广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终922号上诉人（原审被告）:佛山市顺隆银都商贸有限公司，住所地广东省佛山市禅城区公正路28号银都大厦首层商场之一，统一社会信用代码91440604682497068A。法定代表人：滕风照。委托诉讼代理人：孔令文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广立，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市环市物业管理中心，住所地广东省佛山市朝安路镇政府大楼*楼。统一社会信用代码9144060472294525XC。法定代表人：邓武卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：王素红，该公司员工。委托诉讼代理人：钟文钦，该公司员工。上诉人佛山市顺隆银都商贸有限公司（以下简称顺隆银都公司）因与被上诉人佛山市环市物业管理中心（以下简称环市物业中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。顺隆银都公司上诉请求：撤销一审判决，驳回环市物业中心的全部诉讼请求，本案诉讼费由环市物业中心承担。事实与理由：（一）一审程序违法。本案系双方对因租赁禅城区忠义路53号的物业是否拖欠电费而产生争议，对双方签订的《物业租赁合同》并无争议，本案不是房屋租赁合同纠纷，故涉案租赁合同的效力不属于本案审查范围，一审认定涉案租赁合同无效超越了审查范围。（二）一审认定事实不清。顺隆银都公司于2013年1月17日向供电局开立了缴费账户及专用电表，该公司及其所招租的其他用电户都是通过该自有电表自行缴纳电费，环市物业中心并无合同约定的代缴电费义务。一审未能查明环市物业中心主张的电表电费由谁产生，直接依租赁事实判令顺隆银都公司承担清偿责任，是认定事实不清。环市物业中心辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）本案是由租赁合同关系导致的纠纷，一审法院审查租赁合同效力并无不妥。本案虽然是环市物业中心向顺隆银都公司追偿垫付电费，但该追偿权是基于双方签订的涉案租赁合同中相关约定以及环市物业中心垫付涉案物业的电费而衍生的附属权利，一审判决应以涉案合同中有关电费代缴的相关约定为参考，顺隆银都公司注重一审审查合同效力超越了审查范围，缺乏事实和法律依据。（二）环市物业中心将涉案物业全部出租给顺隆银都公司使用，基于合同的相对性，涉案物业产生的电费应全部由顺隆银都公司承担。双方先后签订两份涉案租赁合同，将涉案物业全部出租给顺隆银都公司使用，租赁期间涉案物业产生的电费应由顺隆银都公司承担，环市物业中心根据涉案租赁合同的约定向顺隆银都公司主张具有充分的事实和法律依据。虽然顺隆银都公司主张其是通过自有电表向供电局缴纳电费，但根据一审查明的事实，涉案物业有两个电表，其中环市物业中心报装的电表用电地址是忠义路53号，顺隆银都公司报装的电表用电地址是忠义路53号2、3楼，且两个电表之间相互独立，计量用电量不存在关联，再次印证了环市物业中心在一审陈述的顺隆银都公司所缴纳的是其增容部分的电费而并非涉案物业的全部电费的事实。顺隆银都公司的上诉事实、理由与一审法院查明的事实严重不符，亦未提供有效证据予以反驳，其上诉请求没有事实和法律依据。环市物业中心向一审法院起诉请求：一、顺隆银都公司向环市物业中心支付涉案物业2014年7月1日至2016年7月31日期间的电费154808.90元；二、顺隆银都公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年4月6日，环市物业中心（出租方、甲方）与顺隆银都公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“一、甲方出租给乙方坐落在佛山市禅城区忠义路53号厂房及空地的房屋及附属设施（下称“本物业”）。2、租赁面积2402.92平方米。（其中：厂房2152.92㎡，空地250㎡）……二、租赁用途。