福建省莆田市涵江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涵民初字第1785号
原告凌峻，男，1981年1月13日出生，汉族，福建省浦城县人，住所地福建省浦城县。
委托代理人郭少洪、黄俊兴（特别代理），福建典冠律师事务所律师。
被告福建新世隆房地产有限公司（以下简称新世隆公司），住所地莆田市涵江区。
法定代表人方宝贵，董事长。
委托代理人严进（特别代理），福建远东大成律师事务所律师。
原告凌峻诉被告新世隆公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凌峻及其委托代理人郭少洪、被告新世隆公司的委托代理人严进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO.0240587），约定：1、原告向被告购买凯旋天下第＊幢3层30＊号商品房，总价款为人民币579525元；2、交房时间为2011年10月30日前；3、被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理商品房所有权初始预登记，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退还商品房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付购买商品房款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付全部购房款，被告在2011年11月2日将商品房交付给原告使用，同时原告将办理商品房的房屋所有权证及国有土地使用权证（以下简称“两证”）的所有费用共计人民币10929元支付给被告，委托被告代为办理商品房的“两证”。现被告未按《商品房买卖合同》第十四条约定，在交付商品房的60日内办理商品房所有权初始预登记，并在交接商品房的90日内将商品房“两证”办结并交付给原告。被告已构成违约，应承担合同约定的违约责任。请求判令：1、被告立即为原告办结商品房的“两证”并交付给原告；2、被告支付给原告自2012年2月2日起至被告交给原告商品房的“两证”之日止，每日按购房款人民币579525元的0.01%计算的违约金。
被告辩称，第一、原告诉请答辩人为其办结商品房的“两证”，没有合同依据，也没有法律依据。合同只约定被告办理房屋所有权初始预登记的合同义务，并没有办理“两证”的义务，被告只有协助原告办证义务；第二、本案系原、被告在《商品房买卖合同》之外，就“两证”办理事宜形成事实上的委托合同关系，被告系无偿受托办理，且双方并未就受托办证时限及逾期办结的责任作出约定，故原告诉请被告支付逾期违约金，没有依据；第三、基于合同约定义务及法定义务，被告承担逾期违约金时间的止算点应截至登记机关完成所有权初始预登记收件之日止；第四、被告之所以出现初始预登记收件迟延，主要原因是莆田当地办理初始预登记测绘部门工作量大、人员不足导致，该因素造成的延误不属于出卖人原因，所耽搁的相应时间应从违约责任计算时间中予以扣除；第五、答辩人无偿受托办理“两证”实际所需时间较长，主要是由于权属登记部门行政资源有限所致，该原因造成的办证拖延，原告无权向被告主张违约责任；第六、原告提起违约金的诉讼请求，超过了诉讼时效，丧失胜诉权，应予以驳回。
在本案审理过程中，原告为证明其主张，在举证期限内提供以下证据：
一、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格；
二、《商品房买卖合同》及《销售不动产统一发票》各一张，证明1、原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买凯旋天下商品房，并支付了全部价款人民币579525元；2、被告应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理商品房所有权初始预登记，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得商品房权属证书，原告不退还商品房的，被告应自逾期之日起每日按原告已付购买商品房款的0.01%向原告支付违约金；
三、预收代付费用的《收款收据》一份，证明：1、被告交房的时间为2011年11月2日；2、原告于2011年11月2日将办理商品房“两证”的所有费用共计人民币10929元支付给被告，委托被告代为办理商品房的“两证”。
上述证据经庭审质证，被告的意见如下：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但提出证明对象和原告诉讼请求之间相互矛盾，证明对象被告义务是办理初始预登记，诉求被告义务是办“两证”，且原告主张的违约责任必须是以出卖人的原因造成为前提；对证据三的真实性及证明对象无异议，但提出证明对象实际上是双方买卖合同之外另行的约定。
在本案审理过程中，被告为证明其主张，在举证期限内提供以下证据：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份各一份，证明被告诉讼主体适格；
二、莆田市住建局2012年第39期《会议纪要》复印件一份，证明莆田市房管涵江分中心在2012年9月27日之前已经完成对“凯旋天下”项目初始登记收件，并在9月28日会上讨论；
三、原告凌峻所购买商品房的房屋所有权证一份，证明原告所购买该商品房的房屋所有权证在2014年7月2日已经办结；
四、房屋所有权证一份，证明凯旋天下较早办出的房屋所有权证时间是2013年1月。
上述证据经庭审质证，原告的意见如下：对证据一无异议；对证据二提出真实性由法院依法审查，若是真实，对收件时间无异议，但也违反合同规定；对证据三真实性无异议，提出被告并没有将房屋所有权证交付给原告，而且是逾期办理；对证据四真实性无异议，提出与本案无关。
本院经审查认为，原告对被告提供的证据一及被告对原告提供的证据一均无异议，本院予以确认。
原告提供的证据二，真实合法，与本案存在关联性，能够证明原告向被告购买商品房，以及被告有义务在商品房交付使用后60日内办理商品房所有权初始预登记的事实。原告提供的证据三真实合法，能够证明原告主张，予以采信。
