广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗海法生民初字第839号
原告：某酒店（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：郑南雁，职务董事长。
委托代理人：吴慧敏，广东君厚律师事务所律师。
委托代理人：纪加嘉，广东君厚律师事务所律师。
被告：广州某公司（曾用名：广州汉风国际货运代理有限公司），住所地广州市荔湾区。
法定代表人：刘翠英，职务经理。
委托代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人：郑韬妹，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告某酒店（深圳）有限公司诉被告广州某公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴慧敏、纪加嘉，被告的委托代理人傅显扬、郑韬妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2010年3月签订房屋《租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区新港东路6-10号位置的部分房屋转租给原告，该房产所有权人为广东粤景集团有限公司，被告已合法取得承租权。合同签订后，原告依约支付租金、履行合同义务。2011年11月29日，广州市天河区人民法院出具《执行裁定书》裁定除去被告对广州市海珠区新港东路6-10号7、8、9层房产享有的2015年1月31日之后的租赁权。据此原告已无法享有对涉案房产之后的租赁权。现起诉要求：1、判令被告赔偿原告损失人民币12008071.8元。2、判令被告向原告支付违约金人民币2844014.84元。3、判令被告向原告返还租赁保证金536742元。4、判令被告承担本案诉讼费。
被告辩称：不同意原告的诉请，涉案房屋属于“先抵押后出租”，被告在转租时已明确告知原告涉案房屋抵押事实。涉案房屋系由于产权人原因拍卖从而导致被告租赁权被去除。签订租赁合同之时被告已明确告知原告涉案房屋存在抵押查封的事实，已履行法定告知义务，因此原告的经济损失不应由被告承担。2015年2月1日至今，原告一直正常经营，并未遭受任何实际损失，因此其主张的经济损失缺乏事实依据。原告在迟延缴租长达15天之后被告已经向其发出通知函，明确在宽限期内仍不缴租的情况下解除合同。因此由于原告违约，原、被告之间的合同已经于2014年12月13日解除。因此原告以此也不能要求被告承担责任。
经审理查明，2005年3月8日，（甲方，出租人）广东粤景集团有限公司与（乙方，承租人）广州汉风国际货运代理有限公司签订《物业租赁合同》约定，坐落于广州市海珠区新港东路6-10号艺安大厦为甲方所有，乙方租用上述房屋作为商业用途。租赁期限自2005年2月1日起至2015年1月31日止。2009年4月6日，（甲方，出租方）广东粤景集团有限公司与（乙方，承租方）广州汉风国际货运代理有限公司签订《关于续签新港东路6—10号艺安大厦物业租赁合同的补充协议》及YJ-
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ZL-02《新港东路6-10号艺安大厦物业租赁合同》约定，甲、乙双方经协商一致，同意将广州市海珠区新港东路6-10号物业艺安大厦续签10年，续订期限自2015年2月1日起至2025年1月31日止。
2010年3月，被告出租方（甲方）广州汉风国际货运代理有限公司与原告承租方（乙方）某酒店（深圳）有限公司签订《房屋租赁合同（补充合同）》约定，甲方转租给乙方的房屋位于广州市海珠区新港东路6-10号；该房屋共九层，乙方实际向甲方租赁该房屋的建筑面积为4979.48平方米，具体包括二层大堂部分（200平方米），6层至9层整体（4229.48平方米）、天面加建会议室及员工宿舍（550平方米）。在本合同签订前，甲方已明确向乙方告知该房屋（包括土地使用权及地上附着物）已设定抵押且为法院查封状态，乙方已经向房管部门查册并予以核实，乙方已知悉该情况，甲方确保不影响乙方租赁用途的行使。租赁期限自2010年5月1日至2024年4月30日。甲、乙双方约定，自起租日起，年租金为3220456元人民币，具体楼层租金为二层大堂部分（200平方米，租金为55元/平方米/月）、6层至9层整体（4229.48平方米，租金为55元/平方米/月）、天面加建会议室及员工宿舍（550平方米，租金为45元/平方米/月）。租金从2012年5月1日起递增，每2年递增6%，至合同期满。租赁期内具体租金2014年5月1日-2015年4月30日季租金904626.09元；2015年5月1日-2016年4月30日季租金904626.09元；2016年5月1日-2017年4月30日季租金958903.65元；2017年5月1日-2018年4月30日季租金958903.65元；2018年5月1日-2019年4月30日季租金1016437.86元；2019年5月1日-2020年4月30日季租金1016437.86元；2020年5月1日-2021年4月30日季租金1077424.13元；2021年5月1日-2022年4月30日季租金1077424.13元；2022年5月1日-2023年4月30日季租金1142069.57元；2023年5月1日-2024年4月30日季租金1142069.57元。