江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏10民初147号
原告：周羿，男，1971年5月26日出生，汉族，户籍地在扬州市邗江区，现住扬州市。
委托诉讼代理人：杨青，江苏唯是律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪秋晨，江苏唯是律师事务所律师。
被告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地在南京市北京东路42号。
负责人：闵捷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李江，江苏石立律师事务所律师。
第三人：江苏群发农业发展有限公司，住所地在扬州市兴城西路191号（金缘大厦）816、818室。
法定代表人：潘惠荣，该公司总经理。
第三人：潘惠荣，男，1952年5月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。
第三人：陈爱玲，女，1952年10月6日出生，汉族，住址。
本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与被执行人江苏群发农业发展有限公司（以下简称群发公司）、潘惠荣、陈爱玲金融借款纠纷一案中，案外人周羿对本院处置潘惠荣名下房产提出书面异议。本院于2017年9月20日以（2017）苏10执异59号执行裁定书，驳回了案外人周羿的执行异议。周羿不服执行异议裁定，于2017年9月28日提起异议之诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周羿委托诉讼代理人杨青；被告华融公司委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。第三人群发公司、潘惠荣、陈爱玲经本院传票传唤未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理，现已审理完毕。
原告周羿诉称，原告对潘惠荣名下位于扬州市润扬北路18号（御园）71幢房屋享有合法租赁权。理由为，首先，书面的房屋租赁合同足以证明潘惠荣已于2011年8月20日将涉案房屋出租给原告；其次，租金数额是双方自由协商的结果且已经结清，并不违反法律禁止性规定；最后，从水电发票、宽带发票均证明原告实际占有房屋并进行了装修，房屋租赁合同订立于抵押之前。请求确认房屋租赁合同有效并中止对扬州市润扬北路18号（御园）71幢房屋不带租拍卖的执行程序。
其提供的证据有：
1、周羿与潘惠荣之间关于扬州市润扬北路18号（御园）71幢房屋的租赁合同一份。证明目的：潘惠荣于2011年8月20日将房屋租赁给周羿，约定租期为2011年8月20日
----2031年8月19日；
2、电费发票8张、燃气发票3张、网络宽带发票2张、自来水发票8张。证明目的：原告周羿对涉案房屋居住使用实际占有，具有合法的租赁使用权。
被告华融公司答辩称，1、原债权人中国工商银行扬州市琼花支行在对潘惠荣抵押房产进行核保时，经潘惠荣、陈爱玲签字确认，抵押物上未设定租赁关系；2、原告周羿与潘惠荣系恶意串通，倒签房屋租赁期限，且租金明显不合理也未支付；3、原告周羿在抵押物设立之前并未实际占有使用抵押房产。请求驳回原告周羿的诉讼请求。
其提供的证据有：
1、扬州仲裁委员会裁决书。证明目的，华融公司享有合法的债权；
2、中国工商银行抵押核实书。证明目的：抵押人潘惠荣、陈爱玲确认该房产没有任何出租、抵押的情况；
3、房产登记信息、法院查封信息。证明目的：涉案房产登记在潘惠荣名下，中国工商银行扬州市琼花支行是抵押权人，该房产被执行法院查封。
本院经审理查明，华融公司与群发公司、潘惠荣、陈爱玲借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2015年5月4日作出（2014）扬仲裁字第411号裁决书已经生效。依该裁决书：1、群发公司应于裁决书送达之日起十日内清偿贷款本金1000万元及利息；2、如群发公司未能按照裁决第一项确定的时间、金额还款，则华融公司有权就扬房他证维字第××号房屋他项权证书和扬他项（2011）第0292号土地他项权利证明书项下的抵押物在贷款本金最高额350万元范围内优先受偿，有权就扬房他证邗江字第××号房屋他项权利书和扬邗他项（2011）第230号土地他项权利证明书项下的抵押物在贷款本金最高额650万元范围内优先受偿。3、潘惠荣、陈爱玲对上述给付义务承担连带责任。因群发公司、潘惠荣、陈爱玲未履行生效法律文书确定的义务，华融公司向本院申请执行，本院于2015年10月22日立案执行。
