杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）杭下民初字第529号
原告：伍志雄。
委托代理人：杨云、赵烨。
被告：王军波。
委托代理人：陈相国。
原告伍志雄为与被告王军波房屋租赁合同纠纷一案，于2011年4月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员张炜独任审判，分别于2011年5月4日、5月18日公开开庭进行了审理。原告伍志雄的委托代理人杨云、赵烨，被告王军波及其委托代理人陈相国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告伍志雄诉称：原告与被告在2010年4月29日签订了《房屋租赁合同》，合同中约定原告将位于下城区香积寺路69号（现门牌号为71号）的商铺租赁给被告，租金按年计算，按年支付，被告在每年到期前45天交付租金，如若承租方拖欠租金累计超过10天，出租方即可解除合同。双方签订租赁合同时约定被告须向原告缴纳5万元押金，但被告至今也未交付。2011年3月21日，经原告催告后，被告仍然不支付2011年度的租金及押金，被告的拖欠行为严重违反了合同的约定。为了维护原告的合法权利，现根据我国的法律规定，特向贵院起诉，请求法院判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告支付违约赔偿金296000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告王军波在庭审中辩称：1、原告起诉的条件不成就，合同约定，双方如果产生纠纷先协商，协商不成再起诉，但起诉之前原告没有和被告协商。2、被告没有故意不支付租金，而是原告故意躲避，致使被告无法交纳租金，原告的行为故意让被告无法交纳租金，以达到解除合同的目的。3、押金5万元被告已经交付了，双方已经履行合同一年了，如果不交付押金，房子也不会让被告使用一年。
为证明自己的主张，在两次庭审中，原告伍志雄出举证据如下：
1.房屋租赁合同，欲证明原、被告之间存在的房屋租赁关系；
2.产权证，欲证明诉争房屋的产权人是伍志雄。
3.手机短信，欲证明在被告没有按期支付租金的情况下，原告向被告催告的事实。
4.伍志雄2011年3-4月份手机清单一份，欲证明2011年3-4月份原告多次主动打电话给被告王军波，以证明被告所称原告没有打电话催讨租金是不成立的。
5.伍志雄银行卡复印件及其使用情况，欲证明被告所称让原告提供卡号，原告说没有银行卡的情况是不真实的。
6.林琳龙2011年3月份手机清单一份，欲证明3月26日被告王军波曾打电话给原告的债权人即林琳龙，被告称自己没有钱交租金，让其不要向原告催款的事实。
为证明自己的主张，被告王军波出举证据如下：
1.2006年住房协议，欲证明双方互有信用关系，双方不是从2010年开始租房；原告起诉另有故意，故意促使合同解除条件成就。
2.2010年房租收据，欲证明被告所讲“伍志雄说迟一些付”所言真实性，拖延收取房租是正常行为。
3.被告银行卡3月14日至4月14日存款证明，欲证明被告早在三月初准备付租金，没有违约的故意；证明是伍志雄故意不收租金；是原告有意促使解除条件成就的故意。
4.被告与原告通话记录（3月2日至3月30日），欲证明原告没有电话催告被告的事实，说明原告故意促使解除条件成就；被告打电话联系原告事实；证明原告故意不收租金，促使解除条件成就。
5.营业执照、门面装修照片、联营合同，欲证明被告没有违约的故意；证明被告、原告双方经济利益状态；且店面已经转租给第三人，也投入了大量的装修，被告不可能为了租金而损失这些装修费用的事实。
6.证人蒋某、郭某证言，欲证明被告与原告通话内容的真实性；5万元押金已付的事实。
上述证据经庭审质证，王军波对伍志雄所举证据发表质证意见如下：对证据1、2，均没有异议。对证据3，被告没有收到该短信，到起诉的时候才知道原告发了短信。对证据4，3月份的清单伍志雄都是被叫，只有5次是主叫，分别是3月3号、21、25、26、28号，伍志雄打出给王军波的，都是1毛2毛的话费，基本上是一打通就停掉，双方这几次通话不是为租金的事，是为了原被告之间其他的借贷关系打的电话，不能证明是催讨租金的事实。4月份清单，最早的电话是4月11日，是原告已经起诉后才和王军波通话，已经没有什么意义了。对证据5的真实性没有异议，但认为与本案无关，银行卡号被告不知道，原告也没有告诉过被告，当时原告称其卡做股票亏了，卡号已经作废了。对证据6，认为与本案无关，老林（林琳龙）本人没有出庭，电话号码是老林的。
原告伍志雄对被告王军波所举证据发表质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但认为与本案无关。对证据2的真实性没有异议，恰恰证明了被告一直违约支付租金，且均不是按时支付的，这只是原告没有追究其责任而已，这不是被告拖延支付租金的理由。对证据3的真实性没有异议，但认为不能证明其证明对象，被告的资金来往是很正常的，并不能证明是租金，并且3月15日马上就转出了，余额并不足以支付租金。对证据4的真实性没有异议，但该清单只是主叫的号码，没有显示被叫的号码，被告发短信催告也是一样的，也去过被告店里的。对证据5的真实性没有异议，但认为只能证明工商管理部门给其营业的期限，中止经营也是很正常的，不能证明其证明目的。如果如被告所言，这个店要租到2058年，是不合常理的。照片真实性没有异议，证明了在没有知会原告的情况下就把店转租给第三人。对证据6中蒋某的证人证言，证人和被告是朋友关系，该单独的证言是孤证，不足以采信，证人也不能确认和原告是在签合同之前还是之后认识的，且被告应当请当时送钱来的朋友作证。对郭某的证人证言，证人和被告是朋友关系，单独的证言是孤证，不足以采信，不能证明被告电话是打给原告的，也不能证明原告在电话里是怎么说的，不能证明这个内容。
