杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0191民初3216号原告：汪高武，男，1976年12月15日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区，被告：浙江金茂实业发展有限公司，住所地浙江省杭州德胜东路2777号。法定代表人：刘巧铭，该公司董事长。被告：杭州金茂商业管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区下沙镇文渊路133号-93。法定代表人：刘斌，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈思思，女，浙江金茂实业发展有限公司工作人员。原告汪高武与被告浙江金茂实业发展有限公司（以下简称浙江金茂公司）、杭州金茂商业管理有限公司（以下简称杭州金茂公司）合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告汪高武、被告浙江金茂公司、杭州金茂公司的共同委托代理人陈思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪高武向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺使用权租赁合同》及《委托租赁及管理合同》；2.被告杭州金茂公司返还原告商铺实际租赁价款374148元并支付违约金37414.8元；3.被告杭州金茂公司支付原告租金收益152481.5元（自2013年7月1日计算至2015年12月30日）；4.被告杭州金茂公司支付原告违约金67839.8元（暂计至2016年11月22日，要求计算至款项付清之日止）；5.被告浙江金茂公司承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年10月18日，原告与被告浙江金茂公司签订《商铺使用权租赁合同》，约定原告向被告租赁位于杭州市杭州红星美凯龙金茂商场内3A-1207号商铺，商铺实际成交总价款为374148元。同时，原告还与二被告签订了《委托租赁及管理合同》，约定原告将案涉商铺全部委托给被告杭州金茂公司招商及经营管理，并约定了委托租赁的经营收益及支付方式，被告应按期向原告支付租金回报，浙江金茂公司为该合同的担保人，与杭州金茂公司承担连带责任。2014年之后的租金收益，被告至今未付。二被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。二被告共同辩称：第一，2014年1月1日前的租金回报不应支付。被告直至2012年12月才取得《市场登记证》，此外，2011年至2013年底，高架建设期间，外来人员及车辆均无法进出市场，因此，案涉房屋实际上于2014年才具备使用条件，在此之前被告支付租金收益的义务应当免除。第二，原告不享有合同解除权。根据合同约定，原告在被告逾期支付租金收益超90天时即享有解除权，原告最迟应于2014年提出解除合同，原告关于解除合同的诉请已超过法定期间，不应支持，被告也无需退还商铺租赁价款。第三，原告主张的违约金过高，请求法院调整。第四，原告的部分诉请超过诉讼时效。原告起诉时，2013年7月1日至2015年6月30日期间的租金收益，均已超过诉讼时效，不应得到支持。第五，浙江金茂公司的保证责任应当免除，原告应当在主债务履行期届满之日起六个月内要求浙江金茂公司承担保证责任，原告应当与2016年6月30日前向浙江金茂公司主张保证责任，原告起诉时已超过保证期间，故无需承担保证责任。本院经审理查明：2009年10月18日，原告与被告浙江金茂公司签订《商铺使用权租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于杭州市的杭州红星美凯龙·金茂MALL商场3楼3A-1207号商铺，商铺使用权租赁期限自2010年1月1日起至2024年12月30日止；商铺实际成交价款为374148元。同日，原告与二被告签订《委托租赁及管理合同》一份，委托被告杭州金茂公司全权租赁和管理上述商铺，委托期与租期一致，由被告杭州金茂公司按年限分阶段向原告支付租金收益，具体支付方式如下：第一阶段（2010年1月1日至2015年12月31日）采取固定收益方式，第一年至第三年按商铺承租总价款8%计算年总收益为31179元，第四年按商铺承租总价款11%计算年总收益为42871元，第五年按商铺承租总价款15%计算年总收益为58461元，第六年按商铺承租总价款20%计算年总收益为77947元；第二阶段（2016年1月1日至2024年12月30日）采取租赁收益方式，按商铺的税后实际出租租金收益扣除10%的服务费后全额支付给原告；被告分别于当年的6月30日和12月31日前向原告支付当年应付固定租金收益的50%。该合同第六条第1款约定：杭州金茂公司逾期未能按约定支付租金收益的，每逾期1天，按应付金额的万分之五支付违约金。逾期超过50天的，原告在还清商铺全部按揭贷款本息后，可解除合同，杭州金茂公司须退还原告商铺实际成交价款，同时须以商铺合同总价款的10%支付违约金；浙江金茂公司为合同的担保方，如杭州金茂公司未能按合同约定履行义务，浙江金茂公司承担连带责任。合同签订后，原告付清了商铺实际成交价款374148元。2013年下半年租金收益的75%及之后的租金收益，被告至今未付。2014年11月15日，二被告出具《确认函》，确认原告于2014年11月15日前往被告公司主张了合同权益。2015年12月1日，原告向被告浙江金茂公司提交了《退铺申请书》。庭审过程中，双方当事人均认可案涉两份合同未解除。上述事实由原告提供的《商铺使用权租赁合同》《委托租赁及管理合同》、收款收据、《确认函》《退铺申请书》及当事人在庭审中所作陈述所证实。被告提供的批复、新闻报道与本案缺乏关联性，本院不予确认。本院认为：原、被告签订的《商铺使用权租赁合同》及《委托租赁及管理合同》，系其真实意思表示，对双方当事人均有约束力。本案纠纷系被告杭州金茂公司未按约支付租金收益所致，故被告杭州金茂公司应承担相应违约责任，被告浙江金茂公司则应按约承担连带责任。原告要求解除上述两份合同、退还商铺实际成交价款的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付租金收益的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付商铺合同实际成交总价款10%违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期付款违约金，被告认为约定的违约金过分高于其实际损失，请求法院予以调减，本院酌定以年利率7.8%为标准计算。被告的其他辩称，与事实不符，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告汪高武与被告浙江金茂实业发展有限公司于2009年10月18日签订的《商铺使用权租赁合同》、与被告浙江金茂实业发展有限公司、杭州金茂商业管理有限公司于2009年10月18日签订的《委托租赁及管理合同》于本判决生效之日解除；二、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪高武商铺商铺实际成交价款374148元；三、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪高武租金收益152481.5元；四、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪高武违约金37414.8元；五、被告杭州金茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪高武逾期违约金20332.47元（暂计至2016年11月22日，之后以37414.8元为本金按年利率7.8%计算至款项付清之日止）；六、被告浙江金茂实业发展有限公司对上述第二、三、四、五项承担连带责任；七、驳回原告汪高武的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10119元，减半收取5059.5元，由被告浙江金茂实业发展有限公司、杭州金茂商业管理有限公司负担。原告汪高武于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。被告浙江金茂实业发展有限公司、杭州金茂商业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 申 宁二〇一七年十月九日书记员 江亮珍