杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭下民初字第739号
原告：杭州财富盛典投资有限公司。
法定代表人：俞康。
委托代理人（特别授权代理）：胡红星、蔡爱珍。
被告：浙江武林汇商业投资管理有限公司。
法定代表人：朱亮。
委托代理人（特别授权代理）：李文莉、钟婷。
原告杭州财富盛典投资有限公司（以下简称财富盛典公司）诉被告浙江武林汇商业投资管理有限公司（以下简称武林汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月16日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月9日、7月15日公开开庭进行了审理。原告财富盛典公司委托代理人胡红星、蔡爱珍，被告武林汇公司法定代表人朱亮、委托代理人李文莉、钟婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告财富盛典公司诉称：2011年4月20日原告与杭州市XXXX物业维修管理服务中心签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，取得杭州市下城区武林路XXX号、XXX号、XXX号原市疾控中心办公楼的十年承租权，期限自2011年5月21日至2021年5月20日。后原告公开招标将上述房产进行转租，杭州西湖文化广场XX购物中心有限公司（以下简称XX公司）中标取得该房产承租权，致力于将该房产打造成命名为“武林汇277皇后公园”的商业综合性项目。之后XX公司专门成立武林汇公司（即本案被告）运营该项目，并以被告为承租人与原告重新签订编号为2012财租第6号的《房屋租赁合同》。依据上述《合同》约定，房屋的租赁期限为十年，自2011年7月29日起至2021年5月20日止，2021年5月21日至2021年11月20日为原告给予被告的6个月装修免租期。房屋第一年度租金为1400万元，每年按5%递增。其中第一年租金在《合同》签订当日支付，第二年开始，租金半年一缴，需在每年的4月1日、10月1日前支付，先付后用。《合同》第五条第二款并约定：“若乙方逾期付款，每日按逾期额的万分之五向甲方支付违约金。逾期付款超过60天，视乙方根本违约，甲方有权解除本合同，乙方的履约保证金不予返还。”合同签订后被告分两次支付80万、1600万，合计1680万元，其中280万元为履约保证金、1400万元为2011年7月29日至2012年7月28日的第一年租金，之后被告再未支付过任何租金。2014年4月15日，原告向被告发出《解除合同通知》，通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》。后原、被告经协商，先后均向次承租户发函告知解除合同事宜。被告于2014年5月6日向各次承租户发出《致武林路277项目承租户的函》，告知各次承租户：“财富盛典公司已于2014年4月15日向我公司发出书面通知，通知解除与我司的房屋租赁关系。……我司特函告贵商户，请积极配合财富盛典公司的有关工作”。因此，被告已向其各次承租户发函确认原告与其解除《房屋租赁合同》事宜，并要求各次承租户将后期应付租金直接支付给原告。后被告向原告提供其与各次承租户签订的《房屋租赁合同》等资料，原告经核对了解，被告已经向其29户次承租户收取各承租户预付的2014年4月16日之后的租金合计为17210874元，另收取29户次承租户交纳的保证金合计2677000元。根据上述情况，原告认为，被告应向原告支付截止2014年4月15日的拖欠租金，并退还原告其已向次承租户提前收取的2014年4月16日后的租金和相关保证金。被告长期拖欠巨额租金，已严重违反合同约定，给原告造成了重大损失。故诉请判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，并判决被告将房屋交还给原告；2、被告向原告支付拖欠的租金25737082.2元（租期截止到2014年4月15日），支付违约金6570791.76元；3、被告向原告退还多收取次承租户的租金17210874元（2014年4月16日之后）、保证金2677000元。