成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0116民初4498号
原告：成都欣康尔寿科技有限公司。住所地：成都双流西南航空港经济开发区工业集中发展区腾飞路***号。
法定代表人:邓岚心，执行董事。
委托诉讼代理人:邓泽春，四川仁厚律师事务所律师。
委托诉讼代理人:龙君，四川仁厚律师事务所律师。
被告:成都电益美科技有限公司。住所地：成都市青羊区青华路**号。
法定代表人：谭国益。
被告：成都伟瓦节能科技有限公司。住所地：成都市四川都江堰经济开发区。
法定代表人：谭国益。
被告：谭国益，男，1968年2月6日出生，汉族，住成都市武侯区。
原告成都欣康尔寿科技有限公司（以下简称：欣康尔寿公司）与被告成都电益美科技有限公司（以下简称：电益美公司）、成都伟瓦节能科技有限公司（以下简称：伟瓦公司）、谭国益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欣康尔寿公司的委托诉讼代理人邓泽春到庭参加诉讼。被告电益美公司、伟瓦公司、谭国益经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告欣康尔寿公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告伟瓦公司支付欠付租金1090854.54元，门卫清洁费18000元，并按照合同约定日千分之一支付滞纳金399979.25元至给付之日（暂计算至2016年1月31日。）；2、判决自一审辩论终结之日解除原告与被告伟瓦公司之间的事实租赁合同法律关系，责令被告伟瓦公司腾退所租赁房屋，并按照原合同约定支付租金277837.2元、门卫清洁费8000元（计算至2016年5月31日）及滞纳金至给付之日。未腾退房屋3858.85平方米，按照原合同约定支付租金18元/平方米/月，门卫清洁费2000元/月及按拖欠金额日千分之一的滞纳金，支付期限为自2016年6月1日至实际支付之日；3、被告电益美公司、谭国益为被告伟瓦公司的第一项债务承担无限连带责任；4、判令诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实和理由：2015年1月5日，原告与被告伟瓦公司签订《租赁合同》，约定原告将其所有的位于航空港腾飞路655号1号、5号、6号厂房、办公楼、锅炉房，共计6733.67平方米的房屋出租给被告伟瓦公司适用，租赁期限自2015年2月1日至2016年1月31日，租金为18元/平方米/月，租金合计121206.06元/月，门卫、清洁等服务费2000元/月，付款方式为按季度提前一个月支付，逾期支付租金的，按照年租金的日千分之一缴纳滞纳金。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告伟瓦公司使用，并为其提供门卫和清洁服务，但是被告伟瓦公司除第一季度支付租金外，未再支付任何租金及门卫、清洁费。2016年4月22日，原告与三被告就房屋租赁协议事宜签订《欠款担保合同》，伟瓦公司承诺于6月22日前一次性支付租赁及滞纳金，被告电益美公司和谭国益为被告伟瓦公司租赁欠款提供连带担保责任，然而时至今日，被告伟瓦公司任未履行欠款支付义务，被告电益美公司和谭国益也拒不履行担保责任。2016年5月5日，原告与被告伟瓦公司经协商达成《退房协议》，约定伟瓦公司将办公楼第一层489平方米退还原告，并自2016年5月1日起不再支付租金，伟瓦公司将1号厂房和5号厂房共计2385.82平方米退还原告，并自2016年6月1日起不再收取租金，其余房屋仍由伟瓦公司实质咱有并租赁，形成事实上的无固定期限房屋租赁合同关系。但被告拒不履行合同义务，给原告造成重大损失。为维护自身合法权益，恳请支持原告诉请。
被告成都电益美科技有限公司、成都伟瓦节能科技有限公司、谭国益未到庭参加诉讼，庭前也未作提交书面答辩意见。
本院经审理认定事实如下：2015年1月5日，原告与被告伟瓦公司签订《租赁合同》，出租方（甲方）为欣康尔寿公司、承租方（乙方）为伟瓦公司，合同约定：第一条、租赁房屋的位置和状况：甲方将座落于航空港腾飞路655号1号厂房面积1301.85平方米、5号厂房面积1083.97平方米、6号厂房面积2833.03平方米、办公楼面积1466.82平方米、锅炉房面积48平方米，共计6733.67平方米，出租给乙方使用。第二条、租赁期限为2015年2月1日至2016年1月31日。第四条、租金押金及付款方式：（1）租金：租金按照房屋面积计算，租金为18元/平方米/月，总计租赁面积6733.67平方米，总计租金121206.06元/月。门卫、清洁等服务费2000元/月（此服务费根据市场行情浮动）…（3）付款方式：按照季度支付租金，每季度合计租金363618.18元，门卫、清洁等季度服务费合计6000元，提前一个月支付。第五条2.乙方应依约按时交付租金，如果乙方拖延交纳租金，按年租金的日千分之一交滞纳金，乙方如超过两个月未按时交纳租金，视为乙方违约，该合同自动作废，乙方除应交纳年租金的日千分之一交滞纳金外，还应支付违约金，同时甲方有权单方解除合约，收回房屋。乙方应交清租金和违约金并退还房屋。被告自2015年5月1日起未付租金。2015年7月8日、2015年8月20日被告伟瓦公司因不能按约定支付租金从而向原告出具承诺书两份，承诺愿意支付所欠租金，若到期未支付愿按照合同约定承担违约金，且同意原告有权单方解除合同并收回租赁场地。2016年4月22日，原告与被告伟瓦公司、电益美公司及谭国益个人签订欠款担保合同。甲方为原告欣康尔寿公司，乙方为伟瓦公司，丙方为电益美公司及谭国益。合同内容为“鉴于：甲乙双方于2015年1月5日签订《租赁合同》，就乙方租赁甲方腾飞路655号甲方厂房，租期1年，面积共计6733.67平方米。截至2015年11月30日，乙方尚欠租金及滞纳金共计1159699元人民币（具体金额以甲乙双方于2015年1月5日签订的《租赁合同》约定为准，下同）。现甲、乙、丙三方就欠付租金事宜达成如下合同，共同遵守：一、甲乙丙三方确认，乙方尚欠甲方租金及滞纳金共计1159699元人民币。二、欠款支付期限：乙方承诺不迟于2016年6月22日支付全部租金（含欠付的租金及剩余租期的租金）及欠付租金滞纳金。租金支付顺序依次为欠付租金滞纳金、剩余租期租金、欠付租金…丙方自愿为乙方就与甲方租金合同的履行义务提供无限连带责任保证担保。2、担保范围：租金本金、滞纳金、违约金、以及甲方实现债权的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费、执行费等相关费用。3、担保期间为乙方租赁期限届满之日起两年…”
