江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第02628号
上诉人（原审被告）淮安市明烨置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区珠海路99-1号。
法定代表人蔡明华，该公司董事长。
委托代理人张良山，淮安市淮安区范集法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）颜仕生，职员。
委托代理人马大政，江苏天立言信律师事务所律师。
上诉人淮安市明烨置业有限公司（以下简称明烨置业公司）与被上诉人颜仕生商品房销售合同纠纷一案，江苏淮安经济技术开发区人民法院于2015年10月30日作出（2015）淮开民初字第2452号民事判决。上诉人明烨置业公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月18日公开开庭进行了审理。上诉人明烨置业公司的委托代理人张良山、被上诉人颜仕生的委托代理人马大政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原、被告于2014年4月27日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的英伦华府小区19号楼501室房屋；房屋总价48万元，买受人应于2014年4月27日支付144000元，剩余房款336000元于2014年5月5日前以银行按揭形式支付，否则以现金支付；买受人逾期付款在90日内，自应付款第二天起至实际全额支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之一违约金；房屋交付期为2014年12月31日前，交付条件为经验收合格。出卖人逾期交房违约责任条款约定：逾期超过90日内，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按已付款1%支付违约金；商品房达到交付条件的，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；合同还约定了其他相关条款。
合同订立当日，原告向被告支付首付款144000元，被告向原告开具了售房发票。2014年5月7日，原告交纳契税7200元。同年6月3日，原告以按揭方式贷款336000元，向被告支付了剩余房款。贷款年利率为6.765%。自贷款日至2015年6月3日，原告共支付贷款利息23338.98元，至合同约定的交房期，被告未能按约向原告书面通知交房。
2015年8月3日，原告诉至法院并提出上列诉讼请求。
庭审中，被告称曾以电话和口头方式通知原告办理交房，原告对此予以否认。被告还称，其所销售房屋具备约定的交付条件，就此被告未能提交证据佐证。原告称，其委托律师于2015年5月4日向被告发出律师函，要求解除商品房买卖合同并承担实际损失。该函以特快专递方式发出，收件人为被告法定代表人，收件地址与其营业执照载明地址一致。被告称没有收到律师函，快递单上无被告签收。
关于被告主张原告未按约定期限付款，应承担违约金974.4元应予抵扣，原告对此表示可以从被告应承担的利息损失中扣除。对于原告主张被告应支付的贷款利息，被告表示利息奇高，不符合有关规定。
原审原告颜仕生诉称，2014年4月27日，原、被告签订商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的英伦华府商品房。合同约定被告应于2014年12月31日将商品房交付原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，但至今被告也未能将商品房交付给原告。现具状，请求法院判决解除原、被告商品房买卖合同；返还购房款48万元；支付首付款144000元利息（自2014年4月27日至实际给付之日，按银行同期贷款利率计算）；支付按揭贷款336000元利息23338.93元（自2014年6月3日至2015年6月3日，之后另行主张）；赔偿契税损失7200元。被告承担本案诉讼费用。
原审被告明烨置业公司辩称，被告不存在违约，原告要求解除合同无事实和法律依据，被告不同意解除。即使解除合同，原告要求返还购房款48万元无事实依据，应按照原告实际交付的首付款返还。原告违约在先，被告早就电话、口头通知原告交房，但原告没有及时办理，不存在被告违约的问题。因此，原告主张利息及契税损失无依据，被告不同意承担。如果法院判决解除合同，被告认为也只能按合同约定，按总价1%计算违约金。因原告违约在先，应承担延迟付款违约金974.40元并予以抵扣。综上，请求法院驳回原告诉请。
原审认为，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，约定不违反法律规定，当事人应当按约定行使权利并履行相关义务。关于房屋交付，被告虽称以口头及电话方式通知原告办理交房，但原告对此未予认可，且被告所称无证据佐证，也不符合约定的通知方式，故该主张不能成立。被告还称房屋具备交付条件，亦无证据佐证。据此，应确认被告未能按约定履行交付义务，构成违约。对于原告依合同约定，委托律师以书面方式通知被告要求解除合同，被告否认收到律师函，原审认为，根据原告提交的相关证据，能够证明原告对此的主张。被告未按约履行通知及交付义务，又否认收到原告的退房通知，违背诚实信用原则。因被告未能履行交房义务，致原告无法实现合同目的，原告现依约主张解除商品房买卖合同并要求被告退还房款48万元，符合合同约定的解除条件及相关法律规定，依法予以准许。
关于原告主张的利息，我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。原告自2014年4月27日向被告支付首付款，该款由被告支配并收益，由于被告的违约，导致合同被解除，被告依法应当承担原告所主张的利息损失。关于按揭贷款利息，系原告实际支付，因被告违约导致合同被解除，因此，原告实际支付的利息即为其损失，被告依法应当承担赔偿责任。
关于原告主张被告赔偿契税损失，原告可待本判决生效后，直接向有关税务部门办理退税，如无法办理并形成损失，原告可另行向被告主张赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，作出判决：一、解除原告颜仕生与被告明烨置业公司于2014年4月27日签订的商品房买卖合同；二、被告明烨置业公司于本判决生效后十日内，向原告颜仕生返还购房款48万元及利息（以144000元为基数，自2014年4月27日至给付之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；承担2014年6月3日至2015年6月3日贷款利息23338.93元，减去原告应承担违约金974.4元，应付利息为22364.53元）；三、驳回原告颜仕生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8914元，减半收取4457元，由被告淮安市明烨置业有限公司负担4432元，原告负担25元。
一审宣判后，明烨置业公司不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误。依据合同约定，逾期交房超过90日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，但被上诉人在起诉前并没有按照合同履行通知义务，故一审法院应驳回被上诉人起诉。2、本案应追加相关按揭贷款银行为本案第三人参加诉讼，否则有关问题将无法得到根本解决。3、依据合同约定，若出卖人延迟交房，致合同解除，由出卖人按买受人已付款1%支付违约金，一审法院按被上诉人已付款的同期银行贷款利率计息不当，且一审法院按被上诉人自贷款日到2015年6月3日，计算出被上诉人实际还本付息23338.98元，该利息远远超过国家月利率的规定。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人颜仕生答辩称，一审判决正确，请求二审维持。
经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。
本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方约定的交房日期为2014年12月31日，明烨置业公司逾期交房超过90日，被上诉人即享有解除权。被上诉人于2015年8月3日向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，符合法律规定。因相关按揭贷款的银行并非法律规定的必须参加诉讼的当事人，故上诉人要求追加银行为本案第三人参加诉讼，本院不予采纳。本案中，上诉人明烨置业公司逾期交房，构成违约，应承担因其违约给被上诉人造成的损失。本案中，目前被上诉人损失有两部分，一是首付款的利息，二是支付按揭贷款的本息。一审法院依据被上诉人的实际损失，判决由上诉人承担，事实清楚，适用法律正确，故上诉人认为，利息的计算不当，无法律依据，本院不予支持。综上，一审判决正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费8914元，由上诉人明烨置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 赵骏飞
审判员 钱明芳
二〇一六年二月二十八日
书记员 庞汝全