广东省中山市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）中中法行终字第45号
上诉人（原审第三人）：曾瑞贤，女，1962年2月11日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
上诉人（原审第三人）曾瑜安，女，1996年8月3日出生，汉族，住广东省中山市小榄镇。
委托代理人：陈燕维、廖秀芳，广东中元（中山）律师事务所律师、律师助理。
被上诉人（原审被告）：中山市国土资源局，住所地广东省中山市石岐区。
法定代表人：吴伟强，该局局长。
委托代理人：张薰尹、胡彬，该局工作人员。
原审原告：李陈爱珠，女，1946年3月17日出生，台湾人，住台湾地区台北市。
原审原告：李宛平，女，1968年6月5日出生，台湾人，住台湾地区台北市。
委托代理人：刘文静，广东岭南律师事务所律师。
上诉人曾瑞贤、曾瑜安因与被上诉人中山市国土资源局（下称市国土局）及原审原告李陈爱珠、李宛平房地产行政登记纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2013）中二法行初字第56号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：1987年5月28日，中山市人民政府作出中房证字＊＊＊＊＊＊＊号广东省房产所有证，将座落于中山市小榄镇＊＊号的房地产确权给李韧兰（又名李芷）、李韧薇、李承祖共有。2004年12月2日，市国土局作出粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证、粤房地共证字第C0674017号和粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证、国（2004）第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用权证，将上述房地产的权属证更新，房地产权利人未变更。2005年3月1日，市国土局根据签有李韧兰、李韧薇、李承祖、曾瑞贤、曾瑜安姓名的申请表、房地产买卖合同及其他有关材料作出国土中府国用（2005）第易＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证、粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房产权证及粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证，将上述房地产交易登记给曾瑞贤、曾瑜安。2009年8月12日，市国土局根据曾瑞贤、曾瑜安提交的中山市建设项目规划用地变更批复通知书、地址（姓名）变更证明、市镇（区）地籍调查表、房地产变更申请表、用地图、身份证、原土地使用权证等材料，与曾瑞贤、曾瑜安签订中山市国有土地使用权出让合同，在曾瑞贤、曾瑜安依法缴清相关税费后，将中府国用（2005）第易＊＊＊＊＊＊＊号与中府国用（2005）第易＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证合并，并作出中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用权证。
原审法院另查明：李承祖系台湾人，李陈爱珠系李承祖的妻子，李宛平系李承祖的女儿。李承祖于2001年11月24日死亡。为了办理李承祖相关房产的继承事宜，李陈爱珠、李宛平向广东省海外联络办公室申请协助了解涉案房地产的相关情况。广东省海外联络办公室于2011年4月20日派工作人员赴市国土局查询李承祖名下房地产，获得涉案房地产相关登记资料，并于2011年9月初交付李宛平。李陈爱珠、李宛平认为市国土局颁发粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房产权证、粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证、中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用权证侵犯了其合法权益，遂诉至原审法院，请求法院判令：1、确认市国土局颁发的粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证和粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证违法；2、撤销市国土局颁发的中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用权证。
市国土局在原审中辩称：一、李陈爱珠、李宛平的起诉已超过起诉期限，其起诉应予以驳回。根据李陈爱珠、李宛平提供的证据显示，李陈爱珠、李宛平于2011年4月20日到中山市土地房产产权档案馆查询涉案房地产的登记情况，其应于当日知晓涉案具体行政行为，但李陈爱珠、李宛平于2013年6月才提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条、第四十四条的规定，其起诉已超过了起诉期限；二、市国土局作出粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证、粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证的房地产登记行为是基于李韧兰、李韧薇、李承祖与曾瑞贤、曾瑜安签订的房地产买卖合同，李陈爱珠、李宛平认为该房地产买卖合同存在欺诈成分，根据《最高人民法院关于审理房地产登记案件若干问题的规定》（法释（2010）15号）第八条的规定，本案应先中止审理，待李陈爱珠、李宛平就合同效力问题处理后再对有关房地产登记行为进行审理；三、李陈爱珠、李宛平并未提供对涉案房地产享有继承权的法定文件，其与本案房地产登记行为没有法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，对其起诉应予以驳回；四、市国土局作出的涉案具体行政行为适用法律正确、程序合法，应予以维持。