北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第18944号
原告（反诉被告）北京阳光物业管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲65号1层。
注册号：1101081511842。
法定代表人贾建华，董事长。
委托代理人龚琼，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
委托代理人阎国强，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
被告中科联社（北京）网络技术研究院，住所地北京市海淀区复兴路*****号阳光大厦**层。
注册号：110108006177043。
法定代表人王兆珉，总经理。
委托代理人贾永迪，男，该公司办公室主任。
被告（反诉原告）王兆珉，男，1973年6月13日出生。
原告（反诉被告）北京阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告中科联社（北京）网络技术研究院（以下简称中科联社研究院）、被告（反诉原告）王兆珉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司之委托代理人龚琼、阎国强与被告中科联社研究院之委托代理人贾永迪、被告王兆珉（兼中科联社研究院法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
阳光物业公司诉称，2014年1月27日，我公司与被告王兆珉签订《租赁协议》，约定由被告承租我公司位于海淀区×房屋，租赁期限为一年，即2014年2月1日至2015年1月31日止，月租金为8000元。《租赁协议》签订后，我公司已按合同约定向被告交付位于海淀区×房屋。实际上，上述房屋由被告投资设立并实际控制的中科联社研究院占有使用，自2014年6月起，二被告以种种理由推诿、拒绝支付租金。截至起诉之日，二被告除未向我公司支付租金及相关费用外，还拒绝腾退上述房屋。基于上述，二被告拒不支付租金并拒不腾退房屋的行为已经严重损害了我公司的合法权益。故起诉要求：1、二被告腾退我公司位于北京市海淀区×的房屋；2、二被告支付我公司因使用上述房屋产生的自2014年12月10日至2015年5月10日水电费3940.13元、燃气费315.2元，共计4255.33元；3、二被告按照每月8000元的标准向我公司支付自2014年6月起至实际腾退房屋之日止的租金；4、二被告按照银行同期贷款利率支付自应付租金、水电费之日起到实际支付之日止的逾期利息；5、诉讼费由二被告承担。
王兆珉辩称，我是中科联社研究院的法定代表人，我的租赁行为代表中科联社研究院。我与阳光物业公司签署租赁合同后对房屋进行了装修，支付了租金和押金。因我公司需要办理经营手续，故要求阳光物业公司提供相关文件，但阳光物业公司一直以各种理由推脱。直到2014年6月阳光物业公司说给我们准备好材料，让我们暂停支付租金，至今经营手续没有办理。餐厅无法办理开业经营手续，故我们没有支付租金，现在租赁房屋闲置，我购买的东西还在租赁房屋内。阳光物业公司租赁给我公司的房屋用途是餐厅，由于阳光物业公司不配合给我造成了损失，系阳光物业公司违约在先，理应退还所收取的租金并赔偿损失。现我提出反诉，要求：1、阳光物业公司返还已付押金20000元、租金130550元、水电费12640.4元、十张门禁卡费用50元、灭火器检修200元，并按照同期银行贷款利率支付我自每期缴纳相关费用之日起至实际返还之日止的利息；2、阳光物业公司赔偿装修损失243200元；3、阳光物业公司向我赔偿置办餐厅用品82235.4元；4、阳光物业公司赔偿餐厅宽带支出费用19750元；5、阳光物业公司向我赔偿餐厅驻守值班2名工作人员工资112000元；6、阳光物业公司赔偿餐厅预期营业务损失900000元；7、诉讼费由阳光物业公司承担。
被告中科联社研究院辩称，我院的答辩意见同王兆珉。
