湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第304号
上诉人（原审被告）云龙和顺房地产开发有限公司，所住地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。
法定代表人刘文英，该公司董事长。
委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。
上诉人（原审原告）刘艺，女，1969年9月29日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。
委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、反驳诉讼请求，进行和解，提出反驳、上诉，代为签收各项法律文书等）。
上诉人云龙和顺房地产开发有限公司与上诉人刘艺因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服株洲市天元区人民法院（2013）株天法民一初字第166号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人云龙和顺房地产开发有限公司的委托代理人黄暾、张如泉，上诉人刘艺的委托代理人谭艳敏、罗谭勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告系一家从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司，成立于2009年11月9日。2011年12月29日，被告与原告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》，被告为合同甲方，原告为合同乙方，该合同约定：1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园1栋1001号房屋，建筑面积为96.1平方米，单价为每平方米3050元，总房价款暂定为293105元；2、甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：一是已经办理了房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》（总证），二是该房屋上的抵押权登记已全部注销，按规定缴纳了物业维修基金，三是该商品房经市质量监督部门验收合格。
另查明，原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的补充条款第三条第11项约定：“水、电、天然气；电视、电话、网络线；入户防盗门、单元对讲系统、小区监控系统的建设费用由甲方承担40％，乙方承担60％。乙方须在接到甲方缴纳配套费用的通知后7日内一次性付清。”
原审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案原、被告争议的焦点为：1、被告在履约过程中是否存在违约行为？是否应承担逾期交房的违约责任？2、原告主张的违约金计算标准是否合法？所主张的违约金额是否应予全额支持？3、合同补充条款第三条第11项是否属无效条款？现分析如下：
原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，协议内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立有效，双方应按约定履行合同义务。但在履约过程中，被告因对开发的商品房没有完成综合验收，没有在约定的交付期限内将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，而且被告也没有证据证明逾期交付是因不可抗力的原因所造成，故被告应按合同约定承担违约责任。按照《株洲市商品房（预）销售合同》的约定，原告在被告逾期180天没有交付后选择继续履行合同，逾期交付的违约金应按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，原告要求按日万分之一计算没有依据，该院不予支持。由此，就房屋的逾期交付，被告应向原告支付的违约金为5275.89元（293105元×0.1‰／天×180天（自2013年1月1日起计算至2013年6月30日止）），2013年6月30日之后的违约金由被告按照已付购房款的日万分之零点一计付至原告主张的房屋交付之日止。
根据部门规章的规定，原被告所约定的相关费用应当包含在房价之内，虽然双方的约定不违反法律法规的强制性规定，属有效条款，但被告作为开发商不能过分加重购房者的负担，且被告应为约定费用的主要承担者，从公平原则考虑，应将原、被告承担费用的比例予以调整，由被告承担配套费用的60％，原告承担其中的40％，对双方较为公平。故原、被告双方所签订的《商品房销售合同》补充条款第三条第11项系属于可变更条款，原告诉求确认该条款系完全无效，原审法院不予支持。
本案经原审法院主持调解，双方未能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审委会讨论决定，判决：一、被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告刘艺支付自2013年1月1日起至2013年6月30日期间逾期交付房屋的违约金5275.89元；2013年6月30日之后的违约金由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司按照已付购房款的日万分之零点一的标准计付至房屋实际交付之日止；二、驳回原告刘艺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费134元，由原告刘艺承担34元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担100元。
宣判后，上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决书中关于“上诉人作为开发商应为房屋配套费用的主要承担者为宜。依照公平原则，由上诉人承担配套费用的60%，被上诉人承担其中的40%为宜。”的认定；2、本案诉讼费用由被上诉人承担；其理由是：本案房屋所在项目中的购房业主分为两类，一是技术监督局的团购业主，二是非技术监督局的团购业主即外购户，外购户按市场价格购买房屋，外购户房屋的配套费全部由上诉人承担。被上诉人为房屋团购户，因其所购房屋房价远低于市场价格，经上诉人与团购代表及团购户单位—株洲市技术监督局充分协商房屋配套费承担方式后形成初步意见，再与每位团购户分别签订合同予以确定的，即上诉人承担配套费的40%、被上诉人承担60%，所以，配套费承担方式是公平的，应按该约定予以确定，一审法院作出“由上诉人承担配套费用的60%，被上诉人承担其中的40%”的认定是错误的。另外，一审法院的上述认定违反了法律规定的不告不理的基本原则，即超出了被上诉人的诉请。
