广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1802民初2897号原告：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地：清远市连江路1号。负责人：陈俊文，该行行长。委托代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托代理人：莫小信，广东平信律师事务所律师。被告：董芳安，男，1981年9月25日出生，汉族，住清远市清城区。被告：刘大兰，女，1989年9月21日出生，汉族，住清远市清城区。被告：清远市荣景投资有限公司，住所地：清远市人民二路二十三号卓越大厦802号。法定代表人：芩兆雄。委托代理人：陈带喜，该公司职员。委托代理人：吴文菁，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司清远市分行（下称“建设银行清远分行”）诉被告董芳安、刘大兰、清远市荣景投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行清远分行的委托代理人潘凤娟及被告清远市荣景投资有限公司的委托代理人陈带喜到庭参加诉讼。被告董芳安、刘大兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建设银行清远分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告董芳安、被告刘大兰于2014年7月17日签订的编号为440760014-1112-20140694893的《住房公积金借款合同》；2、被告董芳安、被告刘大兰立即归还按揭借款本金人民币293485.24元及利息、复息、罚息（计至2016年5月5日拖欠的利息、复息、罚息合计共12721.15元，本息合计共306206.39元，2016年5月6日起按合同约定的利息、复息、罚息计算标准计算至本息还清为止）；3、被告董芳安、被告刘大兰赔偿原告因本次诉讼而支付的律师费23000元；4、被告清远市荣景投资有限公司对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5、确认原告对被告董芳安、被告刘大兰提供抵押担保的位于清远市清城区大学西路222号时代倾城十五号楼19层01号[粤房地预登清字第0100147533号]房屋拍卖价款在第2、3项诉讼请求范围内享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告董芳安、被告刘大兰以购买位于清远市清城区大学西路222号时代倾城十五号楼19层01号房屋为由向原告申请贷款，双方于2014年7月17日签订编号为440760014-1112-20140694893的《住房公积金借款合同》。合同约定：借款金额为人民币300000元；利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率，月利率为3.75‰；借款期限自2014年7月17日起至2034年7月17日止；逾期还款的从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即合同所执行贷款利率水平上上浮50%）按日计收利息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1897.95元；被告董芳安、被告刘大兰提供其共有的位于清远市清城区大学西路222号时代倾城十五号楼19层01号[粤房地预登清字第0100147533号]房屋作抵押担保，且原告取得了抵押物的预告登记抵押权证书。合同还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。2013年9月13日，原告与被告清远市荣景投资有限公司签订编号2013016的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，协议约定合作期限为五年；合作按揭贷款的商品楼宇坐落于清远市清城区东城街道办事处大学西路222号“时代倾城”，被告清远市荣景投资有限公司对原告向购房人发放的个人住房按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围为按揭贷款本金，按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；保证期限为从《个人住房借款合同》生效之日起，至被告清远市荣景投资有限公司为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管之日止。合作协议还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。签订上述《住房公积金借款合同》后，原告按约定于2014年7月17日向被告董芳安指定的账户发放贷款本金人民币300000元，但被告董芳安、被告刘大兰自2015年4月17日起开始拖欠还款，截止2016年5月5日拖欠贷款本息合计23626.78元未归还，其中本金10905.63元，利息12721.15元。《住房公积金借款合同》第十六条违约情形第一款第1项约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成本合同项下的违约，因此，被告不按《住房公积金借款合同》归还借款本、息，属违约行为。根据《住房公积金借款合同》第十七条违约救济措施约定：借款人出现违约行为的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，合法有效。因此，原告基于被告的违约行为请求判令解除《个人住房（商业用房）借款合同》并请求判令被告立即归还全部借款本息以及罚息、复利并承担原告为实现债权聘请律师代理所实际支出的律师费有充分的事实依据和法律依据。被告董芳安、被告刘大兰自愿提供其共有的房屋所有权对其合同项下债务抵押担保，抵押物依法办理了抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》以及《中华人民共和国物权法》的有关规定，原告对拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。被告清远市荣景投资有限公司答辩称：一、答辩人作为保证人与被答辩人，被告董芳安、刘大兰签订的《住房公积金借款合同》本意并不是为被答辩人实现对被告董芳安、刘大兰的债权提供双重提供，而是提供附条件的阶段性保证担保，确保被告董芳安、刘大兰违约时被答辩人对债权有优先受偿的权利。自涉案房屋办妥抵押登记手续开始被答辩人已达到签订涉案担保合同的目的，取得对涉案房屋的抵押权，获得优先受偿的权利，且涉案房屋已竣工验收，解除答辩人阶段性保证担保的条件已成就，答辩人在本案的保证责任已终止。二、即使答辩人的担保责任未解除，被答辩人也应先就被告董芳安、刘大兰提供的物的担保实现债权，答辩人仅需对抵押物处置款不足清偿的债务负有连带清偿责任。三、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，人民法院判决保证人承担保证责任或赔偿责任的，应当在判决书主文明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利，因此，如果法院不接受答辩人免除保证责任的答辩意见，而判令答辩人承担担保责任，答辩人请求明确答辩人对被告董芳安、刘大兰的追偿权，以免答辩人要求被告董芳安、刘大兰另行起诉，造成司法资源的浪费。被告董芳安、刘大兰未答辩。本院经审理查明，2014年7月17日，原告建设银行清远分行与被告董芳安、刘大兰签订一份《住房公积金借款合同》。