安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00007号
上诉人（原审原告）：凌红卫，男，1976年11月22日出生，汉族，职工。
委托代理人：吴伟，安徽濠梁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈如英，女，1954年7月31日出生，汉族，安徽省方邱湖农场职工。
委托代理人：王庆松，男，1964年1月10日出生，汉族，教师。
被上诉人（原审被告）：张永敏，女，1969年4月27日出生，汉族，无业。
委托代理人：孙广超，安徽凤明律师事务所律师。
原审第三人：安徽省方邱湖农场。
法定代表人：谢广和，该场场长。
上诉人凌红卫为与被上诉人陈如英、张永敏，原审第三人安徽省方邱湖农场房屋买卖合同纠纷一案，凌红卫不服安徽省凤阳县人民法院于2012年11月26日作出的（2012）凤民一初字第01185号民事判决，向本院提起上诉，经审理后，本院以事实不清，撤销原判，发回重审。安徽省凤阳县人民法院又于2013年9月24日作出（2013）凤民一初字第00753号民事判决，凌红卫仍不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月6日公开开庭审理了本案。上诉人凌红卫及其委托代理人吴伟，被上诉人陈如英的委托代理人王庆松，被上诉人张永敏的委托代理人孙广超到庭参加诉讼。原审第三人安徽省方邱湖农场经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：凌红卫原为凤阳县府城镇农技站职工，2004年凤阳县事业单位实施下岗分流，凌红卫被下岗分流。凌红卫对此不服，后有关部门为解决此事，特委托安徽省方邱湖农场代建住房一套，准备安排给凌红卫，后期凌红卫仍对相关单位的解决方案不满。2007年，房屋建好后相关部门便没有为代建房屋出钱，于是安徽省方邱湖农场便发通知给凌红卫催交房款。陈如英系凌红卫母亲，在一起共同生活，当时，陈如英在安徽省方邱湖农场也分得一处房子，需要交钱。陈如英就与张永敏联系，两人达成协议。2007年6月22日，张永敏将72889.30元交付陈如英，由陈如英代表凌红卫交到方邱湖农场，方邱湖农场收到款后，在付款单位一栏标注“凌红卫”，分两张票据出具，一张标为“建房款”，金额为63717.80元，一张标为土地使用费9717.50元。然后陈如英又将该两张票据原件交付给了张永敏，并向张永敏出具了一张收到张永敏梅山（85平方米）住房款70000元的收据。张永敏另行还支付给了陈如英2000元。2007年6月23日，陈如英、张永敏补签了一份房屋买卖协议书，陈如英作为出售方，将争议的代建房屋以75000元价款出售给张永敏，方邱湖农场办公室主任胡守增作为见证人在该协议上签字确认。争议房屋建成后，安徽省方邱湖农场将房屋钥匙交给了凌红卫，凌红卫又将钥匙交给了张永敏，此后，争议房屋一直由张永敏家居住使用至今。
另查明：刘照勇是安徽省方邱湖农场的职工，与张永敏系夫妻关系。争议的代建房屋所占土地性质是国有，相关土地使用权是安徽省农垦集团交给安徽省方邱湖农场使用的。争议的代建房屋与同批的移民安置房不一样，不在安徽省方邱湖农场的计划指标内。2012年6月28日，凌红卫以其母亲陈如英无权签订售房协议，所签订的协议无效为由，诉讼来院，请求依法判令确认2007年6月23日陈如英与张永敏签订的房屋买卖协议无效，依法判决张永敏将协议项下的房屋返还给凌红卫。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋作为不动产，必须在房屋管理部门办理登记手续，符合规定的由登记机关核发相关权属证书。凌红卫诉称其对诉争的房屋具有所有权，但未提交诉争房屋的房产证、土地使用权证等有效证明，故凌红卫主张其对诉争房屋享有所有权，无事实和法律依据，不予采信。
在（2012）凤民一初字第01185号案庭审中，凌红卫和陈如英均陈述“争议房屋建好时，安徽省方邱湖农场通知凌红卫交钱，然后是由陈如英向刘照勇借了70000元去交的”。陈如英还陈述向刘照勇所借的70000元就是其向张永敏出具的70000元住房款收据，并辩称此乃将争议房屋租给张永敏收取的租金，陈如英的该辩解理由明显不符合逻辑，且没有证据证明，刘照勇的妻子张永敏对此也不认可。在本案庭审中，当问及凌红卫是什么时间以什么方式，具体是谁交了多少钱房款，凌红卫又陈述：“2007年6月22日以现金的方式交了两笔钱，一笔是土地使用款9717.5元，一笔是建房款63171.8元，这两笔交给方邱湖农场的，具体是谁去交的钱记不清了”。关于交钱一事凌红卫的陈述前后两次不一致，不合逻辑。在日常生活中，房款对于个人和家庭来说都是生活中比较重要的事务，而凌红卫却陈述具体是谁去交的钱记不清了，显然与常理不符。