中华人民共和国
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭执异重字第1号
原告：陈锦升。
委托代理人：丁学苗，浙江六和律师事务所律师。
被告：陆金权。
被告：戎安春（RONGANCHUN）。
被告：杭州大富房地产开发有限公司。
法定代表人：戎安春（RONGANCHUN）。
委托代理人：刘钧。
原告陈锦升诉被告陆金权、被告戎安春、被告杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）案外人执行异议之诉一案，本院已于2013年9月24日作出（2013）浙杭执异初字第4号民事判决。陈锦升不服该判决，向浙江省高级人民法院提起上诉。浙江省高级人民法院于2014年2月20日作出（2014）浙执异终字第4号民事裁定，以“原审法院以确认合同效力不属于案外人执行异议之诉审理范围为由不予审理，属于程序违法”为由，撤销本院上述判决，将本案发回本院重审。本院于2014年3月19日对本案立案重审，依法另行组成合议庭，本院于2015年10月13日对本案进行第一次公开开庭审理，原告陈锦升的委托代理人丁学苗，被告戎安春以及被告大富公司的委托代理人刘钧到庭参加诉讼，被告陆金权经本院传票传唤无正当理由未到庭；本院于2015年12月11日对本案进行第二次公开开庭审理，原告陈锦升的委托代理人丁学苗，被告陆金权，被告戎安春以及被告大富公司的委托代理人刘钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈锦升起诉称，2008年1月12日，原告与被告大富公司签订008号《商品房买卖合同》，约定原告向大富公司购买富春江花苑21号商品房，商品房价格为人民币428.65万元。2008年1月15日，原告向大富公司支付房款368.65万元（以原告对大富公司享有的债权冲抵购房款，大富公司向原告开具了房款收据），2009年6月15日，原告以现金方式再向大富公司支付了人民币60万元房款，大富公司向原告开具了不动产销售发票，至此，原告已向大富公司付清了全部购房款。2009年8月31日，大富公司向原告发出“交房通知书”，原告于9月3日办理了富春江花苑21号商品房的交接手续，签署了“房屋交接验收表”，自此，原告占有房屋并使用至今。后因大富公司的原因，房屋产权登记至今未能办理。而杭州市中级人民法院在陆金权与大富公司、戎安春之间民间借贷纠纷一案中，查封了原告购买的富春江花苑21号商品房，原告作为案外人向法院提出了执行异议，杭州市中级人民法院经审查后做出了（2012）浙杭执异字第18号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为，在异议听证中，原告已向法院提交了证据证明其在法院对案涉商品房查封前付清商品房价款的事实，原告以其对大富公司享有的债权冲抵房款系债务抵销行为，根据法律规定无需取得大富公司的同意，也无需其董事长戎安春确认或同意，况且大富公司向原告开具房款收据的行为，理应确认为债务抵销行为达成合意，双方债务抵销行为合法有效。原告与大富公司签订的008号《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反任何强制性法律规定，当属合法有效并受法律保护。2014年6月，陈锦升向浙江省富阳市人民法院起诉，诉请确认案涉商品房买卖合同效力及要求大富公司办理房屋产权证，该院经审理后作出（2014）杭富民初字第1239号生效判决，在依法确认案涉合同效力的同时，认定陈锦升已经付清案涉商品房价款，并判定大富公司办理商品房产权证。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中原告已经支付全部购房款并实际占有使用房屋，虽未办理产权登记，但原告对该商品房已经享有准法律物权，即物权期待权或登记请求权，且原告对于没有办理过户登记没有任何过错，故法院不应当查封案涉商品房，并应立即停止执行该商品房。现诉请：1.依法确认原告与大富公司之间签订的008号《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判决对执行标的即富春江花苑21号商品房停止执行，并解除对该商品房的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告陆金权未答辩。
