杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民重字第00001号原告：徐茹英。委托代理人：郭力，浙江金道律师事务所律师。被告：聂良明。委托代理人：金伟勋、刘佳跃，浙江洪坤律师事务所律师。被告：钱跃辉。委托代理人：黄冠明，系钱跃辉所在单位员工。第三人：杭州城里城外餐饮有限公司。法定代表人：范小江，总经理。委托代理人：陈成，该公司员工。原告徐茹英为与被告聂良明房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月31日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2013年9月26日、10月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序并组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依职权追加杭州城里城外餐饮有限公司（以下简称城里城外公司）为第三人，并于2014年3月14日作出（2013）杭下民初字第1147号民事判决。被告聂良明不服该判决，上诉于杭州市中级人民法院。2014年7月25日杭州市中级人民法院作出（2014）浙杭民终字第1308号民事判决，判决撤销一审判决并驳回原告徐茹英的诉讼请求。原告徐茹英不服二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审。2015年3月17日，浙江省高级人民法院作出（2015）浙民提字第2号民事裁定书，裁定撤销一审、二审判决，本案发回杭州市下城区人民法院重审。2015年6月8日，本院立案后另行组成合议庭审理。审理过程中，依被告聂良明的申请，本院依法追加钱跃辉为被告，并于2016年2月14日、5月30日公开开庭进行了审理。原告徐茹英的委托代理人郭力、被告聂良明及其委托代理人金伟勋、被告钱跃辉的委托代理人黄冠明、第三人城里城外公司委托代理人陈成到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经院长审批，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告徐茹英诉称：2011年9月10日，原告徐茹英（杭州市下城区宜敦咖啡店业主，该咖啡店于2012年2月20日注销）与被告聂良明签订《合作协议书》一份，约定由原告提供位于杭州市下城区现代置业大厦西楼XXX室房屋给乙方经营使用，时间从2011年10月1日起到2017年9月30日止，被告每年向原告支付房租115万元，具体支付方式为每半年支付一次，即在每年的9月30日前支付百分之五十，在每年的3月31日前支付百分之五十。如逾期不付，按照银行同期一年期贷款利率的两倍向甲方支付利息；如逾期付款超过30天的，原告有权提前解除协议，被告应支付合同约定年费用的百分之二十的违约金。协议同时约定，如发生争议，双方约定管辖的法院为房屋所在地的人民法院。协议签订后履行至今，被告本应于2012年9月30日前支付575000元，但被告只支付30万元，尚欠275000元未付；被告本应于2013年3月31日前支付575000元，但至今分文未付。上述款项经过多次催讨，被告一直拖欠不付，致使合同目的不能实现，原告为此依据双方协议第二条第5款、第七条第2款、第八条第2款、第九条第3款的约定及《合同法》第94条、第96条的规定通知被告合同解除，并要求被告交回房屋，否则应支付相应的房屋占有使用费。该通知已经于2013年7月16日到达被告。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、被告聂良明支付租金612123.29元（计算到2013年7月16日止）；2、要求被告聂良明支付从2013年7月17日开始到实际不占有使用房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金115万元的标准，暂时计算到起诉日止，每天为3150.68元），共占用72天，共计226848.96元；3、要求被告聂良明支付利息46536.99元（按照银行同期一年期贷款利率6%的两倍计算到2013年7月16日止；其中275000元从2012年10月1日起计算共291天为26309.59元；另外575000元从2013年4月1日起计算共107天为20227.40元）；4、要求被告聂良明支付违约金230000元。