上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终4722号
上诉人(原审原告)范家乐，男，1982年1月24日生，汉族，住上海市。委托代理人卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人(原审被告)吴家妹，女，1951年9月4日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人徐瑶棋，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人黄敦昱，上海市李国机律师事务所律师。上诉人(原审被告)吴俊烨，女，1980年7月6日生，汉族，住上海市。委托代理人徐佩发，男，1944年10月19日生，汉族，住上海市闸北区。被上诉人(原审被告)唐剑，男，1976年1月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人何若希，上海市袁圆律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)舒洪奇，男，1959年1月25日生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人冯吉，上海周祖琪律师事务所律师。委托代理人杨佳梅，上海周祖琪律师事务所律师。上诉人范家乐、吴家妹、吴俊烨因与被上诉人唐剑、舒洪奇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)重字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人登记为刘崎。吴家妹、吴俊烨系刘崎的母、妻。2013年12月2日，刘崎出具委托书，载明，委托人因故无法亲自办理系争房屋出售的相关事宜，特委托受托人就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列全部事项，受托人有转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托期限自2013年12月22日至2014年12月1日止。附录中罗列了包括代为签订定金协议、代为签订、修改、解除房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记、代为交房、办理水电、煤气、物业管理等过户之手续，及代为收取房价款在内的共计20项委托事项。该委托书经上海市东方公证处公证。2014年1月1日，刘崎(甲方)与徐远勤(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价178万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，如甲方在房屋买卖合同上签字，则该意向金转为定金，以担保房屋买卖合同的履行。双方约定上述房屋的转让总价为178万元。同日，甲乙双方签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就系争房屋的交易各项条款进行了书面约定，该房屋的转让价为178万元。在该份合同落款处，买受方处由徐远勤和范家乐签字。同日，上海菁英房地产经纪有限公司出具定金保管书，载明，现买受方徐远勤购买系争房屋，为此交付定金5万元，出售方刘崎已收到该定金并交由上海菁英房地产经纪有限公司代为保管。2014年1月19日，舒洪奇代刘崎(甲方)与范家乐(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价130万元，2014年1月26日前交房，2014年2月15日前过户等。2014年1月23日，舒洪奇又代刘崎(甲方)与范家乐(乙方)签订《补偿协议》，主要约定，乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方43万元，与双方办理产权过户手续且乙方取得产权证后三个工作日支付甲方等。