上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2710号
上诉人（原审被告）王瑞芳。
委托代理人邬晓青
被上诉人（原审原告）刘新。
委托代理人瞿琼君。
原审第三人王永乐。
原审第三人陈银书。
原审第三人王登峰。
上诉人王瑞芳因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月26日受理后，依法组成合议庭于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人王瑞芳及其委托代理人邬晓青，被上诉人刘新的委托代理人瞿琼君到庭参加诉讼。原审第三人王永乐、陈银书、王登峰经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审查明，上海市松江区荣乐中路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋（以下简称系争房屋）登记的权利人为王瑞芳，建筑面积127.16平方米，王瑞芳及陈银书、王永乐、王登峰共同居住于系争房屋内。
某事务所为个人独资企业，工商登记的投资人为陈1。刘新与陈1为夫妻关系。
2013年1月8日，刘新作为买入方、乙方，王瑞芳作为出售方、甲方，双方签订《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》，约定王瑞芳以总价人民币（以下币种相同）149万元价格将系争房屋出售给刘新；刘新于2013年1月8日支付定金2万元，于2013年1月31日前支付78万元，于2013年3月31日前支付69万元；王瑞芳向刘新交付房屋的期限暂定为2013年3月31日前，交付房屋条件为购房款已付清、产权变更完毕。合同第七条约定，“补充：甲方承诺该房屋为满五年唯一，无税费。如产生税费由甲方自理，并承诺甲方无财产纠葛。经双方友好协商一致同意乙方可转让买卖给第三方，并配合乙方看房。”在合同备注中约定，“甲方承诺该房屋总价为壹佰肆拾玖万元整（人民币1，490，000），如乙方转让给第三方的房价差额部分金额与甲方无关。”合同还就其他事宜进行了约定。某事务所以中介方身份在该合同上盖章。
当日，刘新向王瑞芳交付了定金2万元。
2013年1月28日，刘新向王瑞芳支付了房款78万元。同年3月23日，刘新向王瑞芳支付了房款26万元。
另查明，2013年3月13日，案外人尹1与王瑞芳签订《委托购买意向书》，约定王瑞芳将系争房屋以159万元价格出售给尹1。该《委托购买意向书》上所载的居间方为事务所3。2013年3月17日，案外人尹1与王瑞芳签订《上海市房地产买卖合同》，尹1购买王瑞芳系争房屋，并支付了首付款48万元，缴纳了房屋交易契税47，700元。在该份合同上载明双方通过事务所2居间介绍。
2014年5月14日，法院立案受理了尹1诉王瑞芳房屋买卖合同纠纷一案。在该案审理中，尹1与王瑞芳经法院主持调解达成协议如下：一、尹1与王瑞芳一致同意解除双方于2013年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、尹1与王瑞芳于2014年8月11日前一起办理上海市松江区荣乐中路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋的契税退税手续；三、王瑞芳于上述契税退税手续办完之后的十日内返还尹1购房款48万元；四、双方无其他争议；五、案件受理费80元，减半收取40元，由尹1负担（已付）。
2015年1月22日，法院立案受理尹1诉上海志鸿房产经纪事务所居间合同纠纷一案。尹1起诉要求判令上海志鸿房产经纪事务所退还中介费36，770元以及支付利息43，600元。审理中，法院追加事务所3、事务所2作为本案第三人参加诉讼。之后，尹1又申请撤回对上海志鸿房产经纪事务所的起诉，同时申请将第三人事务所3变更为被告，申请事务所2退出诉讼，对此法院均予以准许。该案审理中，事务所3工作人员胡娟曾到庭陈述：尹1系通过网络认识了一业务员，该业务员开始在事务所4工作，后吴传勇带相关人员离开事务所4开办事务所3；事务所3刚成立时无密钥，故向事务所4借用密钥，但事务所4用的是事务所2密钥，故事务所2曾为尹1、王瑞芳打印过《上海市房地产买卖合同》；因第一次交易时，尹1的结婚证被查出为假证，故该次交易未成；2013年10月，事务所3又为尹1、王瑞芳重新打印《上海市房地产买卖合同》；其不认识刘新。事务所2工作人员陈剑武曾到庭陈述：尹1购买系争房屋并非是事务所2居间介绍的，应当是事务所4或事务所2居间的；其不认识刘新。该案经法院主持调解，尹1与事务所3自愿达成如下协议：一、事务所3于2015年4月30日前退还尹1中介费25，000元；二、案件受理费425元，减半收取212.5元，由尹1负担（已付）。
