上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3149号
上诉人(原审原告)赵意洪，男，1959年12月6日出生，汉族，住江西省抚州市。被上诉人(原审被告)孙巨霞，女，1962年10月15日出生，汉族，住安徽省。被上诉人(原审第三人)戴路，女，1973年8月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人丁峰，上海市锦天城律师事务所律师。原审第三人陈均辉，男，1975年12月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人赵意洪因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原产权人为原审第三人陈均辉。2011年11月4日，陈均辉将系争房屋出租给被上诉人孙巨霞，合同约定租赁期限自2011年11月4日至2022年11月3日，月租金6,000元，孙巨霞有转租权。2011年12月25日，孙巨霞将系争房屋转租赵意洪，合同约定租赁期限自2011年12月25日至2022年11月3日，月租金为7,000元，孙巨霞(甲方)代为出租管理，赵意洪(乙方)有转租权。后陈均辉因涉他案，系争房屋被上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)于2012年11月22日作出执行裁定予以查封并进行拍卖。2013年3月12日，被上诉人戴路通过竞拍购得系争房屋，并于2013年5月8日取得系争房屋之上海市房地产权证。2013年5月24日，戴路(甲方)委托案外人蒋某某与孙巨霞(乙方)签订《协议书》，载明“双方协商同意孙巨霞在2013年6月5日之前将常德路XXX弄XXX号XXX室腾空，甲方补偿(一次性)乙方人民币壹万伍仟元正，腾空当日付清”。2013年6月5日，孙巨霞出具收条，确认收到壹万伍仟元正，并承诺自今日起不再进入系争房屋，壹万伍仟元用于支付小租客押金和租金。因系争房屋所有权发生变动，赵意洪停止向孙巨霞支付第七期房租。2013年7月24日，孙巨霞诉至江西省崇仁县人民法院(以下简称“崇仁法院”)。崇仁法院主持调解后出具(2013)崇民初字第457号民事调解书。调解书确认孙巨霞与陈均辉签订的《租赁合同》以及孙巨霞与赵意洪签订的《转租赁合同》合法有效，且2011年12月25日至2022年11月3日的承租权、转租权归赵意洪所有。2013年11月1日，赵意洪与孙巨霞就合同未尽事宜达成《转租赁补充合同》。2013年12月14日，戴路以调解书内容违法，侵害其权利为由申请再审，崇仁法院经审理后出具(2014)崇民再初字第3号民事判决书，撤销了原调解书第一项、第二项所涉租赁合同继续履行的相关协议内容。后赵意洪认为孙巨霞在代为出租、管理系争房屋期间与戴路恶意串通，签订解除租赁的《协议书》严重侵犯了其合法权益，应属无效，遂诉至安徽省和县人民法院(以下简称“和县法院”)，请求：1、依法确认孙巨霞与戴路于2013年5月24日签订的《协议书》无效；2、依法判决孙巨霞返还戴路搬迁补偿款15,000元；3、依法确认赵意洪与孙巨霞签订的《转租赁合同》、《转租赁补充合同》合法有效，由赵意洪继续履行。后因戴路在提交答辩期间提出管辖权异议，和县法院将本案移送原审法院管辖。原审法院经审理后认为：陈均辉与孙巨霞于2011年11月4日签订的《租赁合同》及孙巨霞与赵意洪于2011年12月25日签订的《转租赁合同》均发生在系争房屋司法拍卖前，两份合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。戴路于2013年3月通过司法拍卖购得系争房屋，并于2013年5月8日取得房屋产权证。根据法律规定，租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故原产权人陈均辉与孙巨霞签订的《租赁合同》剩余租期内未履行部分应当变更为戴路与孙巨霞间继续履行。戴路的代理人蒋某某于2013年5月24日与孙巨霞签订书面协议协商解除了孙巨霞与原产权人陈均辉签订的租赁合同。