湖南省张家界市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）张中行初字第131号原告谢淑仙，女，土家族。委托代理人肖坤明，湖南金凯华律师事务所律师。被告张家界市武陵源区人民政府，住所地湖南省张家界市武陵源区索溪峪军地坪。法定代表人褚新年，区长。委托代理人余正午，湖南澧滨律师事务所律师。被告张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室。法定代表人龚平，主任。委托代理人张劲松，湖南正诚律师事务所律师。委托代理人唐汇兵，湖南正诚律师事务所律师。原告谢淑仙与被告张家界市武陵源区人民政府、被告张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室房屋征收补偿协议纠纷一案，原告谢淑仙于2015年9月22日向本院提起诉讼。本院受理依法组成合议庭，由本院副院长曹庆担任审判长，审判员钟强、尹相琼参加评议，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。原告谢淑仙及委托代理人肖坤明，被告张家界市武陵源区人民政府常务副区长向罡、委托代理人余正午，被告张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室副主任杜祥、委托代理人张劲松、唐汇兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢淑仙起诉称，2014年6月23日，张家界市武陵源区人民政府作出《关于天马路改建与绿化工程项目房屋征收的决定》，原告的商业门面位于征收范围内。2014年9月10日因政府征收决定超越法定职权、程序违法、适用法律错误，原告向张家界市中级人民法院起诉要求确认征收决定违法，张家界市中级人民法院将该案指定桑植县人民法院管辖，原告起诉后被告通过各种手段威逼利诱原告与其签订了房屋征收补偿协议。直至张家界市中级人民法院将原告已与被告签订房屋征收补偿协议作为政府征收决定合法的理由，原告方才知道自己掉入了被告精心经营的陷阱。区政府还通过要求与原告商业门面仅一墙之隔的新建楼盘“岩门商贸城”延期开盘的方式隐藏原告门面的真实市场价值，使得原告门面的征收补偿价格远低于市场价值，严重侵害了原告的合法权益。《房屋征收补偿协议》的签订显失公平，依法应予撤销，理由如下：1、《房屋征收补偿协议》确定的补偿价格低于原告房屋真实价值的50%，属于可依当事人申请撤销的合同。原告与被告签订征收补偿协议的时间是2014年9月20日，房屋总建筑面积为74.46平方米，房屋主体价值补偿款合计373829元，折合单价5020元每平米，而与原告房屋仅一墙之隔的新建楼盘“岩门商贸城”2014年10月份开盘后门面均价达到每平米1万8千多元，价格差异大。2、《房屋征收补偿协议》所依据的评估报告不符合法定要求，不能作为确定原告房屋征收补偿价格的依据。评估机构作出评估报告时评估资质已到期，不具有评估资格。张家界先达房地产评估咨询有限公司的评估资质到期日为2014年5月10日，政府作出征收决定的日期为2014年6月20日，原告签订征收补偿协议的日期为9月20日，而先达公司补办资质证书的时间为2014年11月20日。评估报告未考虑原告房屋的区位优势，严重低估了原告房屋价值。评估报告作出后，原告曾多次申请评估机构征收部门对涉案房屋进行重新评估，均为获得任何回应。3、涉案门面是原告赖以生存的基础，辛苦经营十多年，被告在征收补偿时未考虑给予原告门面置换或相应安置的权益，是将原告由能为国家纳税的小商人沦为无业游民，涉案门面又不能获得公平合理的补偿，有违公平正义。请求撤销原告与被告签订的《房屋征收补偿协议》，判令被告给原告门面置换和安置相关权益，承担本案全部诉讼费用。原告提交了以下证据：证据1：原告身份证（复印件），证明原告诉讼主体资格。证据2：商业门面产权证，证明原告对诉争商业门面享有合法所有权。证据3：土地使用权证，证明诉争商业门面所在土地为国有出让地，与农民自建房屋的性质不同；原告对该土地享有合法使用权。证据4：门面工商经营许可证，证明门面在被征收时的用途为商业经营。证据5：门面经营中的照片一组，证明门面被征收时的经营状况优良，市场活跃度高。证据6：岩门商贸城商品房买卖合同数份，证明与原告门面仅一墙之隔同属于相同地点相同用途的同类工程的岩门商贸城门面均价约为18000元。