广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇端法民三初字第244号
原告（反诉被告）：彭玉兰，女，1970年5月5日出生，汉族，身份证住址：广东省肇庆市端州区。
委托代理人：冯彩，广东西江律师事务所律师
被告（反诉原告）：郭菊花，女，1980年9月5日出生，身份证住址：广东省肇庆市端州区。
委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师
原告彭玉兰诉被告郭菊花合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月18日、11月12日公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，被告郭菊花提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）彭玉兰及其委托代理人冯彩，被告（反诉原告）郭菊花及其委托代理人梁孟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭玉兰诉称：2012年3月13日，原、被告签订了《美容院承包合同》，原告将其经营的“肇庆市端州区冰美人美容院”承包给被告，承包期从2012年3月14日至2015年3月13日止，租金10000元／月。承包费从2012年3月14日至2012年9月13日，每月7000元；2012年9月14日至2013年3月13日，每月8000元；2014年3月14日至2015年3月13日，每月10000元。押金80000元，先交40000元，余款在承包后一年内付清。在合同有效期内，除不可抗力的因素外，任何一方都不得终止合同，终止合同视为违约，违约一方应向守约方支付违约金50000元，还应赔偿给守约方造成的损失，所收取的押金作为违约金给予没收。合同签订后，被告把冰美人美容院改为圆梦美容院，但没有办理工商变更，经营了一年零九个月。2013年12月12日晚，被告在没有告知原告的情况下，将所有客户资料、美容师及美容产品等都带走了，圆梦美容院余下空铺一间。由于被告的违约，令原告损失租金60000元（2013年12月至2014年5月）、承包费57000元、押金40000元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付租金、承包费、押金合计157000元给原告（租金、承包费暂计至2014年5月13日，直至合同履行完毕）。2、本案诉讼费用由被告承担。
被告郭菊花辩称：一、原、被告签订的《美容院承包合同》属无效合同，原告无权向被告主张任何权利。二、承包合同已在2013年12月13日终止履行。2013年12月17日原告通过时光传媒刊登了美容院的转租或者承包的邀约书，也说明原告是知道被告搬离美容院的，原告主张2013年12月13日的租金、承包费违反规定。之后被告到美容院视察，发现原告的美容院已经重新装修，并在经营中。三、原告在履行合同时违约在先，被告搬离美容院是合情合理。故被告无需承担任何法律责任。
反诉原告郭菊花诉称：一、反诉原、被告签订的《美容院承包合同》因违反我国法律、行政法规的强制性规定和侵犯了第三人的合法权益应认定为无效。本案涉及到两个不同的法律关系，一个是经营权的转让，另一个是商铺的转租。由于该合同内容所涉的两个法律关系均与我国现行法律、行政法规的强制性规定相违背，因此该合同属于无效合同。首先，该合同约定反诉被告将其经营的美容院转让给反诉原告承包经营违反了《个体工商户条例》及相关行政法规的强制性规定。其次，反诉被告擅自将其承租的经营场地转租给反诉原告经营使用，因未取得出租人的同意和追认而无效。二、反诉原告搬离涉案的经营场所，将其返还给反诉被告，反诉被告亦同意接收。由此，双方签订的《美容院承包合同》应从2013年12月13日开始终止。三、反诉被告依法应向反诉原告返还此前交付的押金40000元。