河南省新郑市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0184民初5074号
原告（反诉被告）：彭明，男，汉族，1981年11月23日出生，住河南省兰考县。
委托诉讼代理人：李双，河南轨道律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王树松，男，汉族，1973年8月16日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：朱文祥，河南豫龙律师事务所律师.
原告（反诉被告）彭明与被告（反诉原告）王树松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭明及其委托诉讼代理人李双，被告（反诉原告）王树松及其委托诉讼代理人朱文祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭明向本院提出诉讼请求：1、请求判令王树松继续履行2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》和2016年9月30日签订的《新郑市存量房买卖合同》（合同编号：2016102806），协助彭明办理房屋所有权转移登记等相关手续。2、请求判令王树松将房屋交付给彭明使用；3、请求判令王树松向彭明支付违约金3万元整；4、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：彭明、王树松与居间方河南浩隆房地产营销策划有限公司（以下简称居间方）于2016年8月22日签订《房屋买卖合同》，合同约定：王树松将其位于新郑市××区迎宾大道北侧（蓝翔花园）03幢35101房号的房屋（以下简称涉案房屋）出售给彭明，房屋的实际成交价为118万元整，房屋产权过户的相关手续费用及税费由彭明承担，签订合同当天彭明向王树松支付首付款50万元，剩余房款68万元由彭明向银行申请贷款，房产过户后剩余房款支付转给王树松，并约定：王树松于2017年1月1号之前将房屋交付给彭明告使用。合同签订当天，彭明向王树松支付了首付款，并向居间方支付代办信息服务费、金融服务费。后双方在居间方工作人员的陪同下通过中信银行港区支行办理了银行贷款手续。2016年9月20日，该贷款顺利通过审批，2016年9月30日，双方办理了网签手续，彭明当日支付了相关的税费，2016年10月17日，新郑市房屋交易和登记中心，新郑市住房保障和房地产管理中心出具涉案房屋交易和产权状况确认单予以确认交易。由于郑州不动产登记制度实施后，该涉案房屋的特殊位置造成新郑、港区不动产登记部门对涉案房屋的不动产登记相互推诿，彭明多次找房管局、土地局反映、咨询，最终得知该涉案房屋的不动产登记应由新郑市不动产登记中心负责，原告于2017年3月2日向新郑市不动产登记中心提交了办理不动产登记权籍调查的全部资料，2017年3月21日新郑市不动产登记中心通知彭明权籍调查通过，可以办理签字过户手续。后彭明、居间方工作人员多次通知王树松配合办理过户手续、交付房屋，王树松以各种理由拒绝，至今未按照合同约定把房屋交付给彭明使用，特提起诉讼，望判如所请。
被告王树松辩称，2016年9月30日双方签订的《新郑市存量房买卖合同》成立未生效。根据我国城市房地产管理法的规定，房屋买卖合同生效要件：1、办理过户为生效要件，而本案确实达成了意向，并将合同文本递交到房管局，但由于双方其他事项没有达成一致。2017年3月17日，双方通达微信已经达成解除合同的意向。且2017年5月底端午节前在证人尚某的主持调解下达成了解除合同的意见，双方共同到房管部门咨询了撤回合同文本所需手续，王树松为此携带50万元的银行卡与彭明协商可以将银行卡交给尚某，在其办理完撤回手续后直接由彭明将该款提走。彭明在6月13日就起诉了，因此，彭明要求继续履行合同没有事实和法律依据，请求依法驳回彭明的诉请。2、双方在签订合同前通过网络认识，在初步达成房屋价款的基础上，为方便双方办理手续，由彭明寻找居间方签订居间合同，由居间方代办手续。3、真正违约的是彭明。理由如下：在合同第四条第二项第二款规定，彭明应在银行贷款手续、网签手续递入房管大厅办理3天后将余款68万元打给王树松，但事实是银行需要先过户才能办理按揭手续，这就造成王树松对整个交易与约定不符，故要求先打68万元再办理后续手续，这是一种不安抗辩权。事实是彭明一直未将余款打给王树松；银行也不可能在此条件下批准彭明的贷款申请。综上，给王树松造成了彭明以50万元套取王树松300余平方房屋的出售权，同时也造成王树松不能及时在北京购房的事实，使其实际损失远远超出反诉中所提违约责任的数额。
