广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第217号
原告：广州岭南佳园连锁酒店有限公司，住所地：广州市越秀区沿江东路405号。
法定代表人：林伟民，职务：董事长。
委托代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。
委托代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。
被告：广州美好场地出租有限公司，住所地：广州市越秀区流花路109号。
法定代表人：李和明。
委托代理人：许汉瑞，该公司职员，联系地址同上。
被告：广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所，住所地：广州市越秀区流花路109号。
所长：王祥。
委托代理人：罗仲华，广州金鹏律师事务所律师。
原告广州岭南佳园连锁酒店有限公司诉被告广州美好场地出租有限公司（以下简称美好公司）、广州军区联勤部广州流花湖离职干部休养所（以下简称干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人苗继军、刘文燕，被告美好公司的委托代理人许汉瑞，被告干休所的委托代理人罗仲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告干休所是位于广州市流花路109号大西南酒楼首层大堂、第六至十层、酒店停车场等物业的所有人。2000年9月1日，被告美好公司通过与被告干休所签订租赁合同，取得讼争房屋的租赁权。2006年10月31日，原告与被告美好公司签订了《物业租赁合同》，合同约定的租赁期自2006年11月6日起至2015年9月3日止。被告美好公司还在该《物业租赁合同》的补充合同中承诺将租赁期限延长六年。合同签订后，原告一直诚信守约。2013年8月28日，被告干休所以对讼争场地占有土地实施住房整体改造为由向被告美好公司发出《解除合同通知书》，并抄送原告，同时要求原告于2014年11月30日将租赁场地腾空退还。原告在与被告干休所交涉期间得知两被告于2011年4月25日签订了《补充协议书》，约定了如对住房实施整体改造，提前60天向被告美好公司发出书面通知，被告美好公司接到通知后无条件将租赁场地交付被告干休所，双方租赁合同自行终止。原告认为，两被告明知原告租赁讼争场地经营酒店，却恶意串通私下签订《补充协议书》，致使被告干休所在租期内以该协议书为由解除租赁合同并对原告限期搬迁、拉闸停电，导致原告不能按合同约定继续经营，造成原告巨额损失。因被告美好公司违约，被告干休所构成侵权。故请求法院判令：1、被告美好公司赔偿原告2013年12月1日至2015年9月3日的可期待利润损失1993523.3元；2、被告美好公司支付原告员工辞退补偿费21334.93元；3、被告美好公司支付原告投资剩余残值1816992元；4、被告美好公司退还原告履约保证金157145.51元、水电押金157145.51元。5、被告干休所对本案承担不真正连带责任。
被告美好公司辩称：我方是按照军队及国土资源部门的相关规定交回讼争场地，是无条件执行的。我方在接到被告干休所的通知后，准时撤出了讼争场地。原告与两被告未协商赔偿的问题，我方认为若需补偿，需要原告与被告干休所协商。不同意原告的第1项诉请，由于合同没有约定该损失赔偿。不同意原告的第2项诉请，这是原告与自己职员的协商问题，与我方无关。不同意原告的第3项诉请，原告可以与两被告进行协商。对于第4项诉请，我方确认收到了履约保证金157145.51元及水电押金为157145.51元，我方同意退还履约保证金和水电押金。对于第5项诉请，被告干休所需要承担连带责任。另外，原告已经超过了2个月未缴纳租金，严重违约，原告需要向我方补交租金，但对此在本案中不提起反诉。
