湖北省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民一终字第00023号
上诉人（原审被告、反诉原告）：天合地产发展有限公司。
法定代表人：方灏，该公司董事长。
委托代理人：刘鸿生，湖北元文律师事务所律师。
委托代理人：万茜，湖北文意律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉源开科技开发有限公司。
法定代表人：舒平均，该公司总经理。
委托代理人：曹红州、程次虎，湖北黄鹤律师事务所律师。
上诉人天合地产发展有限公司（以下简称天合公司）因与被上诉人武汉源开科技开发有限公司（以下简称源开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民商初字第00060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天合公司的委托代理人刘鸿生、万茜，被上诉人源开公司的委托代理人曹红州、程次虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
源开公司向一审法院诉请：1、责令天合公司依约继续履行协议，交付武汉市武昌区长湖小区47号南方大厦1-2楼房产权利文书（交易价格为850万元），并协助办理过户手续；2、由天合公司承担本案的诉讼费。
天合公司反诉请求：1、确认双方于2004年9月17日签订的《房产买卖协议》及2004年11月1日签订的《房产买卖协议补充协议》已解除，且南方大厦1-2层房产仍归天合公司所有。2、源开公司腾退其占有的南方大厦1-2层房产。3、源开公司向天合公司支付违约金170万元。4、源开公司承担因本案发生的全部诉讼费用及仲裁案中发生的仲裁费。
一审审理查明，2000年6月19日，武汉市中级人民法院根据已经发生法律效力的（1999）武民初字第41号、第43号民事判决书，作出（2000）武执字第246、第248号裁定书裁定：将武汉南方集团股份有限公司于1998年3月12日抵偿给中国工商银行湖北省分行直属支行（现中北支行）的南方大厦（位于武汉市武昌区阅马场长湖小区47号）的第一层和第二层房产抵偿给光大银行武汉分行。2003年12月15日，光大银行武汉分行与武汉正信房地产开发有限公司（以下简称正信公司，该公司于2005年4月28日变更为天合公司）签订一份《房产买卖协议》，其中约定：光大银行武汉分行同意将武汉市中级人民法院（2000）武执字第246、第248号《民事裁定书》确定的光大银行武汉分行的房产转让给正信公司；正信公司在2003年12月19日之前将700万元一次性支付到光大银行武汉分行账户内；本协议签定后三日内，光大银行武汉分行将房产移交正信公司，正信公司即拥有该房产的所有权，并对该房产的现状予以接受。同时，光大银行武汉分行负责办理该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》及产权过户手续。
2004年9月17日，源开公司（甲方）与正信公司（乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定：乙方同意将武汉市武昌区阅马场长湖小区47号，南方大厦第一、二层出售给甲方。乙方对该房产的所有权源于武汉市中级人民法院（2000）武执字第246、248号《民事裁定书》的抵偿裁定及光大银行武汉分行的授权；乙方同意将武汉市中级人民法院（2000）武执字第246、248号《民事裁定书》确定的权利转让给甲方，其后续执行工作由甲、乙方共同承担；甲方对该房产的现状予以接受，在本协议签定后，由乙方提供相应的法律文件，甲方负责办理该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》等手续；该房产的整体转让价格为人民币950万元。甲方同意分三次付款。第一次付款在本协议签订之日起3日内，由甲方向乙方支付定金10万元，第二次付款在2004年10月15日内，由甲方向乙方支付定金500万元。