江西省广昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民初字第423号
原告广昌XXXX大酒店（以下简称xxx酒店），组织机构代码证58xxx794-X。
法定代表人傅某，系该公司总经理。
委托代理人李某，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，一般授权代理。
被告董某，女，1981年8月1日出生，汉族，江西省石城县人，个体工商户。
委托代理人赖某，男，个体工商户，系被告丈夫，一般授权代理。
原告xx酒店诉被告董某合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某、被告委托代理人赖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告xx酒店诉称，2012年1月1日，原告将xx酒店游泳馆一楼沐足房共21间承包给乙方（被告）经营并签订了《承包经营协议》。合同约定：1、租赁承包期为五年，从2012年1月1日至2017年12年31日；2、租赁承包费第一年、第二年每年15万元，从第三年开始按上年度承包费基数每年递增5‰至第五年止；3、租金（承包费）的交纳方式；被告每半年交纳一次并应提前一个月交纳，逾期被告应按缴纳总额日支付有关5‰的违约金，逾期达一个月未交，原告有权解除合同。2013年12月5日，原、被告就整体经营状况签订了补充协议，重新约定房屋租金由原来的每月12，500元调整至每月11，000元，由半年支付租金一次调整至每月支付租金一次并于每月25日前付清，否则被告应支付原告房租金额月5‰的违约金，原告有权解除合同。后被告从2014年3月开始不知何故紧锁大门，至今未缴纳租金、水电费等，也未与原告协商处理方法。经计算，被告拖欠原告房租91，000元，违约金31，155元。此后双方因沐足房租赁事宜产生纠纷，原告诉至本院，请求：1、判决被告支付原告从2013年10月1日至2014年5月31日的租金人民币9，100元；2、判令被告支付原告延期缴纳房租违约金人民币31，155元；3、判令被告支付原告水电费人民币9，892元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告董某辩称，1、答辩人董某经营xx酒店沐足城期间，由于各方面原因导致无法经营，期间曾多次向原告提出协商减少租金或由原告收回沐足城。原告一直未予以答复，导致拖欠租金违约。在巨额亏损无法经营的情况下，2014年2月16日沐足城停止营业。期间，因答辩人欠原告2013年10月-11月租金，原告对沐足城停水、停电。后经双方协商，2013年12月5日起草一份补充协议，由原告收取沐足城经营期间政府接待办消费欠账20，000余元抵扣租金，所抵款项为2013年10月-11份租金，并每月减租1500元。2、因2013年10月-11月租金已协商由原告向政府接待办结账，实际欠原告2013年12月-2014年2月16日租金27，500元。因违约一个月未付租金，沐足城于2014年2月16日停止营业。3、答辩人只欠原告2013年6月-8月及2014年1月-2月16日水电费。因酒店游泳馆淋浴房所用热水与沐足城共用，所以原告应与答辩人共同承担部分水电费，因与原告协商未果，所以一直未交。至于2014年2月16日后的水电费，因沐足城已于2014年2月17日停止营业，未产生水电费。具体所欠以数据为准。
经审理查明，2012年1月1日，xx酒店将其名下的沐足房共计21间（含2间汗蒸房）承包给乙方（被告）经营并签订了《承包经营协议》一份。协议约定：乙方第一年向甲方（原告）缴纳承包费人民币壹拾伍万元整；付款方式半年支付，即合同签订时乙方向甲方缴纳上半年租金（承包费）人民币柒万伍仟元整；乙方承租该沐足城后，乙方用甲方名义对外经营；乙方承租区域内所产生的水、电等所有费用由乙方自行承担；乙方迟延支付以上费用应按所欠缴数额日千分之五向甲方支付违约金，欠款的事实达一个月，甲方有权解除本协议；合同签订后，第二天缴纳2012年上半年的租金，剩余部分于每半年提前一个月交清，合同还对其他事项进行了约定。
另查明：
1、2013年12月5日，原、被告双方签订《莲花国际沐足城承包经营合同补充协议》，该协议约定：甲方同意从2013年12月份开始将乙方的租金由原来的12500元／月暂调整为11000元／月，如生意好转，租金应按原协议价格交纳；乙方应按上述约定于每月25日前向甲方支付下月租金，如乙方拖欠租金超过2个月（含2个月）或乙方所欠的水电费等其他费用累计等于或超过甲方应收的2个月租金金额，甲方有权向乙方追收欠款及所欠款项按月千分之五收滞纳金，并有权单方面终止合同及本协议的履行等。
2、2014年5月21日，原、被告双方签订终止《承包经营协议》及《莲花国际沐足城承包经营合同补充协议》协议书，其内容为：经乙方要求，甲方同意乙方于2014年5月20日终止沐足城的承包经营权，室内原有的固定资产随之移交甲方（附：沐足城固定资产盘点明细表）；乙方（被告）从2013年10月1日至2014年5月20日拖欠甲方沐足城等费用，双方另行协商处理等。
