广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第292号
上诉人（原审原告）：宁廉昂，男，1954年11月4日出生，汉族。
委托代理人：张少华，韶关市法律援助处律师。
委托代理人：蓝健玮，韶关市法律援助处实习律师。
被上诉人（原审被告）：广东省第五建筑工程有限公司。
法定代表人：林松，董事长。
委托代理人：李小坚，公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）：广东省第五建筑公司有限公司开发分公司。
负责人：吕清坤，经理。
委托代理人：李小坚，公司法律顾问。
原审第三人：苏金培，男，1964年12月7日出生，汉族。
上诉人宁廉昂因与被上诉人广东省第五建筑工程有限公司（以下简称省五建公司）、广东省第五建筑公司有限公司开发分公司（以下简称省五建开发分公司）、原审第三人苏金培房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，因苏金培下落不明，本院通过公告形式向其送达传票，本案现已审理终结。
本院经审理查明：2005年6月23日，广东省第五建筑工程公司经韶关市工商行政管理局核准变更为广东省第五建筑工程有限公司，依照韶关市人民政府韶府复（2005）16号关于省五建公司转制的批复，转制前的下属公司转制后为有限责任公司。2000年9月18日，宁廉昂与省五建开发分公司签订《商品房购销合同》，约定宁廉昂购买省五建开发分公司开发的位于韶关市工业东路2号韶西大厦三层东边内面积为219.48㎡的房屋（其中建筑面积206.11㎡，公摊面积13.27㎡），按建筑面积计价，每平方米价格为3280元，总计购房款719894元；宁廉昂付清首期购房款289894元后，余款430000元在中国工商银行韶关市南门支行（以下简称工行南门支行）办理按揭贷款，工行南门支行及宁廉昂、省五建开发分公司（作为保证人）签订了《个人住房抵押借款合同》，自2000年11月起至2001年3月22日止，宁廉昂向该银行归还贷款7822.64元，付利息11149.96元，之后宁廉昂未还款付息，工行南门支行向广东省韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院）提起诉讼，要求宁廉昂承担还款责任，省五建开发分公司及省五建公司负连带清偿责任。浈江法院审理后于2001年12月5日作出（2001）韶浈法经初字第191号民事判决：一、宁廉昂欠工行南门支行贷款本金422177.36元，利息10992.62元（暂计至2001年8月20日，之后的利息按双方合同约定的计算方法计至付清贷款日止），限于判决书生效之日起十日内清偿，逾期则由省五建开发分公司负连带清偿责任，仍不足清偿部分，由省五建公司补充清偿。二、省五建开发分公司和省五建公司承担了保证责任后，有权向宁廉昂追偿。三、工行南门支行对宁廉昂用作贷款抵押的位于韶关市工业东路2号韶西大厦一幢三层东边建筑面积为219.48平方米的房屋有优先受偿权。判决生效后，工行南门支行向浈江法院申请执行，浈江法院于2006年1月10日作出（2002）韶浈法执字第102、103号之八民事裁定书，裁定：原属于被执行人苏金培的韶关市武江区工业东路2号韶西大厦壹栋第三层西边房屋（建筑面积约：438.95㎡；宁廉昂的韶关市武江区工业东路2号韶西大厦壹栋第三层东边房屋（建筑面积约：219.84㎡），经韶关市君正拍卖有限公司依法公开拍卖，由买受人龚伟良以44万元正购得，现上述房屋归龚伟良所有。2013年5月22日，省五建公司及省五建开发分公司以被浈江法院拍卖了商铺及房产并从省五建公司账户划走1597407.62元，其中代宁廉昂偿还了666974.93元及利息187475.78元为由，向广东省韶关市武江区人民法院（以下简称武江法院）提起诉讼，向宁廉昂追偿。武江法院受理了该追偿权纠纷，经审理认定在浈江法院执行（2001）韶浈法经初字第191号判决中，省五建公司代宁廉昂偿还了包括2001年8月20日后产生的利息及执行等费用共666974.93元，于2013年7月15日作出（2013）韶武法民二初字第120号民事判决书，判决：宁廉昂于判决生效之日起三十日内偿还666974.93元及利息147242.83元（利息暂计至2013年5月31日，之后新产生的利息继续按中国人民银行同期贷款利率计付至判决确定清偿之日止）给省五建公司及省五建开发分公司，该判决已经生效。
另查明：宁廉昂提供了一份其与第三人苏金培于2000年10月8日共同与省五建开发分公司签订的《补充协议》，省五建开发分公司作为甲方，宁廉昂、苏金培作为乙方，该协议约定：“……乙方同意将韶西大厦三层以按揭的形式购买，价格按1230元／㎡计算，单价内的销售税由省五建开发分公司承担……按揭贷款约130万元，而甲方楼款80多万元，超出款项乙方自行用来装修，甲方分两次付清给乙方，甲方不以任何理由扣押或控制……由于合同单价3280元／㎡，高于实际价1230元／㎡，高出部分的7.3%税费由乙方支付……办理房屋产权证的契证、保险等费用由乙方负责……合同生效后，乙方两个月内要办理房屋产权证交银行抵押……”宁廉昂、苏金培以及省五建开发分公司代表黄有良、陈远基在该协议上签名，省五建开发分公司在该协议上盖章确认。
