广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第801号
上诉人（原审原告）：王治海。
上诉人（原审原告）：张春英。
两上诉人的委托代理人：石云峰。
被上诉人（原审被告）：博罗县匡湖房地产开发有限公司。
法定代表人：罗照兴。
上诉人王治海、张春英因与被上诉人博罗县匡湖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2014）惠博法湖民初字第157号民事判决向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告王治海、张春英于2014年8月13日向原审法院提起诉讼，请求：1、判令解除两原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告全部已付房款640000元，并向原告支付违约金32000元；3、被告承担本案诉讼费。
主要事实和理由：两原告与被告于2013年4月28日建立预售房屋买卖关系，同日经被告及杨光胜（前买受人）要求，原告向被告支付首期房款240000元。同年7月16日两原告与被告订立商品房买卖合同一份。合同约定，两原告购买的商品房为预售商品房，该商品房为博罗县湖镇镇湖镇村街巷组浪头（土名）金湖苑小区C栋2号房，该房属钢筋混凝土结构，建筑面积共234.28平方米，房屋单价为每平方米3180元，总金额为745010.40元。交付期限：被告应当在2013年11月30日前将商品房经验收合格交付二原告使用。后经原、被告双方协商同意，原告于2014年5月20日申请终止贷款，将原余款52万元由银行按揭变更为一次性支付房款40万元，余款12万元在被告在规定期限内办理好房地产权证，原告取得房地产权属证书后，原告再支付给被告。据此，原告依约于2014年7月21日向被告再次支付购房款40万元，两原告共计向被告支付购房款640000元。然而，时至今日被告却未依约履行其合同约定“应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付原告使用”的义务，其行为严重构成违约。依照原、被告双方订立的商品房买卖合同第九条第1、（2）条规定，逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。
被告博罗县匡湖房地产开发有限公司答辩称：不同意解除合同，签合同时候都是现房，原告一开始是银行按揭方式，后单方面改变支付方式，现在还没有付清房款。被告无需退还房款，被告应当支付剩余房款，原告应当支付违约金。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原告王治海、张春英与被告博罗县匡湖房地产开发有限公司于2013年4月28日建立预售房屋买卖关系。2013年5月8日，被告收取了原告的房屋购房款225000元，并出具了收据。2013年7月16日，双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买的商品房为预售商品房，该商品房为博罗县湖镇镇湖镇村街巷组浪头（土名）金湖苑小区C栋2号房，该房属钢筋混凝土结构，建筑面积共234.28平方米，房屋单价为每平方米3180元，总金额为745010.40元。付款方式为：买受人于2013年4月20日支付首期房款共计人民币贰拾贰万伍仟零壹拾元肆角，余款人民币伍拾贰万元整由银行按揭。交付时间为：应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付原告使用。合同签订后，原告张春英向银行办理按揭贷款手续，2014年5月20日，原告张春英向中国农业银行股份有限公司博罗县支行提交《贷款终止申请书》，以筹足购房资金为由，申请终止按揭贷款。被告博罗县匡湖房地产开发有限公司于2014年7月21日收取了原告的房屋购房款400000元，并出具了收据。该房屋于2013年1月16日验收合格，并于2013年5月28日备案。现原告以被告至今仍未交付房屋为由，向本院提起诉讼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告双方签订了的《商品房买卖合同》，该合同是双方真实的意思表示，且符合法律规定，是真实合法有效的合同，双方应按合同的约定履行。合同约定买卖的房屋已于2013年1月16日验收合格，已经符合交付的条件。在合同履行过程中，原告变更付款方式，取消银行按揭，采取直接向被告支付购房款的付款方式，对于取消银行按揭改变付款方式后付清购房款的支付时间，原告称双方经口头约定在房产权证办理完成后付清，但未提供相关证据予以佐证，且被告对此不认可，故对原告所称对剩余购房款的支付时间，本院不予认可。原、被告签订的《商品房买卖合同》中附件四的合同补充协议第二条约定：如因买受人的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因（如资料不齐备、买受人的个人在银行的信用度等），而导致银行拒绝为买受人提供贷款，或要求变更贷款金额、首付款比例等。