广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第1334号原告深圳万基健康保健品有限公司法定代表人许庆心。原告深圳市万基投资发展有限公司。法定代表人管自成。两原告共同委托代理人周小亮，广东深宝律师事务所律师。两原告共同委托代理人叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告深圳市原本投资管理有限公司。法定代表人刘火根，执行（常务）董事。委托代理人黄进、罗贞，广东普罗米修律师事务所律师、实习律师。原告深圳万基健康保健品有限公司（以下简称“万基健康保健品公司”）、深圳市万基投资发展有限公司（以下简称“万基投资公司”）诉被告深圳市原本投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告本院立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月7日公开开庭进行审理。两原告共同的委托代理人叶治军，被告的委托代理人黄进、罗贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告万基健康保健品公司委托原告万基投资公司与被告于2012年5月12日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告万基健康保健品公司的位于深圳市南山区科技中二路的深圳某园厂房一、二、三楼（以下简称“涉诉房屋”），共计建筑面积为15399平方米，租赁期限自2012年6月1日起至2024年12月31日止。原告万基投资公司同意给予被告6个月的免租期，免租期自2012年9月1日至2013年2月28日止，实际开始计算租金为免租期满6个月之次日。被告应向原告万基投资公司预付租金1000万元，此后租金按月扣除每月固定租金600561元后，直至扣完剩余2个月租金1201122元作为租赁保证金为止，此后租金按年支付，调整后的租金按照调整后的金额按年支付。2012年6月29日，原告万基投资公司与被告达成了《补充协议》，约定在报建批复之前，被告在进场装修过程中出现的问题由被告负责，双方共同进行租赁合同备案，租金调整为每平方米38元／月。合同签订后，原告万基投资公司已按约向被告交付了房产。被告应当根据合同约定在扣除完预付的租金后，于2014年4月20日起开始向原告万基投资公司支付租金。但被告并未按约支付租金。2015年4月10日，被告承租厂房的业主与原告万基健康保健品公司解除了租赁合同，并要求原告万基健康保健品公司返还承租厂房。原告万基投资公司与被告协商口头达成解除合同的协议，原告万基投资公司向被告退还其预付的租金1000万元及装修赔偿款，被告自收到原告万基投资公司的款项后5日内向原告万基投资公司交还其承租的房屋。原告万基投资公司如约于2015年6月24日将上述退还的租金及装修赔偿款退还至被告的指定账户。但被告却以其拖欠装修工程施工单位的装修款为由，至今仍未向原告万基健康保健品公司交还其承租的厂房。现原告为保障自身合法权益，根据双方约定特向贵院提起诉讼，请求：1、确认原告万基投资公司与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年6月24日解除，并判令被告向原告万基健康保健品公司交还其承租的深圳市南山区科技中二路39号深圳某园厂房一、二、三楼（共计15399平方米）；2、判令被告向两原告支付自2015年7月1至其实际搬离之日止的房屋占有使用费，暂计算至2015年11月30日止为32430290元；3、请求判令被告承担本案的保全费、受理费等诉讼费用。被告辩称：1、被告对租赁标的物享有合法、有效的承租权；2、被告对原告万基投资公司从未有拖欠租金的情形，两原告的陈述与事实严重不符，且因两原告的原因导致被告至今仍无法正常使用租赁物业；3、被告在取得租赁标的物的合法承租权后，又依法将承租的部分物业转租给第三方，并已将相关物业交付给第三人实际占有及装修；4、被告于2012年5月12日取得租赁标的物的合法承租权后，租赁标的物所有权人即深圳万基药业有限公司（以下简称“万基药业公司”）经历了破产、重整等程序，且在此过程中，其股权亦历经数次更迭，目前的新股东不愿继续履行与被告已达成的租赁合同，企图强行将被告赶出租赁物业而数次欠动用暴力手段进行清场，严重损害了被告的合法权益；5、被告从未与原告万基投资公司达成所谓的解除合同的协议，包括口头协议，两原告为达到解除合同的目的，捏造事实，谎称其已经与被告达成所谓的解除合同的协议与事实严重不符，且严重侵犯了被告的合法权益；6、两原告已依据合同约定向被告支付了共计2500万元的赔偿金，被告保留继续向两原告索要未能弥补被告损失部分赔偿金的权利。