青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）青民初49号
原告：中铁第一勘察设计院集团有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区西影路2号。
法定代表人：刘为民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙海宁，陕西橡树律师事务所律师。
被告：青海越州房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市创业路22号。
法定代表人：韩志明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马强，男，该公司副总经理。
被告：青海省绒业（集团）有限公司，住所地青海省西宁市城南新区创业路22号。
法定代表人：韩志明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马强，该公司副总经理。
第三人：青海铁道工程勘察有限公司，住所地青海省西宁市共和南路23号。
法定代表人：刘德林，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：孙海宁，陕西橡树律师事务所律师。
原告中铁第一勘察设计院集团有限公司（以下简称中铁设计公司）与被告青海越州房地产开发有限公司（以下简称青海越州公司）、青海省绒业（集团）有限公司（以下简称青海绒业公司）、第三人青海铁道工程勘察有限公司（以下简称青海铁道公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年04月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁设计公司的委托诉讼代理人孙海宁，被告青海越州公司、青海绒业公司的委托诉讼代理人马强，第三人青海铁道公司的法定代表人刘德林及其委托诉讼代理人孙海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中铁设计公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告青海越州公司履行《房屋拆迁安置补偿协议》，立即按协议约定向原告交付西宁市共和南路23号（规划九号楼位置房号68-122,68-124,68-126,68-128,68-130,68-13268-134,68-136，68-138号）8000㎡的高层办公及写字楼（其中约1000㎡办公用房、约7000㎡写字楼）；2.依法判令被告青海越州公司支付违约金及停产停业损失2095万元（暂算至2018年1月31日），及至被告青海越州公司实际交房之日的违约金及停产停业损失（以每月150万元计算）；3.依法判令被告青海绒业公司对被告青海越州公司应付款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：原告在西宁市城东区共和南路23号原有建筑面积为13479.53㎡的地面附着物，2006年因原告改制将其中的5066.41㎡划归青海铁道公司，剩余8413.12㎡地面附着物仍属原告所有。2009年10月，西宁市发展和改革委员会下发了宁发改投资（2009）467号文件《关于将建国南路A片区建设项目列入危旧房改造计划的批复》，根据西宁市人民政府2008年第27次《城建工作专题会议纪要》精神，将西宁市建国南路A片区列入危旧房改造项目。2011年4月西宁市国土资源局将建国南路A片区地块国有土地使用权出让给青海越州公司，原告土地及房产在该地块范围内。
2013年8月19日，原告与青海越州公司签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，协议第四条约定：经双方协商乙方（青海越州公司）在临共和南路（规划九号楼位置）建还给甲方（原告）建筑面积不少于8000㎡的高层办公及写字楼，其中约1000㎡办公用房、约7000㎡写字楼，层高不低于3.2米。依据乙方提供设计规划图中九号楼的建筑平面图，双方约定第七层至第十五层产权归甲方，第十六层及以上楼层产权归乙方。第八条约定：经甲乙双方协商自本《安置补偿协议》签订之日起，在33个月内为开发建还期限，超过建还期限乙方须向甲方每月支付50万元违约金，另外乙方须向甲方每月支付停产停业等损失补偿50万元，不足一月按一月计算。第十二条约定：经甲乙双方和青海绒业公司三方协商，由青海绒业公司对本协议履约提供担保，承担连带担保责任，青海绒业公司另行出具担保函作为本协议附件，担保函在本协议签订当日由青海绒业公司提供。