广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第552号
原告（反诉被告）：唐冰，住广东省广州市天河区。
原告（反诉被告）：王冰，住址同上。
共同委托代理人：刘思越，系广东贞祥律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李赛力，住广东省广州市天河区。
委托代理人：李金蔚，系广东中亚律师事务所律师。
原告（反诉被告）唐冰、王冰诉被告（反诉原告）李赛力房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐冰、王冰及其共同委托代理人刘思越，被告（反诉原告）李赛力的委托代理人李金蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐冰、王冰共同诉称：唐冰、王冰与李赛力的房屋买卖合同纠纷经广州市中级人民法院调解并作出（2013）穗中法仲审字第96号裁定书，双方达成以下一致意见：一、唐冰、王冰承诺诚信履行双方签订的房屋买卖合同，尽快办理提前还贷及涂销抵押手续，协调与承租人的关系及办理房屋过户手续并将房产交付给李赛力，李赛力则同意在原有合同价款的基础上再补偿唐冰、王冰5万元；二、唐冰、王冰应尽快到广州市公证处领取李赛力提存的购房款1206360元，同时到中国工商银行高新技术开发区支行办理提前还贷和涂销抵押手续，取得涉案房屋承租人出具的放弃优先购买权的书面声明，并配合李赛力及广州市仁合房地产代理有限公司完成房屋过户递件手续，以上义务唐冰、王冰最迟于2013年12月31日完成，李赛力则应在唐冰、王冰完成前述义务，向房地产交易管理部门完成递件手续的当天，向唐冰、王冰支付3万元，任何一方逾期履行或完成相关义务，每逾期一天均应按本合同总价款125万元的千分之一向对方支付违约金；三、唐冰、王冰在完成涉案房屋过户递件手续之日起十日内，向李赛力交付涉案房屋，双方签订房屋交接确认书，唐冰、王冰应向涉案房屋承租人出具有关房屋产权已经转让、承租人应改向李赛力支付房屋租金的书面通知。李赛力应在双方完成房屋交接手续的当天向唐冰、王冰付清余款2万元，任何一方逾期履行或完成相关义务，均应按裁定书的第二条向对方支付违约金。唐冰、王冰已于2013年9月27日到广州市公证处办理提存公证款1206360元，并马上办理提前还贷及涂销抵押手续。唐冰、王冰办理提前还贷手续后与承租人何某乙漫沟通，承租人也同意放弃优先购买权。唐冰、王冰于2013年12月20日向中介公司联系约定办理房屋过户手续。经约定，三方于2013年12月23日办理递件手续。当天，因中介方及李赛力证件资料不全等，未能办理成功。三方当场约定不再追究延迟递件违约责任，唐冰、王冰要求中介方出示证明。2014年1月3日接到中介电话后，唐冰、王冰于1月4日到房管部门办理过户手续。因李赛力证件不全，未能取得递件回执。双方于是约定由中介方代为办理，双方在房管局签订了委托书。当天，李赛力向唐冰、王冰支付了3万元补偿款。1月7日，唐冰、王冰接到中介电话并协助办理递件。当时中介说，如果取得回执和新的房产证，会通知唐冰、王冰办理房屋交接。但唐冰、王冰一直没有得到通知，为此唐冰、王冰于1月15日主动与中介联系，并要求中介尽快要求李赛力接收房屋。经沟通，四方约定在1月20日晚七点多进行交接，但当晚李赛力未出现。1月21日，唐冰、王冰与李赛力及承租人再次进行交接沟通，但李赛力不愿支付剩余房屋补偿款2万元。出于无奈，唐冰、王冰报警处理。1月25日，李赛力发短信通知唐冰、王冰，已经在中介和管理处的见证下更换门锁，并通知唐冰、王冰支付违约金。但唐冰、王冰一直按（2013）穗中法仲审字第96号裁定书配合中介及李赛力进行过户和房屋交接，李赛力却违背裁定书，私自更换门锁，严重侵犯唐冰、王冰及承租人权益，因此造成的后果应由李赛力承担。