上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄浦民五（商）初字第472号
原告上海银行股份有限公司上工支行。
负责人徐冰。
委托代理人贺贤昌，上海市华通律师事务所律师。
委托代理人周丹妮，上海市华通律师事务所律师。
被告楼凤煜。
被告周玲娣。
被告楼佳雯。
上述三被告共同委托代理人包更生，上海皓生律师事务所律师。
上述三被告共同委托代理人钱雨玫，上海皓生律师事务所律师。
第三人贾国强。
原告上海银行股份有限公司上工支行（以下简称上行上工支行）与被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯，第三人贾国强金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告上行上工支行委托代理人周丹妮，被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯共同委托代理人包更生、钱雨玫，第三人贾国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上行上工支行诉称：2004年2月，原告与借款人楼培签订《个人住房抵押借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：楼培向原告借款人民币100，000元（以下币种均同），用于购买上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，贷款期限为2004年4月至2014年2月，还款方式为等额本息还款法，楼培同意以上述房产为借款作抵押，抵押担保的范围包括合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金和为实现债权而发生的相关费用。合同签订后，2004年2月6日楼培办理了抵押登记手续，登记证明号为闵XXXXXXXXXXXX，他项权利人为原告。同年2月9日，原告按约向楼培放款100，000元。借款人楼培于2006年2月25日死亡，自2006年8月起不再履行还款义务。被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯作为楼培的第一顺位遗产继承人，应在遗产范围内向原告偿还相关款项，若无法在遗产继承范围内履行还款义务，为保护原告的合法利益，原告要求对楼培抵押的位于上海市昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权。据此，原告请求判令：1、三被告作为楼培的遗产继承人在遗产范围内向原告清偿借款本金79，828.03元；2、三被告作为楼培的遗产继承人在遗产范围内向原告支付利息21，608.09元、罚息20，373.24元、复利10，869.11元（自2006年8月21日起至2013年6月20日止）；3、三被告作为楼培的遗产继承人在遗产范围内向原告支付以上述本金利息之和101，436.12元为基数，自2013年6月21日起至判决生效之日止，每日按万分之二点一计算的逾期利息；4、原告对楼培抵押的位于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权；5、本案诉讼费用由被告方共同承担。
原告上行上工支行为此提交以下证据材料：1、《借款合同》，证明原告与楼培签订了《借款合同》，并约定了双方的权利义务；2、他项权利证明，证明原告为上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权人；3、上海银行（住房贷款）借款凭证，证明2004年2月9日，原告向楼培放贷100，000元；4、楼培逾期未还情况表，证明三被告应向原告支付自2006年8月21日起至2013年6月20日止的本金、利息、罚息、复利合计132，678.47元；5、常住人口登记表，证明楼培于2006年2月25日死亡，三被告系楼培的第一顺位继承人；6、声明，证明楼培的第二顺位继承人楼某已经声明放弃继承楼培的遗产。补充证据：1、上行上工支行的档案机读材料，证明原告有诉讼资格；2、《情况说明》，证明上海银行总行确定本案债权及相应权利由原告行使。
被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯共同辩称：不接受原告的全部诉请，要求法庭驳回。理由：1、原告的诉讼主体不适格，且一案不能二诉。案外人上海银行股份有限公司黄浦支行（以下简称上行黄浦支行）曾在上海市黄浦区人民法院2007黄民二（商）初字第5101号案，及2013黄民五（商）初字第7933号案、2013黄民五（商）初字第5126号案中就同样的事实要求贷款人偿还借款本金、利息等。且案外人在上述案件中向法院递交的起诉状中载明上行上工支行更名为上行黄浦支行，已生效的（2009）黄民二（商）初字第6106号、6107号、（2011）黄民五（商）初字第5308号、（2010）黄民五（商）初字第1075号、（2009）黄民二（商）初字第2296号、（2011）黄民五（商）初字第2312号、（2011）黄民五（商）初字第820号、（2008）年黄民二（商）初字第1075号、（2010）黄民五（商）初字第4365号、（2011）沪二中民六（商）终字第175号、（2010）闸民二（商）初字第595号、（2008）杨民四（民）初字第224号案中都确认上行上工支行已变更为上行黄浦支行。