黑龙江省佳木斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佳民终字第116号
上诉人（原审原告）高继伟，现住佳木斯市。
委托代理人杨艳秋，佳木斯市商贸法律服务所。
被上诉人（原审被告）黑龙江博科房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区莲江口镇中心路。
法定代表人蔡志玲，董事长。
委托代理人张丽。
委托代理人蔡志刚。
原审被告佳木斯市郊区莲江口镇政府。住所地佳木斯市郊区莲江口镇。
法定代表人张飞，镇长。
委托代理人赵杨，黑龙江同和律师事务所律师。
上诉人高继伟与被上诉人黑龙江博科房地产开发有限公司、原审被告佳木斯市郊区莲江口镇政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，佳木斯市郊区人民法院于2013年12月5日作出（2013）郊民初字第12号民事判决。宣判后，被告黑龙江博科房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2014年7月15日作出（2014）佳民终字第151号民事裁定，撤销原审判决，发回佳木斯市郊区人民法院重新审理。佳木斯市郊区人民法院于2014年12月20日作出（2014）郊民初字第576号民事判决。宣判后，原告高继伟不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人高继伟及委托代理人杨艳秋，被上诉人博科公司委托代理人蔡志刚、张丽，原审被告莲江口镇政府委托代理人赵杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告高继伟诉称：2010年5月14日原告与被告双方经协商自愿签订房屋拆迁补偿安置协议书，合同甲方为本案被告江口镇政府，开发单位为被告博科公司。协议中明确原告回迁后房屋地点位置及楼房自然情况，回迁时间为18个月，被告应于2011年11月14日将回迁房屋交付给本案原告，超出面积3%以内的房屋面积，原告同意按市场价交房款，超过3%部分原告拒交，产权仍归原告所有，原告未实际回迁入住房屋，对房屋未实际占有使用，没有义务交付房屋物业费、热化费、垃圾清运费，事实上截止至今被告也未将原告房屋回迁安置，在履行合同中违约。请求人民法院判令被告履行与原告签订的房屋拆迁补偿安置协议，将位于北岸明珠小区J栋3号门市（现8号）、J栋4号门市（现7号）安置给原告；判令被告给付原告临迁补助费满18个月及实际安置时的逾期安置双倍给付临迁补助费；判令被告给付原告停产停业损失自2010年7月4日开始安置18个月内及逾期安置回迁停产停业损失；判令被告返还原告回迁房屋定金人民币五万元整；被告给安置原告房屋超大面积3%以内，应按每平方米4300元计算，超出3%以外原告拒绝交房款，产权归原告所有；原告拒交进户前房屋供热费、物业费、垃圾清运费，应以被告实际安置原告进户时开始计收；诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原、被告协商一致，变更诉讼请求第一项为：回迁商服面积179.02平方米，继续回迁J栋8号（原J3号）商服170.38平方米，剩余8.64平方米商服，剩余未安置住宅安置面积24.91平方米，安置I栋123号、128号车库2户，原告交差额款15000元。
原审被告莲江口镇政府辩称：江口镇政府不是履行安置义务的主体。江口镇政府与被告博科公司签订了《莲江口镇棚户区改造项目投资建设合同书》，被告博科公司负责对被拆迁人进行安置，支付动迁费、搬家费、临时补助费等动迁安置补偿所发生的费用。被告博科公司作为开发单位，应当对原告高继伟履行安置义务。
