浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0411民初3372号原告：嘉兴市乐源工贸有限公司。住所地：嘉兴市秀洲工业区。组织机构代码：71956453—6。法定代表人：俞元芳，总经理。委托诉讼�理人：凌巧荣、罗士俐，浙江红船律师事务所律师。被告：浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会。住所地：嘉兴市秀洲工业区。组织机构代码：00255245-8。主要负责人：严加友，主任。委托诉讼代理人：孙兆胜、徐明福，浙江君度律师事务所律师。原告嘉兴市乐源工贸有限公司（以下简称“乐源公司”）诉被告浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会（以下简称“秀洲区管委会”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年12月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人凌巧荣、罗士俐，被告委托诉讼代理人孙兆胜、徐明福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐源公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书》；2、被告支付原告2014年10月至2016年10月过渡安置费56万元并支付原告逾期付款利息，以28万元为本金，按人民银行同期同档贷款利率从2014年11月1日计算至实际支付时止；3、被告双倍返还原告定金20万元；4、被告赔偿原告土地差价825万元（土地出让价暂按40万/亩计算，即40万元每亩×25亩-7万元每亩×25亩）；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为2014年10月至2017年10月过渡安置费74万元及逾期付款利息（利息计算方法：以各应付时间为起点，按人民银行同期同档贷款利率从2014年11月1日计算至实际支付时止。）事实和理由：原、被告于2006年6月20日签订《房屋拆迁异地迁建协议》，约定原告将坐落于秀园北路、证号为嘉房权洲字00061773号，建筑面积1347.63平方米厂房交给被告拆除。被告同意将坐落于秀洲工业园区新义村嘉铜公路东侧、八字路（规划2号路）南侧交叉口约25亩的土地作为原告拆迁异地迁建项目用地，确定该受让土地使用权的价格为每亩7万元人民币，土地出让总价为175万元人民币，如遇国家对土地价格调整，高于约定价格每亩7万元，差价由被告承担。被告应在本协议签订后两年内为原告办理好正式用地手续。2006年6月20日，原、被告签订《土地使用权出让及项目建设协议书》，约定了前述协议25亩迁建用地的项目性质及建设规划，项目建设进程等。原告按约向被告支付定金10万元。因被告安置给原告的临时用房需要再次拆迁，2008年10月21日，双方再次签订《搬迁过渡补偿协议书》，约定2006年《房屋拆迁异地迁建协议》继续生效，被告应当积极为原告办理拆迁安置补偿的约25亩土地；同时约定被告补偿原告过渡费每年28万元，于每年10月份支付，直到被告为原告办理好拆迁安置的土地后再补偿一年。上述三协议签订后，原告适当地履行了合同义务，但被告至今未解决安置用地，同时停止支付过渡费。原告多次就土地落实情况通过多种方式催告，要求被告尽快办理土地手续，支付安置费，均无果，被告没有在催告后给予说明，也没有履行合同的行为。原告认为，双方签订的合同均系双方真实意思的表示，在签订合同后，原告为了秀洲工业区的发展做出了巨大牺牲，前后两次因被告占用原告土地、厂房而搬迁。被告于2014年10月停止支付原告过渡安置费，一再拖延办理迁建用地事宜，至今没有明确时间表。因被告未能按合同履行，遂成诉。被告秀洲区管委会答辩称：一、关于本案案件性质及案由：1、双方先后签订了《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书》、《搬迁过渡补偿协议书》三份协议，本案实质上系管委会、乐源公司双方作为民事主体之间，在平等、自愿、协商一致的基础上，根据嘉兴市政府《关于同意秀洲新区规划的批复》（嘉政发[2003]53号）的精神，同时参照《浙江省房屋拆迁管理条例》，就房屋土地类的资产收购、搬迁等事项所达成的一系列民事行为，而非法律意义上的房屋土地的拆迁征用。2、民事案件案由应当根据民事法律关系的性质来确定，故而本案的案由不应当是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而应当是合同纠纷。