甲方同意乙方按季度缴纳租金，乙方在每季度第一个月10日前向甲方支付当季度租金，如乙方逾期支付租金的每逾期一日，则乙方按当季度租金的每日0.1%支付滞纳金，乙方在收到甲方发出的催款通知书之日起，仍逾期支付租金超过30日未支付租金及滞纳金的，甲方可以发出书面催告追究违约责任。本合同签定之日起五个工作日内，乙方向甲方支付人民币536742元作为租赁保证金，在本合同期满、乙方缴清全部应缴费用，甲方于五个工作日内一次性无息退还给乙方。甲方违约（包括但不限于擅自解除合同、在本合同内承诺的条件因甲方原因发生变化、在租赁期限内因甲方自身原因导致本合同项下租赁物被查封等原因，产权人原因除外），造成乙方不能正常经营或使用该房屋的，甲方除须退还乙方已经预付的租金等一切款项和补偿乙方的装修损失（标准按600万装修总额除14年均摊值乘以未履行合同年数）外，还须按照以下两款中金额大者向乙方进行违约赔偿：a.全部租赁年限的合同租金总额的10%b.剩余租赁年限的合同租金总额的30%。
2011年11月29日，广州市天河区人民法院作出（2011）穗天法执字第6102-1号《执行裁定书》因案外人汉风公司与被执行人粤景集团签订YJ-CG-
ZL-02《物业租赁合同》的时间在被执行人粤景集团与申请执行人交通银行办理抵押登记之后，裁定除去广州汉风国际货运代理有限公司对广州市海珠区新港东路6-10号7、8、9层房产享有的2015年1月31日之后的租赁权。2012年11月8日，广州市萝岗区人民法院作出（2012）穗萝法执字第819-826号《执行裁定书》因案外人汉风公司与被执行人粤景集团签订YJ-
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ZL-02的《物业租赁合同》和《补充协议》的签约时间在被执行人粤景集团与申请执行人建行开发区支行办理抵押登记之后，且未征得抵押权人建行开发区支行同意，因此裁定除去广州汉风国际货运代理有限公司对广州市海珠区新港东路6-10号1-6层房产自2015年1月31日之后的租赁权。
另查，2014年11月14日，广州市工商行政管理局出具《准予变更登记（备案）通知书》准予广州汉风国际货运代理有限公司名称变更登记为广州某公司、法定代表人沈某春变更登记为刘翠英。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同（补充合同）》是签约双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。至于被告提出原、被告之间租赁合同已因原告的迟延缴租行为而在2015年1月31日之前由被告向原告发出通知后予以解除的主张，由于原告不予确认，本院考虑到在被告已明知其租赁权被去除后向原告发出的该解除合同通知，并不排除其规避风险而为之的可能，而在通知发出后，被告也未实际收回涉案物业。同时根据现有证据，也不足以证明该合同已经实际解除，因此本院对被告该主张不予采纳。根据2010年3月，原、被告双方签订的《房屋租赁合同（补充合同）》，被告已明确向原告告知涉案房屋（包括土地使用权及地上附着物）已设定抵押且为法院查封状态，同时原告也已经向房管部门查册并予以核实已知悉该情况。被告确保不影响乙方（原告）租赁用途的行使。虽然被告同时承诺“确保不影响乙方（原告）租赁用途的行使”，从前后文的文某分析，可以合理理解为被告在该租赁物在抵押、查封期间，并在该标的物的物权没有发生变化的情况下，确保不影响乙方（原告）租赁用途的行使。因此可以推定原告在签订涉案房屋租赁合同之时，已明知长时间租赁该房屋可能存在的因租赁标的物的物权因抵押权人行使权利可能发生物权变动而引发租赁被除权而不能继续履行的风险。同时根据原、被告签订的《房屋租赁合同（补充合同）》第7-4条约定，被告的违约责任已明确约定为因被告自身原因导致合同项下租赁物被查封等原因，产权人原因除外。现造成原告不能正常经营和履行租赁合同的原因是该标的物业产权人广东粤景集团有限公司的抵押权人行使抵押权所致，进而造成被告被依法除去对涉案房屋享有的2015年1月31日之后的租赁权，而原告也未能举证证明该租赁权的去除与被告自身原因有关。因此，原告以此要求被告赔偿2015年1月31日之后的租金差额、装修损失、营业收入等可得利益损失及支付违约金的依据不足，本院不予支持。
关于租赁保证金，根据原、被告约定应在双方合同期满、原告缴清全部应缴费用后被告于五个工作日内一次性无息退还给原告。由于被告对涉案房屋已不再享有2015年1月31日之后的租赁权，原、被告间的合同目的已无法实现，因此原告要求被告退还536742元租赁保证金本应予以支持，但被告称因原告未缴清2014年下半年租金依据约定不同意退还租赁保证金。对此原告也确认有部分租金确实未向被告缴纳，而依据双方合同第3-4条约定，原告确应在缴清全部应缴费用后被告才退还租赁保证金，因此被告的抗辩意见有理，本院予以采纳。原告现要求被告退还租赁保证金的主张，本院不予支持。但原告在与被告结清所欠付的租金后，可另行向被告主张退还保证金的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告某酒店（深圳）有限公司的诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
本案受理费114133元由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊丹丹
人民陪审员 黄碧霞
人民陪审员 李绯红
二〇一五年五月十九日
书 记 员 邱时迁
张晓婷