广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛中法民一终字第3130号
上诉人（原审原告）佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人刘铭乐。
委托代理人刘业峰，广东法盛律师事务所律师。
委托代理人曾伟国。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区乐从颖林水藤学校，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人俞祖琳。
被上诉人（原审被告）刘灼星，男，汉族，1974年2月12日出生，住广东省佛山市顺德区。
上述两被上诉人共同的委托代理人黄旭东，广东荆紫律师事务所律师。
上述两被上诉人共同的委托代理人徐继超，广东荆紫律师事务所律师。
原审第三人佛山市顺德区乐从镇荷村村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人陈耀敏。
上诉人佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称荷村股份社）因与被上诉人佛山市顺德区乐从颖林水藤学校（以下简称颖林学校）、刘灼星、原审第三人佛山市顺德区乐从镇荷村村民委员会（以下简称荷村村委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法民一初字第210号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：原顺德县乐从镇荷村小学于1990年因原来校舍日久失修，向城镇规划部门申请拆旧改建。该申请的被用地单位为原荷村管理区办事处，土地取得方式为划拨，土地所有权性质为集体，建房性质为公益事业。1994年乐从镇进行村委会建制改革，原则上以管理区为单位设置村委会和股份合作社。2004年乐从规划国土管理所出具土地权属证明，反映乐从镇荷村村民委员会正在补办位于荷村大道11号建设工程的有关用地手续，该地块的土地所有权属荷村股份合作社。2005年1月1日荷村股份社与荷村村委会签订《租用土地协议书》约定，荷村村委会租用荷村股份社土地总计663亩，租金为每年每亩8600元，租用期从2005年1月1日至2014年12月31日止。2010年8月28日荷村村委会作为出租方，颖林学校作为承租方，乐从镇教育局作为监管方，签订《房屋租赁合同》一份，约定荷村村委会把座落于荷村大道11号的房屋租给颖林学校使用，房屋只能用于教育及培训使用，期限从2010年9月1日至2020年8月31日止。考虑到学校初办，规模尚未定型，前三年（2010年9月1日至2013年8月31日）租金每年5万元，从2013年9月1日开始，每年租金为12万元。另，签订合同时荷村村委会的负责人为刘灼星。2012年5月7日乐从荷村村总支部委员会、荷村村委会、荷村股份社发布《关于荷村全部土地物业归股份社管理方案》称立即召开村民大会表决，撤销荷村村委会与荷村股份社在2005年1月1日签订的《土地租赁协议》，全部土地物业租赁权、收益权交由荷村股份社管理。2012年12月6日佛山市顺德乐从镇教育局出具《关于荷村育才小学校舍出租给乐从颖林学校办学的说明》反映，为了解决部分居住在乐从镇小布、腾冲、荷村、大墩、小涌、岳步六个村（居）外来工的子弟入学问题，2010年7月，由荷村村支两委与颖林学校协商，同意将案涉房屋出租给乐从镇辖区内唯一外来工子弟学校
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颖林学校用于开办小学，负责接收荷岳路沿线辖区内居住的外来工子弟入学。在物业租金上，教育部门与荷村村支两委基于以下因素考虑：1．教育是一项利在当代，功在千秋的事业，它与一般的商业具有明显的差异，具有投资额度大、周期长、回报低的特点；2．案涉校舍建于上世纪八十年代，经过二十多年的使用，相关的校舍已无法满足现代教育的需求。根据相关的办学标准，原荷村育才小学办学规模有限，不能接收更多学生；3.颖林学校在我镇辖区内的影响力一般，它只是解决我镇小学阶段学位不足的民办学校，很难保证有很多生源就读。2013年3月18日荷村股份社向法院提起诉讼，在诉讼过程中荷村股份社就案涉土地及房屋市场租金申请进行鉴定评估。鉴定机构佛山市广信企业咨询评估有限公司出具的关于（2013）佛顺法民一初字第210号一案涉案物评估问题的函，认为评估对象为当地唯一的一所民办小学，难以找到参考比较对象，案涉房地产不具备作出评估结论的条件。
