广西壮族自治区凤山县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凤民初字第280号
原告广西凤山县百货有限责任公司，住所地凤山县凤城镇凤阳街888号。
法定代表人袁冬秀，董事长。
委托代理人袁芝让，男，1966年9月29日出生。
被告刘宝林，个体工商户。
委托代理人韦业新，广西凤山律师事务所律师。
原告广西凤山县百货有限责任公司（下称百货公司）诉被告刘宝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，于9月16日公开开庭进行了审理，原告法定代表人袁冬秀及其委托代理人袁芝让、被告刘宝林及其委托代理人韦业新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告将其办公大楼门面2号店对外发包经营，被告通过竞标取得该店承包经营权。2012年11月15日，原告与被告订立了《竞标承包合同书》，该合同明确约定，合同期为1年即2012年11月15日至2013年11月14日，承包金131000元，被告分2次交清承包金，先交款后经营，被告在订立合同时必须向原告交纳承包风险抵押金30000元，原被告双方必须严格遵守合同的各项条款，否则视为违约，由违约方付给守约方违约金30000元。合同订立之后，原告将其办公大楼一楼门面2号店交给被告经营使用，但被告并未在2012年11月15日至2013年11月14日期间支付原告承包金131000元，经原告多次催促，被告将2010年4月8日向原告交纳的信誉保证金30000元及2012年10月12日向原告交纳的信誉保证金80000元，共计110000元于2014年5月4日抵扣给原告作为被告2012年11月15日至2013年11月14日承包原告办公大楼一楼门面2号店的承包金，2014年6月30日，被告支付承包金12385元给原告，尚欠原告承包金8615元（131000元-110000元-12385元）。原被告双方订立的《竞标承包合同书》合法有效，被告应依据该合同履行义务，但被告上述行为已违反合同约定的义务，被告应依法承担违约责任。为此，特提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、判决被告支付拖欠原告承包金8615元及违约金30000元，共计38615元；二、本案的受理费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：
证据1、《竞标承包合同书》，证明原被告订立该合同合法有效，原被告应按该合同履行各自义务；
证据2、原告与被告收条各1份，证明直至2014年5月4日被告才支付承包原告办公大楼一楼门面2号店承包金11万元；
证据3、原告出具给被告收据一张，证明2014年6月30日被告支付2012年11月15日至2013年11月14日租办公大楼门面租金12385元；
证据4、原告《营业执照》一份，证明原告名称、住所、法定代表人以及经营范围；
证据5、承包合同书，证明竞标合同终止，2013年11月14日之后被告没有继续续租，原告又把该门面转交给他人承包，涉案门面现在是他人承包；
证据6、原告股东关于暂停账户资金支出的请求，证明2013年9月13日原告股东书面请求信用社暂停其账户现金支出；
证据7、同意调整银行账户业务股东签字，证明原告84名股东签字要求信用社暂停现金支出；
证据8、信用社流水账，证明2013年11月14日原告立在信用社账户上资金可支出。
被告辩称，一、原告在诉状中所提到的《竞标承包合同书》实际上是订立合同过程当中的一个步骤，属要约邀请的性质，不能视为合同，所以在本案中合同不成立，既然合同不成立就不存在违约以及相应的责任问题，原告诉请承包合同的违约金没有事实依据；二、原告没有相应证据证明案涉房屋具有合法性，且从《竞标承包合同书》的第一条“但合同期间如甲方遇政府危房改造或者公司统一规划”可以看出原告出租的房子是危房，存在安全隐患，原、被告签订的合同无效，原告主张的违约金没有法律依据；三、承包金与租金是两个完全不同的概念，如果原告要改变承包金为租金视为诉讼请求的变更，应当在法定的期限内提出，原告没有在法定的期限内提出是不合法的；四、被告已全部交清房租，不存在拖欠的问题，被告于2010年4月8日向原告交纳的信誉保证金30000元、2012年10月12日向原告交纳的信誉保证金80000元，共计110000元，这些款项在合同签订前都已由原告支配，应该算租金，被告于2014年6月30日支付原告承包金12385元，且原告原领导班子已经认可用原告所欠被告的货款来抵剩余的租金，原告尚欠被告货款7966.5元，加上被告2014年7月31日交的最后一笔租金628元，两数相抵，被告不但没有欠原告的房租反而是原告欠被告货款。综上，原告的诉请无事实依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其抗辩主张，向法庭提供了以下证据：
