天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第874号
上诉人（原审第三人）中国东方资产管理公司天津办事处，住所地天津市和平区。
负责人张春平，总经理。
委托代理人史肖建，该办事处职员。
被上诉人（原审原告）王世立，男，1965年出生，汉族，住天津市北辰区。
被上诉人（原审被告）天津开发区荣光实业发展有限公司，住所地天津开发区。
法定代表人靳智梅，总经理。
委托代理人乔健，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）商华，女，1975年出生，汉族，住天津市河西区。
委托代理人商建平（父女关系），1949年出生，汉族，住天津市北辰区。
上诉人中国东方资产管理公司天津办事处（以下简称“东方资产公司”）因与被上诉人王世立、被上诉人天津开发区荣光实业发展有限公司（以下简称“荣光公司”）和被上诉人商华商品房销售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2013）辰民初字第929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东方资产公司的委托代理人史肖建、被上诉人荣光公司的委托代理人乔健和被上诉人王世立、商华的委托代理人商建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2002年10月30日，原告王世立与被告荣光公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：王世立购买荣光公司开发的北辰区普东街金宜里1-3-＊＊＊房屋，建筑面积105.58平方米，商品房销售每平方米价格为1322.22元，总价款139600元。2002年10月30日，《天津市房地产开发企业预售款专用发票》记载，原告王世立一次性支付被告荣光公司房款139600元。后原告王世立办理入住，被告荣光公司将诉争房屋交付原告王世立，原告购房后一直居住至今。
2000年6月30日，《天津市房地产开发企业预售款专用收据》记载，第三人商华支付被告荣光公司房款58000元。2000年6月30日，《天津市商品房买卖合同》记载，签订双方分别为：第三人商华与被告荣光公司。该合同记载：商华购买荣光公司开发的金宜里1-3-＊＊＊房屋，商品房销售每平方米价格为1800元，总价款188000元，首付现金58000元，要求按揭贷款13万元。同年，《楼宇按揭（房产抵押）贷款合同》记载，签订方分别为：第三人商华与红桥建行，被告荣光公司为保证人。该合同记载：商华因购房资金不足，向红桥建行借款，商华同意以其拥有所有权的坐落在北辰区普济河道金宜里1-3-＊＊＊房产为该笔借款提供担保，红桥建行向商华提供人民币借款13万元，借款期限约定为20年，自2000年7月20日至2020年7月19日。天津市北辰区房地产管理局填发《天津市房地产抵押权证明书》，该证明书记载，抵押权人为红桥建行，抵押人为商华，房产坐落北辰区金宜里1-3-＊＊＊。
嗣后，中国建设银行天津市分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处，后该债权再次转让给第三人东方资产公司。
另查，公安机关的刑侦卷中，2000年3月2日荣光公司出具《情况说明》记载：北辰区普东街金宜里1号、2号楼由荣光公司开发建设，工程建设中期，由于房屋销售困难造成建设资金紧张，只得借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行销售进行按揭贷款，启动房屋建设工程，每月由荣光公司统一偿还贷款。现房屋实际居住人购房后，由于各种原因没有办理过户手续。以下事实证明房屋登记权利人（贷款人）不是真正的房屋权利人：1、房屋登记权利人（贷款人）没有向被告荣光公司支付购房首付款，2、没有购房合同，3、从未向银行偿还贷款，4、从未向被告荣光公司主张房屋权利。
同日，东方资产公司出具《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》记载：东方资产公司享有自中国建设银行天津市分行受让取得位于北辰区金宜里1号、2号楼假按揭贷款合同项下截止实际清收之日的全部本金、利息、罚息、违约金之债权，本金合计889.96万元，截止2000年2月利息、罚息合计约700万元。在向贷款人（房屋登记权利人）追讨债务过程中，发现许多与正常贷款不同的现象：1、贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人（房屋登记权利人）；2、按揭贷款人在取得贷款后不久即全部停止偿还贷款，正常贷款不应当出现同一违约现象；3、已经偿还贷款全部由开发商荣光公司统一支付，贷款人没有偿还贷款。4、从贷款买房到现在已经有九年时间，在房屋大幅增值的情况下，贷款人从未与银行联系还款事宜，也未向房屋实际居住人主张房屋权利。根据以上事实东方资产公司认定金宜里1号、2号楼出现违约的房屋贷款合同均系假按揭；贷款人只是出借身份证履行了贷款手续，没有实际出资购买房屋。
一审法院认为，原告与被告荣光公司订立的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同成立并生效，对双方具有约束力。原告按约定一次性支付了全部房款，荣光公司亦按照约定交付了诉争房屋，该房屋由原告居住至今，被告荣光公司应按照合同约定配合原告办理诉争房屋的权属变更登记手续。
刑侦卷中荣光公司出具的《情况说明》及东方资产公司出具的《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》均确认如下事实：荣光公司借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行虚假销售按揭贷款，致使现房屋实际居住人购房后不能办理过户手续，而房屋登记权利人（贷款人）实际没有支付购房首付款，没有购房合同，从未联系还款，也未向银行偿还贷款，已经偿还的贷款全部由荣光公司统一支付，贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人，贷款人也未向荣光公司及实际居住人主张房屋权利。
