安徽省砀山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）砀民二初字第00146号
原告：砀山县防风胶厂。
法定代表人：陈新华，该厂厂长。
委托代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。
被告：陈科猛，男，1978年8月12日出生，汉族，居民，住安徽省砀山县。
委托代理人：许曙光，安徽序力律师事务所律师�
委托代理人：许振标，居民。
原告砀山县防风胶厂（以下简称防风胶厂）与被告陈科猛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘善宗适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告防风胶厂的法定代表人陈新华及委托代理人王宜利，被告陈科猛的委托代理人徐曙光、许振标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
防风胶厂诉称：2013年6月14日，防风胶厂与陈科猛签订房屋租赁合同，将防风胶厂院内的厂房及所属仓库（1号楼的二、三层，2、3、4、5、6号房屋）出租给陈科猛。合同履行过程中，陈科猛未经防风胶厂书面同意于2013年6月20日擅自与徐刚签订房屋租赁合同，将所承租的2号（砖木结构）库房房屋转租。承租人擅自将防风胶厂的2号库房房屋及相连的院墙改建、拆除，与他人的门面房修建在一起用作商业盈利，严重侵犯了防风胶厂的财产权益。陈科猛的�为违反了当初订立合同的本意并严重违反合同约定。为维护集体的财产利益完整及不受侵害，现提起诉讼，要求解除与陈科猛2013年6月14日签订的房屋租赁合同，并由陈科猛承担本案的诉讼费用。
陈科猛辩称：防风胶厂的陈述不是事实，陈科猛租赁防风胶厂的仓库房屋是事实，陈科猛租赁房屋后虽转租他人，但也是给防风胶厂的负责人打了招呼并补签了书面转租申请，防风胶厂的负责人也是同意的，应视为防风胶厂对陈科猛转租行为追认。双方的租赁合同约定陈科猛可以对租赁房屋修缮，陈科猛并未违反合同的约定，合同履行过程中也没有出现法定的解除事由，请求法院驳回防风胶厂的诉讼请求。
一、诉讼过程中，防风胶厂向本院提交如下证据：
1、企业法人营业执照及砀山县经济和信息化委员会证明一份。载明：防风胶厂是在工商行政管理机关依法进行登记，�取得法人资格的集体所有制企业。防风胶厂隶属于砀山县经济和信息化委员会管辖，该厂一直存在。
防风胶厂提交该证据用于证明：防风胶厂为企业法人，具有从事民事活动及诉讼活动的主体资格。
陈科猛对该证据无异议。
2、法定代表人身份证明书一份。载明：陈新华系防风胶厂的法定代表人，任厂长职务。
防风胶厂提交该证据用于证明：防风胶厂的法定代表人现为陈新华。
陈科猛对该证据无异议。
3、房屋租赁合同及租赁房屋平面位置图各一份。
租赁合同所载主要内容：2013年6月14日，防风胶厂与陈科猛签订房屋租赁合同，防风胶厂将其所有的位于人民西路防风胶厂院内的厂房及附属仓库房屋（1号楼的二、三层，2、3、4、5、6号房屋，不包括厂办公室和7号房屋，具体位置详见附图）出租给陈科猛。约定：租赁期限10年（自2013年6月14日起至2023年6月14日止）；房屋租金暂定人民币80000元／年（五年以后，每年租金双方协商适当增加），于每年的7月20日前付清；承租方在租赁期间的房屋维修，维修费用自理，但不得改变厂房的主体结构，如改动必须经出租方书面同意后才能实施；承租方转租必须经出租方书面同意；承租方如因建设需要，需在院内搭建附属设施，必须经出租方书面同意，合同期满后搭建物归出租方所有。
租赁房屋平面位置图载明：涉案出租的房屋所处于防风胶厂的位置，其中的2号出租房屋位于该厂院内北头靠近北面临街的门面房。
防风胶厂提交该组证据用于证明：2013年6月14日，防风胶厂与陈科猛签订房屋租赁合同，防风胶厂将其所有的位于人民西路防风胶厂院内的部分厂房及附属仓库房屋出租给陈科猛，同时约定了租赁期限及租金；转租、修缮须经出租人书面同意，并不得改变房屋的原有主体结�。出租给陈科猛的2号仓库房屋位于防风胶厂院内北头，靠近北边临街的门面房。同时说明：陈科猛将该2号仓库房屋擅自转租他人，并改建与北边的临街门面房连成为一体。陈科猛违反了合同关于转租以及修缮房屋不得改变房屋原有结构的约定，侵害了防风胶厂的财产权益。
陈科猛对该组证据的真实性无异议，但认为转租及修缮房屋是经过防风胶厂书面同意的，并未违反合同约定。
4、房屋租赁合同一份、申请（2013年7月1日徐刚书写的申请、2013年8月徐刚写给陈科猛的申请）二份。
