西安市莲湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莲民初字第02823号
原告（反诉被告）张鹏，男，汉族。
委托代理人刘凯鹏，男，陕西为民法律咨询服务部法律工作者。
被告（反诉原告）卢英华，男，汉族。
委托代理人杨娟娟，陕西浩元律师事务所律师。
原告张鹏（反诉被告）诉被告（反诉原告）卢英华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张鹏及委托代理人刘凯鹏，被告卢英华委托代理人杨娟娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年11月7日原被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于西安市沣镐西路153号土门市场二期1楼××的房屋出租给原告，租金每月××元，原告向被告支付履约保证金2000元和房屋使用费80000元。合同签订后，原告向被告交纳履约保证金、房屋使用权费、一次性桌椅公摊费、房屋租金和相关费用共计90741元。现因原告母亲病情加重和孩子尚需照顾问题，实在无法经营，且于2015年6月11日书面提出解除合同，但被告拒绝。诉至法院请求判令1、依法解除房屋租赁合同；2、被告向原告返还履约保证金、房屋使用权费、一次性桌椅公摊费83110元；3、诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、双方于2014年11月7日签订《租赁合同》，约定原告向被告一次性付清房屋使用权费80000元，此费用即为市场经营中通常所说的经营权买断费用，支付了上述费用，才有资格租赁本案所涉房屋，是一次性的资格买断。被告依约将房屋按时交付给原告使用，该项买卖租赁资格的法律关系行为已经完成。原告要求退还该费用的请求无法律依据，无权要求返还。二、依照双方《租赁合同》相关约定，被告无需返还原告任何费用。合同第10条约定“房屋租赁期间，乙方（原告）有下列情形之一的，甲方（被告）有权解除合同，收回出租房屋，已收取的费用不予退还：8、开业后，无故连续关门超过10天（春节除外）或一年内累计关门超过30天的；9、拖欠房屋租金、水电费、综合服务费等费用累计达2个月的”。第11条约定乙方违约责任：1、房屋租赁期间，甲方按照合同第十条有关条款解除合同、收回出租房屋的，乙方已向甲方交付的本合同内外的所有费用不予退还，且乙方应承担相应违约责任并赔偿损失。4、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已向甲方交付的本合同内外的所有费用不予退还，且乙方应承担相应违约责任并赔偿。第3条约定“乙方在承租房屋时，须向甲方一次性交纳履约保证金2000元，该保证金不计息。租赁期满后，若乙方无拖欠税费、租金、损毁租赁房屋及相关设施等违法违约行为，则将该保证金退还乙方”。原告自2015年5月起不开门营业，且拖欠租金及综合服务费至今已5个月之久，同时又因其个人原因擅自退租，终止租赁合同的行为已严重违反了《租赁合同》的相关约定，构成违约，被告不仅无需向原告退还任何费用，还有权向原告要求支付拖欠的租金及综合服务费，承担相应的违约责任。原告诉讼请求于法无据，请求依法予以驳回原告诉请。同时，提起反诉。
被告反诉称，双方于2014年11月7日签订了《租赁合同》，合同中约定房屋租赁期限自2014年10月1日至2019年6月30日止，同时约定被反诉人向反诉人支付房屋租金的方式为先付款后使用，由被反诉人一次向反诉人支付两个月房屋租金，应在每单月的前5日向反诉人支付，并就房屋租金及违约责任等事项进行了详细的约定，《租赁合同》签订后，反诉人按约向被反诉人交付了房屋，履行了约定义务，但被反诉人自2015年5月起就拒绝向反诉人交纳房屋租金及综合服务费，且不开门营业，反诉人多次催促被反诉人开门营业并将拖欠费用补交，被反诉人仍然未能交付所欠费用，至今，被反诉人拖欠反诉人房屋租金及综合服务费已有5个月之久，且店面一直关门不营业，被反诉人上述行为已经构成严重违约，对反诉人造成严重损失，向贵院提出反诉，请求判令1、被反诉人继续履行2014年11月7日与反诉人签订的《租赁合同》。2、被反诉人向反诉人支付拖欠房屋租金、综合服务费共计5000元。3、被反诉人向反诉人支付违约金至反诉之日共计17130元（违约金实际数额计算至被反诉人向反诉人付清全部所欠租金、综合服务费之日）。4、反诉费由被反诉人承担。
原告针对被告反诉辩称，在双方签订合同后严格履行了义务，现因其母亲生病及孩子上学无法履行合同，起诉前与被告进行协商被拒绝，恳请贵院依法解除合同。针对无法继续履行合同造成的违约责任，贵院依法公证裁决，而非被告所述因原告违约此前所缴纳的费用一概不予退还。不同意继续履行合同，拖欠房屋及综合服务费愿意支付，承担违约金数额被告要求过高应按照法定的标准比例承担。
