山东省枣庄市台儿庄区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）台民初字第93-94号
原告贾传亭，城镇居民。
原告刘西英，城镇居民。
以上二原告共同委托代理人王岩，山东法扬律师事务所律师。
以上二原告共同委托代理人李琳，山东法扬律师事务所律师
被告枣庄伦达置业有限公司（以下简称伦达公司）。
法定代表人吴伯国，董事长。
委托代理人谭志英，男。
委托代理人张继法，山东京杭律师事务所律师。
原告贾传亭诉被告伦达公司房屋买卖合同纠纷案与原告刘西英诉被告伦达公司房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对两案件进行了合并审理。原告贾传亭，二原告共同委托的代理人王岩、李琳，被告伦达公司的委托代理人谭志英、张继法，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾传亭、刘西英诉称，2011年8月，二原告与被告分别签订了《定向开发协议书》。该协议书约定被告为二原告开发中式风格低密度住宅物业，开发建设的房屋户型为H型。该户型在被告印制和散发的广告宣传册中有具体平面图及相关文字说明，应当为五房二厅五卫。但被告在协议履行过程中，无视二原告的合法权益，在未履行变更前的通知义务、未征得二原告知情同意的情况下，将户型结构由五房二厅五卫单方变更为四房二厅四卫。尤为严重的是，在双方签订《定向开发协议书》时，被告已经将房屋二层施工完毕，正在进行第三层施工。二原告按照《定向开发协议书》约定缴纳500000元购房款后，被告就一直停工至今，还将三层原已经搭建的建筑模板拆除。由于被告的行为已经构成严重违约，导致二原告无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及其他相关法律规定，二原告有权要求解除双方签订的《定向开发协议书》，要求被告返还收取的购房款并向原告支付违约金。综上，二原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法解除原被告之间签订的《定向开发协议书》；判令被告分别返还二原告已缴纳的购房款500000元，并分别支付二原告违约金500000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告伦达公司辩称，二原告未按约定签订商品房买卖合同已构成违约，应根据《定向开发协议书》第三条第二项的规定承担违约金。被告不存在擅自改变房屋结构的情况，根据原告在诉状中认可的“在双方签订《定向开发协议书》时，被告已经将房屋二层施工完毕，正在进行第三层施工”等内容，能证实在签订《定向开发协议书》后被告没有改变房屋结构的情况，无从谈到原告诉称的“在协议履行过程中，无视二原告的合法权益，在未履行变更前的通知义务、未征得二原告同意的情况下，将户型结构改变”的情况。另外，签订协议前被告完全按图纸施工，也不存在改变房屋结构的事实。众所周知，按照我国现行法律、法规的规定，工程施工前必须具备规划审批通过的图纸，按规划图纸施工这是必须遵守的规则，这一点严格受监督部门监督管理，且还受监理、质检、验收等单位的制约。规划施工图纸是2011年5月3日审批通过施工，签订《定向开发协议书》的时间是2011年8月16日，被告自始按图纸施工，没有改变审批图纸施工的行为，也就是说，根本不存在擅自改变图纸施工的问题。原告所称的“广告宣传册”为商业广告，仅属于要约邀请，对《定向开发协议书》的订立以及房屋价格的确定不具有实质的影响，不具有约束力。该宣传册印有“一切图文及数据均以政府部门最终批准之法律文件为准”的明确提示，该提示明确告知宣传册中的图文及数据的不确定性，应以批准文件为准。鉴于已告知该宣传图册图文及数据不具有具体确定性，该宣传图册不符合要约法定条件，故该宣传图册的图文及数据不具有约束力。该宣传图册对签订《定向开发协议书》以及房屋价格的确定不具有重大影响，原告已认可“房屋二层施工完毕，正在进行第三层施工”，双方签订的《定向开发协议书》第一条中也已记载“签订协议前乙方已详细了解并知悉所签协议房屋的全部情况”的内容，本案的交易是建立在作为标的物的商品房已基本建成，是依据房屋的实物现状签订《定向开发协议书》，不是只借助被告提供的资料、通过想象来认知所购房屋的情况。