广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2422号
上诉人（原审被告）：黄伟贤，男，1973年10月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高新区。
委托诉讼代理人：刘智勇，男，汉族，1973年3月10日出生，住广东省肇庆市高新区，是黄伟贤的妹夫。
被上诉人（原审原告）：肇庆市弘基物业管理有限公司，住所地：广东省肇庆市高新区御景台花园C幢一层一室。
法定代表人：朱得文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨建中，该公司员工。
上诉人黄伟贤因与被上诉人肇庆市弘基物业管理有限公司（以下简称弘基公司）物业服务合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2017）粤1284民初1644号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄伟贤的委托诉讼代理人刘智勇、被上诉人弘基公司的委托诉讼代理人杨建中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
黄伟贤提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由弘基公司承担。事实与理由：1、弘基公司依据与黄伟贤签订的《前期物业管理服务协议》，从2009年陆续开始向在首层停车场停放车辆的御景台小区业主收取车辆停车费用，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，御景台花园首层停车场是共有部分，弘基公司侵占御景台花园首层停车场牟取暴利的行为，侵害全体业主的合法权益，违反《前期物业管理服务协议》第一条第10项的约定，一审法院对于该事实进行隐瞒，对弘基公司的违法违约行为进行包庇。2、弘基公司在2014年6月至2016年6月期间将御景台花园物业管理服务擅自转由肇庆市安太顺物业服务有限公司（以下简称安太顺物业公司）提供服务，其行为已经导致行使合同解除权的事实。自2016年6月以后弘基公司重新进入御景台花园提供小区服务是在没有重新与黄伟贤及全体业主或者业主委员会签订《物业管理服务协议》的单方面行为，由此产生的损失与黄伟贤及全体业主无关。但一审法院在《前期物业管理服务协议》属于无效合同、弘基公司违约的情况下，判决黄伟贤承担违约责任，属枉法判决。3、《前期物业管理服务协议》第十条第一款约定“公共水、电分摊费用暂按5元／月／户收取”是没有任何收费依据的，属于乱收费。《前期物业管理服务协议》第十条第二款约定“公共防盗门维修、楼梯灯维修、室外排污适宜于清疏，按8元／月／户收取”，依据《物业服务收费管理办法》第十一条第2项规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，属于重复收费。黄伟贤在一审中提出抗辩时，一审法院对此置之不理，对弘基公司的违规收费给予支持，这是与相关法律规定背道而驰的。弘基公司在为御景台小区提供物业服务时，没有履行对物业共用部位、共用设施设备的日常维护、维修义务。综上所述，弘基公司存在违约行为，损害了黄伟贤的合法权益，请二审法院依法改判。
弘基公司答辩：1、根据《前期物业管理服务协议》第一条第一点甲方的权利义务：弘基公司是对房屋共用部份、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理的。在日常管理当中弘基公司己按该约定事项进行服务与管理。弘基公司会定期公示物业收支情况，帐目清晰明朗，欢迎业主及住户前来查帐，都有票据款项等相关证明。首层停车场以及商铺是开发商的独立产权，并没有占用业主的公用部份，附有《房地产权证》，停车服务收费实行市场调节价，收费标准由停车场经营者与业主或使用人通过合同或者其他方式约定。弘基公司对于停车场的杂物，已发出通知叫业主自行清理，但业主们并不积极行动和响应，仍有部分杂物没有清理。2、开发商委托安太顺物业公司管理小区一段时间，开发商对安太顺物业公司的日常物业服务工作还有监督权利。因小区物业收费情况不容乐观，欠费比较多，弘基公司难于维持小区的正常运转，就简单使用广告贴纸张贴了安太顺物业公司的相关名称，继续使用该设施。3、自2008年2月份起相继交付楼房给业主使用，入住时间己过9年多，设施设备有所老化，瓷砖大面积脱落，各项维修成本较高，用小部份业主缴交的物业管理费维修显然不现实，弘基公司会组织人力对有些小修地方进行维护，但大修就要使用物业维修基金，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》等规定，物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业维修基金要在业主委员会或者业主大会同意才能使用，现小区还未成立业主委员会，弘基公司全力宣传组建成立业主委员会。缴纳物业费是每个业主应尽的义务，物业管理费是小区管理最基本的运作资金，因黄伟贤一直无故恶意拖欠物业管理费，严重影响小区建设及小区其他业主利益，要求黄伟贤及时缴纳所欠物业管理费用及滞纳金。
弘基公司向一审法院提出诉讼，请求判令：1、黄伟贤支付自2011年7月1日至2017年6月30日所欠的物业管理费、公摊费和违约金合共28379元；2、受理费由黄伟贤负担。
