黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1929号
上诉人（原审被告）傅元芳，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人刘健黑龙江尊成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄人奎，住哈尔滨市道里区。
委托代理人李秋菊，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
上诉人傅元芳因与被上诉人黄人奎合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2014）南民二民初字第00142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日，公开开庭审理本案。上诉人傅元芳的委托代理人刘健，被上诉人黄人奎及其委托代理人李秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄人奎在原审中诉称：黄人奎与傅元芳经中间人李朝晖介绍，于2013年10月26日订立《转让协议书》一份。协议约定，傅元芳将其位于黑龙江省双城市永胜乡永胜村的一块10公顷土地及地上的1400米厂房、186平方米办公室以130万元价格转让给黄人奎，黄人奎应于2013年10月31日前付给傅元芳定金20万元；2013年12月15日前支付50万元；2014年1月1日之前支付5万元。傅元芳应向黄人奎提供《集体土地使用证》、《黑龙江省村镇房屋所有权证》、《废弃地承包合同书》。如黄人奎未能按时付款超过30个工作日，视同终止履行协议，傅元芳有权处置首付款；如傅元芳违约，双倍返还定金。合同订立当日，黄人奎即按约定支付傅元芳20万元定金，傅元芳出具了定金收条，并将土地使用证和房屋所有权证交给黄人奎保管。2013年12月10日，傅元芳以办理更名为由将两证又要回，并承诺2013年底送回，黄人奎再支付余款。但傅元芳取回两证不是去办理更名，而是违背诚信，又将房产和土地另售给他人。目前，协议中约定转让给黄人奎的房产和土地已经为他人占有，协议已无法继续履行。事后，傅元芳将收取的20万元定金退还至居间人李朝晖处15万元，至今尚有25万元未支付黄人奎。而黄人奎为履行转让协议低价卖掉原有住房和车辆，筹备好合同约定款项，而傅元芳却违背诚信，将房地产高价另售他人，黄人奎至今交付的定金不仅没有全部收回，还遭受了十几万元的财产损失。现黄人奎诉至法院，请求判令：一、解除双方于2013年10月26日订立的《转让协议书》；二、傅元芳双倍返还黄人奎定金25万元；三、诉讼费用、律师代理费用7，500.00元，由傅元芳承担。
傅元芳在原审中辩称：1、双方于2013年10月26日订立的《转让协议书》，该协议书是双方真实意思表示，是合法有效的，在该协议书中黄人奎与傅元芳对土地转让价格、付款方式以及违约责任都做出了明确的约定。而且纵观本协议，傅元芳认为是黄人奎违背双方所签订的转让协议，黄人奎过错在先，因此傅元芳将协议约定的标的物转让给他人没有过错。黄人奎要求解除该协议，傅元芳同意。2、黄人奎认为傅元芳违约，没有任何法律依据。黄人奎提供的收条及录音是虚假的，黄人奎是城市户口，其不具备购买农村集体土地使用权的条件，其在傅元芳办理土地使用权更名过户过程中不积极配合傅元芳，亦未按约定向傅元芳交付80万元土地款，是黄人奎违约在先，傅元芳将土地使用权证等要回，是合理合法的。傅元芳是在中间人李朝晖的劝说恳求下，于2014年4月初返还黄人奎15万元定金的，黄人奎也接受并认可这一事实。为此，傅元芳请求驳回黄人奎的诉讼请求。
