四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11377号
上诉人（原审原告）：黄英，女，1979年3月21日出生，汉族，住山西省永济市。
委托诉讼代理人：余洛，四川公生明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：保利（成都）实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区人民南路三段2号汇日央扩国际广场第21层1、5号。
法定代表人：吴章焰，董事长。
委托诉讼代理人：杨慧，四川泰常律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。
上诉人黄英因与上诉人保利（成都）实业有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初5675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄英的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判保利公司赔偿黄英装修损失900000元；3、改判保利公司向黄英支付逾期交房的违约金（按照总房款3400000元每日万分之四从2010年11月7日起计算至房屋交付之日止）；4、保利公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、关于房屋交付标准和是否交付。1、一审认定涉案房屋符合合同第十条约定的交付条件，根据合同第十五条第二款第三项第三点的约定，认定黄英因房屋存在渗水、漏水等问题拒绝收房应视为房屋已交付，由此不支持黄英逾期交房违约金的主张错误。黄英购买的是样板房，但合同约定的是清水房交付标准，该标准不应适用于补充协议约定的样板房。黄英购买的既然是样板房，应当有高于清水房的交付标准，交付标准应当将房屋的装修和直接使用作为标准。2、房屋未交付不是黄英拒绝收房，是因房屋存在大量问题，经双方现场确定修整好后再行交付。3、保利公司从未向黄英发送过书面通知，要求黄英收房。二、关于装修损失的金额及赔偿责任。1、黄英主张900000元的装修损失，是经与上下三户邻居的购房价格进行对比，并考虑了面积差异、时间差异等因素，已将装修价值降到了最低标准，该金额是客观合理的。二审应当责令保利公司提交案涉房屋装修价值的证据，否则应由保利公司承担举证不能的责任。2、一审认定黄英怠于对其所购房屋予以关注，对保利公司的维修整改予以催促，导致保利公司一直拖延进行整改并未予以通知，黄英的行为导致了本案中房屋租金损失的扩大和房屋装修老化的加剧，确定该期间的房屋租金损失全部由保利公司承担，该部分装修老化并不导致全部装修不能使用，并确定部分装修老化的损失由黄英本人自行承担错误。本案房屋不能交付是保利公司的责任，房屋装修毁损的风险自然由保利公司承担。3、一审法院用租金赔偿来抵销房屋装修部分的损失，明显是偏袒保利公司。退一步讲，即使黄英对装修损失有一定的责任，保利公司对装修损失的责任也应明确厘清，不可用租金损失为保利公司减轻责任。
保利公司辩称，1、涉案房屋已于合同约定的时间达到了交付标准，而黄英一直拒绝收房，根据合同第十五条第（二）款第3项第（3）点的约定，涉案房屋已视为交付。因此，一审认定涉案房屋已交付正确。2、黄英主张的装修损失无事实和法律依据。涉案房屋的售房价值并没有包含装修价值，装修属于保利公司对黄英的赠予，黄英并没有支付装修的对价，根据合同法第一百九十一条的规定，即使赠予的财产有瑕疵，赠予人不承担责任。根据合同第十五条第（二）款第3项第（3）点的约定，即使涉案房屋有瑕疵，保利公司仅负有整改义务，不负有赔偿装修损失的义务。保利公司仅对房屋的固定装修部分承担保修责任，保修期至2016年6月29日。涉案房屋为样板房，已由多人多次参观，且涉案房屋的装修至今接近10年时间，长时间无人居住，原有的装修、家具都存在老化陈旧的情况，属于自然损害，与保利公司无关。涉案房屋并不存在主体结构质量问题，也不影响黄英正常的使用居住，因此并不对黄英造成任何损失。房屋已进行了交接。黄英购买的是样板房，当时黄英没有任何主张权利的行为，因此黄英要求保利公司赔偿装修损失的主张不成立。
保利公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄英的全部诉讼请求。2、本案全部诉讼费用由黄英承担。事实和理由：一、一审认定从2011年7月26日至起诉之日，整整长达4年半的时间里，黄英未提供任何证据证明案涉房屋在进行整改或维修，也未提供证据证明向保利公司主张过权利，判决支持黄英的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。即使黄英认为造成了损失，其主张也早已起过2年的诉讼时效，依法应驳回黄英的诉讼请求。二、一审法院在认定黄英存在怠于行使权利的情况下，仍然判令保利公司承担全部租金损失，明显违反了合同法相关规定。根据合同法第一百一十九条的规定，保利公司于2011年7月26日整改完毕后，黄英一直拒绝收房，即使黄英认为有损失，对于损失的扩大黄英负有完全责任，其不应当就扩大的损失要求赔偿。