以上四项计算到起诉日止，共1125485.24元。在审理过程中，原告徐茹英增加诉讼请求：要求被告钱跃辉、城里城外公司共同承担上述民事责任。被告聂良明答辩称：原告依据合作协议书向被告聂良明主张权利，但该协议书并未生效，原告的主张无法律及事实依据。被告聂良明非房屋的实际承租人及使用人，不承担合同义务。本案房屋实际使用人为城里城外公司，饭店营业至今，聂良明从来没有参与过饭店的经营管理，虽然工商登记上其有19%的股权，但没有参与任何经营。聂良明从未收取任何经营分红。原告在原审一审时恶意隐瞒了其收到的租金来源，再审时原告才举证租金的付款人并非被告聂良明，聂良明从未支付过租金，租金均由钱跃辉或杭州城里城外餐饮有限公司支付。从租金支付的惯例看，谁支付租金就可以推断房屋是谁在使用，故本案的合同义务应当由被告钱跃辉及第三人承担，与聂良明无关。关于占用费的请求，无法律依据。双方租赁关系不存在，聂良明从未占用和使用过案涉房屋。综上，要求法庭驳回原告对被告聂良明的全部诉请。被告钱跃辉答辩称：合同具有相对性，合同中没有钱跃辉的签字，故表明钱跃辉没有对该协议认可，该协议对钱跃辉不产生法律效力。原告在再审中提交的证据显示有钱跃辉的付款记录，实际上是钱跃辉根据聂良明的要求打款的。当时城里城外公司从聂良明处拿到案涉房屋后，由于资金紧张，钱跃辉与聂良明、范小江关系较好，彼此之间有经济往来，就让钱跃辉代付租金。故钱跃辉在本案中不应承担任何责任。第三人城里城外公司答辩称：其意见与钱跃辉一致，城里城外公司是委托钱跃辉支付租金的。为证明其主张，原告徐茹英向本院提交如下证据：1.《合作协议书》一份，证明原告与被告聂良明于2011年11月10日签订的协议，双方对权利义务作了约定（包括租金的金额、支付的方式、违约责任等）。2.《解除合同通知函》及邮寄凭证一组，证明2013年7月13日原告发给被告的通知函，被告聂良明已经收到了这份通知，因被告聂良明违反了双方约定，原告通知被告聂良明合同解除。3.杭州城里城外餐饮有限公司《公司基本情况》、《餐饮服务许可证》及公司章程各一份，证明被告聂良明系城里城外公司的股东和发起人，该公司住所地就是涉案房屋，聂良明承租涉案房屋就是用于开办城里城外公司进行餐饮经营。4.《房屋承租定金协议》及银行汇款凭证一组，证明被告聂良明就涉案房屋事宜于2011年8月29日与原告签订了定金协议，并通过施佳、钱跃辉等人账户支付定金、保证金、设备转让费及部分房屋租金。被告聂良明向本院提交如下证据：1.公司基本情况、设立登记申请书、环评审批意见各一份，证明城里城外公司的注册、租赁经营地点均为文晖路46号，案涉房屋自2012年7月起就由城里城外公司使用至今。2.情况说明、房产证及平面图各一份，证明承租定金协议中约定的现代置业大厦西楼XXX室就是文晖路46号的房屋，该房屋已经由野风时代发展有限公司同意由徐茹英转租给城里城外公司使用，徐茹英以及城里城外公司的其他股东也签字确认出租给城里城外公司使用，涉案房屋实际由城里城外公司承租。3．民事起诉状（野风公司诉徐茹英）一份，证明合作协议书及房屋承租定金协议中的承租方均为聂良明等个人，徐茹英将案涉房屋转租他人的行为违反了野风公司与徐茹英之间租赁合同中的强制性约定，上述两份协议均为无效协议。4．野风与徐茹英之间的租赁合同一份，证明该协议中约定了徐茹英不得将房屋转租给他人使用的强制性条款。5．杭州市中级人民法院（2014）浙杭民终字第503号民事判决书一份，证明徐茹英自认该房屋的承租和使用人为城里城外公司，而不是被告聂良明。6．情况说明一份，证明钱跃辉及钱跃辉通过施佳支付给聂良明转付给装修人员的工程款及购买材料的支出。7．聂良明工商银行卡明细一组，证明钱跃辉打款给聂良明后，聂良明将款项支出的情况。8．说明三份，证明单某、尚某、汪某证明收到聂良明代钱跃辉支付装修款及材料款的事实。被告钱跃辉、第三人城里城外公司在本院指定的举证期限内未提交证据。