成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第846号
原告熊欣。
委托代理人沈勇，四川天天律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人王洪，四川天天律师事务所律师。一般授权代理人。
被告四川佳年华置地有限责任公司。住所地：成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人迟梅英。
委托代理人曹承磊，北京中伦（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人王锦锦，北京中伦（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
原告熊欣诉被告四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年1月21日受理后，依法适用简易程序，由本院代理审判员仇金玛独任审判。本案于2013年7月2日公开开庭进行了审理。原告熊欣的委托代理人沈勇、王洪，被告委托代理人王锦锦、曹承磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊欣诉称，被告原名四川佳年华置业有限责任公司，2009年12月变更为现名。2009年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告出卖位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座1幢1单元29层1号的商品房。合同约定被告应当在2009年12月31日前交付该商品房，并约定原告委托被告办理房屋权属转移登记，若被告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金。2009年12月31日前被告向原告交付该商品房，按约定应于2010年12月31日前取得房屋所有权证书，但被告实际于2012年11月底才通知原告领取房屋所有权证。原告已按约定支付了购房款202986元，但被告逾期取得房屋所有权证书。原告据此向人民法院起诉，请求人民法院依法判决：一、被告支付原告逾期取得房屋所有权证书违约金14304.49元；二、被告承担本案诉讼费用。
被告佳年华公司辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理办法》第33条的规定及商品房买卖合同补充协议第四条的约定，办理房屋产权登记手续是买受人的法定义务，作为出卖人是配合、协助的角色，根据补充协议第四条的约定，出卖人受买受人的委托办理产权证，买受人才是办理房屋产权证的主体，出卖人仅为协助、配合义务；二、由于政府区划变更的原因，交房后原告提交的办理房屋产权证的资料无法使用，故原告于2011年11月再次提交了新的办理房屋产权证的委托手续，基于新的手续，出卖人于2012年11月办好了房屋产权证，从此过程可知，鉴于买受人交材料迟延及行政区划变更的原因导致逾期办证，出卖人并无过错；三、本案涉案合同为分期付款的合同，应当按照第一期付款金额为基础计算违约金。另，原告没有证据证明其受有损失；四、买受人委托出卖人办理房屋产权证属无偿委托，除非出卖人具有重大过错、故意或者恶意，买受人无权要求出卖人承担责任；五、根据合同约定，逾期办证是双罚，违约金的承担是双向的，被告已提交证据证明原告是在2011年11月才提交的委托书，故导致逾期办证的责任不在于被告，而对于原告则保留法律追究的权利。
原告熊欣举证如下：
1、《商品房买卖合同》原件，证明原告、被告关于违约金的约定和交房时间；
2、缴房款票据及交产权登记费等的收据原件，证明交纳房款及办产权费用的事实；
3、《面积补充协议》原件，原、被告对于房屋价款及房屋面积进行了调整，最终确定了购房款的总金额；
4、《销售不动产统一发票》及《契税完税证》原件各一份，证明已付房款。
被告佳年华公司举证如下：
1、《商品房买卖合同补充协议》，证明办理产权中原、被告的权责划，同时证明其公司不存在违约情形；
2、《物业移交确认单》，证明涉案房屋是2010年3月移交的，而不是2009年12月；
3、业主委托我公司到双流县房管局办理分户产权证的《委托书》；
4、《承诺书》；
5、《申请书》；
6、《面积补充协议》；
以上3－6号证据证明交房时所需提交的办证材料，由于规划调整，原告提交的材料不符合需求，双流县房管局存在不能办理的情况，所以上述材料需要原告另行提交。
7、房屋产权证、《房屋信息摘要3》、办理产权登记的《委托书》、《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》、《房屋登记信息询问笔录》，证明办理产权证的申请时间、办理产权的机构已变成了成都高新区，另外可以证明办理产权证所需要的材料原告是在2011年11月份才提交的，而基于这些材料才于2012年办下了涉案房屋的房屋产权证，同时还可以证明原告提交的材料不符合需求，双流县房管局存在不能办理的情况，所以上述材料需要原告另行提交；
8、业主唐婕、王凯、邢倩倩于2013年5月20日出具的《证明》，证明业主曾在2010年年底在小区公告栏看到物业公司张贴的内容是告知已收房业主因规划调整需重新提供办分户产权的委托手续；
9、四川通用物业管理有限责任公司于2013年5月16日出具的《证明》，证明该公司于2010年底受被告公司的委托张贴了公告等情况；
10、韩林娟、王凯的《商品房买卖合同》原件及其身份证复印件；
以上证据7－10号证明2010年年底因规划调整的原因，被告公司委托物业公司在项目园区内贴了通知已收房业主重新提交办证的手续，且有关业主也看到了通知，同时证明被告公司已尽到通知的义务，所以被告公司在办产权过程中不存在违约情况。
11、2013年3月26日有成都高新区规划局盖章的《情况说明》，证明涉案项目期工程于2009年底、2010年初竣工验收，2010年6月因区划调整，被告公司向规划局提交了竣工验收备案手续申请及相关文件，规划局于2012年5月为被告公司办理竣工验收备案手续，同时可以证明是由于区划调整的原因才导致办分户产权不符合合同约定的情况，故这是由于政府的原因导致的，被告公司不应当承担逾期办证的责任；
12、证人韩林娟、王凯的当庭证言，证明公告的事情等。
（以上证据被告均提交原件，法庭核对后，留复印件存档，原件退还被告）
