内蒙古自治区翁牛特旗人民法院民 事 判 决 书（2014）翁民初字第1732号原告沈祥利，男，1979年2月19日出生，汉族，农民，现住翁牛特旗。被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石房地产公司）。住所地：赤峰市松山区。法定代表人王海民，系总经理。委托代理人李智君，系赤峰市松山区玉龙法律服务所法律工作者。委托代理人王绩浩，内蒙古奥星律师事务所律师。原告沈祥利与被告宝石房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月31日立案受理，依法由代理审判员杨国新适用简易程序于2014年4月18日、2014年6月12日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告沈祥利、被告宝石房地产公司的委托代理人李智君到庭参加诉讼，第二次开庭，原告沈祥利、被告宝石房地产公司的委托代理人王绩浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月10日原告以每平米2700.00元的价格购买被告在翁牛特旗金色港湾商业广场F区FS—1号楼4—1041号，原告一次性交付被告楼房款269568.00元。并于同日签订了购房合同，合同约定于2013年10月1日将楼房交付给原告使用，合同约定逾期甲方应支付乙方已付款利息，按银行贷款利率计算，此外甲方应每日按商品房价款的万分之一付违约金，被告于2013年10月1日未交付楼房，已经违约，自2013年10月2日至今被告应支付违约金16173.80元。综上所述，原告与被告已经形成了买卖关系，然而被告违背诚实信用原则，没有如期将楼房交付给原告使用，已经侵害了原告对楼房的使用权，故依据《合同法》第一百零九条的规定特向法院诉讼要求判决被告立即支付违约金16173.80元，依法维护原告的合法权益不受侵害。被告辩称，一、原告所述的事实和理由与实际不符。根据合同的约定时间，被告已向原告交付了其所购买房屋的钥匙，原告拿到钥匙时，被告即已完成房屋的交付行为。二、被告不应承担违约金和利息。在涉案工程竣工后，被告已向建设主管部门提出申请验收，目前，有关部门尚在审验备案过程中，并正在办理领证手续，未能与原告正式办理入住手续，并非被告主观原因所造成的。因原告已对涉案房屋进行了实际占有和使用，故被告不承担违约责任。三、被告在交付之前曾遇到不可抗力，根据合同约定遇到不可抗力，不属于被告的主观过错，造成被告向原告晚于签订日期交房，也是有理有据，原告没有理由向被告索要赔偿，根据被告方的建设施工许可证，原告购买的该楼房的整体竣工日期在2014年10月10日，被告并没有违约。另外根据法律规定谁主张谁举证的原则，原告没有证据证明拿到钥匙的具体时间，属于举证不能，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同一份，证明双方签订合同，合同约定2013年10月1日前被告应交付房屋，并约定了违约条款。现在被告没有交付房屋，也没有办理房产证。2、收款收据一份，证明原告已经将房款全部付清的事实。被告质证认为，对证据证据1无异议，合同属实。对证据2有异议，第一、是复印件，不是原件，应该提交原件；第二、不能证明原告缴纳了涉案的楼房款。被告为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据材料：1、王振武（建筑商）出具的证明一份。证明2013年3月份原告已通过王振武的工地管理人员张志强将楼房钥匙付给原告，原告已经入住了楼房。2、关于翁牛特旗金色港湾停工情况的说明一份、内蒙古自治区建设行政执法文书一份、中标通知书一份、中华人民共和国建设施工许可证一份。以上证据证明原告所购买的楼房实际竣工日期应该在2014年10月10日，并且被告在合同签订交房日期前曾因政府的停工核查及安全事故被迫停工，政府行为属于不可抗力，被告主观上没有过错，也不具有恶意拖延交房的行为，根据原被告签订的商品房买卖合同，被告造成逾期交房，完全是因为不可抗力，因此原告通过合同的规定要求被告赔偿利息及违约金是与事实不符，另外原告起诉被告所述的事实与现有事实不符，原告已经实际入住了该房屋，并在合理期限内拿到了楼房钥匙，被告已经现实交付了房屋。原告质证认为，对证据1的真实性有异议，我是四月份才交的钱，三月份不可能给我钥匙。证据2与我无关，我是2013年签的合同，停工是2012年，当时楼房已经盖起来了，这对交付楼房没有影响。