广东省深圳市宝安区人民法院行 政 判 决 书（2015）深宝法行初字第287号原告一江标云，男，汉族，1965年11月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告二魏惠城，男，汉族，1978年4月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告三骆雪英，女，汉族，1962年10月25日出生，身份证住址广东省和平县。原告四黄志勇，男，汉族，1962年9月12日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告五叶红芳，女，汉族，1975年5月18日出生，身份证住址湖北省阳新县。原告六刘秀花，女，汉族，1960年1月18日出生，身份证住址深圳市宝安区。原告七关安石，男，汉族，1946年4月8日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告八邓绍任，男，汉族，1955年4月28日出生，身份证住址广东省丰顺县。原告九朱素珍，女，汉族，1941年8月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。原告十欧杏桂，女，汉族，1956年11月20日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。共同委托代理人李玉香，广东深博律师事务所律师。被告深圳市不动产登记中心（原深圳市房地产权登记中心），住所地广东省深圳市罗湖区北环大道1022号金湖文化中心大厦，组织机构代码455756031。法定代表人成建国，主任。委托代理人张启宇，系被告工作人员。委托代理人张东煜，北京德恒（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市光明集团有限公司，住所地广东省深圳市光明华侨畜牧场，组织机构代码192474402。法定代表人张祥解，董事长。委托代理人蒋平忠，系该公司法律部员工。委托代理人付宏进，系该公司房产中心员工。原告江标云等十人诉被告深圳市不动产登记中心及第三人深圳市光明集团有限公司行政撤销一案，于2015年8月20日向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。原告委托代理人李玉香，被告委托代理人张启宇、张东煜，第三人的委托代理人蒋平忠、付宏进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。针对原告朱素珍、欧杏桂与案外人刘淑娜、杨钦裕、张天海提交的《“美景花园房地产登记簿”更正登�申请书》，被告于2015年7月15日作出深房登函[2015]382号《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》，认为美景花园房地产初始登记的登记簿记载事项合法有效，不存在需要更正的情形，不予更正登记。原告诉称，美景花园住宅项目系第三人“深圳市光明华侨畜牧场”（现名：“深圳市光明集团有限公司”）在未取得施工许可证的情况下于1992年5月l8日开始动工修建、并于1995年7月1日竣工，但至今未能验收。1996年6月，经第三人申请，由深圳市规划国土局宝安分局办理了该宗地产权的初始登记，被告据此核发了《美景花园房地产证书》。第三人在申请初始登记的同时，将该项目项下的400套住宅及配套单车房(车库)先后卖给了包括原告在内的400多名业主。这些业主已经居住在美景花园近20年，但唯一能证明其房产权属的只有一份《买卖合同》。由于业主自己没有房产证，第三人也没有将初始登记情况如实告知业主，直到2013年，案外人深圳市恒誉光明客运有限公司在美景花园旁施工，因毁坏了花园的绿化带、消防通道等，与业主产生了激烈矛盾，甚至发生过多次群体性上访、游行事件。业主通过对美景花园的初始登记展开调查发现，上述初始登记存在以下错误或者说有以下内容没有登记上去：1、占地约2000平方米的“4座车棚”；2、花园西侧占地约700平方米的消防通道及绿化带等。原告认为，造成初始登记存在上述错误的原因一是第三人未能如实申请，二是被告未能尽职审查。为此，为更正登记，业主一方面请求第三人予以配合，为业主出具相关证明，但第三人拒绝出具，一方面向被告提交“更正登记”申请书，但被告于2015年7月15日作出《复函》，以“经查房地产初始登记原始档案，相关材料未显示‘4座车棚’、‘消防通道及绿化带’的状况，因此不符合办理登记的条件”，业主“此次提交的材料亦未能证明房屋登记簿记载的事项有误”为由，认为初始登记的登记簿记载事项合法有效，不存在需要更正的情形。原告作为美景花园的业主，并在支付了单车房对价的情况下，根据后来颁布实施的《物权法》规定，作为公用部分的绿化带、消防通道及已经支付价款的车库的产权人属于花园全体业主。第三人在进行初始登记申请时，依法应当将上述事项登记上去而未登记，已经损害了全体业主的合法权益，被告在进行初始登记时未尽审查义务，结果使第三人损害业主合法权益的行为得到了合法化，使业主的维权更加困难。综上，为维护原告的合法权益，根据中华人民共和国行政诉讼法的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、撤销被告《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》；2、被告依法对《美景花园房地产登记簿》进行“更正登记”；3、第三人依法配合被告完成该“更正登记”；4、被告承担本案的诉讼费。原告向本院提交证据如下：1、美景花园的房产证书及附图；2、恒誉公司宗地图；3、“美景花园房地产登记簿”更正登记申请书；4、深圳市房地产权登记中心关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函；5、买卖合同；6、美景花园现状照片。