原审被告博科公司辩称：第一、真正的合同关系发生在莲江口镇政府与高继伟之间，高继伟要求博科公司承担责任即无事实依据又违背法律原则。2010年5月14日，莲江口镇政府作为拆迁人，高继伟作为被拆迁人订立《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定了拆迁补偿安置的权利义务。第二、《房屋拆迁补偿安置协议书》中的安置面积无合法有效的房证，依约应当认定为无效合同。莲江口镇政府与高继伟订立了三份《房屋拆迁补偿安置协议书》即：52号协议书原住宅面积98平方米，安置住宅98平方米；54号协议书原住宅面积76.84平方米，安置76.84平方米，高继伟及时领受房屋，无争议。争议的是第53号协议书，该协议书记载的原房屋性质是商服，建筑面积为179.02平方米，协议书中179.02平方米商服无合法有效的房证，按照协议的约定，《房屋拆迁补偿安置协议书》应当无效。第三、安置房屋在安置日到来之前已经竣工验收，博科公司履行通知义务后，高继伟拒绝受领，博科公司不承担超期临迁补助费及超期停产停业损失。第四、2010年9月27日，高继伟对相应房屋的位置、面积等自然情况明确的前提下，确定了170.38平方米的J3（现为J8）、147.49平方米的J4（现为J7）房屋为回迁房屋，并向博科公司支付了上述房屋的定金2万元，这是对协议书回迁房屋面积、位置的确认，高继伟协议书的安置房屋变更为面积为170.38平方米的J3门市和面积为147.49平方米的J4门市，高继伟没有主张面积超大的理由。第五、在满足回迁条件时，高继伟在明知可以回迁入户，在我方催告后仍拒绝交款、入户。在被告博科公司2011年12月9日登报通知后的两日内，高继伟仍未履行缴清房款、办理入户手续的义务。依据定金形成的合同已经解除。博科公司可以处分该合同项下的J3、J4房屋，高继伟可以再选择其他面积的房屋，通过缴纳定金的方式所定的房屋已经与高继伟无任何关系。第六、协议书约定结构差价为1000元／平方米，结构差价应当按照约定的1000元／平方米执行。第七、关于供热费问题。从高继伟应当回迁却拒绝回迁之日至今，供热费应当由高继伟自行承担，回迁安置房屋并非分户供热，无法单停，供热费应当由高继伟承担。
原审法院认定，2010年，被告佳木斯市郊区莲江口镇政府成立了莲江口镇棚户区改造工程指挥部，并于2010年4月28日取得了佳木斯市房屋拆迁管理办公室颁发的佳拆许字（2010）第26号房屋拆迁许可证，委托拆迁单位为佳木斯平安拆迁公司。本案中共涉及三份《房屋拆迁补偿安置协议书》，分别为第53号、52号、54号。第53号房屋拆迁补偿安置协议书中记载：拆迁人为佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部（甲方），被拆迁人为高继伟（乙方），被拆迁房屋位于中心社区私产商服179.02平方米，安置内容为：就地小区安置，安置时间18个月，安置面积179.02平方米，搬迁补助费：非住宅房屋30元／㎡，临时安置补助费：30元／月㎡。其他内容为：奖金2000元，搬家费30元／㎡，5370元，临迁费30元／㎡，32223元；该户要求安置二户120㎡门市房，1-2层，新旧差价按1000元／㎡收取，安置地点莲花路第二户和第三户，同时标注按实施方案执行。协议书加盖了甲方“佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部”印章，经办人栾波签字，乙方高继伟签字，同时房屋拆迁单位处有佳木斯平安拆迁有限公司及被告博科公司加盖印章。此份协议书生成时间为2010年5月14日。第52号房屋拆迁补偿安置协议书中记载：拆迁人为佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部（甲方），被拆迁人为高振坤（乙方），被拆迁房屋位于中心社区私产住宅98平方米，安置内容为：就地小区安置，安置时间18个月，安置面积98平方米，搬迁补助费：住宅房屋10元／㎡，临时安置补助费：10元／月㎡。其他内容为：奖金2000元，搬家费10元／㎡，980元，临迁费10元／㎡，5880元；进户时安置在自己的商服房的三层，面积多退少补，同时标注按实施方案执行。协议书加盖了甲方“佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部”印章，经办人栾波签字，乙方高振坤签字，同时房屋拆迁单位处有佳木斯平安拆迁有限公司及被告博科公司加盖印章。此份协议书生成时间为2010年5月14日。第54号房屋拆迁补偿安置协议书中记载：拆迁人为佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部（甲方），被拆迁人为高继伟（乙方），被拆迁房屋位于中心社区私产住宅（车库）76.84平方米，安置内容为：就地小区安置，安置时间18个月，安置面积76.84平方米，搬迁补助费：住宅房屋10元／㎡，临时安置补助费：10元／月㎡。