江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终789号
上诉人（原审被告）：朱琦，女，汉族。
委托代理人：彭延真，江西一信律师事务所律师。
委托代理人：邹春鹏，江西一信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：游娜，女，汉族。
被上诉人（原审原告）：吴朝庆，男，汉族。
两被上诉人共同委托代理人：罗永铭，江西红阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江西省盐业集团公司，住所地：江西省南昌市。
法定代表人：胡世平，董事长。
委托代理人：万伟琼，公司员工。
上诉人朱琦因与被上诉人游娜、吴朝庆、江西省盐业集团公司（以下简称盐业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱琦及其委托代理人彭延真、邹春鹏，被上诉人游娜及其与吴朝庆委托代理人罗家铭，被上诉人盐业公司委托代理人万伟琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于南昌市东湖区三经路177号一栋四层楼房屋所有权登记人为江西省盐业总公司（即盐业公司）。2012年12月盐业公司委托下属晶诚物业公司将房屋出租给朱琦，并签订租赁合同。2014年4月朱琦（甲方）将房屋转租给游娜、吴朝庆（乙方）并签订承包合同，约定1、甲方将坐落在南昌市三经路177号原八方馔酒店承包给乙方使用，继续经营餐饮业。2、承包期限为四年，甲方从2014年4月10日起将八方馔酒店经营权承包给乙方使用至2017年12月31日止。3、甲乙双方协定承包金（含房屋租金）17万元整，每半年付款一次，即在每年的1月10日和7月10日前由乙方向甲方分别付款八万五千元。4、本合同双方签字生效时，乙方须向甲方交纳人民币壹拾万元整作为承包押金，乙方需向甲方交纳人民币壹万元作为水电履约保证金，该水电履约保证金期限至合同终止，承包押金及水电履约保证金无息返还。5、如因政府市政建设需要拆除或改造租赁房屋造成甲乙双方的损失，双方互不承担赔偿责任，因此终止合同租金按实际使用时间计算，多退少补。由于该合同签订前朱琦与案外人熊耀飞存在租赁关系，熊耀飞在此经营八方馔酒店，故朱琦与游娜、吴朝庆签订上述合同时三方均到场，游娜、吴朝庆代朱琦退还熊耀飞交付的10万元押金及1万元水电费押金，朱琦则出具收条给游娜、吴朝庆作为游娜、吴朝庆履行合同约定交付押金的凭证，同时游娜、吴朝庆支付酒店转让费28.8万元给熊耀飞。游娜、吴朝庆接收店面后于同年5月开始装修并交付租金至2015年2月，游娜、吴朝庆在此经营“东湖区堂屋餐馆”。2014年8、9月政府通知拆迁清场，2015年2月15日游娜、吴朝庆清场并搬离该租赁物。2015年4月江西中磊房地产评估事务所有限公司对诉争房屋装修价值进行了评估并向南昌市东湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处出具评估情况说明，明确评估对象为堂屋餐馆一、二层，装修面积575平方，装修时间为2014年5月10日，评估价为300437.5元。南昌市东湖区国有土地上房屋征收与补偿办事处根据该评估结果将装修补偿款300437.5元（其中4000元系补偿给炒货店及食杂店）发放至拆迁户盐业公司账户。由于游娜、吴朝庆与朱琦对其中296437.5元补偿款的归属存在争议，盐业公司未给付实际受偿人。
上述事实有双方当庭陈述及游娜、吴朝庆出示的2014年4月10日游娜、吴朝庆与朱琦签订的承包合同、朱琦于2014年4月10日向游娜出具的收条两份、2014年4月14日熊耀飞向游娜出具的收条一份、东湖区堂屋餐馆的营业执照、2014年8月28日提示、2014年9月31日告知书、2014年12月1日征收通知书、2015年4月22日被征收房屋室内装修补偿现场评估单、2014年5月10日购置酒店用品和厨房用具合同书及清单、收据三份及朱琦提交2012年12月10日朱琦与江西省晶诚物业管理有限公司签订的房屋租赁合同等证据予以证实。另游娜、吴朝庆提供2014年5月1日装修合同及其相应结算清单及收据及朱琦提供的三经路177-179号春风大酒店装修合同及装修费用收据只能佐证装修时间，不作为装修补偿款给付依据。
原审法院认为，游娜、吴朝庆与朱琦签订承包合同，根据合同约定的权利义务内容及实际履行情况，应当为租赁合同，合同系当事人自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。朱琦将其承租的房屋转租给游娜、吴朝庆，游娜、吴朝庆支付租金并按约支付水电费押金10000元、店面承包押金100000元，事实清楚，现因政府征收，合同无法继续履行，双方合同终止属当事人意志以外的原因，朱琦应当依据合同约定将水电费押金10000元、店面承包押金100000元返还游娜、吴朝庆，朱琦对此也无异议。故游娜、吴朝庆要求朱琦立即返还店面水电费押金10000元、店面承包押金100000元、房租7083元，符合法律规定，予以支持。游娜、吴朝庆搬离诉争房屋后，由政府委托的评估公司对该房屋装修残余价值进行估价确定装修补偿费为296437.5元，明确了评估标的物的装修时间为2014年5月，该时间为游娜、吴朝庆承租后出资装修的时间，故装修补偿款应由游娜、吴朝庆受偿，其有权向保管方盐业公司要求给付该补偿款。审理中朱琦称被拆除酒店部分装修为其出资进行，但双方承包合同中并未就店面装修情况作出说明，也没有交接表，且朱琦所述装修时间为2012年2、3月，与评估说明中表述的时间不符，由于装修形成的时间与评估价值有直接关联，故应以政府采信的评估公司说明为准。因朱琦未提供充分的证据证实，其辩称理由不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、朱琦于本判决生效后七日内向游娜、吴朝庆返还水电费押金10000元、店面承包押金100000元、房租7083元；二、江西省盐业集团公司于本判决生效后七日内将装修补偿费296437.5元付给游娜、吴朝庆。本案由游娜、吴朝庆预交的案件受理费7500元，由朱琦承担。