被告辩称，一、被告作出深房登函[2015]382号《深圳市房地产权登记中心关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》认定事实清楚，适用法律正确，是合法有效的行政行为。原告朱素珍、欧杏桂以及案外人张天海等人向被告提交《“美景花园房地产登记簿”更正登记申请书》、A514-53宗地图、《深圳市房地产初始登记申请书》、《登记机构审核意见》、深房地字第××号《房地产证》等资料申请美景花园房地产更正登记，其理由是“4座车棚”、“消防通道及绿化带”没有登记在涉案房地产登记簿上，因此要求对其进行补充登记。经审核原告提交的上述资料不能证明涉案房地产登记簿记载的事项错误，且其申请登记的事项也不是《深圳经济特区房地产登记条例》第八条规定的应�登记的事项，因此，被告于2015年7月15日作出深房登函[2015]382号《复函》认定事实清楚，适用法律正确，是合法有效的行政行为。二、原告不具备行政诉讼原告的主体资格。涉案房地产登记簿记载的事项属于房地产初始登记。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十七条、第三十条的规定，涉案房产初始登记的申请人是本案第三人而不是原告，涉案房地产初始登记与本案第三人有法律上的利害关系，与原告没有法律上的利害关系，也就是说涉案房地产登记簿记载的事项是否有误与原告没有法律上的利害关系，且涉案房地产证记载的房地产不得买卖，原告仅依据房屋买卖合同也不能说明其是涉案房地产的合法权利人或者利害关系人，因此，原告不具备本案行政诉讼原告的主体资格，依法应当驳回其起诉。三、原告诉请判令被告对美景花园房地产登记簿进行更正登�，依法不属于人民法院行政诉讼受案范围。原告提出的更正登记申请，被告依法作出了复函，已经履行了登记职责。能否办理美景花园房地产登记簿更正登记属于被告的职责范围，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六条关于“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查”的规定，对被告作为与不作为行为的合法性进行审查属于行政审判的审查范围，而本案原告直接要求人民法院判令被告对美景花园房地产登记簿进行更正登记，其实质就是要求人民法院用司法权代替行政权，该请求不属于《行政诉讼法》第六条规定的对行政行为进行合法性审查的范围，依法应当驳回。综上所述，原告的起诉不符合行政诉讼的起诉条件，请法院依法驳回原告的起诉。被告向本院提交证据如下：1、“�景花园房地产登记簿”更正登记申请书；2、张天海身份证明；3、1995-2000年美景花园建筑平面示意图；4、深房地证第××号房地产证；5、A514-53宗地图、恒誉公司宗地图；6、深圳市房地产初始登记申请书；7、登记机关审核意见；8、美景花园平面图；9、A6-201500033收文材料接受凭证；10、深圳市房地产权登记中心关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函（深房登函[2015]382号）；11、《深圳经济特区房地产登记条例》第八条、第二十七条、第三十条。第三人深圳市光明集团有限公司陈述称：该地块登记属于按深规土业纪[1995]5号文规定，处理原深圳华侨畜牧场历史遗留问题的有关土地办理的初始登记，我方对该登记未申请更正登记，该复函与第三人无关。第三人向本院提交证据如下：1�美景花园总平面图；2、美景花园绿化平面图；3、美景花园单车房决算表。当事人的质证意见已经详细记载于证据交换笔录及开庭笔录并附在案卷中。根据当事人的庭审质证意见和对相关证据的审查，本院对原告、被告、第三人在法定期限内提交的各项证据认证如下：对原告所提交的证据1、3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均予以确认，证据2恒誉公司宗地图不符合证据关联性的标准，本院不予确认。确认被告提交的证据1－9是原告申请涉案房产更正登记时向被告提交的申请材料，证据31995-2000年美景花园建筑平面示意图、证据8美景花园平面图仅能证明美景花园内原告所称的“4座车棚”、“消防通道及绿化带”的具体位置，不能证明其他对象；证据5之恒誉公司宗地图不符合证据关�性的标准，本院不予确认；对被告提交的其他证据的真实性、合法性、关联性予以认可。第三人提交的证据1不符合证据关联性的标准，本院不予确认，证据2、3仅能证明美景花园内单车棚的存在，不能证明其他对象。本院根据对证据的审查、当事人质证意见及庭审笔录认定以下事实：2015年5月19日，原告朱素珍、欧杏桂与案外人刘淑娜、杨钦裕、张天海以美景花园业主代表身份向被告提交《“美景花园房地产登记簿”更正登记申请书》，称“美景花园房地产登记簿”记载错误，申请对其进行更正登记，要求将1995年7月1日之前建成的占地约2000平方米的4座车棚和占地约700平方米消防通道及绿化带补充登记到“美景花园房地产登记簿”中。上述申请人还向被告提交了张天海的身份证明，1995-2000年美景花园建筑平面示意图，深房地证第××号房地产证，A514-53宗地图，恒誉公司宗地图、《深圳市房地产初始登记申请书》、《登记机关审核意见》、美景花园平面图。被告于2015年7月15日作出《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》（深房登函[2015]382号）答复张天海等业主，认为美景花园项目房地产初始登记原始档案未显示“4座车棚”和“消防通道及绿化带”的具体状况，“4座车棚”和“消防通道及绿化带”不符合办理登记的条件，上述申请人提交的材料也不能证明涉案房屋登记簿记载的事项有误。美景花园房地产初始登记的登记簿记载事项合法有效，不存在需要更正的情形。上述复函已于2015年7月22日送达上述申请人。原告不服，遂向法院提起诉讼。另查，涉案美景花园初始登记在“深圳市光明华侨畜牧场”（现名称“深圳市光明集团有限公司”）名下，初始登记日期为1996年6月10日，所发房地产证编号为深房地证第××号。