广东省湛江市霞山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）湛霞法民二初字第214号
原告吴为民。
委托代理人许德鸿，广东君平律师事务所律师。
被告湛江市燕宇房地产开发有限公司。
委托代理人赵维彬，广东意合律师事务所律师。
委托代理人刘奇，广东意合律师事务所律师。
原告吴为民诉被告湛江市燕宇房地产开发有限公司（以下简称燕宇房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月6日及同年3月12日两次公开开庭进行了审理。原告吴为民的委托代理人许德鸿及被告燕宇房地产公司的委托代理人赵维彬、刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴为民诉称，2014年3月4日，经原、被告协商一致，原告以总价106.0179万元购买被告位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园1号综合楼XXXX、XXXX号房（以下简称2110、2111房）。同日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。合同约定：原告向被告购买2110、2111号房，建筑面积共145.23平方米，单价为每平方米7300元，总金额106.0179万元，原告一次性付清。被告应于2014年12月30日前将符合约定的商品房交付给原告使用。在合同生效之日起30天内，由被告向湛江市房地产交易所申请登记备案。合同签订当日，原告根据被告的要求以现金一次性向被告交付106.0179万元购房款，被告向原告出具《收据》。根据原、被告的约定，原告已全额支付购房款，被告应在收取购房款后依约为原告办理合同登记备案手续并按合同约定交付该商品房给原告使用，但被告没有办理合同登记备案，也未依约向原告交付该房屋。鉴于被告的违约行为严重损害原告的合法权益，原告于2014年11月19日向法院起诉，要求被告履行合同登记备案义务。诉讼中，经法院向房管局查询，原告获知被告于2013年4月8日已将涉案房屋抵押给银行。原告认为，被告在未告知涉案房屋已存在抵押事实的情况下出售给原告，故意隐瞒该商品房已抵押的事实，导致原告全额交付购房款后至今未能取得该商品房，致使原告购买商品房的合同目的不能实现。此外，还致使原告错过购买该商品房或同类型商品房的时机，导致原告因商品房市场价格及物价不断上涨等因素而无法按照当时的价格购买同类型的商品房，现在若购买同地段同类型的商品房极可能需支付多一倍甚至几倍的价钱。根据《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原、被告双方签订的合同应予以解除，被告除立即向原告返还购房款106.0179万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息外，被告还应向原告赔偿一倍的已付购房款106.0179万元。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求：1、判决解除原告吴为民与被告燕宇房地产公司于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告燕宇房地产公司立即向原告吴为民返还购房款106.0179万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年3月4日起计至房款全额返还之日止）。3、判令被告燕宇房地产公司向原告吴为民赔偿一倍的已付购房款106.0179万元。4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告燕宇房地产公司辩称，原、被告于2014年3月4日签订的买卖合同上双方的盖章和签名是真实的，但付款是虚假的，原告没有支付房款，被告出具的收据只是抵消对原告的欠款。因涉案商品房买卖合同不真实，不存在解除的问题，故对原告第2项、第3项诉讼请求不予认可，诉讼费用由原告承担。我方提供的证据证明原、被告之间不存在购房交易关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告吴为民向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、原告身份证1份，证明原告诉讼主体资格；
2、企业机读档案登记资料1份，证明被告诉讼主体资格；
3、《商品房买卖合同》1份，证明原告于2014年3月4日与被告签订合同，约定原告以106.0179万元购买2110、2111房，且被告应当自合同生效之日起30天内向湛江市房地产交易所申请登记备案；
4、收据及中国工商银行凭证各1份，证明原告于2014年3月4日在中国银行提取100万元现金用于购买2110、2111房，被告出具收据确认收取原告106.0179万元购房款；
5、照片2张，证明原告于2014年3月4日在被告银苑花园1号综合楼售楼部与被告签署合同，并于同日向被告现金交付106.0179万元。
