广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶中法民一终字第425号
上诉人（原审原告）：韶关市北江物业服务有限公司。
法定代表人：朱俗，该公司总经理。
委托代理人：王剑涛，广东韶大律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：韶关市科创科技风险投资有限公司。
法定代表人：李文富，该公司经理。
委托代理人：张启华，广东众同信律师事务所律师。
上诉人韶关市北江物业服务有限公司（以下简称：北江公司）、韶关市科创科技风险投资有限公司（以下简称：科创公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：位于韶关市风度中路80号的物业大厦由原韶关市城市信用合作社中心社与韶关市北江物业有限公司合作开发，韶关市北江物业有限公司负责施工建筑，于2005年5月22日竣工。2005年1月5日，韶关市北江物业有限公司与韶关市北江物业管理服务有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：由韶关市北江物业管理服务有限公司为位于韶关市风度中路80号物业大厦提供物业管理服务；管理期限自2005年1月1日至2007年12月31日，为期3年；物业服务费，住宅以建筑面积按每月每平方米0.68元收取，非住宅房屋按物价局批文向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整按物价局批文调整，空置房屋的管理服务费以建筑面积按每月每平方米0.68元收取；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交管理费的5‰交纳滞纳金；合同期满该合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满前向对方提出书面意见。韶关市物价局于2007年11月27日核发《物业大厦服务收费公示栏》，其中收费标准调整为：住宅按每月每平方米1元收取，办公用房按每月每平方米3.2元收取。
原韶关市城市信用合作社中心社与韶关市北江物业有限公司因合作开发物业大厦期间产生纠纷，诉至法院。经本院一审、广东省高级人民法院二审，广东省高级人民法院已生效的（2006）粤高法民一终字第189号民事判决认定：原韶关市城市信用合作社中心社与韶关市北江物业有限公司对扣除回迁户面积后的物业大厦分别享有物权，其中，物业大厦的地下车库、第四层和第五层归原韶关市城市信用合作社中心社所有。上述案件诉讼及强制执行期间，原韶关市城市信用合作社中心社停业整顿、清算。2010年1月14日，广东省粤北工业开发区科创服务有限公司以竞拍方式获得原韶关市城市信用合作社中心社资产包的各项资产权（其中包括物业大厦地下车库、第四层和第五层的所有权）。其后，广东省粤北工业开发区科创服务有限公司变更工商登记法人名称为韶关市科创科技风险投资有限公司（即本案的科创公司）。2011年7月7日，科创公司作为房地产权属人办理了物业大厦第四层、第五层的所有权登记，房产证记载：物业大厦第四层的建筑面积为965.83平方米，第五层的建筑面积为959.54平方米。物业大厦地下车库的建筑面积为850.7平方米，但至今尚未办理房地产权证。北江公司于2012年9月27日向韶关市浈江区风度街风度中社区居民委员会（以下简称风度中居委会）呈送了《关于退出物业大厦住宅物业服务的函》。北江公司在该函中称：“我公司定于本月29日（注：2012年9月29日）退出韶关市风度中路80号物业大厦6-16层住宅的物业服务。……我公司在2011年10月9日已向业主公示退出并报备主管部门，近一年的时间，我公司因为有部分业主长期拖欠物业服务费，已无法正常为大厦提供服务。为保障广大业主的合法权益不受到侵害和保障大厦的正常运转，因此大厦由你居委负责接管。……”同日，北江公司向物业大厦业主作出《公告》，称其定于2012年9月29日退出物业大厦6-16层住宅的物业服务，物业大厦交由风度中居委会接管。北江公司退出物业大厦物业管理后，物业大厦选举出业主委员会，并报风度中居委会、韶关市公安局浈江分局和平派出所、韶关市浈江区住房和城乡建设局备案。物业大厦业主委员会至今没有选聘物业服务企业。
另查明：《物业管理委托合同》至2007年12月31日合同期满。此后，韶关市北江物业有限公司、原韶关市城市信用合作社中心社、科创公司以及物业大厦业主委员会均未与北江公司续签物业服务合同。