经审理查明，2008年6月30日，原告万基健康保健品公司与原告万基投资公司签订《委托协议》，约定：原告万基健康保健品公司自2008年以来已接管位于深圳市××中××药业××科研楼、综合车间及综合办公室，由于原告万基健康保健品是专业研发生产保健品的机构。因此，特委托原告万基投资公司对园区内的厂房租赁及物业管理。2012年5月12日，原告万基投资公司（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于深圳市南山区科技中二路39号深圳某园厂房一、二、三楼，租赁建筑面积为每层5133平方米，3层共计15399平方米；租赁价格为39元/平方米（包含物业管理费和租赁税费），租赁期内每3年根据国家公布的物价指数周边楼盘的总体行情调整一次，调整幅度不能超过租赁单价的8%。合同租期为12年，扣除免租期即自2012年6月1日起至2024年12月31日止。甲方同意乙方对承租物业进行装饰装修并给予6个月的免租期，免租期自2012年6月1日起至2012年11月30日止（其中二楼厂房推迟3个月交楼，免租期按照实际交楼时间顺延3个月，免租期内不需支付租金），实际开始计算租金日期为甲方清场完毕交付全部租赁物业给乙方之日起满6个月之次日。乙方在签订此合同当日支付租金100万元整给甲方。乙方预先支付租金1000万元整给甲方，此后乙方应付租金在预付租金中按月扣除每月固定租金600561元，直至扣完剩余2个月租金1201122元作为租赁保证金为止。此后租金按年支付，调整后的租金按照调整后的金额按年支付。甲方应在签订本合同之日起十日内向乙方交付租赁物业第一、三层，乙方应在办好租赁登记并接收第一、三层物业后三日内预先支付租金900万元。二层延后3个月交付给乙方使用。考虑到乙方投资经营的长期、稳定，租赁期间，甲、乙双方同意在任何情况下，不单方面解除本合同；对一方的违约，另一方可采取本合同书约定的方式追究违约责任。租赁期间，非因乙方的原因导致乙方不能正常使用租赁物业的，甲方应支付该期间按市场租金给乙方，直至乙方能够正常使用为止。在乙方将物业转租的情况下，甲方违反上述约定造成乙方对转租户违约的，甲方还应承担乙方对转租户违约的全部损失。租赁期间，因不可抗因素导致乙方无法继续租赁该物业的（包括地震或其他政策因素等），甲方应当向乙方退回已收取的全部租金，并向乙方补偿已收租金20%的补偿款。合同还约定了其它条款。2012年6月13日，原告万基投资公司与被告签订《关于某园厂房第一层、第三层厂房双方移交时间确定单》，约定：双方一致同意将某园厂房第一层、第三层厂房于2012年6月18日移交给被告进行装修，原告万基投资公司应在此之前搬走所有的货品，免租期为六个月，即2012年6月18日至2012年12月17日。2012年6月29日，原告万基健康保健品公司与被告签订了《补充协议》，约定：在报建批复之前，被告在进场装修过程中出现的问题由被告负责，双方共同进行租赁合同备案，在租赁期限，原告万基健康保健品公司出售房屋，则补偿被告装修款，由双方委托第三方审定为准。某园全部物业44000平方米，双方负责联系买家，任一方联系成交的价格在8亿元以上的利润，由双方共同分享。租金调整为每平方米38元／月，等等。2012年9月7日，原告万基投资公司发出向被告《通知》，称因被告租赁期公司厂房一至三层，因近期要办理房地产证，请被告对于会影响办理房地产证的改造项目暂时停止施工。由此，原告万基投资公司愿意顺延一楼和三楼的装修期（因二楼还暂未移交），从2012年9月1日起至2012年11月30日止，暂定三个月，如果到期仍未办理好房地产证，再另下通知顺延。2013年7月12日，原告万基投资公司向被告发出通知，主要内容为：根据原租赁万基药业生产厂房一至三层合同，被告进行了部分改造装修，由于万基药业公司进行破产重整。经双方协商，装修暂停施工，并请将已装修所投入施工明细付给其，以便相关工作推进。2013年9月2日，原告万基投资公司向被告发出通知，主要内容为：由于被告租赁的万基药业公司的物业，现万基药业公司还在进行破产重租，请暂停装修及招租工作。