北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初5459号
原告北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。
法定代表人赖国强，执行董事。
委托代理人李梦阳，男，1991年12月20日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司高级法务专员，住该公司宿舍。
被告北大医疗产业园科技有限公司，住所地北京市昌平区。
法定代表人赵永凯，董事长。
委托代理人黄兴超，国浩律师（西安）事务所律师。
委托代理人赵星齐，男，1989年5月12日出生，汉族，北大医疗产业园科技有限公司职员，住北京市朝阳区。
原告北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）与被告北大医疗产业园科技有限公司（以下简称北大医疗公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中原房地产公司的委托代理人李梦阳，被告北大医疗公司的委托代理人黄兴超、赵星齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中原房地产公司诉称：2014年4月29日，原、被告双方就位于北京市昌平区的北大医疗产业园项目代理销售一事达成一致意见，并签署了《项目驻场代理合同》。合同签署后，原告积极履行自己的义务，并为被告推荐了合众人（北京）酒店管理有限公司（以下简称合众人公司）。2014年12月，被告与合众人公司签订了相关协议，且被告已经收到了合众人公司支付的相关钱款，现该公司已经实际进驻。但原告至今并未收到被告任何款项，在原告向被告催缴原告的合法所得时，均被被告以种种理由推诿，拒绝支付原告的合法所得。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，诉讼请求：一、判令被告支付原告代理费1289925元；二、诉讼费由被告承担。
被告北大医疗公司辩称：一、原告并未就被告与合众人公司的签约履行全部代理义务并最终完成代理事项，无权就该客户主张代理费。依据《项目驻场代理合同》第六条第6项的约定，原告负责客户的开发、接待与谈判，并按照被告要求的方式建立客户档案并备份其资料，并于第一次商谈之日起7日内向被告报备并向被告反馈客户意见或建议，并最终完成与客户的签约、跟进客户严格按合同约定的时间完成付款等工作。显然，原告的义务不只是向被告推荐客户，还包括客户开发、接待、谈判、建档、备份、报备、反馈、签约、跟进付款等一系列义务。但事实是，原告因未按照合同的约定完成招商任务（以签署物业租赁合同为准）并且连续两个季度未完成设定的季度租赁面积目标的70%，经双方同意于2014年11月16日将派驻被告办公场所的驻场招商人员全部撤出，实际终止了代理合同的履行。此后原告再未按照合同的约定（包括合众人公司的招商工作）履行任何义务。而被告与合众人公司签订《物业租赁合同》是2014年12月30日，该合同是在原告驻场人员撤出、双方实际终止代理合同之后，由被告自行与合众人公司经过谈判而签订的，也就是说原告并未就合众人公司的合同履行全部代理义务，没有完成合同约定事项。根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。因此，原告无权就该客户主张代理费用并收取佣金。二、原告向被告主张支付代理费1289925元不符合双方代理合同约定的支付条件，依约不应支付。1、《项目驻场代理合同》第四条第2.1项约定：“经乙方负责跟进并促成甲方与租赁客户签署《租赁合同》，且租赁客户向甲方全额支付《租赁合同》约定的押金及首期租金后，甲方以《租赁合同》约定的第一个租赁年度的自然月租金为基数计算并向乙方支付代理费。”如上所述，被告与合众人公司签订《物业租赁合同》是在2014年12月30日，该合同是在原告驻场人员撤出、双方实际终止代理合同之后，由被告自行与合众人公司经过谈判而签订的，也就是说原告并未跟进并促成被告与合众人公司签署《租赁合同》和支付首期租金，不符合该条约定的代理费支付条件。2、《项目驻场代理合同》第四条第2.2项约定：“甲方以季度为单位对乙方进行考核，乙方连续两个季度未完成设定的季度租赁面积目标的70%的，则甲方有权单方与乙方解除合同并不承担任何责任，乙方对此无异议。”如前所述，原告于2014年11月16日将驻场人员全部撤出，实际终止了代理合同的履行。截至撤场之日，原告实际完成招商签约面积285.38平方米，其中二季度0平方米，三季度285.38平方米，四季度0平方米。原告另推荐合众人公司等客户在此期间与被告签订了《客户登记确认书》，但未签订租赁合同，也未支付租金或任何费用。因此，被告有权单方与原告解除合同并不承担任何责任，原告对此无权提出异议。3、《项目驻场代理合同》第四条第2.3项约定：“乙方须于每招商月的次月第5个工作日前提交上月《月度代理费结算表》申请并加盖公章；甲方在签收后5个工作日内完成账目核对并予以盖章确认，并在收到乙方开具正式有效发票后10个工作日内向乙方支付招商代理费。”显然，原告没有按照该条约定向被告提交《月度代理费结算表》，因为其撤出招商人员、实际终止代理合同履行时，该租赁合同并未签订，也未支付租金，根本不符合支付代理费的条件。三、原告在向被告推荐合众人公司时未尽到中介服务的审查义务，未向双方提示风险，导致合众人公司承租项目因租赁用途与土地规划性质不符、无法办理相关证照而停工，给被告造成了租金损失，并可能导致租赁合同的解除。根据《房地产经纪管理办法》第二十一条第四项的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房屋租赁合同的相关内容并告知房屋交易可能存在的风险。原告作为专业的地产中介服务机构，不仅应履行《项目驻场代理合同》约定的义务，而且还应依法承担向租赁双方告知租赁风险与协助审查房屋租赁用途是否违反相应法律法规的义务。由于原告没有履行相应的审查与告知义务，致使被告与合众人公司虽然签订了租赁合同，但是无法办理相关证照，致使合同难以继续履行，给被告造成了巨大损失。