位于韶关市浈江区兴隆街7号鑫业大厦（以下简称鑫业大厦）第三层的房屋，原本属于韶关市北江物业有限公司所有。根据本院（2000）韶中法经初字第68号民事调解书，韶关市北江物业有限公司对原韶关市城市信用合作社中心社负有债务，广东省粤北工业开发区科创服务有限公司通过竞拍方式获得了原韶关市城市信用合作社中心社资产包的各项资产权［包括本院（2000）韶中法经初字第68号民事调解书确定的债权］以及广东省粤北工业开发区科创服务有限公司变更工商登记法人名称为韶关市科创科技风险投资有限公司（即本案的科创公司）等事实，本院在强制执行本院（2000）韶中法经初字第68号民事调解书时，将科创公司变更为该案的申请执行人，并于2011年l2月1日作出（2001）韶中法执字第86-9号执行裁定书，将韶关市北江物业有限公司的鑫业大厦第三层房产作价1068385元，交付给科创公司以抵偿1068385元债务。2012年2月22日，科创公司领取了鑫业大厦第三层房产的产权证，其中记载该房产的建筑面积为544.65平方米。
鑫业大厦第三层归韶关市北江物业有限公司所有时，韶关市北江物业管理服务有限公司作为鑫业大厦的物业服务企业向韶关市物价局申报收费。韶关市物价局于1999年8月25日下发韶市价（1999）100号《关于鑫业大厦物业管理服务收费的批复》，确定鑫业大厦办公用房的物业管理服务费为每月每平方米（建筑面积）1.02元。2005年12月5日，韶关市北江物业有限公司与韶关市北江物业管理服务有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：由韶关市北江物业管理服务有限公司为鑫业大厦提供物业管理服务；管理期限自2005年12月31日至2008年12月31日，为期3年；物业服务费，住宅以建筑面积按每月每平方米0.68元收取，非住宅房屋按物价局批文向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整按物价局批文调整，空置房屋的管理服务费以建筑面积按每月每平方米0.68元收取；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交管理费的5‰交纳滞纳金。韶关市物价局于2011年7月19日对北江公司关于鑫业大厦一至四层商业用房的物业收费申请报告作出韶价函（2011）50号《关于鑫业大厦物业管理服务收费的复函》，认定：鑫业大厦一至四层商业用房的物业服务费收费实行市场调节价，由北江公司与业主协商定价，签订合同后执行。但该复函下发后，北江公司并未与韶关市北江物业有限公司、科创公司签订物业服务合同。
另查明：鑫业大厦的业主尚未成立业主大会，并选举产生业主委员会。涉案的物业大厦第四层、第五层、地下车库和鑫业大厦第三层并非住宅，至今空置。
又查明：韶关市北江物业管理服务有限公司于2009年1月9日变更登记为韶关市北江物业有限公司（即北江公司）。工商登记变更前后，物业管理服务均属于上述公司的经营范围。北江公司于2004年3月15日获得有关行政机关的准予从事物业管理活动，资质等级为三级。
2014年7月8日，北江公司向原审法院提起诉讼，诉称：原韶关市城市信用合作社中心社因与韶关市北江物业公司借款纠纷案，经人民法院处理，并据此取得韶关市风度中路80号物业大厦部分物业，包括：地下车库（面积850.60平方米），第四层、第五层商业房产（面积l907.26平方米），第六层至第十六层住宅（面积5301.53平方米）以及韶关市兴隆街7号鑫业大厦第三层商业房产（面积544.65平方米）。上述房产均由北江公司提供物业服务。原韶关市城市信用合作社中心社依法应当交纳物业服务费。但原韶关市城市信用合作社中心社自取得上述物业之日起从未按规定交纳物业服务费。至2014年6月30日止，原韶关市城市信用合作社中心社应缴纳的物业服务费为l202166.43元、滞纳金为9172280.95元。其后，因债务转移，科创公司接收了原韶关市城市信用合作社中心社的上述房产。经北江公司多次催收，原韶关市城市信用合作社中心社及科创公司均未交纳所拖欠的物业服务费。据此，北江公司请求原审法院依法判令：科创公司支付拖欠的物业服务费1202166.43元、滞纳金9172280.95元，并负担本案诉讼费用。
一审诉讼期间，科创公司答辩称：1、北江公司与其没有签订物业服务合同。2、北江公司没有向科创公司提供物业服务。3、2012年之前，科创公司不是涉案两处物业的业主。4、北江公司诉请的物业服务费及滞纳金没有计算依据。5、北江公司的起诉超过诉讼时效。
