杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭余塘民初字第494号
原告：刘玉龙。
被告：王明通。
原告刘玉龙为与被告王明通房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月10日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法由审判员蔡国伟适用简易程序独任审判。2015年11月25日，王明通口头要求反诉，并要求给予十五天的时间准备书面材料。本院予以准许。2015年11月26日，本院依法将案件转换成普通程序审理。2015年12月4日，王明通向本院提交反诉状。本院经审查后，于2015年12月9日立案受理，并决定与本诉部分合并审理。2016年1月18日和2016年3月3日，本院两次依法公开开庭审理了本案。刘玉龙、王明通到庭参加诉讼。2016年4月7日，本院第三次依法公开开庭审理了本案。刘玉龙到庭参加诉讼，王明通未到庭参加诉讼。本院于2016年4月14日依法裁定本案反诉部分按撤诉处理。本案现已审理终结。
刘玉龙起诉称：2015年1月5日，刘玉龙与王明通签订了杭州市余杭区仁和街道美地兰庭1-1-102室房屋（以下简称案涉租赁房屋）的房屋租赁合同，租期为2015年1月4日至2016年1月3日，年租金14500元，租金6个月一付，王明通一次性收取刘玉龙6个月房租7250元和保证金3000元，共计10250元。该房屋租赁合同中约定第二笔租金在2015年7月5日前支付，刘玉龙因在外地没有及时缴纳下半年租金，王明通妻子于2015年8月1日打电话给刘玉龙，让刘玉龙马上打2个月的房租款或者于2015年8月2日早上8点到出租房交接。刘玉龙因人在外地，提出等两天可以到杭州处理。但王明通于2015年8月2日上午在没有得到刘玉龙的同意、刘玉龙不在现场的情况下，强行撬锁开门，事后短信告知刘玉龙，闯入刘玉龙的私人空间，换上自己的锁，收回案涉租赁房屋。刘玉龙于2015年8月3日下午6点半赶到杭州出租房门口，发现门锁被换。刘玉龙和王明通多次进行交涉，于2015年8月4日晚上取回自己的部分私人物品。王明通和其妻子检查屋内电器等情况，扣押刘玉龙未拆封美的滚筒洗衣机一台，型号MG70-V1210E，王明通要求刘玉龙支付200元撬锁的费用、归还管道的煤气卡，然后才可以归还洗衣机。经核算，王明通应返还刘玉龙扣除租住期内物业费、租金和煤气费后的保证金余额为3000-431-1152.10-9.60=”1407.30（元）（其中：物业费为431元，按每平方米每月0.70元×88平方米计算；租金1152.10元，自2015年7月4日计算至2015年8月1日，计29天；电费已于2015年7月29日通过支付宝结清；水费经刘玉龙于2015年8月6日拨打余杭水务电话96××0和通过支付宝水费缴纳查询，均无欠费；煤气费”9.60元，王明通于2015年8月4日晚查看煤气表，当面告诉刘玉龙使用了煤气4个立方，按每立方2.40元计算）。根据房屋租赁合同第五条的约定，下半年的房租是2015年7月5日之前支付；第十六条第（4）项的约定，拖欠租金累计一个月以上的，王明通才有权收回房屋。2015年7月5日到2015年8月1日，刘玉龙拖欠王明通的房租时间累计没有达到一个月的时间，但王明通于2015年8月2日上午11点撬开门锁，换上自己的锁芯，收回了房子。根据房屋租赁合同第十八条的约定，在租赁期内王明通无正当理由，提前收回该房屋的，王明通应按月租金二倍向刘玉龙支付违约金。