安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终2552号
上诉人（原审被告）：王元芳。
委托诉讼代理人：徐尚义，男，系王元芳配偶。
上诉人（原审被告）：徐尚义。
被上诉人（原审原告）：庐江县努克商贸有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇军二中路17号，组织机构代码6810606-4。
法定代表人：夏煜，总经理。
委托诉讼代理人：洪晓峰。
上诉人王元芳、徐尚义因与被上诉人庐江县努克商贸有限公司（以下简称努克商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2016）皖0124民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王元芳、徐尚义上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回努克商贸公司的全部诉讼请求（即努克商贸公司要求返还租金24400元，对原判决返还租金9150元部分不服）；2、本案一、二审诉讼费用由努克商贸公司负担。事实和理由：1、一审判决认定双方为不定期租赁关系属认定事实和适用法律错误，双方已就续租事宜进行了提前协商，并将2015年租金调至36600元，努克商贸公司于2015年2月16日交付2015年租金36600元，本人出具收条，以上足以认定双方约定的租赁期限为一年的事实。《合同法》第二百三十二条对不定期租赁合同关系进行了规定，但本案中双方已约定租赁为一年，不符合该条法律规定。一审法院适用《合同法》第二百一十五条认定为不定期租赁错误。2、一审判决认定努克商贸公司单方解除合同的时间为2015年7月没有事实依据，努克商贸公司于2015年中途单方离开租赁房屋，至于腾出具体时间没有告知本人，其腾出房屋时间无法认定，可能在2015年7月至12月底的任何时间。
努克商贸公司辩称，1、合同签订与履行情况。第一，双方之间于2011年2月16日签订租房合同，合同中约定了租赁物、租赁位置、租赁用途、租金等。第二，双方在合同期限内的履约情况。在合同期限内，双方如约履行。2013年12月31日合同到期后，本公司继续租赁房屋，双方没有签订书面合同，2014年2月16日本公司支付两上诉人2014年房屋租金34600元；2015年2月16日又给付王元芳、徐尚义续租的租金36600元。第三，2015年4月初，本公司储藏酒类物品需要增容，希望王元芳、徐尚义建设房屋，增加容量，王元芳、徐尚义说庐江县人民政府出台了【2015】22号文件，说这一带要升级改造，不能增容，并且文件也给本公司看了。看了文件后，本公司表示要另租房屋，王元芳、徐尚义也表示同意。第四，2015年6月初本公司通知王元芳、徐尚义，要求解除租赁关系，对租房内的物品进行搬迁，花了半个月时间将物品搬离，王元芳多次到现场观看。第五，2015年6月14日，本公司将房屋钥匙交给了上诉人王元芳，双方租赁关系到此结束。2、双方租赁关系及法律适用。根据合同法第215条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方当事人之间的书面租赁合同到2013年12月31日截止，后续租赁没有签订租赁合同，应当视为不定期租赁。本公司在合理期限内提出了解除租赁关系，虽没有书面形式告知，但根据实际情况，也能说明王元芳、徐尚义已经收到了解除合同的要求，并且本公司没有违约、没有过错，不应承担违约责任。王元芳、徐尚义应当返还本公司先期给付的相关租金。
努克商贸公司向一审法院起诉请求：依法判令王元芳、徐尚义返还租金24400元，并承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：王元芳、徐尚义系夫妻。2011年1月11日，努克商贸公司与徐尚义签订《租房合同》，租赁王元芳、徐尚义位于庐城镇北外环的多间仓库及房屋用于储藏酒类物品，合同约定租赁期限三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止，在签订合同之日一次性交付一年租金28000元，此后每年农历1月1日交付当年租金。此外，双方还就其他事项作了约定。合同签订后，双方均按该合同约定履行。至期后，双方未续签合同，努克商贸公司仍继续租赁使用该房屋，每年度租金标准由双方口头约定。2014年2月16日，努克商贸公司支付了王元芳、徐尚义2014年度的房屋租金。2015年2月16，努克商贸公司又给付王元芳、徐尚义2015年1月1日至2015年12月31日的租金36600元。2015年6、7月间，努克商贸公司自行将物品搬离所租赁的房屋并将房屋钥匙留下。此后，努克商贸公司多次要求王元芳、徐尚义退还租金未果以致成讼。
