吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民再9号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：曲占刚，男，汉族，1969年10月5日生，住延吉市。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：孙立冬，男，汉族，1980年9月10日生，住延吉市。再审申请人曲占刚因与被申请人孙立冬房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）延中民四终字第562号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2016年9月30日作出（2016）吉民申1233号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人曲占刚、被申请人孙立冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲占刚申请再审称，请求撤销二审判决，维持一审判决，并要求孙立冬赔偿交通费用930元。理由为：1.二审判决认定双方均有违约事实缺乏证据证明，曲占刚不存在违约行为。（1）根据曲占刚与孙立冬签订的房屋买卖合同书的约定，曲占刚已交纳更名费用及2014年以前的水、电、暖等费用，并已协助孙立冬到天池公司将买受人姓名更名为其指定的买受人全明哲，已完全履行了合同义务。（2）天池公司收取的912元费用是后续费用，包括办理房照的工本费500元、装修时产生的垃圾清理费212元、入住时的预存电费200元。根据合同约定，上述费用应由孙立冬承担。（3）根据曲占刚提供的录音证据，孙立冬明确表示其自行承担912元费用，且孙立冬常年从事房屋中介活动，也曾买卖天池新村多处房屋，其对912元费用的具体项目及承担是非常清楚的。孙立冬提供的录音证据不能证明该912元费用是天池公司收取的物业费等前期费用。2.曲占刚有新的证据，足以推翻原判决。天池公司出具证明证实该912元费用的具体项目，且该公司未收取上述费用。孙立冬辩称，请求驳回曲占刚的再审请求，维持二审判决。孙立冬向一审法院起诉请求：2015年1月21日，孙立冬与曲占刚签订了房屋买卖合同，约定孙立冬购买曲占刚的位于延吉市天池新村2号楼1单元10楼01号，建筑面积为106平方米的房屋，房屋价款为23万元，2015年1月30日办理房屋过户手续。合同签订后，孙立冬向曲占刚交付定金2万元。但曲占刚收受定金后无故违约，导致合同无法履行，故诉至法院要求曲占刚立即向孙立冬双倍返还购房定金4万元。曲占刚辩称：孙立冬所述与事实不符。曲占刚已按合同约定在2015年1月30日为孙立冬办理了购房合同的更名手续及相关事宜，但孙立冬拒不履行交付购房款的合同义务。孙立冬违约在先，故不同意孙立冬的诉讼请求。曲占刚向一审法院起诉请求：2015年1月21日，孙立冬与曲占刚签订了房屋买卖合同，约定2015年1月30日办理房屋买卖合同的更名手续。合同签订当日，孙立冬向曲占刚交付定金2万元。2015年1月30日，曲占刚已按合同约定将购房合同更名至孙立冬指定的买受人名下，并有孙立冬的签字确认。但孙立冬无故违约，未按合同约定向曲占刚交付剩余房款20.5万元，导致合同无法履行。违约的是孙立冬，应承担违约责任。故提起反诉，要求解除房屋买卖合同、判令孙立冬给付违约金2万元、承担二次更名费用1万元。孙立冬辩称：曲占刚的反诉请求并不成立，根据合同规定，由于曲占刚违约，其不收取孙立冬即将给付的剩余房款20.5万元，才导致合同无法履行，所以请求法院驳回孙立冬的反诉请求。一审法院查明：孙立冬、曲占刚于2015年1月21日签订房屋买卖合同，约定由曲占刚将其在天池公司购买的位于延吉市天池新村2号楼1单元10楼01号房屋出售给孙立冬，房屋价款23万元，孙立冬首付购房款2万元，余款待房屋过户时一次性付清，购房定金在最后付款时冲抵，并于2015年1月30日办理房屋买卖过户手续。如一方违约，须给付对方相当于首付定金数额的双倍违约金。如孙立冬不能在2015年1月30日前交付剩余房款，定金不予退还。更名时，孙立冬交付曲占刚房款20.5万元，余款5000元待孙立冬再次更名时一次性付清。合同签订后，曲占刚收取了孙立冬的2万元定金并出具了收条。2015年1月30日，双方按照约定在本案诉争房屋的开发商天池公司处办理了诉争房屋的买卖合同，即出卖人为天池公司，买受人为案外人全明哲，买受方由孙立冬签署了“全明哲”的名字，并以委托代理人的名义签署了自己的名字予以确认，落款时间为2014年9月15日。合同签订后，在孙立冬拟向曲占刚交付剩余房款20.5万元时，因910元其他费用的负担发生分歧，孙立冬未向曲占刚交付20.5万元的剩余房款。