根据《合同法》第五十八条的规定，由于双方签订的《美容院承包合同》为无效合同，反诉被告应将押金40000元返还给反诉原告。反诉被告在签订合同及履行合同过程中存在多处违约行为，具体如下：（1）反诉被告故意隐瞒事实利用欺骗手段与反诉原告签订合同，涉案的经营场地面积实际仅为200平方米左右，但在签订合同时，反诉被告谎称面积为320平方米，反诉原告信以为真才与反诉被告签订本合同，事后才发现货不对版；（2）根据合同第五条第5款规定，承包前所产生的一切责任由反诉被告负责。但是，反诉被告在其经营时遗留了大量的客户尚未履行开卡美容任务，反诉原告在接手后无奈代其履行了这些任务，费用高达十多万元，反诉原告向反诉被告进行追索但反诉被告每次都拒绝偿还。鉴于反诉被告的上述违约行为，即使反诉原告主动解除合同，反诉被告仍应将押金发还给反诉原告。四、反诉被告依法、依约应当向反诉原告支付代为履行债务所产生的费用194137元。根据双方签订的《美容院承包合同》第五条第5款规定，承包前所产生的一切责任由反诉被告负责。反诉原告正式接手美容院的时间为2012年3月14日，但是反诉被告在反诉原告接手前已向许多客户开出了大量的美容卡并预收了顾客相应的服务费，这些美容卡的充值余额在反诉原告接手时仍未用完。反诉原告接手后，这些客户只认地方不认人非要反诉原告来完成美容卡的任务，反诉原告无奈只能一一做完。经统计，反诉原告接手后，代替反诉被告帮客户做美容的所涉金额合计为194137元（具体见统计表及顾客档案）。上述美容任务本应由反诉被告负责履行，反诉原告代为履行后，反诉被告应将所取得的利益支付给反诉原告。为维护反诉原告的合法权益，请求法院判令：1、确认反诉原、被告双方签订的《美容院承包合同》无效；2、确认《美容院承包合同》已于2013年12月13日终止；3、反诉被告立即向反诉原告返还押金40000元；4、反诉被告立即向反诉原告支付原告代为履行的债务金额194137元；5、由被告承担本案的反诉费用。
反诉被告彭玉兰辩称：一、双方签订的《美容院承包合同》是合法的。合同并没有约定无需要另行办理工商变更登记，郭菊花没有办理工商登记，责任在于郭菊花。双方签订的是承包合同，不是转租合同。所以郭菊花认为本人侵害房东的合法权益，没有法律、事实依据。二、郭菊花单方违约，应承担违约责任。在双方没有协商，任何交接的情况下，2013年12月13日晚上，郭菊花擅自带所有美容师及顾客档案搬离案涉的经营场所，另到别处经营，后将美容院的钥匙放到本人经营的欧亚旅馆前台，郭菊花的行为存在违约（擅自终止合同），应支付违约金50000元及赔偿损失（空置费），郭菊花要求本人返还40000元押金没有依据。至于郭菊花在反诉状提到的合同面积与事实不符，我方认为是笔误，根据原租赁合同约定商面积为220平方米，故转租广告中面积不可能商是320平方米。三、本人不存在债务。郭菊花接手前已看过开美容卡的顾客档案，郭菊花当时就知道有多少固定的客人需要继续由其服务，并且之后本人每月减少郭菊花的承包费5000元或以上。郭菊花主张的费用194137元，但没有提供依据，本人不予认可。
经审理查明：2012年3月13日，原告彭玉兰（反诉被告，甲方）与被告郭菊花（反诉原告，乙方）签订《美容院承包合同》，该合同约定：“第一条：合同标的物，甲方提供给乙方承包经营的美容院位于肇庆市建设三路32号，面积共320平方米；美容院附有经营所需设施，设备，美容产品，用具。第二条：承包期限自2012年3月14日至2015年3月13日。第三条：押金及支付方式，1、押金：乙方向甲方共缴纳捌万元整押金，乙方先交四万元整，余款四万元整乙方在承包后一年内付清，承包结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后三天后退回乙方押金捌万元整（不利息）。2、承包费：乙方承包经营期内，承包费于每月28日前缴纳，租金费用为壹万元整于每月20日前缴纳，不得拖延。3、其他费用：乙方承包经营期内，物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费、房屋租赁税等所有经营需要交纳的费用将全部由乙方按照规定向个人及有关部门或单位缴纳。