上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第2724号
上诉人（原审被告）张庆。
被上诉人（原审�告）上海顺恒实业有限公司。
委托代理人许郁伶，上海普世律师事务所律师。
委托代理人王任佳，上海普世律师事务所律师。
上诉人张庆因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法作出合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，上海顺恒实业有限公司（以下简称“顺恒公司”）系位于闵行区沪星路房屋的产权人。
2012年11月20日，顺恒公司（作为出租方，甲方）与张庆（作为承租方，乙方）签订《顺恒国际商业广场物业租赁合同》1份，约定由乙方承租甲方位于闵行区沪星路恒顺广场栋计租面积为937.94平方米的商铺，作为开设云南菜餐馆使用。租赁期限为10年（自2012年11月20日起至2022年11月19日止）。场地交付日即2012年11月20日为租赁起始日。自场地交�日甲方向乙方提供2个月的免租期，即2012年11月20日起至2013年1月19日止，免租期只免租金，不免物业管理费。自租赁期的第3个月起的6个月内，甲方给予乙方每个月租金减免1／3的优惠（即减租期），免租期及减租期只减免租金，不减免物业管理费，仍需支付物业管理费。自租赁起始日第3年起，每2年为一期，在上一期的房屋租金及物业管理费上递增6%，即：2012年11月20日至免租期结束，乙方支付月物业管理费为人民币（下同）8，558.70元；6个月减租期的月租金合计为48，499.31元，月物业管理费为8，558.70元；第1年除免租期、减租期外的余期月租金合计为72，748.97元，月物业管理费为8，558.70元；第2年月租金合计为72，748.97元，月物业管理费为8，558.70元；第3年月租金合计为77，113.91元，月物业管理费为9，072.22元；第4年至第10年的月租金及物业管理费的标准（略）。该合同�八条第1款约定，乙方按照“先付后用”的原则向甲方支付租金和物业管理费，每个支付周期支付一个月租金和物业管理费。水电费由甲方向乙方代收并统一缴纳。第5款约定，每期租金和物业管理费的最后支付到账时间为上一期最后1个月的26日（以甲方实际收到之日为准）。乙方逾期支付租金、物业管理费（含代付代收费用）长达15天的，甲方有权采取停水、停电的措施。由此而给乙方带来的经营损失由乙方自行承担。逾期支付租金和物业管理费的按乙方违约责任处理第二十条执行。乙方按第八条第5款规定的时间内支付租金和物业管理费（以甲方到账日为准）。乙方逾期支付按第二十条第2款、第3款执行。该合同第九条第1款约定，为保证履约的诚信，乙方在签约日后10天内向甲方支付租赁保证金，计162，615.34元。租赁期间，租赁保证金由甲方无息保管。乙方在签约�的后10天内向甲方预付租金及物业管理费用74，175.41元。乙方应在本《合同》签订盖章之日后10天内支付上述款项。逾期交纳的，作乙方擅自终止合同的行为按第二十条第4款、第5款处置。该合同第十九条第5款约定，乙方出现本合同明确的被视为擅自终止合同的违约行为或出现本合同第二十条第3款的情况时，为防止甲方损失的扩大，甲方可采取强制清场及停电、停水、停气等措施。在执行强制清场时，甲方必须提前一天通知乙方，乙方在收到通知后，不能从场地转移任何商品和财产。否则给乙方造成的商品或经营损失由乙方自行承担。清场时由甲、乙双方对场地内的商品和财产清点确认，若乙方不参与清场，视为乙方放弃主张，甲方可移地留置，留置时间的异地场地的租赁费由乙方承担，留置时间超过30天的物品作为乙方丢弃物品，由甲方处置。该合同第二十条第1款约定，乙方在开业期间擅自停止营业并在收到甲方书面提示后5天内未恢复或一年内累计擅自停止营业达10天的，视作乙方擅自终止合同行为。在合同期，若一方提出合同终止或实际行为已构成合同不再执行的违约方属擅自终止合同的行为。第2款约定，甲、乙其中一方未按约定时间向对方支付各类应付费用（含代付代收费用和各类赔偿金），而且支付方在收到受付方的书面提示的情况下，3天内仍未纠正违约行为时，违约方应向对方支付滞纳金，逾期时间从应付的最后付款日起计算，滞纳金为：应付金额＊0.5%／日＊逾期天数。第3款约定，在明知欠款的情况下，欠费一方仍欠缴某项应付费用（含代付代收费用和各类赔偿金）费用达30天，可视为欠费方单方面擅自终止合同。另一方可向擅自终止合同的违约方书面通知其违约行为已实际构成合同终止。