江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7112号
上诉人（原审被告）高辉，男，汉族，1975年3月26日生。
委托代理人姚希崇，江苏海越律师事务所律师。
委托代理人戴进，江苏海越律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）南京银都（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区水西门大街2号。
法定代表人张杰，该公司总经理。
委托代理人王和，江苏华成律师事务所律师。
上诉人高辉因与被上诉人南京银都（集团）有限责任公司（以下简称银都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第4132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
银都公司原审诉称，2011年3月23日，银都公司、高辉签订《租赁协议》，银都公司将南京市秦淮区朝天宫西街46-3号门面房（以下简称诉争房屋）出租给高辉，承租期限自2011年4月1日至2012年3月31日，年租金25000元，此后双方未再签订租赁协议。2015年1月22日，银都公司向高辉发出解除协议通知，告知其合同自收到解除函之日解除，高辉收到函后一个月内搬出，现期限已届满，但高辉未按通知履行义务。故银都公司诉至法院，请求判令：1.确认银都公司、高辉签订的《租赁协议》于2015年1月22日解除；2.高辉立即腾空并返还诉争房屋，并按照4.5元／天／平方米×24.14平方米的标准承担合同解除之日至房屋实际返还之日的房屋使用费；3.高辉承担本案诉讼费用。
高辉原审辩称，其不同意银都公司的诉讼请求，2011年3月23日的租赁协议确实是高辉签署的，诉争房屋也是高辉在使用，但是现在高辉不再使用房屋，高辉并非诉争房屋的承租方，银都公司不应起诉高辉。
原审法院经审理查明，诉争房屋产权现登记在南京市建邺区商业网点建设办公室名下。1998年4月10日，南京市建邺区商业网点建设办公室将包含诉争房屋在内南京市秦淮区朝天宫西街46号底层13间门面房转让给银都公司，转让价款共计200.72万元，银都公司付清房款即拥有产权，但双方一直未办理产权过户手续。2011年3月23日，银都公司（甲方）与移动营业部（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方向乙方提供朝天宫西街46号第3间门面房（约16平方米），租期自2011年4月1日至2012年3月31日，年租金25000元，先付后租；另付押金2000元，承租期满一个月后归还，合同期满乙方享有优先承租权，但必须提前一个月向甲方提申请。高辉在乙方处签字。但高辉提供一份2009年3月17日的银都公司（甲方）与移动营业部（乙方）签订的《租赁协议》复印件，载明：甲方向乙方提供朝天宫西街46号第3间门面房（约22平方米），租期自2009年4月1日至2014年3月31日，年租金23000元，其余条款与银都公司提供的2011年3月23日的《租赁协议》一致，乙方签字处为“叶红梅”。高辉表示该协议原件在银都公司处，乙方“叶红梅”应是“叶仁梅”，签字写错了，故诉争房屋的承租人是叶仁梅。银都公司称经核实没有该份协议。2015年1月23日，银都公司委托律师向移动营业部邮寄律师函，通知银都公司将收回房屋自行使用，通知解除租赁合同关系，要求收到函后在壹个月内，落实搬迁事宜。高辉称未收到该律师函。2015年4月21日，叶仁梅向银都公司提出申请，称：本人是朝天宫西街46号第3间业主叶仁梅，因目前该处营业用房到期，因我店才进了400张充值卡，在此店销售，现申请银都公司能否在给予一定期限（2015年6月30日止）的时间，将商品自行销售，故请求银都公司给予我上述时间的申请，本人将给营业用房交付，决不再提任何事项的要求（注交付房屋时，押金退还）。
原审法院另查明，移动营业部的经营者姓名为叶仁梅，高辉与叶仁梅系夫妻。诉争房屋租金交至2015年3月31日。根据银都公司自行制作的面积图，银都公司主张诉争房屋面积为24.14平方米。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，高辉提供了“叶红梅”作为承租人的租赁协议，但该份租赁协议系复印件，高辉不能提供原件核实，原审法院无法确定该份租赁协议的真实性，且叶仁梅将自己名字写成“叶红梅”的解释也较为牵强。移动营业部的经营者虽然登记为叶仁梅，申请也是叶仁梅签字，但高辉与叶仁梅系夫妻，高辉不能凭上述证据证明叶仁梅是诉争房屋的承租人，现高辉也确认2011年的租赁协议由其签字，综上原审法院对于高辉抗辩其非承租人的意见不予采信。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同。