重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝04民终1132号上诉人（原审被告）：黔江区金港湾商务酒店，个体工商户，经营场所重庆市黔江区城东街道新华大道中段***号新禹苑*幢3-1,4-1,5-1。注册号500900600057755。登记经营者：冯秀英，女，生于1965年12月27日，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师，特别代理。上诉人（原审被告）：冯秀英，女，生于1965年12月27日，汉族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黔江区新禹苑业主委员会，住所地重庆市黔江区。代表人：龚明开，男，1975年2月3日出生，苗族，住重庆市黔江区，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李政，重庆黔立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张治方，重庆黔立律师事务所律。上诉人黔江区金港湾商务酒店（以下简称金港湾酒店）、冯秀英因与被上诉人黔江区新禹苑业主委员会（以下简称新禹苑业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服黔江区人民法院（2016）渝0114民初1688号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2016年7月25日受理本案后，依法由审判员何庆华担任审判长，与审判员黄飞、代理审判员郑斌组成合议庭，由书记员吴遥祝担任法庭记录，于2016年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人金港湾酒店、冯秀英的委托诉讼代理人张玉金、被上诉人新禹苑业委会的委托诉讼代理人李政、张治方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：2010年3月31日，新禹苑业委会将位于黔江区新华东路中段399号（现变更为新华东路中段121号）新禹苑1幢1单元3号门厅房屋出租给金港湾酒店使用，出租房屋面积约35平方米，约定租金每月3150元，租期从2010年4月1日起至2014年3月31日止共4年，双方签订了租赁合同。该合同由设立在三、四、五楼的当时的金港湾酒店登记经营者戴伦国签订。金港湾酒店租用了1楼3号门厅房屋后，戴伦国已按每月3150元租金标准缴纳租金至2014年3月31日合同期满。金港湾酒店经营期间，戴伦国、叶绍君、陈建群、陈光荣、代素兰5人作为甲方于2013年6月3日将合伙经营的金港湾酒店的全部资产，包括酒店三、四、五楼的房产、酒店设施设备全部转让给了重庆市黔江区鹏达（实业）集团有限公司（以下简称鹏达集团公司），鹏达集团公司成为金港湾酒店的实际所有权人，并经营酒店、使用涉诉门厅房屋至合同期满。接着，冯秀英于2014年4月3日以个体工商户名义登记办理营业执照，并实际经营设立在三、四、五楼金港湾酒店至今（冯秀英既是登记经营者，也是实际经营者），涉案讼争的1幢1单元3号门厅房屋也一直由冯秀英实际经营的金港湾酒店作为酒店吧台使用至今。前述租赁合同期满后，新禹苑业委会于2014年5月26日向重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达房产公司）发出书面通知，要求鹏达房产公司或续租并缴纳其作为酒店吧台使用的1楼3号门厅2014年4月1日以来的房租费。鹏达房产公司2014年6月3日书面回函，称对底楼门厅房屋（系酒店接待大厅、吧台）其拥有“302房地证2013字第01640号”合法产权，拒付房租。为此，新禹苑业委会以黔江区国土房管局为被告、以鹏达房产公司为第三人提起行政诉讼，要求黔江区国土房管局撤销为鹏达房产公司颁发的该3号门厅房“302房地证2013字第01640号”，黔江区人民法院于2015年4月2日以“本该只在房屋登记簿上予以记载，而不应颁发房屋权属证书的公共场所颁证给第三人，违背《房屋登记办法》第三十一条的规定”为由，判决撤销该房地产权证，鹏达房产公司不服上诉，重庆市第四中级人民法院于2015年9月22日驳回上诉，维持原判。