一审法院认定事实如下：弘基公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。2008年1月12日，弘基公司与黄伟贤签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：①黄伟贤所在小区的物业（建筑面积80.01平方米）由弘基公司提供物业服务；物业管理费按照自收到《收楼通知书》第3天开始计算，其中第一年物管费按面积每月每平方米0.5元、第二年按0.8元、第三年开始按照1元计算；物业管理费每月的1-5日前收取，每月收取1次；公共分摊费用包括水电分摊5元、公共维修等分摊每月8元，共每月13元的固定分摊费；其中自收楼日起3年内免收分摊费；②如黄伟贤未能按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，弘基公司有权要求黄伟贤补交并从逾期之日起按每天3%的标准交纳违约金，违约金计算至欠款付清之日止，逾期超过3个月未能付清物管费和违约金的，弘基公司可通过法律途径追究。合同签订后，黄伟贤于2008年6月28日签收《确认书》，确认收楼，后黄伟贤有按约定向弘基公司缴交物业服务费和公摊费用，但自2011年7月开始，黄伟贤以物业服务企业管理服务较差，小区设施破损没有维修等理由一直没有再缴纳物业管理费和公摊费用。2014年6月至2016年6月（共2年又1个月）期间，由于客观原因，御景台花园实际由安太顺物业公司提供小区物业服务，2016年7月后继续由弘基公司为黄伟贤所在小区提供物业服务至今。弘基公司重新为御景台花园小区提供物业管理服务后，多次催促黄伟贤按服务协议约定交付物管费用，但黄伟贤一直拒绝缴交。另御景台花园确存在设施损坏未维修、部分业主乱堆放物品、垃圾等现象。弘基公司称已督促业主处理，对损坏设施问题，因要动用物业维修基金，但业主不能统一意见，业委会也未能成立，现已积极与业主协调解决。
一审法院认为，弘基公司是一家具有物业管理经营资质的法人单位。本案中，弘基公司与黄伟贤签订《前期物业管理服务协议》，约定弘基公司向包括黄伟贤在内的御景台花园小区业主提供物业管理服务，黄伟贤则缴交相应物业管理服务费和承担水电等公摊费用。协议内容并未违反法律规定，是合法有效的合同，自签订之日起对双方产生约束力。黄伟贤于2008年6月28日收楼，按协议约定的物业费标准计算，2011年7月起黄伟贤每月应支付的物管费为80.01平方米×1元/平方米=80.01元，水电等公摊费用每月13元。2011年7月至2014年5月（共35个月）的物管费为80.01元/月×35个月=2835.35元，公摊费为13元/月×35个月=455元。2014年6月1日至2016年6月30日期间的物管费为80.01元/月×25个月=2000.25元，公摊费为325元。从2016年7月至2017年6月的物管费为80.01元/月×12个月=960.12元，公摊费为13元/月×12个月=156元。弘基公司主张黄伟贤自2011年7月开始一直没有缴纳物业费及公摊费，黄伟贤对此予以确认，事实清楚。弘基公司按照物业服务协议向包括黄伟贤在内的御景台花园小区业主提供了物业服务，履行了合同，黄伟贤有义务向弘基公司交付物业管理服务费。对黄伟贤认为弘基公司未能按照《前期物业管理服务协议》约定履行义务的抗辩主张，实际是黄伟贤认为弘基公司存在管理不到位或不作为的问题，未能切实履行协议约定的服务内容，达到应有的服务标准，黄伟贤作为小区业主可以向弘基公司提出整改、采取补救措施等建议，如弘基公司不听取或者采取整改、补救措施等后仍不能令黄伟贤感到满意，黄伟贤也可以通过业主大会或者绝大多数的业主共同决定是否需要继续由该物业服务企业提供物业服务，解除物业管理合同或者选聘新的物业服务企业等得到救济，其不能以弘基公司在物业管理中的不到位或不作为，未能提供符合黄伟贤认为满意的物业服务管理而拒付物业管理费。故黄伟贤以弘基公司管理服务不到位而拒交物管费的理由不成立。黄伟贤拒交物管费势必影响弘基公司的正常经营活动，使弘基公司更不能提高服务质量，而加深双方的矛盾，黄伟贤希望弘基公司提高物业管理服务质量，首先应该遵守协议，按时缴交物管费，再依合理方式解决争议，才是正确的处理方式。
对黄伟贤辩称弘基公司主张的2011年7月至2014年5月期间的物管费和公摊费已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算”的规定，双方在物业管理服务协议中约定物业费等费用在每月的1﹣5日前收取，黄伟贤在2011年7月至2014年5月期间的物管费和公摊费没有按时缴交，之后御景台花园小区的物业服务转由他方提供，弘基公司没有提供在黄伟贤逾期未交上述期间的欠费后，在法定的二年诉讼时效内主张权利的证据，其上述诉讼主张已超过诉讼时效，据此，黄伟贤的抗辩依法有据，理由成立，该院予以采纳。弘基公司未在法定诉讼时效期间向黄伟贤主张权利，对弘基公司主张黄伟贤支付2011年7月至2014年5月期间的物管费和公摊费，该院不予支持。弘基公司在庭审中确认在2014年6月至2016年6月期间，其原提供物业管理服务的御景台小区转由安太顺物业公司提供物业服务，物业费等费用均由安太顺物业公司收取，现弘基公司主张黄伟贤交付上述期间的物业管理费及公摊费合计2325.25元，弘基公司未提供安太顺物业公司将其对黄伟贤的上述债权转让或合法移交弘基公司的依据，据此，弘基公司主张黄伟贤交付上述期间的物管费、公摊费及违约金缺乏事实及法律依据，该院不予支持。