新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）塔民二终字第1号
上诉人：（原审原告、反诉被告）：宋喜华，女，1945年5月1日出生，回族，乌苏市城镇退休公务员，住乌苏市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：单忠全，男，1976年5月4日出生，回族，乌苏市西湖镇大泉湾村农民，住乌苏市。
上诉人宋喜华因与被上诉人单忠全房屋买卖合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2014）乌民二初字第6号民事判决向本院提出上诉，本院经审理后作出（2014）塔民二终字第118号民事裁定书将本案发回重审。本案发回重审后，乌苏市人民法院经审理做出（2014）乌民二初字第250号民事判决，上诉人宋喜华仍不服该判决，向本院提出上诉，本院于2014年12月23日立案受理后依法组成合议庭于2015年1月15日公开开庭审理了本案，上诉人宋喜华、被上诉人单忠全到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，2012年2月15日，原、被告签订了《房屋买卖合同》1份，原告将其所有的位于乌苏市伊犁路＊＊＊号院落房屋售予被告。合同约定：①该房屋为砖（混）木结构平房，建筑面积103.3平方米，土地使用面积180平方米，地面五间，地下一间，产权情况为甲方宋喜华单独所有；②房价235000元，合同签订当日乙方单忠全支付房款155000元，余款80000元于办理完过户手续当日付清；③交易过程中所发生的全部费用由甲方宋喜华承担；④甲方于2012年2月15日前将房屋交付乙方单忠全；⑤乙方单忠全交付第二笔付款时，甲方宋喜华协助乙方办理完毕房产、土地使用权过户登记手续；⑥甲方宋喜华违约则应当按照全部房款的10%承担违约金，乙方单忠全违约则应当按照应交房款的10%承担违约金。同时，双方对其他权利义务亦作约定。合同签订后，被告依约于2012年2月15日向原告支付购房款155000元，余款80000元因未达到约定的支付条件尚未给付。原告依约将房屋交付被告居住使用，并该房屋的000＊＊＊＊＊号的房屋产权证原件、登记在其母亲马桂兰名下的土地使用证原件一并交付被告单忠全，同时原告宋喜华将其当年办理房产证时交付给房管局、如今宋喜华又从乌苏市房管局调取的原告母亲马桂兰给原告的赠送书复印件2份交予被告，并向被告交付了落款载明日期为2011年12月21日且盖有“乌苏市虹桥街道办事处解放路社区”及“乌苏市公安局西城派出所”印章的证明1份。此后，本案房屋的转让过户登记手续在相关行政职能部门办理时，因房地产权登记不一，始终未能够成功办理。双方因此发生纠纷，原告遂诉至人民法院。另查明，1、本案审理过程中，被告单忠全同意向原告支付剩余房款80000元，但原告拒绝接受。2、本案审理过程中，已经向被告单忠全释明购买房地产权登记不一的风险责任。同时，办案法官前去房管局和土地局就本案房地权属登记不一问题进行调查。房管局相关人员口头答复称，房产证和土地证的办理是一个依序进行的程序，当事人一般应当先办理房产证，然后在持房产证和相关证明前去办理土地使用证。本案中，原告宋喜华1999年向房管局申请办理房产证时，递交了相应的证据材料，并且当时其母亲马桂兰在世，因此经核实房管局颁发了房产证。之后，原告应当持相应的房产手续和其他证据及时到土地局办理土地证手续。但是，这一个程序没有及时进行，期间原告母亲去世，但是房管局的行为并无不当。国土资源局相关人员口头答复称，原告1999年因未交纳土地使用费，故未办理，2005年原告母亲去世，故至今未办理。3、本案合同签订后，因该房屋地下自来水发生跑水事件，乌苏市供排水公司为此向被告单忠全给付现金100000元。
