宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第818号
上诉人（原审被告）汪小宁，男，1979年10月25日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审原告）宁夏豪森房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县富兴南路。
法定代表人夏永刚，该公司经理。
原审被告杨海兵，男，1972年4月16日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人汪小宁因房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2014）贺民初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人汪小宁，原审被告杨海兵到庭参加诉讼，被上诉人宁夏豪森房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月16日，宁夏豪森房地产开发有限公司（以下简称豪森公司）与杨海兵签订了一份房屋租赁合同，合同约定，豪森公司将其位于贺兰县富兴南街怡兰园2#楼6-7号（1-2层），面积为440m2的营业房租给被告杨海兵用于经营餐饮业，租期3年，从2009年11月20日至2012年11月20日止，租金每年10万元，每年租期到期日交纳，一次性交纳，并且约定承租人如因工作需要，将租用房屋转让给第三方承租使用，应事先征得出租方的同意，还约定承租人拖欠租金累计达壹个月的，出租人可以终止合同，合同还补充约定，如出租方进行施工影响承租方不能营业时，出租方可考虑适当减免租金。合同签订后，豪森公司将房屋交付杨海兵使用，杨海兵按照餐饮业需求对房屋进行装修，杨海兵使用房屋到2011年1月份，将承租的房屋与汪小宁签订了转让协议，将餐厅整体转让给汪小宁使用，汪小宁与豪森公司协商，由豪森公司给汪小宁及杨海兵分别出具证明一份，同意汪小宁到贺兰县供电局对用电户名进行变更，汪小宁在使用转租的房屋期间交清了截止合同期满前的全部租金，合同期满后，豪森公司与汪小宁按照原租赁合同继续履行，汪小宁向豪森公司交纳租金2万元，2013年因豪森公司对出租的房屋进行加层，在施工时影响了汪小宁的正常经营，汪小宁于2013年5月15日至2013年9月30日经贺兰县地税局批准停业4个半月，汪小宁于2012年11月21日继续使用豪森公司房屋至2014年4月6日豪森公司主张权利为止，除交纳2万元租金外，再未给豪森公司交过租金，现豪森公司诉至法院，请求：1、依法解除与两被告的租赁合同，并立即搬离租赁房屋并承担恢复房屋结构原状的费用30000元，违法排污造成的地沟油清理费用15000元；拆除原旧设施、恢复外墙大理石及垃圾清运16000元；2、判令二被告支付豪森公司2012年11月21日至2014年4月8日的房租138265元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认为，豪森公司与杨海兵签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，杨海兵经征得豪森公司同意将尚未期满的房屋转租给汪小宁继续使用，合同期限届满后，豪森公司与汪小宁按照原合同继续履行合同义务，在合同履行中，因豪森公司在出租房上进行施工，给汪小宁生意带来了影响，致使汪小宁停业4个半月，因汪小宁从2012年11月21日到2014年4月8日未交纳房租长达16个月零18天，被告已构成违约，汪小宁应交纳所欠房租118332元（100000元＋4.6个月×8333元-20000元），按照原租赁合同补充约定，豪森公司因施工影响被告正常营业，致使被告汪小宁停业4.5个月，豪森公司应免除被告4.5个月的租金37499元（100000元÷12个月×4.5个月），汪小宁应给付豪森公司租金80833元。豪森公司与汪小宁在继续履行合同时，未约定租期，应视为双方履行的是不定期的租赁合同，不定期的租赁合同当事人可随时解除合同，故豪森公司要求解除合同的请求符合法律规定，法院对该请求予以支持。对豪森公司要求被告承担恢复房屋结构原状的费用3万元、违法排污造成的地沟油清理费用15000元、拆除原旧设施、恢复外墙大理石及垃圾清运16000元的要求，无事实及法律依据法院不予支持。杨海兵经征得豪森公司同意转租了房屋，故本案杨海兵不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条，第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除宁夏豪森房地产开发有限公司与汪小宁之间的房屋租赁合同，汪小宁于判决生效之日起十五日内将房屋交付宁夏豪森房地产开发有限公司；二、汪小宁给付宁夏豪森房地产公司开发有限公司租金80833元，于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回豪森公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4285元，减半收取2143元，由宁夏豪森房地产开发有限公司负担1274元，由汪小宁负担869元。
宣判后，汪小宁不服上诉称，一审判决认定事实不清，被上诉人在2012年4月起对出租的房屋进行加层，在施工时影响了上诉人的正常经营，致使上诉人在2013年5月15日到2013年9月30日无法营业，被上诉人只是减免无法营业期间的租金，未对无法营业的损失进行赔偿。一审判决适用法律不正确，杨海兵将租赁被上诉人的房屋转租给上诉人之前是获得被上诉人同意，将租赁权让与为承租人法律地位的转让，受让人与出租人之间未成立新的租赁合同，仅发生承租人主体的变更，故被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同不能认定为不定期租赁合同，且餐饮业属于中长期投资规划，只能逐步收回投资，而后才能赢利，如果上诉人与被上诉人签署的是不定期租赁合同，将致使自身投资血本无归。故请求二审法院依法撤销原判，并依法改判由被上诉人继续履行房屋租赁合同；本案诉讼费由被上诉人承担。
原审被告杨海兵辩称，我将房屋转租给汪小宁是获得豪森公司同意的，只是没有签订合同，公司还给供电局出具的介绍信将涉案房屋用电变更到汪小宁名下缴纳，对上诉人要求继续履行房屋租赁，我不发表意见。
二审庭审中，上诉人汪小宁提交如下证据：证据1、视频录音资料一份，证明被上诉人在没有防护措施的情况下进行施工致使其无法正常营业，录像日期为2014年3月18日；证据2、照片1张，证明豪森公司将其餐厅的大门锁住，使其无法营业。
经当庭质证，原审被告杨海兵对上诉人提交证据1对的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目不发表质证意见。
经审查认为，上诉人汪小宁提交的证据属于另外法律关系，与本案不具有关联性，不予采信。
被上诉人宁夏豪森房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，杨海兵在征得豪森公司同意后将期限尚未届满的房屋转租给汪小宁，合同期限届满后，豪森公司与汪小宁未重新签订房屋租赁协议，双方之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。因豪森公司与汪小宁未对租赁期限进行约定，应当视为不定期租赁，且汪小宁逾期不支付租金，作为出租人的豪森公司可以随时解除合同。故，上诉人汪小宁请求继续履行房屋租赁合同的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4285元，由上诉人汪小宁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴志明
审 判 员 王建玲
代理审判员 刘兆平
二〇一四年十月十五日
书 记 员 王丽娟
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。