根据原告的陈述、被告的答辩及双方向本院提交的证据，并经当庭质证，本院综合认证如下：原告提交的证据1，被告不持异议，能够证明原被告签订商品房买卖合同的事实，证据2能够证明原告已经付清购房款的事实，被告虽持有异议，但该证据系在被告的售楼处复印，被告又不出具原件，责任不在原告，故该证据为有效证据，本院予以采信。被告提交的证据1，因证明人王振武未出庭接受原被告的质询，其来源及形式不符合法律规定，且2013年三月份，原告还未交款，被告不可能将楼房钥匙交给原告，故该证据属无效证据，本院不予采信。被告提交的证据2，其内容真实、来源和形式符合法律规定，但因该组证据只能证明在原被告签订合同之前被告曾因事故或过错停工过，而不能证明原被告签订合同之后因不可抗力导致工期延误，与待证事实没有关联性，故该组证据属无效证据，本院不予采信。经审理查明，2013年8月16日，原被告签订了《内蒙古商品房买卖合同》，合同编号为2012-0002828，合同的甲方为本案被告，乙方为本案的原告。依据合同约定，被告将位于翁牛特旗乌丹镇金色港湾韩国城F区FS-1-4-1041住宅楼一处出售给原告，楼房建筑面积为99.84平方米，每平米2700.00元，楼房总价款为269568.00元。合同第三条约定楼房交付时间为2013年10月1日。合同第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权要求继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。原告在与被告签订此合同前曾签订了认购合同，并于2013年4月23日一次性付清了购房款269568.00元，被告为原告出具了收据一枚。后被告未按双方约定的交付商品房的日期即2013年10月1日将楼房交付给原告。原告于2013年11月1日从建筑商处获取楼房门钥匙进行室内装修后入住。另查明，被告方因发生安全事故曾于2011年10月至2012年期间停工三次，每次30天，于2012年4月14日因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的情况下搞工程建设而停工。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方应当遵照履行。原告已依约交付了购房款，履行了合同约定的义务，被告也应当遵守合同约定，按时履行交付楼房的义务，被告未按时交付楼房的行为，属违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，那么原告于2013年11月1日自被告处领取了楼房钥匙，该时间应视为被告交付楼房的时间，被告逾期交付楼房的天数为1个月，故原告要求被告给付此段时间因被告违约形成的违约利息的诉讼请求，其合理部分本院应予支持，因被告违约时间未超过90日，故原告要求被告支付其他违约金的诉讼请求，本院不予支持。2013年中国人民银行一年期贷款月利率为5‰，那么原告要求被告支付的违约利息为269568.00元5‰1个月=1347.84元。被告以工程因发生安全事故而停工导致工期延误逾期交房，又以建设施工许可证上工程的竣工时间为2014年10月10日而主张被告未违约，本身就自相矛盾。况且被告停工日期在2011年10月至2012年期间，而被告与原告签订合同的时间是2013年8月16日，被告明知停工会延误工期，仍将楼房的交付时间约定为2013年10月1日，其责任完全在于被告，而与原告无关，故被告的该抗辩理由本院不予支持，双方均应按合同约定去履行自己的义务。被告主张于2013年3月份将楼房交付给原告，该交付时间应该由被告举证证明，因其未提交有效的证据来证明，则应以原告自认的时间为交付时间即2013年11月1日。因被告违约时间未超过90天，故被告不支付违约金的抗辩理由本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告赤峰宝石房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告违约利息1347.84元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费205.00元，减半收取102.50元，原告负担77.50元，被告负担25.00元；邮寄送达费40.00元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。代理审判员  杨国新二〇一四年六月十九日书 记 员  张 超