贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终915号
上诉人（原审被告、反诉原告）李天恩，男，1962年12月11日生，汉族，贵州省龙里县人，初中文化，务农，住龙里县。
委托代理人管召凤，女，1962年6月21日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县，与上诉人系夫妻关系。
被上诉人（原审原告、反诉被告）熊登珍，女，1978年11月11日生，汉族，四川省泸县人，高中文化，个体工商户，住龙里县。
上诉人李天恩与被上诉人熊登珍房屋租赁合同纠纷一案，龙里县人民法院于2015年10月27日作出（2015）龙民初字第860号民事判决，熊登珍不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日以本案违反法定程序、认定基本事实不清为由作出（2015）黔南民终字第1307号民事裁定书，将本案发回龙里县人民法院重审。龙里县人民法院在重审过程中，熊登珍于2016年1月25日变更了诉讼请求，李天恩于2016年1月28日向该院提出反诉，经审理后该院于2016年4月12日作出（2016）黔2730民初96号民事判决，李天恩不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2011年4月26日，原告熊登珍作为乙方与作为甲方的被告李天恩签订一份《门面及地下室租赁》的协议，约定原告承租被告门面及地下室，租期8年，前4年每月租金2280元，后4年每年上涨6%，水电费原告自负；付款方式为先付后租；原告装修期间不能损坏墙体和柱子，合同期满后原告装修的东西不能搬走；合同期内，如原告转租他人，必须在保证被告租金不减的情况下才能转租，如他人不按时交租金，被告有权收回门面及地下室；合同期内被告不能随意收回门面及地下室；双方必须遵守协议，如违约必须赔偿对方一切损失。协议签订后，被告即将与妻子管召凤共有的位于龙里县冠山街道环南路安置小区的自建房一楼及地下室交给原告，原告装修后进行陶瓷经营。至2015年5月26日，原告已在租赁房屋内经营满四年，且已按约定付清了该期间的租金。原告拟向被告支付第五年租金时，遭到被告拒绝，被告要求对租金作较大幅度调整，否则不愿再继续出租给原告，原告不同意，提出按协议约定履行，双方为此发生争议。原告认为继续向被告承租房屋会因双方关系不睦对经营不利，便与被告协商，提出由被告将房屋另行租赁他人而由续租者按行业惯例支付自己部分装修损失，该方案因故未果后原告向被告提出仍由自己续租后再转租，被告未予同意。被告为原告交付了租赁房屋2015年5-7月份214.32元电费后，即于2015年7月底对租赁房屋进行断电，原告遂关闭租赁房屋后停止了在该处的经营。一审另查明：原告与被告为租金问题发生争议后，即另行租赁其他商铺进行经营。原、被告发生争议过程中，原告曾两次向当地派出所报警，派出所经协调处理未果，建议原告走司法程序，原告遂于2015年8月3日向法院提起诉讼。原告在本案发回重审前原一审诉讼中的诉请为解除合同并要求被告支付违约造成的装修及经营损失21万。
原审原告（反诉被告）熊登珍一审诉称：原、被告于2011年4月26日签订《门面及地下室租赁协议》，约定租期为8年，租金前四年每月2280元，后四年每年上涨6%。2015年4月26日已满四年，被告要求租金翻倍，原告认为应按合同约定只涨6%，被告遂以断电等不让原告继续承租房屋。被告的行为已构成明显违约，根据法律的规定，请求判令：1、被告依法继续履行双方签订的《门面及地下室租赁协议》；2、被告赔偿因违约给原告造成的经济损失21万元。
原审被告（反诉原告）李天恩一审辩称：2015年5月26日合同到期后，原告以被告抬高租金为由拒交租金，拖欠水电费，且未经被告同意张贴公告转租房屋，本案系原告违约，原告租赁他人门面和装修的损失与被告无关，请求法院依法驳回原告的不合理诉请。