所以刘玉龙要求王明通按月租金的二倍向刘玉龙支付违约金2416.70元，并归还扣押的洗衣机，赔付刘玉龙锁的费用87元，并因王明通撬锁强行进入，闯入刘玉龙的私人空间，侵犯了刘玉龙的尊严权和隐私权，刘玉龙要求王明通对刘玉龙赔礼道歉。综上，刘玉龙向法院起诉，要求：1.解除刘玉龙和王明通签订的案涉租赁房屋的房屋租赁合同（合同编号0001599）；2.王明通返还刘玉龙扣除租住期内的物业费、租金、水电煤气费后的保证金余额1407.30元；3.王明通返还扣押刘玉龙未拆封美的滚筒洗衣机一台，型号MG70-V1210E；4.王明通支付刘玉龙违约金2416.60元；5.王明通赔付刘玉龙锁的费用87元；6.王明通赔礼道歉。庭审中，刘玉龙明确要求确认房屋租赁合同解除的时间为2015年8月2日上午。
刘玉龙为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1.房屋租赁合同（编号0001599）一份，用以证明刘玉龙和王明通之间有关案涉房屋租赁的条款约定的事实；
2.收条一份，用以证明王明通收取保证金3000元、合同生效时间、年租金、煤气度数等的事实；
3.招商银行跨行实时转账业务回单二份，用以证明王明通收到刘玉龙保证金和上半年房租共计10250元的事实；
4.支付宝缴费回单（水费）一份，用以证明水费缴纳情况的事实；
5.支付宝交付回单（电费）一份，用以证明电费缴纳情况的事实；
6.未拆封洗衣机照片一张，用以证明王明通扣押刘玉龙未拆封洗衣机的事实；
7.支付宝交易电子回单一份，用以证明王明通撬坏刘玉龙锁芯的费用的事实；
8.房屋租赁合同照片一张，用以证明房屋租赁合同中第十八条不清晰部分的补充的事实；
9.手机短信五条，用以证明王明通通知刘玉龙已报警开门，过来拿东西的事实；
10.房产记载信息查询记录一份，用以证明案涉租赁房屋登记情况的事实；
11.浙江省国家税务局通用机打发票存根联一份，用以证明刘玉龙购买型号为MG70-V1210E美的洗衣机一台的事实；
12.浙江省国家税务局通用机打发票联一份，内容同证据11。
王明通答辩称：2015年1月4日，王明通将案涉租赁房屋出租给刘玉龙，约定租期为2015年1月4日至2016年1月3日止，年租金14500元，租金6个月一付，现应追缴下一期房租共计7250元，刘玉龙在租赁期间多次不及时缴纳水电费，还有其所应缴纳的物业费，王明通均及时友善提醒。2015年6月20日左右，王明通提醒刘玉龙可以缴纳2015年7月4日至2016年的房租，刘玉龙却说将不再租住案租赁房屋，王明通跟刘玉龙说，不租那是违约，是要承担违约责任的，但刘玉龙不予理会。房屋本来是要先付租金而后才具有租住权的，后来，王明通多次催促其缴纳房租，刘玉龙却置之不理。期间，王明通和妻子多次到案涉租赁房屋，前后不下十次，可惜均未证明碰到刘玉龙。因为王明通妻子是开店的，每次去一趟都要关门，损失极大，单房租一天，就要200元一天。直到2015年8月1日，王明通终于忍无可忍，打电话给刘玉龙，要求刘玉龙于2015年8月2日8点在案涉租赁房屋小区门口见面。可是当王明通坐车一个半小时到达小区门口，拨其电话，才发现对方已关机，进而发现案涉租赁房屋窗门紧闭，房屋门锁已换，方知刘玉龙已擅自将门锁拆换。前后邻居得知原委，皆说此房客神出鬼没，善言提醒与其这样不如报警。总是这样，王明通也很害怕，无奈只好报警，最后在物业领导和保安的陪同下，请专业锁匠打开门锁进入案涉租赁房屋。进门一看，王明通发现房屋内的门锁也已更换。刘玉龙未经王明通的许可，私自更换门锁，已属违法，拆除门锁造成房门损坏，应予赔偿。更换门锁完成后，王明通在第一时间以短信方式通知刘玉龙。2015年8月4日，双方约定在小区门口见面。