沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0102民初8864号
原告：中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行，住所地：沈阳市和平区中山路176号。统一社会信用代码：91210102164086509.
法定代表人：何宝林，该行行长。
委托诉讼代理人：董晓琳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被告：岳黎明，女，汉族，1987年5月12日出生，住吉林省松原市宁江区。
被告：温大秋，男，汉族，1984年9月2日出生，住长春市二道区。
被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地：辽宁省沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门，统一社会信用代码91210100788709049Y。
法定代表人：黎家辉，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王启昕，系辽宁一腾律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告岳黎明、温大秋、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行委托诉讼代理人董晓琳、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司委托诉讼代理人王启昕到庭参加诉讼，被告岳黎明、温大秋经公告送达开庭传票未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年7月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还原告借款本金535,898.69元，利息、罚息、复息合计10,415.62元，总计546,314.31元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2017年4月31日，具体偿还金额以实际发生为准）；3、原告对具体被告名下位于沈河区沈水东路330号2-16-2，建筑面积为133.27平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担保证责任；５、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，1、2013年7月22日，原告（贷款人）与被告岳黎明（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款560,000元用于购买位于沈河区沈水东路330号2-16-2、建筑面积133.27平方米的房屋，并于2015年9月25日于沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记；借款期限360个月，自2013年7月2日至2043年7月22日；本合同项下的贷款利率为月利率，为基准利率水平上下浮5％；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮５０％；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。原告于2013年10月1日向被告岳黎明发放贷款560,000元，被告岳黎明自2016年12月1日起未按约定偿还贷款本息，至2017年4月31日，被告岳黎明尚欠原告贷款本金535,898.69元，利息10,247.10元，罚息168.52元，故原告诉至法院。2、2013年12月06日，原告（甲方）与被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定乙方同意为购买保利达翠堤湾整个项目的住宅、商业用房的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，另有约定除外；乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止；购房者连续拖欠四期贷款本息的，甲方应在购房者的第四期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续为支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证；在乙方的保证期内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息，并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。３、贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2016年12月1日起未按期足额偿还原告借款本息，截至2017年4月31日，被告尚拖欠贷款本金535,898.69元，利息、罚息、复息合计10,415.62元未还。
被告岳黎明、温大秋未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。
被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司辩称：我公司在2017年9月30日已经为被告代偿了一笔款项，金额为29,797.66元。我公司认为原告所诉的第三项和第四项诉讼请求存在矛盾之处，我公司统一依据借款合同约定承担保证责任，不同意原告的第三项请求，因为房屋未下发房产证，银行不享有抵押权，并且在被告承担了保证责任后原告即不再对该房屋享有任何权利。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、2013年7月22日，原告（贷款人）与被告岳黎明（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款560,000元用于购买位于沈河区沈水东路330号2-16-2、建筑面积133.27平方米的房屋，并于2015年9月25日于沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记；借款期限360个月，自2013年7月2日至2043年7月22日；本合同项下的贷款利率为月利率，为基准利率水平上下浮5％；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上上浮５０％；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收讫之日止。
2、2013年12月06日，原告（甲方）与被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，本最高额担保所担保的债权是指在2015年12月7日至2018年12月6日期间因乙方向债务人发放住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等、）乙方为实现债权和担保物权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。
3、被告岳黎明、温大秋以登记在其名下的位于沈河区沈水东路330号2-16-2、建筑面积133.27平方米的房屋为该笔贷款进行抵押担保。2015年9月25日于沈阳市房产局办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。
4、贷款生成后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2016年12月1日起未按期足额偿还原告借款本息，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在2017年9月30日已经为被告岳黎明、温大秋代偿了一笔款项，金额为29,797.66元。
截至2017年11月16日，被告尚拖欠贷款本金527,410.27元，利息、罚息、复息合计4,274.59元未还。
本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告岳黎明、温大秋经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依据现有证据确定被告应承担的民事责任。原告与被告岳黎明、温大秋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律相关规定，合法有效，本院予以确认。被告岳黎明、温大秋未按上述协议约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本合同项下担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收讫之日止。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求保甲方依照本合同约定内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。本案，被告岳黎明、温大秋于2016年12月起开始拖欠原告借款本息，原告有权依该协议约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告主张解除与被告岳黎明、温大秋签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合同，并要求被告岳黎明、温大秋立即偿借款本金、利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告对被告岳黎明、温大秋提供的房产行使抵押权并优先受偿，因该抵押系预告登记，抵押权并未设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司为借款保证人，主债务人岳黎明、温大秋未履行还款义务，原告有权要求保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对借款承担连带保证责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行与被告岳黎明、温大秋于2013年7月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告岳黎明、温大秋于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行贷款本金527,410.27元，利息、罚息、复息合计4,274.59元（以上截止日为2017年11月16日），并自2017年11月17日起按合同约定的计息办法支付上述贷款利息、罚息至实际给付之日止；
三、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续之日前对被告岳黎明、温大秋应支付的上述款项承担连带责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳中山支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,263元，保全费3,252元，公告费660元由被告岳黎明、温大秋、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 员 臧 宁
人民陪审员 刘 玉 洁
人民陪审员 董 秀 坤
二〇一七年十二月八日
书 记 员 宇文思宁
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。