被告戎安春与大富公司共同答辩称，陈锦升与大富公司签订的商品房买卖合同系无效合同，陈锦升提出的证据均无法证明其对大富公司的债权全部是真实合法，且根据大富公司查账发现陈锦升对戎安春根本不存在借条所主张的借款关系，不存在债权抵销房款的事实，陈锦升利用职务便利签订商品房买卖合同，串通大富公司财务人员，用虚构的债权抵销房款，并将剩余部分房款打入大富公司账户，再以现金的方式侵占大富公司财产，商品房合同是以合法形式掩盖其非法目的，根据法律规定属于无效合同，不能证明双方之间构成商品房买卖关系。现陈锦升本人涉嫌职务侵占已被公安机关立案侦查，公安机关对大富公司进行审计，发现所谓的借款均没有证明资金进出的真实性的原始单据，且银行也无相应的入账记录，债权是否真实仍在侦查过程中，对本案的结果有决定性影响。如查实债权系虚构，陈锦升作假伪造，即陈锦升未支付房款。请求驳回陈锦升的诉讼请求。
2015年9月17日，本院组织各方当事人进行了庭前证据交换。
原告陈锦升为证明其主张，向本院提交了以下十三组证据：
第一组证据：（2012）浙杭执异字第18号执行裁定书，共3页。拟证明：本院在执行陆金权与大富公司民间借贷纠纷一案中，查封了富春江花苑21号商品房，陈锦升提出了异议，本院执行局经审查后裁定驳回了陈锦升的异议。
第二组证据：商品房买卖合同（008号），共23页。拟证明：2008年1月12日，大富公司与陈锦升就富春江花苑21号商品房买卖事宜签订合同，约定商品房价款为4286500元，商品房交付期限为2009年6月30日前，并明确了双方的权利义务。
第三组证据：1.大富公司开具给陈锦升的2008年1月15日的房款收据，共1页。2.大富公司出具给陈锦升的借据（金额共计1560万余元），共10页。拟证明：1、2008年1月15日，陈锦升以债权充抵房款的方式（即陈锦升通过债务抵销，以其对大富公司享有的债权，直接充抵其应向大富公司支付的房款），向大富公司支付房款3686500元，大富公司对此予以确认并开具了机打的房款收据；2、在陈锦升受托管理“富春江花苑”项目的开发建设期间，因大富公司前期对外巨额负债，为解决大富公司对外债务，能使项目顺利开发建设，大富公司自2006年至2008年多次向陈锦升借款（累计借款金额达数千万元），借据总金额即达1560万余元。
第四组证据：1.大富公司2009年6月15日开具给陈锦升的不动产销售发票一份（金额为60万元），共1页。2.现金交款单一份，共1页。拟证明：陈锦升于2009年6月11日以现金方式向大富公司支付其所购的富春江花苑21号商品房尾款60万元。大富公司对此予以确认并开具不动产销售发票。
第五组证据：1.交房通知书、富春江花苑房屋交接验收表，共3页。2.物业费发票四份，共2页。拟证明：根据大富公司的通知，陈锦升办理了富春江花苑21号商品房交接手续，陈锦升已实际占有该商品房并支付了该商品房所涉的物业费。
第六组证据：1.富春江花苑商品房结算清单，共1页。2.建设银行现金交款单、收条（收到延期交房违约金）及不动产销售发票（金额为88662.19元），共3页。3.农村信用社现金交款单、物业维修资金收据，共2页。4.不动产销售发票（金额为4375162.19元），共1页。拟证明：1、商品房交付时，陈锦升与大富公司就21号商品房（面积）价款结算及物业维修基金交纳事宜进行了确认，商品房总价款为4375162.19元，陈锦升已交房款4286500元，还应补交测绘后增加面积的房款88662.19元，应交纳物业维修基金25805.5元；2、根据结算清单，陈锦升在抵扣大富公司应支付的逾期交房违约金54867.2元后，于2009年10月22日向大富公司补交房款结算款33794.99元，大富公司同时向陈锦升开具补交结算房款88662.19元的销售发票。至此，陈锦升已付清21号商品房全部价款；3、根据结算清单，陈锦升于2009年9月4日向大富公司交纳物业维修基金25805.5元，大富公司于2009年9月5日向富阳市物业维修资金管理中心代交了富春江花苑21号房的物业维修基金，管理中心开具了物业维修资金专用收据；4、大富公司于2010年4月8日向陈锦升开具总房款4375162.19元的不动产销售发票，用于办理产权证。
第七组证据：1.浙江省富阳市人民法院（2014）杭富民初字第1239号民事判决书，共11页。2.浙江省富阳市人民法院（2014）富法证字第245号法律文书生效证明书，共1页。拟证明：在陈锦升与大富公司商品房销售合同纠纷一案中，生效判决已对上述第二、三、四、五、六组证据的真实性、合法性、关联性全部予以认定，对陈锦升与大富公司签订的商品房买卖合同的效力也予以确认，对陈锦升已付清案涉商品房价款及已实际占有商品房的事实也予以认定。