原审被告（反诉原告）李天恩一审反诉称：2011年4月26日，反诉人与被反诉人签订《门面及地下室租赁》协议。双方口头补充约定，被反诉人提前每年5月26日向反诉人交纳一年租金，租赁房屋产生的水电费由被反诉人自行交纳。2015年5月26日，双方因租金发生纠纷，被反诉人遂拒交租金，亦不交纳水电费，并张贴公告明确表示要转租房屋。2015年7月28日，被反诉人关闭门面，将自有货物置于门面内恶意占用，拖欠租金及水电费近一年。被反诉人的行为严重侵犯了反诉人的合法权益，为此请求判令：1、解除双方签订的《门面及地下室租赁》协议；2、被反诉人向反诉人支付租金24168元（暂计至2016年2月25日）；3、被反诉人支付反诉人水电费214.32元。
原审原告（反诉被告）熊登珍一审辩称：2015年5月、6月份，反诉被告多次通过电话提出支付租金给反诉原告，而反诉原告一直予以拒绝，不愿按合同约定继续将门面租给反诉被告，且自2015年7月起，反诉原告即以断电等方式阻碍反诉被告使用该门面，导致反诉被告不得不花费30708元的租金（6个月）和188242元的装修费用另行租赁门面经营。反诉原告的违约行为给反诉被告造成巨大损失，其反诉请求无事实和法律依据，依法应予驳回。
一审审理认为：原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如一方违约，依法应承担相应违约责任。本案中，从双方提交的证据来看，似乎双方都存在违约行为，原告没有向被告支付2015年5月26日后的租金，欠付租赁房屋3个月的电费以及张贴转租房屋告示，原告违约；被告要求涨租金而不愿意接受原告交付的租金和继续按合同约定将房屋出租给原告，被告违约。但作为本案重要证据的原告与被告妻子、儿子的数次通话记录内容来看（被告否认其真实性又不愿进行真伪鉴定），原告一直要求支付租金给被告而被告拒收，原告也试图通过转租方式来实现自己装修损失得到补偿和被告租金大幅度上涨的双赢目的，但因被告不配合而未果。原告不及时缴付租赁房屋电费，供电部门将会通过催缴甚至断电等方式约束原告，该行为不是双方约定的违约行为，客观上也未对被告造成损失。被告缴付了原告欠付的电费即不可能产生供电部门断电的后果，租赁房屋被断电只能得出系被告实施的妨碍原告租赁的判定结论。因此，存在违约行为的是被告而非原告。既然是被告违约而不是原告违约，则原告要求继续履行租赁合同的诉请主张应予支持，而被告反诉要求解除合同的主张则应不予支持。原告的另一诉请主张是违约责任承担问题。双方在租赁合同中“如哪方违约就必须赔偿对方一切损失”的违约责任约定不清。原告要求被告承担的是其另行租赁其他商铺经营所产生的房屋装修和租金损失，该损失诉请主张要获得支持，应以被告采取了实质性阻碍手段导致原告完全无法正常经营为前提，但被告实施的停电手段只是一定程度上影响了原告的正常经营而并不是导致原告完全无法经营，加之原告并未提出具体的付款凭证证实该损失实际发生，故原告以该两项损失作为违约责任承担标准的诉请不能得到支持。在原告要求继续履行合同的基础上，原告应得到支持的违约金应以被告实施的妨碍其经营所产生的损失为依据，该损失额确定主要取决于两个因素，一个是原告上年度经营收益，一个是被告实施的妨碍原告经营的程度，对于上年度经营收益，原告仅提供了两个年度的各仅一个月的销售业绩，无法客观判定其平均月收益，而被告的妨碍影响也难以客观地给出一个比例。考虑到原告确实因被告实施的妨碍产生损失故应酌情对该损失给予支持。被告反诉要求原告支付占用房屋期间欠付租金的诉请，应支持其实施断电行为之前的期间部分即2015年6、7月份租金，对于2015年8月起至其向原告恢复供电停止实施妨碍租赁行为时止期间的租金则不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决：一、原告熊登珍与被告李天恩签订的《门面及地下室租赁》协议继续履行；二、被告李天恩在判决生效后十日内赔偿原告熊登珍经营损失20000元；三、反诉被告熊登珍在判决生效后十日内支付反诉原告李天恩电费214.32元；四、反诉被告熊登珍在判决生效后十日之内支付反诉原告李天恩房屋租金4833.60元；五、驳回原告熊登珍和反诉原告李天恩其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4450元，由原告熊登珍承担4036元，由被告李天恩承担424元，反诉案件受理费205元，由反诉原告李天恩承担165元，由反诉被告熊登珍承担40元。
