浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭淳民初字第766号
原告：姜红祥，男，1969年3月12日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。
被告：邵永成，男1963年10月25日出生，汉族，住淳安县。
委托诉讼代理人：邵建安，浙江智贤律师事务所律师。
被告：邵永松，男，1949年11月9日出生，汉族，住淳安县。
被告：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县。现在浙江省南湖监狱服刑。
原告姜红祥与被告邵永成、邵永松、王有德确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭。因被告王有德当时涉嫌刑事犯罪，本院于2015年11月10日裁定中止本案诉讼。后中止诉讼情形消失，本院公开开庭进行了审理。原告姜红祥的委托诉讼代理人方小飞，被告邵永成及其委托诉讼代理人邵建安、被告王有德到庭参加了诉讼，被告邵永松经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜红祥诉称：2007年，被告邵永成、邵永松位于淳安县××东庄村的房屋拆旧建新，期间，三被告就前述房屋建造事宜进行合作。三被告合作期间，三被告共同向原告转让前述所造房屋五层中套房产，并于2007年3月14日原告与被告王有德签订《集资建房协议》，协议约定被告协助原告办理房屋产权证等。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退撤离。目前，前述房屋已拆除。政府已按规定对被告进行补偿。2014年6月4日，被告邵永松向原告返还购房款85626元。根据《土地管理法》、《合同法》等法律的相关规定，双方签订的《协议书》应属无效，原告遂要求三被告共同返还购房款并赔偿损失，未果。故起诉，要求：1、确认原告与被告王有德于2007年3月14日签订的《集资建房协议》无效；2、三被告共同返还原告剩余购房款53777元；3、三被告共同支付购房款139403元自2007年3月15日始至2014年6月4日止按年利率5.15%计算的利息51850元；4、三被告共同支付购房款53777元自2014年6月5日始至2015年10月27日止按年利率4.6%计算的利息3450元。
原告向本院提供了以下证据：
1、集资建房协议1份（原件），证明房屋买卖事实。
2、收款收据1份（原件），证明房屋买卖事实。
被告邵永成辩称，被告与原告之间没有合同关系，从原告提交的相关证据分析原告是与被告王有德签订的集资建房协议，相应的购房款也是由王有德收取。因此，原告诉请被告邵永成的相关请求没有事实及法律依据，请予以驳回。
被告邵永成向本院提供了以下证据：
1、合作协议书1份（复印件），证明被告邵永成与被告王有德合作建房，涉案房屋属于被告王有德的事实。
2、建设工程施工合同1份、挡土墙施工合同1份（均为复印件），证明王有德为合作建房所支付的成本价。
3、千岛湖镇撤村建居资金支付审批表1份、杭州银行进账单2份（均为复印件），证明原告与被告王有德之间存在房屋买卖合同关系。原告自愿接受征收单位的房屋补偿。
4、杭州市中级人民法院行政判决书1份（复印件），证明被告邵永成的房屋在2014年6月份被强拆，在此之前，本案原告已经接受征收单位的拆迁补偿并自行腾退房屋。
被告邵永松未到庭参加诉讼，也未提供任何证据和提出任何答辩意见。
被告王有德辩称，姜红祥的房款还有几千没有付清，所以没有去见证。姜红祥是被告邵永松的儿子介绍过来买房子的。
被告王有德未向本院提供任何证据。
证据的分析与认定：一、被告王有德对原告提供的证据均无异议，被告邵永成对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为与被告邵永成无关，本院对原告提供的证据的真实性予以采信。
二、原告对被告邵永成提供的证据1真实性不清楚，从内容上看已经证明二被告是合作建房的关系。对证据2的真实性不清楚，关联性有异议，与本案诉争事由没有关联性。对证据3真实性没有意见，就是装修补偿款的进账单与本案无关。原告等人不是被拆迁人，不存在被告陈述与征收单位达成一致补偿协议的情况。证据4的真实性不清楚，也不能证明被告所要证明的对象。被告王有德对被告邵永成提供的证据无异议，本院经审查认为，被告邵永成提供的证据1、证据3、证据4与本案有关联性，本院予以采信。证据2与本案没有关联性，本院不予采纳。
综合上述证据和当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：2005年6月23日，被告王有德（乙方）与被告邵永成（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡以上，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任。甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得任何理由阻挠，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。2007年3月14日，原告（乙方）与被告王有德（甲方）签订《集资建房协议》一份，约定甲方将东庄公寓2号楼5层中套大约88.23平方米给乙方长期使用，乙方给甲方每平方米1580元，甲方在2007年3月底将房子交给乙方。王有德于2007年5月29日出具收款收据，收取原告购房款139400元。
2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。
另查明，原告于2014年6月4日向淳安县千岛湖镇人民政府领取了涉案房屋的重置价85626元，该款原告已从诉讼请求中予以扣除。
本院认为：一、原告与王有德之间签订的《集资建房协议》效力问题。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是被告邵永成所在集体经济组织成员，原告与被告王有德之间签订的《集资建房协议》虽名义为集资建房，但实际为转让房屋协议，该协议的标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与被告王有德之间签订的《协议书》应当认定为无效。
二、被告邵永成、王有德是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为应承担共同责任。理由是：1、原告是基于邵永成与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款。2、根据被告邵永成、王有德之间的合作建房行为，邵永成提供宅基地，无偿获得1-2-3层房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵永成与王有德为共同出卖人，合作建房系二被告的内部关系，王有德收取了购房款，邵永成享受了拆迁利益，被告邵永成、王有德对外应共同承担责任。综上，被告邵永成、王有德应当共同返还购房款及利息。被告邵永松因不是本案合同的相对人且也没有与王有德进行合作建房，故在本案中无需承担民事责任（至于被告邵永成与被告邵永松之间的内部关系，由被告邵永成与被告邵永松自行协商解决）。
三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持，但利息计算错误，本院予以调整。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告姜红祥与被告王有德于2007年3月14日签订的《集资建房协议》无效。
二、被告邵永成、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告姜红祥购房款53774元并支付利息54608.6元。
三、驳回原告姜红祥的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2482元，由被告邵永成、王有德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 孙 婷
审 判 员 唐 高
人民陪审员 胡水平
二〇一七年六月二十日
书 记 员 徐 苗
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《中华人民共和国物权法》
第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。