湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0105民初2041号
原告：世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。住所地：武汉市武昌区中南路*号**层***号。
代表人：董咀良。
委托诉讼代理人：卢友玲、刘青川，湖北聚力律师事务律师。特别授权代理。
被告：肖志敏，男，1957年12月21日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：陈宝桥、陶振华，湖北华徽律师事务所律师。一般代理。
原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司（以下简称世贸物业公司武汉第二分公司）诉被告肖志敏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，由审判员黄玮适用简易程序于2017年7月20日公开开庭进行了审理。原告世贸物业公司武汉第二分公司的委托诉讼代理人卢友玲、刘青川，被告肖志敏及其委托诉讼代理人陶振华到�参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世贸物业公司武汉第二分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的武汉市汉阳区世贸锦绣长江四期第11幢32套商品房物业服务费共计141,109.80元（计算至2017年2月27日）；2、判令被告支付至实际之日的违约金（按合同约定的日万分之五标准计算，截止2017年2月27日违约金为27,939.74元）；3、判令被告支付原告垫付的电费39,372.80元、垃圾清运费1,550.80元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2015年2月12日起分批购买锦绣长江四期11栋的房屋32套（501-508、601-608、801-809、901-908），建筑面积共计3,101.10平方米，并与武汉世贸锦绣长江房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对前期物业服务内容进行了约定：业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米3.50元交纳物业服务费，交纳物业服务费的时间首次自出卖人书面通知确定的房屋交付之次日起计算，每季度交纳，每季首月5日前履行交纳义务，逾期交纳的，违约金自逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳。房屋交付被告后，原告依据与世贸房地产公司签订的《前期物业服务合同》，对上述物业提供了物业服务，但被告由夏国华自2015年10月28日代交了3个月的物业服务费后至今不再交纳。原告曾多次向被告催收，对方拒不履行。为维护自身合法权益，特向法院起诉。
被告肖志敏辩称：第一，原告未依约履行物业服务合同义务，被告自身已履行停车场安保、垃圾清运、强弱电等设施维护等物业服务义务，且11号楼属单体建筑，因地理位置特殊，未享受小区公共服务，作为服务对价原告应降低物业服务费标准。第二，原、被告双方已将物业服务费标准变更为1.8元每月每平方米，原告主张的物�服务费数额与事实不符。第三、被告已全部支付水电费。第四，原告未能依约履行物业服务合同，无权要求被告承担违约责任。综上，请求法院尊重事实，依法作出判决。
经审理查明：2013年7月20日，武汉世贸锦绣长江房地产开发有限公司与上海世贸南京物业服务有限公司签订前期物业服务合同一份，该合同主要约定：“武汉世贸锦绣长江房地产开发有限公司选聘上海世贸南京物业服务有限公司对武汉世贸锦绣长江项目四期C3地块提供前期物业管理服务事宜。每月超高层住宅物业管理费为2.35元每平方米，办公楼物业管理费为3.5元每平方米。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月5日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。上海世贸南京物业服务有限公司委托其下属的武汉第二分公司（�原告）对项目进行现场物业服务管理。合同期限其2014年12月30日起至2017年12月29日止。”上述前期物业服务合同签订后，原告依约对世贸锦绣长江四期小区提供了包含日常卫生清洁、电梯运行维护等项目在内的整体物业服务。2014年2月12日至2014年6月28日，被告与武汉世贸锦绣长江房地产开发有限公司共计签订了32份商品房买卖合同，购得该公司开发的位于武汉市汉阳区鹦鹉洲地区世贸锦绣长江C3地块一期（此地块现名为世贸锦绣长江四期）第11幢的商品房共32套，房号分别为501-508、601-608、801-809、901-908。上述商品房买卖合同附件五前期物业服务内容的约定中，对前期物业服务内容及质量进行了约定，并约定11号楼物业服务费标准为每月每平方米3.5元。上述32套商品房交付后，原告交纳了自2015年10月28日起至2016年1月27日止的物业服务费共计32,563.80元。嗣后，因双方对物业服务费交纳标准产生争议，经原告书面催缴，被告未交纳2016年1月27日后的物业服务费。
另查明：涉案房屋即位于武汉市汉阳区世贸锦绣长江四期11号楼共有商品房64套，被告与案外人夏国华各自购买了32套。11号楼建筑面积总计6,200.39平方米，其中被告所购房屋建筑面积共计3,101.10平方米，夏国华所购房屋建筑面积共计3,099.29平方米。11号楼现已整体装修用于酒店及足疗店等商业经营用途，因经营需要，11号楼内公共区域的卫生保洁、安保巡逻、垃圾清运等物业服务项目由业主自行实施。2016年8月26日，夏国华与时任世贸锦绣长江四期物业经理李卓越、营销经理赵先国等人，就11号楼物业费事宜进行沟通，达成沟通纪要主要内容如下：“1、四期11号楼2-13层酒店（含足浴）的物业管理综合服务费的收费标准暂定为1.80元每月每平方米，具体待物业公司审核同意以后�行。2、物业负责生活垃圾的清运（酒店方要清运至物业指定的地方），以及11号楼外围的保洁工作。3、电梯的日常维护保养工作（含电梯、机房及机房空调）由物业负责，日常维修费用由酒店方承担；中修、大修、改造按相关法规办理。”嗣后，原告未批准同意执行此沟通纪要确定的物业服务费1.80元每月每平方米的标准。
