苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴江民初字第0275号
原告王根法。
原告王军。
原告郭扣华。
被告朱巧林。
委托代理人陶伟，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告陈玉林。
被告金苏兰。
第三人陈志英。
第三人吴春英。
原告王根法、王军、郭扣华与被告朱巧林申请执行人执行异议之诉一案，本院于2014年1月24日立案受理后，依原告申请，追加陈玉林、苏金兰为被告，并依法通知陈志英、吴春英为第三人参加诉讼。依法由代理审判员殷翔适用简易程序于2014年3月14日公开开庭进行了审理。后由审判员吴建中、代理审判员殷翔、人民陪审员仓公鼎组成合议庭适用普通程序于2014年8月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告王根法、王军、郭扣华，被告朱巧林的委托代理人陶伟�庭参加诉讼。第二次庭审中，原告王根法、王军、郭扣华，被告朱巧林的委托代理人陶伟，第三人陈志英到庭参加诉讼。被告苏金兰、第三人吴春英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告陈玉林因下落不明，经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告王根法、王军、郭扣华诉称：原告王根法、王军、郭扣华在2013年11月分别向苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）申请对被告陈玉林、苏金兰位于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋进行查封。被告朱巧林提出执行异议，吴江法院执行局裁定被告朱巧林提出的执行异议成立，裁定中止对苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋的执行。原告王根法、王军、郭扣华认为，被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖协议是无效的，理由为苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋系四人共有，共有人陈志英、吴春英没有参与房屋买卖的签字。请求判令对坐落于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋许可执行，本案诉讼费用由被告承担。
被告朱巧林辩称：本案所涉的房屋买卖合同是2012年11月15日，被告朱巧林与被告陈玉林在吴江市路路发房产中介公司签订的。合同约定房屋成交价为46万元，朱巧林应于2012年11月15日交付定金24万元。因签订合同时涉案房屋的产权证还未办理，被告陈玉林保证待其产证办理完后过户给被告朱巧林。2012年11月15日，被告朱巧林按照合同约定向被告陈玉林、金苏兰交付了购房款24万元。2012年11月17日，被告朱巧林向被告陈玉林支付购房款10万元。2012年11月20日，被告朱巧林向被告陈玉林支付购房款12万元。被告朱巧林已经履行了房屋买卖合同�的付款义务。被告朱巧林认为，本案涉案房屋系被告陈玉林、苏金兰的夫妻共同财产，第三人陈志英、吴春英并非共有人，被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰签订的房屋买卖合同真实合法有效。即使本案涉案房屋系被告陈玉林、金苏兰、第三人陈志英、吴春英共同共有，因被告朱巧林在签订房屋买卖合同时系善意，且已支付购房款，该房屋买卖合同也不因第三人陈志英、吴春英未签字而认定为无效。
被告陈玉林未作答辩。
被告金苏兰未作答辩。
第三人陈志英陈述意见：第三人陈志英、吴春英不欠任何人债务，对于被告陈玉林、金苏兰欠款一事也不知情。按照本地区动迁安置政策，被告陈玉林、金苏兰及第三人陈志英、吴春英四人的拆迁安置面积为224平方米，并有55平方米溢价用于调剂，其中第三人陈志英作为独生子女，享有122.7平方�的拆迁安置面积，第三人吴春英享有33.3平方米的拆迁安置面积。第三人陈志英、吴春英享有的拆迁安置利益应依法受到法律保护。对于被告陈玉林、金苏兰所欠债务，第三人陈志英没有意见，但不应损害第三人陈志英、吴春英的利益。
第三人吴春英未发表意见。
经审理查明：2012年12月31日，王根法向本院提起诉讼，要求判令陈玉林、金苏兰归还借款131900元，承担从借款之日起按照银行贷款利率4倍计算至实际履行之日止的利息，并承担本案的诉讼费用。2013年4月18日，本院作出（2013）吴江民初字第0054号民事判决书，判决陈玉林、金苏兰于判决生效之日起十日内共同返还王根法借款129900元并承担相应的利息（利息分三部分：以18000元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率的4倍从2012年8月13日起计算至本判决确认之日止；以100000元为本金，按照中国人民银行同期同档利率从2012年11月28日起计算至本判决确认之日止；以11900元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款利率从2012年12月31日起计算至本判决确认之日止）。案件受理费2938元，由王根法负担40元，由陈玉林、苏金兰负担2898元。
