南充市顺庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）顺庆民初字第2574号
原告韩灿，男
委托代理人杨明
被告南充市宏凌实业发展有限公司
法定代表人罗小双
委托代理人蒲晓兰
委托代理人冯斌
原告韩灿诉被告南充市宏凌实业发展有限公司（简称宏凌公司）商品房买卖合同纠纷一案，依法由审判员曾开荣适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告韩灿及其委托代理人杨明、被告宏凌公司的委托代理人冯斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告韩灿诉称：原告于2012年9月19日购买被告在南门西街33号开发的格兰春天二区1幢2单元304号商品房一套，并与之签订了商品房买卖合同，合同约定：被告交房时间为2013年4月15日，若因被告原因未达到使用条件或逾期交房，则自合同约定的交付之日起至实际达到使用条件之日或实际交房之日止，被告应按合同约定的总房款每日万分之一向原告支付违约金；如不能按期办理产权初始登记及转移登记，则被告应按原告已付房款的千分之一一次性向原告支付违约金，合同签订后，原告按约定履行了相应的义务，可被告未按约定向原告交付房屋及办理产权登记。原告虽于2013年10月领取了房屋钥匙，但房屋并未达到使用的条件。为保障自己的合法权益，特依据相关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法判令被告承担逾期交房违约金34，156元（计算至2015年4月15日）和延期办理产权的违约金936元，并责令其限期办理房屋产权证。
原告为支持自己的主张，向法庭提交了如下证据：
1、原告身份证复印件、公司法人营业执照，该证据旨在证明原、被告主体适格。
2、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、销售不动产统一发票复印件各一份，证据旨在证明原告按约定交纳了购房款，被告未按约定交付房屋并未办理产权登记，应当支付违约金。
被告宏凌公司辩称：逾期交房是事实，但该楼盘还未竣工验收不具备交房条件，不应承担房屋未达到使用条件和逾期交房违约金的条件；办理产权证时间还未到达，不应承担逾期办证违约金。
被告未向本院提交支持其抗辩主张的证据。
经审理查明，2012年9月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于南充市顺庆区南门西街33号1幢2单元304号房屋，房屋总价款467，894.00元。双方在合同中约定：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2013年4月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条逾期交房责任（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一一次性向买受人支付违约金。”另查明，本案诉争房屋已经备案登记，原告已实际交房了全部购房款并于2013年10月19日接受了该房。
本院认为，关于违约责任及合同的履行问题。
（一）被告是否构成违约问题。原告韩灿与被告宏凌公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。《商品房买卖合同》约定被告宏凌公司应当在2013年4月15日前向原告韩灿交付商品房，截止庭审时，原告购买的房屋仍未通过有关部门验收合格，未能达到交付房屋的条件，导致原告不能在约定的时间接收房屋并办理权属证书，因此被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
（二）违约责任的承担问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告宏凌公司构成违约，应当承担继续履行的责任以及承担其它违约责任。首先，对于违约责任，一是逾期交房违约金的支付问题。原告韩灿与被告宏凌公司在《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金自2013年4月16日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，该约定合法有效，本院予以确认；虽然被告宏凌公司未能在合同约定的期限向韩灿交付已经有关部门验收合格的房屋、应当向原告支付违约金责任，但原告在2013年10月19日接受了未经有关部门验收的房屋，且未在庭审中提交有关其接受的房屋存在质量不合格等方面证据，因此对原告支付逾期交房违约金的计算应当从合同约定的交房时间（2013年4月16日）算至原告实际接房的时间（2013年10月19日）为止。二是逾期办证违约金的支付问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之一一次性向买受人支付违约金。截止庭审时，被告对原告等人购买的房屋也未通过有关部门的验收合格，不具备在房地产管理部门办理初始登记，更不能协助原告为其购买的房屋办理房屋权属转移登记，因此被告在合同约定的时间内未协助原告办理房屋权属证书已构成违约，其应当承担按房价款总额的千分之一向原告支付逾期办证违约金的责任即936元。
（三）关于韩灿诉请宏凌公司限期办理房屋产权登记的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，宏凌公司应当按照约定全面履行自己的义务，但在截止庭审时，原告购买房屋所涉的建筑工程项目未取得规划验收和建筑工程竣工验收、房屋面积实测技术报告书、出卖人未取得该房所在楼栋的房屋权属证明，以致该房不能达到按期交房和为原告办理房屋权属转移登记的条件，依照《中华人民共和国建筑法》六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，该房屋目前未验收合格、不能办理房屋权属转移登记，故对韩灿请求宏凌公司限期办理房屋产权登记的主张，本院不予支持。
综上，依照《中华某某共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告南充市宏凌实业发展有限公司在本判决书生效后30日内向原告韩灿支付逾期交房违约金（自2013年4月16日起至2013年10月19日止，以已付购房款467，894.00元为基数，按每日万分之一计算）。
二、被告南充市宏凌实业发展有限公司在本判决书生效后30日内向原告韩灿支付迟延办理房屋产权登记违约金936元。
三、驳回原告韩灿的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费339.00元，由被告南充市宏凌实业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 曾开荣
二〇一五年七月二十日
书记员 冯雨欣