广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第811号上诉人（原审被告）：惠州市海雅百货有限公司。住所地：惠州市河南岸新岸路世贸中心大厦裙楼一到*楼。法定代表人：涂乔轶，经理。委托代理人：姜珊、陈婷，均系广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州广信物业发展有限公司。住所地：惠州市府前路*号。法定代表人：邓星明，经理。委托代理人：汤芙新，系惠州市惠城区大湖溪法律服务所法律工作者。原审第三人：惠州市世贸中心业主委员会。住所地：惠州市惠城区新岸路*号世贸中心**层*房。负责人：吴烈峰。委托代理人：潘勇，男，汉族，1970年10月14日出生，住惠州市惠城区，上诉人惠州市海雅百货有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法民一初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见惠州广信物业发展有限公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2013年11月至12月租金297万元。2、被告支付违约金178200元（其中11月租金148500元从2013年11月16日开始，按0.2%,暂计至2013年12月31日，实际应计算至支付租金之日止；其中12月租金148500元从2013年12月16日开始，按0.2%，暂计至2013年12月31日，实际应计算至支付租金之日止)。3、被告二对被告一应当支付的租金、违约金承担连带清偿责任。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。主要事实和理由：2006年9月1日原告与被告一签订了《惠州世贸中心建筑物租赁合同》，约定将位于惠州市河南岸新岸路“世贸中心大厦”裙楼第一至五层部份商铺租赁给被告一，出租建筑面积约27000平方米，期限10年，从2006年10月4日起至2016年10月3日止，每月租金从每平方米45元开始，逐渐递增，目前每月每平方米55月，每月合计租金1485000元，每月5日之前支付租金，如未付租金在10天的缓冲期后，每逾期一日应以逾期天数按未付租金的0.2%支付违约金。合同签订后，被告成立惠州市海雅百货有限公司，并以该公司名义向商户收取租金及管理费，向原告每月支付租金，并汇入惠州广信物业管理有限公司账户，目前，银行每月从惠州广信物业管理有限公司账户将租金按照第三人提交的业主名册，直接汇入业主账户。双方合同履行至2013年11月，在一切正常的情况下，被告惠州市海雅百货有限公司突然停止支付租金，并向政府提出《请求上级政府协调解决问题的紧急请示》，意图通过政府及业主施加压力，想从2016年合同到期后继续租赁，并降低租赁价格，2013年12月23日原告向两被告出具《催付款函》，要求其支付租金，2013年12月26日被告惠州市海雅百货有限公司回函仍然拒不付款，此后，双方协调多次未果。被告的行为已严重损害了原告及众多业主的合法权益，企图通过停止支付租金来制造业主与原告的矛盾，达到其目的。惠州市海雅百货有限公司辩称：1、被告一经08年12月29日注销，从法律程序上将，其债权、债权已经清理完毕，不具有诉讼法律主体资格，且被告一、被告二无任何法律关系。被告二的全资股东为深圳市海雅商业股份有限公司，被告二没有合同义务和法律义务，应对被告一的债务承担连带责任。2、原告的租金计算有误，原告主张的租金应扣除林琼、杨万绿每月20140.17元的租金以及11月电费203155.31元，12月电费1319060.83元，且原告在起诉状称，在一切正常情况下被告二突然停止支付租金并非实际情况，被告二停止支付租金的原因在于原告违反合同约定：（1）因原告与租赁建筑物内的小业主产权纠纷导致被告二在经营中长期遭受小业主的阻挠，并被小业主连带起诉；（2）原告将停车场所有权转让第三人后，停车场管理收费混乱，且导致被告二未享有租赁合同约定的停车场租赁优惠；（3）租赁建筑物存在严重安全隐患，墙体开裂、渗水，导致被告二无法正常经营，且被告二多次发函要求进行维修，均未得到回应；（4）建筑物内配到设施（空调、电梯）老化，无法维持被告二的商场正常营业，并事故频发；（5）原告未保障供电系统设施设备的完整及安全，并给被告二造成损失；（6）租赁合同约定物业管理公司的故意行为导致被告二不能对外正常营业，原告应及时纠正，因世贸三期工程导致被告二无法正常使用货梯；（7）租赁建筑物存在严重的消防安全隐患，已经不符合商场的开业要求等。