青海省祁连县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）祁民一初字第308号
原告青海祁铭矿业有限公司。
法定代表人冶明亮，系该公司董事长。
委托代理人宋开钰，系该公司职工。
被告于萍，女，汉族系祁连县人。
被告陈铁柱，男，回族，系祁连县人。（二被告系夫妻关系）
委托代理人星树佐，青海八宝律师事务所律师。
原告青海祁铭矿业有限公司诉被告于萍、陈铁柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，依法由审判员周玉海、代理审判员李永芳、人民陪审员李清生组成合议庭，由周玉海担任审判长，李永芳主审本案，于2015年3月31日公开开庭进行了审理，原告青海祁铭矿业有限公司的委托代理人宋开钰，被告于萍、陈铁柱及其委托代理人星树佐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青海祁铭矿业有限公司诉称，2011年原告向祁连县发展和改革局申报了建设祁铭2#、3#商住综合楼项目立项报告，祁连县发展和改革局以祁政发革字（2011）第52号文下达了同意建设批复，同年4月21日祁连县城建局颁发了建设工程规划许可证。由于原告没有房地产开发资质，故委托使用祁连县永固建安房地产开发有限公司的资质，并委托祁连县永固建安房地产开发有限公司与住户签订合同及办理其他事项。2011年4月20日原告委托祁连县永固建安房地产开发有限公司与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告出售的祁铭家园2#商住楼2单元601室房屋一套。合同约定面积为135.52平方米，每平方米价格1680元。被告分6次预交了房款及办证费用225575.3元。该楼房竣工后，根据《国家房产测绘管理办法》的规定，经祁连县城建局批准并委托青海绘源龙图科技有限公司测绘，被告所购买的2单元601室房屋的实际面积为148.48平方米，按《商品房买卖合同》约定被告应补缴超出面积的房价和税款。后原、被告多次协商未达成一致意见，原告诉至法院，要求二被告给付超出面积的房价及税款29117.26元，并承担本案诉讼费。
原告青海祁铭矿业有限公司向法庭出示的证据：1、《祁连县发展和改革局的立项批复》1份、《祁连县城建局建设规划许可证》1份、《委托书》1份、《商品房预售许可证》1份、祁连县永固建安公司出具的证明1份，欲证实原告开发建设祁铭家园2#商住楼取得了合法的手续，是合法开发，以及与永固建安公司进行了委托的事实；2、《预售房屋登记表》复印件1份，证明陈铁柱当时登记购买的房屋是2单元601室，当时登记表的预约面积是135.52平方米；3、《商品房买卖合同》1份，欲证实当时预约面积为135.52平方米，最终面积按测绘面积计算，因为在商品房开发建设中，面积肯定会有误差，因此我们选择了面积误差有争议后的处理方式，原、被告选择第一种方式处理，即“按照城建部门实际测量的面积计算”，因此现在关于房屋面积有争议，原、被告已经选择了处理方式；4、测绘报告1份，欲证实被告所在的2号楼1单元、2单元共计16户的房屋面积均为148.48平方米的事实。出示祁连县城建局测绘面积审核表1份，《房产测绘管理办法》第十八条，欲证实测绘单位依照此办法进行测绘的合法性及测绘结果真实有效。城建局出具的证明1份，城建局出具的会议纪要1份，上述证据均证实，被告所在的2号楼2单元601室的房屋面积为148.48平方米，且这份测绘结果是真实有效的事实；5、祁连县城建局给被告于萍办理的房屋所有权证，证号20140429，证明被告于萍取得了祁铭二期商住楼2单元601室的房屋所有权，其房屋面积为148.48平方米的事实；6、《海北藏族自治州建设局关于商品房销售时收取公共维修基金的通知》1份、《中华人民共和国契税暂行条例》1份、《青海省契税征收管理办法》1份、温馨提示1份，祁连县二期供暖办公室证明1份，欲证实原告代缴了4454元暖气费，被告所欠房款及契税的计算标准（3%契税，2%维修基金）；7、被告缴纳的房款及欠款明细表，欲证实被告欠原告房款20000元，欠税款等其他费用9117.26元的事实。
被告于萍、陈铁柱辩称，2011年4月20日原告委托祁连县永固建安房地产开发有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》真实、有效。双方约定，产权面积与合同约定面积发生差异，则最终面积以城建部门测量的面积计算，对此约定被告认为应该对比是否超过或减少了3%的规定，超过或减少的面积应该按照《商品房买卖合同》第五条第二项进行处理，另外合同第六页第二项被告对退房或者不退房也做出了约定，因此房屋面积发生误差时，应当按照《商品房买卖合同》第五条第二项的约定处理，税收及其他办证费用由原告自己承担，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告于萍、陈铁柱向法庭出示的证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份，欲证实房屋买受人陈铁柱购买了原告方开发的祁铭家园2号楼2单元601室的房屋，双方在合同中约定房屋面积有误差时的解决方案，产权面积与约定面积发生误差时以城建部门实际测量的面积为准，解决方案按照合同第五条第二项进行解决；2、出示交款收据复印件6份，欲证实被告先后六次交款的事实，共交房款221893元，税款3682.30元，合计225575.3元的事实。