原审判决认定：2013年10月26日，黄人奎与傅元芳签订一份转让协议，傅元芳将其名下的位于黑龙江省双城市永胜乡永胜村的使用面积185平方米的私有房产及100000平方米的三项用地集体土地使用权转让给黄人奎。协议约定：“一、甲方（注系傅元芳）同意将位于双城市永胜乡永胜村地块上的1400平方米厂房及186平方米办公室，转让给乙方（注系黄人奎）。其中100000平方米的地块具有《集体土地使用证》，地号为1／16／4／1278，土地用途：畜禽饲养地。二、土地转让价格为：1、如甲方办理土地更名手续价格为人民币壹佰叁拾万元整；2、如甲方不能办理土地更名手续价格为人民币捌拾万元整。三、付款方式：1、乙方于2013年10月31日前将首付款人民币贰拾万元付给甲方为定金；2、如甲方不能办理更名则乙方于2013年12月15日前支付人民币伍拾伍万元整，2014年1月1日之前支付人民币伍万元整。四、甲方应向乙方提供所有与转让地块及地上建筑物有关的资料及手续。详见附件一：《集体土地使用证》（100000平方米地块）；附件二：《黑龙江省村镇房屋所有权证》（186平方米办公室）；附件三：《废弃地承包合同书》。五、违约责任：1、乙方应严格按协议约定支付款项，如未能按时付款超过30个工作日，视同终止履行协议，甲方有权处置首付款；2、如甲方违约，双倍返还乙方定金。九、本协议经双方签字盖章后生效。”协议签订当日，黄人奎给付傅元芳定金人民币20万元，傅元芳给黄人奎出具收条一份。同年12月10日，傅元芳将其提供给黄人奎的《集体土地使用证》、《黑龙江省村镇房屋所有权证》取回，并给黄人奎出具书面凭证一份，该凭证载明：“今有傅元芳取走双城市永胜乡永胜村土地使用证10万米（1个）、永胜村房产证（1个）字第153008**号，于2013年年底送回，支付余款。2013年12月10日取走。取证人傅元芳”。此后，傅元芳未依约将取走的证照送还给黄人奎，黄人奎亦未再向傅元芳支付余款。黄人奎要求傅元芳继续履行协议，傅元芳不同意，并于2014年4月19日前分三次退还黄人奎定金合计人民币15万元。为此，黄人奎以傅元芳违约为由，要求傅元芳双倍返还定金。傅元芳以黄人奎违约在先为由，不同意黄人奎的主张，双方形成诉讼。
原审法院认为：黄人奎与傅元芳签订的转让协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。傅元芳于2013年12月10日从黄人奎处取回其提供的相关证照时，对黄人奎支付转让余款重新进行了约定。傅元芳未依约将取走的证照送还给黄人奎，属违约，应承担违约责任。傅元芳无证据证明其从黄人奎处取回相关证照系为黄人奎办理房屋所有权、土地使用权变更登记所需，亦无证据证明其已为黄人奎开始办理房屋所有权、土地使用权变更登记，故对其关于黄人奎未积极配合其办理房屋所有权、土地使用权变更登记，属先行违约的抗辩主张，不予支持。由于傅元芳违约，致使协议目的无法实现，黄人奎要求解除该协议，傅元芳亦同意，予以确认。黄人奎要求傅元芳双倍返还定金，于法有据，予以支持。扣除傅元芳先期退返给黄人奎的定金15万元，傅元芳应返还黄人奎定金25万元。黄人奎支付的律师代理费的承担情况，未在其与傅元芳订立的转让协议中约定，且该律师代理费与傅元芳的违约行为没有必然的因果关系，故对黄人奎要求傅元芳承担该律师代理费的主张，不予支持。
判后，傅元芳不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、黄人奎系城市户口，没有资格购买双方协议中约定的集体土地和宅基地，原审法院将农村的宅基地使用权认定为房屋所有权错误。2、因为黄人奎违约在先，没有按照约定时间给付转让款，傅元芳才将土地证和房证收回。3、黄人奎提供收条中“支付余款”四个字是后填写的。4、黄人奎为了少交50万元土地款，拒绝配合傅元芳办理过户手续。二、原审判决适用法律不当。1、双方约定转让款为80万元，20万元的违约金过高；2、因黄人奎系城市户口，双方签订的集体土地转让协议书无法履行，没有办理更名过户不是傅元芳过错造成的。综上，傅元芳请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人黄人奎辩称：一、双方于2013年10月26日订立的《转让协议书》合法有效，受法律保护。双方转让的标的为坐落于双城市永胜乡永胜村1400平方米厂房、186平方米的办公室及所附的10万平方米的三项用地（禽畜饲养地）的土地使用权。转让的房屋有政府颁发的登记在傅元芳名下的《黑龙江省村镇房屋所有权证》，产权性质为私有，并非农村集体组织成员的宅基地。本案的当事人双方均为城镇人口，傅元芳主张只有村集体组织成员才有资格和权利购买农村宅基地的观点与本案无关。协议所转让的土地使用权也是合法的土地，有双城市人民政府颁发的登记在傅元芳名下的《集体土地使用证》。