2005年2月，李韧兰、李韧薇、李承祖与曾瑞贤、曾瑜安签订房地产买卖合同，将涉案房产转让给曾瑞贤、曾瑜安。随后，李韧兰、李韧薇、李承祖与曾瑞贤、曾瑜安携上述房地产买卖合同向市国土局申请房地产转让变更登记，并提交了申请表、双方的身份证明文件、房产平面图和原房地产权证。经市国土局审核，在资料齐全并核查李韧兰、李韧薇、李承祖办理初始登记时身份证明材料一致的情况下批准了涉案房产的转让变更登记，在曾瑞贤、曾瑜安缴清相关税费后向其核发了粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房产权证和粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证，符合《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定。2009年，曾瑞贤、曾瑜安依法取得了中山市建设项目规划用地变更批复通知书、地址（姓名）变更证明，经实地调查形成市镇（区）地籍调查表后向市国土局提交了房地产变更申请表申请办理土地合并登记及地址变更登记，后与市国土局签订了中山市国有土地使用权出让合同，并提交了用地图、身份证、原土地使用证。市国土局经审核，在权属清晰、资料齐全的情况下批准受理曾瑞贤、曾瑜安的申请，在曾瑞贤、曾瑜安依法缴清相关税费后核准其土地登记，向其核发了中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用证，符合《土地登记办法》第九条、第四十七条的规定，市国土局作出的具体行政行为程序合法、适用法律正确，应予以维持。
原审法院认为：本案系国土行政登记纠纷，争议焦点为：1、本案是否应中止审理；2、李陈爱珠、李宛平是否具备涉案房地产的诉讼主体资格；3、李陈爱珠、李宛平的起诉是否已超过起诉期限；4、市国土局作出本案具体行政行为是否合法。针对争议焦点1，李陈爱珠、李宛平诉讼主张市国土局在办理涉案房地产产权登记过程中违反《广东省城镇房地产权登记条例》（1994年9月1日施行，1999年修订）的有关规定，没有履行严格的审查义务，其登记行为违法，并不以他人假冒有关权利人签订房地产买卖合同导致房地产转移登记为由要求撤销涉案登记行为，因此，李陈爱珠、李宛平的诉讼请求并不适用《最高人民法院关于审理房地产登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房地产登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房地产登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，市国土局、曾瑞贤、曾瑜安主张本案应中止审理，原审法院不予支持。针对争议焦点2，李承祖是涉案房地产的原共有权人，是本案具体行政行为的相对人，有权提起行政诉讼。因李承祖于2001年11月24日死亡，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十四条第二款“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼”的规定，李陈爱珠作为李承祖的妻子，李宛平作为李承祖的女儿，可以提起诉讼。市国土局、曾瑞贤、曾瑜安主张李陈爱珠、李宛平不具备诉讼主体资格，原审法院不予支持。针对争议焦点3，李陈爱珠、李宛平通过广东省海外联络办公室于2011年9月获得涉案房地产的相关登记资料，该登记材料上未告知其诉权及起诉期限，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，李陈爱珠、李宛平于2013年7月15日提起诉讼，并未超过起诉期限。市国土局、曾瑞贤、曾瑜安主张李陈爱珠、李宛平超过起诉期限，理据不足，原审法院不予支持。针对争议焦点4，根据《城市房地产权属登记管理办法》（2001年8月15日施行，于2008年7月1日废止）第十一条“房地产权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房地产，由共有人共同申请……”，《广东省城镇房地产权登记条例》第六条“房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人……”的规定，房地产权登记的申请人应为房地产的权利人，同时约束了房地产权登记机构必须履行采取有效措施核实申请人的身份、审查申请登记事项是否是申请人的真实意思表示的严格职责。市国土局主张李韧兰、李韧薇、李承祖与曾瑞贤、曾瑜安携房地产买卖合同一起向其申请办理房地产转让变更登记，且在前述房地产买卖合同中注明双方于2005年2月1日签于市国土资源小榄分局，并有市国土局工作人员麦泽玲作为见证人签名盖章，但李承祖已于2001年11月24日死亡，其不可能亲自到市国土局办理上述登记行为，亦不可能于2005年签订前述房地产买卖合同，故市国土局提供的申请表及房地产买卖合同中李承祖的签名并非其本人所签，涉案的房地产登记行为并非李承祖的真实意思表示。市国土局未尽严格的审查义务，违反法定程序将李承祖所属份额的房地产产权登记他人名下，其作出的粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证、粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证、中府国用（2005）第易＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证违法，亦损害作为李承祖继承人的李陈爱珠、李宛平的合法权益，依法应予以撤销。