山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第475号
上诉人（原审原告）王照华。
被上诉人（原审被告）青岛海林置业有限公司。
法定代表人刘亮，董事长。
被上诉人（原审被告）秦玉钊。
上述两被上诉人的共同委托代理人郑加友，系青岛海林置业有限公司职工。
上述两被上诉人的共同委托代理人申有平，系青岛海林置业有限公司职工。
被上诉人（原审被告）万金天。
上诉人王照华因与被上诉人青岛海林置业有限公司（以下简称海林公司）、秦玉钊、万金天房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第3441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员安太欣参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人王照华、被上诉人海林公司的委托代理人郑加友、申有平、被上诉人万金天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王照华在原审中诉称，王照华与海林公司达成协议购买了该公司开发的位于天津路95号慧泽苑小区×号楼×单元×户楼房一套，但海林公司见有利可图，不久又擅自提高房价，给王照华造成了经济损失34775元。请求依法判令海林公司、秦玉钊、万金天赔偿王照华房屋买卖经济损失34775元，诉讼费由海林公司、秦玉钊、万金天负担。
海林公司在原审中辩称，第一，2011年10月份，王照华购买海林公司开发的楼房，双方当时签订了合同，合同已经履行完毕，楼房也已交付使用多年，海林公司与王照华之间不存在任何纠纷。即使有纠纷，海林公司认为王照华所主张的相关权利也已超过诉讼时效。第二，王照华所诉与事实不符，其要求海林公司赔偿于法无据，请求法院驳回王照华对海林公司的诉讼请求。
秦玉钊在原审中辩称，慧泽苑小区的楼房是海林公司开发的，与秦玉钊无关，请求驳回王照华对秦玉钊的诉讼请求。
万金天在原审中辩称，万金天当时在慧泽苑小区干警卫，王照华过去想买房子，万金天告诉王照华从建筑商手里买可能便宜点，王照华接受万金天的建议就跟建筑商打交道。过了一段时间，万金天听说王照华买的那套房子叫人家给卖了，万金天就告诉了王照华，后来的事万金天就不知道了。王照华所诉与万金天无关，万金天不应承担任何责任。
原审经审理查明，2009年11月13日，海林公司的置业顾问周磊给王照华出具了一份便条，上面载明：“慧泽苑王照华4-2-202面：107㎡单：3528.-房：377496.-高储：28㎡×2680=75040.-（面积、单价为估算）合452536.-。
2009年11月19日，周磊与王照华签订了慧泽苑购房意向单，容内为：“房号：住宅楼×号楼×单元×号，房款：原单价3528元-50元／m2（107m2），约定条款：收款后，王照华可享有优先购房权，公司在开盘前三天以电话或短信的方式通知王照华，王照华必须于开盘当天交齐首付款并签订《商品房买卖合同》；如果开盘后第二天不能签订合同的，公司有权将该房另售他人，卡费不计利息返还；如果王照华电话无法接通，视为王照华自动放弃；此房无预售证，属双方自愿行为。备注中注明：今交意向金壹仟元正（￥1000.00），定于7日内补齐壹拾万元整，逾期付款，此房另售。”甲方海林公司置业顾问处有周磊的签字，无海林公司印章，乙方处有王照华的签字、按印。
2009年11月21日王照华按照上述购房意向单的约定向海林公司预交购房款10万元（包含意向金1000元）。
2010年，周磊给王照华出具了一份房价表，内容为：“慧泽苑房号：4-2-202王照华房款：107.49m2×3478元=373850元储号：4-40储款：27.91m2×2680元=74798.8元4-12普储6.68m2×1780=11890.-”。
2010年9月11日，王照华到平度市城乡建设局上访，反映“其于2009年11月在慧泽苑交了10万元订金并签订了购房意向书，现慧泽苑欲卖掉其房，要求协调解决”。2010年9月15日，经平度市城乡建设局协调，出具答复意见如下：“对于上访人反映的问题，我们分别调查了当事人双方，开发企业称该楼房已纳入青岛网上房地产公开销售，王照华只是缴了一部分订金预订了房屋，双方没有签订正式商品房预售合同，并已通知王照华按照双方约定期限补齐房款，签订商品房预售合同。按照建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号）第十条规定：购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。就如何解决这个问题我们联系了双方当事人，开发企业称鉴于王照华已缴纳了一部分房款，短时间内筹集后续房款有困难，可以让王照华延期补齐房款，上访人王照华称也同意这个方案。为此我们建议双方就此事坐下来当面协商，达成一致意见。”
