浙江省衢州市衢江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衢民初字第217号
原告：中国工商银行股份有限公司衢州分行。
诉讼代表人：陈文伟。
委托代理人：戴晓桃。
被告：衢州派特金属制品有限公司。
法定代表人：叶书宽。
委托代理人：曾洪成。
被告：衢州市金顺车业有限公司。
法定代表人：周华美。
委托代理人：段飞龙。
原告中国工商银行股份有限公司衢州分行（以下简称衢州工行）与被告衢州派特金属制品有限公司（以下简称派特公司）、衢州市金顺车业有限公司（以下简称金顺公司）担保物权纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员邱雅梅适用简易程序于2014年6月13日、6月30日公开开庭进行了审理，原告中国工商银行股份有限公司衢州分行的特别授权代理人戴晓桃、被告衢州派特金属制品有限公司的法定代表人叶书宽及委托代理人曾洪成、衢州市金顺车业有限公司的特别授权代理人段飞龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司衢州分行诉称：2013年1月16日，原告与被告金顺公司签订了《最高额抵押合同》，以其名下位于衢江区天湖南路28号房地产及地上附属物提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。因金顺公司贷款逾期，原告向法院申请就抵押物实现担保物权，并于2013年10月提出强制执行申请，要求对抵押资产进行处置。执行期间，被告派特公司向法院提交了《租赁合同》及《补充协议》，证明其与金顺公司的租赁关系至2018年6月14日止，并声称50万元租金已全部付清。但金顺公司则对其与派特公司的租赁事实作出书面说明，认为双方的租赁关系实质至2014年6月15日止，签订的相关协议仅是为了配合派特公司办理贷款所用，且派特公司尚欠租金7万元、水电费1万元。原告认为，该租赁关系已对原告行使抵押权构成了影响，妨碍了抵押资产的正常变现，故请求：1、确认第一、二被告之间的租赁期限至2014年6月15日止；2、确认原告有权行使代位权，代第二被�收取第一被告应付未付租金及水电费8万元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告为证实其主张，举证如下：
1、《最高额抵押合同》一份及他项权证四份，证明2013年1月16日讼争标的已设立抵押权；
2、（2013）衢商特字第12号民事裁定书一份，证明原告向法院申请实现担保物权已经得到支持；
3、案件诉前保全时法院对叶书宽所作的调查笔录一份（复印件），叶书宽提交的租赁合同、补充合同各一份（复印件），证明叶书宽当时主张租赁期限至2018年6月14日止，租金50万元已经支付；
4、金顺公司出具的书面证明、权利主张说明书各一份（复印件），证明两被告之间的租赁关系至2014年6月15日止，金顺公司未收到叶书宽交付的50万元租金，事实上派特公司至今拖欠金顺公司租金7万元、水电费1万元；双方签订的合同不是真实意思表示，金顺公司对租赁合同不予认可。
被告衢州派特金属制品有限公司辩称：原告诉请于法无据，原告不能行使代位权，依据合同相对性原则，两被告之间是租赁关系，金顺公司是出租方，派特公司是承租方，因此只能由合同相对方即金顺公司提出诉讼；而且派特公司依据两被告签订的《租赁合同》及《补充合同》，已经交付了租金及水电费，不存在拖欠；原告向法院申请就抵押物实现担保物权的法律文书已经生效，并已经提出强制执行申请，可见租赁关系对原告行使抵押权没有构成影响；两被告于2011年6月签订租赁合同，原告与金顺公司的借款抵押担保关系产生在2013年1月，租赁在前抵押在后，且原告明知两被告的租赁关系，根据《合同法》“买卖不破租赁”的规则，在租赁期限内原告无权终止合同，更何况原告不是租赁合同的相对方。综上，请法院驳回原告诉请。
被告派特公司为证实其主张，举证如下�
1、营业执照一份（复印件），证明派特公司主体资格；
2、金顺公司房产证及土地证各一份（复印件），证明金顺公司面积1834.14平方米的厂房租赁给派特公司，双方签订的租赁合同、补充合同具有真实性；
3、衢州市衢江区博润食品厂加盖公章的电费清单一份，证明派特公司用电量情况，电费是交给另一家同时租赁在金顺公司厂房内的租赁方（即衢州市衢江区博润食品厂）的，再由其交给供电厂，派特公司用电量不大且都已经交清。
被告衢州市金顺车业有限公司辩称：两被告之间签订的租赁合同、补充协议是为了配合派特公司办理贷款所用，不是真实意思体现，金顺公司与派特公司的前身振翔公司签订的租赁合同才是真实客观的，该合同约定租赁期限从2011年6月15日至2014年6月15日；派特公司欠付租金，原告具有代位权，能够代金顺公司行使收取租金、水电费的权利。
金顺公司提交了2014年6月6日发给派特公司法定代表人叶书宽的律师函一份（复印件），证明因派特公司欠付2013年6月至2014年6月的租金7万元、水电费1万元，金顺公司发函要求解除合同。
