四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南中法民终字第1333号
上诉人（原审被告）四川星宇房地产开发有限公司。
法定代表人杜其星。
委托代理人沈昌霞。
被上诉人（原审原告）蒋小奎。
委托代理人魏顺福（特别授权）。
委托代理人王武江。
上诉人四川星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人蒋小奎商品房销售合同纠纷一案，不服南充市嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第2600号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星宇公司的委托代理人沈昌霞，被上诉人蒋小奎的委托代理人魏顺福、王武江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：蒋小奎与星宇公司于2006年3月6日签订了《商品房买卖合同》，该合同使用四川省建设厅、四川省工商行政管理局监制的GF-2000-0171《商品房买卖合同》示范文本。合同约定，买受人蒋小奎以920元／平方米的价格购买星宇公司所销售的位于南充市嘉陵区南荣路处的“星宇·城南家园”第A幢B单元5层2号商品房一套。另外，双方在合同第六条中关于付款方式及期限约定为“买受人在签订本合同时选择一次性付款方式，房款金额为人民币玖万柒仟柒佰柒拾捌元整”；第八条中关于房屋交付期限约定为“出卖人应当在2006年12月31日前，…将具备下列第3种条件（即：商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为“…（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，…出卖人按每日向买受人支付已交付购房价款万分之一的违约金”；第十五条关于产权登记约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应当在该商品房交付使用后90日内到当地房地产管理部门办理权属登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3．房屋交接后一年内办理房屋产权证”。合同中双方未对逾期办证的违约责任问题作出约定。2006年4月3日，南充市房地产管理局对双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案。合同签订后，买受人蒋小奎依照合同约定向出卖人星宇公司支付了购房款100，198元。
一审法院另查明：一、涉案房屋的交付及房屋产权证书办理的情况及经过。
1、2007年1月25日，星宇公司向蒋小奎交付房屋，蒋小奎在《商品房屋交接书》（合同之附件五）上“买受人（签章）”栏后签字捺印确认。2007年9月29日，该房屋经南充市房地产管理部门初始登记，其初始登记所有权人为星宇公司。产权初始登记后，于2008年8月19日，星宇公司向南充市房地产产权产籍监理处出具了案涉房屋的《办理房屋所有权证通知书》，同日星宇公司将该通知送达蒋小奎，蒋小奎亲属在存根上签字确认。
2、2008年11月18日，蒋小奎作为涉案房屋所有权人取得了《房屋所有权证》，该房屋登记为蒋小奎与李淑英共同共有。
二、涉案《国有土地使用证》的办理情况及经过。
1、2008年8月19日，星宇公司因涉案土地使用权证的迟延办理，向蒋小奎出示（送达）事先制作的《关于办理土地使用证的补充说明》，其内容为“尊敬的蒋小奎业主：您购买我司开发的星宇·城南家园1幢3单元502号房现已办理房屋产权证，因我司开发的涉案小区属分期开发，土地使用证待整个小区全面竣工后（交房后三年）办理，超过期限公司按合同的约定承担违约责任。特此说明业主签字四川星宇房地产开发有限公司2007年11月13日”。由蒋小奎亲属李淑英在“业主签字”栏后签名。
2、2011年7月、8月间，涉案“星宇·城南家园”小区部分购房业主因《商品房买卖合同》中所涉权属证书的迟延办理问题与星宇公司发生过信访事件。在信访处理过程中，星宇公司法定代表人杜其星于2011年8月30日作出书面《承诺》，其内容是“本人承诺2011年9月10日按合同约定支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，违约金按万分之一支付，暂支付6、7、8三个月，其余的违约金按合同约定执行，合同未约定违约金比例的按日万分之零点五执行，在办土地使用证时支付”。
3、2011年9月13日，星宇公司向南充市国土资源局出具了《办理土地使用证通知书》。
4、2011年9月13日，蒋小奎领取土地使用证违约金3，422元。
5、2011年9月14日，蒋小奎、李淑英取得了案涉房屋的《国有土地使用证》。
三、在诉讼中，原告提供了一份《情况说明》，其内容为：“我与蒋小奎系夫妻关系，蒋小奎诉四川星宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，我作为产权共有人将一切诉讼权利转移给蒋小奎，由蒋小奎享有全部权利和承担全部诉讼后果。特此说明说明人：李淑英（签名按手印）。同时，提供了李淑英的身份证复制件、原告与李淑英的结婚证复制件。
