江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申5524号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号大卖场。负责人：桂方林，该分公司董事长。委托诉讼代理人：周安凌，江苏同安宁律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：南京筑诚置业发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人：黄灏，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈子建，该公司员工。再审申请人苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司（以下简称爱涛江宁分公司）因与被申请人南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第4266号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。爱涛江宁分公司申请再审称，1、二审判决认定筑诚公司应按规定交纳停车物业服务费的70%，并扣减了筑诚公司应交纳的空置车位物业服务费，即将一审判决认定的3435965.37元物业服务费变更为2442749.37元，此没有事实依据。一审庭审中，双方当事人已经确认空置房物业费为817775.37元，空置车位物业费为2190720元，苏果负一层物业费为427470元，合计3435965.37元。根据爱涛江宁分公司与托乐嘉花园业主委员会签订的《托乐嘉花园物业服务合同》附件八即《托乐嘉花园车辆行驶和停泊管理规定》第十四条的规定，爱涛江宁分公司收取空置车位费为60元/月/位，业主使用车位的交费标准分别为100元/月/位、120元/月/位、180元/月/位。由此可见，爱涛江宁分公司向筑诚公司收取的空置车位物业费也没有超过物价局规定的70%，双方确认空置车位物业费为2190720元，此在70%的范围内，二审法院不应再作扣减。2、一、二审法院酌定筑诚公司仅支付30万元滞纳金，属适用法律错误。筑诚公司逾期支付物业服务费，构成违约。依照《托乐嘉花园业主规约》第十六条第（一）项的规定，逾期支付物业服务费的违约金为按应交部分的0.5‰/日计算，经爱涛江宁分公司计算，该违约金数额应为2882937元。3、筑诚公司已付的北区1号、2号车库补贴费用336000元，实际上是筑诚公司为了促销而要求爱涛江宁分公司提供的超出常规物业服务范围外的特约服务费用，该费用不能认定为是在正常物业服务范围内的费用，筑诚公司仍应就北区1号、2号车库另行交纳物业费，一、二审法院不应将上述费用列入筑诚公司已交纳的物业费范围内。综上，请求依法再审本案。筑诚公司提交意见认为，1、爱涛江宁分公司主张的空置车位物业费应按60元/月/位的70%收取。《托乐嘉花园车辆行驶和停泊管理规定》第十四条系规定“非业主共有产权车位停车位物业服务费60元/月/位”，此非指空置车位的物业费，而是指购买了产权车位且正在使用的业主应缴纳的停车位物业费标准。虽然确有部分业主在车位空置的情形下，出于无奈缴纳了60元/月/位的停车位物业费，但不能以此否认60元/月/位的收费标准是指正在使用的产权车位。根据《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第八条、第九条的规定，作为开发建设单位的筑诚公司仅应按规定或约定的业主专用车位停车收费标准的70%交纳停车服务费。爱涛江宁分公司提及的100元/月/位、120元/月/位、180元/月/位的收费标准，是指业主共有区域内的停车位租赁费，而非业主专用车位的收费标准。一审法院认定空置车位物业费为2190720元，仅是为了核对全额交纳情形下该数字的准确性，以便判决具有数字依据，并不代表筑诚公司同意全额交纳该费用。2、爱涛江宁分公司就北区1号、2号车库提供了保洁、设施设备的管理服务，此并未超出日常物业管理范围，爱涛江宁分公司也无证据证明其提供了额外服务，故筑诚公司已支付给爱涛江宁分公司的北区1号、2号车库的补贴费用336000元应抵扣物业服务费。3、关于一审判决确定的30万元违约金。《托乐嘉花园业主规约》并非《托乐嘉花园物业服务合同》的附件，筑诚公司并未参与签订，也不知晓其内容，故筑诚公司不应根据《托乐嘉花园业主规约》中约定的违约责任条款向爱涛江宁分公司支付违约金；且该条款约定的违约金计算标准过高，物业服务费作为公共服务性收费，如涉及违约金或滞纳金，仅应作为对物业公司的补偿，而不应作为盈利手段，故一审判决认定的30万元违约金数额仍偏高。