湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长中民三终字第03057号
上诉人（原审被告、反诉原告）杨燕。
委托代理人段绪平，北京市长安律师事务所长沙分所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）唐惠。
委托代理人周晨曦，男，1989年7月12日出生，汉族。
上诉人杨燕因与被上诉人唐惠房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民初第2132号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月18日，以唐惠为甲方，杨燕为乙方，双方签订一份《商铺租赁合同》。合同约定甲方将位于长沙市天心区林科大内常青藤商业街1021、1022、1023、1024、1025号出租给乙方使用，建筑面积228.27㎡。用途为商业用途。租期共两年，自2011年6月18日至2013年6月17日止。第一年租金价格为60元／㎡，月租金为13696.2元。租金支付时间、方式为每三个月交一次，第一次租金于合同签署当日交付给甲方委托人即湖南冠策房地产咨询有限公司，以后租金按约定提前15天交付给商铺业主。签订合同时，乙方向甲方交纳2个月租金作为经营管理押金，由湖南冠策房地产咨询有限公司代收。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。双方约定装修期为2011年6月18日至2011年8月28日止，甲方允许乙方对商铺进行合理改善或增设他物，采用“来修去丢”原则。合同还约定乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：（3）逾期交纳租金超过30日甲方有权解约。合同第九条违约金和违约责任约定：2、若乙方拖欠租金3天以上，视为乙方违约，乙方从拖欠租金第二天起，甲方有权向乙方每天按实欠租金3%／天加收滞纳金，直至甲方终止本合同。合同签订后，杨燕交纳了押金27390元，半年租金82176元。于2011年9月开业经营希恩中式概念餐厅。2011年10月、11月，因希恩中式概念餐厅隔壁的餐馆漏油问题，唐惠的父亲两次出面查看，认为与唐惠出租的商铺无关，要其经营户找物业协调解决。2011年12月底，杨燕经营的希恩中式概念餐厅停业。2012年6月，因交纳第二年租金问题，唐惠多次催促杨燕。2012年9月3日唐惠的父母与杨燕在希恩中式概念餐厅商谈租金问题，杨燕将唐惠父母反锁在餐厅内，经物业协调开门才出来。此后，双方就该租赁合同的处理未能协商一致，唐惠遂诉至本院，要求解除合同，支付租金并赔偿违约金。另查明，杨燕经营的希恩中式概念餐厅未经工商行政部门审批，未办理经营许可的相关证照。2012年11月5日，经杨燕申请，本院委托湖南恒立工程造价咨询有限公司对林科大内常青藤商业内街1021-1025号希恩中式概念餐厅装修费、停业损失进行了鉴定。2013年3月12日，该公司作出鉴定报告，确定本项目装修费210148.55元；停业损失费133074.6元。
唐惠一审诉讼请求为：1.判决杨燕向唐惠支付2012年6月18日至2012年9月18日，3个月租金，共计45197.46元（13696.2＋13696.2乘以10%）。后变更为按每月15065.8元的标准支付2012年6月3日起至法院判决生效之日的房租；2.判令杨燕依照《商铺租赁合同》的约定向唐惠支付迟延给付租金而产生的违约金，共计58756.7元（45197.46＋45197.46乘以30%）。后变更为按每日451.97元的标准支付2012年6月4日起至法院判决生效之日的违约金；3.判决杨燕给付判决生效之日至案件执行完毕止，杨燕不履行生效判决应给付唐惠款项所产生的利息损失；4.解除唐惠同杨燕签订的《商铺租赁合同》；5.本案诉讼费用由杨燕负担。杨燕一审反诉请求为：1、判令撤销《商铺租赁合同》；2、判令唐惠赔偿杨燕餐厅的装修费、停业损失，经鉴定共计损失为341859.15元；3、判令唐惠返还押金27390元；4、判令唐惠赔偿杨燕六个月停业租金82177.2元；5、判令唐惠承担全部诉讼费用。
