广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第141号
上诉人（原审被告）：叶文汉。
委托代理人：余泽鹏、张菊，均系广东国硕律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁华有。
上诉人叶文汉因与被上诉人梁华有确认合同无效纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年9月13日，梁华有向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认双方于2003年4月23日签订的《协议》为无效合同，叶文汉向梁华有返还土地及地上建筑物。梁华有向叶文汉返还合同首期款60000元。2、叶文汉向梁华有支付2003年4月23日至2012年4月23日的土地及房屋使用费108000元，并从起诉之日起，按照每月1000元的标准计付使用费，至返还土地及地上建筑物之日止。事实和理由如下：梁华有自有新会区某甲镇某乙二队XX（土名）宅基地四块，其中办理土地证的三块地共180平方米，另未办理土地证而有购地收据的宅基地一块89.32平方米，四块地合共269.32平方米。双方于2003年4月23日签订《协议》，商定梁华有将上述土地转让给叶文汉，价款为108000元，其中首期款60000元叶文汉已经支付，余下48000元待办理土地证后付清。但是，梁华有到当地村委会咨询办理土地证过户时发现，双方之间的协议违反法律的强制性规定，村委会的工作人员告知：根据我国《宪法》第十条和《土地管理法》第二条、第六十三条的有关规定，农村集体的土地的使用不得转让给本集体以外的人员。梁华有遂与叶文汉协商，但叶文汉一直拒绝协调，后来更因债务缠身而弃家出走，至今下落不明。但是，涉案的房屋及土地从2003年4月23日起一直由叶文汉占用，故梁华有依据1000元／月的标准，要求叶文汉支付使用费。诉讼过程中，梁华有变更其诉讼请求为：确认双方于2003年4月23日签订的《协议》为无效合同，叶文汉将《协议》约定的土地返还给梁华有，梁华有将合同首期款60000元返还给叶文汉。
叶文汉答辩称：一、该《协议》合法有效，叶文汉要求继续履行《协议》。该《协议》约定，梁华有帮叶文汉办理土地使用证之后，叶文汉才支付余下的48000元款项。二、双方签订《协议》的真实时间为2005年8月11日，《协议》也没有约定叶文汉需要支付土地使用费。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2003年4月23日，双方当事人签订《协议》一份，内容为：梁华有将某甲某乙二村XX（土名）总面积为269.32平方米的住宅用地（180平方米＋89.32平方米）出卖给叶文汉，成交金额为108000元，叶文汉先付首期款6万元后，梁华有交付上述土地给叶文汉使用和改造，余下款项48000元待办理180平方米用地转移过户后一次性付清给梁华有。2005年8月11日，梁华有、叶文汉在江门市新会区某甲镇某丙村民委员会再次签订《协议》一份，该协议内容与2003年4月23日签订的《协议》内容一致。叶文汉支付首期购地款6万元之后，梁华有将《协议》约定上述土地交付给叶文汉使用，叶文汉于2004年在涉案土地上将原有的旧厂房拆除后搭建新厂房（该厂房未办理房屋产权证），叶文汉曾在该厂房经营江门市新会区某甲富业五金修理店。后因涉案土地的使用权未能办理相应的过户手续，梁华有多次向叶文汉催讨剩余的购地款48000元，叶文汉认为，梁华有未能按《协议》为其办理土地使用权过户手续故拒绝支付。
另查明，涉案面积269.32平方米的土地，系由四块面积分别为60平方米、60平方米、60平方米和89.32平方米的土地组成。其中，登记在梁华有名下的土地两块【证号为：新府集建（1992）字第XX1300714号、新府集建（1992）字第09XX00715号】，面积均为60平方米。登记在名为“叶某某”之人名下的土地一块【证号为：新府集建（1992）字第091300XXX号】，面积亦为60平方米。上述已经办理登记的三块土地性质均为住宅用途，位于江门市新会区某丙区某丁。余下面积为89.32平方米的地块没有办理土地使用权证，但双方均没有提交《协议》中所述该土地的“购地收据”。