因双方此后不能协商一致，再未达成履行房屋买卖合同的合意，曲占刚在天池公司单方取消了合同，并加盖了“合同作废”的印章，致使合同再无法继续履行。另查明，孙立冬于2015年1月24日，与案外人全明哲达成口头协议，约定由孙立冬将本案诉争房屋出售给全明哲，房屋价款为24万元。孙立冬为节省房屋产权再次更名时所产生的手续费，在与天池公司签订房屋买卖合同时，直接在买受人一栏填写为“全明哲”。但此签字自本案审理时，既未得到案外人全明哲的书面授权，也未得到全明哲的事后追认。一审法院认为，1.关于诉讼主体问题。合同签订后，曲占刚协助孙立冬在天池公司办理购房合同更名时，孙立冬将买受人签名为案外人“全明哲”，此签名自本案审理时，既未得到案外人全明哲的书面授权，也未得到全明哲的事后追认，因此，孙立冬将买受人签名为“全明哲”的行为系其个人行为，孙立冬称自己为委托代理人的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。2.关于合同效力问题。（1）天池公司于2007年11月23日取得了房屋预销售许可，亦即取得了对外销售房屋的权利，因此，曲占刚与天池公司签订的房屋买卖合同合法有效，有权对属于自己的合法取得的权利依法进行处分。（2）曲占刚将自己在天池公司取得的合同权利和义务，通过与孙立冬签订房屋买卖合同的方式概括转让，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，且系当事人真实意思表示，也不违背法律、行政法规的强制性规定，本院认定双方2015年1月21日签订的房屋买卖合同合法有效。3.关于违约问题。（1）对购房首付款即定金问题以及余款交付性质的认定。由于双方签订的合同约定“首付购房款2万元，余款待产权过户时一次性付清”中首付款共同解释均为“首付购房款2万元为定金”，且曲占刚向孙立冬出具了收取定金2万元的收条，本院认定此首付款2万元为定金；余款等产权过户时一次性付清，双方也共同解释为办理购房合同更名手续时付清，即20.5万元在天池公司变更买受人名字时，由孙立冬向曲占刚支付，本院予以认定。根据本案中的定金性质，孙立冬向曲占刚交付的定金系履约定金，即是为了保证房屋买卖合同的履行而交付的。（2）关于违约问题的认定。曲占刚在收取孙立冬交付的2万元定金后，依约于2015年1月30日协助孙立冬到天池公司将合同买受人姓名变更为孙立冬指定的买受人姓名，已经履行了合同约定的义务，作为合同相对方的孙立冬理应按照合同约定将购房余款20.5万元汇入曲占刚或其指定的账户，履行自己的付款义务，但因910元其他费用负担问题产生分歧，中止了向曲占刚付清余款的义务。孙立冬所称其已经取得了曲占刚的卡号并在银行填写了汇款单，只能表明孙立冬有过履约的主观意愿，并不证明孙立冬履行了合同约定的义务，且910元的负担问题既未在合同中明确约定，亦非合同的主要义务，不能成为阻却合同履行的主要障碍，孙立冬应该采取提存或直接将购房余款20.5万元汇入曲占刚卡内的方式，以客观形式证明自己履行了合同约定的己方义务，但其最终却放弃了继续履行合同约定的己方义务，孙立冬未全面履行自己义务的行为构成违约。（3）本院依职权调取的证据也证明，孙立冬在交通银行意欲向曲占刚汇款时，其个人卡内的存款余额为4007.55元，不足以支付购房余款，亦即其没有向曲占刚支付的能力，孙立冬称其持有案外人全明哲妻子银行卡的主张，因其一方面系孙立冬单方主张，是否持有无证据证明，且曲占刚对此不予认可，另一方面主张持有他人银行卡可以支付购房余款具有非排他性和不确定性，本院不予认可。4.关于定金返还问题。由于孙立冬违约，其交付与曲占刚的定金无权要求双倍返还，故孙立冬要求曲占刚双倍返还购房定金4万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。5.关于孙立冬的反诉。由于孙立冬未能依约向曲占刚交付剩余房款20.5万元构成违约，导致合同目的不能实现，曲占刚要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。由于曲占刚已经收取了孙立冬的2万元定金，因孙立冬违约，曲占刚不再退还孙立冬交付的2万元定金，其要求孙立冬支付违约金2万元的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。因曲占刚无证据证明其已向天池公司交付1万元的相关证据，其要求孙立冬给付二次更名费1万元的主张，缺少事实依据，本院不予支持。一审法院判决：一、驳回原告孙立冬的诉讼请求。二、解除反诉原告曲占刚与反诉被告孙立冬之间于2015年1月21日签订的房屋买卖合同。三、​驳回反诉原告曲占刚的其他诉讼请求。