浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台天商初字第1056号
原告：杨红希，男，1975年7月20日出生，汉族，住天台县福溪街道桥南新村*弄**号，身份证号：3326251975********。
委托代理人：高洪，浙江众安律师事务律师。
被告：杨健，男，1975年8月8日出生，汉族，住天台县赤城街道染店弄*号，身份证号：3326251975********。
委托代理人：徐锦秀，女，1973年9月22日出生，汉族，住天台县赤城街道染店弄*号。
被告：徐锦秀，女，1973年9月22日出生，汉族，住天台县赤城街道染店弄*号，身份证号：3326251973********。
第三人：徐志诚，男，1966年2月6日出生，汉族，住天台县坦头镇上宅村**组**号，身份证号：3326251966********。
第三人：陈卫萍，女，1967年10月28日出生，汉族，住天台县坦头镇上宅村**组**号，身份证号：3326251967********。
两第三人共同委托代理人：徐俊，浙江天城律师事务所律师。
两第三人共同委托代理人：邵洁，浙江天城律师事务所律师。
原告杨红希与被告杨健、徐锦秀，第三人徐志诚、陈卫萍债权人撤销权纠纷一案，原告于2014年5月14日向本院起诉，本院于同日立案受理。2014年5月28日，原告向本院提出财产保全申请。经审查，本院于同日裁定：查封第三人徐志诚、陈卫萍共有的坐落在天台县赤城街道秀水山庄8幢1单元102室房屋及土地使用权。本案依法由审判员王光宇适用简易程序，于2014年5月28日第一次公开开庭进行了审理。因本案事实争议较大，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年10月8日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人高洪、被告杨健委托代理人徐锦秀、被告徐锦秀、第三人徐志诚及第三人徐志诚、陈卫萍委托代理人徐俊到庭参加诉讼。第三人陈卫萍及第三人徐志诚、陈卫萍委托代理邵洁参加第二次庭审。本案经审批延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告杨红希起诉称：原告与被告杨健原系朋友关系。2011年5月5日，被告杨健向曹丽萍借款人民币300万元，原告杨红希作为保证人为杨健提供担保，后因杨健逾期未归还本金，曹丽萍诉至法院。经调解，2012年11月20日天台县人民法院作出（2012）台天商初字第1595号民事调解书，二被告以杭州市滨江区彩虹城9幢2单元101室折抵借款本金190万元，剩余本金50万元以及利息10万元合计60万元由原告承担。2012年12月25日，二被告就原告支付的60万元向原告出具借条一份，约定在2013年12月24日前归还。2013年1月19日，原告将60万元以及5000元的执行款转入天台县人民法院执行款专户。2013年1月17日，原告通过银行转账为二被告垫付了64310.34元的房屋转户税费。之后原告多次向二被告催讨，但是没有任何结果。为此原告就借款一案诉至法院。之后经原告查询，2014年4月4日，二被告已经将二人所有的坐落于天台县赤城街道秀水山庄彩云园8幢1单元102室房屋转让给第三人徐志诚、陈卫萍（徐志诚系徐锦秀表兄弟），转让金额为135万元人民币，同日缴纳契税办理过户登记。现诉至法院，要求：1、撤销2014年4月4日被告杨健、徐锦秀与第三人徐志诚、陈卫萍转让坐落天台县赤城街道秀水山庄彩云园8幢1单元102室房屋的房屋买卖合同；2、被告杨健、徐锦秀以及第三人徐志诚、陈卫萍承担原告聘请律师费2.5万元；3、被告及第三人承担本案诉讼费。
被告杨健、徐锦秀答辩称：当时银行借款有200万元到期没有归还，答辩人只能将房子卖给第三人，价格是269万元，税费由第三人负责。因为银行贷款还不出来，钱凑不足，找到房屋买卖的中介，由他们垫资通过他们转户。因为第三人在西安做生意急着回去，就委托中介办理转户。转户时200万元是陈卫萍打款到答辩人胞弟徐志诚账户，再由汤雪珍中介方替答辩人归还银行贷款，中介费用5万元，加上200万元，共计205万元。
