沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大东民二初字第00320号
原告（反诉被告）：沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号。
法定代表人：童锦泉，职务：董事长。
委托代理人：谭伟英，系辽宁通政律师事务所律师。
被告：周向东，男，回族，住址：河南省开封市。
委托代理人：罗伟，系辽宁元直律师事务所律师。
委托代理人：姜文清，女，汉族，住址：河南省开封市。
被告：翟伟博，女，汉族，住址：郑州市二七区。
委托代理人：罗伟，系辽宁元直律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市菩及文化艺术有限公司，住所地：广州市天河区天河北路28号116房。
法定代表人：马新，职务：经理。
委托代理人：罗伟，系辽宁元直律师事务所律师。
第三人：沈阳长峰房地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区滂江街22号。
法定代表人：潘锡源，职务：经理。
委托代理人：谭伟英，系辽宁通政律师事务所律师。
原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司与被告周向东、翟伟博、被告（反诉原告）广州市菩及文化艺术有限公司、第三人沈阳长峰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法由审判员刘奇担任审判长，与人民陪审员谭春梅、蔡军组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司委托代理人谭伟英，被告周向东的委托代理人罗伟、姜文清，被告翟伟博的委托代理人罗伟，被告（反诉原告）广州市菩及文化艺术有限公司（以下简称菩及文化公司）委托代理人罗伟，第三人沈阳长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰开发公司）的委托代理人谭伟英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告与被告周向东、翟伟博于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在沈阳龙之梦购物中心面积为165平方米的房屋租赁给二被告，租期为五年即2013年9月1日至2018年8月31日。免租期从2013年7月1日至2013年8月31日为62天，但实际免租至2013年11月30日。租金收取方式，第一年每平每天1元，第二年每平每天2元，第三年每平每天3元。物业管理费按照0.5元每平每天计算。原告与被告周向东、广州市菩及文化艺术有限公司、第三人沈阳长峰房地产开发有限公司于2013年7月1日又签订了《装修工程补贴协议》，协议约定广州市菩及文化艺术有限公司承揽该房屋装修工程，原告给予被告装修补偿款66万元，该款项由沈阳长峰房地产开发有限公司直接支付给广州市菩及文化艺术有限公司，广州市菩及文化艺术有限公司应提供工程发票或材料发票。周向东保证严格按约定履行经营合同及装修合同的义务，如因违约给原告造成损失应赔偿，同时按日收取补贴总价1%的违约金；如因提前终止合同，周向东将一次性返还未到期部分的补贴款给原告。被告未按协议履行义务，依据协议被告应返还装修补偿款66万元，并支付违约金。原告按合同履行义务，根据房屋租赁合同23.1不论被告任何原因实际租赁不满五年，原告有权向被告索取该装修期内所免去的所有租金、物业费。被告拖欠租金111705元，物业费44550元，电费20694元，POP3.6元及爆炸贴4元至今未付，依据合同第十二条12.2（4）约定，甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。故被告应支付违约金。为此原告诉至法院请求依法保护：1、依法判令被告立即给付租金111705元（2013年7月1日至2014年12月31日）；2、依法判令被告立即给付物业费44550元（2013年7月1日至2014年12月31日）；3、依法判令被告立即给付电费20694元（2013年10月21日至2014年11月20日）；4、依法判令被告立即给付POP3.6元及爆炸贴4元；5、依法判令被告立即返还装修补贴款660000元；6、依法判令被告支付违约金719400元；7、诉讼费由被告承担。其中被告周向东、翟伟博承担连带责任，被告广州菩及公司亦承担责任。
