广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠横法民初字第195号
原告：庞桂林，女，1961年4月25日生，汉族，住珠海市香洲区。
委托代理人：闫磊，广东融聚律师事务所律师。
委托代理人：李成发，广东融聚律师事务所实习律师。
被告：王军，男，1968年7月28日出生，汉族，住北京市海淀区。
被告：薛坚，男，1996年12月19日出生，汉族，澳门特别行政区居民，现住珠海市香洲区。
被告：薛某。
法定代理人：吴素萍（系被告薛某的母亲），女，1962年12月31日出生，澳门特别行政区居民，现住北京市海淀区。
被告王军、薛坚、薛某共同的委托代理人：徐志浩，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被告王军、薛坚、薛某共同的委托代理人：张志伟，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。
被告：珠海市易呈房地产代理有限公司，住所地：珠海市南屏仙桥路335号商铺。
法定代表人：徐桂香，总经理。
委托代理人：高超，吉林坤浩律师事务所律师。
委托代理人：甘丽明，男，1989年7月20日出生，汉族，住广西苍梧县。系公司的法务专员。
原告庞桂林诉被告王军、薛坚、薛某、珠海市易呈房地产代理有限公司（以下简称易呈公司）合同纠纷一案，本院于2014年11月17日受理后，依法由代理审判员蔡志敏独任审判，于2015年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫磊、李成发，被告王军，被告薛某的法定代理人吴素萍，被告王军、薛坚、薛某的委托代理人徐志浩，被告易呈公司的委托代理人高超、甘丽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庞桂林诉称，被告薛坚、薛某是珠海市昌盛路376号1003房的产权人，均属未成年人，薛毅、吴素萍是被告薛坚、薛某的父母，法定监护人，被告王军自称为薛毅的亲弟弟（同父同母，一个随父姓，一个随母姓），受薛毅委托出售上述物业。
2014年9月23日，在被告易呈公司办公室内，原告、被告王军和被告易呈公司经充分沟通，并由被告王军当场由薛毅电话确认授权，确认洽谈了相关细节。故被告王军与被告易呈公司当场签订《房地产转让居间服务委托合同》（以下简称《转让居间合同》），被告王军同意以总价310万元转让位于珠海市昌盛路376号1003房，该合同约定双方在房屋转让过程中的权利义务，其中在第三条第1点约定了甲方（被告王军）的义务“甲方在签署本合同时须出示身份证件、房地产权证（权属证明书）、发票等原件并提供复印件给乙方（被告易呈公司）。甲方（被告王军）保证其提供的文件的真实性，若发生与该物业有关的产权、债权债务纠纷或税费问题，概由甲方负责解决并承担法律责任”。第三条第3点约定了被告王军收取定金后，如不签订合同，则须退还双倍定金给买方（原告）的内容。第三条第6点约定了甲方在收取定金当天将涉案物业交付给原告使用的内容。第八条第二项第1点约定了甲方（卖方）出售涉案物业由被告王军代签本合同并承担合同的相关责任与义务；第2点约定了在产权人到珠海后在本合同补签字的相关内容。
同时，被告易呈公司与原告也签订《购买物业居间服务委托合同》（以下简称《购买居间合同》），表明原告有意购买涉案物业。《购买居间合同》第八条补充内容第二项第6点约定：卖方代理人王军（被告王军）承诺涉案物业产权人或产权监护人于2014年9月29日前到珠海市办理该物业按揭手续并在银行出同意贷款书后三天内办买卖合同公证书。
上述两份合同签订后当日（2014年9月23日），通过银行转账方式，原告庞桂林依约向被告王军（代卖方收取）支付了购房定金5万元，并由被告王军当日出具收条，表明收取上述款项系购买涉案物业的定金。
上述两份合同签订后当日（2014年9月23日），原告即落实办理相应的二手楼申请贷款按揭事宜，并支付了按揭服务费用1000元。在被告易呈公司的见证下，被告王军向原告交付涉案物业（钥匙），接下来的时间，原告为房屋装饰及家居等事项四处奔波，并支付了相应的费用。
