广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初385号
原告：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地广东省佛山市南海区，组织机构代码××。
负责人：黄挺，任行长。
委托代理人：罗志锋，广东禅信律师事务所律师。
委托代理人：邹俭洪，广东禅信律师事务所律师。
被告：郭剑锋，男，汉族，住广州市，公民身份号码×××061X。
被告：广东领地房地产开发有限公司，住所地佛山市南海区，营业执照440600000004＊＊＊。
法定代表人：龙一勤。
委托代理人：刘迪，北京盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吴东霞，北京盈科（广州）律师事务所律师。
原告广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行诉被告郭剑锋、广东领地房地产开发有限公司（以下均简称“领地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗志锋、被告郭剑锋本人、被告领地公司的委托代理人吴东霞到庭参加诉讼。诉讼中，原告向本院申请一个月庭外和解期限，本院依法予以准许。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月12日，原告（变更前为“佛山市南海区农村信用合作联社盐步信用社”）与被告郭剑锋、被告领地公司签订农信按借字【领地.海纳天河】第900＊＊＊号《个人购房借款合同》，合同约定：被告郭剑锋因购买座落于佛山市南海区大沥镇盐步盐秀路1号领地海纳天河花园12栋1604房而向原告贷款500000元，借款期限为20年，自2011年4月12日起至2031年4月12日止；本合同项下借款利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率确定执行月利率为5.6667‰，借款利率在贷款期限内实行每年一定，在贷款期内分段计息，从每年后的次年首日所在还款期起，按当期中国人民银行规定的贷款基准利率及本合同规定的浮动比例执行新的利率，对逾期借款本金按合同约定在借款逾期前执行的月利率基础上上浮50%计收罚息，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调；因借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同提前到期，要求被告郭剑锋清偿全部贷款本息（包括逾期利息）。
被告郭剑锋自愿以其购买的座落于佛山市南海区大沥镇盐步盐秀路1号领地海纳天河花园12栋1604房作为抵押物，抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。后，原告与被告郭剑锋于2011年3月24日为上述抵押物办理了按揭（抵押）登记（登记证号：南房按证字第886133768号）。
被告领地公司自愿作为保证人为被告郭剑锋的债务承担连带保证责任，担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。
上述《个人购房借款合同》合同签订后，原告于2011年4月12日足额向被告郭剑锋发放了500000元借款。借款借据显示，借款利率为月利率5.6667‰，借款日期为2011年4月12日，到期日为2031年4月12日。还款方式为等额本息还款法，共240期。原告依约足额履行了放贷义务。
借款发放后，被告郭剑锋从贷款发放之日起至2015年5月11日止均能按该《个人购房借款合同》之约定履行义务，但2015年6月11日，被告郭剑锋仅偿还了月供本金374.23元、月供利息2276.12元及罚息21.67元，尚欠月供本金1000.38元未还。而从2015年6月12日起至2015年12月11日止连续六期的月供本金、月供利息及罚息均未偿还。
根据上述《个人购房借款合同》第十八之约定，原告有权宣布本合同提前到期，要求被告郭剑锋清偿全部贷款本息（含逾期罚息），并要求被告领地公司承担连带责任保证。原告向法院起诉，请求判令：1.被告郭剑锋立即向原告偿还借款本金443746.99元及利息13507.52元、罚息249.56元，本息合计457504.07元（该利息、罚息暂计至2015年12月11日，自2015年12月12日起至起诉前一日止的利息，对未到期贷款本金所产生的利息按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率（即贷款执行利率）计收，对于逾期贷款本金所产生的利息在前述贷款执行利率的基础上上浮50%计收罚息；从起诉之日起至实际清偿止的利息以贷款本金443746.99元按前述贷款执行利率的基础上上浮50%计收罚息）；2.原告对被告郭剑锋提供用于抵押的坐落于佛山市南海区大沥镇盐步盐秀路1号领地海纳天河花园12栋1604房（登记证号：南房按证字第886133768号；合同登记号：20101228433445）在上述第一项确定的债权范围内享有优先受偿权；3.被告领地公司对被告郭剑锋拖欠原告的上述第一项债务承担连带保证责任。本案诉讼费用由二被告共同承担。
