新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4002民初4620号
原告：张启锋，住伊宁市。
委托代理人：薛全福，新疆九城律师事务所律师。
被告：张小军，住伊宁市。
委托代理人：侯维松，新疆西部朝阳律师事务所律师。
原告张启锋诉被告张小军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员沈玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张启锋及其委托代理人薛全福，被告张小军及其委托代理人侯维松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张启锋向本院提出诉讼请求，请求判令：1、原被告解除房屋租赁合同，并限期搬出该房屋（庭后放弃该项请求）；2、被告给付租金52300元（庭后放弃该项请求）；3、判令被告支付违约金81319.4元；4、判令被告承担诉讼费及律师代理费。事实和理由：2014年原被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将自己位于伊宁市218国道与220省道交汇处X小区商业街X号楼104号130.62平方米商铺租赁给被告使用。租期为五年即从2014年3月21日至2019年3月20日止。前两年的房租被告均已如期交纳，时至2016年3月20日原告多次督促及短信通知被告均未交纳房租，被告的行为违反了合同约定，应承担违约金，并终止履行合同。
被告张小军辨称：原告的陈述不属实，被告先与原房主联正房产公司签订租赁合同，2016年3月原被告双方在原租赁合同基础上更改了出租人、时间后重新签订了租赁合同。被告积极的履行了合同，向原告交纳租金，但原告故意拒绝履行收款义务，致使被告无法交纳房租，其责任与被告无关。被告为履行合同义务已将应当履行的租金提交相关部门提存，本案不存在解除合同的法定事由。
本院经审理认定事实如下：2014年6月6日，伊犁联正房地产开发有限公司作为出租房与承租方被告张小军签订东城花园房屋租赁合同，约定出租房将位于新疆伊宁市218国道与220省道交汇处X小区商业街X号楼X室，建筑面积为130.62平方米的房屋出租给被告张小军，租赁期限为2014年3月21日至2019年3月20日。此后伊犁联正房地产开发有限公司将该房屋出卖给原告张启锋。2016年原告张启锋（甲方）与被告张小军（乙方）补签租赁合同。租赁合同约定房屋租期为5年，2014年3月21日至2019年3月20日。租金及支付：该房屋第一年租金为67922元，乙方需于签约当日交纳完毕。自本合同签署之日起，乙方应于当日交纳租赁期间保证金人民币6792元。第二年租金为71318元，租金需在2015年3月20日前一次性缴清。第三年租金为人民币78450元，租金需在2016年3月20日前一次性缴清。第四年租金为87864元，租金需于2017年3月20日前一次性缴清。第五年租金为101043元，租金需于2018年3月20日前一次性缴清。租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，且乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿：每年的房屋租金未在合同约定到期日前交纳的；未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，转借给他人使用的；未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，在规定期限内仍未纠正并修复的；擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的；若该合同发生争议，由伊宁市人民法院管辖，由此所产生的诉讼费、差旅费、评估费、律师代理费均由违约方承担。
被告将前两年的租金已支付给伊犁联正房地产开发有限公司。第三年的租金78450元被告未按照合同约定时间于2016年3月20日前一次性缴清，故2016年7月22日，原告张启锋向被告张小军下发通知一份，称被告在履行8-104号和8-105号合同过程中均已违约，接通知立即在48小时内履行下列义务，如未履行则8-104号和8-105号合同即行终止，并限你在2016年7月30日前搬出伊宁市X小区商业街X号楼X室和X号楼X室商铺，并补清8-104号合同履行过程中所欠费用。现通知如下：请接到通知后支付8-104号合同约定2016年3月20日至2017年3月20日应支付的租金78450元及未按期支付租金的违约金81319.4元。请接到通知后支付8-105号合同约定2016年7月31日至2017年8月1日应支付的租金93093元及未按期支付租金的违约金96498.2元。上述费用支付完毕后8-104号和8-105号合同可继续履行若不完全支付即视为合同终止。2016年7月25日，被告张小军向新疆伊犁农村商业银行喀尔顿支行存入18万元，户名为张小军。
在该案的审理过程中，被告张小军认为原告与伊犁联正房地产开发有限公司签订的买卖合同侵犯了其优先购买权，故另行提起诉讼要求法院确认伊犁联正房地产开发有限公司与张启锋签订的房屋买卖合同无效。故本案裁定中止诉讼。此后因张小军未缴纳诉讼费用，其诉伊犁联正房地产开发有限公司与张启锋的确认合同效力案件裁定按撤诉处理。
2016年12月30日被告向原告支付2016年3月21日至2017年4月1日前伊宁市218国道与220省道交汇处X花园小区商业街X号楼X室的所有租赁费，被告自愿与原告解除租赁关系并于2017年4月1日前搬出该租赁房屋。故此后原告放弃要求被告解除合同、搬出房屋及要求被告给付租赁费的诉讼请求。
被告曾给付本案租赁房屋的保证金6792元，原告庭审时表示同意该款项冲减被告应承担的违约金。原告于2016年4月向新疆伊犁农村商业银行公园街支行贷款60万元，正常月利率为8.074999‰，逾期月利率为12.112499‰。2016年7月20日原告又向新疆伊犁农村商业银行公园街支行贷款85万元，正常月利率为5.308333‰，逾期月利率为7.962499‰。
本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。被告应按照合同约定履行相应的义务，于2016年3月20日前一次性缴清第三年2016年3月21日至2017年3月20日的租金78450元。经原告催告，被告至2016年12月30日才予以支付，故被告存在违约行为应依据合同约定承担相应的违约责任。被告虽抗辩原告拒收其租金，其已经将应缴纳的租赁费提存，但根据被告提供的证据显示，被告仅是将款项存入银行，存折户名也属于被告本人，而银行不属于法律规定的提存部门，被告的行为并不构成提存，故本院对被告不承担违约金的抗辩理由不予采信。庭审中被告抗辩合同约定的违约金过高，要求法院对违约金予以调整。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”，故对原告主张的违约金约定是否过高本院主要依据原告的实际损失予以认定，原告庭审时提交其贷款凭证，证实其存在实际损失，经审查，该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，故对被告的违约行为致使原告的实际损失可认定为被告逾期支付数额78450元×逾期支付时间12个月（2016年3月21日至2017年3月20日）×原告贷款逾期支付利率月利率为12.112499‰=11403元，根据上述法律规定，可认定原、被告合同约定的违约金过高，故本院将该违约金调整为14824元（11403+11403×30%）。但原告在庭审中明确表明同意将被告已支付的保证金6792元冲抵违约金，故被告现应支付原告的违约金为8032元。对于原告主张律师费因原告未向本院提交律师费发票，本院无法确认是否实际产生律师费，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。因被告已搬离该租赁房屋，双方自行解除租赁合同，致使原告放弃部分诉讼请求，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告张小军于本判决生效之日起十日内向原告张启锋支付违约金8032元；
二、驳回原告张启锋的其他诉讼请求。
若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1332元，由被告张小军负担654元，原告张启锋负担678元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
审判员 沈 玲
二〇一七年五月十九日
书记员 隋华月