广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清中法民二终字第840号
上诉人（原审原告）：张致平，男，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：阮钊洪，广东法行律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李惠芳，女，汉族，住佛冈县ＸＸ镇。
委托代理人：曾慧光、朱剑灵，均系广东德磊律师事务所律师。
上诉人张致平因与被上诉人李惠芳房屋租赁合同纠纷一案，不服佛冈县人民法院（2015）清佛法迳民初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2008年7月29日，张致平与李惠芳签订一份《房屋租赁合同》，张致平承租李惠芳所有的位于佛冈县石角镇青松东路×号×号尚未装修的商铺，用于张致平经营的佛冈县石角镇逸足堂休闲中心的附设使用（员工饭堂、住宿）。合同约定：一、甲方（李惠芳）同意免除乙方（张致平）五个月的租金，即从2009年1月1日计租金，以支持乙方于该房屋内铺架约三十平方米之阁楼，租赁期满后，乙方不得毁坏及拆除阁楼及所有装修（含铝窗）。二、租赁由2008年8月1日起至2015年10月30日止，租金为每月500元，乙方于合同签订即日交付500元给甲方作为押金，该押金于租约最后一个月扣除。三、租赁期内房屋的水、电及物管费用由乙方自行负责。四、乙方于每月十号前交付当月租金给甲方，逾期则甲方有权收回该房屋。五、以上条款双方任何一方违约，违约方需向守约方赔偿全部损失。六、本合同一式四份，双方各执两份，签名生效。合同签订后，李惠芳将房屋交付给张致平使用，张致平对房屋进行装修并作为员工饭堂及宿舍使用。2009年9月，张致平将佛冈县石角镇逸足堂休闲中心转让给刘桂兴经营，张致平与刘桂兴之间并无签订书面协议。2009年9月23日，佛冈县工商行政管理局向佛冈县石角镇逸足堂休闲中心颁发《个体工商户营业执照》，经营者为刘桂兴。张致平、李惠芳因租屋问题产生纠纷，张致平曾于2014年的7月16日、7月17日和7月31日向佛冈县公安局城东派出所报警。2014年7月31日，张致平以李惠芳将房屋另行转租给他人使用，违反合同为由诉至原审法院，请求终止张致平、李惠芳签订的《房屋租赁合同》，并判令李惠芳返还500元押金、赔偿装修剩余价值8139.50元、重新租赁租金损失7000元及重新租赁房屋装修费30000元给张致平，案号：（2014）清佛法民二初字第559号，原审法院于2014年9月17日作出判决：一、解除张致平与李惠芳于2008年7月29日签订的《房屋租赁合同》；二、李惠芳应于判决生效之日起五日内退回押金500元给张致平；三、驳回张致平的其他诉讼请求。案件受理费940元，减半收取470元，由张致平负担。张致平不服上述判决，提起上诉。广东省清远市中级人民法院立案审理，案号：（2014）清中法民二终字第646号，并于2014年12月30日作出裁定：一、撤销广东省佛冈县人民法院（2014）清佛法民二初字第559号民事判决；二、本案发回广东省佛冈县人民法院重审。2015年1月15日，原审法院依法受理张致平诉李惠芳房屋租赁合同纠纷一案，案号：（2015）清佛法民重字第3号，并于2015年3月16日作出裁定：驳回张致平的起诉。2015年7月23日，张致平诉至原审法院，要求判如诉请。
另查明，张致平将佛冈县石角镇逸足堂休闲中心转让给刘桂兴经营后，涉诉房屋的租金一直由佛冈县石角镇逸足堂休闲中心的经营者刘桂兴交纳至2014年7月。2014年7月底前，租赁房屋内的物品已由张致平全部搬走。2014年7月31日始，李惠芳更换涉诉房屋门锁，占用涉诉房屋。2014年10月21日，佛冈县工商行政管理局缴销佛冈县石角镇逸足堂休闲中心的《个体工商户营业执照》。庭审中，张致平、李惠芳双方同意解除合同，李惠芳同意退回500元押金给张致平；张致平要求李惠芳赔偿房屋装修损失8139.50元的请求，李惠芳不同意。
又查明，原审法院在审理（2014）清佛法民二初字第559号案过程中，于2014年9月15日组织张致平、李惠芳双方到涉诉房屋进行现场勘验。经勘验，现房屋现状与李惠芳提供的照片反映的房屋现状一致，张致平已将房屋内物品搬走，房屋内原装修已被部分破坏。庭审中，张致平认为其搬走屋内物品是因为准备将房屋重新装修，将房屋改为员工娱乐室使用；李惠芳认为张致平未与其商量，并不是重新装修，而是因双方就解约事宜未谈妥，张致平故意毁坏装修物。
再查明，原审法院在审理（2015）清佛法民重字第3号案过程中，依法向张致平制作一份调查笔录，张致平表示与刘桂兴约定其可以使用涉诉房屋，但未提交相关证据予以证实。庭审中，李惠芳表示不知道张致平已将佛冈县石角镇逸足堂休闲中心转让给刘桂兴经营。
原审法院认为：该案为房屋租赁合同纠纷。该案的焦点为：一、张致平的诉讼主体是否适格的问题；二、张致平、李惠芳双方在履行房屋租赁合同过程中哪一方存在违约行为的问题；三、张致平主张李惠芳返还房屋押金500元及赔偿房屋装修损失8139.50元的请求应否支持的问题。
关于焦点一，张致平与李惠芳于2008年7月29日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，合同内容没有违反法律强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。张致平已对涉诉房屋进行装修，现双方因租屋问题产生纠纷，张致平与该案具有直接利害关系，因此，张致平是该案的适格主体。对于李惠芳辩称张致平主体不适格，事实和法律依据不足，对其辩解，原审法院不予采纳。
关于焦点二，张致平、李惠芳双方应按合同约定全面履行自己的义务。虽然张致平已将佛冈县石角镇逸足堂休闲中心转让给刘桂兴经营，但涉诉房屋一直按合同约定用于佛冈县石角镇逸足堂休闲中心员工饭堂及宿舍使用，李惠芳亦每月收到租金500元，并未损害李惠芳的利益。2014年10月底，佛冈县石角镇逸足堂休闲中心正式停止营业。张致平租赁李惠芳房屋的用途所依赖的前提条件已经消失。张致平想改变房屋使用用途，但未经李惠芳同意。2014年7月底前，张致平已将租赁房屋内的物品全部搬走，并损毁原有装修。2014年8月起至今，张致平一直未支付租金给李惠芳。由此可见，张致平以实际行为违反合同约定，原审法院认为张致平的行为已构成违约。根据张致平的行为，李惠芳有理由相信张致平不再继续租用涉诉房屋。对李惠芳辩称双方就解约事宜无法达成一致意见，李惠芳才更换门锁防止损失扩大的意见，予以采信，原审法院认为李惠芳的行为不构成违约。对张致平主张的李惠芳将涉诉房屋另行租赁给他人使用，违反合同约定的意见，缺乏事实依据，原审法院不予采信。
