内蒙古自治区通辽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内05民终2101号
上诉人（原审被告）张玉柱，男，1980年6月13日出生，蒙古族，个体户，住内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。
上诉人（原审被告）白秀梅，女，1979年4月21日出生，蒙古族，个体户，住同上。
二上诉人共同委托诉讼代理人张宝林，内蒙古智博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）扎鲁特旗兴鲁运输有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市扎鲁特旗。
法定代表人刘艳龙，该公司经理。
委托代理人董杰，内蒙古扎鲁特旗律师事务所律师。
上诉人张玉柱、白秀梅因与被上诉人扎鲁特旗兴鲁运输有限责任公司恢复原状纠纷一案，不服内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2016）内0526民初930号民事判决，本院2016年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张玉柱、白秀梅的上诉请求：一、请求上级人民法院依法撤销（2016)内0526民初930号民事判决书，依法予以改判并请上级法院委托专业测量机构对争诉面积测绘确权。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、购楼房事实为：2006年10月4日，经过上诉人与被上诉人双方协商，签订了楼房买卖合同，上诉人以77万元价格购买了被上诉人3层共计601平方米楼房，之后，被上诉人就该房屋产权为上诉人办理了房权证，证号为房权证扎鲁特旗字第153031XXXX**号房屋产权证书。二、针对被上诉人诉请和一审判决：要求上诉人立即停止侵害位于XX镇XX居委一小区幢号为DXXXX
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XX东进楼门一层楼梯墙二层楼梯墙三层楼梯通道及门恢复原状和恢复通行，上诉人不能接受，判决中所涉东进楼门东1一3层楼梯墙及门，因上述所涉面积均在上诉人购买房屋产权601平方米范围内，根本不涉及侵害被上诉人合法权益及恢复原状问题，一审法院没有任何证据证明争诉房产面积存在于被上诉人所谓的DXXX
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XX号房屋产权内，故一审判决明显错误。另外3层楼铁质楼梯及门系被上诉人欲占用上诉人产权面积而破坏承重墙体自行修建的门和焊接的铁质楼梯，上述面积均在上诉人购买楼房产权面积内。三、东进楼门（原、被告向法庭提供设计图纸中均有标明），上诉人按协议约定只做安全通道使用，并不存在违背协议之说，另1-3层楼梯系在上诉人购买楼房面积内，是否使用，上诉人有决定权，他人无权安排和指责，对一审民事判决本院认为一项中（判决书第6页第一行）双方对楼梯共同使用己作出明确约定一事，根本不存在，一审法院没有查明案件事实，导致案件判决结果错误。
扎鲁特旗兴鲁运输有限责任公司辩称：服从一审判决。
扎鲁特旗兴鲁运输有限责任公司向一审法院起诉请求：一、依法要求被告立即停止侵害位于XX镇XX居委一小区幢号为DXXX-
XX东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙、三层楼梯通道及门，并将东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙恢复原状，三层楼梯及门恢复通行。二、要求被告将位于XX镇XX居委一小区（幢号为DXXX-
XX)一楼商品房地下恢复原状，并将原告四楼、五楼、六楼房梁，墙体恢复原状。三、要求被告除在紧急情况外停止使用位于XX镇XX居委一小区原告东进楼门、一层楼梯、二层楼梯、三层楼梯。四、本案诉讼费用由被告负担。