乙方同意：甲方在付上述款项后，由乙方提供必要的法律文件协助甲方清退现有用户，清退事宜由双方负责，相关清场费用由甲方支付，乙方同意从950万元中补贴50万元给予甲方用于支付购买的税收费用。清场的工作完成三日内，甲方另支付余款320万元给乙方。余款20万元在房产过户完成后3日内付清，如资金支付后90日内，双方无法完成清场工作及场地接收工作，甲方可解除本协议，乙方同意资金退回甲方；甲方支付相关款项后，该房产的产权过户手续由甲、乙双方共同承担，费用由甲方承担。乙方应提供办理过户手续所必需的法律手续和相关文件，积极协助甲方办理过户手续；乙方保证该房产在本次交易之前，未以该房产对任何第三人进行租赁或联营；甲方在付清上述款项的次日，乙方应向甲方出具相应的借款收据；甲方未按时支付房款的，应按未支付部分房款日万分之五向乙方支付逾期付款违约金。2004年10月20日内，甲方第二期资金如未到位，甲方可没收定金，合同继续履行，逾期至2004年10月30日仍未到位，乙方有权解除本协议，并按房款全额的10%要求甲方承担违约责任；乙方保证：因第三方对该房产主张所有权致使甲方无法获得房屋所有权证的，乙方应在甲方通知之日起30日内，退还甲方已付款项，逾期超过30天的，乙方按已付房款全额的10%向甲方承担违约责任；本合同履行过程中产生争议的，甲乙双方应友好协商解决，协商不成的，双方一致同意将争议提交武汉仲裁委员会，按其仲裁规则进行仲裁；本协议自双方签字盖章之日起生效；本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力。该协议书甲乙双方均盖章签字。该协议书签订的当日，源开公司即向正信公司支付定金10万元。
2004年11月1日，源开公司（甲方）与正信公司（乙方）又签订了一份《房产买卖协议补充协议》，该协议约定：原《房产买卖协议》第四条变更为：该房产的整体转让价格为人民币850万元。第一次付款除在《房产买卖协议》签订后支付的定金10万元外，在2004年10月30日前，由甲方向乙方再支付定金人民币10万元。第二次付款在2004年11月10日内，由甲方支付人民币90万元。乙方同意：甲方在支付上述款项后，由乙方提供必要的法律文件协助甲方清退现有用户，清退事宜由双方负责，相关清场费用由甲方承担。第三次付款，在2004年12月20日内，甲方向乙方支付200万元。第四次付款在2005年2月5日前，甲方向乙方支付100万元，第五次付款在2005年4月30日内，甲方向乙方支付440万元；原《房产买卖协议》第八条变更为：2004年11月10日内，甲方第二期资金如未到位，甲方应承担定金的违约责任，乙方可解除《房产买卖协议》。2004年12月20日内，如甲方第三期款不能到位，则前所付款项110万元，全部转作违约金不予退还，同时乙方可解除《房产买卖协议》。后续款项，如甲方未按时支付房款应按未支付房款的日万分之五向乙方支付逾期付款违约金。逾期至2005年5月30日仍未到位，乙方有权解除《房产买卖协议》，并按房款全额的20%要求甲方承担违约责任；本协议自双方签字盖章之日起生效，与2004年9月17日签订的《房产买卖协议》具有同等法律效力。该协议书甲乙双方均盖章签字。源开公司按照该协议书的约定，于2004年10月29日向正信公司又支付了10万元的定金。其后，源开公司于2004年11月5日和同月10日分别向正信公司支付了购房款63.1万元和26.9万元。
2004年12月17日，源开公司向正信公司出具一份《商榷函》，其主要内容为：依据我公司与贵公司签定的购买武汉市阅马场长湖小区47号南方大厦一、二层房产协议，本应按时足额付款。由于我公司资金被相关企业占用，为及时支付合同款项，我公司在银行办理了抵押贷款手续，但接近年底，银行贷款额度使用完毕，但保证元旦后放款。由于以上原因，致使第三次付款有所推迟；我方正在积极努力，一定在2005年1月20日前按时足额支付协议约定中的款项。为表示我公司的诚意，在本月20日先支付20万元到贵公司账上。在该打印的函中“2005年1月20日”该公司负责人孙家振手写注明：20号若未到款自愿放弃前面所有权利。源开公司于2004年12月21日和2005年2月1日分别向天合公司支付了购房款20万元和80万元。