第四条：甲方权利义务，1、甲方按约定提供美容院给乙方经营美容，保证乙方独立自主经营。2、为乙方提供现有的经营场所及美容设施，美容产品，用具等。3、保证乙方经营所需的水电正常供应。4、负责美容院的屋面，室外水，电的维护、维修等。第五条：乙方的权利义务：1、必须合法经营，主动接受政府有关部门及甲方的管理、检查、监督和处罚，收处罚后一切善后事宜由乙方自理。2、负责经营过程中美容院所有设备的设施维护及保养，并确保合同结束时美容院的所有资产完好及不流失。3、认证做好美容院的卫生及安全，消防安全用工等方面的工作，确保安全。4、按合同规定如期交纳有关的费用。5、承包期内因乙方所经营的原因产生的责任由乙方负责，承包前所产生的一切责任由甲方负责。6、承包期间，乙方聘用人员的福利与待遇等费用和责任由乙方负责。7、未经甲方同意，乙方不得擅自对房屋设施做任何的改动。8、未经甲方同意，乙方不得擅自转让承包或变相转让他人经营。第六条：违约责任：1、在合同有效期内，若无可抗拒的因素发生，甲方双方中任何一方都不得终止合同，终止合同视为违约，违约一方应向守约方支付违约金五万元整，还应赔偿给守约方造成的损失。2、乙方迟延交付押金及承包费用，每迟延一日，应按拖欠金额的万分之一向甲方支付违约金，超过30日内未支付，甲方有权终止合同。所收取的押金作为违约金给予没收。第七条：争议解决，本合同各方当事人，对本合同的有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决，如双方通过友好协商，不能解决争议，则可通过提起诉讼，交由有管辖权的人民法院裁决。第八条生效条件：本合同的自各方的法定代表人在本合同上签字并加盖章之日生效。第九条其他：承包费自2012年3月14日至2012年9月13日（6个月），承包费每月为柒千元整；从2012年9月14日至2013年3月13日（6个月）每月为捌千元整；2013年3月14号至2014年3月13年每月为玖仟元整，从2014年3月14日至2015年3月13日每月为壹万元整。在合同期满前三个月，乙方如不想继续经营，经告知甲方，乙方所开的卡项在合同期满前消耗完，如没完成，则按卡价从押金里面扣除，合同满之后，在同等条下，乙方有优先权，如乙方中途终止合同，乙方需找到同等条件下承包本美容院，甲方才可无息退还押金。附件：一、原房屋租赁合同。二、甲方承包给乙方一切设施、产品及用具清单。”彭玉兰在甲方落款处签名并捺指印，郭菊花在乙方落款处签名并捺指印。合同签订后，郭菊花向彭玉兰支付了40000元押金，彭玉兰将美容院交给郭菊花经营。郭菊花从2012年3月14日至2012年6月13日每月支付彭玉兰租金、承包费17000元。2012年7月经双方口头协商，租金、承包费从2012年7月14日起降至每月13000元。2012年12月12日晚，郭菊花在未与彭玉兰协商的情况下，搬离美容院，次日郭菊花将美容院的钥匙放在彭玉兰经营的欧亚旅馆前台后离开，双方没有办理交接手续。从2012年12月13日起涉案美容院处于无人经营的闲置状态，2014年6月17日彭玉兰重新收拾该美容院，2014年6月20日自行经营。
另查明，彭玉兰与原出租方（外案人叶华新）签订的《租赁合同》约定，租金为每月11000元。彭玉兰已交缴2013年月12月至2014年6月份的租金66000元。
庭审中，彭玉兰与郭菊花确认，郭菊花在经营美容院期间没有变更原有的营业执照；郭菊花已结清2013年12月13日前的承包费。
本院认为：针对双方当事人争议的下列主要焦点问题，本院作如下认定：
