广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0902民初1341号
原告：中国建设银行股份有限公司茂名市分行。住所地：广东省茂名市茂南区油城四路**号。
负责人：赖小平，该行行长。
委托诉讼代理人：柯嘉尧、张健明，该行职员。
被告：邓大珠，女，汉族，住广东省电白县。
被告：邓民锋，男，汉族，住广东省电白县。
被告：谢吓，女，汉族，住广东省电白县。
被告：茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省茂名市油城七路3号大院茂名市投资服务管理中心*楼321。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：刘剑辉、李坤财，该公司职员。
原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称：建行茂名分行）与被告邓大珠、邓民锋、谢吓、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：水东湾碧桂园）借款合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行茂名分�的委托诉讼代理人柯嘉尧、张健明到庭参加诉讼，被告水东湾碧桂园的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告邓大珠、邓民锋、谢吓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行茂名分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行茂名分行与被告邓大珠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。2.被告邓大珠立即归还原告建行茂名分行贷款本金1203238.74元、利息25845.45元（利息自2015年12月18日暂计至2016年5月10日，之后利息按借款合同约定和中国人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿时止，并计收罚息）。3.确认被告邓大珠以其所有的位于茂名市滨海新区的房产提供的抵押合法有效，原告建行茂名分行对处置该抵押物所得款项享有优先受偿权。4.被告邓民锋、谢吓、水东湾碧桂园对上述债务承担共同清偿责任。5.本案诉讼费用由�告负担。事实和理由：2012年12月18日，原告建行茂名分行与被告邓大珠签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同主要约定：原告建行茂名分行向被告邓大珠提供个人住房借款，借款额度为1258000元，借款用途为购买住房，借款期限为30年。借款的贷款利率为月利率和浮动利率，执行基准利率下调15%，借款逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。对被告邓大珠未按时还清的任意一期借款本金和利息，原告建行茂名分行有权自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。上述贷款的担保方式为抵押加阶段性保证，由被告邓民锋、谢吓、水东湾碧桂园提供连带责任担保；由被告邓大珠以其名下位于茂名市滨海新区的房产提供抵押，借贷双方依法到茂名市房管部门办理了预告登记手续。
另外，原告建行茂名分行与被告水东湾碧桂园于2012年9月6日签订了《按揭业务担保合作协议》，约定上述贷款由其提供连带责任保证，保证期限自原告建行茂名分行将贷款资金划入其银行账户之日起至其为被告邓大珠办妥《房地产他项权证》交原告保管之日止。
2012年12月18日，原告建行茂名分行依约向被告邓大珠发放了贷款1258000元，履行了放贷义务。
上述贷款采用按月等额本息还款法还款，被告邓大珠应从贷款发放后次月起每月归还借款本息7196.15元。但上述贷款发放后，被告邓大珠多次拖欠贷款本息。截止2016年5月10日，被告邓大珠已连续拖欠原告建行茂名分行贷款5期。为维护原告建行茂名分行的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告建行茂名分行的诉讼请求。
被告邓大珠不作答辩。
被告邓民锋不作答辩。
被告谢吓不作答辩。
被告水东湾碧桂园辩称，被告水东湾碧桂园（乙方）于2012年9月6日与原告建行茂名分行（甲方）签订的《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第（八）款约定，原告建行茂名分行在处置案涉房屋后仍不足清偿债务的，再向被告水东湾碧桂园请求承担连带责任；第十三条第（二）款第1项约定，甲乙方双方本协议约定的内容效力优先于甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国担保法》第二十八条都规定了既有物的担保又有人的担保的，应先就物的担保实现债权。因此，根据以上约定和规定，原告建行茂名分行应处置案涉房屋后不足以清偿债务的，再向被告水东湾碧桂园请求承担连带责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月6日，原告建行茂名分行（甲方）与被告水东湾碧桂园（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》一份，主要约定内容:第二条、甲方就乙方开发水东湾碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务。第三条、甲方对购买本协议第二条所约定项目的房产并符合中国人民银行和建设银行规定贷款条款的购房者提供抵押贷款。第五条、乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条款的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。保证范围为在乙方的保证期间内，乙方所保证的范围为购房者与甲方所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下所欠的贷款本金和利息、逾期利息及费用等；保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。第六条第（八）款、在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有权管辖权人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。第十三条第（二）款第1项约定，甲乙方双方本协议约定的内容效力优先于甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。