上述证据经本院审核后，认证如下：被告对原告所举证据1、2无异议，本院予以确认。原告所举证据4能够证明原告主张，本院予以确认。证据5的真实性被告无异议，本院对于其真实性予以确认。证据6仅能证明被告曾向林琳龙有过电话联系，但不能证明该电话的内容，故仅对该证据的真实性予以确认。被告对原告所举证据3认为未收到该短信，本院审核后认为，该证据显示短信发出的时间为2011年3月21日16时03分，结合原告提供的证据4反映当日16时03分58秒时伍志雄与王军波有电话联系，因此证据3、4结合能够证明伍志雄于2011年3月21日向王军波催讨租金的事实，本院对该事实予以确认。原告对被告所举证据1-5的真实性均无异议，本院对该五份证据的真实性均予以确认。被告所举证据6系证人证言，两名证人与被告系朋友关系，且所需待证的事实仅有证人证言而无其他证据相印证，故该证据的效力不足，本院不予确认。
依据上述已被确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定的事实如下：
王军波于2006年4月29日起向伍志雄租赁本市香积寺路71-2号三间门面用于经营。2010年4月29日，双方重新就租赁事项订立房屋租赁合同一份，约定伍志雄将其所有的香积寺路71-2号三间商铺租赁给王军波，租赁期为10年，自2010年4月29日至2020年4月28日；王军波应支付房屋押金5万元，于2010年4月29日前支付；第一年租金为10万元，第二、三年租金各为12万元，第四、五年租金各为20万元，第六、七年租金各为17万元，最后三年租金各为16万元；租金按年计算，按年收付，王军波应当在每年到期45日前将本年度租金以现金或转账方式一次交付到伍志雄指定的账号，伍志雄收款后应提供给王军波有效的收款凭证；王军波拖欠租金累计超过10天的，伍志雄有权提前终止合同，收回商铺；合同任何一方未按租赁合同的条款履行，导致中途终止租赁合同的，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为100万元。
合同签订后，王军波未交纳押金。至约定的第二年租金支付日2011年3月15日，王军波未交付租金，伍志雄于2011年3月21日16时03分向王军波发出催讨租金的短信，并于当日16时03分58秒时再次电话联系王军波，此后双方多次电话往来。2011年3月14日王军波账户中转入128000元，3月15日通过转账方式转出65000元，取现30000元，后多次提现，至伍志雄发出催款短信的3月21日，王军波账户内余额为2101.91元。合同约定的最后付款日为3月25日，王军波未付租金，当天伍志雄与王军波有多次电话往来。
另查明，2009年4月27日，王军波将其中的两间门面转租给陆春娣用于开设杭州可莎蜜儿食品有限公司香积寺路店。另一间门面由王军波妻子姜玉兰开办姜兰香烟店。
本院认为，伍志雄与王军波所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应依法确认有效，双方均应按合同约定严格履行。王军波未按合同约定，支付押金及于2011年3月25日前支付2011年4月29日至2012年4月28日年度的租赁租金，根据合同的约定，伍志雄有权终止本案租赁合同，收回出租的商铺。王军波辩称租赁合同约定的押金已支付，但并未能够提供确实充分的证据予以证明，且结合双方之间款项往来均由伍志雄开具收据的交易习惯看，王军波所称伍志雄收取押金后未开具收据的意见不符合双方之间的交易习惯，故对王军波的该项辩解本院不予采信。王军波还辩称，伍志雄故意不收取租金造成王军波违约，以达到解除合同的目的。对此本院认为，从伍志雄提供的短信内容及双方通话清单看，伍志雄于2011年3月21日16时03分向王军波发出催讨租金的短信，王军波虽认为该短信未收到，但此后伍志雄于当日16时03分58秒时再次电话联系王军波，至3月25日，双方之间有多次电话往来，因此可以认定伍志雄在合同约定的租金支付期间内向王军波进行过催款。王军波主张的伍志雄故意不收取租金既未提供证据证明，亦不符合常理，且结合王军波提供的银行存款明细，其在支付租金的最后期限内，银行存款远远不足以支付合同约定的租金，因此对于王军波的该项辩解，本院不予采信。伍志雄的第一项诉讼请求本院予以支持。对于伍志雄主张的违约金，本院认为，根据违约金制度的确立，主要作用是弥补守约方因违约方的违约行为所造成的损失，本案双方虽然对违约金进行了约定，但该约定明显过高，且伍志雄并未提供证据证明其存在实际损失，也无法确定有可得利益损失，鉴于王军波至今已实际拖欠房屋租金一月余，因此对伍志雄的该诉讼请求本院予以酌情调整，按第二年度月租金比例计算违约金为15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除伍志雄与王军波于2010年4月29日签订的房屋租赁合同。
二、王军波于判决生效后十日内赔偿伍志雄违约金15000元。
三、驳回伍志雄的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5740元，减半收取2870元，由伍志雄负担1435元，由王军波负担1435元；余款2870元退还伍志雄。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交不服一审判决部分的受理费。
审判员 张炜
二〇一一年五月三十一日
书记员 张令