上述款项合计人民币52195747.96元。4、确认被告已交付原告的履约保证金280万元不予返还；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告武林汇公司辩称，原告应全面履行房屋租赁合同中双方约定的应由原告方承担的义务。在前期的磋商过程中，因原告无法按招标方案设立项目公司，XX公司不得已只能自行成立项目公司。2012年2月21日原告与XX公司签订《武林路XXX号商业项目投资合作补充协议》，同意由XX公司全权运营项目公司，并在项目公司成立后继受XX公司在房屋租赁合同项下的全部权利和义务。后XX公司单独设立项目公司即本案被告后，原、被告就本案房屋重新签订了《房屋租赁合同》，合同期限为2011年7月29日至2021年5月20日，免租装修期为6个月，合同到期后顺延。合同约定原告保证出租房屋产权无争议，协助办理房屋租赁备案手续，被告凭原告提供的权属证明办理工商登记、环保审批等手续，如果需要原告提供相关资料和证明的，原告应无条件及时提供。但在合同履行中，原告无法提供合法的转租手续，致使已入驻商户无法取得《房屋租赁备案证》及营业执照，被告多次发函要求原告提供相关资料，直到2013年3月5日，原告才取得产权人杭州市XXXX事务管理局为其办理的《房屋租赁备案证》，2013年3月14日原告才办理出承租人为被告的《房屋租赁备案证》，2013年3月底，武林路商户的《房屋租赁备案证》才得以办出。并且直到2013年4月11日，杭州市XXXX事务管理局才向原告出具了《同意装修证明》。原告到5月才将该证明给被告。也就是说事实上原告直至2013年5月才将符合合同目的的租赁房屋真正交付给被告。且原告交付的房屋并非商业用途，其口头所述存在的“政府会议纪要”无法得到工商、消防等部门的认可，部分餐饮企业至今无法取得营业执照。原告的行为严重影响了项目招商工作的顺利开展，项目意向商户纷纷流失，已入驻商户表示拒绝支付房租，并要求被告予以赔偿，部分商户甚至解除了双方合同。此外，原告尽可能地为项目公司创造融资条件的承诺都未兑现，同时也并未协调解决项目房屋原有承租户遗留问题。被告为了新商户顺利进场，对原有承租户进行安置赔偿，支付了巨额费用。被告认为，由此可见，原告未按约定履行义务，违约在先，被告全面履行了合同义务。原告要求被告支付租金、违约金及没收保证金的请求欠缺依据，被告不同意解除合同，解除原、被告之间的租赁关系，不利于保障项目、商户及各方利益，不利于维护社会稳定。即便合同解除，被告承租的房屋目前也没有由被告占有使用，也不应由被告负责返还。不考虑被告其他损失，原告在房屋租赁备案证办出及产权人同意装修之前，以该房屋实现商业项目整体经营的合同目的无法实现，租金也该从被告收到产权人同意装修证明之日起算，这样被告就并未欠付租金。此外，被告与次承租户之间存在另外的合同关系，这两种合同关系是各自独立的，原告也无权要求被告退还收取次承租户的租金及保证金。综上，要求判决驳回原告的诉讼请求。
为证明诉讼请求所依据的事实，原告财富盛典公司提交了下述证据材料：
1.《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，欲证明2011年4月20日原告与杭州市XXXX物业维修管理服务中心签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，取得杭州市下城区武林路XXX号、XXX号、XXX号原市疾控中心办公楼的十年承租权。
2.《中标单位通知书》、《房屋租赁合同》（2011财租第8号），欲证明原告公开招标将本案房产进行转租，XX公司中标取得该房产10年承租权，并于2011年7月29日与原告签订《房屋租赁合同》。
3.《关于武林路XXX号商业项目房屋租赁补充合同》、《房屋租赁合同》（2012财租第6号），欲证明原、被告重新签订《房屋租赁合同》，《合同》约定，房屋的租赁期限自2011年7月29日起至2021年5月20日止，2021年5月21日至2021年11月20日为原告给予被告的6个月装修免租期，租金的支付时间变更为半年一付。