第三人徐志诚、陈卫萍陈述称：1、第三人购买本案所涉房产的实际价格为2821873.32元。第三人长期在西安经商，想在天台购买一处适当的房屋回家时可以居住，早在2013年初时第三人即向房屋中介打听寻找适当房源，第三人到现场看房时，才发现房屋的房主是已经出嫁多年的大娘舅的女儿徐锦秀的房子。见此，第三人觉得是娘舅女儿的房子，价格等各方面不好谈，就不想买了。2014年3月中旬，徐志斌（系被告徐锦秀胞弟）了解到第三人仍未购买房屋，多次主动打电话给第三人，表示徐锦秀愿将房屋出售给第三人，第三人仍没有同意购买。2014年3月底，第三人回天台探望病重的小娘舅，在人民医院碰到同样前来探望的徐锦秀及徐志斌，徐志斌再次提起卖房的事实。第三人考虑自己反正需要购买房屋，就向徐志斌打听买房的具体条件。徐志斌称房屋总转让价格在300万元左右，因为是超标住宅转户税费为最高档税率，需缴纳转户税费25-30万元左右。为此，几经商讨，最终商定徐锦秀拿房屋转让款269万元，出卖方应付的税费均由第三人承担，当时预测应付税费等再加购房款，购买此宗房屋共计约300万元，符合第三人的心理价位，也与周边邻近转让的房价相符。因出让房屋尚有200余万元银行抵押贷款未还，为还银行贷款及办理房地产过户手续需要，双方约定第三人的购房款分期付清，先付200万元，余款待转户后一个月内付清，由徐志斌作中见人，款由第三人付至徐志斌名下，为便于办理银行还贷及房地产转户手续需要，委托天台县家和房地产中介服务部代为办理。依照约定，第三人于2014年4月3日支付第一期的购房款人民币200万元至被告徐锦秀胞弟徐志斌台州银行账户。2014年4月4日办完还贷手续，并办理房屋转户手续，将本案所涉房产过户到第三人名下。在办理转户时，为合理避税，根据政府有关部门只要达到政府指导价的要求，中介服务人员在填写《天台县房屋买卖合同》时，将房屋转让价款写为135万元，目的仅用于计算纳税基准价（共支付相关税费130061.66元），同时在天台县家和房地产中介服务部按双方实际买卖价格269万元及税费承担等事项签订《房地产交易协议》一份，之后第三人分别于2014年4月12日付二笔10万元，4月20日付4笔19万元，4月21日付4笔20万元，4月29日付4笔20万元，合计支付剩余的购房款69万元，总计支付购买价款为2821873.32元。2、房屋的购买价款不低于政府指导价，也符合市场价格，不存在任何的低价转让。根据上述所讲到的整个购房经过及相应证据，第三人已合计支付购房款项人民币2821873.32元。原告提供的《天台县房地产买卖合同》仅是第三人与被告为办理本案所涉房产的转户手续之用，为何该份买卖合同上的房屋成交价为135万元，当时也是出于合理避税的目的，实际的成交价格为2821873.32元。本案所涉房产的交易价格即使根据原告起诉状中所述大概为300万元左右，那么70%应为210万元，第三人支付的购房价在2821873.32元，明显高于210万元，不构成低价转让。3、第三人购买本案所涉房产不存在任何的恶意，系善意取得，应为合法有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点：1、讼争房产的实际成交价格是135万元或是269万元；2、房款实际交付情况。
围绕争议焦点，原告供如下证据：
第一组证据：1、民事调解书一份；2、借条一份。用以证明两被告与原告有债务纠纷。
第二组证据：房地产权属登记状况一份。用以证明讼争的房屋已经转到第三人名下。
第三组证据：天台县房地产管理处档案一份。用以证明实际交易的价格。
第四组证据：申请证人汤雪珍出庭作证。用以证明合同签署的情况。
第五组证据：律师费发票、代理合同、进账单各一份。用以证明律师费承担的情况。
被告质证认为，对第三组证据有意见。第三人质证认为，对第一、二组证据的真实性无异议，关联性是否成立有待进一步确认，以法庭判决为准。对第三组证据“三性”均有异议，该合同为转户所使用，并不是实际交易的合同。对第四组证据，证人所陈述的内容没有异议，但是有些事情这位证人并不了解的，卢惠琴了解的。对第五组证据关联性有异议，律师费不应该由第三人负担。
被告提供如下证据：
第一组证据：离婚协议书一份。用以证明本案讼争房产已经归被告徐锦秀所有。
