河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终2085号
上诉人（原审被告）张正敏。
委托代理人王孝军，河北拓石律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）石金娥。
委托代理人李景玉，河北李景玉律师事务所律师。
委托代理人马志远，河北李景玉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王玲。
委托代理人王洪波，河北王洪波律师事务所律师。
上诉人张正敏、石金娥与被上诉人王玲房屋买卖合同纠纷一案，河北省三河市人民法院作出（2015）三民重字第00034号民事判决。上诉人张正敏、石金娥对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告原系同居关系，2010年3月14日，双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下的位于燕郊开发区纳丹堡小区6-3-1404房屋售予原告；在被告偿还中国建设银行燕郊支行所有贷款后10日内，双方办理产权过户手续；房屋总价款875000元，于合同签订当日给付。同天，被告为原告出具收条一份，载明“今收到王玲交来燕郊开发区纳丹堡小区6-3-1404室房屋购房款全款人民币875000元收款人张正敏2010年3月14日”。对上述事实，双方均无异议，本院予以确认。庭审中，被告认为，合同及收条虽然是被告本人签字，但并非本人真实意思表示，当时因双方常常吵架，原告想要生活保障，被告想缓和双方的感情，遂在原告的要求下，被告签署了合同及收条。而且合同签订的时间也不是2010年3月14日，实际是2013年11月25日，由民信法律服务所的邓金超起草，在涉案房屋内签订。如果是2010年3月14日签订的合同，至今已经数年，原告才要求办理过户手续，于情理不符，可见合同的内容不具有真实性。关于收条，原告并未实际给付购房款，原告应提供证据证明已经给付。原告主张其与被告之间的房屋买卖真实有效，对其主张提交：（一）借款房屋抵押协议书，该协议书第四条约定：乙方即被告，甲方是董志民，如乙方在规定期限超出五日外，甲方有权将该房屋作出任何处理，乙方必须无条件提供过户等一切手续。原告认为，此协议书证明张正敏实施了违反合同的行为，已经严重侵犯了原告将来将此房屋过户的合法权益，此协议经三方签订并予以认可，应属合法有效。（二）原告分别于2008年10月、2009年7月出售两套房产签订的《房屋买卖合同》，证明其具备付款能力。经质证，被告对证据一，协议的真实性无异议，但主张并未实际履行，被告只是签了字，董志民并未给钱，被告没有卖房意向；对证据二，两份合同的真实性有异议，其表示不清楚原告卖房的事，2009年10月份双方相识后，原告曾跟被告说过卖意华小区的房，卖了450000元，这笔钱原告给了他在上海的儿子用于做生意。被告主张涉案房屋买卖并非其真实意思表示，被告就其主张提交：（一）三河燕郊民信法律服务所邓金超出具的证明，证明2013年11月25日张正敏要求邓金超起草房屋买卖合同；（二）照片17张，有双方的生活照、原告打砸东西的照片及房屋现状照片，证明双方有同居关系。（三）建设银行理财卡明细单，证明被告一直在积极还款，不会让银行利益受损，原、被告签订的合同中约定，被告还清银行贷款后才能变更房屋产权，而合同是当事人之间的大宪章，法院裁判应尊重当事人意愿，就本案而言，房屋产权变更在合同中有明显规定，法院不应突破合同的约定。经质证，对于证据一，原告认为证人应出庭作证，且该证据恰恰证明被告在2010年出售房屋后具有因其经济危机再行出售的意愿，更加证明被告具有侵害此房屋物权的危险；对于证据二的真实性无异议，但与本案没有关联性，也不能通过此照片直接证明原、被告同居的主张，双方是何关系并不影响房屋买卖合同的效力，也不能否认被告出具收条的效力；对证据三的真实性无异议，但认为与本案的处理无关联性，关于涉案房屋的贷款，原告愿意向银行清偿涉案房屋的剩余贷款。本院依据被告申请，依法向三河市民信法律服务所的邓金超调取了《房屋买卖合同》的文本及询问笔录。经质证，原告对真实性无异议，但认为证人应当出庭作证，仅凭询问笔录简单的内容，不足以证明被告的主张，也不能证明与本案的关联性。