4.租金、履约保证金入账单、第一年租金发票，欲证明合同签订后被告分两次支付80万、1600万，合计1680万元，其中280万元为履约保证金、1400万元为2011年7月29日至2012年7月28日的第一年租金，之后被告再未支付过任何租金。
5.《租金到期催款函》及签收回执单六份，欲证明原告已多次发函向被告催讨，要求被告履行交纳租金义务，但被告仍然拒不交纳拖欠的租金，截止到起诉日，被告已拖欠2年的租金。2014年4月16日，原告已正式发函给被告解除房屋租赁合同。
6.违约金计算表，欲证明截至起诉日，被告应向原告支付违约金7052260.69元。
7.《解除合同通知》、《关于武林路277项目房屋租赁事宜的函》、《致武林路277项目承租户的函》，欲证明被告已经确认原告通知被告解除合同的事实。
8.被告与29户次承租户签订的《房屋租赁合同》、《房屋联营合同》，欲证明根据被告与29户次承租户签订的《房屋租赁合同》、《房屋联营合同》，被告已经向其29户次承租户收取各承租户预付的2014年4月16日之后的租金合计为17210874元，另收取29户次承租户交纳的保证金合计2677000元。
9.《收据》，欲证明根据商户傅某与被告签订的《房屋租赁合同》约定，傅某向被告交纳的保证金为5万元。但在原告向法院提交变更诉讼请求申请书后，商户又提供其实际缴纳10万元保证金的收款收据，故被告应返还原告由商户傅某缴纳的保证金10万元。
10.《收款收据》、支票存根，欲证明根据原告与XX公司于2012年2月21日签订的《关于武林路XXX号商业项目房屋租赁补充合同》第五条约定，原告已于2012年1月17日将本应由产权单位收取的1732180.8元退给XX公司，已就双方终止先前签订的本案租赁房屋项目《投资合作协议书》予以落实处理。
11.《同意转租证明》，欲证明本案租赁房屋产权单位杭州市XXXX事务管理局于2012年12月27日出具《同意转租证明》，应不影响被告与其商家签订合同的履行。
12.《关于要求帮助解决公司实际困难防止群体性事件发生的紧急请求》、《关于277皇后公园项目运营工作进展及有关紧急情况的汇报》，欲证明是被告及其法定代表人自身的原因导致项目无法正常经营，导致与众多商家签订的合同无法正常履行，而与原告无关。
对上述证据，经质证被告对证据1三性无异议。对证据2中的《中标单位通知书》证明目的认为不确切，实际上是对项目合作运营进行的招标。对《房屋租赁合同》的三性无异议。对证据3中的《关于武林路XXX号商业项目房屋租赁补充合同》的三性无异议，认为原告和XX公司另外签订了《武林路XXX号项目投资合作协议》，原告承诺尽可能帮助融资，并配合解决项目原告租户的遗留问题，之后因原告违约，XX公司最后不得已单方成立了项目公司。对《房屋租赁合同》三性无异议，认为是原告没有履行合同中的主要义务。对证据4的三性无异议，认为恰恰证明被告积极履行合同义务的事实。且原告为被告开具发票的时间为2013年3月31日，即直到备案证办出之后才开发票，证明只有办出了备案证，原告才有权利出租。对证据5的《租金到期催款函》及签收回执单六份的真实性无异议，但认为被告不存在欠付租金的问题。对上述五组证据，本院认为真实性经过双方确认，且与本案存在关联性，故对其证据效力均予以认定。对证据6被告认为系原告单方提供，没有得到被告确认，不具有证明效力。本院认为该清单为原告单方面制作，不具有证明力，对其证据效力不予以认定。对证据7的《解除合同通知》的真实性无异议，但认为被告不存在违约行为，原告要求单方解除合同的行为不成立，没有效力。对《关于武林路277项目房屋租赁事宜的函》认为签收人处没有签字。对《致武林路277项目承租户的函》的真实性无异议，但认为在发函当时原告威胁被告查封账户，被告考虑到项目的运营，不得已配合原告发函，但从函件的内容看出被告方没有认可双方之间的合同已经解除。本院认为该组证据能够相互印证，对其证据效力予以认定。对证据8的真实性无异议，但认为该证据中杭州壹道餐饮的合同并没有成立，原告依据该批合同中所写的金额进行累加之后认为被告收取了该笔费用，这种计算方法欠缺依据，应当根据实际情况计算。