上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8994号
上诉人（原审被告）：陈伟忠，男，1969年2月1日生，汉族，户籍地浙江省杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海书风纸制品有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇联民村联民路68号2号楼212室。
法定代表人：黄小龙，总经理。
委托诉讼代理人：方以矩，上海市恒业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈基达，上海市恒业律师事务所律师。
上诉人陈伟忠因与被上诉人上海书风纸制品有限公司（以下简称书风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初30536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈伟忠及委托诉讼代理人徐荣，被上诉人书风公司的委托诉讼代理人方以矩、陈基达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈伟忠上诉请求：撤销一审判决第三项中装修费损失4万元、停产停业费损失124,740元，依法改判驳回一审中书风公司要求陈伟忠赔偿停产停业损失和装修费损失的诉讼请求。主要事实和理由：1、本案系争租赁房屋位于闵行区XX路XX号内，系陈伟忠与上海市闵行区吴泾镇新建村民委员会签订《土地租赁合同》，但未经规划批准而建的无证房屋。一审认定陈伟忠与书风公司签订的《租赁协议》无效，陈伟忠没有异议。但《租赁协议》第二条第6项已明确告知该物业无产权证，第三条第2项约定承租人对租赁物业进行装修应取得陈伟忠的书面同意。现书风公司仅对局部线路进行改动、修复，费用根本不足一审判决的4万元，且未按约定取得陈伟忠书面同意，因此该装修费用应由书风公司自行负担，不应由陈伟忠负担。2、由于政府拆除违法建筑、清理违法用地，无法履行《租赁协议》。吴泾镇政府《拆违和环境综合整治以奖代补处置奖励办法》（以下简称《奖励办法》）中，对违建处置奖励标准明确，建筑物拆除的造价补偿以实际面积按文件标准进行确定，同时对被拆违建单位给予150天，每平方米每天0.9元的奖励费。一审将奖励费创设性地变更为停产停业损失、搬迁费补偿，没有事实和法律依据。3、《奖励办法》的奖励费，是基于陈伟忠与新建村民委员会订立的租赁合同提前终止，陈伟忠配合将无证建筑拆除而给予陈伟忠的。根据政策，奖励费中60天租金补偿可以支付给书风公司。本案中不涉及停产停业损失、搬迁费补偿的费用。一审将150天奖励费全部判归书风公司，没有依据。
书风公司辩称：陈伟忠明知是违法建筑而出租给书风公司，责任在于陈伟忠。现《租赁协议》未到期而书风公司被强行搬离，导致了损失。陈伟忠出租时是毛坯房，必须经过装修才能使用。陈伟忠获得的518万元的补偿费中包含了经营性损失，就是停产停业损失。
书风公司向一审法院起诉请求陈伟忠：1、赔偿停产停业损失251,625元、装修费损失240,550元、搬迁费77,825元；2、退还押金30,417元。
一审法院认定事实：
2013年11月19日，陈伟忠作为出租方（甲方），与书风公司法定代表人黄小龙（乙方）签订一份《租赁协议》，约定，甲方位于上海市闵行区XX路XX号1,250平方米厂房及125平方米办公用房出租给乙方，乙方承租该物业作厂房使用；租期为2013年12月20日至2019年12月19日；厂房租金为0.8元/平方米，办公用房租金为1元/平方米，年租金为410,625元，现优惠为年租金365,000元，每两年递增8%，租金中包含物业管理费；该物业为原新建村与甲方签订的集体性质的房屋，无产权证。乙方应付租赁押金30,417元。合同对租金支付方式、违约责任等作了约定。
合同签订后，书风公司承租房屋用于办公、经营。
2014年3月21日，书风公司法定代表人黄小龙与陈伟忠又签订一份《补充租赁协议》，约定乙方因业务扩大，需要向甲方增加仓库用房165平方米，所有条款按照原租赁协议履行；租金为0.5元/平方米，年租金为30,112元，每两年递增8%；租赁期自2014年3月22日至2019年12月19日。
合同签订后，书风公司接收上述房屋并进行了简单装修后办公、经营，并向陈伟忠支付了30,417元租赁押金。
