广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂民终275号
上诉人（一审原告、反诉被告）：陈玲，女，1969年10月22日出生，汉族，香港特别行政区永久性居民，无固定职业，住香港特别行政区。
委托诉讼代理人：李家意，柳州市柳北区沙塘法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：中国农业银行股份有限公司柳州城中支行，住所地：广西壮族自治区柳州市桂中大道南端18号（西雅华庭旁）。
负责人：刘俊利，该支行行长。
委托诉讼代理人：刘金露，广西景耀律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西涛银拍卖有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市三中路45号龙都2号楼1406室。
法定代表人：黄洁，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张勇军，广西众维律师事务所南宁分所律师。
一审第三人：曾玉娟，女，1963年6月4日出生，汉族，住广西壮族自治区柳城县，现住广西壮族自治区柳州市。
委托诉讼代理人：万敬春，广西仁清律师事务所律师。
一审第三人：黄东兰，女，1961年12月5日出生，汉
族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区太平东街**号，现住广西壮族自治区柳州市小南路银龙大厦**号。
上诉人陈玲因与被上诉人中国农业银行股份有限公司柳州城中支行（以下简称农行城中支行）、广西涛银拍卖有限公司（以下简称涛银公司）拍卖合同纠纷案，不服柳州市中级人民法院（2014）柳市民二外字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2016年10月9日公开开庭进行审理，上诉人陈玲的委托诉讼代理人李家意、被上诉人农行城中支行的委托诉讼代理人刘金露、涛银公司的委托诉讼代理人张勇军及第三人曾玉娟的委托诉讼代理人万敬春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人陈玲上诉请求：1、农行城中支行赔偿陈玲失去案涉铺面经济损失2607648元；2、驳回农行城中支行对陈玲的反诉请求。事实和理由：一、一审判决认为陈玲作为竞买人应当到相关部门查验拍卖标的的权属情况以及怠于核实的说法是错误的。陈玲是基于涛银公司在合法媒体上公告拍卖标的后，只能到该公司核实标的物的有关情况，不仅没有必要且也无法到相关部门核实。竞买成功后，陈玲也只能持涛银公司移交的手续去办理产权登记，但却被告知的是因没有购房发票无法办理登记而非该标的物已经有人办理产权证的事实。因此，陈玲在本案中不存在任何过错或过失行为。至于陈玲的损失，一审判决仅以人民银行同期贷款利率来计算是没有事实和法律依据的。陈玲竞买的是商铺，其价值获取的利益自然是就该商铺的属性来判断。那么，由于二被上诉人的重大过错，使陈玲的目的无法全部实现，所造成的损失必须按当时的市场价值来判断。二、陈玲从该标的物所获取的租金收益，是基于竞买所得的标的物所衍生而得，陈玲在已经支付了对等价格并实际进行占有和管理的前提下，收取的租金自然应由陈玲所有。农行城中支行在委托涛银公司拍卖标的物的时间，该标的物的所有权已经由第三人曾玉娟所有，在农行城中支行没有所有权的情况还能享有租金收益，不仅不合理，也是无法可依的。
被上诉人农行城中支行在二审答辩称：陈玲对拍卖所得房屋可能不能办理房产证的后果是可预见的，合同约定是由陈玲自行办理过户手续，农行城中支行只是配合办理，现陈玲不能办证，无法实现合同目的，一审判决双方解除合同，各自返还财产，即农行城中支行返还购房款，陈玲返还占用期间的租金收益是符合法律规定的。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人涛银公司辩称，涛银公司是接受委托并依法进行拍卖，农行城中支行和陈玲已通过拍卖实现了合同目的，涛银公司不应当承担任何责任。陈玲提起诉讼要求涛银公司承担责任已经超过诉讼时效，一审判决涛银公司向陈玲返还拍卖佣金25000元与事实不符，涛银公司不应当承担返还义务。
