广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一初字第1663号
原告（反诉被告）李尚琚，男，壮族，住南宁市青秀区。
原告（反诉被告）黄厚梅，女，壮族，住南宁市青秀区。
两原告共同委托代理人周吉英，广西广为律师事务所律师。
被告（反诉原告）王争，男，汉族，住南宁市青秀区。
委托代理人龙维勇，广西鼎峰律师事务所律师。
委托代理人陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。
第三人南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人赵恒，该公司总经理。
原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅与被告（反诉原告）王争、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅的共同委托代理人周吉英，被告（反诉原告）王争的委托代理人龙维勇、陈洁，到庭参加了诉讼。第三人恒创公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅诉称：2013年8月12日，原告李尚琚与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定由被告将自有的位于南宁市青秀区蓉茉大道84号A区33号房屋一栋出售给原告李尚琚，房屋成交价为人民币2800000元，在合同签订当日交100000元定金。双方并在合同中对各自的权利义务作了详细约定。该合同签订后，双方按合同约定办理了有关手续。后由于被告急需资金而原告李尚琚需以成交的房产抵押贷款支付房款，原被告双方签订一份《补充协议》，约定改变房款付款方式：即原告李尚琚于房产证过户当天支付首付款900000给被告；.....原告李尚琚在新房产证和土地证出来10天内支付余下房款1800000元。《补充协议》签订后，原告李尚琚将成交的房屋的房产证及土地证办理到爱人即原告黄厚梅名下，并由原告黄厚梅以上述房屋的房产证及土地证在光大银行南宁分行抵押贷款2350000元。2014年3月6日，上述银行向原告黄厚梅放款并按原告要求将款项2350000元转入被告指定账户（户名王争；账号：6226622700755693；开户行：光大银行南宁分行）。被告收到该款项，在扣除了房屋余款1800000元后，本应向原告返还550000元，但被告仅向原告返还了440000元，扣留110000元未予返还。经两原告多次催讨，但被告均以种种理由推诿。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告返还两原告人民币110000元；2、被告支付向两原告利息1048元（利息暂从2014年3月7日起计算至2014年5月12日，按年利率6.8775%计算，应计至款项全部返还为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）王争答辩称，一、被告无需返还110000元，理由如下：1、原告主张的110000元是双方约定的逾期付款违约金而不属于私扣的房款。2、原告自愿将该110000元支付给被告，现该违约金已合法转移，原告反悔应不予支持；且原告要求银行将贷款转入被告账户，即表明原告同意向被告支付购房余款和违约金。3、因原告逾期付款的行为导致了被告利息损失。二、对于利息的意见：1、该110000元是被告合法取得的违约金，故不存在发生利息的事实。2、原告计算利息的年利率是错误的，因为本案的纠纷发生的计算是在六个月以内，现原告以年利率6.8775%计算是错误的。三、本案诉讼费应由原告承担。
第三人恒创公司未到庭陈述意见。
被告（反诉原告）王争反诉称，2013年8月12日，原告李尚琚与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定由被告将自有的位于南宁市青秀区蓉茉大道84号A区33号房屋一栋出售给原告李尚琚，房屋成交价为人民币2800000元，并约定，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。之后，双方签订《补充协议》约定，买方必须在新房产证和土地证出来10天内支付余下房款1800000给卖方。原告分别于2013年12月4日、12月24日取得了新的房产证和土地使用权证，按约定，两原告应于2014年1月3日前支付房屋余款，且此时被告急需资金，但两原告以各种理由推迟支付，被告只好以支付利息的方式另行借款，后经双方协商，两原告同意支付违约金。故2014年3月6日，两原告才自愿委托银行将购房款支付给被告，但原告已逾期支付61天，应按约定支付违约金170800元，现原告只支付了110000元，还余60800元未支付。故反诉请求：1、两原告向被告支付违约金60800元（违约金计算方式：以房屋的成交价2800000为基数按双方约定的每日千分之一计算，计算61天，再减去原告已付的110000元）；2、反诉费用由两原告承担。
原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅针对反诉答辩称，1、双方约定以出售的房屋向银行贷款所得款项支付房屋余款，并将贷款所得转入被告的银行账号，被告扣除其应得的购房款后，将余款返还原告。原告的贷款是在2014年3月6日取得，并在3月7日委托银行支付给被告，两原告没有违约。2、假如两原告违约，当时约定的是按每日千分之一的利率支付，明显过高，原告逾期付款给被告造成的应是利息损失，故按照银行贷款利率计算，也不应该扣除原告的110000元。3、被告扣除的该110000元并不是原告愿意支付的，而是被告强行扣除的。
经审理查明，原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅系夫妻关系。2013年8月12日，卖方王争、买方李尚琚、经纪方恒创公司共同签订一份《房屋买卖合同》，合同第一、二、三条约定，卖方王争将其所有的位于南宁市青秀区蓉茉大道84号A区33号房，建筑面积439.95平方米（房产证号为020633**），以成交价2800000元出售给买方李尚琚，在交易中按相关部门规定产生的全部税费由买方负责。合同第十三条约定……买方未能按能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。合同第十八条三方对共他事项进行了约定，其中第③点内容为：成交价包含土地，土地证号：南宁国用（2010）第5451**号。合同附件第2条“买方按揭付款，卖方无贷款”中双方对付款方式约定如下，a.买方应于2013年8月12日支付定金1000000元；b.首期楼款（不含定金）200000元买方应在双方到南宁市房屋产权交易中心成功受理本次交易过户手续，并取得受理通知单当天内付清；c.楼价余款（即申请贷款额）2500000元于过户手续完成并办妥抵押登记手续后由贷款银行直接拔入卖方指定银行账号，银行实际贷款额申请贷款之间差额由买方以现金支付。交易手续需在2014年2月28日前完成，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟。前述合同签订当日，买方向卖方支付了定金1000000元。2013年10月22日，买方李尚琚通过其妻黄厚梅的名义于与中国光大银行股份有限公司南宁分行签证《个人贷款合同》，申请了贷款，贷款种类为个人二手房屋贷款。
