湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终748号
上诉人（原审原告）：彭建国，男，1973年4月7日出生，汉族，居民。
上诉人（原审原告）：秦道虎，男，1969年4月17日出生，汉族，农民。
委托诉讼代理人：彭建国，男，住湖南省慈利县零阳镇零阳东路***号。
上诉人（原审被告）：张家界市园林有限公司，住所地湖南省张家界市教场路紫舞公园。
法定代表人：田正润，董事长。
委托诉讼代理人：张爱兵，湖南风云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴稳，湖南风云律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张家界德智文化传播有限公司。
法定代表人：屈志胜，经理。
委托诉讼代理人：刘桂林，湖南正诚律师事务所律师。
上诉人彭建国、秦道虎与上诉人张家界市园林有限公司被上诉人张家界德智文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭建国暨上诉人秦道虎的委托诉讼代理人，上诉人园林公司的委托诉讼代理人张爱兵、吴稳，被上诉人德智公司的委托诉讼代理人刘桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
彭建国、秦道虎上诉请求：1.依法撤销一审判决第五项；2.改判园林公司仍需补偿彭建国、秦道虎对回龙观公园管理用房扩建造价费用54835.84元；3.改判园林公司、德智公司赔偿彭建国、秦道虎餐饮设备损失154938.1元；4.改判园林公司、德智公司赔偿彭建国、秦道虎预期可得利益1255061.9元；5.改判园林公司、德智公司赔偿彭建国、秦道虎律师费用20000元；6.一、二审诉讼费用由园林公司、德智公司承担。事实和理由：1.本案所涉规划许可范围外的玻璃通道，系许可范围内的自然延伸，不能割裂对待，彭建国、秦道虎进行玻璃通道的扩建并无过错，故园林公司应承担玻璃通道的全部扩建费用；2.园林公司及德智公司的违约，导致彭建国、秦道虎添置的餐饮设备没有使用且不能重复利用，应对此予以赔偿；3.本案所涉彭建国、秦道虎从事的经营活动，没有违反法律和行政法规的规定，一审判决根据行政部门规章的规定认定彭建国、秦道虎违章经营，对所诉求的预期利益不予支持不当；4.彭建国、秦道虎为本案诉讼支出的律师费用事实发生，相关诉求应依法予以支持。
园林公司辩称：1.德智公司作为承租人未按时缴纳租金，园林公司多次催收未果后解除租赁合同符合约定及法律规定，德智公司主张园林公司拒收租金的事实，无充分证据予以证实；2.彭建国、秦道虎的经营项目违反了合同约定，应自负其责；3.彭建国、秦道虎违反规划建造玻璃通道，并一直占有、使用，且该通道属于临时建筑，使用期限只有两年，规划部门已经下达到期拆除通知，园林公司不曾也不会利用该通道，故相应的建设费用不应由园林公司承担；4.园林公司对租赁合同的解除不存在过错，不应对彭建国、秦道虎所诉求的预期利益等各项损失承担赔偿责任，且上述损失亦无证据予以证实。
德智公司辩称：1.德智公司有证据证实其主动向园林公司缴纳租金，园林公司为解除租赁合同而拒收；2、德智公司的转租行为，园林公司知情并同意，且帮助彭建国、秦道虎完成扩建；3.彭建国、秦道虎违反合同约定擅自从事餐饮经营并且在未经德智公司同意的情况下进行扩建，所造成的损失与德智公司无关，园林公司应承担相应的责任。
