杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭西泗民初字第114号
原告（反诉被告）：杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会。住所地：杭州市西湖区转塘街道上城埭村。
负责人：赵以平，主任。
委托代理人：周光富，浙江中宙律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郑斯丹，系杭州西湖风景名胜区正盛港式茶餐厅个体经营者。
委托代理人：曹毅，浙江五星国泰律师事务所律师。
原告杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会（以下简称上城埭村委会）诉被告郑斯丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告上城埭村委会的委托代理人周光富，被告郑斯丹到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序并组成合议庭，被告郑斯丹提出反诉，本院合并受理后，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上城埭村委会的委托代理人周光富，被告（反诉原告）郑斯丹及其委托代理人曹毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上城埭村委会诉称：郑斯丹因经营需要承租了上城埭村委会所有的位于大斗山入口处品茗区的三幢房屋（以下简称租赁房屋）及场地。双方于2010年1月1日签订《房屋租赁协议》一份，约定，郑斯丹在前五年支付每年租金50万元，后每五年在上一年度租金的基础上递增5%，以此类推；郑斯丹在协议生效时支付25万元租金作为上半年租金，下半年的25万元租金在六月底前交纳，以后每年租金在当年一月份和六月份各交纳50%；如未按约定的时间支付租金超过三个月以上的，则构成根本违约，上城埭村委会有权解除协议，同时郑斯丹应赔偿因此造成的损失。协议签订后，上城埭村委会依约向郑斯丹交付了租赁房屋及场地。根据协议约定，至2014年1月底前，郑斯丹应支付上城埭村委会2010年3月1日至2014年8月31日期间的房屋租金共计225万元。郑斯丹仅支付155万元，其中郑斯丹本人支付95万元，杭州市西湖区西山国家森林公园建设指挥部（以下简称西山森林指挥部）支付60万元，尚欠房屋租金70万元。之后，上城埭村委会多次催要，郑斯丹一直拒绝支付。诉请判令：一、解除双方于2010年1月1日签订的《房屋租赁协议》，郑斯丹立即腾退并返还房屋。二、郑斯丹支付上城埭村委会房屋租金70万元（若协议无效，则支付房屋占有使用费70万元）。三、郑斯丹支付上城埭村委会逾期付款利息损失63000元（按中国人民银行同期银行贷款利率年6.5%的1.5倍从2013年2月计算至2014年2月）。四、本案诉讼费由郑斯丹承担。诉讼过程中，上城埭村委会撤回第一项诉讼请求中要求“郑斯丹立即腾退并返还房屋”的诉请。
郑斯丹答辩并反诉称：上城埭村委会要求郑斯丹支付房屋租金以及逾期付款利息损失缺乏事实和法律依据。理由为：一、租赁房屋未取得合法的审批建造手续，系违章建筑。且双方签订的《房屋租赁协议》第十一条明确约定“本协议经双方签字、盖章、公证后生效”，该协议未经过公证。该合同应为无效合同。不存在解除合同的基础。根据无效合同的法律后果，上城埭村委会应退还已收的95万元租金并赔偿郑斯丹的设计费损失28万元。二、上城埭村委会并未将租赁房屋实际交付给郑斯丹使用。协议约定的租赁房屋由主楼、左侧辅楼、右侧辅楼三部分组成。2010年1月至今，上城埭村委会自始未将主楼钥匙、左侧辅楼钥匙交给郑斯丹，实际情况是主楼和左侧辅楼一直由西山森林指挥部在使用。此外，上城埭村委会曾答应将右侧辅楼门口的公共厕所迁走，但至今公共厕所仍未拆除。郑斯丹承租房屋目的是为经营餐饮，公共厕所就建在门口，客观上导致右侧辅楼无法使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，在上城埭村委会未履行交付租赁房屋义务的情况下，郑斯丹依法可行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。三、双方签订《房租租赁协议》后，郑斯丹委托了中国美院风景建筑设计研究院对租赁房屋及场地进行了整体设计，并支付设计费28万元。此外，双方曾约定由上城埭村委会为郑斯丹开办公司代办营业执照，因迟迟无法办出工商营业执照，郑斯丹向工商部门询问后才得知租赁房屋没有房产证，系违章建筑。综上，请求驳回上城埭村委会的本诉诉讼请求。因双方签订的《房租租赁合同》为无效合同，上城埭村委会一直未将租赁房屋交付郑斯丹使用，并造成郑斯丹设计费的损失，故郑斯丹提起反诉，请求判令：一、确认双方签订的《房租租赁合同》无效。二、上城埭村委会返还郑斯丹已付的房屋租金95万元。三、上城埭村委会赔偿郑斯丹设计费损失28万元。四、本案诉讼费由上城埭村委会承担。
