海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终1116号
上诉人（原审被告）：深圳市欧尼尔游艇有限公司,住所地广东省深圳市福田区车公庙江西实际豪庭（江西大厦）30A-3。
法定代表人：庄伟鸿，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：初文波，女，1973年11月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：秦瑞，海南邦威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘广昌，海南邦威律师事务所律师。
原审第三人：海南雅居乐房地产开发有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县英田大道雅居乐地产。
法定代表人：王海洋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈长奋，该公司职员。
委托诉讼代理人：孔继鸽，该公司职员。
上诉人深圳市欧尼尔游艇有限公司（以下简称欧尼尔公司）因与被上诉人初文波及原审第三人海南雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2015）陵民初字第1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人欧尼尔公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人拒付租金是因为出租人雅居乐公司一直未达到其承诺条件。雅居乐公司在招租时，向上诉人宣传称其在清水湾建游艇码头，且游艇码头会所将于2015年1月建成并投入使用，已有100个会员入会。上诉人正是基于该宣传，认为已经入会的会员肯定会购买游艇，因此才承租本案清水湾商铺。不料，租赁合同签订后，雅居乐公司所宣传和承诺的游艇码头一直没有动静，并未建成使用，造成清水湾的客流量极少，基本没有顾客购买游艇，对外所说的已经入会的会员也退会籍。上诉人见此情形，担心投入使用该商铺后损失会更大，所以一直不敢投入使用。雅居乐公司违反承诺，属于违约在先，因此上诉人拒付租金有充足的事实及法律依据。被上诉人初文波因为购买租赁房产而承接了租赁合同中出租方的权利和义务，但雅居乐公司并没有把上诉人已经支付的押�退回，没有给出新业主的汇款账号，上诉人无法知道租赁合同是否已经被取消。故上诉人因原出租人雅居乐公司的违约拒付租金的抗辩对于被上诉人亦是成立的。综上所述，一审法院在未查明上述事实的情况下判决上诉人支付租金及违约金明显不公。
被上诉人初文波辩称，上诉人的上诉理由与本案没有关联性，其承租商铺以后，是否基于雅居乐公司未兑现承诺造成损失，上诉人可另行起诉解决。即便存在商铺承租不当的情形，上诉人也应及时与被上诉人解除合同关系。被上诉人已多次与上诉人沟通，要求解除合同，退还商铺，但上诉人一直不履行义务，被上诉人才提起诉讼。综上，上诉人的上诉事实和理由与本案没有关联，一�判决正确，请求予以维持。
原审第三人雅居乐公司述称，上诉人与雅居乐公司的合同真实合法有效，雅居乐公司在商铺转让后已履行了通知义务。上诉人在上诉状中已承认收到该通知，通知中已明确告知了被上诉人的信息，也告知了商铺的相关义务已转给了被上诉人。上诉人在上诉状中陈述的理由与本案租赁合同无关。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
初文波向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《租赁合同》；二、欧尼尔公司支付2014年8月至2015年11月的租金99980元及违约金130342元；三、欧尼尔公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年2月8日，被告欧尼尔公司与第三人雅居乐公司签订《雅居乐商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由被告承租第三人位于陵水县海南雅居乐清水湾A09-1区环湖商品街区域1层E-2-5号商铺，建筑面积252.33平方米，租赁期自2014年3月至2017年2月28日止，租金采用逐年递增的方式，2014年每月为8832元，2015年每月为9539元，2016年每月为10302元。租金应在每月10日前缴纳，被告需要缴纳租赁保证金27000元。物业管理服务费标准为每月每平方米5元，1262元每月，在每月的10日前支付。合同第14.1条约定：“在租赁期限内，乙方（被告）逾期交付租金�，每逾期1日，应按逾期交付金额5‰支付日违约金。”合同第14.3、14.3.7条约定：“拖欠支付租金达到30日，甲方有权终止合同。”合同签订后，被告已向第三人缴纳租金至2014年7月30日及缴纳保证金27000元。2014年7月25日，原告与第三人签订《陵水县商品房买卖合同》及《确认书》，由第三人将被告租赁的房屋出售给原告，约定原告自2014年8月1日起向被告收取租金及管理费等；并由被告向第三人提供保证金收款凭证后第三人将租赁保证金交给原告。原告认为，自2014年8月份起，经多次催告被告支付租赁费用和物业管理费等其他费用未果，遂诉至法院。另查明，第三人于2014年6月3日向被告发出《关于限期开业的通知函》，要求被告于2014年7月30日前完成内部装修并开业。被告至今未对承租的房屋进行装修营业。一审法院认为，被告与第三人签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。双方当事人在《租赁合同》中约定租金、时间、以及逾期违约责任。本案中，原告在2014年7月向第三人购买涉案房屋，对房屋享有所有权。