广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5149号
上诉人（原审原告）：李楚明，住广西省浦北县。
委托代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。
委托代理人：丁子芩，广东鑫霆律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：广州市威佰置业�展有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：孔健岷，职务：董事长。
委托代理人：张越，系公司职员，联系地址。
委托代理人：柯东明，系公司职员，联系地址。
被上诉人（原审被告）：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区。
法定代表人：孔健涛，职务：董事长。
委托代理人：蔡青青，广东东方星联律师事务所律师。
上诉人李楚明因与被上诉人广州市威佰置业发展有限公司（以下简称威佰公司）、广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：威佰公司是位于广州市天河区沙河镇渔沙坦村“春岗中”地段“瑜翠园”的开发商，取得了上述房屋的《商品房预售许可证》（编号：穗房预（网）字第20080187号）。宁某公司是威佰公司委托的瑜翠园前期物业管理公司。
2009年1月20日，李楚明（买方、乙方）与威佰公司（卖方、甲方）签订两份《商品房买卖合同》，双方约定：乙方购买甲方开发的瑜翠园第E2栋9层904、905房（测绘地址为广州市天河区荟龙路12号之二904、905房，以下简称904房、905房），建筑面积均为88.76平方米，成交价格分别为639889元、644132元。（第二十条）甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下列方式处理：甲方赔偿相应的装饰、设备差价。（第二十三条）保修责任。乙方购�的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务；因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任。等等。
合同签订后李楚明付清了购房款，李楚明于2009年3月16日办理收楼手续。李楚明收楼当日领取的瑜翠园《楼宇质量保证书》关于保修期限一项载明：A.依据国务院（2000）第279号令《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，自建筑工程竣工验收合格之日起，正常使用情况下各部位、部件的保修期如下：……屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年……
2010年12月8日，904、905房产权登记至李楚明名下。
2015年5月22�，李楚明向原审法院提起本案诉讼，称：2009年1月20日李楚明与威佰公司签订了《商品房买卖合同》，约定李楚明向威佰公司购买的商品住宅为预售商品房，地址位于广州市天河区荟龙路12号之二904及905房。同时，李楚明与宁某公司签订《前期物业服务协议》，约定宁某公司为上述物业提供前期物业管理服务。协议约定宁某公司承担对房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、服务和管理。2010年9月，李楚明发现上述两套房屋乃至整栋楼房的外墙大面积严重脱落，导致墙体墙面渗水，严重影响正常居住使用。李楚明认为，威佰公司、宁某公司对涉案两套房屋外墙的脱落具有共同维修义务，但威佰公司、宁某公司经李楚明多次催告均不予理会。故起诉请求法院判令：1、威佰公司、宁骏公司对李楚明购买的广州市天河区荟龙路12号之二904及905房外墙进行全面修复；2�诉讼费由威佰公司、宁某公司承担。
威佰公司原审辩称：不同意李楚明诉请。涉案物业已过保修期，威佰公司不应承担保修义务。
