福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0104民初2779号
原告（反诉被告）：张波，男，1981年10月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。
委托诉讼代理人：罗秋榕、林斌，北京德恒（福州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：融侨集团股份有限公司，住所地福州市。
法定代表人：林文镜，董事长。
委托诉讼代理人：陈立新、严淋，福建谨而信律师事务所律师。
原告（反诉被告）张波与被告（反诉原告）融侨集团股份有限公司（以下简称融侨集团公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016�6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张波的委托诉讼代理人罗秋榕、被告（反诉原告）融侨集团公司的委托诉讼代理人陈立新、严淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张波向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金以原告已付款5670000元为基数，按照每日万分之六的标准，从2016年3月7日计至2016年12月19日止）；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的福州市仓山区金山街道横江路西南侧江南水都5D、5E地块5D-××#楼××号房，房屋总价款为5670000元，原告已付清前述购房款。合同第八条约定，被告应在2016年3月6日前，将讼争房屋交付原告使用。合同第九条约定，如被告未按照前述期限交房，逾期超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付己付购房款万分之六的违约金。由于讼争房屋存在严重的渗水、漏水现象，根本不符合交付使用的条件。为了解决此现象，2015年11月15日，经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位确认后出具《江南水都五期、六期-5D、5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》。由于须整改的项目较多，现讼争房屋仍在整改过程中，被告也未通知原告收房。
被告融侨集团公司辩称，一、原告所购买的讼争商品房系现房，被告已尽到如期通知交房的义务，造成逾期交房的原因系在于原告未依约履行交接义务，故原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。被告开发包括讼争商品房在内的江南水都5D、5E地块已于2014年12�12日通过竣工验收，并于2015年2月10日通过消防验收，即在原告于2015年10月31日买受上述商品房之前上述商品房早已是现房。2016年2月23日，被告已依约向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2016年3月6日到被告处办理房屋交接手续，但是，原告既未在被告通知中载明的交付日期，也未按照合同约定的交房时间前来办理房屋交接手续。可见，被告已尽到如期通知交房的义务，造成逾期交房的原因在于原告未依约履行交接义务。那么，根据合同第十一条的约定以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《商品房司法解释》”）第十一条第2款的规定，自2016年3月6日起则视为被告已依约交付讼争商品房，且讼争商品房的毁损风险和责任均由原告自行承担。故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，显然缺乏依据，应当予以驳回�二、讼争商品房不存在渗漏水的情况。即便假设讼争商品房存在渗漏水，在保修期内被告依约仅承担维修义务，原告无权以此为由拒绝交房。如上所述，被告开发的包括原告购买讼争商品房在内的江南水都5D、5E地块已通过竣工验收及消防验收，说明原告所购买的讼争商品房符合约定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的其他竣工条件，即被告已履行讼争《商品房买卖合同》第八条约定的义务，那么，根据讼争《商品房买卖合同》第十一条关于“商品房达到《商品房买卖合同》第八条约定的各项条件的情况下，原告应按照被告交房通知载明的交房日期办理交接商品房手续，对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成原告拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损�等质量瑕疵，被告仅承担国家合格建设标准内的维修责任，原告不能以上述原因拒绝接楼”的约定，以及《商品房司法解释》第十三条第二款的规定可知，即便假设讼争商品房存在渗漏水，被告在保修期内也仅承担维修义务，而原告无权以此为由拒绝交房。综上，被告认为，原告所购买的讼争商品房系现房，被告已尽到依约如期通知交房的义务。即便假设讼争商品房存在渗漏水，不论是按照合同约定还是法律规定，被告在保修期内也仅承担维修义务，原告无权拒绝交房，即造成逾期交房的原因在于原告未依约履行交接义务，那么，因原告逾期交房产生的法律后果应由其自行承担，原告无权诉请被告支付逾期交房违约金。