反诉原告王树松向本院提出反诉请求：1、判令确认解除双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0002501）的通知合法有效；2、判令彭明向王树松支付违约金118000元；3、判令本案的反诉费用由彭明承担。事实和理由：2016年8月22日，王树松与彭明通过居间方签订《房屋买卖合同》（合同编号：0002501），约定彭明购买王树松位于新郑市××区迎宾大道北侧（蓝翔花园）03幢35101房号的房屋，房屋的成交价为118万元。首付款50万元转到房管局资金监管中心，剩余房款68万元由彭明向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所受的全部款项转给王树松。王树松积极配合彭明办理贷款、过户手续，彭明终止贷款的，应补齐所差款项，后得知：彭明的贷款没有获得银行批准，也不提供贷款审批通过的银行证明，使其无法确定贷款是否审批通过，能否支付。根据合同约定，彭明应先支付剩余房款，王树松再予以过户，逾期三日，其有权解除合同。但截止目前，剩余68万元房款一直没有支付，经其多次催告，彭明拒不支付。因为彭明的违约，王树松于2017年3月17日通过微信、电话等方式通知彭明解除《房屋买卖合同》，并配合办理房屋网签的撤件手续，彭明同意后又反悔拒不配合。距离双方签订合同10个月，彭明拒不支付剩余房款的行为，已经构成根本违约，故向本院提出反诉，望判如所请。
针对王树松的反诉，反诉被告彭明辩称：王树松的反诉请求缺乏事实及法律依据，1、2016年8月22日，本案实际情况是首付款和按揭贷款68万元在签订合同时并不具备资金监管的条件，当时新郑房管部门不存在资金监管中心，基于该原因双方在居间方工作人员提示和解释说明后，同意按照本地的政策走程序，即签合同当天由彭明向王树松支付首付款，剩余房款按揭贷款，在银行通过审批后双方办理完不动产过户手续，然后在银行办理抵押，手续完毕银行才能发放贷款，所以合同有关资金监管的内容不适合本次交易。2、涉案的银行贷款已经通过审批，彭明具有付清购房款的条件和能力。3、王树松所讲的剩余房款未支付，根据合同的约定，彭明的付款条件并没有成就，原因在于王树松在前期拒不配合提供权籍调查资料，造成不动产过户拖延，银行抵押贷款手续也无法正常办理，其次是由于不动产登记部门相互推诿造成的。关于2017年3月17日王树松发出的通知不发生解除合同的法律效力，王树松无权解除合同，理由如下：（1）彭明并没有收到王树松在2017年3月17日发出的解除合同通知，彭明对此不知情，彭明经过咨询相关事宜得知微信信息有可能在网络系统不正常、微信号被盗用、微信聊天平台出现异常时都会出现无法接收到对方信息。（2）根据2016年8月22日签订的合同第九条的约定，王树松应在2017年1月1日之前把房子交付彭明使用，经过彭明多次催告，王树松至今没有交付房屋，王树松违约在先，无权解除合同。（3）王树松不具备合同法第九十三条、第九十四条所规定的合同解除的条件，其单方发出的通知不发生解除合同的效力。关于违约金的主张合同解除的法律后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式也不表示为支付违约金，所以违约金的主张没有法律依据，另外违约金金额太高，彭明没有证据证明其有任何损失。彭明特别说明的是王树松发出解除合同（编号为0002501）的通知即便合法有效，其效力也不及于双方所签的新郑市存量房买卖合同，该合同仍合法有效，并且根据该合同第四条关于房款支付方式及时间约定的第二条，彭明只有在领取到房屋所有权时才能支付剩余款68万元，所以王树松仍有义务履行合同的约定，双方签订的三方合同和存量房合同合法有效，并未解除，双方也从未达成书面的解除合同协议，所以王树松仍应按照合同的约定履行合同，恳请法院依法驳回王树松的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定事实如下：
2016年8月22日，王树松（甲方）与彭明（乙方）在居间方（丙方）见证下签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：第一条、房屋基本情况：1、甲方拥有位于港区迎宾大道北侧（蓝翔花园）03幢35101房号的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。乙方自愿购买上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对房屋现状无异议。2、该房屋基本情况：房屋性质:商品房，权属证件号码：0701019289，所有（共有）权人:王树松，楼层5层，总楼层:5层，建筑面积:183.94平方米。