一审判决宣判后，李天恩不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《门面及地下室租赁》协议，被上诉人的经营损失20000元由其自行承担并向上诉人支付拖欠的租赁费共计24168元；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要理由：一、一审认定事实不清，本案是被上诉人违约而非上诉人违约。1、本案争议焦点是在履行《门面及地下室租赁》协议中，是哪一方违约。一审认定的事实是上诉人违约，在审理过程中，一审法院仅凭被上诉人的一面之词，在无任何证据加以证实的情况下，就主观臆断租赁门面停电是上诉人所为。从常理上来看，该房屋门面的电闸是置于房屋外，包括被上诉人在内任何人均可以关闭该电闸，不能仅凭该断电行为非供电局所为便推出是上诉人所为的结论，除上诉人以外，还可能是其他人甚至是被上诉人自己所为。从法理上来说，被上诉人主张该断电行为系上诉人所为，那应当由被上诉人来承担证明断电行为是上诉人所为的举证责任，但在一审审理过程中，被上诉人仅口头提出是上诉人断的电，并未提交任何相关的材料予以证实，甚至连断电这一情况也未提供相关证据，被上诉人应当承担举证不利的后果；2、关于租金问题。根据双方协议约定，门面租金每年一付，被上诉人于2015年5月26日就应支付下一年度的房租费共计29001.60元。2015年5月至2015年7月，被上诉人一直拒付房租费及水电费，经龙里县水电管理部门多次通过短信、电话等方式通知上诉人缴纳房屋水电费，上诉人才不得已垫付了被上诉人拖欠的水电费。经上诉人多次催要，被上诉人均未支付，故本案纠纷系被上诉人违约所引起的。被上诉人不能单凭租用房屋门面被断电为由便拒付租金，首先，该断电行为并非上诉人所为，上诉人已于四年前合同签订时就将房屋门面交由被上诉人使用，期间也无任何收回门面等违反协议约定的行为，被上诉人应当按照协议约定，定期支付租金。其次，房屋门面不通电，按照常理，被上诉人完全可以自己查看电闸或请供电部门人员来进行查看以解决用电问题，但被上诉人不仅不采取合理措施解决，反而是关闭门面，另行在他处租赁门面做生意，其行为更加说明被上诉人不想继续租赁该门面的想法，这也印证了被上诉人在本案发回重审前提出解除合同的诉请；3、在被上诉人提起诉讼前，被上诉人就已多次违反协议约定。根据《门面及地下室租赁》协议，对被上诉人的义务约定有“乙方（被上诉人）装修期间不能损坏墙体和柱子，合同期满后乙方装修的东西不能搬走，若遇到甲方（上诉人）的大小事务，红白喜事，需3-5天时间，乙方必须腾大门面给甲方使用”。但在2013年，被上诉人进行第二次装修，在未经上诉人同意的情况下，被上诉人擅自在墙体钻孔，严重损坏了房屋基本结构。之后，被上诉人又违反合同订立目的，违法使用地下室。2014年上诉人儿子办理婚宴，被上诉人也未按照合同约定将门面腾出给上诉人使用；二、一审适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，被上诉人迟延支付房租费达十个月之久，且经上诉人多次催告未果已完全符合这一法定解除条件，但一审回避这一事实，而判决继续履行合同且仅要求被上诉人支付两个月的租金于法无据，被上诉人既然仍在使用该房屋门面，那就应当按照协议约定按期支付租金，若一直拖欠并经催告未予支付，则应当支持上诉人的诉请，解除双方签订的《门面及地下室租赁》协议；2、根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本案中，针对断电是何人所为的问题，被上诉人均未提供证据予以证实，且断电行为并非上诉人所为，因断电所产生的损失也不应由上诉人承担，对于经营损失，被上诉人仅凭一个月的销售业绩不足以证明其实际损失。
被上诉人熊登珍二审未提出书面答辩意见。
经本院二审审理查明，除一审查明的“被告于2015年7月底对租赁房屋进行断电，原告遂关闭租赁房屋后停止了在该处的经营”的事实不能认定外，其他查明的事实与一审查明的事实基本一致。
综合双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案双方争议的主要焦点是：1、上诉人能否解除与被上诉人签订的《门面及地下室租赁》协议；2、本案中上诉人是否存在违约行为，如果存在，是否承担相应的民事赔偿责任。