协议签订时，青海绒业公司向原告出具了落款日期为2013年7月30日的《担保函》一份，表明其自愿为青海越州公司履行《房屋拆迁安置补偿协议》，与原告在2013年8月至2016年5月期间因拆迁安置补偿及建还房产发生业务往来所应支付给原告的全部款项之付款义务，包括因建还的办公楼、写字楼而产生的债务、支付的保证金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等，为债务人青海越州公司向原告承担连带责任担保。担保金额为被担保人应付所有款项，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（诉讼费、仲裁费、律师费等），担保期限为三年，自应付款项履行义务到期之日起计算，主合同所产生的债务履行完毕本担保函自行作废。
上述《房屋拆迁安置补偿协议》签订后，原告向青海越州公司交付了土地及附着物并办理了相关手续，但至2016年5月33个月建还期届满时青海越州公司未能如期交房，原告遂多次委托青海铁道公司向青海越州公司发函催促其尽快交房，但一直无果。后经协商，2017年6月16日，原告授权青海铁道公司与青海越州公司签订《协议书》一份，约定双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，由于乙方（青海越州公司）未能履行协议，按期交付建还房屋，应承担违约责任。乙方承诺建还给甲方（原告）的九号楼房屋在2017年12月30日前达到竣工交付标准。如果乙方在2017年12月30日前仍未能交付建还房屋，乙方承诺从次日起按《房屋拆迁安置补偿协议》约定的每月停产停业损失及违约金100万元增加至每月150万元，乙方按月支付给甲方（不足一月按一月计算）。现该日期已过，青海越州公司仍未能交房，其逾期交房已达20个月，不但给原告造成了严重经济损失，也影响了原告企业正常生产经营和企业形象。综上，青海越州公司逾期交房已严重违约，其应当立即向原告交付房屋，还应依据合同约定承担违约责任，青海绒业公司应对青海越州公司应付款项承担连带清偿责任。
被告青海越州公司、青海绒业公司辩称，对原告的第1项诉讼请求，二被告愿意履行，因9号楼至今没有完工，我们尽快复工，向原告交付房屋。对原告的第2项诉求，请法庭依法审理，我们认为虽然有合同约定，但是停产损失和违约金的约定过高，请法庭调整。对原告的第3项诉求，我们愿意承担连带责任。对原告的第4项诉求，请法庭依法审理。
第三人青海铁道公司述称，中铁设计公司与青海越州公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》内容合法有效，青海越州公司违反协议约定逾期交房已构成违约，应依法判决其继续履行合同，立即交付建还房屋；双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的每月违约金50万元与损失相当，建议不予调整；青海越州公司的严重违约行为已给中铁设计公司和第三人造成严重经济损失，造成了国有资产的严重流失。
原告中铁设计公司为证明自己的诉求，在举证期限内提交如下证据：
证据1《房屋拆迁安置补偿协议》，拟证明：第一被告应在2013年8月19日起33个月内在西宁市临共和南路（规划九号楼位置）建还给原告建筑面积不少于8000㎡的高层办公及写字楼，超过建还期限第一被告须向原告每月支付违约金和停产停业等损失补偿100万元，现其已经严重违约，应当承担违约责任的事实；
证据2《担保函》，拟证明：第二被告书面承诺愿意为第一被告与原告因履行《房屋拆迁安置补偿协议》所应支付给原告的全部债务提供担保，故第二被告应对第一被告债务承担连带清偿责任的事实；
证据3《青海省绒业（集团）有限公司股东会决议》，拟证明：第二被告为第一被告与原告业务往来所负债务提供担保系经其股东会同意，该担保合法有效，第二被告应当承担连带责任的事实；
证据4《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，拟证明：原告在西宁市城东区共和南路23号原有建筑面积为13479.53㎡的地面附着物，2006年因原告改制将其中的5066.41㎡划归第三人青海铁道工程勘察有限公司，剩余8413.12㎡地面附着物仍属原告所有的事实；
证据5《协议书》，拟证明：原告和第一被告约定，如建还房屋在2017年12月31日仍不能交付，则第一被告应向原告支付每月150万元的逾期违约金和停产停业等损失补偿的事实；
证据6《城建工作专题会议纪要》，拟证明：由第一被告负责西宁市建国南路A片区地块开发事宜，双方所签拆迁安置补偿协议合法有效的事实；
证据7《关于将建国路A片区建设项目列入危旧房改造计划的批复》，拟证明：由第一被告负责西宁市建国南路A片区地块开发事宜，双方所签拆迁安置补偿协议合法有效的事实；
