江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11262号
上诉人（原审被告）：朱龙江，男，1972年11月26日生，汉族，住江苏省南京市。
委托诉讼代理人：段国栋，江苏恒桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军73061部队南京离职干部休养所，住所地在江苏省南京市玄武区孝陵卫双拜巷108号。
法定代表人：崔国流，该所所长。
委托诉讼代理人：王静云，江苏天煦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王立，江苏衡鼎律师事务所律师。
原审第三人：南京华朋服饰有限公司，住所地在江苏省南京市孝陵卫双拜岗140号。
法定代表人：张中蒲。
原审第三人：南京帅特利服饰有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区孝陵卫镇双拜岗140号。
法定代表人：吴庆梅。
原审第三人：沈强奇，男，1966年3月3日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
原审第三人：周小春，男，1973年2月10日生，汉族，住江苏省如东县。
原审第三人：叶得保，男，1953年11月26日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
上诉人朱龙江因与被上诉人中国人民解放军73061部队南京离职干部休养所（以下简称73061部队干休所）占有物返还纠纷一案，南京市玄武区人民法院作出（2015）玄孝民初字第27号民事判决后，本院作出（2015）宁民终字第6514号民事裁定书，将本案发回重审。南京市玄武区人民法院依法追加南京华朋服饰有限公司（以下简称华朋公司）、南京帅特利服饰有限公司（以下简称帅特利公司）、沈强奇、周小春、叶得保为第三人，经审理作出（2016）苏0102民初140号民事判决，上诉人朱龙江不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱龙江上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审确认土地使用权转让合同无效系适用法律错误。一审判决认定1994年7月4日被上诉人与第三人华朋公司签订《协议书》、1996年11月20日第三人华朋公司和帅特利公司签订的《协议书》、第三人帅特利公司和友豪置业公司签订的《协议书》均无效，该认定违反物权法的规定。且即使认定上述协议无效，也应当明确无效合同中各方的过错及相应的责任。二、一审法院判决的依据不能够支持其判决上诉人迁出涉案房屋的结果。即使按照一审判决的理由和依据，被上诉人也应向上诉人作出补偿，因为上诉人是善意占有。三、一审判决适用法律错误。本案中被上诉人系部队，涉案的土地使用权为军产，应当适用《中国人民解放军团队使用管理规定》、《中国人民解放军房地产管理条例》、《军用土地使用权转让管理暂行规定》等军事法律法规。四、一审程序违法。本案审理期限违反民事诉讼法规定的普通程序从立案到一审审结六个月的规定。
73061部队干休所辩称：一、一审法院认定事实正确。本案是占有物返还纠纷，上诉人明知是军队土地而购买其房屋，违反合同法关于无效合同的强制性规定，应当认定合同无效。被上诉人对上诉人所签订的购房合同不知情也未收取上诉人的房款。二、上诉人并非是善意第三人，上诉人明知该房屋是不可能办理产权证而去购买，主观上有过错。三、原审法院适用法律正确。上诉人认为应当适用的《中国人民解放军房地产管理条例》早已失效，《军用土地使用权转让管理暂行规定》仅仅是部门规章，该规定是明令禁止军队设施转让，其效力不及一审法院适用的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
帅特利公司述称，帅特利公司已经搬出，与友豪置业公司进行了交接。
周小春述称，房子属于危房改造，友豪公司与被上诉人达成协议后进行改造，友豪公司以建筑成本转让给包括上诉人在内的10户人家。土地是被上诉人所有，但房屋是友豪公司建造，转让房屋是为了收回成本。
