浙江省宁海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0226民初2755号
原告（反诉被告）：张美琴，女，1947年1月18日出生汉族，住宁海县。
原告（反诉被告）：王式信（又名王锡信），男，1943年6月8日出生汉族，住宁海县。
原告（反诉被告）：王赵贵，男，1968年3月4日出生汉族，住宁海县。
原告（反诉被告）：王春贵，男，1971年2月25日出生汉族，住宁海县。
四原告的委托诉讼代理人：杜锡�，宁波市缑城法律服务所法律工作者。
四原告的委托诉讼代理人：梅小平，宁波市缑城法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：薛申娟，女，1963年11月28日出生汉族，住宁海县。
委托诉讼代理人：胡小杰，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴金蕾，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。
原告张美琴、王式信、王赵贵、王春贵与被告薛申娟为农村房屋卖合同纠纷一案，于2017年4月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员葛丹芳适用简易程序独任审判。2017年5月10日，被告薛申娟提起反诉，本院受理后依法合并审理。2017年5月15日，本案主审人变更为审判员�水强。2017年7月5日，本院第一次公开开庭审理本案。原告张美琴、王式信、王赵贵、王春贵及其委托诉讼代理人杜锡全，被告薛申娟及其委托诉讼代理人胡小杰、吴金蕾到庭参加诉讼。2017年7月10日，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2017年8月31日第二次公开开庭审理本案。原告王赵贵及四原告的委托诉讼代理人杜锡全，被告薛申娟及其委托诉讼代理人胡小杰、吴金蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张美琴、王式信、王赵贵、王春贵起诉称：原告张美琴与王式信系夫妻关系，与王赵贵、王春贵系母子关系。1994年张美琴与王式信申请到宅基地149.1平方米，同年建成房屋，产权证号为宁集建（1995）字第8050071号。2016年10月原告张美琴在其所在村被定为拆迁对象时，才发现讼争房屋被王式信、王赵贵、王春贵出卖�被告。为此，原告多次与被告协商要求归还房屋，遭被告拒绝。原告认为，涉案房屋属于原告共同所有，处分共有财产需征得其他共有权人同意，且涉案房屋为农村集体性质，该房屋买卖合同违反国家法律禁止性规定为无效合同。另外，王赵贵、王春贵不是产权人也无权出卖房屋。为此，原告提起本案诉讼，请求判令：1.确认王式信、王赵贵、王春贵与被告在2001年2月28日订立的《房屋买卖契约》无效；2.判令被告立即腾空上述房屋归还原告；3.本案诉讼费由被告承担。
被告薛申娟答辩并反诉称：2001年2月28日，被告与王式信、王赵贵、王春贵签订《房屋买卖契约》一份，约定王式信、王赵贵、王春贵将登记于王式信名下的坐落于宁海县的土地使用权证号为宁集建（1995）字第8050071号的房屋以165800元的价格卖给被告。契约签订后，被�在2001年7月26日支付165800元，并对房屋进行管业、使用。房屋交付使用后，四原告因为无处居住，暂时租用上述房屋，房屋租赁期间，由于四原告使用不当引发火灾，致使房屋烧毁后搬离。后被告在该土地上重建房屋，并继续出租。现由于涉案房屋列入拆迁范围，四原告违反诚信原则，向法院要求确认房屋买卖契约无效。四原告违反诚信原则的行为，导致被告无法对涉案房屋居住、管业、使用，也无法享受该房屋项下的拆迁利益，应当对被告的损失进行赔偿，但经多次协商均未果。原告认为，原告张美琴明知且同意涉案房屋的买卖。由于原告违反诚信原则导致合同无效，被告接受。合同无效后，被告要求原告返还购房款支付利息并予以赔偿。为此，被告反诉请求：1.判令四原告返还被告购房款165800元并支付利息损失（以165800元为基数自2001年7月26日起按中国人民银行�期同档次流动资金利率计算至款项付清之日止）；2.判令四原告赔偿被告经济损失共计2058835元〔建筑物及附属物评估价值75083元；被告以拆迁方案选择可获得的可得利益1983752元，具体计算为50×8500元/平方米+（149.1平方米×1.8-50）×6900元/平方米=1931822元、搬家补助费1200元、配合奖励费44730元、提前搬迁费6000元，合计1983752元〕；3.本案反诉费由四原告承担。
