徐州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第2799号
原告赵某某。
委托代理人周某某。
委托代理人郑某某。
被告宗某某。
委托代理人王某某。
委托代理人张某某。
第三人徐州市鼓楼区环城街道办事处某某社区居民委员会。
负责人李某某。
委托代理人时某某。
原告赵某某诉被告宗某某、第三人徐州市鼓楼区环城街道办事处某某社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某某的委托代理人周某某与郑某某、被告宗某某的委托代理人王某某与张某某、第三人徐州市鼓楼区环城街道办事处某某社区居民委员会的委托代理人时某某到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年9月17日，原告与被告签订房屋租赁合同、补充协议各一份，双方约定被告将位于徐州市鼓楼区中山北路255号二十六中学南办公楼一楼东数第一间房屋出租给原告开立办公用品店，租赁期限为五年，自2015年1月1日起至2020年1月1日止，房租每半年支付一次，原告应向被告支付水电押金500元及房租押金3900元，并约定如五年内双方违约，违约方应向另一方支付50000元违约金。同日，原告向被告支付转让费105000元。2015年1月1日，原告向被告支付半年房租7800元，并实际装修入驻经营晨光办公用品。后原告得悉，被告从案外人张某、张某又从案外人葛某、葛某又从第三人处承租涉案房屋。被告明知其与案外人张某、张某与案外人葛某签订的房屋租赁合同至2015年12月25日到期，在无权处分的情况下，还与原告签订房屋租赁合同并约定租期至2020年1月1日，被告的行为构成欺诈。因被告与原告签订的房屋租赁合同约定的自2015年12月26日起至2020年1月1日止这一期间为被告无权处分，属于效力待定的合同。自2015年12月26日起至今，涉案房屋的所有权人及涉及转租的案外人均未对涉案房屋租赁合同进行追认，故原告认为与被告签订的房屋租赁合同自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定无效。原告基于双方房屋租赁合同约定的租期为五年而向被告支付房屋转让费105000元，实际上，双方自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定为无效，故被告应向原告返还自原告起诉之日即2015年10月8日起至2020年1月1日止这一期间的房屋转让费合计90183元，同时，应向原告返还水电押金500元及房租押金3900元。此外，在合同履行过程中，被告存在断电行为导致原告无法正常使用涉案房屋，同时，被告无法将涉案房屋出租给原告使用至2020年1月1日，故被告存在违约行为，按照双方合同约定应向原告支付违约金。为此，请求判令：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定无效。2、被告向原告返还转让费90183元、房屋押金3900元、水电押金500元。3、被告向原告支付违约金50000元。4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、被告不存在欺诈及违约行为，涉案房屋租赁合同不存在无效情形。涉案合同的主体为原告与被告，合同在履行过程中确实遇到了阻却，但既非原告也非被告原因造成，而是因为鼓楼区政府对该范围内的所有房屋进行了重新规划，即2015年4月22日鼓楼区委因睿商龙湖现代商务产业园建设工作的需要，对涉案房屋予以收回，这属于原、被告签订的房屋租赁合同第13条明确约定的合同自动终止的情形。涉案房屋所有权归第三人所有，存在多次转租、续租的情形。案外人葛某将涉案房屋转租给张某，约定的租赁期限至2012年12月25日，同时约定张某享有优先续租权，后张某将涉案房屋转租给被告，书面合同约定的租赁期限至2013年3月6日，同时约定被告享有优先续租权，表面上看被告已经没有权利对外出租，但被告向张某说明涉案房屋需要继续使用，张某同意被告继续使用，且同意不需要再继续签订合同，同时，张某也征求了葛某的意见，葛某告知张某在2020年9月30日前张某都有权利继续租赁涉案房屋。2、原告支付的转让费是被告在向原告交付涉案房屋前，被告将涉案房屋内其所有的尚未销售完毕的办公用品经清点出售给原告的价值。原告在接收被告出售的办公用品后，其是否能销售出去或以何种价格销售，为原告应自行承担的商业风险。
综上，原告的诉讼请求应予驳回。第三人述称：第三人与案外人葛某于2010年6月签订财产租赁合同一份，约定租赁期限为10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止。2015年4月左右，根据市政府统一规划及鼓楼区产业结构调整的要求，鼓楼区委办向第三人下发纪要一份，要求将包含涉案房屋在内的房屋统一收回作为办公用房使用。后第三人与葛某于2015年5月18日自愿终止合同，约定的合同终止日期为2015年10月10日，并约定第三人将收回房屋。原告的诉讼请求为其与被告的纠纷，与第三人无关，请求法院依法处理。
经审理查明，2014年9月17日，原告（承租方）与被告（出租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定被告将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼1楼东数第1间房屋出租给原告经营办公用品店，租赁期限为1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，先支付租金后使用，每半年支付一次，承租方应支付水电押金500元、房租押金3900元，水电费用由承租方负担。合同第8条中约定：承租方逾期三个月不交租金，出租方有权终止合同。合同第13条约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同第14条约定：合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。