济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）历商初字第1429号
原告ＸＸ，女，1963年出生，汉族，住济南市。
委托代理人程相慧，山东国栋律师事务所律师。
委托代理人张波，男，1969年出生，汉族，住济南市。
被告山东省三名投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人郭本安，总经理。
委托代理人曲艺，北京市观韬（济南）律师事务所律师。
原告ＸＸ与被告山东省三名投资有限公司（以下简称三名公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告ＸＸ的委托代理人程相慧、张波，被告三名公司的委托代理人曲艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，2010年9月14日，原、被告签署商品房买卖合同，约定：原告购买位于济南市文化西路某小区C9楼A室，房屋价款16192442元。被告应于2010年10月31日交付房屋，如逾期交付则按已付房款的日万分之二的比例支付违约金。由于房屋漏水等原因，该房屋于2011年10月6日才实际交付原告。原告据此多次与被告协商违约责任问题无果。原告诉至法院，请求依法判令被告支付延期交房的违约金1101086.56元，支付原告因此产生的其他经济损失85000元，诉讼费、律师费及原告为实现债权所支付的其他费用由被告承担。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据：
1、济南市商品房买卖合同及附件；
2、某小区房屋交接书；
3、某小区写字楼钥匙签收单；
4、房屋租赁协议；
5、2010年11月29日由原告方人员孙某拍摄的反映房屋存在漏水、爆皮等质量问题的照片15张。
被告三名公司辩称，涉案商品房于2010年10月21日取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，通过了竣工验收备案，达到了商品房买卖合同约定的交付条件，即“经竣工验收备案”。因此，被告交付给原告的涉案商品房，完全符合合同约定的交付条件。但由于原告购房贷款没有按时到位，被告有权拒绝交房。2010年11月17日，原告贷款才到位。随后，被告便通知了原告交房，原告接到通知后于2010年11月29日前来验收了房屋。虽然原告验房后以房屋存在墙面渗水等质量问题为由，没有及时与被告办理房屋交接手续。但依据合同约定，应当视为被告已如期交房，并完全交接。原告以涉案房屋存在墙面渗水等质量瑕疵为由，拖延至2011年10月6日才办理收房手续，违反了双方合同约定，被告保留进一步追究原告拖延办理房屋交接手续相应违约责任的权利。退一步讲，即使涉案房屋确实存在质量瑕疵，原告可以依据法律规定和合同约定，要求被告承担保修责任，但不能以此为由拒收房屋。综上，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。
被告为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、济南市某站出具的房屋建筑工程竣工验收备案单；
2、购房款交付明细（被告根据记账统计编制）及贷款发放凭证；
3、济南某物业管理有限公司出具的证明；
4、原告置业顾问张某（商品房销售代理商的工作人员）出具的情况说明；
5、原告代理人孙某出具的关于减免物业费的申请；
6、孙某出具的收到被告交付原告首付收据的收条、C9销售表、入住手续确认单、某小区房屋交接书、钥匙签收单、前期物业服务协议。
经审理，本院认定下列事实：2010年9月14日，被告三名公司（出卖人）与原告ＸＸ（买受人）签订商品房买卖合同及合同补充协议，约定：ＸＸ购买三名公司建设开发的某小区C9楼A号商业用商品房。三名公司取得了某小区商品房建设开发项目的土地使用权、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关手续。C9楼A号商品房建筑面积771.79平方米，其中套内建筑面积721.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积50.73平方米，购房总价款16192442元。付款方式为银行按揭，买受人应于签订买卖合同当日向出卖人支付首付房款8102442元，余款809万元买受人申请办理贷款，如因买受人原因导致不能取得按揭贷款的，买受人应当在七日内一次性补足剩余房款，如未能补足的，按买受人逾期付款处理。出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收备案的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，如逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价的款万分之二的违约金。买受人应按交房通知书规定的期限和地点与出卖人办理该商品房交接手续。买受人办理商品房交接手续前，须付清全部房款、该商品房转让契税、办理该商品房抵押登记所需的抵押登记费、专项维修资金、物业服务费，以及按照规定需缴纳的其他费用。如买受人未按时支付房价款及相关费用，出卖人有权拒绝办理商品房交付手续，且出卖人不承担逾期交房的法律责任。双方还约定了其他事项。商品房买卖合同及合同补充协议由三名公司加盖印章，ＸＸ签名按手印。
