南京市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0106执异86号
案外人陈定凤，女，1964年12月3日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托代理人沈国梁，江苏国济律师事务所律师。
申请执行人滕国强，男，汉族，1962年4月27日生，江苏弘业国际集团有限公司分公司总经理，住南京市鼓楼区。
委托代理人肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。
被执行人鲁大金，男，汉族，1962年8月23日生，江苏我信投资有限公司总经理，住南京市鼓楼区。
被执行人詹颖，女，汉族，1975年8月11日生，住南京市鼓楼区。
本院在执行申请执行人滕国强与被执行人鲁大金、詹颖民间借贷纠纷一案中，案外人陈定凤向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年12月2日进行公开听证审查。案外人陈定凤及其委托代理人沈国梁、申请执行人滕国强及其委托代理人肖秋桃到庭参加听证。现已审查终结。
案外人陈定凤称，其已就涉案房产于2014年10月30日与鲁大金、詹颖签订《房屋租赁合同》，以合法方式承租并实际使用涉案房产，租赁期限至2029年10月29日，并已实际支付租金。故其依据相关法律规定，请求法院中止对鲁大金和詹颖名下位于南京市栖霞区环陵路99号7幢103室房产所进行的评估拍卖程序，并确认租赁权。
申请执行人滕国强称，经了解，案外人举证的《房屋租赁合同》系鲁大金、詹颖在人身自由受限的情形下签订，该合同系虚假的。案外人主张的租赁费并未实际支付，其本质是将400万元借款未还款部分作为房屋租金，且以该租金标准计算的总金额与借款合同金额不符，与市场租赁惯例也不符。因此，法�不应确认其租赁权，其也无权要求中止拍卖程序，请求法院驳回。
被执行人鲁大金、詹颖未到庭，也未提交书面意见。
本院查明，2015年7月27日，案外人陈定凤以民间借贷纠纷将本案被执行人鲁大金、詹颖诉至本院，要求鲁大金、詹颖向其归还借款632万元。在该次诉讼中，陈定凤提供了多张借据，其中包括2014年10月30日金额为400万元的借据。后2015年11月16日，陈定凤申请撤回诉讼。
2016年4月14日，陈定凤再次将鲁大金、詹颖诉至本院，要求其归还借款565万元。该次诉讼中，其再次举证了2014年10月30日金额为400万元的借据，并在庭审中陈述借款发生后鲁大金、詹颖未实际归还借款。经审理，本院于2016年9月22日作出（2016）苏0106民初3630号民事判决，认定鲁大金、詹颖应向陈定凤归还借款565万元及逾期利息。该案已于2016年12月14日在本院申请执行。
为主张其对鲁大金、詹颖名下位于南京市栖霞区环陵路99号7幢103室的房产享有租赁权，陈定凤向本院举证《房屋租赁合同》一份。该合同记载：出租方为鲁大金、詹颖（甲方），承租方为陈定凤（乙方）；租期为15年，自2014年10月30日起至2029年10月29日止；月租金为6000元；租金支付方式为“甲方向乙方借款人民币400万元，甲方如不能如期归还乙方，则冲抵乙方应缴租金，甲方不能还款部分，视为乙方已交房屋租金”。为证明该租赁合同中所载的借款400万元已经实际发生，其向本院再次举证了2014年10月30日金额为400万元的银行回单打印件[与（2016）苏0106民初3630号中所举证据同，该份银行回单对应的借条原件已在前述3630号民间借贷纠纷案件中被本院收回附卷]。另，案外人于执行异议立案时向本院递交的租赁合同复印件页末有当事人签字，但无日期。听证�核对原件时，陈定凤提交的租赁合同原件上既有签字也有日期，其解释称当初签订合同时未书写日期，但该合同的签订发生在2014年10月30日，听证前其于2016年12月1日自行临时补签了日期“2014年10月30日”。
另，立案时，陈定凤向本院递交了其与单丽平之间于2016年3月10日签订的《租房协议书》复印件一份，该合同载陈定凤将涉案房屋转租给单丽平，转租时间为2016年3月10日至2029年3月9日，为期13年。听证中，案外人未将该份材料用作证据，也未进行质证。另，案外人在听证中陈述其于2014年底占有涉案房屋后，将该房当做单位员工宿舍使用，直至2016年下半年，方才重新进行装潢。
为证明其占用使用该房屋，陈定凤还举证水电、物业等缴费收据若干，该票据上载明最初的费用支付时间为2016年1月5日。听证中，陈定凤虽主张其已经实际支付了2014年1月1日至2016年2月29日的物业费，但亦认可2014年与2015年的物业费系其2016年补缴。另，据2015年1月5日发票载，其缴纳的电费至2016年2月底止，但其又另行提交了于2016年2月19日发生的电费发票，其上载明此时的电费违约金为12元，应补金额为694元。对于票据间的多项矛盾之处，案外人并未作出合理解释。
关于涉案房屋实际发生的水费，经向水务公司查询，该房屋2012年、2013年、2014年三年均无水费发生，2011年仅6月份、2015年仅10月和12月份、2016年仅2月和10月有水费发生，其余月份均无水费发生记录。关于涉案房屋实际发生的电费，经向电力公司查询，该房屋2013年无电费记录，2014年至2016年期间，多数月份发生的电约300度左右，费用约为130元左右。
另查明，鲁大金、詹颖从开发商处购买涉案商品房的时间为2011年1月25日，据《紫园商品房预售合同》载，该房屋的建筑面积为330.41平方米，单价为24994.69元/平方米，总价款为8258496元，付款方式为首付加商业贷款，贷款金额为410万元。另，本院审查过程中，上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）向本院告知，该行诉鲁大金、詹颖的金融借款合同纠纷案件已进入南京市秦淮区人民法院的执行程序中，其系涉案房屋的抵押权人，现已向拥有涉案房屋司法处置权的本院申报了债权。此外，案外人所主张的租赁时间发生在抵押权登记之后，且未取得抵押权人的同意。
2016年8月25日，因本院委托，南京金德土地房地产评估咨询有限公司出具宁金德估字（2016）鉴第009号《房地产司法鉴定估价报告》。该报告载，2016年8月23日进入涉案房屋现场勘查时，室内为毛坯状态，墙面部分涂料刷白，水泥地面，评估价格为875.9万元。
再查明，涉案房屋的抵押登记时间为2012年12月28日，他项权利人为浦发银行南京分行，债权数额为410万元。首封时间为2015年7月27日，首封申请人为滕国强。另，本院在执行申请执行人滕国强与被执行人鲁大金、詹颖民间借贷纠纷一案中，于2016年9月19日发出《公告》，告知本院将对涉案房屋进行评估拍卖并责令居住、经营、租赁、使用上述房屋的单位或者个人于2016年9月24日前迁出并腾空房屋。
本院认为，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，应根据法律规定进行审查，故本案的审查焦点在于，案外人主张的租赁权能否确认，能否阻却执行行为的进行。本案中，案外人主张的《房屋租赁合同》虽名为租赁，但其基础关系实为借贷，且原告在起诉该合同所涉400万元借款时，未陈述有租赁之存在，也无法证明租赁费的实际支付情况。此外，该份租赁合同页末处虽有当事人签字，但签订日期无法确定，且案外人亦无法证明该租赁关系确系发生抵押之前或发生在查封之前一年。鉴于此，案外人主张的租赁关系无法确定，亦无法阻却执行行为之进行。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人陈定凤的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 皮轶之
人民陪审员 尹雯雯
人民陪审员 刘晓晨
二〇一六年十二月三十日
见习书记员 徐 洁