上述证据经庭审出示、质证，本院认证如下：针对原告徐茹英提交的证据，被告聂良明对证据1的真实性无异议，但该协议书没有生效，因协议书上约定的生效条件未成就；对证据2的真实性无异议，被告已经收到了这份解除函；对证据3的真实性无异议，城里城外公司的实际控制人是钱跃辉；对证据4的真实性无异议，但该协议形成于《合作协议书》之前，后由于工商局营业执照办不出，两份协议书都废止了，因此才由野风公司出具了情况说明后办理了营业执照，原告在一审、二审时均恶意隐瞒了汇款凭证，汇款凭证显示主要付款人为钱跃辉，其他付款人也都是钱跃辉委托或指派的，没有聂良明的付款记录。被告钱跃辉对证据1的三性均有异议，对协议书的内容也不清楚，该协议书并没有钱跃辉的签字，对钱跃辉没有约束力；对证据2的三性均无法确认；对证据3的三性均无异议；对证据4协议的三性无法确认，该协议书对钱跃辉没有约束力，其不清楚定金协议的存在，关于汇款凭证，施佳的汇款与钱跃辉无关，钱跃辉汇给原告的款项是其根据聂良明的要求汇款的，钱跃辉汇给朱某的款项情况不清楚，对于17万及后面两笔汇款，都是钱跃辉根据聂良明的要求汇出的，结合证据3、4，钱跃辉在支付租金时，城里城外公司并未成立，钱跃辉并非城里城外公司的实际控制人，所有的款项都是根据聂良明要求支付的。第三人城里城外公司对证据1、2、4均不认可，对证据3予以认可，对于付款的情况不清楚，是根据聂良明的要求委托钱跃辉付款的。本院认为，原告所举证据1、2、4形成于原告与聂良明之间，经被告聂良明质证对其真实性均无异议，且与本案事实存在关联，本院予以确认；证据3经两被告及第三人质证无异议，本院予以确认。针对被告聂良明提交的证据，原告对证据1的三性均无异议，对证明对象有异议，涉案房屋的使用人为被告聂良明，因为他是合同相对方，同时也是城里城外公司的股东和发起人，在公司成立前就已经对房屋进行装修和使用；对证据2的三性均无异议，对证明对象有异议，该情况说明是野风公司为城里城外公司办理工商登记所作的，不能证明该公司为新的承租人，中院的判决书在主文中也明确了这一点；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，这是原告与第三方之间的债权债务关系，与被告无关，该起诉状中对方要求解除合同也并不是因转租引起的，被告无权确认原被告之间的协议为无效协议；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，这是原告与第三方之间的权利义务关系，与被告无关，合同中虽有不得转租的条款，但对方从未提出异议；对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，该生效判决在主文中已明确否定原告提出的承租人为城里城外公司的观点，故原告向本案被告催讨租金是合理的；对证据6、8的三性均有异议，这是被告聂良明与钱跃辉等人之间的债权债务关系，与原告无关，只能证明钱跃辉在对城里城外公司进行装修，至于款项是否代他人支付也不清楚；对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这是被告聂良明与钱跃辉等人之间的债权债务关系，与原告无关。被告钱跃辉对证据1的三性均无异议；对证据2，《情况说明》的三性无法确认，但并没有变更野风公司与原告之间的租赁关系，对房产证及平面图三性均无异议；对证据3、4、5的三性均无异议；对证据6的合法性无异议，但因为该说明实质为当事人陈述，这些款项都是钱跃辉根据聂良明要求打款给聂良明的，至于聂良明在收到款项以后做何用途是其个人的权利；对证据7的三性均无异议，但并不能证明钱跃辉汇给聂良明的款项就是装修款；对证据8的三性均有异议，并不能证明这三人收到的款项就是钱跃辉支付给聂良明的。第三人城里城外公司对证据1、2的三性均无异议，对证据3-8，因与第三人无关联性，真实性无法确认。经审核，本院对被告聂良明所举证据1、2、3、4、5真实性均予以确认；对于证据2中《情况说明》能否证明其待证事实，下文详述；证据3、4虽反映出野风公司与徐茹英之间存在禁止转租的约定，但野风公司并未就转租事宜对涉案合同的效力提出异议，故不能证明被告聂良明所主张的案涉两份协议无效的证明目的；证据6系被告聂良明自述，证据7、8与本案欠缺直接关联性，本院均不作确认。根据各方当事人的陈述及认定的有效证据，本院查明案件事实如下：徐茹英系杭州市下城区宜敦咖啡店（已于2012年2月20日注销）的经营者。