原审法院认为，唐惠与杨燕签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，唐惠出租的商铺产权明晰，且符合使用用途，合同协议内容未违反国家法律强制性规定，合同合法有效。唐惠依约交付了杨燕承租的商铺，杨燕也对该租赁场地进行了装修改造，用于经营中式餐厅实际使用了该商铺。杨燕应按合同约定给付商铺租金。现杨燕交付了半年的租金。在需要交纳第二年的租金时，以餐厅漏油影响其正常经营为由，拒不交纳租金，已属违约行为。对于杨燕辩称是因为经营的餐厅漏油及排污不畅导致无法经营，才拒付租金的理由。该院认为，唐惠交付给杨燕的商铺其排油烟管道及排污管道均为合符商铺正常使用的标准管道，并经国家有关行政部门验收合格。杨燕在经营中式餐厅时对商铺进行了装修改造，在其装修改造时应当自行考虑原油烟排放管道、污水排放管道是否适合其中式餐厅的经营需要。而且双方在租赁合同中并未约定由唐惠方负责对排油烟、排污等管道进行修缮。故杨燕该辩称理由没有事实和法律依据，该院依法不予采信。对杨燕据此提出的反诉请求依法不予支持。唐惠要求解除租赁合同并要求杨燕支付租金及违约金的请求，该院予以支持。杨燕一直占用租赁商铺未予腾退，租金应计算至杨燕实际腾退商铺之日止，因唐惠自行于2013年6月19日强行收回商铺，并表示租金只要求付至合同到期之日，故其租金计算至2013年6月17日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）唐惠与被告（反诉原告）杨燕签订的商铺租赁合同；二、由被告（反诉原告）杨燕支付原告（反诉被告）唐惠自2012年6月18日至实际腾退位于长沙市天心区林科大内常青藤商业街1021、1022、1023、1024、1025号商铺之日止的租金180789.84元（按每月15065.82元的租金标准计算）；三、由被告（反诉原告）杨燕支付原告（反诉被告）唐惠自2012年6月18日至实际腾退位于长沙市天心区林科大内常青藤商业街1021、1022、1023、1024、1025号商铺之日止违约金5499.02元（按每日15.66元标准计算）；四、由原告（反诉被告）唐惠返还押金27390元给被告（反诉原告）杨燕：五、驳回原告（反诉被告）唐惠的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨燕的其他反诉请求。以上二、三、四项相抵后，被告杨燕应支付原告唐惠158898.86元，限在判决书生效后7日内付清。本案案件受理费2460元，诉讼保全费1020元，反诉费2225元，合计5705元，由原告（反诉被告）唐惠承担480元，被告（反诉原告）杨燕承担5225元。
上诉人杨燕不服一审判决上诉称，一、被上诉人出租给上诉人的商铺不具有餐饮的功能，一审认定该商铺符合合同的约定使用用途错误。双方约定的商铺通途是做餐饮，但上诉人承租后开业不到两个月，餐厅排烟排污出现障碍，商铺不具备做餐饮的功能。该商铺在竣工验收时是按照普通商铺规划进行验收的，并非按照餐饮的商铺验收的。二、一审裁判文书遗漏诸多本案关键证据。在一审判决中，上诉人向法庭提交证明其铺面存在“油烟问题”和“污水排放问题”的视频证据材料，上诉人依法申请一审法院实地勘验和调查笔录与现场录像，向物业公司调取的“装修协议”与“停工通知”，和对于证实唐惠改动油烟管道的时间，并导致铺面油烟排放不畅、墙壁漏油的证人证言，未纳入判决文书；本案的司法鉴定申请费未纳入诉讼费用一并处理。
三、一审判决对查明的大量本案事实未予认定，从而导致错误认定被上诉人交付的商铺符合使用用途，其排油烟管道及排污管道均为合符正常使用的标准管道，并经国家有关行政部门验收合格。本案诉争租赁房屋招商用途是美食区，对于拟规划作为餐馆使用的租赁物，并无环境影响报批材料和消防验收材料，被上诉人擅自对排油管道进行了改装，该改装行为曾被物业公司要求停工；当租赁房屋的排油管道和排污管道严重影响上诉人正常经营后，上诉人曾电话和短信通知被上诉人进行维修，被上诉人并未进行维修。在一审过程中被上诉人并未提供任何证据证明其排油烟管道及排污管道均为符合商铺正常使用的标准管道，也没有提供国家有关行政部门出具的验收合格的证明材料。三、一审判决滥用自由裁量权。