北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第14228号
原告王宗信，男。公民身份号码：×××
委托代理人张聚浩，北京市京都律师事务所律师。
原告李建娟，女。公民身份号码：×××
委托代理人项涛，北京市恒达律师事务所律师。
被告李素明，女。公民身份号码：×××
委托代理人杨楚斌，北京市华鹏律师事务所律师。
委托代理人王妲，北京市华鹏律师事务所律师。
被告范振水，男。公民身份号码：×××
原告王宗信、李建娟与被告李素明、范振水经济适用房转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宗信、李建娟之委托代理人张聚浩；被告李素明之委托代理人杨楚斌、王妲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王宗信、李建娟诉称，2003年4月我二人（系夫妻关系）与范振水、李素明约定位于海淀区玉海园三里x号x门402号房产（以下简称402号房产）转让给我们，房屋面积117平方米，价格为每平米3890元，首付款21万元由我们支付给范振水、李素明，以后的银行分期还款由我们每月直接到给银行。合同确定后，我们陆续将范振水、李素明垫支的房款付给范振水、李素明，402号房产也于2003年9月交付给我们使用，截止到2008年，所有房款付清。但范振水、李素明一直不配合我方办理402号房产的过户手续，现要求判令范振水、李素明履行合同，协助我们将本案诉争房屋过户到王宗信、李建娟名下，本案诉讼费由范振水、李素明承担。
李素明辩称，我方没有就402号房产与王宗信、李建娟达成一致的买卖关系，402号房产是我与范振水共同所有的，要求驳回王宗信、李建娟的诉讼请求。
范振水辩称，王宗信、李建娟所述属实，同意其二人的全部诉讼请求。
经审理查明，2000年5月17日，北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀区房地产经营总公司）（卖方、甲方）与李素明、范振水（买方、乙方）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定：乙方自愿购买甲方的海淀区玉渊潭乡铁家坟村玉海园三区326号楼（施工号）四单元402（经济适用房）房屋，房屋用途为普通住宅。乙方预购房屋的定金为2万元，房屋建筑面积为104平方米。双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米人民币3830元，价款合计398320元。付款方式为乙方于2000年4月17日付甲方购房定金2万元；2000年5月17日付甲方首期房款78320元；于2000年7月3日（公积金）付甲方二期房款30万元。乙方所支付的定金在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为建行城建支行月坛南街分理处。后，北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开公司）为范振水、李素明开具402号房产首付款发票91847元。
2000年11月6日，中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行（以下简称城建支行）（乙方）与范振水（甲方）及海开公司（丙方）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》（抵押加阶段性保证借款）。合同约定，范振水向城建支行借款30万元用于购买402号房产，贷款期限20年。甲方从贷款发放的次月开始，按月偿还贷款本息，还款总期数为240期。合同签订后，城建支行于2000年11月6日将30万元贷款划入借款合同约定的海开公司账户。
2000年12月25日，海淀区房地产经营总公司（甲方）与范振水、李素明（乙方）签订《经济适用房预售契约补充协议》，约定：乙方所购商品房地点为海淀区铁家坟玉海园小区326栋四单元402室，购房单位范振水、李素明，经房管局测绘后的实际建筑面积为102.31平方米，合同契约约定，以实际测绘面积为准，具此，乙方所购商品合同面积比实际测绘面积多1.69平方米。按实际测绘结果，甲方需以每平方米3830元退还给乙方购房款6473元。按实际测绘结果，乙方所购商品房实际购房款391847元。
庭审中，王宗信、李建娟出具购房协议书一份，上写：一、由范振水李素明夫妇，自愿将北京市海淀区玉海园3里25号4门402号室房屋户主（李素明）该房屋合同面积117平米。以每平米3890的价格在2003年4月买与王宗信李建娟夫妇。王宗信李建娟陆续付给范振水李素明首付款21万元其中包括3万元装修款。王宗信李建娟夫妇在随后几年内截至到2008年底交清该房屋的全部建行贷款和相应的滞纳金。二、由于该房屋为经济适用房，根据国家对此类的房屋管理规定，暂时不能办理房屋过户手续。先有范振水李素明夫妇办理该房屋的产权证。可以办理过户时范振水李素明需无条件协助王宗信李建娟办理该房屋的过户手续，该房屋的房产证由现在的李素明变更为李建娟。在办理该房屋的产权证和过户手续过程中所有费用由王宗信李建娟负责。如有更好的方法办理该房屋的产权过户。范振水李素明应予与配合。三、如范振水李素明夫妇在未办理过户期间反悔，或收回该套房屋。范振水和李素明需按当时的市场价向王宗信李建娟进行收购。以上协议双方同意签字按手印后生效，一式两份，双方各持一份。王宗信、李建娟、李素明、范振水2009年10月7日。李素明对该份协议书不予认可，其表示虽在协议上签字，但感觉协议条文不妥，要求王宗信、李建娟回去修改，故没有在协议上盖手印，且签订协议时自己与范振水已经离婚并非夫妇，该协议又形成于402号房屋买卖六年后，故该协议应属无效。
