云南省昆明市官渡区人民法院
行 政 裁 定 书
（2014）官行初字第14号
原告雷高，男。
委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
原告雷光，男。
委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明市住房和城乡建设局。
住所地昆明市呈贡新区市级行政中心*号楼*楼。
法定代表人傅希，局长。
委托代理人钱方，北京市盈科律师事务所律师，特别授权代理。
被告昆明市官渡区人民政府。
住所地昆明市官渡区云秀路****号。
法定代表人刘毓新，区长。
委托代理人钱方，北京市盈科律师事务所律师，特别授权代理。
第三人昆明市官渡区住房和城乡建设局。
住所地昆明市官渡区春城路日新立交桥旁C2—13地块。
负责人张洁滔，副局长。
委托代理人张一平，昆明市官渡区住房和城乡建设局副局长，特别授权代理。
委托代理人钱方，北京市盈科律师事务所律师，特别授权代理。
第三人陆志华，女。
委托代理人乐伟，男。特别授权代理。
第三人孙莲芬，女。
委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
第三人雷芸佩，女。
委托代理人朱东，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。
原告雷高、雷光诉被告昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区人民政府房屋管理行政登记一案，本院2014年5月13日受理后，依法追加孙莲芬、雷芸佩作为本案第三人参加诉讼。并分别于2014年7月10日、8月12日公开开庭进行了审理，原告雷高、雷光及委托代理人朱东，被告昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区人民政府的委托代理人钱方，第三人昆明市官渡区住房和城乡建设局的委托代理人张一平、钱方，第三人陆志华及委托代理人乐伟，第三人孙莲芬、雷芸佩及委托代理人朱东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
被告昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区人民政府于1997年7月13日向第三人陆志华颁发第9706639号《房屋所有权证》，确认座落于永联老鸦营166号房屋所有权人为陆志华。
原告诉称：老鸦营166号宅基地系1973年经原村大队、小队批准给二原告家庭作为自建住房使用的宅基地。二原告的家庭翻建房屋后，1986年经各级有关部门批准办理了原告雷光为所有权人的私有房屋产权证。原告雷光作为老鸦营村村民，是老鸦营166号宅基地房屋所有权人。之后二原告家人全体同意，并经福海乡老鸦营村民委员会批准老鸦营166号宅基地使用权及房屋所有权由原告雷高一人享有。由于历史原因雷高曾于1993年2月26日与第三人陆志华签订过该宅基地建房的房屋买卖合同。2013年4月，原告方因该宅基地房屋拆迁而与第三人陆志华发生纠纷，至此，原告方知第三人陆志华通过非法手段已分别于1997年和2006年两次对老鸦营村166号宅基地房屋，以陆志华为房屋所有权人办理了转移及变更登记。由此导致依法属于原告雷高的宅基地房屋被国家拆迁征收时，作为被拆迁人的原告雷高及其家人的拆迁补偿利益严重受损，未获得分文补偿。原告认为：一、第三人陆志华系城镇户口居民，依据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等有关法律法规规定，城镇居民无资格申请办理宅基地上建房的房屋产权证，也不具备合法拥有宅基地房屋所有权的条件。二、二被告在颁证过程中，未对第三人陆志华办证房屋土地来源进行审查，表现在被告卷宗中所附昆明市城市土地调查表的空白记载，违反了法定程序，应予撤销。三、第三人陆志华申请办证时存在申请内容不实、隐瞒事实、虚构事实及篡改合同的严重违法行为。四、二被告的登记行为违反了国务院国办法（1999）第39号《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的规定。综上所述，二被告的转移登记行政行为违法，侵害了原告的合法权益，原告特诉至法院请求：1、确认二被告于1997年7月13日向第三人陆志华颁发的第9706639号《房屋所有权证》违法；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告昆明市住房和城乡建设局辩称：原告雷高不具有本案的诉讼主体资格；二原告的起诉超过起诉期限；被告的颁证行政行为事实清楚、证据充分，程序合法，适用法律正确，请求裁定驳回起诉。
