浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1123民初554号
原告（反诉被告）叶哲峰，男，1970年10月7日出生，汉族，住遂昌县。
委托代理人（特别授权）罗新文，浙江统业律师事务所律师。
被告（反诉原告）崔祥雷，男，1979年2月28日出生，汉族，现住遂昌县。
原告叶哲峰与被告崔祥雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理，在举证期限内，被告崔祥雷提起反诉，本院经审查后，将崔祥雷的反诉予以合并审理，先依法适用简易程序由审判员钟芳筱独任审理，后依法组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。原告叶哲峰及其委托代理人罗新文、被告崔祥雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶哲峰诉称：2015年1月1日，被告向原告租赁遂昌县娱乐中心7楼，双方签订了租赁合同一份，合同约定了租期、租金及支付方法、违约责任等条款（详见合同），同时双方约定如发生争议由遂昌县人民法院管辖并由违约方承担一切诉讼费用和律师代理费用。合同签订后，原告依照合同履行，被告从2015年1月至2015年底按合同履行，2016年1月至7月付清房租，但拖欠部分税、费，2016年8月以后房租，水电费、电梯管理费、房租税均未支付，截止2017年2月份被告共拖欠房租、水电费、电梯管理费、房租税费合计人民币49328元，原告多次催收无果。为此，请求：1、判令被告支付房屋租金及水电费和房租税、电梯管理费共计83769.29元及违约金（违约金按日万分之七从2016年8月1日起计算至款付清日止）。2、判令被告承担原告主张权利的律师代理费3000元并由被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，原告变更第一项诉请为：要求被告支付截止2017年10月7日房屋租金及水电费和房租税、电梯管理费共计105393.94元及违约金（违约金按日万分之七从2016年8月1日起计算至款付清日止）。
被告崔祥雷辩称：1、双方签订的租赁合同清楚的写明答辩人租赁的场地为7楼，答辩人交纳了所有费用，7楼所有应属于答辩人使用，但是原告侵占了部分7楼的场地直到今天。2、根据合同约定，房屋漏水是由原告负责，但从2015年签订新的合同直到今天还在漏水。答辩人从2015年1月开始一直到2016年7月都按照约定支付房租和水电费，并没有拖欠原告。3、水电费按照国家标准来收费，但是原告却增加了不该收取的费用，答辩人多次找原告商谈无果。答辩人从2013年10月租下房屋，在装修时就发现漏水，答辩人多次找原告，原告说要找他的房东来修缮，结果一直拖到今天仍未修缮，导致答辩人场地内屋顶装修部分全部腐烂。原告还曾在2016年7、8月份威胁答辩人，要求答辩人赠送会员卡，导致双方发生矛盾。现答辩人要求原告将占用的场地腾出，漏水部分必须修好，否则答辩人拒交房租。因系原告严重违约，故原告的任何一项诉请都不具备法律依据。
反诉原告崔祥雷诉称：2014年1月1日反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同，租期5年，从2014年1月1日起至2018年12月30日止，该合同约定了租期、租金及支付方法、违约责任等条款（详见合同）。从反诉人租赁该房后，被反诉人用砖块在反诉人租用场地砌成仓库，用来堆放杂物和货物，占用反诉人场地面积，反诉人多次让其将杂物和货物搬走，被反诉人置之不理，占用被反诉人的租用房至今。且从租用房屋至今，屋顶多处漏水，场内使用区域共8个，可场地内6个区域14处屋顶漏水，导致场内装修材料糜烂，造成反诉人的直接经济损失和间接损失，损失巨大，无法估量。至今，被反诉人占用反诉人场地的货物仍未搬走，屋顶14处漏水仍然没有修复（租赁合同中明确说明，应由被反诉人负责修理，但被反诉人一直拖到现在都没有进行修理），致使该租赁房屋无法继续使用。因被反诉人严重违约导致反诉人各项经济损失持续增加。根据房屋租赁合同规定，由于被反诉人先行违约，造成反诉人的各项损失，应由被反诉人赔偿，因被反诉人违约导致场地无法正常使用，反诉人有权解除合同，被反诉人理应退还押金24800元。由于被反诉人违约导致反诉人无法继续运营开办健身会所，所有硬件装修及硬件投资损失，理应赔偿反诉人。