2011年9月2日，海林公司的置业顾问张杰给王照华出具慧泽苑购房预算单一份，内容为：“已交10万房号：4-2-202王照华房屋面积：107.49房屋单价3528元／m2-50元／m2房屋总价：373850附属房号：4-4027.91×2800=781484-146.68×1780=11890附属房总价：91508总房款：465358封阳台费：1642维修基金：1827契税：1.5%81523%13961”。
2011年9月10日，海林公司取得了平度市慧泽苑小区的商品房预售许可证。
2011年10月30日，王照华、海林公司签订了商品房预售合同，合同第二条约定：王照华向海林公司购买平度市天津路95号慧泽苑小区4号楼2单元2层204户楼房一套，据海林公司暂测该房屋建筑面积为107.49平方米。第三条约定：王照华购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币4651.6元；根据海林公司暂测的房屋建筑面积，王照华购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币50万元。第十一条规定：海林公司定于2011年12月30日前将该房屋交付给王照华，除不可抗力外。合同附件一付款方式和付款期限按时间付款中第2条为：王照华于2011年10月30日与海林公司签约，并付首付房款计人民币40万元。第3条为：王照华于2011年11月14日前应支付房款10万元。备注第1条为：王照华贷款10万元。第3条为：面积差异：王照华、海林公司双方均同意，如房屋经有关部门实测面积与合同暂测面积不一致，采用如下方案：房屋差额部分按3813.96元／m2多退少补。第4条为：王照华向海林公司购买的×号楼×栋×单元×层×户，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3818.96元，面积107.49m2，王照华购买该房屋的总价款（不包含房屋全装修价格、储物间）为409963元。第5条为：4号楼40号高级储藏室，总价款78148元及储物间4栋14号，总价款11890元。双方还对其他事项在合同中进行了约定。
合同签订后，王照华按照合同附件一备注中第3、4、5条的约定，以每平方米3813.96元的价格向海林公司交足了房款40万元、公积金贷款10万元，共计50万元（包括房屋价款409963元、高级储藏室78148元、储物间11890元），海林公司收回王照华之前交纳的10万元的订金收据，给王照华出具了40万元的收据，银行给王照华出具了10万元的公积金贷款划款凭证。海林公司按合同约定向王照华交付了房屋。
合同签订后，王照华与海林公司还签订了一份补充协议，内容如下：“2009年3月17日，王照华定购海林公司开发的慧泽苑×栋×单元×号房，并交纳定金5000元。后因王照华未向海林公司交纳首付款，且未在约定的时间与海林公司签订《商品房预售合同》。王照华违约，并同意终止该合同。海林公司将慧泽苑×栋×单元×号房由海林公司处理，并将收取王照华的定金5000元转到慧泽苑三期×栋×单元×号房。就慧泽苑三期×栋×单元×号房，双方于2011年10月30日签订了《商品房预售合同》。现双方自愿达成补充协议如下：一、王照华与平度市光华建筑工程有限公司（以下简称光华建筑公司）、高志龙、祁玉祥、浦立生之间的商品房买卖纠纷一案，已经平度市人民法院作出（2010）平民一初字第3325号判决书。光华建筑公司对该判决不服依法向青岛市中级人民法院提起了上诉。对于该纠纷，王照华保证绝不牵扯海林公司利益，也绝不在任何场合发表、散布对海林公司不利的言论。如青岛市中级人民法院维持（2010）平民一初字第3325号判决书，该纠纷与海林公司无关。如青岛市中级人民法院改判海林公司承担赔偿责任，王照华自愿放弃要求海林公司承担的全部赔偿，不向海林公司主张任何权益。否则，海林公司有权收回×栋×单元×号房屋，并有权要求王照华承担慧泽苑三期×栋×单元×号房总房款20%的违约金。二、就慧泽苑三期×栋×单元×号房，王照华与海林公司的权利义务应严格按照双方签订的《商品房预售合同》执行。三、本协议一式两份，王照华与海林公司各执一份，双方签字或盖章即具有法律效力。望双方共同遵守。”海林公司在甲方处加盖了公司的合同专用章，王照华在乙方处签字，在其名字右下角王照华写了个“无”字并在“无”字上按了手印，双方均未在协议书上填写日期。王照华否认该协议的效力，称该补充协议是海林公司为了防止他上访逼着他签的，为了强调自己不同意这个协议，他在协议书上自己名字右下方写了个“无”字并在“无”字上按了手印。海林公司对王照华的说法不予认可，称双方经过协商之后达成的补充协议。
