淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民初字第2647号原告苗宗虎，淮安市专用汽车制造有限公司员工。原告王素英（系苗宗虎之妻），职业不详。两原告委托代理人徐正昆，江苏群汇律师事务所律师。被告淮安利佳房地产开发有限公司，住所地淮安市清浦区淮海南路**。法定代表人胡兴定，该公司董事长。被告胡兴定，淮安利佳房地产开发有限公司董事长。被告蒋迎五，淮安市工人大厦退休职工。三被告委托代理人蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。原告苗宗虎、王素英诉被告淮安利佳房地产开发有限公司（下称利佳公司）、胡兴定、蒋迎五商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理，依法组成合议庭于2014年6月26日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人徐正昆，被告利佳公司、胡兴定、蒋迎五委托代理人蒋永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗宗虎、王素英诉称：原告于2011年购买被告房屋，被告承诺2013年1月回购上述房屋，后被告没有按约定回购原告的房屋。原、被告于2011年12月9日、2013年3月18日、2013年4月11日、2013年8月23日分别签订了《回购承诺》、《协议书》、《承诺书》，但被告都没有按协议履行义务。2013年9月13日，被告向原告作出书面承诺，由于被告原因没有回购房屋，被告同意向原告支付利息及相关款项，具体内容为：2012年9月30日支付90324元；如被告不能按照该承诺支付款项，自2013年9月1日起继续按照未支付款项的年利率20%支付利息以及每天承担未支付款项万分之五的违约金；房屋交付时间约定在2013年10月20日前，如逾期交付每天则按照购房合同金额的万分之二支付违约金。该承诺书的承诺单位为利佳公司，承诺人胡兴定，担保人蒋迎五。但被告至今未按承诺支付款项也未交付房屋，经计算至2014年2月底共欠利息及违约金为125626元。因原告是被告单位的员工，当初应被告的要求以解决其资金周转问题购买了上述房屋，但被告没有按承诺回购房屋，现在原告每月要偿还几千元银行贷款，被告又不交付房屋，给原告造成极大的生活困难，故请求法院判令被告：1、支付利息及违约金合计125626元；2、自2014年3月1日至实际还款日按照未支付款项125626元的年利率20%支付利息及每天承担未支付款项的万分之五的违约金；2013年10月20日起至房屋实际交付日，每天按照购房合同金额501946元的万分之二支付逾期交房违约金；3、为原告做好室内隔层和楼梯；4、三被告承担连带责任；5、由被告承担本案诉讼费用。被告利佳公司、胡兴定、蒋迎五辩称：我们不同意原告的诉讼请求，被告利佳公司没有回购确实构成违约，但是并没有给原告造成任何损失，且原告也不存在任何损失。由于被告利佳公司没有回购，所以原告所主张的各项赔偿请求都是建立在回购的基础上的，其主张的基础是不存在的。至于其他的利息等都不是被告的真实意思表示，有的系重复计算，且原告主张的违约金太高，要求调整，对逾期交房违约金要求按照原告实际付款金额进行计算。原告的第三项诉讼请求没有法律依据，如果双方之间有关于此方面的约定也是无效的，故请求法院依法判决。经审理查明：两原告系夫妻关系，原告苗宗虎系被告利佳公司关联企业淮安市专用汽车制造有限公司员工。2011年12月11日，原告与被告利佳公司签订《商品房买卖合同》1份，约定：原告购买被告利佳公司开发的文化宫·运河明珠-文化宫（以下简称文化宫）C606室房屋1套，建筑面积60.6平方米，总价款501946元，被告应当在2011年12月31日前将符合约定交付条件（商品房经验收合格）的房屋交付原告使用，逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金（超过90日，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同，违约金同上）。双方于同日又签订《回购承诺书》1份，被告利佳公司对原告购买的文化宫C606室房屋作出如下承诺：1、该房屋自2013年1月1日至2013年1月31日一个月内，如果原告向被告利佳公司提出要求回购的书面申请，被告利佳公司同意回购上述房屋；2、回购时被告利佳公司同意按该套房屋的实际购买总价406460元上浮20%即487752元予以回购。