广东省韶关市武江区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤0203民初1474号原告：李军前。委托诉讼代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周岚，广东众同信律师事务所律师。被告：王佳希。被告：韶关市璟晟置业有限公司。法定代表人：刘喜绵。第三人：吴永松。委托诉讼代理人：熊韦华，广东宜方律师事务所律师。原告李军前与被告王佳希、韶关市璟晟置业有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2016年7月18日立案受理后，吴永松以其与王佳希存在民间借贷纠纷案[(2015)韶武法民一初字第1504号]且该案已进入执行程序，本案涉及的相关权益（房屋）已由其申请法院查封，本案的处理结果与其有法律上的利害关系为由，申请作为第三人参加诉讼。本院经审查后，依法予以准许。本案依法适用普通程序进行了审理，原告李军前的委托诉讼代理人周岚，被告王佳希，第三人吴永松的委托诉讼代理人熊韦华到庭参加诉讼。被告韶关市璟晟置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审中，第三人吴永松明确作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本案现已审理终结。原告李军前向本院提出诉讼请求：1、确认位于韶关市××××号第1幢2层201号房、202号房、203号房、204号房、205号房、206号房、207号房，第1幢4层401号房、402号房、403号房、404号房、405号房、406号房、407号房归原告所有；2、判令被告王佳希、韶关市璟晟置业有限公司立即协助将位于韶关市××××号第1幢2层201号房、202号房、203号房、204号房、205号房、206号房、207号房，第1幢4层401号房、402号房、403号房、404号房、405号房、406号房、407号房办理权属证书至原告李军前名下；3、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实和理由：2013年8月，原告欲购买房屋投资，因原告个人原因，不便将产权登记至原告名下，基于原告与被告同为生意伙伴且是老乡，原、被告商议以被告王佳希名义代持房屋。为此，原、被告三方签订了《房产代持协议》，协议约定，原告以被告王佳希名义购买房屋，购房款实际操作为原告将购房款转入被告王佳希名下，再由王佳希转入被告韶关市璟晟置业有限公司指定购房账户。为此，被告王佳希与被告韶关市璟晟置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买如下房屋：（1）位于韶关市××××号第1幢2层201号房，购房合同编号为130××××7681；（2）位于韶关市××××号第1幢2层202号房，购房合同编号为130××××7698；（3）位于韶关市××××号第1幢2层203号房，购房合同编号为130××××7700；（4）位于韶关市××××号第1幢2层204号房，购房合同编号为130××××7701；（5）位于韶关市××××号第1幢2层205号房，购房合同编号为130××××7702；（6）位于韶关市××××号第1幢2层206号房，购房合同编号为130××××7703；（7）位于韶关市××××号第1幢2层207号房，购房合同编号为130××××7704；（8）位于韶关市××××号第1幢4层401号房，购房合同编号为130××××7865；（9）位于韶关市××××号第1幢4层402号房，购房合同编号为130××××7866；（10）位于韶关市××××号第1幢4层403号房，购房合同编号为130××××7867；（11）位于韶关市××××号第1幢4层404号房，购房合同编号为130××××7868；（12）位于韶关市××××号第1幢4层405号房，购房合同编号为130××××7869；（13）位于韶关市××××号第1幢4层406号房，购房合同编号为130××××7870；（14）位于韶关市××××号第1幢4层407号房，购房合同编号为130××××7871。上述合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告韶关市璟晟置业有限公司也将上述房屋网签备案至王佳希名下，现原告基于个人原因要求将房屋权属变更至原告名下，但被告以各种理由推脱，一直拒绝配合办理。原告认为，本案购房合同虽以被告王佳希名义签订，但实际所有权人为原告李军前，现原告依法提出自己的主张，遭到无理拒绝，被告的行为侵害了原告的合法权益。为此诉至法院，请求法院判如所请。被告王佳希辩称，一、原告的诉讼请求符合事实，当时原告确实与我方签订了《房产代持协议书》；二、对于第三人提交的执行裁定书，我方并没有收到，因此该裁定书对我方不具有法律效力，第三人依据该裁定书申请参加诉讼，我方认为没有法律依据；三、第三人就其与我方之间的债权债务已经查封了始兴的房屋并且已经进行了拍卖，这批房子的估值是2000多万，我方欠吴永松1000多万，而且我方已经还了400多万，查封的始兴的房屋应该足以偿还第三人的债务，第三人申请查封涉案房屋属于超额查封。