上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11567号
上诉人（原审原告）：冯忠初，男，1933年5月8日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：方连明，男，1965年2月13日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：唐桂军，上海市九鼎律师事务所律师。
上诉人冯忠初因与被上诉人方连明排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初19689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人冯忠初上诉请求：撤销原判，依法改判支持冯忠初的一审全部诉请。事实和理由：一、一审法院未对冯忠初、被上诉人方连明各自与案外人范某签订的房屋买卖合同的效力进行认定有误。1、本案纠纷是围绕上述两份合同效力展开的，关键在于确认究竟哪份合同应受到法律保护和实际履行，一审法院认为此并非本案审理范围，因而完全抛开两份合同进行裁判，令人匪夷所思。2、冯忠初与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。合同签订后，冯忠初依约支付了部分购房款，案外人已于2015年7月7日将涉案房屋交付冯忠初使用，该购房合同实际已经开始履行，冯忠初对房屋的占用是合法的，是双方部分履行《上海市房地产买卖合同》的结果，理应受到法律的保护。3、方连明与案外人签订的《房屋买卖合同》是虚假的。案外人确认其并非是将涉案房屋出售给方连明，而是为偿还方连明的债务将涉案房屋“抵押”给方连明，由于房屋被“锁定”，双方未能办理房屋抵押登记手续，案外人向方连明交付了一串钥匙作为抵押的标志，双方之间实际不存在真实的房屋买卖交易行为。案外人该陈述结合其已向方连明归还人民币（下同）300,000元的事实，足以认定该合同并非双方真实意思表示。法院应根据当事人的真实意愿，认定其为假买卖真借款担保，依法不产生房屋买卖的法律效力。因此，解决本案纠纷，必须对两份房屋买卖合同的效力进行认定，一审回避这一关键问题，认为此非本案审理范围，所作判决必然错误。二、一审法院以涉案房屋的物权变更登记并未完成，仍登记在案外人名下，冯忠初向方连明主张物权缺乏法律依据的理由不能成立。1、冯忠初系根据合同约定取得对涉案房屋的占有权利，此是房屋买卖合同中占有转移的结果，故冯忠初对涉案房屋的占有是合法的，理应得到法律保护。2、因涉案房屋的性质特殊，须在锁定期过后才能进行变更登记，但此并不影响冯忠初在取得房屋合法占有后对涉案房屋占有、使用和收益甚至出售的权利。3、法律对物权的保护并不要求物权权利的完整取得，合法取得的部分权利如单纯的占有权利同样受到法律的保护。因此，对方连明的妨害占有行为，冯忠初有权请求其排除妨害、消除危险并要求损害赔偿。三、一审未对方连明的反诉进行审理和判决，严重违反法定程序。综上所述，一审法院适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法改判，维护冯忠初的合法权益。
被上诉人方连明辩称：就反诉问题，经一审法官释明，方连明已经撤回反诉。就冯忠初主张其对涉案房屋具有占有权，但应为方连明对涉案房屋具有占有权，冯忠初无权要求方连明排除妨害。故请求二审法院维持原判，驳回冯忠初的上诉诉请。
冯忠初向一审法院起诉请求：判令方连明将其物品（包括1.35米床一张、席梦思一个、格力牌饮水机一台、锅碗瓢盆等生活用品及水泥黄沙等）搬离涉案的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，排除妨害。
一审法院认定事实如下：2014年4月3日，以方连明为买受人，案外人范某为出卖人就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定总价为1,000,000元。方连明按约支付房款，双方并于当日签署《房屋交接书》，范某将涉案房屋交付方连明。2015年4月，范某签署委托书，委托方连明办理涉案房屋的所有权登记等事项。同年4月27日，涉案房屋登记在案外人范某名下，建筑面积66.72平方米。范某取得涉案房屋产权证后通过中介挂牌出售。经中介居间，于同年5月8日与冯忠初签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让涉案房屋，价款为1,260,000元，于2015年6月20日进行房屋交接，在2018年5月31日之前办理过户手续；冯忠初应支付首期房款700,000元，在2015年6月20日之前支付房款434,000元，在过户当日支付尾款126,000元。冯忠初已支付房款730,000元，双方于2015年7月7日签署交房证明。
