重庆市第四中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）渝四中法行终字第00038号
上诉人（一审第三人）：重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司。住所地：重庆市黔江区文汇路。
法定代表人：冯秀英，该公司董事长。
委托代理人：李德江，重庆纵深律师事务所律师。
委托代理人：程均，该公司总经理。
被上诉人（一审原告）：黔江区新禹苑业主委员会，住黔江区新华东路新禹苑。
负责人：龚明开，该业主委员会主任。
委托代理人：李政，重庆黔立律师事务所律师。
委托代理人：张治方，重庆黔立律师事务所律师。
一审被告：重庆市黔江区国土资源和房屋管理局。住所地：重庆市黔江区城西街道文体路**号。
法定代表人：甘启飞，该局局长。
委托代理人：贺兴中，该局法律顾问。
委托代理人：余ＸＸ，该局纪检组长。
上诉人重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司（以下简称鹏达公司）不服重庆市黔江区人民法院对其与被上诉人黔江区新禹苑业主委员会、一审被告重庆市黔江区国土资源和房屋管理局（以下简称黔江区国土房管局）一案作出的（2014）黔法行初字第00023号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日进行了公开开庭审理，上诉人鹏达公司的法定代表人冯秀英及委托代理人李德江、程均，被上诉人新禹苑业主委员会的委托代理人李政、张治方，一审被告黔江区国土房管局的委托代理人贺兴中、余ＸＸ，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：新禹苑业主委员会于2009年8月15日经全体业主选举产生，刘四海、张少池、秦现普、龚明开、戴伦国五人成为业主委员会委员，并于2009年8月16日出具选举结果报告单。2009年11月2日新禹苑业主委员会向官坝居委备案，并载明：“已交官坝居委备案”。于2009年12月3日向城东街道办事处备案，并载明：“同意按选举结果报批”。2009年12月3日，新禹苑业主委员会向黔江区公安局缴费刻章。
新禹苑业主委员会诉请法院撤销黔江区国土房管局为鹏达公司所颁发的302房地证（2013）字第01640号房地产权证上所涉房屋位于黔江区城东街道新华大道中段399号1幢1-3号，其房屋建筑面积72.36m2，套内建筑面积60.75m2，楼层为标记层1层，物理层2层。该房屋由鹏达公司开发，土地面积为781.88平方米，房屋建筑面积9456.34平方米，17层。2013年4月27日经鹏达公司向黔江区国土房管局申请，黔江区国土房管局为鹏达公司颁发了302房地证2013字第00925号房地产权证，该产权证载明：“套内面积7591.3m2，建筑面积9456.34m2”，竣工测绘报告中的“门厅”也登记在该证中。而本案新禹苑业主委员会诉请撤销302房地证2013字第01640号房地产权证所争议的房屋即是竣工图中的“门厅”，此门厅为公共场所。鹏达公司将其中部分房屋售予龚明开等人，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同第十四条载明“甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。本项目物业管理用房为50m2，位于1幢1单元3号房，轴线范围……”。
另查明，2010年3月31日，新禹苑业主委员会与金港商务酒店达成门面出租合同，合同中第一条约定：“甲方（即新禹苑业主委员会）出租给乙方（即金港商务酒店）的房屋位于黔江区城东街道新华大道中段399号鹏达新禹苑1-3号房屋。该房屋为该小区业主物业管理用房，经过全体业主同意，现出租给乙方。出租房屋面积共35平方米”。第二条约定：“该房屋每平方米租金为90元，每月租金为3150元，一年租金为37800元”。新禹苑业主委员会及鹏达公司均获得该租金收益。
一审法院经审理认为：根据《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。但黔江区国土房管局为鹏达公司颁发302房地证2013字第00925号房地产权证时将“门厅”这一公共场所颁证给了鹏达公司，不符合《房屋登记办法》第三十一条的规定，应当予以撤销。
黔江区国土房管局及鹏达公司辩称新禹苑业主委员会不具备行政诉讼的主体资格。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律利害关系的公民、法人或者其他组织，对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”第九十七条规定：“人民法院审理行政案件，除依照行政诉讼法规定外，可以参照民事诉讼法的规定。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院起诉。”即是说行政诉讼法中的新禹苑业主委员会可以是公民、法人或者其他组织。《重庆市业主大会和业主委员会活动规则（试行）》第三十二条第（八）项规定：“业主委员会履行以下职责：（八）根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理发生的诉讼或者仲裁。”根据前述规定，新禹苑业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的组织，其根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理发生的诉讼或者仲裁，符合相关法律的规定。故对黔江区国土房管局及鹏达公司主张新禹苑业主委员会不适格的主张不予支持，新禹苑业主委员会在本案中具备行政诉讼主体资格。
