辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1112号
上诉人（原审原告）：张龙文，男，1937年4月9日出生，汉族，住址南京市下关区。
委托代理人：佟德才，辽宁园丁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李照勇，男，1946年7月6日出生，汉族，住址上海市黄浦区。
委托代理人：戚大城（戚莉城的哥哥），男，1944年3月14日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：戚莉城（李照勇的妻子），女，1951年11月1日出生，汉族，住址上海市黄浦区。
委托代理人：戚大城（戚莉城的哥哥），男，1944年3月14日出生，汉族。
上诉人张龙文因与被上诉人李照勇，戚莉城房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014�沈铁西区民二初字第2157号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月9日对此案进行了审理，上诉人张龙文及其委托代理人佟德才，被上诉人李照勇、戚莉城的共同委托代理人戚大城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
张龙文一审诉称，张龙文、李照勇、戚莉城之间系亲属关系，2010年5月，张龙文、李照勇、戚莉城在亲属的见证下，达成口头房屋买卖合同，李照勇、戚莉城将自己所有的位于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号2-5-1，建筑面积48.8平方米的房屋，作价18万元转让给张龙文，张龙文也表示同意。张龙文于2010年5月28日通过银行转账的方式将15万元转入李照勇的个人账户。另外，张龙文向亲属戚钢城借款2万元，向戚银城借款1万元，于同日分别由二人将上述款项直接打入李照勇的个人账户。张龙文将该购房款18万元全部支付后，李照勇于2010年7月10日委托亲属戚大城将房屋交付给张龙文夫妻。张龙文一直居住在该房屋至今。张龙文曾多次催告李照勇、戚莉城尽快办理房屋更名过户手续，李照勇、戚莉城一直以种种理由拖延为张龙文办理。张龙文认为，双方达成的口头合同是双方的真实意思表示，合法有效。张龙文已向李照勇、戚莉城支付了全部的购房款18万元，李照勇、戚莉城也已向张龙文交付了房屋。现张龙文请求法院依法判令李照勇、戚莉城继续履行房屋买卖口头合同，协助张龙文办理该房屋产权登记变更手续，将该房屋所有权变更为张龙文；本案的诉讼费由李照勇、戚莉城承担。
李照勇、戚莉城一审辩称，2010年购房合同于2013年经双方同意已经解除。2011年国家实施房地产调控政策，因张龙文夫妇都是南京户口不能在沈阳购房，于是张龙文打电话告诉李照勇、戚莉城同意退还房款，解除原购房合同，双方商定李照勇归还张龙文18万元购房款，张龙文归还李照勇、戚莉城家钥匙。同年10月张龙文通知李照勇、戚莉城在10月底以前进行交房退款，并要求李照勇、戚莉城把房款退给在沈阳的亲戚戚钢城，由他当中间人。李照勇、戚莉城依照协定把18万元汇入戚钢城爱人李云飞处，但是张龙文违约，于11月4日回南京，至今没有履行该协议；2003年李照勇、戚莉城购置了这套房子，李照勇、戚莉城一共租赁不到三个月，之后一直由张龙文夫妇使用至今，不可能出现起诉状中“李照勇、戚莉城已向张龙文交付房屋”的过程，因为张龙文一直在该房屋居住。因此李照勇、戚莉城完全不接受张龙文的诉讼请求。
李照勇、戚莉城一审反诉诉称，2010年购房口头协议已经于2013年经双方同意解除，并达成“还房退款”新协议。2011年初国家实行房地产调控政策，沈阳实施限购令。因为张龙文是南京户口，不能在沈阳购房。于是张龙文于2013年5月打电话告诉李照勇，同意退还房款，解除原购房口头协议。双方商定：李照勇退还给张龙文18万元购房款，张龙文归还李照勇家钥匙。同年10月21日张龙文通知李照勇在10月底之前进行“还房退款”工作，并要求李照勇把房款汇给在沈阳的亲属戚钢城处，由她当中间人，一手收钥匙，一手交房款。李照勇于10月15日把18万元交于戚钢城、李云飞夫妇。但是张龙文在得知钱已到戚钢城处后，却于11月4日回南京老家。2014年4月回沈阳，在反诉人家居住，至今没有交还钥匙。李照勇、戚莉城打算在双方履行“还房退款”协议后把自己的住房向外出租，每月按800元收取租金，一年为9600元，但由于张龙文继续占用李照勇、戚�城的住房，使房屋人经济上受到损失。现要求法院判令张龙文将位于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号2-5-1房屋腾空归还李照勇、戚莉城，李照勇、戚莉城返还张龙文18万元购房款；要求判令张龙文支付房租9600元（从2013年11月至2014年10月）。
