广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1421民初126号原告：陈阳梅,女，1975年10月13日出生，住广西南宁市。委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：韦立星，广西南密律师事务所执业律师。被告：广西实德房地产开发有限公司。住所：广西扶绥县新宁镇扶绥大道大塘新村*号。统一社会信用代码：91451421690212763T。法定代表人：苏增加，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所执业律师。原告陈阳梅诉被告广西实德房地产开发有限公司（以下简称实德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。陈阳梅的委托诉讼代理人钟志鸿，实德公司的委托诉讼代理人黎美宏、吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈阳梅向本院提出诉讼请求：1.实德公司支付逾期交房违约金259787元（暂从2016年1月1日至2018年1月31日止，共760天，总房价1709127元×（2／10000）×760天）；2.实德公司支付逾期交房违约金（从2018年2月1日起，按照延期一日向陈阳梅支付总房价的2／10000元计算，直至双方实际办理交接房手续之日止）。事实与理由：2015年1月28日，陈阳梅与实德公司签订《商品房买卖合同》，陈阳梅购买实德公司所开发的位于扶绥县中都新世界12号楼12-03号房，购房总金额1709127元。合同签订后，陈阳梅按照合同约定全部履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定，实德公司应于2015年12月31日前将具备“该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表”，并符合本合同约定的商品房交付陈阳梅使用。2016年1月26日，陈阳梅收到实德公司收房通知函，于同年2月1日前去办理交接房手续，但认为实德公司交房时没有出示建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表，没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，没有兑现“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）”、“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”两个承诺等，因此陈阳梅拒绝收房。《商品房买卖合同》第九条规定，“出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。实德公司按日向陈阳梅支付总房款万分之二的违约金，直到双方办理交房手续为止。实德公司辩称，一、涉案房屋已于2016年1月29日经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格，已经符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件；二、实德公司已按照《商品房买卖合同·附件四》的约定，通过邮寄、报纸公告的方式，将交房通知送达陈阳梅，通知陈阳梅于2016年1月31日起办理交房手续。但陈阳梅收到通知后始终没有前来办理交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，2016年2月6日即视为验收合格，由此造成的损失和后果应由陈阳梅自行承担，实德公司已履行交房义务；三、根据合同约定，实德公司应于2015年12月31日前履行交房义务，实德公司延期交房的时间为2016年1月1日至2016年2月6日，延期交房36天，扣减符合合同约定顺延交房情形17天，实德公司实际逾期交房19天；四、陈阳梅主张房屋未达到合同附件三·装饰、设备标准，要求实德公司按合同第九条承担逾期交房违约责任，不符合合同约定。装饰、设备等问题属房屋的瑕疵问题，不符合逾期交房的条款。如房屋装饰、配套设施未达到使用条件的，应按合同第十五条的约定执行，由双方另行协商解决。综上所述，实德公司愿意对该逾期19天，按照合同约定以购房总价款为基数，按日万分之二承担违约责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年1月28日，陈阳梅与实德公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。合同约定：陈阳梅购买实德公司所开发的位于扶绥县中都·新世界12号楼12－03号房，购房总金额1709127元，商品房用途为“住宅”，实德公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表；……，3、因政府相关部门或公共性突发事件造成的公共责任原因或气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）或施工期间供电供水部门对工地停电、停水时间超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算，但出卖人因欠费被停除外）导致无法按约定交付房屋的，实德公司不承担违约责任，并可据实相应延期交房。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人收到出卖人以书面或登报或电话等形式发出的交房通知之日起7日内，买受人应及时与出卖人办理交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，则办理收房手续期限截止之日为房屋交接之日，视为验收合格；出卖人在交付时具备了本合同第八条约定，对交房时存在的质量瑕疵由出卖人承担保修责任，及时进行修复，但不视为质量不合格，买受人不得以其他任何理由拒绝办理房屋接受手续，否则，出卖人不承担逾期交付的责任。