广西壮族自治区防城港市港口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第313号
原告林全丽。
特别授权委托代理人赖添荣，广西幸程律师事务所律师。
被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区。
法定代表人孔仕才，该公司董事长。
特别授权委托代理人宁学义，广西海狮律师事务所律师。
原告林全丽诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人赖添荣，被告的特别授权委托代理人宁学义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告开发并预售位于防城港市政府西侧金海湾小区。2010年12月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告以380809元将该小区C5组团1#楼2单元1601号房出售给原告，被告应在2011年12月31日前交房。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2011年8月16日，原告与被告签订《车位使用合同》，交付7万元给被告，取得C5组团1#楼1单元4A车位20年的使用权。至今，被告未交付商品房与车位给原告使用，其行为已构成违约，被告应向原告支付逾期交房违约金，但合同约定的违约金计算标准明显过低，应予调整，原告认为应以已交房价款为基数，按照同期银行贷款利率的130%计付较为公平合理。原告以7万元购买20年的车位使用权，平均每天承担车位使用费为12.33元，现因被告原因长期不能使用，被告应按12.33元／天返还原告未能使用车位期间的费用。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金65841.88元（以380809元为基数，从2012年1月1日起按银行同期贷款利率的130%暂计付至起诉之日，后另计算至实际交房之日止）；二、被告按12.33元／天的标准返还原告车位使用费（从2008年4月28日起暂计算至起诉之日，后另计算至实际交付车位之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，以证明原告诉讼主体资格；2、电脑咨询单，以证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同备案证明、《商品房买卖合同》，以证明原、被告签订商品房买卖合同；4、车位使用合同，以证明原告签订《车位使用合同》；5、收据，证明原告支付购房款及车位使用费。
被告辩称，一、被告延期交房具有不可抗力的原因，一方面是承包施工单位延误施工，另一方面是在施工期间遇到了恶劣天气以及停水停电的影响，上述日期应当予以扣除；二、原告主张调整逾期交房违约金的计算标准没有依据，应该按照合同约定的标准计算；三、原告主张返还车位使用费不合理，因为双方签订的《车位使用合同》约定使用期限是20年，但在使用期满后原告可以无偿获得继续使用该车位的权利，车位的延期交付对原告利益影响不大。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。
被告为其辩解在举证期限提供的证据有：1、气象资料证明，以证明恶劣天气影响施工的事实；2、自来水公司停水证明，以证明停水影响施工的事实；3、供电局停电证明，以证明停电影响施工的事实；4、施工许可证，以证明开始施工时间。
经审理查明，2010年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区C5组团1#楼2单元1601号房，建筑面积133.15平方米，单价2860元／平方米，总价款为380809元。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点八的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、因政府决策原因，如城市重要活动造成停工或延迟建材进料等；3、因有关职能部门原因（非出卖人可控）如停水、停电造成或恶劣天气影响等，当发生延续交接时，出卖人应提供延误事由的可查实据，并冲减相应天数。合同第九条约定，出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之零点三的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。2011年8月16日，以原告为乙方与以被告为甲方签订《车位使用合同》，约定甲方将坐落于防城港市港口区迎宾路1号金海湾小区第一期C5组团1号楼1单元4A号车位提供给乙方使用，使用期限为20年，自2008年4月28日至2028年4月27日；20年期满后，乙方将无偿获得该车位继续使用权；甲方于2011年12月31日前，按现状将上述车位交付给乙方使用，如届时乙方未付清车位使用费全款，则交付时间顺延，直至乙方付清全款为止；车位使用费9万元；逾期不归还车位使用权，乙方除补缴车位占用期间的使用费外，还应向甲方偿付违约金1万元。签订《车位使用合同》同日，原告向被告支付了9万元车位使用费。
另查明，2010年12月5日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气49天，金海湾小区停水1天，停电2天。被告在一审法庭辩论终结前尚未通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收。2014年1月2日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金并返还部分车位使用费。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《车位使用合同》、收款收据、气象资料证明、停水证明、停电证明、原告身份证明、电脑咨询单、当事人陈述及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2011年12月31日前将约定房屋交付原告使用，其逾期交房的行为已构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。庭审中，被告陈述其至今尚未通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收，故合同双方约定的交付条件尚未成就，被告无法交付商品房给原告使用。原告主张合同中约定的逾期交房违约金计算标准过低，请求予以调整至银行同期贷款利率的130%。本院认为，原、被告双方在平等协商情况下约定逾期交房违约金计算标准为日万分之零点三，是双方意思自治的结果，但考虑到合同中约定买受人逾期付款的违约金计算标准为日万分之零点八，从权利义务对等原则及公平合理角度出发，本院将逾期交房违约金的计算标准调整至日万分之零点八。2010年12月5日至2011年12月31日期间，防城港市港口区降雨量达中雨以上天气49天，金海湾小区停水1天，停电2天，该三种情形是属于合同中明确约定的交房期限可以顺延的情形，应予扣除。被告逾期交房日期从2012年1月1日计算，扣除52天，则逾期交房时间应从2012年2月22日起计算。由于被告尚未交房，且交房时间无法确定，故本院将被告逾期交房的时间暂计算至原告起诉之日即2014年1月2日，其余逾期交房违约金，原告可待交房后另行提起诉讼，故被告逾期交房时间为2012年2月22日至2014年1月2日，共681天。被告逾期交房违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之零点八的标准自2012年2月22日计算至2014年1月2日，共计20746.47元（380809元×0.00008×681天）。
关于原告要求被告以12.33元／天的标准返还车位使用费的问题。根据双方签订《车位使用合同》，车位的使用期限自2008年4月28日至2028年4月27日，而约定交付使用车位的时间是2011年12月31日前，故逾期交付车位的时间应从2012年1月1日起计算，而不应从2008年4月28日起计算。庭审中，被告辩称合同约定20年使用期满后，原告将无偿获得该车位的继续使用权，被告逾期交付车位没有造成原告的损失。本院认为，被告逾期交付车位的行为已构成违约，且给原告造成一定的损失，但考虑到按照合同约定20年使用期满后原告将无偿继续使用该车位，参照同地段同类车位的租赁价格，本院酌情支持被告自2012年1月1日至起诉之日即2014年1月2日（共733天）以5元／天的标准返还车位使用费给原告，起诉之次日至实际交付车位之日应返还的车位使用费原告可待交付车位后另行提起诉讼。故被告应返还原告车位使用费3665元（5元／天×733天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告林全丽支付逾期交房违约金20746.47元；
二、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告林全丽返还车位使用费3665元；
三、驳回原告林全丽的其他诉讼请求。
案件受理费2044元，减半收取1022元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司负担。原告林全丽已预交的1022元案件受理费本院不予退还，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司在履行债务时一并支付给原告林全丽。
上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2044元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李明娟
二〇一四年五月二十七日
书记员 黄元艺
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。