四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成民初字第1552号
原告成都海科投资有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区创新中心*楼。
法定代表人杨朝，董事长。
委托代理人周旭曦，泰和泰律师事务所律师。
委托代理人姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。
被告成都东创科技园投资有限公司。住所地：四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段**号。
法定代表人章琴，董事长。
委托代理人朱志凌，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
委托代理人丁雯雯，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。
被告龙国华，男，1986年7月26日出生，汉族，住四川省平昌县。
委托代理人袁皓，四川瑞利恒律师事务所律师。
委托代理人唐海涛，四川瑞利恒律师事务所律师。
原告成都海科投资有限责任公司（以下简称海科公司）诉被告成都东创科技园投资有限公司（以下简称东创公司）、龙国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告海科公司委托代理人周旭曦，被告东创公司委托代理人朱志凌，被告龙国华的委托代理人唐海涛到庭参加诉讼。因本案所涉抵押合同的效力需以本院2015年1月21日受理的原告龙国华与被告李勇、邵文静、东创公司、成都润康医疗科技有限公司（以下简称润康公司）、邓倩民间借贷纠纷一案的处理结果为依据，而该案尚未审结，故本院于2015年9月1日裁定中止本案诉讼。中止事由消除后，本院恢复了本案审理，并组织海科公司委托代理人周曦、东创公司委托代理人丁雯雯和龙国华的委托代理人袁皓于2016年4月12日补充进行质证。本案现已审理终结。
原告海科公司诉称，东创公司已于2010年8月31日将成都市温江区锦绣大道南段××号×栋×单元1-10、1-11、1-12、1-13、1201、1202号出售给海科公司，且海科公司于2012年9月即入住使用，但东创公司迟迟未能为海科公司办理产权登记。案外人李勇、邵文静向龙国华借款，东创公司便将诉争房屋为借款提供抵押担保。东创公司和龙国华在明知房屋为海科公司所有且已经入住使用的情况下，仍将房屋进行抵押登记，严重侵犯了海科公司的合法权益，特起诉请求：1.确认东创公司与龙国华就位于成都市温江区锦绣大道南段××号×栋×单元1-10、1-11、1-12、1-13、1201、1202号房屋所签订的抵押合同无效；2.判令东创公司和龙国华办理诉争房屋抵押的注销登记；3.确认海科公司与东创公司就买卖诉争房屋签订的合同有效；4.判令东创公司、龙国华协助将房屋过户给海科公司。
被告东创公司答辩称，海科公司所诉称的情况基本属实。
被告龙国华答辩称，海科公司要求确认其与东创公司的合同有效不应该与龙国华这个案件合为一个诉讼请求，该诉讼请求与龙国华无关。海科公司主张东创公司与龙国华恶意串通损害海科公司利益不属实，龙国华之所以要和东创公司建立抵押关系是基于东创公司与李勇、邵文静的借款合同关系。现李勇、邵文静的借款1200万元一分钱未收回，怎么能说龙国华和东创公司恶意串通呢。要求龙国华协助海科公司办理产权证缺乏法律依据，且海科公司与东创公司之间没有任何合同，东创公司将房屋移交给海科公司使用的证据在哪里？金融办统一对房屋进行装修也不是事实。
经审理查明，2010年8月31日，海科公司（甲方）与东创公司（乙方）签订《协议书》，内容为：“鉴于甲、乙双方于2008年6月22日签订的《项目投资协议书》及补充协议、2009年4月20日签订的《协议书》和乙方于2008年11月14日与科技园管委会签订的《认购合同》内容需作调整或补充约定。甲、乙双方本着自愿、平等、诚信的原则，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，经双方协商，签订本协议，由双方共同遵守。第一条，根据双方签订的《项目投资协议书》及补充协议约定，乙方应支付甲方借款4000万元，并按银行同期贷款利率支付甲方资金利息499.95万元（利息结算至2010年8月31日），以上两项乙方应支付甲方欠款合计44999500元。第二条，甲方认购乙方SBI项目C座整栋办公楼，面积共计17574.09平米（其中地下3322.82平米，一、二层商业裙楼4296.73平米、三至十四层办公楼9954.54平米），认购单价为2561元/平米（其中销售税费按实际支出另行计算），合计认购总金额为45007244元。甲方认购房款以乙方所欠甲方欠款抵扣。