四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南中法民终字第256号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）葛永刚。
委托代理人魏顺福。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人葛永刚的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2006年10月13日，葛永刚（买受人）与星宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：葛永刚以1200元／平方米的价格购买星宇公司开发的星宇.城南家园第A幢B单元C号房屋，一次性支付房款142，236元；出卖人应当在2006年12月31日前向买受人交付经分期综合验收合格的商品房。出卖人逾期未交房，不超过90日，自约定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。同时，该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按“买受人必须在2006年12月31日前到星宇公司办理房屋交接手续，逾期未办理的，其违约责任由买受人承担”。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后一年内办理”处理。
2006年10月17日，葛永刚签订了有关物业管理的承诺书。当日，由星宇公司开具了以买方名称为“葛永刚、曾碧蓉”、金额为142，236元的不动产发票。2007年1月25日，委托代理人曾碧蓉与星宇公司签订了商品房交接书、房款结算表及有关车位车库等方面的补充协议。2007年11月16日，星宇公司出具了关于该小区属分期开发，办理土地使用证需整个小区全面竣工（三年内）办理的补充说明，该说明的业主签字署名为“葛景义”。2011年9月13日，星宇公司向南充市国土资源局出具通知书，告知葛永刚所购买的3幢3单元601号房屋可以办理土地使用证。同日，葛永刚签收了星宇公司支付的土地使用证违约金4，857元。2011年10月17日，南充市住房和城乡建设局同意四川星宇地产有限公司所开发的星宇．城南家园建设工程的综合验收并备案。
同时查明，曾碧蓉系葛永刚之妻，葛景义系葛永刚之子。
2012年5月2日，葛永刚向一审法院提起诉讼称：2006年12月31日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定星宇公司于2008年1月25日前为其办理房屋产权证书。葛永刚依约支付了购房款142，336元，星宇公司于2007年1月25日将房屋交付，但迟迟未给其提供产权相关手续。经多次催促，2009年9月25日星宇公司才为其办理房屋产权证书。请求法院判令星宇公司：1.支付逾期交房违约金854元（已付购房款142336元按每日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房日）、2.支付逾期办证违约金54，016元（已付购房款142，336元按每年中国人民银行逾期贷款利息10.3﹤按中国人民银行逾期贷款利息即6.9x（1＋50%）﹥从2008年1月25日计算至实际办理日）。3.承担诉讼费。
星宇公司辩称：1双方当事人已为办理土地使用证签订了补充协议，达成了合意，且葛永刚已领取了星宇公司支付的延期办理土地使用证的违约金4，857元，其请求不符合法律规定。2、合同上注明了葛永刚必须在2006年12月31日前自己办理房屋交接手续，而葛永刚自己未来办理交接，是其自己的责任，且房屋在交付时符合交付条件，葛永刚也未提出异议，故星宇公司不应当承担违约责任。3、逾期办证已超过5年，现已过诉讼时效，应当驳回葛永刚的诉讼请求。
一审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人双方均具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。葛永刚与星宇公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应当确认合法有效。葛永刚作为买受人应当按照合同约定支付房屋价款，星宇公司作为房地产开发企业应当按照合同约定按期交付符合交付使用条件的房屋。本案中，葛永刚与星宇公司在《商品房买卖合同》约定了星宇公司应当在2006年12月31日前向买受人交付商品房，在葛永刚缴清购房款后，星宇公司应履行合同约定按期交付房屋，但至2007年1月25日，星宇公司才将验收合格的房屋交付与葛永刚，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担违约责任，葛永刚请求星宇公司按约定支付违约金符合法律规定，法院予以支持。根据建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“……房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。’’星宇公司作为房地产开发企业，应按照法律的规定和合同的约定，在房屋交接后一年内协助办理权属证书（即2008年1月25日前办理），但至2011年9月13日，星宇公司才向国土部门出具通知履行完毕自己的应尽义务，违反了合同约定，且没有不可抗力的因素，星宇公司应当承担向买受人支付违约金责任，葛永刚请求星宇公司支付违约金符合法律规定，法院予以支持。但具体的数额，应以法院核定的为准，诉讼请求大于法院计算结果的予以驳回，已由星宇公司支付的款项在履行时扣除。
