上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2301号
上诉人（原审被告、反诉原告）：舒孟军（暨庞智慧委托诉讼代理人），男，1984年7月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈金英，女，1949年8月17日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐晨（暨沈金英委托诉讼代理人），男，1981年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
原审被告（反诉原告）：庞智慧，女，1988年12月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人舒孟军因与被上诉人沈金英、唐晨以及原审被告庞智慧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人舒孟军上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人违约金人民币（以下币种同）12万元。事实和理由：1、根据上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》，实际交房日期最晚应为2017年7月10日，但被上诉人以房屋装修为由逾期交房4个月14天，即计算至一审确认的交房时间2017年11月24日，共计134天。根据合同约定，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，故被上诉人应承担逾期交房违约责任。上诉人要求被上诉人支付违约金12万元。2、由于被上诉人逾期交房，以致上诉人无法及时入住，产生在外租房的房屋租赁费损失；上诉人为此还委托律师提起诉讼，产生律师费损失；上诉人还有诉讼费损失，这些费用均为上诉人的实际损失，一审酌情被上诉人承担的违约金过低，无法弥补上诉人的实际损失。
被上诉人沈金英、唐晨辩称，不同意舒孟军的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。辩称理由：1、被上诉人确因装修逾期无法交房，但一直愿意以租金形式补偿上诉人。上诉人不回复被上诉人的短信，被上诉人又以微信、电话方式联系上诉人，但上诉人都没有回复，被上诉人通过中介公司也无法联系到上诉人，一直到2017年9月8日上诉人才出现。该日为双方房屋交接时间，被上诉人搬离了屋内物品，仅有一个床未搬走，中介人员还将水电煤等数据作了记录，但上诉人要求被上诉人在一份要被上诉人赔偿3万元的协议上先签字再进行房屋交接，被上诉人没有答应，导致双方最终没有进行房屋交接。2、合同约定的违约金标准过高，一审作出调整是正确的。
原审被告（反诉原告）庞智慧述称，同意上诉人的上诉请求。
沈金英、唐晨向一审法院起诉请求：1、舒孟军、庞智慧支付沈金英、唐晨逾期付款违约金90,000元；2、舒孟军、庞智慧支付沈金英、唐晨购房尾款20,000元。
舒孟军、庞智慧反诉请求：1、沈金英、唐晨立即向舒孟军、庞智慧交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）；2、沈金英、唐晨支付舒孟军、庞智慧以4,500,000元为基数自2017年7月10日起至实际交房之日止按日万分之五计算的违约金。审理中，舒孟军、庞智慧变更第二项诉请为：沈金英、唐晨支付舒孟军、庞智慧违约金200,000元。
一审法院认定事实：2016年9月26日，经居间，沈金英、唐晨、舒孟军、庞智慧及德佑房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》，舒孟军、庞智慧向沈金英、唐晨购买系争房屋（建筑面积86.78平方米）。2016年9月30日，沈金英、唐晨、舒孟军、庞智慧签订《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋总价款为4,500,000元（首期房价款1,350,000元，约定于签订本合同前支付300,000元及签订本合同并申请办理公证手续后7日内支付1,050,000元，实际舒孟军、庞智慧于2016年9月20日转账支付定金300,000元，2016年10月1日转账支付1,050,000元；贷款3,130,000元，约定由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行为准，实际于2017年4月10日银行转账支付3,130,000元；尾款20,000元，约定于舒孟军、庞智慧收到产权证、并付清其他款项后五日内、双方对该房地产进行验看、清点确认无误后交付、签收《房屋交接书》、支付尾款，尾款实际尚未支付），如一方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金。
2017年1月2日，沈金英、唐晨、舒孟军、庞智慧签订《协议书》，约定舒孟军、庞智慧因无法及时处理名下房产的原因，不能在原约定期内办理过户手续，双方重新约定最晚过户期为2017年3月31日，其余交房及尾款事项依次顺延（沈金英、唐晨与舒孟军、庞智慧确认实际交房日最晚应为2017年7月10日）；沈金英、唐晨收到银行贷款后，舒孟军、庞智慧同意沈金英、唐晨在本套房内居住三个月，不付租金；舒孟军、庞智慧同意补偿沈金英、唐晨30,000元，作为沈金英、唐晨打理借款之费用。
2017年8月23日，沈金英、唐晨微信告知舒孟军、庞智慧同年8月27日交房，次日再次告知当月29日交房。2017年9月8日，沈金英、唐晨与舒孟军及德佑房地产经纪有限公司员工至系争房屋中办理交房手续，因故房屋交接未成。德佑房地产经纪有限公司员工到庭表示：2017年9月3日前，舒孟军、庞智慧通过本人要求沈金英、唐晨交房，因沈金英、唐晨他处房屋装修之缘故而未交房。
