贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民初字第741号原告李时群，女，1969年6月3日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托代理人赵光华，四川鸿章律师事务所律师。委托代理人赵小彬，四川鸿章律师事务所律师。原告余正明，男，1967年12月4日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托代理人赵光华，四川鸿章律师事务所律师。委托代理人赵小彬，四川鸿章律师事务所律师。被告贵州益荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贞丰县珉谷镇南环路盛世花城。法定代表人何宝荣，经理。委托代理人吴万军，贵州磷源律师事务所律师。原告李时群、余正明诉被告贵州益荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法由代理审判员张涛松担任审判长，与人民陪审员袁照伦、龚德芳组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李时群、余正明的委托代理人赵光华、赵小彬，被告贵州益荣房地产开发有限公司的委托代理人吴万军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李时群、余正明诉称：2013年9月24日，原告与被告就赤水市河滨中段第河东段负一层-1-98号商品房签订了《商品房买卖合同》。合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2014年06月01日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起15日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期利率支付利息。”，但从签订《商品房买卖合同》起至今，被告仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即已构成《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同约定解除的构成要件。2014年12月28日，原告委托四川鸿章律师事务所向被告发出了关于解除合同、退还已支付购房款的律师函，要求与被告解除《商品房买卖合同》，并于15日内向原告退回已支付的购房款、契税及维修金，并按照同期银行活期利率支付利息，但被告于2015年1月1日收悉后未予理睬，也未请求人民法院确认解除合同通知函的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条的规定，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已于2015年1月1日解除，但被告还未履行合同解除后的义务，将原告已支付的购房款、契税、维修金及利息支付给原告。为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”第九十七条：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《民事诉讼法》等相关规定，特诉至法院：一、请求确认双方商品房买卖合同已经解除。二、判令被告向原告退还已支付的购房款157，977.76元、契税9，419.30元、维修金1072.00元，共计168，469.06元，并按照同期银行活期利率支付利息直至清偿完毕。利息截止起诉之日计505.00元。三、本案诉讼费用由被告承担。原告李时群、余正明为了证明其主张，提供以下证据予以佐证：第一组证据：1、赤水扬帆订购协议书；2、商品房买卖合同；3、购房款、维修金、契税收据。证明原、被告存在买卖合同关系，约定了解除条件，双方应受合同约束。第二组证据：1、要求退还购房款的情况说明；2、房管局录音；证明原告已维权多次，被告未按照约定办理商品房转移登记的相关文书，符合合同中的解除条件，且根据赤水市房管局的证明，此类文书根本无法办理房屋转移手续。第三组证据：1、解除合同、退还购房款的律师函；2、回证3份、被告收到律师函对话录音及原告将律师函送达被告录音录像，证明因被告违约，符合买卖合同中的解除条件，原告委托律师向被告通知解除合同，被告在三个月内未提出异议，故买卖合同已于2015年1月1日解除。第四组证据：1、赤水扬帆商铺租赁合同；2、解除商铺租赁合同的律师函、3、送达承租人录音录像；4、原告与杨明洪、肖繁签订的房屋使用协议；5、赤水扬帆投资宣传资料六份；6、被告与亿联房地产经纪公司签订的策划销售代理合同书；7、赤水市工商局行政处罚决定书；8、原告与赤水方舟娱乐中心签订的门面返购协议；9、原告与赤水市方舟娱乐中心签订的赤水市方舟红利免费赠送协议，证明被告对不利后果是有预见的，租赁合同已经解除，被告不能主张原告不能返还房屋。被告贵州益荣房地产开发有限公司辩称：一、被告已按双方合同约定，履行了交房及向房屋登记部门提交具备办理产权的手续，同时买卖合同的标的物己登记在原告的名下，物权的支配权及排他权已归属与原告，故原告的诉请没有事实及法律依据，请依法驳回其诉讼请求。被告投资开发的赤水扬帆工程具备销售条件后，经委托的销售公司将诉争房屋与被答辩人签订了商品房买卖合同，协议签订后，被告积极履行了交房及办证义务，2014年4月份，原告购买的物业经赤水市房屋产权监理所办理了备案登记。至此，被告已完成了合同约定义务，同时，自备案登记之日起，该买卖合同的物权发生效力。被答辩人取得对该物业的直接支配和排他的权利。依据《物权法》第9条、16条之规定：“不动产物权的立更、转让和消灭，经依法登记，发生效力…”不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，原告已经是诉争物权的所有权人，双方所签商品房买卖合同因被告按照约定履行而终止。二、原告取得物权后，将物业租赁给了其他公司经营娱乐业，且己收取了一年的租金，至2014年10月份租赁期限到期。由此更进一步证明：被告所销售给原告的物业，己其支配、使用。三、2014年7月就完成了初始登记，这证明了在2014年6月我们就把办理相关手续提供给了房管部门，无法在6月登记是因为房管部门办理手续要一定时间，不是我方过错，现在已经可以办理房产证。四、四川鸿章律师事务所仅送达了解除合同的律师函而没有送达其受当事人委托的函件，根据合同约定，可提出解除合同或退房的是合同当事人，四川鸿章律师事务所并未将其已受原告（当事人）委托的证明送达被告，被告有理由相信四川鸿章律师事务所无权解除合同，我方有权不对函件予以答复。综上，被告所销售给被答辩人的物业己经登记，物权已发生效力，且原告己租赁给案外人，因此，原告基于己经终止的买卖合同行使解除权，没有事实及法律依据，请依法判决驳回其诉讼请求。被告为证明其辩称理由，提供以下证据予以佐证：1、预售合同备案登记表，证明我方销售的房屋已经办理了本案登记手续，物权已经转移变更，也否定了原告主张的不能办理过户的录音。2、房屋登记证书，证明在2014年7月份的时候就已经完成了初始登记，证明初始登记的时间。