上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14515号
上诉人（原审被告）：上海鹤原实业有限公司，住所地上海市嘉定区博园路898号2幢2层2273室。
法定代表人：陈凤英，总经理。
委托诉讼代理人：杨琨，上海澜亭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋磊，男，1967年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告）：蒋明，男，1971年1月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：向平，上海市东方剑桥律师事务所律师。
上诉人上海鹤原实业有限公司（以下简称鹤原公司）因与被上诉人蒋磊、蒋明确认合同无效纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初21782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月26日公开开庭审理了本案。上诉人鹤原公司之委托诉讼代理人杨琨，被上诉人蒋磊、蒋明及其共同委托诉讼代理人向平到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人鹤原公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回蒋磊、蒋明的原审全部诉请。事实和理由：一、公证的售房委托书就蒋磊、蒋明出售上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的意思表示明确，其形成背景及蒋磊、蒋明与案外人之间的债权债务关系与本案没有任何关联。二、蒋磊、蒋明出具的协议书中对系争房屋的成交价格、交易条款等不持异议，并再次确认由其代理人刘某完成系争房屋交易以及蒋磊、蒋明自行解决租赁事宜。三、鹤原公司提交的收条、情况说明及转账凭证充分证明系争房屋房款其已全部支付完毕，蒋磊、蒋明之代理人刘某是否将房款交予蒋磊、蒋明与鹤原公司无关。四、基于系争房屋的租赁关系以及后续进入诉讼，双方之间未履行交房手续系属合理，由此产生的相关费用由蒋磊、蒋明自行承担亦符合日常生活惯例。五、鹤原公司提供的看房照片可以证明其就系争房屋进行过实地看房。六、经蒋磊、蒋明申请司法鉴定，鉴定结果证明协议书中的签名及手印系其亲自所为，相关鉴定费用应由蒋磊、蒋明承担。综上，鹤原公司系基于对公证授权委托书的信赖完成买卖事宜，房屋购买流程合理正常，涉案买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效，故请求二审法院支持其上诉诉请。
被上诉人蒋磊、蒋明辩称：一、买卖合同系基于借款关系产生，如不存在借款，则不可能存在公证委托书、买卖合同及协议书。蒋磊、蒋明从没有出售系争房屋的意思表示，上述文件系蒋磊、蒋明在案外人陈某的欺诈下签订。二、整个房屋交易过程不符合交易习惯和常理，不是真实的房屋买卖，涉案合同应当无效。故不同意鹤原公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。
蒋磊、蒋明向一审法院起诉要求判令：确认其与鹤原公司就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将上述房屋恢复登记至蒋磊、蒋明名下。
一审法院认定事实如下：蒋磊、蒋明为系争房屋的原产权人。2015年10月16日，蒋磊、蒋明与陈某签订《房产抵押借款合同》，约定蒋磊、蒋明向陈某借款300万元，借款期限为2015年10月16日起至2015年12月15日止；系争房屋作为上述借款的担保。2015年10月17日，陈某向蒋磊招商银行（账号：XXXXXXXXXXXX2261）汇入200万元。同日，该账户向马鸣转账60万元，向张兴国转账90万元。2015年10月17日，陈某向蒋磊工商银行（账号：XXXXXXXXXXXXXXX9620）汇入100万元，同日提取90万元。
2015年10月20日，蒋磊、蒋明（乙方）与陈某（甲方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款人民币（下同）300万，借款期限为2015年10月16日起至2015年12月15日止；甲方通过银行转账的方式将出借钱款汇入乙方的指定账户中；双方约定月利率1.5%，利息按月支付（利息支付日为乙方收到上述借款之日次月起的每月对应日），本金于借款到期日一次性还清。对系争房屋作为上述借款的担保。