审理中，沈金英、唐晨及舒孟军、庞智慧对2017年12月8日前舒孟军、庞智慧将尾款20,000元交至一审法院及房屋于2017年11月24日交付合意一致。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本诉中，舒孟军、庞智慧无逾期支付房款之违约事实，故对沈金英、唐晨主张支付逾期付款违约金之诉请不予支持。尾款20,000元，由法院根据沈金英、唐晨及舒孟军、庞智慧对尾款支付达成的合意意见判定。反诉中，舒孟军、庞智慧与沈金英、唐晨确认于2017年11月24日房屋交付，于法无悖，可准许。因沈金英、唐晨之故逾期交房，系沈金英、唐晨违约，但约定违约金明显高于实际损失，沈金英、唐晨请求调整，可予准许，至于数额将根据具体情况酌定。
一审法院据此判决：一、舒孟军、庞智慧于判决生效之日起十日内支付沈金英、唐晨上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋尾款20,000元；二、驳回沈金英、唐晨其余诉讼请求；三、沈金英、唐晨将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋交付舒孟军、庞智慧；四、沈金英、唐晨于判决生效之日起十日内支付舒孟军、庞智慧逾期交付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋违约金15,000元。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,500元，减半收取计1,250元，由沈金英、唐晨共同负担625元，由舒孟军、庞智慧共同负担625元；反诉案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由舒孟军、庞智慧共同负担1,075元，沈金英、唐晨共同负担1,075元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，二审争议焦点在于：被上诉人沈金英、唐晨应承担的逾期交房违约金如何认定？
上诉人舒孟军、原审被告庞智慧与被上诉人沈金英、唐晨之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。根据双方在补充协议中的约定，被上诉人沈金英、唐晨最晚应于2017年7月10日交房，故被上诉人沈金英、唐晨未能于该日履行交房义务，构成违约，应承担相应的法律后果。
关于被上诉人沈金英、唐晨应承担的逾期交房违约金问题。本院认为，虽然双方在合同中约定每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，但根据双方在本案审理中所作的陈述，上诉人舒孟军、原审被告庞智慧与被上诉人沈金英、唐晨在2017年9月8日进行交房时，上诉人舒孟军、原审被告庞智慧要求被上诉人沈金英、唐晨给予3万元赔偿，该赔偿金额并非以双方合同约定的违约金标准主张；其诉请也是作出了违约金调整后的金额，且双方约定的违约金也有过高之嫌，故一审对违约金予以调整，并无不当。但是，上诉人舒孟军、原审被告庞智慧要求被上诉人沈金英、唐晨就违约金赔偿先签协议，因该项要求并非房屋交接的前置条件，故上诉人舒孟军、原审被告庞智慧的行为有所不当。被上诉人沈金英、唐晨没有同意上诉人舒孟军、原审被告庞智慧的该项要求，理由可以成立。根据已查明的事实，被上诉人沈金英、唐晨在该日没有将房屋内物品全部清空，实际仍控制房屋，导致上诉人舒孟军、原审被告庞智慧无法实际获得对房屋的使用权利，鉴于被上诉人沈金英、唐晨在双方产生争议情况下完全可以通过中介公司交付钥匙，履行合同约定的房屋交付义务，即被上诉人沈金英、唐晨是在有其他途径可寻情况下没有完成交房义务，故被上诉人沈金英、唐晨对2017年9月8日之后至实际交房时间段也应承担逾期交房违约责任，但就该时间段的违约责任可考虑上述情况适当减少违约金承担比例。本院综合双方的合同履行情况及双方履行过程中的过错责任等，重新对逾期交房违约金予以酌情调整认定。一审法院虽然综合考虑了双方在交房过程中的违约责任大小及实际损失等因素，但对违约金数额所作的认定欠妥，故本院予以纠正。
综上所述，上诉人舒孟军的上诉请求部分成立，应予支持；一审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以认同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82500号第一项、第二项、第三项；
二、变更上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初82500号第四项为：被上诉人沈金英、唐晨应于本判决生效之日起十日内支付上诉人舒孟军、唐晨逾期交房违约金人民币40,000元。
负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2,500元，减半收取计1,250元，由沈金英、唐晨共同负担1,000元，由舒孟军、庞智慧共同负担250元；反诉案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由舒孟军、庞智慧共同负担1,720元，沈金英、唐晨共同负担430元。二审案件受理费人民币1,650元，由上诉人舒孟军负担825元，被上诉人沈金英、唐晨共同负担825元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一八年四月十二日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……