辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第431号
上诉人（原审原告）吕晓明，女，××年××月××日出生，××族，无职业。
委托代理人林伊伟，系辽宁××××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）大连软件园中兴开发有限公司。
法定代表人蔡玉强，系该××总经理。
委托代理人赵妍，系辽宁××信律师事务所律师。
委托代理人韩文君，系辽宁××信律师事务所律师。
上诉人吕晓明因商品房销售合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2013）旅民初字第1212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕晓明的委托代理人林伊伟，被上诉人大连软件园中兴开发有限公司（以下简称“中兴公司”）的委托代理人赵妍、韩文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告吕晓明诉称：2011年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋，建筑面积182.75平方米，总价款4366000元。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，并于2011年6月26日交纳了物业费、供暖费等相关费用，办理了入住手续。根据合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记之次日起，按买受人已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。直至起诉之日，原告也未得到被告已完成登记备案、可以办理产权登记的任何通知。原告购买的房屋至今未能办理产权登记，被告已构成严重违约，应当承担合同约定的违约责任。即被告应向原告支付自2012年6月27日至协助原告取得房屋产权登记之日止向原告支付逾期办证违约金，计算至2013年6月17日的违约金为155429.60元。原告的诉讼请求是：1、要求被告协助原告办理涉案房屋产权登记；2、要求被告自2012年6月27日始至原告取得房屋产权登记之日止支付原告逾期办证违约金155429.60元；3、由被告承担本案诉讼费。
原审被告中兴公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由为：1、原告房屋逾期办理产权证并非被告的责任，而是政府政策变动导致的，被告不应承担逾期办理产权证的违约金。根据房屋所有权登记的办理流程，办理房屋产权证以初始登记的完成为必要条件，进行所有权初始登记的必要前提之一是办理完毕建设工程竣工验收备案手续。根据2010年11月23日大连市人民政府颁发的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》第22条，建设单位办理工程竣工验收备案手续所应提交的文件和资料多达15项，对比之前办理工程竣工验收备案手续的相关规定，新增加了大量需要提供的文件和材料。该项政策的调整导致被告办理完毕工程竣工验收备案手续的时间迟延，从而无法在合同约定的期限内协助原告办理产权登记。被告作为普通的房地产企业，无法预见政策的调整，政策调整属于不可抗力，由此发生的不利法律后果不应由被告承担。2、退一步讲，即使被告构成违约，原告在诉讼请求中对违约金的计算期限和金额均存在错误。首先，被告认为违约金计算起点应为2012年10月1日。理由是原、被告约定的交房时间为2011年9月30日，实际的交房时间为2011年6月26日，原告因提前接收房屋而享受利益，根据法律的公平原则，被告不应因积极履行自身义务导致多承担三个月的违约金。其次，被告认为违约金计算的最晚截止日期应为2012年11月6日。被告于2012年10月23日完成了案涉房屋的初始登记，案涉房屋即已经具备了办理所有权登记所需要的条件。2012年11月6日，被告向房地产登记部门提交了案涉房屋的房屋分户图并且备案，至此，办理产权证需要被告提交的手续已全部提交完毕，即被告履行了全部的合同义务。原告作为买受人，应尽到审慎的注意义务，积极向被告或者房地产登记部门了解办理产权证的最新进展。由于原告没有尽到买受人应尽的义务，导致案涉房屋至2013年10月10日才办理产权登记，该扩大损失应由原告自行承担。第三，原告要求的违约金标准过高。逾期办理产权证未给原告造成实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求法院对日万分之一的违约金标准予以降低。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。
旅顺口区人民法院一审查明，2011年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号WH××××272），原告购买被告开发的房屋，建筑面积182.75平方米，总价款4366000元。合同第八条约定房屋交付期限为2011年9月30日前。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案；确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记的，则出卖人自房屋交付一年期满之次日起，按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。原告于2011年5月20日支付被告房款4366000元，被告于2011年6月26日向原告交付了房屋。高新园区玉川园1-42号房屋办理产权初始登记的时间为2012年10月23日，被告向房地产登记部门提交房屋分户图并备案的时间为2012年11月6日。原告取得案涉房屋产权证书的时间为2013年10月10日。据查，房屋买受人办理产权登记需由开发商提供的资料有初始登记证、房屋面积测绘分户图；需由买受人提供的资料有《商品房买卖合同》、商品房结算发票、申请人身份证明、房屋维修基金收据、纳税完税证。
另查，大连市政府于2010年11月23日颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，该办法自2011年1月1日起施行，先于原被告签订《商品房买卖合同》的时间。
旅顺口区人民法院一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》符合合同生效的法定要件，具有法律效力。原告按约定履行了付款义务，被告按约定向原告交付了房屋。在本案审理过程中，被告协助原告办理了房屋产权登记，即原告的第一项诉讼请求已经处理完毕。根据合同第十五条，被告应在交付房屋后180日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告履行该项合同义务的时间为2012年11月6日，被告的行为构成违约，该违约行为导致原告不能按期办理房屋产权登记，被告应承担相应的违约责任。被告辩称系政府政策变动导致逾期办证，并非被告的责任。据查，政策发布的时间先于原、被告签订合同的时间，被告作为房地产开发企业，对于该政策规定应由充分的了解，并对何时能够办理产权登记应有合理的预期，故政策的变动不构成不可抗力，被告的该项答辩意见没有事实及法律依据，不予采纳。
