黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）绥民一民初字第23号
原告张岩峰。
委托代理人吕雁泽，黑龙江银龙律师事务所律师。
委托代理人张会栋，黑龙江银龙律师事务所律师。
被告王晓志。
被告李占国。
委托代理人唐德明，黑龙江千叶律师事务所律师。
第三人黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司。
法定代表人张玉玲，职务总经理。
第三人张奇玲。
委托代理人张齐华。
委托代理人王瑞雪。
第三人梅宏丽。
委托代理人车延丰，黑龙江鼎升律师事务所律师。
原告张岩峰与被告王晓志、李占国、第三人黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司、张奇玲、梅宏丽房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年12月14日做出（2012）绥民一民初第11号民事判决。判后，张岩峰不服，上诉到黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院做出（2013）黑民终字第41号民事裁定书，裁定此案发回本院重新审理。重审后，本院依法组成合议庭，并依法追加了黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司为第三人参加诉讼。于2014年2月8日公开开庭审理了本案。原告张岩峰及其委托代理人吕雁泽、张会栋，被告王晓志、被告李占国的委托代理人唐德明，第三人张奇玲及其委托代理人张齐华、王瑞雪，第三人梅宏丽及其委托代理人车延丰到庭参加诉讼。第三人黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司本院已公告送达了开庭传票，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张岩峰诉称：被告王晓志为开发华星名苑楼盘挂靠被告黑
龙ＸＸ星房地产开发有限公司以华星公司名义于2009年11月26日与原告签订《回迁安置协议》，约定拆除原告位于绥化市中直北二路口、建筑面积66平方米、非住宅、南北朝向一层门市房。给原告在该位置回迁新建的华星名苑商业用商服东起2、3、4门共三户。宽度合计为12.6米、建筑面积194.04平方米的期房供原告回迁房屋，与原有房屋面积相差部分按每平方米150，000.00元进行补差。协议对过渡期间、逾期安置违约责任、回迁安置标准及违约责任、回迁保证单位及其作用等做了约定。工程竣工后，原告依约要求二被告履行房屋交付义务，得知二被告未经原告同意，将回迁安置房产中的2、3号分别卖给第三人张奇玲和梅宏丽。经原告查询，该“华星名苑”房产开发有关权利义务已经全部由黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司转让给被告李占国，并在青冈县公证处办理了公证手续，特将李占国列为被告。原告方认为，原、被告签定的协议合法有效，双方均应当按安置合同约定履行相关义务，依法向原告交付该回迁房屋，并协助原告办理产权更名、过户登记等手续。第三人张奇玲、梅宏丽在得知其预购的房产为拆迁安置房屋后，仍然继续其交易行为，属于恶意取得，应当迁出该安置房屋。原告作为被拆人迁入，根据相关法律规定，对安置房屋享有优先取得的权利。按照协议约定逾期回迁一个月加付停产、停业损失每户1万元，应支付原告3万元。由于被告一房两卖，恶意侵权，导致原告房屋租金收益未能及时获得，参照当地同类房产的租金价格及第三人对外出租的价格，应支付实际损失每间房屋每月为1万元。请求：一、确认回迁安置协议有效，责令二被告（王晓志、李占国）依法履行合同义务，向原告交付位于绥化市中直北二路路口华星名苑楼盘项下一楼建筑面积194.04平方米的东起2、3、4号商服房并协助原告办理产权更名、过户等手续。二、责令第三人张奇玲、梅宏丽分别从华星名苑楼盘项下一楼东起2、3号安置房屋中迁出。三、判令二被告按照协议约定支付停产、停业损失补偿费3万元。四、判令二被告承担自2011年2月30日至2012年9月30日止因未按期交付房屋给原告造成的实际损失57万元（每月每间1万元，以后的实际损失继续计算至房屋实际交付时止）。
