浙江省温州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2012）浙温行终字第20号
上诉人（原审第三人）钱建波。
委托代理人苏彩权。
委托代理人周健丰。
被上诉人（原审原告）杨玉林。
委托代理人孙海燕。
原审被告瑞安市人民政府。
法定代表人李无文。
委托代理人张裕进。
委托代理人应美珍。
原审第三人钱圣海。
上诉人钱建波因诉杨玉林土地行政登记一案，不服瑞安市人民法院（2011）温瑞行初字第43号行政判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月7日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人钱建波及其委托代理人苏彩权、被上诉人杨玉林的委托代理人孙海燕、原审被告瑞安市人民政府的委托代理人张裕进、应美珍、原审第三人钱圣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1995年8月2日，第三人钱圣海取得坐落于龙华路46号二间房屋的土地使用权登记，东面与原告杨玉林相邻，以墙中为界。2002年3月26日，原告杨玉林取得坐落于龙华路44号房屋的土地使用权登记，西面与第三人钱圣海相邻，界线位置外墙壁。诉争房屋坐落在上述两处房屋之间（房屋所有权登记时将门牌登记为龙华路46号）。2010年3月11日，第三人钱圣海与钱建波签订《房产买卖协议书》，将诉争房屋作价80000元转让给钱建波。2010年4月12日，第三人钱圣海向瑞安市国土资源局申请诉争房屋占用土地的使用权登记，并提交了由其本人出具，有瑞安市塘下镇凰湾村村民委员会、瑞安市塘下镇鲍田办事处签署情况属实并盖章的请求报告，同时提交没有注明四至情况的用地权源证明。事后，瑞安市国土资源局对诉争房屋占用的土地进行地籍调查，确认诉争房屋占用的土地东面以原告房屋西墙墙中为界，但制成的《地籍调查界址确认表》上没有相邻的原告签字确认，却由他人代签“钱玉林”。2010年5月8日，瑞安市人民政府向第三人钱圣海颁发瑞集用（2010）第200-0431集体土地使用证。同年7月21日，第三人钱圣海向被告提出对诉争房屋的所有权登记申请，并提交了私房所有权具结书、土地使用证及没有原告签名盖章的《房屋四面墙界申报表》等材料。被告经审核确认诉争房屋属第三人钱圣海所有，确定东面与“钱玉林”共墙，并于2010年7月29日将诉争房屋所有权登记给第三人钱圣海名下。2010年8月17日，第三人钱圣海和钱建波以房屋买卖事由向被告提出办理诉争房屋所有权转移登记申请，被告对俩第三人进行询问，并对其提交的材料作了审核，于2010年9月3日作出被诉具体行政行为。2011年4月13日，原告提出行政诉讼，请求确认瑞安市人民政府向第三人钱圣海颁发瑞集用（2010）第200-0431号集体土地使用证的具体行政行为违法；2011年6月1日，原告起诉请求确认被告将诉争房屋的所有权登记给第三人钱圣海的具体行政行为违法。瑞安市人民法院于2011年6月29日作出的（2011）温瑞行初字第29号行政判决及于2011年9月15日作出的（2011）温瑞行初字第42号行政判决，均支持了原告的诉讼请求，并均已发生法律效力。
原判认为：作为被诉具体行政行为主要依据的前手土地使用权登记行为因事实不清、证据不足已经瑞安市人民法院生效的行政判决确认违法，被诉具体行政行为也属违法。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，不动产物权的善意取得，要符合“受让人是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产已经登记”的条件。不动产的物权只有已经登记才为受让人取得，上述法律规定中的“转让的不动产已经登记”要符合出让人向不动产登记机关申请不动产物权转移登记（取得登记的善意）的有效登记（实际取得）的要求。本案第三人钱建波虽取得诉房屋的土地使用权登记，但该诉争房屋的东面墙的土地使用权早已登记在原告名下，作为被诉具体行政行为的前手登记行为的权源依据的瑞集用（2010）第200-0431号集体土地使用证因与原告房屋的土地使用证存在冲突，即原告的西墙的土地使用权重复登记，已被生效行政判决确认违法，根据一物一权的原则，第三人钱圣海、钱建波客观上自始至今不能取得诉争房屋东边半条墙（即原告房屋西墙的西边半条墙）的物权。因此，被告辩称第三人钱建波已善意取得诉争房屋的所有权没有事实和法律依据，被诉具体行政行为应予以撤销。据此判决：撤销被告瑞安市人民政府于2010年10月19日向第三人钱建波颁发的瑞集用（2010）第200-1042号集体土地使用证。