证据7：先达公司征收评估明细表、征收补偿协议。证明先达公司对原告房屋主体估价约为4600元/平方米，严重低于市场价格；先达公司作出征收评估明细表的时间为2014年9月20日；证明被告对原告门面征收价格明显低于市场价值，严重显失公平。证据8：房地产估价机构查询结果、（2015）张中行终字第21号行政判决书（第五页）。证明征收期间先达公司的资质已于2014年5月到期，至2014年11月份才补办资质延期手续，在评估明细表作出时根本不具有评估资格，在评估明细表作出时根本不具备评估资质，其评估结果不能作为原告门面价值补偿的参考依据；被告在征收过程中未依法行政。证据9：省级房地产评估专家的评估报告。证明省级房地产评估专家的评估结果与被告指定的评估公司的评估结果差距巨大，明显有违公平。被告张家界市武陵源区人民政府答辩称，本案已过起诉期限，距《房屋征收补偿协议》签订已近一年，严重超过了行政案件起诉期限。针对原告的《房屋征收补偿协议》，张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室已于2014年11月提起过诉讼，人民法院判决认定《房屋征收补偿协议》合法有效，判决原告腾让房屋，原告再一次就该协议提起诉讼，违反了“一事不再理”的诉讼原则。原告请求撤销《房屋征收补偿协议》缺乏事实和法律依据，该协议合法有效，原告签订该协议是对自己享有的房产的合法处置，是双方真实意思的表示，该协议的合法有效性已为人民法院的生效判决所确认。区征收办已按约定履行了协议义务，协议公平合理，不存在被撤销的法定情形，评估机构由被征收人依法选定，程序合法，评估结果客观公正，补偿价格公平合理。天马路房屋征收与补偿的评估机构由该项目涉及的196户被征收人协商选定。并依法进行公示通知，评估程序合法。评估机构资质依法已经获得延续，其资质的合法性应依法确认。被告张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室答辩意见与被告张家界市武陵源区人民政府一致。两被告提交了如下证据：序号证据名称证明目的第一组证据1张家界市武陵源区人民政府关于天马路改建与绿化工程项目房屋征收的决定证明征收决定的具体内容以及公告的发布情况2在迎宾路居委会及索溪镇中心完小外的公告栏现场公布征收决定的照片2张3网上发布征收决定的截图4第六届第17次（2014）6号常务会议纪要第二组证据1(2013年9月6日)张家界市发改委的张发改投资【2013】145号关于对武陵源区天马路改建与绿化工程可行性研究报告的批复证明被告基于社会公共利益的需要为了实施对天马路改建与绿化（武陵路三期）所作出的《天马路改建与绿化工程项目房屋征收的决定》的主体合法、内容合法、程序合法。22013年11月21日武陵源区发改局、规划局、国土局对天马路改建及绿化项目联合审查表3张家界市武陵源区建设局《关于申请对天马路改建与绿化工程项目范围内房屋实施征收的报告》4张家界市武陵源区国有土地上房屋征收与补偿办公室《关于启动征收与补偿程序的报告》5张家界市武陵源人民政府（第14号）《关于启动征收与补偿程序的报告》6规划用地红线图7征收与补偿的预告及在居委会及公告栏现场发布征收与补偿预告的照片4张82014年1月22日，武陵源区政府关于征求意见的通知9天马路改扩建与绿化工程房屋征收与补偿方案（征求意见稿）10天马路改扩建与绿化工程房屋征收与补偿方案（征求意见稿）网上公告截图112014.1.6征收与补偿方案（二次讨论稿）122014.1.9征收与补偿方案（三次讨论稿）132014.1.14征收与补偿方案（区长办会议讨论稿）14张家界市武陵源区政府对《天马路与绿化工程房屋征收与补偿方案》征求意见稿及修改情况的通告（1号）及照片15张家界市房地产管理局关于协商选定天马路改建及绿化工程项目房屋征收评估机构结果的公示、以及公示照片16张家界市房地产管理局对征收补偿费用预算以及对项目房屋征收与补偿方案的批复17张武陵源区人民政府对房屋与征收补偿方案征求意见和修改情况的通告（第2号）以及公示照片18社会稳定风险评估报告19征收账户资金情况20房屋征收补偿协议第三组证据法律依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》证明被告基于社会公共利益的需要为了实施对天马路改建与绿化（武陵路三期）所作出的《天马路改建与绿化工程项目房屋征收的决定》时适用法律正确。