安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宣民一初字第02377号
原告：齐云强。
委托代理人：殷剑，安徽师阳安顺律师事务所律师。
被告：包齐胜。
委托代理人：茆恒金，安徽明泉律师事务所律师。
被告：宣城市新峰物业服务有限责任公司。
法定代表人：陈兆春，系该公司经理。
委托代理人：尤良军，安徽陶厚清律师事务所律师。
原告齐云强诉被告包齐胜、宣城市新峰物业服务有限责任公司（以下简称新峰物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，分别于2015年7月31日、2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告齐云强及其委托代理人殷剑，被告包齐胜及其委托代理人茆恒金，被告新峰物业公司的委托代理人尤良军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
齐云强诉称：原告系宣州区宛溪新村4栋101室业主。2014年3月5日，包齐胜租赁上述房屋，双方约定租赁期间自2014年3月5日至2015年3月4日。合同到期后，包齐胜继续租赁该房屋，双方口头约定租期暂定一年，包齐胜交付半年的租金5000元。2015年4月13日，租赁的房屋失火，经宣州区公安消防大队认定：“起火原因可以排除防火、雷击、自然、电气线路故障引起火灾的可能，不能排除外来火源引起火灾的可能”。2015年5月8日，经宣州区公安消防大队统计，原告的损失共计42428元。原告认为，包齐胜系租赁房屋的使用人，具有妥善保管租赁物的义务。消防部门的认定，对租赁房屋失火排除了不可抗力的因素，包齐胜未尽到相应的保管责任，应向原告承担赔偿责任。新峰物业公司系宛溪新村的物业管理机关，未尽到必要的安全防范义务，导致火灾未能及时得到控制，应承担补充赔偿责任。现诉请判令：1、包齐胜赔偿齐云强财产损失42428元；2、宣城市新峰物业服务有限责任公司对第一项诉请承担补充赔偿责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告明确按照合同之诉处理。2015年7月30日，原告增加诉请：火灾事故中自来水管道产生毁损，造成自来水浪费损失为294元。2015年10月26日，原告增加诉请：赔偿租金损失，自2015年9月5日起至判决生效之日止，按月租金833.30元计算。
齐云强向本院提交的证据材料如下：
1、身份证、企业基本信息复印件各1份，证明齐云强、新峰物业公司的主体信息；
2、宣州公消火认字（2015）第0002号火灾事故认定书复印件1份，证明火灾事故中齐云强的房屋遭受损失，及认定引发火灾排除了放火、自燃等原因，即涉案房屋本身并非引起火灾事故发生的原因；
3、《房屋租赁合同》、卫生费收据复印件各1份，证明齐云强与包齐胜之间系房屋租赁关系，包齐胜租赁涉案房屋应承担妥善保管义务，新峰物业公司系宛溪新村的物业管理机构应履行相应的安全保障义务；
4、房地产权证复印件1份，证明案涉房屋是齐云强所有；
5、询问笔录复印件4份、火灾现场勘验笔录复印件1份、火灾直接财产损失申报统计表复印件1份，证明涉案房屋因火灾产生巨额损失经消防部门认定损失共计42428元，需要说明的是虽齐云强未能提供涉案房屋内的烧毁家电的相关材料，但该损失经消防部门认定是客观存在的；
6、水费收据复印件1份，证明火灾事故引起涉案房屋内自来水管道毁损并造成294元自来水损失。
包齐胜辩称：1、火灾非被告造成的，被告在承租期间内尽到了妥善保管义务以及安全防范义务，根据消防部门的认定，被告以及被告使用涉案房屋的行为与火灾之间无任何关系，因此齐云强要求被告承担赔偿责任无事实和法律依据；2、齐云强主张的财产损失无证据和事实，本案中主张是外墙部分墙面受到损害且该损失没有经过鉴定。对齐云强增加给付租金的诉请不认可不符合法律规定，且没有在举证期限内主张。租金不是损失，齐云强与被告之间是不定期租赁合同，被告已经支付了5000元租金在火灾发生后就没有使用涉案房屋，因此双方租赁关系早已终止，齐云强要求被告继续支付租金没有事实依据。被告方认为齐云强在火灾发生后应当承担合理的避损和减损义务，被告认为由于齐云强没有及时避损和减损导致的损失不应当由被告承担。本案中无论齐云强选择是侵权之诉还是合同之诉，被告对本案的火灾发生没有过错，不应当对齐云强的损失承担赔偿责任，另外被告方认为齐云强将不符合安全规范的临时搭建物租赁给被告方本身存在过错。综上，被告认为齐云强的诉请无事实和法律依据，请依法驳回。