黄伟贤未缴付2016年7月至2017年6月的物管费、公摊费合共1116.12元，经弘基公司催收仍不缴交，弘基公司请求黄伟贤迅速付清该欠款，合法合理，该院予以支持。对弘基公司请求黄伟贤支付上述欠款的违约金，黄伟贤认为违约金每日收取3%过高。弘基公司起诉要求主动调整为按照每日3‰的标准计算。按照合同约定物业管理费、公摊费等是每月交付的。但黄伟贤自2016年7月1日起没有按时向弘基公司缴纳物业管理费，经催促仍不缴交，显然已构成违约。双方合同约定了逾期付款按照每日3%计算，而弘基公司也自行调整为每日3‰标准计算违约金，但是违约金的计算应以实际损失额为计算依据，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可认定约定的违约金过分高于造成的损失，违约方可主张予以适当减少违约金。双方均没有举证证实因黄伟贤逾期付款给弘基公司造成的实际损失是多少，综合本案当事人的违约事实、过错程度及弘基公司的经营性质，弘基公司主张按每日3‰计算违约金仍属过高，应予调整，违约金具体可参照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算，即按银行同期同类贷款基准年利率4.35%加收50%，即年利率6.52%计算，从拖欠日起计付至判决确定之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、黄伟贤应于该判决生效之日起五日内向弘基公司付清截至2017年6月的物业管理费1116.12元，并按各期欠款金额自2016年7月6日起以年利率6.52%向弘基公司计付违约金至上述欠款付清之日止；二、驳回弘基公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取255元，由弘基公司负担242元，黄伟贤负担13元。
二审中，双方没有提供新证据。黄伟贤向本院提出申请，认为能够证明本案案件事实御景台花园停车场是属于《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，为共有部分属于业主共有的关键证据，存档于肇庆高新区发展规划和国土资源局（即原肇庆高新技术产业开发区规划建设局），其不能自行收集，申请二审法院给予调查收集御景台花园竣工总平面图、单体建筑竣工平面图。
一审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，根据粤房地权证肇旺私字第××号房地产权证记载，肇庆市大旺区御景台负一层车库﹙未售车位﹚的产权人为肇庆市弘基房地产有限公司。
本院认为，弘基公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位，弘基公司与黄伟贤签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。签订《前期物业管理服务协议》后，弘基公司依约为御景台花园小区提供物业管理服务，乃是对小区整体提供服务，即是对小区内全体业主的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。御景台花园B栋御福阁6A房的产权人是黄伟贤，弘基公司对该房屋提供了日常物业服务，黄伟贤应承担该房屋的物业管理费。一审法院判决黄伟贤按照《前期物业管理服务协议》约定的物业服务收费标准向弘基公司支付物业服务费并无不当，本院予以维持。
根据粤房地权证肇旺私字第××号房地产权证的记载，御景台小区首层停车场的产权人为肇庆市弘基房地产有限公司。黄伟贤上诉认为御景台花园首层停车场是共有部分，并申请本院调查御景台花园竣工总平面图、单体建筑竣工平面图，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的规定，黄伟贤申请调查收集的证据与本案待证事实没有关联性，本院不予准许。黄伟贤上诉主张弘基公司侵占御景台花园首层停车场共有地方牟取暴利侵害业主合法权益的依据不足，本院不予采纳。
弘基公司在为御景台花园小区提供物业管理服务期间，虽然由其他相关物业公司提供物业管理服务，但弘基公司与黄伟贤签订的《前期物业管理服务协议》并没有解除，双方至今仍存在物业管理服务关系。黄伟贤上诉主张其与弘基公司已解除《前期物业管理服务协议》的事实依据不充分，本院不予采纳。虽然弘基公司提供的物业服务在某方面存在瑕疵，黄伟贤作为业主可以向弘基公司提出整改、采取补救措施等建议，如弘基公司不听取或者采取整改、补救措施等后仍不能令黄伟贤感到满意的话，黄伟贤可以通过业主大会或者绝大多数业主共同决定解除物业管理合同、选聘新物业公司提供物业服务。黄伟贤拒交物管费势必影响弘基公司的物业管理服务活动，使弘基公司更加不能提高服务质量，黄伟贤希望弘基公司提高物业管理服务质量，首先应该遵守《前期物业管理服务协议》，按时缴交物管费，再依合理方式解决双方争议。
综上所述，黄伟贤的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄伟贤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 唐 强
代理审判员 吕翠华
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 邵丽虹