浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越商初字第327号
原告沈雅珍。
委托代理人（特别授权代理）孙孟强、季慧娈。
被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行。
负责人朱达文。
委托代理人（特别授权代理）王国洋。
原告沈雅珍为与被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行、绍兴市拍卖商行有限责任公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，于2012年1月19日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙锡芳独任审判。原告于庭审前申请撤回对被告拍卖公司的起诉，同时变更案由为房屋买卖合同纠纷，并对诉讼请求进行了相应的变更，本院审查后依法予以准许。本案于2012年3月21日公开开庭进行审理，后因案情复杂，依法组成合议庭于2012年6月6日、2012年10月18日两次公开开庭进行审理。原告沈雅珍及其委托代理人孙孟强、季慧娈，被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行委托代理人王国洋到庭参加诉讼。本案司法鉴定时间自2012年6月26日起至2012年9月4日止。经本院院长批准，本案延长审限六个月。原、被告自2013年1月20日起至2014年8月20日申请庭外和解。本案现已审理终结。
原告沈雅珍诉称，2010年11月15日，原告通过拍卖公司竞价拍得被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行所有的坐落于绍兴市越城区府山西路17幢101室房屋，并签订了拍卖成交确认书一份，成交价为人民币44万元。2011年1月7日，被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行对房屋进行变更登记，并取得绍房权证绍市字第××号房屋所有权证，该房屋所有权证未明确建设用地使用权取得方式。2011年1月20日，原告与被告签订绍兴市房屋转让合同（示范文本）一份，该合同第一条第二款对于土地使用权取得方式明确写明为“国有出让”，直到2011年1月25日，被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行向绍兴市国土资源局申请变更土地性质时，原告才知道该建设用地使用权取得方式为划拨，且需要补交高额土地出让金。双方因该土地出让金事宜无法达成一致，导致原告无法取得该房屋所有权证。原告认为，被告在出让绍兴市越城区府山西路17幢101室房屋时，未依法办理审批、评估手续而导致房屋买卖合同无效，给原告造成了巨大损失，故诉至本院，请求依法判令：一、依法确认房屋转让合同无效；二、被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行返还原告购房款人民币44万元及赔偿利息损失（计算至2012年1月22日为32717元，此后至房款实际返还日止的利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；三、赔偿原告房屋增值损失及承担的评估费用（以市场评估为准）；四、赔偿原告房屋装修款人民币86457.5元及利息损失（自2011年3月18日暂计算至2012年1月22日为4833元，此后按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还之日）；五、赔偿原告佣金22000元及利息损失（计算至2012年1月22日为1636元，此后按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至返还日止）；六、赔偿原告购房款及装修款商业贷款利息损失、手续费损失计39813.98元。
被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行辩称，一、案涉拍卖合同合法有效。根据物权法规定，所有权人对自己所有的物权有权处分，被告依法提供房产证、土地证、告知具体情况，并由拍卖公司向市工商行政管理局越城分局备案登记，原告作为竞买人在拍卖前、拍卖中和拍卖后均未对拍卖存在程序提出异议，故拍卖过程合法有效，同时，关于《城市房地产管理法》第40条规定，划拨土地的转让，应当报有批准权的人民政府审批，而不是规定必须审批，“应当”不属于法律强制性规定，行政审批在本质上更不应该禁止或限定民事活动中的合同交易双方的契约自由和自愿原则。因此对于没有经过审批的划拨土地转让合同不应认定为无效。在司法实践中，未经审批的划拨土地转让，先转让后出让的现象比比皆是，诚信交易的土地买卖行为均可办理土地使用权出让，作为一种交易习惯也不能否定它的效力。绍兴市国土资源局向原告出具的回复意见中明确告知，只要同意按该土地市场价格的60%补缴土地出让金，就批准划拨土地转让行为，故该告知书实际是有权部门对划拨土地转让的事后追认，是对合同效力的补正，被告自始至终都同意并要求原告按拍卖合同约定补缴土地出让金和办理土地出让手续。