北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终9305号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高蕾，女，1985年3月1日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京乐家富国商业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇陈留村路口中石油加油站西侧200米。
法定代表人：张振龙，总经理。
委托诉讼代理人：张海戮，男，该公司副总经理。
上诉人高蕾因与被上诉人北京乐家富国商业管理有限公司（以下简称：乐家公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第17464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高蕾上诉请求：要求依法撤销一审判决第三、四、五、六、七、八项，维持一审判决第一、二项，依法改判乐家公司返还高蕾2014年1月1日至2014年10月31日物业费255590元，赔偿高蕾装饰装修施工损失1744251.66元、顾客退费损失268852.20元、加盟损失310000元、信赖利益损失190368元、鉴定费55000元，改判高蕾无需支付2015年6月1日至2015年10月15日期间的占有使用费，改判高蕾支付2014年11月1日至2015年5月31日期间的占有使用费317914元。事实和理由：西红门镇政府出具了产权人为乐家公司、建设审批手续齐全、不属于违法建设的《企业住所（经营场所）证明》（下称《企业住所证明》），经登记机关审查并颁发了营业执照，证明高蕾在订立涉案租赁合同时尽到了形式审查的审慎注意义务，乐家公司自认涉案房屋系西红门镇政府与北京建银富国投资管理有限公司共同合作建成的事实，足以阻却高蕾在签订合同时对租赁标的属于违法建筑的质疑，高蕾对租赁合同无效无过错，乐家公司对租赁合同无效应当承担全部责任；一审判决回避《补充协议》有关物业费用的约定，将单纯租金和物业费的总金额认定为约定的租金系事实认定错误；高蕾支付物业费与乐家公司提供物业服务，属于租赁合同及补充协议约定内容之一，不应另案处理，乐家公司应当退还相应的物业费；鉴定意见中“无法确定金额”的工程设计费并非该部分造价无法确定，应予赔偿；顾客退费损失、加盟损失系因租赁合同无效，导致高蕾与客户服务合同无法继续履行而产生的损失，两者存在直接因果关系而非一般的商业风险，故应予以赔偿；一审判决赔偿高蕾信赖利益损失为一个月的租金标准，金额过低；一审法院认定高蕾支付鉴定费51886.79元属于事实认定错误，鉴定费实际应为55000元，高蕾对租赁合同无效无过错，乐家公司应全额支付鉴定费；乐家公司自认拆除涉案外立面广告牌，租金对价之公共区域及外立面占有使用权未能实现，应调减房屋占有使用费；涉案租赁标的已被没收，乐家公司已不是收取占有使用费的权利主体，无权收取占有使用费。
乐家公司辩称，同意一审判决，其答辩意见与一审陈述一致。
乐家公司向一审法院起诉请求：1、确认乐家公司与高蕾于2012年9月6日签订的租赁合同无效；2、高蕾将租赁场地的设施物品清空后退还给乐家公司；3、高蕾给付乐家公司2014年11月1日至2015年10月15日期间的占地使用费870991.76元；4、诉讼费用由高蕾承担。
高蕾向一审法院提起反诉要求：1、确认乐家公司与高蕾签订的租赁合同和补充协议均无效；2、乐家公司退还履约保证金196607.25元，办理进场出入证押金600元、物业费255590元，赔偿高蕾装修施工损失2192623.18元、设备安装、家具大型玩具等遗留物品损失15000元、加盟费310000元（其中加盟费250000元、履约保证金20000元、管理费20000元、知识产权费20000元）、顾客退费损失268852.20元、执照代办费损失1200元等合计各项损失2787675.40元，信赖利益损失299000元；3、高蕾无需支付乐家公司2014年11月1日至2015年10月15日期间的占有使用费；4、诉讼费用、鉴定费由乐家公司承担。
