上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民三（民）初字第1989号
原告上海正味食品有限公司。
法定代表人修克忠，总经理。
委托代理人何善荣，男，在上海正味食品有限公司工作。
委托代理人沈锡清，上海市大公律师事务所律师。
被告上海云中宝电子科技有限公司。
法定代表人吴书舫，总经理。
委托代理人沈华炳，上海正毅国华律师事务所律师。
原告上海正味食品有限公司诉被告上海云中宝电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2015年7月21日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人何善荣、沈锡清、被告委托代理人沈华炳到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2015年8月19日依法转为普通程序进行审理。本案于2015年9月16日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人何善荣、沈锡清，被告委托代理人沈华炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海正味食品有限公司诉称：2015年3月16日，上海正味食品有限公司二分公司（以下简称：“二分公司”）就租赁被告坐落于上海市青浦区青赵公路5002号厂房事宜，与被告签订了《租赁意向书》，约定二分公司于2015年3月16日支付定金人民币5万元，最晚在3月30日签订正式合同等。当日二分公司依约向被告支付定金5万元。2015年3月25日，二分公司与原告签订《厂房租赁合同》，约定租赁厂房建筑面积4，850平方米，租赁期限12年2个月。二分公司于2015年3月27日前支付被告押金15万元，第一年租金86万元在2015年4月10日前支付被告。合同第九条约定二分公司无正当理由拖欠押金、租金累计达一个月，被告可解除合同。第十条约定租赁期间任何一方无故提出解除合同，另外一方有权要求对方支付200万元违约金。合同签订后，二分公司依约于2015年3月26日支付被告押金15万元（含已付定金5万元）。事后经了解，被告出租的上海市青浦区青赵公路5002号厂房产权证上登记的建筑面积为2，439.66平方米，与合同中约定的4，850平方米相差较多，且该厂房被告出租给他人使用，目前原承租人仍未将房屋归还被告，致使被告不能依约向二分公司交付出租厂房。为此二分公司曾于3月底、4月初至被告处多次电话与被告联系，要求被告对面积差作出合理解释，将房屋交付原告，但被告却于2015年4月17日委托上海正毅国华律师事务所律师以原告未付租金为由，致函通知终止合同。原告于2015年4月21日委托律师致函被告，要求退还15万元押金，并支付违约金。因二分公司系原告设立的分支机构，没有独立财产，不具备法人资格，对外不能独立承担民事责任，故由原告依法作为当事人提起诉讼。原告认为被告的行为违法了合同第九条约定和合同法第九十三条，故提起诉讼请求判令：1、被告返还原告房屋租赁押金150，000元；2、被告支付原告解除合同违约金258，000元。本案诉讼费（含财产保全费）由被告承担。
被告上海云中宝电子科技有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告的租赁合同尚未解除，双方正在协商解除的过程中，被告要求继续履行合同，且履行没有障碍。合同约定的是无故解除合同的违约金是200万元，但是原告没有任何实际损失，且原告先行违约，没有按照合同约定履行付款义务，之后才有了被告的催告行为。原、被告是通过中介介绍认识的，原告也至房屋现场查看过，实际被告租赁给原告的是5008号四层的房屋，合同中因笔误写成5002号，合同中明确写明系争房屋有四层，实际上5002房屋并无四层。
经开庭审理查明：2015年3月16日，被告（出租方、甲方）与二分公司（承租方、乙方）签订《租赁意向书》，约定乙方租借甲方青浦区青赵公路5002号厂房，建筑面积4，850平方米（不包括门卫室），2015年3月16日支付定金5万元整。双方约定最晚在3月30日签订正式合同，如乙方逾期未签订正式合同，甲方视乙方无意愿继续租借，甲方不予退还5万元定金，并终止合作关系。签约当日，原告支付被告定金5万元，被告出具收据。
2015年3月25日，被告（出租方、甲方）与二分公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市青浦区青赵公路5002号厂房出租给乙方，建筑面积4，850平方米（不包括门卫室），用途为速冻调理食品生产。乙方在试用期间，厂房的2、3、4层每平方米的承重不得超过300公斤。厂房租赁期限为12年2个月，自2015年3月30日至2027年5月29日。第1-2年的年租金为86万元。押金15万元（即两个月房租），乙方应于2015年3月27日前支付给甲方，第一年租金在2015年4月10日之前支付给甲方。合同签订前两个月为免租期，乙方无需向甲方支付该两个月的租金，但如因乙方原因导致双方租赁合同在前3年内解除的，甲方有权要求乙方继续支付合同签订后前两个月的免租期租金，并没收押金。租金每年支付一次，提前一个月的20日之前支付，即在第二年开始于每年2月20日之前支付下一年度的租金。乙方无正当理由拖欠租金、租金累计达一个月，一方可书面通知另一方解除合同。在租赁期限内乙方如无故逾期支付租金的，则乙方应当按照拖欠租金总金额的中国人民银行同期贷款利率4倍向甲方支付违约金。在租赁期间内如任何一方无故提出解除合同，则另外一方有权要求对方支付200万违约金。合同并约定了其他权利义务。
2015年3月26日，原告另行支付被告押金10万元，原定金5万元转为押金。之后原告未支付过其他钱款。
2015年4月13日，原告委托代理人何善荣发送短信给被告法定代表人吴书舫，内容为：“吴总，请把你的营业执照机构代码证税务登记，另外隔壁的终止协议复印件传真给环评老师那里，传真号59733976张卫国。”
2015年4月14日，被告向二分公司发送书面函件，表示二分公司未在2015年4月10日之前支付第一年租金，已构成违约，被告通知2015年4月16日为最后付款期限，逾期未付终止合同，并承担相应法律后果。该份函件于4月15日被签收。
2015年4月17日，被告委托律师向二分公司发送律师函，表示因二分公司未按照通知于2015年4月16日之前支付第一年租金，双方合作关系正式终止。该份函件于4月20日被签收。