被告王晓志辩称：华星公司在与原告协议拆迁安置过程中，原告提出了多种不合理的要求。2009年8月1日，由于拆迁公司的失误，用铲车铲了原告的房屋，原人等人便多次到市政府和司法机关等地上访，公安机关迫于压力，将我刑事拘留，市政府又多次做我工作，表示可以取保候审，必须与原告等被拆迁户达成协议，解决拆迁遗留问题，不然就收监。我方为了早日开工，尽量减少自己的损失，被迫与原告签订了回迁协议，但该回迁协议中仅回迁的超出面积就与市场价相差150余万元。该协议是政府对我施加了压力，所以签订合同不是我真实意思表示。回迁协议显失公平，应予撤销。
被告李占国辩称：该动迁合同是黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司与原告签订的，本人在合同中只是委托代理人，我方不应承担任何责任。我方虽与华星公司签订《项目开发转让合同》，但根据《城市房地产开发管理条例》规定，现该开发项目的土地使用权并没有变更，至今仍是华星房地产开发有限公司。因该安置补偿协议是在受胁迫情况下签订，不是华星公司的真实意思表示，华星公司是被迫与原告签订了回迁协议，其内容不是华星公司的真实意思表示，显失公平，应予以撤销。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司未出庭、未答辩。
第三人张奇玲辩称：我自2009年5月17日起先后向黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司交购房定金、购房款，于2011年5月14日与华星公司签订买卖合同。2011年11月7日，使用并事实上取得房屋所有权。我不知道原告何时与华星公司签回迁安置协议，属善意取得房屋，并且我购得房屋不是华星名苑楼盘项下东起2-4门，而是一层南侧东数第5户，与本案争议的房屋无关。答辩人现实际占有的商服与我购买的商服均为东数第5户，不是原告的东起2-4门的任何一间。申请解除对我所购商服的财产保全手续。同时，将保留因原告保全我的房屋所造成损失的赔偿权利。
第三人梅宏丽辩称：我于2010年10月22日与被告黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，并交了房款。2011年11月7日使用并事实上取得房屋所有权。不知道原告何时与华星公司签订回迁安置协议，属善意取得房屋，并且答辩人购得房屋不是华星名苑楼盘项下东起2-4门，而是一层南侧西数第4户，与本案争议的房屋无关，原告不应将答辩人列为第三人参加诉讼。答辩人购买的商品房并取得占有、使用的相关权利，权利取得来源合法，程序合法，属于善意取得，原告虚构答辩人是恶意取得的事实是不成立的。同时，将保留因原告保全答辩人房屋所造成损失的赔偿权利。
根据原告的起诉状、被告的答辩状及第三人的陈述内容确认本案的焦点问题如下：一、争议的房屋处于什么位置？二、原告诉求的房屋和第三人梅洪丽、张奇玲使用的房屋是否为同一房屋？三、原告与华星公司签订的房屋回迁协议是否有效，两位第三人与华星公司签订的购买房屋合同是否是善意取得？
原告张岩峰为证明其主张，向法庭举示如下证据：
1、黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司的委托人李占国、王晓志与原告签订的回迁安置协议书。该协议主要证明：一、拆除原告非住宅房屋面积66平方米。二、安置人提供华星名苑的新建营业用商服一楼，南北朝向房屋商服东起2-4门共三门，房屋跨度为14.5米，高度为5米，宽度为三户合计12.60米，建筑面积194.04平方米的期房与被安置人回迁。三、回迁过渡期限自2009年11月25日至2011年1月30日。四、逾期安置违约责任，逾期1个月内，安置人向被安置人加付停产停业损失补偿费，停产、停业损失补偿标准为每户每月1万元整。逾期12个月，被安置人有权逾期重新选择货币补偿。货币补偿标准执行安置人的现行售楼价格。五、回迁安置房标准的违约责任，安置人交付的安置房标准应符合协议约定，达不到约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿每户5万元。安置房屋面积确认及面积差处置方式：本规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处置。
