湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终928号
上诉人（原审原告）：武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会，住所地武汉市江岸区汉口花园一期A区。
负责人：邵光祥，主任。
委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉地产开发投资集团有限公司，住所地武汉经济技术开发区鼎力大厦，营业地武汉市江汉区新华下路25号伟业大厦12-14楼。
法定代表人：梁鸣，董事长。
委托诉讼代理人：庹昌勇，湖北易斯创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晋，湖北易斯创律师事务所律师。
上诉人武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会（以下简称汉口花园一�业委会）因与被上诉人武汉地产开发投资集团有限公司（以下简称地产集团公司）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3761号判决向本院提起上诉。本院于2017年2月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。
上诉人汉口花园一期业委会上诉请求：1、依法撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3761号民事判决，依法改判确认汉口花园一期小区（A、B区域）内地面500个停车位使用权归小区全体业主共有；2、一、二审案件诉讼费由地产集团公司承担。事实和理由：一、一审裁判文书认定事实错误，应当依法纠正。1、虽然地产集团公司举证武汉市规划局在小区建设之初，就在小区没有地下车位的前提下，依据小区停车位的管理规定，在地上确定了500个停车位，而且该停车位已经通过规划审批。但是地产集团公司没有举证小区规划车位所载土地权属性质，而根据《中华人民共和国物权法》的规定，规划车位所使用的土地，除性质属于住宅用地外，更重要是该规划车位的建设在小区的绿化用地上，而且使用的植草砖，占用了小区的绿化面积，而小区的绿化面积应当属于业主共有。2、一审法院认定“汉口花园一期小区内规划用于停放汽车的地面停车位并未占用公共绿地或其他场所。”是错误的。武汉市园林局出具的函件证实。规划车位使用的植草砖，而植草砖又归入了绿化用地，计算了绿地率。而根据一审法院引用的《城市居住区规划设计规范》的术语规定，绿地率是指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率。居住区内绿地应包括“公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其它屋顶，晒台的人工绿地。因此，本案中的停车位所使用的就是物权法规定的属于业主共有的共有面积。一审认定错误，应予以纠正。
被上诉人地产集团公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
2016年7月，汉口花园一期业委会诉至一审法院，请求判令：1、确认汉口花园一期小区（A、B区域）内地面500个停车位使用权归小区全体业主共有；2、地产集团公司承担全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：位于武汉市江岸区幸福大道汉口花园小区一期A、B区系地产集团公司开发建设。地产集团公司于2004年7月23日取得该小区《建设工程规划许可证》。该证所附《建筑核位红线图》记载：地产集团公司按图示位置新建三十一栋六层住宅楼（其中十六栋六层住宅楼�层为商网及会所），五栋十一层住宅楼，一栋三层幼儿园及一栋二至四层小学，总建筑面积为155982.96平方米，其中住宅建筑面积为137843.42平方米，会所建筑面积1235平方米，幼儿园、学校建筑面积7969平方米。商铺建筑面积8935.64平方米。该小区《修建性详细规划总平面布置图》中“技术经济指标”栏记载：“绿地率35.6%；住宅总户数1103户；室外机动车停车位500辆”。地产集团公司于2004年10月取得该小区《商品房预售许可证》，于2005年10月27日取得该小区一期A、B区36栋住宅楼的《建筑工程竣工验收备案证》。
汉口花园小区一期A、B区房屋于2004年10月开始销售，《商品房买卖合同》基本在2004至2007年间签订，最后一套商品房买卖合同签订时间为2007年10月26日。地产集团公司作为出卖人与买受人在2004年所签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：公共绿化（不含一层分户花园）、道路、该商品房外立面、楼梯间、社区居委会、物业管理用房、体育场地、设施归全体业主享有所有权、使用权，会所的所有权及经营收益权、规划方案所标示的地上车位使用权及收益权归出卖人享有。该《商品房买卖合同》附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中载明：电梯井、电梯机房（指有电梯的房屋）管道井、楼梯间、公共门厅、过道；本栋服务的公共用房和管理用房、变电室、设备间、值班警卫室；整栋房屋外墙体的一半。
自2005年起，地产集团公司开始向小区业主转让地面停车位使用权，截止到本案一审法庭辩论终结前，地产集团公司已转让地面停车位使用权332个。
2016年12月9日，一审法院致函武汉市园林和林业局，咨询“1、汉口花园小区一期A、B区内植草砖车位面积有多少？该面积是否计入配套�化用地面积？如计入配套绿化用地面积，折算比率为多少？2、汉口花园小区一期A、B区内植草砖车位是否为公共绿地？3、小区公共绿地及配套绿化用地的概念？”武汉市园林和林业局于同月15日向一审法院回复，“1、汉口花园小区一期A、B区规划方案中的植草砖车位面积约为5257平方米，此面积按25%折算后为1314.25平方米，计入配套绿化用地面积；2、植草砖车位不是公共绿地；3、根据《城市居住区规划设计规范》，公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等；小区配套绿地：小区用地红线范围内的绿地，包括公共绿地和宅旁绿地。”
一审法院另查明，2014年8月27日，汉口花园一期业委会筹备成立，并由武汉市质量技术监督局向其颁发了中华人民共和�组织机构代码证，机构类型系其他机构。
