重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0120民初1113号
原告：中国银行股份有限公司重庆璧山支行，住所地重庆市璧�区璧城街道沿河西路北段77号附7、8、9、10、11号，统一社会信用代码91500227K3619704XF。
法定代表人：杨建华，行长。
委托诉讼代理人：邓卫业，男，生于1969年10月31日，汉族，系该行员工，住重庆市璧山区。
被告：谭孝明，男，生于1973年7月10日，汉族，住所地重庆市璧山区。
被告:林春梅，女，生于1979年3月19日，汉族，住所地重庆市璧山区。
原告中国银行股份有限公司重庆璧山支行（以下简称中行璧山支行）与被告谭孝明、林春梅借款合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓卫业到庭参加诉讼，被告谭孝明、林春梅经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行璧山支行向本�提出诉讼请求：１、被告谭孝明、林春梅立即归还拖欠的截止2017年1月3日贷款本金244404.07元，利息及罚息21764.63元，合计266168.7元，以及至被告清偿完所有债务时产生的利息、罚息（罚息按合同约定执行的贷款利率上浮50%计算）；2、原告享有位于璧山区来凤街道×路×号×单元×-×和璧山区来凤街道×路×号×单元×-×房屋在二被告欠原告贷款本金、利息和罚息的范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由被告谭孝明、林春梅承担。事实与理由：1、2014年8月，被告谭孝明向原告申请18万元的个人住房按揭贷款，签订了《中国银行股份有限公司个人购房贷款合同》，并在重庆市璧山区国土房管局办理了抵押登记。原告于2014年8月28日向被告谭孝明发放了18万元的个人购房贷款合同，贷款期限10年，用于被告谭孝明、林春梅购买位于璧山区来凤街道新华路×号×单元×-×的住�。合同约定还款方式为按月等额本息还款，每月还款日为18日。被告谭孝明于2014年9月开始还款，2015年10月开始未按时归还贷款本息，原告多次电话通知谭孝明，但被告至今未偿还贷款本息。截止2017年1月3日，被告谭孝明欠原告贷款166358.75元、利息及罚息13813.03元。
2、2015年5月，被告谭孝明向原告申请8万元的个人抵押循环贷款，签订了《中国银行股份公司个人抵押循环贷款额度协议》、《个人抵押循环贷款最高额抵押合同》、《个人抵押循环贷款合同》，并办理了抵押登记。原告于2015年5月29日向被告谭孝明发放了8万元的个人抵押循环贷款，贷款期限119个月，用于被告谭孝明支付房屋装修。合同约定，还款方式为按月等额本息还款，每月还款日为18日。被告谭孝明于2015年6月开始还款，2015年10月开始被告谭孝明未按时归还贷款本息，原告多次电话通知被告�孝明，被告至今仍未偿还贷款本息。截止2017年1月3日，被告谭孝明欠原告贷款本金78045.32元，利息及罚息7951.6元。
被告谭孝明、林春梅将位于璧山区来凤街道新华路135号1单元7-1、8-1的两处房产为上述两笔贷款设立了抵押登记，原告享有优先受偿权。为保护原告的合法权益，特向本院起诉，提出前述诉讼请求。
被告谭孝明、林春梅未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。
本院经审查认定事实如下：被告谭孝明与林春梅于2009年8月14日登记结婚。被告谭孝明因购买房屋向原告申请贷款。2014年8月26日，原告与被告谭孝明签订了《中国银行股份有限公司个人贷款合同》。合同约定：第一条、贷款金额为18万元，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算。第三条、贷款利息与计结息。1、贷款利率按浮动利率方式执行，浮动周期为12个月。从�款人实际放款人起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内贷款月利率为6.55‰.每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮20%作为下一个浮动周期的适用利率。5、罚息。（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；（4）按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。第五条、贷款的发放。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买房屋的开放商专用账户。第六条、贷款的偿还。按月等额本息还款。还款方式为按月额等额本息还款，还款日为每月的18日。第八条、担保。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。抵押物：璧山县来凤街道×路×号×幢×单元×-×。合同通用条款：第三条、借款人违约事件及处理。1、借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约。（2）未按期归还贷款本息2、出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。2014年8月27日，被告谭孝明、林春梅将其所有的位于重庆市璧山区来凤街道×路×号×幢×单元×-×号房屋（房权证号：×房地证×字第×号）向原告办理了抵押登记。2014年8月28日，原告将18万元打至合同约定的重庆市唐扬房地产开发有限公司的账户。被告谭孝明从2014年9月开始还款，但从2015年10月18日起未按约归还借款本息，至2017年1月3日，被告尚欠原告借款166358.75元，利息12073.8元，罚息1739.23�。