2016年5月5日原告与被告伟瓦公司签订退房协议，协议伟瓦公司将办公楼第一层（489平方米）、1号厂房（1301.85平方米）和5号厂房（1083.97平方米）退还原告，并约定：退还的办公楼从5月1日开始不计租金，伟瓦公司应结清交房前的租金、水、电等各项费用，退还的1号、5号厂房从6月1日开始不计租金，乙方应结清交房前的租金、水、电等各项费用。诉讼过程中，原告要求将未腾退房屋3858.85平方米，按照原合同约定支付租金18元/平方米/月，门卫清洁费2000元/月及按拖欠金额日千分之一的滞纳金，支付期限自2016年6月1日至法庭辩论终结前。
上述事实，有租赁合同、承诺书、欠款担保合同、退房协议等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及欠款担保合同、退房协议系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应按合同（协议）约定履行自己的权利义务。被告缺席审判，也未提交书面答辩意见，应视为其承认原告相关事实和诉讼主张，双方签订的《租赁合同》租赁期限为2015年2月1日至2016年1月31日。现租赁期限早已届满，双方虽未再签订书面租赁合同，但伟瓦公司仍在使用租赁合同中约定的厂房，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第二百三十六条的规定，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，根据《合同法》第二百三十二条的规定，原告有权要求随时解除合同，故对于原告要求判决在一审辩论终结之日（即2017年2月24日）双方签订的《租赁合同》解除的请求予以支持。
根据《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。被告在《租赁合同》约定的期限内尚有2015年5月1日至2016年1月31的期间的租金及门卫清洁费未支付给原告，其应当将上述费用支付给原告，经计算，该期间的租金1090854.54元，2015年1月5日至2016年1月31日的门卫、清洁费为24000元，现原告主张18000元并无不当，本院予以支持，但双方约定的滞纳金为应交纳年租金的日千分之一，该约定过高，考虑到原告的损失主要是该部分租金的资金占用利息，考虑到违约金兼具补偿性和惩罚性，本院将滞纳金调整为按照中国人民银行同期贷款利率的150%标准计算较为适宜，根据双方的约定，应理解为租金和门卫、清洁费用按季度计算，在每个季度的前一个月内支付，故违约金的具体计算方式如下：2015年5、6月的租金242421.12元和门卫、清洁费用4000元，应于2015年4月30日前支付完毕，故这两个月租金及门卫、清洁费的违约金应以246421.12元为基数，自2015年4月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2015年7、8、9月的租金363618.18元和门卫、清洁费用6000元，应于2015年6月30日前支付完毕，故这三个月租金及门卫、清洁费用的违约金，以369618.18元为基数，自2015年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2015年10、11、12月的租金363618.18元门卫、清洁费用6000元，应以于2015年9月30日前支付完毕，故这三个月租金和门卫、清洁费用的违约金以369618.18元为基数，自2015年9月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2016年1月的租金121206.06元和门卫、清洁费用2000元，应在合同期限届满时支付，故这个月租金和门卫、清洁费用的违约金应以123206.06元和门卫、清洁费用2000元，应在合同期限届满时支付，故这个月租金和门卫、清洁费用的违约金应以123206.06为基数，自2016年1月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止。
关于合同期限届满后的租金，即2016年2月1日至2016年5月31日，因有部分面积双方就退还的面积、时间、租金计算期限等达成了一致，故还应根据双方《退房协议》中的约定来计算，故被告2016年2月1日至2016年3月30日租金为242412.12元（6733.67平方米×18元/月/平方米×2个月），该租金应该在2016年1月31日前支付原告;2016年4月1日至2016年5月31日的租金为233610.12元（6733.67平方米×18元/月/平方米×1个月＋6244.67平方米×18元/月/平方米×1个月），该部分租金被告应该在2016年3月31日前支付，另有4个月门卫、清洁费8000元（2000元/月×4个月）应由伟瓦公司支付给原告。
根据《退房协议》中的约定，伟瓦公司在退还上述房屋时应结清交房前的租金、水、电等各项费用，并未要求伟瓦公司承担违约金、滞纳金等，故原告要求伟瓦公司承担这部分租金的滞纳金没有依据，不予支持。除上述已退还面积外，被告尚有3858.85平方米的房屋未退还，这部分房屋被被告占用给原告造成了损失，原告主张这部分损失从2016年6月1日计算到法庭辩论终结前，即2017年2月24题，共计9个月，不违反法律规定，应予支持，经计算，占用费应为625133.70元（3858.85平方米×18元/