被告菩及文化公司（反诉原告）反诉诉称：反诉人与被反诉人及第三人于2013年签订装修工程协议书一份，是三方真实意思表示，合同约定由反诉人负责给被反诉人位于沈阳市大东区的建筑面积165平方米的商业档口提供材料及设计方案等进行装修，总价款为66万元，合同约定装修图纸审批合格支付总价款的30%、进场施工7日内支付总价款的30%、余下40%装修款开业验收合格后7日内支付。合同签订以后反诉人全面履行合同义务，后该工程经被反诉人验收合格后投入使用，经反诉人多次向被反诉人催要，被反诉人至今仍没有将剩余装修款支付给反诉人。现反诉人为了维护自己的合法权益，故向贵院提出反诉，主张按照协议约定判令被反诉人及第三人立即支付反诉人剩余装修款164000元、返还装修保证金30000元，并支付违约金按照协议约定计算至给付之日止。
原告（反诉被告）辩称：不同意反诉人的反诉请求。剩余装修款是由于反诉人没有按照装修工程补贴协议第6条第2项约定及采购合同的约定，是由于反诉人违约在先，所以当时装修尾款我方没有给付。关于装修保证金是被告二楼经营期间由于二楼拖欠各种费用，该装修保证金已抵扣二楼所拖欠的各种费用，所以保证金也不存在了。关于违约金反诉人要求的我方承担的是按照日千分之一，根据装修工程补贴协议书第6条第4项规定，在被告与菩及公司无违约的情况下，本案是由于被告及菩及公司违反了合同约定，是被告没有按照房屋租赁合同履行各项支付费用的义务，以及菩及公司没有按照合同约定向我方提供各种手续及发票，我方才未付尾款，按照合同约定被告违约，故我方不应承担违约责任。
被告周向东辩称：翟伟博是被告承租铺位的店长，被告是实际经营者。2011年6月被告开始租用的是二楼，合同期是五年，在二楼租赁期间内原告于2013年找到被告，让被告把店面搬到一楼，于是被告从二楼搬到了一楼。因为被告在二楼装修投入了将近60万元，所以签订的装修工程并不是补贴，而是对被告的经济补偿，但原告违反约定尚欠164000元余款未付。一楼铺位从2013年9月1日开业至2014年11月15日撤离。被告不同意给付原告租金、物业费，被告在此期间没有缴纳租金、物业费是事实，原告之所以将近一年没有向被告收取租金，是因为原告一直欠付装修尾款，是原告违约在先，所以我方不同意给付租金、物业费。且在被告无奈撤离后，原告把店面转给他人，没有对原告造成任何损失。电费是原告单方记录和计算的，对其真实性有异议。对POP及爆炸贴没有异议。关于违约金周向东及翟伟博不同意给付，因为是原告违约在先，所以我方不同意给付，其约定的违约金数额过高。原告要求周向东、翟伟博返还装修款没有事实及法律依据。该款项是由原告直接支付给菩及公司，周向东和翟伟博与原告是租赁关系，而原告与菩及公司属承揽关系，被告已经按照约定装修房屋经过原告验收合格，菩及公司已经全面履行了义务，所以原告应当支付剩余的尾款。
第三人述称：要求二被告周向东、翟伟博对原告所述的诉讼请求及共同经营期间的各项费用承担连带责任。
经审理查明：2011年，沈阳龙之梦购物中心（甲方）与被告周向东（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将龙之梦购物中心出租给乙方，面积为175平方米。租赁期从2011年6月至2016年6月30日。2011年4月28日，被告周向东向原告交纳装修押金1万元。
2013年7月1日，被告周向东从二楼搬到一楼。同日，原告（甲方）与被告周向东、翟伟博（乙方）各签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落在沈阳龙之梦购物中心的房屋租赁给被告周向东，租期五年，2013年9月1日至2018年8月31日。第一年租金为1元／平方米／天，第二年租金为2元／平方米／天，第三年租金为3元／平方米／天，第四年租金为4元／平方米／天，第五年租金为5元／平方米／天，其中第二年至第五年每年1个月免租。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起62天的免租装修期，即2013年7月1日至2013年8月31日。乙方无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在免租装修期内乙方应承担除上述三项费用外本合同约定的其他任何费用。除此之外，原告还给予经营免租期3个月，从2013年9月1日至2013年11月30日。物业管理费按建筑面积15元／平方米／月，即每月2475元。合同中还约定不论被告任何原因实际租赁不满五年，原告有权向被告索取该装修期内所免去的所有租金、物业费。被告周向东所租店铺于2013年9月1日开业。