则买受人需要在壹个月内另行安排其他方式付清购房款，否则，开始计算逾期，买受人需要按原合同的第七条承担违约责任。由此造成的损失由买受人自行承担。根据该约定，原告应在终止银行贷款的一个月内另行安排其他方式付清购房款。原告支付了购房款625000元，仍有余款120010.4元至今未支付，违反了合同付清购房款时间约定，被告以此为由没有向原告交付房屋，并未构成违约，原告不变更诉讼请求，故原告以被告严重构成违约为由，请求解除二原告与被告签订的商品房买卖合同，由被告退还原告全部已付房款640000元并向原告支付违约金32000元，本院不予支持。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年12月4日判决驳回原告王治海、张春英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10520元，由原告承担。
当事人二审的意见
原审原告王治海、张春英不服一审判决，向本院提起诉讼，请求：1、撤销原判，改判上诉人与被上诉人解除《商品房买卖合同》；2、被上诉人向上诉人返还已支付的全部购房款共6400OO元，并判令被上诉人向上诉人支付逾期交房的违约金32000元；3、本案诉讼费全部由被上诉人负担。
主要事实和理由：原审判决认定事实不清，法律适用错误，从而导致判决严重不公。一审法院认可当事人双方签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方应按合同的约定履行。据此，被上诉人履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的交付期限并经验收合格的房屋。上诉人与被上诉人于2013年4月28日建立预售房屋买卖关系，同时经被上诉人及前买受人杨光胜的要求，上诉人向被上诉人支付首期房款24O000元，被上诉人于同年5月8日才给上诉人出具了收取上诉人的房屋购房款225000元收据。2013年7月16日双方签订了《商品房买卖合同》，约定上诉人购买的商品房为预售商品房，该商品房为博罗县湖镇镇湖镇村街巷组头（土名）金湖苑小区C栋2号房，该房属钢筋混凝土结构，建筑面积共234.28平方米，房屋单价为每平方米318O元，总金额为745010.40元。交付时间应当在2013年1l月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付上诉人使用。合同签订后，上诉人张春英于2014年5月20日向中国农业银行股份有限公司博罗县支行提交《贷款终止申请书》，因上诉人已筹足购房资金，申请终止按揭贷款，同时，被上诉人已同意认可。2014年7月21日被上诉人收取了上诉人的房屋购房款40万元，并出具了收据，并经双方口头约定购房余款120010.4元在房产权证办理完成后付清。同时，《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1、（2）条规定，逾期超过120日后，买受人（上诉人）有权解除合同。出卖人（被上诉人）应当退还全部已付款并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。然而，被上诉人却未依约履行其合同约定在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格交付上诉人使用，其行为严重构成违约。依照《商品房买卖合同》第九条1、（2）条规定出卖人逾期交房超过120日后，上诉人有权解除合同，被上诉人承担退还全部已付款及支付累计已付款的违约金。上诉人依法请求行使解除合同的权利既符合《合同法》的规定，同时也与双方签订的《商品房买卖合同》的约定相符。一方面，上诉人与被上诉人于2013年7月16日签订的《商品房买卖合同》第二条明确载明上诉人购买的商品房为预售房，而一审判决却歪曲认定“合同约定买卖的房屋已于2013年1月16日验收合格，已经符合交付的条件既然是预售房，怎能在签订《商品房买卖合同》之前即2013年1月16日验收合格，被上诉人采用欺骗、隐瞒的手段，究竟何意假如该房屋真是竣工验收合格，被上诉人应向上诉人发出该房产交付《使用通知书》或《收楼通知》。但至今为止，上诉人尚未收到被上诉人的任何书面《使用通知书》或《收楼通知书》。从一审庭审期间被上诉人提供的《竣工验收备案表》复印件看，其只是作为开发企业内部自认为合格，事实上并未正式取得相关验收部门的正式验收批文，这一点稍有点常识即可对事实予以明确认定。另一方面，在合同履行中，上诉人变更付款方式，取消银行按揭，于2014年7月21日向被上诉人支付购房款款40万元，对剩余购房款的支付时间经双方口头约定在房产权证办理完成后付清的约定亦真实可信，理由为2014年7月21日上诉人通过被上诉人的委托人钟曜行提供的博罗湖镇农行“9559981131493560611”账号支付购房款40万元，被上诉人收到此款后并未对剩余的购房款120010.4元提出任何异议，而是在回复短信时告之“收到了、感谢”。由此可证实双方就购房剩余款部分作口头约定的支付时间在“房产权证办理完成后付清”的客观真实性，被上诉人的回复短信足以证明。