新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）阿中民二终字第59号上诉人（原审原告）吴明芳，女，1929年9月10日出生，汉族，布尔津县工业公司退休职工，住新疆阿勒泰市。委托代理人杨玉玲，新疆星河律师事务所律师。委托代理人彭小武，新疆振鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司。住所地：布尔津县神湖东路。法定代表人蔡燕辉，该公司董事长。被上诉人（原审被告）新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司。住所地：布尔津县神湖东路。法定代表人蔡燕伟，该公司董事长。委托代理人王东继，新疆新津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）布尔津县世纪粮油工贸有限责任公司。住所地：布尔津县文明路。法定代表人李秋菊，该公司经理。委托代理人杨艳，新疆新津律师事务所律师。上诉人吴明芳因与被上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司（以下简称天筑房地产公司）、被上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司（以下简称天筑建筑公司）、被上诉人布尔津县世纪粮油工贸有限责任公司（以下简称世纪粮贸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服布尔津县人民法院（2015）布民初字第43号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴明芳的委托代理人杨玉玲、彭小武，被上诉人天筑房地产公司的法定代表人蔡燕辉，被上诉人天筑建筑公司的委托代理人王东继，被上诉人世纪粮贸公司的委托代理人杨艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，吴明芳系布尔津县工业公司退休职工。在原粮食局院内由单位为职工所建住房（三排平房）第二排居住。因前两排6户房屋年久失修，经单位研究决定，由职工集资一部分，单位补贴一部分，于1995年6月22日经申请许可对向阳路东、粮食局院内住宅维修。吴明芳分别于1995年7月27日、8月25日向工业公司缴纳维修集资款2300元、200元。房屋修建好后，吴明芳搬回原房屋居住，退休后与子女居住外地，该房由其亲属陈勇代租管理。2000年12月11日，经布尔津县政府布政发（2000）143号决定，布尔津县粮油加工厂以707119.85元价格整体出售给李秋菊。2001年3月22日，李秋菊等15人出资购买了布尔津县粮油加工厂资产。2001年5月30日，成立了法定代表人为李秋菊的世纪粮贸公司。2008年11月20日，世纪粮贸公司与天筑建筑公司就上述三排平房达成《出让协议》，约定出让价为150万元，世纪粮贸公司负责拆迁户的搬迁。2009年7月30日，天筑建筑公司受世纪粮贸公司委托，分别于当年8月30日、9月5日，与三排住户中的郑成荣、哈地霞·柯孜尔、阿哈特·阿不斗达别克、赵志强签订《拆迁置换协议》，并已履行补偿安置。期间，吴明芳居住房屋代管人陈勇与李秋菊就讼争房屋拆迁安置补偿事宜进行过协商。天筑建筑公司已向世纪粮贸公司履行16万元拆迁安置费，并于2009年底将三排平房拆除。2011年3月19日，李秋菊因涉嫌渎职犯罪被羁押，周伟（李秋菊丈夫）与冯江山签订落款日期为2011年9月5日，甲方签名为周伟、乙方签名为冯江山的《拆迁置换协议》，之后该协议又补签“吴明芳”姓名并捺手印。2011年6月16日，天筑房地产公司与世纪粮贸公司签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：拆迁的土地范围（含世纪粮贸公司已交付天筑建筑公司拆除的三排平房），第二条第二项中备注中……天筑建筑公司与乙方（世纪粮贸公司）就三排平房所签的拆迁合同自本协议签订之日起终止，甲方（天筑房地产公司）担保人天筑建筑公司法定代表人蔡燕伟承诺履行该备注。第六条约定：甲方拆迁乙方就本协议约定的全部房屋及其占用范围内的全部土地，乙方保证如有第三方就本协议约定的全部房屋及其占用范围内的全部土地向甲方主张权利，则产生的一切法律后果均由乙方全部承担，与甲方无任何关系。2011年11月10日，天筑房地产公司将天筑建筑公司支付给世纪粮贸公司的16万元拆迁安置费返还天筑建筑公司。