江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第00690号
上诉人（原审被告）苏州市国邦物业管理有限公司。
上诉人（原审被告）苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会。
委托代理人韩阳，江苏新苏律师事务所律师。（代理上述两上诉人）
委托代理人王毅贞。（代理上述两上诉人）
被上诉人（原审原告）苏州天地源房地产开发有限公司。
委托代理人邢路，上海浦瑞律师事务所律师。
上诉人苏州市国邦物业管理有限公司（以下简称“国邦物业”）、苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会（以下简称“橄榄湾小区业委会”）因与被上诉人苏州天地源房地产开发有限公司（以下简称“天地源公司”）物权保护纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年1月8日，天地源公司取得防空地下室竣工验收证明书，该证明书载明橄榄湾花园建设单位系天地源公司，工程类型系防空地下室，平时功能为汽车库、自行车库。该证明书加盖有苏州市人防工程质量监督站印章。该证明书附有防空地下室平面图。2010年1月11日，苏州工业园区规划建设局向天地源公司出具房屋建筑通过竣工备案意见书，该意见书载明苏园土拍（2004）06号拍卖地块10#住宅楼及地下车库工程的竣工验收资料已通过备案。
2014年5月7日，苏州工业园区国土房产局向天地源公司出具了商品房屋登记注册证，该注册证载明注册单位系天地源公司，房屋坐落于苏州工业园区淞江路266号橄榄湾花园99幢。2013年12月25日，苏州工业园区城市管理局向天地源公司出具了停车场经营登记证，该登记证载明经营单位系天地源公司，停车场系淞江路266号天地源.橄榄湾小区室外、室内停车场，停车场面积为20739.5平方米，车位数为室外187个、室内376个，该登记证有效期自2013年12月25日至2016年12月24日。
另查明，根据2014年4月14日苏州工业园区测浍地理信息有限公司出具的房产测量成果显示，橄榄湾花园99幢地下车位共计364个，存在12个机械车位不包含在上述364个中。其中人防区共计60个车位，编号为A01-A60。非人防区共计304个车位，编号为B01-B214、C01-C90。车位宽度小于2.2米的10个。编号为：A38、B54、B62、B75、B84、B91、B100、B114、C49、C58。车位长度小于4.2米的13个，编号为：C67-C79。
还查明，2013年11月28日，国邦物业工作人员孟从明、万财喜，天地源公司工作人员许健、赵涛，园区国土房产局工作人员张江、橄榄湾业委会人员张芳鸣、钱霞等人在斜塘居委会会议室就橄榄湾物业交接、小区地下车位等问题进行协调并制作了会议纪要。
又查明，橄榄湾小区地下车位合计376个，分为A库、B库和C库，其中A库均为人防车位，计60个；B、C库均为地下非人防车位，计316个。其中，部分B、C库车位已由天地源公司出售给业主。
再查明，2013年12月1日，国邦物业和橄榄湾小区业委会签订了物业服务合同，约定橄榄湾小区业委会通过招投标方式将橄榄湾小区委托国邦物业实行物业服务，服务期限自2013年11月1日起至2015年10月31日止。物业服务合同第十一条约定，停车场（库）的使用人按下列约定向国邦物业交纳车位使用费，露天车位每月120元，车库车位每月费用由产权所有权人确定。另车库车位的权利人应按每月50元标准向国邦物业交纳管理服务费。
以上事实，由天地源公司提交的房屋建筑通过竣工备案意见书、防空地下室竣工验收证明书、停车场经营登记证、商品房屋注册登记证、房产测量成果、物业服务合同等证据及当事人陈述予以证实，原审法院依法予以确认。
原审原告天地源公司的一审诉讼请求为：2008年11月橄榄湾小区（含小区地下车库部分）交付业主使用。2013年11月1日，被告国邦物业进驻小区提供物业服务，国邦物业和橄榄湾小区业委会在未取得天地源公司许可的情况下，擅自将所有权属于天地源公司的小区地下车库陆续出租并收取租金。请求判令：一、国邦物业和橄榄湾小区业委会停止侵权行为；二、国邦物业和橄榄湾小区业委会赔偿原告损失278190元（198元／个／月×281个×5个月，2013年11月1日至2014年3月31日）。诉讼过程中，天地源公司变更第二项请求，要求国邦物业和橄榄湾小区业委会赔偿天地源公司损失合计515874元（截止2014年7月10日），同时，天地源公司明确第一项诉请为：要求确认橄榄湾小区地下非人防车位（除已出售外）所有权归天地源公司所有、该小区地下人防车位经营收益权归天地源公司所有，国邦物业和橄榄湾小区业委会停止侵权行为。