第4款约定，在本合同项下任何一方的行为构成擅自终止合同的，另一方均有权向擅自终止合同的一方发出解除合同的书面通知，并终止本合同。第5款约定，对擅自终止合同或符合本《合同》第二十条第1款、第3款的违约方，应向守约方赔偿6个月的当期租金和物业管理费（免租期内按首期租金及物业管理费计算）。给另一方造成损失的，还应另行赔偿损失。第6款约定，在合同期满或被提前终止时，若乙方仍有拖欠各类费用或未履行赔偿的违约情况，甲方有权用租赁保证金冲抵乙方欠付甲方按约定内容应缴未缴的相关费用和应赔偿甲方的损失，并且不影响甲方行使第二十条第5款的权利及任何其他补救措施的权利。租赁期限期满，乙方应按照本《合同》规定，将租赁场地交还甲方并且由双方签署《场地交接书》；在乙方向甲方付清租金、物业管理费、各类代收代付费，提供已付清的各类�用事业费的凭证及煤气、电话、宽带等公用事业的用户注销手续凭证后，甲方应在5日内将租赁保证金（或余额）的60%无息退还给乙方。在履行上述手续并且在租赁场地交还甲方满60天且已办理工商变更登记手续的相关证明，尚未发现乙方办结的有关商品或服务的投诉后，经乙方提示，甲方应在5日内将剩余的租赁保证金无息退还乙方。该合同第四条第5款还特别约定，由张庆（即本合约的乙方）与该标的物的原租赁户郑东益签署转租合约，郑东益的合约已因郑东益违约而解除，由甲方收回场地，原租赁合约的房屋经济责任由乙方自行与郑东益处理。上述合同对双方的其他权利义务亦作了相关约定。
签订上述合同当日，顺恒公司向张庆交付了租赁场所，张庆也按约向顺恒公司支付了租赁保证金162，615.34元及相关租金等费用。2013年1月7日及同年1月17日，顺恒公司先后两�向张庆发送《友好提示》，要求张庆抓紧时间完成装修后续工作积极筹备开业准备工作，在双方约定的时间内开业经营。张庆在接到上述信函后于同年1月21日，以电梯安装及燃气开通等原因向顺恒公司提出要求将原开业时间由2013年2月14日前延后至2013年3月底。但张庆至2013年3月底至今也始终未能对外开业。并同时自2013年2月20日起一直拖欠顺恒公司租金、物业管理费不付。顺恒公司先后于2013年3月27日、同年5月29日、同年9月3日、同年10月14日、同年11月5日及2014年1月2日，多次向张庆发送《催款函》及付费通知等，要求张庆在接函后立即付清张庆自2013年2月20日—2014年1月间每个阶段应支付的物业费、租金及水、电费。截止2014年1月止，张庆欠付物业费合计为96，678.14元，租金合计为703，837.97元，水、电费合计为2，309.96元。然张庆在收到上述信函后，始终未能向顺恒公司�清上述欠付款项。期间，顺恒公司因张庆未能按时开业及支付相关费用，于2013年8月对张庆承租的房屋采取了停电停水的强制措施至今。但张庆在此情况下，既不对外开业也不愿将承租房屋归还顺恒公司，一直占用至今，并同时拖欠顺恒公司上述各类款项不付，遂成讼。顺恒公司要求法院判令：（一）确认顺恒公司、张庆签订的《顺恒国际商业广场物业租赁合同》于2014年4月30日已经解除；（二）张庆立即搬离并返还承租的位于上海市闵行区沪星路的租赁场地及房屋；（三）张庆支付自2013年2月20日起至2014年4月30日止拖欠的租金921，431.06元及物业管理费122，572.81元；（四）张庆支付自2014年5月1日起至张庆实际搬离之日止，按合同约定的租金、物业管理费标准计算的房屋占有使用费；（五）张庆支付2013年6月、7月、8月欠缴的水费209.96元及电费2，100元；（六）张庆支付�期支付租金、物业管理费、水、电费的滞纳金1，166，866.07元（自2013年2月20日起暂算至2014年4月30日止，按应付金额的每日0.5%计算），要求算至本判决生效之日止；（七）张庆支付违约金487，846.02元。
诉讼中，顺恒公司将上述诉请（一）变更为要求确认顺恒公司、张庆签订的《顺恒国际商业广场物业租赁合同》于2014年5月19日（法院起诉状副本等诉讼材料送达张庆的时间）已经解除。同时放弃对水、电费滞纳金的主张。
另查明，2013年1月26日，张庆曾作为原告起诉法院要求判令：（一）郑东益返还租金197，776元及押金296，664元；（二）郑东益支付违约金300，000元；（三）郑东益赔偿装饰装修费用791，937元。后经法院审理于2014年1月13日以（2013）闵民五（民）初字第193号民事判决书作出如下判决，一、郑东益于判决生效之日起十日内返还张庆租金197，776元及押金296，664元；二、郑东益于判决生效之日起十日内赔偿张庆投入的装饰装修损失791，937元。
