浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3575号
上诉人（原审原告）：叶玉峰。
委托代理人：朱沈楼。
被上诉人（原审被告）：孙根明。
被上诉人（原审被告）：孙华。
委托代理人：陈珍瑛。
上诉人叶玉峰因与被上诉人孙根明、孙华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2013）杭富民初字第1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：一、富阳市富春街道横凉亭路16-12号房屋系孙根明所有，16-13号房屋系孙华所有，两间房屋相邻。1998年左右，孙根明租用了孙华的房屋，与其本人房屋一并用于开饭店。2006年6月26日，孙根明与叶玉泉（叶玉峰兄弟）签订租房协议，约定将该两间房屋租赁给叶玉泉，用于经营面馆，叶玉峰在该面馆中持有股份。2007年6月26日起，叶玉峰向孙根明租赁该两间房屋，并将租赁费交与孙根明。近两年，孙根明向叶玉峰收取两间房屋的房租为56000元每年，其向孙华所交房租为15000元每年。叶玉峰于2013年9月左右搬离房屋。二、因横凉亭路综合改造工程项目需要，涉案房屋被征收。2013年5月16日，孙华妻子陈珍瑛与富阳市房屋征收补偿管理办公室签订《横凉亭路综合改造工程房屋征收货币补偿协议》，约定补偿额，其中，装修及附属物补偿金额为61088元、停产停业损失补偿金额19200元、搬迁补助费2000元、有线电视、电话机等迁移补偿金额450元。2013年5月30日，孙根明与富阳市房屋征收补偿管理办公室签订《横凉亭路综合改造工程房屋征收货币补偿协议》，约定补偿额，其中，装修及附属物补偿金额为64523元、停产停业损失补偿金额19200元、搬迁补助费2000元、有线电视、电话机等迁移补偿金额708元。三、庭审中，孙根明、孙华一致确认孙华已支付孙根明补偿款42000元。孙华与叶玉峰一致认可的叶玉峰租用房屋后所做的装修装饰为扣板、广告门面、空调一只。对于上述装修装饰，在孙根明的补偿评估表中补偿金额分别为：扣板2784.60元、广告门头3888元，空调每台1**元。孙华的补偿评估表中补偿金额分别为：扣板1713.60元、广告门头3888元。上述费用孙根明、孙华均已领取。2013年7月29日，叶玉峰提起诉讼，请求判令：1、孙根明、孙华退还房屋租金9000元；2、孙根明、孙华支付装修补偿金125611元，搬迁补助费4000元，停产停业损失38400元，电话移机、宽带网及有限电视等迁移费用合计1158元；3、本案诉讼费用由孙根明、孙华承担。
原审法院认为：关于孙根明、孙华与相关部门签订房屋征收补偿协议后的房租，因叶玉峰支付最后一期租金至2013年6月27日止，而叶玉峰实际占用、使用房屋至2013年9月左右，故其要求孙根明、孙华退还房屋租金，于法无据，不予支持。关于搬迁补助费，因房屋并非由孙根明、孙华管理使用，而由叶玉峰实际经营使用，因此，实施腾空搬迁行为的是作为承租人的叶玉峰，而非孙根明、孙华。既然征收补偿协议中对搬迁补偿做了约定，该笔费用应视为对房屋实际经营者的补偿，故对于叶玉峰要求孙根明、孙华支付搬迁补助费的诉讼请求，予以支持。关于装修补偿金，庭审中确认叶玉峰承租后所投入的装修装饰为扣板、广告门面及空调一台，该部分补偿款应为叶玉峰所有。孙根明对该部分装修所获得的补偿款为：扣板2784.60元、广告门头3888元，空调一台1**元，合计6822.60元。孙华对该部分装修所获得的补偿款为：扣板1713.60元、广告门头3888元，合计5601.60元。本案中，因叶玉峰向孙根明租用房屋，租金由孙根明向叶玉峰收取，叶玉峰与孙华之间并不存在直接的租赁关系，且作为出租人的孙华已向孙根明支付相应款项，根据合同的相对性原则，孙华所承担部分应由孙根明承担。孙华作为房屋所有人，其在房屋征收过程中已知道房屋实际经营人并非孙根明，而其仍向孙根明支付补偿款，显然不当，且其已实际领取相应款项，故孙华应对其承担部分承担连带清偿责任。