一审法院认定事实：乐家公司（出租人）与高蕾（承租人）于2012年9月6日签订了房屋租赁合同。其中鉴于部分约定：出租人依法拥有位于北京市大兴区“乐家商业中心”项目房产的出租权，现承租人有意承租该项目中出租人享有合法出租权的部分商业经营用房。房屋租赁合同第一条约定该物业位于北京市大兴区“乐家商业中心”项目10号楼，房屋的结构为框架结构，地下一层，地上三层；租赁标的位于该物业中B座二层（实际楼层二层）/号，出租人出租给承租人的商业用房，租赁标的套内建筑面积为1026平方米；出租人保证确实拥有房产使用权和出租权，并提供相应有效的证明文件于合同后（参见附件）。出租人保证房产在本合同签订前除已经声明存在的担保物权，不附有任何其他担保物权，房产现状不属于违章建筑，符合政府规定的卫生，消防，建筑要求和/或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收；也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。……如因出租人原因造成承租人不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件，由此造成的损失由出租人负责赔偿。第二条约定：承租人使用租赁标的及该物业设施的用途为儿童早教，经营范围为北京东方倍优天地。第四条约定：租赁期限为十年（含免租期），自2012年9月20日起至2022年9月19日止。第五条约定：出租人同意向承租人提供135天的免租期，即免租期起算日为出租人将租赁标的交付于承租人之日。免租期内承租人无需支付出租人租金及物业费，如承租人在免租期内开业，自开业之日起，承租人应依据本合同第七条约定的标准按物业服务企业要求的时间交纳物业管理费及其他相关费用。第六条约定：双方同意租金按套内建筑面积计算，租金为每平方米人民币2.10元/日，月租金共计65535.75元，季租金共计196607.25元，年租金应为786429元。上述租金标准在合同期限内从第3个租赁年度（即2015年9月20日）开始作递增调整，此后的租金2年为一期，每一期在上期租金基础上递增4%。双方约定，承租人应以3个月为一个付款周期，向出租人支付租金，承租人应于每一付款周期到期日前15天之前向出租人支付下期租金。出租人在收到承租人上述每笔款项的10日内向承租人开具等额发票。第七条约定：物业管理费应按时交予出租人指定的物业服务企业，即北京乐家富国商业管理有限公司。承租人同意其承租的租赁标的物业管理费为按套内建筑面积计算每平方米42元/月，共计43092元/月。承租人在承租期间使用的包括但不限于：水费、电费、空调费（如有）、采暖费（如有）、燃气费、电话费、装修管理费（如有）、网络费、停车管理费等均由承租人另行支付。第八条约定：在签订本合同同时承租人需向出租人支付履约保证金，其金额为3个月租金共计196607.25元，作为承租人履行本合同义务的保证金。在本合同期满时，在承租人完全撤出租赁标的，双方办理完毕场地交接手续后30个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题且经出租人确认承租人在履行合同过程中未出现违约行为即欠缴税、费后，出租人将履约保证金返还承租人且不计利息。如租赁期限内承租人违反约定单方面解除本合同或由于承租人违约导致出租人提前解除本合同的，则履约保证金不予退还，同时承租人还应当承担本合同约定的违约责任及支付滞纳金的责任。高蕾依约支付乐家公司履约保证金196607元。
同日，乐家公司与高蕾签订补充协议约定合同关系存续期间内，如遇政府征用、占用出租人租赁标的，出租人应赔偿承租人在租赁标的内所有装修费用（折价数额按照法律规定执行）。2013年12月12日，乐家公司与高蕾签订第二份补充协议，对合同期限、租金标准、支付时间、违约金等进行重新约定。其中有关租金标准有如下约定：2014年1月1日至2014年12月31日租金价格为每平米人民币2.10元，月租金为人民币65536元；2015年1月1日至2015年12月31日租金价格为每平米人民币2.50元，月租金为人民币78019元。高蕾以租金形式向乐家公司支付占用使用费到2014年10月31日；高蕾在涉案房屋中经营倍优天地儿童教育2年多。2016年8月，高蕾已经清理腾退了涉案房屋中的遗弃物品。
一审法院另查明，涉案标的物因未办理合法用地手续，属违章建筑。庭审中，乐家公司以涉案房屋属于违章建筑为由，请求将解除租赁合同变更诉讼请求为确认租赁合同无效。高蕾基于装饰装修损失鉴定结果等原因三次变更或增加其诉讼请求，其中明确了期待利益实质是因合同无效导致的信赖利益损失。
