重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第01484号原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区双凤桥街道汉渝路134号，组织机构代码：20353905-7。法定代表人郭青才，董事长。委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。委托代理人唐启龙，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告谢诗菊，女，1969年3月28日出生，汉族，住重庆市渝北区，现住重庆市渝北区。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与被告谢诗菊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判，适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司的委托代理人唐启龙、被告谢诗菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司诉称：2007年8月13日，原告与重庆市金易房地产开发（集团）有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》约定，由原告承接被告所在小区住宅楼的物业管理服务工作。按照合同约定，原告依约对物业进行了管理服务，被告自2009年10月至2014年10月尚欠原告物业管理服务费3975元，共用的专项设备运行能源消耗费610元，共计4585元。原告多次催收无果，现起诉要求：依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费3975元、共用的专项设备运行能源消耗费610元及违约金（按应付未付金额每日千分之三至付清时止）。被告谢诗菊辩称，1、原告承诺对公共部分停车与羽毛球场停车问题进行解决，但至今仍未解决；2、小区屋顶房子乱搭乱建，要求原告解决；3、安保工作不到位，安保人员没有进行巡逻；4、路灯不亮、门禁坏了，原告不予维修；5、电梯内的广告费以及停车费，原告没有进行公示；6、房屋接房后漏水严重，原告不予解决；总之，房屋漏水问题解决后再交纳物管费。经审理查明：原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司系具有三级资质的物业管理企业。被告谢诗菊系系重庆市渝北区XX街道XX路XX号XX幢XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为81.46平方米，系住宅。2007年8月13日，原告为乙方，重庆市贵格房地产开发有限公司为甲方，双方签订《XXXX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方选聘乙方对XXXX小区实施前期物业管理服务。该合同对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。其中，合同第五条规定住宅的物业服务费收取标准为（按建筑面积计算）：从该栋入户大堂所在楼层为第一层计算，一、二层住宅的物业服务费为0.6元／平方米·月，三层及三层以上住宅的物业管理服务费为0.8元平方米·月（包括使用费）。合同第六条规定，共用的专项设备运行能源消耗，应独立计量核算，具实分摊或按业主每户10元收取。合同第七条规定，业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前1日内履行交纳义务。合同第二十条规定，本合同期限为本项（目）开发终止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第二十一条规定，本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应（就）延长本合同期限至新选聘物业管理企业签订物业服务合同止。合同第二十七条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第三十一条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XXXX小区提供了物业管理服务。因被告在原告提供物业管理服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2011年6月10日，原告通过在被告房门张贴温馨提示的方式要求被告交纳欠交的物业服务费。2013年4月10日，原告通过在被告房门张贴通知的方式要求被告交纳欠交的物业服务费。2014年10月25日，原告通过向被告住所地邮寄物业付费催收函的方式向被告催收欠交的物业服务费。2015年1月14日，原告向本院起诉要求判令被告支付2009年10月至2014年10月的物业服务费、共用的专项设备运行能源消耗费用及违约金。另查明，原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司在对“XXXX”小区进行物业管理服务过程中存在瑕疵。上述事实，有资质证书、土地房屋权属登记卡、XXXX前期物业服务合同、温馨提示、通知、物业付费催收函、国内挂号信函收据、照片、当事人陈述等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市贵格房地产开发有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与重庆市贵格房地产开发有限公司签订的《XXXX前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。根据原告与重庆市贵格房地产开发有限公司签订的《XXXX前期物业管理合同》的约定，在2009年10月至2014年10月共61个月中，被告每月应交纳的物业服务费为0.8元／月／平方米81.46平方米=65.17元，共拖欠的物业服务费为65.17元61个月=3975.37元。原告在起诉状中称被告在2009年10月至2014年10月期间应交纳物业服务费3975元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。原告要求被告支付共用的专项设备运行能源消耗费用610元，根据《XXXX前期物业服务合同》的约定，被告每月应交纳共用的专项设备运行能源消耗费用为10元，故在2009年10月至2014年10月共计61个月中，被告共拖欠共用的专项设备运行能源消耗费用为10元61个月=610元，因此，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，因原告在对被告所居住小区进行物业管理服务过程中存在瑕疵。因此，对原告要求被告给付物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称小区车辆乱停乱放、原告安保工作不到位、公共设施损坏，原告不予维修等问题是原告存在服务瑕疵的表现，本院因此未主张原告要求支付违约金的诉讼请求。虽然原告的服务存在瑕疵，但未构成根本违约，被告不得以此拒交物业服务费本金。被告还辩称房屋漏水严重等问题，不属于本案审理范畴，本院不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告谢诗菊在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司2009年10月至2014年10月期间的物业服务费3975元；二、被告谢诗菊在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司2009年10月至2014年10月期间共用的专项设备运行能源消耗费用610元。三、驳回原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告谢诗菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  王利萍二〇一五年四月七日书 记 员  谭学梅