综上所述，被告认为，原告并未就被告与合众人公司的签约履行全部代理义务并最终完成代理事项，不符合代理合同约定的代理费支付条件，无权就该客户主张代理费。由于原告未尽到中介服务的审查和告知风险义务，致使被告与合众人公司虽然签订了租赁合同，但是无法办理相关证照，致使合同难以继续履行，给被告造成了巨大损失。在此情形下，被告仅收取了一个月的租金，原告却要求向其支付相当于一个半月租金的代理费，对于被告来说于法于理都是极不公平的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
经审理查明：2014年4月29日，北大医疗公司（甲方）与中原房地产公司（乙方）就甲方委托乙方为北大医疗产业园项目实验楼、科研办公楼、孵化器的独家驻场代理招商事宜签订《项目驻场代理合同》。该合同第一条主要约定：甲方委托乙方独家驻场代理招商服务，为甲方寻找本项目合适的承租客户，并完成本合同约定的招商任务。乙方招商任务：乙方在2014年12月31日前需要完成本项目3.5万平方米（建筑面积）的招商任务（以签署物业租赁合同为准）。第三条主要约定：甲方委托乙方为甲方提供本合同第二条约定的代理招商服务的期限，自2014年5月4日起至2015年12月31日止，如乙方提前完成本合同约定的任务，则本合同自动终止。第四条主要约定：1、乙方招商考核目标：2014年第二季度（5、6月）招商签约面积为6000平方米，2014年第三季度招商签约面积为12000平方米，2014年第四季度招商签约面积为17000平方米。乙方团队正式驻场时间由甲乙双方商定确认为2014年5月4日。2、代理费标准及支付条件：2.1经乙方负责跟进并促成甲方与租赁客户签署《租赁合同》，且租赁客户向甲方全额支付《租赁合同》约定的押金及首期租金后，甲方以《租赁合同》约定的第一个租赁年度的自然月租金为基数计算并向乙方支付代理费。2.2甲方以季度为单位对乙方进行考核，乙方连续两个季度未完成设定的季度租赁面积目标的70%的，则甲方有权单方与乙方解除合同并不承担任何责任，乙方对此无异议；甲方向乙方发出《解除合同通知书》之日，即视为本合同解除之日。甲方向乙方支付的每笔代理费每月按实际成交租赁面积自然月租金（首个租赁年度的月租金）的1.2倍进行预结算。2015年1月考核2014年度完成情况时，若乙方完成设定的2014年度招商目标的70%以内（含本数）的，甲方则对乙方按照全年实际成交租赁面积相应自然月租金的1.5倍进行最终结算；若乙方完成设定的2014年度招商目标的70%以上（不含本数）的，甲方则对乙方按照全年实际成交租赁面积自然月租金（首个租赁年度的月租金）的1.8倍进行最终结算。2.3乙方须于每招商月的次月第5个工作日前提交上月《月度代理费结算表》申请并加盖公章；甲方在签收后5个工作日内完成账目核对并予以盖章确认，并在收到乙方开具正式有效发票后10个工作日内向乙方支付招商代理费。第六条主要约定：乙方负责客户的开发、接待与谈判，并按照甲方要求的方式建立客户档案并备份其资料，并于第一次商谈之日起7日内向甲方报备并向甲方反馈客户意见或建议，并最终完成与客户的签约、跟进客户严格按合同约定的时间完成付款等工作。
合同签订后，中原房地产公司驻场开展代理招商服务。双方确定，2014年11月16日前，中原房地产公司为北大医疗公司介绍了包括案外人合众人公司在内的7名承租客户。2014年11月16日，中原房地产公司退出北大医疗产业园项目场地。因中原房地产公司未按照合同约定完成3.5万平方米的招商任务且连续两个季度未完成设定的季度租赁面积目标的70%，北大医疗公司于2014年底拟定《解除合同协议书》并提交中原房地产公司，但中原房地产公司未签署该协议。
2014年12月30日，北大医疗公司与合众人公司签订《物业租赁合同》，约定北大医疗公司将位于北京市昌平区回龙观镇中关村生命科学园生命园路8号院一区3号楼1-6轴东侧1-7层及5号楼1-6层的房屋出租给合众人公司，首期租金（月租金）为859950元。合同签订后，合众人公司向北大医疗公司支付了首期租金859950元。
在本案审理过程中，中原房地产公司向本院提出财产保全申请，本院依法作出民事裁定书，裁定冻结北大医疗公司的银行存款1289925或者查封、扣押其相应价值的财产。中原房地产公司为此交纳保全费5000元。
以上事实，有《项目驻场代理合同》、成交客户清单、《物业租赁合同》、《补充协议》、银行电子回单及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《项目驻场代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向被告介绍了承租客户合众人公司，并促成被告与合众人公司签订租赁合同，合众人公司亦已向被告支付了首期租金，根据合同约定的代理费支付条件，被告理应按照合同约定的标准向原告支付代理费。现原告要求被告支付代理费1289925元的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。被告以原告未完成全部合同义务等为由，主张原告无权主张代理费，法律依据不足，对该辩解理由本院不予采信。被告辩称因原告违约，其单方行使合同解除权并于合同解除后，自行与合众人公司签订租赁合同，故原告无权主张代理费，此辩解理由亦缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：
被告北大医疗产业园科技有限公司给付原告北京中原房地产经纪有限公司代理费人民币一百二十八万九千九百二十五元，于本判决生效后十日内执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万六千四百一十元，由被告北大医疗产业园科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告北大医疗产业园科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张彦辉
人民陪审员 赵晨红
人民陪审员 郝成宝
二〇一六年十二月三十一日
书 记 员 姚东方