中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第3767号
上诉人（原审原告）陈贞仪，英文名ChenZhenYi，女，1963年8月7日出生，澳大利亚籍，住深圳市罗湖区。
委托代理人刘承艺，广东恒和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广州市均盛置业有限公司，住所地。
法定代表人郑永远，职务总经理。
被上诉人（原审被告）广州市鋆悦经营管理有限公司，住所地。
法定代表人劳凤娟。
委托代理人黄汉杰、郭小穗，该公司职员。
上诉人陈贞仪因与被上诉人广州市均盛置业有限公司（以下简称均盛公司）、广州市鋆悦经营管理有限公司（以下简称鋆悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2011）穗荔法民三初字第1089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，1999年4月23日，陈贞仪与广州市国商大厦开发有限公司（以下简称国商公司）签订《房地产预售契约》，约定：陈贞仪向国商公司预购广州市荔湾区人民南路新中国大厦第六层6056号商铺，成交总价280519.34港元，国商公司于1998年10月31日前将该房地产建成并交付陈贞仪。该合同没有在广州市房地产交易所办理预售契约监证手续。
合同签订后，陈贞仪向国商公司支付了部分购房款。陈贞仪至今尚未取得涉案商铺的房地产权证。
2003年，鋆悦公司、均盛公司签订《新中国大厦四、五、六楼租赁合同》，约定：鋆悦公司将新中国大厦四、五、六楼交给均盛公司作写字楼开发及经营出租，租期从2003年10月1日至2009年12月31日止。合同签订后，均盛公司进场经营。
2004年6月20日，鋆悦公司出具《股权确认书》给陈贞仪，明确鋆悦公司作为广州市新中国大厦全体业主共有的维权公司，根据公司章程及你的意愿，确认你作为新中国大厦6056号铺业主，享有我公司相应股东权益。
均盛公司经营期间，向陈贞仪支付租金至2010年1月。
陈贞仪于2011年7月11日向原审法院诉称：1998年，我出资105000元向开发商国商公司购买新中国大厦第六层第6056号商铺。2003年12月，我加入鋆悦公司，并收取均盛公司包租经营转交的租金。2010年2月起，均盛公司没有支付租金。我多次与鋆悦公司、均盛公司交涉未果，故起诉请求：判令均盛公司、鋆悦公司支付从2010年2月1日至2013年9月23日止的租金（从2010年2月1日至2011年1月的租金按每月2110.76元计算，从2011年2月1日至2012年1月的租金按每月2216.30元计算，从2012年2月1日至2013年1月的租金按每月2460.10元计算，从2013年2月1日至2013年9月的租金按每月2927.52元计算）及利息（按年利率6%计算），承担本案诉讼费用。
均盛公司原审辩称：不同意陈贞仪的全部诉讼请求。
鋆悦公司原审辩称：我方是由新中国大厦绝大部分购买返租商铺的小业主自愿组成的，由于在返租期内原发展商即国商公司几乎没有给付过租金，整栋大厦未有规划报批，验收、确权，亦未有卖铺时的所谓间隔来实际报批和分割，各小业主所买商铺无法确权分割。在迫于无奈的情况下，绝大部分小业主才自愿组成本公司。由于无法分割商铺，以整体商铺以份额的形式统一整体租赁给均盛公司统一经营，按份额分配微薄的租金。我公司成立初衷是想成立业主委员会，但在无法成立业主委员会的情况下，只能以公司形式协助小业主在恶劣环境下自愿参与维权，并无收取任何管理费用，对小业主没有任何经济上的权利、责任和义务，我公司也不具备审查小业主资格的法律地位。原发展商曾多次声明陈贞仪只交了少部分楼款，不承认陈贞仪是业主。故陈贞仪的诉讼请求不合理，请求予以驳回。