根据该合同“出卖人逾期未交房，不超过90日，自约定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行’’之约定，星宇公司应从2007年1月1日起至2007年1月25日每日按已付房款142，236元万分之一支付给葛永刚违约金。因星宇公司在合同中未对逾期办理权属登记约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故星宇公司应从2008年1月26日起至2011年9月13日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给葛永刚违约金，星宇公司已经支付了4，857元，应从这项总额中予以扣减。至于星宇公司辩称“葛永刚未在2006年12月31日前来办理交接手续，其责任应当自负’’不能成立，因为该合同第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，星宇公司仅举出公告以此证实自己履行了告知义务，但未能举出充分的证据证实星宇公司在房屋具备交付使用条件后书面通知过买受人前来接收房屋，亦未举出充分证据证实是买受人的原因，使得本应如期交付使用的房屋未能按期交付，故对星宇公司的此辩称，法院不予支持。星宇公司辩称“原星宇公司就办证事宜有补充协议，双方达成了合意的’’，其理由就是以“葛景义’’签名的关于办理土地使用证的补充说明。法院认为，该说明不是协议，只是星宇公司需要延期办理土地使用证的一个说明，不是星宇公司双方的合意，故不能成为其逾期办证的辩称理由。星宇公司辩称“逾期办证已超过5年，已过诉讼时效，应驳回葛永刚的诉讼请求’’，星宇公司在2011年9月13日才实际履行了协助办理土地证的义务，且在同一天实际支付了葛永刚4，857元逾期办证的违约金，该行为是诉讼时效的中断，星宇公司以此辩称不支付违约金不符合法律规定，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第171条、第173条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条、建设部颁发的《商品房销售管理办法》之规定，判决：由四川星宇房地产开发有限公司从2007年1月1日起至2007年1月25日每日按已付房款142，236元万分之一支付给葛永刚葛永刚逾期交房的违约金。二、由星宇公司四川星宇房地产开发有限公司从2008年1月26日起至2011年9月13日按照已付购房款总额142，236元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付给葛永刚葛永刚违约金（星宇公司已经支付的4857元，从该项总额中予以扣减）。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，172元，由四川星宇房地产开发有限公司负担。
星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回葛永刚的诉讼请求。主要理由：1.上诉人与被上诉人的合同虽然约定在2006年12月31日交房，但也约定被上诉人必须在此期间到上诉人处办理房屋交接手续，而被上诉人在2007年1月25日才办理房屋交接手续，按约定违约责任应当由其自行承担。同时，被上诉人主张逾期交房的违约金，其请求已超过诉讼时效，不应当得到支持。2、上诉人与被上诉人有书面约定即土地证在交房后三年内办理，时间应为2010年1月25日前。被上诉人虽然在2011年9月领取办证通知书，但上诉人已向其支付了2010年2月1日至2011年9月7日期间逾期办土地证的违约金。因此，不存在再支付违约金的问题。同时，被上诉人主张的违约金金额已超过房款的30%，一审判决给予了支持，二审应予纠正。