2013年11月14日，卖方王争、买方李尚琚、经纪方恒创公司签订一份《补充协议》，载明经买方、卖方、经纪方三方协商，现对于2013年8月12日签署的《房屋买卖合同》（房屋成交价2800000元，买方已经支付100000元定金给卖方），现作如下补充：1.买方于房产证过户当天支付首付900000元给买方。2.卖方同意将物业房产证和土地证过户到买方名下，买方必须在新房产证和土地证出来10天内支付余下房款1800000元给卖方。3.若本补充协议条款与原合同条款有冲突的，以本补充协议为准。本补充协议一式三份，三方各持一份，任何私自修改部分视为无效，自双方签字盖章之日起生效。该《补充协议》签订之后，买方分别于2013年11月26日、11月29日、12月5日向卖方支付了500000元、200000元、200000元共计房款900000元。本案讼争房产及土地经登记过户后分别于2013年12月4日，12月24日取得了新的产权证书，登记权利人均为买方李尚琚之妻黄厚梅，产权证号分别为邕房权证字第023845**、南宁国用（2013）第620520号。
2014年3月6日，中国光大银行股份有限公司南宁分行向买方李尚琚之妻黄厚梅发放了贷款2350000元，并经黄厚梅授权于当日将该款项转入卖方王争的银行账户上（账号6226622700755693，开户行中国光大银行股份有限公司南宁分行）。卖方王争在扣除房屋余款1800000元，仅向黄厚梅返还了贷款440000元，另110000元以支付违约金为由予以扣留。买卖双方就该110000元应否返还产生争议。买方李尚琚及其妻黄厚梅遂诉至法院，诉如所请。卖方王争则答辩并反诉如前。
在诉讼中，被告（反诉原告）主张其因原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅逾期支付房屋余款1800000元，致使其因资金需求被迫于2013年12月9日向他人借款1800000元，由此产生利息损失108000元，并主张两原告的逾期付款行为系该利息损失产生的直接原因，应当由两原告承担。
本院认为，本案《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规之效力性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。
一、关于两原告应否支付违约金及违约金如何计算的问题。根据本案《补充协议》第2点之约定，买方应在取得新房产证和土地证后10天内支付余下房款1800000元，涉案房屋及土地分别于2013年12月4日、12月24日已取得了新的权属证书，据此，原告李尚琚应于2014年1月4日前支付房屋余款180000元，但原告李尚琚直至2014年3月6日才支付该房屋余款，逾期支付61天，构成违约，应按双方之约定支付违约金。但被告主张按物业成交价的每日千分之一支付违约金的标准过高，且两原告亦有异议，故本院结合本案合同的实际履行情况，原告的过错程度等因素，对违约金予以酌情调整，该违约金以物业成交价为基数，按中国人民银行同期（六个月内）贷款基准年利率上浮30%计算61天为宜，据此该违约金计算为34066.4元（2800000元×61天×5.60%×130%÷365天）。至于，被告辩称的因其向他人借款而产生的利息损失108000元应由两原告承担的问题，由于被告主张的民间借贷未经生效法律文书确认，故其主张的民间借贷是否属实、利息是否实际产生、与本案是否存在关联等情况均无法确认，据此，被告要求两原告承担该利息损失的辩称，依据不足，本院不予采纳。
二、关于被告应否向两原告返还款项及返还的金额为多少的问题。本案房屋买卖成交价格为2800000元，其中，两原告自行支付了定金及首付款共计1000000元；另为了支付剩余房款向光大银行南宁分行申请贷款23500000元，并在银行放款当日经原告黄厚梅授权由该行直接将贷款23500000元转入了被告王争的银行账户，该情形不仅符合当前存量房买卖的交易习惯，也符合本案买卖双方在合同附件第2条第c点中的约定。被告收到前述款项并在扣除其应得的房屋余款1800000元后，理应将多余的550000元返还给两原告，但被告在两原告未予同意且双方并无相关书面约定的情形下，仅返还了440000元，擅自扣留了其中的110000元未予返还。因该110000元系两原告申请的银行贷款，并未因被告实际占有而转移其权属，且被告亦未提交证据证明该110000元系两原告自愿向其支付的违约金，故被告在其房屋余款得到清偿后，继续占有两原告的该贷款金额110000元于法无据，理应予以返还。结合前述关于两原告应支付违约金的阐述，因两原告应向被告支付违约金34066.4元，两者相互抵销后，被告还应向两原告返还款项75933.6元，并按中国人民银行同期贷款基准利率向两原告支付利息。据此，被告反诉要求两原告再向其支付违约金60800元的主张，已无依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王争应向原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅返还款项75933.6元；
二、被告（反诉原告）王争应向原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅支付利息（利息计算：以75933.6元为基数，从2014年3月7日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款基准利率分段计付）；
三、驳回被告（反诉原告）王争要求原告（反诉被告）李尚琚、黄厚梅支付违约金60800元的诉讼请求。
本案本诉受理费2520元，由被告（反诉原告）王争负担。
本案反诉受理费660元，由被告（反诉原告）王争负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 袁小辉
人民陪审员 杨晓玥
人民陪审员 潘晓艳
二〇一四年十一月三日
书 记 员 陈虹慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。