河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民二终字第00395号
上诉人（原审被告）贺友民，男。
委托代理人贺璐，河南大为律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）马得，男。
委托代理人薛从海，河南省南召县148法律服务所法律工作者。
委托代理人王健，河南豫宛律师事务所律师。
上诉人贺友民与被上诉人马得为案外人执行异议诉讼纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2014）宛民初字第1612号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺友民及其委托代理人贺璐，被上诉人马得的委托代理人薛从海、王健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，因贺友民同恒贤居公司有债务纠纷，经宛城区法院于2011年判决后，贺友民申请宛城区人民法院执行。2013年6月20日宛城区法院作出（2012）宛法执字第（550、551）-1号执行裁定书，查封了恒贤居公司位于南阳市南召县南河店镇幸福新村房产一处。房产证号为：召房权证南河店镇字第4-570-0**号。幢号：03#，面积657.87平方米。房屋系南召县南河店镇政府开发的移民易地扶贫安置项目，所占用土地属集体土地。原告在查封后即作为案外人向宛城区法院提出执行异议，请求解除对房屋的查封。2013年12月23日宛城法院进行了执行异议听证，于12月31日作出执行裁定书，驳回了原告作为案外人的异议。裁定书查明“三异议人均与河南恒贤居置业有限公司签订了房屋买卖合同，并交了房款且入住，但未办理产权过户手续。”但裁定书同时认为：“依照我国《物权法》的有关规定，不动产的权属应当以登记公示为原则，因此，在民事执行程序中，不动产的权属登记公示应当是人民法院甄别执行标的物权归属的基本依据。本案所查封的南阳市南召县南河店镇幸福新村房产至今仍然登记在被执行人河南恒贤居置业有限公司名下，从2010年至今，案外人马得、马庆林、王太安一直未办理房产过户登记手续，且未提供证据证明其对此没有过错。且案外人马得、马庆林二人支付价款低于合同价，案外人王太安虽已超过买卖合同价款，但三案外人均不能证实全额向河南恒贤居置业有限公司支付了全部价款。综上，案外人马得、马庆林、王太安的异议不能成立。”裁定下发后原告即向宛城区法院提起案外人执行异议诉讼。经本次审理查明，2010年恒贤居公司在建设南召县南河店镇幸福新村房产过程中因拖欠施工款，便以所承建的四套房产抵给于飞洋，筹集资金40万元。后因无力偿还于飞洋该笔借款便由恒贤居公司给于飞洋出具四份售房合同，由其出售所得房款来抵偿借款。恒贤居公司法定代表人李恒志，及相关人王东生、马苋在合同上签字。合同填写价款为18.75万元，落款日期为2010年7月1日。2010年7月原告马得自于飞洋处以16万元价格购得宛城法院查封房产西头两间。购房后即入住至今。因恒贤居公司法定代表人李恒志死亡，致使房产未办理过户手续。
原审认为，争议房产系于飞洋在恒贤居公司抵账所得，因此于飞洋在出售房产时的售房对象不受该房产项目移民安置对象的约束，原告马得在于飞洋处签订购房合同购得抵账房屋的买卖行为并未违反法律规定，属有效行为，马得作为购房人的权利应当得到保护。原告签订合同后支付房款并已入住，房屋已经交付，虽然在办理过户手续之前物权并未发生变动，但是房产未办理过户是由于恒贤居公司法定代表人李恒志死亡造成，原告对此并无过错，因此在合同有效成立并已经交付原告实际占有的情况下，原告拥有所购房产的合法实体权利。至于被告提出的支付房款低于合同约定价格的问题，实际上合同约定的价格为恒贤居公司将房产抵偿给于飞洋时填写的价格，并非于飞洋卖房时的实际价格，对于原告支付的房款数额，于飞洋表示认可，应当视为原告已经足额支付了全部价款。综上所述，原告异议成立，应当停止对争议房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，并报原审法院审判委员会讨论决定现判决如下：1、停止对房产证号为：召房权证南河店镇字第4-570-0**号，幢号03#，面积657.87平方米中原告马得所购西头两间房屋的执行。2、驳回原告马得其他诉讼请求。案件受理费100元由被告贺友民负担。
