福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第784号
上诉人（原审原告）李燕。
委托代理人洪序耿、林燕秋，福建天人和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）福建金鑫集团有限公司，住所地丰泽区东湖街金鑫集团大厦十六楼。
法定代表人庄少典，该公司董事长。
委托代理人柯双木，福建志立律师事务所律师。
上诉人李燕因与被上诉人福建金鑫集团有限公司（以下简称金鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2014）丰民初字第4425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，原、被告于2009年4月25日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区云鹿路鑫源麦德龙国贸商城A区地下室138号店铺，总购房款为342500元。合同第八条约定，被告应于2009年6月30日前将符合交房条件的诉争店铺交付原告使用；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款；被告亦按合同约定的时间将诉争店铺实际交付原告使用。另查明，诉争店铺于2014年10月29日取得《房屋所有权证》，但截至本案法庭辩论终结时止，该店铺的《国有土地使用证》尚未办理。原告于2014年9月28日起诉，请求判令：1.被告立即协助原告办理址在泉州市丰泽区云鹿路西侧鑫源麦德龙国贸商城A区地下室138号店铺的国有土地使用证；2.被告向原告支付自2012年9月29日起至被告实际履行完协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金，暂计至2014年9月28日的违约金为12501.25元。
审理过程中，原审法院根据原告的申请，就诉争店铺目前是否已具备办理《国有土地使用证》的条件等相关问题发函给泉州市国土资源局，该局函复法院：“至目前为止，我市尚未出台有关经营性地下空间权相关政策，鉴于该项目地下店面已销售并取得产权证，待出台相关政策，完善相关手续后，办理地下店面分户土地证”。
原审判决认为，原告李燕与被告福建金鑫集团有限公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。按双方合同约定，被告应于诉争店铺实际交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因被告原因致使原告未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应向原告支付违约金。诉争店铺依约于2009年6月30日前交付原告使用，相应的《房屋所有权证》已实际取得，但该店铺的《国有土地使用证》至今尚未办理。据泉州市国土资源局给原审法院的复函可证实，诉争店铺的《国有土地使用证》目前暂不能办理系由于我市尚未出台有关经营性地下空间权相关政策所致，即不可归咎于被告的原因。依照原、被告双方合同的约定，被告应支付逾期协助办证违约金给原告的前提是“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的”，故本案中原告诉请被告承担逾期协助办证违约责任的诉求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于原告主张被告立即协助原告办理诉争店铺《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的诉求，据庭审查明的事实，该店铺的《房屋所有权证》已实际办理；而相应的《国有土地使用证》，泉州市国土资源局的复函中明确答复需“待出台相关政策，完善相关手续后”方能办理，故被告履行协助原告办证义务的条件尚不成就，原告可待今后条件成就时再另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告李燕的诉讼请求。案件受理费113元，减半收取56.5元，由原告李燕负担。
宣判后，原告李燕不服，向本院提起上诉。
上诉人李燕上诉称，泉州市国土资源局“泉国土资函[2014]180号”复函中第二点已明确载明“存在问题：根据福建金鑫集团有限公司与我局签订的《建设用地使用权出让合同》，未约定地下空间经营性用地使用权”，说明诉争商铺无法办理分户土地使用权证的原因在于被告，原审刻意曲解该复函，断章取义，明显属于认定事实不清。被上诉人明知地下商铺可能面临无法办理分户土地使用证的情况下，仍旧将诉争地下商铺销售给上诉人，明显存在过错。泉州市国土资源局“泉国土资函[2014]180号”复函中载明的“待出台相关政策，完善相关手续后办理地下店面分户土地证”只是对于被上诉人的过错提出的处理方法，而非无法办理分户土地使用证的过错所在。泉州市国土资源局未出台相关解决措施并不能免除被上诉人擅自变更约定私自建造而导致无法办证的过错责任，被上诉人仍应承担相应的逾期办证义务直至其履行完毕应负的协助办证义务之日止。请求二审在查明事实的基础上，撤销原判，依法改判被上诉人立即协助上诉人办理“丰泽区云鹿路西侧鑫源·麦德龙国贸商城A区地下室店铺138”的土地使用证并支付上诉人违约金12501.25元（自2012年9月29日起至被上诉人实际履行完毕其负有的协助办证义务之日止，现暂计至2014年9月28日，共计730天，以房屋总价款人民币342500元为基数，按日十万分之五的比例计算），并由上诉人负担一、二审诉讼费。
