苏州市相城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）相渭民初字第00673号
原告胡建尧。
原告陈芳方。
两原告委托代理人曾云，上海欧博律师事务所律师。
两原告委托代理人吴琳，上海欧博律师事务所律师。
被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇。
法定代表人林汶宗，总经理。
原告胡建尧、陈芳方与被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司(以下简称德鑫公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法先由审判员干文建独任审判。因被告德鑫公司无人应诉，本院以公告方式送达起诉状副本、开庭传票和举证通知书，本案依法组成合议庭审理，由审判员干文建担任审判长并主审，人民陪审员钱惠良、吴进兴参加评议。公告期满后于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告胡建尧、陈芳方的委托代理人曾云、吴琳到庭参加诉讼，被告德鑫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告胡建尧、陈芳方诉称，原、被告于2007年11月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告的相城区渭塘镇丽晶星河（二期）4号楼101号房屋，双方确定了房屋用途、建筑面积、单价、总金额、付款方式、交房时间、办理权证时间、违约责任等。合同订立后，原告即履行了付款义务，但被告迟迟未通知原告办理交房手续。2013年4月17日，原告所在单位舜杰建设（集团）有限公司代表原告在内的十四户买受人向被告发函催交房屋，但时至今日，被告仍未向原告交付房屋及办理该房屋产权的过户登记手续，属于严重违约，被告应当承担违约责任。由于逾期交房和逾期办理产权过户时间长达6年之久，严重损害了原告的合法权益，而涉案合同关于逾期违约金为已付房款的每日万分之一且累计不超过已付房款的10%属于约定过低，不足以弥补原告的实际损失，故原告要求被告按每日万分之一即人民币96.85元向原告支付自2008年4月1日起至办妥该房屋产权过户登记手续之日止的违约金。综上，请求法院判令：1、被告立即开具两原告已付苏州市相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河4号楼101号房房价款人民币951780元（原诉状上金额968542元予以变更）的房款发票交付给两原告；2、被告立即按合同约定条件向两原告交付苏州市相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河4号楼101号房；3、被告立即办理将苏州市相城区渭塘镇玉环路168号丽晶星河4号楼101号房房地产权利过户至两原告名下的房地产登记手续；4、被告立即返还两原告该房屋实测面积比预售面积少2.89平方米的差额人民币16762元；5、被告按每日人民币96.85元向两原告支付自2008年4月1日起至办妥该房屋产权过户登记手续之日止的违约金（暂计算至2014年11月11日，为人民币233795.90元）；6、被告承担本案诉讼费用。
被告德鑫公司未应诉答辩。
经审理查明，2007年11月22日，原告胡建尧、陈芳方为买受人，被告德鑫公司（原登记名称：苏州德鑫房地产开发有限公司）为出卖人，双方订立《商品房买卖合同》一份，合同编号：苏相200711220092，合同主要约定如下：两原告购买被告编号（2006）苏相房预第005号商品房预售许可证项下的相城区渭塘镇丽晶星河（二期）第4号楼101号房，房屋用途为住宅（公寓），建筑面积共166.99平方米（以产权登记的测绘面积为依据，据实结算实价，多退少补），单价人民币5800元，总金额人民币968542元，买受人于合同签订当天支付298542元，余额670000元于2007年12月20日前付清。出卖人应当在2008年3月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，除不可抗力外，按逾期时间，分别处理（不作累加），其中逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，该约定逾期金的执行不应超过已付款的10%。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。对于房屋份额，合同写明两原告各占50%。双方还确定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人的保修责任等事项。合同签订后，原告通过其工作单位（也系被告开发渭塘镇丽晶星河二期二标段项目的施工单位）舜杰建设（集团）有限公司抵付工程款298542元的方式支付了首期购房款298542元，原告还于2008年1月3日通过向中国工商银行办理贷款人民币670000元向被告付清了合同约定的第二期购房款。但被告未能按约于2008年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。2008年12月31日，被告为甲方，舜杰建设（集团）有限公司为乙方，被告的法定代表人林汶宗为丙方，三方签订《协议书》一份，《协议书》中，三方确认甲方开发的相城区渭塘镇丽晶星河工程二期二标段项目由乙方承建，总造价人民币37249776.95元，甲方已支付工程款29259357.87元，2005年4月25日以D8、D9、D10、C12四栋别墅首付房款142万元，2007年11月12日以4号楼101-112共12间商铺首付房款4460232元，均由甲方代乙方指定的产权人支付，抵作甲方应付乙方的工程款，对甲方尚欠乙方丽晶星河小区工程的工程款2110187.08元，甲方以丙方退还给甲方的丽晶星河小区B20号别墅折价2210187.08元给乙方，也抵充工程款。原告提供的《苏州相城区渭塘镇玉环路168号丽致星河房屋抵付工程款情况明细表》也载明，其中4号楼101号房，买受人原告胡建尧、陈芳方，建筑面积166.99平方米，合同总价968542元，抵工程款298542元，贷款670000元，4号楼101-112共12间房合计抵工程款4460232元，加D8、D9、D10、C12四栋别墅抵工程款142万元，共计以房抵款5880232元。该明细表上加盖舜杰建设（集团）有限公司的公章。