中华人民共和国北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）东民初字第01367号
原告陈卫，男，1966年2月6日出生。
委托代理人高晓阳，北京市万腾律师事务所律师。
被告港澳国际（集团）有限公司，住所地香港中环太子大厦22楼。
委托代理人王永刚，北京市地平线律师事务所律师。
被告鞠丽璞，女，1968年5月30日出生。
委托代理人胡凌，北京市众天律师事务所律师。
第三人易通投资有限公司，住所地天津开发区洞庭路122号1段J315室。
法定代表人高雅，总经理。
委托代理人胡凌，北京市众天律师事务所律师。
第三人杨雪松，女，1984年5月11日出生。
委托代理人胡凌，北京市众天律师事务所律师。
原告陈卫与被告港澳国际（集团）有限公司（以下简称港澳国际）、鞠丽璞，第三人北京三民资产管理有限公司（以下简称三民公司）房屋买卖合同纠纷一案，原北京市崇文区人民法院于2007年12月18日作出一审判决。原告不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院于2010年12月20日作出裁定，撤销原判，因原北京市崇文区人民法院被撤销，发回新成立的北京市东城区人民法院重审。本院受理后，第三人原北京三民资产管理有限公司于2011年12月15日注销，本院依法变更原三民公司股东易通投资有限公司与杨雪松为第三人。由审判员杨文起、审判员杨世和、人民陪审员贾斌组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈卫委托代理人高晓阳，被告港澳国际委托代理人王永刚，被告鞠丽璞委托代理人胡凌，第三人易通投资有限公司、杨雪松委托代理人胡凌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈卫诉称：原告于1989年毕业于对外经济贸易大学，同年8月被调入被告港澳国际工作，担任其下属的金富运发展有限公司业务副经理等职。1993年7月30日，被告港澳国际与我签订《协议书》。该协议约定，一、港澳国际同意陈卫自1993年1月1日起用北京东花市北里东区5号楼3单元11号宿舍房；二、宿舍只准予享有分房资格的职工与其直系亲属共住，陈卫无权将上述楼宇调换、转借或分借、出租与任何人等，如公司宿舍非职工本人居住时，公司有权即收回。1995年7月28日，被告与原告签订《公有住宅租赁合同》，再次确认原告对本案房屋的合法承租权。2007年2月1日，案外人郑伯妍一纸通告要求原告陈卫等12户于2007年2月8日前搬离。原告认为被告鞠丽璞对本案房屋所有权的取得是违法的、无效的。首先，1995年被告港澳国际与原告陈卫签订《公有住宅租赁合同》，将诉争房屋分配给原告陈卫租住，原告陈卫租住诉争房屋的性质属于福利分房。因此，按照国家房改政策规定，被告港澳国际不得再将诉争房屋出卖给与本单位毫无关联的被告鞠丽璞。其次，我国《合同法》第230条对出卖租赁房屋的出租人作出了强制性规定，即“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”被告港澳国际不仅没有在出卖诉争房屋之前的合理期限内通知原告陈卫，而且也从没有将诉争房屋出卖的有关事实告知原告陈卫。因此，根据《合同法》第52条第5项之规定，被告港澳国际与被告鞠丽璞签订的房屋买卖合同属于无效合同。再次，诉争房屋及东花市北里东区号楼×、×两个单元的其他房屋均属普通住宅房屋，但无论从被告鞠丽璞及案外人郑伯妍一次性购买东花市北里东区×号楼×、×两个单元22套房屋，还是从案外人郑伯妍已经开始抛售×、×两个单元部分住宅这一事实来看，被告鞠丽璞及案外人郑伯妍购买本案房屋的真实目的均是非法经营获利。因此，根据《合同法》第52条第3款之规定，被告港澳国际与被告鞠丽璞签订的买卖合同属于无效合同。最后，被告港澳国际和被告鞠丽璞明知原告陈卫与被告港澳国际存在公有住宅租赁关系，仍然签订《房屋买卖合同》，侵犯了原告陈卫及东花市北里东区×号楼×、×两个单元其他房屋承租人的优先购买权。综上，原告陈卫请求人民法院依法宣告被告港澳国际与被告鞠丽璞签订的《房屋买卖合同》无效；确认原告陈卫享有对诉争房屋的优先购买权，并以人民币28万元的同等价格购买崇文区东花市北里东区×号楼×单元×号房屋；案件受理费由被告港澳国际及鞠丽璞承担。