张龙文一审反诉辩称，1、李照勇、戚莉城提到2010年购房口头协议已于2013年经双方同意解除，李照勇、戚莉城认为2010年购房口头协议是成立的，但是2013年经双方解除的协议不存在。李照勇、戚莉城于2013年10月16日出具的备忘书充分说明还房退款的协议是李照勇、戚莉城的单方意思表示，张龙文并没有签字同意；2、李照勇、戚莉城以实施国家房屋限购令为由不配合张龙文办理房屋更名过户手续，过错在李照勇、戚莉城，因为双方于2010年5月达成的购房协议，2010年5月28日支付了全部购房款，并于2010年7月双方交付了房屋，沈阳地区是从2011年5月开始实施购房的限购令政策，那么李照勇、戚莉城有充分时间且有义务配合张龙文办理更名过户，张龙文拖延办理至今，所以过错在李照勇、戚莉城；3、李照勇、戚莉城提出房屋租金问题不符合事实，因为双方有房屋买卖口头协议，支付了房价款18万元，且已将交付房屋，张龙文在此房屋居住有法律依据和事实依据，不存在租赁关系问题，所以李照勇、戚莉城反诉中所提出的双退协议或请求支付房屋租金9600元没有事实和法律依据，请求法院依法驳回李照勇、戚莉城的请求。
原审法院审理查明，张龙文、李照勇、戚莉城于2010年5月达成房屋买卖的口头协议，约定张龙文购买李照勇、戚莉城所有的位于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号251房屋，房屋总价款18万元。张龙文支付了全部购房款，李照勇、戚莉城将房屋交付给张龙文。张龙文在庭审中提供李照勇于2013年10月16日书写的备忘书一份，载明“2010年张龙文欲购买李照勇在沈阳铁西区的房产，并交付给李照勇18万元购房款。后因国家颁布和实施房屋买卖调控政策和限购令，致使更名改户工作搁浅至今。2013年终，李、张双方商定取消原购房口头协议，张龙文从李照勇的住房搬出，李照勇退还给张龙文18万购房款，退房和退款将于2013年10月底前完成。”证人戚钢城出庭作证，证明双方在2013年10月中旬达成口头协议终止原房屋买卖，且要求其作为中间人，李照勇、戚莉城将购房款18万元交给证人，张龙文交还涉案房屋钥匙的时候，证人将该购房款退还给张龙文，并且证人还证明已经收到李照勇、戚莉城退还的购房款18万元。
原审法院认为，张龙文、李照勇、戚莉城于2010年5月达成的房屋买卖口头合同系双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。张龙文�经全部支付了购房款，李照勇、戚莉城也交付了房屋，但双方当事人对涉案房屋并未办理更名过户手续。关于张龙文、李照勇、戚莉城是否于2013年10月达成解除房屋买卖合同合意的问题，张龙文提供了李照勇、戚莉城书写的备忘录已载明“2013年终，李、张双方商定取消原购房口头协议，张龙文从李照勇的住房搬出，李照勇退还给张龙文18万购房款，退房和退款将于2013年10月底前完成”，并且戚钢城出庭作证，证明张龙文、李照勇、戚莉城之间于2013年10月确实达成了口头协议要求终止原房屋买卖，并由其作为中间人，完成退款和钥匙的交接。原审法院认为，双方之间已经达成合意解除双方2010年5月达成的房屋买卖的口头协议，所以双方之间于2010年5月达成的房屋买卖合同已经解除，原审法院予以确认。张龙文主张其没有同意解除原房屋买卖合同，亦没有同意证人戚钢�代收购房款及李照勇、戚莉城退房的要求，但其没有提供证据证明，对张龙文的诉讼请求，原审法院不予支持。