河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1002民初3680号
原告:蒋金，男，1993年5月10日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。
委托代理人：罗文钦，河南天时达律师事务所律师。
委托代理人：杜培丽，河南天时达律师事务所律师。
被告：胡潇潇，女，1990年8月25日生，汉族，住许昌市东城区。
委托代理人：李志锋，河南君志合律师事务所律师。
原告蒋金诉被告胡潇潇房屋买卖合同纠纷一案，原告蒋金于2016年7月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。原告蒋金的代理人罗文钦、杜培丽，被告胡潇潇的委托代理人李志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋金诉称：2011年4月中旬，原、被告双方协商一致达成口头房屋买卖协议，该协议约定被告将位于许昌市城区怡景花城小区凤苑12号别墅卖给原告，房款2170000元，原告先行支付被告购房定金20000元。2011年5月1日，原告又支付被告房款2150000元。被告向原告出具收据一份。同日，被告将房屋交付给原告，并向原告出具费用承担说明一份，约定2011年5月1日之前的水费、物业费由被告承担。后原告开始对该房屋进行装修，同时原、被告双方到房屋管理部门办理过户登记手续，在办理过户登记过程中，双方发生矛盾，被告拒不配合办理登记。导致原告至今未办理该房屋的过户登记手续。诉讼请求：1、确认原、被告双方的房屋买卖行为依法有效，被告协助原告办理位于许昌市城区怡景花城小区凤苑别墅的房产过户登记手续；2、诉讼费由被告承担。
被告胡潇潇辩称：1、原告诉状所陈述的事实与客观事实不符，原告诉称2011年5月前后对房屋进行装修的陈述是虚假的。2、依（2015）许民终字第2053号民事判决书，案外人对双方交易的房屋享有优先购买权，双方交易已被生效判决所否定。3、被告在案外人诉被告（本案原告系第三人）租赁合同纠纷案件庭审中向房管机关、信访机关反映虚假交易情况时，已经多次明确表达了解除与原告房屋买卖合同的意思表示，本案原告及其代理人当时已经知悉且未表示异议。4、购房款已经向公证机关提存且公证机关已通知原告，原告未在法定期间请求确认解除合同通知的效力。综上，被告已通知原告解除双方之间的房屋买卖合同关系，并已将购房款退回原告。原告在收到解除合同及退款的通知后，未在法定期间内请求人民法院确认解除合同的效力。双方之间的房屋买卖合同关系于原告收到被告退款之日即2016年5月19日，已经依法解除。本案因涉及案外人优先购买权，本案的处理结果将影响案外人的实体权益，应通知案外人张留安参加诉讼，请求驳回原告的诉求。
结合原、被告的诉辩意见，并征询双方当事人同意，本院归纳本案争议的焦点为：1、原、被告之间的房屋买卖行为是合法有效还是已经解除；2、原告请求被告协助其办理诉争房屋过户登记的诉请是否应予以支持；3、本案是否应通知案外人张留安参加诉讼。
原告蒋金为支持自己的主张，向本院提供的证据有：
第一组，徐瑞敏（原告母亲）建行存折一份。证明2011年4月中旬，原、被告双方经协商一致达成口头房屋买卖协议，该协议约定被告将位于许昌市城区怡景花城小区凤苑12号别墅的房产卖给原告，房款2170000元，原告母亲徐瑞敏从自己建行存折取款20000元先行支付给被告，作为购房定金。
第二组，建行交易查询单一份、胡潇潇出具的费用承担说明一份。证明2011年5月1日，原告又向被告支付房款2150000元，加之之前的20000元定金，合计2170000元，至此，原告已支付全部房款。同日，被告将房屋交付给原告，并向原告出具费用承担说明一份，约定2011年5月1日之前的水费、物业费由被告承担。
第三组，房产证一份、钥匙一套、照片一组、缴费票据一组。证明原告在付房款当日（2011年5月1日），被告已经把该房产交付给原告。
第四组，代理费票据、配图费票据、交易手续费票据、评估费票据、惠达洁具票据各一份、许昌市房屋产权转让确认表一份。证明原、被告双方就房屋买卖而支出代理费、评估费等一系列费用，被告将房屋交付给原告后，原告开始购买建材对房屋进行装修，原、被告双方已经履行房屋转让手续，并到房屋产权机关确认，原、被告已经到房产管理部门办理了房屋登记。
第五组，出警记录2份。证明被告将本案房屋出卖并交付给原告后，被告反悔并阻止原告装修，公安机关出警情况。
第六组，孟凡正、康海江、程保刚、张宪法调查笔录各一份。证明被告将本案房屋出卖给原告之前，该房屋为毛坯房，一直无人居住，原告已经开始装修使用。
