吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延民再字第61号
原审原告：延边安东物业管理有限公司，住所延吉市
法定代表人：刘明，该公司总经理。
委托代理人：侯书敏，该公司经理。
原审被告：李莹莹，女，汉族，无职业。
委托代理人：胡方增，男，汉族。
原审原告延边安东物业管理有限公司诉原审被告李莹莹物业服务合同纠纷一案，本院经审理后，于2014年8月19日作出（2014）延民小额字第156号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2014年9月1日作出（2014）延民监字第48号民事裁定，再审本案。后本院依法另行组成合议庭，于2014年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人候书敏、被告李莹莹的委托代理人胡方增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告在原审中诉称：原告在2014年1至7月为被告提供物业服务，被告至今未按前期物业合同约定支付物业费348元。请求法院依法判令被告支付拖欠的物业费348元，并承担本案诉讼费用。
被告在原审中辩称：对原告的物业费收费标准有异议，被告在购买房屋时，房屋买卖合同明确约定前期物业费收费标准为每月每平方米0.6元，但原告按照0.9元的标准向被告收取物业费。故被告同意按照每月每平方米0.6元支付物业费，不同意按照0.9元的标准支付。
原审认定：原告安东物业公司于2010年1月12日依法成立，公司营业范围为小区物业管理与服务，其资质等级为三级。2012年7月25日，被告李莹莹及其丈夫胡方增与安东房地产公司签订商品房预售合同，被告及其丈夫从安东房地产公司购买了位于安东雅苑小区4号楼1单元701的房屋，房屋面积为64.45㎡。该合同第20条关于“前期物业服务”内容中第1项约定：“本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件七；前期物业管理期间，物业服务收费价格为0.6元／月／平方米（建筑面积），由物业管理企业按年收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。”同年12月12日，安东房地产公司与原告安东物业公司签订了安东雅苑物业管理合同书，安东房地产公司将安东雅苑小区的前期物业委托给原告进行管理。该物业管理合同书第七条第1项约定，物业费为每月每平方米0.9元。2013年12月13日，原告就其上述物业费收取标准向物价部门登记备案。被告入住安东雅苑小区后，其按照每月每平方米0.9元的标准向原告支付了2013年物业费共计696元。被告未支付2014年1月1日至2014年7月1日期间的物业费。
原审认为：前期物业管理费应当由建设单位在与业主签订的房屋销售合同中确定，前期物业服务合同应受商品房销售合同有关约定的约束。根据《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，以及《物业服务收费管理办法》第十条规定：“建设单位与买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致”，安东房地产公司在对外出售房屋时与买受人签订的商品房预售合同已包含前期物业服务内容，并确定了物业费收费标准，而安东房地产公司在对外出售房屋后，另行与原告签订物业管理合同，未经房屋买受人同意，擅自提高前期物业费标准，没有合理根据，且不能进行合理说明，违背了《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的相关规定，不能对抗安东房地产公司与被告签订的商品房预售合同中对前期物业服务约定的内容。虽然原告陈述其按照二级服务标准为安东雅苑小区提供物业服务，但原告作为三级物业企业，其未在物业管理合同中对此进行约定。被告虽然按照0.9元的标准向原告支付了2013年度物业费，并不能以此确认被告对原告收取物业费的标准的认可。故本院确定原告按照每月每平方米0.6元的标准向被告收取物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条、《业管理条例》第二十五条、《物业服务收费管理办法》第十条之规定，判决：被告李莹莹于本判决生效后立即支付原告延边安东物业管理有限公司2014年1月1日至2014年7月1日期间的物业费232元（64.45㎡×6个月×0.6元／月／㎡）。如被告李莹莹未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费用50元（原告已预交100元），合计75元，由被告李莹莹负担。
原告在再审中诉称：原告是根据与开发商签订的前期物业管理合同并经物价和物业管理部门批准收费的，被告前期也是按照这个标准支付物业费的。被告与开发商签订的房屋买卖合同不能对抗原告的物业收费标准。原告与开发商是两个独立法人，被告与开发商签订的房屋买卖合同没有约束原告的效力，这是合同相对性的基本常识。被告如认为开发商违约应向开发商主张权利。小区几百户业主都是按原告主张的标准支付物业费的，法院的判决一旦执行，将有几百户业主要求退费，原告会垮掉，并影响延吉市的物业管理，整治的社会成本巨大。请求撤销原判决。
原审被告在再审中的答辩意见与原审一致。
原告向本院提交的证据有：
1．企业法人营业执照复印件两份、组织机构代码证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2．物业公司备案表复印件一份，证明原告物业服务标准及各项收入支出已经在延吉市物价局备案。
3．物业服务企业资质证书复印件一份，证明原告的物业服务等级为3级。
4．安东雅苑物业管理合同书复印件一份，证明原告与安东房地产公司于2012年12月12日签订物业管理合同，对安东雅苑小区前期物业服务事项、费用收取标准等内容进行了约定。
5．催缴物业费通知单一份，证明原告向被告催缴过物业费。
6．收据复印件一份，证明被告已经按照每月每平方0.9元的标准支付了2013年度的物业费690元。
经庭审质证，被告对上述证据均无异议，本院予以采信。
被告向本院提交的证据有：
1．被告的身份证复印件一份，证明被告的诉讼主体资格。
2．商品房预售合同复印件一份，证明被告在2012年11月27日从安东房地产公司购买房屋时签订购房合同书，约定房屋前期物业管理期间物业费收费标准为每月每平方米0.6元。
经庭审质证，原告对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。
本院再审查明的事实与原审一致。另查明，安东房地产公司在出卖争议小区房屋签订合同过程中，300多套房屋约定的物业费标准是0.6元每月每平方米，530多套房屋约定的物业费标准是0.9元每月每平方米。原告与安东房地产公司签订前期物业管理合同时知晓该情况。被告曾要求按照0.6元的标准交纳物业费，但原告没有收，原告要求其按照0.9元的标准交费。
本院认为：安东房地产公司与被告的合同约定了物业费标准，在未与被告等业主协商的情况下，原告与安东房地产公司在前期物业合同中将物业费标准提高了50%。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”原告与安东房地产公司擅自变更合同，单方增加被告等业主合同义务的行为违反了上述规定。故原告要求被告按0.9元每月每平方米交纳物业费的请求没有事实和法律依据。原告和安东房地产公司造成了安东雅苑小区的物业费收费标准不一致，对此产生的后果不应由被告等业主承担。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、《物业管理条例》第二十五条、《物业服务收费管理办法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：
一、维持本院（2014）延民小额字第156号民事判决；
二、驳回原审原告延边安东物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，其他诉讼费用50元，合计100元（原审原告已预交），由原审原告延边东物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 徐丽华
审 判 员 冯喜库
代理审判员 邱艳红
二〇一四年十一月四日
书 记 员 蔡成华