关于焦点三，现张致平、李惠芳双方一致同意解除该合同，且李惠芳已实际占用涉诉房屋并同意退回500元押金给张致平，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，对张致平主张解除双方于2008年7月29日签订的《房屋租赁合同》，并由李惠芳退回500元押金的请求，原审法院予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁期满后张致平不得毁坏及拆除阁楼及所有装修（含铝窗），现张致平将房屋装修损坏，装修物已无使用价值，其亦未按约定交纳租金给李惠芳，张致平的行为已构成违约，且李惠芳已免收张致平五个月的租金，对于张致平主张李惠芳赔偿装修损失8139.50元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除张致平与李惠芳于2008年7月29日签订的《房屋租赁合同》；二、李惠芳应于判决生效之日起五日内退回押金500元给张致平；三、驳回张致平的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张致平负担15元，李惠芳负担10元。
宣判后，上诉人张致平不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人赔偿房屋装修损失8139.5元；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。主要事实和理由是：一、原审认定事实错误，是被上诉人违约在先，上诉人并未违约。1、上诉人一直按合同约定支付租金，不存在违约。而被上诉人将商铺转租给他人，上诉人还与案外人发生冲突并报警处理，应认定被上诉人违约。2、被上诉人将涉案房屋转租给他人，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金。3、佛冈县石角镇逸足堂休闲中心的结业与本案纠纷无关。4、上诉人为了重新布置涉案房屋，只是搬走麻将台、床和拆下旧空调，并未损毁其他装修。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被上诉人违约导致合同解除，上诉人请求被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，于法有据。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人李惠芳口头答辩称：原审判决除认定上诉人主体适格外，其余认定事实及法律适用均清楚正确，应依法予以维持。
经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，根据上诉人张致平原审中提供的《装修合同》，上诉人张致平在承租涉案房屋后，投入50000元对涉案房屋进行装修。
又查明，被上诉人李惠芳二审中确认更换涉案房屋的门锁时间为2014年7月19日前后。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《房屋租赁合同》约定的租赁期已经届满，且双方当事人均同意解除合同，故本院对于原审判决解除双方之间签订的《房屋租赁合同》予以确认。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人张致平上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人张致平与被上诉人李惠芳在合同履行过程中是否存在违约；二、上诉人张致平的损失应如何认定。
关于上诉人张致平与被上诉人李惠芳在合同履行过程中是否存在违约的问题。在签订《房屋租赁合同》后，上诉人如约支付租金，并未违反合同约定。而被上诉人在2014年7月19日前后更换门锁，致使上诉人无法使用涉案房屋，其阻碍上诉人使用涉案房屋的行为已构成违约。被上诉人认为，上诉人在2014年7月损毁原有装修，被上诉人为防止损失扩大故更换门锁。本院认为，合同虽约定租赁期满后，上诉人不得毁坏及拆除阁楼及所有装修（含铝窗），但上诉人在2014年7月损毁原有装修的时间距离合同期满尚余14个月，且双方对于涉案房屋应按照何种装修标准返还并未作出明确约定，因此，在合同尚未期满且双方并未协议解除合同的情况下，上诉人在2014年7月损毁原有装修的行为不足以认定构成逾期违约，本院对被上诉人该辩解不予采纳。鉴于上诉人自被上诉人换锁后已无法使用涉案房屋，其从2014年8月起未交租金的行为并不构成违约。原审判决对于双方当事人履行合同过程中是否存在违约的问题认定事实不清，本院予以纠正。
关于上诉人张致平的损失应如何认定的问题。如前所述，被上诉人更换门锁的行为已构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方在合同中未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”的规定，本院对上诉人主张被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求予以支持。上诉人投入的装修费用为50000元，被上诉人更换门锁的时间距离合同期满尚余14个月，故装修残值损失应当计算为50000元÷86个月×14个月=8139.5元。考虑到上诉人已自行拆除部分装修，本院酌定涉案房屋的装修残值为3000元。
综上所述，上诉人张致平部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持佛冈县人民法院（2015）清佛法迳民初字第114号民事判决第一、二项；
二、李惠芳应在接到本民事判决书之日起十日内向张致平赔偿3000元；
三、驳回张致平的其他诉讼请求。
一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费50元，由张致平负担35元，李惠芳负担15元。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏永术
代理审判员 何 燕
代理审判员 郑家驹
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 汤有金
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。