庭审中，原告针对第1项诉讼补充如下：暂计至2016年3月13日，被告郭剑锋需偿还贷款本金443746.99元，利息19229.94元，罚息464.84元，本息合计463441.77元，要求自2016年3月14日起至实际清偿日止的利息以本金443746.99元为基数按中国人民银行公布的同期同档次（五年期以上）人民币贷款基准利率基础上上浮50%计收罚息。
被告郭剑锋辩称，确认原告所述欠款事实，但是对于欠款利息计算不太清楚，由法院依法处理。
被告领地公司辩称，（一）被告领地公司的保证期间已经届满，无需承担保证责任。一方面，三方签订的《个人购房借款合同》约定被告领地公司的保证期间在抵押房屋办妥抵押登记手续并向原告交付他项权证之日止，而原告在诉状中关于抵押情况的说明及原告提供的《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》均可证明，涉讼房屋作为抵押房屋，已经办妥抵押登记手续；另，根据被告领地公司提供的涉讼房屋信息显示，该房屋的权属状态为：已确权、已预抵预告、已查封，说明房屋已确权办理了房地产权证，而房屋他项权证是跟随房地产权证一同办理的，被告领地公司有足够理由推断，原告已经取得了房屋他项权证。故，依三方合同约定，被告领地公司保证期间已经届满，无需再承担保证责任。另一方面，根据房地产交易习惯可知，房地产开发商为购房者向金融机构借款时提供的担保均为阶段性担保，即担保期限截止于房屋办理完毕抵押登记之后。具体到本案中，与三方所作约定也是一致的。
（二）即使被告领地公司承担保证责任，在原、被告签订的《个人购房借款合同》以被告郭剑锋房屋作抵押、被告领地公司提供保证，同时存在物的担保和保证的情况下，应优先适用物的担保。被告郭剑锋于2011年3月9日向被告领地公司购买了涉讼房屋，同年4月12日与原告签订《个人购房借款合同》，合同约定被告郭剑锋将涉讼房屋作为借款担保抵押给原告，该担保已于2011年3月24日办理抵押登记。被告未履行合同约定的还款义务，系严重违约，根据《物权法》第一百七十九条的规定，原告有权对涉讼房屋主张优先受偿权。被告领地公司对本案借款提供连带保证责任，根据法律规定，物保优于人保，原告应当先就被告郭剑锋提供的抵押房屋实现债权。原告既主张实现物的担保，又主张实现保证，原告将会获得来自两被告的双倍利益，显然是不合理的，所以被告领地公司只需就被告郭剑锋提供的担保物在拍卖、变卖并清偿原告后，不足的部分承担补充连带责任。
综上，请法院依据事实和法律，依法审理，公正判决，维护被告领地公司的合法权益。
原告举证如下：
1.原告的营业执照、组织机构代码证、金融许可证、负责人身份证明书、主体变更材料、被告郭剑锋的的身份证、被告领地公司企业机读档案登记资料表（各1份，复印件）用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.农信按借字【领地.海纳天河】第900406号《个人购房借款合同》（1份，原件）证明2011年4月12日，原告与被告郭剑锋、被告领地公司签订农信按借字【领地.海纳天河】第900406号《个人购房借款合同》，合同约定：被告郭剑锋因购买座落于佛山市南海区大沥镇盐步盐秀路1号领地海纳天河花园12栋1604房而向原告贷款人民币500000元，借款期限为20年，自2011年4月12日起至2031年4月12日止。借款利率根据贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率确定执行月利率为5.6667‰，采用等额本息还款法，借款利率在贷款期限内实行每年一定，在贷款期内分段计息，并对逾期借款本金按合同约定在借款逾期前执行的月利率基础上上浮50%计收罚息。若因被告郭剑锋连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，原告有权宣布本合同提前到期，要求被告郭剑锋清偿全部贷款本息（包括逾期利息）。被告郭剑锋自愿以其购买的前述作为抵押物，被告领地公司自愿作为保证人为被告郭剑锋的债务承担连带保证责任，抵押及担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。
3.南海农商银行借款借据（1份，原件），用以证明原告于2011年4月12日向被告郭剑锋发放了人民币500000元借款，原告依约足额履行了放贷义务。
4.佛山市南海区房地产按揭登记证明书（证号：南房按证字第8861＊＊＊68号）（1份，原件），用以证明2011年3月24日，佛山市南海区大沥镇盐步盐秀路1号领地海纳天河花园12栋1604房办理了按揭抵押登记（证号：南房按证字第886133768号），抵押权人为原告。
5.农信按借字【领地.海纳天河】第900＊＊＊号《个人购房借款合同》贷款明细（郭剑锋）（1份，原件），用以证明截至2015年12月11日止，被告郭剑锋尚欠原告的贷款本金443746.99元，月供利息13507.52元，罚息249.56元（连续逾期达七期，符合《个人购房借款合同》第十八条约定合同提前到期之条件）。而截至2016年3月13日（送达前一日）止，被告郭剑锋尚欠原告的贷款本金443746.99元，月供利息19229.94元，罚息464.84元。
被告郭剑锋未举证。
被告领地公司举证如下：
房屋基本信息（1份，打印件），用以证明涉讼房屋的状态是已经确权（即已经办理了房产证）。