从2012年9月1日起至万基药业公司破产重组完成后，其将会书面通知对方。由此影响了装修期及租赁期，其同意顺延。2014年5月14日，广东省深圳市中级人民法院裁定确认万基药业公司重整计划执行完毕并终结万基药业公司破产程序。深圳仲裁委员会于2015年5月27日作出[2015]深仲裁字第691号《裁决书》，申请人为万基药业公司，被申请人为原告万基健康保健品公司，仲裁庭查明：2008年4月31日，申请人与被申请人签订了《合作协议书》，约定：申请人将位于深圳市南山区高新中三路南的某园科研楼、综合车间、综合办公室交由被申请人使用，厂房使用期限为10年，自2008年5月31日起2018年5月30日止。2008年6月8日，申请人与被申请人签订了《补充协议》，约定双方经协商后更改合作期限为20年，即自2008年5月31日起，至2028年5月30日止。根据合作协议第三条的约定，现在双方经协商后更改为合作费用为每年1000万元，现付五年，共计5000万元作为定金，由被申请人在本补充协议签定后三个月内支付给申请人，此后15年的费用按约定每年1000万元逐年支付，定于每年年底支付、直至合作期届满。2015年3月27日，申请人与被申请人签订了《补充协议二》，约定：2013年5月31日至2014年5月30日的租金被申请人可按600万元一次性于2015年3月30日前支付，2014年5月31日至2015年3月30日的租金被申请人可按500万元一次性于2015年3月30日前支付。自2015年4月1日起被申请人的租金调整为每年1200万元。被申请人应于每月5日前向申请人支付。如被申请人未能按上述期限支付租金，申请人除有权解除与被申请人签订的《合作协议》、《补充协议》及《补充协议二》外，被申请人还应向申请人支付所欠租金每日0.1‰的违约金。如由此造成租赁合同解除的，被申请人需在合同解除之日起5日内向申请人交还租赁房屋。如被申请人承租的租赁房屋及附属设施存在转租的关系，在本租赁合同解除的同时，也随之解除。被申请人应自行妥善解决其与次承租人之间的关系，并确保次承租人在协议约定的时间内搬离并腾空其承租的房屋。逾期仍未搬离的，则每逾期一天，被申请人须按本协议约定的租金标准的1.5倍支付房屋占有使用费。以上协议签订后，被申请人只向申请人支付过首5年的租金5000万元。2015年4月10日，申请人向被申请人送达了《解除及、通知书》。因被申请人未能按约定支付租金，申请人向仲裁委员会提起本案。本案经仲裁庭主持调解，双方达成和解协议。仲裁庭还查明：2003年4月4日，申请人取得了深圳市南山区高新中三路南，宗地号为T304-0089的土地使用开发权，土地用途为高新技术园区用地。2003年7月2日，申请人取得了由深圳市规划与国土资源局南山分局颁发的编号为深规土建许字[2003]N063号的《深圳市建设工程规划许可证》，内容有，在宗地号为T304-0089的地块上的项目名称某园制药厂房建设工程符合城市规划要求，准予建设。2003年10月15日，申请人取得了由深圳市规划与国土资源局南山分局颁发的编号为深规土建许字[2003]N095号的《深圳市建设工程规划许可证》，内容有，在宗地号为T304-0089的地块上的项目名称某园科科研楼建设工程符合城市规划要求，准予建设。2003年9月2日，申请人取得了由深圳市住房和建局颁发的编号为4403002003071005号的《建设工程施工许可证》，内容有，工程名称为某园制药厂房、科研制药车间建筑工程符合施工条件。准予施工。2003年11月17日，申请人取得了由深圳市住房和建设局颁发的编号为4403002003102106号的《建筑工程施工许可证》，内容有，工程名称为某园制药厂房、科研制药车间建筑工程符合施工条件，准予施工。仲裁庭裁决：申请人与被申请人双方签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议二》于2015年4月10日解除。被申请人在签订《和解协议》之日起五日内向申请人支付拖欠的截止2015年4月10日的租金共计11333333元。如被申请人逾期仍未支付，则被申请人需按照所欠租金每日1‰向申请人支付违约金。被申请人在签订《和解协议》之日起五日内向申请人交还租赁房屋。被申请人逾期仍未交还的，则每逾期一天，被申请人须按《和解协议》约定的租金标准的二倍支付房屋占有用费。