湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第02905号
上诉人（原审原告）中航物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心S层。
法定代表人石正林，董事长。
委托代理人刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。
委托代理人袁晓红，湖南环楚律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）张晓明。
上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司（以下简称中航物业长沙分公司）因与被上诉人张晓明物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第00012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年1月18日，深圳市中航物业管理有限公司（乙方）与湖南顺天房地产开发有限责任公司（甲方）签订《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同》，由甲方委托乙方对（顺天黄金海岸住宅小区）实行专业化、一体化的物业管理服务。合同约定：一、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、门厅等）的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；3、属物业管理范围内的市政公用设施（道路、路灯、停车场等）的维修、养护、管理；4、公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运；5、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）。二、管理目标：乙方根据甲方的委托管理事项制定管理分项标准，其中房屋外观完好率98%、房屋及设施设备的维修养护98%、公共环境保洁率99%、交通秩序合格率98%、保安事件发生率0.1%、急修15分钟到达且不过夜、小修及时率100%等。三、物业管理服务费用：1、顺天黄金海岸的物业管理服务费，住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.20元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。收费标准需报市物价部门批准。基本物业管理服务费标准的调整，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准。2、对购买顺天黄金海岸的业主给予入伙后免三个月物业管理费的优惠。但此期间的装修管理费按湖南省的有关文件执行。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交纳管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交一个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付法律诉讼解决。合同另约定合同期限、甲乙方的权利义务、违约责任等事项。该合同由甲乙双方盖章。此后，甲乙双方签订《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同补充协议》。协议内容：1、鉴于双方在履行前期物业服务合同期间，经双方核算且乙方向甲方收取的电梯运行分摊费用为每平方米0.3元，故双方协商将原合同“第七条物业管理服务费用1、顺天黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.2元，电梯运行费用按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取；”变更为“第七条物业管理服务费用1、顺天黄金海岸的物业管理服务费住宅物业由乙方按每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）”。2、住宅物业物业管理服务费从2008年8月1日开始按照每月每平方米建筑面积1.5元（包含电梯运行费用等公摊费用）的标准向业主或使用人收取。3、将合同期限变更至本小区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。4、本补充协议与《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同》具备同等法律效力。该协议由甲乙双方盖章，未落款时间。由张晓明签名的《临时管理规约》第三十二条约定物业管理费［不含电梯运行费用（公共分摊）等］，住宅为1.2元／月㎡（建筑面积），起算时间以开发商书面通知业主入伙的时间起开始收取物业管理费（另有约定除外）。2007年11月8日，长沙市物价局向中航物业长沙分公司出具物业管理公共性服务收费标准审批证，载明黄金海岸住宅高层的收费标准为1.5元／㎡月。
张晓明系顺天黄金海岸6栋1804房业主，该房建筑面积122.28平方米。2008年4月7日，张晓明预交物业费至2009年1月2日。此后张晓明欠交物业费，中航物业长沙分公司以律师函、收费温馨提示等方式多次向张晓明催缴物业费。其中2014年12月21日欠费明细载明，张晓明欠管理费时间2009年1月至2014年12月共计72个月，单价1.5元／㎡，每月183.42元，所欠管理费13194.01元，滞纳金7230.42元，欠水费时间2014年7月至2014年9月，欠水费41.85元，共计20466.28元。张晓明在庭审中称物业费应自2009年5月入住开始计算，其未交物业费系因中航物业长沙分公司未妥善处理卫生间受损及墙壁开裂问题，故要求中航物业长沙分公司减免违约金并赔偿损失。中航物业长沙分公司称曾经维修张晓明房屋，但没有修复，最后是张晓明自行修复房屋。另查明，深圳市中航物业管理有限公司长沙分公司于2011年1月18日变更为中航物业管理有限公司长沙分公司。
中航物业长沙分公司的诉讼请求：1、张晓明缴纳拖欠的物业服务费等费用共计20466.28元，其中物业服务费13194.01元、违约金7230.42元、水费41.85元；2、张晓明承担本案的诉讼费用。