故李陈爱珠、李宛平请求确认市国土局颁发的粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证和粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证违法，原审法院予以支持。因中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证是基于违法的中府国用（2005）第易＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证与他证合并所得，属违法登记行为的延续，该延续行为损害了李陈爱珠、李宛平的合法权益，依法应予以撤销。综上，李陈爱珠、李宛平的诉讼请求理据充分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决：一、确认市国土局作出粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证和粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证的行为违法；二、撤销市国土局作出的中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用权证。案件受理费50元，由市国土局负担。
上诉人曾瑞贤、曾瑜安不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，程序错误，请求二审法院依法裁定发回重审。一、被上诉人不具备诉讼主体资格，原审法院并未查明李陈爱珠、李宛平是否具有合法的继承权，就认定李陈爱珠、李宛平以其对涉案房地产享有合法的继承权作为利害关系人提起本案行政诉讼，显然是不恰当的；二、原审法院认定李陈爱珠、李宛平对本案房地产享有的合法权益是基于李承祖的继承人身份而获得的，实际上原审原告提供的证据中并没有法定文件证明其对本案房地产享有合法的继承权，因此，原审法院的这一认定是错误的；三、上诉人善意取得本案房地产，并依法办理产权登记过户手续，市国土局作出的具体行政行为适用法律正确、程序合法，应予以维持。本案房地产是上诉人于2004年向原权利人李承祖、李纫兰、李纫薇购买，并向他们的债权人苏荣枢、蔡凡弟共支付人民币30万元购买的，已依法向市国土局递交资料，依法办理产权登记过户手续。2005年2月，上诉人与李承祖、李纫兰、李纫薇达成房地产买卖合同，随后，李承祖、李纫兰、李纫薇三人与上诉人携房地产买卖合同向市国土局提交了土地（房地产）转让申请表申请办理本案房地产转让变更登记，并提交了转让双方的身份证明文件，房产平面图和原房地产权证。在资料齐全并核查李承祖、李纫兰、李纫薇办理初始登记时身份证明材料一致的情况下批准了涉案房产的转让变更登记，在上诉人缴清相关税费后，市国土局核发了粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证和粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有权证，符合《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定。2009年，上诉人在依法取得了中山市建设项目规划用地变更批复通知书、地址（姓名）变更证明，经市国土局实地调查形成市镇（区）地籍调查表后，申请办理土地合并登记及地址变更登记，在与市国土局签订了中山市国有土地使用权出让合同后，提交了用地图、身份证、原土地使用证。在权属清晰、资料齐全的情况下，市国土局批准受理上诉人的申请，并在上诉人缴清相关税费后核准了上诉人的土地登记，核发了中府国用（2009）＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用证，具体行政行为符合《土地登记办法》的相关规定；四、原审适用法律错误，遗漏当事人，程序错误。本案房地产涉及原权利人李承祖、李纫兰、李纫薇，房地产买卖合同及转让登记行为均由李承祖、李纫兰、李纫薇与上诉人共同签订和办理，为查明本案真实情况，上诉人在原审庭审时提出应追加李纫兰、李纫薇或她们的合法继承人参与本案诉讼，但原审法院并未追加。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。因此，原审法院适用法律错误，遗漏当事人，程序错误，应当裁定发回重审；五、本案应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的相关规定中止审理，李陈爱珠、李宛平应先行解决有关民事争议后，再对本案房地产登记行为进行审理。
被上诉人市国土局二审期间的诉讼意见与一审期间的答辩意见相同。
被上诉人李陈爱珠、李宛平二审期间述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、李陈爱珠、李宛平具有原告主体资格，李陈爱珠、李宛平向法院提交了经台湾台北地方法院公证处认证（100北院认字第007）的户籍誊本，其中不仅记载了李承祖的死亡时间，也记载了李陈爱珠为李承祖之妻、李宛平为李承祖之女。根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，两人是李承祖的合法继承人；二、市国土局具体行政行为违法。2004年10月25日李承祖作为涉案房屋的所有权人之一，与其他两位所有权人共同向市国土局提交了申请办理涉案房屋产权变更登记的申请表，由于李承祖不可能在死亡三年后提出变更登记申请，更不可能亲自到场办理相关手续，故市国土局为涉案房屋办理产权变更登记的行为，违反了《城市房屋权属登记办法》第十一条和《广东省城镇房地产权登记条例》第六条关于房地产权属登记的申请人应当是房地产权利人的法定程序规定；三、市国土局有义务依照《广东省房地产权登记条例》的规定，审查申请人提交的身份证明的真实性。