成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）成华民初字第3307号
原告（反诉被告）成都益鑫博瑞商贸有限责任公司，
委托代理人熊永林，四川君合律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）四川多元德泰投资有限公司。
委托代理人宋南华，该公司员工，一般授权。
委托代理人罗丽华，四川致高守民律师事务所律师，特别授权。
原告成都益鑫博瑞商贸有限责任公司（下简称益鑫博瑞公司）与被告四川多元德泰投资有限公司（下简称多元德泰公司）合同纠纷一案，本院受理后，被告多元德泰公司在法定期限内提起反诉，本院亦予受理。本案由本院代理审判员王蕊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人熊永林、被告的委托代理人宋南华、罗丽华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告益鑫博瑞公司诉称，2008年10月28日，原、被告签订了《资产转让合同》（以下简称：《合同》）。《合同》约定，原告购买被告开发的位于成都市龙潭都市工业集中发展区鹤林社区十组、丛林社区十三组多元总部国际房屋（现为：成都市成华区龙潭工业园成致路房屋），原告按约支付购房款共计115万元，被告按约交付了涉案房屋；双方约定被告未能在约定的期限内取得涉案房屋所在的楼栋权属证明，被告应该按日计算向原告支付全部已付购房款万分之二的违约金，双方还约定，原告未能在约定的期限内取得涉案房屋的所有权证书的，被告应该按日计算向原告支付全部已付购房款万分之二的违约金。然而被告并未在约定期限内办理涉案房屋所在的楼栋权属证明，原告也未能在约定期限内取得涉案房屋的所有权证书。原告认为被告的行为已严重损害了自身合法权益，故诉至法院请求法院依法判令被告：立即向原告支付逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明的违约金120652元及逾期办理涉案房屋权属转移登记至原告的违约金188700元，两项合计309352元；并承担本案诉讼费。
被告多元德泰公司辩称，原被告签订了《资产转让合同》属实，原告购买了被告修建的多元总部国际1号工业用房屋一套，合同约定的大产权取得时间为2009年10月31日，被告实际取得时间为2012年8月21日；小产权约定取得时间为2010年3月30日，原告实际取得时间为2013年6月25日；被告逾期办理大产权属实，而小产权的办理应由原被告双方应共同完成，但原告未按合同约定付清全部房款，导致被告无法办理完税证明，从而导致小产权办理逾期；原告主张的逾期办理小产权的违约金2009年10月31日至2012年8月21日为重复计算，显示公平，不应得到支持。合同约定的违约金标准过高请求予以调低。
被告多元德泰公司反诉称，益鑫博瑞公司与多元德泰公司所签订的《资产转让合同》及《资产转让合同补充协议》，约定原告所购房屋购房款为115万元，合同约定益鑫博瑞公司分期（8期）支付上述购房款且须于2010年7月28日前支付完毕所有购房款。但自2009年10月28日起，益鑫博瑞开始拖欠支付当期及剩余购房款，在多元德泰公司的多次催促下，益鑫博瑞公司于2013年1月4日支付完毕所有款项，根据合同约定，益鑫博瑞公司逾期支付房款应支付相应的违约金，请求判令原告支付被告逾期支付房款违约金77775元。
原告益鑫博瑞公司反诉辩称，多元德泰公司的反诉请求不能成立，因其交付的房屋存在质量问题，益鑫博瑞公司未向多元德泰公司付清房款是依法在行使自己的抗辩权；导致逾期办理分户产权证的原因是多元德泰公司一直未取得办证的资格；在多元德泰所主张的违约金，只有本金41万元的违约金尚在诉讼时效之内；多元德泰公司主张的违约金的标准过高，请求予以调低。
经审理查明：原告益鑫博瑞公司与被告多元德泰公司于2008年10月28日签订了《资产转让合同》及《资产转让合同补充协议》（以下简称：《合同》），约定益鑫博瑞公司购买多元德泰公司位于成都市龙谭都市工业区多元总部国际房屋一套，购房款为1150000元。《合同》约定益鑫博瑞公司分8次付清房价款，付款时间和金额分别为：1、2008年10月28日前支付250000元；2、2009年1月28日前支付130000元；3、2009年4月28日前支付120000元；4、2009年7月28日前支付120000元；5、2009年10月28日前支付150000元；6、2010年1月28日前支付120000元；7、2010年4月28日前支付140000元；8、2010年7月28日前支付120000元；其中《合同》第七条“逾期付款责任”约定：“受让人未按照约定的时间付款的，按照第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，受让人按日计算向转让人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，并于实际应付款之日起30日内向转让人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，转让人有权解除合同。受让人愿意继续履行合同的，经转让人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，受让人按日计算向转让人支付逾期应付款万分之2.0的违约金，并于实际应付款之日起30日内向转让人支付违约金。……”；第十五条“产权登记”约定：“（一）初始登记：转让人应当在2009年10月31日前取得本合同项下资产所在楼栋的权属证明。如因转让人的责任未能在本款约定期限内取得该资产所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第贰种方式处理：……2、受让人不退房，从规定期限后每延期一天，转让人按日向受让人支付已付房款的万分之贰的补偿金。