2011年8月29日，杭州市下城区宜敦咖啡店（徐茹英）作为甲方与聂良明作为乙方签订《房屋承租定金协议》一份，该协议抬头列明乙方（承租人）为聂良明、钱跃辉，乙方落款签字为聂良明。《房屋承租定金协议》约定：甲乙双方经友好协商，就乙方承租甲方位于杭州市下城区现代置业大厦西楼102房屋（即杭州市下城区文晖路46号房屋）向甲方交付定金事宜订立本协议，租赁物位于杭州市下城区现代置业大厦西楼102，租赁期限自2011年10月1日至2017年9月30日止，租金为每年115万元，租赁期限内租金不作调整，所有厨房设备、空调等全部用品转让金总计30万元，双方同意以施佳、陈鹏开设于中国农业银行的账户（账号分别为：62×××13、62×××10）作为协议所涉房屋租赁定金10万元的汇款账户和收款账户；本协议系甲乙双方达成的定金协议，就本协议所涉的租赁模式等具体事项由甲乙双方协商后在正式的《房屋租赁合同》中另行约定；等等。协议签订后，上述约定的银行收款账户于同日收到汇款账户的转账汇款120000元，摘要显示为“定金”。2011年9月10日，杭州市下城区宜敦咖啡店（徐茹英）作为甲方与聂良明作为乙方签订《合作协议书》一份，该协议抬头列明乙方为聂良明、钱跃辉、马某，落款签字为聂良明一人。《合作协议书》约定：鉴于乙方拥有经营能力，要求使用甲方经营场所与甲方合作开展餐饮经营，甲方拥有经营场所使用权，愿意以提供经营场所的方式与乙方开展合作经营。合作经营的标的主体为杭州市下城区宜敦咖啡店，经营场所位于杭州市下城区现代置业大厦西楼XXX房屋；乙方可以以上述经营场所为经营地址另行新设经营主体，但新设的经营主体之营业范围必须包括在中式餐饮、西式餐饮等餐饮类经营项目内，具体证照由乙方自行办理；如乙方另行新设经营主体的，则双方合作经营的标的主体也相应变更；同时，该新设主体享有本协议约定的乙方权利，承担本协议约定的乙方义务；关于合作经营方式约定：甲方负责提供乙方经营所需的经营场所即物业，物业位置即上述案涉房屋，除提供上述物业及与物业所有权人沟通、协调，协助乙方办理相应证照外，甲方不承担其他投入和义务，也不参与实际经营管理；乙方负责提供其经营所需的全部资金投入、设施设备，负责人员招聘组建并负责进行实际经营管理；合作期限为6年，即从2011年10月1日起到2017年9月30日止，乙方每年向甲方支付房租115万元，每半年支付一次，即每年的9月30日前支付50%，每年的3月31日前支付50%；经双方协商，物业内原属于甲方购置所有厨房设施及前场全部电器、设备折价30万元转让给乙方，由乙方支付给甲方后，所有权属于乙方；物业内属于物业所有权人的固定设备和设施，由甲方按照现状移交给乙方；乙方承诺无论其经营盈亏，均不影响乙方按时、按期、足额向甲方支付上述费用的义务。如乙方逾期不付，应按银行同期一年期贷款利率的2倍向甲方支付利息，如超过30天不足额支付，甲方有权解除协议，乙方承担违约责任；乙方委托甲方持股10%，双方另行签订《委托持股协议》；因乙方延迟或不足额交付合同约定的费用或其他应付费用连续达30天的，甲方有权提前解除本协议，乙方应承担违约责任；任何一方违反本协议规定，除有特别约定外，违约方应向守约方支付合同约定年费用的20%的违约金，如实际损失超过违约金，按照实际损失赔偿，同时继续履行协议；本协议由双方签字或盖章，并在乙方交付保证金、甲方交付物业之日起生效；等等。上述协议签订后，钱跃辉于2011年9月16日向徐茹英以银行转账方式支付875000元。2012年7月31日，范小江、聂良明、徐茹英向杭州市下城区工商行政管理局申请设立城里城外公司，公司注册资本为110万元，范小江认缴出资80万元，聂良明认缴出资20万元，徐茹英认缴出资10万元，范小江为法定代表人。在申请设立过程中，提交的材料包括《情况说明》一份(出具时间为2012年6月20日，浙江野风时代发展有限公司、聂良明、范小江、徐茹英分别于《情况说明》上盖公章、签字），载明：我公司原将杭州市下城区文晖路46号租给杭州市下城区宜敦咖啡店，现因经营需要该店要改变经营模式，在该地址重新注册开办公司（名称为城里城外公司），原杭州市下城区宜敦咖啡店注销。