广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤53民终157号
上诉人（原审原告）：夏齐新，男，1979年8月23日出生，汉族，住上海市闸北区。
上诉人（原审被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司都杨分公司，住所地：广东省云浮市云安区。
法定代表人李长江，该公司总经理。
委托代理人冯亚博，该公司员工。
上诉人夏齐新因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司都杨分公司（以下简称碧桂园物业服务都杨分公司）物业服务合同纠纷一案，不服云安区人民法院作出的(2015)云安法民二初字第272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原告夏齐新向一审法院诉称，原告与被告于2014年1月6日签署了《碧桂园•城市花园前期物业服务协议》及《临时管理公约》。由于地产公司工程质量存在严重问题导致逾期交房，原告购买的房屋在2015年7月29日初步完成整改并办理移交手续。然而被告碧桂园物业服务都杨分公司不顾逾期交房的事实，仍按地产公司与业主正常的交房约定收取物业管理费用达三个月之久，合计多收取的费用为558.42元。根据《房屋物业管理条例》第四十二条之规定，已竣工尚未出售或移交买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳。地产公司于2015年10月14日出具的资料显示，原告的房屋实测面积为93.07㎡（该数据不是为房管局实测），但被告仍按原有合同93.64㎡面积计算物业服务费，面积差0.57㎡，每月多收取费用7.98元。被告涉嫌多收费，乱收费。原告自2015年7月29日收房后，陆续发现很多严重的质量问题，阳台漏水、房间天花不平整、洗手间不锈钢生锈、花洒三颗螺栓固定而实际只有一颗，更为严重的是出水口直接打胶、淋浴房漏水到外侧无法正常使用、厨房不锈钢台盘为旧货不是新的，局部的插座无电源等。此类问题原告多次与被告沟通，被告以要安排为由到目前没有解决，也未与开发商协商处理。导致自收房后原告无法正常入住。被告作为一级的物业管理公司，上述行为与号称“要给业主五星级的家”格格不入。原告视其为不作为。因此，期间6个月的管理费用应予退还。为此，原告多次联系被告，被告对以合同为准、对要维修的质量问题要等他们的时间为由推托。被告的行为已确属违约，依法应承担法律责任。为此，原告特诉之于法院，请求依法判令：一、被告退还因地产公司工程质量问题逾期交房而多收取的物业管理费558.42元；二、被告退还未按实测面积多收的面积费用每月计7.98元，6个月共计47.88元；三、被告因质量维修问题无作为，免6个月物业管理费计1116元；四、被告承担案件的受理费用。
被告碧桂园物业服务都杨分公司辩称，1、被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定按房屋建筑面积2元/平方米收取物业管理费，应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业管理费。原告的房屋最终测绘面积为93.07元平方米，被告按2元/平方米收取原告每月186.14元物业管理费，并不存在多收费情况；且原告的商品房买卖合同约定2015年4月1日前交付楼房，被告按照约定时间收取物业服务费，也并不存在多收费情况。2、原告诉称房屋存在质量问题，被告因质量问题无作为，没有事实依据。
一审法院经审理查明，2014年1月6日，原告夏齐新与云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“出卖人（即云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司）应当在2015年4月1日前将合同约定的商品房交付买受人（即原告）使用。该商品房的房屋建筑面积共93.64平方米”。同日，原告与广东碧桂园物业服务有限公司都杨分公司签订了《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》、《碧桂园·城市花园临时管理规约》。