综上，请求驳回爱涛江宁分公司的再审申请。本院经审查认为，爱涛江宁分公司的申请再审理由不能成立。首先，关于空置车位物业费的问题。爱涛江宁分公司与南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会于2010年9月1日签订的《托乐嘉花园物业服务合同》附件八《托乐嘉花园车辆行使与停泊管理规定》第十四条约定“获得租赁权的申请人在一周内凭业主产权证、机动车行驶证到物管处办理停车位租赁手续。占用小区路面等其他公共场所停车的100元/月/车；单身公寓商业街区停入单身公寓地下车库的120元/月/位；其他居住区组团停入单身公寓地下车库的100元/月/位；睦邻居、友邻居地下车库180元/月/位；非业主共有产权车位停车位物业服务费60元/月/位；并一次性交纳一年的停车费。逾期不办视为自动放弃”。爱涛江宁分公司据此主张托乐嘉花园的开发建设单位筑诚公司按照60元/月/位的标准向其支付2010年9月至2013年9月期间空置车位物业费2190720元，一审法院支持其该项诉讼请求，筑诚公司就此提出上诉，认为如应支付，也仅应按照70%的比例支付。本院认为，《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第八条规定“物业管理区域停车服务收费实行分类管理，小汽车停放按露天车位、室内车库业务租用车位（含业主共用车位）、室内车库业主专用车位、临时停车车位分别实行相应的停车服务收费标准。”第九条第一款规定“物业管理区域内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给车位买受人的车位，开发建设单位按规定或约定的业主专用车位停车收费标准的70%交纳停车服务费。”从《托乐嘉花园车辆行使与停泊管理规定》第十四条的约定可见，其中约定的60元/月/位系非业主共有产权车位停车位物业服务费的收费标准，即是已经售出并交付给业主的产权车位的收费标准，而对于筑诚公司尚未售出或者售出后因自身原因尚未交付给买受人的车位，应当依据《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第九条的规定，由筑诚公司按照70%的比例向爱涛江宁分公司交纳停车服务费。况且，在爱涛江宁分公司于2011年7月20日向筑诚公司发出的工作联系函中也认可尚未售出也未出租的车位每月按照60元的70%计收服务费。据此，二审法院变更一审判决的相应内容，即判决筑诚公司按70%的比例向爱涛江宁分公司支付空置车位物业费，并无不当。其次，关于违约金的问题。《托乐嘉花园业主规约》第十六条第（一）项载明“未按时交纳物业服务费或代收代交费用或其它专项服务费用的，欠费业主或者使用人应向物业服务企业交纳应交物业服务费用总额（包括预交部分）的0.5‰/日的违约金”。爱涛江宁分公司据此起诉要求筑诚公司支付逾期付款滞纳金2768482.08元。本院认为，因《托乐嘉花园业主规约》对托乐嘉花园业主包括筑诚公司均应具有约束力，故爱涛江宁分公司可依据该规约主张筑诚公司支付违约金，但鉴于其中约定的0.5‰/日的违约金计算标准过高，一审法院结合本案实际情况，即筑诚公司拖欠物业费的事实及对爱涛江宁分公司造成的实际损失，酌定筑诚公司逾期支付物业服务费的滞纳金数额为30万元，并无不当。故本院对爱涛江宁分公司就此提出的异议，不予采信。最后，关于北区1号、2号车库补贴费用的问题。筑诚公司于2011年6月23日向爱涛江宁分公司发出关于北区车库全面管理的相关事宜的工作联系单载明：“北区1#、2#地下车库已验收并交付，请贵司7月1日起对车库的秩序、环境卫生、设施设备进行全面的管理，尽车库的管理责任。考虑到现在车库未销售没有物业费收入，为了贵司能有效的对车库进行管理，我司补贴贵司4名保安及2名保洁人员的费用。保安人员费用为3000元/月/人，保洁人员费用为2000元/月/人。每月的人员费用共计16000元”。筑诚公司已按该标准共计支付了336000元。爱涛江宁分公司主张上述费用系筑诚公司支付给其的补贴费用，筑诚公司还应另行向其支付北区1号、2号车库的空置车位物业费。本院认为，从上述工作联系单的内容可见，爱涛江宁分公司对北区1号、2号车库仅是提供保洁和设施设备管理服务，而该服务并未超出日常物业管理范围，不能认定为其提供了特约服务，故一、二审法院采信筑诚公司的抗辩意见，认定筑诚公司基于爱涛江宁分公司提供的上述服务而支付的人员工资应抵扣物业服务费，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司的再审申请。审判长 管 波审判员 许俊梅审判员 关 倩二〇一七年四月二十日书记员 杨玉婷