请求法院判令：1、李赛力支付房屋补偿款20000元；2、李赛力承担故意拖延房屋交接的违约责任，违约金每日按125万元的千分之一计算，自2014年1月13日起计至2014年1月26日止；3、李赛力承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）李赛力答辩称：李赛力无须支付唐冰、王冰补偿款2万元，也无须支付相应的违约金。李赛力履行义务的前提是唐冰、王冰要先履行交楼义务。按照（2013）穗中法仲审字第96号民事裁定书的约定，唐冰、王冰应在2013年12月31日完成递件手续，完成递件手续后在10日内向李赛力交付涉案房屋，但唐冰、王冰一直没有完成相应的交楼手续。所以应当由唐冰、王冰先履行其义务后，李赛力才履行义务。请求法院驳回唐冰、王冰全部的诉讼请求。
被告（反诉原告）李赛力反诉称：李赛力与唐冰、王冰因房屋买卖合同纠纷事宜，经广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第577号《裁决书》，裁决唐冰、王冰在李赛力完成房款公证提存手续后7个工作日内完成房屋过户手续。李赛力于2013年6月6日办理完公证提存手续后，唐冰、王冰仍拒绝办理房屋过户手续。其后，唐冰、王冰上诉至广州市中级人民法院，在法院调解下，双方达成和解协议：唐冰、王冰于2013年12月31日前办妥提前还贷和涂销抵押手续，取得房屋承租人出具的放弃优先购买权的书面声明，并配合李赛力及广州市仁合房地产代理有限公司完成房屋递件过户手续。唐冰、王冰自完成递件过户手续之日起十日内，向李赛力交付案涉房屋，双方签订房屋交接确认书。唐冰、王冰向房屋承租人出具房屋产权已经转让，承租人应向李赛力支付房屋租金的书面通知。如唐冰、王冰违约，每逾期一天按合同总价款125万元的千分之一向李赛力支付违约金。由于唐冰、王冰迟延办理相关手续，导致应于2013年12月31日之前办理的产权转移登记手续延误到2014年1月7日才办理。唐冰、王冰也没有通知实际承租人且让其及时出具放弃优先购买权的书面声明。此后，唐冰、王冰也没有及时搬移房内物品，致使李赛力不能及时接收案涉房屋。唐冰、王冰的行为已构成违约，须向李赛力支付相应的违约金。为维护李赛力的合法权益，请求法院判令：1、唐冰、王冰支付李赛力因未履行义务的迟延交楼违约金，违约金自2014年1月1日起计至2014年2月24日止共68750元；2、唐冰、王冰返还李赛力2014年1月、2月的房租5200元（自2014年1月1日起计至2月24日止，每月租金是2600元，但唐冰、王冰已实际支付了1900元，所以应当扣除该款项）；3、唐冰、王冰返还李赛力由租客支付给唐冰、王冰的履约保证金3600元；4、唐冰、王冰支付尚欠的水电费、煤气费、物业管理费、电视费、垃圾处理费等费用合计1500元；5、诉讼费由唐冰、王冰承担。
原告（反诉被告）唐冰、王冰答辩称：唐冰、王冰没有违约，实际上在2013年12月23日已协助李赛力办理递件手续，且涉案房屋已实际由李赛力控制，所以唐冰、王冰无须支付迟延违约金。2014年1月份唐冰、王冰已通知租客将租金交付给李赛力，且2014年1月30日租客已将2014年2月份租金交付给李赛力。2014年1月13日李赛力已领取了房产证，所以唐冰、王冰认为2014年1月13日前的房屋租金是由唐冰、王冰收取的，而2014年1月13日后的租金是由李赛力收取的，所以租客向李赛力支付1900元租金是没有错的，李赛力反诉第二项诉讼请求是没有依据。且唐冰、王冰与租客签订的租赁合同约定每月租金并非2600元。唐冰、王冰已将租客的履约保证金3600元退还给租客了，所以也不存在向李赛力返还该履约保证金的问题。李赛力没有提供证据证明唐冰、王冰拖欠水电费、煤气费、物业管理费、电视费、垃圾处理费等费用，唐冰、王冰已交齐相关费用了。