被告干休所辩称：不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：1、本案是基于租赁合同纠纷起诉，原告与被告干休所不存在租赁关系，依据合同相对性原则，原告要求被告干休所承担合同不能履行的不真正连带赔偿责任，没有事实与法律依据，且二者不是同一法律关系，故被告干休所不是本案适格的被告。2、两被告于2011年4月25日签订的《补充协议》是双方平等自愿达成的真实意思表示，不存在恶意串通，是合法有效的。3、被告干休所要求原告腾退场地是依据合同产生的权利，不构成侵权，原告要求被告干休所承担侵权责任，无法律依据。4、对于原告的第1项诉请无事实依据，与第3项诉请重复，应当二选一，且与被告干休所无关。
经审理查明，2000年9月1日，李和明（乙方、承租方）与被告干休所（甲方、出租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方同意将本单位物业广州市流花路109号大西南酒楼首层大堂（含收发室）、门面、三层、六至十层、天台及全楼外立面和前后停车场（甲方使用的10个车位除外），租给乙方使用，乙方愿意承租；甲方从2000年9月4日起将出租场地交付乙方使用，至2015年9月3日收回；等。
2006年10月8日，被告干休所出具《证明》，记载：兹有我单位物业广州市越秀区流花路109号大楼出租给李和明，该租户于2006年2月23日成立了广州美好宾馆有限公司，现我单位同意广州美好宾馆有限公司将109号大楼的大堂及第六至十层房地产场地转租给广州岭南佳园连锁酒店有限公司。
2006年10月31日，原告（乙方、承租方）与广州美好宾馆有限公司（甲方、出租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方将位于广州市流花路109号第六层至第九层（每层建筑面积679.8平方米）、第十层（建筑面积633.8平方米），酒店大堂（建筑面积106平方米）、可对外经营的室外酒店停车场（占地面积546平方米）、酒店室内经营建筑面积合计3459平方米，乙方用于经营商务酒店；租赁期自2006年11月6日起至2015年9月3日止；在本合同签订当天，乙方即向甲方交纳相当于1个月租金作为合同履行保证金和相当于1个月租金的水、电费押金，即320136元，其中租金保证金160068元；水、电费押金160068元；合同期满乙方付清各项费用并经甲方验收合格后30天内，甲方将水、电费押金余额和保证金全额退回乙方，租金保证金和水、电费押金在租赁期内不计算利息；若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权用保证金抵扣乙方所欠的款项及违约金；租金标准为160068元/月，增进递增比例为每三年递增一次，递增率均为5%；租赁期间，乙方如需对租赁物进行装修，应先征得甲方同意，在不损害建筑物主体承载力结构的情况下，甲方应予以同意，装修费用由乙方承担；租赁期间，本合同未经双方书面同意不得变更和解除；如甲方确需提前收回租赁物或乙方确因特殊情况需退租的，必须提前三个月书面通知对方，经双方协商方可解除合同；如遇国家建设或征用时，甲方按乙方装修投资的剩余残值赔付，但总额不超过国家对租赁物的补偿；甲乙双方如果没有本合同规定的正当理由单方面解约，应该承担相应赔偿责任，如甲方单方面提出解约，需退还乙方履约保证金，并向乙方赔偿当年水平三个月租金的总额作为违约金，以及赔付乙方装修投资的剩余残值；乙方逾期缴交租金、管理费、水电费的，每逾期1日应支付延付金额0.3%的违约金；如乙方未按本合同规定的时间、金额向甲方交付租金、管理费、水电费超过10天，乙方同意甲方采取停水、停电措施；如乙方未按本合同规定的时间、金额向甲方交付租金、管理费、水电费超过30天，则甲方有权书面通知乙方单方解除本合同，并不予退还乙方所缴纳的履约保证金，同时乙方须赔偿甲方三个月租金总额作为违约金；等。同日，原告（乙方）与广州美好宾馆有限公司（甲方）签订了《补充合同》，约定，甲方必须与原物业业权单位达成协议，同意甲方以补充合同的形式，在本合同租赁期到后，再延长6年的租赁期，所延长租赁期内的租赁条件与本合同不变。
2007年2月5日，原告（乙方）与广州美好宾馆有限公司（甲方）签订了《补充合同（3）》，约定：经双方指定专人重新核定租赁面积，每月租金现重新核定为154223.01元/月；甲方应退还乙方的合同履约保证金及水电费押金各5844.99元；等。