经审理查明，原（乙方）被告（甲方）于2014年11月7日签订《租赁合同》约定：被告将位于西安市沣镐西路153号土门市场二期1楼××房屋出租给原告，租赁期限自2014年10月1日至2019年6月30日止；第三条乙方须向甲方一次性交纳履约保证金2000元，租赁期满后，若乙方无拖欠税费、租金、损毁租赁房屋及相关设施等违法违约行为，则将该保证金退还乙方；第四条营业房每月租金900元。该营业房使用权费80000元，乙方向甲方一次性支付；第五条乙方按甲方规定时间交付水、电、综合服务费等费用；第十一条违约责任，乙方逾期付租金、综合服务费每日按支付30元违约金。乙方无故不营业，每天支付20元。乙方擅自退租的，已交付的所有费用不予退还，并按合同总租金10%支付违约金等内容。合同另就其他事项进行约定。
合同签订后，原告向被告交纳保证金2000元、一次性桌椅公摊使用费1100元、房屋使用权费80000元，租金、综合服务费、保洁费等交至2015年4月底，共计89691元。2015年5月原告停止经营至今，5月25日被告向原告通知办理经营相关手续，6月11日原告向被告提出书面解除合同申请，庭审中被告表示未收到此申请。
另查，被告租赁西安市莲湖区颜家堡村营业房，其本人营业手续正在办理中，承租后转租给包括原告在内的个体经营户进行营业活动。
上述事实，有《租赁合同》、收据、催交欠费通知、开门营业催告通知、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的。本案原告明确表示不再履行2014年11月7日与被告签订的《租
赁合同》，要求解除合同，依法有据，本院予以支持。对被告反诉要求继续履行合同，因原告明确表示不再履行，继续履行合同目的已无法实现，故本院不予支持。本案所涉合同系采用格式条款所订立，合同中对“乙方擅自退租的，已交付的所有费用不予退还，并按合同总租金10%支付违约金及无故不开门营业，每天支付20元等内容的约定属加重乙方责任条款，依法被告在合同订立时应采用足以引起对方注意的特殊标识的合理的方式，但合同并无特殊标识，依《合同法》第四十条规定该约定属条款无效。被告虽称已向原告尽合理说明，但未提交有效证据，其理由不予采信。故对原告要求被告返还房屋使用权费80000元，本院予以支持；原告要求被告返还一次性桌椅公摊费1110元，根据公平原则，扣除原告13个月承租期间分摊253.5元，被告退还856.5元为宜；履约保证金系对保证合同按约履行的担保，原告单方不在履行合同存在违约行为，其要求被告返还履约保证金无法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付拖欠房屋租金、综合服务费共计5000元反诉请求，因原告自2015年5月至今未向被告交纳上述两项费用属实，应予交纳。至于原告所称已于2015年6月11日书面要求解除合同，但因被告提出异议，且原告未提交有效证据加以证明，理由不予采信；被告要求支付违约金17130元一节，原告单方表示解除合同及逾期支付部分房屋租金，理应承担相应违约责任，对于违约金数额因原告提出合同约定过高，依交易习惯及公平原则，本院酌定原告承担逾期支付租金、综合服务费、单方退租违约金共计2000元为宜。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、一百零八条、一百一十四条、最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：
一、原告张鹏（反诉被告）与被告（反诉原告）卢英华签订的《租赁合同》予以解除。
二、本判决生效后十日内，原告张鹏向被告卢英华支付房屋租赁费、综合服务费共计5000元；
三、本判决生效后十日内，被告卢英华向原告张鹏返还房屋使用权费80000元、返还一次性桌椅公摊费856.5元；
以上（第一项，第二项）被告共向原告退还费用75856.5元。
四、驳回原告张鹏（反诉被告）其余诉讼请求。
五、驳回被告卢英华（反诉原告）其余反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1877元，原告已预交，由原告承担937元，被告承担940元，反诉费70元，被告已预交，由原告承担35元，被告承担35元.在执行本判决时，被告直接给付原告905元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 员 段 军
审 判 员 王永桓
人民陪审员 姬 伟
二〇一五年十一月八日
书 记 员 贾 瑜