经审理查明：2012年11月3日，唐冰、王冰（卖方）与李赛力（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：李赛力向唐冰、王冰购买广州市天河区盈溪路彩怡街2号301房（以下简称“涉案房屋”）；该物业带租约，买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约；成交价为1250000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；买卖双方应当于2012年12月30日前共同向房地产机构申请办理产权转移登记；卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如水电、煤气、管理费等）等等。
双方在履行《房屋买卖合同》中产生争议，并通过仲裁解决争议。2013年5月24日，广州仲裁委员会作出（2013）穗仲案字第577号裁决。唐冰、王冰向广州市中级人民法院申请撤销上述裁决。广州市中级人民法院以（2013）穗中法仲审字第96号案受理该案，双方在该案中自愿达成以下和解协议：一、唐冰、王冰承诺诚信履行双方签订的房屋买卖合同，尽快办理提前还贷及涂销抵押手续，协调与承租人的关系以及办理房屋过户手续并将房屋交付给李赛力，李赛力则同意在原有合同价款的基础上再补偿唐冰、王冰5万元；二、唐冰、王冰应尽快到广州市公证处领取李赛力提存的购房款1206360元，同时到中国工商银行广州高新技术开发区支行办理提前还贷和涂销抵押手续，取得涉案房屋承租人出具的放弃优先购买权的书面声明，并配合李赛力及广州市仁合房地产代理有限公司完成房屋过户递件手续，以上义务唐冰、王冰最迟应于2013年12月31日前完成，李赛力则应在唐冰、王冰完成前述义务，向房地产交易管理部门完成递件手续的当天，向唐冰、王冰支付3万元，任何一方逾期履行或完成相关义务，每逾期一天均应按合同总价款125万元的千分之一向对方支付违约金；三、唐冰、王冰应在完成涉案房屋过户递件手续之日起十日内，向李赛力交付涉案房屋，双方签订房屋交接确认书，唐冰、王冰应向涉案房屋承租人出具有关房屋产权已经转让、承租人应改向受让方某支付房屋租金的书面通知，李赛力应在双方完成房屋交接手续的当天向唐冰、王冰付清余款2万元，任何一方逾期履行或完成相关义务，均应按上述第二条约定向对方支付违约金，等等。广州市中级人民法院作出民事裁定书（以下简称“96号裁定书”），认为双方经调解自愿达成上述和解协议，并愿意按照协议履行，唐冰、王冰申请撤回撤销仲裁裁决的申请符合法律规定，应予准许。96号裁定书裁定：准许唐冰、王冰撤回其关于撤销广州仲裁委员会（2013）穗仲案字第577号仲裁裁决的申请。
2013年10月12日，王冰向广东省广州市广州公证处领取了提存款1206360元。唐冰、王冰称其按和解协议申请提前还贷，并提交了工行高新支行个贷中心的《提前还贷客户注意事项（受理回执）》，显示：该行计划于2013年10月22日安排扣款。李赛力对上述回执的真实性无异议，但关联性不予确认，认为与本案无关。
2014年1月4日，双方与中介服务机构广州市仁合房地产代理有限公司（以下简称“仁合公司”）签订《广州市存量房买卖合同撤下申请表》，同意撤下网上签订的穗存量房合字13010000916号《存量房买卖合同》。同日，双方与仁合公司签订穗存量房合字14010008956号《广州市存量房买卖合同》并办理网签。同日，李赛力向王冰支付补偿款30000元，王冰向李赛力出具相应《收据》。2014年1月7日，广州市天河区房地产登记交易中心出具办理涉案房屋过户的《受理回执》。唐冰、王冰称因为李赛力及中介原因导致未能在2013年12月31日前完成过户递件手续，就此提交了以下证据：1、短信截图，显示唐冰、王冰曾于2013年12月30日发短信给“欧生中介”询问“明天是否去房管局”，对方在2014年1月6日回复“明天早上十点半房管局见”等。