刘艺答辩称：配套设施费涵盖在房屋价款中，答辩人无需再另行支付，上诉人逼迫答辩人已经交纳的配套设施费应当全额返还，不管是团购户还是非团购户，房屋价款中已经涵盖了配套设施费，团购户买的是期房，房价相比当年同地段的房价并不低，期间上诉人还2次上涨了房价，故不存在上诉人所说的房屋价款远低于当时的市场价格的情形。上诉人通过制定格式合同，以补充协议的方式约定团购户的业主在房款外再另行支付6０％的配套设施费，来达到非法敛财的目的。但该约定违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第5条之强制性规定。一审法院认定配套设施费包含在房屋价款中，却又判决答辩人承担4０％的配套设施费。答辩人认为，既然地方部门规章对配套设施费已经有明确的规定，那么就必须遵守，上诉人再次要求答辩人另行交付该款，系重复收费行为，二审法院应当予以制止。
同时，刘艺亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销（2014）株天法民一初字第166号。2、请求判决支持上诉人的一审诉讼请求。3、请求判决拆除阳台封闭部分，恢复原状。4、请求判决被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。其理由是：一、房屋违约金分段计算显失公平、公正。一审法院按照上诉人与被上诉人签订的商品房销售合同第12条第二项之约定判决房屋违约金显失公平、公正，按照合同约定，逾期交房180天后按照日万分之零点一的标准计算，被上诉人每日承担违约金2.93元（293105元×0.1‰），该标准显然过低。上诉人认为，按合同约定的日万分之一的标准计算每日的违约金为29.3元，已经低于直接损失，按照该小区同等面积房屋的租金最低为1800元，那么每日的租金是60元，两者之间的差为30.7元，而逾期180天后交房的违约金居然是2.9元。通过上述数字反应出，被上诉人违约时间越长，其后来承担的违约金越少，受到的制裁越小，势必导致被上诉人更肆无忌惮的怠慢办理符合交房条件的手续或者根本就不去办，甚至不向业主交付房屋，从而导致上诉人的合法权益更加难以得到保障。故上诉人认为一审法院未将逾期180天后交房的违约金标准调整至日万分之一实属错误，应当予以纠正。二、配套设施费已经涵盖在房款中，让上诉人再承担40%的配套设施费无事实和法律依据。一审法院认定配套设施费已经涵盖在房价中，却又以公平原则判决上诉人承担40%的配套设施费，其判决理由自相矛盾。之所以有《湖南省新建商品房交易价格行为规则》出台，就是要避免不良开发商乱收费加重购房人负担的发生。被上诉人在商品房销售合同补充条款第三条第11项中约定由上诉人承担60%的配套设施费，该条款已经违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第5条的强制性规定，一审法院在适用该规定时知法违法，未有效制止被上诉人重复收取上诉人配套设施费的违法行为，反而助长了被上诉人的违法行为。三、一审诉讼费应当全额由被上诉人承担。诉讼费分担原则是由败诉方承担，上诉人并没有滥用诉权，诉讼请求均在合理合法范围之内，且本案的发生系被上诉人违约造成的，上诉人在该起案件中无任何过错，亦没有虚增诉讼标的额，一审法院判决上诉人分担诉讼费34元没有事实和法律依据，一审诉讼费应当由被上诉人全额承担。四、阳台封闭部分应当拆除。上诉人与被上诉人在商品房销售合同中约定阳台是敞开式的，被上诉人在未通知和取得上诉人同意的情形下，擅自将阳台封闭起来，且以此为由逼迫上诉人在交房时必须交纳阳台面积款，否则不予交房。上诉人认为，敞开式阳台视野广阔，通风流畅，被上诉人未经同意封闭阳台，违反合同约定，应当予以拆除，恢复原状。综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用不当，请求二审法院依法公平、公正审理，作出合法判决。
湖南云龙和顺房地产开发有限公司答辩称：1、对方认定关于房屋的配套费的承担方式由我方承担没有法律依据，且配套费的承担约定是在该项目动工之前经多次协商形成的；2、阳台由合同约定的非封闭该为封闭是规划调整（政府对神农城周边环境的提质），并非我方的擅自变更规划，而且我方已及时将该情况告知了团购委员会，被上诉人方的诉请没有事实依据，因为依据双方合同的约定，即便我方没有告知规划调整或没有得到业主的同意，业主亦只能向我方主张违约责任，被上诉人诉请拆除阳台并对增加的房屋面积不承担房款显然不当；3、关于违约金，逾期交房超过180天以后，业主可以选择解除合同，但业主没有选择解除合同，依据合同的约定，逾期180天之内为日万分之1，逾期180天之后为日万分之0.1承担违约金，该约定系双方的合意；综上，对方的上诉请求没有事实和法律依据，诚请依法驳回其上诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。刘艺上诉请求第三项，请求判令拆除阳台封闭部分，恢复原状，系在二审中增加独立的诉讼请求，不属于二审的审理范围。双方二审争议焦点为：1.商品房配套设施费应如何承担；2.逾期交房的违约金如何确定。
焦点一，购房户与云龙房产公司签订的商品房（预）销售合同补充条款第三条第11项，系基于购房户属团购户，享受一定房价优惠的背景产生，且该条款不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效条款，原审综合考虑双方利益平衡，将双方承担费用的比例予以调整，由云龙房产公司承担配套费用的60％，购房户承担其中的40％，符合民法公平原则，本院依法予以支持。
焦点二，原审认定购房户与云龙房产公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方的合同关系依法成立。按照该合同约定，云龙房产公司若逾期180天没有交付房屋，购房户可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同，逾期交付的违约金按已付房价款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，应予认定，原告要求被告逾期交房180天后按日万分之一计算没有依据，不予支持。原审的上述认定符合案件事实和法律规定，本院予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费134元，由湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担67元，由刘艺负担67元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；