原审法院认为：陈贞仪是以其为物权权利人为由主张涉案商铺的租金，但陈贞仪与国商公司签订《房地产预售契约》后仅支付小部分购房款，未进行物权登记，《房地产预售契约》尚未履行完毕，陈贞仪并未取得涉案商铺的物权，故其以物权权利人为由主张涉案商铺自2010年2月1日起的租金，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，原审法院作出判决：驳回陈贞仪的全部诉讼请求。本案受理费2821元，由陈贞仪负担。
判后，陈贞仪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方与国商公司签署《房地产预售契约》，并经广州市公证处公证，双方依据合同约定买卖涉案商铺。我方以买家和业主身份实际占有商铺，享有支配权，符合业主的现状。我方先于1997年9月1日至2006年6月21日向卖方缴纳房款人民币112848.76元。买卖双方同时约定，合同房价的剩余尾款以卖方出租涉案铺面的租金收益分五年冲抵买方剩余应交的房款，我方与卖方的约定不是个别行为，是当时具有集体性和整体性的融资购房行为，即作为买方的广大业主购买新中国大厦的商铺后，以集体返租五年的方式，由卖方统一出租招商，由卖方支配租金的方式，在部分业主未交齐购房款的情况下，以该前五年租金冲抵买方实际应缴的房款的一种购房方式。当然，有部分业主支付完房款的，则可以要求取得相应五年的租金。其间由于卖方公司自身问题出现，因经济问题被追究相关法律责任，公司去向不明，也导致我方无法办理缴纳契税、登记备案等物权登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，当事人一方自身原因导致不正当地阻止合同条件成就的，视为条件已经成就。就本案我方业主身份而言，双方依据真实意思表示订立房屋买卖契约，我方积极履行缴款义务，而卖方由于自身种种原因，一方面收取我方的房款，另一方面又在后来催收剩下的10％楼款，从客观上说，房屋买卖契约的合法效力毋庸置疑，法律效力应当受到法律保护，否则善意买家的利益无法得到保护。虽然我方未登记取得房产证，但事实上全体业主均未确权，这些都不足以影响卖方依据房屋买卖契约的约定，将商铺权益转让给买方的事实。二、经广州市公证处公证的《房地产预售契约》，明确我方拥有涉案商铺的使用权，依据《物权法》相关规定，物权的设定依当事人签订不动产合同后生效。涉案商铺买卖合同确立了我方与开发商之间的物权关系，即物权关系成立，是当事人之间真实的意思表示。法律应当保护合同当事人之间关于涉案物业占有权、使用权及收益权的让渡，我方基于买家享有作为业主身份的收益权利。（1）双方于1999年4月23日签署《房地产预售契约》，我方于1997年9月1日缴纳总房价的30％作为首期房款，同时双方约定按照集体返租方式将签订房屋买卖合同后5年内的租金冲抵剩余未付的房款。在2005年，国商公司在无实际经营的情况下，再由其公司财务人员通知我方继续缴纳10％房款，并再次跟我方强调表示，在原已交付首期三成房款的基础上再另外多交一成房款之后，前五年的返租租金无须支付给我方，而是直接冲抵未付的六成房款，因为卖方按照房价总额的12％作为年租金标准，五年租金正好相当于房价的六成，由此，前五年返租租金和剩余六成业主未付房款即可互相冲抵。故我方在2005年至2006年两年期间向国商公司另交纳房款人民币20698.16元。当时卖方由于公司出问题，财务收款后在收据上无法盖章，我方要求卖方在收款收据上盖章时，卖方无法盖章。另，卖方公司因出现经营问题无法以业主身份处理案涉房屋的相关问题，包括物业确权问题，才引发后续的一系列纠纷，原因均在卖方。（2）双方订立《房地产预售契约》是真实意思表示，法律应当保护我方作为商铺买家的契约权利。买家是以业主身份的意思表示签署契约，而卖方是以开发商的身份将商铺作价出售给买方，将商铺所有权及使用收益权让渡给买方的真实意思表示不容质疑。