2012年11月8日，王照华再次向平度市城乡建设局上访，要求该局协调海林公司退还多收取的购房款。平度市城乡建设局进行了调查，并于2012年11月27日向王照华出具了答复意见书，答复内容如下：“关于你反映的要求协调海林公司多收取的购房款问题，经查，你前后两次购买海林公司开发建设的慧泽苑房屋。2009年3月第一次通过光华建筑公司购房，购房款15万元被建筑公司取走，海林公司仅收到定金5000元，你已向青岛市中级人民法院起诉该建筑公司，进入司法程序，并明确表示该次购房不再向海林公司提出要求。2009年11月，你向海林公司交纳定金10万元第二次购房，当初协议确定房价为3478元／m2，期间双方因余款交纳产生纠纷，我局房管中心2010年9月进行协调，开发公司同意你延期补齐房款。直到2011年10月你才去办理购房手续，当时的市场房价已升到4500元／m2左右，最后双方协商按3813元／m2的房价于2011年10月30日办理网签等手续。今年11月，你要求协调海林公司按3478元／m2的价格标准退还购房款的差额34775元。综上调查，处理意见如下：考虑到你第一次购房被骗造成损失，我们多次联系双方当面协商，但双方对延期补齐房款办理购房的理由各执一词，意见分歧较大；且从订房到签订购房合同时间长达两年，期间市场价格浮动较大，双方已签订正式购房合同，办理完售房相关手续。我局无法协调解决你反映的问题，建议你通过司法途径解决。”王照华不同意上述答复意见，拒绝在答复意见书上签字。
2014年10月16日，王照华诉来法院，要求处理。
另查明，王照华在购买海林公司开发的上述慧泽苑三期×栋×单元×号房之前，曾经有过一次购房失败经历。大体经过如下：经万金天建议，2009年3月17日，王照华支付15万元给光华建筑公司（其中5000元该建筑公司替王照华付给海林公司作为购房定金），欲购买海林公司开发的慧泽苑小区×栋×单元×号楼房一套，后因光华建筑公司未按海林公司的要求在签订正式合同时交纳部分购房款，正式的商品房预售合同没有签订，海林公司将上述房屋卖于他人，并将之前收取的5000元定金转入王照华此后购买的慧泽苑三期×栋×单元×号房款中。2010年11月8日，王照华就购买第一套房屋纠纷诉至法院，法院于2011年5月13日作出（2010）平民一初字第3325号民事判决书，判令：光华建筑公司付给王照华购房款及经济损失22万元及利息，驳回王照华对海林公司及秦玉钊、万金天的诉讼请求。宣判后，光华建筑公司不服判决提起上诉，2012年11月15日，青岛市中级人民法院以（2012）青民一终字第486号民事判决书驳回上诉、维持原判。上述判决已经执行完毕。
再查明，王照华购买慧泽苑小区房屋期间，秦玉钊是海林公司的工作人员。王照华称起诉秦玉钊是因为秦玉钊作为海林公司的负责人与其办理过购房手续。
原审认为，王照华第一次购房纠纷已经法院审理终结且执行完毕，本案不再涉及。王照华提供的周磊于2009年11月13日出具的房价估算便条、2010年周磊出具的房价表、2011年9月2日张杰出具的购房预算单，上面均无王照华签字，也无海林公司印章，不具有合同性质，不能据此确定购房价格。2009年11月19日周磊与王照华签订的购房意向单，是王照华与海林公司就达成的购房意向而签订的预约合同，并非商品房买卖合同，该约定系王照华通过签订意向单、交纳意向金1000元、补齐10万元购房订金的方式取得了对涉案房屋的优先购买权，房价与面积均为估算，王照华要求据此确定购房价格，于法无据，法院不予支持。2011年9月10日，海林公司取得了平度市慧泽苑小区的商品房预售许可证。2011年10月30日王照华与海林公司签订了商品房预售合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律效力，法院予以认定。从王照华与海林公司签订的补充协议书的内容看，该补充协议书的签订与否不影响双方签订的商品房预售合同的效力。王照华与海林公司签订商品房预售合同后，均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。合同签订后，王照华按合同约定以每平方米3813.96元的价格向海林公司交足了房款，海林公司按照合同约定向王照华交付了房屋，合同主要条款已经履行完毕。在此情况下，王照华又要求海林公司返还合同约定房价与购房意向单估算房价之间的差额房款，于法无据，法院不予支持。王照华要求秦玉钊、万金天承担返还房款的诉讼请求，未向法院提供证据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、驳回王照华对海林公司的诉讼请求；二、驳回王照华对秦玉钊的诉讼请求；三、驳回王照华对万金天的诉讼请求；案件受理费669元，速递费180元，共计849元，由王照华负担。