且原告要求被告将次承租户的租金返还原告将损害次承租户的利益，在本案中不应当进行处理。本院认为该组证据涉及第三方，其真实性在本案中无法予以查实，故对其证据效力不予认定。对证据9的真实性没有异议。对证据10的三性无异议。本院认为证据9、10与本案纠纷缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。对证据11的真实性无异议，对证明对象有异议，认为根据双方合同约定，原告应当在2011年7月29日前将符合规定的房屋交付给被告，由此恰恰证明原告怠于履行义务。本院认为该证据与本案纠纷存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据12的真实性无异议，关联性及证明对象有异议，认为被告法人代表是否涉嫌犯罪和本案无关，本院认为该证据与本案缺乏必要关联性，对其证据效力不予认定。
为证明答辩意见所依据的事实，被告武林汇公司提交了下述证据材料：
1.房屋所有权证书6份，欲证明杭州市下城区武林路XXX号、XXX号、XXX号房产（原市疾控中心办公楼）所有权人为杭州市XXXX事务管理局，上述房产的规划用途为非住宅，不是商业用房，无法用于商业运营的事实。
2.《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，欲证明2011年4月20日，原告与杭州市XXXX物业维修管理服务中心签订《杭州市直机关事业单位房屋租赁合同》，取得了杭州市下城区武林路XXX号、XXX号、XXX号房产的十年承租权。
3.武林路XXX号（原市疾控中心）商业项目合作运营招标公告、《房屋租赁合同》、《武林路XXX号（原市疾控中心）商业项目投资合作协议书》、《武林路XXX号商业项目投资合作补充协议》、《关于请求牵头组织武林路项目协调会的函》、《关于建议以“武林女装街管委会”名义起草公开信的函》、《关于要求尽快成立武林路项目公司的函》、《关于再次要求尽快成立武林路项目公司的函》、函件签收单、《关于要求尽快退还代收房租的函》、2012年1月17日原告发给XX公司的函件各1份，欲证明：原告就“武林路XXX号（原市疾控中心）商业项目合作运营”面向社会公开招标，XX公司中标；原告迟延出资爽约合作，XX公司多次发函给原告要求设立项目公司；因原告国有股权审批未通过，导致项目公司无法成立。原告承诺尽可能为项目公司创造融资条件，配合解决原承租户遗留问题。
4.《房屋租赁合同》，欲证明被告与原告就武林路XXX号项目重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2011年7月29日至2021年5月20日止，房屋第一年租金为1400万元，履约保证金280万元，租金每年递增5%，从第二年开始租金半年一缴；合同同时约定，原告保证出租房屋无产权争议，协助办理房屋租赁备案手续，被告凭原告提供的权属证明办理工商登记、环保审批等手续；办理各种审批手续，如果需要原告提供相关资料和证明的，原告应无条件及时提供等。
5.《武林路XXX号遗留设备移交清单》，欲证明原告于2011年8月24日才将不符合合同目的房屋交给被告。
6.《要求尽快提供房屋有效租赁证明的函》及函件签收单、《关于要求提请房屋产权单位尽快确认转租关系的函》及函件签收单、《关于﹤关于武林路XXX号项目相关事宜的函﹥的回函》及函件签收单、《关于要求10月18日前完善277商户工商注册等事宜的函》及函件签收单、《关于再次要求尽快提供武林汇277皇后公园项目合法转租证明的函》及函件签收单各1份，欲证明被告多次要求原告提供合法转租证明，原告的行为给被告造成损失。
7.《关于武林路XXX号项目转租证明等事宜的函》，欲证明直至2012年11月13日，原告仍要求被告“耐心等待”，合法转租证明的问题未解决。
8.房屋租赁备案证2份，同意装修证明1份，欲证明关于本案所涉房产，承租人为原告的租赁备案证办出时间为2013年3月5日，承租人为被告的租赁备案证办出时间为2013年3月14日；直到2013年4月11日，杭州XXXX事务管理局才出具同意装修的证明，此时原告才将符合合同目的的房屋交付给被告。