刘新向原审法院提起诉讼称，其按约履行了付款义务，拟继续支付剩余43万元房款时，发现王瑞芳与尹1签订《上海市房地产买卖合同》，出于对王瑞芳能否正常履行合同义务产生担忧，便中止向王瑞芳打款并耐心等待，在得知尹1与王瑞芳协议解除买卖合同后，其积极与王瑞芳协商剩余43万元房款的支付，希望尽快重启《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》的履行，但未能达成一致意见。据此，请求法院判令：1、王瑞芳继续履行双方2013年1月8日签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》；2、王瑞芳搬离并交付刘新系争房屋；3、王瑞芳配合刘新办理系争房屋的过户手续；4、王瑞芳赔偿刘新20**年4月1日至房屋实际交付之日的租金损失（按照同地段租金每月3，500元计算）；5、王瑞芳赔偿刘新律师代理费损失25，000元。
一审审理中，刘新增加诉讼请求为：要求陈银书、王永乐、王登峰搬离系争房屋，并撤回上述第4项诉讼请求，保留另行诉讼的权利。
王瑞芳辩称，2013年初，王瑞芳在网上挂牌急售房屋，价格为180万元至185万元。2013年1月8日，某事务所的陈1带一中年妇女来看房，最终确定149万元出售给该妇女，其至某事务所签订合同时，该妇女不见了，刘新称该人是其舅舅家的女儿，王瑞芳与刘新签订合同也一样的，故其与刘新签订合同，但刘新事后擅自在合同上添加“经双方友好协商一致同意乙方可转让买卖给第三方，并配合乙方看房”、“备注：甲方承诺该房屋总价为壹佰肆拾玖万元整（人民币1，490，000），如乙方转让给第三方的房价差额部分金额与甲方无关”，王瑞芳当即提出异议，且刘新也未将合同交给王瑞芳。刘新为某事务所总经理，刘新妻子陈1开设该中介公司，刘新隐瞒自己的身份，构成“自己代理”，《上海房产经纪事务所居间合同》应属无效。2013年3月13日，刘新找来尹1与王瑞芳签订房屋买卖合同，约定价格为159万元。尹1承诺将定金5万元以转账方式支付给王瑞芳，因王瑞芳银行卡在其姐姐王1手中，故对尹1是否支付了5万元不清楚。根据王1在2015年2月16日向王瑞芳反映的情况，2013年3月13日，尹1向刘新支付了5万元，但刘新要求王瑞芳出具收条，王瑞芳出具收条后由王1将收条交付了刘新，刘新将收条交付了尹1，故王瑞芳未曾收到尹1该笔5万元定金。在尹1与王瑞芳于2013年3月17日签订《上海市房地产买卖合同》后的第二天，尹1支付了王瑞芳43万元。2013年3月23日，刘新向王瑞芳支付26万元，将尹1所付的43万元加上刘新之前所付的80万元以及刘新另外支付的26万元，总计为149万元，即刘新与王瑞芳之间的合同价。之后，刘新及尹1要求王瑞芳将房屋过户给尹1，但尹1因不符合购房资格而终止买卖。鉴于刘新出于不经过户直接转手倒卖房屋赚取差价，购买房屋非其真实想法，刘新的行为违反了上海市房屋土地资源管理局下发的《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》第1条规定，即房地产经纪企业或其从业人员的名义，购买客户委托交易的房地产；也违反了《上海市经纪人条例》第27条规定，即执业经纪人不得利用执业便利，收取佣金以外的报酬。据此，刘新与王瑞芳之间的合同无效。综上，不同意刘新的诉讼请求。
陈银书、王永乐、王登峰述称，同意王瑞芳的答辩意见。
一审审理中，刘新陈述：2013年1月8日，刘新、王瑞芳签订合同当天，王瑞芳即将房产证原件交付刘新保管。2013年3月23日至2013年3月31日期间，王瑞芳借故查看房产证原件后拒绝将原件返还，并迅速逃离；两日后，刘新要求返还原件，但遭拒绝，双方发生争执，争执中，王瑞芳称其已经将房屋另行出售他人。2013年4月起，刘新一直与王瑞芳在交涉房屋继续履行事宜，双方也发生多次争执，在此过程中，王瑞芳一再表示会与后一购房人解除合同，将房屋继续出售给刘新。2014年7、8月，刘新得知后一购房人于2014年5月向法院起诉，要求继续履行与王瑞芳之间房屋买卖合同，当时刘新再次找到王瑞芳，王瑞芳表示等该案诉讼结束后，仍与刘新履行合同。2014年8月，王瑞芳与后一购房人尹1经法院调解解除合同后，刘新又多次催讨王瑞芳交还房产证原件，并继续履行合同，但未果。
