四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终7731号上诉人（原审被告）：金牛区口釦旅馆。住所地：成都市金牛区九里堤北路*号*栋*楼。经营者：卢苇。被上诉人（原审原告）：成都圣华乐物业管理服务有限公司。住所地：成都市锦江区宏济东路**号*单元*楼*号。法定代表人：刘帅，系总经理。委托诉讼代理人：刘晓英，女，汉族，1983年8月15日出生，住四川省江油市，系公司员工。委托诉讼代理人：赖扬，女，汉族，1988年1月17日出生，住四川省什邡市，系公司员工。上诉人金牛区口釦旅馆(以下简称口釦旅馆)因与被上诉人成都圣华乐物业管理服务有限公司（以下圣华乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人口釦旅馆的经营者卢苇、被上诉人圣华乐公司的委托代理人刘晓英、赖扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。口釦旅馆上诉请求：依法撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2956号民事判决，改判驳回圣华乐公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误：1、圣华乐公司与口釦旅馆未形成事实上的物业服务关系；2、圣华乐公司未向口釦旅馆提供相应物业服务，不应支付物业服务费；3、圣华乐公司无物业服务资质。二、一审判决适用法律错误：圣华乐公司并未举证证明其提供了物业服务，一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条判决口釦旅馆向圣华乐公司支付物业管理费系适用法律不当。圣华乐公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。圣华乐公司向一审法院起诉请求：判决口釦旅馆向圣华乐公司支付拖欠的物业管理费52000元及违约金18000元，共计70000元。一审法院认定事实：2009年2月7日，圣华乐公司与箐华园业主大会业主委员会签订一份《物业服务合同》。合同约定，圣华乐公司对“箐华园”项目提供物业管理服务事宜，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业物业每月每平方米2元。合同第九条约定：“物业服务费（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月前15日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下，每日按当月应缴费金额的0.5%交滞纳金，逾期一个月以上的每日按应交费金额的1%交滞纳金。”第二十四条约定：“本合同为期叁年，自乙方正式进驻小区提供物业服务之日起计算。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2009年9月15日，圣华乐公司与箐华园业主大会业主委员会就物业管理服务合同进行了备案。庭审中，圣华乐公司明确主张的物业管理费是从2012年1月1日起至2016年5月31日止，每月1000元的标准，违约金系按合同估算。其后，圣华乐公司在本案中不要求主张口釦旅馆支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业管理费及违约金，由其另案处理，因不影响口釦旅馆相应权益，故一审法院予以同意。圣华乐公司和口釦旅馆均认可口釦旅馆属于圣华乐公司物业管理服务范围，口釦旅馆物业管理费为每月1000元，口釦旅馆入驻小区后，物业管理费已交至2011年12月31日。口釦旅馆未交纳2015年1月1日至2016年5月31日的物业管理费，现小区的物业管理方仍为圣华乐公司。双方曾就物业管理服务费等纠纷进行调解，未达成协议。口釦旅馆另向一审法院提交电梯维保相关票据、小区照片、签到表等，证明圣华乐公司未尽到物业管理服务义务。圣华乐公司对此不予认可。另查明，口釦旅馆营业执照注册日期为2014年12月25日。上述事实，有双方当事人身份信息，物业服务合同及备案表，收费一览表、人民调解协议口头登记表、社会调解笔录、催费通知单、收据等证据及当事人陈述在案佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，圣华乐公司与箐华园业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”的规定，该《物业服务合同》对圣华乐公司及口釦旅馆均有法律约束力，双方均应按约履行。口釦旅馆主张物业合同在2012年已经截止，到期后未见圣华乐公司与小区业主委员会续签合同，也未与口釦旅馆签订物业服务合同，故未交纳物业管理费。口釦旅馆入驻小区后，一直履行交纳物业管理费的义务至2011年12月31日。