涉案房屋权属变更登记中，市国土局档案中保存的权利人身份证件，只要证明其中之一为不真实，则整个变更登记申请为违反法定程序；四、涉案变更登记行为由上诉人曾瑞贤“代理”李韧薇、李纫兰和李承祖三姐弟办理相关手续，但只有两份“委托书”，没有该“委托书”经过法定的公证和认证程序的证据。《广东省城镇房地产权登记条例》第七条第二款规定：“由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。”申请人不能亲自到场时，委托代理是房屋登记中不可或缺的一个法定程序，房屋产权登记是依申请的行政确认行为，申请人的真实意思表示是整个登记行为合法与否的基础，如果委托代理程序不合法，则整个登记行为不合法；五、上诉人是否“善意取得”涉案房屋与被诉具体行政行为是否合法并无直接的法律关系；六、一审判决程序合法，不存在遗漏必须参加诉讼的当事人的问题，涉案房屋的原产权人为李承祖、李纫兰（李芷）和李韧薇三人共有。作为本案被诉的变更登记行为的一方相对人，他们中的任何一人都有权就被诉行政行为的合法性提起行政诉讼。综上，原审法院对本案的审理，认定事实清楚，适用法律正确，审理程序公正。李陈爱珠、李宛平请求二审法院裁定驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院查明：原审法院查明事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：市国土局提交的涉案房产登记资料中，李承祖、李韧薇的身份证为香港居民身份证复印件，李陈爱珠、李宛平否认该两份身份证是李承祖、李韧薇的身份证；并有两人委托曾瑞贤办理涉案房产的所有权证的委托书，该委托书并未办涉外委托公证或认证手续。
本院认为：审查本案中市国土局颁发的粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证、粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证以及中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号国有土地使用权证是否合法，在于审查市国土局颁发上述产权证书时程序是否合法。根据《城市房地产权属登记管理办法》（2001年8月15日施行，于2008年7月1日废止）第十一条关于“房地产权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房地产，由共有人共同申请……”，《广东省城镇房地产权登记条例》第六条“房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人……”的规定，涉案房地产在办理变更登记时，应当由李韧兰、李韧薇、李承祖三人作为申请人进行申请，由于李承祖在涉案房地产变更登记前已去世，故其不可能亲自前往市国土局进行申请，根据《城市房地产权属登记管理办法》第七条关于“申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。”的规定，如李承祖去世前欲将涉案房产转让，可以委托代理人办理房产转让事宜，且其授权委托书应当经过公证或认证。但本案中，市国土局提交的李承祖的委托书并未经公证或认证手续，因此，市国土局在涉案房地产变更登记审查时，未对申请人的申请材料履行上述法定的严谨的形式审查义务，程序违法，其作出的粤房地证字第＊＊＊＊＊**号房地产权证、粤房地共证字第＊＊＊＊＊**号房地产共有（用）权证及中府国用（2005）第易＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证应予撤销。中府国用（2009）第＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证是基于违法的中府国用（2005）第易＊＊＊＊＊＊＊号土地使用权证与他证合并所得，属违法登记行为的结果，损害了李陈爱珠、李宛平的合法权益，原审法院基于此认定撤销以上权利证书正确，本院予以维持。
对于本案中李陈爱珠、李宛平的诉讼主体资格，本案中，李承祖是涉案房地产的共有权人，是本案具体行政行为的相对人，其于2001年11月24日死亡后，其配偶李陈爱珠、子女李宛平作为继承人提起本案行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十四条第二款关于“有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。”的规定，原审法院认定李陈爱珠、李宛平具有提起本案行政诉讼的原告主体资格正确，本院予以维持。
对于李陈爱珠、李宛平提起本案诉讼的起诉期间问题，本案中，李陈爱珠、李宛平向广东省海外联络办公室申请协助了解涉案房地产的相关情况，广东省海外联络办公室于2011年4月20日派工作人员赴市国土资源局查询李承祖名下房地产，获得涉案房地产相关登记资料，并于2011年9月初将情况告知李宛平。故李陈爱珠、李宛平得知涉案具体行政行为内容的时间应为2011年9月。由于市国土局在作出涉案具体行政行为时并未告知李陈爱珠、李宛平相应的诉权，根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，李陈爱珠、李宛平于2013年7月15日提起诉讼，并未超过起诉期限，原审法院对此认定正确，本院予以维持。
综上所述，曾瑞贤、曾瑜安上诉主张理据不足，本院不予采信，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曾瑞贤、曾瑜安共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 薇
审 判 员 刘良才
代理审判员 高 琳
二〇一四年四月二日
书 记 员 林桂清