2013年3月18日，荷村股份社起诉至原审法院，请求：1.撤销颖林学校与刘灼星以荷村村委会名义于2010年8月28日签订的《房屋租赁合同》；2.颖林学校立即将涉案土地、房屋按现状交与荷村股份社；3.颖林学校、刘灼星向荷村股份社补交自2010年9月起至涉案土地、房屋交回荷村股份社之日止的租金（或物业占用费）差额1227165.4元（租金差额参照同时期同地段同类物业6.21元／平方米／月的标准暂计至2013年3月1日，具体依评估为准）；4.诉讼费由颖林学校、刘灼星承担。
原审法院认为，当事人争议焦点在于：1.案涉《房屋租赁合同》的撤销条件是否成就？2.颖林学校等应否向荷村股份社补偿租金差额
一、案涉《房屋租赁合同》的撤销条件是否成就（一）荷村股份社作为债权人身份主张撤销。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权须具备三个条件：一是债务人有使自己的财产不当减少的行为，主要指债务人放弃其到期债权或者以明显不合理低价转让自己的财产。二是债务人的相关行为对债权人造成损害，也即债务人使自己财产不当减少后就缺少足够的资产清偿债权人的债权；三是要在规定时间之内行使。即债权人应在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。1.庭审中，荷村股份社及荷村村委会均未反映颖林学校欠缴租金的情况。案涉合同并不涉及第三人放弃其到期债权或者以明显不合理低价转让自己的财产的内容。荷村股份社要求撤销合同，理由在于荷村股份社认为合同约定的租金偏低，但在债权人撤销权中并没有赋予债权人可因合同在订立时显失公平主张撤销的权利。2.荷村股份社依据《租用土地协议书》约定租予荷村村委会总计663亩土地，租金为每年每亩8600元。而荷村村委会依据《房屋租赁合同》租予颖林学校校舍。荷村股份社收取荷村村委会土地租金为固定的每年每亩8600元。不论荷村村委会与颖林学校约定租金水平如何，并不会对荷村股份社收取租金带来影响。即使荷村村委会签订合同时提高校舍租金，依据合同相对性原则，亦不会为荷村股份社带来额外的收益。另，荷村股份社并没有反映荷村村委会拖欠其土地租金，更没有证据证明因颖林学校租金给付情况影响荷村村委会向荷村股份社缴交租金，从而损害荷村股份社作为债权人的利益。3.荷村股份社以债权人的身份于2013年3月18日向法院主张撤销权已超法定时效。《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。据荷村股份社于民事起诉状反映“至2011年初，有知情人向村民、股东透露该物业的租金不正常后，陆续有村民代表、股东代表、人大代表、股份社工作人员等与颖林学校交涉，要求颖林学校交回物业或重新与股份社签订租赁合同，颖林学校均以种种理由拖延”，由此足见，若撤销理由存在，荷村股份社于2011年初即已知道，但其并没有在1年内提起撤销权之诉。至2013年3月18日荷村股份社起诉已超过l年，其撤销权消灭。（二）若荷村股份社作为合同当事人主张撤销，条件是否成就。荷村股份社认为2012年5月7日乐从荷村村总支部委员会、荷村村委会、荷村股份社发布《关于荷村全部土地物业归股份社管理方案》撤销荷村村委会与荷村股份社在2005年1月l日签订的土地租赁协议，全部土地物业租赁权、收益权交由荷村股份社管理。荷村股份社据此认为其为合同当事人，要求撤销合同。就该主张法院分析如下：1.合同具有相对性，当事人订立的合同只能约束合同当事人，不能强行为合同外的他人创设义务。2005年1月1日《土地租赁协议》合同当事人为荷村村委会和荷村股份社。即使《土地租赁协议》被撤销，不影响荷村村委会与颖林学校签订的《房屋租赁合同》成立及生效。荷村股份社撤销《土地租赁协议》并不当然成为《房屋租赁合同》的当事人。另，若撤销《土地租赁协议》影响《房屋租赁合同》的履行，在撤销时亦应给予相对人颖林学校申辩的权利，并就变更合同主体进行协商。2.退一步分析，若荷村股份社作为合同另一方当事人主张撤销，其权力依旧来源于原合同当事人荷村村委会。荷村村委会于2010年与颖林学校签订，撤销权的诉讼时效应从签订时起算，至荷村股份社2013年3月18日起诉，已超过1年，其撤销权已消灭。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。若荷村股份社以合同另一方当事人身份行使撤销权亦应举证证明在订立合同时存在显失公平的情况。