合同第十三条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后，应及时通知承建单位整改使之达到合同约定标准，无法整改的出卖人赔偿装饰、设备差价，交房日期顺延，出卖人不承担延期交房的责任。合同第十五条规定：供水排水设施为2015年12月，园林绿化及景观为2016年3月，因出卖人原因，在规定日期内未达到使用条件，双方另行协商完成日期。陈阳梅在该合同上签字按手印，实德公司及法定代表人苏增加在该合同上盖章。2015年1月30日、2015年6月17日、2015年8月17日，陈阳梅分三次全部付清购房款1709127元。2016年1月22日，实德公司登报公告《扶绥中都新世界一期入伙通知》，通知一期天地楼、15栋一层商铺已满足交付条件，定于2016年1月31日起办理交房手续。2016年1月26日，实德公司以邮寄国内挂号信函方式，书面通知陈阳梅定于2016年1月31日起办理交房手续。2016年1月29日，中都·新世界一期12＃楼经过建设、施工、监理、设计、勘察五个单位竣工验收，综合评定为合格工程。2016年2月1日，陈阳梅依通知前去看房，但未办理交房手续。另查明，2015年气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天以上（含两天）共有9天，供电部门对本案楼房所在工地停电累计时间为24.67小时（按8小时一天计3天），中、高考时间为5天，共17天。本院认为，依法成立的合同受法律保护。陈阳梅与实德公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规强制性规定，合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于实德公司是否已按照合同约定履行交房义务的问题。陈阳梅依合同约定履行了足额交清房款的义务，实德公司应当在2015年12月31日前将中都·新世界12号楼12－03号房交付给陈阳梅，但至2016年1月26日实德公司才发信函书面通知陈阳梅于2016年1月31日起办理交房手续，实德公司未依合同的约定履行交房义务，该行为已违约，应承担逾期交房的违约责任。关于陈阳梅主张在交房时，实德公司没有出示建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题，本案的《商品房买卖合同》约定是双方在进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，实德公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，第八条规定的证明文件即为建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表，也就是本案约定交房的条件是房屋所在楼栋取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的意见表，在交接房屋时，实德公司才需向陈阳梅提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。实德公司书面通知陈阳梅于2016年1月31日起办理交房手续，而在此之前，涉案商品房所在楼栋已于2016年1月29日取得了经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格。陈阳梅接到书面交房通知后，2016年2月1日当日以及过后均没有到实德公司办理收房手续，根据合同第十一条的约定，实德公司已于2016年2月6日完成交房的义务。陈阳梅没有与实德公司办理收房手续，没有签署房屋交接单，实德公司也就无法向陈阳梅提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。至于陈阳梅主张实德公司在交房时不符合同第十三条、第十五条关于给排水、供电、通信、管道燃气、基础设施、公共配套的问题，上述合同条款已同时约定“对交房时存在的质量瑕疵由出卖人承担保修责任，及时进行修复，但不视为质量不合格，买受人不得以其他任何理由拒绝办理房屋接受手续，否则，出卖人不承担逾期交付的责任。”“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准(附件三)。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理:2、买受人应及时通知出卖人，出卖人经确认属实后，应及时通知承建单位整改使之达到合同约定标准，无法整改的出卖人赔偿装饰、设备差价，交房日期顺延，出卖人不承担延期交房的责任。”也即约定了房屋存在质量瑕疵、装饰、设备标准问题解决纠纷的方式，双方可另行处理。上述问题，并不能成为陈阳梅拒绝接收房屋的理由，因此对陈阳梅的上述主张，本院不予采信。关于中考、高考、下雨、停水停电是否属于可延期交房情形的问题，合同约定涉及不确定情形，属特别条款，应按约定履行。根据合同约定，实德公司可以顺延交房17天。关于逾期交房的违约金如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，实德公司逾期交房的，按日向陈阳梅支付已交付房款的万分之二作为违约金。实德公司已于2016年2月6日交付房屋给陈阳梅，因此实德公司逾期交房的时间为2016年1月1日至2016年2月6日，延期交房36天，扣减顺延交房的17天，实德公司实际逾期交房19天。陈阳梅于2015年1月30日、2015年6月17日、2015年8月17日分三次全额付清购房款1709127元，根据合同约定，实德公司应向陈阳梅支付违约金6494.68元（1709127元×0.02%×19天），陈阳梅主张超出的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决如下：一、广西实德房地产开发有限公司支付陈阳梅违约金6494.68元；二、驳回陈阳梅的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费5197元，减半收取计2598元，由广西实德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。审 判 员 林少芳二〇一八年四月十三日法官助理 覃玉珑书 记 员 张 柳