北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第12223号
上诉人（原审原告、反诉被告）国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心，住所地北京市海淀区西土城路6号。
法定代表人魏保志，主任。
委托代理人徐晓恒，北京创博律师事务所律师。
委托代理人孙瑞丰，男，1978年2月22日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王利杰，男，1965年11月10日出生。
委托代理人丛爱国，男，1955年11月9日出生。
上诉人国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心（以下简称专利审查北京中心）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第12987号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人专利审查北京中心之委托代理人徐晓恒、孙瑞丰，被上诉人王利杰之委托代理人丛爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
专利审查北京中心在一审法院诉称：2010年10月，双方就海淀区某某数码园4号楼1层0102号房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，同时约定租赁期内，如我单位因主体办公地点发生变化时，可提前终止合同，但须提前三个月通知王利杰，房屋租金按照实际天数进行结算。2011年12月初，我单位主体办公地点发生变化，由某某数码园4号楼搬至某某街11号。我单位于2012年1月17日以EMS形式通知王利杰解除合同事宜，王利杰拒收。2012年1月18日，通过短信平台形式正式通知王利杰我单位将于2012年4月17日提前解除合同。后我单位基于善意，并未履行解除权，租赁房屋闲置，并继续承担房租。我单位在同年7月17日、7月27日，分别以电话和短信形式再次通知王利杰提前解除租赁合同一事，并于同年9月26日搬出上述房屋。现请求法院判决双方租赁合同于2012年10月17日解除，王利杰退还我单位自2012年10月18日至2012年10月31日期间的房屋租金共计7877.86元（计算方式为4.8元／天／平米＊117.23平米＊14天）。
王利杰在一审法院辩称：不同意专利审查北京中心的全部诉讼请求。我未实际接到解除合同的通知，至今专利审查北京中心仍然占有诉争租赁房屋。截止到今年4月，该单位仍欠我五个月房租。该单位名称变更了，主体资格有问题。另外我方提起反诉，反诉请求为请求法院判令双方继续履行合同，专利审查北京中心给付我2012年11月1日至2013年4月房屋租赁费92846.16元（计算方式4.8元／天／平米＊117.23平方米＊165天），并按照合同给付我方赔偿金16881.12元（即一个月的租金），专利审查北京中心给付我延迟应付租金的违约金3300元（165天＊0.0002／天），本案全部诉讼费由专利审查北京中心承担。
专利审查北京中心对王利杰的反诉辩称：我方已经在规定的时间通知对方解除合同，我单位于2012年1月16日向对方发送过EMS快递，已经尽到通知义务。我方根据合同约定履行了告知义务，对方却阻止我方通知。根据王利杰给我们留的联系方式，旁边是汽车租赁公司，我们去那里却找不到王利杰本人。关于对方所称主体不对，我方提交相应证据证明我单位名称已经发生变更。我单位已经搬家了。王利杰已经于2013年4月19日将租赁房屋租给了一个快递公司。不同意王利杰的全部反诉请求。
一审法院经审理查明：2010年10月16日，王利杰（甲方）与国家知识产权局专利审查协作中心（现更名为国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心）签订《房屋租赁合同》，约定由国家知识产权局专利审查协作中心承租王利杰名下位于北京市海淀区某某数码园4号楼1层门牌号为0102房屋（以下简称0102号房屋）。房屋租期为3年，起租日为2010年11月1日，截止日为2013年11月1日。关于租金及其他费用事项双方约定，乙方承租房屋须按时向甲方支付租金，此租金包含物业管理费和相关税费。租金标准为人民币4.8元／建筑平方米／天，租金计算方式为4.8＊实际天数＊117.23。乙方承租房屋应付的租金以人民币缴付，租金按年支付，在签订合同之日15日内支付第一年的租金，此后的租金须于一年期满前提前30日缴付。乙方缴付租金的同时，甲方应当向乙方开具正规有效的等额发票。合同第九章第三十四条约定，租赁期内，当乙方主体办公地点发生变化时，乙方可提前终止合同，但须提前三个月通知甲方。