再查明，叶文汉的户籍所在地为江门市新会区某甲镇某丙洋一村。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是宅基地使用权纠纷。涉案转让的土地由四块地块组成，其中：1、梁华有依法享有登记在其名下的两块宅基地（住宅用地，面积共120平方米）的使用权，但该两块宅基地为村农民集体所有，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款关于“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，鉴于梁华有转让给叶文汉的土地性质及叶文汉的户籍所在地情况，双方之间的土地使用权买卖（转让）行为，违反了法律的强制性规定，依法应当认定双方签订的《协议》无效。2、登记在案外人“叶某某”名下面积为60平方米的宅基地，梁华有认为其已向“叶某某”购买并取得了该块宅基地的使用权，为此，其提交了新府集建（1992）字第091300XXX号集体土地建设用地使用证原件为证。原审法院认为，涉案宅基地登记在案外人“叶某某”名下，依据《中华人民共和国物权法》第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，梁华有不能仅以持有案外人“叶某某”的建设用地使用证原件为由便认为自己享有相应的土地使用权。故此，梁华有对新府集建（1992）字第091300XXX号中的60平方米宅基地无权进行处分，且鉴于该土地所有权的性质及叶文汉户籍登记地的原因，转让该部分土地使用权的协议亦无效。3、涉案面积为89.32平方米的土地（没有办理土地证），梁华有诉称其已向村委会购买并取得该块土地的使用权，只是村委会出具的购地收据已经遗失，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，梁华有对此应当承担举证不能的不利后果，对梁华有主张该宅基地其是实际使用权人的主张不予采纳。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方于2003年4月23日签订的《协议》（含2005年8月11日签订的《协议》）无效，梁华有应该返还60000元的购地款给叶文汉，叶文汉应返还因该《协议》而使用的位于江门市新会区某甲镇某丙某丁的四块住宅用地返还给梁华有。
另外，双方签订《协议》后，叶文汉拆除涉案地块上梁华有原有的建筑物后在该土地上自建了厂房，至今没有办理相关的房屋产权证。叶文汉根据《协议》而建造的厂房与该厂房所占用地块权属不一致，因双方签订的涉及土地使用权转让的《协议》无效，叶文汉有权向梁华有主张该厂房折价后的赔偿，因叶文汉在本案中没有提起反诉，也没有提出评估和赔偿主张，故叶文汉可以另行依法主张，原审法院不作调整。
据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十七条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月13日作出（2012）江新法民一初字第1335号民事判决：一、确认梁华有与叶文汉于2003年4月23日签订的关于江门市新会区某甲镇某乙二村XX（土名）相关集体土地建设用地使用权转让的《协议》（含2005年8月11日的《协议》）无效。二、叶文汉应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于江门市新会区某甲镇某丙某丁的四块住宅用地【集体土地建设用地使用证号分别为：新府集建（1992）字第XX1300714号、新府集建（1992）字第09XX00715号、新府集建（1992）字第091300XXX号，以及没有办理土地使用权证的89.32平方米土地】给梁华有。三、梁华有应自本判决发生法律效力之日起十日内返还购地款60000元给叶文汉。若未按照本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金；若梁华有未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由梁华有负担。
当事人二审的意见
叶文汉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实和理由如下：一、原审事实不清，且未追加必要的共同诉讼参加人，程序违法，本案应当发回重审，追加必要的当事人，查明事实后再行处理。1、本案关于涉案土地的权属问题并未查清。对于没有产权证明的89.32平方米土地的权属问题，虽然所有权归集体所有，但使用权归谁所有并不清楚，而梁华有也并未提供证据对其使用权加以证明，因此，梁华有根本无权进行处分，处分所得非法收益亦不能全部归梁华有所有。2、登记在叶某戊名下的土地如果不能证明已经合法转让给梁华有，则梁华有也同样无权处分。所以，梁华有对于非自有涉案土地无权处分，合同的相应部分应当认定无效。二、原审程序有误。由于涉案土地部分为叶某戊所有，则本案的处理结果与叶某戊有利害关系，原审在没有追加叶某戊参加诉讼的情况下作出处理，程序违法。三、原审未对双方责任的分担进行明晰，简单判决双方各自返还，明显有失公平。由于当前土地的市场价值不断增长，其中的利益驱动梁华有违背诚信。叶文汉没有违反约定，在涉案土地之上建设厂房，购置了机械设备等，如果梁华有主张收回，则应赔偿叶文汉因此造成的损失【包括地上建筑物损失（以评估价价格为准）、机械损失（包括搬迁费用）、土地增值部分（按已支付购地款比例）、已支付购地款利息】，如此方可体现公平合理。对于上述损失，叶文汉保留追诉的权利。