上诉人钱建波诉称：一.钱圣海房屋土地使用权登记行为虽被生效判决确认违法，但被诉行政行为作出时所依据的权属证书尚合法有效，被诉土地登记行为权源依据合法，证件材料齐全，适用法律正确，程序合法。二.上诉人因转移登记时出让人钱圣海房屋登记行为合法有效而信赖其有处分权，以合理价格受让后并已办理诉争房屋产权转移登记，符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，构成善意取得，诉争房屋东面半墙的土地使用权重复登记并不影响上诉人因此而取得诉争房屋所有权。被上诉人杨玉林作为合法的原权利人，其因东面半墙土地使用权消灭所遭受的损失可依法向无权处分人钱圣海请求赔偿。三.原判对上诉人钱建波是否善意取得诉争房屋直接作出认定，而没有向当事人释明应通过民事诉讼先行审理，违反最高人民法院《关于审查房屋登记案件若干问题的规定》第八条内容。综上请求撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人杨玉林辩称：一.作为被诉行政行为权源依据的出让人房屋土地使用权登记行为已被生效裁判文书确认违法，被诉颁证行为因失去合法依据而无效，应予撤销。二.上诉人钱建波受让诉争房屋时钱圣海房屋权属证书尚未办理，且受让价格明显低于评估价，不构成善意取得，被诉行政行为依法也应被撤销。综上，原判事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告瑞安市人民政府同意上诉人钱建波意见，并述称上诉人钱建波受让诉争房屋构成善意取得，根据物权登记的推定效力原则和保护善意第三人原则，钱建波依法取得诉争房屋物权，钱圣海房屋土地使用权登记行为被确认违法及东边半墙重复登记并不必然导致受让方土地使用权转移登记行为被撤销。综上，请求撤销原判，驳回杨玉林的诉讼请求。
原审第三人钱圣海同意上诉人钱建波意见。
各方当事人在一审诉讼中提供的证据均已随案移送至本院。在二审庭审中，各方当事人围绕本案善意取得的认定是否需通过民事诉讼先行审理、上诉人钱建波受让诉争房屋是否构成善意取得及被诉行政行为是否合法等争议焦点进行了质证、辩论。综合各方意见，本院认为：1.原判认定“1995年8月2日，第三人钱圣海取得坐落于龙华路46号二间房屋的土地使用权登记……诉争房屋坐落于上述两处房屋之间”内容间互相矛盾，且与当事人当庭确认的诉争房屋现状不一致。根据各方当事人陈述及提供的地籍调查界址确认表、宗地草图、集体土地使用证，可以确认以下事实：1995年8月2日，钱圣海取得坐落于龙华路46号二间房屋的土地使用权，东面以墙中为界。2002年3月26日，原告杨玉林取得坐落于龙华路44号房屋的土地使用权登记，西面界线外墙壁。诉争房屋坐落于杨玉林所有44号房屋与钱圣海所有的龙华路46号二间房屋之间（土地使用权登记时将门牌登记为龙华路46号）。原判认定的其他事实有相应证据证实，本院予以确认。2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议。被上诉人杨玉林虽主张钱建波与钱圣海间签订的诉争房屋买卖合同无效，但其并非是作为被诉登记行为基础之买卖合同当事人，而是案外第三人，在本案中审查钱建波是否善意受让诉争房屋与上述规定并不矛盾，故两上诉人此主张没有法律依据，不予支持。3.《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，根据本案查明的事实，上诉人钱建波与钱圣海签订诉争房屋买卖合同是2010年3月11日，但钱圣海取得诉争房屋集体土地使用证和房屋所有权证分别是2010年5月8月和同年7月29日，可以认定钱建波在受让诉争房屋时无充分理由信赖钱圣海对出让房屋享有产权并具有自由处分权，不能成立《物权法》第一百零六条第一款第（一）项规定的“善意受让”条件，不构成善意取得。4.《土地登记办法》第四十条规定：因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。受让人钱圣海土地使用权证现已被生效裁判确认违法，导致被诉登记行为失去合法的权源依据，且上诉人钱建波受让诉争房屋不构成善意取得，故原判判决撤销被诉行政行为正确，应予支持，但认为“转让的不动产已经登记”应包括出让人产权必须经合法有效登记的内容，理由不当。上诉人钱建波上诉理由不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人钱建波负担。
本判决为终审判决
审 判 长 来 敏
代理审判员 张苗苗
代理审判员 章宝晓
二〇一二年三月二十日
书 记 员 项岳云