湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第07302号
原告（反诉被告）刘心怡。
委托代理人王箭平。
被告（反诉原告）陈善伟。
委托代理人吴艳。
原告刘心怡诉被告陈善伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由审判员郭庆栋独任审理。在审理过程中，被告陈善伟对原告刘心怡提起反诉，本院审查予以准许后，决定将本诉与反诉合并审理，并于2016年1月7日公开开庭进行了审理，书记员张俊垚担任庭审记录。原告（反诉被告）刘心怡的委托代理人王箭平，被告（反诉原告）陈善伟及其委托代理人吴艳到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转换为普通程序进行审理，由审判员郭庆栋担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、刘润雅组成合议庭于2016年3月29日公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任庭审记录。原告（反诉被告）刘心怡的委托代理人王箭平，被告（反诉原告）陈善伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘心怡诉称：2015年4月27日，原告通过居间方湖南中环地产顾问有限公司恒大华府分行，与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将其位于长沙市金星北路二段89号恒大华府20、21、22栋110房屋，共计面积176.96平方米出租给被告。房屋的租赁期限为2015年5月1日至2018年5月1日。合同还约定被告承租该房屋仅限于办公用途，被告未经原告书面同意不得改变房屋结构和用途；否则原告有权立即单方面解除合同，没收押金并有权向被告进一步追究给原告造成经济损失的赔偿。合同签订后，被告在未经原告书面同意，也没有告知原告的前提下，擅自改变房屋的厨房结构，并改变租房用途，私自用于开设麻将馆和提供餐饮服务。10月份原告得知这一情况后多次向被告提出异议，要求解除双方之间的房屋租赁合同，并限期搬出，但被告至今仍然以无正当理由拒不搬出房屋。被告的行为已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.被告限期恢复房屋原状；3.被告依法返还房屋；4.被告被告承担违约责任，其支付给原告租赁房屋的押金3200元不予退还；5.由被告承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）陈善伟辩称：关于擅自改变房屋厨房的结构，被告入住后发现厨房内的油烟机排烟管道太小，故安装了一个大点的烟道，对屋内的其他结构均没有改变，原告提出后，被告已经将烟道拆除，恢复原来的结构。请求法院驳回原告刘心怡的诉讼请求，继续履行合同。另，涉案房屋在建委登记的规划用途为住宅，而双方约定的用途为办公，原告未提供证据证明其他有利害关系的业主同意将住宅改变为办公用房，故涉案房屋的用途依然为住宅。被告租赁该房屋后，其家人及小姨都居住在该房屋内，该房屋仍然用于生活居住，该屋内的酒水等用品主要用于家庭消费。另外，被告的朋友比较多，偶尔被告请来租赁的房屋内吃饭、玩麻将等，并不是原告诉称的用于开设麻将馆和提供餐饮服务。综上，被告并没有违反合同约定，请求法院驳回原告的起诉，继续履行合同。
被告（反诉原告）陈善伟反诉称：反诉原告与反诉被告于2015年4月27日通过居间方湖南中环地产顾问有限公司签订了房屋租赁合同一份，约定：反诉被告将其位于长沙市金星北路二段89号恒大华府20、21、22栋1102房屋租赁给反诉原告，租期为2015年5月1日至2018年5月1日止，租金为每月1600元，支付方式为年付。租赁期内一方提出终止合同，违约一方应按照月租金的双倍向另一方支付违约金。给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同履行3个月后，反诉被告告知反诉原告其欲将涉案房屋出售，要求反诉原告解除合同关系，被反诉原告拒绝。反诉被告多次以短信的方式通知反诉原告配合中介看房，并声称不配合看房将解除租赁合同关系，反诉原告没有回复。同年10月10日，在没有任何通知的情况下反诉被告带着小区物业公司的保安和派出所民警一同进入租赁房屋，并在屋内拍照，以反诉原告改变房屋用途和房屋结构为由起诉至法院。实际是反诉被告在协商解除租赁合同关系不成后，以诉讼方式要求解除租赁合同，导致反诉原告无法实现租赁合同的目的。由于反诉被告的违约行为，给反诉原告无法实现租赁合同的目的，反诉被告的违约行为给反诉原告造成巨大的经济损失，反诉被告的这种行为属于根本违约。因此，反诉原告要求解除合同，由反诉被告承担违约责任，并赔偿因反诉被告提前解除合同导致反诉原告租赁同等地段同等房屋面积在相同的租赁时间内多支付的房屋租金损失。反诉原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1.解除反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同；2.反诉被告退还房屋租金9600元；3.反诉被告支付提前解除合同违约金3200元，及因反诉被告提前解除合同导致反诉原告租赁同等地段同等房屋面积在相同的租赁时间内多支付的房屋租金损失45000元；4.由反诉被告承担本案反诉费用。
原告（反诉被告）刘心怡辩称：同意解除合同。关于租金，与同等地段其房屋租金相比，涉案房屋租金偏低；另，租金应从2015年5月1日计算至今，故不存在退还租金的情况。导致合同解除的原因在陈善伟，其关于违约金及租金损失的诉请，不应予以支持。本案反诉费用应由陈善伟承担。