四、2012年9月28日，四川果城律师事务所向星宇公司出具《律师函》载明：因逾期交房、逾期办证等商品房买卖合同纠纷，彭保林等百余购房者已委托四川果城律师事务所办理，因法院要求分批起诉，故第一批只起诉了12户。为维护社会和谐，请尽快与我所联系，协商处理，否则我所将应当事人之请求将所有案件诉到法院。在该《律师函》的快件回执上签署：蒙翔代办公室2012.9.29”。
2013年9月3日蒋小奎向一审法院提起诉讼称：2006年3月6日，双方签订《商品房屋买卖合同》，约定星宇公司于2006年12月31日前交付房屋，并于2008年1月25日前为蒋小奎办理房屋权属证书。蒋小奎依约支付了购房款100，198元，经多次催促，星宇公司迟至2007年1月25日交付房屋。2011年9月14日办理土地使用证书。请求法院判令：1、支付逾期交房违约金250.00元（已付购房款100，198.00元按每日万分之一从2007年1月1日计算至实际交房日）；2、支付逾期办证违约金38，025元（以已付购房款100，198.00元按每年10.35％﹤按中国人民银行逾期利息即6.9％（1＋50％）﹥从2008年1月25日计算至实际办理日）；3、承担诉讼费用。
星宇公司辩称：对蒋小奎要求星宇公司承担迟延交房违约责任的诉讼主张，因星宇公司于2007年1月25日交付房屋，该项请求已超过二年的诉讼时效期间，请求法院依法驳回；关于办证违约的问题，星宇公司通过补充说明的方式已与蒋小奎就土地证的延迟办理达成了新的合意，即交房后三年内办理，同时双方已按星宇公司所作的《承诺》对办证违约金进行了了结，蒋小奎请求适用逾期贷款利率计算违约金属于适用法律错误，请求依法驳回蒋小奎的诉讼请求。
原审认为，本案系商品房销售合同纠纷，对于蒋小奎与星宇公司所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，原审法院依法确认其合法有效。根据合同法的规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，蒋小奎作为买受人已依约履行了付款义务，星宇公司作为出卖人，应当按照双方的约定履行交付房屋及协助办理房屋权属证书的义务。
（一）关于蒋小奎要求星宇公司承担逾期交付房屋违约责任的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。根据双方当事人在涉案合同中关于房屋交接时间（即2006年12月31日前）的约定以及涉案房屋实际交付时间（即2007年1月25日），可以看出，星宇公司于2007年1月25日实际交房，其违约事实已经成立。依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，蒋小奎向星宇公司主张承担逾期交房的违约责任应当在2009年1月25日前，且因星宇公司提出了时效抗辩，故对于蒋小奎的该项诉讼主张，不予支持。
（二）关于星宇公司作为出卖人在办证的义务履行上是否违约问题。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋使用权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定可以看出，在商品房买卖中，土地使用权变更及房屋所有权登记手续应由买受人办理，房屋出卖人履行的是协助义务。其次，本案中蒋小奎与星宇公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”，而“房屋交接壹年内，是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并向买受人提供必要的证明文件的时间。由于合同约定的“房屋产权证”并未明确是《房屋所有权证》，故双方当事人约定的“房屋交接后壹年内办理房屋产权证”中的“房屋产权证”应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。第三，涉案房屋的交接时间为2007年1月25日，星宇公司于2007年9月29日完成房屋初始登记，于2008年8月19日通知蒋小奎办理《房屋所有权证》，蒋小奎亲属李淑英在该通知书上署名，应属于合同法上的表见代理，对其效力应予认定。此时涉案房屋已具备进行房屋所有权登记办理的条件，星宇公司未按“房屋交接后壹年内”的约定履行办理《房屋所有权证》的协助义务，故星宇公司在协助办理房屋产权的合同义务方面存在违约。星宇公司对超过约定期限的部分，应承担违约责任。但是依据诉讼时效的法律规定，权利人主张违约责任应当在“自违约事实发生之日起”二年内。因此，蒋小奎向星宇公司主张承担逾期办理房屋所有权证的违约责任应当在2010年8月19日前，且因星宇公司提出了时效抗辩，故对蒋小奎的该项诉讼主张，不予支持。第四，关于双方对涉案《国有土地使用证》延迟办理时间是否已重新达成过一致意见的认定问题。2008年8月19日，星宇公司向蒋小奎出示了事先制作的《关于办理土地使用证的补充说明》，该补充说明意思表示明确，即办理国土证需延期三年，蒋小奎应当知道星宇公司让其签字是希望得到对方谅解并同意给予三年的宽展期限。这不仅仅是送达，蒋小奎一旦在该《说明》上签字认可，即双方达成了新的合意，则说明中的“三年期限”对签字的双方均具有约束力。据此，星宇公司对蒋小奎所购房屋应于交房后三年内，即至迟于2010年1月25日前将具备办理土地使用证的资料备案，并向买受人提供证明文件。而星宇公司向蒋小奎提供能够办理土地使用证通知的时间却为2011年9月13日，对超过补充约定期限的部分，星宇公司应承担违约责任。
