福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初2618号
原告：欧阳晓明，男，1974年12月21日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
委托诉讼代理人：张剑锋，福建泉秀律师事务所律师。
被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：陆日阳，男，系公司员工。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，公司董事长。
委托诉讼代理人：肖梅珍，女，系公司员工。
原告欧阳晓明与被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告欧阳晓明的委托诉讼代理人张剑锋、被告华祥物业公司委托诉讼代理人陆日阳、被告华祥房地产公司委托诉讼代理人肖梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳晓明向本院提出诉讼请求：1.判令被告华祥物业公司支付2015年至2016年12月止拖欠的租金88155.48元，租赁合同期限内到期租金应当依照合同约定继续支付；2.判令支付逾期支付租金的滞纳金至还清欠款时止（截止至2016年11月30日止滞纳金28269.74元），上述请求共计111279.22元；3.被告华祥房地产公司对上述请求承担连带保证责任；4.二被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2013年7月13日，原告与被告共同签订《商铺租赁合同》一份，约定将原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）1层10712号商铺出租给华祥物业公司，租赁期限从2013年7月1日起至2020年6月30日止。第一至第三年每月租金2933.67元，于每季度前支付，逾期按每日0.1%支付滞纳金。合同签订后，双方按约定履行合同。2015年起被告没有按照合同约定支付租金，单方面变更租金数额，2015年全年应支付租金56597元,2016年被告应当支付全年租金61743元,两年间仅支付30184.52元，欠租金118340元，滞纳金28269.74元。原告无数次的与二被告交涉，同时也通过业主委员会与之交涉均无结果，故起诉。
庭审中，欧阳晓明明确第二项诉求中滞纳金的计算方式为2015年欠的全部租金的滞纳金从2015年4月1日开始计算，2016年欠的全部租金的滞纳金从2016年4月1日开始计算，按照日千分之一计算，并陈述所欠租金为88155.48元，事实和理由中的“欠租金118340元”为笔误。
被告华祥物业公司答辩称，1.本案的部分诉求已经超过了诉讼时效，依法应当予以驳回。根据民法通则第136条之规定，延付或者拒付租金的，适用诉讼时效为一年，而原告诉求中2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金均已超过诉讼时效，依法应当予以驳回；2.本案中的租金标准应当进行调整，且双方之间的合同应当予以解除。①本案讼争合同并非被告华祥物业公司的真实意思表示。本案中的标的物为华祥房地产公司开发建设，华祥房地产公司于2008年引入上海红星美凯龙家居饰品有限公司品牌战略合作，并与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元。该涉案商场于2009年5月份开业经营，因商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等，涉案商场租金从50多元下降至20多元，商场收入已经无法满足商场的正常经营活动，商场每年经营费用约为2000万元，据此涉案商场面临停业整改。但因商铺销售时，有约定自2013年7月份开始向原告支付租金，故华祥物业公司于2013年4月底介入，在了解商场当前不堪的状况，又实现当时销售的承诺，但又展望商场的发展未来，违背本意与原告签订《商铺租赁合同》，约定华祥物业公司承租原告所有的位于泉州市洛江区万虹公路红星美凯龙全球家居生活广场（华祥店）商铺用于红星美凯龙家居广场项目的经营场所。②租赁合同履行后，就处于严重亏损状态，完全是显失公平的。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但商场经营业绩不容乐观，与实际运筹的大相径庭，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%。另由于多年来万虹公路拓宽与北迎宾路改造，造成商场交通不便、客户流失，同时周边同行业的喜盈门、居然之家于2011年相继开业，对涉案商场内的商家进行争夺及经营竞争，致使商场租金一路下滑，收入不足以支付红星美凯龙经营费用，但华祥物业公司仍积极筹资解决（2013.7.1-2015.3.31支付业主租金约9400万元，2015.4.1-2016.6.30支付业主租金约2050万元）。鉴于商场经营收入不够支付巨额租金，华祥物业公司已经无能力再继续支付原告巨额租金，如果勉强从经营的收入挪来给原告发放租金，那么涉案商场就无经营资金，商场无法正常运转，必然要关店停止营业。原《商铺租赁合同》已经不适宜目前的状况，故申请终止本合同，重新订立符合现实状况的新协议；3.原告要求按照日千分之一计算违约金明显过高。
被告华祥房地产公司答辩称，答辩人仅对租金承担担保责任，对滞纳金不承担担保责任。原告认为答辩人应对滞纳金承担担保责任，没有事实依据，应当予以驳回。
庭审中，本院向华祥物业公司、华祥房地产公司释明，其要求解除合同的诉求应通过反诉来主张。但华祥物业公司、华祥房地产公司表示不提出反诉，对其要求解除合同的诉求，本院不予审查。
双方的争议焦点为：1.原告请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金是否超过诉讼时效;2.本案租金是否应予调整;3.原告诉求的滞纳金的标准是否过高；4.华祥房地产公司是否为华祥物业公司逾期支付租金及其滞纳金承担连带清偿责任。
