上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第2273号
原告（反诉被告）曲飞舟，男，1983年4月29日出生，汉族，住吉林省。
被告（反诉原告）上海彭泽企业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人周建伟。
原告曲飞舟与被告上海彭泽企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷，被告上海彭泽企业管理有限公司反诉原告曲飞舟房屋租赁合同纠纷，本院受理后，依法由审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）曲飞舟，被告（反诉原告）上海彭泽企业管理有限公司的法定代表人周建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曲飞舟诉称，原告于2015年6月15日向案外人支付86，250元（包括转让费55，000元，及2015年4月1日至6月15日租金和管理费）转得上海市彭泽路XXX号店铺，并与被告上海彭泽企业管理有限公司的法定代表人周建伟签订了《承租合同》、《彭泽路XXX号经营业主承诺书》及《餐饮企业安全生产管理责任协议书》。2015年7月30日，被告向原告发出通知，告知被迫关门停业整顿，被拆除灶台和门头，并告知原告是否能继续经营要再等通知。2015年8月19日，被告向原告书面告知，彭泽路XXX号因经营业态转变，不能做餐饮，只能做农副产品、水果等，原告有三个选择，要么重新签订合同，按规定的经营范围经营，要么解除合同，退还剩余租金，如不同意以上两个方案，起诉法院。原告认为，因被告行为导致原告无法继续经营，利益受损，要求被告承担违约责任。故起诉要求确认于2015年8月1日起解除双方签订的《承租合同》；被告退还租赁保证金5，000元；被告退还2015年8月至9月的租金8，666元、管理费3，000元；被告支付违约金69，332元。
被告上海彭泽企业管理有限公司辩称，原告诉状中所述属实。同意原告的第一、二、三项诉讼请求，对退还的保证金、租金和管理费金额无异议。但不同意向原告支付违约金。被告系国有企业，彭泽路三角地菜市场有统一的营业执照，现因政府部门针对市场进行整治，要求每间铺面有营业执照。2015年8月经交涉，被区政府相关部门告知不能经营餐饮，但可以经营其他项目，于是被告向原告发出通知。原来被告同意原告经营餐饮，双方签订了承诺书，约定餐饮许可证、卫生许可证由原告办理，原告是完全民事行为能力人，应当清楚承诺书的约定，故不同意承担违约责任，且违约金标准过高，要求法院进行调整。
被告上海彭泽企业管理有限公司反诉诉称，因彭泽路XXX号店面由原告占用至今，合同解除后，原告应当支付房屋占用费，故反诉要求原告支付2015年8月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费，占用费标准为每月2，500元。
原告曲飞舟针对反诉辩称，原告于2015年8月1日提出解除合同，空置费不应由原告承担，被告向原告发出通知后，原告就告诉被告不同意其提出的方案，将起诉至法院。
经审理查明，上海市彭泽路XXX-
XXX号（双号）房屋权利人为上海三角地总公司，房屋用途为商业。2013年9月28日，上海三角地超市公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》一份，约定甲方将彭泽路XXX-
XXX号等房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋开设餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，乙方不得擅自改变房屋用途及经营业态。2015年4月1日，被告作为出租方（甲方），原告作为租赁方（乙方），签订《承租合同》一份，约定甲方将彭泽路XXX号铺面商业用房（共15.4平方米）租赁给乙方；乙方的经营范围规定为其向工商部门申请并获得批准的项目，乙方必须办妥工商、税务、治安等国家规定的证照；租期一年，自2015年4月1日至2016年3月31日；年度租金52，000元，乙方在签约时向甲方支付；保证金5，000元，由乙方在签约日交付给甲方；甲方提前终止合同，应赔偿乙方损失，标准为合同期中所剩余时间租金的双倍并归还保证金。同日，双方签署《彭泽路XXX号经营业主承诺书》，载明被告彭泽路XXX号商铺，面积15.4平方米，由市场经营部管理，现合同期为2015年4月1日至2016年3月31日，年租金为52，000元，年管理费为18，000元，天然气增容费每半年支付5，000元；现业主原告提出经营项目为餐饮，原告承诺商铺现状是在没有获取经营餐饮项目的工商执照，卫生许可证的前提下，由其自行负责在近期办出二证，原告承诺周边经营环境相对较差，其邻居关系及其涉及其他事宜，由现经营业主自行妥善处理。同日，双方签订《餐饮企业安全生产管理责任协议书》约定了双方的安全管理责任。原告向某某承租上海市彭泽路XXX号商铺前，该商铺原系案外人向某某承租，原告向原承租人支付转让费55，000元后直接向某某承租房屋，并向原承租人支付了5，000元保证金及2015年4月至9月的管理费及租金，被告予以确认。彭泽路XXX号商铺交付原告后，原告曾转租案外人，被告知情，后原告与案外人解除了转租关系。