2012年12月31日，王军向本院提起诉讼，要求判令：陈玉林、金苏兰立即归还借款50000元，支付利息（自2012年8月1日起至给付之日止按银行同类贷款利率4倍计算），并承担本案的诉讼费用。2013年4月19日，本院作出（2013）吴江民初字第0078号民事判决书，判决陈玉林、金苏兰于判决生效之日起十日内返还王军借款45000元，并支付利息（自2012年8月1日起至判决确定给付之日止按银行同期同档贷款利率4倍计算）。案件受理费1050元，由王军负担125元，由陈玉林、苏金兰负担925元。
2012年12月31日，郭扣华向本院提起诉讼，要求判令：陈玉林、金苏兰立即归还借款30000元和利息（利息按银行同期贷款利率四倍计算），并承担本案的诉讼费用。2013年4月25日，本院作出（2013）吴江民初字第0073号民事判决书，判决：一、陈玉林、金苏兰于判决生效之日起五日内返还郭扣华借款30000元，并支付利息（利息从2012年12月31日起按银行同类贷款利率计算至本判决确定给付之日止）。二、驳回郭扣华的其他诉讼请求。案件受理费550元，由陈玉林、苏金兰负担。
（2013）吴江民初字第0054号、第0073号、第0078号民事判决生效后，陈玉林、苏金兰未履行生效法律文书确定的义务。王根法、王军、郭扣华分别向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2013年11月22日作出（2013）吴江执字第3038号、第3149号、第3150号、第3151号、第3152号、第3347号执行裁定书，对位于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房�予以查封。2013年12月2日，朱巧林向本院提出执行异议，请求撤销（2013）吴江执字第3038号、第3149号、第3150号、第3151号、第3152号、第3347号执行裁定书，并立即解除对苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋的查封、拍卖等执行措施。本院于2014年1月7日作出（2013）吴江执异字第0030号执行裁定书，裁定朱巧林的执行异议成立，中止对苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋的执行。
另查明：2009年9月27日，陈玉林与吴江市松陵镇人民政府动迁办公室签订拆迁补偿安置协议书，陈玉林获得安置房屋两套，分别位于吉祥苑14幢601室和吉祥苑14幢701室。2011年10月9日，江苏省地方税务局开具的销售不动产统一发票显示，陈玉林作为付款方，为吉祥苑14-601支付了购房款103886.78元。2013年5月20日，坐落于松陵镇苏州河路389号吉祥苑14幢-601室的房屋办理了苏州市房屋所有权初�登记证明，登记于苏州市吴江城市房地产开发有限公司名下。王根法、王军、郭扣华提供的吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表复印件显示，陈玉林家在册农业人员为4＋1人（照顾人员1人，女儿独生子女），分别为陈玉林、金苏兰、陈志英、吴春英。庭后，经本院核实，王根法、王军、郭扣华提供的吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表复印件与苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室留底档案一致。
2012年11月15日，朱巧林与陈玉林、金苏兰签订了房屋买卖（置换）合同，约定由朱巧林购买陈玉林、金苏兰所有的位于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋，陈玉林、金苏兰净得房款46万元。朱巧林应于2012年11月15日交付定金人民币24万元。2012年11月15日，朱巧林支付给陈玉林、苏金兰24万元。2012年11月20日，朱巧林支付给陈玉林12万元。2012年11月17日，朱巧林支付给陈玉林10万元。签订合同时，陈玉林、金苏兰将拆迁补偿安置协议书、销售不动产统一发票交给了朱巧林。位于苏州市吴江区松陵镇苏州河路389号吉祥苑14幢601室房屋办理了初始登记证明后，朱巧林从物业处取得初始登记。2013年1月11日，朱巧林办理了涉案房屋的有线数字电视业务过户，并在吴江农村商业银行办理了委托缴纳税费、电费、燃气费的业务。2013年9月3日，朱巧林支付了12个月物业费，共计304元。朱巧林提供的吴江市松陵镇吉祥苑苏州河路389号14幢601室的电费缴费卡显示，该套房屋缴费户名是朱巧林，总户号为662082900。