一审法院认为：努克商贸公司与徐尚义签订的《租房合同》中约定的租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，该合同履行完毕后，双方未续签合同，努克商贸公司仍租赁使用该出租房屋并交付租金，王元芳、徐尚义未提出异议，双方之间签订的租赁合同继续有效，租赁期限应为不定期。2015年2月16日，努克商贸公司给付王元芳、徐尚义租金36600元，该租金虽系支付王元芳、徐尚义2015年1月1日至2015年12月31日一年间的租金，但因努克商贸公司的租赁期限已满六个月，双方未续签或补签租赁合同，故仍应视为不定期租赁关系。依据相关法律规定，双方均有权随时解除合同。审理中，努克商贸公司主张其经王元芳、徐尚义同意，于2015年6月14日解除了与王元芳、徐尚义之间的租赁合同关系，因王元芳、徐尚义对此不予认可，努克商贸公司亦未能提供充分的证据证明，该院不予认定。对于努克商贸公司腾让房屋的具体时间，努克商贸公司虽提供了证人黄某、钱某的证词，用以证明其实际腾让房屋的时间为2015年6月14日，但鉴于该两证人与努克商贸公司之间有一定的利害关系，故该院对努克商贸公司主张的腾让时间不予认定，应以王元芳、徐尚义认可的努克商贸公司腾让时间段即2015年7月为准。本案努克商贸公司以腾让房屋的方式实际解除了与王元芳、徐尚义的租赁关系，对其所支付的超出实际使用时间的房屋租金，王元芳、徐尚义理应予以返还，但鉴于努克商贸公司没有事先在合理的期限内通知王元芳、徐尚义要求解除合同，若全额返还努克商贸公司租金，势必造成王元芳、徐尚义在一定时间段内房屋不能及时出租的租金损失，虽然相关法律对此未作明确规定，但依据公平原则并结合本案的实际，该院酌定由王元芳、徐尚义返还努克商贸公司三个月的租金计9150元（36600÷12×3）。审理中，王元芳、徐尚义辩称努克商贸公司一直未交纳房屋租赁期间的水电费、垃圾处理费，且将仓库水泥通道严重损毁、仓库内电线剪坏、灯管移走等造成其损失达2万元，因王元芳、徐尚义对此并未提出反诉且无合同依据，故其辩称内容不属于本案的处理范围，王元芳、徐尚义可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、王元芳、徐尚义于判决生效后十五日内返还庐江县努克商贸有限公司交付的房屋租金9150元；二、驳回庐江县努克商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费410元，减半收取205元，由努克商贸有限公司负担105元，王元芳、徐尚义负担100元。
本院二审期间，王元芳、徐尚义提交了一组照片，欲证实努克商贸公司没有办理交接手续，并给其造成了损失。努克商贸公司认为该组照片不能证明拍摄的地点就是案涉房屋，也看不出损失的存在，不予认可。因该组照片的拍摄时间、地点等均无法确认，对该份证据的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。
本院认为，在努克商贸公司与徐尚义签订的《租房合同》到期后，双方没有继续签订书面的租赁合同，但努克商贸公司继续承租使用该房屋，王元芳、徐尚义未表示异议并继续收取租金，一审法院据此认定双方之间构成不定期租赁关系，具有事实及法律依据，本院予以确认。王元芳、徐尚义以双方就年租金标准重新约定为由，上诉主张双方构成固定期限租赁关系，于法无据，本院不予采信。努克商贸公司有权随时解除双方之间的不定期租赁关系。王元芳、徐尚义在一审审理期间已认可努克商贸公司实际腾让房屋的时间是2015年6、7月份，现又上诉否认该节事实，在其未能就此提供有效证据加以证实的情形下，本院对王元芳、徐尚义的该节上诉意见，不予采信。
综上所述，王元芳、徐尚义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费410元，由王元芳、徐尚义负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年八月十五日
书 记 员 胡梦云
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。