2015年6月，虹口区相关政府部门针对彭泽路XXX号所在市场的无证经营等情况开展整治活动。2015年7月23日，被告向包括原告在内的承租户发出《通知》，表示由虹口市场监督管理局四川北管理所及虹口区市政市容管理联席会议办公室，连续发告知书及公告，给被告管理下的各位经营业主造成了很大的心里负担，被告受虹口区商业（集团）管理有限公司的委托，发如下通知：被告与各位经营业主订立的承租合同及经营业主承诺书，均具有法律效力；在被告未与虹口区人民政府及各管理部门取得一致意见，期间需积极配合市政市容管理联席会议办公室的公告，决定于2015年7月30日起，为保护经营业主财产，关门进行内部整治；被告忠告各位经营业主，不得与各有关管理部门发生冲突；2015年7月30日，自行关门，内部整治期间，其租赁费由被告承担，直至可重新开展营业活动之日起计算；在此期间，如有经营业主自愿退租，由经营业主提出申请，公司办理退还保证金及余额租金。该通知发出后，原告于2015年8月1日起停止经营。
2015年8月10日，被告向包括原告在内的承租户发出书面《告知》，表示经过十天与虹口区政府各有关部门及上级虹商集团协商，现特发告知如下：一、这次整治彭泽路、塘沽路、江西北路、武昌路周边无证经营和擅自越范围经营，是虹口区政府2015年消除中心城区聚集点，城市人口过度膨胀，人口结构二元化导致需求多样性，七浦路区域是重点；二、这是政府行为，并堵死了公司原餐饮经营业态，全面禁止，今后也不可能核准其经营；三、有关部门因被告是自主商业用房，给予转变经营业态，重新核准销售水产品、农副产品、水果、服装鞋帽、仓储类行业，并给予执照进户；为此被告对现承租经营业主：1、在2015年8月15日前与被告联系，能转变为其中之一的经营业态，重签租赁合同，申请经营执照；2、在此期间承租经营业主，自愿退租，由业主提出申请，本公司办理退还保证金及余额租金；3、原通知中，因内部整治期间，其租赁费由本公司承担，自2015年8月15日起按新合同重新计算；4、对公告有异议业主可咨询虹口区政府有关部门；5、对原承租合同有疑问，由本公司解释，不服者可直至将被告上诉法院。收到该书面告知后，因不同意被告的解决方案，原告于2015年8月25日向法院提起诉讼，要求判如所请。
审理中，原告表示，原告承租该商铺时，仅仅知道商铺所在地块可能被拆迁，政府将有补偿，但是不清楚不能办理营业执照。被告表示，与原告签订合同时，已告知原告该商铺没有餐饮营业执照，系以三角地菜市场的执照经营，当时工商部门和街道都认可该商铺可经营到拆迁为止，因6月29日开始整治，现情况变化，相关部门明确可办理其他营业执照，但不能办理餐饮营业执照。此前，据说因商铺所在地块被纳入征收范围，也无法办理商铺的营业执照，因当时认为不需要办理每间商铺的营业执照，所以没有告知原告该情况，作为格式文本的要求，才让原告签了承诺书。
审理中，双方于2015年11月18日交接了彭泽路XXX号商铺。
上述事实，有原告提供的《承租合同》、《彭泽路XXX号经营业主承诺书》、《餐饮企业安全生产管理责任协议书》、《通知》、《告知》、发票、收据、短信记录，被告提供的房地产权证、《租赁协议》、《承租合同》、《彭泽路XXX号经营业主承诺书》，以及双方当事人的陈述等证据佐证。
本院认为，被告同意2015年8月1日起解除双方签订的《承租合同》，并向原告返还租赁保证金、2015年8月至9月的租金及管理费，于法不悖，本院予以照准。关于原告主张的违约金，原、被告双方签订合同时虽明确原告承租房屋用于经营餐饮，并约定由原告自行办理所需的相关证照，但被告在与原告签订合同之前已知晓该处无法办理相关证照，被告并未将此情况如实告知原告，即使当时市场内存在未办理相关证照经营餐饮的情况，然无证经营行为并不符合市场管理相关规定，且现确因彭泽路XXX号房屋处无法办理餐饮营业执照导致租赁合同无法继续履行，应由被告承担责任。关于合同约定的违约金标准，合同约定租期1年，已履行4个月，违约金为16个月租金，该违约金标准显然过高，本院酌情予以调整。关于被告反诉主张的占用费，被告于7月23日告知原告因内部整治要求原告停业，原告遂于2015年8月1日起停止经营，至2015年8月10日被告向原告明确书面告知不能继续经营餐饮，原告于同年8月25日向法院提起诉讼要求被告承担相关违约责任，应视为原告做出了要求解除合同的意思表示，在此期间，原告系因被告原因停业，双方就租赁合同能否继续履行仍未明确，故原告不应承担该期间的占用费。原告诉讼后，双方均表示愿意解除合同，但未及时交接房屋，双方均有责任，故对此期间被告的房屋占用费损失，对原告应承担的部分本院酌情予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、原告曲飞舟与被告上海彭泽企业管理有限公司签订的《承租合同》于2015年8月1日起解除；
二、被告上海彭泽企业管理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告曲飞舟退还租赁保证金5，000元；
三、被告上海彭泽企业管理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告曲飞舟退还2015年8月至9月的租金8，666元、管理费3，000元；
四、被告上海彭泽企业管理有限公司应于本判决生效之日起7日内向原告曲飞舟支付违约金34，666元；
五、原告曲飞舟应于本判决生效之日起7日内向某某上海彭泽企业管理有限公司支付2015年8月26日起至2015年11月18日期间的房屋占用费5，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费1，949.95元，减半收取974.98元，由被告上海彭泽企业管理有限公司负担；反诉受理费25元，由原告曲飞舟与被告上海彭泽企业管理有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 赖维娜
二〇一五年十二月三十日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。