福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第621号上诉人（原审被告）欧阳强，男。被上诉人（原审原告）吴琼晶，女。委托代理人陈琼燕，女，系吴琼晶姐姐。，不服永安市人民法院（2015）永民初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人欧阳强、被上诉人吴琼晶的委托代理人陈琼燕到庭参加诉讼。现已审理终结。原审查明，2013年2月17日，被告租用原告位于永安市名流财富步行街3号楼219号店面，双方签订一份《店铺商铺租赁合同》，该合同主要约定：租赁期限自2013年4月20日起至2018年4月19日止；2013年4月20日至2016年4月19日租金为每月2700元，每季度结算一次，2016年4月20日起至合同结束月租金为2850元；被告签订合同时支付给原告3000元作为定金，入住使用后15天内支付第一季度租金，第二次付款开始，应在每季度前5天交付租金；合同条款变更需要书面方式进行，双方订立补充协议；双方在合同有效期内取消、中断合同，应提前二个月通知对方，造成的损失由提出方承担另一方的损失费用；被告未按时向原告支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款1%。合同签订后，被告使用所租赁的店面至今，并按合同约定支付金至2014年3月。此后，被告未支付原告租金。2015年1月8日，经原、被告结算，被告向原告出具一份《欠条》，确认至2015年1月20日止，尚欠原告店面租金26000元。因被告未付所欠的租金26000元和2015年1月20日之后的店面租金，原告提起本案诉讼。原审认为，原、被告签订的《店铺商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按该合同履行义务。合同约定双方变更条款应书面方式进行，在合同有效期内取消、中断合同，应提前二个月通知对方，原告未举证在提起本案诉讼前有书面通知被告解除《店铺商铺租赁合同》，双方结算租金的欠条中亦未约定付款期限，故原告要求解除合同，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付截止2015年1月20日尚欠店面租金26000元，有被告出具的欠条为凭，本院予以支持。被告未按合同约定的期限和金额支付店面租金，原告要求被告支付违约金，本院予以支持。原告主张按双方约定违约金的计算方式“每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款1%”计算违约金43740元，被告提出该违约金过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院酌定被告支付原告逾期支付房租违约金为双方确认的租金损失26000元的30%即7800元。原告其他不符合法律规定的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、被告欧阳强应支付原告吴琼晶截止2015年1月20日尚欠的店面租金26000元；二、被告欧阳强应支付原告吴琼晶迟延支付房屋租赁费违约金7800元；三、上列一、二项合计33800元，被告欧阳强应于本判决生效后三日内付清；四、驳回原告吴琼晶的其他诉讼请求。上诉人欧阳强上诉称：一审法院判决的违约金过高，适用法律不当。其与被上诉人吴琼晶于出具欠条当日就涉案金额已经结算完毕，其没有违约，无赔偿违约金的责任，即便有违约金也应该是欠条出具后未履约方承担。被上诉人吴琼晶未提供产生实际损失的依据，如有损失应当按中国人民银行同期存款利率计算。故请求：撤销原判，依法改判。被上诉人吴琼晶答辩称：欠条中仅涉及租金，不包括违约金，违约金由法院依法判决。经审理查明，双方当事人对原审查明的事实没有异议，对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人欧阳强与被上诉人吴琼晶签订的《店铺商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按该合同履行义务。合同签订后，欧阳强未按期支付租金，其行为已构成违约，吴琼晶要求欧阳强支付租金及违约金符合约定。吴琼晶未提供证据证实其在提起本案诉讼前已按合同约定提前两个月通知欧阳强解除《店铺商铺租赁合同》，双方结算租金的欠条中亦未约定付款期限，原审法院对吴琼晶要求解除合同的诉求不予支持，并无不当。对欧阳强提出其与吴琼晶于出具欠条当日已就涉案金额结算完毕，其没有赔偿违约金的责任的意见，因欠条中仅载明“尚欠店租人民币26000元”，无法证实双方当事人已就违约金进行了协商，故对欧阳强的该诉辩意见，本院不予采纳。欧阳强提出一审判决的违约金过高，应当按中国人民银行同期存款利率计算损失的意见，因被上诉人吴琼晶未举证证实其受到的实际损失，双方当事人于《店铺商铺租赁合同》中约定的违约金过高，原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以调整，适用法律正确，但将违约金确定为租金损失26000元的30%不当。在被上诉人吴琼晶没有提供证据证实其受到的实际损失的情况下，本院认为其损失应为拖欠租金的利息损失，根据前述规定酌定违约金按尚欠租金的银行同期同类贷款利息的1.3倍计算，截止2014年12月违约金为947.7元。对欧阳强认为一审判决的违约金过高的诉辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持永安市人民法院（2015）永民初字第230号民事判决第一、四项，即“被告欧阳强应支付原告吴琼晶截止2015年1月20日尚欠的店面租金26000元。”及“驳回原告吴琼晶的其他诉讼请求。”二、变更永安市人民法院（2015）永民初字第230号民事判决第二项，即“被告欧阳强应支付原告吴琼晶迟延支付房屋租赁费违约金7800元。”为“上诉人欧阳强应支付被上诉人吴琼晶迟延支付房屋租赁费的违约金。（其中截止2014年12月，违约金为947.7元，此后的违约金以26000元为本金，自2015年1月1日起按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至本判决确定的履行期限内偿还借款之日止。）”三、变更永安市人民法院（2015）永民初字第230号民事判决第三项，即“上列一、二项合计33800元，被告欧阳强应于本判决生效后三日内付清。”为“上诉人欧阳强应于本判决生效后三日内向被上诉人吴琼晶支付上述租金及违约金。”如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1544元，由上诉人欧阳强负担744元，被上诉人吴琼晶负担800元。一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长郑永忠审判员邓水清代理审判员曾雪梅二〇一五年八月二十一日书记员陈家熨附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照第第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。