执行过程中，本院依职权调查了被执行人的银行存款、房产所有权及车辆所有权情况，轮候查封被执行人潘惠荣名下位于扬州市兴城西路191号房地产。2015年11月13日查封了扬州市润扬北路18号(御园)71幢的房产。因查封的财产暂不具备处置条件，申请执行人华融公司向本院申请终结本案本次执行程序。2015年12月16日，本院裁定终结扬州仲裁委员会作出的（2014）扬仲裁字第411号裁决书的本次执行程序。
2017年3月27日，本院根据华融公司申请，对该案予以恢复执行。5月5日,本院裁定拍卖润扬北路18号(御园)71幢的房产，并通过市场价格水平询价系统得出该房产在2017年4月市场价格7362516.20元，该价格未考虑租赁关系。周羿遂以承租人的身份向本院提出执行异议，请求确认租赁合同有效，停止对该房产不带租拍卖的执行程序。本院于2017年9月20日以（2017）苏10执异59号执行裁定书，驳回了案外人周羿的执行异议。周羿不服执行异议裁定，于2017年9月28日提起异议之诉。
另查明，2011年8月30日，中国工商银行股份有限公司扬州琼花支行与潘惠荣签订《最高额抵押合同》两份，其中，2011琼01**-1号合同项下的抵押物为润扬北路18号（御园）71幢房地产，同年9月1日取得合同项下抵押物的扬房他证维字第××号房屋他项权证书和扬他项（2011）第0292号土地他项权利证明书。抵押人潘惠荣、陈爱玲确认该房产没有任何出租、抵押的情况。
周羿提供的租赁合同复印件载明：2011年8月20日，周羿与潘惠荣签订租赁合同，潘惠荣将坐落于润扬北路18号（御园）71幢房产出租给周羿，房屋建筑面积301.99平方米，租期自2011年8月20日起至2031年8月19日止，年租金为贰万元，违约责任条款关于违约金部分均为空白。周羿提供了水电气发票记载了2013年至2015年期间，潘惠荣户交纳案涉房产水电气情况；广电网络发票记载周羿以御园71幢为地址交纳了2013年、2014年宽带费用；关于租金的支付，周羿称潘惠荣当时欠其钱，系以租抵债，租金未另外给付。
本案争议焦点是：原告周羿对扬州市润扬北路18号（御园）71幢房屋租赁权是否享有合法的租赁权？租赁权能否对抗申请执行人并排除本院的强制执行？
本院认为，第一、华融公司的合法债权已经生效法律文书确认，应依法予以保护；第二、潘惠荣早在2011年8月30日即以其名下房地产向工商银行扬州琼花支行提供最高额抵押担保，此后又与陈爱玲共同书面声明抵押房地产未对外出租；第三、超长期租赁合同有违常理。出租房屋面积为301.99平方米别墅房地产，租赁期限长达20年，年租金却只有2万元，违约责任条款内容为空白。该租赁合同的真实性值得怀疑；第四、周羿未实际给付租金。以租赁形式抵偿债务，不适用“买卖不破租赁”的原则。债务人潘惠荣以其房产租赁权抵偿周羿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。根据合同相对性原则，即使租赁合同合法成立，以租抵债协议仅对签约双方有法律的约束力，不能对抗合同之外的申请执行人；第五、原告不能提供其在抵押之前实际占有房屋的证据。“占有”是判断租赁权是否成立的标准，也是判断是否恶意规避执行的标准。根据《江苏省高级人民法院<关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题解答>》第三条规定精神,承租人占有使用不动产是指承租人已支付租金且对该不动产已经用于生活、生产、经营、装修等情形。承租人周羿以该不动产使用权抵债主张租赁权，请求法院带租拍卖的，不属于占有不动产情形，且原告提供的水电气等缴费凭证时间节点均在设定抵押权之后。租赁关系产生于设定抵押之后，该租赁关系不适用“买卖不破租赁”的原则。租赁权虽不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对担保物权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
综上，原告周羿所诉租赁权产生于抵押权设立之后，且未在抵押权设立前占有租赁房屋，以租抵债协议不产生“买卖不破租赁”的效力。据此，本院依据《《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《关于民事执行中评估、拍卖、变卖的规定》第二十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：
原告周羿对扬州市润扬北路18号（御园）71幢房产不享有足以排除强制执行的民事权益，驳回原告周羿的诉讼请求。
案件受理费7300元，由原告周羿负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费7300元（江苏省高级人民法院开户行:中国农业银行南京山西路支行，户名：江苏省高级人民法院，账号：10×××75）。
审 判 长 黄 祥
审 判 员 戴 涛
代理审判员 许建飞
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 孙 妍