一审法院认定事实：2006年10月14日，原告将位于XX镇XX居委一小区所建朝西开门的商铺出售给被告。约定被告出入该楼进入时，从办公楼南侧门口朝西开的门进入，一层室内进入二层，由二层再进入三层楼房，三层楼东侧原设计留一门口，做应急安全通道使用，不能做人行出入使用，没有紧急情况被告不准作人行道使用，否则原告有权将该门口堵死。2016年3月份被告将商品房内的一、二层楼梯拆除，将商品房东侧原告的楼梯进门更换，将相邻原告的一层、二层楼梯西墙私自各开一个门，不许原告出入。现一层、二层楼梯西墙墙体已损坏，三层楼梯过道路及门被被告占用不让通过，且被告私自在一层平房建地下室，致原告四、五、六楼房梁、墙体出现裂缝。致原告建筑物损坏。一审法院认为，公民之间依法签订的合同合法有效，双方应当遵循诚实信用的原则严格履行自己的义务。不得擅自变更或者解除。本案中，双方对楼梯共同使用已作出明确约定，被告擅自开凿楼门阻碍原告通行及因开凿行为所致原告房屋墙体受损的做法侵犯了原告的合法权益，原告要求被告停止侵权、恢复原状及赔偿损失的主张，本院予以支持；被告擅自开挖地下室的行为违反了双方签订的买卖合同约定，且未经审批属于违法私搭乱建，应予禁止。被告关于其所实际使用面积未达到房屋买卖合同约定的面积的辩解，就短缺面积其可向原告另行主张。对此辩解，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张玉柱、白秀梅立即停止侵害位于XX镇XX居委一小区幢号为DXXX-
XX东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙、三层楼梯通道及门，并将东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙恢复原状，三层楼梯及门恢复通行。二、被告张玉柱、白秀梅停止使用位于XX镇XX居委一小区原告东进楼门、一层楼梯、二层楼梯、三层楼梯（紧急情况外）。三、驳回原告扎鲁特旗兴鲁运输有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由扎鲁特旗兴鲁运输有限责任公司负担50元、由被告张玉柱、白秀梅负担50元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明2006年10月20日上诉人白秀梅向扎鲁特旗房地产管理所申请产权登记，扎鲁特旗房地产管理所进行了审核和勘丈，并在2012年11月20为白秀梅颁发了蒙房权证扎鲁特旗字第153031XXXX**号房产证书。房屋产权登记勘丈、墙界调查表记载：建筑面积601.6平方米，套内面积529.44平方米，分摊面积72.16平方米。勘丈平面图记载争议的楼梯在白秀梅的房证面积内。被上诉人在出售楼房时在三楼去往四楼的楼梯在原隔墙开门并焊接楼梯通道，并从此焊接的楼梯过新开门去往四楼。上述事实有上诉人原审提交的房屋产权证书、房屋产权登记申请表及登记勘丈表、勘丈平面图、审核登记表，及现场照片予以证实，本院予以确认。
本院认为，本案中，上诉人与被上诉人在出售楼房时双方对楼梯共同使用虽然进行了约定，但在其后上诉人办理房屋产权证时,争议的楼梯通道已经登记在上诉人白秀梅的房产面积内，因此上诉人对楼梯通道应该有使用权，上诉人在具有所有权的楼房通道内安装门和已经登记在自己名下的楼梯通道进行通行，并不违反相关规定，被上诉人要求上诉人将楼房与楼道恢复原状的主张缺乏事实依据，不予采纳。由于该楼梯在设计时是该楼上下通道和消防通道，属争议楼房业主共有部分，双方当事人对该楼梯应共同使用，共同管理，因此上诉人应允许被上诉人使用东进楼门和一、二、三层楼梯。由于被上诉人在出售楼房后在三楼去往四楼的楼梯原隔墙开门并焊接楼梯通道，并从此焊接的楼梯过新开门去往四楼并使用多年，因此该行为事实是对双方买卖合同的变更和补充，双方应按此进行履行。被上诉人要求从上诉人的楼房内通过去往四楼的理由不能成立，不予采纳。上诉人要求二审法院委托对争议面积测量确权，由于上诉人在一审时没有提出，被上诉人也不同意，其主张不能成立，不予采纳。
综上所述，上诉人张玉柱、白秀梅的上诉理由部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院（2016）内0526民初930号民事判决；
二、上诉人张玉柱、白秀梅与被上诉人兴鲁公司共同使用DXXXX-XX东进楼门、一层楼梯墙、二层楼梯墙、三层楼梯；
三、驳回被上诉人兴鲁公司的其它诉讼请求；
四、驳回上诉人张玉柱、白秀梅的其它上诉请求。
一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人张玉柱、白秀梅和被上诉人兴鲁公司分别负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 刘景国
审判员 王琳琳
审判员 郑旭然
二〇一七年二月二十四日
书记员 金 玲