三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0271民初2810号
原告王甫，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住河北省廊坊市XXXXXXXXXXXX。
委托代理人陈一文，三亚市林海法律事务所法律工作者。
被告郑亚尾，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住海南省三亚市XXXXXXXXXXX。
委托代理人杨伟芬，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住海南省三亚市XXXXXXXXX。系郑亚尾女儿。
被告吴坤权，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住海南省琼海市XXXXXXXXX。
原告王甫诉被告郑亚尾、吴坤权确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，适用简易程序，由审判员杜鹏辉独任审判，并于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告王甫及委托代理人陈一文，被告郑亚尾的委托代理人杨伟芬，被告吴坤权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王甫诉称：王甫经介绍认识被告吴坤权，意在海棠湾地区购买一块合法宅基地建房养老，被告吴坤权表示其岳母郑亚尾有一块合法宅基地需转让。在与二被告协商后，原告同意以125万元的转让费向郑亚尾受让该块宅基地使用权，签订合同时原告曾要求郑亚尾出示宅基地使用权证，但郑亚尾称证件还未办理，并称原告上午签订协议支付转让费后下午便办理证件，但签订协议后郑亚尾以各种借口迟迟未办手续。同时，原告与被告吴坤权签订建房合同，将原告在该宅基地上的建房工程承包给被告吴坤权，并约定建房手续由吴坤权负责，原告至此共支付二被告宅基地转让费、建房工程款、水电安装费、电梯安装订金、勘探费共计人民币1591500元，但原告的房子建了一层时却被政府确认为违建，强制拆除。经原告调查得知，被告该块宅基地无任何合法手续，藤海社区也不承认该宅基地归被告所有。原告认为，原被告之间的合同关系是在原告被欺骗的基础上所建立，合同应属无效，被告应赔偿原告因此所造成的损失（根据合同第六条第一项约定违约方赔偿守约方双倍损失），特诉至法院，请求判令：一、被告返还原告宅基地转让费450000元；二、被告赔偿原告损失683000元；三、二被告承担连带责任。
被告郑亚尾辩称：原告买地到付款的过程一直由吴坤权替答辩人操办的，答辩人只收到辛劳费1万元。
被告吴坤权辩称：一、《宅基地使用权出让协议书》和《房屋建筑合同书》是答辩人和被答辩人双方意思真实表示，系合法有效合同。二、该宅基地时郑亚尾有偿合法取得，不存在欺骗行为。该宅基地原登记在三亚市水产渔需物资公司名下，1995年该公司根据三亚市政府安排对公司财产合法处置。1995年6月21日，该宅基地被处置到该公司职工林宏汉名下，并颁发了土地使用权证书，后经过几次转让，由郑亚尾合法取得。三、强制拆除是不可抗力的政府行为，答辩人不承担任何责任。合同签订后，答辩人按照合同约定组织工程技术人员和施工队进场施工，当工程完成地基和第一层水泥浇灌封顶时，突然接到政府工作人员口头告知该工程为没批文建筑，将强制拆除，但答辩人未接到政府有关职能部门任何文书认定该工程为违章建筑，没有进行拆除。四、答辩人已完成地基建设和第一层楼面封顶，根据《房屋建筑合同书》约定，被答辩人应支付拖欠答辩人的45万元工程款。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。
经审理查明：因在海棠湾建房养老需要，2014年2月19日，原告王甫出具《委托书》一份，委托被告吴坤权与三亚市海棠区藤海社区东村居民郑亚尾洽谈位于藤海社区东村198㎡宅基地使用权出让一事，意愿通过125万元价格受让该土地使用权，同时出具《承诺书》一份，承诺成功签订合同后支付郑亚尾2万元辛劳费，将房屋建筑工程发包给吴坤权。
2014年2月19日，在吴坤权介绍下，王甫（乙方）与郑亚尾（甲方）、吴坤权（丙方）共同签订《宅基地使用权出让协议》，约定主要内容如下：“一、甲方郑亚尾向乙方王甫出让位于海南省三亚市海棠湾镇藤海社区东村的地块，所指宅基地占地面积约200平方米，实际建筑面积为169平方米，宅基地内建筑物、设备、青苗随之出让，出让年限为永久性，自颁发该土地《宅基地证》之日起算；二、宅基地按照规划建立私人住宅，宅基地证是本合同组成部分，与本合同同等法律效力，在出让后政府允许更名过户的情况下，甲方郑亚尾无条件全力配合乙方办理相关手续；三、该宅基地使用权出让金为每平方米6250元整，总额为125万元整。合同签字之日乙方向甲方支付定金25万元整，余下100万元在30天内付清，乙方在向甲方支付完全部宅基地使用权出让金当天，甲方依照规定办理移交现有宅基地使用权证给乙方，保证乙方持有宅基地证及正常使用该地；四、如一方未履行合同义务应视为违反合同，违约方向守约方赔偿违约引起的一切直接和可得利益损失的两倍；五、合同自签字后即时生效，丙方吴坤权作为公证人。”此外，《宅基地使用权出让协议》还就乙方出让、出租、抵押等处分权利及被征用后补偿款的权属进行约定。
2014年3月15日，王甫与吴坤权签订《房屋建筑合同书》，就前述受让土地上建房一事进行约定，由发包方王甫将该私人住宅楼工程以包工、包料、包质量、包工期形式承包给乙方吴坤权施工，王甫按期支付吴坤权工程进度款，水电安装费用由甲方王甫承担。合同签订后，吴坤权入场施工，完成楼房地基和第一层浇灌后，接到政府工作人员告知其楼房未办理规划报建，系违章建筑，限期拆除。现该楼房已被拆除。
另查，涉案土地使用权原不属于郑亚尾，因与郑亚尾家相邻，故在吴坤权介绍下2014年2月19日郑亚尾与黎石理、黄婆四签订《宅基地转让合同》，转让金为115万元，合同签订后黎石理收到宅基地押金15万元。该《宅基地转让合同》落款日期为2014年2月19日，与前述王甫与郑亚尾《宅基地使用权出让协议》系同一天签订。根据庭审调查，郑亚尾或黎石理、黄婆四均无涉案土地使用权属凭证，藤海社区居委会亦否认涉案土地使用权人系黎石理和黄婆四，被告吴坤权提供的三亚市水产渔需物资公司宗地图无法说明三亚市水产渔需物资公司、林宏汉、黎石理、黄婆四之间关于涉案土地使用权的联系。