3、原告主张违约金等（违约金、诉讼费、保全费），没有事实和法律依据，且金额过高。惠州市世贸中心业主委员会述称：惠州世贸中心系被答辩人广信公司开发建设的，2004年-2005年间，广信公司将相关商铺出售给各业主的同时，各业主与惠州世茂百货等签订“委托经营合同书”，约定：业主将上述房屋出租给惠州世茂百货等公司统一经营管理，业主按“委托经营合同书”约定收取该商铺租金。由于经营不善，惠州世茂百货在2006年4月倒闭。自2006年5月起停发全体商铺业主租金。直到海雅百货进驻后2007年1月才开始发放。2006年6月7日，海雅百货明知广信公司已经将世贸中心1-5楼商铺出售给各业主的情况下，未经各业主许可和授权，以远低于“委托经营合同书”的租金价格，签订《惠州世贸中心建筑物租赁合同》，由海雅百货向广信公司承租各业主所有的世贸中心1-5楼商铺，租期l0年，多出“委托经营合同书”约定期限2年。广信公司收取海雅百货租金以后，于2007年1月开始再按照“委托经营合同书”约定标准向业主分发租金，并补足不足部分。因广信公司无法不断追补租金，于2009年将广信等四家公司打包转卖给张荣森、张创建。并于2010年10月开始由世贸物业管理有限公司负责发放业主租金。由于世贸物业也不愿意每月补充租金不足部分，于2011年3月又停止发放租金。致使很多业主在2011年4月曾大规模集体上访，市委政府因此成立世贸中心问题处理领导小组，并于2011年6月组织选举成立惠州市世贸中心业主委员会即答辩人，并对自2011年3月起的海雅百货租金作出了特别监管规定，以保护商铺业主的利益。2011年3月至2012年7月对政府和答辩人监管的租金分三次发放，余额97万多元返还监管账户。政府协调认为租金的主体是广信公司，于2012年10月开始商铺业主租金又由广信公司按照合同约定发放。2013年11月起，海雅百货以莫须有的理由拒交租金给广信公司，广信公司也以此为由拒付业主租金，商铺业主对海雅百货的行为义愤填膺。二、海雅百货拒付租金的理由并不成立，已经构成了严重违约。1、世贸中心部分商铺业主在得知海雅百货非法从广信公司处承租(大部分业主至今不知)业主所有的商铺后，听从政府的劝告，在“委托经营合同书”中约定租金能得到支付的情况下，不予追究海雅百货的非法租赁行为。因此，业主从没有干扰过海雅百货的经营活动。2、海雅百货作为一个成熟、自称快要上市的商业连锁公司，明知广信公司已经将世贸中心1-5楼商铺出售给各业主的情况下，确不经各业主许可和授权，向非权属人广信公司承租业主商铺，已经具有极大过错。在此等情况下，就算有身为权属人的不明真相的业主进行咨询，也是海雅百货作为承租人的法定义务，业主又有何过错！3、与广信公司有关的诉讼纠纷，与海雅百货的经营管理、经营利益无任何关联，彼此毫无任何因果关系，更不会影响海雅百货的商誉。即使发生直接诉讼，该诉讼本身并不影响海雅百货商誉，而是判决所确定的权利和义务。同时，通过诉讼的方式解决相关纠纷，是处理问题最为理智的方法之一，也是为法律所推崇的，海雅百货却以此认为严重影响其声誉及未来上市，显然是强词夺理。4、承租物及相关硬件、停车场的现况及使用符合其与广信公司的合同约定。世贸第三期的建设行为与业主无关，也找不出与广信公司具有任何实质性的联系。即使该第三期工程的建设行为或广信公司严重影响了海雅百货的经营活动，海雅百货完全可以依法对第三期的建设单位或广信公司提起诉讼，而不是以此作为拒付租金的无理理由。因此，海雅百货拒付租金的理由既不合符法律规定，也不合符合同约定。同时没有任何证据予以证明，其行为已经构成违约。三、海雅百货应立即支付租金并承担违约责任。广大商铺业主将针对海雅百货的现行行为，依法保留进行追诉的权利。海雅百货拒付广信公司租金的行为，致使业主无法得到相应的租金，直接侵犯了业主的合法权利，海雅百货应该立即支付租金并承担相应的违约责任。同时，海雅百货逾期3个月未付租金已经构成根本违约，根据《惠州世贸中心建筑物租赁合同》4.4的约定，海雅百货在缴纳欠付租金、赔偿损失的同时，广信公司有权另行起诉没收海雅百货的定金、单方解除合同。又，海雅百货置业主的根本利益于不顾，一方面占用业主所有的商铺进行正常营业，另一方面却拒付租金，使得业主贷款购买商铺、依据“委托经营合同书”取得租金的根本愿望无法实现。业主作为权属人。