乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沙民三初字第701号
原告：郭爱民，男，1964年7月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
原告：郭爱琴，女，1972年5月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
原告：王正选，男，1969年10月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
三原告共同委托代理人：张代曾，新疆思睿律师事务所律师。
被告：胡又铭，男，1969年12月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被告：乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司，住所地乌鲁木齐市。
法定代表人：何立军，该公司总经理。
被告：王明，男，1979年7月19日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
被告：田新军，男，1973年8月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
四被告共同委托代理人：张雪莲，新疆元正律师事务所律师。
四被告共同委托代理人：李进婷，女，1989年12月1日出生，汉族，新疆元正律师事务所律师助理，住乌鲁木齐市。
原告郭爱民、郭爱琴、王正选与被告胡又铭、乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司（下称嘉禾公司）、王明、田新军财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告郭爱民、郭爱琴、王正选的共同委托代理人张代曾、被告胡又铭、嘉禾公司、王明、田新军的共同委托代理人张雪莲、李进婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告郭爱民、郭爱琴、王正选诉称，2014年5月8日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字第248号判决书判决被告在判决生效后30日内搬离场地，但被告置若罔闻态度恶劣，拒不搬离经营场地，原告多次通知被告搬离场地未果，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，造成原告经济损失，原告在2014年8月29日已对被告前期所造成的侵权损失向沙区法院提起诉讼，现原告对2014年8月29日至2015年4月24日期间被告对原告侵权造成的经济损失要求赔偿，请求法院判令被告立即连带赔偿原告租金损失1010330.57元，本案的诉讼费由被告承担。
被告胡又铭、嘉禾公司、王明、田新军辩称，一、被告嘉禾公司、王明、田新军已将租金交至2014年10月15日，原告主张的系2014年8月29日之后的损失，因此8月29日至10月15日的租金损失不能成立；二、针对二审判决我们已经申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院已经作出裁定终止原判决，该案已经提审并由新疆维吾尔自治区高级人民法院作出民事判决，从裁定和判决可以说明租赁合同一直延续至2014年4月24日，租金合同明确约定，第一年至第三年的租金为80万元，第四年至第六年的租金为90万元，而原告按100万元起诉没有法律依据；三、被告胡又铭和嘉禾公司提起再审期间，原告申请人民法院强制执行，要求收回房屋，同时阻止被告嘉禾公司、王明、田新军继续经营，2014年12月被告已经腾空房屋，其他的在2015年2月也已经腾空房屋，并且向原告郭爱民多次通知，我们愿意按照实际使用面积和使用时间承担租金损失，被告没有事实支持的部分法院应当驳回；四、原告不能以侵权提起本案诉讼，2014年4月24日之后的侵权才能成立，2015年4月24日之前原告不能以侵权为由提起诉讼；五、原告提出要求四被告承担连带责任我方不予认可，我们只愿意按照实际使用面积和使用时间承担租金，2011年5月5日，被告嘉禾公司的法定代表人由胡又铭变更至何立军，2012年11月23日被告胡又铭又将其持有的公司股份转让给自治区电影公司，当时签订合同是因为公司尚未成立，为进行工商备案登记故由被告胡又铭代为签订合同，被告胡又铭当时履行的系职务行为，实际使用人及交纳租金的均为被告嘉禾公司、王明、田新军，与被告胡又铭无关，被告胡又铭不应承担本案的赔偿责任。
