山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄商初字第1655号
原告陈晶，女，1977年9月18日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区XXX。
委托代理人杨春玲，山东正洋律师事务所律师。
被告青岛名购企业管理咨询服务有限公司，住所地青岛市黄岛区XXX。组织机构代码：XXX
法定代表人徐海东，该公司总经理。
委托代理人王芬兰，女，1966年9月9日出生，汉族，住山东省胶南市XXX，该公司职员。
委托代理人王琳琳，女，1990年9月10日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区XXX，该公司职员。
被告青岛银通达房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市经济技术开发区XXX。组织机构代码：XXX.
法定代表人孙建勇，该公司总经理。
委托代理人刘涛、刘佳旭，山东盈涛律师事务所律师。
原告陈晶诉被告青岛名购企业管理咨询服务有限公司（以下简称名购公司）、青岛银通达房地产开发有限公司（以下简称银通达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年，根据银通达公司宣传介绍，原告拟购其位于青岛开发区团结路606号的“温州商贸城”103房屋时，银通达公司要求原告必须与其委托的名购公司签订《委托经营合同》后，才能最终签订房屋买卖合同。根据银通达公司的要求和安排，2010年1月4日，名购公司与原告签订《委托经营合同》；2010年4月9日，银通达公司与原告签订了《商品房预售合同》，合同金额为767889元。《委托经营合同》第一条约定，原告将其位于青岛开发区团结路606号的温州名购第一层103号商铺（建筑面积58.33平方米）的全部经营管理权委托给被告；第四条约定，委托期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止。第六条约定，在委托管理期间，被告需要在2014年1月30日前支付给原告30716元；2014年6月30日前支付30716元；2015年1月30日前支付给原告30716元；2015年6月30日前支付30716元；第九条第二项约定，被告单方面解除本合同，原告有权追究相应责任，同时，被告向原告支付该房产总价款的30%作为违约金。目前，被告已明显违约，一是被告未向原告支付2014年1月30日前30716元的房租，经原告多次催要未果的情况下，原告已诉至法院维护合法权益；二是被告应当支付原告第二期租金，可是目前，被告已公开对外宣称其已无能维持经营，也无力支付剩余房租，于2014年6月1日与原告解除合同；而且被告对其原招商进来目前仍在实际租用的客户也明确告知此情况，也不再向实际租用的客户收取2014年租金。三是被告正在恶意转移财产。由于银通达公司强制原告先签订《委托经营合同》，并承诺高额返租（承诺返租金61532元／年，而目前市场实际房屋租金远低于此承诺金额）的情况下，原告才接受当时高额的房价与其签订房屋预售合同，银通达公司在高价卖房获利后，其名购公司也违约放弃合同中所承诺的返还租金的约定。被告名购公司已公开对外宣称其已无能维持经营，也无力支付剩余房租，正式于2014年6月1日与原告解除合同，被告单方面解除合同，按合同约定，应向原告支付该房产总价款的30%作为违约金。二被告的行为明显侵犯了原告的合法权益，现为维护其合法权益，诉至法院要求二被告支付原告租金30716元及违约金199650.70元（767889＊30%－30716），；诉讼费由二被告承担。
被告名购公司辩称，原告所述多处与事实不符，原告系自愿与被告签订委托经营合同，其要求涉案商铺实际租客向原告缴纳房租的行为，系导致本案委托合同无法履行的根本原因；原告诉求高额违约金缺乏法律依据，主张明显过高。原告并没有证据能够证明其损失，故其诉求高额的违约金，应予驳回。
被告银通过公司辩称，被告银通过公司与被告名购公司具有独立法人人格。被告银通达公司已经按照商品房预售合同履行了房屋交付义务。并且为原告办理房产证。双方房屋买卖合同已经履行完毕，根据合同相对性，原告起诉被告银通达公司主体不适格。两被告之间在财产、人事、法人及股东构成、办公地址都不相同。请求依法驳回原告对被告银通达公司的诉讼请求。
经审理查明，2010年1月4日，被告名购公司与原告签订《委托经营合同》一份，约定原告将其位于青岛开发区团结路606号的温州名购商贸城第一层103号商铺（建筑面积58.33平方米）的全部经营管理权委托给被告；第四条约定，委托期限自2010年10月1日起至2015年9月30日止。第六条约定，在委托管理期间，被告需要在2014年1月30日前支付给原告30716元；2014年6月30日前支付30716元；2015年1月30日前支付给原告30716元；2015年6月30日前支付30716元；第九条第2项约定，被告单方面解除本合同，原告有权追究相应责任，同时，被告向原告支付该房产总价款的30%作为违约金。
2010年4月9日，被告银通达公司与原告签订了《商品房预售合同》，约定，被告银通达公司将位于青岛开发区团结路606号的温州商贸城第一层103号商铺（建筑面积58.33平方米）出售给原告，单价每平方米9352.32元，总房款为545521元。
《委托经营合同》中约定的第一笔租金即2014年1月30日前应支付原告30716元，被告名购公司未按时支付，原告以被告名购公司违约为由诉至法院并申请强制执行取得了该租金。上述合同约定的第二笔租金即2014年6月30日前支付30716元，被告名购公司至今未向原告支付。
