明“办理按揭手续通知”，三者与附件表述内容一致，层次递进，互相关联；3、涂国钧寄给同楼盘的其他业主11份的邮件退件（已办理拆件公证），快件包裹均含有附件《办理按揭客户所需提供的资料》、《按揭及交易费用明细》、《收入证明》，反映同时期出卖方均是以同样方式及内容通知业主；4、业主徐莉在（2013）穗海法民三初字第1415号案件中明确举证，证明其收到涂国钧发出的《关于办理房产证相关手续的通知》及《按揭及交易费用明细》等附件通知。三、原审未查明现场具备办理交易过户及按揭手续的条件。涂国钧有大量的证据证明在2011年9月17日至9月30日通知吴凯、张春燕办理委托过户手续期间，现场具备办理过户条件，只要吴凯、张春燕积极履行配合义务，不存在合同约定210个工作日无法过户的情形。1、本次新证据，即当时在现场负责交易过户委托手续的办理机构广东华科律师事务所对本所代理律师向其发出的《情况征询函》中所调查情况认为属实所出具的证明、按揭代理机构广州市盈联投资顾问有限公司出具的《证明》，也与海珠区凤阳街道办事处信访办于2012年12月3日重新出具给一审法院的补正的调查笔录称现场有万城的工作人员在接待业主的情况相吻合；2、同楼盘系列案（已定于2013年7月5日开庭）业主徐裴玲、梁敏瑜向法院递交的《按揭收件交接清单》、《按揭费收据》；3、业主李凤莲、梁结敏、郑淑君的委托交易过户《公证书》、《房产登记查册表》；4、本次提交的小业主提交的退款申请；5、信访办的笔录。四、涂国钧尽了自身的履约义务，造成逾期办证的后果应由吴凯、张春燕承担。涂国钧是受该事件影响最大的受害者，在出现部分业主要求退款而引起的“信访事件”后，涂国钧积极配合街道信访办、派出所，响应政府维稳需要，派出保安人员配合民警维持现场秩序，增派工作人员到现场听取业主意见，耐心讲解事实情况，并召开了业主说明会化解双方矛盾，期间于2011年10月9日通过网络公开阐述“万城小商品交易中心”的现阶段工作进展及日后信息披露，督促业主尽快办理过户及按揭手续。目前万城小商品交易中心已全部出租，经营良好，充分体现了涂国钧积极履行合同义务的态度。五、随着万城小商品交易中心商铺买卖纠纷系列案件不断增多，从不同方面证实涂国钧履行了通知及现场具备办公条件的合同义务事实。也反映大量小业主以借助诉讼手段达到单方合法违约以逃避商业风险的真实目的。现在，万城小商品交易中心自2012年3月28日正式开业以来，不断有商家承租商铺进驻经营，交易中心已进入正常运行轨道。请求法院判决：1、撤销广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第689号民事判决，依法驳回吴凯、张春燕原审全部诉讼请求；2、本案一审、二审的全部诉讼费由吴凯、张春燕承担。
被上诉人吴凯、张春燕答辩称：涂国钧无权要求吴凯、张春燕去办委托过户的手续，双方的合同中无约定关于双方达成委托过户公证的约定，买卖合同第15条规定，涂国钧要在合同生效后210个工作日内向房管局办交易过户的手续，并无约定要办委托过户，双方之间签订的认购书也没有明确约定要进行委托过户的约定，认购书中约定出售方、认购方签订买卖合同后应以买卖合同为准，认购书就不作准了。吴凯、张春燕从无同意办理委托过户以此方式进行过户。涂国钧在2011年9月5日向吴凯、张春燕寄送了有关办理过户的通知，但该通知的内容明确规定是要求吴凯、张春燕前往现场办理委托过户，但这个并不是合同约定的吴凯、张春燕的义务，所以吴凯、张春燕有权拒绝涂国钧的请求。而且从涂国钧一审提交的该通知看，通知除了办委托公证，无要求吴凯、张春燕办过户或者是按揭抵押的要求。事实上吴凯、张春燕未收到过涂国钧所称的2011年9月5日向吴凯、张春燕寄送了有关办理委托过户的通知，涂国钧提交的材料显示这份通知邮寄的地址不是买卖合同中约定的吴凯、张春燕的地址，且显示的收件人吴凯、张春燕是不认识的。根据本案证据材料显示的当时现场的情况也不具备办理交易过户、按揭抵押的条件，一审中根据法院从海珠区凤阳街道办信访办调查的情况，2011年9-10月期间现场是一片混乱也发生群体的纠纷，即使吴凯、张春燕收到通知，当时也无法办理相关的交易过户的条件。