三名公司提出，商品房买卖合同及合同补充协议订立前自2010年4月7日起至2010年9月10日止，ＸＸ分九次支付购房价款8102442元。2010年9月26日，孙某代理ＸＸ收取了该房价款付款收据。每次付款出具一份收据，付款九次共出具九份收据。孙某向三名公司出具了收据收条，同时注明每份收据编号。2010年11月17日，ＸＸ从贷款人中国民生银行某分行借款809万元用于支付三名公司购房款，并于当日该数额借款由该银行按照借款人ＸＸ指示直接拨付三名公司账户。关于购房款支付结算，三名公司还提出，2010年12月20日，ＸＸ补交房款价差1712元，领取了房屋销售正式发票。
某小区C9号楼于2010年10月2日在济南市某站办理验收备案，该站出具房屋建筑工程竣工验收备案单。备案单记载：竣工验收时间为2010年7月27日；备案意见：该工程竣工备案文件已于2010年10月21日收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。
关于房屋交付，2011年10月6日，三名公司与ＸＸ双方正式办理有关手续，共同签署房屋交接书、钥匙签收单等。孙某代理ＸＸ接收房屋，并与某小区物业服务机构济南某物业管理有限公司签订前期物业服务协议。房屋交接书记载房屋建筑面积771.23平方米。同时，当日孙某还代理ＸＸ书面提出减免物业费申请，表示：本人至C9-A室业主，2010年11月通知交房时已来验房，发现房间多处质量问题：墙面多处有裂缝，一楼墙面渗水，直到2011年10月6日来办理收房手续时墙面渗水仍未解决。鉴于此种情况，申请减免2010年11月至2011年9月的物业费。济南某物业管理有限公司书面证明：2010年11月29日，某小区C9-A业主ＸＸ委托孙某前来收房，我公司物业人员陪同验房，验房过程中业主提出的房屋质量问题，我公司在验房表上予以登记，但业主以房屋存在质量问题为由，没有在验房表上签字，没有交纳物业费等有关费用，也没有办理房屋交接手续。验房后，我公司协调施工单位山东某公司对该房屋进行了维修。之后，业主曾多次向我公司反映房屋存在渗水等质量问题，要求减免物业费，业主本人也曾和置业顾问张某一起到物业公司反映协商过房屋质量问题，我公司也及时向开发商相关部门进行了情况汇报。某小区销售代理商山东某投资管理有限公司员工张某（三名公司称其为ＸＸ置业顾问）书面证明，2010年11月17日ＸＸ贷款放款后，其随即通知ＸＸ带齐收房的有关资料前来办理收房手续，ＸＸ接到通知后委托孙某于2010年11月29日携带有关收房资料到售楼处办理收房业主资料审核，当天物业有关人员陪同孙某进行了验房，2010年12月20日，ＸＸ委托孙某前来开发商财务部办理房款结算多退少补手续，补交房款价差1712元，领取了房屋销售正式发票。之后，业主ＸＸ及孙某多次向其反映房屋存在渗水等质量问题，并对维修进度不满意。2011年9月19日，在业主ＸＸ的要求下，其陪同ＸＸ本人一起到小区物业公司协商过相关事宜。
ＸＸ提交的房屋室内状况照片显示，房屋为新建成毛坯房，未经装修，墙面靠近管道部位及地面部位有渗水浸湿痕迹，地面存有积水。但照片未标识拍摄时间，不能确定房屋及外观坐落。
本院认为，被告三名公司（出卖人）与原告ＸＸ（买受人）就某小区C9-A号商业用房签订的商品房买卖合同及合同补充协议，系当事人的真实意思表示，符合自愿、公平原则，不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人都应当全面及时履行合同义务，既保障自己的合同利益，也积极促成对方实现合同目的。合同一方当事人存在违约行为，应当承担违约责任，依照合同约定和法律规定，支付对方违约金，赔偿因违约给对方造成的损失；双方都有违约行为的，各自承担相应的责任。当事人违约责任的承担应当符合合同法规定，以合同约定为依据，违约行为与违约责任之间存在法律上的因果关系。ＸＸ要求三名公司支付延期交房违约金，并赔偿因此给其造成的经济损失。本案的焦点在于：（一）出卖人三名公司履行向买受人ＸＸ交付商品房合同义务是否存在违约行为；（二）涉案房屋质量瑕疵是否构成阻却三名公司与ＸＸ办理房屋交付的法律原因。
