河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终2840号
上诉人（原审原告）:王玉琴，女，1964年7月2日出生，汉族，住河南省泌阳县，现住泌阳县。
委托诉讼代理人：李华森，男，1962年12月26日出生，汉族，住泌阳县。
委托诉讼代理人：任军，河南广义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司，住所地，泌阳县花园路中段。
代表人：刘彬，该分公司经理。
委托诉讼代理人：冯鹏，河南尚成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马焕照，男，1976年7月6日出生，住河南省泌阳县，系联通公司员工。
上诉人王玉琴、中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司（以下简称联通泌阳县分公司）因租赁合同纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2017）豫1726民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王玉琴及其委托诉讼代理人李华森、任军、上诉人联通泌阳县分公司及其委托诉讼代理人冯鹏、马焕照均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王玉琴上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：原判认定联通驻马店市分公司与联通泌阳县分公司是独立的民事主体，原判认定两个公司系同一诉讼主体错误。合同约定双方不得单方解除合同，本案也没有法定解除权事由，原判认定驻马店市联通分公司具有单方解除权错误。上诉人出租的房产属于其本人，与李华森不具有共有关系，上诉人未委托李华森代理任何事宜。一审法院错误理解违约方也有单方解除权，导致适用法律错误。
联通泌阳县分公司答辩称，其公司隶属于驻马店市联通分公司，其公司没有独立的人财物支配权，也没有合同的签订权，第二份已取代了第一份合同。基于第二份合同的约定，其公司向王玉琴送达解除合同通知书，李华森签收该通知书，李华森与王玉琴处于夫妻关系存续期间，王玉琴又未提出异议。综上，王玉琴的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉请求。
联通泌阳县分公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回王玉琴的诉讼请求。事实与理由：原判认定2014年8月15日的《租赁合同》无效错误，其作为承租方签订2014年8月8日的第一份合同，联通驻马店市分公司作为其的上级分公司签订2014年8月15日的第二份合同，两份合同的租赁用途均是上诉人经营联通业务，第二份合同实质已变更、取代了第一份合同，王玉琴对第二份合同的签订、履行知情、认可，李华森享有代理权和处分权。第二份合同已于2016年8月8日终止，原判判令其承担支付租金和违约金缺乏事实和法律依据。
王玉琴答辩称，其没有与联通驻马店市分公司签订过《租赁合同》，也未收到过“房屋退租通知书”和“解除合同通知书”，其与联通泌阳县分公司的租赁合同没有被解除。原判认定2014年8月15日《租赁合同》无效，并判令泌阳县联通公司承担违约金正确。
王玉琴向一审法院起诉请求:1、请求依法判令被告支付2016年8月8日至2017年8月8日的租金360000元；2、请求判令被告支付违约金100000元，3、请求判令被告继续履行《租赁合同》。
一审法院认定事实：2014年8月8日原告王玉琴与被告联通泌阳县分公司签订“租赁合同”一份，主要内容为“出租方（以下简称甲方）：王玉琴承租方（以下简称乙方）：中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司甲、乙双方本着平等协商、互惠互利的原则，根据国家相关法律、法规，经协商一致，甲方将位于泌阳县行政路中段县委西邻门面房东起第1至4间出租给乙方，为规范双方行为，特订立本合同，详细条款如下：一、租赁期限：租赁期9年，计租日期自2014年8月8日起至2023年8月8日止。二、租金和租金缴纳期限1、第1至5年租金每年叁拾陆万元（360000元），以后每年租金在前几年租金的基础上，根据金融、物价及其他相似经营场所的租金情况作出适当调整。……十、在本合同有效期内，甲乙双方不得单方解除合同，否则视为违约，给另一方造成的损失全部由违约方承担。……十四、如甲、乙双方违反本合同条款，应赔偿对方违约金壹拾万元（100000元）。甲方：王玉琴签名乙方：胡哲签名并加盖中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司印章”。