江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民三终字第316号
上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ成，男，1972年9月23日生，汉族，个体户，住吉安市吉州区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：傅云英，女，1973年11月29日生，汉族，个体户，住址同上，
两上诉人委托代理人：李勇、蔡峰，江西钧略律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：吉安市吉州区粮油贸易公司，住所地吉安市吉州区上田侯路10号，组织机构代码16197329-2。
负责人：万黎宁，该公司总经理。
委托代理人：万丹，江西律星律师事务所律师。
上诉人ＸＸ成、傅云英因与上诉人吉安市吉州区粮油贸易公司（以下简称粮油公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告粮油公司原系国有企业，2004年4月因改制变更为个人独资企业，法定代表人为龙朝晖。原、被告于2011年6月28日签订了《店面租赁合同》1份，约定被告将吉安市阳明西路西端XX号整栋门面租赁给原告，租赁期限从2011年7月1日至2015年6月30日止；起租租金110000元，每两年递增15%；签订合同时原告交纳租赁保证金计20000元，租期满后在原告退租时，被告一次退还；如原告违约，则租赁保证金不予退还；如被告违约，原告有权向被告索赔同等违约金；年租金分二次付清，每次提前一个月付租金。合同还约定了如原告私自转租，被告有权终止合同，并没收保证金等内容。双方另签订了《店面租赁合同补充协议》1份，约定：如果在2015年6月30日租赁店面还是龙朝晖单独所有，租赁合同则顺延两年至2017年6月30日。合同签订后，两原告按约交付了20000元保证金，被告则按约将门面交付给原告使用。原告在该门面内经营吉州区兴百信灯饰店，已交纳租金至2015年6月30日。在租赁期间，被告曾起诉要求原告解除双方签订的店面租赁协议及补充协议等内容，经二审法院驳回了被告的诉讼请求。2015年3月16日，被告粮油公司的投资人由龙朝晖变更为万黎宁，并签订了《股权转让协议书》一份，约定龙朝晖将持有的粮油公司出资额1030000元，以现金人民币零元转让给万黎宁，并由万黎宁承担该公司所有债权债务，在办理股权变更登记后，万黎宁即成为该公司投资人，享有公司利润及承担亏损。同日，被告办理了个人独资企业、投资人系万黎宁的营业执照。2015年4月20日，傅云英经营的吉州区兴百信灯饰店被注销，被告所有的门面登记为李耀连经营的吉安市吉州区亮美灯饰店的经营场所。2015年5月，被告粮油公司投资人万黎宁要求原告搬出门面。5月31日，原告就合同续租及缴纳租金一事与被告联系，告知其欲按补充协议续租及缴纳租金，万黎宁称合同已到期要收回门面自用。此后，原告一直未将门面交付给被告。
原审法院认为：原、被告在签订《店面租赁合同》后又签订了《补充协议》，但《补充协议》系附生效条件的，即如2015年6月30日租赁店面还是龙朝晖单独所有，则顺延至2017年6月30日。现因诉争店面系被告粮油公司资产，被告粮油公司投资人原系龙朝晖，但在2015年3月已变更为万黎宁，诉争店面作为个人独资企业即被告粮油公司的资产，已不属于龙朝晖所有，故该补充协议生效条件未成就，合同未生效，双方仍应按原《店面租赁合同》履行。因此，原告的诉讼请求不成立，应予驳回。现双方的《店面租赁合同》已到期，原告仍拒不归还门面，侵害了被告的合法权益，被告反诉要求终止《店面租赁合同》及《补充协议》，应予支持，原告理应将诉争门面返还给被告，并参照合同约定的现行租金标准支付逾期腾房占有使用费。被告称应按每日398.56元的标准计算租金未提供相关证据，不予采信，应按合同约定的年租金110000元的标准递增15%后为年租金126500元的标准支付为宜。