济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）高民初字第1878号 原告：陈航德，男，1965年12月5日出生，汉族，中国民生银行职员，住济南高新区某某某某某某某某某某某某某某某某 委托诉讼代理人：霍连台，山东东城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林方茂，山东东城律师事务所律师。 被告：山东中海华创地产有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣，董事长。 委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢希金，男，1983年7月5日出生，汉族，该公司员工，住山东省淄博市。 原告陈航德诉被告山东中海华创地产有限公司（以下简称“中海华创”）纠纷一案，本院于2015年6月26日立案后2015年10月28日、2015年11月16日、2016年3月11日、2017年1月3日、2017年9月11日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈航德及其诉讼委托代理人霍连台、林方茂，被告中海华创的诉讼委托代理人肖理哲、卢希金到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈航德向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付原告因延期交房造成的违约金共计136437.87元；并退还原告收钥匙前所支付的物业费、水电费以及燃气热水器移址费；2.请依法判决被告支付原告因房屋严重质量问题延期交房造成的收益损失共计131200元；3.请依法判决被告因未达到豪华精装修标准承诺，支付原告装修补偿60万元；4.与本案有关的所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月30日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的中海奥龙观邸花园67号楼2单元502房，合同中约定了开发小区的位置、付款方式、交房时间及违约责任等事宜。后原告按照要求及时交纳首付款办理贷款等事宜。2013年6月28日接到被告交房通知前往办理交房时，发现所购买房屋存在大量问题，根本达不到交房条件，遂于被告长期交涉，经被告维修达到交房条件，由我妻子签字并接收了中海奥龙观邸花园67号楼2涉案房屋的钥匙。被告交付房屋的装修标准未达到80万元豪华装修，误导了原告购买该房。由于被告的过错，是原告造成损失，严重影响了正常生活。原告为维护自己合法权益，特诉至法院。 中海华创辩称，一、诉状陈述不属实，原告已经收房，不存在逾期交房的事实。合同第八条明确约定房屋交付的条件是分期综合验收，并且补充协议第四条也明确约定在取得分期综合验收后，不得以其他理由拒绝收房，因此在被告2013年6月8日取的分期综合验收后原告就应当履行收房义务，并且原告也已经在2013年6月28日进行收房，签订收房手续，并不存在逾期交房的事实。其次逾期交房与交房后质量存在瑕疵属于不同法律问题，前者应当承担逾期交房的违约责任，而后者承担的是维修义务，原告实际情况明显属于后者，其诉求明显是曲解逾期交房实际情况。从原告事实与理由可以看出原告是对被告房屋质量存在质疑，因此应当主张质量维修，并且实际情况原告在收房后也已经报修，房屋早已修复完毕，原告已经入住，因此原告不应以逾期交房主张权利。二、房屋竣工验收合格，不存在质量问题，答辩人仅存在维修义务，且已经维修完毕。原告事实与理由部分，陈述原告购买房屋存在多处质量问题，严重影响正常的生活居住，而房地产开发因为建设施工特性，在主体结构外存在质量瑕疵属于合理范畴，对此开发商应当负有维修义务，在开发商不履行维修义务，原告可以自行维修相关费用向开发商进行主张。本案中答辩人已经获得房屋竣工验收备案，这是房地产开发质量合格的重要标准，因此房屋务并不存在质量问题，而应当属于质量瑕疵，且答辩人已经予以修复，原告不存在任何损失，不应当主张赔偿。其次原告主张收益损失，但期购买是住宅，不允许进行经营活动，其诉求收益赔偿没有任何事实和法律依据。三、原告主张逾期交房违约金的同时主张逾期交房赔偿，属于重复主张，不不应得到支持。