2014年8月15日原告与中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司签订合同一份，主要内容为“甲方（出租方）王玉琴乙方（承租方）：中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司……，第二条、2.2乙方可以提前终止合同，但应提前三天书面通知甲方。第三条、3.1租金标准本合同项下租金标准第一年人民币为390000元，第二三四五年租金为每年390000元。……甲方王玉琴签名处为李华森签名，乙方中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司盖章和法定代表人签名”。另查明，原告王玉琴和案外人李华森1985年12月10日开始同居生活，1999年7月1日离婚，2016年5月18日复婚。2016年8月8日被告中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司通过申通快递向原告王玉琴发出“房屋租赁退租告知书（内容为：王玉琴你好！中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司租赁用你的房屋，具体位置为泌阳县行政路与人民路交叉口西中原超市隔壁一楼门面，因为位置特殊，不能做营销和宣传活动，加上房屋租赁费用高，经营负收益，企业负债严重，特提出终止房屋租赁合同，具体合作内容，以协商准！驻马店联通泌阳县分公司2016年8月8日）”一份，案外人李华森予以签收。2016年12月15日原告向被告发出一份“关于支付房租及迟延履行支付房租承担违约金的催交函”要求被告交纳2016年8月8日至2017年8月8日的一年租金。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告之间于2014年8月8日签订“租赁合同”一份，2014年8月15日原告与中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司又签订“房屋承租合同”一份，两份合同约定承租的房屋均位于“泌阳县行政路与人民路交叉口西中原超市隔壁一楼门面”，且中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司是中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司的上级公司，故“中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司”和“中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司”在本案中应属于统一诉讼主体。又因为第二份协议落款处系李华森所书写原告的名字，此时原告王玉琴与李华森已经离婚且尚未复婚，被告亦没有证据证明原告王玉琴和李华森处于同居状态，且王玉琴亦未对该协议追认，故认为第二份协议李华森代为签字的行为不构成“表见代理”行为，即王玉琴与中国联合网络通信有限公司驻马店市分公司之间之间签订的协议无效。对于第一份协议被告是否有解除权利的问题，认为从该协议第十条（在本合同有效期内，甲乙双方不得单方解除合同，否则视为违约，给另一方造成的损失全部由违约方承担）和第十四条﹝如甲、乙双方违反本合同条款，应赔偿对方违约金壹拾万元（100000元）﹞的约定可以认定任何一方都是由解除合同权利的，但解除合同属于违约行为，违约方应支付给另一方违约金100000元。《中华人民共和国合同法》第九十四条亦规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同，综上，认为被告具有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条、的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，2016年8月8日被告向原告邮寄“房屋租赁退租告知书”应视为系被告解除合同的通知书，此时虽然是李华森签收，但此时李华森和原告王玉琴已经复婚，故应视为原告王玉琴收到被告发出的“房屋租赁退租告知书”，原告在收到“房屋租赁退租告知书”后在三个月内未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应视为原、被告之间的“租赁合同”于2016年8月已经解除。但鉴于被告在一年期限届满的8月8日才发出“房屋租赁退租告知书”，原告即使当日出租房屋时间上亦太过紧凑，认为参照对合同效力异议三个月的规定，被告再向原告交三个月的房屋租赁费为宜，即90000元（360000元÷12个月×3个月），因原、被告之间的合同约定“甲、乙双方违反本合同条款，应赔偿对方违约金壹拾万元（100000元）”，故对于原告请求被告支付违约金100000元，予以支持。据此，判决：一、被告中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司于本判决生效后十日内向原告王玉琴支付房屋租赁费90000元。