为此，请求法院依法判令：1、被反诉人支付占用反诉人的房屋场地费及税费32800元。2、被反诉人赔偿反诉人因房屋漏水所造成的装修材料损失（按鉴定结果计算）。3、从2014年1月起至今被反诉人退还反诉人多收取的水费479.50元、电费8329.2元，共计8808.7元。4、被反诉人支付违约金（违约金按日万分之七从2014年1月起至今）。5、本案的诉讼费和鉴定费由被反诉人承担。本案在审理过程中，反诉原告变更诉请为：1、要求与被反诉人解除租赁合同。2、要求被反诉人退还押金24800元。3、要求被反诉人赔偿反诉人租赁场地开办健身房的投资损失折旧后30万元。4、要求被反诉人支付从2014年1月起占用场地费及税费32800元。5、被反诉人退还从2014年1月起至今多收取的水费479.5元、电费8329.2元，共计8808.7元。6、被反诉人支付违约金（违约金按日万分之七从2014年1月起至今）。
反诉被告叶哲峰辩称：原告诉请与事实和法律不相符。双方诉争合同系从2015年1月1日起，反诉原告诉请从2014年1月起根本不在合同期限内。关于反诉原告所称的占用费，可以确认2015年之前东西已经堆放在那里了，反诉被告也说了，如果反诉原告要用那块场地，可以自行扔掉。关于反诉原告要求反诉被告赔偿30万元，反诉原告没有提供任何证据，且反诉原告租用场地时，装修基本是弄好了的，反诉原告只是弄了一下吊顶还有稍微改了一下隔断。水电费的单子都是反诉原告签名确定了的，虽然和国家的标准不一样，但是水电从我们的总表出去，都是有损耗的，还有管理的费用和成本。关于违约金，反诉被告已经将房屋交给反诉原告，反诉原告自己没有经营好，不存在反诉被告违约的情形。根据合同约定，反诉被告不同意解除合同，也不存在返还押金。
案经审理查明：2015年1月1日，原告叶哲峰（甲方）与被告崔祥雷（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将坐落遂昌县妙高镇牡丹亭中路8号娱乐中心7楼出租给乙方使用经营。二、租金、履约保证金、租金和税金支付方式。1、房屋租期5年，自2015年1月1日起至2018年12月30日止。2、合同签订之日七天乙方向甲方交纳2.48万元（贰万肆仟捌佰元人民币整）作为履约保证金。该保证金不计利息，租赁合同期满，如甲乙双方已结清各项费用，甲方按原数返还该保证金。3、年租金5万元，租金按每年5%递增。租金的税金由乙方承担，税金金额按国家有关规定计算，乙方将租金和税金汇入甲方账户，甲方在收到租金和税金后，甲方按原房东税票给乙方。租金每月支付一次。……四、使用与修缮……2、出租房屋除屋顶漏水的维修责任由甲方负责外，其余日常维修和修缮由乙方承担。……七、违约责任……2、乙方违反合同第二条第二款约定，不能按约交房租的，逾期三个月以下的，甲方可按乙方逾期交付的金额以日万分之七向乙方计收逾期交纳的违约金；……八、本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成，由遂昌县人民法院管辖，并由违约方承担一切诉讼费用和律师代理费用。……十一、如乙方使用甲方电梯按每月500元收取管理费，每月15日交到牡丹8号财务。……合同签订后，被告将遂昌县娱乐中心7楼用于经营健身会所，该7楼场地约642平方米，但其中有约36平方米被原告用砖块砌成一间房用于堆放杂物，至今未交付给被告使用。被告按照约定向原告支付了2015年1月至2016年7月的房租、税费，至2016年8月7日的水电费及电梯管理费。之后，因该租赁房屋屋顶多处漏水等原因，原、被告发生矛盾，被告未按约支付相关款项。庭审中，被告对原告提供的《2016年1月至2017年7月爱靓丽未交房租费、税费、水电费清单》发表意见认为，水电费应按国家规定的标准收取，且原告答应不按合同约定每年递增房租，而是仍按照每年5万收取。原告因本次诉讼支付律师代理费3000元。
另查明，2016年8月8日至2017年10月7日，被告用电量共计11728度，用水量共计282吨。据查，被告未交水电费期间一般商业用水为3.6元/吨，一般商业用电为0.8929元/千瓦时。
本案在审理过程中，被告提出申请要求对房屋漏水造成的装修损失进行鉴定，后其撤回申请。
上述事实有，原告提供的租赁合同、水电表抄表清单、发票、被告提供的照片、被告申请本院调取的浙江省物价局、遂昌县发展和改革局文件及双方当事人庭审陈述笔录在卷佐证，证据经庭审质证和本院审查，予以采信。
