浙江省金华市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）浙07执异5号案外人：高峰，男，1970年4月11日出生，汉族，住浙江省武义县。案外人：王晓，女，1976年5月21日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。二案外人共同委托代理人：潘伟萍、徐耿华，浙江前程律师事务所律师、实习律师。申请执行人：中建六局土木工程有限公司，住所地：天津市天津开发区洞庭路66号中建大厦12层。法定代表人：黄泽林，董事长。委托代理人：张林，广东诚公律师事务所律师。委托代理人：劳勇佳，男，1979年8月14日出生，汉族，住浙江省龙游县，系中建六局土木工程有限公司职员。被执行人：浙江汇鑫房地产开发有限公司，住所地：浙江省武义县紫金五圣商业中心五圣街601-602室。法定代表人：何祝平，董事长。被执行人：何祝平，男，1965年7月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。被执行人：陈艳，女，1968年2月10日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。本院在执行申请执行人中建六局土木工程有限公司与浙江汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫公司”）、何祝平、陈艳建设工程合同纠纷一案过程中，案外人高峰、王晓对执行浙江省武义县北岭新区北岭府××室商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并于2018年2月1日进行公开听证审查，案外人高峰及二案外人共同委托代理人潘伟萍、徐耿华，申请执行人中建六局土木工程有限公司的委托代理人张林、劳勇佳，被执行人汇鑫公司的法定代表人、被执行人何祝平到庭。本案现已审查完毕。案外人高峰、王晓称，法院在审理中建六局土木工程有限公司诉汇鑫公司工程款纠纷一案中，查封了武义县北岭新区北岭府××室商品房。现该案已进入执行程序。上述商品房虽尚未登记在二案外人名下，但二案外人在法院查封之前已经支付了全部购房款及其他所有费用，汇鑫公司也早就将该商品房交付给案外人实际占有使用。一、涉案商品房属于案外人所有。武义县人民法院（2017）浙0723民初3167号判决书判决：高峰、王晓（即案外人）与汇鑫公司于2014年10月7日签订的商品房买卖合同有效；汇鑫公司于判决生效后30日内协助高峰、王晓办理浙江省武义县北岭新区北岭府××室房屋的相关产权证。案外人已经全部支付购房款及其他费用，汇鑫公司已于2014年10月7日交付该商品房，（2017）浙0723民初3167号判决书第3页中也已经认定上述事实。案外人善意取得且已经实际占有使用该商品房：以业主身份缴纳物业费等，享受业主权利，承担业主义务。二、案外人的购房时间早于法院的查封时间。案外人的购房时间为2014年10月7日，法院审理中建六局土木工程有限公司诉汇鑫公司工程款纠纷一案之时，汇鑫公司就已提出该商品房已经出售。三、案外人虽在审判程序中提出查封异议，但不影响在执行程序中提请执行异议。在法院审判庭审理工程款纠纷时，案外人被告知该商品房被查封，于2016年6月6日向法院审判庭提出解除查封的申请，因并未进入执行程序，审判庭组织听证后于2016年7月25日寄送给案外人《通知书》壹份，《通知书》并未对实体问题做出认定，仅以财产保全申请人中建六局土木工程有限公司不同意解除对相关财产的查封为由，不准许解除查封。四、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，本案中涉案住房的买受人均已交付全部款项，申请执行人已经丧失优先受偿权，不能对抗买受人的过户请求权。综上，案外人和汇鑫公司签订《浙江省商品房买卖合同》合法有效，案外人依约支付了全部购房款以及办理产权过户登记手续所需契税、手续费；汇鑫公司依约定交付了房产，案外人善意取得该商品房且已实际占有使用该商品房近3年。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条之规定，案外人特此提出执行异议，请求：1、解除对浙江省武义县北岭新区北岭府××室商品房的查封；2、排除对该商品房的执行。申请执行人中建六局土木工程有限公司称，一、案外人在法院诉讼查封期间，已经提出异议，且被依法以通知书的形式驳回。二、案外人在武义法院其与汇鑫公司的诉讼中，隐瞒了其在中建六局与汇鑫公司、何祝平、陈艳建设工程款诉讼中财产被查封、提出异议法院作出法律文书等事实，故案外人与汇鑫公司在武义法院的案件中遗漏了中建六局作为具有独立请求权的第三人参与诉讼，根据民诉法规定，该案属于应当再审的案件。三、案外人自称2014年就购买了异议的房产，但至今未办理登记手续，根据物权法第九条、第二十条的规定，不发生物权效力。根据案外人与汇鑫公司所签订的浙江省商品房买卖合同第九条及附件五“有关购买商品房预告登记的约定”，案外人应与汇鑫公司在签订上述合同三十日内共同申请预告登记，但案外人与汇鑫公司并没有共同去物权登记部门进行预告登记，怠于行使申请预告登记的行为，应当承担相应法律后果。