二、如上所述，案涉拍卖合同有效所及房屋买卖合同亦有效，故被告无需返还购房款及支付利息损失，退一步讲，假设合同无效，无效合同的法律效果仅为要求恢复到合同订立之初的原状，就房屋转让合同而言，44万元房款并非原告交付给被告的，是原告在拍卖成交后交付给拍卖公司，故原告要求返还购房款无事实依据，要求赔偿损失更无法律依据。三、根据合同法规定，即使合同被确认无效，其法律后果也只是要求恢复到合同订立之初的原状，对无效合同所产生的当事人的间接损失进行赔偿没有法律依据，原告现以投机心态通过恶意诉讼达到博取增值收益有违诚信，评估报告事项既包括房屋又包括土地评估，超出了委托评估范围，且该评估报告不具有合法性，被告不予认可。四、原告通过拍卖方式取得房产后，在产权没有办理过户的情形下擅自进行装修并使用，有明显过错，故原告应当对该扩大损失自行承担责任，评估报告中的装修款中未扣除原告已使用房屋两年所产生的折旧费用。同时，被告保留如因合同被依法确认无效后向原告主张恢复房屋原状及支付房屋使用费的权利。五、原告在本次诉讼中仅要求确认房屋转让合同无效，该合同并未涉及拍卖佣金，而拍卖佣金仅产生于拍卖合同，该拍卖合同已在越城法院的生效法律文书中确认为合法有效，故原告无权要求返还佣金，而且，根据合同相对性原则，佣金是原告支付给拍卖公司的，即使要求返还也应是向拍卖公司返还。六、原告在第二项诉请中已经要求赔偿贷款利息损失，在第六项中再次提出属重复计算，而且，该项损失均属于间接损失，要求支付没有法律根据。综上，被告认为原告为了达到获取收益的不法目的，终止履行合同义务拒不缴纳出让金，缺乏诚信并多次提起诉讼是形成纠纷的根本原因，应承担不利的法律后果，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。
原告沈雅珍为证明其主张，提供：
证据1、变更登记情况一份，以证明被告属金融企业改制单位且案涉房屋属于国有资产的事实。被告质证后无异议。
证据2、国有土地使用权证及房屋所有权证各一份，以证明案涉房屋及房屋所占范围内土地使用权属于被告所有，在上述两证中未就土地使用权取得方式作出明确。被告质证后无异议，但关于拍卖房屋的土地使用权取得方式已在拍卖时向买受人进行了明示，且土地使用权取得方式对房屋所有权转让没有影响。
证据3、拍卖成交确认书一份，以证明原告通过拍卖取得了被告所有的位于绍兴市府山西路413号101室房屋，成交价为44万元，拍卖佣金为22000元的事实。经质证，被告无异议。
证据4、绍兴市国土资源局回复意见一份，以证明被告转让房屋未经市政府批准的事实。经质证，被告对真实性没有异议，但有权部门已在回复意见中同意对土地使用权取得方式进行变更。
证据5、发票及收款收据各一份，以证明被告已支付房款及拍卖佣金的事实。经质证，被告无异议。
证据6、绍兴市房屋转让合同（示范文本）一份，以证明原、被告就案涉房屋签订合同，被告在土地使用权取得方式一栏中填写为“国有出让”，由于被告的严重过错给原告造成重大损失。被告质证后对合同真实性没有提出异议，但认为合同中“国有出让”文字并非被告方书写，且不能证明给原告造成了损失。
证据7、贷款合同及回单、明细表各一份，以证明原告为购买案涉房屋向银行申请贷款所应支付的利息、手续费等的事实。被告质证后对关联性提出异议，原告购房资金来源与本案无关。
证据8、装修合同、票据一组，以证明原告就案涉房屋进行装修支出费用的事实。被告质证认为诉争房屋无需通过装修公司进行装修，且没有开具正式发票，故对真实性不予认可。
证据9、市政府154号令文件一份，以证明因案涉房屋转让未经市政府批准，导致绍兴市国土局不予保留划拨性质继而造成原告无法取得房屋产权的事实。被告质证认为与案涉争议无必然的法律关系。
被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行为证明其主张，提供：
证据1、拍卖公告、拍卖规则、委托拍卖合同、民事判决书各一份，以证明案涉房屋是通过拍卖方式进行转让，对转让事实原、被告双方均无异议的事实。原告质证认为，委托拍卖合同原告不清楚，其他证据的真实性没有异议，但与本案无关。
原告在法定期限内申请对案涉房屋及其占用范围内土地在2010年11月15日与评估确定日的市场价格等相关费用的价值、室内装潢的价值进行评估，本院予以准许，并依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司进行评估，该公司出具《评估报告书》一份，经质证，原告对评估报告的真实性、合法性、关联性没有异议，但评估报告的装潢支出费用与原告实际支付的费用有较大出入。被告认为，该评估报告对房屋及占用土地一起评估，对本案审理没有参考价值；评估报告中房地产价格评估过高，脱离市场价格；评估报告对装修款未剔除两年来的折旧数额，未作出实际价格的明确判断，对本案无任何参考价值可言；评估机构资质不高，请求依法重新评估。
