贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2016）黔2601民初596号原告潘某，男，1961年4月13日出生，汉族，浙江省浦江县人，黔东南民族职业技术学院职工，住凯里经济开发区。被告黔东南州冠嘉物业服务有限公司。住所地：凯里经济开发区学院对面。法定代表人陈华汉，总经理。委托代理人（特别授权）张光华，贵州洲联合律师事务所律师。委托代理人（特别授权）吴杰云，贵州洲联合律师事务所律师。原告潘某诉被告黔东南州冠嘉物业服务有限公司（以下简称：冠嘉物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院2015年6月18日立案受理后，经审理于同年9月15日作出（2015）凯民初字第1500号《民事判决书》。宣判后，被告不服判决结果向黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提起上诉。黔东南苗族侗族自治州中级人民法院审理后认为原判决违反法定程序，于2016年1月12日作出（2015）黔东民终字第1146号《民事裁定书》，裁定：撤销（2015）凯民初字第1500号民事判决，发回重审。重审诉讼中，本院依法另行组成合议庭于2016年4月19日公开开庭进行了审理。原告潘某、被告冠嘉物业公司的委托代理人张光华与吴杰云到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告潘某诉称：我在凯里经济开发区合创·公园一号小区（以下简称：公园一号小区）购有一套商品房，与被告冠嘉物业公司签订的《前期物业服务协议》明确约定了物业收费标准，即步梯房住宅（按建筑面积计算）和车库均为0.6元/平方米/月。我已付清2013年之前的物业费。从2013年1月1日起，被告未经小区广大业主同意，单方将前述物业收费标准提高至0.8元/平方米/月，其行为已构成违约。为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判决：1、确认被告单方提价收取物业费的行为无效；2、由被告返还2014年6月23日至2015年4月30日期间多收取的物业费370.59元，并支付利息11.9元和违约金67.62元，共计450.11元；3、案件受理费由被告负担。原告潘某为证明诉请理由成立，在举证期限内提交的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、《前期物业服务协议》复印件两份各8页，拟证明（1）原、被告分别就住宅、车库的前期物业服务事宜签订协议的事实，以及协议约定各自权利与义务的内容；（2）按照协议约定，被告提高物业收费标准应具备一定的条件。3、《发票》原件5张、《收款收据》原件2张，拟证明原告向被告交纳物业费的事实。4、《资质证书》复印件一份1页，拟证明被告受聘为公园一号小区的前期物业服务企业时尚未具备从事物业管理业务的资质，其与建设单位签订的前期物业服务合同因违反法律强制性规定而无效，对业主不具有约束力的事实。5、《通告》复印件一份1页，拟证明被告因提高物业收费标准而承认错误的事实。6、《致歉书》复印件一份1页，拟证明公园一号小区业主对被告提高物业收费标准有异议的事实。被告冠嘉物业公司辩称：第一，我公司从2013年1月1日起提高物业收费标准，符合我公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》以及与小区业主签订的《前期物业服务协议》的约定。第二，我公司在提高物业收费标准前，已召集部分业主征求意见，并将上调物业费的意见进行了公示，小区90%以上的业主自愿按照上调后的标准交纳了2013年1月以来的物业费。我公司提高物业收费标准已得到小区绝大多数业主的认可，符合法律规定。第三，原告当初已自愿按照上调后的标准交纳物业费，但其当选小区业主委员会主任后与我公司在工作上产生矛盾，现提起本案诉讼的目的不正当。第四，我公司从2008年起为公园一号小区提供物业服务，至2013年近5年的时间才上调0.2元的物业费，年均增幅仅为6%，而凯里的最低工资标准年均增幅达11%以上，人工工资支出占到物业服务企业支出的90%。我公司按照合同约定上调物业费，不仅事后已得到绝大多数业主的同意，也符合公平原则。综上所述，原告的诉讼请求与案件事实不符，请求法院依法予以驳回。