阳光物业公司对王兆珉的反诉辩称，王兆珉的反诉缺乏事实与法律依据。我公司出租的房屋具备经营餐厅的资质，诉争房屋自1988年落成，地下一层的用途是后厨和餐厅，并经相关部门发放经营许可，餐饮许可时间自2009年11月20日到2012年11月9日。2014年北京市住房和城乡建设委员会向阳光饭店发放普通地下室使用登记备案证明，用途是附属用房、餐饮，餐饮用房面积为304平米。2012年11月我公司将诉争房屋租赁给前手租户宋×、王×，二人一直将该房屋作为餐饮用途使用。诉争房屋已经通过消防验收，不存在消防隐患，2012年6月18日消防局对该栋建筑物全部的消防设施和电器防火进行了技术检测，都是合格的，故王兆珉、中科联社研究院所述与事实不符。王兆珉、中科联社研究院获得餐厅的使用权之后擅自对餐厅隔断和装修，造成巨大的消防隐患，擅自改变了房屋的用途，将餐厅改为办公室和培训用地，并获得了巨大的利益，导致我公司员工没有地方就餐，给我公司造成了巨大的损失，故请求驳回王兆珉的反诉请求。
经审理查明，北京市海淀区×房屋的所有权人为×公司，该公司于2014年1月22日出具《说明》，同意阳光物业公司将北京市海淀区×（以下简称诉争房屋）房屋出租。2014年1月27日，阳光物业公司（甲方）与王×代表人宋×（乙方）、王兆珉（丙方）签订《租赁协议终止决定》，约定甲乙双方于2012年11月22日签订的租赁协议终止，甲方将诉争房屋于2014年2月1日起租给丙方，乙方所有债务及所欠甲方房租、水电费等由丙方承担，乙方交给甲方的保证金转为丙方新租赁协议应交给甲方的保证金。同日，阳光物业公司（甲方）与王兆珉（乙方）签订《租赁协议》，约定：“甲、乙双方按下列条款签订阳光物业B1层餐厅租赁协议。……一、保证一年365天天天营业……七、乙方每月向甲方交纳8000元的租赁费用，交纳的时间为每月的25-30日交纳下月的租金，逾期10天不交租金协议自行终止。协议终止后5天内乙方需全部离场，且甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠租金（同时乙方按本协议规定交纳违约金）。且甲方有权另行出租该房屋。……十、乙方所用水、电、煤气及税金费用（按国家标准收取）在接到甲方通知的五天内付清。……十三、乙方签署本租约时，须向甲方交缴20000元作为保证金，合同到期后如乙方无违约行为全额退款（不计利息）。若乙方中途违约，则保证金不退还。甲方如提前终止本租赁协议须提前一个月通知乙方且退还乙方的保证金（不计利息）并给予乙方贰万元（20000元）违约金。十四、本协议有效期从2014年2月1日起至2015年1月31日止。”同日，双方还签署了《消防安全管理责任书》。上述协议签订后，阳光物业公司将诉争房屋交付王兆珉，王兆珉对诉争房屋进行了装修，但王兆珉未开业经营并占有诉争房屋至今。
2014年1月21日，王兆珉向阳光物业公司交纳房租10000元。2014年2月24日，王兆珉支付食堂押金20000元。2014年2月24日、3月5日、4月28日、7月14日，王兆珉向阳光物业公司交纳2014年2月1日至2014年5月31日的租金32000元。审理中，阳光物业公司表示王兆珉于2014年1月21日支付的房租10000元系承担的前手租户所欠租金。王兆珉、中科联社研究院对此不予认可，表示该笔款项系其预交的租金及水电费。
王兆珉系中科联社研究院的法定代表人。审理中，王兆珉表示其租赁行为系代表中科联社研究院。中科联社研究院对此予以认可。王兆珉、中科联社研究院表示阳光物业公司至今未向其提供办理餐饮服务许可证所需的产权单位证明、地下室使用登记备案证明等手续，导致餐厅至今无法开业经营。阳光物业公司提交了北京市海淀区卫生局于2009年11月10日发放的《餐饮服务许可证》，单位名称为×1公司，类别为食堂，有效期限自2009年11月10日至2012年11月9日，下方注明“请在有效期结束前一个月申请延续”。王兆珉、中科联社研究院表示该餐饮服务许可证与其无关，其未能取得餐饮服务许可证，故无法开业经营。阳光物业公司提交北京市住房和城乡建设委员会于2014年11月3日发放的《北京市普通地下室使用登记备案证明》，使用人为×1公司，房屋坐落地址为海淀区×，登记备案用途为附属用房（餐饮），使用期限自2014年11月3日至2016年11月2日。王兆珉、中科联社研究院对备案证明的真实性认可，但表示阳光物业公司至今未给付其上述手续，2014年6月阳光物业公司负责人姚×告知将为其办理地下室使用登记备案证明，故让其停止支付租金。阳光物业公司表示其于2014年3月给付王兆珉、中科联社研究院办理餐饮服务许可证需要的产权证明及消防备案手续，另于2014年11月给付地下室使用登记备案证明，但未提交证据。阳光物业公司表示其不清楚2009年11月10日取得的餐饮服务许可证到期后是否进行延续或另行办理，但提出王兆珉、中科联社研究院未办理餐饮服务许可证系因王兆珉、中科联社研究院将诉争房屋作为办公及培训教室使用。据此阳光物业公司提交其于2015年3月至6月对诉争房屋的录像。王兆珉、中科联社研究院对此予以否认，表示录像内容系其与员工的子女到诉争房屋吃饭，其并未办公及组织培训。阳光物业公司还提出王兆珉、中科联社研究院将诉争房屋改为办公用房，已被消防部门限令整改，但未提交相应证据。