以下内容以《房屋所有权证》登记为准。第二条、房屋成交价格：甲乙双方协商的房屋实际成效价格为:1180000元，该房屋产权过户的相关费用及税费由乙方承担。第四条、付款方式。（本条各款均不计利息）1、乙方以下列第（2）种方式付款，即:按揭贷款:首付500000元，剩余房款68万元，由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所受到的全部款项转给甲方；乙方申请的贷款金额以银行最终审批结果为准，若银行确定的贷款金额小于本合同约定的贷款金额，乙方应在该房屋过户之前一次性补足。未开通资金监管的地区，按当地政策走程序。2、经甲乙双方友好协商，甲乙双方在本合同签署后6个工作日内将办理该房屋过户、贷款的全部手续及材料准备齐全。双方应积极配合，如任何一方不按照约定配合办理过户、贷款手续，视为违约，应当按本合同第六条第六款约定承担违约责任。过户及房款办理的相关手续，以相应银行及房管局实时政策为准。第六条、违约责任。3、若乙方未能依据本合同第四条的约定交付房款，超过三日，视其违约，甲方有权解除合同，另行出售该房屋。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同，或违反本条1、2、3、4、5、任何一款约定的，均有违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋成交价10%作为违约金，实际损失超过违约金总金额的，责任方应据实赔偿。第九条、其他约定（三方协商一致，可以变更以上条款，变更部分以本条款约定内容为准）。（1）甲乙双方约定于2017年1月1日前把房屋交付乙方使用；（2）甲乙双方必须积极配合丙方办理过户及银行相关手续；（3）乙方已于签订合同当天给甲方付清500000元首付款。第十条、特别约定。1、若本合同中相关约定与甲、乙双方为变更产权登记而订立《郑州市存量房买卖合同》约定不一致的，以本合同的相关约定为准。第十一条、合同的生效与终止。1、经甲、乙、丙三方签字盖章后生效（包括本合同及补充协议在内，丙方以盖章为生效条件）。合同一式三份，甲、乙、丙各执一份，具有同等法律效力。各种手续交接清楚，本合同自动终止，并由丙方收回。如遇合同或收据丢失，应在房屋结件确认单上注明。甲方由王树松签名按指印，乙方由彭明签名按指印，丙方加盖河南浩隆房地产营销策划有限公司公章。签订合同当天，彭明通过银行转账向王树松支付首付款500000元，王树松向彭明出具收据一份，庭审中，王树松认可已收到该笔款500000元。同时，彭明向居间方支付代办信息服务费12800元，居间方向彭明出具收据一份。
庭审查明:1、2016年9月30日，双方签订《新郑市存量房买卖合同》（合同编号：2016102806）。
2、彭明依次交纳房屋转让手续费、契税、个人所得税、配图费、金融服务费为735.76元、17700元、11800元、20元、15128.5元，以上共计45384.26元。
3、证人李某在庭审中作证时陈述，双方签订《房屋买卖合同》时，新郑房管局不存在资金监管，其已向双方作出过解释说明，双方同意按当地的政策走程序。
4、经彭明申请，本院调取了中信银行郑州航空港支行新零售信贷管理系统网页，显示涉案房屋于2016年9月20日贷款审批已通过，客户名称是彭明，贷款额度是680000元，收款人是王树松。
5、彭明提供2016年10月17日新郑市房屋交易和产权状况确认单（转让）显示转让方为王树松、受让方为彭明，合同号2016102806，交易确认时间为2016年10月16日，业务类型私人之间买卖。后由于国家政策原因，涉案房产应在新郑市不动产登记中心还是港区不动产登记中心受理，双方为此协商迟迟达不成一致意见，一直未办理涉案房产的不动产登记转移手续。
以上事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》，《新郑市存量房买卖合同》，收据，房屋交易和产权状况确认单，录音资料，微信记录，银行证明，证人证言，本案庭审笔录等相关证据证明。