第八组证据：1.浙江省富阳市人民法院（2011）杭富民初字第434号民事判决书，共21页。2.本院（2014）浙杭民终字第559号民事判决书，共11页。证明：1、2013年10月，浙江省富阳市人民法院就陈锦升等人涉嫌职务侵占案是否侦查结束及与相关民事案件中的关联情况向富阳市公安局发函，富阳市公安局回函称仍在侦查中，但至目前尚无证据证明相关民事案件与陈锦升等人涉嫌职务侵占案有关联。2、在孙定良与北京爱能仕科技有限公司、大富公司合同纠纷一案中，生效判决对大富公司向陈锦升出具的借据（金额共计1560万余元）予以确认，对于该案中与本案相类似的以债权充抵房款的事实及效力也予以确认。
第九组证据：（2010）杭西泗民初字第115号民事判决书，共12页。拟证明：生效判决确认，大富公司并无证据证明陈锦升保管了大富公司的公章及财务专用章，即陈锦升并未保管大富公司的公章、财务专用章。
第十组证据：银行取款凭条四份，共4页。拟证明：大富公司提交的第二组证据中涉及的陈锦升提现的240万元，实际并非陈锦升提取，事实上该笔款项转入陈锦升账户后，又由大富公司财务人员方敏儿分别提现，并用于大富公司经营支出。因大富公司对外负债涉及诉讼很多，银行账户随时可能被司法冻结，因此当时由陈锦升及方敏儿个人办出银行卡并用于大富公司经营，包括收款及付款，陈锦升的该张个人银行卡及账户一直系由方敏儿保管并支配、操作。据了解，该些事实在富阳市公安局侦查过程中已查明。
第十一组证据：浙江省高级人民法院判决书一份，共10页。拟证明：被告陆金权与汪国华、陈虹执行异议之诉一案中，生效判决已依法确认汪国华、陈虹与大富公司所签订的《商品房买卖合同》有效，陈虹、汪国华在法院强制执行查封前已实际占有房屋，陈虹、汪国华对房屋产权证未办理主观上不存在过错，因此驳回了陆金权的上诉，并解除了案涉商品房的查封。本案所涉商品房的相关事实，除商品房价款支付情形与该案不一致外，关于商品房的交付时间即实际占有房屋的时间、对房屋产权证未办理主观上不存在过错等，则与该案完全一致。因此，应当确认案涉商品房在法院强制执行查封前陈锦升已占有案涉商品房，陈锦升对房屋产权证未办理主观上不存在任何过错。
第十二组证据：王仲涛的富春江花苑55号商品房的房产证和土地证，共8页。拟证明：富春江花苑商品房大多数均已办理房产证和土地证，案涉商品房产权证至今未办理，完全系大富公司原因造成，陈锦升对此主观上不存在任何过错。
第十三组证据：现金缴款单机存款凭条共4页，拟证明大富公司提交的第二组证据中涉及到陈锦升提现240万元，实际并非陈锦升提取，事实上该笔款项转入陈锦升账户后，又由大富公司财务人员方敏儿分别提现，并根据大富公司实际需要，由该人存回大富公司账户100万元，另外140万元存入方敏儿自己个人账户，用于大富公司经营。
被告陆金权为反驳原告陈锦升的主张，向本院提交以下三组证据：
第一组证据：（2006）杭民一初字第269号诉讼保全事项通知书。
第二组证据：（2006）杭民一初字第229号诉讼保全事项通知书。
第三组证据：（2005）杭法执字第134号民事裁定书。以上证据拟证明：即便陈锦升案涉房款已经缴清，其也是在查封以后占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应驳回原告陈锦升的诉讼请求。
被告戎安春及被告大富公司为反驳原告陈锦升的主张，向本院提交以下三组证据：
第一组证据：富阳市公安局立案决定书（富公刑立字（2011）第2245号），共1页。拟证明陈锦升因涉嫌职务侵占罪已被富阳公安部门立案侦查。
第二组证据：1.银行对帐单，共1页，2.记帐凭证（陈锦升提现240万元），共2页。拟证明陈锦升在支付人民币60万元给大富公司的同日又以提现方式从公司提取现金240万元。
第三组证据：1.公司公章使用制度，共1页，2.公司领导班子调整，共1页，拟证明陈锦升在大富公司担任总经理期间，负责保管公司的公章、财务专用章、法人章。
