济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）历民初字第394号
原告赵祥翔，女，1989年9月12日出生，汉族，住济南市市中区。
委托代理人宋文亮，山东法冠律师事务所律师。
被告刘路，男，1990年5月16日出生，汉族，无业，原住济南市历下区。
第三人济南淘房不动产经纪有限公司，住所地济南市历下区。
法定代表人李守军，经理。
委托代理人徐卫玺，济南淘房不动产经纪有限公司职工。
原告赵祥翔与被告刘路、第三人济南淘房不动产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵祥翔及其委托代理人宋文亮，第三人济南淘房不动产经纪有限公司的委托代理人徐卫玺到庭参加了诉讼，被告刘路经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵祥翔诉称，经济南淘房不动产经纪有限公司介绍，赵祥翔与刘路于2012年6月25日签订房屋租赁合同，合同约定赵祥翔将济南市历下区和平路47号诚基中心18号楼1单元910室房屋（以下简称涉诉房屋）租赁给刘路居住使用，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日，月租金3500元，付款方式为半年一付。合同签订后，刘路支付了半年房租21000元，赵祥翔将涉诉房屋交付刘路使用。但是刘路并未按照约定在2012年12月前交付下半年房租，且将涉诉房屋的墙面、壁纸、地板等多处装修损坏，新买的家具等装饰也面目全非。经过三方协商，刘路、赵祥翔与济南淘房不动产经纪有限公司于2012年12月12日签订了一份协议，约定由刘路在2012年12月31日前将房屋恢复原状，为了保证刘路能及时履行义务，三方还约定刘路一次性支付济南淘房不动产经纪有限公司10000元保证金，若刘路未在12月31日将房屋恢复原状，保证金将由济南淘房不动产经纪有限公司直接交付给赵祥翔当做维修费用。协议签订后，赵祥翔多次要求刘路交纳房租、修缮房屋，但刘路都以种种理由拖延。为此，赵祥翔要求：1、解除房屋租赁合同；2、刘路支付自2013年1月1日至起诉日（2013年3月14日）止的租赁费8750元；3、刘路支付违约金10500元；4、刘路承担房屋维修费25000元；5、刘路支付租赁期间的电费982元；6、诉讼费由刘路负担。
原告赵祥翔为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1、房屋租赁合同，证明赵祥翔、刘路存在房屋租赁事实；
证据2、刘路、赵祥翔与济南淘房不动产经纪有限公司签订的协议，证明刘路承租期间造成涉诉房屋墙面、壁纸、沙发等物品装饰的损坏，三方约定刘路在2012年12月31日前将房屋恢复原状，并支付10000元保证金；
证据3、2012年12月30日拍摄的照片16帐，证明刘路对涉诉房屋的损害事实；
证据4、2012年5月27日赵祥翔购买沙发的收据，没证明涉案受损沙发价值6700元；
证据5、涉诉房屋2012年12月份的电费发票，证明刘路应支付电费982.99元。
被告刘路未到庭答辩，未提交书面答辩状，未提交证据。
第三人济南淘房不动产经纪有限公司辩称，同意赵祥翔的陈述意见。
第三人济南淘房不动产经纪有限公司为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：
证据1、租赁合同，证明刘路与赵祥翔达成了租赁协议；
证据2、刘路、赵祥翔与济南淘房不动产经纪有限公司签订的协议，证明刘路应在约定的时间内返还涉诉房屋，并对保证金进行了约定。
原告赵祥翔与第三人济南淘房不动产经纪有限公司对相对方提供的证据均无异议。
