天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书(2015)红民初字第1707号原告（反诉被告）孙翔,男，1988年7月11日出生，汉族。委托代理人郭晓伟，天津品诺律师事务所律师。委托代理人杨春海，天津品诺律师事务所律师。被告天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司北辰第二分公司，住所地天津市北辰区天津奥林匹克花园玉兰苑34-116号。代表人王志成，该公司总经理。委托代理人陈靓，天津文诺律师事务所律师。委托代理人郭媛媛，天津文诺律师事务所律师。被告（反诉原告）天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区佳宁里27号楼底商103号。法定代表人王静宜，该公司总经理。委托代理人陈靓，天津文诺律师事务所律师。委托代理人郭媛媛，天津文诺律师事务所律师。原告（反诉被告）孙翔与被告天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司北辰第二分公司（以下简称中盛嘉德北辰第二分公司）、被告（反诉原告）天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司（以下简称中盛嘉德公司）居间合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理。依法由代理审判员ＸＸ适用简易程序于2015年5月7日、2015年5月21日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告（反诉被告）孙翔及其委托代理人郭晓伟、杨春海，被告中盛嘉德北辰第二分公司以及被告（反诉原告）中盛嘉德公司共同的委托代理人陈靓、郭媛媛到庭参加诉讼；第二次开庭原告（反诉被告）孙翔及其委托代理人郭晓伟，被告中盛嘉德北辰第二分公司以及被告（反诉原告）中盛嘉德公司共同的委托代理人陈靓、郭媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙翔诉称，2014年12月初，原告到第一被告处查询房源并向其表明欲购买天津北辰区奥林匹克花园附近房屋一套。后第一被告向原告推荐了位于天津市北辰区XXXXXX的房源，并保证该房屋无任何纠纷。2014年12月10日原、被告双方及售房人吴运涛、杨宗英共同签订了《房屋买卖居间合同》，并于次日向被告交纳了买卖房屋中介费9500元、评估费4750元。后原告再次查看该房屋时，发现该房屋存在其他债务纠纷，无法办理售房手续。经原告与售房人及被告协商，售房人已将定金退还，且第一被告也承诺全额退还评估费及中介费，但第一被告至今未能履行上述承诺。依据相关法律规定第一被告不能对外独立承担民事责任，原告诉至法院，请求：一、判令被告中盛嘉德公司退还中介服务费9500元、评估费4750元；二、本案诉讼费由被告中盛嘉德公司承担。二被告共同答辩称，针对原告第一项诉请，被告已经完成了所有居间合同的内容，房产交易没有达成的原因不是因为被告的过错造成的，因此被告有权利收取全额中介费。被告与案外人吴运涛、杨宗英以及孙鹏弟签订了房屋买卖置换合同，根据合同相对性原告的诉请无法无据，对于评估费的收取方是天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司且已经出具了房屋估价报告书，因此评估费向被告索取无法无据，天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司出具了评估费的收据，收据显示缴款人为案外人吴运涛因此被告不应承担返还评估费的义务，被告从未承诺全额退还评估费及中介费。反诉原告中盛嘉德公司诉称，2014年，被反诉人向反诉人表示要购买房屋一套，地点要求天津市北辰区。依据反诉人所属的多家门店及其网络登记房源，反诉人向被反诉人推荐天津市北辰区XXXXXX房屋，并带领被反诉人进行看房与该房房主洽谈房屋价格等。经过反诉人的辛苦努力，被反诉人父亲孙鹏弟与吴运涛、杨宗英于2014年12月10日签订《房屋买卖置换合同》，合同编号：TGZ0021114，合同签订当天，被反诉人父亲孙鹏弟按照合同规定向案外人吴运涛、杨宗英给付定金五万元整，其并向反诉人交纳房屋中介费9500元。后由于该房主个人原因拒绝继续履行该合同，反诉人多次与其联系进行协调。故该房主吴运涛、杨宗英构成违约，被反诉人父亲应当追究其责任。且在此期间反诉人已经尽到了其相应的义务，故不应当承担任何责任。