原审法院认为：本案争议焦点之一为橄榄湾小区地下非人防车位所有权人如何确认。针对该争议焦点，天地源公司补充提交了：证据1，在苏州工业园区国土房产局备案的三份橄榄湾小区商品房销售合同及备案证明。销售合同第二条规定，本小区的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其他规划用于停放汽车的车位、车库属于天地源公司所有，不属于业主共有。属于天地源公司所有的，不附赠给业主使用。不附赠的，天地源公司通过出售、出租方式供业主使用。该合同补充条款第二条规定，地下车位（库）的成本未摊入房价、面积未摊入房屋销售面积，地下车位（库）的产权及衍生权利和利益归天地源公司所有，天地源公司有权根据相关法律法规进行处置，未经天地源公司同意不得占有使用。该证据证明橄榄湾小区地下非人防车位所有权人为天地源公司。
证据2，2008年10月17日橄榄湾花园房产测量成果，根据该测量成果第三点第七小点，可确认橄榄湾花园独立使用空间或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积不属于小区共有建筑面积。
两原审被告对证据1真实性无异议，但关联性有异议。两原审被告认为，销售合同是天地源公司提供的格式合同，内容是天地源公司草拟的，根据物权法定原则，物权不应当通过约定来确认所有权。两原审被告对证据2真实性无异议，内容不予认可，其认为测量成果报告不能证明产权所有人，不动产产权唯一证明是产权证，不认可天地源公司证明目的。且测评公司是受天地源公司委托的，和天地源公司有利益关系。
原审法院认为：根据原审原告、原审被告就上述两份证据的质证意见，原审法院依法对上述两份证据真实性予以认可。房产测量成果由苏州工业园区测绘有限责任公司出具，原审被告未提供相反证据证实其测绘内容存在瑕疵，原审法院依法对该证据予以认可。根据测绘成果说明第三点第七小点，可确认橄榄湾小区共有建筑面积，扣除了套内总建筑面积和作为独立使用空间或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区域内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。根据橄榄湾小区测绘成果说明并结合物权法第七十三条、第七十四条规定，橄榄湾小区建筑区划内的车位不属于共有建筑面积，就地下车位的归属，可以通过约定方式予以确认。
根据原审原告天地源公司提供的其与橄榄湾小区业主签订的苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同，合同明确约定该小区地下车位归天地源公司所有。原审法院认为，就销售合同关于地下车位的约定是否有效的问题，根据法律规定，若该条款存在免除、加重业主责任或排除业主主要权利的，该条款无效。因销售合同已在房管部门进行了备案，天地源公司作为橄榄湾小区的开发建设单位，其就小区内非共有建筑区域及非套内建筑区域具有处分权，地下车位为非共有建筑区域或套内建筑区域，天地源公司作为处分权人，在销售合同中约定地下车位归天地源公司所有并未排除业主的主要权利或加重、免除业主方责任，故销售合同关于地下车位归属的条款为有效条款，按照合同约定地下车位所有权人为天地源公司。另，虽然天地源公司仅提供了其中的三份销售合同，但上述销售合同均是在房管局备案的格式合同，两原审被告未提供相应证据证实小区业主与天地源公司就地下车位所有权另有约定。
同时，天地源公司就该小区地下车库依法取得了商品房屋登记注册证及停车场经营登记证。就两原审被告抗辩称商品房屋登记注册证和停车场经营登记证并不能证明地下车库产权归属。原审法院认为，结合天地源公司提交的地下车库产权测量成果表，可确认商品房屋注册证所载的橄榄湾花园99幢即为该小区所有地下车位。根据《苏州工业园区地下车位登记办法（试行）》的规定，天地源公司在苏州申请取得商品房屋登记注册证的前提条件包括：（一）申请人签名或盖章的登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）国有土地使用权证或其他用地文件；（四）地下车位建设符合规划的证明；（五）地下车位已通过验收的证明；（六）经物价管理部门备案的地下车位建造成本，未列入房价的证明；（七）人防工程管理部门出具的人防工程范围的证明；（八）登记机构认可的测绘机构出具的地下车位分层分户平面图；（九）其它必要材料。基于此，并结合2010年1月11日，苏州工业园区规划建设局向天地源公司出具房屋建筑通过竣工备案意见书，原审法院依法认定橄榄湾小区地下车位建设单位系天地源公司，且地下车库建造成本未列入房价，天地源公司作为建设单位，其对地下非人防车位具有占用、使用、收益、处分的权利。