一审判决却偏听偏信被上诉人的无理辩解，认定上诉人违反了合同付清购房款时间的约定，被上诉人以此为由没有向上诉人交付房屋，并未构成违约，驳回上诉人的诉讼请求事实错误，有意偏袒、规避被上诉人责任。一审判决片面适用法律，存在明显错识。一审判决片面理解和引用了《合同法》第八条、第六十条作为一审判决的法律依据。根据八条、六十条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里规定的法律约束力，按约定全面履行义务应当是合同双方当事人而不是某一方，但一审判决却错误认定上诉人违约，要求上诉人单方履行义务，而对被上诉人未按合同约定的交付期限交房及严重逾期卒房的违约行为和事实极力掩盖。对于此，一审判决对该法律条款的适用明显有意歪曲、不尊重事实，不忠于法律，明显有失公允。综上所述，一审判决歪曲认定案件事实，片面适用法律，法律适用错误。
被上诉人口头答辩要求二审维持原判。
本案在二审诉讼期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院查明的事实
本院二审除查明一审已经查明的事实外，还补充查明：《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》第二条约定：如因买受人（上诉人）的实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因（如资料不齐备、买受人的个人在银行的信用度等），而导致银行拒绝为买受人提供贷款，或要求变更贷款金额、首付款比例等。则买受人需要在一个月内另行安排其他方式付清购房款，否则，开始计算逾期，买受人需要按原合同的第七条承担违约责任。由此造成的损失由买受人自行承担。
二审判决的理由和结果
本院认为：根据查明的事实及双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的焦点问题主要是：一是涉案房屋是否验收合格；二是被上诉人没有通知上诉人收楼是否构成违约，应否承担违约责任；三是上诉人要求解除合同的理由是否成立。
关于第一个问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依照上述规定，建设、勘查、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋的交付标准为验收合格，即达到交付的条件。被上诉人在一审已提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示被上诉人开发的“金湖苑小区”C栋2号房屋在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》前的2013年1月16日已由建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格，同年5月28日竣工验收备案，具备交付的条件。上诉人没有提交涉案房屋未竣工验收合格的相反证据，故其上诉认为涉案房屋不具备交付条件的理由不成立，本院不予采纳。
被上诉人将“金湖苑小区”C栋2号房屋销售给上诉人时，被上诉人已领取了博预许字第2012052号《商品房预售许可证》，且销售时间在预售许可证的有效时间内。因此，涉案房屋按预售处理符合规定。
关于第二个问题。按合同约定，上诉人应于2013年4月20日支付首期购房款22501.40元，余款52万元向银行按揭。合同签订前，上诉人已向被上诉人支付首期购房款22.5万元，余款在合同签订后已向银行申请办理按揭手续。但申请按揭后，上诉人又于2014年5月20日向银行申请终止按揭贷，改为采取直接付款的方式向被上诉人支付购房余款。上诉人虽然在2014年7月21日向被上诉人支付购房款40万元，但余款120010.4元至今未支付。上诉人称被上诉人同意余款在办理房产证时付清，但其没有提交证据，且被上诉人予以否认，故该事实本院不予认定。按合同约定，被上诉人应在2013年11月30日之前按合同约定的交楼条件通知上诉人收楼，但由于至合同约定的交付时间，上诉人仅支付了购房款25万元，余款520010.4元未支付。根据合同法的规定，支付购房款属先履行义务，交付商品房是后履行义务，先履行义务的人未履行义务，后履行义务的人有权拒绝履行义务。被上诉人未按合同约定的时间通知上诉人收搂，是上诉人变更付款方式造成的，故上诉人主张被上诉人违约，应承担违约责任的理由不成立，本院不予采纳。
关于第三个问题。涉案房屋已具备交付使用的条件，且被上诉人在履约过程序中不存在逾期交楼的违约行为，故上诉人上诉要求与被上诉人解除合同的条件不成就。另外，上诉人已向被上诉人支付了大部分的购房款，且其表示有能力付清剩余的购房款，故原审驳回上诉人要求解除合同的请求并无不当，本院予以确认。
综上所述，原审认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10520元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 廖献鹏
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；