江苏省赣榆县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣民初字第0889号
原告冯仕田，居民。
委托代理人朱孟祥。
被告连云港同兴房地产开发有限公司，住所地赣榆县经济开发区东关南路。
法定代表人王怀峥，董事长。
委托代理人胡尊家（），男，1967年12月15日生，汉族，居民。
委托代理人陈斌，江苏瑞里特律师事务所律师。
原告冯仕田与被告连云港同兴房地产开发有限公司（以下简称同兴房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日立案受理，依法由代理审判员董自然适用简易程序独任审判，于2014年3月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，分别于2014年5月13日、9月16日公开开庭进行了审理。原告冯仕田委托代理人朱孟祥，被告同兴房地产公司委托代理人胡尊家、陈斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯仕田诉称，原告购买被告同兴房地产公司开发的位于赣榆县青口镇黄海西路北侧榆花城市花园小区1栋2单元402室商品房一套，并于2009年12月18日签订了商品房买卖合同。双方约定被告同兴房地产公司应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当每天按所交房款的万分之二支付违约金。被告于2010年9月11日将房屋交付给原告后至今没把房产证交给原告，已经构成违约，应依据合同约定向原告支付违约金74000元。现原告诉至法院，请求依法判令被告同兴房地产公司支付延期办理房地产权属证书的违约金74000元，并将办理房地产证书所需要的资料报产权登记机关备案。
被告同兴房地产公司辩称，原告所诉不实。1、答辩人没有逾期办理房产证的行为。答辩人于2013年12月3日才收到主管部门的竣工验收合格备案通知，此时商品房才符合交付条件。合同约定答辩人给提供手续齐全的业主办理产权证的期限是180日，原告没有按照通知提交办证的相关资料，因此未办证的责任在原告。2、原告要求答辩人支付逾期办证违约金没有法律依据，且该违约金约定过高，被告已经为原告办理了房产证，也积极为业主入学、转户口提供方便，请求法院依法考虑。原告主张的交房时间仅是在主体验收、分户验收后，答辩人为满足极少数人的需要临时性交接借住的。该临时借住交接行为违反了建筑工程竣工验收合格后才可交付使用的法律规定，属无效行为，不能认定为房屋合法交付的时间。因此该临时借住交接时间不能作为办证起算的有效时间。3、因垄断行业供电政策的变化，供电部门不能及时施工，导致竣工验收延期。因政府职能部门赣榆县白蚁防治所疏忽，拖延出具验收备案资料致使竣工验收合格的时间延迟。延期办理产权登记不属于被告的责任，按合同约定，被告不应承担责任。请求依法驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2009年12月18日，原告冯仕田与被告同兴房地产公司签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的赣榆县青口镇黄海西路北侧榆花·城市花园小区1栋1单元402室商品房一套，建筑面积为131.96平方米，单价为每平方米2730元，房款共计360250元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2010年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合同条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；合同第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到房屋交接通知后，七日内不来办理交房手续，出卖人则第二次书面或电视字幕通知，若再过七天仍不缴清房款或者不办理交房手续的，则视为终止合同，所交房款不予退回，出卖人有权将房屋另售他人”；合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人未取得房产证书（政府原因除外），出卖人每天按所交房款（不含车库款）的万分之二支付违约金”；合同签订后，原告按约付款。2010年8月6日，榆花·城市花园小区住宅工程质量分户验收合格。设计单位、施工单位、监理单位及建设单位被告同兴房地产公司为上述商品房所在的榆花·城市花园1-6号楼工程出具了单位工程竣工验收证明书，并盖章确认。该证明书载明，上述工程开工日期为2009年6月20日，竣工日期为2010年8月6日，验收日期为2012年9月28日，验收意见为“该工程为合格工程，同意验收”。2012年10月8日，上述工程的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位在上述工程的竣工验收备案表上签字确认涉案工程竣工验收合格。2013年11月25日，被告同兴房地产公司在竣工验收备案表上盖章确认工程符合要求。2013年11月29日，赣榆县住房和城乡建设局收到上述竣工验收备案文件，并于2013年12月3日签字同意备案面积。
另查明，2012年7月24日，原告曾诉至本院，要求判令被告返还天然气安装费2800元，并支付逾期交房违约金775元。后双方就逾期交房违约金另行达成调解协议。本院作出（2012）赣民初字第1241号民事判决书判令，被告返还原告天然气工程建设费2800元。被告不服该判决，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出2013连民终0715号民事判决书，维持了原审判决。在该案中，原告主张被告同兴房地产公司的交房时间以装修保证金收据上的日期（2010年9月11日）为准。被告同兴房地产公司认为榆花·城市花园小区住宅工程在2010年8月6日质量分户验收合格后，电话通知购房者领取房屋钥匙，故交房时间是2010年8月6日。
