湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第03899号
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司。
法定代表人范小冲。
委托代理人罗忻致。
委托代理人肖榕。
被告郝洪涛。
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）诉被告郝洪涛商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成由本院审判员肖必芳担任审判长，与人民陪审员肖红丽、李曼玲参加的合议庭进行了审理。书记员杨晓担任记录。原告阳光壹佰公司的委托代理人肖榕到庭参加了诉讼，被告郝洪涛经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告阳光壹佰公司诉称：2012年9月12日，原告阳光壹佰公司与被告郝洪涛签订了编号为XD120022605的《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），就购买阳光壹佰新城第C2区1-83栋605房屋相关事宜进行了约定。合同约定被告以首付款加银行按揭的方式付款，总房款人民币750197元，其中首付款人民币225197元，由被告直接支付，余款人民币525000元由被告向中国光大银行申请按揭贷款方式支付。《买卖合同》履行过程中，由于被告未及时偿还银行按揭贷款，光大银行提前解除抵押贷款合同，导致原告为被告代偿所欠全部银行贷款及利息总计人民币524936.54元。为此，原告于2015年4月14日发函要求被告于2015年4月17日之前，支付原告为被告代偿的全部款项及违约金。由于被告收到函件后在上述期限内未予理会，2015年5月18日，原告依据《买卖合同》的约定向被告发出《合同解除通知书》，通知被告解除婚姻《买卖合同》并要求被告于2015年5月28日之前配合办理退房、退款、撤销网签等手续，并支付相应违约金及其他损失。但被告仍然没有办理上述手续。原告认为，针对被告拖欠银行贷款，导致原告承担连带担保责任为被告代偿其所欠广大银行湘府路支行的全部款项，并且经原告催告后在合同约定期限内仍未履行偿还义务的行为，原告有权根据买卖合同补充协议的约定解除合同并要求被告承担相应的违约责任及其他损失。现原告为维护自己的合法权益，依法诉至人民法院，请求依法判令：1、确认原被告签订的XD120022605号《长沙市商品买卖合同》已经解除；2、被告支付原告违约金150040元（房屋总价款数额的20%）；3、被告立即向原告返还阳光壹佰新城第C2区1-83栋605号房屋；4、被告办理或协助原告办理阳光壹佰新城第C2区1-83栋605号房屋的相关退房手续，包括但不限于预告登记的注销、合同备案的撤销、原告公司规定的其他退房手续等；5被告承担本案的诉讼费用。
被告郝洪涛经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，且未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
为支持其诉讼请求，原告在本院指定的举证期限内，向本院提交了如下证据：
证据1、长沙市商品房买卖合同（含合同补充协议）及销售不动产统一发票，拟证明被告购买阳光壹佰新城第C2区1-83栋605号房屋的事实及付款方式（首付款加银行按揭）。
证据2、个人贷款合同，拟证明被告与光大银行签订房屋抵押贷款合同，银行发放贷款，原告为被告在贷款合同下借款所产生的全部债务向银行提供阶段性连带担保责任。
证据3、个人房屋按揭贷款合作协议书，拟证明原告与光大银行就购房人房屋按揭贷款事宜进行合作，原告在光大银行开设担保保证金专户。
证据4、保证责任履行通知书及中国光大银行特种转账凭证，拟证明光大银行提前解除与被告的贷款合同，原告为被告承担了人民币524936.54元的连带保证责任。
证据5、紧急催告函、合同解除函及邮递单，证明原告已经向被告催告还款、书面通知被告解除合同并要求其承担违约责任的事实。
被告在本院指定的举证期限内未提交证据，且未出庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，对原告提交的证据1-5，本院认为证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，对该五份证据本院予以确认。
根据上述确认的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2012年9月12日，原告阳光壹佰公司与被告郝洪涛签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD120022605）及其附件一至四。被告购买了原告开发的位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中的第C2区1-83栋6层605号房。双方在合同中约定房屋总价款为750197元，其中首付款225197元，余款525000元向银行申请贷款。交房时间为2013年12月15日前。附件四合同补充协议第1条约定：买受人以贷款方式支付购房相关款项时，双方还须遵守：1.1……；1.2……；1.3在相关按揭合同中所约定的出卖人相关担保期内，如因买受人原因（包括但不仅限于相关贷款本息／罚息及其他款项等）而导致出卖人承担相关责任（包括但不仅限于代为支付等）的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，须全额付清出卖人因此责任而实际已支出之所涉全部款项及按该所涉全款款项20%计算所得之违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人付清前述全部款项的，则出卖人有权同时解除《买卖合同》，且买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得之违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用等）。1.4如因买受人原因（包括但不限于拖欠银行按揭贷款或公积金贷款本息、罚息及其他款项等），导致按揭银行（或住房公积金管理中心）提前解除借款合同，使出卖人承担担保责任的，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，向出卖人全额赔偿出卖人因承担担保责任而实际已支出之所涉全部款项（包括但不限于保证金、违约金、律师费、公告费等），并按该指定房屋总价款20%向出卖人支付违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人付清前述全部款项的，则出卖人有权同时解除《买卖合同》，且买受人应另行支付按该房屋总价款20%计算所得之违约金并赔偿出卖人因解除合同发生的其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）。《合同补充协议》第9条关于送达事宜约定：9.1通知或送达的方式可采取包括电话通知、邮寄送达、直接送达或在《潇湘晨报》上广告送达等任意一种或多种方式进行，且均视为有效履行《买卖合同》所约定的相关送达方式。9.2在办理好指定房屋分户产权证之前，出卖人以《买卖合同》中标明的买受人之通讯地址、联系方式作为送达文件的约定地址和联系电话，如该等通讯地址和联系电话发生变更，买受人应立即电话通知并在三日内以书面形式告知出卖人。反之，致使出卖人无法向买受人送达或通知，造成买受人或出卖人权利或利益损失的，其责任全部由买受人承担。如买受人提供的联系信息有误，使出卖人无法送达的，则视为买受人免除了出卖人的送达义务，因此而导致延迟或后果，由买受人自行负责。9.3任何通知、要求或其他沟通内容都应以书面形式给予另一方并派人或用已付费邮件或用传真送达至本协议9.2所提及的通讯地址、联系电话。该等通知、要求、或其他沟通内容无论被送达人是否签收，均自将在其送达之日，或邮件（挂号信或特快专递）发出之日起第三个工作日，或传真被发出之日均视作已最终送达。该合同还就产权证的办理等问题进行了约定。