第七组，许昌仲裁委员会许仲裁字（2014）第08号裁决书一份、许昌市中级人民法院（2015）许民终第2053号民事判决书一份。证明原、被告双方协商一致，被告同意以2170000元价格将本案房屋出卖给原告，原告支付了全部房款，被告已将该房屋交付给原告，此为双方真实意思表示，原、被告双方之间实际发生的房屋交易行为合法有效，被告应当协助原告办理房屋过户手续。即便案外人张留安主张享有承租人的优先购买权，但是该权利并不能对抗原、被告双方已经实际发生的房屋交易行为。张留安可向胡潇潇主张损害赔偿，却不能主张胡潇潇以2170000元的价格将该房屋再进行买卖。
被告胡潇潇对上述证据质证称：对第一、二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，原、被告之间的书面买卖协议已经被确认无效，客观上被告与原告之间就房屋买卖问题以及其他问题从未进行过任何形式的协商，更未达成所谓的一致意见及原告主张的口头协议，缺乏法定要件，不能成立，被告收到2170000元属实，但被告并未向原告交付房屋。第三组，对房产证的真实性无异议，对其他证据的真实性均有异议，1、房产证并未交付原告，而是交付给了房管机关，在房屋交易程序做退件处理后房管机关应当依法返还给本案的被告；2、原告所出示的钥匙以及房屋的照片不能证明被告已经向其交付房屋的事实，因原告所举出的第五组证据已经否认了原告的这一主张。第四组，真实性不发表意见；房屋产权转让确认表已被确认不是被告的真实意思表示；原告支付代理费、评估费及其购买建材的行为不能直接证明被告已经向其交付房屋，双方办理房屋交易程序所依据的契约已被确认无效，所以基于该无效的契约所履行的交易行为自始属于无效，不能说明被告向原告交付房屋的事实。第五组，真实性无异议，但该两份证据并未直接反映是被告反悔并阻止原告装修，其中一份记载原告母亲称家中的锁被别人换了，另一份是小区发生纠纷，上述证据直接证明被告并未向原告交付房屋，发生纠纷是因为原告在案外人张留安诉讼一案过程中强行打开房门进行装修而产生的纠纷，这一行为在另外一案中已经被法院确认。第六组，属于证人证言，证人应当出庭作证，其真实性和证明力不应采信。第七组，真实性无异议，对证明目的有异议，裁决书、判决书均未明确被告已经向原告交付争议房屋，对案外人的优先购买权是原告的单方解读，并非判决原意。
被告胡潇潇为支持其主张，向本院提交的证据有：
第一组，（2015）许民终字第2053号民事判决书复印件一份、许仲裁字（2014）第08号裁决书复印件一份。证明：1、原、被告双方之间签订的《房屋买卖契约》已被仲裁机构裁决无效，基于该无效契约所进行的所有房屋交易行为均属无效；2、人民法院判决案外人张留安对原、被告之间交易房屋享有优先购买权，故原告请求被告将房屋过户给其的请求，已被生效判决所否定，在法律上已无可能，依法应驳回其诉讼请求。
第二组，信访事项处理意见书、声明、致许昌市房管局的函各一份、案外人张留安诉被告胡潇潇（本案原告为第三人）租赁合同优先购买权纠纷一案2012年2月20日、2014年11月27日部分庭审笔录复印件一份。证明：1、被告早在向房管局提出异议、提出信访时，已明确提出与原告解除房屋买卖合同的意思表示，且原告当时已知悉；2、在案外人提起诉讼、主张优先购买权一案的两次一审庭审中，被告胡潇潇均多次作出表示不再出卖房屋，要求与原告蒋金解除房屋买卖合同的明确意思表示，本案原告亦当时已知悉。
第三组，（2016）许县证民字第99号公证书一份、中国邮政特快专递邮寄单复印件及网上查询单一份、公证员陈某手机发送信息截屏一份、通话和短信详单各一份。证明：1、被告与原告解除房屋买卖合同关系，并于2016年4月27日经许昌县公证处将房款予以提存；2、公证机关作出（2016）许县证民字第99号公证书后，于2016年4月30日交中国邮政向原告送达，原告拒收；3、公证员陈某于2016年5月19日向原告母亲手机号码为136××××9009的手机发送短信息，告知原告将退回的购房款向公证机关提存，原告母亲于当日11时16分给公证员回电话，公证员再次将公证提存事宜向其告知的事实。被告已通知原告解除双方之间的房屋买卖合同关系，并已将购房款退回原告。原告在收到解除合同及退款的通知后，未在法定期间内请求人民法院确认解除合同的效力。双方之间的房屋买卖合同关系于原告收到被告退款之日即2016年5月19日，已经依法解除。
原告蒋金质证称：对第一组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。裁决书确实确认了原、被告双方在房管局办理过户登记手续过程中所签订的房地产买卖契约格式合同无效，但该裁决书第七页倒数第七行已经明确说明契约无效不影响双方口头约定的买卖协议及双方实际发生的部分交易行为，原告的诉求就是请求确认双方的房产交易行为合法有效；判决书不但证明了原告所诉的事实，第七页第六行、第二页第五行均确认了原、被告双方口头协商一致至双方到房产部门办理过户的一系列的交易行为，在该判决第七页倒数第十行，说明案外人的优先购买权是一般的债权，非物权；案外人张留安的请求法院没有支持。对第二、三组证据的真实性无法核实，无法质证，但是买卖合同的解除应经双方协商一致才可解除，而在2016年6月份之前三方在中院的诉讼正在进行中，中院在2016年8月份才下发了判决书。