原审认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案当事人均系完全民事行为能力人，签订房屋买卖合同系双方自愿行为，该合同内容为双方当事人真实意思表示，也无欺诈、胁迫之情形存在，内容不损害国家利益和社会公共利益。合同签订后，原告作为房屋出售方，已经向被告交付了房屋及相关过户登记手续，被告作为买方，已依约向原告支付了155000元的房价，并入住使用该房屋，剩余80000元房款因付款条件限制而未予支付。被告没有办理产权变更登记手续的原因是由于客观原因导致，即行政管理部门不予办理该房屋过户手续，并非由于被告的主观原因造成今天的后果。虽房地产行政管理部门未给予办理房地产过户登记手续，但该客观原因不影响合同的效力。故本案房屋买卖合同自签订之日依法成立并生效。关于原告宋喜华提出“因该房屋的土地使用证登记在其母亲马桂兰名下，所有权仍属马桂兰，自己无权出售”的主张，根据《物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，乌苏市伊犁路009号房屋买卖合同的效力独立于物权存在，不受物权能否变动、是否变动的影响，故无论该房产是否进行物权变更登记，并不影响房屋买卖合同的效力。因《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法的规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易，属于管理型的禁止规范，并非效力型的禁止规范，故不能据此为由确定本案房屋买卖合同无效。同时，对原告主张因房地产权登记不一，其非涉案房屋所在土地的产权登记人，故其无权出售涉案房屋的诉讼主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故本案未办理房屋过户登记手续并不影响房屋买卖合同的效力。因此对宋喜华此主张本院不予采信。本案中，反诉原告要求确认双方买卖合同有效，法律应当首先保护有偿和善意的利益，即保护被告单忠全的利益。原告在自愿交付房屋和房屋、土地权属登记手续并收取被告155000元房款后，主张合同无效，不符合法律的基本原则，即诚实、信用、公平原则。据此，本院确认双方房屋买卖合同为有效，对原告合同无效之诉讼请求本院不予支持。再者，原告主张合同无效的理由为其自述即“该房屋所在土地地块登记在原告母亲马桂兰名下，因母亲马桂兰去世，该土地使用权涉及继承问题，故原告无法办理土地使用权转让登记手续”，就此主张，因均为原告个人口头陈述，无其他证据加以印证，仅凭原告个人口头陈述现不能确定该房屋无法办理土地使用权证的登记。故对原告诉称不能办理过户手续，因其未提供证据证明，所以其主张本院不予采信。因双方在合同中未约定过户手续的办理时间，故对被告单忠全主张由原告承担违约金的反诉请求，本院不予支持。因本案房产没有办理产权变更登记手续的原因是由于行政管理部门不予办理的客观原因导致，并非由于双方的主观原因造成，故被告应当及时支付原告剩余房款80000元。遂判决：一、确认原告宋喜华与被告单忠全于2012年2月15日签订的房屋买卖合同为有效合同；二、被告单忠全应于本判决生效之日起十日内向原告宋喜华支付购房款80000元；三、限原告宋喜华于本判决生效之日起十日内协助被告单忠全办理乌苏市伊犁路＊＊＊号房屋的房产转让过户登记手续（房产证号为乌苏市房权证虹桥办事处字第000＊＊＊**号）；四、驳回原告宋喜华的诉讼请求，同时驳回反诉原告单忠全在本案中的其他反诉诉讼请求。本案受理费50元，投递费84元，合计109元，由原告承担（原告已预交109元）。本案反诉受理费194元，由反诉原告单忠全承担（单忠全已预交194元）。
宣判后，上诉人宋喜华不服一审判决上诉称：1、上诉人并未主张剩余80000元房屋款，被上诉人也未提出让上诉人协助办理过户手续的诉讼请求，原审超出诉讼请求范围判决违法；2、上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定无效，上诉人的姊妹们不同意出售房屋；3、签订合同时被上诉人有欺诈行为；4、涉案房屋所在的土地仍然登记在上诉人母亲马桂兰名下，其去世后存在继承问题是无法履行合同的，上诉人私自和被上诉人签订的合同是无效的。
被上诉人单忠全答辩称：1、双方签订的房屋买卖协议并未违反法律规定且不存在欺诈胁迫的情形，属合法有效的合同；2、上诉人签订合同时按照当时的市场价格非常公平合理；3、本案涉案房屋的产权证上登记的是上诉人宋喜华的名字，上诉人当然有权处分，根本不存在继承的问题。
本案争议焦点：1、原审判决是否存在超出诉讼请求审理的情形？2、双方签订的房屋买卖合同是否有效，是否存在欺诈胁迫的行为？
上诉人为支持其主张向法庭提供的证据有：