被告昆明市官渡区人民政府的答辩意见与被告昆明市住房和城乡建设局的答辩意见一致。
第三人昆明市官渡区住房和城乡建设局的陈述意见与被告昆明市住房和城乡建设局的答辩意见一致。
第三人陆志华述称：原告与第三人陆志华的买卖行为是自愿的，被告依法办理了房屋登记，该房屋产权证是合法的。
第三人孙莲芬、雷芸佩述称：同意原告的起诉意见，认为被告的登记行政行为违法。
综合原、被告及第三人的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点为：1、原告雷高是否具有本案的诉讼主体资格。2、二原告的起诉是否超过起诉期限。
围绕本院归纳的争议焦点，原告在举证期限内提交如下证据材料：
1、2013年3月19日昆明市西山区永联社区居民委员会老鸦营居民小组出具的《证明》，欲证实老鸦营村166号宅基地土地使用权于1973年批给雷高家后，至今仍为雷高享有。
2、《关于老鸦营166号宅基地使用权及房屋所有权的证明》，欲证实老鸦营166号宅基地使用权及房屋使用权属原告雷高所有。
3、家庭协议书一份，欲证实老鸦营166号宅基地及房屋，于1987年3月16日经雷高全家同意，由雷高一人所有。
4、雷高的身份证复印件一份，欲证实雷高主体适格。
5、申请一份，欲证实二原告于2013年3月13日到昆明市官渡区住房和城乡建设局查档时才知晓转移登记的事项。
6、证明一份、第三人雷芸佩的户口册复印件，欲证实雷芸佩系原告雷光之女，是产权共有人，编号为0024721号《昆明市私有房产所有证》因申请时书写错误将其名字写错。
经质证，二被告及第三人昆明市官渡区住房和城乡建设局对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，认为该三份证据均不能证实原告欲证观点；对原告提交的证据4、5真实性、合法性无异议，但不能证实原告具有本案的诉讼主体资格；对证据6无异议，但申请时名字错误不能证明被告的具体行政行为错误。
第三人陆志华对原告提交的证据1、2真实性、合法性及证明内容有异议；对证据3、4无异议，分家协议真实存在，老鸦营166号房屋就是雷高所有，其是从雷高手中购买的房屋；对证据5真实性、合法性无异议，但不能证实原告具有本案的诉讼主体资格；对证据6无异议。
第三人孙莲芬、雷芸佩对原告提交的证据无异议。
针对争议焦点，二被告在举证期限内提交如下证据：
编号为0024721号《昆明市私有房产所有证》，欲证实该产权证应由原产权人雷光持有，现原件收录于转移登记的卷宗中，按程序只有收回原产权证，才能办理转移登记手续，故原告在将产权证交出之时即知晓办理转移登记的事项，自登记之日起两年内原告未提起诉讼，则其已超过两年的起诉期限。同时，该产权证上并无原告雷高的名字，因此其并不是产权人，不具备本案的诉讼主体资格。
经质证，二原告对二被告提交的证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案诉争的具体行政行为无关。
第三人昆明市官渡区住房和城乡建设局对二被告提交的证据无异议。
第三人陆志华对二被告提交的证据无异议。
第三人孙莲芬、雷芸佩的质证意见同二原告一致。
第三人昆明市官渡区住房和城乡建设局、陆志华、孙莲芬、雷芸佩针对争议焦点未提交相应证据。
本院对原、被告提交的证据作如下确认：
一、原告提交的证据：原告提交的证据1系昆明市西山区永联社区居民委员会老鸦营居民小组出具的《证明》，该证据说明了老鸦营村166号房屋的由来及以雷光为所有权人办理产权证的客观情况，与被告登记的编号为0024721号《昆明市私有房产所有证》所记载情况一致，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据2系由老鸦营居民小组出具的证明，但上面书写有“此证明要从原产权人签字后方可生效”，从内容上来说不符合证明的形式，不能客观反映案件事实，故本院对其不予确认；证据3系二原告的家庭协议书，在本案中，第三人陆志华当庭表示其知晓并认可该协议，且老鸦营村166号房屋是其从原告雷高手中购买，故本院对该证据的真实性予以确认；证据4可以证实原告雷高作为自然人的身份，但不能证明原告雷高是本案的适格主体，故本院对其真实性、合法性予以确认，但对原告的证明观点不予采信；证据5是原告查阅的档案材料，该证据本身不能证明原告于查档当日才知晓具体行政行为的内容，故本院对该证据真实性予以确认，对原告的证明观点不予采信；证据6可以证实第三人雷芸佩与原告雷光的关系，本院对该证据予以确认。
二、被告提交的证据编号为0024721号《昆明市私有房产所有证》，是老鸦营村166号房屋初始登记的房屋产权证，本院对其真实性予以确认。