同时，结合售房惯例及实际，被告在签订《定向开发协议书》时现场有与已建房屋相一致的户型结构图、户型排列图等资料和展示，宣传图册对订立《定向开发协议书》不起实质作用。综上，该宣传册充其量为商业广告，为要约邀请，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条视为邀约的规定，没有约束力，原告诉请的理由均不能成立，请法院予以公正处理。
经审理查明，2011年8月16日，被告伦达公司作为甲方与作为乙方的原告贾传亭、刘西英分别签订了定向开发协议书。该协议内容为：1、定向开发内容，甲方为乙方定向开发中式风格低密度住宅物业，该物业位于甲方所开发的龙湾西区，六合院和独栋别墅房屋。为乙方（贾传亭）开发的房屋户型为金桂苑H2户房屋，总计面积为204㎡，单价为7800元／㎡，房款总价为1591200元；为乙方（刘西英）开发的房屋户型为金桂苑H3户房屋，总计面积为204㎡，单价为7850元／㎡，房款总价为1601400元；签订协议前乙方已详细了解并知悉所签协议房屋的全部情况。2、付款方式，（1）本协议签订时，乙方向甲方支付部分前期定向开发费用30000元，总计需向甲方交纳前期开发费用500000元，乙方承诺于2011年8月31日前将剩余前期开发费用470000元补齐，如逾期则视为自动放弃该房屋的购买权，甲方可另行出售房屋，乙方所交纳的款项作为违约金不予退还。或者，甲方有权选择要求乙方履行义务。如本条款违约则本协议该条款以下所有条款无效。（2）在甲方为乙方定向开发的物业获得政府预售证之后三日内，甲方书面或电话通知或短信通知乙方签署《商品房买卖合同》，乙方必须在三日内前往甲方售楼部正式签署《商品房买卖合同》。（3）双方正式签署《商品房买卖合同》时，乙方依照按揭贷款方式支付余款，应在双方签署《商品房买卖合同》（本协议甲方同时收回）同时向甲方提供相关按揭办理所需资料。3、双方责任，（1）乙方自愿参与本次定向开发活动，并自觉遵守相关条款。（2）乙方签署本协议后，应按照本协议第二条第2款的时间约定内正式签署《商品房买卖合同》，逾期则视为自动放弃定制开发权利，甲方有权解除合同自行处理该房屋，乙方已交付定向开发费用的10%作为违约金不予退还。（3）乙方选择按揭贷款时，应按银行规定提供资料，不符合按揭办理条件时应一次性交清房款。否则，甲方有权解除合同自行处理该房屋，乙方应承担定向开发费用的10%的违约金。（4）乙方定向开发必须为本人购买，不得转让。（5）甲方为乙方定向开发的物业面积最终以房管部门测绘为准，双方以此为依据计算房屋总价。（6）双方正式签署《商品房买卖合同》时，本协议自动终止，双方按《商品房买卖合同》约定继续履行双方权利义务。4、协议履行期间，双方若产生争议，应友好协商解决，双方可另行签订补充协议约定，出现纠纷由甲方所在地人民法院裁决。协议签订后，二原告分别交纳了20000元会员权益金成为枣庄市古城半岛温泉酒店的钻卡会员，享有购置古城内被告伦达公司所开发的房产优惠10000元（即20000元抵30000元）。后贾传亭分别于2011年8月16日和2011年8月31日向伦达公司交纳了购房款30000元和440000元；刘西英分别于2011年8月16日和2011年8月31日向伦达公司交纳了购房款30000元和450000元。被告伦达公司向二原告提供的宣传图册上载明，H户型房屋的结构为五房二厅五卫。在双方签订《定向开发协议书》时，本案争议的房屋已建至第三层，户型结构为四房二厅四卫。在二原告付款后不久，因房屋施工三层内仍有供电线路通过，工程停止施工，截至二原告起诉时工程仍处于停工状态。被告伦达公司在2011年8月16日双方签订协议时，并未取得商品房预售许可证，但其在2011年11月3日取得了商品房预售许可证。
上述事实有原、被告双方在庭审过程中的陈述、二原告与被告签订的定向开发协议书、被告出具的收款收据、枣庄市古城半岛温泉酒店管理有限公司出具的收款收据和会员章程、二原告拍摄的涉案房屋的现场照片、被告伦达公司的建设工程规划许可证和商品房预售许可证等证据相互印证，足以认定。
