河南省正阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1724民初2703号
原告蔡文帅，男，1990年11月7日出生，汉族，住正阳县。
委托代理人何素林，河南明信律师事务所律师。
委托代理人蔡保山，男，汉族，1969年5月22日出生，住址，系蔡文帅之父。
被告马建华，女，汉族，1955年10月1日出生，住正阳县。
被告陈胜利，男，汉族，1975年4月7日出生，住正阳县。
被告正阳县郑阳鸿房地产开发有限公司。
法定代表人徐长峰，任该公司总经理。
委托代理人杨伟新，正阳县真阳镇法律服务所工作人员。
原告蔡文帅诉被告马建华、陈胜利、正阳县郑阳鸿房地产开发有限公司（以下简称郑阳鸿地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡文帅委托代理人何素林、蔡保山、被告马建华、陈胜利、被告郑阳鸿地产公司委托代理人杨伟新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡文帅诉称，2014年9月份，原告蔡文帅的父亲蔡保山承包建设由被告陈胜利在正阳县熊寨镇熊寨街现熊寨商业街开发的商品房。后经双方结算后，被告陈胜利应支付给原告蔡文帅的父亲工钱、材料及借款共计60万元。因被告陈胜利当时没有支付能力，双方于2015年5月5日约定用其开发的正阳县熊寨镇熊寨街商业街的两套房屋（一套是商业街的东3栋即西2栋66号房屋，另一套是商业街的28号房屋，该房屋已被原告的父亲蔡保山出卖给案外人曾宪明）折抵上述工钱、材料费及借款。2015年5月5日，原告与被告陈胜利签订售房协议，协议约定：“甲方陈胜利将位于正阳县熊寨镇熊寨商业街的东3栋66号房屋出卖给原告，房屋价款为30万元，房款全部付清”。该售房协议签订后，原告及其家属在上述房屋中居住至今。正阳县人民法院作出的（2017）豫1724执异47号执行裁定书认定本案的事实存在错误。1、原审法院认定被告陈胜利欠原告蔡保山60万元，已支付36万元，不符合本案的客观事实。被告陈胜利将上述两套房屋于2015年5月5日出卖给原告，原告蔡保山将其中的28号房出卖所得30万元。2、原审法院认定被告马建华与被告陈胜利、郑阳鸿地产公司签订的售房协议先于原告与被告签订的售房协议时间属于事实认识错误。本案在原告提出执行异议申请审理过程中，被告陈胜利明确提出其是该房屋小区的实际开发人，被告马建华提供的售房协议签订日期为2016年6月16日，原告提供的售房协议签订日期为2015年5月5日，并且被告陈胜利出具的房款收据时间同为2015年5月5日。原告签订的售房协议时间将其中的28号房屋出卖给案外人曾宪明的时间均明显早于被告马建华与被告陈胜利、郑阳鸿地产公司签订售房协议的时间。原审法院仅依原告与被告陈胜利具有亲属关系就认定原告与被告陈胜利的售房协议时间晚于被告马建华的售房协议签订时间，违背本案的基本事实。3、原审认定原告蔡保山强行入住该争议房屋，缺乏事实和法律依据。原告与被告陈胜利于2015年5月5日签订书面售房协议，并有被告陈胜利出具一份房款收据，被告马建华与陈胜利、郑阳鸿地产公司签订的购房协议时间为2016年6月16日，正阳县人民法院做出查封该争议房屋的裁定书时间为2017年5月22日。综上，请求判令撤销正阳县人民法院作出的（2017）豫1724执异47号执行裁定书，停止对位于正阳县熊寨镇熊寨商业街东3栋66号房屋的执行，并解除查封措施。
被告马建华辩称，原告诉称内容与事实不符。一、原告诉称的上述66号房售房协议是2016年7月份以后，因被告陈胜利欠原告父亲蔡保山钱款，逼迫陈胜利签订的，售房协议签订的日期与实际签订日期不符。被告陈胜利对住房协议涉及的66号房屋没有所有权，该房屋所有权归被告郑阳鸿地产公司所有；二、原告诉称2015年5月5日与被告陈胜利签订售房协议后，原告及其家属在上述房屋居住至今与事实不符。该房屋现在工程还没有结束，整栋楼没有封顶，没有安窗。2017年1月16日被告郑阳鸿地产公司安装的卷闸门。原告父亲蔡保山2017年4月底强行入住上述房屋，蔡保山强行入住上述房屋的事实是2017年4月中旬，蔡保山找被告陈胜利要钱，没有要到，就把熊寨商业街第66号房屋房门撬开。蔡保山给被告马建华说不是给马建华争房子，是逼被告陈胜利还钱。2017年4月26日原告蔡保山搬进去一个单人床，两个单人椅。4月27日被告郑阳鸿地产公司知道后当即报警，并把床和椅子搬了出去，换了门锁。熊寨派出所民警到现场后告知去法院解决。