经审理查明，2013年，因郭爱琴与四被告之间的房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2013）沙民三初字第1284号民事判决，该份判决认定如下事实：2010年8月13日，郭爱琴（出租人）与胡又铭（承租人）签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁房屋位于阿勒泰路2号、为框架结构，间数为一二三层，房屋面积以图纸画红线圈定内面积为准，所购房产为广汇房产公司房产，广汇嘉和园小区整个建筑工程未进行消防验收，承租人对现状充分了解，愿意承租该房屋；租赁期限从2010年10月15日至2020年10月15日，交接日期为2010年8月15日，赠送装修期两个月；租金为1-3年每年80万，4-6年每年90万元，7-10年每年110万元；租金支付期限与方式为每一年半年支付一次，支付时间为房租到期前一个月，2010年8月15日和2011年3月15日，第二年开始，每年的支付日期为当年的9月15日；租赁房屋的用途为电影院，健身广场，容许承租人装修，但不得改变房屋结构，不得影响房屋安全，必须按照设计院施工图纸施工，租赁期满，装修设施保证完好归出租人，承租人增添可移动设备归承租人，不准转租……当日，郭爱琴与胡又铭办理了房屋交接手续。2010年10月，嘉禾公司成立，将前述租赁房屋作为住所，胡又铭为公司股东。2011年4月29日，郭爱琴与胡又铭签订补充协议一份，约定把一楼的面积从总租赁面积中减去，同时减免2010年物业管理费，减免2011年2020年每年50%的物业管理费。2011年9月15日，被告未按期支付第二年的租金，2012年9月15日，被告未按期支付第三年的租金。2012年10月，嘉禾公司将涉案承租房屋三楼转租给田新军经营餐饮。2012年11月，嘉禾公司将涉案租赁房屋二楼转租给王明经营餐饮。2013年9月6日，被告将截至到2014年10月15日的租金90万元汇入原告账户。法院认为，郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，胡又铭签订合同在先，嘉禾公司成立并使用租赁房屋在后，庭审中嘉禾公司认可其为实际使用人，故嘉禾公司与胡又铭构成并存的债务承担关系，胡又铭并不因此免责。本案被告在履行合同过程中，多次违反合同约定逾期交纳租金，符合双方约定的解除合同的条件，加之未经原告同意擅自改变房屋结构，转租第三人，改变房屋用途等等，原告有权行使合同约定的解除权，故原告要求解除合同并要求被告搬离租赁场地的诉讼请求法院予以支持。法院判决自本判决生效之日起，解除郭爱琴与胡又铭签订的房屋租赁合同，胡又铭、嘉禾公司、王明、田新军于本判决生效之日起三十日内搬离租赁场地。胡又铭、嘉禾公司支付违约金90万元、租金滞纳金477600元以及对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状。嘉禾公司、田新军、王明不服该判决，提起上诉，二审法院于2014年5月8日作出（2014）乌中民四终字第248号民事判决，维持关于解除合同、搬离租赁场地及对承租房屋改变房屋结构部分恢复原状的原审判项内容、并依法将违约金和租金滞纳金判项内容进行撤销，判令胡又铭、嘉禾公司支付逾期付款违约金131248元。嘉禾公司与胡又铭不服二审判决提起再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出裁定，本案由本院再审，再审期间，终止原判决的执行。再审法院提审本案后，针对胡又铭是否应承担合同责任的问题进行了认定，法院认为虽然胡又铭的行为符合隐名代理的特征，但在本案中，胡又铭并未提供证据证明郭爱琴明知其与嘉禾公司存在委托代理关系，故郭爱琴依据合同的相对性主张胡又铭承担合同责任并无不当，且《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》公布施行时间在后，不适用本案，依据该规定第二条关于发起人为设立公司以自己名义对外签订合同时的责任承担问题的规定，合同相对人依法请求公司发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。故胡又铭主张其不应承担合同责任的理由不能成立，法院不予支持。该院于2015年4月24日作出了（2015）新审二民提字第20号民事判决，维持二审法院作出的判决。
2014年8月26日，郭爱琴起诉四被告要求其赔偿2014年6月8日至2014年8月28日期间占用涉案房屋的经济损失183余万元，本院作出了（2014）沙民三初字第1471号民事判决，该判决中认定如下事实：嘉禾公司转租给田新军的三楼面积为725平方米，嘉禾公司转租给王明的二楼面积为630平方米……该判决认定以与涉案房屋相邻的房屋租金标准计算原告的租金损失，扣除在此期间原告已经支付的租金，判决嘉禾公司赔偿郭爱琴剩余租金损失，王明和田新军在实际占有面积内承担连带责任，并驳回郭爱琴要求胡又铭承担连带赔偿责任的诉讼请求。嘉禾公司、王明、田新军不服提起上诉，二审法院认为本案遗漏郭爱民和王正选作为原告参加诉讼，且本案所涉房屋为二、三楼，一审判决参照郭爱琴提供的一楼的租金合同中的年租金计算租金损失显然不当，二审法院以事实不清、遗漏当事人为由，撤销该案，发回重审。该案重新审理过程中，经原告申请，法院委托新疆正阳房地产评估测绘有限公司对阿勒泰路2号嘉和雅园一号楼二、三层商铺2014年6月8日至2015年4月26日期间的商铺租金进行评估，其中二层建筑面积1439.97平方米，三层建筑面积1174.62平方米。评估结果为二层整层租金价格为1.78元／平方米／天，三层整层租金价格为1.71元／平方米／天。
另查，一、郭爱琴、郭爱民、王正选于2003年5月26日分别与新疆广厦房地产交易网络有限责任公司签订《商品房买卖合同》，三人以银行按揭方式购买了乌鲁木齐市阿勒泰路2号嘉和园2号嘉和园小区第1幢2层、2层、3层商铺，建筑面积分别是311.67平方米、1128.30平方米、1174.62平方米，总计2614.59平方米。郭爱琴租赁给胡又铭、嘉禾公司的房屋即为三原告购买的上述2614.59平方米的房屋；二、原、被告庭审中均认可（2014）沙民三初字第1471号民事判决中田新军和王明的实际使用面积；三、2015年4月24日，原告郭爱民代与被告嘉禾公司办理涉案房屋的交接手续，双方签署了交接协议书载明：郭爱琴出租胡又铭房屋，今日办理交接手续，房屋交接现状……