一审第三人曾玉娟发表意见称，农行城中支行在拍卖时对案涉门面并不具有产权，该门面是登记在曾玉娟名下，因此农行城中支行委托涛银公司拍卖是有瑕疵的，侵害了曾玉娟的权益，因此，一审判决第三项判决陈玲向农行城中支行返还租金是错误的。租金是孳息的一种，在合同无法履行的情况下，孳息应该是属于所有权人曾玉娟的，故请求二审法院查清事实，依法判决。
一审第三人黄东兰未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状。
陈玲向一审法院起诉请求：一、判令农行城中支行赔偿陈玲的经济损失2607648元；二、判令涛银公司向陈玲返还佣金25000元。
一审法院认定事实：1995年8月1日，农行城中支行下属的办事处以896800元的价格向柳州市资源开发总公司与南宁信托置业柳州公司购买位于银龙大厦一楼北面（靠青云路南边），建筑面积为76平方米的门面。该合同中约定，银龙大厦建成交付使用后两个月内，由柳州市资源开发总公司为农行城中支行办理门面的产权证。2006年12月12日，农行城中支行向涛银公司出具《证明》，委托涛银公司对上述从柳州市资源开发总公司与南宁信托置业柳州公司购买的门面进行拍卖，并告知涛银公司该门面因历史原因未能办理产权证。2007年8月23日，农行城中支行与涛银公司签订《委托拍卖合同》，农行城中支行委托涛银公司拍卖位于柳州市小南路7号（原城中支行雅儒分得处用房），建筑面积为76平方米的闲置资产。合同中约定委托人农行城中支行保证对拍卖标的拥有处分权，以及拍卖人涛银公司须履行的向竞买人如实告知义务，包括：拍卖标的未办理土地使用权证和房屋所有权证，委托人仅协助提供目前拥有的相关证明材料，不承担办理产权证、产权过户等手续的义务，也不承担拍卖标的无法办理权属证书的风险，办理证照、产权过户等交接手续过程中所产生的营业税、土地增值税等各种税金及费用由买受人承担。2007年9月9日，涛银公司向竞买人陈玲出具了《拍卖会资料》，其中包括“拍卖规则、竞买须知、拍卖标的”部分，陈玲均在上述三个部分内容中签名捺印。在“拍卖标的”部分注明：“柳州市小南路银龙大厦一楼旺铺（原农行城中支行雅儒分理处），建筑面积为76平方米，未办证（有瑕疵）。起拍价：118万元。标的说明：标的物按现状拍卖，其有关现状以估价结论书所注为准；拍卖标的物未办理《土地使用权证》及《房屋所有权证》；委托人仅协助提供目前拥有的相关证明材料（原购房合同及购房款付款凭证），不承担办理产权证、产权过户等手续的义务，也不承担拍卖标的无法办理权属证书的风险；办理证照、产权过户等交接手续过程中所产生的营业税、土地增值税等各种税金及费用均由买受人承担；委托方未提供标的物相关产权证照，其有关产权证照手续情况及相关费用，竞买人应在参加竞买前自行至有关部门查询，标的物的规划用途、定点及准确产权面积以有关部门最终确认为准；标的物未交付本公司保管，竞买成交后由买受人与委托方办理移交手续；拍卖成交价格不含任何税费，该标的物所应纳税、费，由买受人自行承担；拍卖成交后，买受人应向拍卖人交纳5%的佣金；拍卖成交后，买受人持本公司成交证明及委托方提供的相关手续材料，到有关部门办理标的物的产权（土地、房屋）变更（登记）手续及水、电等其他相关手续；拍卖成交后，标的物移交、产权变更手续的未尽事宜，由买受人与委托方商议解决。2007年9月9日，陈玲竞拍成功，其作为买受人与拍卖人涛银公司签订《拍卖成交确认书》，其中明确：一、成交的拍卖物名称及价款：小南路银龙大厦一楼商铺（原农行城中支行雅儒分理处用房），建筑面积76平方米，成交金额118万元，佣金额25000元，总金额1205000元。二、本拍卖成交确认书生效后，买受人即应向拍卖人以现金或转账方式支付拍卖物成交金额及佣金。三、买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付定金350000元，并承诺在2007年11月7日前付清余款855000元。买受人逾期不付清全部款项的，拍卖人应通知买受人在确定的期限内支付。买受人经通知后仍不能在确定的期限内支付的，则无权要求返还定金。拍卖人经委托人同意对该项成交的拍卖物再行拍卖的，买受人应承担再行拍卖所产生的费用，再行拍卖成交金额低于原拍卖成交金额的，其差价由买受人负责支付。四、买受人在付清全部款项后应于约定天内到委托方处办理过户移交手续提取拍卖标的，……对委托人未交付本拍卖人保管的拍卖物、买受人持本确认书及交付凭证与委托人办理移交手续。五、拍卖物产权过户办理：委托方未将拍卖标的移交给拍卖人的，拍卖成交后买受人在付清所有款项及佣金后，直接与委托方凭成交确认书等资料办理过户手续。拍卖会前经买受人签字认可的拍卖标的《特别说明》是本合同的组成部分。