安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）芜中民四终字第00073号
上诉人（一审被告）：芜湖永捷房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区南瑞江城国际售楼处二楼。
法定代表人：任金荣，该公司董事长。
委托代理人：金蓉峰，该公司法务部主管。
委托代理人：方明，安徽竞诚律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：查桂兰等31人（具体名单附后）。
诉讼代表人：徐定华。
共同委托代理人：李华，安徽银佳律师事务所律师。
共同委托代理人：王飞，安徽银佳律师事务所律师。
上诉人芜湖永捷房地产开发有限公司（以下简称永捷开发公司）与被上诉人查桂兰等31人因商品房销售合同纠纷一案不服安徽省芜湖市弋江区人民法院于2013年9月30日作出（2013）弋民一初字第00688号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭审理了本案。被上诉人查桂兰等31人的诉讼代表人徐定华及委托代理人李华，上诉人永捷开发公司的委托代理人金蓉峰、方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：查桂兰等31人与永捷开发公司分别签订了16份《商品房买卖合同》，购买了永捷开发公司开发的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼商业门面房。查桂兰等31人早已按照合同的约定履行了全部义务，在查桂兰等31人购房及永捷开发公司交付房屋时，永捷开发公司告知查桂兰等31人所购买的商品房的水、电均系独立分户，水、电一户一表。查桂兰等31人在实际使用房屋后，发现所购买的商品房虽然水、电接入户，均未按一户一表在自来水公司及电力公司上户，整个31号楼仅共用一个水表和一个电表。其结果系产生的电费、电损及水费、损耗均大于独立的水、电一户一表，且收费标准也高于一户一表，查桂兰等31人为此额外多支付许多费用。故查桂兰等31人多次找到永捷开发公司要求其安装水、电一户一表，然永捷开发公司均以各种理由推脱拒不办理申请分户手续和缴纳安装费用，遂成诉。为此，请求法院判令：1、永捷开发公司向供电公司申请办理二电分离，一户一表手续；2、永捷开发公司向供水公司申请办理一户一表手续；3、永捷开发公司承担安装水、电一户一表的全部费用；4、本案的诉讼费由永捷开发公司承担。
一审法院另查明：永捷开发公司在对芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼门面房开发时，系以“东方威尼斯”大型综合商业立项，其办理的是商业专变、用电产权人是永捷开发公司。查桂兰等31人于2012年12月份，曾向媒体《生活传真》反映过要求永捷开发公司向供电、供水部门申请为查桂兰等31人办理一户一表的相关事宜，媒体《生活传真》也进行了报道，并对相关部门进行了采访。
一审法院认为：当事人的合法权益应受法律保护。查桂兰等31人通过与永捷开发公司签订《商品房买卖合同》的方式，并向永捷开发公司支付了相应的对价，取得了位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼相关门面房的所有权，即查桂兰等31人对所取得的门面房享有占有、使用与收益等权利。而查桂兰等31人在取得上述门面房以后，发现所有的门面房共用一个水表和一个电表，其在供电、供水部门登记的所有人为永捷开发公司，而接入每户门面房的电表、水表均为该总表下的分表，致每次收水、电费时经常发生分岐和矛盾，其产生的多余的水耗、电耗也加重了查桂兰等31人的负担。另永捷开发公司在开发位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼时的立项，系以“东方威尼斯”大型综合商业立项，其办理的是商业专变、用电产权人是永捷开发公司。但永捷开发公司对江城国际瑞虹苑31号楼开发完成时，将开发完成的项目即江城国际瑞虹苑31号楼，分割成若干个独立的门面房，分别出售给查桂兰等31人，其结果系永捷开发公司已自行改变了当初的立项，但未改变商业专变电，致查桂兰等31人在取得江城国际瑞虹苑31号楼各门面房时存在瑕疵，影响了查桂兰等31人对所取得的门面房使用、收益和处分的权利，故永捷开发公司对此应承担相应的民事责任，因此对查桂兰等31人的相关诉求法院予以支持。至于永捷开发公司的相关辩解，因未提供相关证据予以证实，法院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审判决：一、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为查桂兰、杨永洪共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼120号、121号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；二、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为徐兆刚、陶宗妹共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼125号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；三、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为何秀珍、吴学文共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼127号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；四、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为王爱民所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼104号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；五、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为花成保、杨家林共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼114号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；六、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为刘国强、何大妹共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼105号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；七、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为金华莲、胡兵共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼128号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；八、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为杨才宝、陈小妹共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼126号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；九、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为王剑、赵娜共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼110号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为李新安、吴桃生共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼106号