滑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滑民二初字第475号
原告河南广源物业管理有限公司。
法定代表人张敏，系该公司总工。
委托代理人景长征，河南奥博律师事务所律师。
被告王悦真，男，1966年6月1日生。
委托代理人王云飞，男，1988年9月15日生。
原告河南广源物业管理有限公司诉被告王悦真物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，于2015年12月7日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南广源物业管理有限公司的委托代理人景长征，被告王悦真及其委托代理人王云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告河南广源物业管理有限公司诉称：2011年10月31日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，该协议约定由原告向被告房屋所在地的“金牛·国际城”小区提供物业管理服务，物业费收取标准为多层住宅按房屋建筑面积每月每平方0.3元，小区车库按照房屋建筑面积每月每平方米0.3元收取，地下储藏室按照建筑面积减半收取，物业费交纳方式为每半年一次，每个收费周期前十五天到物业公司前台交纳。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日1%交纳违约金；逾期三个月仍拒绝交纳服务费的，原告可采取相应措施催缴或依法向原告所在地人民法院提起诉讼。被告系上述“金牛·国际城”小区20号楼2单元4层406号业主，其房屋建筑面积为118.32平方米，被告按约定应当向原告交纳2013年4月30日至2015年9月1日期间的物业管理费1159.53元，经原告多次催收该款，被告至今拒不交纳。现原告请求被告支付2013年4月30日至2015年9月1日期间的物业管理费1159.53元，截止到2015年9月1日的违约金6065.14元，合计为7224.67元；诉讼费用由被告承担。
被告王悦真辩称：原、被告签订的协议没有约定滞纳金，物业费和滞纳金被告不认同，原告没有按照物业承诺履行义务，被告在验收其位于“金牛·国际城”小区20号楼2单元4层406号房屋时，原告明确规定，交过物业费才能验房，不交物业费不能验房，被告按照原告的要求缴纳了一年的物业费后进行了验房。被告在验房时明确提出了房屋不合理的地方：1、购买房屋时约定阳台是全封闭的，全部由塑钢窗封闭，窗户坐24墙不高于30公分。按照中国房屋质量验收标准墙体低于90公分的阳台，窗户必须加装不锈钢或者铁艺防护栏；2、楼梯间全部窗户至今没有加装纱窗；3、验收时，被告曾提出小区物业必须有自行车的车棚，这个问题拖了3年，今年夏天刚把车棚装上，且车棚数量不够业主使用；4、天然气开口费统一收费价格是2850元，当时原告收天然气开口费多加了100元手续费；5、房屋面积不符，原告不按实际面积收取物业费，多收的物业费不退。被告入住后，被告单元门口是一家饭店，现在每当被告出单元门口就闻到一股刺鼻的油烟味道，一股泔水味道，单元门口的管道天天堵，下雨时管道井里面的泔水就往外冒，行人通过之后恶心反胃，而且管道井一旦堵住，3-6楼的厨房用水直接就顺着管道返到2楼业主的住户家里的厨房，至今原告没有处理好。因此，被告不交纳物业费。
经审理查明：被告王悦真购买了“金牛·国际城”小区20号楼2单元4层406号的住宅楼房一套，其房屋设计建筑面积为118.32平方米，实际面积为109.27平方米。2011年10月31日，被告王悦真（作为乙方）与原告河南广源物业管理有限公司（作为甲方）签订了一份《金牛·国际城前期物业管理服务协议》。该协议中明确约定了双方的权利和义务等内容；协议中的第一条双方的权利和义务中约定甲方对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；协议中第二条约定了物业管理服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生1、负责小区内公共部位的环境卫生；2、对小区内的道路、绿化带、公共场所清扫保洁，设立卫生收集器具，及时收集清运垃圾，及时对垃圾桶等卫生器具清洗消毒归位。3、装修垃圾摆在指定时间放在指定位置，由物业公司统一清运，费用由乙方承担。