按照正常逻辑，付款收据的付款单位联应由付款人持有，而本案2007年6月22日的两张收据原件却不在凌红卫手中，而是在张永敏手中。综上可以看出，凌红卫在收到安徽省方邱湖农场的交款通知后并未实际交款。其次，根据安徽省方邱湖农场所述虽代建房屋，但仍需被分配人出资，如不出资将自然不能取得房屋。陈如英以自己名义与张永敏签订的协议名称虽为“房屋买卖协议书”，但出卖时凌红卫未实际出资，没有取得该标的的占有、使用等相关权利，也没有房产证等相关手续。故陈如英和张永敏签订的协议所涉买卖行为实为一种权利转让，实质上是陈如英以凌红卫名义转让了凌红卫的购房资格，合同标的物并非是房屋，张永敏另外支付给陈如英的2000元即为陈如英的转让所得利益。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。从陈如英、张永敏实际操作情况看，在协议签订前一日双方就已开始实际履行，通过协议前一日张永敏的付款经过和安徽省方邱湖农场出具的付款单位为凌红卫的收据等情况分析，能够看出陈如英和张永敏履行协议时实际上是以凌红卫名义进行的，以陈如英名义是无法操作的，张永敏和陈如英均清楚并认可交易所涉对象是凌红卫，双方在2007年6月22日履行了协议大部分内容后才于次日2007年6月23日补签了一份协议。综上可以看出，陈如英以自己名义与张永敏签订的房屋买卖协议，实质上是陈如英以凌红卫名义将凌红卫的购房资格转让给了张永敏。陈如英与张永敏签订协议虽未提交凌红卫的授权委托手续，但陈如英作为凌红卫的母亲，二人长期在一起共同生活，陈如英和张永敏的丈夫刘照勇均系安徽省方邱湖农场员工，双方对对方家庭都比较了解，具体操作中，2007年6月22日张永敏将72889.30元交给陈如英，由陈如英代表凌红卫交到安徽省方邱湖农场，然后陈如英又将农场出具的收据交给了张永敏。基于上述情况到2007年6月23日，陈如英与张永敏补签协议时，张永敏是有理由相信陈如英具有代理权的。当时陈如英本人在安徽省方邱湖农场也分配到一处安置房需要出资，同时两套房子需要出资对陈如英、凌红卫的家庭形成了经济压力，此情况下出让凌红卫的购房资格具有现实需求。综上，陈如英的代理行为构成表见代理，该代理行为有效。
关于张永敏辩解其善意取得争议房屋所有权的意见，物权法所有权取得特别规定中的善意取得，前提是针对标的物所有权已经确定的不动产或动产，而本案争议的房屋现仍未进行不动产登记，故不适用物权法关于善意取得的规定。对张永敏的该辩解意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。凌红卫未提交有效证据证明陈如英与张永敏之间的权利转让协议存在法律规定的无效情形。另根据安徽省方邱湖农场所述争议的代建房屋并不同于该场的移民建房，争议的房屋至今也未办理不动产登记手续，根据物权法的相关规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，陈如英与张永敏之间的协议有效。凌红卫要求张永敏返还争议房屋的主张，没有事实和法律依据，不予支持。原审依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告凌红卫的诉讼请求。案件受理费80元，由原告凌红卫负担。
凌红卫上诉称：1、一审认定其对诉争房屋不享有所有权是错误的。因该诉争房屋是相关单位无偿提供给凌红卫的，其不存在支付购房款，也没有人告诉过其应支付购房款。因此，诉争房屋建成后其当然取得房屋的所有权；2、一审认定陈如英与张永敏所签订的房屋买卖合同仅是购买房屋的资格错误，因为所签协议就是对凌红卫房屋的买卖，而非购买房屋资格的买卖；3、一审认定陈如英与张永敏签订的协议有效是错误的。其在一审提供了很多证据证明陈如英无权处理其所有的房屋，陈如英的卖房行为也不构成表见代理，其不知情也不认可陈如英与张永敏买卖房屋的行为，故陈如英与张永敏签订的房屋买卖协议不具有法律效力；4、其要求返还房屋的主张一审未认定亦是错误的。既然凌红卫已取得诉争房屋的所有权，陈如英与张永敏签订的房屋买卖合同并非购买房屋的资格，陈如英的行为不构成表见代理，陈如英与张永敏签订的房屋买卖协议应当无效，因此，其要求返还房屋是完全正确的，应当得到法院的支持。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判确认陈如英与张永敏所签订的房屋买卖协议无效并返还房屋。
陈如英在庭审中辩称：涉案房屋的购买权有专属性质，陈如英无权出售，张永敏也无权购买，即使签订了房屋买卖协议，也是无效的。张永敏出示的房屋买卖协议的真实性有争议，张永敏先支付房款后签订协议有悖常理，张永敏与陈如英系同事关系，应该知道其不识字，签合同也不应该找陈如英。张永敏所出具的收条上加盖陈如英的印章与房屋买卖协议上加盖的却不是同一枚印章。由于陈如英对相关规定不清楚，任意处置了凌红卫的财产是不妥当的，请求依法判决。