被告冠嘉物业公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提交的证据有：1、被告的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法人代表证明书》复印件各一份1页，拟证明被告的工商登记信息及诉讼主体资格；2、《前期物业服务合同》、《补充协议》复印件各一份共9页，拟证明被告是按照与建设单位签订的前期物业服务合同的约定上调物业费，不存在擅自提高物业收费标准的事实；3、冠物业主座谈[2012]01号《会议纪要》复印件一份13页，拟证明被告上调物业费0.2元系经征求大部分业主同意后才予以实施的事实；4、《通知》复印件一份1页，拟证明被告上调物业费0.2元已张贴通知告知小区全体业主，没有业主提出反对意见的事实；5、州价房（2013）53号《关于调整“凯里经济开发区合创公园一号”小区机动车停放管理收费标准的通知》复印件一份3页，拟证明被告系按照黔东南州物价局规定的标准收取停车费的事实；6、《物业费收入日报表》复印件一份138页，拟证明被告从2013年1月起上调物业费0.2元已得到小区大部分业主同意，2013年1425户业主已按照上调后的标准交纳物业费的事实；7、《物业费收费发票存根》复印件一份110页，拟证明被告从2013年1月起上调物业费0.2元已得到小区大部分业主同意，2014年8月至2015年7月期间80%以上的业主已按照上调后的标准交纳物业费的事实；8、《2014年收取物业费明细表》复印件一份38页，拟证明2014年有1361户业主自愿按照上调后的标准交纳物业费，被告上调物业费已得到多数业主同意的事实；9、《发票》复印件九份各1页，拟证明被告上调物业费后，小区业主委员会成员也同意按照上调后的标准交纳物业费的事实；10、《贵州省经营性服务收费许可证》复印件一份1页，拟证明被告在2013年上调物业费，其中电梯房上调至1.5元/平方米，步梯房上调至0.8元/平方米，已得到了物价部门同意的事实。经审理查明：原告潘某系公园一号小区18栋3单元101号商品住房（建筑面积为125.36平方米）及18-19号车库（面积为26.87平方米）的业主。2008年8月1日，凯里经济开发区合创房地产开发有限公司（以下简称：合创房产公司）与被告冠嘉物业公司就公园一号小区的前期物业服务事宜签订了一份《前期物业服务合同》，其中约定：合创房产公司选聘被告为公园一号小区提供前期物业服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.6元/平方米/月；合同期限自合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。同月10日，双方又签订了一份《补充协议》，其中第三条约定：被告在提供前期物业服务期间，有权根据市场物价指数的变化每年对物业费的收费标准上调一次，但每年上调幅度不得超过百分之十。2011年5月22日，原、被告就原告住房、车库的物业服务事宜分别签订了一份《前期物业服务协议》，其中约定：物业服务费用交费标准为住宅按建筑面积0.6元/平方米/月；物业服务费用标准按政府相关文件或业主委员会决定或物价指数调整；被告违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，原告有权要求被告清退所收费用，退还利息并支付违约金；原告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告有权要求原告补交并从逾期之日起每日按应交金额的万分之五交纳滞纳金。2012年12月8日，被告召开业主座谈会，其中有8名被告工作人员、22名小区业主以及被邀请的1名物业管理人士与1名派出所民警共32人参会，会议决议：根据冠嘉物业公司2009年至2012年的实际经营情况，结合《住宅物业管理公共性服务收费等的考评及评分细则》，经物业公司上门征求部分业主意见，召开业主代表座谈会决议物业费、车辆停车费于2013年1月1日起上调，步梯房由原来的0.6元/平方米调整至0.8元/平方米，电梯房由原来的1元/平方米调整至1.2元/平方米，车辆停车费由原来的月卡60元调整至90元。随后，被告在小区张贴通知，告知业主前述物业费上调事宜。2013年6月7日，黔东南州物价局发布《关于调整“凯里经济开发区合创公园一号”小区机动车停放管理收费标准的通知》【州价房（2013）53号】，内容为：“黔东南州冠嘉物业服务有限公司：你公司报来《关于停车费调价的申请报告》收悉。鉴于近年来物业管理成本上升，经研究，同意对‘凯里经济开发区合创公园一号’小区原机动车停放管理收费标准做适当调整，并通知如下：……二、收费标准。1、已购买停车位的车主，车辆停放服务收费：按0.8元/月·辆·平方米收取；……四、本通知自2013年7月1日起试行，试行期1年。试行期间有何问题，请及时向我局反映。”物业费上调后，原告按照新的收费标准（即0.8元/平方米/月）先后向被告交纳住房、车库物业费，其中：2013年12月30日交纳2014年1月至6月的车库物业费126元，2014年6月23日交纳2014年1月至12月的住房物业费1200元及2014年7月至12月的物业费126元，2014年12月31日交纳2015年1月至2月的车库物业费42元，2015年2月27日、3月31日、4月30日分别交纳次月的车库物业费各21元，以上共计1557元。