华朋公司、沈强奇、叶得保未作陈述。
73061部队干休所向一审法院起诉请求：判令朱龙江退还占用的73061部队干休所的土地。
一审法院认定的事实：
73061部队干休所由原名称江苏省军区第十一干休所、原中国人民解放军83226部队南京离职干部休养所变更而来。
1990年2月19日，南京市人民政府向73061部队干休所发放南京市公有房屋所有、国有土地使用权证，载明：房屋坐落双拜岗108#（南苏字第4344号），性质军产，使用国有土地面积9237平方米合13.85亩，土地来源：移交。房屋共计18幢，其中17幢、18幢系平房，建筑年代均为1985年，占地面积分别为151平方米、422平方米，用途均为库房。
1994年7月2日，73061部队干休所（甲方）与华朋公司（乙方）签订协议书，双方就双拜岗140号（即上述双拜岗108#，下同）土地使用关系协商约定如下：“一、土地使用权：甲方所盖厂房处土地，东至干休所与乙方厂房水沟，向西至垃圾站，南至理工大学围墙，自签约之日起，归华朋公司使用。二、甲方厂房：经甲、乙双方协商，由乙方付人民币伍万伍仟元给甲方，自签约之日起，归乙方所有（厂房面积约400㎡）。……”协议签订后，73061部队干休所将协议书约定的土地及厂房交给华朋公司。
1996年11月20日，华朋公司与帅特利公司签订协议书，双方就双拜岗140号土地使用关系协商约定：“一、土地使用权：原83226部队南京十一干休所所盖厂房处土地，东至干休所与华朋公司厂房水沟，向西至垃圾站，南至理工大学围墙，自签约之日起，归帅特利公司使用（土地面积约壹仟壹佰平方米）。二、厂房所有权：原83226部队南京十一干休所所盖厂房，经华朋公司与帅特利公司双方协商，由帅特利公司付人民币壹拾伍万元整给华朋公司，自签约之日起归帅特利公司所有（厂房面积约400平方米）。……”
1997年12月10日，华朋公司出具收条，载明：“兹收到帅特利服饰有限公司所付现金人民币陆万元整，该款为购买孝陵卫双拜岗140号厂内原属83226部队南京十一干休所的土地、房产的第二年所应缴纳之费用。”同日，华朋公司出具编号为001618的收据一张，交款单位为帅特利公司吴庆梅，收款方式现金，金额6万元整，收款事由为交付第二年购买房地产费。此后，案涉土地转让给帅特利公司使用。
2005年3月24日，南京市人民政府向73061部队干休所发放国有土地使用证，土地坐落玄武区双拜巷××号（即上述双拜岗108#），土地证号宁玄国用（2005）第024**号，地号020080320131，地类（用途）军事设施，使用权类型划拨，使用权面积1843.7㎡。
2006年6月6日，友豪置业公司向73061部队干休所出具承诺书，内容为：“关于友豪置业公司在施工中发现友邻单位（即73061部队干休所）原木工房（因年久失修）西山墙开裂的情况，立即停止施工。为防止发生房屋倒塌，出现安全事故，主动与73061部队干休所联系，协商解决问题，现已商定先由73061部队干休所自行将旧木工房拆除，再由友豪置业公司将原护坡进行重新加固。在顶部边沿用彩钢拦挡。确保施工人员及干休所老干部不发生安全事故。待友豪置业公司工程竣工后，统一绿化带，并对干休所木工房重新做围墙。”同日，73061部队干休所在该承诺书左下方签章表明收到友豪公司出具的承诺书。
2006年7月24日，73061部队干休所向帅特利公司出具说明，主要内容为：“原孝陵卫双拜岗140号厂内南侧土地及房屋（东至干休所、西至垃圾站、南至理工大学围墙）系我所国防用地（2005年领证，土地证号：宁玄国用（2005）第024**号），06年6月因该处房屋已地基下沉、墙体大面积开裂、加之北侧有工地施工，为防止房屋坍塌，造成不必要的事故，我所对其进行了有效拆除。”
2006年8月9日，帅特利公司出具承诺书，内容为：“帅特利公司与华朋公司签订的合同（于1996年11月20日签订购房协议），现帅特利公司放弃所有权利。现有友豪置业公司替华朋公司返还先行支付的购房款12万元整，并一次性补偿后期损失23万元整，合计35万元整。本公司法人吴庆梅自愿终止所有与华朋公司签订的一切合同，吴庆梅本人及帅特利公司不再找华朋公司及友豪置业公司任何赔偿事宜。如再找华朋公司及友豪置业公司，由此造成的一切经济损失及责任由吴庆梅本人和本公司承担。”