房屋租金按照实际天数进行结算。关于违约责任，双方在合同第十一章第四十二条约定，当乙方未能按照本合同约定支付应付的租金时，每延迟一日应按乙方于当时应付租金的万分之二向甲方支付违约金。第四十三条，由于乙方违反本合同有关规定导致本合同提前终止的，乙方除必须向甲方支付其实际使用该承租房屋期间根据本合同应付地一切款项外，还应向甲方支付相当于该承租房屋30日租金的赔偿金。合同第十三章第四十五条约定，根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，送达地址如下：甲方：王利杰（身份证：×××），地址：北京市海淀区某某数码园4号楼0103号邮编XX联系人：王利杰电话：（010）8211****。
审理中，专利审查北京中心主张已向王利杰交纳2011年11月1日至2012年10月31日租金205949.66元，并提供相应发票。为证明该单位主体办公地点发生变动，专利审查北京中心提供2011年12月30日《中国知识产权报》及专利审查北京中心与北京中冶设备研究设计总院有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议。该租赁合同签订于2011年1月28日，约定由国家知识产权局专利审查协作中心承租北京中冶设备研究设计总院有限公司位于海淀区某某街11号的房屋用于单位办公，该房屋包括3#办公楼及附属院落和设施设备（包含大厦外立面、门房、庭院地面停车位等），详见附件三。其中3#办公楼建筑面积为21500平方米（已扣除地下二层1500平方米建筑面积）。租赁期限为自2011年2月1日至2017年1月31日止。2012年3月14日，双方签订补充协议，对双方权利义务进一步明确。除本案涉及租赁房屋，专利审查北京中心还承租了某某数码大厦9层用于办公，现该单位业务部门仍在某某数码大厦9层办公。
为证明己方提前解除合同已向王利杰尽到通知义务，专利审查北京中心提供《关于终止“房屋租赁合同”的函》、中国联通查询市话详单、短信记录及电话录音等证据，王利杰对上述证据真实性均不予认可，否认曾收到解除合同通知，并提交中国移动营业厅开具的手机话费发票，证明专利审查北京中心联系的并非王利杰本人。专利审查北京中心主张曾于2012年1月17日向王利杰通过快递邮寄上述《关于终止“房屋租赁合同”的函》，未提供相应证据予以佐证。
审理中，专利审查北京中心主张已于2012年9月26日搬出0102号房屋，并按照王利杰所留联系地址向王利杰交还钥匙，王利杰拒收，王利杰否认已办理房屋交接手续，并称专利审查北京中心一直未将0102号房交付于王利杰，0102号房屋现处于空置状态，即便现在由第三方在使用0102号房屋，也证明不了专利审查北京中心已履行交接房屋手续。
专利审查北京中心提交自北京某某数码园物业管理服务中心调取的王利杰与中外运-
敦豪国际航空快件有限公司北京分公司（以下简称DHL）签订的《租赁合同》、《装修申请登记表》及《装修许可证》，该租赁合同签约时间为2013年4月19日，签约地点为北京市海淀区某某数码园4号楼底商0102号，约定王利杰将北京市海淀区某某数码园4号楼底商0102房屋出租于DHL，房屋面积为117.23平方米。出租方通讯地址为北京市海淀区某某数码园4号楼底商0103。《装修申请登记表》载明王利杰申请自2013年4月24日至2013年5月6日对4号楼102号房屋进行装修。专利审查北京中心另提供照片两张，证明0102号房屋已经由王利杰出租于第三人，并已悬挂第三方公司的牌子。王利杰对上述租赁合同及装修登记表、装修许可证真实性均不予认可，表示未和第三人签订租赁合同，对于照片亦不予认可，表示即便图片为真，也证明不了专利审查北京中心履行了交接手续。
另查，专利审查北京中心住所地登记为北京市海淀区西土城路6号。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、发票、《租赁合同》、《关于国家知识产权局专利局专利审查协作中心机构编制的批复》、《装修申请登记表》、《装修许可证》等证据在案佐证。
一审法院认为：专利审查北京中心与王利杰签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定，履行各自义务。本案中，双方签订的租赁合同中约定主体办公地点发生变更可提前解除合同，但双方对于主体办公地点的概念并未明确。法人以主要办事机构为住所，本案中，专利审查北京中心住所地登记为北京市海淀区西土城路6号，专利审查北京中心亦未提供证据证明主要办事机构发生变更，且现某某数码大厦9层仍用于其部分部门办公地点，故专利审查北京中心以其主体办公地点发生变更为由，要求解除房屋租赁合同的主张，法院不予采信。双方未办理房屋交接手续，双方租赁合同尚未解除。专利审查北京中心主张已于2012年9月26日搬出0102号房屋，亦未提交充分有效证据佐证，故专利审查北京中心要求王利杰退还租金的诉讼请求，法院不予支持。