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，被告对该房屋仍有权使用，故被告应向原告缴纳租赁费。被告从2014年8月起未缴纳租金，已构成逾期缴纳租金的违约行为。被告逾期未缴纳租金，导致合同无法继续履行，故原告诉请解除双方签订的《租赁合同》，符合法律规定，法院予以准许。原告要求被告支付2014年8月至2015年11月的租金99980元及违约金，法院予以支持。被告未按约交纳租金已构成违约，但协议约定按每日千分之五交违约金明显过高，故法院酌定调整为每日万分之三点五，并于2014年8月1日起计。被告主张其未与原告签订房屋租赁合同，不应向原告缴纳租金，法院不予采纳。综上，原审法院依照《》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告初文波与被告深圳市欧尼尔游艇有限公司签订的《雅居乐商铺租赁合同》；二、被告深圳市欧尼尔游艇有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告初文波支付2014年8月至2015年11月的租金99980元及违约金（违约金以当月所欠租金为本金，按每日万分之三点五标准自2014年8月1日起计至上述租金付清之日止）。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费4755元，由被告深圳市欧尼尔游艇有限公司负担。
本院二审期间，上诉人欧尼尔公司提交了三份证据：1.《关于商铺转让的告知函》，拟证明雅居乐公司虽告知了转让一事，但未告知初文波的付款信息，导致上诉人拖欠租金；2.《关于退还经营保证金的告知函》，拟证明雅居乐公司还保留着上诉人的经营保证金，未退还给上诉人，也未转给新业主。雅居乐公司若认为上诉人拒付租金应将保证金没收或将商铺收回，就不会造成上诉人租金损失的扩大;3.关于雅居乐公司的网页新闻,拟证明雅居乐公司未兑现当初建游艇码头的宣传。经过庭审质证，被上诉人初文波对证据1�真实性无异议，但对证明内容有异议，认为被上诉人一直向上诉人追讨租金，上诉人若有意支付的话，完全可以支付，其说法不成立。对证据2的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，涉及保证金退还的问题是初文波与雅居乐公司之间的关系，保证金是否应当退还上诉人与本案无关。对证据3的关联性有异议，与本案无关，不予质证。原审第三人雅居乐公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，认为该证据恰好证明雅居乐公司将商铺出卖后已向上诉人履行了告知义务。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据3的真实性、合法性、关联性有异议，该证据与租赁合同无关，租赁合同并未对商铺的经营环境做出约定，上诉人应自行承担商业投资风险。经审核，本院对上诉人提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据3不予认可，该证据属宣传资料，并非租赁合同的约定内容，与本案不具有关联性。结合上述证据，可以认定如下事实：2014年7月23日，雅居乐公司就本案租赁商铺转让事宜致函欧尼尔公司，告知其租赁商铺已转让给初文波，自2014年7月30日起由初文波与欧尼尔公司继续履行《租赁合同》。该函件同时函告了初文波的相关联络信息。此后，由于欧尼尔公司拒绝向雅居乐公司提供保证金收款凭证，该租赁保证金27000元仍在雅居乐公司账上并未移交初文波。被上诉人初文波自受让该商铺后多次向上诉人欧尼尔公司催收租金未果，遂诉至法院请求支付拖欠租金及违约金，但未请求将租赁保证金判归其所有。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：上诉人欧尼尔公司拒付拖欠租金及违约金是否有事实和法律依据。上诉人对于一审判决解除《租赁合同》并无异议，但不同意支付拖欠租金和违约金，其理由是原出租人雅居乐公司未按承诺建成游艇码头，造成客流量少、无人购买游艇，导致上诉人不敢投入使用商铺，属违约在先，上诉人有理由拒付租金，且该抗辩对商铺受让人初文波亦是成立的。根据查明的事实，该《租赁合同》并未对商铺的经营环境作出约定，出租方也未向上诉人作出过建成游艇码头的书面承诺，上诉人主张雅居乐公司违约在先缺乏事实根据，本院不予采信。雅居乐公司将该出租商铺转让给被上诉人初文波后，已将该转让事宜告知上诉人，并提供了初文波的联络信息，根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，该租赁合同在商铺转让后并未终止。上诉人在收到该告知函后仍继续占有使用该商铺，根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人应按照合同约定支付拖欠租金及违约金。综上，上诉人拒绝支付拖欠租金及违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人欧尼尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4755元，由上诉人深圳市欧尼尔游艇有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄声泽
审判员 白玉琳
审判员 梁振文
二〇一六年九月五日
法官助理谢婷婷
书记员洪学雪
附：本案适用的法律条�
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作�判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：黄声泽撰稿：谢婷婷校对：洪学雪印刷：李慧玲
海南省第一中级人民法院2016年9月12日印制
（共印20份）