广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛顺法容民初字第1180号
原告佛山市顺德区金建房地产有限公司，住所地广东省佛山市。
法定代表人陈天成，该公司董事长。
委托代理人黄祝春，广东道邦律师事务所律师。
被告李爱良，女，汉族，住湖南省衡阳县。
原告佛山市顺德区金建房地产有限公司（以下简称金建公司）诉被告李爱良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理，依法由审判员陈威适用简易程序独任审判，�2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄祝春，被告李爱良均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月13日，原、被告签订两份《商铺租赁合同书》，合同约定原告将位于顺德区容桂街道桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑12号、13号商铺租赁给被告使用，商铺租赁期限均从2013年2月1日至2017年12月31日止，12号商铺每月租金1301.4元，13号商铺每月租金1283.7元。每月5日前支付当月租金，如不按合同规定支付租金费用，按每日千分之五收取违约金，如逾期超过30天，本合同自动解除，所付的保证金不予退还。同日，被告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订两份《委托代理合同书》，合同约定原告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理出租、管理涉案商铺，租赁期限从2013年2月1日至2017年12月31日止，12号商铺代理服务费每月1648.44元�13号商铺代理服务费每月1626.02元。代理服务费自2014年1月1日开始递增，逐年在上一年的基础上递增8%。被告必须在每月5日前支付当月代理服务费，如被告不按合同规定支付代理服务费，按每日千分之五收取违约金，如逾期超过30天，本合同自动解除。原告依约将12号、13号商铺交付给被告，但自2013年3月开始，被告借故不向原告支付租金及代理服务费，并向法院起诉确认无需向原告支付租金及代理服务费。二审撤诉后，被告仍不向原告交纳租金及代理服务费。为此，原告起诉要求：一、被告立即向原告支付租金41361.6元、代理服务费52391.36元及违约金15303.84元（违约金按每日千分之五计算，暂从2013年3月1日计至2014年6月5日，日后租金、代理服务费及违约金顺延计算）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示在2014年4月29日，双方确认解除合同，因此诉讼请求变更�租金、代理服务费及违约金计至2014年4月29日，计算标准不变。
被告辩称，被告已缴纳了2013年3月份的租金，2013年4月份被告拖欠原告租金十多天后，原告就停了被告商铺的水电并且原告工作人员也恐吓被告，要求被告搬走，表示承租该处是没有生意的。因无法继续经营，被告陆续将商铺搬走，具体哪一天搬走，被告已经记不清楚了。工作人员向被告说，搬走后合同就解除了，且根据合同的条款，逾期30天未交租合同自动解除，因此被告认为2013年4月份合同已经解除。
诉讼中，原告提供的证据以及被告的质证如下：
商铺租赁合同、委托代理合同原件各两份、（2013）佛顺法容民初字第1177号民事判决书、（2013）佛顺法容民初字第1178号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第723号民事裁定书、（2014）佛中法民一终字第724号民事裁定书原件各一份，证明双方于2012年11月13日签订了商铺租赁合同，并于当天签订了委托代理合同，根据合同的约定被告向原告承租涉案商铺两间，12号商铺租金1301.4元／月，13号商铺租金为1283.7元／月、12号商铺代理服务费1648.44元／月、13号商铺代理服务费1626.02元／月，原告将商铺交付给被告使用，从2013年4月开始未能按时支付租金及代理服务费，后经顺德区法院确认双方签订的租赁合同及委托代理合同是合法有效的合同，被告拒不缴纳租金及代理服务费的行为不合法。原告需向被告支付的判决书中载明的相关费用，可以从本案原告向被告主张的费用中予以扣除。
被告质证意见：对证据的真实性没有异议，其他质证意见与答辩的意见一致，租金交纳至2013年3月份。
被告未提供证据。
经过庭审辨证、质证，被告对原告提供的证据无异议，本院均予以采信。