约定，原告同意向被告董芳安、刘大兰提供贷款300000元；借款期限自2014年7月17日至2034年7月17日；贷款采用住房公积金贷款利率；被告董芳安、刘大兰逾期还款的，罚息利率为合同执行贷款利率水平上上浮50%；被告董芳安、刘大兰每月采用等额本息还款法还款；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担；被告董芳安、刘大兰作为借款人不按合同约定按时足额还款的构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、计收罚息复利、行使担保权利、解除合同等，被告董芳安、刘大兰以其购买的位于清远市清城区大学西路222号时代倾城十五号楼19层01号房屋作为借款抵押物，担保范围包括借款本息及贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等。上述抵押物已办理抵押权预告登记。签订合同后，原告建设银行清远分行将借款300000元发放给被告董芳安、刘大兰。被告董芳安、刘大兰起初能按时还本付息，但从2015年4月17日起逾期还款，截至2016年5月5日，被告董芳安、刘大兰拖欠借款本金余额293485.24元，利息、罚息、复利共12721.15元。另查明，2013年9月13日，原告与被告清远市荣景投资有限公司签订一份《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，协议约定：双方合作期限为五年；合作按揭贷款的商品楼宇坐落于清远市清城区东城街道办事处大学西路222号“时代倾城”，被告清远市荣景投资有限公司对原告向购房人发放的个人住房按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带保证；保证范围为按揭贷款本金，按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等），原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；保证期限为从《个人住房借款合同》生效之日起，至被告清远市荣景投资有限公司为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管之日止，被告清远市荣景投资有限公司同意在购房人未依约履行《贷款合同》确定的义务时，只要原告发出书面通知，被告清远市荣景投资有限公司即在原告发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠原告的有关款项，被告清远市荣景投资有限公司同时授权原告可从被告清远市荣景投资有限公司账户中自动扣收上述款项，此授权行为不另作委托。此外，原告委托广东平信律师事务所处理本案诉讼事务支付律师代理费23000元。本院认为，原告建设银行清远分行与被告董芳安、刘大兰签订的《住房公积金借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方应当恪守合同约定，全面履行合同义务。原告建设银行清远分行已依约履行了放款义务，被告董芳安、刘大兰作为借款人应当依约还本付息，但被告董芳安、刘大兰自2015年4月17日起没有依约还本付息，已构成违约。根据《住房公积金借款合同》的约定，借款人违约的，原告有权解除合同并要求借款人清偿全部借款本息、实现担保权利。因此，原告起诉请求解除《住房公积金借款合同》，并要求被告董芳安、刘大兰清偿借款本金293485.24元及相应利息，本院予以支持，截至2016年5月5日相关利息共计12721.15元，此后相关利息按约定支付至全部本息清偿之日止。关于原告主张被告董芳安、刘大兰支付律师代理费23000元的诉讼请求，由于《住房公积金借款合同》已约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因此，原告要求被告董芳安、刘大兰支付律师代理费23000元，合法有据，本院予以支持。此外，涉案抵押物已办理抵押预告登记，被告董芳安、刘大兰未能按清偿借款本息构成违约，原告建设银行清远分行作为抵押权人可依约行使担保权利，因此，原告建设银行清远分行对被告董芳安、刘大兰位于清远市清城区大学西路222号时代倾城十五号楼19层01号房屋享有优先受偿权。此外，由于原告与被告清远市荣景投资有限公司签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》已约定被告清远市荣景投资有限公司对原告向被告董芳安、刘大兰发放的个人住房按揭贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，因此，原告主张被告清远市荣景投资有限公司对被告董芳安、刘大兰的债务承担连带责任保证的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对于被告清远市荣景投资有限公司抗辩其阶段性保证担保的条件已成就，保证责任已终止，本院认为，根据原告与被告清远市荣景投资有限公司签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，被告清远市荣景投资有限公司的保证期限为从《个人住房借款合同》生效之日起，至被告清远市荣景投资有限公司为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管之日止，但目前被告清远市荣景投资有限公司并未提交证据证明其已为被告董芳安、刘大兰办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管，因此，被告清远市荣景投资有限公司的抗辩依据不足，本院不予采信。对于被告清远市荣景投资有限公司抗辩应先就被告董芳安、刘大兰提供的物的担保实现债权，对抵押物处置款不足清偿的债务承担连带清偿责任。本院认为，根据我国《物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，本案中，原告与被告清远市荣景投资有限公司签订的《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》已明确约定“被告清远市荣景投资有限公司同意在购房人未依约履行《贷款合同》确定的义务时，只要原告发出书面通知，被告清远市荣景投资有限公司即在原告发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠原告的有关款项”，因此，原告有权要求被告清远市荣景投资有限公司对被告董芳安、刘大兰拖欠的债务承担连带清偿责任，被告清远市荣景投资有限公司的上述抗辩，依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司清远市分行与被告董芳安、刘大兰签订的《住房公积金借款合同》；二、被告董芳安、刘大兰于本判决生效之日起7日内向原告中国建设银行股份有限公司清远市分行清偿贷款本金293485.24元及相关利息（计至2016年5月5日相关利息共计12721.15元，此后的利息按《住房公积金借款合同》约定计至所有欠款清偿之日止）；三、被告董芳安、刘大兰于本判决生效之日起7日内向原告中国建设银行股份有限公司清远市分行支付律师代理费23000元；四、被告清远市荣景投资有限公司对上述第二、三项判决确定的债务承担连带清偿责任；五、原告中国建设银行股份有限公司清远市分行对被告董芳安、刘大兰提供抵押的位于清远市清城区大学西路222号时代倾城十五号楼19层01号房屋在上述第二、三项判决确定的借款本息及律师代理费范围内享有优先受偿权。案件受理费3119元,财产保全费2166元，合共5285元，由被告董芳安、刘大兰、清远市荣景投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 李 航二〇一六年九月九日书记员 吴欣彤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。