江苏省盐城市亭湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）亭商初字第0352号
原告中国银行股份有限公司盐城东风悦达起亚支行。
被告周诗华。
被告刘兰（系周诗华之妻）。
被告盐城市中远投资发展有限公司。
原告中国银行股份有限公司盐城东风悦达起亚支行（下称中行起亚支行）与被告周诗华、刘兰、盐城市中远投资发展有限公司（下称中远投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法适用简易程序由审判员何海军独任审判，于同年3月26日公开开庭进行了审理。原告中行起亚支行的委托代理人薛兴源，被告中远投资公司的委托代理人曹海波到庭参加诉讼。被告周诗华、刘兰经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行起亚支行诉称：2011年11月24日，被告周诗华、刘兰、中远投资公司与我行签订一份《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定我行向被告周诗华、刘兰发放40万元、期限为10年的楼宇按揭贷款。中远投资公司为该笔借款提供连带责任保证。被告周诗华、刘兰以贷款所购买的位于盐城市世纪购物广场商业＊幢＊号房屋向我行提供抵押担保，并向登记机构申请了抵押预告登记。次年1月10日，我行向被告周诗华、刘兰发放贷款40万元。被告周诗华、刘兰取得贷款后，多次逾期。我行曾多次催收未果，请求法院判令：1、被告周诗华、刘兰偿还原告贷款本金338670.69元，截止2014年9月10日的利息6288.59元、罚息186.14元，并支付自2014年9月11日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息及罚息均按照合同约定的方法和标准计算）；2、被告周诗华、刘兰支付律师代理费13340元；3、被告中远投资公司对上述款项承担连带清偿责任。4、原告对周诗华、刘兰名下的位于盐城市世纪购物广场商业＊幢＊号的房屋变卖、拍卖的价款享有优先受偿权。
被告周诗华、刘兰未答辩。
被告中远投资公司辩称：诉状所称事实，请求法院依法处理。
经审理查明：2011年11月24日，周诗华、刘兰（借款人）、中远投资公司（开发商、保证人）与中行起亚支行（贷款人）签订了一份《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定：1、贷款金额：40万元，贷款期限：10年，从2011年11月24日起至2021年11月23日止，实际借款日以借款借据为准。2、贷款用途：购买位于盐城市世纪购物广场商业＊幢＊号房屋。3、贷款利率：浮动利率，以贷款发放日当天人民银行公布的法定十年期基准利率为基础上浮20%确定。每满一年后，再按当时人民银行公布的十年期法定贷款利率上浮20%确定所有贷款下一年利率。4、提款：借款人授权并委托贷款人将借款直接转入借款人指定账户（户名：中远投资公司，账号：5482＊＊＊6）。5、还款：等额本息偿还法。6、保证人责任：保证人自愿为借款人所欠贷款人的全部债务提供连带责任保证，担保范围包括但不限于本合同项下的贷款本金及利息（含罚息、复利等）、违约金、赔偿金及债务人在本合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、公证费及律师代理费、诉讼费、保全费、执行费等实现债权的费用），保证期间自本合同生效之日起至本合同项下的债务全部到期（包括贷款人根据本合同约定宣布借款人在本合同项下的债务全部提前到期）之日后两年。如保证人协助贷款人取得所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，并办理完正式抵押登记手续且将《房屋他项权证》交由贷款人执管，保证人的保证责任解除。保证人承诺：如贷款人在本合同项下的债权又有物的担保，在贷款人要求保证人承担保证责任时，保证人自愿放弃要求贷款人先行使担保物权的抗辩。7、罚息、复利：如借款人未按约定期限还款且未就展期事宜与贷款人达成协议，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，直至借款人完全清偿本息为止，贷款逾期罚息利率为本合同约定的借款利率的水平上加收40%；若借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利。8、违约处理：借款人未按时、足额偿还任何一期贷款本金或利息或任何应付费用，贷款人有权从借款人在中国银行任何网点开立的任何存款账户中直接扣收相应的款项用于清偿到期债务，宣布本合同项下贷款全部提前到期，要求借款人及保证人按合同履行。9、费用承担：与本合同有关的一切费用（包括但不限于本合同项下的公证费、公告费、贷款人实现债权的费用、借款人的违约导致贷款人聘请律师的费用），均由借款人承担；因借款人或保证人的违约行为导致贷款人聘请律师的费用由违约方承担。
