浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终2321号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司浙江省分行。住所地：杭州市江干区解放东路**号。
代表人：高强，该行行长。
委托诉讼代理人：张律伦、郭娟娟，浙江海威特律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。
法定代表人：袁风六，该公司董事长。
被上诉人（原审第三人）：海盐新天地大酒店有限公司。住所地：海盐县武原街道百尺路*号（新天地广场）。
法定代表人：叶新利，该公司董事长。
上诉人中国建设银行股份有限公司浙江省分行（以下简称建行浙江分行）因与被上诉人海盐新天地广场实业有限公司（以下简称广场实业公司）、海盐新天地大酒店有限公司（以下简称新天地公司）物权保护纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
建行浙江分行上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持建行浙江分行的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由广场实业公司承担。事实和理由：一、一审认定广场实业公司与案外人陈旭峰、龚维丹就涉案商铺存在租赁合同关系错误。广场实业公司在一审两次庭审中均未主张其与陈旭峰、龚维丹就涉案商铺存在事实租赁关系，虽然双方之间存在其他商铺租赁合同关系，但并不必然推出陈旭峰、龚维丹将涉案商铺出租给广场实业公司。再者，双方就其他商铺出租事宜均有书面合同，如若陈旭峰、龚维丹确将涉案商铺出租广场实业公司，按照双方合作惯例，也应有书面合同。因此，一审对此认定事实错误。二、一审认为建行浙江分行无权要求新天地公司腾退并返还租赁的商铺，缺乏事实依据，适用法律错误。首先，一审无视广场实业公司的侵权行为，在无任何证据的前提下认定涉案商铺与其他商铺已统一出租给承租户，系主观臆断，建行浙江分行与其他业主之间并未形成共同经营关系。其次，本案不适用《中华人民共和国物权法》第七十一条，建行浙江分行对涉案房屋享有完整的所有权，一审认定涉案商铺系虚拟分割的商铺与客观事实相悖。另外，没有证据证明腾退涉案房屋会危害相邻建筑物的安全及损害其他业主的利益。再者，广场实业公司没有合法转租权，其与房屋原所有人并无租赁合同关系，无权将涉案房屋出租给新天地公司使用。即使广场实业公司与案外人存在事实租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，建行浙江分行作为涉案房屋目前合法所有权人当然有权要求新天地公司腾退并返还。三、一审按评估的年租金标准的70%计算租金错误。一审参考的租赁合同中关于三七分成的约定，既非行业惯例，也不具备普遍的参考性。根据合同相对性原则，该约定不能类推适用本案。
广场实业公司和新天地公司二审未作答辩。
建行浙江分行向一审法院起诉请求：1、新天地公司立即腾空并返还海盐县武原街道天宁寺商游区（新天地广场）2幢二层的1322.97平方米房屋（详见附件中的房屋清单）；2、广场实业公司返还建行浙江分行人民币360795元的不当得利（自2014年6月10日起暂算至2015年9月10日，实际广场实业公司应向建行浙江分行支付每月24053元的房屋占用使用费至新天地大酒店腾退之日止）；3、广场实业公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年6月10日，杭州市下城区人民法院作出（2010）杭下执民字第946-4号执行裁定书，裁定内容为：陈旭峰、龚维丹名下的坐落于新天地广场2幢B2001、B2006-B2011、B2013-B2020、B2023-B2027、B2037、B2057-B2067、B2072、B2073、B2075-B2077、B2079-B2093、B2101、B2102、B2106、B2113-B2115、B2120-B2125、B2127、B2146、B2147、B2151、B2161、B2162、B2164、B2166-B2169、B2171-B2174、B2176、B2130、B2133、B2134、B2139、B2140、B2177、B2179-B2181、B2185、B2192-B2196、B2199-B2203室1322.97平方米房产及1033.66平方米土地使用权以630万元的价格交付建行浙江分行抵偿债务。