依高蕾申请，一审法院委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司（以下简称：兴中海建公司）对涉案建筑安装工程造价进行鉴定。兴中海建公司出具造价意见为：涉案建筑安装工程造价原值可确定金额为2079163.98元；无法确定金额为91960元，无法鉴定金额为8000元。现值可确定金额为1646355.66元；另无法确定金额为91960元，无法鉴定金额为5936元。高蕾支付鉴定费为51886.79元。
乐家公司主张其于2015年10月20日以公证的形式发出解约通知后已换涉案房屋的门锁。高蕾主张2015年10月中旬乐家公司向其提出解除租赁合同后得知涉案房屋为违章建筑，故开始退场。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案房屋所用土地因未办理合法用地手续，进而未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，故乐家公司与高蕾之间签订的租赁合同及其补充协议无效。
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据无效租赁合同取得或占有租赁标的物的，因合同无效而构成无权占有，依法应当返还权利人。本案中，高蕾已经清理涉案房屋中的物品，且乐家公司已经通过换锁实际控制并占有涉案房屋，故对乐家公司有关要求腾退的请求，无事实依据，法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，高蕾以涉案房屋无法正常使用收益，合同目的无法实现为由主张不予支付房屋占有使用费，理由不充分，法院不予采信，高蕾应当按照乐家公司与其签订第二份补充协议约定的租金标准支付乐家公司涉案房屋占有使用费，故对乐家公司相关主张，法院予以支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，乐家公司收取的高蕾履约保证金应当依法退还给高蕾。
当事人订立合同应当遵循诚实信用原则，同时应当尽到谨慎签约的注意义务。本案中，乐家公司明知涉案房屋属于违章建筑却没有明确告知高蕾，依然签订租赁合同违背了诚实信用原则；而为了投资教育作为无效合同相对方的高蕾在签订租赁合同中并未尽到谨慎的审查标的物性质的注意义务。乐家公司与高蕾对于租赁合同无效，均存在过错，综合本案事实，法院认为乐家公司应当承担70%的主要责任，高蕾承担30%的次要责任。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。乐家公司不同意利用高蕾对涉案房屋的装修，而该装修已经形成附合，故乐家公司与高蕾对装修的现值损失按照导致合同无效的过错进行分担。当事人在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况等违背诚实信用原则，致使对方信赖合同能有效成立，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。在本案中，高蕾在涉案房屋中经营2年多，且结合乐家公司与高蕾在订立合同过程中过错程度以及双方对合同纠纷处理过程等因素，法院酌定乐家公司应支持高蕾一个月租金作为其信赖利益损失。关于本案的鉴定评估费，按照双方对租赁合同无效的过错进行分担，乐家公司应当支付高蕾鉴定费36321元。
有过错的一方应当赔偿对方因为合同无效所受到的损失需要与导致合同无效的行为存在直接因果关系，而且该损失在合同订立时应当能够预见，而不能无限制地扩展到商业经营风险带来的损害，故对高蕾要求乐家公司支付加盟费、顾客退费损失等请求，法院不予支持。
高蕾已经将设备安装、家具大型玩具等遗留物品自行清理，故对该损失主张，法院不予支持。物业费属于物业服务法律关系中享受物业服务的对价，如因物业服务产生纠纷应当另案处理。执照代办费属于委托合同法律关系支付委托事项的费用，如因执照代办委托合同产生纠纷应另案处理。