江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2013)昆民初字第2054号原告胡其才（反诉被告）。委托代理人杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。被告汤佳琦（反诉原告）。被告陈伟（反诉原告）。被告沈超（反诉原告）。委托代理人高波，江苏柏庐律师事务所律师（代理上述三被告）。委托代理人戴娟，江苏柏庐律师事务所律师（代理上述三被告）。原告胡其才与被告汤佳琦、陈伟、沈超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月8日受理后，依法组成合议庭进行审理，审理中被告汤佳琦、陈伟、沈超提出反诉，本院决定合并审理，于2013年11月4日公开开庭进行审理。原告胡其才委托代理人杜阿明、被告汤佳琦、陈伟、沈超的委托代理人戴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡其才诉称：2011年4月11日，原被告签订房屋租赁合同，约定三被告向原告租赁房屋，租期六年，三被告支付保证金40000元，如租期不满六年退租的保证金原告没收，另支付原告40000元赔偿金，并将房屋恢复原状，2011年6月23日三被告违约解除合同，故原告诉至法院，请求判令1、三被告支付违约赔偿金40000元；2、三被告支付恢复房屋原状建设费100000元；3、诉讼费用由三被告负担。被告汤佳琦、陈伟、沈超辩称：我们没有违约，是原告违约；恢复房屋建设100000元不存在，本案诉讼费用应由原告承担。反诉原告汤佳琦、陈伟、沈超反诉称：2011年4月11日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定反诉被告将房屋出租于反诉原告用于商业经营，反诉原告支付保证金40000元，合同约定反诉被告应及时配合反诉原告办理经营中应由反诉被告配合的事务，反诉被告的房屋性质属于自建房，无法办理营业执照，但反诉被告也没有根据相应规定变更房屋性质，使得房屋能合法办理营业执照，因为反诉被告的违约行为，使得合同目的无法达到，合同无法继续履行，反诉原告依法解除合同，所以反诉被告应当支付反诉原告40000元违约赔偿金，退回保证金40000元，赔偿装修及爆爆椒加盟违约等损失，故反诉原告诉至法院，请求判令1、反诉被告支付违约赔偿金40000元；2、反诉被告支付因其违约导致的装修等损失费64320元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉被告胡其才辩称：是反诉原告违约，因此反诉被告不应当支付违约金，反诉原告认为装修等损失64320元，反而证明了反诉被告房屋被损坏的事实和程度及需要恢复的起码的费用，所以损失费不应当由反诉被告承担，应当由反诉原告赔偿反诉被告。经审理查明：2011年4月11日，出租方原告胡其才（甲方）与租赁方被告汤佳琦、陈伟、沈超（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：租赁标的物为昆山市后街XXX号、XXX号两门面；租赁物用途为商业经营；租赁期间为2011年6月11日至2017年6月10日止；乙方先行支付租赁保证金40000元，如乙方租赁期间不满六年退租的，该保证金由甲方没收，如甲方另有其他损失的，乙方应予以赔偿，租赁期届满时由乙方退还；乙方装修应经甲方同意，退租时不可移动的装修归甲方所有；双方不得中途违约，甲方违约的应支付乙方40000元赔偿金，并支付装修折旧损失，乙方违约的应支付甲方40000元赔偿金，并将房屋恢复原状；该合同还对其他事项作了约定。上述合同签订时，原告未将上述房屋产权证向被告方出示，合同签订后原告遂将上述房屋交付给三被告使用，并向三被告出示房屋产权证书。三被告向原告缴纳租赁保证金40000元。2011年4月19日，被告汤佳琦与金建装饰工程有限公司签订装饰装修工程合同一份，约定由金建装饰工程有限公司为上述昆山市后街XXX号、XXX号两门面房进行装潢；工程期为45天，自2011年4月20日至2011年6月5日竣工；本合同总价为13万元。2011年4月20日，被告汤佳琦与金建装饰工程有限公司协议解除上述装饰装修合同，甲方（昆山市金建装饰设计工程有限公司），乙方（汤佳琦），载明：解除合同的原因：被装修的房屋（昆山市后街XXX号、XXX号两门面）发生租赁纠纷，无法继续承租，需终止装修；双方在签署本协议后，甲方同意乙方停止装修装潢，解除该合同，乙方就签署该合同时预交的五万元装修款与甲方进行如下结算：综上费用共计人民币49320元退乙方余款680元，在签订本协议时结清如上款项。2011年6月8日，三被告委托江苏柏庐律师事务所向原告发律师函一份，载明因租赁房屋不能用于商业用途，导致双方合同目的不能实现，现要求与原告解除租赁合同，并要求返还租赁保证金40000元。次日原告签收上述函件。2011年6月24日，三被告将租赁房屋钥匙两把寄还给原告，原告于次日签收，后原告将该房屋租赁给第三人使用。2013年9月12日，合肥爆爆椒餐饮管理服务有限公司出具情况说明一份，载明：2011年8月，由于加盟人沈超、汤佳琦、陈伟因其所租赁的房屋性质问题而导致无法合法办理相关营业证件，导致加盟合同无法履行，根据合同约定属于违约行为，先前沈超、汤佳琦、陈伟所提交的55000元加盟费，扣除在我公司在其加盟前期已发生的服务费，培训费以及加盟合约金合计15000元整，剩余加盟费40000元全部退还，至此解除合同，特此说明。另查明：1999年12月17日，昆山市建设委员会核发上述村镇房屋产权证书，载明该房屋坐落于昆山市城北镇同心村XX组，产权人为胡其才，所有权性质为私有，附记栏注明该房屋为自建房。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、（2011）昆民初字第2088号民事判决书、装修工程合同及解除合同协议书、被告提供的照片9张、解除合同的律师函及送达凭证、情况说明、产证复印件、（2012）苏中民终字第1342号判决书以及原被告庭审陈述为证。本院认为：原被告于2011年4月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以认定。根据合同约定，房屋租赁用途为商业经营，被告承租后，领取相应的经营证照，为合法经营的前提条件，而本案租赁房屋的性质为自建房，该房屋性质必然对被告申领相关证照产生障碍，故被告以合同目的无法实现为由解除合同并不存在违约，原告要求被告承担违约金没有依据，本院不予支持。本案的争议焦点为签订合同过程中所存在的过错在原告还在被告，本院认为，从原被告签订的房屋租赁合同内容可知原告在与被告签订该房屋租赁合同时应该知道被告承租房屋用于商业经营，但在签订合同时原告却未主动对该房屋为自建房并非商业用房的情况向被告进行说明，存在过错，而被告作为承租人，在签订合同时应该将承租房屋的目的更为详实地告知原告，并对房屋的产权性质进行审核，其在未认真审核、也未能领取营业执照的情况下，即进行装修、支付加盟费，对导致自身的损失亦有一定过错。综上，本院认为，原被告在签订合同过程中均有过错，故对于合同解除造成各自的损失应该各自承担相应的责任。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、驳回原告胡其才的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告汤佳琦、陈伟、沈超的全部诉讼请求。本诉案件受理费3900元，公告费300元，共计4200元，由原告胡其才负担。反诉案件受理费2208元，由反诉原告汤佳琦、陈伟、沈超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  崇海燕人民陪审员  李永华人民陪审员  潘建新二O一三年十二月月十六日书 记 员  郑 煦附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。