福建省仙游县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仙民初字第1839号原告福建锦福房地产开发有限公司，住所地仙游县鲤城街道南桥社区南大路509号三楼。法定代表人温永气，总经理。委托代理人林伟、陈利娟（实习），福建知信衡律师事务所律师。被告李振珠，男，1976年10月23日出生，汉族，居民，住三明市尤溪县，现住仙游县。原告福建锦福房地产开发有限公司（以下简称锦福公司）与被告李振珠商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告锦福公司的委托代理人林伟、被告李振珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦福公司诉称，2014年1月12日，原、被告双方签订《房屋定作暨认购协议书》，约定被告向原告购买仙游县鲤城街道北宝峰社区“锦福·滨江国际”3号楼15层1501、1502、1503、1505单元的房屋，单价为9080元／平方米（人民币，下同），合计总金额为9125400元。因上述商品房是应被告要求而特殊定制的，双方明确约定，在合同签订当日，被告应一次性缴纳定金1200000元整。同时，被告承诺于2014年12月30日前缴纳二期购房款给原告。原告获取预售许可证后，被告应在20日内与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，如未按原告通知的时间签订，原告有权直接没收其所缴纳的定金，并进一步要求被告支付全部房屋的定制款项，被告承诺愿意对原告的全部损失按双方约定的价格全额赔偿，原告为主张自己的权益所支出的律师费和差旅费、诉讼费、鉴定费、保全费等均由被告承担。被告承诺在任何情况下均放弃对定制房屋收取定金时未取得预售证所作的主张。《房屋定作暨认购协议书》签订后，被告向原告支付了定金1200000元。2014年9月30日，原告取得讼争楼盘的商品房预售许可证后，多次口头通知并邮寄《催告函》给被告要求签订《商品房买卖合同》及补充协议，并依约缴纳第二期购房款，但被告至今未依约支付。请求法院判令：1、被告立即支付第二期购房款1368810元及自2014年12月31日起至实际付清之日止按同期银行贷款利率的四倍计算的利息；2、被告赔偿原告因本案诉讼支出的律师费损失100000元；3、被告向原告支付违约金2500000元；4、本案诉讼费、财产保全费由被告负担。被告李振珠辩称，《房屋定作暨认购协议书》是无效的，原告请求支付第二期购房款及利息无理。原告请求律师费和违约金不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告锦福公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道北宝峰社区地块土地使用权，该宗地编号为PS-2012-8号，开发项目为综合体，并经有关主管部门批准建设商品房，名称为“锦福·滨江国际”。2014年1月12日，被告与原告锦福公司签订《房屋定作暨认购协议书》，约定被告向原告购买仙游县鲤城街道北宝峰社区“锦福·滨江国际”（顶园小区）3号楼15层1501、1502、1503、1505单元的房屋。《房屋定作暨认购协议书》约定的主要内容为：（一）被告所定作的商品房位于该小区3号楼，该商品房的用途为SOHO办公，框架结构，层高4.75米。其设计应被告的要求，原告做了与其他商品房不同的设计，改变了原告房产原有的设计和功能用途。（二）为了保证合同的履行，被告请求原告予以定作并自愿缴纳定金1200000元。（三）当原告取得本合同项下房屋预售许可证等相关证件后，被告保证与原告签订相关的《商品房买卖合同》及其补充协议。在签订本协议时，被告已阅读了原告提供的以后签订《商品房买卖合同》及其补充协议的样本，并就《商品房买卖合同》及其补充协议的所有条款与原告进行了充分的协商沟通，被告承诺在任何情况下，对定作与认购不再反悔，之后也不以合同条款未能达成一致而不与原告签订《商品房买卖合同》及其补充协议。（四）如被告不予接受本合同项下的房屋，原告将因此遭受重大的经济损失，被告承诺，原告有权直接没收其所缴纳的定金，并要求被告支付全部的定制款项及支出的律师费、差旅费、诉讼费、鉴定费、保全费等；如原告无房供给被告，原告应双倍返还定金。（五）被告特殊定作的工程设计要求：所购买楼层标准层高为4.75米，每层按4户设计，预留4个卫生间排污口，卫生间地面刷防水涂料2道，每户强电到配电箱，预留总开关，弱电至弱电箱，标准层配置3部客梯（井道尺寸2.1×2.3米），一部货梯（井道尺寸3.1×3米）；一层配有公共入户大堂，每层每户预留空调外机机位。