4月27日当晚原告父亲蔡保山又把卷闸门撬开，把床和椅子搬进屋内，被告郑阳鸿地产公司又再次报警，民警告知到法院解决；三、被告郑阳鸿地产公司向被告马建华借款无力偿还，2016年6月16日采用合同方式以物抵债和马建华签订了66号房的售房协议，为防止和建筑施工方发生争议，被告陈胜利作为担保人，担保熊寨镇商业街66号房屋所有权归被告郑阳鸿地产公司所有。2017年4月30日被告郑阳鸿地产公司除给被告马建华一套房屋折抵借款外，仍有2015年6月20日向马建华借款20万元及利息无力偿还，被告马建华为收回借款并使房屋合法化，于2017年5月2日以民间借贷纠纷为由对被告郑阳鸿地产公司提起诉讼，并提出申请执行，行为符合法律法规。综上，原告蔡文帅持一份无效的售房协议为依据，向法院提出执行异议诉讼，没有任何事实法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告陈胜利辩称，被告陈胜利不同意原告陈述，原告在执行中提出异议时陈述的是66号和74号房屋，74号房屋已经被原告父亲出卖了。本次起诉的是28号房屋和66号房屋，本案诉争房屋一直没有封顶，不能入住。被告陈胜利已向原告父亲蔡保山给付过36万元钱款，可以说明房屋并没有实际出卖给原告，只是抵押未付的工程款。该房屋系被告陈胜利开发并享有房屋处置权，本案诉争房屋陈胜利后来抵偿给了被告郑阳鸿地产公司。
被告郑阳鸿地产公司辩称，被告郑阳鸿地产公司购买正阳县万谷粮油销售有限公司土地开发的房屋，土地的取得和销售应该是郑阳鸿地产公司所有。根据徐长峰和陈胜利签订的建筑施工合同，两者是发包和承包关系。原告所主张的2015年房屋买卖合同是虚假的，该合同是被告陈胜利受胁迫的情况下签订的。原告陈述2015年居住该房屋至今与事实不符。
经审理查明，2014年8月15日案外人李耀辉（与被告郑阳鸿地产公司法定代表人徐长峰系合伙关系）从正阳县万谷粮油购销有限公司处受让一宗位于正阳县××明临路南侧的仓储用地。2015年3月份，徐长峰、陈胜利等人以郑阳鸿地产公司名义在该宗土地上开发建房，其中位于熊寨镇商业街的28号、74号、84号、85号、以及本案诉争的商业街西2栋第66号等房屋实际由被告陈胜利承建，上述房屋均未办理相关开发建设审批手续。2015年5月份，被告郑阳鸿地产公司因资金周转困难向被告马建华借款20万元，并口头约定借款月息为2%。借款后因被告郑阳鸿地产公司未能偿还，被告马建华与被告郑阳鸿地产公司采用以房抵债形式于2016年6月16日签订熊寨商业街售房协议及售房补充协议一份，协议约定郑阳鸿地产公司将熊寨商业街开发的66号商品房出售给马建华，房屋总售价为32万元，购房时付20万元，完工时付清剩余购房款12万元。被告陈胜利作为担保方在上述售房协议及补充协议上均签字，同时陈胜利出具证明一份，该证明内容为熊寨商业街开发的商品房西2栋66号房屋产权归郑阳鸿地产公司所有。上述售房协议签订后，因该房屋未施工完毕，导致房屋一直未能交付。2017年1月份被告郑阳鸿地产公司在被告马建华的要求下，对该房屋正门安装了卷闸门，该房屋内部至今未安装窗户，房屋顶层尚未封顶。2017年4月份原告蔡文帅的父亲蔡保山强行进入该房屋，在该房屋中放置床一张、椅子两把，并将该房屋门锁换掉。被告马建华于2017年5月2日就被告郑阳鸿地产所欠其20万元债务向本院提起民事诉讼，后经本院调解，被告郑阳鸿地产公司与被告马建华达成调解协议，被告郑阳鸿地产公司愿于2017年5月15日前偿还借款20万元，本院根据双方自愿达成的调解协议制作（2017）豫1724民初1694号民事调解书。因被告郑阳鸿地产公司未能按照调解协议约定的还款期限偿还借款，被告马建华向本院申请执行，在执行过程中本院根据马建华的申请于2017年5月22日作出（2017）豫1724执856-01号执行裁定书，裁定将被执行人本案被告郑阳鸿地产公司在熊寨镇熊寨商业街本案诉争的66号房屋予以查封。2017年6月2日原告蔡文帅对本院查封的诉争66号房屋提出执行异议，请求撤销（2017）豫1724执856-01号执行裁定书，解除对上述房屋的查封，本院于2017年7月3日作出（2017）豫1724执异47号执行裁定书，裁定驳回了原告蔡文帅的执行异议申请。因原告蔡文帅不服上述执行裁定书，于2017年7月11日向本院提起执行异议之诉。
