宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第400号
上诉人（原审原告）朱三元，男，1937年5月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托代理人李平安，宁夏盾力律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人余楠，宁夏盾力律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）朱光海，男，1968年1月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
被上诉人（原审被告）吴淑琴，女，1966年4月5日出生，汉族，租住宁夏回族自治区青铜峡市。
委托代理人马世勋，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。特别授权代理。
上诉人朱三元、朱光海因与被上诉人吴淑琴宅基地使用权转让纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第2479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人朱三元的委托代理人李平安、余楠，上诉人朱光海，被上诉人吴淑琴及其委托代理人马世勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：朱三元和朱光海系父子关系。2006年3月16日，朱光海与吴淑琴签订房屋转让协议书，协议约定：“甲方（朱光海）将西门村五队闲置住宅房包括院子长26米、宽25米转让给乙方（北门村吴淑琴），转让费22000元（贰万贰仟元整），一次性付清，甲方将建房批准书等交给乙方，经双方签定，即日生效”。协议签定后，吴淑琴于2006年3月16日向朱光海支付了房宅款21500元，朱光海向吴淑琴交付了吴忠市农民建房用地批准书。后吴淑琴在此宅基地上又翻建房屋并盖数间猪舍，从事养殖业。朱三元亦在该队生活，吴淑琴翻建房屋并盖猪舍从事养殖业时，朱三元并未对吴淑琴翻建房屋和盖猪舍的行为进行阻止。2012年吴忠市利通区政府金积镇老镇区和新镇区的部分片区进行征地拆迁。吴淑琴购买的西门村五队的住宅房及院子也在被拆迁的范围内，并进行了拆迁丈量。2012年4月17日，利通区建设交通运输局、利通区金积镇人民政府与吴淑琴签订拆迁安置补偿协议，并由吴忠市利通区监察局、利通区财政局、利通区金积镇西门村村民委员会鉴证。2012年8月22日，朱三元以朱光海无权将其拥有的金积镇西门村五队宅基地使用证（吴土地字第1082256号）上的房屋转让给吴淑琴使用为由，要求确认朱光海与吴淑琴签订的房屋转让协议书无效。2014年11月19日，吴忠市利通区金积镇人民政府向利通区建设交通运输局出具关于金积镇吴淑琴拆迁安置补偿协议情况，内容为：“根据2012年4月17日金积镇上报关于金积镇吴淑琴拆迁情况说明，现已暂签给吴淑琴的房屋拆迁协议出现纠纷问题。镇政府本着对双方当事人（吴淑琴、朱三元（朱光海））负责，已给吴淑琴的拆迁安置补偿协议没有安排房屋分配，等法院判决后，根据判决结果落实拆迁安置补偿协议。”
原审法院经审理认为：朱三元与朱光海系父子关系；朱光海与吴淑琴在2006年3月16日签订房屋转让协议书时，双方均具有相应的民事行为能力，签订协议是双方真实意思的表示；且吴淑琴支付了合理的对价，朱光海也将协议中约定的房屋（包括院子）及农民建房用地批准书交付给了吴淑琴，吴淑琴取得该房屋及院子后翻建房屋并盖了数间猪舍；同时吴淑琴取得该房屋及院子后与朱三元均生活在西门村五队多年，吴淑琴在朱三元的房子及院子的原址上翻建房屋并盖猪舍时，朱三元也未对吴淑琴的该行为提出异议。朱三元虽然没有亲自和吴淑琴签订协议，但是在其子朱光海将其房屋及院子转让给吴淑琴后，其并没有对吴淑琴翻建房屋和盖猪舍的行为进行阻止，足以说明朱三元是认可其子朱光海转让其房屋及院子的行为，且朱三元只是在2012年该房屋及院子被政府规划拆迁后，提出朱光海作为其子是无权处分其宅基地上的房屋及院子，所以朱光海与吴淑琴签订的房屋转让协议书是合法有效的，故对朱三元请求确认朱光海与吴淑琴签订的房屋转让协议书无效，不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回原告朱三元的诉讼请求。
原审法院宣判后，原审原告朱三元和原审被告朱光海均不服原审判决，向本院提起上诉。