被告对证据真实性无异议，认为该证据证明签署合同不是真实的，原告欺骗了被告的感情，收条也不是被告的真实意思表示，原告未给付被告房款，2010年被告在北京做工程，不存在资金周转不开的情况。关于涉案房屋的付款情况，原告陈述，在2010年3月14日之前，被告就多次向原告借款，每次都出具借条，然后在2010年3月14日将多次的欠条总计875000元打了一个总的收条。至于借款的事实，多次都是以现金及银行转账的形式给付，为此，原告提交一份农行打款凭证复印件，原件已经提交给廊坊市中级人民法院，有中级人民法院笔录为证。另外，在2013年7月4日，被告向原告借款50000元；2013年11月17日，被告向原告借款500000元，该两笔借款原告提交借据复印件。经质证，被告认为，2010年开公司时，原、被告定的一个500000元的分红，原告不懂经营，但其实公司已经破产，是虚构的借款；关于50000元的借款，已经归还给原告，因为双方系同居关系，没有将借条收回；还有一笔90000元纳丹堡房屋的装修款，该笔款已归还，因为是同居关系，也没有要回借条。被告代理人认为，原告提交的两张欠条都是在2010年3月14日之后发生，与本案无关联性，且复印件不能作为证据使用，而农行的转账只能证明原、被告之间的经济往来是通过银行转账方式，符合一般人生活经验。
原审法院认为，本案争议焦点为原、被告双方于2010年3月14日签订的《房屋买卖合同》是否系双方真实意思表示。庭审中，被告认可原告提交的两张借条复印件，并提出借款已经归还，且陈述涉案房屋的装修款亦是向原告所借，但因为双方系同居关系，故没有拿回借条。由此，可看出双方在同居期间经济并不混同。在彼此经济独立的情况下，被告亲笔与原告签订合同，并出具收条，说明双方对本案买卖合同达成了一致意见，双方均愿意受该合同的约束，履行各自的权利义务。关于房款，原告陈述由被告的欠款转化而来，并举示若干欠条为证，被告认可欠条的真实性，说明双方在同居期间确有债权债务关系，被告辩称500000元欠条为虚构欠款、50000元欠条及90000元借款为已清债务、银行打款为二人同居生活往来，但却没有效证据予以证明，故本院对被告的抗辩不予采信。综上，本院确认，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家利益，合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。涉案房屋现有银行贷款尚未清偿，原告在庭审中表示愿意替被告偿还银行贷款，涤除抵押权，其行为不违反法律规定，本院准予。原告代为清偿房贷后，产生对被告的追偿权，原告可选择另行解决。被告与第三人石金娥之间关于涉案房屋的纠纷，与本案无关，本案不予处置，双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决：一、登记在被告张正敏名下的位于三河市燕郊开发区纳丹堡小区6-3-1404室房屋归原告王玲所有。二、被告张正敏应于本判决生效后十个工作日内协助原告王玲办理位于三河市燕郊开发区纳丹堡小区6-3-1404室房屋的产权过户手续（同时原告王玲应代被告张正敏向第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行付清涉案房屋的贷款余额）。案件受理费80元，由被告张正敏负担（于本判决生效后三日内交纳）。
上诉人张正敏不服原审判决，向本院提起上诉，称原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的上诉请求。理由是：1、上诉人与被上诉人系长期同居的男女朋友关系，签订房屋买卖协议时双方已同居在诉争房产中，且多次谈及结婚事宜，对这一事实被上诉人予以认可。在存在极为亲密、已谈婚论嫁的男女朋友间，不会也不可能以签订房屋买卖合同并具结房款的方式来变更房屋所有权，这与常理不符。这种可能，应该是带有保障性质，以最终缔结并更好的维系婚姻关系而为。此种情况下受让方不会支付对价，而不以支付对价为前提所签订的房屋买卖协议，双方一定没有真实交易的合意；2、双方所签协议明确约定一次性交纳房款，28年后再过户的内容。普通的房屋买卖，均以交易房产为真实目的，在明知标的房产是按揭购置，贷款需要在28年后还清，买方绝不会与卖方签订“一次性支付房款，卖方继续偿还贷款直至贷款还清后，再办理过户手续”的房屋买卖合同。