三、一审法院认定涉案房屋未整改完毕的认定错误。一审法院仅凭黄英提供的2011年前的四张维修工作记录，就认定保利公司整改后均存在不同程度的其他问题，无事实依据。事实上涉案房屋已整改完毕，并不存在严重影响黄英居住使用或主体结构质量的问题。且一审法院在未经具有建筑专业鉴定机构进行鉴定情况下，擅自认定保利公司未整改完毕错误。涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的情况下，保利公司才负有赔偿义务。四、一审法院认定黄英损失的起止时间错误。黄英未能提供任何证据证明其自2011年7月26日至诉讼之日涉案房屋存在漏水等质量问题，故一审以最早维修时间起算损失无事实依据。涉案房屋早于2016年8月3日整改完毕，因黄英一直拒绝收房，已视为交付，故一审以2016年8月3日为截止时间与事实不符。五、一审法院按照超过同地段租金一倍的价格计算，支持黄英主张的损失赔偿，明显缺乏事实与法律依据。黄英拒绝提供其在外租房的租金标准或同地段同类房屋租金的前提下，应视为其放弃举证，依法应驳回其诉讼请求。
黄英辩称，1、保利公司一直未将整改结果通知黄英，房屋不符合合同约定，不能达到购买的目的，不能作为交付，因此不存在诉讼时效问题。2、保利公司未书面通知黄英收房，房屋不得视为交付且产生损毁的结果应由保利公司承担。3、一审认定房屋没有整改完毕正确。4、房屋租金应从2010年6月7日交付房款第二日起算。
黄英向一审法院起诉请求：1、保利公司赔偿装修损失900000元；2、保利公司向黄英支付逾期交房的违约金（按照总房款3400000元每日万分之四的标准，从2010年11月7日起计算至房屋交付之日止）。
一审法院认定事实：2010年7月2日，黄英与保利公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买保利公司开发的位于成都市新都区蜀龙路保利·公园198A区第1栋1单元3层6号房屋，建筑面积为293.64平方米，该房屋系样板房，房屋总价款为3400000元。合同第十条交付条件载明“（一）出卖人应当在2009年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”合同第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第十五条第二款第三项载明“交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：……（3）由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。”
签订《商品房买卖合同》的当日，双方签订了补充协议。补充协议第四条第一款载明“1.……买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。2.在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清价款及违约金的，出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担迟延交付及产权登记的责任，直至买受人付清款项。”双方签订的《保利·公园198商品房买卖合同补充协议（二）（合同编号：BL-B-0010）》明确黄英购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人除应支付合同约定的房屋价款外，还应另行向出卖人支付装修款×元，买受人应当自合同签订当日一次性支付前述装修款。第三条载明“买受人知悉并认可，在合同约定的交付期限前，该房屋为出卖人正在使用的示范单位，并同意该房屋在合同约定的交付期限到来前继续免费作为出卖人的示范单位使用。”第四条载明“鉴于买受人购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人在购买前已实地考察了该商品房，并认可样板房的装饰装修现状和新旧状况及其他可视范围内的现状，对于不影响装饰装修现状外观的隐蔽工程，买受人不得采取剥离装饰装修层等方式要求改造或提出异议。双方以《商品房买卖合同》第十条约定确定交房条件，装饰装修部分不作为交付条件；如房屋交付时装饰装修部分确定存在质量问题的，出卖人按照本补充协议第五条约定承担保修责任，不作逾期交房处理；如买受人以此拒绝收房的，视为该商品房已交付。买受人同意该房屋交付时如与补充协议附件一（合同附图）及附件三（产品交付标准）不同之处，以实际交付情况为准。”第五条载明“买受人同意出卖人仅对该商品房固定装修部分承担保修责任，保修期截止到2010年6月29日，但人为原因的损坏除外。本协议所称的固定装修部分，是指已附着或固定于房屋，非经拆除或损毁始能恢复原状的装修，如顶棚、墙面以及地面装修、厨房和卫生间设施、设备、户内门窗装修、已固定家具、灯具等。”