2005年4月28日，正信公司在工商部门将本公司变更为天合公司。
2005年7月6日，正信公司仍以其名义向源开公司出具一份《关于解除房产买卖协议书的函》，其主要内容为：第三次付款应在2004年12月20日内支付200万元，但贵司在2004年12月20日支付了20万元，2005年2月1日支付了80万元后，下余100万元至今未付。第四、五次付款也至今均未付。按协议约定，贵司应于2005年4月30日内，向我司付清协议款项计850万元，但截止今日，贵司仅支付了210万元。这期间我司多次催款并曾函告贵司，希望贵司能严格履行协议，尽快付清协议款项，但贵司一再拖延，余款640万元至今未付，根据《房产买卖协议补充协议》，贵司已严重违反协议条款约定。根据《房产买卖协议补充协议》第二款“逾期至2005年5月30日仍未付款，乙方有权解除《房产买卖协议》，并按房款全额的20%要求甲方承担违约责任”的内容，我司特函告贵司：我司决定解除双方签订的《房产买卖协议》及《房产买卖协议补充协议》，并由贵公司按补充协议书约定承担相应违约责任。同月12日，源开公司收到该函后，孙家振在该函上写明：“该协议不是我方与贵公司两方所签定的约定，由于其情况特殊，我方正在积极努力处理、不同意解除协议”。
2006年3月13日，源开公司向正信公司出具一份《关于执行房产买卖协议的建议》，其主要内容为：2004年9月17日，我公司与贵公司签定了“购买位于武昌阅马场长湖小区47号的南方大厦一、二层房产的协议”。我公司随即按协议约定总支付款达到210万元。由于贵公司不能提供证明享有房产所有权必要的法律文件，导致目前事实上双方都没有合法身份进行清场，所以无法完成房产交付的局面。尽管如此，我公司采取多种途径和不懈的努力继续做清场工作，为此，我公司花费巨大，但也取得很大的进展。鉴于此种情况，我公司特致函贵公司阐明如下基本意见：双方尽快会商早日解决清场及裁定变更事宜，以使协议得以继续履行，我公司已足额准备了清场资金和购房余款，此事如不能在近期完成，将给公司和股东带来极大的利益损害。为了加快该项目进度，希望贵公司慎重考虑我们的意见，以使双方能够把协议圆满的履行，达到双赢的结果。以上意见，望收到后能尽快给予答复。
在一审的庭审法庭调查中，一审合议庭询问本案当事人双方是否依《房产买卖协议补充协议》交接了购房的必要法律文件，源开公司表示没有接收到该房产的必要的法律文件，天合公司表示对此问题不清楚。
另查明，据工商行政管理部门档案资料显示，正信公司于2005年4月28日更名为天合公司。另武汉市武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦第一、二层的现承租人为合众公司。
还查明，在源开公司提起本案诉讼之前，天合公司已就本案所涉纠纷申请仲裁，武汉仲裁委员会于2012年5月24日作出（2011）武仲裁字第01055《裁决书》，其后，一审法院于2012年9月6日作出了（2012）鄂武汉中仲监字第00107号《民事裁定书》，裁定撤销武汉仲裁委员会（2011）武仲裁字第01055号裁决书。
一审法院认为，天合公司与源开公司签订的《房产买卖协议》和《房产买卖协议补充协议》，系其双方真实意思的表示，不违反我国法律法规禁止性规定，认定有效。
关于本案所涉房屋买卖合同是否应认定已予以解除的问题。天合公司在本案诉讼中认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和《房产买卖协议补充协议》所约定的“逾期至2005年5月30日仍未到位，天合公司有权解除《房产买卖协议》，并按房款全额的20%要求源开公司承担违约责任”，天合公司因源开公司未按时支付购房款，协议约定的解除条件已成就，天合公司依法享有解除权。