后孙巨霞向戴路腾空并交付了系争房屋，戴路给付了孙巨霞约定的补偿款，双方均已实际履行了解除原租赁关系的协议，此时孙巨霞不再享有原租赁合同约定的租赁权、转租权等合同权利，孙巨霞与赵意洪间的转租赁关系及后续租赁关系均应终止履行。赵意洪认为孙巨霞与戴路恶意串通签订《协议书》损害其合法权益，要求确认《协议书》无效，但并无证据证明，原审法院不予支持。孙巨霞与戴路协商解除合同，戴路自愿给付孙巨霞15,000元补偿款系对自身权利的处分，赵意洪要求孙巨霞返还戴路补偿款的诉请原审法院不予支持。鉴于孙巨霞与戴路已协商解除合同，孙巨霞与赵意洪间《转租赁合同》、《转租赁补偿合同》客观上无法履行，应当予以终止。庭审中赵意洪提出的租金损失可另寻途径解决。原审法院据此作出判决：一、赵意洪与孙巨霞签订的《转租赁合同》、《转租赁补充合同》合法有效；二、对赵意洪其余的诉讼请求不予支持。一审案件受理费人民币175元，减半收取，计人民币87.5元，由赵意洪负担。原审判决后，赵意洪不服，向本院提起上诉称：1、孙巨霞在将系争房屋转租给赵意洪后，租赁权及转租权即为赵意洪所享有，孙巨霞与戴路再行签订解除租赁关系的《协议书》未征得赵意洪同意，事后孙巨霞还收取戴路钱款，明显存在恶意，给其造成了损失。2、原审法院适用《合同法》第52条、第229条确定孙巨霞与赵意洪之间的转租赁关系及后续租赁关系均应终止履行错误。赵意洪认为其因与孙巨霞之间的《转租赁合同》终止履行遭受很大损失，请求撤销原判，依法支持其原审诉讼请求。被上诉人戴路辩称：1、其与第一承租人孙巨霞签订的《协议书》合法有效，系争房屋的租赁关系已经依法全部解除，赵意洪称其享有系争房屋租赁权没有依据。2、原审法院援引的法律条文正确。3、孙巨霞、赵意洪之间实际履行过转租赁合同依据不足。4、孙巨霞、陈均辉在和县法院以及崇仁法院的诉讼存在虚假诉讼的可能，有关当事人在系争房屋拍卖后的一系列行为不符合常理。戴路请求维持原判。被上诉人孙巨霞及原审第三人陈均辉均未参加诉讼，也未提供书面答辩意见。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：1、崇仁法院(2014)崇民再初字第3号生效判决认定：系争房屋原产权人陈均辉因涉与宋慧芳民间借贷纠纷一案，浦东法院于2012年11月22日裁定查封了系争房屋。该法院并于2013年1月30日委托上海老城隍庙拍卖行有限公司拍卖系争房屋。2013年2月22日，上海老城隍庙拍卖行有限公司在《上海法制报》刊登拍卖公告，注意事项中告知了该拍卖标的有租约、转租或占用现象。2013年3月12日，戴路以401万元的最高价竞得。2013年3月22日，浦东法院作出(2012)浦执字第17895-3号执行裁定：一、普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房地产的所有权及相应的其他权利归买受人戴路所有(该房地产的财产权自裁定书送达买受人戴路时起转移)；二、买受人戴路可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同时，浦东法院向上海市普陀区房地产交易中心发出了系争房屋过户登记至买受人戴路名下的协助执行通知书。2013年5月8日，戴路取得沪房地普字2013第013172号上海市房地产权证。2、2013年7月24日，孙巨霞向崇仁法院起诉赵意洪(陈均辉为第三人)，称赵意洪以承租房屋产权发生变更为由，拒绝支付第七期房租(2013年6月25日至9月24日)，要求判决确认其与赵意洪签订的《转租赁合同》合法有效，由赵意洪继续履行，并由赵意洪赔偿违约金77,000元。该案案号即(2013)崇民初字第457号。3、2013年10月24日，和县法院出具(2013)和民三初字第00109号民事调解书，当事人陈均辉与孙巨霞自愿达成如下调解协议：一、陈均辉出租给孙巨霞位于上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房，从2011年11月4日至2022年11月3日的承租权、转租权归孙巨霞所有；二、孙巨霞在调解协议生效之日起七日内，支付陈均辉从2011年11月4日至2022年11月3日剩余房租100,000元整。陈均辉放弃其他诉讼请求；三、如孙巨霞逾期履行调解协议，则应赔偿陈均辉违约金6,000元及诉讼费。