张永敏在庭审中辩称：1、凌红卫在上诉状中所述部分事实不实，该购房款系张永敏所缴，并不是凌红卫支付的；2、凌红卫并没有取得涉案房屋的所有权，无权主张张永敏与陈如英订立的《房屋买卖协议》的效力；3、张永敏支付合理购房款后取得房屋所有权，其合法权益应该受到保护。2007年6月23日，其与陈如英订立购房协议后即支付75000元购房款，因而取得了诉争房屋的占有、使用权，并在装修后一直使用至今，属善意取得，其合法权益应受到法律保护。且凌红卫一直与其母亲一起居住，应当知道该事实存在，也没有提出异议，故该协议属合法有效应受法律保护。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
当事人所举的其他证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审。
本院查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：陈如英与张永敏所签订的房屋买卖协议是否有效？张永敏是否应将诉争的房屋返还给凌红卫？
在本案中，陈如英与张永敏于2007年6月23日签订房屋买卖协议时，凌红卫并未实际取得涉案房屋的所有权，其对该套房屋享有的权利尚停留在享受购房资格。因此，双方签订的协议书虽名为房屋买卖，实际上是购房资格的转让，并非房屋所有权转让纠纷。房屋购买权资格属于债权中的受益权，对于受益权的转让，法律并没有明确的禁止性规定。陈如英于2007年6月23日在未取得凌红卫的书面授权同意卖房情况下，即以自己的名义将本案诉争房屋以7.50万元卖给张永敏，陈如英在收取张永敏7.50万元房款后，又以凌红卫的名义交纳了应向安徽省方邱湖农场支付的建房款和土地使用费，自己留存了部分房款，且将诉争房屋交付给张永敏占有、使用，故陈如英与张永敏之间买卖诉争房屋购房资格的事实客观存在，陈如英的上述卖房行为虽无凌红卫的书面授权，但陈如英与凌红卫系母子关系，陈如英与凌红卫均在庭审中承认双方一直在一起共同生活，安徽省方邱湖农场收取的以凌红卫名义交纳的购房款，亦系张永敏提供，并由陈如英代替凌红卫将该建房款交到安徽省方邱湖农场，陈如英亦将此交款票据原件交给张永敏，且凌红卫也承认其母亲陈如英在卖房时，其就在安徽省方邱湖农场替其父亲看门。陈如英在本院（2013）滁民一终字第00210号案件庭审中也明确承认其已于2008年即告知凌红卫此诉争房屋出卖的事情，且凌红卫在一审庭审中也陈述“……我把钥匙给张永敏的时候，房子是毛坯房，没有装修过。”即凌红卫也承认涉案房屋钥匙是其交给张永敏。凌红卫从2007年起至2011年止长达近4年时间，亦未对陈如英买卖房屋的行为提出异议，故其当时虽未出具书面的同意意见，但上述一系列事实能够证明凌红卫对陈如英出卖诉争房屋应当是知情并认可的，但其并未及时作出否定表示，应视为凌红卫同意陈如英出卖诉争房屋，故陈如英与张永敏对争议房屋的买卖合法有效。另外，此房屋买卖合同至凌红卫主张权利时已近4年，陈如英与凌红卫在一起生活，而凌红卫却诉称其不知道其母亲陈如英卖房，亦明显与常理不符。即便凌红卫对陈如英卖房不知情，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对凌红卫主张陈如英系无权处分，要求确认陈如英与张永敏所签订的房屋买卖合同无效的上诉请求，本院不予采纳。陈如英与凌红卫辩称其与张永敏之间系租赁关系，收取的7.50万元系租金的辩解理由，经查，该收条中明确注明收取的是住房款，并且张永敏亦提供一份房屋买卖合同及证人证言，能够证明双方存在房屋买卖合同关系，而陈如英与凌红卫却并未提供任何证据支持其辩解理由，故对陈如英的辩解理由，本院不予采纳。一审认定陈如英卖房构成表见代理，系适用法律错误，本院予以纠正。由于陈如英与张永敏的房屋买卖合同合法有效，故对凌红卫要求张永敏返还诉争房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上，原判认定事实清楚，虽认定陈如英构成表见代理不当，但判决结果正确，本院依法予以维持。凌红卫的上诉请求因无事实和法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人凌红卫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
审 判 员 王忠良
代理审判员 付广永
二〇一四年二月二十日
书 记 员 王 玥
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。