2013年8月5日，宁廉昂向原审法院提起诉讼，诉称：2000年9月份，省五建公司、省五建开发分公司找到宁廉昂协商，由宁廉昂购买省五建开发分公司建设的位于韶关市工业东路2号的韶西大厦三层东边建筑面积219.48㎡的房屋。根据双方的补充协议，购房价格为1230元／㎡，总金额为269960.4元。但为了从银行获得更多的贷款，双方约定购房合同上写的单价为3280元／㎡。2000年9月19日，宁廉昂与工行南门支行及省五建开发分公司（作为保证人）签订了一份《个人住房抵押借款合同》，约定工行南门支行向宁廉昂提供贷款430000元，宁廉昂所购买的房屋作为抵押担保，同年l0月30日，工行南门支行按照合同约定向宁廉昂发放了430000元贷款，并依约将该款以宁廉昂购房款名义划入省五建开发分公司（售房者）在南门支行开设的账户。根据双方合同的约定，省五建开发分公司应该为宁廉昂购买的房屋办理房产证，但是省五建开发分公司一直未办理房产证，同时根据合同约定，宁廉昂购买的房屋性质是商铺，双方约定是给宁廉昂做旅馆用，但是省五建开发分公司在装修房屋的过程中，把通向三楼的正门楼梯口封掉，把楼梯口当作房屋出售了，导致宁廉昂购买商铺的目的无法实现，基于这两个原因，宁廉昂当时认为省五建开发分公司违约，合同无法实现，于是从2001年3月22日开始就停止向工行南门支行还按揭贷款的本金和利息。因为停止还贷，工行南门支行随后将宁廉昂和作为保证人的省五建开发分公司、省五建公司诉至浈江法院。2001年12月5日，浈江法院作出（2001）韶浈法经初字第191号民事判决书，判决宁廉昂、省五建开发分公司及省五建公司连带偿还工行南门支行本金422177.36元，利息l0992.62元，并且判决工行南门支行对宁廉昂所购买的房屋有优先受偿权。因1998年8月省五建开发分公司在开发韶西大厦过程中，与中国工商银行韶关分行签订了一份《楼宇按揭（抵押）贷款合作协议书》，约定了省五建开发分公司为借款人（购房者）向工行韶关分行借款购买其开发的房屋承担无条件不可撤销的贷款担保，保证在借款人（购房者）无法归还借款的情况下，履行偿还借款本息或回购房产的责任，加上省五建开发分公司没有为宁廉昂办理房产证，也没有交房，银行所发的贷款也由省五建开发分公司实际支配，因此在浈江法院作出上述判决后，宁廉昂、省五建开发分公司当时口头协商，商定省五建开发分公司不再为宁廉昂办理房产证事宜，而且由省五建开发分公司承担对工行南门支行的贷款债务，即实际上，宁廉昂、省五建开发分公司已经对房屋购买合同进行了解除。宁廉昂一直以为这件事就这样已经了结了，没有想到省五建开发分公司、省五建公司于2013年5月22日向武江法院起诉，要求宁廉昂支付其向南门支行偿还的贷款及利息共计854450.71元。2013年7月15日，武江法院基于已经生效的（2001）韶浈法经初字第191号民事判决书，作出（2013）韶武法民二初字第120号民事判决书，判决宁廉昂偿还666974.93元及利息147242.83元。宁廉昂认为，因为省五建开发分公司和工行韶关分行已经约定如果借款人无法归还贷款情况下，由省五建开发分公司履行偿还款本息或回购房产的责任，并且宁廉昂、省五建开发分公司的房屋买卖合同签订后，省五建开发分公司没有依约为宁廉昂办理房产证，没有实际交付房屋，并且把商铺的楼梯口堵掉改装，导致宁廉昂购买的商铺用途无法实现，并且宁廉昂从银行获得的抵押贷款全部被省五建开发分公司支配使用，因此双方签订的房屋买卖合同没有实际履行，省五建开发分公司在该买卖合同中先有违约行为，在当时口头上已经解除了该买卖合同，因此，该合同是一个无效的合同，请求原审法院判令：1、宁廉昂与省五建开发分公司于2000年9月18日签订的《商品房购销合同》为无效合同。2、宁廉昂与省五建开发分公司于2000年10月份签订的补充协议为无效协议。
原审法院认为：宁廉昂与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。宁廉昂主张与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》无效，宁廉昂认为其购买的房屋，省五建开发分公司一直未办理房产证，该院认为，宁廉昂未能举证证明涉案房产无法办理房产证或属法律法规禁止办理房地产证的范围，应由宁廉昂承担举证不能的责任，宁廉昂的该请求无事实和法律依据，故宁廉昂以此要求合同无效的理由，该院不予支持。宁廉昂主张其购买涉案房屋是做旅馆用的，因省五建开发分公司改变房屋结构，导致宁廉昂购买房屋作商业用途的目的无法实现，该院认为，宁廉昂未能提供证据证明省五建公司及省五建开发分公司有欺诈的故意和行为，宁廉昂也没有因此作出错误的意识表示，故宁廉昂以此要求合同无效的理由，该院亦不予支持。在（2001）韶浈法经初字第191号民事判决，判决宁廉昂清偿贷款本金422177.36元，利息10992.62元（暂计至2001年8月20日，之后的利息按双方合同约定的计算方法计至付清贷款日止）时，宁廉昂应清楚知道法律后果，而宁廉昂未在法律规定的诉讼时效期间主张自己的权利，省五建开发分公司、省五建公司认为本案过了诉讼时效的抗辩主张，该院予以采纳。综上，对宁廉昂主张其与省五建开发分公司于2000年9月18日签订的《商品房购销合同》为无效合同的诉讼请求，该院不予支持。
