广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4456号
上诉人（原审原告）：吴X东，住广西合浦县。
委托代理人：邓晟，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
委托代理人：赖永明，北京市中伦文德（广州）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：白X波，住广州市天河区。
委托代理人：张磊强，广东联合发展律师事务所律师。
委托代理人：关展来，广东联合发展律师事务所律师。
上诉人吴X东、上诉人白X波因租赁合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：天河区天河东路华康街66号103房（以下简称案涉场地）权属人为白X波，建筑面积为66.7777平方米，规划用途为住宅。
2014年10月29日，白X波（出租人／甲方）、吴X东（承租人／甲方）及满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将案涉场地出租给乙方使用，房屋的建筑面积为100平方米；甲乙双方议定上述房屋月租金为10000元，租赁期自2014年12月1日起至2022年12月1日止，共计96个月；租金按月以转账形式支付给甲方；乙方在2014年10月29日前向甲方缴纳50000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件；乙方已提供身份证明文件；甲乙双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；未经甲方书面同意，乙方不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途；乙方因正常使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿；等内容。同日，白X波向吴X东出具收据，内容为“今收到租客吴X东付华康小区66号103房装修费叁万元整和房租押金贰万元整合计伍万元整押金”。白X波称上述30000元装修押金是用于保证吴X东不能未经白X波同意对案涉场地进行加建、改建和扩建；吴X东称双方并未协商约定30000元装修费，合同中仅约定租赁押金50000元，收据中所称30000元装修费为白X波自行编写，押金50000元应为租赁押金，不存在装修费或装修押金。
2015年1月4日，广州市天河区林和街流动人员和出租屋管理服务中心出具《临时经营场所使用证明》，内容为吴X东使用的案涉场地可临时作为生产（经营）性场所使用，该场地可以经营的项目有文化传播，经营者超出上述经营项目经营或违法改变房屋结构的，出具本证明的单位有权宣布本证明无效，并通知相关部门。
2015年1月5日，广州市城市管理综合执法局天河分局前往案涉场地拆除违章围墙及栅栏面积约20平方米。
2015年1月14日，广州市城市管理综合执法局天河分局前往案涉场地拆除棚顶简易结构面积约10平米。
2015年1月26日，吴X东向白X波住所地邮寄《物业交接通知》告知白X波因白X波签订《租赁合同》时恶意隐瞒案涉场地的产权纠纷，导致城管部门执法拆除行为，白X波上述行为已构成严重违约并导致吴X东签订《租赁合同》的目的无法实现。故吴X东于2015年1月初，已将吴X东所属的大部分财产搬离案涉场地，后因白X波将案涉场地锁门，吴X东仍有油画两幅及大型抽油烟机一台在案涉场地内无法搬离。为解决双方间纠纷，现通知白X波于2015年1月29日上午9点到案涉场地办理现场交接手续。该邮件被拒收而退回。
2015年2月4日，吴X东向白X波住所地邮寄《关于解决双方租赁纠纷的函》告知白X波在双方办理交接手续前，白X波已擅自更换了案涉场地的门锁，提前收回案涉场地，吴X东随后也与白X波办理了物业交接手续，故双方的租赁关系已于2015年1月29日正式终止；因白X波拒不配合办理交接手续导致吴X东尚有部分物品遗留在案涉场地内，请白X波予以妥善保管；吴X东因本次纠纷损失严重，将另询法律途径维护己方合法权益。该邮件被退回。
