江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7466号
上诉人（原审被告）苏宁电器集团有限公司，住所地南京市秦淮区淮海路68号。
法定代表人卜扬，该公司副总裁。
委托代理人索明瑜，江苏天豪律师事务所律师。
委托代理人胡典，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王祥珍，女，1955年12月22日生，汉族，无业。
上诉人苏宁电器集团有限公司（以下简称苏宁公司）与被上诉人王祥珍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4005号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王祥珍原审诉称，2004年9月3日，王祥珍、苏宁公司签订了《租赁合同书》，合同约定：王祥珍将位于南京市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼2层A区71号商铺出租给苏宁公司作为商业使用，租赁期限为10年，自2005年1月1日起至2015年2月28日止；租赁期满时，苏宁公司应该提前6个月书面通知王祥珍是否续租或终止合同；在合同终止条件出现后30日内，苏宁公司将房屋交还王祥珍；月租金为2121.90元（2013年10月28日，月租金调整为2078.05元），按季支付，先付后用。同日，王祥珍、苏宁公司还签订一份《租赁合同书》，合同约定：王祥珍将位于南京市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼2层A区72号商铺出租给苏宁公司作为商业使用，月租金为2236.77元（2013年10月28日，月租金调整为2188.74元），其他约定同前一份租赁合同书。上述合同签订后，双方一直按约履行。在租赁期限届满前6个月，苏宁公司未就是否续租通知王祥珍。王祥珍于2015年1月12日向苏宁公司发函，告知其租赁合同到期终止，要求苏宁公司按时交还房屋。王祥珍多次要求返还房屋未果，诉至法院，请求判令苏宁公司立即将坐落于南京市鼓楼区山西路1号银河大厦裙楼2层A区71号、72号房屋返还王祥珍。
苏宁公司原审辩称，第一，整个银河大厦销售给了700多户业主，租赁合同到期的时间不一，最后的到期时间应该是在2016年5月份，目前房屋已转租给了第三方经营使用，且目前房屋无法区分，所以无法交还。第二，本案涉及业主很多，且涉案房屋是由苏宁公司整体重新规划经营，如果交还将会对其他业主造成不利的影响。第三，合同到期之后，苏宁公司已经在积极与众多业主进行沟通，希望提出一个双方都能接受的方案来解决群体性的事件。综上，请求驳回王祥珍的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市鼓楼区山西路1号2A071室2A072室房屋（建筑面积分别为10.16平方米、10.71平方米，以下简称涉案商铺）系王祥珍于2004年9月30日自南京银河房地产开发有限公司处购买，王祥珍取得涉案商铺后，未至房产登记部门办理房屋所有权证。
2004年9月30日，王祥珍（甲方）与江苏苏宁电器有限公司（乙方，现为苏宁公司）签订了《租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将其购买并拥有产权的位于南京市山西路1号银河大厦裙楼部分二层A区71号商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；建筑面积为10.16平方米，套内建筑面积为4.20平方米，购房总价为363755元（最终以甲方持有的《南京市房屋所有权证》所登记面积、位置为准，实际房屋价款按《商品房买卖契约》所载明的方式作相应调整）；租赁期内，甲方作为该物业的所有权人，除行使物业的处分权外，其他占有、使用、收益的权利均由乙方行使，其中使用权，包括但不限于转租权、自营权、委托他营权、合营权等权利；租赁期限为10年，自甲方与开发商签订购买该物业的《商品房买卖契约》生效后第90天起开始计算，即2005年2月1日至2015年2月28日止；租赁期内，该物业的每月租金按甲方向开发商实际交纳的购房款计算，具体计算公式为：月租金=购房总价×7%÷12，月租金额为2121.90元，每年租金为25462.85元；租金的支付方式为按季度支付，先付后用，由乙方通过银行转账的方式直接打入甲方指定的银行账户，甲方应在账号变更时书面通知送达乙方，如甲方未及时通知，乙方有权按甲方原账户支付租金；合同租赁期满时，乙方应提前六个月通知甲方是否续租或终止合同，租赁期满时乙方享有优先续租权和优先购买权；乙方决定继续租赁的，应以书面方式通知甲方要求继续租赁；甲方按照相关法律规定程序所产生的业主代表委员会决议执行，若业主代表委员会决议同意由乙方续租，则另行签订租赁合同等等。同日，王祥珍（甲方）与苏宁公司（乙方）还签订了一份《租赁合同书》，合同约定：甲方自愿将其购买并拥有产权的位于南京市山西路1号银河大厦裙楼部分二层A区72号商铺（含公共部位与相关附属物业及配套设施）出租给乙方作为商业使用；建筑面积为10.71平方米，套内建筑面积为4.43平方米，购房总价为383446元；月租金为2236.77元，每年租金为26841.22元，其他约定同71号商铺的租赁合同书。
