江西省武宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民一初字第618号
原告张红霞，女，1967年12月14日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县，
被告九江福泉房地产开发有限公司，住所地：武宁县城解放路21号。
法定代表人余修日，董事长。
委托代理人聂梅，九江福泉房地产开发有限公司职员。
原告张红霞诉被告九江福泉房地产开发有限公司（以下简称福泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张红霞、被告委托代理人聂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，要求法院判决被告尽快为原告办理沁春园小区4栋1单元502室房屋所有权证和土地使用权证。事实和理由是，2011年3月7日，原告与被告签订《武宁县商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的沁春园小区4栋1单元502室房屋一套，房屋总价款为285600元，交房时间为2011年12月30日前，后原告付清了购房款，但至今未能取得房屋所有权证和土地使用权证。为此，原告诉诸法院。
被告辩称，被告同意办证，但因小区未综合验收完毕，加上被告与政府之间就安置房问题未能协商解决好，故未能办理。
原告为证明其诉讼主张，提交了商品房买卖合同复印件1份、骆春宁与被告签订的协议复印件2份、办证费用收据及清单复印件各1份、物业押金收据复印件份(以上复印件均与原件核对无异)，证明原告妹妹骆春宁因与被告之间存在纠纷，经法院执行，被告将现原告名下的房产抵给了骆春宁，之后，骆春宁将抵债的房产卖给了原告，被告以出卖人的身份与原告签订了商品房买卖合同，原、被告之间形成了商品房销售合同法律关系，原告已付清购房款并另外交纳给被告办证费用11640元和物业费2000元。
经质证，被告均无异议，本院均予以采信。
被告为证明其诉讼主张，向本院提交了成交确认书及武宁县二轻工业总公司关于要求兴建安置住房的报告复印件各1份，证明沁春园小区的土地系出让土地，该小区的安置房占用了该土地，政府应补面积，政府未补面积导致被告无法办证。
原告质证称，该证据与原告无关。
经审查，本院认为，被告提供的该组证据与2013年本院受理的沁春园小区业主诉讼被告办理产权证案件所查明事实相互印证，可以证明土地取得方式及武宁县二轻工业总公司下属木器厂职工房屋拆迁的情况，但不能证明政府应补面积及政府未补面积导致被告无法办证的事实，故本院对该组证据的证明目的不予采信。
经审理查明，2005年7月，原告妹妹骆春宁与被告合作开发房地产，后因被告未及时归还原告投资款和支付利润，骆春宁于2009年3月30日将被告诉诸本院，该案以调解方式结案，后该案进行执行阶段。2010年7月19日，骆春宁与被告达成执行和解，被告将其开发的沁春园小区4栋1单元202、502室房屋抵给了骆春宁。后骆春宁又将沁春园小区4栋1单元502室出售给了原告。2011年3月7日，原告与被告就该商品房签订了《武宁县商品房买卖合同》，合同约定，被告将武宁县沁春园小区4栋1单元502室的商品房以285600元价格出售给原告，签订合同时一次性付清，交房时间为2011年12月30日前。双方于2011年11月4日办理了交房手续，同日，被告收取了原告11640元办证费用和2000元物业费，但至今未能向原告交付房屋所有权证和土地使用权证，为此，原告诉诸法院。
另查明，2013年，本院共受理沁春园小区业主诉讼被告办理产权证案件111件，除几件案件撤诉外，其余均已判决被告依法为业主办理产权证，且判决均已生效。依据已生效的（2013）武民一初字第724号民事判决书，可确定本案如下事实：2005年9月28日被告九江福泉房地产开发有限公司（前身为武宁县万福房地产开发有限公司）受让建设路（木器厂）、樟岭路东侧（纺织厂等）宗地，分别开发建设沁春园和旺樟园小区。同日，余修日等8人签订合伙协议成立了0702工程项目部，挂靠于被告福泉公司，项目开发用地为沁春园小区和旺樟园小区。本案所涉的沁春园小区由武宁县豫宁建筑公司中标承建。由于沁春园小区所处位置涉及到武宁县二轻工业总公司下属木器厂职工房屋拆迁，为维护职工权益，2006年11月30日，武宁县政府办公室下发抄告单，职工拆迁安置房建设地点定于沁春园住宅小区内。