福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0781民初2294号原告：邵武天润房地产开发有限公司，住所地：邵武市熙春中路222号，统一社会信用代码：913507817937719984。法定代表人：李恩福，董事长。委托代理人龚巧连，福建维理律师事务所律师。被告：周先荣，男，1972年4月11日出生，汉族，住邵武。被告：鲍华英，女，1973年6月18日出生，汉族，住邵武。原告邵武天润房地产开发有限公司（以下简称“天润公司”）与被告周先荣、鲍华英商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天润公司的委托代理人龚巧连到庭参加诉讼，被告周先荣、鲍华英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天润公司的诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，两被告立即将邵武天润国际花园城12栋1006室腾空并交付原告；2.两被告立即返还原告代偿的按揭贷款本息58,488.73元及资金占用利息1776.39元（代偿贷款本息暂计至2016年7月29日，资金占用利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算暂计至2016年8月31日，以两被告实际清偿之日的数据为准）；3.两被告支付原告违约金20,357.4元。事实合理由：2009年8月17日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定两被告共同购买原告开发建设的邵武市华光南路东侧2号天润国际花园城12栋1006室，总价款407,148元。合同约定两被告于2009年8月17日付清首付87,148元，余款32万元以银行按揭贷款方式支付。合同附件六补充协议第3点约定：原告为两被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以被告与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。第8点约定：在担保期间，如果因两被告逾期归还本息而导致原告承担了相应的保证责任，即原告代被告偿付银行按揭贷款本息，则原告承担保证责任之日起至被告向原告还清代偿款之日止，被告向原告支付代偿款每日万分之五的违约金。如果原告代被告偿付的贷款本息超过按揭本金的10%，则视为被告构成根本违约，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，追偿款项，并按商品房合同中的总价款5%追究被告的违约赔偿金。因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由被告承担。2009年9月22日，被告作为保证人与两被告及工商银行邵武支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告为该笔贷款债务提供阶段性连带责任担保。2013年6月前，两被告均按银行的要求每月如期归还本息，但2013年7月至今的期间，两被告仅付了一两个月的本息，拖欠银行贷款，经银行催讨仍不履行，原告作为贷款担保人，银行直接从原告的账户中代扣了两被告的欠款本息，截止2016年7月29日为58,488.73元。2015年11月20日，原告向两被告发出《关于立即给付垫付购房款的通知》，要求两被告返还垫付的款项，否则将解除《商品房买卖合同》，但两被告收到通知后至今未偿还垫付款。原告不得已提起诉讼。被告周先荣、鲍华英未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：被告周先荣、鲍华英于2009年8月17日与原告签订编号为MF-2007-01-NO.0140919《商品房买卖合同》，购买原告开发建设的邵武市华光南路东侧2号天润国际花园城12栋1006室，总价款407,148元。合同约定两被告于2009年8月17日付清首付87,148元，余款32万元以银行按揭贷款方式支付，合同还约定了其他事项。合同补充协议附件六第3点约定：原告为两被告的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以被告与贷款银行签订的担保合同或担保条款为准。第8点约定：在担保期间，如果因两被告逾期归还贷款本息而导致原告承担了相应的保证责任，即原告代被告偿付银行按揭贷款本息，则自原告承担保证责任之日起至被告向原告还清代偿款之日止，被告向原告支付代偿款项的每日万分之五的违约金及其他相关费用。如果原告代被告偿付的贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为被告构成根本违约，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房合同中的总价款5%追究被告的违约赔偿金。因解除商品房买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由被告承担。两被告付清首付款后，于2009年9月22日，被告作为保证人与两被告及工商银行邵武支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告为该笔贷款债务提供阶段性连带责任担保。2013年6月前，两被告均有每月如期归还贷款本息，2013年7月至今，两被告仅付了一两个月的本息，拖欠银行贷款，经银行催讨仍不履行，原告作为贷款担保人，银行直接从原告的账户中代扣了两被告的欠款本息，其中2013年9月30日扣款8202.24元，2014年3月27日扣款12,406.93元，2014年9月30日扣款12,421.84元，2015年6月26日扣款8017.56元，2016年3月31日扣款9811.73元，2016年7月29日扣款7628.43元，截止2016年7月29日共计58,488.73元。2015年11月20日，原告向两被告发出《关于立即给付垫付购房款的通知》，要求两被告返还垫付的款项，否则将解除《商品房买卖合同》，但两被告至今未偿还原告垫付款。原告多次向两被告催讨无果，遂提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”两被告向原告购买商品房，并向银行按揭贷款，本应遵循合同的约定，按期向银行还款付息，但两被告自2013年7月起便不再向银行还款，作为贷款担保人的原告一直代两被告偿还贷款本息至今已58,488.73元。根据两被告与原告签订的《商品房买卖合同》补偿协议附件六中约定的原告单方解除合同的条件为原告代两被告偿还按揭贷款本息金额超过房屋总价款10%时。原告代偿金额已超过40,714.8元，原告享有合同解除权。因此原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的后果是恢复原状，被告应将讼争12栋1006室腾空返还给原告。原告代两被告归还了银行贷款的金额58,488.73元有工商银行邵武支行的银行交易凭证佐证，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告代两被告偿还贷款后有权向两被告追偿，两被告应承担向原告还款的责任；合同中还约定了原告代为还款期间的违约金以日万分之五计算，原告先后六次代偿贷款本息，故原告每次还款之后均应以已还总金额计算违约金。此外，补偿协议还约定了合同解除时被告应承担违约金为合同总房款的5%即20,357.4元，故原告的诉讼请求，本院均予以支持。被告周先荣、鲍华英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邵武天润房地产开发有限公司与被告周先荣、鲍华英于2009年8月17日签订的编号为MF-2007-01-NO.0140919《商品房买卖合同》。二、被告周先荣、鲍华英应于本判决生效后十日内将邵武市华光南路东侧2号天润国际花园城12栋1006室腾空并交付给原告邵武天润房地产开发有限公司。三、被告周先荣、鲍华英应于本判决生效后十日内归还原告邵武天润房地产开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息58,488.73元，并支付从2013年9月30日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金（其中2013年9月30日至2014年3月26日以8202.24元计算、2014年3月27日至2014年9月29日以20,609.17元计算、2014年9月30日至2015年6月25日以33,031.01元计算、2015年6月26日至2016年3月30日以41,048.57元计算、2016年3月31日至2016年7月28日以50,860.3元计算、2016年7月29日至实际还款之日以58,488.73元计算）。四、被告周先荣、鲍华英应于本判决生效后十日内支付原告邵武天润房地产开发有限公司违约金20,357.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7407元，由被告周先荣、鲍华英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  胡立韬人民陪审员  鲁金虎人民陪审员  朱志萍二〇一六年十二月十五日书 记 员  金 凤一、本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。