长春高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）长高开民初字第113号
原告高扬，男，1979年6月7日出生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人郎双全，北京德恒（长春）律师事务所律师。
被告李洪业（别名李洪良），男，1973年11月18日出生，汉族，住长春高新技术产业开发区。
委托代理人商永辉，吉林刘继业律师事务所律师。
原告高扬诉被告李洪业土地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高扬及其委托代理人郎双全，被告李洪业及其委托代理人商永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高扬诉称，2004年11月30日，原告与被告签订了一份《合同书》约定：被告将位于兴华村的3000平方米土地经营权以70000元的价格转让给原告。合同签订后，原告将转让款一次性交给被告。2006年，原告将上述土地转让给兴华村村民李国森，而后李国森又转让给张德海。2009年，上述地块被长春高新技术产业开发区征收，张德海以应获得土地补偿款为由将李国森诉至法院，经法院审理认定合同无效。2010年，李国森以合同无效为由将原告诉至法院。因原告向被告索要征地补偿款未果，即向被告主张返还土地转让款70000元遭被告拒绝。原告认为，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告诉至法院，请求判令原告与被告签订的土地承包经营权转让合同无效，被告返还原告土地转让款70000元。
被告李洪业辩称，同意合同无效，要求原告返还自建商品房、土地审批手续、土地使用权。对原告与被告签订的土地承包经营权转让合同70000元价格认可，其他事实不清楚。
原告高扬为证明其诉讼主张提供了以下证据：
证据一、《证人证言》一份，未到庭的证人吕宝民证明在签订合同时土地上没有任何建筑物。证据二、《律师调查笔录》一份，已到庭作为证人的被调查人张庆华证明在签订合同时土地上没有任何建筑物。证据三、《录音资料》两份（当庭播放），证明在签订合同时土地上没有任何建筑物。证据四、《谷歌地球软件航拍图》一份，证明2004年土地上没有任何建筑物。证据五、出庭作证的证人尹永仙的《证人证言》一份，证明2004年土地上没有任何建筑物。证据六、出庭作证的证人吕宝民的《证人证言》一份，证明2005年土地上没有任何建筑物。证据七、出庭作证的证人刘金山的《证人证言》一份，证明2004年土地上没有任何建筑物，但在合同上却签了有建筑物。证据八、《长春市人民政府关于公布长春市市区征地区片综合地价的通知》（2010年第8号文件），证明争议土地已列入征收规划。证据九、《吉林省环境科学院超达北区一期开发的环境影响报告书》，证明争议的土地在征收范围内。证据十、《长春高新技术产业开发区征收土地公告》（2011年第9号），证明争议的土地在征收范围内。证据十一、《对高新开发区国土局书记藤大力的调查笔录》，证明争议土地已被征收。
被告李洪业对以上证据的质证意见为：
对证据一的真实性、合法性有异议，不能证明案件事实。对证据二的真实性、合法性有异议，不符合案件事实。对证据三的合法性有异议，侵犯了被告的隐私权，是在被告不知情的情况下录制的，不是被告的真实意思表示。对证据四证明的问题有异议，与事实不符，当时土地上有建筑物。对证据五、六、七有异议，证人与原告有利害关系，证人的陈述在时间上、内容上前后矛盾，不能证明案件事实。对证据八的真实性无异议，对证明的问题有异议，不是征地文件，不能证明争议的土地已被征收。对证据九的真实性及证明的问题有异议，不是原件不能证明争议的土地已被征收。对证据十的真实性及证明的问题有异议，公告上没有加盖公章，只能证明征收了新华村的土地，不能证明争议的土地已被征收。对证据十一的真实性及证明的问题有异议，不应向个人进行调查，应由国土局出具证明，且不符合证据规则的规定，举证已超期，不能证明争议的土地已被征收。
被告李洪业为证明其抗辩主张提供了以下证据：
证据一、《合同书》一份，证明2004年11月30日原告与被告签订合同后，被告向原告交付了自建商品房、土地审批手续、土地使用权。证据二、2010年2月26日张德海的《起诉状》一份，证明被告向原告交付的手续包括《个人住宅用地审批表》、《长春市郊区建设工程准建证》。证据三、2010年12月23日原告母亲与李国森达成的《调解协议》一份，证明被告向原告交付了土地，原告转让李国森获得转让款420000元，减掉原告受让三块土地支付的转让款210000元及返还李国森的90000元，还剩余120000元，损害了被告的利益。证据四、《个人住宅用地审批表》复印件一份、证明转让的土地为宅基地。证据五、《耕地占用税纳税收据》复印件一份，证明被告履行了耕地转为宅基地的纳税义务。证据六、《土地管理收费票据》复印件一份，证明被告履行了耕地转为宅基地的缴费义务。证据七、《建设工程准建证》复印件一份，证明被告拥有争议土地进行建设的合法手续。证据八、《建设工程测定费收据》复印件一份，证明被告合法取得了建设手续。
原告高扬对以上证据的质证意见为：
对证据一、三的真实性无异议。对其他证据的真实性有异议，对证明的问题均有异议。即使被告有合法建设手续，也不能证明土地上就有建筑物。
经审理查明，原告是长春市南关区的城市居民。被告是长春市宽城区奋进乡兴华村村民。2004年11月30日，原、被告签订了一份《合同书》约定：被告将取得30年（自1997年起至2026年止）承包经营权的土地及宅基地转让给原告，转让金额共计人民币70000元。合同签订后，原告向被告支付了转让款，被告依约定将土地交付给原告使用。2006年，原告将上述土地转让给兴华村村民李国森，而后李国森又转让给张德海。2009年，合同约定的土地被长春高新技术产业开发区征收，被告得到先期征地补偿款60000元。2010年，因张德海未获得征地补偿款将李国森诉至法院，李国森又将原告诉至法院，分别要求判令转让合同无效、返还转让款。经法院调解确认转让合同无效，返还部分转让款。
本院认为，农村集体经济组织分配给村民的宅基地是供村民建造住宅，不得以转包、互换、出租、转让或其他方式流转。《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、互换、出租、转让或其他方式流转的，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。原、被告签订的《合同书》明确约定将被告的宅基地、承包地的经营权转让给原告，但未征得发包方即被告所在的农村集体经济组织同意。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依据上述规定，应认定原、被告签订的《合同书》无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，依据该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告应当向原告返还转让款。关于返还的数额可将70000元的转让款比照土地租金计算，减掉原告占用期间的金额，将剩余部分返还给原告。原、被告签订合同时土地承包期尚有22年，每年租金应为3181.18元（70000元÷22）年。在被告获得土地征收补偿款之前，原告占用土地的期间应按7年计算。因此，减掉的数额应为22272.72元（3181.18元／年×7年）。被告应向原告返还转让款47727.28元（70000元－22272.72元）。关于被告提出的要求原告返还自建商品房、土地审批手续的问题。因原告提供的证据足以证明被告转让的土地在转让时没有房屋，被告也未提供证据证明土地上建有房屋。故被告的抗辩理由不能成立。关于原告应向被告返还土地的问题，原告虽负有向被告返还土地的义务。但因土地已被征收，且被告已获得补偿，故原告已无法返还。综上，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告高扬与被告李洪业签订的《合同书》无效；
二、被告李洪业于本判决生效后15日内返还原告高扬土地转让款47727.28元；
驳回原告高扬的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费费1550元，原告高扬承担500元，由被告李洪业承担1050元，财产保全费620元，由被告李洪业承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 王 勇
人民陪审员 李丽坤
人民陪审员 刘美余
二〇一四年五月六日
书 记 员 陈 健