孙立冬不服一审判决，上诉请求：1.一审法院认定事实不清。双方之间发生分歧的910元不是一审认定的其他费用，而是双方合同第三条和第五条所约定的应由曲占刚承担的过户相关费用。在进行更名手续时，开发商要求交纳910元费用，曲占刚称没带这些钱，所以孙立冬垫付了此款，并准备支付剩余购房款时将该款扣除；2.双方在银行准备以转账形式交付剩余20.5万元时，曲占刚不同意从尾款中扣除上述910元，进而又不准孙立冬交付剩余房款，并带走相关过户手续离开银行（包括诉争房屋买卖合同书），应视为曲占刚先行违约；3.在双方发生分歧后，孙立冬主动联系曲占刚要求履行合同，甚至主动表示愿意承担发生分歧的910元过户费用，恳请履行合同，但曲占刚仍拒绝履行合同。孙立冬提供的录音证据可证明该事实。综上，请求二审法院查清本案事实并支持孙立冬的诉讼请求。曲占刚辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回孙立冬的上诉请求。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，曲占刚一审提交的电话录音显示双方在履行合同过程中针对开发商收取的910元前期费用承担问题产生争议。本院二审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2015年1月21日双方签订的房屋买卖合同书中第五项约定房屋过户前所产生的水、电、暖等费用由甲方即曲占刚负担，同时写明2014年之前的物业费亦由房屋出卖人曲占刚负担。通过双方之间电话录音内容得知，双方到开发商处办理更名手续时确实产生了910元的费用，并由孙立冬缴纳，通话录音显示该笔费用系开发商收取的物业费等前期费用，故按照双方合同约定理应由曲占刚负担。现曲占刚否认该笔费用的产生并拒绝承担，而孙立冬亦未将剩余房款交付曲占刚，双方均有违约事实，合同无法继续履行，故曲占刚应将2万元定金返还给孙立冬为宜。一审判决认定事实基本正确，但结论有误，本院予以调整。本院二审判决：一、维持延吉市人民法院（2015）延民初字第5840号民事判决第二、第三项；二、撤销延吉市人民法院（2015）延民初字第5840号民事判决第一项；三、曲占刚于本判决发生法律效力之日起5日内退还给孙立冬定金2万元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：孙立冬在原审中提交的录音证据中“912元费用是前期费用”的内容，是孙立冬单方的表述，原审只凭该证据认定912元是前期费用，依据不足。曲占刚提交天池公司出具的书面证明，证明912元费用属后期费用，包括500元后期办理房照所需的工本费、200元预存电费、212元装修时产生的垃圾清理费。孙立冬对该证据有异议，但未能提交相反证据予以推翻，故本院予以采信。据此，本院认定双方争议的912元费用为后期费用。曲占刚提交6张火车票，孙立冬对该证据的真实性无异议，本院予以确认。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院再审认为，孙立冬、曲占刚签订的房屋买卖合同未约定解除合同的条件，合同双方可依照法律规定行使解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”的规定，孙立冬未在合同约定的时间支付房款，曲占刚应给予孙立冬合理期限，并经催告仍不履行时，方可行使解除权。但在孙立冬多次给曲占刚打电话表示要继续履行合同并负担争议的912元费用的情况下，曲占刚没有给出适当的准备时间，直接表示房子不卖了，定金也不能退还，并到开发商处将更名合同予以作废，使得孙立冬丧失了继续履行合同的基础。故孙立冬的迟延履行不足以认定为《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定的根本违约,不宜适用定金罚则。孙立冬要求曲占刚退还定金2万元理由成立，应予支持。二审判决认定双方争议的912元为前期费用并据此认定曲占刚违约不当，但裁判结果正确。原审以缺乏事实和法律依据为由，驳回了曲占刚提出的要求孙立冬支付违约金2万元并赔偿损失1万元的反诉请求，对此曲占刚未申请再审，本案不予审理。再审中，曲占刚要求孙立冬赔偿申请再审产生的交通费，因超出原审诉讼请求范围，本案不予审理。综上，二审判决认定部分事实有误，但裁判结果正确，应予维持。曲占刚的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、第四百零五条规定，判决如下：维持本院（2015）延中民四终字第562号民事判决。本判决为终审判决。审判长  俞顺花审判员  李京鹤审判员  李彩莲二〇一七年三月二十七日书记员  李思思