因原审原告、原审被告双方庭审均确认，地下非人防车位合计316个，其中部分已经由天地源公司出售给业主。综上，原审法院依法认定橄榄湾小区地下非人防车位（除天地源公司已出售给业主的车位外）归天地源公司所有，其对上述车位具有占有、使用、收益、处分的权利。
本案争议焦点之二为：地下人防车位的经营收益由谁享有。针对该争议焦点，天地源公司补充提交防空地下室竣工验收证明书，证明天地源公司系橄榄湾小区地下车库人防车位（60个）的建设单位。
两原审被告辩称，根据《苏州市人民防空工程管理办法》第二十五条的规定：“人防工程平时开发利用应当坚持有偿使用，用管结合，谁投资、谁收益的原则”。天地源公司未提供相关证据证明其修建防空地下车库的成本没有分摊到全体业主头上，不能证明其是防空地下车库的投资者，不能根据谁投资，谁收益的规定享有地下车库的收益权。
原审法院认为，天地源公司取得商品房屋登记注册证的前提条件为天地源公司取得了经物价管理部门备案的地下车位建造成本，未列入房价的证明，且地下车位是指建筑区划内地表以下，规划用于停放汽车的车位，而天地源公司亦取得了相应的停车场经营登记证及防空地下室竣工验收证明书。综上，根据谁投资、谁收益的原则，人防车位经营收益应当由天地源公司享有。
本案争议焦点之三为，两原审被告是否存在侵权事实。针对该争议焦点，国邦物业补充提交橄榄湾业委会出具的授权委托书复印件一份，授权委托书载明：“苏州工业园区橄榄湾小区业主委托会现委托苏州国邦物业管理有限公司对本小区车位进行管理，所收车位停车费暂由苏州国邦物业管理有限公司进行保管，待新老物业交接问题处理完毕后一并结算”。证明国邦物业接受橄榄湾业委会委托，代为保管车位停车费用。橄榄湾业委会对该证据无异议。天地源公司对证据真实性不予确认，其表示即使该委托书为原件，载明由国邦物业对本小区车位进行管理，未注明包括地下车位，不能证明将地下车位授权给国邦物业进行管理，若包括地下车位，两原审被告不享有地下车位所有权，委托书是无效的。
原审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应承担侵权责任。根据原审法院已认定事实，原审法院系橄榄湾小区地下非人防车位的所有权人、人防车位的经营收益享有者，橄榄湾业委会在未经原审法院许可的情况下，即与国邦物业达成协议由国邦物业代为收取车位费用，侵权事实明确。国邦物业辩称，其接受橄榄湾业委会的委托，管理小区车位、收取并保管车位停车费用，不构成侵权。原审法院认为，首先，橄榄湾业委会无权委托国邦物业收取地下车位停车费，而国邦物业实际收取了地下车位停车费，即便双方存在委托关系，但两原审被告内部的委托合意共同侵犯了天地源公司作为地下车位合权利人的相应权益，国邦物业不能依此排除侵权责任；其次告国邦物业辩称，其仅是停车使用费的代收代管方，原审法院认为，原审法院系橄榄湾小区地下非人防车位的所有权人、人防车位的经营收益享有者，国邦物业是否可以代收代管停车使用费应当与原审法院协商确认。一方面，国邦物业没有法定或约定的义务进行车位管理，另一方面，国邦物业实际管理导致了天地源公司利益的损失，而现有证据不能证实天地源公司就其本人利益受损存在过错。国邦物业在未经天地源公司同意的情况下，代收代管停车费无相应的事实和法律依据。综上，国邦物业作为共同侵权人承担连带侵权责任。
承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。天地源公司要求橄榄湾业委会、国邦物业停止侵权，有相应的事实和法律依据，原审法院依法予以支持。同时，两原审被告还应当返还收取的车位使用费。
本案争议焦点之四为：国邦物业收取的车位使用费用如何确认，是否包含了50元的车位管理费用。针对该争议焦点，国邦物业提交了如下证据：
