广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民二终字第663号
上诉人（原审原告）广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行，住所地广东省佛山市南海区。
负责人梁志刚，该行行长。
委托代理人李思谦。
委托代理人罗志锋。
被上诉人（原审被告）高博，男，1984年4月5日出生，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审被告）朱琳，男，1985年4月28日出生，住黑龙江省哈尔滨市道外区。
被上诉人（原审被告）佛山市裕东龙房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人岑兆雄。
委托代理人万芃芃。
委托代理人张毅。
上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行（以下简称九江农商行）因与被上诉人高博、朱琳、佛山市裕东龙房地产发展有限公司（以下简称裕东龙公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法里民二初字第31号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零一条、第二百零三条至第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条第一款、第二款，《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、高博于判决发生法律效力之日起10日内偿还九江农商行借款本金699226.54元及截至2014年1月22日的利息21803.15元，2014年1月23日起至付清款日止的利息，按中国人民银行规定的基准利率下浮30%计算，罚息按《个人购房借款合同》约定的月利率基础上上浮30%计算，如遇中国人民银行贷款利率调整，按规定执行；二、高博不能清偿上项债务时，九江农商行有权以高博用于抵押担保的佛山市南海区的房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；三、朱琳对上述借款本息承担连带清偿责任；四、驳回九江农商行的其他诉讼请求。案件受理费5505.15元、财产保全费4125.14元，由高博负担。
上诉人九江农商行上诉提出：一、原审认定事实错误。首先，案涉《个人购房借款合同》之所以约定裕东龙公司的保证期间为不短于自本合同签订之日起至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，是因办理抵押登记手续并取得他项权证的前提为相关房屋已取得房地产权证，以此约束裕东龙公司售房后及时为购房者即借款人办理房地产权证，避免因无法取得房地产权证等导致借款人不愿继续还款，从而影响贷款人债权的实现。其次，若按原审判决的理解，只要办理了抵押房屋的按揭登记手续，保证人的保证责任即得以免除，则该保证条款无任何实际意义。因实践中，贷款银行大多于按揭登记手续办理完毕后才发放贷款，则售房者实质根本不需承担任何保证责任。最后，现实中，经常发生售房者无法办理房地产权证，导致业主要求解除购房合同之情形，从而影响业主按期还贷。有鉴于此，九江农商行才要求裕东龙公司须承担保证责任至取得房地产权证，并办理抵押登记手续及取得他项权证止。
二、裕东龙公司应对本案债务承担连带保证责任。案涉《个人购房借款合同》第三十四条约定“如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外”。此处的“不短于”应理解为，裕东龙公司的保证期间起码至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止。而案涉房屋并未办理他项权证，故合同约定的保证期间未届满，裕东龙公司的保证责任未得免除。
据此请求：1、撤销原审判决第四项；2、改判裕东龙公司对原审判决第一项债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由高博、朱琳、裕东龙公司承担。
被上诉人高博、朱琳在二审期间未作答辩。
被上诉人裕东龙公司辩称：同意原审判决，案涉房屋已办妥按揭登记手续，可产生抵押担保的物权效力，九江农商行对本案抵押物在担保的债权范围内享有优先受偿权。裕东龙公司提供的是附条件的阶段性担保，在案涉房屋办妥抵押登记手续后，九江农商行行使抵押权并无事实及法律上的障碍，裕东龙公司的担保责任由此应当终止。另根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，债务人自己有提供物的担保的，债权人应先就物的担保实现债权。故即便裕东龙公司需承担保证责任，亦应就抵押物拍卖后不足受偿部分承担补充清偿责任。
各方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。
本院经审理认为，原审判决认定的事实，当事人没有异议，本院予以确认。依据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条关于“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”之规定，并结合九江农商行提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点及审理范围为裕东龙公司的保证责任承担问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十五条第一款第（五）项及第二十六条的规定，连带责任保证的保证人与债权人可在合同中约定保证的期间。本案债权人九江农商行与连带责任保证人裕东龙公司在案涉《个人购房借款合同》第三十四条中订明了保证的期间，故现确定裕东龙公司需否承担保证责任，关键在于对前述保证期间条款的理解及认定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。所谓合同解释，是指运用各种解释规则和方法，确定合同条款的真意，探究当事人的效果意思，以达到消弥纷争的目的。