甘肃省酒泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）酒民一终字第442号
上诉人（原审被告）万海东，男，生于1987年2月15日。
委托代理人闻伯刚，甘肃神舟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘金秀，女，生于1973年3月17日。
原审被告邵淑珍，女，生于1960年7月16日。
上诉人万海东因房屋买卖合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2014）酒肃民二初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人万海东及其委托代理人闻伯刚、被上诉人刘金秀到庭参加诉讼，原审被告邵淑珍经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。现已审理终结。
原审查明，1999年12月，酒泉地区农业技术推广服务中心根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和省、地、市房改政策和有关规定，将其位于酒泉市肃州区南大街48号楼1-3-1号房屋一套（建筑面积74.48㎡，房改面积57.78㎡）出售给吴建军。2013年8月19日，吴建军、韩秀丽夫妇通过酒泉市阳光公证处公证，委托原告出售上述房屋，同日，韩秀丽给原告书写收条一张，载明：“今收到刘金秀购房款贰拾柒万柒千元整，￥277000元，备注①房屋地址：酒泉市肃州区南大街48号楼原市农业技术推广中心家属院3楼东户（1-3-1）；②房屋产权证及土地证过户手续费由刘金秀承担；③原房屋产权证和土地证已交刘金秀保管，公证处已公证。收款人韩秀丽，二0一三年八月十六日”。原告在取得该房屋的相关手续后，在未办理产权过户手续的情况下，又于2013年9月15日将该房屋以吴建军的名义出售给二被告，双方签订房屋买卖合同一份，约定：“甲方（卖方）吴建军、乙方（买方）万海东，甲方自愿将坐落于酒泉市肃州区南大街48号楼1-3-1号房屋出售给乙方、产权人吴建军、建筑面积74.48㎡、乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房，并议定成交价格为大写：叁拾肆万捌千元，￥348000元。乙方于2013年9月17日前首付贰拾万元￥200000元，剩余壹拾肆万捌千元于2013年12月17日付清”。合同同时对其他事项亦作了约定。合同签订之日，原告收取被告购房定金5000元，同月22日，原、被告在酒泉市产权管理中心办理产权过户手续时，又签订房地产买卖契约一份，主要内容为：“甲方吴建军、韩秀丽，乙方邵淑珍、万海东，甲方自愿将坐落在肃州区南大街48号楼1-3-1号房地产（房屋建筑面积57.78平方米）出售给乙方，成交价格为人民币壹拾陆万元￥160000，双方同意于2013年9月22日将上述房产正式交付给乙方，同时对其他事项作了约定。产权过户结束后，被告给原告支付购房款195000元，双方又签订补充说明：“兹有万海东购买刘金秀位于南大街48号楼1-3-1楼住房一套，现该房产户已过，首付贰拾万已付给刘金秀。双方协商，剩余房款于万海东产权证领取后，共同办理。于2013.12.22日付清。若由于人为因素推迟贷款，万海东负全责。若由于银行因素，刘金秀不追究预期责任。立约人刘金秀、万海东2013.9.22。”同时对剩余房款给原告出具欠条：“今欠到刘金秀购房剩余款148000元，欠款人万海东，2013.9.22。后原告为索要剩余款项，双方发生争执，原告起诉来院，要求二被告支付剩余房款148000元及违约金14800元，并承担涉诉费用。
原审认为，原、被告于2013年9月15日签订的《房屋买卖协议书》及9月22日的《补充说明》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律拘束力，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告刘金秀按照合同约定为被告办理过户手续时，为规避税款双方虽又签订了房屋买卖契约，将房款总价34万元变更为16万元，但随后又签订了补充说明，对剩余房款的给付再次作了约定，产权过户后，被告万海东按照合同约定支付了20万元购房款（内含定金5000元），剩余房款148000元被告万海东向原告出具了欠条，约定了给付期限，事后以原告欺诈为由拒付剩余房款的行为不符合诚实信用原则，故对原告的诉请予以支持。被告在庭审中辩称原告不具有诉讼主体资格的辩称意见，经查，2013年8月19日，吴建军、韩秀丽夫妇通过酒泉市阳光公证处依法公证，委托原告出售诉争房屋，同日，韩秀丽给原告出具了收到购房款的收条一张。以上公证书及收条可以证实原告已将涉诉房屋购买，但未办理过户手续，现原告将该房屋以吴建军名义出售并未违反相关法律及行政法规，故对被告的该项辩称意见不予采信。