杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭上民初字第1565号
原告（反诉被告）：浙ＸＸ越控制软件有限公司，住所地：杭州市西湖区文二路383号。
法定代表人：何岳峰，总经理。
委托代理人：周锦惠，浙江天复律师事务所律师。
委托代理人：王玲，浙江天复律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江新三圆实业有限公司，住所地：杭州市上城区城头巷109号。
法定代表人：李承瑞，董事长。
委托代理人：郁华，浙江越翰林律师事务所律师。
委托代理人：潘栋，浙江越翰林律师事务所律师。
浙ＸＸ越控制软件有限公司（以下简称华越公司）与浙江新三圆实业有限公司（以下简称新三圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，依法由代理审判员吴媛媛适用简易程序独任审判。在举证期限内，新三圆公司提起反诉，本院依法受理后，因案情复杂，于2015年10月12日裁定本案转为普通程序审理。本案由审判员徐婷、代理审判员吴媛媛与人民陪审员赵惠健组成合议庭，于2015年10月26日、12月18日就本反诉合并公开开庭进行了审理。华越公司的委托代理人周锦惠、新三圆公司的委托代理人潘栋到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。
华越公司起诉称：2004年10月18日，华越公司与新三圆公司签订了《租赁合同》一份，合同约定华越公司将其自有的�于杭州市上城区光复路28号中山苑2、3、4、5幢楼的底层、二层商场约7700平方米及地下室五分之三的停车位、辅助设备租赁给新三圆公司使用，租赁期限自2004年10月18日至2015年9月30日止。租期内，租金、设备租赁费、维修及保养费共计每年2300000元，第三年起按照人民银行同期一年期定期利率浮动，并按照保值贴补率贴补；租金每半年一付，上半年的付款时间为4月15日，下半年的付款时间为10月15日，如延迟每天加收年费用的1%滞纳金；如延期一个月，华越公司有权解除租赁合同。但租赁期内，新三圆公司并未按照合同的约定金额足额支付租金。按照合同的约定，新三圆公司应于2014年10月15日向华越公司支付半年期租金即2652076元，但新三圆公司仅支付了1161500元，尚余1490576元未付。并且，新三圆公司应于2015年4月15日前支付自2015年4月1日至2015年9月30日租金2652076元，但就此笔租金新三圆公司一直拖延拒付；2015年7月24日，华越公司委托律师向新三圆公司发送律师函一份，要求解除合同，并履行腾退房屋、支付租金及滞纳金等义务。现华越公司为维护其合法权益，根据法律的相关规定，诉至法院，请求依法判决：1、确认双方于2004年10月18日签订的《租赁合同》已解除（2015年7月29日），并立即腾退租赁房屋；2、新三圆公司支付自2014年10月1日起至租赁房屋实际腾退之日止的租金（2015年7月29日之前的为租金）和占有使用费（2015年7月29日后的为占有使用费），暂计至2015年8月25日为3604970元；3、新三圆公司支付至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2015年8月25日为7420454元；4、本案的诉讼费用由新三圆公司承担。审理过程中，华越公司明确第一项诉讼请求中腾退的租赁房屋是指杭州市上城区光复路28号中山苑2、3、4、5幢楼的底层、二层商场及�分之三的地下停车位。
新三圆公司答辩称：1、华越公司违约在先，应当依法承担违约责任。根据双方签订的《租赁合同》第八条约定，华越公司应当在移交出租房屋的同时，向新三圆公司交付水表一只、电容表及配电房设备、电表、排污出口等。但华越公司始终未提供这些租赁设备，已经构成违约。2、华越公司违约在先，新三圆公司依法享有先履行抗辩权，包含拒付租金在内的抗辩权。3、在租赁合同履行期间，华越公司存在其他违约行为，应依法承担赔偿责任。合同期届满前一年，华越公司向承租户散布房屋租赁合同到期终止通知书，制造租赁合同马上到期的假象，严重干扰市场的正常运行，导致新三圆公司经营损失2684830元。租赁期间，新三圆公司提供大量的装修和设施，自行安装了变电设备。对于这些投入，租赁合同届满时，新三圆公司已经依法�示进行结算。华越公司在未结算的情况下，径行诉讼，毫无道理。
