广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗荔法民三初字第1029号原告：广东XX物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：孙X林，职务：董事长。委托代理人：杨X南，该司职员，联系地址。委托代理人：张X贤，该司职员，联系地址。被告：陈XX，住址：广州市荔湾区。委托代理人：梁勇邦，广东金马波士德律师事务所律师。原告广东XX物业管理有限公司诉被告陈XX物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法由审判员潘瑞冰公开开庭进行了审理。原告代理人杨X南、张X贤，被告陈XX及其委托代理人梁勇邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东XX物业管理有限公司诉称，原告和被告于2011年9月13日签订了《XX广场商场物业服务合同》，约定由原告为被告租赁的XX广场地库一层XX、XX、XX号铺位提供物业服务。由于被告未能按时支付物业服务费。我方认为2014年3月4日已与被告解除合同（租赁方已寄发解除合同文件），由于合同约定的物管费是优惠价，解除合同后我方要求被告支付全额的物管费50元／平方米／月。至原告起诉之日止，被告仍使用B1-XXXXXX铺正常经营，并已享受原告所提供租用场地公告区域的清洁卫生、安保等物业管理服务。被告的行为已造成原告的重大经济损失，故原告依法提起诉讼，要求：1、判令被告向原告按XX元／月支付欠的从2014年1月1日起至2014年3月4日止的物业服务费及滞纳金（以当月应缴物业服务费即XX元计算，从当月6日起按每日千分之一计算至被告付清当月的费用之日止）。2、2014年3月5日至2014年6月17日的物业服务费，合计金额为人民币XX元［按合同约定的XX元／月（50元／平方米×XX平方米）的1.5倍计算］。2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告陈XX辩称，我方不同意原告的诉讼请求。我方拖欠原告物业服务费是因为涉案商铺租赁存在消防验收问题。我方进场时交了装修押金、排污保证金、装修保证金等等，我方开始营业时要求退回装修保证金，但原告以消防验收未合格为理由拒绝退还装修保证金。另被告认为物业服务合同是租赁合同的从合同，被告从何时应交租金，原告从该时间才有权收取物业管理费，被告从2012年4月才需交租金，故被告没有拖欠物业服务费。经审理查明，原告广东XX物业管理有限公司（甲方）与被告陈XX（乙方）于2011年9月13日签订XX广场商场物业服务合同。该合同约定：甲方依法接受XX广场所有权人广州XX房地产开发有限公司的委托，对XX广场商用物业提供专业化、一体化物业服务管理；被告承租XX广场商场第1座第地库一层第XX、XX、XX铺，本合同为被告与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限自2011年9月15日起至2017年9月14日止；在合同期限内，物业服务费的标准由甲方依据国家法律法规、政府相关政策以及实际开支状况进行制定和调整，并提前公布通知；乙方应按甲方公布的标准缴纳；物业服务费暂定标准为：50元／月／平方米（按建筑面积计）；乙方应于合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付首期物业服务费XX元（即自2011年10月15日起至2014年11月14日）。乙方须于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币XX元作为服务保证金；乙方应于本合同签订时以现金支付方式一次性向甲方缴纳装修保证金共计人民币XX元，乙方装修完工，经甲方检查验收无损坏公共部位及共用设备设施的，甲方于验收合格之日起45个工作日内将装修保证金无息退还乙方；乙方须于每月5日或之前（节假日顺延）向甲方缴纳下列费用：当月物业服务费，共计人民币XX元；乙方支付前述费用采取现金支付：持现金自行到甲方的出纳部缴纳；若《租赁合同》终止（无论任何原因），在完全向业主腾退商铺之前，甲方仍继续使用商铺，乙方应支付的物业服务费的标准为本条约定标准的1.5倍；合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费及其它费用，逾期一日按拖欠金额千分之一计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权建议业主解除《租赁合同》，并可不予退还乙方的服务保证金。同时，甲乙双方就该房产的优惠方案达成如下一致意见：一、物业服务费优惠方案：由2011年9月15日至2017年9月14日止，该店铺物业服务费每月按35元／平方米；合计14273.35元／月，物业管理费其余部分由甲方支付；由2011年9月15日至2017年9月14日止，乙方有拖欠租金或其他相关费用超过15天，甲方补贴物业服务费优惠则自动取消，乙方需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数并补该原已享受的优惠部分。被告向原告交纳物业管理费至2013年12月。2014年1月后的物业管理费至今没有向原告交纳。2014年2月20日，原告向被告发出《付款通知书》，原告向被告催收物业管理费、电费等费用。被告签收了该通知书。在本案被告提供原告于2014年2月19日开具的收取物业管理费的发票，该票内容显示，被告交纳的是2013年11月的物业管理费。被告提供该证据用以证明其在2014年4月份仍交物业管理费。本院认为，原、被告签订的《XX广场商场物业服务合同》为合法有效合同，均应严格履行。因原告对被告使用的涉案商铺所在的商业广场实施了管理行为，被告也实际接受了原告的物业管理服务，应依约向原告支付物业服务对价，即合同约定的物业服务费。双方在上述合同的优惠方案条款约定，被告如有拖欠租金及相关费用的物业服务费的优惠则自动取消，被告需按当时物业服务费标准缴付物业服务费全数。被告拖欠原告主张的上述费用，按该约定被告享有的物业服务费优惠即自动取消。另由于目前原告没有证据证明被告与物业业主签订的《租赁合同》终止，故原告要求被告从2014年3月5日至2014年6月17日的物业管理费按合同约定的原标准即每月XX元／月的1.5倍计算交纳，依据不足，本院不予采纳。但被告应按原标准XX元／月缴付该段时间的物业管理费给原告。被告拖欠上述费用，原告要求被告支付物业服务费及物业服务费滞纳金的请求符合合同约定，本院予以支持。由于被告主张滞纳金过高，本院予以适当调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，确定本案逾期支付租金的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算为宜。租赁商铺没经消防验收是被告与出租方之间的另一法律关系，被告以商铺没有经消防验收，原告不退还装修保证金为由，不交物业管理费的理由不成立，同时被告认为其没有拖欠物业管理费的抗辩理由也不成立，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告陈XX自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东XX物业管理有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日的物业服务费（每月的服务费按XX元计算）。二、被告陈XX自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东XX物业管理有限公司支付从2014年1月1日起至2014年3月4日的物业服务费的滞纳金（2014年1月起至2014年2止的物业服务费的滞纳金，每月为一期，每月按物业管理费XX元为本金，每期从当月的6日起计算付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；2014年3月1日至同月4日止的物业服务费的滞纳金，以XX元为本金，从2014年3月6日起至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。滞纳金以不超过本金为限）。三、被告陈XX自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东XX物业管理有限公司支付从2014年3月5日起至2014年6月17日的物业服务费（每月的服务费按XX元计算）。四、驳回原告广东XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1578元，由原告广东XX物业管理有限公司负担268元，由被告陈XX负担1310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘瑞冰二〇一四年九月十一日书记员  卢健华