2015年1月28日，吴X东以白X波作为出租方在签订租赁合同时即恶意隐瞒了涉案100平方米租赁标的中有33.223平方米未获得有关部门批准，为违建物的重要信息，导致在租赁房屋期间，广州市城市管理综合执法局天河分局林和城管执法中队多次到吴X东处拆除违建的租赁物，并作出相关处罚决定，严重影响吴X东房产的使用，致使吴X东无法实现签订合同、租赁房屋的合同目的，故根据双方签订的《租赁合同》第十条第四款的约定，吴X东有权立即解除合同，并要求白X波赔偿吴X东因此产生的损失为由，向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、吴X东与白X波之间的房屋租赁关系于2015年1月31日正式解除；2、白X波返还吴X东押金50000元；3、白X波赔偿吴X东代其支付2014年1月至11月的物业服务费、垃圾费451元；4、白X波赔偿吴X东装修损失226800元；5、诉讼费由白X波承担。
白X波原审答辩称：不同意吴X东的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：一、白X波租赁房屋不存在任何经济纠纷及产权纠纷，吴X东退租为单方解除合同行为，应承担违约责任。白X波已于双方签订租赁合同时向吴X东出示产权证原件，双方协商同意将租赁房屋面积写为100平方米，但房屋的实际建筑面积加上原有延伸空间等可利用空间远远大于上述约定面积，因此并不存在吴X东所说的白X波隐瞒违建物的重要信息。此外，吴X东未经白X波同意对案涉场地的内部和外围进行改建和加建，企图改变房屋租赁功能，吴X东的上述改建行为也导致了邻居投诉和城管拆除违章建筑；二、城管部门拆除的违章建筑纯系吴X东擅自加建的违章物。吴X东于2014年11月1日进驻案涉场地开始装修，吴X东擅自在房屋内部和外部进行改建和加建、搭建顶棚、毁林筑墙的行为，引起邻居不满，城管部门曾向白X波询问情况，白X波表示吴X东的改建和加建是私自行为，未经过白X波同意；三、按照《租赁合同》第十一条第4项规定：“租赁期间，合同一方均有权要求提前要求解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方。甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。”白X波于2015年2月28日前往案涉场地查看时发现吴X东已撤走，应认定吴X东直至2015年2月仍在使用案涉场地，并且案涉场地内外遭到吴X东的严重毁坏，给白X波造成的经济损失远远超过50000元的押金。另，白X波替吴X东交纳了2014年11月1日至2015年2月28日期间的电费263.4元，应在吴X东代缴的物业管理费中进行抵扣。综上，吴X东没有按照约定的方法和约定的经营项目使用租赁物，擅自对房屋进行加建和违建，实属违约。受到城管部门处罚后，单方撤离租赁房屋的行为责任在于吴X东。吴X东应对其自身的违约行为造成的全部经济损失承担责任。
一审中，关于租赁期间内案涉场地租金及物业服务费、垃圾费的交纳情况双方共同确认如下：吴X东于2014年12月8日向广州市金点物业管理有限公司交纳案涉场地2014年1-12月期间的物业服务费432元及垃圾费60元，吴X东分别于2014年12月1日及2015年1月1日向白X波支付租金10000元。
原审法院组织吴X东、白X波双方于2015年4月22日前往案涉场地进行现场勘察，双方当事人共同确认案涉场地已重新装修，尚余如下项目为吴X东所建：1、位于案涉场地东北角小房间玻璃窗上的墙纸；2、位于案涉场地洗手间中的蹲厕；3、案涉场地门前的台阶及花基围栏上铺设的深褐色地砖；4、案涉场地门前空地西南角的洗手台及其对上的玻璃；5、空地南边围墙上绘画的竹子绘画；6、空地中种植的两棵白兰树上挂着的灯饰；7、案涉场地南边外墙上红色的涂鸦以及外墙上加盖的彩色帐篷布。另，吴X东主张如下项目为其所建，但白X波不予认可：1、案涉场地门前空地西南角的洗手台对上飘出的木质屋檐；2、空地西南角洗手台对开的水泥地板（约占空地面积的四分之一）。吴X东未另提供证据予以证明其上述主张。吴X东于当日现场勘察后向原审法院作出情况说明称因案涉场地已另租他人且被重新装修，导致吴X东原本装修的绝大部分已经不存在，案涉场地已不具备装修评估条件，故已没有委托装修评估必要。