2、回迁图（附在回迁协议书后）。该图写有“2、3、4“数字，在数字上方分别标有“×和○”，下方写有“为回迁位置”，并且有“李占国、王晓志”的名字。为证明图上标明的2、3、4号房屋为被告给原告回迁的房屋。
3、青冈县公证处（2009）青证内民字第360号公证书。该公证书主要证明，2009年6月22日，华星公司与李占国签订《项目转让合同》，约定甲方华星公司将华星名苑在绥化市北二路口的开发项目转让乙方李占国。合同签订后甲方向乙方提供建设开发所需的营业执照、资质等全部资料。甲方与甲方受托人王晓志前期费用乙方同意从借款中扣除。转让合同生效后，乙方在绥化市的上述开发项目由乙方自主投资，自负盈亏。所有的开发手续归乙方所有，甲方没有支配和使用权，在绥化开发上述项目过程中的所有事宜，由乙方全权处理，甲方不得干预。
被告李占国、王晓志针对原告张岩峰举上述证据发表质证意见如下：
对证据1提出异议，认为此回迁协议显失公平（回迁面积过大，违约责任及停产停业损失补偿过高），称是受原告方胁迫签订的。对证据2提出异议，认为该图是在售楼处的参考图，回协议后面没有附回迁图。图上的“2、3、4底下的回迁位置”及图上的圈、叉不是其本人画的。对证据3没有异议。
被告李占国、王晓志为证明其主张向法庭举示了如下证据：
1、黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司的委托人李占国、王晓志与原告签订的回迁安置协议书。该证据内容与原告提交的回迁协议内容一致，只是要证明在回迁协议后面没有附回迁图。
第三人梅宏丽为证明其主张向法庭举示了如下证据。
1、商品房买卖合同及售房收据。2、物业费收据。3商服出租合同。以上证据证明其所购楼房系善意取得。
第三人张奇玲为证明其主张向法庭举示了如下证据。
1、售房收据。2、物业费收据。3、商品房售房协议书及商品房买卖合同。以上证据证明其所购楼房系善意取得。
经质证原告张岩峰对二位第三人所提交的证据的真实性没有异议，对有效性有异议，认为争议的房屋已经安置给原告了，被告与第三人的房屋买卖存在欺诈，第三人是恶意取得。
被告李占国、王晓志对第三人举示的证据没有异议。
针对双方当事人举示的证据和第三人的陈述及当庭质证意见，本院对以下证据与事实予以确认：
一、对黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司的委托人李占国、王晓志与原告签订的回迁安置协议书，虽然在庭审中李占国、王晓志称是受胁迫签订的是无效的，但是没有举示出相应的证据，所以本院对双方签订的回迁协议书认定合法、有效。双方应依法履行。
二、争议房屋已经绥化市房产管理处进行测绘，测绘面积为65.62平方米，测绘号为西数113、114、115号，经庭前询问被告王晓志，其称西数113（4号）为原告张岩峰占有，现门锁着、114（3号）为第三人梅宏丽占有、115（2号）为第三人张奇玲占有。庭审中原告及二位第三人对此均无异议，本院对争议房屋现有位置及现状予以确认。
三、因二位第三人所购买的房屋与原、被告签订的回迁协议中的房屋并不重合，并且第三人是按照市场销售价格购买的房屋已足额交付了购房款，现入户并实际占有房屋，事先并非知道华星公司与张岩峰签订过回迁协议，故不能认定第三人为恶意取得房屋。所以其二人所购买的房屋合法有效，属于善意取得。