世纪粮贸公司作为拆迁单位在实施房屋拆迁活动中，未办理拆迁许可证，其委托天筑建筑公司进行拆迁，亦不具有拆迁资质。另查明，2003年6月10日，原面粉厂住宅房产证经慕秋莲、慕桂莲、郑秋霞、巴提古丽、玛依拉、赵志强、邢新忠、赛力克、王雪莉、刘新启等13人协商，更名为李秋菊，房产财产属13人共有。2003年7月9日，原面粉厂院内三排平房产权证所有权人登记为李秋菊。1994年房管部门登记三排房屋现状调查住户为：史学进、王学琴、郑敏中、路福荣、李志仁、刘长玉、幕鸿均、田崇式（吴明芳丈夫）、秦清理、刘里长共十户。2001年7月12日，世纪粮贸公司以体制改革，转变为私有企业性质为由，以李秋菊为申请登记人，申请补办原国有土地使用证。2002年3月29日，经布尔津县国土地资源局审核：李秋菊因企业改制购得原粮油加工厂资产，购得房产所使用土地位于向阳南路东、环南中路北（粮食局住宅区），该宗地系国有土地，地上房产权属粮油加工厂，现出售给李秋菊，同意该宗地使用权随房产权变更给李秋菊作为住宅用地使用，并由布尔津县政府登记颁证。2010年5月17日，布尔津县人民法院受理世纪粮贸公司股东刘广训、王雪莉、慕桂莲、慕秋莲、色里克别克·科盘、阿勒玛斯·哈木扎汗、邢新忠、柳煜平、郑秋霞、刘新启、马依拉·马力克与华鑫房地产开发有限责任公司（天筑房地产公司），布尔津县天筑安装有限责任公司（天筑建筑公司），李秋菊，第三人布尔津世纪粮油工贸有限责任公司（世纪粮贸公司）控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员损害公司利益赔偿纠纷一案，刘广训等人诉称：2001年，布尔津县粮油加工厂改制，原告等13人出资购买了该厂的相关资产并设立世纪粮贸公司，除厂房外，经股东一致同意将公司所有的平房登记于公司的董事长李秋菊名下。2009年底，公司所有的平房10间被拆除，并在该区域施工，公司股东会对上述资产处置未作出决定，侵犯公司合法权益，诉请立即停止侵权。2010年11月2日，布尔津县人民法院作出（2010）布民初字第254号民事裁定书，以刘广训等未按《公司法》的要求行使诉讼前置程序为由，裁定驳回起诉。再查明，工业公司与面粉厂系同一单位，后工业公司更名为布尔津县粮油加工厂。2010年11月1日布尔津县华鑫房地产开发有限责任公司企业名称变更为新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司。2011年3月9日布尔津县天筑安装有限责任公司企业名称变更为新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司。世纪粮贸公司2011年度因未按规定参加企业年检，被布尔津县工商行政管理局吊销营业执照。原审法院认为，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。吴明芳主张世纪粮贸公司以书面协议对其确认补偿。就该主张提供2011年9月5日周伟与吴明芳、冯江山签字的《拆迁置换协议》。经查，该协议系复印件，吴明芳无法出示原件进行核实，周伟虽对该份协议的事实认可，但协议上签名的双方当事人周伟与冯江山对协议的签订陈述不一致，冯江山亦明确否认为周伟本人签名，吴明芳虽提供证人陈勇、巴提古力·萨哈提别克的证言进行印证，但均为言词证据与间接证据，仅能证实吴明芳房屋代管人陈勇曾与李秋菊协商过房屋拆迁事宜，不能直接证实该份证据的真实性，且吴明芳陈述合同签订目的与周伟、冯江山陈述不一致，吴明芳亦未确认收到1万元搬迁费，因此，2011年9月5日《拆迁置换协议》复印件不具有证明效力。吴明芳主张对所居住平房享有所有权，物权为原始取得，并提供集资款收据2份及证人高瑞安、郑新勇及李秋菊证言，来佐证该房系吴明芳集资建房，自房屋维修后即原始取得不动产物权。但据（2010）布民初字第254号民事裁定书、世纪粮贸公司与天筑建筑公司签订的《出让协议》，综合三排平房房地产档案，可以证实吴明芳主张的房屋登记在李秋菊名下，属于李秋菊等13名股东共同共有，为股东共同共有资产。吴明芳仅出示因维修房屋而交纳2500元集资款收据及其他言词证据，尚不足以证明该房产因事实行为而原始取得。因物权登记具有公示效力，该三排平房的所有权于2003年即发生了变更登记，因此，吴明芳主张其居住平房为其个人所有，证据不足，应承担举证不能的不利后果。综上，吴明芳请求天筑房地产公司、天筑建筑公司、世纪粮贸公司承担连带责任，对吴明芳按其他被拆迁人同等合同补偿条件进行补偿房屋拆迁款277020元的主张，证据不足，不予支持。