另查明，被告陈胜利系原告蔡文帅父亲蔡保山的外甥。陈胜利因将上述商品房部分建设工程分包给蔡保山，拖欠有蔡保山工程款，又因向蔡保山借款未偿还，被告陈胜利于2015年5月5日将其承建的位于熊寨商业街第84号和85号商品房以商品房买卖合同形式抵押给蔡保山用以担保清偿上述欠款，2015年5月5日被告陈胜利向蔡保山出具收据一份，收据内容载明：“2015年5月5日预收房款蔡文帅人民币陆拾万元整。￥600000.00，陈胜利”。2016年1月30日案外人曾宪明购买被告陈胜利承建的位于熊寨商业街东××号房屋，曾宪明与原告蔡文帅的父亲蔡保山签订房屋转让协议一份，被告陈胜利作为证明人在该房屋转让协议上签字，蔡保山获得该房屋转让款30万元。后蔡保山就被告陈胜利所下欠的余款，又以房屋买卖合同形式以其子原告蔡文帅的名义与被告陈胜利签订售房协议一份，该协议主要内容载明：“将陈胜利承建的熊寨商业街66号商品房出售给蔡文帅，楼房总售价为30万元。”该售房协议中时间注明为“2015年5月5日”。该售房协议签订后，被告陈胜利于2017年1月份又向原告蔡文帅父亲蔡保山偿还欠款6万元。2017年5月22日被告陈胜利出具说明一份，该说明内容为因陈胜利欠郑阳鸿地产公司的钱，陈胜利将商品房从东往西三栋由南往北第三套66号抵给郑阳鸿地产公司，此房现归郑阳鸿地产公司所有，与陈胜利没有关系。陈胜利无权出售。庭审中，原告蔡文帅委托代理人蔡保山陈述，陈胜利与蔡文帅签订注明日期为“2015年5月5日”的售房协议实际签订时间为2016年1月30日即案外人曾宪明购买熊寨商业街东××号房屋的当天，而被告陈胜利陈述该售房协议实际签订的时间为2016年6月16日与被告马建华签订签订熊寨商业街售房协议及售房补充协议之后，系其受蔡保山胁迫所签。
上述事实，有原告蔡文帅提交的身份证明、蔡文帅与陈胜利签订的售房协议一份、陈胜利于2015年5月5日出具的预收房款收据一份、蔡保山与曾宪明转让协议一份、（2017）豫1724执异47号执行裁定书、被告马建华提供的（2017）豫1724民初1694号民事调解书、（2017）豫1724执856-01号执行裁定书、马建华与郑阳鸿地产公司签订的售房协议及补充协议、收据、陈胜利出具的证明两份、正阳县公安局熊寨派出所接处警登记表、卷闸门销售价款清单、熊寨商业街66号房屋现场照片、被告郑阳鸿地产公司提供的（2015）正民初字第1347号民事调解书、徐长峰与陈胜利签订的建筑工程承包合同，以及原、被告的陈述等证据，予以证实。
本院认为，被告郑阳鸿地产公司向被告马建华借款后没有清偿，本院依据马建华的申请执行郑阳鸿地产公司的财产，符合有关法律规定。本案原、被告争议的焦点为原告对本案诉争的位于熊寨镇熊寨商业街66号房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告蔡文帅作为房屋买受人只有满足以上四项法定情形时方能阻却执行。本案中，虽然原告蔡文帅与被告陈胜利签订有本案诉争的66号房屋的售房协议，但通过原告蔡文帅委托代理人蔡保山与被告陈胜利的陈述来看，因被告陈胜利欠原告父亲蔡保山工程款和借款，被告陈胜利与蔡文帅签订了出售熊寨商业街84号、85号房屋的合同，陈胜利并向原告蔡文帅出具预收房款60万元的收据。后案外人曾宪明购买陈胜利承建的熊寨商业街28号房屋，被告陈胜利将卖房款30万元给付了原告父亲蔡保山，从以上事实来看，被告陈胜利尚欠原告父亲蔡保山30万元，基于该30万元欠款，后陈胜利与原告蔡文帅签订66号房屋售房协议，协议约定该房屋总售价为30万元。但在该协议签订后，被告陈胜利于2017年1月份又向原告父亲蔡保山还款6万元，这一事实也间接印证了被告陈胜利陈述的其与蔡保山以商品房买卖合同形式来担保清偿所欠蔡保山的工程款和借款，因此蔡文帅与陈胜利所签订的66号房屋售房协议并不是双方真实意思表示，其真实目的是为了上述债务得以清偿提供担保，该售房协议的实质为让与担保，并非法律意义上的房屋买卖合同，且从该售房合同的效力来看，本案诉争的66号房屋未办理相关开发建设审批手续，该房屋的买卖，亦违反法律的强制性规定，属无效合同，原告仅基于该合同不能对诉争的66号房屋享有物权。另因该房屋至今仍未完工，虽然原告的父亲蔡保山强行进入该房屋，在该房屋中放置床和椅子，但并不属于在人民法院查封之前已合法占有该房屋的情形。综上，原告对被执行房屋不享有足以排除执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告蔡文帅的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 夏成华
审 判 员 徐 佳
人民陪审员 闵 鲍
二〇一七年八月九日
书 记 员 徐海翔