湖南省湘潭县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）潭民一初字第410号
原告杨军。
委托代理人潘旭，湖南湘瑞律师事务所律师。
被告湘潭宏通置业有限公司。
法定代表人朱丽叶，该公司经理
委托代理人许建林，湖南潭州律师事务所律师。
委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。
原告杨军诉被告湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年3月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员成翠芬担任审判长，审判员张飞兵、人民陪审员周孟光参加的合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。代理书记员刘泽臣担任记录。原告杨军的委托代理人潘旭，被告宏通公司的委托代理人许建林、刘晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨军诉称：2008年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于湘潭县易俗河镇凤凰路以北宏通·御景湘C区*栋*单元***号房，房屋总价款为157239元。交房期限为2010年5月31日，原告取得房地产权属证书的期限为商品房交付使用后360个工作日内。合同签订后，原告已按照合同约定向被告付清全部房款，但被告至今没有交房，原告至今没有取得房地产权属证书。合同第九条约定：被告如未按合同约定按期交房，原告有权要求被告自合同约定交房期限的次日起至实际交房之日止按日支付已交房价款万分之三的违约金。因此，自合同约定交房期限的次日起计算至2014年2月28日，被告已逾期交房1368天，逾期交房违约金为64531元。合同第十五条约定：原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按实际天数和已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金。因此，自合同约定的原告取得房地产权属证书期限的次日起计算至2014年2月28日，被告已逾期交付房地产权属证书1008天，逾期交付房地产权属证书的违约金为47549元。综上所述，请求人民法院判令被告支付逾期交房的违约金64531元(自合同约定交房期限的次日起计算至2014年2月28日止)；请求人民法院判令被告支付逾期交付房地产权属证书的违约金47549元(自合同约定交付期限的次日起计算至2014年2月28日止)。本案的全部诉讼费用由被告承担。
被告宏通公司辩称：1、原告杨军违约在先，没有按合同期限付款，没有按时交纳办证费用；2、根据双方签订合同，原告没有按时缴纳费用，被告公司不承担违约责任；3、被告未按期交房是有客观原因所致，客观原因符合合同约定的免除被告方责任；4、原告主张违约金计算过高，不符合合同的约定，其计算的期限错误。
原告杨军为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据1，商品房买卖合同，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及关于交房期限、如何交房、办证期限、逾期交房、逾期办理房屋产权证书违约金的相关约定；证据2，原告交购房款的凭据，拟证明原告已付清全部房款；证据3，个人住房（商业用房）借款合同，拟证明原告已付清全部房款。
被告宏通公司对原告的举证没有异议。
被告宏通公司向本院提交了以下证据：证据1，商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的权利、义务，合同中约定可延期交房或办证的情形：遇规划与建筑计划调整，原告未按时交纳办证费，原告缴纳房款时间的约定。证据2，御景湘3、4、7、8、9栋工程进度表，拟证明该对应栋第三层及封顶的时间；证据3，原告交付房款的时间及金额，拟证明原告未足额或延期交纳房款；证据4，被告方通知交房的公告照片，拟证明被告方于2011年5月20日通知交房；证据5，住宅质量保证书及发放钥匙的证明，拟证明被告向原告实际交付合格住房的时间；证据6，请求解决用电问题的报告，拟证明御景湘C区未按时供电的原因是政府规划调整；证据7，湘潭晚报新闻，拟证明御景湘C区未按时供电的原因是政府规划调整。
原告杨军对被告宏通公司的举证发表质证意见如下：对证据1真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能达到被告目的；对证据2与本案无关联性，与合同权利义务约定无关系；对证据3中付款的收据无异议；对证据4有异议：1、从张贴的照片不知道时间和位置，张贴的目的没有传达给原告，原告也没有见过；2、交房方式应当按照合同的方式实施；对证据5有异议原告没有收到使用说明，不能达到被告的证明目的；对证据6、7，与本案无关联性，是被告的报告，没有政府的文件，不能达到是政府规划调整的证明目的。
本院对当事人各方提交的证据作认证如下：对原告提交的证据的真实性，被告无异议，本院予以认定。对被告提交的证据1的真实性予以认定，对证明原告未按时交纳办证费的证明目的不予采信；对被告提交的证据2、5的真实性予以认定；对原告提交的证据3、4、6、7的真实性予以认定，对其证明目的不予采信；对被告提交的证据4的真实性不予认定。
通过当事人举证、质证及本院认证，依法确认本案事实如下：2008年8月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，合同约定原告向被告预购位于湘潭县易俗河镇凤凰东路以北宏通·御景湘C区*栋*单元***号房，房屋总价款为157239元。合同约定付款期限及方式如下：签订合同当日原告向被告支付购房款78620元，建至第三层时，原告向被告支付购房款31448元，主体封顶时，原告向被告支付购房款31448元，交房前原告向被告付清购房款尾款15723元。原告逾期付款则按应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。交房期限为2010年5月31日，被告逾期交房超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同，则由被告按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款万分之三的违约金。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每日万分之三向原告支付违约金。合同还约定了遇到下列情况，被告可延期交房：1、遭遇不可抗力自然灾害等因素影响的；2、规划与建筑设计调整及国家政策变化的因素；3施工中遇到异常及重大技术问题。《商品房买卖补充协议》约定:原告在合同签订的当日应向被告缴清所购住宅物业维修基金、办理国土证、房产证的税费、天然气入户建设费、水电立户费共计12329元。合同签订后，原告已按合同向被告全部支付了购房款及办证费用。被告直至2012年3月31日才将房屋钥匙交付原告，且至今未将房屋产权证交付原告。原告遂诉至本院。
还查明，导致被告未按时交房，是因为被告未与政府有关部门及供电公司衔接好，原告所购房屋没有通过竣工验收不能及时交房。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》合法有效，双方必须严格依合同履行自己的义务，本案原告已按约向被告交付了全部购房款及办证费用，因被告迟延交房且未在约定的时间内使原告取得房屋产权证书，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。根据双方所签合同约定，被告应于2010年5月31日交房，被告实际于2012年3月31日将房屋钥匙交付原告，之前因没有证据证明被告向原告发出了交房通知书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故本院认为交房日期应认定为原告领取房屋钥匙之日即为2012年3月31日，原告主张被告至今没有交付房屋，本院不予支持。故被告应当承担逾期交房的违约金31557.87元(2010年6月1日起至2012年3月31日止共计669天×3/10000×157239元),根据原、被告约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按实际天数和已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金。原告已向被告缴纳办证费用,但至今仍未取得房屋产权证书,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应在房屋交付之日起90日内协助原告取得房屋权属证书，原告主张由被告支付自房屋交付360日后至2014年2月28日尚未办理房屋权属证书的违约金，本院予以支持。因此，被告应当向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金是16227.06元（自2012年3月31日后推360日即从2013年3月26日起至2014年2月28日止共计344天×3/10000×157239元）。原告的请求违约金计算天数部分有误，故应按实际计算，超过部分的请求本院不予支持。被告以未按时交房，是政府用电规划调整，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，因被告未提交政府用电规划调整的文件等证据证明，该抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条的规定，判决如下：
一、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨军逾期交房的违约金31557.87元；
二、由被告湘潭宏通置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨军逾期办理房屋权属证书的违约金16227.06元；
三、驳回原告杨军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2542元，由被告湘潭宏通置业有限公司负担2000元，由原告负担542元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 成翠芬
审 判 员 张飞兵
人民陪审员 周孟光
二〇一四年七月二十四日
代理书记员 刘泽臣
【?判决书所附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。