被告港澳国际辩称：被告港澳国际依法处置其拥有合法产权的涉案房产是行使所有权的行为，且该行为是根据国家金融资产处置政策依法进行。因此，涉案的房屋买卖合同是合法有效的，原告陈卫对诉争之房不具备优先购买权。首先，诉争房屋是被告港澳国际提供给在职职工居住的宿舍，与原告陈卫之间不是平等主体的租赁关系，仅存在单位宿舍使用关系，原告陈卫已于1999年7月调回内地，即丧失职工宿舍使用权。其次，原告陈卫不具有作为承租人的优先购买权，该《协议书》不属于有关法律规定的房屋租赁合同，且该协议书亦早已终止，原告陈卫不能依据该《协议书》行使优先购买权。最后，原告陈卫提供的《公有住宅租赁合同》是无效合同。该合同出租方是北京市房地产开发经营总公司房产管理经营公司，其非房屋的所有权人，也未得到房屋所有权人的授权，故该《公有住宅租赁合同》应属无效。综上，原告陈卫的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告鞠丽璞辩称：被告鞠丽璞完全同意被告港澳国际的答辩意见。被告港澳国际依法委托了资产处理等中介机构，在完全公开、透明的前提下，在北京产权交易所进行公开竞价交易，并且进行了为期一年的公示，最后由被告鞠丽璞购得诉争之房。随后，双方按照房屋产权过户登记的法定条件，办理了诉争之房的产权过户登记手续。被告鞠丽璞通过正常途径取得诉争房屋的产权是完全合法的、善意的，被告鞠丽璞的权利应受到法律保护，故被告鞠丽璞不同意原告的诉讼请求。
第三人易通投资有限公司、杨雪松述称：第三人易通投资有限公司、杨雪松原为三民公司的股东。原告陈卫要求第三人承担法律责任的请求毫无事实依据。首先，对于诉争房屋的竞买，原三民公司参加了邀请竞价，并按照产权交易中介机构规定的程序和条件，全部履行了作为竞价方的义务，竞价过程和结果在北京市第二公证处的现场监督下进行了公证，公证结果是“全部竞价过程符合预定的程序规则，竞价结果真实、有效”。在竞价完成后，原三民公司与被告港澳国际签订了《房屋买卖合同》，之后原三民公司支付了全部购房款项，该交易行为合法有效；其次，原三民公司取得权利后将《房屋买卖合同》项下的权利转让给第三方自然人郑伯妍、鞠丽璞并无不妥，该转让也事先取得被告港澳国际同意，该行为并未违反法律禁止性规定。被告港澳国际与被告鞠丽璞、案外人郑伯妍签订的《房屋买卖合同》是有效的，被告鞠丽璞、案外人郑伯妍分别取得诉争房屋的所有权应受法律的保护。原告陈卫的诉讼请求在事实和理由上均不成立，故第三人易通投资有限公司、杨雪松不同意原告陈卫的诉讼请求。
经审理查明：1984年9月28日，港澳国际投资有限公司在香港注册成立。1995年10月24日，该公司更改名称为被告港澳国际（集团）有限公司。
原告原任北京市旅游局工程师，于1988年10月被调入被告港澳国际，任其下属的置业公司副总经理。
1991年11月28日，北京市房地产开发经营公司（甲方）与被告港澳国际（乙方）就乙方出资购买北京市崇文区东花市危改小区住宅事项签订《协议书》。该协议约定，“乙方购买东花市危改小区的总建筑面积为2299平方米；住宅造价每平方米3700元，乙方应向甲方交付建房款850.63万元；住宅交用时间为1992年6月底。住宅交付乙方使用后，其产权归乙方所有”。
此后，北京市房地产开发经营公司依约向被告港澳国际交付上述房屋，被告港澳国际将上述部分房屋分配给职工作为宿舍使用。北京市房地产开发经营总公司房产管理经营公司作为上述房屋的物业管理方提供物业管理服务。
1993年7月30日，原告陈卫与被告港澳国际签订《协议书》。该协议书约定，一、港澳国际投资有限公司同意陈卫自1993年1月1日起用北京东花市北里东区×号楼×单元×号宿舍房；二、宿舍只准予享有分房资格的职工与其直系亲属共住，陈卫无权将上述楼宇调换、转借或分借、出租与任何人等，如公司宿舍非职工本人居住时，公司有权即收回；三、陈卫须每月依期缴付房租、水、电、卫生费、煤气及管理费等费用……；七、调离港澳国际系统者，应先办理退还上述楼宇手续；在交清租金、暖气费和应交纳的其它费用后，并经港澳国际投资有限公司验收认可符合协议书中规定之内容后注销租约……。
1995年7月28日，北京市房地产开发经营总公司房产管理经营公司作为出租方（甲方）与原告陈卫作为承租方（乙方）签订《公有住宅租赁合同》，约定由乙方承租本市东花市北里东区×号楼×单元×号房屋，双方议定事项如下：……二、甲方按照租金标准、房屋条件和有关规定核定乙方承租住宅应交纳的租金……五、乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同、收回房屋。（4）无正当理由拖欠房租一个月以上的……。该合同未注明履行起止期限。
被告港澳国际将诉争房屋作为宿舍分配给原告陈卫租住后，被告港澳国际确定诉争房屋的租金标准及收取租金。原告向被告港澳国际交纳了1993年9月至1999年12月的房租。自2000年起原告未再向被告港澳国际交纳房租。
