云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终949号上诉人（原审第三人）：王永福，男，1969年9月10日生，汉族，农民，住屏边苗族自治县。上诉人（原审第三人）：李自昂，男，1977年9月30日生，汉族，个体工商户，住屏边苗族自治县。被上诉人（原审原告）：屏边苗族自治县新现乡供销合作社。住所地：屏边苗族自治县新现乡新现街。法定代表人：陶向明，系该供销社主任。委托诉讼代理人：赵树林，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：四川省阆中顺达房地产开发有限公司。住所地：四川省阆中市白果树街*号。法定代表人：杨明顺，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司。住所地：屏边苗族自治县玉屏镇兴业路。负责人：赵建平，系该公司经理。上诉人王永福、李自昂因与被上诉人屏边苗族自治县新现乡供销合作社、四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服云南省屏边苗族自治县人民法院（2016）云2523屏民12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永福、李自昂上诉请求：撤销原判，依法改判其与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订的《合同书》属有效合同并应继续履行该合同的权利义务。事实和理由：1、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司再三向上诉人保证对新现乡供销合作社的土地享有处分权，并展示了开发该土地的相关材料，且向上诉人交付该房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证》，后双方于2014年3月30日签订�房屋买卖合同。该合同第六条约定：四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司在交房给上诉人以前的所有债权债务、边界纠纷由四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司全部承担责任。在双方签订协议时，四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司已在该地基上施工，且地基已完工，开始在扎主体工程的钢筋，但新现乡供销合作社均未阻止上述行为。种种理由让上诉人相信四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司对该房屋享有处分权。上诉人属于善意第三人，四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司与新现供销社之间的合同不得对抗善意第三人。2、上诉人与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订买卖协议后四五天左右，上诉人王永福到陶向明家时，陶向明曾说“我们的房子都卖给你了我们都不晓得嘛”，通过此话，说�陶向明已经知晓上诉人与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司的买卖关系。一直到新现供销合作社向法院起诉期间，新现供销合作社均未对上诉人购买该房屋提出异议。四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司与新现供销合作社签订的协议第二条第三款约定“甲方负责区域所有建筑物的拆除工作”，但甲方在拆除过程中，唯独留下了上诉人购买的这一栋楼房，若新现供销合作社不知道上诉人购买该房屋的事实，为什么不按照协议拆除该房屋。所以，上诉人有理由相信新现供销合作社已默认了该事件。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，�受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。无权处分合同为有效合同，应当得到当事人的严格履行。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，对上诉人非常不公平，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。屏边苗族自治县新现乡供销合同社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。四川省阆中顺达房地产开发有限公司、四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司未作答辩。屏边苗族自治县新现乡供销合同社向一审法院起诉请求：一、判令解除其与被告于2012年9月3日签订的《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》；二、判令被告返还《屏国用（2002）字第346号》国有土地使用证、《房权证屏登字（2001）067号》房屋所有权证；三、判令被告及时拆除在原告土地上建造的建筑物；四、判令被告已付的土地转让费预付款10万元归原告所有；五、判令被告赔偿原告经济损失43360元；六、由被告承担本案的一切诉讼费。一审法院认定事实：2012年9月3日，原告屏边苗族自治县新现乡供销社与被告四川省阆中顺达公司设立的屏边分公司签订《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》。