同日，周诗华、刘兰（甲方、抵押人）与中行起亚支行（乙方、抵押权人）签订一份《个人贷款抵押合同》，约定：1、抵押人愿意以其有权处分的财产为上述借款提供抵押担保，担保的本金金额为40万元；2、抵押担保的主债务范围：包括但不限于主合同项下的贷款本金及其利息（含罚息、复利等）、违约金、赔偿金及主债务人在本合同项下应承担的所有费用（包括但不限于公告费、公证费及律师代理费、诉讼费、保全费、执行费等实现债权的费用）3、抵押物：抵押人以抵押财产清单所列之财产（位于盐城市世纪购物广场商业＊幢＊号房屋）设定抵押，主债务人无论何种原因未按主合同约定履行到期（含宣布到期）应付债务，抵押权人有权按照本合同约定，以抵押财产优先受偿。4、费用承担：与本合同有关的一切费用（包括但不限于本合同项下的公证费、公告费、保险费、抵押物保管费及抵押权人实现债权的费用，均由抵押人承担；因抵押人的违约行为导致抵押权人聘请律师的费用由抵押人承担。合同签订后，双方就上述房屋向房产管理部门申请了抵押预告登记。
次年1月10日，该行按约将40万元贷款划至上述指定账户。被告周诗华、刘兰取得贷款后，未按约偿还贷款本息。至2014年9月10日，周诗华、刘兰共欠原告贷款本金338670.69元（含到期本金14533.72元）、利息6288.59元及罚息186.14元。原告多次催要未果，遂诉至本院。
另查明，中行起亚支行委托江苏知本律师事务所律师孙森林、薛兴源作为诉讼代理人代理本案诉讼，并向该所支付律师代理费13340元。
上述事实，有当事人陈述、楼宇按揭（抵押）贷款合同、个人贷款抵押合同、零售贷款借款借据、欠款明细、律师代理费发票等证据证明。经庭审双方质证，本院予以确认。
本院认为：（一）关于借款合同及保证合同。原告中行起亚支行与被告周诗华、刘兰、中远投资公司签订的《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将40万元出借给被告周诗华、刘兰，被告周诗华、刘兰未按合同约定履行还款义务、被告中远投资公司未按约履行保证义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。故原告中行起亚支行要求被告周诗华、刘兰偿还全部到期及未到期借款本金、利息及罚息，要求被告中远投资公司承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。中远投资公司在承担保证责任后，有权向被告周诗华、刘兰追偿。
（二）关于律师代理费的承担问题。合同明确约定借款人未按期归还贷款本息，原告可要求借款人和保证人赔偿原告为实现债权而支付的律师费，故原告要求借款人周诗华、刘兰承担律师代理费，要求中远投资公司对该笔费用承担连带责任的诉讼请求，本院依法予以支持。
（三）关于抵押合同。上述《个人贷款抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。被告周诗华、刘兰以在建的位于盐城市世纪购物广场商业＊幢＊号房屋为该笔贷款提供了抵押担保，并申请了抵押预告登记。因当事人之间并未对涉案的房屋履行抵押物登记，原告中行起亚支行并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。故原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周诗华、刘兰应于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司盐城东风悦达起亚支行贷款本金338670.69元，截止2014年9月10日的利息6288.59元、罚息186.14元，并支付自2014年9月11日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息均按合同约定的方法和标准计算）。
二、被告周诗华、刘兰应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司盐城东风悦达起亚支行支付该行因本次诉讼支出的律师代理费13340元。
三、被告盐城市中远投资发展有限公司对被告周诗华、刘兰履行上述第一、第二项债务承担连带责任。其在承担保证责任后，有权向被告周诗华、刘兰追偿。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告周诗华、刘兰共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。
审判员 何海军
二〇一五年六月一日
书记员 陈 成
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。