广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法虎民一初字第451号
原告：叶文杰，男，汉族，1988年7月15日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：程魁敏，广东魁峰律师事务所律师。
委托代理人：郑胜，广东魁峰律师事务所辅助人员。
被告：陈志炜，男，汉族，1982年1月9日出生，住广东省揭西县。
委托代理人：张迅波，广东海鸥律师事务所律师。
第三人：东莞市南华酒店有限公司，住所地：广东省东莞市。
法定代表人：谭少雄，该公司总经理。
第三人：叶锐禧，男，汉族，1966年10月29日出生，住广东省东莞市。
第三人：万建祥，男，汉族，1977年9月3日出生，住江西省抚州市。
原告叶文杰诉被告陈志炜、第三人东莞市南华酒店有限公司（以下简称南华酒店有限公司）、第三人叶锐禧、第三人万建祥企业承包经营合同纠纷一案，本院于2014年4月16立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序独任审判，于2014年5月19日、7月4日公开开庭进行了审理。原告叶文杰及其委托代理人程魁敏、郑胜，被告陈志炜的委托代理人张迅波，第三人东莞市南华酒店有限公司的法定代表人谭少雄到庭。第三人叶锐禧、万建祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶文杰诉称：2009年2月25日，叶锐禧、万建祥承包了东莞市南华酒店有限公司位于东莞市虎门镇莞太路博美路段的南华酒店。2013年1月10日，在经得东莞市南华酒店公司同意的情况下，叶锐禧、万建祥两人又将该酒店转包给原告。合同约定在酒店运营期间，原告可以延用“东莞市南华酒店有限公司”的称号对外经营业务，但酒店的经营管理权由原告自主管理。2013年3月1日，原告以“东莞市南华酒店有限公司”的名义与被告签订合同，将该酒店的五、六楼客房部分租给被告，由被告自主经营、自负盈亏。原告与被告的合同约定每月租金为7万元，被告需在每月5日前支付当月租金，并自行承担经营期间的水电等费用。因被告经营不善，导致被告未依约向原告支付2013年9月至11月的租金共21万元，2013年10月和11月的电费也由原告垫交。原告追讨上述费用未果，请求法院判令：1.被告向原告支付拖欠的2013年9至11月份租金210000元及违约金63000元（违约金计算至拖欠租金的30%）；2.被告向原告支付原告垫付2013年10月份和11月份电费共计51941.95元；3.本案的诉讼费由被告承担；以上款项合计为324941.95元。
被告陈志炜辩称：一、被告租赁经营的酒店于2013年10月9日被公安机关下令停业整顿15天，原告于2013年10月下旬强行接管了酒店的经营，且拒不与被告清点财物，致使被告投资的数十万元设施及经营用品也被原告强行占用，导致双方的《合作经营合同》被实际解除，给被告造成巨大损失。
二、被告没有拖欠原告2013年9月至11月的租金，被告在2013年9月支付了租金41000元，尚欠9月的租金为29000元，而原告在10月底就强行收回酒店，故被告不应支付11月的租金。被告实欠的租金是9月的29000元、10月的70000元，共99000元。在抵扣了被告交付的履约保证金150000元及原告强行占用的数十万元设施及经营用品后，被告实际已经不欠原告的租金，原告还应将多出的部分退还给原告。
三、合同第五条约定：“乙方逾期缴付租金，每逾一天，乙方须按当月租金金额的百分之十向甲方支付违约金。”被告认为合同约定的违约金过分高于原告的损失，请求法院予以减少。
第三人南华酒店有限公司述称：对原告的起诉没有意见。
第三人叶锐禧、万建祥未到庭发表意见，亦未向本院提交证据。
经审理查明：2013年3月1日，原告作为甲方、被告作为乙方，共同签订了一份《合作经营合同》，主要约定如下：1.被告租赁原告所属的南华酒店五、六楼客房部，自主经营；2.租赁期间从2013年3月1日至2016年2月29日止；3.每月租金70000元，按月结算，应于每月5日前将当月租金汇入原告指定的账户或在原告财务部缴纳现金，每逾期一日，须按当月租金的10%支付违约金；4.被告在合同签订之日向原告交纳履约保证金150000元，被告不得以任何理由将该保证金用作租金或冲抵任何被告应缴付及承担的款项，履行保证金在合同期满或双方解除合同时，由原告无息退还给被告，若被告违反本合同约定，原告有权提前终止合同，并有权不予退还履约保证金；5.水电费与租金同时缴付，水电费由被告自行承担，以水电表为准，原告按市场价收取。
