江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云民初字第3055号
原告江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地在本市泉山区二环西路63号西都大厦12楼1202室。
法定代表人梁维，该公司董事长。
委托代理人陈辉，该公司法律事务部工作人员。
被告范新权，男。
委托代理人程晓元，男。
原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告范新权物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理。依法由审判员陈涛适用小额诉讼程序独任审判，于同年9月8日公开开庭进行了审理。原告大彭阳光公司的委托代理人陈辉、被告范新权及其委托代理人程晓元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大彭阳光公司诉称，我公司和圆梦花园小区业主委员会签订的物业服务与管理委托合同约定，2009年7月1日至2012年6月30日期间的物业服务费按0.30元／月／平方米收取，2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费按0.35元／月／平方米收取。我公司按照合同约定履行了义务，但被告拒不给付我公司物业服务费。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告支付2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费2306元、滞纳金2481元。
被告范新权辩称，原告起诉我诉讼主体错误，原告是和圆梦花园小区业主委员会签订的合同，物业服务费与我无关，原告应和小区业主委员会协商解决。原告未按约定提供相应的服务，我向其反映的问题迟迟不予解决，所以我才拒交物业费。原告的物业服务质量存在以下问题：小区部分业主私搭乱建，将花坛擅自改成菜地，饲养家禽，原告不予阻止；供水管网改造竣工后，路面和花坛毁坏严重，原告未进行修复；商贩在小区内摆摊设点，逐楼吆喝，影响业主的正常生活；原告收取停车费后，小区车辆乱停乱放现象依然存在，门卫保安夜间值班时间睡觉；原告将小区唯一的公共厕所常年锁闭，致使外来人员在小区内随地大小便；原告将闲置的供暖设施、房屋及庭院对外租赁，损害了业主的利益；树木被砍、绿地被毁、杂草丛生、垃圾遍地，原告不予修复和清理；部分业主擅自将花坛改为停车位，甚至将车位有偿转让，原告未尽到有效管理义务；小区广场的两处健身器材和设施自安装以来缺乏维护，已有不同程度损毁，存在安全隐患；牡丹园的地下停车场一直未能使用，原告将出入口垒砌了围墙，当成垃圾存放点；小区的东、西门外，每天早晨变成垃圾清运点，污水遍地，影响通行。原告收取业主物业费采取双重标准，有的全额收取，有的减半收取。我们小区的物业费缴费率不足50%，说明原告的物业服务很不到位，原告将上述问题都解决了，作为业主才愿意交纳物业费。我对物业服务费的计算时段有异议，2011年6月30日前的物业费我已付清。
经审理查明，2009年6月24日，徐州市圆梦花园小区业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订圆梦花园小区物业服务与管理委托合同，合同约定：甲方委托乙方为圆梦花园小区全体业主提供物业服务与管理，期限自2009年7月1日起至2012年6月30日止，本合同期内物业服务费标准为0.30元／月／平方米，对在本合同期内建设单位已售出但业主上房后暂未开始入住的房屋按此标准的70%收取公共服务费；楼道灯电费及维修材料费，每户每年预收20元，年底结算公示，不足部分业主下年予以补交，结余部分滚动下年使用，业主空置未入住的不予收取；装修垃圾处置费按1元／平方米收取，自行处置不收费；清理化粪池所产生的费用由受益业主支付，乙方应协助联系清理单位；物业服务费收取时限，签订合同后三个月内暂不收费，2009年10月1日至2009年12月30日收取2009年7月1日至2010年6月30日第一个年度的物业服务费，以后年度的服务费用从当年7月1日至当年10月30日收取；物业服务管理区域范围圆梦小区西大院围墙内32栋住宅楼，包括西门物业楼、东门文化活动中心、幼儿园、门诊楼、居委会办公室、东院牡丹苑围墙内3栋住宅楼、地下车库及相关区域和设施设备；每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告；每年年底或年初对房屋共用部位、共用设施设备、道路、绿地等进行全面检查和养护1次，掌握房屋设施设备完损状况，确保设施设备齐全，功能正常，运行良好；每月巡查单元门是否完好，发现损坏及时修复；路灯和单元楼道灯随坏随修，楼栋单元门户设置明显标志，小区内设置车辆通行的限速标志；房屋外立面原则上不准改变，不准私搭乱建，制止在建筑物和构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写行为；禁止大型车辆进入本小区；对道路及时养护，有缺损及时修补，保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水通畅，制止人为损坏路面、在路面焚烧垃圾、落叶等其他杂物；急修1小时内到位，24小时内修复，小修5日内修复，若不能，要对业主作出合理解释和限时承诺；公共环境卫生管理，对房屋公共部位经常打扫，垃圾及时收集清运，按季节变化适时进行消毒、灭鼠、灭蚊、灭虫；道路保洁每日清扫小区大门以内主干道1次，道路无擅自占用现象，无乱堆乱放；每周打扫和擦拭楼道、扶手、单元门、业主进户门2次，每季度对楼梯间墙面、顶面、共用门窗玻璃除尘1次，楼梯间、地下室门前通道无擅自占用现象，无乱堆乱放，无明显垃圾；楼道灯、院内照明灯、院墙灯完好率不低于95%，每季度清洁1次；绿化带保洁每日清扫，目视基本干净，绿化带内无垃圾、无果皮、无宠物粪便、无杂物堆积；安排专职人员定期对绿化带浇水和养护，制止侵绿、毁绿行为，无栽种蔬菜和饲养家禽的现象；休闲娱乐、健身设施每周清洁1次，发现设施脱焊、断裂或其它安全隐患及时处理；每栋楼设置1个垃圾桶，生活垃圾日产日清，垃圾桶箱体清洁干净，建筑装潢等垃圾定点堆放；机动车辆实行东门进西门出，东西大门24小时有人值班，负责接待来访，疏导进出车辆，制止闲杂人员进出本小区；小区内业主各类车辆进出行驶、停泊实施有效管理，确保车辆停放有序，道路通畅，制止非小区业主车辆在小区长时间停放，临时进入小区的车辆实行限时管理；小区内公共娱乐场所应公示活动时间，避免噪声扰民。