关于王甫受让涉案土地使用权和建房产生的支出。王甫向本院了提供的六份收据和银行业务凭证，证明：合同签订当日即2014年2月19日王甫向吴坤权转账38万元（包括宅基地转让定金25万，郑亚尾辛劳费1万，吴坤权监理费2万，建筑开工费10万），同日现金支付王小峰图纸设计费1万元；2014年2月26日王甫向吴坤权转账安装电路费用3.85万元；2014年3月11日支付工人王永刚勘探及鉴定费用2.5万元；2014年3月11日王甫转账工人雷家权电梯安装费3.8万元；2014年3月18日王甫向吴坤权转账110万元（含宅基地转让款100万，工程进度款10万）。以上合计支出159.15万元，其中土地使用权转让费125万元，郑亚尾“辛劳费”1万元，建楼产生支出33.15万元。2014年7月4日，双方因土地使用和房屋违建问题发生纠纷后，吴坤权已归还王甫80万元。庭审中，吴坤权对其本人签字的收据无异议，表示王甫向其支付的所有款项均存在个人银行账户中，除用于支付郑亚尾1万元“辛劳费”、黎石理15万元定金和建房支出外，剩余80万元款项已返还给王甫。郑亚尾亦确认整个过程仅收到1万元“辛劳费”，表示不清楚王甫与吴坤权间的资金往来。
以上事实，有《宅基地使用权出让协议》、《房屋建筑合同书》、收据、银行业务凭证、委托书、承诺书、郑亚尾与黄婆四和黎石理的《宅基地转让合同》、当事人陈述等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：本案既涉及王甫与郑亚尾之间的土地使用权转让关系，又涉及王甫与吴坤权之间的委托合同关系和建设工程承包关系。
关于《宅基地使用权出让协议》的效力问题，原告王甫意在取得涉案土地用于建房养老，其与郑亚尾签订的《宅基地使用权出让协议》中除约定以125万元受让涉案土地使用权外，还约定转让方配合其办理“宅基地证”变更手续，但根据庭审查明事实，转让方郑亚尾或黎石理、黄婆四未按法律规定取得涉案土地的合法使用权，无论涉案土地的性质系农村宅基地（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，宅基地不得转让给非本村集体经济组织成员）或城镇建设用地（转让方未取得涉案土地土地使用权属凭证，属无权处分且未经真正权利人追认），郑亚尾私自转让土地的行为违反法律规定，应为无效民事行为。郑亚尾告知王甫其享有涉案土地使用权，导致王甫在违背真实意思的情况下订立的合同，王甫有权请求撤销《宅基地使用权出让协议》，故王甫提出《宅基地使用权出让协议》属无效合同，本院予以采纳。无效或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《宅基地使用权出让协议》被确认无效后，郑亚尾先前取得的1万元“辛劳费”应返还给王甫。
关于王甫交付吴坤权的涉案土地使用权转让金45万元，因受让土地使用权的合同目的无法实现，王甫有权解除委托关系，受托人吴坤权应予返还该部分财产，对原告王甫提出被告吴坤权返还宅基地转让费45万元诉求，予以支持。因吴坤权在整个土地使用权转让过程中，不仅为王甫介绍土地，还代郑亚尾与黎石理、黄婆四磋商签订《宅基地转让合同》，在明知黎石理、黄婆四无涉案土地使用权的情况下继续引导委托人王甫签订《宅基地使用权出让协议》，吴坤权亦存在一定过错，故吴坤权提出已代王甫和郑亚尾支付黎石理15万元押金的抗辩理由不能成立，返还财产后吴坤权与黎石理之间的纠纷可另行主张。
关于《房屋建筑合同书》效力和损失承担问题。《房屋建筑合同书》实为建设工程施工合同，承包人吴坤权作为个人无建筑施工企业资质，应认定为无效合同。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于建楼产生支出33.15万元损失，王甫在前述《宅基地使用权出让协议》缔约过程中未尽到审查注意义务，同时作为建设方在未取得涉案土地使用权证和未办理规划报建手续的情况下私自建房，导致房屋被认定违章建筑而拆除，存在主要过错，因建房产生的损失应由王甫自己承担。王甫提出68.3万元的赔偿主张，系依据《宅基地使用权出让协议》第六条双倍赔偿条款，但该协议并非《房屋建筑合同书》内容且被认定为无效，本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十六条、第五十七条、第四百零六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告郑亚尾应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王甫10000元；
二、被告吴坤权应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告王甫450000元涉案土地使用权转让费。
三、驳回原告王甫的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7499元（已减半收取，原告王甫已预缴），由原告王甫承担4455元，被告郑亚尾承担66元，被告吴坤权承担2978元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 杜鹏辉
二〇一六年五月十六日
书记员 陈鸿哲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
(一)因重大误解订立的；
(二)在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。
受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。
《最高人民法院关于审理
建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：
（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。