江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二民申字第0602号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：长江润发（宿迁）房地产有限公司。住所地：江苏省宿迁市经济开发区东区峨眉山路北侧。法定代表人：汪仁平，该公司董事长。委托代理人：刘家峰，江苏正四方律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：王文生。再审申请人长江润发（宿迁）房地产有限公司（以下简称长江润发公司）因与被申请人王文生商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中民终字第1431号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。长江润发公司申请再审称：（一）长江润发公司在一审中提供了沈国栋及其所在的苏州创城世纪房地产投资管理有限公司（以下简称创诚公司）出具的书面《承诺》，该《承诺》能证明长江润发公司虽已开具购房款收据和发票，但王文生实际只付了2万元定金，其余48万余元购房款并没有实际支付。一审法院虽对该《承诺》组织了质证，但在判决书中未作任何表述和认证。二审组织听证，长江润发公司再次提出该证据和意见，二审法院置之不理，但该证据足以推翻一、二审认定的事实。（二）一、二审判决适用法律有错误。1.归纳本案争议焦点有误。一审法院没有归纳争议焦点；二审法院在组织听证时并没有归纳争议焦点，而是在未经开庭审理且长江润发公司不知情的情况下，片面将王文生是否向长江润发公司付清购房款作为唯一的争议焦点，未将王文生是否已向沈国栋付清购房款也作为争议焦点进行审理，从而剥夺了长江润发公司的诉讼权利。2.认定沈国栋的收款行为对长江润发公司有约束力错误。一、二审判决将洽谈、签订合同与履行合同混为一谈，有权代理签约不等于有权代理履约。即使沈国栋收取了王文生的购房款，该行为对长江润发公司也没有约束力。长江润发公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请对本案再审。被申请人王文生提交意见称：（一）沈国栋的承诺恰恰能够证明王文生已将购房款交给沈国栋，并由沈国栋交给了长江润发公司，长江润发公司出具的收条和发票足以证实这一点。购房合同约定的付款方式为一次性付款，付款时间为2012年1月17日。双方既然约定了一次性支付购房款，如果变更付款方式，也应在合同中载明。长江润发公司为何同意王文生分期付款，该公司对此解释是先开票后付款在实践中并不少见，并且王文生的剩余房款准备用公积金支付。王文生夫妇均为生意人，无工作单位，哪里有公积金可用。在王文生没有付清购房款的情形下，长江润发公司为何开具收据、正式发票并将合同备案？长江润发公司显然无法自圆其说，该公司的解释明显违反常理，也与财务制度相违背。（二）一、二审法院根据案件事实和双方争议，归纳争议焦点为王文生是否向长江润发公司付清了购房款并无不当，并未剥夺长江润发公司的诉讼权利。长江润发公司从未向王文生披露沈国栋的身份，王文生把房款交给沈国栋，沈国栋向王文生出具了盖有长江润发公司印章的收据，后来长江润发公司又开具了正式发票，并将购房合同网上备案，王文生如何看出沈国栋无权代理、无权销售、无权收款？如果有错，也错在长江润发公司，而不是王文生，王文生不存在履行不当的过错。一、二审判决正确，请求驳回长江润发公司的再审申请。本院审查查明：2011年10月1日，长江润发公司与案外人创诚公司签订《全程营销策划合同》，约定由创诚公司策划和营销长江润发公司开发的“长江花苑·郡王府”小区48222平方米多层住宅与商业用房，合同第四条约定，长江润发公司负责派专人审核、批准认购书、合同并予以签字盖章；负责派专人驻卖场收款，包括但不限于客户诚意金、定金、购房款等款项，创诚公司不得收取客户任何款项。合同还就其他内容作了约定。2012年1月17日，王文生与长江润发公司签订商品房买卖合同，购买长江润发公司开发的长江花苑·郡王府12#西单元303号房及21号车库，房屋建筑面积为116.34平方米，单价4088元每平方米，车库建筑面积为12.15平方米，单价2222.22元每平方米，合计502598元。合同第六条约定，王文生于2012年1月17日前付清100%购房款即502598元。合同第七条约定，王文生如未按合同约定的付款时间付款，逾期超过30日后，长江润发公司有权解除合同；长江润发公司解除合同的，王文生按累计应付款的2%向长江润发公司支付违约金。合同第八条约定，长江润发公司应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《宿迁市住宅项目交付管理办法》规定并符合合同约定的商品房交付王文生。合同第九条约定，长江润发公司如未按合同约定的期限将商品房交付王文生，逾期超过30日后，王文生有权解除合同。王文生要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，长江润发公司按日向王文生支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，长江润发公司于2012年1月17日向王文生出具收款收据并加盖长江润发公司发票专用章，载明收到王文生交纳的郡王府12#303#房款502598元。2012年3月2日，长江润发公司向王文生开具不动产统一发票并加盖长江润发公司发票专用章，发票载明合计金额为502598元。2013年5月6日，因长江润发公司未按照合同约定交付房屋，王文生的代理人庄娥律师向长江润发公司致函一份，要求长江润发公司在接到律师函后三日内速将本案诉争房屋交付王文生并就逾期交房违约金事宜与王文生进行协商，否则将通过法律途径维护合法权益。