阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初287号
原告:曾玉莲，女，1978年7月6日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区,现住阳江市江城区。
被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区漠江花园*号楼***号商铺。
法定代表人：陈明威，该公司经理。
委托代理人：冯兆春，该公司员工。
原告曾玉莲诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾玉莲，被告锦绣名城公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾玉莲向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房的违约金人民币25209.99元（从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2016年12月31日，按日利率万分之一计算）及2017年1月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告李孔飞；2、请求判决本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2014年5月1日，被告与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元604房给原告，成交总价为411928元；2014年5月1日支付定金20000元；2014年5月8日前支付首期款及购房费用：人民币155753元”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款123928元、维修基金6809元、办证费24716元、代办证费300元，合共155753元给被告。2014年5月12日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元604号商品房的建筑面积共90.18平方米，其中套内建筑面积73.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.86平方米；该商品房单价为每平方米人民币5618.22元，总金额人民币411928元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年5月23日，原告向广东阳东农村商业银行股份有限公司办理了“个人购房按揭贷款合同”贷款，并将款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款411928元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款411928元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，原告多次向被告主张权利，要求被告按合约交房给原告使用，但被告至今未按合约交房给原告使用，严重违约，严重损害了原告的合法权益。按照相关法律规定和上述合同约定，被告应对其该违约行为承担违约责任，原告要求被告继续履行合同，并被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求如诉称。
被告锦绣名城公司辩称：一、原告在未征得被告同意已将该房产进行装修并部分改变了原有设计，已入住使用了该房产。二、原告已实际使用了所预购之商品房，行使了该房产的用益物权。原告在起诉状中称“2014年5月23日与广东阳东农村商业银行办理了‘个人购房按揭借款合同’贷款，”证明其已将所购之商品房支付给贷款方广东阳东农商银行作贷款抵押物，行使了该房产的所有权进行处分的权能，同时，该房产已由原告到政府的房管部门依法进行了抵押登记，而且，原、被告双方也就该房产为原告办理房屋所有权证办理了登记手续。以上事实充分说明了原告所购之商品房，不存在被告纯粹不交付房屋的事实。三、现原告所购买的该房屋的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续，以及出现所谓未向原告交付房屋的问题，过错不是被告所造成的。原因是：1、是由于工程承包方没有依合同施工和完工造成的，而据被告与工程承包方的合同总造价为12963万元，按施工合同的约定，现累计应支付工程承包方工程进度款4760万元，而被告为了工程承包方能加快工程进度，已向工程承包方累计支付了工程款9900万元，已超付了5140万元工程款给工程施工方，但工程承包方未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且是受害人。2、外部各种非被告所能控制的因素造成的。这一事实有被告提供的证据《锦绣名城房地产公司伴湖豪庭商住小区项目后续建设监管联席会议纪要》（下称会议纪要）里说明清楚了，的确非因被告的过错所致！由于有关金融部门没有依时向被告放款和向业主办理购房按揭贷款支付义务，所以，导致了这场混乱。3、依照《商品房买卖合同》第8条第二段第3项的规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、其他非出卖人过错原因造成的延期。”四、原告在未征得被告同意已将该涉案商品房进行装修并使用该涉案商品房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，原告实际已接收涉案商品房。因此，被告不同意原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，请法院判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告锦绣名城公司以出让方式取得位于阳江市江城区××路××号[编号为阳府国用（2013）第10641号]的土地使用权，并办理了土地使用权证书。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为伴湖豪庭。被告已取得伴湖豪庭小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2014011号。2014年5月1日，原告曾玉莲（乙方，认购方）与被告锦绣名城公司（甲方，出售方）签订一份《伴湖豪庭认购协议》，主要约定：乙方愿意购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭3幢1单元604房，该房建筑面积为90.18平方米，套内面积为73.32平方米，成交总价为411928元。签订协议后，原告于2014年5月8日向被告支付了首期款123928元、房屋维修基金6809元、代办证费300元、办证费用24716元。
