陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终9134号
上诉人（原审被告）西安科迅置业有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城五路紫薇风尚*号楼*单元****室。
法定代表人张小莉，该公司执行董事。
委托代理人罗罡，陕西权诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李超，男，1988年8月19日生，汉族，陕西省扶风县村民，住。
委托代理人熊平，陕西标典律师事务所律师。
委托代理人时明涛，陕西标典律师事务所实习律师。
上诉人西安科迅置业有限公司（以下简称科讯置业公司）因与被上诉人李超商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人科讯置业公司之委托代理人罗罡，被上诉人李超之委托代理人熊平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2015年5月13日，李超与科讯置业公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，主要约定：李超购买科讯置业公司开发的咸阳市世纪大道东段北侧世纪花园（加州壹号）1幢2单元18层21801号房，建筑面积122.7平方米，单价为每平方米3960元，总房款为485892元；付款方式，首期支付购房总价款的38.26%，其余价款以按揭方式支付；交房期限，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付房屋；房屋交付时应当符合下列第1、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表……5、该商品房经验收合格；该商品房为住宅的，出卖人交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人逾期交房的违约责任，除不可抗力外，出卖人如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；面积差异处理，以有资质的房产测绘机构出具的经咸阳市住建局审核的商品房面积实测技术报告书为准，据实结算，多退少补。交接手续，（一）双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同签订后，李超已于2015年6月8日支付首付款185892元，并于2015年8月4日通过银行按揭的方式支付下余购房款30万元。庭审中，科讯置业公司表示其尚未取得建筑工程竣工验收备案表。另查明，房屋至今仍未交付。审理中，因双方各执己见，致调解未果。
2016年4月，李超起诉至西安市未央区人民法院称，2015年5月13日，其与科讯置业公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，合同约定由其购买科讯置业公司开发的位于世纪大道东段北侧的世纪花园（加州壹号）1幢2单元18层21801号房。合同第三条约定“该商品房建筑面积共122.7平方米，其中，套内建筑面积96.21平方米，共用部位与共用房屋分摊面积26.49平方米”；第五条第一款约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为3960元每平方米，总价款肆拾捌万伍仟捌佰玖拾贰元整”；第十条约定“出卖人（科讯置业公司）应当在2015年12月30日前向买受人（李超）交付该商品房”，同时约定商品房交付时应符合以下条件：该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表、该商品房经验收合格，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十三条约定，实测面积与合同约定面积发生误差的，以有资质的房产测绘机构出具的经咸阳市住建局审核的商品房面积实测技术报告书为准，据实结算，多退少补。合同签订后，其按照合同支付了房屋价款，分别于2015年6月8日、2015年8月4日向科讯置业公司支付了首付、按揭贷款。2015年12月30日，合同约定的交房期限届满后，科讯置业公司一直未书面通知其收房。其从其他业主处了解到科讯置业公司已开始交房。2016年4月3日，其自行前往科讯置业公司处收房，科讯置业公司拒不按照合同第十条、第十三条之约定向其提供已购房屋取得的规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及咸阳市住建局审核的商品房面积实测技术报告书等书面文件。经李超实地测量，涉诉房屋比合同约定的建筑面积减少约15平方米，科讯置业公司拒不提供房屋面积实测报告。现为维护其合法权益，其诉至法院，请求依法判令：一、科讯置业公司支付其逾期交房违约金5927.88元（暂计算至2016年4月30日）及至符合交付条件之日违约金；二、科讯置业公司向其支付房屋面积差价款5.94万元；三、科讯置业公司向其支付赔偿款1万元；四、案件受理费由科讯置业公司承担。
科讯置业公司辩称，李超要求支付逾期交房违约金没有事实及法律依据，应当依法驳回诉讼请求。涉案房屋已于2015年4月5日竣工并验收合格，其已按照约定通知李超收房，但李超拒不收房。逾期交房是由于李超的原因造成的，应由李超自行承担责任。李超要求支付房屋面积差价款没有事实及法律依据，应当依法驳回。李超购买房屋面积为122.7平方米，根据合同第13条约定，以有资质的房产测绘机构出具的经咸阳市住建局审核的商品房面积实测技术报告书为准，据实核算，多退少补。目前实测报告尚未出具，李超的房屋实测面积尚未确定，李超自行测量的面积不具有任何效力，不符合双方合同约定，待实测报告书出具后双方应当按上述合同约定办理。李超主张的赔偿款没有事实及法律依据，应当依法驳回。
