吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吉中民一终字第178号
上诉人（原审原告）：闫晶，女，1959年5月25日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。
被上诉人（原审被告）：刘春华，女，1955年1月4日出生，汉族，职业不详，住吉林市船营区。
委托代理人：关辉，吉林松花江律师事务所律师。
上诉人闫晶因与被上诉人刘春华房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2014）永民一初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫晶，被上诉人刘春华的委托代理人关辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
闫晶在原审时诉称：2009年12月1日，原告闫晶与被告刘春华签订房屋买卖合同书一份，约定：被告刘春华自愿将坐落于吉林市船营区长春路副食60号综合楼二层11-22轴350平方米的私有房屋卖给原告闫晶；房屋售价80万元；付款方式及时间：1.合同签订之日首付15万元；2.该房在银行抵押贷款35万元及利息由原告按贷款合同的期限偿还；3.合同签订后，被告协助原告在银行贷款20万元至25万元，先偿还被告刘春华20万元至25万元房款，其余房款于2010年12月31日前付清；4.原告给付完被告应付现金和银行贷款后，再办理过户手续，费用各承担50%。第6条还约定：在产权证没有办理过籍期间，如该房屋被拆迁，应得的货币安置或房屋调换所得的房屋归闫晶所有。合同签订当日，被告刘春华将该房屋及房产证、土地使用证、银行贷款手续、出租合同书等全部交给了原告闫晶，原告闫晶对该房屋进行了实地查验交接。依照合同约定：2009年12月2日原告闫晶给付被告刘春华购房款10万元，12月19日给付11万元，12月28日给付1万元，还于2011年2月18日前全部偿还银行欠款406459.09元。闫晶共计付购房款626459.09元，所余房款173540.91元，曾多次找被告刘春华要求给付并办理产权过户手续，被告刘春华则以多种理由拖延。此后原告闫晶发现该房屋因被告刘春华与张秀兰借款纠纷一案，被船营区人民法院查封。为此，原告闫晶提出执行异议，被船营法院驳回后，原告闫晶提起民事诉讼，请求法院确认原告闫晶与被告刘春华签订的房屋买卖合同有效，继续履行合同，办理过户手续；停止对该房屋的查封执行。但一审法院仅判决驳回原告闫晶的第二项诉讼请求，而对第一项诉讼请求未予审理。为此原告闫晶提起上诉，二审法院认为原审法院对上诉人闫晶提出的合同效力问题未审理，对此上诉人闫晶可另行提起诉讼，同时判决驳回上诉，维持原判。据此原告闫晶向法院起诉，请求判令：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效；2.继续履行合同，交付余款，办理产权过户手续。
刘春华在原审时未提交答辩意见。
原审判决认定：位于吉林市船营区长春路副食60号综合楼2层11-22轴、建筑面积350平方米的房屋登记产权人为刘春华。2008年5月1日，刘春华将该房屋以年租金5万元的价格出租给杜松然，租期5年，至2013年5月1日止。2008年11月4日，刘春华以该房屋及土地使用权做抵押，在中国工商银行股份有限公司吉林市北大街支行贷款40万元，并办理了他项权利登记，约定期限126个月。2009年12月1日，刘春华与闫晶签订该房屋买卖合同，合同约定：刘春华将设定有租赁权和抵押权的上述房屋以80万元的价格出售给闫晶，合同签署之日付25万元；该房在银行的抵押贷款35万元本息由闫晶按贷款合同按时偿还，余款于2010年12月31日前付清；转籍日期为闫晶全部偿还购房款和银行贷款之后，办理产权过户。上述合同签订后，闫晶于2009年12月2日给付刘春华购房款10万元、12月19日给付购房款11万元，又以刘春华的名义陆续向银行偿还贷款，至2011年2月18日将银行贷款偿还完毕。现原告闫晶尚欠被告刘春华购房款。