依据《物权法》、《合同法》相关规定，有权停止占用商铺、收回商铺另行出租，并向广信公司、海雅百货、商铺使用人追讨损失。综上，海雅百货拒付租金已经构成根本违约，世贸中心607户商铺业主将依法就海雅百货的后续行为采取相应的维权手段。同时，也请合议庭全面支持广信公司的诉讼请求，保护业主的合法权益，维护法律正义。原审法院查明的事实原审法院经审理查明，惠州市河南岸新岸路世贸中心大厦（广信大厦）系由开发建设，2006年6月7日，原告与深圳市海雅商业连锁有限公司（法定代表人涂乔轶）签订了《惠州世贸中心建筑物租赁合同》（下称租赁合同），约定：甲方（原告）将位于惠州市河南岸新岸路“世贸中心大厦”裙楼第一至五层部份商铺租赁给乙方（深圳市海雅商业连锁有限公司）开办商场，出租建筑面积约27000平方米，租期为10年，从2006年10月4日起至2016年10月3日止，每月租金从每平方米45元开始，逐渐递增，目前每月每平方米55元，每月合计租金1485000元，每月10日前（遇法定节假日则顺延）以现金或转帐形式支付到甲方账户或按原告提供的业主名单直接支付到业主账户上支，如未付租金在10天的缓冲期后，每逾期一日应以逾期天数按未付租金的0.2%支付违约金。若逾期未付租金超过90天以上，为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同……。租赁合同第四页第2.4条约定，深圳市海雅商业连锁有限公司可作为股东，参与出资设立一家有限责任公司经营前述商场。该有限公司经合法工商登记正式设立之日起，为本合同的承租方。第8页第8.3条约定：租赁建筑物本体修缮及其费用由甲方负责，如租赁建筑物本体遭损坏或毁坏，甲方应在收到乙方书面通知后立即组织修复工作，费用由甲方自行承担，若影响乙方正常营业，乙方有权在租赁物房产本体修复之前停近缴付该部分区域的租金或管理费……。租赁建筑物附件七设备清单以外的中央空调，消防系统，直达电梯，扶手电梯，电力系统的大修及其费用由甲方负责；甲方交付给乙方的租赁建筑物附件七设备清单的空调，消防，直达电梯，扶手电梯，供电、供排水等设备、设施的维护、维修及费用由乙方负责。租赁合同还就其他的权利义务作了约定。2006年9月1日，原告与深圳市海雅商业连锁有限公司（法定代表人涂乔轶）又签订了《惠州世贸中心建筑物租赁合同补充协议》，约定，鉴于乙方与林琼、杨万绿签订了《建筑物租赁合同》由乙方租赁世贸中心大厦群楼第一层A1-051号房产，经协商甲方同意按每月20140.17元的标准分担上述《建筑物租赁合同》应付出租方的租金，并由乙方在每月应付甲方的租金中直接扣除。2006年10月27日，惠州市海雅百货有限公司在惠州市工商行政管理局注册登记成立，法定代表人涂乔轶，投资者为深圳市海雅商业股份有限公司，认缴出资1000万元，法人独资公司，惠州市海雅百货有限公司属深圳市海雅商业股份有限公司的全资控股公司。深圳市海雅商业连锁有限公司在签订补充协议后注销。上述租赁合同、补充协议签订后，被惠州市海雅百货有限公司己作为承租人每月依约定向原告缴交租金。另查一：自2004年开始，原告将一至五层大部份商铺先后出售给607名业主，同时，与各业主签订“委托经营/租赁协议书，约定：业主将购买的商铺委托原告统一出租经营管理，被告缴交租金给原告，原告按与业主签订的委托经营租赁协议书约定通过银行转帐方式支付经营/租赁收益给各业主。2013年11月开始，被告开始未交租金，原告也未向各业主支付经营/租赁收益。2013年2月23日原告向被告催告支付租金，被告未予以支付。2014年1月8日，原告向本院提起诉讼。另查二：深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单，证明深圳市海雅商业连锁有限公司已注销另查三：广信大厦消防隐患问题，惠州市公安消防局责令其进行整改。2013年10月10日，惠州市公安消防局向广信大厦（世贸中心）下发重大火灾隐患销案通知书。另查四：被告举出自承租一至五层部份商铺以来双方就租赁关系中存在一些需要沟通、联系和解决的工作联系函，以证明原告的租赁物存在瑕疵，2014年4月22日本院召集三方到庭质证、核实存在的问题时，被告就租赁物提出七个存在的问题：1、一楼的配电房漏水比较严重，经常会跳电，2、一楼侧门（靠近女人世界的侧门）玻璃雨棚破裂，3、一楼天花板多处存在空调出口的漏水，4、一至五楼外墙开裂、漏水，5、一楼消防通道堵塞，6、电梯老化，7、多楼层排水管道爆裂，导致天花板掉落，漏水严重。