园林公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判驳回彭建国、秦道虎针对园林公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。事实和理由：1.园林公司解除租赁合同的原因在于德智公司没有按时缴纳租金，一审判决对相关事实认定错误；2.秦道虎在修建玻璃房时，未按照规划进行，使得该建筑处于违章状态，且该建筑为使用期两年的临时建筑，所剩使用期限不多，一审法院认为该玻璃房在合同解除后仍可利用，明显有误；3.德智公司将房屋租赁给彭建国、秦道虎并没有告知园林公司，彭建国、秦道虎的扩建行为也没有取得德智公司的书面同意，园林公司向主管机关提交扩建报告的目的亦不是供承租人从事餐饮经营，故一审法院认定园林公司同意转租并帮助其完成扩建的事实错误；4.彭建国、秦道虎对房屋进行装修、扩建时，未取得德智公司或园林公司的认可，彭建国、秦道虎从事餐饮亦违反合同约定，园林公司解除租赁合同并无过错，且玻璃房一直由彭建国、秦道虎占有、使用，故一审法院判决园林公司承担相关费用，适用法律错误。
彭建国、秦道虎辩称：1.彭建国、秦道虎承租本案所涉房屋从事餐饮未违反合同约定，对承租目的以及扩建、装修事项，均在事先告知并经园林公司及德智公司的同意，所建设的玻璃通道也没有超出规划；2.园林公司与德智公司违法出租房屋、强制断水断电导致合同不能履行，根本违反约定，应承担全部损失；3.彭建国、秦道虎所修建的玻璃通道完全符合规划要求，超出许可面积外的部分均在所承租房屋屋檐以内，且该通道系彭建国、秦道虎替园林公司垫资修建，相关费用应由园林公司承担。
德智公司辩称：1.德智公司的转租经过园林公司的同意；2.园林公司并无证据证实曾催交租金的事实，德智公司提交的证据能够证实园林公司拒收租金；3.彭建国、秦道虎开餐厅以及扩建、装修，均经过园林公司的同意，园林公司作为违约方，应该承担相应责任。
彭建国、秦道虎向一审法院起诉请求：1.解除秦道虎与德智公司签订的场地租赁合同；2.园林公司、德智公司共同补偿彭建国、秦道虎扩建装修费用496730元，并赔偿广告位费用、扩建装修设计费6400元、扩建装修垃圾清运费1000元；3.园林公司、德智公司共同赔偿彭建国、秦道虎餐饮设备损失154938.10元；4.德智公司返还彭建国、秦道虎租金50000元；5.园林公司、德智公司赔偿彭建国、秦道虎律师费20000元；6.园林公司、德智公司赔偿彭建国、秦道虎场地看护费用12000元；7.园林公司、德智公司赔偿彭建国、秦道虎合同期内预期可得利益1255061.90元；8.由园林公司、德智公司承担诉讼费、鉴定费。
一审法院认定事实：2014年3月14日，被告园林公司作为出租方（甲方），被告德智公司作为承租方（乙方），签订了一份《场地租赁合同》，就张家界市永定区回龙观公园部分房屋、场地租赁事宜达成协议，约定：乙方租赁甲方回龙阁北面全部管理用房、南面管理用房一间；租赁期限从2014年7月1日起至2024年6月30日止，共计10年；租赁费用第一年为40000元，以后每年递增3000元，合同签订时交纳第一年租金，以后每年提前一个月缴纳当年租金，逾期不交视同乙方放弃续租，甲方无条件收回房屋和场地。合同第四条约定：乙方必须依法经营、文明经营、照章纳税；经营项目与城市公园的定位相符，主要从事教育、文化传播等项目。不得从事污染、高噪音、影响景观、影响公园和游人安全的经营项目，禁止从事室外用火经营项目，不得擅自开发儿童及游客娱乐项目。否则，甲方有权终止合同。合同第五条约定：乙方可以对房屋进行装修，但不得损坏房屋结构，装修方案须经甲方同意，租赁期满安装设备外，其他装修不能拆除，无条件交由甲方处理。乙方在租赁的场所和房屋上搭建任何构建筑物都必须经甲方书面同意，并报其主管部门市林业局批准。合同第九条约定：如果因政策性规定或政府硬性要求，需要缩短经营性期限、调整经营项目乃至不能经营的，甲、乙双方应遵守执行，均不得提出赔偿要求。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，德智公司按约定交纳了第一年的租金40000元，园林公司也将房屋和场地交给了德智公司。
