湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民二初字第447号
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队郴州市支队。
负责人易爱保，该支队支队长。
委托代理人张晓善，支队机要股股长。
委托代理人邓文，北京博盟律师事务所律师。
被告（反诉原告）黄剑，男，1968年11月16日生，汉族，湖南省郴州市北湖区人。
委托代理人罗晓伟，湖南星河律师事务所律师。
委托代理人廖振东，湖南星河律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民武装警察部队郴州市支队（以下简称武警郴州支队）与被告（反诉原告）黄剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月6日受理后，被告（反诉原告）黄剑于2014年6月13日提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武警郴州支队的委托代理人张晓善、邓文，被告（反诉原告）黄剑及其委托代理人罗晓伟、廖振东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）武警郴州支队诉称：2009年7月28日原被告签订第一份房屋租赁合同，租期一年。第一份合同到期后，2010年12月6日原告与被告再次签订《武警部队房地产租赁合同》。根据合同约定原告出租郴州市民权路32号房屋给被告，房屋面积1320平方米，年租金316800元（月租金为26400元），租期从2010年10月31日到2013年10月31日。租金按季度支付，在每季度的前10日支付租金。2013年10月31日合同到期后原告多次现场催促被告交还房屋，被告以2009年7月28日签订的补充合同为由拒不同意解除合同，不愿意搬出所租赁原告的房屋。为此，原告特向法院起诉，要求被告马上搬离所租赁原告的房屋。根据双方2010年12月6日签订的《武警部队房地产租赁合同》第九条第（五）项的约定“租赁期满，合同终止”。双方最后一份合同是2013年10月31日到期，因此这一天双方的合同就应当终止。请法院依法判令终止双方的租赁合同，并判令被告支付逾期期间的租金。关于2009年7月28日双方签订的补充协议，该协议只是双方第一份房屋租赁合同期满后续签5年的一个意向书。该补充协议对续签合同还是不续签合同没有强制约定。第一份租赁合同到期后双方都有权决定签还是不签。2010年12月6日双方签订第二份《武警部队房地产租赁合同》，双方约定租赁期为3年，这实际上是已经否定了双方之前的补充协议关于续签5年的约定。另外该补充协议只是第一份租赁合同的补充协议，对第二份租赁合同没有约束力。基于上述事实和理由，双方2009年7月28日签订的补充协议早已失效，不能成为被告的理由。因原告多次要求终止租赁合同，被告已经2个月没有支付租金，目前共计欠租金52800元。另外被告从2011年11月1日开始使用原告所有的面积500平方米的停车场，依法被告应当按市场价支付使用费，目前该地段最便宜的场地都要1500元每月，到目前被告已经使用停车场30个月以上，合计至少需要支付使用费45000元。请法院依法判令被告支付拒不搬出租赁房屋期间的租金和停车场使用费给原告。2014年4月9日郴州市政府印发“郴府阅（2014）27号”文件，根据文件要求原告所有的该地块要在4月中旬按规划意向方案的各项指标和专家评审工作，6月1日前实现招拍挂。目前由于被告拒不按合同约定搬出所租房屋，如因被告的违约行为给原告的招拍挂造成任何损失，原告将按实际情况追究被告的法律责任。故诉请法院，请求判令：1、解除双方2010年12月6日签订的房屋租赁合同，被告马上搬出所租赁原告的房屋，并恢复房屋原状；2、被告支付逾期租金52800元（2014年4月1日至2014年6月1日），停车场使用费45000元（2011年11月1日至2014年6月1日），合计97800元（租金和停车场费用的支付计算至被告实际搬出所租房屋交付给原告时止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告（反诉被告）武警郴州支队为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：
1、2009年7月28日，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》以及《补充协议》。
2、2010年12月6日，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》。
证据1、2拟证明原、被告双方的租赁关系，租赁期限已到期。