2013年4月17日，舜杰建设（集团）有限公司向被告及被告的法定代表人林汶宗邮寄送达《函》一份，《函》写明其承建被告的丽晶星河工程项目后，为解决被告的资金困难，于2005年4月和2007年11月以丽晶星河四栋别墅和12套沿街房屋的首付款抵付600余万元的应付工程进度款，并以其公司16户员工的名义向苏州各银行贷得1100余万元房款，给被告用于支付民工工资和建材供应商货款，至今7年来每年负担60余万元的贷款利息，但被告未按《协议书》的约定将B20号别墅和12套沿街商铺的房地产权利交付和过户给其公司员工，应承担逾期交房的违约责任，要求在近期尽快办理上述别墅和12套沿街商铺的交付、过户手续。《函》还指出，其已于2009年8月20日和2011年8月10日二次发函给被告，催促履行合同义务，但均无答复。现原告胡建尧、陈芳方购买的相城区渭塘镇丽晶星河（二期）第4号楼101号房登记坐落相城区渭塘镇玉环路168号4幢101室，房屋所有权人为被告德鑫公司，所有权证号相房证明第××，核准建筑面积164.10平方米，无限制权利摘要。原告因被告逾期未交付所购买的商品房，也未开具不动产销售发票和办理产权过户登记手续等，于2014年11月13日诉至本院，要求被告履行上述义务并返还房屋面积差的房款和承担违约责任。
以上事实，有原告提供的身份证、工商登记查询表、《商品房买卖合同》、个人贷款借款凭证、《协议书》、《苏州相城区渭塘镇玉环路168号丽致星河房屋抵付工程款情况明细表》、《函》、邮寄凭证、相城区房屋权属登记簿及庭审笔录等附卷佐证，本院予以确认。
审理中，经本案承办人向原告购买商品房的小区物业公司为苏州九州物业管理有限公司项目部经理助理陈宝生了解，其表示，经查看，4幢101室包括4幢101-113室（未登记104室）共12套房屋是毛坯房，目前都处于空关状态，因未办理交房手续，故至今未收取物业费。
本院认为，原告胡建尧、陈芳方与被告德鑫公司于2007年11月22日订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。原告按期支付购房款968542元的事实，有原告举证的个人贷款借款凭证、《协议书》、《苏州相城区渭塘镇玉环路168号丽致星河房屋抵付工程款情况明细表》等证据证实，本院予以认定。被告未能按期履行交付商品房和协助办理将原告买受的商品房权属登记至原告名下的义务构成违约，依法应承担违约责任。故原告要求被告交付买受的商品房和协助办理将该房地产权利过户至原告名下的诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于出卖人逾期交房和逾期办理权属登记的违约责任，在买卖双方订立的《商品房买卖合同》第九条和第十五条均作了规定，虽然第九条中有规定对逾期交房违约金的执行累计不应超过原告已付购房款的10%，但合同约定被告的交房时间为2008年3月31日前，至本案受理日（2014年11月13日），逾期已达6年加7个月以上，显然极大损害了原告应享有的合法权益，给原告造成了比较大的损失。《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。有关商品房买卖的司法解释也规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告在与被告订立合同时明显无法预见至今被告未能交房，故原告要求调整违约金的请求合法有据，本院应予支持。参照对违约金可在民间借贷6%利率的1.95倍即11.7%至24%之间进行调整的相关规定，现原告的实际损失按上述规定计算已远远超过了已付购房款的10%，据此，原告主张按已付购房款的万分之一即每日96.85元计算自2008年4月1日起至办妥房屋产权过户登记手续之日止的违约金，在上述允许范围内，本院给予支持，但应扣除出卖人将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案的90日时间。原告购买的商品房实际测绘建筑面积为164.10平方米，和合同约定的建筑面积166.99平方米相差2.89平方米，按约定价格每平方米5800元计算，被告应返还原告面积差而多支付的购房款16762元。原告主张的销售不动产统一发票既是原、被告双方结算合同价款的凭据，也是原、被告各自依法纳税的基础，还是被告将房地产权利过户给原告的必要条件，故被告应向原告开具销售不动产统一发票是本案中原、被告订立的《商品房买卖合同》的附随义务，原告的该请求符合相关法律规定，本院亦予支持，相关税费由买卖双方按规定承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：
一、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司向原告胡建尧、陈芳方开具已支付苏州市相城区渭塘镇玉环路168号4幢101室商品房购房款人民币951780元的销售不动产统一发票并交付给原告胡建尧、陈芳方。
二、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司向原告胡建尧、陈芳方交付经验收合格的苏州市相城区渭塘镇玉环路168号4幢101室商品房。
三、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司返还原告胡建尧、陈芳方苏州市相城区渭塘镇玉环路168号4幢101室商品房的房屋面积差价人民币16762元。
四、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司协助原告胡建尧、陈芳方办理将苏州市相城区渭塘镇玉环路168号4幢101室商品房房地产权利过户至原告胡建尧、陈芳方名下的登记手续。
五、被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司自2008年4月1日起按每日人民币96.85元向原告胡建尧、陈芳方支付违约金至办妥上述房屋产权过户登记手续之日（中间扣除被告将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案的90日时间）。
上述一、二、三、四、五项，均于本判决生效之日起十日内履行（第三项、第五项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5047元，公告费600元，合计诉讼费人民币5647元，由被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司负担（此款原告已预交，本院不再退还，被告德鑫房地产开发（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。
审 判 长 干文建
人民陪审员 钱惠良
人民陪审员 吴进兴
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 徐 婷