一审判决认定上诉人在经营中式餐厅时对商铺进行了装修改造，在其装修改造时应当自行考虑油烟排放管道、污水排放管道是否适合其中式餐厅的经营需要。这一认定明显过分加重承租人的注意义务。被上诉人没有采取有效措施防止损失的扩大。上诉人停业后，要求被上诉人采取有效措施解决排油烟和排污问题，被上诉人采取推诿方式，要求上诉人找物业公司或自行解决。本案商铺的排烟排污问题是房屋的主体结构和公共基础设施问题，不是承租人的装修问题。被上诉人没有采取有效措施，损失应由其自行承担。四、一审判决存在明显适用法律错误之处。一审判决认为双方在租赁合同中并未约定由被上诉人负责对排油烟、排污等管道进行修缮。故上诉人该辩称理由没有事实和法律依据，明显与《合同法》第二百二十条之规定相违背。上诉人认为被上诉人在《商铺租赁合同》订立存在严重欺诈行为，应当根据《合同法》第五十四条第二款的规定，认定《商铺租赁合同》因被上诉人的欺诈而予撤销，以及根据《合同法》第五十八条的规定，判令被上诉人承担《商铺租赁合同》被撤销而给上诉人造成的全部损失。综上，请求：1、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民初第2132号民事判决第二、三、六项，驳回上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人返还上诉人已付的租金82177.2元，赔偿上诉人装修餐厅损失210148.55元，购买厨具、餐具及其他设备损失133074.60元，合计425400.35元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人唐惠答辩称，一、一审程序合法，各个诉讼环节并无不当。一审法院严格依照《民事诉讼法》的有关规定在诉讼过程中充分保障了上诉人依法享有的诉讼权利，程序并无不当。二、一审法院事实认定清楚，适用法律正确。一审法院事实认定清楚，上诉人上诉称“一审判决事实认定”错误缺乏依据。一审法院依照当事人双方提供的证据，结合庭审过程中所查明的有关事实，认定双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，并且在此基础上充分就双方争议的各项焦点问题进行审查后才依法作出裁判。上诉人上诉所称的“被上诉人是委托物业公司对本案诉争租赁房屋进行整体招商，招商用途是美食区”等情况既混同了其他案外人同被上诉人的法律责任，也明显与该《商铺租赁合同》缺乏关联性。一审法院适用法律正确，并无滥用自由裁量权的行为。因此，上诉人的相关上诉事由缺乏法律依据。三、上诉人针对一审反诉提起的上诉请求缺乏事实和法律依据。《商铺租赁合同》是双方在自愿、平等的基础之上签订的，是合法有效的。被上诉人在订立该合同的过程中没有任何欺诈的意思表示或行为，故上诉人要求依照《合同法》第五十四条的有关规定撤销该合同，明显不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求。
本案二审中，上诉人向本院提交证据四份：证据1、长沙市城建档案馆出具的凯程苑小区负二层平面图一张，拟证明商铺是普通商业网点，不是餐饮网点。证据2、照片七张，拟证明商铺不能做餐饮。证据3、其他商户发给上诉人的短信，拟证明上诉人租用的门面给别的业主使用后出现同样问题。证据4、长沙市天心区环保局的回复，拟证明该涉案商铺不能作餐饮。被上诉人质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，混同了承租方和开发商的责任；对证据2有异议，拍照时学校放假，所以显示关门，9月25日去看各家门店生意很好；对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，属于证人证言，应该有证人出庭，与本案无关；对证据4真实性、合法性、关联性有异议，没有签字盖章，行政部门的说明必须有形式的法定要件，一审有环保局出具报告，环境合格。被上诉人向本院提交证据有：证据1、唐惠与王德强的合同，拟证明门面可以作为餐饮商铺使用。证据2、第一组2013年9月25日照片，拟证明商业街没有歇业，第二组2013年7月照片，拟证明上诉人使用情况。证据3、物业开具的说明。证据4、视频一份。