广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法桂民三初字第50号
原告佛山市南海区东唐电机厂，住所地佛山市南海区。
负责人邵浩锡，总经理。
委托代理人叶志文，广东邦顺律师事务所律师。
被告郑建华，1974年10月5日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托代理人苏金铃、李日衡，分别是广东金石行律师事务所律师、实习律师。
被告潘君旭，1969年6月14日出生，汉族，现住佛山市南海区。是佛山市南海区旭诚机械购销部业主。
委托代理人陈梓林，广东粤龙律师事务所律师。
被告佛山市颖琦机械有限公司，住所地佛山市南海区桂。
法定代表人张大坤。
原告佛山市南海区东唐电机厂（以下简称东唐厂）与被告郑建华、潘君旭、佛山市颖琦机械有限公司（颖琦机械公司）买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月24日受理，依法适用简易程序，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告东唐厂的委托代理人叶志文，被告郑建华及其委托代理人苏金铃、李日衡到庭，潘君旭及其委托代理人陈梓林均到庭参加了诉讼。案件审理过程中，原告申请撤回对颖琦机械公司的起诉并撤回第三项诉讼请求；原、被告先后申请了两个月调解期，相关期限已扣除，本案现已审理终结。
原告诉称：被告郑建华与被告潘君旭于2013年1月30日合伙收购佛山市冶创金属制品有限公司（以下简称冶创公司）厂区内（南海区平洲中区村林岳工业园胜利路）土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备），被告郑建华拥有百分之八十份额，被告潘君旭拥有百分之二十份额。2014年1月15日，被告与原告签订《土地、建筑物使用权转让及相关生产设施（设备）出售协议》1份，该协议约定被告以1000万元的价格向原告出售冶创公司厂区内（南海区平洲中区村林岳工业园胜利路）土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备），原告向被告支付首期转让款530万元后协议项下的土地、建筑物使用权及所有设施设备归原告所有，被告应自收到首期转让款之日起三日内向原告清点移交协议项下资产，并协助原告办理土地及建筑物使用权变更手续，若甲方（被告）不按约定向乙方（原告）移交协议项下财产的，每拖延一日甲方需向乙方支付延期履行合同罚金5000元，直至协议项下财产全部移交给乙方为止。协议签订后，原告已于2014年1月15日至3月17日分期向被告支付首期转让款530万元。但是时至今日，被告仍未将协议项下资产移交给原告，亦未协助原告办理办理土地及建筑物使用权变更手续。另外，被告已将涉案厂房建筑、办公楼、宿舍及所有空地出租给被告颖琦机械公司使用，租期自2013年5月1日起至2026年2月28日止，租金每月23万元，每三年递增10%。根据原被告协议约定，自原告支付首期转让款之日起上述租金收益归原告所有。现原告已于2014年3月17日向被告支付完首期转让款530万元，即从2014年3月18日起上述租金收益理应归原告所有，被告颖琦机械公司应于本案判决确定之日起直接向原告支付租金，被告在判决确认前已收取的租金应返还给原告。综上所述，被告的行为已经构成严重违约。为维护原告自身的合法权益，特此诉诸人民法院，请求判决：一、判令被告郑建华、潘君旭继续履行双方于2014年1月15日签订的《土地、建筑物使用权转让及相关生产设施（设备）出售协议》义务，立即向原告交付佛山市创治金属制品有限公司厂区范围内土地、建筑物使用权及相关生产设施、设备（详见清单），并协助原告办理土地及建筑物使用权变更手续；二、判令被告郑建华、潘君旭支付延期履行合同罚金155000元（现暂从2014年3月21日起算至2014年4月20日止，日后以每天5000元的标准顺延计算支付）；三、判令被告潘君旭与被告颖琦机械公司2013年4月22日签订的《租赁合同》项下的租金收益（2014年3月18日起至2026年2月28日止）归原告所有，由被告颖琦机械公司从本案判决确定之日起直接向原告支付；四、判令被告郑建华、潘君旭向原告返还2014年4月18日起至今已收取被告颖琦机械公司的租金23万元（现暂计至2014年4月18日，以被告实际收取的租金金额为准）；五、三被告承担本案诉讼费用。
被告郑建华辩称：对原告的诉请的事实、理由无异议，本合同无法履行的原因是被告潘君旭违反约定、不同意协助原告去办理过户手续，违约金应由被告潘君旭承担，诉讼费应由被告潘君旭承担。