2、2013年12月23日，欧某甲出具《证明》，内容为：本人是仁合地产的代理人，于2013年12月23日已按约定和买卖双方到广州市天河房地产交易中心办理交易手续；由于网签合同的变更，没能及时办理过户手续，过户时间由中介方另行约定，买卖双方不再追究延迟办理过户的责任。李赛力对上述证据的真实性不予确认，认为2013年12月23日是唐冰、王冰临时更改了时间，唐冰、王冰还没有等待李赛力到就离开了。李赛力提供下列证据：2013年12月23日，欧某甲出具的《证明》，内容为：欧某甲将李赛力要求过户的提醒转告王冰、唐冰，对方初步答应2013年12月23日去办理递件过户手续等。唐冰、王冰对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
2014年1月13日，涉案房屋转移登记至李赛力名下。
关于涉案房屋的租约问题。唐冰、王冰表示其已通知承租人何某乙漫放弃优先购买权及向李赛力支付租金，就此提交以下证据：1、2013年12月18日何某乙漫签名的《声明书》，声明放弃对涉案房屋的优先购买权。2、2014年1月7日的《通知书》，内容为通知何某乙漫涉案房屋已转让给李赛力，请何某乙漫接到本通知后与李赛力联系向其支付租金，租金自涉案房屋登记至李赛力名下之后由李赛力收取等等。李赛力对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为涉案房屋的实际使用人是朱某忠，并非何某乙漫。李赛力就此提交了下列证据：1、2012年4月1日，唐冰、王冰（出租人）与何某乙漫（承租人）就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2012年4月1日至2017年3月31日。2、2013年6月2日，何某乙漫（出租人）与朱某忠（承租方）就涉案房屋签订的《房地产租赁合同》，约定租赁期限为2013年6月2日至2014年6月1日。3、2013年6月2日何某乙漫出具的收取朱某忠租金及租赁押金的收据。4、2014年2月23日，朱某忠与何某乙漫签署的《收条》，内容为：朱某忠收到何某乙漫退回的8500元，朱某忠与何某乙漫之间的租赁合同终止等。5、2014年3月23日，朱某忠出具的《证明》，内容为唐冰、王冰对何某乙漫将涉案房屋向其转租知情等。6、2012年11月3日、2014年1月4日及2月23日，欧某甲出具的《证明》各一份，内容为：2012年李赛力购买涉案房屋时了解到唐冰、王冰与承租人的租约在2012年12月到期，后来唐冰、王冰提供的租赁合同则为2017年到期，根据何某乙漫与案外人的说话，可以确认何某乙漫与唐冰、王冰为亲戚等。唐冰、王冰对上述证据质证称：其将涉案房屋出租给何某乙漫，何某乙漫的转租行为与本案无关。在庭审中，唐冰、王冰称其实际收取何某乙漫的租金是至2014年1月份，2014年2月份的租金何某乙漫已交付给李赛力；李赛力确认购买涉案房屋时唐冰、王冰已向其出示与何某乙漫签订的《房屋租赁合同》。另，双方确认2014年1月30日李赛力收到承租人支付的租金1900元。李赛力提交的《二月份缴租证明》显示支付租金的汇款人是何某乙漫。
关于涉案房屋的交接问题。唐冰、王冰称是李赛力原因导致迟延交房，就此提交了下列证据：1、短信截图，显示唐冰、王冰曾于2014年1月15日发短信给“欧生中介”询问“什么时候收楼”。2、2014年1月20日，欧某甲出具的《证明》，内容为：约定双方及租客于2014年1月20日19点30分到我公司签订有关交楼及转租约的事宜，卖方（即唐冰、王冰）已于19点53分到达我公司，买方（即李赛力）到21点10分还未能依时到达等。3、短信截图，显示2014年1月20日王冰向李赛力发短信通知其1月20日交房，对方于1月21日回复称“今天下午两点半是否合适”，王冰回复称按当天两点半可以。4、2014年1月21日，王冰的报警回执，拟证明唐冰、王冰主动办理交楼手续，李赛力拖延。