甘肃省庆阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）庆中民终字第609号
上诉人（原审被告）王鹏举，男，1969年2月27日出生，汉族，农民，住甘肃省合水县.。
上诉人（原审被告）张继胜，男，1991年2月4日出生，汉族，农民，住甘肃省合水县。
被上诉人（原审原告）李建军，男，1958年7月29日出生，汉族，干部，住甘肃省合水县。
上诉人王鹏举、张继胜为与被上诉人李建军房屋租赁合同纠纷一案，不服合水县人民法院（2014）合民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人王鹏举、张继胜与被上诉人李建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年4月26日，李建军将其位于陇源聚楼下的一处上下两层门面房出租给贾小成用于经营面食，租赁期限为1年，年租金2.4万元。2012年6月21日，贾小成经李建军同意将承租房转让给张继胜使用，李建军收取1000元，租赁事宜按原合同约定执行。2013年4月26日租赁期满，李建军因上涨房租与张继胜发生矛盾，经张继胜的舅舅王鹏举从中说和，房屋仍由张继胜使用，李建军（甲方）与王鹏举（乙方）续签了《房屋出租合同》，合同约定：一、甲方所出租房屋为上下2间、外楼梯，水电暖、电视、电话线路全通，门窗、墙壁、卫生间等一切设备完好。二、租赁期限1年，自2013年4月26日至2014年4月26日，每年房租为2.8万元。乙方根据需要装修房屋，费用由乙方自负，合同期满后，如乙方不愿意再租此房时甲方不承担乙方装修的任何费用。合同到期根据当年市场租价续签合同，若乙方不再续签必须完整的给甲方交回房子及一切设备。三、从租用之日起，若房内固定设备有损失，乙方要照价赔偿或维修完好，租用期内的水、电、暖等一切费用由乙方按时交纳，乙方在租赁期内不将所租房屋私自转包给他人改变租房用途（乙方享有转让装修设施的权利，甲方应给予配合，但不能影响甲方的房租收入）。四、本合同期满后，甲乙双方终止此合同时，若乙方需续签合同，甲方应按当年的市场房租价给予续签。如需终止合同时，应提前2个月通知对方，在不影响甲方利益的情况下同意转让。五、本合同在有效期间，甲乙双方必须自觉遵守合同的各项条款，如有违者，要处罚违约方的违约金1000元以上。2014年4月26日合同期限届满，李建军与张继胜、王鹏举就租金问题未能协商一致，致续租合同未签订，李建军要求张继胜交回租赁房屋未果，遂提起诉讼。庭审中李建军放弃违约金的主张。
一审法院审理认为：王鹏举代替张继胜与李建军签订的租赁合同期限届满，双方的原租赁关系终止，张继胜与李建军就续租未达成一致意见，现李建军要求解除合同并返还租赁房屋的请求成立，予以支持，但应给张继胜搬离租赁房屋留够合理期限。现涉租房屋实际由张继胜继续占有，其在搬出所租房屋的同时应给付租赁房屋实际使用费，故李建军要求支付2014年4月27日至实际交房期间房屋租赁费的理由成立，应予支持。李建军放弃违约金的请求，应予认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，遂判决：1、解除李建军与王鹏举的房屋租赁合同；2、由张继胜在判决书生效后10日内返还李建军楼房1间（上下两层）；3、由张继胜支付李建军2014年4月27日至实际交房之日的租赁费，按每月2334元计算。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由张继胜负担。
上诉人王鹏举、张继胜不服一审判决，提出上诉称：1、2014年5月26日其与原承租人贾小成签订转租合同时，李建军与原承租人贾小成之间约定每年2.4万元的租金，但与其续签合同时将房租由原来的2.4万元增加到2.8万元，合同显失公平。2、李建军违背合同规定，不允许其转租，给其造成4万元转让费损失无法弥补。加之张继胜系残疾人，没有生活来源，4万元的经济损失其无力承受。上诉请求撤销原判，改判由李建军承担其4万元转让费损失。
被上诉人李建军答辩称：1、原承租人贾小成因其妻患病不能继续经营，在其再三请求下才同意将房屋转让给张继胜，且明确说明以后房租随行就市，双方所签合同合法有效。2、王鹏举、张继胜上诉称其不许转让的说法无事实和法律依据。请求驳回上诉，补判由王鹏举、张继胜支付违约金1000元。