（三）关于星宇公司对迟延办理涉案《国有土地使用证》所作《承诺》效力的认定问题。2011年8月30日，出卖人星宇公司的法定代表人在涉案信访事件中对其迟延办理《国有土地使用证》作出给付违约金等事项的《承诺》。对于该《承诺》，因系星宇公司单方意思表示，其中既无买受人蒋小奎的签字（章）认可，同时本案中亦无其他证据证实蒋小奎已对前述《承诺》中的内容予以接受，由此，该《承诺》对双方无合同约束力，其记载的违约金给付标准不能作为本案计付依据采纳。
（四）关于经营城市管理局情况说明、火花街道办证明的效力问题。星宇公司提供的这两份证据意欲证明逾期办理土地证的原因非星宇公司自身原因，根据案涉小区另一案南充市中级人民法院的生效判决书［（2013）南中法民终字第258号］载明，上述说明、证明里提到的围墙修建并不影响案涉小区项目土地总登记及购房业主的分户登记，同时分期开发的房屋也并不是要等到全部项目开发完毕才能办理土地总登记及购房业主的分户登记。另一方面，从星宇公司提供的《南充市住房和城乡建设局建设工程备案综合审查表》看，该表最后一栏分管领导意见签署意见及南充市住房和城乡建设局盖章处的时间是2011年10月17日，说明案涉小区最后综合验收时间应为2011年10月17日，而星宇公司向蒋小奎出具并送达的《办理土地证通知书》是2011年9月13日，正好印证了南充市国土资源局的解释。故对这两份证据，法院不予采纳。
（五）关于共有产权人只有其中一个产权人能否作为本案原告起诉主张权利问题。共有权人是对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。本案蒋小奎与李淑英系夫妻关系，对案涉房屋共同享有权利和义务，李淑英以《情况说明》的方式将案涉房屋的诉讼权利和义务转移给蒋小奎，是李淑英依法处分自己的权利义务，该处分行为不违反法律规定，星宇公司对“诉讼主体”的辩称，不符合法律规定，不予支持。
（六）关于蒋小奎应获得违约金数额的确认问题。本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（基准利率上浮30%）”的规定，由星宇公司按照蒋小奎已付购房款总额，参照前述规定利息标准向蒋小奎支付迟延办理涉案房地产权属证的违约金（期间2010年1月26日起至2011年9月13日止）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决：一、被告四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向蒋小奎支付从2010年1月26日起至2011年9月13日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照原告已付购房款100，198元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但应扣除已领取的3，422元且不超过原告诉讼请求的数额38，025元）；二、驳回原告蒋小奎的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由星宇公司负担。
宣判后，星宇公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项，即“被告四川星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向蒋小奎支付从2010年1月26日起至2011年9月13日止期间的逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金按照原告已付购房款100，198元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮30％的标准计付，但应扣除已领取的3，422元且不超过原告诉讼请求的数额38，025元），改判为驳回蒋小奎的诉讼请求，并由蒋小奎负担诉讼费。事实和理由：1、原判认定事实错误；2、原判适用法律错误；3、被上诉人蒋小奎主张逾期办理房地产权属证书的违约金已超过诉讼时效；4、被上诉人蒋小奎关于办土地证违约金的问题已经了结，应驳回其请求。
被上诉人蒋小奎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：星宇公司并无证据证明哪些业主参与信访，且即使业主参加了信访，但双方并没有签订协议，双方并没有对迟延办证的违约责任达成合意；双方合同对迟延办证没有约定违约金，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定处理；业主领取了部分违约金，并不表示对其余应得违约金的放弃。星宇公司迟延办证系持续性违约，且数次承诺愿意支付部分违约金，属同意履行义务引起诉讼时效期间中断的法定事由，再者，因蒋小奎的委托，四川果城律师事务所星宇公司送达了《律师函》，主张了逾期办证违约金，诉讼时效也因此中断，故蒋小奎主张迟延办证违约金的诉讼请求，没有超过法律规定的诉讼时效期间。
本院二审查明：1、一审庭审笔录中载明星宇公司答辩称“原告的主张超过了诉讼时效期间。”
2、2014年8月4日，蒋小奎向本院出具情况说明，内容为：我于2012年9月28日前委托四川果城律师事务所办理与四川星宇公司逾期交房、逾期办证商品房买卖合同纠纷案件，该所于2012年9月28日发出的果律函字（2012）第216号律师函是我的真实意思反映，系代表我向星宇公司主张权利。
3、蒋小奎在2012年9月29日送达给星宇公司律师函主张权利人员的名单之列。