违约金适用原则应当是补偿性的，即对实际损失进行补偿，而原告诉求1、2是基于同一违约事实既主张违约金又主张损害赔偿，属于重复主张，不应得到支持。四、答辩人已经按合同约定进行装修，原告无权要求装修补偿款。本案中广告宣传不应作为合同条款组成部分，因此不应以广告宣传作为赔偿依据。根据相关法律规定广告一般作为要约邀请，不作为要约，作为要约前提是必须具体明确且影响房屋价格。而本案中广告宣传只是作为一种宣传手段，没有明确表明那个楼哪种户型，并且不同房屋面积不同装修，不可能统一标准，因此客观上不可能把此作为衡量所有住户装修的标准。其次合同的补充协议第15条第六项及附件八第四条第一项明确约定广告宣传不作为合同依据。双方在委托装修协议中明确约定装修标准，且答辩人已经达到了装修标准，原告无权主张赔偿。广告明确告知装修属于赠送，如果出现质量问题，应当予以维修，并且原告也从未支付过任何装修费用，因此不应提出装修补偿。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对下列证据无异议：本院予以确认并在卷佐证：陈航德提交的如下证据：1.陈航德身份证，证明陈航德诉讼主体资格；2.中海华创企业信息及变更情况；证明中海华创的诉讼主体资格；3.2011年6月30日陈航德与中海华创签订的《济南市商品房买卖合同》；4.收房办理指南，证明中海华创通知陈航德办理交房的时间、地点；5-2.结婚证一份；12-（2）表明中海奥龙观邸67#楼所处的位置正是中海奥龙观邸3-2地块二期高层住宅；证据12-（4-2）清楚地标明了中海奥龙观邸世家是包含在中海奥龙观邸3-2#地块内的。中海华创提交的如下证据：1.商品房预售许可证明一份，证明被告销售房屋的行为合法。 当事人对下列证据有争议：陈航德提交的如下证据： 证据5-1业主入伙钥匙发放清单；证明陈航德妻子乔新梅于2014年11月3日签收的涉案房屋钥匙发放清单，发放人处由物业杜小华签字，直至2014年11月3日陈航德的房子才勉强达到入住条件；针对该证据，中海华创辩称在6月28日双方已经完成整个收房行为，且该户业主房屋具有特殊性，其房门是由密码、指纹、钥匙三项构成，任何一项都可以进入房间，在交房时陈航德已经获得了进入房间的密码，因此收不收钥匙，陈航德都可以进入房间，所以该房屋实际占有已经被陈航德取得，其次因为陈航德在收房后进行了报修，因此委托物业管理其钥匙，实际在2014年11月3日是中海华创将钥匙还给陈航德，并非是当天进行的交付，并提交证据四、五予以证实，其中证据四交房通知邮寄单及回执一份，证明被告于2013年6月23日邮寄通知原告，于2013年6月28日前来收房，原告也已签收，针对该证据陈航德辩称，不能证明原告的收房时间，证据五收房手续一份，证明被告于2016年6月28日收房，不存在逾期交房的问题，陈航德辩称其中的签名均不是其签署。 证据6，（6-1）济南高新区管委会建设局出具的说明一份；（6-2）中海华创2011年6月2日在齐鲁晚报做的宣传广告2份；证明中海奥龙观邸67号楼2-502室装修总造价195800元，折合每平米1000元；中海华创在宣传中明确说明赠送80万装修，但与其实际装修造价差60万元；对上述证据中海华创辩称济南高新区管委会建设局出具的说明与本案无关联关系，该证据是说明其装修面积和装工程造价未达到许可的标准，即便存在这种情况，也是有相关行政部门进行处罚。其次，该说明依据的法律规定是指二次装修，而本案中进行的是个人委托装修，他与工程中集体的装修合同并不同，个人的装修面积和造价远远不可能达到工程集体装修合同的标准，因此这属于不同法律问题，不能以此证明陈航德的个人装修行为。对齐鲁晚报做的宣传广告真实性有异议，该证据内容不清晰，需要提供原版报纸进行核对，对证明内容有异议，中海华创开发的楼盘涉及多批多次，每次都有不同广告宣传，该份广告宣传并没有写明所在楼座楼盘以及户型，是一种宣传手段，不能作为合同的依据，并且合同中有明显风险提示条款，说明了不作为合同依据，该广告宣传的最后部分也明确写明了“本广告仅供宣传，具体以开发商解释为准”。 证据7-1收据3份，及7-2证明一份，证明陈航德在交钥匙前所缴纳的物业费、水电费以及燃气热水器移址费，且此费用在起诉之前中海华创就承诺由其承担；针对该证据，中海华创辩称因为维修问题，陈航德一直不与其结算，因此具体情况不能确定，而对于证明文件不认可其真实性。 