湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初5692号原告：罗学东，男，1971年12月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：陈景伟，湖北瀛楚律师事务所律师。被告：万一铭，男，1975年6月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。第三人：武汉信安捷房地产经纪有限公司，住所地：武汉市洪山区和平乡爱家国际1号商业1/2层11号。法定代表人：刘好，该公司总经理。第三人：蔡梦，女，1988年2月27日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：徐亚文，湖北珞珈律师事务所律师。原告罗学东诉被告万一铭、第三人武汉信安捷房地产经纪有限公司（以下简称信安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告万一铭之妻蔡梦作为第三人申请参加诉讼，本院依法予以准许。本院对本案公开开庭进行了审理，原告罗学东及委托诉讼代理人陈景伟，被告万一铭、第三人信安捷公司的法定代表人刘好、第三人蔡梦及委托诉讼代理人徐亚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗学东向本院提出诉讼请求：1.被告履行“亿房《存量房（居间）买卖合同，编号：0001246”合同约定之义务，立即配合原告办理诉争房屋的过户手续，将诉争房屋过户至原告名下；2.本案全部诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2016年5月9日，原、被告通过第三人签订“亿房《存量房（居间）买卖合同》，编号0001246”买卖合同。合同约定，被告将位于洪山区团结大道1026号爱家国际华城一期二区20栋2单元1701号房屋（房屋所有权证号：洪2016012441）以213万元的价格出售给原告；签合同时原告支付定金5万元；被告向原告交付房屋钥匙；被告负责办理房屋过户的前期手续直到房屋办理过户；自合同签订之日起30工作日内办理权属转移登记手续。合同签订后，原告按照约定履行交付定金义务，被告也向原告交付了房屋钥匙。但自2016年5月9日签订合同至2016年10月，原告虽多次催促，被告仍不办理房屋过户的前期手续，未配合原告办理过户。2016年9月19日，第三人信安捷公司工作人员刘生斌告知原告，该房屋房产证已经办理，但无法办理不动产证。2016年9月24日，原告之妻苏荣电话询问原因，刘生斌告知是因被告违反了限购政策，被告当时已婚，但以假结婚证购买了该房屋。2016年10月7日，刘生斌向原告重复了上述内容。第三人信安捷公司法定代表人刘好也多次向原告重复了上述内容，并劝说原告放弃购买该房屋。后原告多次联系被告未果。根据国务院以及武汉市当时出台的限购政策，被告因限购不能办证的原因不能成立。被告自2007年至2012年为单身，被告已婚的状态也不成立。为防止原告转移该房产，原告已向本院申请诉前财产保全。被告不履行房屋过户登记的行为，影响了原告的生活，给原告造成了损失。被告万一铭辩称：在原告起诉前，被告同意办理房屋产权证书，并履行了合同义务。但在合同履行过程中，因原告根本违约，被告已通知原告解除合同。原告诉称的事实存在重要遗漏，被告对房屋不能办理不动产证书没有过错。故，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人信安捷公司辩称：被告于2016年6月20之前去办理房屋所有权证，并于2016年6月29日办理完毕。后被告前去办理土地使用权证，但权属登记部门告知被告，自2016年6月26日起，应按新出台的不动产登记条例的规定办理。被告与第三人沟通时，声称自身为单身，但办理土地使用权证时需出示婚姻登记证明，不然无法办理。原告诉称的其他内容，基本属实。第三人蔡梦辩称并向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《亿房》（编号：0001246）无效；2.诉讼费由原告承担。事实与理由：讼争房屋系被告万一铭于2010年11月25日购买，价格151.8万元，首付款75.9万元，余款75.9万元系银行按揭贷款。2012年8月9日，第三人蔡梦与原告登记结婚，后双方共同还贷。因此，诉争房屋系夫妻共同财产。被告万一铭未经蔡梦同意，擅自将房屋以213万元的价格出售给原告，事后也未得到蔡梦的追认，被告的行为系无权处分。根据相关法律规定，原、被告所签订的买卖合同无效。原告罗学东对第三人蔡梦作为有独立请求权的第三人参加诉讼没有异议，但不同意其提出的上述诉讼请求。被告万一铭同意蔡梦的诉讼请求。第三人信安捷公司针对蔡梦所提诉讼请求，辩称：签订买卖合同时，原告夫妻二人均在场，被告则一人在场。当时，信安捷公司不知道武汉市准备实施不动产登记政策。信安捷公司认为原、被告签订的房屋买卖合同有效。当事人围绕诉讼请求，依法向法庭提供了证据。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认为：原告提供的微信、短信记录，内容真实，本院依法予以采信；原告与信安捷工作人员刘生斌的通话录音，以及原、被告、信安捷公司、蔡梦谈话录音，信安捷公司对其真实性无异议，本院予以采信；被告通过手机短信向原告发送的解约通知函，被告未否认其真实性，但对证明目的有异议，本院对该证据予以采信；关于被告来函解约的声明，系原告为表达诉讼主张向本院提供的书面材料，不能作为证明当事人之间民事法律关系的证据；2016年10月27日，原告与信安捷公司工作人员刘生斌之间的通话录音，信安捷公司认可其真实性，本院予以采信；原告为证明蔡梦知晓被告卖房一事，提供了三份与信安捷公司工作人员的录音，对该三份录音，信安捷公司、蔡梦对其真实性均有异议。在缺乏其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予采信。蔡梦提供的银行流水，可以证明其与被告婚后共同还贷并结清贷款的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月9日，原、被告、第三人信安捷公司签订存量房买卖（居间）合同，被告将其位于武汉市洪山区团结大道爱家国际华城20栋2单元1701号房转让给原告。该房屋建筑面积170.24平方米，转让价款为213万元。合同约定，签订合同之日原告支付首付款5万元；过户当日，原告再支付首付款101万元；余款107万元，由贷款银行直接划转至被告账户。合同约定的交房方式为，签合同当日，被告向原告交付房屋钥匙，物业费在过户当日由被告结清交房。