经审理查明：2015年4月27日，刘心怡（出租方，其代理人为翟思军）与陈善伟（承租方）、湖南中环地产顾问有限公司恒大华府分行（居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁双方通过居间方出租长沙市金星北路二段89号恒大华府20、21、22栋1102单位物业（以下称该房地产），建筑面积约为176.96平方米，房地产权证号71××03，承租该房地产仅限于作办公用途。……二、租期自2015年5月1日起至2018年5月1日止。……三、租金、押金及其他费用：（一）租金每月1600元整，租金按年结算，承租方应于每次租金到期前15天支付下期租金给出租方。（二）支付租金方式为转账支付（承租方将租金存入出租方指定的以下银行账户，视为出租方收款有效。开户银行：招商银行杭州武林支行，户名：刘心怡，账号：52×××21）。……（四）承租方应在本合同签订之日向出租方支付3200元整作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结算本条第（一）、（三）条款所述各项费用之日起三日内，将押金退还承租方（不计利息）。四、承租方义务：（一）承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或者向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担。（二）……未经出租方书面同意不得改变房屋结构和用途。……有前述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究给出租方造成经济损失的赔偿责任。……七、提前终止合同：租赁期间，一方提出终止合同，需提前一个月书面通知另一方，在征得另一方书面同意后方可解除合同，否则构成违约。违约一方应按照月租金的双倍向另一方支付违约金。给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……”合同签订同日，陈善伟向刘心怡的代理人翟思军交纳了押金3200元；上述合同签订之后，陈善伟将房屋租金19200元（2015年5月1日至2016年4月30日的租金）支付到刘心怡指定的银行账号，刘心怡亦依约将涉案房屋交付给陈善伟使用。陈善伟入住涉案房屋后，对涉案房屋的厨房进行了部分改装，即在厨房的墙顶上凿了洞安装抽油烟机并拆卸了部分厨柜门。刘心怡分别于2015年8月29日、9月16日向陈善伟发送短信，内容分别为“陈先生，我是房东。麻烦您配合一下中介给客户看下房。看房不是卖房，看不中就不卖了，但如果始终不能看，我只有尽快跟您解除合同一条路了。请谅解。”“陈先生，我是房东，有事要和您沟通，请回电。”2015年10月10日，刘心怡以其与陈善伟发生纠纷为由向派出所报警，后刘心怡与派出所民警一同进入涉案房屋，刘心怡对涉案房屋进行拍照。
另查明，涉案房屋产权证上登记的该房屋用途为住宅。
上述事实有当事人的当庭陈述，原告（反诉被告）提交并经庭审质证的房产证、《房屋租赁合同》、委托代理协议（被告亦将上述三份证据材料作为其证据提交）及照片和报警案件登记表，被告（反诉原告）提交并经庭审质证的短信截图打印件、通信费收据、押金收条、委托书、网上银行转账记录复印件等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自义务。现双方在履行合同过程中产生了争议，刘心怡以陈善伟未经其同意的情况下改变涉案房屋的结构且擅自改变涉案房屋的用途将其用于开设麻将馆和提供餐饮服务为由，要求解除合同；同时，陈善伟反诉刘心怡，以刘心怡无故提前解除合同导致其无法实现租赁合同的目的为由，要求解除双方签订的租赁合同；基于双方的上述诉讼主张，本院对双方要求解除房屋租赁合同之诉请，依法予以支持。至于本案合同的违约情况，刘心怡虽未能提交有效证据证明陈善伟存在改变房屋用途及改变房屋主体结构等根本违约之情形，但其未经房主刘心怡同意擅自改变厨房装修情况，确实存在一定的违约情形；同时，刘心怡在没有有效证据证明陈善伟存在根本违约的情况下，提出终止合同并要求陈善伟退房亦构成违约；因此，肇至本案纠纷的产生，并导致涉案房屋租赁合同解除双方互有原因、互有过错，则刘心怡要求陈善伟承担违约责任，不退还押金的请求，理据不足，本院不予支持；同理，陈善伟要求刘心怡承担支付违约金及房屋租金的损失之请求，亦欠缺依据，本院不予支持。关于陈善伟要求刘心怡返还房屋租金9600元的诉请，本院认为，虽陈善伟已经交纳了2015年5月1日至2016年4月30日的租金19200元，本院前已确认双方之间的合同应予解除，但至今陈善伟仍未提交有效证据证明其已实际向刘心怡交付了房屋，鉴于此节情况并考虑本判决之上诉期及履行期等问题，本院酌情确定刘心怡无须再向陈善伟返还房屋租金。关于刘心怡要求恢复原状之请求，经现场查勘，陈善伟确已将涉案房屋厨房恢复原来状态，仅有小量墙漆覆盖到橱柜柜体上，为极小的瑕疵，并不会影响房屋实际使用，故刘心怡此项请求，已无现实必要，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）刘心怡与被告（反诉原告）陈善伟于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除，被告（反诉原告）陈善伟自本判决生效之日起五日内将位于长沙市金星北路二段89号恒大华府20、21、22栋1102号房屋腾退并交付给原告（反诉被告）刘心怡；
二、原告（反诉被告）刘心怡于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）陈善伟返还押金3200元；
三、驳回原告（反诉被告）刘心怡其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）陈善伟其他诉讼请求；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金（标准为100元／日）。
本案本诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）陈善伟承担；反诉案件受理费减半收取1245元，由原告（反诉被告）刘心怡承担600元，由被告（反诉原告）陈善伟承担645元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 郭庆栋
人民陪审员 廖寓舒
人民陪审员 刘润雅
二〇一六年四月五日
书 记 员 唐 娟