北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民初字第4802号
原告（反诉被告）李秀琴，女，1954年8月4日出生。
委托代理人朱如华，男，1959年11月26日出生，北京青云友好养殖有限公司职员。
被告（反诉原告）刘军，男，1960年6月9日出生。
委托代理人张欢，北京兴昉律师事务所律师。
原告（反诉被告）李秀琴诉被告（反诉原告）刘军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张彬任审判长，与人民陪审员王桂华、高俊英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李秀琴的委托代理人朱如华，被告（反诉原告）刘军的委托代理人张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李秀琴诉称：2001年9月13日，刘军与我经李×介绍签订了一份房屋买卖协议书，约定刘军将其名下一套商品房（大兴区郁花园东区33号楼1单元201室）卖给我，房屋总价款270000元。合同签订当日，原告将原购房所发生的费用一次性付给被告，余款于同年10月开始，由我向银行支付贷款至2020年止，被告承诺负责协助原告办理房屋产权过户手续。协议签订后，我按约一次性付清被告原购房所发生费用45000元，并于2001年10月开始每月向银行支付贷款。截止2014年3月，累计交纳贷款约140000余元，刘军也交付了房屋及所有购房手续，我入住该房至今。现刘军反悔，不想把房子卖给我，自2001年9月至2014年3月，我依约要求刘军办理房屋过户手续均遭其拒绝。现刘军以外地人无法办理过户手续、影响其继续购房为由提出解除合同、收回房屋。我与刘军的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，刘军长期拒绝协助办理房屋产权变更手续，不但存在违约行为，且侵犯了我的合法权益。故起诉，1、请求法院判决原、被告签订的购房协议书合法有效；2、请求法院判决被告继续履行合同，协助原告办理过户手续；3、请求法院判决被告赔偿原告违约金216810元（从2003年7月25日至2014年5月，共4015天，以总房款257000元为基数，按照中国人民银行贷款利率每日万分之二点一计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）刘军辩称：双方签订的购房合同是合法有效的，但因李秀琴现在没有购房资格，合同实际无法继续履行；双方签订的购房合同中没有关于违约金的约定，原告将涉案房屋一直出租盈利，没有任何损失。购房合同签订后，我已向李秀琴出具了全权处理房屋的委托书，直至我申请后买经济适用房审核资格时才知道李秀琴一直没有办理房屋过户手续。刘秀琴一直未办理房屋过户手续，导致2011年房屋限购政策出台，李秀琴不具备购房资格，已无法办理房屋过户手续，双方合同目的无法实现。提出反诉，请求判令双方解除买卖房屋《协议书》；李秀琴将大兴区郁花园东区33号楼1单元201室房屋返还给我；反诉费由李秀琴承担。
原告（反诉被告）李秀琴针对被告（反诉原告）刘军的反诉辩称：不同意刘军的反诉请求。刘军给李×出具的委托书，实则是办理领取大兴区郁花园东区33号楼1单元201室房屋产权证事宜，并非办理房屋过户手续；刘军一直不配合我清偿银行贷款，这也是导致房屋无法过户的因素之一，自2003年至2014年，我用尽各种方法仍无法找到刘军，导致诉争房屋至今未能办理过户手续；双方的买卖行为发生在限购政策出台之前，且已支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人之间利益明显失衡，这种情况下按照相关规定，可以判决继续履行合同并办理房屋过户手续。
经审理查明：2001年9月13日，刘军（卖房人）与李秀琴（买房人）签订《协议书》一份，约定刘军同意将大兴区郁花园东区33号楼1单元201室房屋（以下统称：涉案房屋）卖给李秀琴；刘军将所有购房手续全部交给李秀琴；提供刘军的身份证、户口复印件、名章；刘军协助李秀琴办理房屋产权过户手续；协议签订后，李秀琴把原购房所发生的费用，一次性付给刘军；今后再发生的各项费用由李秀琴负责交付；产权过户手续费用由李秀琴自付。协议落款处有证明人李×的签字。刘军、李秀琴口头约定购房款为270000元，签订合同当日支付45000元，剩余由李秀琴负责按月偿还涉案房屋212000元的贷款（贷款期限为20年）。当日，刘军将涉案房屋及房屋准住证交付李秀琴，李秀琴进行了简单装修。此后，李秀琴依约支付了除贷款金额之外的购房款，并按月偿还涉案房屋的银行贷款。