友豪置业公司向帅特利公司支付了约定的补偿款后，在案涉土地上建造了3幢联排房屋，共有十户，每户房屋分上下两层。建成后，友豪置业公司将上述房屋对外出售，朱龙江购买了其中的103室房屋，并向友豪置业公司支付相应了价款。双方均称曾签订了购房协议，但购房协议已经遗失。友豪置业公司在案涉土地上建造房屋（包括103室）时未办理合法规划审批手续。
2014年6月12日，73061部队干休所向朱龙江等晏公庙新村19幢、20幢、21幢住户发出通告，内容为：“你们现住房屋所占用土地属于中国人民解放军73061部队南京离职干部休养所，并且该等房屋既无土地证也无产权证，属于非法建筑，本所将依法申请有关部门限期内拆除上述违法建筑……”
一审法院另查明：华朋公司原住所地在孝陵卫双拜岗140号，于2000年9月28日被吊销营业执照；帅特利公司原住所地在玄武区孝陵卫镇双拜岗140号，于2005年6月8日被吊销营业执照，法定代表人为吴庆梅；友豪科技公司于2005年4月19日核准设立，法定代表人沈强奇，股东沈强奇、周小春、叶得保。2006年4月4日友豪科技公司曾更名为友豪置业公司。2007年5月9日，友豪置业公司又更名为友豪科技公司。2013年7月30日，友豪科技公司经核准注销。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。73061部队干休所主张1994年7月2日与华朋公司签订案涉协议书，是根据当时的政策允许的条件，经过审批同意的，对该事实主张，因73061部队干休所未举证证明，故不予采信。朱龙江辩称案涉土地使用权人应为钟山服装厂，73061部队干休所无权要求朱龙江退还，但对此未提供相应的证据予以证明，亦不予采信。
关于1994年7月2日73061部队干休所与第三人华朋公司签订的关于案涉土地使用权及厂房转让的协议书（以下简称94年协议）、1996年11月20日华朋公司与帅特利公司签订的关于案涉土地使用权转让的协议书及2006年8月9日出具的承诺书的效力问题。73061部队干休所将案涉土地使用权及厂房转让给华朋公司，华朋公司又将案涉土地使用权及厂房转让给帅特利公司，73061部队干休所与华朋公司，华朋公司与帅特利公司之间均构成房地产转让关系。帅特利公司与友豪置业公司虽未直接签订关于案涉土地使用权及土地上房屋的转让协议，但2006年8月9日帅特利公司出具承诺书并收取了约定的转让款后，帅特利公司和友豪置业公司之间亦构成实质上的房地产转让关系。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况，不得转让、出租、抵押。”《中华人民共和国经济合同法》第七条规定：“违反法律和行政法规的经济合同无效…无效的经济合同，从订立的时候起，就没有法律约束力。…经济合同的无效，由人民法院或者仲裁机构确认。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”本案中，73061部队干休所与华朋公司签订94年协议时未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，也未依照规定办理过户登记手续，违反了行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定，应当认定94年协议无效。此后华朋公司将案涉土地转让给帅特利公司，帅特利公司又转让给友豪置业公司，均未按照规定办理审批手续，违反了行政法规的强制性规定，故1996年11月20日华朋公司与帅特利公司签订的协议书及2006年8月9日帅特利公司出具的承诺书中关于案涉土地转让的内容均为无效。
因94年协议、1996年华朋公司与帅特利公司签订的协议书、2006年8月9日帅特利公司出具的承诺书均自始无效，华朋公司、帅特利公司、友豪置业公司均不能依据无效的协议取得案涉土地使用权，73061部队干休所仍系案涉土地使用权人。友豪置业公司在案涉土地上建房并将其出售给朱龙江时未办理相关土地使用权转让的审批手续，亦未交纳土地使用权出让金，且103室房屋的建设未取得合法规划审批手续，故友豪置业公司与朱龙江签订的购房协议应为无效，朱龙江居住的103室房屋占用案涉土地没有合法根据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，朱龙江应迁出居住的103室房屋，将土地使用权返还给73061部队干休所。