证据1，2013年橄榄湾小区地下车位收费台账，该收费台账载明截止到2014年7月10日，国邦物业收取车位费合计515874元，其中A库人防车位收取了108660元，B库车位收取了270728元，C库收取了136486元。另，国邦物业表示，车位费按照180元每月计收（包含了车位管理费50元每月），就车位费收费标准召开业主代表大会商议确认，没有书面材料。
证据2，橄榄湾物业管理处专用收据存根联四份，证明国邦物业按照180元每月计收车位费。天地源公司对国邦物业提交的收费台账无异议，认可国邦物业截止到2014年7月10日，收取的车位费合计515874元。天地源公司表示认可国邦物业按照180元每月计收车位费，亦认可车位管理费为50元每月，但认为台账所载的180元不包含车位管理费50元。另外，结合天地源公司提交的橄榄湾花园车位销售明细清单，就收费台账中已出售的车位所收取的费用及台账中的6幢402室及12幢2601室分别收取的100元、600元，同意从天地源公司诉请主张的总额中予以扣除。原审法院依法核算确认，应当扣除的费用总额为6200元。
天地源公司提交如下证据：1、加盖有国邦物业财务专用章的8幢501室自2013年11月10日至2014年11月10日的车位费收据（金额为2976元）、8幢506室自2013年11月1日至2014年6月30日的B-103车库的车位费收据（金额为1984元），两张收据均为记账联。证明国邦物业按照每月248元计收车位费，即国邦物业每月收取费用超过了180元，即使扣除50元每月的车位管理费，国邦物业收取的车位使用费为198元，本案中天地源公司认可国邦物业按照收费台账载明的180元每月收取车位使用费计算应当返还的总额。
2、原橄榄湾小区物业即西安天地源物业服务管理有限责任公司苏州分公司与小区业主签订的车位租赁使用服务合同一份，证明橄榄湾小区原先地下车位收费标准为：车位使用费198元每月、车位管理费50元每月。
两原审被告就证据1、2的真实性均无法确认，就证据1，两原审被告表示，国邦物业一般不在收据上加盖财务章，但有时候会加盖项目章，公司有财务章。就证据2，两原审被告认为与本案无关。
原审法院认为，一方面，当事人针对自己的主张或反驳他人的观点应当提供相应的证据。国邦物业表示无法确认上述收据的真实性，在一审庭审过程中，国邦物业表示不申请鉴定，其依法承担举证不能的法律后果，原审法院依法对上述两份收据予以认可。根据天地源公司提交的国邦物业的收费收据，原审法院核算确认8幢501室及8幢506室收取的月车位费为248元。而根据国邦物业的收费台账，对应显示的8幢506室的月车位费标准为180元，收据所载金额超过了台账所收金额计68元。而物业服务合同未约定车库车位收费标准，且国邦物业未提供相反证据证实车位管理费包含在本案中双方确认的180元车位费中，应承担举证不能的法律后果。同时，根据两原审被告签订的物业管理服务合同第十一条，约定橄榄湾小区露天车位为每月120元，双方就车库车位收费标准明确由产权所有权人确定，车位管理费为50元每月。根据该条款，可确认地上露天车位每月收费金额为170元（车位使用费＋车位管理费），若根据国邦物业的陈述，地上车位与地下车位使用费差价仅10元，不符合通常情况下小区就车位费用的定价标准。另一方面，即使如原审两被告所述，其所收的车位费180元包括了车位管理费50元、车位使用费130元。原审法院认为，首先，按照130元每月收取车位使用费明显低于苏州市场上车位使用费的收费标准；其次，参考天地源公司提供的其与小区业主所签订的车位租赁协议，其车位使用费租赁标准为198元每月，原审被告自行降低了车位使用费收费标准，导致了天地源公司的损失。天地源公司作为地下车位收益享有人，因原审被告未经其同意擅自定价收费导致了其应得车位使用费减少，原审被告所收的180元亦应当全部作为车位使用费返还给天地源公司。综上，原审法院认为，无论国邦物业确认的180元车位费是否包含了车位管理费50元，由于其没有合法依据的收费侵权行为，直接导致了天地源公司每个车位180元合法权益的损失，理应承担相应的民事责任。扣除天地源公司同意扣除的费用6200元，国邦物业应当返还的截止2014年7月10日的车位费用总和为509674元。