还查明，2009年12月28日，被告与连云港恒源电力实业有限公司签订了配电工程施工承包协议书，该工程于2011年8月完工。2009年9月10日，被告与赣榆县白蚁防治所签订了《白蚁预防工程合同》。合同约定，白蚁预防工程施工结束后，白蚁防治所应及时签发竣工报告交给被告或送质监部门验收存档。但直到2013年9月27日，赣榆县白蚁防治所才出具了涉案工程的《白蚁防治工程竣工报告》。2012年11月9日，赣榆县住建局出具赣建警字（2012）第33号处罚决定书，以被告建设的涉案工程未组织竣工验收擅自交付使用为由，责令被告改正，予以警告。现原告诉至本院，请求依法判令被告同兴房地产公司支付延期办理房地产权属证书的违约金74000元（自房屋交付之日起至起诉之日止，每天按所交房款的万分之二计算），并将办理房地产证书所需要的资料报产权登记机关备案。2014年2月19日，被告同兴房地产公司向赣榆县房管处申请涉案房产的初始登记，赣榆县房管处颁发的房产证记载的登记时间为2014年6月27日。在本案诉讼过程中，涉案房屋的房产证已经办理完毕。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、完税凭证、（2012）赣民初字第1241号判决书、竣工验收证明书、竣工验收备案表、配电工程施工承包协议书、白蚁预防工程合同、房屋所有权初始登记申请书、行政处罚决定书以及原、被告及其委托代理人的陈述等证据予以证明，经庭审质证和审查，本院予以采信。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同合法有效。原、被告双方均应依照合同的约定全面履行合同规定的义务。依据法律规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不能交付使用。2012年9月28日，包括被告同兴房地产公司在内的设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等四方在本案涉案工程的竣工验收证明书上盖章确认工程合格，同意验收。2012年10月8日，涉案工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等各方确认竣工验收合格。建设单位即被告同兴房地产公司无正当理由直至2013年11月25日才在竣工验收备案表上签字盖章，并于2013年11月29日将涉案工程的竣工验收备案文件提交相关主管部门。因建设工程竣工验收实行备案制度，故2012年10月8日，涉案工程已经实际上符合竣工验收的条件，迟延办理涉案工程竣工验收备案的责任在于被告同兴房地产公司。被告同兴房地产公司在此之前将未经验收合格的商品房交付给原告使用，违反了法律规定，所以，应以2012年10月8日勘察单位、设计单位、施工单位、监理等单位竣工验收合格之日作为合同约定的商品房交付使用日来计算逾期办理权属登记证书的起始时间。原告依据合同约定付清购房款，被告应在2012年10月8日后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告2014年2月19日才将办理权属登记需由出卖人提供的适格资料报产权登记机关备案，致使原告逾期取得上述房产的权属证明。被告同兴房地产公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。故被告应自2012年10月8日次日的第180日起，即自2013年4月7日起至原告起诉之日即2014年1月23日止，共计291天，每日按原告所交房款360250元的万分之二向原告支付违约金。被告应支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为20966.55元（360250元×2÷10000×291天）。被告认为原告主张的违约金过高，请求减少违约金，符合法律规定，本院依法酌定调整违约金为上述计算标准的30%为宜即违约金为6289.97元。因涉案房屋在诉讼过程中的已经办理了房产证，原告再主张被告将办理权属登记材料交相关部门备案已经无实际意义，故对原告要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院依法不予支持。被告同兴房地产公司作为开发商，应保证其所交付之房屋确能通过规划验收，并取得相关政府部门核发的住宅质量保证书及住宅使用说明书，且能按约及时为买受人办理房地产权属登记。但就本案而言，涉案房屋房地产权属登记未能如期办理的原因在于被告同兴房地产公司，涉案房屋交接时是否经过验收合格并不影响被告同兴房地产公司按照双方《商品房买卖合同》约定承担相关违约责任。同时，被告同兴房地产公司称其将未经验收合格的房屋临时借住给原告的行为属无效行为，不能认定为合法交付时间的辩解与涉案小区业主起诉其逾期交房诉讼中的辩解理由自相矛盾，故对该辩解理由，本院依法不予采信。被告同兴房地产公司以其与供电部门、白蚁防治部门之间施工合同的约定作为抗辩其逾期交付或办理房产证的理由，并无法律依据，本院对该主张依法不予采信。综上，依据《中华人民共和同民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告连云港同兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告冯仕田逾期办理房地产权属证书违约金6289.97元。
二、驳回原告冯仕田的其他诉讼请求。
如果被告连云港同兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2050元，由原告冯仕田承担1025元，由被告连云港同兴房地产开发有限公司承担1025元（上述费用原告已预交，被告连云港同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告1025元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2050元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部：帐号：44×××94。赣榆县人民法院标的款开户行：赣榆县农村商业银行营业部，帐号：3207210101201000106961。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 董自然
代理审判员 胡 煜
人民陪审员 张明义
二〇一四年九月十六日
书 记 员 张 丽
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
（二）《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（三）《中华人民共和国建筑法》
第六十一条，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
（四）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。