协议约定：“为切实整合社有资产，发挥资产的经济效益，增加社有企业的市场竞争力，经甲（屏边苗族自治县新现乡供销社）乙（四川省阆中顺达公司屏边分公司）双方协商，就新现供销社土地开发达成如下合作协议条款；一、甲方将位于新现供销社老饭店、老百货门市、办公楼的全部土地一次性出售给乙方进行房地产开发。价格为800米/平方米，土地共有896米（已经扣除针纺门市房屋占地350米），合计人民币716800元。所涉及到的土地出让金、证件过户手续费用由乙方承担，所发生的税收按国家税费政策甲乙双方各自承担。二、本区域内的现有建筑物拆迁及补偿：1、集体资产部分：现有的以属于集体资产（新现供销社）的砖混结构的房屋执行拆一补一的办法，砖瓦结构房屋实行拆一补半的办法进行补偿。乙方共向甲方赔偿住房523.2平方米（原来砖混结构办公楼拆一补一合263.2平方米，原砖瓦结构260平方米）。赔偿房统一安排一个单元的一边。2、沿街门面待乙方建好新门面后按30%的份额补偿给甲方，统一安排在靠新现邮政所一侧，其余部分门面归乙方所有，公共过道产权属于乙方所有，在偿还门面时剔除过道面积后折算各自面积。3、甲方负责区域所有建筑物的拆除工作。三、本协议签订之日起五日内，乙方向甲方支付十万元的土地转让�付款后，向甲方领取土地使用证办理相关手续，待办清土地过户手续之日起五日内付清全部土地款。四、从在乙方办理清施工许可之日起，乙方需要在两年内完成项目开发，并协助甲方办理补偿部分资产的过户手续。否则甲方有权收回土地使用权，且不退还土地转让费。五、本案建设标准为：一楼框架结构，二楼以上为砖混结构。六、其它具体事宜双方协商解决。七、本协议的生效条件必须是乙方具备相应的开发资质。八、违约责任：本协议条款甲方双方要严格遵守，如有违约，须向对方支付违约金10万元。九、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，县供销合作联社备案一份，双方签字盖章后生效。”。协议签订后，被告于2012年9月7日向原告支付了人币民10万元土地转让费，2013年7月20日原告将屏国用（2002）字第346号国有土地使用证、房权证屏登字（2001�067号房屋所有权证等相关材料交给被告办理土地转让过户手续。2014年1月17日，屏边苗族自治县人民政府作出屏政复（2014）3号批复，同意将位于屏边××自治县××现供销社处，国有土证号为屏国用（2002）字第346号宗地中的855.5平方米国有建设用地，以协议方式出让给四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司。据此批复，屏边苗族自治县国土局与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司于2014年2月20日签订了《国有建设用地使用权出让合同》,合同约定被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司于合同签订之日起三十内向屏边苗族自治县国土资源局一次性补交国有建设用地使用权出让价款人民币273760元。《国有建设用地使用权出让合同》签订后，被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司未按合同约定期限交纳国有建设用地使用权出让价款，经国土局多次通知，四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司仍未支付出让价款。为此。2014年11月12日，屏边苗族自治县国土局作出并向被告送达了屏国土资决（2014）1号决定书，决定终止与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》。2014年11月14日，原告向被告发出《关于要求履行的函》，要求被告在2014年11月30日前办理土地过户手续、支付土地款716800元及办理施工许可在内的所有手续。因被告对原告未作答复，原告认为被告已严重违约，其违约行为致使原告不能实现合同目的。为此，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告放弃第五项诉讼请求，将第四项请求变更为要求被告支付违约金100000元，被告支付的预付款100000元不再退还被告。另查明：原告与被告四川省阆中顺达公司屏边分公司签订《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》后，原告自行拆除了除办公楼外合同约定出售的房屋，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司即在未取得规划许可证及建设施工许可证等的情况下，于2013年11月擅自动工开发原告已拆除房屋的土地。被告完成基础、地圈梁及第一层柱子的钢筋绑扎工程后于2014年9月停止施工至今。施工期间，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司（甲方）负责人赵建平以公司名义与第三人李自昂（乙方）于2014年3月30日签订了一份《合同书》。合同约定：“一、甲方将屏边苗族自治县新现供销社一至三层楼砖混结构的房屋卖给乙方。（地理位置为：东至大街，南至本单位房子，西至杨朝兴共用水沟，北至本单位大院）；二、甲方将……整卖给乙方，最后总面积，以房�所的产权证数据为准；三、甲方将一至三楼正面的外观和新开发的正面外观保持一致；四、甲乙双方协商一至三层总价款为100万元；五、甲乙双方协商签订此合同时，乙方必须给甲方先打50万元保证金，如果乙方违约，此50万元保证金不退还乙方。