综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二款第（2）项、第（3）项，《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条的规定，判决：撤销黔江区国土房管局颁发的302房地证2013字第01640号房地产权证。案件受理费50元，由重庆市黔江区国土资源和房屋管理局承担。
上诉人鹏达公司上诉称：1.新禹苑业主委员会不具备行政诉讼主体资格。本案所涉房屋系鹏达公司的合法财产，若因物业用房、门厅和通道产生纠纷，涉及的相对人和利害关系人也只能是鹏达公司和新禹苑小区的其他业主，而非业主委员会，根据《物业管理条例》等相关规定，业主委员会的主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，而不能代表业主行使业主权利，更不能以业主的权利被损害为由以原告身份诉讼；2.一审判决认定事实错误。新禹苑业主委员会起诉时认为本案所涉房地产权证载明的房产属于新禹苑小区的物业管理用房，而一审判决中却认定该房产属于通道，完全是判非所诉。根据新禹苑小区的规划设计图和竣工测绘报告，物业管理用房在顶层和底层，且已使用多年，前面的门厅部分是上诉人的合法财产，并非业主使用的公共通道，为方便业主进出，上诉人仍保留了三米多的通道；3.被上诉人要求撤销房产证没有依据。新禹苑小区系上诉人开发的商品房，上诉人将部分房屋出售给其他业主并办理了房地产权证，对未出售的部分则由应当由上诉人所有，被上诉人并非业主，也非其他权利人，没有任何事实及理由要求撤销房地产权证；4.黔江区国土房管局颁证行为合法。新禹苑小区开发建设完成后，向黔江区国土房管局提供了房地产登记申请书等相关的证据和材料，黔江区国土房管局经严格审查后给上诉人办理的302房地证（2013）字第01640号房屋产权证，黔江区国土房管局的颁证行为并无不当；5.一审判决适用法律不当。由于一审认定事实错误，诉讼主体确定错误，从而导致适用法律不当。综上，请求法院撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的起诉。
被上诉人新禹苑业主委员会答辩称：1.上诉人鹏达公司诉称被上诉人不具备行政诉讼主体资格的理由不能成立。根据《物业管理条例》第15条、《重庆市物业管理规定》中的相关规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业事实管理的组织，是业主大会的执行机构；2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人要求撤销房地产权证于法有据；3.黔江区国土房管局的颁证行为违法。一是无专门针对新禹苑1楼3号房的权属调查，没有调查经过以及四至边界不存在争议的确认签字，也未依法进行公告公示，没有房屋权属调查结果审核意见。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审被告国土房管局答辩称：同意鹏达公司上诉的事实及理由。新禹苑业主委员会认为颁证程序违法的理由不能成立，根据《重庆市房屋登记条例》的规定，认为有需要的才进行公告，公告并非颁证的强制性程序。
黔江区国土房管局在一审审理过程中向一审法院提交了以下证据：
一、第一组证据
1.重庆市房地产登记申请书；
2.黔江区国土房管局业务受理通知书；
3.302房地证（2013）字第01640号房屋产权证；
二、第二组证据
1.重庆市房地产登记申请书；
2.黔江区土地房屋办证程序审查表；
3.房屋权属调查表；
4.预售许可证；
5.勘探报告；
6.出让合同；
7.企业资质证明文件；
8.身份证明；
9.委托书；
10.公告；
11.发票及收据；
12.其他；
13.授权书；
14.业务受理回单；
15.工程建设文件；
16.权属证书。
新禹苑业主委员会质证认为，对第一组证据中证据1的关联性无异议，并认为申请上记载了公有，未载明权属是怎么变更的，该份证据不具有真实性、合法性；对证据2没有发表质证意见；对证据3的三性均有异议。对第二组证据中证据1、2的关联性无异议，但是对其真实性、合法性有异议；对证据3、4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；对证据5的三性均有异议，其编号不一致，对该证据中第26页中的分摊汇总表没有意见；对证据6的真实性没有异议，但对关联性有异议；证据7与本案没有关联性，不具真实性、合法性；证据8的三性均有异议；对证据9的真实性有异议；对证据10、11、12、14、16的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性；对证据13的三性均无异议；证据15与登记申请表上的面积不一致，其他的与本案没有关联性。