两原审被告作为共同侵权人，应共同承担还款责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、七十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、依法确认苏州工业园区淞江路266号天地源橄榄湾小区地下非人防车位所有权（除已出售车位外）及地下人防车位经营收益归苏州天地源房地产开发有限公司所有；二、苏州市国邦物业管理有限公司、苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会停止收取苏州工业园区淞江路266号天地源橄榄湾小区地下人防及非人防车位的车位费；三、被告苏州市国邦物业管理有限公司、苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会于判决生效之日起十日内返还苏州天地源房地产开发有限公司截止2014年7月10日已收取的车位费509674元；四、驳回苏州天地源房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5473元，由苏州市国邦物业管理有限公司负担。
上诉人国邦物业、橄榄湾业委会不服上述民事判决，共同向本院提起上诉称：一审判决所依据的事实不清，证据不足。1、被上诉人提交的涉案房屋建筑通过竣工备案意见书和防空地下室竣工验收证明书只能证明房屋建筑质量合格通过验收，可以正常使用，而无法直接证明非人防地下车位的所有权属问题。2、被上诉人提供的停车场经营登记证只能证明被上诉人曾经取得停车场经营许可，曾出租过车位，但停车场经营登记证并非车库所有权证，无法直接证明非人防地下车位的所有权归属问题。3、被上诉人提供的商品房屋注册登记证只能证明商品房屋的权属问题，其提供的房产测量成果报告只能证明房产的现状，也无法直接证明非人防地下车位的所有权归属问题。4、被上诉人提供的三份橄榄湾小区商品房销售合同及备案证明系被上诉人提供的格式合同，其中关于地下车位的约定条款存在排除业主主要权利的约定，因此该条款无效。且根据《苏州市道路交通管理规定》第二十八条规定，新建建筑面积大于500平方米的住宅区，必须配建或增建相应规模的停车场（库），因此开发商有建车库的法定义务。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有权人共同使用，归小区全体业主共有。5、被上诉人无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，一审认定地下车库的建设费用并未计入商品房的成本证据不足。6、地下车库属于建筑物区分所有权的共有部分，不能单独作为所有权的客体，应归全体业主所有。在城市规划实践中和地方立法上，一般不将地下车库的建筑面积计入建筑容积率。所以地下车库未参与土地面积的分摊，开发商对此不享有土地使用权，因而不享有该土地上的建筑物的所有权和使用权。7、根据《江苏省物业管理条例》第六十二条之规定，建设单位办理商品房房屋预售登记后出售车位，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。而被上诉人之前出售部分车位，并未出示非人防车位的产权证明文件，其出售车位行为属于违法行为。另根据《江苏省物业管理条例》第六十四条之规定，在物业管理区域内共用车库停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定缴纳汽车停放费。所以本案中橄榄湾小区业委会授权国邦物业代收车位费并对车位进行管理系合法行为，不属于侵权。8、根据《江苏省物业管理条例》第六十六条之规定，人民防空工程用作停车位收取的汽车停车费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。所以，本案中关于人防车位的停车费应参照上述规定适用，而非判给被上诉人。9、国邦物业经橄榄湾小区业委会授权代收车位费，并无获利。国邦物业代收的费用仍在物业公司账上，除去50元车位管理费，其他费用都用于小区住宅维修等，获益的是全体业主。另外，即使地下车位的所有权和收益权归被上诉人所有，则具体适用地下车位的业主才是侵权人。10、被上诉人所谓的侵权损失并不等同于国邦物业实际收取的停车费用，具体损失应当通过权威机构进行鉴定。另外，上诉人提交的收费台账中明确显示按每月180元的标准收取车位费，该180元包含了50元的车位管理费，故即使判上诉人返还收取的停车费用，应扣除50元的车位管理费，应按130元每月的标准计算。一审认定上诉人除180元停车费之外还收取了50元管理费证据不足。综上，请求本院撤销原判，依法改判或将本案发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审相一致。