被上诉人金鑫公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人所建设的诉争商品房是严格按照规划进行建设的，建设之后按照规定向房管部门办理分户的所有权证，并向土地管理部门提交办理分户土地使用证需要的相关材料，目前无法办理的原因在于泉州市国土资源局对地下部分办理使用证未明确，待相关政策及手续完善后方能办理，因此诉争房屋未取得分户土地使用证不是被上诉人造成的，也不是被上诉人可控因素，因此被上诉人的行为是符合法律规定及合同约定的，上诉人的请求不应得到支持，依法应驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：上诉人是否应立即协助被上诉人办理诉争店铺的国有土地使用证；被上诉人应否支付上诉人逾期办理国有土地使用证的违约金。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对双方无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人李燕提供“泉国土资丰信处字[2015]03号”《国土资源信访事项答复意见书》，证明由于被上诉人与泉州市国土资源局签订的《建设用地使用权出让合同》未约定地下空间经营性用地使用权，才导致被上诉人无法为上诉人办理《国有土地使用证》的分割登记；被上诉人向市国土资源局申请补办经营性地下空间使用权相关手续后，就可以办理地下店面分割土地证，而不存在无法办理分户土地使用证书的情形，由于被上诉人的过错导致上诉人无法取得分户土地使用证，被上诉人应当履行协助办证的义务和支付违约金。被上诉人金鑫公司质证称，该份证据未加盖骑缝章，真实性由法院依法认定。该份证据的内容与泉国土资函[2014]180号的内容是一致的，都是表明被上诉人在办理分户土地使用证的过程中是没有过错的，未能办理的原因是政策未明朗，被上诉人不应承担无法办证的责任。
被上诉人金鑫公司向本院提供泉州市城乡规划局文件（泉规[2008]130号）及A区地下室平面图，证明诉争商铺系经过规划部门审批的，是合法的建筑。上诉人李燕质证称，以上两份证据未提供原件予以核对，真实性由法院依法确认。这两份证据并非由土地证的办理部门即国土资源局审核，无法证明被上诉人违反建设用地使用权出让合同约定建设地下商铺并销售的合法性。
本院依职权就被上诉人如何协助办理涉诉商铺的土地使用证等向泉州市国土资源局发出协助调查函，泉州市国土资源局于2015年10月29日作出泉国土资函[2015]174号《关于泉州市中级人民法院协助调查函的回复》，上诉人李燕质证认为，对该份回函的真实性无异议。该复函表明鑫源麦德龙商城建设项目的《国有建设用地使用权出让合同》未约定地下可建设经营性用途的商铺，但被上诉人私自开发建设地下空间并对外销售，导致诉争商铺无法办理土地证，即本案无法办证的过错在于被上诉人。被上诉人金鑫公司质证认为，对该份回函的真实性无异议。该份回函体现诉争楼盘土地使用权证暂时无法办理是由于政策尚未明确而导致的，并非开发商的过错而导致无法办证，被上诉人不存在过错，不应承担违约责任。
本院经审查认为，被上诉人提供的两份证据均有提供原件予以核对，真实性予以确认。其中，泉规[2008]130号文件仅体现了诉争商铺所在楼盘的用地性质及规划设计要点等内容；A区地下室平面图体现2009年8月19日经泉州市城乡规划局审批，原则同意A区地下室设计为自由分割店面。上诉人提供的“泉国土资丰信处字[2015]03号”《国土资源信访事项答复意见书》系泉州市国土资源局丰泽分局出具的，真实性予以确认。该意见书载明“可根据售房合同有关条款约定，要求项目业主福建金鑫集团有限公司向市国土局申请补办经营性地下空间使用权相关手续后，为你办理地下店面分割土地证”，这仅表明上诉人可要求被上诉人向泉州市国土局申请补办经营性地下空间使用权，并未明确表示诉争商铺已经可以办理分割土地证。而泉州市国土资源局出具的泉国土资函[2015]174号回复函中载明“待市政府制定具体优惠政策后，建设单位提供城乡规划主管部门出具的规划设计条件或者建设用地规划许可证，向我局申请补办地下经营性用地使用权手续，签订《国有建设用地使用权补充出让合同》，完善相关手续后，方可办理A区B区地下商铺《国有土地使用证》的分户登记”，故应认定诉争商铺目前尚未办理国有土地使用证分割登记系由于我市尚未制定地下经营性用地具体优惠政策所致，即并非因被上诉人原因导致上诉人不能在约定时间内取得诉争商铺的国有土地使用证。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，主体适格，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应认定有效。双方合同约定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋产权证书的”，出卖人应向买受人支付违约金。我市尚未出台有关经营性地下空间权相关政策，被上诉人履行协助上诉人办理国有土地使用证的条件尚未成就，上诉人可待条件成就时另行主张，被上诉人应在出台相关政策后，积极完善相关手续，履行协助办证义务。诉争店铺无法办理《国有土地使用证》的原因系我市尚未出台相应政策，不可归咎于被上诉人，故上诉人请求被上诉人支付逾期办证违约金缺乏依据，不予支持。上诉人的上诉请求，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费113元，由上诉人李燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林海峰
审 判 员 戴 强
代理审判员 黄有志
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 杨凌珊
附：本案适用的主要法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。