被告潘君旭辩称：一、被告潘君旭不认识原告，未与原告签订过合同，因此，被告潘君旭与原告之间不存在合同关系；二、讼争的土地全部由被告潘君旭出资购买，原告与被告郑建华签订的合同无效，被告郑建华无权出售土地及相关设施、设备；三、被告潘君旭收取租金是行使土地、设备应得到的权益，无需向原告返还；四、即使被告潘君旭曾经同意过以1000万元的价格出售的土地使用权及设备，但出售时也要经过被告潘君旭的同意；综上，请求法院驳回原告对被告潘君旭的全部诉请。
诉讼中，原告向本院举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告颖琦机械公司企业登记信息、两被告身份证（复印件，各1份），证明原、被告的诉讼主体资格。
2、合作协议、建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议（被告郑建华签名的复印件、各1份），证明2013年1月30日被告郑建华、潘君旭以被告潘君旭开办的旭诚机械购销部的名义购买冶创公司所有的建筑物和土地使用权以及相关生产设施，其中郑建华是大股东，拥有该项目百分之八十的份额，潘君旭是小股东，拥有该项目百分之二十的份额。
3、字条（被告郑建华签名的复印件、1份）、土地、建筑物使用权转让及相关生产设施（设备）出售协议（原件、1份），证明被告郑建华、潘君旭经协商后由被告郑建华与原告签订协议，以1000万元的价格出售原冶创公司所在地的建筑物和土地使用权以及相关生产设施（设备）给原告，双方约定原告支付530万元后被告将建筑物和土地使用权以及相关生产设施（设备）交付给原告，并协助原告办理土地使用权及建筑物变更手续，被告若迟延向原告履行合同义务的，每延迟一天向原告支付5000元的违约金，直到被告履行合同义务为止，涉案建筑物出租收益自原告向被告支付了首期530万元转让款之日起归原告所有。
4、银行转账凭证（打印件，7张）、收据（被告郑建华签名的复印件，2张），证明原告已经于2014年3月17日按协议约定向被告支付完首期转让款530万元。
5、租赁合同（被告郑建华签名的复印件、1份），证明被告郑建华、潘君旭已将涉案厂房建筑、办公楼、宿舍及所有空地出租给被告颖琦机械公司使用，租期自2013年5月1日起至2026年2月28日止，租金每月23万元，每三年递增10%，根据原被告签订的出售协议约定，从2014年3月18日起上述租金收益归原告所有。
经庭审质证、辩证，被告郑建华的质证意见为：对原告的证据1无异议，对证据2的真实性无异议，出售协议是约定以被告潘君旭的名义购买，实际是被告郑建华占有80%的份额。对证据3的真实性无异议，被告郑建华与被告潘君旭有协议在先，被告潘君旭同意由被告郑建华以1000万元的价格对外洽谈出售该项目，最后项目也是以1000万元价格出售的，没有损害被告潘君旭的利益，且被告郑建华是该项目的大股东，出售协议是有效的，应履行，被告潘君旭故意拖延，想获得更大利益，罚金应由被告潘君旭承担。对证据4的真实性无异议，确认已收到530万元。对证据5的真实性无异议，该租赁合同是被告潘君旭向被告郑建华提供的，约定的租金一直由被告潘君旭在收取，2014年3月18日后的租金应返还给原告。
被告潘君旭的质证意见：对证据1中被告潘君旭的身份证以及旭诚机械购销部营业执照复印件无异议，其它由法院认定。确认证据2的真实性无异议，合伙协议是临时合约，一直没有签订正式的合约。对证据3中的字条，应以我的证据即完整的字条为准；对证据3中的出售协议，被告潘君旭没有参加签订，无法确认真实性，被告郑建华所出售的土地使用权及相关设备属于被告潘君旭，被告郑建华无权出售被告潘君旭的财产，即使该协议是被告郑建华与原告签订的，也是无效的。对证据4的真实性不确认，没有加盖银行的公章，是虚假的交易，不能证明原告已实际向被告郑建华转账。对证据5，确认租赁合同的真实性，被告潘君旭每个月要交59000多元租金给村里。
被告郑建华向本院举证如下：
1、录音光盘（原件、1份），证明两被告在洽淡购买冶创厂时，由被告郑建华向被告潘君旭借款过程以及被告郑建华占有80%份额的经过，双方同意以1000万元出售剩下的冶创厂的资产，在这过程中，未牵涉到任何前提条件。
2、收条及证明、银行转账凭证（原件、1份），证明两被告约定的910万元已经还清，目前处置剩下的冶创厂的资产的收益，应分配
经庭审质证、辩证，原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议。对证据2的收条及证明不清楚，由法院认定，对银行转账凭证确认真实性。
被告潘君旭的质证意见为：对证据1录音光盘是经过被告郑建华剪缉的，没有完整的记录，对其真实性不予确认，未经被告潘君旭同意，私自录下来的。对证据2的收条及证明、银行转账凭证的真实性无异议，910万元的利息未结清。
