福建省长乐市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民初字第944号
原告李瑞英，女，1952年10月2日出生，汉族，住长乐市。
委托代理人陈本鹤，福建宇开律师事务所律师。
委托代理人华盛南，福建宇开律师事务所律师。
被告徐雪玉，女，1973年7月19日出生，汉族，住长乐�。
第三人柯建兰，女，1977年1月16日出生，汉族，住长乐市。
委托代理人俞顺源，福建紫阳律师事务所律师。
委托代理人林苏，福建紫阳律师事务所律师。
原告李瑞英与被告徐雪玉、第三人柯建兰债权人撤销权纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月28日、2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告李瑞英及其委托代理人陈本鹤，第三人柯建兰委托代理人俞顺源到庭参加诉讼，被告徐雪玉经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告李瑞英诉称，原告李瑞英分别于2008年、2009年分多次借款给被告徐雪玉、徐惠钦二人。后因二人拒不还款，原告于2012年8月28日、2012年12月27日、2012年12月28日诉至长乐市人民法院。长乐市人民法院受理后，依法支持了原告的诉求，原告与被告就其中一部分借款达成调解协议，另一部分借款因未能达成�解协议，长乐市人民法院依法作出判决，判令被告限期还款。但调解书和判决书生效后，被告拒不履行。无奈之下原告只好向法院申请强制执行。直至2013年11月11日，原告才从法院得知，被告徐雪玉已于2012年10月15日将其名下的位于长乐市吴航街道兴美花园2#楼303单元及1#楼42杂物间以35万元的价格转让给柯建兰所有，并于2012年11月2日办理了过户登记手续。原告认为，被告此举明显是在以不合理的价格恶意转移财产逃避债务。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，原告有权请求人民法院撤销被告的恶意转让行为。为此，原告请求法院依法判令1、撤销被告徐雪玉与第三人柯建兰签订的长乐市吴航街道兴美花园2#楼303单元以及1#楼42杂物间的买卖合同，房屋价值120万元；2、被告徐雪玉、第三人柯建兰赔偿原告因行使撤销权的损失10000元；3、诉讼费用由被告徐�玉与第三人柯建兰承担。庭审中，原告对事实部分进行补充，原告与徐雪玉民间借贷纠纷于2012年8月28日立案，长乐市人民法院进行调解，开始被告徐雪玉不答应调解，在原告提交了诉讼保全申请后，被告徐雪玉才与原告调解，但在调解书出来没多久被告徐雪玉就转移了房产，且房产的受让人柯建兰是被告徐雪玉丈夫的妹妹，原告认为被告徐雪玉恶意转让房产。同时原告变更第二项诉讼请求，变更为判令被告徐雪玉赔偿原告因行使撤销权的损失10000元，增加诉讼请求第三项，要求判令被告徐雪玉、第三人柯建兰承担财产保全费5000元。
被告徐雪玉未应诉答辩。
第三人柯建兰述称，请求法庭驳回原告诉讼请求，对于事实与理由中原告与被告徐雪玉的借款部分，其不了解情况，被告徐雪玉的丈夫柯建平与第三人柯建兰的确是兄妹关系，柯建平长期在国外，发现自己得了�毒症之后，2011年柯建平回国，在南京军区福州总院进行治疗，被确诊为尿毒症，并进行了换肾，之后还在持续治疗，整个过程花费巨大。在这期间，被告徐雪玉和柯建平先后向柯建兰借款，柯建平和柯建兰虽是兄妹关系，但柯建兰也有自己的家庭，在借款金额较大的情况下，柯建兰于2011年6月25日、2012年3月20日、2012年7月28日与被告徐雪玉进行结算，被告徐雪玉分别欠被告柯建兰30万元、15万元、30万元。后在双方家属的劝说下，被告徐雪玉将其位于长乐市兴美花园的房产以110万元的价格卖给柯建兰，柯建兰在2012年10月28日向被告徐雪玉支付了另外35万元的购房款。2012年11月，双方到房地产交易中心为了减少税收，而在合同中写了较低的价格，而房地产交易中心最后也没有依据双方填写的价格确定税收，而是重新核定了税收价格，因此柯建兰与徐雪玉的买卖关系合法并且成立，不存在恶意转让财产的情况。
原告李瑞英向本院提交以下证据材料：
1、原告身份证1份，证明原告的身份状况。
2、（2012）长民初字第2324号民事调解书1份，证明2012年8月，原告曾起诉被告徐雪玉，后来双方达成调解协议。
3、（2013）长民初字第2029号民事判决书1份，证明根据该判决，被告徐雪玉、徐惠钦应偿还原告李瑞英借款10万元及利息。
4、（2013）长民初字第2043号民事判决书1份，证明根据该判决，被告徐雪玉、徐惠钦应偿还原告李瑞英借款10万元及利息。
5、长乐市人民法院执行告知书1份，证明原告已向长乐市法院申请执行，法院告知原告具有撤销权。
6、房地产交易档案1份，证明被告徐雪玉与第三人柯建兰交易时间是2012年10月，也就是原告与被告徐雪玉调解后，另外被告与第三人的交易价格低于市场价格，是属于低价转让。
