重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第01789号
上诉人（原审被告）任昭红，女。
委托代理人黄玉志，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）重庆远景物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区黄桷垭龙洞坡70号，组织机构代码66641000-6。
法定代表人袁军，总经理。
委托代理人刘正瑞，重庆尚然律师事务所律师。
委托代理人杨泊流，重庆尚然律师事务所律师。
上诉人任昭红与被上诉人重庆远景物业管理有限公司（以下简称远景公司）物业服务合同纠纷一案，任昭红不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第04824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告系重庆市南岸区黄桷垭镇崇文路“高山流水小区”某号房屋，建筑面积325.70平方米。2006年7月30日，被告与北京同景物业管理有限公司签订《“高山流水”前期物业管理服务协议》，约定由北京同景物业管理有限公司对高山流水小区进行物业服务，服务期限自建设单位交房之日起开始计算至2008年11月30日止；物业服务费按产权建筑面积每平方米2.5元收取，业主应在每月10日之前将上月费用全额缴清，逾期将按日加收应付款的3‰作为滞纳金，物业服务费收取的起始时间以售房合同约定之交房时间为准；业主或使用人的空置房，经物业管理企业与使用人双方认定水电起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。
2007年10月18日，原告作为甲方与北京同景物业管理有限公司重庆分公司作为乙方签订《协议》，约定：乙方停止“高山流水”项目的物业管理活动，并将“高山流水”项目的物业管理交与甲方，相应乙方在“高山流水”项目所发生的债权、债务也一并转让给甲方，甲方享受乙方在“高山流水”项目管理中产生的全部资产，承担乙方在“高山流水”项目前期管理中所产生的负债和亏损；自协议签订生效之日起，原乙方所有公章、票据停止使用，转由甲方全权处理，并承担相应的权利和义务。2007年10月20日，北京同景物业管理有限公司出具《情况说明》：北京同景物业管理有限公司系重庆“高山流水”项目前期物业管理服务单位，在前期物业服务期限届满之前，经开发商重庆宏声远景实业（集团）有限公司同意，北京同景物业管理有限公司授权北京同景物业管理有限公司重庆分公司与重庆远景物业管理有限公司于2007年10月18日签订协议；该协议签订后，北京同景物业管理有限公司退出“高山流水”项目，停止了对“高山流水”小区的物业管理服务，也未再向“高山流水”小区业主收取物业服务费，该小区的物业服务由重庆远景物业管理有限公司提供，物业服务费由重庆远景物业管理有限公司负责收取。
2008年12月，“高山流水”小区成立业主委员会。2009年6月9日、12月21日，小区业主委员会的会议纪要中载明，小区物业服务按前期物业合同执行。2010年12月21日的小区业主委员会会议纪要中载明，小区物业管理，按前期物业管理服务合同和《重庆市物业管理条例》实施，由重庆远景物业管理有限公司继续负责管理。2012年2月21日，高山流水业主委员会出具情况说明：高山流水小区《前期物业管理服务协议》于2008年11月30日期满，经小区业主委员会研究决定，由重庆远景物业管理有限公司为小区提供2009年度、2010年度、2011年度的物业管理服务，形成了书面的会议纪要，将每次会议纪要的内容在小区进行了公示，并征求了广大业主的意见，但2009年度、2010年度、2011年度小区业主委员会未与重庆远景物业管理有限公司重新签订正式的《物业服务合同》，2009年度、2010年度、2011年度小区物业管理服务一直是由业主委员会授权重庆远景物业管理有限公司按照《前期物业服务协议》和《重庆市物业管理条例》执行。2012年7月至2014年4月期间，高山流水业主委员会针对原告关于物业专项维修资金、小区监控系统升级改造工程、增设门岗等问题进行了回函。
2009年8月20日，原告取得物业管理三级资质。2008年11月30日《“高山流水”前期物业管理服务协议》到期后，业主委员会未选聘新的物业服务企业。2014年1月原告用EMS向被告寄发物业服务费催缴通知单催收物业服务费。被告自2010年7月起未缴纳物业服务费，原告多次催收未果，故以上述请求诉至本院。