第四组证据裁判文书张家界市中级人民法院、武陵源区人民法院、桑植县人民法院所作的行政及民事法律裁判文书。证明本案涉及的房屋征收补偿协议是经过人民法院审理，并经生效判决确定征收补偿协议是合法生效的协议对被告提交的证据，经庭审质证，原告发表如下质证意见：对被告提交的第一组证据和第二组1-19份证据。对其真实性、合法性、关联性部分有异议。第一、证明被告未依法履行协议，订立《房屋征收补偿协议》程序和方式上违法，根据张家界市中级人民法院（2015）张中行终字第21号行政判决书查明的事实，有两处明显违法：1、被告在作出征收决定前征收补偿资金未足额到位，2、被告作出征收决定时，所确定评估机构的资质有效期限确已届满，评估机构出具评估报告期间均没有相应资质。第三处违法，被告提供的《征收与补偿方案》征求意见及修改情况的通告及《征收与补偿方案》证明被告剥夺了原告选择门面产权调换的权利，《房屋征收补偿协议》中原告只能选择货币补偿，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”的规定。第二、被告的证据不能证明对原告的补偿公平合理。第三、这些证据恰恰能够证明被告区政府作为征收人，是作出征收、补偿等行政行为的行政机关，是本案适格被告。对被告提供的第二组证据的第20份证据《房屋征收补偿协议》的真实性、合法性、关联性均有异议。第一、被告确定的评估机构出具评估报告期间没有相应资质，评估报告非法，该协议的补偿金额依据非法的评估报告明显违法，并且同样是市场门面，补偿单价却不到仅一墙之隔“岩门商贸城”门面均价的1/3，补偿金额显失公平，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定。第二、《房屋征收补偿协议》是行政协议，一方必须是行政机关，协议的当事人应当是征收人与被征收人，征收部门只是征收人区政府授权的主体，其仅仅只是区政府下面的一个事业单位，不具有行政法上独立的资格，所以本案的被告为区政府。第三、原告签订协议时因信赖被告，不知道协议违法，也不知道补偿金额不公平，受被告协议第三条被征收房屋补偿金额“根据张家界先达房地产评估咨询有限公司对该房屋主体、装修装饰及构附属物评估报告和相关规定标准计算”的欺诈误导，原告才作出了错误的意思表示，在协议上签字。所以协议内容不真实、不合法而且显失公平，依法应予以撤销。对被告的第三组证据，关联性有异议，首先不是事实证据而是作为签订《房屋征收补偿协议》程序、内容应当适用的法律依据，能够反证协议为行政协议，区政府为适格被告，本案属于行政诉讼。对被告补交的证据16份裁判文书，因不在法定期限内提交，不予质证，且无本案无关。被告张家界市武陵源区人民政府对原告提交的证据，发表了以下质证意见：对证据1、2、3三性均没有异议，但对证据3的证明目的有异议。对证据4三性均无异议。对证据5合法性提出异议，不符合证据的有效形式，证明目的有异议。对证据6真实性提出异议，是复印件，没有标注来源和去处，达不到其证明目的，18000元也不属实。商业地产的营销包含了很多广告、策划等商业费用，单纯从价格上没有可比性。对证据7三性均无异议，但对证明目的有异议。对证据8中房地产查询结果真实性不持异议，对判决书证明目的有异议。对证据9三性和证明目的均提出异议，评估结果的产生是有法定程序的，该评估报告没有明确评估机构，也没有评估师的签名。被告张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室对原告提交的证据发表如下质证意见：同意被告张家界市武陵源区人民政府的质证意见，并补充以下几点：1、对原告提交证据的真实性无法确认，岩门商贸城和喻家嘴成衣市场是两个不同的项目，不能作为本案的定案依据。2、原告出具的证据9评估报告的证明目的不成立，不符合证据的形式要件，没有鉴定机关的名称，没有评估人和委托人，不符合法律规定。本院审查认为，被告提交的证据均系行政机关发布的决定及相关文书，对其真实性合法性不持异议，均予认可。原告提交的国有土地使用证、房屋产权证、营业执照、税务登记证、商品房买卖合同、评估明细表、补偿协议、房地产估价机构查询结果，均系相关行政机关颁发的证照凭证和有关合同文本，其真实性及合法性本院不持异议，均予以认可。原告提交的录音资料来源不合法，本院不予认可。原告提交的咨询报告，不具备合法性，不予认可。