证据1－3、现金缴款单、收条、发票，证明被告已付清房租，原告尚欠被告货款；
证据4、百货公司原董事长罗绍稳《关于刘宝林同志缴纳公司第三门市部承包金情况说明》，证明被告在合同履行期限内找百货公司原主要领导班子协商，原班子成员同意将原告尚欠被告办公用品货款抵扣被告尚欠原告承包金，所以被告在合同期内没有违约。
经过开庭质证，原告对被告证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明被告付清原告租金；对证据3有异议，不能证明该款项由原告承担；对证据4有异议，不能达到原告的证明目的。被告对原告证据2、3、4、7无异议，认为证据2恰好证明案涉的11万元在合同签订之前就已经在原告的账户上；对证据1《竞标承包合同书》的真实性、关联性无异议，该合同书只是要约邀请，不是正式合同，原告没有涉案房屋建设方面的相关证件，出租的房屋属于危房，从而影响合同的效力；证据5与本案无关联性；对于证据6，被告过后只知道原告账户被冻结，不知道原告账户“只准进不准出”，百货公司原领导也只是对被告称账户被冻结；证据8没有金融部门盖章，不予认可。原告证据6-8恰好证明百货公司管理混乱，致使原被告的租金和货款问题没有办法处理清楚。
本院认为，原告提交的证据1-4、7及被告提交的证据1、2，原被告对其真实性无异议，本院依法予以确认，作为认定本案事实的证据；对于原告证据5、6、8及被告证据3、4应结合双方的诉辨意见及全案证据综合予以认定。
据此，本院查明并确认以下事实：
2012年11月15日，原告通过招标方式将其办公楼一楼门面2号店对外出租，被告刘宝林通过竞标以131000元的价格中标，取得原告2号店2012年11月15日至2013年11月14日的承租权。同日，原被告订立《竞标承包合同书》，该合同约定，承包租赁自2012年11月15日至2013年11月14日，承包金为131000元，要求被告分2次交清，先交款后经营，在订立合同时被告必须向原告交纳承保风险抵押金30000元，原被告双方必须严格遵守合同的各项条款，否则视为违约，由违约方付给守约方违约金30000元。合同订立之后，原告将其办公大楼一楼门面2号店交给被告经营使用。被告在承包租赁期限内未交清租金，分别于2014年6月30日、7月31日向原告支付租金12385元和628元。
另查明，被告承包原告涉案2号门店多年，曾于2010年4月8日向原告缴纳过30000元的信誉保证金，此笔款项缴纳后一直由原告保管。2012年10月12日，被告为参与案涉2号门店2012年11月15日至2013年11月14日承包权的竞标，向原告缴纳80000元的信誉保证金，该款项被告竞标成功后也一直由原告保管。2014年5月4日被告刘宝林向原告出具一张字条：“今收到百货公司2010年4月8日信誉保证金叁万元正、2012年10月12日交信誉保证金捌万元正，总合计壹拾壹万元正，一并作为2012年11月15日-2013年11月14日承包金转入百货公司。”百货公司于当日向刘宝林出具收据：“今收到刘宝林交来2012年11月15日-2013年承包金，用2012年10月12日交信誉保证金捌万元正，2010年4月8日信誉保证金叁万元正，共壹拾壹万元正110，000”。2013年9月，被告刘宝林曾找到百货公司原领导班子（即董事长罗绍稳、副董事长兼会计卢昱承、出纳韦金君、监事廖鸿堂），提出结清原告尚欠被告办公用品货款及被告交清承包金等事宜，原告原班子同意结办公用品货款与交承包金同步进行，由原告副董事长兼会计卢昱承核算清楚处理，后因原告股东联名到银行要求冻结账户，核算结清事项未能处理。
再查明，原被告签订《竞标承包合同书》后，原被告未就被告于2012年10月12日向原告缴纳80000元的信誉保证金的用途进行协商。庭审后，本院找到原告原董事长罗绍稳核实其出具情况说明的真实性，其表示情况说明是其本人出具，内容是真实。向其询问涉案合同的30000元风险抵押金的问题时，其称因为被告是上一期的承包者，所以2012年11月被告中标后，就直接将上轮的承包风险抵押金转为该轮的风险抵押金，因为嫌手续麻烦且钱也在原告账户上，所以就直接口头表态。
本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据诉、辩各方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、双方订立的合同是否有效？涉案合同的性质？二、被告是否存在逾期违约？是否应当承担违约责任？