同日，范家乐通过中国工商银行向舒洪奇支付170万元；舒洪奇出具一份收据，写明收到范家乐定金130万元；舒洪奇还出具一份收款收据，写明收到范家乐房款43万元，房款已全部结清。同日，舒洪奇将系争房屋钥匙交给范家乐，并代刘崎与范家乐签订《房地产交接书(买卖)》。还是同日，舒洪奇代刘崎与范家乐至宝山区房地产交易中心办理了产权过户申请手续。同日，舒洪奇代刘崎(甲方)与范家乐(乙方)、唐剑(丙方)签订《保证担保合同》，主要约定，丙方同意为甲方作保证人，保证甲、乙双方正常办理系争房屋的过户手续，并保证乙方取得产权证，若系争房屋在办理产权过户手续过程中，被第三人查封、财产保全等措施导致乙方无法取得产权证，则由丙方承担责任；丙方的保证责任为连带责任保证，乙方既可以向甲方追究责任，也可以向丙方追究责任；丙方不承担保证责任或者违反本合同约定的其他义务的，应向乙方支付被担保合同项下金额20%的违约金，因此给乙方造成经济损失且违约金数额不足以弥补所受损失的，应赔偿实际经济损失。因涉案房屋未能如期过户至范家乐名下，范家乐以出售方隐瞒重要事实为由诉诸法院，请求判令解除涉案《上海市房屋买卖合同》、《补偿协议》，吴家妹、吴俊烨、唐剑共同返还房款1,715,000元、赔偿定金356,000元，舒洪奇对上述义务承担连带责任。原审另查明，2014年1月6日，刘崎因失血性休克死亡。原审再查明，2014年1月1日，吴俊烨、吴家妹签署《承诺书》，主要内容为，双方就刘崎将系争房屋出售给范家乐相关事宜表示认可，确认已收到范家乐全额房价款178万元，在后续交易过程中会全力配合范家乐办理房屋登记手续及房屋交接手续；如范家乐未能按时取得产权证，双方将于2014年4月30日前将已收到所有房价款178万元退还范家乐，并一次性支付违约金356,000元。审理中，吴俊烨表示，该承诺书是2014年1月1日在吴家妹和唐剑的逼迫下所签，签承诺书时上海市房地产买卖合同还没有签，这是不正常的，内容是不真实的。吴家妹表示，该承诺书是吴俊烨及其母亲，还有吴家妹、唐剑一起在中介公司签的，没有威逼，这是2014年1月23日办理过户手续之后签的，签署日期不是2014年1月1日，具体日期记不清楚。唐剑认可吴家妹所述。范家乐表示，该承诺书是在交易中心无法过户后签的，应该是2014年2月份签的。原审还查明，2013年8月6日，刘崎诉至原审法院要求被告朱某某继续履行《上海市房地产买卖合同》，并协助刘崎办理系争房屋产权过户登记手续【案号：(2013)宝民三(民)初字第1345号】。诉讼中，张志明作为朱某某特别授权的委托代理人确认刘崎所诉属实，并表示房款无需法院处理。2013年9月3日，经原审法院主持调解，刘崎与张志明达成了由朱某某于2013年9月4日前将系争房屋房地产权利过户给刘崎的调解协议。朱某某不服向上级法院反映，后原审法院于2014年4月1日作出(2014)宝民三(民)监字第1号民事裁定，裁定再审本案。审理中，鉴于刘崎已死亡，本院依法变更其第一顺序法定继承人吴家妹(刘崎之母)、吴俊烨(刘崎之妻)为原审原告参加诉讼。2014年8月14日，原审法院作出(2014)宝民三(民)再初字第1号民事判决。原审原告吴家妹不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉，上海市第二中级人民法院于2015年1月5日作出(2014)沪二中民二(民)再字第6号民事裁定，认为原审判决认定基本事实不清，裁定发回重审。原审法院经审理后认为，张志明未经朱某某的授权以朱某某的名义与刘崎签订涉案房屋买卖合同，系无权代理行为，涉案房屋买卖合同应为无效。张志明未经朱某某的授权作为朱某某的委托代理人与刘崎达成的调解协议非朱某某的真实意思表示，应予撤销。据此，于2015年10月23日作出(2015)宝民三(民)再重字第1号民事判决，判决撤销(2013)宝民三(民)初字第1345号民事调解协议，吴家妹、吴俊烨要求朱某某继续履行2013年8月2日的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续的诉讼请求，不予支持。嗣后，吴家妹不服该判决，于2015年11月9日提出上诉。