转租合同载明：2013年6月20日，陈科猛与徐刚签订转租合同，将其承租的人民西路路南防风胶厂院内的2号仓库房屋及2号仓库至7号仓库中间空地转租给徐刚，租赁期限自2013年6月20日至2023年6月14日止。
2013年7月1日徐刚书写的申请，内容为：由于生产经营需要，特向出租方提出申请，一、�许承租人将2号仓库及2号仓库与7号仓库中间空地转租他人。二、由于2号仓库年久失修，损坏严重，及生产经营需要，需要重新修缮、改建，另外2号仓库与7号仓库中间空地需要搭建简易房。陈科猛在该申请上签字“同意”。
2013年8月徐刚写给陈科猛的申请，内容为：我所租你防风胶厂的房子和地皮，因经营需要，需改建、扩建、修缮，等合同到期后所新建、扩建房屋归陈科猛所有。
防风胶厂提交该组证据用于证明：陈科猛租赁防风胶厂的仓库、房屋后，于2013年6月20日即擅自转租给他人并许可他人对转租的房屋仓库进行改建、扩建，严重违反了陈科猛与防风胶厂签订的合同关于转租须经防风胶厂书面同意的约定，侵害了防风胶厂的财产权益。
陈科猛的质证意见：合同是合法有效的，两份申请是符合合同约定的。
5、2013年9月4日陈科猛写给防风胶厂的申请一份。内容为：由于经营需要，为减少房租压力。根据合同，现我们需要将租赁的防风胶厂部分闲置房屋进行转租。另外，由于房屋年久失修，需要修缮、改建，搭建的房屋根据我们签订的合同所规定，合同期满后都归防风胶厂所有，不再另行计价。防风胶厂的法定代表人陈新华在该申请上签字“经9月4日会议研究，同意申请”，防风胶厂的相关负责人关秋亭、张宗儒也在该协议上签了名。
防风胶厂提交该证据用于证明：陈科猛承租防风胶厂的房屋后，仅隔6天即擅自转租给他人，并擅自许可他人对租赁物进行拆除、搭建，时隔2个月之后才向防风胶厂提出申请。陈科猛隐瞒上述事实真相，骗取防风胶厂的领导补签的书面申请，防风胶厂不予认可，陈科猛的行为严重违反了合同约定。
陈科猛的质证意见：对该份证据的真实性无异议，认为防风胶厂的负责人在该申请上签字的�为应视为是对陈科猛同意转租以及同意他人修缮、改建行为的追认。
6、照片五张。所载内容为房屋原状及被拆、改建的实物照片。
防风胶厂提交该组证据用于证明：涉案租赁房屋中的2号仓库房屋被陈科猛转租及被拆、改建，改变了原有房屋结构的实际情况。
陈科猛的质证意见：照片中所照的2号仓库房屋被拆、改建是事实，但是经过防风胶厂同意的。
7、协议一份。所载内容：2011年10月9日，防风胶厂与季进财签订的协议，季进财在租赁防风胶厂房屋期间，在防风胶厂院内所有搭建物作价30000元归防风胶厂所有。
防风胶厂提交该份证据用于证明：涉案租赁房屋中的2号房屋所有权归防风胶厂所有。
陈科猛的质证意见：对该份证据的真实性无异议，但认为陈科猛与防风胶厂所签订租赁协议中也约定扩建改建部分在合同履行完毕后所有权也归防风胶厂所有，陈科猛�没有违反约定。
二、诉讼过程中，陈科猛提交如下证据：
1、2013年9月4日陈科猛写给防风胶厂的申请一份。该份证据所载内容同前文防风胶厂提交的证据5。
陈科猛提交该份证据用于证明：陈科猛转租以及改建扩建，事后已经防风胶厂的负责人追认，陈科猛的行为并未违反合同约定。
防风胶厂的质证意见：陈科猛打电话，关秋亭、张宗儒到陈新华家去的，陈科猛当天写的申请，关秋亭、张宗儒、陈新华研究后，签的字。同时说明：当时陈新华、关秋亭、张宗儒没有到防风胶厂院内去，也不知道陈科猛转租、扩建、改建的事，陈科猛写协议时并未告知其转租的事实，隐瞒了其已经转租、拆除、改建2号仓库房屋以及搭建的事实。防风胶厂的负责人事后知道上述事实后，立即提出了异议并让陈科猛恢复房屋原状。陈新华签字的行为并不能视为是对陈科猛上述转租的追认，因为事前陈科猛并未告知陈新华等人其已转租的事实。陈科猛的行为严重违反了合同约定，侵犯了防风胶厂的财产权益。
2、收据2份。载明：2013年6月24日，防风胶厂收取（2013年7月20日-2014年7月20日期间的）陈科猛房屋租赁费70000元；2014年6月23日，防风胶厂收取（2014年7月20日-2015年7月20日期间的）陈科猛房屋租赁费80000元。
陈科猛提交该组证据用于证明：陈科猛已按合同约定支付给防风胶厂至2015年7月20日租金。同时说明：第一年的租金，按合同约定扣除10000元作为房屋修缮费用，实际支付的70000元房租。
防风胶厂对该组证据无异议，认可收取陈科猛所给付的上述租金。
经庭审，举证质证，本院对防风胶厂、陈科猛提交的证据分析认证如下：
一、对防风胶厂提交的证据分析认证如下：
1、证据1（企业法人营业执照及砀山县经济和信息化委员会证明一份）、证�2（法定代表人身份证明书一份），通过该组证据所载内容，能够证实：防风胶厂是经依法登记，取得企业法人资格的集体所有制企业，具有独立的法人主体资格，法定代表人现为陈新华。本院认为该证据内容客观真实，与本案有关联性，予以认定。