证据8，67--69号楼业主致开发商诉求书，证明67--69号楼业主曾因房屋严重质量问题和中海华创交涉，所交资料由中海华创工作人员签收；针对该证据中海华创辩称该证据是原告单方证据，其证据内容和客观性真实性都无法核实。 证据9，房屋质量照片一宗（共23张），证明涉案房屋质量严重达不到交房要求，严重影响正常使用；填充物竟然为泡沫、碎石块等，砌墙没有用水泥粘合，针对该证据中海华创辩称照片中没有显示出拍摄时间、拍摄地点，并且也无法证明与原告是否有关系，其中以碎石封堵窗口期工程量远远大于正常以水泥进行封堵的方式，其客观上不合理。 证据10，证人证言一份、证人身份证复印件及证人冯友刚出庭作证，证明陈航德房屋一直处于无法居住状态。针对该证据中海华创辩称，证人所提交的材料不能证明其与深圳瑞和装饰工程有限公司之间存在委托关系，对此，陈航德提交《住宅工程质量分户验收记录》一份，证明其中孙文贵签字与证人冯友刚提交的结算款证明中的孙文贵为同一人，同时孙文贵又是深圳瑞和有限公司的人，足以双明证人干的就是涉案的原告家的工程。对此，中海华创辩称，《住宅工程质量分户验收记录》上没有加盖公章，不能证明孙文贵是该公司员工，且《住宅工程质量分户验收记录》上孙文贵签名与冯友刚提交的证明文件中的孙文贵签名明显不是一个人，这些材料中均没有深圳瑞和的公章。陈航德又提交证据16，部分业主的《住宅工程质量分户验收记录》用以表明：深圳瑞和建筑装饰股份有限公司在中海奥龙观邸世家67#、68#、69#楼装修施工和维修期间的负责人之一就是孙文贵，在其使用的施工维修人员的部分工作记录中有孙文贵的签字，既然是中海华创违规将装修工程转包给了深圳瑞和建筑装饰股份有限公司，请中海华创请出深圳瑞和建筑装饰股份有限公司的这位孙文贵出庭对质是否其签字。但陈航德亦认可“孙文贵”签字有不一致的地方。 证据11，3本合同，用以表明中海华创的合同是格式条款的合同。当时陈航德不知晓合同的具体内容，也无法让中海华创修改合同。中海华创的销售人员只让消费者在其翻页指定的位置签字按手印。针对该证据，中海华创辩称该合同是济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局共同监制，是济南房地产范围的规范文本，原告主张格式条款对双方不具备约束力，我方认为格式条款不必然导致合同格式条款效力失效或相关约定不具备约束力。对此陈航德称，双方买卖合同虽是济南市城乡建设委员会及济南市工商管理局共同监制，但是从内容和文字可以看出，其中大部分是即第11页往后的附件内容及委托装修协议是被告加进了自己的条文，该合同封面并无署名单位的监制章。对此中海华创辩称，济南市范围内所有的房地产开发项目所签订的都是由济南市城乡建设委员会与济南市工商局共同编制的该份规范文件，且均未加盖公章，且因房产市场的特殊性，合同均是统一的，并经过原告签字确认的，都对双方具有约束效力，且该合同内无加重原告义务减轻被告责任的条款。且原告签署67#楼商品房买卖合同经济南市建委予以网签，证明该合同及补充协议符合法律规定及相关政府部门的规定，同时原告对合同及补偿协议签字认可，证明合同系双方真实意思表示；对此，陈航德认为一方当事人自己补充的附件是允许当事人协商修改的，中海华创辩称，因不同的楼盘有不同的情况，补充协议是对主合同的进一步细化，这是法律没有禁止的，且双方均签字确认。对陈航德称签字时被告未让我详细阅读，只是让我在指定的页码上签字按手印，对此中海华创不予认可。 证据12，该证据用以说明中海华创所宣传的中海奥龙观邸世家豪华精装房包括陈航德的67-2-502房。同时说明中海华创向客户销售的是豪华精装房，不是毛坯房。证据12-（1）表明中海奥龙观邸67#楼所处的位置正是中海奥龙观邸3-2地块二期高层住宅，并标明了该地块的具体位置。证据12-（3）清楚地标明了中海奥龙观邸3-2#地块的位置。证据12-（5-1）、证据12-（5-2）、证据12-（5-3）清楚表明了中海奥龙观邸世家所处的位置及其所属的6座楼。同时，证据12-（5-3）还表明作为毛坯房的中海奥龙观邸世家63、65、66这三座楼房的销售均价只有每平方只有8500元左右。证据12-（6-1）是中海华创在其官方网站上早期对中海奥龙观邸世家的宣传，中海华创销售的是豪华精装房，不是毛坯房。那是2010年11月底，那时奥龙观邸世家连样板房还没有呢。