李赛力对上述证据1、2不予认可；认可上述证据3的真实性，认为该短信是唐冰、王冰为了本案而向被告发出的；认可证据4的真实性、合法性，但表示当时双方都有报警处理，李赛力是在物业公司、公安部门的介入下进行换锁，可以说明唐冰、王冰迟延交楼的事实。李赛力称唐冰、王冰不配合交房，并提交了下列证据：1、2013年1月4日（应为2014年1月4日的笔误），欧某甲出具的《证明》，内容为：2014年1月4日，李赛力与王冰协商办理交楼事宜，王冰以租客很忙为由不能给出具体时间，李赛力只好说王冰与租客约好时间再向其通知等。2、2014年1月20日，欧某甲出具的《证明》，内容为：唐冰、王冰以租客不方便为由将时间推迟到晚上7点30分，中介通知李赛力已接近18点，李赛力在肇庆上班赶到中介公司是21点23分，期间李赛力曾与中介及王冰联系到达时间。3、2014年1月21日，欧某乙出具的《证明》，内容为：欧某乙为仁合公司的工作人员，1月21日李赛力与王冰、何某乙漫面谈交楼事宜，当天王冰没有安排李赛力看楼、验楼、签订房屋交接确认书等，根据售房合同，家具家电归原房东所有，当天也没有完成家具家电的处置问题；水电费等也没有结清；当天涉案房屋不具备交房条件等等。唐冰、王冰对上述证据的真实性均不予认可。4、2014年1月25日的《见证承诺书》，内容为：李赛力因个人原因及租客不合作等原因需要在有第三方见证的情况下对涉案房屋进行换锁等等。该《见证承诺书》有见证方“盈彩美居管理处：李秀群；广州市仁合房地产代理有限公司：欧某乙”；承诺人“李赛力”等签字。唐冰、王冰对《见证承诺书》的真实性不予确认，认为李赛力换锁前没有进行通知，但确认李赛力于2014年1月25日对涉案房屋进行换锁。5、2014年2月22日、3月24日拍摄的涉案房屋照片，显示房屋内有家具家电等。6、2014年2月24日的《家具电器清单》，该清单有王冰及中介公司欧某乙的签名，《家具电器清单》确认王冰搬走的家具家电，并记载留下衣柜一件、窗帘四件，床垫一件不搬走，因上述物品为承租人何某乙漫所有等。唐冰、王冰对上述证据质证称李赛力不让其搬走家具家电，确认其于2014年2月24日搬走家具家电。7、锁和钥匙照片，李赛力称该照片证明唐冰、王冰在其2014年1月25日换锁后指使何某乙漫换锁，唐冰、王冰对上述照片不予确认，表示其并没有换锁。
关于唐冰、王冰是否欠缴涉案房屋的水电费等费用。李赛力提供了下列证据：1、广州宜家创生物业管理有限公司2014年3月通知书，显示：涉案房屋2012年1月1日至2014年3月31日期间的代收垃圾处理费为135元，2014年2月1日至2014年3月31日期间的管理费为186.2元。2、2014年3月17日的广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书，内容为王冰在该日仍拖欠电费60.48元，电费月份为2014年3月。3、广州市污水治理有限责任公司的发票，显示涉案房屋2013年11月28日至2014年1月27日及2014年1月27日至2014年3月28日期间的一阶污水处理费分别为11.34元及3.24元。4、广州市自来水公司的发票，显示涉案房屋2013年11月28日至2014年1月27日及2014年1月27日至2014年3月28日期间的一阶水费、水费违约金分别为28.5元及7.92元。5、广州宜家创生物业管理公司2015年2月通知书，显示：涉案房屋2012年1月1日至2015年2月28日期间的代收垃圾处理费为190元，2015年1月1日至2015年2月28日期间的管理费为186.2元；6、广州市天河区居民环境卫生服务发票六张，显示缴纳2012年1月至2015年2月的生活垃圾处理费总共190元；7、起始时间为2012年1月1日的垃圾处理费计费截图三页，显示涉案房屋2012年1月1日至2015年2月28日期间的垃圾处理费为190元。李赛力提供上述证据拟证明其垫付了涉案房屋交接前的相关费用，李赛力明确关于其主张的物业管理费现无法提供垫付凭证，李赛力表示关于其第四项反诉请求所指的1500元除上述证据外亦无法提供其他证据证明。唐冰、王冰对上述证据不予认可，认为李赛力于2014年1月25日已换锁，发生在2014年1月27日之后的费用应当由李赛力承担，自2013年11月28日起计至2014年1月27日止的污水费应当由承租人交付，因此上述费用与唐冰、王冰无关。