2009年5月17日，原告与被告佳年华公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告向原告出售位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座1幢1单元29层1号的商品房。该《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记约定“出卖人（即本案被告，下同）应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理……2、由此导致房屋所有权证延期办理的，出卖人承担相对应的责任”；第十九条第二款转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人（即本案原告，下同）未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金。同时，《商品房买卖合同补充协议及附件》第四条约定“1、买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托，该项委托为不可撤销委托。2、买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证……如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任……”。
《商品房买卖合同》第二十四条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。
《商品房买卖合同补充协议》第九条约定，“买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人……”。
庭审中经原、被告一致确认，涉案商品房于2010年3月16日完成交付。原告熊欣签订了《委托书》，该委托书载明：“双流县房管局，我购买了四川佳年华置地有限责任公司位于双流县华阳街道办天府大道南延线1167号住宅一套……，现申请办理个人分户产权证。特委托四川佳年华公司全权办理。原告熊欣还签订了《申请书》，该申请书载明：“双流县房管局，我购买了四川佳年华置地有限责任公司位于双流县华阳街道办天府大道南延线1167号住宅一套，……。按有关规定，现申请办理个人分户产权证。……”
2012年7月9日，被告向原告出具了发票，确认被告已向原告收取涉案房屋购房款204812元。
2010年年底，被告佳年华公司在涉案房屋所在的小区即位于成都市高新区天府大道南段1167号城南晶座，张贴了通知已收房业主重新提交办证手续的通知。
2011年11月11日，原告熊欣按被告要求重新出具了《委托书》，该委托书载明，其委托四川佳年华置业有限责任公司办理涉案房屋的房屋登记手续，具体代理范围为办理涉案房屋的产权登记相关手续，并于同日签订了《房屋登记信息询问笔录》。
2012年11月1日，涉案房屋办理了产权登记，登记为原告熊欣所有。
本院认为，原告陈洁凝的前夫马丁与被告佳年华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具约束力，双方应全面、诚实地履行各自义务。《商品房买卖合同补充协议及附件》第四条有关权属办理的特别约定第4款第2项中，约定为“如因买受人原因未在房屋交付时办理完结上述委托手续、付清全部应付费用、或出现其他导致房屋所有权证、国有土地使用权证逾期办理的因素，买受人自主合同约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之壹作为违约金。出卖人不承担逾期办理房屋权属转移登记的责任”，该约定仅规定了买受人应当承担逾期办理相关产权证书的违约责任，免除了出卖人逾期办理房屋权属转移登记的责任。该项内容为作为格式合同条款，作为提供格式合同一方单方面免除责任的约定，同时与《商品房买卖合同》有关产权转移的约定相矛盾，且被告未提交充分证据证明其已向原告尽到了充分和合理的提示义务，因此上述条款为无效条款，出卖人应按照《商品房买卖合同》的约定承担相应责任。依照双方《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约责任的条件为两项：一是原告于商品房交付之日起365日内未取得房屋所有权证；二是原告于上述期间届满未能取得房屋所有权权证系由被告原因造成。本案中，涉案房屋经原、被告确认，已于2010年3月16日交付，而房屋所有权证于2012年11月1日取得，已超过双方约定的房屋所有权证的取得期间，故已构成延期办证违约。对于延期办证是否为被告原因造成，应从涉案房屋所有权延期办理是否可归责于被告进行审查。具体分析如下：
首先，涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，原告已及时履行委托协办义务。
本案中，依原、被告双方约定，办理房屋所有权转移登记为双方共同申请办理，并由原告委托被告进行办理，该约定符合《房屋登记办法》第三十二条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……”，第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”之规定。故涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，原、被告双方均应履行其于办理房屋权属转移登记过程中所负之法定、约定之义务。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于被告是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于原告是否及时履行委托协办义务。
依双方补充协议之约定，原告委托被告代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由原告预交相应税、费及办证资料于被告。本案中，原告按照合同约定交纳了购房款，并于2010年3月16日，涉案房屋交付时，提交了委托被告办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料，故本院认为原告已于该日完成其于办理房屋转移登记过程中其所负之协办义务。
其次，关于被告提出原告提交代办资料迟延导致逾期办证的意见。