上诉人质证认为，对证据1合同的真实性无异议，合法性和关联性有异议，不能证明被上诉人交给上诉人的商铺可以做餐饮；对证据2的真实性和关联性有异议，不存在学生放假就不经营的事实；对证据3的合法性有异议，属于证人证言，只有单位盖章，没有自然人签名。本院经审核认为，上诉人提交的证据1被上诉人无异议，本院予以认可，上诉人提交的证据2、证据3不能实现证明目的，关联性不足，本院不予认定，上诉人提交的证据4非环保部门公文回复，证明效力不足，本院不予认定。对被上诉人提交的证据1、真实性上诉人无异议，能够证明铺面租给第三人的事实，本院予以认定，对被上诉人提交的证据2、3、4均系诉争商铺另行租赁后的使用情况，与本案无关联性，本院不予认定。本院据此查明，凯程苑负二层包括涉案商铺经规划、消防竣工验收为商业网点。2013年6月19日，唐惠自行收回该商铺。2013年7月10日，唐惠将涉案门面租赁给第三人王德强经营。另查明，涉案商铺的烟道系商铺开发商铺设，非上诉人与被上诉人自行铺设。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，上诉人杨燕与被上诉人唐惠签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，该商铺产权明晰，规划用途为商业商铺，双方合同协议内容未违反国家法律强制性规定，合同合法有效。唐惠依约向杨燕交付了商铺，杨燕也对该租赁场地进行了装修改造，用于经营餐饮。双方合同已经履行，杨燕应按合同约定给付商铺租金。杨燕在交纳第二年的租金时，以餐厅漏油影响其正常经营为由，拒绝交纳租金，唐惠可以依据合同约定解除合同并要求杨燕承担相应违约责任。杨燕上诉主张商铺不符合双方使用用途，唐惠存在欺诈与事实不符，本院不予支持。因涉案商铺的排烟管道系开发商铺设，并非杨燕自行装修铺设，双方在租赁合同中并未约定由谁负责对排油烟、排污等管道进行修缮，故本院认为，该排烟管道在使用过程中出现不能达到使用要求时，作为出租方应当有义务协助杨燕解决以便于租赁物的正常使用。杨燕亦可自行解决该问题后就相关费用向唐惠主张。双方发生纠纷期间，杨燕未自行解决，唐惠亦未能协助杨燕解决商铺排烟及漏油问题，故应承担一定的责任。原审查明杨燕自2011年12月底即停业，停止了对租赁物的使用直至唐惠在合同到期后自行收回房屋，对杨燕应支付唐惠的租金损失，本院认为应当根据公平原则予以酌情减少按照双方约定的50%计算为宜，杨燕应支付唐惠自2012年6月18日至2013年6月止的租金90394.92元。杨燕主张返还已付的租金82177.2元没有事实依据，本院不予支持。杨燕上诉主张要求唐惠赔偿上诉人装修餐厅损失210148.55元，购买厨具、餐具及其他设备损失133074.60元，本院认为，杨燕在合同期限内自行停业未能按约履行合同，且存在违约行为，双方约定合同期满“来修去丢”原则，在诉讼过程中，双方合同已经期满，唐惠也已经将商铺租予第三方经营，杨燕购买的厨具、餐具及设备在合同期满后均可自行搬离，故杨燕的该项上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以酌情改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民初第2132号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2012）天民初第2132号民事判决第二项为：“由被告（反诉原告）杨燕支付原告（反诉被告）唐惠自2012年6月18日至2013年6月17日止的租金90394.92元”。
以上二项相抵后，杨燕应支付唐惠68503.94元，限在本判决生效后7日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2460元，诉讼保全费1020元，反诉费2225元，合计5705元，由唐惠负担1480元，杨燕负担4225元。二审受理费4685元，由唐惠负担1480元，杨燕负担3685元。
本判决为终审判决。
审判长 吴 波
审判员 詹支粮
审判员 王 勇
二〇一四年八月一日
书记员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。