湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民重字第00017号
原告江又齐，男，1965年12月18日出生，汉族，武汉解放航空票务有限责任公司职工，住武汉市硚口区。
委托代理人巩军庆（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。
被告武汉九天资产管理有限公司。住所地：武汉市江岸区江汉北路**号九运大厦*单元*楼。
法定代表人李斌，经理。
委托代理人闫新光（特别授权代理），男，汉族，武汉九天资产管理有限公司职工，住武汉市江汉区。
第三人夏幼群，男，1961年12月31日出生，汉族，武汉九天资产管理有限公司职工，住武汉市江汉区。
委托代理人吴征鸿（一般授权代理），湖北楚阳律师事务所律师。
第三人李红利，男，汉族，1969年8月5日出生，住武汉市江夏区。
委托代理人吴征鸿（一般授权代理），湖北楚阳律师事务所律师。
第三人武汉九运实业有限公司，住所地：武汉市武昌区姚家岭52-53号。
法定代表人陈浩文，董事长。
委托代理人张斌（一般授权代理），男，汉族，武汉九运实业有限公司职工，住武汉市洪山区。
原告江又齐诉被告武汉九天资产管理有限公司（以下简称武汉九天公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理，审理过程中追加夏幼群为案件第三人参加诉讼，审理后本院于2015年2月15日作出（2014）鄂江岸民初字第02158号民事判决。原告江又齐不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民终字第00552号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院据此于2015年7月29日重新立案，依法另行组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员李国良、刘静萍参加的合议庭于2015年8月25日公开开庭进行了审理。因案外人李红利与本案审理结果有法律上的利害关系，本院于2015年9月6日依法追加其为本案第三人参加诉讼。本案于2015年9月18日再次公开开庭进行了审理。因案外人武汉九运实业有限公司（以下简称九运实业公司）与本案审理结果有法律上的利害关系，本院于2016年4月5日依法追加其为本案第三人参加诉讼。因工作变动，本案合议庭成员变更为由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员李国良、石俊参加的合议庭进行审理。本案于2016年5月17日、9月27日再次公开开庭进行了审理。原告江又齐及其委托代理人巩军庆，被告武汉九天公司的委托代理人闫新光，第三人夏幼群的委托代理人吴征鸿，第三人李红利及其委托代理人吴征鸿，第三人九运实业公司的委托代理人张斌到庭参加了诉讼。本案经本院院长批准，延长审理期限6个月。因本案两次追加第三人，给予其举证期2个月，不计入审理期限。双方当事人申请庭外和解，期限为一个月，该期间不计入审理期限。本案现已审理终结。
原告江又齐诉称：江又齐于2003年3月5日购买（庭审过程中变更购买日期为2002年12月20日）了九运实业公司开发的位于武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦B单元9层902室、903室商品房两套。2002年，江又齐从银行取款100万元，将该款项由其妻子李筠梅以现金方式交给了李红利，李红利没有打收条，也不能提交江又齐取款的银行记录，仅有李筠梅于2002年11月19日从银行取款19万元的凭条。李红利收到江又齐100万元后将该款项中93万元支付给了九运实业公司，余款7万元是江又齐支付给李红利的好处费，因为是委托李红利购房的，当时付的全款还是首付款不清楚。