福建省古田县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）古民初字第1314号
原告陈利百加，女，汉族，古田县人，现住厦门市思明区。
委托代理人练志杨，古田县中心法律服务所法律工作者。
被告施仁淼，男，汉族，古田县人，住古田县。
被告福建省康庄房地产开发有限公司。住所地：古田县城西万泰广场**号楼*****号。
法定代表人，施仁足，总经理。
原告陈利百加诉被告施仁淼、福建省康庄�地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人练志杨到庭加诉讼，二被告经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月25日原告与被告施仁淼签订《房屋租赁合同》，双方约定被告施仁淼向原告承租店面，被告福建省康庄房地产开发有限公司（以下简称“康庄公司”）自愿提供担保承担连带保证责任。房屋租赁期间自2010年6月30日至2020年6月29日止；2010年6月30日至2015年6月29日期间的每年租金为14000元；2015年6月30日至2020年6月29日期间每年租金为17000元。合同约定，租金每年支付一次，被告应按约定足额交付租金，否则应支付违约金，违约金以10年租金额总额的35%计算，被告如拖欠租金达15天以上，原告有权解除合同并追究被告的违约责任”。在合同履行过�中，被告至今尚欠原告2013年6月30日至2014年6月30日的部分租金2000元和2014年6月30日至2015年6月29日的租金14000元未支付。原告认为，被告侵犯其合法权益，故起诉请求人民法院依法判决：1、解除原告与被告施仁淼于2009年10月25日签订的《房屋租赁合同》；2、被告施仁淼支付租金16000元（2013年6月30日至2014年6月29日尚欠的部分租金2000元及2014年6月30日至2015年6月29日未支付的租金14000元）；3、被告施仁淼支付违约金4800元（违约金按未付租金16000元的30%计算）；4、被告康庄公司对上述第2、3项的租金与违约金承担连带偿还责任。
被告施仁淼提交书面答辩，辩称原告主张的违约金数额过高，应当予以调整。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院关于适用《中�人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，应以实际逾期未付租金为基数计算违约金，且实际未支付租金应以被告转租的租金确定。
被告康庄公司在法定期限内未作答辩。
原告为了支持其诉请，向本院提供以下证据：1、古房权证古田字第××号《房屋所有权证》，陈仕鑫声明一份，证明座落于古田县城西街道城西路137号康城世家2幢2单元01号店房屋所有权人是陈利百加与陈仕鑫共有，陈仕鑫自愿将该店面交由原告出租并收取租金；2、《房屋租赁合同》，证明2009年10月25日原告与被告施仁淼签订租赁合同，被告施仁淼向原告承租店面，被告康庄公司为担保人，担保范围为租金、违约�，担保方式为连带责任保证。
本院认为，被告施仁淼和康庄公司未到庭参加诉讼，对原告的证据未书面提出异议亦未提交证据，视为放举证质证权利。原告提供的证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信，证实了2009年10月25日原告与被告施仁淼签订《房屋租赁合同》，原告将其座落于古田县城西街道西路137号康城世家2号楼01号店面租赁给被告施仁淼使用，合同约定：房屋租赁期间自2010年6月30日至2020年6月29日止；2010年6月30日至2015年6月29日期间的每年租金为14000元；2015年6月30日至2020年6月29日期间每年租金为17000元；租金支付：除第一年度外，其他年度的租金，乙方（被告）应于每年的元月十五日之前支付当年度租金。乙方（被告）如拖欠租金达15天以上，甲方（原告）有权解除本合同，并追究乙方（被告）的违约责任。乙方（被告）应按约定足�交付租金，否则应支付以10年租金额总额的35%违约金计算，被告施仁淼未能提供其依约履行支付租金的义务，且对原告关于其未支付租金16000元的主张亦未提出异议，被告应承担不利的法律后果，故原告主张被告未付租金16000元的主张，本院予以采信。
本院认为，原、被告于2009年10月25日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告未依约向原告支付租金，已构成违约，原告要求被告施仁淼支付该租金并依约解除合同，应予支持。被告未付租金16000元，原告主张被告依承担未付租金的30%违约金，未超过法定范围及合同约定，予以支持，故被告应承担违约金应为4800元。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈利百加与被告施仁淼于2009年10月25日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告施仁淼于判决生效后十日内支付原告陈利百加租金16000元、违约金4800元，合计人民币20800元。
三、被告福建省康庄房地产开发有限公司对上述租金及违约金共计人民币20800元承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币320元，由被告施仁淼、福建省康庄房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。
审判长 廖理飞
审理员张宁国
代理审理员黄达
二〇一五年十一月十七日
书记员余枫
附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
附法律主要条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后�还应当履行债务。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于�成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。