原告认为存在的问题属于租赁合同8.3条款约定的范围，应当由被告维护。经现场勘察，一楼的配电房存在漏水，一楼侧门（靠近女人世界的侧门）钢化玻璃雨棚有裂痕，一、二、五楼天花板多处空调出口不存在漏水，但存在水干迹；一楼墙体小裂缝若干，一楼消防通道安全出口不能完全打开，被相邻工地手脚架阻挡，五楼KTV卫生间不存在漏水，但存在水干迹。另查五：被告自成立至今“海雅百货”都在正常经营。原审判决理由和结果原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，深圳市海雅商业连锁有限公司作为承租与原告签订《惠州世贸中心建筑物租赁合同》及补充协议，该合同、协议是双方当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同。虽深圳市海雅商业连锁有限公司已注消，但在租赁合同中约定其参与出资设立一家有限责任公司经营前述商场，该有限责任公司即为被告，且在此后均由被告履行租赁合同及补充协议，因此，被告负有向原告支付租金的义务。被告通过原深圳市海雅商业连锁有限公司租赁关系取得用益物权使用广信大厦（世贸中心）一至五楼开办中大型商场，这种中大型商场租赁物包括装修，空调，消防，直达电梯，扶手电梯，供电，供排水等系统及相应的设备、设施，由于租赁期较长，难免存在租赁物及附着设备、设施维护、维修瑕疵问题，这些瑕疵问题在履行过程中先后出现，在2013年10月之前，双方己通过工作联系函等形式进行“瑕疵救济”沟通解决，被告也一直处于正常经营。2014年4月22日本院召集三方到庭质证、核实存在的问题时，被告就租赁物提出七个存在的问题，本院组织双方到现场勘察，只有一楼的配电房在漏水，一、二、五楼天花板多处空调出口及KTV生间均不存在漏水，但存在水干迹，现场就已证明已经修复；一楼消防通道第1号安全出口不能完全打开，被相邻工地手脚架阻挡等，这些都属于租赁合同第8.3条约定的“甲方（原告）交约给乙方（被告）的租赁建筑物附件七设备清单的空调，消防，直达电梯，扶手电梯，供电、供排水等设备、设施的维护、维修及费用由乙方负责”的范围，不属原告的责任，应由被告予以维护、维修及予以排除妨害。一楼侧门（靠近女人世界的侧门）三块刚化玻璃雨棚裂痕，原被告均无法举出证据证明是否属租赁建筑物范围，但原告主动同意由其修复。一楼墙体小裂缝若干属“租赁建筑物本体修缮及其费用由甲方（原告）负责”，原告应尽快维修，但这些小裂缝的存在并不影响被告的正常经营。自2013年11月始，被告拒交租金，构成根本性违约。由于原告已将租赁物先后出卖给607位小主业，被告支付给原告租金后再由原告分别支付各小主业，被告拒交租金的行为直接损害了607位小主业利益。即使租赁建筑物本体有瑕疵，依合同约定，原告应在收到被告书面通知后立即组织修复工作，费用由原告自行承担，若影响被告正常营业，被告有权在租赁物房产本体修复之前停止缴付该部分区域的租金或管理费，而不应拒付全部租金，本案中，被告并未就小裂缝的问题书面向原告提出，被告应依约定书面向原告提出，由原告修缮。故原告诉请要求被告支付2013年11月以后拖欠的租金及违约金有合同及事实依据，本院予以采纳，但违约金以每逾期一日应以逾期天数按未付租金的0.2%的约定过高，被告已提出申请调整，本院依法调整为：以被告每月应缴交的租金数额从逾期之日的第11日起按日万分之三计付违约金至当月租金还清日止。依据合同、协议约定，被告应缴交的租金1480000元中应扣除原告每月使用的电费及第一层A1-051号属于原告租金分担每月20140.17元，2013年11日10日至2014年2月10日双方作了核对，2014年3月的电费双方未作核对不作处理。被告实际应支付给原告的租金为：2013年11月10日为1261704.52元（1485000元-203155.31元-20140.17元）；2013年12月10日为1319060.83元（1485000元-145799元-20140.17元）；2014年1月10日为1306396.93元（1485000元-158462.9元-20140.17元）；2014年2月10日为1360273.92元（1485000元-104585.91元-20140.17元），合计5247436.2元。深圳市海雅商业连锁有限公司被注销，不能作为本案的诉讼主体。原告的诉讼请求合理部分本院应予支持，不合理部分本院不予采纳。