广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法民三初字第766号
原告：广州市高逸物业管理有限公司，住广州市白云区。
法定代表人：孔庆杰，总经理。
委托代理人：卢作科，广东中大圣律师事务所律师。
被告：蔡庭然，住浙江省平阳县。
委托代理人：金文武，广东经国律师事务所律师。
原告广州市高逸物业管理有限公司诉被告蔡庭然房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢作科，被告蔡庭然及其委托代理人金文武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2007年11月15日签订的关于海珠区凤岗脚58号之八约50平方米房屋（以下简称“涉案场地”）《租赁协议书》，约定被告向原告承租上述房屋，每月租金2000元，每年在上一年度的基础上递增5%，合同期限从2007年11月15日至2022年11月14日，若被告逾期支付租金超过15日的可单方解除合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，但被告从2014年4月开始没有向原告支付租金，2015年4月7日原告向被告发出了律师函，要求解除涉案租赁合同。被告逾期支付租金的行为已构成根本违约，故请求判令：1、解除原告与被告于2007年11月15日所签订的《租赁协议书》；2、被告向原告交回海珠区凤岗脚58号之八约50平方米的房屋；3、判令向原告支付租金（从2014年4月份至被告实际交回场地之日止，2014年的标准为2680元每月，2015年开始是2814元，租金是当月缴纳下个月的租金，暂计至2015年3月31日为32696元），支付逾期支付租金违约金，违约金以欠付的租金本金为限（暂计至2015年3月31日32696元）；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告不存在不支付租金的情况，造成从2014年4月份至现在没有缴租金的现状是由原告造成的。第一，原告将要求被告缴纳租金的账户强行更改，导致被告想缴纳租金但无法缴纳的情况；第二，原告通过非法手段，将涉案场地大门进行撬开并对里面的设施进行强行拆除，所以被告才没有缴纳租金，但被告一直向原告主动愿意缴纳租金的，所以我方认为租金一直没有缴纳的情况是由原告自己造成的。并且在2014年4月之前被告都是按时缴纳租金的，即使原告与被告在其他案子长达2、3年的案子也是按时缴租金的，在2010年之后实际涉案场地大部分都是由案外人在使用的，直到原告与被告的纠纷在另案处理完毕案外人才清空涉案场地，但原告又强行占有，所以我方认为是原告违约；最后，我认为滞纳金和违约金过高，所以我方恳请法院驳回原告的诉讼请求。2014年4月份之后被告仍然主动缴纳租金，但是因为原告变更了收取租金的帐号导致退款，4月份至11月份之间要求原告告知其他帐号，但原告一直没有重新告知的。
经审理查明：2007年11月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方受业主委托，将海珠区凤岗脚58号之八约50平米房房屋租给乙方；租赁期为15年，自2007年11月15日至2022年11月14日止；每年租金在上年租金的基础上增加5%，至租期届满；租赁范围为广州海珠区凤岗脚58号之八一楼和二楼；每月租金为贰仟元正；乙方在每月25日前交付下月租金给甲方；乙方应按期付租金和其他约定的费用，否则每逾期一日，应向甲方支付总金额1%的滞纳金，逾期超过十五日，则视作乙方单方解除本协议，甲方有权另行出租给他人并且不退还保证金给乙方；等。
原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《合作建商住楼合同书》，证明涉案房屋原始取得的事实；2.《授权委托书》，证明原告对涉案房屋有处分权；3.《律师函》及快递单，证明原告通知被告解除《租赁合同书》的事实；4、2015年4月8日原告向凤阳街派出所发出的《报告》，证明原告在收回涉案场地之前，于2015年4月8日向海珠区公安局凤阳街派出所备案，要收回涉案场地的事实；5、《报警回执》，证明原告于2015年4月9日，向凤阳街派出所报案，要求其协助原告收回涉案场地的事实；6、录音录像，证明2015年3月18日，原告与被告在海珠区公安分局凤阳街主持下调解本案，原告明确要求被告立即支付原告所欠的11个月的租金，并明确表示与被告解除涉案合同的事实，且当日有将银行账户变更的通知给被告，被告拒收；6、2014年11月19日的《通知书》及照片，证明原告通知被告变更收租账户的事实。
被告的质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3其没有收到，确认快递单上其的电话和地址是正确的，但因为其不在老家所以收不到；证据4是原告单方制作，证明内容不属实，真实性、合法性、关联性不予确认；证据5真实性没有异议，关联性有异议；证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，该录音录像形式不合法，属于非法偷拍偷录，也无法证实原告调解当日有将变更账户的通知给被告而被告拒收；证据6没有收到过该通知，也没有在涉案场地看到过张贴的通知，原告提供的照片无法看清楚贴在哪里，且照片也可以事后再补照。
