浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终3440号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现住所地金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：盛云樟，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：徐国华，男，1959年3月20日出生，汉族，住金华市。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业）因与被上诉人徐国华物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初3989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。恒定物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：其已具三级收费资格，无需再考核测评，按政府文件规定，2010年8月1日起，多层从原0.3元/平方米/月提到0.5元/平方米/月（高层从0.45元提到0.75元），一审多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）错误；上诉人每年约十次左右上门催讨，物业费是持续服务收费，原审认定已过诉讼时效有误；且一审按日判决物业费有误。徐国华答辩称，原判认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。恒定物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务费人民币4311.60元（2009年1月1日至2015年6月30日）；2.判令被告支付原告的滞纳金人民币4311.6元（2009年7月1日至2015年6月30日）及逾期利息损失（2015年7月1日至实际支付之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定:徐国华系柳湖花园25幢2-501室业主，该房屋属多层住宅，建筑面积为122.49平方。原告的前身为金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业），于2003年6月18日与建设方签订的协议书，约定原告受聘进驻柳湖花园小区，提供前期物业管理服务。原告自定多层物业管理费每平方米0.2元/月，2007年调升每平方米0.3元/月，2010年8月调升每平方米0.5元/月。2015年6月30日因该小区成立的业主委员会的要求原告撤离该小区。2015年12月13日原告邮寄给被告的函，称被告未按约交纳自2009年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理服务费4311.6元，要收取欠费额千分之三的违约金。另，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定物业服务费新标准从2005年1月1日起执行，同时在附件1中明确由原告服务的柳湖花园收费等级为三级，在附件2中指导价为多层三级收费中准价为0.30元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.45元/平方米/月，别墅三级收费中准价最高不超过0.54元/平方米/月，上浮幅度为30%等内容。2010年物价部门的金价管[2010]64号文件《金华市物业服务收费管理实施办法》，规定应当成立而未成立业主委员会的住宅小区，物业服务收费由物业服务企业参照前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得物业管理区域内半数以上业主同意后执行；物业服务收费等级的考核评定由价格主管部门会同物业主管部门组织。物业服务企业申报物业服务收费等级，应在收费前30个工作日向价格主管部门提出书面申请；物业服务收费实行明码标价制度。收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布，并接受业主和价格主管部门的监督。同年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号，规定前期物业实行包干制，未成立业主委员会的，物业服务企业按前期物业服务收费的有关规定，自行确定收费标准，并征得半数以上业主同意后执行；同时在附件1中明确政府指导价为三级收费中准价为0.50元/平方米/月，高层三级收费中准价为0.75元/平方米/月，上浮幅度不超过20%等内容。2016年1月27日，原告的企业名称从辛迪物业经核准后变更为恒定物业，同时其法定代表人由杜曙光变更为杜玮草。恒定物业未按金价管[2010]65号文件的要求参加考核与测评。一审法院认为，恒定物业受柳湖花园开发商选聘进驻柳湖花园，一直来对小区履行物业管理服务，在物业服务费等书面催缴后，被告应支付物业服务费。恒定物业在前期物业服务及无业主委员会的情况下，自行确定收费标准实行包干制，原告即使按政府确定的指导价，也属自行定价。按有关规定对自2010年8月以后原告自行确定标准三级0.3元调高到0.5元的物业管理费，因未与户主或半数以上业主同意，也未申报有关部门考评审核，应属原告的过错。故本着物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，对其主张从2010年8月后按收费标准多层每平方米0.5元计算，不予采纳，仍按之前收费标准三级每平方米0.3元计算。对徐国华主张诉讼时效的抗辩理由予以采纳，按催告之日即2015年12月13日之前二年起为计算日。故物业管理费用为122.49平方×0.01元×18天+122.49平方×0.3元×18个月=683.5元。对恒定物业主张的违约金和利息，因未有约定，且徐国华拒绝交纳物业管理费，是因存在上述原告的一定过错，故不予支持。对恒定物业诉请的合理合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条国务院《物业管理规定》第二十一条等之规定，判决：一、被告徐国华应于本判决生效之日起十日内支付原告金华市恒定物业管理有限公司的物业服务费人民币683.5元；二、驳回原告金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币25元（已减半由原告预交），由原告金华市恒定物业管理有限公司负担人民币5元，由被告徐国华负担人民币20元（在履行上述款项时，一并支付给原告）。二审期间，恒定物业向本院提交了柳业函字（2017）第4号函件（复印件）、缴费催款通知单（复印件），以证明恒定物业一直在主张债权，柳湖花园业委会对此亦已自认。徐国华质证认为，并未有人向其催收物业费。本院经审查认为，上诉人提供的证据不能证明待证的事实。徐国华在二审期间未提供新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为,二审争议在于收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园业委会在2010年成立后未与当时的辛迪物业签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）计。上诉人主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。被上诉人徐国华在一审、二审答辩时均提出诉讼时效抗辩。现有上诉人提供的证据尚不足以证明2015年12月之前的催收物业费通知已送达被上诉人这一特定的债务人，故上诉人应承担举证不足的法律后果。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 亮审 判 员  李建旭审 判 员  徐 磊二〇一七年十二月五日代书记员  郑可卿???