广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0232民初448号原告：侯某，男。委托代理人：林卫民，男，系广东南水律师事务所律师。委托代理人：邓睿，男，系广东南水律师事务所实习律师。被告：XXXXXX人民政府。法定代表人：张某，系XXX人民政府镇长。委托代理人：钟俊文，男，系广东宜方律师事务所律师。委托代理人：江树辉,男，系乳源瑶族自治县洛阳镇司法所科员。原告侯某诉被告XXXXXX人民政府民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法由审判员谢碑养担任审判长，与主审法官林永祥、人民陪审员胡雪莲组成合议庭于2017年3月22日对本案公开开庭进行了审理，法官助理林梓云全程协助办案。原告侯某及其委托诉讼代理人林卫民、邓睿，被告XXXXXX人民政府委托诉讼代理人钟俊文、江树辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯某向本院提出诉讼请求：一、判令被告将其名下的一幢两层楼房[注：《房屋所有权证》证书号“粤房字第1735317”]以及该楼房附属地块[注：《国有土地使用证书》证书号“乳府国用总字第000027530号字（98）第02320100006号”]办理过户手续到原告名下；二、判令被告乳XXXXXX人民政府承担本案的诉讼费。事实和理由：1995年7月1日，原XXX镇人民政府因在XXXXXX，由于缺乏资金为此向原告借款105000元，月利息为3分，借期2年，双方签订了《借款协议书》。《借款协议书》第五条约定：逾期不能偿还，则用属于甲方（现被告）在县城林产公司家属区的一幢两层楼及捌分左右空地作为抵押，抵押价为肆万伍仟元，房屋转让一切费用由乙方（原告）承担。借款期限到达后，XXX镇人民政府无法清偿借款，为此双方经协商后又于1998年1月16日签订了一份《还款协议书》，《还款协议书》第一条明确约定甲方（XXX镇人民政府）同意将上述楼房[注：《房屋所有权证》证书号“粤房字第1735317”]及附属0.8亩空地[注：《国有土地使用证书》证书号“乳府国用总字第000027530号字（98）第02320100006号”]按原《借款协议》以45000元价格转让给原告抵债。转让费由原告承担，转让后原告永久拥有该房屋所有权及土地使用权。之后，XXX镇人民政府除清偿欠款余额外，但却未按协议履行办理房屋及土地过户手续。2005年，XXX镇人民政府并入被告洛阳镇人民政府。原告曾就此事多次要求被告办理过户手续，但未果。综上所述，原告认为，原告与古母水镇人民政府签订的两份协议是双方真实意思表示，合法、有效。被告无正当理由拒不履行义务，依法应承担违约责任。据此，为维护原告合法权益，特向贵院提以上诉请，请依法支持原告的诉讼请求。被告XXXXXX人民政府辩称，一、原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，其民事权利依法不受法律保护。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”1995年7月1日，XXXXXX政府（现合并入答辩人，下称XXX镇政府）与原告签订《借款协议书》。《借款协议书》约定：“一、借款金额：壹拾万零伍仟元人民币；二、借款时间：二周年，即一九九五年七月一日起至一九九七年一日止……五、逾期不能偿还，则用属于甲方（古母水镇政府）在县城林产公司家属区的一幢两层楼[《房屋所有权证》证书号‘粤房字第1735317’]及捌分左右空地“乳府国用总字第000027550号第（98）第02320100006号”]作为抵押，抵押价为肆万五千元，房屋转让一切费用由乙方（原告）承担。”答辩人认为，原告侯某起诉已经超过法律规定的2年诉讼时效，根据法律的规定，其向贵院要求答辩人将涉案不动产过户到其名下的诉讼请求依法不应得到法律保护，请求贵院依法驳回其诉讼请求。二、《借款协议书》中约定逾期不能还款，答辩人需将涉案房屋折价转让给原告的约定严重违反了法律强制性规定、损害社会公共利益，属于无效约定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十九条规定：“行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置。”第三十六条规定：“第三十六条行政单位有下列情形之一的，应当对相关资产进行评估：（一）行政单位取得的没有原始价格凭证的资产；（二）拍卖、有偿转让、置换国有资产；（三）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。”本案中涉案的房屋以及土地属于答辩人所有，系国有资产，原告根据《借款协议书》中第五条约定主张将涉案房屋所有权属转移到其名下，应当经过严格审批手续并对涉案房屋及土地进行资产评估。