天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第0853号
上诉人（原审被告）张凤生，农民。
委托代理人李秀云，天津陈宝堂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尚桂平（曾用名尚桂萍），农民。
委托代理人杜长福，天津仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张付生（曾用名张富生），农民。
上诉人张凤生因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2014）蓟民重字第0028号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张凤生及委托代理人李秀云、被上诉人尚桂平及委托代理人杜长福，被上诉人张付生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理查明，原告尚桂平与被告张付生原系夫妻关系。1999年被告张付生服刑期间（1998年6月18日被告张付生被原审法院以其犯敲诈勒索罪判处有期徒刑四年），原告向原审法院提起离婚诉讼。同年5月26日，经原审法院调解，双方达成离婚协议，协议第三项确认：“原、被告共同财产中瓦正房东侧两间、东厢房三间归被告所有，其余共同财产均归原告所有”。1999年底原告离开大水头村与他人结婚。2000年12月23日，被告张付生刑满释放返回原籍与父亲及长子张晨光一起生活。2003年农历6月6日被告张付生父亲因病去世后，被告张付生与长子张晨光共同生活至2005年长子去天津工作。后被告张付生再婚离开大水头村到县城居住生活。2008年10月30日，被告张付生找到村民张常生帮忙联系卖房事宜。经张常生帮忙找到需购房的本村被告张凤生，经双方协商，达成协议，即：“今有张付生住房一套（大水头村），宽16.1米、长35米，卖予张凤生长期永久使用，空口无凭，立字为证。卖方：张付生，买方：张凤生。房价45000元，房款一次付清。证明人：张常生”。被告张付生收取45000元价款后，当即将房门钥匙及登记在其名下的集体土地建设用地使用证一并交予被告张凤生。而后，被告张凤生与家人搬到购买的房屋居住至今。期间，被告张凤生曾对该房屋进行了局部修缮。2012年底原告闻讯大水头村集体搬迁的消息后遂找到被告张凤生，经交涉未果，原告遂起诉，请求：确认二被告的房产及宅基地使用权转让协议无效，被告将西侧两间正房退还原告，诉讼费由被告承担。后当庭并表示对西侧两间正房退还原告之主张待本案终结后另行主张权利。
另查，2008年11月20日，被告张凤生持买房协议和被告张付生交予的集体土地建设用地使用证到蓟县五百户镇村镇建设土地管理所进行土地变更登记，该所予以立卷建档。档案卷宗记载“申请书中原使用者、变更原因及土地来源、申请者盖章等处均为空白，《界址表》内无邻宗地和本宗地指界人签名，《蓟县土地登记调查、审批表》中初审意见、土地管理机关审核意见、发证机关意见亦未签署。”2008年12月4日被告张凤生向蓟县五百户镇政府缴纳了土地勘丈费4000元，但该土地变更登记批准手续至今未办理完成。
原审人民法院认为，2008年10月30日，二被告订立的房屋买卖协议，虽系双方真实意思表示，被告张凤生并已支付价款45000元，且使用讼争房屋至今，但作为买受人的被告张凤生在法庭辩论终结前仍未办理完成房屋所涉及宅基地的变更登记批准手续，二被告之间订立的房屋买卖协议应属无效，故原告之主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条和《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十二条之规定，判决：被告张付生与被告张凤生于2013年10月30日订立的房屋买卖协议无效。案件受理费80元，由原告负担。
判决后，上诉人张凤生不服原审判决，向本院提起上诉。请求：撤销原审判决，依法改判：驳回被上诉人尚桂平的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：被上诉人尚桂平的诉讼请求，系基于离婚时讼争房屋的一部分归其所有，被上诉人张付生无权处分为由起诉，原审法院应依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的问题的解释》第三条，判决驳回被上诉人尚桂平的诉讼请求。本案涉诉房屋为农村房屋，出卖人与买受人均为同村村民。土地管理法没有规定农村房屋不得买卖。原审法院以上诉人在法庭辩论终结前仍未办理完成房屋及所涉及宅基地的变更登记审批手续而认定本案的房屋买卖协议无效，属于适用法律错误。上诉人是基于该土地房屋使用权登记在张付生名下，该土地使用证具有一定公信力，该房屋与其他人无争议，同时上诉人也变更了登记，对于土地所有权人进行了注销，而一审法院认定无效属于严重地认定事实不清，程序违法。
被上诉人尚桂平答辩称，一、被上诉人尚桂平不同意上诉人的第一点上诉请求，原审期间被上诉人张付生也是被告，被上诉人张付生作为本案当事人也提出了无效主张，原审法院对双方买卖协议的审理不违反法律，程序合法。原审法院查明事实和认定是基于买卖协议无效而作出裁决，其基础来源于被上诉人的主张，同时被上诉人张付生未经过我方的同意私自处分了属于被上诉人尚桂平的个人财产。对于其二人之间的买卖协议是否合法，在原审理期间没有侧重查明这一事实。本案发回重审后，原审法院查明事实后做出的重审判决，认定事实清楚，程序合法。二、上诉人上诉理由脱离了本案的事实，被上诉人在审理期间双方向法庭提供的买卖协议并不像上诉人上诉理由所述的转让协议而是买卖协议。上诉人所述的张付生给了我方购房款，与事实不符，上诉人没有相关证据证明这一事实，被上诉人尚桂平对于卖房根本不知情。三、上诉人在上诉状中列举了一审法院适用法律不符合规定，被上诉人尚桂平认为这是上诉人对国家法律的曲解。上诉人的说法自相矛盾，被上诉人尚桂平认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。
被上诉人张付生答辩称，同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审人民法院判决认定事实无误，上述事实，有当事人陈述、相关书证等证据证明属实，本院予以确认。案经本院调解，双方当事人未能达成一致意见。
本院认为，本案争议的焦点为上诉人张凤生与被上诉人张付生之间签订的房屋买卖协议是否有效。本案中，上诉人张凤生与被上诉人张付生之间2008年10月14日签订关于房屋买卖协议，属于双方的真实意思表示。房屋买卖协议签订后，上诉人张凤生按照协议的约定支付了被上诉人张付生45000元的房屋价款，被上诉人张付生同时将房屋交付给上诉人张凤生居住使用，双方均已履行了合同所约定的主要部分，且双方亦属同一集体成员。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案争议的房屋原系被上诉人尚桂平与被上诉人张付生的夫妻共同财产，后双方经调解达成离婚协议，协议约定：被上诉人尚桂平与被上诉人张付生的夫妻共同财产中瓦正房东侧两间、东厢房三间归上诉人所有，其余共同财产均归被上诉人尚桂平所有。被上诉人尚桂平以自己不同意被上诉人张付生出售房屋以及被上诉人张付生的行为属无权处分为由主张上诉人张凤生与被上诉人张付生签订的房屋买卖合同无效，本院不予支持。上诉人张凤生与被上诉人张付生签订的房屋买卖合同有效。综上所述，原审法院判决被上诉人张付生与上诉人张凤生于2013年10月30日订立的房屋买卖协议无效不妥，本院应予改判。上诉人张凤生的上诉请求符合法律的规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销天津市蓟县人民法院（2014）蓟民重字第0028号民事判决书；
二、驳回被上诉人尚桂平的诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由被上诉人尚桂平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王鸿云
审 判 员 王宗新
代理审判员 张贝贝
二０一五年九月八日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……