2015年6月24日，原告万基投资公司分次向被告汇款2500万元，《中国工商银行深圳市分行电子回单》记载以上款项用途摘要为“退还房屋租赁合同租金”，备注为“附言：退还房屋租赁合同租金和补偿款”。两原告称其与被告口头达成解除合同的协议，由两原告退还被告预付租金1500万元（其中本案房屋租赁合同所涉被告预付租金为1000万元，租赁物为深圳某园立体仓库的《房屋租赁合同》所涉被告预付租金为500万元）并支付补偿款1000万元，被告搬离涉诉房屋及深圳某园立体仓库，故两原告支付了以上款项。被告承认收到上述款项并称该款项为原告万基投资公司根据租赁合同约定向其赔付的不能使用租赁房屋的补偿款，而不是原告万基投资公司退还被告的预付租金及补偿款，被告与两原告并没有达成解除房屋租赁合同的口头协议。2016年1月21日，广东省深圳市中级人民法院受理了万基药业公司申请执行原告万基健康保健品公司仲裁一案。2016年1月28日，湛江仲裁委员会作出（2016）湛仲字第16号《裁决书》，申请人为深圳市赣新装饰工程有限公司，被申请人为被告，仲裁委查明：2016年1月6日申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》，被申请人将其承租的深圳市南山区科技中二路39号某园厂房一、三层楼（每层建筑面积5133平方米，2层共计10266平方米）转租给申请人，因申请人与被申请人在签订《房屋租赁合同》之前，双方就被申请人所承租的某园厂房第一层、第三层租赁事宜达成一致意见，申请人在2013年1月开始已实际占有、使用租赁物，并向被申请人支付相应的租金，但是双方并签订书面的租赁合同，因此双方同意租赁期限从2013年1月1日计算至2024年12月31日，申请人向被申请人支付租赁保证金992000元，双方约定租赁价格为每月55元／㎡，月租金为564630元，年租金为6775560元，申请人应当在每年12月足额支付租金，现双方的《房屋租赁合同》还有9年未履行，9年租金共计60980040元。申请人为保证将来的权益不受损害，特提出上述仲裁请求。仲裁委裁决：确认申请人与被申请人于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效。申请人对深圳市南山区科技中二路39号某园厂房一、三层楼（每层建筑面积5133平方米，2层共计10266平方米）的租赁期间为自2013年1月1日至2024年12月31日，共计12年，对尚未履行的9年享有承租权。申请人在承租期内按每月租金55元／㎡进行计算，按年支付租金6775560元，剩余租赁期内共需向被申请人支付60980040元租金。被告提交了短信截屏打印件，称系其法定代表人与两原告及万基药业公司的实际控制人的短信往来记录，两原告对其真实性不予确认。被告提交了《立案告知书》、《报警回执》、《鉴定意见通知书诊断意见通知书》、照片等证明，拟证明万基药业公司的新投资人企图恶意解除与原告健康保健品公司的租赁关系，数次纠集社会闲杂人员对被告所承担的物业及员工进行殴打、滋扰，妄图强占租赁标的物。两原告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告提交了三份分别由被告、深圳市赣新装饰工程有限公司、深圳鹏程国瑞置业有限公司于2016年6月26日向两原告及万基药业公司发出的《关于限期排除妨碍的通知》，两原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《委托协议》、《解除及、通知书》、《中国工商银行深圳市分行电子回单》、《广东省深圳市中级人民法院受理案件通知书》、《关于某园厂房第一层、第三层厂房双方移交时间确定单》、《通知》、（2012）深中法破字第2-8号民事裁定书、[2015]深仲裁字第691号《裁决书》、（2016）湛仲字第16号《裁决书》、短信截屏打印件、《立案告知书》、《报警回执》、《鉴定意见通知书诊断意见通知书》、照片、《关于限期排除妨碍的通知》、邮寄回执等证据及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，原告万基投资公司根据与原告万基投资公司签署的《委托协议》约定，以自己的名义与被告签订的《房屋租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。