本院认为：唐冰、王冰与李赛力签订的《房屋买卖合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因双方在履行《房屋买卖合同》过程中产生争议，并在广州市中级人民法院的（2013）穗中法仲审字第96号案中就买卖涉案房屋达成和解协议，双方的权利义务应以上述和解协议为准，和解协议未约定的仍以《房屋买卖合同》为准。
根据双方达成的调解协议：唐冰、王冰承诺诚信履行双方签订的房屋买卖合同，尽快办理提前还贷及涂销抵押手续，协调与承租人的关系以及办理房屋过户手续并将房屋交付给李赛力，李赛力则同意在原有合同价款的基础上再补偿唐冰、王冰5万元；唐冰、王冰应配合李赛力及广州市仁合房地产代理有限公司完成房屋过户递件手续等，以上义务唐冰、王冰最迟应于2013年12月31日前完成，李赛力则应在唐冰、王冰完成前述义务，向房地产交易管理部门完成递件手续的当天，向唐冰、王冰支付3万元，任何一方逾期履行或完成相关义务，每逾期一天均应按本合同总价款125万元的千分之一向对方支付违约金；唐冰、王冰应在完成涉案房屋过户递件手续之日起十日内，向李赛力交付涉案房屋，双方签订房屋交接确认书，唐冰、王冰应向涉案房屋承租人出具有关房屋产权已经转让、承租人应改向受让方某支付房屋租金的书面通知，李赛力应在双方完成房屋交接手续的当天向唐冰、王冰付清余款2万元，任何一方逾期履行或完成相关义务，均应按上述违约金条款支付违约金。根据上述调解协议，李赛力承诺向唐冰、王冰支付的50000元应属于房屋价款的一部分，若双方没有履行相关义务则应按约定的违约金条款支付违约金。
关于涉案房屋交接及逾期交接的责任承担问题。李赛力明确其反诉要求为要求唐冰、王冰支付延期交房的违约金。双方在2014年1月7日完成涉案房屋的过户递件手续。根据调解协议，唐冰、王冰应在完成涉案房屋过户递件手续之日起十日内，向李赛力交付涉案房屋。因此唐冰、王冰应在2014年1月17日前向李赛力交付涉案房屋。唐冰、王冰提供中介公司工作人员欧某甲在2014年1月20日出具的《证明》作为证据，拟证明李赛力未到场进行交接。李赛力亦已提供欧某甲同日出具的《证明》作为证据，证明当日其有到场，并曾与王冰联系到达时间。对于唐冰、王冰称当日因李赛力原因无法交接，本院不予采信。李赛力提供2014年1月21日中介公司工作人员欧某乙出具的《证明》，显示当日王冰没有安排李赛力看楼、验楼、签订房屋交接确认书等，当天也没有完成家具家电的处置问题，水电费等也没有结清等，因此当日不能视为唐冰、王冰完成交楼义务。李赛力在2014年1月25日自行对涉案房屋进行换锁，应视为当日李赛力实际接收并控制涉案房屋。虽李赛力称其后唐冰、王冰指使承租人再次换锁，但唐冰、王冰对李赛力提交的锁和钥匙照片不予确认，亦否认其有再次换锁。李赛力的提供的照片不能充分证明唐冰、王冰在2014年1月25日后再次换锁，本院对李赛力的上述主张不予采信。因此唐冰、王冰应向李赛力支付2014年1月18日至1月25日期间的逾期交房违约金10000元（1250000元×0.1%×8天）。唐冰、李某提供的2013年12月23日欧某甲出具的《证明》显示：过户时间由中介方另行约定，买卖双方不再追究延迟办理过户的责任。李赛力亦确在2014年1月4日向王冰自愿支付30000元。对于唐冰、李某所称双方就延迟办理过户达成一致意见本院予以采信。且李赛力已明确其反诉要求为要求唐冰、王冰支付延期交房的违约金，现李赛力要求对方支付2014年1月1日至2月24日期间的延期交房违约金缺乏依据，对于超出上述10000元的违约金，本院不予支持。唐冰、王冰称因李赛力原因延迟交房缺乏证据支持，对其要求对方支付延迟收房违约金的诉请，本院不予支持。