证据8《房屋拆迁许可证》及通告，拟证明：由第一被告负责西宁市建国南路A片区地块开发事宜，双方所签拆迁安置补偿协议合法有效的事实；
证据9《关于2011年第一批经营性土地招标拍卖挂牌出让使用权处置方案的批复》，拟证明：由第一被告负责西宁市建国南路A片区地块开发事宜，双方所签拆迁安置补偿协议合法有效的事实；
证据10《挂牌报价交易成交书》，拟证明：由第一被告负责西宁市建国南路A片区地块开发事宜，双方所签拆迁安置补偿协议合法有效的事实；
证据11《建设用地规划许可证》，拟证明：2011年5月5日，青海越州公司取得上述地块的《建设用地规划许可证》的事实；
证据12-23《双方往来函件》12份，拟证明：2015年4月至2016年11月间，在第一被告违约未能如期交房后，原告多次委托青海铁道工程勘察有限公司向第一被告发函，要求其履行合同尽快交付房屋并支付违约金，原告多次向第一被告主张权利的事实；
证据24-26《律师函》3份，拟证明：在被告违约后，原告多次委托律师向被告发函，要求其尽快交付房屋并承担违约责任，被告均不予履行的事实。
被告青海越州公司、青海绒业公司质证认为，对原告提交的证据的真实性、合法性认可，但对关联性不认可。原告在当时作为青海越州公司的被拆迁人，实际上被拆迁人为本案第三人，原告提供的本案拆迁房屋土地证和房产证的证明被拆迁的附着物在第三人名下。原告的工作地点在西安，没有给原告造成停产停业损失。
第三人青海铁道公司质证认为，认可原告的证据，2006年进行改制后，5066.41㎡确实是划归第三人，但是土地资产的管理是原告，产权手续在第三人的名义下办理的。
被告青海越州公司、青海绒业公司在举证期限内未提交反驳证据。
第三人青海铁道公司为支持其理由，在举证期限内提交如下证据：
证据1《房屋拆迁安置补偿协议》，拟证明：第一被告与原告和第三人分别签订了拆迁安置协议，约定其在33个月内在西宁市临共和南路（规划九号楼位置）建还给原告8000㎡的高层办公及写字楼，建还给第三人6000㎡办公、商业及写字楼用房，现第一被告已经严重违约，应当承担违约责任的事实；
证据2《担保函》及《股东会决议》，拟证明：第二被告承诺愿意为第一被告与第三人因履行《房屋拆迁安置补偿协议》提供担保的事实；
证据3《协议书》，拟证明：第一被告应向第三人支付办公等费用的事实；
证据4《协议书》及《委托书》，拟证明：原告委托第三人与第一被告签订《协议书》，第一被告在协议书中承诺：如建还房屋在2017年12月31日仍不能向原告交付，则第一被告应向原告支付每月150万元的逾期违约金和停产停业等损失补偿的事实；
证据5《关于委托贵司代表我司与青海越州房地产开发有限公司就交付建还房屋相关事宜进行协调和督促的函》，拟证明：原告委托第三人与第一被告就交付建还房屋相关事宜进行沟通和督促的事实；
证据6《第三人与第一被告往来函件》13份，拟证明：第三人接受原告委托后，多次向第一被告发函，要求其履行合同尽快交付房屋并支付违约金的事实。
被告青海越州公司、青海绒业公司对第三人提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
本院对上述证据认证如下：被告青海越州公司、青海绒业公司对原告中铁设计公司提交的证据的真实性、合法性均无异议，本院对原告所举证据的真实性予以确认；被告青海越州公司、青海绒业公司对第三人青海铁道公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对第三人所举证据的真实性予以确认。
根据本院认证的上述证据，证明以下法律事实：
2008年4月7日，西宁市政府召开会议，原则同意建国南路A片区地块交由青海越州公司开发。2009年10月10日，西宁市发展和改革委员会批复：建国南路A片区由青海越州公司进行开发建设。西宁市住房保障和房产管理局于2010年5月27日向青海越州公司颁发《房屋拆迁许可证》，认为青海越州公司因建国南路A片区危旧房改造项目建设，需拆迁房屋及附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准。2010年11月17日，西宁市土地储备中心通告：决定将范围为东至建国南路、南至果洛路、西至共和路、北至大众街，面积约为180亩土地纳入政府储备用地。2011年1月30日，西宁市人民政府作出《关于2011年第一批经营性土地招标拍卖挂牌出让使用权处置方案的批复》，同意将东至建国南路、南至果洛路、西至共和路、北至大众街的土地以挂牌方式出让。2011年3月9日，西宁市国土资源局出具《挂牌报价交易成交书》，确认青海越州公司竞得建国路120375.1㎡的国有建设用地使用权。2011年5月5日，青海越州公司取得上述地块的《建设用地规划许可证》。