双方签订正式购房合同按此协议约定单价为准，面积以房管局最终测绘面积为准，乙方交房时间为2010年月日30日前，如需延后则由乙方提前书面通知甲方。第三条，乙方应支付甲方原派出所办公楼转让款260万元，于2010年12月31日前付清。第四条，乙方所使用的中铁信托3500万元贷款资金由乙方按贷款合同约定时间按期还款。甲方有权按照2009年4月20日双方签订的《协议书》对乙方资金使用情况、项目建设及经营情况进行监管。第五条，终止乙方与科技园管委会签订的《认购合同》，原《认购合同》中约定的相关事宜以本协议为准。第六条，双方前期签订的《项目投资协议书》及补充协议与本协议内容不一致的，以本协议为准。第七条，本协议未尽事宜由双方协商解决，并签订补充协议与本协议具同等法律效力，协商未达成一致意见的，可向所在地人民法院提起诉讼。”2008年6月20日、2008年6月25日、2008年6月27日、2008年7月1日，海科公司通过银行转账方式分别向东创公司转款1000万元、1000万元、1000万元、1000万元，共计4000万元，转账凭证上未注明款项用途。2012年8月3日，海科公司与东创公司签订《房屋面积及划分确认函》，双方对于地下室、一、二层的房屋分割进行了确认。
2013年7月8日，成都市温江区国资金融工作办公室发出温国资金办发（2013）82号、84号、85号三份《关于办公用房调剂的通知》，主要内容是：根据区第十七届人民政府第15次常务会议有关议决事项通知精神，将位于海峡科技园SBI创业街C座第6-10层及第11层的一半调剂给区科技园管委会作办公及服务窗口用房，将第12层调剂给成都市温江食品药品监督管理局作办公用房，将第13层调剂给成都市温江质量技术监督局作办公用房。同时要求各单位按照“简朴实用”原则进行装修并做好资产管理工作。
成都市温江区公共资源交易服务中心在温江政府网站发布公告，通知自2014年1月13日起将搬到新地址成都市温江区锦绣大道南段43号C座3至5楼办公。2013年12月1日，SBI创业街物业部向成都市温江公共资源交易服务中心发出《在孵企业缴费通知单》，要求缴纳2013年11月1日至2013年11月30日的电费2464元，成都市温江区公共资源交易服务中心于2013年12月9日缴纳了该电费。成都市温江区公共资源服务中心还缴纳了2015年2至7月的电费、水费。
2014年9月22日，成都市温江区公共资源交易服务中心向四川鑫圆建设集团有限公司发出《中标通知书》，确定四川鑫圆建设集团有限公司中标温江区国资金融工作办公室SBI创业街C座6-14层装修及安装工程项目。双方随后签订《成都市温江区SBI创业街C座6-14层装修工程施工合同》，合同价款为2916240元，工期一栏为空白，未写明具体的开工日期和竣工日期。
2014年10月21日，成都市温江区公共资源交易服务中心向四川科宁建设工程有限公司发出《中标通知书》，确定四川科宁建设工程有限公司中标温江区国资金融工作办公室SBI创业街C座6-14层安装工程项目。双方随后签订《成都市温江区SBI创业街C座6-14安装工程施工合同》，合同价款为1383023元，工期一栏亦为空白，亦未写明具体的开工日期和竣工日期。
2014年7月4日，龙国华与李勇、邵文静、润康公司、邓倩签订《担保借款合同》，约定龙国华出借1200万元给李勇和邵文静，东创公司、润康公司和邓倩自愿为李勇、邵文静借款提供连带责任保证担保。同日，东创公司召开股东会议决议同意为李勇、邵文静向龙国华借款1200万元承担抵押担保责任，龙国华与东创公司在同日签订了《抵押合同》，抵押财产为：东创公司位于成都市温江区锦绣大道××号×栋×单元××楼×××号、1202号和温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号等房屋，双方为上述房产到成都市温江区房产管理局办理抵押权证。龙国华于2014年7月5日、7月7日向李勇指定的账户转入1200万元。因借款合同纠纷，龙国华以李勇、邵文静、润康公司、东创公司邓倩为被告，向本院提起诉讼。本院于2015年12月14日作出（2015）成民初字第625号民事判决，确认当李勇、邵文静不履行上述债务时，龙国华有权以抵押物协议折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿，并判决李勇、邵文静于判决生效之日起十日内向龙国华归还借款1200万元及利息，东创公司、润康公司、邓倩对李勇、邵文静的债务承担连带保证责任。如李勇、邵文静未履行还款义务，则龙国华有权对东创公司提供的位于成都市温江区锦绣大道××号×栋×单元××楼××××号、××××号和温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号房屋行使抵押权。有权以上述抵押物协议折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。东创公司承担抵押担保责任后，有权向李勇、邵文静进行追偿。宣判后，各方当事人未提出上诉，该判决已经发生法律效力。