因涉案讼争的1单元3号门厅房屋产权证被生效判决撤销，鹏达房产公司不是1单元3号门厅房屋所有权人。新禹苑业委会向实际使用1单元3门厅房屋的金港湾酒店和酒店实际经营者即冯秀英追收房租无果，遂提起本案诉讼。黔江区金港湾酒店有个体工商户营业执照，成立于2009年3月9日，经营者冯秀英，其领取个体户营业执照时间为2014年4月3日。还查明，鹏达房产公司与新禹苑业委会于2010年3月6日签订新禹苑整幢房屋、公用部分及相关设施设备“移交协议书”，第一条载明“本次移交新禹苑整幢房屋建筑及附属工程设施，同时包括公共使用部分、屋顶公共用房、底楼门厅部分，即该房屋的所有部分”。底楼门厅部分属于移交给新禹苑业委会的房屋范围。同时查明，新禹苑所有业主与新禹苑开发商即鹏达房产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条均约定了“本项目物业管理用房为50平方米，位于1幢1单元3号房”。新禹苑业委会将上述3号门厅房收取的租金以“业主门厅租金分摊明细表”的方式分发给了新禹苑全体业主，其中鹏达房产公司作为业主也实际分得并领取了门厅租金。审理中，新禹苑业委会要求每月按6000元的标准计算1幢1单元3号门厅房屋的房租，未提交相应的充分证据，佐证租金计算标准支持其主张。新禹苑业委会一审诉称，2010年3月31日，自己将位于黔江区新华东路新禹苑1幢1单元3号门厅房屋出租给金港湾酒店作为其酒店吧台之用，租赁期限至2014年3月31日。该租期满后，新禹苑业委会准备去续租并收取房租时，鹏达房产公司以该房产权有争议而要求金港湾酒店不腾退房屋，不支付房租。为此，新禹苑业委会与国土局、鹏达公司为该房屋的产权而产生行政诉讼，最后该房屋的产权证被判决撤销，但金港湾酒店至今仍然拒不腾退房屋，也不支付房租。为此，遂诉请判决：一、解除与金港湾酒店的不定期租赁合同，并由金港湾酒店立即腾退新禹苑业委会位于新华东路新禹苑1幢1单元3号门厅的房屋。二、判令金港湾酒店向新禹苑业委会支付房屋租金，每月按6000元的标准计算，从2014年4月1日起至实际腾退完毕之日止。3.判令金港湾酒店承担本案诉讼费用。金港湾酒店、冯秀英一审辩称，新禹苑业委会的起诉没有事实和法律依据。一审法院认为，本案的争议焦点，一是涉案讼争的新禹苑1幢1单元3号门厅房屋物权产权归属问题；二是金港湾酒店的诉讼主体资格问题和责任承担的主体问题。三是房租标准问题。针对焦点分别评述如下。一、关于新禹苑1幢1单元3号门厅房屋物权产权归属问题。首先，作为新禹苑开发商的鹏达房产公司于2010年3月6日与新禹苑业委会签订的“移交协议书”，第一条已明确将公共使用部分、屋顶公共用房、底楼门厅部分移交给新禹苑业委会。作为新禹苑开发商的鹏达房产公司对该底楼门厅部分不应享有产权权利。其次，新禹苑所有业主与作为新禹苑开发商即鹏达房产公司签订的《商品房买卖合同》，其第十四条均约定了位于1幢1单元3号房属于本项目物业管理用房。这一约定向广大业主明确告示3号房属于新禹苑业委会物业管理用房。鹏达房产公司对该底楼门厅部分也难以享有物权权利，新禹苑业委会对物管用房有管理权和使用权。再次，鹏达房产公司之前办理的3号门厅房屋的“302房地证2013字第01640号”产权证已被本院行政判决撤销，重庆市第四中级人民法院对鹏达房产公司的上诉驳回上诉，维持原判。涉案讼争的新禹苑1幢1单元3号门厅房屋产权证已被生效判决撤销，鹏达房产公司对此3号门厅房屋没有产权权利。最后，鹏达房产公司作为新禹苑业主之一也实际分得并领取了以前3号门厅房的租金，这一事实也说明鹏达房产公司认可1幢1单元3号门厅房的产权归属。所以，被告关于底楼门厅部分是属鹏达房产公司没有对外出售的商品房，是三、四、五楼商场的专用入口，其权利人属鹏达房产公司的辩称，缺乏事实依据，不予采信。综上，可以认定，涉案讼争的新禹苑1幢1单元3号门厅房屋属于新禹苑广大业主的公共物管用房，新禹苑业委会对1幢1单元3号门厅房屋享有物权所有权。二、关于金港湾酒店的诉讼主体资格问题和责任承担的主体问题。2010年3月31日，新禹苑业委会将涉诉3号门厅房屋出租给金港湾酒店使用，租期至2014年3月31日止共4年。金港湾酒店登记的经营者戴伦国租用涉诉门厅房屋后，已按约定租金标准结清房租至合同期满。