安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）迎民一初字第00222号
原告（反诉被告）：安庆市商业大厦有限责任公司，住所地安庆市。
法定代表人：李虎，该公司总经理。
委托代理人：杨积银，该公司物业科科长。
委托代理人：汪太宇，安徽长江人律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李春发，男，汉族，户籍所在地安庆市迎江区，住安庆市宜秀区。
委托代理人：张欣（系被告李春发的外甥），汉族，住广东省深圳市福田区。
原告安庆市商业大厦有限责任公司（以下简称商业大厦）诉被告李春发物权保护纠纷（立案案由为房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2015年1月30日立案受理后，由审判员李静适用简易程序独任审判。在提交答辩状期间，被告对管辖权提出异议。本院依法裁定驳回了被告的异议申请。后被告不服该裁定而上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院于2015年4月8日裁定“驳回上诉，维持原裁定”。2015年5月28日，本院公开开庭审理本案。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。庭审前，被告向本院提交反诉状，原告（反诉被告）表示放弃答辩期及举证期限。本案本诉、反诉合并审理，现已审理终结。
商业大厦诉称：2013年5月8日，商业大厦与李春发签订《协议书》一份，约定由李春发承租商业大厦东大门南侧一楼楼梯下门面房，面积6平方米，从事服饰类等商品经营业务，租赁期间为一年，自2013年5月1日至2014年4月30日止，年租金人民币6000元，租金每半年支付一次，上支下半年一次性缴付。协议还约定，如遇国家政策调整或企业内部整体调整，李春发必须无条件服从商业大厦的统一安排。协议签订后，商业大厦按协议约定向李春发提供了租赁经营场地，李春发也按协议约定承租了上述门面房。2014年4月30日，双方签订的协议书约定的租赁期间届满，依照法律规定及协议约定，李春发应当在协议期限届满时向商业大厦返还上述门面房，但李春发却在协议期限届满后拒不交还所承租的门面房。2014年11月7日，商业大厦再次书面通知李春发，因商业大厦经营场地整体格局重新调整，协议期限届满后不再续签新的协议，希望李春发接通知后做好撤场准备，并于2015年元月20日前将所租原场地房屋移交给商业大厦。但在商业大厦通知的最后期限截止时，李春发仍然拒不返还所承租的门面房。综上，商业大厦认为李春发在协议期限届满后拒不返还承租门面房的行为显属民事侵权行为，依法应当承担侵权赔偿责任。为此诉至法院，请求依法判令李春发立即向商业大厦返还人民路422号商业大厦东大门南侧一楼楼梯下门面房；并支付经营场地使用费，其中：2015年1月31日前的使用费4500元，自2015年2月1日起至李春发实际还房之日止，按每月500元支付；本案诉讼费用由李春发承担。
李春发辩称并反诉诉称：1、本案案由经商业大厦的解释应确定为侵权之诉。2、租赁期间届满并不意味着合同必定解除，依据合同法的规定，本案双方当事人形成不定期租赁，李春发使用租赁物是合理的，不存在侵权之说。3、商业大厦声称通知李春发搬离，但商业大厦提交的证据无法证明其在合理的时间内通知李春发解除租赁合同。因此，根据合同法第二百三十二条的规定，双方系不定期租赁，出租人在合同解除前应当在合理的时间内通知承租人。综上，李春发是在合法使用租赁物，而由于本案是侵权纠纷，故商业大厦第二项诉求无从谈起。同时，李春发已承租该房屋多年，而商业大厦却违反诚信原则，将房屋租赁给安徽金华联投资股份有限公司（以下简称金华联公司），其行为违反了物权法和合同法的相关规定，为此提起反诉，请求法庭依法认定反诉人与被反诉人的租赁合同继续有效；被反诉人承担违约责任，向反诉人支付人民币15000元；被反诉人停止侵犯反诉人的租赁权益；本案诉讼费用由被反诉人负担。
商业大厦辩称：1、反诉原告第一项诉求无事实和法律依据。因为商业大厦与李春发之间的协议已于2014年4月30日届满，李春发在租期间届满时就应当依照法律规定或合同约定将门面房交还给商业大厦，其继续使用门面房的行为已构成对商业大厦的侵权；在租赁期间届满后，商业大厦一直拒收反诉原告的租金，双方的租赁关系已经不存在，因此反诉原告第一项诉求不应得到支持。2、反诉原告在合同期限届满后，拒不返还反诉被告门面房的行为已经构成侵权，反诉被告在本案中系受害方，根本不存在违约之说，且根据合同约定，真正违约的是反诉原告。因此反诉原告的第二项诉求亦不能成立。3、反诉被告是在与反诉原告租赁期间届满后，且反诉被告不与反诉原告续签协议的情况下，将本案讼争门面房和另外五间门面房，整体打包租赁给金华联公司，该行为并没有侵害反诉原告的租赁权益，因为反诉原告仅承租了单间门面房，而商业大厦是整体打包租赁给金华联公司，该行为也是为了维护国有资产的权益，并没有侵犯反诉原告的优先承租权。综上，请法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。
