安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民二终字第00023号
上诉人（原审被告）：朱本亮，男，1969年10月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：蔡保惠，安徽律诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：陈宝林，该公司董事长。
委托代理人：李卫峰，安徽东山律师事务所律师。
委托代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。
上诉人朱本亮为与上诉人淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司（简称安信公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省相山区人民法院2013年11月6日作出的（2013）相民二初字第00313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人朱本亮的委托代理人蔡保惠，安信公司委托代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安信公司一审诉称：2004年5月8日，安信公司被淮北盛世商贸城开发有限公司（简称商贸城开发公司）选聘为淮北盛世商贸城提供前期物业管理服务，双方对服务的范围、内容、质量、费用与物业的使用、维护等作出明确约定。安信公司对盛世商贸城进行了及时、全面的服务。马巍于2005年4月26日与商贸城开发公司签订购房合同，购买了位于商贸城C6栋0107-0207号1-2层共计89.47平方米的商铺，2005年10月取得了上述商铺的产权。朱本亮系上述商铺的经营者。朱本亮未及时向安信公司交纳相关的物业服务费，截至2013年8月31日共拖欠物业服务费8358元。请求判令朱本亮支付物业服务费8358元，违约金3000元（暂计算至2013年8月31日，应计算至付清之日止），并承担诉讼费用。
朱本亮一审辩称：被告的诉讼主体错误，朱本亮不是实际经营户，不是该物业的使用者，不应将其列为被告；安信公司未提供相应的物业服务，商铺周围没有保安巡逻，没有人打扫卫生，安信公司没有收取物业费的权利；安信公司应追加实际使用人为被告；本案已过诉讼时效；安信公司起诉要求违约金没有事实依据，当事人双方没有约定违约金，朱本亮也没有违约；安信公司起诉缺乏依据，请求驳回对朱本亮的诉讼请求。
一审法院查明：2005年4月26日马巍与商贸城开发公司签订商品房买卖合同，马巍购买该公司开发的位于盛世商贸城C6栋0107-0207号1-2层共计89.47平方米的商铺，并于2005年10月取得了上述房屋。2004年5月8日商贸城开发公司（甲方）与淮北市安信商业管理有限公司（乙方，于2010年10月变更为安信公司）签订淮北盛世商贸城前期物业服务合同，双方约定：甲方选聘乙方对淮北市盛世商贸城提供前期物业管理服务事宜；本物业管理区域物业服务收费实行承包制，物业服务内容和收费标准按测算表收取（每月每平方米1.42元），本合同期限自2004年6月18日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止等。合同附件对物业的构成、公共部分明细、共用设施、安全防范、质量标准、物业管理费测算标准作出明确约定，并附有盛世商贸城业主临时公约。2007年3月22日，双方又签订淮北盛世商贸城前期物业服务补充协议，约定针对原物业管理核算成本和现物业管理服务的实际情况，根据《物业管理条例》和有关规定，乙方报请物价部门从新核准物业管理成本。2011年3月31日，淮北市价格认证中心经认证，盛世商贸城收费单位成本为每月每平方米1.9元。2011年4月20日，安信公司对新的收费内容进行了公示，计费起始时间为2011年7月1日。朱本亮自2008年12月至2012年12月一直承租马巍所有的盛世商贸城C6栋0107-0207号商铺，马巍与朱本亮约定租赁期间的物业费由承租人朱本亮承担。2013年1月后，马巍将涉案商铺租赁给他人。C6栋0107-0207号商铺拖欠2008年12月1日至2013年8月31日的物业费8358元（其中2008年12月1日至2012年12月的物业费6998元）没有缴纳，安信公司经催要无果，提起诉讼。
一审法院认为：安信公司与商贸城开发公司签订的前期物业服务合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，安信公司与淮北盛世商贸城开发有限公司签订的前期物业服务合同对业主马巍具有约束力。前期物业服务合同约定本物业管理区域物业管理费标准测算为每月每平方米1.42元，2011年7月1日起按每月每平方米1.9元标准计算。因此，马巍所有的C6栋0107-0207号商铺自2008年12月至2013年8月没有交纳物业费，其中2008年12月至2011年6月，计31个月，按每月每平方米1.42元标准交纳，应为1.42元×89.47平方米×31个月=3938元；2011年7月1至2013年8月，计26个月，按每月每平方米1.9元标准交纳，应为1.9元×89.47平方米×26个月=4420，合计8358元。其中2008年12月至2012年12月的物业费6998元。朱本亮自2008年12月至2012年12月承租马巍所有的盛世商贸城C6栋0107-0207号商铺，马巍与朱本亮约定物业费由承租人朱本亮承担。因此，朱本亮应承担该期间的物业费6998元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，安信公司要求朱本亮支付物业费8358元，其中要求朱本亮支付物业费6998元，于法有据，本院予以支持；其余部分物业费1360元应由业主马巍承担，但本案中安信公司并未要求马巍给付物业费；而要求支付违约金3000元，没有事实及法律依据，不予支持。
朱本亮自2008年12月至2012年12月承租马巍所有的盛世商贸城C6栋0107-0207号商铺，是涉案物业的实际使用人，其与业主马巍约定其承担租赁期间的物业费，前期物业服务合同及业主公约并未规定物业费交纳的期限，且其欠交物业费的行为具有持续性，故对朱本亮辩称其不是实际经营户，不是该物业的使用者，不应将其列为被告，本案已过诉讼时效的辩解不予采信。朱本亮辩称安信公司未提供相应的物业服务，但未提供证据证明其主张，本院对该辩解不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下：一、被告朱本亮于本判决书生效后十五日内给付原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司物业费6998元；二、驳回原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司负担10元，被告朱本亮负担15元。
宣判后，朱本亮不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。安信公司没有提供相应的物业服务，卫生没人打扫，财物丢失没人处理，所以其没有收取物业费的权利；二、安信公司从未找上诉人要过物业费，其起诉两年以前的物业费已过诉讼时效。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。
安信公司庭审时辩称：原判决认定事实清楚，朱本亮上诉理由不能成立，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
双方当事人二审期间均未提交新的证据，均坚持一审的举证、质证意见。本院认证意见与一审一致。
经审理，本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是：1、安信物业公司是否尽到管理义务；2、安信公司的起诉是否超过诉讼时效。朱本亮上诉称安信公司没有提供相应的物业服务，财物丢失没有处理，但其一、二审均未提供相应的证据予以证明，对其该上诉主张，本院不予采纳。朱本亮上诉称安信公司的起诉已超诉讼时效，经查，涉案的物业服务合同并未规定物业费交纳的期限，且朱本亮的欠交行为具有连续性，安信公司一审提供的催缴物业费通知可证明其于2011年12月向朱本亮发出催缴通知，朱本亮拒交，后安信公司于2013年8月即向法院起诉，安信公司的起诉并未超过诉讼时效。朱本亮该上诉主张，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行；二审案件诉讼费用50元，由朱本亮负担。
本判决为终审判决。
审判长 王永进
审判员 夏 君
审判员 李向荣
二０一四年三月二十四日
书记员 孙莉珠
附相关法律条款：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；