3、xx酒店沐足城内有物品：电视机、空调、沙发、挂衣架、茶几等，具体详见《沐足城固定资产盘点明细》及现场勘验笔录。其中，被告自行添置的物品有：26寸创维电视机二台、格力挂式空调二台、海尔洗衣机一台、创维冰箱一台，安吉尔饮水机一台、格力柜式（立式）空调一台、麻将桌一台、挂式风扇一台及其他室内能移动的办公用品（如竹床、椅子、烟灰缸、办公桌等）。自2013年10月1日起，被告董某未向原告支付承包费。在审理过程中，原、被告签订的《承包经营协议》于2014年5月20日解除，所涉房屋（沐足城）已实际归还给原告。xx酒店的承租用房系江西共青城光耀实业发展有限公司开发所有，xx酒店享有转租权。
上述事实，有原告提供的xx酒店组织机构代码、营业执照、特种行业许可证、单位负责人身份证明，《承包经营协议》及补充协议，董某常住人口信息，终止《承包经营协议》及沐足城固定资产盘点明细表，江西共青城光耀实业发展有限公司证明、企业法人营业执照、组织机构代码、法人代表人身证证明、广房权（2011）盱字第03XXX6号房屋所有权证；本院现场勘查笔录及当事人当庭陈述等证据可以证实。原告提供的水电费证明与其陈述内容相矛盾且证据单一，无其他证据予以佐证，本院不予认定。被告提供的《承包经营协议》因系复印件且与本案无关联性，本院不予认定。
本院认为，本案的争议焦点为：一、关于被告尚欠原告承包费的问题。二、被告是否存在违约及违约金如何计算的问题。
一、关于被告尚欠原告承包费的问题。
原、被告签订的《承包经营协议》、《莲花国际沐足城承包经营合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。被告对2013年12月-2014年2月16日的承包费无异议，但其辩称2013年10月-11月的承包费双方已协商用广昌县人民政府接待办的消费欠款20000余元抵扣。被告的该节抗辩理由因原告持有异议且被告未提供任何证据予以证明，故被告的抗辩不成立，本院不予采纳。根据原、被告于2014年5月21日，签订的《承包经营协议》及《莲花国际沐足城承包经营合同补充协议》、双方庭审陈述、证据规则可以认定，原告尚欠的承包费为87333元（其中，2013年10月1日至2013年11月30日承包费25000元，2013年12月1日至2014年5月20日承包费62333元）。
二、被告是否存在违约及违约金如何计算的问题。
2012年1月1日，原、被告签订的《承包经营协议》规定，承包费支付方式为半年支付，合同签订后，第二天缴纳2012年上半年的租金，剩余部分于每半年提前一个月交清；另，2013年12月5日，原、被告签订的《莲花国际沐足城承包经营合同补充协议》规定，被告于每月25日前向甲方支付下月租金。因被告自2013年10月1日起未支付过租金，构成违约。但因被告的违约行为，导致原告的损失主要在于租金及其利息的损失，按日千分之五计算违约金的约定明显高于可能造成损失的30%且被告提出违约金过高的主张。另外，原、被告于2012年1月1日、2013年12月5日签订的两份协议均对违约金进行了约定且约定不一致，应以后签订的协议为准，故逾期支付租金的违约金统一调整为双方于2013年12月5日约定的按月千分之五计算。对被告自行添置的物品，因双方同意由被告自行搬走，本院予以照准。原告要求被告支付水、电费因证据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告董某于本判决书生效之日起五日内支付原告广昌XXX大酒店2013年10月1日至11月30日承包费人民币25000元及逾期违约金（按月千分之五计算，自2013年7月1日计算至本判决确认付款之日止）；
二、被告董某于本判决书生效之日起五日内支付原告广昌XXX大酒店2013年12月1日至2014年5月20日租金62333元及逾期违约金（按月千分之五计算，2013年12月1日至1月31日租金22000元自2014年2月26日计算，2014年2月1日至2月29日租金11000元自2014年3月26日计算，2014年3月1日至3月30日租金11000元自2014年4月26日计算，2014年4月1日至4月31日租金11000元自2014年5月26日计算，2014年5月1日至5月20日租金7333元自2014年6月26日计算，均计算本判决确认付款之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告广昌XXX大酒店的其他诉讼请求。
本案受理费2941元，由原告广昌XXX酒店承担1470.5元，被告董某承担1470.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。
审判长 曾恒兴
审判员 李夏莲
审判员 邓绍强
二〇一四年八月十八日
书记员 谢艳萍