广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中二法古民一初字第1137号
原告（反诉被告）：段磊，男，1974年8月出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
委托代理人：蔡艳雪、张子扬，广东登鼎律师事务所律师、律师助理。
被告（反诉原告）：中山市雷成物业管理有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：王波，总经理。
委托代理人：张翠安、罗琳，广东邦杰律师事务所律师、实习律师。
原告段磊诉被告中山市雷成物业管理有限公司（以下简称雷成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告雷成公司提出反诉，于2016年1月7日公开开�进行了合并审理。原告段磊及其委托代理人蔡艳雪、张子扬，被告雷成公司的委托代理人张翠安、罗琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告段磊诉称：原告与被告雷成公司于2013年12月18日签订《商铺租赁合同》，约定由段磊承租雷成公司位于中山市＊＊镇＊＊路＊号第1层＊号商铺，租赁期限自2014年5月1日至2017年5月31日；年租金147840元，分四期支付，每期36960元；雷成公司应保证在租赁期内保持现定的租金，不得随意加租；如雷成公司违约，应双倍退还押金及已交但未使用的租金。由于市场不景气，2014年12月26日雷成公司通知将租金单价调整为270元／㎡，其后又于2015年7月发布通知，内容为自2015年7月1日起商户交二个月租金即可使用三个月（简称“交二送一”），且包括物业管理费、中央空调费都有下调，此优惠至2015年12月31日止。按此变更，包括段�在内商户于2015年7-9月已实行“交二送一”的优惠。但在2015年10月1日段磊向雷成公司交租时，雷成公司却单方无理要求扩大承租面积，并拒绝按变更约定收租，10月11日又擅自停电，12月24日更将段磊商铺锁门，并企图搬走商铺内段磊物品，致段磊无法经营造成损失。雷成公司之行为已构成严重违约，合同目的无法实现。请求判令：解除原告段磊与被告雷成公司2013年12月18日签订的《商铺租赁合同》，被告雷成公司向原告段磊返还双倍押金73920元、赔偿装修损失30000元、经营损失20000元，承担诉讼费用。
原告段磊为支持其诉请，提交有如下证据：1.租赁合同、押金收据；2.单价调整通知；3.租金收据；4.现场照片；5.通知、速运单据、律师函、EMS快递单；6.录音资料、名片。
被告雷成公司辩称：同意解除合同，但解除时间应定为2015年12月31日，并在该日�还租赁物，逾期返还应支付占用期间费用。雷成公司无违约行为，段磊也无证据证明雷成公司违约，相反是段磊违约未交纳租金、水电费、物业管理费等。另段磊主张装修损失、经营损失等无事实依据，而即使有损失也因段磊违约造成。请求驳回原告段磊的诉求。
被告雷成公司反诉称：合同约定系先交租后使用，即段磊应提前半个月缴纳下期租金，合同生效后即缴交36960元押金。后双方于2014年12月26日将租金调整为270元／㎡，即每期租金35640元。另外，合同还约定，段磊逾期交租按日租金3%计收滞纳金，歇业每日按月租金5%收取违约金，超过正式交租日10天或拖欠管理费15天以上，雷成公司有权采取停水停电或收回铺位等措施并终止合同、没收押金。合同签订后，雷成公司将商铺交付段磊使用，起初段磊尚能按约支付租金及相关费用，但自2015年9月16日开始拒不缴纳10-12月的租金和水电费、公摊及管理费，并自10月10日起歇业至今。雷成公司多次向段磊催租并要求正常营业，11月25日又发函催告，但段磊仍拒不履行。请求判令：1、反诉被告段磊按月租11880元标准向反诉原告雷成公司支付自2015年10月1日起至2015年12月31日租金35640元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自欠款之日即2015年9月16日起至清偿之日止的滞纳金；2、反诉被告段磊向反诉原告雷成公司支付2015年7-12月的水电费2017.5元、公摊费1980元，2015年8-12月物业管理费1056元，共5054元；3、反诉被告段磊向反诉原告雷成公司支付歇业违约金2000元；4、诉讼费由段磊负担。
被告雷成公司为其答辩及反诉，提交有如下证据：1.催告函、催款通知单、EMS快递单、投递及退批条；2.租金通知单、缴费明细单；3.门市现状照片。
针对雷成公司的反诉，段磊答辩称：1、是雷成公司违约在先。段磊已于10月份前向雷成公司要求交租，但雷成公司却单方取消“交二送一”优惠，且单方调整业态，把灯饰城作为酒店经营使用，并要求段磊搬迁到二楼以配合其调整。对于雷成公司的无理要求，段磊无法答应，故雷成公司一直拒绝收租。在段磊无法交租情况下，2015年10月11日雷成公司强行停电，致段磊无法正常经营。2、雷成公司主张的水电费、公摊费、物业管理费等无事实依据。一般而言，上述费用都是随租金一起缴纳，理应已经一并交纳。另外，由于段磊是在雷成公司停电情况下才不得已停业，故依法不应支付歇业违约金。请求驳回雷成公司的反诉请求。