证据12-（7-1）、证据12-（7-2）、证据12-（7-3）、证据12-（7-4）表明：在证据12-（6-1）半年后，2011年5月初，中海奥龙观邸世家的样板房才初始开放，该样板房就在67#楼，该楼正是中海华创所宣称的195-240平的豪华精装房。以上证据链已清楚地表明：奥龙观邸世家豪华精装房宣传中的房子包括67#楼。事实上，中海奥龙观邸世家所属的6座楼中只有67#、68#、69#三座楼是195-240平豪华精装的大平层高楼，63#、65#、66#这三座高楼是毛坯房。对于上述证据，中海华创认为是复印件及网上打印件，真实性不予认可，另证据12-（6-1）与本案无关联性。 证据13，该证据通过5段录音信息证明陈航德房产所在的67#楼正是中海华创所宣传的中海奥龙观邸世家的豪华精装房。中海奥龙观邸物业也从事房屋租赁买卖业务，且该处豪华精装房的月租金在1万元左右。针对该证据，中海华创辩称，原被告在买卖的房屋主合同中有明确约定，出售的房屋属于毛坯房，但是包含装修，并非原告所称直接销售精装房屋，是事后进行委托装修。该通过内容中业务员对具体某些内容是不清楚的，且录音是在2015年11月份，不能反映2013年的实际情况；对于该区域的租金价格，原告主张的是2013年的，而录音是2015年的，因此不具有参考性。 证据14，该证据用以说明中海奥龙观邸世家的豪华精装问题不是小的瑕疵，确实存在大量的严重质量问题。在证据8中中海华创方的签字人金光辉正是中海地产济南公司的副总经理。同时说明中海华创在组织收房过程中确实存在强制交易行为，违反了消费者权益保护法，侵害了消费者的权益。证据8、证据14都充分佐证了陈航德证据9所揭示的严重问题。证据9、证据8、证据14以及证人都充分表明中海华创的质量问题影响居住的严重质量问题，也表明了中海华创装修、维修、施工等过程中管理的混乱。针对该证据，中海华创辩称其反应的事实是第三方进行的说明，真实性和客观性都无法确认。 证据15，该证据用以证明中海华创违反与陈航德的约定，将装修转包给了深圳瑞和建筑装饰股份有限公司，违规层层分包转包，装修规程混乱，违反其在合同中的承诺，未取得房屋建筑工程竣工验收备案文件便开始装修。对此中海华创辩称，在商品房买卖合同附件中约定了有被告负责委托装修的内容实际是指由被告全权负责替原告找寻合理份装修公司进行装修，且原告也在协议中签字确认，在商品房买卖合同的交易习惯中存在大量委托装修的事实，而一般都是委托给开发商，因开发商不具备装修的能力，仅负责替业主找装修公司并按相应的要求提出装修标准，并不是开发商直接进行装修，因此不存在转包行为。 证据17：济南市中级人民法院行政判决书【（2014）济行初字第138-1号。已裁定了建设工程竣工验收备案的违法。该证据表明中海华创根本不具备交房条件，所谓的组织交房是非法的。针对该证据中海华创辩称，该判决涉案的楼座是69号楼，而非本案67号楼；该判决并未撤销相关验收备案，只是要求行政部门采取补救措施；且该判决并未生效；因房屋已实际交付，也仅应承担交付不符合约定的违约责任，不应主张逾期交房。 证据18：济南市中级人民法院作出(2016）鲁01行初412号行政判决书及其相关生效证明文档共4份材料。证明这是一份生效的判决;证明中海华创的涉案楼盘至今都是非法的;证明中海华创根本不具备组织交房的条件,是非法强制交易,其交房行为非法。针对该证据，中海华创辩称该判决仅是认定程序上的瑕疵，并没有说明验收的实际情况存在重大质量问题，程序上瑕疵的认定不能否定验收本身的合法有效，且判决结果仅是采取补救措施，并非撤销验收备案，故在法律形式上本案涉案房屋依然具备全部合法条件。 证据19：用以证明中海华创“80万豪华精装”的承诺，对该商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有着重大的影响。该证据由【证据19-1】、【证据19-2】、【证据19-3】组成。其中，【证据19-1】是63号楼、65号楼、66号楼三座毛坯房销售现场的图片，图中清晰标明了每个房子的销售价格；【证据19-2】是66号楼2单元1301业主的合同；【证据19-3】是63号楼2单元503业主的合同。同一地块同期的未装修的毛坯房和中海华创承诺的“80万豪华精装”房，价格差异巨大，毛坯房售价每平方8000多元，而中海华创承诺“80万豪华精装”的67号楼，每平方均价15000多元。