如果法庭审理本案时确认原告主体成立，则与前述十二案内容矛盾，该十二案是已经上网公布的案件，没有公布的案件更多，故要求原告确认诉讼主体资格，并要求法庭驳回原告的起诉。2、根据现有的证据材料，并不是按照原告的起诉状中所称原告与楼培签订借款合同约定购买房屋。从现有证据看，房屋是楼培向贾国强购买的，在此期间原告从未向楼培主张过权利，且楼培去世后原告也未向继承人主张权利，原告已经丧失诉讼时效。3、本案被告楼凤煜、周玲娣夫妇是楼培的父母，被告楼佳雯是楼培的女儿，三被告早已在2007闵民一（民）初字第9906号案件中放弃了对于楼培遗产的继承权。该行为符合《继承法》第32条的规定，与楼培同父同母的妹妹楼某也在上述案件中递交了声明，作为第二顺位继承人放弃对楼培遗产的继承权利。即便原告诉讼主体适格、没有丧失诉讼时效，也不能得到法庭支持。请求法院驳回原告全部诉请。
被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯为此提交了以下证据材料：1、（2007）黄民二（商）初字第5101号庭审笔录，证明案外人上行黄浦支行已经就本案同一事实向法院主张权利，故一案不能二诉，且在上述案件中本案三被告已经明示放弃对楼培的继承权；2、（2012）黄浦民五（商）初字第5126号起诉状及（2007）黄民二（商）初字第5101号起诉状，证明上行黄浦支行已确认上行上工支行已经重组更名为上行黄浦支行；3、民事判决书12份，证明已经生效的法院判决书载明上行上工支行已经更名为上行黄浦支行；4、上海市闵行区人民法院（以下简称闵行法院）民事判决书，证明三被告及楼培的第二顺位继承人都已经放弃对楼培的遗产继承权权利，原告将三被告列为本案被告，要求三被告承担楼培的债务没有法律依据；5、声明书，证明楼培的第二顺位继承人楼某已经声明放弃继承楼培的遗产；6、工商登记资料，证明工商登记资料足以抗辩原告提供的情况说明。工商登记材料与原告提供的《情况说明》不符。企业的行政资格应该有政府机关认可，270页的工商登记资料均未显示上行上工支行隶属于上行黄浦支行。
第三人贾国强辩称：楼培用欺骗的手段与其签订了房屋买卖合同。其是2003年10月买下该房，买卖合同签在买房之前。楼培向其借了房产证原件向银行贷款100，000元，后来楼培用房产证将房产转移到他名下。楼培去世后，楼培的另一个姓金的债务人拿了房产证到其家里，其才知道房子已经转到楼培名下。其不同意原告行使抵押权，房产属于其本人，买卖合同是假的，房屋抵押登记也是假的，不同意原告行使抵押权。
第三人贾国强为此提交以下证据材料：1、《上海市公有住房出售合同》，证明贾国强购买了本案系争房屋；2、裁决书，证明2010年7月，贾国强向上海仲裁委员会申请仲裁，其对仲裁裁决书的内容不认可；3、民事判决书，证明楼培就该房产抵押的100，000元向其出具了100，000元的借条，其向闵行法院起诉，该院在（2007）闵民一（民）初字第9247号案中已做出生效判决，确定楼凤煜、周玲娣以楼培遗产范围为限，归还贾国强借款100，000元，两人至今尚未归还；4、《上海市房地产买卖合同》，证明楼培与贾国强所签署的合同中第15页签名的“贾国强”字样非本人签名，房屋买卖合同虚假；5、《房屋出租合同书》，证明本案系争房屋一直由其前妻王银萍占有并出租，且相关房屋物业费用等都是其负责。
被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯对原告提供的证据发表质证意见：对原告提供的证据，真实性、客观性认可，但对证明对象不认可。原告的个贷不良资产催收最后一次催收时间是2007年5月，根据最高人民法院关于诉讼时效的规定，原告最后一次向楼培继承人发出催款通知是2007年5月，应从2007年5月开始计算时效。之后没有看到原告主张权利的证据，由此原告已经丧失诉讼时效。关于原告的诉讼主体资格问题，被告已经在答辩时提出了异议。原告提供的2014年7月2日的《情况说明》的真实性、客观性没有异议，但不能认同证明对象。对企业的资质证明，应由政府行政机构认可，不应由上级机关说明。原告称处于正常经营状态，但根据已经生效的12份判决，上行上工支行已经变更了。原告称上行上工支行隶属于上行黄浦支行，但根据工商登记资料，双方没有隶属关系。对补充证据的真实性认可，不同意证明对象。该文件为内部文件，没有向社会公示，对不特定的社会多数人不具有约束性。在银监会的文件中明确：你行应在6个月内做登记，如果超出6个月内未做出登记手续，该文件失效。现银监会的网站已没有该文件，该文件已经失效。其他意见同答辩意见。
第三人贾国强对原告提供的证据发表质证意见：对证据真实性认可。但楼培向银行申请贷款的合同，除了一个地址，其他的地址都是假的。对证据1没有异议。对证据2抵押登记其当时不知道，后来楼培去世后才知道。对证据3，没有异议，但申请表格都是虚假的。对证据4、5、6，补充证据1、2，均没有异议。
