广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终1998号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司阳山县支行。
负责人：卢伟锋。
委托代理人：林利华，系该公司员工。
委托代理人：白党形，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈珊珊，女，1991年9月25日出生，汉族，阳山县人。
被上诉人（原审被告）：阳山碧桂园房地产开发有限公司。
法定代表人：杨文杰。
委托代理人：刘柏涵，系该公司员工。
上诉人中国农业银行股份有限公司阳山县支行（以下简称阳山农业银行）因与被上诉人陈珊珊、阳山碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2016）粤1823民初254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
原告阳山农业银行诉称：被告陈珊珊因购房需要，于2013年12月26日与原告签订借款人民币420000元的《个人购房担保借款合同》，约定期限（借据）自2014年3月3日起至2044年3月2日，借款采用等额本息还款法，分360期按每个月的借款对应日为还款日（还款额2759.80元／期，随利率变化按年调整偿还金额）偿还本息，执行利率为6.87750%，以被告陈珊珊所购房屋（广东省清远市阳山县阳城镇东社区阳山大道389号阳山碧桂园江山九街*座***号）作抵押，并办理抵押登记手续。贷款发放后，被告陈珊珊并未按合同约定按期足额偿还借款，至2016年1月12日已逾期未还款6期，尚欠原告贷款本息合计427471.98元（其中，本金413892.03元，利息13579.95元），经原告多次催收无效，被告碧桂园房地产公司未能办理房地产权证及房地产他项权证，也无及时履行连带清偿责任。根据借款合同12.3之（2）条款约定,“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权……”；第三十三条约定“阶段性保证人提供提供阶段性保证担保期限至办妥房地产权证并办妥抵押登记手续止”。上述两被告未能按合同约定期限履行还款义务，已经违反合同约定，据此，原告请求判令：一、解除原告阳山农业银行与被告之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号NO：4402012013016****）；二、被告陈珊珊偿还原告贷款人民币本金413892.03元，利息13579.95元，本息合计427471.98元（计至2016年1月11日止，此后利息参照原合同约定的计算方式计至本金还清之日）；三、被告碧桂园房地产公司对上述债务承担连带担保责任；四、原告对抵押的房屋享有优先受偿权；五、上述两被告承担本案诉讼费用。
被告陈珊珊无答辩。
被告碧桂园房地产公司答辩称：1、根据答辩人与被答辩人签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第三项第4目“甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日的五个工作日内银行以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）”起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任。而银行在约定的时间内，并没有书面形式及时的通知答辩人。故答辩人对第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任。2、根据物权法第176条，本案中存在物的担保，又存在以答辩人作为担保人的担保，被答辩人实现权利时，应当优先就物的担保行使权利。根据我方与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第八款约定：若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。所以，原告方须先就抵押物行使抵押权才能让我方承担相应责任。
原审法院查明的事实
原审法院审理查明：2009年7月22日，原告阳山农业银行与被告碧桂园房地产公司签订了《按揭业务担保合作协议》，约定由甲方（阳山农业银行）为乙方（碧桂园房地产公司）开发兴建的“阳山碧桂园项目”的购房者提供相关的抵押贷款业务。第五条约定：“乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。（一）乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房担保借款合同》项目下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。（二）乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。……”。第六条第一款第（八）约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。被告陈珊珊与被告碧桂园房地产公司于2013年12月6日签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由被告碧桂园房地产公司以606971元的价格将位于阳山县阳城镇东社区阳山大道389号[阳山碧桂园]江山九街*座***号房屋一套出卖给被告陈珊珊，付款方式为银行按揭分期付款。2013年12月26日，被告陈珊珊与原告阳山农业银行及被告碧桂园房地产公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定由被告陈珊珊向原告阳山农业银行借款人民币420000元，借款期限360个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%。被告碧桂园房地产公司为被告陈珊珊的借款提供担保保证。被告陈珊珊提供了位于阳山县阳城镇东社区阳山大道389号[阳山碧桂园]江山九街*座***号房屋作抵押，抵押期限32年，并已在阳山县房产管理所办理了抵押备案。该合同第10.1.1条约定：“保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任”。