宣判后，朱琦不服提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，发回重审；或依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人盐业公司支付上诉人装修补偿款148218.75元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。
朱琦上诉称：一、一审法院认定事实不清，上诉人对房屋进行装修后转租，因此，装修补偿款也有对上诉人出资装修部分的补偿。上诉人已经提交了三经路177-179号春风大酒店的装修合同及装修费收据，证明上诉人花了四十万元进行装修的，装修后再将酒店进行出租。故酒店拆迁时，评估公司是在上诉人装修的基础上，结合被上诉人的装修进行整体评估的。根据上诉人与被上诉人签订的合同，第五条第3款已明确合同期满甲方原有的设备、设施乙方应如数归还甲方，证明在签订合同时，酒店内甲方确实做了装修及陈设。同时，该条款还约定，合同期满“乙方投资的设备可拆除搬走，但附着建筑物的装饰部分不得拆除，应无偿交给甲方。”该条款已明确约定了，合同期满后，被上诉人的装修是归上诉人的。虽然政府拆迁时，合同未到期，那么被上诉人也只能根据合同的期限，按比例折算取得装修赔偿款。虽2015年4月江西中磊房地产评估事务所对酒店的装修进行了评估，但评估结果中注明的时间，并不能证明酒店所有的装修都是2014年5月10日后重新进行的全部装修，只能说明，酒店在原有的装修基础上，于2014年5月10日再次进行了加装。因此，评估报告中，对装修部分进行的估价，也有上诉人投资的装修部分。二、一审法院适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。上诉人与被上诉人的合同，虽名为承包合同，但实为转租合同，且一审时上诉人向法庭提供了上诉人与被上诉人盐业公司签订的房屋租赁合同，合同明确“约定不得将店面转租他人或者给第三人提供抵押、质押，如有上述行为，则该行为无效”，故上诉人与被上诉人签订承包合同是无效的，且一审庭审时，上诉人也向法庭抗辩被上诉人游娜不具备主张装修赔偿款的资格，但一审法院却认定了合同有效，属于承包合同，属于适用法律错误。对于上诉人的装修情况，上诉人已就自己的主张进行了举证，并完成了举证责任，一审法院认定上诉人未提供充分的证据证实，属于适用法律错误。退一万步讲，本案中，如果说上诉人证据不足，那么也只有在对装修补偿款中，上诉人的装修补偿金为多少的问题上。但是关于这部分，被上诉人也没有向法院提供证据，证明属于其的装修补偿款是多少，在双方证据都缺失的情况下，一审法院将装修补偿款全部判归被上诉人游娜所有，属于适用法律错误。
游娜、吴朝庆答辩称：上诉人提出租赁的酒店中投入了装修，我方认为上诉人是否投入装修我方不清楚，我方是与上诉人签订了租赁合同，但并不是直接从上诉人手中接的店，且我方接手时店铺是没有装修和店面设施的，我方支付了转让费288000元，上诉人认为其有装修和店面设施转给了我方，上诉人应当有证据证明，即使上诉人有装修和店面设施，也不应当向我方主张，也是向第一或第二转租人主张、合同中的第5条第3款不能说明我方的装修归上诉人所有，我方租赁店面并没有达到合同期满这一条件。涉案店面遇到政府拆迁，政府拆迁的程序是合法且严密的，也有专门的评估人员对涉案店面进行了评估，上诉人所说的装修与本案是无关。我方与上诉人签订的承包合同是有效的，上诉人不是涉案店面的所有人，上诉人与盐业公司签订的合同效力只存在于他们之间，我方并不知道上诉人与盐业公司之间签订的合同约定，上诉人的转租行为远远超于6个月，且盐业公司对上诉人转租已经超过了6个月的行为是明知的，所以盐业公司是默认了上诉人的转租行为，不存在我方与上诉人之间的合同无效。
盐业公司答辩称：希望法院秉公判决，我方服从法院判决。
双方当事人二审均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人朱琦与被上诉人游娜、吴朝庆签订的承包合同从合同内容及履行情况来看，应为租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。上诉人上诉称该合同为无效合同，被上诉人游娜、吴朝庆不具备主张装修赔偿款的资格，本院认为，虽然上诉人与被上诉人盐业公司的委托方江西省晶诚物业管理有限公司签订的房屋租赁合同中约定上诉人不得转租，但是盐业公司在上诉人多次转租后一直未提出异议，在二审庭审时也认可了上诉人的转租行为，故对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于本案所涉装修补偿款296437.5元如何分配的问题，根据评估公司出具的说明，其评估的标的物装修时间为2014年5月10日，该时间刚好对应的是游娜、吴朝庆承租后装修的时间。再从游娜、吴朝庆承租涉案房屋的过程来看，游娜、吴朝庆从案外人熊耀飞处租赁房屋时除了支付押金和租金外，还另行支付了28.8万元的转让费，故本院认为装修补偿款的补偿对象应为游娜、吴朝庆，上诉人要求分得一半的装修补偿款没有依据。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3264元，由上诉人朱琦承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗云奇
审 判 员 吴建平
代理审判员 邓 晖
二〇一六年九月八日
书 记 员 王 倩