针对原告陈锦升提出的上述证据，被告陆金权发表质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对第二组证据，对合同形式要件真实性无异议，购房合同上的印章是真的，但购房合同内容是虚假的，当时陈锦升既是总经理，又是该楼盘的实际操作者，当时这些印章都由陈锦升负责保管，所以对购房合同内容的真实性不予认可。对第三组证据的质证意见与第二组证据的质证意见一致，形式真实性没有异议，大富公司的印章是真实的，但不能排除陈锦升利用其职务之便加盖大富公司的公章，包括第三组证据中的房款收据，并不是大富公司的真实意思表示。对第四组证据的质证意见与第二组、第三组证据的质证意见一致，对发票的真实性没有异议，但对证明目的有异议。因为大富公司实际上没有拿到60万现金，却开具发票，这不符合常理。现金缴款单从当天来讲，是真实的，但对合法性、关联性有异议，陈锦升利用职务之便，当天交进60万，当即又从大富公司划出60万元。对第五组证据形式要件真实性没有异议，但是实质上是虚假的，虽然都盖有大富公司的公章，但都不能证明真实性。物业公司的发票也只是为了配合陈锦升作假，是为了配合陈锦升实际占有房屋而做的。对第六组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。陈锦升是通过缴纳物业小额的费用来达到合法占有房屋的目的。对第七组证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，不能认同判决结果。对第八组证据的真实性、合法性均无异议，对陈锦升主张的即便其涉嫌犯罪，也不影响民事案件的审理这一证明目的是认可的，但对此得出对陈锦升1560万元借款予以确认是不认可的。对第九组证据法律文书的真实性、合法性均无异议，但该判决不能证明陈锦升没有使用、保管大富公司的财务章、公章。对第十组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，与本案无关。陈锦升提款240万交给方敏儿，并不意味着用于大富公司。对第十一组、第十二组证据的真实性、合法性均无异议，但对关联性存在异议，另案判决书及相关房产证与本案实体处理没有直接关系。对第十三组证据均系陈锦升操作，对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。
针对原告陈锦升提出的上述证据，被告戎安春以及大富公司发表质证意见如下：对第一组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对第二组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，当时大富公司一直由陈锦升实际控制，陈锦升利用职务之便，签发了一系列侵害大富公司和其利益的所谓合同和文件，综合全案，其和大富公司不认可该合同内容，认为合同无效。对第三组证据形式上的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因为大富公司的财务章由陈锦升控制，所以不具有实质上的真实性。十份借据上的签名均系戎安春本人所签，对借据的真实性、合法性没有异议，但借据的内容没有具体履行，即便1560万元的债权确实存在，大富公司也没有同意以此可以抵房款。对第四组证据的形式要件的真实性没有异议，但大富公司的印章都在陈锦升手上。现金缴款单真实性没有异议，但对原告陈锦升的证明目的有异议，既然以1560万冲抵债权，为何还要以60万现金缴纳房款？这是违背常理的。对第五组证据形式上的真实性是认可的，但此均是陈锦升利用职务之便一手炮制的，以达到其侵占案涉房屋的目的。对证据七、八、九组真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，不能达到原告陈锦升的证明目的。对第十组证据的真实性无异议，但不能就此认定用于大富公司经营。对第十一、十二组证据的真实性、合法性均无异议，但与本案没有关联性。对第十三组证据的真实性、关联性均有异议，不能证明此笔240万元就是对应陈锦升提现的240万元。
针对被告陆金权提出的上述证据，原告陈锦升发表质证意见如下：对第一组的真实性无异议，对关联性有异议。根据通知书的保全时间，即2009年8月20日查封案涉房产，且该查封仅仅是诉讼保全查封，并非强制执行查封。而陈锦升早在2009年6月已付清案涉商品房价款，即付清房款后陆金权才申请查封，根据法律规定应当解封。对第二组、第三组证据的真实性无异议，对关联性有异议。该二组证据与本案的审理无关联。
被告戎安春及大富公司对被告陆金权提出的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
