重庆市璧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0120民初2670号
原告：中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行，住所地：重庆市璧山区璧城镇文风路140号，组织机构代码90394943-6。
负责人：曾庆平，行长。
委托代理人：杨远祥，男，1965年11月12日出生，汉族，住重庆市璧山区。
被告：重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司，住所地：重庆市璧山区璧城街道璧泉村5社，统一社会信用代码915002275567847441。
法定代表人：黄春成，董事长。
委托代理人：廖友谊，重庆渝荣律师事务所律师。
被告：李富贵，男，1972年11月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。
原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行（以下简称为“农行璧山支行”）与被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司（以下简称为“天正恒宝公司”）、李富贵借款合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由代理审判员谢晓静担任审判长，与人民陪审员陈语、王花组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行璧山支行的委托代理人杨远祥、被告天正恒宝公司的委托代理人廖友谊到庭参加了诉讼，被告李富贵经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行璧山支行向本院提出诉讼请求：1、被告李富贵立即向原告偿还所欠借款本金人民币176898.04元及正常利息5491.85元、罚息115.62元、复利154.67元（计算至2016年3月28日止），共计182660.18元。2、被告李富贵偿还从2016年3月29日起至借款本金还清为止的利息、罚息和复利。其中，利息以本金176898.04元为基数，执行年利率7.205%；罚息以本金176898.04元为基数，执行年利率为10.8075%；复利以应付未付的借期利息和逾期利息为基数，执行年利率10.8075%。3、原告对被告李富贵所有的位于重庆市璧山区的抵押物拍卖、变卖所得价款在上述未受清偿债权范围内优先受偿。4、被告天正恒宝公司对被告李富贵上述的全部债务、费用等承担连带清偿责任。5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年7月11日，原告与被告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，该合同中对借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、还款方式、担保方式、逾期利息和复利等予以明确约定。该借款合同签订后，原告如约于2014年9月4日向被告李富贵发放了一手房按揭贷款184000元，该笔贷款于2029年4月3日到期。被告李富贵从2015年12月起一直未给付货款利息，且经多次催收未果，且截止2016年3月28日欠该行贷款本金人民币176898.04元及利息5491.85元、罚息115.62元以及复利154.67元。故现原告诉至本院，请求判令如上请求事项。
被告天正恒宝公司辩称，利息和逾期利息原告不应重复主张，按照相关法律规定，应当先执行被告李富贵抵押给原告的房产，处置完抵押物后，才存在作为担保人承担责任的问题。该司为被告李富贵所借款的阶段性保证人。原告实际为提前解除合同，李富贵迟延履行债务，债权人应当有催告行为，原告才有权解除合同，现原告未履行催告义务，故该司认为原告对被告李富贵未到期部分的本息无权利主张。另，被告李富贵购置的房产的竣工登记时间大概为2016年7月，交房大概是在2016年7月左右，现在房产证还在办理中。
被告李富贵未到庭，也未提交书面答辩意见。
经审理查明，2013年8月21日，被告李富贵向原告提交了《中国农业银行个人信贷业务申请表》以及《同意房产抵押承诺书》。2014年7月11日，以原告农行璧山支行为贷款人（抵押权人），被告李富贵为借款人及抵押人，被告天正恒宝公司为保证人，签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，且该合同约定本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准。借款凭证为本合同的组成部分；约定借款人为李富贵，保证人为天正恒宝公司，抵押人为李富贵，借款金额为184000元，借款人购买的房产位于重庆市璧山区，借款期限为180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭据记载为准；约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定；约定借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入天正恒宝公司的账户，且本合同的还款方式为等额本息还款法；约定本合同项下借款采用阶段性保证+抵押，由阶段性保证人天正恒宝公司按合同约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人按合同约定提供抵押担保,且阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。当债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务等时，贷款人有权要求保证人承担担保责任；约定抵押人同意以位于重庆市璧山区的房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。如出现债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务等时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；还约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的利息和借款逾期后产生的应付未付利息，且借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还约定借款人未按约定按期足额偿还借款等时，贷款人有权提前收回已发放借款、提前行使担保权等。