2，证据3（房屋租赁合同及租赁房屋平面位置图各一份），通过该组证据所载内容，结合本案其他证据及当事人、诉讼代理人的陈述，能够证实：2013年6月14日，防风胶厂与陈科猛签订房屋租赁合同，防风胶厂将其所有的位于人民西路防风胶厂院内的厂房及附属仓库、房屋（1号楼的二、三层，2、3、4、5、6号房屋，不包括厂办公室和7号房屋）出租给陈科猛。双方约定：租赁期限10年（自2013年6月14日起至2023年6月14日止）；房屋租金暂定人民币80000元／年（五年以后，每年租金双方协商适当增加），于每年的7月20日前付清；承租方在租赁期间的房屋维修费用自理，但不得改变厂房的主体结构，如改动必须经出租方书面同意后才能实施；承租方转租必须经出租方书面同意；承租方如因建设需要，需在院内搭建附属设施，必须经出租方书面同意。涉案出租的房屋中的2号仓库房屋位于该厂院内北头靠近北面临街的门面房。本院认为，该组证据内容客观真实、与本案有关联性，予以认定。
3、证据4（房屋租赁合同、2013年7月1日徐刚书写的申请、2013年8月徐刚写给陈科猛的申请各一份），通过该组证据所载内容结合本案其他证据及当事人、代理人的陈述，能够证实：陈科猛于2013年6月14日租赁防风胶厂的上述仓库、房屋后，未经防风胶厂书面同意，即于2013年6月20日擅自与徐刚签订转租合同，将租赁的上述2号仓库房屋及2号仓库至7号仓库中间空地转租给徐刚（租赁期限自2013年6月20日至2023年6月14�止），并于2013年7月1日同意、允许徐刚将2号仓库及2号仓库与7号仓库中间空地转租给他人、以及允许他人重新修缮、改建和在2号仓库与7号仓库中间空地搭建简易房。本院认为，该组证据内容客观真实、与本案有关联性，予以认定。
4、证据5（2013年9月4日陈科猛写给防风胶厂的申请一份），通过该证据所载内容结合本案其他证据及当事人、代理人的陈述，能够证实：2013年9月4日，陈科猛书面向防风胶厂提出要求将租赁的防风胶厂的部分闲置房屋进行转租及修缮、改建、搭建房屋的申请。防风胶厂的负责人经研究同意陈科猛的该申请。但从该份申请的内容上反映不出陈科猛已明确告知部分仓库、房屋已转租及已改建、扩建、搭建的事实，可以看出防风胶厂的负责人陈新华等是在不知道陈科猛转租的情况下签字认可。陈科猛认为防风胶厂领导签字同意申请的行为视为是对其转租行为的追认的质证意见，无事实依据，本院不予采纳。
5、证据6（照片五张），通过该组照片反映的内容结合当事人及代理人的陈述，能够证实：陈科猛将涉案所租2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号房屋空地擅自转租后，次承租人就2号仓库房屋改建、以及在2号仓库房屋至7号房屋空地上搭建的事实。该证据内容客观证实、与本案有关联性，本院予以认定。
6、证据7（协议一份），通过对该证据所载内容分析，结合本案案情，本院认为该证据与本案无关联性，不予认定。
二、对陈科猛提交证据分析认证：
1、证据1（2013年9月4日陈科猛写给防风胶厂的申请一份），通过该证据所载内容结合本案其他证据及当事人、代理人的陈述，本院分析认为：陈科猛2013年6月14日租赁防风胶厂1号楼的二、三层及2、3、4、5、6号房屋之后，仅隔五天的时间（即2013年6月20日）就将承租的2号房屋及2号房屋至7号房屋之间的空地转租给他人并于2013年7月1日同意他人对转租房屋及空地进行改建、扩建、搭建，至2013年9月4日陈科猛向防风胶厂提出转租申请，已时隔二个月有余的时间。虽然2013年9月4日陈科猛书面向防风胶厂提出申请要求将租赁的防风胶厂部分闲置房屋进行转租及修缮、改建、搭建房屋，防风胶厂的负责人经研究同意了陈科猛的该申请。但是，从该申请所载内容上看，该申请书中并没有陈述已经将涉案所租2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号房屋空地转租并已经同意次承租人就该2号房屋及空地改建、扩建搭建的事实，加之防风胶厂事后否认并因此诉讼的事实来分析，陈科猛在向防风胶厂提交该上述申请时隐瞒了其已经将涉案所租2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号房屋空地转租并已经同意次承租人就该2号仓库房屋及空地改建、扩建搭建的事�。陈科猛认为防风胶厂的领导签字同意申请的行为应视为是对其转租行为的追认的证明目的不能成立，本院不予采纳。