针对反诉，上城埭村委会辩称：一、郑斯丹称上城埭村委会自始没有向其交付租赁房屋，与事实不符。上城埭村委会在协议签订之日就将租赁房屋交付给郑斯丹，比协议约定的交付时间提前了两个月。当时交付的是毛坯房，有些房屋甚至连门窗都没有，所以不需要钥匙。至于西山森林指挥部使用的部分租赁房屋是郑斯丹转租，与上城埭村委会没有关系。二、郑斯丹认为右侧附房门口的厕所上城埭村委会答应拆除但没有实际拆除，与事实不符。该厕所是临时搭建，并非真正意义上的厕所，面积仅几平方米，是供民工临时使用的，应由郑斯丹自行拆除。三、双方之间从来没有约定过由上城埭村委会为郑斯丹代办营业执照。四、郑斯丹支出的计费用系其自身经营需要而支付，与本案房屋租赁没有任何关系。综上，请求判决驳回郑斯丹的反诉请求。
原告（反诉被告）上城埭村委会为证明其主张，举证如下：
1、个体工商登记情况。证明郑斯丹系正盛茶餐厅个体经营者的事实。
2、房屋租赁协议。证明上城埭村委会与郑斯丹就房屋租赁事项作了约定。
3、租赁房屋照片。证明上城埭村委会出租给郑斯丹经营的房屋概况。
4、2011年6月签订的协议书。证明郑斯丹将部分租赁房屋转租给西山森林指挥部的事实，同时也证明上城埭村委会实际交付了租赁房屋的事实。
5、2013年12月31日签订的租房协议书。证明郑斯丹将部分租赁房屋转租给西山森林指挥部的事实，同时也证明上城埭村委会实际交付了租赁房屋的事实。
6、杭州市西湖区龙坞镇上城埭村山林管理用房新建工程结算审核报告。证明租赁房屋中的左侧辅楼于2008年8月完成竣工验收及审核结算工作。
7、上城埭村森林防护用房办公楼和接待楼的竣工资料。证明租赁房屋中的主楼和右侧辅楼于2009年11月完成竣工验收。
8、上城埭村森林防护用房工程结算审计报告书。证明租赁房屋中的主楼和右侧辅楼于2010年2月完成审计结算工作。
上述证据经质证，郑斯丹认为，对证据1-3没有异议。对证据4的真实性没有异议，对证明对象有异议，不能证明租赁房屋已实际交付，也不能证明部分租赁房屋是其转租的事实。对证据5的真实性、合法性有异议，该协议当时郑斯丹没有签字，仅是加盖了正盛茶餐厅的公章，且公章是上城埭村委会拿去盖的，郑斯丹并不清楚具体做什么用。退一步讲，即使该协议是真实、合法的，也不能证明租赁房屋实际交付及转租的事实。对证据6-8没有异议。
被告（反诉原告）郑斯丹为证明其主张，举证如下：
1、中国建设银行转账凭证。证明郑斯丹于2013年5月8日支付上城埭村委会房屋租金20万元的事实。
2、情况说明。证明经上城埭村委会要求，郑斯丹与上城埭村委会协商一致变更了《房屋租赁协议》的部分内容，由郑斯丹与西山森林指挥部共同承租租赁房屋的事实。
3、照片及示意图。证明租赁房屋中的主楼和左侧辅楼一直由西山森林指挥部在使用，右侧辅楼门口建有公共厕所、消防设施被堵，客观上导致郑斯丹无法使用右侧辅楼的事实；同时证明上城埭村委会自始未将租赁房屋实际交付给郑斯丹使用的事实。
4、建设工程设计合同、三份收条、设计图。证明郑斯丹已委托中国美院风景建筑设计研究院进行设计，并为此支付了设计费的事实。
5、杭州市市长热线举报信及回复。证明租赁房屋在双方签订《房屋租赁协议》前已被认定为违章建筑，且相关部门已发了限拆通知书，责令限期拆除的事实；同时证明上城埭村委会在签订协议时隐瞒了该重要事项，存在欺诈，郑斯丹系受害者，上城埭村委会将部分租赁房屋出租给西山森林指挥部是为了通过该指挥部的公权力阻止房屋的拆除。
上述证据经质证，上城埭村委会认为，对证据1没有异议，该证据恰可以证明上城埭村委会已实际交付了租赁房屋。对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该情况说明系证人证言，证人无正当理由未出庭作证，不予认可。对证据3真实性没有异议，对关联性、证明对象有异议，上城埭村委会已经将租赁房屋交付给郑斯丹，郑斯丹与西山森林指挥部之间的转租关系与本案没有关联性；公共厕所是当时建造房屋时的临时性厕所，考虑到郑斯丹装修时也需要使用，所以没有拆除，况且拆除厕所并不是上城埭村委会的义务，且是否拆除厕所与本案也没有关联性。对证据4中建设工程设计合同的真实性没有异议，对证明对象有异议，恰恰证明租赁房屋已实际交付给郑斯丹，郑斯丹也进行了实际勘察，且该设计与本案没有关联性；对收条有异议，三份收条系个人出具，并非合同相对方出具，与本案没有关联性，且三份收条载明的总金额也就12万元，与郑斯丹陈述的28万元设计费不符，其真实性存疑；对设计图有异议，系复印件，真实性不予认可，即使有原件，与本案也没有关联性。对证据5有异议，系复印件，不予认可，且该证据也不能证明郑斯丹所欲证明的内容。
