浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终6630号
上诉人（原审被告）：杭州市下城区金铃化妆品店。经营地址：浙江省杭州市下城区新市街***号。
经营者：杨铃霞，女，1990年2月3日出生，汉族，户籍地浙江省海盐县，
委托代理人：张天翔、范业飞，山西晋联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杭州市下城区国有房产管理有限公司（原杭州市下城区国有投资控股有限公司），住所地：浙江省杭州市下城区朝晖路联锦大厦A座。统一社会信用代码：91330103727220370G。
法定代表人：周晓兰，总经理。
委托代理人：范燕飞，男，1981年11月27日出生，汉族，住浙江省建德市，系该公司员工
原审被告：杭州东魁贸易有限公司，住所地：浙江省杭州市萧山区南阳街道南虹路84号。统一社会信用代码：913301095930611155。
法定代表人：毕华，总经理。
原审被告：杭州市下城区素娥面店。经营地址：浙江省杭州市下城区新市街***号。
经营者：金素娥，女，1946年3月5日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市江干区，
委托代理人：陈国杭，杭州市经纶法律服务所法律工作者。
上诉人杭州市下城区金铃化妆品店（以下简称金铃化妆品店）因与被上诉人杭州市下城区国有房产管理有限公司（以下简称下城区国有房产管理公司）、原审被告杭州东魁贸易有限公司（以下简称东魁公司）、杭州市下城区素娥面店（以下简称素娥面店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，杭州市下城区国有投资控股有限公司（以下简称下城区国投公司）系杭州市新市街148号、150号房屋的所有权人。2013年3与8日，出租人（甲方）下城区国投公司与承租人（乙方）东魁公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋为新市街148、150号；租赁期限为三年，自2013年4月11日起至2016年4月10日止；租金总额为1355575元，具体为第一年430000元，第二年451500元，第三年474075元；乙方应于房屋租赁期满时，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；租赁期满乙方未按照约定如期归还房屋的，每逾期一天应向甲方支付日租金的2倍的违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；房屋租赁期间，乙方不得转租、转借承租房屋，如有，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金；等等。
2015年10月10日，东魁公司与素娥面店的经营者金素娥签订《房屋租赁合同》一份，约定东魁公司将杭州市新市街148号之物业出租给金素娥，租赁期限自2015年10月21日至2018年10月20日止；等等。2015年3月5日，东魁公司与王武杰签订《房屋租赁合同》一份，约定东魁公司将杭州市新市街150号之物业出租给王武杰，租赁期限自2015年4月1日至2018年4月1日止；等等。另查明，王武杰与金铃化妆品店的经营者杨铃霞系夫妻。
现下城区国投公司起诉至原审法院，请求判令：1、东魁公司、素娥面店、金铃化妆品店将房屋（杭州市下城区新市街148、150号）腾退返还给下城区国投公司；2、东魁公司向下城区国投公司支付逾期腾房占有使用费862426.85元（暂计算至2017年3月9日，实际计算至房屋完全腾退之日），素娥面店、金铃化妆品店对上述逾期腾房占有使用费承担连带赔偿责任；3、东魁公司向下城区国投公司支付合同违约金67778.75元；4、本案诉讼费用由东魁公司、素娥面店、金铃化妆品店承担。案件审理过程中，下城区国投公司撤回要求素娥面店、金铃化妆品店对逾期腾房占有使用费承担连带赔偿责任的诉请。原审庭审中，素娥面店确认杭州市新市街148号目前由其实际占有使用，金铃化妆品店确认杭州市新市街150号目前由其实际占有使用。
原审法院认为，下城区国投公司与东魁公司之间签订的《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，合法有效。现合同到期，东魁公司应向下城区国投公司归还房屋。鉴于案涉房屋实际由素娥面店、金铃化妆品店分别占有，故应由素娥面店将杭州市新市街148号房屋腾空返还给下城区国投公司，由金铃化妆品店将杭州市新市街150号房屋腾空返还给下城区国投公司。关于逾期腾房占有使用费，东魁公司在租赁期满后未能及时归还房屋，应当支付占有使用费。但下城区国投公司按照第三年租金的两倍主张占有使用费标准过高，原审法院酌情调整为按照第三年租金标准支付占有使用费，暂计至2017年3月9日为431213.42元（此后另计至实际腾退之日止）。