中海华创“80万豪华精装”的承诺对该商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有着重大的影响，而且“羊毛没有出在牛身上”，中海华创的销售价格中显然包含了“80万豪华精装”。对此中海华创辩称，对照片的真实性无异议，对证明内容有异议，首先该照片记载的是当时销售63、65、66号楼的销售价格，本身这三幢楼与原告67、68号楼不属于一个销售体系，因此在照片中仅有三个毛坯楼的报价，也就是说，该毛坯楼的户型及定价方式都与67、68号楼没有可比性，因此对原告的证明目的不予认可。对两份合同的真实性无异议，对证明内容有异议，该两份合同并不是67号楼的，我们认为没有价格参照的意义，若对比价格，应当以68号不同楼层的价格进行对比，不应以63号楼及66号楼进行对比。对原告所称的80万元的装修，首先该装修宣传并不是具体明确的，因涉及到68号楼各个户型、各楼层、各面积都有不同，不可能80万元的装修全部套用，若具体明确的话，应当是按照面积的不同区分装修的价格，并且原告指出的调取的济南市高新区装修价格，当时被告对其真实性不予认可，并且根据当时原告提供的该份证据仅是材料的费用，众所周知，施工不止有材料费，还有人工费、施工费等各项费用，因此，也不能证明存在60万元的差价。 中海华创提交的如下证据：证据三，分期综合验收备案证明，证明被告于2013年6月28日取得了合同第八条约定的交房条件，原告应予以收房。针对该证据，陈航德辩称依据其提交的证据17，可以证实该验收备案证明系违法。证据六，房屋建筑工程竣工验收备案单一份，证明被告已于2013年6月28日取得了涉案楼座的竣工验收备案单，该备案意见中没有写日期，足以证明其程序违法。证据七，原告向中海华创提交的调解方案一份，证明双方本该在短时间内完成的维修工作，因原告多次提出不合理的要求，导致维修拖延，到2014年11月才完成修复，对此陈航德辩称，发生调解是在2014年11月3日之后，与因维修逾期交房无关。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 针对陈航德为证明实际交房日期为2014年11月3日，提交的证据5-1、10、16及中海华创提交的证据四、五，庭审中，中海华创认可于通知的交房日2013年6月28日，房屋钥匙并未交于陈航德，陈航德系2014年11月3日收取钥匙；另在2016年3月11日庭审中，证人冯永刚表示，进入房屋进行壁纸维修时，是物业人员用密码锁帮其开门的，也可证实于2013年6月28日陈航德未实际收取房屋，故对于陈航德提交的证据5-1、10、16证明效力，本院予以采信，对中华华创提交的证据四、五证明效力本院不予采信。 针对陈航德为证明其主张涉案房屋装修差价的诉讼请求所提交的证据6、11、12、19，该广告中“世家”户型不一，面积由190平方米至240平方米不同，故该广告并非具体确定；同时，该广告中也载明此广告仅供宣传，不构成要约。《济南市商品房买卖合同》补充协议第十五条第6款及《济南市商品房买卖合同》附件八第四条第1款均约定，广告和宣传资料不作为要约，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以《济南市商品房买卖合同》约定为准。陈航德虽主张上述约定为格式条款，但双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十三条及合同附件三对装饰设备标准进行了约定，而《委托家庭装修协议》对上述约定的标准又进行了变更和明确，应视为双方对涉案房屋装饰设备的最终约定。故上述证据的证明效力本院不予采信。 针对陈航德提交的证据7-1收据3份，及7-2韩德亮证明一份，其中水电及物业费单据，可以证实其在实际交房前所交纳的数额，本院予以采信，但燃气热水器移址费陈航德没有证据证明是因为原安装不符合相关规定，煤气公司要求强制拆除的，故该证据本院不予采信，另韩德亮出具的证明，因证人韩德亮未到庭，本院不予采信。 针对陈航德为证明中海华创交付的房屋存在质量问题，提交的证据8、9、14，及中海华创提交的原告向中海华创提交的调解方案一份，结合上述陈航德因房屋质量问题要求返修，延期至2014年11月3日才实际交房，证实中海华创提交的房屋确实存在质量问题，故上述证据本院予以采信。 