浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第967号
上诉人（原审被告）浙江省东阳市海德房地产开发有限公司，
法定代表人李黎明。
委托代理人单爱萍。
被上诉人（原审原告）陈阳。
委托代理人吴士虎。
上诉人浙江省东阳市海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产公司）为与被上诉人陈阳商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2013）东民初字第488民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
原审原告陈阳起诉称：2011年6月25日，陈阳与海德房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：海德房产公司将坐落于东阳市白云街道世贸大道603号4203室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为143.63平方米，套内建筑面积为110.36平方米）以每平方米13058.7元的单价预售给陈阳，总计购房款为1875621元。陈阳于2011年6月25日前支付了购房款945621元，并按照合同约定办理了银行按揭贷款手续，剩余购房款93万元由银行直接支付给了海德房产公司。陈阳已按约支付了全部购房款，但海德房产公司却未按约在2012年9月30日前交付涉案房屋。按合同约定，逾期90日未交付房屋的，陈阳有权解除合同，海德房产公司除返还陈阳已付购房款外，还应支付陈阳违约金并赔偿损失。2013年1月17日，陈阳向海德房产公司提出要求解除合同，但海德房产公司以种种理由拒绝解除合同。请求：一、判决解除陈阳与海德房产公司于2011年6月25日签订的商品房买卖合同。二、判令海德房产公司返还陈阳已付购房款1875621元并支付违约金18756.21元。三、判令海德房产公司支付陈阳已付首付款945621元的利息损失123517.5元（已计算至2013年3月9日止，此后利息仍按同期银行贷款利率即年利率7.5%计算至海德房产公司付清购房款之日止）。四、判令海德房产公司支付陈阳已付的银行按揭贷款利息83303.76元（系自2011年12月9日至2013年3月8日期间的利息）及2013年3月9日起至陈阳实际停止支付之日止的银行按揭贷款利息。五、判令海德房产公司返还陈阳交纳的专项维修基金6894元并支付陈阳提前归还银行按揭贷款的相关损失43106元，合计5万元。
原审被告海德房产公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：不同意解除商品房买卖合同。已于2012年12月通知陈阳办理交房手续，但其一直没有办理，故至今未交房的责任在陈阳，而不在海德房产公司。愿意根据合同约定承担逾期交房的违约责任。
原判认定，2011年6月25日，陈阳（买受人）与海德房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为2011预175941）一份，约定：出卖人将涉案房屋（建筑面积为143.63平方米，套内建筑面积为110.36平方米）以每平方米13058.7元的单价预售给买受人，总计购房款为1875621元。合同第七条约定付款方式及期限：2011年6月25日前支付房款945621元整，剩余房款93万元整在接到出卖人通知7日内办妥银行按揭手续。第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。在合同签订之前即2011年6月2日，陈阳已支付了购房款50万元，合同签订当日即2011年6月25日陈阳又支付购房款445621元及维修专项基金6894元。2011年12月7日，陈阳（借款人）与中国农业银行股份有限公司东阳市支行（贷款人，以下简称农行东阳支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由陈阳将涉案房屋作为抵押向农行东阳支行按揭贷款93万元，用于支付海德房产公司的剩余购房款，海德房产公司作为保证人在该合同上盖章，但未办理涉案房屋的抵押登记。同年12月9日，农行东阳支行将上述93万元支付给海德房产公司，至此，陈阳已按合同约定履行了全部付款义务。2012年12月31日，包括涉案房屋的建筑主体工程通过竣工验收程序，但海德房产公司至今未取得备案证明，也未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。2013年1月4日，海德房产公司向陈阳寄送了交房入伙通知书。同年1月16日，陈阳委托律师向海德房产公司寄送了解除合同律师函，但2013年1月30日，海德房产公司仍向陈阳寄送律师函，要求陈阳接到通知后七日内前去办理收房手续。另查明，截至2013年5月24日，陈阳已归还农行东阳支行按揭贷款本金93033.22元及利息95816.43元，合计188849.65元。
原审法院认为，陈阳与海德房产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的一致真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同签订后，陈阳已按约履行了付款义务，但海德房产公司未按合同约定履行交房义务，其虽于2013年1月通知陈阳办理交房手续，但至今仍未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明及合同约定的其他交房条件，故应确认其存在逾期交房的违约行为，且逾期交房的责任在海德房产公司，而不在陈阳，海德房产公司应依法承担相应的违约责任。虽合同第十条约定的出卖人逾期交房的违约责任所应承担的违约金数额为按买受人累计已付购房款的1%，但该约定的数额低于陈阳实际造成的损失，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，陈阳的第三项诉请，即要求判令海德房产公司按银行同期贷款利率支付首付款利息（经计算至2013年5月24日止为138328.99元），系其对违约金的增加，且陈阳第二项诉请主张的违约金及第三项诉请主张的利息损失两者相加，与陈阳实际造成的损失基本相当，故原审法院对陈阳的第二项诉请中的违约金支付部分和第三项诉请均予以支持。