被告反诉请求不予退回保证金20000元，原告在合同履行期满前未经被告同意擅自转租店面给他人，其行为已违反合同约定，故被告的该项请求应予支持。原告称系与他人合伙，但其本人营业执照已注销，提供的是他人在诉争门面经营的营业执照，提供的库存清单及账目表等不足以证明其与他人合伙的事实，故对原告的辩解理由不予采信。被告称原告诉讼主体不适格，但双方之前的诉讼中均确认了原告的主体资格身份，故对被告该辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）ＸＸ成、傅云英与被告（反诉原告）吉安市吉州区粮油贸易公司于2011年6月28日签订的《店面租赁合同》及《补充协议》予以终止；二、原告（反诉被告）ＸＸ成、傅云英按每日347元的标准（年租金126500元）支付2015年7月1日起至实际搬出之日止的房屋使用费；三、原告（反诉被告）ＸＸ成、傅云英于本判决生效后一个月内搬出承租的吉安市阳明西路西端64号整栋门面；四、被告（反诉原告）吉安市吉州区粮油贸易公司收取原告（反诉被告）ＸＸ成、傅云英缴纳的保证金20000元不予退回；五、驳回原告（反诉被告）ＸＸ成、傅云英的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取，由两原告负担；反诉费320元，由两原告负担300元，被告负担20元。
上诉人ＸＸ成、傅云英不服上述判决，向本院提出上诉称：一、一审法院认为上诉人与粮油公司签订的补充协议未生效，双方仍应按原《店面租赁合同》履行，属于认定事实错误。1、根据2011年6月28日上诉人与粮油公司签订的《店面租赁合同》约定：粮油公司将其所有的位于吉安市阳明西路西端64号整栋门面租赁给上诉人，租赁期限时间从2011年7月1日至2015年6月30日止。在签订租赁协议的当天粮油公司原负责人还与上诉人签订《店面租赁合同补充协议》，约定：如果2015年6月30日的租赁门面还是龙朝晖单独所有，租赁合同则顺延两年至2017年6月30日。上述两份协议的效力已由法院生效判决予以确认【见吉安市中级人民法院（2013）吉中民三终字第191号民事判决书】，粮油公司在2014年7月4日另案的诉状中亦认可“租赁期限从2011年7月1日至2017年6月30日”，足以说明补充协议是龙朝晖代表粮油公司即租赁房屋产权人所签订的，补充协议合法有效。2、补充协议中约定的“租赁门面还是龙朝晖单独所有”，其本意应为出租房屋产权仍归粮油公司所有。粮油公司是一家个人独资企业，根据《个人独资企业法》第二条规定，“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。而本案的租赁房屋其登记的产权人为粮油公司。根据法律规定，粮油公司名下资产（包含房产）即便属于龙朝晖，但这些财产是属于龙朝晖的夫妻共同财产，租赁门面由龙朝晖单独所有的情形并不存在。因此，龙朝晖作为粮油公司当时的负责人，其在补充协议中约定“租赁门面还是龙朝晖单独所有”含义的正确理解应为租赁门面仍归粮油公司所有。即租赁门面的产权未发生变化的情形下，该补充协议仍应继续履行。3、粮油公司的投资人变更不得影响租赁合同和补充协议的履行。虽然2015年3月粮油公司的投资人由龙朝晖变更为万黎宁，但上诉人承租门面的产权人并没有变化，故《店面租赁合同补充协议》仍然合法有效，上诉人的租期应顺延至2017年6月30日。《物权法》第六条和第九条第一款明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，认定不动产产权是否变化的依据就是房屋产权变更登记。而本案的租赁房产产权人仍为粮油公司，因此其投资人的变化不影响补充协议的效力。4、粮油公司投资人的变化系龙朝晖与万黎宁恶意串通的行为，其目的就是为了终止与上诉人的租赁合同，损害上诉人的利益。根据粮油公司工商登记资料显示：龙朝晖将持有的粮油公司出资额1030000元以现金人民币零元转让给万黎宁。