宣判后，上诉人王照华不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，上诉人两次买房关联性很大，第一套房已经遭受了损失，第二套房不该再遭受损失。上诉人在房屋价格表上签字，是签订意向书前的约定。意向书具备买卖合同主要内容，且已履行，应当转化为商品房买卖合同，双方均应履行，不得擅自变更和解除。双方签订的“预售合同”只是房屋备案的手续，不应改变单价。补充协议和预售合同是海林公司强逼上诉人签订的，上诉人在补充协议上签了个“无”字，并在“无”字上按手印，表明上诉人不同意签订此合同。该协议单方面加大了上诉人责任，排除了上诉人权利，违返了法律规定。海林公司多次违约，其意向书、补充协议、预售合同均是格式合同，应当按照上诉人的解释进行处理。上诉人王照华上诉请求：1、撤销山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第3441号民事判决，改判由被上诉人海林公司返还上诉人的差价款34775元及利息；2、本案一二审案件诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人海林公司、被上诉人秦玉钊一并答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持，驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人万金天答辩称，同意被上诉人海林公司、秦玉钊的答辩意见。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是涉案房屋单价确定的依据。上诉人与被上诉人海林公司就涉案房屋的单价先后以购房意向单、购房预算单、商品房预售合同等方式进行过约定，上诉人主张以约定在先的购房意向单、购房预算单来确定单价（3478元／㎡），不得随意变更；被上诉人海林公司主张应当依据签订在后的商品房预售合同确定（3813.96元／㎡）。经查，2011年10月30日的商品房预售合同系上诉人与被上诉人海林公司共同签订，且上诉人已经依照该合同的约定向被上诉人支付了全部购房款，被上诉人海林公司亦向上诉人交付了房屋。对此，本院认为，虽然上诉人与被上诉人海林公司曾对涉案房屋的单价以购房意向单、购房预算单进行过约定，但之后，双方对该单价在商品房预售合同中进行了重新约定，并且按商品房预售合同进行了实际履行。双方商品房预售合同的签订和履行形成了对购房意向单、购房预算单的变更，原审法院以此作为确定涉案房屋单价的依据并无不当。上诉人对商品房预售合同的签字和履行是对包括单价在内的该合同内容的自愿接受和确认，其在占有使用了涉案房屋后，又反悔，主张应依据之前的购房意向单、购房预算单确定，并主张差距损失，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。上诉人主张商品房预售合同不是其真实意思表示，但并未提交该合同是被上诉人海林公司通过欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使上诉人在违背真实意思的情况下订立的，且上诉人之后对商品房预售合同的自愿履行与其该项主张明显矛盾，本院对上诉人的该项主张不予采信。上诉人主张商品房预售合同是格式合同，应当作对其有利的解释。但我国合同法规定的格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，上诉人与被上诉人海林公司具有平等的法律地位，合同内容诸如房号、面积、价格、付款方式等等都是对涉案房屋的特别约定，对其他房屋并不能重复使用，且在签订合同时，上诉人并非不能参与协商，其对于该合同签订与否、涉案房屋购买与否具有自主决定权和选择权。故上诉人主张涉案商品房预售合同系格式合同，不能成立，本院对此不予支持。上诉人主张对该合同应当作对其有利的解释，但该商品房预售合同既非格式合同，双方又不存在理解歧义，上诉人的该项主张亦不能成立。上诉人主张商品房预售合同比购房意向单、购房预算单单方面加大了上诉人责任，排除了上诉人权利，违反了法律规定。但作为房屋买卖合同的购买人，支付购房款是上诉人的主要义务，而对于价格的上涨，上诉人在签订商品房预售合同时可以拒绝变更，或拒签合同领购他房，并通过相应的司法途径予以救济。而上诉人却选择签订商品房预售合同，并积极地进行了履行，现其再主张差价损失，缺乏事实和法律依据，原审对此不予支持，并无不当。至于补充协议，其签订与否并不影响商品房预售合同的效力和履行，原审对此认定并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费669元，由上诉人王照华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 付
代理审判员 安太欣
代理审判员 孙 琦
二〇一五年六月十日
书 记 员 孔 怡
书 记 员 于国英