故法律应当认定我方作为业主对商铺行使占有、使用、收益的契约权利。依据《物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故我方当然享有收取涉案商铺出租的租金收益。（3）物权手续没有办妥，不是我方独家遇到的问题，是新中国大厦全体业主的问题。依据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。本案涉案商铺所在的新中国大厦的商铺业主们，无论房款是否交清，均没有办理房产证，我方认为，确权登记没有办结，不是我方个人的过错，问题和原因出在开发商。（4）确权登记在于对外宣示物权，表明对抗第三人效力问题。而买卖双方内部签订买卖契约的行为，属于双方对内确定涉案商铺权属让渡的问题，不应当认为房产证没有办下来，就否定物业买卖双方对于物业商铺的权利义务的约定和我方作为买家的使用收益权利。（5）我方与鋆悦公司于2004年六月二十日签署《股权确认书》，该证据显示，我方作为涉案商铺的业主身份，出资人民币245.6元获得该公司307股的权利，以支持鋆悦公司成立公司维护业主经营商铺的合法收益权。另外，鋆悦公司、均盛公司自2003年至2010年期间，一直向我方支付租金，一直承认我方作为涉案铺位的业主身份。同时，依据国商公司与鋆悦公司于2004年5月10日签署的《协议书》第一条第一款约定显示，“甲方（国商公司）同意将四至六层业主欠甲方（国商公司）购楼款债权抵偿甲方（国商公司）欠该三层其他业主商铺的返租租金债务。对该《协议书》的内容，广大业主均知情，卖方不容否认。既然作为业主同盟的鋆悦公司与国商公司有如此明确的约定，而我方也是鋆悦公司的股东成员，前述《协议书》约定的内容当然对我方有法律效力。由此可见，国商公司前五年集体返租商铺是事实，国商公司同意将返租租金抵偿业主未付楼价尾款也是事实。这正好与我方前述的主张吻合，鋆悦公司在原审庭审中否定我方是业主，并以我方交纳房款不足四成为由认定我方不能作为业主等等的主张均与事实不符，鋆悦公司的陈述与证据自相矛盾。三、本案不涉及物权问题，鋆悦公司否定我方业主的身份和作为契约买家身份的现状，没有法律依据和事实根据，且与本案没有关联性。原审法院驳回我方的原审诉讼请求，没有慎重考虑包括我方在内的广大业主所遇到问题的共性，否定了新中国大厦在物权交易过程中遇到的历史遗留问题，对我方的判决显失公平。（1）我方签署购房契约后，积极履行缴款义务。卖方认可买方返租五年，每年以总房价12％的租金标准，正好相当于契约约定的六成房款。这是卖方的一种融资卖房的方式，这不是我方独家的操作模式，是广大业主共同的行为，因此，我方作为契约的一方，没有任何问题，当然应当承认我方的业主身份和地位。（2）其他业主均依据合同享有租金收益权，我方也应享有收益权。原审判决没有考虑交易历史问题，没有认真考虑开发商与业主在契约签订后遇到的具体问题，作出不利我方的判决，完全不公平。（3）新中国大厦业主均未登记办理房产证，如果依据这一逻辑，因为未登记没有确权就不是权利人，就不能取得租金收益，这是不符合逻辑和矛盾的。四、鋆悦公司是受广大未取得房产证业主的授权委托，以业主入股的方式成立的业主联盟，与广大业主之间的关系本质是授权人与代理人之间的关系，即代表业主暂时维权的关系；均盛公司是业主授权放租的租赁承包单位。鋆悦公司、均盛公司不是开发商代表，其否定我方的业主身份是自相矛盾的。我方与国商公司房屋买卖契约约定明确，应当受法律保护。国商公司因自身原因不能为广大业主办理房产证，包括我方在内的广大业主均无过错。广大业主基于合同契约均有权受领物业出租的收益。包括我方在内的任何业主与国商公司存在争议时，可以另行解决，包括租金收益权在内的问题等等，属于业主与开发商之间的法律关系，与鋆悦公司、均盛公司无关。