福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终2164号
上诉人（原审被告）泉州力嘉投资有限公司，住所地福建省南安市水头镇赤火路边，统一社会信用代码91350583770659995E。
法定代表人王和平，该公司总经理。
委托代理人洪小英、王少杰，该公司员工。
被上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地福建省南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面，组织机构代码85631811-2。
负责人林新宇，该支行行长。
委托代理人王志刚、陈小兰，该支行员工。
被上诉人（原审被告）王燕玉，女，汉族，1981年10月24日出生，住福建省南安市。
上诉人泉州力嘉投资有限公司（下称力嘉投资公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司南安水头支行（下称建行南安水头支行）、王燕玉金融借款合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2016）闽05民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审判决查明：王燕玉因个人购房需要，于2012年3月22日与建行南安水头支行签订编号为2012年建泉水个房借字68号《个人住房借款合同》1份，合同约定：王燕玉因个人购房需要向建行南安水头支行借款390000元，借款期限为240个月，即从2012年3月20日起至2032年3月20日止，借款年利率为基准利率上浮0%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例上浮，在合同约定的每个利率调整日调整一次；若王燕玉未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期借款罚息利率计收利息，罚息利率为合同约定的借款利率的水平上加收50%。借款的发放方式为将借款直接划至力嘉投资公司的账户；采取按月等额本息还款的方式，在合同签订时的借款利率水平下，王燕玉每个月应归还的本息金额约为3035.38元；若王燕玉未按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，建行南安水头支行有权宣布借款本息全部提前到期；王燕玉以购买的南安市水头镇水头村力嘉城市中心综合楼11-12层1121-1221号房产（以下简称涉案房产）为其向建行南安水头支行的借款提供抵押担保，等等。2012年1月1日，力嘉投资公司与建行南安水头支行签订编号为2012年建泉水个最高额保字001号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，约定力嘉投资公司为因购置坐落于南安市水头镇赤火路边“力嘉•城市中心”项目所属之住房或商业用房房产而与建行南安水头支行发生借贷关系的全部债务提供阶段性连带责任保证，保证期间自抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行南安水头支行核对无误、收执之日止；同时约定，无论建行南安水头支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、建行南安水头支行是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，力嘉投资公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，建行南安水头支行均可以直接要求力嘉投资公司依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，力嘉投资公司不提出任何异议。合同签订后，涉案房产依法办理了预购商品房抵押权预告登记（南房预（商）押字第0220121053号），该笔借款已于2012年4月1日发放。之后，王燕玉偿还本息至2014年8月止，力嘉投资公司于2014年9月24日偿还9000元，于2014年12月15日偿还8728.22元，于2015年3月30日偿还7631.18元，于2015年3月31日偿还1136.13元，于2015年6月25日偿还8591.41元，于2015年9月28日偿还9000元，于2015年12月24日偿还9000元，共计为王燕玉代垫53086.94元，后未再替王燕玉还款。现王燕玉尚欠建行南安水头支行借款本金350765.77元及从2015年12月25日起的利息、罚息、复息未归还，力嘉投资公司也未再履行保证责任。另查明，涉案房产至今没有办理房地产权利证书，建行南安水头支行与王燕玉没有重新办理房地产抵押登记，建行南安水头支行未取得涉案房产的他项权利证书。
原审判决认为：建行南安水头支行、王燕玉、力嘉投资公司签订的借款合同、保证合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。建行南安水头支行依约向王燕玉发放390000元的贷款，按照合同约定，王燕玉未按合同约定归还借款本息，建行南安水头支行有权提前收贷，借款逾期的，建行南安水头支行有权对逾期的借款计收罚息、复息。而截止至建行南安水头支行起诉时，王燕玉已有多期违约，由力嘉投资公司代垫付款，其行为已构成严重违约，现建行南安水头支行要求王燕玉提前偿还尚欠的全部借款本金350765.77元及按合同约定的从2015年12月25日起的利息、罚息、复息，于法有据，予以支持。王燕玉以其向力嘉投资公司购买的涉案房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在王燕玉不履行债务时，建行南安水头支行有权从该房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。力嘉投资公司的保证期间为借款发放之日起至涉案房产办妥抵押登记手续并且建行南安水头支行收到他项权利证之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。合同中的抵押登记应理解为抵押物已办理产权证书并进行相应的抵押登记，抵押权人也已经取得抵押物的他项权利证书。