安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第06478号
原告：合肥环美房地产发展有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与扶疏路交口家天下花园四期商业生活广场，组织机构代码75486171-2。
法定代表人：夏维明，该公司董事长。
委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：马文杨，安徽元贞律师事务所(实习)律师。
被告：王培，男，1984年10月10日出生，汉族，住安徽省合肥市。
委托代理人：李仁宝，安徽远致律师事务所律师。
委托代理人：韩潇潇，安徽远致律师事务所律师。
原告合肥环美房地产发展有限公司(以下简称环美公司)与被告王培房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月21日受理后，依法由审判员方业剑适用简易程序独任审判，因案情复杂，依法裁定转为普通程序，由审判员方业剑、人民陪审员刘平、侯晓梅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告环美公司的委托代理人石飞龙、马文杨，被告王培及其委托代理人李仁宝、韩潇潇到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外调解两个月，本院准许后，原、被告双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告环美公司诉称：2014年5月16日，原、被告签订《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，约定被告租赁原告家天下生活广场L215号商铺，经营奇奇儿童乐园，租赁面积为883㎡，租期自2014年9月1日至2020年8月31日。2014年8月5日，租赁面积变更为872㎡，商业运营管理费为每月26160元，月固定租金为39240元；2015年6月1日租赁面积变更为706㎡，商业运营管理费为每月21180元，月固定租金为31770元，按季度支付，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用每逾期一日，按应支付金额的2‰支付滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定将商铺交付被告，并一直按约履行合同义务。被告自2015年4月1日起，未向原告支付租金等费用，已构成违约。原告多次发函督促被告交付欠款，被告至今仍未交付。依约被告连续拖欠支付费用超过15日的或累计超过30日的，原告有权解除合同。据此，原告于2015年8月28日向被告发出《解除合同书》，要求解除合同。为维持原告的合法权益，特诉讼至法院，要求被告支付租金265923元、商业运营管理费177282元、违约金465759.63元，合计908964.63元（暂计算至2015年11月30日，之后的租金按日1059元、违约金按日3177元、商业运营管理费按月21180元计算至付清时止）。
原告向本院提交以下证据予以证明：1、《租赁合同》、《补偿协议》、装修申请表，以证明双方间的合同关系及履行情况；2、《通知函》、《解除合同书》、快递邮寄存根，以证明被告违约的事实；3、被告商铺照片一组，以证明被告一直占用商铺未交付，应承担占用期间费用的事实；4、合同补充协议两份，以证明房屋实际使用面积减少，租金也减少的事实；5、快递签收记录，以证明原告按照合同约定的地址，两次邮寄，卞燕婷签收后转交给被告的事实；6、房产证，以证明出租房屋系原告所有的事实；7、收据3份，以证明被告已缴纳相关的费用合计196200元的事实。
被告王培庭审中辩称：原告将未经验收合格的房屋用于出租、使用，对公共安全存在一定隐患，双方签订的租赁合同应属无效。双方于2014年5月16日签订的合同中租赁面积为388㎡，年租金39735元/月，平均102.41元/㎡，明显超出市场租赁单价；2015年5月8日签订的补充协议，约定原告向被告免费提供495㎡的经营门面，共计883㎡。但双方后来的往来文件中发现，实际双方的合同租赁面积为706㎡，含免费提供的495㎡，均系按45元/㎡计算租金。因此，原告的租赁行为涉嫌以合法行为掩盖非法目的，合同应属无效。按照合同约定，起租日应当为家天下开业之日即2014年10月1日，并扣除经营免租期，即2015年3月1日。而原告主张的租金起租时间为2014年9月1日，显然与合同约定不相符。即使该合同已合法履行，原告作为合同无过错方在发出解除合同的意思表示之后，负有采取相应适当措施减损义务或防止损失扩大的义务，原告不得就2015年8月28日合同解除之后的损失向被告主张。被告已支付的款项应当予以相应扣除，事实上被告已经支付租金196200元、合同保证金70000元及装修保证金5000元，应当予以扣除。