就402号房屋房款的支付情况，王宗信、李建娟称房款分两种方式支付，现金首付款为20万元，现已付清，剩余房款以替范振水、李素明付清402号房屋银行贷款的方式支付，现也已付清。李素明不予认可。王宗信、李建娟提供收条、证明各一份，证明现金首付款20万元已付清的事实，证明上记载：今由李素明、范振水夫妇，将座落于海淀区玉海园三里25号楼4门402房屋三居一套以20万元价格转让给李建娟、王宗信夫妇，现金款付清，余款分期部分由王宗信、李建娟承担。李素明、范振水夫妇随时配合李建娟、王宗信办理房屋过户手续和相关事宜。范振水、王宗信、李建娟2005年9月29日。范振水认可收到王宗信、李建娟的现金首付款20万元，但李素明表示从未收到过该笔钱，上述收条及证明上也无自己的签字。王宗信、李建娟进一步提供中国建设银行存款凭条若干及中国建设银行个人贷款结清证明，证明自己在2008年12月29日已将402号房屋的银行贷款还清的事实。范振水认可402号房屋的银行贷款均是王宗信、李建娟偿付的，李素明不予认可，其主张还款人是范振水。
就402号房屋的入住情况，王宗信、李建娟主张自己从2003年8月就入住402号房屋，并提供北京市玉海辉物业管理有限公司出具发票及费用结清证明，证明自己402号房屋的物业费一直由自己支付的事实。费用结清证明上写：兹证明北京市海淀区玉泉路8号玉海园三里x号楼402室王宗信物业费自2002年至2013年12月31日已结清。范振水对此予以认可，李素明则主张自己从2009年开始才与范振水协商将402号房屋借给王宗信、李建娟使用。
另，2007年10月22日，范振水、李素明在北京海淀区民政局登记离婚，并备案离婚协议一份，上列明：……1、双方自愿离婚。2、双方各自子女归各方抚养，不存在抚养费用问题（婚后无共同子女）。3、无财产分割问题（已分割完毕，有世纪城四区6#6B归男方所有，绿谷雅园一套归女方所有）。4、世纪城四区6#6B房贷由男方偿还，除房债之外无其它债务。男方范振水、女方李素明2007年10月22日。2013年，李素明以离婚时双方未处理402号房屋，现402号房屋可以办理房屋所有权证符合分割条件为由，提出离婚后财产纠纷，要求与范振水分割402号房屋，范振水辩称402号房屋并非夫妻共同财产，李素明只对婚姻存续期间共同还款的105684.12元有共有权，故不同意李素明的诉讼请求。北京市海淀区人民法院于2013年12月12日做出（2013）海民初字第21052号民事判决书，范振水不服提出上诉，并二审时提出402号房屋已在2003年出售给王宗信的情况。2014年4月17日，北京市第一中级人民法院做出（2014）一中民终字第03002号民事裁定书，将北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第21052号民事判决书撤销，发回北京市海淀区人民法院重审。
另查，范振水、李素明现尚未取得402号房屋的契税完税凭证或房屋所有权证。
上述事实，有双方当事人陈述、离婚协议、《北京市经济适用住房预售合同》、《经济适用房预售契约补充协议》、发票、（2013）海民初字第21052号民事判决书、（2014）一中民终字第03002号民事裁定书等证据材料在案佐证。
本院认为，根据本案现已查明的事实，王宗信、李建娟与李素明、范振水之间就402室房屋签订的《购房协议书》系买卖双方真实意思表示。协议书中所涉402号房屋虽为经济适用住房，且有国家禁止上市交易的期限限制，但该房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订，双方又在《购房协议书》中写明待诉争的402号房屋可以办理过户时再由范振水、李素明协助王宗信、李建娟办理该房屋的过户手续，故该《购房协议书》未违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的协议，对协议双方均具有法律约束力。协议双方均应依诚实守信原则，全面履行各自的义务。根据该协议书所载，王宗信、李建娟已向范振水支付了20万元款项，并以范振水名义偿还了该房屋的全部银行贷款和相应的滞纳金，王宗信、李建娟依约履行了自己的义务，则范振水、李素明也应依约办理402号房屋的产权证，并待402号房屋可以办理过户时协助王宗信、李建娟办理该房屋的过户手续。但考虑402号房屋现既无契税完税凭证也无房屋所有权证，该房屋并不满足购买满五年能上市交易的条件，故王宗信、李建娟起诉要求范振水、李素明协助办理产权过户手续，条件尚不具备，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回王宗信、李建娟的诉讼请求。
案件受理费七十元，由王宗信、李建娟负担，其中三十五元已交纳，余款三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李晓馨
人民陪审员 李金凤
人民陪审员 陈萍芳
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 冯梦薇