针对被告戎安春以及大富公司提出的上述证据，原告陈锦升发表质证意见如下：对第一组的真实性无异议，但与本案的审理无关。对第二组证据形式上的真实性无异议，但关联性有异议，即使该组证据真实，也不能证明大富公司的证明目的，该组证据与本案的审理并无关联。对第三组证据的真实性、关联性均有异议，该组证据与本案审理无关联。
被告陆金权对被告戎安春及大富公司提出的上述证据的真实性、合法性及关联性均无异议。
本案重审期间，本院依职权取得以下四组证据：
第一组证据：杭州富春会计师事务所有限公司接受浙江省杭州市富阳区公安局经济犯罪侦查大队的委托，就陈锦升是否涉嫌职务侵占犯罪，对大富公司全部财务账目进行司法审计，并于2015年6月19日作出杭富会审字（2015）第640号专项审计报告。
第二组证据：浙江省杭州市富阳区人民法院作出的（2015）杭富民监字第4-1号民事裁定书。
第三组证据：杭州市富阳区房地产管理处出具的陈锦升房产登记信息查询记录一份。
第四组证据：杭州市住房保障和房产管理局出具的陈锦升房产登记信息查询记录一份。
经各方当事人质证，对本院依职权取得的上述证据的真实性、合法性均无异议，且与本案审理具有关联性，故对本案审理具有证据效力。
综合各方当事人对上述证据的质证意见，本院对各方当事人提交的上述证据认证如下：
一、对原告陈锦升提交的证据。对第一组证据、第二组证据的真实性与关联性均予以确认；第三组证据，对收款收据以及借据形式上的真实性有戎安春及大富公司的认可，故予以确认，但上述借据是否实际履行以及是否能证明陈锦升与大富公司达成了以陈锦升享有的上述债权冲抵房款之合意，须结合专项审计报告全案分析；对第四组证据的真实性予以确认，陈锦升是否交付给大富公司60万元房款须结合专项审计报告内容全案分析；对第五组、第六组证据形式上的真实性予以确认；第七组证据浙江省杭州市富阳区人民法院作出的（2014）杭富民初字第1239号判决书已被该院于2015年11月30日作出的（2015）杭富民监字第4-1号民事裁定书中止执行，且该院于2015年12月30日经审理作出（2015）杭富民再初字第2号民事裁定：一、撤销该院（2014）杭富民初字第1239号民事判决；二、驳回原审原告陈锦升的起诉；现该民事裁定已发生法律效力。据此本院认为第七组证据浙江省杭州市富阳区人民法院作出的（2014）杭富民初字第1239号判决对本案不具有证据效力；第八组证据与本案不具有关联性，对本案不具有证据效力；对第九组证据的真实性、合法性予以确认，虽陈锦升以此主张其未保管大富公司的公章及财务专用章，但并不能以此证明陈锦升不能使用大富公司的公章及财务专用章的主张；第十组、第十三组证据与本案审理不具有关联性，后续大富公司与陈锦升往来款的进出不能影响陈锦升60万元房款性质的认定；对第十一组、第十二组证据的真实性予以确认，但与本案审理不具有关联性。
二、被告陆金权提交的证据均系法律文书，故对其提交证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，对本案具有证据效力。
三、对被告戎安春及被告大富公司提交的证据。对第一组证据的真实性予以确认；对第二组证据与本案审理不具有关联性，后续大富公司与陈锦升往来款的进出不能影响陈锦升60万元房款性质的认定；对第三组证据系复印件，且陈锦升对其真实性有异议，故不予认定。
本院重审根据各方当事人的陈述以及确认的有效证据，查明以下事实：
一、2005年6月30日，陈锦升受聘成为大富公司的总经理。2005年7月1日开始，陈锦升受大富公司和董事长戎安春的授权委托，“全面管理富春江花苑项目的开发建设、销售、经营管理（包括对外签约、财务审批）等一切事宜”。2008年12月31日，大富公司在此出具委托书，授权委托陈锦升在“富春江花苑一期项目开发过程中全权处理该项目债权、债务及经营开发过程中的所有相关事项；对外签约均以陈锦升先生签字为准及单位备案的公章生效。委托期为本委托出具之日起至2009年12月31日止。”2010年4月，大富公司解除上述授权委托。2010年4月27日，大富公司以返还原物为由起诉陈锦升，要求其归还大富公司已经作废的公章、财务专用章、法人章等印章、证照、合同及文件等。该案经浙江省杭州市西湖区人民法院审理，于2010年10月8日作出（2010）杭西泗民初字第115号民事判决，驳回了大富公司的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
