四川省达州市达川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）达达民初字第2664号
原告成都天麟物业管理有限公司，住所：四川省成都市锦江区经天路2号。
组织机构代码79218164-6。
法定代表人张贤春，该司总经理。
委托代理人（特别授权）谭中华，四川法尊律师事务所律师。
委托代理人（一般授权）舒武明，男，生于1975年2月24日，汉族，成都天麟物业管理有限公司员工。
被告魏国梅，女，生于1981年4月26日，汉族，住四川省达州市达川区。
委托代理人（特别授权）魏中明，男，生于1952年2月27日，汉族，住四川省达州市达川区，系被告之父。
委托代理人（一般授权）谭国平，男，生于1969年10月24日，汉族，住四川省达州市通川区，系被告表兄。
原告成都天麟物业管理有限公司（下简称物业公司）诉被告魏国梅物业服务合同纠纷一案，本院2014年7月10日依法受理后，于同年8月13日，依法由代理审判员潘炜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人谭中华、舒武明，被告魏国梅的委托代理人魏中明、谭国平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称，被告系达州市达川区某某街道某某小区＊＊幢＊单元＊＊楼＊号房屋业主，原告原是该小区物业服务单位。小区物管费标准为月1元／㎡，涉案物业面积116.39㎡。从2011年3月至2013年5月期间（27个月），被告下欠原告物业管3143元至今。根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》的规定，请求人民法院判令：1、被告向原告支付物管费3143元，并从2013年6月1日起按每日3‰支付违约金（即约定的滞纳金）至付清日止；2、被告承担诉讼费用。
被告魏国梅的委托代理人辩称，原告的起诉欠费事实属实，但被告至今下欠原告物管费3143元未付是事出有因。第一、2013年6月1日前，小区内下水道盖板被毁，花台内的花草几乎没有，这种状态持续到今仍没有改善；第二、未经业主同意，原告与移动公司签订合同，擅自在小区内11幢楼宇顶部建设移动基站，造成部分业主房屋结构受损，引发墙体开裂，渗水；第三、清洁环境差；第四、公告设施损坏极其严重，表现为楼层间防火门破裂；第五、原告管理不到位，致使消防通道被占、拥挤；第六、小区内监控设备损坏，物业未及时维修，曾发生盗窃事件，至今仍然存在安全隐患。综上，原告提供的物业服务存在严重的服务质量问题，故被告只有以不缴纳物管费对抗原告。若今后服务质量符合合同约定，被告则是愿意按时缴纳的。
原告为支持其诉请，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、和被告《居民身份证》复印件各一份。用于证明原、被告的诉讼主体资格适格的事实。
2、《商品房买卖合同备案表》复印件一份。用于证明业主所有的房屋坐落位置和建筑面积的事实。
3、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》和《前期物业管理服务协议》复印件各一份。用于证明被告应依合同约定按每个月1元／㎡缴纳物管费，并依约按所欠物管费金额的日3‰支付滞纳金的事实。
4、《欠费清单》原件一份。用于证明被告下欠物管费3143元的事实。
被告为支持其辩解理由，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、《照片》一组，共计33张。用于证明小区物业服务质量不到位、相关设施被破坏、环境卫生差、擅自和移动公司建设信号发射基站及保安不负责的事实。
2、《接（报）处警登记表》、《受案回执》复印件各一份。用以证明小区管理和监控设备不到位，至其他业主财产两次被盗的事实。
经当庭举证、质证，被告对原告提交之证据综合质证意见为：
对原告提交的1-4号证据的真实性、合法性、关联性均不持有任何异议。
原告对被告提交的证据综合质证意见为：
对被告提交的第1号证据的真实性没有异议，首先，虽照片图像内容确系小区的部分场景，但该组照片不能反映出拍摄时间，是否为2013年6月1日前所拍摄（即原告提供物业服务期间）不得而知；其次，照片中反映出的门窗破损、墙壁渗水等问题是自然原因所致。水表箱破烂的问题，可能是自来水公司抄表时形成。至于该楼顶建设基站的问题，不是原告与移动公司所为，而是11幢房的业主与移动公司签订合同所致，业主投诉后，已经拆除；再次，楼上的垃圾问题，物业服务是个动态、持续性的过程，也许业主在垃圾堆砌时拍摄，不能证明物业公司员工事后没有按时清扫，拍摄的楼下过道的垃圾是业主家庭装潢时形成，事后是清扫了的；最后关于照片中反映出的保安睡觉的问题。一是保安并不是原告公司的员工，二是该照片也反映不出时间节点。故，被告提交的第1号证据与本案没有关联性。
对被告提交的第2号证据的真实性没有异议。但责任应由盗窃者承担责任，与本案不具有关联性。
基于以上质证观点，结合双方诉辩意见，本院经审查证据认证如下：
被告对原告提交的证据真实性、合法性、关联性均不持有异议。本院认为，原告提交的第1-4号证据符合证据的“三性”特征，能够相互印证，证明本案待证事实，故予以采信；原告对被告提交的1号证据的真实性不持有异议，但不认可其证明力，认为物业服务是一种动态性服务管理的过程，被告又不能证明拍摄时间，法院不应据此作为本案定案的依据。原告对被告提交之2号证据的真实性亦没有异议，同样不认可其证明力，认为责任应由盗窃者承担，且与本案争议不具有关联性。本院认为，被告提交的1号证据客观真实，能够反映涉案物业的某一场景，但因物业服务确系一种持续性、长期性、动态性的服务过程，具有行业特殊性，被告没有证据证明该组《照片》的拍摄时间，故本院不予采信。被告提交的第2号证据虽然客观、真实，但与本案不具有关联性，亦不予采信。关于涉案合同中物业服务的性质与效力将在本院认为部分予以阐述。
