山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第636号
上诉人（原审原告）梁笃兴。
委托代理人王仕清，山东江河海律师事务所律师。
委托代理人葛贞，山东江河海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）青岛金实房地产开发投资有限公司。
法定代表人常青，职务董事长。
委托代理人孟令燕，山东畅海律师事务所律师。
委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。
上诉人梁笃兴因与被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司（以下简称金实房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2013）李民初字第1237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人梁笃兴的委托代理人王仕清、葛贞，被上诉人金实房地产公司的委托代理人孟令燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
梁笃兴在一审中诉称，其与金实房地产公司于2009年12月8日签订《青岛市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”），梁笃兴向金实房地产公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明×号楼×单元×户的房屋。合同约定房屋交付的时间为2011年9月30日，但金实房地产公司迟迟拖延，直至2012年8月11日才向梁笃兴交付。因双方签订的合同违约金条款显失公平且不足以弥补梁笃兴因此造成的损失，故诉诸法院，请求依法判令：1、金实房地产公司支付梁笃兴因逾期交房造成的自2011年9月30日至2012年8月11日的房款利息损失29789元；2、诉讼费用由金实房地产公司承担。
金实房地产公司在一审中答辩称，金实房地产公司并不存在逾期交房的情形，请法庭依法驳回梁笃兴的诉讼请求。
一审法院查明，2009年12月8日，梁笃兴与金实房地产公司金实房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》，该合同同时含附件六份、补充条款一份，另有一份《春和景明项目赠送室内装修明细》（以下简称“《赠送装修明细》”）作为合同附件，《预售合同》的主要内容为：
1、梁笃兴向金实房地产公司购买坐落于青岛市李沧区金水路735号春和景明×号楼×单元×户住宅1套。
2、梁笃兴购买该房屋的总价款暂定为546165.13元，梁笃兴应于2009年12月8日支付首付款346165.13元，于2010年2月8日前支付房款200000元。
3、除不可抗力外，金实房地产公司定于2011年9月30日前将该房屋交付给梁笃兴，交付的房屋必须竣工验收合格。逾期金实房地产公司按梁笃兴已支付的房价款日万分之一向梁笃兴支付违约金，违约金自2011年10月1日起算至实际交付之日止。逾期超过90日，若梁笃兴选择不退房，金实房地产公司按照梁笃兴已支付的房价款日万分之一标准向梁笃兴支付违约金，合同继续履行。
4、房屋竣工验收合格后，金实房地产公司应在交付之日前7日书面通知梁笃兴办理交付该房屋的手续，梁笃兴应在收到该通知之日起7日内，会同金实房地产公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为梁笃兴验收房屋后签署的交付验收单或金实房地产公司发出的交房通知满30日。
5、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第7日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。
补充条款第四条对交付时间进行了补充约定，约定了除双方协商同意或合同变更外，金实房地产公司可延期交房的原因：1、遭遇不可抗力，且金实房地产公司在发生之日起15日内告知梁笃兴的或者不可抗力的情况已经在社会公开知晓的。2、因政府职能部门、地方公建设施及配套工程等非金实房地产公司原因造成工程延误。3、本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致金实房地产公司延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的。4、交房期限届满，梁笃兴未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至梁笃兴付清相应款项后7日内，顺延期限不视为交付逾期。5、合同第十一条约定的交付日期为最后交付期限，该房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，金实房地产公司有权书面通知梁笃兴领房，梁笃兴应在金实房地产公司寄发的《入住通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从领房之日的次月起缴纳物业管理费。6、梁笃兴未在《入住通知书》中规定的领房时间内办理该房屋的验收交接手续，按合同第十五条约定，金实房地产公司应当发出书面催告书一次，梁笃兴未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视同已办理领房手续，其一切后果均由梁笃兴承担……10、金实房地产公司在向梁笃兴交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，梁笃兴在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装修设施、室外环境、公共设施质量等有异议的，梁笃兴应向金实房地产公司提出书面意见，由金实房地产公司予以认可后，金实房地产公司有义务尽快修复。修复期间，不视为金实房地产公司逾期交付房屋，金实房地产公司修复完毕后梁笃兴应于金实房地产公司发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收视同梁笃兴已验收完毕。