1、本物业主要作为厂房使用。……三、租赁期限1、租赁期从2012年8月1日起至2027年7月31日，为期15年。……四、履约保证金、水电按金约定1、在签订本合同之日，乙方应向甲方财务交纳55420元履约保证金。……五、租赁费用计算及支付1、租赁本物业按照先付款后使用的原则，乙方应按照本合同约定向甲方预付租金。2、双方同意按以下第【3】【4】种方式确定租金：【3】按租赁总面积计算租金，具体约定如下（空地在租赁期内不递增）”：第一阶段：2012年8月1日起至2015年7月31日厂房每月每平方米4.80元、空地每月每平方米3.00元；每月租金合计11084.00元。第二阶段：2015年8月1日起至2018年7月31日厂房每月每平方米5.28元、空地每月每平方米3.00元；每月租金合计12117.00元。……【4】按租赁总面积计算管理服务费及其他费用，具体约定如下（空地在租赁期内不递增）：第一阶段：2012年8月1日起至2015年7月31日管理服务费每月7389元。第二阶段：2015年8月1日起至2018年7月31日管理服务费8078元。……5、乙方自行承担并按时缴纳使用本物业所发生的一切费用，包括但不限于物业管理费、自用水电费、公用水电费分摊、垃圾处理费、电梯运行维护费（若本物业有电梯的）等。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用本物业有关的费用，均由乙方支付。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为：（1）上述费用按收费相关部门标准和协议约定收取，公用水电费分摊按租赁面积计算或实际支付计算；（2）乙方须于每月10日前向甲方交纳当月的上述费用；六、物业使用要求和维修养护责任。……2、若租用为厂房的，甲方负责将电线、水管及水电表装到本物业厂房门口，提供水、电等基础设施上，如乙方对该基础设施需扩容升级的，则自行承担增加的费用。除厂房水电表外一切用电、用水设施的安装、使用、维护均由乙方负责。若租用为商铺的，甲方负责提供水、电源到商铺门口，延长线路费用及使用期间的维护均由乙方负责。……”。2012年7月31日，环市物业中心（出租方、甲方）与顺隆银都公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定：“一、甲方出租给乙方坐落在佛山市禅城区忠义路53号的房屋及附属设施（下称“本物业”）。2、租赁面积81.67平方米。……二、租赁用途。1、本物业主要作为商铺使用。……三、租赁期限1、租赁期从2012年8月1日起至2027年7月31日，为期15年。……四、履约保证金、水电按金约定1、在签订本合同之日，乙方应向甲方财务交纳11025元履约保证金。……五、租赁费用计算及支付1、租赁本物业按照先付款后使用的原则，乙方应按照本合同约定向甲方预付租金。2、双方同意按以下第【3】【4】种方式确定租金：【3】按租赁总面积计算租金，具体约定如下（空地在租赁期内不递增）”：第一阶段：2012年8月1日起至2015年7月31日厂房每月每平方米27元，每月租金合计2205。第二阶段：2015年8月1日起至2018年7月31日厂房每月每平方米29.70元，每月租金合计,2426元。……【4】按租赁总面积计算管理服务费及其他费用，具体约定如下（空地在租赁期内不递增）：第一阶段：2012年8月1日起至2015年7月31日管理服务费每月1470元。第二阶段：2015年8月1日起至2018年7月31日管理服务费每月1617元。……5、乙方自行承担并按时缴纳使用本物业所发生的一切费用，包括但不限于物业管理费、自用水电费、公用水电费分摊、垃圾处理费、电梯运行维护费（若本物业有电梯的）等。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用本物业有关的费用，均由乙方支付。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间为：（1）上述费用按收费相关部门标准和协议约定收取，公用水电费分摊按租赁面积计算或实际支付计算；（2）乙方须于每月10日前向甲方交纳当月的上述费用；六、物业使用要求和维修养护责任。