广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂13民终1058号
上诉人（一审原告）：广西北流静居物业服务有限公司来宾分公司，所在地来宾市桂中大道与新兴北路交叉路口（华夏铭都小区第1栋4单元11层杂物间）。
负责人：徐桂淼，经理。
委托代理人：钟贵文，公司员工。
委托代理人：古玉泉，广西北流市法律事务中心法律工作者。
被上诉人（一审被告）：陈丽芬，女，汉族，1967年9月29日生，住址广西柳州市鱼峰区。
委托代理人：韦开贯，广西明桂律师事务所律师。
委托代理人：李玫瑛，1963年8月8日生，住来宾市兴宾区。
上诉人广西北流静居物业服务有限公司来宾分公司（以下简称静居物业公司）因与被上诉人陈丽芬物业服务合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2319号民事判决，向本院提出上诉。本院2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年11月23日公开开庭进行审理。上诉人静居物业公司的委托代理人钟贵文、古玉泉，被上诉人陈丽芬的委托代理人韦开贯、李玫瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年10月10日，静居物业公司（甲方）与陈丽芬（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：双方就乙方所购买位于华夏铭都商铺门面34号（建筑面积88.16m2）达成如下协议；物业服务收费价格暂定为：住宅（含杂物房、车库）按0.60元／月·每平方米，商业用房按1.50元／月·每平方米（按建筑面积计算、以来宾市物价部门批准为准）；电梯维护费按户收取六层以上30元／月、五层以下25元／月；以上费用由物业服务企业按季收取；公共用水费、电费按用量按集体分摊承担；乙方同意由开发商依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规定》，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务费（逾期缴交按日级千分之五的滞纳金）；五、物业竣工交付使用后，由物业服务企业提供以下管理服务内容：1、房屋建筑共用部位的养护和管理；2、共用设施设备和相关场地的养护、运行和管理；3、物业服务区域内，供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位对相关管理线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；4、绿化与建筑商品的养护和管理；5、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运（垃圾运费由政府按有关规定另行收取）；6、物业管理区域与车辆停放秩序的管理；7、协助公安机关部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤等；8、管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收材料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业服务质量保修文件和物业使用说明文件；交房时按本地公布的住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交存首期维修基金；按第月0.10元／平方米交存专项维修基金。合同履行过程中，静居物业公司与包括陈丽芬在内的业主因合同履行问题产生纠纷。2016年6月5日，兴宾区城北街道办派员参加了该小区业主与静居物业公司的协调会。2016年7月7日，静居物业公司起诉要求陈丽芬支付2012年10月至2016年5月的物业服务费5026.30元，滞纳金17911.90元，共计22938.20元。
一审法院认为，物业服务合同属于双务合同，即物业服务企业的合同义务是按时向业主提供合同约定的物业服务，业主的合同义务是支付相应的费用。换言之，只有物业服务企业提供了符合约定的物业服务，业主方应支付相应的物业费用。
静居物业公司作为物业服务企业，应当提供证据证实其已经向业主提供了符合约定的物业服务。本案中，双方签订《前期物业服务协议》中第五条约定的物业服务内容多达8项，但静居物业公司未提供任何能够直接证实其完成了该8项服务内容的证据，提供的《前期物业服务协议》、拖欠物业费明细表、物业服务收费标准备案表，均无法直接证实静居物业公司是否履行了合同约定物业服务的内容或履行的程度。相反，陈丽芬提供的公安机关出具的回执单、多张现场照片及视频，均可以证实静居物业公司在该小区的卫生、安保等方面未提供完全符合合同约定的物业服务，故对静居物业公司主张的物业服务费不予全部支持。结合双方对物业服务内容的约定、静居物业公司完成物业服务的程度，一审法院认为静居物业公司仅完成了全部物业服务内容的60%。因此，静居物业公司也只能收取依照约定的计算方法确定的物业费用的60%。
