广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8727号
上诉人（原审被告）深圳市HHD投资发展有限公司。
法定代表人何H湧。
上诉人（原审被告）深圳市HHD物业管理有限公司。
法定代表人刘C梅。
上诉人（原审被告）刘C梅。
上述三上诉人共同委托代理人黄师，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。
上述三上诉人共同委托代理人李昱萱，北京市隆安（深圳）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告）深圳市XTT有限公司。
法定代表人刘Z贤。
委托代理人陈少杰，广东新本律师事务所律师。
上诉人因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院作出的（2015）深宝法松民初字第915号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告的诉讼请求为：1、终止被告深圳市HHD投资发展有限公司与深圳市LHX纸品有限公司于2012年4月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司搬离原告所有的深圳市宝安区XX办公楼1栋、宿舍1栋、厂房2栋门面楼及第4至5层、厂房3栋的房屋；3、被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司支付租金1,348,603.20元（按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，从2015年5月22日暂计至2015年8月31日，应计至被告一、被告二实际搬离之日止）；4、被告刘C梅对被告深圳市HHD物业管理有限公司的上述债务承担连带责任；5、上述被告承担本案的全部诉讼费用。
一审查明：原被告诉争的租赁物业原为案外人深圳市LHX纸品有限公司所有。
2012年4月16日，深圳市LHX纸品有限公司（作为甲方）与被告一即深圳市HHD投资发展有限公司（作为乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，第一份合同主要内容为：甲方将其所有的位于深圳市街道，房屋编号为XXX号，8层综合楼12018平方米，6层宿舍楼5074平方米共计17092平方米出租给乙方；每平方米租金为人民币14元，月租金总额为人民币239,288元；租用租赁房屋的期限为12年，按装修期满四个月后起租计算，每三年递增10%；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租他人，以书面形式知会甲方，并到主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限。第二份合同主要内容为：甲方将其所有的位于深圳市街道，房屋编号为XXX号，中间钢架铁皮厂房3920平方米，5层工业楼的第4、5层，每层2240平方米，门面房1266平方米共计9666平方米出租给乙方；每平方米租金为人民币14元，月租金总额为人民币135,324元；租用租赁房屋的期限为6年，按装修期满四个月后起租计算，每三年递增10%；租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租他人，以书面形式知会甲方，并到主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限。被告深圳市HHD投资发展有限公司承租上述物业后，与被告深圳市HHD物业管理有限公司（2012年11月6日成立，由被告刘C梅以自然人独资出资的形式设立）共同或分别向外转租。