据此，建行浙江分行通过法院强制执行以物抵债的方式从案外人陈旭峰、龚维丹处取得涉案商铺的所有权，并办理了相应的契证、房屋所有权证和国有土地使用证。涉案商铺坐落于新天地广场2幢二层，建筑面积合计为1322.97平方米，现用途为酒店客房。广场实业公司及新天地公司均陈述，案外人陈旭峰原系广场实业公司的法定代表人，亦原系新天地公司的法定代表人；同时广场实业公司与新天地公司之间存在房屋租赁合同关系，新天地公司在公司成立时就向广场实业公司承租使用包括涉案商铺在内的房屋。涉案商铺原系广场实业公司及新天地公司的法定代表人陈旭峰及其配偶龚维丹所有，涉案商铺由广场实业公司出租给新天地公司作为酒店客房使用。现在各当事人均无法确定涉案商铺的具体四至范围。上述涉案商铺自2014年6月10日起至今的租金广场实业公司分文未付。
一审另查明，在本案审理过程中，建行浙江分行于2016年1月19日申请对涉案商铺的年租金进行评估，一审委托求真估价公司就涉案商铺的租金进行评估，后评估机构于2016年8月12日出具了房地产估价报告书，为此建行浙江分行支出评估费6270元。该房地产估价报告书中的估价结果报告部分载明：估价对象房屋建筑物位于新天地广场2幢二层，建筑面积合计1322.97平方米，《房屋所有权证》证号为嘉房权证盐字第××号，房屋所有权人为建行浙江分行，规划用途为商业服务，至价值时点，估价对象权属清晰，权利完整，未设定他项权利登记；估价对象为商业服务用房，共5层，估价对象所在2层，本幢建筑为框架结构，外墙砖贴面或涂料，估价对象为酒店客房，铝合金窗，墙面为涂料或墙纸，过道铺设地毯，室内均已吊顶，水卫照明设备齐全，上述建筑物区域配套设施较好，无不均匀沉降，维护状况良好，完整无缺损；估价时点为实地勘察日，即2016年3月28日；价值类型为公开市场价值；估价方法采用市场比较法；估价对象房地产年租金评估值分别为：2014年为247020元，单价为15.56元/平方米；2015年为249560元，单价为15.72元/平方米；2016年为252100元，单价为15.88元/平方米。
2005年4月1日，案外人陈旭峰（甲方）与广场实业公司（乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：甲方将其房权证盐字第××、03××02号新天地广场产权式商铺，共154间出租给乙方统一对外招商及统一经营管理；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；租金每年缴纳一次，每年的3月31日前缴纳当期租金。上述租赁合同中涉及的商铺坐落于新天地广场2幢一层，建筑面积合计为2046.35平方米。2008年9月1日，案外人浙江津门实业集团有限公司（以下简称“津门实业”）与广场实业公司签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）产权式商铺租赁合同》一份，约定：津门实业将其房权证盐字第J062071-J0620**号、第J062080-J062087号、第J062023-J0620**号新天地广场产权式商铺，共111间出租给广场实业公司统一对外招商及统一经营管理。其余条款均与案外人陈旭峰和广场实业公司签订的租赁合同一致，津门实业的法定代表人原系陈旭峰，上述租赁合同中涉及的商铺坐落于新天地广场1号楼一层，建筑面积合计为1481.95平方米。
一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然广场实业公司与案外人陈旭峰、龚维丹之间就涉案商铺未签订书面租赁合同，但陈旭峰个人名下的坐落于新天地广场2幢一层的其他商铺已于2005年4月份出租给广场实业公司统一对外招商及统一经营管理，陈旭峰任法定代表人的津门实业亦将其名下的坐落于新天地广场1号楼一层的其他商铺于2008年9月份出租给广场实业公司统一对外招商及统一经营管理，案外人陈旭峰原系广场实业公司及新天地公司的法定代表人，故广场实业公司将陈旭峰个人名下的涉案商铺出租给新天地公司使用，陈旭峰对该情形应该是清楚的，广场实业公司与案外人陈旭峰、龚维丹之间就涉案商铺存在事实租赁合同关系。现建行浙江分行通过法院强制执行以物抵债的方式从案外人陈旭峰、龚维丹处取得涉案商铺的所有权，涉案商铺现仍由广场实业公司统一租用使用，建行浙江分行作为涉案商铺的产权人有权向广场实业公司主张相关的权利，故建行浙江分行的主体资格适格。双方的争议焦点主要为：一、建行浙江分行是否有权要求新天地公司腾退并返还租赁的商铺？二、本案涉案商铺的租金金额的确定问题？就上述争议焦点，一审法院作如下分析：