静居物业公司主张未提供相应物业服务的原因是部分业主未按时支付物业费用，一审法院认为，静居物业公司作为物业服务企业必然面临一定的经营风险，业主未按时支付服务服务费用就是经营风险之一，静居物业公司应当采取合法手段维护自己的合法权益，而不是停止物业服务或降低服务水平作为抗辩的手段。因此，静居物业公司以部分业主未支付费用为由停止提供服务或提供不符合约定的服务显然不符合合同约定，也会损害其他业主的合法利益。
至于物业服务费用，根据合同的约定，物业服务费用应结合物业的面积、单价、时间计算。本案中，根据陈丽芬物业的建筑面积、欠费时间、单价，陈丽芬在2012年10月至2016年5月间物业服务费用应为5818.56元（88.16m2×1.50元／月·m2×44个月）。如前所述，静居物业公司未提供完全符合合同约定的物业服务，只能收取上述物业服务费用的60%即3491元（5818.56元×60%）。
对于静居物业公司主张的“公共维修基金”，一方面，《前期物业服务协议》仅对“专项维修基金”进行了约定，未对静居物业公司主张的“公共维修基金”事宜进行约定；另一方面，即便静居物业公司主张的“公共维修基金”就是合同中约的“专项维修基金”，根据“交房时按本地公布的住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交存首期维修基金”的约定，由于静居物业公司未提供证据证实该小区“住宅建筑安装工程每平方米造价”，导致业主应该缴纳的“首期维修基金”无法确定，同时静居物业公司未提供证据证据其对“专项维修基金”使用情况、余额等事实，因此，静居物业公司主张收取“公共维修基金”缺乏事实和法律依据，不予支持。
对于静居物业公司主张的滞纳金，一审法院认为，由于静居物业公司未提供符合合同约定的物业服务，陈丽芬拒绝缴纳物业服务费属于行使本人的同时履行抗辩权，符合法律规定。因此，静居物业公司以业主未缴纳物业服务费用为由主张该费用的滞纳金，没有法律依据，对静居物业公司的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，判决如下：
陈丽芬向静居物业公司支付物业服务费3491元；
驳回静居物业公司的其他诉讼请求。
案件受理费373元，静居物业公司已预交，由静居物业公司负担316元，由陈丽芬57元。
上诉人静居物业公司不服一审判决，向本院上诉称：1、一审认定事实错误。一审判决以被上诉人提供的2016年8月开庭前某一天某一时间点的卫生、安保状况来推定以前的物业服务内容不完全符合合同约定，并据此认为上诉人仅完成全部物业服务内容的60%，该认定没有事实和法律依据。2、一审认定上诉人收取专项维修资金缺乏事实和法律依据错误。依据建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法规定》，买受人可以采取一次性或按月缴存专项维修资金，专项维修资金由物业公司代收后存入专户。本案《前期物业服务协议》约定住宅采取一次性在交房时缴存专项维修资金，商铺按月按0.10元／平方米缴存专项维修资金，被上诉人的物业为商铺，因此，上诉人每月收取专项维修资金有事实和法律依据。3、一审未判决被上诉人支付滞纳金错误。在《前期物业服务协议》第四条约定，乙方同意由开发商依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规定》，按时足额向物业服务企业缴纳物业服务费（逾期缴交按日计千分之五的滞纳金），该约定符合合同法的规定，因此，被上诉人未依约支付物业服务费，已构成违约，就应向上诉人支付滞纳金。综上，上诉人已经为被上诉人提供了完全符合合同约定的物业服务，被上诉人应按照合同约定支付相应的费用。请二审撤销一审判决，依法改判被上诉人支付全部物业服务费及滞纳金。被上诉人答辩称：一审判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。
根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、静居物业公司的服务是否存在瑕疵或违约；2、静居物业公司主张公共维修基金是否有事实和法律依据；3、静居物业公司主张滞纳金是否有事实和法律依据。
二审期间，上诉人静居物业公司向本院提交以下证据：
1、2013年华夏铭都公共水电分摊计算方式公示，证明小区水电分摊费用计算方法。
2、2013年华夏铭都住宅住户水电分摊计算方式公示，证明小区水电分摊费用计算方法。
