广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0403民初459号原告：珠海农村商业银行股份有限公司斗�支行，住所广东省珠海市斗门区斗门镇和风中街95号房1，统一社会信用代码914404007962935220。负责人：张小蓉，行长。委托诉讼代理人：赵健新，该行员工。委托诉讼代理人：梁福连，该行员工。被告：卓河宁，男，1989年2月14日出生，汉族，住广东省高州市。被告：卓河卫，男，1991年1月13日出生，汉族，住广东省高州市。被告：珠海市斗门区德昌房产有限公司，住所广东省珠海市斗门区井岸镇湖心路1337号，统一社会信用代码914404007250909981。法定代表人：黄德强，总经理。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹，广东正拓律师事务所实习律师。原告珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行（以下简称原告）与被告卓河宁、卓河卫、珠海市斗门区德昌房产有限公司（以下简称德昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，于同年3月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵健新、梁福连，被告德昌公司的委托诉讼代理人霍艳辉到庭参加了诉讼。被告卓河宁、卓河卫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓河宁、德昌公司于2016年6月21日签订的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（编号：10020169913056385）；2.被告卓河宁向原告偿还所欠借款本金930166.95元，截至2017年12月6日的利息（含罚息）16008.6元，合计946175.55元，以及自2017年12月7日至借款本息全部清偿之日止的全部利息（含正常利息、逾期利息、复利等，利息依照借款合同约定进行计算）；3.被告卓河宁以抵�物位于珠海市××区白藤××路××单元××房的房产（预购商品房预告登记号：粤20**珠海市不动产证明第0055679号）对被告卓河宁所欠原告的上述借款本息（含罚息）以及实现债权的全部费用承担抵押担保责任，原告对处置该抵押物后所得的价款享有优先受偿权；4.被告卓河卫、德昌公司对被告卓河宁上述借款本息依法承担连带保证担保责任；5.由三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年6月21日，原告与被告卓河宁（借款人、抵押人）、德昌公司（开发商、保证人）签订编号为：10020169913056385的《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》，合同约定：被告卓河宁向原告借款94.3万元整，用于购买位于珠海市××区白藤××路××单元××房的房产，担保方式为以购买房产提供抵押担保和由被告德昌公司提供连带责任保证担保，贷款利率以起息日当日中国人民银行公布施行的同档次贷款利率为基准利率，按此基准利率下调10%执行，即年利率4.41%，借款期限30年，还款总期数为360期，还款方式为等额还款法，每月归还本息金额为4727.75元。双方还在合同中约定：被告卓河宁未按期足额偿还借款本息的，原告有权根据国家相关规定对被告卓河宁该笔贷款计收罚息和复利；被告卓河宁违反本合同约定或法律、法规规定的，原告有权立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的借款、要求被告卓河宁立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告卓河宁承担违约责任。被告卓河宁未按时足额偿还贷款本金，原告有权从逾期之日起在合同约定当期贷款利率基础上加收50%作为逾期贷款利率计收逾期贷款利息，直至本息清偿完毕为止；被告卓河宁未按时偿付贷款利息，�告有权对被告卓河宁未支付的利息从逾期之日起在合同约定的当期贷款利率基础上加收50%作为复息利率计收复利，直至利息清偿完毕为止。2016年8月17日，原告和被告卓河宁在珠海市不动产登记中心斗门分中心办理了抵押预告登记【预购商品房抵押权预告登记号：粤(2016)珠海市不动产证明第0089220号】。2016年6月21日，原告与被告卓河卫签订一份《最高额保证担保合同》（编号为：10120169913045633），合同约定被告卓河卫自愿为被告卓河宁自2016年6月21日起至2046年6月21日止的期间，在原告处办理的各类业务其最高本金余额折合人民币1414500元范围内所实际形成的全部债务提供连带保证担保责任。上述合同签订后，原告按约于2016年8月19日向被告卓河宁发放了贷款，但被告卓河宁未能按照合同约定偿还借款本金及利息。截至2017年12月6日，被告卓河宁拖欠原告按揭贷款本金930166.95元，利息（含罚息）16008.6元，本息合计946175.55元。原告按约多次要求被告卓河宁偿还借款本息，但被告卓河宁均未履行，导致原告合法权益受损。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及原告与被告卓河宁、德昌公司签订的《贷款合同》之约定，被告卓河宁的行为已经构成违约，原告有权解除合同，要求被告卓河宁立即提前清偿全部贷款本息，要求被告卓河宁以其名下的位于珠海市××区白藤××路××单元××房的房产依法承担抵押担保责任，要求被告卓河卫、德昌公司承担连带保证担保责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。被告卓河宁、卓河卫缺席，且未提交书面答辩意见。被告德昌公司辩称，关于被告卓河宁逾期还贷的事宜若属实，被告德昌公司同意依据合同的约定承担担保责任，担保范围为逾期还�的本金及利息。