殊料，被告薛坚、薛某、王军先是以种种理由拖延，随即出尔反尔，坐地起价，拒不按约定履行。2014年10月6日，原告、被告王军、被告易呈公司因合同履行发生纠纷，三方在珠海市南屏派出所处达成《调解意向协议》，表明因涉案物业的产权人（监护人薛毅）原因导致该合同上述合同无法履行。2014年10月9日，被告易呈公司出具《房屋买卖证明》，证实卖方不再出售涉案物业。2014年10月10日，被告王军向被告易呈公司表示其即日单方终止合同。为此，2014年10月17日，被告易呈公司向原告表示不再按原合同履行。经原告与上述被告多方交涉无果，被告拒不返还定金，也拒绝赔偿原告的相关损失。
此次交易中，薛毅作为涉案房屋产权人被告薛坚、被告薛某的法定监护人，有权处分涉案房屋，被告王军受薛毅的委托，有权代为出售涉案房屋，被告薛坚、被告薛某在签订合同后反悔，拒不履行，继而单方终止合同，致使相关合同无法履行，应承担违约责任。被告王军与薛毅之间因授权不明，被告王军应承担连带清偿责任，被告易呈公司未尽到中介居间作用，应对被告王军、被告薛坚、被告薛某的违约行为承担连带责任。根据合同法及民法通则的相关规定，原告请求法院判令：1.被告薛坚、薛某向原告双倍返还定金10万元；2.被告薛坚、薛某向原告赔偿费用35500元；3.被告王军对被告薛坚、薛某的上述责任承担连带赔偿责任；4.被告易呈公司对被告王军、薛坚、薛某的上述责任承担连带赔偿责任。
原告庞桂林向本院提交了如下证据：1.《房地产权登记表》；2.《房地产转让居间服务委托合同》；3.《购买物业居间服务委托合同》；4.定金转帐凭证；5.定金收据；6.钥匙照片；7.物品照片；8.《调解意向协议》；9.《房屋买卖证明》；10.《情况说明》；11.录音光碟；12.《回执收条》；13.银行卡客户交易查询结果；14.户口本；15.《收据》及银联付款回执；16.《索菲来衣柜定单》及银联付款回执；17.《颐胜古典家具销售出货单》及定金收据；18.《立邦专卖店上门勘测预算表》；20.《顾客初步选购单》。
被告王军、薛坚、薛某辩称：
一、本案应为居间合同纠纷，而非房地产买卖合同纠纷，王军、薛坚、薛某不是本案的适格被告。
本案涉案房产（珠海市昌盛路376号1003房）为薛坚、薛某共同所有，本案相关居间服务合同签订时，薛坚、薛某均未满18周岁，为未成年人，其父亲薛毅、母亲吴素萍为其法定监护人。
本案虽与涉案房产的买卖相关，但本案原告庞桂林与被告王军、薛坚、薛某及其法定监护人薛毅、吴素萍并没有签订正式的房地产买卖合同，仅仅是由庞桂林、不具备合法授权的王军分别与第三方易呈公司签订了与涉案房产买卖相关的居间服务合同，因此，本案纠纷事宜涉及的案由应为居间合同纠纷，而非房地产买卖合同纠纷。
而庞桂林与王军、薛坚、薛某及其法定监护人薛毅、吴素萍并没有签订任何的合同，不存在任何的合同关系，因此，王军、薛坚、薛某及其法定监护人不是本案的适格被告，庞桂林就其损失应向与其签订居间合同的易呈公司提出，与王军、薛坚、薛某及其法定监护人薛毅、吴素萍无关。
二、王军并非涉案房产的权利人，也没有权利人及其法定监护人委托出售涉案房产的授权，属于无权代理，其与易呈公司签订的居间合同因未取得权利人的追认签字而归于无效。
1.本案涉案房产属于薛坚、薛某共同所有，并非王军所有，而王军并没有取得薛坚、薛某的法定监护人薛毅、吴素萍委托其代理涉案房产出售、签订相关协议的委托授权，王军仅是负责开门看房而已，因此，王军本人并没有处置涉案房产的权利和授权，其属于无权处分、无权代理。
2.王军与易呈公司签订的居间服务合同的第一条第1项关于“甲方就销售其拥有产权（处置权）的物业，委托乙方提供居间服务”的表述，显然与事实严重不符，从该居间服务合同的整体来看，该合同文本是易呈公司的格式文本，而在该合同第八条第②项中，双方明确约定“在产权人到珠海后在本合同补签字”，该条款为非格式条款，由该条款可见，易呈公司知道王军没有取得合法授权，该协议需要由薛坚、薛某的法定监护人薛毅或吴素萍补签字后才能生效。
但之后薛毅、吴素萍因不同意居间协议表述的条件，没有对王军的无权处置行为事后追认，也没有在居间服务合同上补签字，因此，王军的行为属于无权代理，该居间合同自然归于无效合同。
三、庞桂林、易呈公司明知王军不是涉案房产的产权人、无权代理，仍签订与买卖涉案房产相关的居间服务合同，显然存在过错。
本案中庞桂林、易呈公司明知王军不是涉案房产的权利人，因此，其在与王军协商涉案房产买卖事宜，并签订与涉案房产处置相关的法律文件时，理应审慎的查验、核实相关的身份证明、亲属关系证明、授权文件及代理权限、房产证明文件等。