反诉原告融侨集团公司向本院提出诉讼请求：1.被反诉人应立即到反诉人处办理房屋交接手续；2.两被反诉人应立即向反诉�支付逾期办理房屋交接手续应缴纳的商品房保管金（按每日1元／平方米计算，自2016年3月7日起至两被反诉人实际办理房屋交接手续之日止）；3.两被反诉人应立即办理该商品房产权证及房屋抵押权他项权证，并向反诉人支付自2016年7月11日起至实际办妥该商品房的房屋所有权转移登记至两被反诉人名下之日止的违约金；4.本案诉讼费、反诉费均由两被反诉人承担。诉讼过程中，反诉原告融侨集团公司变更诉讼请求为：1.解除反诉人与被反诉人签订的合同编号为FZ1510XJ041871的《商品房买卖合同》；2.被反诉人应立即向中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行一次性偿还按揭贷款本息（具体以还款当日鼓楼农行确认的金额为准，该款项由反诉人在被反诉人已付购房款中直接代为支付），并应立即配合反诉人共同到福州市房屋登记中心办理上诉《商品房买卖合同》项下预购�品房的预告登记注销手续；3.被反诉人应按合同总价的30%即1701000元向反诉人支付合同解除违约金；4.被反诉人应按1万元的标准向反诉人支付另行销售费用；5.被反诉人应赔偿反诉人为本案诉讼发生的律师代理费15000元，并承担本案的诉讼费、反诉费；6.在办理完成上诉商品房的预告登记注销手续，且扣除上诉第二项、第三项、第四项、第五项诉请应由被反诉人承担的款项之后7日内由反诉人将剩余款项（若有）无息退还给被反诉人。事实和理由：反诉人与被反诉人张波商品房销售合同纠纷一案，业经贵院立案受理。鉴于反诉人原系根据《商品房买卖合同》第十一条以及附件六合同补充协议第四条第8点的约定，提出反诉要求被反诉人支付商品房保管金、逾期办证违约金。但是，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条第8点的约定，若经反诉人催告后30天�仍未办妥该商品房的房屋所有权转移登记并取得房屋产权证及房屋抵押权他项权证书的，反诉人有权解除商品房买卖合同，被反诉人应按合同总价的30%向反诉人支付违约金，若因此造成反诉人另售他人的差价损失的，被反诉人还应据实赔偿，且被反诉人还应按1万元的标准向反诉人支付另行销售费用，被反诉人尚欠银行的按揭贷款本息余额由反诉人直接从被反诉人已付购房款中扣减并代被反诉人偿还给按揭贷款银行；第9点约定，因被反诉人违约，导致反诉人根据本合同约定行使合同解除权的，反诉人因此所发生的律师费、诉讼费等一切费用均由被反诉人承担，反诉人有权从被反诉人已付房款中抵扣反诉人代为偿还银行的款项、被反诉人应支付给反诉人的款项以及反诉人因行使合同解除权所发生的费用，剩余房款在商品房买卖合同预告登记及抵押权预告登记注销�理完成后7天内退还被反诉人。2016年2月23日，反诉人向被反诉人发出《入伙通知书》，要求被反诉人于2016年3月6日到反诉人处办理房屋交接手续，但被反诉人未依约前来办理房屋交接手续。那么，根据讼争合同第十一条的约定，自2016年3月6日起则视为反诉人已依约交付讼争商品房。反诉人在2016年4月29日向被反诉人发出《通知书》，通知被反诉人于2016年5月10日起2个月内前往反诉人处办理房屋权属登记的相关手续未果的情况下，又于2016年8月8日向被反诉人发出《关于江南水都5D、5E地块5D-5#楼3004单元办理产权证的催告函》，再次催告被反诉人在本函发出之日起7天内办理完毕房屋产权证及抵押权他项权证。但是，被反诉人仍置之不理。那么，反诉人依约有权解除上述《商品房买卖合同》，被反诉人应配合反诉人办理上述预购商品房的预告登记注销手续，并应按合同总价的30%向反诉人支付合同解除违约金。反诉人因此而支付的律师费、诉讼费等各项费用均由被反诉人承担（这些款项均可直接在被反诉人已付的购房款中直接予以扣除）。此外，反诉人解除合同之后，有权要求鼓楼农行启动提前还款条款，被反诉人应向鼓楼农行一次性偿还按揭贷款本息（具体以还款当日鼓楼农行确认的金额为准，该款由反诉人在被反诉人已付购房款中直接代为支付）。反诉人在办妥预告登记注销手续之后，依约将剩余购房款（若有）无息退还被反诉人。
反诉被告张波辩称，一、讼争商品房存在严重质量问题。1、从照片和视频上可以直观的看出严重的质量问题。反诉被告提供的照片和视频已经能够非常直观的反应了讼争商品房的渗漏情况以及其他质量问题，可谓触目惊心。巨大的缝隙、严重的裂缝和未填塞完毕的孔洞、缝隙等，此种种现象是导致严重的渗漏的根本原因。整改过程的大拆大建，都证明讼争商品房还是个半成品，质量问题严重。并且渗漏现象并非是偶尔发生，而是在本案约定的交房时间前直到交房时间约定期限届至，直至2016年9月28日鲇鱼台风来临后仍然发生渗漏水。2017年春节后，甚至是开庭前讼争项目及讼争商品房又一次进行大修。2、《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施和实施组织方案》，被告已经直接确认是施工工艺缺陷、施工材料不合适以及乱施工等原因导致的施工质量问题。根据建设单位（即本案被告）、施工单位、设计单位、监理单位出具的《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施和实施组织方案》（下称《方案》），第三点“情况描述”第一句确认：“针对项目大部分渗漏情况，经现场查看，主要因施工质量问题产生以下7个问题：1、砖墙部�梁下口接缝处渗水；2、墙腰线处墙体水平灰缝渗水；3、外墙螺杆洞处渗水；4、屋面局部渗水；5、外立面石材幕墙处墙体渗漏；6、窗户及窗框处渗漏；7、外墙管道井处梁底接缝处渗漏”。