2010年4月，因张秀兰与刘春华之间借贷纠纷，吉林市公安局经侦支队以刘春华涉嫌诈骗，查封该房房籍，查封期限从2010年4月29日起至2011年4月28日止。因王铭野与刘春华民间借贷纠纷执行一案，本院于2010年10月18日查封了该房屋房籍。因张秀兰与刘春华民间借贷纠纷一案，本院于2010年8月19日作出（2010）船民二初字第469号民事调解书，调解内容：刘春华欠张秀兰95万元，于2010年8月30日前给付；并于2010年10月26日轮候查封了该房屋房籍。2012年3月，闫晶向本院提出执行异议，要求解除对该房屋的查封。本院于2012年8月28日作出（2012）船执外异字第1号执行裁定书，裁定驳回闫晶的异议。闫晶不服该裁定，向本院提起民事诉讼，请求判令确认闫晶与刘春华签订的房屋买卖合同有效；停止对该房屋的查封执行。本院于2013年5月29日作出（2012）船民一初字第879号民事判决书，驳回了闫晶的诉讼请求。闫晶不服，上诉至吉林市中级人民法院，吉林市中级人民法院于2013年7月18日作出（2013）吉中民一终字第496号民事判决书，维持了一审判决，但同时在论理部分指明原审法院对闫晶提出的合同效力问题未审理，对此闫晶可另行提起诉讼。闫晶据此再次向本院起诉，请求判令：确认闫晶与刘春华签订的房屋买卖合同有效；继续履行合同，交付余款，办理产权过户手续。另查明，位于吉林市船营区长春路副食60号综合楼2层11-22轴、建筑面积350平方米的房屋现已被本院执行机构委托拍卖。
原审判决认为：闫晶与刘春华于2009年12月1日签订的关于买卖位于吉林市船营区长春路副食60号综合楼2层11-22轴、建筑面积350平方米的房屋的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性和禁止性规定，合法有效。但因闫晶与刘春华签订上述房屋买卖合同后，闫晶未及时将剩余购房款交付给刘春华，直至刘春华因另欠他人借款致该房屋被法院查封时，闫晶尚未对诉争房屋进行占有、使用、收益。现该房屋已因另案进入执行程序，此种情况下，闫晶依据上述房屋买卖合同，要求继续履行、交付余款、办理产权过户手续，目的已无法实现，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定作出判决。
原审判决主文：1.原告闫晶与被告刘春华于2009年12月1日签订的关于位于吉林市船营区长春路副食60号综合楼2层11-22轴、建筑面积350平方米房屋的房屋买卖合同有效；2.驳回原告闫晶其他诉讼请求。
案件受理费11800元（原告已向本院预交），由原告闫晶负担11700元，被告刘春华负担100元，被告刘春华负担部分于本判决生效之日起三日内径行给付原告闫晶。
原审判决后，上诉人闫晶不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。主要事实及理由：1.一审判决已经认定双方签订的房屋买卖合同“合法有效”，因此，继续履行合同具有合法依据。2.“未及时将剩余购房款交付给刘春华”，上诉人没有过错。（1）合同约定被上诉人以该房抵押的银行贷款由上诉人偿还，而该贷款合同的最后履行期限为2019年5月4日，因此该合同仍在履行期间。（2）至2011年2月18日，上诉人偿还完被上诉人全部银行贷款本息，加之已付现金共计62万余元。所欠17万余元，上诉人曾联系被上诉人，要求交付并办理过户手续，但被上诉人借故拖延拒收。此后才得知该房已因被上诉人与张秀兰、王铭野等人的债务纠纷案件于2010年4月29日、2010年10月18日和2010年10月26日先后被市公安局和船营区人民法院查封或轮候查封。此后，上诉人找到船营区人民法院，希望交付余款，解除查封，办理过户手续，但遭到法院的拒绝。3.“闫晶尚未对诉争房屋进行占有、使用、受益”的观点不能成立，该房屋已由上诉人占有。（1）《房屋买卖合同书》第六条规定：“在产权证没有办理过籍期间，如该房被拆迁，应得的货币安置或房屋调换所得的房屋归闫晶所有。”依据《物权法》第二百四十一条关于“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定的规定”的规定，证明签订合同的当日房屋已经交付，上诉人已享有占有后的权益。