六、买受人要求对其身份进行保密的，拍卖人应予保密。七、买受人在提取成交拍卖物时，应对拍卖物进行认真验收。若发现拍卖物与拍卖资料不符，应当场向拍卖人提出，拍卖人应予以解决。八、本确认书在履行中若发生争议，双方应协商解决。协商不成的，可采取向拍卖人所在地人民法院起诉。九、买受人办理的竞买申请手续及其提供的文件和资料为本确认书的有效组成部分，拍卖人在拍卖前宣布的拍卖规则，与本拍卖成交确认书有不同规定的，以本拍卖成交确认书的规定为准。十、本拍卖成交确认书自双方签字盖章后生效。十一、其他约定：拍卖会资料是本合同的组成部分。陈玲于2007年10月25日向涛银公司支付了118万元的拍卖成交款，于2007年11月6日支付了25000元的拍卖佣金。涛银公司于2007年10月26日向陈玲交付拍卖物，并于2007年11月7日，将陈玲支付的118万元拍卖成交款交付于农行城中支行。竞拍成功之后，陈玲即将涉案房屋对外出租，获取收益，但农行城中支行一直没有为陈玲竞拍所得的涉案房屋办理房屋产权证。2008年1月28日，陈玲将涉案房屋出租给柳州市银晟酒精贸易商行，约定租期从2008年3月6日至2011年3月5日，每月租金8000元。2011年3月1日，陈玲将涉案房屋出租给柳州百草堂医药连锁有限责任公司，约定租期从2011年3月1日至2016年2月28日，每月租金16000元。陈玲收租至2014年3月。从2008年1月28日起至2014年3月止，陈玲共收取的租金收益为864000元。2006年7月21日，南宁信托置业柳州公司与曾玉娟签订《商品房买卖合同》，将涉案的位于小南路1号银龙大厦110号房屋（建筑面积为73.3平方米），出售于曾玉娟。2006年9月25日，曾玉娟为该套房屋办理了《房屋所有权证》（房屋所有权证号：柳房权证字第××号），取得了涉案房屋的所有权。2006年12月19日，曾玉娟将涉案的房屋抵押给柳城县冲脉农村信用合作社，并办理了房屋他项权证。之后，曾玉娟因与他人的民间借贷纠纷案，其所有的涉案房屋在2012年10月15日和2012年10月31日先后被柳州市城中区人民法院和柳城县人民法院查封。2012年10月31日，柳城县人民法院作出（2012）柳城法执字第155号执行裁定书，执行（2012）柳城民二初字第57号民事调解书。在执行过程中，涉案房屋价值经法院委托广西国泰房地产评估有限公司评估，评估总价为2607648元。后柳城县人民法院委托柳州市盛通拍卖行有限责任公司拍卖曾玉娟所有的涉案房屋。柳州市盛通拍卖行有限责任公司于2013年9月5日登报公告涉案房屋将被拍卖。经司法拍卖，2013年11月29日，黄东兰以244万元的成交价竞购得到曾玉娟所有的位于小南路1号银龙大厦110号房屋，现黄东兰为涉案房屋的产权人。在黄东兰办理了涉案房屋所有权证并提交其是合法产权人的材料之后，陈玲将涉案房屋交与黄东兰占有、管理和使用。后陈玲以其作为商业拍卖时的合法买受人，未能取得涉案房屋所有权为由，诉至一审法院提出如下诉讼请求：一、判令农行城中支行赔偿陈玲失去柳州市小南路1号银龙大厦110号房的经济损失2607648元；二、判令涛银公司向陈玲返还拍卖佣金25000元。另查明，南宁信托置业柳州公司已于2001年8月29日被工商登记机关吊销营业执照。柳州市资源开发总公司于2002年8月15日被工商登记机关吊销营业执照。
一审法院认为：关于本案适用的准据法问题。涉案的当事人陈玲为香港特别行政区永久性居民，本案具有涉外民事关系。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释》第十九的规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定：“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”，本案中，各方在庭审时均明确表示选择内地法律，故本案应适用内地法律。
综合诉辩各方的意见，本案的争议焦点为：一、陈玲诉请要求赔偿损失是否超过诉讼时效期间？二、陈玲与涛银公司的拍卖合同关系及陈玲与农行城中支行之间的买卖合同关系的效力如何？三、陈玲主张农行城中支行和涛银公司承担赔偿责任是否有事实和法律依据？四、农行城中支行和涛银公司各自应如何承担赔偿责任？五、农行城中支行要求陈玲退还自2008年3月起到2014年3月的租金收益864000元是否有事实和法律依据？