本院认证认为，原告提供的证据1-6、证据9，被告质证后对真实性无异议，本院予以认定。原告提供的证据7、可以证明原告贷款购房的事实，但损失的赔偿应建立在对损失发生的可预见性上，现原告提供的证据不能证明被告在双方签订购房合同时已对原告贷款购房一事知情，故该组证据与本案无关联性，本院不作认定。原告提供的证据8，本院将结合绍兴市百兴价格事务有限公司出具的评估报告书进行综合评判。被告提供的证据1，本院予以认定，可以证明原告于2010年11月15日通过竞拍方式买入被告所有的位于绍兴市越城区府山西路413号101室房屋的事实。绍兴市百兴价格事务有限公司出具的《评估报告书》评估人员具有评估资质，且评估程序合法，结论充分，本院予以认定，对被告要求重新评估的申请不予准许。
经审理本院认定，2009年8月18日，经工商部门核准，原中国农业银行绍兴分行经改制变更为被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行。
2010年11月2日，被告与拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托拍卖登记在原“中国农业银行绍兴分行”名下的座落于绍兴市区府山西路413号101室住宅一套，证载建筑面积为48.88平方米，土地使用权性质处未填写任何内容。2010年11月9日，原告作为竞买人交付了拍卖保证金并在拍卖公司提供的《拍卖规则》上签字确认。2010年11月15日，原告通过竞价买得该房屋，于2010年11月22日支付拍卖款44万元、拍卖佣金22000元。2011年1月20日，因办理房屋过户所需，原告为买受方、被告为出卖方签订《绍兴市房屋转让合同（样本）》一份，合同第一条房屋基本情况第2项中房屋土地使用权取得方式约定“国有出让”；第七条约定“甲方（出卖方）保证该房屋交接时没有产权纠纷和财务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任”。2011年1月25日，被告向绍兴市国土资源局申请，申请报告内容为：中国农业银行绍兴市分行因改制，需变更为中国农业银行股份有限公司绍兴分行，座落于府山西路413号101室，建筑面积48.88平方米，土地面积15.87平方米，现申请原划拨土地变更出让土地，并补交出让金”。
原告在向绍兴市国土资源局交纳土地出让金过程中，发现需补交的土地出让金数额巨大，认为被告有过错，要求被告先将国有土地使用权所有人的名称由“中国农业银行绍兴市分行”变更为“中国农业银行股份有限公司绍兴分行”，双方就补交土地出让金一事发生争议，原告此后多次向绍兴市政府、绍兴市国土资源局反映，2012年2月21日，绍兴市国土资源局出具《关于对农行转让府山西路413号101室的回复意见》一份，认为：1、农行擅自委托拍卖公司拍卖划拨土地住宅，违反了《城市房地产管理法》与市政府56号令的相关规定。2、根据绍市府办抄（2006）第133号抄告单精神，凡单位利用原有划拨土地自行建造的划拨土地住宅转让时，需先按该土地市场价的60%补缴土地出让金，变成出让土地住宅后再办理转让手续，农行未按该规定执行。因此在目前状况下不能办理土地交易手续。绍兴市国土资源局同时也提出两项途径：一是通过司法途径；二是若农行同意按该土地市场价的60%补缴土地出让金，则该局建议市政府批推该划拨土地转让行为，在农行补缴土地出让金后办理土地转让手续。
同时认定，本院根据原告沈雅珍申请依法委托绍兴市百兴价格事务有限公司对案涉绍兴市区府山西路17幢101室房屋及其占用范围内土地在2010年11月15日与评估确定日的市场价格、装璜支出等相关费用进行评估，该公司出具《评估报告书》，评估结论为：1、2010年11月15日绍兴市区府山西路17幢101室评估单价为9500元／平方米，48.88平方米＊9500元／平方米=464360元。2、2012年8月15日绍兴市区府山西路17幢101室评估单价为13000元／平方米，48.88平方米＊13000元／平方米=635440元。3、2011年3月24日绍兴市区府山西路17幢101室室内财产房屋装修评估金额为81309元。原告支付评估费5000元。
本院认为，根据原、被告双方庭审陈述及举证质证，本案争议焦点有3，1是房屋转让合同是否无效的问题；2是若合同无效，责任如何承担问题；3是赔偿金额如何确定的问题。针对上述争点本院分别作如下评判：
1、关于房屋转让合同效力的问题。《中华人民共和国企业国有资产法》第三十条规定：“国家出资企业合并、分立、改制、上市，增加或者减少注册资本，发行债券，进行重大投资，为他人提供大额担保，转让重大财产，进行大额捐赠，分配利润，以及解散、申请破产等重大事项，应当遵守法律、行政法规以及企业章程的规定，不得损害出资人和债权人的权益”；第四十七条规定：“国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估”；第五十三条规定：“国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级人民政府批准”；第五十五条规定：“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本机人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格”，故国有资产的处置权限、程序等均应受法律严格限制，未经有关主管部门批准和法定程序，任何人和单位都不能擅自处置。