2015年12月3日，本市闵行区吴泾镇政府相关部门发出《关于限期拆除违法建筑、清理违法用地、违法经营、违法排污、违法群租及消除公共安全隐患行为实施环境综合整治的通告》，表示由于涉案房屋所在的建筑物系违法建筑，要求各业主及承租人于2016年3月1日前自行搬离，2016年3月31日起所有货物只出不进，2016年4月30日前人员货物全部搬离，2016年5月4日，拆房队进场拆除违法建筑。
2016年1月28日，本市闵行区吴泾镇新建村民委员会作为甲方、陈伟忠作为乙方，双方签订《吴泾镇拆除违法建筑、清理违法用地、实施环境综合整治终止租赁协议书》一份，内容为：一、双方于2006年5月28日签订《土地租赁合同》一份，甲方将位于XX村XX组土地约8.05亩出租给乙方，租期为2006年6月1日至2021年5月31日。上述合同未经政府规划、土地管理部门批准，属违法用地。乙方在租赁期间，未经政府规划、土地和房屋管理部门批准自行在土地上搭建建筑物7,708平方米、简易房1,144平方米、大棚64平方米、浇筑水泥场地1,380平方米、砌筑围墙702平方米。上述建筑物为违法建筑，应予拆除；二、自本协议签订之日起，终止履行双方签订的《土地租赁合同》，将违法建筑予以拆除，由乙方将租用的土地交还甲方。乙方承诺于2016年5月30日前主动搬离所有设备和财物，将违法建筑物移交给甲方拆除。乙方承诺若乙方在上述租赁土地上有转租行为，由乙方负责自行清退，清退费用由乙方自行承担，与甲方无涉。三、鉴于乙方主动搬离违法建筑物并将土地交还甲方，甲方同意对乙方自行搭建的建筑物支付一次性拆违处置费4,668,287元（支付面积、标准、金额详见处置费明细）。鉴于乙方主动在限定期限内搬离违法建筑物，甲方给予乙方速迁奖励费511,974元。乙方收到上述处置费后，不得再向甲方主张因搬离或拆除违法建筑而造成的其他任何损失（包括但不限于违法建筑建设成本、装修损失、停产停业损失、搬离损失、员工补偿、无法恢复使用的设备损失等相关费用）。
该协议附了一份拆违整治处置费明细表，内容为：砖混结构7,708平方米，补偿单价450元，计3,468,600元；简易房1,144平方米，补偿单价300元，计343,200元；大棚64平方米，补偿单价200元，计12,800元；围墙702平方米，补偿单价62.5元，计43,875元；场地1,380平方米，补偿单价60元，计82,800元；租赁合同未到期8,852平方米（砖混结构7,708平方米+简易房1,144平方米），补偿单价0.90元/平方米,计717,012元(计算了90天)；速迁奖励费：9,481平方米（扣除新建厂原有的仓库面积629平方米，实际计算8,852平方米的砖混结构房屋和1,144平方米简易房），补偿单价0.90元/平方米，计511,974元（计算了60天）。上述各项合计5,180,261元。
2016年5月24日，陈伟忠与本市闵行区吴泾镇新建村民委员会签订一份《违法建筑物移交协议书》，载明陈伟忠将搭建于XX村XX组的违法建筑移交给了村委会。此后，村委会对上述违法建筑予以拆除。在房屋被拆除前，书风公司搬离了涉案房屋。
书风公司向陈伟忠支付了截止2015年12月19日的房屋使用费。
一审庭审中，书风公司表示承租涉案房屋后进行了装修，包括1,250平方米厂房内砌筑隔墙、墙面粉刷、卫生间及厨房的墙砖和地砖的铺设、分隔四间宿舍，电路安装，投资了240,550元，但没有装修合同、施工图纸和装修费发票。陈伟忠表示书风公司确实进行了装修，但不知道具体情况。
一审法院认为：
本案所涉的房屋系陈伟忠自行搭建，无行政规划手续，更无产权登记，系违法建筑物。书风公司与陈伟忠针对违法建筑而签订的租赁合同，因标的物的违法性而无效。在签订合同时，书风公司亦明知涉案房屋无产证，故对于合同的无效，双方均有过错。
由于合同无效，陈伟忠向书风公司收取的押金30,417元应当退还。
涉案的违法建筑已于2016年5月被拆除。双方均确认书风公司确实对房屋进行了装修，但由于书风公司未能向法院提供装修的合同、图纸、和装修费发票，且房屋装修的现场已不存在，无法进行评估，书风公司现主张240,550万元装修费缺乏依据。但考虑到书风公司确实对房屋进行了基本的简易装修，必然会支出装修费，在书风公司无法继续使用房屋情况下，装修费成为书风公司的实际损失，书风公司已实际使用房屋多年，装修存在折旧，不能按书风公司实际的装修投入计算书风公司的损失金额。由于合同无效，双方均有过错，故应当分担相应损失，如陈伟忠不分担这部分损失，对书风公司亦不公平，故酌情确定由陈伟忠赔偿4万元装修费损失。
结合陈伟忠与新建村民委员会签订的协议和处置费明细表，以及陈伟忠在庭审中关于处置费的说明，可以证明，村委会支付陈伟忠的补偿款中，除对违法建筑物的补偿外，村委会另支付租赁期未到届满前的三个月补偿即属经营损失的补偿，速迁奖励费即搬迁费补偿。其中经营损失应当属于停产停业的损失补偿。
