广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初3号
原告（反诉被告）:陈志明,男,1971年12月15日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：向华，广州金鹏律师事务所律师。
被告（反诉原告）:邓华锣,男,1982年6月15日出生,汉族,住广州市花都区。
委托诉讼代理人：邓华湘，男，1980年12月13日出生，汉族,住广州市花都区,是被告邓华锣的哥哥。
原告陈志明与被告邓华锣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告邓华锣提起反诉，本院对本诉与反诉进行合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈志明及其诉讼代理人向华，被告邓华锣及其诉讼代理人邓华湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志明向本院提出诉讼请求：1.被告退还租房押金21000元及利息（按银行同期贷款利率的三倍计算，从2016年6月16日起计至被告全额退还押金之日止）；2.被告承担违约损害赔偿金5000元；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告租赁被告的物业用于开展餐饮服务，双方合同约定租赁期限从2012年11月1日起至2017年10月31日止。原告按合同约定于2012年6月6日支付被告房屋租赁押金21000元。2016年1月，由于原告经营情况不好，经被告同意，原告行使转租权，将承租的物业转租以减轻经济压力，但原告仍然按合同约定按时向被告支付租金。2016年6月15日，被告与呙某某诊所就同一物业再次签订租赁合同，将该物业出租给呙某某诊所。本案中，原、被告在2012年签订的租赁合同有效期应在2017年10月31日终止，原告在2016年1月经被告同意转租，没有违约。但被告在未与原告解除合同的情况下，擅自把原告承租的物业再次租赁给他人，被告的违约行为严重损害了原告的承租人权益，致使原告无法使用物业。根据合同法相关规定以及双方租赁合同的约定，被告将自己的物业重复出租给他人，致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行，该合同应归于提前终止效力。因被告的违约行为导致合同无法继续履行，被告理应退还原告支付的押金21000元。另由于被告的违约行为，造成原告自2016年6月起，转租收益不能获得，因此要求被告支付违约损害赔偿金。
被告邓华锣辩称，原、被告签订租赁合同后一直按合同履行，至2016年年初原告经营情况不好，想转租，在门口张贴了转租消息，呙某某看到后与原告联系，呙某某与原、被告三方于2016年6月15日一起协商，约定由呙某某与被告重新签订租赁合同，呙某某支付45000元给原告作为顶手费，押金归被告所有。因此原告称我方擅自转租不是事实，也不存在原告要求退回押金的情况，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告邓华锣向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付所欠租金15000元，并支付相应的利息（按银行同期贷款利率从2016年8月5日起计至实际清偿之日止）；2.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人租赁反诉人的物业用于开展餐饮服务，双方合同约定租赁期限从2012年11月1日至2017年10月31日，月租金6500元，每月5日前支付给反诉人，1年后按年对租金进行调整，每次增加500元/月。因此，2015年11月1日至2016年10月31日每月租金为8000元。合同生效后，反诉人按照约定向被反诉人交付了物业，并积极配合被反诉人的经营需求。2016年1月，由于被反诉人经营情况不好，为减轻经济压力，被反诉人想把所承租的物业进行转租，并找来了案外人呙某某。经过三方协商，反诉人与被反诉人终止了原租赁合同，反诉人与案外人签订了新的租赁合同。该案外人是被反诉人找来的，反诉人之前并不认识，且三方是经过协商一致的。因此，根本不存在被反诉人称的，反诉人擅自将物业再次租赁给他人的情况。并且，根据三方约定，呙某某向被反诉人支付了45000元作为转租物业的“顶手费”，被反诉人所交的押金归反诉人所有。因此，被反诉人的诉讼请求应予以全部驳回。同时，反诉人与案外人呙某某新的租赁合同从2016年8月15日起才开始生效，在此之前被反诉人实际上仍然占用着反诉人的物业。被反诉人也向反诉人交纳了2016年6月的部分租金5000元，还欠6月租金3000元，以及2016年7月租金8000元、2016年8月半个月的租金4000元，共计15000元。