吴X东为证明其诉讼主张，还提供以下证据：1、吴X东与案外人饶某签订的《铺面装修合同》、装修费收据及装修报价单。《铺面装修合同》显示铺面装修地点为案涉场地，工程造价为226800元。该证据拟证明吴X东因对案涉场地进行装修支出装修费226800元；2、吴X东白X波之间微信往来记录截图，该证据显示白X波曾就案涉场地居住环境改造作出如下说明“尊敬的林和城管执法中队我是华康街66号103房的业主白X波先生，关于有业主向贵处投诉本人擅自改造花园之事，我觉得很有必要向贵队说明下具体情况：第一，关于搭建问题，本人是二手业主，在购买前已经存在，是历史遗留问题，非本业主行为（有照片为证）。第二，本宅四周的花园围合也非本人所为，是建造此屋时建筑设计规划，贵队可到规划局查档及向周边业主查问。第三，关于本宅前花园，长年树叶堆积无人清理，周边及本楼的业主缺乏公德，乱掉垃圾并长期杂物垃圾占园堆放，造成蚊鼠泛滥成灾，本业主为响应市委市政府以及街道办的号召‘严防登革热，做门前门后卫生工作’自费出力为社区尽一份微力改造及美化了小区环境（有照片为证），如此为公为众为人民服务的义举何罪之有？诚望贵队支持！2015年1月2日”关于案涉场地装修的问题，白X波曾向吴X东表示“建议你好好用心做，讲句实话，以我眼光看，你现在的装修一点特色都没，更不用讲艺术性了，做生意非常讲究开场红，既然是做，就落心思做，最难的问题：现已帮你备了案（取证经营已无问题）但如果你这样开业，估计做得不久，任何事，不用心都难成事，当我多言了”该证据拟证明白X波对吴X东对案涉场地进行装修的事情是知情并且同意的；3、吴X东白X波之间短信往来记录截图，该证据显示吴X东于2015年1月28日以短信方式通知白X波于2015年1月29日上午9点到案涉场地与吴X东办理交接手续，白X波于2015年1月29日00：35发送短信称吴X东须先承担违约责任再行商谈，该证据拟证明吴X东以短信方式通知白X波配合办理房屋交接手续。
白X波对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不予确认，并称该证据可证明吴X东存在改变房屋使用用途的行为；对证据2的真实性予以确认；对证据3的真实性不予确认，表示未收到吴X东发出的交接物业短信通知。
本案一审审理过程中，双方当事人亦就相关问题陈述如下：1、关于白X波将案涉场地交付给吴X东时有无书面物品清单的问题，吴X东称没有书面物品清单，白X波称书面物品清单应在中介方处，但在原审法院指定的期限内未提交相关证据对案涉场地交付时的状态及物品进行举证；2、关于吴X东何时搬离案涉场地的问题，吴X东称其于2015年1月28日搬离案涉场地，现仍有部分物品遗留在案涉场地内，白X波称其不清楚吴X东何时搬离，其于2015年2月28日才知道吴X东已搬离案涉场地，白X波于同日对案涉场地上锁；3、关于对案涉场地进行装修的问题，白X波提供照片17张予以证明吴X东对案涉场地进行加建和改建，吴X东则称根据照片显示其仅对室内墙面的表面进行处理，并未改变功能与结构，室外部门其有加建木栏及更换木栏上方的篷布。
原审法院认为：吴X东与白X波签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
关于吴X东白X波之间房屋租赁关系解除时间的问题。2015年1月26日，吴X东向白X波住所地邮寄《物业交接通知》告知白X波于2015年1月29日上午9点到案涉场地办理现场交接手续，但该邮件因白X波拒收而退回。后吴X东于2015年1月28日以短信方式通知白X波于2015年1月29日前往案涉场地办理交接手续，但白X波表示未收到上述短信，且白X波以2015年1月29日发送短信的内容要求吴X东承担违约责任。由上述已查明的事实可知，吴X东并未与白X波就2015年1月29日办理案涉场地交接手续事宜达成合意，白X波亦否认其于同日接收案涉场地，而是自认于2015年2月28日发现吴X东撤场后将案涉场地进行上锁，以实际行为接收案涉场地，解除吴X东白X波之间的房屋租赁合同关系，因此，原审法院认定吴X东白X波之间的房屋租赁关系于2015年2月28日解除。