二、关于资产收购，就2006年6月20日《房屋拆迁异地迁建协议》项下的、原权证号为嘉房权洲字00061773号厂房及土地使用权证号为嘉秀洲国用（2000）字第02040号国有土地的资产收购，管委会、乐源公司双方共同委托第三方中介进行了评估，且管委会已按《房屋拆迁异地迁建协议》附件一房屋评估报告将全部应付款项支付给了乐源公司，此系双方之间的真实意思表示，是双方自愿的行为，合法有效，且双方就此项资产收购内容已实际履行完毕，乐源公司作为资产被收购方的合法利益未因此而受到损害。三、关于土地出让安排条款的效力问题及处理。管委会认为：《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书》及《搬迁过渡补偿协议书》中凡是涉及到土地使用权出让安排的全部条款应当认定为无效条款，具体：1、上述三份协议中有关土地使用权出让安排的全部条款违反了法律、行政法规的禁止性规定。（1）定义。土地使用权出让是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让人，受让人支付土地使用权出让金的法律行为。土地使用权的出让主体具有唯一性，只有市、县人民政府土地管理部门有权作为国有土地使用权人的代表出让土地使用权，并作为出让主体与受让方签订土地使用权出让合同，除此以外，任何其他部门、组织和个人都不得作为土地使用权出让方与他人签订土地使用权出让合同或协议。（2）管委会不具有涉案25亩左右工业用地使用权出让的主体资格。A、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条第二款规定“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”；B、《中华人民共和国国有土地使用出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”C、国家土地管理局给山西省土地管理局“关于出让国有土地使用权有关问题的答复”中明确：《中华人民共和国城镇国有土地使用权有关问题的答复》中明确：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的“县”不包括主辖区。D、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应认定无效”。（3）上述三份协议签订时，涉案土地的土地性质为集体土地，而非国有土地。A、《中华人民共和国城市房地产管�法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该国有使用权方可有效转让”。B、《中华人民共和国土地管理法》第二条第3款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”；第六十三条规定；“农民集体所有的土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。（4）上述三份协议中有关土地使用权出让安排的全部条款违反了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定�（国有资源部令第39号）第四条第一款“工业、商业、旅游、娱乐和商业住宅等经营用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”之规定。2、退一步讲，假设管委会具有出让国有土地使用权的主体资格，管委会、乐源公司通过协议方式低价出让土地使用权也损害了国家利益，进而上述三份协议中有关土地出让安排的全部条款内容也应当认定无效。3、结论和处理：（1）《中华人民共和国合同法》第五十二条第5款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同应当认定无效。第三份协议中有关土地使用权出让的条款内容被确认无效后，相关事宜的处理，合同法第56条规定：“无效的合同自始没有法律约束力”；第58条规定：“合同无效�，因该合同取得的财产，应当予以返还”。（2）确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，故当事人预期通过履行合同可以获得的预期利益，为非法利益，当然不受法律保护。具体到乐源公司的诉请：A、原告的第1项诉讼请求是依据《搬迁过渡补偿协议书》第二条，而该第二条“……直至甲方为乙方办理好拆迁安置的土地后再补偿一年……”的内容涉及到土地使用权出让，应属无效，故人民法院不应裁判支持。B、原告依据无效定金条款主张双倍返还定金即其第2项诉讼请求无合法依据，故不应支持。C、原告的第3项诉讼请求是依据《房屋拆迁异地迁建协议》第六条第3款，而该第六条第3款属无效条款，且无事实依据，故不应支持。四、双方在《土地使用权出让及项目建设协议书》中有关项目建设部分约定的民事行为也必须在合法、合理的前提下进行。