上诉人与被上诉人均是普通人，若没有特殊身份关系，没有特殊目的，自然不会签订这样的协议。除为被上诉人提供保障外，其他目的均不具有合理性；3、双方签订协议是以继续同居直至最终缔结婚姻关系为目的。签订该协议的缘由只能是被上诉人考虑到同居关系和缔结婚姻关系的不确定性，一旦关系破裂，能够获得相应补偿。在此情况下，被上诉人一定不会支付对价，否则，其获得相应补偿的目的就不可能实现。上诉人是基于向被上诉人提供保障的目的，向其出具了收到87.5万元购房款的收条，但被上诉人并未实际支付购房款。本案87.5万元购房款，被上诉人在2014年2月20日一审庭审中称是给付的现金，二审期间又称有55万房款是通过欠款顶账支付，前后陈述明显矛盾。被上诉人关于房款给付情况的陈述及相关证据不能作为认定案件事实的依据。原审判决关于双方所签协议是双方当事人真实意思表示、被上诉人已经履行付款义务的认定与实际不符；4、本案合同约定，上诉人在偿还银行所有贷款后10日内，双方办理产权过户手续。依此约定，上诉人在2038年10月才有义务配合被上诉人办理过户手续。即便本案合同是真实的，且被上诉人已经支付全部房款，原审判决判令上诉人即时履行房屋过户手续也没有事实依据；5、原审法院违反诉讼法规定强行追加银行为被告，判令提前清偿贷款损害上诉人合法权利。
上诉人石金娥不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判，支持上诉人的上诉请求。理由是：1、一审法院认定上诉人石金娥与被上诉人张正敏之间关于涉案房屋的纠纷与本诉无关，属事实认定不清。2014年8月15日，上诉人与被上诉人张正敏通过三河市仁基房产经纪有限公司签订存量房买卖合同。合同约定被上诉人张正敏将位于三河市燕郊开发区燕顺路西侧本公司C地块西南侧地中海汇福苑6栋单元1404室转让给上诉人，房屋价格为人民币1060000元，定金为人民币200000元，首付款人民币500000元，于2014年8月18日前支付，剩余款项人民币360000元中部分用于还银行贷款，其余过户后支付。合同签订后，上诉人于2014年8月15日，向被上诉人张正敏支付了定金及首付款共计700000元，被上诉人张正敏将房产证原件交付上诉人，房屋也随之交付，且上诉人一直居住至今。但被上诉人张正敏却没有按照合同的约定协助原告办理过户手续；2、一审中，上诉人作为具有独立请求权的第三人参加到被上诉人张正敏与被上诉人王玲房屋买卖纠纷诉讼中，请求将本诉中涉案的房屋过户到上诉人的名下。但经法院审理得知，被上诉人张正敏与上诉人和被上诉人王玲就涉案房屋分别签订了买卖合同，故被上诉人张正敏属一房多卖。但在此案中，上诉人不仅向被上诉人张正敏支付了房款，且合法占有了涉案房屋。在一房多卖的案件中，房屋所有权归属问题的处理原则，在既未办理产权登记，又未办理预告登记的，以先行合法占有争议房屋的买受人的诉请应得到支持。但一审法院不仅不认定上诉人享有涉案房屋的所有权，却认为上诉人与被上诉人张正敏和被上诉人王玲之间的房屋买卖纠纷与本诉无关，不予处置，明显侵犯了上诉人的合法权益；3、一审法院适用法律错误。上诉人参加诉讼，符合《民事诉讼法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见的规定。一审法院在上诉人以独立第三人身份参加诉讼后，对上诉人的诉讼请求置之不理，只告诉上诉人另行处理，这是对上诉人诉权的忽视，对上诉人不公平的体现。
被上诉人王玲答辩称：1、被上诉人与上诉人张正敏确实是长期同居的关系。上诉人张正敏从被上诉人处拿走的钱不仅87.5万元，更多的是没有出具借条的；2、上诉人张正敏作为完全民事行为能力人，其向被上诉人出具收条、借条，与被上诉人签订房屋买卖协议应当知道相应的法律后果；3、上诉人石金娥购买涉案房屋是在法院对该房屋查封期间购买的，有可能就是双方恶意串通，故意损害被上诉人的利益。即使不是恶意串通，上诉人石金娥完全可以通过房管局查询到该房屋的状况，故上诉人石金娥对房屋被法院查封的状况应是明知的，原审法院对其请求未予处理是正确的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是上诉人张正敏与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是否为双方当事人真实意思表示。