德智公司承租房屋后未能对租赁房屋和场地进行充分利用，拟对外转租其中的北面管理用房并张贴了招租广告。原告秦道虎、彭建国得知后有意承租下来合伙做餐饮服务。经双方商谈后，于2015年3月25日给德智公司交纳了第一年的租金50000元，并于2015年3月28日由秦道虎（乙方）与德智公司（甲方）正式签订了《场地租赁合同》，双方约定：租赁范围为回龙阁北面管理全部用房；租赁期限从2015年3月28日起至2020年3月28日止，共计5年；租赁费用第一年为50000元，以后每年递增2000元，合同签订时交纳第一年租金，每年2月28日之前一次性付清，逾期不交视同乙方放弃续租，甲方无条件收回房屋和场地。合同第四条至第九条的内容跟德智公司与园林公司签订的合同内容相同。
转租合同签订后，彭建国、秦道虎拟将租赁房屋和场地改装为餐饮服务场所，需要扩建及装修装饰，并请求园林公司向其主管部门张家界市林业局打出报告。2015年3月30日，园林公司向张家界市林业局提交了《关于回龙阁公园北面管理用房改造的请示报告》，称“现因回龙阁公园广场市民较多，原设计市民休闲场地及管理用房，已不能满足市民休闲的需要，原管理用房的基柱建成后一直未作处理，原建设遗留建筑垃圾堆放裸露于此，影响公园景观，根据现有回龙观公园的现状，需作如下调整，在原北面管理用房的已有基柱房外延3米，搭建简易玻璃过道，以便市民临时避雨之用，亦可堆放清理工具，这样既能美化公园环境，又能使市民在下雨时有避雨处”。2015年4月7日，张家界市规划管理局永定分局针对上述请示报告作出了《关于张家界园林公司修建临时玻璃通道的复函》，同意修建临时玻璃通道，建筑占地面积72平方米，高度在3米以下，具体建筑位置见附图，建筑外观应整洁美观。并告知临时建筑使用期限二年，需延长使用期限的，延期申请应在使用期限届满前三十日内提出，没有办理延期手续的，应当在批准的使用期限内自行拆除；该临时建筑如遇规划实施需要拆除时须自行无偿拆除。
此后，彭建国、秦道虎出资并施工在回龙观公园北面管理用房外搭建了玻璃房，并投入资金购置了经营餐饮所需的设备、装修装饰及广告等器具、设施。建成的玻璃房总占地面积104.4平方米（其中部分面积在原租赁房屋檐以内），二被告均未提出异议。2015年6月，彭建国、秦道虎在该租赁房屋和场地经营的“鼎尚美食”开始试营业。2015年7月27日，园林公司通过申通快递邮寄给德智公司一份书面通知，以德智公司逾期不交纳租金为由，要求从2015年7月1日起终止合同，并要求德智公司于2015年8月1日前交清所欠的水电费并退出所占的房屋和场地。2015年8月1日，园林公司对租赁经营的房屋和场地实施了停水、停电措施，导致彭建国、秦道虎无法继续经营。另查明，2015年3月26日，彭建国、秦道虎在改造施工时，被张家界市永定区林业局以擅自改变林地用途为由，处以限期3个月内恢复原状并罚款1680元的林业行政处罚。彭建国、秦道虎当天缴纳了罚款1680元。
关于园林公司终止合同的原因，结合各方陈述及证据确认：1.园林公司在下达终止合同通知之前，不仅没有任何催交租金的行为，而且存在拒收德智公司补交租金的事实；2.园林公司终止合同的真实原因是，建设部2014年底下文对公园等公共资源的管理乱象进行整治，园林公司将公园管理用房出租、扩建并经营餐饮，不符合公园管理要求，引起市民投诉和上级部门关注。
在原一审过程中，根据秦道虎的申请，一审法院依法于2015年11月17日委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司对本案所涉张家界市回龙观管理用房扩建装修装饰及餐饮设备进行了价值评估。经鉴定：原告投入扩建玻璃房造价441730元，管理房室内装修的价值为55000元，广告位费用10000元，装饰装修设计费6400元，管理费及装修垃圾清运费2680元；添置的餐饮设备部分价值原值154938.10元，折旧后净值143837.25元。2015年12月2日，彭建国缴纳评估费10000元。在重审过程中，园林公司向一审法院提出申请，要求对原告施工扩建的规划批准范围内的玻璃通道的造价进行鉴定，并对以二年为限的玻璃通道残值进行鉴定，经一审法院委托，张家界方正建设项目管理有限公司于2016年9月27日作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、张家界市园林公司回龙观经批准的临时玻璃通道项目鉴定造价为304640.38元；2、以二年使用期限为限，玻璃通道剩余价值为247886.6元。园林公司交纳评估费6000元。