新三圆公司反诉称：2004年10月18日，双方签订《租赁合同》一份，约定华越公司向新三圆公司出租位于本市上城区光复路28号中山苑2、3、4、5幢楼的底层、二层商场；出租房屋同时向新三圆公司提供租赁设备水表一只、315KVA的电容量变压器及配电房设备、电表一只、排水排污出口；房屋租金为每年800000元、设备租金为每年800000元、维修及保养费用每年700000元，第三年起在此（2300000元）基础上按人民银行同期一年期定期利率浮动，并进行保值贴补率贴补。合同生效至今，华越公司始终没有提供水表一只、315KVA的电容量变压器及配电房设备、电表一只、排水排污出口等设备租赁标的物，已经构成根本违约，应当依法承担违约责任，退还合同约定的设备租赁费，并承担新三圆公司为保障正常经营�自行投入添置的设备和装潢费用。在租赁合同届满前一年，华越公司向新三圆公司承租经营的市场商户散布《房屋租赁合同到期终止通知书》，造成《租赁合同》马上到期的假象，干扰新三圆公司和市场商户的正常经营活动。更有甚者，2015年9月，在合同履行期间，华越公司派人张贴告示、向承租经营的市场商户发送短信、要求商户不要向新三圆公司支付租金等。华越公司的行为，侵犯了新三圆公司的合法权益，导致了新三圆公司包括但不限于租金无法收取等经营损失2684830元，华越公司依法应当承担赔偿责任。在租赁合同届满时，新三圆公司已经依法提示进行结算，希望华越公司实事求是，依法承担应当由其承担的相应费用。然而，华越公司在未结算的情况下，径行诉讼。另，2013年，新三圆公司对案涉房屋进行了装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁�同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，新三圆公司有权要求华越公司承担上述装修费用，新三圆公司为维护其合法权益，特根据民事诉讼法的有关规定，提起反诉，请求依法判决：1、华越公司支付新三圆公司变电设备款项等计7298310.64元；2、华越公司赔偿新三圆公司损失2684830.00元；3、华越公司赔偿新三圆公司装修费用暂估计人民币6000000元；4、华越公司承担全部诉讼费用。审理过程中，新三圆公司明确第一项诉讼请求包含新三圆公司提交的所有票据相加之和及两年维修保养费（每年700000元）。
华越公司反诉答辩称：1、新三圆公司的诉请均无事实和法律依据，华越公司按照约定履行了相应的义务。即使新三圆公司主张的事实存在，也超过法律规定的诉讼时效，且新三圆公司也没有证据证明此部分设备是由其购买。再者，本案双方合同约定每�2300000元租金，已经（2007）上民一初字第921号民事判决书予以确认。2、新三圆公司提出的华越公司扰乱市场秩序的情况是不存在的，新三圆公司也未对此提供任何证据予以证明。3、新三圆公司要求赔偿装修损失没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及双方《租赁合同》的相关规定，新三圆公司装修并没有经过华越公司的同意，租赁期限届满后，华越公司有权要求新三圆公司恢复原状，但新三圆公司无权要求补偿装修费用。新三圆公司也未提交装修费用的支出情况，应承担举证不能的后果。
华越公司为证明自己的本诉诉称意见和反诉答辩意见，向本院提交如下证据材料：
1、房产证、土地证、契证各一份，证明华越公司对位于本市上城区光复路28号中山苑房屋享有所有权；
2、租赁合同一份，证明华越公司与新三圆公司之间存在租赁合同关系，并详细约定了双方在租赁期限内的权利义务关系；
3、律师函、快递单、快递跟踪单各一份，证明华越公司因新三圆公司拖延支付租金这一事由曾委托律师向其发送律师函，告知其解除双方之间的租赁合同，并要求其腾退房屋、支付拖欠租金及滞纳金义务的事实；
4、民事判决书一份，证明新三圆公司针对华越公司与新三圆公司之间存在租赁关系及每年租金2300000元无异议，华越公司对保值贴补率有异议，法院判决对保值贴补率的约定进行了认定；
5、情况说明一份，证明华越公司是合法的诉讼主体，享有涉案标的中的一切诉讼权利。
新三圆公司为证明自己的本诉答辩意见和反诉诉称意见，向本院提交如下证据材料：
6、设备购买及维修保养发票一组，证明涉案市场内所有设备均为新三圆公司购买，华越公司从未按照合同履行维修保养的义务；
7、短信及告知函各一份，证明在《租赁合同》届满前，华越公司无理干涉新三圆公司及市场商户的正常经营活动；