（2）合同签订当日，被上诉人即把房屋产权证、土地使用证、房屋租赁合同交给了再审申请人，并与上诉人一同查看了房屋，告知了房屋承租人。证明双方不仅有合同的明确约定，而且实际履行了必要的交接手续。（3）2013年1月8日，租赁到期后，被上诉人并未接收、管理该房，而是上诉人接收、管理了该房。这说明该房自签订合同之日起，上诉人即享有了占有权。（4）在签订买卖合同之时，虽然存在租赁合同，但是被上诉人已将租赁合同交给了上诉人，并告知了承租人，只是转让占有权的公示行为，根据买卖不破租赁的原则，此时，占有权已转归上诉人所享有。4.“现该房屋已因另案进入执行程序”的理由，不能成立，本案应当中止执行，等待一审判决。（1）执行程序依法可以中止执行。《民事诉讼法》第二百五十六条规定：有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。（2）中止执行的理由成立。吉林市中级人民法院（2013）吉中民一终字第496号民事判决书认为：“原审法院对上诉人提出的合同效力问题未审理，对此上诉人可另行提起诉讼”。为此，上诉人于2014年1月27日递交诉状，船营法院于2月26日立案，定于4月23日开庭。但是，船营法院没有理会上诉人的起诉，于3月26日便对该房进行了拍卖，并且拖至7月10日才向上诉人送达判决书。制造了上诉人的诉讼请求难以实现的条件，故意损害上诉人合法权益，因此，应予执行回转。
被上诉人刘春华辩称：1.被上诉人认为与上诉人之间不是房屋买卖合同关系，是民间借贷关系，2009年12月，被上诉人做生意，资金周转不开，向上诉人借款，最初10万，后陆续借款共计22万元，双方虽没有约定具体还款时间，但被上诉人答应上诉人尽快偿还。因被上诉人向上诉人借款，没有抵押物，上诉人提出用被上诉人的房屋抵押。2.上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同内容不真实，并非当事人双方的真实意思表示，理由如下：房屋价款上看，双方签订合同时间2009年12月，是我市房屋价格最高的时期，本案诉争的房屋是商业网点，建筑面积350平方米，按照当时的房屋价格，每平方米至少6000元，总房款应为210万元左右，但本案中房款仅为80万元，其中还包括被上诉人所欠的银行贷款，与该房屋的实际市场价格相差100多万元，被上诉人是生意人，对当时的房屋行情非常了解，不可能以如此低的价格将自己的房屋卖给上诉人，显然双方不是真正的房屋买卖关系，作为房屋买卖合同，理应明确房屋交付时间，但本案中上诉人与被上诉人在合同中连最基本的房屋交付时间都没有约定，显然有悖常理，从购房付款时间上看，双方没有约定准确的购房款给付时间，合同中的付款条款中关于付款期限约定很模糊，显然有悖于正常的房屋交易习惯，在合同中也没有明确双方的权利义务，没有违约责任，也没有违约条款，能够清楚看出双方不是真正的房屋买卖合同。3.退一步讲，即使上诉人和被上诉人之间的房屋买卖合同有效，由于双方当事人已经在合同履行中产生了纠纷，如果认定被上诉人违约，被上诉人承担的仅仅是违约责任，本案诉争的房屋没有发生物权变动，房屋所有权还是被上诉人，以上几点答辩意见被上诉人认为原审法院判决结果没有不当之处。
经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：上诉人闫晶与被上诉人刘春华于2009年12月1日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该房屋买卖合同合法有效。上诉人闫晶交纳大部分购房款后没有办理产权变更。现该争议房屋已经吉林市船营区人民法院执行生效法律文书委托拍卖给他人，即合同标的物已经不属被上诉人刘春华财产，无法实际履行房屋买卖合同。故上诉人闫晶要求继续履行合同本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11800元，由上诉人闫晶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵春梅
审 判 员 付 广
代理审判员 陈 卓
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 王丹彤