荷村股份社认为租金过低，但佛山市顺德乐从镇教育局在《关于荷村育才小学校舍出租给乐从颖林学校办学的说明》已说明在物业租金上，教育部门与荷村村支两委基于以下因素考虑：1.教育是一项利在当代，功在千秋的事业，它与一般的商业具有明显的差异，具有投资额度大、周期长、回报低的特点；2.案涉校舍建于上世纪八十年代，经过二十多年的使用，相关的校舍已无法满足现代教育的需求。根据相关的办学标准，原荷村育才小学办学规模有限，不能接收更多学生；3.颖林学校在我镇辖区内的影响力一般，它只是解决我镇小学阶段学位不足的民办学校，很难保证有很多生源就读。法院认为，案涉校舍只能用于教育及培训使用，招生的对象为外来工子女，《房屋租赁合同》约定的租金水平考虑了建筑物用途的特殊性。荷村股份社以商业或工业用建筑物租金作对比，明显不妥。现有的证据不足以认定合同签订时存在显失公平的情况。综上所述，荷村股份社要求撤销案涉合同并返还案涉土地及建筑物，于法无据，法院不予支持。
二、颖林学校、刘灼星应否向荷村股份社补偿租金差额。1.案涉《房屋租赁合同》的出租方为荷村村委会，依据合同的约定颖林学校应把租金交予荷村村委会。即使《土地租赁协议》于2012年被撤销，2012年前的租金亦应为荷村村委会所有。荷村村委会依据《土地租赁协议》应向荷村股份社缴交土地租金，然而荷村股份社并不能直接向颖林学校收取租金。2.如前所述，案涉校舍只能用于教育及培训使用，招生的对象为外来工子女，其租金水平有别于一般工商业租金。荷村股份社以商业或工业用建筑物租金作对比，进而推论合同约定租金偏低，其理论前提错误，其结果明显不正确。3.刘灼星在签订合同时是履行职务行为，不应对合同的债权债务承担权利义务。荷村股份社认为刘灼星在签订合同时与颖林学校恶意串通，但荷村股份社并没有提供证据证明其该主张。荷村股份社的主张缺乏证据支持，法院不予采纳。综上所述，荷村股份社要求颖林学校、刘灼星补缴租金差额的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
原审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条第一款、第七十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条的规定，作出如下判决：驳回荷村股份社的诉讼请求。案件受理费7922.24元（已减半收费），由荷村股份社负担。
上诉人荷村股份社不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审程序严重违法，致事实不清甚至错误，掩盖了颖林学校严重违法并显失公平的行为。1.原审法院委托鉴定评估的前提错误，并有明显偏帮的倾向性。由于案涉土地房屋系以相当于市场价格十分之一左右明显不公平的价格承租，荷村股份社在起诉之时便提出了鉴定评估申请，并附有相同地段的《土地租金评估报告书》4份、邻村学校的《租赁合同》以及荷村股份社近几年来土地承租最低价格的《租户须知》，但原审法院并没有及时委托鉴定评估，也没有以任何形式向当事人或第三方了解客观的租金情况。第一次开庭后，原审法院要求荷村股份社重新提出申请，并要求按“教育用地”鉴定评估案涉用地的租金。荷村股份社在第二次申请委托鉴定评估时仅要求按房屋的实际使用性能结合相关资料评估，实际上已回应了原审法院在鉴定评估问题上的初始错误。事实上，案涉土地由宅基地改建而来，土地房屋并没有被规划为“教育用地”，建房性质填写为公益事业或公益福利，主要用于为本村村民谋福利，除可用作办村校外，可用于村体育、培训、表演、开会、放映、养老敬老、卫生所、娱乐活动场等，也可像小涌村一样出租用作写字楼或其它不违法的用途等获得合理的租金用于股东分红，其公益性主要体现于此，公益系相对于荷村的村民股东而非全社会，再说村一级的基层组织也没有划拨土地为全社会办公益的义务。2.原审法院未经公开、未通知荷村股份社而指定广信企业咨询有限公司为鉴定机构的行为程序严重违法，损害荷村股份社合法权益。原审法院摇珠确定鉴定评估机构并未以任何形式通知荷村股份社，仅在2013年8月21日通知荷村股份社于次日配合看现场。事实上，该鉴定评估机构完全失去了中介机构应有的中立立场，仅仅是去走过场，写份复函，这一切都是预设好的。3.原审法院未经公开摇珠、未通知荷村股份社如何产生鉴定机构而私下指定鉴定评估机构的行为不但程序严重违法，且该鉴定机构出具的复函内容更是严重失实，逻辑荒唐，完全经不起推敲。其一，该复函认为颖林学校为辖区内唯一的民办学校，显属错误，仅乐从镇便有两家以上民办小学，顺德区更是达数十家；其二，其认为没有可参照的对象故无法评估，事实上，荷村股份社提供了小涌小学的《租赁合同》，且颖林学校承租的也不止一个校区，其在注册地罗沙还有另一校区；其三，案涉土地的权属证明、规划、施工等资料齐全，完全可以评估出来，法律或评估鉴定的相关规定也没有规定一定要有一样的参照物才能评估出来，荷村股份社也另行咨询过其它专业构，完全可以评估，且很多司法实践案例中，甚至权属资料并不齐全的租金或土地占用金都能评估出来，故正常情况下本案不可能无法评估；其四，原审法院在评估公司复函后，拒不采纳荷村股份社重新选定鉴定评估机构重新评估的做法，纯属有意为颖林学校掩盖客观租金与案涉租金相差l0倍的事实。