2014年5月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014050701），约定原告向被告购买伴湖豪庭小区3幢1单元604房，该商品房约定的建筑面积共90.18平方米，其中，套内建筑面积73.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.86平方米；按套内面积建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5618.22元，总金额411928元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2015年4月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本案约定商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”，第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”，第十一条约定：“商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。2014年5月23日，原告与广东阳东农村商业银行股份有限公司签订了《个人购房按揭贷款合同》，向该行按揭贷款288000元，并委托该行于2014年5月30日将款项转账支付给了被告。2016年4月12日被告开具了411928元的购房发票给原告。
原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。诉讼中，双方当事人确认上述商品房及配套工程未全部完工，处于暂停施工状态，施工单位尚未交付楼盘给被告，尚未进行工程竣工验收。因楼盘停工众多业主无法收楼入住，政府组成协调工作组处理相关纠纷。原告于2017年1月16日开始对购买的商品房进行装修。
以上事实，有原告提供的原告身份证、伴湖豪庭认购协议、收据三份、广东省商品房买卖合同、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票。被告对原告提供的原告身份证、伴湖豪庭认购协议、收据三份、广东省商品房买卖合同及阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票均无异议，本院对上述证据予以采纳。被告提供《锦绣名城房地产公司伴湖豪庭商住小区项目后续建设监管联席会议纪要》、《工程合同》、名城伴湖豪庭工程合同约定已审批工程进度款总表、支付施工单位工程进度款汇总表、复工后工程款汇总表等材料，拟证明讼争商品房未能按时交楼是因为工程承包施工方没有依约施工和完工造成的，被告没有过错，不应对原告承担违约责任；原告质证称该会议纪要没有原告和任何业主的签名确认，也没有任何政府部门的印章，对原告没有法律约束力；该工程合同和名城伴湖豪庭工程合同约定已审批工程进度款总表、支付施工单位工程进度款汇总表、复工后工程款汇总表，仅能证明被告与第三方的工程纠纷，不能免除被告在本案的违约责任。被告提交的上述证据，不能证明被告没有违约，原告的质证意见有理，本院对被告主张的拟证明内容不予采信。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014050701），将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款给被告，被告应当依约在2015年4月29日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由于本案涉讼商品房所在工程至今仍未经验收合格，建设行政主管部门仍未核发竣工验收合格证书给被告，涉讼商品房现并不具备法律规定的交付条件。“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”是法律对交付商品房的强制性规定，故原告虽然对涉讼商品房进行装修使用，但仍不能免除被告应将涉讼商品房报建设主管部门验收，并取得验收合格的义务，即涉讼商品房未经建筑工程竣工验收合格，被告就未完成《商品房买卖合同》中约定的向原告交付房屋的义务。被告辩称“原告所购买的该房屋的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续，出现所谓未向原告交付房屋的问题，不是被告过错所造成的，是由于承包方没有按时施工和有关金融部门没有依时向被告放款和为业主办理购房按揭贷款所致，且原告已经实际使用装修该房屋，被告应予免责等等”，理据不足，本院不予采纳。
综上，被告存在逾期交房的违约行为，从2015年4月30日计至现在，逾期交房时间已超过90天。根据双方合同约定，被告逾期交房超过90天，原告要求继续履行的，合同继续履行，被告每日应按原告已付房价款411928元的万分之一的标准支付违约金给原告，故原告请求被告支付逾期交房违约金（从双方约定的最后交付房屋期限届满之日起的第二天（即2015年4月30日）开始计算，按已付购房款411928元、日利率万分之一的标准计至涉讼商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止），合法合理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百五十三条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，判决如下：
限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（按本金411928元、日利率万分之一计算，从2015年4月30日起计至阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元604号房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止）给原告曾玉莲。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费215元（原告已预缴），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 刘 炎
二〇一七年三月十七日
书记员 赖泳彤