9.《关于租金有关问题的书面申请》及函件签收单、《关于要求调整武林汇项目房屋起租期等事项的函》、《关于﹤租金到期催款函﹥的回函》、《关于要求协调解决武林路277项目相关事项的函》各1份，欲证明被告多次向原告发函要求调整租金、租期，并要求对项目相关问题协调解决。
10.《关于进一步解决武林路XXX号项目事宜的函》、《解除合同通知》各1份，欲证明原告发函给被告要求解除《房屋租赁合同》，并且通知商户停止向被告缴纳租金，直接向原告缴纳租金。
11.浙江省农村信用社（合作银行）入账通知书2份，浙江省地方税务局通用机打发票1份，欲证明被告已经向原告缴纳了房屋租金1400万元及履约保证金280万元，被告全面履行合同的事实。
12.《房屋租赁合同》（杭州XXXX管理有限公司）、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》（杭州XXXX管理有限公司）、《房屋租赁备案证》（杭州XXXX管理有限公司）、《房屋租赁合同》（杭州XXXX管理有限公司经营餐饮、酒吧）、2012年10月11日《补充协议》（杭州XXXX管理有限公司）、《致浙江武林汇商业投资管理有限公司公函》（杭州XXXX管理有限公司）、2013年8月7日《补充协议》（杭州XXXX管理有限公司）、《杭州XXXX管理有限公司-
关于辣府各项费用说明》、《房屋租赁合同》（杭州XXXX贸易有限公司、赵某、李某）、《申请免缴及延期缴纳房租确认书》（赵某、李某）、浙江武林汇商业投资管理有限公司《关于﹤申请免缴及延期缴纳房租确认书﹥的回函》、《房屋租赁合同》（浙江XXX**管理有限公司）、《关于再次强调要求办理租赁备案证的函》（浙江XXX**管理有限公司）、《租金到期提示函》（浙江XXX**管理有限公司）、《RE公函编号201312第2号关于应付房租及办证事项的确认函》（浙江XXX**管理有限公司）、《房屋租赁合同》（杭州XXXX管理有限公司经营服装）、《杭州XXXX管理有限公司-
关于Begins房租事宜回复函》、《补充协议》（杭州XXXX管理有限公司）、《房屋租赁合同》（杭州XXXX用品有限公司）、《房屋租赁合同补充协议》（杭州XXXX用品有限公司）、《房屋租赁合同》（杭州XX珠宝有限公司）、《关于晶灵水晶武林店第二期房租支付事项的沟通函》、《房屋租赁备案证》（杭州XX珠宝有限公司）、《房屋租赁合同》（朱某）、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》（朱某）、《房屋租赁合同》（裘航）、《关于蜜桃咖啡第二期房租支付事项的沟通函》、《房屋租赁合同》（沈某）、《﹤房屋租赁合同﹥补充协议》（沈某）各1份，《致浙江武林汇商业投资管理有限公司公函》（杭州XXXX管理有限公司）1份，《补充协议-
杭州XXXX管理有限公司-
关于漫咖啡消防处罚事宜说明》、《杭州市公安消防支队下城区大队行政处罚决定书》各1份，欲证明因原告无法提供合法转租手续，无法办理房屋租赁备案证，及因原告提供的房产规划用途的问题，各商户无法取得营业执照，因此商户拒绝向被告缴纳房租，并要求被告予以赔偿；因原告的原因，被告产生损失的事实。
13.《函》（娄某）、《房屋租赁合同》（浙江XX**服装股份有限公司）、《律师函》、《﹤房屋租赁合同﹥解除协议》（浙江XX**服装股份有限公司）、《关于浙江武林汇商业投资管理有限公司切实履行合同条款的相关事宜》（杭州XX咖啡酒吧有限公司）各1份，《房屋租赁合同》（杭州XX文化创意有限公司）2份，《关于解除﹤房屋租赁合同﹥的通知》、《关于2013年武林汇商业投资管理有限公司单方提出解除﹤房屋租赁合同﹥通知的回复》（杭州XX文化创意有限公司）、《报告》（陈某）、《房屋租赁合同》（杨某）、《房屋租赁合同解除协议》（杨某），欲证明因原告无法提供合法转租手续，无法办理房屋租赁备案证，及因原告提供的房产规划用途的问题，各商户无法取得营业执照，因此商户拒绝向被告缴纳房租，并要求被告予以赔偿，解除了与被告的合同；因原告的原因，被告产生损失的事实。
