上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初12189号
原告(反诉被告)：姚琦，男，1982年10月15日出生，汉族，住上海市静安区。
原告(反诉被告)：牛亮，女，1981年3月5日出生，汉族，住上海市静安区。
原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。
被告(反诉原告)：吴国标，男，1953年11月11日出生，汉族，住上海市静安区。
被告(反诉原告)：邵逸骅，女，1954年6月18日出生，汉族，住上海市静安区。
被告(反诉原告)：吴梦，女，1982年9月18日出生，汉族，住上海市静安区。
被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：朱晓栋，北京尚公(上海)律师事务所律师。
原告姚琦、牛亮与被告吴国标、邵逸骅、吴梦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案受理。审理中，吴国标、邵逸骅、吴梦共同提起反诉。本院依法适用简易程序，于2016年12月1日公开开庭进行了合并审理。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月16日再次公开开庭合并审理本案。姚琦、牛亮(第二次未到庭)及其共同委托诉讼代理人熊颖达，吴国标、邵逸骅、吴梦及其共同委托诉讼代理人朱晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚琦、牛亮共同向本院提出诉讼请求：1.吴国标、邵逸骅、吴梦协助姚琦、牛亮办理上海市静安区平顺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户手续，将系争房屋过户至姚琦、牛亮名下；2.吴国标、邵逸骅、吴梦向姚琦、牛亮交付系争房屋；3.吴国标、邵逸骅、吴梦支付姚琦、牛亮逾期过户的违约金，以人民币52万元(以下币种均为人民币)为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年4月1日起算至实际过户之日止；4.吴国标、邵逸骅、吴梦支付姚琦、牛亮逾期交房的违约金，以52万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年8月1日起算至系争房屋实际交付之日止；5.吴国标、邵逸骅、吴梦支付姚琦、牛亮逾期迁移户籍的违约金，以158万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2016年7月1日起算至吴国标、邵逸骅、吴梦的户籍实际迁出系争房屋之日止。事实和理由：经居间介绍，双方于2015年12月22日就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》；同日，姚琦、牛亮支付定金3万元；2016年1月8日，双方又签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价158万元，双方应于2016年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，吴国标、邵逸骅、吴梦应于2016年7月31日前将系争房屋交付给姚琦、牛亮，如吴国标、邵逸骅、吴梦逾期交房或未按约定期限过户，则每逾期一日应按已付款的万分之五向姚琦、牛亮支付违约金；吴国标、邵逸骅、吴梦应于2016年6月30日前办理原有户口迁出手续，否则每逾期一日应按房地产总价的万分之五向姚琦、牛亮支付违约金；同日，姚琦、牛亮支付房款49万元；现姚琦、牛亮申请的100万元公积金贷款已获足额批准，待系争房屋产权过户手续办理完毕后即可发放，但对方却以房价上涨、要求增加房款为由拒绝配合办理过户手续，且不接听电话，也不回短信；2016年3月30日经中介与邵逸骅电话联系，对方明确表示将不再按照约定期限办理产权过户手续；2016年3月31日，姚琦、牛亮向吴国标、邵逸骅、吴梦发出催告函，要求对方继续履行合同，但未得到回应；至今，吴国标、邵逸骅、吴梦仍未将系争房屋实际交付给姚琦、牛亮，也未将原有户籍迁出，理应承担相应的违约责任。
被告吴国标、邵逸骅、吴梦共同辩称，不同意姚琦、牛亮的全部诉讼请求；对方无证据证明其申请的公积金贷款已获足额批准，据了解，直至2016年3月下旬，对方的公积金贷款仍未获批，故其无法在合同约定的2016年3月31日前支付第二期房款，吴国标、邵逸骅、吴梦有权行使不安抗辩权，现在即使贷款获批，也不同意再继续履行合同；吴国标、邵逸骅、吴梦未以房价上涨为由拒绝配合办理过户手续，也未收到对方发出的任何催告函、电话或短信；双方所某某的《上海市房地产买卖合同》系格式文本，对方针对格式条款未加注标记予以提醒，对吴国标、邵逸骅、吴梦明显不利，应为无效条款；对方申请公积金贷款时间较长，致吴国标、邵逸骅、吴梦无法付清购房款，错失购房机会；吴国标、邵逸骅、吴梦立即通知对方，但对方拒绝协商，也没有答复，存在过错；目前房屋市场价值大幅上涨，吴国标、邵逸骅、吴梦已无法再以当初售房的价格另购他处住房，也无处迁移户籍，若继续履约，将给吴国标、邵逸骅、吴梦造成巨大损失；对方主张的违约金金额过高，希望法院予以调整；双方曾达成补充协议返租系争房屋一个月，即使计算违约金，也应从2016年9月1日起算；延迟交房与延迟过户的违约金重合，即使成立，对方也只能择一主张。