2013年4月24日，原、被告与中国光大银行股份有限责任公司长沙湘府路支行（以下简称“光大银行”）签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，被告向光大银行借款525000元，用于支付上述房款。同时，该借款合同约定原告阳光壹佰公司作为保证人为上述借款及所产生某该合同还就违约责任等问题进行了约定。2013年5月14日，光大银行将525000元抵押贷款支付给原告，原告向被告开具了销售不动产统一发票。2015年1月14日，光大银行向原告发出保证责任履行通知书，载明：借款人郝洪涛未能按照贷款约定还款，该笔贷款已连续逾期2期，累计逾期7期，逾期本金891.46元，到目前为止累计欠息5706.56元，并要求原告履行担保责任，办理还款手续。2015年1月20日，原告将524936.54元转账至被告账户中，转账原因为：保证金划款。2015年4月14日，原告向被告在《长沙市商品房买卖合同》上所留地址发出《紧急催告函》，要求被告在2015年4月17日之前前往原告公司处支付原告为被告代偿的所有款项及违约金。2015年5月19日，原告向被告发出《合同解除函》，告知被告：1、解除双方签署的《买卖合同》；2、要求被告在2015年5月28日之前，前往原告公司办理退房、退款、撤销网签等手续，且另行支付所涉全部款项20%的违约金及赔偿公司的其他损失。
另查明，2012年4月28日，原告与光大银行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》一份，约定在符合光大银行贷款条件的情况下，光大银行为原告所开发的阳光壹佰国际新城楼盘的借款人（即购房人）提供个人房屋按揭贷款，原告为所有借款人的个人房屋按揭贷款提供连带保证责任，其担保方式为全额不可撤销的连带责任保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及为实现债权的其他费用。
本院认为：原告阳光壹佰公司与被告郝洪涛所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效；原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。现由于被告逾期未偿还房贷，致使原告向银行履行了连带保证责任，代被告共计偿还贷款本息524936.54元。根据原、被告双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，如因买受人原因（包括但不限于拖欠银行按揭贷款或公积金贷款本息、罚息及其他款项等），导致按揭银行（或住房公积金管理中心）提前解除借款合同，使出卖人承担担保责任的，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，向出卖人全额赔偿出卖人因承担担保责任而实际已支出之所涉全部款项（包括但不限于保证金、违约金、律师费、公告费等），并按该指定房屋总价款20%向出卖人支付违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人付清前述全部款项的，则出卖人有权同时解除《买卖合同》，且买受人应另行支付按该房屋总价款20%计算所得之违约金并赔偿出卖人因解除合同发生的其他损失（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）。现因被告未按期支付房屋贷款，致使银行提前解除借款合同，经原告催告后，被告并未向原告偿还代为清偿之全部贷款款项，2015年5月19日，原告根据《长沙市商品房买卖合同》上所留地址向被告邮寄《合同解除函》，根据双方合同约定，本院确认原、被告于2012年9月12日所签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD120022605）及其附件一至四于2015年5月19日予以解除。合同解除后，被告应当将涉案房屋返还给原告。对原告要求被告支付违约金150040元的诉请，本院认为，因被告存在违约，应当向原告支付违约金，但违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，原告主张的违约金过分高于原告因此而遭受的损失，对此应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告给付原告违约金75019.7元；对原告要求被告支付违约金150040元的诉请，本院予以部分支持。合同解除后，被告应当协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）的相关手续。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与被告郝洪涛于2012年9月12日所签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD120022605）及其附件一至四于2015年5月19日予以解除；
二、被告郝洪涛自本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司返还位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中的第C2区1-83栋6层605号房；
三、被告郝洪涛自本判决生效之日起十日内协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）的相关手续；
四、被告郝洪涛自本判决生效之日起十日内向原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司支付违约金75019.7元；
五、驳回原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
本案案件受理费3301元，由被告郝洪涛予以承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖必芳
人民陪审员 肖红丽
人民陪审员 李曼玲
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 杨 晓