经庭审质证，对原告吴为民上述证据材料，被告燕宇房地产公司有如下质证意见：对证据1及证据2无异议；证据3中的签名和盖章是真实的，但原告所要证明的内容是虚假的；证据4是真实的，但涉及到的金额我方没有收到，只是抵消之前被告欠原告的债务，银行凭证由法院核定；对证据5不予认可，也不能证明原告所要证明的事实。
被告燕宇房地产公司向本院提供的证据材料复印件及证明的事实为：
1、《借款协议书》1张，证明原、被告从借贷关系转换为购房交易，该笔借贷关系的取消就是用涉案房屋抵消被告所欠原告的款项，不存在原告现场支付106.0179万元给被告；
2、《收据》1张，证明湛江市麻章区湖光建材有限公司于2014年11月3日代林文能向原告支付30万元。
经庭审质证，对被告燕宇房地产公司上述证据材料，原告吴为民有如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但该协议书已经作废，原、被告双方没有达成以房抵债的协议，该协议书上手写的字不是原告所写，且签订该协议书时也没有添加手写的字，因该协议书没有担保人的盖章，故注明作废；证据2是原告与林文能之间的借贷关系，与本案无关。
本院对原告吴为民上述证据材料审核认定如下：因被告对证据1及证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认；被告对证据3及证据4的真实性无异议，证据3及证据4是原、被告的真实意思表示，且与本案的诉讼标的相关联，本院确认其真实性、合法性及关联性；经核对原件，本院确认证据5的真实性，根据该证据图像的显示，结合证据3及证据4，本院对其所待证被告以现金交付购房款的关联性予以确认，但无法确定原、被告是否在签订《商品房买卖合同》，故对证据5与其所待证签订《商品房买卖合同》的关联性不予认可。
本院对被告燕宇房地产公司上述证据材料审核认定如下：证据1中手写的“尚欠款项已用银苑花园1号楼XXXX、XXXX房抵债。2014.3.4”没经原告确认，原告在庭审中对此也不予认可，故本院对证据1与其所待证事实的关联性不予认可；证据2是原告与案外人的民间借贷关系，原告否认其关联性，故本院对证据2与本案的关联性不予认可。
经审理查明，2110、2111房所在的银苑花园1号综合楼由被告燕宇房地产公司开发建设，于2013年1月15日取得预售许可证。2013年4月8日，燕宇房地产公司将包括XXXX、XXXX房在内的整个银苑花园1号综合楼设立在建工程抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司深圳高新区支行（以下简称中行深圳高新支行）。2014年3月4日，原告吴为民与燕宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定吴为民以106.0179万元向燕宇房地产公司购买XXXX、XXXX房，购房款一次性付清，燕宇房地产公司于同年12月30日前将经验收合格的2110、2111房交付给原告使用，被告并于合同生效之日（原、被告双方签订合同之日）起30日内向湛江市房地产交易所申请登记备案。签订《商品房买卖合同》的同日，吴为民向中国工商银行股份有限公司湛江金地支行取款100万元，燕宇房地产公司向吴为民出具《收据》，《收据》写明：“今收到吴为民交来购银苑花园1号楼XXXX、XXXX房房款（现金）（面积145.23㎡，单价7300元），金额106.0179万元”。2014年11月19日，吴为民以燕宇房地产公司未依约办理合同登记备案为由向本院提起诉讼，要求燕宇房地产公司履行合同登记备案义务。诉讼中，根据案情需要，本院于2015年1月8日通知中行深圳高新支行作为第三人参加诉讼。同年1月18日，吴为民向本院递交《增加、变更诉讼请求申请书》，以不能实现《商品房买卖合同》合同目的为由，将其诉讼请求变更为：1、判决解除吴为民与燕宇房地产公司于2014年3月4日签订的《商品房买卖合同》。2、判令燕宇房地产公司立即向吴为民返还购房款106.0179万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年3月4日起计至房款全额返还之日止）。3、判令燕宇房地产公司向吴为民赔偿一倍的已付购房款106.0179万元。4、本案全部诉讼费用由燕宇房地产公司承担。2015年2月28日，中行深圳高新支行向本院递交《异议书》，对本院通知其作为第三人参加诉讼提出异议。根据吴为民变更后的诉讼请求，本院于同年3月3日通知中行深圳高新支行退出本案诉讼。
另查明，吴为民于2011年12月15日作为出借款人与案外人林文能作为借入款人，以及燕宇房地产公司作为担保人签订《借款协议书》。《借款协议书》中打印文字部分打“×”，并注明“已作废”，打印文字下面有手写文字“2012年12月19日已偿还本金100万元正，尚欠300万元正本金”，吴为民在该手写文字下面签名。“吴为民”签名的下面还有手写文字“尚欠款项已用银苑花园1号楼XXXX、XXXX房抵债。2014.3.4”。对此，燕宇房地产公司称“尚欠款项已用银苑花园1号楼2110、2111房抵债。2014.3.4”是燕宇房地产公司的副总经理书写的，且吴为民在“2012年12月19日已偿还本金100万元正，尚欠300万元正本金”下面签名时，“尚欠款项已用银苑花园1号楼2110、2111房抵债。2014.3.4”还没存在。至庭审结束前，燕宇房地产公司也没将XXXX、XXXX房交付给吴为民使用。
