江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港商初字第0089号
原告彭银平。
原告张金宏。
两原告共同委托代理人陆新华。
被告南通盛唐置业有限公司，住所地在南通市港闸区通宁大道99号，组织机构代码78499057-4。
诉讼代表人朱玉强。
委托代理人顾展新、黄慧。
原告彭银平、张金宏与被告南通盛唐置业有限公司（以下简称“盛唐公司”）确认合同有效纠纷一案，本院于2014年1月24日受理后，依法由审判员孙兴旺独任审判，适用简易程序于2014年2月27日公开开庭进行了审理。原告张金宏及原告彭银平、张金宏的共同委托代理人陆新华，被告盛唐公司的委托代理人顾展新、黄慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭银平、张金宏诉称，两原告之间系夫妻关系，被告盛唐公司目前处于重整程序期间。2012年10月24日，彭银平与盛唐公司签订九份房屋买卖合同，约定盛唐公司将处于开发建设中的通宁天地9幢101至109室出售给彭银平，合同总价款为7028350元等。由于盛唐公司对彭银平、吴龙生共同负有借款债务尚未偿还，故用所欠的借款折抵了购房款。2012年12月17日，前述九份购房合同在南通市住房保障和房产管理局（以下简称“南通房管局”）办理了房屋预告登记。两原告在盛唐公司重整过程中向盛唐公司重整管理人申报债权，盛唐公司重整管理人于2014年1月9日以两原告申报的债权不实为由不予确认。因此，两原告要求法院判决确认前述九份购房合同合法有效。
被告盛唐公司辩称，张金宏不是案涉房屋买卖合同的签订人，不具有本案原告的主体资格，故要求驳回张金宏的起诉。其与彭银平之间并不存在预售房屋的买卖合同关系，双方之间实际是民间借贷关系。2011年9月30日，其与彭银平、案外人吴龙生签订借款协议，约定其向彭银平、案外人吴龙生共同借款8480000元，借期三个月；其将包括两原告诉称的九套房屋在内的合计十四套在建房屋向彭银平、吴龙生提供抵押；如其到期不能偿还借款，前述十四套房屋归彭银平、吴龙生所有等。2011年12月29日，其与彭银平、吴龙生补充签订借款展期合同，约定前述借款延长至2012年7月1日前分期偿还。其之所以与彭银平、吴龙生签订购房合同、办理房屋的预告登记手续等行为系为了保障双方借款协议的履行，购房合同本身不能反映双方真实意思表示。另，其与彭银平、吴龙生所订立的借款相关协议中涉及的法律禁止的流质契约条款属于无效条款。鉴于流质条款无效，其与彭银平、吴龙生签订购房合同亦属无效。故要求驳回原告彭银平要求法院判决确认案涉九份购房合同合法有效的诉讼请求。
经审理查明，2011年9月15日，盛唐公司取得南通市通宁大道西侧、永和路南侧“通宁天地”1、2、5、6、9、10、11幢商业办公用房的商品房预售许可证。同年9月30日，盛唐公司与彭银平、吴龙生共同签订《借款协议》，约定彭银平、吴龙生共同向盛唐公司出借钱款8480000元；借期三个月，自2011年10月3日至2012年1月2日止（以实际放款日为准）；盛唐公司将其实际销售价格为16800元∕㎡的怡园北村二期多层5号楼（公安编号为9号楼）101至110室（共十套、总面积1105.54㎡）、4号楼（公安编号为10号楼）101至104室（共四套、总面积444.81㎡）以5500元∕㎡房价抵押给彭银平、吴龙生；盛唐公司于2011年9月30日前办结购房合同的签订和网上备案申报手续；彭银平、吴龙生确认在盛唐公司归还借款后十日内无条件配合盛唐公司办理回购业务，并协助盛唐公司到南通市房地产交易中心办理退房手续；合同第五条“如盛唐公司不能按约归还借款，则前述抵押房产归彭银平、吴龙生所有……”等。同年9月30日，盛唐公司就前述十四套房屋以彭银平、吴龙生为“买受人”在南通房管局进行案涉房屋买卖合同网上备案。同年12月29日，盛唐公司与彭银平、吴龙生签订《借款展期合同》，约定针对同年9月30日的《借款协议》的执行达成“盛唐公司承诺于2012年元月十日前归还原合同项下本金人民币48万元；原合同项目下本金8000000元整，展期六个月（即自2012年1月2日至2012年7月1日）；如盛唐公司展期届满仍未能还清借款，则未归还部分仍按原合同第五条的规定执行”的补充协议。
2012年8月22日，盛唐公司与彭银平、吴龙生签订《协议书》，约定因盛唐公司经营困难，无法按时归还彭银平、吴龙生借款，决定将借款期间已网签备案抵押给彭银平、吴龙生的案涉十四套按8000元∕㎡折价抵偿给彭银平、吴龙生，并向彭银平、吴龙生提供购房正式发票，该十四套房屋最终抵偿款项按测绘面积×8000元∕㎡计算，多退少补；盛唐公司若在2012年11月15日前结清所欠彭银平、吴龙生本息，则按8000元∕㎡价格享有回购权，并承担回购引起的一切税费等。同年10月24日，盛唐公司就怡园北村二期多层5号楼（公安编号为9号楼）101至109室向彭银平分别补开每套房屋的房款收据。同年12月6日，盛唐公司与彭银平就前述九套房屋签订《商品房买卖合同》。同年12月17日，彭银平、张金宏就前述九套房屋在南通房管局取得预告登记证明书。
2013年9月6日，本院裁定盛唐公司进入重整并指定盛唐公司清算组为盛唐公司重整管理人。同年10月15日，彭银平、张金宏以夫妻名义向盛唐公司重整管理人申报案涉房屋买卖合同项下的债权。
2014年1月9日，盛唐公司重整管理人以书面通知方式对彭银平、张金宏以夫妻名义申报的案涉房屋买卖合同项下债权不予确认。