其中在2013年4月10日的发票中，原告注明，房款已经交清。这些票据证实被告已经按照135.52平方米交清了全部房款；3、两份收据，欲证实暖气费及契税已交清，该幢楼内其他住户的契税单上已经注明“契税交清，以后上涨与本人无关”。被告也将契税全部交清，因此对于原告的诉讼请求中，要求我们承担契税的诉讼请求不合理；4、原告方提供的办理产权证费通知，按照原告张贴的公告，计算被告所购买的房屋契税可以得出，被告方契税已经交清的事实；5、城建局2012年5月16日出具的房屋他项权证，证实争议房屋在他项权证上记载的面积为135.52平方米，他项权证具有法律效力的事实。
被告于萍、陈铁柱对原告出示证据的质证意见：对原告出示《祁连县发展和改革局的立项批复》1份、《祁连县城建局建设规划许可证》1份、《委托书》1份、《商品房预售许可证》1份，祁连县永固建安公司出具的证明1份、《预售房屋登记表》复印件1份、祁连县城建局给被告于萍办理的房屋所有权证，证号20140429，被告于萍、陈铁柱均无异议，对以上证据本院予以认定；对原告出示的被告缴纳的房款及欠款明细表，被告认为已经全部缴纳了房款及税款，原告出示的证据是原告方按照148.48平方米计算的房款，至于相关办证费用，被告认为应该是开发商承担，被告不承担相关费用。本院认为，在庭审过程中，被告也认可房屋实际面积为148.48平方米，只是对房屋面积发生误差时处理方式有异议，合同中双方已明确约定发生面积误差时按第一种方式处理，所以被告应该补交超出面积的房款及税款，对原告出示的被告缴纳的房款及欠款明细表本院予以认定。对原告出示的《商品房买卖合同》1份，被告对该合同的真实性无异议，只是对面积发生误差时的处理方式有异议，认为应按照合同第五条第二项的约定处理，既然双方已经约定了面积发生误差时按照第一种方式进行处理，所以对该份证据本院予以认定；对原告出示的测绘报告1份、祁连县城建局测绘面积审核表1份、《中华人民共和国房产测绘管理办法》第十八条、城建局出具的证明1份、城建局出具的会议纪要复印件1份，被告认为对测绘结果的真实性、合法性没有异议，但是该份测绘结果与本案没有关联性，被告约定的测绘是由城建部门测绘，并没有约定其他部门可以测绘。另外测绘结果是2013年4月10出具的，但是城建部门出具的证明时间2015年1月26日，城建部门指定的测绘部门已经于2013年4月10日出具了测绘结果，所以时间有冲突；本院认为，因为祁连县城建局没有测绘资质，所以委托青海绘源龙图科技有限公司进行测绘，证明只是原告起诉后祁连县城建局为证明由自己同意委托测绘单位进行测绘的，因而向原告出具的，所以对祁连县城建局测绘面积审核表1份、测绘报告、《房产测绘管理办法》第十八条、祁连县城建局出具的证明本院予以认定；对祁连县城建局出具的会议纪要复印件1份，被告有异议，原告也没有提供其他有效证据证明，所以对会议纪要本院不予采纳；对原告出示《海北藏族自治州建设局关于商品房销售时收取公共维修基金的通知》1份、《中华人民共和国契税暂行条例》1份、《青海省契税征收管理办法》1份、温馨提示1份，祁连县二期供暖办公室证明1份，被告认为因为合同约定的面积是135.52平方米，135.52平方米的契税标准是2%，现在变成148.48平方米，契税变成了3%，是由原告的原因造成的，另外维修基金和暖气接口费在合同约定的范围内被告接受，超过部分被告不予以认可。房产测绘费201.93元应该由原告自行承担。在《商品房买卖合同》中双方已经约定面积发生误差时按照第五条第一种方式处理，所以对以上证据中除房产测绘费、祁连县二期供暖办公室证明1份外本院予以采纳，根据《中华人民共和国房产测绘管理办法》第十条房产测绘费由委托方支付，所以201.93元测绘费由原告自行承担，祁连县二期供暖办公室证明1份与本案无关联性，本院不予采纳。
原告对被告出示证据的质证意见：对被告出示《商品房买卖合同》复印件1份，原告对该证据的真实性无异议，但对该证据的证明方向有异议，认为双方已经在合同中明确选择了第一种解决方法，合同效力解决中有说明，手写项优于印刷项，因此不适用第五条第二项的条款约束。本院认为既然双方已经约定了发生误差时按照第一种方式进行处理，所以对该份证据本院予以认定；对被告出示的交款收据复印件6份原告无异议，本院予以认定；对被告出示的收条2份，原告认为该份契税单据是别人的，并不是被告个人交纳契税的单据，该份单据不能作为证据使用，对暖气费票据原告无异议，但与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为契税收条是原告公司出具给别人的，并不是出具给二被告的，所以该证据与本案无关联性，本院不予采纳；对被告出具的办理产权证费通知原告有异议，认为该份证据残缺，没有证据效力，并且没有原告公司的公章、署名等。另外契税等的收取是按照国家法律法规的标准计算的，任何组织或个人都没权修改契税收费标准；本院认为该份证据没有原告公司公章，也没有其他有效证据证明，本院不予采纳。对被告出具的祁连县城建局2012年5月16日颁发的房屋他项权证，原告有异议，认为他项权证只能证实，该房屋办理贷款时办理他项权证的预约面积为135.52平方米，房屋实际的面积应该以房屋所有权证上记载的为准；本院认为，房屋他项权证上记载的面积只是预约面积，所以对该份证据的真实性本院予以认定，但对证明方向即面积135.52平方米本院不予认定。