本案银都公司、高辉签订的《门面房租赁合同》租赁期限已经届满，双方未续签租赁合同，形成不定期租赁合同关系，银都公司作为出租人可以随时解除合同。虽然银都公司于2015年1月23日向高辉发出解除合同的通知，但高辉爱人在2015年4月向银都公司提出申请，要求将搬迁时间延长2015年6月30日，银都公司也同意了其申请，故对于银都公司要求确认双方租赁关系于2015年1月22日解除的诉讼请求，原审法院不予支持。鉴于高辉于2015年6月30日依然未搬出房屋，银都公司有权解除双方的租赁关系，银都公司于2015年7月31日诉至原审法院，原审法院于2015年8月4日向高辉送达，故原审法院认定银都公司、高辉之间的租赁协议于2015年8月4日解除。
房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁物。现高辉未将房屋交还银都公司，故银都公司要求高辉腾空返还诉争房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。高辉自2015年4月1日起未交纳租金，但对于银都公司现按照39650元／年（4.5元／天／平方米×24.14平方米×365天）的标准主张之后的房屋租金、房屋使用费的意见，原审法院认为，银都公司提供的自行制作的面积划分图不能作为确定诉争房屋面积的依据，双方合同约定诉争房屋的面积约16平方米，4.5元／天／平方米的租金标准银都公司也未能提供证据予以证实，故原审法院酌定2015年4月1日以后的租金、房屋使用费仍以每年25000元的标准支付为宜。鉴于银都公司同意高辉已经交纳的2000元押金冲抵租金，故上述房屋租金、房屋使用费应扣除2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、银都公司与高辉于2011年3月23日签订的《租赁协议》于2015年8月4日解除。二、高辉于判决生效之日起三十日内向银都公司腾空归还南京市秦淮区朝天宫46-3号门面房（移动营业部）。三、高辉于判决生效之日起三十日内支付银都公司自2015年4月1日起至高辉实际腾空归还之日止的租金、房屋使用费（按25000元／年标准计算并扣除押金2000元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费40元，由高辉负担。
上诉人高辉不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）银都公司诉状中以及原审判决中认定的“高辉”，列明的自然情况与实际房屋承租人叶仁梅的自然情况完全一致。说明了银都公司对真实承租人系叶仁梅，叶仁梅承租店面开设手机零售、维修营业部的事实是完全清楚的。银都公司列高辉为被告，原审法院也认定高辉是适格被告，属于认定责任主体错误。叶仁梅自2004年起即承租了案涉门面房，银都公司与叶仁梅的房屋租赁协议采用一年为限，期满续签一年的方式，至今十多年，银都公司拟定的租赁协议均是以叶仁梅或者移动营业部为承租人，每年的租赁协议均是叶仁梅签的字。银都公司偏偏拿出其中仅有的一次由高辉代签字的租赁协议，认定高辉是房屋承租人，罔顾事实。就2011年3月23日的租赁协议来说，在承租人一栏，写的是“移动营业部”，高辉在右下签字栏签字。案涉门面房的使用人为叶仁梅，叶仁梅以该房屋为经营地址领取了个体工商户营业执照，登记的经营者为叶仁梅，应当以移动营业部的经营者叶仁梅作为承租人，而不应当以协议上的签字来确定承租人。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案银都公司明知租赁、使用房屋的是移动营业部，其欲通过诉讼解除与移动营业部之间的房屋租赁协议，应当以移动营业部营业执照上登记的经营者叶仁梅为诉讼当事人。高辉与叶仁梅虽为夫妻关系，但不能作为本案被告。2015年4月21日叶仁梅签字的申请中，写明了“本人是朝天宫46号第3间业主叶仁梅”，该申请是银都公司拟定的，叶仁梅只是在正文第一行“第3间业主”后的空格及尾部业主签名处签名。证明银都公司自己都不认为高辉是案涉门面房的承租人，银都公司在租期已到期后给叶仁梅一定期限，期满叶仁梅应将营业用房交还，已约定交还租赁房屋的责任人为叶仁梅。原审法院判决银都公司与高辉2011年3月23日签订的《租赁协议》于2015年8月4日解除，显然不正确。该租赁协议约定的租期截止2012年3月31日，因期满而终止，2012年3月以后，高辉再也未代叶仁梅与银都公司签过协议。2012年4月1日以后再次签订协议，实际承租、使用房屋的人均不是高辉。2015年4月21日的申请，是针对涉案房屋的最后一份协议，申请中的内容是银都公司与叶仁梅最新的共同意思表示。原审法院对这份申请不予关注，认定高辉就是2011年4月1日起直至今日的涉案房屋的承租人，判决由高辉承担银都公司已与叶仁梅说好了由叶仁梅负责归还房屋的责任，岂不错误。