关于唐冰、王冰要求李赛力支付20000元的诉讼请求。如上所述，李赛力承诺向唐冰、王冰支付的50000元应属于房屋价款的一部分，涉案房屋已过户至李赛力名下且李赛力已实际接收涉案房屋，本院亦已认定唐冰、王冰须就延迟交房向李赛力支付违约金，因此李赛力除已支付的30000元外仍应向唐冰、王冰支付剩余的20000元。
关于李赛力要求唐冰、王冰返还租金及租赁的履约保证金的反诉请求。《房屋买卖合同》约定：涉案房屋带租约，买方同意连同现有之租约一起购入该物业，卖方须协助买方与租户签订新的租约。李赛力确认购买涉案房屋时唐冰、王冰已向其出示与何某乙漫签订的《房屋租赁合同》。唐冰、王冰已举证其通知何某乙漫向李赛力支付租金，至于承租人是否向李赛力支付租金及租赁的履约保证金，应由李赛力向承租人主张权利。李赛力要求唐冰、王冰返还租金及租赁的履约保证金缺乏依据，本院不予支持。
关于李赛力要求唐冰、王冰支付涉案房屋的水电费、管理费等费用的反诉请求。《房屋买卖合同》约定：卖方应在涉案房屋正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如水电、煤气、管理费等）。因此唐冰、王冰应向相关部门交清李赛力2014年1月25日实际接收涉案房屋前的水电费、管理费等费用。此后产生的费用应由李赛力承担。根据李赛力提交的证据，涉案房屋2012年1月1日至2014年3月31日期间的代收垃圾处理费为135元，2013年11月28日至2014年1月27日期间的一阶污水处理费为11.34元，2013年11月28日至2014年1月27日期间的一阶水费、水费违约金为28.5元，且李赛力已提供发票证明其已垫付上述费用。根据李赛力上述举证，唐冰、王冰应向李赛力支付涉案房屋在2014年1月25日前产生的垃圾处理费124.03元（135元÷27个月×24个月＋135元÷27个月÷31天×25天），一阶污水处理费10.24元（11.34元÷2个月＋11.34元÷2个月÷31天×25天），一阶水费、水费违约金25.74元（28.5元÷2个月＋28.5元÷2个月÷31天×25天）。李赛力要求唐冰、王冰支付涉案房屋的水电费、管理费等费用共计1500元缺乏证据支持，对于超出上述金额的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李赛力于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）唐冰、王冰支付广州市天河区盈溪路彩怡街2号301房的房款20000元；
二、原告（反诉被告）唐冰、王冰于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）李赛力支付迟延交付上述房屋的违约金10000元；
三、原告（反诉被告）唐冰、王冰于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）李赛力支付上述房屋的垃圾处理费124.03元、一阶污水处理费10.24元及一阶水费、水费违约金25.74元；
四、驳回原告（反诉被告）唐冰、王冰的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李赛力的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费710元，由原告（反诉被告）唐冰、王冰负担410元，由被告（反诉原告）李赛力负担300元；反诉受理费888.8元，由原告（反诉被告）唐冰、王冰负担27元，由被告（反诉原告）李赛力负担861.8元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 刘道桂
二〇一五年八月二十四日
书 记 员 何靖文
陈婉琪