关于焦点问题（一），即出卖人三名公司履行向买受人ＸＸ交付商品房合同义务是否存在违约行为。依照商品房买卖合同约定，出卖人三名公司应当在2010年10月31日前将房屋交付买受人ＸＸ，但双方迟延至2011年10月6日具体办理了交付手续，转移房屋占有。尽管如此，三名公司依法却不构成违约。因为，双方商品房买卖合同约定，如买受人未按时支付房价款及相关费用，出卖人有权拒绝办理商品房交付手续，且出卖人不承担逾期交房的法律责任。此为双方当事人对合同义务履行先后顺序的约定。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”2010年11月17日，ＸＸ使用银行贷款支付三名公司购房款809万元，至此连同商品房买卖合同订立前支付首付款8102442元，合计16192442元，除少量购房款价差1712元未支付外，基本付清购房款。根据合同约定和合同法规定，ＸＸ基本付清购房款，其买受人取得房屋占有的请求权具备了实现条件，三名公司交付房屋的出卖人义务应当履行。但在ＸＸ未基本购房款付清前，三名公司依法可以拒绝向ＸＸ交付房屋。此后，2010年11月29日，三名公司与ＸＸ双方办理房屋交付，由孙某代理ＸＸ进行验房，但房屋墙面存在渗水浸湿质量瑕疵，ＸＸ拒绝接收房屋，故没有能办理有关交付完成的手续。孙某实施的有关行为依法对ＸＸ产生相应法律约束力。由于商品房买卖合同及补充协议对买受人履行支付购房款义务后的交付房屋期限约定不明，在此情形下，根据公平原则，应当确定交付房屋的合理期限。双方2010年11月29日办理房屋交付行为的实施符合实际情况，属于在合理期限内履行合同。尽管双方未能完成房屋交付，但有关行为实施仍然依法产生三名公司合同义务履行效果，房屋墙面渗水浸湿质量瑕疵依法不构成视为不能交付或交付无效，因此三名公司履行向ＸＸ交付商品房合同义务不存在违约行为。至于此后双方何时办理完成房屋转移占有，以及是否存在可归责于三名公司的原因妨害了ＸＸ买受人正常使用房屋，依法不再属于合同约定的逾期交付房屋违约责任问题，应当根据实际情况确定过错行为与损害结果之间的关系，以及法律责任的负担。
关于焦点问题（二），即涉案房屋质量瑕疵是否构成阻却三名公司与ＸＸ办理房屋交付的法律原因。某小区C9-A号商品房在2010年11月29日三名公司与ＸＸ交验时，应予确定存在质量瑕疵。本案在审理过程中，ＸＸ主张房屋存在墙面多处裂缝，以及爆皮、漏水、渗水等质量问题；三名公司提交的有关证据表明，当时验房过程中ＸＸ提出了房屋质量问题，并以此为由拒绝办理房屋交付手续。此后，ＸＸ曾多次向物业公司及房屋销售单位反映渗水等房屋质量问题，由施工单位对房屋进行维修，但ＸＸ对维修进度不满意。直到2011年9月19日，置业顾问张某还陪同ＸＸ到物业公司协商相关事宜。三名公司提交的证据对其具有法律约束力，其中对三名公司不利的陈述产生案件法律事实认证作用。就房屋质量问题的表现及其严重程度，根据ＸＸ与三名公司双方的举证、质证及诉辩主张，应予确定房屋存在墙面渗水、浸湿，地面存有积水质量问题，属于一般性质量瑕疵。至于ＸＸ主张的房屋多处裂缝质量问题，由于其不能证明，三名公司对此未予认可，且三名公司有关举证亦没有反映出来，故本院不能支持其该事实主张。涉案房屋经过了竣工验收备案，符合国家法律、行政法规等规定的商业用商品房交付的强制性标准。在此前提下，出卖人与买受人办理房屋交付具有法律效力。但出卖人向买受人发出了交付通知，而买受人拒绝办理房屋交付手续的，相应不利法律后果由买受人承担，出卖人自通知的双方办理房屋交付之日起不承担逾期交付房屋的责任。当然，尽管房屋经过了竣工验收备案，但确实存在主体结构及其他质量缺陷、安全隐患等，并不具备交付实质条件的，即使出卖人与买受人办理了房屋交付，也不产生相应法律效果，出卖人仍然依法承担逾期交付房屋违约责任。房屋一般性质量瑕疵不妨碍交付，但出卖人依法承担房屋质量瑕疵担保责任，应当对房屋进行维修，消除质量瑕疵，满足买受人符合约定和法律规定的正常使用条件，并对买受人承担因房屋质量瑕疵影响其正常使用的产品质量违约责任。该项违约责任与逾期交付房屋违约责任具有归责原因的法律性质区别。因此，涉案房屋质量瑕疵依法不构成阻却三名公司与ＸＸ办理房屋交付的法律原因。
综上所述，尽管三名公司与ＸＸ双方正式办理房屋交付手续，实际转移房屋占有迟延至2011年10月6日，使ＸＸ因不能正常使用房屋而造成经济损失。但是，由于三名公司按合同约定的履行顺序，在ＸＸ基本付清购房款后的合理期限内已经通知其办理房屋交付，且ＸＸ实施了验房，只是因房屋存在一般性质量瑕疵而拒绝接收，致使双方当时未能实际完成房屋交付。此前，房屋经过了竣工验收备案，符合交付条件。三名公司实施上述行为，依法具有及时履行出卖人交付房屋合同义务的法律效果，因此，ＸＸ要求三名公司承担逾期交付房屋违约责任理由不成立，本院不予支持。房屋存在质量瑕疵，三名公司依法应当承担相应产品质量违约责任，但ＸＸ在本案没有提出该项权利主张。商品房买卖合同的出卖人逾期交付房屋违约责任与房屋质量瑕疵违约责任属于不同性质的法律关系。就房屋存在质量瑕疵出卖人三名公司应当承担的相应违约责任，ＸＸ可以依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告ＸＸ的诉讼请求。
案件受理费人民币11480元，财产保全费人民币5000元，合计16480元，由原告ＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费人民币11480元，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 陈昭新
审判员 宁 爽
审判员 郭 喆
二〇一三年十二月二十六日
书记员 曹亚娟