黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终101号上诉人（原审原告）：周立平，男，1978年12月1日出生，汉族，现住黑龙江省密山市。委托诉讼代理人：张兴臣，黑龙江立江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王海龙，男，1976年12月3日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：秦海峰，黑龙江雪原律师事务所律师。原审第三人：密山市靖裕房地产开发有限公司，住所地黑龙江省密山市密山镇东安街486号。法定代表人：潘秀华，经理。原审第三人：李明国，男，1963年10月28日出生，汉族，住黑龙江省密山市。上诉人周立平因与被上诉人王海龙、原审第三人密山市靖裕房地产开发有限公司（以下简称靖裕公司）、李明国案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人周立平委托诉讼代理人张兴臣，被上诉人王海龙及其委托诉讼代理人秦海峰，原审第三人李明国到庭参加诉讼，靖裕公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周立平上诉请求：撤销一审判决，确认案涉车库（金诚家园小区1号楼3区127号）归周立平所有；停止对案涉车库的执行；一、二审诉讼费用由王海龙承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。本案一审判决书引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定不当。理由：①该解释是调整开发商售楼行为的法律规定，王海龙不是售楼行为的当事人，与本案的车库不存在产权争议，无权要求确认合同的效力；②周立平购买的是现房，不是预售房屋，不需要预售许可证；③预售许可证是国家对开发商预售管理的行政行为，不是民事行为；④该条规定在起诉前取得预售许可的，可以认定有效，由此说明无预售许可证不是绝对无效，而是效力待定，所以本条不适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，不是一审判决认定的违反法律强制性规定；⑤本案是执行异议之诉，不是商品房买卖合同纠纷，周立平只要证明购买车库在前，查封在后就完成了举证责任，本案不存在房屋买卖合同无效；⑥王海龙申请查封该车库的目的是为了拍卖折现，即使周立平与靖裕公司的买卖合同无效，法院也无权拍卖案涉车库。拍卖行为也是一种买卖行为，无预售许可证，法院的拍卖行为也是无效的。由此证明法院的查封行为也是无效的，如果此期间取得预售许可证，那么周立平买房在前，应保护周立平的买房行为；⑦根据该解释的规定，要求确认合同无效的权利属于买受人，即周立平。买受人可以确认买卖合同无效，也可以等待开发公司补办预售许可证，所以确认合同无效的权利是买受人，这是法律赋予买受人的权利，但非导致合同无效的原因，也不是借此来损害买受人权利的依据，合同是否履行取决于买受人，而王海龙无此权利。故一审法院以此作出判决明显错误。2.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有有工程款优先受偿权，不得对抗买受人”的规定，本案王海龙所持有的只是债权，无权对抗周立平所享有的权利。3.根据《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中周立平是在法院查封前就交清了全部房款，并实际占有，靖裕公司出售车库时承诺给办理产权证，所以周立平才交房款，周立平收到车库后自己去办理房产登记，房产部门以开发商手续不全为由不给办理，因此周立平没有过错，鸡西市中级人民法院不得查封和执行该车库。3.根据“谁主张，谁举证”的原则，王海龙如否认周立平提交的证据应提交反驳证据。4.一审法院违反民事的公平原则、公序良俗原则，请求二审法院纠正。王海龙答辩称:周立平的上诉请求没有事实和法律依据。案涉车库没有取得预售许可及销售许可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此类合同认定为无效合同。从事实上看，周立平没有举证证明其支付对价的详细情形。王海龙坚持认为周立平是为了配合靖裕公司逃避执行所作的虚假销售，没有真实的交易。李明国述称：同意周立平的上诉请求，案涉房产已出售给周立平，票据均是真实的。周立平向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认位于密山市密山镇金诚家园小区1号楼3区127号车库归周立平所有，并停止对上述房产的执行；2.由王海龙、靖裕公司、李明国承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王海龙诉靖裕公司、李明国民间借贷纠纷一案，鸡西市中级人民法院于2015年11月24日作出（2015）鸡商初字第7号民事判决书，判令：靖裕公司、李明国于判决生效之日起十日内共同偿还王海龙借款本金14,764,911元。案件受理费110,390元，由靖裕公司、李明国共同负担。2010年6月29日王海龙申请执行。执行过程中，鸡西市中级人民法院于2016年12月13日作出（2016）黑03执69号之十七执行裁定书，预查封被执行人靖裕公司名下的位于密山市密山镇金诚家园1号楼3区36户车库。其中包括案涉车库。另查明，靖裕公司在密山市密山镇开发建设金诚家园小区工程，至今尚未取得案涉房屋的房屋预售许可证。诉讼中周立平主张，其于2013年4月20日购买了案涉车库，向靖裕公司交纳135,520元房款并占有使用至今，但未与靖裕公司签订房屋买卖合同。一审法院认为，该案争议的焦点为案外人周立平是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉房屋至今未取得商品房预售许可证，且周立平与靖裕公司未签订房屋买卖合同，故周立平与靖裕公司建立的房屋买卖合同关系无效，故其要求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求无法律依据，其对案涉房屋亦不享有足以排除强制执行的民事权益。周立平的诉讼请求不具有事实和法律依据，判决驳回周立平的诉讼请求。案件受理费3010.48元，由周立平自行承担。二审期间，周立平、王海龙、靖裕公司、李明国均未提交证据。本院审理查明：2017年8月3日，周立平向鸡西市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，要求中止执行。鸡西市中级人民法院作出（2017）黑03执异99号执行裁定，驳回周立平的异议。周立平不服，以案外人身份提起本案诉讼。除此，本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：周立平是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，靖裕公司就案涉车库至今未取得商品房预售许可证。周立平向靖裕公司交纳了购房款后即占有使用案涉车库，但与靖裕公司间未签订房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，周立平与靖裕公司之间的购买车库协议因违反法律法规的强制性规定，应认定无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，周立平作为买受人，其权利欲排除执行，必须满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要件。本案周立平与靖裕公司之间并未形成合法有效的书面买卖合同，因此，周立平对于案涉车库的权利不足以排除法院对于王海龙与靖裕公司、李明国债务纠纷案件的执行，一审法院判决驳回周立平的诉讼请求并无不当。综上，周立平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3010.48元，由周立平负担。本判决为终审判决。审判长  胡乃峰审判员  李艳梅审判员  王成慧二〇一八年五月十一日书记员  孙思宇