反诉原告吴国标、邵逸骅、吴梦共同向本院提出反诉请求：解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》。事实与理由：为改善居住环境，吴国标、邵逸骅、吴梦欲将系争房屋出售另购他处住房；经居间介绍，最终与姚琦、牛亮协商达成一致，关于置换房屋一节，对方已知晓并表示愿意配合；2016年3月5日，吴国标、邵逸骅、吴梦与案外人签订购房合同，但因对方违约，最终合同于2016年3月22日解除，导致购房不成；系争房屋系吴国标、邵逸骅、吴梦的唯一一套住房，现房屋市场价值大幅上涨，吴国标、邵逸骅均身患疾病，吴梦又处于失业状态，故已无经济能力另购住房，如继续履约，将导致双方之间的利益严重失衡，显失公平，基于情势变更原则，故主张解约。
反诉被告姚琦、牛亮共同辩称，不同意吴国标、邵逸骅、吴梦的反诉请求；本案中不应适用情势变更原则，房屋市场价值上涨并非始发于双方签约之后；姚琦、牛亮购房系为自住，而非投资，继续履约并不会导致双方利益失衡，对方与案外人所签买卖合同最终未能履行的违约责任不应转嫁由原告承担；2016年4月1日，姚琦、牛亮已要求对方配合办理过户手续，之后房价上涨的损失亦不应由姚琦、牛亮承担，现姚琦、牛亮具备继续履约的经济能力。
本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人系吴国标、邵逸骅、吴梦。
2015年12月22日，吴国标、邵逸骅、吴梦(出售方，甲方)与姚琦、牛亮(买受方，乙方)及上海家标堂房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋坐落上海市闸北区平顺路XXX弄XXX号XXX室，总房价款158万元；乙方已实地验看了该房地产，为表示购买诚意，乙方向丙方支付意向金3万元，作为与甲方洽谈之用，若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。
同日，吴国标、邵逸骅、吴梦(出售方，甲方)与姚琦、牛亮(买受方，乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：房地产坐落上海市闸北区平顺路XXX弄XXX号XXX室，权利人邵逸骅、吴国标、吴梦，建筑面积57.83平方米，总房价款158万元；为办理交易过户手续之需，双方应当于本合同签署后十五天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范合同并办理公证手续(若需)后当日内向甲方支付首期房价款52万元(含已支付的全部定金)，乙方通过贷款方式支付第二期房价款100万元；乙方应于签订示范合同后向银行申请贷款，办理相关手续，甲方应积极配合并提供所需材料，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足；贷款的放款时间以银行为准，但乙方应当在取得放款所需材料后5日内将材料送交贷款银行；双方应当于2016年6月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方在房屋交接完成后当日向甲方支付尾款6万元；双方应于2016年3月31日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记及抵押(若有)登记手续，本次交易中依据法律法规产生的所有税、费全部由乙方承担；甲方应当于2016年6月30日前将原有户口迁出；若甲方不能按时将该房屋交给乙方，乙方同意在原约定的日期2016年6月30日协商再顺延一个月。吴国标、邵逸骅、吴梦于当日出具定金收据，确认收到姚琦、牛亮为购买系争房屋而支付的定金3万元。
2016年1月8日，吴国标、邵逸骅、吴梦(卖售人，甲方)与姚琦、牛亮(买受人，乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋，建筑面积57.83平方米；房地产转让价款共计158万元；在2016年3月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日；甲方应于2016年6月30日之前，办理原有户口(若有)的迁出手续，否则应按照该房地产总价款的日万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口(若有)迁出时止；甲方应于2016年7月31日之前，将该房地产交付给乙方，双方验看清点无误后签订房屋交接书；本合同签订后，乙方已支付的定金3万元转为部分首期房价款，待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方再向甲方支付部分首期房价款49万元，以上款项共同构成乙方的首期房价款52万元；乙方通过贷款方式向甲方支付第二期房价款100万元，乙方应于本合同签订后及时向银行申请贷款，若乙方的贷款申请未在过户前获得足额批准，乙方应当在过户当日以现金形式向甲方补足；该房地产交付且甲方将户口迁出后当日内，乙方应支付给甲方尾款6万元。