葛永刚辩称，一审判决正确，请求予以维持。主要理由：1.星宇公司负有在约定时间协助办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证的义务，由于出卖人星宇公司的原因导致买受人葛永刚迟延取得《国有土地使用证》，星宇公司同样应承担逾期办证的违约责任。2.星宇公司上诉主张逾期办证的违约责任应从交房三年后起算的理由不成立。不论从“补充说明”本身的名称以及内容的形式看，仅仅是星宇公司就逾期办证等问题向广大买受人所作的说明和单方面承诺，该说明也没有就买受人的权利义务作任何规定，因此不是双方的协议，对买受人葛永刚不具有约束力，买受人在上面的签字只是表明收到该说明。同时，星宇公司在自己承诺的办证期限内，即2010年1月31日前，也没有履行义务，按照“补充协议”的内容，也应该理解为依《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，即在交房后一年内办理土地使用证，而不是其理解的对超出交房后三年期间承担违约责任，因为该内容为格式条款，应作出对提供格式条款方不利的解释。3.星宇公司主张双方就逾期办证违约责任已经了结的理由不能成立。星宇公司提供的收据，在没有任何协议佐证的情况下，最多只能证明从星宇公司获得了部分赔偿，不能表明买受人放弃了应追究其他违约责任的权利，不能免除星宇公司的所有违约责任。何况，收据中并没有载明是支付超过三年之后期间的违约金及违约金的标准。
本院二审查明：葛永刚与星宇公司使用的是四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本，其中第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”。该合同没有对违约责任作出约定。在星宇公司交付《办理房屋所有权证通知书》的同日，星宇公司向购买案涉小区的业主出具由其事先打印好的《关于办理土地使用证的补充说明》，主要内容是：葛永刚购买的房屋现已办理房屋产权证，因公司开发的小区属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年内）办理，超过期限公司按合同的约定承担违约责任。特此说明。葛永刚之子葛景义在“业主签名”后签名。
星宇公司于2007年1月25日向葛永刚交付房屋，葛永刚于2007年11月19日取得《房屋所有权证》、2011年9月15日取得《国有土地使用证》。
关于星宇公司不能及时为购房业主办理《国有土地使用证》的原因问题。星宇公司提交了嘉陵区经营城市管理局2013年3月29日的“情况说明”，内容是：“案涉项目用地与时代.御花园交界处约有半亩土地（原国道212道路）属于星宇公司受让的规划用地，也是雅豪宝光园和高速公路还房小区居民进出必经之路，案涉项目开工时，政府新规划的道路尚未开通，该项目2005年开工打围墙时上述小区居民阻工上访，星宇公司尊重政府的意见，考虑原国道212国道线行人通行，一直未按规划红线的用地范围将该道路围入项目用地范围内。项目完工后（2011年）星宇公司拟打围墙，多次遭到上述两小区居民的阻扰，无法打围墙。由于规划用地红线与实际用地不符，业主也因无法办土地使用证而上访，后经嘉陵区政府多个部门参与协调、火花镇街道办及宝光山社区居委会和派出所采取措施，2011年8月星宇公司才按规划红线打完围墙”。经走访南充市国土资源局，上述围墙是否修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并非要等全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：（一）关于迟延办理权属证书的责任问题
案涉房屋迟延办理土地使用证的事实存在，双方当事人均无异议，星宇公司提出迟延的原因不在于自己，应该免责，故应由其承担举证责任。星宇公司提出的围墙及分期开发问题均不影响土地使用证的办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任。
（二）关于约定办理房地产权属证书的时间问题
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，商品房买卖合同中土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助办理义务。
本案中，葛永刚与星宇公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，其中“房屋交接壹年内”，是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间，双方当事人对此亦无异议。由于约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
案涉房屋约定的交付时间为2006年12月31日，星宇公司于2007年11月16日向葛永刚提交了办理房屋所有权证通知书，此时案涉房屋已具备进行房屋所有权登记的条件，星宇公司已按约定履行办理《房屋所有权证》的协助义务，葛永刚自己虽然于2007年11月19日取得《房屋所有权证》，但不是由于星宇公司的原因所致，故星宇公司对葛永刚迟延取得房屋所有权证书不构成违约，不应承担违约责任。
（三）《关于办理土地使用证的补充说明》性质问题
2007年11月16日，星宇公司向房屋买受人葛永刚出具《关于办理土地使用证的补充说明》，补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期三年，被上诉人应该知道上诉人让其签字是希望得到谅解并给予其三年的宽展期间，不仅仅是送达，故被上诉人一旦在该说明上签字，即达成新的合意，对双方具有约束力，该时间为由星宇公司将办理土地使用证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。