审理中，法院考虑到涉案租赁合同客观上已无法继续履行，为减少双方当事人的经济损失，要求张庆尽快将承租房屋归还顺恒公司，并同时要求双方当事人在规定期限内办理房屋交接手续。但张庆始终以顺恒公司未能帮助其处理好张庆与郑东益之间的事情为由，拒绝配合顺恒公司办理房屋交接手续。
原审认为，顺恒公司、张庆签订的物业租赁合同，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同第二十条第3款约定，在明知欠款的情况下，欠费一方仍欠缴某项应付费用达30天，可视为欠费方单方面擅自终止合同。另一方可向擅自终止合同的违约方书面通知其违约行为已实际构成合同终止。该合同第二十条第4款约定，在本合同项下任何一方的行�构成擅自终止合同的，另一方均有权向擅自终止合同一方发出解除合同的书面通知，并终止本合同。然本案中，张庆在承租涉案房屋后未能按时对外开业，并自2013年2月20日起开始拖欠顺恒公司租金、物业管理等费用不付。顺恒公司在无法实现租赁目的的情况下，要求确认双方签订的物业租赁合同于2014年5月19日已经解除之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。上述租赁合同被确认解除后，张庆除应搬离上述租赁房屋返还顺恒公司外，还应向顺恒公司付清租赁期间拖欠的租金、物业管理费及水电等费用。在上述租赁合同被确认解除后，张庆继续占用租赁房屋，还应向顺恒公司支付占用房屋期间的使用费及物业管理费。本案中，因张庆至今未向顺恒公司付清上述拖欠的租金及物业管理费，根据双方租赁合同约定，张庆还需向顺恒公司支付每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%计算的滞纳金。因此，张庆需向顺恒公司支付自2013年2月20日至2014年5月19日止拖欠的租金、物业管理费及自2014年5月20日至实际搬离租赁房屋之日止参照合同约定的租金标准计算的房屋使用费及相关物业管理费。另根据上述租赁合同第二十条第5款约定，对擅自终止合同或符合本《合同》第二十条第1款、第3款的违约方，应向守约方赔偿6个月的当期租金和物业管理费，故顺恒公司要求张庆支付按6个月的当期租金和物业管理费计算的违约金之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。但法院同时注意到，双方合同约定的滞纳金，实际上指的就是逾期付款违约金。合同约定的赔偿6个月的当期租金和物业管理费计算的违约金，实际上指的是提前解除合同违约金。上述约定的违约金计算标准确实过高，法院综合考虑张庆未能实际对外开业及拒付租金的主观恶意、对顺恒公司造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，同时考虑到张庆在本案庭审中强烈表示不愿支付上述违约金的情况下，法院将上述逾期付款滞纳金的计算标准酌情调整至每逾期一日，按逾期支付款项的0.08%计算。同时将上述违约金的计算标准调整至赔偿5个月的当期租金计算的违约金数额。综上，顺恒公司在张庆承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取张庆的租赁保证金予以返还。此外，本案需要说明的是，张庆诉郑东益房屋租赁合同纠纷一案法院已于2014年1月13日作出判决，关于张庆在涉案承租房屋内的装修费损失及租金、押金的返还问题已在郑东益案中得到了解决。张庆在上述案件判决后乃至法院在本案庭审中考虑到涉案租赁合同客观上已无法继续履行，为减少双方当事人的经济损失，要求张庆尽快将承租房屋归还顺恒公司，并同时要求双方当事人在规定期限内办理房屋交接手续。但张庆始终以顺恒公司未能帮助其处理好张庆与郑东益之间的事情为由，拒绝配合顺恒公司办理房屋交接手续，导致顺恒公司至今无法收回涉案房屋。