这显然不符合常理。同时根据一审法庭调查，粮油公司确认早已歇业的事实，认可实际转让的就是房产，并且辩称已经提前告知了上诉人，但上诉人放弃购买。这些陈述充分说明龙朝晖与万黎宁之间的股权转让确系虚假。即便龙朝晖与万黎宁以企业股权转让为名实为房产转让的事实存在，但这一行为剥夺了上诉人的优先受让权，该房产转让行为亦为无效。二、一审法院认为上诉人在合同履行期满前未经粮油公司同意擅自转租店面给他人，这一认定属有意歪曲事实。粮油公司在庭审当天提起反诉，以上诉人擅自转租为由要求终止租赁合同。上诉人在无任何预见的情况下，当庭表态不要求答辩期和举证期，庭审继续。上诉人并就粮油公司的这一反诉请求当庭提交了与李耀连的合伙协议，双方合伙前的清算及合伙后各自出资依据，足以证实上诉人与李耀连的合伙关系。由于上诉人与李耀连开办的企业是个体工商户，并不是合伙企业。因此在工商登记中只能显示一位业主，但工商登记并不能排除合伙的事实。一审判决有意回避上诉人所提供证据的及时性，无视上述客观事实，显然是预设立场，有意歪曲事实。一审判决以此错误的事实认定判决终止双方的租赁合同和补充协议，显属错误。故请求：撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第879号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，并驳回粮油公司的反诉请求。
针对ＸＸ成、傅云英的上诉，粮油公司答辩称：一审认定补充协议未生效不是基于签订合同的主体是龙朝晖及上诉人ＸＸ成、傅云英，而是基于租赁主体是粮油公司资产。根据独资企业法规定，独资企业的资产归个人所有，龙朝晖当时投资时代表的是粮油公司财产，故现在本案所涉门面的所有人应为万黎宁。如对方认为龙朝晖与万黎宁存在恶意串通的行为，损害了他们的权益，那他们可以行使撤销权来实现合同目的，并要求赔偿损失，但现在对方并没有主张行使撤销权。粮油公司向法庭提供的工商登记材料证明了本案所涉店面的转租情况，由此可知对方在今年年初将店面转租出去了，对方提供材料证明其与李耀连是合伙关系，但他们在一审时并没有提供双方合伙投资的有效凭证，如果他们是合伙关系，合作的是灯饰店，只要改一下原来的工商登记就可以，没必要注销原来的工商登记重新登记，故ＸＸ成、傅云英与李耀连并不是合伙关系，而是转租关系。请求二审法院驳回ＸＸ成、傅云英的上诉。
上诉人粮油公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定上诉人按“ＸＸ成、傅云英每日398.56元的标准计算租金未提供相关证据”，完全脱离本案基本事实。根据双方签订的《店面租赁合同》第2条约定：“从2011年7月1日起租，起租租金110000元，每两年递增15%……。”由此推算，2015年7月1日后的租金应该为145475元/年，换算后得出每日398.56元。上诉人粮油公司提出要求ＸＸ成、傅云英每日398.56元的标准计算租金符合双方约定，根据契约自由原则，应该得到支持。故请求变更一审判决第二项，在原判基础上ＸＸ成、傅云英每日增加51.56元租金，支付2015年7月1日起至实际搬出之日止的房屋使用费。
针对粮油公司的上诉，ＸＸ成、傅云英答辩称：粮油公司主张要求解除合同没有任何事实和法律依据，故其所谓的对照合同计算损失没有依据。根据对方所述的上诉理由可以看出，对方也已经确认了双方签订的补充协议是有效的。
综合上诉人ＸＸ成、傅云英的上诉理由、答辩意见及上诉人粮油公司的上诉理由、答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、龙朝晖与万黎宁之间的股权转让是善意还是恶意？2、本案所涉的店面租赁合同及补充协议是应终止还是应继续履行？3、如该店面租赁合同及补充协议终止，ＸＸ成、傅云英应按何标准支付房屋使用费？4、ＸＸ成、傅云英与李耀连之间是合伙关系还是转租关系？5、ＸＸ成、傅云英缴纳的20000元保证金应否退回？