一审庭审中，原审法院指定举证期限，要求北江公司提交证据证明科创公司是物业大厦第6至16层房产的所有权人。但北江公司并未提交。
原审法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，北江公司应在科创公司拖欠物业服务费两年内向科创公司主张权利。本案中，科创公司拖欠2012年7月8日之前的物业服务费已超过诉讼时效，且北江公司未提交有效证明存在时效中止、中断之情节，故北江公司要求科创公司支付2012年7月8日前的物业服务费，该院不予支持。科创公司辩称北江公司拖欠2012年7月8日前的物业服务费已过诉讼时效，符合法律规定，该院予以采纳。
关于科创公司是否应向北江公司交纳鑫业大厦第三层房屋物业服务费问题。科创公司是鑫业大厦第三层房屋的业主。北江公司与韶关市北江物业有限公司已签订了《物业管理委托合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，北江公司作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。科创公司作为业主，享受了北江公司提供的物业管理服务后，负有按约定支付管理费用的义务。现科创公司未向北江公司交纳物业服务费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，因科创公司拖欠2012年7月8日前物业服务费已过诉讼时效，科创公司应支付2012年7月8日至2014年7月8日的物业服务费13333.03元（544.65平方米×24个月×1.02元／月／平方米）。至于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因科创公司未按约定支付物业服务费，科创公司应支付违约金给北江公司，但约定逾期之日起按每天5‰交违约金过高，科创公司提出了抗辩，该院酌情按1‰计收违约金。至于违约期间问题，可从2012年8月8日起计至判决确定的履行之日止。
关于科创公司应否向北江公司交纳物业大厦第四层、第五层、地下车库的物业服务费问题。上述房屋第四层、第五层于2011年7月7日登记在科创公司名下，科创公司上述房屋地下车库于2010年1月14日以竞买的方式取得。北江公司于2012年9月29日退出物业大厦的物业管理，风度中物业大厦业主委员会接管了物业大厦的物业管理，因科创公司拖欠2012年7月8日前物业服务费已过诉讼时效，科创公司应向北江公司支付2012年7月8日至9月29日物业服务费23689.13元（2776.07平方米×2个月×3.2元／月／平方米＋2776.07平方米×3.2元／月／平方米÷30天×20天）。关于违约金的问题。因科创公司未按约定支付物业服务费，科创公司应支付违约金给北江公司，但约定逾期之日起按每天5‰缴纳违约金过高，该院酌情按1‰计收违约金。至于违约期间问题，可从2012年8月8日起计至判决确定的履行之日止。至于北江公司请求科创公司交纳物业大厦第6至第16层房屋的物业服务费问题，因北江公司未在该院指定的期限内，提交科创公司是上述房屋的房地产权属人的相关证据，对北江公司的该请求，该院依法不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《物业管理条例》第一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2014年12月23日作出（2014）韶武法民一初指定838号民事判决：一、韶关市科创科技风险投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付韶关市浈江区兴隆街7号（鑫业大厦）第三层房屋的物业服务费13333.03元及违约金（从2012年8月8日起计至判决确定的履行之日止，按逾期每日以实欠金额的1‰计算）给韶关市北江物业服务有限公司。二、韶关市科创科技风险投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付韶关市浈江区风度中路80号（物业大厦）四层、五层、地下车库的房屋的物业服务费23689.13元及违约金（从2012年8月8日起计至判决确定的履行之日止，按逾期每日以实欠金额的1‰计算）给韶关市北江物业服务有限公司。三、驳回韶关市北江物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84046.68元，由韶关市北江物业服务有限公司负担83297.68元，由韶关市科创科技风险投资有限公司负担749元。
