咸阳市秦都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0402民初2238号
原告高某某，男，汉族，1972年11月3日生。
委托代理人张某某，陕西咸通律师事务所律师。
被告咸阳世茂房地产开发有限公司，住所地咸阳市人民东路3号东银大厦18楼11807室。
法定代表人许某某，该公司董事长。
委托代理人雷某，系该公司法务。
原告高某某诉被告咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称咸阳世茂房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某某委托代理人张某某、被告咸阳世茂房产公司委托代理人雷某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高某某诉称：2013年11月23日，原、被告签订商品房买卖合同（合同签约备案号2027902）。该合同约定：原告购买被告开发的世茂中心-
新都汇-1层1-331号非住宅商品房，房屋净高4.9米，建筑面积280.31平方米；单价18443.87元/平方米，总价款517万元；签订合同当日原告一次性支付总价款；被告于2013年12月31日交房。原告签订合同后付清购房款517万元。被告将该房屋返租，出租给酒吧。原告经实地查看，发现该房屋屋面近一半为斜坡，最低处仅2米多。房屋净高远远低于双方合同约定的标准。原告购买该房屋，不仅使用约定的面积，更主要在于使用空间，涉案房屋楼层高度的大幅降低，必然对该房屋的使用功能造成巨大的影响，严重影响了原告对涉案房屋的使用，原告的购房合同目的不能实现。原告诉至人民法院，请求判令：1、解除原告与被告咸阳世茂房地产开发有限公司2013年11月23日签订的商品房买卖合同（合同签约备案号2027902）。2、判令被告咸阳世茂房地产开发有限公司返还原告购房款517万元及利息（以517万元为基数，从2013年11月23日起计至付清之日止按日万分之五计算）。3、判令被告承担本案诉讼费。
原告高某某为支持其主张，当庭提举证据如下：
证据：商品房买卖合同、收款收据。证明双方签订的买卖合同约定为：房屋层高为4.9米，总价款517万元，逾期付款的违约金是日万分之五。原告按照约定支付了房款517万元，被告实际建成的房屋层高不足4.9米，屋面近一半为斜坡，最低处仅2米，严重影响了原告对空间的使用，原告的购房合同目的不能实现。
被告咸阳世茂房产公司对原告所举的证据发表质证意见如下，对合同真实性无异议，证明目的有异议，按照合同补充协议第二条第2款约定，我们已经告知层高要高于或者低于设计层高；补充协议第八条第3款约定迟延交付房屋的违约金是万分之二，如要解除合同，我们只承担房款的百分之十。收款收据无异议。
被告咸阳世茂房产公司辩称：原告已经实际占有使用该房屋近2年，直至一审起诉前原告均未明确表达要求解除合同的意思，丧失了合同约定的解除权。原告起诉时已经超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的一年除斥期间。涉案房屋部分面积层高未达到合同约定设计层高，不构成根本违约、原告合同目的不能实现的后果，原告无权要求解除合同。补充协议第二条第2款约定，我们已经告知层高要高于或者低于设计层高；补充协议第八条第3款约定迟延交付房屋的违约金是万分之二，如要解除合同，我们只承担房款的百分之十。
被告咸阳世茂房产公司为支持其主张，当庭提举证如下：
证据：预租赁合同、交接确认书及授权委托书。证明原告委托志通公司接收了购买的商品房，且已经将该商品房出租，不存在购房合同目的不能实现。
原告对被告提供的证据发表质证意见如下，预租赁合同及授权委托书真实性无异议，证明目的不认可。预租赁合同及授权委托书是在签订商品房买卖合同时签订的，购房款中已经把返租的租金扣除了。受托人是被告提供的返租公司，未按照合同约定标准接收房屋，原告对于受托人收房不知情、不认可。
经过原、被告举证、质证，合议庭经综合分析评议认定如下：原告所举证据，被告对真实性无异议。《补充协议》第二条第2款改变《商品房买卖合同》第三条约定的房屋层高和屋面结构，缩小房屋使用空间，实际上减轻了开发商的责任、限制了买受人的权利。开发商作为提供格式条款的一方，未以合理方式提请对方注意该条款内容，未尽提醒告知义务，该条款不对买受人发生法律效力，《商品房买卖合同》中关于层高4.9米、无坡顶屋的约定仍对双方有约束力。故对原告所举证据本院予以采纳。对于被告所举证据，原告对真实性无异议。被告在签订商品房买卖合同中，对原告购买房屋指定由受托人返租，交房时层高不符合合同约定层高受托人仍予以接收，损害了原告利益。被告没有通知原告收房且就房屋层高不符合合同约定的事实没有通知原告。故本院对被告证据真实性予以认定、对证明目的不予认定。
根据庭审笔录及采信的证据，确认案件事实如下：2013年11月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（合同签约备案号2027902）。该合同第三条约定，买受人购买出卖人开发的世茂中心—新都汇-1层1-331号非住宅商品房，房屋层高4.9米，无坡屋顶，建筑面积280.31平方米，套内建筑面积163.33平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积116.98平方米，合同签订时该商品房建设工程进度状况为在建。该合同第五条约定，按照建筑面积计算价款，单价18443.87元/平方米，总价款517万元。签订合同当日，原告一次性支付总价款517万元。该合同第九条约定，买受人逾期付款超过90日后，合同继续履行时，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。