福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第2982号原告厦门都市景象物业管理有限公司，住所地厦门现代物流园（保税区）象兴四路22号象屿大厦二楼2B4。法定代表人黄嘉辉，董事长。委托代理人廖永红，福建欧顿律师事务所律师。被告林明华，男，1978年9月13日出生，汉族，个体汽车驾驶员，住龙岩市新罗区。原告厦门都市景象物业管理有限公司（以下简称都市景象物业公司）与被告林明华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理。依法由审判员李美丰适用简易程序公开开庭进行审理。原告都市景象物业公司的委托代理人廖永红及被告林明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都市景象物业公司诉称，2006年8月1日，厦门象屿物业管理有限公司将公司名称变更为厦门都市景象物业管理有限公司。厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司系原告厦门都市景象物业管理有限公司设立在龙岩的分支机构。2004年12月8日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司与厦门象屿物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，双方约定由厦门象屿物业管理有限公司对“水韵华都”提供前期物业管理服务事宜，并对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任及附则进行了约定。合同签订后，厦门都市景象物业管理有限公司龙岩分公司按合同的约定履行了相应合同义务。2007年8月6日，被告林明华办理了水韵华都5号楼210室的房屋交接及入住手续，开始使用了水韵华都5号楼210室。截至2013年6月15日，被告无故拖欠物业服务费2522.3元、公摊电费385.2元、代收垃圾处理费373.5元。原告多次催讨未果遂向法院起诉，请求判令被告立即向原告支付尚欠的物业服务费2522.3元、公摊电费385.2元、代收垃圾处理费373.5元；并支付该款自自2013年11月20日起至款清之日止，按日千分之一计算的违约金。被告林明华辩称，被告林明华从2009年7月起没有缴纳物业费。公摊电费385.2元、代收垃圾处理费373.5元，被告林明华也没有缴纳。被告林明华没有缴纳上述费用的原因在于：2009年被告林明华家中被盗，要求原告都市景象物业公司提供监控被拒绝，而且原告都市景象物业公司在服务期间，小区存在乱停车、公共设施坏了没有修理，小区绿化没有修理等情况。被告同意支付原告各项费用计1000元。经审理查明，原告都市景象物业公司原名称为厦门象屿物业管理有限公司，2006年8月1日，变更为现名称。2004年12月8日，厦门象屿物业管理有限公司与福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司（以下简称裕兴公司）订立一份《前期物业服务合同》，合同约定：裕兴公司选聘厦门象屿物业管理有限公司对水韵华都进行前期物业管理服务，受益人为水韵华都全体业主和使用人，小区内全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应责任；住户电表采用一户一表，公摊部分由物业公司代缴；厦门象屿物业管理有限公司向小区业主、住户代收公摊部分水、电费，并按实缴交水电部门；物业综合管理服务费按建筑面积计算，其中多层住宅为每月每平方米0.4元，上收费标准最后以龙岩市物价局的批复为准，向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按龙岩市物价局的批复执行；从业主或物业使用人入住之日起，每半年缴交一次，业主须于管理处发出通知后15日内向物业公司交纳各项应缴费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水电费，自逾期之日起，每日按应缴费用的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告都市景象物业公司在2004年12月8日至2013年6月15日期间，对水韵华都小区进行了物业管理。被告林明华系龙岩市新罗区龙腾路水韵华都小区5号楼210室业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为132.7平方米。2007年8月6日，被告林明华办理了水韵华都5幢楼210室房屋的交接手续，开始使用水韵华都小区5幢楼210室。从2009年7月1日起至2013年6月15日止，被告林明华拖欠原告都市景象物业公司物业服务费2522.3元、公摊电费385.2元、代收垃圾处理费373.5元。原告都市景象物业公司经催讨未果，遂诉至本院。诉讼中，原告都市景象物业公司要求被告林明华给付拖欠物业费的违约金从起诉之日（即2015年4月7日）起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的四倍计算。以上事实，有原告提供的准予变更登记通知书、前期物业服务合同、房产验收确认书、房屋交接通知书、入住合约、业主资料卡、通知单简表各一份以及原告的庭审陈述在案佐证。本院认为，原告都市景象物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。裕兴公司与原告都市景象物业公司签订的前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。原告都市景象物业公司根据该合同的约定向包括被告林明华在内的业主提供了物业管理服务。被告林明华在接受原告都市景象物业公司提供的物业服务后，应履行向原告都市景象物业公司交纳物业管理费的义务。被告林明华拖欠原告都市景象物业公司物业服务费，已构成违约，侵害了原告都市景象物业公司的合法权益，应限期支付。因此，原告都市景象物业公司要求被告林明华支付物业服务费2522.3元、公摊电费385.2元、代收垃圾处理费373.5元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。诉讼中，原告都市景象物业公司要求被告林明华支付从起诉之日（即2015年4月7日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算拖欠物业费的违约金，低于双方约定，且未违反法律规定，本院亦予以支持。被告林明华主张原告都市景象物业公司物业服务存在瑕疵，且因原告的原因致使其家中被盗，但未提供证据证明，本院对其抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告林明华应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门都市景象物业管理有限公司物业服务费2522.3元，并支付从2015年4月7日起至本判决确定的还款之日止，以本金2522.3元、按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。二、被告林明华应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门都市景象物业管理有限公司公摊电费385.2元、代收垃圾处理费373.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告林明华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员李美丰二〇一五年六月二十三日书记员陈叙颖（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。诉讼费账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区财政局；账号：10×××01）。