第二组证据：房地产交易协议一份。用以证明房产交易成交款是269万，税费由第三人承担。
第三组证据：1、银行账单一份；2、徐志斌台州银行账户银行对账单二份3、徐志斌台州银行账户取款业务汇单一份。用以证明200万资金的流向。
原告质证认为，第一组证据真实性、合法性无异议。第二组证据“三性”均有异议，跟备案的合同不同，而且是事后补签的。从人员签署情况来看，这份合同缺少了陈卫萍与杨健的签字。第三组证据需要提供原件，且该组证据无法证明第三人将房款交付给二被告。第三人质证无异议。
第三人提供如下证据：
第一组证据：被告杨健、徐锦秀离婚证及离婚协议各一份。用以证明二被告在2013年8月20日办理离婚手续，约定离婚后坐落于天台县赤城街道秀水山庄彩云园8幢1单元102室房产归本案被告徐锦秀及二被告婚生儿子杨灼、杨烈共同所有的事实。
第二组证据：《房地产交易协议》一份。用以证明第三人向本案被告徐锦秀购买坐落于天台县赤城街道秀水山庄彩云园8幢1单元102室房产的实际价格为人民币269万元，并约定房屋转户产生的手续费、税费共计130061.66元由第三人承担。
第三组证据：1、台州银行取款业务回单、存款业务回单各一份；2、台州银行转账回单补发单一份；3、徐志斌台州银行账户对账单一份；4、卢惠琴台州银行账户转账回单补发单二份、对账单一份；5、翁玲飞浙江泰隆商业银行账户对私账户明细对账单一份；6、浙江泰隆商业银行个人借款合同、最高额抵押合同复印件各一份；7、浙江泰隆商业银行特种转账借方传票、贷款还息凭证各一份。用以证明第三人已全额支付第一期购房款200万元的事实及经过。
第四组证据：1、招商银行徐志诚账户跨行实时转账业务回单十四份；2、招商银行徐志诚账户交易明细表一份二页；3、台州银行徐志斌账户取款业务回单一份。用以证明第三人支付剩余房款69万元及被告收取购房款69万元事实。
第五组证据：1、浙江省政府非税收入一般缴款书（收据）一份；2、浙江省地方税务局通用机打发票一份；3、中国工商银行个人业务凭证一份；4、税收缴款书（税务收现专用）发票一份；5、销售不动产统一发票（代开）一份；6、税收缴款书（税务收现专用）复印件一份；7、契证一份；8、中国工商银行刷卡凭证一份。用以证明第三人支付本案所涉房屋过户的手续费1811.66元、税费128250元，共计支付税费130061.66元。
第六组证据：收条一份。用于证明被告徐锦秀已收到第三人支付的购房款269万元。
第七组证据：天房权证天台字第0998**号《房屋所有权证》、天台国用（2014）第00973号《国有土地使用证》各一份。用以证明房产在2014年4月4日已过户到第三人名下。
第八组证据：《天台县房屋买卖合同》一份。用以证明涉案房产办理过户的过程中为了合理避税，在办理房地产过户手续时所提交的房屋买卖合同中的房屋交易价格调整为135万元。
第九组证据：申请证人徐志斌、卢惠琴出庭作证。
第十组证据：许式炎谈话笔录原件及身份证复印件各一份。用以证明2013年6月23日许勇钦通过许式炎向本案被告徐志诚借款人民币200万元，借款本金200万元由许勇钦于2014年4月2日归还的事实。
第十一组证据：1、徐志诚兴业银行对账单一份；2、兴业银行个人汇款委托书一份；3、兴业银行客户回单一份；4、招商银行个人账户收款回单一份。用以证明2013年6月25日许勇钦通过许式炎向徐志诚借款200万元，徐志诚将200万元借款汇入许式炎招商银行账户，通过许式炎出借给许勇钦的事实。
第十二组证据：招商银行转账汇款业务回单一份。用以证明许式炎收到徐志诚汇款200万元的当天即将200万元汇给许勇钦的事实。
第十三组证据：1、浙江泰隆商业银行网上银行交易回单一份；2、徐志诚台州银行对账单一份。用以证明许勇钦于2014年4月2日向徐志诚归还借款本金200万元的事实。
第十四组证据：陈卫萍台州银行对账单一份。用以证明2014年4月3日徐志诚将200万元款项存入陈卫萍账户的事实。
第十五组证据：评估报告书一份。用以证明2013年4月23日徐锦秀为进行房屋抵押贷款，将本案所涉房产经由天台县方正房地产价格评估事务所评估价值为人民币290万元的事实。