经庭审质证，被告派特公司对原告提交的证据1表示不清楚该抵押情况，对证据2、证据3的真实性均无异议，对证据4的真实性持有异议，认为仅是金顺公司的单方陈述，无证据加以证明，2013年到2018年的房屋租金派特公司已经一次性交清。金顺公司对原告提交的证据1、2、4未表异议，对证据3持有异议，认为被调查人叶书宽的陈述与事实有出入；租赁合同、补充合同不是真实租赁意向的表示，而是派特公司为办理银行贷款所需与金顺公司签订的名义上的合同。
原告对派特公司提交的证据1、2的真实性未表异议，但主张证据2房产证及土地证与本案不具备关联性，不能证明两被告之间的租赁关系；对证据3的真实性不能确认，且不能直接证明派特公司的水电费已缴纳给出租方。金顺公司对上述证据的质证意见基本与原告一致，同时补充金顺公司从未要求派特公司将水电费交付给第三方，故对派特公司该行为不予认可。
对金顺公司提交的证据，被告派特公司表示已收到，并在收到后已致电金顺公司的律师沟通。
综合双方的质证意见，本院对原告提交的1、2号证据、被告派特公司提交的1、2号证据及被告金顺公司提交证据的真实性予以认定。派特公司提交的3号证据，在证据形式及证明效力上显然具有瑕疵，原告及金顺公司亦持有异议，故本院不予认定。对于双方争议的租赁合同、补充合同的真实性问题，金顺公司出具的书面证明、权利主张说明书均等同于其单方陈述，金顺公司主张上述加盖了租赁双方当事人公章的合同并非双方真实意思表示，必须递交足以推翻该合同的反驳证据，但金顺公司至今未递交任何证据证实其主张，故本院对其异议不予采信，对租赁合同、补充合同予以确认。对于派特公司50万元租金均已付清的的主张，同样必须有收条、汇款凭证等相应证据予以支持，在派特公司无法提交相关证据的情况下，本院亦不予采信。
经审理查明：2013年1月16日，原告衢州工行与被告金顺公司签订《最高额抵押合同》一份，对金顺公司在2013年1月16日至2017年12月27日期间在886万元最高余额内的借款进行抵押担保，抵押的财产为金顺公司位于衢州市衢江经济开发区天湖南路28号的房地产（房产证号：衢房权证衢江字第××号、20××89号、20120065号，土地证号：衢州国用2010第3-600**号），并办理了抵押登记。同日，双方又签订《小企业借款合同》一份，金顺公司向原告借款620万元，借款期限一年。原告依约向金�公司发放贷款620万元。2013年7月31日，金顺公司再次与原告签订《小企业借款合同》，向原告借款200万元，借款期限半年。同日，原告根据双方的合同约定，向金顺公司发放贷款100万元。借款后，金顺公司未按约支付利息，至2013年9月20日尚欠利息4.171614万元。因此，原告向金顺公司发出通知，通知其债务提前到期，并于2013年10月10日向本院提出实现担保物权的申请。本院经审查，作出（2013）衢商特字第12号民事裁定书，对被告金顺公司用于抵押的位于衢江经济开发区天湖南路28号的担保财产（房产证号：衢房权证衢江字第××号、20××88号、20120065号，土地证号：衢州国用2010第3-600**号）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变价后所得款项在贷款本金720万元及合同约定的利息范围内优先受偿。
2013年10月17日，原告向本院提出实现担保物权的强制执行申请，本院�2014年1月裁定进入拍卖程序，但第一次拍卖流拍。
另查：执行程序中，被告派特公司向本院递交了其与被告金顺公司签订的《租赁合同》（签订时间为2012年12月11日，租赁期从2011年6月15日至2016年6月14日）及《补充合同》（签订时间为2013年5月21日，租赁届满期限延至2018年6月14日）各一份，借此主张其与被告金顺公司的租赁关系在抵押权设立前已经存在，但至今尚未提出书面异议。
诉讼过程中，原告对诉讼请求进行了变更：要求确认原告的抵押权优先于发生在后的租赁权，解除被告派特公司与金顺公司在2013年5月21日签订的《补充合同》。
本院认为：本案的争议焦点是当抵押权与租赁权存在冲突时，应当以何种规则解决冲突？我国物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案二被告于2012年12月11日签订，租赁期从2011年6月15日至2016年6月14日的租赁合同发生在抵押权设立之前，因此，承租人的权利优先于抵押权。但2013年5月21日签订的补充合同发生在该租赁标的抵押权设立并登记之后，根据不动产抵押的登记成立主义原则，显然该租赁关系不能对抗已登记的抵押权。原告认为该租赁关系的存在已对其担保物权的切实实现造成了妨碍，请求解除抵押权设立后的租赁关系，于法有据，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，判决如下：
解除被告衢州市金顺车业有限公司与被告衢州派特金属制品有限公司于2013年5月21日签订的房屋租赁《补充合同》。
案件受理费减半收取计40元，由原告负担（已付讫）。
如不服本判决，可在判决书送�之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 邱雅梅
二〇一四年六月三十日
书记员 王 昱