宁某公司原审辩称：宁某公司对涉案房屋外墙的脱落无须承担维修义务。根据双方签订的前期物业服务协议第一章第一条第1点约定，宁某公司对房屋共用部位的是维护义务，而并非维修义务，宁某公司认为承担义务的主体是业主本身。宁某公司作为物业服务企业，只对涉案房屋外墙的脱落尽到协调和辅助义务，请法庭对李楚明的诉请予以驳回。
原审中，李楚明称：我方2010年9月即发现904、905所在大楼墙体出现多条裂缝，为此发出了告知函，宁某公司工作人员胡某凯签收了该告知函。李楚明对其陈述提供一份落款时间为2010年9月12日、落款人为李楚明的《告知》一份，该《告知》下方空白处有“已收到E2904、905业主送来的告知胡某凯”字样。经质证，威佰公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，宁某公司表示其没收到该函。
李楚明对904、905房所在大楼外墙脱落情况提供照片多张（威佰公司、宁某公司对上述照片的真实性均无异议，原告在其中2张照片中标注为904房的外墙），照片显示大楼外墙多处有脱落、起鼓现象。
本案中李楚明明确本案为商品房买卖合同纠纷。
原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷。关于李楚明诉请应否予以支持的问题，首先，《商品房买卖合同》约定“乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。甲方自商品住宅交付使用之日起，按照本合同以及《住宅质量保证书》的承诺内容承担相应的保修责任”。根据查明的事实，李楚明于2009年3月16日收楼，李楚明收楼当日领取的瑜�园《楼宇质量保证书》载明大楼外墙的保修期为5年，李楚明并未有效证据举证证实其在保修期内就外墙质量保修事宜向威佰公司提出过主张，李楚明于2015年5月22日提起本案诉讼时已超过5年的保修期。其次，904、905房所在大楼外墙依法属全体业主共有，大楼外墙修复问题涉及全体业主共同利益，属全体业主意思自治范畴，应由小区全体业主依法定程序进行。综上，李楚明诉请理据不足，依法不予支持。宁某公司并非商品房买卖合同当事人，李楚明要求其承责于法无据，不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2015年8月26日作出一审判决：驳回李楚明的诉讼请求。本案受理费100元，由李楚明负担。
判后，李楚明不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院事实认定错误，李楚明请求没有超过诉讼时效。2009年1月20日，李楚明与威佰公司签订了《商品房买卖合同》，同时与宁某公司签订了《前期物业服务协议》，约定由宁某公司为李楚明购买的上述物业提供前期物业管理服务。2009年3月16日，在威佰公司向李楚明交楼的时候，李楚明即发现多处房屋质量问题，并就房屋瑕疵问题已向威佰公司提出并记录于《房屋交接表》中，内容如下：“①厅铝门旁墙有裂纹、②太阳台铝门旁墙不直，要求打墙重做、③太阳台栏杆缺一螺丝，且松动危险，要求加固、④A、B房空调孔旁墙裂，空鼓。⑤主房空调口旁墙裂、⑥主房窗台角需磨圆、⑦公卫门槛石与地砖间隙大。⑧电器未装，可视对讲未装”。此外，涉案房屋墙体出现多条裂缝，2010年9月12日，李楚明就房屋墙体质量问题向宁某公司提出，宁某公司告知李楚明等其向威佰公司报告后，另行给予答复。据此，李楚明有宁某公司办�室主任胡某凯签收回执作为证据。尽管如此，威佰公司与宁某公司对李楚明提出的房屋质量安全问题置之不理，几年过去了，涉案两套房屋乃至整栋楼房的外墙连续大面积严重脱落，导致墙体墙面渗水，严重影响正常居住使用及小区居民安全问题。据此，李楚明在投诉无门的情况下，就本案起诉至原审法院，李楚明就涉案房屋质量内外墙体质量问题自收楼之日起不断与威佰公司、宁某公司进行交涉，并未超过诉讼时效，涉案两套房屋外墙的脱落威佰公司与宁某公司具有共同的维修义务。二、原审法院适用法律错误，李楚明是本案起诉的适格主体。涉案房屋外墙修复问题涉及全体业主共同利益，但并不仅仅限于全体业主意思自治的范畴，涉案房屋外墙脱落与李楚明存在直接的利害关系，损害的利益为李楚明的个人利益与公共利益并存，本案涉案房屋外墙脱落直接导致涉案房屋严重渗水，直接影响李楚明的居住使用，李楚明为维护自身的合法权益，有权向人民法院提起诉讼。