上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初28984号原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：吴财琴(GOHCHAIKHIM)，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：任豪。原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告上海天顺经济发展有限公司的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼。被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告上海天顺经济发展有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告就上海市愚园路XXX号LG1-33A号单元签署之《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除；2.原告已收取被告保证金494,822元不予返还；3.被告支付原告拖欠自2016年7月1日至2016年12月31日的租金795,699.20元；4.被告支付原告拖欠自2016年7月1日至2016年12月31日的物业管理费88,290元；5.被告支付原告拖欠自2016年6月至12月的电费37,307.40元，2016年6月至9月的水费2,235元，共计39,542.40元；6.被告按每日千分之一的标准支付原告拖欠租金、物业管理费及水电费的滞纳金，以923,531.60元为本金，自2017年1月1日起计算至一审判决生效之日为止；7.被告支付原告免租期租金186,492元(按45天计算)；8.被告支付原告违约金162,274元。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求的欠租金额为770,833.60元；变更第6项诉讼请求为被告按每日万分之五的标准支付拖欠租金、物业管理费及水电费的滞纳金，以898,666元为本金，自2017年1月1日起计算至一审判决生效之日为止；变更第7项诉讼请求免租期租金金额为183,937.50元。事实和理由：2016年3月16日，原、被告签署《上海市房屋租赁合同》，约定：由被告向原告承租上海市愚园路XXX号地下一层(LG1)33A号单元房屋(以下简称“系争房屋”)，租期3年；第一年基本租金每月124,328元，第二年基本租金每月134,274元，第三年基本租金每月149,194元，租赁保证金为三个月最高年度月租金和物业管理费之和为486,822元，公用事业费保证金8,000元；物业管理费每月13,080元，后调整为14,715元；免租期为45天；被告应于每月25日之前缴付下月租金及物业管理费；若被告拖欠租金、物业管理费或者其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向原告支付滞纳金外，原告均有权单方面解除租赁合同收回该房屋，并严格按照租赁合同的约定追究被告违约责任，被告已付租赁保证金原告无需返还，被告还应按照合同剩余年度租金和物业管理费之和的标准支付违约金。但被告在履行合同过程中，长期拖欠原告租金和物业管理费。原告屡次催告被告支付欠款未果，遂诉至法院，要求判如所请。被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司未到庭应诉，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为原告。2016年3月16日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：被告向原告租赁系争房屋作餐饮用途，租赁面积163.50平方米；租期3年，自交付日起计，预计自2016年3月17日起至2019年3月16日止；原告预计于2016年3月17日或之前向被告交付房屋；免租装修期45天，自交付日起计，免租装修期内被告无需向原告支付租金；基本租金第1年为25元/天/平方米，每月124,328元，第2年为27元/天/平方米，每月134,274元，第3年为30元/天/平方米，每月149,194元，双方一致同意，若在合同履行期间租金营业税变更为增值税的，原告将对租金进行调整，调整幅度不应超过原告以现有租金收入为基础计算的需要缴纳的增值税额；提成租金为被告每月营业额的15%，被告每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金较高者；被告须于每月第25日或之前缴付下月基本租金；被告须自免租装修期届满的次日起每月按80元/平方米标准即每月13,080元支付物业管理费，该款应于每月第25日之前向原告或原告指定的管理公司缴付下月物业管理费，原告在租赁期限内有权提前30天以书面形式通知被告调整物业管理费，被告应根据通知要求支付调整后的物业管理费；租赁保证金相当于三个月第3年月基本租金及物业管理费即486,822元；公用事业费保证金8,000元，被告须于合同签署时或之前支付；如被告逾期支付租金或物业管理费或其他费用，必须按日向原告支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至原告或原告指定的其他收款方实际收到全部该笔款项日止计算；若被告任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天，原告有权在上述情况发生后的任何时间，合法地提前收回房屋或其任何部分，原告向被告发出的书面通知中规定的日期为合同终止日，原告无需对被告承担任何装修费、设备添加费的补偿；被告已支付保证金不予退还，并应向原告支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金及物业管理费总和金额的违约金，以及已享受的装修期间及免租期间的租金；除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至原告同意接受之状态下的系争房屋交还原告；若被告未按前款规定办理返还手续，则原告有权在租赁期届满或提前终止后的任何时间进入并收回系争房屋，被告放置于房屋内的一切物品视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付保证金共计494,822元，原告于2016年3月18日将系争房屋交付给被告使用双方开始履行合同。