朱巧林提供吴春英出具的情况说明，载明“吉祥苑14幢601室卖给朱巧林前我们都知道，都同意卖给他。”，由陈建华代签吴春英名字，吴春英捺印。
庭审中，陈志英表示同意出卖位于苏州市吴�区吉祥苑14幢601室的房屋。陈志英陈述在2011年时，听陈玉林、苏金兰提过将位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋出租给朱巧林。
陈志英在庭审中陈述，陈玉林、金苏兰在2011年曾告知她将房屋出租给朱巧林。
以上事实，由三原告提供的（2013）吴江民初字第0054、0073、0078号民事判决书、（2013）吴江执异字第0030号执行裁定书、销售不动产统一发票办证联复印件、吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表，被告朱巧林提供的拆迁补偿安置协议书、销售不动产统一发票、房屋买卖（置换）合同、收据、苏州市房屋所有权初始登记证明、吴江市水费代扣申请书、物业费收据、电费缴费卡、委托缴费申请书、客户通知单、吴江市有线数字电视业务受理登记表、情况说明，当事人陈述及本院的工作记录等证据予以证实。
庭审后，本院向陈建华核实，陈建华陈述，吴春英是陈建华的母亲，吴春英在情况说明上的签字是陈建华代写的，吴春英的捺印是其自己捺的，吴春英同意卖房。
庭审后，朱巧林向本院提供2013年1月至2013年7月的电费缴费发票及2013年7月的税费缴费发票，2013年1月至2013年7月的电费缴费发票上记载的付款单位为“6620829000朱巧林”。2013年7月的水费缴费发票上记载的付款单位为朱巧林，地址为湖滨华城A区（吉祥苑）14号楼（1单元）601。
本案争议焦点之一：苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋的拆迁利益是应由被告陈玉林、金苏兰夫妻共有享有还是应由被告陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英四人共同享有？
原告王根法、王军、郭扣华认为：根据吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表，位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋的拆迁利益应由被告陈玉�、金苏兰与第三人陈志英、吴春英四人共同享有。法庭辩论中，原告王根法、王军、郭扣华又认为，吉祥苑14幢601室房屋均由陈玉林自己拿钱去购买，陈志英、吴春英并未参与。
被告朱巧林认为：拆迁补偿安置协议书和销售不动产统一发票所记载的被拆迁人、购房人均为被告陈玉林一个人，故安置房屋的利益应由被告陈玉林、金苏兰夫妻二人享有。
第三人陈志英认为：按照本地区动迁安置政策，被告陈玉林、金苏兰及第三人陈志英、吴春英四人的拆迁安置面积为224平方米，并有55平方米溢价用于调剂，其中第三人陈志英作为独生子女，享有122.7平方米的拆迁安置面积，第三人吴春英享有33.3平方米的拆迁安置面积。第三人陈志英、吴春英享有的拆迁安置利益应依法受到法律保护。
本院认为：根据吴江市松陵镇农户人口、宅基地面积核定备案表，被告陈玉林家的拆迁利益应认定由被告陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英共同享有。在被告陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英未进行析产前，拆迁利益及拆迁所得应认定由被告陈玉林、金苏兰与第三人陈志英、吴春英四人共同享有。
本案争议焦点之二：被告陈玉林、金苏兰与被告朱巧林签订的房屋买卖合同是否成立有效。
原告王根法、王军、郭扣华认为：位于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室房屋系四人共有，共有人陈志英、吴春英没有参与房屋买卖的签字。涉案房屋至今未转移到朱巧林名下，在未过户的情况下就将购房款全额支付，是不合理的。故被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖协议是无效的。
被告朱巧林认为：被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰的房屋买卖合同并未违反相关法律的禁�性规定，且被告朱巧林已按照合同约定支付了全部购房款，该合同依法成立并生效。
第三人陈志英认为：其同意出卖位于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋。