……2、若租用为厂房的，甲方负责将电线、水管及水电表装到本物业厂房门口，提供水、电等基础设施上，如乙方对该基础设施需扩容升级的，则自行承担增加的费用。除厂房水电表外一切用电、用水设施的安装、使用、维护均由乙方负责。若租用为商铺的，甲方负责提供水、电源到商铺门口，延长线路费用及使用期间的维护均由乙方负责。……”上述两份合同落款甲方处均由环市物业中心盖章确认、乙方处均由顺隆银都公司盖章确认。2013年6月28日，环市物业中心（甲方）与顺隆银都公司（乙方）签订《补充协议》，主要达成如下协议：“一、乙方要求甲方同意为乙方开具担保书，开具担保书前乙方要交纳用水担保书押金壹万元正给甲方，租赁合同期满办好退场手续后，甲方应将押金无息归还给乙方。二、乙方办理用水增容的费用由乙方自行承担。……”。2013年1月17日，顺隆银都公司作为甲方（用电备用金委托人、用电客户）与案外人广东电网公司佛山禅城供电局作为乙方（用电备用金受偿人、供电局）、中国银行佛山绿景三路支行作为丙方（用电备用金托管人、银行）签订《用电备用金托管协议》，主要约定乙方在丙方营业网点开立用电备用金账户，用于存储用电备用金，备用金金额为17500元，用电地址为涉案忠义路53号2、3楼；乙方授权丙方管理乙方缴交的用电备用金，丙方对用电备用金实行专户管理，乙方为用电备用金委托人，必须按照甲方核定的数额在丙方存入用电备用金，用电备用金享有丙方根据人民银行相关规定计付的利息；乙方授权丙方，对甲方向丙方发出的《动用用电备用金通知书》，丙方必须自收到该通知书之日起三个法定工作日内划款到甲方指定账户等条款，同日，案外人中国银行佛山绿景三路支行出具《用电备用金冻结通知书》，冻结了顺隆银都公司账户66×××99内用电备用金金额17500元。另查明，环市物业中心向广东电网公司佛山供电局支付了涉案佛山市禅城区忠义路53号场地2014年6月13日至2016年8月1日期间的电费共计151182.56元，其中2014年6月13日至2014年7月14日支付的电费为9036.77元、2016年1月12日至2016年2月3日的电费为1702.09元、2016年5月8日至2016年6月11日的电费为2708.70元；环市物业中心2016年7月26日出具收款收据确认收到顺隆银都公司交纳涉案忠义路53号商铺代收电费（2014年6月-7月部分）7619.70元；顺隆银都公司已向广东电网公司佛山供电局交纳了涉案忠义路53号2、3楼2013年3月至2016年9月的电费。再查明，涉案座落于佛山市禅城区忠义路53号的土地使用权人为案外人佛山市禅城区祖庙街道经济联合总社，土地用途为工矿仓储用地（厂房），使用权面积1348㎡。2016年8月22日，案外人佛山市禅城区祖庙街道经济联合总社出具《情况说明》，主要内容为：“坐落于佛山市禅城区忠义路53号的商铺、厂房以及空地，均属于我社所有的物业。自2012年8月1日起，我社已委托佛山市环市物业管理中心对上述物业进行日常经营管理（包括但不限于对外出租、收取租金等费用、处理诉讼事务等）。特此说明。”。还查明，涉案位于佛山市禅城区忠义路53号场地总共加装了2个电表；各电表的户主及交费主体分别是：【EEE00028936户主号：061109001118715，户主和交费主体：佛山市顺隆银都商贸有限公司，用电地址：忠义路53号2、3楼)；EEE00028933户主号：061100080000309，户主和交费主体：佛山市环市物业管理中心，用电地址：忠义路53号】，各电表之间是独立关系，各电表计量用电量不存在关联。以上事实有环市物业中心提交的环市物业中心企业营业执照、《物业租赁合同》2份、国有土地使用证、情况说明宗地图、电费发票联28张、收款收据、刷卡单据、电子发票记账清单、汇款凭证；顺隆银都公司提交的用电备用金托管协议、用电备用金冻结通知书、发票联复印件13张及供电局出具的《用电及缴费情况表》；一审法院依职权调取的《佛山禅城供电局关于佛山市禅城区人民法院调查取证函的复函》为证。其中，环市物业中心提交的未付电费明细表、缴费通知单，一审法院将结合本案所有证据待后予以认定。