原审法院认为：一、《前期物业服务合同》系由建设单位与选聘的物业服务企业协商签订，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该合同对业主具有约束力。而建设单位与物业服务企业就合同约定不详的事宜进行补充、更正等内容，在不损害业主利益的情况下，应作为合同组成部分，对业主亦具有约束力。本案中，《前期物业服务合同》约定的住宅物业管理费的收费标准为1.2元／月／㎡，电梯运行费按实际支出的分摊额向业主或物业使用人收取。而建设单位与中航物业长沙分公司就电梯运行费等公摊费用达成补充协议，明确与《前期物业服务合同》具备同等法律效力，实质系对《前期物业服务合同》的补充和完善。同时，根据长沙市物业管理收费办法的相关规定，物业管理服务费用包含人员费用、管理费分摊、法定税费及合理利润等内容，加上合同约定的电梯运行费，补充协议确定电梯运行费等公摊费用0.3元并未过高，没有损害业主的利益。且补充协议确定的住宅物业费标准1.5元／月／㎡，与长沙市物价局审批的住宅物业费标准相符。综上，《前期物业服务合同》及补充协议对业主均具有约束力，业主应自2008年8月1日起按1.5元／月／㎡的标准支付住宅物业管理服务费用。二、合同未约定交纳物业费的时间，中航物业长沙分公司可以随时要求张晓明履行。中航物业长沙分公司以律师函、欠费明细等方式书面催收物业服务费，张晓明至今未履行，应承担继续履行的违约责任。张晓明称物业费应自2009年5月入住开始计算，缺少合同和法律依据，原审法院不予采纳。依约定张晓明自2009年1月至2014年12月物业费13206.24元（122.28㎡×1.5元／月／㎡×72个月）及自2014年7月至2014年9月水费41.85元。张晓明在庭审中称未交物业费系因中航物业长沙分公司未妥善处理卫生间受损及墙壁开裂问题，中航物业长沙分公司自认曾经维修张晓明房屋，但没有维修好，故原审法院对张晓明房屋曾存在前述问题的事实予以采信。如张晓明的房屋问题属于开发商责任，中航物业长沙分公司应进行沟通协调；如属于中航物业长沙分公司维修范围，中航物业长沙分公司应尽到维修义务。中航物业长沙分公司未妥善处理张晓明的房屋问题，物业管理服务确有瑕疵，原审法院酌情减免张晓明10%的物业服务费。因此，张晓明应向中航物业长沙分公司支付物业管理费11885.62元（13206.24元×90%）。三、张晓明以中航物业长沙分公司物业管理服务存在瑕疵为由未交物业费，属于合理抗辩，中航物业长沙分公司诉请的违约金，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、张晓明在本判决生效之日起10日内向中航物业长沙分公司支付自2009年1月至2014年12月物业服务费11885.62元及自2014年7月至2014年9月水费41.85元；二、驳回中航物业长沙分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费312元，因适用简易程序减半收取156元，由张晓明承担。
上诉人中航物业长沙分公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人在原审中并未提供证据证明其主张，仅有口头陈述，但原审法院却在上诉人未予认可，仅凭被上诉人陈述的情况下即认定其“自行修复房屋”是错误的。此外，被上诉人称其房屋在装修时已发现质量问题，该房屋尚在保修期内，被上诉人作为开发商工作人员，在发现房屋质量问题后未及时向开发商主张权利；而上诉人作为小区物业服务企业，在接到被上诉人通知后，已及时上门查看并进行了相应处理，已尽责履职。二、房屋质量问题属于被上诉人与开发商之间的商品房买卖合同法律关系，与上诉人无关，且业主专有部分并不属于物业服务合同的内容；原审法院在没有任何证据支持的情况下，主观认为上诉人对被上诉人房屋出现的问题负有责任是错误的。三、被上诉人恶意拖欠物业费达六年，不但损害了上诉人的利益也严重侵害了其他已交费业主的利益。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。
被上诉人张晓明答辩称：一、我房屋漏水所造成的损失是物业公司不作为引起的，楼上漏水系楼上业主入住后才通知我，而物业却一直没有通知我。二、我去物业公司反应情况，物业公司应当登记却没有登记，其没有尽到义务，我才不交纳物业费。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：《顺天黄金海岸前期物业管理服务合同》及其补充协议虽系物业公司与开发商所签订，但其依法对业主张晓明和中航物业长沙分公司具有约束力。根据物业服务合同及补充协议的约定，张晓明所称的卫生间受损及墙壁开裂的维修义务并不属于物业服务的范畴；况且中航物业长沙分公司亦积极进行了维修，因此，张晓明以此拒交物业费没有合同及法律依据，原审法院据此酌情减免张晓明10%的物业服务费不当，应予纠正。张晓明拖欠中航物业长沙分公司2009年1月至2014年12月的物业服务费为13206.24元，但中航物业长沙分公司的该项诉讼请求仅为13194.01元，故对超出部分不予支持。此外，考虑到张晓明并非主观恶意拖欠物业费，同时中航物业长沙分公司对张晓明的房屋质量问题未能积极协助张晓明与开发商沟通协调等因素，故对中航物业长沙分公司所主张的违约金不宜支持。
综上，原审法院认定事实清楚，但判处不当，依法应予纠正。上诉人中航物业长沙分公司的部分上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第00012号民事判决第二项；
二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2015）开民二初字第00012号民事判决第一项为：张晓明在本判决生效之日起10日内向中航物业管理有限公司长沙分公司支付自2009年1月至2014年12月的物业服务费13194.01元及自2014年7月至2014年9月水费41.85元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费156元，二审案件受理费312元，一、二审案件受理费共计468元，由上诉人中航物业管理有限公司长沙分公司负担165元，被上诉人张晓明负担303元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 金新贵
二〇一五年十月十日
书 记 员 李颖倩
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。