2008年4月30日，广州美好宾馆有限公司申请变更登记名称为广州美好场地出租有限公司。
2009年11月3日，李和明（广州美好场地出租有限公司）作为承租方（乙方）与被告干休所（出租方、甲方）签订了《补充协议》，约定根据甲乙双方2000年9月3日签订之合同，现经双方友好协商，达成补充条款，在原有租金的基础上增加0.5元/平方米，其他条款不变；计租时间从2010年1月1日起执行，付款方式与月租金一并上缴，交款时间至主合同终止；等。
2011年4月25日，李和明（乙方）与被告干休所（甲方）签订《补充协议书》，约定自2011年4月4日起，收回原大西南（流花路109号）三楼整层及一层西南角场地，共623平方米，按每平方米每月18元标准收回，每月共计11214元（此款从《租赁合同》租金中减除）；甲方如对干休所住房实施整体改造，提前60天向乙方发出书面通知，乙方接到通知后无条件将租赁场地交付甲方，双方租赁合同自行终止；等。
2013年8月28日，被告干休所向被告美好公司（李和明），发出《解除合同通知书》，通知：根据中国人民解放军总后勤部营休（2006）182号文，本所经上级批准，采用军用土地使用权转让方式实施住房整体改造。2013年8月21日，本所南部合计5000平方米地块已依法整体转让（贵公司租赁场地位于转让地块内），为贯彻上级文件精神和履行土地转让协议，本所决定解除与贵公司于2000年9月1日签订的《租赁合同》；请贵公司于2013年11月3日前将租赁场地腾空退还本所。结清场地租金，本所将于场地收回后五个工作日退还收取乙方的全部保证金。该《解除合同通知书》于2013年8月29日抄送给了原告。
之后，原告委托广东联信资产评估土地房地产估价有限公司对讼争场地的装修、设备等专项资产进行评估。广东联信资产评估土地房地产估价有限公司经现场勘察，于2013年12月23日出具联信评报字（2013）第Z0441号《广州岭南佳园连锁酒店有限公司拟了解部分资产市场价值所涉及其流花分公司的装修和设备专项评估报告》，该报告的评估结论为：经过评估测算，评估基准日2013年11月30日时，广州岭南佳园连锁酒店有限公司委托评估的佳园流花店的装修、设备等专项资产评估值为1872900元，评估报告的有效期为2013年11月30日至2014年11月29日；其中装修工程的评估价值为1580490元（取整后为1580500元），设备评估价值为292400元。
2014年1月13日，原告（财产方）与被告干休所（确认方）签订了《财产确认书》，约定：财产方与确认方根据2013年12月23日联信评报字（2013）第Z0441号《广州岭南佳园连锁酒店有限公司拟了解部分资产市场价值所涉及其流花分公司的装修和设备专项评估报告》，对该评估报告所涉财产内容的项目、数量进行了清点和确认，双方确认无误；财产方和确认方签署本财产确认书后的10个工作日内，财产方处置好确认范围内的财产（包括拆走固定物品，如热水锅炉、空调机等设备），并将租赁场地移交给业主方，即确认方。
2014年1月17日，原告（移交单位）与被告干休所（接收单位）签订了《场地交接确认书》，约定：交接范围是接收方单位物业，该物业采用军用土地使用权转让方式实施住房整体改造；鉴于出租方广州美好场地出租有限公司（李和明）没有出现，接收单位对上述场地范围内的房屋、电梯确认完好无损，由移交单位移交给接收单位。
庭审中，原告表示：由于被告美好公司的违约行为与被告干休所的侵权行为共同导致了我方无法继续承租的后果，即使两被告解除了他们之间的租赁合同，在被告美好公司正式回应之前，解约的事实是一个待证的事实，原告对此不知情，被告干休所的过错在于未告知我方搬迁的时间及过程；在本案中是诉的合并，两被告恶意串通签订了2011年4月25日的《补充协议书》，损害了原告的利益，且被告干休所在发出解约通知后，单独采取拉闸停电的行为，强行迫使我方清场，故要求被告干休所承担本案的不真正连带责任；原告已经全部拿回评估报告中的设备，但是由于拆除和移动该设备，这些设备的价值有所减损，所以要求以设备的评估残值减去实际变卖的价值来计算设备的损失。