对本院归纳的争议焦点，原告与二被告的意见同其诉辩主张。
为证明自己的主张，原告向本院提供以下证据：
1．原告身份证，证明原告诉讼主体资格；
2．工商信息，证明被告诉讼主体资格；
3．购房合同，证明原告出租权利；
4．租赁合同，证明原被告之间的租赁合同关系；
5．被告致原告函以及致业主函各一份，证明原告多次向被告主张权利，被告明确表示不按合同约定履行，原告的诉讼主张没有超过诉讼时效；
6．2015年租金暂付款发放时间表，证明原告向被告主张权利及被告的违约行为；
7．情况说明，原告不断向被告催讨租金，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。
被告华祥物业公司质证认为，对证据1-5及7无异议；证据6真实性无异议，但这是要以谈判确定金额为准，到目前为止，双方还是在谈判中，金额没有确定。
被告华祥房地产公司质证认为，对证据1-4无异议；证据5-7，与其无关，不予确认。
被告华祥物业公司向本院提供以下证据：
1.情况说明，证明涉案商场受道路改造等诸多因素影响，导致涉案商铺租金低廉，出租率严重下滑等问题，使合同显失公平，无法继续履行合同,应予解除；
2.委托经营合同、协议书，证明被告将涉案商场出租给第三人，并委托上海红星美凯龙家居饰品有限公司进行卖场品牌经营，因受诸多因素影响，涉案商场实际出租的租金极为低廉的事实，商场收入不足以支付巨额租金；
3.商场经营数据概况、公司已付租金汇总表，证明①被告因涉案商场的发展，投入大量的管理经费、加盟费及一次性招商费、物业维护及固定资产购置等费用，受诸多因素影响，商场经营困难，被告的经营亏损逐年增大，至2014年的年亏损已达5957.28万元的事实；②被告已尽善良义务且自行承担巨额亏损的事实，致使被告已无力继续承担，商城面临关闭，申请解除合同。
原告质证认为，被告华祥物业公司提供的证据真实性无法确认，与本案无关，同时也不能证明被告的主张。
被告华祥房地产公司质证无异议，也未提供证据。
双方提供的证据经对方质证无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以查明、分析认定如下：
一、关于原告请求华祥物业公司支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的租金是否超过诉讼时效的问题。
本院认为，2015年11月7日，被告华祥物业公司向泉州市洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，原告诉求的2015年4月1日至2015年6月30日的租金以及自2015年7月1日至2015年9月30日止的租金分别于2015年7月1日及2015年10月1日开始起算一年诉讼时效期间，被告华祥物业公司于2015年11月7日承诺于2016年1月31日前支付2015年所有租金余额，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条关于“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，原告诉求的2015年4月1日至2015年6月30日以及2015年7月1日至2015年9月30日租金的诉讼时效因被告华祥物业公司同意履行义务而中断，其诉讼请求未超过诉讼时效。
二、关于本案租金是否应予调整的问题。
本院认为，1.华祥物业公司、华祥房地产公司虽辩称签订涉案租赁合同非其真实意思表示，但未能提供相关证据予以佐证，且从涉案租赁合同的履行情况来看，华祥物业公司已依约支付了近两年的租金，直至本案诉讼时才提出签订涉案租赁合同非其真实意思表示，明显不符合常理，对华祥物业公司、华祥房地产公司的该项辩解意见，本院不予采信。2.《最高人民法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，华祥物业公司以商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等客观情况属情势变更为由，主张继续履行合同显失公司，并据此主张调整涉案租金。但商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经营整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，商业风险不属情势变更，华祥物业公司应对商业风险有足够的认知。因此，商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经营整体下滑等情形均不适用情势变更原则，华祥物业公司以此主张调整租金，于法无据，本院不予支持。
三、关于本案滞纳金的标准是否过高的问题。
本院认为，根据原、被告关于“华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金”的约定，华祥物业公司逾期支付租金的，应当支付滞纳金。但由于双方约定的滞纳金标准，明显超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于年利率不得超过24%的规定，且原告也未能举证证明其还存在其他损失，故其诉求的滞纳金应予以适当调整，以年利率24%计付为宜。虽然双方合同约定以每月税后租金为基数计算滞纳金，但双方均未能举证证明税后租金的具体数额，且以合同约定租金（税前）为基数按年利率24%计算的滞纳金并未超过按合同约定计算的滞纳金，故本院调整计算滞纳金的基数为月租金（税前）。
四、关于被告华祥房地产公司是否为华祥物业公司逾期支付租金及其滞纳金承担连带清偿责任的问题。