关于违约金，因东魁公司未能按时归还房屋且擅自转租，构成违约，下城区国投公司主张违约金67778.75元符合双方合同约定，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州市下城区素娥面店于判决生效之日起十日内腾空杭州市新市街148号房屋并归还杭州市下城区国有投资控股有限公司；二、杭州市下城区金铃化妆品店于判决生效之日起十日内腾空杭州市新市街150号房屋并归还杭州市下城区国有投资控股有限公司；三、杭州东魁贸易有限公司于本判决生效后十日内支付杭州市下城区国有投资控股有限公司逾期腾房占有使用费431213.42元（暂计至2017年3月9日，此后按每年474075元的标准另计至实际腾退之日止）；四、杭州东魁贸易有限公司于判决生效后十日内支付杭州市下城区国有投资控股有限公司违约金67778.75元；五、驳回杭州市下城区国有投资控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13102元，减半收取6551元，由杭州市下城区国有投资控股有限公司负担3037元，杭州东魁贸易有限公司负担3514元。
宣判后，金铃化妆品店不服，向本院提起上诉称：原审判决金铃化妆品店腾退房屋不合理、不合法。东魁公司与金铃化妆品店签订案涉合同时，东魁公司曾出示过一份其与原下城区国投公司的房屋租赁合同，该合同上并未写明不可转租，并一再强调已经与原下城区国投公司达成租赁协议，可以继续使用案涉房屋，可以满足金铃化妆品店的租赁期限。但是东魁公司前法定代表人吕小军不允许金铃化妆品店对该合同进行拍照或者备份。因此金铃化妆品店直至本案纠纷才知道原下城区国投公司与东魁公司之间的租赁合同纠纷。金铃化妆品店认为东魁公司行为已经构成表见代理，金铃化妆品店与东魁公司之间的合同合法有效，且金铃化妆品店一直按约履行合同义务，该合同应继续履行，无须腾退。综上，请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决，依法改判驳回对金铃化妆品店的诉讼请求。
被上诉人下城区国有房产管理公司在二审期间辩称：原下城区国投公司与东魁公司签订的租赁合同至2016年4月10日届满，且合同约定不得转租，故东魁公司与金铃化妆品店签订的房屋租赁合同应是无效的。请求二审依法驳回上诉，维持原判。
原审被告东魁公司二审答辩称案涉合同系东魁公司前任法定代表人吕小军所为，吕小军卸任后的继任法定代表人并不清楚。请求依法判决。
原审被告素娥面店二审答辩认为：东魁公司与素娥面店签订案涉房屋租赁合同后，素娥面店一直按约履行，也对案涉房屋投入了装修，同时在原下城区国投公司与东魁公司的协助下，素娥面店亦办理了工商登记。原下城区国投公司对东魁公司转租案涉房屋给素娥面店的事实是清楚的，从原下城区国投公司通知素娥面店腾退的事实也可以印证这一点。故素娥面店要求继续履行合同。
二审中上诉人金铃化妆品店、原审被告东魁公司、素娥面店均未提交新的证据。
二审中被上诉人下城区国有房产管理公司向本院提交从工商管理部门调取的租赁合同两份，欲证明金铃化妆品店与素娥面店伪造原下城区国投公司的印章办理工商登记。金铃化妆品店对该证据的真实性无法确认，而东魁公司与素娥面店对该证据的真实性予以认可。本院经审查后认为下城区国有房产管理公司未提交证据原件以供核对，该组证据不符合有效证据的形式要件，且该证据的证明对象与本案二审争议焦点缺乏关联性，故本院对上述证据不予确认。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。本院另查明，杭州市下城区国有投资控股有限公司于2017年3月28日更名为杭州市下城区国有房产管理有限公司。
本院认为，关于本案二审争议的金铃化妆品店是否需要腾退案涉房屋的问题，经审理查明，东魁公司与原下城区国投公司之间的《房屋租赁合同》已经于2016年4月10日届满，根据该合同约定及法律规定，东魁公司应当在租赁合同期限届满后将案涉房屋腾退归还给原下城区国投公司。且东魁公司与原下城区国投公司之间签订的《房屋租赁合同》约定东魁公司不得转租案涉房屋，而东魁公司与金铃化妆品店签订的《房屋租赁合同》所约定的租期亦存在超过东魁公司承租案涉房屋的期限的情形，同时，金铃化妆品店及素娥面店在诉讼过程中也未提交证据证明原下城区国投公司同意东魁公司转租或者对转租事宜明知的事实，故东魁公司与金铃化妆品店签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。根据前述分析，金铃化妆品店作为案涉房屋的实际占用人，应当将案涉房屋腾退归还给下城区国有房产管理公司。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人杭州市下城区金铃化妆品店负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 丹
审判员 陈 艳
审判员 毕克来
二〇一七年十二月二十一日
本件原本核对无异议
书记员 赵 勤