上述查明事实有民事判决书、商品房买卖合同、交接协议书、房地产评估报告、当事人陈述和庭审笔录为证。
本院认为，原告郭爱琴将其与郭爱民、王正选一同购买的2614.59平方米的房屋租赁给被告胡又铭和嘉禾公司，在租赁合同履行过程中，因被告胡又铭、嘉禾公司存在违约行为，经人民法院判决解除了双方租赁合同，而被告嘉禾公司、王明、田新军作为该租赁合同的实际占有使用人在原告的租赁合同解除后均负有按时腾房的义务，其逾期腾房，应当向三原告支付逾期腾房期间的给原告造成的租金损失（实为房屋占有使用费损失），被告承租全部房屋后擅自将部分房屋转租给他人，应当向原告支付全部2614.59平方米的房屋占有使用费，被告王明、田新军占用部分房屋面积，应当对所占用房屋面积的占用使用费承担连带支付责任，被告胡又铭虽然与郭爱琴签订了房屋租赁合同，但该房屋租赁合同解除后，房屋实际由被告嘉禾公司占有使用，被告胡又铭个人并未实际占有涉案房屋，故被告胡又铭不应承担房屋占有使用费用即在本案中不应承担连带赔付责任，原告要求被告胡又铭承担连带赔付责任的诉讼请求本院不予支持。关于被告应当承担的租金损失（实为房屋占有使用费损失）数额，双方亦存在争议，针对本案应以评估报告确定的标准还是参照原合同租金标准赔付损失的问题，本院认为，本案所涉及的租赁合同虽然已被依法解除，但所涉时间段系在双方事先约定的租赁合同期内，该合同约定的租金是双方参考市场价格对租金标准在租赁期内的一个合理评估，另外本案租赁合同系因被告违约行为导致解除，考虑到原告可能遭受的实际损失，为公平起见，本院参照原合同约定的租金标准以剩余年限的年租金平均数计算被告的租金损失（实为房屋占有使用费损失）。本案中，原告主张2014年8月29日至2015年4月24日的租金损失，被告辩称2015年4月24日之前多次通知原告交接，原告不予配合，因其提供的证据不足以证实交接手续的完成，而原告向本院提交的交接协议书系双方签字确认，故原告主张2015年4月24日为交接租赁标的物的日期，本院予以确认。另因被告在房屋租赁合同解除前已将2013年10月15日至2014年10月15日的租金90万元交付原告，故原告主张的2014年8月29日至2015年4月24日租金损失应扣除2014年8月29日至2014年10月15日期间被告已向原告支付的租金数额，针对原告要求四被告赔付2014年8月29日至2014年10月15日的租金损失因无事实和法律依据，故本院不予支持；针对2014年10月16日至2015年4月24日的租金损失本院依据合同约定酌情认定532237.44元［（900000元×2年＋1100000元×4年）÷6年÷365天×188天］，被告嘉禾公司应对以上全部数额即532237.44元承担赔付责任，被告王明占用面积为630平方米，占房屋总面积的24%（630平方米÷2614.59平方米），其应在127736.99元（532237.44元×24%）范围内承担连带赔付责任，被告田新军占用面积为725平方米，占房屋总面积的28%（725平方米÷2614.59平方米），其应在149026.48元（532237.44元×28%）范围内承担连带赔付责任，综上，本院对原告要求四被告连带赔偿租金损失（实为房屋占有使用费损失）1010330.57元的诉讼请求进行适当调整，仅对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司赔偿原告郭爱民、郭爱琴、王正选租金损失（实为房屋占有使用费损失）532237.44元；
二、被告王明在租金损失（实为房屋占有使用费损失）127736.99元范围向原告郭爱民、郭爱琴、王正选承担连带赔付责任；
三、被告田新军在租金损失（实为房屋占有使用费损失）149026.48元范围向原告郭爱民、郭爱琴、王正选承担连带赔付责任；
四、驳回原告原告郭爱民、郭爱琴、王正选要求被告胡又铭承担连带赔偿责任的诉讼请求。
以上被告乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司、王明、田新军应付款项，于本判决生效之日起十五日内向原告郭爱民、郭爱琴、王正选付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的1010330.57元，实际给付标的532237.44元，占争议标的的52.68%，本案案件受理费13892.98元（因原告已预交31049.55元，其在法庭调查终结前提出减少诉讼请求金额，故本院按照减少后的诉讼请求金额1010330.57元计算应收取的案件受理费即13892.98元，退还多收取的案件受理费17156.57元），由原告负担47.32%即6574.16元，被告乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司负担25.29%即3513.54元，被告王明负担12.64%即1756.07元，被告田新军负担14.75%即2049.21元。邮寄送达费80元（原告已预交），由被告乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 余永琼
人民陪审员 高兰宝
二〇一五年十一月十七日
书 记 员 施群峰