原告万基健康保健品公司与被告就涉诉房屋租赁签订的《补充协议》，同样具有法律约束力，其中关于涉诉房屋租金标准调整的约定属于对前述《房屋租赁合同》约定的变更，原告万基投资公司亦认可对其具有约束力。本案的争议焦点为：1、上述《房屋租赁合同》及《补充协议》是否已经解除；2、被告是否应向两原告支付2015年7月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。对此，本院分析评判如下：首先，两原告主张与被告达成解除涉诉房屋租赁合同的口头协议，但是并未提交充分证据加以证明，被告亦否认承担上述口头协议，故两原告应承担举证不能的不利后果，本院对两原告的上述主张，不予采纳。其次，深圳仲裁委员会于2015年5月27日作出的[2015]深仲裁字第691号《裁决书》已确认万基药业公司与原告万基健康保健品公司签订的《合作协议》，《补充协议》、《补充协议二》于2015年4月10日解除，并裁决原告万基健康保健品公司在签订《和解协议》之日起五日内向万基药业公司交还租赁房屋。上述裁决已经发生法律效力并处人民法院强制执行过程中。原告万基健康保健品公司系基于上述《合作协议》，《补充协议》、《补充协议二》约定承租涉诉房屋并获得了转租的权利，其与万基药业公司的租赁合同关系解除后，依照仲裁裁决原告万基健康保健品公司及其受托人原告万基投资公司已无权出租涉诉房屋。由于原告万基健康保健品公司的欠租行为导致原告万基投资公司与被告签订的房屋租赁合同已客观无法履行，双方签订房屋租赁的合同目的已不能实现，由此原告万基投资公司自此可以且应当解除与被告签订的房屋租赁合同。原告万基投资公司在2016年6月24日通过银行向被告转账汇款时留有附言，内容为：“退还房屋租赁合同租金和补偿款”。该附言已包含解除房屋租赁合同的意思表示，另被告提交的其法定代表人发出的短信内容也印证其已知悉原告万基投资公司解除合同的请求，故原告万基投资公司与被告解除涉诉房屋租赁合同关系的时间为原告万基投资公司向被告汇款并留下附言之日即2016年6月24日。涉诉房屋租赁合同解除后，被告继续占用涉诉房屋已无合同及法律依据，原告万基投资公司出租的涉诉房屋系受原告万基健康保健品公司委托租赁及管理而来，故两原告请求被告直接向原告万基健康保健品公司返还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告在房屋租赁合同解除后拒不搬离，仍继续占用涉诉房屋，应参照合同约定的租金标准（38元/平方米/月×15399平方米）向原告万基投资公司支付占用期间的房屋使用费，两原告请求被告支付自2015年7月1日起的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。至于原告万基投资公司与被告解除房屋租赁合同是否应向被告承担违约责任、应承担何违约责任，不属本案处理范围，有关争议，当事人可自行协商或另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳万基投资管理有限公司与被告深圳市原本投资管理有限公司于2012年5月12日签订的《房屋租赁合同》、原告深圳万基健康保健品有限公司与被告深圳市原本投资管理有限公司于2012年6月29日签订的《补充协议》于2015年6月24日解除；二、被告深圳市原本投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳万基健康保健品有限公司返还位于深圳市南山区科技中二路39号的深圳某园厂房一、二、三楼；三、被告深圳市原本投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按585162元/月标准向原告深圳万基投资管理有限公司支付自2015年7月1日起至本判决确认返还位于深圳市南山区科技中二路39号的深圳某园厂房一、二、三楼之日止的房屋使用费；四、驳回原告深圳万基健康保健品有限公司、深圳万基投资管理有限公司其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16372元、财产保全费5000元，合计21372元，两原告已预交，由被告负担；管辖权异议费100元，被告已预交，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审判员  赖晖二〇一六年七月二十五日书记员  黄笑