商业大厦为支持自己的诉讼请求，向法庭递交了以下证据：
1、商业大厦的营业执照、组织机构代码证、房地产权证的复印件，证明：（1）商业大厦系依法设立的国有独资有限责任公司，诉讼主体适格；（2）商业大厦系国有资产的管理人，有权对其管理的国有资产（房产）行使占有、使用和收益的权利。
2、李春发的人口信息登记资料的复印件，证明李春发的身份信息及其诉讼主体资格。
3、协议书复印件，证明：（1）商业大厦和李春发于2013年5月8日签订《协议书》一份，约定由李春发承租商业大厦东大门南侧一楼楼梯下门面房，面积6平方米，从事服饰类等商品经营业务；租赁期限一年，自2013年5月1日至2014年4月30日止，年租金6000元，月租金500元；租金每半年支付一次，上支下半年一次性缴付。（2）本合同租赁期间已经届满，李春发依法应当向商业大厦返还其所承租的门面房，但李春发拒不交还门面房，已构成侵权。
4、收据复印件，证明李春发于2013年11月20日缴付了2013年12月至2014年4月30日期间的租金3000元。
5、通知书复印件，证明：（1）商业大厦在李春发逾期不交还门面房的情况下，于2014年11月7日向李春发送达交还门面房的通知，希望李春发在接到通知后做好撤场准备，并给予其合理的撤场时间，要求李春发于2015年元月20日前将所租房屋移交给商业大厦。（2）商业大厦要求李春发返还所承租门面房的原因，是因为商业大厦经营场地整体格局重新调整，合同期限届满后不再续签新的租赁合同。（3）李春发在合同期限届满后未与商业大厦续签合同的情况下，依法应当向商业大厦返还门面房。（4）商业大厦两名工作人员于2014年11月7日向李春发送达通知，李春发应当在合同期满后返还门面房。
李春发为支持其抗辩主张及反诉请求，向法庭申请证人邵良亚出庭作证，证明商业大厦没有向李春发送达通知书。
商业大厦和李春发递交的证据经庭审展示后，各方当事人质证意见如下：
（一）李春发对商业大厦递交证据的质证意见：
对证据1、证据2、证据3、证据4均无异议。证据5通知书属于证人证言，在证人没有到庭的情况下，此份证据不能被采信；即使有证人到庭作证，也由于两名证人是商业大厦的工作人员，不能排除其作虚假陈述，所以对这份证据不予认可。
（二）商业大厦对李春发递交证据的质证意见：
李春发未在法律规定的期限内提出证人出庭作证的申请，因此现在出庭作证在程序上不合法；证人与李春发是朋友关系，不排除两人之间相互串通的嫌疑。同时，根据法律规定，应当由两名以上无利害关系的证人证明同一事实，故该证言不能作为证据采信。
综合商业大厦和李春发的举证、质证及诉辩意见，本院对双方当事人递交的证据认证如下：
（一）商业大厦递交的证据：
证据1、证据2、证据3、证据4，李春发均无异议，故予以认定。证据5系商业大厦拟定的通知书，但商业大厦无证据证明其以有效形式向承租人送达。
（二）李春发递交的证据：
证人邵良亚的证词只能证明其没有看到商业大厦工作人员送达通知书，同时由于其在庭审中陈述看店期间也偶尔离开，故对证词中没有其他证据相印证的内容不予采信。
根据以上认定的证据及双方当事人的陈述，本院查明案件事实如下：
本案讼争房屋系坐落于商业大厦东大门南侧一楼楼梯下的一间门面房，面积为6平方米，房屋所有权人为商业大厦。
多年来，李春发一直租赁该房屋用于经营。2013年5月8日，商业大厦与李春发续签《协议书》一份，该协议约定：租金为每年6000元，由李春发以上支下半年的方式缴付；如遇国家政策调整或企业内部整体调整，李春发必须无条件服从商业大厦统一安排；承租期自2013年5月1日至2014年4月30日。协议约定的租赁期间届满后，商业大厦未再收取李春发的房租，李春发也未主动缴纳房租。2014年9月，商业大厦与金华联公司达成协议，约定将包含本案讼争房屋在内的商业大厦一至六层经营场地（除商业大厦已租赁给麦当劳、X特步的门面外）整体租赁给金华联公司使用，其中本案讼争房屋的交付时间是2015年2月1日前。2015年1月30日，商业大厦因催促李春发让房无果，向本院提起民事诉讼。
本院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，商业大厦与李春发签订的租赁协议明确约定了租赁期间；在约定期间届满后，商业大厦不再与李春发续签租赁协议，也不再收取李春发的租金，应视为商业大厦对继续履行租赁合同有异议；同时，李春发也未按原合同约定的时间主动缴纳租金，即未履行租赁合同的主要义务，故不能认定双方之间形成不定期租赁关系。因此，本院认为租赁期间已经届满，李春发应当返还租赁物，现因李春发未及时返还租赁物而引发本案纠纷，责任在李春发，故本院对商业大厦要求李春发返还本案讼争房屋的诉讼请求予以支持，让房时间酌定为本判决生效后15日内。