补充条款第九条对通知送达进行了补充约定，梁笃兴与金实房地产公司任何一方发出的通知，应以中方的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以《预售合同》及补充协议所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；一方向对方发出的通知，下列情形下视为已送达：1、该通知已交付对方的。2、该通知以邮递方式发出后7天的。3、以传真、电话或其它类似方法通知后对方以适当的形式确认的。
上述合同签订后，梁笃兴于2009年12月8日支付首付款346165.13元，于2010年1月27日支付房款200000元（公积金贷款）。
一审另查明，2011年11月23日，金实房地产公司通知梁笃兴于2011年11月25日交接涉案房屋。金实房地产公司称，根据商品房买卖合同纠纷有关司法解释的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，金实房地产公司已将房屋按期交付给梁笃兴，因梁笃兴拒绝接收房屋造成延期交房，由此产生的法律后果应由梁笃兴自行承担。梁笃兴称：1、金实房地产公司的证据不能证明梁笃兴已经签收了交房通知书这份函件。2、金实房地产公司所引用法条后面还有一句，即合同另有约定的除外，本案中，《预售合同》约定房屋竣工验收合格为房屋交付的必要条件。3、房屋没有验收合格金实房地产公司就通知交房，金实房地产公司的先期交付行为违反法律法规的强制性规定，即使金实房地产公司发出了交房通知书，梁笃兴领取了钥匙，也不代表房屋的正式交付使用。
一审再查明，2011年12月18日，梁笃兴与金实房地产公司签署交付流程单。2012年8月11日，梁笃兴缴纳涉案房屋2012年6月1日至2012年12月30日的物业服务费，青岛都霖物业发展有限公司（以下简称“都霖物业”））工作人员在交付流程单上签字，向梁笃兴发放钥匙，梁笃兴与都霖物业签署房屋接管验收表。金实房地产公司称，房屋接管验收表系复写件，付流程单系复印件，对其真实性均无法确认，对物业收据的真实性没有异议，但是交物业费的时间不等于交房时间。金实房地产公司称，实际接收钥匙的时间是2011年12月，金实房地产公司向梁笃兴交接房屋后，梁笃兴提出有质量问题要求维修，因此物业费是从2012年6月1日开始收取。梁笃兴称，2012年3、4月份，金实房地产公司通知梁笃兴交房，梁笃兴看房时发现地板有很深的积水，开发商于是全部换了地板，地板因为受潮都鼓起来了，后来又换了3次。到了2012年7月份，主卧室的东西两面墙不平，金实房地产公司在修墙的时候又把窗台大理石台面砸坏，所以拖到2012年8月11日才正式交的钥匙。金实房地产公司工作人员刘厂林在物业让梁笃兴写了份房屋质量问题说明，刘厂林于2012年9月3日在梁笃兴的说明后面注明“从2012年6月1日起收取物业费”，给梁笃兴免除了两个季度（2011年12月至2012年5月）的物业费。梁笃兴提供刘厂林出具的证明1份证实其主张。金实房地产公司称该证据系复印件，无法确认其真实性，从内容上无法看出梁笃兴实际接收钥匙的时间，而且刘厂林并非金实房地产公司工作人员，也无金实房地产公司授权。
2013年8月6日，一审法院依梁笃兴申请到春和景明一期物业办公室对都霖物业进行调查。都霖物业的物业部总监郭伟在接受调查时称：1、对本案中梁笃兴提供的物业收据及房屋接管验收表的真实性没有异议。2、本案中梁笃兴提供的交付流程单上的签字人员分别系金实房地产公司及都霖物业的工作人员。3、的刘厂林系金实房地产公司的售后维修负责人，业主的房屋如果出现质量问题，一般是由刘厂林负责认定责任单位，然后由单位负责维修。3、都霖物业与金实房地产公司之间没有隶属关系，双方只是签订了前期物业服务合同。刘厂林与业主之间签订的协议，如果涉及房屋内部质量问题，与物业无关，但物业可以协助业主与刘厂林联系，因为都霖物业与具体施工单位没有业务关系。4、刘厂林的签名像是他本人的，但无法确认其真实性。梁笃兴称，上述询问笔录证明刘厂林是金实房地产公司的员工。金实房地产公司称：被询问方无法也无权确认刘厂林本人签字的真实性，而且没有资格证明刘厂林系金实房地产公司工作人员，实际上刘厂林并非金实房地产公司工作人员。金实房地产公司从未授权任何人与业主达成任何协议，在任何协议上签字。如出现房屋维修问题，是由业主上报物业，然后物业再书面上报金实房地产公司，金实房地产公司联系保修单位，金实房地产公司并未派专人负责维修。
一审又查明，2011年8月16日，金实房地产公司对下王埠旧村改造F区项目进行了竣工验收消防备案，同时明确了未被确定为抽查对象。2011年11月18日，金实房地产公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对下王埠旧村改造F区7号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，并于2011年11月28日出具了同意验收的竣工验收报告。2012年4月13日，青岛市城乡建设委员会为下王埠社区城中村改造项目F区商品房项目F7、F9号楼核发了青建竣备字第2012-061号建设工程竣工验收备案证。梁笃兴对上述证据的真实性没有异议，但认为单位（子单位）工程综合验收记录表、建设工程竣工验收报告、竣工验收消防备案信息不能证明最终合同验收的时间，根据《城市房地产开发管理办法暂行规定》，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的不能交付使用，因此竣工验收合格的时间为备案日期2012年4月18日。金实房地产公司称，竣工验收备案证上的竣工验收日期为2011年11月18日，证明2011年11月18日房屋竣工验收合格，同时，梁笃兴已实际接收房屋，因此金实房地产公司向梁笃兴交房时房屋符合交付条件。竣工验收备案证的备案日期是有关部门办理备案手续的日期，不影响房屋的交付。