4、星宇公司提供了南充市嘉陵区火花街道办事处2013年10月20日出具的《关于协助嘉陵区政府参与星宇房产公司与星宇城南家园业主协解决支付迟延加办理土地使用证违约金事宜的情况说明》及南充市嘉陵区火花街道办事处宝光山社区居民委员会2014年4月20日出具的《关于协助嘉陵区政府解决支付迟延办理土地使用证违约金事宜的情况证明》各一份，拟证明星宇公司与星宇.城南家园业主因迟延办理土地使用证违约金双方已作了结。二份证明的主要内容：星宇.城南家园小区业主因星宇公司迟延办理《土地使用权证》的违约问题进行上访，经相关机关协调处理，星宇公司对大约130户业主发放了违约金。
本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为：蒋小奎与星宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。按照《关于办理土地使用证的补充说明》的内容，星宇公司对蒋小奎所购房屋应于交房后三年内，即至迟于2010年1月25日前将具备办理《国有土地使用证》的资料备案，并向买受人提供有关证明文件。而星宇公司向蒋小奎提供能够办理《国有土地使用证》通知的时间却为2011年9月13日，对超过补充约定期限的部分，星宇公司应承担违约责任。案涉小区部分业主集体信访，要求星宇公司解决办理土地使用证的问题，星宇公司承诺了办证时间，同时，星宇公司法定代表人出具了书面《承诺》，承诺在2011年9月10日支付一次性购房和按揭贷款已还清的业主土地办证违约金，以及违约金的支付标准。此后，案涉小区包括蒋小奎在内的部分业主领取了星宇公司按《承诺》内容支付的违约金。本院认为，不管是星宇公司出具的《承诺》，还是蒋小奎领取违约金的领条上，均没有对业主迟延取得土地使用证违约责任了结的内容，蒋小奎领取违约金的行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示”的规定，因涉案《收条》中无蒋小奎放弃其余应取得违约赔偿的意思表示，故不能从蒋小奎的领取行为认定其已对办证违约金主张作出全部了结的意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”中的房屋权属证书，指《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证，并没有限定需造成买受人同时迟延取得两证才予以适用，即因出卖人原因造成买受人取得两证或者两证中的任意一证的迟延，出卖人都应按该条的规定承担违约责任。该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因星宇公司的原因致使蒋小奎迟延取得《国有土地使用证》，且双方签订的《商品房买卖合同》对迟延办证没有约定违约金，符合前述司法解释的适用条件，一审判决适用法律正确，星宇公司关于双方已就迟延办证违约责任达成协议并已了结，不应适用前述司法解释的上诉理由不能成立。星宇公司应按该解释的规定向蒋小奎支付违约金，蒋小奎已领取的部分违约金，从中予以扣减。关于违约金应否降低的问题。《中华人民共和国合同法》关于违约金进行调整的第一百一十四条的规定，是针对当事人约定的违约金低于或者高于造成损失的情形，而本案中双方对迟延办证的违约金并未作约定，星宇公司关于应降低违约金的上诉理由亦不成立。
星宇公司提供南充市嘉陵区火花街道办事处《关于协助嘉陵区政府参与星宇房产公司与星宇城南家园业主协商解决支付迟延加办理土地使用证违约金事宜的情况说明》和南充市嘉陵区火花街道办事处宝光山社区居民委员会《关于协助嘉陵区政府解决支付迟延办理土地使用证违约金事宜的情况说明》欲证明星宇公司就迟延办理土地使用证违约金已与曾光通过协商方式进行了解决，但二份证据均只证明有城南.家园有小区业主参与信访，相关部门进行了协调处理及星宇公司按《承诺》金额向约130户业主支付了违约金，而不能证明该星宇与约130户业主对违约金已作了结。
关于诉讼时效问题。因蒋小奎认可果城律师事务所代表其本人发《律师函》主张权利，对《律师函》内容也予认可，即果城律师事务所与蒋小奎之间系受托人与委托人的关系，受托人果城律师事务所送达《律师函》的行为后果及于委托人蒋小奎，故四川果城律师事务所向星宇公司送达《律师函》应当认定诉讼时效中断。因本案《商品房买卖合同》未对迟延办理房地产权属证书的违约责任作出约定，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故星宇公司应承担的逾期办证违约金是按日计算的继续性债权，每个个别的债权应分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，2010年1月26日起至2011年9月13日止的逾期办证违约金应按日分别计算二年诉讼时效期间，在此期间因2011年9月13日星宇公司向蒋小奎支付部分违约金和2012年9月29日果城律师事务所向星宇公司送达《律师函》而引起诉讼时效中断，应重新起算诉讼时效期间。因此，蒋小奎于2013年10月17日向法院提起诉讼，未超过二年诉讼时效期间。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费750.00元，由上诉人四川星宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 东
审判员 唐晓兰
审判员 蒙秀梅
二〇一四年九月二日
书记员 彭 宣