南京市下关区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）下民初字第3351号
原告（反诉被告）沈俊。
委托代理人赵仁明，江苏东恒律师事务所律师。
委托代理人魏伯宝，江苏东恒律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京锋尚房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市下关区复兴后街53号。
法定代表人张，该公司董事长。
委托代理人崔岩，该公司员工。
委托代理人张秀春，北京琨腾律师事务所律师。
沈俊与南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年11月28日立案受理，依法由审判员孙军适用简易程序，于2012年12月18日第一次公开开庭进行了审理。后锋尚公司提起反诉，本院口头裁定予以准许，并将本诉和反诉合并于2012年12月27日公开进行了审理。因案情需要，裁定本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭于2013年2月26日第三次公开开庭进行了审理。沈俊的诉讼代理人赵仁明、魏伯宝，锋尚公司诉讼代理人崔岩、张秀春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告沈俊诉称，2009年8月18日，沈俊与锋尚公司签订《别墅定制协议书》，约定由沈俊购买锋尚公司开发建设的南H7别墅，购房款为1888万元，别墅交付日期为2010年7月25日。2011年4月25日，沈俊与锋尚公司签订《商品房预售合同》，约定由沈俊购买被告开发的下关区姜家园299号31幢房屋，购房款为1888万元，交房日期为2011年6月30日。沈俊已全额支付购房款，但因房屋一直未通过竣工验收，无法按期交付。锋尚公司迟延交付构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。经多次协商无果，故提起诉讼，请求判令锋尚公司向沈俊支付迟延交付违约金1252636元（自2010年7月26日至2012年11月18日，分段计算如下：2010年7月26日到2011年1月27日止，共568天，568天＊186万元＊万分之一／天=105648元；2011年1月28日至2011年5月9日，共102天，898万元＊102天＊万分之一／天=91596元；2011年5月10日至2012年11月18日，共559天，1888万元＊559天＊万分之一／天=1055392元，三段合计为1252636元）；诉讼费用由锋尚公司承担。
为支持其本诉请求，沈俊提供如下证据：1、别墅定制协议书、别墅认购书各2份，证明南H7别墅原由马文宝、王晓玉购买，后因马文宝、王晓玉另行购买了北H2别墅，故南H7别墅改由许仁良购买，约定交房日期为2010年7月25日；2、付款凭证及贷款资料、购房发票1组，证明为购买南H7别墅，马文宝和王安国支付了568万元，沈俊的父亲沈朝宗支付了330万元，锋尚公司向沈俊出具了898万元的购房发票，另向民生银行贷款990万元，总购房款1888万元已全部付清；3、公证书及书面声明和会议纪要2份，证明2010年11月22日，许仁良将南H7别墅全部权益转让给马文宝、王安国；2011年4月20日，许仁良向锋尚公司申请将南H7别墅转让给沈俊，锋尚公司对转让事宜明知并两次召开会议讨论；4、南京市商品房预售合同及补充协议、建筑节能系统解决方案协议、履约担保合同1组，证明2011年4月25日，沈俊与锋尚公司签订商品房预售合同等协议，约定由沈俊购买锋尚公司开发建设的下关区姜家园299号31幢房屋（即南H7别墅），购房款为1888万元，补充协议中双方还就交房时间及违约金计算方式及数额等事项进行了确认。
本诉被告锋尚公司辩称，首先，南H7别墅原确由马文宝、王晓玉购买，后改由许仁良购买。锋尚公司从未与沈俊签订过别墅认购书和别墅定制协议书，沈俊无权要求按照别墅定制协议书中约定的交房日期支付延期交房违约金。商品房预售合同是锋尚公司与沈俊之间唯一的法律文件，沈俊至多只能依照商品房预售合同中约定的交房日期主张违约金。双方在预售合同中约定迟延交付违约金应在房屋实际交付时结算，房屋目前正在竣工验收当中，尚不能交付使用，故沈俊现在要求支付违约金的请求，条件尚未成就；其次，除990万元贷款外，沈朝宗支付了330万元，沈俊并未支付剩余的购房款568万元。锋尚公司之所以向沈俊出具了898万元的购房发票，是为了配合沈俊办理贷款，该568万元实际是由马文宝、王安国支付的，与沈俊无关，沈俊无权要求锋尚公司支付违约金；再次，许仁良不再购买南H7别墅后，南H7别墅应交回锋尚公司处置，而王安国、马文宝却利用锋尚公司管理中存在的疏漏，私自将本属于锋尚公司的价值4000多万元的南H7别墅以1888万元的低价转让给沈俊，给锋尚公司造成了无法挽回的巨额损失，针对马文宝、王安国倒买倒卖、损害锋尚公司利益的行为，锋尚公司已向公安机关报案，公案机关正在调查当中，故锋尚公司在提起反诉的同时，申请本案中止审理，等待刑事案件的处理结果。