包齐胜向本院提交证据如下：
新闻报道、火灾事故图片复印件各1份，证明涉案房屋受损主要是外墙和窗户，火灾发生时涉案房屋的大门是紧闭的，不会造成房屋内其他财产损失，齐云强主张的财产损失中桌子和椅子并未被烧毁。同时证明，损失过大是由于宛溪新村小区消防通道不符合安全要求，造成消防车无法及时进入火灾发生地进行灭火造成。
新峰物业公司辩称：1、根据与宛溪新村小区签订的物业合同，新峰物业公司非综合性的物业服务，只为该小区提供保洁工作，不包括公共秩序维护工作，所以新峰物业公司对保洁服务以外的物业管理内容没有合同义务；2、根据消防部门的认定，虽涉案房屋发生火灾的原因无法查清，但火灾发生的地点位于涉案房屋的庭院内，该庭院属于业主所有，并非公共区域，即便物业公司提供的是综合性的服务，物业公司对业主的房屋及庭院内的财产安全和设施没有管理业务，因此本案应由对涉案的房屋和庭院有实际管理和控制的所有人、使用人承担责任；3、火灾发生后，物业公司的工作人员及时到达现场动员其他业主撤离到安全区域，采取了适当的充分的措施参与了施救；4、齐云强诉请的财产损失证据不足，刚才齐云强明确了该案是合同之诉，但是在诉状上用的是侵权之法，属于适用法律条文的错误。对于齐云强要求支付租金的诉请同包齐胜的答辩意见。
新峰物业公司向本院提交证据如下：
物业管理合同复印件1份，证明根据合同的约定，新峰物业公司只为宛溪新村小区提供保洁服务。
经庭审质证，包齐胜对齐云强提交的证据质证意见如下：证据1无异议。证据2“三性”无异议，但该证据恰恰证明了包齐胜对涉案房屋的使用尽了合理的义务，本案的火灾的发生与其没有因果关系。证据3、4的“三性”无异议。证据5的“三性”无异议，但对证明目的有异议，齐云强的财产损失和消防部门出具的财产损失统计表不是财产损失认定表，齐云强申报的财产损失房屋仅仅部分外墙受损，原告的家电目前仍然在火灾现场没有受到损害，齐云强即使有损失应当对损失进行司法鉴定，该组证据证明了包齐胜与火灾没有关系。证据6的关联性有异议，与本案无关联性。
新峰物业公司对齐云强提交的证据质证意见如下：证据1无异议。证据2无异议，但提醒法庭注意起火部位位于齐云强所有房屋的庭院内。证据3中的《房屋租赁合同》无异议；对证据三中的收据说明的收款收据收的是卫生费，收款标准是每月10元，物业公司提供的仅仅是保洁服务非综合性服务。证据4无异议。证据5的质证意见同包齐胜，根据公安部火灾事故调查的规定，该火灾直接财产损失申报统计表不符合规定。证据6有异议，水费并没有缴纳给物业公司，不能达到齐云强证明目的，票据上记载的水费起止时间是2013年9月13日到2015年7月26日，而火灾是2015年4月13日才发生，齐云强到消防机关申报损失的时候应注意到自来水管道毁损，应及时采取措施从来避免损失的扩大，对申报损失以后到2015年7月26日之间的水费应由齐云强自行承担。
齐云强对包齐胜提交证据质证意见如下：证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告方提供的火灾现场图片能认定涉案房屋受损的真实性情况，包齐胜提交的证据来看仅仅是从外部拍摄的，没有拍摄到房屋内部的受损情况，正是包齐胜在存放鱼竿、渔网等渔具（易燃物品）没有妥善保管造成涉案房屋发生火灾造成的巨大损失的事实，仅从新闻报道来看无法认定整个火灾实情，火灾从最初的一个火点直至整个房屋引燃，包齐胜都没有在现场，等火灾发生到不能控制时才赶往火灾现场，这显然没有尽到合同法中规定的妥善保管的义务。同时，也证实了新峰物业公司在物业管理上存在的不当行为，不能保证道路通畅，从而导致火势蔓延损失扩大。
新峰物业公司对对包齐胜提交证据质证意见如下：对新闻图片的真实性无异议，但与本案无关联性，但从图片可以看到火灾是从齐云强房屋的庭院内发生的，因院墙有一定的高度，只有等到火势到一定程度后庭院外的人才知道。