双方签订该份项目建设协议书的时间是在2006年6月20日，而《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、行政法规在此时间之前即已实施，双方对于国有土地使用权的出让主体、法律及行政法规中有关国有出让土地合法取得的规定都是明确知晓的，而且乐源公司也清楚知晓还需要有符合准入条件的项目和进行项目评估，但乐源公司却未能在规定的期限内提交符合准入要求的项目和进行项目评估的材料，进而导致管委会无法协助其完成相关项目评估报批，其项目准入的资格已被取消，此完全系由乐源公司自身原因造成的，管委会并没有任何过错，是善意的，故而不应当承担任何形式上的法律责任。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、原、被告于2006年6月20日签订的《房屋拆迁异地迁建协议》1份、《嘉兴市秀洲工业园区土地使用权出让及项目建设协议书》1份、2008年10月21日签订的《搬迁过渡补偿协议书》1份，以上三份证据证明协议约定被告有安置土地的义务，被告应当赔偿土地差价825万元及过渡费。经质证，被告对三份证据的真实性没有异议，确实也签订过，但被告强调在《房屋拆迁异地迁建协议》的引言中，拆迁是根据市政府同意秀洲区规划的批复的精神，浙江省城市拆迁管理条例只是参照，协议中有关第五条第一款第二款、第六条第一款最后一句话以及第六条的第三款涉及到土地的出让，管委会并不是土地出让的有效机关，不是土管部门，无权进行土地出让和土地安排，所以上述的条款无效，第二份协议强调抬头是土地使用权出让协议，管委会不是土管部门无权进行土地出让和安排，故协议中涉及到土地出让和安排的被告认为无效，2006年6月20日签订协议时，供应土地位于调整区，实际上是集体土地还没有办理农转非手续，并不是国有土地使用权，按照土管法的规定，在签订协议时并不具备对外出让的条件，违反了法律强制性规定。搬迁过渡补偿协议中第一条后半句，甲方应积极为乙方办理拆迁安置补偿的25亩土地，乙方同意甲方将供地时间延长，第二条中间的这句，过渡费每年为28万元，直到甲方为乙方办理好拆迁安置的土地后再补偿一年，实际土地出让的安排也是无效的，基于上述两点，该协议也是无效的，2008年10月21日签订该份协议时，该25亩土地性质仍然是集体土地。2、《浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据》1份、《现金缴款单》1份，证明原告支付被告定金，2014年10月之后被告没有履行义务，违反了合同约定，应当支付定金的事实。经质证，被告对真实性没有异议。3、《浙江省农村合作银行进账单》1份、《交通银行进账单》4份，证明被告已支付到2014年9月底的过渡费，此后到现在没有支付过过渡费的事实。经质证，被告对过渡费已支付至2014年9月底没有异议。4、《关于履行合同的请求》、《EMS面单》3份、《关于重新提交〈可行性报告〉说明及履行过渡费协议的请求》、《项目可行性报告》、《项目建议书》，证明2015年5月25日原告向被告提出履约要求，被告未按照合同约定安置土地，2015年6月12日原告向被告提交了履行过渡费请求等资料。经质证，被告确认管委会收到过《关于履行合同的请求》，但对原告的待证目的不予认可，对该材料中的内容陈述不予认可，有异议，该材料第1页第1段中的“期间，我公司多次向贵委提出给予解决土地问题，并二次向贵委提交了《生产项目建议书》、《可行性报告》，但贵委一直没有解决”的单方陈述与客观事实不符，现有证据也无法证实原告曾二次向管委会提交了《生产项目建议书》、《可行性报告》；该材料第2页第1段中引用的“在一月内重新提交《生产项目项目建议书》、《可行性报告》等资料，如未能按照提交，将视同项目未能准入，终止双方签订的所有协议”来源于管委会发给其的2015年5月15日《关于实施工业建设项目评估机制的通知》，但原告在引用该段话时却刻意加入了“重新”两字，欲盖弥彰，原告此种做法的用意不言而喻。此外，根据原告在该材料中的表述，已经能够证明其已收到了管委会发给其的2015年5月15日《关于实施工业建设项目评估机制的通知》，但庭审中原告质证时却认为没有收到过，缺乏诚信。对于材料《EMS面单》（1079165454813），质证意见如下：对真实性、合法性有异议，对于该材料与本案的关联性及与材料《关于履行合同的请求》的关联性均有异议，对原告就该材料的待证目的不予认可。对于材料《关于重新提交〈可行性报告〉说明及履行过渡费协议的请求》及其附件《可行性报告》、《项目建议书》，质证如下：1、管委会确实在2015年6月12日之后收到过该材料，但管委会�要向法庭陈述的是：原告是在收到管委会2015年6月3日《通知》后才向管委会提交了该材料。2、管委会在2015年6月3日《通知》中明确表示“其中你司称已两次向我委提交《生产项目建议书》及《可行性报告》。