北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3349号
上诉人（原审原告）兴业银行股份有限公司北京分行，住所地北京市朝阳区朝阳门北大街20号1至25层101号。
法定代表人张霆，行长。
委托代理人柴弈，北京市立方律师事务所律师。
委托代理人赛娜，北京市立方（武汉）律师事务所律师。
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被上诉人（原审被告）北京第五广场置业有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街7号三层305、306单元。
法定代表人何剑波，董事长。
委托代理人姚正旺，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人田爱玲，北京市中伦文德律师事务所律师。。
上诉人兴业银行股份有限公司北京分行因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第12262号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，兴业银行股份有限公司北京分行（下称兴业银行北京分行）起诉至原审法院称：2009年10月10日，我公司与北京第五广场置业有限公司（下称第五广场置业公司）签订房屋租赁合同，我公司承租位于五矿广场×××01单元的房屋（下称涉案房屋）。合同约定，租赁期限采取固定期限5年＋续租期5年的方式，2014年7月17日前承租人以书面方式向出租人提出续租申请的情况下，承租人负有按固定期月租金上下调整不超过10%的标准，继续出租租赁房屋至续租期5年届满给承租人的义务。2014年6月始，我公司即向第五广场置业公司表示续租房屋，并于2014年7月15日向第五广场置业公司送达了告知函，书面提出续租申请。第五广场置业公司却以上调固定期月租金10%的租金标准远远偏离当前租赁市场价格水平为由，不同意继续履行双方租赁合同约定的续租期。因双方签订的租赁合同合法有效，第五广场置业公司应按合同约定的续租期条件履行合同至5年续租期届满。在我公司依约提出上浮固定租金10%月租金标准续租的情况下，第五广场置业公司单方提出租赁合同提前终止的行为构成违约，应予纠正。现起诉要求第五广场置业公司按照月租金312956.16元的标准履行与我公司之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》至5年续租期满2020年1月17日止。
第五广场置业公司辩称：双方所签订的租赁合同约定的固定租赁期限至2015年1月17日。双方在固定租期届满前并未就续租的租金达成一致意见，故按照合同约定该合同应于2015年1月17日终止。兴业银行北京分行在合同终止后仍占用租赁物未予返还，我公司已经提起了返还原物之诉。因双方就租赁价格未达成一致意见，双方租赁合同已经终止，故不同意兴业银行北京分行的诉讼请求。
原审法院经审理确认：兴业银行北京分行与第五广场置业公司所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期为固定租期5年＋续租期5年。从合同的内容来看，该合同约定的续租期应由双方协商确定租赁价格后签订续租合同，故该合同的有效期是至固定租期届满，并非截止至续租期满。现兴业银行北京分行要求第五广场置业公司按照312956.16元的租金标准与其履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充条款》至5年续租期满，属于另行订立续租期合同的性质。由于双方当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同的签订与否应当由双方当事人自行协商，故对兴业银行北京分行主张第五广场置业公司与其续签租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年1月判决：驳回兴业银行股份有限公司北京分行的全部诉讼请求。
判决后，兴业银行北京分行不服向本院提出上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律不当。我公司提交的经过公证的电子邮件证明双方已经就续租的租金价格达成协议。原审判决对该证据未予认定错误。当事人的约定要优于法律规定，按照双方租赁合同第三条约定，租赁期应截止到续租期5年届满，双方无需另行签订续租合同。在我公司依约提出以上浮固定期租金10%月租金标准续租，且我公司已与第五广场置业公司通过邮件确认的情况下，第五广场置业公司单方提出提前终止租赁合同的行为构成违约，应予纠正。故上诉要求撤销原审判决，依法改判双方继续履行租赁合同至5年续租期满。第五广场置业公司同意原判。
经审理查明：2009年10月，兴业银行北京分行（乙方）与第五广场置业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，兴业银行北京分行承租位于北京市东城区朝阳门北大街3号、5号和7号第五广场B座地上×××02B单元及B座地上2层01单元房屋即涉案房屋。合同第三条第1款约定，出租房屋的租赁期为固定租期5年＋续租期5年。第三条第2款约定固定租期自2010年1月18日至2015年1月17日。合同第三条第3款约定，续租期指在第6个租约开始前6个月前以书面形式向甲方提出申请的情况下，甲方应按合同第三条第4款规定方式确定的价格将租赁标的继续出租予乙方，续租期限5年。合同第三条第4款约定，在第6个租约年开始前6个月，双方协商确定当时的市场价格，并与本合同第五条的月租金比较，定价方式为：上下调整幅度不超过第五条的月租金10%，并作为在第六个租赁年至第十个租赁年度的月租金价格，如果双方未能在第6个租约年开始前3个月确认当时的市场价格或签订续租合同，本合同将在到期日届满，除非本合同提前终止。2010年1月18日至2015年1月17日涉案房屋三个月的租金为853516.8元。合同签订后，双方均依约履行。