案外人深圳市LHX纸品有限公司因涉及经济纠纷，被诉至法院，其中HX银行股份有限公司广州越秀支行（下称HX银行越秀支行）诉广东LH海运有限公司（下称LH公司）、蓝W彬、深圳市LHX纸品有限公司（下称LHX公司）、广东LY能源发展有限公司（下称LY公司）金融借款合同纠纷一案，经广东省广州市越秀区人民法院作出（2013）穗越法民二初第550、551号民事判决书。其中，第550民事判决书查明：（HX银行越秀支行与上述债务人因金融借款合同纠纷），LHX公司与HX银行越秀支行于2010年8月4日签订《最高额抵押合同》，约定LHX公司作为抵押人为上述债权债务向HX银行越秀支行提供抵押担保，抵押财产为其所有的深圳市宝安区XX办公楼1栋，双方办理了抵押登记手续。该第550号民事判决书判决：一、被告LH公司在本判决生效后十日内归还原告HX银行越秀支行借款1500万，并支付相应利息；二、被告蓝W彬对上述欠款承担连带责任；三、被告LH公司不履行上述还款义务时，原告HX银行越秀支行有权从拍卖或变卖被告LHX公司位于深圳市宝安区XXX办公楼1栋（深房地字第号，建筑面积合计12018.83平方米，他项权利编号XXX）所得价款中优先受偿。第551号民事判决书查明：（HX银行越秀支行与上述债务人因金融借款合同纠纷），LHX公司与HX银行越秀支行于2009年7月30日签订《最高额抵押合同》，约定LHX公司作为抵押人为上述债权债务向HX银行越秀支行提供抵押担保，抵押财产为其所有的深圳市宝安区XX宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋，双方办理了抵押登记手续。该第551号民事判决书判决：一、被告LH公司在本判决生效后十日内归还原告HX银行越秀支行借款2100万，并支付相应利息；二、被告LY公司、蓝W彬对上述欠款承担连带责任；三、被告LH公司不履行上述还款义务时，原告HX银行越秀支行有权从拍卖或变卖被告LHX公司位于深圳市宝安区XX宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋（深房地字第号，建筑面积合计20364.64平方米，他项权利编号XXX）所得价款中优先受偿。
上述判决生效后，HX银行越秀支行向法院申请执行。经原审法院委托深圳市土地房产交易中心对上述涉案房产进行拍卖，拍卖公告中明示：拍卖物上如存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当事人依法自行协商解决或另循法律途径处理，委托法院不负责清场交付。上述涉案房屋，经拍卖后由本案原告深圳市XTT有限公司竞得。2015年5月15日，深圳市土地房产交易中心向深圳市XTT有限公司出具《拍卖成交确认书》，确认位于深圳市宝安区XX办公楼1栋、宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋，面积为32383.47平方米（该面积最终以房地产登记面积为准）的房地产拍卖成交；2015年5月21日，深圳市土地房产交易中心致函法院，确认全部成交款项已汇入法院账号。2015年5月28日，原审法院向上述涉案房屋的承租人发出（2014）深宝法执字第225、226号通知书，内容为：根据原审法院已经发生法律效力的（2014）深宝法执字第225、226号执行裁定书，深圳市宝安区XXX宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋（房产证号：深房地字第号）、办公楼1栋（房产证号：深房地字第号）房产已被原审法院依法公开拍卖，上述房产归买受人深圳市XTT有限公司所有。为保障上述房产承租人的合法权益，现通知全体承租人自收到本通知书之日起七日内向深圳市XTT有限公司申报房屋租赁合同，基于上述承租合同产生的租金归深圳市XTT有限公司所有，具体缴纳办式由双方自行协商。若违反上述规定，由此带来的法律后果由承租人自行承担。期间，上述房地产原所有人深圳市LHX纸品有限公司于2015年3月10日向深圳市HHD投资发展有限公司等承租人发出通知，称：（因上述物业已由法院委托深圳市土地房产交易中心进行拍卖），决定终止原有所签租赁合同，并按法院规定，在2015年3月12日下午三点钟前全部清场，由此造成的损失及违约责任我们高度重视并优先予以考虑解决……2015年7月20日，深圳市房地产权登记中心向本案原告核发房地产权利证书，其中，位于深圳市宝安区XXX办公楼1栋，权利人为深圳市XTT有限公司，房地产编号深房地字第号；位于深圳市街道塘下涌社区宿舍1栋，厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋，权利人为深圳市XTT有限公司，房地产编号深房地字第号。