关于吴X东支付的房屋租赁押金50000元的问题，虽白X波主张上述50000元押金中仅有20000元属于房屋租赁押金，另有30000元属于装修押金，但仅有其本人书写的收据一张予以证明，吴X东对此不予认可，且白X波上述主张不符合双方间《租赁合同》的约定，因此对于白X波该主张不予采信，该50000元押金应属于房屋租赁押金。关于吴X东主张白X波隐瞒案涉场地实际建筑面积与《租赁合同》中约定面积不符的情况，《租赁合同》中已写明白X波已提供房产证或具有出租权的有效证明，且双方约定的租金标准高达10000元／月，已远远超过同地段普通住宅的租金标准，由此可以得出白X波在双方签订《租赁合同》时已向吴X东出具案涉场地的相关产权证明，双方对合同项下约定租赁面积为100平方米均是予以认可的，后白X波亦是将案涉场地内外一并交付给吴X东使用的。至于吴X东对案涉场地进行装修的事宜，吴X东已提供双方间微信往来记录证明白X波对其装修事宜是知情的，白X波对此亦予以确认，在白X波未提供证据证明其对吴X东装修案涉场地事宜曾向其提出异议的情况下，原审法院认定白X波对吴X东装修案涉场地的事宜是知情且同意的，白X波据此主张吴X东违约缺乏事实依据。另，关于白X波主张吴X东在案涉场地内进行违建的问题，根据本案已查明事实可知，白X波曾就案涉场地居住环境改造问题进行说明称“搭建问题在其购买房屋之前已存在，而花园的围合也非其所为，而是建造时即有的建筑设计规划”结合广州市城市管理综合执法局天河分局进行拆违施工的具体范围“案涉场地的违章围墙及栅栏和棚顶简易结构”。未有充分证据显示该被拆除的违建部分均为吴X东对案涉场地进行加建和改建所建成部分，因此对于白X波主张城管部门拆除的违章建筑均系吴X东擅自加建的违章物的辩称缺乏依据，原审法院不予采信。因吴X东主张双方间租赁合同关系解除的原因在于案涉场地中有部分场地未获得有关部门建造批准，租赁期内城管部门前往案涉场地拆除违章建筑，严重影响其对案涉场地的使用导致无法实现合同目的，综合以上查明的事实，双方签订《租赁合同》时对于租赁面积超出白X波提供房地产权证所载明的建筑面积的事实均知情且默认白X波实际交付使用的场地即为《租赁合同》项下的租赁标的物，另对于城管部门拆除的违章建筑亦未有证据显示具体的建造人即为本案吴X东，因此吴X东、白X波对于双方间房屋租赁关系的解除均存在过错，白X波无权没收吴X东向其支付的租赁保证金50000元，应将该租赁保证金返还吴X东。因此对于吴X东主张白X波向其返还租赁保证金50000元的诉请，原审法院予以支持。
关于吴X东代白X波支付的案涉场地的物业服务费及垃圾费的问题。吴X东于2014年12月8日向广州市金点物业管理有限公司交纳案涉场地2014年1-12月期间的物业服务费432元及垃圾费60元，根据《租赁合同》约定，吴X东应承担租赁期间内的物业服务费、水电煤气费等费用，因此吴X东应支付2014年12月1日起案涉场地的物业服务费及垃圾费，则白X波应向吴X东返还由其支付的案涉场地2014年1月-11月期间的物业服务费396元（432元÷12个月×11个月）及垃圾费55元（60元÷12个月×11个月）共计451元。
关于吴X东诉请要求白X波赔偿的装修损失问题。经原审法院组织双方当事人进行现场勘察发现案涉场地已被重新装修，吴X东亦确认案涉场地不具备装修评估条件，已无委托装修评估必要，故对于吴X东诉请要求白X波赔偿的装修损失数额仅可依据双方当事人举证及原审法院现场勘察时双方确认的情况进行综合考量。根据白X波提供的照片显示，吴X东对案涉场地室内部分的墙面进行表面处理，室外部分加建木栏及更换木栏上篷布。2015年4月22日现场勘察时双方当事人共同确认案涉场地内尚余如下项目为吴X东所建：1、位于案涉场地东北角小房间玻璃窗上的墙纸；2、位于案涉场地洗手间中的蹲厕；3、案涉场地门前的台阶及花基围栏上铺设的深褐色地砖；4、案涉场地门前空地西南角的洗手台及其对上的玻璃；5、空地南边围墙上绘画的竹子绘画；6、空地中种植的两棵白兰树上挂着的灯饰；7、案涉场地南边外墙上红色的涂鸦以及外墙上加盖的彩色帐篷布。