被告潘君旭向本院举证如下：
1、字条（复印件、1整页），证明开头二个字“剩下”可以看出1000万元出售厂房是有前提的，因被告潘君旭和郑建华在2013年1月31日签订的合作决定协议第三条约定，被告潘君旭出资910万元，由双方共同承担利息每月4%并且此款项在开始处置物资后优先收回，原告及被告郑建华均清楚该约定而没有实际履行该约定。
经庭审质证、辩证。原告的质证意见为：确认真实性，上半截的内容是两被告的内部协议，与原告无关。
被告郑建华的质证意见为：确认真实性，上半截是被告潘君旭的个人承诺，那些款项已经还清，并非下半截同意以1000万元出售该项目的前置条件，与本案无关；认为“剩下”对应的是2014年1月2日扣除已经出售的冶创厂的其它设备
根据被告郑建华的申请，本院向佛山市南海区桂城街道国土管理所调查取证，该所出具了《关于桂城中区冶创厂房土地情况的回复》，庭审中本院向双方当事人出示该材料。
对该材料，原告的意见为：确认真实性。
被告郑建华的质证意见为：确认真实性，证明涉案土地可以合法出租。
被告潘君旭的质证意见为：确认真实性，涉案土地是建设用地。
为查明本案事实，本院依法向佛山市南海区桂城街中区经济联合社调取如下涉讼土地的证据并当庭向双方当事人出示：
1、置换土地协议书1份；
2、南海桂城街道集体组织收据2份；
3、租用土地合同及其附件1份；
4、租用厂房合同2份及补充协议1份；
5、合同变更协议1份；
6、租用土地合同变更协议书1份；
7、租用厂房合同变更协议书1份。
经庭审质证、辩证，原告对上述证据的质证意见为：确认真实性。
被告郑建华的质证意见为：确认真实性，证明涉案土地可以合法出租。
被告潘君旭的质证意见为：确认真实性，村租给冶创厂合法，冶创厂转租给被告潘君旭也是合法的，交租也按证据中确认的数额交纳，说明了被告潘君旭是本案讼争土地的合法使用权人。
经审查，双方当事人均对原告的证据1、2、5及证据3中的字条、被告郑建华的证据2、被告潘君旭出示的字条及本院调取的证据材料的真实性均无异议，故本院确认上述证据材料的真实性。对原告证据3中的土地、建筑物使用权转让及相关生产设施（设备）出售协议，因签订双方即原告及被告郑建华均确认其真实性，故本院对其真实性予以确认。对原告的证据4，因收款人即被告郑建华确认收到对应款项，故本院对其真实性亦予以确认。对被告郑建华出示的录音，因无法证实录音取得的合法性，故本院对该录音的证明效力不予确认。
本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认以下事实：
2004年9月17日，佛山市南海区桂城中区村委会（以下简称中区村委）与冶创公司签订《租用厂房合同》约定：中区村委将位于南海区平洲中区村林岳工业园的厂房（总面积5300平方米，其中简易厂房2160平方米，办公楼及宿舍701.5平方米、水泥路1124.4平方米、厂房周围空地1402.09平方米）提供给冶创公司使用；使用期限为十年，自2004年12月1日起至2014年11月30日止；厂房租金在试用期内每月27000元。
2006年，中区村委与冶创公司、中国第一冶金建设公司广州分公司签订《租用土地合同》约定：中区村委有偿出租土地12114.38平方米给冶创公司扩大生产，使用地点是冶创公司周边土地，使用有效期20年，从2006年3月1日至2026年2月28日止；合同期满后，冶创公司所建厂房、宿舍、办公室等不动产全部归中区村委所有。
2012年1月4日，中区村委、佛山市南海区桂城街道中区经济联合社（以下简称中区经联社）与冶创公司签订《合同变更协议》，约定：由于2011年实施农村村改居体制改革政策，中区村委与冶创公司签订的土地租赁合同及补充协议需变更为中区经联社，中区村委在原协议的所有权利义务全部转让给中区经联社，其它内容不变，本协议签订后中区村委完全退出原协议，由冶创公司和中区经联社按原约定继续履行。
2013年1月30日，冶创公司与旭诚购销部签订《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》，约定：旭诚购销部向冶创公司购买位于南海区中区村林岳工业园胜利路地上的全部建筑物使用权及相关生产设施／设备（附清单）；旭诚购销部购买的全部建筑物使用权与签订的《租用厂房变更协议书》《租用土地变更协议书》约定的相一致；购买总价为1110万元；冶创公司收到全款后，负责配合旭诚购销部到中区经联社办理《租用厂房、土地合同变更协议书》。
2013年1月31日，被告郑建华与被告潘君旭签订《郑建华与潘君旭共同合作决定协议》，约定：旭诚购销部购买冶创公司包括建筑物使用权及相关设施（设备）详见原合同及交货清单，购买总价1360万，潘君旭出资1035万，郑建华出资325万；股权利益和风险分配：郑建华80%股份，潘君旭20%股份；其中潘君旭出资有910万由双方共同承担利息每月4%，且此款在开始处置物资后优先回收，余款按股权比例收取。
