北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终852号
上诉人（原审原告）张文华，女，1942年6月17日出生。
上诉人（原审原告）邓英，女，1961年6月4日出生。
二上诉人共同委托代理人曲庆平，北京市金石律师事务所律师。
上诉人（原审被告）邓小龙，男，1965年5月24日出生。
被上诉人（原审被告）杨裕诚，男，1966年7月10日出生。
委托代理人陈俊丽，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人张文华、邓英、邓小龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第10405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年1月，张文华、邓英起诉至原审法院称：张文华与邓英文系夫妻关系，二人于1985年9月16日登记结婚，双方系再婚，邓英与邓小龙均系邓英文的子女。邓英文于2000年9月29日去世。1999年8月18日，邓英文与北京电子城有限责任公司（以下称电子城公司）签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，约定邓英文名下位于北京市朝阳区××房屋被拆迁，电子城公司补偿邓英文位于北京市朝阳区××房屋（以下称涉诉房屋）一套，自行周转过渡期自1999年8月25日至2002年8月25日。涉诉房屋回迁后一直由邓小龙居住使用。2014年6月，张文华、邓英得知邓小龙已将涉诉房屋出售给杨裕诚，现涉诉房屋由杨裕诚居住和使用。张文华、邓英认为涉诉房屋属于张文华与邓英文的夫妻共同财产，邓小龙出售涉诉房屋属于无权处分；涉诉房屋系经济适用房，未满五年不能上市交易，且杨裕诚不具有购买经济适用房的资格；涉诉房屋未取得产权证，不得转让，且邓小龙与杨裕诚未签订书面买卖合同；杨裕诚购买涉诉房屋的行为不构成善意取得，故张文华、邓英诉至法院，要求：1.确认邓小龙、杨裕诚就涉诉房屋签订的买卖合同无效；2.杨裕诚向张文华、邓英腾退涉诉房屋。
邓小龙辩称：我认可将涉诉房屋出售给杨裕诚，但是具体时间记不清了。我也同意确认与杨裕诚间的房屋买卖合同无效，并同意杨裕诚将涉诉房屋腾退给张文华、邓英。
杨裕诚辩称：不同意张文华、邓英的全部诉讼请求。第一，涉诉房屋不属于张文华与邓英文的夫妻共同财产。张文华与邓英文于1985年登记结婚，涉诉房屋是由原朝阳区××房屋拆迁安置而来，属于邓英文的婚前个人财产。第二，涉诉房屋不属于遗产。张文华与邓英文于1985年登记结婚，双方均系再婚，在婚姻关系存续期间双方虽没有关于互不继承对方财产的约定，但是公平起见，各自财产应由各自子女继承。在邓英文去世前，涉诉房屋并未交割，未办理产权证，但所有房屋拆迁手续均由邓小龙办理，故可以认定邓英文已经就自己的财产作出处理，即归邓小龙所有。第三，张文华、邓英即使享有继承权，继承的份额也尚未确定，故本案必须以另一继承案件为依据。第四，邓小龙、杨裕诚已于1999年签订房屋买卖协议，并且交纳了房屋差价款及物业费、取暖费等各项费用，杨裕诚早已搬入涉诉房屋并一直占有使用涉诉房屋，杨裕诚已经构成了善意取得。综上，不同意张文华、邓英的全部诉讼请求。
原审法院审理查明：张文华与邓英文系夫妻关系，二人于1985年9月16日登记结婚。邓英与邓小龙均系邓英文的子女。邓英文于2000年9月29日去世。
1999年8月18日，作为被拆迁人的邓英文与作为拆迁人的电子城公司签订《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，载明被拆迁房屋为××房屋，电子城公司以涉诉房屋补偿邓英文，邓英文应于协议签订之日起三日内向电子城公司支付差价19423.65元；邓英文应在1999年8月21日前完成搬迁，并将原住房交电子城公司拆除，自行周转过渡期限自1999年8月25日至2002年8月25日。
同日，电子城公司出具折抵金额凭证和发票，折抵金额凭证载明户主：邓英文，折抵金额：218205元，经办人：李璐；发票载明代收房款19423.65元，付款人为邓英文。
2004年8月19日，邓小龙、杨裕诚签订《证明》，载明“杨裕诚于1999年8月18日购买邓英文之子邓小龙房屋一处。该房屋为危改拆迁房。原位于北京市朝阳区××一号，为平房2.5间，正式建筑面积38.25元，另有非正式房屋一间，建筑面积8.32平方米。该房拆迁回迁后位于北京市朝阳区××，房屋总面积为79.52平方米，户型为两室一厅，总房款为25.5万元，计二十五万五千元整。杨裕诚已经将全部房款付清给邓小龙。付款人：杨裕诚。收款人：邓小龙。日期：2004年8月19日”。邓小龙认可该《证明》上的“邓小龙”系其所签，但表示其未查看《证明》的内容即签了字，且签字日期为2004年，故实际上其系于2004年将涉诉房屋出售给杨裕诚的。
2015年1月16日，邓小龙出具《卖房事实经过》，载明“我叫邓小龙，是邓英文之子是张文华继子，1999年8月我父亲原房屋被拆迁，按拆迁补偿协议约定，2002年8月回迁到朝阳区××，2002年8月该房回迁一直由我居住，后我私下将该房以24万元卖给杨裕诚，我们之间没有协议，后一直由其在此居住。以上是代文卖房的经过。我所说的均是事实，我敢承担法律责任”。
杨裕诚提交《住户房屋装修管理协议书》、《物业管理委托合同》、《供暖协议》及发票，用以证明杨裕诚已经实际取得涉诉房屋使用权，并正常使用。张文华、邓英和邓小龙对该组证据的证明目的和关联性均不予认可。