原告陈卫于1999年7月调回内地。
1999年，港澳国际由于严重资不抵债，决定香港公司清盘，内地二级公司破产关闭，中国东方资产管理公司负责承接港澳国际的资产和负债。中国东方资产管理公司遂处理被告港澳国际的清盘以及内地公司破产事宜。
2002年6月5日，北京市房地产开发经营总公司房产管理经营公司企业名称变更为北京天鸿宝地物业管理经营公司。2006年6月27日，北京天鸿宝地物业管理经营公司企业名称变更为北京天鸿宝地物业管理经营有限公司。
2003年12月19日，被告港澳国际取得了诉争房屋的所有权证书。2005年3月10日，北京产权交易所受中国东方资产管理公司北京办事处的委托，对中国东方资产管理公司北京办事处拥有处置权的位于北京市崇文区东花市北里东区×号楼×单元（×1号、×2号除外）、×单元的22套房产办理挂牌手续。2006年3月3日，北京产权交易所作为竞价组织人，国信招标有限责任公司作为竞价代理机构举行了竞价会，最终确定受让方为原三民公司，成交价格为650万元。2006年3月10日中华人民共和国北京市第二公证处对竞价全过程进行了公证，该22套房屋的所有权人被告港澳国际亦确认中国东方资产管理公司北京办事处的代理行为有效，并承认交易结果。
2006年8月28日，被告港澳国际与原三民公司签订《房屋买卖合同》。该合同约定，三民公司依法通过公开竞价，取得本案诉争房屋的所有权。
2006年12月19日，被告港澳国际（甲方）与三民公司（乙方）及案外人郑伯妍、被告鞠丽璞（丙方）签订《协议书》。该协议约定，“三方一致同意依照乙方之要求和指示，将房屋买卖合同中约定的22套房屋分别过户到乙方指定的丙方名下。22套房屋中的任意一套房屋产权过户至丙方之一自然人鞠丽璞名下，其余21套房屋及地下室的产权过户至丙方另一自然人郑伯妍名下。该22套房屋及地下室一旦过户到丙方名下即为该22套房屋及地下室已经按照房屋买卖合同的约定转让并过户到乙方名下”。同日，被告港澳国际与被告鞠丽璞签订《房屋买卖合同》，被告鞠丽璞以28万元人民币购买诉争之房。
2007年2月1日，案外人郑伯妍张贴《通告》，内容为“东花市北里东区×号楼×门的住户注意：现房主本人郑伯妍将收回本单元门除×1、×2号房屋外的所有住房，请住家于2007年2月8日前搬离。如限期不搬，后果自负。”双方为此产生争议。故原告陈卫诉至本院，诉如所请。经本院主持调解，双方未能达成一致意见。
庭审中，原、被告争议焦点为当原告陈卫调回内地后，被告港澳国际是否曾经要求原告陈卫腾退并交还诉争房屋。
原告陈卫称从其调回内地后至今，被告港澳国际从未要求原告交还诉争房屋并办理腾退手续；但原告陈卫亦未向本院提交被告港澳国际同意原告调回内地后继续承租诉争房屋或者双方之间形成事实上不定期租赁关系的证据。
被告港澳国际辩称在原告陈卫调回内地后，被告港澳国际人事部人员均曾书面或者口头要求原告陈卫按照《协议书》约定腾退诉争房屋和办理交还房屋手续，但因时间久远相关证据材料缺失；且在港澳国际清盘过程中，中国东方资产公司亦派员向原告进行催缴房租或者要求腾退诉争之房。
为支持其答辩意见，被告港澳国际向本院提交了被告港澳国际人事部于1999年7月5日发给办公室《请做好陈卫内调交接工作的通知》，要求相关部门办理原告的内调交接手续；被告港澳国际另提交了北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处于2007年8月15日出具《证明》，内容为“港澳国际位于北京市崇文区东花市北里东区×号楼×单元、×单元的24套房屋，自1997年后一直拖欠物业管理费及供暖费。直至2003年，中国东方资产管理公司曾派朱冬来、赵正晖二人协助清理房产及催缴物业管理费及供暖费，但最终未能实现收缴工作。”同日，该物业管理服务处出具《证明》，证实北京市房地产开发经营公司作为上述房屋的管理单位，为管理方便，收取水、电、煤气等费用，先后与上述房屋居住使用人签订《公有住宅租赁合同》。《公有住宅租赁合同》仅为方便管理，不作为房产证明使用。
原告陈卫对被告港澳国际的上述证据材料的真实性不予认可，但未能提供相反证据。