再查明：在本案审理过程中，原、被告双方均确认截止到2017年2月27日，11号楼整体尚欠电费78,745.60元未交纳，水费已结清。2015年10月20日，武汉世贸锦绣长江物业服务中心、夏国华（业主）与湖北冶金建设有限公司（装修商）共同签订装饰装修管理服务协议，协议约定装修垃圾清运费按房屋建筑面积8元每平方米计收。2015年10月21日，夏国华以武汉中港华晨投资有限公司名义交纳了501-508、601-608、801-808、901-908、1101-1108、1201-1208号房的垃圾�运费23,258元。为便于计算，原告认可上述费用全部视为被告交纳的垃圾清运费，并明确被告尚欠垃圾清运费1,550.80元未交。原告另案向夏国华主张11号楼整体另欠的垃圾清运费24,797.32元。
上述事实，有原告提供的前期物业管理协议、商品房买卖合同、装饰装修管理服务协议、日常保洁服务合同、电梯日常维保记录、物业费发票、垃圾清运费收据、催缴通知单，被告提供的沟通纪要、生活垃圾服务协议、缴费凭证等书证，以及及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实，可予认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，�案房屋的建设单位即武汉世贸锦绣长江房地产开发有限公司与原告的上级公司签订的前期物业服务协议对业主具有约束力。而原告接受其上级公司指派，对世贸锦绣长江四期小区提供了整体物业服务，有权依据合同的约定向业主收取相应的物业服务费。关于被告提出的双方已将物业服务费标准变更为1.8元每月每平方米的抗辩理由，因被告提供的沟通纪要明确载明，上述物业服务费标准需待物业公司审核同意以后执行，而原告公司并未同意执行上述标准，故被告的此项抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。关于被告提出的原告未依约履行物业服务合同义务应降低物业服务费标准的抗辩理由，根据审理查明的事实，涉案房屋已用于商业经营用途，11号楼内公共区域的卫生保洁、安保巡逻、垃圾清运等物业服务项目由业主自行实施，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本院对原告履行前期物业服务合同义务的情况、被告自行实施相应物业服务的具体情况、同一小区内普通住宅的物业服务费标准以及本市物业服务市场行情等因素进行综合考量，酌定被告按合同约定物业服务费标准的80%即2.8元每月每平方米向原告交纳物业服务费。关于原告要求被告支付所欠物业服务费的诉讼请求，具体金额计算为3,101.10平方米（被告房屋建筑面积）×13个月（被告未支付物业服务费时间）×2.80元=112,880元。关于原告要求被告支付所欠电费的诉讼请求，因原、被告双方均认可11号楼整体尚欠电费78,745.60元未交纳，而本案原告与案外人夏国华各自购买了11号楼的32套房屋，为便于计算，可由本案原告承担50%的整体尚欠电费，即78,745.60元×50%=39,372.80元。关于原告要求被告支付垃圾清运费的诉讼请求，因原告认可案外人夏国华以武汉中港华晨投资有限公司名义交纳的垃圾清运费23,258元全部视为被告交纳的垃圾清运费，故被告尚欠垃圾清运费计算为3,101.10平方米×8元-23,258元=1,550.80元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方对物业服务费的收取标准存在争议，并非被告恶意拖欠物业服务费，且根据物业服务合同的性质和行业现状，原告履行物业服务合同时并未做到无瑕疵履行，故本院对此诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告肖志敏支付原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司自2016年1月28日起至2017年2月27日止的物业服务费112,880元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、被告肖志敏支付原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司自2016年1月28日起至2017年2月27日止的电费39,372.80元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、被告肖志敏支付原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司垃圾清运费1,550.80元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
四、驳回原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4,450元，减半收取2225元，由被告肖志敏负担1780元，原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司负担445元。此款原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司已预交，被告肖志敏应将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告世贸天成物业服务集团有限公司武汉第二分公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 黄 玮
二〇一七年十一月十三日
书记员 刘明珠