原告对被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯提供的证据发表质证意见：对证据真实性没有异议。对证明事实、证明对象有异议。对证据1，上行黄浦支行起诉后已经撤诉，不影响原告再起诉。对证据2、3、4、5真实性没有异议，但与本案无关联性。三被告已经放弃对楼培的继承权，原告确认，如被告明确放弃继承遗产，要求三被告作为遗产执行人承担相应责任。对证据6，真实性没有异议，对关联性有异议。针对主体适格问题，原告已提供相应证据。上海银行总行说明了上行上工支行隶属于上行黄浦支行。补充证据中上海银行的（2006）656号文件也确认了上行上工支行隶属于上行黄浦支行。
第三人贾国强对被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯提供的证据没有意见。
原告对第三人贾国强提供的证据发表质证意见：对判决书、裁决书真实性没有异议。裁定书已经载明房屋属于楼培所有。房产买卖合同真实性确认。《房屋出租合同书》无法确认真实性。
被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯对第三人贾国强提供的证据发表质证意见：对判决书、仲裁裁决书的真实性、客观性没有异议。对其他证据内容无法确认。对房屋的处分认可裁决书的决定。
根据以上举证、质证意见，本院经审理查明：
1、2002年2月3日，借款人楼培与原告签订《借款合同》，约定：楼培向原告借款100，000元，用于购买上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，贷款期限为2004年2月至2014年2月，实际借款期限以借款凭证上所载放款日期为准，到期日随借款期限顺延。还款方式为等额本息还款法，贷款利息按月支付，签订合同时贷款年利率为5.04%，实际发放贷款时若中国人民银行调整利率，按调整利率执行。借款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本金，原告从贷款逾期之日起按每日万分之二点一计收罚息；合同履行期间内，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，原告对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利。楼培以所购房产为借款作抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金和为实现债权而发生的相关费用。2004年2月6日楼培为上述房产办理了抵押登记手续，登记证明号为闵XXXXXXXXXXXX，房地产权利人为楼培，他项权利人为原告。同年2月9日，原告按约向楼培放款100，000元。借款人楼培自2006年8月起不再履行还款义务。
2、根据原告摘录自上海市公安局闵行分局碧江路派出所的常住人口登记表显示，2006年2月25日，楼培在公安机关被报死亡，其继承人包括：第一顺位继承人为其父楼凤煜、其母周玲娣、其女楼佳雯，第二顺位继承人为其妹楼某。
3、闵行法院审理的案号为（2007）闵民一（民）初字第9247号，原告贾国强诉被告楼凤煜、周玲娣民间借贷纠纷案件民事判决书查明，被告楼凤煜、周玲娣作为死者楼培第一顺位继承人放弃对楼培的继承权。
4、2007年11月15日，楼培之女楼佳雯出具声明称：楼佳雯系楼培与案外人孙某某在婚姻存续期间生的唯一女儿，楼培于2006年2月因车祸死亡，其本人从未继承过楼培的任何遗产，并决定放弃对于楼培的遗产继承权权利。
5、2007年11月15日，楼培之妹楼某，及楼某配偶陈某共同出具一份声明称：楼某与楼培是同父同母的兄妹，楼培于2006年2月因车祸而自然死亡，楼培的第一顺位继承人楼凤煜、周玲娣、楼佳雯已放弃对楼培的遗产继承权利，现楼某作为唯一的第二顺位继承人，也声明放弃继承。其配偶陈某认同楼某的意思表示。
本案庭审中，被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯也在明确从未继承过楼培的遗产，并放弃对楼培遗产的继承权。本院与案外人楼某、陈某于2014年3月4日制作谈话笔录，在谈话笔录中，楼某作为楼培的第二顺位继承人也明确表示从未继承过楼培的遗产，并放弃对楼培的遗产继承权。
6、2007年9月，上行黄浦支行作为原告就本案讼争标的向本院起诉被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯，案号为（2007）黄民二（商）初字第5101号，后该案以上行黄浦支行撤诉结案。
7、2012年7月30日，上行黄浦支行作为原告就本案讼争标的向本院起诉被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯，案号为（2012）黄浦民五（商）初字第5126号，后该案因上行黄浦支行未按时缴纳诉讼费，按撤诉结案。
8、2013年7月29日，上行黄浦支行作为原告就本案讼争标的向本院起诉被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯，该案案号为（2013）黄浦民五（商）初字第7933号，楼凤煜、周玲娣、楼佳雯在该案庭审中认为原告主体不适格，提出抗辩意见称上海银行股份有限公司（以下简称上海银行）下属各支行的更名应以工商登记为准，上行上工支行与上行黄浦支行都是上海银行下属分公司，是工商登记载明的内容，所以上行上工支行与上行黄浦支行是两个独立的主体，与楼培签订借款合同的是上行上工支行，后该案以上行黄浦支行撤诉结案。
