成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）高新民初字第3577号
原告成都恋家时代房地产营销策划有限公司。住所地：成都高新区天和西二街***号*层。
法定代表人欧松林，该公司董事长。
委托代理人彭彩明，四川少城律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人李懿。
被告四川衡立泰资产评估事务所有限公司。住所地：成都高新区盛和一路**号*幢*单元**层*********号。
法定代表人刘永贵，该公司总经理。
委托代理人余世飞，四川昊通律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人王月，四川昊通律师事务所律师。一般授权代理人。
第三人李四望。
原告成都恋家时代房地产营销策划有限公司（以下简称“恋家公司”）诉被告四川衡立泰资产评估事务所有限公司（以下简称“衡立泰公司”）、第三人李四望居间合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理。依法由代理审判员曾洁适用简易程序，于2013年11月28日公开开庭进行了审理。原告恋家公司的委托代理人彭彩明，被告衡立泰公司的委托代理人余世飞、王月到庭参加诉讼，第三人李四望经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。
原告恋家公司诉称，2013年7月8日，原告作为居间方，与作为承租方的被告和作为出租方的第三人就成都高新区盛和一路88号康普雷斯大厦1栋1单元7层710号房屋签订了《房屋租赁合同》，该合同对三方的权利义务、违约责任进行了全面的约定。2013年8月31日，即约定接收房屋的前一天，被告却无故提出不再租赁合同约定的房屋并取消收房，致使原告无法获得合同履行后应当从第三人处得到的居间报酬24946元，该行为已构成违约。为此，原告请求人民法院依法判决：被告向原告支付违约金24946元。
被告衡立泰公司辩称，第一、原、被告之间系居间合同关系，被告已经按照变更后的约定向原告支付了1000元居间服务费，履行了给付义务，原、被告之间并不存在违约行为；第二、原告不能依据被告对第三人的违约而要求被告支付违约金，且被告与第三人之间也无任何违约情况，第三人未因此造成损失；第三、违约金应当依据原告的实际损失来认定，且不能超过法定比例。原告未取得的中介费应当向第三人收取，不应当要求已实际支付了服务费的被告承担双倍的中介费用，原告不能将预期可能产生的收益即第三人可能向其支付的服务费认为是其已实际产生的损失，原告起诉的违约金金额已远远超过了原、被告之间约定的居间服务费1000元。此外，被告已经于收房前一天及时告知了原告解除租赁合同的情况，尽到了损失的减损义务。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人李四望未到庭，其向本院提交了书面说明，称第三人于2013年7月8日通过原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告违反约定未接收房屋，也未向第三人支付房租，按照合同约定，被告支付的定金24946元归第三人所有，第三人不支付原告居间服务费。
经审理查明，2013年7月8日，原告作为经纪方与作为承租方的被告衡立泰公司（乙方）、出租方第三人李四望（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将坐落在成都高新区盛和一路88号康普雷斯大厦1栋1单元7层710号建筑面积383.79平方米的物业出租给乙方，该物业以清水状态及其设备租给乙方作为办公使用；租赁期限为四年，从2013年11月1日起至2017年10月31日止。甲方应于2013年9月1日交房，逾期交房则视为甲方违约；乙方应于上述甲方交房日期收房，逾期收房则视为乙方违约；第一年、第二年每月租金为24946元，租金以每6个月一期之方式交付，每次交付租金须于下期租金到期前提前15天交付甲方，第一期租金149676元，乙方应于2013年9月3日付款甲方。乙方以银行转账方式交付租金（甲方开户银行）中行锦江支行，用户：李四望，银行账号：，当甲方确认收到乙方租金后甲方应开具租金收据予乙方，乙方负责保管租金收据；签订本合约同时，乙方必须及时向甲方支付24946元作为租房定金，该笔款项由甲方直接收取，若甲方在合约规定交房日期交房且乙方收房后，该定金即转为押金；如乙方未能履行本合约条款收房以至本合约不能顺利完成，视为乙方违约，乙方已交付给甲方的定金归甲方所有；签署本合约后，若甲方或乙方未能依本合约条款出租或租赁该物业，则违约一方须及时支付经纪方一个月租金作为违约金，即24946元。基于经纪方在促成租赁中所提供之服务，于甲方收到乙方租金当日，甲方同意及时支付经纪方24946元作为服务费；乙方同意及时支付经纪方24946元作为服务费。合同签订当天，经原、被告协商一致，被告向原告支付的居间服务费由24946元变更为1000元，被告向原告交付了该笔费用，原告出具了《证明》一份。同日，被告向第三人交付了租房定金24946元，第三人出具收条一张，载明：“兹收到四川衡立泰资产评估事务所有限公司拟租赁李四望在抗普雷斯A座七楼十号房定金24946元。此款在2013年9月3日收到前述公司半年租金后自动转为后续租赁押金。”
另查明，合同签订后，因被告又另行找到了更合适的租赁场地，故向第三人提出解除案涉租赁合同，并未按照合同约定日期收房，也未在2013年9月3日向第三人支付第一期租金149676元。2013年8月31日，被告的经办人员马晓蓉向原告方负责人发去短信称：“很不好意思，公司领导最后还是决定不租710的房子，取消明天的收房。”
上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、手机短信，被告提供的《证明》、《收条》，第三人提供的《说明》等证据予以证明。上述证据经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。
本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效。该合同对被告与第三人之间的房屋租赁合同关系及原告与被告、第三人之间的居间服务合同关系均作出了约定，其实质包含了两个合同关系。
就原告与被告之间的居间服务合同关系，上述合同书中明确约定“签署本合约后，若甲方或乙方未能依本合约条款出租或租赁该物业，则违约一方须及时支付经纪方一个月租金作为违约金，即24946元。”案涉房屋租赁合同签署后，因被告的原因致使该合同未能履行，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告可以申请法院减低违约金。但本案原告向第三人收取居间服务费的时间在第三人“收到被告租金当日”，也即是在被告向第三人交付第一期租金之后。由此可见，原告与第三人之间的居间服务合同的顺利履行有赖于被告与第三人之间租赁合同的顺利履行。然而，由于被告单方面终止与第三人的租赁合同、未按照合同约定接收租赁房屋、支付租金，导致原告向第三人收取居间服务费的条件无法成就，第三人也明确表示不再向原告支付该笔费用。原告未能向第三人收取的居间服务费即为原告的损失，而该损失是因为被告单方终止租赁合同引起的，故在被告未举证证明原告或第三人对案涉合同不能履行具有过错的情况下，被告应向原告承担合同约定的违约责任。故对被告认为合同约定违约金过高的主张，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告四川衡立泰资产评估事务所有限公司在本判决生效之日起十日内向原告成都恋家时代房地产营销策划有限公司支付违约金24946元；
如果被告四川衡立泰资产评估事务所有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取212元，由被告四川衡立泰资产评估事务所有限公司负担（上述款项原告成都恋家时代房地产营销策划有限公司已预交，被告四川衡立泰资产评估事务所有限公司在履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告成都恋家时代房地产营销策划有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 曾洁
二〇一三年十二月五日
书 记 员 王苗