当年12月，武宁县政府亦同意了被告就沁春园小区规划报批（含安置楼）。沁春园小区开发建设过程中，由于被告内部管理混乱，股东之间、公司与承建商之间以及对外债务纠纷不断，工程停工，致使购房户多次上访。2009年8月28日，武宁县房产管理局下发监管通知，目的是促使被告尽快将工程按时完工。主体工程完工后，2011年6月23日，因沁春园小区承建公司武宁县豫宁建筑公司拒绝给被告提供该小区验收资料，被告向武宁县沁春园协调领导小组提出一份“请求尽快解决办理沁春园工程验收资料的报告”，声明：豫宁公司因无理取闹，拒绝办理资料，给社会造成负面影响、给我公司造成的经济损失我公司概不负责，一切由豫宁公司承担。次日，武宁县房管局回复意见：…责成你公司继续与豫宁公司沟通，尽快妥善解决，如无法妥善协商，应及时向法院提出诉讼，通过法律渠道解决。你公司提交《报告》中发表的声明，是极其不妥的行为，你公司不得借自己的声明，推卸自己应该履行的义务和应承担的法律责任。之后，被告一直就工程验收问题未解决，整个小区至今未竣工验收。但沁春园小区大部分业主已实际入住。
因沁春园业主等多人就沁春园小区办房产证一事多次上访，2013年10月16日，武宁县相关部门单位主要负责人就沁春园小区验收发证一事开展协调会。会议就小区项目中已规划的11间铺面未报建、消防验收、防雷、建设工程质量验收备案等问题，要求各相关部门负责，主动作为，加强协作，确保完成相关验收工作。
本院认为，案外人骆春宁将被告抵债的商品房出售给原告，之后被告以出卖人的名义与原告在协商一致的基础上自愿签订“商品房买卖合同”，并收取了原告的办证费用和物业押金，应视为被告自愿承继了为原告办证的义务，原、被告签订的“商品房买卖合同”符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。根据商品房买卖合同法律规定，房屋的交付使用与所有权的转移是出卖人负有的两个层次的义务，房屋的交付使用是出卖人的首要义务，房屋所有权的转移是买卖合同的终极目的，更应是出卖人不可免除的责任，而房屋所有权的转移即是办理房屋所有权登记。房屋所有权的办理取得，应当是由原告（买受人）按照国家有关规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权的登记手续，被告（出卖人）应当在原告（买受人）申请办理房屋所有权登记手续前，根据《房屋登记办法》的相关规定，在房屋竣工后的三个月内应向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设工程符合规划的证明，房屋竣工验收资料、测绘资料及其他必要材料等有关证明文件。被告只有将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为被告在约定的期限内完成了房屋初始登记的义务。然而，被告由于公司股东之间的股权纠纷及与承包商豫宁建筑公司的建筑合同纠纷，造成该商住楼至今无法竣工验收；同时又由于被告在建筑过程中任意更改规划，部分工程未完工，致使相关职能部门不能依法验收，责任完全在于被告。尤其是自2013年来，沁春园小区业主就陆续诉讼要求被告办理产权证，鉴于原告属群体性，经县政府召集相关职能部门协调，同意提前为该商住楼办理好相关手续，解决违规问题，欠缴有关费用待后追缴，然而被告至今仍然拒绝配合，被告更是无理至极。本案中，原、被告在合同中约定交房时间为2011年12月30日前，实际交房时间为2011年11月4日，故本院认为原告至少应在2011年11月4日起90日内即应当在2012年2月2日前取得房产证，现原告按约交付了购房款，且交付了办证费用，其诉请被告及时为其办理房屋所有权证及土地使用权证，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百三十条、一百三十三条、一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告九江福泉房地产开发有限公司于2015年11月15日前为原告张红霞办理沁春园小区4栋1单元502室商品房的房屋所有权证及土地使用权证。
案件受理费5584元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审 判 长 邱 湘
审 判 员 盛奎伟
审 判 员 刘梦三
二０一五年十月十九日
代书记员 王泰兰