内蒙古自治区土默特右旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）土民初字第656号
原告郝美玲，女，1974年12月23日出生，汉族，保险公司职员，现住内蒙古包头市。
委托代理人李林飞，系内蒙古典泰律师事务所律师。
被告高永红，男，1968年6月1日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古包头市。
委托代理人左金爱，系内蒙古正恒律师事务所律师。
原告郝美玲诉被告高永红租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由审判员王艳茹适用简易程序于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告郝美玲的委托代理人李林飞，被告高永红及其委托代理人左金爱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2013年4月10日签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2013年4月10日至2016年4月10日，第二年的租金交纳时间为第二年租赁期开始前一个月。签订合同后，原告按照被告的要求将出租房屋装修成一楼为烧烤店，二楼为宾馆，由于格局构造，原告按照被告要求将一楼进入二楼唯一的入口全部封闭与被告相邻的另一门市的二楼打通，共花费装修费用45000元。到今年交付房租时，被告要求减少租金，双方经多次协商未果，故原告向法院提起诉讼，请求依法判令1、依法确认《房屋租赁合同》有效；2、被告依约给付租赁费65000元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、被告认为原告请求依法确认该《房屋租赁合同》有效是不客观的，合同已不能继续有效，理由有三：第一，因为被告从未做过烧烤行业，能力有限，加之市场经济疲软，故无法继续经营；第二，被告已在约定交付租金的前一个月与原告多次就租赁费降价问题进行协商，但双方未达成共识，原告的丈夫还称“若被告付不了房租就给原告腾房”，故被告于今年4月8日腾出该房屋，并修缮恢复原状；第三，被告现患有泛发性牛皮癣非常严重，影响生意，同时该病对调料过敏，故已无法继续经营。综上，无论从客观上还是主观上被告已经无法继续履行该租赁合同。2、被告认为“原告要求依约给付租赁费65000元”没有事实根据。3、原告称“原告按照被告要求将二楼唯一的入口全部封闭与被告相邻的另一门市的二楼打通”与事实不符，事实是，原告是装修好以后才租给答辩人的，并不是签订合同后装修的。综上，应驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其主张向法庭提供书证两份：一号证据——《房屋租赁合同》一份，欲证明2013年4月10日原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于源泰广场427号底店出租给被告使用，双方约定租赁期限为3年，自2013年4月10日至2016年4月10日，租金为每年65000元，双方未约定承租人解除合同的情形，第一年的租金被告依约交付后，第二年的租金至今未给付。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，但称双方未约定合同解除权并不属实，该合同第七条“合同解除的条件”中第一款提到，“承租人不交付或不按约定交付租金”，出租人有权解除本合同，未约定承租人未按期交付租金的违约责任。因为法律未规定且当事人未约定合同解除权，当事人未行使合同解除权自然消灭。二号证据——《装饰工程合同书》一份，欲证明2013年3月20日，原告作为甲方，包头市苏典装饰工程有限责任公司作为乙方，签订一份《装饰工程合同书》，合同约定装修的标的物为源泰广场427号底店（室内装修）即本案的租赁房屋，工程造价为45000元，开工日期为2013年3月20日，交工日期为2013年4月10日。证明1.原告已将本案所争议的出租房屋进行装修，装修价格为45000元；2.装修过程中为便于被告经营烧烤店故按照被告的要求将房屋底楼上二楼的通道全部封闭；3.为便于被告在二楼经营宾馆，原告将该房屋二楼与被告房屋二楼的山墙打通。经质证，被告对该合同的真实性无异议，认为45000元的工程造价应当附有一张收据，没有票据就无法证明工程的实际花销；同时称该房屋的装修时间是2013年3月20日至2013年4月10日，而原、被告双方《房屋租赁合同》的签订时间是2013年4月10日，原告是在装修完毕后才与被告签订的合同，装修在前租赁在后，故并不是为给被告租赁房屋所进行的装修。