三、原审法院没有查清一个重大事实，威佰公司与宁某公司之间关系密切、不同一般。宁某公司作为开发商指定的物业公司，按照法律规定，宁某公司只能服务很短时间，但至今已经6-7年了；威佰公司与宁某公司串通一气，开发商威佰公司具有缔结业委会的义务，宁某公司因为是威佰公司指定的，宁某公司代表威佰公司，李楚明向宁某公司反映房屋质量问题，也就是等同于向威佰公司反映了房屋质量问题，因此不存在所谓5年期限过期的问题。四、原审法院判决的两个理由是一个超过了5年期限，另一个是需全体业主的同意，所以驳回李楚明的诉请，李楚明认为两条理由并存存在逻辑混乱，全体业主意思自治是需要开全体业主大会的，这是物业公司的责任，而�全体业主不可能意思均一致，所以事实上是无法得到解决的，对于原审法院针对这两项理由而驳回我方的诉请有异议。如果本案按原审法院判决实行，双方的纠纷仍未得到解决。综上，对涉案房屋外墙维修是威佰公司及宁某公司的法定义务，李楚明要求威佰公司及宁某公司进行维修符合法律规定。因此，李楚明上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、请求依法发回重审或改判威佰公司与宁某公司对李楚明购买之涉案房屋外墙进行全面修复；3、请求二审法院判决一、二审诉讼费用由威佰公司与宁某公司承担。
被上诉人威佰公司答辩称：涉案单元的保修期限为5年，早已届满，李楚明是在2015年起诉并且威佰公司也是通过本次起诉才得知李楚明反映的情况，而在此时威佰公司已经没有保修义务；本案是商品房买卖合同纠纷，李楚明提出的关于组建业主大会等情况�本案无关。故请求驳回李楚明的上诉请求，维持原判。
被上诉人宁某公司答辩称：本案的案由为商品房买卖合同纠纷，而宁某公司并非是商品房买卖合同的当事人，李楚明要求宁某公司承担其房屋质量的维修问题，没有事实依据，同意原审判决，请求依法驳回李楚明的上诉请求。
经二审审查，各方当事人对原审法院已查明的事实没有异议，本院予以确认。
二审庭询中，李楚明确认其在收楼时提交的房屋交接表提出了房屋室内存在8项质量问题，但没有提及外墙裂缝问题。另李楚明表示其从2010年9月至提起本案诉讼期间有多次与宁某公司交涉，但无法找到威佰公司去交涉。
二审过程中，李楚明申请对房屋外墙质量进行司法鉴定。
本院认为：《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定“本办法所称房屋建筑工程质量保�，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”本案中，李楚明是基于商品房买卖合同法律关系主张威佰公司对涉案房屋外墙脱落、墙体渗水承担修复责任。根据上述法律规定及李楚明与威佰公司签订的《商品房买卖合同》约定、威佰公司出具的《楼宇质量保证书》承诺，威佰公司应在涉案房屋交付之日起即李楚明的收楼日2009年3月16日起，在保修范围和保修期限内发生的质量问题履行保修义务，其中外墙面防渗漏的保修期为5年，装修工程为2年。鉴于李楚明未能充分举证证实其在保修期内就外墙面质量保修事宜向威佰公司提出过主张，而李楚明提起本案诉讼的2015年5月22日则已超过保修期，为此，原审法院判令驳回李楚明对威佰公司修复外墙面的诉讼请求，处理并无不当，可予维持。由于李楚明主张的威佰公司承担修复责任的诉讼请求因超过保修期而不获支持，故其二审申请对房屋外墙进行质量鉴定对本案处理结果已无意义，本院对该申请不予准许。
经原审法院释明，李楚明明确本案为商品房买卖合同纠纷，而宁某公司并非商品房买卖合同的主体，故�楚明在本案中请求宁某公司承担责任，被告主体不适格，原审法院对该项请求不予支持亦无不妥，可予维持。鉴于李楚明与宁某公司之间的物业服务法律关系不在本案审查范围之内，故宁某公司在物业服务法律关系中应否向李楚明承担修复责任，本案不作审查，双方可另行协商或诉讼解决。
综上，上诉人李楚明的上诉请求理据不足，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人李楚明负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒 扬
审判员 蔡培娟
审判员 黄 嵩
二〇一五年十二月十五日
书记员 杨银桃