原审审理中，第三人舒洪奇为证明己方观点，提供了落款日期为2013年12月2日的借据一张，内容为，借款人刘崎因生意周转向出借人陈某某借款150万元，约定于2014年1月1日前归还，同日，刘崎出具收条一张，证明当日收到陈某某给付的借款150万元。舒洪奇还提供两张中国工商银行的转账凭证，注明在2014年1月23日，从舒洪奇的帐户中分别向陈某某和叶培文的帐户转出130万和40万元，同时，舒洪奇还提供上海菁英房地产经纪有限公司于2014年1月23日出具的定金保管书，载明，现买受方范家乐购买系争房屋，为此交付定金43万元，刘崎已收到此定金，并交由上海菁英房地产经纪有限公司代为保管。原审审理中，范家乐关于其主张的诉讼请求金额进行如下陈述，最早双方协商的购房款为178万元，后在签订正式房地产买卖合同时变更为173万元。上述房款中，范家乐实际支付170万元，同时范家乐还另行支付了物业管理费、水电费等约15,000元，还支付了中介费3万元，以及12万元左右的税费，此前支付的5万元定金已经返还给范家乐。故范家乐所主张的1,715,000元即支付的170万元房款以及承担的物业管理费和水电费，至于定金356,000元，是根据房屋交易价格178万元的20%计算得出。同时，范家乐在重审期间，提供几组视听资料，分别为2014年2月15日、3月5日及3月27日的录音录像，其中可证明吴家妹、吴俊烨确认收到了范家乐支付的170万元房款的事实；范家乐还提供2014年3月18日，由吴家妹签字确认的退款确认书，其明确表示为系争房屋的买卖，愿意返还房款65万元，落款处唐剑在担保人处签字；另外，范家乐还提供短信来往的截屏，证明吴家妹和唐剑向范家乐表示对收取房款以及愿意退款的意思表示。原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案的第一个争议焦点为，刘崎生前与范家乐就系争房屋形成的买卖法律关系是否成立并有效。2014年1月1日，刘崎以系争房屋房地产权利人的身份与徐远勤签订《房地产买卖居间协议》，同日，范家乐作为共同购买人，与刘崎另行签订了《房屋买卖合同》，买卖双方就系争房屋买卖的各项交易条款进行了书面约定，明确转让价178万元，范家乐也为此支付了定金5万元。上述协议及合同均系各方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力。刘崎作为原告曾提起过诉讼，以买受方的身份要求系争房屋原权利人朱某某办理权利转让手续。刘崎根据法院出具的民事调解书，取得了系争房屋的房地产权利，经登记成为该房屋的房地产权利人，该登记在当时具有对外的公示、公信原则。故范家乐当时基于对该物权登记效力的信任，出于真实的购买意愿并经过审慎协商、签订合同并支付房款，范家乐完全符合善意购买的形成要件。本案第二焦点在于，舒洪奇的代理权是否有效。代理系代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。刘崎为出售系争房屋一事，出具书面委托书授权舒洪奇作为全权代理人办理各项手续，该委托书亦经有效公证，具备法律约束力。舒洪奇基于刘崎此前签订的买卖合同，为办理过户手续继续与范家乐签订了示范文本的房地产买卖合同并经登记备案，在其收到范家乐支付的房款170万元后，随即将该款通过银行转账方式汇入刘崎的债权人及中介公司的帐户，上述行为与授权委托书中注明委托事项包括还款及撤销抵押等相一致。舒洪奇在整个代理交易过程中，其代理事项未超过委托范围，亦未获得额外利益，已尽到受托人的职责职能。同时，在2014年1月1日的承诺书中，吴家妹、吴俊烨作为刘崎的继承人对系争房屋买卖交易予以确认，包括对收取房款以及无法继续买卖合同所承担的法律责任承担等事实的确认。尽管吴家妹、吴俊烨对该承诺书的落款时间和真实效力存在一定分歧，然结合诉讼中原告提供的视听资料、短信截屏等，可形成一个完整证据锁链，即吴家妹、吴俊烨对整个交易是明知的，同时对范家乐已付款、已履行合同主要义务等事实均予以认可，即刘崎的继承人已对舒洪奇的代理行为予以追认，故舒洪奇代理行为的法律后果应由刘崎的继承人一并承受。本案最后的争议焦点为，范家乐是否具备单方解除权以及合同解除后法律后果的处理问题。