2013年6月9日，王文生向宿迁市宿豫区人民法院起诉，请求判决：（一）长江润发公司立即将长江花苑·郡王府12#西单元303号房交付给王文生；（二）长江润发公司向王文生支付逾期交房违约金（自2013年3月31日起按照合同约定数额计算至实际交付房屋之日止）；（三）本案诉讼费用由长江润发公司承担。长江润发公司辩称：根据合同约定，王文生应于2012年1月17日前付清全部房款，但王文生仅于2012年3月2日支付定金2万元，余款至今未交付，王文生违约在先，长江润发公司有权解除合同并拒绝交付房屋，并提出反诉，请求判决：（一）解除合同；（二）王文生支付长江润发公司违约金9652元；（三）反诉费用由王文生承担。另查明，本案诉争房屋目前已具备交房条件，且长江润发公司未将其出卖给其他人。宿迁市宿豫区人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定及时履行义务。因长江润发公司未按照合同约定及时将本案诉争房屋交付王文生，其行为已构成违约，王文生依据合同约定主张逾期交房违约金符合法律规定，依法予以支持。对于长江润发公司主张仅收到王文生2万元购房定金、未收到房屋尾款并以此提出解除合同、王文生支付违约金的答辩意见和反诉请求。第一，王文生提交了加盖长江润发公司发票专用章的收款收据和不动产统一发票，该证据可以证实王文生已按约定履行了付款义务。第二，王文生在庭审中陈述，沈国栋以销售经理身份与其进行合同洽谈、签订合同和履行合同中，未向王文生披露其系创诚公司法定代表人的身份，王文生对长江润发公司与创诚公司签订的全程营销策划合同亦不知晓，故王文生有理由相信沈国栋系长江润发公司工作人员，沈国栋的行为构成表见代理。第三，基于合同相对性，长江润发公司与创诚公司之间签订的全程营销策划合同对于王文生并无法律约束力，长江润发公司主张未收到房屋尾款，可通过其他方式向创诚公司或沈国栋主张。综上，对长江润发公司的答辩意见和反诉请求不予支持。遂判决：（一）长江润发公司于判决生效后十日内将符合合同约定交付条件的长江花苑·郡王府12#西单元303号房及21号车库交付给王文生；（二）长江润发公司自2013年3月31日起按每日150.78元标准支付王文生逾期交房违约金至判决第一项确定的履行之日止；（三）驳回长江润发公司的反诉请求。长江润发公司不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉称：（一）一审判决认定王文生已经付清购房款错误，长江润发公司并未收到王文生下欠的购房款48万余元，有权根据合同约定解除合同并主张违约金。一审法院仅凭王文生持有的收据和发票，不足以认定其已经支付了购房款。长江润发公司在一审中提供的由沈国栋及其公司出具的书面承诺能够证明收据和发票虽已开具，但王文生实际只付了2万元定金，下欠的48万余元房款并没有实际支付。（二）即使王文生向沈国栋支付了购房款，也系履行错误，沈国栋的收款行为不构成表见代理，对长江润发公司没有约束力。请求二审法院依法改判。江苏省宿迁市中级人民法院认为，王文生在一审中提供了由长江润发公司出具的购房款收据、购房款发票及商品房买卖合同，故应当依法认定双方之间商品房买卖合同成立以及王文生已经付清购房款的事实。创诚公司系长江润发公司委托的代理销售公司，创诚公司的法定代表人沈国栋在合同洽谈、签订和履行过程中的行为属于有权代理行为，其行为的后果应当由长江润发公司承担。故长江润发公司关于沈国栋收取购房款的行为对其没有约束力的主张，不能成立，不予支持。长江润发公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。另查明：2013年9月9日，一审普通程序庭审中，审判长归纳双方的争议焦点是：（一）王文生是否已按合同约定支付全部购房款；（二）如果已支付，长江润发公司是否存在合同约定的逾期交房行为；（三）如果长江润发公司逾期交房，违约金如何计算？双方对争议焦点有无异议或补充？双方当事人均答：没有。本院认为：（一）关于事实认定问题。发票是指一切单位和个人在购销商品、提供劳务或接受劳务、服务以及从事其他经营活动，所提供给对方的收付款的书面证明，是财务收支的法定凭证，是会计核算的原始依据。长江润发公司向王文生开具了发票，应视为长江润发公司收到王文生支付的50万余元购房款。长江润发公司提供的沈国栋及其所在的创诚公司出具的书面《承诺》，从证据类型上看属于证人证言，但沈国栋作为证人并未出庭作证，接受对方的质询，更不具有推翻作为书证的发票的证据效力。故长江润发公司该项申请理由不能成立。（二）关于争议焦点的归纳问题。一审法院根据双方诉辩主张，将王文生是否向长江润发公司付清购房款作为三个争议焦点之一。审判长征求双方当事人对争议焦点的归纳有无异议和补充，双方当事人均回答“没有”。因此，一审归纳了争议焦点。二审询问双方当事人虽未归纳争议焦点，但二审对长江润发公司的两点上诉理由均进行了审理，判决书亦作出了回应，并未剥夺长江润发公司的诉讼权利。（三）关于沈国栋收取王文生购房款的行为对长江润发公司有无约束力的问题。创诚公司系长江润发公司委托的代理销售公司，虽然双方签订的《全程销售策划合同》约定创诚公司不得收取客户任何款项，但该约定只能约束该合同相对方，不能对抗第三人。除非长江润发公司向第三人披露创诚公司无权收款，否则该约定对第三人不产生拘束力。本案中，创诚公司法定代表人沈国栋是以长江润发公司名义与王文生签订商品房买卖合同，合同出卖人加盖的也是长江润发公司印章，长江润发公司亦向王文生开具了购房款收据及发票，因此，沈国栋的收款行为就是长江润发公司的收款行为。如果长江润发公司未实际收到王文生所付款项，可依《全程销售策划合同》追究创诚公司或沈国栋违约责任。故而长江润发公司关于沈国栋收取购房款的行为对其没有约束力的主张，亦不能成立。综上，长江润发公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回长江润发（宿迁）房地产有限公司的再审申请。审 判 长  陈 勤审 判 员  刘嗣寰代理审判员  薛山中二〇一四年七月十五日书 记 员  徐阳阳