2015年4月21日，原告委托律师向被告发送律师函，表示已收到被告方的律师函，但函件中所述与事实不符，合同中约定的5002号厂房产权证上登记的建筑面积为2，439.66平方米，与合同约定的4，850平方米相差较多，且5002号房屋已由被告出租给他人，目前原承租人仍未归还。为此二分公司曾于3月底、4月初派人至被告处要求作出合理解释，但被告未予以答复。现被告在合同解除的条件未成就时单方面通知终止合同，严重违约，要求被告于2015年4月30日前退还押金15万元，并支付200万元违约金。该函件于4月22日被签收。
另查明，位于上海市青浦区青赵公路4888、4988、5000、5002、5008、5018号房屋的产权人为被告，房屋类型为工厂，其中5002号房屋为3层，建筑面积为2，439.66平方米，5008号房屋为4层，建筑面积为4，838.16平方米。
被告与案外人上海盛进机械有限公司（以下简称“盛进公司”）于2014年7月18日签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市青浦区青赵公路4888号、4988号、5000号、5002号、5018号厂房租赁给盛进公司。2015年1月13日被告与盛进公司签订《解除厂房租赁合同协议书》，约定双方签订的厂房租赁合同于2015年6月30日解除，盛进公司于2015年6月30日之前腾退房屋。
又查明，二分公司成立于2010年，为原告的分支机构。
被告于2015年7月30日起诉原告要求支付2015年4月1日至2015年7月31日的房屋租金286，666元，本院以（2015）青民三（民）初字第3306号案件予以受理，目前该案在审理过程中。
在庭审中，原告确认在签约前去现场查看的是5008号房屋，在签订租赁合同时打算租赁的房屋也是5008号房屋。签约前和房屋交付时间前后，5008号房屋均为空置状态。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的租赁意向书、银行凭条、收据、厂房租赁合同、上海市房地产权证、解除厂房租赁合同协议书、律师函、工商机读材料，快递单、快递查询单，被告提供的短信记录等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告表示：1、2015年4月17日被告发函要求解除合同，原告也于2015年4月21日回函表示解除合同，故原、被告之间的租赁合同已经在2015年4月终止；2、2015年3月底，原告发现合同约定的房屋门牌号和面积不符，要求被告予以处理，但是双方未协商一致；3、合同未约定交付日期和交付方式，但租期自2015年3月30日起算，故被告应当在2015年3月30日前将房屋交付原告，原告实际也去现场收房，但是被告不同意将5008号房屋交付原告。2015年4月5日，原告带环保部门人员到5008号房屋中查看过，环评实际没有做；4、合同约定的违约金为200万元，原告认为该标准过高，自愿调整为年租金的30%即258，000元。为此原告为证明其损失，提供了案外人上海田苑环境工程有限公司的收据，证明原告支付了环保咨询服务费4万元。被告对该份证据不予认可。
被告表示：1、原、被告之间的租赁合同尚在履行过程中，原告也认为被告没有解除权，即使被告发函解除合同违约，双方对合同解除后果也没有协商一致，故被告要求继续履行；2、原告在2015年4月21日的律师函中第一次提出门牌号有误的问题，之前从未提出过；3、合同对交付没有进行约定，系争房屋一直是空置的，没有上锁，不需要履行任何交付手续，可以直接使用，原告事实上已经使用系争房屋，且在2015年4月5日带环保部门人员到房屋内进行环评。实际上是因为原告从事食品生产行业，无法办理卫生许可证，所以不想租赁房屋了；4、合同约定的违约金标准过高，原告也无任何实际损失。
根据庭审确认的事实，本院认为：二分公司与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违法国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行。二分公司作为原告的分公司，其民事责任由原告承担，二分公司同意由原告提起诉讼主张权益，于法无悖，本院予以准许。根据原、被告的陈述，原告租赁的房屋实为5008号，合同上约定的房屋层数和面积与5008号房屋基本吻合，故被告主张合同上将房屋门牌号书写为5002系笔误的观点本院予以采信。5008号房屋签约前后一直处于空置状态，客观上并无交付障碍，而5002号房屋一直由案外人在实际使用，被告不可能不愿意交付5008号房屋而要求交付5002号房屋。合同未约定需要办理交接手续，结合原告2015年4月5日带环保部门人员查看5008号房屋的事实，本院认定系争房屋已经交付原告使用。原告未按合同约定的时间支付租金系违约，但逾期未超过一个月，未达到合同约定的解除条件，被告可要求原告承担逾期付款的违约责任，但并不因此享有合同解除权。原告认为被告发函要求解除合同的行为违反了合同约定和合同法的相关规定，本院予以采信。原告在2015年4月21日回函明确要求退还押金，系解除合同的意思表示，该函件于4月22日送达被告，故原、被告签订的租赁合同已经解除。合同解除后，被告理应将押金退还原告，虽原、被告一致确认押金的用途为履约保证金，可抵扣欠款，但被告已经另案起诉要求原告支付租金，故本案中原告要求被告退还押金的请求予以支持。被告认为原告主张的违约金标准过高，本院综合原、被告的过错程度、合同的履行程度、实际损失等因素，酌情认定被告应当支付原告违约金4万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：
一、被告上海云中宝电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海正味食品有限公司押金150，000元；
被告上海云中宝电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海正味食品有限公司违约金40，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7，420元，由原告负担3，965元，被告负担3，455元；财产保全费2，570元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 朱莉娃
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 赵晖晖
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履
行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。