专利审查北京中心提供物业公司提供的证据证明王利杰已于2013年4月将房屋出租于第三人，王利杰虽不予认可，但对其辩解并未提交任何证据，鉴于专利审查北京中心与王利杰签订的租赁合同现无法继续履行，专利审查北京中心亦主张解除合同，故双方签订的房屋租赁合同应解除为宜。故关于王利杰要求继续履行合同的诉讼请求，法院不予支持。王利杰要求专利审查北京中心支付欠付的房租及延迟支付租金的违约金，理由正当，但其于2013年4月即与第三人签订租赁合同，在双方签订租赁合同前必然存在看房洽商期限，法院认为应当扣除合理期限，扣除合理期限后，专利审查北京中心应支付自2012年11月1日至2013年3月5日期间的房租及延迟支付租金的违约金。关于王利杰主张的赔偿金，因王利杰在双方合同尚未解除的情况下将房屋出租于第三人，亦存在违约情形，故其要求专利审查北京中心承担赔偿金诉讼请求法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心与王利杰签订的《房屋租赁合同》；二、国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心于本判决生效后七日内向王利杰支付自二〇一二年十一月一日至二〇一三年三月五日期间的房租七万零三百三十八元及延迟支付租金的违约金一千七百五十八元四角五分；三、驳回国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心其他诉讼请求；四、驳回王利杰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
专利审查北京中心不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判双方合同于2012年10月17日解除，对方退还多收的房屋租金，对方承担全部诉讼费用。专利审查北京中心的上诉理由是：一审法院认定事实不清，适用法律不当；一审法院认定的上诉人主体办公地点缺乏事实依据；一审法院认定双方未办理交接，双方合同未解除的事实错误，我方已经按照指定的联系地址通知了对方，一审法院判决我方多承担的房租及违约金缺乏事实依据；诉争房屋已经转租。
对此，王利杰答辩称，不同意对方的上诉请求，要求依法驳回上诉，维持原判。
二审中，专利审查北京中心向法庭提交证人证言、派出所的证明等证据，对方对该证据不予认可。本院经审查认为，专利审查北京中心未在一审程序中提交，且上述证据不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条所规定的二审程序中“新的证据”情形，故本院不予采纳。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：专利审查北京中心与王利杰签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效。双方当事人应当依约履行义务。
当事人对其主张，应当承担举证责任。专利审查北京中心以其主体办公地点发生变更为由，要求解除房屋租赁合同，虽然是符合合同约定的解除权，但是专利审查北京中心未提供充足的证据证明已经通知王利杰，亦未提供充足的证据证明已经办理房屋交接手续，应当承担举证不能的不利后果，故不能据此认定双方的租赁合同于2012年10月17日已经解除。王利杰要求专利审查北京中心支付欠付的房租及延迟支付租金的违约金，理由正当，但其于2013年4月即与第三人签订租赁合同，一审法院确认扣除合理期限后判决专利审查北京中心应支付自2012年11月1日至2013年3月5日期间的房租及延迟支付租金的违约金，并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，专利审查北京中心的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二十五元，由国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心负担（已交纳）；反诉案件受理费一千二百八十元，由王利杰负担四百八十元（已交纳），由国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心负担八百元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千六百一十元，由国家知识产权局专利局专利审查协作北京中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 夏根辉
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 杜 莹