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十一、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为王发志、赵建平、赵郡共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼122号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十二、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为张银菊、潘金田共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼129号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十三、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为叶显庆、汪文萍共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼103号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十四、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为杨帆所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼101号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十五、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为程峰、马小妹共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼113号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十六、永捷开发公司于判决生效之日起三十日内为徐定华、卜仕梅共同所有的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼108号房屋，向芜湖市供电部门、供水部门申请办理一户一表等相关手续；十七、查桂兰等16户的申请办理一户一表等相关手续费用，均由永捷开发公司承担。案件受理费80元，由永捷开发公司负担。
永捷开发公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决事实认定不清、法律适用错误。一、本案诉讼时效已过。本案是“商品房销售合同纠纷”，根据法律规定，合同纠纷的案件诉讼时效为2年。本案涉案门面房于2008年12月30日前全部交付，至2012年12月前，合同另一方从未提起异议。永捷开发公司一审中提出了诉讼时效抗辩，但一审法院对此“避而不谈”。一审法院对这种明显超过诉讼时效的“买卖合同纠纷”案件进行判决，是错误的。二、部分一审原告没有诉讼主体资格。杨永洪、吴学文、杨家林、何大妹、胡兵、陈小妹、赵娜、李新安、叶显庆、马小妹共10人，均不是永捷开发公司买卖的另一方，这些人均是从他人之处取得房屋所有权或使用权的，与永捷开发公司至今没有买卖销售合同关系，因而不应当是本案的诉讼当事人。三、一审认定事实错误。1、一审判决认定“在原告等人购房及被告交付房屋时，被告告知原告等人所购买的商品房的水、电均系独立分户，水、电一户一表。但原告等人在实际使用后，均未按一户一表在自来水公司及电力公司上户”，没有事实依据。因为双方签订的商品房买卖合同中并没有水电表并没有直接在供水、供电公司上户的约定。一审判决混淆了住宅房和商业门面房在供电方式上的区别。本案属于商业用房，共供电按建筑规划设计及供电方案确定。在没有合同约定和法律强制性规定的情况下，一审判决作出的上述认定属于认定事实错误。2、一审判决认定“被告自行改变了当初的立项，但未改变商业专变电，致原告等人取得门面房时存在瑕疵，影响了所有权的权利”，属主观臆断。其一，芜湖市发改委计投（2004）513号关于南瑞二期东方威尼斯立项建设的批复中根本就没有“大型综合商业立项”的内容，批复的内容是“环境优美、高品位、智能化的住宅小区”。其二，项目自批复后，进行的规划设计、建筑设计、用电方案的确定时，就是分割成若干个独立的门面房和专变，从未有过变更。四、商业门面房的水电有别于居民用电的变压器的架设。作为商业开发的房屋，为了确保24小时双回路的不间断供电，必须是“商业专变”电，一审判决永捷开发公司向供电部门为各被上诉人各自申请办理一户一表，不尊重事实，有违专业技术及法律行业的规范。五、本案一方当事人人数众多，案件发生时间年久时长，争议内容有很强的专业性，争议数额巨大，案情复杂，一审法院以简易程序审理，有违法律规定。故请求二审法院：1、撤销（2013）弋民一初字第00688号民事判决书，依法改判，裁定驳回查桂兰等31人的诉讼请求。2、查桂兰等31人承担本案的诉讼费用。
查桂兰等31人二审答辩称：一、本案不存在过诉讼时效的问题。其一，涉案房屋水电一直没有接到一户一表，违约状态处于持续的，故不存在时效的问题；其二，在物权方面也不存在时效的问题；其三，查桂兰等31人也一直在要求对方办理一户一表。二、诉讼期间提交了查桂兰等31人的房产证，可以证明相应的权属状态，不能因为夫妻共有等原因而否定部分人的诉讼主体资格。三、涉案商品房当时申报的项目中有两栋楼，另一栋楼是按商场设立的，使用的专变电；涉案这栋楼是住宅小区，已经改变了其规划建筑性质，应使用公变电。四、涉案房屋现在使用的还是临时水电，是开发商的水电。水电一户一表应是开发商卖房时的附随义务，不能因为合同没有规定就排除开发商的这一义务。五、永捷开发公司当时申报的虽是商场项目，现涉案房屋已经改变了其建筑性质，应该按照公变电进行安装。综上，永捷开发公司的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人各方均未提交新证据。
二审经审理查明：涉案房屋位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼。2004年12月28日，芜湖市发展计划委员会在计投（2004）513号《关于南瑞二期－东方威尼斯＜暂命名＞立项建设的批复》中，同意永捷开发公司开发建设南瑞二期－东方威尼斯项目，项目建设为住宅小区；2007年11月19日，芜湖市民政局以芜民地审（2007）11号《关于标准地名确认的批复》，确认上述住宅区为“江城国际小区”，其内组团分别命名为“瑞景苑”、“瑞虹苑”、“瑞华苑”。2008年12月9日，涉案房屋经验收合格，在编号为芜规验证（2008）413号的验收证上，注明涉案房屋为商办楼，总建筑面积9448.21平方米，其中商业面积占6898.92平方米，办公面积占2198.86平方米。2007年至2008年期间，查桂兰等31人与永捷开发公司分别签订了16份《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，即永捷开发公司开发的位于芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼商业门面房。在该买卖合同中，要求按设计图纸安装电气，但未对水、电表安装做出约定。江城国际瑞虹苑31号楼电气系统设计的是专变供电模式；水表设计亦为总表。查桂兰等人在实际使用房屋后，发现所购买的商业门面房虽然水、电已接入户，但整幢楼在供电、供水公司只有永捷开发公司一个账户，各房屋买受人并无独立账户，且要分摊因此而产生的水、电损耗费用。当事人各方经多次协商未果，遂成讼。
二审另查明：“公变”是指公用变压器供电模式，由开发商出资，委托供电公司按公用电力设施标准进行规划建设，建成后由供电公司进行管理与维护，由供电公司直接抄表收费。“专变”是指专用变压器供电模式，房屋售出后作为小区内部公用设施，由业主委托物业公司等中介机构管理与维护，并代收电费。“专变”主要针对商业用途的供电，“公变”主要是保障居民生活用电。只有“公变”供电模式，居民用户才可以直接与供电公司发生关系，即与供电公司直接进行电费结算。
本案经本院多次主持调解，当事人双方未能达成一致意见。