其他内容为：奖金2000元，搬家费10元／㎡768元，临迁费10元／㎡4608元；进户时安置在自己原商服房的3层，面积多退少补。协议书加盖了甲方“佳木斯市郊区莲江口镇棚户区改造工程指挥部”印章，经办人栾波签字，乙方高继伟签字，同时房屋拆迁单位处有佳木斯平安拆迁有限公司及被告博科公司加盖印章。此份协议书生成时间为2010年5月14日。在协议签订的当日，原告之父高振坤与拆迁承办单位、博科公司签订拆迁现场户情验收单，对拆迁补偿安置协议中的有关拆迁面积及安置面积等内容予以现场确认，针对第53号安置协议，在备注栏中标示：该户要求安置2户120平方米的门市房1-2层，新旧差价按1000元／㎡收取，安置地点临莲花路东数第二户和第三户。针对第54号安置协议，在备注中标示：进户时安置在自己的商服房的三层，面积多退少补，5月18日交房。针对第52号安置协议，在备注中标示：进户时安置在自己的商服房的三层，面积多退少补，5月18日交房。在《房屋拆迁补偿安置协议书》签订后，原告共计领取临迁补助费等55826元，本案争议的项目领取39590元。2010年9月27日，莲江口镇棚户区改造工程指挥部与被告博科公司签订了一份《莲江口镇棚户区改造项目投资建设合同书》，合同约定由莲江口镇棚户区改造工程指挥部提供17404平方米国有土地作为被告博科公司开发建设“北岸明珠小区”一期项目改造用地，该地块的土地出让金等相关费用由被告博科公司缴纳，由莲江口镇棚户区改造工程指挥部负责协调用地、规划、建设、项目审批等事宜，并牵头与相关部门配合，对该项目地块的商服户、住宅户签订动迁安置补偿协议，被告博科公司承担动迁安置补偿所发生的费用。协议签订后被告博科公司在该拆迁地块开发建设了“北岸明珠”小区棚户区改造工程，2010年9月2日，莲江口棚户区改造指挥部向被告博科公司发出通知，博科公司向回迁户发出通知，告知回迁安置房屋的建筑图纸生成，在该通知发出之日起60日内到北岸明珠售楼处查阅图纸并在明确房屋位置、房号、面积后缴纳定金，进行优先选择确定安置房屋，原告高继伟于2010年9月27日向被告博科公司交纳定金人民币二万元，并约定回迁房屋为J栋3号（170.38平方米）、4号（147.49平方米）门市。2011年12月16日，黑龙江省住房和城乡建设厅为被告博科公司颁发了《建设工程备案证明书》，证明书标注竣工时间为2011年10月31日。2011年11月1日和29日，被告博科公司向北岸明珠小区回迁户发出通知，并于2011年12月9日在报纸上发出通告，要求回迁户两日内办理结算相关手续，并交纳相关费用，如逾期产生的相关费用公司概不负责，原定分配房屋另行分配。佳木斯市莲江口镇棚户工程改造指挥部于2013年4月2日出具证明，证实被告博科公司向莲江口镇棚户工程改造指挥部作出情况说明，确定为原告安置该小区J栋3号商服170.38平方米、4号门市149.47平方米。原告因回迁房屋面积超大及没有验收合格未回迁入户，博科公司将欲安置给原告的J4号（现7号）门市另行出售给案外人。在案件审理过程中，原被告协商一致，回迁商服面积179.02平方米，继续回迁J栋8号（原J3号）商服170.38平方米，剩余8.64平方米商服，剩余未安置住宅安置面积24.91平方米，安置I栋123号、128号车库2户，原告交差额款15000元。
原审法院认为：被告莲江口镇政府成立棚户区改造工程指挥部，并以指挥部作为主体与被动迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，在主体上，其并不适格。其与被告博科公司签订《莲江口镇棚户区改造项目投资建设合同书》（以下简称建设合同书）后，被告博科公司并未对莲江口镇政府棚户区改造工程指挥部与原告高继伟签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》提出异议，并在合同书中将指挥部与高继伟的约定承继下来，在实际拆迁安置过程中，被告博科公司通过其在房屋拆迁补偿安置协议书上盖章和向回迁户下发回迁通知及向原告出具房屋分配通知单等行为，亦认可其自身负有安置补偿义务。在案件审理过程中，原告表示不要求莲江口镇政府承担安置赔偿责任，只要求莲江口镇政府承担协调服务责任。