另根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十五条的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”和天合公司于2005年7月6日向源开公司发函解除协议的事实，表明天合公司依法行使了解除权，解除程序合法。源开公司在收到解除函后未依法向法定机构提出异议，故所涉合同发生解除效力。源开公司在本案诉讼中认为，天合公司拒绝提供交房的相关法律文书，致使源开公司合同权利难以实现，侵犯了源开公司的合法权益。天合公司提出的《房产买卖协议》及《房产买卖协议补充协议》已解除是不符合事实和法律依据的，该解除是无效解除。对此，一审法院认为，本案所涉《房产买卖协议补充协议》约定在第二期付款过程中，除买方应支付90万元购房款外，卖方应提供该房产转让的必要法律文件。另在《房产买卖协议》中亦约定了天合公司在签约后应及时提供该房产转让的必要法律文件。但实际履约中，在源开公司依约支付了含保证金共计110万元的第二期购房款后，并未有证据证明天合公司同时亦向源开公司履行了提供必要的法律文件的义务，在此情况下，源开公司在第三期支付购房款中支付了100万元后，其余款再未支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”天合公司作为出卖方在源开公司支付第二期购房款后未依约及时履行提供该房产的必要法律文件的义务，已构成首先违约。因此，天合公司未能履行合同约定的先行义务，源开公司享有拒绝支付第三期购房款的抗辩权，源开公司后期未支付购房余款的行为不构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，天合公司在自身违约的情况下，依法不享有合同法规定的合同解除权，其向源开公司发函解除合同，并以源开公司在收函三月内未行使诉权构成该合同已予解除的理由，与理与法不符，其要求法院确认该合同已予以解除的反诉请求，不予支持。本案所涉的房屋买卖合同不应认定为已予以解除，双方当事人应当依法继续履行。源开公司诉请天合公司依约继续履行本案所涉的房屋买卖合同，交付武汉市武昌区长湖小区47号南方大厦1-2楼房产的权利文书，其主张符合法律规定，予以支持。至于源开公司提出的天合公司应协助其办理该房屋过户手续的诉请，因《房产买卖协议》约定是在源开公司付清全部购房款后再办理该房屋的过户手续，故现在源开公司尚未付清全部购房款前，对该诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、天合公司与源开公司签订的《房产买卖协议书》和《房产买卖协议》继续履行，天合公司应于判决生效后十五日内向源开公司交付武汉市武昌区长湖小区47号南方大厦1-2楼房产的权利文书；二、驳回源开公司的其他诉讼请求；三、驳回天合公司的反诉请求。一审本诉案件受理费71300元，由源开公司负担21390元，天合公司负担49910元；反诉案件受理费41500元，由天合公司负担。
宣判后，天合公司不服，向本院提起上诉。
天合公司上诉请求：1、判令撤销一审判决，并依法改判；2、判令驳回源开公司本诉的全部诉讼请求，确认《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》无需继续履行；3、支持天合公司反诉的全部诉讼请求，依法确认《房产买卖协议书》和《房产买卖补充协议书》已经解除，南方大厦1-2层房产仍归天合公司所有，源开公司腾退其占有的南方大厦1-2层房产，由源开公司支付违约金170万元；4、由源开公司承担本案一、二审全部诉讼费及仲裁案件中发生的仲裁费。主要理由：（一）原审判决认定事实错误。1、《房产买卖协议书》及《房产买卖补充协议书》在条文表述上，并没有将提供法律文件设定为源开公司支付第三期款项的前提条件，补充协议明确约定的内容是源开公司应当严格按照约定的时间支付购房款；2、《房产买卖补充协议书》约定的内容为“提供必要的法律文件协助甲方清退现有用户，清退事宜由双方负责，相关清场费用由甲方承担”。依照上述约定，天合公司的义务是提供相关法律文件协助清场，其核心在于协助清场；并且清场不是天合公司的义务，天合公司仅仅是协助义务，主要责任在于源开公司。