现确认城里城外公司租赁地址仍为文晖路46号，租赁时间为2009年1月1日至2017年9月30日，租金支付方式为2009年1月1日至2009年9月30日支付457500元、2009年10月1日至2010年9月30日支付610000元、2010年10月1日至2011年9月30日支付610000元……2016年10月1日至2017年9月30日支付817459元；等等。工商管理部门审核后准予设立，城里城外公司营业执照记载的成立日期为2012年7月31日。2012年4月20日钱跃辉向案外人朱某（系原告员工）转账400000元、4月26日钱跃辉向王某（系原告丈夫）转账170000元、10月25日王某收到转账200000元、12月14日钱跃辉向原告徐茹英丈夫王某转账100000元。庭审中，原告自认上述款项均系其收到的案涉房屋租金，除保证金100000元、设备转让款300000元之外，其共计收到租金1470000元。被告钱跃辉、第三人城里城外公司均认可上述租金系城里城外公司委托钱跃辉支付给原告，被告聂良明对前述款项系聂良明支付无异议。此后，原告未再收到租金。2013年7月15日，徐茹英通过EMS邮政特快专递向聂良明邮寄《解除合同通知函》，聂良明于次日签收。该《解除合同通知函》载明：2011年9月10日双方签订的《合作协议书》履行至今，聂良明本应于2012年9月30日前支付575000元，但聂良明仅支付30万元，尚欠275000元未付。本应于2013年3月31日前支付575000元，但聂良明分文未付。现根据《合作协议书》相应条款约定，通知聂良明以下事项：双方签订的《合作协议书》解除；聂良明应于本通知函到达之日起3日内自行腾房，交回房屋及原有设施等；聂良明应依约支付拖欠的所有租金、利息及违约金，如逾期腾房交回房屋，应依法支付相应的房屋占用费。2013年7月31日，徐茹英以聂良明未按约支付租金为由，诉至本院，请求判如所请。本院于2014年3月14日作出（2013）杭下民初字第1147号民事判决书，判决被告聂良明支付原告徐茹英租金611202.15元、房屋占用费3150.68元（自2013年7月17日计算至2013年7月31日，此后应按每年115万元的标准计算至不再占用房屋时止）、利息38279.14元及违约金230000元，驳回原告徐茹英的其他诉讼请求。被告聂良明不服该判决，向杭州市中级人民法院上诉，该院于2014年7月25日作出（2014）浙杭民终字第1308号民事判决书，认为因徐茹英就租赁合同已经生效并履行的事实未提交证据证实，判决撤销原判，驳回徐茹英的诉讼请求。徐茹英不服二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2015年3月17日作出（2015）浙民提字第2号民事裁定书，认为，位于杭州市下城区现代置业大厦西楼102房屋即文晖路46房屋，原由徐茹英向浙江野风时代发展有限公司（与野风集团房地产股份有限公司吸收合并，合并后野风集团房地产股份有限公司存续，浙江野风时代发展有限公司于2010年11月注销）承租开设宜敦咖啡店，后由城里城外公司实际使用的事实清楚，《合作协议书》中乙方一栏的抬头列有聂良明、钱跃辉、马某三人，尽管尾部仅有聂良明一人签字，但根据徐茹英再审提交的汇款凭证，显示租金系由钱跃辉支付，且从款项支付的时间及金额看，均能与《合作协议书》中约定的支付时间和金额相吻合。因此，钱跃辉与本案的处理存在利害关系，钱跃辉属于必须共同参与诉讼的当事人，且一审期间聂良明曾于2013年9月24日向法院申请追加钱跃辉为被告，但一审法院对聂良明该申请未作审查，既未裁定驳回其申请，又未书面通知追加的钱跃辉参加诉讼，程序不当。裁定撤销原一审、二审判决，本案发回杭州市下城区人民法院重审。另查明：2008年12月31日，浙江野风时代发展有限公司(以下简称野风时代公司)与杭州市下城区宜敦咖啡店签订《房屋租赁合同》，将位于杭州市下城区现代置业大厦西楼XXX房、总建筑面积约1029平方米的房产出租给宜敦咖啡店使用，约定租金在2011年10月1日起年租金在前一年年租金的基础上每年递增5%，其中2009年1月1日至2009年9月30日期间租金为457500元、2009年10月1日至2010年9月30日期间租金为610000元、2010年10月1日至2011年9月30日期间租金为610000元……2016年10月1日至2017年9月30日期间租金为817459元。后该租赁物产权变更至野风集团房地产股份有限公司（以下简称野风集团公司）名下。