还查明，日期为2014年9月4日的《借款凭证》载明借款人为李富贵，借款金额为184000元，借款日期为2014年9月4日，借款到期日为2029年4月3日，执行利率7.20500%，逾期利率10.80750%。
另，在庭审中，原告农行璧山支行还举示了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》以及重庆市土地房屋预告登记证明等证据，拟证明原、被告于2014年4月25日办理的预购抵押登记等情况。对此，被告天正恒宝公司表示，该司办理了预购抵押登记，阶段性担保就应完成，且本案的预告登记包含预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，而办理预告登记对原告的利益无损害，故该司的阶段性保证就应在房产抵押权登记在原告名下时免除，之后该司就不应再承担保证责任。
另查明，2014年9月4日，原告农行璧山支行按约发放了贷款，且截止2016年3月28日，被告李富贵尚欠原告借款本金176898.04元未归还，利息5491.85元、逾期利息115.62元及复利154.67元等未支付。
上述事实，有原告农行璧山支行、被告天正恒宝公司的当庭陈述、《个人信贷业务申请表》、同意房产抵押承诺书、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、借款凭证、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋预告登记证明以及欠款明细清单等证据佐证并依法收集在案，本院依法予以确认。
本院认为，原告农行璧山支行与被告李富贵于2014年7月11日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》成立并有效，被告李富贵在原告处借款184000元属实。被告李富贵未按约定归还借款、支付利息等，已构成违约。故原告诉请被告李富贵归还尚欠借款本金176898.04元，支付截止2016年3月28日止的利息5491.85元、逾期利息115.62元、复利154.67元之请求成立，本院予以支持。关于原告诉请的从2016年3月29日起的利息、罚息和复利之主张，本院认为，利息和逾期利息之请求不应重复主张，又因被告李富贵未按约履行义务已构成违约应承担违约责任，但逾期利息和复利的计算标准，因双方约定借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。本案中，原告农行璧山支行向被告李富贵发放贷款时中国人民银行公布的五年期以上的贷款基准年利率为6.55%，上浮10%后为7.205%，而中国人民银行2015年10月24日公布的五年期以上贷款基准年利率为4.9%，故依据上述约定，2016年1月1日起，双方借款执行年利率应为5.39%（4.9%×110%），逾期利率在借款利率上浮50%后为8.085%（5.39%×150%），因此，对计算标准，本院根据双方约定确定为年利率8.085%。
关于原告诉请被告天正恒宝公司承担连带清偿的问题，因双方在合同中有相关明确约定，而被告天正恒宝公司的保证方式为连带责任保证，且在保证期间内，故原告农行璧山支行诉请被告天正恒宝公司对被告李富贵的上述债务承担连带清偿责任之理由成立，本院予以支持，且是否处置抵押物并非被告天正恒宝公司承担保证责任的先决条件。
关于原告诉请对被告李富贵所有的位于重庆市璧山区的房产享有优先受偿权的问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产抵押经登记发生物权效力，故预购商品房抵押权预告登记等并未使原告农行璧山支行获得现实的抵押权，因此本案抵押权并未成立，原告农行璧山支行的该项请求缺乏合法依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李富贵于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行借款176898.04元，支付截止2016年3月28日止的利息5491.85元、逾期利息115.62元及复利154.67元。且被告李富贵并应从2016年3月29日起至借款本金还清为止，继续向原告计付逾期利息及复利〔逾期利息计算方式：以借款本金176898.04元为基数，按年利率8.085%计算（期间如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日起利率相应调整）；复利计算方式：以应付未付利息为基数，按年利率8.085%计算（期间如遇中国人民银行基准利率调整，自基准利率调整之日起利率相应调整）〕。
二、被告重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司对被告李富贵的上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆璧山支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3837元，由被告李富贵、重庆天正建设工程集团恒宝房地产开发有限公司连带承担（此款已由原告垫付，限二被告随案款一并付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决所确认履行期限的届满之次日起算。
审 判 长 谢晓静
人民陪审员 陈 语
人民陪审员 王 花
二〇一六年十月十日
书 记 员 张 宜