由于渗漏面积大、覆盖面广且原因复杂多样，为了解决这些质量问题，《方案》在详细分析施工缺陷原因后，提出了对房屋相关位置进行了重建、改建的整改方案。可见，《方案》已明确了涉案房屋存在严重的质量问题，且《方案》中详细分析了7种渗漏现象的原因，也正因该严重的质量问题导致渗漏的事实。也就是说，从《方案》可知被告已明确讼争房屋存在渗漏水的事实。交房期届至仍存在严重的质量问题已然可证。3、讼争商品房主体结构存在质量问题，大面积、长期的施工，已彻底将讼争房屋及其所在的江南水都五期、六期-5D5E地块项目再次变成了施工工地现场。（1）根据《方案》第二点“编制依据”中述及的《建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2013》附录B中明确记录主体结构包含砌体结构等6项，而砌体结构则包含砖砌体、填充墙砌体等等，从《方案》第五点“处理方案”描述可知，砖墙部位以及外墙螺杆洞等施工部位绝大多数涉及项目楼体的主体结构。可见，讼争商品房主体结构存在质量问题。（2）也正因为此渗漏原因的多元性及渗漏现象的严重性，才由设计单位、监理单位、建设单位、施工单位等4方单位（一个工程的整个设计建设全程也仅涉及5方单位，含设计单位、监理单位、建设单位、施工单位和勘察单位）参与出具，若仅是简单的修补行为只需施工单位的工程部门协商方案后自行进行即可，无需大动干戈由设计单位专门为此共同出具变更的设计方案后进行施工。（3）整个房屋不是简单的通过缝缝补补即可解决问题，�要的是涉及项目每一单元的大拆大建、并通过长达几个月的工期、复杂的施工程序方可完成，质量问题的严重性由此可见。（4）《方案》第八点“安全文明施工措施”中描述“本次修补涉及外墙高空作业，危险性较大……。”、“进入施工现场的人员必须佩带安全帽，……”、“外墙施工区域应设置警戒区，拉好警戒线，……。”由以上分析可知，根本无法满足《商品房买卖合同》中有关讼争房屋作为封闭空间的住宅的使用用途约定，客观已造成讼争房屋无法满足交付使用的条件。二、讼争商品房无法满足交付使用的条件。1、讼争商品房质量问题导致买受人无法实现合同目的，买受人依法可以拒绝收房。讼争商品房存在的严重质量问题，无法达到买受人正常居住使用的目的。根据《合同法》148条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此买受人依法有权拒绝收房。2、讼争商品房依法亦未达到交付条件。根据《建筑法》第六十条的规定，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。现有证据已经证明讼争商品房尚存在渗漏、开裂等质量缺陷，即讼争商品房并未达到建筑法所规定的竣工条件（反诉原告提供的竣工报告仅是开发商单方组织作出，且是抽样检查，在有相反证据证明的情况下，应当尊重事实真相），并不具备法律规定的竣工交付条件，请求法院尊重事实真相认定讼争商品房在交付时尚未达到交付条件。3、因讼争商品房存在严重质量问题（含主体质量问题），根据最高院的司法解释，买受人亦有权拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定：因房�主体结构质量不合格不能交付使用，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据上述分析，讼争房屋在约定的交付期限届到后，仍然存在主体质量问题，因主体质量问题影响原告的居住安全，在排除主体质量问题之前，原告有权拒绝收房。同时最高院司法解释明确规定，在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人能够请求解除合同和赔偿损失。解除合同并赔偿损失是合同违约的最严重的惩罚措施，根据举重以明轻的法理，在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人自然可以选择拒绝收房，待问题消除后再行收房。故在本案中现有证据已经能够证明房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，反诉被告作为买受人有权拒绝收房。故，根据上述论述，在反诉原告不符合交付使用的条件下，请求反诉被告承担逾期收房的违约责任缺乏事实与法律依据。三、《商品房买卖合同》第十一条的交接约定属于格式条款，其中对于房屋交接作出的不合理约束依法应当属于无效约定，且在产生争议理解时应当作出不利于提供格式条款一方的解释。1、根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中反诉原告作为《商品房买卖合同》中格式条款的提供者，在第十一条“交接”第一段最后一句“由于买受人原因，未能接期交付的，双方同意接以下方式处理：……”约定中，人为的统一添加上了“房屋存在地面、墙面局部裂缝、局部渗漏水仅承担合格建设标准内的维修责任，买受人不能拒绝接楼“的字眼；明显属于法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，应当认定该格式条款无效。2、根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中《商品房买卖合同》第十一条交接约定中强调“局部渗漏水”，我们理解前述的“局部渗漏”仅指细微瑕疵的渗漏，属于产品自身正常膨胀或收缩导致的渗漏，不影响买受人居住装修或经过二次装修可以处理的渗漏，不需要对每一单元大拆大建的渗漏，是一种对于程度的表述。