四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川17民终730号
上诉人（原审第三人）：张志川，男，1987年8月2日出生，汉族，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人：钟卉，四川法之缓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杜立艳，女，1978年8月22日出生，汉族，住四川省达州市达川区。
原审原告：谭华，男，1972年9月30日出生，汉族，住四川省达州市通川区。
委托诉讼代理人（特别授权）：邓媛蜀，四川法之缘律师事务所律师。
上诉人张志川因与被上诉人杜立艳、原审原告谭华所有权确认纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2017）川1703民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张志川的委托诉讼代理人钟卉，被上诉人杜立艳，原审原告谭华的委托诉讼代理人邓媛蜀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张志川上诉请求：1、撤销一审判决，改判达川区翠屏社区新桥村一组“尚南金域”D幢1-1905房归上诉人所有，被上诉人杜立艳协助办理房屋过户手续；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定上诉人与被上诉人杜立艳之间的房屋买卖法律关系不成立，并认为买卖合同必须采用书面形式是错误的；2、诉争之房已由被上诉人交付与上诉人实际占有、使用，上诉人具有优先的权利保护；3、一审程序违法，适用法律不当。
杜立艳辩称，我给张志川出具的收条是真实的，但是因我男朋友黎海浪也是我孩子的父亲，他差张志川的钱，让我用房子给他担保，他们一群人我根本不认识，实际房子之前我就已经卖给了谭华的，我给张志川出那条子，实际我一分钱都没有收到。
谭华述称，合同法、房地产管理法、城市房地产开发营业条例均规定了房屋买卖应当签订书面合同，而上诉人没有与被上诉人签订买卖合同，只有一收条，买卖不成立；2、上诉人占有房屋不是合法占有，是强行进入，在进入后才交付了一部分水电费，杜立艳在2016年8月24日就已经将房屋交付给了本人；3、权利保护顺位上，必须是有数份买卖合同，且买卖合同均有效的情况下，还应是合法占有房屋，而上诉人这两点都不具备，又何以能取得房屋所有权，谭华才属于合法取得房屋所有权；4、本案不属一房多卖，是典型的张志川名为买卖实为借贷案件，张志川与杜立艳没有形成买卖关系，杜立艳陈述的很清楚，谭华与杜立艳之间才是买卖关系，依照物权法的相关规定应当取得房屋所有权。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
谭华向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2016年8月24日签订的房屋买卖协议合法有效；2.依法判令被告限期协助原告办理房屋过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月24日，原告谭华与被告杜立艳签订《房屋买卖协议》，杜立艳将其所有的位于达州市达川区南外镇新桥村一组“尚南金域”D幢1-1905号房屋一套自愿转让给谭华，双方约定房屋售价为300000元，同时约定杜立艳在谭华付清房款后5个月内即2017年1月24日前搬离该房屋并配合钥匙交接以及协助原告谭华办理房屋过户登记手续。协议签订后，谭华按照协议约定支付清全部购房款300000元，杜立艳于2016年8月24日出具收条一张，黎海波签字，当日书立交房确认书，内容为：“鉴于谭华已经购买杜立艳所有的位于达州市达县南外镇新桥村一组尚南金域D栋1-1905号商品房，根据房屋买卖合同约定，各方确认如下：杜立艳于2016年8月24日已将出售的上述房屋交付给谭华，自此日起，谭华对该房屋即刻拥有占有、使用、收益、处分权。谭华与杜立艳签字确认，在场人康正霞、瞿代红签字。2016年1月6日，因第三人主张该房屋权属，谭华到达州市公安局达川区分局南外派出所报警要求处理。后谭华诉讼至法院，要求依法确认原、被告双方于2016年8月24日签订的房屋买卖协议合法有效，判令被告限期协助原告办理房屋过户登记手续。
本案在审理过程中，第三人张志川申请参加诉讼，向法庭提交杜立艳签字的收条一张，内容：今收到张志川现金人民币150000元，此款为张志川购买杜立艳名下达县南外镇新桥村一组尚南金域D幢1-1905号房屋出售款。注:房屋总价180000元，实收现金150000元，下欠30000元整。房屋已移交给买方，余下30000元待出售方配合买方委托人处理房屋过户手续完毕后付清。但没有提供该房的买卖合同及付款的银行明细账，杜立艳当庭予以否认，杜立艳诉称没有收到第三人的购房款，是我男朋友当时欠他们的钱，是我男朋友胁迫我必须帮他担保，当时签字的东西多，不知道有无买卖合同。