齐云强对新峰物业公司提交证据质证意见如下：证据的真实性无异议，对证明目的有异议，针对物业服务的项目和内容安徽省人民政府有专门的管理性规定，而这规定明确了物业服务部门具有小区的安全保障义务，虽物业公司认为该公司仅提供保洁服务，但该份约定显然是与相关规定不符，其特定的安全保障义务是不能被免除的，该合同第二章第三条第二项的规定公共区域秩序维护由物业维护，该约定可以反映出物业公司对小区的公共秩序是与业主委员会有另外规定，能够证明物业公司对公共区域的秩序有特定的义务。
包齐胜对新峰物业公司提交证据无异议。
2015年8月3日，齐云强向本院申请鉴定。2016年1月29日，宣城市佳诚价格评估公司作出价格鉴定结论书。
齐云强对价格鉴定结论书无异议。
包齐胜对价格鉴定结论书的质证意见如下：“三性”无异议，对证明目的及部分评估的合法性有异议，首先对涉案房屋装修以外的损失的适用标准错误，本案中涉案房屋内的冰箱、脱水机没有损坏并未受到火灾的损坏，评估机构按照重置价格对冰箱、空调、脱水机进行评估，该评估标准错误，被告方认为评估应是直接损失，根据原告向消防部门的财产申报，已记载上述物品使用了6年，所以应当考虑财产的实际折旧率和实际的使用价值，应当采用直接成本法来对上述物品进行损失认定，重置价格明显不符合财产直接损失评估标准，另外评估机构在评估时没有按照齐云强自报的购进时的单价为基础进行评估，重置价格远远高于自行申报的购置价格，未考虑使用价值及使用年限。对于装潢损失认为过高，包含的税金综合费率已经公摊保险费率综合费等这些项目在实际操作时是不会发生的，即使齐云强有上述损失，被告不承担赔偿责任。关于物品的损失评估机构并没有扣除残值是不合法的
新峰物业公司对价格鉴定结论书的质证意见同包齐胜。
本院经审查，结合双方当事人的质证意见，本院认证如下：齐云强提交的证据1，包齐胜、新峰物业公司均无异议，本院予以认定。证据2、3、4，证据5中的询问笔录、火灾现场勘验笔录符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。证据5中的火灾直接财产损失申报统计表只是对火灾造成损失的统计，对齐云强的证明目的不予认定。包齐胜提交的证据，该证据证实了涉案火灾的事实，结合齐云强提交的证据，本院对火灾造成涉案房屋烧损的事实予以确认，对包齐胜的其他证明目的不予认定。新峰物业公司提交的证据齐云强、包齐胜均无异议，本院予以认定。价格鉴定结论书，包齐胜、新峰物业公司认为涉案出租房屋内的冰箱、脱水机并未损坏，但未举证证明对该质证意见不予采纳。鉴定机构在对空调、冰箱、脱水机价格评估时根据价格评估的实际状况和使用年限综合测算，两被告认为该评估采取的价格鉴定方法不合理，但未提交足够的证据证明，对该质证意见不予采纳。对价格鉴定结论书予以认定。
根据上述采信的证据，结合当事人的当庭陈述，查明的事实如下：2014年3月5日，齐云强（甲方）将其所有的位于安徽省宣城市宣州区宛溪新村房屋出租给包齐胜(乙方)，并于当日签订《房屋租赁合同》。双方约定租期自2014年3月5日至2015年3月4日止，房屋每月833元，全年合计10000元。签订协议当日，包齐胜向齐云强交纳房租10000元，水、电费保证金1000元。合同中第五条约定：“乙方应注意安全、卫生。不得吵闹或从事违法活动，否则后果自负，甲方有权终止合同。若造成损失，由乙方负责赔偿”。第七条约定：“甲方房屋家具用品：冰箱、太阳能、空调、床现交给乙方妥善保管和使用，若造成损坏丢失，由乙方负责赔偿何维修”。租赁期满后，包齐胜续租并交付半年租金5000元，但双方未重新签订《房屋租赁合同》。齐云强在租赁的房屋内、庭院内堆放渔具。2015年4月13日13时59分，涉案出租房屋发生火灾。2015年5月11日，宣州区公安消防大队出具火灾事故认定书，该认定书中火灾事故基本情况记载：“……火灾致宛溪新村4栋1单元南侧外墙、窗户、空调受损，101室内、院内物品全部烧损……”。对起火原因认定如下：“起火时间为4月13日13时35份左右，起火部位位于4栋101室院子，起火点位于沙发东侧，洗脸台西南侧处上方，起火原因可以排除放火、雷击、自燃、电气线路故障引起火灾的可能，不能排除外来火源引起火灾的可能”。2015年4月13日，包齐胜在宣城市宣州区公安消防大队的询问笔录中第二页倒数1、2、3行记载：“问：你仓库摆放的是什么货物？答：摆放的都是渔具，有鱼竿、鱼线、鱼饵。鱼竿、鱼线都是碳纤维制，鱼饵是粉末状，都是比较