8、民事判决书二份，证明因华越公司无理干涉，导致新三圆公司的经营损失；
9、关于提请结算租赁期间相关费用的函、快递单各一份，证明新三圆公司在2015年6月18日正式致函华越公司要求进行租赁期间相关费用结算，并且要求其返还设备租赁费、维修保养费。
当事人对上述证据均发表了质证意见，双方的质证意见如下：新三圆公司对证据1的真实性、合法性无异议，但认为上述材料恰恰证明华越公司现在不是涉案房屋的所有权人；对证据2的三性无异议，但认为华越公司未履行提供合同中约定的租赁设备以及向电力部门申请安装电到电表前的合同附随义务；对证据3的形式真实性无异议，对内容真实性有异议，认为每年2300000元包含租金、设备租赁费及维修保养费，华越公司委托律师向新三圆公司发律师函，新三圆公司也已复函要求进行结算；对证据4的真实性、合法性无异议，但认为当时双方《租赁合同》尚在履行过程中，双方签订合同时，口头约定案涉房屋只做市场使用，到期后如果续租，租金2300000元一年，如果不再续租的话，设备费及保养费应当返还，当时签约时没有考虑到华越公司不再与新三圆公司续签的情形；对证据5质证认为没有办法作出准确认定，由法院作出认定。华越公司对证据6的形式真实性无异议，对内容真实性及合法性、关联性有异议，认为无证据证明凭证反映的设备均真实存在，即使这些设备均真实存在，也是经营市场�费用，与本案无关；对证据7中的短信三性及证明对象均有异议，认为该短信未经过证据保全，是可以编辑的数据信息；对告知函的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为本案中华越公司主张的系其应有权利，其主张的租赁期限届满后的权利与本案租赁关系无关，更不存在扰乱经营市场给新三圆公司造成损失的情况；对证据8的真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为判决书中判决的内容与华越公司无关；对证据9的三性均有异议，认为该函件的内容均为虚构，提出的要求均不合理，即使函件真实存在，也证明了新三圆公司在履行合同中不诚信，新三圆公司提出的华越公司应赔偿的费用超出了华越公司应收取的租金，是极其荒谬的。
综合双方举证、质证的情况，本院作如下认证：证据1、证据5，本院对其真实性及关联性予以认定，该两份�据可以证明华越公司对涉案房屋享有出租及收取租金的权利；证据2，真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据3，本院对其真实性予以认定，该证据可以证明华越公司曾因新三圆公司拖延支付租金要求解除合同、腾退房屋并支付租金、滞纳金的事实，对该事实，本院予以确认；证据4、证据6、证据7中的告知函、证据9，本院对其真实性予以认定，对其证明对象综合认定；证据7中的短信，因未显示发信人的身份信息，本院不予认定；证据8，与本案缺乏关联性，本院不予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2004年10月18日，华越公司（作为出租方，甲方）与新三圆公司（作为承租方，乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将本市上城区光复路28号中山苑2、3、4、5幢楼的底层、二层商场约七千七百平方米及地下室五分之三的停车位、辅助设备租�给乙方使用，租赁期限自2004年10月18日起至2015年9月30日止；第一年至第二年房屋租金为800000元/年、设备租赁费为800000元/年、维修及保养费700000元/年，第三年起在此（计2300000元/年）基础上按人民银行同期一年期定期利率浮动，并进行保值贴补率贴补，以后按此类推，直到2015年9月30日止；每年的租赁费、维修及保养费每半年支付一次，上半年付款时间为4月15日、下半年付款时间为10月15日，以乙方付款银行付出日期为准，如延迟则每天加收年费用的1%滞纳金；如延期一个月，应视为乙方违约，甲方有权终止本租赁合同；乙方装修方案必须经省、市有关部门和甲方认可；甲方应向乙方提供租赁设备为水表一只、315KVA的电容量变压器及配电房设备、电表一只、排水、排污出口；合同期满后，乙方有权自行处置屋内可移动财产，不动产归甲方所有；双方还对其他事项进�了约定。