原告深圳市XTT有限公司竞得上述房产并办理产权证明后，于2015年7月27日向被告深圳市HHD投资发展有限公司发出一份《要求及时返还位于深圳市宝安区XXX的厂房、办公楼及宿舍等物业的催告函》，认为其在竞得上述房产后拟接收物业的过程中，被告“却以与原物业产权人的租赁合同无理要求继续强占物业，制造事端恶意阻扰我公司（原告）对物业的接收”，要求被告深圳市HHD投资发展有限公司腾空并返还上述物业；又于2015年8月31日向被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司发出《通知书》，认为两被告未按深圳市宝安区人民法院在2015年5月28日发出的（2014）深宝法执字第225、226号通知书的要求，向原告申报其与原出租人、与次承租人签订的房屋租赁合同，且未缴纳租金等费用，并告知两被告自本通知发出之日起将自主行使出租权和收益权，两被告不得再向次承租人收取租金等费用，要求两被告在收到本通知书之日起五日内自行撤离相关人员并腾空房屋交还给原告，并交付截至2015年8月31日前向次承租人所收取的租金。
庭审中，三被告称：其在接到法院的执行通知书后，曾多次向原告发出联络函，联系原告协商租赁合同和租金缴交事宜，但原告均拒收退回；被告刘C梅分别于2015年7月23日、9月8日通过银行汇款形式，严格按执行通知的要求向原告法定代表人刘Z贤缴交了2015年6月至9月的租金共计人民币699,012元。另，2015年9月25日，被告深圳市HHD投资发展有限公司人员工作人员沈J培以个人名义向原告法定代表人刘Z贤汇去人民币487,468元，并在银行汇款业务确认书上附言：补XXX144号，8月9日HHD应交租金，损失另循法律途径解决。针对被告的抗辩及举证，原告确认上述汇款的付款凭条的真实性,并在庭后书面确认其法定代表人收到上述款项，但认为款项不能认定为租金，应另循法律途径解决。三被告在庭审中承认，上述款项并非因与原告法定代表人达成合意，而向其汇款缴交租金，且上述原告法定代表人的账号也是从其他相关人员处获知。
另查明，原告取得上述房产所有权后，未能与被告在上述房产腾空交吉问题协商一致，原被告因上述房产管理权、收益权的行使曾发生纠纷，双方均向当地治安管理部门报案，要求处理。三被告在庭审中承认，上述物业，其承租后再行出租，并非自用。本案审理期间，三被告在法院指定期限内提交了上述诉争物业的出租情况简表。此外，三被告称其在涉案房屋中投入了装修资金共计人民币400余万元，但未提出反诉请求。
以上事实，有当事人的当庭陈述、《房屋租赁合同》、《执行通知书》、《执行裁定书》、《房地产权利证书》、《催告函》、汇款凭条等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。
原审法院认为：
一、原告主张终止被告深圳市HHD投资发展有限公司与深圳市LHX纸品有限公司于2012年4月16日签订的两份《房屋租赁合同》，要求判令被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司搬离原告所有的深圳市宝安区XXX办公楼1栋、宿舍1栋、厂房2栋门面楼及第4至5层、厂房3栋的房屋的诉讼请求，合法有据，应当予以支持。
本案中，上述涉案房产由原产权人深圳市LHX纸品有限公司分别于2009年7月30日、2010年8月4日抵押给HX银行越秀支行，在抵押期间于2012年4月16日出租给被告深圳市HHD投资发展有限公司使用，抵押在前，出租在后的事实明确。根据我国《担保法》及相关司法解释的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，本案原告深圳市XTT有限公司经合法途径买受上述涉案房产后，原产权人深圳市LHX纸品有限公司与被告深圳市HHD投资发展有限公司于2012年4月16日签订的两份《房屋租赁合同》，对本案原告不具有法律约束力，即不具有法律效力。原告深圳市XTT有限公司不受上述《房屋租赁合同》的约束，上述《房屋租赁合同》中有关出租人的权利义务条款不及于原告，其有权选择终止《房屋租赁合同》，收回房产，自行行使应有的占有、使用、收益和处分的所有权权能。