虽吴X东另主张案涉场地内尚有其他两个项目为其所建设，但白X波不予认可，且吴X东未另行提供证据予以证明，故原审法院不予采信。另，对于吴X东提供的装修报价单中的其他装修项目是否实际施工完成，吴X东并未举出充分证据予以证明，白X波亦对此不予认可。此外，因吴X东白X波对于双方间房屋租赁关系的解除均存在过错，双方均应对吴X东的装修损失承担一定的责任，原审法院酌情认定白X波应补偿吴X东装修损失6000元，对于吴X东主张的超出上述数额的部分，原审法院不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月9日作出如下判决：一、确认吴X东与白X波之间就天河区天河东路华康街66号103房成立的房屋租赁关系于2015年2月28日解除。二、白X波于本判决发生法律效力之日起十日内向吴X东返还租赁保证金50000元。三、白X波于本判决发生法律效力之日起十日内向吴X东返还由其代为支付的物业服务费396元及垃圾费55元。四、白X波于本判决发生法律效力之日起十日内向吴X东支付装修损失补偿6000元。五、驳回吴X东的其他诉讼请求。本案一审受理费5460元，由吴X东负担4000元，由白X波负担1460元。
判后，上诉人吴X东、白X波均不服原审判决，向本院提起上诉。
吴X东上诉及答辩称：对原审判决第二、三项没有异议。一、吴X东已经履行案涉场地的交接通知义务，短信送达白X波，然白X波未履行其交接或协商改期交接的基本义务，对未能同时交接具有完全过错，故应视吴X东已办理案涉场地交接，应以吴X东通知办理的交接时间为租赁关系解除时间即2015年1月29日。二、一审法院认定吴X东与白X波对于双方间房屋租赁关系的解除均存在过错，但白X波应当负主责，承担70%的责任。三、一审法院认定吴X东装修损失时存在重大误解和遗漏，酌定损失金额严重不合理；根据白X波一审提交的装修图片及吴X东补充提交的装修图片显示，案涉场地已基本按照吴X东提交的装修报价单装修完毕，吴X东总装修损失为226800元，扣减一审支持的6000元，白X波还应支付152760元。四、白X波在涉案房屋租赁给我方时，对存在违建的情形是明知的，而根据租赁合同，白X波是承诺不存在产权纠纷的，所以这两者是矛盾的；白X波租给我方的面积是100平方米，白X波保证涉案房屋的面积和超出产权部分的面积是没有产权纠纷的，因为白X波对产权纠纷的隐瞒，导致城管拆除，因此白X波对合同的解除应该负有责任，应该返还保证金。吴X东上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判吴X东与白X波之间就天河区天河东路华康街66号103房成立的房屋租赁关系于2015年1月29日解除。二、撤销原审判决第四项，改判白X波向吴X东支付装修损失152760元（扣减一审法院已支持的6000元部分，本案上诉争议金额为152760元）。三、一审、二审案件受理费由白X波承担。
白X波上诉及答辩称：对原审判决第一、三项没有异议。一、本案租赁关系解除的直接原因并非城管依法拆除涉案房屋违建部分，而是吴X东的撤场及不缴纳租金的违约行为。租赁合同中并没有约定如违建部分被拆除，承租人可以解除合同，因此拆除违建部分不能成为吴X东合法解除合同的依据。吴X东没有提交何证据材料证明房子在拆除违建部分后不能使用，或者不能实现其租赁目的的证据。恰恰相反，实际上该房屋在白X波重新装修后完全可以正常使用。因此，吴X东并不享有《合同法》第九十四条规定的法定合同解除权。二、该租赁合同在双方没有达成合意解除，或一方依法依约行使合同解除权之前是有效的，双方必须依约履行。吴X东在没有法定或者约定合同解除权的情况下，单方提前终止合同的行为构成违约，应承担违约责任，白X波可按合同约定没收吴X东交付的五万元押金。三、白X波不应向吴X东补偿其装修损失。吴X东的装修损失应由其举证。经过双方4月22日到现场勘查的结果，双方确认只有部分墙纸、蹲厕等七项物品是吴X东所添置，实际价值极其有限，价值没有6000元。更何况，吴X东的此项损失是其自身违约导致的。原判决认为白X波对合同解除存在过错，判白X波补偿吴X东装修损失6000元缺乏事实和法律依据。四、关于吴X东认为租赁关系于2015年1月29日解除。我方不确认有接收过有关短信，也没有接收过相关快递。在白X波发现吴X东已经离开涉案房屋，就以接收房屋的形式，实际解除了合同，同意一审认定的2015年2月28日为合同的解除时间。白X波上诉请求：l、撤销原审判决的第二、四项，依法改判白X波无须退回吴X东押金五万元，以及不需要向吴X东补偿装修损失。2、本案的诉讼费用由吴X东承担。