被告（反诉原告）黄剑反诉称：2009年7月份，反诉人与被反诉人就北湖区民权路第六中队临街的1300余平方米的房屋租赁事宜经过协商达成一致协议，由反诉人承租该房屋场所用于餐饮经营，租期六年。协商一致后，被反诉人将租赁事宜上报上级审批，由于武警湖南省总队对租赁合同作出要求，租赁期限不能超过六年，被反诉人向反诉人提出必须以拆分的方式分期签订。反诉人虽然心有不愿，但为了配合被反诉人上报的合同能够顺利得到上级审批，便同意按照被反诉人的要求采取变通的方式签订合同。为此，反诉人与被反诉人于2009年7月28日签订了“（武后）房租合字第16号《房屋租赁协议书》，为期一年，自2009年11月1日至2010年10月31日止（装修期两个月）；同时双方又签订了《房租合字第16号补充协议》，租赁期限为五年，自2010年11月1日至2015年10月31日，其余按房租合字第16号原条款执行。合同签订后，鉴于租赁时间为六年，反诉人从长远角度出发，投入近200万元用于房屋场所的装修并于2009年11月15日开门营业。租赁经营期间，反诉人如期交纳了租金，依约履行合同义务，双方的合作关系十分愉快。一年期满后，双方如期按照补充协议的约定履行。2010年12月份，被反诉人又找到反诉人，声称省总队对部队房地产租赁规定再次调整，不能签五年，最多只能签订三年期的合同，为此要求反诉人更改租赁合同，以符合上级部门的要求，并承诺三年期满后再以续签两年合同的方式履行原六年期的合同。基于原告的合作关系建立的信任基础，且为了配合被反诉人的工作，反诉人同意了被反诉人的要求，并于2010年12月6日签订了一份为期三年的湘房合字第14号《武警部队房地产租赁合同》，期限自2010年10月31日至2013年10月31日止，合同条款大同小异，原合同及补充协议继续由反诉人保留。之后，双方继续履行租赁合同，并无其他纠纷。三年期合同约定的履行期届满后，被反诉人一直未向反诉人主张权利，也未催索反诉人签署最后两年的租赁合同，反诉人认为双方继续在履行原六年期的合同也未在意。直至2014年3月初及4月，被反诉人发函至反诉人，要求反诉人限期搬离。反诉人收到函件后，对被反诉人否认之前的约定俗成感到震惊，也及时将客观事实进行了反映和回复。然而被反诉人此时却对反诉人的要求和反映拒不接受，并于2014年6月3日向北湖区人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同并责令反诉人马上搬出租赁场所，这种罔顾客观事实做法让反诉人在感情上和事实上都无法接受。反诉人认为，双方之间签订的（武后）房租合字第16号《房地产租赁合同书》及补充协议是双方的真实意思表示，也符合客观事实。正是建立在六年的租赁期限基础上，反诉人才会投入巨额的资金进行经营。2010年12月6日的《房地产租赁合同书》完全是反诉人配合被反诉人的工作才予以签订，并非双方真实意思表示，应以五年期的补充合同为准，本案的租赁合同应继续履行至2015年10月31日止。故向法院提起反诉，请求判令：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的“（武后）房租合字第16号《房地产租赁合同书》及补充协议有效，合同履行至2015年10月31日止；2、本案的一切诉讼费用由被反诉人承担。
被告（反诉原告）黄剑为支持其反诉请求，向本院提供了如下证据：
1、2009年7月28日，原、被告双方签订的《房地产租赁合同》以及《补充协议》，拟证明双方的租赁期限是到2015年10月31日。
2、押金收条，拟证明被告向原告交纳了押金158400元。
3、交纳租金电子回单，拟证明被告租金交纳至2014年3月。
4、《限期搬离通知》、《函告》，拟证明原告要求被告在2014年5月1日前搬离。
5、网络资料截图，拟证明被告租用原告房屋的用地规划未获得批准。
经庭审质证，本院对证据作如下认证：
1、被告（反诉原告）黄剑对原告（反诉被告）武警郴州支队提供的证据1-2的真实性无异议，但认为证据2的实际租赁期限是5年，合同中约定3年是为了应付原告方上级部门的检查。本院审查认为，原告提供的证据1、2为原、被告双方签订两份《房地产租赁合同》及《补充协议》，双方对其真实性无异议，本院予以采信。
2、原告（反诉被告）武警郴州支队对被告（反诉原告）黄剑提供的证据1-5的真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明：2009年7月28日，原、被告双方签订了一份《武警部队房地产租赁合同》，合同约定：1、原告（反诉被告）自愿将位于郴州市民权路32号临街1320平方米的房屋出租给被告（反诉原告）黄剑使用；2、租赁期限自2009年11月1日至2010年10月31日止；3、租赁用途为餐饮服务；4、年租金为316800元，租赁按季度结算，在每季度第一个月28日交纳；5、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳押金158400元，在双方解除合同时返还；6、原告（反诉被告）因军事及地方城市规划建设需要需提前终止合同的，应出具书面意见，被告（反诉原告）在收到书面通知之日起一个月内将所承租的房产交还给原告（反诉被告），按实际使用时间计收租金，其他互不补偿。