另查，2014年3月14日，×1公司与中科联社研究院签订《租赁契约》，约定中科联社研究院承租海淀区×101室房屋（以下简称101室房屋）作为办公之用，租期自2014年3月17日至2015年3月16日。2015年3月5日，双方再次就101室房屋签订《租赁契约》，租期自2015年3月17日至2016年3月16日。审理中，王兆珉反诉要求阳光物业公司返还其已付押金、101室房屋及诉争房屋的租金、水电费，并要求阳光物业公司赔偿其办理门禁卡、维修灭火器、装修损失、置办餐厅用品、宽带支出的费用以及驻守值班人员工资、预期营业损失。据此王兆珉提交租金收据及发票、水电费票据。阳光物业公司对租金、水电费的票据真实性认可。王兆珉提交维修灭火器、门禁卡收据，阳光物业公司表示门禁卡系针对101室房屋办理，与本案无关，对维修灭火器收据的真实性不认可，亦表示与本案无关。王兆珉提交装修清单明细清单、置办餐厅物品票据及邮件往来，证明其损失。阳光物业公司对上述证据的真实性不予认可。王兆珉提交《服务器服务协议书》及网络服务费发票，表示其在101室房屋安装网络设备，与诉争房屋共用，并在诉争房屋安装部分无线路由器，其主张的网络服务费不包括无线路由器的费用。阳光物业公司对协议书及发票的真实性认可，表示王兆珉、中科联社研究院在101室房屋安装网络设备与餐厅无关。
阳光物业公司提交×公司出具的水电费、燃气费通知单，表示王兆珉、中科联社研究院未交纳2015年1月至5月的水电费3884.4元及2015年1月至3月的燃气费315.24元，其中101室房屋未结清的水电费为336.95元。中科联社研究院、王兆珉对未结清数额予以认可。另外，对于王兆珉、中科联社研究院已交诉争房屋及101室房屋的水电费，×公司向其开具的发票中，载明付款单位为中科联社研究院。
在审理过程中，本院前往诉争房屋进行现场勘查，对餐厅大堂、包间、厨房的装修及现有物品进行清点。对于装修一项，王兆珉、中科联社研究院表示不申请对装修价值进行鉴定。
上述事实，有当事人陈述、租赁协议、租赁协议终止决定、房屋所有权证、说明、北京市普通地下室使用登记备案证明、餐饮服务许可证、检测报告、交费通知单、录像、收据、发票、装修清单明细、售货清单、服务器服务协议书、邮件、勘验笔录等证据材料在案佐证。
本院认为，阳光物业公司与王兆珉签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于承租人主体问题，租赁协议系王兆珉个人签署，阳光物业公司开具的租金收据中载明的付款人为王兆珉个人，而诉争房屋的水电费发票载明付款单位为中科联社研究院，且王兆珉系中科联社研究院的法定代表人，其与中科联社研究院均自认本案诉争房屋的租赁协议系其代表公司签署，加之诉争房屋未能开业经营，本院亦无法依此判断诉争房屋的实际使用人，故本院认定承租人的主体为王兆珉与中科联社研究院。双方签订的租赁协议于2015年1月31日终止，故中科联社研究院、王兆珉应在合同终止后将诉争房屋交还阳光物业公司。现阳光物业公司要求中科联社研究院、王兆珉腾退诉争房屋的请求，于法有据，本院予以支持。依据合同约定，中科联社研究院、王兆珉租赁诉争房屋的目的系合法经营餐厅，但阳光物业公司在出租诉争房屋时未依法取得地下室使用登记备案证明，导致中科联社研究院、王兆珉无法办理餐饮服务许可证，不具备开办餐厅的条件，无法实现合同目的。虽然阳光物业公司于2014年11月3日取得了地下室使用登记备案证明，但此时租赁协议已履行了8个月，中科联社研究院、王兆珉已停止支付租金，阳光物业公司亦未提交证据证明其将备案证明交付过中科联社研究院、王兆珉。因此，阳光物业公司作为房屋出租方，在签订、履行租赁协议过程中存在重大过错，并最终导致合同目的无法实现，亦造成中科联社研究院、王兆珉为开办餐厅的投入损失，故本着公平原则，阳光物业公司无权继续收取租赁期内的租金，亦应将其已收取租金及押金退还王兆珉。现阳光物业公司要求中科联社研究院、王兆珉支付合同期内租金的诉讼请求，本院不予支持。王兆珉要求阳光物业公司返还已付房屋租金及押金的反诉请求，本院予以支持。关于王兆珉于2014年1月21日交纳的10000元，该收据载明该笔款项系食堂租金，阳光物业公司主张该笔款项系王兆珉代前手租户支付的拖欠房屋，未提交相应证据，本院不予采信。