关于争议焦点一。一审认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。涉案商铺系新天地广场其中一栋建筑物的部分，建行浙江分行作为涉案商铺的所有权人，其行使所有权人的权益，应当遵守《中华人民共和国物权法》第七十一条有关业主专有权行使的规定。第一，从新天地广场房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然建行浙江分行提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。从涉案商铺目前的实际状况看，商铺无内墙分割，仅以划线为区别界限，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别，现无法分割并独立使用。第二，建行浙江分行的涉案商铺是众多商铺中的部分，涉案商铺系由原产权人陈旭峰、龚维丹出租给广场实业公司后由广场实业公司统一租用使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则，其对所有权人权益的行使应受到新天地广场其他商铺业主整体意志的限制。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过部分商铺独立实现，而需要通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。现涉案商铺在内的其他商铺已统一出租给承租户，建行浙江分行与其他业主之间已形成共同经营关系，在建行浙江分行没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，建行浙江分行单独要求其没有明确四至的部分商铺从整体中分割出来，必然改变新天地广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。综上所述，建行浙江分行要求新天地公司返还房屋的诉讼请求，依据不足，亦与客观事实不符，不予支持。建行浙江分行今后如有证据证明其与其他业主已形成整体意志，可另行主张。
关于争议焦点二，双方争议较大。建行浙江分行提供的租赁合同载明，新天地公司租用的面积约11000平方米，用途为酒店经营，月租金为20万元，单价约为18.19元/平方米*月。广场实业公司提供的租赁合同载明，新天地公司租用的面积共9267平方米，用途为酒店经营，年租金为30万元，单价约为2.70元/平方米*月。一审认为，第一，上述二份租赁合同中关于租金的支付标准差距过大，广场实业公司提供的租赁合同中约定的月租金单价约为2.70元/平方米，明显不符合市场租金行情，且广场实业公司未举证证明涉案商铺的实际返租情况，故无法依据双方之间的租金支付惯例情况确定涉案商铺的租金标准。建行浙江分行申请对涉案商铺的年租金进行评估，一审只能以评估机构的评估结果确定涉案商铺的市场租金价格。第二，求真估价公司出具的房地产估价报告系一审委托，委托评估程序合法，且有关的评估材料经过了双方的质证，在评估过程中，评估机构亦听取了双方的意见，评估程序合法，评估结论客观真实。虽然广场实业公司不认可该评估结果，认为评估的涉案商铺的年租金过高，但其未举证予以证明，故对广场实业公司的该抗辩意见不予采信。综上所述，双方之间存在事实租赁合同关系，双方就涉案商铺的租金标准不能达成补充协议，故涉案商铺的租金标准应按照履行地的市场租金价格履行，应按照求真估价公司的评估结果确定。
一审法院认为，建行浙江分行自2014年6月10日起取得涉案商铺的所有权，故建行浙江分行有权向广场实业公司主张相关的租金。涉案商铺的原产权人系案外人陈旭峰和龚维丹，陈旭峰原系广场实业公司及新天地公司的法定代表人，陈旭峰个人名下的其他商铺，包括陈旭峰任法定代表人津门实业名下的其他商铺，均与广场实业公司之间存在书面租赁合同关系，故关于涉案商铺的相关租赁事宜可参照双方之间的其他商铺的租赁合同的约定履行。广场实业公司与包括案外人陈旭峰在内的其他业主签订的租赁合同均约定，自2007年1月1日起至合同期限届满时止，广场实业公司将新天地广场产权式商铺转租后，业主得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补广场实业公司各类开支，若有余额则作为广场实业公司收入，故关于涉案商铺的租金支付方式亦可参照该惯例履行，即广场实业公司应支付给建行浙江分行的租金为涉案商铺市场租金收入的70%，另30%用于弥补广场实业公司各类开支。