双方对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。
二审中，双方均提交了案涉房屋外观的照片。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、双方关于涉案房屋租赁合同关系解除的时间及责任归责；二、白X波应否赔偿吴X东的装修损失。本院认定如下：
关于焦点一，涉案房屋的产权证面积为66.7777平方米，而双方租赁合同约定的租赁面积却为100平方米，并且明确约定“甲方已提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件；甲乙双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性。”故双方对于租赁面积与房屋实际产权面积不符，房屋内外均属于租赁范围是清楚的。且合同签订后，吴X东也实际使用了房屋外的场地。故吴X东认为白X波隐瞒涉案场地的产权纠纷，与事实不符。关于城管部门拆除涉案房屋外违章围墙及栅栏的问题，该事实系行政机关依法行使管理职能的行为，不必然导致双方租赁合同不能履行，合同目的完全不能实现。而且，双方合同中并没有约定该事实的发生吴X东可以解除合同。因此，涉案租赁合同并不达到解除合同的法定条件，也不具备双方约定的解除条件。故吴X东向白X波发出解除合同通知，不产生合同解除的法律效果。另外，虽然吴X东向白X波表示解除合同并要求于2015年1月29日交接场地，但白X波以2015年1月29日发送短信的内容为要求吴X东先承担违约责任再行商谈，因此，双方并没有达成解除合同的一致意见。综上，原审认定因白X波以实际行为接收了场地，双方的房屋租赁关系于该日2015年2月28日予以解除，并无不当，本院予以维持。吴X东上诉认为合同于2015年1月29日予以解除，缺乏依据，本院不予采纳。
关于合同解除的责任归责。如上所述，双方对于租赁面积与房屋实际产权面积不符，房屋内外均属于租赁范围是清楚的，本案也没有充分证据证明城管部门拆除的违章建筑具体的建造人即为吴X东。故双方均应对由此产生的法律后果承担责任。而且，在吴X东撤离涉案场地后，白X波也以其实际接收行为解除了合同。鉴于此，原审认定吴X东、白X波对于双方之间房屋租赁关系的解除均存在过错，应共同承担合同解除的责任，并无不当。因此，原审判处白X波应将其收取的租赁保证金50000元返还吴X东，亦无不当。白X波上诉认为无须退回吴X东50000元保证金，缺乏依据，本院不予采纳。
关于焦点二，根据本案的证据显示，白X波对吴X东进行装修是知情的，但其未曾提出异议，故原审认定白X波对吴X东装修涉案场地是同意的，并无不当。由于双方对合同解除均存在过错，故双方应对涉案场地的装修损失承担一定责任。涉案场地已另行出租他人被重新装修，不具备评估条件，经过原审法院与双方当事人现场勘查，双方确认墙纸、蹲厕等七项为吴X东所建，除此之外，白X波对于吴X东所主张的其他装修项目不予确认。吴X东提供《铺面装修合同》主张其装修费支出226800元，但吴X东未能提供充分证据证明该装修项目已经实际施工，故吴X东应承担举证不能的不利后果。原审根据本案的实际情况，酌定白X波赔偿吴X东装修损失6000元，并无不当，本院予以维持。吴X东上诉认为应赔偿其装修损失152760元，白X波上诉认为无需赔偿装修损失，均依据不足，本院不予采纳。
综上所述，吴X东、白X波的上诉请求和理由均不能成立，不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4815元，由上诉人吴X东负担3355元，上诉人白X波负担1460元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 林嘉丽