本院认为，《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，且不损害国家及他人合法权益，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力，原、被告双方应依该合同行使权利、履行义务。关于原告是否以现金的形式向被告支付购房款106.0179万元的问题。被告否认收到原告购房款106.0179万元现金，辩称其是用XXXX、XXXX房抵偿所欠原告的借款，并提供《借款协议书》予以证实。《借款协议书》记载的是原告与案外人的民间借贷关系，其中记载的“尚欠300万元”与XXXX、XXXX房的房款106.0179万元不符，且被告承认《借款协议书》中“尚欠款项已用银苑花园1号楼XXXX、XXXX房抵债。2014.3.4”是被告的工作人员所写，没经原告的确认，庭审中原告对此也不予认可，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，被告应承担不利后果。虽然购房款金额较大，以现金支付的形式不常见，但根据原告提供的其向中国工商银行股份有限公司湛江金地支行取款100万元现金的凭证、被告向原告出具《收据》的内容“今收到吴为民交来购银苑花园1号楼XXXX、XXXX房房款（现金）（面积145.23㎡，单价7300元），金额106.0179万元”及照片，原告诉称以现金支付购房款的可信度较高，本院予以采信。
原告与被告签订《商品房买卖合同》，目的在于占有使用XXXX、XXXX房，并取得该房屋的所有权。原告已依约履行支付购房款的主要义务，被告应依约履行向原告交付XXXX、XXXX房及向湛江市房地产交易所申请合同登记备案的义务，促进合同目的的实现。被告在向原告出售XXXX、XXXX房前已将所售房屋设立抵押，但被告未能提供证据证明其在订立《商品房买卖合同》时将所售房屋已抵押的事实告知原告。在订立《商品房买卖合同》后，被告也没有采取相应行动涂销XXXX、XXXX房的抵押，履行其在《商品房买卖合同》中约定的申请合同备案登记的义务。故被告不仅对原告故意隐瞒了所售房屋已抵押的事实，也违反了《商品房买卖合同》中的约定。由于XXXX、XXXX房的抵押权没有涂销，《商品房买卖合同》无法办理备案登记，原告也就无法取得XXXX、XXXX房的所有权。且至庭审结束前，被告也不依约将XXXX、XXXX房交付原告使用，致使原告不能实现《商品房买卖合同》的目的。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告主张解除《商品房买卖合同》有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应将收取的购房款106.0179万元及利息返还给原告。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）款的规定，被告还应承担相应的赔偿责任。鉴于被告将包含XXXX、XXXX房在内的整个银苑花园1号综合楼设立在建工程抵押，目的在于为建设银苑花园1号综合楼筹集资金，且原告未能提供证据证明其因《商品房买卖合同》被解除已造成实际损失，遵循公平原则，酌情认定被告应向原告赔偿3万元，对原告请求超过3万元的赔偿部分予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
一、解除原告吴为民与被告湛江市燕宇房地产开发有限公司于2014年3月4日签订的《广东省商品房买卖合同》。
二、限被告湛江市燕宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴为民返还购房款106.0179万元及利息（以106.0179万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计从2014年3月4日起至本判决指定履行之日止）。
三、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司向原告吴为民赔偿3万元，限于本判决发生法律效力之日起十日内支付清。
如果被告湛江市燕宇房地产开发有限公司未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告吴为民的其他诉讼请求。
案件受理费23762.86元，由原告吴为民负担11545.22元，被告湛江市燕宇房地产开发有限公司负担12217.64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院
审 判 长 黄王金
审 判 员 黄细曼
人民陪审员 黄小丽
二〇一五年五月十三日
书 记 员 陈奎逢
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈡故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。