一审法院认为，被告与北京同景物业管理有限公司于2006年7月30日签订的《“高山流水”前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。2007年10月18日，原告与北京同景物业管理有限公司重庆分公司签订协议，约定将“高山流水”小区的物业管理交与原告。北京同景物业管理有限公司于2007年10月20日对其分公司签订协议的行为进行追认，并明确协议签订后，原告作为物业服务企业为“高山流水”小区提供物业服务，并收取物业服务费，北京同景物业管理有限公司自此退出该小区。结合《“高山流水”前期物业管理服务协议》及“高山流水”小区业主委员会会议纪要、情况说明可以看出，2008年11月30日之前，北京同景物业管理有限公司重庆分公司与原告相继为“高山流水”小区提供物业服务，前期物业管理服务协议期限届满后，原告为该小区业主提供了事实上的物业服务。被告作为小区业主接受了原告的物业服务，应当根据诚实信用原则履行缴纳物业服务费的义务。根据前期物业管理服务协议约定，物业服务费收取标准为2.5元／月／平方米，原告自愿将物业服务费降至2元／月／平方米，未违反法律相关规定。被告自2010年7月起拖欠物业服务费至2014年4月，拖欠物业服务费29964.40元（325.70平方米×2元／月／平方米×46个月），故原告要求被告支付拖欠的物业服务费29964.40元的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告请求的违约金，一审法院认为，违约金是根据合同关系而产生的，而原、被告之间并未签订相关合同，原告收取物业服务费也是基于其为小区业主提供了事实上的物业服务，故原告请求违约金缺乏事实依据，对原告的该项诉讼请求不予支持。
据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告任昭红于本判决生效之日起十日内支付原告重庆远景物业管理有限公司从2010年7月1日起至2014年4月30日止共计46个月的物业服务费29964.40元；二、驳回原告重庆远景物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费549元，减半收取275元，由被告任昭红负担（此款暂由原告重庆远景物业管理有限公司垫付，限被告任昭红在支付上述款项时一并付清）。”
任昭红不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回远景公司的诉讼请求。主要事实和理由：1、远景公司不是前期物业服务公司，未受业主或业主委员会的委托，依据与北京同景物业管理有限公司重庆分公司签订的《协议》进入“高山流水”小区进行物业服务，不受法律保护。2、远景公司不具备对“高山流水“小区进行物业服务的资质。远景公司系三级资质，只能承接20万平方米以下住宅和5万平方米以下的非住宅项目，而“高山流水”小区超过20万平方米，应属二级资质承接管理的范围。3、远景公司进入高山流水小区进行物业服务未到房屋主管部门和物价部门进行备案登记，未取得对“高山流水”小区进行物业服务的资格和对该小区业主收取物业管理费的收费许可。4、任昭红与远景公司之间没有任何关系，一审判决以远景公司为任昭红提供了事实上的物业服务要求任昭红支付物业服务费缺乏法律依据。
远景公司答辩称：北京同景物业服务公司退出“高山流水”小区时，该小区尚未成立业委会。业委会成立过后，也未对是否解聘远景公司形成决议，且大多数业主对远景公司的物业管理未提出异议，接受了远景公司的服务。北京同景物业服务公司与远景公司之间并非转委托关系，远景公司是在北京同景物业服务公司退出前期物业服务后，接受开发商的选聘提供小区物业管理，不属于无效合同。远景公司具有管理“高山流水”小区的资质。合同是否备案，并不影响合同效力。收费标准同样不违反法律规定。“高山流水”小区至今都是远景公司在提供物业服务，业主对物业公司服务不满意，可以通过业委会讨论解聘、重新选聘，但至今小区业委会都未作出相关的决议。
任昭红在二审中出示了业委会多次会议记录、会议纪要、限期整改函、限期提供物业服务合法依据的函、前期物业服务合同、选聘物管公司计票结果公告、南山街道回函、物业服务合同。拟证明业委会出具的关于远景公司提供物业服务的情况说明系个人行为，不是业委会决定，不能证明业委会同意远景公司提供物业服务；小区前期物业服务企业为北京同景公司；远景公司提供的物业服务质量低下，没有合法依据，业委会决定另行选聘物业公司；业委会另行选聘物业公司，没有得到街道和社区的支持，远景公司也赖在小区不走。
远景公司质证后认为：多次业委会会议记录和纪要证明远景公司为小区提供了物业服务，远景公司收到业委会发出的整改函后，对涉及到物业服务方面的内容进行了整改。远景公司收费没有超过前期物业服务合同的约定。业委会另行选聘物管公司的会议程序不合法，没有街道工作人员到会。
本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，远景公司作为具有三级资质的物业服务企业，事实上为任昭红等业主提供了物业服务，该事实有“高山流水”小区业委会会议纪要、《情况说明》等证据予以证明。任昭红接受了远景公司提供的物业服务即应当向远景公司缴纳相应的物业服务费，该费用标准可以参照任昭红与为“高山流水”小区提供前期物业服务的北京同景物业管理有限公司所签订的前期物业管理服务协议所约定的物业服务费收费标准计算。现远景公司自愿在上述标准基础上予以相应的降低不违反法律的相关规定，一审按照该标准主张远景公司应收取的物业服务费恰当。至于远景公司的合同是否备案等问题，均属行政管理方面的规定，应由相关行政主管机关对此予以处理，但均不影响远景公司收取其应收取的物业服务费的权利。故任昭红的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费549元，由上诉人任昭红负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 陈晓红
代理审判员 周 舟
代理审判员 陈 莹
二〇一五年五月二十日
书 记 员 赵 曦