事后，原告以被告单方提高物业收费标准构成违约为由，于2015年6月18日向本院提起诉讼。在重审诉讼庭审中，原告表示主张的利息按照农村信用合作联社同期存款利率计算，违约金按照日万分之五的标准计算一年。因原、被告均不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：公园一号小区的业主户数，根据黔东南州建设局统计的数据为1798户，而根据被告统计的数据为2098户。被告上调物业费后，按照新的收费标准交纳物业费的业主2013年有1425户，2014年有1361户。同时查明：2008年12月1日，被告取得从事物业管理业务的资质。2014年8月17日，凯里经济开发区合创公园一号业主委员会成立，该业主委员会主任由原告担任。业主委员会与被告就物业服务事宜发生纠纷后，于同年12月18日召开业主代表大会，决定另行选聘物业服务企业。2015年4月29日，业主委员会向被告发送《解聘通知书》，将被告解聘。但直至2016年，被告仍然为公园一号小区提供物业服务。2016年1月30日，被告向公园一号小区全体业主发布《通告》，内容为：“针对本小区目前存在的问题，2016年1月28日开发区综治办、物业公司、业主委员会、业主代表，在物业公司办公室召开一次特别座谈会。对小区现状进行了分析，达成了如下意向：……8、物业费暂时按以前签订的步梯房0.6元/平方、电梯1.00元/平方（2015年起）。鉴于2015年物业公司服务的不足给予全体业主3个月优惠，已交满2015年物业费的业主顺延至2016年3个月优惠。多收部分的物业费将划入2016年物业费……”。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，合创房产公司与被告签订的《前期物业服务合同》、《补充协议》，以及原、被告之间签订的两份《前期物业服务协议》，均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，既是合同当事人的真实意思表示，也不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。前述合同、协议对原、被告均具有法律约束力。原告称一方面被告在与合创房产公司签订《前期物业服务合同》、《补充协议》时不具备从事物业管理业务的资质，另一方面合创房产公司选聘被告作为前期物业企业时没有通过招投标的方式，双方所签的合同及其补充协议因违反了行政法规的强制性规定应属无效。本院认为，虽然被告在与合创房产公司签订前述合同及其补充协议时不具备从事物业管理业务的资质，但前述合同及其补充协议并不因此当然无效。即便资质影响合同效力，被告在签订前述合同及其补充协议的同年底已取得从事物业管理业务的资质，导致合同无效的因素也已消除。而合创房产公司未通过招投标的方式选聘被告作为前期物业企业，虽然违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，但该规定并不属于效力性强制性规定。故原告的前述意见于法无据，理由不能成立，本院不予采纳。被告提高物业收费标准，虽然事先并未经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但事后包括原告在内的大部分业主自愿按照上调后的标准交纳物业费，视为该部分业主同意上调物业费。此外，被告与合创房产公司以及原告签订《补充协议》、《前期物业服务协议》明确约定，被告可根据物价指数或政府相关文件调整物业收费标准。被告为公园一号小区业主提供物业服务，多年来始终坚持按照原定收费标准收取物业费。而在此期间，随着社会经济发展，物价指数明显上涨。被告根据物价指数变化适当上调物业费，并未明显高于当地物业收费标准和超出社会一般人对物业费上调的预期结果，符合合同约定和公平原则，其中上调后的车库物业费也没有高于后来黔东南州物价局所发布文件规定的收费标准。被告上调物业费的行为，并不具有行为无效的法定情形。原告自愿按照上调后的标准交纳物业费后，又以被告上调物业费不当为由主张返还超出原来收费标准交纳的物业费，有违民事活动中的诚实信用原则。综上所述，原告提供的证据不足以证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，依法应当承担举证不能的法律后果。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告潘某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告潘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  粟周萍审 判 员  朱 艳人民陪审员  顾劲松二〇一六年七月二十日书 记 员  杨顺钰