金实房地产公司称，金实房地产公司未能于2011年9月30日交付房屋系因客观原因所致，根据合同补充条款第四条的约定，金实房地产公司可以据实延期交付，不构成逾期交房，即使存在逾期交房，也无需向梁笃兴支付违约金，因为自2009年至今房屋的增值已远远大于违约金，逾期交房，并未给梁笃兴造成任何损失。金实房地产公司提出以下主张及证据：
1、根据《预售合同》第二条、·第十条的约定，该房屋建筑结构、装修及设备标准以合同附件三为准，显然金实房地产公司交付给梁笃兴的房屋系毛坯房。金实房地产公司于2011年9月30日已经具备合同约定的交房条件，但此时只能交付毛坯房，根据《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，金实房地产公司赠送梁笃兴室内装修，金实房地产公司考虑到如果在未装修前将房屋交付给梁笃兴，势必给梁笃兴带来不便，因此金实房地产公司只能牺牲自己的利益来降低梁笃兴的损失。同时，青岛市建筑工程质量监督站验收的只能是毛坯房，精装房屋不予验收，因此工程竣工之后，金实房地产公司并未立即交付给梁笃兴，只能在质监站验收后再进行装修，而等待质监站验收是延期交房的原因之一，因政府职能行为导致延期交房不属于违约，金实房地产公司可以据实延期交房。此外，精装修系金实房地产公司赠送给梁笃兴，梁笃兴无需支付对价。梁笃兴已经实际接收金实房地产公司赠与的精装修，但精装修所需要的时间合同中并没有明确约定，依据《合同法》的规定，梁笃兴应给予金实房地产公司履行义务以合理和必要的期间。春和景明整个小区1000多户房屋在3个月内装修完毕属于合理装修期间，金实房地产公司的交房时间应该相应顺延。装修完毕后，金实房地产公司立即通知梁笃兴交房，梁笃兴也实际接收房屋，并缴纳物业管理费。梁笃兴称，根据合同附件，金实房地产公司交付的房屋明显系精装房，不是毛坯房，而且不管是毛坯房还是精装房，都应在竣工验收合格后交付。
2、金实房地产公司称，金实房地产公司在施工过程中遭遇恶劣天气停止施工34天，受日食影响停工1天，配合“为考生送安静”活动于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜间停止施工，由于上述原因导致金实房地产公司延期交房，符合补充条款第四条的规定。金实房地产公司提交以下证据证明其主张：《青岛市崂山区气象局2009年－2011年气象资料统计》、《关于加强冬季建筑施工安全生产的通知》（青李生态办发（2010）131号）、《关于启动全市防汛Ⅱ级应急响应的紧急通知》、青岛市建筑工程管理局紧急通知、《青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局关于转发省建管局﹤关于做好夏季高温季节建筑施工安全生产工作的通知﹥的通知》（青建管质字（2011）78号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2011）50号）、《关于加强中高考期间环境噪声污染监督管理的通知》（青环发（2012）35号）、《我市启动“为考生送安静”活动》等网络新闻打印件两份。梁笃兴称，金实房地产公司提供的都是格式条款，可以逾期交房的事由都是不成立的，至于金实房地产公司所提出的高考、噪音原因，高考时间每年都是确定的，应当是在金实房地产公司考虑范围之内的，金实房地产公司提交的气象资料统计也没有多少天，而且大雾是不影响施工的。
一审法院认为，涉案的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律的相关规定，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，梁笃兴依约缴纳了全部购房款，金实房地产公司亦应当按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于金实房地产公司是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：一、房屋交付的条件何时成就；二、金实房地产公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。三、房屋因质量问题导致的延期交付是否适用预售合同中约定的逾期交房违约条款。
一、关于房屋交付的条件何时成就。根据《预售合同》约定，房屋交付的条件为房屋竣工验收合格。一审认为，依据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款之规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，至于备案与否不影响竣工验收合格的效力。本案中，金实房地产公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对争议房屋所在7号楼进行了单位（子单位）工程综合验收，出具了验收记录表，因此应认定2011年11月18日房屋交付条件成就。梁笃兴主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案证的日期为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据，不予采纳。