针对被告薛申娟的反诉，四原告答辩称：一、对于被告的反诉请求第一项要求返还165800元的购房款没有异议，但应由原告王式信个人返还。因双方购买房屋时没有约定利息，签订房屋买卖合同时双方均有过错，不存在赔偿利息的说法。二、被告提出的第二项反诉请求没有任何事实依据和法律依据，合同无效应根据双方过错确定责任。首先，涉案房屋宅基地是原告张美琴和王式信共同审批的，而房屋买卖契约上没有张美琴的签字，被告陈述是征得张美琴同意没有任何依据。其次，被告是居民，其丈夫是公务员，应知道购买农村房屋是否合法。而原告对农村房屋是否可以买卖是不知情的。据此，合同无效应当由被告承担主要责任，原告承担次要责任。另原告张美琴未在合同上签字，对王式信买卖房屋自始不知道，不应承担责任。王赵贵、王春贵虽然在合同上签字，但不是产权人，也无须承担责任。在损失计算时，应当划出张美琴的房屋份额，再根据王式信房屋份额计算损失，最终由王式信承担30%的责任，被告承担70%的责任。
四原告在本案审理过程中，举证如下：
1.宁集建（1995）字第8050071号集体土地建设用地使用证复印件一份、土地登记申请书及具结书各一份，�证明涉案集体土地上房屋系张美琴与王式信共同共有的事实；
2.宁海县桃源街道湖东社区下洋吴股份经济合作社出具的证明一份，拟证明原告张美琴与王式信系夫妻关系，双方共同申请办理土地登记的事实；
3.《房屋买卖契约》复印件一份，拟证明王式信、王赵贵、王春贵未经原告张美琴同意将共同共有的房屋出售给被告的事实。
被告薛申娟在本案审理过程中，举证如下：
1.《房屋买卖契约》、收条各一份，拟证明2001年2月28日，被告与王式信、王赵贵、王春贵签订房屋买卖契约一份，约定王式信、王赵贵、王春贵将登记于王式信名下的坐落于宁海县的土地使用权证号为宁集建（1995）字第8050071号的房屋以165800元的价格卖给被告，被告于2001年7月26日支付购房款的事实；
2.历史电量电费明细一份，拟证明自2004年起涉案房屋用电开户人即为被告，被告一直对其使用、管业的事实；
3.建房协议一份、装修合同一份、收条五份、照片一组，拟证明涉案房屋曾于2003年发生大火全部烧毁，烧毁后被告分别于2003年7月20日和2011年5月15日进行重建和装修，共计花去费用5.5万元的事实；
4.宁海县旧村改造征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案、评估报告、拆迁补偿安置协议书、承诺书复印件各一份，拟证明根据拆迁方案原告可获得的利益，另原告承认将涉案房屋卖给被告，且愿意将其中224平方米的安置利益即按照1:1.5的拆迁利益给予被告的事实。
5.证人潘某1、潘某2、潘某3证言各一份，拟证明其为被告建造房屋事实。
经庭审质证，本院对相关证据认证如下：
原告提供的证据1、2、3，被告无异议。但被告认为该组证据同时证明原告张美琴对涉案房屋买卖是明知的。被告提供的证据1，原告对买卖契约的合法性有异议，认为该合同违法无效。对收条无异议。证据2，原告无异议。证据3，原告对建房协议、装修合同、收条皆有异议，认为相关证据系被告为诉讼而新形成的，并不真实。对照片无异议。证据4，原告对真实性无异议，对证明目的有异议。认为拆迁安置的计算基础包含了共有部分的面积，且拆迁款尚未到位。证据5，原告认为证人的陈述有矛盾之处，应不予采信。被告对三证人的证言无异议。本院认为，原告提供的证据，因被告无异议，本院予以认定。被告提供的证据1，可以证明待证事实，本院予以认定。证据2，因原告无异议，本院予以认定。证据3结合证据5的证人证言以及原告陈述，可以证明涉案房屋烧毁及重建等事实，本院对此予以认定。证据4，因原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。
根据上述已认定的有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：