本院认为，本案所涉橄榄湾小区地下车库系由被上诉人天地源公司出资建造而成，上诉人国邦物业、橄榄湾小区业委会及被上诉人天地源公司对该事实均无异议，本院予以确认。关于涉案橄榄湾小区地下车库非人防车位的权利归属问题，本院认为，根据天地源公司所提供的由苏州工业园区规划建设局出具的《苏州工业园区房屋建筑通过竣工备案意见书》、《防空地下室竣工验收证明书》及苏州工业园区国土房产局发放的《商品房屋登记注册证》，可认定天地源公司通过投资建造原始取得了地下车库非人防车位的所有权。在天地源公司与橄榄湾小区部分业主签订的《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》第二条明确约定：“本小区的占用业主共有的道路或者场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；其他规划用于停放汽车的车位、车库，属于甲方（天地源公司）所有，不属于业主共有。”《补充条款》第2条载明：“地下车位（库）的成本未摊入房价、面积未摊入房屋销售面积，地下车位（库）的产权及衍生权利和利益归甲方（天地源公司）所有，甲方有权根据相关法律法规进行处置，未经甲方同意乙方不得随意使用”。综合非人防车位系在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，是由天地源公司投资建造，并与业主约定了权利归属等情形，本院依法认定涉案地下车库中的非人防车位所有权归属天地源公司。因天地源公司向苏州工业园区国土房产局申请涉案地下车库的初始登记前必须提供《商品房销售价格备案表》，证明地下车位已通过竣工验收，并且建造成本未列入房价。再根据苏州工业园区测绘有限责任公司出具的房产测量成果说明第三点第七小点，可确认橄榄湾小区共有建筑面积，扣除了套内总建筑面积和作为独立使用空间或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，因此，故天地源公司已举证证明地下车位（库）的成本未摊入房价、面积未摊入房屋销售面积，在两上诉人未能提供任何反证的情形下，其上诉主张涉案地下车库中的非人防车位为橄榄湾小区业主共有，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。
关于涉案橄榄湾小区地下车库人防车位的权利归属问题，本院认为，鉴于人防车位有其特殊性，其所占面积属于人民防空工程，目前尚无相关法律、法规对人防车位的所有权作出界定，但依据《中华人民共和国人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有”的规定，天地源公司作为人防车位的投资建造者，对人防车位享有使用权及收益权。两上诉人关于被上诉人无权享有人防车位收益权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
上诉人橄榄湾小区业委会未经权利人天地源公司同意，擅自委托国邦公司出租橄榄湾小区地下车库中的人防车位及非人防车位，属无权处分，构成侵权。上诉人国邦公司未经权利人天地源公司同意，收取小区业主的汽车停车车位费、管理费，并因此而得益，致使天地源公司利益受损，亦构成侵权。基于橄榄湾小区业委会、国邦公司构成共同侵权，其应向天地源公司共同承担停止侵权并赔偿损失的侵权责任。关于天地源公司损失的认定，本院认为，因橄榄湾小区业委会、国邦公司的共同得益即为天地源公司的损失，被上诉人在一审诉讼中未申请鉴定，故原审法院依据国邦公司提交并经天地源公司认可的收费台账金额5158974元，扣减天地源公司同意扣除的6200元，判决橄榄湾小区业委会、国邦公司共同返还天地源公司509674元并无不当。上诉人关于其返还的停车费用中应扣除50元的车位管理费，按130元每月计算停车费的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，橄榄湾小区业委会、国邦公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5473元，由上诉人苏州市国邦物业管理有限公司、苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈军芳
二〇一五年四月十七日
书 记 员 黄 婷