中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终11572号
上诉人（原审被告）：何瑞强，男，1960年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审原告）：陈衍鏐，男，1941年5月3日出生，现居澳大利亚。
委托诉讼代理人：何玲君，广州金鹏律师事务所律师。
上诉人何瑞强因与被上诉人陈衍鏐物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初20657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人何瑞强上诉请求：撤销一审判决，改判何瑞强能按与原业主所订立的口头和文字租约继续在涉讼房屋同一位置内租住；陈衍鏐支付何瑞强及其同住人员从1972年1月至现在，投入装修和加固涉讼房屋后座地下的费用。事实与理由如下：一、一审法院将涉讼房屋前座原业主陈昌在当时同时合法拥有的三位妻子之一陈某六，理解为涉讼房屋后座原租房合约业主上所签单的郭某妹为同一人有误。事实上，郭某妹是原房屋业主陈昌当时三位妻子中的另外一人。在1972年1月，何瑞强母亲冯柳群携所有家人，依约入住当时被判定为三级危房的涉讼房屋后座地下。因涉讼房屋后座原业主郭某妹当时无能力维修所属私房(涉讼房屋前座当年已被按政策收归国有)，故与何瑞强母亲订下口头协议：其只收取涉讼房屋的适量租金，不负责承租房屋的所有维修费用和安全养护责任，承租人只要认为房屋适合居住就可以继续长期租住，承租人须自行承担所有维修及养护费用和安全风险。同时，为避免发生意外时需负担赔偿责任。故双方正式签订《广州市私房租赁合约》时，特别加上补充协议事项以达免责。从1994年开始，当时的广州市房地产管理部门规定：私房的固定租赁期最长为两年一签，如两年期限前一个月，双方没有提出终止合约的，本合约继续生效。何瑞强从1972年入住至今，一直是依约向原业主委托人按年度缴交租金直至2016年12月。在2017年2月涉讼房屋后座原业主郭某妹的委托代理人上门收取2016年度租金时，也没有明示2017年末会更改长久以来双方所有租赁合约。一审法院将何瑞强母亲与涉讼房屋后座原业主郭某妹的口头协议和文字合约视为无定期合同，有违现时提倡诚信为本的精神。二、何瑞强从1972年开始，准时按年度缴交租金直至2016年12月。在2017年4月30日，收到及看见张贴在面向大街大门外无法考证真伪的(通知及声明)，该打印单张内的何玲君自称是涉讼房屋另一位业主代理人。但直至2017年10月下旬，何瑞强才从一审法院的传票内印证一审陈衍鏐代理人的准确身份信息，得悉涉讼房屋增加了一位业主委托代理人。因何瑞强及其同住人员长久以来忠实遵从与涉讼房屋后座原业主郭某妹的口头和文字合约。依照《中华人民共和国合同法》第八十七条、第八十九条的规定，请求二审法院改判何瑞强依照合约继续合法租住在涉讼房屋相同位置的权利。另外，陈衍鏐就涉讼房屋的其他使用人提起的(2017)粤0104民初20606号案，一审法院判决能依约继续租住在相同位置。三、何瑞强及家属，因为与涉讼房屋后座原业主郭某妹有口头协议，在四十五年期间，多批次投入资金维修和加固涉讼房屋后座地下区域。2009年度，终于将涉讼房屋后座从街道重点监控危破房名单内摘名，转变为安全居所。陈衍鏐于2015年7月6日，通过一份与历史事实有误差的公证书，在2016年3月17日获得涉讼房屋大部分产权，并以此为凭据委托新增的业主委托人提起起诉，拒绝再履行何瑞强及亲属当初与原业主的合约，使何瑞强及家属四十五年来投入的精力和累计近二十万元人民币的维修和加固费用面临无法获得后续回报。鉴于陈衍鏐已取得涉讼房屋的大部分不动产权，并提起不愿继续履行何瑞强与涉讼房屋后座原业主郭某妹口头和文字合约的诉讼，请求二审法院判令陈衍鏐向何瑞强及其同住人员退回四十五年来涉讼房屋后座的全部维修和加固资金。
被上诉人陈衍鏐二审答辩称：何瑞强的上诉请求没有事实和法律依据，同意一审判决。
陈衍鏐于2017年9月4日向一审法院提出本案诉讼，请求判令：1.何瑞强户及同住人应于判决之日起十天内迁出广州市越秀区东里xx号之一后座一楼（约73.88平方米），将该房屋腾空交还给陈衍鏐；2.何瑞强户及其同住人员应于判决发生法律效力之日起十日内，向陈衍鏐支付从2017年1月1日起至实际交还房屋给陈衍鏐之日止的房屋使用费（按照占用面积73.88平方米计算，参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计）；3.何瑞强就私自占用该房屋的侵权行为，在南方都市报登报声明三天，向陈衍鏐赔礼道歉。
一审法院经审理查明，陈衍鏐为广州市越秀区东华西路东里xx号之一房屋（建筑面积300.76平方米）的所有权人。
1992年6月8日，陈衍鏐的母亲郭某妹（甲方）与何瑞强的母亲冯柳群（乙方）签订《广州市私房租赁合约》，约定甲方将涉讼房屋的后座一楼（房间25.2平方米、阁楼20平方米，合计45.2平方米）出租给乙方作住宅使用，租期从1992年6月至1994年6月，期满前一个月没有提出终止合约的，本合约继续生效；每月租金22.73元等。