一审审理中，案外人尹1曾到庭陈述：2013年3、4月份时，王瑞芳姐姐王1和嘉松房产的业务员要带领其到王瑞芳工作的公司签订意向书。当时，王1称要先去拿资料，就带着其到刘新店内拿取资料。在刘新店内，其曾向刘新讲起购买系争房屋。之后，王瑞芳与其签订了意向书。其未曾向刘新支付过款项。在王瑞芳与其诉讼过程中，刘新曾电话告知其王瑞芳欠刘新1**多万元。
一审审理中，证人王1到庭陈述：刘新系房产中介，一开始是刘新妻子要“吃下”系争房屋再出售掉，但后来系争房屋卖不掉，刘新妻子就电话联系其要求帮忙出售系争房屋。之后，嘉松房产电话联系其询问系争房屋是否已经出售，其就联系了刘新，刘新确定以159万元价格出售，其遂联系嘉松房产按159万元出售。嘉松房产提供的买房人就是尹1。刘新曾承诺差价10万元中的3万元由王1获取。有了这一承诺后，其就于2013年3月13日带领刘新、尹1等至王瑞芳工作地方签订意向书，由王瑞芳与尹1签订意向书。尹1在签订意向书前知道刘新“吃下”系争房屋的。在尹1与王瑞芳签订合同时，曾讲到王瑞芳收到尹1房款后，由王瑞芳退还刘新房款。王瑞芳与尹1签订合同后，尹1支付过5万元，王瑞芳出具了收条，但王瑞芳实际并未收到该笔款项，由刘新拿取了4万元，其拿取了1万元。
一审审理中，王瑞芳陈述其所收取的房款已经用于偿还另行购房所借的借款，目前无力归还刘新所支付的房款，除非将系争房屋出售。
原审认为，本案争议的焦点是：一、刘新、王瑞芳之间所签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》是否有效；二、《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》是否应当继续履行；三、刘新主张的律师代理费损失是否应当予以支持。
关于争议焦点一，刘新、王瑞芳签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王瑞芳认为上述合同无效，主要理由为，一、刘新接受王瑞芳的委托将房屋出售给自己，而且刘新隐瞒了其身份，刘新的行为构成了“自己代理”；二、刘新为了不经过户直接转手倒卖房屋赚取差价，其行为违反了上海市房屋土地资源管理局下发的《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》以及《上海市经纪人条例》相关规定。对此，法院认为，第一，在签订《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》时，王瑞芳对于刘新系中介人员的身份系知情的，而且合同载明了房屋买入方是刘新，刘新购房行为并未构成“自己代理”。第二，判断合同是否无效的依据，应以合同是否违反法律、行政法规效力性禁止性规定作为依据。现王瑞芳所引用的相关规定，均非确定合同无效的依据。故对于王瑞芳辩称合同无效的意见，法院不予采信。
关于争议焦点二，第一，王瑞芳认为在刘新、王瑞芳签订《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》后，刘新又介绍了案外人尹1购买系争房屋。刘新对此予以否认。根据法院向相关中介方、尹1、王瑞芳姐姐王1的调查，结合刘新、王瑞芳相关事实的陈述，法院认为，包括刘新、王瑞芳在内的相关人员的陈述均不一致，确认尹1购房系由刘新介绍的依据尚不充分，王瑞芳的观点法院不予采信。第二，退一步讲，即使尹1购买系争房屋确实系刘新介绍，但是在尹1最终未能购入系争房屋的情况下，现刘新提出继续购买系争房屋亦无不可。而且刘新已经支付了大部分房款，也愿意继续支付剩余房款。第三，根据审理中王瑞芳自述，其目前无力退还所收取的房款。第四，整个合同履行过程中，刘新、王瑞芳均未曾提出过合同解除、房款如何进行结算的问题。综合以上情况，法院认为刘新、王瑞芳签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》仍应当继续履行。作为出卖方的王瑞芳有义务协助刘新办理产权过户手续，并搬离系争房屋，负责将房屋交付刘新。王永乐、陈银书、王登峰作为实际占有人，亦应当搬离系争房屋。而作为买入方的刘新，其也应当继续支付剩余房款。