本案中王燕玉提供的抵押物虽然已经办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，建行南安水头支行也没有取得该抵押物的他项权利证书，故应认定该抵押物还未办理合同中约定的正式抵押登记，合同中约定的解除条件未成就，所以力嘉投资公司在解除条件成就前的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，主债务在合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人任何权利及其行使，即当王燕玉未能按本合同约定履行其债务时，无论建行南安水头支行对本合同项下的债权是否拥有其它担保，均有权直接要求王燕玉以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求力嘉投资公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故建行南安水头支行的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。力嘉投资公司可就其已垫付的款项53086.94元另案向王燕玉主张权利，其承担保证责任后，依法有权向王燕玉追偿。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决：一、王燕玉应于判决生效后10日内偿还建行南安水头支行借款本金人民币350765.77元及从2015年12月25日起的利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的编号为2012年建泉水个房借字68号《个人住房借款合同》的约定计算）；二、对王燕玉的上述借款本息，建行南安水头支行有权从王燕玉提供的抵押物（详见南房预（商）押字第0220121053号预告登记证）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；三、在王燕玉提供的抵押物办妥房屋所有权证和以建行南安水头为抵押权人的他项权利证书之前，对王燕玉的上述借款本息，有权直接要求力嘉投资公司承担阶段性连带清偿责任；力嘉投资公司承担连带清偿责任后，有权向王燕玉追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6578元，减半收取为3289元，由力嘉投资公司、王燕玉负担。
原审判决宣判后，力嘉投资公司不服，提起上诉称：原审判决既认定本案诉争房屋抵押权预告登记合法有效，又同时认定诉争房屋抵押登记未正式成立，被上诉人既可以基于抵押权在抵押物拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿，又让上诉人在未正式抵押登记之前承担阶段性连带清偿责任，系认定错误。退一步说，即使认定合同的原意是上诉人应当在抵押物办妥房屋所有权证和以建行南安水头支行为抵押权人的他项权利证书前，承担阶段性连带清偿责任，诉争房屋在此阶段既有物的担保又有保证人，根据《担保法》相关规定，原审判决错误。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；本案一二审诉讼费用由两被上诉人承担。
被上诉人建行南安水头支行答辩称，上诉人应承担连带责任保证至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，上诉人应该承担连带责任保证不仅限于物的担保以外的债权。原审事实认定清楚，法律适用准确，恳请法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。
被上诉人王燕玉未到庭，也未提供书面答辩。
二审期间，上诉人力嘉投资公司与被上诉人建行南安水头支行对原审查明的案件事实无异议，本院对无异议的事实依法予以确认。另查明，涉案房产至今未办理不动产抵押权登记手续，仅进行商品房抵押权预告登记。
二审争议焦点为：上诉人力嘉投资公司是否应当对被上诉人王燕玉的借款承担阶段性连带清偿责任。
本院认为：王燕玉与建行南安水头支行、力嘉投资公司签订的合同编号为2012年建泉水个房借字68号《个人住房借款合同》第三十六条第一款约定“泉州力嘉投资有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，因涉案房屋尚未办理抵押登记，建行南安水头支行有权依据借款合同的约定要求宏发公司承担相应的连带保证责任。根据《物权法》第176条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”。上诉人力嘉投资公司与被上诉人建行南安水头支行签订的编号为2012年建泉水个最高额保字001号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款中约定“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在保证范围内承担保证责任，甲方不提出任何异议”，应认定上诉人与被上诉人对于如何实现担保债权已经约定明确。故，上诉人主张力嘉投资公司不应承担阶段性连带清偿责任，仅对抵押物之外的担保承担连保证责任无事实与法律依据，本院不予支持。另，本案中，建行南安水头支行，王燕玉，力嘉投资公司三方仅就涉案房屋向登记机构申请预告登记，并未办理抵押登记。抵押权预告登记登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，因此，建行南安水头支行作为涉案商品房抵押权预告登记的权利人，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。综上，上诉人的上诉理由于法无据，本院不予采纳，原审法院在抵押权预告登记法律性质的认定上存在错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持福建省南安市人民法院（2016）闽05民初657号民事判决第一、三项；
二、撤销福建省南安市人民法院（2015）南民初字第4130号民事判决第二项。
二审案件受理费6578元，由上诉人泉州力嘉投资有限公司负担；一审案件受理费3289元，由王燕玉、泉州力嘉投资有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 傅天真
代理审判员 王莉莉
二〇一六年八月十五日
书 记 员 林嘉锟
一、引用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。