原告主张南华酒店共七层，被告实际承包的还有四楼的客房部，一楼大堂以及七楼的办公室是大家共用的，被告承包部分每月的用电量一般占整个南华酒店的60%，被告从2013年9月开始未支付租金，尚欠2013年9月至11月的租金以及10月和11月的电费，因被告拖欠工人工资，在劳动部门的协调下，原告于2013年11月20日左右代被告垫付了工人工资，原告认为被告的行为构成违约，双方的合同自2013年12月起已经解除，并从2014年1月底就将整个南华酒店交还南华酒店有限公司自行经营。广东电网公司向原告出具的《电费通知单》显示整个南华酒店2013年7月电费为53039.77元、8月为49602.01元、10月的电费为35362.62元、11月的电费为16231.5元，均要求南华酒店有限公司于当月的14日前缴交当月的电费，违约金起始日为每月的15日。原告至庭审辩论终结前都未能提供证据证明被告承包部分的具体用电量。
被告确认其承包的除了五、六楼之外，还有四楼的客房部以及一楼大堂，其承包部分在正常经营的情况下的用电费一般占整个南华酒店的40%至50%，根据惯例，被告是先交当月的租金再交上个月的水电费，被告承包的场地因自己的工作人员违法经营而被公安部门下令从2013年10月9日起停业整顿15天，整顿期满后，被告发现原告于10月下旬已经强行收回场地，故被告认为双方的合同实际上已经终止，被告要求原告清点财产，但原告拒绝，故被告无需支付11月的租金，另外，被告已经支付了9月份的租金41000元，至今尚欠9月租金29000元和10月租金70000元，合共99000元，因原告收取了被告的保证金150000元并占用被告的财产，故原告应向被告退还相应的款项，若需要支付违约金，被告认为原告主张的违约金过高，应按每日万分之二点一计算。
原告确认曾在2013年9月10日前收过被告四万多元，具体的数额已经记不清，但该四万多元是用于支付8月份的电费的，虽然被告承包部分一般会占整栋建筑物的60%，但南华酒店的二、三楼是用于经营KTV的，至2013年8月，该KTV只经营了三个月，故电费不超过10000元，另外，由于供电部门需要在每月14日前收取电费，根据惯例，原告每月会先收取上一个月的电费，再收取这个月的租金。被告主张8月份的水电费已经付清，但未能提交相应的证据。
南华酒店有限公司确认原告从2014年1月底就将整个南华酒店交还南华酒店有限公司自行经营，主张涉案建筑物已经办理《房屋所有权证》，产权人为南华酒店有限公司的股东谭某某，并向本院提交了一份《房屋所有权证》（证号为粤房字第05809**号、所有权人为谭某某、地址为东莞市虎门镇博冲区博美村）。叶文杰和陈志炜对此予以确认。
以上事实，有原告提交的承包经营合同书、协议书、合作经营合同、电费通知单、电费缴交凭证，被告提交的住宿费发票，南华酒店有限公司提交的房屋所有权证以及本院的庭审笔录附卷为证。
本院认为：根据原、被告之间的约定，涉案合同的内容除了约定原告将酒店的部分场地出租给被告使用之外，还约定被告有权使用南华酒店的名义对外经营，实质上是将南华酒店的部分经营权分包给被告自行经营，因此，原、被告之间所建立的应该是企业承包经营合同关系，故本案实为企业承包经营合同纠纷。原、被告所签订的《合作经营合同》是双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应严格履行各自的合同义务。综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点主要在于：1.被告应付的租金和违约金是多少；2.原告诉求的电费是否合理。对此，本院分析如下：
