杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭经开民初字第1585号
原告：谢云。
委托诉讼代理人：应吉吉，浙江四乔律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏宁宁，浙江四乔律师事务所律师。
被告：保利物业管理有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市杭州经济技术开发区3号大街17号1-3层（西楼）305室。
主要负责人：傅小君，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐锋，浙江浙元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，浙江浙元律师事务所律师。
原告谢云与被告保利物业管理有限公司杭州分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2016年1月7日、4月25日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年8月22日再次公开开庭审理了本案。原告谢云及其委托诉讼代理人应吉吉（第一、二次）、魏宁宁（第三次），被告保利物业管理有限公司杭州分公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告重新装修损失90000元、装修延期损失75000元（按500元/天自2015年10月29日起计算至2016年4月1日止）；2.判令被告赔偿原告另行租房的租金损失10000元（按2000元/月计算5个月）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告购买杭州经济技术开发区玫瑰之湾5幢203室房屋作为婚房。被告是玫瑰之湾的物业公司。收房后，原告即对该房屋进行装修，原定工期自2015年5月28日起至2015年10月28日止。2015年10月，玫瑰之湾5幢的主排水管在1楼架空层的部位发生堵塞，主排水管中的水从位于原告房屋客厅南向阳台的排水管溢出，流入原告房屋内其他部位，致原告房屋内即将完工的装修、家具被水浸泡、毁损严重。原告于2015年10月8日发现该溢水现象，并告知被告。当天，被告安排工作人员到溢水现场，但未采取措施。原告自行采取措施排空其房屋内的积水。一周后，被告将主排水管发生堵塞的部位截除，改变了主排水管的走向，使主排水管恢复通畅。该事故造成原告重大经济损失，严重影响原告婚期。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告有义务维护共用部位排水、排污管道通畅，发生堵塞外溢现象即时处理。被告未履行该义务，致原告受损，故原告有权要求被告承担赔偿损失的违约责任。原告多次要求被告协商赔偿事宜均未果。原告房屋客厅南向阳台在交房时并不存在，原系挑空部位。交房后，原告征得被告允许，由被告指定的其他公司在该挑空部位浇筑阳台，原告并非私自浇筑阳台。
被告辩称，一、被告按约履行《前期物业管理服务协议》，无违约行为，无需承担违约责任。溢水现象发生在原告房屋内。被告于2015年10月8日接到原告报修后，当天即安排工作人员到达溢水现场，并打开检修口排空积水。被告当天即排除溢水现象。后被告花费数天时间，对发生堵塞的管道在1楼架空层的部位进行改造，消除管道堵塞现象。二、发生堵塞的管道系直径75毫米的空调冷凝水排水管，并非雨水管、排污管。原告及楼上住户私自改变该排水管的用途，将水泥砂浆排入该排水管，导致该排水管在1楼架空层的部位发生堵塞。三、溢水的排水管位于原告私自浇筑的客厅南向阳台内。在浇筑阳台前，该排水管位于设备平台内，两侧有挡水板。原告私自敲掉两侧挡水板，导致排水管的溢水流入原告房屋。四、原告在其房屋客厅南向挑空部位私自、违规浇筑阳台，该阳台将排水管的溢水引入原告房屋内，造成原告受损。若原告未浇筑该阳台，即使排水管堵塞，排水管的溢水也不会流入原告房屋内。五、事发时正处国庆假期，原告及装修工人均不在事发现场，导致房屋长时间积水，使原告受损。六、若法院认定被告需承担违约责任，被告对原告主张的重新装修损失90000元、装修延期损失75000元不认可，原告主张的租金损失10000元未实际产生，且与被告无关，被告也不认可。综上，原告房屋受损是原告违反《前期物业管理服务协议》约定，破坏房屋构造导致。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提交的证据。证据1，《商品房买卖合同》，因被告无异议，本院予以认定。证据2，《前期物业管理服务协议》，被告质证认为：对三性无异议，对待证事实有异议，原告违反该协议约定，导致排水管堵塞。本院对该证据的真实性予以认定。证据3，视听资料（储存于光盘），被告质证认为：对三性无异议，对待证事实有异议，视听资料中无被告承认过错的内容。本院对该证据的真实性予以认定。证据4，照片24份，被告质证认为：对三性无异议，其中一张照片可以证明原告私自改变房屋结构、浇筑阳台，导致排水管被水泥砂浆堵塞。本院对该证据的真实性予以认定。证据5，签订时间为2015年5月25日的《装修合同》及装修预算清单，被告质证认为：对三性均有异议。证据6，签订时间为2015年10月20日的《装修合同》及装修施工内容表，被告质证认为：对真实性、待证事实有异议。本院对证据5、证据6认证认为：缺乏证明力，不予认定。证据7，关于浇筑阳台的书面证言20份，被告质证认为：对三性均有异议，证人未出庭作证，不应予以认定。本院认证认为：均系书面证言，因证人未出庭作证，本院不予认定。证据8，加固施工收款收据，被告质证认为：对真实性有异议，与被告无关。证据9，加固工程施工合同、加固施工收款收据2份、原告申请证人孙某出庭作证所陈述的证言，被告质证认为：对合同、收款收据的三性均有异议；对部分证人证言认可，对证人所述被告未阻止其浇筑阳台的陈述不认可。本院对证据8、证据9认证认为：缺乏证明力，不予认定。原告申请证人李某出庭作证所陈述的证言，被告质证认为：对部分证言、待证事实有异议，证人无法确定其发现房屋受损的时间。本院认证认为：缺乏证明力，不予认定。
