广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第73号
上诉人（原审原告）张宇豪，男，1974年6月6日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人杨庆生，广东至高律师事务所律师。
委托代理人邓军超，广东至高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市万城商业经营管理有限公司，住所地。
法定代表人陈智敏。
被上诉人（原审被告）姚欣，男，1983年9月15日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审被告）涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
上列三被上诉人共同委托代理人刘晓军，广东信德盛律师事务所律师。
上列三被上诉人共同委托代理人侯丽晴，广东信德盛律师事务所律师。
上诉人张宇豪因与被上诉人广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第647民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年5月14日，张宇豪（买受人）与广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：由张宇豪购买广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧位于广州市白云区机场路537-547号首层293号铺（下称“涉案商铺”），房屋总价款839208元。2010年5月9日前支付全部房价款的51％（包含定金）429208元，余下房款41万元向银行申请抵押贷款；买受人收到出卖人通知的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人提出按揭贷款申请后，未获银行批准或者批准额度与申请额度有差额的，张宇豪可以将付款方式转为向广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧一次性付款；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理涉案商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。逾期超过15日，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金；合同生效后的210个工作日内出卖人负责向房管部门申办商铺的交易过户手续，逾期超过15日，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。
2011年10月11日，张宇豪就广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧在履行上述合同过程中存在逾期涂销抵押和逾期办证的行为为由将广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧诉至原审法院，要求解除上述合同。经审理，原审法院作出（2011）穗云法民四初字第1816号（下称“1816号案”）民事判决书，判决驳回张宇豪的诉讼请求。该判决经广州市中级人民法院二审作出（2012）穗云法民五终字第1671号民事判决书判决维持原判。1816号案查明：上述合同签订后，张宇豪依约向广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧支付了首期款429208元、律师费1300元。2011年4月27日，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧向张宇豪发出《关于办理按揭手续的通知》，要求张宇豪办理按揭手续。2011年5月27日，张宇豪与广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧签订《商铺买卖合同补充协议》，约定2011年5月27日前支付全部房价余款41万元。张宇豪于当天支付了上述购房余款。另该案查明，涉案房屋于2011年3月28日由房管部门核准涂销抵押手续。广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧于2011年7月21日向白云区房地产交易中心提交办理过户手续所需的资料。
庭审中，张宇豪针对广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧提出诉讼时效的抗辩表示，其已在1816号案中行使合同解除权，但经过法院的审理，没有支持其诉求，随后才再次提起诉讼，要求广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧支付违约金，表明其一直都有积极主张自己权利。以上事实，有商铺买卖合同、生效判决书以及当事人陈述等证据证实。
原审法院认为，张宇豪与广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。根据上述合同的约定，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧应该在签署合同后180个工作日内（即2011年1月31日）办理涉案商铺的涂销抵押手续并出示已涂销抵押的证明，但广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧却在2011年3月28日才完成涉案房屋的涂销抵押手续，且逾期超过了15日。广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧的上述行为已构成违约，应当承担违约责任，故张宇豪有权要求广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧支付逾期涂销抵押的违约金。