本院认为，华祥房地产公司以保证人身份在涉案商铺租赁合同上担保方处盖章，该保证合同关系成立。根据涉案商铺租赁合同第七条第四款：“华祥物业公司无正当理由逾期支付租金，逾期一天按约定的每月租金的1‰支付滞纳金，华祥房地产公司仅对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任”的约定，华祥房地产公司依约应对华祥物业公司逾期支付租金承担保证责任。因各方当事人未对华祥房地产公司的保证方式作出约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。”的规定，华祥房地产公司应对华祥物业所欠债务承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款规定：“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，涉案租赁合同条款对保证范围的约定不明确，各方当事人对该项约定理解不一致，应视为对保证担保范围约定不明确，根据上述法律规定，华祥房地产公司作为保证人，应对被保证人华祥物业公司的全部债务承担责任，即对华祥物业公司所欠的租金及滞纳金承担连带保证责任。华祥房地产公司关于其未对华祥物业公司债务提供担保的抗辩主张，与查明事实不符，本院不予支持。
经审理查明，欧阳晓明系洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星．美凯龙华祥店壹层10712号店铺的业主。2013年7月13日，欧阳晓明以出租人的名义与华祥物业公司、担保方华祥房地产公司签订《商铺租赁合同》，约定：欧阳晓明（甲方）将上述店铺出租给华祥物业公司（乙方），由华祥物业公司对承租商铺进行统一经营管理，租赁期限自2013年7月1日至2020年6月30日；前三年租金乙方每月支付4716.42元（税前），第四年至第七年租金乙方每月支付5145.25元（税前）。每年按季度分四次支付，于每季度末前支付；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方支付滞纳金，担保方仅对乙方逾期支付租金承担保证责任等。合同签订后，欧阳晓明依约交付商铺，华祥物业公司按合同约定支付原告第一年（2014）全部租金及2015年第一季度租金，从2015年第二季度开始未能按时支付租金,华祥物业公司于2015年9月30日、11月6日、2016年1月28日和4月29日，分别支付欧阳晓明2015年第二、三、四季度及2016年第一季度租金各4504.04元，合计18016.16元。2015年11月7日，华祥物业公司出具2015年租金暂付款发放时间表，承诺于2016年1月31日前付清2015年所有租金余额，但华祥物业公司并未依约履行义务，未再支付自2016年4月1日起的租金。自2015年4月1日起至2016年12月31日止，华祥物业公司共拖欠欧阳晓明租金：2015年4月1日起至2016年3月31日止为38580.88元［（4716.42元/月×3个月-4504.04元）×4季］、2016年4月1日起至2016年6月30日止为14149.26元（4716.42元/月×3个月）、2016年7月1日起至2016年12月31日止为30871.5元（5145.25元/月×6个月），共计83601.64元。华祥房地产公司也未履行保证责任。
综上，本院认为，欧阳晓明与华祥物业公司之间的房屋租赁合同关系，与华祥房地产公司之间的保证合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。欧阳晓明依约交付商铺，华祥物业公司亦应依约支付租金。虽然双方之前存在按所谓税后租金支付租金的情况，但在本案中华祥物业公司未能举证证明已就本案租金代为缴税，且根据涉案商铺租赁合同的约定，缴税义务应由欧阳晓明承担，故应按合同约定的租金计算华祥物业公司所欠租金。根据涉案商铺租赁合同的约定，华祥物业公司拖欠欧阳晓明2015年第二季度至2016年第四季度的租金83601.64元，事实清楚，本院予以确认。现欧阳晓明请求判令被告华祥物业公司支付尚欠租金88155.48元,合理部分，本院予以支持。华祥物业公司逾期支付租金，已构成违约，依约应向欧阳晓明支付滞纳金，但合同约定的滞纳金计算标准明显过高，应予以适当调整，以所欠租金为基数按年利率24%计算自各逾期之日起为宜。对原告主张被告华祥物业公司2015年欠的全部租金的滞纳金从2015年4月1日开始计算，2016年欠的全部租金的滞纳金从2016年4月1日开始计算，按照日千分之一计算的诉求，本院不予支持。华祥房地产公司作为连带责任保证人，依法应对华祥物业公司所欠租金及滞纳金承担连带清偿责任。但其承担保证责任后，有权向华祥物业公司追偿。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：
一、泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付欧阳晓明2015年4月1日起至2016年12月31日止的租金83601.64元及滞纳金（以合同约定的各季度租金为基数，分别自各季度租金逾期支付之日起至实际还清之日止按年利率24%计付，其中有偿付部分租金的季度则自偿付之日起调整为以实际尚欠的季度租金为基数计付）；
二、泉州市华祥房地产开发有限公司对泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任，其承担保证清偿责任后，有权向泉州市华祥物业管理有限公司追偿；
三、驳回欧阳晓明的其他诉讼请求。
案件受理费2628元，由欧阳晓明负担738元，由泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担1890元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 龚万淳
审 判 员 苏静娴
人民陪审员 黄雅思
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 苏艳月
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国民法通则》
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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