青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0214民初6816号
原告青岛银行股份有限公司城阳支行。住所地：青岛市城阳区正阳路***号。
负责人徐公品，系该行行长。
委托代理人刘秉，男，1979年11月12日生，汉族，住青岛市市北区，系该行副行长。
委托代理人胡帅，男，1979年3月13日生，汉族，住青岛市市南区，系该行员工。
被告任华华，女，1978年11月21日生，汉族，住青岛市城阳区。
委托代理人于宗超，青岛城阳天和祥法律服务所法律工作者。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司，住所地：青岛市城阳区春城路，现经营地址：青岛市红岛经济区龙海路777号。
法定代表人曹修涛，该公司经理。
原告青岛银行股份有限公司城阳支行与被告任华华、被告青岛亿路发房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛银行股份有限公司城阳支行的委托代理人刘秉、胡帅与被告任华华的委托代理人于宗超到庭参加诉讼。被告青岛亿路发房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭，本案现已审理终结。
原告青岛银行股份有限公司城阳支行诉称，2010年11月8日，原告与二被告签订个人房产按揭（抵押）借款合同约定：被告任华华以购买的坐落于城阳区春阳路139号13号楼1单元11层1101户房地产提供抵押担保向原告借款640000元，借款期限共计360个月，由被告任华华签字确认采用等额本息的还款方式按月还款，同时约定，被告青岛亿路发房地产开发有限公司对借款人履行本合同项下的义务提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权证并办妥正式抵押登记将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围：贷款人对借款人发放的贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费用、执行费用、律师费用等贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，原告于2010年11月17日发放了该笔借款，但被告任华华自2014年8月开始未再按合同约定按月向原告偿还该笔借款，原告多次与被告协商未果。基于被告违约事实，原告为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告之间签订的《个人房产按揭（抵押）借款合同》，被告偿还贷款本金及利息合计人民币683508.08元（其中本金606638.45元，利息68851.33元，罚息8018.30元计算至2016年12月1日共计683508.08元），并支付自2016年12月2日至判决生效之日止的逾期利息及罚息；2、确认原告就位于青岛市城阳区春阳路139号13号楼1单元1101户房屋的优先受偿权；3、本案受理费、保全费由二被告承担。庭审中，原告明确诉请，要求被告任华华偿还相应本金、利息及罚息；被告青岛亿路发房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。
被告任华华辩称，欠款属实，利息过高，要求银行减免部分利息。
被告青岛亿路发房地产开发有限公司未答辩。
原告为证明其主张向本院提交的证据如下：
证据一、个人房产按揭（抵押）借款合同[青岛银（正）房借字（2010）第（033）号]（复印件，原件核对无误后退回），证明：上述借款合同签订后，经贷款人、借款人、保证人各方一致同意，借款起止日期自2010年11月8日至2040年11月8日，由借款人分期还本付息。借款合同第十二条约定保证人义务：借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人对借款人履行本合同项下的义务提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权证并办妥正式抵押登记将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证人的保证期间为本合同约定的借款人履行债务期限届满之日起二年。保证范围：贷款人对借款人发放的贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费用、执行费用、律师费用等贷款人实现债权的一切费用。
证据二、《个人借款凭证》一份（复印件，原件核对无误后退回），证明：青岛银行股份有限公司正阳路支行于2010年11月17日将贷款人民币64万元发放给被告青岛亿路发房地产开发有限公司，到期日为2040年11月17日，年利率为5.219%。
证据三、欠款明细（加盖银行公章的打印件）一份，证明：截至2016年12月1日，被告任华华尚欠原告贷款本金606638.45元，利息68851.33元，罚息8018.30元。
证据四、房地产抵押清单1份，（复印件，原件当庭质证后退回），证明：2010年11月8日，被告任华华同原告签订了《抵押合同》，约定对上述贷款以被告任华华名下坐落于城阳区春阳路139号13号楼1单元11层1101户房地产提供抵押担保，
证据五、关于办理房产证以及办理正式抵押的催办函，（复印件，原件核对无误后退回）证明原告于2016年11月30日函告被告办理房产证以及办理正式抵押事宜。
证据六、关于青岛银行正阳路支行更名的批复文件（复印件，原件核对无误后退回），证明：上述青岛银行股份有限公司正阳路支行经批复更名为青岛银行股份有限公司城阳支行。
被告任华华对上述证据的真实性及证明事项均无异议。
被告任华华、被告青岛亿路发房地产开发有限公司均未提交证据。
本院认证如下：