冯柳群去世后，何瑞强继续居住涉讼房屋至今。何瑞强按每年1099.02元的标准向陈衍鏐交租至2016年12月止。
2017年4月28日，陈衍鏐分别以特快专递及现场张贴的形式向何瑞强发出《通知及声明》，内容为：请何瑞强于2017年5月30日前搬离涉讼房屋并与其办理房屋交接手续等。何瑞强表示未收到邮件，但在现场看到该《通知及声明》。
陈衍鏐未提供足以证明何瑞强占用上述《广州市私房租赁合约》约定以外面积的证据。何瑞强称涉讼房屋内的阁楼为何瑞强自搭；陈衍鏐未予以否认。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，陈衍鏐的母亲与何瑞强的母亲所签订的《广州市私房租赁合约》所约定的租期早已届满，但陈衍鏐、何瑞强继续交收租金至2016年12月，故应认定陈衍鏐、何瑞强之间为不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。陈衍鏐向何瑞强发出的《通知及声明》，限何瑞强于2017年5月30日前搬离涉讼房屋，可视为陈衍鏐通知何瑞强于2017年5月30日前解除双方的租赁关系。何瑞强应将承租的房屋腾空交还给陈衍鏐，并向陈衍鏐支付租金及房屋使用费。因陈衍鏐未提供充分证据证明何瑞强占用承租面积以外的房屋，故陈衍鏐要求何瑞强按73.88平方米计付房屋使用费及要求何瑞强赔礼道歉的诉讼请求，一审法院均不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院于2017年12月19日作出判决如下：一、被告何瑞强户（含同住人员）应在本判决发生法律效力之日起六个月内，将广州市越秀区东华西路东里xx号之一后座一楼原租住的房屋腾空交还给原告陈衍鏐；迁出时可将自搭阁楼拆除带走，但不得损坏房屋结构。二、被告何瑞强应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告陈衍鏐支付自2017年1月1日至2017年5月30日止的租金（按1099.02元/年计）。三、被告何瑞强应在本判决发生法律效力之日起7日内向原告陈衍鏐支付自2017年5月31日起至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计）。四、驳回原告陈衍鏐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由原告陈衍鏐负担30元，被告何瑞强负担20元。
双方当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。双方二审均无新证据提交。
另查明，一、何瑞强自述其最开始承租涉讼房屋面积为25平方米，后来加建了20平方米的阁楼，就开始按照45.2平方米交付租金。陈衍鏐对何瑞强的陈述没有异议，同意何瑞强按45.2平方米计付租金和房屋使用费。
二、何瑞强在一审中未诉请陈衍鏐赔偿其对涉案房屋维修和加固支付的费用，陈衍鏐二审不同意对该项上诉请求进行调解亦不同意在本案二审一并处理。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对何瑞强的上诉请求，认定如下：
一、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。据此，何瑞强上诉请求陈衍鏐赔偿支付涉讼房屋维护和加固费用属于二审才提起的反诉请求，陈衍鏐明确表示不同意调解亦不同意在本案一并审理，故本案二审对此不作调处。
二、何瑞强上诉主张继续居住使用涉讼房屋的问题。因陈衍鏐的母亲与何瑞强的母亲所签订的《广州市私房租赁合约》所约定的租期早已届满，但陈衍鏐、何瑞强继续交收租金至2016年12月，故应认定陈衍鏐、何瑞强之间为不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。陈衍鏐向何瑞强发出的《通知及声明》，限何瑞强于2017年5月30日前搬离涉讼房屋，可视为陈衍鏐通知何瑞强于2017年5月30日前解除双方的租赁关系。何瑞强应将承租的房屋腾空交还给陈衍鏐，并向陈衍鏐支付租金及房屋使用费。因陈衍鏐对何瑞强自述计租面积为45.2平方米没有异议，故何瑞强应按该面积向陈衍鏐计付租金和房屋使用费。何瑞强主张依照其与原业主代理人的约定其仍有权继续承租涉案房屋，因其未能提供充分证据证明，故应承担举证不能的法律后果。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人何瑞强的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人何瑞强负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年七月十九日
书记员 莫善友