另查，彭银平与张金宏系夫妻关系。
以上事实，有原告彭银平、张金宏共同提供的结婚证、2012年8月22日协议书、（2013）港商破字第0002-1号民事裁定书、申报债权不予确认通知书各一份，商品房买卖合同、房款收据、房屋预告登记证明书各九份；被告盛唐公司提供的2011年9月30日借款协议书、2011年12月29日借款展期合同、听证笔录、南通房管局房屋买卖合同网上备案查询证明、江海晚报电子打印件、照片、破产重整债权申报表各一份；本案庭审笔录及（2014）港商初字第0086号案件形成的相关证据在卷予以佐证，本院予以确认。
本院认为，原告彭银平基于其、吴龙生共同与被告盛唐公司之间民间借贷合同的履行而与被告盛唐公司订立案涉房屋买卖合同这一事实，双方当事人之间并无实质性争议。本案争议的焦点在于：1.原告张金宏是否具有本案原告的诉讼主体资格？2.原告彭银平与被告盛唐公司之间是商品房买卖关系还是借贷关系？
关于争议焦点1问题。原告张金宏与原告彭银平系夫妻关系，案涉无论借贷还是房屋买卖行为均发生在两原告夫妻关系存续期间。案涉合同关系虽系彭银平个人及他人共同与盛唐公司之间发生，但根据“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的法律规定，对于这种与家庭财产处置相关的民事法律行为，张金宏作为彭银平的丈夫对案涉房屋买卖亦是享有与彭银平同等的合同权利、负有同等的合同义务。故基于案涉合同行为产生的诉讼，张金宏具备作为原告的起诉主体资格。被告盛唐公司抗辩主张要求驳回原告张金宏起诉的意见，本院不予采纳。
关于争议焦点2问题。两原告主张案涉纠纷属于商品房买卖关系，主要依据的是其与盛唐公司就案涉九套房屋签订了房屋买卖合同、案涉房屋进行了买卖预告登记、盛唐公司向其出具了购房款收据等事实。被告盛唐公司主张案涉纠纷属于民间借贷关系主要依据的是其与彭银平、吴龙生于2011年9月30日、12月29日及2012年8月22日就借款8480000元合同的签订和履行进行过约定且案涉房屋买卖是对前述借款协议履行的事实。当事人对于本案法律关系存在认识上的分歧，应结合双方所举证据探究双方当事人在订立和履行合同时的真实意思表示。
就2011年9月30日《借款协议》中“盛唐公司于2011年9月30日前办结购房合同的签订和网上备案申报手续”、“彭银平、吴龙生确认在盛唐公司归还借款后十日内无条件配合盛唐公司办理回购业务，并协助盛唐公司到南通市房地产交易中心办理退房手续”、“如盛唐公司不能按约归还借款，则前述抵押房产归彭银平、吴龙生所有……”，2011年12月29日《借款展期合同》中“如盛唐公司展期届满仍未能还清借款，则未归还部分仍按原合同第五条的规定执行”，2012年8月22日《协议书》中“因盛唐公司经营困难，无法按时归还彭银平、吴龙生借款，决定将借款期间已网签备案抵押给彭银平、吴龙生的案涉十四套按8000元∕㎡折价抵偿给彭银平、吴龙生……”的约定而言，彭银平与盛唐公司在履行前述借款协议过程中订立的所谓房屋买卖合同，其目的还是通过“以房抵债”的担保方式实现彭银平对盛唐公司所享有的借款债权。退而言之，如果盛唐公司如期还本付息，两原告诉称的所谓案涉房屋买卖事实就不再发生。显然，双方于2012年12月6日就案涉九套房屋签订《商品房买卖合同》的真实合意仍是双方于2011年9月30日、12月29日及2012年8月22日订立借款协议时已确立的“以房抵债”的意思表示。
认定当事人之间存在何种法律关系，书面合同并非不可缺少的要件。盛唐公司之所以在与彭银平、吴龙生存在真实借贷关系的情况下又与彭银平订立《商品房买卖合同》，其目的还是为了担保借款债权的实现。鉴于双方未办理抵押登记，网签案涉房屋买卖合同也不符合我国担保法规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。这种名为房屋买卖，实为民间借贷担保的合同关系，系本案双方当事人及案外人吴龙生通谋的虚伪意思表示，属于变相的“流质契约”约定，因违反了“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的我国物权法强制性规定而依法应认定为无效。
综上所述，原告彭银平、张金宏主张确认案涉九份房屋买卖合同合法有效的请求依法不成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：
驳回原告彭银平、张金宏的诉讼请求。
案件受理费40元，由原告彭银平、张金宏共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
审判员 孙兴旺
二〇一四年三月二十八日
书记员 许媛媛
附法律条文：
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条第二款夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国民法通则》
第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。（反用）
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。（反用）
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。