综上所述，被反诉人的诉请没有事实与法律依据，不应当得到支持，且其应当承担给反诉人造成的实际损失，即律师费。故反诉人提起反诉，请求依法判令：一、被反诉人赔偿反诉人损失3000元；二、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告孙翔辩称，不同意反诉人的反诉请求，一、付款方无论是中介费还是评估费以及先前与吴运涛交付的定金付款人全部是原告孙翔；二、原告在购房过程当中没有任何的违约行为，所以说不应该承担反诉方的任何损失；三、反诉方在已知道该房有债务纠纷的情况下未能如实的告知原告孙翔，未能尽到如实的告知义务，直接影响该房屋的交易存在过错，因此被反诉人不同意反诉人的全部反诉请求。为了支持自己的诉讼请求，本诉原告向法庭提交了四份证据：证据一、房屋的买卖合同，证明原、被告及案外人吴运涛共同签订了合同约定的三方权利义务。证据二、评估以及中介服务费的票据，证明中介公司收取了原告孙翔的中介费和评估费。证据三、视频资料，证明被告在签订居间合同前已经知道房主吴运涛与案外人王一波存在债权债务关系，且被告并未如实告知原告该事实，最终导致该房屋不能继续办理过户手续，被告在服务过程中存在过错。证据四、微信聊天记录打印件，证明一直由被告总公司为原告提供中介服务，原告具有主体资格。为了证明自己的答辩意见，本诉二被告共同向法院提交了三份证据：证据一、房屋买卖（置换）合同合同编号：TJZS0021114，证明该合同由案外人孙鹏弟与被告中盛嘉德房地产经纪有限公司北辰第二分公司、案外人吴运涛、杨宗英三方签订。所以证明房屋买卖置换合同（合同编号：TJZS0021114）合法有效。根据该合同内容可以说明首先第一点，原告并非该合同签订主体，故其无权依照该合同要求向二被告要求返还中介费及评估费，第二点根据该合同第六条第三小点第六款规定，买卖双方发生争议与中介方无关，中介方所收取的中介费不予退还，买卖双方均在该合同上签字并对此内容均以认可，故要求其退还中介费的要求违反合同约定，不应予以支持，在合同第九条第三款中约定买方认可该房屋现状并对该情况均以了解，二被告已经尽到了告知的义务，可以说明二被告在此中介过程中并没有错误，不应当退还中介费。证据二、收据（2014年12月23日）报告书一份，证明案外人天津中盛勃然房地产土地评估有限公司已完成对涉诉房屋的评估，该评估费实际交付给评估公司，二被告并非评估费的实际收取方且根据房屋买卖置换合同签订的主体系案外人孙鹏弟，因此，原告诉请向被告要求退还评估费无法无据。证据三、收条复印件一份，证明原告已收到因案外人吴运涛、杨宗英违约而支付的一次性补偿70000元。证明原告确认违约方系案外人吴运涛、杨宗英，被告已履行作为居间方的全部义务，没有任何过错，无任何责任。为了支持自己的诉讼请求，反诉原告向法庭提交了一份证据：天津市地方税务局通用机打发票，证明被告天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司为维权支付律师费3000元。反诉被告针对反诉抗辩未向法庭提交证据。经庭审质证，二被告对原告提交的证据一的真实性、合法性及关联性认可，但是对其证明目的不认可，认为这份房屋买卖置换合同的签订主体是由案外人孙鹏弟、吴运涛、杨宗英以及与被告签订的，根据合同相对性原则该房屋买卖合同约束主体为以上三方，与原告无关，原告没有权利以该合同内容向被告主张任何权利。对证据二的真实性、合法性认可，关联性不认可，中介费部分认为是孙翔代替案外人孙鹏弟交纳，评估费是由被告代收且根据合同第二条第二款该房屋产权或租赁权过户的相关费用是由购房人案外人孙鹏弟承担，这是合同明文约定的，且该评估费系被告代收，相应的评估公司已经出具了评估报告并向房屋产权人吴运涛出具了评估费的相应收据，因此，原告无权向被告主张评估费的返还，被告已经履行了相应的居间服务合同的义务，因此，原告向被告主张返还中介费于法无据。对证据三经二被告核实认可两段录像中有被告工作人员，录像地点为被告中盛嘉德北辰第二分公司，认可该录像的真实性、合法性及关联性，但对原告的证明目的不认可，合同签订日是2014年12月10日，当庭播放的第一段录像，显示的时间也是2014年12月10日，且这份录像中提到应该卖1100000元，因为着急卖所以才在合同中约定是950000元，因此，二被告认为购房人是知道债权债务关系存在，且在签订合同中第九条第三款约定，购房人认可房屋现状，此外，当庭播放的第二段录像，显示的时间是2014年12月11日晚于购房的时间，因此，购房人是知道房主吴运涛与案外人王一波存在债权债务关系，二被告在履行居间合同的服务过程中不存在过错。