北江公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，本案不存在诉讼时效已过的问题。理由如下：1、科创公司通过竞拍获得原韶关市城市信用合作社中心社的资产包，并根据法院作出的执行裁定取得物业大厦的第四层（面积为965.83平方米）、第五层（面积为959.54平方米）、地下车库（面积为850.7平方米）、第六层至第十六层住宅（面积为5301.53平方米）以及鑫业大厦第三层（面积为544.65平方米）的所有权。上述房产均由北江公司提供物业管理服务，且物业服务合同至今仍在履行，上述物业的业主依法应当承担交纳物业服务费的义务，但是原韶关市城市信用合作社中心社、科创公司从未交纳物业管理费。2、科创公司于2011年7月7日取得物业大厦第四层、第五层所有权，于2012年2月22日取得鑫业大厦第三层的所有权。虽物业大厦地下车库未办理产权登记，但该房产已于原韶关市城市信用合作社中心社移交所有权之日归科创公司所有。对科创公司受让的上述房产，原韶关市城市信用合作社中心社清算组致函北江公司，声明了涉案房屋物业服务费的债务包含在科创公司受让的资产包内，即债务随资产包一并转移。该函已获得科创公司认可。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案物业服务费的诉讼时效应自债务转移之日开始生效。本案中，科创公司受让的资产包包括了相关债务，因此，本案物业服务费的诉讼时效应分别从2011年7月7日、2012年2月22日开始计算。至于尚未办理产权登记的地下车库，由于本案缺乏产权登记手续，故其物业服务费的诉讼时效应以原韶关市城市信用合作社中心社清算组移交该地下车库权属之日起算。3、自科创公司取得物业大厦、鑫业大厦的涉案房产以来，北江公司一直都在相关物业的必经公共过道上张贴物业服务费的催收公告。2009年12月1日、2011年12月1日、2012年8月1日、2014年6月16日，北江公司均向韶关市城市信用合作社中心社清算组及科创公司发出《催收通知》，催促上述产权人交纳物业大厦涉案房产的物业服务费。2011年12月12日、2013年11月30日、2014年6月16日，北江公司也向韶关市城市信用合作社中心社清算组与科创公司发出《催收公告》，向上述产权人催收鑫业大厦涉案房产的物业服务费。可见，本案的诉讼时效因北江公司向债务人催收而发生中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，本案不存在诉讼时效已过的问题。
据此，北江公司请求本院：1、撤销原审判决，依法支持北江公司的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由科创公司负担。
科创公司答辩称：一、科创公司竞拍取得韶关市城市信用合作社中心社的资产包，并通过法院强制执行程序分别于2011年7月7日、2012年2月22日取得物业大厦第四层、第五层房产和鑫业大厦第三层的产权登记。科创公司取得涉案房产的方式和时间是清晰明确的。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，北江公司向科创公司主张科创公司取得涉案房产产权之前的物业服务费，既无事实依据，也无法律依据。
二、原审法院以超过诉讼时效为由驳回北江公司的诉讼请求正确。北江公司没有任何证据证明其曾向科创公司主张权利。
三、北江公司上诉提出“原韶关市城市信用合作社中心社清算组致函北江公司，声明了涉案房屋物业服务费的债务包含在科创公司受让的资产包内，即债务随资产包一并转移。该函已经科创公司认可。”的主张没有证据证明。北江公司一审提交的证据中，没有其所称的函件。而且，科创公司受让的是原韶关市城市信用合作社中心社的资产包，岂会与原韶关市城市信用合作社中心社的债务混同。北江公司上诉称科创公司受让的是原属韶关市城市信用合作社中心社所有的附有债务的资产，明显缺乏基本常识。
四、北江公司与科创公司没有签订任何物业服务合同。北江公司也没有向科创公司提供任何物业服务。科创公司所有的物业大厦的房产连基本的使用功能都不具备。根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，北江公司没有资格获取高额的物业服务费。
