河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫02民终2301号
上诉人（原审被告）孙涛，男，汉族，1975年9月20日生，住开封市禹王台区。
委托代理人赵巧香，女，汉族，1975年2月13日生，现住址同上，系孙涛妻子。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）开封市松森物业服务有限公司。
组织机构代码：753897502。
住所地：开封市禹王台区金梁里街**号。
法定代表人权松，该公司经理。
委托代理人林镇坤，该公司职员。代理权限为特别授权代理。
孙涛因与开封市松森物业服务有限公司（以下简称松森物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年1月20日起诉至禹王台区人民法院，禹王台区人民法院于2016年6月30日作出（2016）豫0205民初102号民事判决。孙涛不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审查明，2012年11月9日，孙涛、松森物业公司签订《前期物业服务合同》，约定有松森物业公司提供祥和嘉苑二期的物业管理。上述物业服务合同第二章第二条约定物业管理服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，协助维护公共秩序，物业档案资料管理等。合同第三章第一条约定物业服务费为多层住宅每月每平方米0.4元，对以上费用，首次入住的业主应一次性交纳，第二年以后的费用应自上年度物业费到期日前一个月内交纳。合同第四章第二项第四小项约定单元声控灯、小区内照明电费每月每户5元。
孙涛为祥和嘉苑二期15号楼5单元2层东户房屋的买受人，房屋建筑面积为114.01平方米。孙涛每年应交纳物业服务费547.25元，单元声控灯、小区内照明电费60元，两项共计607.25元。自2013年11月9日至2016年11月8日，孙涛共拖欠物业服务费1641.75元，单元声控灯、小区内照明电费180元，两项共计1821.75元。
诉讼中，松森物业公司认可小区内存在违章建筑；祥和嘉苑一期业主在祥和嘉苑一期与二期之间的围墙上开门的现象确实存在；松森物业公司未将机动车纳入物业管理范围，小区内机动车占用公共道路和公共绿地的情况比较严重，影响了消防通道畅通。庭审中，孙涛举出八组照片证明其居住的15号楼前的水泥道路损坏严重，松森物业公司未进行维修；其家地下储藏间旁的下水管道安装不合理，储藏间内外墙面返潮脱皮；其家楼下业主在承重墙上开挖门窗，建造阳台，安外置防盗窗；从2012年至今松森物业公司没对下水道进行过疏通，下水道上面铺满垃圾；小区内私搭乱建和私占公用区域的情况严重；小区内垃圾成堆，垃圾桶破损严重；祥和嘉苑一期业主在祥和嘉苑一期与二期之间的围墙上开门，占用二期业主停车位和公共绿地；小区部分业主安装的防盗窗突出外墙面现象严重，造成不安全因素。对孙涛的举证，松森物业公司辩称，路面损坏及下水管道安装不合理是开发商建造时存在的问题，该问题不属于物业管理的范围，如需维修，应由祥和嘉苑二期全部业主签字，申请启动小区的房屋维修基金；松森物业公司发现15号楼5单元1楼东户的业主在承重墙上开挖门窗，建造阳台等行为后对其进行了劝阻和制止，如孙涛认为该业主随意改建改变了建筑结构，可提起诉讼维护自己的权益；松森物业公司每年都对小区内的下水道进行疏通；对私搭乱建和私占公用区域的行为，松森物业公司发现后对相关业主进行了制止和劝阻；针对小区内的违章建筑及围墙上开门的问题，松森物业公司多次向相关部门反映，已尽到应尽的责任，松森物业公司没有强制权和执法权，如孙涛觉得一期业主私开围墙损害了其权益，可提起诉讼维护自己的权益；对违背装饰装修规定的业主，松森物业公司已通知其尽快改正，对其缴纳的装修押金暂时不予退回。以上事实有《前期物业服务合同》、询问笔录、照片及当事人陈述在卷为证。
一审法院认为，松森物业公司与孙涛签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，理应恪守，故松森物业公司应依约尽职尽责进行物业管理，孙涛亦应交纳物业服务费用。结合孙涛提交的证据及松森物业公司认可的事实，可以认定松森物业公司在物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、车辆停放管理等方面未完全按物业服务合同的约定提供物业管理服务，故松森物业公司向孙涛主张全额物业服务费依据不足，根据松森物业公司履行物业服务合同的实际情况，酌情扣减松森物业公司每年度物业服务费的10%，即自2013年11月9日至2016年11月8日，孙涛每年度需支付松森物业公司物业服务费492.53元（547.25×90%），三年共计1477.58元，超出部分，不予支持。单元声控灯、小区内照明电费180元，系双方关于小区内公摊电费的约定，该约定合法有效，对松森物业公司的该项请求，予以支持。松森物业公司诉请的滞纳金应视为向孙涛主张的违约责任，本案中孙涛未能按时交纳物业服务费及公摊电费虽事出有因，但并不能构成拖欠上述全部费用的理由，关于松森物业公司主张的滞纳金，结合扣减松森物业公司主张的物业服务费比例，支持以552.53元（492.53+60）为基数自每年度拖欠物业服务费和公摊电费之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付上述费用占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、本判决生效后十日内，孙涛给付开封市松森物业服务有限公司2013年11月9日至2016年11月8日的物业服务费1477.58元、单元声控灯、小区内照明电费180元，共计1657.58元，并以552.53元为基数自每年度物业服务费和公摊电费拖欠之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付上述费用占用期间的利息。二、驳回开封市松森物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，开封市松森物业服务有限公司负担5元，孙涛负担45元。
孙涛上诉称，一审判决认定事实错误，程序违法。双方签订的《前期物业服务合同》只对业主违约的处理规定，没有对物业公司违约的处理规定。在履行物业服务合同过程中，物业公司多处存在服务瑕疵，包括公共区域环境维护方面，未按规定安排保安人员值班造成业主的不安全感，对公共区域私自改造行为不予制止，对小区内乱停车、占道不予疏导，对侵占公共区域行为不予制止，未开通小区监控，公共部位卫生无人管理等等，应该减免上诉人需交物业费，一审判决仅减免上诉人10%的物业费不当，应当大幅度减免物业费。请求二审法院予以改判。
松森物业公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对物业费用的判决适度，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。
本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，被上诉人作为物业服务提供方，应当依据合同尽职履行其物业管理义务，提供符合合同约定的服务。上诉人依据合同在享受对方提供服务的同时，亦应履行支付物业服务费用的义务。根据本案查明的情况，被上诉人松森物业公司在物业共用部位的维护、养护和管理、物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理、车辆停放管理等方面虽存在不足，但其也确实履行了主要义务，一审法院根据其履行物业服务合同的实际情况，酌定减轻上诉人的服务费并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人孙涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘庆龙
审判员 尹福中
审判员 李曼曼
二〇一六年十二月二十八日
书记员 王天龙