福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初4197号原告：钱承卫，男，1984年1月14日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被告：宁德市中维房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧1102室，统一社会信用代码9135090258533198XB.法定代表人：郑钟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鹏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：邱宇婷，北京大成（福州）律师事务所执业律师。原告钱承卫与被告宁德市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱承卫、被告中维房地产公司的委托诉讼代理人陈鹏、邱宇婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决原、被告签订的《商品房买卖合同》（泰和·红郡-9-1502，备案合同编号：20160600273）补充协议第十四条的约定无效。事实与理由：2013年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（泰和.红郡-9-1502，备案合同编号：20130600273），该商品房买卖合同系被告提供的格式合同，合同补充协议第十四条约定：买受人同意将各楼栋的屋顶露台以及顶层入户楼梯毗邻连的区域归楼顶的房屋买受人专属使用，但顶层房屋买受人使用以上区域应遵守物业公司的管理规定以及法律法规的相关规定。该条款被告限制原告对屋顶露台及毗邻连区楼梯等共有权的行使，并未采取合理的方式提醒原告注意，也未予以说明，同时属于排除原告行使共有权的主要权利，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，该合同补充协议第十四条的约定应属无效。被告辩称：1、本案已超过两年诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》签订的时间是2013年6月29日，原告于2017年7月21日起诉，早已超过《民法通则》第一百三十五条规定的两年诉讼时效。本案是合同纠纷，不是确认物权诉讼，应受诉讼时效限制；2、本案讼争条款并非《商品房买卖合同》主文，而是双方针对《商品房买卖合同》格式条款未尽事项，经协商后签署补充协议，该协议就是通过合理方式对格式条款的进一步说明、强调、明示，不是格式条款；3、退一步说，即便补充协议内容被认定为格式条款，原告引用合同法第三十九、第四十条规定主张无效也不能成立：首先，讼争合同经双方签字成立并生效，是真实意思表示，对协议双方具有约束力，不存在《合同法》第五十二、五十三条规定的无效情形；其次，讼争条款内容已告知每一买受人，不存在三十九规定的情形。被告作为出卖人，顶层及非顶层住宅均统一投放市场，按照一层一户一单价公开出售，出卖人对每一不特定购房人公开全部房屋信息，由买受人结合自身需求选择购买顶层或非顶层住宅，因此，购房人在签署合同之前必然知晓顶层住户可以有限制的专属使用露台，并在享有自主选择权的情况下与出卖人达成约定；再次，依据《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，认定格式条款无效应同时具备三个条件，而本案即没有免除出卖人的责任、也没有加重买受人的责任、更没有排除买受人的主要权利。本案原告购买的是9幢1502号住宅，原告的主要权利在于对该专有部分不动产的物权，顶层露台的使用权并不形成“主要权利”，显然不符合第四十条条规定的无效情形。原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。原、被告无争议的事实：2013年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（泰和.红郡-9-1502，备案合同编号：20130600273），原告向被告购买宁德市蕉城区富春东路10号泰和红郡9幢1502室商品房，总价款563906元。原告支付了全部价款，原、被告于2015年1月11日办理了上述商品房的交付手续。《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定：买受人同意将各楼栋的屋顶露台以及顶层入户楼梯毗邻连的区域归楼顶的房屋买受人专属使用，但顶层房屋买受人使用以上区域应遵守物业公司的管理规定以及法律法规的相关规定。本案争议的焦点是：原告的起诉是否超过诉讼时效期间，其诉讼请求是否予以支持。围绕上述争议焦点，本院予以调查分析、认定如下：原告为证明自己的主张，出示证据：1、原告公民身份证，证明原告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》（备案合同编号20130600273），证明被告限制原告对屋顶露台及顶层入户楼梯毗连区域公共部分的使用；3、不动产权证书，证明原告享有该顶层露台及毗连楼梯享有共有权。被告质证认为：对证据1的三性没有异议；对证据2的三性没有异议，对证明对象有异议，可以佐证补充协议是原、被告就合同未经事宜进行协商，补充协议第十四条可以看出，买受人同意将各楼栋的屋顶露台以及顶层入户楼梯毗邻连的区域归楼顶房屋买受人专属使用，该约定不区分特定对象，由买受人在购房时选择；对证据3的真实性没有异议，关联性和证明对象有异议，只能证明原告是所有权人，不能证明原告的请求未过诉讼时效。被告为支持自己的抗辩意见，出示证据：1、商品房交付通知书及资料签收单，证明2015年1月11日，原告办理了案涉商品房交房手续，实际接收了房屋。原告已确认，除保修义务外，被告已全面、适当的履行完毕出卖人的义务。原告质证认为：对证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，不能证明被告有对格式条款进行特别明示，也不能证明合同附件六补充协议第十四条的约定是有效的。以上证据经审查，本院认为，本案原告选择的标的是商品房预售合同纠纷，原、被告出示的证据可以证明，原、被告于2013年6月29日签订了《商品房买卖合同》，原告支付了购房款，被告也于2015年1月11日交付了商品房。原告作为具有法律本科专业知识的商品房买卖相对方，对自己签订《商品房买卖合同》的行为负有履行谨慎的注意义务，应对自己的行为承担相应的法律后果。原告辩称未看清《商品房买卖合同》补充协议第十四条的约定，证据不足，不予采信。原告主张2017年9月份入住时才知道自身权利被侵害，现起诉未超过诉讼时效期间，但未出示证据证明，应承担举证不利的后果。被告认为原告选择商品房预售合同纠纷标的起诉，超过诉讼时效期间的抗辩意见予以采纳。综上所述，本院认为，权利人从知道或者应当知道权利被侵害时起，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案原告钱承卫请求判决与被告宁德市中维房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第十四条的约定无效，已超过法定诉讼时效期间，原告主张未超过诉讼时效期间，证据不足，其诉讼请求不予支持。被告宁德市中维房地产开发有限公司关于原告起诉已超过诉讼时效期间的抗辩意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：驳回原告钱承卫的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由原告钱承卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判员  石孟发二〇一七年十月三十一日书记员  彭小琴附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。