针对本院归纳的争议焦点1，本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第四十一条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”根据上述规定，行政诉讼的原告是指认为具体行政行为侵犯其合法权益，而依法向人民法院提起行政诉讼的公民、法人或者其他组织。这里的原告只要自己主观认为其合法权益受到侵害即可起诉，但起诉后，法院在审理过程中，应当审查被诉具体行政行为与原告是否有法律上的利害关系，即原告应当承担该具体行政行为的法律后果或者原告的合法权益受到影响。本案中，被诉房屋登记具体行政行为是从编号为0024721号《昆明市私有房产所有证》转移登记而来，虽然该产权证上所载权利人并非原告雷高，但第三人即买房人陆志华确认其系从原告雷高手中购买的房屋，购房时已知晓家庭协议的内容，故本院认为，原告雷高与本案诉争的具体行政行为有法律上的利害关系，其是本案适格的原告。
针对争议焦点2，本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”上述规定是对行政诉讼中起诉期限的一般规定和特殊规定，该规定规范的是当事人的程序权利，即当事人超过法定起诉期限起诉的，法院对其起诉将不予受理，已受理的裁定驳回起诉。该规定明确了行政诉讼中法定的起诉期限为三个月，在当事人知道具体行政行为内容的场合下，若当事人未被告知诉权或者起诉期限，则在2年内，当事人应当自知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起在法定的起诉期限三个月内提起诉讼，超过2年的，不予受理或者裁定驳回起诉；在当事人不知道具体行政行为内容的场合下，涉及不动产的，在20年内当事人应当自知道或者应当知道具体行政行为内容之日起三个月内提起诉讼，超过20年的，不予受理或者裁定驳回起诉。
庭审中，原告雷光确认其在雷高将老鸦营村166号房屋出售给第三人陆志华后，将编号为0024721号《昆明市私有房产所有证》原件交给第三人陆志华，依据《昆明市官渡区城镇房产交易管理暂行办法》第五条第（一）项第1目关于“房产交易程序及需办理的手续如下：（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请，交验证件。交验的证件主要有：1、房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋其它项权证”的规定，在办理房屋转移登记手续时，房屋买卖双方应当交验的证据之一是原房屋产权证。本院认为，原告雷光在原告雷高与第三人陆志华买卖房屋交收完毕之时，已将原房屋产权证交给第三人陆志华，此时，对于二原告而言，其作为卖方与买方陆志华的买卖合同已实际履行，其必然知道原房屋产权证交付给买方的法律后果是产生新的权利登记。同时，由原告提交的证据5即第三人陆志华1993年7月10日向三级政府申请翻建房屋的申请可知，第三人陆志华在买房后，并未直接办理转移登记手续，而是申请三级政府审批其翻建房屋，并得到三级政府同意，二原告雷高、雷光虽将房屋卖出，但其一直居住于老鸦营村，应当知晓第三人陆志华翻建房屋的事实。房屋所有权证是房屋买卖所有权转移的凭证，在第三人陆志华翻建房屋后，其必然要申请办理转移登记，因此，二原告应当在1997年第三人翻建房屋后就知晓第三人陆志华申请办理转移登记的事项。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款的规定，原告在知道具体行政行为内容，但未被告知诉权的情况下，其起诉期限自知道或者应当知道具体行政行为内容之日起三个月内起诉，但超过2年提起诉讼的，人民法院不予受理，已受理的，应当裁定驳回起诉。则二原告如对第三人申请办理转移登记事项不服，应当至少在1999年提起诉讼，而二原告于2014年5月13日才向人民法院提起诉讼，已超过法律规定的起诉期限，应当裁定予以驳回。
据此，本院依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款（六）项、第六十二条、第六十三条第一款第（二）项、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十七条第二款之规定，裁定如下：
裁定驳回原告雷高、雷光的起诉。
诉讼费50元，按规定退还原告。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 文若钰
代理审判员 付宜禾
人民陪审员 王昆生
二〇一四年八月十三日
书 记 员 赵 洋