综合上述事实，被告博科公司系该建设项目的开发单位及安置补偿的义务主体。原告高继伟与被告签订的房屋拆迁补偿安置协议，系双方真实意识表示，合法有效，双方应当严格履行。被告博科公司提交的证据能够证实项目竣工时间为2011年10月31日。通过2011年11月1日、29日，被告博科公司向北岸明珠小区回迁户发出通知，及2011年12月9日在报纸上发出通告，要求回迁户两日内办理结算相关手续，并交纳相关费用，可以认定自签订《房屋拆迁补偿安置协议书》的2010年5月14日至2011年11月14日为临迁安置的18个月期限，被告博科公司自2011年11月1日起发出通知至2011年12月9日在报纸上刊登通告，应视为履行了通知义务，在规定的18个月临迁期限届满时履行安置义务。在第53号拆迁补偿安置协议中，约定拆迁面积为179.02平方米，在18个月的安置期限内为原告就地安置2户120平方米1-2层门市房，新旧差价按1000元／㎡收取，安置地点临莲花路东数第二户和第三户，与拆迁现场户情验收单备注中标注内容一致。2010年9月27日，原告高继伟以交付定金的方式，与被告博科公司确定其回迁商服房屋的具体位置、面积为J栋3号（现8号）170.38平方米、J栋4号（现7号）商服149.47平方米，是双方对《房屋拆迁补偿安置协议书》的补充确认，合法有效。后因被告博科公司将其中一户房屋另售他人，双方又经协商变更安置房源，可以认定是双方对回迁房屋的位置、面积达成合意，双方应在合理期间内办理回迁入户手续。原告高继伟与被告博科公司重新协商安置房源后，双方对回迁面积已经全部达成安置协议，故不存在超大面积问题，按照《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定：奖金2000元，搬家费5370元，临迁费32223元；新旧差价按1000元／㎡收取，因双方在协议书中约定结构差为1000元／平方米，故应按1000元／平方米标准计收房屋新旧差价款，原告应回迁房屋面积为179.02平方米，新旧房屋结构差价款为179020元（179.02平方米×1000元）。原告主张返还定金50000元，由于其交纳的定金系用于确定回迁房屋，且其主张回迁的房屋系定金确定指向的回迁房屋，故该定金应从其交纳超面积费用等其他费用总扣除，不应予返还，本案中原告提交交纳定金数额为20000元，故认定原告交纳定金20000元。原告请求临迁补助费，按照《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，在18个月临迁期限内，已经约定搬家费、临迁补助费，被告应按约定给付原告搬家费、临迁补助费及奖金，原告应回迁日期为2011年11月14日，结合被告博科公司提交的证据，可以认定被告博科公司自2011年11月1日至2011年12月7日向回迁户发出通知，办理回迁安置手续，本案中原告因回迁房屋面积超大及没有验收合格未回迁入户，未回迁的过错责任非被告所致，故对其请求的超期临迁补助费及超期停产停业损失不予支持。由于未回迁房屋的主要因素在原告，故其主张拒交进户前房屋供热费、物业费、垃圾清运费等项费用，不予全部采信，被告博科公司在答辩中称“回迁安置房屋并非分户供热，无法单停，另外回迁房屋为新建建筑，在供热设施保修期内……”可见，供热费用的产生，也并非单纯原告拒绝回迁造成，双方均有责任，故对原告进户前的供热费，按照实际发生额度，参照佳木斯地区供暖报停收费标准，原告承担20%，物业费系物业管理部门对入住的业主实施管理服务所产生的费用，在未实际入住的情况下，并没有实际发生管理服务和垃圾清运，故对原告拒交物业费、垃圾清运费的诉求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黑龙江博科房地产开发有限公司于判决生效后立即将其开发的位于佳木斯市郊区莲江口镇北岸明珠小区J栋8号（原J3号）商服170.38平方米、I栋车库2个交付给原告高继伟，高继伟同时交付差额款15000元、新旧房屋结构差179020元，共计194020元。二、供热费按照实际发生额度，原告高继伟承担20%，物业服务费及垃圾清运费从被告黑龙江博科房地产开发有限公司为原告实际交付回迁房屋时开始计收；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7666元，由被告博科公司承担。