2013年7月29日，青海绒业公司召开股东会，表决关于就青海越州公司与中铁设计公司因拆迁安置补偿及建还房产发生业务往来，所支付的全部款项提供连带保证担保的相关事宜。会议通过以下决议：同意本公司为青海越州公司与中铁设计公司因拆迁安置补偿及建还房产发生业务往来所支付的全部款项提供连带保证担保。
2013年7月30日，青海绒业公司向中铁设计公司出具《担保函》载明：”本公司经过召开股东大会一致同意，并与贵公司协商同意，本公司自愿为被担保人青海越州公司履行《房屋拆迁安置补偿协议》与贵公司在2013年8月至2016年5月期间因拆迁安置补偿及建还房产发生业务往来所应支付贵公司的全部款项之付款义务，包括因建还的办公楼、写字楼而产生的债务、支付的保证金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等，为债务人青海越州公司向贵公司承担连带责任担保。本担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保，不因主合同（协议）无效而无效。所担保金额为被担保人应付贵公司所有款项，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（诉讼费、仲裁费、律师费等），担保期限为三年，自应付款项履行义务到期之日起计算，主合同（协议）所产生的债务履行完毕本担保函自行作废。”
2013年8月19日，以中铁设计公司为甲方与乙方青海越州公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议约定：”根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规，建国南路A片区危旧房改造项目经西宁市发展和改革委员会批复（宁发改投资〔2009〕467号）、西宁市住房保障和房产管理局核发的拆迁许可证字（2010）第44号《房屋拆迁许可证》、西宁市城乡规划局颁发的宁规地字2011-032号《建设用地规划许可证》，乙方获准对甲方的房屋进行拆迁安置；现就对甲方房屋拆迁安置补偿的事宜，双方本着平等、自愿和诚信的原则，经充分协商后达成如下协议，以资双方共同遵：第一条甲方房产基本情况：甲方房产位于西宁市城东区共和南路23号。地面附着物建筑面积13479.53㎡，地面附着物占地面积8482.79㎡）。房屋用途为办公、仓储及工业，房屋结构为砖混、砖木。在2006年企业改制时甲方将13479.53㎡的地面附着建筑物，其中的5066.4l㎡作为改制资产，属于青海铁道工程勘察有限公司所有，剩余8413.12㎡未纳入改制资产，仍属甲方。第二条乙方基本情况：乙方位于西宁市创业路22号，企业名称青海越州房地产开发有限公司，成立于2007年8月，注册资本人民币4000万元，具有房地产开发二级资质。依据西宁市人民政府2008年第27次《城建工作专题会议纪要》精神、西宁市城乡规划局2008年7月核发的《建设项目选址意见书》（宁选（2008）064号）、西宁市发展和改革委员会《关于将建国南路A片区建设项目列入危旧房改造计划的批复》（宁发改投资（2009）467号）、西宁市国土资源局挂牌报价交易成交书（编号：2011C-2），确定了建国南路A片区由乙方组织实施拆迁安置及开发建设。第三条经甲乙双方协商甲方房屋拆迁安置选择原地建还安置的补偿方式。第四条建还补偿：1.经双方协商乙方在临共和南路（规划九号楼位置）建还给甲方建筑面积不少于8000㎡的高层办公及写字楼（以西宁市房产局测绘核准面积为准），其中约1000㎡办公用房、约7000㎡写字楼，层高不低于3.2米。2.依据乙方提供设计规划图中九号楼的建筑平面图，双方约定第七层至第十五层产权归甲方，第十六层及以上楼层产权归乙方。经西宁市房产局测绘核准的面积不足建还的8000㎡时，乙方在设计规划图中的九号楼第十六层及以上楼层中补足。第八条经甲乙双方协商自本《安置补偿协议》签订之日起，在33个月内为开发建还期限，超过建还期限乙方须向甲方每月支付50万元违约金；另外乙方须向甲方每月支付停产停业等损失补偿50万元，不足一月按一月计算。第十二条经甲乙双方和青海绒业公司（乙方投资商）三方协商，由青海绒业公司对本协议履约提供担保，承担连带担保责任，青海绒业公司另行出具担保函作为本协议附件，担保函在本协议签定当日由青海绒业公司提供。”