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二〇一四年九月二日作出判决：一、上海顺恒实业有限公司与张庆签订的《顺恒国际商业广场物业租赁合同》于2014年5月19日已经解除；二、张庆搬离位于上海市闵行区沪星路商铺并返还上海顺恒实业有限公司；三、张庆支付上海顺恒实业有限公司自2013年2月20日至2014年5月19日止拖欠的租金994，180.03元，并支付以62，849.79元计，自2013年1月27日起；以48，499.31元计，自2013年3月27日起；以48，499.31元计，自2013年4月27日起；以48，499.31元计，自2013年5月27日起；以58，996.43元计，自2013年6月27日起，以72，748.97元计，自2013年7月27日起；以72，748.97元计，自2013年8月27日起；以72，748.97元计，自2013年9月27日起；以72，748.97元计，自2013年10月27日起；以72，748.97元计，自2013年11月27日起；以72，748.97元计，自2013年12月27日起；以72，748.97元计，自2014年1月27日起；以72，748.97元计，自2014年2月27日起；以72，748.97元计，自2014年3月27日起；以72，748.97元计，自2014年4月27日起，按每日0.08%分别计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；四、张庆支付上海顺恒实业有限公司自2013年2月20日至2014年5月19日止拖欠的物业管理费131，131.51元，并支付以11，091.14元计，自2013年1月27日起；以8，558.70元计，自2013年3月27日起；以8，558.70元计，自2013年4月27日起；以8，558.70元计，自2013年5月27日起；以8，558.70元计，自2013年6月27日起；以8，558.70元计，自2013年7月27日起；以8，558.70元计，自2013年8月27日起；以8，558.70元计，自2013年9月27日起；以8，558.70元计，自2013年10月27日起；以8，558.70元计，自2013年11月27日起；以8，558.70元计，自2013年12月27日起；以8，558.70元计，自2014年1月27日起；以8，558.70元计，自2014年2月27日起；以8，558.70元计，自2014年3月27日起；以8，558.70元计，自2014年4月27日起，按每日0.08%分别计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；五、张庆支付上海顺恒实业有限公司自2014年5月20日起至实际搬离之日止，参照每月72，748.97元的标准计算的房屋使用费。六、张庆支付上海顺恒实业有限公司自2013年6月至同年8月的欠付的电费合计2，100元及2013年8月的欠付的水费209.96元；七、张庆支付上海顺恒实业有限公司违约金363，744.85元；八、上海顺恒实业有限公司返还张庆租赁保证金162，615.34元。上述第二至第八条的履行期限均为判决生效之日起三十日内。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28，408.21元，减半收取计14，204.11元，由上海顺恒实业有限公司负担704.11元，张庆负担13，500元。
判决后，张庆不服，上诉于本院，诉称：上诉人张庆与顺恒公司的代理方郑东益曾签订了租赁合同，且履行了承租人义务，本案的租赁合同为承接张庆与郑东益的租赁合同，不能孤立看双方合同的权利义务。且本案的租赁合同非上诉人方意愿，在不签订本租赁合同就丧失租赁标的物的情况下，系为保全装修等前期投入被迫签订的。上诉人在商铺内投入巨额资金，现还需重复支付各项费用才能保有商铺，显失公平。要求二审法院撤销原审判决第二至七项，改判驳回顺�公司的原审相关诉请。
被上诉人顺恒公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为：合同具有相对性及独立性。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案产生纠纷的租赁合同系张庆与顺恒公司为主体签订的独立租赁合同，双方的权利义务明确，并非承继张庆与郑东益的租赁合同，因此张庆在另案租赁合同中已履行的义务不能对抗本案中应当履行的义务，故其应当履行本案租赁合同项下的全部义务。根据本案查明的事实，张庆拖欠各种费用超过30天，理应按约承担解除合同的违约责任。原审已综合考虑了张庆的过错、主观恶意程度及违约金标准等因素，调低了违约金金额，法院所作的认定�确，解除合同的处理得当，本院予以维持。上诉人张庆的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币28，408.01元，由上诉人张庆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……