关于第一个争议焦点，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。虽然涛银公司于2007年10月26日将涉案拍卖标的交付给陈玲，但涛银公司并没有向陈玲说明曾玉娟为实际产权人，也没有证据证实涉案拍卖标的当时的所有权人曾玉娟向陈玲主张过权利，无法证实陈玲自其取得涉案房屋时即知道其权利被侵害，但是，在2013年9月5日柳城县人民法院委托柳州市盛通拍卖行有限责任公司登报拍卖涉案房屋时起，陈玲即应当知道涉案房屋所有权人的情况，诉讼时效从2013年9月6日开始起算。而陈玲在2014年6月26日起诉，并未超过诉讼时效期间，涛银公司提出从陈玲支付拍卖款和拍卖佣金时起计算诉讼时效期间且现已超过诉讼时效期间的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点，陈玲通过公开竞价的方式，以最高应价竞购成功涉案的位于柳州市小南路1号银龙大厦110号房屋，与农行城中支行之间形成了买卖该房屋的合同关系。虽然委托人农行城中支行在委托拍卖涉案房屋时对拍卖标的不享有所有权，但农行城中支行的无权处分行为不影响其与陈玲之间的买卖合同效力。因此，陈玲与涛银公司签订的《拍卖成交确认书》以及与农行城中支行形成的买卖合同关系均是三方在平等协商的基础上达成的，为当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律的保护。但由于拍卖的标的物有重大瑕疵而导致合同无法履行，合同已实际解除。
关于第三个争议焦点，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条的规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”，本案中，第一，根据陈玲签收确认的《拍卖会资料》，对拍卖标的的描述为“未办证（有瑕疵）”，指涉案标的当时没有取得土地使用权证和房屋所有权证，虽然在标的的说明部分称“委托人仅协助提供原购房合同及购房款付款凭证，不承担办理产权证、产权过户等手续的义务，也不承担拍卖标的无法办理权属证书的风险”，但同时，标的说明亦指出“拍卖成交后，买受人持本公司成交证明及委托方提供的相关手续材料，到有关部门办理标的物的产权（土地、房屋）变更（登记）手续及水、电等其他相关手续”，且“办理证照、产权过户等交接手续过程中所产生的营业税、土地增值税等各种税金及费用均由买受人承担”，从上述对拍卖标的所作出的说明足以反映涛银公司并没有向陈玲作出拍卖的是拍卖标的物的使用权而非所有权的说明和意思表示，事实上，农行城中支行在委托拍卖、陈玲在竞拍及最终的拍卖成交确认时，各方的真实意思表示是转移拍卖标的物的所有权，而不仅仅只是拍卖标的物的使用权，各方仅约定的是农行城中支行不承担办证的义务，办证的相关手续由陈玲向其他部门办理。因此，陈玲与农行城中支行之间的买卖关系转移的是拍卖标的物的所有权。第二，曾玉娟在2006年9月24日已经为涉案标的办理了房屋产权证，合法取得了对涉案拍卖标的的所有权，而农行城中支行从2006年12月12日将涉案拍卖标的即位于柳州市小南路1号银龙大厦110号房屋委托涛银公司拍卖时起至今，一直未取得该标的的所有权。由于农行城中支行未取得涉案标的的所有权，亦未得到涉案标的合法产权人的许可授权下，擅自将涉案标的委托拍卖，致使陈玲在竞购成功后却无法取得涉案标的的所有权，双方的买卖合同自始履行不能，无法实现转让涉案房屋所有权的合同目的，因此，农行城中支行应当承担相应的违约责任。第三，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十二条的规定，拍卖人在拍卖过程中，应谨慎处理拍卖事务，对委托人提供的有关文件、资料进行核实。涛银公司作为一个谨慎的拍卖人，负有进一步核实拍卖标的情况的义务，且因涉案拍卖标的的相关资料具有公示性，涛银公司完全可以在委托拍卖时向有关房产部门核实涉案房屋的产权登记情况，以确保委托人所提供的拍卖标的的相关材料真实无误。涛银公司主张其已向陈玲告知涉案拍卖标的的瑕疵，但其所告知的瑕疵内容仅为拍卖标的尚未办理产权证，并没有告知该房屋所有权已属于他人的真实情况，而事实上，在拍卖前，涉案拍卖标的已由曾玉娟办理了产权证。陈玲基于对拍卖公司的拍卖行为的信任，相信委托人对拍卖标的是合法的所有权人，而涛银公司却怠于行使核实拍卖标的权属的合同义务，涛银公司亦应当对陈玲未取得涉案房屋的所有权承担相应的违约责任。