根据以上被采信的有效证据和庭审中双方当事人的一致陈述，本院依法确认以下法律事实：
经审理查明，原告物业公司系经有权机关核准登记的具有从事物业管理服务资质的企业法人，系达州市达川区某某街道办事处（原达县某某镇）某某小区物业服务企业，为物业服务人。被告魏国梅因继受取得位于达川区某某小区＊＊幢（电梯公寓）＊单元＊＊楼＊号房屋（建筑面积116.39平方米）的合法产权，为涉案小区业主。
2008年9月8日，原告物业公司与被告魏国梅自愿签订了《前期物业管理服务协议》。该协议项下约定，物业管理服务费用：电梯公寓业主按建筑面积每月每平方米1元人民币给付物管费，该费用业主每月10日前履行；违约责任：不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起就未交纳的费用按每天3‰收取滞纳金。同时双方就彼此间权利与义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等内容亦进行了约定。合同签订后，2011年3月前，魏国梅向物业公司依约足额交纳了物管费，魏国梅从2011年3月起至2013年5月期间（计27个月），以物业公司提供的物业服务质量不符合合同约定为由拒绝交纳物管费，至今尚下欠原告物业管理费人民币3143元（116.39㎡×1元×27个月）。嗣后，经物业公司多次催收未果，由此酿成纠纷涉诉来院，请求人民法院判令：1、由被告向原告支付物管费3143元，并从2013年6月1日起按每日3‰支付违约金（即约定的滞纳金）至付清日止；2、由被告承担诉讼费用。审理中，原告于2014年9月16日自愿放弃对被告的违约金诉求。
上列事实有原、被告的陈述及《前期物业管理服务协议》、《欠费清单》等证据在卷佐证。事实清楚，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系缔约人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。涉案《前期物业管理服务协议》系双务有偿性质合同，被告有权按照该合同的约定享有原告提供周延物业服务的权利，同时亦负有依照合同约定按期足额交纳物管费的义务。根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，原告提供了物业服务，依照《前期物业管理服务协议》的约定，有权要求被告为对待给付之义务。被告享受了原告提供的服务，当然负有交纳物业服务费的义务。被告至今未交纳物业服务费的行为违反了法律规定和合同的约定，构成违约，应当承担违约民事责任。故原告的诉讼主张依法能够成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，审理中，原告自愿放弃对被告的违约金（合同约定为滞纳金）诉求，本院予以照准。
被告抗辩其不交纳物管费的原因在于原告提供的物业服务质量不符合合同约定所致，被告只有采取不交物管费对抗原告，只要原告改善了服务质量，被告则愿意缴纳。原告对此不予认可，认为被告未能提交充分有效的的证据证实其观点，同时认为物业服务是一种动态性的管理服务过程，被告的辩解无理。本院认为，根据该行业现状，原告物业公司提供的服务具有特殊性，寓于日常生活之中，并不为业主明显感知。物业服务所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一项长期性、持续性、动态性的服务过程，被告不能以原告在服务中存在的某一瑕疵来否定原告的全面工作成果。被告不能以服务中存在的某一质量瑕疵，成为其拒绝交纳物管费的理由；同时，化解物业服务人与业主之间的矛盾与冲突的关键在于加强双方的相互信任和充分沟通，建构和谐的物业服务关系。物业服务人在履职中应该遵守合同约定，恪守诚信、严格自律，努力实现物业管理收费“质价相符”的对等原则。双方出现分歧时，业主可以通过业主委员会或者直接向物业服务人反映情况加以协商解决，也可以向物业的行政主管机关投诉予以协调解决。若上述方式仍不能有效处理，还可以通过召开业主大会，决定解聘物业服务企业，另行聘请新的物业服务人。必要时仍然享有基于法律规定，通过诉讼的途径主张物业服务人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之权利，以维护业主的合法权益不受侵害；物管费是物业服务人的主要经费来源，经费的欠缺，势必影响物业服务人的正常运转，致服务质量更加低下。若少数业主在享受服务的同时，以服务质量的某一瑕疵采取不交费或者拖延交费的行为行使合同之先履行抗辩权，对解决双方纠纷既不现实，亦无必要，还可能因此构成民事权利的滥用。故少数业主以某一服务质量瑕疵为由不交、延交物管费对抗物业服务人的行为并非明智之举，同时亦侵犯了其他依约按时足额交纳物管费的大多数业主的利益。基于此，被告的抗辩理由缺乏事实、法律依据而不成立，本院不予采纳。依照《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条和《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
魏国梅在本判决生效之日起十日内支付下欠成都天麟物业管理有限公司的物业管理费3143元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告魏国梅承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
代理审判员 潘 炜
二〇一四年九月十六日
书 记 员 周玉洁