7、历月电费明细�和2014年1月拍的照片各1份，证明被告徐雪玉的丈夫柯建平和其儿子还居住在兴美花园里面。
8、律师费发票1份，证明原告为行使撤销权而支出的律师费用。
9、长乐市房地产价格评估报告书1份，证明评估价格是679200元，与被告徐雪玉和第三人柯建兰交易价格存在很大差别，与市场价格也有出入。
第三人柯建兰向本院提交以下证据材料：
柯建平在南京军区福州总医院X线诊断报告及病例1份，证明2011年4月13日，柯建平被确诊尿毒症并且进行换肾，之后还有后续治疗，需要大量的费用。
收条4张，证明被告徐雪玉2011年6月25日向第三人柯建兰出具了30万元的借条，是2011年4至6月期间被告徐雪玉陆续向第三人柯建兰借的，在2011年6月进行结算，之后被告徐雪玉分别于2012年3月20日、2012年7月28日向第三人柯建兰借款30万元、15万元，2012年10月28日第三人柯建兰补充给被告徐雪玉购房差额款35万元。
本院认为，因被告徐雪玉未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。第三人柯建兰对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据8及证据9的真实性没有异议，原告提交的上述证据符合证据的客观性、合法性和关联性特征，本院予以确认采用，作为认定本案事实的依据。
第三人柯建兰对原告提交的证据7中的照片部分的真实性有异议，认为该组照片不能证明被告徐雪玉丈夫和儿子居住在讼争房产内。本院认为照片反映不出拍摄时间，不能证实原告的证明对象，对该证据不予采用；对证据7中的历月电费明细的真实性无异议，但认为房地产交易后，水电费的户主没有改变是很正常的，不能证明被告徐雪玉的丈夫和儿子还居住在讼争房产内。本院认为，该电费明细的户主虽是被告徐雪玉，但不能证明被告的丈夫和孩子仍居住在讼争房产内，对该证据不予采用。
原告对第三人柯建兰提交的证据1的真实性有异议，且与本案没有关联，本院认为第三人柯建兰没有提交医院的盖章或证明，真实性无法确定，本院对该证据不予采用；原告对第三人柯建兰提交的证据2的真实性有异议，但认为条子都是崭新的，有可能是后来补的，且4张收条都是“收”或“拿”，不符合借条的形式。本院认为，第三人柯建兰提交的4张条子，不能证明被告徐雪玉向第三人柯建兰拿或收的是什么款项，该证据的关联性无法确定，亦没有其它证据加以佐证，本院对该证据不予采用。
根据上述有效证据及原告李瑞英与第三人柯建兰在庭审中的陈述，本院认定如下法律事实：
被告徐雪玉在2008年至2009年间多次向原告李瑞英借款，并为案外人徐惠钦向原告李瑞英借款提供保证担保。原告因讨款未果于2012年先后三次向本院起诉，经本院生效的（2012）长民初字第2324号民事调解书及（2013）长民初字第2029号、2043号民事判决书确认，被告徐雪玉应偿还借款77万元及利息，并对案外人徐惠钦应还的10万元及利息承担连带责任。上述调解、判决生效后，原告就被告未还的借款本金67万元及利息，向本院申请强制执行。2012年10月15日，被告徐雪玉与第三人柯建兰在长乐市房地产交易管理所签订了一份房地产买卖契约，约定被告徐雪玉将其名下位于长乐市吴航街道兴美花园2#楼303单元（建筑面积165.99㎡）及1#楼42号杂物间（建筑面积12.16㎡）以35万元转让柯建兰。次日，长乐市房地产交易管理所作出长房估字第201210150022号《长乐市房地产价格评估报告书》，上述房产评估价格为679200元（住宅658400元、杂物间20800元）。同年11月2日长乐市房地产交易管理所将该房产变更登�至第三人柯建兰名下。原告李瑞英于2013年11月11日收到长乐市人民法院执行告知书，得知被告徐雪玉已将讼争房产变更为第三人柯建兰所有，遂于2013年11月21日诉至本院。
另查，本院在执行上述生效的调解、判决中，因被告徐雪玉暂无可供执行的财产，已终结上述三个案件的本次执行程序。
本案审理中，本院根据原告李瑞英提出的财产保全申请，于2013年12月18日作出（2013）长民保字第90号民事裁定书，查封了第三人柯建兰位于长乐市吴航街道兴美花园2#楼303单元房及1#楼42号杂物间。
本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。根据《合同法》第七十四条规定，撤销权的成立要件有三：1、债权人对债务人享有合法有效的债权，2、债务人存在无偿或以明显不合理的低价转让其资产的行为，3、债务人处分财产的行为明显有害于债权人。本案原告作为债权人，提供的生效法律文书确认其对被告享有合法债权。本案的争议焦点：一、被告徐雪玉向第三人柯建兰转让讼争房产的行为是否系“以明显不合理的低价转让财产”；二、第三人柯建兰在受让时是否知道以明显不合理的低价受让上述房产，并对债权人即本案原告的利益造成明显损害。针对上述焦点问题，本院分析认证如下：