另查明，2015年5月18日，方连明与范某签订协议书，约定如范某于同年6月20日之前全额退还购房款包括违约金共计1,200,000元，则双方解除就涉案房屋签订的买卖合同，方连明交还涉案房屋；如范某无法按时退还房款，则该买卖合同继续有效。范某未按约退还全部房款。冯忠初在装修过程中发现涉案房屋内有讼争物品，且方连明亦向其主张权利，双方发生争执。2016年1月，以冯忠初为原告向一审法院起诉范某，要求其履行《上海市房地产买卖合同》，撤出涉案房屋中的物品。经法院审理中释明讼争物品并非范某所有后冯忠初申请撤诉，获得一审法院准许。冯忠初遂提起本案诉讼。
本案在审理中，方连明作为原告向一审法院起诉范某，要求其根据房屋买卖合同配合办理涉案房屋的过户手续。因涉案房屋尚处于限售期间，经一审法院向其释明后其亦申请撤诉并获准许。
审理中，冯忠初称其基于买卖合同中的房屋占有转移条款合法取得涉案房屋，其对涉案房屋系合法占有，故其有权对侵权行为提起诉讼。方连明与范某虽然签订了形式上的《房屋买卖合同》，但据范某称实际为借款合同，涉案房屋作为担保，故方连明不能据该合同对抗冯忠初与范某之间的合同。即使两份合同都有效，方连明与范某亦达成了解除买卖关系的协议，范某支付其300,000元，其之间的买卖关系已经消灭，综上，冯忠初的请求于法有据，请求法院支持。方连明则认为双方分别与范某签订的买卖合同均合法有效，方连明与范某之间并非借贷关系。方连明已经履行了合同的全部义务，冯忠初则尚有部分房款未支付；方连明先于冯忠初占有系争房屋，综上，方连明与范某之间的合同亦应受法律保护，要求驳回冯忠初的诉讼请求。
一审法院认为，本案纠纷为排除妨害，根据物权法规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。该法律规定的权利人应当为动产或不动产的权利人。物权法还规定，不动产物权的设立、变更、转让或者消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋的物权变更登记并未完成，仍登记在案外人范某名下；冯忠初根据其与范某签订的《上海市房地产买卖合同》向方连明主张物权，显然缺乏法律依据，不予支持。冯忠初、方连明各自与范某就涉案房屋签订的买卖合同的效力并非本案审理范围，对双方的辩论意见均不予采信。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十五条之规定，于二○一六年八月二十二日作出判决：驳回冯忠初的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由冯忠初负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据冯忠初的上诉理由，其系认可本案纠纷是围绕冯忠初、方连明各自与案外人范某就涉案房屋签订的房屋买卖合同的效力展开，但就该两份合同是否有效、应实际履行哪一份合同，均属于房屋买卖合同纠纷案件的审理范围而非本案排除妨害纠纷案件应审查的内容，两份合同的相对方范某也并未参加本案诉讼，冯忠初仅以范某在另案中的表述即要求在本案中就两份合同的效力进行认定，有违法定程序，本院对此实难采纳。鉴于涉案两份房屋买卖合同的效力尚未经依法认定，冯忠初与案外人的买卖合同尚在履行过程中，冯忠初与方连明就涉案房屋的占用情况又各执一词，故冯忠初仅作为涉案房屋的买受人要求涉案房屋的另一买受人方连明就涉案房屋排除妨害，条件尚不成就，一审法院对其诉请未予支持并无不当。综上所述，冯忠初的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人冯忠初负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年十二月二十三日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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