被告名购公司法定代表人为徐海东，股东为徐显正、孙建华、徐海东、孙林忠；被告银通达公司的法定代表人为孙建勇，股东为徐显正、孙建华、徐海东。被告名购公司法人代表徐海东同时兼任被告银通达公司副总经理，其于2014年11月19日向法院陈述，银通达公司作为涉案温州商贸城的开发商，房屋建好以后委托被告名购公司进行管理运营，两公司实际办公地点均在青岛开发区团结路606号340室，目前该商城被告已无力经营，其不再收取承租户的租金，涉及原告的租金、违约金也无力支付，被告也不想再继续租赁原告等业户的房屋进行经营。
2009年6月20日，被告银通达公司为促销“温州名购”楼盘，对外发放宣传单，称“5万元买温州，买铺即收5年租，一次性赚足37%”等等，宣传单记载发展商为银通达公司、运营商为名购公司。
另查明，原告提交《温州名购选房意向书》、合同签约单各一份，复印件，该证据系其与被告银通达公司于2009年9月17日签订，该合同记载被告银通达公司开发的青岛开发区团结路606号温州名购项目，目前尚未取得《商品房预售许可证》，在原告已了解上述情况的基础上，希望能选择到一层103房，房屋建筑面积57.45平方米，单价13300元，总价为764085元，优惠后总价为756185元，三年返租后实际成交合同总价为597386元。本意向书不是《商品房买卖合同书》的内容及其组成部分，仅作为原告优先选房的目的使用。当事人之间的权利、义务及房屋的各种标准，以今后双方签订的正式的《商品房买卖合同书》的约定为准。
以上事实有当事人提交的合同、判决书、裁定书、工商登记信息、宣传单以及当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。
综上，本院认为，依法成立的合同应当履行，原告陈晶与被告名购公司签订的《委托经营合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应认真遵守，被告名购公司未按约定时间向原告支付租金，已构成违约，应依法承担违约责任，原告要求被告名购公司支付到期租金30716元，应予支持。
被告名购公司法定代表人徐海东陈述由于无力经营不再继续租赁原告的商铺，属单方面解除合同，构成根本违约，原告要求其承担违约责任，应予支持。合同约定，被告单方面解除合同，应向原告支付总房款的30%作为违约金，原告提交的《商品房预售合同》显示合同总房款为545521元，原告认为房屋实际价格为767889元，其理由是其提交了《选房意向书》、合同签约单等证据，2010年10月1日至2014年1月29日期间，双方委托经营合同中没有书面约定支付租金，实际上，此期间被告是应支付原告租金的，只是用其折抵了原告应交房屋实际价款与合同价款的差价部分，而被告银通达公司对总房款767889元的事实不予认可。本院认为，《选房意向书》约定的内容的确反映了三年返租的情形，但是该意向书也注明了“当事人之间的权利、义务及房屋的各种标准，以今后双方签订的正式的＜商品房买卖合同书＞的约定为准”，该约定是当事人的真实意思表示，双方应当遵守，因此，总房款仍应以正式购房合同为准，即以合同约定的总房款为545521元为准。原告没有提交其他有证明力的证据证明双方的购房款为767889元，故其以该购房款作为基础来主张违约金，本院不予支持。如果换一种角度考虑，双方对2010年10月1日至2014年1月29日期间的租金没有进行约定，可以视为房屋开发商被告银通达公司通过与原告陈晶在合同中约定较优惠的房价来换取其运营商被告名购公司在此期间使用原告房屋作为交换，而原告提交的《商品房预售合同》同样是合同双方的真实意思表示，上述行为均是原、被告双方合法行使自己的权利，而对自己权利的处分，并不违背法律规定，因此，本院以双方《商品房预售合同》的约定来确认涉案房屋的总房款。由于被告名购公司拒绝履行合同中支付房租的主合同义务并表示不再继续租赁原告的房屋，其行为实际已构成单方解除合同，属根本违约，应依法承担违约责任，原告以总房款的30%主张违约金，被告主张过高，本院予以酌情调整，以总房款545521元的20%为限，即109104.20元，被告名购公司应向原告支付。
关于被告银通达公司是否应承担本案民事责任的问题，本院认为其应承担，理由是，纵观被告银通达公司销售涉案楼盘、被告名购公司与原告签订委托经营合同以及原告与被告银通达公司签订购房合同的整个过程，两被告之间存在密切的利益共同体关系，界限模糊，且存在人格混同，运营商名购公司专门为管理运营开发商银通达公司开发的涉案楼盘而成立，开发商银通达公司的全体股东均系运营商名购公司的股东，互为公司高管，且本案涉案租金与房款存在主体混同的情形，如，《选房意向书》中开发商银通达公司既约定收取购房款又约定向业主返租，最后，两被告的实际经营地址完全相同，因此，原告有理由相信两被告存在人员混同、经营地点混同、财务混同的情形，依照《公司法》第二十条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，因此，被告银通达公司应对被告名购公司的债务承担连带清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告青岛名购企业管理咨询服务有限公司应于本判决生效后10日内支付原告陈晶租金30716元；
二、被告青岛名购企业管理咨询服务有限公司应于本判决生效后10日内支付原告陈晶违约金109104.20元；
三、被告青岛银通达房地产开发有限公司对被告青岛名购企业管理咨询服务有限公司的上述债务共计139820.20元承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费4756元（原告已预交），财产保全费1697元，（原告已交纳），上述共计6453元，原告负担2536元，两被告共同负担3917元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，正本1份，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。
判决生效后，权利人申请强制执行的期限为2年。
审 判 长 熊 敏
审 判 员 孙维同
人民陪审员 傅 蓉
二〇一四年十二月六日
书 记 员 王 宾