另查明，彭建国、秦道虎停止经营后，花费场地看护费用12000元。回龙阁北面全部管理用房在2014年3月14日德智公司承租之前，由他人承租并经营茶餐厅。
一审法院认为，被告园林公司与被告德智公司于2014年3月14日签订的《场地租赁合同》，以及德智公司与原告秦道虎于2015年3月28日签订的《场地租赁合同》，均属合同双方当事人真实意思的表示，内容不违背法律及行政法规法规的强制性效力性规定，系合法有效合同，均应予依约履行。依据该两份租赁合同，形成了园林公司为出租人、德智公司为承租人、秦道虎为次承租人的租赁法律关系。
德智公司将其租赁的回龙观公园管理用房和场地转租给原告以及原告彭建国、秦道虎拟扩建装修并经营餐饮，园林公司不仅未表示反对，而且以自身名义帮助其向主管机关张家界市林业局提出扩建玻璃通道等临时建筑的申请，并得到了张家界市规划管理局永定分局的同意扩建的复函，致使彭建国、秦道虎投入资金进行扩建，说明彭建国、秦道虎扩建装修并经营餐饮的行为得到了园林公司的许可，应视为双方就租赁事项达成新的合意。
张家界市回龙观公园系公共资源，具有社会公益属性。中华人民共和国住房城乡建设部等部门于2014年10月27日颁布的《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》，严禁在公园等公共资源中以自建、租赁、承包、转让等形式设立改变历史建筑、公园等公共资源属性的高档餐饮、休闲、健身、美容、娱乐、住宿、接待等场所。园林公司基于市民投诉，国家对公园管理整治压力，在原告投入大量资金对租赁房屋进行扩建装修后，突然终止合同，断水断电，导致租赁合同不能履行，因此，彭建国、秦道虎请求解除合同，符合法律规定，予以支持。园林公司辩称，因德智公司逾期不交纳租赁费用，依照合同约定应视同放弃续租，因此通知德智公司终止合同。对此，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。德智公司虽未按合同约定提前一个月支付第二年的租金，但园林公司始终没有下达任何形式的催交通知，而且在明知房屋已经转租的情况下仍然拒收德智公司主动补交的租金。因此，园林公司以德智公司逾期未交纳租金，而终止租赁合同，其理由不能成立。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案德智公司与彭建国、秦道虎方租赁合同的解除，是园林公司以书面通知及停水停电的方式明确表示不履行合同所导致。同时，《关于严禁在历史建筑、公园等公共资源中设立私人会所的暂行规定》早在彭建国、秦道虎承租房屋之前就已经出台，相关禁止性规定园林公司作为公园管理者应当知晓，在此情况下，园林公司仍然许可彭建国、秦道虎扩建、装修及从事餐饮经营，具有重大过错。因此，租赁合同的解除，责任在园林公司，由此而给彭建国、秦道虎造成的损失，园林公司理应承担民事责任。彭建国、秦道虎应当知道国家政策在公园等公共资源属性的场所禁止以租赁、承包等形式从事餐饮、休闲等经营。而且其转租合同第四条明确约定，经营项目与城市公园的定位相符，主要从事教育、文化传播等项目，不得从事污染、高噪音、影响景观、影响公园和游人安全的经营项目，禁止从事室外用火经营项目，而仍然将承租场所改造成餐饮经营场所，其自身存在一定过错，亦应承担部分责任。