本院认为：一审判决关于涉案房屋即江城国际瑞虹苑31号楼，“系永捷开发公司已自行改变了当初的立项，但未改变商业专变电，致查桂兰等人在取得江城国际瑞虹苑31号楼各门面房时存在瑕疵”以及“在查桂兰等人购买涉案房屋及永捷开发公司交付涉案房屋时，永捷开发公司告知查桂兰等人所购买的商品房的水、电均系独立分户”的认定无相应证据证实，属认定基本事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销安徽省芜湖市弋江区人民法院（2013）弋民一初字第00688号民事判决；
二、发回安徽省芜湖市弋江区人民法院重审。
审判长 朱训明
审判员 周宏斌
审判员 张 勤
二〇一四年十月八日
书记员 宋喜萍
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
……
附：被上诉人名单
被上诉人（一审原告）：查桂兰，女，1964年11月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼120室，公民身份号码340211196411201620。
被上诉人（一审原告）：杨永洪，男，1954年9月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼120室，公民身份号码340202195409102534。
被上诉人（一审原告）：徐兆刚，男，1970年8月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼125室，公民身份号码340211197008140017。
被上诉人（一审原告）：陶宗妹，女，1974年2月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼125室，公民身份号码340221197402205264。
被上诉人（一审原告）：何秀珍，女，1981年7月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼127室，公民身份号码340223198107133525。
被上诉人（一审原告）：吴学文，男，1977年5月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼127室，公民身份号码342623197705171918。
被上诉人（一审原告）：王爱民，女，1972年4月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼104室，公民身份号码340223197204065128。
被上诉人（一审原告）：花成保，男，1970年6月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼114室，公民身份号码340223197006295117。
被上诉人（一审原告）：杨家林，女，1973年9月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼114室，公民身份号码340223197309265425。
被上诉人（一审原告）：刘国强，男，1978年12月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼105室，公民身份号码34021119781204101X。
被上诉人（一审原告）：何大妹，女，1978年11月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼105室，公民身份号码342623197811080622。
被上诉人（一审原告）：金华莲，女，1979年7月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼128室，公民身份号码342625197907102403。
被上诉人（一审原告）：胡兵，男，1974年12月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼128室，公民身份号码340211197412151316。
被上诉人（一审原告）：杨才宝，男，1974年12月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼126室，公民身份号码340221197412025750。
被上诉人（一审原告）：陈小妹，女，1974年6月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼126室，公民身份号码340221197406095728。
被上诉人（一审原告）：王剑，男，1979年12月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼110室，公民身份号码340202197912302030。
被上诉人（一审原告）：赵娜，女，1982年7月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼110室，公民身份号码340202198207041423。
被上诉人（一审原告）：李新安，男，1955年5月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼106室，公民身份号码340203195505050531。
被上诉人（一审原告）：吴桃生，女，1957年4月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼106室，公民身份号码340203195704040520。
被上诉人（一审原告）：王发志，女，1956年7月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼122室，公民身份号码340202195607170722。
被上诉人（一审原告）：赵建平，男，1956年3月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼122室，公民身份号码340202195603110714。
被上诉人（一审原告）：赵珺，女，1981年4月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼122室，公民身份号码342601198104020643。
被上诉人（一审原告）：张银菊，女，1976年5月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼129室，公民身份号码340223197605174341。
被上诉人（一审原告）：潘金田，男，1971年10月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼129室，公民身份号码340223197110124692。
被上诉人（一审原告）：叶显庆，男，1943年11月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼103室，公民身份号码340202194311142517。
被上诉人（一审原告）：汪文萍，女，1947年6月27日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼103室，公民身份号码340202194706272527。
被上诉人（一审原告）：杨帆，男，1986年2月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼101室，公民身份号码340202198602182816。
被上诉人（一审原告）：程峰，男，1969年3月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼113室，公民身份号码340202196903290416。
被上诉人（一审原告）：马小妹，女，1970年11月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼113室，公民身份号码340202197011161023。
被上诉人（一审原告）：徐定华，男，1969年1月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼108室，公民身份号码340211196901121615。
被上诉人（一审原告）：卜仕梅，女，1968年12月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区江城国际瑞虹苑31号楼108室，公民身份号码340211196812261640。