本院认为：彭明与王树松签订的《房屋买卖合同》和系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方应按照《房屋买卖合同》和《新郑市存量房买卖合同》的约定行使权利履行自己的义务。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，彭明依照合同约定向王树松支付首付款500000元、向居间方支付代办信息服务费12800元，交纳房屋转让手续费、契税、个人所得税、配图费、金融服务费等费用，有其提供的收据、完税证明、票据为证，彭明已按合同约定履行了义务。王树松应协助彭明办理涉案房产的不动产登记。现彭明要求王树松继续履行双方所签订的《房屋买卖合同》和《新郑市存量房买卖合同》，并协助办理过户的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。王树松以彭明应在银行贷款手续、网签手续递入房管大厅办理3天后将余款68万元打给王树松，事实是彭明一直未将余款打给王树松为由进行抗辩，与双方合同约定的付款方式：按揭贷款不符，且王树松在中介方向其双方说明新郑房管局不存在资金监管，已同意按当地的政策走程序，故其抗辩，本院不予支持。
王树松答辩并反诉称，《新郑市存量房买卖合同》中的涉案房屋未办理过户，故《新郑市存量房买卖合同》成立未生效，并反诉请求确认解除双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0002501）的通知合法有效。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案涉案房屋办理过户，并非双方约定的合同生效的条件，故王树松以涉案房屋未办理过户为由抗辩《新郑市存量房买卖合同》成立未生效，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案双方争执的一个焦点为：《房屋买卖合同》是否解除。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据王树松提供的2017年3月17日微信“……现再次书面文字告知你：我有权利且法律赋予我解除编号0002501号房屋买卖合同……”3月27日彭明微信聊天记录：“你看到信息抽空安排时间来办下后边手续。”4月3日彭明微信聊天记录：“你不是说要终止合同吗？你退回我的首付款就行了，我与你解除合同……”等。双方微信聊天记录，可以看出，双方曾协商过解除《房屋买卖合同》，但是，双方解除合同条件是王树松退回彭明的首付款。后因双方达不成一致意见，且王树松未将首付款退还彭明，故本案双方当事人关于合同解除并未达成一致意见，且双方解除合同条件未成就。故王树松请求确认解除双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0002501）的通知合法有效，本院不予确认。
关于王树松请求证人尚某出庭作证问题。本院认为王树松系在举证期限届满后申请证人尚某出庭作证，未经本院通知，且对方当事人不同意证人出庭作证，故本院决定不准许王树松申请的证人出庭作证。王树松对该决定申请复议，由于该复议，于法无据，故本院不予准许。
本案双方另一个争执焦点为：哪一方违约。彭明未及时向王树松支付剩余购房款68万元，王树松未按合同约定向彭明交付涉案房屋。导致双方合同未及时履行的根本原因在于涉案房屋不动产登记应由新郑不动产登记中心或港区不动产登记中心受理。由于国家政策原因，并非其二人的主观因素，导致涉案房屋迟延办理不动产登记。出现这一情况，彭明积极采取措施，多次向郑州市政府热线，郑州市不动产登记中心等部门进行反映，并于2017年3月21日得到明确答复：可以在新郑市不动产登记中心办理涉案不动产登记签字过户手续。彭明于3月27日将这一情况及时告知王树松，有双方的微信聊天记录为证。综上，导致合同迟延履行双方均无过错。故彭明要求王树松支付违约金的主张，本院不予支持。同样，王树松反诉要求彭明支付违约金的主张，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）彭明与被告（反诉原告）王树松继续履行双方于2016年8月22日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0002501）和2016年9月30日签订的《新郑市存量房买卖合同》（合同编号：2016102806）；
二、被告（反诉原告）王树松应于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）彭明办理房屋不动产登记等相关手续；
三、驳回原告彭明的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告王树松的反诉请求。
案件受理费9100元，由原告彭明负担300元，被告王树松负担8800元；反诉费1330元，由被告王树松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。
审 判 长 许俊峰
人民陪审员 王龙欣
人民陪审员 鲁桂月
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 纪瑞雪