二、关于金实房地产公司主张的因赠送室内装修及遭遇特殊、恶劣天气、高考等事由是否符合可延期交房的约定事由。一审认为，1、《预售合同》第二十八条第一款约定：“本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”根据上述约定，《赠送装修明细》作为合同附件系双方所签合同的组成部分。另据金实房地产公司所述，《赠送装修明细》系《预售合同》签订后几日内双方达成的补充协议，则《赠送装修明细》关于装修的约定有优先适用于《预售合同》中相关条款及其他附件的效力，其所约定之条款亦当然成为交付房屋之必备要件。但是《预售合同》及《赠送装修明细》均未约定装修时间，金实房地产公司作为建设单位，对于此等合同条件变更对自身商业风险之影响，应具有相当的经验与应对。故对金实房地产公司关于因赠送室内装修导致合理延期交房的主张不予采纳。2、金实房地产公司主张的施工期间遭遇暴雨、大雾、高温、大雪等恶劣天气以及日食、中高考期间夜间停止施工等原因，均属于施工过程中可预见的情况，不符合补充条款约定的可延期交房的情况，故对金实房地产公司上述主张亦不予采纳。
三、关于房屋因质量问题导致的延期交付是否适用预售合同中约定的逾期交房违约条款问题。梁笃兴提交的房屋接管验收表、交付流程单等证据，足以证实梁笃兴接收涉案房屋时，系因房屋质量问题而拒绝接收，直至2012年8月11日双方才办理房屋交接手续。根据双方所签预售合同补充条款第四条第10项之约定，修复期间不视为金实房地产公司逾期交付房屋，因此，因房屋修复而导致的延期交房不适用预售合同中约定的逾期交房违约条款。梁笃兴可就房屋质量问题导致延期交房给其造成的损失另行向金实房地产公司主张权利。
综上，双方约定的最后交付期限为2011年9月30日，而房屋交付条件于2011年11月18日方才成就，金实房地产公司未在合同约定的期限内交付涉案房屋，违反了合同约定，应当依约自2011年10月1日起承担逾期交房的违约责任。金实房地产公司提交的大宗邮件详情单足以证实金实房地产公司已向梁笃兴送达了2011年11月25日交付房屋的通知，因此，金实房地产公司应向梁笃兴支付2011年10月1日至2011年11月25日逾期交房违约金3058.52元（546165.13元×0.01％×56天），梁笃兴的诉请，在此范围内的部分予以支持，超出部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，一审法院做出如下判决：金实房地产公司于判决生效之日起10日内给付梁笃兴自2011年10月1日起至2011年11月25日止的逾期交房违约金3058.52元。案件受理费545元，梁笃兴负担495元，金实房地产公司负担50元。
宣判后，上诉人梁笃兴不服一审判决上诉至本院。
上诉人梁笃兴上诉请求，撤销一审判决，改判青岛金实房地产开发投资有限公司支付其逾期交房违约金14200元，一二审诉讼费用由青岛金实房地产开发投资有限公司负担。其上诉事实与理由主要为：一、一审法院将2011年11月18日认定为交房条件成就，属于事实认定错误、法律适用错误，应认定2012年8月11日为交房条件成就之日。上诉人于2011年11月25日接到交房通知，因没有验收证明、实测面积、房屋存在质量问题等，不具备交房条件，上诉人拒绝接收。被上诉人组织人员进行维修，直到2012年8月11日才达到可入住状态，在被上诉人催促下办理接收手续，但被上诉人仍未提供房屋的实测面积证明。二、双方合同约定房屋交付必须符合“房屋竣工验收合格”的条件，交房时被上诉人应向上诉人提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，同时被上诉人应当根据上诉人的要求提供实测面积的有关资料，被上诉人如不提供以上资料，上诉人有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交房违约责任由被上诉人承担。本案一审法院未对被上诉人未提供实测面积证明这一关键事实进行质证，在一审判决中也未体现有关事实，严重违反有关法律规定。
被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司对上诉人梁笃兴的上诉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，本案诉争焦点为：1、涉案房屋交付条件何时成就；2、被上诉人青岛金实房地产开发投资有限公司是否应当承担房屋因质量问题进行维修期间的逾期交房违约责任。
对于第一个诉争焦点，本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定房屋交付条件为房屋竣工验收合格。金实房地产公司于2011年11月18日组织设计、施工、监理单位对涉案房屋进行了验收，出具了竣工验收报告且报告书载明同意验收，一审认定2011年11月18日涉案房屋交付条件成就并无不当。
对于第二个诉争焦点，本院认为，根据双方在《青岛市商品房预售合同》中的约定，房屋修复期间不视为逾期交付房屋，一审认定被上诉人不承担2012年12月4日之后因房屋修复导致的逾期交房违约责任并无不当。
综上，一审判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人梁笃兴的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费155元，由上诉人梁笃兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 嵇焕飞
代理审判员 苏 勇
代理审判员 甘玉军
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 徐雪峰
书 记 员 李珊珊