戴伦国经营金港湾酒店期间，于2013年6月3日将合伙经营的该酒店房产和酒店设备资产全部转让给了鹏达集团公司，鹏达集团公司成为金港湾酒店的实际所有权人，并实际经营酒店、使用涉诉门厅房屋至合同期满。此期间，鹏达集团公司因受让戴伦国转让的酒店，按合同法“买卖不破租赁原则”，鹏达集团公司成为涉诉1幢1单元3号门厅房屋的承租人。冯秀英在前一租赁合同期满后以个体工商户名义登记，办理营业执照，继续接手实际经营同一名称的金港湾酒店，并将属于新禹苑业委会享有所有权的涉诉门厅房屋继续作为该酒店吧台使用。前述事实就形成了字号名称相同、经营地点、经营范围相同的金港湾酒店，登记的实际经营者前期为戴伦国（又转让给鹏达集团公司），后期为登记的实际经营者被告冯秀英（冯秀英既是登记经营者，也是实际经营者），即金港湾酒店的个体工商户字号一直没有改变，虽然登记的实际经营者前后有变换，但金港湾酒店前前后后都一直使用着属于新禹苑业委会享有所有权的涉诉门厅房屋。虽然后期（从2014年4月1日起）的金港湾酒店（经营者冯秀英）没有与新禹苑业委会继续签订房屋租赁合同，但金港湾酒店（后期的实际经营者冯秀英）是承继了之前的租赁合同内容，并实际使用了涉诉门厅房屋。所以，认定金港湾酒店（经营者冯秀英）已与1幢1单元3号门厅房屋的所有权人即新禹苑业委会间形成不定期租赁合同关系。冯秀英是个体工商户的金港湾酒店的登记经营者，也是实际经营者，因此，金港湾酒店、冯秀英作为被告的诉讼主体资格是适格的。新禹苑业委会诉请的支付租金期间，鹏达集团公司虽对金港湾酒店拥有产权，但其并没有实际使用涉诉门厅房屋，而是金港湾酒店一直使用着涉诉门厅房屋。所以，本案不存在漏列鹏达集团公司主体问题。至于鹏达集团公司是以何种方式、如何将金港湾酒店转交给冯秀英经营，属另一法律关系，不属本案审理的范畴。既然金港湾酒店（经营者冯秀英）一直使用着涉诉门厅房屋，并与新禹苑业委会间形成不定期租赁合同关系，那么金港湾酒店（经营者冯秀英）就应当向涉诉门厅房屋的物权所有人即新禹苑业委会缴纳房屋使用的租金，而金港湾酒店、冯秀英缴租金。因此，新禹苑业委会要求解除与金港湾酒店的不定期租赁合同，并由金港湾酒店、冯秀英立即腾退位于新华东路新禹苑1幢1单元3号门厅的房屋的主张，于法有据，予以支持。三、关于房租标准问题。新禹苑业委会起诉要求按每月6000元的房租标准计算从2014年4月1日起至实际腾退完毕之日止的租金主张，因新禹苑业委会未提供“每月按6000元的房租标准”的更确实更充分证据予以支撑，其主张难以支持。租金只能按原约定即每月3150元房租标准“从2014年4月1日起计至实际腾退完毕之日止”予以支持。综上，遂依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、七十二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、解除原告黔江区新禹苑业主委员会与被告黔江区金港湾酒店(经营者冯秀英)间对重庆市黔江区新华东路中段399号（现变更为新华东路中段121号）的新禹苑1幢1单元3号门厅房屋使用的不定期房屋租赁合同关系；二、被告黔江区金港湾酒店(经营者冯秀英)于本判决生效后十日内腾退位于重庆市黔江区新华东路中段399号（现变更为新华东路中段121号）的新禹苑1幢1单元3号门厅房屋给原告黔江区新禹苑业主委员会；三、由被告黔江区金港湾酒店(经营者冯秀英)于本判决生效后十日内按每月3150元标准从2014年4月1日起至实际腾退完毕之日止向原告黔江区新禹苑业主委员会支付房屋租金；四、驳回原告黔江区新禹苑业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费2700元（原告已预交），减半收取1350元，由原告黔江区新禹苑业主委员会负担250元，由被告黔江区金港湾酒店负担1100元。金港湾酒店不服一审判决，请求本院判决：一、撤销黔江区人民法院（2016）渝0114民初1688号民事判决；二、判决驳回被上诉人新禹苑业委会的诉讼请求。其事实及理由如下：一、一审案由确定为租赁合同纠纷不当。鹏达集团公司受让金港湾酒店后，没有与新禹苑业委会签订租赁合同，也没有事实上的租赁关系。冯秀英和金港湾酒店都没有与新禹苑业委会签订租赁合同，按照合同的相对性原理，新禹苑业委会与戴伦国之间原签订的租赁合同并不能当然地适用于上诉人。