关于原告请求对抵押物享有优先受偿权，被告德昌公司不同意，原告取得的预告登记只是起到对抗第三人以及防止物权变更的效果，不同于现房抵押，不享有优先受偿权。依据合同第六条第10款的约定，在被告德昌公司承担担保责任后，原告享有的预告抵押权转归被告德昌公司享有，因此被告德昌公司对此诉请有异议。原告围绕本诉请求依法提交的证据有：1.《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（编号：10020169913056385）；2.《最高额保证担保合同》（编号：10120169913045633）；3.《借款借据》（编号：20020169906469594）；4.《不动产登记证明》(粤20**珠海市不动产证明第0055679号）；5.《不动产登记证明》（粤20**珠海市不动产证明第0089220号）；6.被告卓河宁的居民身份证复印件；7.被告卓河卫的居民身份证复印件；8.被告德昌公司的营业执照复印件�9.银行流水；10.催收凭证；11.欠息明细。被告卓河宁、卓河卫缺席，且未向本院提交证据。被告德昌公司未向本院提交证据。原告提供的证据因被告卓河宁、卓河卫缺席，无法进行庭审质证。被告德昌公司对原告提交证据1-9均无异议，证据10、11无法确认。经本院审查认为，原告提供的证据1-9来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据；原告提交的证据10因没有被通知人签收和原告相关人员说明且相应照片无法确认具体时间，本院不予认定；原告提交的证据11虽系原告单方制作，但该欠息明细中对于正常利息、罚息及复利的计算标准及方法符合双方在合同中的约定，亦未违反中国人民银行的相关规定，本院予以认定。本院根据确认的证据�庭审笔录，对原告所起诉主张的事实予以确认。另查明，涉案《房产按揭担保贷款合同（一手楼）》（以下简称《贷款合同》）第七条第一款和第二款约定，德昌公司同意无条件及不可撤销地对本合同项下被告卓河宁向原告的贷款承担连带保证责任，保证范围为本合同项下被告卓河宁对原告的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。保证期间自本合同生效之日起至本合同项下的贷款期限届满之日后两年止。《贷款合同》第十二条附则第五款第（三）项第3点约定，贷款利率“一年一定”，在发放贷款后本合同有效期内，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同项下的贷款利率随之作相应的调整，即自次年一月一日起，以中国人民银行上年最后一次公布调整施行的同档次贷款利率为基准利率，按此基准利率下调10%执行并相应地调整计息。《�款合同》第十二条附则第五款第（五）项第2点约定，结息日为被告卓河宁每期向原告归还贷款本金之日，即自贷款划付至被告卓河宁账户之日起满一个月的当日为首月还本付息日，以后每满一个月的当日为该月还本付息日。案涉《最高额保证担保合同》第二条第（二）项约定保证范围为主合同项下被告卓河宁应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、利息和罚息等）、违约金、损害赔偿金和原告为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。案涉《借款借据》载明，借款期限为自2016年8月19日至2046年8月19日，借款利率为4.41%。根据原告提交的还款账户明细显示，被告卓河宁从2017年6月起未按期偿还贷款本息。截至2017�12月19日，被告卓河宁累计偿还贷款本金12833.05元、利息35782.75元，结欠合同项下贷款本金930166.95元、利息19529.99元。本院认为，原告与被告卓河宁、德昌公司签订的《贷款合同》及原告与被告卓河卫签订的《最高额保证担保合同》为各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应自觉履行。原告已按约向被告卓河宁发放贷款94.3万元，被告卓河宁未按期足额偿还借款本息，已构成违约。依据涉案《贷款合同》第九条第二款的约定，若被告卓河宁违反合同约定或法律、法规规定的，原告有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告卓河宁立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款。原告要求解除涉案《贷款合同》，要求被告卓河宁偿还合同项下尚欠贷款本金930166.95元及利息，理由充分，本院予以支持。涉案《贷款合同》应自本判决生效之日起解除。依据涉案《贷款合同》第九条第一款和第十二条附则第五项第（四）款的约定、《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》第二十五条“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银行发【2003】251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的�款利率水平上加收30％-50％；对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，被告卓河宁应偿还原告贷款本金930166.95元、截至2017年12月19日的利息19529.99元、自2017年12月20日起至本判决生效之日止的利息（包含正常利息、罚息和复利，其中正常利息以被告卓河宁实际拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率下调10%计算；罚息以被告卓河宁尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算；复利以被告卓河宁未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算）、自本判决生效之日次日起至实�清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告卓河宁尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算；复利以被告卓河宁未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算）。