关于案外人提出解除查封的法律规定，不适用于本案。本案法院查封时，房产没有进行权属登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，案外人的异议不成立，请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人汇鑫公司、被执行人何祝平共同陈述称，意见与武义县人民法院（2017）浙0723民初3167号民事判决中被告汇鑫公司的答辩意见一致。本院查明，中建六局土木工程有限公司因其与汇鑫公司、何祝平、陈艳建设工程合同纠纷诉至本院。本院受理后，依据中建六局土木工程有限公司的财产保全申请，于2015年1月20日作出（2015）浙金民初字第6-1号民事裁定，裁定：冻结汇鑫公司、何祝平、陈艳所有的存款人民币5000万元或查封其相应的财产。后，本院依法查封、冻结了相应财产，并于2015年1月26日向武义县住房和城乡建设局送达该裁定和协助执行通知书，依法预查封了汇鑫公司所有的位于武义县“汇鑫·北岭府”的房产，其中包括了北岭府××室商品房，查封期限二年，自2015年1月26日至2017年1月25日止。2016年4月11日，案外人高峰、王晓向本院提交《查封异议书》，以其二人已与汇鑫公司就北岭府××室商品房签订商品房买卖合同，并全额支付购房款实际占有至今等为由，请求法院解除查封。本院于2016年7月25日以《通知书》形式，通知各方当事人：“财产保全申请人中建六局土木工程有限公司不同意解除对相关财产的查封，王晓、高峰的申请也不符合民事诉讼法及最高院相关司法解释规定的解除查封的法定情形，故对该申请不予准许”。该案经审理，本院于2016年8月2日作出（2015）浙金民初字第6号民事判决，判令：一、由汇鑫公司于判决生效后十日内支付中建六局土木工程有限公司工程款20552347.52元及利息（自2015年1月20日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、由汇鑫公司于判决生效后十日内退还中建六局土木工程有限公司履约保证金10153925元及利息（自2013年10月11日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、由何祝平、陈艳对上述判决第一、第二项承担连带清偿责任。四、驳回中建六局土木工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574155元，保全费5000元，合计579155元，由中建六局土木工程有限公司负担390425元，由汇鑫公司负担188730元；鉴定费937300元，由中建六局土木工程有限公司与汇鑫公司各半负担。由何祝平、陈艳对汇鑫公司负担的诉讼费及鉴定费承担连带清偿责任。中建六局土木工程有限公司不服该判决，上诉至浙江省高级人民法院。审理过程中，依据中建六局土木工程有限公司续行保全申请，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终632号民事裁定，裁定：续行冻结汇鑫公司、何祝平、陈艳所有的存款人民币5000万元或续行查封其相应财产。依浙江省高级人民法院委托，本院依法续行查封、冻结了相应财产，并于2017年1月20日向武义县不动产登记中心送达了该裁定和协助执行通知书，续行查封了汇鑫公司所有的位于武义县××·北岭府的房产，包括北岭府××室商品房。2017年9月26日，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终632号民事判决，判令：一、维持（2015）浙金民初字第6号民事判决第二项，即由汇鑫公司于判决生效后十日内退还中建六局土木工程有限公司履约保证金10153925元及利息（自2013年10月11日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、撤销（2015）浙金民初字第6号民事判决第三项、第四项；三、变更（2015）浙金民初字第6号民事判决第一项为由汇鑫公司于判决送达后十日内支付中建六局土木工程有限公司工程款22412804.86元及利息（自2015年1月20日起按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）。四、由何祝平、陈艳对上述第三项、第一项判决的款项承担连带清偿责任。五、驳回中建六局土木工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费574155元，保全费5000元，合计579155元，由中建六局土木工程有限公司负担383305元，由汇鑫公司负担195850元；鉴定费937300元，由中建六局土木工程有限公司与汇鑫公司各半负担。由何祝平、陈艳对汇鑫公司负担的诉讼费及鉴定费承担连带清偿责任。二审案件受理费中建六局土木工程有限公司上诉部分为213318元，由汇鑫公司负担8445元，由中建六局土木工程有限公司负担204873元。汇鑫公司、何祝平、陈艳上诉部分为122742元，由汇鑫公司、何祝平、陈艳负担。