2015年4月13日，中铁设计公司向青海铁道公司出具委托函，委托青海铁道公司代表其与青海越州公司就交付建还房屋相关事宜进行协调和督促。同日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于加快推进建还房产施工进度等相关问题的函》（青勘公司函[2015]1号）。同年5月28日，青海越州公司向青海铁道公司出具《关于建还房产施工进度等相关问题的回函》（青越房司字[2015]16号）。同年6月9日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于对青海越州公司〈关于建还房产施工进度等相关问题的回函〉的函》（青勘公司函[2015]3号）。同年9月7日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于尽快恢复施工、按期交付建还房屋的函》（青勘公司函[2015]5号）。同年11月4日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于要求加快施工进度确保按期交付建还房产的函》（青勘公司函[2015]6号）。同年11月30日，青海越州公司向青海铁道公司出具《回函》（青越房司字[2015]51号）。2016年3月30日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于再次要求加快施工进度确保按期交付建还房屋的函》（青勘公司函[2016]2号）。同年4月21日，青海越州公司向青海铁道公司出具《回函》（青越房司字[2016]20号）。同年6月1日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于对越州公司未能按期交付建还房屋的函》（青勘公司函[2016]4号）。同年6月12日，青海越州公司向青海铁道公司出具《回函》（青越房司字[2016]43号）。同年10月10日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于强烈要求尽快交付建还房屋的函》（青勘公司函[2016]6号）。同年11月17日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于再次强烈要求尽快交付建还房屋的函》（青勘公司函[2016]7号）。2017年10月17日，青海铁道公司向青海越州公司发出《关于强烈要求青海越州公司切实履行拆迁安置补偿协议的函》（青勘公司函[2017]3号）。
2016年5月30日，青海海博律师事务所向青海越州公司发出《律师函》（[2016]青海博律函字第0057号），同年6月6日，陕西华秦律师事务所向青海越州公司、青海绒业公司发出《律师函》（[2016]陕华秦律函字第78号），2017年5月22日，青海睿鸿律师事务所向青海越州公司发出《律师函》，均督促青海越州公司尽快履行《房屋拆迁安置补偿协议》的相关义务。
2017年6月12日，中铁设计公司委托青海铁道公司代表其与青海越州公司就建还房屋交付等问题进行协商，并签订相关补充协议。同年6月16日，以青海铁道公司为甲方与乙方青海越州公司签订《协议书》，约定：”甲乙双方于2013年8月签订的《青海铁道工程勘察有限公司房屋拆迁安置补偿协议》（含中铁第一勘察设计院集团有限公司房屋拆迁安置补偿协议），由于乙方未能履行协议，按期交付建还房屋，应承担违约责任。为进一步加快房屋建还进度，确保甲方权益不受重大损失，经甲乙双方协商特签订如下补充协议，双方共同遵照执行。1.乙方承诺建还给甲方的九号楼房屋在2017年12月30日前达到竣工交付标准，电梯、供水、排水、供电系统等单项工程达到正常使用，供暖工程采用临时设施，由乙方全权负责完成，确保九号楼冬季正常供暖。2.如果乙方在2017年12月30日前仍未能交付建还房屋，乙方承诺从次日起按《房屋拆迁安置补偿协议》约定的每月停产停业损失及违约金100万元增加至每月150万元。乙方按月支付给甲方（不足一月按一月计算）。3.根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，由于乙方延期交付房屋造成甲方的停产停业损失及违约金等项补偿费用，乙方应以现金方式一次性给付甲方，如乙方不能以现金补偿甲方时，可由乙方用新建并已交验的不动产房屋折现抵偿，具体房屋折现抵偿双方共同按指定房地产评估机构标准执行，双方另行签订补充协议。4.经甲乙双方协商为保证房屋折现抵偿履行，乙方在取得预售许可证后，应预留九号楼第十六层至十九层为折现抵偿准备。”
另查明，各方当事人对2013年8月19日的《房屋拆迁安置补偿协议》和2017年6月16日的《协议书》效力均不持异议。案涉九号楼主体已封顶，仍需一定时间继续施工，才能达到交付房屋的条件。
