山东省德州市德城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）德城民初字第1637号
原告：唐亮。
原告：梁婷。
委托代理人：徐士山，山东古平律师事务所律师，特别授权代理。
被告：山东华腾实业集团有限公司，住所地：德州市德城区天衢中路与新湖北路交叉路口丽晶大厦19楼。
负责人：呼建武，总经理。
委托代理人：李军，山东德联邦律师事务所律师，特别授权代理。
原告唐亮、梁婷与被告山东华腾实业集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高学华独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐亮、梁婷的委托代理人徐士山，被告山东华腾实业集团有限公司的委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年3月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发德州东方红路南侧华腾*御城6号楼2单元7层701号房产，被告应于2012年10月31日将房屋交付原告使用，直至2013年5月26日，被告才将房屋交付原告。被告没有按照规定的期限将商品房交原告使用，共逾期206天。被告应自2012年11月1日起至实际交付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付原告违约金30000元。被告违规向原告收取了暖气开口费、天然气开口费、多收违约维修基金等共计12187.5元。按照相关规定�被告不应再收取原告的暖气开口费、天然气开口费等费用。请求判令：1、被告给付原告因延期交房产生的违约金30000元。2、被告返还违规收取原告的暖气开口费、天然气开口费、多收的违约维修基金共计12187.5元。本案诉讼费用由被告承担。
被告山东华腾实业集团有限公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，因下列原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力；2、因政策等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；市政配套设施的批准与安装延误的；3、其他不归责于出卖人的原因。被告在施工过程中，因德州市人民防空办公室变更被告华腾御城地下车库工程设计要求，责令被告重新进行设计及施工，致使工期延期138天，这属于双方合同中约定的免责事由。被告与原告在合同中约定被告代收暖气开口费、天然气开口�，被告的代收行为未违反国家法律和行政法规的强制性规定，原告提交的德州市政府相关文件规定不能作为法院裁判的依据。被告代收、代缴物业维修基金及契税均是依据当时国家法律、法规规定的比例收取的。如遇国家法律、法规变化，购房人均应多退少补，等房屋产权证下发确定准确面积后，被告会据实结算。应依法驳回原告诉讼请求。
为证明自己的主张，原告提交如下证据：证据1《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方于2011年3月9日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定了原告购买房产房号、面积、储藏间面积、房屋总价款、交付时间及逾期交房的违约责任，合同约定交房时间为2012年10月31日；证据2华腾御城交房通知一份，证明被告通知在2013年5月26日交付房屋；证据1、2证明被告延期交房206天。证据3补充协议一份，证明被告违规收取暖气�口费、天然气开口费及收取的物业维修基金金额；证据4代收费收据一张，证明原告按照补充协议交纳了暖气开口费、天然气开口费及其他费用；证据5德政发（2011）22号文件，证明德州市政府规定，自2012年1月1日起，由建设单位缴纳城市基础设施配套费，不得向消费者收取。证据3、4、5证明被告向原告收取暖气开口费、天然气开口费，违反德州市政府明文规定，应予退还。
经质证，被告对原告提交证据1的真实性没有异议；对证据2有异议，不予认可，但不能提交交房时间的其它证据。对证据3、4没有异议，对证据5真实性无异议，但认为原告证据5的文件不是法律法规、部门规章，不是法院裁判依据。
为证明自己的主张，被告提交如下证据：证据1德人防（2008）026号德州市建设项目办理有关人民防空手续的回执，证明被告已于2008年9月19日办理完毕�括华腾御城项目所在地块的人民防空审批手续；证据2为德州市人民防空办公室德防结建告字【2011】第007号“结合民用建筑修建防空地下室告知书”，证明2011年11月28日，德州市人民防空办公室通知被告重新办理华腾御城项目防空地下室建设手续；证据3为2012年4月9日，山东省人民防空工程定额与质量监督站出具《人民防空工程施工图设计文件审查意见书》（审查编号11DZ03-变更;建筑面积9421平方米），审查总体意见为建议予以通过，证明被告根据德州市人民防空办公室的要求，重新变更华腾御城项目地下室设计图纸，变更为地下车库人防工程，符合人防工程各项规定；证据4《商品房买卖合同》及补充协议同原告提交，在合同中约定迟延交房的免责事由，被告代收暖气费、天然气开口费及其他费用。证据1、2、3证明了华腾御城项目2008年9月19日已经过德州市人民防空办公室审批，2011年11月18日被要求变更设计，至2012年4月9日变更设计图纸通过审批；防空设计的变更导致项目工期延误138天，属合同中约定的免责事由。证据5供热入网合同一份及收费收据、转账支票存根，证明德州市高铁新区热力有限公司按合同为华腾御城1、2、3、4、5、6、7号住宅楼、沿街A、B区门市提供供热服务，被告已将代收的补充协议中暖气开口费交热力公司；证据6为德州经济开发区昊达燃气安装工程有限公司收费发票、华腾御城小区各交费业主名单，证明被告已将代收的补充协议中燃气开口费交燃气供应单位。
