江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第1065号
上诉人（原审被告、反诉原告）连云港诚联房地产开发有限公司，住所地东海县牛山街道中华路西侧富华路北侧。
法定代表人潘建阳，该公司董事长。
委托代理人孙传龙，江苏华天人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈晶晶。
委托代理人戚士贵。
上诉人连云港诚联房地产开发有限公司（以下简称诚联公司）因与被上诉人陈晶晶商品房销售合同纠纷一案，不服东海县人民法院（2014）东民初字第0141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月9日受理后，依法组成合议庭于2014年7月1日公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人孙传龙、被上诉人委托代理人戚士贵到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院审理查明，诚联公司系西双湖壹号商品房开发商。2011年5月19日，陈晶晶与诚联公司签订商品房买卖合同一份，主要内容为：一、买受人所购商品房基本情况。西双湖壹号3幢3单元602号房，该商品房用途为普通住宅，建筑面积为135.8平方米，价款470768元。二、付款方式及逾期付款的违约责任。买受人于2011年5月19日支付首付房款141768元，余款329000元应于签约之日起七日内办理完毕按揭手续。如逾期付款在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。三、交房期限及逾期交房的违约责任。出卖人应当在2012年11月30日前，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人自身原因导致延期交付的，最多延期不得超过三个月。除上述特殊情况外，出卖人逾期交房不超过30日的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。另外，合同补充协议中关于办理购房贷款方面作出如下约定：1、出卖人应充分告知所需资料及手续内容并积极配合买受人办理相关手续。买受人需在本合同签订五日内提供完整的办理贷款的所有有效资料与手续。2、若因买受人自身原因不符合银行按揭贷款之条件或按揭贷款不能在本合同签订之日起20日内或本合同约定的付款日之前到达出卖人账户，即视为买受人逾期付款，买受人同意按本合同第七条承担违约责任。上述关于延期交房的约定及办理购房贷款的约定均为格式条款。
2011年5月19日，陈晶晶按约支付了购房首付款。2011年10月8日，诚联公司收到陈晶晶申办的住房公积金贷款329000元。2012年11月30日至今诚联公司没有按照合同约定将分户验收合格的涉案商品房交付给陈晶晶。
原审法院另查明，2012年11月12日，涉案的西双湖壹号3号楼经相关部门组织验收合格，单位工程竣工验收证明书载明“工程质量符合规范规定及设计要求，工程竣工验收评定合格，同意交付使用”。2012年11月29日涉案3号楼竣工验收文件在东海县住房和城乡建设局进行了备案。2011年3月29日诚联公司向东海县供电局缴纳了西双湖壹号一期（包含涉案的3号楼）的小区供配电费用，2013年6月20日西双湖壹号一期配电网工程竣工验收。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一是诚联公司可否以东海县供电公司供电工程延期竣工为由主张免除其延期交房三个月的违约金；二是陈晶晶是否应当承担逾期办理按揭贷款的违约责任。
关于第一个争议焦点，原审法院认为，诚联公司作为开发商不能以东海县供电公司供电工程延期竣工为由主张免除其延期交房三个月的违约金。理由如下：诚联公司主张其逾期交房的原因是由于供电公司单方违约直接导致，但并没有提供充分的证据予以证明。诚联公司在供配电工程的施工前和施工过程中，除了需要交纳有关费用，仍然存在其他的合同义务，如施工的前置手续的办理及施工过程中附近施工环境保障等义务，而这些因素均可导致工期的变动。诚联公司提供居住区供配电交费凭证、配电网工程竣工验收记录表来证明东海县供电公司单方的原因导致逾期交房，证据不足，原审法院不予确认。
关于第二个争议焦点，原审法院认为，陈晶晶应当承担一定的逾期办理按揭贷款的违约责任，诚联公司对此应承担主要责任。理由如下：办理商品房按揭贷款不仅需要诚联公司、陈晶晶、住房公积金管理部门、银行共同配合，而且还受国家政策影响。从实践来看，办理商品房按揭贷款流程长，政策影响大，合同约定7日内办理完按揭手续及在合同签订之日起20日内将按揭贷款打入诚联公司账户，时间过短。正常情况下，要在上述期限内完成上述合同事项比较困难。作为提供格式条款的诚联公司对上述风险应有合理预期，并承担相应的风险。综上，诚联公司作为上述格式条款的提供者应承担逾期办理按揭贷款的主要责任。原审法院依法酌情确定陈晶晶对逾期办理按揭贷款承担30%的违约责任即向反诉原告诚联公司支付违约金2388.54元。
综上所述，对陈晶晶要求诚联公司支付逾期交房违约金37953.24元的诉讼请求，原审法院予以支持。对诚联公司要求陈晶晶支付逾期办理按揭贷款之违约金7961.80元的反诉请求，原审法院对其合理部分予以支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条规定，判决：一、连云港诚联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向陈晶晶支付违约金37953.24元。二、陈晶晶于判决生效之日起十日内向连云港诚联房地产开发有限公司支付违约金2388.54元。一、二项综合计算后，连云港诚联房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向陈晶晶支付违约金35564.70元。三、驳回连云港诚联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费740元，反诉案件受理费50元，共计790元，由连云港诚联房地产开发有限公司负担740元，由陈晶晶负担50元。