依据《土地管理法》第十三条的规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依据《农村土地承包法》第四十九条的规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或林权等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。本案中，傅元芳已经取得了集体土地使用权的权利凭证，因此其可以依据上述法律规定进行流转。在傅元芳名下的《黑龙江省村镇房屋所有权证》和《集体土地使用证》没有被依法确认无效或被依法撤销的情况下，傅元芳作为房地产的出卖人无权提出合同效力的抗辩。二、傅元芳于2013年12月10日出具的取证凭据是客观真实的证据。2013年l2月10日，傅元芳以找人帮助办理证照更名为由，从黄人奎处取走了两证，黄人奎恐有出入，特意让傅元芳签了凭条，内容都是按照傅元芳的意思书写，即2013年底把证送回来时，再支付剩余的款项。傅元芳亲自签名并书写了最下面一行的时间。原审期间，傅元芳对该证据签名的真实性没有提出异议，更没有申请对书写内容进行鉴定。三、傅元芳的行为构成违约，事实清楚。根据双方2013年12月10日所立凭据，黄人奎支付余款的前提是傅元芳于2013年底将两证送回。即对协议中付款方式进行了变更并附条件。傅元芳取走证件后始终再未送回。不仅如此，黄人奎一再要求支付余款并要求进场做养殖准备工作，傅元芳却一再推脱。根本原因是傅元芳已经将房地产又高价另售他人。傅元芳自知违约，于2014年3月、4月主动将所收取的部分定金（15万元）退还到了居间人的银行卡上。综上，黄人奎请求驳回上诉，维持原判。
在二审庭审过程中，傅元芳请求对其在2013年12月10日签字的凭据中“支付余款”四个字是否是后填写的进行鉴定。
本院认为，原审时傅元芳并未主张“支付余款”四个字是后填写的和申请鉴定，且二审期间不能说明原审没有提出异议及没有申请鉴定的理由，故本院对傅元芳申请鉴定的请求不予支持。
本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。
本案争议的焦点问题：1、双方签订的《转让协议书》是否有效；2、傅元芳应否双倍返还黄人奎定金。
一、关于双方签订的《转让协议书》是否有效的问题。
本院认为，双方签订《转让协议书》时，傅元芳取得了涉案土地的《集体土地使用权证书》和涉案房屋的《黑龙江省村镇房屋》使用权证书，傅元芳将涉案土地的使用权和涉案房屋的使用权转让给黄人奎的行为是其真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该《转让协议书》合法有效，双方均应按照协议书中约定的内容履行义务，享有权利。
二、关于傅元芳应否双倍返还黄人奎定金的问题。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，双方约定转让价格为130万元（傅元芳负责办理土地更名手续）和80万元（傅元芳不能办理土地更名手续），因双方追求的合同目的是办理土地使用权的更名过户手续，《转让协议书》的标的额认定为130万元符合双方签订合同的本意与交易习惯，双方约定的20万元的定金并未超过主合同标的额的20%，符合法律规定，傅元芳关于20万元的定金超过主合同标的额20%的主张无事实和法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的。”本案中，傅元芳在2013年12月10日取回涉案土地和房屋的相关权利证书后，没有按照约定的时间将权利证书送还给黄人奎，也未将拟转让的房屋和土地交付给黄人奎使用，致使合同目的无法实现，傅元芳的行为已构成违约，应依照约定承担违约责任。故原审判决解除双方签订的转让协议，并判令傅元芳双倍返还黄人奎定金并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5，050.00元，由上诉人傅元芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建民
审 判 员 关 冰
代理审判员 李 健
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 于 波
孙瑛喆