二、案涉《房屋租赁合同》明显违反法律的强制性、效力性规定，显属全部无效或部分无效。本案荷村股份社按立案庭指引提起的虽为撤销权之诉，但荷村股份社已将此问题作为重点详细阐述，法院应依职权主动审查合同的效力。原审法院回避合同效力的实质审查而直接默认合同有效，直接审查撤销权的条件是否成就，属事实不清甚至错误，适用法律也错误。1.颖林学校签订《房屋租赁合同》违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，刘灼星签约属滥用职权、无权签订。案涉土地房产属荷村股份社集体所有，因特殊原因租给与之有特殊关系的荷村村委会，但仍还是集体资产，其出租、出让受《中华人民共和国村民委员会组织法》约束，应经三分之二以上村民同意方可办理，本案中并无此程序，而以二委的会议记录作依据和抗辩，显然理由不能成立，合同无效。《中华人民共和国物权法》对此亦有相同规定。2.案涉《房屋租赁合同》租赁期限超过2014年l2月31日的部分应绝对无效。首先，《广东省城镇房屋租赁条例》第27条规定“转租的租赁合同的租期，不得超过原租赁合同的租期”，《城市房屋租赁管理办法》第二十九条规定“转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期”，因此租赁期限超过2014年12月31日的部分无效；再则，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给荷村村委会时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。3.刘灼星明知原土地房屋承租约定的租赁期限至2014年12月31日，却故意签约至2020年12月31日，这本身就是恶意串通。事实上，荷村在2010年以后基本上不签5年以上的长租合同。4.刘灼星明知案涉土地房屋的客观租金价格而贱租，是恶意串通的另一方面。案涉土地由荷村村委会以8600元／亩向荷村股份社承租，而刘灼星在未经任何表决和授权的情况下以5万元／年（案涉土地面积7258平方米，面积折合l0.88亩，租金折合4596元／亩，出租价比租入价少约4000元／亩、仅相当于租入价的53％）租给颖林学校，让人费解。荷村的不毛之地在2010年以后的租金都在4万元／亩以上，何况案涉土地房屋还包括有3000多平方米的房产未另行计价，而且其一再辩解的“公益性”自荷村小学改制（解散）后便不复存在。
三、荷村股份社原法定代表人与荷村村委会的法定代表人签订的《租用土地协议书》本身因违法而无效，故案涉《房屋租赁合同》签订及生效的前提便不存在，合同欠缺法定、约定的订立和生效条件。1.如前述，《租用土地协议书》涉及663亩，依法须经村民或股东三分之二以上多数表决同意方可办理，但当时签约行为并未经表决同意，未经合法授权，二原法定代表人的行为属私签，无效。且该《租用土地协议书》后经村民大会表决撤销，社工局也明确批复同意撤销和收回，村委的职能也不是经营土地，以上足以证明该协议违法和无效。现仍有2318名以上村民（约占8成）要求收回包括案涉土地房屋在内的物业，并追究相关人员的责任。如以荷村股份社的名义无法起诉收回，2318名以上村民将另行启动诉讼，以村民的名义起诉收回，届时将浪费大量国家司法资源。2.《租用土地协议书》的承租方荷村村委会，仍应按《中华人民共和国村民委员会组织法》进行管理和出租，该协议书是基于双方的特殊关系而签订，土地房屋无论是在荷村股份社名下还是荷村村委会名下，都是村民股东集体的财产，未经表决授权签约，都是无效。