合同签订后，黄英按照与保利公司的约定，向保利公司支付了购房款共计3400000元，最后一笔购房款支付的时间为2010年11月6日。黄英向保利公司交清所有房款后，在与保利公司办理房屋交接手续时，发现房屋存在漏水、渗水的问题。2011年6月23日的维修工作记录报修内容为天井雨棚渗水，2011年6月29日的报修内容为外阳台马赛克脱落，2011年7月26日的报修内容为一层过道雨棚外墙渗水、二层小屋面楼梯过道墙面渗水，大屋面渗水、二层主卧进门左墙渗水。保利公司对黄英提出的问题进行整改，但整改后均存在不同程度的其他问题。黄英以房屋存在问题未整改完毕为由，拒绝接收该房屋。
2015年11月17日，黄英提起本案诉讼，在审理中，一审法院组织双方调解未果。2016年6月29日，一审法院组织双方对房屋现场进行了查看，房屋内在装饰、家具陈旧、老化，墙壁渗水的痕迹未处理到位，地板、橱柜等部分未完全整改完毕。
一审法院另查明，2009年9月27日，该套房屋所在的保利公园198A区取得成都市新都区规划管理局颁发的《建设工程规划合格证》。同时，该套房屋取得成都市新都区兴房测绘有限责任公司制作的《竣工房屋面积明细表》。
一审法院认为，保利公司与黄英签订的《房屋买卖合同》及补充协议、系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。双方在办理房屋交接手续时，黄英向保利公司提出房屋存在的问题，并要求整改，保利公司同意整改并制作了维修工作记录。截止到一审法院组织双方对房屋现场进行查看之日即2016年6月29日，还存在房屋墙壁渗水的痕迹未处理到位，地板、橱柜等部分未整改完毕的问题，保利公司称其已经整改完毕，并多次口头通知黄英前来收房，但黄英拒不接收房屋的抗辩主张，一审法院不予采信。
关于整改期间是否应视为房屋未交付的问题。该房屋系样板房，在黄英与保利公司签订合同时已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合《商品房买卖合同》第十条约定的商品房交付条件。商品房买卖合同第十五条第二款第三项约定出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内对该商品房进行整改，并承担整改费用，但买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续，不得拒绝收房，否则视为房屋已交付。补充协议第四条第一款载明“1.……买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知。”根据上述合同约定，黄英因房屋存在渗水、漏水等问题，拒绝收房，应视为房屋已交付，故黄英要求保利公司按照逾期交房的责任向其支付总房款每日万分之四的违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
但是，涉案房屋双方对房屋进行验收期间发生了渗水、漏水等情形，保利公司应及时进行整改，以免影响业主对房屋的正常使用，但是保利公司对黄英提出的问题一直未整改完成，客观上，影响了黄英对房屋的占用、使用和收益，黄英必然存在损失，该损失的标准未在合同中约定，应按照同地段同类房屋租金标准予以确定。因黄英购买的是房屋系别墅，未查询到相关的房屋出租信息，黄英在一审法院向其建议提供在外租房的租金标准或同地段同类房屋租金标准后，黄英拒绝提供。承办人在房产中介网上查询到新都区三河街道保利198项目套四户型已装修带家具家电的房屋的租金平均报价在每月2000元左右，一审法院结合黄英所购买房屋的性质、面积、房屋总价款等因素将其租金标准确定为4000元/月。关于该损失的起算时间，应从黄应向一审法院提交的维修工作记录单的最早时间即2011年6月23日起算。一审法院组织的第二次庭审中，保利公司陈述对涉案房屋已经整改完毕，告知黄英从即日起五个工作日内到现场接房，黄英应按照保利公司通知的时间于2016年8月3日前到保利公司对房屋进行交接，如保利公司未能整改完毕，可对之后的损失另行主张。故该损失的计算截止时间为2016年8月3日，本案中将黄英的租金损失的计算时间确定为61个月零10天。故保利公司应向黄英支付因整改导致无法使用房屋的损失245333元（4000元/月×61个月零10天）。
关于黄英诉请的装修损失900000元，其理由是自己通过与邻居购买清水房屋的价格对比，计算出在购买该房屋时支付了900000元的装修对价，但现在装修部分不能使用，故保利公司应退还已支付的900000元装修对价。双方签订的《保利·公园198商品房买卖合同补充协议（二）（合同编号：BL-B-0010）》明确黄英购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人除应支付合同约定的房屋价款外，还应另行向出卖人支付装修款×元，买受人应当自合同签订当日一次性支付前述装修款。虽然此条未明确装修款的数额，但是保利公司出卖给黄英的该套房屋应已包括装修款，只是该款项未从与房屋本身的价款剥离出来，但不能因为上述条款未明确装修款金额，认为黄英没有支付装修款，故保利公司认为该装修属于赠予的抗辩主张不予支持。但是黄英要求退还该款项，亦无依据。双方签订的补充协议第三条载明“买受人知悉并认可，在合同约定的交付期限前，该房屋为出卖人正在使用的示范单位，并同意该房屋在合同约定的交付期限到来前继续免费作为出卖人的示范单位使用。”