本院经审查认为，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告郭剑锋质证后无异议，本院均予采信。被告领地公司提供的证据，只能证明涉讼房屋的状态是已办理抵押登记，不能证明已确权，即使已确权，也不能证明本案的保证已过保证期间，故对其证明力，本院不予确认。
综合上述采信的证据及当事人陈述，本院确认诉状所述属实。另查明，涉讼《个人购房借款合同》约定，如借款人连续三个付款期或本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，贷款有权宣布本合同提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在规定期限内还款或全部清偿贷款本息（包含逾期利息）；如保证人为售房人，本案的保证期间不短于本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押手续，并向贷款人交付他项权证之日止；如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证期间自贷款人发出的《提前还款函》确定的还款期限届满之日止。
再查明，自被告郭剑锋逾期偿还贷款本息起至2016年3月13日止，按贷款执行利率计算的利息总额为19229.94元，逾期未还本金按罚息利率（即在执行利率的基础上上浮50%）计算的罚息总额为464.84元。被告郭剑锋于2016年2月2日收到本案起诉状副本，被告领地公司于2016年3月14日收到本案起诉状副本。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。原告依约履行了放贷义务，被告郭剑锋未按照合同约定的期限偿还借款本息，已构成违约，故原告有权要求被告郭剑锋提前归还借款本金及相应利息。因原告未能举证其在本案起诉前有向被告发出《提前还款函》宣布合同提前到期，故本院认定本院向被告领地公司（后一个收到）送达起诉状副本之日即2016年3月14日为贷款提前到期日。
原告主张至2016年3月13日，被告郭剑锋尚欠的贷款本金数额，及按合同约定利率标准计算的利息、罚息数额，准确无误，本院予以确认。贷款提前到期后，即自2016年3月14日起，原告有权要求以尚欠贷款本金为基数，按合同约定的罚息利率（即按中国人民银行公布的五年期以上贷款基准利率上浮50%）计算利息，原告主张的利息计算标准合法合约，本院予以支持。
关于本案的保证是否已过保证期间的问题。保证条款约定“本案的保证期间不短于本合同签订之日起至本合同项下抵押房屋办妥抵押手续，并向贷款人交付他项权证之日止”，该约定可以理解为保证期间可以等于或长于他项权证交付之日止，故本案不应以向贷款人交付他项权证为保证期限届满之日，保证期间应从还款期限届满之日起或者提前到期之日起两年，因此，本案保证未过保证期间，被告领地公司仍需承担连带保证责任。
本案被担保的债权属于既有物的担保又有人的担保的，双方未约定债权人可在未就物的担保实现债权的情况下可直接向保证人主张担保责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，如被告郭剑锋不能归还本案贷款本金及利息、罚息的，原告应先以依法处理抵押担保的房屋所得的价款优先清偿，抵押权实现后债务仍未完全清偿的，被告领地公司应就原告未受清偿数额承担连带清偿责任。原告主张被告领地公司对本案全部债务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：
一、被告郭剑锋应于本判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金443746.99元及利息19229.94元、罚息464.84元（上述利息、罚息暂计至2016年3月13日，此后利息按中国人民银行公布的五年期贷款利率上浮50%计算至实际清偿日止）予原告广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行；
二、在被告郭剑锋不支付本判决第一项欠款本息时，原告广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行对被告郭剑锋提供担保的位于佛山市南海区大沥镇盐步盐秀路1号领地海纳天河花园12栋1604房（按揭登记证号：南房按证字第886133＊＊＊号；合同登记号：20101228433＊＊＊），可以折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；
三、如原告广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行在实现了本判决第二项抵押权后债务仍未完全清偿的，被告广东领地房地产开发有限公司应就原告未受清偿数额承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4081.28元、财产保全费2807.52元，合计6888.8元（原告已预交），由两被告按判决主文确定的责任方式承担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖英青
二〇一六年四月二十二日
书记员 邓倩雯