上述事实，有海科公司提供的《协议书》、中国建设银行《进账单》、《房屋面积及划分确认函》、《成都市温江区国资金融工作办公室关于办公用房调剂的通知》、《中标通知书》和《施工合同》、水电费收据、缴费通知单及缴费明细、网页截图、成都市温江区房产管理局《抵押受理单》和成都市中级人民法院（2015）成民初字第625号民事判决书以及当事人的陈述予以证实。
本院认为，海科公司与东创公司于2010年8月31日签订《协议书》，约定海科公司认购东创公司SBI项目C座整栋办公楼，并以东创公司向海科公司的借款本息抵作购房款。《协议书》中对于认购房屋的面积、单价约定具体明确，并约定双方签订正式购房合同按此协议约定单价为准，面积以房屋测绘面积为准。虽然双方并未签订正式的购房合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，《协议书》应当认定为商品房买卖合同。该《协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。
海科公司提供的《中标通知书》和装修、安装施工合同落款时间为2014年9月和10月，施工合同无具体的开工时间和竣工时间的约定，上述证据不能证明海科公司对案涉房屋实际进行了装修和安装，且与龙国华提供的人民法院执行法官张贴封条的现场照片内容不吻合，故本院对海科公司主张其已于2012年9月入住使用案涉房屋的事实不予确认。海科公司没有证据证明龙国华取得案涉房屋抵押权时存在恶意，发生法律效力的本院（2015）成民初字第625号民事判决已经认定龙国华享有对东创公司位于成都市温江区锦绣大道××号×栋×单元××楼××××号、××××号和温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号等房屋的抵押权，实际承认了东创公司与龙国华于2014年7月4日签订的《抵押合同》有效。海科公司第一项诉讼请求是确认东创公司与龙国华就位于成都市温江区锦绣大道南段××号×栋×单元1-10、1-11、1-12、1-13、1201、1202号房屋所签订的抵押合同无效，但海科公司提供的《抵押受理单》载明的东创公司抵押给龙国华的房屋地址为成都市温江区锦绣大道××号×栋×单元××楼××××号、××××号和温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号、温江区锦绣大道××号×栋×单元×楼××号，而且人民法院生效判决载明的抵押房屋门牌号与《抵押受理单》完全一致，本院据此认定海科公司第一项诉讼请求中门牌号与实际不一致的应为笔误，具体门牌号以本院确定的为准。海科公司请求确认东创公司与龙国华之间就案涉房屋签订的抵押合同无效，判令东创公司和龙国华办理房屋抵押的注销登记的请求均不成立，本院不予支持。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定，不管当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的债权合同成立在抵押权设定之前还是之后，抵押权的存在均不影响海科公司与东创公司之间《协议书》的效力，但抵押权对房屋的物权变动具有实质性影响。在未经抵押权人同意或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况下，该房屋物权变更存在法律上的履行障碍，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合合同约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制执行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，海科公司请求东创公司和龙国华协助办理案涉房屋过户登记的诉讼请求不成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、原告成都海科投资有限责任公司与被告成都东创科技园投资有限公司于2010年8月31日签订的《协议书》有效；
二、驳回原告成都海科投资有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费90200元，由原告成都海科投资有限责任公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 曾耀林
代理审判员 曾光勇
人民陪审员 张志凯
二〇一六年四月二十日
书 记 员 冷 雪