本案中，被告在处置国有资产前并未向有关主管部门进行审批，也没有进行资产评估，擅自处置房产的行为违反了国家有关国有资产处分的限制规定。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，本案中，被告未经绍兴市人民政府批准，擅自将以划拨方式取得土地使用权的房产进行转让的行为亦违反了国家有关划拨土地使用权转让的强制性规定。而且，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，具体到本案，原、被告间转让的房屋所涉土地使用权为划拨性质，被告出售该房屋时未报经有批准权的人民政府审批，且至今未经有权部门审批同意，该合同依法认定无效。综上所述，本院认为，被告转让本案房屋及其范围内所占土地使用权的行为违反了法律强制性规定，被告未经有批准权的人民政府批准，与原告订立合同转让划拨土地使用权，该房屋转让合同应当认定无效。
2、关于责任如何承担的问题。涉案房屋系国有资产，双方签订的房屋转让合同项下的土地系划拨性质，被告作为出让方在转让该房地产时在明知其土地使用权系划拨而来的情况下没有履行报批手续，且在诉讼过程中又怠于补办转让房产涉及的相关土地审批手续，对导致合同无效应承担主要责任，应对作为买受方的原告沈雅珍承担缔约过失责任，赔偿原告信赖利益损失。
3、关于赔偿金额如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”，该条是对缔约过失责任的规定，缔约过失造成的当事人信赖利益的损失，既应包括直接损失亦应包括间接损失，赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效从而丧失的可得利益。另《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，原告要求被告返还购房款44万元，赔偿房屋增值损失171080元（635440元-464360元）及评估费支出5000元，赔偿佣金支出22000元符合法律规定，本院予以支持。原告基于上述损失而主张的利息损失亦属于当事人信赖利益损失范畴，本院予以支持。被告作为转让方和划拨土地的使用权人，应依据协助、勤勉和诚实等先合同义务及时履行相应的报批手续，但被告至判决前仍怠于履行上述义务并导致转让合同无效，故被告对造成涉案合同无效的法律后果负有主要过错，应赔偿原告相应的装修损失，但原告在知晓本案所涉房产可能存在无法过户情形时仍对该房产进一步装修，对损失的扩大亦存在过错，综合考虑涉案房地产的性质和价值以及双方过错责任的大小等因素，本院酌情确定被告应赔偿原告装修费损失70000元，装修费的利息损失起算时间确定为2012年2月21日。关于原告要求被告赔偿购房款及装修款商业贷款利息损失和手续费损失的诉请，不符合损害赔偿的可预见性规则，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、确认原告沈雅珍与被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行就位于绍兴市区府山西路17幢101室房屋签订的绍兴市房屋转让合同无效；
二、被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行应返还给原告沈雅珍购房款440000元及该款自2010年11月22日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；
三、被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行应赔偿给原告沈雅珍房屋增值损失171080元及评估费损失5000元，合计人民币176080元；
四、被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行应赔偿给原告沈雅珍房屋装修款70000元及该款自2012年2月21日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；
五、被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行应赔偿给原告沈雅珍佣金损失22000元及该款自2010年11月22日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；
六、上述二、三、四、五各项，被告中国农业银行股份有限公司绍兴分行应在本判决生效之日起十日内付清；
七、驳回原告沈雅珍的其他诉讼请求。
本案案件受理费9708元，由被告中国农业银行股份有限公司付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费9708元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴银行股份有限公司业务部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 孙锡芳
人民陪审员 卢水娟
人民陪审员 唐百年
二〇一四年八月十二日
书 记 员 吕琪喆