科创公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、科创公司从没有接受北江公司提供的物业服务；北江公司作为物业服务企业，也没有提供最基本的物业服务。北江公司无权向业主收取物业服务费。1、科创公司于2011年7月7日办理物业大厦第四层、第五层的权属登记后，到物业大厦实地了解，发现物业大厦第一层至第五层主楼梯通道用砖墙封堵，消防通道长期被铁门封锁，通往第三层到第五层的电梯也没有开通，地下车库长期锁上，无水无电，门口垃圾成堆，根本不能使用。上述状况表明，北江公司没有向业主提供物价局《物业大厦服务收费公示栏》所要求的基本服务内容，保安、保洁、照明、保障通行等基本服务严重缺失，客观上导致科创公司难以行使物权。在此情况下，北江公司无权向科创公司收取物业服务费。原审法院判决科创公司按3.2元／月／平方米的标准计算物业服务费，违反《物业管理条例》第二条、第四十一条、第四十二条的规定，也违反“无服务即无权收费”的基本原则。2、原审法院判决科创公司为物业大厦地下车库交纳物业服务费没有法律和合同依据。原审法院判决科创公司按办公楼3.2元／月／平方米计算物业服务费用，更无法律和合同依据。《物业大厦服务收费公示栏》中“3.2元／月／平方米”的计费标准是针对商场或办公区域的，而且还采用市场调节价，换言之，3.2元／月／平方米的计费标准是最高限价。原审法院在地下车库无法使用，也无任何收费依据的情况下，按3.2元／月／平方米的标准判定科创公司需计付物业服务费，依据不足。3、科创公司所有的鑫业大厦第三层，其现状与物业大厦第四层、第五层基本一致。北江公司没有与科创公司签署物业服务合同，约定物业服务费，并提供物业管理服务。原审法院判决科创公司向北江公司支付物业服务费，依据不足。
二、原审法院判决科创公司承担违约金，无事实和合同依据。科创公司收取物业服务费的依据不存在，亦没有提供物业管理服务。本案并非北江公司提供了物业管理服务，而科创公司拒交物业服务费用造成违约的情况，科创公司不应承担违约责任。
据此，科创公司请求本院：1、撤销原审判决第一项、第二项，驳回北江公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由北江公司负担。
北江公司答辩称：一、关于本案物业服务费的诉请是否超过诉讼时效问题。1、物业服务合同由建设单位与物业服务公司签订。依据《物业管理条例》第二十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位有权选聘物业服务企业，建设单位与物业服务企业所签订的物业服务合同对业主也具有法律约束力。2、物业服务合同中，物业服务公司提供服务均形成同一笔债务。业主每个月需支付的物业服务费，仅是同一笔债务分期履行的一种体现形式。因此，物业服务费应自最后一期债务履行期限届满才开始起算诉讼时效。本案中，北江公司一直提供物业管理服务，也一直产生物业管理费，且原韶关市城市信用合作社中心社、科创公司从未明确提出拒绝履行该笔债务。因此，北江公司诉请的物业服务费仍在继续产生、扩大。既然最后一期债务未出现，诉讼时效不能起算。本案不存在诉讼时效已过的问题。3、退一万步，即使主张本案物业服务费的诉讼期间已经起算，北江公司也已经在进入涉案物业的必经要道及物业服务公示栏上，以催收通知形式通知科创公司交纳物业管理费，应视为北江公司已向科创公司主张权利。北江公司多次联系科创公司，其均未出面协商处理，也拒绝告知其营业场所地址。在此前提下，北江公司在涉案物业必经场所张贴《催收通知》，应产生诉讼时效中断的法律后果。
二、关于本案物业服务费的起算时间问题。本案的物业服务费起算时间应从2002年开始计算，而非科创公司主张的“自科创公司取得涉案房产产权之日计算”。虽然科创公司是2010年1月通过竞拍取得涉案房产的所有权，但实际上，原韶关市城市信用合作社中心社早在2002年就取得涉案房产的所有权。因原韶关市城市信用合作社中心社被吊销营业执照，科创公司于2010年竞拍取得原韶关市城市信用合作社中心社的资产包。同时，原韶关市城市信用合作社中心社的大部分工作人员与科创公司成立劳动关系。换言之，科创公司与原韶关市城市信用合作社中心社是一套人马、两套牌子。据此，应视为科创公司在取得涉案房产的同时，已经知悉该资产有物业服务费方面的债务瑕疵。另外，原韶关市城市信用合作社中心社将全部资产转移给科创公司，其原有工作人员也调入科创公司工作，其实际目的在于转移资产，逃避债务，致使北江公司无法主张债权。原韶关市城市信用合作社中心社的不法目的不应受法律保护。北江公司认为，科创公司受让的资产包应包括本案物业服务费的债务在内，才公平。
