镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2015）徒民初字第01446号原告：ＸＸ香。委托诉讼代理人：王进，江苏蓝海律师事务所律师。被告：镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇计生站二楼。法定代表人：王孝康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：常立，江苏朱方律师事务所律师。原告ＸＸ香与被告镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年10月12日受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件复杂，于2015年12月31日转为普通程序，组成合议庭进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人王进，被告委托诉讼代理人常立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ香向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告已支付的房款169356元并承担相应的利息（自2014年10月31日至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于镇江市丹徒区世业镇世业村的星岛花都楼盘5幢502室房屋，该房屋总价款为319356元，原告支付首付款169356元，余款150000元约定以按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告多次将原告带至南京等地的多家银行办理按揭贷款手续，均无果而终。原告认为，讼争房屋不能办理按揭贷款的原因系被告开发的楼盘不符合法律规定的条件，导致原告因不能支付房屋余款，双方所签订的房屋买卖合同无法履行，故原告根据法律及相关司法解释的规定诉至法院，请求判如所请。被告新房房产公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，双方所签订的房屋买卖合同既不符合法定的解除条件，也不符合双方约定的解除条件，被告已经交付了讼争房屋，履行了合同约定的义务。合同并未约定被告负有按揭贷款的义务，被告只是协助原告办理房屋的贷款手续，事实上是原告未能按照合同的约定支付购房款，原告以此要求解除合同不应予以支持，请求法院驳回原告各项诉请。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.房屋买卖合同一份；2.原告向被告缴纳房款的收据三张；3.被告给原告发送的办理银行贷款事宜的清单；4.被告给原告发送的按揭贷款预算单；5.被告的房屋销售代理公司即南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司的代理销售合同；6.被告的销售总代理即常州鼎力房地产经济有限公司与扬州代理公司所发送的工作函。被告对上述证据1、证据2无异议，对证据3、证据4、证据5、证据6认为均无被告的签字盖章，真实性不予认定，且认为上述证据与本案无关联性。本院认为，对双方当事人无争议的证据1、证据2，本院予以确认。对有争议的证据3、证据4、证据5、证据6，本院认为，结合双方买卖合同中关于房屋余款支付方式的约定以及嗣后双方为履行房屋买卖合同而到多家银行办理按揭贷款的实际情况，上述证据虽无被告公司印章但相互印证，能够反应双方就房屋余款的支付方式为按揭贷款，与本案的处理具有关联性，故本院予以认定。经法庭审理，本院认定如下案件事实：2014年12月24日，原告ＸＸ香与被告新房房产公司（原镇江星耀房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，约定：1.原告ＸＸ香购买被告位于镇江市丹徒区世业镇世业村的星岛花都楼盘第5幢502室商业用房，建筑面积23.47平方米，单价13607元/平方米，房款总金额319356元；2.付款方式：合同签订之日支付首期购房款169356元，余款150000元以商业性贷款/公积金贷款/组合贷款的方式支付，按照买受人与贷款银行签订的借款合同的约定办理；3.交付期限：出卖人在2015年5月1日前将取得《配套设施建设方案履行确认证明》的房屋交付买受人；4.违约责任：买受人逾期付款时间在15日之内的，应按日支付万分之一违约金，逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付应付款项20%的违约金；出卖人逾期交房时间不超过180日的，每日按已缴纳房款的万分之一缴纳违约金，逾期交房超过180日的，买受人可解除合同。同日，原告、被告与案外人镇江星岛酒店管理有限公司（以下简称星岛酒店）三方共同签订委托经营管理合同，约定：原告自愿将自己出资购买的星岛花都5幢502号房委托星岛酒店进行统一经营管理，期限为7年（自2015年8月31日起至2022年8月30日止）。2014年12月25日，被告向案外人星岛酒店交付了涉案房屋。2015年3月20日，双方所签订的合同在镇江市房产登记管理中心办理了备案登记。上述房屋买卖合同签订后，原告向被告支付了首期购房款169356元，并提交了相关办理按揭贷款的资料，被告委派工作人员带领原告到南京等地的数家银行机构办理房屋按揭贷款未果，致原告未能付清涉案房屋的余款150000元。2015年7月11日，被告向原告寄送《催款通知书》，要求原告在接到通知后立即按照合同约定支付房屋余款150000元。2015年10月12日，原告诉至本院，要求解除房屋买卖合同，并要求返还已缴纳的购房款。另查明，2014年8月1日，被告公司与南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司（以下简称君桥公司）签订代理销售合同中约定：甲方为星耀公司，乙方为南京君桥房地产营销策划有限公司扬州分公司；甲方应提供客户办理按揭贷款的银行；乙方应对销售客户按约定向甲方缴纳定金及购房款和销售客户的售后服务工作。客户需办理银行按揭贷款的，应协助甲方办理，收齐银行所需客户有效资料。原告系受君桥公司营销宣传而购买本案房屋。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，ＸＸ香与被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法、有效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于剩余房款的支付方式，双方在商品房买卖合同中虽未作明确约定，但根据被告与君桥公司签订的代理销售合同、被告公司的工作人员出具的按揭付款预算单、办理银行贷款事宜的通知单、以及原、被告双方的相应陈述，上述证据相互印证，形成证据锁链，本院可以认定剩余房款的支付方式为按揭贷款。根据法律规定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因银行基于减低商业风险方面考虑，被告未能为原告的剩余房款办理按揭贷款，导致原告不能履行商品房合同约定的剩余房款支付义务，但该事由应不可归责于双方当事人，故原告主张解除商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院依法应予支持；合同解除后，原告向被告缴纳了房屋的首付款169356元，被告应当返还原告，并支付该款自2014年10月31日起至实际给付之日止按照中国人民银行规定的存款利率计算的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条第五项、第九十七条、第一条、第二十三条、《商品房销售管理办法》第二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告ＸＸ香与被告镇江新房房地产开发有限公司（原镇江星耀房地产开发有限公司）签订的《商品房买卖合同》（房屋编号13004501030050502备案号1300451503200002备案日期2015年3月20日）；二、被告镇江新房房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，返还原告ＸＸ香购房款169356元，并支付该款的利息（自2014年10月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行规定的同期同类存款利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3690元，由原告ＸＸ香与被告镇江新房房地产开发有限公司各负担1845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄人民陪审员  王杏华人民陪审员  赵 明二〇一六年八月十六日附上诉须知壹份书记员马劦附件：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。