江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2228号
上诉人（原审�告）：常州嘉腾置业有限公司，住所地常州市新北区高新科技园创新科技楼南区B座常州国际商务中心。
法定代表人：张智聪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈琳，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏乐天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：徐冬海，男，1972年11月18日生，汉族，住常州市武进区。
被上诉人（原审被告）：金迅，女，1972年1月26日生，汉族，住常州市武进区。
被上诉人（原审被告）：常州金穗齿轮制造有限公司，住所地常州市戚墅堰区潞城街道政大路158号。
法定代表人：徐冬海，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：常州常穗机械有限公司，住所地常州市戚墅堰区潞城街道政大路158号。
法定代表人：金凤，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：许雪芳，女，1977年12月21日生，汉族，住常州市天宁区。
委托诉讼代理人：鞠明，江苏华东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶文炳，江苏华东律师事务所实习律师。
上诉人常州嘉腾置业有限公司（以下简称嘉腾公司）因与被上诉人徐冬海、金迅、常州金穗齿轮制造有限公司（以下简称金穗公司）、常州常穗机械有限公司（以下简称常穗公司）、许雪芳案外人执行异议之诉一案，不服江苏省常州经开区人民法院（2016）苏0492民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议�进行审理。本案现已审理终结。
嘉腾公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，判决嘉腾公司与徐冬海、金迅签订的《商品房买卖合同》（合同备案号3F140FAE977148BC8178）已经解除，该房屋属嘉腾公司所有，并判令徐冬海、金迅协助嘉腾公司办理《商品房买卖合同》注销手续；判令许雪芳不得执行常州市龙湖原山69幢105室房屋；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：嘉腾公司认为，一审判决认定事实错误、适用法律错误，判决有失公正。案涉房屋系徐冬海、金迅于2011年4月29日与嘉腾公司签订的《商品房买卖合同》（合同备案号3F140FAE977148BC8178）购买。因徐冬海、金迅未能按时偿还中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中行常州分行）的按揭贷款，中行常州分行向常州市天宁区人民法院提起诉讼，嘉腾公司作为担保人被列为共同被告，该案经常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）主持调解，作出了（2014）天商初字第1446号民事调解书，该调解书符合法律规定，法院对于调解书的效力是予以确认的，调解书第四条约定，嘉腾公司对徐冬海、金迅未偿还的贷款承担保证责任后，双方之间的购房合同即同时解除，双方之间的权利义务按合同约定执行。且在该案审理过程中，嘉腾公司不清楚案涉房屋的查封情况，查封法院也没有向嘉腾公司告知，在天宁法院依法确认调解书效力的情况下，应当按照调解书规定的内容履行。调解书作出后，目前嘉腾公司已代徐冬海、金迅承担了保证责任这一事实是确定的，那么按照调解书确定的内容，双方之间的商品房买卖合同同时解除，双方之间的权利义务就应当按照合同的约定执行。根据嘉腾公司与徐冬海、金迅签订的《商品房买卖合同�补充协议第4条约定，买受人在出卖人承担保证责任后，未归还出卖人全部代偿款项的，出卖人有权解除合同，同时要求买受人承担相应的违约责任，现出卖人已为买受人承担了全部的担保责任，但买受人未能归还出卖人全部款项，依据合同约定和调解书的规定，嘉腾公司与徐冬海、金迅签订的《商品房买卖合同》解除，嘉腾公司收回房屋，该房屋归嘉腾公司所有，应当立即停止对龙湖原山69幢105室房屋执行。
许雪芳二审答辩称：嘉腾公司提起的执行异议之诉是没有事实和法律依据的，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。不动产特权的设立、变更、转让、消灭经依法登记发生法律效力，即使按照（2014）天商初字第1446号民事调解书，房屋买卖合同予以解除，双方也仅存在相互返还的义务，在徐冬海、金迅不能返还时，嘉腾公司可主张债权，而不能直接发生房屋所有权转移的当然后果，徐冬海、金迅作为被执行人也无权就被查封的房屋所有权作出所有权变更的处分，其有碍执行的行为亦不得对抗申请执行人，因此请求法院依法驳回嘉腾公司的诉讼请求，维持原判。
徐冬海、金迅、金穗公司、常穗公司二审未作答辩。