一、关于合同效力问题。郭菊花认为彭玉兰在未征得出租人同意，将承租房屋转租给其经营，而且没有要求其重新办理工商变更登记手续，违反法律规定，属于无效合同。本院认为，郭菊花未提供证据证明《美容院承包合同》属于可撤销合同。郭菊花承包美容院后没有重新办理工商登记手续，责任应在郭菊花处。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，但该法并没有规定未经出租人同意转租合同无效。因此，在出租人未提出转租合同无效的情况下，该合同应属有效。彭玉兰与郭菊花签订的《美容院承包合同》，系双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方均应按约履行各自的义务。
二、关于合同解除问题。郭菊花于2013年12月12日晚搬离涉案美容院，并于次日将美容院的钥匙放在彭玉兰经营的欧亚旅馆前台，没有与彭玉兰办理交接手续，但从彭玉兰于2013年12月20日在时光传媒发布涉案美容院转让、承包的信息可知，彭玉兰已接受并认可郭菊花要解除《美容院承包合同》，否则没有必要发布涉案美容院转让、承包的广告，据此可以认定彭玉兰在时光传媒发布广告之日即为合同解除日。
三、关于彭玉兰要求郭菊花支付空置期间租金、承包费的主张。因郭菊花提前搬离美容院，停止履行合同，导致美容院从2012年12月13日起处于无人经营的闲置状态，根据彭玉兰与出租人签订的租赁合同，彭玉兰实际损失租金66000元，对于该部分损失责任在于郭菊花，同时考虑到彭玉兰在明知道郭菊花违约的情况下没有及时处理而造成损失扩大，由此本院认为，按5：5的责任比例承担损失较为公平，即郭菊花需支付彭玉兰房屋空置损失33000元。至于承包费因不存在实际损失，彭玉兰的该项主张，本院不予支持。
四、关于彭玉兰要求郭菊花缴交未支付的40000元押金的主张。按合同约定，郭菊花应向彭玉兰缴纳80000元押金，先交40000元，余下40000元在承包后一年内付清。虽然双方对押金的支付明确约定了交纳期限，但郭菊花至搬离美容院时止，仍未足额交纳押金，鉴于其行为属于违约，考虑到双方签订的《美容院承包合同》时约定履行期限为2015年3月13日，但合同已至2013年12月20日解除，再要求郭菊花交纳押金显失公平。因此彭玉兰该项诉讼请求，本院不予支持。
五、关于郭菊花请求彭玉兰返还已支付40000元押金的主张。郭菊花以《美容院承包合同》上约定美容院的面积与实际面积不符，彭玉兰的行为存在欺骗，该合同已终止为由，要求返还40000元押金。本院认为，《美容院承包合同》已附有原房屋租赁合同，双方对于涉案美容院的面积的约定只是个约数，而郭菊花在了解美容院现状的情况下签订合同，双方并非按面积计算租金，而且郭菊花擅自提前搬离美容院停止履行合同在先，故彭玉兰的行为不构成违约。对郭菊花的该项主张，本院不予支持。
六、关于郭菊花要求支付代为履行的债务金额194137元的主张。本院认为，由于双方签订的《美容院承包合同》中并没有约定需要支付债务，彭玉兰在庭审时亦不予认可郭菊花有代其履行的债务的主张，郭菊花向法院提交的证据也无法证明其代彭玉兰履行该部分债务，因此，郭菊花该项诉讼请求，本院不予支持。
综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告郭菊花应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭玉兰房屋租金损失33000元。
二、驳回原告彭玉兰其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告郭菊花的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3440元，财产保全申请费1305元，由原告彭玉兰负担3796元，被告郭菊花负担949元，该款原告彭玉兰已预付，本院不另作退收，被告郭菊花在履行判决书确定的义务时直接支付949元给原告彭玉兰。反诉案件受理费2406元，由反诉原告郭菊花负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 覃卫平
审 判 员 李晓萍
人民陪审员 何朝霞
二〇一四年十二月四日
书 记 员 梁思颖
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