浙江省景宁畲族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1127民初13号
原告鲍晓东。
委托代理人陈延升，浙江万申佳律师事务所律师。
被告毛锡富。
被告柳新梅，与被告毛锡富系夫妻关系。
被告练加荣。
被告邱玲，与被告练加荣系夫妻关系。
被告练加荣、邱玲共同委托代理人李叶青，浙江五豪律师事务所律师。
原告鲍晓东诉被告毛锡富、柳新梅、练加荣、邱玲确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理，并由审判员戴莉适用简易程序于2016年2月1日进行了公开开庭审理，原告鲍晓东及代理人陈延升、被告练加荣及被告练加荣、邱玲的委托代理人李叶青到庭参加诉讼，被告毛锡富、柳新梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案件重大复杂，转为普通程序审理，由审判员叶俊涛、审判员戴莉与人民陪审员吴哲组成合议庭，于2016年5月10日进行了第二次公开开庭审理，原告鲍晓东及委托代理人陈延升、被告练加荣及被告练加荣、邱玲的委托代理人李叶青到庭参加诉讼，被告毛锡富、柳新梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理，本案现已审理终结。
原告鲍晓东起诉称：被告毛锡富、柳新梅系夫妻关系。2014年12月份，原告鲍晓东从朋友严澄口中得知被告毛锡富夫妇欲将位于景宁县红星街道阳光城小区6幢2单元104室房屋出售。原告鲍晓东在了解房屋的基本情况后决定购买该房。当时被告毛锡富提出其家庭急需资金，如果能够一次性付款，价款上可以给予优惠。原告当时考虑到该房屋在付款后虽然可实际交付占有，但因该房屋属于经济适用房在过户登记手续的办理上尚存在四个月的约束期，担心将来被告不会居住在景宁不方便配合办理过户手续。最后原、被告都出于对介绍人严澄的信任，便决定由被告毛锡富、柳新梅全权委托严澄办理房屋买卖的各项事宜。为表明委托的真实性，委托人毛锡富、柳新梅与受托人严澄专门到景宁公证处办理了委托公证手续。景宁公证处出具了（2014）浙景证民字第401号公证书。2014年12月8日，严澄作为毛锡富、柳新梅的受托人与原告鲍晓东签订了《房屋买卖合同》，约定将正达阳光城小区6幢2单元104室房屋及附属房柴火间作价人民币60万元出卖给原告所有。合同签订后，原告按约于当日便向毛锡富指定的银行账户汇入60万元购房款。毛锡富、柳新梅等在收款后向原告出具“收条”一份并按上手印，表明收到购房款60万元人民币。原告付清房款后取得了被告交付的房屋所有权证、土地使用权证。因该房屋属于经济适用房，政府部门做了过户登记办理的限制，需要到2015年4月28日方可准予办理交易过户登记。为此，原告支付购房款时暂未办理房屋过户手续。当时被告毛锡富表示会尽快去寻找居住的房子，约一个星期可腾空房屋交付给原告。然而，在合同约定的交房期满后，毛锡富等未能交付房屋。当时毛锡富声称暂时未能租到合适的房屋，希望原告给予延缓一段时间，并为表诚意主动向原告交付了该房屋的备用钥匙。2015年1月份，毛锡富告知原告已搬离房屋可以交房，让原告去接管房屋即可。后原告去查看房屋，发现屋内确已腾空。2015年2月10日下午，原告在景宁鸿城宾馆时突然被景宁县公安局的民警带去询问才得知原来毛锡富等人在当天下午向110报警声称其位于正达阳光城小区6幢2单元104室房屋被人开锁入室盗窃，要求原告配合调查。当日傍晚鲍晓东、毛锡富等人在鹤溪镇派出所接受调查时，被告练加荣赶到派出所并声称毛锡富的房子因借款已经抵押给他了，该房子应归其所有，并出示了一本房产证。原告鲍晓东为证明对该房屋拥有合法权属向在场人员出示了房屋买卖合同、购房款收条、房屋所有权证、土地使用权证、公证书等材料。后经办案民警调查排除了入室盗窃嫌疑，认为属于房屋买卖纠纷并告知鲍晓东、练加荣、毛锡富等人通过法律途径解决该房屋的权属问题。原告从派出所回来后继续在房屋内居住，并一心等着在2015年4月28日交易限制期满后便与毛锡富的委托人严澄前去办理房屋过户手续。