本院对原告蒋金提供的证据审核后认为：被告对第一、二、五、七组证据及第三组证据中的房产证的真实性无异议，对该四组证据及第三组证据中房产证的真实性本院予以确认。被告虽对第三组证据中钥匙一套、照片一组、缴费票据的真实性有异议，但未提供证据予以证明，根据原、被告提供的（2015）许民终字第2053号民事判决书审理查明的事实，可以证实被告已经将涉案房屋交付给原告的事实，故对第三组证据中的钥匙、照片、缴费票据的真实性本院予以确认。被告未对第四组证据的真实性发表质证意见，该组证据与（2015）许民终字第2053号民事判决书审理查明的事实可以相互印证，对该组证据的真实性本院予以确认。第五组证据系公安机关出具的接处警登记表，该组证据与本案纠纷不具有关联性，对该组证据本院不予采纳。第六组证据系调查笔录，具有证人证言的性质，因原告未申请证人出庭作证，无法核实证言的真实性，对该组证据本院不予确认。
本院对原告胡潇潇提供的证据审核后认为：原告对第一组证据的真实性无异议，对该组的真实性本院予以确认。第二组证据中的信访事项处理意见书、声明、致许昌市房管局的函各一份、庭审笔录与（2015）许民终字第2053号民事判决书、许仲裁字（2014）第08号裁决书查明的事实基本一致，对该组证据的真实性本院予以确认。第三组证据系被告将原告支付的购房款予以提存及向与原告送达的证据，该组证据具有合法性，本院确认该组证据的真实性。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
被告胡潇潇系位于许昌市城区怡景花城小区F12幢1至2层房屋的所有权人。2011年1月23日，胡潇潇与张留安签订房屋租赁协议一份，协议约定，胡潇潇将上述房屋出租给张留安使用，期限自2011年1月23日至2014年1月23日，年租赁20000元。同日，胡潇潇的母亲收取张留安支付的第一年租金20000元，并向张留安出具收条一份。
2011年4月中旬，胡潇潇与蒋金就买卖上述房产达成口头买卖协议，蒋金先行向胡潇潇支付购房定金20000元。2011年5月1日，胡潇潇与蒋金签订《房地产买卖契约》一份（后将签约日期改为2011年5月5日），协议约定，胡潇潇将该房产以600000元的价格出售给蒋金，并约定蒋金承担购房发生的税费。同日，胡潇潇将上述房屋交付蒋金，蒋金又向胡潇潇支付房款2150000元，胡潇潇向蒋金出具收据一份，同日又向蒋金出具费用承担说明一份，约定2011年5月1日之前的水费、物业费由房屋所有权人胡潇潇承担。之后，蒋金开始办理诉争房屋的过户手续，并着手对诉争房屋进行装修。
2011年7月18日，胡潇潇向许昌市住房和城乡建设局暨房屋交易中心声明，《房屋买卖契约》除签名外其他内容系蒋金单方填写，该契约不是其真实意思表示。许昌市房产交易中心于2011年7月21日出具的房屋产权转让确认表显示的房屋成交价格为600000元。2011年7月28日，胡潇潇的母亲杨淑敏向许昌市房管局提出信访，反映上述买卖契约中600000元的不是其真实意思表示。2011年8月12日，许昌市房产交易中心认为该房产存在权属争议，将该房产的过户手续作退件处理。
2011年7月29日，张留安以胡潇潇将诉争房屋出卖给蒋金侵害了其优先购买权为由将胡潇潇及蒋金诉至本院。本院于2012年3月21日作出（2011）魏北民初字第202号民事判决书，判决驳回张留安的诉讼请求。张留安不服提起上诉，许昌市中级人民法院将该案发回重审。本院又作出（2012）魏民重字第33号民事判决书，张留安仍不服，上诉至许昌市中级人民法院。许昌市中级人民法院于2016年6月26日作出（2015）许民终字第2053号民事判决书，判决张留安对诉争房屋在同等条件下享有优先购买权，并以现有法律规定承租人的优先购买权仅作为一般债权进行保护，不再作为准物权进行保护为由，驳回张留安诉请胡潇潇将诉争房屋以同等价格出卖于其的诉讼请求。
在上述诉讼期间，胡潇潇以蒋金为被申请人于2013年3月26日向许昌市仲裁委员会提出仲裁，要求确认胡潇潇与蒋金于2011年5月5日签订的《房地产买卖契约》无效。该委员会于2014年3月6日作出许仲裁字（2014）第08号裁决书，以2011年5月5日签订的《房地产买卖契约》约定的购房款是为了少缴纳房产交易税、侵害国家利益为由认定该合同为无效合同，同时认定该契约无效不影响在此之前双方已经形成的口头买卖约定，也不影响双方实际发生的部分交易行为。