易燃的物品”。第三页倒数第7、8、9行记载：“问：你还有什么补充的吗？答：隔壁102室的家中种了南瓜，我帮助他家人爬墙上去摘过南瓜，我发现南瓜藤上有烟蒂……”。2015年5月8日，宣州区公安消防大队对齐云强火灾直接财产损失作出《火灾直接财产损失申报统计表》。2015年11月4日，齐云强向本院申请对涉案房屋因火灾造成的维修及财产损失进行鉴定。2016年1月29日，宣城市佳诚价格评估有限公司作出宣价鉴定〔2016〕6007号价格鉴定结论书，鉴定价格（精确至元）为人民币叁万贰仟伍佰捌拾壹元（￥32581.00），其中空调、冰箱、脱水机评估总价格为3250元，装修损失29331元。
本院认为：承租人在租赁期间占有租赁物的，具有妥善保管租赁物的义务。2014年3月5日，齐云强将涉案的房屋租赁给包齐胜使用，在租赁期间，包齐胜在租赁的房屋内、庭院内堆放渔具，包齐胜在宣城市宣州区公安局消防支队的询问笔录中自述堆放的渔具比较易燃。2015年4月13日，涉案租赁房屋发生火灾致使房屋受损。2015年5月11日，宣州区公安消防大队出具火灾事故认定书中对发生火灾的原因认定“起火原因可以排除放火、雷击、自燃、电气线路故障引起火灾的可能，不能排除外来火源引起火灾的可能”。包齐胜作为承租人，在租赁期间负有妥善保管租赁物的义务。2015年4月13日在鳌峰派出所的询问笔录中，包齐胜称曾在院内发现过烟蒂，其知道堆放的渔具比较易燃，但未妥善保管堆放在租赁房屋院内的渔具因外来的火源导致发生火灾致使涉案租赁房屋受损，与其妥善保管租赁物的义务相悖，如果未堆放上述物品，则不会引发房屋内燃烧，其有重大过失应当承担损害赔偿责任，故对齐云强要求包齐胜赔偿财产损失的诉讼请求本院予以支持。2016年1月29日经鉴定，鉴定价格共计为32581元。关于租金损失，包齐胜因重大过失致使租赁房屋烧损，应赔偿租赁房屋的租金损失，对齐云强要求支付租金损失的诉讼请求，本院予以支持，但事发后齐云强即可重新装修房屋对外租赁，自2016年1月29日，宣城市佳诚价格评估有限公司作出宣价鉴定〔2016〕6007号价格鉴定结论书，综合全案考虑，本院确认租金损失应自2015年9月5日起至2016年1月29日止，按月租金833.30元计算为3999.8元（833.30元/月×4个月+833.30元/月÷30天×24天）。关于水费损失，齐云强提交的水费收据起止时间为2013年9月13日至2015年7月26日，庭审中齐云强称包齐胜在租赁期间一直没有用水。2015年4月13日涉案房屋发生火灾后包齐胜离开租赁房屋。齐云强称火灾造成水管毁损产生的水费294元，但未向本院提交证据予以证明水费的产生系火灾导致水管损坏造成，故齐云强要求包齐胜支付水费294元的诉讼请求，本院不予支持。齐云强依据与包齐胜之间签订的《租赁合同》提起诉讼，新峰物业公司非合同的相对人，故对齐云强要求新峰物业公司承担补充赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告包齐胜于本判决生效之日起十日内赔偿原告齐云强财产损失32581元；
二、被告包齐胜于本判决生效之日起十日内赔偿原告齐云强租金损失3999.8元；
三、驳回原告齐云强其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费已减半收取431元，由原告齐云强负担81元，被告包齐胜负担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判员 徐琛
二〇一六年七月十七日
书记员 卞洋
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第二百二十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。