被告韶关市璟晟置业有限公司未作答辩。第三人吴永松述称，一、涉案房产已被另案查封，本案应驳回起诉。因涉案房产已实际被查封处于强制执行阶段，若案外人对此存在异议，应先提起执行异议。故本案属于法院应不予支持确权的情形，原告与王佳希为了逃避执行，达到转移资产的意图，胡乱提起诉讼，依法应予驳回。二、本案所涉房产早已卖给被告王佳希，原告李军前主张的物权确认没有客观事实依据。1、本案涉案房屋的《商品房买卖合同》及《补充合同》均为王佳希与韶关市璟晟置业有限公司签订，并不包含其他任何第三人。款项亦由王佳希账户直接支付至开发商指定账户，符合一般正常人买房的程序，没有任何异议。2、本案被告王佳希和韶关市璟晟置业有限公司及其法定代表人刘喜绵本就存在债权债务。双方于2012年11月3日签订了一份《担保借款合同》，该合同约定由王佳希贷款5000000元给刘喜绵，并由担保人韶关市璟晟置业有限公司以其所有资产提供连带责任担保。2012年11月27日，刘喜绵和保证人韶关市璟晟置业有限公司再次出具借据予以确认。从2012年11月3日的借款至2013年8月，本息约600多万元。双方签订的商品房买卖合同，所涉及的位于韶关市××××号第1幢2层201-207房以及4层401-407房（总共14套房产），涉及14套房产的全部金额加起来也正好是600多万元。两者相互吻合。3、原告李军前与王佳希买房行为无任何关联。原告李军前与被告王佳希是韶关市国行投资担保有限公司的股东，互相存在资金往来非常正常，不能以此证明是购房款，即使原告和王佳希存在债权债务，也只能由原告另行向王佳希提出主张。其次，代持行为并无任何令人信服的理由，应按照网签的《房屋买卖合同》双方当事人及直接的汇款凭证作为认定事实的依据，否则市场交易秩序将被打乱。原告及被告所签订所谓《房屋代持协议》显然是事后伪造的，不具有法律效力。综上所述，原告与被告串通，企图转移被执行人资产，物权确认并无客观事实反映，依据相关法律规定，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年8月13日，被告王佳希（买受人）与韶关市璟晟置业有限公司（出卖人）签订14份《商品房买卖合同》，约定王佳希向韶关市璟晟置业有限公司购买位于韶关市××××号第1幢2层201号房、202号房、203号房、204号房、205号房、206号房、207号房、4层401号房、402号房、403号房、404号房、405号房、406号房、407号房共14套预售商品房，房屋按套内面积计价，单价在6701元--6922元/㎡之间，14套房屋的总价为6321417元，付款方式及期限约定为在2013年8月13日前付清总房款的50%，余款在2014年8月31日前付清，买受人应按约定的付款方式将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐户，开户银行为广发银行韶关分行，专用帐户为11×××51，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领缴款收据。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。2013年8月15日，被告王佳希（买受人）与韶关市璟晟置业有限公司（出卖人）签订一份《补充协议》，约定就双方于2013年8月13日签订的《商品房买卖合同》签订补充协议如下：“第一条关于计价方式和价款的调整，计价方式调整为按整层出售，按建筑面积计算，单价为人民币每平方米叁仟元整。第二条关于付款方式及期限的调整，买受人分期付款，在本补充协议签署后的三个工作日内一次性支付壹拾肆套商品房总房款中的人民币叁佰万元整，余款于2014年8月31日前付清。应出卖人要求，买受人直接将购房款付至出卖人指定的银行账户（开户行：中国建设银行韶关分行；户名：刘喜绵；账号：62×××64）。出卖人收到买受人的购房款，应向买受人开具收款收据。第三条其他约定，买受人和出卖人一致同意，在符合以下约定的所有条件的前提下，双方自愿解除《商品房买卖合同》：1、自买受人按本补充协议第二条约定的付款方式将购房款人民币叁佰万元整付至出卖人指定账户之日起柒个月内，每满一个月出卖人准时向买受人支付资金占用费人民币玖万元整；2、自买受人按本补充协议第二条约定的付款方式将购房款人民币叁佰万元整付至出卖人指定账户之日起柒个月内，出卖人将买受人已付购房款全额退还给买受人。在该约定期限内，出卖人可以分批向买受人退款，出卖人退款后，其每月向买受人支付的资金占用费按相应比例调减。第四条本补充协议适用前述所有壹拾肆套商品房的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》及附件与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。《商品房买卖合同》其它条款不变。……”同日，原告李军前（甲方）、被告王佳希（乙方）、韶关市璟晟置业有限公司（丙方）签订一份《房产代持协议书》，约定被告王佳希于与韶关市璟晟置业有限公司2015年8月13日签订的前述14份《商品房买卖合同》中的物业为甲方购置，甲方因自身原因，不便以自己名义购房。现购房合同当事人为乙方王佳希与丙方韶关市璟晟置业有限公司，购房款实际操作为甲方将购房款转入乙方名下，再由乙方转入丙方指定购房账户。