综上，依照《合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《民事诉讼法》一百四十二条规定，判决：一、被告惠州市海雅百货有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告惠州广信物业发展有限公司支付房屋租金5247436.2元。二、被告惠州市海雅百货有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告惠州广信物业发展有限公司支付违约金，具体数额以被告每月应缴交的租金数额从逾期之日的第11日起按每日万分之三计付违约金至当月租金还清日止，其中：1261704.52元从2013年11月21日起计，1319060.83元从2013年12月21日起计，1306396.93元从2014年1月21日起计，1360273.92元从2014年2月21日起计）。三、驳回原告惠州广信物业发展有限公司的其他诉讼请求。别向本院缴交。十。参加诉讼，视为其八本案受理费31986元，由惠州广信物业发展有限公司负担1986元，被告惠州市海雅百货有限公司负担30000元。当事人二审意见上诉人惠州市海雅百货有限公司不服原审判决上诉称，一、原审法院未查清案件的基本事实，判决依据的事实不清。(一)上诉人一楼二区1号消防逃生通道完全不能打开，外面被“世贸三期”工程脚手架完全堵住；二区2号消防逃生、供货通道可以打开，但打开后外面全是“世贸三期”工程堆摆的建筑材料；二区3号消防逃生铁梯通道二楼通往一楼部分的铁梯被拆除，且没有替代方案。上诉人租赁物不能满足消防逃生的要求，没有消防车道，且一共六个消防逃生通道，目前三个都不能正常使用。一方面，原审判决查明的事实“惠州市公安消防局向广信大厦(世贸中心)下发重大火灾隐患销案通知书”与上诉人提出的上述消防问题无关。该销案通知书实际上是被上诉人补充提交的惠州市公安消防局于2013年10月10日出具的《重大火灾隐患整改通知书》(惠公消重销字[2013]第0001号)。根据惠州市公安消防局2013年9月6日出具的《重大火灾隐患整改通知书》。整改书所称之“火灾隐患”讲的是上诉人商场内部疏散标志、应急照明、楼层内装修、通道堆放杂物、自动喷水灭火系统、火灾报警系统、防排烟系统所存在的问题，非为上诉人所称之因“世贸三期”工程所导致的原有外部消防铁梯拆除、消防门不能打开所导致的消防安全隐患。另一方面，原审法院认为上诉人提出的上述消防问题属于本案《惠州世贸中心建筑物租赁合同》(下称《租赁合同》)第8．3条约定由被上诉人负责维护、维修“及予以排除妨害”的范围，属于缺乏对合同条款的正确理解和对事实的正确认定。《租赁合同》第8．3条关于上诉人及被上诉人责任的划分是以“附件七设备清单”为准，该条所讲的是“设备”本身的“维修和管理”，并不包括消防逃生门以外场地的畅通问题。如果说上诉人二区3号消防逃生铁梯通道二楼通往一楼部分的铁梯应当由上诉人负责维护和管理，依据上诉人提交的证据十四之《关于世贸中心消防梯拆除及重建相关的声明书》及照片，被上诉人、第三人、惠州广信物业管理有限公司、惠州展丰达业投资有限公司(拆除消防梯的施工方)于2012年联合向上诉人承诺拆除现有消防铁梯“同时建造临时消防梯和消防设施供海雅百货惠州店使用，……前述临时消防梯及永久性消防梯和消防设施，须符合消防及安全和质量法律法规及各项标准的要求和政府的规定：满足海雅百货惠州店及公众消防及安全和营业需要”“(包括但不限于：消防通道的畅通、满足应急时疏散人员的要求等)”，“如我们违反前述声明、确认或承诺，贵司有权要求立即停。止原消防梯的拆除及世贸三期工程的施工并追究我们的全部责任。如发生任何消防或安全等事故，造成任何损失或责任，均与贵司无关，并均须由我们全部承担……”上诉人二区3号消防逃生铁梯通道目前二楼通往一楼部分的铁梯已经被拆除，且时隔2年，仍然没有经政府主管部门审核同意的替代方案以及消防设施，已经属于被上诉人及第三人违反承诺的情形，由此产生的消防安全隐患，上诉人有权要求，且被上诉人及第三人有义务负责消除。上述《关于世贸中心消防梯拆除及重建相关的声明书》当事人各方均无异议，但原审法院却未采纳，并草率认为该消防问题由上诉人负责“排除妨害”，没有任何事实依据。至于一楼二区1号消防逃生通道及二区2号消防逃生、供货通道，其相关的消防门、消防梯等消防设备并不存在问题，只是外围场地被“世贸三期”工程所占用。根据《租赁合同》第1．6条和8．5条约定，被上诉人承诺附件五所划定的本案租赁建筑物附属广场、空地由上诉人专属使用、收益，“甲方须确保乙方前述权利不受甲方的干扰。