山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终1100号
上诉人（原审被告）：刘超。
上诉人（原审第三人）：邱明。
被上诉人（原审原告）：吴刚。
委托代理人：孙乐友，山东东方未来律师事务所律师。
上诉人刘超、邱明因与被上诉人吴刚房屋租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2016）鲁1092民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
吴刚一审诉称：座落于威海市华能广源新村-7号205室的房屋原系第三人邱明所有。2013年8月16日，原告与第三人签订一份房屋租赁合同，约定第三人将房屋出租给原告，原告一次性支付房屋租金。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，第三人也将房屋交付原告使用。近期，第三人将房屋过户给被告，被告要求原告搬出房屋并办理了停止供电手续，致使原告无法正常使用该房屋。为维护原告的合法权益，请求判令被告继续履行合同并为涉案房屋恢复供电。
刘超一审辩称：涉案房屋出租给原告之前已经租给了被告，租期为5年。原告诉讼请求不合理，不应予以支持。
邱明一审述称：第一，原告与第三人之间的租赁合同不是第三人自愿签订的。事情的经过是，第三人与原告有债务纠纷，后第三人偿还了债务，但原告称偿还的是利息，并且一直带人到第三人处闹。2013年8月，原告找了三个人把第三人带过去签订了租赁合同；第二，第三人与被告签订的租赁合同是在第三人与原告签订合同之前，且原告也知晓此事，之后原告是强行入住的。
原审法院经审理查明：2013年8月16日，原告与第三人签订一份房屋租赁合同，约定：甲方为邱明，乙方为吴刚，甲方将其名下位于华能广源新村7#-205室、建筑面积125.70平方米的房产租赁给乙方；租赁期限为180个月，自2013年8月16日至2028年8月16日；租金为900元/月，乙方需一次性缴纳一年租金，并支付房屋押金；合同中还就违约责任等事项进行了约定。合同末页第三人另行书写了“一次性收到房屋租金壹拾捌万元整，小写￥180000.00，剩余壹万捌仟元为房屋押金。冰箱、彩电、电视、电脑各一个，床二个，沙发茶几一套”，并在上述文字处按有多个手印。第三人主张该份租赁合同系在受到胁迫的情况下签订，但未对其主张提交证据。合同签订后一、两天，原告即入住涉案房屋。关于入住的方式，原告陈述系第三人向其交付了钥匙，被告陈述系原告找开锁公司开锁后入住，双方均未举证。
被告为证明其在原告之前租赁了涉案房屋，提交一份房屋租赁合同，主要内容为：甲方为邱明，乙方为刘超，甲方将涉案房屋租赁给乙方，租赁期限为60个月，自2013年5月6日至2018年5月6日，租金为500元/月；合同的其他条款与原告和第三人所签合同相同，合同末页有第三人书写的“收条今收到刘超两年租房款￥12000.00元整。房内物品海尔洗衣机一台、三星冰箱一台、三星电视一台、沙发、床归刘超所有。收款人：邱明2013年5月6日”。经质证，原告对该合同不予认可，认为虽然落款时间为2013年5月6日，但从书写笔迹看是最近签订的，且第三人与原告签订租赁合同时，明确表明涉案房屋无租赁情形；第三人对该合同无异议。
庭审中，第三人陈述其于2013年5月6日向被告借款12000元，约定一到三个月还款，因当时被告打算租房子结婚用，第三人提出假如还不了钱，就将房屋租赁给被告，故二人签订了上述租赁合同，合同中的12000元款项实际上是其向被告所借款项；被告则陈述该12000元是其支付的租金而非借款。第一次庭审中，第三人陈述未实际向被告交付房屋；被告则陈述签订合同时第三人要求先住几天，所以未搬入居住，之后被告出差了两个月，出差回来后发现涉案房屋中有人居住，被告再找第三人就找不到了。第二次庭审中，第三人又陈述合同签订后其向被告交付了一把钥匙，被告偶尔过去，基本没在里面住；被告则陈述签订合同后第三人向其交付了一把钥匙，被告将被褥、衣服等私人物品放置于该房屋中，之后其出差两月，回来后发现房屋换锁了。
另查，2013年11月6日，被告刘超起诉第三人邱明及邱明之母郭华要求偿还借款，案号为（2013）威高民初字第1350号。2013年11月27日，刘超与邱明就该案达成调解，内容为：邱明、郭华于2013年11月27日前一次性偿还刘超借款本金390000元、利息120000元；案件受理费4450元、保全费3070元，由邱明、郭华负担。后邱明未按约定期限付款，刘超申请威海火炬高技术产业开发区人民法院（以下简称高区法院）强制执行。执行过程中，原告持其与第三人之间签订的租赁合同到高区法院主张权利，被告由此知晓第三人将涉案房屋出租给原告一事。后高区法院对邱明名下的涉案房产进行了两次拍卖，均流拍。后被告表示同意以510000元的价格（高于第二次拍卖保留价500000元）接受涉案房屋以物抵债，同时表示自愿承担该房产抵押相关债务并放弃该执行案件剩余债权。2015年9月24日，高区法院作出（2014）威高执字第283-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋作价510000元交付刘超，抵偿邱明、郭华欠付刘超的相应债务。2015年12月1日，被告持上述执行裁定书到威海市房管局办理了产权变更登记手续，现涉案房屋的登记权利人为刘超。过户后，被告到供电部门办理了停止供电的手续。