其次，被告辩称房屋所有人存在虚构房屋面积、欺诈答辩人的违约事实，诱使答辩人做出错误意思表示，依法应当认定为欺诈行为，经查，2013年9月15日，原、被告在购房前对诉争房产实地进行了审核，口头达成购房意向后原告在诉争房屋内收取被告购房定金5000元并出具定金收据，如果被告未核实房屋产权登记证，也就不可能形成2013年9月17日的购房合同，2013年9月22日双方过户时为规避税款，又签订了《房屋买卖契约》，过户完结后又签订了补充说明，被告对剩余房款的给付期限向原告出具了欠条，通过该事实可以认定，双方对房屋产权管理中心所签订的房屋买卖契约中约定的价款并不认可，而认可前一份双方签订的房屋买卖合同的价款，故有双方再次签订补充说明以及被告给原告出具剩余房款并承诺给付期限的欠条，同时为慎重起见，酒泉市肃州区人民法院委托酒泉市住房保障和房地产管理局对诉争的房屋面积，即：建筑面积与产权登记面积不一致作出说明，该局答复称：“因涉诉房屋属于单位修建福利房，在计算面积时，阳台、公摊面积未计算在内，封闭式阳台计算一半面积等情况，故产权证核实面积与实际建筑面积并不一致，故被告的该项辩称意见不予支持。因二被告未依照约定履行合同义务，已构成违约行为，应当依照合同约定承担违约责任。故原告要求被告支付合同剩余款148000元10%的违约金的诉求符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十条、第一百六十一条之规定，判决：一、被告邵淑珍、万海东给付原告刘金秀购房款148000元；二、被告邵淑珍、万海东支付原告刘金秀违约金14800元。以上一、二项合计162800元，限被告在本判决书生效后十日内付清。
宣判后，被告万海东不服，上诉称：原判认定事实错误，被上诉人刘金秀并非诉争房屋买卖合同的一方当事人，其作为一审原告主体不适格，依法应撤销原判，裁定驳回起诉。一审认定诉争房屋面积为74.49平方米与事实不符，诉争房屋原房产证和变更后的房产证上登记的建筑面积均为57.78平方米。在诉争房屋所有权证书未被依法撤销之前，该房屋所有权证书是判定房屋建筑面积的唯一合法依据。酒泉市住房保障和房地产管理局的答复不属于人民法院依职权调取证据的范围，不应作为认定案件事实的依据。请求二审依法改判。
被上诉人刘金秀答辩称：被上诉人是以277000元的价格向原产权人吴建军、韩秀丽夫妇购买了诉争房屋，并由肃州区阳光公证处进行了公证。被上诉人在取得该房屋相关手续后，在未办理产权过户手续的情况下，以原产权人的名义签订合同将房屋出售给了上诉人万海东。整个房屋交易的过程都是上诉人与被上诉人之间进行，并非上诉人与原房主之间的房屋交易。诉争房屋原产权证书载明建筑面积为74.49平方米，房改面积为57.78平方米，对此在上诉人在看过原产权证后，被上诉人曾如实解答过。上诉人看房时并未提出任何异议，上诉人购买的也是看过的该整套房屋，并不存在房屋面积缩小的事实。因诉争房屋属单位福利分房，在计算面积时阳台、公摊面积均未计算在内，故产权证登记面积与实际面积并不一致。酒泉市房管局的答复对此情况已作出明确的说明，原审对此认定并无不当。请求二审驳回上诉，维持原判。
原审被告邵淑珍未向法庭提供书面答辩意见。
二审查明的事实与一审查明的事实无异，由公有住房买卖协议、房屋买卖合同、房地产买卖契约、补充说明、欠条、公证书，收款收据、酒房登记发（2014）1号答复、双方当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，应予确认。
本院认为：被上诉人刘金秀在向原诉争房屋产权人吴建军、韩秀丽夫妇支付277000元购房款购买诉争房屋后，在未办理产权过户手续的情况下，以原产权人吴建军的名义与上诉人万海东签订《房屋买卖合同》，将该诉争房屋出售给了上诉人万海东的行为，并未违反法律、行政法规的强制性规定，所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，均合法有效。该合同虽是被上诉人以原产权人吴建军的名义所签，但被上诉人刘金秀在向原产权人支付购房款后已成为该房屋的实际所有权人，对其处分房屋的行为由吴建军、韩秀丽夫妇出具的委托书予以认可，并非无权处分，被上诉人刘金秀作为一审原告提起诉讼主体适格。上诉人万海东作为房屋购买方，其在购买该房屋时已对房屋进行了实地查看，对该房屋的原产权证也进行了审核，对原产权证中载明的房屋建筑面积74.49平方米，房改面积57.78平方米的内容知晓并了解，其所签《房屋买卖合同》中约定的价款就是该整套房屋的价款，并未约定面积单价，也不存在所购房屋与实际所看房屋不一致或面积缩小的情况，对房屋实际面积与登记面积不一致的情况已由酒泉市住房保障和房地产管理局进行了答复说明，只是实际测绘面积和房改面积不同的计算规则所致，并非房屋面积实际缩小了，故对上诉人所提一审认定房屋面积有误的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，程序合法，处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3556元，由上诉人万海东承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐安全
代理审判员 蔺春辉
代理审判员 赵建兵
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 许建华