所以，新禹苑业委会要求金港湾酒店、冯秀英腾退房屋、支付租金，表面是租赁纠纷，实际上是所有权纠纷。一审以租赁合同纠纷审理并作出判决，其事实认定和法律适用均不当。二、新禹苑业委会对涉案房屋不享有物权。本案诉争的房屋，没有登记在新新禹苑业委会名下，没有不动产权属证书证明该物权属于其所有。一审判决认定被上诉人享有物权错误。三、本案争议房屋产权属于鹏达房产公司所有。争议房产由鹏达房产公司开发建设的商品房，出售部分已经办理了房屋产权证，对未出售的部分则由鹏达房产公司享有所有权。虽然该公司先前所办理的产权证被人民法院行政判决撤销，但没有否定产权归属对其享有的产权，该公司正在重新办理该房屋的产权登记。新禹苑业委会没有证据证明对争议房屋享有产权，因其没有合法的权源。四、新禹苑业委会的主张没有充分的证据证明。新禹苑业委会请求金港湾酒店、冯秀英腾退房屋并支付租金，但庭审中没有证据证明其对争议的房屋享有所有权，并与其形成租赁合同关系，根据“谁主张、谁举证”的原则，应当承担举证不能的法律责任。五、本案新禹苑业委会起诉金港湾酒店、冯秀英，错列被告。从法律上讲金港湾酒店的权利人是鹏达房产公司，对外经营上是冯秀英名义，但冯秀英个人不是金港湾酒店的所有权人。新禹苑业委会起诉金港湾酒店、冯秀英，错列被告。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果错误。被上诉人新禹苑业委会答辩称，一、上诉人诉称的“一审判决确定租赁合同纠纷的案由不当”的理由不能成立。本案一审时以金港湾酒店作为被诉主体，该被诉主体是2009年3月9日登记的个体工商户，除经营者有变更外，该个体工商户并没有变更，不能因为经营者的变化而导致主体的不同。前一轮租赁合同期限届满后，双方当事人虽没有续订书面合同，但仍按原合同内容继续履行，故双方仍存在租赁合同关系，一审判决以“租赁合同纠纷”为案由并无不当。二、本案被上诉人新禹苑业委会对诉争房屋具有物权。被上诉人在一审中举示了大量证据证明诉争房屋为物管公共用房，即属新禹苑业委会公有的事实。且该房屋出租所获收益分配到各业主，上诉人也获得相应的数额租金收益。上诉人将原“新禹苑1楼3号房门厅”转换为“底楼门厅是指3号房旁边三米多宽的过道”，属偷换概念。三、上诉人诉称涉案房屋的产权属于鹏达房产公司的理由不成立。诉争房屋该公司之前虽办理有产权证，但该证已经被生效行政判决撤销，该房屋在业主与开发商即鹏达房产公司之间订立的《商品房买卖合同》第14条中有明确约定，为物管用房。故新禹苑业委会对诉争房屋有合法的权源。四、被上诉人的主张有充分的证据证明。五、本案新禹苑业委会起诉金港湾酒店、冯秀英，将其列为被告并无不当，被告主体适格。依照民事诉讼法司法解释第59条之规定，以个体工商户为当事人并无不当。金港湾酒店自2009年3月9日经工商登记后，主体一直存在，虽然实际经营者时有变动，但不能以该实际经营者的变动而否定金港湾酒店的主体资格。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审判决驳回上诉，维持原判。二审查明：本案的事实争点在于，涉案3号门厅的所在位置、面积。上诉人金港湾酒店、冯秀英诉称，3号门厅只是一个进出房屋楼层的通道，其位置与电梯间齐平并延伸到门外临街的空间，不包括人行楼梯外的部分。被上诉人新禹苑业委会诉称，该3号门厅，包括电梯间及人行楼梯外至临街的整个空间。经本院查明：一审中，新禹苑业委会举示了部分业主与鹏达房产公司之间订立的购房合同一份，其中第十四条约定，本项目物业管理用房50㎡，位于1幢1单元3号房。而其后所附的设计图纸中明确标明3号房屋，包括电梯间及人行楼梯之外的整个通间，没有对3号门厅隔断使用。该证据足以证明，开发商与业主之间在商品房屋销售合同中是明确约定，将3号房屋作为物业用房的。上诉人金港湾酒店、冯秀英在本案中辩称物业用房在房顶的事实没有证据佐证。二审中，上诉人金港湾酒店向法庭举示了新禹苑小区的规划图纸，被上诉人新禹苑业委会认为该证据在2015年就已经取得，不是上诉后新产生的新证据，规划且图纸没有形成时间，其中两张图纸体现出来的是商场的入口，并未体现出涉案的门厅就是过道，该证据不能达到上诉人的证明目的，不予认可。本院审查认为，上诉人举示的规划图纸在一审时已经举示过，且在一审时经过了双方的质证，不属于新证据。