一、被告徐雪玉向第三人柯建兰转让讼争房产的行为是否系“以明显不合理的低价转让财产，并对债权人即本案原告的利益造成明显损害”问题。2012年10月15日被告徐雪玉与第三人柯建兰签订房地产买卖契约，约定由第三人柯建兰以35万元买受被告徐雪玉的上述讼争房产，第三人柯建兰辩称其买受该讼争房产的真实成交价是110万元，并提交了4张的收条，却没有提供相关的取款凭证、转账凭证，不符合日常生活中大额交易习惯，其提交的4张条子，仅能体�的是收款人徐雪玉，条子内容也是“收”或“拿”柯建兰多少金额的款项，这种条子应当定义为收条，并不能证明交接双方的债权债务关系及款项用途。第三人柯建兰没有提交证据证明双方存在其他的买卖房屋合同并支付合理对价，对其实际以110万元买受讼争房产的辩称，没有提供充分的证据加以支持，本院不予采纳。本院认定被告向第三人转让房产的成交价为35万元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、第二款规定“对于第规定'明显不合理的低价'，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显�合理的低价”。本案中被告与第三人以35万元成交价订立房地产买卖契约，而长乐市房地产交易管理所的评估价为679200元，长乐市城区房产的交易价还高于房管部门的指导价，35万元的转让价格低于房管部门的评估指导价679200的70%（475440元），应视为明显不合理的低价。
二、第三人柯建兰在受让时是否知道以明显不合理的低价受让上述房产，并对债权人即本案原告的利益造成明显损害。第三人在受让房产过程中，房管部门曾向交易双方出具价格评估报告书，且作为受让方的第三人亦按评估报告书确认的价格缴交相关的税费，据此，可以确认第三人对以明显不合理的低价受让讼争房产是明知的。在此情况下，被告和第三人仍以明显不合理的低价交易，主观上存在恶意，其转让行为使生效的判决难以执行，亦损害了原告的合法权益。
关于原告主张要求被告徐雪玉赔偿因行使撤销权的损失10000元及财产保全费5000元。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”的规定。本案审理中原告提交因提起本案诉讼发生的律师代理费7000元、财产保全费5000元，有发票为证，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的3000元误工费，原告没有提供证据证明，本院依法不予支持。被告徐雪玉经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理和判决。
综上所述，被告徐建兰以明显不合理的低价向第三人柯建兰转让房产的行为对原告李瑞英的债权造成损害。原告主张撤销被告徐雪玉与被告柯建兰签订的关于买卖讼争房产的合同，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、撤销被告徐雪玉与第三人柯建兰于2012年10月15日签订的关于长乐市吴航街道兴美花园2#楼303单元及1#楼42号杂物间的买卖合同；
二、被告徐雪玉于本判决生效之日起十日内赔偿原告李瑞英因行使本案撤销权的律师代理费7000元及财产保全费5000元。
三、驳回原告李瑞英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15690元，由被告徐雪玉负担。
如不服本判决，原告李瑞英、第三人柯建兰可在判决书送达之日起十五日内，被告徐雪玉可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 郑晨辉
代理审判员 李 燕
人民陪审员 黄黎明
二〇一四年十月二十七日
书 记 员 邢颖晶
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且�让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》
第二十六条债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
对于第规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一�经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。
债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照第的规定予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定�行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。