关于原告能否对案涉房产即位于珠海市××区白藤××路××单元××房的房产行使优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效”、第一百八十条第一款第五项“债务人或者第�人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本院认为，涉案房产设定的预购商品房抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。本案被告卓河宁以涉案预售房产进行抵押权预告登记时，该房产并非属其所有，该抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。故原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，但并非对�案房产享有现实的抵押权。故在涉案房产上的抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，原告要求行使房屋优先受偿权，理法无据，本院不予支持。关于被告卓河卫、德昌公司是否应承担连带保证责任的问题。依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本案被告德昌公司自愿为涉案《贷款合同》项下被告卓河宁对原告的全部欠款提供连带责任保证担保，保证期间自《贷款合同》生效之日起至《贷款合同》项下的贷款期限届满之日后两年止。被告卓河卫自愿为被告卓河宁自2016年6月21日起至2046年6月21日止的期间内在原告处办理约定的各类业务在最高本金余额1414500元范围内所实际形成的全部债�提供最高额连带保证责任，被告卓河宁的涉案个人贷款发生在上述《贷款合同》和《最高额保证担保合同》约定的期间内，且未超过担保限额，故被告卓河卫、德昌公司应对被告卓河宁的涉案贷款本息承担连带清偿的保证责任。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告卓河卫、德昌公司在承担保证责任后，有权行使追偿权。被告卓河宁、卓河卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国�保法》第六条、第十八条第二款、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告珠海市农村商业银行股份有限公司斗门支行与被告卓河宁、珠海市斗门区德昌房产有限公司签订的编号为10020169913056385的《房产按揭担保贷款合同（一手楼》自本判决生效之日起解除；二、被告卓河宁于本判决生效之日起十日内向原告珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行偿还贷款本金930166.95元、截至2017年12月19日的利息19529.99元、自2017年12月20日起至本判决生效之日止的利息（包含正常利息、罚息和复利，其中正常利息以被告卓河宁实际拖欠的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率下调10%计算；罚息以被告卓河宁尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算；复利以被告卓河宁未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算）、自本判决生效之日次日起至实际清偿之日止的利息（包含罚息和复利，其中罚息以被告卓河宁尚欠的借款本金为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算；复利以被告卓河宁未按时偿付的利息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率下调10%再上浮50%计算）；三、被告卓河卫、珠海市斗门区德昌房产有限公司对被告卓河宁的上述第二项债务承担连带清偿的保证责任，并在承担保证责任后有权向被告卓河宁追偿；四、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司斗门支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13262元，保全费5000元，合计18262元，由被告卓河宁、卓河卫、珠海市斗门区德昌房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨海勋审 判 员  张 弢人民陪审员  陈芳芳二〇一八年三月十六日书 记 员  郑杏宋附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立�合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《�华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的�应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移�本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二�五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。