至于孙华主张的其应当给承租人的款项已全部支付给孙根明，如若属实，孙华在本案中承担责任后可向孙根明另行主张权利。对于其他装修补偿及有线电视、电话机等迁移补偿，因叶玉峰未能举证证明该部分装修等系其投入，应当承担举证不能的责任，故不予支持。关于停产停业损失，根据相关规定，叶玉峰与孙根明未签订书面的租赁合同，视为不定期租赁，双方可随时解除租赁关系。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿。本案中，叶玉峰在房屋评估时即知道房屋已被征收，续租已不可能，且其实际经营至9月，在此期间，叶玉峰有充足的时间另作准备，且叶玉峰最后一期房租支付至2013年6月27日，不存在孙根明需要补偿停产停业损失的情形，故对于叶玉峰主张的停产停业损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年10月23日判决：一、孙根明支付叶玉峰搬迁补助费4000元、装修补偿金12424.20元，合计16424.20元，并于判决生效之日起十日内付清；二、孙华对上述款项中的搬迁补助费2000元、装修补偿金5601.60元，合计7601.60元，承担连带清偿责任；三、驳回叶玉峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3791元，减半收取1895.50元，由叶玉峰负担1695.50元，孙根明负担200元。
宣判后，叶玉峰不服，向本院提起上诉称：孙根明、孙华与相关部门签订房屋补偿协议之后，对征收补偿协议中所涉及的房屋不再享有所有权，孙根明、孙华与叶玉峰之间的协议自动解除，孙根明、孙华应退还叶玉峰自补偿协议签订的次日起至2013年6月27日的租金，即5400元。叶玉峰是通过支付店铺转让费14万元而获得租赁店铺的权利，14万元包括店铺的装修、原先购买的设备等，孙根明、孙华应支付叶玉峰装修补偿金125611元。签订协议时停产停业损失就已经确定，而那时叶玉峰仍为租赁房屋的实际使用人，即使叶玉峰不存在停产停业损失，该笔款项也不应由孙根明、孙华所有。孙根明、孙华应支付叶玉峰停产停业38400元。请求二审撤销原判，改判支持叶玉峰要求孙根明、孙华退还房屋租金5400元、装修补偿金125611元、停产停业损失38400元的诉讼请求；一、二审案件受理费由孙根明、孙华负担。
上诉人叶玉峰在二审中向本院提交《协议》复印件一份、《情况说明》一份及叶玉泉的身份证复印件一份，证明2007年6月25日叶玉泉已经退出涉案房屋的租赁。
被上诉人孙根明在二审中辩称：孙根明与叶玉峰之间是不定期租赁合同关系。2013年5月31日签订的《征收补偿协议》仅是意向，2013年6月28日才签订《拆迁协议》，叶玉峰交纳的租金至2013年6月27日，之后的房租孙根明未收取过，叶玉峰仍在继续经营，其要求退还房租费5400元缺乏依据。叶玉峰与孙根明之间应根据合同法来解决租赁合同纠纷，这与政府补偿被征收人（即房屋所有人）多少征收补偿费是无关的。在一审中，孙根明虽认可部分装修是叶玉峰自行添加，但之前孙根明已装修，叶玉峰是将已有的装修进行改建。故装修费不应全部判给叶玉峰。本案应由孙华直接支付叶玉峰相应的损失，并不是判孙华连带清偿责任。请求二审法院驳回上诉。
被上诉人孙根明在二审中提交《协议》复印件一份，证明叶玉峰、叶玉泉同意将承租的房屋转租给洪建文，后叶玉峰又从洪建文处转让过来。
被上诉人孙华在二审中辩称：孙华所有的位于富阳市富春街道横凉亭路16-13号房屋（农民城**号）于1998年就租给了孙根明，直至2013年被市政府征用。在租赁期间孙根明将房屋转租他人，孙华不知情。孙华与叶玉峰没有房屋租赁关系。叶玉峰要求退还5400元租金与孙华无关。关于房屋装修补助费，1997年左右孙华对涉案房屋进行了装修，后租给孙根明，孙根明也进行了部分装修，经与孙根明协商，由孙华一次性包括装修在内各项费用42000元补偿给孙根明。孙根明与孙华无租赁房屋补偿纠纷，叶玉峰主张的装修补助款与孙华无关。叶玉峰没有因征收而停产停业，一直占领房屋经营饭店，直至2013年10月底被指挥部强行拆除。相反，因叶玉峰迟迟不肯搬迁，影响了孙华拆迁补偿款的领取。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人孙华在二审中提交《情况说明》一份，证明孙华支付给孙根明的42000元，包括了装修款等各项拆迁补偿费在内。