经查，管委会并未收到上述相关资料，故再次通知贵司按照2015年5月15日的通知在我委要求的时间内提交有关资料，如在此期间未能按时提交，我委将视同项目未能准入，将终止以上双方签订的所有协议”。3、根据2015年6月3日《通知》，管委会对原告在该材料中的单方陈述内容有异议，不予认可，管委会2015年6月3日《通知》中根本没有“重新”两字。4、对于该材料的附件《可行性报告》及《项目建议书》，管委会是在2015年6月12日之后方才第一次看到，在此之前没有看到过。�于材料《EMS面单》（1079165453413）、《EMS面单》（1079165452513），质证如下：对真实性、合法性有异议，对于该材料与本案的关联性及与材料《关于重新提交〈可行性报告〉说明及履行过渡费协议的请求》及其附件的关联性均有异议，对原告的待证目的不予认可。5、嘉兴市国土资源局秀洲分局的《情况说明》一份，证明迁建协议约定的土地不具备安置条件。《嘉兴市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（嘉土秀洲（2016）第22号）一份，证明被告履行协议不能。对于《情况说明》，被告质证如下：1、对真实性、合法性没有异议；2、对关联性及原告的待证目的均有异议，不予认可，该《情况说明》也载明了“该处地块权属关联尚未明确，分局不能提供相关地籍登记资料”。对于材料《嘉兴市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（嘉土秀洲（2016）第22号），质证意见如下：对该材料的真实性、合法性、关联性均有异议，同时对原告的待证目的不予认可。被告为证明其抗辩，向本院提供了下列证据：6、《关于同意秀洲新区规划的批复》（嘉政发（2003）53号）文件一份，证明2006年6月20日双方签订协议所依据的市政府的文件。经质证，原告对真实性无异议，但与本案无关联性，本案是涉及到被告要么履行拆迁安置协议，要么赔偿的法律关系，规划和批复本身笼统内容也看不到，所以与本案无关联性。7、《嘉兴市秀洲区人民政府关于印发嘉兴市秀洲区建立和完善�业建设项目评估机制实施办法（试行）的通知》（秀洲政发[2011]26号）、《关于实施工业建设项目评估机制的通知》、邮寄凭证、送达证明材料各一份，证明按照双方签订的第2份协议，关于项目建设这部分，本案的原告应当根据相关的约定提交符合要求的材料等，但原告未能提交符合要求的项目，双方的第2份协议有关项目建设这部分不能实施，相应的责任后果应由原告承担。经质证，原告对第26号文件的真实性没有异议，但与本案的关联性有异议，按照被告的说法，应提高了准入条件，秀洲区自己的项目是自己初审，原被告签订的合同在之前已经确定的，被告有义务按原迁建协议履行，退一步讲，即使由于政府的原因导致变化的，按照拆迁安置补偿协议的内容，被告不能按照原协议交付的土地也应当赔偿损失，如果被告变更了�地交付的条件和项目的整合条件，责任不在原告，原告和被告在当时就项目的条件有明确的协议约定，应当按照原协议履行，要变更协议的话，双方应协商一致，如果按照原协议不能交付土地的，被告应当赔偿损失。关于通知原告没有收到，所以对真实性无法确定，即使收到了也是被告单方的变更行为，不能作为其不履行不交付原协议的依据。补充意见，对文件的合法性有异议，不能作为被告拒绝合同的履行的合法依据，这个文件是2011年，合同是2006年，也恰恰证明被告拒绝按照合同约定来履行义务，单方擅自变更合同，故要求被告承担赔偿责任。被告补充，在第一次庭审中原告的代理人确认收到过该份证据材料。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托临安远大房地产评估咨询有限公司对涉案地块的土地使用权价格进行评估，该公司于2016年11月20日作出临远房地评（2016）第309号（以2015年11月16日为估价基准日）、310号（以2016年10月26日为估价基准日）《土地估价报告》。经质证，原告提出如下异议：1、该报告第一部分第七条第二段表述“上述宗地实际土地开发程度宗地线红线外‘五通’（通路、通电、通上下水、通讯）及红线内场地平整。评估设定用途为宗地红线外‘五通’（通路、通电、通上下水、通讯）及红线内场地平整。”第三段表述为“故此次评估对象的评估价格是指在估价基准日2016年10月26日，于上述评估设定的开发程度、用途、适用年限及现状利用条件下的土地使用权市场价格”。（注：上述�容之表述在该《报告》多次出现。）《报告》表1《土地估价结果一览表》中“一、上述土地估价结果的限定条件”，其中“3、规划限制条件：为现状利用；4、估价报告限定的条件适用。”根据上述表述，原告认为该《报告》设定的估价条件不符合本案合同之约定，应当以本案合同约定的土地安置条件为估价条件。