三、关于本案违约金如何计算问题。本案《物业管理委托合同》约定，滞纳金按每日5‰的比例计收。北江公司认为，原审法院按每日l‰的比例计算滞纳金，过低。本案中，科创公司一直拒付物业服务费，北江公司却一直提供物业管理服务。科创公司该行为导致北江公司的资金难以回笼，所造成的损失远不止银行利息，不能参照银行利息来确定。
四、关于物业大厦地下车库的物业服务费收费标准问题。物业大厦的物业服务费经韶关市物价局批复，分为两类：一类是住宅，即第6层至第16层的房屋部分，另一类是商用房产，即第六层以下的部分。据此，北江公司认为，涉案的地下车库是物业大厦第6层以下的房产，应按商用房产收取物业服务费。物业大厦的地下车库，如果科创公司有效利用，其收益也是可观的。因此，北江公司认为，原审法院认定的物业大厦地下车库之物业服务费，符合韶关市物价局的收费标准，具有合理性。
二审审理期间，本院于2015年5月21日组织双方当事人到物业大厦、鑫业大厦进行现场勘查，查明：1、通往物业大厦第一层至第五层的步梯、电梯与物业大厦第六层至第十六层住宅的步梯、电梯互不相通；物业大厦地下车库的临街车辆入口以卷闸门锁住，物业大厦第六层至第十六层的消防通道可通往物业大厦地下车库；通往物业大厦第一层至第五层的步梯、电梯入口并未设置值班岗亭、值班人员和监控视频设备；通往物业大厦地下车库的消防通道无安装照明设备，垃圾、杂物没有清扫。2、通向鑫业大厦第三层的必经通道设置有值班室、值班人员、监控视频设备和物业公示栏，步梯亦未见垃圾杂物。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，原审法院对本案案由定性正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院仅对北江公司、科创公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、北江公司与科创公司是否成立物业服务关系。二、北江公司要求科创公司支付物业服务费的诉请是否超过法定诉讼时效。三、科创公司应向北江公司支付物业服务费的具体数额。四、科创公司应否向北江公司支付违约金。
一、关于北江公司与科创公司是否成立物业服务关系问题。本案的物业大厦由韶关市北江物业有限公司与北江公司的前身韶关市北江物业管理服务有限公司就物业服务事宜签订了《物业管理委托合同》。韶关市北江物业有限公司是物业大厦的建设单位，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，其与韶关市北江物业管理服务有限公司签订的《物业管理委托合同》是前期物业管理合同。该《物业管理委托合同》明确约定，韶关市北江物业管理服务有限公司在物业大厦提供物业管理服务的期限至2007年12月31日届满。此后，韶关市北江物业有限公司、原韶关市城市信用合作社中心社、物业大厦业主委员会、科创公司均未与北江公司以及该公司的前身韶关市北江物业管理服务有限公司续签或另行签订物业管理服务合同。北江公司诉称其为物业大厦第一层至第五层及地下车库提供物业管理服务，但经本院现场勘查，通往物业大厦第一层至第五层的步梯、电梯与物业大厦第六层至第十六层住宅的步梯、电梯互不相通，物业大厦地下车库的临街车辆入口用卷闸门锁住，物业大厦第六层至第十六层的消防通道可通往物业大厦地下车库，但该消防通道并未安装照明设备，垃圾、杂物没有清扫，而且，通往物业大厦第一层至第五层的步梯、电梯入口并未设置值班岗亭、值班人员和监控视频设备。从上述事实可见，北江公司与物业大厦业主委员会或科创公司未签订书面物业服务合同，而且，北江公司并未向科创公司提供基本的物业管理服务，故此，北江公司与科创公司未就物业大厦第四层、第五层、地下车库形成事实上的物业服务关系。北江公司上诉称其为物业大厦第四层、第五层、地下车库的业主科创公司提供物业管理服务，且物业服务合同至今仍在履行的意见，与事实不符，本院不予采纳。北江公司主张科创公司向其支付物业服务费及滞纳金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院认定双方在物业大厦形成物业服务关系不当，本院予以纠正。
关于鑫业大厦第三层。经查，鑫业大厦的业主至今未选出业主委员会。与物业大厦的情况相似，鑫业大厦的《物业管理委托合同》至2008年12月31日到期后，北江公司包括其前身韶关市北江物业管理服务有限公司未与韶关市北江物业有限公司、科创公司续签或另行签订物业服务合同。本院现场勘查的情况显示，通向科创公司所有的鑫业大厦第三层的必经通道设置有值班室、值班人员、监控视频设备和物业公示栏，步梯未见垃圾杂物。综合上述情况，本院认为，虽北江公司与科创公司未签订书面物业服务合同，但科创公司事实上已接受了北江公司提供的物业服务，故此，北江公司与科创公司已就鑫业大厦第三层形成事实上的物业服务关系。科创公司负有向北江公司支付物业服务费的义务。原审法院认定双方在鑫业大厦形成物业服务关系正确，本院予以维持。