反诉原告锋尚公司诉称，沈俊伙同案外人以远低于市场价数千万元的价格倒买倒卖本属于锋尚公司的商品房，违反了南京市房地产监管相关规定，也给锋尚公司造成巨额经济损失，损害了社会利益和锋尚公司的利益，且沈俊仅支付了1320万元购房款，未完成商品房预售合同中约定的付款义务，故提起反诉，要求确认沈俊与锋尚公司签订的商品房预售合同及补充协议、装修协议无效。
为支持其反诉请求，锋尚公司提供：1、别墅定制协议书、别墅认购书各2份，证明南H7别墅原由马文宝、王晓玉购买，后因马文宝、王晓玉另行购买了北H2别墅，故南H7别墅改由许仁良购买，沈俊从未与锋尚公司签订过别墅认购书和别墅定制协议书；2、付款凭证1组，证明沈俊的父亲沈朝宗支付了330万元，另有民生银行贷款990万元，沈俊仅支付了1320万元，余款未付。
反诉被告沈俊辩称，购房款1888万元已全部支付完毕。其中包括锋尚公司认可的990万元贷款和沈朝宗支付的330万元。另568万元确由马文宝、王安国代付的，该代付行为沈俊和锋尚公司都是明知且认可，且沈俊已将568万元返还给马文宝和王安国。沈俊与锋尚公司签订的商品房预售合同及补充协议、装修协议是双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，沈俊已按合同约定按时足额支付了购房款，锋尚公司的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
经庭审质证，锋尚公司对沈俊提供的别墅定制协议书、别墅认购书、付款凭证、贷款资料、购房发票的真实性不予否认，但坚持抗辩意见；对公证书形式上的真实性予以认可，但认为与本案无关，与沈俊无关；对书面声明和会议纪要，不予认可，锋尚公司从未同意将南H7别墅改由沈俊购买，锋尚公司对此毫不知情，后在对相关工作人员进行离职审计时方才发现沈俊与王安国、公司工作人员串通，严重损害了公司利益，继而向公安机关报案，引发一系列纠纷；对商品房预售合同及补充协议、装修协议等不持异议，但因合同是无效合同，故锋尚公司不应当支付延期交房违约金。沈俊对锋尚公司提供的证据均认可其真实性，锋尚公司提供的证据同时也作为己方的证据提出，坚持本诉主张和意见。
经审理查明，2008年12月12日，马文宝与锋尚公司签订了别墅认购书，2009年2月18日，锋尚公司与马文宝、王晓玉签订了别墅定制协议书，约定由马文宝、王晓玉购买锋尚公司开发建设的编号南H7别墅。2009年7月12日和8月18日，许仁良又与锋尚公司签订了别墅认购书和别墅定制协议书，约定改由许仁良购买南H7别墅，别墅交付时间为2010年7月25日，迟延交付的，按照已收价款的万分之一／天计算，支付迟延交付期间的违约金。
2010年11月22日，许仁良、包瑞芬声明：南H7别墅实际上由许仁良、包瑞芬夫妇与王安国、马文宝夫妇共同出资购买，但因别墅未能如期建造和交付，故许仁良、包瑞芬自愿将南H7别墅的购买权转让给王安国、马文宝夫妇，该声明于2010年11月24日经常州市天宁公证处予以公证。2011年4月20日，王安国代许仁良出具书面声明，表示许仁良自愿将其与锋尚公司签订的别墅定制协议书项下的锋尚国际公寓南H7别墅转让给沈俊，由沈俊与锋尚公司签订商品房预售合同。2009年7月至2011年1月27日，马文宝、王安国、沈朝宗分十次向锋尚公司支付了898万元，锋尚公司出具了收款收据，收款事由为南H7别墅购房款。2011年1月27日，锋尚公司向沈俊出具了898万元的购房发票。2011年5月5日，沈俊向中国民生银行股份有限公司南京分行贷款990万元并汇至锋尚公司指定账户。
2011年4月25日，锋尚公司作为预售人与沈俊作为预购人签订南京市商品房预售合同（合同编号为宁房预售合字2010137431号），约定由沈俊购买锋尚公司开发建设的下关区姜家园299号31幢（含-1、1、2层）房屋（即南H7别墅），房屋总价款为1351万元，付款方式为合同签订当日支付361万元，余款990万元通过向银行申请抵押贷款，房屋交付时间为2011年6月30日，该合同已经产权登记机关预售登记。同日，沈俊与锋尚公司签订了《锋尚国际公寓》商品房预售合同之补充协议、建筑节能系统解决方案协议、履约担保合同，约定房屋总价款为1888万元-537万元（装修及节能款）=1351万元，补充协议第三条约定：“双方此前签署的《别墅定制协议书》中交房日期与预售合同约定的交房日期的延迟交付违约金（计算过程详见附件），甲方在房屋交付时向乙方结算。”
再查，王安国与马文宝系夫妻，王晓玉是他们的女儿。
审理中，锋尚公司以沈俊侵害公司利益向公安机关报案为由申请本案中止审理，因其未能提供公安机关已经立案调查的相关证据，故本院未中止案件审理。
以上事实，有双方当事人陈述、别墅认购书、别墅定制协议书、南京市商品房预售合同及补充协议、付款凭证及购房发票、贷款资料等证据在案予以佐证，足可认定。