经审理查明：2013年12月18日，段磊与雷成公司签订《商铺租赁合同》，约定由段磊承租雷成公司位于中山市＊＊镇＊＊路＊号第1层＊号商铺，面积44㎡，月租金280元／㎡共12320元，物业管理费6元／㎡共264元；租赁期限自2014年5月1日至2017年5月31日，每年租金147840元，分四期支付，每期36960元；段磊需提前半个月交纳租金，即先交租后使用，逾期按日租金3%计收滞纳金，超过正式交租日10天，雷成公司有权停电或收回铺位并终止合同；段磊在签订合同时需交纳三个月租金36960元作为押金，租赁期满时雷成公司验收商铺合格后无息退回；中央空调费按合同计租面积与总面积的比例平摊，每月收费一次；段磊每日应正常开门营业，歇业每日按月租金5%收取违约金；雷成公司在租赁期内保持现定的租金，不得随意加租；如雷成公司违约需双倍退还押金及退还已交但未使用的租金，如段磊违约需即刻搬离商铺，不得追讨剩余租金和押金；段磊未如期如数缴纳水电费的应缴纳违约金，逾期15天仍未缴清，雷成公司有权停水停电，由�造成影响和损失由段磊自行承担；段磊拖欠租金或管理费超过15天以上或连续停业5天以上，在雷成公司书面限期复业通知发出2天仍未营业的，雷成公司有权单方面终止合同、没收保证金及收回商铺。合同签订后，雷成公司将商铺交付段磊使用，段磊于2013年12月28日向雷成公司交纳押金36960元。2014年12月26日雷成公司发布通知，将一楼临街门市和第二排门市租金单价调整为270元／㎡，赠送1个月免租期，试行期至2015年12月30日，并自2015年1月1日起空调费、公共照明、电梯、水费统一按14元／㎡收取，物业管理费按6元／㎡收取。2015年7月1日雷成公司又发出通知，从2015年7月1日起对商户交二个月租金即可使用三个月（简称“交二送一”），物业管理费6元／㎡，中央空调费9元／㎡，此优惠政策至2015年12月31日止，并要求接到正式通知的商户于2015年7月5日18时前到商照城物业部�理交租手续，逾期不办理者，将按照合同所规定条款执行。2015年8月6日，段磊按“交二送一”优惠向雷成公司交纳7-9月季度租金23760元，对于其后租金未再交纳。
关于租金未交原因，段磊于诉讼中称其于2015年10月1日开始交租时，雷成公司单方强行要求扩大承租面积并提高租金，因不符合合同及“交二送一”通知约定，其提出异议后，雷成公司拒收租金并于10月11日擅自停电。段磊为此提供其2015年10月31日向雷成公司发出的通知及11月9日委托广东登鼎律师事务所发出的律师函。雷成公司对段磊上述主张不予承认，并称其于11月25日向段磊发出催告函，主张段磊应于2015年9月16日前支付下一期租金35640元，截止10月拖欠物业管理费、电费4394元。12月22日再次发催款通知，主张10-12月租金35640元，7-11月水电费、公摊费、物业管理费5054元。
段磊提交的录音资料反映，其与雷成公司曾就租金交纳标准及扩大承租面积等进行过磋商，但未达成一致。
雷成公司提供费用明细单显示，段磊承租商铺2015年7月产生水电费904元，8月水电费及物业管理费1261元，9月1394元，10月835元，11月卡位电费为0，水费、空调、电梯、公开照明及物业管理费660元，以上合共5054元。
诉讼中，段磊、雷成公司均表示同意双方签订的《商铺租赁合同》于2015年12月31日解除。
段磊主张其装修损失30000元及经营损失20000元，但未提供相应的证据。
以上事实，有双方当事人提供的上述证据、当庭陈述以及庭审笔录等证据证实。
本院认为：段磊与雷成公司签订《商铺租赁合同》及雷成公司发布的租价调整通知，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。段磊提供录音资料等虽可证明双方曾就租金交纳标准及扩大承租面积等进行过磋商，但在双方未达成一致变更合同的情况下，仍应按原约定履行，即段磊仍应于2015年9月15日前向雷成公司交纳下一期租金，段磊迄今未予支付，构成违约，依法应承担违约责任。因2015年7-9月期间的租金雷成公司已对段磊执行“交二送一”优惠，故对10-12月期间的租金仍可执行该优惠，即段磊应向雷成公司交纳租金23760元。雷成公司以该优惠只针对守约方为由要求段磊按11880元的标准足额支付三个月租金35640元，理据不充分，本院不予支持。段磊主张雷成公司单方改变业态将商照城改为酒店经营、擅自撤销优惠承诺、拒收租金及停电等，但未提供充分有效的证据，本院不予支持。同时，由于系段磊违约，故其主张的返还双倍押金73920元、赔偿装修损失30000元、经营损失20000元等，于法无据，本院不予支持。关于2015年7-12月的水电费、公摊费、物业管理费等共5054元，因段磊作为负有履行义务的一方当事人未提供相应的证据，故雷成公司该主张成立，本院予以支持。段磊虽于经营期间存在歇业情况，但事出有因，且雷成公司也未提出歇业违约金的计算方法，故对雷成公司的该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：
确认原告段磊与被告中山市雷成物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2015年12月31日解除；
原告段磊于本判决生效之日起十日内向被告中山市雷成物业管理有限公司支付2015年10-12月的租金23760元，并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付上述租金自2015年9月16日起至清偿之日止的违约金；
原告�磊于本判决生效之日起十日内向被告中山市雷成物业管理有限公司支付2015年7-12月的水电费、公摊费、物业管理费等共5054元；
驳回原告段磊的其他诉讼请求；
驳回被告中山市雷成物业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2778元，减半收取1389元（段磊已预交），由原告段磊负担。反诉费454元（中山市雷成物业管理有限公司已预交），由原告段磊负担320元，被告中山市雷成物业管理有限公司负担134元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 蒋豫波
二〇一六年三月七日
书记员 陈少颜
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