经评估机构评估，涉案商铺的市场年租金分别为：2014年为247020元，2015年为249560元，2016年为252100元；故广场实业公司应支付建行浙江分行自2014年6月10日起至2015年9月10日止的租金合计为218203.96元。租金的具体计算明细为：1、2014年6月10日起至2014年12月31日止的租金为97116.08元【（247020元÷365天×205天）×70%】；2、2015年1月1日起至2015年9月10日止的租金为121087.88元【（249560元÷365天×253天）×70%】。自2015年9月11日起的租金，仍按求真估价公司评估的年租金标准履行，建行浙江分行多请求部分，不予支持。对于建行浙江分行支出的评估费6270元，根据评估结果及相关案件事实，酌定由建行浙江分行自负849元，广场实业公司负担5421元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条之规定，判决：一、广场实业公司支付建行浙江分行租金218203.96元（自2015年9月11日起的租金，仍按嘉兴求真房地产估价有限公司评估的年租金标准履行）及评估费5421元，上述款项由广场实业公司于该判决生效之日起十日内付清；二、驳回建行浙江分行的其他诉讼请求。如果广场实业公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6712元，由建行浙江分行负担2653元，广场实业公司负担4059元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点在于：一、一审法院未支持建行浙江分行返还涉案商铺的诉讼请求是否得当；二、一审认定广场实业公司应支付年租金的比例是否合理。
关于焦点一。建行浙江分行抗辩涉案商铺原所有权人与广场实业公司不存在租赁关系，广场实业公司系无权转租，建行浙江分行基于对商铺所有权可主张返还商铺。对此，本院认为，建行浙江分行虽否认原产权人就涉案商铺与广场实业公司存在租赁关系，但其在起诉时并不否认涉案商铺已由广场实业公司出租给新天地公司的事实，且根据查明的事实，涉案商铺实际确已出租给新天地公司统一管理经营。对于此类商铺，本院认为，分割商铺的业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从涉案商铺目前的实际状况看，并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显区别。作为众多分割商铺中的一小部分，建行浙江分行的商铺只有在经营管理公司的统一规划下整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。尽管建行浙江分行并未与新天地公司签订委托经营合同，但“新天地广场”作为一个大型商业体目前仍在经营，建行浙江分行的商铺目前无法查明实际位置，且与其他业主之间仍旧形成共同经营关系。建行浙江分行要求返还商铺，势必对商业体的整体经营产生影响，不利于统一经营管理模式效益的发挥，也可能会对其他业主利益造成损害。因此，在无相应证据证明建行浙江分行与其他业主已形成整体意志要求返还商铺的情况下，一审对其返还商铺的主张不予支持，并无不当。当然，建行浙江分行今后如有证据证明其与其他业主已形成整体意志，可再行主张。
关于焦点二。如前所述，新天地广场商贸体实质上为委托经营管理模式，建行浙江分行与新天地公司之间存在包括委托经营、租赁、管理维护等在内的委托经营管理关系。其中，新天地公司负有对外招租、管理和维护等义务，为此需支付一定的运营成本。因此将每年租金收入的30%用于弥补新天地公司上述各项开支，符合权利义务对等关系，亦与该商贸体其他多数业主的约定相符。另外，本案情形与本地区类似商业综合体的运作模式相同，参照类似商业综合体的租金分配方式，具有合理性。建行浙江分行以此并非行业惯例为由进行抗辩，依据不足，本院不予采信。
综上，建行浙江分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6712元，由中国建设银行股份有限公司浙江省分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一七年二月八日
书 记 员 赵婉沁