被告向本院提交以下证据予以证明：银行交易查询单及通话记录，以证明被告已付款117720元的事实。
经庭审质证审查，被告对原告所提供的证据中《租赁合同》、《补偿协议》、装修申请表、合同补充协议、收据三性无异议；对《通知函》、《解除合同书》、快递邮寄存根有异议，不是被告方违约，是原告自己经营儿童乐园，因此导致被告无法开办儿童乐园导致停业；对商铺照片三性有异议，被告没有占原告的商铺，事实上是原告将被告承租的儿童乐园出租给第三人，并非是由于被告的原因长期占租赁的商铺；对快递签收记录三性有异议，被告没有收到原告邮寄的相关函件；对房产证有异议，房产证是签订协议后取得的，不能证明租赁的房屋具备法律上的出租条件；经审查，庭审中双方的陈述与原告所提供的证据间能够相互印证，应为真实、证据的形式及来源合法，与本案存在关联，可以作为本案的证据使用。原告对被告所提供的证据不持异议，经审查，被告所提供的证据应为真实、证据的形式及来源合法，与本案存在关联，可以作为本案的证据使用。
经审理查明：2014年5月8日，原、被告签订《补充协议》约定，在主合同所标注的面积基础上，甲方再向乙方免费提供495㎡的经营面积，原商洽租金及物业费等支付总额条件维持不变。该区域的能源费（包括但不限于电费、水费、燃气费等）按乙方实际使用量支付。租赁期限、付费标准、方式及时间均与主合同相同。2014年5月16日，原告环美公司与被告王培签订《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》，约定被告函件送达地址为合肥市颖河路安粮双景佳苑14栋2007室。原告将家天下生活广场L215号商铺出租给被告以“奇奇儿童乐园”品牌经营儿童娱乐，租赁面积为388㎡。租赁期限为6年，自2014年9月1日至2020年8月31日止，租赁期的最终起始时间以家天下生活广场开业之日起计算。第1、2个租赁年度，月固定租金39735元，第3个租赁年度，月固定租金42119元，第4个租赁年度，月固定租金44646元，第5个租赁年度，月固定租金47325元，第6个租赁年度，月固定租金50164.50元，备注，经营免租期5个月，租金支付方式，按季度支付。上述租金不包括被告需交付的商业运营管理费、因被告经营而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。被告应自起租日开始按照本合同的约定承担商铺的租金（除本合同另有约定外）。除首月固定租金起租日前15日支付外，以后每个月固定租金须于上个月第20日前支付。首月固定租金根据被告在该月实际租赁的天数计算；最后一个月的固定租金根据被告在该月实际租赁的天数计算。自起租日起，被告应交纳商业运营管理费，按租赁面积计算，标准为每月26490元，首月商业运营管理费于起租日前15日与租金一并支付，其余月份商业运营管理费与租金一并支付。双方还约定被告在签署本合同之日起7个工作日内向原告缴纳合同保证金70000元，租赁期间，如被告未能按合同约定的时间足额缴纳租金、商业运营管理费、能源费用、违约金及其他应当支付的费用等，原告有权直接从该保证金中抵扣，抵扣后，被告应补足该保证金。如在租赁期间内，因乙方的原因导致本合同无法履行或因被告违约导致原告解除本合同的，则原告有权不予退还保证金。该商铺交付日期为2014年6月1日之前，被告享有90日的免租装修期，自该商铺交付之次日起算，免费装修期内，被告除免交租金、商业运营管理费外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。被告逾期交还商铺，除应当自原告发出通知之日起依照合同最后一个月的固定租金标准交付逾期期间的该商铺的使用费、商业运营管理费等各项费用外，则每逾期一天应向原告支付以合同终止时日租金3倍为计的违约金，直至被告交还该商铺或原告依照规定收回该商铺。在租赁期限内，被告逾期支付或补缴租金和商业运营管理费或合同保证金的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，被告有拖欠支付租金、商业运营管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，原告有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成原告损失的，被告应予赔偿。原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的费用、开支，均由被告承担。另外，合同对“起租日”的含义为免租装修期结束之次日[如此时家天下生活广场尚未对外营业，则起租日为家天下生活广场开业之日]。
2014年6月1日，原告将出租商铺交付被告。同月20日，被告申请装修。同年8月7日，原、被告签订《合同补充协议书》，因增加消防通道，商业实际面积减少11㎡，签约面积由883㎡变更为872㎡。同年10月1日，合肥家天下生活广场开业。期间，被告向原告交付保证金70000元及装修保证金5000元。