经审理查明，2008年4月24日，黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司在绥化市中直北二路口开发建设“华星名苑”小区，需动迁原告张岩峰等人在此处的房屋。2009年6月22日，华星公司与李占国签订《项目转让合同》，约定甲方华星公司将华星名苑在绥化市北二路口的开发项目转让乙方李占国。合同签订后甲方向乙方提供建设开发所需的营业执照、资质等全部资料。甲方与甲方受托人王晓志前期费用乙方同意从借款中扣除。转让合同生效后，乙方在绥化市的上述开发项目由乙方自主投资，自负盈亏。乙方的债权债务与甲方不发生任何关系。甲方的债权债务与己方在绥化的开发项目没有任何关系，乙方不承担甲方任何经济连带责任。鉴于乙方借给甲方200万元，甲方同意乙方继续使用华星公司营业执照及公司公章，直至上述开发项目验收完毕。但在财务管理上，甲方不介入，由乙方自行管理，财务章可使用华星名苑项目开发建设指挥部财务专用章。需要甲方协助乙方办理的开发手续，甲方应无条件协助乙方办理。但所有的开发手续归乙方所有，甲方没有支配和使用权，在绥化开发上述项目过程中的所有事宜，由乙方全权处理，甲方不得干预。该转让协议于2009年10月9日经青冈县公证处作了公证，有（2009）青证内民字第360号公证书在卷证实。2009年8月25日，原告张岩峰房屋经绥化市北林区价格认证中心绥北价鉴字第069号鉴定其66平方米房屋每平方米为12，867.37元。2009年9月1日，被告王晓志因故意毁坏财务罪，被取保候审。2009年11月26日，原告张岩峰与华星公司签订回迁安置协议，主要内容为：一、被拆除房屋所在位置为一层，南北朝向，产权证记载建筑面积66平方米，房屋用途非住宅。二、安置人提供位于绥化市中直北二东路路口华星名苑的新建营业用商服一楼，南北朝向，框架结构，房屋号为商服东起2-4门共三门，房屋跨度为14.5米，高度为5米，宽度为三户合计12.60米（每户4.2米），建筑面积194.04平方米的期房与被安置人回迁。三、回迁过渡期限自2009年11月25日至2011年1月30日。四、逾期安置违约责任，逾期1个月内，安置人向被安置人加付停产停业损失补偿费，停产、停业损失补偿标准为每户每月1万元整。逾期12个月，被安置人有权逾期重新选择货币补偿。货币补偿标准执行安置人的现行售楼价格。五、回迁安置房标准的违约责任，安置人交付的安置房标准应符合协议约定，达不到约定标准的，被安置人有权要求安置人按约定标准进行整改，并赔偿每户5万元。安置房屋面积确认及面积差处置方式：本规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处置。被安置人的回迁房屋与原有房屋的面积相差部分按每平方米15，000.00元整进行补差，所补差额款项将在房屋交付被安置人使用时支付。被安置人不负担回迁房屋的各种办理产权所产生的相关费用。并预留每户5万元将在房屋产权证支付时给予安置人（安置房屋面积误差比绝对值在3%以内，据实结算差价，超出3%……），如安置人中途将项目进行转包或项目转让，则该合同继续履行，具有法律效力。安置人应通知被安置人进行合同接转，接转方必须承担与安置人同样的责任。若安置人出现违约，将回迁房屋另售他人，则安置人须按现行售楼价格给予被安置人货币补偿（现行售楼定价为每平方米25，800.00元），被安置人并随时保留追究其法律责任的权利。回迁保证单位具有监督安置人合同执行情况的权利，如安置人未能履行本合同，回迁保证单位将在安置人存入政府的动迁保证金中按其现行售楼价每平方米25，800.00元给予被安置人货币补偿。华星公司盖章，授权委托人李占国、王晓志签名（王与李系合作关系），被安置人张岩峰签名，回迁保证单位绥化市人民政府动迁安置管理办公室盖章。本案审理过程中原告举证回迁协议后面有一附图：上面有被告王晓志和李占国签名，在该图的东数1-3门西侧有5个面积为65.68平方米的商服，在这5个商服中间的3个商服门面上分别划×和○，这3个商服门面下部分由东向西写有2、3、4的数字标记，在2、3、4的下面写有“为回迁位置”。被告王晓志、李占国对此证据提出异议，认为双方回迁协议上没有注明有附图，否认有此附图，并且图上“王晓志、李占国”签名也不是本人所签。重审中，王晓志、李占国否认在附图中标有数字及符号。2010年11月初，华星公司曾向北林区人民法院提起诉讼，请求依法撤销与原告签订的回迁协议，并提交相关证据．因涉及房产纠纷，没有受理（有北林区人民法院出具证明在卷证实）。