14.《关于武林路275号公厕附属无障碍厕间及管理房拆复建协议书》1份，支付凭证3份，《合同能源管理（EMC）项目节能玻璃既有建筑节能改造应用项目合同书》、《合同》（杭州XXXX玻璃有限公司）各1份，支付凭证6份，《中央空调设备采购及安装施工合同》1份，支付凭证4份，《杭州市皇后公园购销合同》1份，支付凭证3份，《智能化工程施工合同》、支付凭证、增值税普通发票（杭州XX科技有限公司）各1份，《浙江省装饰施工合同》、《室外工程合同》、委托支付证明各1份，支付凭证10份，《租赁合同》（杭州市西湖区广发钢管租赁站）1份，支付凭证8份，《杭州市武林路XXX号皇后公园项目工程合同》（杭州XXX结构有限公司）1份，支付凭证8份，《工业品买卖合同》、收条各1份，支付凭证6份，《（装饰工程）合同书》、《装修工程施工补充合同》各1份，支付凭证24份，《工业、公建用户安装燃气管道协议书》、支付凭证、发票、《供用水合同》、支付凭证、《设备租赁合同》、《合同书》各1份，支付凭证64份，欲证明被告为武林路项目房屋的改造、加固等支付了费用的事实。
15.《杭州市武林路XXX号（原市疾控中心）项目经营权转让协议》、《收条》、《杭州市武林路272号（原市疾控中心）项目退租协议》、《收条》、《杭州市武林路277皇后公园项目协议书》各1份，《收条》2份，浙江省农村信用社（合作银行）扣款通知书1份，欲证明被告应原告要求，承担了原有商户安置费用的事实。
16.支付凭证6份，欲证明被告为武林路项目房屋的改造、加固等支付了费用的事实。
对上述证据，经庭审质证原告对证据1、2无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据3部份真实性有异议，认为因为原告为国企，在无法与XX公司合作之后双方就此签订协议，对双方终止合作达成谅解和处理，约定项目公司由XX公司“全权运营，风险和收益自担”。本院认为该组证据相互印证，对欲证事实具有证明力，对其证据效力予以认定。对证据4的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为原告已依约配合提供权属证明。本院认为该组证据与双方争议事实相关，对其证据效力予以认定。对证据5真实性、合法性无异议，证明内容有异议，认为原告已依约交付房屋，该清单仅是部分设备交接的手续而已，之前XX公司也并未对此提出异议。本院认为该证据与本案纠纷相关，对其证据效力予以认定。对证据6、7的真实性、合法性无异议，证明对象有异议。认为原告已做了尽可能的配合工作，原告没有过错。产权单位于2012年12月27日出具《同意转租证明》实际也不影响被告转租的商户进场装修和经营（因商户在2012年8月就已实际进场装修，且根据商户与被告签订的合同2012年12月底前基本都是在免租装修期内，故也谈不上对商户的经营造成影响）。被告项目招商运营造成影响的真正原因实际是被告自身项目改造工程延误等，是被告自身原因造成。对证据8真实性、合法性无异议，证明对象有异议，认为产权单位已于2012年12月27日出具《同意转租证明》，但《房屋租赁备案证》延后至2013年3月份才办理，是因为被告法定代表人当时涉嫌刑事犯罪被拘留羁押、是被告自身的原因造成。至于产权单位在2013年4月11日出具《同意装修证明》也并不影响被告转租商户装修，商户早在2012年8月就已实际进场装修。本院认为上述证据6、7、8与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据9真实性无异议，证明对象有异议，认为上述函件是在原告每次向被告发函催讨租金后被告给原告的回函，仅是被告单方面的意思表示，函件中也清楚表明原告是一直在向被告催讨租金，从来就没有同意被告单方面提出减免、缓交租金的要求。本院认为该组证据与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。对证据10、11无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据12部分证据的真实性、合法性无异议，部分证据的真实性有异议，认为被告与众多商户签订的合同基本上都约定商户正式入驻开展经营的时间是2012年12月25日之后，此前是属于免租装修期，而产权单位已于2012年12月27日出具《同意转租证明》提供给被告，基本上也不会影响商户的正常经营。