上诉人与被上诉人同居期间，涉案房屋的住房贷款由上诉人按月清偿，其向被上诉人借款亦出具借条，说明此期间双方经济彼此独立，互不混同。上诉人为完全民事行为能力人，在二人保持同居关系期间与被上诉人签订了房屋买卖合同，并出具了87.5万元的收条，本院有理由认为上述合同的订立是双方当事人就涉案房屋的处理达成的一致意见。上诉人抗辩称该合同不是其真实意思表示，但无证据表明上诉人是在受欺诈与胁迫等违背其真实意思的情况订立的该合同，对其抗辩理由本院无法采信。原审判决依据当事人提供的证据，结合案件实际认定双方所签《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示、为合法有效的合同并无不当。关于该《房屋买卖合同》形成的时间，上诉人主张合同于2013年11月25日签订，被上诉人主张2010年3月4日签订。对此上诉人提供三河燕郊民信法律服务所邓金超出具的书面证明以证实合同签订的实际时间。后经法院核实，邓金超承认曾于2013年11月25日为本案当事人起草房屋买卖合同的事实。因法院核实的情况与上诉人的主张相互印证，故本院对上诉人与被上诉人于2013年11月25日签订《房屋买卖合同》的事实予以认定。关于87.5万元购房款的支付问题，上诉人主张被上诉人并未实际支付该款项。被上诉人在2014年4月14日庭审时陈述是现金支付，二审及重审庭审时又述称是由上诉人向被上诉人于2009年11月8日的9万元、2013年7月4日的5万元、2013年11月17日的50万元三笔借款及其他未出具手续的其他借款抵顶支付。被上诉人虽陈述不一，但对该问题的认定应立足于二人曾具有同居关系的事实予以综合考量。因上述三笔借款的时间先于双方合同形成的时间，结合双方同居的事实，本院有理由认为被上诉人主张的涉案房屋87.5万元购房款系由上述9万元、5万元、50万元等借款抵顶支付符合本案实际，对此本院予以确认。因中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行对涉案房屋具有抵押权，原审法院在审理本案过程中依法追加该银行为一方当事人不违反民事诉讼法的规定。关于上诉人张正敏与上诉人石金娥签订的房屋买卖合同的效力问题，经查，本案涉案房屋于2014年1月20日被原审法院依法查封，并予以公示，而二上诉人《三河市存量房屋买卖合同》签订于2014年8月15日，系在法院依法查封之后进行的买卖，该买卖行为违反法律规定，应为无效行为，二上诉人签订的存量房屋买卖合同应为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。上诉人张正敏收取了上诉人石金娥70万元房款，该款应予返还；涉案房屋由上诉人石金娥实际占有，该房屋亦应返还。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但上诉人石金娥的诉讼请求应一并处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河北省三河市人民法院（2015）三民重字第00034号民事判决第一项、第二项，即“一、登记在被告张正敏名下的位于三河市燕郊开发区纳丹堡小区6-3-1404室房屋归原告王玲所有”、“二、被告张正敏应于本判决生效后十个工作日内协助原告王玲办理位于三河市燕郊开发区纳丹堡小区6-3-1404室房屋的产权过户手续（同时原告王玲应代被告张正敏向第三人中国建设银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行付清涉案房屋的贷款余额）。”；
二、上诉人张正敏于本判决生效后五个工作日内返还上诉人石金娥购房款70万元；上诉人石金娥于本判决生效后五个工作日内返还上诉人张正敏位于三河市燕郊开发区纳丹堡小区6-3-1404室房屋及该房屋房产证、钥匙、张正敏的户口本原件、人口信息证明、单身证明等资料；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费80元，由上诉人张正敏负担；二审案件受理费，由上诉人张正敏负担80元，由上诉人石金娥负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
审 判 员 叶振平
代理审判员 李成佳
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 宋 超