如果甲方违约，甲方应当赔偿乙方所付的保证（本金50万元+违约金50万元）；六、甲方在交房给乙方前的所有债权债务、边界纠纷由甲方全部承担责任；七、甲方将一至三层楼的房屋产权、土地证办好之后，乙方必须在十五日内一次性付清余下的全部购房款。否则甲方不予认可，算乙方单方违约，甲方有权单方终止合同，不给乙方任何证件，同时将此三层楼的产权、土地证更改为甲方名下，产权和使用权归甲方所有；八、在甲方办好产权证及过户手续交给乙方后，如乙方擅自改变房屋结构引起的安全、质量问题由乙方自�负责，甲方不负任何责任（乙方不得改变房屋结构，否则视为违约）；九、交房时间定为2014年10月31日；十、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效。”《合同书》签订后，第三人李自昂向被告支付了人民币50万元，2014年6月被告四川省阆中顺达公司屏边分公司负责人赵建平，以借款名义向第三人李自昂借支了人民币10万元。2014年7月9日，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司（甲方）负责人赵建平以公司名义与第三人李自昂（乙方）签订《补充协议》。《补充协议》约定：“一、甲方承诺在2014年7月20日前，乙方能够顺利的对其所购买房屋进行室内装修（室外装修部分与后期整个楼盘外装修同步进行）；二、在2014年9月30日前将所购买的房屋相关证件办好移交给乙方（原证件暂时由乙方保管）；三、乙方承诺在2014年7月12日前将购房款30万元支付给甲方�”《补充协议》签订当日被告将新现供销社的屏国用（2002）字第346号土地使用证和房权证登字第（2001）067号房屋所有权证交给第三人李自昂保管，第三人于2014年7月12日向被告支付了房屋预付款人民币30万元。2014年11月21日，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司（甲方）负责人赵建平又以公司名义与第三人李自昂、王永福（乙方）签订《协议书》。《协议书》约定：“一、甲方将乙方所支付房屋购买定金50万元和所借款40万元，共计90万元。甲方承诺在此协议签订后二十个工作日内付清（不计利息）。在甲方将房屋移交乙方时，乙方一次性付清所购房款总额100万元，双方不追究违约事宜，甲方的两证继续由乙方保管，乙方必须配合甲方的办证手续工作；二、如此协议签订后二十个工作日内，甲方能和新现供销社协调好将房屋移交乙方使用，甲方不再支付此协议的90万�；三、原合同购房总款100万元不变，但50万元违约款作废，不再作追究；四、此协议甲乙双方各执一份，签字生效；五、甲方在协议的二十个工作日到期未支付该款项，按5%的月利息支付给乙方。”。《协议书》签订后，赵建平再未与第三人见面，经第三人多次电话催促，赵建平均回复相关手续正在办理。现四川省阆中顺达公司屏边分公司已无工作人员，而其负责人赵建平下落不明。一审法院认为，原告屏边苗族自治县新现乡供销社与被告四川省阆中顺达公司屏边分公司签订的《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》虽名为社有资产整合开发协议，但其性质属于土地使用权转让。合同所涉转让的土地属国有划拨土地，双方签订协议时，未经屏边苗族自治县人民政府批准，但原告起诉前即2014年1月17日屏边苗族自治县政府作出屏政复（2014�3号批复，同意将位于屏边××自治县××现供销社处的土地出让给四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，原告与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订的《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》合法有效。本案中，原告履行了合同义务，向被告提交了相关证书，但被告在支付了10万元预付款后，未履行合同义务，如期办理土地使用权转让手续，致屏边苗族自治县国土局终止了与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签�的《国有建设用地使用权出让合同》，双方签订的《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》也无法继续履行，合同预期目的不能实现，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共同国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的合同解除情形，原告关于解除双方签订的《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据《中华人民共同国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告将屏国用（2002）字第346号国有土地使用证项下土地退还的请求，本院予以支持。被告四川省阆中顺达公司屏边分公司未取得规划许可证及建设施工许可证违法施工，其已完成的建筑物属违法建筑，但为避免不必要的损失和产生新的支出，本院认为应将该建筑物交由原告完善相关手续自行处理为宜。鉴于被告四川省阆中顺达公司屏边分公司的违约行为，根据《中华人民共同国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定和合同约定，原告要求被告支付违约金人民币100000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，被告已支付原告100000元的土地转让预付款在合同解除后不再退还被告，以抵作为应给付原告的违约金。