梁华有答辩称：一、关于涉案土地面积问题有土地使用权证加以证明，对此不再赘述。而登记在叶某戊名下的土地当时确实已经交易，且相关土地权证也是由梁华有持有。至于没有权属证明的土地，当梁华有向村委会购入时并没有进行具体丈量，收据现也已丢失，但多年来由梁华有占有使用也没有遭到干涉。二、对于双方买卖涉案土地的问题，叶文汉对于土地状况是清楚的，由于叶文汉始终没有足额支付购地款，导致政策变化，为保证集体成员的土地使用权，只有本集体成员才能拥有宅基地，且以一户一宅为原则，宅基地不得向非集体成员买卖，故无法办理过户。对于后续处理问题，梁华有已经与叶文汉协商，但无法达成一致。三、由于涉案土地属于宅基地，依法不能买卖，故涉案《协议》应当归于无效，叶文汉应当予以返还。同时，梁华有也同意将已经收取的购地款退还给叶文汉所有。至于赔偿问题，由于土地现仍为梁华有所有，故增值部分与叶文汉无关，梁华有无需对叶文汉作出增值部分的补偿。此外，叶文汉已经占有、使用涉案土地多年，期间并未支付对价。至于厂房问题，双方可另行委托鉴定以确认房屋价值，梁华有可酌情予以赔偿，但必须以支付土地使用对价为前提。
双方当事人在二审阶段均无提供证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：梁华有与叶文汉以涉案土地使用权为标的，签订转让协议并将土地交付使用，现梁华有以涉案《协议》违反法律、行政法规的强制性规定为由，诉请法院确认无效，并判令双方相互返还财产，故本案应为确认合同无效纠纷。原审法院将本案定性为宅基地使用权纠纷不当，本院予以纠正。本案二审争议焦点为：能否确认涉案《协议》无效的问题。
关于涉案《协议》对已有宅基地使用权证的土地进行转让的部分是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地依法属于农民集体所有，集体组织成员所享有的宅基地使用权，源自于集体组织对集体所有的土地使用权的内部分配，故其流转依法应当获得集体组织的同意，且因法律对集体土地使用权流转的严格限制，集体土地使用权的转让对象，仅限于本集体组织的成员。本案中，叶文汉并非编号分别为新府集建（1992）字第XX1300714号、第09XX00715号和新府集建（1996）字第091300XXX号集体土地所在的江门市新会区某甲镇某丙区某丁的村集体成员，其户籍情况不符合法律对受让人身份的强制性规定，故涉案《协议》以上述宅基地的使用权为标的进行转让，并用于建设工业厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，依法当属无效约定。
原审法院已经查明新府集建（1996）字第091300XXX号土地的登记使用权人仍为叶某戊，但该宅基地使用权是否已为梁华有所有，对本案合同效力的认定并无直接影响，故叶文汉主张追加叶某戊或其法定继承人参加诉讼，缺乏理据且无必要，本院不予支持。
关于涉案《协议》约定对一块面积约为89.32平方米土地的使用权进行转让的部分是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，农村和城市郊区的土地，除由于法律规定属国家所有的以外，属于农民集体所有，鉴于本案并无证据显示上述土地已经办理权属登记，则结合该土地位于江门市新会区某丙区某丁所在的农村地区，籍属某丁的村民梁华有对该土地长期占有、使用的情况分析，上述土地应为农民集体所有土地。由于双方当事人均确认其合同目的及实际履行均将该地块用于非农业建设，故双方对于该地块使用权的转让约定，违反法律的强制性规定，故亦属无效。
据此，原审法院认定涉案《协议》无效并无不当，本院予以维持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案《协议》确认无效，叶文汉因此获得占有、使用的涉案土地，应当予以返还。至于双方对合同无效是否存在过错，梁华有应否赔偿叶文汉经济损失的问题，因叶文汉在原审阶段并未提起反诉加以主张，且案经二审调解，双方未能达成一致，故叶文汉可另案起诉解决，本案不作处理。
综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，应予维持。叶文汉的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由叶文汉负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年四月二十二日
书记员 李慕华
梁闪云