上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初5952号
原告管爱国，男，1973年8月15日生，汉族，住安徽省。委托代理人沈坚锋，上海乾业律师事务所律师。委托代理人王萍，上海乾业律师事务所律师。被告夏贤，男，1981年6月27日生，汉族，住上海市松江区。原告管爱国诉被告夏贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告管爱国的委托代理人沈坚锋、王萍到庭参加诉讼，被告夏贤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告管爱国诉称：2014年3月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区文汇路XXX号房屋内编号为26#的部分(以下简称“系争房屋”)出租给原告使用，租赁期限自2013年8月15日起至2015年8月31日止，年租金90,000元，履约保证金22,500元。后双方于2015年6月25日续签《房屋租赁合同》，因租赁房屋面积变化，年租金变更为80,000元，保证金20,000元，原告于签约当天支付被告租金40,000元，双方另就改造侵占的2个月及保证金差额2,500元达成一致意见同意冲抵房租。故原告已支付租金57,500元。经被告通知租赁房屋于2015年9月15日改造完毕后方可入住，原告遂于当月底开始正常经营使用租赁房屋。2015年11月13日，由于被告要求原告缴纳合同未约定的煤气保证金未果，被告强行拆除电表及煤气表，造成原告无法继续经营使用租赁房屋，原告于当日搬离，其后原告多次与被告交涉，要求解除合同并退还租金和保证金未果。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告双方于2014年3月25日、2015年6月25日签订的两份《房屋租赁合同》；2、被告退还原告合同保证金20,000元，并支付原告利息损失(以20,000元为基数，自2015年11月14日起计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；三、被告退还原告2015年11月14日起至2016年2月29日的租金40,833元，并支付原告利息损失(以40,833元为基数，自2015年11月14日起计算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)。被告夏贤未作答辩。经审理查明：2014年3月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，被告将系争房屋出租给原告；经营的业态为：大管家(中式)；租赁期限自2013年8月15日起至2015年8月31日止；租金为每年90,000元，第一年半年付，第二年年付，每期提前一个月支付，签约五日内付；租赁保证金为22,500元。该合同另对其他有关事项作了相应的约定。2015年6月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定，被告将系争房屋出租给原告；经营的品牌为：大管家；租赁期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止；交房日期为2015年9月1日(原告已确认被告已交付)；租金起算日为2015年9月1日(原告已确认)；租金为每年80,000元，合同保证金为22,500元(沿用上期合同保证金，本次签约原告并未重复支付)；付款方式：一次性支付年租金(合同签订后3天内支付合同总金额)。上述合同中并无免租前期的约定，该合同另对其他有关事项作了相应的约定。2013年7月8日，被告向原告开具编号为XXXXXXX、金额为45,000元的收据一张，收款事由为系争房屋2013年9月1日至2014年2月28日租金。同日，被告向原告开具收据编号为XXXXXXX、金额为22,500元的收据一张，收款事由为系争房屋保证金。2014年2月18日，被告向原告开具编号为XXXXXXX、金额为37,500元的收据一张，收款事由为系争房屋2014年3月1日至2014年8月31日租金,优惠一个月。2014年7月31日，被告向原告开具编号为XXXXXXX、金额为45,000元的收据一张，收款事由为租金。2014年11月29日，被告向原告开具编号为XXXXXXX、金额为45,000元的收据一张，收款事由为合同剩余尾款租金。2015年6月25日，被告向大管家开具编号为XXXXXXX、金额为40,000元的收据一张。2015年11月13日，原告报警称文汇路XXX号内存在消防隐患。庭审后，被告自认系争房屋只有销售合同，没有房地产权证、建设工程规划许可证，并认可尽管原、被告于2015年6月25日签订的《房屋租赁合同》中没有关于免租的约定，但被告的管理人员曾与原告达成过免租一个月的约定。原告对此表示认可。被告亦自认确实在2015年11月13日或者之后的几天，把系争房屋的煤气表拆除了，但认为原告直到2015年12月才搬走。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、收据、照片、上海市公安局案(事)件接报回执单及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或者未经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，被告出租给原告的系争房屋存在上述合同无效的情形，故原告与被告之间就系争房屋签订的租赁合同应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因租赁房屋原告已返还被告，故本案不必再作处理。关于原告主张被告退还租金，租赁合同无效后，原、被告约定的租金实际就是原告占有使用房屋的使用费，本案中，双方于2014年3月25日签订的《房屋租赁合同》并无争议且已实际履行完毕，而对于2015年6月25日签订的《房屋租赁合同》，现原、被告对免租期为一个月的说法予以确认，故原告应参照合同支付被告2015年10月1日起至其实际搬离之日，即2015年11月13日止的房屋占用费共计4,777.80元。而原告自2015年11月14日起未能继续占有使用系争房屋，且原告已经向被告支付了42,500元房屋占用使用费(其中2,500元为原保证金折抵)，故被告应当将多收的37,722.20元房屋占用使用费返还给原告。对于原告支付给被告的保证金20,000元，被告亦应予以返还。关于原告要求被告支付租金及保证金利息损失的诉请，鉴于对合同无效原告亦存在过错，故原告的该项诉请，本院不予支持。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告管爱国与被告夏贤之间于2014年3月25日、2015年6月25日签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、被告夏贤于本判决生效之日起十日内返还原告管爱国房屋占用使用费37,722.20元；三、被告夏贤于本判决生效之日起十日内返还原告管爱国保证金20,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,321元，减半收取660.5元，由原告管爱国负担39元(已付)，由被告夏贤负担621.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱金彪
二〇一六年六月二十一日
书记员 朱小芳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。