被告提供的证据二，真实合法，与本案存在关联性，能够证明房管部门已于2012年9月27日完成对原告所购商品房初始预登记收件。被告提供证据三具有真实性、合法性及关联性，能够证明被告于2014年7月2日为原告办结商品房的房屋所有权证。被告提供的证据四，与本案没有关联性，不予采纳。
本案原、被告双方主要争议的焦点，本院予以分析认定如下：
一、关于被告是否承担办结商品房“两证”义务的问题。
原告主张，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件六合同补充协议第三项的规定，被告有义务为原告办结商品房的“两证”，现原告未按合同约定在规定时间内为原告办结商品房“两证”，应承担违约责任。
被告主张，双方签订的《商品房买卖合同》第十四条中并没有约定被告有为原告办结商品房“两证”的义务，只有约定办理房屋所有权初始预登记的合同义务。同时约定买受人可以委托出卖人代办，故合同附件六第三项所约定的内容也是针对委托合同的代办义务。故其作为卖方，只有办理房屋所有权初始预登记及协助买方办理商品房“两证”的义务。
本院经审查认为，合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。但未体现被告应当为原告办结商品房“两证”的义务。合同附件六第三项规定：“…买受人应向出卖人交纳…各种税、费。买受人拒绝缴纳的，出卖人有权拒绝交付或拒绝办理产权…”，这里的“办理产权”应与《商品房买卖合同》相对应。《商品房买卖合同》作为主合同，合同附件六作为从合同，主合同规定出卖人有办理商品房所有权初始预登记的义务，从合同中的“办理产权”也应理解为“办理所有权初始预登记”。综上，被告应承担的义务为办理商品房所有权初始预登记，而不是办结商品房的“两证”。
二、关于违约金计算的问题
原告主张，被告未按合同约定在交接商品房的90日内将商品房的“两证”办结并交付给原告，被告已构成违约，应承担合同约定的自2012年2月2日起至被告交给原告商品房的“两证”之日止，每日按购商品房款人民币579525元的0.01%计算的违约金。
被告主张，合同并未约定被告有办结“两证”义务，被告系无偿受托办理，故原告诉请被告支付逾期违约金，没有依据；被告承担逾期办理所有权初始预登记违约金时间的止算点应截至登记机关完成所有权初始预登记收件之日止；原告提起违约金的诉讼请求，自2012年2月2日起至起诉之日，超过2年的诉讼时效，丧失胜诉权，应予以驳回。
本院经审查认为，合同规定被告应当在商品房交付使用60天内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，即被告应当在2012年1月2日（2011年11月2日交付＋60天）前办理商品房所有权初始预登记，而被告于2012年9月27日才办理房屋所有权初始预登记，构成违约，故被告依法应承担至2012年9月27日止的违约责任。因违约金请求权是持续性债权，故本案违约金请求权的诉讼时效应当自原告向本院起诉之日起向前推算两年（即2012年4月14日至起诉之日2014年4月14日）。综上，本案原告可主张的违约金保护范围为2012年4月14日至2012年9月27日，共计166天，即被告应支付违约金金额为人民币9620.1元（按总购商品房款579525元的0.01％×166天）。
经庭审举证、质证、认证，认定本案事实如下：
2010年10月26日，原告凌峻向被告购买凯旋天下第＊幢地下3层30＊号商品房，总价款为人民币579525元。双方签订《商品房买卖合同》，合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同附件六第三项规定：“交房及办理产权登记时，买受人应向出卖人交纳在此之前政府有新的政策规定该商品房还应交的其他各种税、费。买受人拒绝缴纳的，出卖人有权拒绝交付或拒绝办理产权，且不构成违反本合同第八条、第十四条关于交付及产权登记的约定……”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款人民币579525元，被告也于2011年11月2日向原告交付商品房。2012年9月27日，被告完成商品房的房屋所有权初始预登记。2014年7月2日，被告为原告办结房屋所有权证，但未办结土地使用权证。原告于2014年4月14日向本院提起诉讼，提出上述诉求。
本院认为，原、被告于2010年10月26日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告履行了付款义务，被告也将商品房交付原告，同时被告应在约定期限内为原告办理房屋所有权初始预登记，而被告未在约定期限内为原告办理房屋所有权初始预登记，已构成违约，故依法应承担违约责任，即支付给原告违约金人民币9620.1元。同时，被告应协助原告办理商品房“两证”，被告于2014年7月2日办结商品房的房屋所有权证，被告应继续协助原告办结商品房的土地使用权证。被告主张延迟办理商品房所有权初始预登记，是因为测绘部门工作等原因，并非“出卖人原因”，所耽误时间应从违约时间段中扣除，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告福建新世隆房地产有限公司应在本判决生效之日起三十日内，协助原告凌峻办理坐落莆田市涵江区凯旋天下第＊幢3层30＊号商品房的《国有土地使用权证》；
二、被告福建新世隆房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给原告凌峻违约金人民币九千六百二十元一角；
三、驳回原告凌峻的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币八百八十七元，由被告福建新世隆房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 林丽勇
代理审判员 郑剑伟
人民陪审员 林少聪
二〇一四年十月十七日
书 记 员 黄淑芳
附：本案适用的法律条文及申请执行提示
一、本案所引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、申请执行的期间告知
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。