如不继续承租，承租方在不欠任何费用的情况下，房屋、水电押金（无息）如数退还。同日，原告（承租方）与被告（出租方）签订补充协议一份，双方约定租期为5年，自2015年1月1日起至2020年1月1日止。协议第4条约定：如五年内双方违约，则承受50000元违约金付给对方。同日，被告向原告出具证明一份，内容为：从9月17日至2014年12月31日房租不收钱。同日，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到转让费105000元。同日，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到赵某某房屋押金3900元、水电押金500元。同日，被告将涉案房屋交付给原告，由原告经营晨光文具用品店。2015年1月1日，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到2015年1月至2015年6月半年房租7800元。2015年7月5日，被告向原告出具收条一份，内容为：今收到赵某某三个月房租（7月至9月）3900元。原告与被告已结清房屋租金及水电费至2015年9月30日。自2015年10月1日起的房屋租金及水电费，原告尚未向被告支付。
另查明，涉案房屋所有权归第三人所有。由第三人出租并交付给案外人葛某，后由葛某转租并交付给案外人张某，张某又转租并交付给被告，再由被告转租并交付给原告。2010年6月10日，第三人（变更前名称为徐州市鼓楼区环城办事处某某村村民委员会）（出租方）与案外人葛某（承租方）签订财产租赁合同一份，双方约定第三人将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼总计430平方米房屋出租给葛某办公使用，租赁期限为10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋包含在上述合同所涉租赁标的物内。2010年12月23日，案外人葛某（出租方）与案外人张某（承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定葛某将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼一楼东面第一间约34平方米房屋出租给张某商业使用，租赁期限为2年，自2010年12月26日起至2012年12月25日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋与上述合同所涉租赁标的物系同一标的物。2011年3月6日，案外人张某（出租方）与被告（承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定张某将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼一楼房屋出租给被告用作超市使用，租赁期限为2年，自2011年3月6日起至2013年3月6日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋包含在上述合同所涉租赁标的物内。上述合同到期后，被告继续占有使用涉案房屋，双方未另行签订书面的房屋租赁合同，口头约定租赁期限至2015年12月25日。2012年2月6日，案外人葛某（出租方）与案外人张某（承租方）签订房屋租赁合同一份，双方约定葛某将坐落于中山北路255号二十六中学南办公楼一楼东面第一间约34平方米房屋出租给张某商业使用，租赁期限为3年，自2012年12月26日起至2015年12月25日止。合同第五条中约定：承租方如因工作需要，将租用财产转让给第三方承租方使用，必须事先征得出租方的书面同意。合同第八条中约定：如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。合同期满后，现承租方有优先续租权，租金双方另行协商。涉案房屋与上述合同所涉租赁标的物系同一标的物。
2015年4月22日，中共徐州市鼓楼区委办公室下发关于睿商龙湖现代商务产业园建设工作的督办单一份，该督办单显示，关于产业园门口房屋移交，由环城街道、某某社区共同负责，尽快完成房屋移交，由园区统一进行整治改造。2015年5月18日，第三人（出租方）与案外人葛某（承租方）签订自愿终止房屋租赁协议书一份，双方约定为认真贯彻落实鼓楼区委区政府关于九龙湖园区加快产业调整、改变园区及周边环境的总体意见，协商达成协议。协议第一条约定：双方同意终止2010年6月10日签订的房屋租赁合同。协议第二条约定：合同终止日期为2015年10月10日，甲方把该房屋收回（中山北路255号二十六中学南办公楼）。2015年11月9日，第三人出具证明一份，主要内容为：第三人辖区内中山北路255号二十六中南办公楼房屋，属于鼓楼区2015年4月22日下发的关于睿商龙湖现代商务产业园建设工作的督办单中要求某某社区收回移交房屋范围。又查明，原告、被告、第三人一致认可，第三人于2015年12月25日收回涉案房屋，该收回房屋行为视为原告已向被告、被告已向张某、张某已向葛某、葛某已向第三人履行交还房屋的义务。以上事实有当事人陈述、原告与被告签订的房屋租赁合同与补充协议、被告向原告出具的证明、被告向原告出具的收条、水电费收据、第三人与案外人葛某签订的财产租赁合同、2010年12月23日案外人葛某与张某签订的房屋租赁合同、2011年3月6日案外人张某与被告签订的房屋租赁合同、2012年2月6日案外人葛某与张某签订的房屋租赁合同、关于睿商龙湖现代商务产业园建设工作的督办单、第三人与案外人葛某签订的自愿终止房屋租赁协议书、2015年11月9日第三人出具的证明等证据材料予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告的第一项诉讼请求，即确认原、被告双方签订的房屋租赁合同自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定无效。