关于彭建国、秦道虎请求的管理房装修损失55000元、广告位费用10000元、装饰装修设计6400元、装修垃圾清运费1000元、合同终止后的场地看护费12000元，有鉴定资料及相关证据在卷证实，可以确认。上述损失系因园林公司单方终止合同所导致，因此，合同解除后，园林公司对上述损失应依法承担赔偿责任。
对于彭建国、秦道虎为餐饮经营而添置的设备，系动产，可以重复利用或自行处理，彭建国、秦道虎要求按原值赔偿，依据不足，不予支持，因此而造成的经济损失，由其自行承担。
关于扩建费用的承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租方负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。在本案中，彭建国、秦道虎的玻璃房扩建造价经鉴定为441730元（其中规划批准范围内的临时玻璃通道造价为304640.38元）依照上述规定，对于规划审批范围以内的玻璃通道造价费用304640.38元，园林公司理应承担补偿责任。对于超规划批准范围之外的建筑面积造价费用137089.62元，在两份租赁合同中，均未进行约定，考虑到玻璃通道扩建报告是园林公司以自己的名义上报，建成之后应归园林公司所有，彭建国、秦道虎作为承租人进行代建施工，园林公司应当进行监管而未监管，具有过错，同时，租赁合同的解除，责任在园林公司，所扩建的玻璃房在合同解除后仍然可以被利用。因此，园林公司应当承担超规划扩建部分的造价的60%责任,计82253.77元。彭建国、秦道虎在施工扩建过程中未严格依照规划施工，其本身也具有过错，应承担40%的责任，计54835.84元。扩建的玻璃房虽属临时建筑，但根据规划批复，临时建筑到期后，经申请仍有延期可能，因此有关残余价值的鉴定，不予采信。
彭建国、秦道虎请求返还年度租金50000元的问题。一审法院认为，彭建国、秦道虎尚在刚开始试营业的情况下，合同即被终止，其承租的房屋尚未正常利用。因此，在合同解除后，彭建国、秦道虎向德智公司交纳5万元租金，德智公司应当全额退还。该项诉讼请求，予以支持。
彭建国、秦道虎请求二被告支付租赁合同期内可预期利益损失1255061.90元，并提交餐厅承包合同一份，拟证明原告已将餐厅经营对外发包5年，每月可收取30000元承包款。一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》规定，因一方违约所造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。但该预期利益的获得，应当建立在遵法守规、正当经营的基础之上。彭建国、秦道虎在公园从事餐饮经营，本身就违反国家有关禁止性规定，属违章经营，依规应属于取缔范围，不存在正当的可预期利益，对该项诉讼请求，不予支持。
彭建国、秦道虎请求的律师费20000元，因没有提交该费用已实际发生的证据，故对该请求不予支持。
对于租赁合同的解除，德智公司没有明显过错，而且园林公司已经直接参与到本案诉讼当中，并直接承担相关赔偿责任的情况下，德智公司无需再行承担责任。故彭建国、秦道虎要求德智公司承担连带赔偿责任，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张家界德智文化传播有限公司与原告秦道虎于2015年3月28日签订的《场地租赁合同》于2015年8月1日起解除；二、被告张家界市园林有限公司补偿原告秦道虎、彭建国对回龙观公园管理用房扩建造价费用386894.15元，限判决生效后十日内履行完毕；三、被告张家界市园林有限公司赔偿原告秦道虎、彭建国投入的装修费损失、广告位费用损失、装饰装修设计费损失、装修垃圾清运费损失、场地看护费损失等共计84400元，限判决生效后十日内履行完毕；四、被告张家界德智文化传播有限公司退还原告秦道虎、彭建国租金50000元，限判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告秦道虎、彭建国的其他诉讼请求。