然而，庞桂林、易呈公司在明知王军不是涉案房产的权利人、没有合法授权的情况下，既没有要求王军补充授权手续，也没有向涉案房产的权利人核实王军是否具有代理权及代理权限，也没有核实王军与薛益、薛坚、薛某的亲属关系，以及涉案房产的权利证明等任何可能让第三方相信王军有权处分的证明文件，便诱导王军签订了买卖涉案房产的相关居间服务合同，显然存在过错，不能构成表见代理，由此导致的法律责任应由其自行承担，庞桂林无权要求王军、薛坚、薛某及其法定监护人给予赔偿。
四、庞桂林关于赔偿其损失的要求毫无法律依据。
1.庞桂林在涉案房产权利人的法定监护人还没有在居间服务合同上补签字，该合同还没有发生法律效力的情况下，即向无权处分的非房产权利人支付定金，显然是不恰当的，其无权要求双倍返还定金。
2.而庞桂林在王军、涉案房产的权利人不知情，且没有签订房屋买卖合同、没有房产证原件的情况下，擅自办理涉案房产的按揭贷款以及房屋装饰及家居事宜，显然是对涉案房产的权利人合法权利的侵害，由此导致的损失应由其自行承担，与答辩人无关。
3.王军将房屋钥匙借给庞桂林的目的是为了让其看房，但庞桂林事后却拒绝归还钥匙，试图强行占有房屋，强迫进行房屋买卖，权利人为了维护自身权利不受侵害，万般无奈之下只能更换了房屋的锁具，由此导致的损失理应由庞桂林赔偿。
五、易呈公司存在重大过错，理应承担相应的法律责任。
1.居间合同第三条明确约定王军需要提供房地产权证（或权属证明）、发票等原件及复印件给易呈公司，但在本案中，易呈公司显然没有尽到必要的审查义务，没有要求王军提供并核对上述资料，也没有核实王军是否有权代理及代理权限。
2、更严重的是，易呈公司在明知居间合同需要权利人的法定监护人确认签字后才能生效的情况下，就要求与原告签订服务协议，并诱导原告支付定金给王军，其目的仅仅就是为了尽快取得佣金，而根本没有尽到作为居间人应尽的保障各方权利义务的居间责任，并由此导致了本案纠纷的发生，作为专门从事房屋买卖的中介机构，易呈公司显然存在重大过错，理应由其承担因此产生的全部法律责任。
综上所述，庞桂林的诉讼请求与事实严重不符，毫无法律依据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。
被告王军、薛坚、薛某未向本院提交证据。
被告珠海市易呈房地产代理有限公司辩称：一、我司不是适格被告，我司作为中介公司促成双方的买卖，答辩人与原告的关系是居间关系而非买卖关系。我司不承担任何责任。二、被告王军、薛坚、薛某应当承担违约责任。三方就涉案的房屋进行协商，且王军在明确不是产权人的情况下，明示是薛毅的弟弟，在电话免提中明确授权王军将该房屋出售，薛毅也初步与原告达成房屋买卖事宜，在三方充分了解后，分别签订了房地产转让居间服务合同，购买物业居间服务委托合同，确定三方的权利义务，但由于出售方不愿意按原合同310万元的价格履行合同，其要求房价提高到315万元，并要求付款方式改为一次性付款，最终导致合同无法履行，被告王军、薛坚、薛某应当承担违约责任。三、关于合同性质，我司认为其合同为无名合同，两份合同是一体合同。既有买卖合同的条款也有居间合同的服务条款。四、我司不存在过错，理由为：依据合同法第426条规定，居间方为双方提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，我司并未涉及买卖双方实体权利和义务，表示为钥匙交接是买卖双方直接交接。定金也是买卖双方汇款交纳。我司在从事居间服务过程中信息披露真实及时并没有瑕疵也没有过错，不应当承担相应的连带责任及相应的法律责任。
被告易呈公司未向本院提交证据。
经审理查明，2014年9月23日，被告王军与被告易呈公司签订《房地产转让居间服务委托合同》，约定：王军就销售其拥有产权（或处置权）的物业，委托易呈公司提供居间服务，该物业位于珠海市昌盛路376号132栋1003房；该物业的销售总价人民币310万元，付款方式为按揭；本合同签订后，易呈公司如征得王军同意，可代收买方的定金；如易呈公司代收买方定金后，王军拒绝与买方签署房屋买卖合同的，则王军必须双倍退还买方所交定金给易呈公司，并由易呈公司支付给买方；王军应在易呈公司收到买方购买该物业定金5万元时，将证明该物业产权的房产权证、房屋买卖合同、收据或发票原件交予易呈公司保管并进行前期转让工作，王军须在易呈公司通知之日起两天内协助易呈公司办理物业的产权转让手续。该合同还约定了佣金的支付等条款。在合同的末尾，还有四条“补充条款”：①卖方出售该物业由王军代签本合同并承担合同相关责任与义务。②在产权人到珠海后在本合同补签字。③卖方需积极配合办理相关手续。④如因外因导致本次交易未能顺利交易，则卖方需退定金给买方。