被告四川省阆中顺达公司屏边分公司未履行《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》约定义务，办理土地及房屋权属的变更手续，其至今未取得屏国用（2002）字第346号国有土地使用证和房权证屏登字（2001）067号房�所有权证项下的土地使用权和房屋所有权，且被告四川省阆中顺达公司屏边分公司与第三人于2014年3月30日签订的《合同书》未经原告追认。根据《中华人民共同国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，被告四川省阆中顺达公司屏边分公司与第三人签订的《合同书》属无效合同。依《中华人民共同国合同法》第五十八条的规定，第三人应将其取得的屏国用（2002）字第346号国有土地使用证、房权证屏登字（2001）067号房屋所有权证退还原告。因被告四川省阆中顺达公司屏边分公司在与第三人签订和履行《合同书》过程中，其行为涉嫌犯罪，故作为有独立请求权的第三人的诉讼请求本案中不予处理，第三人可根据公安机关查处情况另案主张。被告四川省阆中顺达公司屏边分公司属被告四川省阆中顺达公司分公司，不具备独立的法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任应由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司承担。被告四川省阆中顺达公司、四川省阆中顺达公司屏边分公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，应依法缺席判决。为此，根据《中华人民共同国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告屏边苗族自治县新现乡供销合作社与被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司于2012年9月3日签订的《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》�二、屏国用（2002）字第346号国有土地使用证项下土地于判决生效后即由原告屏边苗族自治县新现乡供销合作社自行管理使用，被告已完成建筑物由原告屏边苗族自治县新现乡供销合作社自行处理；三、由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司给付原告屏边苗族自治县新现乡供销合作社违约金人民币100000元，该违约金由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司已支付的预付款人民币100000元抵扣；四、第三人王永福、李自昂于判决生效之日起五日内将屏国用（2002）字第346号国有土地使用证、房权证屏登字（2001）067号房屋所有权证返还原告屏边苗族自治县新现乡供销合作社。案件受理费人民币3170元，由被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司、被告四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司承担。二审过程中，双方当事人均没有提交证据�二审经审理确认原判对相关证据的采信合法有效，可与一审开庭审理笔录相印证，作为认定事实的依据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共同国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。2012年9月3日，屏边苗族自治县新现乡供销社与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》后，在二年多的时间内都未办清土地过户手续并支付全部土地款，经屏边苗族自治县新现乡供销合作社催告后，也未履行合同约定的义务。并且屏边苗族自治县国土局与四川省阆中顺达房地产开发有限�司屏边分公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》已经被终止。因四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司的违约行为致使双方当事人签订的《屏边苗族自治县新现供销社社有资产整合开发协议书》合同目的不能实现，屏边苗族自治县新现乡供销社请求解除合同及承担违约责任的主张有事实依据和法律依据，本院予以支持。屏边苗族自治县新现乡供销社不是四川省阆中顺达公司屏边分公司与王永福、李自昂签订的《合同书》的当事人，也不认可该合同书的效力。《屏国用（2002）字第346号》国有土地使用证、《房权证屏登字（2001）067号》房屋所有权证记载的所有权人均是屏边苗族自治县新现乡供销社，王永福、李自昂应将上述凭证返还权利人。王永福、李自昂与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司之间的纠纷不是本案的审理范围，�审判决虽然对该合同效力进行了阐述，但判决结果并没有处理，当事人应另行解决。综上所述，上诉人王永福、李自昂认为其与四川省阆中顺达房地产开发有限公司屏边分公司签订的《合同书》有效并应继续履行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3170元，由上诉人王永福、李自昂负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  陆 斌审判员  许莲芳二〇一七年七月六日书记员  张芷荧