《土地使用权出让及项目建设协议书》第6.1.1条约定“甲方保证提供的土地达到“七通一平”即土地平整(平整至黄海高度2.7米)、通路、通电、通水、通蒸汽、通排污管、通排废水管、通电讯。”“七通”的市场价格明显要高于“五通”的市场价格。2、《报告》表1第一条“上述土地评估结果�限定条件”中表述“有他项权利设定”，本案合同约定的安置土地的条件并不存在他项权。没有他项权的主体使用权的市场价格肯定要高于存在他项权的土地使用权的市场价格。3、《报告》并未考虑本案合同约定的安置土地的其他条件。根据《土地使用权出让及项目建设协议书》，项目总投资强度为2500万元、建筑容积率1.0以上，而现在秀洲区要求投资强度比原来提高50%，容积率比原来提高0.2，故《报告》所称“土地单价：35万元/亩（525元/平方米）是基于已经提高的投资强度和容积率的基础上的市场价值，如果投资强度和容积率按照合同约定，则市场价值肯定要高于35万元/亩。被告提出以下意见：1、对《报告》的真实性、合法性、关联性均有异议，与案件的审理无关，不能作为法院认定案件事实的依据。2、对《报告》的估价程序启动、估价过程、估价基准日、估价依据、估价结果均不予认可。3、该《报告》的估价基准日为2015年11月16日，而管委会与原告签订《房屋拆迁异地迁建协议》的时间为2006年6月20日，签订《搬迁过渡补偿协议书》的时间为2008年10月21日。4、2006年6月20日《房屋拆迁异地迁建协议》中的第五条第1款及第2款、第六条第1款中的最后一句话及第3款，2008年10月21日《搬迁过渡补偿协议书》中的第一条后半句、第二条，因违反法律的禁止性规定属于无效条款，自始不产生法律效力。对于原告的异议，鉴定机构答复：1、鉴定机构是根据《嘉兴市区基准地价一览表》中土地开发程度对熟地界定标准，即达到大市政基础配套的“五通一平”要求（宗地红线外通路、�电、通上水、通下水、通通讯，宗地红线内土地平整）来设定待估宗地的开发程度的。其中的通下水包含雨水、下污水、废水，这“五通一平”是开办企业的必备条件，缺一不可，嘉兴市基准地价内涵中把“五通一平”作为熟地的界定标准是十分正确的，而通蒸汽不是开办企业所必备的条件，而是部分企业的选项，对其他企业则不需要，所以鉴定机构在此次估价中取开发程度与基准地价内涵一致。土地的“七通一平”是包含给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气（北方地区）、通天燃气或煤气（住宅用地等），并不包含通蒸汽，此次估价中取得案例中均为嘉兴市秀洲工业园区内的近期真实成交案例，工业园内也已通蒸汽，如果说通蒸汽对评估价格有影响的话，也已经包含在评估价格内了。2、问题2：《报告》表1第一条“上述土地估价结果的限定条件”中表述“有他项权利设定”确为笔误。应为“无他项权利设定”。因为《报告》第二部分估价对象界定中第二大项估价对象概况的第二项土地权利状况中的第四条土地他项权利中说明“由于本次评估的目的，此次评估过程因估价对象不存在抵押权及其他他项权利。评估对象无他项权利状况下的土地使用权价值”。3、问题3：根据（2016）嘉秀法委评字第14号浙江省嘉兴市秀洲区人民法院司法鉴定预备通知：“鉴定事项：对位于嘉兴市嘉桐公路东侧、八字路（规划二号路）南侧交叉口约25亩土地的市场价评估的要求，在确定估价基准日的前提下，根据基准日时相近时间市场交易价格的分析，类比，按照地价评估的基本原则和估价程序，评估得到待估宗地在估价设定用途，使用年限，开发程度及现状利用条件下在估价基准日的土地使用权市场价格。此次评估选取的交易案例均为近期的真实成交案例，投资强度与容积率肯定为目前的标准，这与评估基准日的要求是相符合的，根据GB/T8508-2014城镇土地估价规程中估价技术原则，①替代原则：“土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同或相近，条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格”。②最有效利用原则：“土地评估应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件，法律法规政策及规划限制，市场需求和最佳利用程度等为依据”。由于评估基准日为近期，土地�估肯定受近期的法律法规及规划限制，评估价格也与相邻地块相近，如果评估基准日不变，采用以前的投资强度与容积率标准，那就违反了上述土地估价技术原则，肯定是不允许的。经审查，本院认证如下：证据1至7，双方当事人对证据的真实性无异议，且与本案相关联，本院予以确认；关于临安远大房地产评估咨询有限公司的两份土地评估报告，系本院根据当事人申请依法委托，鉴定机构及鉴定人员具有相关鉴定资质，鉴定程序合法，故对上述两份土地评估报告，予以认定。