宁集建（1995）字第8050071号集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为原告王式信，土地位于宁海县。证载用地面积149.1平方米，共有使用权面积111.6平方米。2001年2月28日，原告王式信、王赵贵、王春贵与被告薛申娟签订《房屋买卖契约》一份，约定王式信、王赵贵、王春贵将登记于王式信名下的坐落于宁海县的房屋以165800元的价格卖给被告（共有使用权面积111.6平方米不�，由王式信保留）。2001年7月26日被告支付原告王式信购房款165800元。协议签订后，该房屋由原告王式信、张美琴等人继续居住。2003年左右，涉案房屋因火灾被烧毁。原告王式信、张美琴等人搬离，被告在涉案土地上重新建造房屋。被告并非涉案房屋所在集体经济组织成员。
另查明，根据宁政函（2016）29号《宁海县人民政府关于同意宁海县旧村改造征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案的批复》文件，拆迁安置对象为：①现户籍在本村的农业户口人员；②原农业户口在本村的现役军人中的义务兵（包括士官）、大中专在校学生、监狱服刑人员；③符合宁信联办（2012）21号文件规定的并已办理相关手续的大、中专毕业生；④户籍在本村的农嫁居（包括嫁居后离异、丧偶）人员及其户籍在本村的子女；⑤世居在本村有房地产的非农�民；⑥在本村有房地产的其他对象。拆迁安置方式与标准为：一、调产安置。调产安置为成套房……属本方案拆迁安置对象⑥的安置对象，选择调产安置时，其可安置面积按合法土地面积1.5容积率或合法建筑面积1:1确定。二、迁建安置。1、属本方案拆迁安置对象①、②、③的安置对象，以未婚儿子或已婚未育夫妻为单位，每单位与直系家庭成员合并计算限额安置二间迁建用地。迁建安置用地面积以规划为准，迁建安置用地面积与被拆迁合法用地面积按1:1置换，被拆迁合法用地面积超过迁建安置用地面积部分按容积率1.8调产安置。……三、货币安置。被拆迁人的可安置套房面积，可以选择货币安置，货币安置的补偿资金按6900元/平方米结算。四、保障安置标准。属本方案拆迁安置对象①、②、③的安置对象，以�系家庭为单位，未达到以下标准的，予以保障安置……该拆迁安置方案还规定：以赠与、买卖等形式转移集体所有土地住宅用房权属未过户的，转让双方在签订拆迁补偿安置协议前未提出书面异议，拆迁人凭受让人提供的原始产权证件和转让手续，直接予以安置。2016年8月15日，宁海县正平房地产估价师事务所有限公司对涉案房屋按重置成本法进行评估，经评估涉案房屋建筑面积为96.98平方米，建筑评估价值45387元，附属物评估价值7477元、装修评估价值22219元。2016年11月14日，原告王式信与宁海县人民政府房屋征收办公室、宁海县城市房屋拆迁有限公司就涉案房屋签订拆迁补偿安置协议书。
本院认为：我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋�在的土地属于宁海县集体所有，被告并非宁海县集体组织成员，故原告王式信、王赵贵、王春贵与被告签订的《房屋买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失，该损失包括因该合同产生的信赖利益损失。四原告以《房屋买卖契约》无效要求被告腾房并归还房屋，被告无异议，本院予以支持。被告要求原告返还购房款165800元，并支付相应利息，四原告认为该款项应由原告王式信个人返还，其他原告不应承担返还责任，且利息不应支持。对此，本院认为，合同的订立方为原告王式信、王赵贵、王春贵与被告，原告张美琴并未在合同中签字，故被告仅有权要求原告王式信、王赵贵、王春贵返还购房款。对利息损失，因合同无效已考虑被告的信赖利益损失，故利息损失不予支持。被告要求原告赔偿重新建造的房屋价值75083元，因买卖时的房屋由于原告王式信等人的原因灭失，而现有房屋系由被告建造，在被告腾空并将房屋交还原告后，原告王式信、王赵贵、王春贵理应按评估价值支付被告相应对价。此外，本案被告以买卖的形式从原告处转移取得涉案房屋但未能过户，原告现以诉讼的方式提出异议，导致被告不能凭借原始产权证件和转让手续直接获得安置，造成被告损失。