福建省建瓯市人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）闽0783民特12号
申请人福建建瓯瑞狮村镇银行有限责任公司，住所地建瓯市。
法定代表人林全进，董事长。
委托代理人唐文彬，系申请人员工，男，汉族，住建瓯市。
委托代理人梁亚昕，系申请人员工，女，汉族，住建瓯市。
被申请人范贵财，男，汉族，住建瓯市。
被申请人王玉秀，女，汉族，住建瓯市。
被申请人张应生，男，汉族，住建瓯市。
申请人福建建瓯瑞狮村镇银行有限责任公司与被申请人范贵财、王玉秀、张应生实现担保物权纠纷一案，于2016年7月13日向本院提出申请。本院受理后，依法由代理审判员陈明耀独任审查。
申请人称，2013年12月20日，三被申请人与申请人签订《最高额抵押合同》，约定以被申请人范贵财所有的座落于建瓯市芝城锦江1#楼1303房、被申请人张应生所有的座落于建瓯市冠达园9#楼106房的房地产为被申请人范贵财在2013年12月20日至2016年12月19日期间办理的各类业务所形成的债务提供抵押担保，担保最高本金余额为人民币50万元，抵押担保范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费）。并办理抵押权登记手续，原告取得瓯房他证字第201358**号他项权证书。
在此基础上，被申请人范贵财与申请人于2016年01月14日签订《借款合同》，约定借款金额为50万元，贷款期限自2016年01月14日至2016年04月13日止，执行浮动利率，按季调整，签订本合同时月利率为6.8875‰，还款方式为按月结息、到期利随本清，贷款逾期按合同利率加收50%计收为罚息，欠息部分按逾期贷款罚息计收利息。
合同签订后，申请人依约向被申请人范贵财发放贷款50万元。贷款于2016年4月13日到期，被申请人范贵财未能归还贷款本息，被申请人王玉秀、张应生也未履行担保责任，已构成违约。截止2016年6月13日共逾期贷款本息512572元（其中本金50万元，利息、罚息12572元）。因此，申请人依照法律规定及合同约定申请实现担保物权，即申请对二被申请人提供的抵押房地产实现担保物权，请求法院裁定：1、拍卖、变卖被申请人范贵财、王玉秀所有的座落于建瓯市芝城锦江1#楼1303房的房产（产权证号：房权证瓯城字第0102**号，瓯国用（2003）第1294号）；被申请人张应生所有的座落于建瓯市冠达园9#楼106房的房产（产权证号：瓯房权证字第2007081**号，瓯国用（2007）第2615号），对所得价款对所得价款优先用于偿还被申请人范贵财所欠申请人借款本金50万，算至2016年06月13日止未付的相应利息、罚息、复息12572元及此后算至款项还清之日止按合同约定标准计算的利息、罚息、复息。2、本案申请费用及申请人实现债权的一切费用由被申请人负担。
二被申请人在法定异议期内未提出异议，亦未提供证据。
经审查查明，2013年12月20日，被申请人范贵财、王玉秀、张应生与申请人签订《最高额抵押合同》，约定以被申请人范贵财以座落于建瓯市芝城锦江1#楼1303房、被申请人张应生以座落于建瓯市冠达园9#楼106房的房地产为被申请人范贵财在2013年12月20日至2016年12月19日期间办理的各类业务所形成的债务提供抵押担保，担保最高本金余额为人民币50万元，抵押担保范围包括主合同项下主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费）。并办理抵押权登记手续，原告取得瓯房他证字第201358**号他项权证书。合同尚约定其他事项。
根据前述《最高额抵押合同》，2016年01月14日，被申请人范贵财与申请人于签订《借款合同》，约定借款金额为50万元，贷款期限自2016年01月14日至2016年04月13日止，执行浮动利率，按季调整，签订本合同时月利率为6.8875‰，还款方式为按月结息、到期利随本清，贷款逾期按合同利率加收50%计收为罚息，欠息部分按逾期贷款罚息计收利息。并约定借款人违约的，贷款人有权提前收回尚未到期的贷款。合同还约定其他事项。同日，申请人依约向被申请人范贵财发放贷款50万元。上述贷款于2016年4月13日到期，被申请人范贵财未归还贷款本息，被申请人王玉秀、张应生也未履行担保责任。经申请人电脑系统自动生成数据显示，截至2016年6月13日共逾期贷款本息512572元（其中本金50万元，利息、罚息12572元）。申请人催讨未果，遂引发本案纠纷。
综上所述，本院认为，2016年1月间，申请人与被申请人范贵财间发生了涉案50万元的金额借款合同关系，为此申请人对被申请人范贵财产生了相应的债权。又申请人与三被申请人间就涉案债权本金50万元及利息、罚息、实现债权的费用等签订了《最高额抵押合同》，该合同合法有效，且依法办理抵押登记，申请人由此取得被申请人范贵财以座落于建瓯市芝城锦江1#楼1303房、被申请人张应生以座落于建瓯市冠达园9#楼106房的房地产的抵押权。因被申请人范贵财未依约偿还借款本息，该行为已构成违约，申请人要求被申请人范贵财偿还借款本金50万元及合同约定的利息、罚息、复息理由成立。同时，作为抵押权人的申请人有权依约、依法实现抵押权，即申请人有权申请折价或者拍卖、变卖被申请人为涉案借款提供抵押担保的房地产，并对所得价款在约定的担保范围内优先受偿抵押债权。因此，申请人申请对被申请人范贵财、张应生提供的抵押担保的房地产以拍卖、变卖方式实现担保物权，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条之规定，裁定如下：
一、对被申请人范贵财、王玉秀座落于建瓯市芝城锦江1#楼1303房的房地产（房屋所有权证号：房权证瓯城字第0102**号，土地使用证号：瓯国用（2003）第1294号）、被申请人张应生座落于建瓯市冠达园9#楼106房的房地产（房屋所有权证号：瓯房权证字第2007081**号，土地使用证号：瓯国用（2007）第2615号）准予采取拍卖、变卖方式依法变价。
二、申请人福建建瓯瑞狮村镇银行有限责任公司对变价后所得款项就被申请人范贵财欠下的借款本金人民币50万元及算至借款清偿日止的利息、罚息、复息（暂计至2016年6月13日为12572元，此后按中国人民银行规定及案涉合同的约定计算）范围内优先受偿。
本案申请费用2975元，由三被申请人负担。
本裁定为终审裁定。
代理审判员 陈明耀
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 赵沁文
附：裁定依据的主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条：担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物工、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百九十五条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条：申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条：人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。