然而，令原告万万没想到的是（事后调查得知），原来被告毛锡富、练加荣等人在2月10日那天傍晚从鹤溪镇派出所回去后，在2月11日早上练加荣便以毛长青为借款人的民间借贷中毛锡富是担保人为由，向景宁县人民法院申请对原告鲍晓东居住的房屋进行诉前财产保全，并于当日向法院立案庭起诉毛锡富要求承担借款保证责任。景宁法院立案庭于2月11日当日受理立案后快速将案件移交到民事审判二庭，审判二庭在2月13日便在法官的办公室由练加荣与毛锡富及案外人柳新梅以调解方式达成协议，约定将毛锡富与柳新梅位于正达阳光城小区6幢2单元104室房屋作价80万元抵偿练加荣的借款债务，扣除原借款及利息后，由练加荣向毛锡富支付剩余款项，并约定在2月16日前将房屋相关证件、材料、钥匙等交付给练加荣协助办理过户手续及交付剩余款项（详见2015丽景商初字第00078号民事调解书）。但是，被告练加荣、毛锡富、柳新梅等人在达成调解协议后，被告练加荣却未向法院申请解除对该房屋的查封，办理退还保证金手续，而是一直将该房屋处于查封状态。在2015年4月28日，当原告鲍晓东与毛锡富的公证委托人严澄前往景宁房管处准备办理该房屋的过户手续时却被告知该房早在2015年2月11日即被景宁法院查封，目前仍未解除查封不能办理过户手续。原告等人立即前往景宁法院询问缘由，被告知该房系因民间借贷纠纷案件被申请诉前保全，建议如有疑问寻找律师帮助。正当原告还在准备寻找律师帮助的时候，突然得知原来在原告于4月28日向法院查询该房屋还处于诉前保全的状态之后，在4月29日早上被告练加荣、毛锡富等人便一起来到法院提出申请解除了对该房屋的查封，并在当日以签订《房屋买卖合同》的方式向景宁房管处申请要求办理了该房屋的过户登记手续，房管处在当日将房屋快速过户登记到被告练加荣、邱玲名下，且在当日制作并给予领取了房屋所有权证。综上所述，原告认为在2015年2月10日下午各方人员在鹤溪镇派出所调解室处理毛锡富报假警被盗案件之时，被告练加荣即已知晓毛锡富、柳新梅早在2014年12月8日就已通过景宁公证处委托将该房屋出卖给原告，原告已付清全部购房款且实际取得占有了该房屋，但却仍然于2015年2月11日向法院申请诉前保全该房屋，后又与毛锡富及案外人柳新梅在2月13日又快速达成调解协议，将该房屋作为抵偿借款债务归练加荣所有。在调解结案后又故意继续保全查封该房屋，直到4月28日受限期满该房屋准予办理过户手续时，才于4月29日早上申请法院解除查封。在解除查封当日又与毛锡富等约定虚假的交易价格（买卖合同约定的价格还低于5年前的购买价格），并且故意向房管处隐瞒该房屋实际早已被他们在法院以房抵债的方式进行处置的情况，被告练加荣更是未到现场查看房屋的实际状况，便以“房屋买卖”的方式签订了一份《房屋买卖合同》，并于同一日快速向房管部门申请办理过户登记手续，最终将该房屋过户到被告练加荣、邱玲名下。很明显，被告毛锡富、练加荣等人实施的上述行为存在主观恶意，互相串通，有悖于通常做法，不符合常理，其目的就是为了抢先办理登记而故意串通，各被告的行为严重损害了原告的合法权益。为此，特具状起诉至法院，要求一、判令确认被告毛锡富、柳新梅与被告练加荣、邱玲在2015年4月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令将位于景宁县红星街道阳光城小区6幢2单元104室房屋的所有权人恢复至被告毛锡富、柳新梅名下。
被告毛锡富、柳新梅答辩称，一、关于所谓的委托书公证。答辩人儿子毛长青因归还贷款，需向他人借款，2014年12月8日，叫答辩人到公证处签字，并不知悉委托严澄办理房屋买卖事宜。二、关于2014年12月8日签订的《房屋买卖合同》，在公证处签完字后，原告等人又叫答辩人去绿色市场签字，答辩人并不知情，该《房屋买卖合同》，不是答辩人的真实意思表示。三、关于所谓的60万元购房款，事实上系毛长青于2014年12月8日向原告鲍晓东所借的款项，并应原告要求向叶有标银行账户分二次共支付了43000元利息。四、关于交付房屋两证及钥匙，答辩人未曾将房屋两证及备用钥匙交付给原告。五、关于答辩人与被告练加荣、邱玲的房屋买卖，不存在原告诉称的恶意串通买卖房屋、损害原告利益的事实。