根据法律规定，对依据已知事实和日常生活经验法则所能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。庭审中，被告港澳国际辩称在原告从被告港澳国际系统调回内地后，被告港澳国际人事部人员按照《协议书》约定，书面或者口头要求原告腾退诉争房屋并办理交还房屋手续。被告港澳国际的上述辩称是基于双方《协议书》明确约定附条件终止租赁合同关系的客观事实出现情况下、符合日常生活常识及经验判断的正常主张，且在港澳国际清盘过程中，中国东方资产公司于2003年亦曾派员向原告进行催缴房租及清理房产，并提供了公司档案文件及北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处《证明》，故被告港澳国际完成了初步举证责任；原告陈卫虽然对被告港澳国际辩称意见及证据材料的真实性不予认可，但原告该项主张首先明显违反《协议书》的约定，不符合常理；其次，原告亦未向本院提交原告调回内地后，被告港澳国际仍同意原告继续承租诉争房屋或者双方之间形成事实上不定期租赁关系的证据，故本院对被告港澳国际抗辩意见以及上述证据予以确认。
上述事实，有1991年11月28日北京市房地产开发经营公司与被告港澳国际签订的《协议书》，1993年7月30日原告陈卫与被告港澳国际签订的《协议书》，1995年7月28日北京市房地产开发经营总公司房产管理经营公司与原告陈卫签订的《公有住宅租赁合同》，2007年8月15日北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处出具的《证明》，1997年9月6日、1998年9月4日被告港澳国际调租《通知》，原告交纳房租收据，2006年8月28日被告港澳国际与原三民公司签订被告港澳国际与原三民公司签订《房屋买卖合同》，2006年12月19日被告港澳国际与原三民公司及被告鞠丽璞签订的《协议书》，被告港澳国际与案外人郑伯妍签订《房屋买卖合同》和2007年2月1日案外人郑伯妍的《通告》等证据材料在案佐证。
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。依法成立的合同具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定诚信履行。根据已查明的事实，被告港澳国际与北京市房地产开发经营公司签订《协议书》购买诉争房屋后，将诉争房屋分配给原告作为职工宿舍使用并无不当。被告港澳国际通过与原告陈卫签订《协议书》，该《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，故该协议合法有效。该《协议书》中明确约定诉争房屋为职工宿舍的居住性质和将调离被告公司作为收回诉争房屋的条件，双方形成了附终止条件的房屋租赁关系，双方均应按照协议约定诚信履行。
北京市房地产开发经营总公司房产管理经营公司作为诉争房屋的物业管理一方，为便于管理和收费，以出租人名义与原告陈卫签订《公有住宅租赁合同》。虽名为《公有住宅租赁合同》，但依据北京天鸿宝地物业管理经营有限公司东花市物业管理服务处出具的《公有住宅租赁合同》用途使用证明，以及双方实际履行中房租价格均由被告港澳国际制定，原告亦向被告港澳国际交纳等情况综合判定，该《公有住宅租赁合同》实质上具备涉案房屋物业服务管理合同性质，故该《公有住宅租赁合同》仍是以原告陈卫与被告港澳国际之间签订的《协议书》为基础，原告住用诉争房屋法律关系应以原告陈卫与港澳国际签订的《协议书》为准，该《公有住宅租赁合同》系对《协议书》的补充与辅助。《协议书》中双方约定的终止条件依然对原告陈卫与被告港澳国际之间具有约束力，故原告陈卫从被告港澳国际调回内地时，应自然明确知晓负有腾退交回诉争房屋的合同义务。
原告陈卫从被告港澳国际调回内地后，双方于1993年7月30日所签《协议书》中约定终止租赁关系的客观事实出现，从而导致协议约定终止租赁关系的条件成就，被告港澳国际据此有权随时主张终止双方之间的房屋租赁关系，要求原告陈卫腾退并交还诉争房屋。现被告港澳国际已举证证明曾于原告调回内地后以及2003年要求原告陈卫腾退并交还诉争房屋，该抗辩意见符合日常生活经验法则，故本院予以采信；原告陈卫未能提供原告调回内地以及停交房租后，双方形成新的租赁关系或者被告港澳国际同意原告继续租住诉争房屋的证据，现原告陈卫以房屋承租人身份主张优先购买权缺乏事实基础；原告陈卫认为被告港澳国际及被告鞠丽璞第三人易通投资有限公司、杨雪松的房屋买卖行为侵犯其优先购买权，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条第（七）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项之规定，判决如下：
驳回原告陈卫的诉讼请求。
案件受理费五千五百五十元，由原告负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨文起
审 判 员 杨世和
人民陪审员 贾 斌
二〇一四年二月二十一日
书 记 员 游煜聪