根据上述分析，刘崎与范家乐就系争房屋达成的买卖合同法律关系合法有效，根据法律规定，在刘崎死亡后，刘崎在该合同中的某某、义务应一并由其继承人承受。然，直至诉讼期间，吴家妹、吴俊烨均无法依照合同履行义务，无法完成房地产权利的过户手续，致使范家乐的合同目的落空，完全符合根本违约的法定要件。故范家乐要求单方解除系争合同的诉讼请求，合法有据，法院予以准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告要求返还房款170万元，具有事实依据，原审法院予以准许。关于范家乐主张的15,000元物业管理费、水电煤等费用，以及要求赔偿定金356,000元的诉请，均缺乏相关证据佐证，无法采信。吴家妹、吴俊烨作为刘崎的继承人，理应承担返还房款的义务。根据2014年1月23日三方签订的《保证担保合同》，唐剑作为保证人，对系争合同无法正常履行造成的法律后果也承诺承担保证责任，该责任为连带担保义务，故范家乐要求其一并承担返还房款的义务的主张，于法有据，法院予以准许。据此判决：一、解除第三人舒洪奇代“刘崎”与范家乐就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》；二、吴家妹、吴俊烨、唐剑共同向范家乐返还房款170万元；三、范家乐的其余诉讼请求，不予支持。案件受理费23,888元，由吴家妹、吴俊烨共同负担。原审法院判决后，范家乐、吴家妹、吴俊烨不服，分别向本院提起上诉。范家乐上诉认为，舒洪奇虽然有刘崎委托卖房及收房款的权限，但并没有将代收房款转付案外人的某某。舒洪奇在刘崎死亡后擅自将所收到的范家乐钱款转付案外人陈某某，给范家乐造成巨额财产损失。刘崎的死亡时间是2014年1月6日，距涉案房产过户有17天间隔。买卖房产作为重大事项，舒洪奇不可能不知道刘崎死亡的事实。舒洪奇明知刘崎死亡，仍与其他被上诉人恶意串通，隐瞒事实，明显存在过错，应当承担连带责任。舒洪奇于2014年1月23日签收的《收据》，明确收到定金130万元，被上诉人一方应当承担定金责任。法律规定定金上限为20%，范家乐无须对20%限度内定金责任对应的实际损失承担举证责任。原审以范家乐未能提供相关证据佐证为由驳回相应的定金诉请，明显不妥。范家乐作为买受人，已经履行付款义务，吴家妹、吴俊烨、唐剑、舒洪奇刻意隐瞒房屋权属瑕疵和刘崎死亡等重要事实，误导范家乐支付房款，均存在相应过错，应当承担相应的连带责任。请求二审法院撤销原审判决第二、三项，改判舒洪奇与吴家妹、吴俊烨、唐剑共同支付范家乐房款(含定金)170万元；舒洪奇与吴家妹、吴俊烨、唐剑共同双倍返还范家乐定金356,000元。吴家妹上诉认为，刘崎生前与范家乐签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，刘崎的继承人吴家妹、吴俊烨认可了舒洪奇的代理行为，故相应的合同应为有效。虽有另案查封涉案房屋的事实，但涉案房屋的产权仍然在刘崎名下，各方理应继续履行涉案合同，原审判令解除涉案合同是错误的。退而言之，即使解除涉案合同，吴家妹也仅仅在继承刘崎财产范围内向范家乐返还购房款，而不应当承担直接返还购房款的义务。原审判决对吴家妹不公，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判。吴俊烨上诉认为，刘崎与舒洪奇之间的委托关系于刘崎死亡时终止，此后舒洪奇代表刘崎签订的《房屋买卖合同》、《补偿协议》以及收取房款的行为，均为无权代理行为，相应的合同和协议均应认定无效。舒洪奇与案外人陈某某长期经营资金交易，其不可能维护刘崎的利益。原审认定舒洪奇未获得额外利益有误。吴俊烨没有参与涉案房屋买卖，也没有追认舒洪奇的代理行为，原审判决吴俊烨承担巨额房款，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，查明事实后改判。被上诉人唐剑辩称，不同意三上诉人的上诉意见，另案中刘崎与朱某某的房屋买卖合同已被确认无效，故刘崎为无权处分人，其与范家乐的房屋买卖合同亦为无效，唐剑不应当对无效的主合同承担保证责任，请求二审法院依法处理。