2013年10月28日，王祥珍与江苏苏宁电器有限公司就上述两商铺分别签订了《补充协议》，协议约定：71号商铺建筑面积变更为9.95平方米，套内建筑面积变更为4.22平方米，购房总价变更为356237元，月租金相应变更为2078.05元，每年租金为24936.59元；72号商铺建筑面积变更为10.48平方米，套内建筑面积变更为4.44平方米，购房总价变更为375212元，月租金相应变更为2188.74元，每年租金为26264.84元；上述租金标准自2013年10月29日起执行。
上述两份合同签订后，双方均按合同履行。该合同履行期限届满后，王祥珍发函要求苏宁公司到期返还承租的商铺。王祥珍要求返还商铺未果，诉至法院，请求判如所请。
原审另查，截止本案一审法庭辩论终结前，涉案商铺所在的南京市银河大厦未依法成立业主委员会。
原审审理中，关于商铺交付问题，王祥珍称其与南京银河房地产开发有限公司签订《南京市商品房买卖契约》的同时与苏宁公司签订《租赁合同书》，购房时确认了所购商铺的位置，签了一份房屋交付确认书，开发商没有直接交付给王祥珍。同时，苏宁公司称双方合同期限届满前曾以电话方式表示继续承租商铺，双方租赁期限到期后，苏宁公司仍按原约定租赁标准向王祥珍支付租金，且因涉案商铺已交付第三方整体经营，无法确认涉案商铺的具体位置。
王祥珍认为其未在租赁期限届满前6个月内收到苏宁公司要求续租的通知，双方合同已到期终止，苏宁公司支付租金系其单方行为，要求苏宁公司返还涉案商铺。
原审法院依法向王祥珍释明诉讼风险后，王祥珍明确表示在本案中不追加案外人作为共同被告参加诉讼，仅要求苏宁公司作为合同相对人向其返还涉案商铺。
以上事实，有当事人陈述、南京市商品房买卖契约、租赁合同书、企业登记资料查询表、补充协议、函件等证据予以佐证，足以认定。
原审法院认为，王祥珍、苏宁公司之间就涉案商铺所签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，租赁期限至2015年2月28日止，苏宁公司应于期限届满前6个月通知王祥珍是否续租或终止合同。该合同期限届满后，王祥珍已明确表示不同意苏宁公司继续承租，双方亦未就续租商铺签订合同，故苏宁公司应当按约向王祥珍返还涉案商铺。苏宁公司辩称其已在合同约定期限内通知王祥珍续租商铺，但未提供证据予以证明。苏宁公司另辩称涉案商铺所在的商场系一个整体，应以大部分业主的意愿为准，故不同意向王祥珍返还涉案商铺。根据双方合同约定，若业主代表委员会决议同意由苏宁公司续租，王祥珍执行决议与苏宁公司另行签订租赁合同。截至目前，涉案商铺所在的银河大厦并未成立业主委员会。故对苏宁公司上述抗辩意见，原审法院不予采纳。王祥珍作为商铺所有权人，在租期届满后主张返还商铺，符合法律规定，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：苏宁电器集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于南京市鼓楼区山西路1号2A071室（建筑面积为9.95平方米）、2A072室（建筑面积为10.48平方米）房屋返还给王祥珍。一审案件受理费80元，减半收取40元，由苏宁电器集团有限公司负担（此款王祥珍已预交，苏宁公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王祥珍）。
上诉人苏宁公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、案涉商铺无法与其他商铺区分开，客观上无法交还。案涉房屋系产权式商铺，该商铺现状与其他商铺混同，案涉商铺所在楼层被分割成一百多产权式商铺，商铺与商铺之间无隔板或墙体区分，无法归还案涉商铺。二、返还案涉商铺会破坏整个楼层甚至整个银河大厦的经营，影响公众利益。整个银河大厦七百多户业主，目前仅有十几户业主提起诉讼，绝大部分业主希望继续由上诉人承租经营银河大厦商铺，这符合全部业主的根本利益，一旦部分商铺交还给被上诉人，势必影响整个银河大厦的总体规划及承租户的经营。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法驳回被上诉人要求返还商铺的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人王祥珍辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王祥珍与苏宁公司签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，并对双方均具有约束力。本案中，双方合同约定租赁期限至2015年2月28日止，在合同期限届满后，双方未就续签合同达成一致，故苏宁公司应当按照合同约定，返还涉案2A071室、2A072室商铺。由于涉案商铺所在的银河大厦尚未成立业主代表委员会，业主代表委员会的决议亦未形成，王祥珍作为涉案商铺的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分该商铺的权利，有权在合同期满后不再将涉案商铺出租给苏宁公司，苏宁公司认为银河大厦系一个整体，商铺与商铺之间难于分隔，如返还涉案商铺，将影响整个银河大厦的稳定经营，要求继续使用涉案商铺的主张，既违反缔约自由的原则，又缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人苏宁电器集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 孙雪松