被告为支持其主张向法庭提供书证两份：一号证据——2014年3月29日电话通话记录一份，欲证明原告的丈夫通过电话与被告协商租赁费交付事宜及租赁费用，但双方未达成共识，故原告让被告腾出租赁房屋。经质证，原告认为1.从证据的形式上无法判断该证据的来源，被告应予以说明；2.所显示的原告丈夫的电话号码是正确的，但并没有显示被告的电话号码，故无法证明与谁在进行通话；3.无法证明原、被告之间的通话内容，只能证明2014年3月29日原告的丈夫与别人进行过通话，故无法证实原告方要求解除合同，该租赁合同已解除。二号证据——土右旗医院开具的诊断证明书一份，欲证明2014年3月6日经土右旗医院诊断，被告身患全身性泛发性牛皮癣，故不能继续经营食品行业，造成该租赁合同不能继续履行。经质证，原告认为该证据的真实性无法判断，1.单凭一份诊断证明无法判断被告是否患有全身性泛发性牛皮癣；2.该证明与本案无关联性；3.被告在租房之前已经患有皮肤疾病，还租赁房屋用于做烧烤生意，故现不能以患病为由要求解除合同；4.被告的皮肤病不是解除合同的法定及约定理由。
经审理查明：原、被告双方于2013年4月10签订一份《房屋租赁合同》，双方约定：原告将其位于土右旗萨拉齐镇源泰广场427号底店出租给被告使用；租赁期限从2013年4月10日至2014年4月10日；租金为每年65000元，第二年租金的交纳时间为第二年租赁期开始前一个月；出租人有权解除合同的情形⑴承租人不交付或不按照约定交付租金；⑵承租人擅自将房屋转租；⑶承租人违反本合同，不承担维修责任致使房屋严重损失的；⑷承租人利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益的；⑸政府行为造成承租人无法继续经营。并对其他相关内容进行了约定。合同签订后，被告按照约定将第一年的租金给付原告，待交付第二年租金时，被告以市场经济疲软，经营不善及其患上泛发性牛皮癣，影响生意等原因，与原告就房屋租金问题进行过协商，但双方未达成合意。后原告多次要求被告给付第二年的租赁费未果，故向法院提起诉讼，请求依法判令1、依法确认该《房屋租赁合同》有效；2、被告依约给付第二年房屋租赁费65000元；3、诉讼费由被告承担。
另查明，原告于2013年3月20日至2014年4月10日将租赁房屋进行了室内装修，考虑被告欲在一楼经营烧烤二楼开设宾馆的意向，装修过程中将该房屋底楼上二楼的通道全部封闭，并将该房屋二楼与被告房屋二楼的山墙打通，待装修完毕后，租赁给被告使用。同时查明，被告于2012年4月至5月份，已患有皮肤性疾病。
以上查明的事实，由原、被告双方提供的书证、双方的陈述及庭审笔录在案佐证。
本院认为：原、被告双方在公平、自愿的前提下签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原、被告双方均应在合同约定的范围内享有权利并履行义务。本案所涉租赁合同约定了出租人解除合同的条件，对承租人即被告一方解除合同的条件未进行约定，同时本案亦未发生不可抗力、迟延履行等法定解除合同的情形，故被告方现拒绝继续履行该合同，既无事实根据亦无法律依据。同时考虑，原告将房屋租赁给被告使用前，进行了重新装修，花费装修费用45000元，兼顾公平原则，本院对原告方要求依法确认该《房屋租赁合同》继续有效的诉讼请求，应当予以支持。合同签订后，被告已按照约定向原告交纳了第一年的租赁费，现原告要求被告依约给付第二年租赁费65000元，该诉请属合同约定的范围，故被告应按照合同约定积极、全面的履行自己的义务，故本院对原告的主张予以支持。关于被告称“因为其从未做过烧烤行业，能力有限，加之市场经济疲软，故无法继续经营”的抗辩意见，属于被告主观方面的原因，但并不是合同解除的条件，故本院对此不予采信；就被告称“原告的丈夫曾提出‘若被告付不了房租就给原告腾房’，故被告于今年4月8日腾出该房屋，并修缮恢复原状”的抗辩主张，因被告未向法庭提供充足的证据，证明原告已同意被告腾出租赁房屋解除合同的事实，故本院对此不予采信；关于“被告现患有泛发性牛皮癣非常严重，影响生意，同时该病对调料过敏，故已无法继续经营”的意见，因原、被告双方签订合同时，未就租赁房屋的用途进行明确约定，亦未对房屋使用范围有所限制，故该房屋的用途并不局限于经营烧烤行业，现被告要求解除租赁合同与其患病不能从事烧烤行业无必要的因果关系，故本院对其主张不予支持。综上，为维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、原告郝美玲与被告高永红于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同》继续有效；
二、被告高永红于本判决生效后十日内给付原告郝美玲位于土默特右旗萨拉齐镇源泰广场427号底店第二年的房屋租赁费65000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1425元，由被告高永红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 王艳茹
二〇一四年七月十四日
书记员 张晓慧
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
因不可抗力致使不能实现合同目的；
在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
注释：本判决一经生效，义务人即应在本判决书指定的期间内履行相应义务，义务人未履行的，权利人可在判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。