对证据四认为：1、对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可；2、该证据系微信聊天记录，是否是其本人发送无从查实，且该聊天记录内容并不能说明该房屋购买主体是原告。原告对二被告提交的证据一的真实性以及关联性认可，对证明目的不认可，首先孙鹏弟是代理签字并不是孙鹏弟去购房，在居间合同实际履行过程中，二被告均收取了原告孙翔所交付的款项，进一步证明二被告对原告的孙翔主体的认可；对该合同中第九条第三项乙方认可房屋现状这点，该现状并非是被告所述已尽到如实告知义务的现状，只是指房屋室内装修的认可；第六条第三款第七项中有证据证明丙方居间服务有严重过错，导致本合同发生争议，丙方在已收取中介服务费用范围内承担责任，也就是说在依据原告在本诉中提到的相关证据，被告方确实存在隐瞒的过错，因此，应当承担退还中介费以及评估费用。对证据二认为二被告应该提供发票不应该出具收据，评估报告是对案外人吴运涛出具的，与本案无联系。对证据三的真实性不认可，因是复印件，并且此证据与本案无关联性。反诉被告对反诉原告提交的证据认为反诉被告没有过错，也没有任何违约行为，所以反诉被告不应当承担这项费用。经审理查明，2014年12月10日，案外人孙鹏弟、吴运涛、杨宗英与被告中盛嘉德北辰第二分公司共同签署了编号为TJZS0021114的《房屋买卖（置换）合同》，合同首部载明售房人（甲方）为吴运涛、杨宗英，购房人（乙方）为孙鹏弟、孙翔，居间方（丙方）为被告中盛嘉德公司。合同约定由孙鹏弟、孙翔购买案外人吴运涛、杨宗英名下坐落于天津市北辰区XXXXXX房屋，房屋成交价950000元；在合同第三条第1款约定买卖双方应于签署本合同之时各向居间方交纳该房屋实际成交价格的1%即9500元作为服务费。案外人吴运涛、杨宗英在合同甲方签字、按指纹，孙鹏弟在合同乙方签字、按指纹，被告中盛嘉德北辰第二分公司在合同丙方加盖公章。次日，原告孙翔向被告中盛嘉德北辰第二分公司交纳了中介服务费9500元、评估费4750元，被告中盛嘉德北辰第二分公司向原告孙翔出具了相应的收据。经与案外人孙鹏弟核实，其与原告孙翔是父子关系，其在合同上签字、按指纹的行为是受孙翔委托，原告孙翔当庭对孙鹏弟在合同上签字、按指纹的行为予以认可，同时在后续的合同履行过程中亦是原告孙翔交纳了各项费用，案外人孙鹏弟明确表示交易房屋的实际购房人为原告孙翔，原告孙翔在本案主张的各项费用与其无关，不参加本次诉讼。上述合同签订后，因案外人吴运涛、杨宗英不再出售交易房屋，导致交易房屋未办理过户手续。另查，2014年12月23日，案外人天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司出具了交易房屋的《房地产抵押估价报告》一份，并出具收取吴运涛评估费4750元的收据一张，该报告书载明委托方为吴运涛、杨宗英，但该报告书中的《房地产价格评估委托书》上没有委托人的签字。为了查明交易房屋的权属情况，本院到天津市北辰区房地产管理局调取了交易房屋的权属证明，显示：该交易房屋为案外人吴运涛、杨宗英共有，2012年3月21日吴运涛将该房屋抵押给天津市津房置业担保股份有限公司，抵押期限为2012年3月8日至2032年3月8日；天津市北辰区人民法院分别于2014年12月26日、2015年1月5日对该房屋予以查封。以上本院所确认的事实，有原告、二被告庭审陈述及原告、二被告提供的证据以及本院调取的证据及询问笔录加以证明。本院认为，案外人孙鹏弟、吴运涛、杨宗英与被告中盛嘉德北辰第二分公司共同签署的编号为TJZS0021114的《房屋买卖（置换）合同》，系当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，案外人孙鹏弟代表原告孙翔签字的行为亦得到原告孙翔的认可，故原告与被告中盛嘉德北辰第二分公司之间形成了合法有效的居间合同关系。虽二被告抗辩称本案合同购房人为孙鹏弟，孙翔缴费行为是受孙鹏弟的委托，对原告的诉讼主体资格提出异议，但在三方签订的《房屋买卖（置换）合同》首部购房人明确写有原告孙翔的名字，被告中盛嘉德北辰第二分公司在该合同上加盖了公章予以确认，而后续履行过程中亦是原告孙翔向被告中盛嘉德北辰第二分公司履行了交纳服务费等义务，被告中盛嘉德北辰第二分公司向原告孙翔开具了收据，同时二被告未提交相关证据证明孙翔系孙鹏弟的委托代理人，对此二被告应承担举证不利的法律后果，本院对二被告上述抗辩主张不予采信，本院确认原告孙翔具有本案的诉讼主体资格。关于原告主张退还中介服务费9500元的诉讼请求，因本案被告中盛嘉德北辰第二分公司作为居间人，已经促成原告与案外人签订了合法有效的《房屋买卖（置换）合同》，虽案外人与他人存在债权债务纠纷，但不影响房屋买卖合同的效力，原告应当按照约定向被告支付居间报酬。