2015年2月7日、3月4日、4月12日，被告支付原告商业运营管理费26160元（2014年10月1日至2014年10月31日）、52320元（2014年11月至12月）、78480元（2015年1月1日至2015年3月31日）。2015年4月12日，被告向原告支付租金39240元（2015年3月1日至2015年3月31日）。
2015年5月28日，原、被告签订《合同补充协议书》，约定，因商户需求进行柜位调整，原签约面积由872㎡变更为706㎡，租金及物管费按实际变更面积核算，变更日期自2015年6月1日起。
2015年7月28日，原告向被告发出《通知函》，明确要求被告自发函之日3个工作日内，缴清所欠款项342600元，逾期未付，将按合同相关规定进行处理，由许翔签收。同年8月14日，原告向被告发出《通知函》，明确要求被告缴清所欠费用。同年8月17日，原告向被告发出《通知函》，明确要求被告需在2015年8月20日前，缴清所欠款项342600元，如仍未缴纳，将于2015年8月20日9点暂停商铺电源，并将对商铺进行封铺。同日，上述两通知函由卞燕婷签收。同年8月28日，原告向被告发出《通知函》、《解除合同书》，明确即日起终止合同，收回商铺；要求被告至2015年9月3日缴清所欠相关费用，并将商铺内所有物品搬离，交回恢复交付状态的商铺。同日，原告停止向被告商铺供电。审理过程中，本院于2016年4月18日明确向被告释明，是否交回商铺，被告没有明确表态；2016年5月24日再次明确释明，被告同意将该商铺交回原告。
本院认为：原、被告双方签订的《合肥家天下生活广场商铺租赁合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据双方的约定，租金按季度支付，未约定具体的支付时间，依法应在每季度届满时支付；关于运营管理费的支付，合同约定首月运营管理费于起租日前15日与租金一并支付。故租金的支付时间应为下一租赁季度的首日，运营管理费的支付时间应与租金支付时间相一致。关于租金及运营管理费的标准问题，虽然合同中没有明确约定具体的标准，但根据双方签订的面积减少协议及实际支付的租金及运营管理费的数额来看，系按租赁铺面面积加上公共部位的面积，按45元/㎡和30元/㎡的标准收取租金和运营管理费。运营管理费的起算日为2014年10月1日，租金的起租日为2015年3月1日至2015年6月1日被告应支付第一期租金，至2015年1月1日被告应支付第一期运营管理费。根据双方约定，保证金应冲抵租金、运营管理费等应支付款项，被告缴纳的保证金70000元和装修保证金5000元，应首先扣抵应付款，之后再补齐保证金。截止合同解除时，被告尚欠原告租金及运营管理费为236615.8元（详见附表）。被告逾期支付，理应承担违约责任。至于原告所主张的违约金按日3‰计算，明显过高，依法应予调整，应按月2%计算为宜。
至于原告所主张的合同解除后的商铺使用费、运营管理费、违约金，实际应为要求被告承担损失的主张。被告未能及时搬离其物品，占用原告的商铺，给原告造成房租损失。至于运营管理费，被告停止经营，原告主张运营管理费损失，没有事实依据。同时，原告自8月28日停止向被告承租的商铺供电，未能及时处理，客观上造成损失的扩大。对上述损失，双方均有过错，应各半承担。鉴于被告逾期支付租金及运营管理费已按月2%的标准承担违约责任，再行要求被告承担其他违约责任，没有法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项，第九十七条、第一百零七条，第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告王培于本判决生效之日起十日内给付原告合肥环美房地产发展有限公司租金、运营管理费236615.80元及其违约金（见附表）；
二、被告王培于本判决生效之日起十日内赔偿原告合肥环美房地产发展有限公司自2015年8月29日起至将商铺交还之日止的损失（按月租金31770元的一半，即每月15885元计算）；
三、驳回原告合肥环美房地产发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12890元，由原告合肥环美房地产发展有限公司负担7280元，由被告王培负担5610元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 员 方业剑
人民陪审员 刘 平
人民陪审员 侯晓梅
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 谢莉雯
附适用法律条文
依照《中华人民共和国合同法》
第九十一条（二）项【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。