《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》第四条第1款约定“甲方（即原告）交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积指该物业的套内面积与应分摊的功用建筑面积之和）每月每平方米2元计收。该物业的套内建筑面积为78.47平方米，公用分摊建筑面积为15.17平方米，合计该物业的房屋建筑面积为93.64平方米。按上述计算方式、标准，原告应按187.28元/月向被告交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部分的最终测绘面积为准；”、第六条约定“甲方（即原告）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方（即被告）于公历每月5日采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”
原告夏齐新于2015年7月29日在《云浮碧桂园城市花园物业及资料移交书》上签名确定办妥物业及相关资料的移交。原告购买的商品房实际建筑面积为93.07平方米。被告碧桂园物业服务都杨分公司从2015年5月起，每月收取原告物业服务费186.14元。
广东碧桂园物业服务有限公司都杨分公司于2015年12月18日经云浮市工商行政管理局核准变更登记，变更后企业名称为“广东碧桂园物业服务股份有限公司都杨分公司”。
一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告夏齐新与被告碧桂园物业服务都杨分公司签订的《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同，应受法律保护。1、关于原告要求被告退还逾期交房多收的物管费558.42元。虽然原告于2015年7月29日才接收该物业，但按照《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》第六条”甲方（即原告）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。”的约定，原告的商品房买卖合同约定的物业交付之日为“2015年4月1日前”，被告从2015年5月份开始收取原告的物业服务费符合合同约定。故，对于原告要求被告退还逾期交房多收的物管费558.42元的主张，一审法院不予支持。2、关于原告要求被告退还未按实测面积多收的面积费用。原告购买的商品房实际建筑面积为93.07平方米，双方当事人在庭审中均予以确定，一审法院亦予以确认。按照《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》第四条第1款“按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收物业服务费”的约定，原告每月应交纳物业服务费为186.14元（93.07平方米×2元/平方米）。现被告每月收取原告的物业服务费186.14元，符合合同约定。故，对于被告退还未按实测面积多收的面积费用47.88元，一审法院不予支持。3、关于原告要求被告因房屋质量问题不作为免六个月物业服务费。原告的该主张没有合同约定也没有法律依据，一审法院不予支持。另，本案处理的是物业服务合同纠纷，而房屋质量问题是原告与云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系，故对原告购买的房屋的质量问题纠纷，一审法院在本案中不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：驳回原告夏齐新的所有诉讼请求。
夏齐新不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人退还因地产公司工程质量问题逾期交房而多收取的物业管理费人民币558.42元。2、依法判令被上诉人对房屋质量问题及公共区域不维修，未尽物业责任不作为免收物业服务费6个月。3、依法判令被上诉人承担案件一二审案件的受理费用。