……协议中的第四条约定了物业管理费用的交纳时间从《商品房买卖合同》所约定的交房日期起，乙方开始全额交纳物业服务费，每半年一次，每个收费周期前十五天到物业公司前台缴纳，管理费交纳的标准为多层住宅按照建筑面积每月每平方米0.3元收取，小区车库按照建筑面积每月每平方米0.3元收取，地下储藏室按照建筑面积减半收取，智能化系统维护按照建筑面积每月每平方米0.05元收取。房屋建筑面积在产权证办理前指商品房买卖合同面积，产权证办理后房屋建筑面积以房产证面积为准。第十条中约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按百分之一交纳违约金，逾期三个月仍拒绝交纳服务费的，甲方可采取相应措施催缴或依法向甲方所在地人民法院提起诉讼。该协议未约定管理服务期限。合同签订后，原告对涉案小区进行物业管理服务。被告按合同约定交纳物业管理服务费至2013年4月份。自2012年4月30日至2015年9月1日的管理费未按合同约定交纳，经原告多次催要，被告至今未交纳。庭审中，被告以原告服务不到位，存在墙体低于90公分的阳台窗户应加装不锈钢或者铁艺防护栏、楼梯间全部窗户至今没有加装纱窗、车棚不够使用、多收天然气开口费用、门前下水道有泔水味且经常堵塞、可视对讲设备至今没有安装等问题，并以此抗辩不缴纳物业管理服务费。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的《前期物业服务协议》一份、催缴物业费通知邮寄单一份、物业费及违约金计算方法一份，被告提交的手机视频照片一份、收费单一份、催费单一份，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告王悦真系金牛国际城小区的业主，其与原告河南广源物业管理有限公司签订了物业管理服务协议，该协议内容不违反法律规定，本院予以确认。被告王悦真未按双方协议约定交纳物业管理费，违反了双方的约定，应承担继续履行的违约责任，故原告主张被告交纳自2013年4月30日至2015年9月1日期间期间的管理费的诉讼请求，本院予以支持。该协议约定产权证办理前房屋建筑面积指商品房买卖合同面积，产权证办理后房屋建筑面积以房产证面积为准，涉案房屋实际面积为109.27平方米，被告对此也认可，故根据协议约定，被告应交纳的物业管理费为1109.09元（0.35元／月／平方米×109.27平方米×29个月），故原告主张被告交纳自2013年4月30日起至2015年9月1日期间的管理费1159.53元的诉讼请求，其中1109.09元合法有据，本院予以支持，超出部分本院不予支持。庭审中，被告辩称存在墙体低于90公分的阳台窗户应加装不锈钢或者铁艺防护栏、楼梯间全部窗户至今没有加装纱窗、车棚不够使用、多收天然气开口费用、门前下水道有泔水味且经常堵塞等问题，其中，墙体低于90公分的阳台窗户应加装不锈钢或者铁艺防护栏、楼梯间全部窗户至今没有加装纱窗、车棚不够使用、多收天然气开口费用等问题与本案不属同一法律关系，被告应另行主张权利，门前下水道有泔水味且经常堵塞问题，被告提供的证据不能有效予以证明，本院不予采信。可视对讲设备的安装系自愿安装，被告可向原告提出安装申请由原告进行安装。原告要求被告支付逾期交付物业费违约金6065.14元的诉讼请求，因被告房屋建筑实际面积为109.27平方米，按照协议约定产权证办理前房屋建筑面积指商品房买卖合同面积，产权证办理后房屋建筑面积以房产证面积为准，故原告应按109.27平方米收取物业费，但原告仍然按照商品房买卖合同面积118.32平方米收取物业费，违反协议约定，故被告不缴纳物业费是一种抗辩，不属于违约行为，故对原告的上述诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王悦真于本判决生效后十日内支付原告河南广源物业管理有限公司物业费1109.09元；
二、驳回原告河南广源物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元，由被告王悦真负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 马胜勤
代理审判员 李志攀
人民陪审员 刘金岭
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 李 辉