3、双方签订《房产买卖协议书》和《房产买卖补充协议书》时，源开公司明确知悉该房屋的权利现状——来源于武汉市中级人民法院（2000）武执字第246、248号《民事裁定书》抵偿给光大银行的授权；该房屋的实际现状——由合众旧货市场占有。鉴于源开公司明确知悉了解该房屋复杂的历史和现状仍然同意接受购买该房屋，所有双方在《房产买卖协议书》及《房产买卖补充协议书》中约定“源开公司对该房屋的现状予以接受”，不仅接受该房屋当时被他人占有的事实，而且接受该房屋没有房屋所有权证和土地使用权证书的事实。事实上，本案诉争房屋相关的法律文件上诉人已经提交给源开公司。综上，原判认定天合公司没有交付诉争房屋的必要法律文件，源开公司据此可以拒付后续购房款的事实认定错误。（二）原判适用法律错误。1、如前所述，本案诉争房屋的现状是其权利来源于武汉市中级人民法院的裁定书，根本没有其他权利证书，不存在房屋所有权证和土地使用权证书，源开公司人对该房屋的上述现状是明确知悉的。并且《房产买卖补充协议书》约定“乙方同意：甲方在支付上述款项后，由乙方提供必要的法律文件协议甲方清退现有用户，清退事宜由双方负责，相关清场费用由甲方承担”，该约定不是源开公司支付后续房款的前提条件，而原判适用合同法第六十七条和第八条的规定，认定天合公司负有先履行相关义务的责任，违约在先，进而据此认定源开公司有权拒付购房款，天合公司无权解除合同，系法律适用错误。2、依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。源开公司直至2013年才向武汉市中级人民法院起诉，未在法律规定的异议期间内行使异议权，双方间签订的《房屋买卖协议书》和《房屋买卖补充协议书》已于2005年7月12日发生合同解除的法律效力，不存在任何阻却事由。因此，源开公司要求继续履行合同无事实及法律依据。
源开公司答辩称：1、原判认定事实清楚，适用法律正确。认定天合公司构成违约的事实，就是天合公司没有交付必要的法律文书是正确的；2、天合公司发出的解除函从形式上不符合法律规定，内容上也不符合法律规定，是无效的解除行为；3、天合公司违约在先，源开公司享有相应的抗辩权，故原判适用法律是准确，故天合公司应当履行双方签订的协议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，源开公司未提交新的证据；天合公司在二审庭审中申请证人孙家振、杨裕东、涂鲲、王代贵出庭作证并提交了上述证人出具的证言，同时提交下列证据：1、源开公司与武汉天顺世景商贸有限公司于2011年1月12日签订的《入股协议》，拟证明2004年11月天合公司向源开公司提供了必要的法律文件，双方认可的必要的法律文件指的是武汉中院（2000）武执字第246、248号民事裁定书、光大银行武汉分行和正信公司签署的《房屋买卖协议书》、光大银行武汉分行授予正信公司的《授权委托书》。天合公司履行了协助源开公司清退南方大厦1-2楼租户的义务。2、正信公司、源开公司与湖北广通调剂市场有限公司于2004年9月17日签订的《房产托管协议书》、湖北广通调剂市场有限公司于2014年3月20日出具的《证明》、湖北广通调剂市场有限公司在工商部门的《企业变更信息》、光大银行武汉分行在2004年11月8日向武汉南方集团公司的《函告》、光大银行武汉分行于2004年11月8日的《告合众商户书》、湖北合众商品调剂市场于2004年11月14日的《再告商户书》、光大银行武汉分行和正信公司于2005年1月28日向公安机关的《报案材料》，拟证明天合公司和源开公司共同委托湖北易丰商品调剂市场公司（即原湖北广通调剂市场有限公司）对南方大厦1-2楼进行托管并清退租户，天合公司采用多种方式清退南方大厦1-2楼的租户。3、源开公司于2005年12月28日给正信公司的《商榷函》、源开公司的工商登记资料，拟证明源开公司致函天合公司承认自己是违约方、责任方以及源开公司的股东、股权发生多次变动。