二审期间，ＸＸ成、傅云英提供了店面装修收据、销货单及脚手架租赁合同，证明：店面装修的费用，其中大部分票据中显示ＸＸ成的签名，ＸＸ成与李耀连是合伙关系，且店面的装修是在上诉人与李耀连合伙后进行的。粮油公司质证后认为，对这些票据的真实性、合法性、关联性均有异议。这些票据都是白条，不是正式的相关凭证，很容易复印、重打。其中有些票据是2014年的，如果双方是合伙关系，也是从今年开始合伙，不可能拿出去年的票据来证明今年的合伙关系。其中脚手架租赁合同使用地点是五中对面的灯饰店，有两种可能，这些装修票据不是用在本案所涉的店面，而是用于其它店面。还有可能是亮美灯饰的老板与本案存在利害关系，所以会向法院提供票据，单从这些票据不能反映本案的事实。本院认为，装修的部分收据和收条上虽然交款单位为亮美灯饰，并未显示是由谁付款，部分收条都是白条，无法确认其真实性，部分销货单上显示客户为欧普灯饰、百信灯饰，与傅云英经营的兴百信灯饰名称不符，部分销货单上客户名称并未填写，其中脚手架租赁合同使用地点是五中对面的灯饰店，与本案所涉店面无关。ＸＸ成、傅云英凭以上收据、销货单等证据无法证明其与李耀连是合伙关系，达不到证明目的，且不属于法律规定的二审新证据。因此，本院对以上证据不予采信。
粮油公司亦向本院提交了两组证据。第一组证据：委托拍卖合同，证明龙朝晖夫妇曾委托拍卖公司对粮油公司进行拍卖，拍卖公司通过正常程序对粮油公司进行了拍卖，之后流拍。第二组证据：贷款本金利息收回凭证10份，证明在流拍以后胡承荣（龙朝晖丈夫）在农信社贷款8800000元，抵押权人为粮油公司，之后万黎宁承诺这8800000元贷款由万黎宁偿还，实际上这8800000元也是由万黎宁在归还，万黎宁还向龙朝晖夫妻出具了一张8800000元的承诺书，故龙朝晖才会将粮油公司以零元股权转让给万黎宁。ＸＸ成、傅云英质证后认为，对第一组证据，真实性无法确认，虽然盖了章，但没有写合同签订时间。该合同就算是在2012年签订的，也只是证明他当时想变卖财产，对现在没有约束力，且拍卖价格底价为880000元，明显不符合常理，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对第二组证据，真实性无异议，对证明目的有异议。这些贷款最早还款时间是2013年12月17日，贷款户名是吉安市宏运粮油食品有限公司，还款账户显示是万黎宁。2013年12月17日结欠本金为4980000元。2014年9月22日、2014年6月26日票据的借款人显示的是胡承荣，没有显示还款人或还款账户是万黎宁，2014年9月22日结欠本金为6780000元。这些票据的结欠本金前后相互矛盾，明显不是同一笔贷款。其它几份票据中显示借款人是胡承荣，还款账户是万黎宁的，不能证明账户资金是万黎宁本人的，只能证明胡承荣通过这个账户还款。本院认为，委托拍卖合同能证明粮油公司委托吉安市金槌拍卖有限公司对吉州区阳明西路64号门面进行拍卖，拍卖底价为6500000元，而非ＸＸ成、傅云英质证认为的拍卖底价880000元，故本院对该证据予以采信。贷款本金利息收回凭证上显示借款人为胡承荣，还款人万黎宁，可以证明万黎宁从2013年至2015年为胡承荣归还了一定金额的本金和利息。因此，本院对该组证据予以采信。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：关于第一个争议焦点。一审证据中的营业执照上显示投资人为万黎宁，个人独资企业变更登记表显示投资人姓名由龙朝晖申请变更登记为万黎宁，且龙朝晖与万黎宁之间签订有股权转让协议书。粮油公司向一审法院及二审法院提交了贷款本金利息收回凭证，据此证明万黎宁为胡承荣（龙朝晖丈夫）偿还一定数额的借款本金及利息。以上一系列证据证明粮油公司的投资人在2015年3月16日已由龙朝晖变更为万黎宁。ＸＸ成、傅云英主张粮油公司投资人的变化系龙朝晖与万黎宁恶意串通的行为，万黎宁系龙朝晖的妹夫，龙朝晖与万黎宁的股权转让系恶意且未有实际交易，申请本院向万黎宁本人或通过婚姻登记机关调查万黎宁的配偶信息。本院认为，万黎宁是否系龙朝晖的妹夫，并不影响本案的处理，即便万黎宁系龙朝晖的妹夫，仅凭现有证据也无法证明他们之间的股权转让行为系恶意串通的行为。