陈伟忠从村委会取得了除建筑物的补偿外,也取得了停产停业和搬迁费的补偿,则陈伟忠也应向书风公司作相应的补偿。书风公司使用1,250平方米厂房、125平方米办公用房、165平方米仓库，共计1,540平方米，按陈伟忠与村委会商定的补偿标准0.9元/天/平方米计算三个月，停产停业损失补偿款为124,740元。
关于搬迁费补偿，陈伟忠与村委会是以建筑面积按0.9元每天每平方米计算两个月，则陈伟忠亦应按此标准向书风公司支付搬迁费补偿。本案中，书风公司承租的总面积1,540平方米，搬迁费为1,540平方米X0.9元/天X60天=83,160元。现书风公司主张的搬迁费为77,825元，对此予以准许。综上，陈伟忠应赔偿书风公司装修损失4万元、停产停业损失124,740元、搬迁费补偿77,825元，并退还租赁押金30,417元。
关于陈伟忠抗辩由于书风公司未支付2015年12月19日之后的使用费，书风公司应付的使用费金额远超过搬迁费补偿，故其亦不应支付搬迁费的意见，一审法院认为，陈伟忠在本案中未主张自2015年12月20日起的房屋使用费金额，也未主张债务冲抵，故陈伟忠的上述意见不予采纳。至于书风公司自2015年12月20日起的厂房、办公用房及仓库的使用费，陈伟忠可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，一审法院于2017年6月8日判决：一、上海书风纸制品有限公司与陈伟忠于2013年11月19日签订的《租赁协议》以及于2014年3月21日签订的《补充租赁协议》无效；二、陈伟忠于判决生效之日起十日内退还上海书风纸制品有限公司押金30,417元；三、陈伟忠于判决生效之日起十日内支付上海书风纸制品有限公司装修费损失4万元、停产停业费损失124,740元、搬迁费补偿77,825元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,500元，由上海书风纸制品有限公司负担5,605元，陈伟忠负担3,895元。
二审中，上诉人陈伟忠提供2017年9月16日上海市闵行区吴泾镇新建村民委员会出具的情况说明一份，情况说明记载，根据《奖励办法》，可以给予按拆除建筑面积每平方米0.9元计算150天的奖励费；该奖励费由村委员会统一向违建业主发放，原则上违建业主取得按拆除建筑面积每平方米0.9元计算90天的奖励费，实际承租人取得承租建筑面积每平方米0.9元计算60天的奖励费，特殊情况由违建业主与实际承租人自行协商处理。被上诉人书风公司对该证据不予认可。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，双方亦无异议，本院予以确认。
本院另查明，《租赁协议》约定租赁期限至2019年12月19日止；甲方（上诉人陈伟忠）保证在约定期限内向乙方（被上诉人书风公司）交付租赁物业及其配套设施；租赁期间，非因本合同规定的情形，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应另行赔偿；根据法律规定本合同的部分条款如属无效或不能履行，不影响本合同其他条款的有效性、合法性和执行性，任何一方不得以此为理由拒绝履行该合同的其他条款。
本院认为，上诉人陈伟忠亦确认《租赁协议》无效，在此情形下，双方应根据各自的过错承担相应的责任。一审鉴于双方确认被上诉人书风公司对房屋进行了装修，酌情判决陈伟忠赔偿装修费并无不当。
被上诉人书风公司在租赁期限未届满的情况下提前搬离，必然存在停产停业损失，上诉人陈伟忠亦应分担。虽然根据《终止租赁协议书》及所附的拆违整治处置费明细，不能直接认定租赁合同未到期处置费用是针对书风公司的补偿，但《终止租赁协议书》亦明确上述处置费用包括停产停业损失在内。鉴于《租赁协议》约定了违约金及赔偿，一审以《终止租赁协议书》所商定的标准酌情判决陈伟忠赔偿书风公司停产停业损失亦无不当。
综上所述，陈伟忠的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,594.80元，由上诉人陈伟忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡建辉
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年九月二十六日
书 记 员 徐 凌
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……