事实与理由：原审判决认定事实错误，不从保护诚实信用的良好经济秩序出发，不从保护上诉人的合法权益出发，而是偏袒不讲房屋产品质量、不依照法律程序实施行为的被上诉人的权益，适用法律错误，导致原审判决对证据及法律条款的认定错误，形成错误的判决。一、原审判决认定，按照《碧桂园▪城市花园前期物业服务协议》第六条甲方（即上诉人）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论上诉人是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费符合合同约定，故，对于上诉人要求被上诉人退还逾期交房多收的物业管理费558.42元的主张，不予支持是合同条款认识的错误和法律错误认定。
上诉人认为《碧桂园▪城市花园前期物业服务协议》第六条甲方《即上诉人》应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论上诉人是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，该合同条款的前提是开发商交付的物业必须是验收合格（见商品房买卖合同第八条的第1项，该商品验收合格）没有质量问题及争议的，且上诉人在约定的交楼时间开发商无法到达验收标准的。（上诉人在一审的庭审中出具了大量的房屋质量的照片来证明，交付后的问题），7月29日的交接只能证明前期房屋在交付前告一个段落。且一审也认定2015年7月29日交接物业。按一审判决逻辑，不管开发商的任何房屋质量问题，都得按《碧桂园▪城市花园前期物业服务协议》第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论上诉人是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，是明显的认定错误。那么在约定的交付日开发商未交付或上诉人因质量重大问题事项未收楼等？单一的认定是不公平的霸王条款，是对被上诉人的偏袒。根据《房屋物业管理条例》第四十二条之规定，应予纠正。
作为精装房的验收应有二次验收，不能只以开发商主导而排除直接买受人的验收合格就为合格，尤其整栋楼房屋发生门窗约定铝框颜色不符，及室内材料劣质的重大情况下居然都能通过政府组织的验收。作为上诉人认为此验收报告存在二个问题，一、开发商验收备案造假。二、参与验收的人员集体渎职。开发商的产品不是卖给政府，而是卖给上诉人，为什么上诉人提出的整改问题未整改完毕，未办理入住手续开发商就视已交房了呢？而被上诉人就可以强行收费了呢？这是什么逻辑、什么行为……
二、原审判决被上诉人因房屋质量问题不作为免六个月的服务费，认定上诉人没有合同约定及法律依据是错误的认定。
被上诉人因质量维修问题长时间未得到处理半年之久到目前尚未处理（具体事宜见一审内容）。视为被上诉人的无所作为。上诉人要求免除六个月的物业管理费事宜完全合法合理。因房屋存在大量质量问题，上诉人多次找被上诉人及开发商谈维修事宜，开发商、被上诉人与原告联系安排维修（见《住宅使用说明书》的附注说明）。《前期物业服务协议》第二条内容，同样依据《前期物业服务协议》第三条内容，被上诉人有责任义务提供维修服务，只是有偿或无偿，而并不是无所作为，置之不理的恶劣态度。在一审判决中居然以合同及法律依据没有约定不予支持。
《物业管理服务内容》第二条指出公共部分的维护和管理：包括屋顶、门厅、楼梯间走廊通道。然而恰恰上诉人的阳台屋顶自五月份漏水至今未维修；电梯厅地砖破损；电梯厅有随意乱放的垃圾；门厅残疾人坡道下沉导致的地面石材破损等等相关事宜，却迟迟未见物业有所作为，未进行及时的维修和处理。故，上诉人认为被上诉人属于明显的不作为，这与先前向广大业主提供一个五星级家的管理承诺大相近庭，真是令人难以置信这个承诺的可信度到底有多少。
被上诉人通过每栋楼一层大厅以公告的形式告知所有业主服务的内容，视为合同附件。包括投诉处理，保修服务、咨询解答、沟通协调、品质巡检、便民服务。一审判决以每月合同约定及法律依据不予支持，是错误的认定，故，一审判决认定上诉人没有合同约定及法律依据是错误的认定。必须纠正。
综上所述，原审判决认定事实确有错误，故，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，特提起上诉，恳请支持上诉人的上诉请求。