2016年4月29日，原告通知被告系争房屋自2016年6月1日起物业管理费收费标准调整为90元/月/平方米。2016年5月31日，上海市静安区国家税务局通知原告自2016年5月1日起登记为增值税一般纳税人。2016年10月8日，被告向原告发送《撤柜申请》，称由于经营等多方面原因造成重大亏损，申请于2016年10月15日撤柜并且提前终止合同，望予以支持。履约过程中，被告仅按合同约定标准支付了原告2016年5月以及8月的租金和物业管理费。因被告长期拖欠租金等费用，原告于2017年1月10日向被告发送快递通知被告合同于2016年12月31日解除，但未妥投。2017年3月2日，原告向被告发送律师函催讨拖欠款项及违约金。后因被告始终未能向原告结清各项欠款，致原告诉讼来院，请求判决如上所请。以上事实，由原告的庭审陈述，原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、收楼确认书、商铺验收交接表、《有关调整物业管理费收费标准的通知》及快递凭证、《有关终止的通知》及快递凭证、《起诉贵司前最后一次催告之律师函》及快递凭证、水电费抄表记录等为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示自2016年5月1日起因税收变更每月租金应为130,544.40元，原告也据实开具了2016年5月至10月的租金发票，被告仅按合同约定标准支付了原告2016年5月及8月的租金和物业管理费，实际应为支付的2016年5月及6月的租金和物业管理费，故本案中被告还应支付2016年7月至10月的租金522,177.60元(130,544.40元×4)及2016年11月至12月的租金248,656元(124,328元×2)；原告还收取了被告装修保证金13,080元，要求抵扣被告欠付的款项；原告同意以本案诉状副本送达之日即2017年11月4日为合同解除之日，租金、物业管理费等各项费用计算至2016年12月31日为止；被告自2016年10月底停业，原告于2017年1月20日收回了系争房屋。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按约支付租金是承租人的基本义务，本案中被告长期拖欠原告租金等费用至今，已经构成根本违约。原告根据合同约定要求解除与被告之间的合同，该行为属于行使约定解除权，故合同应于原告解除合同的意思表示到达被告之日即2017年11月4日本案诉状副本公告期满送达被告之日解除。合同解除后，被告应立即向原告结清租赁期限内欠付的租金和物业管理费等费用。原告要求被告支付租金770,833.60元、物业管理费88,290元、水电费39,542.40元以及免租期租金183,937.50元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告还要求被告支付以欠付租金、物业管理费、水电费之和即898,666元为本金，按照每日万分之五的标准，自2017年1月1日起计算至判决生效之日期间的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。被告因其违约行为导致合同提前解除，应承担相应的违约责任。原告主张按照合同约定不予退还被告已支付的租赁保证金，并无不当，本院予以支持。原告还主张被告应按约支付违约金，于法无悖，且金额在合理范围之内，本院予以支持。关于原告收取被告的装修保证金13,080元，鉴于双方合同业已解除，应一并予以抵扣被告欠款为宜。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司就上海市愚园路XXX号地下一层(LG1)33A号单元房屋签署的《上海市房屋租赁合同》于2017年11月4日解除；二、被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付自2016年7月1日起至2016年12月31日期间的租金770,833.60元、2016年7月1日起至2016年12月31日的物业管理费88,290元、水电费39,542.40元(原告已收取被告的装修保证金13,080元予以抵扣)；三、被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付租金、物业管理及水电费的滞纳金(以898,666元为本金，按照每日万分之五的标准，自2017年1月1日起计算至本判决生效之日为止)；四、被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司免租期租金183,937.50元；五、原告上海天顺经济发展有限公司收取被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司的保证金494,822元不予退还；六、被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司违约金162,274元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,457.30元(已由原告全部预缴)，由被告上海奇乐奇乐餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  荣琼英人民陪审员  吴 昆人民陪审员  吴春林二〇一八年三月二十日书 记 员  李后蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。