本院认为，二原告与被告之间签订的定向开发协议是双方在签订正式的商品房买卖合同之前，为准备在将来一定期限内订立商品房买卖合同、明确有关事宜、经双方协商一致、表达共同意向而订立的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。该协议是双方的真实意思表示，协议合法有效，双方系商品房预约合同关系。依照协议约定，被告伦达公司作为房地产开发商负有为二原告建造开发约定的房产的义务，二原告作为购房者负有按时付款和签订正式商品房买卖合同的义务。二原告根据被告提供的宣传图册中对各种房屋类型的具体描述，分别选购了被告开发的金桂苑H2户、H3户房屋，并按照协议约定履行了相关付款义务。但被告实际开发的金桂苑H2户、H3户房屋却与其宣传图册上描述的户型严重不符，宣传图册上的户型为五房二厅五卫、建筑面积约204㎡，实际开发建造的金桂苑H2户、H3户房屋却是四房二厅四卫。二原告主张其是因为看了被告宣传图册中关于户型的描述才决定购买该户房屋，但被告却无视二原告的合法权益，在未履行变更前的通知义务且未征得二原告同意的情况下，擅自将房屋户型结构由五房二厅五卫单方变更为四房二厅四卫，构成根本违约，二原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。被告主张该宣传图册只是一种销售广告，是项目实施一年前的宣传广告，属于要约邀请，且在宣传图册的最后一页明确载有“一切图文及数据均以政府部门最终批准之法律文件为准”字样，故该宣传图册不能作为要约来确定房屋户型。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告的宣传图册中关于户型的描述配有明确具体的图形说明和详尽的文字、数据说明，二原告正是基于这些具体确定的说明和允诺，才决定购买该户型房屋，从而与被告签订了预约合同，故该宣传图册应视为要约。该宣传图册中关于户型的说明和允诺亦应认定为原、被告双方所签协议的内容，被告违反该内容，未按照该内容开发建造房屋，应承担违约责任，应返还二原告已交购房款并支付违约金。原告贾传亭、刘西英分别向被告交纳的购房款490000元、500000元，被告应分别予以返还。协议中没有明确约定被告违约情形下的违约金，二原告亦无法提供充分证据证实其实际损失数额，但协议中明确约定了二原告违约情形下的违约金，二原告主张应根据合同当事人双方权利义务对等的原则来确定被告的违约金，对此主张本院予以支持。协议中约定，如原告未能按照双方约定一次性交清房款，被告有权解除合同，原告应承担定向开发费用的10%作为违约金。协议中虽未出现定向开发费用的具体数额，但协议中约定前期定向开发费用为500000元，结合协议内容可得知定向开发费用即为房屋总价款，总额应分别为1591200元、1601400元，故被告向原告贾传亭、刘西英承担的违约金应分别为159120元、160140元。
本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、依法解除原告贾传亭、刘西英与被告枣庄伦达置业有限公司之间签订的《定向开发协议书》；
二、被告枣庄伦达置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告贾传亭购房款490000元，返还原告刘西英购房款500000元；
三、被告枣庄伦达置业有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告贾传亭违约金159120元，给付刘西英违约金160140元；
四、驳回原告贾传亭、刘西英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27600元、保全费10000元，由被告枣庄伦达置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判长 张裕胜
审判员 马洪涛
审判员 刘广汉
二〇一四年四月十七日
书记员 范珍珍