被上诉人舒洪奇辩称：涉案房屋买卖合同合法有效，完全可以继续履行。舒洪奇与范家乐订立《房屋买卖合同》时并不知道刘崎已死亡，而刘崎的继承人完全可以继续履行合同，无法履行系吴俊烨的过错所致，吴俊烨应当承担责任。刘崎与陈某某之间的借款关系是客观存在的，有借条、划款凭证、抵押凭证等佐证。刘崎对舒洪奇的委托事项包含划款及撤销抵押，舒洪奇根据委托书办理相应的事项。范家乐支付170万元房款时在房产交易中心，舒洪奇根据刘崎生前的委托，在范家乐同意的情况下归还了大部分借款并撤销抵押，不存在过错。舒洪奇的行为是为维护刘崎和范家乐的利益，在委托事项中也没有任何收益，在本案中不应承担任何责任，请求维持原审判决。本院经审理查明：1、刘崎于2013年12月2日向舒洪奇出具的委托书，委托舒洪奇办理附录中的全部拾贰项事项，具体为：壹、代为签订定金协议，代为签订、修改、解除房地产买卖合同；贰、代为办理买卖合同公证、领取公证书；叁、代为办理还贷、代为领取抵押权登记证明等相关注销资料、代为办理转按揭相关手续(包括签署有关合同、文件并办理公证)、代为办理变更或注销房地产抵押登记；肆、代为办理退保手续、领取保费；伍、代为办理房地产转移登记；陆、代为申报纳税并支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费；柒、代为交房、代为办理水、电、煤、物业管理等过户手续，并至相关部门调取维修基金结清证明、代为办理户口迁移手续；捌、代为配合买方贷款银行办理相关手续；玖、代为调取上手购房材料；拾、代为收取房价款；拾壹、代为办理产权证及密码的挂失、补领手续、领取密码凭证；拾贰、代为办理上述房地产买卖过程中的其他相关事宜。2、刘崎与陈某某于2013年12月2日订立房地产抵押借款合同，约定刘崎向陈某某借款150万元，利息2%/月，借款期限自2013年12月2日起至2014年1月1日止；刘崎以涉案的宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋做抵押，向陈某某提供担保。同日，双方向宝山区房地产交易中心申请办理房地产抵押登记手续，宝山区房地产交易中心于12月6日核准。2014年1月26日，该抵押登记手续被注销。3、2013年12月2日，卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的陈某某农业银行账户向卡号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX的刘崎农业银行账户转账150万元。该笔款项进入刘崎账户后，于同日转账125万元至户名为石岚农业银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，转账25万元至户名为舒华特农业银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。4、范家乐与徐远勤系夫妻关系。舒洪奇与舒华特系父子关系。5、宝山法院于2015年10月23日作出(2015)宝民三(民)再重字第1号民事判决，判决撤销(2013)宝民三(民)初字第1345号民事调解书，对吴家妹、吴俊烨要求朱某某继续履行2013年8月2日的《上海市房地产买卖合同》，并协助办理上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续的诉讼请求，不予支持。吴家妹不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后，于2016年7月1日作出(2016)沪02民再5号民事判决，判决驳回上诉，维持宝山法院(2015)宝民三(民)再重字第1号民事判决。6、2014年3月18日，由吴家妹出具退款确认书，确认为系争房屋的买卖，于2014年3月28日退款65万元，唐剑作为担保人在该确认书上签字。以上事实由相应的委托书、房地产抵押登记资料、银行转账凭证、退款确认书、身份关系资料、民事判决书以及当事人的陈述为证，各方当事人均无异议，本院予以认定。