被告美好公司表示：在签订2011年4月25日的《补充协议书》时，并未通知原告，因为与原告无关；在2008年时部队已经发了文件，讼争场地将会被改造，我方在2008年已经告知原告要拆除讼争场地的事宜，但只是口头告知，对此没有证据证明；认可原告将讼争场地交给被告干休所视为已经交还给了被告美好公司。被告干休所表示：被告美好公司转租讼争场地给原告，是经过我方同意的；在2013年11月30日后，讼争场地未出租，我方有权对讼争场地进行管理，2013年12月份我方确实偶尔有短暂停电的行为，停电是为了希望场地占有人将场地腾空交还给我方。
对于可得利润损失的金额，原告提供了自编的《余下合同期内经营情况预计表》、《历年经营情况明细表》及2012年2月至2013年1月的电子缴税回单原件，两被告表示：表格是原告单方编制的，没有客观性；关于可期待利润，不具有确定性；对于电子缴税回单的真实性没有异议，但认为与本案无关。原告表示：经营的可得利益损失是我方根据近几年的经营情况估算出来的，对于这些经营情况没有进行审计，因为讼争场地是分公司自己经营的，对于分公司没有单独进行审计，也不申请法院审计。
对于原告提交的《广州岭南佳园连锁酒店有限公司拟了解部分资产市场价值所涉及其流花分公司的装修和设备专项评估报告》，两被告共同表示：对其真实性无异议，但对其内容不予认可，是原告单方委托进行的评估；原告已经全部搬走设备，假使评估报告合法有效，设备的残值已经由原告获得了，对此不应再要求赔偿；且原告的诉请要求利润损失与可期待利益损失是重复的，主张利润损失是以投资为前提，故可期待利益与利润损失二者只能选一。被告美好公司表示：评估报告评估的价值与原告实际投入的差异较大，但没有证据推翻评估报告的结论，由于装修已经被拆除，我方不申请评估。被告干休所表示：装修现在已经被拆除，故无法评估，也没有证据推翻评估报告。
原告对于员工辞退补偿费，提供了前锦网络信息技术（上海）有限公司（甲方）与罗秋霞（乙方）签订的《劳动合同书》复印件及前锦网络信息技术（上海）有限公司与原告签订的《前程无忧劳务派遣服务协议》原件用以证明罗秋霞为劳务派遣至原告处工作的员工，原告又提供了前锦网络信息技术（上海）有限公司（甲方）、原告（乙方）和罗秋霞（丙方）于2014年签订的《协商解除劳动合同协议书》原件及罗秋霞签署的《签收》原件，用以证明辞退罗秋霞时发生的补偿费。其中《协商解除劳动合同协议书》中约定，鉴于甲丙双方签订了劳动合同，期限自2009年1月4日至2015年6月30日，岗位为值班经理，甲方按照劳动合同约定派遣丙方至乙方工作，现经甲乙丙三方友好协商，就解除劳动合同、用工关系事宜达成一致；甲丙双方于2014年1月30日解除此前双方之间的劳动关系以及乙丙双方之间的用工关系；乙方委托甲方在2014年2月10日前支付丙方经济补偿及其他未结款项21334.93元，其中经济补偿金18574.93元、代通知金2760元；乙丙双方确认丙方接受其他劳务派遣公司派遣至乙方用工的期限为2009年1月4日至2013年1月14日；等。《签收》中记载：“根据三方签订的《协商解除劳动合同协议书》，相关的协商补偿金21334.93元已于2月10日汇入我的帐户，现给予签收确认。”
本院认为，原告与被告美好公司签订的《物业租赁合同》及补充合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。
根据《物业租赁合同》的约定，原告与被告美好公司的租赁期限至2015年9月3日止，被告美好公司作为转租人应保证在该租赁期限内对讼争场地享有合法的使用权，也应如实向次承租人（即原告）告知其享有使用权的情况及相应的风险。被告美好公司在2008年时已经知道讼争房屋将会被整体改造，但却未有证据证明已将该风险告知原告，也未将2011年4月25日的《补充协议书》的情况告知原告，使得原告无法预见租赁合同在租期内被被告干休所收回的风险，导致原告对经营讼争场地投入了超出该风险所对应的资源，且对被告干休所收场的行为无法作出必要的准备，因此被告美好公司未尽到转租人应尽的诚信义务，已属违约，应赔偿原告的相应损失,因原告在本案中起诉要求的是损失赔偿而非违约金，故判断损失的多少是本案处理的关键。