原告质证认为，第一组无异议。第二组证据的“三性”均有异议，跟备案的合同不同，而且是事后补签的。第三证据关联性有异议，这些银行账单记录不能证明房款进入被告徐锦秀账户。第四组证据关联性有异议，不能直接证明款项进入了卖方徐锦秀账户，取款是在起诉之后进行。第五组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明交易价格是269万，只能证明交易价格是135万，都是以135万为基础进行纳税。第六组证据真实性无异议，关联性有异议，无法证明钱进入了被告账户。第七组证据无异议。第八组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为这不一定是合理避税，也许就是双方交易的真实价格。第九组证据，证人徐志斌与被告以及第三人有亲属关系，所以证明力极低，证词里也无法证明全部款项交付到徐锦秀手中的情况。对卢惠琴证词的关联性也有异议，证词中无法证明双方交易的金额以及款项交付的情况，而且在他的证词里前后矛盾，同徐志斌的说法有一部分是不一致的，建议法庭不能作为定案的依据。第十组证据至第十四组证据，对该200万元的款项来源无异议。第十五组证据，该评估报告只能证明房屋评估的价值，并不能证明房屋买卖时的具体价格。被告质证无异议。
原告向本院申请调取如下证据：1、第三人徐志诚账户存取200万元的录像；2、第三人陈卫萍账户200万元的来源。用以证明200万元的来源。本院依法向台州银行调取录像。台州银行回复称，2014年4月3日的录像已经超过规定保管期限，无法提供。原告在第二次庭审时当庭撤回要求调取第三人陈卫萍账户200万元来源的申请。
对原、被告及第三人提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据一，能证明原告对被告杨健、徐锦秀享有60万元的债权；证据二，能证明本案讼争房屋（天台县赤城街道秀水山庄彩云园8幢1单元102室）为第三人徐志诚、陈卫萍共同共有，登记时间为2014年4月4日；证据三，能证明2014年4月14日，被告与第三人签订《天台县房屋买卖合同》一份，本份合同载明本案讼争房屋的交易价格为135万元。证据四，证人汤雪珍的证言能够证明签订合同当时的情况。证据五，能证明原告为行使撤销权支付律师费2.5万元的事实。
被告提供的证据一，结合第三人提供的证据一，能证明二被告于2013年8月20日协议离婚，双方约定本案讼争房屋归被告徐锦秀及子女杨灼、杨烈所有；证据二结合原告提供的证据四，能证明2014年4月4日被告徐锦秀与第三人徐志诚签订《房地产交易协议》一份，本份合同载明本案讼争房屋的交易价格为269万元；证据三，能证明2014年4月3日第三人陈卫萍将200万元存入徐志诚账户，徐志诚将200万元存入卢惠琴账户。
第三人提供的证据一，能证明二被告于2013年8月20日协议离婚，双方约定本案讼争房屋归被告徐锦秀及子女杨灼、杨烈共同所有。证据二结合原告提供的证据四，能证明2014年4月4日被告徐锦秀与第三人徐志诚签订《房地产交易协议》一份，合同载明本案讼争房屋的交易价格为269万元。证据三，能证明2014年4月3日第三人陈卫萍将200万元存入徐志诚账户，徐志诚将200万元存入卢惠琴账户。2014年4月4日，卢惠琴转账50万元给陈方柳，转账155万元给翁玲飞。翁玲飞转账200万元给杨健。杨健于同日还清浙江泰隆银行抵押贷款。证据四，能证明第三人徐志诚于2014年4月12日至29日期间分数次向徐志斌转账69万元。徐志斌于2014年5月17日取现69万元。证据五，能证明第三人支付税费共计130061.66元，计税价格为135万元。证据六结合证据三、四，能证明被告徐锦秀共收到房款269万元。证据七，能证明2014年4月4日本案讼争房屋登载在第三人名下。证据八，能证明2014年4月4日，被告与第三人签订《天台县房屋买卖合同》一份，合同载明本案讼争房屋的交易价格为135万元。证据九，能证明讼争房屋转户及款项交付的情况。证据十至证据十四能证明本案200万元的来源。证据十五，能证明2013年4月23日徐锦秀为进行房屋抵押贷款，将本案所涉房产经由天台县方正房地产价格评估事务所评估价值为人民币290万元的事实，估计时点为2013年4月22日。
