江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第02889号
上诉人（原审被告）苏州市沧浪区月亮印刷厂
被上诉人（原审原告）苏州市四建沧浪建筑工程有限公司
上诉人苏州市沧浪区月亮印刷厂（以下简称月亮印刷厂）因与被上诉人苏州市四建沧浪建筑工程有限公司（以下简称四建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年，四建公司与苏州市住房和城乡建设局（以下简称苏州市住建局）签订《苏州市城区直属公房租赁合同》，约定苏州市住建局将本市吴衙场33号房屋（面积325.73平方米）出租给四建公司使用，租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止。2012年3月1日，四建公司（甲方）与月亮印刷厂（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定四建公司将吴衙场33号部分房屋（面积167.73平方米）出租给月亮印刷厂使用，租赁期限为2012年3月1日至2013年2月28日，年租金46000元。合同第八条约定“月亮印刷厂有爱护房屋及其它设施的义务，不得破坏和任意更改房屋结构，和其它设施，如需要更改必需经四建公司认可同意后方可实施，否则由月亮印刷厂按价赔偿并恢复原状”，第十条约定“租赁期满后，在同等条件下，可优先考虑月亮印刷厂继续租赁，重新签订租赁协议”。上述《房屋租赁协议》的租赁期限届满后，双方因租金问题发生纠纷，四建公司诉至法院。经法院调解，双方于2013年11月26日达成调解协议，约定月亮印刷厂于2013年12月6日前支付四建公司截至2013年11月28日止的租金80500元。后月亮印刷厂于2013年12月16日向四建公司支付履行款80500元。该案调解过程中，四建公司表示待解决该纠纷后，仍同意月亮印刷厂继续承租涉诉房屋，但双方应重新签订租赁合同。
审理中，四建公司陈述其于2014年1月1日以书面方式通知月亮印刷厂，要求月亮印刷厂付清房屋租金，并在一个月内至四建公司处续签房屋租赁合同，逾期视为不再续租或放弃优先续租权，并提交《通知》一份佐证。月亮印刷厂表示其未收到该《通知》。月亮印刷厂提交四建公司于2009年1月13日出具的《证明》复印件一份，载明“本公司系吴衙场33#房屋原是三间老祠堂多年无人敢租，空关已久，现以上原因特价租于月亮刷厂，至产权证。特此证明”，四建公司认为该《证明》与本案无关联性，并不予认可。关于房屋的原状及现状，四建公司陈述涉诉房屋原本没有门窗，月亮印刷厂自行安装门窗，现要求月亮印刷厂恢复原状。月亮印刷厂陈述涉诉房屋原本存在门窗，后经四建公司法定代表人同意，由月亮印刷厂出资对门窗进行了改造，具体实施由四建公司安排人员完成。另外，月亮印刷厂还出资对涉诉房屋进行了多次翻建、装修，累计支出二十万元左右。
以上事实，有四建公司提交的《苏州市城区直属公房租赁合同》、《房屋租赁协议》、《通知》，月亮印刷厂提交的（2013）姑苏民五初字第0611号民事调解书、《证明》、进账单及当事人陈述等予以证实，法院对此予以确认。
四建公司的一审诉讼请求为：一、月亮印刷厂搬离吴衙场33号，归还房屋；二、月亮印刷厂支付房屋使用费（自2013年11月29日起至实际返还房屋之日止，按照46000元／年标准计算）；三、月亮印刷厂将房屋恢复原状；四、诉讼费用由月亮印刷厂承担。
原审法院认为，四建公司与月亮印刷厂签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，双方均应按约履行。《房屋租赁协议》租赁期限届满后，月亮印刷厂根据生效法律文书向四建公司支付了至2013年11月28日止的租金，之后双方未续签租赁合同，未形成房屋租赁合同关系。四建公司依法有权要求月亮印刷厂返还房屋，月亮印刷厂至今未返还房屋，理应承担相应的民事责任，故对四建公司要求返还房屋及支付房屋使用费（自2013年11月29日起至实际返还房屋之日止，按照46000元／年标准计算）的诉讼请求予以支持。关于恢复原状的问题，因四建公司未举证证明涉诉房屋出租给月亮印刷厂时的原状，亦未证明恢复原状的合理性及必要性，故对其该诉讼请求不予支持。月亮印刷厂辩称四建公司在另案中表示愿意将涉诉房屋继续出租给月亮印刷厂，故月亮印刷厂可以继续租赁房屋；同时，月亮印刷厂在租赁期限内花费20余万元对涉诉房屋进行了翻建、装修，四建公司应赔偿相应损失。