此外，上述合同还约定合同生效后的210个工作日（2011年3月17日）内向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，但广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧却至2011年7月21日向相关房管部门申办涉案商铺的过户手续，且逾期超过15天，依约应该承担违约责任，故张宇豪亦有权要求广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧支付逾期申办涉案商铺交易过户手续的违约金。逾期涂销抵押违约金的计算时间本应自2011年2月1日起计至2011年3月28日止。逾期申办过户手续违约金的计算时间本应自2011年3月18日起计至广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧向房管部门申办涉案商铺的交易过户手续时间，即2011年7月21日止。但由于张宇豪于2013年4月24日才向广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧主张逾期办理涂销抵押和交易过户手续的违约金，故广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧抗辩张宇豪主张的2011年4月24日前的违约金已超过诉讼时效的意见有据，原审法院予以采纳。张宇豪关于其已在1816号案中行使合同解除权，已积极主张权利，故其现向广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧主张违约金未过诉讼时效的意见缺乏理据，原审法院不予采纳。据此，张宇豪向广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧主张的涂销抵押违约金及自2011年3月18日至2011年4月24日的逾期申办过户违约金已超过诉讼时效，原审法院不予支持。张宇豪要求广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧支付自2011年4月25日至2011年7月21日止违约金的主张合理合法，原审法院予以支持。违约金的计算基准按合同约定以已付房价款839208元计算。张宇豪要求广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧依约以每日1‰计算违约金的标准确属过高，原审法院将上述违约金计算标准调整为按每日0.5‰计算。关于广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧抗辩由于张宇豪逾期履行付款义务，其因此行使先履行抗辩权而迟延申办涉案商铺交易过户手续的意见。首先，上述买卖合同中并没有关于张宇豪支付房款与广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧申办过户手续存在先后顺序的约定；其次，根据上述合同的约定，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧应在2011年3月17日前申办涉案商铺的交易过户手续，买受人应在收到出卖人通知的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，但广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧于2011年4月27日才向张宇豪发出《关于办理按揭手续的通知》，该时间已经超过合同约定的申办交易过户时间，而上述合同亦约定：如买受人提出按揭贷款申请后，未获银行批准或者批准额度与申请额度有差额的，张宇豪可以将付款方式转为向广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧一次性付款，双方在2011年5月27日签订《商铺买卖合同补充协议》将付款方式转为一次性付款的约定表明，张宇豪亦依约履行了付款义务。故广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧的上述抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧向张宇豪支付逾期申办位于广州市白云区机场路537-547号首层293号铺交易过户手续的违约金（以839208元为本金，按每日0．5％0标准从2011年4月25日计至2011年7月21日）；二、驳回张宇豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4076元，由张宇豪承担3576元，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧承担500元。
判后，上诉人张宇豪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院对于《商铺买卖合同》第十四条的理解与（2011）穗云法民四初字第1816号民事判决书存在明显矛盾，不应作出对格式条款提供方有利的解释。根据《商铺买卖合同》第十四条列明的条款，被上诉人在合同生效后的210个工作日内，不仅仅是要向广州市房地产交易登记中心“申办”商铺交易过户手续，还要将该商铺过户至买受人名下。但在本案中，一审法院减轻了被上诉人的合同义务，认为被上诉人只要在规定期限内履行“申办”义务即可，否认该条款对商铺实际过户日期的限制。这一认定既不符合日常生活经验，也不符合法律规定。二、一审法院关于“诉讼时效”的认定既不符合事实也不符合法律规定。在本案中，上诉人早在2011年10月11日就针对被上诉人在履行《商铺买卖合同》过程中的相关违约行为诉至法院，已主张权利，上诉人在当时有两种选择，即行使合同解除权和继续履行合同，收取违约金。客观上，上诉人不可能同时主张两项权利，上诉人选择行使合同解除权，但未得到法院支持，随后上诉人于2013年5月8日提出不同的诉求，要求被上诉人依照合同约定，以经济赔偿方式承担违约责任。三、一审法院调整违约金计算标准的做法也有悖于相关法律规定，不利于构建诚实守信的市场经济秩序。首先，该份《商铺买卖合同》属于格式合同，由被上诉人提供，对于每日1‰的违约金标准也是由上诉人单方确定的，表明了被上诉人愿意自担风险的意思表示。其次本案合同标的额为839208元，上诉人主张的违约金合计188782.74元，占标的额的22.5%，根据“意思自治”的民法原则，本案的违约金规定没有违反法律、法规的强制性规定，也不属于违约金畸高的情况，一审法院不宜利用司法手段来进行调整。