上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初1248号
原告：常杰，男，汉族，住江苏省靖江市。
委托诉讼代理人：刘晔峰，上海浩锦律师事务所律师。
被告：王琳，女，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：黄冬艳，上海问学律师事务所律师。
第三人：陈月萍，女，汉族，户籍地福建省福州市仓山区通江路XXX号美域花园一区*座***单元。
第三人：谢郑坚，男，汉族，户籍地福建省周宁县狮城镇仙溪村***号。
第三人：陈月珠，女，汉族，户籍地福建省周宁县狮城镇仙溪村***号。
原告常杰与被告王琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，先由审判员徐熙春适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭审理。后本院依法追加第三人陈月萍、谢郑坚、陈月珠参加本案诉讼，因第三人均下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序，由审判员徐熙春、人民陪审员朱琴红、王玉祥组成合议庭，并于2017年9月15日公开开庭审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人刘晔峰、被告王琳到庭参加诉讼。第二次庭审，原告的委托诉讼代理人刘晔峰、被告的委托诉讼代理人黄冬艳到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按7,630元/月的标准向原告支付2016年7月27日起至2016年11月30日期间的租金计31,792元；2、判令被告按8,316.7元/月的标准向原告支付2016年12月1日起至2017年11月30日期间的租金计99,800.4元。事实与理由：第三人原为上海市嘉定区芳林路XXX弄XXX号房屋(下称“涉诉房屋”)的产权人。2012年11月30日，被告与第三人就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2012年11月30日至2017年11月30日；月租金为7,000元，前三年保持不变，第四年起每年月租金为上年月租金的109%。后因第三人对外债务问题，涉诉房屋被司法拍卖，原告通过拍卖取得了该房屋产权。原告先后通过发送短信、邮件、律师函等多种方式，告知被告涉诉房屋产权已变更，要求被告向原告支付租金，但被告均置之不理。基于以上情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。
被告辩称，被告与第三人间的房屋租赁关系合法有效，前四年的房屋租金被告已向第三人支付完毕。因第三人未支付物业费，导致被告租赁期内自行聘请人员负责清理，故第三人承诺被告免除支付2017年的租金。综上，被告无需向原告支付任何租金。此外，涉诉房屋由被告进行了装修，即使判令被告支付租金，也应当扣除需由原告承担的装修款。另有押金10,000元，至今未处理。
第三人陈月萍未作述称。
第三人谢郑坚未作述称。
第三人陈月珠未作述称。
原告为证明其诉讼请求，依法提交了《房屋租赁合同》、执行裁定书、发票、拍卖成交确认书、房地产权证、短信截屏、邮件、告知函等为证，被告围绕其辩称意见提供了房地产权证、《房屋租赁合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，当事人不持异议，本院予以确认并在卷佐证。被告另提供了收据、承诺书，原告对此真实性不予认可，且认为第三人出具的收据、承诺书只在被告和第三人间发生效力，对原告没有约束力。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：
涉诉房屋原登记在第三人名下。2012年11月30日，被告(乙方、承租方)与第三人谢郑坚(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方，租赁期限自2012年12月1日至2017年11月30日；月租金为7,000元，三个月一付，第一期租金乙方应于2012年12月1日付清，以后每期租金为该期首月的15日前支付，租金以现金方式或转账至第三人陈月珠的农行账户；乙方需支付甲方租赁保证金10,000元，应于交房当日或之前交付，甲方收到保证金时应予书面签收。该合同的补充条款另约定，2012年12月1日至2013年2月28日为装修期，装修期内乙方不支付租金；前三年租金不变，自第四年起，每年月租金为上一年月租金的109%。合同签订后，涉诉房屋由被告实际使用。2014年3月10日，第三人陈月珠向被告出具收到2013年3月1日至2014年2月28日期间租金84,000元的收据。2015年3月23日，第三人陈月珠向被告出具收到2014年3月1日至2015年2月28日期间租金84,000元的收据。2015年12月28日，第三人陈月珠向被告出具收到2015年3月1日至2016年2月29日期间租金84,000元的收据。2015年10月27日，第三人陈月珠向被告出具承诺书，载明：因第三人未支付涉诉房屋的物业管理费，导致涉诉房屋由被告自己维护和清扫。第三人因此承诺，免收涉诉房屋自2017年1月1日起至2017年11月30日期间的房租，用以补偿被告维护和清扫所支出的费用。