根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2006年6月20日，原告乐源公司（乙方）与嘉兴市秀洲工业区管理会（以下简称“秀洲工业区管委会”，甲方）签订《房屋拆迁异地迁建协议》一份，约定：根据市政府《关于同意秀洲新区规划的批复》（嘉政发[2003]53号）精神，参照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》及其他有关法律、法规的办法，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就企业整体拆迁补偿安置达成如下协议：乙方原企业用地自愿退出，由甲方另行安排工业用地为原则；乙方服从城市建设需要，同意将坐落秀园北路房屋，证件名称：嘉房权洲字，证件：00061773号，建筑面积1347.63平方米，交由甲方拆除；乙方依法占有的土地（土地使用权证号：嘉秀洲国用（2000）字第0204号，用途工业，由于甲方提供土地使用权有优惠性质，因此乙方同意上述土地依优惠价每亩11.9万元回收，总计补偿金额：2083600元；乙方在搬迁腾空房屋后，经甲方确认，旧房交由甲方拆除，乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价在补�金额中扣赔；关于安置用地及其他：乙方同意甲方将坐落于秀洲工业园区新义村嘉铜公路东侧、八字路（规划2号路）南侧交叉口约25亩左右的土地作为拆迁异地迁建项目用地，确定该受让土地使用权的价格为每亩7万元人民币，本项目土地出让总价约为175万元（如遇国家对土地价格调整，高于约定价格7万元/亩，差价由甲方承担），同时甲方应在本协议签订后两年内为乙方办理好正式用地手续（土地证），甲方应积极为乙方办理拆迁异地迁建项目用地的土地证等有关手续，乙方须在甲方办理正式用地手续（土地证）时，一次性交清用地红线划定的全部土地出让金，甲方同意乙方暂时将原用地范围内汽车维修业务搬迁至所安置用地范围内，或由甲方提供其它地方临时过渡的生产用地，并由甲方负责提供临时建筑厂房、生产场地、土地平整、便道建筑、通电、通水、通电讯等事项；合同生效后，甲方在7天内支付乙方全部拆迁补偿金，乙方应在15日内向甲方交付除汽车维修业务用房以外的被拆迁房屋，由甲方拆除，乙方的汽车维修业务用房在甲方履行本协议中“第五条第三款”的约定后，在15日内向甲方交付汽车维修业务用房，由甲方拆除。乙方应支付的新的土地使用权出让金按本协议中“第五条第二款”的约定支付；同时乙方还必须协助甲方签订国土资源部门规定的原国有土地出让使用权回收的相关法律文书，由甲方向国土资源管理部门办理用地注销手续；如甲方因国家土地政策调整和其他各种原因不能将坐落于秀洲工业园区新义村嘉铜公路东侧、八字路（规划2号路）南侧交叉口约25亩左右的拆迁异地迁建项目用地供应给乙方，则由甲方按出现纠纷时该地块当年度工业用地市场评估价或拍卖价与本协议约定价的差价赔偿给乙方等。同日，双方（原告为乙方、秀洲工业区管委会为甲方）签订《土地使用权出让及项目建设协议书》一份，约定本项目为退二进三企业搬迁项目，本项目的经营范围为汽保设备的生产和研发，投资总额为2500万元，项目选址于加铜公路、八字路（规划二号路）南侧交叉口，用地面积约为25亩左右（以规划用地红线为标准），用地性质为工业用地，使用权出让年限为50年；受让土地使用权的价格为每亩7万元，项目土地出让总价约为175万元（如遇国家对土地价格调整，高于约定价格7万元/亩，差价由甲方承担）；乙方必须在本协议生效后支付定金10万元（4.1）；乙方须在甲方办理正式用地手续（土地证）时，一次性交清用地红线划定的全部土地出让金；乙方未按期交付土地使用权出让金时，甲方可对地块位置、面积按需要调整并停止办理土地使用权出让手续，必要时可终止本协议。由于甲方与乙方协议约定供应的土地目前位于调整区，由甲方按国家土地利用规划的要求尽快调整用地规划，一旦用地调整完毕，乙方应在甲方通知乙方开工建设后3个月内组织开工建设，（5.1）乙方因自身原因未能按甲方要求开工建设，甲方可对地块位置、面积按需调整，甲方确认乙方没能力开工建设时，可终止本协议并收回提供的土地，由此造成的一切损失由乙方承担。甲方保证提供的土地达到“七通一平”即土地平整（平整至黄海高度2.7米）、通路、通电、通水、通蒸汽、通排污管、通排雨水管、通电讯；甲方有义务提供地块及其他的相关资料，以便乙方展开前期规划工作并协助办理项目审批的一切手续；甲方有义务为乙方今后的正常运营和发展工作继续提供便利；甲方保证�不出现4.1/5.1条款所述情况下，项目用地不得提供给他人使用；乙方有义务提供必须的资料以便于甲方协助完成项目报批和工商变更等事宜，乙方有义务使项目规划和建设符合嘉兴市秀洲工业区规划设计要求（其中建筑容积率必须达到1.0以上）等。协议签订后，原告于2006年7月3日支付秀洲工业区管委会土地使用权出让金预付款100000元，嗣后，原告履行了秀园北路房屋的腾空义务，所占土地由秀洲工业区管委会回收，并支付了补偿金额。