案件受理费22849元，鉴定费16000元，共计38849元，被告张家界市园林有限公司负担27000元，原告秦道虎、彭建国负担11849元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于德智公司是否逾期缴纳租金的事实，德智公司所提交的证据仅能证实其曾于2015年7月24日向园林公司缴纳租金，但按照双方租赁合同的约定，德智公司应提前一个月缴纳当年租金，故对德智公司迟延缴纳租金的事实予以认定。根据张家界市规划管理局永定分局《关于张家界市园林有限公司临时玻璃通道的复函》的批复，规划部门批准的该临时建设为占地面积为72㎡的玻璃通道，而彭建国、秦道虎实际修建的玻璃房占地面积为104.4㎡，超出规划批准面积。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定及张家界市规划管理局永定分局出局的《关于张家界市园林有限公司回龙阁公园管理用房北面临时玻璃通道是否拆除的复函》记载，所批准修建的临时建设的使用期限于2017年4月7日届满，并应在该日起十五日内予以拆除。园林公司以自己的名义向包括张家界市林业局在内的相关部门申请建设玻璃通道，申请的时间为彭建国、秦道虎与德智公司签订租赁合同的第三天，在获批准后，交由彭建国、秦道虎实际出资并完成建设，结合上述事实可知，对于园林公司同意德智公司转租本案所涉房屋给彭建国、秦道虎并扩建玻璃房的事实，一审法院认定清楚，本院予以确认。对于彭建国、秦道虎从事餐饮经营的事实，没有充分证据证实园林公司知情并认可，故不足以认定园林公司同意彭建国、秦道虎从事餐饮经营。德智公司将房屋转租给彭建国、秦道虎，对彭建国、秦道虎的装修、扩建并未参与，依据现有证据，亦不足以认定德智公司知悉彭建国、秦道虎承租房屋并扩建玻璃房用于餐饮经营的事实。彭建国在二审中所提交的证据，均不属于二审程序中的新证据，且不影响本案基本事实的认定，故本院均不予采纳。本院二审另查明，秦道虎与德智公司签订的《场地租赁合同》所约定的租赁范围为：回龙阁北面管理用房全部。玻璃房修建的位置处于北面管理用房下面的林地，不在其与德智公司租赁合同约定的承租范围之内。双方当事人对一审法院认定的其他事实均无异议，本院二审予以确认。
本院认为，本案中，园林公司与德智公司所签订的租赁合同，以及德智公司将租赁房屋转租给彭建国、秦道虎所签订的租赁合同，均为当事人真实意思的表示，内容不违背法律法规，系合法有效合同。本案的争议焦点为：1、彭建国、秦道虎与德智公司只之间的租赁关系是否应予以解除；2、彭建国、秦道虎所诉求的各项损失是否应予以支持，若支持，应由谁进行赔偿以及如何赔偿。
关于彭建国、秦道虎与德智公司之间的租赁关系是否应予以解除的问题。本案所涉房屋系德智公司从园林公司承租后，转租给彭建国、秦道虎，园林公司与德智公司之间租赁合同的解除，直接导致德智公司与彭建国、秦道虎之间的转租合同无法履行，故彭建国、秦道虎请求解除与德智公司签订的《场地租赁合同》，予以支持。
关于彭建国、秦道虎所诉求的各项损失是否应予以支持，若支持，应由谁进行赔偿以及如何赔偿的问题。本案中，彭建国、秦道虎承租本案所涉租赁管理用房后，对该房屋进行了装饰装修及相关投入，租赁合同的解除，导致彭建国、秦道虎对租赁物的使用不能，因此遭受财产损失。因彭建国、秦道虎对装饰装修及扩建玻璃房的使用期限较短，从其租赁房屋开始到玻璃通道通过审批以及其试营业的时间上看，基本上是刚刚完成投入，租赁合同就被解除，故应将所承租管理房的装饰装修、广告位投入、装饰装修设计、管理及装修垃圾清运费、场地看护费的实际投入费用作为上述各项的损失数额予以认定，各项合计88400元（55000+10000+6400+1000+12000）；租赁合同的解除，亦导致彭建国、秦道虎所添置餐饮设备的使用目的不能实现，虽然其中部分设备可以加以变卖或重复利用，但考虑其价值的折损及变卖成本，本院酌定以餐饮设备原价值的70%作为彭建国、秦道虎的损失数额，即108456.7元（154938.1×70%）。对于彭建国、秦道虎所诉求的可得利益损失，其提交了一份对外转包合同用以证实其主张，但转包之事并未实际开始履行，故对上述损失，本院不予认定。对于彭建国、秦道虎为本案诉讼聘请律师所支付的代理费用，并非因双方当事人纠纷所造成的损失，其要求园林公司、德智公司予以承担无法律依据。