该合同第十条约定，出卖人应当在2013年12月31日前交房，交付时应当符合已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表且经验收合格。该合同第十一条约定，出卖人承诺上水、下水及电在该商品房交付时达到正常使用。如未达到出卖人承诺采取补救措施达到使用条件，买受人不得以此为由拒绝办理该商品房交接手续并向出卖人要求任何索赔。合同附件五补充条款第二条第2项约定为本合同第三条所指层高为设计层高，买卖双方确认基于设计需要且在符合规范的前提下，买受人购买的商品房层高根据所在楼层和位置的不同存在高于或低于该等层高的情形，最终以该商品房实际交付现状为准，买受人对此表示理解，且没有任何异议。合同附件补充条款第八条第1项约定为，如出卖人不能按期交房，买受人同意给予出卖人6个月的宽限期（即至2014年6月30日），第3条约定迟延交付房屋的违约金是万分之二。在签订本案商品房买卖合同时，原告与被告指定的咸阳志通投资管理有限公司签订预租赁合同，并向咸阳志通投资管理有限公司出具委托书，由咸阳志通投资管理有限公司返租原告所购买的商品房。
原告高某某于签订合同时付清购房款517万元。2014年6月30日，被告咸阳世茂房产公司通知咸阳志通投资管理有限公司接收原告购买的本案商品房。咸阳志通投资管理有限公司明知该房屋未取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表、未经验收合格，明知实际交付的房屋与合同约定明显不符，仍同意收房。
经本院组织双方当事人现场勘察，屋顶带坡度的占总长度的37%，最低处为2.4米。
本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是在双方真实、平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思的表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。但在本案中，被告交付的房屋屋顶带坡度的占总长度的37%，最低处约为2.4米，与合同第三条约定的商品房为无坡顶屋，约定层高为4.9米明显不符。住房的使用主要在于空间，涉案房屋由约定的无坡顶屋变更为坡顶屋以及楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，涉案房屋屋面坡度及层高的降低确实严重影响了原告高某某对涉案房屋的使用，原告高某某的购房合同目的不能实现。原告高某某要求解除与被告咸阳世茂房产公司之间所签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号2027902）的请求，理由成立，本院予以支持。被告辩称《补充协议》第二条第2款对改变《商品房买卖合同》第三条的约定。从双方签订的《补充协议》看，该协议是开发商为重复使用而自行制作，并未与对方充分协商而事前打印好，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，属格式条款。该格式条款约定的房屋层高以实际为准，缩小房屋使用空间，实际上减轻了开发商的责任、限制了买受人的权利。开发商作为提供格式条款的一方，未以合理方式提请对方注意该条款内容，未尽提醒告知义务，该条款不对买受人发生法律效力，被告的辩称的理由不成立，本院不予支持，《商品房买卖合同》中关于层高4.9米、无坡顶屋的约定仍对双方有约束力。对于涉案房屋屋面结构变更及层高的降低导致的合同解除权的行使期限，在违约方未催告守约方的情况下，守约方如何行使解除权，目前法律、司法解释没有规定，本案双方签订的买卖合同及补充协议书没有约定。且依合同法的相关规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后，在合理期限内不行使的，请求权消灭。而本案中，关于房屋结构发生改变没有法律规定，被告也没有催告原告行使解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，仅限于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款这两种情形下解除权的行使，与本案不符。被告辩称原告在法定或者约定的解除权期内未行使解除权，已经丧失权利，被告的辩称理由无法律依据，本院不予支持。故原告请求被告咸阳世茂房产公司支付退回购房款517万元，本院予以支持。原告要求被告支付收取购房款之日至返还购房款之日的利息的诉讼请求，原告依据对等原则，要求按照合同约定的逾期付款90日后的日万分之五的标准增加支付利息，结合本案实际情况及依据公平公正原则，本院酌情调整按日万分之三点五（即月利率为1.05%）为宜。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告高某某与被告咸阳世茂房地产开发有限公司2013年11月23日签订的商品房买卖合同（合同签约备案号2027902）。
二、被告咸阳世茂房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款517万元及利息（利息以517万元为基数，从2013年11月23日起至付清之日止，按日万分之三点五计算）。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费62176元，由被告咸阳世茂房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在接到本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 任 伟
人民陪审员 程明放
人民陪审员 周梓萍
二〇一六年八月十五日
书 记 员 毛颖传
附：法条摘录
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。