一、对焦点一：首先，关于2013年9月份的租金，原告确认在9月份收到被告支付的4万多元，与被告主张的数额“41000元”基本吻合，因此，对被告主张在9月份向原告支付的数额为41000元，本院予以采信。至于该41000元是用于支付9月的租金还是8月的电费，本院认为：第一、被告未能提交其已经付清8月电费的证据，即不能证明其在支付该41000元之前已经付清8月的电费。第二、整个南华酒店8月份的电费为49602.01元，比被告已付的41000元多，故该41000元有可能用于清偿8月份的电费。第三、根据合同的约定，上个月的水电费应与这个月的租金同时缴付，即8月的电费与9月的租金的付款期限是同时届满的，电费实际上是原告为被告向第三方垫付的，而原告向第三方缴纳上个月的电费的期限至每月的14日届满，逾期即需支付违约金，相对原告自行收取的租金而言，原告向被告收取电费更具有紧迫性。第四、先结清前一个月所产生的包括租金和水电费在内的债权债务，再结清这个月的债权债务，更符合日常生活经验法则。因此，对原告主张先收取上个月的电费再收取本月的租金，本院予以采纳。在8月的电费和9月的租金均未支付的情况下，应当先结清8月份的电费，多余部分再用于清偿9月份的租金。在原告未能提交被告承包部分的具体用电量的情况下，本院根据被告的自述，认定被告承包部分8月份的电费为49602.01元×50%=24801元。对于被告已付的41000元中超过24801元的部分16199元，本院认定是被告支付的9月份租金，故被告尚欠的9月租金应为70000-16199=53801元。
至于2013年10月的租金70000元，双方不存争议，本院予以确认。
至于2013年11月的租金，虽然原告确认曾在2013年11月20日左右代被告垫付了工人工资，但这并不代表被告已经放弃涉案场地的使用权，因此，在被告未能举证证明从2013年11月起原告就已经将场地收回或被告已经将场地交还原告之前，被告仍负有向原告支付11月的租金70000元的义务。综上，本院认定被告应向原告支付的2013年9月至11月的租金应为53801＋70000＋70000=193801元。
至于违约金，本院认为违约金的计算标准是当事人之间的真实意思表示，是当事人在签订合同时可以预见到的后果，现原告所诉求按拖欠租金的30%计算，已经低于合同所约定的标准，并未损害被告的利益，故对原告主张的计算方式，本院予以采纳，并据此计得被告应付的违约金为193801元×30%=58140.3元。
至于被告主张以保证金抵扣租金的问题，保证金与租金是两个性质截然不同的项目，在合同并未约定保证金应与被告尚欠的租金相抵扣的情况下，现原告不同意抵扣，被告也未在本案中就保证金问题提起反诉，故本院在本案中不对保证金的问题进行处理。被告可另循途径解决。
二、对焦点二：原告所提交的《电费通知书》显示的是整栋建筑物的用电量，在其未能对被告承包部分的具体用电量提供证据的情况下，其应承担举证不能的不利后果。现被告确认在正常经营的情况下其承包部分一般占整栋建筑物的40%-50%，结合原告关于其于2013年11月20日左右代被告垫付工人工资的主张，本院相信被告承包部分在10月和11月期间的经营状况并非十分理想，酌定被告承租部分在10月和11月期间的用电量占整栋建筑物的40%，即2013年10月的电费为35362.62元×40%=14145.05元。至于11月的电费，结合原告主张在该月代被告垫付工人工资的情况，本院认定被告在2013年11月下半月未正常经营，并酌定这个月其承租部分的电费为整栋建筑物电费16231.5元的一半的40%，即3246.3元。两个月合计17391.35元。
综上，依照《中华人民共和国合同》第一百一十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告陈志炜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告叶文杰支付2013年9月至11月的租金共193801元；
二、限被告陈志炜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告叶文杰支付违约金58140.3元；
三、限被告陈志炜于本判决发生法律效力之日起三日内向原告叶文杰支付2013年10月电费14145.05元、11月电费3246.3元，合共17391.35元；
四、驳回原告叶文杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案收取案件受理费3087元，由原告负担528元、被告负担2559元。
如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 陈雪敏
二〇一四年七月十四日
书记员 张丽丽
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