经审理本院认定：2012年6月25日，赵祥翔与刘路及济南淘房不动产经纪有限公司签订房屋租赁合同。合同约定，刘路承租位于济南市历下区和平路47号诚基中心18号楼910室的房屋涉诉房屋，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日；涉诉房屋月租金3500元，租金半年支付一次，刘路应在2012年7月2日之前将首期租金21000元交付赵祥翔，下期租金应在租金到期提前一个月支付；刘路应负担租赁期间的水电费、煤气费、电话费、物业费、暖气费、有线电视费、宽带费等费用；涉诉房屋内的主要设施有冰箱1台、洗衣机1台、电视机1台、沙发1组、床2张、电磁炉1个、电脑桌1个、热水器1台；若刘路拆改变动房屋结构或损坏房屋设施，拖欠房租累计2个月以上，赵祥翔有权解除合同，且刘路应支付相当于3个月租金的违约金并赔偿损失；涉诉房屋的水电费从2012年7与3日（水146吨、电2974度）之后开始计算。协议签订后，刘路按约定交付了首期房租21000元，赵祥翔按约定向刘路支付了涉诉房屋。赵祥翔称，在2012年12月初向刘路收取房租时，发现涉诉房屋内的墙面、壁纸、地板、家具等受损。据赵祥翔提交的涉诉房屋交付之前和2012年12月10日拍摄涉的诉房屋照片对比可见，在2012年12月10日，涉诉房屋内散落有较多的垃圾杂物，客厅中紫、灰色组合沙发有多处烟头烫痕，导致沙发内体海绵外露；客厅墙镜下端破裂、室内地板存有大量油污、室内壁纸有多处发霉、开裂。2012年12月12日，赵祥翔与刘路及济南淘房不动产经纪有限公司签订了一份协议，协议约定刘路承诺在2012年12月31日前将涉诉房屋内损坏的装修及家具恢复原样，刘路于2012年12月14日前一次性向济南淘房不动产经纪有限公司支付10000元保证金，若刘路未能在2012年12月31日前将涉诉房屋恢复原样，则济南淘房不动产经纪有限公司将该保证金支付给赵祥翔，刘路不予追回。刘路未实际支付该10000元保证金，也未对涉诉房屋进行修缮。赵祥翔称刘路未再支付过房租，也未返还涉诉房屋，至本案开庭时，赵祥翔一直未使用涉诉房屋。
另，据山东电力集团公司济南供电公司开具的发票载明，计至2012年12月份，涉诉房屋产生电费982.99元。山东雅仕达家具有限公司于2012年5月27日开具的收据载明，赵祥翔支付了6700元沙发款（紫色＋灰色）。涉诉房屋具有合法建设依据，系赵祥翔的母亲侯某购买，委托赵祥翔出租。
本院认为，赵祥翔与刘路及济南淘房不动产经纪有限公司于2012年6月25日签订房租租赁合同及2012年12月12日签订的协议合法有效。刘路未按合同约定在2012年12月1日之前支付2013年1月1日至2013年6月30日期间的房租，且造成涉诉房屋内的装饰设施及家具受损，已经构成违约，赵祥翔有权解除租赁合同，刘路应按照合同约定支付赵祥翔相当于3个月房租的违约金，金额为3500元×3=10500元。刘路未支付过2013年1月1日之后的房租，也未实际交还涉诉房屋，故赵祥翔要求刘路支付2013年1月1日至2013年3月14日期间房租租金的诉讼请求，本院应于支持，刘路应支付赵祥翔房屋租金3500／月×2个月＋3500／月÷30天×14天=8633.33元。因赵祥翔与刘路已于2012年12月12日就涉诉房屋的维修事宜签订了协议，刘路应支付10000元的维修保证金，若刘路未在2012年12月31日前将涉诉房屋恢复原状，则由济南淘房不动产经纪有限公司将该保证金支付给赵祥翔。故，对于赵祥翔要求刘路支付房屋维修费25000元的诉讼请求，本院仅支持刘路、赵祥翔协议认可的10000元部分，因赵祥翔未对涉诉房屋的实际维修费提供证据予以证实，对于超过10000元的维修费请求，本院不予支持。刘路未支付涉诉房屋2012年12月份之前的电费，故赵祥翔要求刘路支付电费982元的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告赵祥翔、被告刘路、第三人济南淘房不动产经纪有限公司于2012年6月25日签订的房租租赁合同；
二、被告刘路于本判决生效之日起十日内支付原告赵祥翔2013年1月1日至2013年3月14日的房屋租金8633.33元；
三、被告刘路于本判决生效之日起十日内支付原告赵祥翔违约金10500元；
四、被告刘路于本判决生效之日起十日内支付原告赵祥翔房屋维修费10000元；
五、被告刘路于本判决生效之日起十日内支付原告赵祥翔电费982元；
六、驳回原告赵祥翔超出部分的诉讼请求。
如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1040元，由被告刘路负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 尹诺诺
人民陪审员 马俊华
人民陪审员 于平吉
二〇一三年十月二十四日
书 记 员 王恩辉