2013年2月27日，中区经联社、佛山市南海区桂城街中区西江经济联合社（以下简称西江经联社）、佛山市南海区桂城街中区涌源经济联合社（以下简称涌源经联社）、佛山市南海区桂城街中区新填地经济联合社（以下简称新填地经联社）、佛山市南海区桂城街中区南村经济联合社（以下简称南村经联社）、冶创公司与佛山市南海区旭诚机械购销部（以下简称旭诚购销部）签订《租用土地合同变更协议书》，约定：冶创公司将其与中区经联社所签订的《租用土地合同》、《租地补充协议》、《关于补充协议的说明》原合同中的所有权利和义务全部转让给旭诚购销部，本协议签订后冶创公司完全退出原合同，由旭诚购销部与中区经联社、西江经联社、涌源经联社、新填地经联社、南村经联社按原合同继续履行。
2014年1月15日，被告郑建华与被告潘君旭约定：剩下冶创厂、厂房建筑物（包括办公楼、宿舍楼、厂房等）及空地，所有东西使用权双方同意作价1000万出售。若有出入双方协商决定。
2014年1月15日，被告郑建华与原告签订《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》，约定：被告郑建华同意以1000万向原告转让位于南海区中区村林岳工业园胜利路地上的（即原冶创公司）全部土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备）（详见清单），土地、建筑物使用权与冶创公司与中区村签订的《租用厂房变更协议书》、《租用土变更协议书》约定的期限和范围相一致；原告应自本协议签订之日起三个月内向被告郑建华支付首期转让款530万元，被告郑建华自收到原告支付的首期转让款之日起三日内将设施（设备）所有权移交给原告，并协助原告办理土地、建筑物使用权（土地使用权）变更手续；被告郑建华将全部设施（设备）清点移交给原告，并协助原告办理土地、建筑物使用权（土地使用权）变更手续后，原告立即向被告郑建华支付全部剩余转让款470万元。建筑物使用权及设施（设备）移交给原告前的租金及一切费用由被告郑建华承担，（土地使用权）变更手续，建筑物使用权及设施（设备）移交给原告后产生的租金及其他一切费用由原告承担；厂房建筑、三层办公楼、六层宿舍楼整体及所有空地出租给佛山市颖琦机械有限公司使用，租期自2013年5月1日起至2026年2月28日止，每月租金23万元，每三年递增10%，自原告支付首期转让款之日起产生的租金归原告所有；原告若不按约定向被告郑建华支付首期转让款，被告郑建华可终止本协议，并由原告赔偿被告郑建华因此造成的一切损失，原告若不按约定向被告郑建华支付第二期转让款，原告应自约定付款之日起至实际付清款日止按中国人民银行规定的贷款利率的四倍向被告郑建华支付欠款利息；自被告郑建华收到原告支付的首期转让款之日起，被告郑建华厂区土地、建筑物使用权及设施（设备）所有权归原告所有，被告郑建华未经原告同意不得擅自使用，也不得出售给第三人或者允许第三人使用；若被告郑建华不按约定时间向原告移交协议项下财产的，每拖延一日被告郑建华需向原告支付延期履行合同罚金5000元，直至协议项下财产全部移交给原告为止。该合同附件为建筑物清单及设施设备清单。
原告委托王丽明先后于2014年1月15日、1月23日、2月26日、3月15日向被告郑建华转账50万、260万、140万、50万，并于2014年3月17日向被告郑建华支付50万。
2014年7月11日，佛山市南海区桂城国土资源管理所出具《关于桂城中区冶创厂房土地情况的回复》，明确：桂城中区冶创厂房土地共22837.9平方米（合共34.256亩），其中有8003.7平方米土地属中区经联社，土地现状为建设用地，目前，有86.3平方米未办理用地手续，有7917.4平方米已办理工业用地手续未办理土地使用证；余下14834.2平方米土地属于中区村西江、南村、涌源、新田（填）地股份合作经济社共同所有，土地现状属建设用地，未办理用地手续。
再查明，旭诚购销部为被告潘君旭开办的个体工商户，被告潘君旭是旭诚购销部的经营者。
本院认为：诉讼中，原告明确撤回对被告颖琦机械公司的起诉，本院已予以准许；原告明确撤回“判令被告潘君旭与被告颖琦机械公司2013年4月22日签订的《租赁合同》项下的租金收益（2014年3月18日起至2026年2月28日止）归原告所有，由被告颖琦机械公司从本案判决确定之日起直接向原告支付”的诉讼请求，属于其处分自身权益的行为，本院予以准照。