判决发生法律效力后，中建六局土木工程有限公司向本院申请强制执行，本院于2017年11月21日立案执行，该案保全财产进入执行程序。另查明，汇鑫公司以出让方式取得位于武义县建设路西侧的建设用地使用权，证号为武国用（2010）第006734号。后，汇鑫公司在上述地块建设商品房，定名为北岭府。2014年10月7日，案外人高峰、王晓与汇鑫公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定：高峰、王晓购买的商品房为浙江省武义县北岭新区北岭府××号房，建筑面积123.46平方米，单价为每平方米11075.04元，总价款1367325元；付款方式为买受人于2014年10月7日前一次性付清全部房价款（人民币）1367325元整。同日，汇鑫公司出具盖有其发票专用章的收据九份，确认王晓、高峰交房款1032620元、房款（确认单POS机）929736元和物业专项维修基金、物业收费、装修保证金、三证代办费、代收契税、预收工本及交易费等费用。高峰、王晓与汇鑫公司商品房销售合同纠纷，武义县人民法院于2017年9月27日立案。该案诉讼中，汇鑫公司作为被告辩称，高峰、王晓实际支付就三笔共计32.8643万元，最终还欠房款怎么进行交付申证，并认为其陈述并不真实。武义县人民法院审理后，于2017年11月27日作出（2017）浙0723民初3167号民事判决，判令：一、高峰、王晓与汇鑫公司于2014年10月7日签订的商品房买卖合同有效；二、汇鑫公司于判决生效后三十日内协助高峰、王晓办理浙江省武义县北岭新区北岭府××室房屋的相关产权证。本院认为，本案争议焦点有二，一是二案外人在诉讼阶段曾提出查封异议，执行阶段再次提出异议本院是否应当受理；二是二案外人与汇鑫公司的商品房交易是否符合法定情形，能否排除法院执行。关于争议焦点一，虽然案外人高峰、王晓在人民法院依法保全查封后，曾于2016年以其已买受北岭府××号商品房为由向本院提出保全异议，本院业已审查处理。但依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百七十二条之规定，利害关系人对保全裁定不服申请复议的，由作出裁定的人民法院依照民事诉讼法第一百零八条规定处理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项，利害关系人认为执行保全裁定过程中的查封等执行措施行为违法提出异议的，人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。现保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，已自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。二案外人虽然再次提出执行异议，请求法院停止执行，但系依据民事诉讼法第二百二十七条之规定，针对执行标的主张实体权利，本院依法应当予以审查。关于争议焦点二，浙江省武义县北岭新区北岭府××号房系汇鑫公司开发的商品房，于2015年1月26日被人民法院依法查封，并已在判决生效后进入执行程序。二案外人主张其已买受并占有取得涉案房产，请求法院停止执行，则应当就其主张提供相应证据并承担举证责任，本院则依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定审查案外人是否符合相应情形、其权利能否排除法院执行。现二案外人虽举证证明在人民法院查封之前，即2014年10月7日其已与汇鑫公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，并提供了当日汇鑫公司盖章的收据、转账凭证等证据，但汇鑫公司对其二人已付清全款、合法占有等事实均予以否认，在2015年1月26日法院保全查封前，双方未依约申请办理商品房买卖合同预售备案、预告登记等相关手续，涉案房产至今未过户，现有证据亦不能充分证明其二人在法院查封前已合法占有涉案房产、未办理相关手续买受人无过错等内容，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形。案外人高峰、王晓系朋友关系，异议审查中本院要求二案外人提供证据证明所购商品房系用于居住且其二人名下无其他用于居住的房屋，但案外人王晓至今未举证，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形。虽然二案外人已就其与汇鑫公司的商品房买卖合同纠纷另案诉讼，且武义县人民法院于2017年11月27日作出了（2017）浙0723民初3167号民事判决，但依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。据此，案外人高峰、王晓的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人高峰、王晓的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审 判 长 郭召军审 判 员 金卓颖审 判 员 陈晓欢二〇一八年二月十一日代书记员 吴旭晖