经查明，原告于2010年3月16日交房时已经按照合同约定向被告提交了委托被告办理分户产权证的委托书、承诺书、申请书等相关资料。同时，于2011年11月1日按照被告要求重新出具了代办委托书。被告主张应当从原告2011年11月提交代办资料之日视为原告资料交清之日，原告提交代办资料迟延导致办证迟延的意见，本院认为，首先，原、被告在补充协议中约定，买受人须根据出卖人的要求出具办理房屋权属转移登记的委托书，而被告也证明其在2010年年底在涉案房屋所处的小区进行了通知与要求。因此，原告于2011年11月重新提交代办资料系应被告通知。其次，在补充协议中约定“如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人”，而被告的通知形式为在涉案小区张贴公告的形式。原告是否按要求重新提交代办资料直接影响原告能否顺利取得涉案房屋的所有权证，同时原告作为业主，收房后并不必然在涉案房屋居住，在涉案小区张贴公告的通知形式并不能保证该通知顺利送达每位已收房的业主，故被告应当按照补充协议的约定履行书面通知义务。而被告于本案中并未履行上述书面通知义务，应当视为未履行通知要求义务。最后，本案中实际交房时间为2010年3月16日，原告于交房时已履行完成办理房屋转移登记过程中其所负之协办义务，则被告应当于2011年3月15日办理完毕涉案房屋的房屋产权转移登记手续，在被告被视为未履行通知要求义务的情况下，被告并没有证据证明其要求原告补充提交资料的通知在2011年3月15日之前到达了原告，而原告迟延至2011年11月才提交了资料的相关事实。
另外，关于《委托书》的内容，被告主张原告于房屋交付时签订的委托书是向双流县房管局出具的，而因区划调整需原告另行向成都市房管局出具委托书才能办理涉案房屋的转移登记手续。本院认为，在涉案房屋交付时，涉案房屋处于双流县管辖范围内，原告应被告要求向双流县房管局出具委托书并无过错。而在区划调整后，被告作为受托办理涉案房屋产权转移手续的受托人，并未向法庭充分举证以证明其在约定的办证时间前向双流县房管局申请办理了涉案房屋的转移登记手续以及原告收房时向双流县房管局出具的委托书不符合办理产权转移登记手续的要求，而行政机关要求重新提交委托手续的事实，故，被告并不能证明其充分履行了自身义务，不能以行政机关要求重新提交委托手续而免除自身的责任。综上，本院对被告此项辩称意见不予采纳。
再次，关于被告提出的行政区划变更导致相关权属登记机关不予受理登记申请的意见。
本院认为，第一，行政区划调整开始于2010年4月，而被告应当于2011年3月15日办理房屋权属证书，但被告实际于2012年11月才办理了涉案房屋的房屋所有权证书。被告未能举证证明上述办证期间始终有行政区划调整的干扰，故诉争房屋所在区域的区划调整并不必然影响其房屋产权权属的转移登记；第二，被告佳年华公司虽认为行政区划变更导致相关权属登记机关不予受理登记申请，但并未提交证据证明上述事实；第三，若确系合同约定的政府行为等不可抗力原因导致逾期办证，被告佳年华公司也应当按合同约定在该不可抗力事件结束之日起60日内向原告提供证明，但本案中被告并未提交上述证明。故对上述辩称意见不予采纳。
最后，关于被告主张买受人与出卖人就办理房屋产权证事项为无偿委托关系，出卖人仅在重大过错、故意、恶意之情形承担责任的辩称意见。
本院认为被告作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的原告的合同目的能否得到实现，不能完全从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，本院对被告的上述辩称意见不予采纳。
综上，本院认为被告佳年华公司并未提交充足、可采信之证据证明其已经及时履行了上述约定之办证义务，亦未提交足以证明逾期办证系因合同关系以外的第三方等不可归责于被告的其他原因造成，故被告依法应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告上述辩称理由均不予采纳。因涉案房屋已于2010年3月16日交付使用，而原告已于房屋交付时履行了其委托办证过程中的协办义务，故其应当自房屋交付之日起365日即2011年3月15日取得涉案房屋的房屋所有权证，但本案中，涉案房屋的房屋所有权证登记时间为2012年11月1日，故被告已构成逾期办证，依法应承担相应的违约责任。根据本案中《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金”，被告应当承担违约责任。对于约定违约金之计算，依双方《商品房买卖合同》中“买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日息0.01%向买受人支付违约金”之约定，被告依约应按已付房价款的日息0.01%向原告支付自2011年3月15日起至2012年11月1日期间的违约金。
关于被告主张涉案合同为贷款按揭合同，应当按照第一期付款金额为基础计算违约金，鉴于本案《商品房买卖合同》对违约金计算已明确约定为“按已付房价款”，并未约定按第一期已付房款，对该项辩称意见本院不予采纳，应已全部房款计算违约金。故约定的违约金的具体计算方法为：598日×204812元×0.01%／日=12247.76元。
因被告主张上述约定违约金过高并请求法院予以调整，且原告亦未就被告逾期办证对其造成的损失充分举证，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，综合权衡本案合同履行情况、被告的过错程度及逾期利益等因素，对该约定违约金予以调整，酌定调整为2450元。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持，
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于正确适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一、二款之规定，判决如下：
被告四川佳年华置地有限责任公司于本判决生效后十日内向原告熊欣支付违约金2450元。
案件受理费减半收取79元，由被告四川佳年华置地有限责任公司承担（此款原告已预交79元，被告在本判决生效后十日内向原告支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 仇金玛
二〇一三年七月二日
书 记 员 苏 露