综上所述，73061部队干休所的诉讼请求于法有据，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经一审法院审判委员会谈论决定，判决：朱龙江于判决生效之日起十日内迁出居住的南京市××新村××室房屋。一审案件受理费1680元，由朱龙江负担。
二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，围绕被上诉人73061部队关于上诉人朱龙江退还占用的土地的诉讼请求能否支持问题，二审中争议的焦点为：本案中的相关土地使用权转让是否有效；上诉人朱龙江依据购房协议对案涉房屋的占有能否对抗被上诉人73061部队关于退还占用的土地的诉讼请求。
关于本案中的相关土地使用权转让是否有效问题。《军用土地使用权转让管理暂行规定》第十二条规定：“转让军用土地使用权，不论数量多少，一律报总后勤部审批。”《中国人民解放军房地产管理条例》第十四条规定：“军用土地转让实行许可证制度。经批准转让军用土地的军队单位，必须按照有关规定，申领军用土地转让许可证，并到当地县级以上地方人民政府办理土地转让手续。”《军队利用房地产开展经营活动的规定》第十条规定：“军队利用房地产开展经营活动发生纠纷时，属于合同纠纷的，按经济合同法规处理”。本案中，73061部队干休所与华朋公司签订94年协议时未经法律法规规定的审批机关或部门批准，未取得军用土地转让许可证，也未依照规定办理土地转让手续，违反了行政法规及军事法规的强制性规定，应当认定协议无效。此后华朋公司将案涉土地转让给帅特利公司，帅特利公司又转让给友豪置业公司，均未按照规定办理审批手续，违反了行政法规的强制性规定，故1996年11月20日华朋公司与帅特利公司签订的协议书及2006年8月9日帅特利公司出具的承诺书中关于案涉土地转让的内容均为无效。故一审法院对上述关于案涉土地转让的协议认定无效，并无不当。上诉人朱龙江关于一审法院对于案涉土地转让的协议认定无效错误的上诉理由，本院不予支持。
关于上诉人朱龙江依据购房协议对案涉房屋的占有能否对抗被上诉人73061部队关于退还占用的土地的诉讼请求问题。因友豪置业公司不能依据无效的协议取得案涉土地使用权，其在案涉土地上建房时既未办理相关土地使用权转让的审批手续，亦未交纳土地使用权出让金，且房屋建设未取得合法规划审批手续。朱龙江购买其中的103室房屋，虽然向友豪置业公司支付相应了价款，但并不能以此对抗73061部队关于退还占用的土地的请求。故一审法院支持73061部队关于退还占用的土地的请求，并无不当。朱龙江明知该房屋是不可能办理产权证而去购买，且无法办理房屋过户手续，并不构成善意取得。对上诉人朱龙江该项上诉理由，本院不予支持。
关于朱龙江上诉认为本案应当适用军事法规，一审法院适用法律错误的问题。本院认为，涉案土地的性质系军产，应当适用军事法规，但一审法院认定73061部队干休所与华朋公司签订94年协议时未经相关部门批准，也未依照规定办理过户登记手续，违反了行政法规的强制性规定，应当认定协议无效，符合《中国人民解放军房地产管理条例》、《军用土地使用权转让管理暂行规定》及《军队利用房地产开展经营活动的规定》等相关军事法规的规定。对上诉人朱龙江该项上诉意见，本院不予采纳。
关于朱龙江上诉认为一审法院适用普通程序从立案到审结超过六个月因而程序违法问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”本案虽从立案到审结超过六个月，但经批准延长，故不存在程序违法。对上诉人朱龙江该项上诉意见，本院不予采纳。
综上所述，朱龙江的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1680元，由上诉人朱龙江负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年二月八日
书记员 冯 瑞