本案争议的焦点是与沈俊是否已支付1888万元购房款、沈俊是否有权按照别墅定制协议书约定的交房日期要求锋尚公司支付迟延交付违约金、迟延支付违约金的支付条件是否已经成就及双方签订的商品房预售合同及补充协议、装修等协议的效力问题。本院认为，锋尚公司认可沈俊支付了1320万元购房款，其中包括沈俊的父亲沈朝宗支付的330万元，银行贷款990万元。马文宝、王安国代为支付的568万元款项的性质，双方存在争议。2011年1月27日，锋尚公司向沈俊开具了898万元的购房发票，该发票的开具，产生了锋尚公司认可马文宝、王安国已支付的568万元是代沈俊支付购房款的法律后果，即锋尚公司确认至2011年1月27日，沈俊已按合同商品房预售合同的约定，支付了898万元购房款。至于沈俊是否已将该568万元归还给马文宝、王安国，是沈俊与马文宝、王安国之间的另一法律关系，与本案无关。锋尚公司认为沈俊欠付568万元购房款的意见，不能成立。
锋尚公司认为，别墅认购书和别墅定制协议书是其与许仁良签订的，未与沈俊补签，故别墅认购书和别墅定制协议书对沈俊不生效力，沈俊无权要求按照别墅定制协议书约定的交房日期主张迟延交付违约金。对此，本院认为，许仁良与锋尚公司签订别墅认购书和别墅定制协议书后，放弃购买南H7别墅，改由沈俊购买，沈俊与锋尚公司虽未明确约定许仁良所签订的别墅认购书和别墅定制协议书的全部权利义务转让给沈俊，但锋尚公司与沈俊签订的《锋尚国际公寓》商品房预售合同之补充协议第三条载明：对此前签署的《别墅定制协议书》中交房日期与预售合同约定的交房日期的延迟交付违约金（计算过程详见附件），甲方在房屋交付时向乙方结算。应当认定锋尚公司认可许仁良与锋尚公司所签订的别墅认购书和别墅定制协议书的全部权利义务已转让给沈俊，迟延交付的起算时间，应当是别墅定制协议书约定的房屋交付时间2010年7月25日的次日，即7月26日。
锋尚公司认为，双方约定迟延交付违约金应在房屋实际交付时结算，房屋目前正在竣工验收当中，尚不能交付使用，故沈俊现在要求支付违约金的请求，条件尚未成就。本院认为，补充协议第三条这样约定：“双方此前签署的《别墅定制协议书》中交房日期与预售合同约定的交房日期的延迟交付违约金（计算过程详见附件），甲方在房屋交付时向乙方结算。”该条款的本义应是锋尚公司没有能够按照别墅定制协议书中约定的交付日期交付房屋，现按商品房预售合同中约定的交付日期交付，由此产生的迟延交付违约金，在商品房预售合同中约定的交付时间即2011年6月30日结算。从订立协议时双方的本意来看，“房屋交付时”指的应当是约定的交付日期，即2011年6月30日。锋尚公司逾期交房，应当按照合同约定支付违约金，时至今日，锋尚公司仍不能履行交付义务，已严重违约，沈俊要求锋尚公司支付迟延交付违约金并不违反合同约定，也未对锋尚公司产生不利后果，故沈俊要求锋尚公司支付2012年11月18日之前的迟延交付违约金的本诉请求，本院予以支持。违约金的计算方法符合双方约定，本院予以确认。
锋尚公司认为，沈俊与马文宝、王安国及锋尚公司工作人员串通，低价转让属于锋尚公司的房屋，损害了社会利益和锋尚公司利益，双方订立的商品房预售合同及补充协议、装修等协议应为无效。本院认为，南H7别墅原由马文宝、王晓玉购买，后改由许仁良购买，再由沈俊购买，沈俊与马文宝、王安国之间不存在房屋买卖关系，锋尚公司没有证据证明沈俊与马文宝、王安国恶意串通欺骗锋尚公司将南H7别墅出售给沈俊。沈俊与锋尚公司签订的商品房预售合同经锋尚公司盖章并经房产管理部门登记备案，形式真实，内容合法。是否存在低价转让问题，南H7别墅与许仁良的交易价格是1888万元，与沈俊的交易价格也是1888万元，房屋价格的涨跌是房地产市场价格变动引起，是市场调节的结果，南H7别墅现在的市场价格与交易价格之间有再大的差距，都不影响合同的效力，而且价格的涨跌，也不构成锋尚公司的实际损失。综上，沈俊与锋尚公司于2011年4月25日签订的南京市商品房预售合同（合同编号为宁房预售合字2010137431号）及补充协议、装修等协议是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的禁止性、强制性规定，应为合法有效。锋尚公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：
一、南京锋尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付沈俊2012年11月18日前迟延交房违约金1252636元；
二、驳回南京锋尚房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16074元，反诉案件受理费67540元，保全费5000元，共计88614元，由南京锋尚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 孙军
代理审判员 杨丽
人民陪审员 张玲
二〇一三年三月四日
书 记 员 竺青