证据一，遗产声明一份。证明我的兄弟姐妹不同意我卖房子，房子是属于大家的，是没有分配的遗产。
被上诉人对证据的质证意见为：真实性不认可，证人应当出庭作证。
证据二，2012年2月22日的住院证明。证明签订合同的时候我在重病，我没有仔细看就签字了。
被上诉人对证据二的质证意见为：与本案无关，一审开庭时马红林的证言证实了合同是在律师那里签订的。
经二审审理查明的事实与原审一致。另查明，上诉人宋喜华并未在一审起诉时主张80000元剩余房款。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：1、原审判决是否存在超出诉讼请求审理的情形？2、双方签订的房屋买卖合同是否有效，是否存在欺诈胁迫的行为？
针对第一个争议焦点：上诉人宋喜华在一审提出的诉讼请求中并没有针对80000元剩余房款提出主张，原审将80000元与本案一并审理超过了当事人的诉讼请求范围，对此二审予以纠正。
关于过户费的反诉请求经原审审理已经驳回该反诉请求，二审对被上诉人未针对过户费提出上诉的法律后果后给被上诉人释明后被上诉人也表示针对过户费不再主张，本院对此予以确认。
针对第二个争议焦点：涉案房屋买卖合同是否有效？依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”关于上诉人称上诉人和被上诉人签订的房屋买卖合同因违反法律禁止性规定无效，上诉人的姊妹们不同意出售房屋的上诉理由，因涉案房屋的产权证书于1999年9月16日填发，其产权证书上明确注明房屋所有权人为上诉人宋喜华，上诉人宋喜华作为涉案房屋所有权人有权处分其个人所有的财产。另，上诉人为证实其姊妹们不同意出售房屋二审提供了一份遗产声明，被上诉人不认可该声明的真实性，上诉人的姊妹也并未出庭证实该声明的真实性，因此上诉人上诉称涉案房屋存在继承问题及房屋买卖合同违反法律禁止性规定的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人称签订合同时被上诉人有欺诈胁迫行为的上诉理由，上诉人提供的一份住院证明并不能证实其在签订合同时是处于意识不清的状态，因此上诉人称签订合同时存在欺诈胁迫的理由不能成立，本院亦不予支持。关于上诉人诉称的涉案房屋所在的土地仍然登记在上诉人母亲马桂兰名下，其去世后存在继承问题导致无法履行合同的理由，对此事实原审法院通过调查已经查明不存在合同履行不能的法定情形，且上诉人转让的是本人所有的涉案房屋，上诉人也没有提供充足证据证实存在共有关系及继承问题，对此上诉理由本院亦不予支持。上诉人主张合同无效没有提供充足的证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定中的相关情形。上诉人提出的原审超出诉讼请求审理的理由成立，原审认定事实清楚，但判决有误，二审予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持乌苏市人民法院（2014）乌民二初字第250号民事判决第一项即：“确认原告宋喜华与被告单忠全于2012年2月15日签订的房屋买卖合同为有效合同。”；
二、维持乌苏市人民法院（2014）乌民二初字第250号民事判决第三项即：“限原告宋喜华于本判决生效之日起十日内协助被告单忠全办理乌苏市伊犁路＊＊＊号房屋的房产转让过户登记手续（房产证号为乌苏市房权证虹桥办事处字第000＊＊＊**号）。”；
三、维持乌苏市人民法院（2014）乌民二初字第250号民事判决第四项即：“驳回原告宋喜华的诉讼请求，同时驳回反诉原告单忠全在本案中的其他反诉诉讼请求。”
四、撤销乌苏市人民法院（2014）乌民二初字第250号民事判决第二项即：“被告单忠全于本判决生效之日起十日内向原告宋喜华支付购房款80000元。”；
一审案件受理费50元，投递费84元（上诉人宋喜华已预交），一审反诉受理费194元（被上诉人单忠全已预交），二审案件受理费50元，投递费100元，合计478元。由上诉人宋喜华负担310元，由被上诉人单忠全负担168元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张忠峰
审 判 员 马桂兰
代理审判员 环 路
二〇一五年三月十六日
书 记 员 张 玲