我国《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此条文明确规定了“买卖不破租赁”原则的例外，如前述，本案涉案房屋，抵押在前，出租在后，不能适用“买卖不破租赁”原则；本案中，被告深圳市HHD投资发展有限公司作为上述房产的原承租人，在上述房产抵押权实现后，希望继续承租上述房产的，须与现产权所有人协商并达成新的租赁合同关系。三被告抗辩称租赁合同合法性已得到延续和确认，其理由为：1、其已在收到法院的执行通知书后按要求将租赁合同申报给原告的工作人员；2、被告通过各种途径已向原告的法定代表人刘Z贤缴交了部分租金。但被告的上述抗辩及行为，仅表明了其已按法院要求履行了部分协助执行的法定义务，及其单方向原告方作出了希望继续承租的意思表示；作为上述房产所有权人，原告并未作出愿意与被告继续履行原租赁合同或与被告重新订立租赁合同的承诺，即使是三被告向原告法定代表人支付钱款，也是以其他方式得到原告法定代表人的银行账号，双方实际上并无就缴纳租金形成合意。因此，本案中，既不存在“买卖不破租赁”的法定情由，双方也未就新的租赁合同关系的订立协商一致，达成合意。被告认为租赁合同合法性已得到延续和确认的抗辩及理由，没有法律和事实依据，原审法院不予采信。
另一方面，2015年3月10日，上述房屋原所有人深圳市LHX纸品有限公司曾向深圳市HHD投资发展有限公司等承租人发出通知，称：（因上述物业已由法院委托深圳市土地房产交易中心进行拍卖），决定终止原有所签租赁合同，并按法院规定，在2015年3月12日下午三点钟前全部清场，由此造成的损失及违约责任我们高度重视并优先予以考虑解决……表明原产权人已明示告知承租人终止原租赁合同，并告知各承租人（包括转租承租人）依法享有的救济途径。三被告应积极与原所有人及其合同相对人协商解决租务纠纷。
原告在买受上述涉案房屋后，于2015年7月27日向被告深圳市HHD投资发展有限公司发出一份《要求及时返还位于深圳市宝安区XXX的厂房、办公楼及宿舍等物业的催告函》，明示要求被告深圳市HHD投资发展有限公司腾空并返还上述物业，表达了终止原《房屋租赁合同》，不同意承担原产权人在该合同中的权利义务的意思表示。因此，原产权人与被告深圳市HHD投资发展有限公司依法于当日起终止，该《房屋租赁合同》效力不及于本案原告，原审法院对此予以确认，原告因此要求两被告搬离上述涉案房屋，合法有据，原审法院亦予以支持。原告应在两被告搬离上述涉案房屋后，与各实际承租人（转承租人）进行协商，妥善解决租赁问题。两被告或其他承租人对租赁房屋进行价值添附的，可另循法律途径解决。
综上，原告买受上述涉案房屋后，原《房屋租赁合同》对原告不具有法律约束力，原告在2015年7月27日向被告深圳市HHD投资发展有限公司发出催告函后，原《房屋租赁合同》在当日起已实际终止，对原告不具有法律约束力。被告深圳市HHD投资发展有限公司（作为原租赁合同承租人）、深圳市HHD物业管理有限公司（作为涉案房屋物业管理人）继续占有、使用上述涉案房屋并转租牟利，没有合法依据，属无权占有，理应自行搬离。原告要求两被告搬离原告所有的深圳市宝安区XXX办公楼1栋、宿舍1栋、厂房2栋门面楼及第4至5层、厂房3栋的房屋的诉讼请求，系其在合法取得房产所有权后，依法自主收回房产，自行行使应有的占有、使用、收益和处分的所有权权能的合理合法诉求，符合《物权法》、《担保法》及相关司法解释的规定，原审法院予以支持。
二、原告请求判决被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司支付租金人民币1,348,603.20元（暂计至2015年8月31日），并支付相应租金至实际搬离之日止，被告刘C梅对被告深圳市HHD物业管理有限公司的债务承担连带责任的诉讼请求，原审法院部分予以支持。
本案中，涉案房屋系原告经司法拍卖所得，其行使所有权权利的时间应自法院确认买受之日，即2015年5月28日起计。2015年7月27日，原告向被告深圳市HHD投资发展有限公司发出《要求及时返还位于深圳市宝安区XXX的厂房、办公楼及宿舍等物业的催告函》，应认定为不同意继续与被告履行租赁合同关系的明示，原产权人与被告深圳市HHD投资发展有限公司签订的租赁合同自当日起不具有法律约束力。而被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司未按原告的要求“腾空并返还上述物业”，应承担原告相应的租金损失，即从2015年5月29日起至搬离腾空涉案房屋止的房屋占用费用。原告要求被告深圳市HHD投资发展有限公司按原承租合同的租金标准支付租金损失