本院认为：双方在上一次纠纷结束后并未续签房屋租赁合同，双方之间已不存在房屋租赁合同关系，月亮印刷厂应依法将涉诉房屋返还给四建公司；另外，即使月亮印刷厂在租赁期间内对涉诉房屋进行了翻建、装修，其于租赁期限届满后也无权向四建公司主张赔偿翻建、装修损失。故对月亮印刷厂该抗辩观点不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：一、苏州市沧浪区月亮印刷厂于判决生效之日起10日内将本市吴衙场33号部分房屋（面积167.73平方米）返还给苏州市四建沧浪建筑工程有限公司。二、苏州市沧浪区月亮印刷厂于判决生效之日起10日内支付苏州市四建沧浪建筑工程有限公司房屋使用费（按照46000元／年的标准，自2013年11月29日起计算至实际返还房屋之日止）。三、驳回苏州市四建沧浪建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费210元，减半收取105元，由苏州市沧浪区月亮印刷厂负担。
上诉人月亮印刷厂不服上述民事判决，向本院提起上诉称：四建公司在原审庭审中提交的2014年1月1日通知举证义务不充分，不能证明月亮印刷厂收到了该通知。双方之间的租赁关系已达十余年之久，四建公司不能剥夺月亮印刷厂的优先承租权。月亮印刷厂提交由四建公司股东郑建国、陈小云、娄慧君、张莉婷与月亮印刷厂签订的租赁协议，足以证明双方之间存在租赁关系。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第一项并依法改判，案件诉讼费用由四建公司承担。
被上诉人四建公司二审辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明，在（2013）姑苏民五初字第0611号案件中，四建公司的诉讼请求为判令月亮印刷厂支付房租金46000元，逾期支付利息1840元，房屋使用费30000元（自2013年3月1日起算，暂计至起诉日），月亮印刷厂立即搬离吴衙场33号，月亮印刷厂将租赁房屋恢复原状。2013年11月26日，双方经法院调解达成协议：一、月亮印刷厂于2013年12月6日前一次性支付四建公司计算至2013年11月28日止期间的房屋使用费80500元；二、四建公司放弃其他诉讼请求；三双方当事人就本案再无其他纠葛；四、案件受理费1906元，减半收取953元，由四建公司负担。
二审中，月亮印刷厂提供了2014年4月10日四建公司股东郑建国、陈小云、娄慧君、张莉婷与其签订的房屋租赁协议。四建公司对该协议不予认可。
二审中，月亮印刷厂对四建公司委托代理人王福林的授权资格提出异议。四建公司的法定代表人袁桂树到庭陈述授权委托书上印章系四建公司加盖，其作为四建公司法定代表人授权王福林作为本案的委托代理人，对于月亮印刷厂提供的房屋租赁协议四建公司不认可。
二审查明的其余事实与原审一致。
本院认为，四建公司与月亮印刷厂于2012年3月1日签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。2013年2月28日租赁期满后双方未续签租赁合同，月亮印刷厂继续使用租赁房屋，此时原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。四建公司于2013年11月26日起诉月亮印刷厂要求搬离涉诉租赁房屋并支付租金和房屋使用费，双方达成了调解协议，但未就解除租赁关系达成合意，故应视为双方之间的不定期租赁关系继续存在。2014年3月13日，四建公司再次起诉月亮印刷厂要求月亮印刷厂搬离诉争房屋并支付房屋使用费、恢复房屋原状，该诉讼请求表明四建公司要求解除双方之间的租赁关系，双方的租赁关系由此终止，月亮印刷厂应返还涉诉租赁房屋并支付房屋使用费。至于月亮印刷厂有关优先承租权的主张，因该主张缺乏法律依据，本院对此不予采信。至于月亮印刷厂二审中提供的四建公司部分股东与其签订的房屋租赁协议，因四建公司系独立法人，具有独立的意思表示能力，且四建公司二审中明确表示对该租赁协议不予认可，故该租赁协议对四建公司不具有约束力。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理并无不当，上诉人月亮印刷厂的上诉理由不成立，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费210元，由苏州市沧浪区月亮印刷厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 陈 斌
代理审判员 郭 锐
二０一四年九月三十日
书 记 员 毛莉莉