2015年10月20日，蒋磊、蒋明向刘某出具《委托书》，内容为：“蒋磊、蒋明为系争房屋的权利人。现决定将上述房产出售，由于个人原因，不能亲自办理房屋出售事宜，为此全权委托上述代理人，办理如下事宜：1、代为办理提前还贷手续、签署有关文件、合同，领取抵押登记资料，并办理注销抵押登记事宜；2、代为签订或撤销定金协议、房地产买卖合同；3、代为办理上述房屋的土地使用权、房屋所有权转移登记、变更登记等事宜；4、代为办理上述房地产文件备案登记事宜；5、代为领取房地产登记证明、房地产登记备案证明；6、万一房产证不慎遗失，代为补办产权证及密码的相关手续，领取新得房地产权证及密码；7、代为查询、调取该房屋原始登记资料；8、代为支付所涉事项的相关合理税费；9、代为收取房价款；10、代为交付房屋，并办理水、电、煤气、有线电视、电话等设施及物业维修基金的过户手续；11、代为办理贷款手续，签署有关文件；12、代为办理其他相关事宜。凡受托人在委托权限内代理委托人签署的一切文件，委托人均予以认可，并享受或承担由此引起的一切权利义务及所造成的法律后果。受托人无转委托权。委托期限为自2015年12月16日至2016年12月15日。”2015年11月3日，江苏省南京市秦淮公证处出具公证书，载明：“公证事项：委托。兹证明蒋磊、蒋明于2015年10月20日在江苏A有限公司，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果，蒋磊、蒋明的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”
2015年12月16日，蒋磊出具《协议书》，内容为：“蒋磊、蒋明同意确认将名下合法拥有的系争房屋按照与鹤原公司签订的买卖合同中约定的房价500万元进行交易，对合同中房款的支付方式、与买受人鹤原公司的违约责任等交易条款没有任何异议。房产交易事宜包括签订上述房屋的买卖合同、税收支付、交易过户及代收房屋买受人支付的所有房款由刘某全权负责办理，房产内的租赁关系由原产权人蒋磊、蒋明自行协商解决，如未能在产权变更至鹤原公司名下之前处理完毕的，则按照每天总房款的万分之五支付违约金，直至解决完毕为止。”
2015年12月18日，蒋磊、蒋明（刘某代签）与鹤原公司在XX房XX居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为500万元；双方确认在2016年2月20日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年12月19日，双方向上海市XX中心申请转移登记。2015年12月30日，系争房屋登记至鹤原公司名下。
2016年7月13日，蒋磊、蒋明出具《声明书》，内容为：“我们于2015年10月20日向南京市秦淮公证处申请办理了《委托书》公证（公证书编号：2015宁秦证经内字第XXXXXX号）委托刘某（公民身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）办理我们名下位于上海市XX路XX弄XX号XX室房产的处理事宜。现因我们个人原因决定在此声明：自即日起撤销上述委托书中给予刘某的委托权限，前述委托公证书刘某也不可继续使用，同时因为我们的声明所产生的相应法律后果我们将自行承担。”同日，江苏省南京市秦淮公证处出具公证书，载明：“公证事项：声明。兹证明蒋磊、蒋明来到我处，在本公证员的面前，在前面的《声明书》上签名，并表示知悉声明的法律意义和法律后果，蒋磊、蒋明的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”
2017年8月，上海C有限公司凯悦公寓管理处出具居住证明，内容为：“系争房屋业主桂玉弟去世后，物业管理费一直由其儿子蒋磊支付至今，并于2013年6月起出租给李帅居住至今，期间居住情况一切正常。自2013年9月起至2017年6月，李帅一直向蒋磊支付承租系争房屋的租金。”
一审中，蒋磊、蒋明一方申请对《协议书》落款处的“蒋磊”、“蒋明”的签名是否系本人所签进行司法鉴定，后一审法院委托华东政法大学司法鉴定中心对此进行鉴定。2016年10月18日，华东政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，其中第三部分鉴定意见中载明：（一）检材《协议书》落款处的“蒋磊”签名字迹是蒋磊所写。（二）检材《协议书》落款处的“蒋明”签明字迹不是蒋明所写。
一审法院认为，本案争议焦点在于刘某代蒋磊、蒋明与鹤原公司签订的房屋买卖合同的效力认定。
首先，本案公证售房委托书的形成背景是蒋磊、蒋明因借贷而出具，对蒋磊、蒋明而言，其与陈某签订《借款合同》、《房地产抵押借款合同》以及与刘某签订《委托书》均是为了借贷所需，其并无出售系争房屋的真实意思表示。
