苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园商初字第2114号
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区苏华路18号建园大厦。
负责人岳鹰，该行行长。
委托代理人李锋，江苏立泰律师事务所律师。
委托代理人杨霄，江苏立泰律师事务所律师。
被告张大安。
原告中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）诉被告张大安金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法由本院审判员王贤成适用简易程序独任审判。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2014年3月17日公开开庭进行了审理。原告建行苏州分行的委托代理人李锋到庭参加诉讼。被告张大安经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行苏州分行诉称，2010年3月26日，被告填写贷款申请表并签署《个人住房借款合同》，向原告建行苏州分行借款44万元，借款期限自2010年4月1日到2040年4月1日，被告以位于苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路88号1幢104室房产提供抵押，并办理了抵押登记手续。原告按照约定发放了贷款。至2013年9月6日，欠息（包含利息、罚息、复利）3433.23元。因被告存在违约的事实，原告根据合同约定，要求被告立即提前偿还全部借款，并诉至法院，要求判令：1、被告张大安归还原告贷款本金418449.10元，欠息3433.23元（包括利息、罚息、复利），共计421882.33元（暂算至2013年9月6日，之后利息按合同约定算至本息还清）；2、被告张大安承担原告为实现债权支付的律师代理费14756元；3、原告就以上债权（包括诉讼费用）对被告所抵押的房产享有优先受偿权；4、本案被告承担本案诉讼费用。
庭审中，原告将第1项诉请明确如下：判令被告张大安归还原告贷款本金414814.72元、利息4534.83元、罚息8.07元、复利23.31元，共计419380.93元（暂算至2014年3月17日，从2014年3月18日起的罚息、复利按合同约定算至本息还清之日止）；
被告张大安未作答辩。
经审理查明，2010年4月1日，原告建行苏州分行（贷款人）与被告张大安（借款人，抵押人）签订了编号为322988636-013-2010000402《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定，被告张大安向原告借款人民币44万元用于购买位于苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路88号1幢104室房产，借款期限为360个月，自2010年4月1日至2040年4月1日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下贷款的利率于每年的1月1日调整；本合同项下贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中贷款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率进行相应的调整；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款计息时，每月的计息天数按照30天计算，日利率=年利率／360=月利率／30；还款方式为委托扣款方式，借款人指定委托扣款账户如下：户名为张大安，账号为43×××20；还款方法为等额本息，在本合同签订时的贷款利率水平下每1个月归还本息金额为人民币2295.78元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求甲方立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费用、执行费、公告费用、律师费用等）均由借款人承担。抵押条款约定，抵押人以位于苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路88号1幢104室房产为上述借款提供抵押担保，担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费用、律师费用、公告费等）。
2010年4月10日，双方就上述抵押房产办理了抵押登记手续（他项权证号为苏房他证相城字第300231**号）。该他项权证载明，房屋他项权利人为建行苏州分行，房屋所有权人为张大安，房屋所有权证号为0430058633，房屋坐落于苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路88号1幢104室，债权数额为440000元。
2010年4月1日，原告向被告张大安发放了440000元贷款。被告张大安自2013年6月开始陆续多期逾期还款。截至2014年3月17日，被告尚拖欠原告借款本金414814.72元、利息（含罚息、复利）4566.21元。
另查明，本案原告为实现债权与江苏立泰律师事务所签订聘请律师合同一份，约定由该所委派律师通过诉讼实现债权，原告为此支出律师费用为14756元。
上述事实，由原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋他项权证、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、结清试算单、委托代理协议、支付凭证以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告与被告张大安签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法成立有效，双方均应按约履行。原告约定提供贷款后，被告张大安理应及时还款，逾期还款构成违约。故原告依据借款合同约定请求判令被告张大安立即归还截至2014年3月17日的全部借款本金414814.72元、偿付截至2014年3月17日止的利息（含罚息、复利）4566.21元，并偿付自2014年3月18日起按照双方《个人住房（商业用房）借款合同》约定的逾期罚息利率计算的罚息和复利，于法有据，本院予以支持，但罚息和复利应计算至本判决确认的付款之日止。原告诉请的为实现债权所支付的律师费用符合借款合同的约定，且于法不悖，本院一并予以支持。原告要求按照合同抵押条款约定，在被告不能履行债务的情况下以被告张大安抵押房产实现抵押权，有相应的法律依据，亦应予以支持，但抵押权优先受偿之范围应以登记所示为限。
被告张大安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告张大安于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州分行借款本金414814.72元，偿付计算至2014年3月17日的利息（含罚息、复利）4566.21元，并偿付自2014年3月18日起至本判决确定还款之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定逾期罚息利率计算的罚息和复利。
二、被告张大安于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司苏州分行为实现债权支出的律师费用14756元。
三、如被告张大安未能按期向原告中国建设银行股份有限公司苏州分行履行上述第一项、第二项付款义务，则中国建设银行股份有限公司苏州分行有权以被告张大安抵押的坐落于苏州市相城区阳澄湖镇凤阳路88号1幢104室房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在440000元范围内优先受偿。
如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7850元，公告费用600元，两项合计8450元，由被告张大安负担。此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 王贤成
人民陪审员 蒋克勇
人民陪审员 陈学珠
二〇一四年四月三日
书 记 员 曹梦杰
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同第二百五十一条。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、
损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
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