江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第01276号
上诉人（原审被告）沈波。
委托代理人吴小平，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）南通宏景房地产开发有限公司，住所地如皋市下原镇兴原路31号。
法定代表人汪慧君，董事长。
委托代理人胡艳华，江苏君哲律师事务所律师。
上诉人沈波因与被上诉人南通宏景房地产开发有限公司（以下简称宏景公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2015）皋民初字第0024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月26日，宏景公司与沈波签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买金水庭院（暂定名）第2#商住楼【幢】【座】1、2、3单元（层）1××××1、1××××2、1××××3号房，该商品房的用途为商铺、住宅，建筑共3层，房屋总价格为1044579元。付款方式为分期付款，合同签订当日支付总房价的50%，其中总房价的20%为定金，自合同签订之日起30日内付至总房价的100%（该物业单价为一次性定价）。买受人未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。
同日，双方还签订了一份金水庭院第2#商住楼车库17号房的商品房买卖合同，约定车库建筑面积24.71平方米，按照2000元／平方米计算，总金额为49420元。付款方式为分期付款，合同签订当日支付总房价的50%，其中总房价的20%为定金，自合同签订之日起30日内付至总房价的100%（该物业单价为一次性定价）。
沈波于2011年7月22日支付金水庭院1××××1#、1××××2#、1××××3#及25#车库定金20000元，同日，沈波还向宏景公司支付金水庭院1××××1#、1××××2#、1××××3#及25#车库房款553999元，合计573999元，迄今为止，沈波尚欠购房款520000元。宏景公司向沈波沈波交付了房屋，沈波已实际占有、使用。宏景公司多次追索欠款未果，故诉至法院，请求判令沈波立即给付购房款520000元，并支付利息96512元（自2012年5月26日起计算至2014年12月10日止，共计928天），合计616512元。案件受理费由沈波负担。庭审中，宏景公司对沈波辩称的目前仅欠购房款520000元予以认可。
另查，2011年9月9日，如皋市住房和城乡建设局向宏景公司颁发了建字第镇320682201100194号建设工程规划许可证。2011年9月29日，如皋市建筑工程管理局向宏景公司颁发了编号为320682020110006的建筑工程施工许可证。2013年11月1日，如皋市住房和城乡建设局向宏景公司出具了一份如房销（2013）117号商品房销售备案证明书。
庭审中，沈波陈述宏景公司、沈波之间曾约定由宏景公司的工作人员张广生代沈波将购房款付清，并由沈波向张广生出具借条，然后宏景公司协助沈波办理房屋贷款用以偿还沈波向张广生的借款。宏景公司陈述借款合同是一个实践性合同，因张广生并未向沈波实际交付款项也未向宏景公司给付房款，故沈波与张广生之间的借款合同未成立。经查，案外人张广生曾于2014年7月向法院起诉要求沈波偿还借款，后又撤回起诉。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案宏景公司与沈波所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。本案中，沈波向宏景公司购买房屋，宏景公司也已向沈波交付了房屋，沈波也应当按约给付购房款。根据双方合同约定，沈波购买商住楼的购房款给付方式为“分期付款合同签订当日支付总房价的50%，其中总房价的20%为定金，自合同签订之日起30日内付至总房价的100%（该物业单价为一次性定价）”。然沈波至今尚欠购房款520000元未能给付，宏景公司主张要求沈波给付剩余购房款的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。
关于宏景公司主张违约金的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在合同中约定沈波应当“自合同签订之日起30日内付至总房价的100%”，沈波未能按约付款已构成违约，应当按照合同约定的“自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二”支付违约金，宏景公司主张计算至2014年12月10日法院无异。沈波应支付的违约金计算为以520000元为本金，自2012年6月26日起计算至2014年12月10日止计897日，按照日万分之二计算为93288元。关于沈波辩称的宏景公司未按照约定办理房产证的问题，因沈波在本案中未提起反诉，法院暂不理涉。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决：一、沈波给付宏景公司购房款520000元。二、沈波给付宏景公司违约金93288元。三、驳回宏景公司的其他诉讼请求。案件受理费4985元，由沈波负担。
宣判后，沈波不服，向本院提起上诉称，1、双方当事人关于违约金的约定明显不利于买受人，因为案涉合同是格式条款合同，法律应当作出有利于买受人的判决。事实情况是被上诉人未能及时办理房贷抵押担保才导致上诉人未能付清尚欠房款520000元。庭审中，上诉人同意立即支付欠款，但希望被上诉人撤诉，不应支付相应违约金，只是协商未果。2、关于违约金的起算起止时间，上诉人认为，双方之间的商品房买卖合同，应当从商品房产权证明登记变更之日起才算成立，被上诉人实际房产证登记应在2014年5月左右，而土地证至今未办理分割手续，原审法院从2012年6月26日计算违约金无法律依据。综上，一审法院认定事实不清适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担案件的诉讼费用。
被上诉人宏景公司答辩称，1、担保是从合同，基于上诉人与银行的借款合同而成立，因上诉人未能与银行成立借款合同，故被上诉人无担保义务，因此不能作为上诉人不履行债务的抗辩事由。上诉人虽表示同意支付余款，但未付诸行动，是否放弃违约金是被上诉人的权利。2、关于违约金的比例，按照合同约定的日万分之二，折算成年利率为7.3%。与中国人民银行公布的贷款基准利率相当，并不过高。且被上诉人自身的资金周转来源于银行，必须承担一定的会计成本，故约定的利率在合理范围之内，可不作调整。3、关于违约金的起算时间。首先，本案所涉合同合法有效，应当依照合同约定，确定双方的权利、义务。上诉人对物权与债权之间关系的理解是错误的。其次，被上诉人只有办证的协助义务，上诉人可以根据法律规定及合同约定主张权利，但不应以此为由逾期付款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审审理过程中，上诉人提交了一份中国建设银行南通分行的《个人住房贷款资料文本》，该资料文本里面并未填写具体内容，上诉人认为该证据能证明所欠款项系向宏景公司员工张广生借款，因被上诉人的原因不能办理相关的抵押贷款手续，无法贷款，故520000元没有归还给张广生。被上诉人质证后认为，该空白资料文本来源不明，不是被上诉人提交给上诉人的，也不能达到上诉人的证明目的。本院审查后认为，上诉人提交的空白资料文本不符合证据的形式要求，不能达到上诉人的证明目的，也不属于二审中的新证据，故不作为认定本案事实的依据。
本院认为，合法的债务应当清偿。本案中，沈波购买了宏景公司出售的商品房，尚欠520000元房款未支付。按照双方当事人的合同约定“自合同签订之日起30日内付至总房价的100%”，宏景公司的诉请于法有据。双方签订的《商品房买卖合同》并未约定沈波须以抵押贷款形式支付剩余房款，也未约定宏景公司在办理房屋抵押贷款中具体应当承担何种义务。一般而言，办理房屋抵押贷款的主要义务在于购房者，房地产开发企业仅有协助义务，故沈波关于应当由宏景公司承担未能办理案涉房屋抵押贷款责任的主张本院不予采信。关于违约金的起算时间，双方在合同中有明确约定，故应当从合同约定，沈波未能举证证明案涉房屋不能办理相关产权证件，故其不能以此为由拒付房款。关于违约金的计算比例，日万分之二的违约金与中国人民银行贷款基准利率相比并不畸高，鉴于上诉人确实存在延期支付房款的违约行为，故本院不再对违约金的计算比例予以调整。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2132元，由上诉人沈波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 郭相领
代理审判员 高 雁
二〇一五年八月七日
书 记 员 李新珠