综上，上诉人请求本院：1、依法撤销一审判决；2、判决支持上诉人的全部诉讼请求，判令三被上诉人赔偿逾期涂销抵押违约金24035.69元及逾期过户违约金164747.05元；3、依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧答辩称：上诉人的上诉无法律依据。根据合同约定过户时间是办理过户的起动时间，是递交过户材料的时间，一审认定事实清楚，适用法律正确。关于违约金的计算基数，原审判决认定事实不清楚，根据涉案商铺的买卖约定，继续履行合同的违约金计算是按已付房款作为基数，上诉人是于2010年5月9日支付429208，5月27日前支付41万，所以违约金计算应该分段计算，在5月27前应该按429208作为计算基数。上诉人在商铺买卖的过程中，并没有损失，上诉人亦没有举证其有损失，其请求的违约金明显高于其损失，应该予以调整。
经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
另查明：上诉人与被上诉人于2010年5月14日的《商铺买卖合同》中还约定：合同生效后的210个工作日内，由广州市万城商业经营管理有限公司负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由该公司之法定代表人名下交易过户至买受人名下，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：逾期超过15日，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》是当事人真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应遵照履行。双方签订的《商铺买卖合同》约定“合同生效后的210个工作日内，由广州市万城商业经营管理有限公司负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，由该公司之法定代表人名下交易过户至买受人名下，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：逾期超过15日，买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金”。根据该合同条款约定，被上诉人应该在合同生效后的210个工作日内，即2011年3月17日之前，申办该商铺的交易过户手续，否则应依约支付违约金。上诉人上诉称应将逾期过户的违约金计至案涉商铺过户上诉人名下的时间止。由于《商铺买卖合同》约定“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续”时，出卖人才需承担违约责任。故原审法院以被上诉人向广州市房地产交易登记中心申办案涉商铺过户的时间作为计算逾期过户违约金的截止时间并无不当，上诉人此上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人上诉称逾期涂销抵押违约金和逾期办证违约金未过诉讼时效的问题。本院认为，上诉人就案涉商铺于2011年10月11日向广州市白云区法院提起诉讼，案号为（2012）穗中法民五终字第1671号，诉称被上诉人违约，主张解除合同。该案于2012年12月14日经本院二审终结，案号为（2012）穗中法民五终字第1671号。根据诉讼时效中止的规定，上诉人向法院提起解除合同的主张，上诉人需等待该诉讼作出判决后，方能提起逾期涂销抵押违约金和逾期办证违约金的诉讼主张，上述诉讼构成诉讼时效中止事由。据此，上诉人主张本案诉讼未过诉讼时效，本院予以支持。原审法院认定上诉人向被上诉人主张的逾期涂销抵押违约金及自2011年3月18日至2011年4月24日前的违约金已过诉讼时效有误，本院予以纠正。
关于上诉人主张以每日1‰为标准计算逾期涂销抵押违约金和逾期办证违约金的问题。本院认为，原审法院将计算违约金标准调整为每日0.5‰，足以弥补上诉人因被上诉人违约行为所造成的损失，本院予以维持。
另，双方当事人约定的是出卖人每日按已付房价款向买受人支付违约金，上诉人于2010年5月14日支付了首期购房款429208元，于2011年5月27日支付了其余购房款41万元，故2011年5月27日前的逾期过户违约金应以本金429208元计付。
综上，原审查明事实清楚，但处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第647号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第647号民事判决第一项为：本判决送达之日起十日内，被上诉人广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国均向上诉人张宇豪支付逾期申办位于广州市白云区机场路537-547号首层293号铺交易过户手续的违约金（以429208元为本金，按每日0.5‰标准从2011年3月18日计至2011年5月26日，以839208元为本金，按每日0.5‰标准从2011年5月27日计至2011年7月21日）；
三、本判决送达之日起十日内，被上诉人广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国均向上诉人张宇豪支付逾期办妥位于广州市白云区机场路537-547号首层293号铺涂销抵押手续的违约金（以429208元为本金，按每日0.5‰标准从2011年2月1日计至2011年3月28日）。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4076元，由上诉人张宇豪承担1603元，被上诉人广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧承担2473元；二审案件受理费3576元，由上诉人张宇豪承担1406元，被上诉人广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧承担2170元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 陈珊彬
审判员 郭东升
二〇一四年七月十五日
书记员 阮志雄