双方还就其他服务事项、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2012年6月30日，徐州市圆梦花园小区业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）续签圆梦花园小区物业服务与管理委托合同，合同约定：物业服务期限自2012年7月1日起至2015年6月30日止，物业服务费标准为0.35元／月／平方米，对在本合同期内建设单位已售出但业主上房后暂未开始入住的房屋按实际物业服务费的70%收取；楼道照明电费及维修材料费用由单元业主承担，由乙方免费维修；小区内路灯用电费用，由乙方代业主委员会向供电部门交纳，电费由甲方负责；装修垃圾处置费按1元／平方米收取，自行处置不收费；物业服务管理区域范围同原合同内容；公共环境保洁包括楼道内、小区道路和房屋共用部位的清洁卫生，业主生活垃圾应袋装化，乙方每日对生活垃圾进行收集、外运；乙方每年应在服务范围内进行灭鼠、喷洒消毒剂、除虫剂等；雨雪天气及时组织各种力量清扫小区内主干道积水、积雪，确保道路安全畅通；每日清扫楼前楼后硬化地面、小区主干道1次，拾捡绿地杂物1次；每周打扫多层楼房的楼梯、擦拭扶手、单元门；乙方承担公共绿地的日常维护、修剪除杂，保持绿篱、草坪整齐有型，适时浇水抗旱、打药除害，对于破坏绿化或损毁树木行为予以制止；小区公共秩序管理包括小区内的门卫值班、巡查服务、安全防范、装修期间的房屋安全检查等服务，东西大门、牡丹苑中门设立门卫，24小时有人值班，负责制止闲杂人员进入小区，按规定疏导车辆进出；对管理区域内的重点部位、道路的巡查昼间不少于5次，夜间不少于6次，异常情况有书面记录；车辆管理车辆凭小区通行证或IC卡出入，公务车辆例外，外来车辆按规定进行登记，小区内停车超时收取占道费，小区内业主车辆必须停放在路边划线内或其他安全地点，不得占据消防通道，对于乱停乱放车辆采取提醒、劝阻。双方还就物业服务内容和标准、双方的权利义务、合同变更、终止或解除、附则等事项进行了约定。2009年7月原告大彭阳光公司开始为徐州市圆梦花园小区提供物业服务管理。被告范新权为圆梦花园小区D3#-3-302室房屋所有权人，房屋建筑面积116.52平方米，其尚欠2009年7月1日至2010年6月30日、2011年7月1日至2012年6月30日期间的物业服务费116.52平方米×0.30元／月／平方米×24个月≈838元，2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费116.52平方米×0.35元／月／平方米×36个月≈1468元。
另查明，原告大彭阳光公司在为徐州市圆梦花园小区提供物业服务期间物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如小区部分业主侵绿、占绿，擅自将公共绿地改成私家停车位或菜地、饲养家禽，原告未能进行劝阻和制止；商贩在小区内摆摊设点，影响业主的正常生活休息，原告未尽到有效管理义务；卫生保洁不到位，垃圾清扫不符合约定；原告对业主反映的问题不予解决或解决不及时等。
本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2009年6月24日、2012年6月30日原告大彭阳光公司和徐州市圆梦花园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对圆梦花园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为该小区提供了物业管理服务，被告范新权为圆梦花园小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告在为圆梦花园小区提供物业服务期间，物业服务质量与物业服务合同约定的质量标准不一致，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。为积极推进在本市居民小区开展创建幸福家园活动，原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的城市人居环境，本着保障物业公司正常运转、促进服务质量提升、同时保护业主合法权益的原则，本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业费为（838元＋1468元）×85%≈1960元。被告辩称其已交纳了2009年7月1日至2011年6月30日期间的物业服务费，未提供证据证明，原告又予否认，本院不予采信。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，其无权要求被告支付物业服务费的滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告范新权应于本判决生效之日起十日内给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费1960元。
二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司要求被告范新权支付滞纳金2481元的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担5元、被告范新权负担20元（原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。
本判决为终审判决。
审判员 陈 涛
二〇一五年九月三十日
书记员 崔朝宇