根据双方当事人的诉求和答辩意见，本案的争议焦点主要有：原告主张由被告青海越州公司履行《房屋拆迁安置补偿协议》，立即按协议约定向其交付西宁市共和南路23号（规划9号楼位置）8000㎡的高层办公及写字楼（其中约1000㎡的办公用房、约7000㎡的写字楼）的诉求是否支持的问题；原告主张由被告青海越州公司支付违约金及停产停业损失2095万元（暂算至2018年1月31日），及至青海越州公司实际交房之日的违约金及停产停业损失（以每月150万元计算，不满一月的，按一月计算）的诉求是否支持的问题；原告主张由被告青海绒业公司对青海越州公司应付款项承担连带清偿责任的诉求是否支持的问题。结合双方当事人的诉辩意见及本案事实，本院评判如下：
（一）关于原告主张由被告青海越州公司履行《房屋拆迁安置补偿协议》，立即按协议约定向其交付西宁市共和南路23号（规划9号楼位置）8000㎡的高层办公及写字楼（其中约1000㎡的办公用房、约7000㎡的写字楼）的诉求是否支持的问题
本院认为，中铁设计公司与青海越州公司于2013年8月19日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，是双方在自愿平等、友好协商的基础上，依照《中华人民共和国合同法》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律规定订立的合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律、法规禁止性的规定，故双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是合法、有效的，双方当事人亦认可该协议的效力，双方应全面履行各自的合同义务。根据协议约定，青海越州公司应在33个月内在西宁市临共和南路越州国际广场规划九号楼位置，建设并交还给中铁设计公司8000㎡的高层办公及写字楼。但至2016年5月双方约定的33个月建还期满时，青海越州公司未能如期交房，后经协商双方又于2017年6月16日签订了《协议书》，青海越州公司承诺建还给中铁设计公司的九号楼房屋在2017年12月30日前达到竣工交付标准，但青海越州公司在本案一审开庭时仍未能如期交付。根据本案查明的事实，案涉九号楼主体虽已封顶，但仍需一定时间继续施工，才能达到交付房屋的条件，目前房屋交付的条件尚不具备，理应驳回原告的此项诉求，待交付条件成就时再行起诉。但考虑到本案的实际情况，为减少当事人诉累，本院一并解决协议的履行问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条”民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”和《中华人民共和国合同法》第一百零七条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告青海越州公司应当继续履行合同中约定的交房义务，向原告交付九号楼相应的建还房屋；原告中铁设计公司的此项诉求有合同依据，被告青海越州公司亦愿意继续履行合同义务，本院予以支持。
（二）关于原告主张由被告青海越州公司支付违约金及停产停业损失2095万元（暂算至2018年1月31日），及至青海越州公司实际交房之日的违约金及停产停业损失（以每月150万元计算，不足一月的，按一月计算）的诉求是否支持的问题
本院认为，根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第八条约定：”经甲乙双方协商自本《安置补偿协议》签订之日起，在33个月内为开发建还期限，超过建还期限乙方须向甲方每月支付50万元违约金；另外还须支付停产停业等损失补偿50万元，不足一月按一月计算。”2017年6月16日双方签订的《协议书》第2条约定：”如果乙方在2017年12月30日前仍未能交付建还房屋，乙方承诺从次日起按《房屋拆迁安置补偿协议》约定的每月停产停业损失及违约金100万元增加至每月150万元。乙方按月支付给甲方，不足一月按一月计算。”根据本案查明的事实，2015年4月至2016年11月期间，原告中铁设计公司多次委托第三人青海铁道公司向青海越州公司发函催促其尽快交房。至本案一审开庭时，案涉九号楼主体虽已封顶，但仍需一定时间继续施工，才能达到交付房屋的条件。青海越州公司逾期交房的事实客观存在，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于被告青海越州公司在庭审中提出违约金约定过高、请求予以调整的抗辩。本院认为，我国《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦作出了限制性规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。在本案中，应兼顾合同自由与合同正义，平衡当事人之间的利益关系，对违约金与实际损失的数额进行比较、衡量，在保护守约方权益的同时，兼顾公平原则，合理确定违约金的数额。