租赁期间届满后，李春发既未及时返还房屋也未支付使用费，由此给商业大厦造成的损失，商业大厦有权要求李春发予以赔偿，故本院对商业大厦按租金标准要求李春发给付经营场地使用费的诉讼请求予以支持。
李春发在反诉请求中要求确认租赁协议继续有效，本院认为，该协议是双方当事人真实意思表示，且不违背法律规定，应为合法、有效，但双方约定的租赁期间已经届满，商业大厦也明确表示要求李春发返还房屋，故不能认定商业大厦对李春发继续使用房屋无异议，因此本院对李春发该项反诉请求不予支持。
对于李春发要求商业大厦承担违约责任并支付人民币15000元的反诉请求，本院认为，商业大厦要求李春发让房的时间是在租赁期间届满后，且李春发递交的证据也不足以证明商业大厦存在违约行为，故李春发该项反诉请求无法律依据，本院不予支持。同时，李春发在庭审中主张对其装潢损失和营业损失进行鉴定，因本院对李春发要求赔偿损失的反诉请求不予支持，故对李春发的鉴定申请亦不予准许。
对于李春发要求商业大厦停止侵犯其租赁权益的反诉请求，本院认为，商业大厦作为本案讼争房屋的产权人，有权自主决定房屋的使用和收益方式，其在与李春发约定的租赁期间届满后，将包含本案讼争房屋在内的商业大厦一至六层整体租赁给金华联公司是商业大厦根据公司利益的需要对自有房屋依法行使处分权的表现，且约定交付本案讼争房屋的时间是在2015年2月1日前，该行为不违背法律强制性规定，也没有侵害李春发的合法权益，因此本院对李春发该项反诉请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告李春发在本判决生效后十五日内将安庆市商业大厦有限责任公司东大门南侧一楼楼梯下的门面房交还给原告安庆市商业大厦有限责任公司；
二、被告李春发在本判决生效后十五日内向原告安庆市商业大厦有限责任公司支付经营场地使用费，该费用按每月500元的标准计算，自2014年5月1日起计算至李春发实际让房之日止。
三、驳回反诉原告李春发的反诉请求。
如果被告李春发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费130元减半收取即65元、反诉案件受理费87.50元（已减半收取），合计152.50元，由被告李春发负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审判员 李 静
二〇一五年六月十五日
书记员 檀小艳（实习）
【法律条文】
1、《中华人民共和国物权法》第三十四条：
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
2、《中华人民共和国物权法》第三十七条：
侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
3、《中华人民共和国物权法》第三十九条：
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
4、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
5、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：
当事人对租赁期间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
6、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：
租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
7、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。
8、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
9、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百二十一条第一款：
当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。
10、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：
法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。