浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越商初字第3444号
原告：华夏银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市中兴南路354号。
负责人：李华，该分行行长。
委托代理人（特别授权）：毛盈佳，系华夏银行股份有限公司绍兴分行员工。
委托代理人（特别授权）：王小凤，系华夏银行股份有限公司绍兴分行员工。
被告：茹海森。
被告：黄小亚。
被告：浙江巨星控股集团有限公司，住所地绍兴市镜湖新区东浦镇炬星村。
法定代表人：张国祥。
原告华夏银行股份有限公司绍兴分行诉被告茹海森、黄小亚、浙江巨星控股集团有限公司（下称巨星公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2014年10月10日向本院起诉。本院于同日受理后，因被告下落不明，依法组成合议庭于2015年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王小凤到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年12月13日，原告与被告茹海森签订编号为SX01P10220120203的《个人房屋抵押借款合同》一份，约定原告向被告茹海森发放贷款39万元。该笔借款由被告茹海森和黄小亚以其向被告巨星公司购买的位于绍兴市镜湖新区巨星大厦第1幢1单元1205室房屋作抵押担保。贷款期限自2012年12月13日始至2022年12月13日止，贷款年利率为7.205%。2012年12月24日，原告与被告茹海森对抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（绍房预镜字第YH1212240006号）。2013年1月7日，原告依约向被告茹海森发放39万元借款，并将钱款依约打入被告巨星公司的账户。原告与被告茹海森发生的上述债权，由被告巨星公司提供连带保证担保。截至原告起诉之日，被告茹海森尚欠原告本金为349781.92元并已欠息，原告抵押物已被他人查封。而已设立预告登记的抵押物，由于被告茹海森的贷款断供而无法转为正式抵押登记。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告茹海森、黄小亚立即归还原告借款349781.92元，利息按法律及合同约定执行（含复利及逾期利息）；二、原告对绍房预镜字第YH1212240006号预购商品房抵押权预告登记项下的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、被告巨星公司对上述债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费用由三被告承担。
三被告未到庭应诉，亦未向本院提供证据。
原告为证明其主张，向本院提供：
证据1、个人房屋抵押借款合同一份，拟证明原告与被告茹海森存在借款法律关系并以向被告巨星房地产公司所购房屋抵押；
证据2、借款凭证、贷款直通发放借款凭证各一份，拟证明原告已依约向被告茹海森发放贷款；
证据3、房屋预告登记证明、房地产抵押合同各一份，拟证明涉诉房屋已进行预抵押登记；
证据4、个人借款申请书一份，拟证明被告黄小亚承诺对上述贷款承担连带还款责任；
证据5、最高额保证合同一份，拟证明被告巨星房地产公司为被告茹海森的贷款提供最高额保证；
证据6、个人账户明细账单一份，拟证明被告茹海森归还本息情况。
本院对证据分析认证认为，原告提供的证据1-5，符合证据的“三性”要件，对其证明力，本院予以认定；证据6，系原告根据合同约定计算，本院予以认定；三被告经本院合法传唤，仍未到庭应诉，视为放弃质证权利。
经审理查明：2012年10月15日，被告巨星公司与原告签订一份最高额保证合同，约定原告在2012年10月15日至2015年10月15日期间与购买巨星大厦房产的购买者基于主合同连续发生多笔债权，被告巨星公司在最高主债权本金余额人民币5000万元范围内提供保证担保，保证范围包括主债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、原告为实现债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。
2012年11月5日，被告茹海森向原告提交个人借款申请书，为购买被告巨星公司的位于绍兴市镜湖新区巨星大厦第1幢1单元1205室房屋向原告申请贷款39万元，被告黄小亚作为被告茹海森配偶愿意在被告茹海森出现拖欠还款或无法还款的情形时承担连带还款责任，履行被告茹海森未清偿部分本息和相关费用的义务。
2012年12月13日，原告与被告茹海森签订编号为SX01P10220120203的《个人房屋抵押借款合同》一份，约定原告向被告茹海森发放贷款39万元，由被告茹海森以其向被告巨星公司购买的位于绍兴市镜湖新区巨星大厦第1幢1单元1205室房屋作抵押担保。贷款期限自2012年12月13日始至2022年12月13日止，贷款年利率为7.205%，贷款发放后贷款基准利率调整的，按年初调整，调整后的利率自次年的第一个付息日或还款日起开始适用，依上述方式调整利率的，均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮10%确定。贷款采用等额本息还款法分期还本付息，按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。被告茹海森不按合同约定偿还本息的，逾期之日起按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息，对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。如果被告茹海森未按合同约定还本付息，原告有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，收回贷款本息，并有权处分抵押财产和要求保证人承担连带保证责任。被告茹海森在办理完毕房产所有权证后，应在90日内将房屋所有权证交原告用于办理房屋不动产抵押登记手续，被告巨星公司提供阶段性担保，对被告茹海森应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋登记手续为止所产生的所有被告茹海森应付款项承担连带保证责任，保证范围为合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用及应付的其他款项。
2012年12月13日，被告茹海森与原告签订房地产抵押合同，将其名下的上述购买房屋为向原告的债权抵押，担保金额346万元，履行债务的期限2012年12月13日至2022年12月13日。2012年12月24日，原告与被告茹海森对抵押房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（绍房预镜字第YH1212240006号）。2013年1月7日，原告依约向被告茹海森发放39万元的借款，并将钱款依约打入被告巨星公司的账户。原告与被告茹海森发生的上述债权，由被告巨星公司提供连带保证担保。截止2014年6月20日，被告茹海森尚欠原告借款本息349781.92元。
本院认为，原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，各方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按约向被告茹海森发放贷款39万元，按照合同约定，被告茹海森应每月以等额本息还款形式向原告归还借款本息，然其未按约履行，已构成违约。原告有权按合同约定提前收回全部贷款，故对原告要求被告茹海森归还剩余借款本金并支付相应利息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告茹海森以本案中所购房产提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，故一般而言，预告登记权利人主张享有优先受偿权的应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记。但由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人，而且本案中，讼涉房产无法进行正式抵押登记并非原告原因导致，原告对此并无过错，不能因此丧失应有的权利保护，故对原告依据该抵押担保对抵押物主张优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。被告黄小亚与原告签订承担连带还款责任承诺条款，自愿对被告茹海森向原告借款本息承担连带还款责任，故对原告要求被告黄小亚对被告茹海森归还本息承担共同还款责任的诉请，本院不予支持，被告黄小亚应对被告茹海森的上述债务承担连带还款责任。被告巨星公司为原告上述债权提供最高额保证担保，上述债权未超过担保范围，应承担连带清偿责任，对原告要求被告巨星公司承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。三被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告茹海森归还原告华夏银行股份有限公司绍兴分行借款本金人民币349781.92元，并支付利息（自2014年6月21日起至款清日止按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；
二、原告华夏银行股份有限公司绍兴分行就其享有的上述第一项债权，对绍房预镜字第YH1212240006号备案合同项下的抵押物（绍兴市镜湖新区巨星大厦第1幢1单元1205室）经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
三、被告黄小亚、浙江巨星控股集团有限公司对被告茹海森上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告交通银行股份有限公司绍兴分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6547元，财产保全费2270元，公告费400元，合计人民币9217元，由三被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费6547元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 马浩轩
人民陪审员 唐百年
人民陪审员 鲁洪法
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 张培琴
附页：
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。