福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）榕民终字第3013号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）林品英，女，1945年10月3日出生，汉族，住福州市仓山区。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）肖敏丽，女，1968年8月18日出生，汉族，住福州市台江区。
委托代理人陈晓春、郑建华，福建福晓律师事务所律师。
原审第三人福州中联立信房产代理有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道五一北路129号榕城商贸中心14层01室A单元。
法定代表人朱发光，总经理。
委托代理人邹金狮、杨金燕。
上诉人林品英因与被上诉人肖敏丽、原审第三人福州中联立信房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2014）仓民初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月21日，本诉原、被告及第三人共同签订《房产买卖经纪合同》，该合同包括四部分：《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及附件1《一次性付款交易流程确认函》。合同约定本诉原告（反诉被告）向本诉被告（反诉原告）购买坐落福州市仓山区振兴巷14号8#楼10×单元及8#楼10×#附属间，总成交价为510000元，并约定如下履约流程：标的房产是房改房，签订合同时卖方（本诉被告）配偶已去世，卖方须于2013年9月30日前至房产管理部门办理该房产变更至其个人名下的产权证，或申请同意以其个人名义出售该房产的相关材料；买方（本诉原告）应于交易收件受理手续前将全额购房款及应付中介佣金、服务费一次性解入第三人指定的银行账户无息监管；买卖双方于2013年10月21日前会同第三人办理交易收件手续（若相关交易部门要求标的房产须变更至产权人个人名下方可交易，则上述备款时间相对顺延），等等。
签约当日，本诉原告支付履约保证金51000元并交由第三人保管至今。2013年9月26日，本诉被告登报声明标的房产系其个人出资购买的房改房，房改时其配偶已去世，声明异议期间30日。同年11月4日，本诉原告收到第三人寄送的《履约通知函》。嗣后，本诉原、被告及第三人经重新协商，约定于2013年11月14日下午共同办理银行资金监管手续，但因本诉原告忘带银行卡而无法办理。次日，本诉被告书面出具《解除合同通知函》，并于2013年11月18日通过第三人送达本诉原告。此后，本诉原告于2013年11月28日分别向本诉被告及第三人邮寄《履约通知函》，要求继续履行合同。
本案各方争议问题主要缘于对合同约定的交易条件与付款期限有不同理解，原审法院认为，《交易服务合同》第八条第一款第（二）项的约定与《一次性付款交易流程确认函》第一条、第二条的约定存在内在关联，即指合同约定的卖方（本诉被告）应满足的交易条件（标的房产是房改房，签订合同时卖方﹤本诉被告﹥配偶已去世，卖方须于2013年9月30日前至房产管理部门办理该房产变更至其个人名下的产权证，或申请同意以其个人名义出售该房产的相关材料）须于20013年9月30前具备，否则买方（本诉原告）的备款时间（交易受理办理时间，即约定的2013年10月21日）可相应顺延，上述两个时间点之间的期间（2013年9月30日至2013年10月21日）应理解为买方的备款时间。而本案各方均确认在签订合同时关于房改房应如何办理交易尚不明确，目前也尚无证据证实买方（本诉原告）知道或应当知道卖方（本诉被告）的登报行为就是房改房上市交易的充分必要条件，因此，诉争合同关于该部分交易流程的约定属于尚不明确的约定，履约各方应遵循交易习惯、诚信原则切实履约。退一步说，即便登报行为构成房改房上市交易的充分必要条件，买方（本诉原告）的备款期间也自登报期满相应顺延21日（至2013年11月16日）。双方确认重新协商于2013年11月14日办理资金监管手续也证实了对履行期限进行变更约定。届时，因本诉原告忘带银行卡而导致无法办理资金监管，本诉原告确有履约瑕疵。但本诉被告于次日即书面表示解除合同亦有不当。因为法律规定解除权的行使有两种形式，一为约定解除权，一为法定解除权。根据双方重新变更的履约期限显然不得再适用此前关于约定解除权的行使条件，而法定解除权的行使条件为当事人一方明确表示不履行或经催告后合理期限内不履行等根本违约情形，而本诉被告仅因对方忘带银行卡便在重新约定的履行时间的次日单方决定解除合同显然也不符合法定解除权的行使条件。
原审法院认为，本案诉争合同系签约各方真实意思表示，真实、合法、有效。根据原审法院前述分析，本诉被告（反诉原告）主张的解约行为虽不发生解除的效力，但各方当事人均确认本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）之间的《房产买卖合同》已无法继续履行，应予解除，本诉原告（反诉被告）要求解除诉争买卖合同的诉请原审法院予以支持；本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）之间的争执主要缘于对合同约定不明条款的不同理解，本诉原告（反诉被告）存在履约瑕疵的同时，本诉被告（反诉原告）也存在行使解除权的不慎，双方对合同的无法履行各有过错，程度相当，其相互主张的违约责任应相互抵消。第三人处保管的保证金51000元应返还本诉原告。关于《居间合同》、《交易服务合同》部分若有争议，相关当事人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除本诉原告（反诉被告）肖敏丽与本诉被告（反诉原告）林品英之间关于坐落福州市仓山区振兴巷14号8#楼10×单元及8#楼10×#附属间的房产买卖合同关系；二、第三人福州中联立信房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内将履约保证金51000元退还本诉原告（反诉被告）肖敏丽；三、驳回本诉原告（反诉被告）肖敏丽的其他本诉诉讼请求；四、驳回本诉被告（反诉原告）林品英的反诉诉讼请求；本诉案件受理费8950元由本诉原告肖敏丽负担，反诉案件受理费664元由反诉原告林品英负担。
