上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2898号
原告金玲玲。
委托代理人陈剑雄，上海市东浦律师事务所律师。
被告上海紫天企业发展有限公司。
法定代表人李国斌。
委托代理人杨文浩，上海信证律师事务所律师。
委托代理人贺亮，上海信证律师事务所律师。
原告金玲玲诉被告上海紫天企业发展有限公司（以下简称“紫天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。原告金玲玲的委托代理人陈剑雄、被告紫天公司的委托代理人贺亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金玲玲诉称，2008年初，原告得知被告出售名下房产。该房产位于浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX幢513室，房屋类型为办公楼，建筑面积为47.24平方米，转让价款为人民币（以下币种相同）180万元。当时该房屋转让价明显高于市场价格，但被告同时承诺以包租方式出售。原告考虑到购买后被告保证产生收益，遂于2008年1月15日，与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，同时签订了包租协议：即《委托经营管理合同》，后又补签《上海市房屋租赁合同》。根据《委托经营管理合同》约定：原告将所购买的办公房委托被告进行统一经营管理，期限为10年（即自2008年2月7日起至2018年2月6日止），在该期间被告支付原告经营管理收益为每年递增。支付日期每年分4次，分别为2月1日、5月1日、8月1日、11月1日。2008年2月1日，原告取得了上述房屋的房地产权证，证号为沪房地浦字（2008）第010044号。为了能顺利履行包租协议，原、被告将《上海市房屋租赁合同》连同《委托经营管理合同》备案于浦东新区房地产交易中心。事后，被告按《委托经营管理合同》的约定支付了经营管理收益，但2011年8月1日，到了被告付款日时，被告并未付款。原告隔了一段时间后，觉得情况不对，就打电话联系，但电话根本打不通。原告遂到被告住处，但遭门卫拦阻。此后一直未能联系到被告，到了11月被告突然委托物业要求与原告终止《委托经营管理合同》和《房屋租赁合同》，并以公司消失来威胁原告。这令原告非常气愤，原告遂起诉至浦东新区人民法院，2012年3月21日法院依法判决：双方签订《上海市房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》继续履行，被告支付原告2011年8月1日至2012年4月30日止期间的委托经营管理收益112，500元，并承担按每日万分之五的逾期付款违约金。判决后被告上诉又撤诉。原告申请执行后被告履行了判决。但被告对以后委托经营管理收益并未自觉履行，反而起诉法院要求解除双方签订的《委托经营管理合同》，经法院一审、二审判决驳回被告的起诉。被告的行为直接侵害了原告的合法权益，为此，原告起诉来院，要求判令被告：1、支付原告委托经营管理税前收益180，000元（2013年2月1日至2014年1月31日止）；2、支付原告逾期付款违约金（共4期，本金均为45，000元，分别自2013年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日起算，均按每日万分之五计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。
被告紫天公司辩称，513室房屋类型为办公楼，房屋转让价款为180万元，没有明显高于市场价。原、被告双方签订的是委托经营管理协议，房屋租赁合同是为了备案补签的，故原、被告之间形成的是委托经营管理合同关系，而不是租赁关系。原告诉状中所称被告到付款日不与原告联系，阻挠原告等与事实不符，也未提供证据证明。委托经营管理合同所约定的经营管理收益为每年递增，2011年至2012年期间被告已履行完毕，之后被告与原告进行协商，但未协商成功，目前被告总共已支付给原告收益50-60万元，如果继续履行合同，被告还要向原告支付100多万元，现在房屋的出租租金远达不到被告支付给原告的收益，市场价约每月7，000元，所以被告要求双方协议或由法院调整收益价格。
经审理查明，2008年1月10日，原告金玲玲作为甲方（出租方），被告紫天公司作为乙方（承租方），双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由甲方将上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积为47.24平方米）出租给乙方使用，甲方于2008年2月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2008年2月1日起至2018年1月31日止。合同4.1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为5元，月租金为7，125元，该房屋租金壹年内不变，自第二年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定。合同4.3条约定，乙方支付租金的方式详见补充条款。
2008年1月15日，原、被告又签订《委托经营管理合同》一份，约定由甲方（即原告）将前述房屋委托给乙方（即被告）进行统一经营管理，期限为10年，自甲方签订该房地产买卖合同并支付完全部房款后的次日起计算委托经营管理收益（即自2008年2月7日起至2018年2月6日止）。该合同第三条约定，乙方在2008年2月1日至2009年1月31日期间每年支付给甲方委托经营管理税前收益90，000元，在2009年2月1日至2010年1月31日期间每年支付给甲方委托经营管理税前收益108，000元，在2010年2月1日至2011年1月31日期间每年支付给甲方委托经营管理税前收益126，000元，在2011年2月1日至2012年1月31日期间每年支付给甲方委托经营管理税前收益144，000元，在2012年2月1日至2013年1月31日期间每年支付给甲方委托经营管理税前收益162，000元，在2013年2月1日至2014年1月31日期间每年支付给甲方委托经营管理税前收益180，000元……除此以外的经营管理收益归乙方所有；乙方每年分4次支付甲方委托经营管理收益，支付时间为每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日之前；乙方按上述约定时间向甲方支付委托经营管理收益，如因乙方原因逾期，乙方应承担甲方因此而遭受的损失，并按逾期未支付款项的日万分之五向甲方支付逾期付款违约金。
同日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，由原告向被告购买前述房屋，同年2月1日，前述房屋的产权登记至原告金玲玲名下。上述合同签订后，被告按约向原告支付了2011年8月1日之前的委托经营管理税前收益，未支付押金。
2013年1月29日，原告提起诉讼，要求判令被告：1、支付原告委托经营管理税前收益121，500元（2012年5月1日至2013年1月31日止）。2、被告支付原告逾期付款违约金（共3期，本金均为40，500元，分别自2012年5月1日、8月1日、11月1日起算，均按每日万分之五计算至实际支付之日止）。本院经审理后依法判决支持原告的诉讼请求。后被告上诉，被维持原判。
以上事实，由原告提供的（2013）浦民一（民）初字第4497号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第1041号民事判决书、委托经营管理合同、房屋租赁合同及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告间订立的《上海市房屋租赁合同》及《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应继续恪守履行。按照上述合同的约定，被告应于2013年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前分别向原告支付委托经营管理税前收益45，000元，但被告未予支付，被告的行为已违反双方合同的约定，原告要求其支付欠付的上述委托经营管理税前收益并承担逾期付款违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。被告以现在房屋的出租租金远达不到被告支付给原告的收益为由拒付委托经营管理税前收益，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海紫天企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金玲玲自2013年2月1日至2014年1月31日止期间的委托经营管理税前收益人民币180，000元；
二、被告上海紫天企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金玲玲逾期付款违约金（共4期，本金均为人民币45，000元，分别自2013年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日起算，均按每日万分之五计算至实际支付之日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，100元，减半收取计2，050元，由被告上海紫天企业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨晓云
二〇一四年四月四日
书记员 陈佳琳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。