本案的情况已经超出了“局部渗漏”的所定义的程度范畴，属于严重渗漏的情况。依照对该约定的理解，买受人亦有权依约拒绝收楼。根据上述法律规定并兼顾公平诚信原则，请法院认定反诉被告理解的合理性。讼争房屋并未达到交房条件，商品房合理买卖流程是先交付后办证，故在反诉原告未将符合合同约定条件的商品房交付的条件下，买受人未能办证的责任应当在反诉原告；商品房买卖合同第二十二条明确规定补充协议不得加重买受人责任，主合同中没有约定存在逾期办证情况下，反诉原告有权解除合同，反诉原告依据补充协议的格式条款提出解除合同，明显存在加重买受人责任的情况，应当认定该条款无效；反诉原告诉请解除合同有悖公平原则，办证不属于合同主要权利义务，买受人不存在断供损害开发商利益的情况下，开发商依据格式条款要求解除合同显失公平；反诉原告提出反诉请求后，2016年12月19日反诉原告已经配合反诉被告办理权属证书，该行为可以视为反诉原告以实际行为撤回了反诉请求。综上，在讼争商品房不符合交付使用的条件下，反诉原告请求我方承担逾期办理房屋交接手续的商品房保管金缺乏事实与法律依据，请�院依法予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的商品房买卖合同复印件与被告提交的商品房买卖合同原件一致，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的购房发票的发票联复印件与被告提交的存根联原件内容相一致，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提交了《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》原件核对，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的照片、相片、视频一至四与其他案外人起诉融侨集团公司提交的一致，故无法确认该照片及视频系讼争房屋。原告提交的12345的诉求件、编号为FZ16093000614的诉求件、编号为FZ16111000246的诉求件与本院通过“福州市12345政府公共服务系统”网站查询的一致，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告对原告提交的信访事项告知单、房屋所有权证真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告对被告提交的《商品房买卖合同》及附件、《建设工程消防验收意见书》、2015年5月23日《入伙通知书》、2016年4月29日《通知书》、2016年8月8日《关于江南水都5D、5E地块5D项目5#楼2702单元办理产权证的催告函》真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交了《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、委托代理合同、律师费发票原件核对，故本院对该组证据的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，原告张波与被告融侨集团公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的仓山区金山街�横江路西南侧江南水都5D、5E地块5D-5#楼3004号房屋，总价款5670000元。买受人应于2015年9月30日前付房款1710000元，2016年2月28日前付商业贷款3960000元。合同第八条“交付条件与期限”约定，出卖人应当在2016年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……;如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人500元违约金。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之六的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。……买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应按1元/平方米的标准并按房屋实际建筑面积向出卖人计付商品房保管金。买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成买受人拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担国家合格建设标准内的维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第四条第8点约定：因出卖人为买受人办理该商品房贷款向贷款银行提供阶段性担保，买受人承诺在出卖人通知办理产权证的一个月时间内到出卖人处办理该商品房产权面积确认，领取购房发票及《购房证明书》，并在出卖人通知办理产权证之日起的60天内办妥该商品房的房屋所有权转移登记至买受人名下，取得房屋产权证及房屋抵押权他项权证书，因买受人责任导致该商品房产权证及房屋抵押权他项权证未能在出卖人通知办理产权证之日起60日内办理完毕�，每逾期一日，买受人应按商品房总房款的万分之四向出卖人支付违约金。经出卖人催告后30天内仍未办妥该商品房的房屋所有权转移登记并取得房屋产权证及房屋抵押权他项权证书的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按合同总价的30%向出卖人支付违约金，若因此造成出卖人另售他人的差价损失的，买受人还应据实赔偿，且买受人还应按1万元的标准向出卖人支付另行销售费用，买受人尚欠银行的按揭贷款本息余额由出卖人直接从买受人已付购房款中扣减并代买受人偿还给按揭贷款银行。