本院认为，本案中，涉案房屋由第三人出租给案外人葛某后，涉及多次转租，即由案外人葛某转租给案外人张某，张某又转租给被告，再由被告转租给原告。第三人与案外人葛某签订的财产租赁合同约定的租赁期限为自2010年10月1日起至2020年9月30日止，案外人葛某与张某先后签订两份房屋租赁合同，约定的租赁期限分别为自2010年12月26日起至2012年12月25日止、自2012年12月26日起至2015年12月25日止。案外人张某与被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为自2011年3月6日起至2013年3月6日止，合同到期后，双方口头约定租赁期限至2015年12月25日。根据原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议，双方约定的租赁期限为自2015年1月1日起至2020年1月1日止。本案中，涉案房屋的出租人为第三人，葛某为承租人，张某、被告与原告均为相应的次承租人。实际上，第三人即房屋所有权人也即出租人以签订租赁合同的方式同意自2010年10月1日起至2020年9月30日止的房屋使用权让渡给他人，原告与被告约定的租赁合同期间虽已超过被告与案外人张某约定的租赁期限，但未超过房屋所有权人即第三人与案外人葛某约定的上述租赁期限，并未侵害房屋所有权人的合法权益，且在原告与被告租赁合同履行过程中，案外人葛某、张某与被告均未主张合同无效，故原告主张自2015年12月26日起至2020年1月1日止的租赁约定未经房屋所有权人追认而无效，理由不足，本院不予采信。原告还主张上述期间的租赁约定未经涉及转租的案外人追认而无效，亦无相应的法律依据，本院亦不予采信。故原告主张其与被告自2015年12月26日起至2020年1月1日止这一期间的租赁约定无效，法律依据不足，本院不予支持。此外，需要说明的是，虽然房屋所有权人与案外人葛某于2015年5月18日重新约定了租赁合同的终止期间，但双方达成该终止协议的时间在原告与被告合同成立之后，对原、被告合同的效力并无影响，该终止仅可能成为原、被告合同无法继续履行的事由。关于原告的第二项诉讼请求，即被告向原告返还转让费90183元、房屋押金3900元、水电押金500元。
本院认为，第一，关于转让费。被告抗辩称，原告支付的转让费系被告在向原告交付涉案房屋前，被告将涉案房屋内其所有的尚未销售完毕的办公用品经清点出售给原告的价值，原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明，故对被告上述主张本院不予采信。根据相关法律规定，在房屋租赁合同法律关系中，出租方应履行向承租方交付房屋的义务同时享有收取租金的权利，承租方应履行向出租方支付租金的义务同时享有占有使用房屋的权利。本案中，原告向被告支付了转让费105000元，双方合同未明确约定转让费，在双方仅存在房屋租赁合同这一法律关系时，该转让费与双方合同约定的租金共同为原告占有使用涉案房屋而向被告支付的对价，应认定为原告向被告支付的租金。根据原告与被告约定的租赁期间，该105000元转让费系原告基于自2015年1月1日起至2020年1月1日止合计1827日而向被告支付的除约定租金外的对价。此外，第三人于原告与被告约定的租赁期限内即2015年12月25日收回涉案房屋，被告认为上述收回房屋行为符合原告与被告签订的房屋租赁合同第13条的约定，即如因国家、地方政府建设需要出租方的现有产权、土地，承租方应无条件的让出租赁的产权、土地，本合同自然终止。原告亦认可上述收回房屋行为是因国家、地方政府建设需要，故第三人上述收回房屋行为符合原告与被告签订的房屋租赁合同第13条的约定，原告与被告之间的房屋租赁合同关系于2015年12月25日因出现约定的情形而终止。根据相关法律规定，合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，应根据履行情况和合同性质，返还财产、恢复原状。庭审中，原告与被告亦一致认可，双方合同第13条约定的情形为不可归责于任何一方的过错，故被告应按比例向原告返还未使用涉案房屋期间即自2015年12月26日起至2020年1月1日止合计1468日的转让费。经计算，被告应返还转让费的具体数额为84368元（105000元÷1827日×1468日）。第二，关于房屋押金及水电押金。根据双方合同第14条约定，被告应在原告不欠任何费用的情况下如数退还。实际上，双方仅结清房屋租金及水电费至2015年9月30日，双方亦一致确认自2015年10月1日起的房屋租金及水电费，原告尚未向被告支付。原告虽主张其未支付系经被告同意，但被告不予认可，原告提供的录音证据从内容来看也无法证明原告主张的观点，故原告主张返还房屋押金及水电押金，尚未具备合同约定的返还条件，原告该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，即被告向原告支付违约金50000元。
本院认为，被告应支付违约金的前提是被告存在违约行为，原告虽主张被告在合同履行过程中存在断电行为导致其无法正常使用涉案房屋，但并未提供证据予以证明。原告还主张被告无法将涉案房屋出租给其使用至2020年1月1日的行为构成违约，实际上，第三人于2015年12月25日收回涉案房屋为原告与被告约定的合同自然终止的情形，并不属于被告违反合同约定义务的行为。
综上，被告不存在违约行为，原告主张被告应支付违约金，事实依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告宗某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵某某返还转让费84368元；
二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3192元、保全费1770元，合计4962元（原告已预交），由原告负担1283元（已付），由被告负担3679元（由被告随上述案款直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。
审判长 段绪朝
审判员 匡 伟
审判员 董 方
二〇一六年七月六日
书记员 高丽丽