9、2011年11月4日，贾国强向上海仲裁委员会申请仲裁，贾国强为申请人，楼凤煜、周玲娣、楼佳雯为被申请人，贾国强作为申请人称：2002年3月，楼培要求申请人将位于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权证借给其用于银行贷款，其出于朋友义气，答应了楼培的请求，但楼培在其不知情情形下，擅自将房屋产权变更到自己名下，2006年2月楼培死亡，其才知道产权变更的事实。申请人贾国强认为楼培并未支付过购房款，房屋的实际产权人仍应为申请人，向仲裁庭请求：1、解除申请人贾国强与楼培（已故，三位被申请人均系楼培第一顺位继承人）之间的《上海市房地产买卖合同》；2、确认上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归申请人所有。
上海仲裁委员会于2011年11月4日作出的（2010）沪仲案字第0567号《裁决书》中第6页确认事实部分载明，“申请人（即贾国强）于2004年2月3日与楼培签订了《上海市房地产买卖合同》，申请人将位于上海市昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给楼培，转让价格为145，000元；申请人于2004年10月1日前腾出房屋并交给楼培验收交接。买卖合同签订后，买卖合同双方一同去房地产交易中心办理该房屋过户手续。登记日为2004年2月6日的《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》（编号：闵XXXXXXXXXXXX）证书显示，位于上海市昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利人为楼培”，并裁决“对申请人贾国强的全部仲裁请求不予支持。”
10、第三人贾国强于2014年3月13日向本院提交了《笔迹鉴定申请书》，申请鉴定本案涉及的其与楼培签署的《上海市房地产买卖合同》第15页上的签名是否是其本人签名。
11、2006年12月14日，上海银行发（2006）153号文件载明，为进一步理顺经营管理体制和组织运行体系，决定对市北金融部、市南金融部、支行管理部所辖支行、部分直属行进行重组，上海银行撤销包括上行上工支行在内的等8家直属行，设立上行黄浦支行等10家支行，支行直属总行管辖。该文件后附《支行辖属路支行明细表》显示，上行上工支行系上行黄浦支行的辖属路支行，该文件自2007年1月1日起正式实施。
2014年7月7日上海市工商行政管理局档案机读材料显示，上行上工支行成立于1996年5月21日，2012年年检结果正常，企业状态确认。
12、根据银发（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，对2004年1月1日以后新发放的贷款按照本通知执行，该通知第三条关于罚息利率问题规定，“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的利率水平上加收30%-50%，……，对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”本案中《借款合同》签订于2004年2月，原告在诉请中要求被告方承担逾期罚息的利率为万分之二点一。
本院认为，本案的争议焦点有三：一、原告是否为本案适格主体，原告针对本案的诉讼是否超过诉讼时效；二、被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯作为楼培的第一顺位继承人是否应向原告承担还本付息的责任；三、第三人贾国强是否为本案抵押房产的所有权人。
关于争议焦点一，本院认为，原告上行上工支行与借款人楼培签订了《借款合同》，系借款合同的主体，根据工商登记资料显示，上行上工支行营业状态正常，属于上海银行的分支机构，依法拥有民事诉讼主体资格。而且，上行上工支行对楼培所享有的债权本质上归属于上海银行，上海银行已明确本案中上海银行针对楼培的债权债务由本案原告上行上工支行承担，原告作为依法设立的上海银行的分支机构有权主张其对被继承人楼培的债权，并行使相关权利，故原告系本案适格主体。
至于三被告提出原告上行上工支行即便主体适格，其起诉已经超过诉讼时效，而且上行黄浦支行已经就本案争议起诉过，一案不能二诉的意见，本院认为，上行黄浦支行于2007年12月经上海银行所发文件确定，上行上工支行由其辖属，上行上工支行与上行黄浦支行同属于上海银行的分支机构，非独立法人，其均依法拥有民事诉讼主体资格，所享有债权均归属于上海银行，上海银行经过对其内部支行的调整、重组，明确上行上工支行隶属于上行黄浦支行管辖并不违反相关法律规定，上行黄浦支行就本案争议虽进行了四次诉讼，但均最终撤诉，并不影响原告就本案标的再次起诉。关于诉讼时效问题，本院认为，本案中的《借款合同》系分期付款的合同，合同到期日为2014年2月8日，虽然上行黄浦支行已就本案讼争标的多次诉讼，但均以撤诉结案，难以认定其存在确认合同提前到期的意思表示，三被告也未对上行黄浦支行关于提前收回贷款本息的诉请表示同意，仍应按照最后一期到期日2014年2月9日开始起算诉讼时效，故本案未超过法定诉讼时效期间；而且，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条第二款的规定，继承开始后未确定继承人或者遗产管理人的，应当认定为诉讼时效中止，本案中的借款人楼培死亡之后，至今未确定继承人或者遗产管理人，以此方面考虑，原告的诉讼时效亦未届满。
