陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民二终字第01204号上诉人（原审被告）西安世融投资有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城十二路1号凯瑞大厦A座7层705室。法定代表人赵磊，该公司总经理。委托代理人汤颖韬，该公司法律顾问。委托代理人李梦莹，该公司员工。被上诉人（原审原告）陈玲。上诉人西安世融投资有限公司（以下简称世融公司）因与被上诉人陈玲商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第03488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人世融公司的委托代理人汤颖韬、李梦莹，被上诉人陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月9日，陈玲、世融公司签订《商品房买卖合同》，约定陈玲购买世融公司开发建设的世融嘉城9幢1单元18层11804号商品房一套，价款为652195元。陈玲须于2009年8月30日一次性支付房款202195元，剩余房款办理银行按揭方式支付；世融公司应当于2010年12月20日前将验收合格的商品房交付陈玲使用；并在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。如因世融公司的责任，陈玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由世融公司按已付房价款的1%向陈玲支付违约金。合同签订后，陈玲已依约付清全部房款652861元，世融公司于2011年3月将商品房交付陈玲使用。至今世融公司未能按约将办证资料报送房管部门备案。另查，世融公司开发建设的世融嘉城已有相关部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、西安市商品房预售许可证，但土地手续仍在办理中。世融公司要求减少违约金未提供违约金过高的相关证据。庭审中，陈玲陈述其要求世融公司为其办理房产证就是要求世融公司按照合同为陈玲办理权属登记备案。陈玲于2014年5月27日起诉至西安市未央区人民法院称，其于2009年8月30日购买世融公司开发的世融嘉城商品房一套。且已按照合同要求支付相应的房款，世融公司于2011年3月将该商品房交付其使用。依合同约定，世融公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。但世融公司未能按照约定报产权登记机关备案，陈玲至今仍未取得房地产权属证书，世融公司已构成违约，应承担违约责任。现诉至法院，请求依法判令世融公司按合同约定为其办理房产证；支付违约金6528.61元；世融公司承担本案诉讼费用。世融公司辩称，因该商品房是城中村改造建设的房屋，与一般的商品房不同，它的五证的办理不同于其他商品房开发五证的办理，是先办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，之后再办土地证。现由于政府机关未给办理土地证，导致无法办理其他手续。且合同约定，其在交房后的365个工作日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并没有约定由其给陈玲办理房产证，故陈玲要求世融公司按照合同为其办理房产证的诉请不符合双方合同的约定，应予依法驳回，同时要求调整违约金为1‰。原审法院认为，陈玲、世融公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，符合法律规定，应为有效。依合同约定，世融公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，世融公司于2011年3月将该商品房交付陈玲使用，但至今未完成办证资料报送房管部门备案的协办义务，世融公司主张由于政府部门尚未办理土地手续为抗辩，原审法院不予采信。世融公司的行为构成违约，陈玲主张世融公司履行办证义务并承担违约金，合理合法，应予支持。双方约定违约金为已付房价款的1%，世融公司要求减少未提供违约金过高的相关证据予以证明，故违约金以双方约定为准，世融公司应支付陈玲逾期办证违约金6528.61元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告西安世融投资有限公司于本判决生效后三个月内将办理西安市未央区凤城四路世融嘉城第9幢1单元18层11804号商品房屋房地产权属证书需要由被告西安世融投资有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、被告西安世融投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告陈玲支付逾期办证违约金6528.61元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元由西安世融投资有限公司负担，于上述付款时一并支付陈玲。宣判后，世融公司不服，向本院提起上诉称，一、陈玲起诉要求世融公司办理房产证，并承担逾期办理房产证的违约金，但是双方合同中没有约定世融公司有办理房产证的义务。二、原审法院判决世融公司在三个月内为陈玲办理权属登记资料，实际为要求政府职能机关在三个月内接收资料，这超出了陈玲诉请范围，而且法律关系不一致。三、世融公司没有办理房产证的原因是政府没有颁发土地证，而政府不发土地证的原因不是世融公司拖欠相关费用，而是因为大量拆迁，政府工作跟不上，这属于不可抗力。四、违约金比例是对迟延报送资料备案的最长时间而定的，世融公司超过约定的365个工作日的时间极短，而原审判决不考虑实际迟延时间的长短，一律按最长迟延时间以1%计算违约金显失公平。上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回陈玲的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由陈玲承担。陈玲辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、在原审庭审中我方已明确要求办理房产证就是要求办理权属登记，这也是我方诉请的本质，因此原审判决世融公司提供办证资料备案无不当之处。二、世融公司在没有取得土地证情况下销售房屋的依据仅是红头文件，这个文件是政策性文件，与全国人大常委会颁布的房地产管理法等相违背。同时，根据世融公司在原审提供的政府性文件中的经开区城改小组的函等，政府没有明确说不给办证，也没有说不办证是政府的原因。我方认为开发商能否办理房产证是开发商和政府之间的法律关系，如果说因为政府原因导致办不下房产证，这是行政不作为的行为，而非法定不可抗力行为。三、违约金的赔偿不是根据违约时间长短，因此按照违约行为比例调整违约金于法无据。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。世融公司和陈玲签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。陈玲在起诉时要求世融公司履行办证义务。对于世融公司而言，履行办证义务就是办理房屋权属登记备案，而世融公司和陈玲签订的商品房买卖合同中也明确约定，由世融公司在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由世融公司提供的资料报产权登记机关备案。故世融公司上诉称其与陈玲签订的合同中没有约定世融公司有办理房产证的义务及原审判决世融公司在三个月内为陈玲办理权属登记资料超出陈玲诉请，无事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”依据世融公司在原审中的答辩可知，世融公司在与陈玲签订商品房买卖合同时明知土地证尚未办理，但世融公司仍然与陈玲约定在商品房交付后365个工作日内办理房屋权属登记备案，故世融公司应当预见到因土地证未办理其可能无法在合同约定的时间内办理房屋权属登记备案，因此，世融公司上诉称其未能办理房屋权属登记备案属于不可抗力，本院不予采信。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”世融公司未提供相关证据证明违约金过高，故世融公司要求减少违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由西安世融投资有限公司承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长王浩审判员肖晓通代理审判员辛娟二〇一五年八月二十一日书记员王晓平