天筑房地产公司、天筑建筑公司、世纪粮贸公司答辩讼争房屋为李秋菊等13名股东共同共有的反驳主张，事实清楚，予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第十条的规定，判决：驳回吴明芳的诉讼请求。案件受理费5455.30元，由吴明芳负担（已交纳）。宣判后，吴明芳不服原审判决，上诉称，1、原审判决违背公平原则，适用法律错误。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，有权获得拆迁补偿安置的主体中，不仅包括房屋所有权人，还包括承租人等权利主体。吴明芳在讼争房屋所在单位工作半生，该房屋重新修建时也按单位要求缴纳了集资款，享有合法居住权。在此次拆迁补偿过程中，就连未缴纳建房集资款的职工都获得了安置补偿，而原审以吴明芳不是讼争房屋所有权人为由，驳回吴明芳的诉讼请求，有违公平原则，适用法律错误。2、原审认为吴明芳不具有房屋所有权，属认定事实不清，适用法律错误。讼争房屋系吴明芳与原所在单位共同出资建造，时任公司经理高瑞安出庭作证，证明公司明确承诺，房子谁住归谁所有。根据法律规定，该房在建造时，吴明芳就已经取得了房屋所有权，后虽经二次转卖，但不符合不动产物权善意取得的法定要件，该房的所有权并没有发生转移。3、吴明芳与周伟签订的《拆迁置换协议》虽系复印件，但其真实性在数次庭审中已得到合同经办人及本案当事人的诉讼代理人认可，该复印件具备书证原件的证明力。原审否认该复印件的证明力，为适用法律错误。4、布尔津县人民政府将原粮油加工厂资产出售给世纪粮贸公司时，债权债务亦由该公司承担。天筑房地产公司和天筑建筑公司的法定代表人是兄弟，有牵连关系，且天筑房地产公司是受益人，应当承担责任。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判支持吴明芳在原审中的诉讼请求，诉讼费由天筑房地产公司、天筑建筑公司、世纪粮贸公司承担。天筑房地产公司辩称，吴明芳的上诉理由不能成立，该案与天筑房地产公司无关，原审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。天筑建筑公司辩称，吴明芳的上诉理由不成立，吴明芳不是所有权人，也不是管理者和承租人。天筑建筑公司是建设施工单位，与吴明芳不存在任何法律关系。原审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。世纪粮贸公司辩称，1、吴明芳主张不成立，世纪粮贸公司未与吴明芳签订《拆迁安置补偿协议》，也未授权周伟签订。2、吴明芳不是房屋的所有权人，也不是承租人。3、世纪粮贸公司不具有签订补偿协议资质，未取得拆迁许可证。请求驳回上诉，维持原判。二审中，天筑房地产公司、天筑建筑公司、世纪粮贸公司未提供新证据。吴明芳提供如下证据：1、经过公证的2000年12月11日布尔津县粮食局与李秋菊签订的《协议书》及粮贸公司设立资料。证明：原粮油加工厂的债权债务及遗留问题由世纪粮贸公司承担。2、天筑建筑公司与天筑房地产公司工商注册档案。证明：两公司之间互相持有股份，有关联关系。天筑房地产公司质证意见，证据1、2的真实性、合法性认可，证明目的不认可，认为与吴明芳无关。天筑建筑公司、世纪粮贸公司质证意见，证据1的真实性、合法性认可，证明目的不认可。证据2的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，公司股东是否持有公司股份，与公司之间没有关系，两公司是独立的民事主体。本院认证意见，吴明芳提供证据1、2的真实性、合法性予以确认，但不能支持其证据目的，证明力不予确认。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，1995年7月27日、8月25日工业公司给吴明芳开具的收款收据载明用途为集资款，后工业公司将土木结构房屋翻建成砖混结构房屋。2009年6月，李秋菊及巴提古丽·萨哈提别克（世纪粮贸公司股东、出纳）就吴明芳房屋拆迁安置补偿事宜与陈勇（吴明芳的房屋代管人）进行协商，李秋菊承诺：“给别人怎么赔偿就给吴明芳怎么赔偿。”2009年8月30日、9月5日，天筑建筑公司与4户被拆迁户签订《拆迁置换协议》，约定天筑建筑公司补偿被拆迁户楼房一套，建筑面积为80-90平方米，支付搬迁费1万元等内容。2011年9月5日，周伟与冯江山签订《拆迁置换协议》，后吴明芳在该协议上补充签名，该协议中甲方为世纪粮贸公司，具体内容为：世纪粮贸公司将位于被拆迁房屋区域内新建的住宅楼一套补偿给吴明芳，建筑面积100平方米，支付吴明芳搬迁费1万元；世纪粮贸公司如不能按期交付或将置换房屋私自处理，按100平方米，每平方米按市场价格3000元向吴明芳赔偿。