原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方在平等自愿基础上签订的《咸阳市商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，本院依法予以认定，双方均应依约履行。李超按照合同约定支付了购房款，科讯置业公司应当依照合同内容在约定的期限内将符合交付条件的房屋交付李超，即在2015年12月30日前向买受人交付房屋；房屋交付时应当符合下列第1、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表……5、该商品房经验收合格；该商品房为住宅的，出卖人交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但科讯置业公司至今仍未按照合同约定，将符合交付条件的房屋交付李超，其应当承担违约责任。双方对于违约责任的承担已有明确约定，科讯置业公司按日计算向李超支付全部已付房款万分之一的违约金，自交付期限届满之次日，即2015年12月31日起计算至实际交付房屋之日止。截止判决作出之日，违约金暂计算为22108.09元。当事人对于其提出的主张所依据的事实有责任提交证据加以证实。关于李超主张的房屋面积差价款，双方约定，面积差异的处理，以有资质的房产测绘机构出具的经咸阳市住建局审核的商品房面积实测技术报告书为准，据实结算，多退少补，但李超未能提交符合上述条件的技术报告书，故本院暂不予支持，其可待取得报告书后另行主张。李超主张的赔偿款一节，其诉请缺乏法律依据，本院不予支持。审理中，科讯置业公司主张李超拒不收房，其亦未提交证据予以证实，且科讯置业公司亦未提交交付房屋时应当具备的规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安科迅置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李超支付违约金22108.09元（违约金暂计算至本判决作出之日，实际金额应以485892元为基数，按照每日万分之一的比率，计算至实际交房之日止）。二、驳回原告李超其余诉讼请求。案件受理费1683元（原告已预交），现由被告西安科迅置业有限公司承担，于上述款项给付时一并支付原告。
宣判后，科讯置业公司不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定基本事实错误，2015年4月5日李超所购买的涉案房屋已经竣工并验收合格，科讯置业公司也已经按照约定通知李超收房，但是李超拒不收房，李超应当自行承担责任，与科讯置业公司无关李超无权要求科讯置业公司向其支付违约金。一审法院认定李超未能如期收房是由科讯置业公司违约交房造成的，并作出科讯置业公司向李超支付违约金属于认定事实错误；二、一审法院判决科讯置业公司支付违约金的数额超出李超提出的诉讼请求，违背了“不告不理”的基本原则。李超提交的民事起诉状中诉讼请求第一项为：“被告支付逾期交房违约金5927.88元”，李超未在举证期限届满前增加变更诉讼请求，故一审法院在审理该案时，应该给予该诉讼请求的合法性、合理性做出支持、部分支持或者驳回诉讼请求的判决。但一审法院却判决科讯置业公司支付违约金22108.09元，该违约金不仅与李超诉请的数额不服，而且远远高于该数额，违背了“不告不理”的基本原则，严重损害了科讯置业公司的合法权益。综上所述，请求二审法院：一、撤销西安市未央区人民法院（2016）陕0112民初4443号民事判决第一项，依法改判驳回李超的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由李超承担。
李超辩称，科讯置业公司建设的房屋并未取得竣工验收备案表，不符合交付条件，原审法院认定的科讯置业公司未按合同约定的交付标准交付有其事实依据。2015年5月13日双方签订的《咸阳市商品房买卖合同》明确规定：“2015年12月30日前交付，交付标准为该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程验收备案表、该商品房验收合格。”但截止二审庭审，科讯置业公司建设的房屋仍未通过消防验收、也未取得竣工验收备案表。二、李超主张的是从2015年12月31日至交付条件之日的违约金，原审判决未超出当事人的诉讼请求。李超于2016年4月20日起诉，于4月21日交纳诉讼费，诉讼请求中的“5927.88”元是暂算金额，李超诉讼请求还主张“及至符合交付条件之日起”违约金。截止原审法庭辩论终结前，科讯置业公司建设房屋未通过消防验收、也未取得竣工验收备案表，违约状态持续存在，故原审法院判决的违约金支付至计算之日并未超出当事人诉讼请求。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求人民法院依法驳回上诉、维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李超与科讯置业公司在平等自愿基础上签订的《咸阳市商品房买卖合同》，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。李超按照合同约定支付了购房款，科讯置业公司应当依照合同内容在约定的期限内将符合交付条件的房屋交付李超，即在2015年12月30日前向买受人交付房屋；房屋交付时应当符合下列第1、5项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表……5、该商品房经验收合格；该商品房为住宅的，出卖人交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但科讯置业公司未提交交付房屋时应当具备的规划验收批准文件或建筑工程竣工验收备案表，其应当按照合同约定承担违约责任。原审判决科讯置业公司按日计算向李超支付全部已付房款万分之一的违约金，自交付期限届满之次日，即2015年12月31日起计算至实际交付房屋之日止并无不当。李超主张的是从2015年12月31日至符合交付条件之日的违约金，原审判决未超出当事人诉请。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费353元由西安科迅置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 静
审 判 员 高 玮
代理审判员 侯新省
二〇一七年八月十一日
书 记 员 邱鹏翔