该批商户中并没有出现真正拒付租金的情况，所以是不存在给被告造成重大损失的情况，不足以成为被告可以拒付原告租金的理由。对证据13部分证据的真实性、合法性无异议，对部分证据的真实性有异议，认为被告与其他商户签订的《补充协议》和往来函件，原告方对其真实性不予认可，本院认为证据12、13为被告与案外人所签订，在案外人未到庭且质证对方对证据持有异议的情况下缺乏证明力，对其证据效力不予认定。对证据14的真实性不能确认，证明内容有异议。对证据15的真实性不能确认，证明内容有异议。对证据16被告2014年7月9日补充提交的五份支票认为存根记载的收款人系被告，不能证明系支付给江苏宏大公司。本院认为证据14、15、16均与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。
依据上述有效证据及相关当事人的陈述，本院认定的事实如下：
杭州市下城区武林路XXX号、XXX号、XXX号原市疾控中心办公楼所有权人为案外人杭州市XXXX事务管理局，房屋规划用途为非住宅。2011年4月20日原告财富盛典公司与杭州市XXXX物业维修管理服务中心签订《杭州市市直机关事业单位房屋租赁合同》，向杭州市XXXX事务管理局承租上述房屋，租赁期限自2011年5月21日至2021年5月20日。之后原告就“武林路XXX号（原市疾控中心）商业项目合作运营”对外公开招标，案外人XX公司中标后，2011年7月29日与原告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告财富盛典公司将原市疾控中心商业项目转租给XX公司，租赁期限为2011年7月29日至2021年7月20日。XX公司确认已经实地踏看，对该房屋用途、位置、设施设备、规划业态等现状充分了解，愿意按照现状承租该房屋。2011年8月24日双方签署《武林路XXX号遗留设备移交清单》，确认原告将所有房产物业设施设备移交给XX公司。之后双方又签订了《武林路XXX号商业项目投资合作协议书》，约定共同投资注册成立项目运营公司经营武林路XXX号商业项目。但之后由于国有股权审批手续等原因，该项目公司未能如期设立。为此2012年2月21日原告与XX公司又签订《武林路XXX号商业项目投资合作补充协议》约定：原告将其拟持有的项目公司34％股份全部让给XX公司，由XX公司“全权运营，风险和收益自担”，项目公司成立后继受XX公司在房屋租赁合同项下的全部权利和义务。房屋租赁免租期由原来的4个月调整为6个月，XX公司代收房租1732180.8元予以退还。之后XX公司注资成立的项目公司即本案被告武林汇公司注册登记成立，就上述房屋的租赁原、被告又重新签订合同编号为2012财租第6号的《房屋租赁合同》，合同签署时间仍旧为2011年7月29日。双方约定：房屋的租赁期限为十年，自2011年7月29日起至2021年5月20日止，2021年5月21日至2021年11月20日为装修免租期。房屋第一年度租金为1400万元，每年按5%递增。其中第一年租金在《合同》签订当日支付，第二年开始租金半年一缴，需在每年的4月1日、10月1日前支付，先付后用。若逾期付款，每日按逾期额的万分之五支付违约金。逾期付款超过60天，原告有权解除本合同，被告所交纳的履约保证金不予返还。原告应保证出租房屋无产权争议，协助办理房屋租赁备案手续，被告凭原告提供的权属证明办理工商登记、环保审批等手续；办理各种审批手续，如果需要原告提供相关资料和证明的，原告应无条件及时提供等。合同签订后，被告于2011年6月16日、7月29日两次支付80万、1600万，合计1680万元，其中280万元为履约保证金，1400万元为2011年7月29日至2012年7月28日的第一年租金。之后被告多次致函原告要求房屋所有权人对转租事宜进行书面确认，以协助该项目的进驻商户办理工商注册手续。2012年12月27日杭州市XXXX事务管理局出具《同意转租证明》。2013年3月5日原告取得下城区武林路XXX号、XXX号、XXX号房屋租赁备案。2013年3月14日被告取得上述房屋的租赁备案。