鹏达公司质证认为，黔江区国土房管局举示的证据符合证据三性规则，不持异议。
新禹苑业主委员会在一审审理过程中向一审法院举示了如下证据：
1.新禹苑业主委员及主任身份证复印件；
2.302房地证（2013）字第01640号房屋产权证；
3.商品房买卖合同；
4.重庆市房地产面积测绘报告；
5.移交协议；
6.门面出租合同；
7.收据；
8.新禹苑业主门厅租金分摊明细表；
9.收据；
10.通知及送达依据。
补充举证：重庆纵深律师事务所退还费用的说明，证明房屋已经交付给新禹苑业主委员会，新禹苑业主委员会同鹏达公司协商好，通道不能算作门厅，通道只有40平方米。
黔江区国土房管局质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，业主委员会不能作为诉讼主体。对证据2的真实性、合法性没有异议，但与本案新禹苑业主委员会的主张无关联性。对证据3的真实性、合法性无异议，但达不到本案的证明目的，不能证明新禹苑业主委员会是本案的利害关系人。对证据4的真实性、合法性没有异议，但达不到新禹苑业主委员会的证明目的，2013年的测绘报告是办分证时对每户测绘的，2007年的测绘报告是办总证时测绘的。证据5上已明确记载。证据6是无效合同，与本案无关联性。证据7、8、9与本案没有关联性。证据10与本案无关联性，收取租金也不具合法性。补充出示的证据与本案没有关联性，新禹苑业主委员会的证据不能证明新禹苑业主委员会的主体资格，更不能证明新禹苑业主委员会的证明目的。
鹏达公司质证认为，对证据1本身无异议，但不能证明新禹苑业主委员会具有主体身份，不能以此作为诉讼主体。对证据2没有意见，但不能证明有争议。对证据3本身没有意见。对证据4的真实性、合法性没有异议，但达不到新禹苑业主委员会的证明目的，2013年的测绘报告是办分证时对每户测绘的，2007年的测绘报告是办总证时测绘的。证据5是新禹苑业主委员会理解错误。证据6是业主委员会与戴伦国私下签订的，是无效的。证据7违背了鹏达公司的意志，分摊明细表上记载鹏达公司已分到500多元，但实际上没有，违背了鹏达公司的意志，剥夺了其权益。证据8与本案颁证行为没有关联性，对证据的真实性没有异议。
鹏达公司在一审审理过程中向一审法院举示的证据：
1.营业执照及组织机构代码证；
2.面积测绘报告（预售测量）；
3.面积测绘报告（竣工测量）；
4.吴胜前、戴伦国、尤淑云、王成、欧国周的商品房买卖合同；
5.房屋产权证书；
6.说明（附房屋产权证）。
新禹苑业主委员会质证认为，对证据1没有异议。对证据2有异议，未提交完整，没有提交争议门厅部分，不能达到其证明目的，没有记载物管用房在顶层的情况。证据3，对2011年的测绘报告三性均有异议，测绘报告只能说明面积，物管用房变到楼顶改变了用途。证据4，对吴前胜的买卖合同没有意见；对戴伦国的合同中基础设施及公共房屋面积的内容不持异议，该合同没有登记编号，备案印章也没有，对其他内容不持异议；对尤淑云的合同，对物管用房的记载没有异议，对补充协议有异议，没有确认签字，不能对抗鹏达公司，不能证明其权属归鹏达公司所有，只能证明1-3号房属于公共用房；对王成合同的质证意见同上，不能达到证明鹏达公司的观点；欧国周的合同也能印证新禹苑业主委员会的观点。证据5的真实性没有异议，对其合法性有异议。证据6与本案没有关联性。
国土房管局对鹏达公司举示的证据均无异议。
为了查明本案事实，一审法院向黔江区国土房管局调取了新禹苑302房地证2013字第00925号房地产权证，向重庆市黔江区规划局调取了新禹苑底楼和顶楼竣工图。
新禹苑业主委员会质证认为，该房地产权证已被注销，被新的诉讼的行政行为所取代，并已超过举证期限。对底楼竣工图的真实性无异议，认为该图中不难看出“门厅”是公共场所，不应办理房地产权证。认为顶楼竣工图与本案无关联性，所注销的房地产权证不应把门厅公共场所登记在房地产权证中。
黔江区国土房管局对一审法院调取的证据三性均不持异议。
鹏达公司对一审法院调取的证据三性均不持异议。
一审法院审查认为，一、对黔江区国土房管局所举示第一组证据1-3的关联性予以确认，证据1《重庆市房地产登记申请书》01640号，因其申请日期未填写，共有情况说明：“以上房屋为1个权利人共有，共有人重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司，共有方式为按份共有（或共同）共用。按份共有的份额各自为100%”。其情况不真实，所以对其真实性、合法性不予认定。对第二组证据1-16的真实性、合法性均予以认定，对部分证据关联性不予认定，并难以实现其颁证合法的目的。二、对新禹苑业主委员会举示的证据1-11的真实性、合法性和关联性均予以确认。三、对鹏达公司所举示的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据6的真实性、关联性予以确认。对一审法院调取的证据均予以采信。
黔江区国土房管局、新禹苑业主委员会、鹏达公司在一审提交的证据，一审法院已随案移送本院。经审查，一审认证正确，本院予以确认。