依照法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，德智公司作为承租人，应当按约定及时缴纳租金，同时，德智公司将房屋转租给彭建国、秦道虎，作为出租人，亦有确保次承租人能够按照约定占有、使用租赁物的义务，其更应及时向出租人缴纳租金以确保次承租人权利的实现。但是，德智公司迟延缴纳租金，园林公司以此为由依照双方合同约定解除双方之间的租赁合同，从而导致彭建国、秦道虎与德智公司之间的租赁合同不能履行，造成彭建国、秦道虎的房屋装修及相关投入的损失，园林公司及彭建国、秦道虎对租赁合同的解除并无过错，德智公司应对此负完全责任，故对于彭建国、秦道虎所遭受的承租房屋装修及与之相关的费用损失，即管理房的装修、广告位投入、装饰装修设计、管理及装修垃圾清运费、场地看护费及餐饮设备损失，共计196856.7元（108456.7+88400），德智公司应承担全部责任。彭建国、秦道虎扩建玻璃房所占用林地不在其与德智公司租赁合同约定的范围之内，系彭建国、秦道虎与园林公司达成合意，故玻璃房的扩建，与德智公司无关。园林公司为满足管理需要向相关部门申请扩建玻璃通道，在获得批准后，交给彭建国、秦道虎实际修建完成，但彭建国、秦道虎超审批范围施工，存在过错，故对于审批范围内的合理费用支出，由园林公司承担，对于超审批修建部分，由彭建国、秦道虎自身承担。
综上所述，彭建国、秦道虎与园林公司的上诉请求均有部分成立，对成立部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初874号民事判决第一、四项，即“被告张家界德智文化传播有限公司与原告秦道虎于2015年3月28日签订的《场地租赁合同》于2015年8月1日起解除；被告张家界德智文化传播有限公司退还原告秦道虎、彭建国租金50000元，自本判决生效后十日内履行完毕”；
二、撤销张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初874号民事判决第二、三、五项；
三、上诉人张家界市园林有限公司自本判决生效后十日内补偿上诉人彭建国、秦道虎扩建管理用房所支付费用304640.38元；
四、被上诉人张家界德智文化传播有限公司自本判决生效后十日内赔偿上诉人彭建国、秦道虎在承租本案所涉房屋过程中投入的房屋装修、广告位、装饰装修设计、管理及装修垃圾清运、场地看护、餐饮设备等各项费用损失共计196856.7元；
五、驳回上诉人彭建国、秦道虎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22849元，鉴定费16000元，共计38849元，由上诉人彭建国、秦道虎负担15000元，上诉人张家界市园林有限公司负担17000元，被上诉人张家界德智文化传播有限公司负担6849元；二审案件受理费22849元，由上诉人彭建国、秦道虎负担6200元，上诉人张家界市园林有限公司负担9800元，被上诉人张家界德智文化传播有限公司负担6849元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 盖景阳
代理审判员 樊江山
二〇一七年三月九日
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。