本院认为：上诉人与被上诉人于2011年4月26日签订的《门面及地下室租赁》协议，系双方的真实意思表示，双方当事人对此均无异议，该协议未违反相关法律法规的规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。
关于上诉人能否解除与被上诉人签订的《门面及地下室租赁》协议的问题。上诉人主张被上诉人没有按时交纳房屋租赁费，应当解除双方签订的《门面及地下室租赁》协议，但被上诉人在一审提交的其与被上诉人妻子、儿子数次通话录音内容及龙里县公安局龙山派出所出具的《证明》，证实了上诉人要求被上诉人在双方约定的房屋租金基础上增加租金，而被上诉人不同意，坚持要按协议约定的房屋租金给付，并电话通知上诉人收取，上诉人不收取的事实，为此，双方还发生过纠纷，并由公安机关出警协调过。上述事实证明被上诉人是按照双方协议的约定给付房屋租金的，而上诉人为增加房屋租金不予收取，被上诉人并不存在违约行为，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的情形。因此，上诉人的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于本案中上诉人是否存在违约行为，如果存在，是否承担相应的民事赔偿责任的问题。上诉人与被上诉人之所以发生纠纷，是由于上诉人要增加双方在协议上约定的房屋租金，被上诉人不同意而引起的，上诉人因此事还多次到出租的门面房处与被上诉人发生争吵，公安机关为此还出警对双方进行协调。上诉人的行为确实违反了《门面及地下室租赁》协议的约定，其多次到出租门面处与被上诉人发生争吵客观上也对被上诉人经营生意造成一定影响，上诉人的行为确已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审酌情判决上诉人赔偿被上诉人经营损失20000元并无不当，本院予以确认。对于被上诉人租赁的门面停电是否是上诉人所为的问题，被上诉人在一审时仅提供了一份《通知》，用以证明其租赁的门面停电系上诉人所为，内容为“熊登珍：你已拖欠六月、七月电费共计人民币214.32元，请你务必在2015年7月28日之内交给房东，若不按时交纳电费，房东将予断电。另：你已拖欠门面房租两个月，请及时交付！若不交付，后果自负！房东：李天恩，2015年7月27日”，但上诉人否认这份《通知》是其所为，被上诉人也并无其他证据证实这份《通知》是上诉人所为，也不能证实上诉人对其租赁的门面实施了断电的行为，故本案不能认定上诉人向被上诉人租赁的门面实施了断电行为，一审对此认定不当，本院予以纠正。既然被上诉人租赁的门面停电不是上诉人所为，上诉人多次到被上诉人租赁门面处争吵的行为也承担了相应赔偿责任，那么，被上诉人就应当按照《门面及地下室租赁》的约定支付上诉人房屋租赁费，上诉人在一审反诉请求被上诉人支付的是2015年5月26日至2016年2月25日期间的房屋租赁费，而双方约定该期间的房屋租赁费每月为2416.80元，经计算共计21751.20元，对此，本院予以支持，一审仅支持上诉人2个月房屋租赁费不当，本院予以纠正。
另外，被上诉人还应支付上诉人为其垫付的电费214.32元，双方当事人均无异议，本院予以确认。
综上，上诉人李天恩的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持龙里县人民法院（2016）黔2730民初96号民事判决第一项、第二项、第三项；
二、撤销龙里县人民法院（2016）黔2730民初96号民事判决第四项、第五项；
三、被上诉人熊登珍于本判决生效之日起十日内支付上诉人李天恩房屋租赁费21751.20元；
四、驳回被上诉人熊登珍的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人李天恩的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费4450元，反诉案件受理费205元，共计4655元，上诉人李天恩承担434元，被上诉人熊登珍承担4221元；二审案件受理费305元，上诉人李天恩承担30元，被上诉人熊登珍承担275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
代理审判员 王天才
代理审判员 蔡云飞
二〇一六年八月四日
书 记 员 杨 墨