合同还约定，自合同签订之日三十日内办理权属转移登记手续。合同签订当日，原告分别向被告支付定金5万元，向信安捷公司支付中介费1万元。被告则按合同约定，将房屋钥匙交付给原告。被告于2010年12月5日与案外人武汉高科房地产开发有限公司、武汉爱家房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买上述房屋。该房屋合同价151.8万元，首付款75.9万元，余款75.9万元系按揭贷款，贷款期限10年。2012年8月9日，被告与第三人蔡梦登记结婚。婚后，二人共同还贷，并于2016年6月6日提前结清贷款，于2016年9月1日注销抵押登记。被告与原告签订房屋买卖合同后，于2016年6月29日办理了房屋所有权证，后因第三人蔡梦不同意到权属登记机关签名，未能办理国有土地使用权证和不动产权证。2016年10月22日，被告通过手机短信向原告发送解约通知函，称因其房屋产权证在约定的日期内及至今都没有办理成功且没有收到任何房款支付的情况下，现再次告知你处，解除房屋买卖合同，并愿退还全部购房定金5万元，同时补偿1万元。同日，被告向原告转账6万元，注明定金及补偿款；但原告于同日将此6万元转账退回被告账户。另，案涉房屋现已为原告占有。诉讼过程中，原告愿意一次性向被告支付剩余购房款208万元，并同意将此写入判决书主文。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，各方争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否有效；二、该合同是否已经解除；三、如合同有效且未解除，是否具备继续履行的条件。合同的效力对本案房屋买卖合同的效力，各方在以下二个方面存在争议：（一）被告在出售案涉房屋时，尚未办理权属登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未取得权属登记的房屋不能转让。本院认为，该规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范，而非效力性规范。故，案涉房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。（二）被告未经第三人蔡梦同意，出售案涉房屋。本案中，蔡梦主要以此为由要求确认原、被告签订的合同无效。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条也有类似规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示。签订合同后，双方均履行了部分合同义务。其中，原告已按约定支付了定金；被告为办理产权过户登记，已于合同签订后办理房屋所有权证，结清了房屋贷款。被告通过第三人信安捷公司出售房屋时以其个人名义签订的购房合同、购房款发票、贷款合同作为房屋产权人的证明，原告有理由相信被告有处分该房屋的权利。原、被告所签合同约定的房屋价款，是双方自愿协商的结果，该价款在当时并不明显低于市场价格。故，相对被告及第三人蔡梦夫妻而言，原告为善意第三人。第三人蔡梦以被告未经其同意出售房屋系无权处分的主张，本院不予采纳。对蔡梦提出的，要求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。合同的解除被告曾通过手机短信告知原告解除合同，其理由主要是房屋不动产证或国有土地使用权证一直未能办理，且原告未支付任何购房款。本院认为，房屋不动产证或国有土地使用权证无法办理的原因不能归责于原告，被告以此为由提出解除合同没有合同和法律依据。根据双方合同约定，原告需于房屋过户当日再支付首付款101万元；余款107万元，由贷款银行直接划转至被告账户。被告办理权属证书是房屋过户的前提，因被告未能办理国有土地使用权证或不动产证，房屋过户至原告的前提尚不具备，被告不能以原告未支付首付款为由提出解除合同。被告通过手机短信向原告发送的解约通知函不能产生合同解除的法律效力，双方签订的商品房买卖合同并未解除。合同的履行（一）合同能否履行。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，原、被告应全面履行合同约定的义务。本案，被告已办理房屋所有权证，该房屋具备办理权属证书的条件。房屋产权过户登记至原告名下并无法律和事实上的障碍。诉讼过程中，第三人蔡梦辩称，若无蔡梦的参与，无法办理国有土地使用权证或不动产证。因蔡梦不同意将房屋转让给原告，故案涉合同事实上无法履行。对此，本院认为，《不动产登记暂行条例》【国务院令（第656号）】第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：……；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。……。同时，《不动产登记暂行条例实施细则》【国土资源部令（第63号）】第十九条规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；……。因此，第三人蔡梦不同意转让房屋不会导致案涉房屋买卖合同事实上和法律上不能履行，其辩称的合同事实上无法履行的主张，没有法律依据，本院不予采纳。（二）合同如何履行。根据双方合同约定，原告应于房屋过户当日向被告支付购房款101万元，剩余购房款107万元需办理按揭贷款。诉讼过程中，原告明确表示愿意于房屋产权过户当日一次性向被告支付上述购房款共计208万元，并同意将此内容写入判决书正文。此系原告对自身民事权利的处分，该处分行为未损害被告的合法权益，不违反法律规定，本院予以照准。上述原告一次性支付剩余购房款与被告将房屋过户至原告名下的义务，双方当事人应同时履行。综上，原、被告以及第三人信安捷公司签订的商品房买卖合同有效，原、被告应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，全面履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，判决如下：被告万一铭于本判决生效之日起十五日内协助原告罗学东将位于武汉市洪山区团结大道国际华城一期二区20栋2单元1701号房屋的权属变更登记至原告罗学东名下；原告罗学东于权属变更登记当日同时向被告万一铭一次性支付剩余购房款208万元；驳回第三人蔡梦的诉讼请求。本案案件受理费300元、保全费5000元，共计5300元，由被告万一铭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈钢二〇一七年六月七日书记员  汪娟