环市物业中心当庭陈述：涉案场地1700多平方，加盖建筑物之后总的面积是顺隆银都公司所承租的两处场地加起来的面积，共计2484.59平方米，该场地仅出租给顺隆银都公司，没有出租给其他人；涉案场地有两个电表在运转，顺隆银都公司报装的独立电表经过环市物业中心单位同意，环市物业中心将涉案场地交付给顺隆银都公司时已有一个总电表，计算的就是由顺隆银都公司承租的涉案忠义路53号全部物业的用电量，电费由环市物业中心先行垫付，然后每月通过抄表计算再与租金一起通知顺隆银都公司交纳，一直持续至2014年4月，后环市物业中心在顺隆银都公司欠缴电费后与顺隆银都公司协商，并于2016年3月份左右经过双方现场核查，环市物业中心原有电表容量不足，顺隆银都公司才增容加装了另一电表，核查以后顺隆银都公司才于2016年上半年到环市物业中心处分两次分别交纳了2014年4-6月及7月部分电费7225元，其中7月份的实际电费为10602.30元，顺隆银都公司尚欠3377.30元未交；顺隆银都公司报装的电表与环市物业中心原有电表是不同表号，不存在重复收费情况，且顺隆银都公司提交的交费明细显示顺隆银都公司所交的是忠义路53号二、三层的用电费用，是其增容部分的电费；顺隆银都公司当庭陈述：合同签订时，顺隆银都公司未来得及自开电表，到2013年1月由于环市物业中心原来的电表增容不够，所以经环市物业中心及供电局同意，顺隆银都公司自2013年1月17日开立了专用电表且已一并交纳了用电保证金，自此顺隆银都公司自行向供电局直接缴纳电费，没有再使用环市物业中心的电表，对环市物业中心电表中产生的用电流量不能确定是否顺隆银都公司及其承租户用电产生；顺隆银都公司确认2012年9月10日至2013年1月17日之前使用环市物业中心电表情况，但该用电期间的电费已经缴纳；2014年7月份之前，顺隆银都公司均通过转账或直接缴纳的形式向环市物业中心交纳电费；涉案场地有两个电表，一个是顺隆银都公司自行报装，另一个是原有电表，顺隆银都公司报装的独立电表是对顺隆银都公司承租的所有整个忠义路53号的厂房及空地用电情况进行计量；因环市物业中心原有电表已经以涉案忠义路53号作为用电地址，后顺隆银都公司增容时由于涉及不同用电主体，所以为了区分用电地址，故以忠义路53号二、三层作为用电地址登记，实际上该电表所管控的用电楼层包含了忠义路53号全部建筑物1-4层的用电；涉案场地都是由顺隆银都公司承租，部分作为顺隆银都公司员工宿舍，另一部分转租他人，全部均处于正常使用状态；顺隆银都公司误以为还在继续使用环市物业中心电表计费才将电费缴纳至2014年4月的电费，此后顺隆银都公司认为自己使用的是独立电表，故不再向环市物业中心交费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均系无效。本案中，环市物业中心、顺隆银都公司未举证证明涉案忠义路53号场地具备相关报建手续或产权证明，一审法院确认涉案合同属无效合同。经查，顺隆银都公司实际占有使用涉案整个忠义路53号场地，该场地共有电表2个，其中环市物业中心报装的电表计费地址为忠义路53号，顺隆银都公司报装的电表计费地址为忠义路53号2、3楼，且两个电表之间是独立关系，计量用电量不存在关联。顺隆银都公司虽抗辩提出已根据其报装的电表计量的用电量按时交纳了涉案整个忠义路53号场地的电费，其报装的电表计费地址以忠义路53号2、3楼进行登记是为了区分用电地址，但实际上其报装的电表计量的用电量包含了整个忠义路53号场地的全部用电，顺隆银都公司该抗辩意见与一审法院上述查明的事实不符，其亦未提供有效的证据予以证实，一审法院不予采纳。本案中，虽然对于顺隆银都公司尚欠涉案忠义路53号场地2014年7月1日至2016年7月31日的电费金额为154808.90元是由环市物业中心单方计算得出，但涉案两份《物业租赁合同》第5条、第8条均已就电费的计算方式进行了明确约定，且环市物业中心单方制作的未付电费明细表及缴费通知单上已详细列明了抄表记录、计算标准及方法，顺隆银都公司亦无举证证明该计算方法及结果存在不合理之处，一审法院依法予以采信。