2003年3月，江又齐与银行签订《个人住房借款合同》及《借款抵押合同》后，银行将所贷款项支付给了九运实业公司，然后九运实业公司转给了李红利。江又齐共向银行偿还了十期款项，大约9万多元，其他款项都是李红利偿还的。2003年初九运实业公司将房屋交付给江又齐。江又齐与李红利是老乡，江又齐委托李红利办理的交房手续，但没有委托李红利去办理收房的书面委托手续。收房后，江又齐一直将房屋交由同乡李红利使用。2012年12月江又齐办理了房屋权属登记，房权证号分别为武房权证江字第××和武房权证江字第××号，房屋所有权人均登记为江又齐。2011年之后，江又齐经济状况变差，且与李筠梅离婚了，故找李红利收取租金，李红利陈述房屋交给夏幼群使用了。从2013年1月1日起，武汉九天公司就一直非法占有江又齐的该两处房屋。江又齐多次口头要求其搬出，但武汉九天公司置之不理。2014年4月10日，江又齐委托律师向武汉九天公司发律师函，要求武汉九天公司腾退，未果。武汉九天公司的行为已严重损害江又齐的物权。江又齐基于物权保护诉至法院，请求判令：1、武汉九天公司腾退出江又齐所有的位于武汉市江汉区江汉北路九运大厦B单元9层902室、903室的房屋，将房屋返还给江又齐；2、武汉九天公司向江又齐支付从2012年5月20日至其腾退之日止，按月租金12，600元标准计算的损害赔偿金（计算至2014年8月，损害赔偿金计算方式为：按同地段房月租平均价45元／平方米计算，共计280平方米，合计每月12，600元）；3、由武汉九天公司承担本案的诉讼费用。
被告武汉九天公司辩称：江又齐所述武汉九天公司非法占有其房屋与事实不符，武汉九天公司使用诉争房屋依据的是租赁关系。武汉九天公司的实际控股人夏幼群于2002年承租该房屋后，由其控股的数家公司先后在该房屋内办公，包括武汉九天公司。1999年案外人李红利购得诉争房屋，并出租给夏幼群，后该房屋转让给江又齐，根据买卖不破租赁的规则，江又齐要求武汉九天公司腾退、支付损害赔偿金的请求应予驳回。李红利确实没有获得房屋所有权证，但不能因此否定租赁合同的效力。江又齐诉称2003年购房，到现在已经十余年，应当知道该房屋的使用情况，其十余年没有提出异议，说明其认可了该房屋的使用情况。江又齐的起诉超过诉讼时效，其未在法律规定的时效内主张权利，虽有起诉权，但无胜诉权。
第三人夏幼群陈述称：李红利购买了诉争房屋后，签订租赁合同之前，就把房屋交给了夏幼群办公，一直到现在。2002年李红利与夏幼群签订了诉争房屋租赁合同，夏幼群从出借给李红利的款项中扣减80万元用于支付20年的租金，并对房屋进行了装修。夏幼群承租房屋后，先后交由武汉群泰经济发展有限公司（大概从2002年12月到2003年12月）、武汉乾泰投资担保有限公司（大概从2003年12月到2006年）、武汉九天财务咨询有限公司（大概从2006年到2014年）使用，2014年4月30日，武汉九天财务咨询有限公司名称变更为武汉九天公司，武汉九天公司一直在诉争房屋办公至今。江又齐所称的李红利将房屋出售给江又齐的事实，李红利没有告知夏幼群，夏幼群不知情。夏幼群支付给李红利的租金差不多相当于当时李红利购买房屋的价值。夏幼群知道李红利将租赁房屋转售给江又齐之后，一直在主张优先购买权。
第三人李红利陈述称：李红利于1999年购买了位于武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦B单元9层902室、903室商品房两套，并于1999年9月9日搬到上述房屋办公，当时夏幼群也在房屋内办公。李红利购买的上述房屋是湖北省供销仓储运输总公司与九运实业公司联合开发的，九运实业公司是开发商，购买的房屋实际属湖北省供销仓储运输总公司所有。购房时李红利支付了30多万元首付款，2002年12月之前李红利将购房尾款通过武汉星达通讯科技发展有限公司支付给了湖北省供销仓储运输总公司。2002年因上述房屋办公面积有限，李红利搬出了上述房屋，将其租赁给夏幼群办公使用。