世纪粮贸公司未交付置换房屋，亦不同意交付。因涉及2011年9月5日《拆迁置换协议》的真实性问题，布尔津县人民法院向周伟、冯江山、李秋菊进行了调查。周伟陈述，考虑到吴明芳以前在平房内居住，也为了李秋菊的案件，因此签订了《房屋置换协议》，吴明芳补签了名字，后来，我把签订协议的事告诉了李秋菊和相关股东，他们都不认可。冯江山陈述，是田晓禾（吴明芳的儿子）委托我签的该协议，别人都有1万元搬迁费，也给了我1万元，我给田晓禾了。李秋菊陈述，我没有见过这份协议，但听周伟说过，周伟当时没有与吴明芳家人见面，是与冯江山见的面，他们两个谈的，后面吴明芳补充签名，公司的业务及其他事项都是授权周伟负责办理。再查明，2011年6月16日周伟以世纪粮贸公司委托代理人的身份与天筑房地产公司签订《拆迁补偿安置协议书》。2011年10月25日，周伟代表世纪粮贸公司向天筑房地产公司出具收条1份。本案争议焦点为，1、吴明芳与周伟签订的《拆迁置换协议》的效力。2、天筑房地产公司、天筑建筑公司、世纪粮贸公司应否承担给付吴明芳安置补偿费的责任。本院认为，周伟与吴明芳签订的《拆迁置换协议》虽为复印件，但得到周伟及协议签订人冯江山的认可，该协议的真实性予以确认。原审法院以该协议为复印件、且协议签订人陈述不一致为由不予确认有误，应予纠正。协议书中甲方为世纪粮贸公司，周伟与李秋菊系夫妻关系，李秋菊陈述其入狱后公司业务授权周伟办理，周伟又代表世纪粮贸公司与天筑房地产公司签订过《拆迁补偿安置协议》及向天筑房地产公司出具收据，基于上述事实，亦可印证李秋菊入狱后，公司业务由周伟负责。据此，吴明芳有理由相信周伟有权代表世纪粮贸公司签订拆迁置换协议，周伟的行为构成表见代理，其行为的后果由世纪粮贸公司承担。世纪粮贸公司认为该协议以合法形式掩盖非法目的为无效合同，从该协议内容看与其他4户拆迁户的协议内容大致相同，李秋菊又曾承诺给予吴明芳补偿，该协议的内容不违反法律规定，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，合法有效，予以确认。另，协议中的权利人吴明芳确是讼争房屋的使用权人，1994年房管部门现状调查表中登记使用住户为田崇式（吴明芳丈夫），1995年吴明芳又交纳了集资款，参与翻修讼争房屋，其他相同状况的4户被拆迁户已得到补偿，如果不给吴明芳补偿，显失公平。故，世纪粮贸公司应当给吴明芳补偿。因世纪粮贸公司已无法向吴明芳交付置换房屋，应当给付吴明芳补偿费，关于补偿费的数额，参照拆迁协议约定，如不能交付房屋则按照100平方米，每平方米3000元补偿，补偿款即为30万元，吴明芳要求补偿277020元，低于协议约定数额，是对其权利的处分行为，予以支持。周伟将与吴明芳签订协议一事告知了李秋菊及部分股东，世纪粮贸公司明知而未在法定期限内行使变更或撤销权，世纪粮贸公司以周伟未得到授权签订拆迁协议而不承担责任的抗辩理由不予采信。天筑建筑公司实际拆除了三排平房，又与4户被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，并已实际履行了拆迁安置补偿义务，而吴明芳的房屋被拆除后，至今未得到补偿，天筑建筑公司的拆除行为，使吴明芳的权利处于不利地位，应当承担给付补偿费的责任。天筑房地产公司与本案无关，不承担责任。综上，原审法院适用法律有误，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销布尔津县人民法院（2015）布民初字第43号民事判决；二、被上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司、被上诉人布尔津县世纪粮油工贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付上诉人吴明芳补偿费277020元；三、驳回上诉人吴明芳对被上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5455.30元，二审案件受理费5455.30元，合计10910.60元，由被上诉人新疆天筑华鑫投资（集团）天筑建筑安装有限公司、被上诉人布尔津县世纪粮油工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郝建军审 判 员  胥彩霞代理审判员  任军宇二〇一五年九月二十二日书 记 员  胡忠强