连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初第2086号原告:张亮,男,1992年1月13日生,汉族，无固定职业，住连云港市海州区。委托代理人：王文连，江苏同科律师事务所律师。被告:沈荣,女,1982年2月10日生，汉族,泰达天坤光电技术有限公司员工，住江苏省南京市玄武区。被告:顾徐洲,男,1978年6月22日生，汉族,北京智博高科器械有限公司员工，住连云港市海州区。两被告共同委托代理人：刘友青，江苏道忠律师事务所律师。两被告共同委托代理人：胡彬（实习律师），江苏道忠律师事务所律师。原告张亮诉被告沈荣、顾徐洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法由审判员周鹤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亮的委托代理人王文连、被告沈荣及沈荣、顾徐洲的共同委托代理人刘友青、胡彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亮的诉讼请求为：1、两被告继续履行《房地产买卖协议》，协助原告办理房屋过户登记、交付房屋；2、两被告支付违约金10000元。3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年3月20日，原告委托卢宋以其名义办理房屋买卖相关手续。2017年4月2日，卢宋与被告签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，合同约定被告将坐落于连云港市连云区东方大道26-1-703室的房屋即绿地观湖一号26号楼1单元703室，以35万元的价格转让给原告，因该房价格持续上涨，被告拒不履行合同约定的过户等相关义务，故诉至法院，请求支持原告诉求。被告沈荣、顾徐洲共同辩称，1、原告主体不适格，涉案房屋是出让给卢宋，而不是本案原告，原告在本案中无诉讼权利。2、因被告沈荣单独进行处分，买卖协议和居间协议系效力未定合同，因另一权利人顾徐洲未予追认，故两份协议系无效协议。原告的诉求依法不能成立。3、按协议约定，买受人应在合同约定的合理时间内将剩余房价款予以支付，但合同从4月2日签订至今两个月，买受人卢宋经沈荣多次催要，未予支付剩余款项。两份合同既无效也无实际履行的必要。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2017年4月2日，沈荣（甲方）与卢宋（乙方）、居间方连云港盛创房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：乙方欲购买甲方房屋，为表示购买诚意，通过丙方向甲方支付意向金一万元，待甲方签收后该意向金即转为定金。房地产坐落于连云区××大道绿地××室，房屋的权利人为沈荣、顾徐洲，房产权证编号为01861177-51，建筑面积为89.17平方米。房屋成交总价款为三十五万。丙方应在收到意向金后次日起3个工作日内转付该意向金。甲方应在签收定金同时将房地产权证等权属证明原件、发票等文件交由丙方保管至双方办理产权过户手续当日，在上述权证保管期间，甲方不得对该权属证明进行挂失补办。该协议卖售方落款处有沈荣签字，买受方处有卢宋签字，居间方由连云港盛创房地产经纪有限公司经办人薛帅签字。同日，沈荣（甲方）与卢宋（乙方）订立《房地产买卖协议》，约定由乙方购买甲方位于东方大道绿地小区26-1-703室沈荣、顾徐洲所有的房屋，约定乙方通过盛创房地产向甲方支付意向金一万元，在甲乙双方签订买卖合同后20日内，乙方应直接支付给甲方部分房价款三万元，该笔款项及定金共同构成乙方支付给甲方的首期房价款。若该房地产设定有抵押，则甲方应在签订买卖合同后三个工作日内与抵押权人预约还贷时间，并于还贷当日至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，同时，甲方需在收执从抵押权人处取得的办理该房地产抵押注销手续全部材料原件后三个工作日内办理抵押登记注销手续。乙方通过银行贷款中汇付甲方320000元，乙方应于签订买卖合同后20个工作日内向贷款银行申请贷款并提交齐全贷款所需全部材料。房贷方以及期限以贷款银行规定为准。如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定且甲方办理完毕抵押注销手续后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付给甲方，同时，甲乙双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。该房地产内的附属配套设施、室内装修（若有）、家具家电的价格均已包含在房价款内，并随该房地产一并转让乙方。