原审法院认为：本案争议的焦点是：第一，原告对涉案房屋是否享有合法的承租权；第二，原告是否有权要求被告继续履行原告与第三人之间的租赁合同并为涉案房屋恢复供电。
关于焦点一，原审法院认为，首先，被告主张在原告与第三人签订租赁合同之前，其另行与第三人签订过一份租赁合同，但被告与第三人关于租赁经过、租赁合同所涉12000元款项的用途陈述不一，且两次庭审中关于出租房屋交付情况的陈述有差异，对该份租赁合同的真实性存疑；其次，第一次庭审时第三人与被告均陈述未实际交付出租房屋，第二次庭审时第三人又陈述给了被告钥匙但被告基本没住，被告则陈述其将物品放置于房屋中后出差两个月，回来后发现房屋由他人使用。当事人两次庭审的陈述不一，应以第一次庭审的陈述为准，故应当认定被告未在涉案房屋中实际居住。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，确定已经合法占有租赁房屋的为承租人。本案中，原告已基于其与第三人之间的租赁合同合法占有租赁房屋，应当确定原告为承租人，对涉案房屋享有合法的承租权。
关于焦点二，原审法院认为，原告与第三人之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。第三人辩称其系在受到原告胁迫的情况下签订该合同，未举证证明其主张，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的、或房屋在出租前已被人民法院依法查封的情况除外。结合本案，被告系在原告与第三人之间约定的租赁期限内购买涉案房屋，且购房前知晓第三人与原告之间存在房屋租赁合同一事，故原告要求被告继续履行原告与第三人之间的租赁合同，并为涉案房屋恢复供电，理由正当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、被告刘超继续履行原告吴刚与第三人邱明于2013年8月16日签订的房屋租赁合同；二、被告于判决生效之日起十日内为位于威海市华能广源新村7#-205室的房屋办理恢复供电手续。案件受理费50元（系减半收取），由被告负担。
上诉人刘超不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为：1、原审法院认定上诉人刘超与邱明之间的租赁合同合法有效，邱明交付了房屋钥匙，上诉人也将被褥、衣服等私人物品置于房屋中，因此已经构成法律意义上的合法占有，依法应当享有优先权；2、邱明与吴刚之间的租赁合同系在被胁迫下签订的，邱明也报了警，原审不应未调查报警记录就认定合同有效；且邱明至今既未收到18万元房屋租金及押金，也未向吴刚交付房屋钥匙，原审法院认定其对房屋享有合法的承租权，无事实和法律依据。
上诉人邱明不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。理由为：1、其与吴刚签订的房屋租赁合同系被胁迫签订，被迫写收到房租18万元；2、其确实因欠刘超借款未能偿还而将房屋租赁给刘超，合同签订后将钥匙交付刘超，刘超搬来住的那天，双方协商邱明再住几天，刘超也同意，但在此期间，吴刚强占了房屋。
被上诉人吴刚答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院二审中，上诉人刘超向本院提交交通银行威海高技术产业开发区支行出具的零售客户交易清单一份，用以证明2013年5月6日其取现3万元，向上诉人邱明交纳了房租。上诉人邱明质证意见为：对该证据予以认可，上诉人刘超当天确实取钱向其交纳2万多元的房租。被上诉人质证意见为：因该证据未加盖交通银行的公章，对该证据的真实性无法确认，即便该证据真实，也只能证明上诉人刘超在2013年5月6日取款3万元，无法证明用途，且该数额与其自称的租金数额不符。
本院经审查认为：上诉人二审中提交的证据加盖交通银行会计业务章，本院对其真实性予以认可，但该证据仅能证明上诉人刘超于2013年5月6日取款3万元，无法体现用途，且上诉人陈述缴纳房租的数额与其原审陈述相矛盾，故对该证据本院不予采信。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案双方当事人的争议焦点为被上诉人吴刚是否为涉案房屋的合法承租人。被上诉人吴刚与上诉人邱明于2013年8月16日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定为合法有效。上诉人称其系被胁迫而签订该合同，但并未提交证据予以证实，故其主张由于证据不足，本院不予采信。二上诉人虽称其并未向被上诉人交付房屋钥匙，但二人对交付钥匙的陈述并不一致，且二上诉人称得知被上诉人强行换锁占有房屋却一直未采取措施主张权利与常理不符，对上诉人的上诉主张本院不予支持，故被上诉人基于该房屋租赁合同占有房屋，是涉案房屋的合法承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第二十条之规定，被上诉人吴刚有权请求房屋受让人即上诉人刘超履行租赁合同，并为涉案房屋办理恢复供电手续，履行适租义务。
因此，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小平
代理审判员 葛俊生
代理审判员 刘颖霞
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 陈俣彤