贺友民上诉称：1、原审法院查封房子时，大门紧闭，门前杂草丛生，被上诉人并未入住争议房产；被上诉人购得房产后有足够的时间办理房产过户手续，未办理房产过户手续，被上诉人存在重大过错。2、被上诉人超出诉讼时效提起诉讼，原审法院应依法不予立案，原审遗漏未将被执行人列为第三人参加诉讼，原审判非所诉，被上诉人并未提出停止执行的诉讼请求。3、原审判决认定事实不清，争议房产所占用的是集体用地，被上诉人非当地村民，其签订的买卖合同违法，是无效合同，恒贤居公司是违法开发房地产，该地没有征用手续，多次被土地局下发停工通知和罚款通知。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
马得答辩称：1、答辩人购买的房子有两个门，上诉人一审时提供的照片，是否是答辩人门前无法证明，即使是答辩人的门，因门前长草就认定为无人居住片面。答辩人入住后多次到恒贤居公司要求协助办理过户手续，但因公司法定代表人李志恒死亡致使答辩人无法办理过户手续，恒贤居公司后又被吊销，无法过户过错不在答辩人。2、原判程序合法，代表人在法定的起诉日期15天内起诉，本案的处理结果同第三人无法律上的利害关系，法院不通知第三人参加诉讼正确，答辩人一审开庭明确提出增加诉讼请求为停止对房产的执行，故一审判决合理合法。3、答辩人与恒贤居公司签订的买卖合同是否违法，是否无效，与本案无关；恒贤居开发的房产是否是违法开发也与本案无关；如果违法开发的房产不能买卖，法院也就不能对违法房产进行查封。请求驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，合议庭归纳本案的争议焦点为：被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，被上诉人所提执行异议是否成立。双方当事人对该争议焦点均无异议补充。
二审中，上诉人贺友民提交证据：宛城区人民法院送达回证复印件，立案信息管理表和审查表复印件，诉讼费交纳收据复印件。证明被上诉人收到裁定书后六个月才起诉，超过诉讼时效。马得的质证意见为，执行裁定书是2014年1月3日收到，2013年1月10日马得已经提起诉讼，原审法院立案庭出具有情况说明，证明立案庭1月10日已经收到诉状进行审查。合议庭认为，贺友民提交的宛城区人民法院送达回证能够证明马得系2014年1月3日收到执行裁定书，对该证据的证明效力本院予以采信；贺友民提交的立案信息表、审查表、诉讼费交纳收据上虽然显示收到马得诉状的时间是2014年7月8日，但原审法院立案庭为本案出具的情况说明中对立案庭实际于2014年1月10日即收到马得诉状的事实予以说明，故对贺友民提交的该证据的证明效力本院不予采信。
二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，关于程序，原审法院虽然是于2014年7月8日办理的立案手续，但其出具的情况说明证明马得于2014年1月10日即向原审法院提起诉讼，并未超出法律规定的15天的起诉期间，故马得起诉并未超出诉讼时效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”故马得起诉时仅列贺友民为被告主张权利符合法律规定。马得原审庭审中增加诉讼请求，请求停止执行争议房产，原审判决并未超出当事人的诉讼请求。故贺友民上诉称原审判决程序违法的理由不成立，本院不予支持。关于马得的执行异议是否成立，马得一审中提交有商品房买卖合同、房款收条、证人证言、装饰装修条据等证据，形成完整的证据链条，能够证明其签订商品房买卖合同，交付房款并装修入住的事实，马得虽未与恒贤居公司办理过户手续，但其所签订的房屋买卖合同及实际占有的行为具有物权变动的意思表示，是物权变动的前提和条件，而贺友民申请法院强制执行的依据是其对恒贤居公司享有的债权，故原审法院对争议房产的执行侵害了马得在先取得的合法权益，原审认定马得所提执行异议成立，判令停止对争议房产的执行符合法律规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人贺友民负担。
本判决为终审判决。
审判长 宋池涛
审判员 王 生
审判员 高 璐
二〇一五年五月十八日
书记员 王小军