广西壮族自治区岑溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）岑民初字第746号
原告林树锋，男，住岑溪市岑城镇。
委托代理人邓羡光，岑溪市三堡镇法律服务所法律工作者。
被告关崇勇，男，住岑溪市岑城镇。
委托代理人谢继光，广西刘晰律师事务所律师。
第三人陈俊霖，男，住岑溪市丽景湾。
原告林树锋与被告关崇勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月21日受理后，依法组成由审判员梁志鹏担任审判长，和人民陪审员黄丽娟、李丽明参加的合议庭，于2014年5月28日、7月16日公开开庭进行了审理，书记员陈晓迪担任记录。在诉讼中本院追加陈俊霖作为本案第三人。原告林树锋及其委托代理人邓羡光、被告关崇勇的委托代理人谢继光到庭参加诉讼，被告关崇勇及第三人陈俊霖经合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告林树锋诉称，2013年11月11日，原告在不了解情况下受蒙蔽和欺骗与被告签订《店面转让合同》，约定由被告将座落在市区中苑一路30号的快车道名车会所（以下简称“快车道”）地下一楼八间铺面连同设备、货底、工具及经营权一并以138万元的价款转让给原告经营，但没有约定交付的具体时间和期限，另外原告还要每年支付租金25万元给原告。签订合同后，原告即通过银行用转账的方式把40万元转让款转给被告，但被告收到该款后一直拒绝把店面交付给原告经营，经协商，被告口头承诺愿意解除合同，退回转让款，但至今没有履行。2014年3月31日，原告书面通知被告解除合同，被告仍拒绝答复。故此，原、被告签订的合同根本无法履行，被告一直自己经营、管理、收益至今，且内容条款显失公平，请法院依法判决解除原告与被告签订的《店面转让合同》，由被告退回转让款40万元给原告。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《店面转让合同》，证明原、被告双方签订的是显失公平的合同；2、广西农村信用社转账业务凭证，证明原告通过转账支付转让款40万元给被告；3、《解除合同通知书》及特快专递签收单，证明原告以书面形式通知被告解除合同并已邮寄给对方；4、原告与被告通过手机短信联系协商解除合同的内容记录，以及被告于2014年4月1日签收《解除合同通知书》的短信提示。
被告关崇勇辩称，1、原、被告签订的《店面转让合同》合法有效，不存在原告被蒙蔽、欺骗及显失公平，2、原告诉请返还的40万元为双方约定的定金，原告因为不履行合同约定债务而无权要求返还，3、被告没有违约，而原告不履行合同提出解除合同没有法律依据，应承担违约责任，原告以自己的行为表示不履行主要债务，致使不能实现合同目的，被告可解除合同。
被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《店面转让合同》，证明原、被告之间存在的合同关系；2、个体工商户营业执照，证明店面经营的具体内容；3、店面装修及设备明细，证明被告对店面的投入；4、关崇勇与陈俊霖签订的《房屋租赁合同》，证明被告转租给原告的房屋来源；5、岑溪市快车道名车会所一楼八间铺面资产总计明细表，证明被告为此投入资金165万多元。
第三人陈俊霖陈述称，其对关崇勇与林树锋签订转租合同并不知情，且不同意双方转租，但也不主张解除其与关崇勇签订的租赁合同或要求确认关崇勇与林树锋签订的合同无效。
本院依职权调取的证据：1、询问陈俊霖的笔录，证明“快车道”的房屋为其出租给关崇勇，对关崇勇转租给林树锋不知情，不同意关崇勇进行转租；2、询问覃盛洪的笔录，覃盛洪称其系被告雇请管理“快车道”的负责人，“快车道”于2013年5月11日开业，林树锋交了40万元后因为家里不支持无法再交余下的资金，故没有把一楼铺面交付给他，而是由关崇勇一直经营至今。
经过开庭质证，原告对被告提供的证据1、2及本院询问陈俊霖、覃盛洪的笔录无异议，被告对原告提供的证据1、2无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。对原告提供的证据3，被告代理人认可该通知书的内容系原告的真实意思表示，但被告本人是否收到代理人不清楚，对原告提供的证据4的真实性有异议，对陈俊霖在询问笔录所作的陈述的真实性有异议，认为其两次所讲的矛盾，对覃盛洪所讲合同没有约定有定金有异议；对被告提供的证据4、5，原告认为证据4内容是真实的，反证明原、被告双方签订的店面转让合同显失公平，因为原房主陈俊霖收取被告的租金是每年25万元，而被告收取原告的租金仅一楼前三年每年即为25万元，加上二、三楼的每年42万元总共达67万元，原告认为被告证据5是不真实的。本院认为，根据原告当庭出示的手机短信提示内容显示，《解除合同通知书》送达给被告的时间为2014年4月1日，对该通知书的证据效力予以确认，而原告提供的手机其他短信内容因没有相关证据印证，对其证明效力不予确认，对被告提供的证据4，不能仅从租金上证明原、被告签订的《店面转让合同》显失公平，对被告提供的证据5，因系其单方提供，原告不认可，对其证明效力不予确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年7月13日，被告关崇勇与第三人陈俊霖签订租赁合同，租用其位于岑溪市中苑一路30号包括八卡铺面在内的三层房屋，使用期限为八年，每年租金25万元。被告在承租后把一楼改造、装修，作为汽车清洁维护及销售汽车饰品、美容产品的场所，2013年4月19日办理了个体工商户营业执照，起字号为“岑溪市快车道名车会所”。