一审宣判后，原审被告（原审反诉原告）林品英不服，向本院提起上诉。
上诉人林品英上诉称：上诉人林品英（卖方，甲方）与被上诉人肖敏丽（买方，乙方）于2013年9月21日通过原审第三人（丙方）共同签订《房屋买卖经纪合同》，该合同包括四部分：《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》及附件1《一次性付款交易流程确认函》。讼争房产为：坐落福州市仓山区振兴巷14号8#楼10×单元及8#楼10×#附属间。原合同约定上诉人应于2013年9月30日前至相关房产管理部门办理上述房产产权变更或申请以林品英个人名义出售该房产，同年9月25日，原审第三人的工作人员前往房产管理部门着手申请办理，取回“登报声明”的样板并在指定的福州日报社申请登报，9月26日见报。按规定，见报30天后，若无异议，该房产便可上市交易。2013年10月26日公告期满，并再次经房产管理部门确认，只要持有相关报纸便可办理产权过户手续。此后，原审第三人多次电话催促被上诉人肖敏丽履行查档、资金监管（备款）、交件受理等义务。2013年11月4日，原审第三人电话通知上诉人：“由于肖敏丽因资金无法到位，无法进行资金监管，也不去查档了。”并商量发“履约函”，2013年11月4日原审第三人给肖敏丽发送《履约通知函》。2013年11月13日晚8点左右，原审第三人再次电话通知上诉人：“因肖敏丽购房款无法到位，无法履行合同，决定放弃买房，要求第二天上诉人、被上诉人、原审第三人三方在原审第三人处协商解除合同事宜。”2013年11月14日上午在协商过程中，肖敏丽又提出“今天是发《履约函》后第11天，才超出一天，希望宽限一天，今天马上筹款，下午就去查档和做资金监管”。但是下午肖敏丽又因其没带银行卡无法履行资金监管义务，错过了宝贵的一天宽限期。上诉人于2013年11月15日提出，11月16日和18日发送《解除合同通知函》。上诉人解除合同是符合合同约定，也符合《合同法》的相关规定，是合法有效的，但却被一审法院认为“不发生解除效力”而驳回全部诉讼请求。综上，请求：一、撤销一审判决；二、判决上诉人出具的《解除合同通知函》合法有效，被上诉人应按合同约定支付上诉人所有违约赔偿；三、判决被上诉人支付上诉人逾期履约违约金5100元、解除合同违约金51000元、因本案支出的律师代理费5000元，以上共计61100元；四、本案诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人肖敏丽答辩称：一、上诉人所述与客观事实不符，上诉人称被上诉人资金无法到位放弃买房，实际上被上诉人一直积极履行合同义务。二、上诉人发出的《解除合同通知函》，既不符合约定解除权也不符合法定解除权的行使条件，上诉人的单方解除行为不发生解除效力。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人福州中联立信房产代理有限公司陈述称：一、我方认为一审判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。上诉人所陈述的都是客观事实，被上诉人称其在积极备款履行义务，但被上诉人并没有将全额款项准备好。二、上诉人房屋的产权证可能要变更，原审第三人无法确定变更期限，三方约定2013年10月21日是截止日期。三、原审判决认定有21天的备款期，原审第三人认为不合理，也不符合交易习惯。
本案在二审审理过程中，各方没有新证据提交。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定的主要事实清楚。
本院认为，本案诉争合同系签约各方当事人的真实意思表示，合法、有效，各方均应依约履行。根据《交易服务合同》第八条第一款第（二）项及《一次性付款交易流程确认函》第一条、第二条的约定，上诉人应满足的交易条件须于2013年9月30前具备，否则被上诉人的备款时间（交易受理办理时间，即约定的2013年10月21日）可相应顺延，上述两个时间点之间的期间（2013年9月30日至2013年10月21日）应理解为被上诉人的备款时间。而本案各方均确认在签订合同时关于房改房应如何办理交易尚不明确，因此，诉争合同关于该部分交易流程的约定属于尚不明确的约定，各方应遵循交易习惯、诚实信用原则履约。即便上诉人的登报行为构成本案诉争房改房上市交易的充分必要条件，被上诉人的备款期间也应自登报期满相应顺延21日（至2013年11月16日）。另外，上诉人与被上诉人确认重新协商于2013年11月14日办理资金监管手续也证实了对履行期限进行变更约定，被上诉人未带银行卡而导致无法办理资金监管确有履约瑕疵，但上诉人于次日即书面表示解除合同亦有不当。因为法律规定解除权的行使有两种形式，一为约定解除权，一为法定解除权。根据双方当事人重新变更的履约期限显然不得再适用此前关于约定解除权的行使条件，而法定解除权的行使条件为当事人一方明确表示不履行或经催告后合理期限内不履行等根本违约情形，上诉人在重新约定的履行时间的次日单方决定解除合同也不符合法定解除权的行使条件。上诉人主张的解约行为虽不发生解除的效力，但各方当事人均确认上诉人与被上诉人之间的《房产买卖合同》已无法继续履行，应予解除，故原审判决解除诉争买卖合同并无不当。因被上诉人虽存在履约瑕疵，但上诉人也存在行使解除权的不慎，双方对合同的无法履行各有过错，程度相当，其相互主张的违约责任应相互抵消。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费664元，由上诉人林品英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁文伟
代理审判员 符海燕
代理审判员 缪 羽
二〇一四年十一月十五日
书 记 员 卢灵真