关于争议焦点三，刘新主张的律师代理费损失，并无合同和法律依据，法院不予支持。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二○一五年七月十四日作出判决：一、刘新、王瑞芳继续履行2013年1月8日签订的《上海房产经纪事务所居间合同（出售）》；二、刘新于判决生效之日起十日内支付王瑞芳剩余房款430，000元；三、在刘新向王瑞芳支付剩余房款430，000元后十日内，王瑞芳协助刘新办理上海市松江区荣乐中路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋产权过户至刘新名下的手续；四、在上述房屋产权过户至刘新名下后十日内，王瑞芳、王永乐、陈银书、王登峰搬离上海市松江区荣乐中路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋；五、在上述房屋产权过户至刘新名下后十日内，王瑞芳将上海市松江区荣乐中路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋交付刘新；六、驳回刘新的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费665元，减半收取332.50元，财产保全申请费5，000元，以上合计5，332.50元，由刘新负担212.50元，王瑞芳负担5，120元。
判决后，王瑞芳不服，上诉于本院称，1、原审法院认定事实不清。被上诉人刘新系某事务所总经理，其与上诉人签订居间合同构成民法通则所禁止的“自己代理”，合同应属无效。原审法院认定被上诉人在合同中作为买方，不构成“自己代理”存在错误。2、原审法院适用法律错误。根据双方在合同中的补充约定，被上诉人可转让买卖给第三方、被上诉人转让给第三方的差价部分金额与上诉人无关；合同中双方也没有约定网签买卖合同进行备案等内容，表明被上诉人不是真正的买房人，而且被上诉人的行为违反上海市对房地产从业人员的规定，即房产中介人员不能以自己的名义购买客户的房产，也不得收取佣金以外的报酬；被上诉人乘上诉人急于用钱出售房屋压低房价，然后以不经过户规避国家税金的目的倒卖房屋赚取暴利差价，属于以合法形式掩盖非法目的，根据合同法第52条的规定，合同应认定无效。又称，上诉人愿意将被上诉人的房款返还。据此，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人刘新原审诉请。
被上诉人刘新辩称，上诉人与刘新签订合同后又与尹1签订合同，这两份合同是独立的合同，王瑞芳存在一房二卖的行为。被上诉人确实是某事务所的经理，该公司是被上诉人妻子投资，因被上诉人自己买房，所以并不影响合同效力；另外，被上诉人将106万元房款打给上诉人，双方是真实买卖关系。被上诉人也不认识尹1，假设尹1是被上诉人介绍来的，尹1应该将房款给被上诉人，而不是直接付给上诉人；根据尹1与王瑞芳的诉讼案件及尹1与其他中介公司的诉讼案件，尹1从未说起被上诉人介绍的事情，上诉人收了被上诉人106万元又从尹1处收到48万元，另购房屋上涨，系争房屋房价也上涨50万元，上诉人不存在任何损失。在一审审理中，上诉人也明确无法还钱，被上诉人才是真正的受害人。上诉人一再向被上诉人表示等其与尹1解除合同后会与被上诉人继续履约，双方从未谈到解除合同。至于上诉人称被上诉人“自己代理”，被上诉人不予认同；房款都是由被上诉人个人支付；上海市房管局的有关规定也不是强制性规定，不同意认定合同无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人王瑞芳在与被上诉人刘新签订合同时，已经知道被上诉人刘新的中介身份，在此情况下，被上诉人作为合同买方与上诉人王瑞芳签约，不构成“自己代理”。至于被上诉人在合同中与上诉人所作的补充约定内容，也不存在限制及加重上诉人履行合同之义务，退一步讲，即便可能违反上海房管局的相关规定，也属于由相关行政部门处理的问题，因非强制性的法律规定，故不构成合同无效。上诉人王瑞芳认为合同无效，本院难以支持。至于双方签订的该份合同的性质，本院认为，在合同中双方约定了交易价格、房款支付时间、金额等合同主要条款，被上诉人实际支付了定金、房款合计106万元，故双方签订的合同可以认定为房屋买卖合同，双方应按约履行。至于上诉人随后还与案外人尹1签订买卖合同，因合同关系经法院审理后调解予以了解除，根据已查明的事实，也无充分证据表明尹1系被上诉人介绍给上诉人签约的，故上诉人与被上诉人之间签订的该份合同具备继续履行的条件。就双方继续履行合同的各自义务，原审法院作了审理认定及判决，并无不当，故本院予以维持。上诉人不同意继续履行合同的上诉请求，因缺乏依据，故本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币665元，由上诉人王瑞芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年十月十二日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。