根据前述法律规定，合同解释的方法主要有文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释等。合同文本是当事人意思最直接的表达形式，是故合同文本应是解释的基础。但若仅孤立地就争议的某一词句进行解释，往往无法把握其真正的含义，这就需要结合整体解释规则，即在解释合同争议条款或词语时应将其与合同中的其他部分相联系，确定其在合同中的特定含义，而非将其与整个合同割裂，按照单个条款或词语的一般意思来理解。案涉《个人购房借款合同》第三十四条约定：“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年。如保证人为售房人，其保证期间不短于自本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之日止，本合同另有约定除外。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的提前还款函确定的还款期限届满之日起二年”。前述条款中，就仅指向售房人保证期间的语句文义而言，“不短于”通常理解为“等于或者长于”，即裕东龙公司的保证期间等于或者长于自合同签订日起至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止的时间段。仅依此文义解释仍不能明确界定售房人裕东龙公司的保证期间范围。由此需联系该语句的前后文对系争的保证期间条款作整体解释，结合系争条款前部关于“保证期间为本合同借款人每期还款期限届满之日起两年”的内容理解，售房人裕东龙公司的保证期间可分两种情形确定，其一在合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日晚于借款人每期还款期限届满日起两年之情形下，裕东龙公司的保证期间应至合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证之期日止，此时裕东龙公司的保证期间等于前述约定的时间段；其二若合同项下房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日早于借款人每期还款期限届满日起两年，则裕东龙公司的保证期间应至后一期日止，彼时裕东龙公司的保证期间长于前述约定的时间段。裕东龙公司主张其签订保证合同的本意在于当九江农商行无法就抵押物行使担保物权时其才承担保证责任，故其保证期间至合同项下房屋办妥按揭登记手续即行截止。但首先，合同文本内容中并无关于裕东龙公司前述所谓合同订立目的之记载或反映，裕东龙公司对此亦未提供双方当事人在缔约过程中形成的谈判、要约、承诺等说明材料予以补强证明；其次，裕东龙公司的此项主张与合同争议条款的文义不符，因若按其所作理解，则合同仅需约定售房人的保证期间自本合同签订日起至合同项下抵押房屋办妥抵押登记手续，并向贷款人交付他项权证日止即可，无须另加“不短于”之限定，故对裕东龙公司的前述主张，本院不予采纳。本案中，姑且不论案涉房屋已办理的按揭登记手续及其证明书件是否等同于合同中约定的抵押登记手续及他项权证，即便如裕东龙公司主张两者实质等同，但依前述对系争合同条款的文义解释及整体解释所论，九江农商行提起本案诉讼向连带保证人裕东龙公司主张权利，并未超过借款人每期还款期限届满日起两年，故可予认定债权人九江农商行已于合同约定的保证期间内要求保证人承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，保证人裕东龙公司保证责任不得免除。退一步而言，即便认为案涉《个人购房借款合同》第三十四条中关于售房人裕东龙公司保证期间的内容约定不明，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，其保证期间应为主债务履行期届满之日起两年。据此认定，裕东龙公司的保证期间亦未届满。原审以裕东龙公司依约提供的是房屋按揭登记前即不动产抵押生效前的阶段性保证担保，在案涉房屋抵押生效后，其保证期间届满为由，认定该司本案中的保证责任得以免除，依据不足，本院予以纠正。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。本案债权既约定有债务人高博自己提供的房地产抵押担保，又有保证人裕东龙公司提供的保证担保。债权人九江农商行二审期间明确认可案涉合同中对于其实现债权的序位并没有约定，故依据前述法律规定，保证人裕东龙公司仅应对高博以本案抵押物的价值偿还九江农商行借款本息后所剩余的债务承担保证责任，而无需对高博全部案涉债务承担保证责任。且裕东龙公司在承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，向债务人高博追偿。
综上所述，原审认定事实基本清楚，但适用法律有误，实体处理部分欠当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法里民二初字第31号民事判决主文第一、二、三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法里民二初字第31号民事判决主文第四项；
三、佛山市裕东龙房地产发展有限公司对高博以本案抵押物的价值偿还广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行借款本息后所剩余的债务承担连带保证责任。佛山市裕东龙房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向高博追偿；
四、驳回广东南海农村商业银行股份有限公司九江支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费5505.15元、财产保全费4125.14元，由被上诉人高博、朱琳、佛山市裕东龙房地产发展有限公司按照判决主文确定的责任方式负担。二审案件受理费11010.3元，由被上诉人佛山市裕东龙房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林炜烽
代理审判员 黄春英
代理审判员 刘金玲
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 周美婵