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院审理中，对于刘崎账户于2013年12月2日转账125万元至石岚账户、转账25万元至舒华特账户一节事实，舒洪奇表示，石岚系唐剑女友，不清楚转账原因。关于舒华特收到的25万元，系刘崎归还舒华特的借款，舒洪奇事先并不知情，是二审期间看到转账凭证后询问舒华特方知晓；吴家妹表示石岚系唐剑女友、舒华特是舒洪奇之子，不清楚刘崎账户于该日发生转账行为的原因，吴家妹与舒华特、石岚没有经济往来；吴俊烨则表示刘崎账户该日的入账、转账行为是同时发生，系吴家妹、唐剑、舒华特、陈某某合谋所为。范家乐认为，舒洪奇于刘崎借款当日被指定为刘崎代理人，并于当日通过舒华特收到25万元，可以据此认定舒洪奇表面是刘崎代理人，但实际是为陈某某和自己的利益做事。唐剑表示，不清楚转账25万元给舒华特的原因。划入石岚账户的125万元，系刘崎生前与唐剑另一笔商业交易的款项往来，与本案无关。本院认为：涉案房屋系刘崎生前通过与朱某某之子达成调解协议而受让，现该调解书已通过再审程序被撤销，涉案房屋的产权将恢复原状。因此，范家乐与刘崎代理人舒洪奇订立的《房屋买卖合同》已无继续履行的可能，范家乐诉请解除涉案合同，原审法院判决支持，本院予以认同。合同解除的原因在于出让方刘崎不能履行，故出让方不但要返还范家乐房款，还应承担相应的违约责任。范家乐诉请合同相对方承担违约责任的方式是双倍返还定金。在涉案房屋的交易过程中，曾先后出现不同合同主体和价款的合同。先是由范家乐配偶徐远勤与刘崎订立居间协议和房屋买卖合同，约定价款为178万元。后由舒洪奇代刘崎与范家乐订立房屋买卖合同和补偿协议，约定房屋转让价为130万元，装潢补贴43万元。双方实际欲履行的是舒洪奇代刘崎与范家乐订立房屋买卖合同和补偿协议，相应的合同价款应确认为173万元，范家乐主张房款为178万元，与事实相悖。舒洪奇向范家乐出具收款收据，确认收到定金130万元，确认的定金数额与法定限额冲突，本院根据主合同的金额确定涉案合同定金为34.6万元。涉案合同因出让方刘崎不能履行而解除，范家乐诉请适用定金罚则，符合法律规定。原审法院未支持范家乐该项诉请有误，本院予以纠正。涉案合同出让人刘崎已死亡，吴家妹作为刘崎的母亲，吴俊烨作为刘崎的配偶，系刘崎的法定继承人。吴家妹、吴俊烨未作放弃继承表示，视为接受继承。依照法律规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务须以其遗留财产的实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的除外。遗产分割之前，继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务，可以不负担偿还责任。基于涉案合同出让人刘崎已死亡的事实，其应当承担的返还房款和双倍返还定金的责任，首先应由其继承人吴家妹、吴俊烨在继承刘崎遗产范围承担清偿责任。原审法院直接判决吴家妹、吴俊烨向范家乐返还房款，缺乏法律依据。其次，吴家妹作为刘崎的继承人，其在本案中的责任原本只是以刘崎的遗产代为清偿对外债务，与吴俊烨一致。由于吴家妹于2014年3月18日向范家乐出具退款确认书，表示愿意返还房款65万元。该行为构成债的加入，应当在65万元范围对范家乐承担还款责任。再次，舒洪奇作为刘崎的代理人与范家乐签订房屋买卖合同，并将收取的170万元房款转账130万元给陈某某，40万元给叶培文。原审法院认为舒洪奇的前述行为与授权委托书中注明委托事项包括还款及撤销抵押等相一致，进而认定舒洪奇在整个代理交易过程中，其代理事项未超过委托范围，亦未获得额外利益，已尽到受托人的职责职能。对此，本院不能认同。刘崎出具的委托书对舒洪奇的授权事项采取的是列举方式，受托人舒洪奇应当在列举的授权范围内代为办理相关事项。鉴于所列举的授权事项之细化程度，不宜再对之进行扩大解释。行为的复合性并不能当然推导出受托人的衍生权限。如委托事项第陆项记载：“代为申报纳税并支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费”，按照通常理解，申报纳税可以包含缴纳税费的行为。