经审理查明，2011年原告向祁连县发展和改革局申报了建设祁铭2#、3#商住综合楼项目立项报告，祁连县发展和改革局以祁政发革字（2011）第52号文下达了同意建设批复，同年4月21日祁连县城建局颁发了建设工程规划许可证。由于原告没有房地产开发资质，故委托使用祁连县永固建安房地产开发有限公司的资质，并委托祁连县永固建安房地产开发有限公司与住户签订合同及办理其他事项。2011年4月20日原告委托祁连县永固建安房地产开发有限公司与被告陈铁柱签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告出售的祁铭家园2#商住楼2单元601室房屋一套。合同约定面积为135.52平方米，每平方米价格为1680元，后双方协商每平方米价格为1600元，并约定了面积发生误差时按照合同第五条第一项即“按城建部门实际丈量的面积计算”。后被告分6次预交了135.52平方米的房款、契税及办证费用合计225575.3元。该楼房竣工后，根据《国家房产测绘管理办法》的规定，由于祁连县城建局没有测绘资质，所以委托青海绘源龙图科技有限公司测绘，经测绘，被告所购买的2单元601室房屋的实际面积为148.48平方米，按约定被告应补交超出面积的房价。后原、被告多次协商未达成一致意见，原告诉至法院，要求被告给付超出面积的房价、税款及其他费用29117.26元，并承担本案诉讼费。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，其合同内容没有违反国家法律规定，该合同为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。在《商品房买卖合同》中，第五条用填空、选择的办法，明确在商品房交付后，当产权登记面积与合同约定面积发生差异时，有两种不同的处理方式，被告在庭审中一直说明自己在合同第五条面积误差处理方式中亲自写上了“按城建部门丈量的实际面积计算”，以防实际面积小于合同约定的面积，虽然被告在合同约定面积与实际面积发生误差时在第二种方式买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按5%利率付给利息中填写了5%，但被告并没有选择退房，且在合同第五条中选择了产权面积与合同面积发生误差时按第一种方式处理，即双方同意按以下原则处理（1）按城建部门丈量的实际面积计算。从其字面及内容上可以看出这是两种排它性的处理方式：即选择1就不能再选择2，同样，选择2就不能再选择1，两个选项没有互补性。本案原、被告在《商品房买卖合同》第五条按何种方式进行处理的空白处写上1字样，并在该选项（1）、双方自行约定⑴的空白栏写上“按城建部门丈量的实际面积计算”的字样，这说明当房屋产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方已经选择“按城建部门丈量的实际面积计算”的处理方式。所以，为了保护买受人和出卖人双方的利益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与产权面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，对原告要求被告补交超出面积房价20000元的诉求，本院予以支持。对原告要求被告给付税款及办证等费用9117.26元（契税7217.04元、印花税118.78元、维修基金4751.36元、手续费445.44元、测绘费201.93元、登记费80元、土地证办证费用40元、合同及登记资料复印费35元，合计12799.56元，被告已给付3682.3元扣除）中，对于契税、印花税、维修基金法律有明文规定，对于这部分诉求，本院予以支持；登记费和土地使用证办证费原告没有提供证据证明，本院不予以支持；对于测绘费根据法律规定，应该由委托单位自行承担，所以对原告要求给付201.93元的测绘费，本院不予支持；对于手续费和合同复印费原告没有提供证据证明，本院不予支持；所以契税7217.04元、印花税118.78元、维修基金4751.36元，合计12087.18元中扣除原告已交付的3682.3元，对原告要求的税款及其他费用本院支持8404.88元，其余部分不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，本案经合议庭评议，报本院审判委员会讨论决定，判决如下：
被告于萍、陈铁柱于本判决生效后一个月内，一次性补交原告青海祁铭矿业有限公司房屋差价20000元，税款及维修基金、印花费8404.88元，以上合计28404.88元。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。、
案件受理费528元，由被告于萍、陈铁柱负担。
审 判 长 周玉海
代理审判员 李永芳
人民陪审员 李清生
二〇一五年四月十六日
书 记 员 魏立才
申请执行的期限为两年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计