关于第四个争议焦点，由于农行城中支行与涛银公司的违约行为，给陈玲造成无法取得涉案房屋所有权的损失，但同时，陈玲作为竞买人，亦应到相关的部门查验拍卖标的的权属情况及办理产权证的相关事宜，由于陈玲怠于核实涉案房屋的产权情况，其行为对损害的发生也起到一定的作用。因此，陈玲与涛银公司之间的拍卖合同关系以及陈玲与农行城中支行之间的买卖合同关系解除。现涉案房屋已被所有权人黄东兰收回，陈玲有权要求涛银公司返还佣金25000元，亦有权要求农行城中支行返还拍卖款118万元。而对于陈玲因此所受的损失，本院根据诚实信用原则，综合各方履行合同的情况及转移涉案房屋所有权权属的合同目的，认定陈玲所受损失为占有其交付的拍卖款的利息，陈玲主张按照涉案房屋在2013年9月份时的司法拍卖评估价要求赔偿，明显超过其损失，一审法院不予支持。因此，农行城中支行应向陈玲承担从占有拍卖成交款之日起所产生的利息损失，该利息损失按照人民银行同期贷款利率计算。
关于第五个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”，虽然因农行城中支行无权处分涉案房屋的违约行为，导致陈玲无法获得涉案房屋的所有权，但陈玲在竞买成功后，对涉案房屋进行了管理、使用和收益，农行城中支行主张陈玲返还该部分收益于法有据，一审法院予以支持。陈玲从2008年3月起将涉案房屋对外出租，自2014年3月停止收取租金，这期间所获得的租金收益共计864000元，陈玲应将该部分收益返还给农行城中支行，农行城中支行要求返还收益的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。
综上所述，由于农行城中支行在无权处分涉案房屋的情况下，将涉案房屋委托拍卖，涛银公司未能履行拍卖人谨慎核实拍卖标的的义务，而陈玲自身亦没有核实涉案拍卖标的的产权证情况，对未能取得涉案房屋的所有权具有一定的作用，因此，根据三方履行合同的情况以及转移涉案拍卖标的的所有权目的，农行城中支行与涛银公司均应承担违约责任，农行城中支行应将拍卖成交款118万元返还给陈玲，并支付占有拍卖成交款之日起的利息损失，涛银公司应向陈玲返还拍卖佣金25000元，而陈玲因农行城中支行的违约行为所获取的租金收益864000元亦应返还给农行城中支行。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定，判决：
一、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司柳州城中支行向原告（反诉被告）陈玲返还拍卖款118万元并支付相应的利息损失（以118万元为基数，从2007年10月26日起按人民银行同期贷款利率计算至本案生效判决确认的履行期限最后一日止）；二、被告广西涛银拍卖有限公司向原告（反诉被告）陈玲返还拍卖佣金25000元；三、原告（反诉被告）陈玲向被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司柳州城中支行返还租金收益864000元。本诉案件受理费27661元（陈玲已预交），由原告（反诉被告）陈玲负担8298元，被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司柳州城中支行负担18976元，被告广西涛银拍卖有限公司负担387元；反诉案件受理费6220元（中国农业银行股份有限公司柳州城中支行已预交），由原告（反诉被告）陈玲负担。
二审中，各方当事人均未提交有新证据，对一审查明事实均无异议。经审理查明，一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案为拍卖合同纠纷，上诉人陈玲为香港特别行政区居民，香港特别行政区与我国内地属一国之内的不同法域，其法律冲突问题应准用我国涉外法律的相关规定。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，在一审审理中，各方当事人对处理本案纠纷所适用的法律明确表示选择适用中华人民共和国内地的法律,故本案实体处理应适用中华人民共和国内地的法律。
综合当事人各方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、农行城中支行是否应向陈玲承担赔偿责任；如应承担，数额是多少？二、陈玲是否应当将所收取的租金交给农行城中支行？
一、关于农行城中支行是否应向陈玲承担赔偿责任，以及如何承担的问题。