甲乙丙三方确认，虽然该物业以乙方名义购买，但该物业实际为甲方所有，甲方享有该物业全部产权，以乙方名义代为持有等。2013年8月20日，原告李军前转账300万元至被告王佳希账户，王佳希次日将该300万元支付至上述《补充协议》约定的刘喜绵的个人账户。现原告以其是涉案14套房屋的实际所有人为由，诉至本院要求确权并将权属凭证办理至其名下。庭审中，被告王佳希确认仅向刘喜绵支付了300万元而未支付余款，所签订的《商品房买卖合同》未在房管部门办理备案，亦未办理预告登记，未缴纳房屋专项维修基金及契税，其所交纳的300万元未要求被告韶关市璟晟置业有限公司或刘喜绵开具发票或收款收据。经法庭向原告释明，其基于房屋买卖合同关系主张确权，如其主张的法律关系的性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，其是否申请变更诉讼请求。原告明确表示坚持其诉讼请求。另查明，因王佳希、周岚与吴永松存在民间借贷纠纷，吴永松于2015年12月诉至本院[案号（2015）韶武法民一初字第1504号]，双方确认王佳希、周岚尚欠吴永松借款本金13800000元，利息862500元，合计14662500元，经本院主持调解双方就还款方式及期限达成一致意见，并由本院制作了民事调解书。该民事调解书发生法律效力后，王佳希、周岚未履行该民事调解书确定的义务，为此，吴永松向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年6月23日作出（2015）韶武法执字第928号之六执行裁定书，裁定查封王佳希为网签购房人的韶关市××××号（1幢201、202、203、204、205、206、207，4幢401、402、403、404、405、406、407房，查封期限为三年。本院认为，本案系所有权确认之诉，原告主张涉案14套房屋的所有权是基于其与被告王佳希签订的《房产代持协议书》、王佳希与韶关市璟晟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。因此，原告主张成立的条件首先是王佳希与韶关市璟晟置业有限公司是否存在真实的房屋买卖合同关系，在构成房屋买卖合同关系的基础上才有审查王佳希是否为涉案房产的名义持有人的必要。关于王佳希与韶关市璟晟置业有限公司是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题，本院认为虽然王佳希与韶关市璟晟置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，但是仅过两天双方又签订了《补充协议》，而在该补充协议中对于房屋买卖中最为重要、影响最为直接的房价进行了调整，房价降幅在50%以上，单价仅为3000元/㎡，且双方亦未就按该单价计算的购房总价进行明确，仅明确其中300万元的购房款的支付时间及余款支付时间，房款亦未支付至该商品房项目预售款专用账户，而是支付至刘喜绵的个人账户。原告及王佳希作为完全民事行为能力人，如确如其所主张的一次性向韶关市璟晟置业有限公司购买14套商品房，那么其应当知道购买商品房时，应要求开发商出具收款收据甚至是购房发票、购买房屋应缴纳办证费用、相应的契税、房屋专项维修基金，合同应进行登记备案、为保障其物权的实现还可向登记机构申请预告登记，但原告或王佳希并未缴纳相关费用亦未办理相关手续，明显有违正常的房屋买卖交易习惯。更为重要的是，王佳希与韶关市璟晟置业有限公司在《补充协议》的第三条约定，买受人与出卖人一致同意自买受人按补充协议第二条约定的付款方式将购房款300万元支付至指定账户之日起柒个月内，出卖人每月向买受人支付资金占用费人民币玖万元，并在柒个月内将买受人已付购房款全额退还给买受人，在符合上述条件的前提下，双方自愿解除《商品房买卖合同》。因此，双方的约定符合民间借贷关系的法律特征，双方形成的是民间借贷关系，而双方签订《商品房买卖合同》仅是作为该借贷的担保。本院在诉讼过程中向原告释明法律关系并已告知其可以变更诉讼请求，但原告明确不予变更。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，本院对原告的起诉依法予以驳回。另外，原告主张确权的韶关市××××号第1幢2层201号房、202号房、203号房、204号房、205号房、206号房、207号房在吴永松与王佳希、周岚民间借贷纠纷案的执行过程中被查封，即上述房屋已成为执行标的，原告认为其为该房屋的所有权人，属于主张足以排除强制执行的民事权益，现其提起确权之诉，亦违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的权利救济途径和程序，其对该部分房屋径行提起本案所有权确认之诉于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告李军前的起诉。本案不交纳案件受理费，原告李军前预交的56049.91元案件受理费，本院予以退还。财产保全费5000元，由原告李军前负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖小平审 判 员  张明华代理审判员  凌永芳二〇一六年十二月二十七日书 记 员  潘仝小