原告与被告周向东签订租赁合同后，双方又与被告菩及文化公司、第三人长峰开发公司签订了装修补贴协议书，约定由于经营需求，由原告的投资公司长峰开发公司与周向东指定的工程公司菩及文化公司签订此协议书。被告菩及公司为周向东自行选择的装修公司（材料公司）。原告同意补贴周向东部分装修工程款，补贴总金额不得超过以165平方米为基数乘以双方协商的装修补贴4000元／平方米，总计66万元。该款项由长峰开发公司直接支付给菩及文化公司，菩及文化公司向长峰开发公司提供工程发票或材料发票。原告与被告周向东协商同意，装修补贴款按照工程进度，支付方式如下：合同签订保证金到帐，图纸审批合格，支付装修补贴总价的30%；办理装修手续，进场施工7日内支付装修补贴总价的30%；开业验收合格7日内支付装修补贴总价的40%。装修补贴款按年均摊，中途周向东违约，除承担违约责任外，需将剩余年限的装修补贴款偿还给原告。对于违约责任协议中约定周向东保证严格按约定履行租赁合同的义务，如因周向东违反租赁合同约定或其他第三方原因导致租赁合同提前终止的，周向东将一次性返还未到期部分的装修补贴给原告（具体计算方式为：补贴款／租赁合同期天数＊未到期天数）。同日，长峰开发公司与菩及文化公司签订了采购合同，总金额为66万元。经查，长峰开发公司共给付菩及文化公司装修补贴款49.6万元。被告菩及文化公司开出发票的金额为49.6万元，其中2013年9月12日、9月17日共开出金额为39.6万元的发票；2014年5月22日、26日共开出金额为10万元的发票。
合同签订后，原告将本案诉争房屋交给被告周向东使用，在其经营期间，被告周向东从2013年7月1日起未向原告交纳租金及物业费，未交纳从2013年10月至2014年11月的电费20694元，尚欠原告POP3.6元及爆炸贴4元。
另查明，2011年6月9日，沈阳龙之梦购物中心有限公司将其在《租赁合同》中的所有权利和义务转移给原告。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、装修工程补贴协议书、采购合同、增值税专用发票、电费签收表、电子银行交易回单、抄表数记录单、欠款明细、收条及被告提供的房屋租赁合同、收款收据、发票、银行流水单等证据及庭审笔录，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：沈阳龙之梦购物中心有限公司将与被告签订的《房屋租赁合同》的所有权利和义务转移给原告，在实际履行过程中也是由原告作为出租方行使合同权利和承担合同义务，故应视为合同概括转让，原告依法享有出租方合同权利，并应承担相应的合同义务。
本案的争议焦点是违约责任的承担。
首先，原告、被告周向东、被告菩及文化公司及第三人在2013年签订了装修补贴协议，约定了原告补贴被告周向东装修款66万元，支付方为第三人。原告只支付了49.6万元，仍有164000元未支付。故原告应将剩余工程款164000元给付被告菩及文化公司。原告提出被告菩及文化公司未提供发票，但被告菩及文化公司在庭审提交的发票中可以看出，其并未延期提供发票。故对原告的抗辩主张不予支持。
其次，关于原告与被告周向东在履行租赁合同过程中违约行为的问题，被告周向东从商铺经营之日起一直未交纳租金、物业费等，系违约行为。但原告一直未支付装修补贴余款，被告以此作为抗辩主张有事实依据。原告称被告周向东擅自离铺，但未有证据证明，但被告周向东称其撤离，只是关店一段时间。无论被告周向东是否存在擅自撤铺的行为，但其确有擅自关店的行为，故被告周向东在经营过程中确有不当行为。因双方的租赁合同已不能继续履行，对于此结果双方均负有责任。被告周向东称其最后离店时间为2014年11月15日，而原告提供的店铺用电的最后时间段为2014年11月。在此情况下，本院认为应从2014年12月1日开始计算被告未经营天数，那么从2014年12月1日至2018年8月31日，共计1370天。现合同提前终止，按照公平原则，对于未到期的装修补贴款应由原告与被告周向东共同负担较为合理，按装修补贴协议的约定计算方式数额为495452元（66万元÷5年÷365天×1370天），双方各为247726元。关于原告要求被告承担违约金的请求，如前所述，原告要求被告周向东支付违约金的请求不予支持。同理，被告菩及文化公司要求原告支付违约金的请求本院亦不予支持。