2013年6月5日，野风集团公司以徐茹英为被告起诉至本院，要求徐茹英支付租赁案涉房屋拖欠的租金及违约金。本院于2013年12月16日作出（2013）杭下民初字第826号民事判决，判决徐茹英向原告支付2012年7月1日至2013年5月18日的租金582525.18元以及违约金。徐茹英不服该判决，提起上诉，杭州市中级人民法院于2014年6月9日作出（2014）浙杭民终字第503号民事判决，判决维持原判。本院认为，本案主要存在如下三个争议焦点：一、案涉《合作协议书》的性质以及是否已经生效并实际履行；二、支付房屋租金的义务主体如何确定；三、原告所主张的租金计算标准、占有使用费、逾期利息、违约金是否具有事实与法律依据。关于争议焦点一，案涉《合作协议书》的性质以及是否已经生效并实际履行。首先，从《房屋承租定金协议》、《合作协议书》的签订过程及内容来看，原告与聂良明先后签订的《房屋承租定金协议》、《合作协议书》，对承租案涉房屋的租赁意向、租金标准、租金支付方式、保证金、房屋移交、续租事宜、逾期付租的违约责任等均作出约定，且《房屋承租定金协议》已经明确是对案涉房屋进行租赁；其次，《合作协议书》约定了徐茹英不参与经营，无论乙方经营盈亏，均应按时、按期、足额向徐茹英支付相应费用，且庭审中原告及被告聂良明均认可为了进行公司设立登记而以《合作协议书》的形式签订，故《合作协议书》具备了房屋租赁合同的基本要素，该协议实质上属于房屋租赁合同，原告依据《房屋承租定金协议》、《合作协议书》的约定主张租金具有法律依据。在签订《房屋承租定金协议》同日，由该协议约定的付款账户向收款账户转账120000元，银行转账凭证的摘要显示为“定金”，原告及被告聂良明一致认可系支付涉案保证金100000元，本院予以确认。城里城外公司自认其对房屋进行装修并自公司成立之日起实际使用至今，故《合作协议书》约定的合同生效条件已经具备，合同已生效并实际履行。虽徐茹英系城里城外公司工商登记的股东，但根据公司章程约定的出资方式，其非以案涉房屋的使用权向公司出资，而是以货币形式出资，故不影响其以出租人的身份主张其在《合作协议书》中约定的收取租金权利。关于争议焦点二，支付房屋租金的义务主体如何确定。本案实质上系因聂良明等发起人在发起设立城里城外公司过程中以自己的名义对外签订合同而引起的债权债务纠纷。理由如下：1.城里城外公司的设立情况。案涉《合作协议书》约定，聂良明向徐茹英承租案涉房屋系用于开展餐饮经营，方式为另行新设经营主体，新设的经营主体经营范围必须包括在中式餐饮、西式餐饮等餐饮类经营项目内。为此，在签订《合作协议书》后，聂良明等人向工商登记部门提交的《公司设立登记申请书》、《杭州市环境保护局下城环境保护分局建设项目环境影响评价文件审批意见》、《情况说明》、《公司章程》等材料，均注明经营地址为杭州市下城区文晖路46号，经营内容为中式餐饮服务、大型餐馆等，经工商核准登记设立的城里城外公司住所为杭州市下城区文晖路46号，经营范围为中式餐饮服务。公司设立后，城里城外公司对涉案房屋进行装修，并实际使用至今。2.各方当事人的庭审陈述情况。在原审一审及重审审理过程中，原告对于《合作协议书》中约定的新设主体为城里城外公司予以认可（2014年1月14日庭审），被告聂良明亦认可其因筹建城里城外公司需要以股东身份与徐茹英签订《合作协议书》、公司正式登记前的发起人有聂良明、钱跃辉、马某的丈夫（案外人）（2013年10月25日、2014年1月14日、2016年5月30日庭审），被告钱跃辉陈述其曾与被告聂良明及马某的丈夫协商合伙开设饭店，由聂良明出面与原告协商租房事宜，后因其认为租金太高而未在《合伙协议书》上签字（2016年5月30日庭审）。故结合本案中各方当事人提交的一系列证据及各方当事人的陈述，可以认定本案系因聂良明作为股东在发起设立城里城外公司过程中对外签订合同而形成的债权债务关系纠纷。根据《公司法解释（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行义务的，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。城里城外公司在原审一审时表明其是实际使用人，因无法确定向谁支付租金而导致拖欠租金。