广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第858号
原告万家福，1964年4月24日。
被告广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。
法定代表人叶贵忠，该公司总经理。
委托代理人彭广明，该公司职员。
被告北海盛邦房地产代理有限公司，住所地北海市北部湾东路新力海星花园A幢1层A10商铺。
法定代表人高传奇，该公司总经理。
委托代理人李其艺，广西圆非律师事务所律师。
原告万家福诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、北海盛邦房地产代理有限公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。依法由审判员徐祖英适用简易程序于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告万家福，被告军通公司的委托代理人彭广明，被告盛邦公司的委托代理人李其艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月28日，原告与被告军通公司签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》），约定原告购买广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）名下北部湾财经中心项目1913号房，并分别陆续缴纳了定金、房款等共计22万多给被告军通公司，并由被告军通公司开具了收据。经查实，被告军通公司与富乐华公司是合作开发关系，富乐华公司为整个项目的开发商，在房管部门有房地产开发资质备案，富乐华公司对军通公司在该项目开发建设过程中的所有均予认可和负责。后原告得知其所购买的涉案商品房未取得《商品房预售许可证》，故双方签订的《建房合同书》应该是无效的。为此，原告要求被告军通公司退房退款，并将此情况向防城港市住房保障和房产管理局反映。经房管部门协调，富乐华公司承认无证违规销售行为，并退回了部分房款194144元，但余款29000元没有退还。而原告所交的22万多元款项都交到被告的售楼部，被告也开具了收据。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、两被告共同偿还房款本金29000元；二、两被告赔偿利息损失（利息以本金223144元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月22日计算至付清房款之日止）；三、两被告对上述债务承担连带清偿责任；四、两被告赔偿因其过错造成原告的交通费、误工费、住宿费等直接经济损失2500元；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告军通公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。
被告盛邦公司辩称其与原告没有合同关系，根据合同相对性万元则，其不应承担任何责任，原告请求交通费等没有票据证明。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年4月28日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD北部湾财经中心9栋19层13号房，开发商为富乐华公司，建筑面积103.18平方米，每平方米单价为6272元，总金额为647145元；交房日期为2015年12月31日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续。第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同之日起30当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计144144元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计129429元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司于2013年6月11日、2013年10月16日分别向原告出具《收据》，表示收到原告购房定金5万元、合作建房款30%余款144144元。2014年12月9日，被告军通公司出具书面文件，表示收到原告定金收据原件一张，金额为5万元；30%余款收据原件一张，金额为144144元；《建房合同书》原件一份；并承诺2014年12月31日前将194144元退还给原告；双方的合同关系自退款时自动终止。同日，富乐华公司复函防城港市住房保障和房产管理局，表示在原告本人到销售现场办理退房手续起15个工作日内退还原告交纳到其公司的所有房款；对原告交纳的其不知情的其他额外款项，请原告通过司法途径挽回损失；并说明被告军通公司立据收取原告相关房款的行为是其授权行为。
另查明，被告军通公司在起诉前已将194144元退还给原告。被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否具有法律效力的问题。本案中，原、被告签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应返还其收取原告的相关款项。现原告提供的证据证明被告军通公司向原告收取194144元且被告军通公司已返还上述款项。原告未提供有效证据证明被告盛邦公司向其收取相关款项，也未举证证明两被告间存在代理销售关系及产生相关交通费、误工费、住宿费等经济损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告要求两被告连带返还房款本金29000元并赔偿利息损失、交通费、误工费、住宿费等经济损失2500元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告万家福的诉讼请求。
案件受理费587元，减半收取294元，由原告万家福负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费587元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐祖英
二〇一五年八月二十四日
书记员 谭 源
相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。