2014年10月10日，新三圆公司支付了2014年10月15日至2015年4月14日期间的租金1161500元，2015年4月15日之后的租金未再支付。华越公司于2015年7月28日向新三圆公司邮寄律师函一份，要求解除双方之间签订的租赁合同；收函后七日内腾退租赁房屋，按正常使用后状态将租赁房屋交还华越公司；并于收函后七日内向华越公司支付租金1211525元、滞纳金2374589元。该函件于2015年7月29日由新三圆公司员工签收。
另查明，华越公司曾以新三圆公司未于2007年4月15日按照合同约定金额支付半年租金为由，诉至本院[案号为（2007）上民一初字第921号]，要求新三圆公司立即按合同约定增加租赁费32000元支付华越公司。本院经审理后，判决新三圆公司支付华越公司租金9585元（2300000元/年×2007年人民银行同期一年期定期利率2.79%÷2-已支付租金22500元），并驳回了华�公司的其他诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，该判决业已生效。
再查明，本市上城区光复路28号中山苑底层、二层商场原所有权人为华越公司，后转让于现所有权人杭州辰辉投资有限公司。杭州辰辉投资有限公司出具情况说明一份，就华越公司与新三圆公司已建立的租赁关系及租赁关系产生的权利义务、租赁合同解除后的占有使用费、租赁房屋腾退事宜表示均由华越公司享有。
还查明，2014年10月份，人民银行同期一年期定期利率（整存整取）为3％；2015年4月份，人民银行同期一年期定期利率（整存整取）为2.5％。
审理过程中，双方明确中山苑2、3、4、5幢楼底层商铺中的中河中路49号、51号商铺、光复路28号中山苑底层商5室、光复路28-2、28-3、28-4号商铺以及光复路沿街商铺不在《租赁合同》租赁范围内。
本院认为，华越公司与新三圆公司之间的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。新三圆公司应当依照《租赁合同》的约定履行支付租金的义务，现新三圆公司逾期支付租金的行为已经构成了违约。华越公司要求确认双方于2004年10月18日签订的《租赁合同》于2015年7月29日解除、新三圆公司腾退交还杭州市上城区光复路28号中山苑2、3、4、5幢楼的底层、二层商场及五分之三地下停车位的诉讼请求，本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同自解除权人发出的通知到达对方时解除。本案中，双方的《租赁合同》中约定如延期支付租金一个月，应视为违约，出租方有权终止租赁合同，新三圆公司未于2015年4月15日支付2015年4月15日之后的�金，已逾期一个月以上，根据《租赁合同》约定，华越公司有权解除合同，双方的《租赁合同》于华越公司发出的律师函到达新三圆公司，即2015年7月29日解除。因双方明确中河中路49号、51号、光复路28-2、28-3、28-4号商铺、光复路28号中山苑底层商5室以及其余光复路沿街商铺不在租赁范围内，故新三圆公司应从中山苑2、3、4、5幢楼的其余底层、二层商铺及其管理使用的地下停车位中腾退并交还华越公司。华越公司要求新三圆公司支付自2014年10月1日起至租赁房屋实际腾退之日止的租金、占有使用费的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同已履行多年，租金以2300000元／年为基数，按人民银行同期一年期的定期利率浮动计收，故本院对华越公司的该项请求予以调整。结合双方的《租赁合同》及交易惯例，新三圆公司应于2014年10月15日支付租金1184500元（2300000元／年÷2+2300000元×3%÷2），扣除其已经支付1161500元，尚余租金23000元未支付。2015年4月15日至2015年7月29日的租金为684644元（2300000元／年÷365天×106天+2300000元×2.5%÷365天×106天），上述租金合计707644元。2015年7月30日至2015年8月25日的占用使用费为174390元（2300000元／年÷365天×27天+2300000元×2.5%÷365天×27天），新三圆公司需继续按上述标准支付自2015年8月26日起至实际腾退之日止的占有使用费。