经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据真实性、合法性无异议，但认为维修金和契税非其收取，证明了其已将办理产权的有关文件提交给了41户原告。对第二组1、2号证据认为没有41户签名，无法核实真实性。对2号证据真实性有异议。对第三组1、2号证据真实性无异议，但认为无法确认41户委托了律师，也不能证实律师具有发函的资质。对第四组证据1号证据无异议。2、3号证据与本案无关联性，真实性无法核实。4号证据无异议，证明争议物业销售给了娱乐中心，发生了转卖。5、6号证据无异议，是我方与销售公司的代理合同，与本案无关，销售公司是亿联公司，但是租赁公司是娱乐中心，与我方销售公司无关。7号证据与本案无关联，只能证明销售时未按照管理规定办理备案登记，而非广告本身违法。8号证据证明争议房屋已经二次转卖给了娱乐中心，故41户要求解除合同和返还购房款没有事实依据。房开公司销售给41户消费者的物业，因为对方的转卖我方无法收回。9号证据证明了41户住户以物业入股，这与今天的诉讼请求矛盾。原告对被告提供的证据1、2号的真实性无异议，合同约定的是2014年6月1日办理转移登记，到现在转移登记都没有办理。故对方违约，没有按期办理转移登记。经审查原、被告提供的证据，并结合双方的质证意见，本院对原告提供的《赤水扬帆订购协议书》、《商品房买卖合同》，购房款、维修金、契税收据，《赤水扬帆商铺租赁合同》、被告与亿联房地产经纪公司签订的《策划销售代理合同书》予以采纳；对被告提供的《预售合同备案登记表》、《房屋登记证书》，予以认可。其余证据结合证据三性原则，本院不予采纳。审理查明，被告贵州益荣房地产开发有限公司以出让方式取得位于赤水市河滨中路、总土地面积为12608.00平方米、编号为01-29-83的土地块的建设用地使用权。该建设用地使用权批准文件是2010-10，合同编号是520381-2010-CR-0006。经批准，被告贵州益荣房地产开发有限公司在上述地块建设商品房，建设项目名称为赤水杨帆工程。建设工程规划许可证号为520000200908456。建筑工程施工许可证号52213120100916032，建筑工程设计审查批准文号为2010-392。项目竣工验收合格后，被告委托代理机构贵州亿联房地产经纪有限公司赤水分公司进行销售。2013年9月24日，原告（买受人）李时群、余正明与被告（出卖人）贵州益荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：“第二章商品房基本情况第三条、基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的第河东段-1［层］-1-98号房。建筑层数地上1层，地下2层，该商品房位于［地下］第-1层，名义楼层为第-1层，房号为-1-98号。该商品房［合同约定］建筑面积12.97平方米。第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第七条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：2、按照套（单位）计算，该商品房总价款为（小写）313977.00元，（大写）叁拾壹万叁仟玖佰柒拾柒元整。第八条、付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人以［银行按揭］付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首付款（小写）计313977.00元，余款（小写）156000.00元以［银行按揭］支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。…第八章房屋登记第二十二条、房屋登记：三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年06月01日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方按照下列约定处理：1、约定日期起15日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定之日起15日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理。①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期利率支付利息。”。合同由出卖人贵州益荣房地产开发有限公司盖章、委托代理人何宝荣签章，买受人李时群、余正明签名、捺印。合同签订后，原告向被告支付了购房157，977.76元、契税9，419.30元、维修金1072.00元，余款原告按合同约定向被告提供了办理按揭付款相关手续。被告贵州益荣房地产开发有限公司将上述房屋如约交付原告李时群、余正明，并办理了备案登记。原告与贵州未来方舟旅游文化投资有限公司签订了《赤水市扬帆商铺租赁合同》，并开始收取租金。被告贵州益荣房地产开发有限公司将按揭贷款材料交给银行后，由于原告与贵州未来方舟旅游文化投资有限公司的房屋租赁问题发生纠纷，银行未予办理按揭房款手续，原告即以诉称理由诉至本院。另查明，被告贵州益荣房地产开发有限公司于2014年7月3日办理了上述扬帆工程房权证赤水市字第2014037**号房屋产权证书。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定。双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》已进行备案登记，被告贵州益荣房地产开发有限公司已将原告李时群、余正明购买的房屋交付原告，且原告已将房屋进行出租，收取了租金。被告现已取得了争议项目的房屋所有权证，原告可以办理转移登记手续。虽然被告取得房权证时间与合同约定时间相差1个月，但原告已经享受购买房屋的占有、使用、收益权利，原、被告之间的商品房买卖合同目的可以实现，没有给原告产生实际损失。原告请求解除合同，返还购房款、退还房屋不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现”的规定，故原告的诉称理由本院不予支持。此外，原告主张将具有解除合同性质的律师函送达给了被告，房屋买卖合同即已解除。被告辩称四川鸿章律师事务所仅送达了解除合同的律师函而没有送达其受当事人委托的函件，根据合同约定，可提出解除合同或退房的是合同当事人，四川鸿章律师事务所并未将其已受原告（当事人）委托的证明送达被告，被告有理由相信四川鸿章律师事务所无权解除合同，故未对函件予以答复。本院认为被告辩称理由成立，本院予以采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款判决如下：驳回原告李时群、余正明的诉讼请求。已收取的案件受理费3，680.00元，由原告李时群、余正明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  张涛松人民陪审员  龚德芳人民陪审员  袁照伦二○—五年六月二十日书 记 员  徐凌东