如上所述，《借款协议书》中第五条在没有经过资产评估和严格审理手续的前提下，直接将涉案房屋及土地作价肆万元作为答辩人的还款金额，严重违反了《国有资产评估管理办法》的规定，该约定以明显低于市场的价格处置国有资产，严重地损害了社会公共利益，属于无效约定。另外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。”根据法律规定，原告只有在债务履行期届满后其未受清偿时，才可与答辩人协议以抵押物折价处理，原告在签订《借款协议书》时就约定对涉案房屋进行折价处理并要求将权属转移给原告违反法律强制性规定，属于无效约定。三、涉案房屋及土地并未办理抵押登记，按照法律规定，抵押权并未设立。原告侯某与XXX政府签订《借款协议书》虽然约定将涉案房屋及土地进行抵押，但是双方并未去有关部门办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，抵押权并未生效，故原告侯某主张涉案房屋及土地的抵押权也是没有依据的。综上所述，原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，其诉讼请求不应得到法律的支持；另外，《借款协议书》中第五条约定的抵押权并未生效，且该约定因违反法律的强制性规定以及严重损害社会公共利益属于无效约定，对原告以及答辩人均不发生法律效力，原告的诉讼请求没有依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、被告XXXXXX人民政府对原告提供有异议的证据：证据3：《借款协议书》，证明被告向原告借款的事实、金额及逾期不还款用于抵押的房地产相关信息。被告认为对该协议的真实性无法确认，XXX签订的该协议书我方对其进行查账，没有发现该笔资金，且已超过法律规定的诉讼时效，其中约定条款的第五条违反了国家法律的规定，并且未经评估和审批，侵害公共利益，属无效约定。因此请求法院不予以支持。原告提供了《借款协议书》原件，被告虽不认可，但没有提供证据加以反驳，综合本案相关证据材料，本院对《借款协议书》的真实性予以确认。证据4：《还款协议书》，证明被告因逾期还款给原告，同意用其所有的一幢两屋楼以及附属于该楼房的一块空地转让给原告抵债的事实和依据。被告对《还款协议书》的真实性、合法性无法确认，认为该协议书的内容违反法律规定，另外该协议书规定涉案房屋折价给原告所有，损害了公共利益，属于无效的约定。本院对《还款协议书》的真实性予以确认。证据5：原XXX镇人民政府出具的《证明》，证明县城林产公司家属区傍的一幢二屋楼房及附属0.8亩空地于1998年1月16日已转让给原告的事实。被告认为涉案土地及房屋权属仍属于被告，并未转让给原告，因此不认可该证据。该证明由XXX镇政府加盖公章，本院对该证明的真实性予以确认。证据六：被告出具的《证明》，证明XXX镇人民政府于2005年并入其政府，其同意将属于其所有的房地产转让给原告所有的事实。被告对XXX镇人民政府于2005年并入XXX镇政府这一事实没有异议，但对涉案房屋转让给原告所有是不符合法律规定的，不予认可。该证明由被告加盖公章，本院对该证明的真实性予以确认。证据7：《房屋所有权证》（粤房字第1735317），证明转让给原告的二屋楼房位置、建筑面积等状况（共3页）。被告对真实性、合法性没异议，但对原告所说的涉案房屋转让给其所有不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据8：《国有土地使用证》（乳府国用98第02320100006号），证明转让给原告的附属空地位置、用地总面积等状况（共2页）。被告对真实性、合法性没异议，但对原告所说的涉案房屋转让给其所有不予认可。本院对该证据的真实性予以确认。二、被告XXXXXX人民政府没有证据向本院提交。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年7月1日，XXXXXX人民政府准备在XXXXXX，由于资金周转困难，向原告侯某借款本金人民币105000元，该款通过现金支付。原告作为协议乙方与XXXXXX人民政府（协议甲方）签订了《借款协议书》，协议主要条款约定：一、借款金额：壹拾万零伍仟元人民币。二、借款时间：二周年，即一九九五年七月一日起至一九九七年七月一日止。三、借款利息：月息叁分钱计。四、此借款不因甲方领导变动而变更。五、逾期不能偿还，则用属于甲方的在县城林产公司家属区的一幢两层楼房及捌分左右空地作为抵押，抵押价为肆万伍仟元，房屋转让一切费用由乙方承担。1998年1月16日，原告侯某（协议乙方）又与XXXXXX人民政府（协议甲方）签订了《还款协议书》，基于甲方在一九九五年七月一日河屋电站扩容时以房产抵押方式（详见《借款协议书》）向乙方借入月息率为3%的资金壹拾万零伍仟元。截止一九九七年十二月三十一日止，甲方仍欠乙方本金与利息共柒万捌仟陆佰零捌元（78608元）。