辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终3244号
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。
法定代表人：田大军，系该公司董事长。
委托代理人：赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
委托代理人：刘泽云，男，1990年2月17日出生，朝鲜族，系该公司员工。
上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司，住所地沈阳市铁西区北一中路19号。
法定代表人：朱望生，系该公司董事长。
委托代理人：赵庆波，系辽宁仲达律师事务所律师。
委托代理人：刘泽云，男，1990年2月17日出生，朝鲜族，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：辽宁夏森律师事务所，住所地辽宁省沈阳市铁西区建设东路**号爱都国际*座****室*****室。
负责人：王英俊，系该所主任。
委托代理人：孙洋，女，1980年5月1日出生，汉族，系该所工作人员。
上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“开发公司”）、沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司（以下简称“管理公司”）因与被上诉人辽宁夏森律师事务所（以下简称“夏森律所”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第01029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长并主审，审判员单立、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭。2016年5月16日公开开庭审理了本案，上诉人开发公司、管理公司的委托代理人赵庆波、刘泽云，被上诉人夏森律所的委托代理人孙洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告夏森律所一审诉称，2014年原告从被告处购买房屋，原告已支付全部房款，2014年12月27日被告向原告交付房屋，被告管理公司代被告开发公司向原告收取费用，要求原告交付2013年-2015年三年的物业管理费7，153.2元，电梯费864元，以及2012-2013年的采暖费2，643元，实际上原告的房屋始终没有开栓供暖，原告不得不交费，否则就不予交付房屋钥匙，原告无奈只得交纳，为维护原告合法权益故诉至法院，要求二被告退还原告未办理入住前的物业费4，767.8元，电梯费720元，采暖费2，643元。
原审被告开发公司一审辩称，第一，原告的诉讼请求与本公司无关。第二，原告并非原始交易关系的设立人，原告是通过合同权利义务概括转让的方式受让取得涉案房屋，此前购买人应承担的义务原告受让后应当承担。我公司于2012年12月1日向王夏森发出入住通知书，其未办理入住，由此产生的相应后果，最后买受人应当承担，即应按商品房买卖合同第十一条交接的规定向物业公司缴纳各项费用。
原审被告管理公司一审辩称，第一，原告的诉求内容法律上依据不充分，因为诉求的内容属于物业管理公司依据其物业管理职能所享有的独立民事权利，是其提供物业服务，所应该获得的相关收益。该项收益的权属及实施该项行为均与开发公司无关；第二，物业公司依据开发公司所发出的通知入住等相关行为证据以及相关当事人就该房屋与开发商之间建立买卖关系的相关事实，决定从何时收取相关费用。第三，原告是通过合同权利义务概括转让的方式受让取得涉案房屋，此前购买人应承担的义务原告受让后应当承担，应按商品房买卖合同第十一条交接的规定向物业公司缴纳各项费用。
原审法院审理查明，2014年1月16日，原告与被告开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买其开发的座落于沈阳市铁西区景星北街18甲号1-22-1号商品房一套，房款645，788元，交付时间为2012年10月31日。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：违约责任由买受人承担，出卖人不承担违约责任；自合同约定交房日期起7日内，买受人未办理交付手续的，自合同约定交房日期起计收买受人各项费用（含物业费、采暖费等）。2014年11月原告交齐房款。2014年12月27日被告开发公司向王英俊发出准住通知单。同日，被告管理公司向原告收取了涉案房屋2013年物业费2，384.4元，电梯费288元，2014年物业费2，384.4元，电梯费288元及2015年物业费，并代开发公司收取了2012-2013年度采暖费2，643元。该代收的采暖费已由被告开发公司支付给热力公司。
另查明，王夏森未以个人名义与被告开发公司订立过商品房买卖合同。被告开发公司于2012年12月1日通过邮局向王夏森发出办理交房的通知。原告于2013年12月成立。
再查明，被告开发公司为证明涉案房屋最初由程波购买，后变更为王夏森，最后变更为原告购买，原告系通过概括转让的方式取得，提供了定购书、收款收据、特例审批单。
原审法院认为，被告最终与原告签订了书面《商品房买卖合同》，建立了商品房买卖合同关系，并由原告交齐涉案房屋价款，双方订立的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力，被告应当按照合同约定在商品房符合交付条件时书面通知被告办理交房手续，如因买受人原因未能按期交付的，违约责任由买受人承担，包括承担自合同约定交房日期起计收买受人各项费用（含物业费、采暖费等）。但，本案中被告于2014年12月27日向原告负责人发放入住通知书，原告随即于该日办理了入住手续，交纳了物业、采暖等费用，原告全面履行了合同义务，其应当承担入住之后的物业费、采暖费、电梯费。对于入住之前的物业费、采暖费、电梯费不应由原告承担，被告管理公司收取原告入住前的费用没有法律依据，应当予以返还，具体返还费用如下：2013年、2014年两年物业费共计4，768元；2013年、2014年两年电梯费共计576元。被告开发公司实际收取的原告入住前的采暖费没有法律依据，应当返还2012-2013年度的采暖费2，643元。
关于二被告辩称，原告并非原始交易关系的设立人，原告是通过合同权利义务概括转让的方式受让取得涉案房屋，原告应当承担原买卖关系项下的相应权利义务，此前购买人应承担的义务原告受让后应当继续承担，被告开发公司于2012年12月1日通知王夏森办理入住，其未办理，就应按商品房买卖合同第十一条交接的规定向物业公司缴纳各项费用的问题，原审法院认为，权利义务概括性承受，须有原权利义务人对此明确的意思表示，但本案中被告既未提供证据证明原购买人同意权利义务概括性承受的相关证据，也未提供证据证明被告与原购买人对房屋交付作出的具体约定，故被告主张原告概括性承受取得涉案房屋并应承担房屋交付前费用的抗辩主张本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内向原告辽宁夏森律师事务所返还物业费4，768元、电梯费576元；二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告辽宁夏森律师事务所返还采暖2，643元；三、驳回原告、被告的其他的诉讼请求。案件受理费50元，由二被告承担。
宣判后，上诉人开发公司和管理公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，本案诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决事实认定错误。上诉人已经提交证据证明程波与上诉人开发公司签订了订购合同并支付合同款项。后程波将权利义务转让给王夏森，王夏森又转给夏森律师事务所。合同概括转让就包括权利义务的全部内容。王夏森与王英俊系父子关系，显然有权利义务概括转让的事实。
被上诉人夏森律所辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同交款收据、准住通知单、收费收据、收款收据、特例审批单等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：上诉人开发公司与被上诉人夏森律所于2014年1月16日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议约定履行各自义务。2014年11月夏森律所交齐房款。2014年12月27日上诉人向夏森律所负责人发出入住通知书，夏森律所随即于该日办理了入住手续。夏森律所应当承担入住之后的物业费、采暖费、电梯费，对于入住之前的上述费用不应由夏森律所承担。故原审法院判决上诉人管理公司返还物业费、采暖费、电梯费并无不当，本院予以确认。
关于上诉人认为合同系概括转让至夏森律所的上诉主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人并未提供充分证据证明夏森律所系概括承受取得涉案房屋，应承担举证不能的法律后果，故对其该项上诉主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担50元、沈阳国际纺织服装城商业管理有限责任公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。