甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民终267号上诉人（原审被告）梁某某，男，汉族，1976年11月11日生，住兰州市七里河区。被上诉人（原审原告）：兰州普天物业管理有限公司，住所地:兰州市七里河区。法定代表人：马林，该公司经理。委托诉讼代理人：李成，甘肃方域西涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琦，甘肃方域西涛律师事务所律师。上诉人梁某某因与被上诉人兰州普天物业管理有限公司（以下简称：普天物业）物业管理合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院作出的（2017）甘0103民初150号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梁某某，被上诉人普天物业的委托诉讼代理人郭琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁某某上诉请求：1.撤销一审判决并改判。2.判令普天物业承担诉讼费。事实和理由：1.”格兰绿都”小区1号楼后面被普天物业作为垃圾临时堆放点，加之此处紧邻工林路非法屠宰场，进一步导致生活环境脏乱差，普天物业违反服务协议，垃圾清运不及时。2.物业公司管理混乱，消防通道被占用，物业公司违反了保证消防通道顺畅的约定。3.小区存在安全隐患，小区围墙留有豁口。物业公司的服务存在明显瑕疵，一审判令缴纳物业费和滞纳金不合理。请求二审法院查明事实，维护梁某某的合法权益。普天物业答辩称，一、普天物业已经按照物业协议的约定提供了物业管理服务，且梁某某也接受了物业服务。梁某某理应按时交纳物业服务费。工林路屠宰场，曾因屠户乱扔垃圾而存在一些环境卫生不整洁的问题。在经过相关部门和普天物业的努力下，在2016年八月份左右，工林路屠宰场已基本上被整治好。普天物业才是屠户往小区扔垃圾这种异常事件的真正受害者，为此投入的大量人力、物力、财力，但这并非是前期物业协议中应有的内容。因此，普天物业提供的物业服务符合要求。但梁某某张凯自2013年6月21日入住至今，仅缴纳了截止到2013年12月31日期间的物业费，对于自2014年1月1日起至今的物业费，拒绝缴纳。二、围栏属于建筑区划内的共用设施，对该部分的维修涉及使用专项维修基金的问题，而专项维修基金的使用须由全体业主共同决定。三、小区内有规划的车位及地下车库，普天物业仅有维护与管理的义务。四、本案并未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判，依法驳回梁某某的上诉请求。普天物业向一审法院起诉请求：1.请求依法判令梁某某支付欠缴的2014年2月1日至2017年9月30日物业管理费6352元，违约金13165.73元（按月利率4.5%计算），合计19517.73元；2.本案诉讼费用由梁某某承担。一审法院认定事实：2013年6月22日，梁某某因购买兰州市七里河区”格兰绿都”住宅小区1号楼104住房一套，与普天物业签订《普天格兰绿都前期物业管理管理协议》，协议约定：前期物业是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业管理费标准为1.8元／月／平方米，3个月为一个缴费期，采用提前预收的方式，下个缴费周期前10日缴纳下一期的物业管理费；未按照规定缴纳物业管理费，应按未缴金额日千分之三支付违约金；等。截止目前，该小区业主委员会尚未成立，该小区始终由普天物业负责物业管理工作。上述协议签订当日，梁某某即按合同约定的房屋建筑面积90.3平方米，向普天物业缴纳2013年6月22日至2014年1月21日的物业管理费1134元。位于1号楼西南一处空地曾被普天物业作为垃圾临时堆放点，与此处一墙之隔的是工林路非法畜禽屠宰场，有屠户经常往小区内扔垃圾，扔动物尸体及内脏，致使此处环境恶劣，经常散发着难闻的气味，普天物业对此处卫生曾时常进行清理。普天物业和业主曾多次向政府相关部门反映，政府相关部门曾也数次进行整治，直到2017年初，屠宰场依法被政府强制取缔之后，1号楼周边环境有所改善。由于此处的环境和卫生问题，几年来，1号楼部分业主与普天物业就物业管理费的收取缴纳始终未达成一致。2017年4月14日，普天物业作出书面协调报告，决定：”1号楼10层以下66户，因南面卫生拒交物业费者，截止2016年12月31日有15户，因南面卫生、垃圾、环境问题确实也给业主的生活带来危害及困扰，为了建设和谐小区，与业主保持良好的渠道，对1号楼10层以下业主减免半年物业管理费......”但之后，梁某某仍未缴纳物业管理费。2017年8月5日，普天物业向梁某某发出催缴通知单一份，梁某某收到通知单后仍未缴纳物业管理费酿成纠纷。一审法院认为，物业管理企业与全体业主是相互依存、相互促进的关系。一个好的居住小区，物业管理管理质量的高低是其不可或缺的重要方面，而小区居民按时交纳的物业管理管理费用，是维持提高小区物业管理水平的物质基础保障。本案中，普天物业对小区已履行了物业管理职责，几年来，小区1号楼周边的环境卫生问题，也是由于紧邻工林路畜禽非法屠宰场导致，自2017年初，屠宰场被依法取缔后，环境已有所改善。梁某某提出的抗辩主张，不予采信，梁某某应承担拖欠物业管理费的违约责任。2017年4月14日，普天物业作出书面协调报告，决定对梁某某等1号楼10层以下住户减免半年的物业管理费，本案从有利于小区物业管理角度出发，兼顾全体业主的整体利益，依据该报告，扣减半年物业管理费后，梁某某实际应支付2014年2月1日至2017年9月30日期间的物业管理费5465元。关于违约金，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：”......当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”普天物业按月利率4.5%标准计算违约金过高，违反法律规定，应予调整，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，逾期罚息利率（年利率5.5%×1.5倍）计算后，违约金为1510.99元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告梁某某应于判决书生效之日起十日内支付兰州普天物业管理有限公司2014年2月1日-2017年9月30物业管理费5465元，违约金1510.99元，合计6975.99元。案件受理费310元，减半收取155元，由梁某某负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于梁某某是否应当支付物业费的问题。本案中，2013年6月22日，梁某某与普天物业签订《普天格兰绿都前期物业管理管理协议》，普天物业依照该协议提供了相应的物业服务，根据权利义务相对等的原则，有权要求梁某某支付物业费。经过普天物业书面催收后，梁某某仍未交纳物业费，因此，一审法院判令梁某某支付物业费，符合法律规定，本院予以支持。关于梁某某是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，涉案的物业服务协议第三条四项2约定：”大厦实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清”。普天物业称，由于1号楼紧邻工林路非法屠宰场，普天物业已付出了努力，但环境卫生仍不理想。本院认为，尽管1号楼周边环境卫生较差有紧邻工林路非法屠宰场的原因，但这并不能构成普天物业不履行合同义务的事由。普天物业应对纠纷的发生承担相应的责任。尽管普天物业的服务存在瑕疵，但梁某某拒绝支付物业费并无法律规定，及相关合同约定，梁某某亦应对纠纷的发生承担相应的责任。综上。本案双方当事人均有过错，相互抵顶，梁某某无须向普天物业缴纳违约金。另，梁某某上诉所称的小区内存在安全隐患的问题，与本案不属于同一法律关系，本院不予审查。综上所述，上诉人梁某某的上诉请求部分成立。依照依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2017）甘0103民初150号民事判决；二、梁某某于判决书生效之日起十日内支付兰州普天物业管理有限公司2014年2月1日-2017年9月30物业管理费5465元。一审案件受理费310元，减半收取155元，由兰州普天物业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由梁某某负担。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。本判决为终审判决。审 判 长  张 静代理审判员  赵辉君代理审判员  雷 婧二〇一八年四月八日书 记 员  刘 强????????1