因为李红利想利用上述房屋进行房屋按揭贷款，而李红利贷款申请在银行审批无法通过，江又齐的妻子在李红利公司工作，故李红利借用了江又齐的身份证与九运实业公司签订了上述房屋的购房合同，购房合同上江又齐的签名并非其本人签署，系李红利找人签署的，同时由江又齐与银行签订了住房借款合同、借款抵押合同，所贷款项先由银行转账到九运实业公司，后由九运实业公司将款项转入李红利指定的武汉星达通讯科技发展有限公司账户上，以后每月还款也是由李红利指示武汉星达通讯科技发展有限公司偿还。2002年12月李红利与江又齐的妻子李筠梅合伙去宜昌和联通宜昌分公司做生意，李筠梅将款项转入李红利公司账户，再由公司账户转入联通宜昌分公司账户，时间是2002年12月1日至14日期间。李红利与李筠梅每人亏损了100多万元，经与江又齐、李筠梅协商，李红利同意将上述房屋抵债给江又齐，同时向江又齐说明上述房屋有瑕疵，尚有40万元左右的银行贷款没有偿还，且房屋被查封了，办理不了房产证。江又齐承诺剩余银行贷款由其偿还。故2006年12月李红利向九运实业公司出具了退房说明。退房说明出具后，2006年底2007年初江又齐偿还过三期银行贷款，共计9万多元。因办理不了房屋两证。江又齐当时又与李筠梅离婚，房屋划归江又齐所有。江又齐向李红利说明没钱继续偿还，故又要求李红利继续偿还银行贷款，故除三期以外其他银行贷款都是李红利偿还的。因李红利偿还银行贷款，故向江又齐说明房屋重新收回，亏损的款项会还钱给江又齐。贷款结清后，为了顺利办理房屋产权证，李红利同意银行将结清证明给了江又齐。2012年诉争房屋可以办证了，经测量实际面积比合同约定面积多了一部分，需要补缴1万多元，江又齐补缴了上述款项。2013年李红利又确定将房屋抵债给江又齐，并说明了夏幼群一直在承租使用诉争房屋，夏幼群承租到2022年，江又齐一直知晓房屋是夏幼群使用的，也同意其承租使用到2022年。2013年办理了房屋两证后，江又齐反悔，要求李红利支付部分租金，李红利未同意。故江又齐诉至法院。
第三人九运实业公司陈述称：位于武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦是湖北省供销仓储运输总公司与九运实业公司联合开发的，九运实业公司是开发商，B单元9层902室、903室实际属湖北省供销仓储运输总公司所有。1999年6月湖北省供销仓储运输总公司将上述房屋出售给李红利，因九运实业公司是开发商，故由李红利与九运实业公司签订了房屋买卖合同，但购房款是李红利直接支付给湖北省供销仓储运输总公司的，对于支付情况不清楚。应该是九运实业公司将上述房屋交付给李红利的，交付时间较早，手续不完备，具体交付时间不清楚。九运实业公司管理比较混乱，1999年6月签订的房屋买卖合同找不到了。2002年李红利为办理房屋按揭贷款，故要求以江又齐名义与九运实业公司，重新签订了商品房买卖合同，进行按揭贷款，所贷款项最后转入了李红利或江又齐账户。2006年李红利将上述房屋出卖给江又齐，李红利向九运实业公司出具了退房申请。
经审理查明：江又齐与李红利系同乡关系，江又齐妻子李筠梅曾在李红利公司工作过，1997年江又齐与李筠梅将李红利的航空票务公司承接下来。之后李筠梅在李红利的武汉星达经济发展有限责任公司工作过。2001年前江又齐与李红利发生过借贷关系。夏幼群与李红利系朋友关系，生意伙伴，也存在借贷关系、租赁关系。
九运大厦系湖北省供销仓储运输总公司与九运实业公司联合开发的，九运实业公司是开发商。九运大厦B单元9层902、903号房屋实际属于湖北省供销仓储运输总公司所有。1999年6月，李红利向湖北省供销仓储运输总公司购买位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903号房屋，并与开发商九运实业公司签订了房屋买卖合同，购房款为936，738元。李红利向湖北省供销仓储运输总公司支付了购房首付款。1999年，湖北省供销仓储运输总公司和九运实业公司将九运大厦B单元9层902、903号房屋交付李红利。后来（2002年或2003年），李红利向湖北省供销仓储运输总公司支付了购房尾款。