双方在协议中既约定了违约金数额，又约定了停产停业的损失数额。对停产停业的损失数额每月50万元双方均无异议，且该50万元停产停业损失是双方在签订协议时已经预见到的损失，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。如上所述，本案中，双方当事人确认停产停业损失数额为每月50万元，而约定的违约金每月50万元超过造成损失的100%，明显过分高于造成的损失，本院对本案的违约金数额按照上述司法解释的规定予以调整，即违约金数额每月确定为15万元，超过部分不予支持；根据协议约定，青海越州公司建还期满、交付房屋的时间为2016年5月19日，故，青海越州公司应从2016年6月起至2017年12月底，每月向中铁设计公司支付违约金15万元和停产停业损失50万元，共计1235万元。同理，2018年1月1日以后的违约金和停产停业损失的数额按前述认定标准予以确定，即青海越州公司从2018年1月1日起，至案涉房屋交付之日止，每月向中铁设计公司支付违约金22.5万元和停产停业损失75万元。青海越州公司关于违约金约定过高、请求予以调整的抗辩符合法律规定，本院予以采纳；中铁设计公司此节的部分诉求有据，本院予以支持。
（三）关于原告主张由被告青海绒业公司对青海越州公司应付款项承担连带清偿责任的诉求是否支持的问题
本院认为，双方在签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第十二条约定”经甲乙双方和青海绒业公司（乙方投资商）三方协商，由青海绒业公司对本协议履约提供担保，承担连带担保责任。”青海绒业公司向中铁设计公司出具《担保函》，表明其愿为青海越州公司履行《房屋拆迁安置补偿协议》与中铁设计公司因拆迁安置补偿及建还房产发生业务往来所应支付给中铁设计公司的全部款项承担连带责任担保。担保期限为三年，自应付款项履行义务到期之日起计算。庭审中，青海绒业公司亦明确表示愿意承担连带清偿责任。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：”当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。据此，青海绒业公司应对青海越州公司应付款项承担连带清偿责任。原告中铁设计公司的此项诉求有合同依据和法律依据，本院予以支持。
综上所述，本院认为，中铁设计公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；青海越州公司的部分抗辩理由符合法律规定，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告青海越州房地产开发有限公司继续履行《房屋拆迁安置补偿协议》，按协议约定向原告中铁第一勘察设计院集团有限公司交付西宁市共和南路23号（规划9号楼位置）8000㎡的高层办公及写字楼；
二、被告青海越州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告中铁第一勘察设计院集团有限公司支付自2016年6月起至2017年12月底的违约金和停产停业损失共计1235万元；
三、被告青海越州房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告中铁第一勘察设计院集团有限公司支付自2018年1月1日起至案涉房屋交付之日止的违约金每月22.5万元和停产停业损失每月75万元（不足一月按一月计算）；
四、被告青海省绒业（集团）有限公司对判决二、三项被告青海越州房地产开发有限公司的应付款项承担连带清偿责任；
五、驳回原告中铁第一勘察设计院集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费146550元，由被告青海越州房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 祁得春
审 判 员 张满成
审 判 员 吴晓琴
二〇一八年六月二十八日
法官助理 余慧玲
书 记 员 王 微
附判决书法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的30％的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
《诉讼费用交纳办法》
第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿负担的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。