辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽05民终1026号
上诉人（原审原告）孙秋丽，女，1959年11月2日出生，汉族，住本溪市平山区。
委托代理人付井顺，男，1963年7月10日出生，汉族，住本溪市平山区。
被上诉人（原审被告）本溪市城乡建设综合开发公司，住所地辽宁省本溪市明山区。
法定代表人郑忠，该公司经理。
委托代理人李萍，辽宁泓龙律师事务所律师。
上诉人孙秋丽因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院(2015)平民初字第02073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：2008年6月9日本溪市人民政府办公会议纪要第25期，关于平山南地街道办事处兴隆兴华地区开发建设有关问题的办公会议纪要的主要内容为：市政府同意实华公司从兴隆兴华地区的拆迁开发安置中撤出的请示，决定由市城乡建设综合开发公司接管该地区的拆迁开发安置工作，考虑到该地区的房屋已鉴定为危房，大多数居民是低收入群体，生活相对比较困难，在这次房地产开发过程中，开发企业要对动迁居民给予以下优惠政策照顾：对于动迁安置户的面积差价款执行1850元/平方米的价格，对于动迁安置户合理增室部分的价格，可以参照同类地段经济适用房价格2508元/平方米执行……。2008年6月9日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司与被告本溪市城乡建设综合开发公司签订合作开发协议书，约定两公司按实际投资比例分成，被告负责拆迁安置及开发建设管理……。2008年6月20日，辽宁实华（集团）房地产开发有限公司与被告签订补充协议，约定被告以无形资产作为投资，按照市政府2008年25期会议纪要精神，负责兴隆、兴华地区拆迁开发安置工作的操作，被告从该项目中提取管理费及收益伍佰万元，该项目盈亏由实华公司负责，与被告无关。
2009年3月26日，原告孙秋丽作为受让方与作为出让方的案外人李某签订房屋转让协议一份，约定李某将坐落在×区的房屋转让给孙秋丽，转让金额为14万元，李某负责办理房屋更名事宜，无条件出具房票更名的一切有效证件，李某保证原告孙秋丽三联单号在200号以内，李某保证煤、水、电费不欠，李某违约双倍赔偿，原告违约1万元不返，三联单一切手续更名在一个月内办完，李某通知原告在一定的时间和开发商签订三联单协议，如果原告不到三联单作废，三联单保证双室60平。
2009年4月3日，原、被告签订城市住宅房屋拆迁产权调换协议书一份，约定原告孙秋丽将坐落于本溪市平山区××街×组×号建筑面积为54.86平方米的私产房屋（所有权证编号：1***3）产权放弃，交由被告本溪市城乡建设综合开发公司拆除，被告以永春小区双室户型、建筑面积60平方米的住宅房屋（期房）与原告孙秋丽被拆迁房屋进行产权调换。原告在2009年4月3日前将被拆迁房屋及相应的房屋所有权证、土地使用证等一并交由被告，双方同意按照1850元/平方米计算产权调换价格。经计算，原告应向被告交纳9509元产权调换款，因原告一次性付款，被告给予5%优惠，原告应向被告交付9033.55元。同时协议约定，被告应给付原告临时租房补助费7406元、搬迁补助费200元、误工补助费200元，总计7806元，该款项折抵了产权调换款。协议约定过渡期暂按27个月计算，最终结算若回迁多层按27个月，若回迁高层按33个月。该协议落款处加盖被告本溪市城乡建设综合开发公司单位公章，经办人系被告单位工作人员翟鹏飞。原告实际于2009年4月14日向被告交付1227.45元。本案审理过程中，原告称2009年4月3日将购买三联单的款项14万元交给李某。
2015年5月19日，本溪市房产产权管理处法规检查科出具查询告知书，内容为：“截止到2015年5月19日15时15分，我处房屋登记系统中无地址为平山区××街×栋×号（所有权证编号8**2）及平山区××街×组×号（编号1***3）房屋登记信息”。2017年4月21日，本溪市不动产登记中心法规科出具查询告知书，内容为：“截止到2017年4月21日15时15分，我中心房屋登记系统中无被查询人孙秋丽名下：权证号为本房权证平山区字第8**2号，坐落于平山区××街×组×号，面积71.7平方米和孙秋丽名下：本房权证平山区字第1***3号，坐落于平山区××街×组×号，面积为54.86平方米现有房屋登记信息。上述房屋未在我中心办理过登记。”庭审中，被告本溪市城乡建设综合开发公司认可印有房屋所有权人为原告、地址为平山区××街×组×号、房权证号为1***3号的房屋所有权证是假的，原告自认其从来没有办理过该房屋的房屋所有权证，也没拥有过该房屋所有权证。
原审法院认为：本案的争议焦点为：一、李某与被告本溪市城乡建设综合开发公司签订的城市住宅房屋拆迁产权调换协议书是否有效；二、原告请求被告赔偿的诉讼请求是否应予支持。