四、本案不存在诉讼时效问题，原审法院关于时效的基础事实认定和法律适用均错误。即便确实存在时效问题，原审法院应以时效为由驳回的同时，告知和释明其它维权和救济的途径。1.原审法院引用荷村股份社起诉状中“至2011年初，有知情人向村民、股东透露该物业的租金不正常后，陆续有村民代表、股东代表、人大代表、股份社工作人员等与颖林学校交涉……”，属断章取义，有意曲解。首先，该段陈述的2011年初之后到多久并无精确，至2012年仍为该时间之后；其次，与颖林学校交涉的人员为村民代表、股东代表等，并非荷村股份社或其法定代表人、授权代理人；再次，即便从村民股东知道的内容来看，也仅是怀疑有不正常，而不是明确、精确知道合同内容，事实上，结合荷村村委会在2012年才向荷村股份社移交合同等档案的情况来看，村民、股东在2011年也不可能明确、精确知道合同内容，更不可能妄加推定荷村股份社在2011年就已知道。2.原审法院认定“撤销权的诉讼时效应从签订时起算，至荷村股份社2013年3月18日起诉，已超过l年，其撤销权已消灭”，该认定同样错误。本案的撤销权人并非荷村村委会，而是荷村股份社。荷村股份社作为权属人，其主张撤销权的起算时间应当从明确知道荷村村委会租给颖林学校的租赁期限超过2014年l2月31日之时起算，即应为2012年档案移交之后。3.本案名为撤销权纠纷，实际上均因合同无效而引起，荷村股份社也强调和提出了无效的主张。原审法院不应仅围绕案由审理，而应全面审理。如前所述，案涉《房屋租赁合同》存在的问题足以认定为恶意串通显属无效。
五、原审法院举证责任分配和证据采信不当，偏袒颖林学校。原审法院认定“荷村股份社认为刘灼星在签订合同时与颖林学校恶意串通，但荷村股份社并没有提供证据证明其主张”，显然不当。如前述，荷村股份社已从合法授权、租期、租入价与租出价比较、合同租金与市场价的差距等4方面充分举证，法官从日常经验法则和逻辑推理也足以推定和认定串通，但原审法院对这些均视而不见。颖林学校做出这些违反常理、严重损害村民股东利益的行为，法院理应指定其举证证明合法、合理，而不应当指定及分配由荷村股份社举证。相反，原审法院在刘灼星并无合理解释，更无合法依据的情况下，认定不存在串通，对荷村股份社及其村民、股东极不公平。
综上，原审判决程序违法，举证责任分配和证据采信不当，认定事实不清甚至错误，适用法律错误，明显偏袒颖林学校，据此上诉请求：1.撤销原审判决；2.撤销案涉《房屋租赁合同》；3.颖林学校立即将涉案土地、房屋按现状交与荷村股份社；4.判令颖林学校、刘灼星向荷村股份社补交自2010年9月起至涉案土地、房屋交回荷村股份社之日止的租金（或物业占用费）差额l227165.4元，租金差额参照同时期同地段同类物业6．21元／平方米／月的标准暂计至2013年3月1日，计算方法为：7258平方米×6.21元／平方米／月×12月-50000元／年×2.5年=1227165.4元，具体以评估为准；5.本案诉讼费用由颖林学校、刘灼星负担。
被上诉人颖林学校、刘灼星答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、现颖林学校有小学生700人左右，全部是义务教育阶段的学生，如法院强行处理将使得700多个学生无书可读、流离失所，引起家长和社会的不安定和恐慌，不但对700多个学生产生巨大的影响而且会造成巨大的社会冲击，产生严重教育问题和社会问题。三、颖林学校是应顺德区人民政府、顺德区教育局、乐从镇教育局的要求进驻荷村，为外来务工子女提供国家义务教育，为国家公益事业做出贡献。
原审第三人荷村村委会在二审期间没有发表意见。
上诉人荷村股份社在二审期间向本院提交证据如下：证据1.广州市华盟价格事务所《报告书》一份，以证明案涉土地在2010年9月1日的租金平均单价为建筑6.6元／月／平方米，空地5.3元／月／平方米；证据2.顺德民办教育网查询信息打印件一份，以证明顺德区民办学校有20多家，并非教育局出具的证明中所述的颖林学校为唯一的教育机构。
被上诉人颖林学校、刘灼星质证认为：证据1并非新证据，不予质证。该评估报告是荷村股份社单方委托作出，评估机构并非法院摇珠确定的评估机构，是否有资质也不得而知。从评估的内容来看，颖林学校一直是作为学校使用，与工业或商业用地的价格不一样，评估书中没有尊重该土地使用性质进行评估，没有客观反映事实。一审时，教育局对租金作出了详细说明，评估书没有反映教育的性质及办学情况。证据2不属于新证据，不予质证，且与本案不具有关联性。
本院对上述证据作如下认证：证据1涉及对荷村股份社诉讼主张的认定，本院对此在本院认为部分一并论述；证据2不能反映与本案的关联性，本院不予采信。
被上诉人颖林学校、刘灼星，原审第三人荷村村委会在二审期间均没有向本院提交新证据。