在原告提出涉案更正登记申请前，该房地产证已被注销。本院认为，根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三条、第四条规定，深圳市不动产登记中心履行房地产权利的设定、转移、变更、终止等的登记职责，负责集中统一办理特区房地产登记，是本案的适格被告。围绕原告十人提起的关于撤销被告《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》的诉讼请求，争议焦点有：第一，江标云等十人是否具有原告主体资格？第二，原告申请更正登记的事项是否属于房地产登记簿法定记载事项？第三，被告作出的复函是否合法？关于江标云等十人是否具有原告主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”经查，朱素珍、欧杏桂是向被告提交《“美景花园房地产登记簿”更正登记申请书》的申请人，应当认为与涉诉《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》存在利害关系，是本案第一项诉讼请求的适格原告。除了朱素珍、欧杏桂之外的江标云、魏惠城、骆雪英、黄志勇、叶红芳、刘秀花、关安石、邓绍任等八人皆称自己通过与深圳市宝安光明房地产开发公司签订买卖合同或与前手�受人签订转让合同的方式取得并实际占有使用美景花园的房屋，因此与被告的《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》之间存在利害关系。本院认为，原告十人提起的第一项诉讼请求是撤销被告作出的《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》，虽然本案所涉《“美景花园房地产登记簿”更正登记申请书》是朱素珍、欧杏桂、刘淑娜、杨钦裕、张天海以美景花园业主代表身份向被告提交，但上述五人并未提交其他业主对其的授权委托材料，江标云、魏惠城、骆雪英、黄志勇、叶红芳、刘秀花、关安石、邓绍任等八人并未向被告提起更正登记申请，也并非《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》答复所称的“张天海等业主”，与被告作出的《关于要求办理美景花园房地产�记簿更正登记的复函》并不存在利害关系。因此，上述八人不具有针对被告《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》提起本案第一项诉讼请求的原告主体资格，其起诉依法应当驳回。本院只对具有原告主体资格的朱素珍、欧杏桂提起的诉讼请求进行审理。关于原告朱素珍、欧杏桂申请更正登记的事项是否属于房地产登记簿初始登记的法定记载事项的问题。原告朱素珍、欧杏桂向被告提起的是对美景花园房地产登记簿记载的初始登记内容进行更正登记的申请，被告作出美景花园初始登记行为的日期为1996年6月10日，依法应适用1994年9月1日起施行的《广东省城镇房地产权登记条例》。该条例第五条规定，房地产权证应当载明权属人和权属来源情况，房屋所有权性质及房屋情况，土地权属性质及土地情况，他项权摘要，房屋�有、土地共用情况，纳税情况以及其他必须载明的事项。本案中，原告所申请更正的“4座车棚”和“消防通道及绿化带”并不属于上述应当登记内容,也即不属于房地产登记簿初始登记的法定记载事项。关于被告作出的复函是否合法的问题。《房屋登记办法》第七十四条第一款规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。”该条第三款规定：“房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，�书面通知申请人。”本案中，原告朱素珍、欧杏桂申请更正登记的事项不属于房地产登记簿法定记载事项，且原告朱素珍、欧杏桂提交的1995-2000年美景花园建筑平面示意图、深房地证第××号房地产证、A514-53宗地图、恒誉公司宗地图、《深圳市房地产初始登记申请书》、《登记机关审核意见》、美景花园平面图等材料未能证明涉案房屋登记簿初始登记部分记载的事项存在错误，被告作出复函所依据的事实清楚，适用法律正确。原告朱素珍、欧杏桂于2015年5月19日提出更正登记申请，被告于2015年7月15日作出并于2015年7月22日向原告送达书面《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》予以答复，未违反相关规定，程序合法。因此，对原告朱素珍、欧杏桂关于撤销被告《关于要求办理美景花园房地产登记簿更正登记的复函》的诉讼请求，本院不予�持。原告十人关于判令被告依法对《美景花园房地产登记簿》进行“更正登记”的诉讼请求以及判令第三人依法配合被告完成“更正登记”的诉讼请求，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六条关于人民法院对行政行为进行合法性审查的规定，超出人民法院审查范围，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第六十九条之规定，判决如下：驳回原告江标云、魏惠城、骆雪英、黄志勇、叶红芳、刘秀花、关安石、邓绍任、朱素珍、欧杏桂的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告江标云、魏惠城、骆雪英、黄志勇、叶红芳、刘秀花、关安石、邓绍任、朱素�、欧杏桂共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李  秀  珠代理审判员 张  庆  平人民陪审员 黄    芳二〇一六年四月十三日书 记 员 连渊博（兼）书 记 员 黄    静附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国行政诉讼法》第六条人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第1页共13页