关于租金、物业费的缴纳期间，原告主张交费期间应从2013年7月1日至2014年12月31日，但原告与被告周向东所签订的租赁合同中双方约定从2013年7月1日至8月31日为装修免租期间，免除的是物业费和租金。经营期间免除租金的期间为从2013年9月1日至2013年11月30日。原告提出因被告原因造成租期未满，其有权索取免租期的物业费、租金，因租期未届满的原因并非只由被告造成，故本院对原告的主张不予采纳。综上，本院认为租金的交费期间应为2013年12月1日至2014年11月30日，按合同约定的收取费用方式及原告提供的欠款明细，此阶段租金数额为75240元，交纳物业费的交费期间应从2013年9月1日至2014年11月30日，此阶段物业费为37125元。
关于电费的问题，原告要求支付从2013年10月21日至2014年11月20日的电费，数额为20694元，被告未举证证明其已交付，故应当支持其请求。
关于原告主张POP3.6元、爆炸贴4元的请求，因被告予以确认，故本院对原告的请求予以支持。
关于保证金的问题，被告周向东在庭审中提供了二份收款收据，一份收据为装修押金金额1万元，被告周向东主张装修押金为3万元，但没有证据加以证明，故本院对被告周向东的主张不予支持。关于原告主张装修押金已抵扣租赁费用的主张，因其未提供证据证明，故本院不予支持。故原告应当向被告周向东返还1万元装修押金。另一份收据为租赁保证金金额24237.52元，原告在庭审中提供了一份被告周向东签字的收条，上写有“收到龙之梦退还租赁保证金24237.52”，原告主张是先有收款收据后有收条，被告主张先有收条后有收款收据，因被告未能提供其他证据加以证明，故本院对被告的主张不予采纳。
关于原告要求被告翟伟博承担连带责任的主张，因原告与周向东、翟伟博各签订了一份租赁合同，故被告翟伟博应当承担连带责任。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告周向东于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司租金75240元（从2013年12月1日至2014年11月30日）；
二、被告周向东于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司物业费37125元（从2013年9月1日至2014年11月30日）；
三、被告周向东于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司垫付的电费20694元；
四、被告周向东于本判决生效后10日内给付原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司POP3.6元、爆炸贴4元；
五、被告周向东于本判决生效后10日内返还原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司装修补贴款247726元；
六、被告翟伟博在被告周向东所负有本判决前五项给付义务范围内承担连带责任；
七、原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决生效后10日内返还被告周向东装修押金10000元；
八、原告沈阳鹏瑞利长峰购物中心有限公司于本判决生效后10日内给付被告广州市菩及文化艺术有限公司装修余款164000元；
九、驳回原、被告的其他诉讼请求。
案件受理费18807元，由原告负担11909元，由被告负担6898元；反诉费2598元，由原告负担2000元，由被告菩及公司负担598元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 奇
人民陪审员 谭春梅
人民陪审员 蔡 军
二〇一五年九月十六日
书 记 员 王 宁