被告为证明其主张，提供了如下证据：1、广州市农村商业银行《业务凭证》，证明自被告承租涉案场地以来，一直按时缴租的事实；2、广州市农村商业银行《业务凭证》及账户历史交易明细清单，证明2014年3月27日被告向原告指定的账户缴租，但因原告账户变更，无法转账成功而将租金退回的事实；3、涉案租金场地如今的现状照片，证明原告强行将涉案场地开锁、占用、破坏、损毁的事实；4、录音光盘，证明被告一直都向原告要求告知收取租金的账户的事实。
原告的质证意见如下：证据1的真实性予以确认，确认被告2014年3月之前确实是有缴租金的；证据2的真实性予以确认，但是2014年3月份缴4月份租金的时候原告已经电话明确通知被告账号变更，但是原告还是执意将租金缴到原来的账户即冯某名下的账号；证据3的照片是属实的，但是原告当时只是收回了部分场地；证据4的录音光盘其有听过，录制的时间是2014年9月28日，电话里被告是向其要账户，但是其在2014年3月份已经在电话里面通知了被告账号变更，在2014年11月份又书面通知。
诉讼中，原、被告双方确认以下事实：租赁的涉案房屋共有二楼，总共50平方米；2014年租金标准为2680元／月，2015年租金标准为2814元／月，租金是当月25日前缴纳下月的租金；被告缴纳租金至2014年3月；涉案房屋原告已经于2015年6月30日全部收回，现在该房屋已经由原告出租给案外人。
原告表示由于被告不缴纳租金，其于2015年4月15日收回了30平方米，余下20平方米于2015年6月30日收回，被告则表示原告是2015年3月15日收回30平方米，余下20平方米确认是于2015年6月30日日收回。由于涉案房屋原告已经收回，故原告申请撤回其要求被告交还场地的诉讼请求，并明确其要第三项诉讼请求如下：要求被告支付2014年4月至2015年6月的租金共36074元（其中2014年4月份至2014年11月份按50平方米计，月租金2680元，共21440元，2014年12月至2015年3月按50平方米计，月租金2814元共11256元，2015年4月份至2015年6月份按20平方米计，月租金1126元，共3378元，总计36074元），违约金要求从逾期支付租金之日起到实际支付之日止，以欠的租金为本金，按1%的标准计算，违约金以本金为限。对此，被告的意见是：同意原告撤回第二项诉讼请求；虽然与原告方就回收30平方米的时间产生争议，但为了解决本案纠纷，对于原告上述主张的租金总额36074元其予以确认，确认在2014年4月至2015年6月期间其就涉案场地欠原告的租金总额为36074元，但是其不同意支付违约金，认为其没有违约，原告一直没有将账号告知其，且原告通过非法手段强行收回涉案场地，原告之前提出的调解方案是对其给予补偿，要求其搬走；既然涉案场地已经收回，原告也没有履约的意向，且场地已经租给了他人，继续履行合同没有意义，其同意解除涉案合同，但保留向原告追究违约责任或损害赔偿的权利。
本院认为：原告与被告于2007年11月15日签订的《租赁协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同切实履行。对于上述合同的解除问题。由于涉案场地原告已经收回，且已经出租给案外人使用，被告认为继续履行合同没有意义，同意解除上述合同，故原、被告双方对于解除合同已经达成一致，本院对于原告要求解除涉案《租赁协议书》的请求予以支持。原告撤回其要求被告交还场地的诉讼请求，被告表示同意，本院予以准许。关于原告要求被告支付租金的请求。向出租人支付租金是承租人的主要义务，被告作为承租人应当向原告支付租赁涉案场地的租金。现原、被告双方确认被告支付租金至2014年3月，在2014年4月至2015年6月期间被告就涉案场地欠原告的租金总额为36074元，故原告要求被告支付36074元租金的请求本院予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的请求。被告辩称其未能向原告支付租金是由于原告一直未告知其变更后的银行账号及原告强行收回涉案场地。原告主张其于2015年3月份电话告知了被告账号变更的事实却没有提供证据予以证实，被告亦对此否认，故对于原告的上述主张本院不予采信。原告提供的2014年11月19日的《通知书》亦没有证据证实原告送达给了被告，而被告提交的2014年9月28日录制的录音显示被告于在电话里被告向原告索要账户，原告提交的2015年3月18日的录音录像亦无法证实原告将通知给被告而被告拒收，故对于原告主张其将变更后账号告知了被告的主张本院不予采信。原告未能及时将收款银行账户变更告诉被告导致被告无法缴纳租金，故此逾期交租的责任不应由被告承担，原告要求被告支付逾期交租的违约金本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告广州市高逸物业管理有限公司与被告蔡庭然于2007年11月15日签订的《租赁协议书》。
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2014年4月至2015年6月期间的租金36074元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5224元，由原告负担2343元，被告负担2881元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 施海文
人民陪审员 李伟坚
人民陪审员 张烈明
二〇一五年十月××日
书 记 员 徐 石
陈文慧