（二）假定高辉是本案适格被告，则银都公司应当承担如下责任：1.房屋租赁期间，建筑物的维修保养责任在银都公司。但多年来一直是叶仁梅花钱维护承租房屋的卷帘门，甚至更换，为此支出了6000元，应由银都公司承担。2.2015年4月16日，银都公司毫无道理地对案涉房屋断水断电，致使叶仁梅无法开门营业长达7天，到4月23日才恢复水、电输送。按每天经营利润损失500元计算，给叶仁梅造成了3500元的损失，银都公司应予赔偿。3.2015年3、4月间，银都公司的季姓副总、许姓管理员多次来到朝天宫西街46号，对所有的门面房承租人承诺，从2015年3月到2015年6月底，为过渡期，此4个月期间内所有承租户均可无偿使用租赁房屋，不需支付房租。因此，请二审法院不支持银都公司向高辉索要2015年4月1日到2015年6月30日期间房租的诉讼请求。4.2015年6月，叶仁梅了解到期满退房后，银都公司将另行出租给他人，叶仁梅考虑到装修投入，考虑到银都公司应当向其提供房租发票，以备税务部门审查时用于冲抵成本，于是向银都公司提出给予装修补偿、提供房租发票、作出收回门面房后不再另行出租否则叶仁梅有优先承租权的书面承诺。但银都公司一概予以拒绝，故叶仁梅决定暂不退还承租房屋。2015年7月15日，银都公司再次停水停电，直至当下。高辉认为，银都公司2015年7月15日起就断水断电，房屋虽然没有交还出租人，但已经不能使用，不具备了开店经营的基本条件。对不能正常使用的房屋判决占有人正常支付房屋使用费，显然违背了公平原则。案涉房屋停水停电之后，只能处在闲置、关闭状态，承租人不交还房屋，只是因为双方有未决纠纷，在人民法院审理期间，原承租人只是充当了房屋的看管者。因此，从法院受理案件到生效判决作出期间，不应当计算房屋租金或者使用费。综上，原审法院认定高辉是截止至目前涉案房屋承租人，并判决高辉承担承租人、房屋使用人的责任，是错误的。假定二审法院仍然认定高辉是本案适格被告，恳请二审法院改判：高辉无需支付2015年7月15日之后的房屋租金、房屋使用费，无需支付2015年4月1日至2015年6月30日期间的房租租金；银都公司给付高辉代为垫付的房屋卷帘门维修、更换费用6000元，赔偿高辉2015年4月中旬断水断电7天所造成的经济损失3500元。
被上诉人银都公司辩称，原审判决认定事实清楚、证据充分、判决正确。从原审查明的事实来看，高辉与银都公司签订了房屋租赁协议，并且使用了该房屋；高辉作为自然人可以签订租赁合同，其不是所谓的个体工商户经营者，高辉提供了营业执照并陈述经营者为其妻子，不符合司法解释的相关规定。原审中高辉妻子写的承诺书“无条件搬出”，现高辉上诉又提出有损失要求减免租金，没有法律依据。高辉的上诉理由不成立，请求维持原判。
原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，银都公司与高辉于2011年3月23日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依照法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中。银都公司已于2015年1月23日向高辉发出解除合同并要求搬迁的通知，后依据高辉妻子的申请，同意将搬迁期限延长至2015年6月30日，已经给予承租人合理的准备时间，故原审法院认定双方之间的租赁协议于2015年8月4日解除，于法有据，应予维持。高辉上诉主张其并非案涉房屋的实际承租人，其妻叶仁梅才是实际承租人，但其提供的2009年3月17日“叶红梅”与银都公司签订的租赁协议既无原件，其所称叶仁梅误将自己名字写成“叶红梅”也有违常理，不足为信。且高辉与叶仁梅既系夫妻，如其承租房屋后交给叶仁梅从事经营或与叶仁梅共同从事经营，只能视为夫妻二人共同参与了案涉合同的履行，不能成为高辉不承担合同义务的理由。故高辉关于其并非本案适格被告的上诉主张，于法无据，本院不予支持。高辉要求银都公司提供发票、赔偿其承租期间的维修费用、经营损失等，并未在原审中依法提起反诉，本院不予理涉。高辉关于银都公司同意免交2015年4月1日之后的租金，缺乏证据证明；高辉关于银都公司未予补偿故其未予搬迁以及停水停电后其无法正常经营故不应支付占有使用费的上诉主张，因高辉在合同解除后未履行及时腾房义务亦未交纳拖欠租金及后续占有使用费，银都公司有权停止履行供水供电的义务。案涉合同解除之前的租金，高辉理应支付，合同解除之后，高辉未能及时交还房屋，仍与其妻占用案涉房屋，亦应支付相应占有使用费。高辉的上诉理由，均不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由高辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 俞梦霏