2015年5月4日，被告谭孝明因支付装修款向原告申请贷款8万元。2015年5月20日，原告与被告谭孝明签订《中国银行股份有限公司个人抵（质）押循环贷款额度协议》，约定原告为被告提供个人抵押循环贷款额度，金额为8万元。由谭孝明、林春梅提供最高额抵押担保。同日，原告与被告谭孝明、林春梅签订《中国银行股份有限公司个人抵押循环贷款最高额抵押合同》，约定谭孝明、林春梅将二人所有的位于重庆市璧山区来凤街道×路×号×单元×-×为谭孝明的8万元贷款办理抵押登记。2015年5月27日，原告与被告签订《中国银行股份有限公司个人抵（质）押循环贷款合同》，约定：第一条、贷款金额为8万元。第二条、贷款期限为119个月。第四条、利息与计结息。1、贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为利率重新定价日。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.5917‰（此系合同签订日利率，实际放款日如遇中国人民银行调整贷款贷款基准利率，按实际放款日中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率上浮40%重新确定本合同贷款利率）。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。3、结息和付息。（2）按月结息和付息，每月的约定还款日为结息日和付息日。4、罚息。（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。第七条、还款。（3）按月还息，到期一次还本。按本合同签�日贷款月利率，借款人每月还息总额为人民币972.16元。实际还款金额届时依据本合同第四条确定。第九条、违约事件及其处理。（3）未按期归还贷款本息。2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（8）行使担保物权。2015年6月11日,被告谭孝明和林春梅将其所有的位于重庆市璧山区来凤街道×路×号×单元×-×（房权证号：×房地证×字第×号）为原告办理了抵押登记。
原告于2015年5月29日发放贷款8万元至被告谭孝明指定的账户。被告谭孝明从2015年6月开始还款，但从2015年10月18日起未能按约归还贷款本息。原告于2016年12月20日向被告宣布两笔贷款均于2017年1月3日提前到期。至2017年1月3日，被告谭孝明尚欠原告借款78045.32元，利息6970.06元，罚息981.54元。
为维护原告权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。
上述事实，有原告委托诉讼代理人的当庭陈述，营业执照、身份证信息、结婚证、《中国银行股份有限公司个人贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人抵（质）押循环贷款额度协议》、《中国银行股份有限公司个人抵押循环贷款最高额抵押合同》、《中国银行股份有限公司个人抵（质）押循环贷款合同》、逾期未还款查询明细、贷款申请审查表、房产证、贷款借款凭证、逾期未还款明细、贷款提前到期通知书及张贴照片等证据证明，本院予以采信。
本院认为，原告与被告谭孝明签订的借款合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。原告已经按约向被告提供了贷款，被告理应按照合同约定及时、足额归还借款本息。被告逾期未支付借款本息，原告有权要求被告按照合同的约定归还借款本金并计算利息和罚息；该债务发生在被告谭孝明和林春梅夫妻关系存续期间，且借款用于家庭买房和装修房屋，应当由二被告共同承担还款责任；被告谭孝明和林春梅用所有的房屋为该二笔借款作抵押担保并办理了抵押登记，原告有权在其债权范围内就该抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
综上，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第�百四十四条之规定，判决如下：
一、被告谭孝明、林春梅在本判决生效后三日内归还原告中国银行股份有限公司重庆璧山支行的借款244404.07元和截止到2017年1月3日的利息13813.03元、罚息7951.6元，并支付从2017年1月4日起至借款本息全部清偿之日止的罚息（其中的166358.75元借款的罚息以尚欠借款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮20%再上浮50%计算，如遇中国人民银行贷款利率的调整，从每年的4月28日起相应调整；78045.32元借款的罚息以尚欠借款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮40%再上浮50%计算，如遇中国人民银行贷款利率的调整，从每年的5月29日起相应调整）。
二、若被告谭孝明、林春梅未按期履行上述债务，原告中国银行股份有限公司重庆璧山支行有权就璧山区来凤街道×路×号×单元×-×、×-×房屋（房权证号：×房地证×字第×号、×房地证×字第×号）折价或拍卖、变卖的价款在本判决第一项范围内优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5292元，由被告谭孝明、林春梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本案申请执行的期限为两年，从本判决确定的给付期限届满次日起算。
审 判 长 王玲玲
人民陪审员 杨秉俊
人民陪审员 邹盛奎
二〇一七年九月二十四日
书 记 员 陈 庆