经审理查明，2014年6月23日张家界市武陵源区人民政府发布《张家界市武陵源区人民政府关于天马路改建与绿化工程项目房屋征收的决定》，原告的商业门面用房位于该项目规划红线范围内。2014年3月10日至12日，武陵源区人民政府征收办和市人民政府征收办工作人员向征收范围内的196户被征收人发放房屋征收评估机构协商选定意见表，其中188户被征收人选定张家界先达房地产评估咨询有限公司为该项目的评估机构，3月14日张家界市房地产管理局根据选定结果发布了评估机构选定结果公示。2014年4月10日武陵源区征收办与张家界先达房地产评估咨询有限公司签订委托书，委托张家界先达房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的价值进行评估。先达公司对原告的门面进行了评估，2014年9月20日先达公司和武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室向原告送达评估补偿明细表，对原告的门面主体估价为373829元，室内装饰装修和室外附构筑物估价为56099元。同日，武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室作为甲方和原告作为乙方签订“房屋征收补偿协议”，协议约定，房屋总建筑面积74.46m²，混合砖木结构，二层，其中无证面积74.46m²，确认合法面积74.46m²。补偿金额441487.32元，奖励64221.09元。乙方自愿选择货币补偿方式，甲方在签订协议后10个工作日内给乙方支付补偿款，乙方应自签订协议之日起至协议规定截止日期后20日内完成搬迁腾房。协议签订后，武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室即向原告支付了补偿款。本院认为，征收决定发布后，武陵源区政府征收机构向被征收人发放了选定评估机构意见表，根据被征收多数人意见确定了评估机构。评估机构在评估时对评估意见进行了公示。评估后，双方自愿达成补偿协议，是双方真实意思的表示，双方应按协议的约定履行。原告提出相邻的“岩门商贸城”均价达到18000元，协议补偿价不及三分之一，该协议显失公平。经审理查明，协议是在评估的基础上达成的，不同区位的商业地产价值也只能由专业评估机构来评估，评估结论是专业评估机构在充分考虑不同区位等各种因素的基础上作出的，协议补偿金额与评估结论相符，并未低于评估结论，不存在显失公平，原告提出协议补偿价格显失公平的理由不能成立。评估机构是根据被征收人的意愿选定的，也进行了选定公示，评估机构在评估时也进行了公示，评估程序合法，评估机构也具有湖南省住房和城乡建设厅颁发的资质证书，原告提出评估报告不能作为征收补偿依据的理由也不能成立。因此，原告起诉要求撤销“房屋征收补偿协议”的请求本院不予支持。按照2000年《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知诉权或起诉期限的，起诉期限从知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年。本案中，被告在签订协议时未告知诉权或起诉期限，原告的起诉期限应适用该规定。协议签订日是2014年9月20日，原告起诉日是2015年9月22日，没有超过二年，未超过起诉期限。被告答辩提出已超过起诉期限的理由不能成立。被告答辩提出2014年11月张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室就协议提起过诉讼，原告再次就此提起诉讼违反“一事不再理”的诉讼原则。前案是张家界市武陵源区国有土地房屋征收与补偿办公室提起的民事诉讼，本案是行政相对人提起的行政诉讼，并非重复诉讼，被告该答辩理由不能成立。被告答辩还提出协议是双方真实意思的表示的理由成立。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告谢淑仙的诉讼请求。一审受理费50元，由原告谢淑仙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖南省高级人民法院。审判长 曹 庆审判员 钟 强审判员 尹相琼二〇一五年十二月十五日书记员 王 芳附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。