本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，双方均应按约全面履行自己的义务。被告承租的系坐落在遂昌县娱乐中心7楼房屋，故原告应将该7楼场地全部交付给被告，但原告却将其中一小部分用砖块砌起用于堆放杂物，原告称被告可自行将杂物清理，但按约交付租赁物系作为出租人的原告应承担的义务，故原告的该主张，本院不予采纳。另案涉房屋确实存在渗水、漏水等问题，根据双方签订的租赁合同可确定原告对于出租房屋顶漏水有维修义务，但至今原告未进行维修，故原告存在交付上的瑕疵，未全面履行合同义务，存在违约情形。支付租金系承租人的主要义务，根据租赁合同约定被告应于每月向原告支付租金及税金，虽原告向被告提供的租赁物存在瑕疵，但这并不是被告可拒付租金的约定事由，且从2015年1月1日起被告对大部分房屋进行了使用经营，而被告未能按约向原告支付租金、税金、水电费、电梯管理费，被告亦存在违约情形。因原、被告均存在违约情形，故反诉原告要求与反诉被告解除《租赁合同》，本院予以支持。现原告要求被告支付租金及税金，符合合同约定，其合理部分，本院予以支持。由于原告未按约全面交付房屋，租金应当予以适当减少。而在反诉中，反诉原告要求反诉被告支付场地占用费的诉求，实际上应系要求反诉被告返还其多付的租金、税金，故该反诉请求中的合理部分，本院予以支持。结合被告未能使用的房屋占合同约定的面积比例情况，本院酌定被告应支付原告2016年8月至2017年10月7日房租及税金共计70480元。反诉被告退还反诉原告多收取的2015年1月至2016年7月的租金及税费5570元。关于水电费，原告不应将损耗和分摊等费用直接计入水电费内，如确有发生损耗的，应由双方另行约定分摊方式，但现原告未能提供证据证明存在损耗及被告应承担的部分，故根据浙江省物价局、遂昌县发展和改革局文件确定的水电费收费标准及被告的实际用电、水量，本院确定被告应支付原告2016年8月8日至2017年10月7日水电费共计11487元。另根据合同约定被告需每月支付500元电梯管理费，本院确定被告需支付2016年8月8日至2017年10月7日的电梯管理费为7000元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其租赁场地开办健身房的投资损失30万元及从2014年1月起多收的水电费，反诉原告并未提供证据证明其主张，本院不予支持。因反诉原告现仍未向反诉被告付清房租，故反诉原告要求反诉被告返还押金，本院不予支持，但该押金可用于折抵反诉原告应付款项。因原、被告均存在违约情形，故双方要求对方支付违约金及律师代理费，本院均不予支持。综上，本案本诉部分，被告需支付原告房租及税金（2016年8月至2017年10月7日）70480元、水电费（2016年8月8日至2017年10月7日）11487元、电梯管理费（2016年8月8日至2017年10月7日）7000元，共计88967元。折抵被告交纳给原告的保证金24800元后，被告还需支付原告64167元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告崔祥雷与反诉被告叶哲峰于2015年1月1日签订的《租赁合同》。
二、被告崔祥雷于本判决生效之日起十日内支付原告叶哲峰2016年8月1日至2017年10月7日的租金、税金、水电费、电梯管理费与履约保证金折抵后的余额，共计64167元。
二、反诉被告叶哲峰于本判决生效之日起十日内返还反诉原告崔祥雷2015年1月至2016年7月多收取的租金、税金，共计5570元。
三、驳回原告叶哲峰的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告崔祥雷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件收取案件受理费2408元，由原告叶哲峰负担1000元，被告崔祥雷负担1408元。反诉案件收取案件受理费6784元，由反诉原告崔祥雷负担5000元，由反诉被告叶哲峰负担1784元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 钟芳筱
人民陪审员 方巧媛
人民陪审员 吴春兰
二〇一七年十月二十六日
代书 记员 周丽娟
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