福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0503民初7813号
原告：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。
主要负责人：孙国强，该分行行长。
委托诉讼代理人：洪夏欣，女，中国建设银行股份有限公司鲤城支行职员。
委托诉讼代理人：林贤宁，男，中国建设银行股份有限公司鲤城支行职员。
被告：赖新专，男，1981年7月3日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。
被告:泉州诚源房地产有限公司，住所地福建省丰泽街556号永宏花苑南裙楼五楼，统一社会信用代码：91350500611549246H。
法定代表人：曾志宏，该公司负责人。
委托诉讼代理人：柯双木、柯曾国，福建志立律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）与被告赖新专、泉州诚源房地产有限公司（下简称“泉州诚源房地产“）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告建行泉州分行的委托诉讼代理人洪夏欣、被告泉州诚源房地产的委托诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼，被告赖新专经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
建行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赖新专归还签订编号为350656808-2012-20160879192号个人住房借款合同项下的借款本金675454.96元，及截至2017年9月6日拖欠利息及罚息、复利共计5277.63元(其后按人行同期利率计至实际还款日止)。2、请求法院依法判令原告建行泉州分行对被告赖新专提供的抵押物享有优先受偿权；3、请求依法判令被告泉州诚源房地产对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。事实与理由：2016年4月21日，赖新专因购买泉州市洛江区资金不足向原告申请个人住房贷款人民币69.9万元,期限20年。原告于2016年5月11日审批通过，并于2016年5月12日与赖新专、泉州诚源房地产签订了编号为350656808-2012-20160879192号的个人住房借款合同。合同签订后并于2016年5月23日办理抵押登记手续。按合同约定，原告于2016年5月25日如约将合同款项划入被告赖新专指定的售房单位泉州诚源房地产账户内，同时泉州诚源房地产为赖新专的借款本息等有关费用提供连带责任保证，该笔贷款期限自2016年5月25日至2036年5月25日止。2012年原告与被告泉州诚源房地产签订了编号为2012年建鲤房贷最高额保字第007号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定甲方即泉州诚源房地产提供连带责任保证。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论保证人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。该保证所担保的债权是指贷款人向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利及罚息、复利）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。但合同签订至今，被告赖新专因其主客观原因未按期足额还贷,已连续拖欠2期并累计拖欠4期贷款，截至2017年9月6日，被告赖新专尚欠本金675,454.96元、利息及罚息、复利5277.63元，（该笔贷款于2017年6月30日还款17928.74元,系原告通过要求开发商承担连带保证责任并通过扣划泉州诚源房地产账户资金代偿,并非借款人主动还款。）虽经我行多次催告仍未归还。根据原告与被告赖新专签订的《个人住房借款合同》第十六条及第十七条的约定，被告不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项已构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。同时对被告提供的抵押担保物享有优先受偿权。被告泉州诚源房地产应根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定承担连带清偿责任。原告特依《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，请求依法判决。
泉州诚源房地产辩称，一、被告泉州诚源房地产提供的是阶段性担保即附条件的免除担保责任，根据三方签订的《个人住房借款合同》第三十五、三十六条的约定，担保期限至正式抵押登记办理完毕之日止。本案房产已于2017年9月12日办理正式的抵押登记，被告泉州诚源房地产担保期限届满，担保责任免除。对于被告赖新专后期的欠款应由其自行偿还，若不能偿还原告有权就涉案房产拍卖变卖款项优先受偿。二、因被告赖新专未能按时偿还按揭贷款，导致被告泉州诚源房地产于2017年6月30日代为偿还按揭贷款本金、利息、罚息及复利合计17928.74元，该部分款项，被告赖新专应当偿还被告泉州诚源房地产，或者从拍卖价款中扣留偿还给被告泉州诚源房地产。
赖新专未作答辩。