2013年4月11日，杭州XXXX事务管理局出具《同意装修证明》，确认同意对上述房屋进行装修。由于被告未按照合同约定继续支付房屋租金，原告不断向被告进行催讨，而被告提出考虑到双方最初合作经营的初衷，因前期租赁商户不能撤场，商户工商登记手续不能顺利办理，前期筹备工作投入大量资金等原因，希望原告以将起算租金时间延后，租赁免租期延长或者免租期前置的方式实际减免租金，对项目的发展予以扶助，但未得到原告的同意。2014年4月16日，被告收到原告的《解除合同通知》，原告认为被告长达两年时间里拖欠租金，故通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》。并通知商户停止向被告缴纳租金，直接向原告缴纳租金。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，对原告的转租行为房屋所有权人也专门出具证明表明了认可的意见，故对合同效力依法应予确认，合同条款对于原、被告双方均具有约束力。在与原告签订房屋租赁合同之前，被告的投资方XX公司已经确认对该房屋已经实地踏看，表示愿意按照现状承租该房屋，并在2011年8月24日签署《武林路XXX号遗留设备移交清单》，确认原告已经移交了所有房产物业设施设备，之后被告在与原告重新签订房屋租赁合同时，对该接收事实也未提出异议，在合同中再次表示愿意按照现状承租该房屋。现被告再以原告未提交符合合同目的的房屋为由认为起租时间应该延后的意见理由欠当。原、被告之间为房屋租赁合同关系，被告以项目经营中存在有困难为由要求原告适当减免租金，在原告未予同意的情况下，被告不能以此为由而不履行缴纳租金的合同义务。因被告未能根据合同约定及时支付租金，故应承担相应的违约责任。原告要求解除合同并对履约保证金不予退还的请求符合合同关于解除条件的约定，本院予以准许。但原告关于欠付租金的主张，未能考虑到双方对于免租期的约定，故本院综合合同中关于租赁期限、租赁总价及免租期期限的约定，在原告所主张的租金中酌情扣减1540791元，对原告关于欠付租金的请求不予全部支持。原告依据合同约定对合同行使解除权，对于合同解除后合同违约金的计算，合同中明确约定为对履约保证金不予退还，在此情况下原告就被告逾期付款的违约行为同时还主张每日按逾期额的万分之五计付违约金的请求不符合合同约定，本院不予支持。而被告是否按照转租合同向次承租人收取了租金、保证金，因与本案属于两个不同的法律关系，无论被告是否实际向次承租人收取了上述费用，原告依据双方的租赁合同关系直接向被告要求返还缺乏依据，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告杭州财富盛典投资有限公司与被告浙江武林汇商业投资管理有限公司就“武林路XXX号（原市疾控中心）”房屋所签订的合同编号为2012财租第6号的《房屋租赁合同》，被告浙江武林汇商业投资管理有限公司于本判决书生效之日起10日内将该《房屋租赁合同》项下的所涉房屋返还给原告杭州财富盛典投资有限公司；
二、被告浙江武林汇商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州财富盛典投资有限公司给付租金24196291.2元（暂计至2014年4月15日）；
三、被告浙江武林汇商业投资管理有限公司向原告杭州财富盛典投资有限公司交纳的履约保证金280万元不予返还；
四、驳回原告杭州财富盛典投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案受理费人民币302529元，由原告杭州财富盛典投资有限公司负担154024元，被告浙江武林汇商业投资管理有限公司负担148505元（于本判决生效之日起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费302529元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。
审 判 长 章幼戎
人民陪审员 杜红英
人民陪审员 赵招娣
二〇一四年九月五日
书 记 员 夏梦秋