但是该委托书将申报纳税与缴纳行为作严格区分，说明委托关系的双方当事人有意将受托人的权限严格限定在列举事项内。根据委托书的记载，舒洪奇有权代为办理变更或注销房地产抵押登记。舒洪奇据此认为注销房地产抵押登记的前提是清偿债务，故其对所收范家乐房款的处理在授权范围内。但是，该委托书对于注销房地产抵押登记的前提已经予以载明，即舒洪奇可以代为办理还贷，其特定对象应为金融机构，说明只允许舒洪奇办理针对金融机构的还贷、注销抵押登记行为，并未授权舒洪奇代为办理针对其他债权人的清偿行为。作为受托人，舒洪奇经授权代为收取房款，其应当及时向委托人刘崎转交相应的房款，或者是根据刘崎的指令对代收的房款予以处理。舒洪奇擅自处分该笔房款，与授权事项不符，客观上造成刘崎对范家乐偿付能力下降的后果，其应当承担相应的责任。在责任的承担方式上，严格程序应当是舒洪奇向刘崎的继承人交付170万元，再由刘崎的继承人向相对方范家乐承担责任。或者是刘崎的继承人先承担责任，而后向舒洪奇追索。鉴于范家乐对舒洪奇有具体诉请，为避免当事人的讼累，本院确定由舒洪奇直接向范家乐承担责任，具体方式为舒洪奇在170万元范围内与吴家妹、吴俊烨承担共同返还责任。最后，唐剑作为涉案房屋买卖合同的保证人，承诺保证范家乐取得产权证，若范家乐无法取得产权证，则由唐剑承担连带责任。原审法院判令唐剑向范家乐返还房款，未能体现其保证人的地位，也未明确唐剑承担清偿责任后的追索权，本院予以纠正。同时，唐剑还为吴家妹债的加入行为提供保证，其对此也应承担相应的保证责任。涉案合同解除后，范家乐在拥有获取已付款和赔偿款权利的同时，其亦有返还涉案房屋的义务。但范家乐的合同相对方已无涉案房屋的某某，涉案房屋的某某已通过另案裁决认定归属于案外人朱某某。因此，范家乐返还房屋的义务无须向其合同相对方履行，有关交接事项可以与案外人朱某某直接接洽，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)重字第7号民事判决第一项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)重字第7号民事判决第二、三项；三、吴家妹、吴俊烨于本判决生效之日起十日内在继承刘崎遗产范围内向范家乐双倍返还定金692,000元、返还房款1,354,000元，舒洪奇承担其中170万元的共同返还责任；四、如刘崎遗产不足以清偿前述债务，由吴家妹以自身资产清偿，以65万元为限；五、唐剑对前述第三、四款债务承担连带清偿责任，唐剑在承担保证责任后，有权向吴家妹、吴俊烨追偿。吴家妹在65万元范围内承担责任，吴俊烨在继承刘崎遗产范围内承担责任。一审案件案件受理费23,888元，由范家乐负担1,888元，舒洪奇负担12,000元，吴家妹、吴俊烨以刘崎的遗产与唐剑负担10,000元。二审案件受理费23,888元，由舒洪奇负担15,000元，吴家妹与唐剑负担8,888元。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一六年八月三十日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。《中华人民共和国继承法》第二十五条【继承和遗赠的接受和放弃】继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条【继承遗产与清偿债务】继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国合同法》第四百零四条【受托人交付财产义务】受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国担保法》第十二条【共同保证】同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条【保证范围】保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条【定金的数额】定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。