天津市北辰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辰民初字第5362号
原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行，住所地天津市北辰区京津公路区政府南。
负责人张敬涛，支行行长。
委托代理人李上上，该行客户经理。
委托代理人冷春利，该行客户经理。
被告周俊方，无业。
原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行与被告周俊方金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由代理审判员赵志刚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行的委托代理人李上上，被告周俊方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行诉称，被告周俊方因购买房产与原告于2009年12月7日签订编号为12105200900012374号的个人购房担保借款合同，合同约定被告周俊方向原告借款60万元人民币，用于购买坐落于津南区八里台镇枫情阳光城70-1-202房产。合同约定借款期限自2009年12月18日至2034年12月17日，借款利率4.158%，还款方式为等额本息还款法，被告周俊方以坐落于津南区八里台镇枫情阳光城70-1-202房产为该笔贷款提供抵押担保，并办理了相应抵押登记手续。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告周俊方使用贷款后，于2015年5月19日最后一次还款偿还了2015年5月月供，此后至今都未履行还款义务，已严重违约。综上，原告呈讼，请求：1、判令被告周俊方立即偿还原告借款本金520583.65元，利息9403.03元，合计529986.68元人民币（截止2015年10月19日）；2、判令被告周俊方给付原告利息、罚息及复利（自2015年10月20日至判决生效后被告实际给付之日止，按原、被告所签合同的借款利率、罚息及中国人民银行规定的复利计算）；3、判令被告周俊方对应偿还原告全部借款本息的义务在贷款抵押物范围内承担抵押担保责任；4、案件受理费由被告承担。
为支持其主张，原告提供证据如下：
证据一、个人购房担保借款合同、个人借款凭证，用以证明借款事实及原告与被告周俊方之间权利义务的约定。
证据二、天津市房屋登记证明，用以证明被告周俊方以其购买的房屋提供抵押担保的事实。
证据三、被告周俊方户口页复印件，用以证明被告身份情况。
证据四、银行明细账、逾期清单，用以证明被告周俊方借款本息余额、逾期还款情况、利息计算。
被告周俊方辩称，对原告所述欠款事实没有异议，被告周俊方愿意还款，但是被告使用该笔贷款所购房屋至今尚未交付，现被告仍租房居住，无力偿还该笔贷款。
被告周俊方未向本院提交证据。
经审理查明，2009年12月7日，原告与被告周俊方签订《个人购房担保抵押借款合同》（编号为12105200900012374），约定被告从原告处贷款60万元，期限为300个月，用以购买天津市津南区八里台镇枫情阳光城70-1-202房产；合同适用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮30%，借款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后次年1月1日起调整；2009年12月18日发放贷款时确定执行利率为年4.158%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，自借款发放后，每期末月的贷款对应日为还款日，即每月18日还款。合同约定借款人未按照合同约定偿还贷款本金的，贷款人有权对逾期借款自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇人民银行同期贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期间产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利息计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利息计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利息计算复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。合同同时约定，被告周俊方以其购买的天津市津南区八里台镇枫情阳光城70号楼-1-202号房产为该笔贷款提供抵押担保，抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、代位物、附合物、混合物、分离物、加工物和法律法规规定的其他财产权利或从权利；抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。
合同签订后，双方办理了抵押预告登记，原告于2009年12月16日取得天津市房屋登记证明，登记的记载的权利价值为60万元，抵押期间为2009年12月7日至2034年12月6日。2009年12月18日原告依据合同将贷款60万元转账至借款合同约定的户名为天津星耀投资有限公司，开户行为中国农业银行股份有限公司天津北辰支行营业部，账号为02×××27的账户中。
另查，至今被告周俊方已经归还2015年5月17日之前的应还本金及利息，自2015年5月18日至今的本金及利息均未归还。截止至2015年10月19日，被告周俊方累计拖欠原告本金总计520583.65元，利息（含应还正常利息、罚息及复利）9403.03元。
上述事实有个人购房担保借款合同、个人借款凭证、天津市房屋登记证明、银行明细账、逾期清单等证据予以证实。
本院认为，原告与被告签订《个人购房担保抵押借款合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。原告依约履行了发放贷款的义务，被告应按约定及时偿还原告借款本金及利息，其未按期偿还借款应承担相应的违约责任，依合同约定支付原告罚息和复利。双方在借款合同中约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，现原告依据合同约定要求被告立即偿还原告借款本金余额及利息，本院予以支持。双方在借款合同中约定被告以其所购买的房屋对合同项下债务提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，该抵押合法有效。现被告未能如期履行债务，原告作为抵押权人有权要求被告以该抵押房屋承担抵押担保责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十六条、第一百九十八条之规定，判决如下：
一、被告周俊方于本判决生效后五日内日偿还原告中国农业银行股份有限公司天津北辰支行借款本金520583.65元及截止至2015年10月19日的利息9403.03元，并按合同约定的利率支付原告自2015年10月20日至本判决确定的给付日的借款利息、罚息及复利；
二、被告周俊方以抵押物天津市津南区八里台镇枫情阳光城70号楼-1-202房产就上述第一项确定的应还款项在60万元范围内承担抵押担保责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4550元，由被告周俊方担负。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 赵志刚
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 李明春
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。