李建军一审提交的证据有：1、《房屋出租合同》，用以证明双方的房屋租赁合同关系。2、《租房合同》复印件，用以证明其上涨房租符合市场行情。
王鹏举、张继胜一审提交的证据有：1、《房屋出租合同》2份，用以证明双方的房屋租赁合同关系和李建军同意其从贾小成处转租房屋的事实。2、收条复印件，用以证明其从贾小成处转租房屋时支付转让费61000元。
李建军二审提交的证据有：张飞飞、陈红霞与文杰签订的《租房合同》复印件。用以证明同期房屋租金市场行情，其续租合同时要求的房租未高于市场价格。王鹏举、张继胜二审未提交新的证据。
当事人提交的上述证据，均经过庭审举证和质证，综合全案证据材料分析判断如下：李建军一审提交的证据1和王鹏举、张继胜一审提交的证据1，对方当事人不持异议，具备真实性、合法性和关联性，予以认定。其余一、二审当事人提交的证据，对方当事人均提出异议，经审查，李建军一审提交的证据2和二审提交的证据以及王鹏举、张继胜一审提交的证据2，系无证据原件与之核对的复印件，更涉及到案外人的权益，真实性、合法性和关联性难以在本案中确定。
经审理查明并综合全案证据材料，本院二审认定的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为：本案争议的焦点是王鹏举、张继胜应否返还李建军房屋和李建军应否赔偿张继胜房屋转让费损失的问题。
王鹏举、张继胜与李建军签订的《房屋出租合同》，符合房屋租赁合同的必备条款和法定要件，不违反法律、行政法规的强制性规定且不损害国家、集体和社会公共利益，系合法有效的合同，当事人应当按照合同约定全面实际地履行各自的义务。现合同约定的房屋租赁期限已经届满，双方未能达成继续租赁房屋的一致协议，按照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条的规定，合同的权利义务终止，承租人王鹏举、张继胜负有返还租赁物房屋的义务，且应向出租人李建军支付超期占用房屋期间的使用费用。一审法院按照原《房屋出租合同》约定的租金标准计算租赁费并无不当。
王鹏举、张继胜所提李建军上涨的房租不符合市场行情、显失公平的主张，而《房屋出租合同》已经履行终结，王鹏举、张继胜未按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项、第五十五条第（一）项的规定，在一年的法定期限内行使撤销权；亦未按照“谁主张谁举证”的原则和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，提供房租超出市场行情的证据，只能由负有举证责任的王鹏举、张继胜承担举证不能的法律后果，其主张不能在法律上获得正当性支持。
王鹏举、张继胜二审所提李建军赔偿其接受转租时支付贾小成40000元转让费损失的主张，与本案李建军起诉的房屋租赁合同关系而言，属于牵扯案外人权利义务关系的独立诉请，一审中未提起反诉和交纳反诉费，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条的规定，二审经过调解不能达成最终协议，该主张不属于上诉请的审查范围，二审无法一并审理，王鹏举、张继胜可在二审判决后依照法律设定的程序和规则另行主张。一审认定事实清楚，证据确实充分，判决结果适当，程序正当合法，王鹏举、张继胜的上诉理由不能成立，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费240元，由上诉人王鹏举、张继胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张治辉
审 判 员 张彦高
代理审判员 郭闯君
二〇一四年十一月四日
书 记 员 苏 妍
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十四条第一款第（二）项（二）在订立合同时显失公平的。
第五十五条第（一）项（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。