2015年6月19日，汉口花园一期业委会向小区全体业主发出《汉口花园一期2015年第一次业主大会决议公告》，内容为“经小区业主委员会召集并主持，小区全体业主于2015年5月25日按小区确定的会议时间，召开了小区业主大会，会议中广大业主提出积极和宝贵的意见，并对业委会发放的选票事项进行了决议，街道和社区领导对本次会议进行了全程监督和指导。经依法核实清点，小区业主经投票同意率达59.4%同意对小区开发企业违法出让小区停车位事宜委托业委会提起诉讼，并采取一切法律措施追究其法律责任。”同月23日，武汉市江岸区塔子湖街道汉口花园社区居民委员会在该公告上盖章并签署“情况属实”；武汉市江岸区人民政府塔子湖街道办事处社会事务科在该公告上盖章并签署“业主大会程序合规”。
一审法院认为，本案争议的焦点为，一、汉口花园一期业委会作为本案原告，主体是否适格；二、诉争停车位使用权是否属于汉口花园小区一期全体业主共有。
一、关于汉口花园一期业委会作为本案原告，主体是否适格的问题。汉口花园一期业委会已取得武汉市质量技术监督局向其颁发的中华人民共和国组织机构代码证，机构类型系其他机构。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，汉口花园一期业委会符合“其他组织”条件。汉口花园一期业委会启动本次诉讼，经过了小区业主的投票同意，并且业主大会的召开程序也得到武汉市江岸区塔子湖街道汉口花园社区居民委员会以及武汉市江岸区人民政府塔子湖街道办事处社会事务科的确认。汉口花园一期业委会是小区业主大会的执行�构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。故汉口花园一期业委会作为本案原告，主体适格。
二、关于诉争停车位使用权是否属于汉口花园小区一期全体业主共有的问题。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条确立了建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库作为独立的物权客体的制度。该条规定与物权法第七十条、第七十三条的规定属特别规则和一般规则，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的权属并不适用“区分专有之外为共有”的一般规则，并不归于共有的权利状态，而是适用特别的确权规则，由当事人根据法定的方式，依自由约定确定其归属。换言之，车位、车库可以由开发商与业主通过约定确定归属以区分所有。本案中，经规划部门审核批准，汉口花园小区一期内规划用于停放汽车的地面停车位有500个。汉口花园小区一期自2004年起开始销售至2007年10月26日销售完毕，时间跨越物权法颁布前后，但无论物权法在本案中是否具有溯及力，小区内规划用于停放汽车的地面停车位的权利归属，均应依双方的约定来确定。《商品房买卖合同》约定“规划方案所标示的地上车位使用权及收益权归出卖人享有”，同时，合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中也排除了地面停车位作为公共部位与公用房屋的情形，因此，武汉市汉口花园一期小区（A、B区域）内地面500个停车位使用权并非小区全体业主共有，这是其一。其二，根据武汉市园林和林业局的回复可知，小区配套绿地是指小区用地红线范围内的绿地，包括公共绿地和宅旁绿地，而小区内植草砖车位不是公共绿地。虽然小区内植草砖车位面积经折算后计入配套绿�用地面积，但绿地与绿化并非同一概念。物权法第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有”，汉口花园一期小区内规划用于停放汽车的地面停车位并未占用公共绿地或其他场所，因此，汉口花园一期业委会的主张仍然依据不足。综上，汉口花园一期业委会要求确认武汉市汉口花园一期小区（A、B区域）内地面500个停车位使用权归小区全体业主共有的请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会的诉讼请求。案件受理费14520元、邮寄费20元，合计14540元，由武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院�为，本案应围绕上诉人汉口花园一期业委会的上诉理由及请求进行审理。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。依据该条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属可以由开发商和业主通过约定确定归属。本案中，汉口花园小区一期A、B区房屋于2004年10月开始销售，《商品房买卖合同》基本在2004至2007年间签订，最后一套商品房买卖合同签订时间为2007年10月26日。销售时间跨越物权法颁布前后，但无论物权法在本案中是否具有溯及力，对于小区内规划用于停放汽车的地面停车位的权利归属，是可以�照双方的约定来确定的。汉口花园小区一期经规划部门审核批准，用于停放汽车的地面车位有500个。地产集团公司与业主签订的《商品房买卖合同》十八条明确约定“规划方案所标示的地上车位使用权及收益权归出卖人享有”，同时，合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中也排除了地面停车位作为公共部位与公用房屋的情形。上述地面停车位的约定系双方当事人真实意思表示，合法有效，表明地产集团公司与业主就地面停车位使用权及收益权的归属已达成一致。
关于汉口花园一期业委会主张地面停车位种植了植草砖占用小区的绿化面积并归入绿化用地且计算了绿化率，故地面停车位应属全体业主共有的问题。根据武汉市园林和林业局向一审法院的回复可知，小区内植草砖车位不是公共绿地。虽然小区内植草砖车位面积经折算后计入�套绿化用地面积，但绿地与绿化并非同一概念，汉口花园一期小区内规划用于停放汽车的地面停车位并未占用公共绿地或其他场所，因此，汉口花园一期业委会该项上诉请求本院不予支持。
综上，汉口花园一期业委会主张地面停车位的使用权归全体业主所有缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14520元，由武汉市汉口花园一期小区第二届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 骆朝辉
二〇一七年四月十二日
书记员 舒 渲