关于李照勇、戚莉城要求张龙文将位于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号2-5-1房屋腾空归还李照勇、戚莉城，李照勇、戚莉城返还张龙文18万元购房款的诉讼请求，因双方之间的房屋买卖合同已经解除，对李照勇、戚莉城的该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于李照勇、戚莉城要求张龙文支付房租9600元的诉讼请求，因双方之间没有约定，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、反诉被告张龙文于本判决发生法律效力后十五日内将坐落于沈阳市铁西区齐贤南街114-1号2-5-1房屋腾空，交付给反诉原告李照勇、戚莉城；二、反诉原告李照勇、戚莉城于本判决发生法律效力后十五日内返还反诉被告张龙文购房款18万元；三、驳回原告张龙文的诉讼请求；四、驳回反诉原告李照勇、戚莉城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告张龙文承担；反诉案件受理费6844元，减半收取3422元，由反诉原告李照勇、戚莉城承担25元，由反诉被告张龙文承担3397元（反诉原告已预交，由反诉被告直接给付反诉原告）。
宣判后，张龙文不服原审判决，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、原审法院判决双方房屋买卖合同解除是错误的，是对事�的认定不清，适用法律错误。原审法院认为，上诉人提供了被上诉人书写的备忘录，原审法院对备忘书的叙述完全是错误的，理由是：首先，备忘书是被上诉人李照勇单方书写属于单方行为没有上诉人的签字或者同意字样，不能认定为双方合意行为。其次，按照谁主张谁举证的举证原则应当由被上诉人举证证明上诉人同意解除房屋买卖合同，却将责任分配给上诉人，举证倒置，明显适用法律错误。再次，原审中被上诉人没提供证据证明他给了证人退房款。最后，上诉人认为本案有两个争议焦点。第一，被上诉人李照勇书写的“备忘书”是单方行为，还是双方行为，上诉人到底同意还是没同意“备忘书”中的内容。第二，证人戚钢城出具的证人证言是否真实，她有没有证据证明是受上诉人的委托为其办理退房，代收购房款事宜，二审法院依法查明事实。
被上诉人李照勇、戚莉城答辩称，原审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。一、“备忘书”系被上诉人应上诉人要求写的。张龙文认为“备忘书”是单方行为，没有同意和签字，但为什么留存至今，并提交法庭作为证据。这个行为说明张龙文是认可同意“备忘书”所记载的内容。二、戚钢城、李云飞是上诉人的亲戚，既没有和本案和利益关系，也没有和上诉人夫妇有什么过节。他们夫妻二人自始至终完全了解整个购房的全过程。作为双方约定中间人，他们实事求是，实话实说，向法院反映了事实真实情况。三、李照勇在原审陈述了交给证人戚钢城18万元房款的全过程。证人戚钢城也详细作了说明。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
上述事实，有当事人陈述笔录、“备忘书”、证人证言等证据经原审开庭质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷�佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人达成的口头房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为上诉人与被上诉人的房屋买卖合同是否解除。上诉人在原审法院审理期间提交了被上诉人李照勇书写的“备忘书”，根据该“备忘书”的内容，双方于2013年终达成了取消原购房口头协议，上诉人虽否认该内容，但该“备忘书”系由上诉人保存并提交法院，且该行为发生在2013年，协议中反映的限购政策亦与当时的国家及地方政策相符合，故该“备忘书”可以作为认定双方协商解除房屋买卖合同的依据。另结合原审期间证人戚钢城的证言，亦可证明上诉人与被上诉人之间达成了口头解除房屋买卖合同的意思表示。戚钢城与上诉人及被上诉人均系亲属关系，上诉人在原审的起诉状中�表述在其购买诉争房屋时还曾向戚钢城借款2万元，表明上诉人与戚钢城之间关系尚好，现上诉人虽否认戚钢城的证人证言，但没有提供相反证据予以反驳，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”之规定，戚钢城的证人证言亦可以作为认定上诉人与被上诉人口头解除房屋买卖合同事实的证据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6944元，由上诉人张龙文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年四月二十二日
书记�员路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。