二、关于北江公司要求科创公司支付物业服务费的诉请是否超过法定诉讼时效问题。因北江公司与科创公司在物业大厦不存在事实上的物业服务关系，北江公司要求科创公司支付物业大厦第四层、第五层和地下车库物业服务费的主张缺乏合同依据和事实依据，依法不成立。据此，本案再讨论北江公司就物业大厦要求科创公司支付物业服务费和滞纳金的诉请是否超过法定诉讼时效已无意义，故本院对该问题不作审查。
关于北江公司提出的鑫业大厦物业服务费的诉请是否超过法定诉讼时效问题。本院现场勘查查明，通向科创公司所有的鑫业大厦第三层的必经通道设置有值班室、值班人员、监控视频设备和物业公示栏，步梯未见垃圾杂物。可见，北江公司向科创公司提供了基本的物业管理服务，双方的物业服务关系成立且持续至今。科创公司支付物业服务费的义务持续存在，北江公司可在科创公司持续给付物业服务费的过程中实现其应得利益。因科创公司按月给付物业服务费的义务是在同一合同关系下对一定期间内基于同一原因而产生的继续性债务，其具有整体性和关联性，应视为同一的、不可分割的整体性债务；作为权利人的北江公司基于该物业服务关系所享有的权利同样也是一个整体的权利，其主张权利也是对整体权利的主张。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，北江公司向科创公司主张物业服务费的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费的给付期限届满之日起计算。因北江公司与科创公司就物业服务费给付问题发生争议后，双方的物业服务关系尚未解除，直至北江公司起诉时，双方的物业服务关系仍然持续，即科创公司至今仍需向北江公司支付租金，故原审法院认定北江公司主张的鑫业大厦部分的物业服务费（即2012年7月8日之前的物业服务费）已超过法定诉讼时效期间不当，本院予以纠正。北江公司关于其就鑫业大厦第三层物业服务费提出的诉请未超过法定诉讼时效期间的观点，合理合法，本院予以支持。
三、关于科创公司应支付的物业服务费的具体数额问题。首先，关于物业服务费的计算期间。北江公司起诉主张科创公司对鑫业大厦第三层自2001年1月至2014年6月的物业服务费负有偿付义务，并称广东省粤北工业开发区科创服务有限公司取得原韶关市城市信用合作社中心社的资产包附有本案的物业服务费等债务，但北江公司并未提供证据证明该主张。北江公司还提出原韶关市城市信用合作社中心社的大部分工作人员与科创公司建立有劳动关系，原韶关市城市信用合作社中心社与科创公司是一套人马、两套牌子，科创公司接收原韶关市城市信用合作社中心社资产的同时，应视为其知道并承受涉案债务。因北江公司并无证据证明科创公司在接收原韶关市城市信用合作社中心社资产时一并承受涉案债务，且北江公司该意见缺乏法律依据，故此，本院对北江公司该主张不予采纳。根据本案现已查明的情况，鑫业大厦第三层系科创公司的前身广东省粤北工业开发区科创服务有限公司竞拍获得了原韶关市城市信用合作社中心社资产包的情况下，依据本院于2011年12月1日作出的（2001）韶中法执字第86-9号执行裁定书，以物抵债的形式确认归科创公司所有，科创公司于2012年2月22日领取鑫业大厦第三层的房产证，北江公司在二审上诉状中亦认可科创公司自2012年2月22日取得鑫业大厦第三层的所有权。据此，作为鑫业大厦第三层的所有人，科创公司应自2012年2月22日开始承担因该房产产生的物业服务费。2012年2月22日以前，科创公司既非鑫业大厦第三层的所有权人，亦非使用人，故北江公司要求科创公司支付该房产2012年2月22日前的物业服务费缺乏法律依据，本院不予支持。结合北江公司的诉讼请求（北江公司仅主张鑫业大厦第三层2014年6月之前，包括2014年6月的物业服务费），科创公司在本案中应承担鑫业大厦第三层2012年2月22日至2014年6月的物业服务费。