关于原、被告应否继续履行合同，首先，案涉土地经批准为建设用地，使用权人为中区经联社及中区村西江、南村、涌源、新田（填）地股份合作经济社，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定：有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权，故案涉建设用地土地使用权依法可以流转。其次，被告潘君旭经营的旭诚购销部于2013年1月30日取得案涉土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备）的权利，次日，被告潘君旭即以旭诚购销部经营者的身份与被告郑建华签订合作协议，约定合伙经营案涉土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备），被告郑建华占80%股份，被告潘君旭20%股份，两被告均确认合作协议时其真实意思表示，故案涉土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备）的权利于2013年1月31日起由两被告经营的合伙体取得；被告郑建华与原告签订《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》前，被告郑建华得到被告潘君旭关于案涉土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备）作价1000万的合意，故被告郑建华与原告签订《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》时，原告有理由相信被告郑建华有权出售案涉土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备），故本院认为原告与被告签订的《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条的情形，故该合同有效。被告潘君旭其未收到任何首期款项为由认为应驳回原告诉请，因该款项分配为两被告的合伙体内部的纠纷，不能对抗原告，本院对该辩解不予采纳。再次，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第六条规定：集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押，故案涉地上建筑物可随案涉土地使用权转让。综上，《建筑物使用权及相关生产设施（设备）出售协议》合法有效，双方应按合同履行义务，上述协议约定被告郑建华收取原告首期款项530万元后，应在三日内将设施（设备）所有权移交给原告，并协助原告办理土地、建筑物使用权（土地使用权）变更手续，而原告已于2014年3月17日履行支付首期款项的义务，故原告现请求两被告交付佛山市创治金属制品有限公司厂区范围内土地、建筑物使用权及相关生产设施、设备（详见清单），并协助原告办理土地及建筑物使用权变更手续，本院予以支持。
关于原告请求被告返还已收取的颖琦机械公司的租金，因至法庭辩论终结前，原、被告均未能提供被告潘君旭与颖琦机械公司签订的合同，且该租金涉及案外人的利益，本院在本案中不予处理，原告可另案主张。
关于原告请求被告支付迟延履行合同的违约金，迟延履行本合同根本原因为被告潘君旭明确作出以1000万出售案涉土地、建筑物使用权及相关生产设施（设备）的意思表示后，因原告未与其签订合同且未向其交付首期款项而不同意履行协助办理相关手续的义务，但原告在与被告郑建华签订合同时，未将被告潘君旭列为共同的合同相对方，取得被告潘君旭关于履行合同期限、方式等的合意，原告确实存在过错，故本院确认案涉合同的效力，但原、被告均有过错的情况下，本院认为被告无需支付违约金予原告，故原告关于违约金的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案判决如下：
一、被告郑建华、被告潘君旭应于本判决发生法律效力之日起十日内按《土地、建筑物使用权转让及相关生产设施（设备）出售协议》约定向原告佛山市南海区东唐电机厂交付合同约定的土地、建筑物使用权及相关生产设施、设备（详见清单），并协助原告办理土地及建筑物使用权变更登记手续。
二、驳回原告佛山市南海区东唐电机厂的其他诉讼请求。
本案适用简易程序，案件受理费减半收取16920元（原告已预交），由原告负担1920元，两被告负担15000元，两被告负担的部分案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内径付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 梁晓明
二〇一四年九月十五日
书记员 李 喆