二、2008年1月12日，出卖人大富公司与买受人陈锦升签订了《商品房买卖合同》一份，约定陈锦升购买富春江花苑21号商品房一套，建筑面积512.9平方米（另有花园484平方米），总金额为428.65万元。付款方式为2008年1月30日前支付368.65万元，余款2009年6月30日之前付清。大富公司应在2009年6月30日之前将符合约定的商品房交付陈锦升。合同还约定双方其他权利义务。2008年1月15日，大富公司开具收款收据，载明收到陈锦升缴纳房款368.65万元。2009年6月11日，陈锦升以现金方式支付大富公司60万元，2009年6月15日，大富公司开具销售不动产统一发票，载明收到陈锦升案涉购房款60万元。2009年8月31日，大富公司向陈锦升发出富春江花苑21号房产交房通知书。2009年9月3日，陈锦升签收了房产交接验收表并于9月4日预交了物业费。
三、2008年4月14日，本院根据浙ＸＸ鹏建设集团有限公司的诉讼保全申请，预查封了大富公司名下包括本案富春江花苑21号房产在内的共计五套房产及项下的国有土地使用权，期限为2008年4月14日至2010年4月13日。2009年8月24日，因各方达成执行和解协议并已履行完毕，本院裁定解除对上述财产的查封。2009年3月5日，北京市第二中级人民法院轮候查封了富春江花苑的土地使用权和地上建筑物。2009年8月20日，本院在受理陆金权与戎安春、大富公司民间借贷合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封了大富公司名下富春江花苑21号房屋产权。经最高人民法院协调，2012年8月，北京市第二中级人民法院解除了对上述土地使用权和地上建筑物的查封。现在本院执行陆金权与戎安春、大富公司民间借贷合同纠纷一案中，陈锦升提出异议，请求法院解除对富春江花苑21号房屋的查封，本院经审查于2013年1月16日作出（2012）浙杭执异字第18号执行裁定，驳回陈锦升的异议。陈锦升不服，提起本案诉讼。
四、根据杭州富春会计师事务所有限公司于2015年6月19日作出的杭富会审字（2015）第640号专项审计报告载明以下内容：
1．大富公司房产开发产品“富春江花苑”共54套住宅，在已售的51套住宅中，陈锦升本人及其近亲属购买13套，均价每平方米8467.79元，其他人购买38套，均价每平方米9613.76元；案涉房屋每平方8000元。
2．该审计报告预收账款明细账（按购房人分类，附表九-1）显示：根据2009年6月43号记账凭证号，陈锦升以现金的方式支付大富公司购房款60万元。
3．该审计报告的审计结果显示：大富公司、戎安春与陈锦升之间的债权债务存在疑点：记账凭证后仅附有借据复印件而无银行单据或其他能证明资金进出真实性的外部原始单据，大富公司账面的由戎安春个人或大富公司出具的借据，金额往往很大，基本通过“现金”科目结算，但会计记账通过“现金”科目，并不代表借款的资金实际是通过现金交割。大富公司账面凡是涉及戎安春个人出具或大富公司出具且有戎安春签名的借据的记账凭证，其后基本上未附有相关银行单据。从记账凭证后附的原始单据来看，大富公司依据戎安春或有大富公司出具的借据复印件所记录债权债务在原始单据的完整性方面存在缺陷。
五、浙江省杭州市富阳区人民法院经审查认为，该院2014年9月24日所作出原告陈锦升诉被告大富公司商品房销售合同纠纷案{案号（2014）杭富民初字第1239号}生效民事判决确有错误，应予再审。该院于2015年11月30日作出（2015）杭富民监字第4-1号民事裁定：一、该案由该院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原判决的执行。2015年12月30日，该院经审理作出（2015）杭富民再初字第2号民事裁定：一、撤销该院（2014）杭富民初字第1239号民事判决；二、驳回原审原告陈锦升的起诉。该民事裁定向各方当事人送达后，各方当事人均未在法定期限内提出上诉，现该民事裁定已经发生法律效力。
六、在本案重审期间，经本院实地勘查，案涉商品房仍处于空置状态。
七、根据杭州市富阳区房地产管理处于2015年11月12日出具的查询记录表明：权利人陈锦升房屋坐落杭州市富阳区富春街道后周路56号402室，建筑面积72.96平方米，房屋用途为成套住宅，登记时间2001年7月19日，房屋状态确权发证，未预告，查封，未抵押；2015年8月27日该房被杭州市富阳区人民法院查封，查封期限自2015年8月27日至2018年8月26日止。