上诉人碧桂园物业服务都杨分公司二审时没有提交书面答辩意见，其在庭审中答辩称：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人夏齐新提交了以下证据：证据一、云浮市西江新城碧桂园房地产开发有限公司的《住宅使用说明书（公司附带装修）》和《住宅质量保证书（公司附带装修）》（复印件），由上诉人收集得来，住宅使用说明书当中有附注说明“使用过程中如发现异常或不明之处，请与物业服务中心联系”，证明质量问题是与物业管理处联络或维修，但是物业没有维修，也没有开发商进行处理，所以我认为物业未尽到责任，所以收取服务费是不应该的。住宅质量保证书证明房屋质量维修和保护的联系，证明住宅质量保证书承载的质量符合房屋的标准，现实交楼的标准与房屋质量保证书的不一致，具体在一审提交的照片有说明。证据二、小区公告栏（复印件），由上诉人收集得来，证明被上诉人对上诉人的服务内容承诺，这份证据里面上诉人发现了房屋室内的装修问题及影响居住使用，多次与物业联系要求处理，具体时间从交楼后2015年7月29日至今，这份证据与物业承诺的五星级服务的标准是不相符的，证明了物业未尽到责任，所以免收6个月的物业管理费请求支持。证据三、短信通知收楼（复印件），短信是在2015年7月6日由碧桂园都杨分公司的置业顾问陈东英发短信给我，证明房屋因质量问题延迟交楼。
被上诉人碧桂园物业服务都杨分公司对上诉人在二审中提交的证据发表质证意见如下：对证据一，这份证据只能证明负有保修责任的是房地产开发公司，我方仅负责沟通协调，无法证明我方未尽到沟通协调的义务，而事实情况是我方在上诉人提出相关问题后及时与房产公司进行联系沟通处理，并不存在上诉人所说未尽到服务义务的行为；对证据二，证据二也只能证明我方具有沟通协调处理质量问题的义务，而并不能证明我方未尽到此义务；对证据三，对三性不予认可，因为我方并没有陈东英这名员工，同时我方并不是商品房买卖合同中的出卖人，也没有通知上诉人收楼的权利和义务。
2016年1月15日，即一审法院开庭后的第二天，夏齐新提交了公共区域存在质量问题，物业几个季度未维修门厅踏步的相关照片，有门厅踏步、门厅残疾人通道破损、18层电梯厅天花乳胶漆秃落、地砖破损、电梯厅地砖破损用水泥补、电梯门口地砖破损水泥补、电梯口垃圾、屋顶阳台漏水。夏齐新认为上述的情况无论是开发商擅自变更合同约定事实，及物业未履行公共区域的维修维护工作，包括业主室内的维修，根据物业前期服务合同属违约，不作为，故在此期间的物业费应予退回。
二审审理期间的2016年5月12日，本院与夏齐新及碧桂园物业服务都杨分公司的经理唐建忠到涉案楼盘及涉案房屋进行了实地勘验，并就相关情况询问了夏齐新和唐建忠。唐建忠确认现在还存在夏齐新的房屋阳台天花板漏水、洗手间花洒未固定好和淋浴房水向外流的情况。但其认为已根据夏齐新的反馈意见将情况及时发联系单给建设单位项目部，并多次与项目部联系过，项目部回复说夏齐新报修的问题已全部维修好，其现在当场将该情况回复夏齐新。
勘验中，碧桂园物业服务都杨分公司当场向本院提交了以下材料：1、2015年3月10日的房屋维修申请记录表，记录了夏齐新对大门松动有破损等10多个问题进行了报修。2、2015年11月1日的房屋维修申请记录表，记录了夏齐新对阳台漏水、洗手间花洒没固定好只有一个镙丝、洗手间淋浴房水向外流3个问题进行了报修。3、碧桂园物业服务都杨分公司发给都杨项目部的《工作联系单》，证明其2015年11月3日将夏齐新于2015年11月1日报修的内容及时发联系单给建设单位项目部。夏齐新对以上3份文件的真实性没有异议。
在实地勘验中，夏齐新确认门厅踏步、门厅残疾人通道破损已经维修完好不存在质量问题。但存在18层电梯厅天花发霉、地砖破损、电梯厅地砖破损用水泥补、电梯门口地砖破损水泥补的情况，夏齐新建议应换掉破裂的地砖和修复发霉的天花板，唐建忠承诺会将天花发霉、地砖破损下单联络项目部报修。
夏齐新在二审开庭时说明其诉讼请求中主张的免收管理费6个月是2015年8月1日开始往后的6个月。夏齐新认为2015年7月29日搬入房屋后，发现房屋质量问题已无法满足居住要求，其遂于8月份到碧桂园物业服务都杨分公司处提交了一份书面申请报修，其后又于2016年2、3月多次联系碧桂园物业服务都杨分公司询问维修情况，碧桂园物业服务都杨分公司回复其等工程师傅上门维修，至今，碧桂园物业服务都杨分公司和开发商均没有主动与其联系过，其房屋存在的质量问题仍然未有解决。碧桂园物业服务都杨分公司的委托代理人在一审庭审中认为夏齐新没有向其反映过质量问题。碧桂园物业服务都杨分公司的委托代理人在二审庭审中先认为夏齐新没有就房屋天花板漏水等质量问题联系过其通知开发商进行维修，后又在庭审中陈述其有去夏齐新的商品房看过，通过其与房产公司对房屋进行实际勘察，发现并不存在夏齐新所谓的质量问题。