协议主要条款约定：一、甲方同意将其县城林产公司家属区的一幢两层楼房及所属的零点捌空地，按原《借款协议书》的抵押价肆万伍仟元转让给乙方，该项房产转让的一切费用由乙方负责，转让后，乙方永久拥有该项房产的所有权，可自主处理。二、甲方以肆万伍仟元的房产价款和现金壹万零捌佰壹拾叁元抵还借款后，仍欠乙方借款贰万贰仟柒佰玖拾伍元（22795元），自一九九八年一月一日起改按年利率10%计息，并于一九九九年二月一日前从甲方农村电费中还清借款及利息。还款协议书签订后，XXXXXX人民政府已于2001年下半年将尚欠的余款22759元还清给原告侯辉。就本案涉案房产及土地双方当事人没有到相关部门办理抵押登记手续，至今也没有将产权过户到原告侯辉名下。原告据此向本院提起诉讼，要求被告履行过户手续，从而引起本案纠纷。另查明，XXXXXX人民政府于二000年二月二十二日出具“证明”：兹有XXX镇政府元县城林产公司家属区旁的一幢二层楼房及附属的0.8亩空地，于一九九八年一月十六日转卖给侯某。再查明，XXXXXX人民政府于2005年合并入本案被告XXXXXX人民政府，XXX人民政府于二0一二年二月二十九日出具“证明”：兹有原XXX政府位于县城XX后，林场家属区内一房地产，总面积约700平方米，于1998年1月16日转让给侯某使用。XXX镇政府已于2005年合并入XXX政府，XXX政府事务由我镇接管。望给予办理相关过户手续。本院认为，本案系民间借贷纠纷，该纠纷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通产生的权利义务纠纷。根据原告起诉、被告答辩并结合原、被告及庭审举证、质证情况，本案的争议焦点为：原告请求判令被告将其名下的一幢两层楼房[注：《房屋所有权证》证书号“粤房字第1735317”]以及该楼房附属地块[注：《国有土地使用证书》证书号“乳府国用总字第000027530号字（98）第02320100006号”]办理过户手续到原告名下是否予以支持，对此，本院分析与认定如下：据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的。人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。的规定，经本院审查认定的事实，本案的基础法律关系系民间借贷纠纷，原告的诉讼请求应当是请求判令被告归还借款，而不是请求被告履行办理过户手续，经本院释明这一法律关系后，原告侯某仍然不变更诉讼请求，因此，由其承担这一法律后果。关于本案的诉讼时效问题。被告XXXXXXX人民政府最后出具的证明的落款时间是2012年2月29日，应从2012年2月29日起计算诉讼时效，本案的诉讼时效期间到2014年2月29日届满。但原告侯某于2017年5月27日才向本院提起诉讼。现被告提出原告起诉已超过二年的诉讼时效期间，其民事权利依法不受法律保护的辩解意见。原告侯辉未提供相关证据证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故应由其承担举证不能的法律后果。本院对被告的辩解意见予以采纳。于《借款协议书》中第五条：“逾期不能偿还，则用属于甲方的在县城林产公司家属区的一幢两层楼房及捌分左右空地作为抵押，抵押价为肆万伍仟元，房屋转让一切费用由乙方承担。”及《还款协议书》中第一条：“甲方同意将其县城林产公司家属区的一幢两层楼房及所属的零点捌空地，按原《借款协议书》的抵押价肆万伍仟元转让给乙方，该项房产转让的一切费用由乙方负责，转让后，乙方永久拥有该项房产的所有权，可自主处理。”的法律效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”、《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”的规定，《借款协议书》第五条及《还款协议书》第一条，在协议签订时就明确约定被告在债务履行期届满仍未清偿完毕全部债务后，房产及土地就按约定折价处理，所有权归原告所有，明显违背了上述法律的规定，应属于无效条款。综上所述，原告侯某请求判令被告XXXXXX人民政府将其名下的一幢两层楼房[注：《房屋所有权证》证书号“粤房字第1735317”]以及该楼房附属地块[注：《国有土地使用证书》证书号“乳府国用总字第000027530号字（98）第02320100006号”]办理过户手续到原告名下的诉讼请求，于法无据，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告侯某的诉讼请求。本案件受理费2400元，由原告侯某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  谢碑养审 判 员  林永祥人民陪审员  胡雪莲二〇一七年七月十四日法官 助理  林梓云书 记 员  潘 衡