至于《补充协议》的效力问题，宁廉昂认为其与苏金培共同与省五建公司及省五建开发分公司恶意串通骗取银行的贷款，双方约定购买房屋的实际单价为1230元，并非是《商品房购销合同》约定的3280元。该院认为，宁廉昂按照《商品房购销合同》的约定购房价格以按揭贷款的方式向省五建开发分公司支付了购房款，宁廉昂履行了支付购房款义务，在宁廉昂、第三人苏金培共同与省五建开发分公司签订《补充协议》后，宁廉昂仍按照《商品房购销合同》约定的购房价格和《个人住房抵押借款合同》的约定向工行南门支行归还了按揭还款本金及利息，宁廉昂并非按照《补充协议》履行合同义务，且宁廉昂认为其与省五建开发分公司恶意串通骗取银行的贷款，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项合同无效的情形，故此，对于宁廉昂主张该《补充协议》为无效协议的诉讼请求，该院依法予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2014年1月2日作出（2013）韶武法民一初字第873号民事判决：一、驳回宁廉昂请求判令与广东省第五建筑工程公司开发分公司于2000年9月18日签订的《商品房购销合同》为无效合同的诉讼请求。二、确认宁廉昂、第三人苏金培共同与广东省第五建筑工程公司开发分公司于2000年10月8日签订的《补充协议》为无效协议。案件受理费100元，由宁廉昂负担。
宁廉昂不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定《商品房购销合同》有效错误。1、从宁廉昂提交的《补充协议》可以看出，《商品房购销合同》中约定购房单价3280元并不是双方真实意思的表现，协议中约定的购房单价1230元才是双方真实意思的表现，之所以约定3280元是为了向银行贷更多的款，以便用于装修所购房屋（从补充协议第一条第二款可以看出）。因此，宁廉昂与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》，目的是为了向银行的贷更多的款，属于合同法第五十二条第（二）项合同无效的情形，该购房合同应属无效合同。2、宁廉昂按《商品房购销合同》约定的价格向银行履行过还贷款义务，并不能以此认定购房合同有效。宁廉昂与省五建开发分公司约定购房合同的价款是为了向银行贷更多的款，以便用来装修该房子，而《补充协议》只是宁廉昂与省五建开发分公司之间的约定，并不能对抗合同之外的第三人，因此宁廉昂按《商品房购销合同》的价款向银行还贷是正常的。不能因后面《补充协议》中双方约定的价款降低而就应当按《补充协议》的价款来履行支付房款义务，银行是按照《商品房购销合同》的价款计算利息，即使当时向银行出示《补充协议》，银行也不会认可。更何况当时宁廉昂与省五建开发分公司是串通行为，套取银行贷款，当然不会主动出示《补充协议》给银行。因此，宁廉昂按《商品房购销合同》约定的价款去向银行还贷是符合常理，但不能以此来认定《商品房购销合同》的有效。3、既然原审法院以《补充协议》违反合同法第五十二条第一款第（二）项规定，认定《补充协议》无效，那么也应该认定购房合同无效。《补充协议》是对购房合同的价款的补充约定，协议中约定的购房单价才是双方真实意思的表示。而且该协议也清楚的写明，之所以按《商品房购销合同》条款约定的购房价格，是为了从银行贷更多的款，以便用来装修所购的房屋，并且也约定了高出实际购房代价的税费由谁来出。宁廉昂与省五建开发分公司的签订《商品房购销合同》应属无效合同。另外，《补充协议》是《商品房购销合同》的构成部分，《补充协议》约定的价款才是购房的实际价款，是当事人双方的真实意思表示，既然当事人双方真实意思表示的《补充协议》已经认定为无效合同了，那么不是双方真实意思表示的《商品房购销合同》更应该认定为无效合同。4、对于该房的首付，宁廉昂也是没有实际出资的，省五建开发分公司之所以出具收据给宁廉昂也只是为了方便去向银行贷款。二、省五建开发分公司在《商品房购销合同》中有违约行为，宁廉昂与省五建开发分公司当时已口头解除该合同，是无效合同。