2002年李红利因个人贷款审批存在困难，故以江又齐的名义于2002年12月20日与九运实业公司重新签订《商品房买卖合同》，约定：江又齐购买武汉九运实业有限公司所有的位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B座9层2、3号房屋两套，购房款总金额为936，738元，江又齐于2002年12月28日前向出卖方支付首期购房款236，738元，剩余购房款700，000元，由买受人向银行申请住房消费按揭贷款，于2003年1月31日前办理相关按揭贷款手续。买卖合同上江又齐的签名非其本人签署。2003年1月21日，九运实业公司向购买方李红利出具武汉市房地产交易统一发票，载明九运大厦B座9楼2、3号面积283.86平方米，总金额936，738元。后九运实业公司又将购买方李红利的姓名划掉，更改为江又齐，并在更改处加盖公章。
2002年12月28日，李红利与夏幼群签订房屋租赁协议，约定李红利将位于江汉北路九运大厦B单元9层902、903号房屋出租给夏幼群办公使用；租赁期限为20年，从2003年1月1日起至2022年12月31日止，租金800，000元从李红利向夏幼群的借款中一次性减扣冲抵，李红利在夏幼群租赁期间无权再收取该出租房的任何费用，如李红利出售该房，夏幼群有优先购买权；李红利出租给夏幼群的房屋以现状出租，如因夏幼群装修对房屋结构、安全、消防造成影响，李红利一概不负责任。上述房屋租赁协议没有进行备案。2004年3月30日李红利要求夏幼群将借款800，000元转账到武汉双明经贸发展有限公司。2004年4月1日，夏幼群指示武汉乾泰投资担保有限公司转款800，000元到武汉双明经贸发展有限公司账户。武汉乾泰投资担保有限公司的实际控制人系夏幼群。夏幼群说明该笔借款直接冲抵房租，请公司财务不计入借款账户。
2003年3月6日，江又齐与交通银行武汉分行花桥支行、九运实业公司签订《个人住房借款合同》，约定江又齐为向房产商购买位于九运大厦B座9层2、3号房屋申请个人住房贷款，贷款金额为700，000元；贷款期限为8年，从2003年3月7日至2011年3月7日；贷款发放方式为贷款人将全部贷款用转账方式划至房产商在贷款人处开立的结算账户；借款人与贷款人签订《借款抵押合同》，以所购住房设立抵押；合同还约定了其他条款。同日，江又齐与交通银行武汉分行花桥支行签订《借款抵押合同》，约定抵押人提供的抵押物为九运大厦B座902、903号房屋，抵押人担保的主债权为借款合同项下借款700，000元，抵押期限为9年，至2012年3月7日止；合同还约定了其他条款。2003年3月7日，双方办理了抵押登记手续，交通银行武汉分行花桥支行取得了上述房屋的期房抵押证明。此后，交通银行武汉分行花桥支行将700，000元款项转入九运实业公司账户，后来九运实业公司按李红利指示将上述款项转到了李红利指定的银行账户。此后银行贷款除有十期共计9万多元系江又齐偿还的，其余贷款均由李红利按月偿还，2012年12月28日前贷款已清偿完毕。
2006年12月11日，李红利向开发商九运实业公司申请退房，退房申请载明：本人李红利，于2003年1月21日付款936，738元购买九运大厦B座9楼2、3号房，面积283.86平方米，现本人申请退房，本人已付贵公司购房款已由江又齐办理银行按揭全额支付给了本人，原购房发票和合同一并退还给贵公司。李红利庭审中陈述实际上将诉争房屋抵债给了江又齐，江又齐本人实际并未向银行贷款，也未将贷款向李红利支付购房款。江又齐陈述无法理解由江又齐办理银行按揭全额支付给李红利这句话。
2012年12月28日，江又齐取得上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证。从2002年至今该房屋均由夏幼群交由其控制公司占有使用，现由武汉九天公司占用使用。江又齐于2014年5月曾向武汉九天公司发出律师函要求武汉九天公司腾退诉争房屋遭拒。为此，江又齐诉至法院，要求武汉九天公司腾退房屋，并支付赔偿金。