由于海德房产公司逾期交房已远远超过90日，且至今涉案房屋尚未具备交房条件，依照合同第十条“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，陈阳要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请成立，原审法院予以支持。合同解除后，海德房产公司应将陈阳已经支付的首付款945621元及陈阳已支付农行东阳支行的借款本金93033.22元及利息95816.43元归还陈阳。陈阳尚未归还农行东阳支行的借款本息的处理，因涉及农行东阳支行的利益，且其中的利息数额现无法确定，应另行解决。故陈阳的第四项诉请成立，原审法院予以支持，第二项诉请中关于已付购房款返还的请求部分成立，原审法院予以支持，部分不能成立，原审法院不予支持。陈阳已支付的维修专项基金6894元，海德房产公司应予以返还。关于陈阳主张的提前归还按揭贷款的相关损失的赔偿，因其至今尚未归还全部按揭贷款本息，上述损失尚未实际发生，故对此应另行解决，原审法院在本案中对陈阳的该部分诉请不予支持。综上，陈阳的诉讼请求大部分成立，原审法院予以支持，部分不能成立，原审法院不予支持。海德房产公司认为不能交房的责任在陈阳等辩称意见不能成立，原审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告陈阳与被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司于2011年6月25日签订的商品房买卖合同（合同编号：2011预175941号）。二、被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈阳已付购房款（包括原告陈阳已归还中国农业银行股份有限公司东阳市支行按揭贷款本金93033.22元）1038654.22元、按揭贷款利息95816.43元、维修专项基金6894元，合计1141364.65元。三、被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈阳违约金18756.21元和赔偿利息损失138328.99元，两项合计157085.2元（利息损失以首付款945621元为计算基数，已计算至2013年5月24日止，此后利息损失仍按年利率7.5%计算至本判决生效后的第十日，如被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司提前归还原告陈阳首付款，则计算至实际履行日止）。四、驳回原告陈阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24010元，由原告陈阳负担9393元，由被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司负担14617元。
宣判后，原审被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。一审认定上诉人逾期交房已远远超过90日，且至今尚未具备交房条件，判决解除商品房买卖合同并承担违约责任属认定事实错误。上诉人所购买的房屋在2012年12月份通过竣工验收合格。证明该涉案房屋已符合居住的条件，达到购买人的购买目的，实现了上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同的合同价值。而建设工程竣工验收备案证明，仅仅是建设行政主管部门的管理工作，不应当是商品房买卖的实质性要件。且上诉人已经在“逾期交房超过90日”内的2012年12月就通知被上诉人办理交房手续，而被上诉人至今拒绝收房，因此，根据合同约定，不应当解除双方签订的商品房买卖合同，上诉人承担的也只是逾期交房的违约责任，而不应当是解除合同的违约责任。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法判决，或发回重申。
被上诉人陈阳答辩称：根据被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同第九条及第十条的约定，上诉人应当在2012年9月30日之前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人使用，前提是该商品房建设工程经验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；第二要取得法律行政法规规定应当由公安、消防、环保等部门出具的认可的文件或用电、用水、用气、道路等基本条件，而上诉人所开发的房屋并没有具备这些条件，也无法交付给被上诉人使用，故被上诉人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人与被上诉人均未提供新证据。
经审理，对原判认定的案件事实，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第九条及第十条的约定，上诉人应当在2012年9月30日之前将符合各项条件的商品房交付给被上诉人使用。其中第九条约定交付条件：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。本案2012年12月31日，上诉人海德房产公司包括涉案房屋的建筑主体工程通过竣工验收程序。2013年1月4日，海德房产公司向陈阳寄送了交房入伙通知书，但没有证据证明已取得备案证明及法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。根据双方合同约定，被上诉人有权要求解除合同、退还房款及要求上诉人承担违约责任等。原审认定事实清楚，审判程序合法、实体处理适当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24010元，由上诉人浙江省东阳市海德房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童耐萍
审 判 员 黄良飞
审 判 员 徐 晋
二〇一三年九月十七日
代书记员 汤玉婷