因秀洲工业区管委安置给原告的临时用房需要再次拆迁，2008年10月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《搬迁过渡补偿协议书》一份，约定甲方因工业区区域发展调整及北京科技园长三角创新园项目落户工业园区需要，对乙方实行第二次搬迁过渡，原双方签订的“房屋拆迁异地迁建协议”（2006第004号）继续�效，甲方应积极为乙方办理拆迁安置补偿的25亩土地，乙方同意甲方将供地时间延长；由乙方自行解决企业生产用房，甲方补偿乙方过渡费每年为28万元，直至甲方为乙方办理好拆迁安置的土地后再补偿一年（乙方厂房建设期一年），补偿如涉及税金，由甲方承担；乙方现有投入的赔偿按评估价确定，共计人民币玖万陆仟玖佰柒拾贰元整，甲方为乙方在工业园区内解决50平方米左右的办公室，租金由甲方负担；协议生效后，甲方先付二年的补偿款56万元及拆迁赔偿款，乙方应在补偿款到帐后20天内向甲方交出被拆迁的房屋、场地，由甲方拆除。以上三、五项共计人民币陆拾伍万陆仟玖佰柒拾贰元整。协议签订后，被告向原告支付了拆迁补偿款，原告向被告交出被拆迁的房屋、场地，由被告拆除。双方确认，被告已支付至2014年9月底的过渡费。2015年5月15日，被告致函原告，称鉴于原告在2006年6月26日为“退二进三”搬迁企业，与浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会签订相关《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书》及2008年10月21日签订的《搬迁过渡补充协议书》，签订后的客观实际情况、有关法律法规、国家及地方有关土地方面的政策、指标及宏观因素已发生了重大变化，嘉兴市秀洲区人民政府于2011年6月17日发布秀洲政发[2011]26号文件《嘉兴市秀洲区建立和完善工业建设项目评估机制实施办法》，根据以上文件精神，现通知你单位对“异地迁建项目”在一月内提交项目评估申请表、项目可行性的报告书、投资者营业执照复印件、投资者资信证明等，如在此期间未能按照提交，被告将视同项目未能准入，将终止以上双方签订的所有协议。2015年5月25日，原告回函被告，称被告未及时支付2015年的过渡费28万元，违反了双方签订的三份协议，请求被告按协议约定执行，早日支付过渡费、并解决土地或者支付赔偿款。2015年6月12日，原告再次函致被告，称曾分别于2006年6月、2012年10月向被告递交过《可行性报告》、《项目建议书》，现再次提交，并要求被告支付2015年的过渡费28万元。2015年11月16日，原告因被告未解决安置用地，同时从2014年10月起就停止支付原告过渡安置费等为由，向本院提起诉讼。2016年7月12日，本院以本案属于行政诉讼受案范围而裁定驳回原告的起诉。原告不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，该院于2016年8月22日裁定：撤销本院民事裁定，指令本院审理。另查明，秀洲工业区管委会根据2006年7月21日“秀洲政发[2006]41号”文件的规定变更为浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会，即现原告。上述《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书〉》签订之时，协议书载明的土地性质为集体土地，该土地使用权尚未出让，现已调整为国有建设用地使用权，用途规划为工业用地[战略性新兴产业（电气机械和器材制造业）]。双方签订的《土地使用权出让及项目建设协议书》未获得土地管理部门的追认，原告亦未获得涉案土地使用权。经原告申请，本院依法委托临安远大房地产评估咨询有限公司对涉案地块的土地使用权价格进行评估，该公司于2016年11月20日作出临远房地评（2016）第309号（以2015年11月16日为估价基准日）、310号（以2016年10月26日为估价基准日）《土地估价报告》。其中309号土地估价报告结论：涉案土地实际开发程度为�地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）及红线内场地平整，总面积25亩（16667平方米），土地单价：34.68万元/亩（520元/M2），评估总价：867万元。其中310号土地估价报告结论：涉案土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）及红线内场地平整，总面积25亩（16667平方米），土地单价：35万元/亩（525元/M2），评估总价：875万元。原告支付鉴定费20000元。