嘉腾公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认常州市龙湖原山69幢105室房屋为嘉腾公司所有，并停止对该房屋执行。2、本案诉讼费由徐冬海、金迅、金穗公司、常穗公司、许雪芳承担。
一审法院认定事实：
2013年12月5日，常州市戚墅堰区人民法院作出（2013）戚商初字第188号民事调解书：金穗公司尚欠许雪芳180万元，由其于2014年1月5日之前归还80万元，2014年1月20日前归还100万元，常穗公司、徐冬海、金迅对上述债务承担连带保证责任。案件受理费12285元、保全费5000元，合计17285元由金穗公司负担。后因各被告未履行，许雪芳向该院申请执行。该院于2014年4月4日依法查封了被执行人徐冬海、金迅共同共有的坐落于原山雅居69幢105室的房屋（所有权证号00676109），后并进行评估、拍卖。
徐冬海、金迅系夫妻。金迅于2012年与嘉腾公司签订房屋买卖合同购买涉案房屋。购房时，金迅、徐冬海在中行常州分行办理了按揭贷款，嘉腾公司为上述贷款承担阶段性连带保证责任，并约定自金迅办妥房屋抵押登记手续且银行收到他项权证之日起，嘉腾公司不再承担保证责任。2014年3月17日，金迅、徐冬海办妥了房产登记手续，该房屋为金迅、徐冬海共同共有，但未办结房屋抵押登记手续。后金迅、徐冬海无力还款�中行常州分行于2014年11月21日诉至天宁法院要求嘉腾公司承担保证责任。2014年12月15日，天宁法院出具（2014）天商初字第1446号民事调解书，约定由嘉腾公司承担保证责任后，嘉腾公司与金迅之间的购房买卖合同即同时解除。
一审法院认为，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。该案中，查封涉案房屋时，该房屋登记在被执行人徐冬海、金迅名下，故法院对该房屋的查封并无不当。财产被查封后，执行员应当责令被执行人在指定期限内履行法律文书确定的义务，被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封的财产。因被执行人徐冬海、金迅未在指定期限内及时履行法律文书确定的义务，故法院拍卖已被查封的被执行人房产并无不当。被执�人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。虽嘉腾公司提出的嘉腾公司与金迅之间的房屋买卖合同已解除，涉案房屋已归嘉腾公司所有，但该院认为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记，发生法律效力。即使房屋买卖合同解除，双方仅存在相互返还的义务，在徐冬海、金迅不能返还时，嘉腾公司可主张债权，不能直接发生房屋所有权转移的当然后果。徐冬海、金迅作为被执行人，也无权就被查封的房屋作出所有权变更的处分，其有碍执行的行为亦不得对抗申请执行人。综上，嘉腾公司的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条第一款、第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、�押、冻结财产的规定》第二条第一款、第二十六条第一款之规定，遂判决：驳回嘉腾公司的诉讼请求。一审案件受理费59478元，由嘉腾公司负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理，对一审认定的事实予以确认。
本案二审的争议焦点：1、案涉原山雅居69幢105室的房屋（所有权证号00676109）所有权的归属；2、嘉腾公司的执行异议能否成立。
本案认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉原山雅居69幢105室的房屋（所有权证号00676109）已经依法登记在徐冬海、金迅的名下，应当认定徐冬海、金迅对该房产�有所有权。虽然嘉腾公司与徐冬海、金迅解除了案涉《商品房买卖合同》，但是并未发生案涉原山雅居69幢105室房屋的物权变动。因此，对嘉腾公司要求确认案涉房产为其所有，本院不予支持。关于争议焦点2，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，嘉腾公司对案涉原山雅居69幢105室的房屋并不享有所有权，也无充分证据证明其对案涉原山雅居69幢105室的房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。依照法律相关规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人徐冬海、金迅名下的不动产、特定动产及其他财产权，徐冬海、金迅未在法院指定期限内及时履行法律文书确定的义务，法院可以拍卖已被查封的徐冬海、金迅名下的房产。据此，嘉腾公司的执行异议不能成立。
综上所述，嘉腾公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，本院依法予以维持。依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59478元，由上诉人嘉腾公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文俊
审 判 员 张 梅
审 判 员 邹玉星
二〇一七年八月八日
见习书记员 朱 云