关于违约金的计算起点，因合同并未明确约定是以房屋实际交付时间为准还是以房屋约定交付时间为准，故原、被告存有争议。被告提前三个半月交房，是积极履行合同义务的行为，且房屋交付后原告即享有对该房屋占有、使用的权利，在一定程度上确有受益。根据法律的公平原则，应以合同约定交房时间一年期满之次日（2012年10月1日）作为逾期办证违约金的计算起点。被告的该项答辩意见有事实及法律依据，予以采纳。据查明事实，被告系于2011年11月6日履行完毕备案手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十五条第五款及交易习惯，被告在将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，应负有相应的通知、协助义务，现被告并无证据证明其履行了上述义务，其应承担举证不能的法律后果。另根据双方的合同约定，原告房屋产权证应于2012年10月1日前办理，超过这个期限后，原告作为房屋买受人应负有合理的注意义务，积极向被告及产权登记机关督促、了解办理产权登记的进展，故原告对于逾期办理产权证亦负有一定责任。且出卖人所提供资料的备案信息是公开的，即房屋买受人到产权登记机关均可查询。若原告尽到合理的注意义务，并积极准备办理产权登记需由买受人提供的手续，那么在被告完成备案手续的一至两个月内，足够原告办理案涉房屋的产权登记。原审法院根据双方的过错程度及本案客观情况，酌定违约金计算截止日期为2012年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，原告对于2012年12月31日以后的逾期办证损失应自行承担。故违约金的计算期间为2012年10月1日至2012年12月31日，共计92天。
关于违约金的标准问题，被告认为日万分之一过高，主张予以适当降低。现原告并无证据证明其因逾期办证产生了实际损失，且原告对于逾期办证亦负有一定过错，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，将违约金计算标准调整为日万分之零点五。故被告应支付原告逾期办证违约金20083.60元（4366000元×92天×0.005%）。
综上，旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第五款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、被告大连软件园中兴开发有限公司于判决生效后十日内给付原告吕晓明逾期办证违约金人民币20083.60元；二、驳回原告吕晓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3409元，其他诉讼费50元，合计3459元，由原告吕晓明负担1000元，由被告大连软件园中兴开发有限公司负担2459元（此款原告已预交，被告于执行时一并给付）。
宣判后，吕晓明不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，查明事实的基础上依法改判支持其在一审的诉讼请求。主要上诉理由如下：1、一审法院认定事实错误，导致被上诉人承担违约金的计算期间错误。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限是2011年9月30日前，这是一个时间段，而不是具体日期，实际交房时才能确定具体日期，实际交付时间是2011年6月26日，双方合同约定的办证时间是在房屋交付满一年，逾期则约定承担违约金，因此，逾期办证的的违约金起算时间应当为2012年6月27日。原审法院以约定的交付时间即2012年10月1日起算是错误的。2、一审法院适用法律不当，滥用自由裁量权，将合同约定的违约金计算标准日万分之一调整为日万分之零点五是错误的，不能体现违约金的惩罚性。
被上诉人大连软件园中兴开发有限公司表示服从原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案双方对被上诉人逾期办证的违约事实不持异议，被上诉人应当按照合同约定向上诉人支付违约金。现双方争议的焦点是违约金计算的起止时间及违约金的标准问题。
关于违约金的起算时间问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“确因出卖人的责任导致买受人在房屋交付满一年后未能办理房屋权属登记的，则出卖人自房屋交付一年期满之次日起，按买受人已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。”按照该约定，违约金的起算时间本应从房屋实际交付一年期满之次日，但原审法院考虑被上诉人积极履行合同义务，比约定的交房时间提前三个月向上诉人交付房屋，上诉人亦从中受益等角度，将违约金的起算时间确定为约定交付一年期满之次日，即2012年10月1日，符合公平的法律基本原则，并无不当，本院应予维持。
关于违约金计算的截止时间问题，被上诉人于2012年11月6日履行完其作为出卖人应当履行的分户办证手续，上诉人即可以办理案涉房屋的产权证书，自此，被上诉人的违约行为停止，因此，违约金的截止时间应当计算至2012年11月6日，但原审法院从实际办理权属证书需要准备相关手续等角度考虑，给予上诉人一至两个月的办理时间，将违约金的截止时间计算至2012年12月31日，亦无不妥，本院亦应维持。上诉人提出违约金应当计算至其实际办证时止，因双方合同中并未约定被上诉人在履行完分户登记手续后有向上诉人通知办理产权登记手续的义务，且被上诉人所提供资料的备案信息是公开的，产权登记机关均可查询到，上诉人尽到合理的注意义务，故上诉人该上诉意见，没有事实依据，本院不予支持。
关于违约金的标准问题，根据合同法第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于或过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以调整，虽然双方约定的违约金标准没有过高，但上诉人无证据证明逾期办证给其造成实际损失，故原审法院将违约金的标准调整为日万分之零点五，较为公平，二审法院不宜调整。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3409元，由上诉人吕晓明负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 王丽明
审判员 刘丽媛
二〇一四年三月三十一日
书记员 王 亮