被告提交的证据。证据1，《房屋完好确认表》、《玫瑰湾装修注意事项》，原告质证认为：对真实性无异议，但给排水工程是隐蔽工程，原告无法检查，且原告于2015年5月收房，而被告于2015年7月浇筑阳台。本院对该证据的真实性予以认定。证据2，房屋二层平面图，因原告无异议，本院予以认定。证据3，《整改通知书》及张贴照片1份、有关浇筑阳台的照片2份，原告质证认为：对《整改通知书》及张贴照片的真实性有异议，原告未收到该通知书，也未看到该通知书，对2份浇筑阳台的照片无异议，对待证事实有异议。本院认证认为：《整改通知书》及张贴照片不能证明被告的待证事实，不予认定；2份浇筑阳台的照片，因原告无异议，本院对真实性予以认定。证据4，《整改通知书》及张贴照片，原告质证认为：对真实性、关联性有异议，原告未收到该通知书。本院认证认为：与本案无关联，不予认定。证据5，《排水系统清淘记录》、照片4份，原告质证认为：对真实性无异议，对关联性、待证事实有异议。本院认证认为：与本案无关联，不予认定。证据6，《紧急情况处理报告》、电子邮箱记录打印件，原告质证认为：对三性均无异议，能够证明被告接到报修后第一时间赶赴现场并及时处理原告的装修损失事宜，但实际无处理结果。本院认证认为：对《紧急情况处理报告》予以认定，该份证据可以证明被告接到原告报修后赴现场进行处理的相关事实；电子邮箱记录打印件与本案无关联，不予认定。证据7，原告与李云峰之间的手机短信截图打印件，原告质证认为：对三性均有异议，原告未发过该短信。本院认证认为：缺乏证明力，不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年3月27日，原告（××）与浙江保利房地产开发有限公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：原告向浙江保利房地产开发有限公司购买杭州经济技术开发区玫瑰之湾5幢203室房屋，总价款为618275元；浙江保利房地产开发有限公司应在2015年4月20日前，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同还约定了其他事项。同日，原告（业主）与被告（物业管理企业）签订《前期物业管理服务协议》，双方约定：被告受浙江保利房地产开发有限公司之委托，对保利玫瑰之湾实施前期物业管理；原告不得变动外墙及不影响外观形象，不得封闭阳台、露台或改变其使用功能，不设置无框玻璃墙，不得切割、更改、损坏或干扰本区域的水、电、空调等供应，切割或破坏楼宇的任何内外承重墙、梁、柱、楼板及外墙；被告应维护共用部位排水、排污管道畅通，发生堵塞外溢现象即时处理；被告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任；原告违反协议，使被告未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；双方约定如因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对被告的免责事由，即被告均不承担赔偿责任：因原告、第三方故意或过失所致，或原告、物业使用人违反本协议、《保利玫瑰之湾业主临时管理规约》和物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度所致的一切相关损害。该协议还约定了其他事项。
2015年5月26日，原告在收房时确认该房屋的给排水工程完好，并在《玫瑰湾装修注意事项》上签名确认。该《玫瑰湾装修注意事项》载明：装修前请检查自家下水管道、地漏是否通水，是否破损；装修期间因自行改动墙体或设施设备移位等，引起墙体开裂、松动、渗水或设施设备损坏造成的后果自行负责，施工方不再负责质保。该注意事项还载明了其他事项。收房后，原告自行在其房屋客厅南向挑空部位浇筑阳台。
2015年10月8日，原告发现其房屋被水浸泡，立即将该情况告知被告。当天，被告即安排工作人员到房屋现场查看情况，发现该幢房屋的主排水管在1楼架空层的部位发生堵塞，导致排水管中的水从原告房屋客厅南向阳台的排水管溢出，并通过该阳台流入原告房屋内其他部位。被告工作人员当即将原告房屋地漏存水弯检修盖打开，让室内积水排出，以避免造成更大损失。后被告花费数天时间，对该主排水管在1楼架空层的部位进行改造，改变了主排水管走向，使该主排水管恢复通畅。
本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系成立且合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：被告是否违反《前期物业管理服务协议》的约定并导致原告房屋受损。首先，排水管溢水情况发生于原告房屋内，只有在原告告知被告的情况下，被告才能知晓。被告在接到原告的报修后，当天即赴现场查明原因，并采取措施排除溢水现象，后续又对发生堵塞的主排水管进行改造，在合理时间内恢复主排水管通畅，故被告已按约履行《前期物业管理服务协议》确定的“维护共用部位排水、排污管道通畅，发生堵塞外溢现象时即时处理”义务。原告关于被告未履行该项合同义务的主张，本院不予采纳。同时，原告也未举证证明被告存在其他违约行为。其次，原告自行在其房屋客厅南向挑空部位浇筑阳台，违反《前期物业管理服务协议》确定的“原告不得变动外墙及不影响外观形象”的约定，系违约行为。而发生溢水的排水管位于该阳台内，排水管溢水时，该阳台将溢水导入原告房屋内其他部位，造成原告房屋受损。故原告自行浇筑阳台的违约行为与其房屋受损之间具有因果关系，原告房屋受损系原告自行浇筑阳台的违约行为所致。根据《前期物业管理服务协议》的约定，因原告违反《前期物业管理服务协议》的行为导致的损害，被告不承担赔偿责任，故被告不应对原告房屋受损承担赔偿责任。综上所述，被告未违反《前期物业管理服务协议》的约定，原告房屋受损系原告的违约行为所致，原告要求被告承担赔偿损失的违约责任缺乏事实和法律依据。本院对原告的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
驳回原告谢云的诉讼请求。
案件受理费3800元，由原告谢云负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 周 超
代理审判员 孙百芹
人民陪审员 林祥宽
二〇一六年九月八日
书 记 员 俞培桦