另甲乙双方特殊约定：三十五万元为甲方净得价格，转让税费有乙方承担，甲方同意乙方相同价格更名过户。甲乙双方确认签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2017年4月25日前在见证方的陪同下共赴当地房地产交易中心签署该房地产的买卖合同（网签版）。第七条约定：甲乙任何一方未能履行本协议，或因其他原因导致房地产买卖未能最终未完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项。违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。第八条约定：甲方确认对所售房地产拥有出售权利，且已取得该房地产全体权利人或配偶的同意签署本协议，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方同意本协议第七条之规定承担违约责任。甲方处有沈荣签名，乙方处有卢宋签名。见证方为连云港盛创房地产经纪有限公司薛帅。当日，沈荣出具收条，内容为“今收到张亮购房定金一万元整”。2017年4月6日，沈荣另出具收条“今收到张亮购房首付款贰万元整”。2017年4月20日，张亮、沈荣与顾徐洲至房屋产权处办理房屋买卖网签合同时，因涉案房屋在顾徐洲起诉张景、王翔民间借贷纠纷（2015）海民初字第02534号一案中，顾徐洲用涉案房屋担保，保全了张景、王翔的财产。顾徐洲已申请解除对涉案房屋的保全措施，目前涉案房屋产权无权利限制。此后，张亮向中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行申请贷款。2017年4月26日，张亮（借款人、抵押人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（贷款人、抵押权人）订立《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定贷款人同意向借款人发放个人购置房屋的贷款，金额为320000元，用于购买绿地观湖一号26幢1单元703室房屋。贷款期限为360个月，自2017年4月26日至2047年4月26日。借款人授权贷款人将贷款发放至张亮62×××42账户内，借款人授权贷款人将贷款资金从张亮账户划付至沈荣62×××03账户内。2017年4月26日，张亮（甲方、抵押人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（乙方、抵押权人）订立《房产抵押合同》，合同约定乙方为清偿债务将合法拥有的坐落绿地观湖一号26幢1单元703室，建筑面积89.17平方米土地使用权及构筑物做抵押，向乙方提供担保，担保范围为主合同下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金。抵押期限为360个月，自2017年4月26日至2047年4月26日止。抵押物评估价值为四十万元，乙方同意以担保范围内抵押物总价值的80%变现率付给甲方人民币三十二万元。合同抵押人落款处有张亮签字捺印，抵押权人处有中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行合同专用章及法定代表人徐要军的抵押登记申请专用章。涉案房屋担保手续被解除后，张亮、沈荣、顾徐洲未再至房产管理处办理房屋买卖网签。沈荣表示不再出售房屋，因而成诉。另查明，顾徐洲与沈荣原系夫妻关系。2016年9月21日，顾徐洲与沈荣协议离婚，离婚协议关于子女抚养权约定：儿子由男方抚养，抚养费（生活费、教育费、医疗费）等一切费用由男方承担，女儿由女方抚养，男方每月支付抚养费五千元。财产部分约定：1、位于西湾锦城第B36幢103室的房产由儿子、女儿享有，该房屋贷款由男方负责。2、位于绿地世纪城26幢703室的房产由儿子、女儿享有。3、位于郁洲南路××楼××室的房产由儿子、女儿享有。本案争议焦点为：一、沈荣与卢宋于2017年4月2日签订的《房屋买卖协议》效力应如何认定；二、涉案房屋买方是谁；三、是否应当继续履行《房屋买卖协议》；四、原告主张违约金有无法律依据。关于第一个争议焦点，本院认为，虽然沈荣与顾徐洲协议离婚时，约定将涉案房屋归子女所有，但两子女系未成年人，且房产证上登记的共有人仍然系沈荣、顾徐洲。赠予的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续，在未办理房屋产权变更登记之前，房产的财产权利并未转移，涉案房屋仍系沈荣、顾徐洲共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同的无效的，人民法院不予支持。本案中，沈荣在房产中介出卖房屋、与卢宋签订房屋买卖协议时，将其所要出卖房屋的权属状况、其与顾徐洲的婚姻关系等情况明确告知了卢宋及中介机构。