第四条载明“鉴于买受人购买的是出卖人已装修完毕的样板房，买受人在购买前已实地考察了该商品房，并认可板房的装饰装修现状和新旧状况及其他可视范围内的现状，对于不影响装饰装修现状外观的隐蔽工程，买受人不得采取剥离装饰装修层等方式要求改造或提出异议。如房屋交付时装饰装修部分确定存在质量问题的，出卖人按照本补充协议第五条约定承担保修责任，不作逾期交房处理；如买受人以此拒绝收房的，视为该商品房已交付。买受人同意该房屋交付时如与补充协议附件一（合同附图）及附件三（产品交付标准）不同之处，以实际交付情况为准。”双方签订商品房买卖合同，并确认房屋状况的时间是2010年7月2日，现在已经经历了六年多时间，黄英在这六年多时间里，除向一审法院提供了四张维修工作记录单外，未向一审法院提交在维修工作记录单记录的最后时间2011年7月26日至本案诉讼之前向保利公司主张过权利的证据，黄英怠于对自己所购房屋予以关注，对保利公司的维修整改予以催促，导致保利公司一直拖延进行整改并未予以通知，黄英的行为导致了本案中房屋租金损失的扩大和房屋装修老化的加剧，一审法院已确定该期间的房屋租金损失全部由保利公司承担，该部分装修老化并不导致全部装修不能使用，一审法院确定部分装修老化的损失由黄英本人自行承担。黄英要求保利公司承担装修损失900000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、保利公司于判决生效之日起十日内向黄英支付房屋无法使用期间的租金损失245333元；二、驳回黄英的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由黄英负担8900元，保利公司负担2500元（此款黄英已预付，保利限公司应于履行上述付款义务时一并结清）。
二审中，保利公司除对一审法院审理查明的保利公司对黄英提出的问题进行整改后均存在不同程度的其他问题以及一审法院组织双方对房屋现场进行查看后房屋现状的原因有异议外，对一审法院审理查明的其他事实无异议；黄英对一审法院审理查明的事实无异议。对于当事人无异议的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点：1、本案是否超过诉讼时效；2、保利公司是否逾期交房；3、保利公司是否应赔偿黄英装修损失。现将争议焦点分述如下：
一、本案是否超过诉讼时效问题。本院认为，虽然本案证据显示保利公司最后一次对涉案房屋维修的时间为2011年7月26日，但黄英就房屋是否交付以及房屋的维修问题一直在与保利公司交涉。因此，保利公司称涉案房屋已于2011年7月26日整改完毕，本案诉讼时效应从2011年7月26日起算，本案已过诉讼时效的上诉主张不成立，本院不予支持。
二、保利公司是否逾期交房问题。虽然双方补充协议载明有买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向出卖人领取房屋交付通知的内容，但该内容对于保利公司何时交房的时间约定不明。本院认为，因签订合同时案涉房屋已符合合同约定的交付条件，且黄英购买的系样板房，则黄英向保利公司付清最后一笔购房款2010年11月6日时保利公司即应向黄英交付房屋。但从黄英提交的保利公司维修工作记录反应，2011年6月和7月保利公司均对涉案房屋进行过维修，最后一次维修时间至2011年7月26日，保利公司对于涉案房屋的维修客观上影响了黄英无法使用房屋，因房屋质量瑕疵而导致房屋不能使用的该期间视为保利公司逾期交房，故保利公司应向黄英支付2010年11月6日至2011年7月26日的逾期交房违约金，因该逾期交房的违约金按合同约定标准计算的金额与一审认定的租金损失金额相当，故本院参照一审金额认定保利公司向黄英支付违约金245333元。
三、保利公司是否应赔偿黄英装修损失问题。虽然补充协议（二）中未明确黄英应另行向保利公司支付装修款的数额，但黄英购买的是已装修完毕的样板房，所以不能把房款和装修款截然分开。黄英向保利公司支付的房屋价款中已包括了装修款，只是该款项未从房屋本身的价款中剥离，因此，保利公司关于装修属于赠予的主张不成立。双方签订合同并确认房屋状况的时间是2010年7月2日，黄英在其购买房屋后的近六年时间里，怠于对其所购房屋的关注，势必造成房屋部分装修老化。房屋整改完后黄英不收房，该损失扩大不应当由保利公司承担。因此，黄英要求保利公司赔偿装修损失的请求不成立，其请求对装修标准进行鉴定本院不予支持。
综上，原审认定事实错误，导致一审处理结果有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第5675号民事判决第二项，即“驳回黄英的其他诉讼请求”；
二、撤销成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第5675号民事判决第一项；
三、保利（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向黄英支付逾期交房违约金245333元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费39960元，由黄英负担30000元，保利（成都）实业有限公司负担9960元。
本判决为终审判决。
审判长 尹 英
审判员 张菲菲
审判员 夏 伟
二〇一七年三月十日
书记员 吴丹丹