原告于2015年9月26日、9月27日、9月30日分别向被告支付购房款80000元、220000元、1410000元。2016年1月15日，原告作为借款人与贷款人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行签订《个人购房担保借款合同》，借款3960000元用于支付讼争房屋的购房款，被告为原告的借款提供阶段性担保。2016年2月17日，原告向被告支付了剩余房款3960000元。
被告于2016年2月23日向原告发出《入伙通知书》，告知原告2016年3月6日到被告处办理接楼手续。2016年4月8日，福州市房屋登记中心出具《初始登记通知书》，告知被告讼争房屋所在项目可办理房屋产权初始登记（总登记）。被告于2016年5月4日向原告发出《通知书》，告知原告于2016年5月10日起2个月内到被告处办理房屋权属登记的相关手续。2016年8月8日，被告再次向原告发出《办理产权证的催告函》，要求原告在7日内办理完毕房屋产权证及抵押他项权证，并支付逾期办证违约金。原告于2016年12月19日办理了讼争房屋的不动产权证及抵押登记。
另查明，讼争房屋于2014年12月12日通过竣工验收，2015年2月10日通过消防验收。向被告购买融侨外滩CD区房屋的其他业主于2015年10月至2016年11月期间向福州市信访局、福州市12345政府公共服务系统等反映投诉融侨外滩CD区房屋漏水严重，存在质量问题，要求督促开发商整改。福州市城乡建设委员会回复已责成福州市建设工程质量监督站处理，该站工作人员联系了建设单位及诉求人，由建设单位牵头组织施工、监理单位相关责任人会同诉求人多次召开业主见面会，针对融侨外滩CD区存在的渗漏问题，建设单位将与业主沟通制定整改方案，由建设单位督促施工单位进行整改。再查，2015年11月15日，由建设单位“福州融侨房地产有限公司”、设计单位“福建省闽武建筑设计院有限公司”、监理单位“福建省中福工程建设监理有限公司”、施工单位“南通四建集团有限公司”出具了一份《江南水都五期、六期-5D5E地块渗漏整改措施与实施组织方案》，对该地块项目渗漏水�原因进行分析并提出处理方案。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点主要有两点：一、被告是否应承担逾期交付的违约责任，二、被告是否有权解除合同。
关于第一个争议焦点，本院认为，《商品房买卖合同》第八条系双方当事人对“交付条件与期限”约定。其中，第一款约定四项交付条件，共分为两种情形。第1项交付条件“必须通过竣工验收和消防验收”属法定条件情形（即所有工程均须通过竣工验收方可交付使用，强制消防验收的房屋还需要通过消防验收）；其他交付条件如建筑物生活给排水、小区内部道路、绿化等属法定条件之外更高的要求，属约定条件情形。除强制性的法定条�情形外，当事人可以通过约定确定或排除适用交房的其他条件。第十一条“交接”约定：买受人无合理理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。对于《商品房买卖合同》第八条约定条件外的任何原因均不能构成买受人拒绝接房的理由。对于交付的商品房若存在地面、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、入户门及窗户刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，出卖人仅承担国家合格建设标准内的维修责任，买受人不能以上述原因拒绝接楼。双方已通过约定明确排除了“买受人拒绝接房的理由”，前述约定没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。讼争房屋于2014年12月12日通过竣工验收，2015年2月10日通过消防验收。被告已于合同约定的交付时间之前通知原告办理接楼手续，但原告以房屋存在裂缝及渗漏水等问题为由拒绝接房，而要求被告承担逾期交付违约金，不符合合同约定，故本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，原告已于2016年12月19日办理了讼争房屋的不动产权证，完全取得了讼争房屋的所有权，其合法权利应受法律保护。现反诉原告诉请解除与反诉被告签订的《商品房买卖合同》，并要求反诉被告承担因解除合同而产生的相关责任，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十四条、第十六条规定，判决如下：
一、驳回原告张波的诉讼请求；
二、驳回反诉原告融侨集团股份有限公司的诉讼请求。
本诉诉讼费6300元，由原告张波负担。反诉诉讼费25745元，由反诉原告融侨集团股份有限公�负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
审 判 长 吴灵婧
人民陪审员 陈贵容
人民陪审员 秦 霖
二〇一七年六月十四日
书 记 员 林彦琪