涂国钧称在2012年2月5日再次通过EMS通知吴凯、张春燕办理委托过户公证及抵押手续与事实不符，吴凯、张春燕无收到此方面的通知。涂国钧无按合同约定办理涂销抵押、房屋过户，吴凯、张春燕有权要求解除合同且要求涂国钧返还吴凯、张春燕已交的款项，支付违约金。根据合同约定涂国钧需要在合同签订后180个工作日内办理涂销抵押，并出示证明。合同是2011年1月22日签订的，涂国钧要在2011年10月8日前办理涂销抵押，并出示证明。2011年11月3日涂国钧才办理涂销抵押，超过合同的期限，根据合同第11条规定，吴凯、张春燕有权单方要求解除合同，要求退款并支付违约金。根据合同第15条规定，涂国钧要在合同生效后210个工作日办理过户，应在2011年11月21日前办理，事实上涂国钧一直未办理交易过户。所以根据合同的规定，吴凯、张春燕有权解除合同，涂国钧承担退款及支付违约金责任，吴凯、张春燕在2011年6月20日发出解除合同的通知，合同已经解除。一审判决是正确的，请求二审驳回涂国钧的上诉。
原审被告万城公司答辩称：同意涂国钧的意见。
上诉人涂国钧和被上诉人吴凯、张春燕、原审被告万城公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为：万城公司受涂国钧委托，以涂国钧的名义与吴凯、张春燕签订的《商铺买卖合同》是双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。
关于涉案商铺的过户手续问题。双方签订的《商铺买卖合同》并未约定必须由吴凯、张春燕公证委托涂国钧办理涉案商铺过户手续，吴凯、张春燕有权不选择该种方式交易。涂国钧认为《办理房产证相关手续的通知》中包括了交纳过户办证资料的内容，由于该通知是要求吴凯、张春燕办理委托过户公证手续，并无载明吴凯、张春燕可以选择其他方式办理过户，故涂国钧主张因吴凯、张春燕拒不提交过户办证资料，其无权要求涂国钧办理过户手续的意见本院不予采信。至于涂国钧提出《认购书》和《认购须知》已经约定由购房人公证委托其办理涉案商铺的交易过户手续，但是综观《认购书》和《认购须知》内容，只是载明购房人要负担过户公证费，并未明确约定需要办理委托过户的公证，且确定各方最终权利义务的《商铺买卖合同》对此未作任何约定，故涂国钧该上诉理由不能成立。涂国钧发出的《办理房产证相关手续的通知》中的要求并非合同约定，故吴凯、张春燕是否依通知于2011年9月至10月期间到涉案商铺的销售现场，与案件处理无涉。
关于涂国钧有无通知吴凯、张春燕办理按揭贷款的问题。涂国钧于一审时提交了国内特快专递邮件详情单，拟证实涂国钧通知了吴凯、张春燕办理按揭贷款，但该邮件邮寄的地址并非合同所约定吴凯、张春燕的通讯地址，且吴凯、张春燕亦否认收到该邮件。故涂国钧以购房人不配合办理相关按揭手续为由，主张其有权迟延办理涉案商铺的交易过户手续的上诉理由缺乏理据，本院不予支持。
关于吴凯、张春燕递交的《退款要求》是否可以免除涂国钧办理涉案商铺产权过户登记责任问题。经原审法院向凤阳街信访办调查可知，2011年9月17日因涉案商铺的场地问题引发群体性纠纷，经凤阳街信访办协调，确有部分商铺购买人与万城公司达成退款协议。吴凯、张春燕在此情况下也向凤阳街信访办提出了退款要求。本院认为，在双方未经协商一致的情况下，任何一方无权变更合同内容，吴凯、张春燕提出的退款要求，是通过信访方式提出，只是解决双方纠纷的建议意见。对此涂国钧没有表示同意退款解除合同，在此情况下，双方仍应按合同约定的条款予以履行，涂国钧仍负有办理涉案商铺产权过户的合同义务。涂国钧未在约定期限内办理，原审法院认定其构成违约并支持吴凯、张春燕的诉请并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5076元，由涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
审 判 员 李 静
代理审判员 刘 勋
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 张 坤