薛帅系盛创房地产经纪有限公司员工，其微信名为“唐诗三百首”，沈荣的微信名为“远方”。根据薛帅与沈荣的微信聊天记录，沈荣在聊天中称顾徐洲仍为“老公”，且让薛帅与顾徐洲联系，加之张亮、薛帅与沈荣、顾徐洲至房产管理部门办理“网签”，发现涉案房屋被查封后，顾徐洲积极办理房屋解封手续。庭审中，沈荣也称其与顾徐洲配合张亮至邮政储蓄银行办理贷款手续。按照一般生活常理，顾徐洲作为沈荣的前夫，涉案房屋的共有权人，对涉及到房屋的处分事项，其理应知情。顾徐洲称只知道到邮政储蓄银行办理房屋抵押手续，而并非转卖房屋，那么顾徐洲在邮政储蓄银行以及房产管理部门遇到张亮以及薛帅，但未对该两人身份做询问，也是与实际不符的。现顾徐洲主张其对房屋买卖从不知情，其陈述可信度较低，且严重违背日常生活常理，故可合理推定顾徐洲对涉案房屋买卖合同是知晓的，未提出异议，视为其对房屋买卖合同进行了追认，但在办理过户手续的最后时刻，顾徐洲对出卖房屋一事予以反悔，基于以上理由，本院认为沈荣与卢宋签订的房屋买卖合同依法成立有效，对被告顾徐洲主张房屋买卖合同无效的抗辩意见，本院不予采信。关于第二个争议焦点：房屋买方是谁。本院认为，根据沈荣与卢亮订立的《房地产买卖协议》的补充条款：三十五万元为甲方净得价格，转让税费有乙方承担，甲方同意乙方相同价格更名过户。该补充条款表明虽然与沈荣订立买卖合同的是卢宋，但卢宋在办理相关事宜后续时，可以直接办理至他人名下。薛帅陈述：卢宋与沈荣在中介公司签订《房地产买卖协议》时，卢宋就拿出张亮授权其办理房屋买卖事宜证明。卢宋给付沈荣定金，沈荣出具的收条也是收到张亮购房定金，此后，沈荣又出具了收到张亮首付款30000元的收条，由此表明，卢宋受张亮授权代表张亮办理房屋买卖事宜，卢宋系张亮的代理人，法律后果应当由张亮承担。即便如此，如果沈荣仍然不知道买家为张亮，那么在庭审中，其陈述到银行办理手续时，才知道卖家是张亮，要求张亮追加10000元房款，张亮也将该款项支付给了沈荣。此后，张亮与沈荣、顾徐洲还到房产局办理网签手续，张亮到邮政储蓄银行签订个人购房借款及抵押合同，此上种种，表明沈荣明确知道购房人为张亮，卢宋也认可系张亮委托其向沈荣支付定金及首付款，故本案中，涉案房屋的买家应为张亮。关于第三个争议焦点是否应当继续履行《房屋买卖协议》。张亮依照《房地产买卖契约》的约定向沈荣支付了10000元定金，以及首付款30000元，且向中国邮政储蓄银行申请了个人购房贷款，并签署了相关的抵押文件，具备了与沈荣、顾徐洲办理二手房房屋买卖的条件。2017年5月21日，沈荣在与薛帅的通话表示不再向张亮出售房屋，且房屋权利受限导致未能及时办理网签，并非原告的缘故。被告主张其有权解除合同并无依据，本院对该主张不予支持。因合同并未解除，且原告愿意一次性向被告支付剩余房款，故原告要求被告继续履行该合同有事实和法律依据，本院予以支持。至于协助办理房屋过户手续以及交付房屋的诉求，原告首先应当及时向被告支付购房款，购房款交付后，被告再依据买卖合同约定的义务与原告办理交房手续以及协助原告办理房屋过户手续，原告的该诉求以其向被告履行付款义务为前提，该买卖合同的履行过程中，不排除出现原告或者被告违约导致合同目的无法实现的情况，故对该诉求，本院不予支持。关于第四个争议焦点原告主张违约金有无法律依据。本院认为，被告在本案审理过程中，已明确表示其不再履行合同义务，因此被告已构成违约，应承担违约责任。《房地产买卖契约》第七条约定：甲乙任何一方未能履行本协议，或其因他原因导致房地产买卖未能最终未能完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则影响乙方承担违约金并全额返还已收取的款项。违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。从该条约定来看，违约金10000元应是建立在买卖合同解除的情形下，但本案原告要求被告继续履行合同，因此并不符合该条的约定，故对原告要求两被告支付违约金的主张本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告沈荣、顾徐洲继续履行与原告张亮之间的《房地产买卖契约》。二、驳回原告张亮的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由被告沈荣、顾徐洲负担（因原告已预交，二被告于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费6700元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。000审判员 周 鹤二〇一七年六月二十八日书记员 何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。