（六）定作流程：1、本协议签订当日被告一次性缴纳一期定金1200000元后，原告接受被告的预定；2、被告应于2014年10月30日前缴纳二期购房款给原告，二期购房款金额为购房款总价15%（不含一期1200000元），第三期款项被告应于2015年10月30日前缴纳，缴纳数额为房屋总价款的50%减去一期、二期所缴交的购房余款，无论任一期被告未能及时缴交，原告有权没收被告之前所缴纳的定金及其他已缴购房款，并按本合同的第“四”条约定处理；3、原告获取预售许可证后，被告应在20日内与原告签订关于本合同项下房屋的《商品房买卖合同》及其补充协议；4、被告需协助原告工作人员办理预售登记备案手续；5、被告向原告付清全部款项后（包括一次性付款或按揭贷款），原告始向被告交付定作的房屋。（七）按产权登记面积计算，单价为9080元／平方米，合计总金额为9125400元。（八）违约责任：被告承诺本协议签订后，如其未按原告通知的时间签订《商品房买卖合同》及其补充协议的，原告有权直接没收其缴交的定金，并进一步要求被告支付全部房屋的定制款项，被告愿意承担对原告的全部损失按双方约定的价格全额赔偿。原告为主张自己的权益所支出的律师费和差旅费、诉讼费、鉴定费、保全费等均由被告承担。被告同意在任何情况下均放弃对定制房屋收取定金时未取得预售证所作的主张，包括司法途径。违反本约定的，被告同意支付原告违约金人民币5000000元。原、被告还就其他事宜进行了约定。上述协议书签订之日，被告缴纳给原告1200000元。2014年9月30日，仙游县住房和城乡规划建设局核发给原告锦福公司（2014）莆房许字第0832号《商品房预售许可证》，批准预售楼号：1#、2#、3#、3a#。2015年2月16日，原告锦福公司向被告邮寄催告函，催告被告交纳第二期购房款及签订《商品房买卖合同》，被告在庭审中承认已收到该催告函，但认为《房屋定作暨认购协议书》无效，故没有向原告交纳款项，也没有与原告锦福公司签订《商品房买卖合同》。2015年4月15日，原告诉至本院请求处理。因本案诉讼，原告支出律师代理费100000元。上述事实，有原告锦福公司提供《房屋定作暨认购书》、商品房预售许可证复印件、催告函、快递回执单复印件、《委托代理合同》、发票及付款凭证予以证实。被告李振珠在庭审中辩解《房屋定作暨认购书》是无效的，律师费与本案无关，且律师费偏高，但没有提供证据证实，故本院对上述事实予以确认。综上，本院认为，本案双方当事人签订的是《房屋定作暨认购协议书》，被告依约支付给原告定金1200000元，双方约定该笔定金作为第一期的购房款，因此，可以认定当事人之间也达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖关系。被告向原告购买房屋的意思表示明确无误，《房屋定作暨认购协议书》内容除违约金条款外不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且在被告起诉前原告已经取得《商品房预售许可证》，因此，原、被告签订的《房屋定作暨认购协议书》除违约金条款外其余条款合法有效。因原、被告约定的第二期购房款付款期限已经届满，因此原告主张被告应按《房屋定作暨认购协议书》约定支付第二期购房款的请求是合理的，应予以支持，但其请求自2014年12月31日起至实际付清之日止按同期银行借款利率的四倍计算利息偏高，予以调整为自违约之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息。原告主张被告支付2500000元违约金的请求没有依据，本院不予支持。《房屋定作暨认购协议书》约定被告不履行合同，原告为主张自己的权益所支出的律师费由被告承担，按照意思自治原则，被告应当赔偿原告支出的律师代理费。对双方当事人之间房屋买卖关系未履行部分，当事人均应本着诚实信用原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告李振珠应在本判决生效后十日内支付给原告福建锦福房地产开发有限公司按《房屋定作暨认购协议书》约定的第二期购房款人民币一百三十六万八千八百一十元并支付利息，利息计算方法：以本金人民币一百三十六万八千八百一十元为基数，自二0一四年十二月三十一日起按中国人民银行同期贷款利率计至实际交纳之日止；二、被告李振珠应在本判决生效后十日内赔偿给原告福建锦福房地产开发有限公司律师代理费人民币十万元；三、驳回原告福建锦福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币三万九千二百三十九元，由原告福建锦福房地产开发有限公司负担人民币二万四千九百八十三元，由被告郑建铭负担人民币一万四千二百一十七元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判长黄慧连代理审判员李爱华人民陪审员林凡二〇一五年八月十八日书记员林晶附：（一）引用的主要法律条文内容：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（二）执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。