关于第二个争议焦点。ＸＸ成、傅云英签订了《店面租赁合同》及《补充协议》，该《补充协议》约定：如2015年6月30日租赁店面还是龙朝晖单独所有，则顺延至2017年6月30日。该补充协议为附生效条件的合同，自条件成就时生效。因粮油公司的投资人在2015年3月16日已由龙朝晖变更为万黎宁，该《补充协议》约定的生效条件未成就，因此该《补充协议》未生效。ＸＸ成、傅云英上诉称，《店面租赁合同》及《补充协议》的效力已由（2013）吉中民
三终字第191号民事判决书予以确认，该判决书认定ＸＸ成、傅云英迟延履行合同义务的行为并未构成根本违约，该租赁合同不应当解除，并未涉及《补充协议》的效力问题。ＸＸ成、傅云英称补充协议中约定的“租赁门面还是龙朝晖单独所有”其本意应为出租房屋产权仍归粮油公司所有。本案的租赁房屋登记的产权人为粮油公司。根据法律规定，粮油公司名下资产（包含房产）即便属于龙朝晖，但这些财产是属于龙朝晖的夫妻共同财产，租赁门面由龙朝晖单独所有的情形并不存在。正确理解应为租赁门面仍归粮油公司所有，即租赁门面的产权未发生变化的情形下，该补充协议仍应继续履行。本院认为，根据《个人独资企业法》第二条规定，“个人独资企业是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。粮油公司系个人独资企业，吉州字第00××42号房权证显示吉州区阳明西路XX号房屋所有权人为粮油公司，现粮油公司投资人姓名已变更为万黎宁，本案所涉门面的所有人应为万黎宁。故对上诉人ＸＸ成、傅云英的该主张不予支持。
关于第三个争议焦点。根据双方签订的《店面租赁合同》第2条约定：“从2011年7月1日起租，起租租金110000元，每两年递增15%……。”由此推算，2013年7月1日后的租金为126500元/年，换算后得出每日为347元。2015年7月1日后的租金为145475元/年，换算后得出每日为398.56元。粮油公司上诉要求ＸＸ成、傅云英按每日398.56元的标准计算房屋使用费。本院认为，ＸＸ成、傅云英应参照合同约定的现行租金标准支付逾期腾房占有使用费，且因《补充协议》未生效，所以一审法院判决ＸＸ成、傅云英按每日347元的标准支付2015年7月1日至实际搬出之日止的房屋使用费并无不当。
关于第四个争议焦点。上诉人ＸＸ成、傅云英主张与李耀连之间是合伙关系，从其提供的装修收条及销货单等证据来看，无法证明他们之间为合伙关系。ＸＸ成、傅云英虽在一审提交了傅云英与李耀连的合作经营协议书，该协议书显示李耀连出资410000元，可在一、二审期间ＸＸ成、傅云英并未向法院提交有效的投资凭证予以证明。而根据粮油公司提供的吉安市吉州区工商行政管理局个体信息显示，经营场所为吉州区阳明西路64号，经营者姓名为李耀连，组成形式为个人经营，成立日期为2015年4月20日。该个体信息证明亮美灯饰店由李耀连个人经营，而不是ＸＸ成、傅云英主张的合伙关系。
关于第五个争议焦点。租赁合同约定签订合同时ＸＸ成、傅云英交纳租赁保证金20000元，租期满后在ＸＸ成、傅云英退租时，粮油公司一次退还。如ＸＸ成、傅云英违约则租赁保证金不予退还。ＸＸ成、傅云英在合同履行期间未经粮油公司同意擅自将该店面转租他人，其行为构成了违约，故一审法院判决粮油公司收取ＸＸ成、傅云英缴纳的保证金20000元不予退回并无不当。
综上所述，上诉人ＸＸ成、傅云英及上诉人粮油公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4650元，由上诉人ＸＸ成、傅云英承担4600元，上诉人吉安市吉州区粮油贸易公司承担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文忠
代理审判员 胡 婧
代理审判员 郭 琴
二〇一六年一月十二日
书 记 员 张志坚