被告的信赖利益损失应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益以及因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失并综合原、被告的过错程度等因素予以确定。原告王式信、王赵贵、王春贵将集体土地上的房屋出卖多年后又起诉确认双方的《房屋买卖契约》无效，有违诚信，应对被告的损失承担主要赔偿责任，被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有仍予以购买，应对自己的损失承担次要责任。本院酌定原告王式信、王赵贵、王春贵承担80%的责任，被告承担20%的责任。原告称被告应承担主要责任，其理由难以成立，本院不予采信。按照下洋吴村的拆迁安置方案，将拆迁安置对象分为六类人员，有四种方案可供选择，原告基于村民身份按照拆迁安置方案可获得的拆迁安置利益，并不是被告的损失，被告不能以原告按照拆迁安置方案可获得的利益来计算其损失。被告符合安置方案中拆迁安置对象⑥的安置对象，其不能选择迁建安置或保障安置，《房屋买卖契约》被确认无效后，被告实际已不能按照调产安置获得套房，在此情况下，被告的损失只能按货币安置方案予以确定，即按照可安置套房面积，以6900元/平方米结算。按货币安置方案�安置套房面积按合法土地面积1.5容积率或合法建筑面积1:1确定，涉案房屋的合法土地面积为149.1平方米（不包括共用部分），评估确认的建筑面积为96.98平方米，可安置套房面积为223.65平方米（149.1平方米×1.5），货币补偿为1543185元（223.65平方米×6900元/平方米）。按货币安置方案，可得搬家补助费1200元（搬家补助费以被搬迁房屋实际居住人数，按户二次搬家一次性补助，3人以下1200元）、拆迁奖励44730元（149.1平方米×300元/平方米），提前搬迁奖励6000元（3000元/人×2人）。原、被告应当按各自的过错承担相应的损失，故原告王式信、王赵贵、王春贵应当赔偿被告经济损失1143452元〔（1543185元+1200元+44730元+6000元-165800元）×80%〕。被告多主张的部分，本院不予支持。原告抗辩称王赵贵、王春贵并非产权人，无需承担责任，其理由难以成立，本院不予采信。�告另抗辩称被告应以原告王式信对涉案房产所享有的份额计算损失。对此，本院认为，涉案房产的土地权证登记于原告王式信个人名下，且从原告张美琴的实际居住情况来看，原告张美琴称对涉案房产的出售不知情、不同意的说法难以成立，故对原告的该抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）王式信、王赵贵、王春贵与被告（反诉原告）薛申娟于2001年2月28日签订的《房屋买卖契约》无效；
二、被告（反诉�告）薛申娟于本判决生效后三十日内腾空位于宁海县的房屋〔土地证号：宁集建（1995）字第8050071号〕归还原告王式信、王赵贵、王春贵、张美琴；
三、原告（反诉被告）王式信、王赵贵、王春贵于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）薛申娟购房款165800元，支付建筑物、附属物及装修价值75083元，赔偿经济损失1143452元，合计1384335元；
四、驳回被告（反诉原告）薛申娟的其他反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之�点七五×迟延履行期间）。
本案本诉受理费11800元，由被告薛申娟负担，本案反诉受理费12298.50元，由原告王式信、王赵贵、王春贵负担8629.50元，被告薛申娟负担3669元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过法院交付权利人，若通过银行向法院汇款的，收款人为宁海县人民法院（汇款时注明案号），账号：38×××36,开户行：中国银行宁海支行。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执�。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 长 于水强
人民陪审员 魏章潮
人民陪审员 叶定全
二〇一七年十月九日
代书 记员 蒋婷婷