合同期满后，中科联社研究院、王兆珉仍占有诉争房屋至今，其行为已经违反了合同的约定，亦侵犯了阳光物业公司的合法权益，因此阳光物业公司要求中科联社公司、王兆珉按照合同约定标准支付房屋租金至腾房之日止，即合同期满后的房屋使用费用，于法有据，本院予以支持。阳光物业公司要求中科联社研究院、王兆珉支付诉争房屋水电费、燃气费，中科联社研究院、王兆珉对所欠数额予以认可，故阳光物业公司要求中科联社研究院、王兆珉支付除101室房屋之外的水电费、燃气费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。阳光物业公司主张中科联社研究院、王兆珉并未利用诉争房屋作为餐饮用途，未提交相应证据，且根据本院勘查现场，诉争房屋的装修明显系为开办餐厅所用，亦有大量餐厅所用物品，并无办公及组织培训设备，故本院对阳光物业公司的抗辩理由不予支持。阳光物业公司主张中科联社研究院、王兆珉装修改变房屋用途，违反了消防安全的相关规定，未提交相应证据，且中科联社研究院、王兆珉未能开办餐厅的根本原因系未取得餐饮服务许可证，故本院对此不予采信。阳光物业公司与王兆珉均要求对方支付逾期利息的请求，缺乏合同与法律依据，本院均不予支持。
关于王兆珉的其它反诉请求，其要求阳光物业公司返还已付水电费、灭火器检修费用的诉讼请求，上述费用系其与中科联社研究院使用诉争房屋期间实际发生的费用，故本院不予支持。王兆珉要求阳光物业公司返还101室房屋的租金、水电费及办理门禁卡费用，并赔偿其在101室安装宽带的支出费用，101室房屋租赁协议的签订主体与本案并非同一主体，且王兆珉未提交证据证明101室房屋与诉争房屋的经营使用存在关联，故本院对此不予支持。
虽然阳光物业公司存在过错，致使中科联社研究院、王兆珉签订合同的最终目的无法实现。但是中科联社研究院、王兆珉在签订合同时未审核餐厅经营手续并先行进行了装修、置办餐厅用品，在合同履行过程中未采取积极的措施防止损失进一步扩大，亦应自行承担部分损失。王兆珉要求阳光物业公司赔偿装修损失，阳光物业公司未认可其提交的装修费用明细，王兆珉亦未提交证据证明装修费用的实际发生，且经本院释明，王兆珉不申请进行装修价值的鉴定，故本院对其该项反诉请求不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。王兆珉置办的餐厅用品应在其将诉争房屋腾退阳光物业公司时自行搬出，其要求阳光物业公司赔偿置办餐厅用品损失的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。王兆珉要求阳光物业公司赔偿值班人员工资，未提交相应证据，本院不予支持。王兆珉要求阳光物业公司赔偿餐厅预期营业损失，未提交充分证据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、中科联社（北京）网络技术研究院、王兆珉于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区×房屋腾空并交还北京阳光物业管理有限公司；
二、中科联社（北京）网络技术研究院、王兆珉自二○一五年二月一日起按照每月八千元的标准给付北京阳光物业管理有限公司房屋使用费至其将上述房屋腾空并交还之日止；
三、中科联社（北京）网络技术研究院、王兆珉于本判决生效后七日内给付北京阳光物业管理有限公司水电费三千五百四十七元四角五分、燃气费三百一十五元二角四分，以上三千八百六十二元六角九分；
四、北京阳光物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还王兆珉租金四万二千元、押金二万元，以上共计六万二千元；
五、驳回北京阳光物业管理有限公司的其它诉讼请求；
六、驳回王兆珉的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千零七十二元，由北京阳光物业管理有限公司负担一千四百七十二元，已交纳一千零三十六元，余款于本判决生效后七日内交纳；由王兆珉、中科联社（北京）网络技术研究院负担六百元，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费九千二百一十元，由王兆珉负担八千五百三十五元，已交纳；由北京阳光物业管理有限公司负担六百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭 晶
人民陪审员 岳 维
人民陪审员 任 艳 辉
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 常远书记员魏明玮