2012年12月18日，原告建行茂名分行与被告邓大珠、邓民锋、谢吓、水东湾碧桂园签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约�：借款人借款购置位于茂名市滨海新区的房屋；借款金额为1258000元，借款期限为2012年12月18日至2042年12月18日；贷款月利率为浮动利率，在基准利率水平上下调15%，即月利率为4.6396‰，利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率调整，借款利率于每年的1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为执行贷款利率上浮50%，借款逾期是指借款人未在约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；还款方式为按月等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息为7196.15元，约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；合同的担保方式为抵押加阶段性保证；保证范围为本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥并由贷款人核对、收执时止；抵押财产为茂名市滨海新区的房产；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其它应付款项的，构成违约；借款人违约的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。被告邓大珠在借款人处签名按捺，被告邓民锋、谢吓在保证人处签字并按捺指模，被告水东湾碧桂园在保证人处签章。
2012年12月18日，原告建行茂名分行向被告邓大珠发放了贷款1258000元。
2013年5月23日，原告建行茂名分行与被告邓大珠到茂名市房产管理局办理案涉房屋抵押预�登记，并领取了粤房地预登茂字第07××50号《房地产预告登记证明》。
被告邓大珠用款后未能按时足额还款，截止2016年4月2日，被告邓大珠拖欠原告建行茂名分行贷款本息5期。原告建行茂名分行多次催收未果于2016年5月16日起诉至本院，请求判如所诉。
庭审中，原告建行茂名分行明确被告邓大珠在本案起诉后没有偿还过借款本息，目前尚欠借款本金1203238.74元及利息25414.81元（该利息暂计至2016年5月6日，以后利息按合同约定另计）。
以上事实有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款开立贷款账户通知书、房地产预告登记证、《按揭业务担保合作协议》、个人贷款对账单、个人贷款过期催款通知书、关于协助催收逾期贷款的函、被告身份证、常住人口登记卡、企业法人营业执照及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，《按揭业务担保合作协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》等是当事人双方签名确认，系双方真实意思表示，依法有效。当事人均有义务依照约定履行合同。本案借款约定为等额本息还款，被告邓大珠借款后未能按时足额还款，构成违约。原告建行茂名分行请求解除双方于2012年12月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告邓大珠向其偿还借款本金1203238.74元及利息25414.81元（该利息暂计至2016年5月6日，以后利息按合同约定另计至贷款本息实际清偿时止，并计收罚息），均有合同和法律依据，本院予以支持。
对于本案的抵押担保及保证问题。首先，案涉房产上设定的抵押预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告建行茂名分行所主张的抵押权并未设立，其请求对案涉房屋行使抵押权没有法律依据。尽管案涉房屋进行了不动产预告登记，预告登记权利人为原告建行茂名分行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告建行茂名分行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于案涉房屋的产权至今未登记至被告邓大珠名下，抵押权设立登记无法完成，故原告建行茂名分行对案涉房屋不能享有优先受偿权。原告建行茂名分行请求确认案涉房产抵押有效，要求优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。其次，由于案涉房产的抵押权未设立。被告邓民锋、谢吓根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，对上述债务承担连带清偿责任。被告水东湾碧桂园根据《按揭业务�保合作协议》和《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，对上述债务承担连带清偿责任。
《按揭业务担保合作协议》约定被告水东湾碧桂园公司作为该笔贷款的连带责任保证人，其保证期限至被告水东湾碧桂园公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行茂名分行保管之日止，故被告水东湾碧桂园公司的保证仍在保证期限内。原告请求被告水东湾碧桂园公司对被告邓大珠的该笔贷款在处置抵押物仍不足以清偿部分承担连带清偿责任，依法有据，应予支持。
被告邓大珠、邓民锋、谢吓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、�一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行与被告邓大珠签订的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》；
二、限被告邓大珠于本判决发生法律效力之日起十日内偿付借款本金1203238.74元及利息25414.81元（该利息暂计至2016年5月6日，以后利息按合同约定另计至贷款本息实际清偿时止，并计收罚息）给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行；
三、被告邓民锋、谢吓对上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、被告茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司对上述第二项债务在处置抵押物后不足以清偿部分承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司茂名市�行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15862元、诉讼保全费5000元，公告费520元，合计21382元（原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行预交），由被告邓大珠、邓民锋、谢吓、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司负担。被告邓大珠、邓民锋、谢吓、茂名市水东湾碧桂园房地产开发有限公司应付之金额由其履行本判决确定的履行义务时一并迳付给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行，本院不作另行退收。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 姚 健
人民陪审员 李日辉
人民陪审员 龙 婷
二〇一六年十一月八日
书 记 员 陈培君