被告练加荣、邱玲答辩称，一、原告鲍晓东与被告毛锡富、柳新梅签订的《房屋买卖合同》，属于虚假买卖。事实应为被告毛锡富、柳新梅儿子毛长青向原告借款60万元。二、被告毛锡富、柳新梅因事务繁忙委托严澄为代理人全权办理房屋买卖的各项事宜并非实情。严澄与原告鲍晓东及叶有标之间是上述60万元借款的合伙人。三、原告鲍晓东向毛锡富指定银行账户汇入的60万元，并非购房款，实际是向毛长青支付的60万元借款。四、被告毛锡富未有向原告鲍晓东交付过户房屋钥匙，系原告鲍晓东强行撬锁入住。五、答辩人与被告毛锡富、柳新梅之间不存在恶意串通买卖房屋、损害原告鲍晓东利益的事实。
为了证明自己的主张，原告鲍晓东向本院提交了以下证据材料：
1、身份证一份，以证明原告鲍晓东的主体身份情况；
2、身份证四份，以证明四被告的主体身份情况；
3、房屋买卖合同、公证书、委托书、受托人身份证各一份，以证明被告毛锡富、柳新梅将本案所涉房屋出卖给原告鲍晓东并公证委托严澄为代理人签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续等事项的事实；
4、银行卡明细对账单、收条各一份，以证明原告鲍晓东向被告毛锡富、柳新梅支付购房款60万元并经由毛锡富、柳新梅、毛长青确认的事实；
5、房产证、土地使用权证各一份，以证明被告毛锡富将房产证、土地证交付给原告的事实；
6、景宁县公安局110接警记录单、出警经过各一份，以证明被告练加荣在派出所调解室即已明确知道本案所涉房屋出卖给原告鲍晓东的事实；
7、财产保全申请书、借条、民事裁定书、执行通知书各一份，以证明2015年2月11日，被告练加荣申请保全了本案所涉房屋的事实；
8、民事起诉状、证据收据、调解笔录、调解协议、（2015）丽景商初字第00078号民事调解书、（2015）丽景商初字第00078号民事裁定书各一份，以证明被告练加荣于2015年2月13日与被告毛锡富、柳新梅经本院主持调解后达成以房抵债的一致意见，并于2015年4月29日申请解除房屋保全的事实；
9、房屋买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、询问笔录、纳税联系单、发票、契证、房产证、上市交易备案登记表、实地查看表、所有权登记审批表各一份，以证明四被告于2015年4月29日以同日签订的房屋买卖合同申请办理房屋过户，并于同日完成了所涉房屋的过户手续；
10、（2015）丽景保字第00016民事裁定书一份，以证明原告鲍晓东于2015年4月29日对本案所涉房屋进行了保全的事实；
11、民事判决书一份、裁判案例，以证明此类案件是可以确认无效之事实；
12、税费收据单、电费发票、数字电视发票、物业服务费发票等，以证明2015年3月至今本案所涉房屋实际居住人为原告鲍晓东的事实。
被告毛锡富、柳新梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法视为其对自身举证、质证、答辩等诉讼权利的放弃。
被告练加荣、邱玲没有向本院提交相关证据。
原告方所举的上述证据，经被告练加荣、邱玲质证，对证据1-2无异议；对证据3的真实性有异议，被告毛锡富、柳新梅未在买房合同上签字，且毛锡富、柳新梅与委托人严澄并不相识，并且公证手续在先房屋买卖合同签订在后，不符常理；对证据4中银行转账明细的真实性没有异议，但是对收条的真实性有异议，且该笔60万元款项的性质应为原告鲍晓东与毛长青之间的借款；对证据5待证目的有异议，在毛长青刑事案件中已经查明该两本证件系毛长青伪造并交付给原告鲍晓东；对证据6的待证目的有异议，认为该证据不能证明被告练加荣已经知晓房屋出卖给鲍晓东的事实；对证据7-10没有异议，对证据11有异议，该相关案例不能作为证据使用，对证据12没有异议。经审查，原告所举的证据1-5、7-10、12内容真实合法，且与本案具关联性，本院依法予以确认；证据6、证据11与本案不具有关联性，本院依法不予确认。