鹏达公司在二审中提交了以下证据：1.2006年6月形成的《新禹苑设计方案图》。证明新禹苑前面设计的是商场入口，新禹苑后面才是住宅入口，争议房地产权证载明的门厅是商业用房的门厅，并非住宿用房的门厅；2.2008年11月形成的《新禹苑工程竣工图》。证明竣工图在争议房屋中隔了三米通道出来，提供给2、3、4楼的商业用房使用，竣工图的总配电房就是以前的物管用房。
新禹苑业主委员会质证认为，证据1只是当时的一种方案，并不代表最后形成的是这样，应当以竣工图为准。出入口都是业主委员会的一部分，后面的入口并未记载残疾人通道，上诉人所举示的证据并不能达到其证明目的；证据2不属于二审新证据，对该证据的合法性、关联性均持异议，该证据只能证明建筑物竣工的事实，但不能证明房间的具体功能和用途，退一步讲该图可以对房间功能做出安排，但应当以后边双方因一些事项达成的一致意见为准，另外，物业管理用房并未调配成配电房，被上诉人能够证明3号房是物管用房，上诉人认为进行调配应提供其他证据佐证。
黔江区国土房管局质证认为，对该设计方案图的证据三性均不持异议，上诉人提交的竣工图没有盖章，向重庆市黔江区规划局调取的竣工图是经过备案了的，涉案房地产权证所涉房屋标注的是门厅，还得要看具体的设计用途。
本院经审查认为，证据1客观真实，但其只是新禹苑小区最初的设计方案，故应具体以新禹苑小区的竣工图载明的具体情况为准；证据2中涉诉房地产权证载明的房屋与上诉人向重庆市黔江区规划局报送备案的竣工图不一致，应当以一审法院向重庆市黔江区规划局调取的竣工图为准，故本院对此不予采信。
新禹苑业主委员会、国土房管局在二审审理期间均未提交新证据。
二审审理查明，鹏达公司向重庆市黔江区规划局报送备案的《新禹苑竣工图》载明302房地证（2013）字第01640号房地产权证所诉争的房屋用途为“门厅”。鹏达公司向黔江区国土房管局提交的《重庆市房地产登记申请书》，申请办理诉争房屋的房地产权证，该申请书申请登记内容中载明所申请房屋的用途为“商业”。国土房管局于2013年6月8日颁发的302房地证（2013）字第01640号房地产权证载明的房屋用途为“商服用房”。
二审中，本院于2015年9月7日组织鹏达公司、新禹苑业主委员会、黔江区国土房管局进行了现场查看。经现场查看以及各方当事人的确认，涉案的302房地证（2013）字第01640号房屋左侧隔出了3米左右的通道，新禹苑小区楼上的业主实际上是经过该通道进出小区的。
一审法院根据前述合法有效证据认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，一、关于新禹苑业主委员会在本案中是否具备行政诉讼主体资格的问题。修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院起诉。”《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第十二条规定：“与具体行政行为有法律利害关系的公民、法人或者其他组织，对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”本案中，新禹苑业主委员会系因不服黔江区国土房管局颁发302房地证（2013）字第01640号房地产权证而向法院提起诉讼，新禹苑业主委员会认为该具体行政行为侵犯其合法权益，实际上新禹苑小区的业主也是通过该房地产权证中载明的房屋进出小区，故新禹苑业主委员会与该具体行政行为存在法律上的利害关系，其作为其他组织可以依法提起行政诉讼，在本案中具备行政诉讼主体资格。二、关于黔江区国土房管局颁发302房地证（2013）字第01640号房地产权证是否合法的问题。《房屋登记办法》第二十条第一款第（三）项规定：“登记申请复核下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致。”本案中，鹏达公司向重庆市黔江区规划局报送备案的《新禹苑竣工图》载明诉争房屋的用途为“门厅”，而鹏达公司提交的《重庆市房地产登记申请书》申请登记内容中房屋用途为“商业”。因此，鹏达公司申请登记的内容与其向向重庆市黔江区规划局报送备案的《新禹苑竣工图》载明的事实不一致。《房屋登记办法》第二十条第二款规定：“登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”根据前述规定，在鹏达公司申请登记的内容与其向向重庆市黔江区规划局报送备案的《新禹苑竣工图》载明的事实不一致的情况下，黔江区国土房管局仍然向鹏达公司颁发302房地证（2013）字第01640号房地产权证，并将争议的房屋登记为“商服用房”，其审核未达到合理审慎的程度，被诉登记行为不合法，该房地产权证应予撤销，据此，一审判决结果并无不当，本院对此予以维持。
综上，上诉人鹏达公司的上诉理由均不成立，依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人重庆市黔江区鹏达房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张红梅
代理审判员 蒲开明
代理审判员 王 宏
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 刘津坤