同日，吴国标、邵逸骅、吴梦(出售方，甲方)与姚琦、牛亮(买受方，乙方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：1、甲方出售系争房屋净到手价格计158万元整；2、甲、乙双方本交易所产生的税、费及其他相关费用均由乙方承担；3、若甲方未能按时将房屋交付给乙方，则乙方同意将房屋返租给甲方为期一个月，甲方按2,800元整向乙方支付租金；此协议若与买卖合同产生冲突，以本补充协议为准。吴国标、邵逸骅、吴梦于当日出具房款收据，确认收到姚琦、牛亮为购买系争房屋而支付的房款49万元。
2016年1月27日，姚琦、牛亮缴纳契税47,400元。
2016年2月19日，姚琦、牛亮向上海市住房置业担保有限公司申请个人住房公积金贷款100万元。次月，上述申请获得审批通过。
2016年3月31日，姚琦向吴国标、邵逸骅、吴梦发出《催告函》，催告对方于2016年4月8日10时前与其联系履行合同义务，共赴房地产交易中心办理产权过户手续。次日，上述函件被签收。
2016年11月17日，姚琦、牛亮交纳100万元至本院代管。
另查明，截至2016年12月1日，系争房屋内尚有吴国标、邵逸骅、吴梦的户籍。
上述事实，由姚琦、牛亮共同提供的上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、定金收据、中国工商银行转账凭证、房款收据、发票、税收缴款书、录音资料、催告函、邮寄凭证、常口现实库信息资料、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、短信截图，吴国标、邵逸骅、吴梦共同提供的《房地产买卖合同之补充协议》、残疾人证、上海市残疾评定表、就诊记录、申领失业保险金办事告知单、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，双方办理产权过户、房屋交接以及吴国标、邵逸骅、吴梦迁出原有户籍的最后期限现均已届满，吴国标、邵逸骅、吴梦在对方贷款申请已获审批的前提下至今未履行上述义务，理应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。姚琦、牛亮自愿按合同约定支付剩余房款，系其处分自己的民事权利，可予准许。吴国标、邵逸骅、吴梦虽主张现其无力另购住房，若继续履约将导致双方利益失衡，但其与案外人所某某的买卖合同能否得以实际履行与本案系两个独立的法律关系，相应的交易风险应由其自行承担，且房屋市场价值可能上涨在双方签约时应可预见，现其依据情势变更原则主张解约，无事实和法律依据，本院不予准许。吴国标、邵逸骅、吴梦主张对方存在过错，但未提供充分证据佐证，本院难以采纳其意见。关于延迟过户和延迟交房的违约金，从合同条款看，系同一性质之违约金，姚琦、牛亮不应重复主张，但应计算至实际过户且交房之日止。双方虽曾签订补充协议，但其中的返租条款系针对吴国标、邵逸骅、吴梦正常履约中可能产生的延误，现其已明确表示不愿履行合同，故仍应承担相应的违约责任。关于吴国标、邵逸骅、吴梦所应承担违约金的具体计算标准，本院将根据合同履行情况、过错程度、守约方损失等因素酌情予以确定。同时，考虑到吴国标、邵逸骅、吴梦逾期迁移户籍并不影响姚琦、牛亮实际使用系争房屋，本院对该项违约金设定上限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告吴国标、邵逸骅、吴梦应于本判决生效之日起十五日内协助原告姚琦、牛亮办理上海市静安区平顺路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将上址房屋由被告吴国标、邵逸骅、吴梦名下变更登记至原告姚琦、牛亮名下(相关税费由原告姚琦、牛亮负担)；
二、被告吴国标、邵逸骅、吴梦应于本判决生效之日起十五日内向原告姚琦、牛亮交付上址房屋；
三、被告吴国标、邵逸骅、吴梦应于本判决生效之日起十五日内支付原告姚琦、牛亮逾期过户、交房的违约金，以52万元为本金，按照每日万分之四的标准，自2016年4月1日起算至被告吴国标、邵逸骅、吴梦实际办理上址房屋过户且交房之日止；
四、被告吴国标、邵逸骅、吴梦应于本判决生效之日起十五日内支付原告姚琦、牛亮逾期迁移户籍的违约金，以158万元为本金，按照每日万分之零点五的标准，自2016年7月1日起算至被告吴国标、邵逸骅、吴梦将户籍迁出上址房屋之日止(该项违约金上限不超过15万元)；
五、原告姚琦、牛亮应于本判决生效之日起十五日内支付被告吴国标、邵逸骅、吴梦房款100万元；
六、驳回原告姚琦、牛亮的其余诉讼请求；
七、驳回反诉原告吴国标、邵逸骅、吴梦的反诉请求。
本诉案件受理费4,000元、保全费5,000元(原告姚琦、牛亮已预缴)、反诉案件受理费50元(反诉原告吴国标、邵逸骅、吴梦已预缴)，均由被告(反诉原告)吴国标、邵逸骅、吴梦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
审 判 员 严毅超
人民陪审员 徐德媛
二〇一七年三月二十日
书 记 员 方 芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。