本院认为，《城市房地产管理法》第十二条规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅土地、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。该法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，双方争议的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》均约定了被告需为原告办理拆迁安置补偿的25亩土地及土地定价的内容，双方因此签订了《土地使用权出让及项目建设协议书》，被告作为管委会，不具有涉案土地使用权出让主体资格，未经授权且在原告起诉前未获得土地管理部门的追认，其对土地实体性权利的处置因违反强制性规定而无效。且根据合同的约定，被告的协议义务仅系为原告申请工业用地作出相应的安排，原告能否最终取得土地使用权还取决于原告拟申请用地项目�否符合用地条件并与政府土地管理部门签订土地使用权出让合同。故涉案的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中涉及土地安置的条款为无效条款，《土地使用权出让及项目建设协议书》为无效合同，《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中的其余条款为有效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。被告因该约定取得的财产依法应返还原告，故被告应返还原告10万元定金。原告主张双倍返还，本院不予支持。被告作为违法出让土地的主要责任方，依法应当赔偿原告所受的损失。双方在案涉的《房屋拆迁异地迁建协议》对于原告的相应损失作了赔偿约定，该约定不违反法律法规的效�性强制性规定，故被告应按约承担赔偿责任。原告作为工业建设项目用地需求方在安置协议书签订时即当明知其负有提出建设用地申请，履行报批手续义务，且在被告根据嘉兴市秀洲区人民政府[秀洲政发（2011）26号]文件，催告原告限期提交项目评估申请表等报批材料时，原告未按规定提供符合准入条件的项目可行性报告，致使安置补偿协议中的25亩土地的协议内容履行不能，亦有一定的过错，应自负部分责任。根据原告的申请，本院依法委托对原告诉请时案涉土地的市场价格作了评估，故本院依据原告起诉之日2015年11月16日涉案土地的评估价与上述协议约定出让价之价差，并结合被告未及时返还原告相应款项所造成原告的利息损失，酌定被告应赔偿原告损失484万元。关于原告主张2014年10月至2017年10月的过渡安置费。因涉案25亩土地使用权协议内容已履行不能，原告已主张被告赔偿原告因合同履行不能造成的损失，故原告要求被告支付2015年10月至2017年10月的过渡安置费没有事实与法律依据，本院不予支持，但起诉前2014年10月至2015年10月的过渡安置费仍应由被告支付给原告。因双方的《搬迁过渡补偿协议书》对安置费何时支付没有约定，对于2015年度的安置费被告最晚应于2015年年底前支付，故原告主张的逾期付款的利息损失应从2016年1月1日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会于本判�生效之日起十日内返还原告嘉兴市乐源工贸有限公司土地使用权出让金10万元。二、被告浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市乐源工贸有限公司过渡安置费28万元及利息损失（利息损失按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2016年1月1日计算至判决确定的履行之日止）。三、被告浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告嘉兴市乐源工贸有限公司损失484万元。四、驳回原告嘉兴市乐源工贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74870元，由原告嘉兴市乐源工贸有限公司负担31445元，由被告浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员负担43425元，评估费20000元，由原告嘉兴市乐源工贸有限公司负担8600元，由被告浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员负担11400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长 诸葛剑虹审 判 员 童 潇 兰人民陪审员 邱 国 春二〇一七年九月二十八日书�记员郑莉?*ArabicDash?-26-??*ArabicDash?-27-?