平方米/月×9个月），门卫、清洁费为18000元（2000元/月×9个月），对该部分的违约金，按前述原则方法处理，具体方式为：2016年6月的租金69459.30元和门卫、清洁费用2000元，应于2016年5月31日前支付完毕，故6月租金和门卫、清洁费用的违约金应以71459.3元为基数，自2016年5月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2016年7、8、9月的租金208377.9元和门卫、清洁费用6000元，应于2016年6月31日前支付完毕，故这三个月租金和门卫、清洁费用的违约金应以214377.9元基数，自2016年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2016年10、11、12月的租金208377.9元门卫、清洁费用6000元，应于2016年9月30日前支付完毕，故这三个月租金和门卫、清洁费用的违约金应以214377.9元基数，自2016年9月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2017年1、2月的租金138918.60元和门卫、清洁费用4000元，应于2016年12月31日前支付完毕，故这两个月租金的违约金和门卫、清洁费用，应以142918.6元为基数，自2016年12月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止。
关于原告要求被告电益美公司及谭国益对伟瓦公司的2015年5月1日至2016年1月31日的债务承担无限连带责任的问题。原告与三被告于2016年4月22日签订的《欠款担保合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，被告电益美公司及谭国益作为担保人在该担保合同中签字，自愿为伟瓦公司就与原告租赁合同的履行义务提供无限连带责任担保，担保范围为：租金本金、滞纳金、违约金、以及原告实现债权的所有费用，故原告要求电益美公司及谭国益承担其第一项诉讼请求的保证责任有事实和法律依据，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第十九条、第二十条、第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都伟瓦节能科技有限公司与原告成都欣康尔寿科技有限公司事实租赁合同于2017年2月24日解除。
二、被告成都伟瓦节能科技有限公司于本判决生效之日起二十日内将其承租的位于航空港腾飞路655号所有房屋腾退给原告；
三、被告成都伟瓦节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都欣康尔寿科技有限公司支付2015年1月5日至2016年1月31日期间的租金1090854.54元及违约金，违约金的具体计算方法为：2015年5、6月的租金242421.12元和门卫、清洁费用4000元的违约金应以246421.12元为基数，自2015年4月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2015年7、8、9月的租金363618.18元和门卫。清洁费用6000元的违约金，以369618.18元为基数，自2015年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2015年10、11、12月的租金363618.18元和门卫、清洁费用6000元的违约金以369618.18元为基数，自2015年9月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2016年1月的租金121206.06元和门卫、清洁费用2000元的违约金应以123206.06为基数，自2016年1月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止。被告成都电益美科技有限公司、谭国益对被告成都伟瓦节能科技有限公司的上述债务承担连带保证责任，成都电益美科技有限公司、谭国益成都保证责任后，有权向成都伟瓦节能科技有限公司追偿。
四、被告成都伟瓦节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都欣康尔寿科技有限公司支付合同期限届满后的租金，即2016年2月1日至2016年5月31日的租金和门卫、清洁费用为484022.24元；
五、被告成都伟瓦节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都欣康尔寿科技有限公司支付合同期限届满后未腾退部分625133.70元（3858.85平方米×18元/平方米/月×9个月）；门卫、清洁费为18000元（2000元/月×9个月）及违约金，违约金的具体计算方法为：2016年6月的租金69459.30元和门卫、清洁费用2000元，自2016年5月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2016年7、8、9月的租金208377.9元和门卫、清洁费用6000元，应于2016年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2016年10、11、12月的租金208377.9元门卫、清洁费用6000元，自2016年9月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止；2017年1、2月的租金138918.60元和门卫、清洁费用4000元，自2016年12月31日起，按照中国人民银行同期贷款利率的150%计算至本判决确定的宽限期内被告的实际支付之日止。
六、驳回原告成都欣康尔寿科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10476元、保全费5000元、公告费560元，由被告成都伟瓦节能科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 易 炜
人民陪审员 徐图萍
人民陪审员 陈 倩
二〇一七年三月二日
法官 助理 刘 丹
书 记 员 李 洁