华越公司要求新三圆公司按日1%标准支付至实际支付租金、占有使用费之日止的滞纳金的诉讼请求，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，虽然合同约定如延迟支付租金的，每天加收年费�的1%滞纳金，但该约定明显过高，新三圆公司庭审时亦明确表示要求调整，本院根据双方的过错程度、合同的履行情况、华越公司的损失等因素，参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，酌定由新三圆公司支付华越公司滞纳金27624元（暂计算至2015年8月25日），之后继续参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付滞纳金至实际支付租金、占有使用费时止。
关于新三圆公司以华越公司未提供水表、电容量变压器等设备租赁标的物构成违约为由，要求华越公司支付变电设备款项、两年维修保养费等合计7298310.64元的诉讼请求，本院认为，新三圆公司在华越公司交付涉案租赁标的物长达十余年的时间里，均未提出华越公司未提供上述租赁标的物的抗辩意见，本案中却以上述抗辩意见为由，认为华越公司违约，并要求支付相关费用，本院难以支持。关于新三圆公�提出的每年租金实际为800000元，双方若未续租，相关已缴纳的费用应当返还的意见，本院认为，新三圆公司未提交证据证明自己的主张，且与双方多年的交易习惯不相符，故该意见，本院亦不予支持。新三圆以华越公司扰乱市场秩序为由，赔偿其损失2684830元的请求，本院认为，华越公司张贴告知函的行为并未侵犯新三圆公司的合法权益，且新三圆公司未提交其实际损失的存在及实际损失系由华越公司行为所致的证据材料，故该请求，本院亦不予支持。关于新三圆公司要求华越公司赔偿装修损失6000000元的请求，本院认为，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。本案中，新三圆公司表示装饰装修未经华越公司同意，且双方在租赁合同中约定的租赁期至2015年9月30日止，故新三圆公司的该项请求，缺乏依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、浙ＸＸ越控制软件有限公司与浙江新三圆实业有限公司于2004年10月18日签订的《租赁合同》于2015年7月29日解除；
二、浙江新三圆实业有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退杭州市上城区光复路28号中山苑2、3、4、5幢楼的底层（中河中路49号、51号、光复路28号中山苑底层商5室、光复路28-2、28-3、28-4号及光复路沿街商铺除外）、二层商场及其管理使用的地下停车位，交还浙ＸＸ越控制软件有限公司；
三、浙江新三圆实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙ＸＸ越控制软件有限公司租金707644元（计算至2015年7月29日）、占有使用费174390元（暂计算至2015年8月25日，计算方式：2300000元／年÷365天×27天+2300000元×2.5%÷365天×27天），并继续按上述标准支付自2015年8月26日起至实际腾退之日止的占有使用费；
四、浙江新三圆实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙ＸＸ越控制软件有限公司滞纳金27624元（暂计算至2015年8月25日），之后继续参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付自2015年8月26日起至实际支付租金、占有使用费时止的滞纳金；
五、驳回浙ＸＸ越控制软件有限公司的其他本诉诉讼请求；
六、驳回浙江新三圆实业有限公司的全部反诉诉讼请求。
本诉案件受理费87953元，由浙ＸＸ越控制软件有限公司负担75046元，由浙江新三圆实业有限公司负担12907元；反诉案件受理费117699元，由浙江新三圆实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 徐 婷
代理审判员 吴媛媛
人民陪审员 赵惠健
二〇一六年三月三十日
书 记 员 化耀民
（另设附件）
本判决所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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