2、证据2（收据2份），通过该2份收据所载内容，结合当事人、代理人的陈述，能够证实：2013年6月24日，防风胶厂收取陈科猛（2013年7月20日-2014年7月20日期间的）房屋租赁费70000元；2014年6月23日，防风胶厂收取陈科猛（2014年7月20日-2015年7月20日期间的）房屋租赁费80000元。该组证据内容客观真实、与本案有关联性，本院予以认定。
经审理，本院查明如下案件事实：
2013年6月14日，防风胶厂与陈科猛签订房屋租赁合同，防风胶厂将其所有的位于人民西路南侧防风胶厂院内的厂房及附属仓库、房屋（1号楼的二、三层，2、3、4、5、6号房屋，不包括厂办公室和7号房屋）出租给陈科猛。双方约定：租赁期限10年（自2013年6月14日起至2023年6月14日止）；房屋�金暂定人民币80000元／年（五年以后，每年租金双方协商适当增加），于每年的7月20日前付清；承租方在租赁期间的房屋维修费用自理，但不得改变厂房的主体结构，如改动必须经出租方书面同意后才能实施；承租方转租必须经出租方书面同意；承租方如因建设需要，需在院内搭建附属设施，必须经出租方书面同意。涉案出租的房屋中的2号仓库房屋位于该厂院内北头靠近北面临街的门面房。
陈科猛承租防风胶厂的上述仓库、房屋后，未经防风胶厂书面同意，即于2013年6月20日擅自与徐刚签订转租合同，将承租的上述2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号仓库中间空地转租给徐刚（租赁期限自2013年6月20日至2023年6月14日止），并于2013年7月1日擅自同意、允许徐刚将2号仓库房屋及2号仓库房屋与7号仓库中间空地转租给他人、以及同意他人改建和在2号仓库房屋与7号房屋中间空�搭建简易房。现上述2号仓库房屋已被改建，2号仓库房屋与7号仓库中间的空地上搭建了简易房。
2013年9月4日，陈科猛书面向防风胶厂提出要将其租赁的防风胶厂的部分房屋进行转租及修缮、改建、搭建房屋的申请。该申请中没有提及涉案2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号房屋之间的空地已经转租、并被改建、搭建的事实，防风胶厂的负责人经研究同意了陈科猛的该申请。
后，防风胶厂的负责人知道上述陈科猛已先行转租及所转租的房屋被改建的情况后，即与陈科猛就上述转租事宜发生纠纷，要求陈科猛将擅自转租的2号仓库房屋恢复原状未果，诉至本院。
本院认为：防风胶厂与陈科猛2013年6月14日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。双方应依合同约定履行。合同履行过程中，陈科猛未经防风胶厂书面同意即将上述2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号仓库中间空地擅自转租给徐刚以及同意、允许徐刚将2号仓库房屋及2号仓库房屋与7号仓库中间的空地转租给他人，以及允许他人改建、扩建和在2号仓库房屋与7号仓库中间的空地上搭建简易房的行为，违反了双方合同中约定的“承租方在租赁期间的维修房屋，不得改变厂房的主体结构，如改动必须经出租方书面同意后才能实施；承租方转租必须经出租方书面同意；承租方如因建设需要，需在院内搭建附属设施，必须经出租方书面同意”的条款，应视为严重违约。陈科猛在该违约的情况下亦不按防风胶厂的要求就擅自转租的2号仓库房屋恢复原状，侵害了防风胶厂的该财产权益，防风胶厂可以请求解除合同。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行；陈科猛应将涉案全部租赁物返还给防风胶厂，防风胶厂应按租赁物的实际租赁期限计算收取租金。故，对防风胶厂要求解除合同的诉讼请求应予支持；陈科猛的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（五）项，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
解除砀山县防风胶厂与陈科猛于2013年6月14日签订的房屋租赁合同。
案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由陈科猛负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。
审判员 刘善宗
二〇一四年九月三十日
书记员 刘馨丹
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
…
第九十�条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
…（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。