本院经审理查明，原判查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，2015年3月10日，夏齐新向碧桂园物业服务都杨分公司提交了《房屋维修申请记录表》，对大门松动有破损、入门口墙体凸出、阳台脚线没收好、大小2个阳台地平不平、平水做不好等约10多个问题进行了申报维修，后房地产开发公司对上述问题进行了整改，2015年7月29日，夏齐新与房地产公司就夏齐新购买的房屋办理了移交手续，夏齐新领取了房门钥匙。入住后，夏齐新发现其购买的涉案房屋还存在质量问题，其于2015年11月1日向碧桂园物业服务都杨分公司提交了《房屋维修申请记录表》，对阳台漏水、洗手间花洒没固定好只有一个镙丝、洗手间淋浴房水向外流3个问题进行了报修。2015年11月3日，碧桂园物业服务都杨分公司将上述情况发了《工作联系单》建设单位的都杨项目部，之后，一直没有再主动联系夏齐新有关报修的进展情况，碧桂园物业服务都杨分公司的经理唐建忠陈述其多次与项目部联系过，项目部回复夏齐新报修的问题已经全部维修好，但碧桂园物业服务都杨分公司直到2016年5月12日本院到现场勘验时才将该结果告诉夏齐新。2016年5月12日实地勘验时，夏齐新和唐建忠均确认夏齐新的房屋还存在阳台天花板漏水、洗手间花洒未固定好和淋浴房水向外流的情况，且18层电梯厅存在天花发霉、地砖破损。
夏齐新已缴交了2015年5月至11月的物业服务费，2015年12月至今的物业服务费未缴交。
《住宅使用说明书》中载明：“使用过程中如发现异常或不明之处请与物业服务中心联系。”
《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》第二章第二条约定了“乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态。”等内容。
碧桂园物业服务都杨分公司张贴的《碧桂园城市花园碧桂园凤凰管家》告示单上写有“我们服务的内容：投诉处理、报修服务、咨询解答、沟通协调、品质巡检、便民服务”等内容。
二审实地勘验时涉案楼房18层电梯厅地砖破损和用水泥补的情况与夏齐新在一审中提交的照片相一致。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、碧桂园物业服务都杨分公司是否应退还夏齐新收楼前的物业服务费人民币558.42元。2、夏齐新收楼后至2016年5月12日前碧桂园物业服务都杨分公司是否已尽物业服务的责任。
关于碧桂园物业服务都杨分公司是否应退还夏齐新收楼前的物业服务费人民币558.42元的问题。虽然夏齐新与碧桂园物业服务都杨分公司在《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》约定应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论夏齐新是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。但夏齐新未能按时收楼，是因为房地产公司对涉案房屋存在的质量问题进行整改，是房地产公司未能按商品房买卖合同约定的2015年4月1日前将房屋交付夏齐新使用。夏齐新在购买的房屋初步完成整改后，2015年7月29日才收楼使用，夏齐新未收房前，该房屋的使用人是房地产公司，产生的物业服务费应由房地产公司承担，碧桂园物业服务都杨分公司应向房地产公司收取2015年5、6、7月的物业管理费，而不是向夏齐新收取，碧桂园物业服务都杨分公司应将已收取的3个月的物业服务费558.42元退还给夏齐新，对夏齐新的该项诉讼请求，本院予以支持，一审法院处理不当，本院予以改判。