针对陈航德为证明中海华创存在违约行为，提交的证据15、17、18，依据商品房买卖合同的交易习惯，装饰装修工程一般是由开发商委托其他装饰装修公司进行，故证据15的证明效力，本院不予采信；针对证据17、18，为济南市中级人民法院作出的行政判决书，该证据证明效力本院予以采信，基于此，对于被告提交的证据三、六，分期综合验收备案证明、房屋建筑工程竣工验收备案单因程序违法，该证据证明效力本院不予采信。 针对陈航德证据13，因录音时间为2015年，而陈航德主张违约的损失是2013年的，故该证据本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月2日，被告在《齐鲁晚报》发布广告，载明“中海奥龙观邸世家195-240奢华济南豪宅标杆送80万装修”，其下载明“本广告仅供参考，不构成正式合同要约，开发商保留对其中所有细节的最终解释权和修改权。最终以政府相关部门批准文件中所核准内容为准”。2011年6月30日，原告陈航的与被告中海华创签订《济南市商品房买卖合同》（包含补充协议及《委托家庭装修协》议），被告系出卖人，原告系买受人，购买标的为中海奥龙官邸花园67号楼二单元502室，建筑面积195.5平方米，每平方米14303.258元，总价款2796287元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将具备取得开发项目《综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人支付装修、设备差价。补充协议第二条约定付款方式为：买受人于2011年6月19日前向出卖人支付定金人民币3万元；买受人于2011年6月30日前，向出卖人支付首付房款846287元（定金自动转入首付款）；买受人应在签订合同后7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需全部材料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。补充协议第四条第六款规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议第十五条第六款约定，买受人确认在签订《济南市房屋买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，《济南市房屋买卖合同》以外的任何表述或展示（包括但不限于工作人员的口头描述、广告、宣传材料、样板间、沙盘）均不构成任何要约。《济南市房屋买卖合同》附件八第四条第一款约定，卖房的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准。《委托家庭装修协议》第一条约定，原商品房买卖合同附件三装饰设备标准在该房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案文件后，变更为：1.门：主入户门钢质门；内门；复合门……厨房：橱柜，西门子（或同等档次品牌）油烟机、燃气灶、消毒柜……《委托家庭装修协议》第三条约定，中海华创在商品房买卖合同约定的房款之外不再另外收取家庭装修费用。原告依合同约定支付了首付款并办理了贷款等相关付款手续。虽合同约定面积为195.5平方米，但因实测面积为195.47平方米，故原告最终实际交付总房款2795858元。 2013年5月30日，被告取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，2013年6月22日，被告向原告邮寄《收房办理指南》，要求原告于2013年6月28日上午到中海奥龙观邸办理收房手续。2013年6月28日，涉案房屋所在楼盘取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。同日济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具《房屋建筑工程竣工验收备案》中备案意见：该工程竣工备案文件已于X年X月X日收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。 2013年6月28日，原告办理交房手续时发现房屋装修存在问题，未收取涉案房屋钥匙，并与被告就装修问题进行交涉，由被告对涉案房屋进行维修。同日原告向被告缴纳预收电费300元，预收水费300元，物业管理费2322元（2013年7月1日至2013年12月31日）。