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实际为房屋占用费，合理、合法、有据，原审法院应予支持。以此标准核算，计至2015年8月31日止，被告深圳市HHD投资发展有限公司应向原告支付房屋占用费共计人民币1,160,088.77元【（239,288元/月+135,324元/月）÷31天（五月份）3天+（239,288元/月+135,324元/月）3个月（六、七、八月份）】；被告通过各种方式向原告的法定代表人汇款，并当庭确认所汇款项系支付所谓的租金，被告的该行为如前所述尽管不能认定租赁合同的延续，但为免除双方的诉累，其支付的款项合共人民币1,186,480元，可作为上述房屋占用费的抵扣。上述款项两者相抵，被告深圳市HHD投资发展有限公司已足额支付原告自2015年5月29日至2015年8月31日止的房屋占用费，多支付的人民币26,391.23元【1,186,480元-1,160,088.77元】可抵扣自2015年9月1日起的房屋占用费。被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司应按上述租金标准向原告支付自2015年9月1日起的房屋占用费，直至两被告搬离上述涉案房屋，停止对上述涉案房屋行使出租权止。
被告深圳市HHD物业管理有限公司系受被告深圳市HHD投资发展有限公司委托对上述涉案房屋行使物业管理权限，并非上述涉案房屋的承租人，也非原《房屋租赁合同》的权利义务相对人，原本无须承担向原告支付房屋占用费的法律责任,但上述涉案房屋由被告深圳市HHD投资发展有限公司承租后，与被告深圳市HHD物业管理有限公司共同或分别向外招租、转租；因此，两被告应共同支付自2015年5月29日起至上述房屋返还原告之日止的房屋占用费。
被告刘C梅作为被告深圳市HHD物业管理有限公司的独资自然人股东，依据我国《公司法》的相关规定，对深圳市HHD物业管理有限公司的上述法定义务承担连带责任。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：一、确认案外人深圳市LHX纸品有限公司与被告深圳市HHD投资发展有限公司签订的两份《房屋租赁合同》于2015年7月27日起终止，并自当日起对原告深圳市XTT有限公司不具有法律约束力；二、被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内搬离本案涉案房屋（位于深圳市宝安区XXX办公楼1栋、宿舍1栋、厂房2栋、厂房3栋、门卫室4栋、厕所5栋、机房6栋，面积及范围以原告取得的深房地字第X**号及深房地字第号房地产权证为准），并将上述房屋返还给原告深圳市XTT有限公司；三、被告深圳市HHD投资发展有限公司、深圳市HHD物业管理有限公司应按每月人民币374,612元（239,288元/月+135,324元/月）为标准，向原告深圳市XTT有限公司支付自2015年9月1日起至搬离上述房屋之日止的房屋占用费；四、被告刘C梅应对被告深圳市HHD物业管理有限公司搬离并返还房屋，及对该公司支付自2015年9月1日起至搬离之日止的房屋占有费承担连带责任；五、驳回原告深圳市XTT有限公司的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取16937元，由原告承担8,468.5元,三被告承担8,468.5元。
三上诉人不服一审判决，向本院提起上诉：1、请求二审法院判决撤销宝安区人民法院（2015）深宝法松民初字第915号民事判决第一、二、三、四项。2、判决上诉人与深圳市LHX纸品有限公司签订的租赁合同合法有效；被上诉人应继续履行。3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
上诉理由：
一、诉讼程序违法。原审将未经查证和没有证据支持的事实写进判决书。原审判决在法院审理查明称“深圳市LHX纸品有限公司（下称LHX）于2015年3月10日向深圳市HHD投资发展有限公司（下称HHD投资公司）等承租人发出通知：终止原有所签租赁合同，并按法院规定，在2012年3月12日下午三点钟前全部清场”。查开庭笔录即可证实：此“事实”根本没有在法庭上出示任何证据印证；HHD投资公司也从未接过LHX的通知，更不用说终止合同。民事诉讼法第六十九条明确规定：证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。如果按照一审法院认定上述事实必然有二方面的证据：LHX终止合同的书面通知和法院发的书面规定。上诉人非常肯定地说：本案没有此证据，法庭上也没有出示并质证该证据。上诉人质疑：如本案有此证据，为何不在法庭上当庭质证？如果没有，法官为何将没有证据支持的所谓“事实”写进判决书？