经审理查明，2012年11月13日，原、被告签订两份《�铺租赁合同书》，合同约定原告将位于顺德区容桂街道桂洲社区居委会桂花路嘉泓苑12号、13号商铺出租给被告使用。租赁期限从2013年2月1日至2017年12月31日止，其中12号商铺每月租金1301.4元、13号商铺每月租金为1283.7元。被告须在每月五号前支付当月承租费用，签订本合同时，被告向原告支付两个商铺履约保证金及水电保证金合计15719.12元，该保证金在合同期满之日或约定解除合同之日起，被告按双方约定交还场地并经原告验收，结清相关费用，并在被告办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，原告将上述保证金返还被告。此外，若逾期缴纳各项费用，原告有权采取停水、停电及相关的补救措施，经催告仍不履行义务，视为被告违约，原告有权解除合同，并没收被告的保证金。合同中，双方对违约责任作出约定，如被告不按合同规定如期支付承租费用，原告有权按照每日千分之五收取被告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，被告必须立即将商铺按原状退还原告，所付的保证金不予退还。同日，被告与佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部签订两份《委托代理合同书》，合同约定原告委托佛山市顺德区容桂侨业房产中介服务部代理出租、管理涉案商铺，租赁期限从2013年2月1日至2017年12月31日止，其中12号商铺代理服务费每月1648.44元，13号商铺代理服务费每月为1626.02元。被告必须在每月五号前支付当月代理服务费，该费用可现金交付或转账原告指定账户，如被告不按合同规定如期支付代理服务费，原告有权按照每日千分之五收取被告违约金，若逾期超过30天，本合同自动解除，被告必须立即将商铺按原状退还原告。四份合同签订后，被告于2012年11月13日向原告缴纳承租商铺的水电押金6000元、商铺押�15131.84元、2月份租金3467.7元、代理服务费4098.22元、租赁税693.54元。随后原告将涉案商铺交给被告使用，后被告未按时交租。
另查，2013年6月24日，被告曾起诉原告要求确认《商铺租赁合同》及《委托代理合同书》无效、被告有权转租或与他人合伙经营及无需缴纳2-8月份租金，后本院立案为（2013）佛顺法容民初字第1677号及1678号。该两案经审理，本院对1677号案判决驳回被告全部诉讼请求。1678号案判决：一、原告支付被告损失872.9元；二、驳回被告其他诉讼请求。后被告不服上诉至佛山市中级人民法院。2014年4月9日，佛山市中级人民法院出具（2014）佛中法民一终字第723号、724号民事裁定书，准许被告撤回上诉。现（2013）佛顺法容民初字第1677号、1678号两案判决书已生效。庭审中，原告明确表示该生效判决中载明的金额可以抵扣本案相关欠缴租金的费用。
本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同书》、《委托代理合同书》，内容及形式并未违法国家法律、法规、规章的规定，未侵害第三方合法权益，且是双方真实意思表示，属于有效合同，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。
本案争议焦点系原、被告双方合同是何时解除？首先，本案中，被告答辩表示2013年4月份合同已经解除，但对此被告并未提供证据证明存在向原告交还商铺的行为。其次，本案庭审过程中，被告表示2013年5、6月份已将钥匙交给原告，若2013年5、6月已将钥匙交还原告，而在（2013）佛顺法容民初字第1677号、1678号案中请求免交2013年2-8月份租金。这明显自相矛盾。而本次庭审中，被告对搬离涉案商铺、交还钥匙的细节等均以不清楚记不清为由加以回答。上述行为明显违背了民事诉讼法中诚实信用原则。此外，被告表示根据合同约定，若被告逾期�纳租金超过30天，本合同自动解除，被告须立即将商铺按原状返还给原告。为此，被告认为涉案合同在2013年4月已经解除。本院认为，该条款设立目的是保护守约方的合法权益。本案中被告作为欠缴租金的违约方，不能据此援引该条款主张解除合同。退一步说，即便涉案合同于2013年4月解除，但被告并未提供任何证据证明已将该商铺交还原告。对此占用期间仍须向原告支付租金等费用。综上，本院确定原、被告解除合同时间为2014年4月29日止。由于庭审中，原告自认被告已缴纳涉案两个商铺的租金及代理服务费至2013年4月1日，故被告应向原告支付2013年4月1日至2014年4月29日租金及代理服务费。关于2013年4月1日至2014年4月29日租金计算应为：2585.1元／月÷30天×394天=33951元。同理，代理服务费为：3274.46元／月÷30天×394天=43004.5元。关于违约金请求，结合本案情况及双方当事人的经济水平，依据民法之公平原则，本院对原告主张的违约金予以调整，以被告拖欠租金及代理费总和即76955.5元的百分之五进行计算，故被告应支付原告违约金为76955.5元×5%=3848元。此外，由于原告还应支付被告损失872.9元，该款原告表示可在本案中予以扣除，为减少诉累，本院予以准许。即被告应向原告支付款项为：租金33951元＋代理服务费43004.5元＋违约金3848元-872.9元=79930.6元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告李爱良于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区金建房地产有限公司支付租金、代理服务费及违约金合计79930.6元；
二、驳回原告佛山市顺德区金建房地产有限公司其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1240.57元（已减半收取由原告预交），由原告佛山市顺德区金建房地产有限公司承担341.57元，被告李爱良承担899元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陈威
二〇一四年七月十七日
书记员 黄筠