经质证，原告对被告证据1、2、3的真实性无异议，对证据的证明效力有异议，被告证据1标明是阳光水岸项目的审批手续，与华腾御城项目无关，华腾御城项目被德州市人民防空办公室责令修改设计，是被告自己的问题，建筑配套工程是法律规定的，图纸的设计不规范是设计方的责任，不应该让业主承担责任。防空设施只有在某些条件下才可以不修建，被告提交证据不能证明其逾期交房的理由。对被告证据5、6的真实性没有异议，对其证明效力有异议，被告声称按合同约定暖气开口费、天然气开口费是代收且已交相关部门，与原告无关；原告已提交德州市政府文件，规定此两项费用不准向业主收取。
针对原告的质证，被告继续提交补充证据1由德州市城市规划局于2007年9月3日颁发的建设工程规划许可证；补充证据2由德州市建设委员会于2007年9月4日颁发的建筑工程施工许可证；两份证据证明当时准建的东方红东路以南、岔河以东华腾阳光水岸住宅小区建设规模84317平方米，与被告提交证据1德人防（2008）026号德州市建设项目办理有关人民防空手续的回执相比对，可以看出“回执”审批准建规模是498000平方米，远超华腾阳光水岸住宅小区的建设规模84317平方米，证明当时审批的是被告开发的全部土地面积的手续，阳光水岸项目只是最早开发的回迁小区，华腾御城项目包括其中。德城区人民法院（2014）德城民初字第3094号判决书认定，2008年7月12日，德州华腾置业集团有限公司向德州市人民防空办公室缴纳人防异地建设费200万元。2008年9月19日，德州市人民防空防空办公室对德州华腾置业集团有限公司（建设项目名称为阳光水岸小区；建设项目地址东方红路以南；合计审批规模498000平方米）防空项目进行了审核，并办理了498000平方米的审批手续。请调取贵院判决书为证。
原告对被告补充证据质证，认为被告已构成违约事实，其提交证据不是免责理由。被告应承担违约责任。
结合当事人的举证及质证，本院对当事人提交证据综合认定如下：对原告提供的证据1的真实性被告无异议，被告对证据2有异议，但没有提供反驳证据，原告提供的证据1、2可以作为证明被告延期交房的证据；证据3、4，能够证明原告缴纳暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金的事实。证据5能够证明德州市政府关于暖气开口费、天然气开口费收取情况的相关规定。对被告提供的证据原告对其真实性均无异议，证据1、2、3证明被告施工过程中有关部门要求其停工整顿进行地下车库人防工程改造施工的事实；证据4证明原、被告双方在合同中对延期交房约定了免责事由；证据5、6证明被告代收、代缴暖气开口费、燃气开口费的事实。本案调取德城区人民法院（2014）德城民初字第3094号判决书存卷为证。被告另提交所开发东方红东路以南、岔河以东地块宗地图、规划图、准建面积、施工许可证、预售许可证等材料附卷。
经审理查明�2011年3月9日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》一份（2011年12月12日，双方又签订同样内容的房管局备案合同），主要约定：“出卖人：山东华腾投资置业集团有限公司；买受人：唐亮、梁婷；第三条买受人所购买的商品房第6幢2单元7层701号房，合同约定建筑面积121.6平方米，附属用房储藏间面积12.45平方米。第四条计价方式与价款该商品房单价为（人民币）每平方米3885元，总金额（人民币）小写￥472416元，附属用房单位售价为（人民币）每平方米2000元，总金额（人民币）小写￥24900元；第八条交付期限出卖人应当自2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；3、其他不归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按人民银行同期贷款利率支付买受人已付款的利息做为违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按中国人民同期贷款利率支付买受人已付房款的利息做为违约金……”。2011年12月28日，原告向被告交纳车位款140000元
原、被告签订《补充协议》,主要约定：买受人应向出卖人另行交纳以下款项……2、违约维修基金14915.5元……7、暖气开口费3648�……9、天然气开口费3300元……以上费用为出卖人代收费用，买受人在签订合同时一并缴纳，如因买受人原因未交齐代收费用而造成房产证延期办理及有关设施无法使用，由买受人承担一切责任。原告根据双方约定，交纳了暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金等代收费用共计33998.2元。
2008年7月12日，德州华腾置业集团有限公司向德州市人民防空办公室缴纳人防异地建设费200万元。2008年9月19日，德州市人民防空防空办公室对德州华腾置业集团有限公司（建设项目名称为阳光水岸小区；建设项目地址东方红路以南；合计审批规模498000平方米）防空项目进行了审核，并办理了498000平方米的审批手续。
2011年11月21日，德州市人民防空办公室向山东华腾投资置业集团有限公司作出德防结建告字【2011】第007号《结合民用建筑修建防空地下室告知书》：山东华腾投资置业集团有限公司：你单位在德州市经济开发区东方红路南侧位置开工建设华腾御城项目，依据《中华人民共和国防空法》第二十二条、《山东省实施<中华人民共和国防空法>办法》第十六条第一款和《德州市人民防空工程建设管理办法》第七条、第八条文件的有关规定，该项目必须到市人防办办理防空地下室建设手续。限你单位于2011年11月28日前到我办办理有关防空地下室建设手续。如你单位违反上述法律规定，将依法承担法律责任。