本院对当事人提供的上述证据认证如下：
一、原告（反诉被告）上城埭村委会提供的证据。证据1、2、3、6、7、8，郑斯丹没有异议，予以认定。证据4，郑斯丹对真实没有异议，本院对其真实性予以认定。证据5系原件，予以认定。
二、被告（反诉原告）郑斯丹提供的证据。证据1，上城埭村委会没有异议，予以认定。证据2，系证人证言，证人无正当理由未出庭作证，且该证据所记载的内容无其他证据佐证，不予认定。证据3，上城埭村委会对真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。证据4中的建筑工程设计合同，上城埭村委会对真实性没有异议，本院对其真实性予以认定；三份收条不是建筑工程设计合同的相对方“中国美院风景建筑设计研究院”出具的正规收款票据，而是设计人“楼飞群”个人书写的收条，“楼飞群”又未到庭接受询问，收条的真实性无法确定，不予认定；设计图，虽系复印件，但结合建筑工程设计合同的内容，可以作为认定事实的参考。证据5系打印件，结合双方当事人在庭审中的陈述，其上记载的12345受理处反馈的内容可以作为认定事实的参考。
本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定下列事实：
郑斯丹系杭州西湖风景名胜区正盛港式茶餐厅（以下简称正盛茶餐厅）个体经营者。2010年1月1日，上城埭村委会与正盛茶餐厅签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、上城埭村委会将其位于大斗山入口处（管山门口）品苑区的三幢房屋及场地租赁给正盛茶餐厅使用。三幢房屋的总面积为2647平方米，其中主楼占地面积334平方米（地下一层、地面三层局部四层），左侧辅楼占地面积214平方米、建筑面积642平方米（地下一层、地面二层），右侧辅楼占地面积136平方米，建筑面积408平方米（地面三层）；四至范围具体见相关图纸。二、租赁用途为为开拓和发展旅游产业，促进和提高该区域整体的旅游环境和品位。正盛茶餐厅应在该区域成立注册资金为2000万元的有限公司（第一年到位资金1000万元，第二年再增资1000万元），正盛茶餐厅成立公司运营是本协议的主要目的之一，也是其主要义务。上城埭村委会方全力配合正盛茶餐厅完成相应工商登记，如因出租房屋的权属问题及其他涉及工商登记的材料无法完成办理有限责任公司工商登记的，可成立相关的办事机构，负责对项目进行运营。三、租赁期限为20年，自2010年3月1日起至2030年2月28日止。上城埭村委会应在2010年3月1日前将协议约定的租赁范围交付正盛茶餐厅，提供通电、通水、通讯、通路、排污五项附随条件。四、租金及支付方式及期限：正盛茶餐厅在前5年应当支付上城埭村委会每年租金50万元，后每5年在上一年度租金的基础上递增5%，依次类推，20年后不再递增；正盛茶餐厅应当在本协议签订生效时支付上半年租金25万元，下半年25万元租金在六月底前交纳；以后每年租金分为一月份和六月份各交纳50%。…。八、违约责任：如正盛茶餐厅未能按照协议约定的时间支付租金并超过三个月以上的，则构成根本违约，上城埭村委会有权解除协议，同时正盛茶餐厅应赔偿上城埭村委会由此而造成的损失；所造成的损失包括：在合同解除前正盛茶餐厅应支付的租金、逾期支付租金的利息。上城埭村委会未能按照约定的时间交付所约定的房屋及场地，并在租赁期内不能保证该房屋和土地的顺畅正常使用，则构成根本违约，正盛茶餐厅不仅有权解除协议，同时上城埭村委会应当赔偿正盛茶餐厅由此所造成的直接损失（含装饰、设备、经营费等）。九、本协议经双方签字、盖章、公证后生效。…。协议签订后，郑斯丹于2010年1月12日支付上城埭村委会租金25万元，于2010年10月18日支付租金25万元，于2011年5月24日支付租金25万元，于2013年5月8日支付租金20万元。之后，郑斯丹未再支付租金。