本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张买卖合同无效的，人民法院不予支持。即使被告陈玉林、吴春英在签订房屋买卖合同时未取得房屋的所有权或处分权，也不应认定买卖合同无效。对原告王根法、王军、郭扣华提出的房屋所有权并未转移，合同无效的主张，本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权变更的，不影响合同效力，故涉案房屋所有权虽未办理至被告朱巧林名下，且房屋买卖合同是否能履行应考虑第三人陈志英、吴春英的意见，但不影响房屋买卖合同的效力。本院认为，被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖合同，并不违反法律法规，没有导致该合同无效的情形，应认定为有效合同，在签订时成立并生效。
本案争议焦点之三：被告朱巧林是否享有排除本案原告王根法、王军、郭扣华对涉案房屋要求执行的权利。
原告王根法、王军、郭扣华认为：涉案房屋产权并未转移到被告朱巧林名下，还是被告陈玉林名下。被告朱巧林在庭审中关于24万元的交付情况前后陈述不一致。房屋买卖合同中关于营业税由谁支付也约定不一致。应认定涉案房屋仍属于被告陈玉林、苏金兰所有，被告朱巧林没有享有排除执行的权利。
被告朱巧林认为：被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰的房屋买卖合同真实有效，根据该合同，被告朱巧林依法享有排除原告王根法、王军、郭扣华对涉案房屋要求执行的�利。
第三人陈志英认为：被告陈玉林、金苏兰所为行为，不应损害第三人陈志英、吴春英的利益。
本院认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖合同依法成立并生效。对原告王根法、王军、郭扣华提出被告朱巧林对购房款交付的陈述有矛盾，且在还未过户的情况下，就将购房款全部付清，不符合常理的主张，本院认为，原告王根法、王军、郭扣华的主张仅为怀疑，不足以推翻被告朱巧林提供的内容为被告陈玉林收到购房款的三份收据，故应认定被告朱巧林已经支付了全部购房款。被告朱巧林陈述，在2011年已经承租租住在位于苏州市吴江区�祥苑14幢601室的房屋内，第三人陈志英亦陈述在2011年听被告陈玉林、苏金兰提过将位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋出租给被告朱巧林，再加上被告朱巧林在庭审中提供的物业费收据、有线数字电视业务受理登记表等证据，可以证明被告朱巧林现已实际占用使用位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋。朱巧林庭后提供的电费、水费缴纳单等材料可以进一步证明其已经实际占有使用位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室的房屋。苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋的所有权初始登记证明于2013年5月20日才办出，此时涉案房屋才具备过户条件，被告陈玉林、金苏兰及第三人陈志英、吴春英应在此时将房屋过户至自己名下，如四人均同意继续履行被告陈玉林、金苏兰与被告朱巧林之间签订的合同，则应由四人将房屋过户给被告朱巧林。第三人吴春英表示同意将位于苏州市�江区吉祥苑14幢601室的房屋出卖给被告朱巧林，第三人陈志英亦同意出卖苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋，故被告朱巧林与被告陈玉林、金苏兰之间签订的房屋买卖合同无继续履行的障碍。2012年12月31日，原告王根法、王军、郭扣华起诉被告陈玉林、金苏兰时，被告陈玉林、金苏兰已经下落不明，公告送达，故被告朱巧林实际已无法找到被告陈玉林、金苏兰办理过户手续，对此被告朱巧林无过错。综上，法院不应对位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋进行查封、扣押、冻结，故对原告王根法、王军、郭扣华要求对坐落于苏州市吴江区松陵镇吉祥苑14幢601室的房屋许可执行的请求，本院不予支持。
综上，本院认为，被告朱巧林已实际履行了房屋买卖合同中的付款义务，并实际占有了房屋，虽未办理过户登记手续，但被告朱巧林对此并无过错，故对原告王根法、王军、郭扣华要求继续执行位于苏州市吴江区吉祥苑14幢601室房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告陈玉林、金苏兰，第三人吴春英经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应自行承担不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
驳回原告王根法、王军、郭扣华的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告王根法、王军、郭扣华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。
审 判 长 吴建中
代理审判员 殷 翔
人民陪审员 仓公鼎
二〇一四年九月十七日
书 记 员 陈 洁