福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第1379号
原告陈港生，男，1967年11月4日出生，汉族，住福建省漳浦县。
委托代理人林金春，男，1977年7月14日出生，汉族，漳浦县148法律服务所法律服务工作者。
被告福建港城房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安镇西施岭（原罐头厂）。组织机构代码7753946-6。
法定代表人陈琦琪，总经理。
委托代理人吴庆中，福建凌一律师事务所律师。
委托代理人黄海萍，福建凌一律师事务所律师。
原告陈港生诉被告建港城房地产开发有限公司（以下简称港城房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈港生的委托代理人林金春、被告港城房地产公司的委托代理人黄海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈港生诉称，2013年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：35XXXXX14），由原告陈港生向被告港城房地产公司购买址在漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭X幢XXX号商品房一套，总价款人民币493495元；原告陈港生于2013年4月23日、5月13日、8月1日、8月5日分四次向被告全额支付购房款。双方合同约定被告应在2014年9月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将符合约定条件的商品房交付给原告使用，双方合同第九条约定，被告逾期交房超过90天，原告有权解除合同。但时至原告起诉之日，原告向被告购买的商品房的建设工程是否符合规划条件并未取得县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按国务院规定予以核准，因此被告根本不能将本案讼争房产交付给原告使用，且被告实际交房已逾期90天，请求判令解除双方合同、被告退还原告已付房款人民币493495元并支付从2013年4月23日起至还款日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息，并退还向原告收取的契税、专项维修基金、倒板费等共计人民币8520.95元，向原告支付违约金4934.95元。
被告港城房地产公司辩称，一、原告无权要求解除《商品房买卖合同》。首先，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于在2014年9月30日前，将商品房交付买受人使用，但遭遇不可抗力以及因政策性因素引起，导致无法正常施工的特殊原因，出卖人可以据实予以延期交房。而导致延期交房的特殊原因的证据，需要向政府有关部门申请的，该方面的证据被告目前还没有收集完整。被告已通知原告于2014年12月25日前来交房，通知交房时间与合同约定的交房时间相差86天。而据被告清楚，特殊原因导致延期交房的天数远远不止86天。综上，被告已依合同约定通知原告前来交房，不存在违约行为。相反的，原告在收到被告交房通知书后却不来办理交房手续，已违反合同的约定。其次，《商品房买卖合同》并未约定，逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同。二、原告无权要求退还购房款并支付利息。首先，原告无权要求解除合同，所以无权要求退还购房款及利息。其次，退一步讲，即使原告有权解除合同，依据《商品房买卖合同》第九条第2款规定，“买受人解除合同的，买受人必须配合出卖人完成办理解除合同的一切手续；若已办理按揭的，买受人必须配合出卖人完成办理撤销按揭的一切手续。三、被告无需退还契税、产权登记费、按揭登记费、专项维修基金。四、被告无需支付违约金。原告要求支付违约金，没有合同依据。合同并未约定原告逾期交房需要支付相当于已付款的1%的违约金。综上所述，被告已依要求原告前来交房，但原告拒不交房。原告要求解除《商品房买卖合同》是没有法律和事实依据的，因解除合同而带来其他诉求亦没有依据，请依法驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：35XXXXX14），由原告陈港生向被告港城房地产公司购买址在漳浦县绥安镇西施岭原罐头厂港城国际豪庭X幢XXX号商品房一套，总价款人民币493495元；该合同采用福建省建设厅监制的2007版商品房买卖合同示范文本，在《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1该商品房经建设单位依法组织勘察、涉及、施工、监理等单位验收合格和消防验收合格。合同第九条约定，逾期不超过90天交房，自合同约定最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款1%现买受人支付违约金等。合同签订后，原告陈港生于2013年4月23日、5月13日、8月1日、8月5日分四次向被告全额支付购房款。被告港城房地产公司于2014年12月25日通知原告交房。原告以讼争房屋未取得县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按国务院规定予以核准为由拒绝接收房屋。
另查明，本案讼争房产已于2014年8月6日经建设单位、勘察单位、涉及单位、监理单位及施工单位竣工验收。
上述事实，有原告陈港生提供的商品房买卖合同（编号35XXXXX14）、交款发票4张、被告提交的建设用地规划许可证、单位工程竣工验收记录、工程消防备案、入住通知书、邮政商业信函业务合同书等证据证实。以上证据形式合法、内容真实，且与案件关联，可以作为定案的根据。
本院认为，原告陈港生与被告港城房地产公司签订《商品房买卖合同》属双方自愿，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方均应遵照履行。双方签订的合同约定被告应2014年9月30日前将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等验收合格，以及建筑生活给排水、用电等公共配套建设完成的商品房交付原告。合同约定遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，以及政策性因素引起无法正常施工的，被告可据实予以延期交付。被告2014年12月25日通知原告交房，原告以讼争房产未取得县级以上地方人民政府城乡规划主管部门综合验收，不符合《城乡规划法》45条规定，该房产不具备交付为由拒绝接收。由于《城乡规划法》第45条规定并非属于效力性强制性规定，不宜将规划条件核实作为商品房交付使用的法定条件，故原告拒绝接收房屋的理由不能成立，本院不予采纳；本案原告将具备交付条件的房屋通知被告交房的时候，时间并未超过90天，合同约定的被告有权解除合同的条件并未成就，故原告请求解除合同并退还已付购房款并赔偿利息和退还已付契税等款项，本院不予支持；请求支付违约金4934.95元，由于原告请求解除合同本院不予支持，故合同继续履行，依据合同约定，被告应按购房款493495元支付自2014年10月1日起至原告通知交房日即2014年12月25日止按日万分之三计算违约金，该违约金数额大于原告主张，故原告该主张本院予以支持，至于因认识与本院不一致，本案未能主张的违约责任，原告可另行主张。综上，可依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告港城房地产开发有限公司应于本判决生效15日内赔偿原告陈港生违约金4934.95元。
二、驳回原告陈港生的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费人民币8870元，由原告陈港生负担8000元，被告福建港城房地产开发有限公司负担870元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。
审 判 长 陈添红
审 判 员 郑鼎儒
人民陪审员 曾丹菲
二〇一六年一月十二日
书 记 员 陈妙芸
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。