2012年4月9日，山东省人民防空工程定额与质量监督站出具《人民防空工程施工图设计文件审查意见书》（审查编号11DZ03-变更;建筑面积9421平方米），审查总体意见为建议予以通过。
2013年5月26日，被告向原告发出房屋交付通知，交付合同约定房产。
以上事实，有《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》、德州市人民防空办公室审批材料、收费收据等原被告提交证据在卷证实，并经质证，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一、关于被告延期交付房屋的行为是否符合合同约定的免责事由。二、原告要求被告返还多收的“收代收暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”是否有事实和法律依据。
关于被告延期交付房屋的行为是否符合合同约定的免责事由问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法、有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在合同中约定出卖人应于2012年10月31日前交付房屋，同时约定，因下列原因，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；2、因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的；3、其他不归责于出卖人的原因。”被告提交的证据证实，导致被告延期交房的原因是德州市人民防空办公室要求被告在德州市经济开发区东方红路南侧位置开工建设华腾御城项目，必须到市人防办办理防空地下室建设手续，从而导致地下车库重新变更设计，致使工期延期138天。自2011年11月21日德州市人民防空办公室要求被告单位办理有关防空地下室建设手续至2014年4月9日，被告处防空地下设施变更设计审批完毕，共计用时138天。被告单位于2008年7月21日向德州市人民防空办公室交纳了200万元异地建设费后，德州市人民防空办公室于2008年9月19日对德州华腾置业集团有限公司（建设项目名称为阳光水岸小区；建设项目地址东方红路以南；合计审批规模498000平方米）防空项目进行了审核，并办理了498000平方米的审批手续。包括本案涉�华腾御城项目所在地块（人防易地建设费，应为人民防空地下室易地建设费。按规定“所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室”，确因地质、地形、施工等客观条件限制，不能修建防空地下室的，建设单位必须报经人民防空主管部门批准；经批准不修建的，建设单位应当按照国家和省规定的标准向人民防空主管部门缴纳人民防空工程易地建设费，由人民防空主管部门统一组织易地修建）。2011年11月21日，德州市人民防空办公室又向被告单位下发《德州市人民防空办公室结合民用建筑修建防空地下室告知书》，限其于2011年11月28日办理有关防空地下室建设手续。2012年4月9日，山东省人民防空工程定额与质量监督站又为被告单位出具《人民防空工程施工图设计文件审查意见书》（审查编号11DZ03-变更;建筑面积9421平方米），审查总体意见为建议予以通过。自2011�11月21日德州市人民防空办公室要求被告单位办理有关防空地下室建设手续至2014年4月9日，被告处防空地下设施变审批完毕，共计用时138天，该期间应为政府机关部门对项目施工进行调整的期间。该调整属政府机关变更原审批结果的调整。按照原、被告双方合同约定“因政府等机关部门对项目施工进行调整或遇到重大技术原因造成工期顺延的”事由，属延期交房的免责事由。按照合同约定，被告应于2012年10月31日前交付房屋，而被告实际交付房屋的时间为2013年5月26日，延期交房206天。在被告延期交房的206天中，扣除应免责的138天，被告实际违约68天。被告辩称因变更设计后施工造成的延期也应列入免责事由，证据不足，本院不予支持。按照约定，被告应以已付房款637316元为基数，按2012年度中国人民银行同期贷款年利率6.56%支付68天的利息作为违约金。
�于原告要求被告返还多收的“代收暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”是否有事实和法律依据的问题。原、被告双方签订《补充协议》，约定被告对“暖气开口费、天然气开口费、物业维修基金”的收取行为为代收行为，事实存在，被告对该费用的“代收行为”是原、被告双方约定，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效；原告要求被告退还代收的暖气开口费、天然气开口费，提交的德州市政府文件不属于法院裁判依据，本院不予支持。被告同意对“代收物业维修基金”依据国家法律、法规规定，按照房屋产权证确定的实际面积，据实结算，本院予以准许；对原告要求被告返还多收取的物业维修基金，可待证据齐全，结算条件成就时，双方据实结算或另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一�零七条之规定，判决如下：
一、被告山东华腾实业集团有限公司支付原告唐亮、梁婷延期交房违约金7788元（以637316元为基数，按2012年度中国人民同期贷款年利率6.56%支付68天利息），于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告唐亮、梁婷对被告山东华腾实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费元427元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审判员 高学华
二〇一六年六月二十三日
书记员 李红娟