鋆悦公司、均盛公司是基于业主的授权去放租的，是物业出租的承包人，不是开发商代表，更不是租金归属的决定权人，因此，无论业主与开发商关系如何都与其无关，其所要做的事情，只是以业主与开发商的房屋买卖合同作为依据承包商铺并出租，再将租金收益转给业主。至于业主与开发商需要解决的问题与本案无关，是另行解决的问题。均盛公司违背了业主委托其承包租赁的合同法律原则，鋆悦公司违背了代理人与授权人之间民事法律原则。因此，鋆悦公司、均盛公司不支付我方租金没有任何事实和法律依据。据此请求判令：1、撤销原审判决，改判支持陈贞仪的全部诉讼请求；2、鋆悦公司、均盛公司承担本案一、二审全部诉讼费。
鋆悦公司答辩称：陈贞仪的上诉请求于法无据，于理不合，要求我方承担诉讼费用更属于主体适格错误。事实与理由如下：陈贞仪能否以其作为物权权利人收取涉案商铺的租金，决定于当年有否按《房地产预售契约》约定足额付款和经政府房地产管理部门鉴证盖章备案承认为法律依据。1、陈贞仪至今只缴交了楼价30％多的楼款，却单方认定可用所谓“返租租金”抵扣楼款，其实从未得到国商公司的承认。当年原发展商曾多次通知我公司不能承认陈贞仪业主身份的合法性。陈贞仪一审所提供《房地产预售契约》合法性存疑，其亦未能提供能合法收取“返租租金”并经原发展商确认可用作抵扣未缴交楼款部分的直接证据。2、陈贞仪用一系列参加我公司前期集体收租行为的间接证据证明其为合法拥有商铺的权利人，是故意用我公司协助广大业主维权的善意去取代政府房管部门的鉴定职权，是不妥的。我司作为一个普通的民间维权组织，无权承认陈贞仪的权利主张的合法性。3、陈贞仪用我公司初期善意平分部分租金给她，作为间接证据证明其已实际拥有该商铺，不能成立。至今该楼层全部业主既收不到所购商铺，也无法确权。2007年我公司曾通知陈贞仪先行与均盛公司继续签订续租协议暂时继续收租遭到陈贞仪拒绝，一审其提供的确认承诺书复印件并非其签订。2003年12月1日至2010年1月31日合同期内陈贞仪所收取的租金属于应返还其他业主的不当得利，不能据此证明其为商铺权利人的合法性。4、我公司筹备初期收取部分业主自愿提供的少量资金仅作为验资作用，事后已经退还各业主，不存在陈贞仪即我公司的“构成股东”，更不能以此证明其拥有商铺权利人的合法性。我公司纯属自愿参加的业主为维权义务服务自救，与各业主之间不存在任何经济上的权利、义务。我公司也无权审查各业主的合法身份。我公司与陈贞仪之间的任何经济关系与其是否商铺权利人的认定不能混为一谈。5、目前新中国大厦曾经购买了所谓“返租铺”的业主一直能收到租金都是已确认①按预售契约交足楼款（尽管楼款部分由按揭银行垫付）②经房管局鉴证确认。上述两项条件均不具备而能收到租金的未发现，不存在未经鉴证（注意不是办理房产证）又未交足楼款而仍在继续收租的所谓“共性问题”。
均盛公司未作答辩。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，陈贞仪与国商公司签订《房地产预售契约》后，未能证明已付清购房款并取得涉案商铺物权登记，亦未实际交付涉案商铺，亦即《房地产预售契约》尚未履行完毕，陈贞仪尚未取得涉案商铺物权。陈贞仪亦未与均盛公司、鋆悦公司就涉案商铺签订租赁合同，故陈贞仪在本案中请求判令均盛公司、鋆悦公司支付租金，并无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈贞仪的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2821元，由上诉人陈贞仪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 黄春成
代理审判员 陈慧芳
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 李宪琼