而被告作为中介机构，不但应当促成买卖双方签订合同，更应当积极协助买卖双方办理房屋过户手续。鉴于原告与案外人吴运涛、杨宗英没有继续履行房屋买卖合同，诉争房屋并没有交易成功，故被告提供的居间服务不完整，只能向原告收取相应的居间费用。关于二被告辩称根据《房屋买卖（置换）合同》第六条第三款第六项“若甲乙约定贷款购房，任何一方提出终止、改变贷款方式及贷款金额，丙方负责协助甲乙双方签订补充协议，协商不成导致合同履行发生争议与丙方无关，丙方所收取中介服务费不予退还”的约定，不同意退还居间报酬的抗辩主张，首先，本案《房屋买卖（置换）合同》系二被告为重复使用而预先拟定的文本，双方订立合同时并未就上述条款进行协商，该条款系格式条款，该条款中关于不退还中介费的约定系对二被告责任的限制，被告中盛嘉德北辰第二分公司在订立合同时理应就此向原告做出合理的提示，庭审中原告称签订合同时并不知道该条款内容，二被告亦未能提供相关证据证实双方在签订合同时，其已尽到”采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”的义务，对此二被告应承担举证不利的法律后果；其次，该条款约定的前提条件为甲乙双方因贷款问题发生争议，而本案是因案外人吴运涛、杨宗英存在不履行买卖合同的违约行为导致的争议，本案纠纷不适用该条款的约定，综上，本院对二被告上述抗辩主张不予采信。根据被告已经提供的服务项目，本院酌情对被告收取居间报酬的数额予以减少，由原告支付9500元的30%为宜，即2850元，故被告应退还原告居间报酬6650元。关于原告主张退还评估费4750元的诉讼请求，原告提交了被告中盛嘉德北辰第二分公司向其出具的收取评估费4750元的收据，被告中盛嘉德北辰第二分公司辩称已经将原告交纳的评估费4750元交给了案外人天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司，不同意退还，但经本院审查，案外人天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司出具的交易房屋《房地产抵押估价报告》及收据均是针对案外人吴运涛、杨宗英出具，但报告书中的委托书却没有委托人的签字，二被告亦未提交相关证据证明该评估行为是受案外人吴运涛、杨宗英的委托而为，对此二被告应承担举证不利的法律后果，二被告未经案外人吴运涛、杨宗英授权而以其名义委托评估的费用，应由二被告承担。原告要求退还评估费4750元，本院予以支持。关于反诉原告主张的律师费损失3000元，依据三方签订的《房屋买卖（置换）合同》第七条第四款约定“甲乙丙三方如有一方违约导致诉讼，则违约方应承担守约方所支出的实际费用（包括但不限于律师费、调查费、公证费及交通费）”，根据该条款约定反诉原告主张的律师费损失应由违约方承担，在庭审过程中，反诉原、被告均表示违约方系售房人吴运涛、杨宗英，从本院调取的交易房屋权属证明亦载明交易房屋在本案《房屋买卖（置换）合同》签订后不久即被天津市北辰区人民法院查封，导致交易房屋无法办理过户手续；而原告提起本次诉讼，是合法行使其诉讼权利，在本案合同履行过程中不存在违约行为，反诉原告主张反诉被告违约亦未提交相关证据加以证明，对此反诉原告应承担举证不利的法律后果，反诉原告要求反诉被告承担该笔费用的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于承担退还责任的主体，因被告中盛嘉德北辰第二分公司系被告中盛嘉德公司设立的分支机构，不具备独立法人资格，不具备独立承担民事责任的资格，故应由被告中盛嘉德公司承担本院确认的退还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告孙翔居间报酬6650元及评估费4750元；二、驳回原告孙翔的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取78元，由原告孙翔负担15.60元，由被告天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司负担62.40元；反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告天津市中盛嘉德房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 王 芳二〇一五年六月八日书 记 员 李卓然速 录 员 王 怡附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。