关于涉诉房屋房款的支付，邓小龙表示其从1999年开始向杨裕诚借钱，房款发票上的19423.65元是其向杨裕诚借的第一笔钱，后来陆陆续续又向杨裕诚借了将近三十笔，金额总共不超过240000元。双方从未出具过书面借据，期间其也从未还过杨裕诚钱。到了2004年杨裕诚找其说还钱的事，因其当时无力偿还，于是双方达成口头协议，其把涉诉房屋卖给杨裕诚，以借款作为售房款。杨裕诚表示购房款是陆续支付给邓小龙的，涉诉房屋回迁前已全部付清，但具体支付方式和时间记不清了。其中，向电子城公司交纳的19423.65元房款，杨裕诚表示实际系由其支付，付款当时邓小龙、邓英文均在场。张文华、邓英表示交纳房款当天邓英文、邓小龙和杨裕诚均在场，因为涉诉房屋由邓小龙居住使用，故由其交纳房款差价，邓小龙说杨裕诚是他朋友，就让杨裕诚开车带着邓英文和邓小龙去交房款，至于19423.65元究竟来源于邓小龙还是杨裕诚，张文华、邓英表示不清楚。
邓小龙表示2002年杨裕诚入住涉诉房屋，杨裕诚表示开发商交房后其即入住涉诉房屋。张文华、邓英及邓小龙、杨裕诚均认可涉诉房屋至今未办理权属证书。
经询，张文华、邓英要求确认合同无效的理由如下：涉诉房屋属于张文华与邓英文的夫妻共同财产，邓小龙出售涉诉房屋属于无权处分；涉诉房屋系经济适用房，未满五年不能上市交易，且杨裕诚不具有购买经济适用房的资格；涉诉房屋未取得产权证，不得转让，且邓小龙与杨裕诚未签订书面买卖合同；杨裕诚购买涉诉房屋的行为不构成善意取得。
另查，《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》、折抵金额凭证及补交房款差价发票原件均由杨裕诚持有。
原审法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护。
本案中，根据查明的事实可知，邓小龙、杨裕诚就涉诉房屋订立了买卖合同，形成了房屋买卖合同关系。
现张文华、邓英诉至法院，要求确认邓小龙、杨裕诚订立的房屋买卖合同无效，但张文华、邓英所述的合同无效理由均不成立，理由如下：第一，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故张文华、邓英以邓小龙无权处分为由主张合同无效不符合法律规定，法院不予支持。第二，张文华、邓英未举证证明涉诉房屋属于经济适用住房，即使涉诉房屋属于经济适用住房，因邓英文与电子城公司就涉诉房屋签订的原始购房合同即《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》系在2008年4月11日之前，该房屋现已具备上市交易条件，故邓小龙、杨裕诚之间的合同不违反关于经济适用住房管理的相关规定。第三，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，故邓小龙、杨裕诚之间就涉诉房屋达成的口头协议符合法律规定的形式，且邓小龙、杨裕诚于2004年8月19日通过签订《证明》的方式确认了双方口头买卖房屋的意思表示及内容。虽《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“房地产转让应当签订书面转让合同”及“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但上述规定均属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不能据此否定买卖合同的效力。第四，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，故张文华、邓英以涉诉房屋未转移登记至杨裕诚名下，杨裕诚未构成善意取得主张合同无效的理由不成立。综上，张文华、邓英要求确认邓小龙、杨裕诚就涉诉房屋订立的买卖合同无效的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。现杨裕诚占有使用涉诉房屋系以其与邓小龙间的房屋买卖合同为依据，故张文华、邓英关于腾退涉诉房屋的请求法院亦不予支持。
综上，原审法院判决：驳回张文华、邓英的全部诉讼请求。
判决后，张文华、邓英、邓小龙不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。其上诉理由为：邓小龙与杨裕诚之间为借贷关系；杨裕诚不构成善意取得；不能确定邓小龙是涉案房屋共有权人；出售登记在死者名下的房屋属于无效等。杨裕诚同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》、折抵金额凭证、发票、《证明》、《卖房事实经过》及当事人陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案争议的焦点是邓小龙、杨裕诚订立的房屋买卖合同的效力。根据本案的相关证据及张文华、邓英的陈述，可以认定邓小龙与杨裕诚之间形成了房屋买卖合同关系。合同没有其他约定的情况下，双方的房屋买卖合同自成立时生效。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。张文华、邓英以邓小龙无权处分为由主张合同无效不符合法律规定，本院不予支持。至于张文华、邓英、邓小龙主张杨裕诚不构成善意取得的问题也不是否定房屋买卖合同效力的依据。张文华、邓英、邓小龙的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4900元，由张文华、邓英共同负担（已交纳2450元，剩余2450元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4900元，由张文华、邓英、邓小龙共同负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 付 辉
代理审判员 张 羽
代理审判员 王世洋
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 王玮玮