本院经审理查明的事实与建行泉州分行的陈述基本一致。另查明，原、被告于2016年5月12日签订合同号为350656808-2012-20160879192的《个人住房借款合同》一份，合同第二十七条载明合同保证人为泉州诚源房地产，抵押人为赖新专，抵押物为址在泉州市洛江区产；合同第三十五条载明，本合同项下的担保方式为：抵押加阶段性保证；第三十六条载明，“一、泉州诚源房地产有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在此之前，即便贷款人已经取得对该抵押财产的抵押权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此发生任何减免。”合同第四十一条第（三）项载明“本合同项下贷款发放后，贷款人授权中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，办理贷后变更与服务事项……贷款人对上述授权不再另行通知借款人和担保人。借款人和担保人均已知悉并同意贷款的上述行为。”被告泉州诚源房地产在合同保证人落款处签字盖章，被告赖新专在合同借款人及抵押人落款处签名捺印。2017年9月12日，双方办理了不动产抵押登记，原告并取得了闽（2017）洛江区不动产证明第0006884号《不动产登记证明》，该证明载明抵押权利人为建行泉州分行，抵押的不动产权证书为闽（2017）洛江区不动产权第0000573号，抵押物为坐落于泉州市洛江区屋。2012年3月30日，原告与被告泉州诚源房地产签订编号为2012建鲤房贷最高额保字第007号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定保证期间为“一、保证期间按乙方（本案原告）对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔贷款合同之日起至以下第（二）项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……”庭审中，原告建行泉州分行、被告泉州诚源房地产对上述事实均无异议，被告泉州诚源房地产对原告主张的被告赖新专尚欠的借款本金、利息、罚息、复利无异议。被告泉州诚源房地产当庭提供一份《客户回单》，证明其于2017年6月30日被原告扣划了代被告赖新专偿还的按揭贷款本金、利息、罚息、复利，合计人民币17928.74元，原告没有异议。
以上事实，有建行泉州分行提供的被告赖新专身份证、户口本、离婚证、离婚协议书及未婚声明书，350656808-2012-20160879192号《个人住房借款合同》一份、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、不动产抵押权登记证明一份、个人贷款支付凭证一份、中国建设银行个人贷款对账单及贷款账户管理一览表各一份等以及庭审中建行泉州分行及泉州诚源房地产的陈述为证。赖新专未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。建行泉州分行提供的上述证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，被告泉州诚源房地产对上述证据均无异议，本院予以确认。
本院认为，建行泉州分行与赖新专之间的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行相应的权利义务。建行泉州分行依约发放贷款，被告赖新专未能依约还款付息，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告赖新专偿还尚欠的借款本金及相应的利息、罚息、复利，合理合法，本院予以支持。被告赖新专自愿以其购买的址在泉州市洛江区产作抵押担保，并依法办理了抵押登记，该抵押合法有效，现被告赖新专未能依约履行还款义务，建行泉州分行依法享有抵押权，即享有在借款合同范围内以该抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产的价款优先受偿权。原、被告三方签订的个人住房借款合同》约定，保证方式为：抵押加阶段性保证；同时该合同及原告与被告泉州诚源房地产签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中均约定，被告泉州诚源房地产的担保期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本案抵押房产抵押权登记证明的取得时间为2017年9月12日，故被告泉州诚源房地产的担保期间依合同约定应至2017年9月12日，本案原告起诉时间为2017年10月10日，故原告起诉时已超过保证期间。根据我国担保法的规定，债权人在合同约定的保证期间内未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任，故对原告超过保证期间起诉要求被告泉州诚源房地产承担保证责任的主张不予支持。被告泉州诚源房地产在保证期间因连带保证责任而被原告扣划代偿的款项，依据担保法的规定享有向被告赖新专追偿的权利。被告赖新专未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第二十五条第二款、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告赖新专应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还尚欠借款本金人民币675454.96元及计至2017年9月6日止的利息、罚息、复利5277.63元，合计680732.59元，并按双方签订的《个人住房借款合同》约定的计息标准及中国人民银行逾期付款的有关规定计付自2017年9月7日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复利；
二、若被告赖新专若未能偿还上述债务，原告中国建设银行股份有限公司泉州分行有权依照法律规定，以被告赖新专提供的抵押物即址在泉州市洛江区产（产权证号：闽（20**）洛江区不动产权第0000573号）折价或者拍卖、变卖所得价款在上述欠款范围内享有优先受偿权；
三、被告泉州诚源房地产有限公司有权就其在保证期间被原告中国建设银行股份有限公司泉州分行扣划的代偿款人民币17928.74元向被告赖新专追偿；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10607元，减半收取5303.5元，由原告中国建设银行股份有限公司泉州分行负担50元，被告赖新专负担5253.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 员 张美蓉
二〇一七年十二月六日
法官助理 谢燕玉
书 记 员 黄小青
附本案引用的主要法律法规条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的。由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第二十五条第二款在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算