经审查，原审法院认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于本案的案由及法律关系的性质问题。《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条规定：“村民委员会应当支持和组织村民依法发展各种形式的合作经济和其他经济……管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产……应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权……”，因此，随着农村集体经济组织的建立，村民委员会将其原有的管理经济事务的权限分离出来，但二者都代表全体村民或集体经济组织成员的利益，本质上具有利益一致性。本案中，虽然签订案涉合同的双方当事人为荷村村委会与颖林学校，而且荷村村委会还与荷村股份社签订了《租用土地协议书》，但不论是荷村村委会作为当事人，还是荷村股份社作为当事人，根据前文所分析，二者本质上利益均具有一致性，只是在不同时期二者的具体分工权限有所不同。因此，本案中荷村股份社以自己的名义主张荷村村委会与颖林学校签订的《房屋租赁合同》未经民主议定程序、约定的租金过低等而要求撤销，实际上是基于合同一方当事人的身份提出诉讼，荷村股份社并非债权人的身份，故本案案由应定为租赁合同纠纷，原审法院将案由定为债权人撤销权纠纷不当，本院予以纠正。根据荷村股份社的上诉请求和颖林学校、刘灼星的答辩意见，本案二审期间的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》的效力？2.如合同有效，是否存在可撤销的情形？颖林学校是否需补交租金？
关于第一个争议焦点，首先，荷村股份社上诉认为案涉《房屋租赁合同》未经过民主议定程序，且刘灼星与颖林学校恶意串通，故应属无效。经审查，案涉《房屋租赁合同》除有荷村村委会与颖林学校签名盖章外，佛山市顺德区乐从镇教育局亦作为监管方在合同上签名盖章，而且颖林学校持有的荷村两委会的会议纪要对出租相关事宜进行了记载。因此，案涉《房屋租赁合同》有政府监管部门参与，相应证据显示案涉合同的签订已经过村级两委会议同意，并无证据显示存在刘灼星与颖林学校恶意串通的情形，而且颖林学校在合同签订后也实际投入运营，荷村村民对此亦应知情，因此，本院对荷村股份社前述合同无效的理由不予支持。
其次，荷村股份社上诉认为案涉《房屋租赁合同》超过荷村村委会承租期限即2014年12月31日的部分应绝对无效。根据本院前文所分析，荷村村委会与荷村股份社二者只是分工不同及具体职能有所变更而已，故荷村村委会有权以自己的名义签订合同，二者内部的分工并不能对抗合同另一方当事人。因此，荷村股份社以此主张合同无效，理由不能成立，本院不予支持。
综合前述分析，案涉《房屋租赁合同》属有效合同，原审法院认定合同有效，本院予以维持。
关于第二个争议焦点，荷村股份社上诉认为案涉《房屋租赁合同》的租金价格过低，应予撤销，荷村股份社并在二审期间提供了一份评估报告佐证。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”。同样基于前文分析，荷村股份社实际上是基于合同当事人的身份提出本案诉讼，而案涉《房屋租赁合同》签订于2010年8月28日，且在签订合同之前，包括村委会、股份社负责人在内的两委会议讨论同意相关方案，如存在撤销事由，无论村委会还是股份社对此均已知情。故根据上述规定，撤销权的行使期间至2011年8月27日止，即在此日前荷村村委会有权提出撤销之诉，但在2012年5月7日转由荷村股份社统一行使案涉土地物业租赁权后，荷村股份社于2013年3月18日再起诉，已超过一年的撤销权时效期间，其撤销权已消灭。因此，荷村股份社主张撤销合同没有法律依据，本院不予支持，对其在二审期间提供的评估报告的证明力亦不予采信，颖林学校亦无需补交租金差额。
此外，荷村股份社上诉认为一审评估程序违法，但并未提供任何证据予以证明，本院对荷村股份社的相应主张不予支持。
综上，荷村股份社的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决虽然在法律关系的认定及法律适用上存有不当，应予纠正，但判决结果与本院认定一致，故原审判决仍可予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费15844.48元，由上诉人佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴健南
代理审判员 彭进海
代理审判员 姜欣欣
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 莫志恒