2010年10月22日，第三人梅宏丽与华星公司绥化项目部签订商品房售房协议书，约定梅宏丽购买房屋为该处一层西数第四门，建筑面积70平方米，每平方米25，000.00元，甲方在2011年8月31日前交付乙方房屋。梅宏丽先后交给项目部购房款1，640，000.00元（2011年4月8日交付购房款1，200，000.OO元、2011年11月7日交付100，000.00元、2011年12月24日交付140，000.00元、2011年12月23日交付200，000.00元），梅宏丽于2011年12月23日交付了物业及办理房产证等相关费用，于2012年1月10日出租给他人，租期5年。第三人张奇玲（王瑞雪）于2011年5月14日与华星公司项目部签订商品房售房协议书，约定张奇玲购买该处一层南侧东数第5门建筑面积65.62平方米，每平方米24，500.00元，价款为1，607，650.00元。2011年8月31日前交付。（张奇玲称2009年5月17日交付定金120，000.00元，2010年7月30日交付880，000.00元，提供上述两张收据复印件，称原件换正式收据时已交给被告），2011年5月14日交付1，200，000.00元、2011年11月7日交付300，000.00元、2011年12月25日交付107，000.00元，注明东数第5户。于2012年12月25日交付了物业、办理房产证等相关费用。2011年11月7日，张奇玲、梅宏丽按照合同约定入户，张奇玲东数5门，梅宏丽西数第4门。2011年11月20日，原告认为第三人梅宏丽、张奇玲入户的房屋为其回迁房屋的东数2、3门，与第三人发生争执。
本院认为，黑龙ＸＸ星房地产开发有限公司取得在绥化市中直北二路口开发建设“华星名苑”小区项目后，将该项目转让给被告李占国，被告李占国在与王晓志合作开发期间，与原告张岩峰签订回迁安置协议，该协议合法有效，应予履行。被告方认为该合同显失公平，该协议是迫于压力签订的，要求解除合同的抗辩理由，因没有提供充分的证据本院不予支持。原告提供的回迁协议附图，虽然回迁位置，东起2、3、4是从5个相同的65.28平方米房屋由东向西排列的，但被告李占国、王晓志否认与原告签订回迁协议有附图，并且回迁协议中约定回迁位置为东起2、3、4门，那么，附图中的数字标记位置并不是东数2、3、4门，如果从中间数起则没有依据，而且和协议中“东数”相矛盾。因此该图不能做为有效证据，本院不予认定。从房产测绘提供的图看，现第三人张奇玲占有（房屋测绘号为西数115），为东数第5门，第三人梅宏丽占有（房产测绘号为西数114）为东数第6门。二位第三人所购买的房屋与原、被告签订的回迁协议中的房屋并不重合，并且第三人是按照市场销售价格购买的房屋已足额交付了购房款，现入户并实际占有房屋，事先并非知道华星公司与张岩峰签订过回迁协议，故不能认定第三人为恶意占有房屋。对原告认为二位第三人恶意占有房屋并要求将房屋倒出的诉讼请求，本院不予支持。西数113号为空置房屋，应判决王晓志、李占国回迁给原告张岩峰，其它两户114、115已被梅洪丽、张奇玲实际占有，继续履行回迁协议已无法实现。原告对两处房屋要求履行回迁协议，进行回迁安置可另行主张权利。重审时，当庭释明原告变更诉讼请求，原告拒不同意。原告请求被告李占国、王晓志赔偿损失问题，可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法理若干问题的解释》第一条、第五条、第十一条之规定，判决如下：
一、被告李占国、王晓志于本判决生效后10日内将座落在绥化市中直北二路路口华星名苑楼盘项下一楼西起房产测绘113号建筑面积65.62平方米商服房屋交付给原告张岩峰，并协助其办理产权过户等手续。
二、驳回原告张岩峰的其他诉讼请求。
案件受理费34，880.00元由原告张岩峰承担24，852.00元，由王晓志、李占国负担10，028.00元，保全费5，000.00元，由王晓志、李占国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，经由本院上诉于黑龙江省高级人民法院。
审 判 长 常云楷
代理审判员 汤敬伟
代理审判员 张银凤
二〇一四年八月十三日
书 记 员 李美红