其次，蒋磊、蒋明虽然签署了委托书并办理了公证手续，但委托书仅载明刘某有权代蒋磊、蒋明签订系争房屋的买卖合同，并未授权刘某有权决定系争房屋的出售价款以及房款如何支付等涉及买卖的重要事宜。2016年12月16日，蒋磊出具的《协议书》虽对系争房屋价款500万元有约定，蒋明对此不以认可。刘某作为受托人，理应按照蒋磊、蒋明的要求处理委托事务，不得损害委托人的利益。因刘某履行合同后果由蒋磊、蒋明承担，刘某应当及时根据客观情况向委托人蒋磊、蒋明请示并遵守，现并无证据证明刘某在出售房屋前就系争房屋的成交价格、付款方式以及交付方式重要向委托人蒋磊、蒋明汇报并征得委托人的同意，违背了受托人勤勉尽责和谨慎的义务。同时作为购房人的鹤原公司亦未尽到合理注意的义务，存在明显过错。
最后，交易过程明显不符合房地产交易的惯例。其一，鹤原公司未在购买前查看过房屋即签订了房屋买卖合同，有违常理。其二，系争房屋并未通过中介挂牌出售。虽然《上海市房地产买卖合同》约定系争房屋买卖的居间方系上海B有限公司，但蒋磊、蒋明对此不予认可，其从未委托该公司出售系争房屋，且向刘某出具的委托书中亦未载明其享有委托中介出售的权利，对这一节事实，鹤原公司亦未提供其他相关的证据予以证明，亦未提供支付居间服务费的有效凭据，有违常理。其三，鹤原公司提供的证据未能证明其已经将房款全部付清。计晓华向刘某的转账，因证据链的缺失，无法证明该笔款项系计晓华代鹤原公司支付的房款，且鹤原公司亦未对不通过自己公司账户支付房款作出合理解释，故对鹤原公司提出系争房屋的房款已经结清的意见难以采信。其四，从系争房屋买卖合同来看，除记载了房屋情况、转让价款、过户时间之外，其余所有的条款内容均为空白，对于付款时间、交房时间等涉及房屋交易的重要事项均未在合同中进行约定，显然不符合正常房地产交易的惯例。其五，在系争房屋过户至鹤原公司名下后，一直由蒋磊、蒋明出租，相关的物业管理费以及公用事业费用也一直由蒋磊支付。故综合上述房源知悉情况、房屋买卖合同签订情况、价款支付情况、房屋交付使用情况等，一审认为鹤原公司并非善意买受人。
综合上述理由，一审认为刘某代蒋磊、蒋明与鹤原公司签订系争房屋买卖合同存在恶意串通的情形，侵害了系争房屋权利人蒋磊、蒋明的合法权益，故系争房屋买卖合同应认定无效。根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故蒋磊、蒋明要求确认合同无效并要求鹤原公司协助将房屋产权恢复登记至蒋磊、蒋明名下的请求于法有据，予以支持。
一审法院审理后，于二○一七年九月二十八日依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，作出判决：一、刘某代蒋磊、蒋明与上海鹤原实业有限公司就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海鹤原实业有限公司于判决生效之日起十五日内协助蒋磊、蒋明将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的产权变更登记手续，将上述房屋的产权恢复至蒋磊、蒋明名下。一审案件受理费计22,800元、保全费5,000元、鉴定费34,000元，由上海鹤原实业有限公司负担。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循意思自治原则。本案的争议焦点是系争房屋买卖合同的效力问题。首先，纵观本案整个房屋交易过程，蒋磊、蒋明向刘某出具的《委托书》、蒋磊出具的《协议书》等房屋交易关键性文件均与借款事宜紧密相连，故蒋磊、蒋明主张房屋买卖合同的签订系基于借款关系，其并无出售系争房屋的真实意思表示，本院予以采纳。其次，双方签订的《上海市房屋买卖合同》中对于交房时间等诸多房屋买卖合同的基本条款均未作出明确约定，有违常理。由此，原审综合系争房屋买卖合同的签订及交易过程的诸多不合理因素确认系争房屋买卖合同无效并无不当，本院予以维持。但原审对鉴定费的处理不当，本院予以纠正。鹤原公司上诉坚持主张系争房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费计人民币22,800元、保全费人民币5,000元，由上海鹤原实业有限公司负担。鉴定费人民币34,000元，由蒋磊、蒋明共同负担。二审案件受理费人民币22,800元，由上海鹤原实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 陈蓓蓉
审判员 唐建芳
二〇一八年一月三十日
书记员 丁杏文
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……