另查，刘军就涉案房屋向中国建设银行北京前门支行办理了贷款，并办理了抵押登记手续。经询问，李秀琴同意提前一次性还清银行贷款。
2003年4月13日，刘军出具委托书一份，载明“本人（刘军）购买大兴郁花园一里33楼1单元201室房屋一套，因本人未在北京特委托（李×）办理该房屋产权证领取手续。”同日，刘军还向李×出具一份委托李×领取维修款的委托书。刘军称其曾出具过委托李×办理房屋过户手续的委托书，李秀琴不予认可，刘军未提交证据予以证明。
李秀琴的证人李×出庭作证，李×当庭述称，其是刘军、李秀琴房屋买卖的介绍人，刘军向其出具过委托领取房产证及维修款的委托书，但其未领到房产证；李秀琴准备提前还清银行贷款，但一直找不到刘军；后来找到刘军，刘军提出李秀琴没有购房资格，让李秀琴再支付一百万元就配合办理过户，但李秀琴没有同意。
2011年2月15日，北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称“京十五条“），对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均作出了相应的规定。李秀琴非本市户籍，“京十五条“出台后，李秀琴不具备在本市购房的条件。
上述事实，有《协议书》、准住证、委托书、贷款连带责任保证合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。刘军、李秀琴签订的《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方口头约定，由刘秀琴以按月偿还银行贷款的方式支付剩余购房款。因涉案房屋的贷款尚未还清，且办理了抵押登记，在贷款还清，抵押解除前，涉案房屋无法办理过户手续。提前还款、解除抵押以及办理房屋过户手续，需要房屋买卖双方的配合。李秀琴称刘军拒绝协助其办理提前还款，刘军称李秀琴拒绝提前还款，双方均未提供充分证据予以证明，故双方的上述主张，本院不予采信，故李秀琴要求刘军支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于双方签订的购房《协议书》是否能够继续履行一节，李秀琴非本市户籍，“京十五条“实施后，李秀琴不具备在本市购房的条件，但本案涉及的购房《协议书》签订于“京十五条“实施前，李秀琴已支付部分购房款并实际占有使用房屋多年，解除合同会导致当事人之间利益明显失衡；李秀琴同意提前还清银行贷款，解除涉案房屋的抵押；本案亦不存在其他法定或约定的解除情形，故本院不宜判决解除双方签订的购房《协议书》，李秀琴要求继续履行合同，要求刘军协助办理涉案房屋的过户手续，本院予以支持。刘军反诉要求解除购房《协议书》，返还涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李秀琴与被告（反诉原告）刘军签订的《协议书》有效；
二、本判决生效后十日内，原告（反诉被告）李秀琴代被告（反诉原告）刘军清偿北京市大兴区郁花园一里33楼1单元201号房屋在中国建设银行北京前门支行的银行贷款（具体金额以清偿时中国建设银行北京前门支行核算金额为准）；
三、原告（反诉被告）李秀琴清偿北京市大兴区郁花园一里33楼1单元201号房屋贷款后十日内，被告（反诉原告）刘军办理该房抵押解除手续；
四、北京市大兴区郁花园一里33楼1单元201号房屋的抵押解除后十日内，被告（反诉原告）刘军协助原告（反诉被告）李秀琴办理房屋权属转移登记手续，将北京市大兴区郁花园一里33楼1单元201号房屋变更登记至原告（反诉被告）李秀琴名下；
五、驳回原告（反诉被告）李秀琴的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘军的全部反诉请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费一万四千九百四十一元，由原告（反诉被告）李秀琴负担四千五百五十二元（已交纳）；由被告（反诉原告）刘军负担一万零三百八十九元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费六千四百五十元，由被告（反诉原告）刘军负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 彬
人民陪审员 王桂华
人民陪审员 高俊英
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 张 萌