4、2013年11月1日，赵意洪与孙巨霞签订《转租赁补充合同》，主要内容为：双方根据2011年12月25日签订的《转租赁合同》及(2013)和民三初字第00109号民事调解书，约定如下：①孙巨霞转租给赵意洪位于上海市普陀区常德路XXX弄XXX号XXX室房屋，自2011年12月25日至2022年11月3日的全部租金已按(2013)和民三初字第00109号民事调解书由孙巨霞支付给陈均辉；②至签订《转租赁补充合同》之日孙巨霞已收到赵意洪支付的2013年12月25日前的全部房租，赵意洪尚欠孙巨霞2013年12月25日至2022年11月3日的房租；③孙巨霞在赵意洪同意将2013年2月1日向赵意洪暂借的400,000元及利息抵充房租，并将剩余房租一次性付清前提下，将从2013年12月25日至2022年11月3日的房租调整为每月6,000元；④赵意洪尚欠孙巨霞从2013年12月25日至2022年11月3日的房租636,000元，减去孙巨霞借款400,000元、利息36,000元及押金7,000元，剩余房租为193,000元，于签约当日付清；……5、崇仁法院(2014)崇民再初字第3号案件审理中，赵意洪与孙巨霞均未向法院披露双方签订《转租赁补充合同》的事实。6、(2014)崇民再初字第3号案件判决后，孙巨霞、赵意洪不服，向江西省抚州市中级人民法院(以下简称“抚州中院”)提起上诉。在抚州中院依法向孙巨霞、赵意洪邮寄送达开庭传票后，两人均未到庭参加诉讼，也未向法庭说明未到庭的理由。2015年7月2日，抚州中院出具(2015)抚民再终字第5号民事裁定书，裁定该案按孙巨霞、赵意洪自动撤回上诉处理。本院认为：陈均辉与孙巨霞签订的《租赁合同》以及孙巨霞与赵意洪签订的《转租赁合同》均签署于系争房屋司法拍卖前，两份合同均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。在戴路通过司法拍卖取得系争房屋所有权后，根据法律规定，租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故系争房屋内原有的租赁合同继续有效。因此，原审法院认为原产权人陈均辉与孙巨霞之间的《租赁合同》剩余租期内未履行部分应当变更由戴路与孙巨霞之间继续履行正确。孙巨霞于2013年5月24日与戴路的代理人蒋某某签订书面《协议书》，同意提前解除与系争房屋原产权人陈均辉签订的《租赁合同》，在2013年6月5日前腾空系争房屋。双方还约定腾空之日由戴路一次性补偿孙巨霞15,000元。双方之后也已经实际履行了上述《协议书》，因此，孙巨霞与陈均辉签订的《租赁合同》因为当事人协商提前解除而终止履行。《租赁合同》解除后，孙巨霞不再享有原《租赁合同》约定的各项权利，包括租赁权与转租赁权，故孙巨霞与赵意洪签订的《转租赁合同》、《转租赁补充合同》均因缺乏履行的前提条件而应当随之终止履行。赵意洪认为孙巨霞与戴路签订解除租赁关系的《协议书》未征得其同意，造成《转租赁合同》履行不能，给其造成损失的，可以另行向孙巨霞主张赔偿。鉴于现有证据表明孙巨霞系在与戴路协商提前解除《租赁合同》后再与赵意洪签订《转租赁补充合同》，如果赵意洪认为孙巨霞向其隐瞒了《租赁合同》已提前解除的事实，对其构成欺诈，可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内向法院提起撤销权之诉予以救济。但赵意洪原审中要求确认孙巨霞与戴路签订的《协议书》无效，因不符合法律规定认定合同无效的条件，故原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，对赵意洪该项诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，赵意洪的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币175元，由上诉人赵意洪负担。本判决为终审判决。
审判长 汪 毅
审判员 王亚勤
审判员 承怡文
二〇一六年六月二日
书记员 李 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……