综合上述认定的证据，结合原、被告及第三人的陈述，本院经审理认定事实如下：2011年5月5日，杨健向曹丽萍借款人民币300万元，杨红希作为保证人为杨健提供担保，后因杨健逾期未归还本金，曹丽萍诉至法院。经调解，2012年11月20日天台县人民法院作出（2012）台天商初字第1595号民事调解书，杨健、徐锦秀以杭州市滨江区彩虹城9幢2单元101室折抵借款本金190万元，剩余本金50万元以及利息10万元合计60万元由杨红希承担。2012年12月25日，杨健、徐锦秀就杨红希支付的60万元出具借条一份，约定在2013年12月24日前归还。杨健、徐锦秀未依约履行还款义务。2013年8月20日，杨健、徐锦秀协议离婚。
2014年4月4日，徐锦秀与徐志诚签订《房地产交易协议》一份，约定将其所有的坐落于天台县赤城街道秀水山庄8幢1单元102室房屋出售给徐志诚，价格为人民币269万元。同日，杨健、徐锦秀与徐志诚、陈卫萍签订《天台县房屋买卖合同》一份，约定将其所有的坐落于天台县赤城街道秀水山庄8幢1单元102室房屋出售给徐志诚、陈卫萍，价格为人民币135万元，该份合同备案于天台县房地产管理处，房屋的计税价格为人民币135万元。2014年4月4日，该房屋的产权登记于徐志诚、陈卫萍名下。2014年4月2日，许勇钦向徐志诚转账200万元。2014年4月3日，陈卫萍将200万元存入徐志斌账户。同日，徐志斌向卢惠琴转账205万元。2014年4月4日，卢惠琴向翁玲飞转账155万元，向陈方柳转账50万元。同日，翁玲飞向杨健转账200万元。杨健向浙江泰隆商业银行归还本金200万元及利息53155.04元。2014年4月12日至29日期间，徐志诚陆续向徐志斌台州银行账户汇款，共计金额69万元。2014年5月17日，徐志斌从台州银行账户取款69万元。原告为行使撤销权支付律师费2.5万元。
本院认为：一、债务人是否与他人进行不正当交易，导致其财产不当减少，从而损害债权人的利益，是撤销权是否成立的条件。杨健、徐锦秀系杨红希的债务人，至今未能清偿其债务。杨健、徐锦秀与徐志诚、陈卫萍于同日签订二份房屋买卖合同，交易价格分别为135万元和269万元。该两份合同中哪一份系真实的房屋买卖合同及是否存在真实的房屋买卖关系，在本案中要根据买卖双方是否实际履行合同及履行的内容而定。徐志诚、陈卫萍是否实际交付款项及交付多少金额的款项，是判断杨健、徐锦秀与徐志诚、陈卫萍之间是否存在真实的房屋买卖关系的主要依据。综合全案的证据，徐志诚、陈卫萍虽未直接向杨建、徐锦秀交付款项，但向徐锦秀胞弟徐志斌交付相应款项，结合徐锦秀出具的收条及证人的证言，能够形成证据链，证明徐志诚、陈卫萍向徐锦秀足额交付购房款269万元。其中200万元的款项，被告及第三人能对其来源及去向作出合理解释，且讼争房屋至今未被抵押登记。至此，本院认为讼争房屋的实际交易价格为269万元。二、269万元的成交价格是否构成低价转让。本院认为，原、被告及第三人在庭审中均认可，讼争房屋在交易当时的市场价格应为260万元至270万元左右，参考天台县方正房地产价格评估事务所出具的评估报告书，269万元的价格并未构成低价转让。被告并未以明显不合理的价格低价转让财产，故对原告要求撤销房屋转让行为的诉讼请求，本院不予支持。原告为此支付的律师费亦应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十九条的规定，判决如下：
驳回原告杨红希的诉讼请求。
本案受理费人民币420元，财产保全申请费4020元，合计人民币4440元，由原告杨红希负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后7日内先预缴上诉案件受理费420元（具体金额由浙江省台州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，帐号：19-900001040000225089001，开户银行：台州市农行］。
义务人未在上述履行期限内自觉履行的，权利人有权自履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 王光宇
人民陪审员 王维军
人民陪审员 汤天文
二〇一五年一月二十日
代书 记员 王晓娇