关于争议焦点二，本院认为，原告与楼培签订的《借款合同》系当事人真实意思表示，对各方均有法律约束力。原告已按约履行全额放贷义务，楼培收到原告借款后未全部履行还款义务，其行为已构成违约，应承担还本付息的责任。借款人楼培以其名下位于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室的房产为上述借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告依法取得抵押权。楼培因意外死亡后，其遗产应当先清偿生前债务，楼培未留下遗嘱或遗赠协议，则应由其法定继承人继承其遗产，三被告为其遗产的第一顺位法定继承人，楼某为其遗产的第二顺位法定继承人，虽然该四人均向法院表示放弃继承楼培的遗产，三被告并以此抗辩称不负有本案中清偿楼培生前债务的责任，但本院认为，合法的借贷关系以及依法经登记成立的抵押权受法律保护，被继承人楼培留有一定的遗产，如所有继承人均放弃继承并以此为由拒不清偿被继承人生前债务，势不利于债权人合法利益的保护，故本院依法指定三被告为楼培的遗产执行人，由其负责在楼培遗产范围内履行代为清偿义务。
关于争议焦点三，本院认为，上海仲裁委员会于2011年11月4日作出的（2010）沪仲案字第0567号《裁决书》中第7页“仲裁庭认为”部分已确认：楼培与贾国强通过签订房地产买卖合同的方式，转移房地产，其行为受法律保护。故仲裁庭认定涉案房屋买卖合同依法成立有效，且《上海市房地产登记证明他项权利（抵押）》明确显示，2004年2月6日上海市昆阳路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权利已登记在楼培名下，据此，该裁决书对贾国强要求解除其与楼培签订的《上海市房地产买卖合同》并确认房屋产权归其所有的全部仲裁请求均不予支持。鉴于该裁决书明确本案中的抵押房产归借款人楼培所有，且裁决书已经生效，具有法律效力，本院对于该裁决结果予以认可，故第三人贾国强申请对《上海市房地产买卖合同》上其本人签名的真伪作笔迹鉴定已无必要，本案抵押房产的所有权人为楼培，对贾国强辩称本案系争房产所有权归其所有的意见，本院不予采信。
另，根据银发（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，本案中《借款合同》签订于2004年2月，罚息利率可在借款合同载明的利率水平上加收30%-50%，但原告在诉请中要求被告方承担逾期罚息的利率仍为万分之二点一，不违反法律规定，本院对此予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第二十条第（二）款之规定，判决如下：
一、被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯应于本判决生效之日起三十日内清理被继承人楼培遗产，以楼培遗产范围为限归还原告上海银行股份有限公司上工支行借款本金人民币79，828.03元；
二、被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯应于本判决生效之日起三十日内清理楼培遗产，以楼培遗产范围为限归还原告上海银行股份有限公司上工支行暂计至2013年6月20日止的利息人民币21，608.09元、逾期利息人民币20，373.24元、复息人民币10，869.11元，并偿付自2013年6月21日起至本判决生效之日止的逾期利息（以人民币101，436.12元为计算基数，按每日万分之二点一计息）；
三、如被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯届时未履行上述判决主文第一、二项中所确定的义务，原告上海银行股份有限公司上工支行有权以被继承人楼培抵押的位于上海市闵行区昆阳路XXX弄XXX号XXX室的房产折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分由被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯代管。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币2，954元，由被告楼凤煜、周玲娣、楼佳雯在被继承人楼培遗产范围内共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 翁海影
代理审判员 张娜娜
人民陪审员 袁中甫
二〇一四年十二月二十二日
书 记 员 金 燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
第二十条有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百三十九条规定的“其他障碍”，诉讼时效中止：
……
（二）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；
……。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。