宁廉昂认为，因省五建开发分公司和工行韶关分行已经约定，如果宁廉昂无法归还贷款，由省五建开发分公司履行偿还贷款本息或回购房产的责任，且宁廉昂与省五建开发分公司的房屋买卖合同签订后，省五建开发分公司没有依约为宁廉昂办理房产证，没有实际交付房屋，并且把商铺的楼梯口堵掉改装（见证据清单中的测绘图），在签订合同之前也没有告知宁廉昂会堵掉楼梯口，宁廉昂在得知后曾多次要求省五建开发分公司拆除封堵的围墙未果，导致宁廉昂购买的商铺用途无法实现，且在2001年浈江法院作出判决后，对宁廉昂购买的房屋进行拍卖处理，客观上已经不属于宁廉昂所有，而宁廉昂从银行获得的抵押贷款全部由省五建开发分公司支配使用，因此宁廉昂与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》没有实际履行，且省五建开发分公司在该买卖合同中存在违约行为，加之宁廉昂与省五建开发分公司在2001年已口头解除了该买卖合同。因此，宁廉昂与省五建开发分公司双方签订的《商品房购销合同》应属无效合同。三、原审法院认定本案已过诉讼时效错误。无效合同自始无效，不存在诉讼时效的问题。假如无效合同存在诉讼时效的话，那么就存在无效合同经过一定时间后就会变成有效，不符合无效合同自始无效的法律规定。原审法院以本案已过诉讼时效为由，认定宁廉昂与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》有效错误。据此，宁廉昂请求本院：一、撤销原审判决第一项，确认宁廉昂与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》为无效合同；二、诉讼费由省五建开发分公司、省五建公司负担。
省五建公司、省五建开发分公司答辩称：坚持在原审法院的答辩意见，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
苏金培未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院主要围绕上诉人宁廉昂的上诉请求进行审查。至于补偿协议的效力问题，因原审法院认定该协议无效后，各方当事人均未提出异议，故本院不作审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：宁廉昂与省五建开发分公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。
宁廉昂上诉主张，既然原审判决认定其与省五建开发分公司签订的《补充协议》无效，同理，则其与省五建开发分公司签订的《商品房买卖合同》亦应该无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。这一无效的原因由主观和客观两个因素构成，主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。结合本案宁廉昂与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》及《补偿协议》的内容来看，两者约定商品房的交易单价明显不同，属于商品房买卖合同的阴阳合同，即使《商品房购销合同》中约定的交易单价可能不真实，但合同其他条款却不一定就无效，何况宁廉昂通过《商品房购销合同》向工行南门支行办理按揭贷款，工行南门支行及宁廉昂、省五建开发分公司（作为保证人）签订了《个人住房抵押借款合同》并履行相关的抵押借款合同。而且因宁廉昂未及时供款，工行南门支行通过已生效的（2001）韶浈法经初字第191号民事判决及（2002）韶浈法执字第102、103号之八民事裁定实现了债权。在上述生效民事裁定中，均确认涉案房屋的所有权人是宁廉昂，并依法确认拍卖给案外人。可见《商品房购销合同》已实际履行，合同约定的标的物已归宁廉昂所有，宁廉昂也支付了相应的对价，故宁廉昂主张《商品房购销合同》所指向的涉案房屋未实际交付的理由不成立。因本案诉争的《商品房购销合同》并无损害国家、集体、第三人利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项所规定的合同无效的情形。因此，宁廉昂主张依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项的规定，其与省五建开发分公司签订的《商品房购销合同》无效的理由不成立，本院予以驳回。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。宁廉昂的上诉主张不成立，对其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由宁廉昂负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈 亮
代理审判员 神玉嫦
代理审判员 朱应麟
二〇一四年八月十日
书 记 员 邓才荣
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