高蕾要求乐家公司退还办理进场出入证押金，但未提交充分证据证明其已向乐家公司交纳该费用，故对其主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、北京乐家富国商业管理有限公司与高蕾签订的租赁合同及其补充协议无效；二、北京乐家富国商业管理有限公司于判决生效后十日内退还高蕾履约保证金一十九万六千六百零七元；三、北京乐家富国商业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿高蕾装饰装修损失一百一十五万二千四百四十九元；四、北京乐家富国商业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿高蕾信赖利益损失七万八千零七十九元；五、北京乐家富国商业管理有限公司于判决生效后十日内支付高蕾鉴定费三万六千三百二十一元；六、高蕾于判决生效后十日内给付北京乐家富国商业管理有限公司二○一四年十一月一日至二○一五年十月十日期间占有使用费八十七万零九百九十一元七角六分；七、驳回北京乐家富国商业管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回高蕾的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，高蕾称，其于一审法院审理期间提交了工商档案中调取的由西红门镇政府出具的产权人为乐家公司、建设审批手续齐全、不属于违法建设的《企业住所证明》，经登记机关审查并为其颁发了营业执照，高蕾以此证明其在订立涉案租赁合同时尽到了形式审查的审慎注意义务，对租赁合同无效无过错。乐家公司提交了《国土资源行政处罚听证告知书》及《国土资源行政处罚决定书》复印件以证明北京市国土资源局于2015年12月24日作出了没收及罚款决定。乐家公司同意按照鉴定数额退还广告牌损失，并在本院审理过程中已实际支付给高蕾。另查，高蕾预付本案鉴定费55000元。
本院二审查明的事实与一审查明事实无异，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故乐家公司与高蕾之间签订的租赁合同及其补充协议依法应当认定为无效。对于合同无效的过错责任问题，一审法院认定乐家公司明知涉案房屋属于违法建筑而对外签订租赁合同违背了诚实信用原则应当承担主要责任，高蕾作为合同相对方在签订租赁合同的过程中未尽到谨慎的审查注意义务应当承担次要责任，一审法院的认定并无不当。对于高蕾以西红门镇政府出具的《企业住所证明》及涉案房屋系案外人合作建设等为由，认为其已尽到了审查注意义务的问题，本院认为，城镇规划区内的建筑物应当依法取得国家有权机关经审查批准作出的建设工程规划许可，而高蕾出具的《企业住所证明》系为办理营业执照开具，并非法律规定的规划许可审批手续，包括高蕾提到的涉案房屋的合建事实等均不能因此即确认涉案房屋的合法性，故高蕾以此为由认为其对合同无效不应当承担责任，依据不足。高蕾的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院据此酌情判令乐家公司按照过错责任对高蕾装修的现值损失予以赔偿并给予高蕾一个月租金作为信赖利益损失，并无不当。高蕾未能就乐家公司应当承担其设计费损失提供充分证据加以证明，故高蕾主张乐家公司赔偿设计费损失没有事实依据和法律依据。对于合同无效，高蕾亦有过错，一审法院未予支持高蕾要求乐家公司赔偿的加盟费、顾客退费损失等请求，并无不当，且该损失亦与高蕾自身经营行为及一般商业经营风险等因素直接相关，故高蕾的上诉请求依据不足，本院不予支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案中，高蕾未能就涉案房屋因乐家公司的原因造成其无法正常使用收益一节提供充分证据加以证明，高蕾要求酌减房屋占有使用费的上诉主张，依据不足，本院不予采信。一审法院判决高蕾支付乐家公司涉案房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持。至于高蕾上诉提出的涉案租赁标的已被没收、乐家公司无权收取占有使用费的意见，鉴于涉案标的物被没收系行政机关依法予以处理的行为，且没收时间与本案一审法院依法认定应当支付占有使用费的时间没有必然联系，故不影响高蕾在此前应当承担的占有使用费，高蕾以此为由拒绝交纳占有使用费依据不足，本院不予支持。对于高蕾上诉所称退还物业费一节，因与本案租赁合同关系并非同一法律关系，一审法院认为应另案处理并无不当。一审法院结合对租赁合同无效的过错责任负担及本案的实际情况酌情确定本案鉴定费的负担，亦无不当。
综上所述，高蕾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23903元，由高蕾负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 平
审 判 员 李明磊
审 判 员 何江恒
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 何海云
书 记 员 刘梦辰