经审理，本院依法认定以下事实：2014年12月8日，原告鲍晓东与被告毛锡富、柳新梅经严澄介绍，双方达成购买坐落于景宁县红星街道阳光城小区6幢2单元104室房屋的合意，于同日办理了签订买卖合同、办理房屋过户手续等事项的委托公证书，并于同日与委托代理人严澄签订了房屋买卖合同，同时将60万元购房款打入被告毛锡富指定的银行账户，由被告毛锡富、柳新梅及案外人毛长青出具了收条一份。2015年2月11日，被告练加荣以与被告毛锡富存在民间借贷为由向本院申请诉前保全，查封本案所涉房屋。2015年2月13日，被告练加荣与被告毛锡富、柳新梅达成以房抵债调解协议，由本院确认该调解协议并出具（2015）丽景商初字第00078号民事调解书。2015年2月，原告鲍晓东搬入本案所涉房屋居住。2015年4月29日，被告练加荣、邱玲与被告毛锡富、柳新梅签订了《房屋买卖合同》，并向本院申请解除房屋保全，随后以新签订的《房屋买卖合同》办理了房屋过户手续。2015年5月6日，原告鲍晓东申请财产保全要求查封被告练加荣名下坐落于景宁县红星街道阳光城小区6幢2单元104室房屋，并于2015年5月12日提起与被告毛锡富、毛长青、练加荣、邱玲确认合同无效之诉，因该案涉及被告毛长青刑事犯罪，依法移送公安。2016年1月6日，原告鲍晓东再次起诉被告毛锡富、柳新梅、练加荣、邱玲，要求确认2015年4月29日签订的《房屋买卖合同》无效，并将涉案房屋产权登记恢复至被告毛锡富、柳新梅名下。
本院认为，本案四被告签订的《房屋买卖合同》是否无效的争议焦点在于四被告在签订合同中是否存在恶意串通，即被告练加荣、柳新梅是否属于善意第三人。根据我国《物权法》相关规定，不动产构成善意取得应具备以下因素：房主与第三人之间无利害关系，交易价格与市场价格相当，第三人不知道该房屋已经出售给别人的情况。在本案中，审理的关键在于四被告在签订《房屋买卖合同》时被告练加荣、邱玲是否知情房屋已经出卖给原告鲍晓东的事实。根据被告练加荣在庭审中的陈述，其在与被告毛锡富、柳新梅达成一致调解协议后，一直未予解除本案所涉房屋的保全，原因在于该房产已经实际被原告鲍晓东控制。虽四被告一直辩称原告鲍晓东与被告毛锡富、柳新梅之间不存在房屋买卖事实，原告鲍晓东支付的60万元钱款并非购房款，但四被告均未向本院提交相关证据，本院对此抗辩主张依法不予采信。被告练加荣、邱玲称其与被告毛锡富、柳新梅之间就本案所涉房屋已经达成以房抵债的民事调解书，并且该民事调解书依法发生法律效力，双方是根据调解的结果办理过户手续，不存在恶意串通损害原告利益的事实。本院认为本院出具的（2015）丽景商初字第00078号民事调解书的本质在于对调解协议的确认，也只是对当事人之间的以物抵债协议的内容是否合法作出判断，其公权力的介入仅体现在确认协议的合法性上，以物抵债调解书内容只是以物抵债，而物权变动仍要进行登记和交付，也就不存在与登记或交付相同公示作用的问题，即该民事调解书不具有物权变动的效力。在办理不动产转移登记手续时，房屋登记主管部门依据双方当事人之间的过户合意，办理产权移转手续，在本案中四被告之间的过户合意应为其于2015年4月29日签订的《房屋买卖合同》。被告练加荣、邱玲在明知原告鲍晓东与被告毛锡富、柳新梅签订《房屋买卖合同》并办理了委托公证的前提下，且明知本案所涉房屋已经实际由原告鲍晓东居住的情况下，依然与被告毛锡富、柳新梅签订了《房屋买卖合同》并以此为依据办理了房屋过户手续，由此可以推断在签订该房屋买卖合同时被告练加荣、邱玲与被告毛锡富、柳新梅之间具有恶意串通损害原告鲍晓东利益的故意。根据合同第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，本案所涉《房屋买卖合同》依法无效，无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告鲍晓东的诉讼请求，合理合法，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第二项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告毛锡富、柳新梅与被告练加荣、邱玲于2015年4月29日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告练加荣、邱玲于本判决生效之日起十日内协助被告毛锡富、柳新梅将坐落于景宁畲族自治县红星街道阳光城小区6幢2单元104室房屋产权恢复登记至被告毛锡富、柳新梅名下。
案件受理费9800元，由被告练加荣、邱玲、毛锡富、柳新梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 叶俊涛
审 判 员 戴 莉
人民陪审员 吴 哲
二〇一六年七月十五日
代书 记员 吴 晶