原告向被告利佳公司实际支付房款406460元。2013年3月18日，原告苗宗虎与被告利佳公司签订《协议书》1份。2013年4月11日，原告苗宗虎（乙方）与被告利佳公司（甲方）又签订《协议书》1份，主要内容为：甲乙双方在2011年12月9日、2013年3月18日分别签订的《回购承诺书》、《协议书》以及乙方于2013年1月5日向甲方提交的《回购申请》，因甲方未能履行义务，甲乙双方重新签订本协议：1、双方同意甲方放弃回购乙方所购买的文化宫C606室房屋；2、双方同意乙方签订本协议时即可自行办理文化宫C606室房屋产权证（甲方于2013年4月19日前支付本协议第4条中6000元给乙方办理房屋产权证），相关费用由乙方承担；3、甲方承诺2013年4月30日前应将符合国家相关部门验收标准的并按照统一标准做好隔层与楼梯的房屋交付乙方使用；4、甲方同意在2013年6月30日前付清《回购承诺书》中上浮部分的款项81292元，以及2013年3月18日签订的《协议书》中2013年1月1日至同年4月30日利息32516元，合计113808元，同时自2013年5月1日至付清上述款项（即113808元）之日甲方应按照上述未支付款项百分之二十的年息支付乙方利息；5、如在2013年7月1日前仍不能支付本协议第4条款项时，则甲方自2013年7月1日起至付清该款项期间甲方需承担所欠乙方款项每天万分之五的违约金；6、本协议在甲方履行完毕本协议第2、3条，且乙方办理好房屋产权证后生效，本协议生效后双方2011年12月9日、2013年3月18日签订的《回购承诺书》、《协议书》自动终止。该协议签订后，被告利佳公司向原告支付6000元办证费用，原告于2013年4月16日取得文化宫C606室房屋产权证。2013年8月23日，被告利佳公司法定代表人胡兴定向原告苗宗虎等7名购买文化宫房屋员工出具《承诺书》1份，主要内容为：1、所欠的所有利息，在2013年8月30日前支付35万元，同年9月6日前支付35万元，余款在同年9月13日前付清；2、房屋交付日期在2013年8月30日前。2013年9月初，被告利佳公司向原告苗宗虎等7人各支付利息5万元。2013年9月13日，被告利佳公司及其法定代表人胡兴定向原告苗宗虎出具《承诺书》1份，主要内容：原告与我公司分别签订了《回购承诺书》、《协议书》、《承诺书》，由于我公司未能按照约定支付利息及相关款项，对于上述款项我公司承诺如下：1、2013年9月30日支付63808元（即113808元-5万元）；2、2013年9月30日支付26516元（即487752元×20%÷12×4-6000元）；3、如我公司不能按照该承诺支付款项，则自2013年9月1日起继续按照未支付款项的年利率20%支付利息以及承担未支付款项的万分之五每天违约金；4、房屋交付时间约定在2013年10月20日前，如逾期交付，则按照购房合同金额的每天万分之二支付违约金；5、上述承诺款项中我公司应支付的利息已计算至2013年8月31日。被告蒋迎五作为担保人在该《承诺书》上签字。因被告利佳公司未能按其承诺向原告支付相关款项及将做好隔层与楼梯的房屋交付给原告使用，原告遂诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述，有原告提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、回购承诺书各1份、协议书、承诺书各2份等予以证实，本院予以确认。庭审中，原告将其第1项诉讼请求变更为107456元（逾期交房违约金18170元系重复计算，从中扣除）。对被告利佳公司支付给原告6000元的办证费用，原、被告均认可该费用系补助给原告的办理产权证费用，与双方约定的违约金无关。双方在庭审中曾约定：隔层及楼梯的施工费用合计为1.5万元，由原告负责施工，到2014年8月31日视为房屋已交付，被告利佳公司于2014年9月1日前付给原告1.5万元，逾期支付则承担5000元违约金。因被告利佳公司未能按期给付，故原告仍要求被告利佳公司将隔层及楼梯做好后视为符合房屋交付条件。双方对隔层及楼梯的施工费用仍同意按1.5万元计算。本案在审理中，本院依法主持双方进行调解，因双方调解意见分歧，致本院调解未果。本院认为：一、关于原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》效力问题。原告与被告利佳公司于2011年12月11日签订《商品房买卖合同》的同时，又签订《回购承诺书》1份。