一审法院认为，原告谭华与被告杜立艳当庭认可于2016年8月24日签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同，法院予以确认，该协议对双方当事人具有约束力，原、被告应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。谭华按照双方签订的《房屋买卖协议》的约定，支付了全部购房款，已全面履行了自己交付全部价款的义务，杜立艳已于2016年8月24日书立交房确认书，已将出售的上述房屋交付给谭华，杜立艳即应按照约定协助谭华办理有关该房屋的过户手续，对谭华主张由杜立艳限期协助办理房屋过户登记手续的请求予以支持，即位于达州市达川区南外镇新桥村一组“尚南金域”D幢1-1905号房屋一套（合同编号(2012)0500492,面积47.89平方米）应归谭华所有。第三人张志川辩称于2016年12月13日与杜立艳就位于达川区新桥村一组“尚南，金域”D栋1-1905号房屋的转让事宜形成合意，约定以180000元购买该套房屋，请求法院判决位于达川区新桥村一组“尚南，金域”D栋1-1905号房屋归第三人所有，并判决由杜立艳履行产权转移登记义务。因房屋买卖金额较大且系重要的合同，法律规定应采用书面形式，但张志川没有提供该房屋的买卖合同，也没有提供付款的银行明细账，张志川与杜立艳之间约定的该争议房屋总价180000元明显低于该地房屋市场价，且杜立艳当庭予以否认，张志川与杜立艳之间的房屋买卖关系不能成立。对张志川请求法院判决位于达川区新桥村一组“尚南，金域”D栋1-1905号房屋归其所有，并判决由杜立艳履行产权转移登记义务的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告谭华与被告杜立艳于2016年8月24日签订的《房屋买卖协议》有效，位于达州市达川区南外镇新桥村一组“尚南金域”D幢1-1905号房屋一套归原告谭华所有，被告杜立艳于本判决生效后十日内协助原告办理过户手续；二、驳回第三人张志川请求法院判决位于达川区新桥村一组“尚南，金域”D栋1-1905号房屋归其所有，并判决被告履行产权转移登记义务的诉讼请求。案件受理费2900元，由被告杜立艳负担。
二审中张志川提交以下证据，1、张志川绿卡通交易明细，证明在2016年12月11日张志川取款19000元；张力天农业银行交易明细，证明2016年12月11日取款20000元交给张志川用于买房；3、牟小林建行、农行交易明细，证明牟小林于2016年12月13日在建行取款48000元、农行取款19700元，共计给张志川700**元；4、交房现场光盘，证明杜立艳参与了办理委托公证，是在与张志川钱款两清后才出具的收条，然后双方对房屋进行了换锁交付。
杜立艳质证认为，他提供的证据都不实，我没有收到他的一分钱，我是新房，不可能180000元就卖了。
谭华质证认为：张力天、牟小林与本案没有关系，证据不能证明购房款已经实际交付给了杜立艳，交房现场光盘也不能证明将房屋交付给了上诉人，不应采信。
合议庭对上诉人的证据综合分析认为，交易明细只能证明张志川、牟小林、张力天在银行有取款的事实，但不能证实牟小林、张力天所取款项交付给了张志川，更不能证实三人的款项交付给了杜立艳作为购房款，且金额并不是收条上所写的要给的150000元，而出具收条人杜立艳述称实际并未收到一分钱，纯属为男朋友的担保行为；交房现场光盘亦不能佐证杜立艳在出具收条的同时当场收到了150000元的购房款，以及自愿将房屋交与张志川占有、使用，故对上述证据本院不予采信。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明房屋面积、价格、交付日期等”，《中华人民共和国合同法》第十条规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中就位于四川省达州市达川区新桥村一组“尚南金域”D栋1-1905号房屋的买卖，在2016年8月24日由原房屋所有人即被上诉人杜立艳与原审原告谭华签订了书面《房屋买卖协议》，将该房由杜立艳出售给了谭华，双方虽还未最终完成产权转移手续，但双方之间签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，合法有效，谭华按照此协议的约定支付了全部购房款，杜立艳亦书立交房确认书，将房屋交付给谭华，对该事实本院予以确认。一审法院据此判决由杜立艳协助谭华办理产权转移手续正确。上诉人张志川仅凭杜立艳于2016年12月13日给其出具的一份收条，主张其与杜立艳之间就“尚南金域”D栋1-1905号房屋存在买卖关系，而双方并未依照前述法律的规定就房屋的面积、价格、交付日期等签订书面房屋买卖协议或买卖合同，且杜立艳否认与张志川之间系买卖关系，称只是替其男朋友的担保行为，收条上所写的购房款并未收到，张志川对房屋的占有非合法占有，故张志川上诉要求确认与杜立艳之间的房屋买卖关系成立的主张不予支持。一审法院对本案的审理程序经审查不存在违法行为。
综上所述，上诉人张志川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人张志川负担。
本判决为终审判决。
审判长 牟春艳
审判员 钟 伟
审判员 古 霞
二〇一七年六月二十三日
书记员 王继泽