2016年4月27日，胡潇潇将蒋金支付的购房款2170000元提存于许昌县公证处，许昌县公证处于2016年4月28日出具（2016）许县证民字第99号《公证书》，《公证书》载明：“兹证明胡潇潇于二0一六四月二十七日将公证提存款人民币2170000.00元整（贰佰壹拾柒万元整）提交于我处（系退回蒋金购房款）。”许昌县公证处通过邮寄、电话、短信等方式通知蒋金上述公证事宜。胡潇潇认为本案买卖合同已经解除，与蒋金就本案买卖合同发生纠纷，蒋金遂诉至来院。
本院认为：争议焦点一，原、被告之间的房屋买卖行为是合法有效还是已经解除。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告就买卖胡潇潇名下的位于许昌市城区怡景花城小区F12幢1至2层的房屋已经于2011年4月中旬达成口头买卖协议，即胡潇潇将诉争房屋出卖与蒋金，蒋金支付购房款2170000元。根据双方的约定，蒋金于同日向胡潇潇支付购房定金20000元后，又如约于2011年5月1日将剩余房款2150000元支付完毕，胡潇潇也于同日将诉争房屋交付蒋金，至此，双方当事人虽未签订书面买卖合同，但双方当事人均已履行了合同的主要义务，且对方予以接受，原、被告之间的口头买卖合同于2011年5月1日成立。该买卖合同不违反法律的规定，应自成立时生效。关于原、被告于2011年5月5日签订的《房地产买卖契约》被许昌市仲裁委员会裁决无效后是否影响原、被告之前达成的口头买卖协议的问题。原、被告达成口头买卖协议后，于2011年5月5日签订了书面《房地产买卖契约》，但将房款填写为600000元。该《房地产买卖契约》之所以被许昌市仲裁委员会裁决无效是因为该契约约定的购房款低于实际履行的购房款，该约定的目的是为了少缴纳房产交易税，进而损害了国家利益。但该契约无效不影响在此之前双方已经形成的口头买卖约定，也不影响双方实际发生的部分交易行为，故原、被告于2011年5月1日之前的买卖行为仍合法有效。关于本案合同是否解除的问题。《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告未约定解除合同的条件，也不存在不可抗力致使不能实现合同的情形，蒋金作为诉争房屋的购买人已经履行了支付全部房款的义务，不存在违约行为，胡潇潇并不享有合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的解除权，故胡潇潇通过公证处将蒋金支付的购房款提存的行为属单方违约，将购房款提存不能达到解除本案买卖合同的法律效果。综上，原、被告之间的房屋买卖合同并未解除，该房屋买卖行为合法有效。
争议焦点二，原告请求被告协助其办理诉争房屋过户登记的诉请是否应予以支持。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告之间的房屋买卖行为合法有效，蒋金已经按照合同约定支付了全部购房款，胡潇潇虽将诉争房屋交付蒋金，但至今未协助蒋金办理该房屋的过户手续，在本案买卖合同不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形下，胡潇潇应当协助蒋金办理诉争房屋的过户手续。故蒋金诉请胡潇潇协助其办理诉争房屋过户手续的请求合法，本院予以支持。
争议焦点三，本案是否应通知案外人张留安参加诉讼。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人有限购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，张留安对诉争房屋享有优先购买权的事实已被许昌市中级人民法院（2015）许民终字第2053号民事判决书确认，同时该判决书驳回了张留安诉请胡潇潇将诉争房屋以同等价格出卖于其的诉讼请求。根据一事不再理原则，张留安的优先购买权问题本院不宜再次审理，至于张留安的损失其可通过另案再诉的方式保护其权利，本案的审理结果不影响张留安的实体权利，故本案不再通知张留安参加诉讼。胡潇潇的辩称意见于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告蒋金与被告胡潇潇于2011年5月1日之前的房屋买卖行为合法有效；
二、本判决生效之日起三十日内，被告胡潇潇协助原告蒋金办理位于许昌市东城区怡景花城小区F12幢1至2层房屋的过户手续。
案件受理费100元，由被告胡潇潇负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 李伟杰
人民陪审员 尹秀甫
人民陪审员 张玉改
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 马巍红