圣华乐公司与箐华园业主大会业主委员会签订的《物业服务合同》中合同期限现虽已到期，但双方并未终止或解除物业服务关系，且圣华乐公司现仍对小区物业进行管理，圣华乐公司与口釦旅馆已形成事实上的物业服务关系，故双方仍应参照《物业服务合同》的约定履行双方的权利和义务。现圣华乐公司要求口釦旅馆支付2015年1月1日至2016年5月31日的物业管理费的诉请，符合法律规定，应予支持。口釦旅馆主张圣华乐公司未尽到物业管理服务义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业管理公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可向人民法院提出主张，故关于圣华乐公司是否充分、完全履行物业服务义务的纠纷，口釦旅馆可另行主张权利，以此为理由拒交物业服务费缺乏法律依据，对口釦旅馆上述主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，圣华乐公司主张口釦旅馆支付拖欠物业管理服务费的违约金，因违约金的性质为填补损失，且圣华乐公司未举证证实其实际损失，加之口釦旅馆亦主张违约金过高，故可考虑以必然发生的逾期利息予以适当调整，对该项诉求，确定按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率进行计算，计算起止从2015年2月起至付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、口釦旅馆于判决生效之日起10日内向圣华乐公司支付从2015年1月1日起至2016年5月31日止的物业管理费共计17000元及违约金（以每月物业管理费1000元为标准，以次月第一日起算至付清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率进行分月计算）；二、驳回圣华乐公司的其他诉讼请求。如果口釦旅馆未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由圣华乐公司负担500元、口釦旅馆负担275元（此款圣华乐公司已垫付，口釦旅馆在本判决生效之日起10内支付给圣华乐公司）。本院二审期间，上诉人口釦旅馆提交了新证据：1、申请证人邹某和出庭作证，拟证明圣华乐公司未对口釦旅馆进行物业服务；2、对圣华乐公司服务资质网上查询截图，拟证明圣华乐公司的物业服务资质已过期。被上诉人圣华乐公司提交了：1、物业服务照片6张，拟证明圣华乐公司已尽服务职责；2、圣华乐公司物业服务资质证书；3、业主报修登记表等14页，拟证明圣华乐公司一直履行物业服务管理。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，圣华乐公司认为证人系口釦旅馆的员工，整天呆在旅馆中，对圣华乐公司的服务情况可能看不到，不能据此认定圣华乐公司未进行物业服务。口釦旅馆认为圣华乐公司提供的照片与本案无关联性，资质证书是真的，但是已过期，业主报修登记表系圣华乐公司自己写的，真实性无法核实。对当事人争议的事实，本院认定如下：证人邹某和系口釦旅馆的员工，与口釦旅馆有利害关系，且其证词系孤证，本院对其证词依法不予采信；圣华乐公司的物业服务资质证书的真实性双方均予以认可，本院予以确认；圣华乐公司提供的照片及业主报修登记表系其自己拍摄和制作的，不能证明与本案的关联性，本院不予采纳。本院二审查明，本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，圣华乐公司与箐华园业委会签订的《物业服务合同》虽然已经到期，双方未签订新的合同，但口釦旅馆也认可圣华乐公司还持续为箐华园小区进行物业服务，口釦旅馆提出的箐华园业委会要求圣华乐公司退出箐华园，但未提供证据予以证明，故圣华乐公司与口釦旅馆形成了事实上的物业服务关系。口釦旅馆上诉认为圣华乐公司未向其提供物业服务，故不应收取物业服务费用。物业公司的物业服务是针对全体业主和公共区域进行的，口釦旅馆在一审庭审中也认可其所在地属于圣华乐公司的服务范围，口釦旅馆所举证据不能证明圣华乐公司未对箐华园进行物业管理。同时，口釦旅馆作为业主，对物业管理公司提供的服务不满意，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，口釦旅馆以未提供物业服务为由不缴纳物业管理费于法无据。口釦旅馆上诉认为圣华乐公司不具备物业服务的资质。二审中，双方均向法庭提交了圣华乐公司的物业服务资质证书，证明圣华乐公司具备物业服务资质，对该资质证书已过期的问题，属于相关行政部门管理，与本案无关。综上所述，口釦旅馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费229.75元，由金牛区口釦旅馆负担。本判决为终审判决。审判长  王卫红审判员  李婧杰审判员  姚 兰二〇一六年十一月九日书记员  吴春梅