第10.1.2条约定：“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用”。第10.1.3条约定的保证期间为“借款到期日起二年”。第10.3条约定“阶段性保证担保+抵押：借款人以本合同第三十四条项约定房产做抵押的，由第三十三条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。……”。第12.4条约定“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿”。第22.7条约定“借款人和担保人申请借款时应留存真实有效的名称、通信地址、联系方式等信息。贷款人按借款人和担保人留存的通信地址寄出挂号信或快递后三日即视为送达”。第三十条约定：借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入阳山碧桂园房地产开发有限公司在中国农业银行股份有限公司阳山县支行开设的账户。第三十一条约定：本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。第三十三条约定借款担保为“阶段性保证＋抵押”。双方签订合同后，原告阳山农业银行即按合同约定于2014年3月3日将被告陈珊珊的借款420000元划入了被告碧桂园房地产公司在中国农业银行股份有限公司阳山县支行开设的账户内。按合同约定，被告陈珊珊的借款420000元期限从2014年3月3日起至2044年3月2日止，借款采用等额本息还款法，分360期归还本息，每期在每个月的借款对应日归还借款本金及利息约2759.80元／期（随利率变化按年调整偿还金额）。从2014年4月3日到2015年9月29日，被告陈珊珊按期归还了借款本金和利息，但从2015年10月开始至今没有归还借款本金及利息。根据原告提供的数据，至2016年1月11止，被告陈珊珊尚欠原告本金413892.03元，利息13579.95元，本息合计427471.98元（2016年1月11日后的利息另计）。被告碧桂园房地产公司还没有为被告陈珊珊的房产办理他项权证。
原审法院裁判理由和结果
原审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，原告阳山农业银行与被告碧桂园房地产公司签订的《按揭业务担保合作协议》，原告阳山农业银行与被告陈珊珊和被告碧桂园房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》主体合格，内容合法，所以，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”的规定，原、被告双方当事人有义务按照合同的约定履行自己的义务。原告已按约定于2014年3月2日将贷款420000元划入了被告碧桂园房地产公司的账户，被告陈珊珊有义务从2014年3月3日开始按合同约定在每个月对应的还款日分360期归还借款本金和利息（每期2759.80元／月）归还给原告。由于被告陈珊珊从2015年10月开始就没有按合同的约定在每期到期日归还借款本息给原告，其行为已构成违约。被告陈珊珊不按约定归还借款本息的行为，应视为被告陈珊珊以自己的行为表明不履行主要的还款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告起诉要求与被告解除《个人购房担保借款合同》理由充分，本院予以支持。同时，根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第12.4条“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿”的约定，原告起诉要求判决被告陈珊珊归还全部借款本息理由充分，本院予以支持。根据原告提供的数据，至2016年1月11日止，被告陈珊珊尚欠原告借款本金413892.03元，利息13579.95元，本息合计427471.98元（2016年1月11日后的利息另计）。由于被告陈珊珊没有提出抗辩，视为放弃自己的权利，本院对原告提出的至2016年1月11日止，被告陈珊珊尚欠原告借款本金413892.03元，利息13579.95元，本息合计427471.98元（2016年1月11日后的利息另计）的事实予以确认。对于原告要求被告碧桂园房地产公司对被告陈珊珊所欠的借款本息承担连带清偿责任的问题。因原告与被告碧桂园房地产公司签订的《按揭业务担保合作协议》第五条约定：“乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。……”。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，本院确认被告碧桂园房地产公司为被告陈珊珊借款提供的保证为连带责任保证。本案既有被告碧桂园房地产公司提供的连带责任保证，又有被告陈珊珊提供的房屋抵押担保，而原告与被告签订的《按揭业务担保合作协议》第六条第一款第（八）项约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任”。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，对被告陈珊珊所欠的借款原告应先就被告陈珊珊提供抵押的房屋行使抵押权，对不足部分才由被告碧桂园房地产公司承担连带清偿责任。因本案还未进入执行程序，在未对被告陈珊珊提供抵押的房屋进行执行前无法确定被告陈珊珊提供抵押的房屋是否足以清偿其所欠原告的借款本金和利息，所以原告在本案中要求被告碧桂园房地产公司对被告陈珊珊所欠的借款本金和利息承担连带清偿责任的理由不充分，本院不予支持。对被告陈珊珊提供抵押的房屋进行执行后仍不足以清偿被告陈珊珊所欠原告的借款本金和利息部分，原告可以另行起诉要求被告碧桂园房地产公司承担连带清偿责任。对原告提出的对抵押的房屋享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”。由于被告陈珊珊提供抵押担保的房屋已办理抵押物登记，根据上述规定，原告请求对被告陈珊珊提供抵押担保的房屋享有优先受偿权理由充分，本院予以支持。