因被告青岛亿路发房地产开发有限公司无正当理由未出庭应诉，本院视其放弃了举证、质证的权利。对原告提交的证据1-6，因被告任华华对上述证据的真实性及证明事项均无异议，本院对上述证据予以确认。
结合上述证据及审理情况，本案查明事实如下：
一、2010年11月8日，原告青岛银行股份有限公司城阳支行与被告任华华、被告青岛亿路发房地产开发有限公司签订《个人房产按揭（抵押）借款合同》，合同约定：被告任华华以购买的坐落于青岛市城阳区春阳路139号13号楼1单元11层1101户房地产提供抵押担保向原告青岛银行股份有限公司城阳支行借款人民币640000元，借款起止日期自2010年11月8日至2040年11月17日止，由借款人分期还本付息。被告青岛亿路发房地产开发有限公司作为该笔借款的保证人，借款合同第十二条约定保证人义务：借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人对借款人履行本合同项下的义务提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权证并办妥正式抵押登记将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证人的保证期间为本合同约定的借款人履行债务期限届满之日起二年。保证范围：贷款人对借款人发放的贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费用、执行费用、律师费用等贷款人实现债权的一切费用。
二、原告于2010年11月17日将贷款人民币64万元发放给被告青岛亿路发房地产开发有限公司，到期日为2040年11月17日，年利率为5.219%。但在还款过程中，被告任华华未按合同约定履行还款义务，截至2016年12月1日，被告任华华尚欠原告贷款本金606638.45元，利息68851.33元，罚息8018.30元，共计人民币683508.08元。
三、2010年11月16日，被告任华华与原告办理了房地产预告抵押权证书（青房地预市字第201081921号）约定对上述贷款以被告任华华名下坐落于青岛市城阳区春阳路139号13号楼1单元11层1101户房产提供预抵押担保，
四、原告于2016年11月30日函告被告办理房产证以及办理正式抵押事宜，但被告任华华一直未予办理。
五、2011年4月29日，青岛银行股份有限公司正阳路支行经批复更名为青岛银行股份有限公司城阳支行。
本院认为，本案是基于借款人未履行还款付息义务而引发的借款合同纠纷。原告青岛银行股份有限公司城阳支行与被告任华华签订的《个人房产按揭（抵押）借款合同》合法有效，应予以保护。原告按照合同约定发放贷款后，借款人应当按照合同的约定偿还贷款，否则应当承担相应的违约责任。因被告任华华违约未按时还款，原告有权根据合同约定提前宣布贷款到期，被告任华华应按照合同约定偿还所欠贷款本金、利息、罚息、复息。被告任华华将其位于青岛市城阳区春阳路139号13号楼1单元11层1101户房产抵押给原告并办理了预告登记，原告是预购商品房抵押预告的登记权利人。建立预告登记制度的目的是赋予被登记的请求权物权效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有人和其他物权人，也可以对抗任意第三人，确保预告登记权利人不受损害。被告任华华在具备办理上述房屋的房产权证条件后，无故不及时办理该房屋的产权证书，亦不与原告联系，并配合办理该房屋正式的抵押登记手续。因此，原告对未能办理该房屋的正式抵押登记无过错，不能因此丧失权利保护，被告任华华未按照贷款合同约定及时偿还贷款构成违约，应承担违约责任。故本院认为原告对被告任华华提供的抵押预告登记担保房产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。被告青岛亿路发房地产开发有限公司在《个人房产按揭（抵押）借款合同》中已明确自己作为保证人对被告任华华的债务承担阶段性保证及抵押担保责任，因本案中被告任华华未办理正式抵押权登记手续，被告青岛亿路发房地产开发有限公司仍应为借款人被告任华华的债务承担连带保证责任，被告青岛亿路发房地产开发有限公司经本院传唤未到庭，视为放弃抗辩并承担不利后果。被告任华华在法庭规定期限内未提交对其签字的鉴定申请，应承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛银行股份有限公司城阳支行与被告任华华、被告青岛亿路发房地产开发有限公司签订的《个人房产按揭（抵押）借款合同》；
二、被告任华华于本判决生效后10日内向原告青岛银行股份有限公司城阳支行偿付截至2016年12月1日尚欠的贷款本金606638.45元，利息68851.33元，罚息8018.30元，共计人民币683508.08元，并支付自2016年12月2日起至判决生效之日止按照合同约定计算的利息及罚息；
三、被告青岛亿路发房地产开发有限公司对被告任华华的上述债务承担连带保证责任；
四、如被告任华华未履行上述义务，原告有权对被告任华华提供预抵押登记的位于青岛市城阳区春阳路139号13号楼1单元11层1101户房产享有优先受偿权，可以其折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权。
如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币10635元、保全费4020元，由二被告承担，二被告在履行上述付款义务时将应负担的诉讼费用一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 徐 鹏
人民陪审员 王晓英
人民陪审员 刘清革
二〇一七年三月十五日
书 记 员 孙家强
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条
以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。