关于第一个争议焦点。本院认为，原被告签订的《竞标承包合同书》，是双方在平等、自愿、合法基础上签订，系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。被告刘宝林以案涉《竞标合同书》属要约邀请，在本案中合同不成立，案涉的房屋属危房，存在安全隐患为由主张合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《竞标承包合同书》并不存在无效的情形，被告的抗辩解理由不成立，本院不予采信。至于合同性质问题，虽然原、被告签订的合同名为《竞标承包合同书》，但根据合同约定的权利义务，该合同的性质实为房屋租赁合同。原告在庭审中也称该合同虽名为承包合同，但根据内容实质上是租赁合同，被告也承认原告除提供房屋外未提供其他证照、生产设备等，原告2014年6月30日、7月31日向被告出具的收据上也称“租金”、“房租”，因此，本案的合同属于房屋租赁合同，原告所称的承包金实为租金。被告辩称承包金与租金是两个完全不同的概念，原告改变承包金为租金视为诉讼请求的变更，应当在法定期限内提出，原告未在法定期限内提出不合法，本院认为，原告根据合同内容主张的承包金实为租金，不存在变更诉讼请求的问题。
关于第二个争议焦点。原被告签订的《竞标承包合同书》第二条要求被告“每年分贰次交清，先缴款后经营”，被告应在承包期限即2012年11月15日至2013年11月14日内交清，但原告于2014年5月4日才向刘宝林出具收据“今收到刘宝林交来2012年11月15日-2013年承包金，用2012年10月12日交信誉保证金捌万元正，2010年4月8日信誉保证金叁万元正，共壹拾壹万元正110，000”，该收据表明是原告公司的管理问题，直至2014年5月才把被告缴纳的110000元信誉保证金转为租金，因此不能认定这110000元存在逾期。至于被告于2014年6月30日和2014年7月31日分别缴纳的12385元和628元及尚欠租金是否逾期的问题，本院认为，被告未在合同约定的时间缴纳上述租金，存在逾期缴纳行为。关于被告是否承担违约责任的问题，违约责任的构成要件如下：（1）有违约行为；（2）免责事由。《合同法》虽然采取严格责任原则，但不意味着违约方在任何情况下均须对其违约行为承担违约责任。《合同法》规定的免责事由主要有三种：（1）不可抗力；（2）合理损耗；（3）债权人的过错。被告证据4证明被告曾于2013年9月找原告原领导班子协商处理原告尚欠被告货款及被告交清尚欠原告租金等问题，原告领导班子同意结清货款与交纳租金问题同步进行，后因原告公司管理问题，致使此事未能处理，因此上述被告逾期缴纳的租金及尚欠的租金未缴纳不能归责于被告。原告称原告账户并未被冻结，只是不能支出即“只准进不准出”，如被告按合同约定，把剩余租金打入原告公司账户，则不存在缴纳不了的问题，且办公用品货款与租金相互抵扣仅代表班子四人的意见，不能认定是公司的行为。但在被告看来，原告原领导班子的表态就代表了原告的意思。因原告管理问题，致使被告逾期缴纳租金及有理由相信尚欠租金部分可以与货款相抵而未缴纳，进而出现逾期及违约行为，应属上述免责事由的第三项即债权人的过错，债权人的过错致使债务人怠于履行合同，债务人不负违约责任，因此本案被告不承担违约责任。原告提出被告未按合同约定，在合同签订时没有缴纳30000元承包风险抵押金，因此也存在违约，本院认为，被告作为原告门面上一轮的承包者，曾于2010年4月8日向原告缴纳30000元的信誉保证金，且原告原领导也认可直接将上轮的承包风险抵押金转为该期的风险抵押金，因此原告主张与事实不符，不予支持。
原、被告签订的《竞标合同书》合法有效，双方均应恪守履行。本案在实际履行中，原告依约将案涉房屋交付被告，被告未按约定的数额内全额支付租金。被告辩称原告原班子已经同意用原告尚欠被告的货款来抵剩余的租金，原告尚欠被告货款7966.5元，加上被告2014年7月31日交的最后一笔租金628元，两笔数相抵，被告不但没有欠原告的房租反而是原告欠被告货款。本院认为，虽然原告原班子已同意用原告尚欠被告的货款来抵剩余的租金，但后来并未处理，在本案中租金与货款不能相互抵扣，因此本案原告起诉要求被告支付尚欠的租金，符合约定，应获支持。根据合同约定的租金与被告已缴纳的租金，本院确认被告实际尚欠原告租金7987元（131000元-110000元-12385元－628元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十二六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘宝林于本判决生效之日起十日内向原告广西凤山县百货有限责任公司支付租金7987元；
二、驳回原告其余诉讼请求。
本案依法减半案件受理费370元，由原告承担293.5元，被告承担76.5元。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河池市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：河池农行城东分理处，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韦 奖
二〇一四年十一月三日
书记员 黄雪梅
法律适用：
第《中华人民共和国合同法》
八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。