甲方及‘世贸中心大厦’的物业管理公司绝不自行、或者授权或许可任何第三方……未经乙方许可擅自使用，或者阻挡、遮挡、妨碍乙方使用的物业的入口及……，如有此等妨碍或干扰，甲方应即时予以排除。”附件五所示“乙方室外使用位置及交通总平面图”，上诉人所租赁房产有六个消防通道，外墙以外至少有6。5米的外围场地，且均留有消防车道。根据《高层民用建筑设计防火规范》4．304条规定“消防车道的宽度不应小于4．00m。消防车道距高层建筑外墙宜大于5．00m，消防车道上空4．00m以下范围内不应有障碍物。”《消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”该法第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”也就是说：被上诉人交付的该租赁物外围场地的状况已经不符合《租赁合同》及法律的约定，被上诉人在收到上诉人多次书面督促的情况下仍然不予以解决，已经违反其在《租赁合同》中的上述承诺和保证。缘何，原审法院罔顾客观事实和合同约定，一股脑的把这些问题均归入到8．3条约定由上诉人自行负责的范围?（二）租赁物西北侧外墙各楼层均存在不同程度的开裂，上诉人自2009年起就一直发函给被上诉人、惠城区政府要求予以解决，但至今仍然未予修复，一到下雨天，就会出现外墙渗水、漏水的情况，且遗留的水分导致墙体发霉，严重影响商场内专柜以及上诉人的正常经营。为保证商场内部整洁的购物环境，在被上诉人不予理会的情况下，上诉人均通过粉刷、修补、遮挡的方式予以处理，但由于该墙体开裂属于主体结构以及建筑材料的问题导致，渗水、漏水和发霉的问题重复出现，无法根治。原审法院在现场查看过程中，由于并不是下雨天，且上诉人也粉刷过墙体，其墙体裂缝、发霉的问题并不那么明显，渗水、漏水的问题也无法判断。上诉人的工程人员一再说明实际情况，原审法院均不予理会，却单独以被上诉人已经修复好的口头说明为依据，并在判决中认定这些小裂缝不影响上诉人的正常经营。同时，原审判决还记载“本案中，被告并未就小裂缝的问题书面向原告提出”，完全是抛开了双方提交并已经确认的证据不谈，在自说自话。因墙体的开裂不能只以表面的外观来判断，而需要通过一定的工程技术操作方法进行判断，原审法院草率的以外观和被上诉人的说明作为判断墙体开裂的全部和直接的依据，无法得到上诉人的信服。且《租赁合同》6.1约定，被上诉人必须保证在租赁期间内租赁建筑物及其配套设施设备符合安全要求，质量良好。8．3约定，租赁建筑物本体修缮及其费用由被上诉人负责，如有损坏应自收到上诉人书面通知后组织修复并承担费用，如影响正常营业，上诉人有权在修复前拒付该部分租金等，超过一个月上诉人可解除合同。上诉人提供的证据六、证据十二中的函件《关于有关物业设施维修事宜》(2009年6月30日)、《知会函》(2011年4月14日)、《关于世贸大厦裙楼墙体开裂的报告》(2011年4月26日)、《关于海雅百货租赁“世贸大厦”物业需要政府协助解决的问题及建议》(2011年4月28日)、《律师函》(2013年12月24日)、以及被上诉人提供的《关于对的回复及对世贸大厦相关问题进行协商的联系函》(2013年12月26日)均为上诉人要求被上诉人尽快解决墙体开裂问题的书面通知，为何原审法院认为上诉人未书面通知被上诉人该等问题?因该问题积存多年，已经严重影响了上诉人的正常经营，在该外墙问题未得到解决之前，上诉人有权通过行使抗辩权延期支付租金。(三)租赁物商场多楼层空调设备严重老化，漏水严重，制冷效果达不到规定标准，不能满足商场经营需求，已不是正常维修所能解决的问题，经向维保单位了解，原因在于：中央空调系统是水源热泵型机组，目前已经被淘汰，投入使用已近10年；空调系统安装布局不规范，空调主机分布安装在天花板夹层上，无维修平台站人维修操作，日常保养维护操作非常困难；所有主机冷却管软接基本已经老化，出现大批量软接爆裂漏水，将所有空调开启，卖场温度也只能在28℃以上。基于此，维修和使用的成本太高，且即便维修好，也无法保证其制冷效果。原审法院在现场查看的过程中，一楼基本上所有空调出风口位置都有渗水、霉变状况，二楼、五楼也可明显看到有类似情况，但其判决中却写明“均不存在漏水，但存在水干迹，现场就已证明已经修复。”其已经修复的依据何在，这种判断如何得出?上诉人实在无法理解。就在原审法院去现场查看的前一天，一楼化妆品专柜上方空调出口漏水严重，地上放置小水桶接水，技术人员还在做抢修。