（二）转移登记：1、房屋交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……；2、如因转让人的责任，受让人未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第贰种方式处理：……（2）受让人不退房的，从规定期限后每延期一天，转让人按日向受让人支付已付款的万分之二的补偿金。”《合同》签订后，多元德泰公司于2009年3月31日向益鑫博瑞公司交付了房屋。益鑫博瑞公司分别于2008年10月29日、2009年2月1日、2009年5月5日、2009年7月30日、2010年4月8日、2013年1月4日向多元德泰公司支付购房款250000元、130000元、120000元、120000元、120000元、410000元共计1150000元。多元德泰公司于2012年8月21日取得合同项下资产所在楼栋的权属证明、于2012年12月21日向成都市龙潭总部经济城管理委员会申请办理被告修建的位于龙潭总部经济城“多元总部国际1号”项目招商入住企业（含益鑫博瑞公司在内）的产权分户工作并递交了入住9户企业相关信息资料，益鑫博瑞公司于2013年6月25日取得房屋所有权证书。
另查明，多元德泰公司于2012年11月发函向益鑫博瑞公司催收房款但未获回复；2013年3月15日，成都市龙潭都市工业集中发展区管委会总部经济城管理委员向市项目审定小组递交了关于办理“成都纬视科技有限公司”等9户（含原告在内）产权分户的请示；2013年3月20日，成都市工业总部项目联合清理工作组向龙潭都市工业集中发展区管委会发出关于同意成都纬视科技有限公司等企业（含益鑫博瑞公司在内）办理分户产权的通知。
上述事实由双方当事人陈述及经庭审质证的下列证据予以证明：原、被告身份信息、《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、购房票据、银行转款凭证、完税证明、初始登记申请受理资料、房屋产权证、多元德泰公司至益鑫博瑞公司的函（2012年11月19日）、多元德泰公司向成都市龙潭总部经济城管理委员的申请、龙潭管委（2013）36号文件、成总部清理组（2013）8号文件等。
本院认为，益鑫博瑞公司与多元德泰公司所签订的《资产转让合同》及《资产转让合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且未违反有关法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应按照合同内容履行各自权利义务。根据合同的约定，多元德泰公司应于2009年10月31日取得房屋所在楼栋初始登记，益鑫博瑞公司应在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书，而多元德泰公司实际取得所在楼栋的初始登记时间为2012年8月21日，益鑫博瑞公司在2009年3月31日收到房屋后、于2013年6月25日才取得房屋所有权证书，故多元德泰公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。多元德泰公司辩称逾期办理房屋转移登记系由于益鑫博瑞公司逾期交付房款所致、但对此未举证证明，且根据本案查明的事实，多元德泰公司系于2013年3月20日才取得为益鑫博瑞公司办理分户产权的资格，故其该辩称理由不能成立。因《合同》对多元德泰公司逾期办理房屋初始登记和转移登记分别约定了不同的违约责任，故多元德泰公司主张扣除自2012年8月31日至2012年8月21日期间二者重合部分的抗辩意见与《合同》内容不符，本院不予采纳。《合同》对益鑫博瑞公司付款方式、期限、各期应付金额及违约责任均进行了约定，益鑫博瑞公司实际向多元德泰公司交付房款的时间已违反相关内容，故多元德泰公司就此提出要求其承担逾期付款违约责任的反诉请求应予支持；因益鑫博瑞公司自2009年10月28日起逾期付款的违约行为即处持续状态，故其辩称该违约金已超过诉讼时效的意见不能成立；益鑫博瑞公司称拒交房款是因房屋质量问题所行使的抗辩权既无《合同》约定、亦无法律依据，故本院对此不予支持，益鑫博瑞公司可就此另行主张权利。益鑫博瑞公司与多元德泰公司均提出对方所主张的违约金额过高、请求法院调减，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，益鑫博瑞公司及多元德泰公司在庭审中出示的证据并不足以证明因对方的违约行为导致其实际受到的损失，故对双方上述调减违约金的主张均予支持，综合双方履行合同情况、过错程度以及预期利益等各方因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定多元德泰公司应支付益鑫博瑞公司逾期办理初始登记的违约金为12000元、逾期办理房屋转移登记的违约金为18000元；益鑫博瑞公司应支付多元德泰公司逾期支付房款的违约金7000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、四川多元德泰投资有限公司向成都益鑫博瑞商贸有限责任公司支付逾期办理初始登记的违约金12000元、逾期办理房屋转移登记的违约金18000元，两项合计30000元。
二、成都益鑫博瑞商贸有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向四川多元德泰投资有限公司支付逾期支付房款的违约金7000元。
三、驳回成都益鑫博瑞商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
四、驳回四川多元德泰投资有限公司的其他反诉请求。
前述第一、二项内容经品迭后，综合认定应由四川多元德泰投资有限公司支付成都益鑫博瑞商贸有限责任公司23000元，该款限四川多元德泰投资有限公司于本判决生效之日起15日内履行支付义务，如逾期未付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2972元，反诉案件受理费872元，共计费用3844元，由原告成都益鑫博瑞商贸有限责任公司承担844元，被告四川多元德泰投资有限公司承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王 蕊
二〇一四年六月五日
书 记 员 薛飞涛