宣判后，原告王喜成不服，向本院提起上诉。要求：1、撤销原审判决；2、被上诉人依据协议履行安置住宅；3、上诉人应从进户时开始交纳供热费；4、被上诉人给付自18个月起至实际安置时止双倍临迁补助费117250元；5、被上诉人给付自2010年5月14日起至回迁之日逾期安置的停产停业损失20000元；6、超过安置房屋3%以内面积按4300元计算，超出3%以外上诉人拒付房款，产权归上诉人所有；7、面积结构差按每平方米500元计算；8、诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是：1、被上诉人履行合同中违约，双方2010年7月2日签订的合同，根据合同约定，被上诉人应在2011年11月12日将房屋交给上诉人，被上诉人逾期安置上诉人。2、被上诉人至今未办理各项验收合格证。建设工程交付使用前应当取得验收备案证书，否则不符合入住条件，被上诉人在两年后才提供，证据缺少真实性。3、被上诉人提供的2011年11月1日的通知和12月9日报纸上的通告从未送达给上诉人。4、上诉人对回迁房屋没有实际入住，上诉人不应缴纳20%的供热费。
被上诉人黑龙江博科房地产开发有限公司辩称，1、安置房屋在安置日前已经竣工验收，被上诉人2011年11月1日、29日向住户发出通知，12月9日在报纸上发出通告，已经履行了通知义务，上诉人没有回迁只是其不合理的要求没有得到满足，其过错在上诉人，被上诉人不存在违约，不应当承担逾期临迁补助费和停产停业损失。2、被上诉人建筑面积图纸生成后，莲江口镇政府发出通知，告知回迁户通过缴纳定金方式优先选择、确定回迁房屋。2010年9月13日，王喜成在对相应房屋位置、面积明确的情况下，王喜成交付了7万元定金，签订了《北岸明珠房屋认购书》，确定了房屋的位置，上诉人王喜成无理由主张面积超大。3、回迁房屋并非分户供热，无法单停，且在供热设施保修期内，上诉人拒绝受领回迁房屋，供热费应当由上诉人承担。
原审被告佳木斯市郊区莲江口镇政府辩称，原审判决认定事实及适用法律正确，应予维持。
二审期间，上诉人王喜成向本院提交了莲江口镇政府和刘秀华的证言4份，证明莲江口镇政府没有向上诉人发过2010年9月2日的通知。经审查，原审时莲江口镇政府对被上诉人博科公司提供的2010年9月2日的通知没有异议，故对4份证言不予认定。经审理，本院对原审认定的事实予以确认。另外，庭审后，被上诉人博科公司同意自行承担供热费，免收上诉人20%的供热费。
本院认为：第一，被上诉人博科公司提交的证据能够证明工程竣工时间为2011年10月31日，2011年11月1日、29日向北岸明珠小区回迁户发出通知，12月9日在报纸上发出通告，被上诉人博科公司履行了通知义务，在规定的安置期限内履行了安置义务，不应认定被上诉人违约，故对上诉人要求被上诉人给付双倍临迁补助费和停产停业损失的诉讼请求不予支持。第二，被上诉人博科公司通知上诉人办理入户手续后，上诉人未实际入住，被上诉人应将供热报停，原审参照佳木斯地区供热报停收费标准判决上诉人缴纳20%供热费，二审时被上诉人同意自行承担供热费，自上诉人实际入住时缴纳供热费，故原审判决第二项应予撤销。第三，上诉人高继伟的98平方米和76.84平方米住宅（每平方米每月10元）及179.02平方米门市房（每月每平方米30元）的12个月的临迁补助费分别为11760元、9221元和64447元，共85428元，定金20000元，合计105428元应计算在入户结算款中，上诉人入户结算时应予扣除。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持佳木斯市郊区人民法院（2014）郊民初字第576号民事判决的第一项、第三项；
二、撤销佳木斯市郊区人民法院（2014）郊民初字第576号民事判决的第二项；
三、上诉人高继伟办理入户手续时从应给付被上诉人黑龙江博科房地产开发有限公司的结算款中扣除定金20000元，临迁补助费85428元，合计105428元。
上诉费1330元，由上诉人高继伟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑玉祥
审 判 员 韩国斌
代理审判员 金爱武
二〇一五年七月十三日
书 记 员 蒋婧玮