如前所述，结合第三人商华当庭陈述意见，第三人商华并未与被告荣光公司签订商品房买卖合同，商华未曾支付过房款，荣光公司也未曾将诉争房屋交付给商华，商华也表示未曾签过合同，以上均可以认定双方订立商品房买卖合同并非双方真实意思表示，真实目的是借助商品房买卖这一合法形式，达到为荣光公司套取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，故被告荣光公司与第三人商华之间所签商品房买卖合同应属无效。
关于商华以诉争房屋为抵押物与红桥建行签订《个人住房（抵押）借款合同》一节，因第三人商华并未实际购房，商品房买卖合同的基础法律关系应归于无效。第三人商华从未与红桥建行签订借款合同，从未实际借款，也从未偿还贷款，故该无效基础法律关系衍生的借款合同亦应属无效。同理，被告荣光公司与红桥建行签订的《个人住房借款保证合同》，中国建设银行天津市分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处，以及其后该债权再次转让给第三人东方资产公司的债权转让合同均应归于无效。依照《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，故诉争房屋上设立的抵押权也应消灭。综上，本案经调解未果。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十二条之规定，判决：
一、原告王世立与被告天津开发区荣光实业发展有限公司签订的关于买卖北辰区金宜里1号楼3门＊＊＊室《天津市商品房买卖合同》有效，北辰区金宜里1号楼3门＊＊＊室归原告王世立所有，被告天津开发区荣光实业发展有限公司于本判决生效之日起立即协助原告王世立办理房屋权属变更登记手续；二、合同签订双方为第三人商华与被告天津开发区荣光实业发展有限公司的关于买卖北辰区金宜里1号楼3门＊＊＊室《天津市商品房买卖合同》无效；三、合同签订双方为第三人商华与中国建设银行天津市分行红桥支行的《个人住房（抵押）借款合同》无效；合同签订双方为被告天津开发区荣光实业发展有限公司与中国建设银行天津市分行红桥支行的《个人住房借款保证合同》无效；四、中国建设银行天津市分行将北辰区金宜里1号楼3门＊＊＊室按揭贷款合同项下本金、利息、罚息、违约金之债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处，以及该债权再次转让给第三人中国东方资产管理公司天津办事处的债权转让合同均无效；五、北辰区金宜里1号楼3门＊＊＊室房屋之上设立的抵押权消灭。案件受理费40元，由被告天津开发区荣光实业发展有限公司负担。
一审判决后，上诉人中国东方资产管理公司天津办事处不服，上诉至本院，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人王世立的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实及理由是：1、东方资产公司出具的《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》是配合政府进行调解工作中提交的，一审作为定案证据错误，即使认定为假按揭，也不能认定贷款合同、担保合同无效；2、原审第三人商华的陈述不能单独作为定案依据，认定其未与荣光公司、红桥建行签订房屋买卖合同、住房抵押借款合同与事实不符；3、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项错误，本案贷款行为非法律禁止的非法行为，不存在非法目的；4、一审法院遗漏当事人，红桥建行和中国信达资产管理公司天津办事处应参加诉讼。
各被上诉人同意一审判决。
上诉人、被上诉人均未补充提交新的证据。
本院经审理查明，一审法院认定的案件事实属实，本院予以确认。案经本院调解未果。
本院认为，被上诉人王世立购买讼争房后一直居住至今的事实，本院予以确认。关于上诉人东方资产公司出具的《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》，并非上诉人在诉讼中为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，对此“情况说明”的真实性，本院予以认定。一审法院根据一审原、被告陈述，原告、第三人提供的证据及法院调取的证据，认定商华并未与被上诉人荣光公司签订商品房买卖合同，商华未曾支付过房款，荣光公司也未曾将诉争房屋交付给商华的事实，是正确的。本案所涉及的商华与荣光公司关于买卖北辰区金宜里1号楼3门＊＊＊室的《天津市商品房买卖合同》、商华与红桥建行的《个人住房（抵押）借款合同》，真实目的均是借助商品房买卖和借款合同这一合法形式，达到为荣光公司套取银行贷款的非法目的，一审法院认定被上诉人荣光公司与原审第三人商华之间所签商品房买卖合同、商华与红桥建行的《个人住房（抵押）借款合同》无效，符合法律的规定。因上述合同的无效，一审法院认定涉案房屋相关的《个人住房借款保证合同》、债权转让合同无效，抵押权消灭并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人中国东方资产管理公司天津办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
审 判 员 徐存芳
代理审判员 刘 俊
二〇一三年九月十六日
书 记 员 王 越
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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