浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙衢民终字第588号
上诉人（原审被告、反诉原告）：常山县××有限公司
。住所地：浙江省××镇××商铺××号。
法定代表人：徐某某。
委托代理人：姜某某。
委托代理人：胡某某。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：季某某。
委托代理人：樊某某。
原审被告：浙江××有限公司。住所地：浙江省××江
××区××号。
法定代表人：郑某某。
上诉人常山县××有限公司（以下简称恒润××）为与
被上诉人季某某、原审被告浙江××有限公司房屋买卖合同纠
纷一案，不服浙江省常山县人民法院（2010）衢常民初字第22
7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理
了本案。现已审理终结。
原审法院认定：2007年12月9日，原告与被告浙江××有
限公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告浙江××有
限公司开发的坐落于常山工业园区阳光水岸浅水湾半岛美墅桂
雨香堤24幢29号房屋，建筑面积266.78平方米（其中套内建筑
面积252.64平方米），公共部位与公用房屋分摊面积14.14平方米，不办产权的车库层建筑面积42.89平方米；按1990／平
方米计房价且优惠1%后购房款为610081元；付款方式为分期付
款；被告浙江××有限公司应当在2008年8月30日前确保该商
品房经验收合格并交付买受人使用；并对其他相关事项作了明
确约定。合同签订后，原告向被告浙江××有限公司常山浅水
湾项目部支付了90%的购房款计549073元，但被告未能依约于2
008年8月30日前交房。2009年3月29日，被告恒润××致函原
告称2009年4月30日前办理第一期的住宅交付手续。在房屋建
造过程中，被告在原告所购房屋东侧墙边近一米处新装了一只
电表箱，但双方在签订商品房买卖合同时未对电表箱的设置明
确约定。嗣后，原告向被告提出要求拆除该电表箱，但未能协
商解决。2010年4月6日，原告诉至法院，要求被告履行交房义
务并拆除原告所购房屋东墙边电表箱；支付逾期交房违约金（
自2008年8月31日起按购房款549073元的日万分之五计算至交
付日止）；诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，被告恒润××
提出反诉，要求解除商品房买卖合同；反诉被告支付反诉原告
违约金3358.50元；诉讼费用由反诉被告承担。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对合同的
当事人具有法律约束力，合同当事人应当按合同的约定履行义
务，享受权利。当事人一方某某合同不符合约定的，应当承担
继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，
原告与被告浙江××有限公司签订商品房买卖合同购买预售商
品房，当时讼争房屋尚在建造中，房屋建成后在讼争房屋东侧
墙边近一米处设有一电表箱。然而在签订合同当时，双方对房屋墙边设置电表箱无明确约定，且该电表箱设于此地有碍业主
的生活及其对房屋边土地的利用。可见，增设电表箱的行为不
符合合同的约定，系不完全履行合同义务的行为，构成违约。
现原告要求拆除该电表箱后交付房屋的请求，合法有据，系被
告违约行为应负的违约责任，故法院予以支持。本案系出卖人
的行为造成讼争房屋不符合交房条件，而导致逾期交房，现原
告要求继续履行合同，而按合同约定，出卖人应自最后交付期
限的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款549073元的每
日万分之五支某某告违约金，故对原告要求被告支付违约金的
请求予以支持。对被告恒润××提出其已通知原告接收房屋，
后因原告自身原因未办理房屋接收手续的主张，法院认为原告
未接收房屋的原因系电表箱未拆除或争议通过其他方式解决，
非原告自身原因造成逾期接收房屋，故对此不予采信。对被告
恒润××提出原告未履行合同约定的付款义务而致其不具有交
房义务的主张，法院认为按合同约定剩余购房款在房屋交付使
用且具备办证条件时付清，但因出卖人原因至今未交付房屋，
故对该主张不予采信。对被告恒润××提出合同未约定不准在
所购买房屋边安装电表箱，因而安装电表箱的行为就不违反合
同约定的主张，法院认为合同双方的权利义务应明确约定，而
非未约定即为允许，该主张与法不符，故不予支持。对被告恒
润××提出其安装电表箱的行为符合合同第十八条第6项中的
公共利益之需的主张，法院认为电表的设置有更符合业主生活
需要的方式，而将其他业主的电表集中于原告所购房屋的墙边
形成一个箱，有碍原告的生活，也给其他业主带来不便，设置该电表箱的行为尚不构成公共利益之需，故对该主张不予采信
。对被告恒润××提出其不存在任何违约事由，而不应支付违
约金的主张，法院认为出卖方在合同履行过程有加重对方义务
的不完全履行合同行为，已构成违约，应按合同约定支付违约
金，故对此主张不予采信。对被告恒润××提出房屋自2008年
12月29日竣工验收后即具备交付条件的主张，法院认为商品房
建设工程需经竣工验收备案后才符合验收合格的条件并交付业
主使用，本案的工程于2009年6月8日经竣工验收备案，此时才
符合交付条件，故法院对此主张不予采信。对被告恒润××提
出买卖双方在合同第八条的约定中对房屋交付时间合意后由20
08年8月30日前改成2009年1月1日前的主张，法院认为按约定
房屋应于2008年8月30日经验收合格，并于2009年1月1日前经
综合验收合格，两者存有明显不同，并非协商一致将房屋交付
时间延后，故对此主张不予采信。对被告恒润××提出其主体
资格应得到确认的主张，法院认为原浙江××有限公司分立为
贝林某某与恒润××，就阳光水岸（浅水湾）项目相关的债权
债务由分立后的被告恒润××承继，该公司债权债务的移转属
于法定移转，不需要取得原告的同意，而依通知或公告即发生