八、根据杭州市住房保障和房产管理局出具的陈锦升房产登记信息查询记录表明：陈锦升于2007年10月15日将其与楼芬花共同共有的位于杭州市西湖区天河西苑23幢303室房屋过户转移。
本院根据原告的诉讼请求、被告的答辩意见以及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：一、关于案涉商品房买卖合同效力的问题；二、关于是否应该对案涉商品房停止执行的问题，即原告陈锦升的诉讼请求是否可以得到支持。
本院认为，一、关于案涉商品房买卖合同效力的问题。
陈锦升与大富公司于2008年1月12日签订的《商品房买卖合同》，双方当事人意思表示真实，且合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，故应认定为合法有效。被告戎安春与大富公司主张该合同系无效合同，缺乏证据证实，本院不予采信。二、关于是否应该对案涉商品房停止执行的问题，即原告陈锦升的诉讼请求是否可以得到支持。本院认为，原告陈锦升因不服本院于2013年1月16日作出的（2012）浙杭执异字第18号执行裁定，而向本院提起诉讼，故本案不适用2015年5月5日才施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，虽原告陈锦升主张其对被告戎安春与大富公司享有债权累计达1560余万元，同时主张以对大富公司享有的债权冲抵了368.65万元房款。但陈锦升对大富公司的债权是否真实合法且均属到期债务而未得到清偿，并未提供有效证据予以证明，再结合杭州富春会计师事务所有限公司作出的杭富会审字（2015）第640号专项审计报告，也明确载明“大富公司、戎安春与陈锦升之间的债权债务，仅有借据而无银行单据或其他能证明资金进出真实性的外部原始单据，从记账凭证后附的原始单据来看，大富公司依据戎安春或有大富公司出具的借据复印件所记录债权债务在原始单据的完整性方面存在缺陷”，更进一步说明大富公司、戎安春与陈锦升之间的债权债务存有疑点。且陈锦升也未提供证据证明大富公司及法定代表人戎安春认可与其达成了债务抵销的合意，陈锦升既无法明确冲抵房款的债权具体对应的是哪几笔借款，也无法合理解释至今未对冲抵后剩余的债权进行结算的原由。至于陈锦升以现金支付的60万元房款，已是在法院查封涉案房产以及项下土地使用权之后。因此本院认为，陈锦升认为其与大富公司之间已达成债务抵销，房款已经全部付清的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。在本案重审庭审中，虽然原告陈锦升列举了2009年9月3日签收案涉商品房的交接验收表、物业费缴费凭证等证据，以此证明陈锦升于2009年9月3日起实际占有了案涉商品房，但此时法院已对案涉商品房以及项下土地使用权进行了查封，案涉商品房开发商再对案涉商品房进行交付的行为显属违法，因此陈锦升占有该房亦不能受到法律保护。在本案重审期间，原告陈锦升就本案同一事由及请求另行向浙江省富阳市人民法院起诉，该院作出（2014）杭富民初字第1239号民事判决，但现该生效判决已被该院作出的（2015）杭富民再初字第2号民事裁定撤销并驳回陈锦升对该案的起诉，且已生效。据此原告陈锦升以该判决为证据要求支持其请求于法无据。
综上，案涉商品房买卖合同虽然有效，但原告陈锦升提出停止对富春江花苑21号商品房的执行并解除对该房屋的查封的请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：
一、确认原告陈锦升与被告杭州大富房地产开发有限公司于2008年1月12日签订的编号为008的《商品房买卖合同》有效。
二、驳回原告陈锦升其他诉讼请求。
案件受理费人民币80元，由原告陈锦升负担。
如不服本判决，戎安春可在本判决书送达之日起三十日内，陈锦升、陆金权及杭州大富房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。在上诉期满之日起七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理（浙江省高级人民法院的开户行：农业银行西湖支行；户名：浙江省财政厅非税收入结算分户；帐号：398000101040006575515001）。
审判长 钱 晴
审判员 楼继文
审判员 朱 梅
二〇一六年二月一日
书记员 俞 戈