2014年8月8日，原告就涉案房屋缴纳2014年4月、6月及8月电费共计150.76元，2014年12月9日，缴纳2014年10月的电费45.39元。2014年11月3日，涉案房屋维修完毕，原告签署《业主入伙钥匙发放清单》，收取了涉案房屋的钥匙。 另查明，山东省济南市中级人民法院行政判决书[（2013）鲁01行初412号]，确认济南市高新技术产业开发区管委会出具编号为13-06-99的房屋建设工程竣工验收备案单的行政行为违法，判决现已生效。 本院认为，陈航德与中海华创于2011年6月30日签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。陈航德依据合同约定履行了付款义务，中海华创应按合同约定准时给付符合标准的房屋。本案中涉案房屋的交房日期，中海华创通知陈航德于2013年6月28日收房，但双方于该日办理交房手续时，陈航德因发现房屋存在问题而未收取房屋钥匙，并经双方协商后由中海华创为陈航德进行维修，直至2014年11月3日，涉案房屋维修完毕，中海华创才将钥匙交付陈航德，且期间陈航德未对涉案房屋占有、使用，故应认定双方于2014年11月3日完成交房。双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定于2013年6月30日前完成交房，而中海华创逾期交房491天，中海华创应依约每日向陈航德支付已付房款（2795858元）万分之一的违约金，故陈航德主张中海华创支付逾期交房违约金136437.87元的诉讼请求，本院予以支持。因中海华创逾期交房的违约行为，致使陈航德实际于2014年11月3日才收房，其收房前所缴纳的物业费、水费共计3118.15元，不应由陈航德负担，故陈航德要求中海华创支付其收房前的该笔费用本院予以支持。关于陈航德主张中海华创支付其收房前所支付的燃气热水器移址费450元，因其仅提供一份案外人韩德亮出具的书面证明，且韩德亮未出庭质证，中海华创对此亦不予认可，故陈航德的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。中海华创广告所宣称“中海奥龙观邸世家”送80万装修，但该“世家”户型不一，面积由190平方米至240平方米不同，故该广告并非具体确定；同时，该广告中也载明此广告仅供宣传，不构成要约。《济南市商品房买卖合同》补充协议第十五条第6款及《济南市商品房买卖合同》附件八第四条第1款均约定，广告和宣传资料不作为要约，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以《济南市商品房买卖合同》约定为准。陈航德虽主张上述约定为格式条款，但双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十三条及合同附件三对装饰设备标准进行了约定，而《委托家庭装修协议》对上述约定的标准又进行了变更和明确，应视为双方对涉案房屋装饰设备的最终约定。综上，陈航德主张广告宣传的装修差额，不符合双方的合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于陈航德主张的租金损失，其未提交租赁合同等证据证实其确实存在相应的损失，且中海华创因其逾期交房行为需要向陈航德承担支付违约金的责任，故对其该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告山东中海华创地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈航德逾期交房违约金136437.87元； 被告山东中海华创地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈航德2014年22月3日前缴纳的物业费、水电费共计3118.15元； 三、驳回原告陈航德其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12476元，由山东中海华创地产有限公司负担2006.77元，由陈航德承担10469.61元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市人民法院。 ? ? 审 判 长  曲劲松 人民陪审员  董 敏 人民陪审员  董松峰 ? 二〇一七年九月二十九日 ? 书记员李灵 ?