另查明，夏幼群承租诉争房屋后，于2003年12月交由武汉乾泰投资担保有限公司办公使用。武汉乾泰投资担保有限公司于2003年12月5日成立，夏幼群系公司法定代表人及大股东，2004年2月27日公司法定代表人及大股东变更为马品勇，实际控制人仍为夏幼群。为配合武汉乾泰投资担保有限公司办理工商登记，九运实业公司与武汉乾泰投资担保有限公司于2003年12月1日签订了《武汉市房屋租赁合同》，约定九运实业公司向武汉乾泰投资担保有限公司出租九运大厦B座902室房屋，租赁期限2年。九运实业公司认可将诉争房屋出售并交付给李红利之后其对诉争房屋没有实际控制权。
2006年夏幼群将承租房屋交由武汉九天财务咨询有限公司办公使用，2014年4月30日，武汉九天财务咨询有限公司名称变更为武汉九天公司，武汉九天公司一直在诉争房屋办公使用至今。武汉九天财务咨询有限公司与武汉九天公司住所地均为武汉市江岸区江汉北路九运大厦9楼。武汉九天财务咨询有限公司成立时夏幼群占有90%的股份，并担任该公司的法定代表人；2008年3月公司持股90%的股东变更为李斌，公司法定代表人也变更为李斌。2014年10月，武汉九天公司出具证明，说明武汉九天公司实际控股人仍为夏幼群。
武汉九运物业管理有限公司于2014年4月2日出具证明，说明夏幼群及其实际控制公司（武汉群泰经济发展有限公司、武汉乾泰投资担保有限公司、武汉九天投资担保有限公司、武汉九天财务咨询有限公司）从2000年至今一直在九运大厦B902、903办公。1999年9月至2002年12月诉争房屋的物业费由李红利缴纳，从2003年初开始物业费由夏幼群的实际控制公司缴纳。
2003年2月17日武汉星达经济发展有限责任公司法定代表人及大股东变更为李红利。武汉星达经济发展有限责任公司登记住所地在九运大厦9层B座，实际办公地点在武汉市江岸区盈安大厦5楼。
审理中，原、被告双方调解意见分歧较大，本院调解未成。
上述事实，有原告江又齐提交的2002年12月20日的《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》、房屋抵押记载信息、武汉市期房抵押证明、土地使用权证、房屋所有权证、照片3张、律师函、证明、武汉乾泰投资担保有限公司工商登记资料、武汉乾泰投资担保有限公司与九运实业公司签订的房屋租赁合同、2003年2月17日武汉星达经济发展有限责任公司章程、股东会变更决议，被告武汉九天公司提交的九运实业公司证明、退房申请，第三人夏幼群提交的九运实业公司证明、2014年10月11日武汉九天公司出具的证明、武汉乾泰投资担保有限公司工商登记信息、《房屋租赁协议》、李红利2004年3月30日写给夏幼群的便条及夏幼群给财务的说明、800，000元银行进账单、收据、申请法院制作的马品勇询问笔录，武汉乾泰投资担保有限公司出具的证明，第三人李红利提交的偿还银行贷款回单及本院于2016年4月28日前往湖北省供销仓储运输总公司、九运实业公司、武汉九运物业管理有限公司进行调查并制作的询问笔录、本院前往武汉市江汉区住房保障和房屋管理局调取的武汉市房地产交易统一发票在案佐证，并经庭审质证核实，足以采信。
本院认为：李红利支付购房款购买了位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903号房屋，1999年，湖北省供销仓储运输总公司和九运实业公司将上述房屋交付李红利，李红利即享有对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。湖北省供销仓储运输总公司和九运实业公司均认可其将上述房屋交付李红利之后由李红利取得占有、使用、收益、处分的权利，湖北省供销仓储运输总公司和九运实业公司不予干涉。故虽然李红利并未取得上述房屋的权属证书，但其基于开发商九运实业公司的授权，对上述房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。故其与夏幼群签订的房屋租赁协议系有权处分行为。李红利与夏幼群签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，且在租赁协议签订后，李红利交付了诉争房屋，夏幼群支付了相应租金，取得了该房屋在租赁期间合法使用的权力，夏幼群对上述房屋的占有为有权占有。