关于夏齐新收楼后至2016年5月12日前碧桂园物业服务都杨分公司是否已尽物业服务的责任的问题。夏齐新虽然认为2015年7月29日收楼后就房屋存在阳台漏水、洗手间花洒没固定好只有一个镙丝、洗手间淋浴房水向外流等问题已多次与碧桂园物业服务都杨分公司联系报修，但除了2015年11月1日夏齐新向碧桂园物业服务都杨分公司提交的《房屋维修申请记录表》对上述情况有书面记录外，没有其它证据书面证实，故本院认定夏齐新就上述房屋存在质量问题的报修时间为2015年11月1日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”碧桂园物业服务都杨分公司张贴的《碧桂园城市花园碧桂园凤凰管家》告示单的内容应认定为物业服务合同的组成部分。本案中，碧桂园物业服务都杨分公司在接到夏齐新的报修申请后，于2015年11月3日联系了建设单位的都杨项目部，但在项目部回复夏齐新报修的问题已全部维修好后，没有将维修好的结果及时回复给夏齐新。从2016年5月12日本院去涉案房屋勘验的情况看，夏齐新报修的房屋阳台漏水、洗手间花洒没固定好只有一个镙丝、洗手间淋浴房水向外流的问题仍然存在，与夏齐新在一审提交的证据照片情况一致，上述问题已影响到夏齐新的正常生活居住，且从报修到勘验之日已6个多月之久。碧桂园物业服务都杨分公司没有全面履行告示单上“投诉处理、报修服务、咨询解答、沟通协调、品质巡检、便民服务”的服务内容，未尽到物业管理的责任。另外，碧桂园物业服务都杨分公司的委托代理人在一审庭审中认为夏齐新没有向其反映过质量问题，在二审庭审中先认为夏齐新没有就房屋天花板漏水等质量问题联系过其通知开发商进行维修，后又在庭审中陈述其有去夏齐新的商品房看过，通过其与房产公司对房屋进行实际勘察，发现并不存在夏齐新所谓的质量问题。碧桂园物业服务都杨分公司的委托代理人的以上陈述，均与本案查明的事实不符，属于虚假陈述。综上，2015年11月1日至2016年5月12日前的物业服务费碧桂园物业服务都杨分公司不应收取，对已收取的2015年11月的物业管理费186.14元应退回给夏齐新。夏齐新主张免收2015年8、9、10月的物业管理费的请求，因其报修记录是2015年11月1日，报修前碧桂园物业服务都杨分公司相应的协调服务义务未产生，故本院对其上述请求予以驳回。
房屋建筑共用部位门厅、楼梯间属于碧桂园物业服务都杨分公司与夏齐新在《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》第二章第二条中约定由碧桂园物业服务都杨分公司维护和管理服务的范围。从夏齐新于2016后1月15日向一审法院提交照片到2016年5月12日经碧桂园物业服务都杨分公司的经理唐建忠现场确认时止，18层电梯厅地砖破损和用水泥补的问题4个多月一直没有得到处理，碧桂园物业服务都杨分公司没有履行《碧桂园·城市花园前期物业服务协议》第二章第二条中约定“根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态”的服务内容及标准，应承担违约责任，在未使受损的房屋共用部位基本恢复原状前，碧桂园物业服务都杨分公司不应收取夏齐新的物业服务费，即从2016年1月15日起至使发霉的天花、破损的地砖、用水泥补的电梯厅地砖修复到基本恢复原状时止，碧桂园物业服务都杨分公司不得收取夏齐新的物业服务费。
综上所述，碧桂园物业服务都杨分公司应退回给夏齐新的物业服务费为744.56元（558.42+186.14元），夏齐新的上诉请求合法合理部分本院予以支持，理据不足部分予以驳回。原审判决驳回夏齐新的所有诉讼请求处理不当，本院对此予以纠正并作相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销云安区人民法院作出的(2015)云安法民二初字第272号民事判决。
二、限被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司都杨分公司于本判决发生法律效力之日起五日内退回2015年5、6、7月、11月的物业服务费合共744.56元给夏齐新。
三、驳回上诉人夏齐新的其他上诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币25元，由夏齐新负担8元，广东碧桂园物业服务股份有限公司都杨分公司负担17元。二审案件受理费人民币50元，由上诉人夏齐新负担15元，被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司都杨分公司负担35元。
本判决为终审判决。
审判长 黄亦乾
审判员 陈 容
审判员 陈灿良
二〇一六年五月二十六日
书记员 黄常乐