源开公司对上述证据质证认为：1、对四名证人的证人证言，认为四名证人出具的书面证词是由天合公司提交的，并非是证人亲自当庭提交，说明上述证人与天合公司在庭前沟通过，故其证言不可信。对于证人孙家振的证言，其证言陈述存在矛盾之处，且与其任源开公司法人时出具给正信公司的《关于执行房产买卖协议的建议》内容矛盾，也没有其他证据证明其所陈述的事实成立，故对孙家振陈述天合公司已经提交三份必要法律文件的证言不予采信。其他三名证人的证言反而证明天合公司没有将房屋移交给源开公司。2、对于天合公司提交的其他证据，因均不属新证据，不予认可，不发表质证意见。
本院经审查认为，天合公司在二审中申请的证人出庭作证并提交的证人证言中，证人孙家振在庭审中陈述源开公司收到了天合公司提交的有关法律文件，但该证言与其任源开公司法定代表人时于2006年3月13日给正信公司的《关于执行房产买卖协议的建议》中“由于贵公司不能提供证明享有房产所有权必要的法律文件，导致目前事实上双方都没有合法身份进行清场，所以无法完成房产交付的局面”的表述不相符，亦未提交证据对上述矛盾之处作出合理说明，故对该证言本院不予采信。证人杨裕东作为原武汉南方集团公司的职工，出庭仅说明大银行武汉分行和正信公司曾在涉案房产地进行清退；证人涂鲲、王代贵均不是涉案合同中的当事人或行为实施人，且上述二人证言系天合公司提交，故其证言依法不能作为本案事实认定依据。天合公司提交的其他证据，源开公司未对真实性提出异议，故本院对上述证据的真实性依法予以确认，但上述证据的内容，仅能证明正信公司取得涉案房产的来源、依据和曾进行过清场工作，但不足以证明正信公司向源开公司提交了必要的法律文件。故天合公司关于其已向源开公司提交了必要的法律文件的证明目的，本院不予支持。
二审查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
在二审庭中，本院对协议中约定必要的法律文件的所指询问双方当事人，天合公司认为包括武汉市中级人民法院（2000）武执字第246、248号民事裁定书、光大银行武汉分行和正信公司签订的《房屋买卖协议书》、光大银行武汉分行授予正信公司的《授权委托书》。源开公司认为包括证明正信公司的权利以及源开公司权利的文件，包括产权证明、武汉市中级人民法院（2000）武执字第246、248号民事裁定书和光大银行武汉分行向正信公司出具授权书的原件。
本案二审争议的焦点问题是：1、《房产买卖协议书》及《房产买卖协议补充协议》是否解除的问题？2、天合公司主张违约金是否具有事实依据？
本院认为，涉案的天合公司与源开公司签订的《房产买卖协议》和《房产买卖协议补充协议》，系双方当事人的真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。
关于《房产买卖协议书》及《房产买卖协议补充协议》是否解除的问题。本院认为，天合公司与源开公司签订的《房产买卖协议书》中约定，天合公司同意将武汉市武昌区阅马场长湖小区47号南方大厦第一、二层出售给源开公司；源开公司对该房产的现状予以接受，在本协议签定后，由天合公司提供相应的法律文件，源开公司负责办理该房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》等手续。依上述约定，说明双方合同的主要目的是由源开公司购买天合公司所有的房屋产权，《房产买卖协议书》的实质内容是房屋转让。根据本案的事实经过，涉案的房屋系由武汉市中级人民法院以执行裁定的方式裁定给光大银行武汉分行，光大银行武汉分行与天合公司以签订《房产买卖协议书》方式，将涉案房产出售给天合公司（原正信公司），后天合公司与源开公司签订《房产买卖协议书》，将涉案房屋的产权出售给源开公司。故在武汉市中级人民法院下达（2000）武执字第246、248号民事裁定书后，涉案的房屋产权的归属依照《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，已为光大银行武汉分行所有。在光大银行武汉分行与天合公司签订《房产买卖协议书》后，天合公司应及时办理产权过户登记或向法院申请变更执行主体，在有关部门对涉案的房屋的所有权进行备案。