诚联公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金是错误的。1、《商品房买卖合同》约定，上诉人交房时间为2012年11月30日，但是上诉人2012年11月26日就已经通知被上诉人接收房屋。2、2013年的8月8日，涉案房屋办理了转移登记，2013年8月27日，被上诉人已经将涉案房屋的房产证领走。上诉人已经实际履行了交付义务，房屋所有权已经发生了转移。被上诉人称涉案房屋至今未交付与事实严重不符。以上相关的证据材料，上诉人都已经在一审时提交给法庭，但是一审判决中并没有提及。二、一审判决中，在因电力工程延期竣工造成上诉人逾期交房情况下，不免除上诉人3个月逾期交房的违约责任的认定是错误的。1、一审判决认定涉案房屋买卖合同是合法有效的，第八条是双方应该履行的有效条款，这是一个不争的事实。这一条规定的关键词是是否系出卖方原因导致工程延期，只要将原因排除在出卖方以外，就可顺延3个月。2、供电部门延期竣工是导致建筑工程延期竣工的一个明确的原因，而原审通过假设“仍然存在其他合同义务，如施工的前置手续的办理及施工过程中附近施工环境等义务，而这些因素均可导致工期的变动”施工的前置手续以及环境保障等内容，将简单问题复杂化，并没有任何证据印证该猜想，即无任何证据能证明系出卖方原因导致建筑工程延期。至于其他还有多少非出卖人以外的因素，都不影响第八条约定的履行。三、一审判决上诉人对被上诉人逾期办理按揭贷款承担主要责任是错误的。1、整个合同的签订，是双方在平等自愿、协商一致的情况下达成的，签约当事人都对合同内容、涵义已做了充分了解，不能仅从合同内容是打印的，就认定系格式条款。2、一审判决用“办理按揭贷款时间长，政策影响大，正常情况下……”等猜测性语言，就判令上诉人应承担主要责任是错误的，另外认定被上诉人承担30％责任属典型的主观臆断。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期交房的违约责任，并判令被上诉人承担逾期付款的全部违约责任或发回重审。
被上诉人陈晶晶辩称：1、一审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人延期交付是电力造成的说法不正确。配电工程作为房屋工程的一部分，应当在房屋完工前竣工验收。延期交付三个月没有事实和法律依据。2、对于违约金的说法不对。因为上诉人在2012年11月30日前因上诉人于2012年11月26日就交房通知书是没有法律依据的。因为涉案房屋在2013年4月26日才取得东海县住宅小区交付使用证，之前根本达不到交付条件，上诉人明显存在违约责任。3、上诉人认为被上诉人承担按揭贷款30%的违约责任属典型的主观臆断，我方认为一审法院是以实际客观考虑按揭贷款手续办理过程中程序很麻烦，需要一定时间和过程。判决被上诉人承担按揭贷款的违约责任30%，并无过错。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，当事人双方在合同中约定了房屋交付时间，依此约定，诚联公司作为房地产开发公司，应当在该时间节点之前全面完成工程竣工和取得工程验收备案手续，并达到房屋能够使用的条件。配电网工程作为房屋建设工程的一部分，本身包含于整体工程施工工期之内，当然应在房屋交付使用前完工并经验收。一审法院认定诚联公司不能以供电工程延期竣工为由，免除其延期交房责任，并无不当。诚联公司上诉认为应当免除三个月违约金的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。
诚联公司交付的房屋，应当符合国家规定的交付条件。本案中，依诚联公司提供的在2012年11月26日寄送的交房通知书，通知2012年11月27日交房，但是，涉案楼房屋竣工验收文件实际于2012年11月29日才在行政机关进行备案，至2013年6月20日配电网工程方才竣工验收。上述证据证实，涉案房屋在2012年11月27日并未达到交付使用条件，诚联公司的该交房通知不具有法律效力，其上诉认为一审法院认定上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金是错误的上诉理由，本院亦不予采纳。
关于按揭贷款问题，诚联公司作为房地产开发企业，陈晶晶作为买受人，应当依合同约定履行通知、相互配合义务，诚联公司同时应做好协调住房公积金管理中心和贷款银行等工作。在这项工作中，诚联公司处于主导、督促地位，在诚联公司没有证据证实系由于陈晶晶的原因或行为导致按揭贷款未及时到位的情况下，一审法院酌定由陈晶晶承担30%责任，并无不当。
综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。诚联公司的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费790元，由上诉人连云港诚联房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决送达后，权利人可向一审法院或者与其同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为两年。
审 判 长 胡 丹
审 判 员 汪家元
代理审判员 闫 杰
二〇一四年七月五日
书 记 员 陈宇辉
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。