原审法院仅以暂时修复状态作为修复完好的依据，严重违背“以事实为依据”。的审判原则。二、原审判决超出诉讼请求范围。根据本案被上诉人起诉申请以及原审判决第3页记载，被上诉人原审诉讼请求为仅限于要求上诉人支付2013年11月、12月的租金以及由此产生的违约金，但是原审判决的判决内容除了2013年11月和12月的租金及违约金之外，还包括2014年1月和2月的租金及违约金。根据我国民事诉讼“不告不理”的原则以及《民事诉讼法》第二百条(十一)的规定“原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的”应当再审的规定，原审判决明显超出了被上诉人的诉讼请求范围，属于违法判决，应当依法予以纠正。三、原审法院庭审程序不符合法律规定。1．本案为公开审理案件，且不存在不公开审理的事实依据和法律依据，但是原审判决第1页最下方说明本案为“不公开开庭”，依法应当予以纠正为“公开开庭”。2．依照《民事诉讼法》第一百四十一条庭审程序的规定，原被告及第三人发言之后应当进行答辩，且进行互相辩论，但是原审法院庭审中只有原告陈述诉讼请求以及事实和理由、被告及第三人答辩、质证，没有辩论环节，法官要求当事人进行书面辩论，上诉人及时向原审法院提交了书面《辩论及代理意见》，但至今末收到被上诉人及第三人任何书面辩论意见。四、原审判决计算违约金的起始时间有误。《租赁合同》第4．3和4．4条约定，上诉人应当于每月10日前支付租金，被上诉人未提前开具发票给上诉人的，上诉人有权顺延租金支付时间。如果上诉人逾期未付租金，在10日缓冲期内不计算违约金。若逾期未付清租金超过90天以上，为上诉人根本违约。且在实际履行过程中，被上诉人均在一个月出具当月的租金发票。被上诉人2013年12月5日才开具11月的租金发票，也未证明是什么时候提供给上诉人的。那么即便是2013年12月5日提供发票给上诉人，依照上述合同约定，上诉人应当在2013年12月10日前支付11月的租金，其计算11月租金违约金的起始时间应当是2013年12月21日，而不是2013年11月21日。而被上诉人至今也未开具2013年12月的租金发票，上诉人亦有权顺延支付2013年12月的租金，尚不存在逾期支付的情形，除非是被上诉人提供了12月份的租金发票，且根据合同约定上诉人逾期支付了该12月份的租金，才存在12月租金违约金的问题。根本违约，就更没有任何事实和合同依据了。原审判决认为上诉人自2013年11月始“拒交租金，构成根本性违约”的事实依据何在，合同依据何在?而且超出诉讼请求范围判决上诉人还应支付2014年1月、2月的租金，更是没有任何依据。综上，原审法院遗漏案件重要事实、认定事实不清，错误理解《租赁合同》约定的条款，致使本案错误判决，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人惠州广信物业发展有限公司答辩称,一、关于消防问题。在2013年9月6日惠州市公安消防局要求整改，2013年10月10日整改完毕经消防局组织检验合格，并出具了《销案通知书》，因此答辩人的租赁物完全符合消防要求。并不影响被告的正常营业。二、关于渗水、漏水等情况。通过本案被答辩人提交的证据来看，出现该问题大部分与原告无关，都已维护完毕，不影响被答辩人的正常使用，且依据《惠州世贸中心建筑物租赁合同》第八条8．3条款：“甲方(原告)交付给乙方的租赁建筑物附件七设备清单内的空调、消防、直达电梯、扶手电梯、供电、供排水等设备设施的维护、修理及费用由乙方负责”的约定，该范围内的维护均由被答辩人负责。三、一审判决将双方约定的违约金0．2％，改为万分之三，不符合实际情况，请求予以纠正。违约金的性质一方面是对违约方的惩罚，另一方面是对守约方损失的赔偿，本案中答辩人每月的租金有100多万元，按万分之三计算被答辩人每月只承担3000多元的违约金，比银行利息都少，不仅没有对被答辩人的违约行为给与惩罚，连答辩人的损失都无法赔偿，因此，请求依法给与纠正。据此为维护答辩人合法权利，特诉请二审法院判允前列诉讼请求。原审第三人惠州市世贸中心业主委员会称，请求维持原审判决。本院查明的事实经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，案外人尹树生在本案二审中申请作为第三人参加诉讼，其理由是：名下拥有涉案商场多套商铺物业，对部分租金具有请求权。本院判决理由和结果本院认为，各方当事人对原审判决认定上诉人仍欠2013年11月10日至2014年2月10日期间的租金合计5247436．