在上述行为未完成时，天合公司与源开公司签订《房产买卖协议书》，将尚未取得房屋所有权的涉案房屋转让给源开公司，应将有关产权证明文件交付源开公司。在协议履行过程中，天合公司与源开公司签订《房产买卖协议补充协议》，将《房产买卖协议》第四条变更为“……第一次付款除在《房产买卖协议》签订后支付的定金10万元外，在2004年10月30日前，由甲方向乙方再支付定金人民币10万元。第二次付款在2004年11月10日内，由甲方支付人民币90万元。乙方同意：甲方在支付上述款项后，由乙方提供必要的法律文件协助甲方清退现有用户，清退事宜由双方负责，相关清场费用由甲方承担……”第八条变更为“2004年11月10日内，甲方第二期资金如未到位，甲方应承担定金的违约责任，乙方可解除《房产买卖协议》。2004年12月20日内，如甲方第三期款不能到位，则前所付款项110万元，全部专作违约金不予退还，同时乙方可解除《房产买卖协议》……”依照上述约定，源开公司于2004年10月29日支付了10万元的定金，于2004年11月5日和同月10日分别支付了购房款63.1万元和26.9万元，连同第一次的10万元定金，源开公司已依约付款至110万元，符合《房产买卖协议补充协议》的第二期付款约定。此时，天合公司应依《房产买卖协议书》、《房产买卖协议补充协议》的约定，向源开公司提供必要的法律文件，即向源开公司提交武汉市中级人民法院（2000）武执字第246、248号民事裁定书、光大银行武汉分行和正信公司签订的《房屋买卖协议书》、光大银行武汉分行授予正信公司的《授权委托书》的原件，以便源开公司持上述文件进行清退工作及在法院办理执行变更手续和在相关部门办理涉案房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》等手续。但天合公司并未提交证据证明其已向源开公司提交了上述法律文件。而对此节事实，源开公司在一审中表示没有接收到该房产的必要的法律文件，天合公司表示对此问题不清楚。虽天合公司在二审期间申请证人出庭作证，证人原源开公司的法定代表人孙家振庭审中陈述源开公司收到了天合公司提交的上述法律文件，但该证人的证言与其作为源开公司法定代表人时于2006年3月13日给正信公司的《关于执行房产买卖协议的建议》中“由于贵公司不能提供证明享有房产所有权必要的法律文件，导致目前事实上双方都没有合法身份进行清场，所以无法完成房产交付的局面”所表述的事实明显不相符，该证人证言的陈述与客观证据所表现的事实相矛盾，且无其他证据予以印证，故本院依法不予采信。因此天合公司未依约提供必要的法律文件的行为，对源开公司构成违约。源开公司未按期支付后期款项的行为符合《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不构成对天合公司的违约。而天合公司在自身有违约事由时，其无权享有《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同约定解除权和法定解除权。天合公司向法院请求确认《房产买卖协议书》和《房产买卖补充协议书》已经解除，涉案的南方大厦1-2层房产仍归天合公司所有，源开公司应腾退其占有的南方大厦1-2层房产的诉讼请求，无事实和法律依据，该诉讼请求本院依法不予支持。
关于天合公司主张违约金是否具有事实依据的问题。本院认为，因天合公司以源开公司违约支付购房款合同已经解除的诉讼请求不能成立，且源开公司按约定应支付后期购房款的条件，因天合公司的违约行为而尚未成就，故天合公司要求源开公司依合同约定承担违约责任，客观事实与合同约定不符，该项请求亦不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人天合公司的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费112800元，由天合地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊 锐
代理审判员 邵震宇
代理审判员 郭振华
二〇一四年五月十二日
书 记 员 陈 菲