二、被告中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司于本判决生效后十日内向原告王玉琴支付违约金100000元。驳回原告王玉琴的其他诉讼请求。案件受理费4100元（已减半收取），由原告王玉琴负担2400元，被告中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司负担1700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王玉琴二审中提供录音光盘三张，以证明泌阳县联通公司支付的39万元包括其垫付的3万元，及联通泌阳分公司进行店面升级，并未解除合同；另证明其与联通公司泌阳分公司协商纠纷的经过。联通泌阳县分公司对该录音未提出异议，对该录音证据应予采信。王玉琴又提供联通泌阳县分公司负责人胡哲出具的收据一张，以证明其垫付3万元税款的事实，对该证据的真实性予以认定。经审理查明，2014年8月15日签订《租赁合同》时李华森提交了王玉琴的银行卡、身份证、房产证，该合同中写明了银行卡号、房产证号；该合同2.2条款中约定了联通公司驻马店市分公司可以提前终止合同，但应提前三天书面通知的内容。双方当事人实际按照租金39万元交纳的税款。王玉琴二审提供的录音证据证明联通公司泌阳分公司承认占用租赁房屋，愿意支付11个月房租。二审查明的其它事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题：1、2014年8月15日签订的《租赁合同》是否有效；2、《租赁合同》应否解除；3、一审判决的租金、违约金是否正确。关于2014年8月15日签订的《租赁合同》是否有效的问题，该租赁合同虽由联通公司驻马店市分公司签订，但该租赁房屋实际由联通公司泌阳分公司使用，应视为联通公司驻马店市分公司代联通公司泌阳分公司签订合同，联通公司泌阳分公司为该合同的一方主体。该协议落款处系李华森所书写王玉琴的名字，虽此时王玉琴与李华森处于离婚状态，但李华森签订该合同时提交了王玉琴的银行卡、身份证、房产证，并在该合同中写明了银行卡号、房产证号，李华森能够从王玉琴处取得这些材料，联通公司泌阳分公司有理由相信李华森受王玉琴的委托代签该租赁合同，王玉琴与联通公司驻马店市分公司之间签订的租赁协议有效，双方于2014年8月8日签订的合同已被2014年8月15日的合同替代。双方实际按照租金39万元交纳的税款，证明双方已按2014年8月15日的协议履行。关于双方于2014年8月15日签订的《租赁合同》应否解除的问题，双方合同约定的2.2条款中约定了联通公司驻马店市分公司可以提前终止合同，但应提前三天书面通知的内容，该约定应视为双方约定的解除合同的条件，2016年8月8日联通泌阳县分公司向王玉琴邮寄“房屋租赁退租告知书”，该告知书由李华森签收，此时李华森和王玉琴已经复婚，故应视为王玉琴收到该告知书，王玉琴在收到“房屋租赁退租告知书”后在三个月内未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应视为双方之间的“租赁合同”于2016年8月8日已经解除。因此，王玉琴要求继续履行合同的请求不予支持。关于一审判决的租金、违约金是否正确的问题。虽联通公司泌阳县分公司发出解除合同通知，但未提交已将房屋交还王玉琴的相关证据，王玉琴又不予认可交还房屋，且王玉琴提供的证据显示联通公司泌阳分公司在解除合同后仍占有该租赁房屋，该房屋占有造成王玉琴的房屋租赁损失，联通公司泌阳分公司应对该损失承担赔偿责任；王玉琴二审提供的录音证据证明联通公司泌阳分公司承认占用租赁房屋，愿意支付11个月房租。因此，王玉琴要求支付2016年8月8日至2017年8月8日的租金360000元理由正当，应予支持。一审法院仅支持三个月租金不当，予以纠正。联通泌阳县分公司支付租金后未给王玉琴造成其它损失，王玉琴主张违约金的请求不予支持。
综上所述，王玉琴的上诉请求部分成立，应予支持；联通公司泌阳县分公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销泌阳县人民法院（2017）豫1726民初929号民事判决；
二、中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司于本判决生效后十日内向王玉琴支付2016年8月8日至2017年8月8日的租金360000元；
三、驳回王玉琴的其他诉讼请求；
四、驳回中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司的其它上诉请求。
一审案件受理费4100元（已减半收取），由王玉琴负担891元，中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司负担3209元；二审案件受理费12300元，由中国联合网络通信有限公司泌阳县分公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 东
审 判 员 丁贺堂
代理审判员 董永通
二〇一七年十月十日
书 记 员 于 乐