92元，均不持异议，本院予以确认。根据各方当事人陈述的观点，本院归纳本案二审争议的焦点是：1、上诉人在租赁世贸中心大厦裙楼1至5层期间租赁物是否存在消防通道堵塞、房屋(包括外墙)漏水等问题，上诉人是否可以此作为其不缴交租金的理由；2、原审判决对被上诉人未请求的租金作出处理是否违法；3、违约金的起算时间如何确定。关于上诉人在租赁世贸中心大厦裙楼1至5层期间租赁物是否存在消防通道堵塞、房屋(包括外墙)漏水等问题，上诉人是否可以此作为其不缴交租金的理由的问题。上诉人认为其承租的房屋一楼二区存在消防通道不能满足消防逃生要求，没有消防车通道，部分消防逃生通道不能使用，存在安全隐患的问题，房屋(包括外墙)漏水存在影响其出租经营。对此本院认为，关于涉案租赁物是否存在存在消防通道不能满足消防逃生要求，没有消防车通道，部分消防逃生通道不能使用的问题，需由对建筑物使用是否符合消防安全标准的职能部门惠州市消防局作出认定，本案中，上诉人并未提交证据证明惠州市消防局已作出涉案房屋一楼二区存在消防安全检验不合格的认定，存在消防安全隐患，相反，根据惠州市消防局2013年10月10日在对作出世贸中心大厦进行检查验收后下发的重大火灾隐患销案通知书写明的，经整改，占用疏通通道及安全出口情况已整改完毕和疏散通道堆放杂物情况己整改完毕等。因此上诉人主张世贸中心大厦一楼二区存在消防通道存在堵塞，不能满足消防安全要求的说法，缺乏依据。至于上诉人认为涉案房屋(包括外墙)存在漏水、玻璃雨棚破裂、电梯老化以及空调漏水等问题，本院认为，因此类问题属维修保养问题，应按合同约定处理解决。如上诉人认为被上诉人未履行维修保养义务，可依照我国《合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，要求被上诉人对依合同应由其维修保养的部分进行维修或自行维修后向被上诉人要求维修费用。且根据本案查明的事实，上诉人一直在使用涉案标的物至停业，并未因上诉人提及的上述租赁物出现的问题而使其出租行为受到影响，而缴交租金是上诉人的主义务。综上分析，上诉人主张因租赁物存在消防通道堵塞、房屋(包括外墙)漏水等问题，故其不缴交租金并非违约的理由不成立，本院不予支持。关于原审判决对被上诉人未请求的租金作出处理是否恰当的问题。按照合同的约定，上诉人负有向被上诉人缴交租金的义务，但上诉人却无故拖欠租金，已构成违约，依法应承担违约责任，即上诉人依法应向被上诉人缴交仍拖欠的全部租金及违约金。本案中，虽然被上诉人在向原审法院起诉时，只请求了2013年11月和12月的租金，但如上所述，因上诉人确实仍欠被上诉人2014年1月份至2月10日的租金，而且2014年1月份至2月10日的拖欠的租金是上诉人必须支付给被上诉人的，因此，原审判决从减少诉累，维护社会安定大局出发，对上诉人仍欠的2014年1月份至2月10日租金一并作出处理，并无不当，本院予以支持。关于违约金的起算时间如何确定的问题。按照租赁合同的约定，上诉人应在当月10日前缴交租金，“若乙方(上诉人)逾期未付租金，在10日的缓冲期内不计违约金；如超过10日缓冲期，则每逾期一日，应以逾期天数按应缴而未缴租金的0．2％付给甲方(被上诉人)；”的约定，原审判决确定上诉人拖欠的租金违约金按每月21日起算正确，本院予以支持。上诉人认为违约金计算应按每月租金的后一月起算，理由不成立，本院不予支持。另外，关于案外人尹树生在本案二审中申请参加诉讼的问题，并不符合民诉法规定的程序。本案系因上诉人拖欠租金被上诉人租金引起的纠纷，并不涉及业主分配租金的问题。如案外人尹树生认为涉案的租金是其为业主享有的，可以待本案终结后与广信公司之间根据委托协议进行结算；如涉案的租金不涉及到尹树生名下商铺的租金的，其可以向有关方提出或另循法律途径解决。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实和实体处理均正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费31986元，由上诉人惠州市海雅百货有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  邓耀辉代理审判员  寇 倩二〇一四年八月二十六日书 记 员  黄美静附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；