同日，原告庞桂林与易呈公司签订《购买物业居间服务委托合同》，约定：原告有意购买位于珠海市昌盛路376号132栋1003房的物业，委托易呈公司提供居间服务；业主委托售价人民币310万元，以按揭贷款方式付款；原告同意交定金给卖方。该合同还约定了佣金的支付等条款。
上述两份合同签订后的当天，原告通过银行转账方式向王军支付了定金人民币5万元，王军向原告出具了收据，该收据载明：“今收到庞桂林购买珠海市昌盛路376号132栋1003房定金”。王军向原告交付了涉案房屋的钥匙。原告着手办理按揭贷款的申请手续，支付了按揭服务费用1000元。此后，原告还开始筹集资金并操办房屋装修和家具购置事宜，向部分销售商支付了定金。
珠海市昌盛路376号132栋1003房的权属人为被告薛坚、薛某。
王军收取原告的定金后，未与原告签订房屋买卖合同，也未向原告返还定金。涉案房屋权属人的监护人也未与原告签订房屋买卖合同。原、被告双方发生纠纷，经珠海市公安局南屏派出所主持调解，双方未达成调解协议。2014年10月6日，原告、王军、易呈公司签订《调解意向协议》，唐某代表易呈公司在该协议签名。该协议记载了纠纷产生的原因和原告、王军分别提出的解决方案。
上述事实，有《房地产权登记表》、《房地产转让居间服务委托合同》、《购买物业居间服务委托合同》、定金转帐凭证、定金收据、钥匙照片、《回执收条》、银行卡客户交易查询结果、户口本、《收据》及银联付款回执、《索菲来衣柜定单》及银联付款回执、《颐胜古典家具销售出货单》及定金收据、《立邦专卖店上门勘测预算表》、《顾客初步选购单》、《调解意向协议》和当事人陈述等证据证明。
在庭审中，证人唐某出庭作证，称其在易呈公司担任区域经理，在王军与易呈公司签订合同之前，其已告知王军，由王军直接向买方收取定金，收取定金后，如果拒绝签订合同需要双倍返还定金。双方最后没有成交的原因是卖方把房屋价格提高为315万元且把付款方式变更为一次性付款。
本院认为，原告庞桂林和被告王军分别与被告易呈公司建立了居间合同关系，双方还通过易呈公司的居间服务，并通过交付定金的方式，形成了约定将来签订房屋买卖合同的合同关系。原告主张其与被告王军、薛坚、薛某形成了房屋买卖合同关系的理由不能成立，理由如下：一是薛坚、薛某及其监护人从未与原告签订书面合同或达成口头协议，而王军是以其本人的名义而不是以薛坚、薛某或其监护人的名义与易呈公司签订居间合同，也是以其本人的名义而不是以薛坚、薛某或其监护人的名义收取原告的定金；二是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条明确规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，而原告与王军、薛坚、薛某并未签订书面的房屋买卖合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”王军在明知收取定金的法律后果的情况下向原告收取了定金，却在收取定金后拒绝与原告签订房屋买卖合同，显然违背了在民事活动中应遵循的诚实信用原则，应承担相应的法律责任。原告要求王军双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。原告的其他诉讼请求均缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
一、被告王军于本判决生效之日起十日内向原告庞桂林双倍返还定金人民币10万元；
二、驳回原告庞桂林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3010元，因适用简易程序减半收取1505元，财产保全费1198元，二项合计2703元，由原告庞桂林负担1553元，被告王军负担1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
代理审判员 蔡志敏
二〇一五年三月十日
书 记 员 陈 颖
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