二、原审没有客观认定本案的事实和证据，作出不公正的错误判决。
1、拍卖公告明示：“此房屋带租赁”。此意思非常明确，参与竞投的人要接受原租赁的法定事实。被上诉人自愿参与投拍，也是唯一投拍人；投拍前房屋评估价考虑了租赁因素和上诉人投入房屋装修因素；上诉人是在没有竞争的情况下低价拍卖成交。被上诉人竞得此房屋后出尔反尔要驱赶所有承租人，这种不诚信的行为却得到一审法院的支持；本案所有承租人对司法的公信力表示怀疑！
2、法院执行通知具有法律效力，双方均要遵照执行。拍卖成交后，宝安法院发出执行通知，核心内容是：“保障承租人合法权益，七日内向XTT申报房屋租赁合同，租金归XTT所有”。上诉人遵照法院通知精神，切实履行了义务。法院指定XTT的联系人刘C伟亲自来到HHD投资公司的大厦办公室；HHD投资公司的法人何海涌亲自将房屋租赁合同申报给刘C伟；并按照刘C伟提供XTT独资法人刘Z贤的个人银行账户（说明：被上诉人不提供银行账户，上诉人不可能将大笔款直接支付）；分三次支付了2015年6月、7月、8月、9月的租金。事实说明：上诉人HHD投资公司申报了租赁合同和缴纳了房屋租金。既执行了法院通知，也延续了租赁合同。明显的事实：是XTT没有按照法院执行通知精神；收到上诉人申报的租赁合同却不认账，收到上诉人支付的租金也公然抵赖。谁执行法院通知，谁在玩花样，一目了然。特别说明：被上诉人在本判决中确认的公司地址：上诉人前后发出五次函协商解决纠纷，5次被拒收退回；被上诉人有诚信吗？
3、被上诉人XTT自己发函通知承租方向其交租，系认可租赁合同成立最有力证据。该通知原件上诉人提交给法庭，并且在法庭上质证。被上诉人主动发函通知租户向其交纳租金，这是执行法院通知的具体行为。一审法院为何对这样清晰的证据，不分析，不采纳，很难让人理解？注：该通知内容和证据效力一审回避不认、不分析。
4、本案租赁合同已得到延续和法定认可。依照宝安法院执行通知：上诉人申报了租赁合同，连续缴交了四个月租金。这是本案不可否认且回避不了的事实；尽管一审法院咬文嚼字绕来绕去不认可申报合同和不认可已缴纳租金；这只能说明法官帮一方当事人找说词；被上诉人与陈C的判决也是很奇葩。
5、优先权没有得到尊重和保护。上诉人HHD投资公司承租LHX物业80%以上。法律规定有优先购买权；一审法院拍卖过程中“未告知HHD投资公司；也未征求是否放弃购买优先权”。拍卖程序是否合法？上诉人如果在本案的租赁权未得到合法支持，保留优先权的法律追诉权。
三、原审认定上诉人应缴纳的租金数额错误。上诉人已经在开庭时提交租金实际数额的书面说明；已经说清楚在订立租赁后LHX收回了部分物业，事实上租金一直都是按296620元缴交，有租金核对表及银行转账流水为证。其中有A栋8层楼物业第一层楼1272、86平方米由LHX收回（现在该物业由被上诉人在使用，已是非常确定的事实）；宿舍面积有845、67平方米，陈C商铺100平方米（被上诉人诉陈C也在松岗法庭受理，已判）和废纸棚100平方米。以上均有实物和实际面积，根本不可能做假。对租金数额法庭上已经质证，为何不查清楚就下判，而且是错误的数额。希望引起二审重视，查清租金实际应交的数额。
四、原审判决不利解决纠纷，只会激化矛盾。解决案件一定要依据实际情况，实事求是，公平、公正，做到以理服人，息事宁人，才是法院处理纠纷所要达到的终极目标。如果案件结了，矛盾更加激化，纠纷依旧存在；而且引发大面积社会矛盾和抗议，这不是司法要追求的目标。本案有80多家商户与上诉人签订租赁合同；非常奇怪的是，被上诉人起诉十多家商户搬离。可以肯定地说，与上诉人签订租赁合同的商户完全是善意且合法的行为；如果按原审要将他们搬离租赁物业，让这些租户蒙受巨大财产损失，这些商户要抗争维权；引发社会动荡和不安定因素，能依法解决纠纷吗？
综上事实和理由，一审法院判决认定的事实没有证据支持和程序严重违法。判决没有依据本案客观事实和证据公正裁判；对原审法院具有法律效力的执行通知，作出不切实际的理解和评判。上诉人严格执行了法院通知，履行了法律应尽的义务即申报租赁合同和缴纳租金；被上诉人其实也在以行动执行法院通知精神，发文通知向其缴纳租金；这本身的行为已说明XTT认可原租赁合同关系并要求租户向其缴纳租金。原审对如此清晰的客观事实，视而不见；偏听偏信被上诉人不诚实，不讲信用的所谓要收回物业终止合同的一方之言。我们不希望看到因不公正的判决，引发更大的社会矛盾和不安因素；请求二审法院依据客观事实和证据依法撤销原审判决，支持上诉人诉求。