1.关于农行城中支行是否应向陈玲承担赔偿责任的问题。2007年8月23日，农行城中支行作为委托人与涛银公司签订《委托拍卖合同》，委托涛银公司拍卖涉案房屋。同年9月9日，陈玲以最高应价118万成功竞购该房屋，并已支付完毕拍卖价款及佣金。因此，陈玲与涛银公司签订的《拍卖成交确认书》以及与农行城中支行形成的房屋买卖合同关系是三方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。虽然农行城中支行作为委托人在拍卖涉案房屋时至今一直未取得该房屋的所有权，也未取得合法产权人曾玉娟授予的处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持”的规定，农行城中支行该欠缺处分权的行为将无法产生物权变动的效果，但是却并不影响房屋买卖合同的效力。由于涉案房屋已被法院依法予以公开拍卖并由黄东兰取得所有权，致使陈玲实际已无法办理物权变更登记并取得该房屋的所有权，合同目的无法实现，双方均认可合同已实际解除，故陈玲据此主张农行城中支行承担损害赔偿责任，应予以支持。
2.关于损害赔偿责任如何确定的问题。虽然农行城中支行欠缺处分权的委托拍卖行为是导致本案合同解除的主要原因，但是农行城中支行是通过支付合理对价的买卖关系取得涉案房屋，且一直以物主意识合法占有该房屋，在委托拍卖前亦作了尽职调查核查房屋产权情况，故其对于本案房屋因已登记于他人名下而导致合同目的无法实现而解除并不具有主观恶意，也并非可能预见或应当预见的结果。同时，涛银公司作为拍卖方，在该房屋的拍卖会资料中也已明确告知陈玲该房屋未办《土地使用权证》及《房屋所有权证》的瑕疵，且农行城中支行仅协助提供目前拥有的相关证明材料（原购房合同及购房款付款凭证），不承担办理产权证、产权过户等手续的义务，也不承担该房屋无法办理权属证书的风险。由此可见，陈玲对该房屋无产权证以及可能无法办理权属证书的风险是可以接受并愿意承担的。而陈玲在取得该房屋及相关材料后，未积极办理房屋产权登记手续及查明无法办理的原因，并怠于行使要求农行城中支行承担违约责任的权利，对于损失的发生亦存在过错。因此，综合双方对本案损失发生的原因，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，一审判决农行城中支行向陈玲返还购房款118万元，并赔偿从其占有118万元之日起至今所产生的利息损失（该利息以中国人民银行同期贷款利率计算）未有不妥，本院予以维持。对于陈玲主张按照涉案房屋在2013年9月份时的司法拍卖评估价要求赔偿，明显超过其损失，本院不予支持。
二、关于陈玲是否应当将所收取的租金交给农行城中支行的问题。
如前文所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案合同解除后，双方均可主张恢复原状、相互返还，包括返还该财产所产生的孳息。据此，农行城中支行应向陈玲返还购房款，陈玲则应向农行城中支行返还房屋。因案涉房屋已由黄东兰通过司法拍卖的方式取得所有权，陈玲已经将该房屋直接交付给黄东兰，故无需再向农行城中支行返还房屋。但在陈玲占有涉案房屋期间，该房屋因出租所产生的租金属于房屋的法定孳息，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”的规定，虽然农行城中支行在此期间并非涉案房屋的权利人，但其系通过买卖关系合法占有涉案房屋并交付给陈玲，故农行城中支行依据其与陈玲之间的买卖合同要求返还该房屋的孳息，应予以支持。而曾玉娟作为真正权利人，在本院向其释明时，其仍未明确提出请求，故今后曾玉娟可另行向农行城中支行主张权利。一审判决虽认定陈玲应向农行城中支行返还租金的处理得当，但适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，由于农行城中支行无权处分涉案房屋致使合同自始履行不能，合同已实际解除。综合双方对损失发生的过错，农行城中支行应向陈玲返还拍卖款并承担从占有拍卖成交款之日起所产生的利息损失，陈玲则向农行城中支行返还占有期间所收的租金。一审判决虽部分适用法律错误，但总体处理得当，本院予以维持。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费25133元（陈玲已预交），由陈玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭庆华
代理审判员 李萍萍
代理审判员 黄秋燕
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 陈嫣然