但2013年4月11日双方签订了放弃回购房屋的《协议书》，至此，原告与被告利佳公司之间仍是房屋买卖关系，原告亦于2013年4月16日取得该房屋产权证。因原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，应为合法有效，故对双方当事人均具有约束力，双方仍应按该合同约定履行各自的义务。二、关于原告要求被告支付利息、违约金及逾期交房违约金并做好室内隔层和楼梯的诉讼请求。根据原告与被告利佳公司签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2011年12月31日前将符合约定交付条件的房屋交付原告使用，逾期交房的，自合同约定的最后交付期限的第二天即2012年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之二的违约金。后双方补充约定由被告利佳公司做好室内隔层和楼梯视为对原《商品房买卖合同》中房屋交付条件进行了变更，现被告利佳公司表示已无力为原告做好室内隔层和楼梯，为防止损失的扩大，考虑到原告已实际取得该房屋产权证，并结合本案的实际情况，本院认为原告房屋内隔层和楼梯由其自行施工，施工费1.5万元由被告利佳公司负担，但要给原告合理的订货施工时间，在此基础上确定房屋交付时间，本院酌定房屋交付时间为本判决生效后六十日内。综上，被告利佳公司向原告支付的违约金应从2012年1月1日起，以原告向被告利佳公司实际支付房款406460元为基数，按日万分之二计算至本判决生效后六十日内。对被告利佳公司已向原告支付的5万元，应从上述款项中予以扣除。原告另要求被告按照回购金额支付利息、违约金，本院认为，原告与被告利佳公司在《回购承诺书》和协议中虽然约定了利息及违约金，但双方并没有实际履行，房屋也没有进行回购，双方最终履行的是《商品房买卖合同》，故原告要求被告按照《回购承诺书》和协议中约定支付利息及违约金不符合法律规定，本院不予支持。三、关于三被告是否承担连带责任问题。被告胡兴定作为利佳公司法定代表人在2013年9月13日《承诺书》上签字（上面有利佳公司公章），应认定其在履行职务行为，其以公司名义对外作出的行为应由公司承担，故原告要求被告胡兴定承担连带责任无法律依据，本院不予支持。被告蒋迎五作为担保人在《承诺书》上签字，系其自愿为被告利佳公司欠付原告违约金等提供担保，但对保证方式没有约定，应按照连带责任保证承担保证责任，其承担保证责任后，有权向被告利佳公司追偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告苗宗虎、王素英施工费1.5万元，位于淮安市清浦区河南东路**文化宫·运河明珠-文化宫**房屋内隔层和楼梯由苗宗虎、王素英自行施工。二、被告淮安利佳房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告苗宗虎、王素英逾期交房违约金（违约金数额从2012年1月1日起，以原告实付房款406460元为基数，按日万分之二计算至本判决生效后六十日内）。三、被告淮安利佳房地产开发有限公司履行上述一、二项时，应扣除已付5万元，被告蒋迎五对此承担连带清偿责任。被告蒋迎五承担保证责任后，有权向被告淮安利佳房地产开发有限公司追偿。四、驳回原告苗宗虎、王素英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2813元，由原告苗宗虎、王素英与被告淮安利佳房地产开发有限公司各半负担。（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院帐户，收款人：淮安市清浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，帐号：80×××32）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本5份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局综合处，账号：34×××54，开户行：市农行城中支行）。如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  潘树林审 判 员  张宜余人民陪审员  惠东升二〇一四年十二月十六日书 记 员  高春花附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。