其次，关于物业服务费的计算标准。科创公司上诉认为双方未就鑫业大厦第三层签订物业服务合同并约定物业服务费计算标准，对原审判决认定的鑫业大厦第三层的物业服务费提出异议。本院认为，如前所述，鑫业大厦第三层属非住宅，北江公司对鑫业大厦的物业管理持续至今，科创公司事实上已接受了北江公司提供的物业服务，双方之间成立物业服务关系，科创公司应当支付相应的物业服务费。鑫业大厦第三层归韶关市北江物业有限公司所有时，韶关市北江物业有限公司与韶关市北江物业管理服务有限公司于2005年12月5日签订了一份《物业管理委托合同》，约定鑫业大厦办公用房的物业管理服务费按每月每平方米（建筑面积）1.02元计付。2011年7月19日，韶关市物价局韶价函（2011）50号《关于鑫业大厦物业管理服务收费的复函》调整了鑫业大厦第一层至第四层房产的物业服务费，认为鑫业大厦第一层至第四层商业用房的物业服务费收费实行市场调节价，由北江公司与业主协商定价，签订合同后执行。但《物业管理委托合同》到期后，特别是韶关市物价局韶价函（2011）50号《关于鑫业大厦物业管理服务收费的复函》作出后，韶关市北江物业有限公司、科创公司均没有与北江公司及其前身韶关市北江物业管理服务有限公司续签或另行签订物业服务合同。对此，应视为北江公司与业主科创公司尚未对《物业管理委托合同》约定的物业服务费作出变更。据此，原审法院按每月每平方米1.02元计算鑫业大厦第三层的物业服务费，并无不当，本院予以维持。科创公司就物业服务费计付标准提出的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。
依据上述认定及鑫业大厦第三层建筑面积为544.65平方米的事实，科创公司应向北江公司支付的物业服务费为15703元（544.65平方米×28个月×1.02元／月／平方米＋544.65平方米×1.02元／月／平方米÷30天／月×8天）。
四、关于科创公司应否向北江公司支付违约金的问题。如前所述，北江公司对鑫业大厦的物业管理持续至今，科创公司作为鑫业大厦第三层的业主，事实上已接受了北江公司提供的物业服务，科创公司应当支付相应的物业服务费。现科创公司尚欠北江公司15703元物业服务费未付，已构成违约。但是，因北江公司与科创公司之间并未明确约定违约金条款，故此，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》的规定，科创公司应依每月实际欠付物业服务费金额，按照中国人民银行确定的逾期贷款利率计付违约金给北江公司。至于起算时间，因本案双方当事人无明确约定物业服务费交付日期，本院酌情确定为每月1日为本案物业服务费的缴纳日期。据此，本案违约金应依据科创公司每月实际欠缴的物业服务费金额，按中国人民银行确定的逾期贷款利率，从2012年3月1日起计算至本判决确定的履行之日止。
综上所述，原审法院认定事实有误，处理不当，本院予以纠正。北江公司、科创公司的上诉请求部分成立，对其理由成立的部分，本院予以支持，对其理由不成立的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》之规定，判决如下：
一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第838号民事判决第二项、第三项。
二、变更广东省韶关市武江区人民法院（2014）韶武法民一初字第838号民事判决第一项为：韶关市科创科技风险投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付韶关市浈江区兴隆街7号鑫业大厦第三层房屋的物业服务费15703元及其违约金（从2012年3月1日起按韶关市科创科技风险投资有限公司每月实际欠缴的物业服务费金额及中国人民银行确定的逾期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）给韶关市北江物业服务有限公司。
三、驳回韶关市北江物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费84046.68元，由韶关市北江物业服务有限公司负担83794.68元，韶关市科创科技风险投资有限公司负担252元。一审案件受理费已由韶关市北江物业服务有限公司预交，由原审法院清退252元给韶关市北江物业服务有限公司，韶关市科创科技风险投资有限公司应向原审法院交纳一审案件受理费252元。
二审案件受理费84550.1元，由韶关市北江物业服务有限公司负担84296.1元，韶关市科创科技风险投资有限公司负担254元。韶关市科创科技风险投资有限公司已向本院预交了二审案件受理费725.55元，由本院清退471.55元给韶关市科创科技风险投资有限公司。韶关市北江物业服务有限公司应向本院交纳二审案件受理费471.55元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 邓小华
二〇一五年六月三日
书 记 员 戴新苗