现案涉房屋为城里城外公司实际占有使用，城里城外公司亦支付了部分租金，故城里城外公司已享有合同权利和履行合同义务。经当庭释明，原告未对由发起人还是公司承担责任作出明确选择，并要求由本院依法判决。鉴于原告对《合作协议书》约定的新设主体为城里城外公司是明知的，且《合作协议书》签订之后，聂良明从未向原告支付过租金，而均由城里城外公司委托钱跃辉支付，原告已通过其行为接受了由城里城外公司向其履行合同义务，故应由城里城外公司承担案涉合同责任。关于争议焦点三，原告所主张的租金计算标准、占有使用费、逾期付款的利息损失、违约金是否具有事实与法律依据。《房屋承租定金协议》、《合作协议书》均约定年租金为115万元，该两份协议系签约双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，承租人应当按照合同约定的付款时间和金额支付租金。对于落款时间为2012年6月20日的《情况说明》，杭州市中级人民法院于2014年6月9日作出的（2014）浙杭民终字第503号生效民事判决，认为该《情况说明》仅为野风时代公司为城里城外公司办理相关工商登记所作的情况说明，且出具《情况说明》时野风时代公司已经为野风集团公司所吸收合并，其公司资格已经注销；从《情况说明》载明的租金标准、支付方式来看，与原告和野风集团公司之间的租赁合同约定一致，被告聂良明亦认可该份《情况说明》上记载的租金标准实为原告与野风时代之间的约定；从租金实际支付情况来看，亦是根据《合作协议书》约定的标准进行支付。现未有证据表明签约双方在签订《合作协议书》存在恶意串通的情形，故本院对城里城外公司主张以《情况说明》标准支付房屋租金的抗辩意见，不予采信。关于应支付租金的金额。在野风集团公司诉徐茹英就案涉房屋租赁合同纠纷一案中，野风集团公司诉称，因徐茹英拖欠原告租金，在催讨未果的情况下，原告寄发解除合同通知，于2013年5月18日提前解除房屋租赁合同。一审判决认定2013年1月起，原告分别以邮寄、邮寄公证、在租赁物上张贴公告等形式，通知被告解除合同，并判决徐茹英向野风集团房地产股份有限公司支付截至2013年5月18日的租金582525.18元以及违约金100265.18元。二审判决予以维持，并对于徐茹英认为其未收到野风公司邮寄的合同解除通知函的理由不予采信。故野风集团房地产股份有限公司与徐茹英之间的房屋租赁合同自2013年5月18日已经解除，原告徐茹英自2013年5月18日之后对案涉房屋不具有收取租金和占有使用费的合法依据。各被告及第三人均同意以保证金10万元抵作租金，原告主张2011年9月16日支付的875000元中300000元为设备转让款，亦具有合同依据，故原告总计收到案涉房屋租金为1570000元。涉案房屋截至2013年5月18日尚欠的租金为301506.85元（115万元÷365天×229天-42万元）。关于利息损失及违约金。案涉《合作协议书》对逾期付款应支付利息损失以及违约金均作出了约定，基于同一违约行为，约定的违约金高于实际损失的，当事人既主张违约金，又主张实际损失的，应以实际损失为基础适当调整违约金。因徐茹英未按约向野风集团房地产股份有限公司支付租金，该公司曾以向案涉房屋邮寄解除合同通知书、张贴公告的方式催收租金，城里城外公司对此提出抗辩，认为系其逾期付款的理由。结合城里城外逾期付款的原因、违约程度以及原告自身过错，本院酌定城里城外公司所应承担的违约金为30000元。原告主张的超出部分以及逾期付款利息损失的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人杭州城里城外餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐茹英支付房屋租金301506.85元。二、第三人杭州城里城外餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐茹英支付违约金30000元。三、驳回原告徐茹英的其他诉讼请求。案件受理费人民币12718元，由原告徐茹英负担6445元，第三人杭州城里城外餐饮有限公司负担6273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  石 敏审 判 员  陈 丹人民陪审员  王土根二〇一六年七月七日书 记 员  夏 璐