王明通要求刘玉龙继续履行合同，缴清房租，但刘玉龙却置之不理，态度还很恶劣。王明通见其既不缴纳房租，也无诚信可言，也只好将其洗衣机作为保证。因为其手里还有王明通的煤气充值卡。现在案涉租赁房屋一直空置，已造成损失，王明通再次请求法庭判令刘玉龙缴纳房租，赔偿损失。根据双方签订的合同，刘玉龙应在规定的时间内缴清房租，且必须无条件履行合同，现刘玉龙却无正当理由不再租房，拒不缴纳房租，并多次以不在杭州为借口拖延时间，鉴于刘玉龙租赁期间的恶劣表现，王明通无奈之下才将大门房锁更换，以维护其的合法权益，请法庭明鉴。综上所述，王明通要求：1.判令刘玉龙违约，继续履行租赁合同，合同编号0001599；2.判令刘玉龙缴纳未付房屋租金，计7250元及物业管理费748元；3、判令刘玉龙将损坏房门修缮如初；4.判令刘玉龙修复门锁以及被其损坏的电器开关；5.判令刘玉龙归还煤气用户卡；6.判令刘玉龙承担本案诉讼费；7.判令刘玉龙赔偿来回看房误工费共计1000元。
王明通未出示证据证明其答辩意见。
刘玉龙出示的证据，王明通经当庭质证，对证据1的真实性无异议；证据2承认是其出具的；证据3认可钱已进入其账户；证据4反映的时间段有异议，王明通追究的是第二期的水费，对证据的真实性不发表意见；证据5本身没有异议，但刘玉龙离开的时间是2015年8月4日；证据6，洗衣机是有一台，但具体型号没有看过，一直放在房子里；证据7，锁芯没有看到过，什么牌子也不知道，锁是锁匠开的，王明通只认可自己的锁；证据8没有异议；证据9不予认可，认为与其和刘玉龙互动的手机号码不同；证据10的真实性无异议；证据11的真实性、关联性无从考究；证据12没有意见。本院经审查后认为，证据1、2、3、6、7、8、9、10、11、12能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故确认其作为认定本案相关事实的依据。需要说明的是，证据6与证据11，以及王明通的质证意见相互印证，可以证明刘玉龙存放于案涉租赁房屋内的为其于2015年4月16日购买的、型号为MG70-V1210E的美的洗衣机；证据9，在本院的询问中，王明通认可手机号码是其妻子的，故对证据的关联性予以确认；证据4、5可以证明刘玉龙缴纳水、电费的事实，但因不足以证明其离开前的水、电费已结清的事实，故与本案争议不具有关联性，本院不予认定。
根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
2015年1月5日，王明通与刘玉龙签订编号为0001599的房屋租赁合同一份，约定：一、王明通将坐落于杭州市余杭区仁和街道美地兰庭1幢1单元102室的房屋（即案涉租赁房屋）出租给刘玉龙，建筑面积总计约88平方米；三、租赁期自2015年1月4日起至2016年1月3日止；四、租金总计为14500元；五、租金支付时间及方式为以6个月如一期支付，第一笔租金在2015年1月5日之前支付，第二笔租金在2015年7月5日之前支付；六、在租赁期限内，刘玉龙使用的水、电、煤气、电话、有线、物业费等费用，由其按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳；七、王明通收取刘玉龙租房保证金3000元，待租赁期满结清费用后，刘玉龙结清水电等费用，王明通全额退还保证金；十六、在租赁期内，刘玉龙有下列行为之一的，王明通有权终止合同，收回案涉租赁房屋，由此而造成王明通损失的，刘玉龙应予赔偿：…（4）拖欠租金累计一月以上的；十八、在租赁期内，王明通无正当理由，提前收回案涉租赁房屋的，应按月租金的二倍向刘玉龙支付违约金。房屋租赁合同还约定了其他内容。
