江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终415号
上诉人（原审被告）：深圳华强（南通）投资有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。
法定代表人：李曙成，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩建，江苏濠阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨伟雄，江苏濠阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方华，男，1981年6月2日出生，汉族，户籍地江苏省南通市海安县，现住江苏省南通市港闸区。
被上诉人（原审原告）：刘萍，女，1982年4月4日出生，汉族，住江苏省南通市港闸区。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾海华，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：翟美琴，南通市崇川区中兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：深圳华强物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。
法定代表人：李曙成，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：深圳华强物业管理有限公司南通分公司，住所地江苏省南通市港闸区。
负责人：阮彤。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：阚建军，江苏濠滨律师事务所律师。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邱陈玲，江苏濠滨律师事务所律师。
上诉人深圳华强（南通）投资有限公司（以下简称华强投资公司）因与被上诉人方华、刘萍、深圳华强物业管理有限公司（以下简称华强物业公司）、深圳华强物业管理有限公司南通分公司（以下简称华强物业南通公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华强投资公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.本案中，双方《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件系“取得竣工验收备案证明书”，上诉人只有在符合交付条件的前提下才可通知交付案涉房屋。一审法院将公共水管认定为地基基础和主体结构，且上诉人交付的基础设施不符合合同约定，即间接否定了竣工验收备案证明书对地基基础与主体结构验收合格的效力。而案涉水管的实际位置是在覆土层中，非埋在水泥混凝土中，并已经移交给物业公司，上述事实未能查清，导致本案责任划分明显不当。2.本案中没有证据表明案涉水管的性质属于地基基础和主体结构部分。一审判决也没有对此说明依据，仅仅认为“水管埋藏在水泥混凝土中属于地基基础和主体结构”，根据该裁判逻辑，生活用水的水管也因埋设在混凝土中算作主体结构，显然与事实不符。根据《建筑地基基础设计规范GB50007-2011》，地基是支承基础的土体或岩体，基础是将结构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分，本案中的水管明显不属于土体、岩体或传递所承受作用的结构，故不属于地基基础和主体结构。3.我国《物权法》第八十二条规定，物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督；《消防法》第十八条第（二）款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务；《前期物业服务协议》第五章第十三条约定了物业承接查验的范围包括给排水系统、消防系统；《物业管理服务手册》中亦约定，共用设施设备应当有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录；物业管理责任险由物业公司负责购买，均表明物业公司属于案涉水管的管理方。
方华、刘萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。1.案涉水管埋藏在混凝土里，属于地基基础和主体结构的范畴。依据买卖合同，上诉人为合同的相对方，应当承担相应的合同责任。2.本案中水管爆裂造成的实际损失远远超过鉴定结论，但为不再增加讼累，故我方尊重鉴定结论。不论依据事实还是依据法律，上诉人均应当承担赔偿责任。
华强物业公司、华强物业南通公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人与物业公司没有就案涉水管办理物业承接验收手续，所以案涉水管不属于物业维护范围。案涉水管埋于混凝土之中，物业公司根本没有能力也无法验证相关水管是否出现异常。
方华、刘萍向一审法院起诉请求：1.判令华强投资公司赔偿方华、刘萍损失173340元，华强物业公司、华强物业南通公司承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费由华强投资公司、华强物业公司、华强物业南通公司承担。
一审法院认定事实：方华、刘萍系南通市港闸区华强城51幢104室房屋的所有权人。华强投资公司是华强城小区的开发商。华强城51幢104室房屋2013年6月25日竣工验收，2015年1月27日交付方华、刘萍使用。2017年2月2日，华强城51幢104室房屋门口水泥地里的公共水管突然爆裂，致使该房屋餐厅的地砖被冲开，屋内的部分装修和家具被水淹。诉讼过程中，经一审法院委托鉴定，江苏中瑞华资产评估有限公司于2017年10月13日对方华、刘萍的损失出具资产评估报告，评估结论为：案涉房屋因水淹造成的各项财产损失重置价格为125482元。以上事实有房产证、住宅质量保证书、评估报告及当事人庭审陈述予以证实，法院予以确认。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据华强投资公司向方华、刘萍提供的住宅质量保修说明中可以看出，华强投资公司对地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限。