3、华夏铭都公共电费分摊计算标准说明，证明小区水电分摊费用计算标准。
4、关于对小区电梯厅照明改造的公告，证明物业公司为减轻业主水电分摊费用情况。
5、2014年、2015年、2016年6月华夏铭都各单元公共用电电费分摊表，证明各单元每月公共用电需要分摊的情况。
6、小区及公司管理制度照片，证明小区管理规范、有序，环境良好、干净、整洁，门卫值班正常，公司管理规范、制度健全。静居物业公司已积极全面履行合同服务管理职责义务。
7、值班、巡逻、卫生等有关工作记录本、表，证明从2012年起历年每天的值班、巡逻、卫生等物业服务工作记录，静居物业公司按照合同约定提供服务，履行物业服务合同职责、义务的事实。
8、业主公开信，证明业主对物业管理的认同、支持。
经质证，被上诉人对上述证据的真实性不予认可，且认为与本案无关。
被上诉人向本院提交一份《请求书》，证明静居物业公司没有按照合同履行义务，已构成违约。
经质证，上诉人静居物业公司对证据的合法性、真实性、关联性均不予认可。在《请求书》上签名的这些人是否与本案有关不能确认，也不能否定公司没有履行管理义务，只是管理存在瑕疵。
本院认证认为，上述证据与本案有一定的关系，因此，可作为本案定案参考的依据。
本院认为，上诉人静居物业公司与被上诉人陈丽芬所签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议合法有效。双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。即上诉人静居物业公司作为物业服务企业应向业主提供合同约定的物业服务，业主应支付相应的物业费用。
1、关于静居物业公司的服务是否存在瑕疵或违约的问题。
依据陈丽芬等业主提供的《业主与物业协调会签到表》、兴宾区城北街道办事处出具的《证明书》、《公安机关接受案件回执单》、多张现场照片等证据，可以证实静居物业公司在提供物业服务期间发生过车辆被盗，以及存在车辆乱停乱放、建筑垃圾不及时清理等情形，其提供的物业服务未完全符合《前期物业服务协议》第五条约定，为此，静居物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，违反了合同约定的义务，已构成违约。一审法院依据物业服务内容的约定、静居物业公司完成物业服务的程度，判决静居物业公司只能收取依照约定的计算方法确定的物业费用的60%，该判决并无不当，应予维持。静居物业公司上诉主张已提供完全符合合同约定的物业服务，与本院查明的事实不符，本院不予支持。
2、关于静居物业公司主张公共维修基金是否有事实和法律依据的问题。
在二审庭审中，静居物业公司确认其所主张的公共维修基金即《前期物业服务协议》第七项中所约定的住宅专项维修资金。我国建设部?、财政部?发布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照本办法规定的程序办理。本案《前期物业服务协议》第七条约定由物业服务公司代收专项维修资金后统一实行专户存储，并按照相关法律规定监督、管理和使用，该约定符合《住宅专项维修资金管理办法》的规定，且为静居物业公司与业主陈丽芬双方自愿签订，为此，静居物业公司要求陈丽芬按合同约定按每月0.10元／平方米交存专项维修资金，以便用于日后的住宅共用部位、共用设施设备的维修、改造等用途，应予支持。陈丽芬应交纳2012年10月至2016年5月专项维修资金347.50元。3、关于静居物业公司主张滞纳金是否有事实和法律依据的问题。
因静居物业公司在履行合同过程中存在违约行为，故对其要求陈丽芬支付滞纳金即违约金部分的请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2319号民事判决第一项，即陈丽芬向静居物业公司支付物业服务费3491元；
二、撤销兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2319号民事判决第二项；
三、被上诉人陈丽芬向上诉人静居物业公司交纳公共维修基金（即专项维修资金）347.50元；
四、驳回上诉人静居物业公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费373元，二审案件受理费373元，共计746元（均为静居物业公司预交），由陈丽芬负担125元，由静居物业公司负担621元。
本案债务，债务人应于本判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭永勇
审 判 员 卢 怡
代理审判员 蒙巧玲
二〇一六年十二月八日
书 记 员 龙 莉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。