2014年7月16日，兴业银行北京分行向第五广场置业公司送达告知函，表示准备继续租赁涉案房屋。2014年10月15日，兴业银行北京分行再次向第五广场置业公司送达敦请函，表示已于2014年7月15日发出关于房屋租赁的告知函，但第五广场置业公司仍未回复，敦请第五广场置业公司尽快答复兴业银行北京分行并办理相关手续。上述两份函件由第五广场置业公司孙江磊签收。同日，第五广场置业公司向兴业银行北京分行发出告知函，表示因兴业银行北京分行提出并坚持的租赁房屋的续租价格远远偏离当前的租赁市场价格水平，致使双方就续租签约的具体价格事宜至今仍未达成一致意见，续租合同迟迟不能签署，敦请兴业银行北京分行提出符合当前租赁市场价格水准的续租价格，尽快签署续租合同。2014年12月3日，兴业银行北京分行致函第五广场置业公司表示同意租金上浮，但上浮比例不应超过现租金的10%。2014年12月15日，第五广场置业公司回函表示因兴业银行北京分行提出并坚持的租金价格远远偏离了当前租赁市场价格水平，致使续租合同未能签署，表示将在租赁期限届满后即2015年1月18日收回涉案房屋。2014年12月16日，兴业银行北京分行致函第五广场置业公司表示不同意第五广场置业公司回函中提出的提前终止租赁合同的请求，并再次敦请第五广场置业公司按照租赁合同的相关条款与其办理手续。2015年1月7日，第五广场置业公司向兴业银行北京分行发出租赁合同到期终止告知函。2015年1月13日，兴业银行北京分行回函第五广场置业公司表示不同意第五广场置业公司来函中提出的提前终止租赁合同的请求，并再次敦请第五广场置业公司按照租赁合同的相关条款与其办理手续。庭审中，兴业银行北京分行提交了往来的电子邮件，证明兴业银行北京分行、第五广场置业公司已经就续租期的租金达成了一致意见。第五广场置业公司不认可电子邮件的真实性。第五广场置业公司提交了其与案外人大华银行（中国）有限公司北京东城支行签订的租赁协议及案外人出具的北京写字楼市场研究分析与租赁执行建议，证明当前租赁市场的租金价格水平。兴业银行北京分行表示根据双方所签订的合同，第五广场置业公司没有权利提出超过上浮10%的价格，因其并非合同主体，无法确认该租赁合同的真实性。
上述事实，有兴业银行北京分行与第五广场置业公司所签订的《房屋租赁合同》及其补充条款，兴业银行北京分行与第五广场置业公司往来函件，公证书及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：兴业银行北京分行与第五广场置业公司所签订的《房屋租赁合同》约定出租房屋的租赁期为固定期5年＋续租期5年，现双方合同约定的固定期5年已经届满，双方就续租问题产生争议，形成本案诉争。兴业银行北京分行主张：合同约定的租赁期限应该是固定期5年＋续租期5年，其已经按照合同约定提前6个月向第五广场置业公司提出续约申请，也同意按照合同约定以上浮固定期租金10%月租金标准续租。应认定双方续租合同成立。第五广场置业公司在此情况下，不同意续租是违约行为，不应支持。第五广场置业公司则主张：合同第三条第4款约定如果双方未能在第6个租约年开始前3个月确认当时的市场价格或签订续租合同，本合同将在到期日届满。现双方在合同约定的固定期5年届满后未确定当时的市场价格，也未续签合同，按照上述条款的约定合同到期终止。经本院查明，双方签订的《房屋租赁合同》第三条第3款约定续租期指在第6个租约开始前6个月前以书面形式向甲方提出申请的情况下，甲方（即第五广场置业公司）应按合同第三条第4款规定方式确定的价格将租赁标的继续出租予乙方（即兴业银行北京分行），续租期限5年。合同第三条第4款约定，在第6个租约年开始前6个月，双方协商确定当时的市场价格，并与本合同第五条的月租金比较，定价方式为：上下调整幅度不超过第五条的月租金10%，并作为在第六个租赁年至第十个租赁年度的月租金价格，如果双方未能在第6个租约年开始前3个月确认当时的市场价格或签订续租合同，本合同将在到期日届满，除非本合同提前终止。按照上述合同第三条第3款约定，第五广场置业公司应按合同第三条第4款规定方式确定的价格将租赁标的继续出租予兴业银行北京分行。但合同第三条第4款除规定了确定价格的方式外，还约定合同到期日届满，不续约的情形，即如果双方未能在第6个租约年开始前3个月确认当时的市场价格或签订续租合同，本合同将在到期日届满。依据现有证据，即使确认兴业银行北京分行提交的公证邮件为有效证据，但双方之间并未就续约签订合同，也不符合合同续约条件，据此，第五广场置业公司主张双方签订的《房屋租赁合同》到期届满，未续签合同符合双方合同约定，也未违背法律规定，本院予以确认。兴业银行北京分行上诉主张续签租赁合同，不符合双方《房屋租赁合同》约定的条件，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2997元，由兴业银行股份有限公司北京分行负担（已交纳）；二审案件受理费2997元，由兴业银行股份有限公司北京分行负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
代理审判员 赵胤晨
代理审判员 何江恒
二〇一六年五月十一日
书 记 员 马丽雅