效力，故法院确定被告恒润××在本案中主体适格，且被告浙
江××有限公司作为分立的法人亦应承担连带责任。对反诉原
告恒润××的反诉请求，法院认为反诉原告违反合同约定在讼
争房屋东侧墙边近一米处设置电表箱，致使该房屋不能交付给
反诉被告，系反诉原告违约，故其反诉请求不成立，不予支持
。据此，依照《中华某某共和国民法通则》第四十四条第二款、第八十四条、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第（
六）项、《中华某某共和国合同法》第八条、第九十条、第一
百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告（反诉原
告）常山县××有限公司拆除位于常山工业园区阳光水岸浅水
湾半岛美墅桂雨香堤24幢29号房屋东侧墙边的电表箱，并将该
房屋交付给原告（反诉被告）季某某。二、被告（反诉原告）
常山县××有限公司自2008年8月31日起按购房款549073元的
每日万分之五支某某告（反诉被告）季某某违约金，至实际履
行日止。三、驳回被告（反诉原告）常山县××有限公司的反
诉请求。以上有履行内容的款项限于判决生效后三十日内履行
完毕，并由被告浙江××有限公司承担连带责任。如果履行义
务人未按上述指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华某某
共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履
行期间的债务利息。本诉受理费2771元，反诉受理费50元，合
计诉讼费用2821元，由被告（反诉原告）常山县××有限公司
负担。
判决后，常山县××有限公司不服，向本院提起上诉称
：一审法院在本诉及反诉中认定事实及适用法律均存在错误。
一、一审法院认定“增设电表箱的行为不符合合同的约定，系
不完全履行合同义务的行为，构成违约”的观点属基于对事实
认定错误基础上作出的错误认定。二、一审法院认定的违约金
计算方法有误。三、一审本诉诉请要求拆除位于被上诉人购买
房屋东侧墙边的电表箱判决属司法干涉行政且事实无法履行。
四、要求对一审的反诉请求予以支持。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另
认定：2009年6月8日上诉人常山县××有限公司以挂号邮件方
式向被上诉人丈夫邮寄交房通知单，该邮件于2009年6月19日
由被上诉人丈夫所在单位收发室签收。2009年6月8日本案所涉
商品房经竣工验收备案。
本院认为：双方之间签订的《商品房买卖合同》中虽然
未有关于电表箱设置地点的约定，但此合同为预售合同，且双
方在合同第十八条第六款约定：出卖人因城建、小区配套及物
业管理等涉及公共利益之需要，而必须在买受人之庭园及楼宇
周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、给排水管线
等及其它有关装置时，买受人应给予协助，并在今后维护修理
时积极配合。本案所涉电表箱作为小区建筑区划内的配套设施
，是小区配套服务所必需，该电表箱还涉及到其它住户的利益
，是小区内住户生活利用不可缺少的部分，被上诉人起诉要求
拆除该电表箱依据不足。根据双方合同第八条的约定，上诉人
应当在2008年8月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品
房交付被上诉人使用，且出卖人应确保在2009年1月1日前该商
品房经综合验收合格。本案所涉商品房于2008年12月29日才竣
工验收，上诉人违反合同约定，逾期交房，应该按照合同约定
支付违约金。双方当事人对商品房是否符合交付条件有争议，
且本案商品房2009年6月8日经竣工验收备案，之后上诉人以挂
号邮件方式向被上诉人丈夫邮寄交房通知单，该邮件于2009年
6月19日由被上诉人丈夫所在单位收发室签收，此时上诉人已经履行了相应交房通知义务，被上诉人可自行到上诉人处接受
房屋，因此违约金的计算期限应当自2008年8月31日起至2009
年6月19日止。由于上诉人的原因造成本案商品房逾期交付，
现上诉人主张被上诉人未及时付清购房余款并办理交房手续，
要求解除合同并由被上诉人支付违约金的反诉请求，依据不足
，原审法院予以驳回并无不当。原审判决认定事实部分不清，
实体处理不当，应予纠正。依照《中华某某共和国民事诉讼法
》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
维持浙江省常山县人民法院（2010）衢常民初字第227号
民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）常山县××有限公
司的反诉请求。
撤销浙江省常山县人民法院（2010）衢常民初字第227号
民事判决第一项。
变更浙江省常山县人民法院（2010）衢常民初字第227号
民事判决第二项为：常山县××有限公司支付季某某自2008年
8月31日起至2009年6月19日止按购房款549073元的每日万分之
五计算的违约金共计80439元。
驳回被上诉人季某某的其他诉讼请求。
以上有履行内容的款项限于本判决生效后三十日内履行
完毕，并由浙江××有限公司承担连带责任。
如果履行义务人未按上述指定期间履行给付金钱义务，
应依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费2771元，由常山县××有限公司负担1801元，由季某某负担970元，一审反诉案件受理费50元，
由常山县××有限公司负担；二审本诉部分案件受理费2771元
，由常山县××有限公司负担1801元，由季某某负担970元，
反诉部分案件受理费50元，由常山县××有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓龙
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 王 勇
二〇一〇年十二月二十一日
书 记 员 姚月红