按金港湾酒店在一审中所举示的该证据，只能证明是否将原规划中的“3号”房屋中间隔断出“门厅”和争议部分房屋而已，不能否定开发商与业主签订商品房销售合同的约定内容。2010年3月6日，重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司与新禹苑业委会订立《移交协议》，就新禹苑的整幢房屋、公共部分及相关设施进行移交。其中第一条明确约定：本次移交新禹苑整幢房屋建筑及附属工程设施，同时包括公共使用部分、屋顶公共用房、底楼门厅部分，即该房屋的所有部分。本案诉争之房也一并移交给了新禹苑业委会并由该业委会实际管理。2010年3月31日，新禹苑业委会与金港湾酒店订立《门面出租合同》，将该诉争租给后者使用4年整，其所获租金利益则由全体业主分享，鹏达房产公司分享了该租金利益。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，本案的争点在于新禹苑业委会与金港湾酒店之间是否确立了房屋租赁关系，金港湾酒店是否为适格当事人，应否承担对新禹苑业委会支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2010年3月6日，鹏达房产公司与新禹苑业委会订立《移交协议》，将本案诉争之房也一并移交给了新禹苑业委会，以作物业用房。自此以后，新禹苑业委会对本案诉争之房屋的占有合法有效，作为其权利人，有权行使占有、使用、收益等相应权利。2010年3月31日，被上诉人新禹苑业委会与金港湾酒店签订《门面出租合同》，将涉诉3号门厅房屋出租给金港湾酒店使用，租期至2014年3月31日止，共4年。2013年6月3日，金港湾酒店登记的经营者戴伦国将合伙经营的该酒店房产和酒店设备资产全部转让给了鹏达集团公司，鹏达集团公司成为金港湾酒店的实际所有权人，并实际经营酒店、使用涉诉门厅房屋至合同期满。在租赁合同期满后冯秀英以个体工商户名义登记，办理营业执照，继续接手并实际经营金港湾酒店，并将涉诉门厅房屋继续作为该酒店吧台使用。虽然从2014年4月1日起新禹苑业委会并未与金港湾酒店继续签订房屋租赁合同，但是金港湾酒店一直在使用涉诉门厅房屋，出租人新禹苑业委会也未提出异议，此时双方已经形成了不定期租赁的合同关系。同时，金港湾酒店也没有证据证明与其他民事主体之间重新订立了新的租用合同，所以原租赁合同继续有效。《最高人民法关于适用的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”由于个体工商户对外以户的名义独立进行民事活动，并可拥有自己的字号。个体工商户的经营者和字号为个体工商户经营者依法律规定取得的身份和称谓，其中字号作为个体工商户以市场经营主体身份在营业活动中使用的表征自己的名称，是区别于其他市场经营主体及其营业的主要标志，因而也是确定个体工商户的诉讼主体地位和承担法律责任的重要依据。故以个体工商户为当事人的诉讼，一般应以该个体工商户的字号为当事人，而不以该个体工商户的营业执照上登记的人或实际经营人为当事人，同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，虽然金港湾酒店的实际经营者经过了两次变化，但金港湾酒店的登记字号从未改变。故新禹苑业委会将金港湾酒店列为被告并无不当。而冯秀英作为金港湾酒店现在的登记经营者，也是实际经营者，新禹苑业委会将其列为被告更符合法律规定，故上诉人提出被上诉人起诉上诉人主体不适格的上诉理由不成立。本案以“黔江区金港湾酒店”为原审被告并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于金港湾酒店在原租赁期限届满后继续使用租赁物，出租赁人新禹苑业委会没有提出异议，原租赁合同继续有效，虽然其期限为不定期，但合同权利义务内容同前。金港湾酒店应当承担支付租金的责任。综上，上诉人黔江区金港湾酒店、冯秀英的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人黔江区金港湾商务酒店、冯秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长  何庆华审 判 员  黄 飞代理审判员  郑 斌二〇一六年八月十九日书 记 员  吴遥祝