江又齐虽然在2002年12月20日与开发商九运实业公司签订了《商品房买卖合同》，但江又齐并未提交充分证据证明其向开发商支付了购房款项，2003年1月21日九运实业公司也是向购买方李红利出具的收到购房款总金额936，738元的发票，李红利与江又齐均认可《商品房买卖合同》并非江又齐本人签署；且在2003年3月6日签订《个人住房借款合同》、《借款抵押合同》之后，银行将所贷的700，000元款项转账至开发商九运实业公司账户后，九运实业公司又将该款项转入李红利指定的账户，此后在李红利向九运实业公司出具退房申请后的2006年底2007年初银行贷款有十期共计9万多元系江又齐偿还的，其余贷款均由李红利按月偿还，并已清偿完毕，故江又齐与开发商九运实业公司并不存在实质的房屋买卖合同。
2006年12月李红利向开发商九运实业公司申请退房并确认江又齐向其支付了购房款，应认定为李红利将武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903号房屋出售给江又齐，所谓退房实际为在开发商处的合同变更。江又齐以合伙经商亏损款项抵偿应支付李红利的购房款，李红利确认收到购房款并在开发商处申请退房，江又齐在李红利向开发商出具退房申请后的2006年底2007年初应李红利要求偿还了十期银行贷款，开发商确认诉争房屋买受人变更为江又齐，李红利与江又齐之间存在实质上的房屋买卖关系，双方发生房屋买卖关系的时间应为2006年12月。
2006年12月李红利向九运实业公司出具了退房申请，李红利将诉争房屋出卖给了江又齐，江又齐应对其购买房屋的使用状况进行了解，且江又齐与李红利系同乡关系，江又齐前妻李筠梅曾在李红利公司工作过，应知诉争房屋的使用状况，庭审中李红利也陈述曾告知江又齐其与夏幼群签订了租赁合同，诉争房屋目前由夏幼群承租使用，故江又齐在购买诉争房屋时应明知房屋上存在租赁权，其并非不知诉争房屋租赁事实的善意买受人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，江又齐购买了诉争房屋，即继受了李红利与夏幼群签订的房屋租赁协议中关于出租人的权利和义务，上述房屋租赁协议对江又齐具有法律约束力，夏幼群与武汉九天公司有权以买卖不破租赁为由对抗江又齐腾退的诉讼请求。
武汉九天公司在夏幼群取得该房屋租赁使用权后，经夏幼群允许使用该房屋，武汉九天公司系有权占有使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。江又齐系在李红利与夏幼群租赁关系存续期间取得诉争房屋的所有权，故其无权主张武汉九天公司腾退。江又齐取得房屋产权，应当享有收益的权利，但在本案中，江又齐明确表示不主张继续履行李红利与夏幼群签订的房屋租赁协议，不主张租金，而是基于物权向九天公司主张损害赔偿，因九天公司并未侵害江又齐的物权，故江又齐主张武汉九天公司支付损害赔偿金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告江又齐的全部诉讼请求。
案件受理费4，700元、邮寄送达费20元，共计4，720元，由原告江又齐承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 李国良
人民陪审员 石 俊
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 李婀娜