星宇公司向葛永刚的交房时间为2007年1月25日，按双方约定交房后三年内，即2010年1月25日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供有关证明文件，而星宇公司向葛永刚提供能够办理土地使用证通知书的时间为2011年9月13日，超过约定的期限，应承担违约责任。
（四）如何承担违约责任问题
《关于办理土地使用证的补充说明》约定“超过期限我司按购房合同的约定承担违约责任”的理解问题，因星宇公司与葛永刚已经对迟延办证给予三年宽展期，从履行情况看，整个小区绝大部分业主都从三年宽展期满自逾期之日起算领取了违约金，故该项补充说明双方内心真实意思的通常理解应是三年宽展期满按合同约定的违约金标准承担违约责任，而不是指办理土地使用证的期限。
关于双方是否对迟延办理土地使用证的违约责任已经达成协议的问题，即星宇公司提出的“信访成果”问题。
2011年8月30日，星宇公司法定代表人在信访局对违约金的给付标准作出书面《承诺》，同年9月16日，星宇公司按照《承诺》内容向葛永刚支付了违约金。本院认为，星宇公司在购房业主信访时所作的承诺，当时葛永刚是否参加了该次信访，且即使参加，但当时并没有形成由双方签字的协议，故不能认定双方对违约金的标准达成了协议。
葛永刚于2011年9月16日领取部分违约金的行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条关于“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。”的规定，收条中并没有葛永刚放弃其余应取得违约赔偿的意思表示，故不能从其领取行为认定葛永刚已经作了放弃。
案涉《商品房买卖合同》没有对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，由星宇公司承担违约责任。
（五）关于诉讼请求问题
从葛永刚起诉书叙述的事实，其要求星宇公司支付逾期办理土地使用证的违约金54，016元（未扣减已领取的4857元），从本案查明的事实看，对于葛永刚迟延取得《房屋所有权证》，并不是星宇公司的原因所致，因一审诉讼中对土地使用证的办理情况进行了审理，故星宇公司对葛永刚迟延取得《国有土地使用证》构成违约问题应在本案中进行处理，但星宇公司承担违约金的金额不得超过葛永刚一审诉讼请求的金额，即49，159元（54，016元－4，857元）。
（六）关于逾期交房违约责任问题。根据双方合同约定，星宇公司应当于2006年12月31日交付房屋，而星宇公司于2007年1月25日向葛永刚交房，已构成违约，应当依法承担违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。本案中，葛永刚于2012年11月才向人民法院提起诉讼，主张权利。此期间没有诉讼时效中止、中断的情形，因此，葛永刚的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，依法不予保护。星宇公司关于超过诉讼时效期间的抗辩理由成立，葛永刚主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上，双方当事人通过“补充说明”的方式就土地使用证的办理时间达成协议，即房屋交付后三年内。由于星宇公司的原因致使房屋买受人葛永刚迟延取得土地使用证，星宇公司应承担迟延办理土地使用证的违约责任，葛永刚领取部分违约金的行为亦不表明对应获得违约赔偿的放弃，故星宇公司应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，补足违约金，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（基准利率上浮30%）计算。一审判决部分事实认定及法律适用不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2012）嘉民初字第554号民事判决；
二、上诉人四川星宇房地产开发公司在判决生效后一个月内向葛永刚支付从2010年1月26日起至2011年9月13日止逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照葛永刚已付购房款142，236元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息，即基准利率上浮30%的标准计付，已支付的4，857元予以扣减，但不得超过49，159元）；
二、驳回葛永刚主张逾期交房违约金的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1，172元，由葛永刚负担172元，星宇公司负担1，000元；一审案件受理费比照二审征收。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 唐晓兰
代理审判员 石 炜
二〇一三年六月十九日
书 记 员 彭 宣