被告关崇勇在装修上述场所及经营“岑溪市快车道名车会所”过程中，被告关崇勇与原告林树锋先签订合同把二、三楼的房屋转租给林树锋作其他经营使用，2013年11月11日，原告林树锋与被告关崇勇又签订《店面转让合同》，约定被告把上述“快车道”一楼八间铺面连同设备、货底、工具及经营权转让给原告林树锋，在签订合同时一次性付足转让款138万元给被告，此外原告还需支付一楼铺面的租金（前三年半每年25万元，此后每年27.5万元）给被告，每半年交一次，第一期以签订合同之日起，于2013年11月16日和2014年5月16日各付半年租金12.5万元，以后每期均以11月16日、5月16日为交半年租金的期限截止日期。双方还约定了其他相关条款，其中第六条内容为：“在签订合同时，乙方交纳定金元给甲方，在合同签订后交足转让款和半年租金时，如数退回定金款”，双方在此合同定金条款中对定金没有约定明确的金额，合同签订后亦没有对定金数额协商约定。同日，原告通过广西岑溪农村合作银行转账40万元汇入被告账户，此后，原告一直没有再支付余下的款项给被告，亦没有到岑溪市快车道名车会所要求被告交接，被告既未主动通知并将“快车道”交付给原告接手经营，也没有催促原告给付余款，而是由其自己一直经营“快车道”至今。2014年3月31日，原告用特快专递邮寄了一份《解除合同通知书》给被告，要求解除双方签订的租赁合同并由被告退回收取的40万元，由于未得到被告回复，便于2014年4月21日提起本案诉讼。被告在法庭上同意解除双方签订的《店面转让合同》。
本院认为，原告林树锋与被告关崇勇在平等自愿的基础上协商所签订的《店面转让合同》是双方的真实意思表示，除合同第六条因双方对定金数额没达成一致并明确约定外，其他合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方均具有法律约束力。根据上述合同第二条约定，在签订合同时原告应一次性付足转让款138万元给被告，但当日原告仅支付了40万元，亦未按合同约定给付租金，属原告不完全履行合同义务，为原告违约，依法应承担违约责任。原告除40万元外不再按合同约定支付余下的转让款和租金12.5万元，表明其不履行合同主要义务，属其违约，依照合同法的规定，原告本来并没有单方请求解除合同的权利，而被告则可据此解除合同，鉴于目前原告确实无意继续履行合同，并且被告亦在本案诉讼中表示同意解除双方签订的合同，本院可予判决解除原、被告签订的《店面转让合同》。至于原告曾以书面形式通知被告解除合同，被通知方按照法律规定有权在三个月内进行答复，或对通知解除的效力提起诉讼，但原告又在期限内另行选择提起诉讼请求解除合同，应视为原告已自行放弃以通知方式解除合同。对于合同解除后的处理，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，上述合同解除后，双方从对方取得的财产应当予以返还，本案中，除了原告仅支付40万元给被告外，双方并未实际履行合同约定的其他内容，被告没有把铺面和相关的设备、设施、货底交付给原告，原告诉请被告返还40万元，应当在扣除原告因其违约造成对方的损失给予赔偿后，余下部分由被告返还给原告。
对于被告主张原告违约需承担违约责任，应当执行定金罚则，原告无权请求返还40万元定金，因为虽然该合同中的第六条表述有“在签订合同时，乙方交纳定金元给甲方，在合同签订后交足转让款和半年租金时，如数退回定金款。”的内容，但在“定金”的后面为空白内容，并未载明有具体的数额，本院审理后根据合同法第六十一条、第六十二条的规定，又不能对双方定金数额作出认定，说明双方在签订合同时并未就定金的金额问题协商达成意思一致；此外，在原告汇款给被告的转账业务凭证中没有注明此款为“定金”，经查被告也未出具过收到原告“定金”的收据；故，本院认定双方定金条款不成立，双方在法庭辩论结束前亦未就定金达成一致，根据《合同法》的相关规定，定金条款并不是合同中必须具备的内容，因此，被告辩称原告所支付的40万元为定金与事实不符，其主张根据定金罚则对原告给付的定金40万元不予退还、或适当调低定金（不超过合同标的总额的20%）的理据不充分，本院不予采纳。根据合同法的规定，违约一方应赔偿对方的损失，本案中，被告根据《店面转让合同》约定，履行合同后被告在六年十个月内可获得138万元收益（转让款），属被告的合同期望利益，由于原告违约，被告在合同解除之前的这段时间应得的合同期望利益为原告造成的被告经济损失，此经济损失可按照整个合同期总收益的比例计算，即1380000÷82个月（共6年10个月）×9个月（从签订合同的2013年11月11日起至本案作出判决日止）=151463元（小数点后四舍五入），原告应赔偿151463元给被告，实际履行判决时可由被告扣除此款后，把剩余的款248537元予以退还给原告。第三人陈俊霖在本案中未主张其诉讼权利，本院在此不作审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：
一、解除原告林树锋与被告关崇勇签订的《店面转让合同》；
二、由原告林树锋赔偿经济损失151463元给被告关崇勇；
三、由被告关崇勇返还其收取原告的人民币400000元给原告林树锋；
四、驳回原告林树锋超出上述判决支持其请求外的其他诉讼请求。
本案诉讼受理费7300元（原告已预交），由被告关崇勇负担2300元，由原告林树锋负担5000元。
上述被告关崇勇应付之款，扣减原告林树锋应赔偿给其的损失后，实际应履行给付原告林树锋之款为250837元（248537元＋2300元），限于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状正本五份，副本四份，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审 判 长 梁志鹏
人民陪审员 黄丽娟
人民陪审员 李丽明
二〇一四年八月七日
书 记 员 陈晓迪