同日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，协议约定：1、原告（反诉被告）在合同期满后与被告（反诉原告）续签5年（从2010年11月1日至2015年10月31日）；2、在续签合同时按原合同条款执行，原告（反诉被告）不再提出其它异议。合同签订后，原告（反诉被告）武警郴州支队将房屋交给了被告（反诉原告）黄剑使用，被告（反诉原告）黄剑在租赁的房屋开办了郴州市开发区小灶王食坊。合同期满后，原、被告双方于2010年12月6日签订了一份《武警部队房地产租赁合同》，该合同约定的租赁期自2010年10月31日至2013年10月31日，其它内容与原、被告双方2009年7月28日签订的《武警部队房地产租凭合同》基本相同。2014年4月6日，原告（反诉被告）武警郴州支队向被告（反诉原告）黄剑下达了《关于限期搬离的通知》，认为双方租赁期限已到以及市政规划的需要，要求被告（反诉原告）黄剑在5月1日前自行搬离。被告（反诉原告）黄剑则认为双方租赁期限应至2015年10月31日，不愿搬离，故原告（反诉被告）武警郴州支队诉至本院，要求解除双方2010年12月6日签订的《房屋租赁合同》，判令被告（反诉原告）黄剑搬出所租赁的房屋，恢复房屋原状，并支付租金52800元（2014年4月1日至6月1日），停车场使用费45000元（2011年11月1日至2014年6月1日），共计97800元（之后租金和停车场费用计算至实际搬出交付之日止）。被告（反诉原告）黄剑向本院提出反诉，要求确认原、被告双方2009年7月28日签订的《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》有效，合同履行至2015年10月31日止。
另查明，被告（反诉原告）黄剑租金交至2014年3月，原告（反诉被告）武警郴州支队所出租的房屋未取得建设工程规划许可证。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是原、被告双方所签订的《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》是否有效以及双方房屋租赁的期限。在本案中，原告（反诉被告）武警郴州支队所租赁给被告（反诉原告）黄剑位于郴州市民权路32号的房屋未取得建设工程规划许可证，原、被告双方于2009年7月28日、2010年12月6日签订的《武警部队房地产租赁合同》及《补充协议》均无效，被告（反诉原告）黄剑应当返还所租赁原告（反诉被告）的房屋，并恢复原状。同时，被告（反诉原告）黄剑应当按照合同约定的租金标准支付原告房屋占有使用费。因此，原告（反诉被告）武警郴州支队要求被告（反诉原告）黄剑搬出所租赁原告的房屋、恢复原状，并支付租金（场地使用费）的诉讼请求，本院予以支持，但原告（反诉被告）武警郴州支队要求被告（反诉原告）黄剑支付停车场使用费，因未提供相关证据，本院不予支持。同时，因原、被告双方2009年7月28日签订的《武警部队房地产租凭合同》及《补充协议》无效，被告（反诉原告）黄剑要求确认该合同及《补充协议》有效，合同履行至2015年10月31日的反诉请求，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）黄剑在本判决生效后十日内搬出所租赁原告（反诉被告）中国人民武装警察部队郴州市支队的房屋，并恢复原状。
二、被告（反诉原告）黄剑应支付原告（反诉被告）中国人民武装警察部队郴州市支队房屋占有使用费52800元（算至2014年6月1日，以后租金至房屋实际交付之日止另行计算），限在本判决生效后十日内支付。
三、驳回原告（反诉被告）中国人民武装警察部队郴州市支队的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）黄剑的反诉请求。
如果被告（反诉原告）黄剑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2325元，反诉案件受理费40元，共计2365元，由原告（反诉被告）中国人民武装警察部队郴州市支队负担1000元，被告（反诉原告）黄剑负担1365元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 陈 阵
审 判 员 任日新
人民陪审员 邓丽蓉
二〇一四年七月六日
书 记 员 杨佩君
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。