被上诉人的主要答辩意见为：上诉人在一审中并没有提出反诉，上诉人的第二项上诉请求不能成立；一审法院履行职权的行为程序合法；被上诉人有权不认可原租赁关系；上诉人占用房产理应支付费用；不存在租赁合同已经得到延续的事实；拍卖程序是否合法以及上诉人是否有优先购买权，与本案没有关联；上诉人应支付的费用只能以上诉人与案外人签订的租赁合同约定的内容为准。
二审查明：一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：双方当事人二审争议焦点为：涉案房产产权经过司法拍卖程序变更为被上诉人后、上诉人是否有权要求被上诉人继续履行原租赁合同？
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条也规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。从以上法律及司法解释规定可以看出，租赁房产所有权变动不影响租赁合同效力及履行的原则具有适用例外，即房产在已合法设立抵押权的情况下出租，因抵押权实现导致房产所有权变动的，租赁合同对房产受让人不具有约束力，承租人也无权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。
本院认为，本案中，涉案房产由原产权人深圳市LHX纸品有限公司分别于2009年7月30日、2010年8月4日抵押给HX银行越秀支行，在抵押期间内于2012年4月16日出租给上诉人深圳市HHD投资发展有限公司使用，涉案房产先抵押、后出租的事实明确。因此，在被上诉人经司法拍卖程序竞买取得涉案租赁房产后，上诉人深圳市HHD投资发展有限公司于2012年4月16日签订的两份《房屋租赁合同》对被上诉人不具有约束力，被上诉人既有权选择与上诉人建立房屋租赁合同关系，也有权要求上诉人搬离涉案房产并将房产交还被上诉人。被上诉人于2015年7月底、8月底已先后向上诉人发出了交还房产的催告通知，其作为房产权利人的合法权利应当受到保护。上诉人上诉主张，涉案房产拍卖公告明示房产带有租赁，上诉人也按照法院执行通知向被上诉人申报了租赁合同并支付了租金，被上诉人拒绝延续租赁关系违反诚信。本院认为，涉案房产拍卖过程中公示房产租赁情况，拍卖完成后由上诉人向被上诉人申报租赁合同，但被上诉人在了解相关租赁情况后并没有必须接受租赁合同、延续租赁关系的法律义务。上诉人申报租赁合同并希望延续租赁关系，仅为上诉人的单方意思表示，在未得到被上诉人的同意的情况下，对被上诉人不具有法律约束力。至于上诉人主张其已向被上诉人法定代表人支付了租金以及被上诉人通知租户向其交租的问题，因涉案房产拍卖完成后仍被原承租方继续占有、使用房产，上诉人所支付的款项实际为被上诉人本应享有的房屋占有使用费，被上诉人法定代表人收取上述款项的事实并不足以认定被上诉人已通过实际行为表示同意延续租赁关系，被上诉人通知租户向其交租的事实无论是否存在也不影响上述判断。因此，原审法院认定《房屋租赁合同》效力不及于被上诉人，并支持被上诉人关于终止《房屋租赁合同》并由上诉人搬离涉案房产的诉讼请求，实体处理并无不当，本院依法予以维持。
上诉人虽称有部分房屋已被收回并由被上诉人使用，但无充分的证据予以证实，本院不予采信。上诉人提出原审判决对上诉人应付使用费数额认定错误，本院认为，涉诉合同明确约定了相应的租金标准，原审判决认定上诉人应承担的占有使用费计算标准和具体数额并无不妥；在不能排除上诉人与案外人LHX公司存在利害关系的情况下，即使LHX公司主张实际租金标准与合同约定的标准不同，亦不能仅依据该案外人的情况说明直接采信该主张。上诉人该主张依据不足，本院不予采纳。上诉人二审提交的案外人的说明等新的证据并不能改变本案基本事实、亦不能影响本案的处理结果，本院不予采纳。
一审查明事实清楚，上诉人主张的程序瑕疵问题即使存在，亦不能影响本案的处理结果。至于上诉人称其优先购买权未受保护及拍卖程序不合法的问题，系另一法律关系，不属于本案的审理范围，上诉人可另循法律途径予以解决。
综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。