刘玉龙于2015年1月4日以转账方式向王明通支付1000元，于2015年1月5日以转账方式向王明通支付9250元。王明通于2015年1月5日出具收条一份，确认收到保证金3000元。
又认定：1.刘玉龙于2015年1月15日购买房门防盗门锁芯叶片锁具，用于更换案涉租赁房屋的门锁，花费87元；2.刘玉龙于2015年4月16日购买了一台型号为MG70-V1210E的美的洗衣机，原包装存放于案涉租赁房屋内；3.因刘玉龙未按约定支付第二笔租金，双方经沟通未果，王明通于2015年8月2日上午请锁匠将案涉租赁房屋的房门打开，并更换锁芯。双方于2015年8月4日见面，但王明通未将更换后的钥匙交给刘玉龙；4.王明通在庭审中陈述，其要刘玉龙归还煤气卡后，可将洗衣机取走，王明通同时认为其并没有扣押刘玉龙的洗衣机。
本院认为：刘玉龙与王明通之间签订的房屋租赁合同合法有效，依法予以保护。在本案中，虽然刘玉龙未按约定期限支付第二笔租金，已违约在先，但王明通答辩称其于2015年6月20日左右就知晓刘玉龙有不再继续履行房屋租赁合同之意思表示，且王明通在未经刘玉龙同意的情况下，于2015年8月2日上午进入案涉租赁房屋，并更换锁芯，且一直未将更换后的钥匙交给刘玉龙，上述行为体现了王明通解除房屋租赁合同，收回案涉租赁房屋的意思表示，这与其在本案诉讼过程中还要求刘玉龙继续履行合同的意思表示相左。由于案涉租赁房屋的钥匙在2015年8月2日就已掌握在王明通手中，故对刘玉龙要求确认房屋租赁合同已于2015年8月2日解除的诉讼请求，本院予以支持；刘玉龙要求王明通返还刘玉龙扣除租住期内的物业费、租金、水电煤气费后的保证金余额1407.30元，经核算，自2015年1月4日起至2015年8月2日止，刘玉龙应支付的物业费为431元（刘玉龙主张扣除的金额合理）、租金为1191.78元（自2015年7月4日计算至2015年8月2日，共30天）、煤气费9.60元（按刘玉龙主张的计算方式计算），共1632.38元，故本院对该诉讼请求中的合理部分予以支持；刘玉龙要求王明通返还未拆封的美的滚筒洗衣机一台，支付违约金2416.60元，并赔付锁的费用87元，该诉讼请求理由充分，本院予以支持。需要说明的是，本院根据浙江省国家税务局通用机打发票的内容表述洗衣机的型号、名称；刘玉龙要求王明通赔礼道歉，该诉讼请求于法无据，本院不予支持。王明通的答辩意见理由不成立，本院不予采信。需要说明的是，1.对于刘玉龙实际应支付的租住期内的物业费、租金、水电煤气费等费用，王明通可据实对于本判决中已扣除以外的费用主张权利；2.王明通在答辩时提出的第3、4、5、7项请求，其仍享有相应的诉讼权利。王明通未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告刘玉龙和被告王明通于2015年1月5日签订的房屋租赁合同（合同编号0001599）于2015年8月2日解除；
二、被告王明通于本判决生效后十日内返还原告刘玉龙保证金余额1367.62元；
三、被告王明通于本判决生效后十日内返还原告刘玉龙未拆封美的滚筒洗衣机（型号为MG70-V1210E）一台；
四、被告王明通于本判决生效后十日内支付刘玉龙违约金2416.60元；
五、驳回原告刘玉龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告王明通负担，于判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审 判 长 蔡国伟
人民陪审员 沈孝泉
人民陪审员 郑筱荣
二〇一六年四月二十日
书 记 员 朱少梅