被告陈珊珊经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳山县支行与被告陈珊珊和被告阳山碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号NO：4402012013016****）二、被告陈珊珊应在本判决发生法律效力之日起十日内，归还借款本金413892.03元，利息13579.95元，本息合计427471.98元给原告中国农业银行股份有限公司阳山县支行（2016年1月11日后的利息按合同约定及相关法律规定另计）。三、原告中国农业银行股份有限公司阳山县支行对被告陈珊珊提供抵押担保的座落在广东省清远市阳山县阳城镇东社区阳山大道389号阳山碧桂园江山九街*座***号房屋享有优先受偿权。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳山县支行的其他诉讼请求。案件受理费7712元，减半收取3856元，由被告陈珊珊负担。原告中国农业银行股份有限公司阳山县支行预交的案件受理费7712元，应退回3856元给原告中国农业银行股份有限公司阳山县支行。
当事人二审的意见
上诉人阳山农业银行上诉称：一、《借款合同》签订在后，且该合同就阶段性担保责任的约定与《按揭业务担保合作协议》不一致，而被上诉人阳山碧桂园仍签章确认，应认定为同意对连带担保合同的修改。《按揭业务担保合作协议》合同生效日期为2009年7月22日，其签订时间在前，该合作协议对陈姗姗无约束力。根据而根据农业银行与陈姗姗、阳山县碧桂园房地产开发有限公司2013年12月26日签订的《借款合同》第二部分特殊条款的第三十七条约定，阶段性保证担保期限至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止。阳山碧桂园在《借款合同》的约定与《按揭业务担保合作协议》约定不一致的情况下，仍在借款合同上签章确认，我行认为其是对《按揭业务担保合作协议》修改的确认。根据《中华人民共和国合同法》第三十、三十一条规定，应该认定为是对原阶段性保证担保约定的修改，因此，关于阳山碧桂园的阶段性保证担保责任，应该按借款合同的约定执行。二、《按揭业务担保合作协议》按揭业务担保合作协议第五条第三项第4目的约定违反公平原则。根据上诉人与阳山碧桂园2009年7月22日签订的《按揭业务担保合作协议》，协议第五条第三项第4目约定：“甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日的五个工作日内银行以书面形式通知乙万，如甲万逾期书面通知甲万的，则乙方对购房者连续未支付的第五（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任”。以上约定使双方的权利义务明显违反公平原则。请求：1、撤销广东省阳山县人民法院（2016）粤1823民初254号民事判决书，查清事实，依法裁定阳山碧桂园有限责任公司对贷款本息承担连带保证担保责任。2、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。
被上诉人碧桂园房地产公司二审口头辩称：我方认为，我方并没有否认连带担保责任，只是按照《按揭业务担保合作协议》第六条第一款第（八）项约定：“在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款利息……”，应当以合同约定为准，也就是上诉人与我方的权利义务应当以合同约定为准，所以，上诉人应先就抵押物行使权利后，就不足的部分再向我方请求承担连带清偿责任。
被上诉人陈珊珊未到庭应诉，也未作二审书面答辩。
本院查明的事实
原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：本案在二审过程中，经本院主持调解，上诉人阳山农业银行与被上诉人碧桂园房地产公司就上述争议，经协商，达成协议如下：在处置陈珊珊抵押物后，其价款清偿阳山农业银行借款后，剩余不足清偿部分，由碧桂园房地产公司在一个月内清偿。
本院裁判理由和结果
本院认为，本案是金融借款合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本院二审应围绕上诉人的上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案上诉争议的焦点是：被上诉人碧桂园房地产公司应否对涉案贷款本息承担连带清偿责任。
根据涉案《个人购房担保借款合同》的约定，依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被上诉人碧桂园房地产公司为被告陈珊珊借款提供的保证为连带责任保证。根据涉案《按揭业务担保合作协议》的约定，上诉人阳山农业银行应按承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分其再向被上诉人碧桂园房地产公司请求承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因此，二审期间，上诉人阳山农业银行与被上诉人碧桂园房地产公司在其各自权利义务的范围内达成的协议，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，不损害他人的合法权益，本院予以准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定,判决如下：
一、维持阳山县人民法院（2016）粤1823民初254号民事判决第一、二、四项。
二、变更阳山县人民法院（2016）粤1823民初254号民事判决第三项为：上诉人中国农业银行股份有限公司阳山县支行对被上诉人陈珊珊提供抵押担保的座落在广东省清远市阳山县阳城镇东社区阳山大道389号阳山碧桂园江山九街*座***号房屋享有优先受偿权。在处置被上诉人陈珊珊抵押物（清远市阳山县阳城镇东社区阳山大道389号阳山碧桂园江山九街*座***号房屋）后，其价款清偿上诉人中国农业银行股份有限公司阳山县支行借款后，剩余不足清偿部分，由被上诉人阳山碧桂园房地产开发有限公司在一个月内清偿。
一审案件受理费按原判执行。二审案件受理费7712元，由上诉人中国农业银行股份有限公司阳山县支行负担3856元，由被上诉人阳山碧桂园房地产开发有限公司负担3856元。
本判决为终审判决。
审判长 卢永坚
审判员 张少林
审判员 罗文雄
二〇一六年九月二十二日
书记员 林健欢
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。