对于投资剩余残值的问题，原告要求的投资剩余残值包含了装修工程的残值及机器设备的残值。对于机器设备，原告已经搬走变卖，故不存在机器设备残值损失的问题。对于装修工程的残值，原告提交了评估报告，两被告虽然对该评估报告有异议，但是没有相反证据推翻该报告结论，故对于评估报告中的装修工程的评估价值的数额，本院予以采信。
对于从2013年12月1日至2015年9月3日止可期待利润损失的问题，原告所称的该损失是指可得利益之损失。可得利益的损失，是指权利人以其所有的或者由其经营管理的财产为基础和前提，通过一定的行为期待实现和取得的财产增值利益。而本案原告所诉之经营利润，其产生必然要利用到固定资产（包括装修、机器设备），产生固定资产的折旧，原告在本案中主张的装修工程残值，其评估基准日为2013年11月30日，相应的折旧也是计算至该日，而对于机器设备，原告也已收回，故原告在要求投资剩余残值的同时，再主张经营利润损失，存在重复补偿；且经营利润，具有很大的不确定性，原告主张的金额也是原告自行估算，并未通过审计。因此，对于原告主张从2013年12月1日至2015年9月3日止可期待利润损失的数额，本院不予采信。
对于员工辞退补偿费的损失。因讼争场地被收回，该场地的酒店无法经营，必然会产生剩余的劳动力。考虑到原告辞退的行为发生在被告干休所收回讼争场地之后，且相较于整个酒店大量剩余的劳动力，原告仅主张一个员工的辞退损失，属于合理，故根据高度盖然性的原则，可以认定辞退该员工的损失属于被告美好公司违约而造成的损失。另外根据该员工的工作年限、工资水平等情况，其协商所定之补偿金额也无过高，本院对原告主张该损失的金额，予以采信。
因此，本院对于原告要求被告美好公司赔偿装修工程的残值1580490元及员工辞退补偿费21334.93元，予以支持。对于原告要求被告美好公司赔偿其他损失，本院不予支持。
对于原告要求被告美好公司退还原告履约保证金157145.51元、水电押金157145.51元，被告美好公司表示同意，本院予以照准。至于被告美好公司称原告仍欠有租金等费用，因被告美好公司未提起反诉，被告美好公司可另行通过法律途径解决。
对于原告要求被告干休所承担不真正连带责任的问题。所谓不真正连带责任，是指多个债务人基于不同发生原因而对于同一债权人负有以同一给付为标的的数个债务，因一个债务人的履行而使全体债务均归于消灭，此时数个债务人之间所负的责任即是不真正连带责任。原告称两被告恶意串通签订了2011年4月25日的《补充协议书》，损害了原告的利益，且被告干休所在发出解约通知后，单独采取拉闸停电的行为，强行收场，故应当承担不真正连带责任。本院认为，只有多个债务人不具有共同的故意，才有可能构成不真正连带责任，即恶意串通不能成为构成不真正连带责任的原因，另外原告也并未有证据证明两被告存在恶意串通之故意。至于被告干休所采取拉闸停电的行为收回场地，其行为虽然欠妥，但已尽到了必要的通知义务，并有权收回场地，且本案原告装修工程的残值损失、员工辞退补偿费的损失及请求退还保证金、押金的合同权利，均与被告干休所采取停电的行为没有直接的因果关系，故被告干休所对上述赔偿损失及合同责任不应承担不真正连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州美好场地出租有限公司应向原告广州岭南佳园连锁酒店有限公司赔偿装修工程的残值1580490元、员工辞退补偿费21334.93元及退还履约保证金157145.51元、水电押金157145.51元。
二、驳回原告广州岭南佳园连锁酒店有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费43117（其中受理费41597元、保全费1520元），由原告负担24123元，由被告广州美好场地出租有限公司负担18994元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周鸿明
人民陪审员 敖凤兰
人民陪审员 刘碧纯
二０一四年十月二十三日
书 记 员 徐 娟