上诉人朱三元上诉请求：1.依法撤销原判，改判吴淑琴与朱光海之间签订的房屋转让协议书无效；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定上诉人以事后默认的方式追认了被上诉人吴淑琴与被上诉人朱光海签订的房屋转让协议书的事实错误。（1）被上诉人朱光海擅自以自己的名义将上诉人所有的房屋转让给被上诉人吴淑琴，其行为系无权处分他人财产；（2）原审法院认定上诉人以其自身的不作为认可被上诉人朱光海转让其房屋及院子的行为错误；2.原审法院适用法律错误。本案中被上诉人吴淑琴与被上诉人朱光海不是同一集体经济组织成员，也不是家庭成员之间的转让，双方签订的房屋转让协议书违背了法律的强制性规定，应为无效。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。
针对上诉人朱三元的上诉请求、事实和理由，被上诉人吴淑琴答辩称：1.上诉人朱光海与被上诉人吴淑琴签订的房屋转让协议书是双方真实意思的表示，是不违背国家法律规定的有效合同，双方签订合同时被上诉人朱光海提供了000863号农民建房用地批准书合法手续；2.上诉人朱三元对朱光海将涉案房屋转卖给吴淑琴的行为是知情并且默许的；3.被上诉人吴淑琴依法申请吴忠市中级人民法院调取的房屋拆迁安置协议足以说明其已合法的取得了涉案房屋的所有权。综上，请求二审法院驳回上诉人朱三元的上诉请求，维持原判。
上诉人朱光海答辩认可上诉人朱三元的上诉请求、事实和理由。
上诉人朱光海上诉请求：1.依法撤销原判，改判吴淑琴与朱光海之间签订的房屋转让协议书无效；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.朱光海并非涉案宅基地的使用权人及地上附着物的所有权人，朱三元自始至终亦不知情朱光海将涉案宅基地及地上房屋转让给吴淑琴；2.吴淑琴以远低于涉案房屋的价格受让了涉案房屋，并没有支付合理的对价；3.原审法院适用法律错误，涉案合同因违反法律的强制性规定而无效。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
针对上诉人朱光海的上诉请求、事实和理由，被上诉人吴淑琴答辩称：1.原审法院认定朱三元认可朱光海将涉案房屋及院子转让给吴淑琴的行为证据充分；2.朱光海与吴淑琴达成转让协议价为22000元，完全是合理的对等价格，朱光海是具有民事行为能力的成年人，其完全知道涉案房屋和院落的价值，涉案合同系双方真实意思表示；3.原审法院适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉人朱光海的上诉请求，维持原判。
针对上诉人朱光海的上诉请求、事实和理由，上诉人朱三元述称：1.朱光海陈述其在朱三元不知情的情况下转让房屋是客观事实；2.朱三元持有涉案房屋的宅基地使用证，吴淑琴与有关部门签订的拆迁补偿协议没有合法依据，不受法律保护，吴淑琴不能以该拆迁补偿协议对抗朱三元持有的宅基地使用证。
二审中，上诉人朱三元向法庭提交二份证据：
证据一、户口登记薄1份，证明：朱三元取得涉案宅基地时的家庭户口状况；
证据二、证明1份，证明：朱三元和朱光明在西门村取得过宅基地，其户口登记簿上的其他人均没有取得过宅基地。
被上诉人吴淑琴质证认为，该两份证据均不属于新证据。上诉人朱三元称其在一审时没有从派出所调出来不是理由，其可以申请法院调取。
上诉人朱光海质证认为，对该两份证据无异议。
本院对上诉人朱三元提交的二份证据的真实性予以认定。
二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：上诉人朱光海与被上诉人吴淑琴签订的房屋转让协议书是否有效。本案中，上诉人朱光海与被上诉人吴淑琴于2006年3月16日签订房屋转让协议书，二人作为具有完全民事行为能力的人，签订协议是双方真实意思的表示。协议签订后，上诉人朱光海将协议约定的房屋（包括院子）及农民建房用地批准书交付给被上诉人吴淑琴，被上诉人吴淑琴向上诉人朱光海支付了合理的对价，双方均依约履行了协议内容。现上诉人朱三元主张该房屋转让协议书系无权处分其房产，应为无效。经核，上诉人朱三元虽然没有亲自与被上诉人吴淑琴签订协议，但是在上诉人朱光海将涉案房屋及院子转让给被上诉人吴淑琴后，其与被上诉人吴淑琴均生活在西门村五队多年，被上诉人吴淑琴翻建房屋并盖猪舍数间时，上诉人朱三元并未对被上诉人吴淑琴的该行为提出异议，也未进行阻止，足以说明上诉人朱三元对上诉人朱光海将涉案房屋及院子转让给被上诉人吴淑琴的行为是认可的。另，上诉人朱光海与被上诉人吴淑琴签订的房屋转让协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。上诉人朱三元请求确认该房屋转让协议书无效的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人朱三元负担100元，由上诉人朱光海负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀霞
代理审判员 张 军
代理审判员 刘 磊
二〇一五年九月十四日
书 记 员 王 静
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。