2011年6月1日，上城埭村委会、正盛茶餐厅、西山森林指挥部三方签订《协议书》一份，约定上城埭村委会、正盛茶餐厅同意将租赁房屋中的主楼一层和地下层共二层出租给西山森林指挥部使用，租用时间为二年，从2011年6月1日起至2013年5月31日止。上城埭村委会、正盛茶餐厅承诺处理好三方的关系，有关上城埭村委会与正盛茶餐厅的关系不涉及到西山森林指挥部。房屋租赁使用费为每年20万元，由西山森林指挥部在每年的6月15日前支付给上城埭村委会，一年一清。2013年12月31日，上城埭村委会、正盛茶餐厅、西山森林指挥部签订《租房协议书》一份，约定由西山森林指挥部继续承租租赁房屋中的主楼一层和地下层，租用时间从2013年6月1日起至2014年5月31日止。其余内容同前述《协议书》。《协议书》由郑斯丹签名并加盖正盛茶餐厅印章，《租房协议书》加盖正盛茶餐厅印章。协议签订后，西山森林指挥部于2012年6月1日支付上城埭村委会租金20万元，于2012年10月30日支付租金20万元，于2014年1月支付租金20万元。
另查明，租赁房屋中的左侧辅楼于2008年8月完成竣工验收，主楼和右侧辅楼于2009年11月完成竣工验收。租赁房屋在本案法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，也未取得主管部门批准建设的文件。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋在法庭辩论终结前未取得合法的审批手续，故郑斯丹要求确认其与上城埭村委会签订的《房屋租赁协议》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁房屋是否已交付的问题。本院认为，首先，租赁房屋在双方签订《房屋租赁协议》前已竣工验收，具备使用条件；其次，郑斯丹在《房屋租赁协议》签订后三年内已陆续支付了95万租金；再者，郑斯丹在租赁期限内签署了两份协议书同意部分租赁房屋由西山森林指挥部承租。在上述情况下，郑斯丹又未能提供充分的证据证明上城埭村未向其交付租赁房屋。因此，本院确认上城埭村委会已履行交付租赁房屋的义务。在租赁期间，上城埭村委会与郑斯丹、西山森林指挥部签订了两份协议。该两份协议对于郑斯丹原承租的部分房屋确定由西山森快指挥部承租。该行为系三方协商一致变更了上城埭村委会与郑斯丹签订的《房屋租赁协议》的内容。故郑斯丹应支付的租金应以其变更后的承租范围确定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。故郑斯丹反诉要求上城埭村委会返还已付租金的诉讼请求，本院不予支持。根据房屋租赁协议和三方协议约定的租金标准计算，上城埭村委会在2010年3月1日至2014年8月31日期间应取得房屋占有使用费为225万元。郑斯丹已支付95万元。西山森林指挥部已支付2011年6月1日至2014年5月31日期间的房屋占有使用费60万元，还需承担2014年6月1日至2014年8月31日期间的房屋占有使用费5万元（根据三方协议约定的租金标准计算）。故应由郑斯丹支付的2010年3月1日至2014年8月31日期间的剩余房屋占有使用费为225万-95万-60万-5万=65万元。上城埭村委会要求郑斯丹支付逾期付款利息损失的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。郑斯丹反诉要求上城埭村委会赔偿设计费损失28万元的诉讼请求，因郑斯丹未提供证据证明其确已支出了相应的设计费，故该诉请缺乏相应的事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条之规定，判决如下：
一、确认杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会与郑斯丹于2010年1月1日签订的《房屋租赁协议》无效。
二、郑斯丹支付杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会房屋占有使用费650000元。
三、驳回杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会的其他诉讼请求。
四、驳回郑斯丹的其他反诉诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11430元，由郑斯丹负担9737元，杭州市西湖区转塘街道上城埭村村民委员会负担1693元；其中郑斯丹负担部分，于本判决生效之日起十日内交纳至本院；反诉案件受理费15870元，减半收取7935元，由郑斯丹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵锋明
人民陪审员 方杏妹
人民陪审员 陈顺根
二〇一四年九月一日
书 记 员 郑海娣