上述二审中提交的证据，经出示，对上诉人叶玉峰提交的证据及被上诉人孙根明提交的证据，上诉人叶玉峰和被上诉人孙根明均无异议，本院予以确认；对被上诉人孙华提交的证据，上诉人叶玉峰认为不属于二审中的新证据，不予质证。被上诉人孙根明无异议。本院认为，该证据不属于二审程序中的新证据，且上诉人叶玉峰不同意进行质证，本院不予确认。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，2007年6月25日，叶玉峰、叶玉泉（甲方）与洪建文（乙方）签订《协议》一份，约定甲方将农民城93号、94号（即案涉房屋）街面房饭店转租给乙方，饭店内所有餐具、物品全归乙方（包括饭店经营的所有证件）。乙方须支付饭店转让费13万元。从签订本协议起甲方与房东协议终止。即日起该店（好日子面馆）与叶玉峰、叶玉泉无关等。孙根明作为房东在协议上签字同意。2007年6月27日，叶玉峰支付洪建文上述街面房饭店转让费14万元，孙根明同意转让。
再查明，叶玉峰最后一期房租支付至2013年6月27日。
本院认为，孙华所有的富阳市富春街道横凉亭路16-13号房屋（原农民城**号）1998年就租给孙根明，直至房屋被征用拆除的事实清楚。孙根明将其所有的横凉亭路16-12号房屋（原农民城**号）连同孙华租给其的16-13号房屋一并于2006年6月26日出租给叶玉泉，但2007年6月25日叶玉泉、叶玉峰将涉案房屋整体转租给案外人洪建文，同年6月27日叶玉峰支付14万元转让费又从洪建文处将房屋的租赁权取回，孙根明予以认可。二审中，叶玉泉表示其已经于2007年6月25日终止了与孙根明之间的房屋租赁关系，与涉案房屋无涉。叶玉峰与孙根明均认可自2007年6月26日双方形成房屋租赁关系，故横凉亭路16-13号房屋叶玉峰是从孙根明处租来，叶玉峰与孙华之间并没有直接的房屋租赁关系。根据合同相对性原则，叶玉峰应向孙根明主张房屋租赁合同权利。孙根明作为横凉亭路16-12号房屋的所有人，虽于2013年5月30日与富阳市房屋征收补偿管理办公室签订《横凉亭路综合改造工程房屋征收货币补偿协议》，但并不意味着此时房屋已经交付给征收人，根据合同相对性原则，孙根明作为房屋出租方，其有权行使租赁合同中的合同权利。叶玉峰的租金交纳至2013年6月27日，而实际占有使用涉案房屋至2013年9月左右，故其要求退还自孙根明、孙华与富阳市房屋征收补偿管理办公室签订征收补偿协议次日起至2013年6月27日的租金5400元上诉请求缺乏依据，不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”叶玉峰主张装修补偿金，叶玉峰应对其装修的事实进行举证，但叶玉峰在本案中未提供有效证据证实，鉴于孙根明在原审中确认租赁房屋中属于叶玉峰装饰装修的有扣板、广告门面和空调一只，故原审法院将孙根明、孙华补偿评估表中相应装饰装修部分的补偿款项由孙根明支付给叶玉峰并无不当。叶玉峰主张的超出部分装饰装修款因缺乏事实依据，不予支持。孙根明与叶玉峰形成不定期租赁关系，双方可随时解除租赁关系，叶玉峰租金交纳至2013年6月27日，但之后继续经营至9月左右，没有证据证明叶玉峰有停产停业损失，故其要求孙根明、孙华支付停产停业损失缺乏依据，原审未予支持亦无不当。叶玉峰的上诉理由均不
成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3440元，由叶玉峰负担（叶玉峰已向本院预缴上诉案件受理费3791元，叶玉峰于本判决生效之日起十五日内至本院退诉讼费351元）。
本判决为终审判决。
审判长 胡宇
审判员 陈艳
审判员 王宓
二〇一四年五月五日
书记员 王勤