案外人上海浦东发展银行嘉定支行(下称“浦发银行嘉定支行”)诉三位第三人金融借款合同纠纷一案，本院作出(2013)嘉民二(商)初字第742号民事判决书，判决第三人偿付浦发银行嘉定支行借款本金及利息六百余万元。因第三人未能履行该判决，故浦发银行嘉定支行申请执行。执行过程中，本院委托对涉诉房屋进行公开拍卖，原告以最高价竞得，本院于2016年7月27日作出(2014)嘉执字第4651号执行裁定书，裁定涉诉房屋归买受人原告所有。后涉诉房屋于2016年9月22日登记至原告名下。2016年9月18日，原告短信联系被告就涉诉房屋的租赁事宜进行面谈。2016年10月8日，原告以邮件方式向被告发送房租支付告知函，载明：原告已通过拍卖方式取得涉诉房屋的产权，现同意按原产权人与被告订立的租赁合同继续履行，要求被告将剩余租期内的租金按原租金标准以现金或转账方式支付，并提供有原告的银行账户信息。被告收函后，未能向原告支付租金，故涉讼。
本院认为，被告与第三人谢郑坚签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同履行期间，因第三人的对外债务问题，涉诉房屋经司法拍卖产权人变更为原告。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。现原告愿意按被告与第三人签订的《房屋租赁合同》继续履行，故被告应按合同约定向原告支付租金。因本院2016年7月27日作出的(2014)嘉执字第4651号执行裁定书裁定涉诉房屋归买受人原告所有，故被告应自该日起向原告支付租金，原告要求被告支付2016年7月27日起至2016年11月30日期间的租金计31,792元的请求成立，本院予以支持。《房屋租赁合同》中约定租金每三个月支付、先付后用，故2016年12月1日起至2017年11月30日期间的租金支付期限均已届至，现原告要求被告支付符合合同约定，且要求的租金标准亦符合合同约定，故对该请求本院亦予以支持，金额经核算为99,800.4元。被告抗辩其无需向原告支付租金的意见本院不予采纳，理由如下：所谓买卖不破租赁，系法律为保证承租人的承租权和使用权，规定在租赁物所有权发生变动的情况下，原产权人脱离出租人地位，变更后的产权人当然承继原租赁合同之权利义务，即包含租金请求权。且本案原告取得所有权后已通知被告涉诉房屋产权变更事宜，故被告应当向原告支付自其取得所有权之日起的租金。关于2016年7月27日至2016年12月31日期间的租金，被告未能提供任何支付凭证，不能免除其向原告支付的义务。第三人陈月珠关于免除2017年1月1日至2017年11月30日期间租金的承诺，对原告不发生效力，被告仍需向原告支付该期间的租金。被告另抗辩需扣除部分装修款，现因原告愿意按原合同履行至合同期满，故被告的该意见不符合法律规定，本院不予采纳。关于押金10,000元，被告现未提供支付凭证，被告与第三人因履行租赁合同而发生的纠纷，包括押金问题，可于另案解决。三位第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王琳应于本判决生效之日起十日内向原告常杰支付2016年7月27日至2016年11月30日期间的租金人民币31,792元；
二、被告王琳应于本判决生效之日起十日内向原告常杰支付2016年12月1日起至2017年11月30日期间的租金人民币99,800.4元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费728元，公告费560元，诉讼费用合计1,288元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐熙春
人民陪审员 朱琴红
人民陪审员 王玉祥
二〇一七年十月十八日
书 记 员 李佳怡
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。
三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。