原告陈志明针对被告邓华锣的反诉辩称，2016年6月15日，原、被告终止原租赁合同，由被告与呙某某签订新的租赁合同，在被告反诉状中已清楚表明了该事实，因此我方并不拖欠被告的租金。一、原告已按双方签订的租赁合同，如实如约向被告支付了所有租金，没有拖欠被告任何租金。被告反诉状中写明，原告在2016年6月3日依旧支付了6月份的部分租金5000元。而被告与呙某某签订的租赁合同是在2016年6月15日，且合同写明，本合同自双方签字之日起生效，即2016年6月15日生效。且呙某某在合同生效之日起就立即入店开始诊所的装修，原告与被告的原租赁合同实际上在2016年6月15日以后就已经不能实际履行，该合同已终止效力。因此原告并没有拖欠2016年6、7、8月的租金。呙某某一共支付原告45000元顶手费，该顶手费是租赁市场中的行规，属于下一家承租人对上一家承租人支付的补偿款。基于合同相对性，该顶手费和被告没有任何法律关系。二、被告无视国家法律，在商事行为中毫无诚信，滥用诉权，浪费国家司法资源，理应由被告承担本案全部诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区雅瑶镇雅源北路35号的三层楼房，土地是农村集体宅基地，权属人是邓华锣的邓赞柱，邓华锣称是其父亲委托其出租涉案房屋。
2012年6月6日出租方（甲方）邓华锣与承租方（乙方）陈志明签订《房屋租赁合同》，该合同是在2007年双方签订的租赁合同的基础上续签的。合同约定甲方将坐落于广州市花都区雅瑶镇雅源北路35号的三层商铺出租给乙方作餐饮服务业，租赁期5年，自2012年11月1日起至2017年10月31日止，月租金6500元，1年后按年对租金进行调整，每次调整增加500元/月，于每月5日前将当月应付租金存于甲方指定的银行帐户；乙方在合同生效后至2012年11月前需向甲方支付21000元作为租房保证金，如乙方不再续租，合同终止前三个月，乙方可用保证金抵扣每月租金，不够抵扣的补差价给甲方。乙方因经营原因需提前解除租赁合同的，应提前三个月向甲方提出申请，双方协商一致后签订终止合同书；租赁期内乙方经甲方同意后，可向第三人转让出租权和商铺内乙方的财产，房屋租赁合同的权利义务由第三人继续行使。
合同签订后，陈志明按合同约定于2012年6月6日向邓华锣支付房屋租赁押金21000元，并按时向邓华锣支付租金至2016年5月31日，2016年6月3日，陈志明向邓华锣支付6月租金5000元。2016年初，陈志明因经营困难，想把承租的涉案房屋转租，在涉案房屋张贴转租告示，呙某某有意承租涉案房屋用于经营牙医诊所，经与陈志明、邓华锣协商，陈志明与呙某某约定由呙某某向陈志明支付顶手费45000元，由呙某某承租涉案房屋并直接与邓华锣签订租赁合同。邓华锣称当时三方口头约定由呙某某向陈志明支付顶手费45000元，陈志明向邓华锣支付的21000元押金归邓华锣所有。陈志明对此不予确认，称其没有同意押金归邓华锣所有，且一直有向邓华锣追收押金。
2016年6月15日，呙某某向陈志明支付顶手费3000元，于2016年6月30日支付顶手费42000元。2016年6月15日，出租人（甲方）邓华锣与承租人（乙方）呙某某签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作经营场地用途使用，租赁期限10年，月租金9000元，乙方向甲方交纳50000元保证金；甲方给予60天装修期，装修期甲方不收取乙方房租。本合同自双方签字之日起生效。合同签订后，陈志明于2016年6月19日将涉案房屋交付呙某某使用，呙某某进场装修使用。
本院认为，邓华锣与陈志明签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。在合同履行过程中，因陈志明经营困难欲转租，之后陈志明与呙某某达成协议，由呙某某向陈志明支付顶手费45000元，承租涉案房屋，之后由邓华锣与呙某某直接就涉案房屋的租赁签订合同。邓华锣称当时三方约定由呙某某向陈志明支付顶手费45000元，陈志明向其支付的押金21000元归其所有，陈志明对此予以否认，邓华锣没有提供相关证据证明，且呙某某的证人证言也没有相关的证明内容，因此，在邓华锣与呙某某就涉案房屋签订租赁合同时应视为邓华锣与陈志明签订的租赁合同提前终止，在合同终止的情况下，陈志明要求邓华锣返还押金21000元，理据充分，本院予以支持。但从陈志明收取呙某某的顶手费及2016年6月19日直接将涉案房屋交付呙某某使用的事实可以看出，陈志明对邓华锣将涉案房屋出租给呙某某是知情并同意的，并不存在其诉状所称的邓华锣在未与其解除合同前擅自把涉案房屋再租赁给呙某某的事实，因此陈志明要求邓华锣按银行同期贷款利率的三倍计付押金利息及承担违约损害赔偿金5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
邓华锣向本院提起反诉后，在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，视为撤回反诉处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告邓华锣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈志明返还租赁押金21000元；
二、驳回原告陈志明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费225元，由原告陈志明负担43元，被告邓华锣负担182元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一七年三月十四日
书记员 袁美华