虽涉案合同无效，但涉案忠义路53号场地的电费已实际产生，且环市物业中心已实际垫付，作为场地使用人的顺隆银都公司理应参照合同约定向环市物业中心支付，环市物业中心诉请顺隆银都公司支付尚欠涉案忠义路53号场地2014年7月1日至2016年7月31日的电费为154808.90元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：顺隆银都公司于判决发生法律效力之日起十日内，向环市物业中心支付2014年7月1日至2016年7月31日佛山市禅城区忠义路53号场地的电费共计154808.90元。一审适用简易程序，案件受理费1698元，由顺隆银都公司负担。本院二审期间，顺隆银都公司向本院提交了佛府国用（96）字第06000600090号国有土地使用证、佛山市禅城区不动产登记信息查询结果，拟证明涉案物业有合法的房产证，涉案租赁合同合法有效。环市物业中心没有提交新证据。经审查，顺隆银都公司提交的上述证据均系涉案物业所在土地的权属信息而非涉案物业房产的权属信息，故不能证明顺隆银都公司主张的证明内容，本院对上述证据不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：在二审法庭调查中，双方确认：佛山市禅城区忠义路53号地址上仅有一栋建筑物，该建筑物全部由顺隆银都公司承租后再对外招租，禅城区忠义路53号2、3楼即为该建筑物的2、3楼。环市物业中心确认其主张的电费系用电地址为佛山市禅城区忠义路53号的电表产生，电费数额系根据供电部门发放的该用电地址的电费发票联上的电费数额累计得出。顺隆银都公司对该电费数额无异议，仅对该电费是否系顺隆银都公司或顺隆银都公司的租户产生有异议。本院认为，本案是租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院围绕上诉人顺隆银都公司的上诉请求审理本案。根据上诉人顺隆银都公司的上诉请求和被上诉人环市物业中心的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：顺隆银都公司是否应向环市物业中心支付2014年7月1日至2016年7月31日佛山市禅城区忠义路53号场地的电费共计154808.90元。根据本案已查明的事实，佛山市禅城区忠义路53号地址上仅有一栋建筑物，该建筑物全部由顺隆银都公司承租后再对外招租，故基于顺隆银都公司和环市物业中心之间的租赁关系，顺隆银都公司实际使用了该建筑物，故顺隆银都公司使用该建筑物产生的电费应由顺隆银都公司承担。现该建筑物地址上总共加装了两个电表，用电地址分别为忠义路53号和忠义路53号2、3楼，且两个电表是独立关系，各电表计量用电量不存在关联，故该两个电表计量的用电量应是该建筑物内产生的用电量，且不存在重复计量，供电部门由此计收的电费均应由顺隆银都公司承担。环市物业中心在本案主张的电费154808.90元系其中一个电表（即用电地址为佛山市禅城区忠义路53号的电表）在2014年7月1日至2016年7月31日顺隆银都公司承租期间计量的电费，该电费应由顺隆银都公司承担，该诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。顺隆银都公司虽抗辩称其已根据自行报装的另一电表即用电地址为忠义路53号2、3楼的电表计量用电量并按时交纳了电费，该电表计量的用电量包含了忠义路53号地址上的整栋建筑物的全部用电，但未能提供有效的证据予以证实，且与本案已查明的事实明显不符，故本院对顺隆银都公司的该抗辩理由不予采信。因本案争议系基于双方之间的租赁合同关系而产生，故一审法院对涉案租赁合同的效力进行审查和认定并未超出本案诉讼的审查范围，亦未违反法定程序，顺隆银都公司关于一审程序违法的上诉理由不成立。综上，顺隆银都公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3396元，由上诉人佛山市顺隆银都商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建红审 判 员  郑正坚代理审判员  吴媛媛二〇一七年三月二十七日书 记 员  许佩珊