本案中，案涉房屋门口水泥里的公共水管爆裂，该水管埋藏于水泥混凝土，应属地基基础和主体结构的范畴，自2015年1月27日交付至2017年2月2日水管爆裂，显然仍在合理使用年限之内，华强投资公司提供的与房屋配套的基础设施不符合合同约定，故华强投资公司应对方华、刘萍的损失承担赔偿责任。华强投资公司对评估认定的损失数额持有异议，认为部分财产损失不实。就此，一审法院认为，评估报告根据现场勘验作出，华强投资公司也参与了评估的现场勘验，现华强投资公司未提供相反证据证明该评估报告所评估的损失数额不合理，故一审法院对评估数额予以确认。华强公司辩称已将物业移交物业公司管理，应由物业公司承担赔偿责任。就此，一审法院认为，水管埋于水泥混凝土之中，不是物业公司管理、维护的范围，华强投资公司亦无证据证实属物业公司管理不善，故一审法院对该意见不予采信。方华、刘萍要求华强物业公司、华强物业南通公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，一审法院对方华、刘萍该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、华强投资公司于判决生效后十日内赔偿方华、刘萍因南通市港闸区华强城51幢104室房屋进水造成的各项损失125482元。二、驳回方华、刘萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3766元，减半收取计1883元，由方华、刘萍负担520元，华强投资公司负担1363元。
二审中，华强投资公司在二审中提交两组证据：1.两份国家规范，GB50974-2014的8.2项管道设计部分8.212条明确消防给水管道可以穿越建筑基础，所以消防水管与建筑的基础部分属于两类不同性质的房屋组成部分，GB5007-2011的2.1术语部分针对建筑的地基及基础作出了明确的界定。2.物业公司与各业主签订的物业管理服务手册。该手册中第七页第2.2条约定了共用设施设备管理过程的记录。第八页第5.5条约定了消防设施的维护及应急方案等。第十六页第二部分第一章第五条对共用设备的定义做出了约定，共用设备包括共用上下水和地下排水管道以及消防设施在内。案涉水管出现问题的时间已经超过了两年的保修范围。方华、刘萍对第一组证据的真实性没有异议，但认为达不到上诉人的举证目的。在案涉事故发生后，上诉人组织人员对所有水管进行了更换，将埋在地基里的水管改为明管，说明其埋在地下有瑕疵。案涉水管已经不仅仅是消防水管，其融入了地基基础，故整体的结构不可分割。对第二组证据的真实性有异议，因为没有本人的签字。华强物业公司和华强物业南通公司对于证据1同意方华、刘萍的质证意见，消防水管埋在地下应当有防护套，华强投资公司应当对此承担举证责任，且案涉消防水管与地基基础已经融为一体，故应当视为地基基础。对于证据2的真实性没有异议，但认为物业公司在案涉事件发生后已经联系了相关维保工程人员，履行了相关应急方案及处理义务，且对相关消防设施的维护义务并不包含与水泥混凝土融于一体的水管。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，方华、刘萍起诉请求华强投资公司、华强物业公司和华强物业南通公司就水管爆裂导致其房屋装修和家具被淹产生的损失承担连带赔偿责任，故本案的案由应当为财产损害赔偿纠纷，一审认定案由为房屋买卖合同纠纷，不符合本案的实际情况，本院予以纠正。根据中华人民共和国国家标准《建筑地基基础设计规范GB50007-2011》2.1术语部分的规定，地基是指支承基础的土体或岩体，基础是指将结构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分。本案中，消防水管虽然埋于地下，但就功能而言，消防水管并不属于地基基础的组成部分，一审法院认为消防水管属地基基础和主体结构的范畴与上述规范不符。
根据本案一、二审查明的事实，案涉消防水管并非由于外力破坏导致爆裂，则导致消防水管爆裂的原因可能有：1.消防水管本身存在质量问题或者施工不符合相关规范要求。2.物业公司未能按照相关规定或者合同约定予以维护。鉴于华强投资公司已经提供南通市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明案涉楼房消防工程符合消防设计要求并验收合格，被上诉人未能举证推翻该消防验收意见书，也未能证明消防水管本身存在质量问题或者施工不符合相关规范要求，故方华、刘萍请求华强投资公司承担损害赔偿责任没有事实依据。我国《物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督；《消防法》第十八条第（二）款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。华强投资公司与华强物业公司签订的《前期物业服务协议》第五章第十三条约定了物业承接查验的范围包括“地下管网”、“给排水系统”、“消防系统”；《物业管理服务手册》亦规定，共用设施设备按照项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理记录。共用设备包括“消防设施”。案涉事故发生前，华强投资公司已经将案涉楼房的整体物业移交给华强物业公司，华强物业公司既然已经查验承接，则应当按照法律规定与合同约定对物业设施进行维护保养，如自身不具备相关资质或者能力，则应当委托有资质的第三方履行相关的义务。由于华强物业公司与华强物业南通公司未能举证证明其对消防管网进行了维护保养，故本院认为，应当由华强物业公司与华强物业南通公司对方华、刘萍的财产损失承担赔偿责任。
综上所述，华强投资公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南通市港闸区人民法院（2017）苏0611民初2383号民事判决；
二、深圳华强物业管理有限公司、深圳华强物业管理有限公司南通分公司于本判决生效后十日内赔偿方华、刘萍因南通市港闸区华强城51幢104室房屋进水造成的各项损失125482元。
三、驳回方华、刘萍的其他诉讼请求。
如义务人不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3766元，减半收取1883元，由方华、刘萍负担478元；由深圳华强物业管理有限公司、深圳华强物业管理有限公司南通分公司负担1405元。二审案件受理费2810元，由深圳华强物业管理有限公司、深圳华强物业管理有限公司南通分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹 璐
审判员 高 雁
审判员 陆海滨
二〇一八年五月十一日
书记员 邢彦华