关于李某与被告签订的城市住宅房屋拆迁产权调换协议书是否有效。《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”，依照该条规定，当事人订立合同时，不具有相应的民事权利能力和民事行为能力的，一般应认定合同无效。民事权利能力是指民事主体依法享有权利、承担义务的资格，就拆迁安置补偿合同而言，当事人的民事权利能力表现为拆迁人或被拆迁人资格，不具有拆迁人或被拆迁人资格的民事主体订立的拆迁安置补偿合同无效，也即，拆迁安置补偿合同的主体是特定的，必须具有拆迁人或被拆迁人的身份，而被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人，拆迁区域内的房屋所有人具有被拆迁人资格。本案中，无证据证明李某在被告拆迁区域内存在被拆迁房屋，而印有所有权人为原告的房屋所有权证为假，此为本溪市不动产中心法规科出具的查询告知书所证明，因此应当认定李某不具有被拆迁人资格，其与被告订立的城市住宅房屋拆迁产权调换协议书无效，原告受让该协议权利义务后，与被告重新签订的城市住宅房屋拆迁产权调换协议书亦无效。
原告请求被告赔偿149033.55元的诉讼请求是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告请求被告赔偿149033.55元分两部分构成，9033.55元系原告应该按城市住宅房屋拆迁产权调换协议书的约定向被告支付的房屋差价款，扣除原告孙秋丽应得补偿后，原告实际向被告交纳1227.45元，该款是被告因城市住宅房屋拆迁产权调换协议书取得的财产，在城市住宅房屋拆迁产权调换协议书无效情形下，应当返还给原告。14万元系原告孙秋丽按其与李某城市住宅房屋拆迁产权调换协议书权利义务概况转让协议约定向李某支付的转让价款，在该转让协议未被认定无效或者被撤销情形下，无论被告与李某是否构成共同欺骗行为，原告孙秋丽均不具备请求被告赔偿的请求权基础，所以原告此项请求不予支持。
据此，原审法院判决：一、被告本溪市城乡建设综合开发公司于判决生效后10日内返还原告孙秋丽交纳的动迁费1227.45元；二、驳回原告孙秋丽的其他诉讼请求。案件受理费3100元（原告已预交），由原告孙秋丽负担3050元，被告负担50元。
上诉人孙秋丽的上诉请求：撤销原审判决，依法改判赔偿我方经济损失149034元，即支持我方在一审的诉讼请求，诉讼费由被上诉人本溪市城乡建设综合开发公司承担。其依据的事实及理由是：原审判决认定事实及适用法律错误。上诉人购买的是《产权调换协议书》，因此不知道被拆迁房屋的情况。应当依法认定上诉人善意取得该房屋。对被拆迁房屋情况及上诉人购买案外人持有的产权调换协议书的真伪，被上诉人应负有举证责任，被上诉人应承担举证不能的后果。一审法院判决书已认定该产权调换协议书为上诉人与被上诉人签订，该协议书属被上诉人的经营活动。因此，被上诉人应承担不能履行该协议的民事责任，被上诉人对其工作人员的经营活动应承担民事责任。故此，被上诉人应当赔偿上诉人购买该《城市住宅房屋拆迁产权调换协议书》支付的全部价款14万元，退还已收取的产权面积差价款和其他费用并承担违约金。
被上诉人本溪市城乡建设综合开发公司答辩：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原审判决。
本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为，本案中，上诉人孙秋丽据以主张权利的基础法律关系应为房屋拆迁安置补偿合同关系。双方当事人签订的《城市住宅房屋拆迁产权调换协议书》亦约定了被拆迁房屋，即坐落于本溪市平山区××街×组×号建筑面积为54.86平方米的私产房屋（所有权证编号：1***3）。然本溪市房产产权管理处作为房屋权属登记机构所出具的查询告知书显示，双方所约定的被拆迁房屋未有登记信息。且上诉人孙秋丽亦自认其从来没有办理过该房屋的房屋所有权证，也没拥有过该房屋所有权证。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”故此，被征收房屋所有权真实合法是房屋拆迁安置补偿合同关系的基础。本案中，上诉人孙秋丽未有证据显示被征收房屋所有权的真实合法，故其所签《城市住宅房屋拆迁产权调换协议书》应为无效。上诉人孙秋丽主张由被上诉人本溪市城乡建设综合开发公司赔偿因房屋拆迁安置补偿合同关系所产生的损失本院无法采纳。
综上，原审判决认定事实无误，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费三千一百元，由上诉人孙秋丽负担。
本判决为终审判决。
审判长 王淑新
审判员 郑 红
审判员 孙 源
二〇一七年九月十五日
书记员 回 娜
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；