上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民三（民）初字第1488号
原告孙国荣，男，住上海市。
原告谭晓文，女，住上海市。
两原告的共同委托代理人汤玮，上海市金茂律师事务所律师。
被告吴崧，男，户籍地上海市。
原告孙国荣、谭晓文诉被告吴崧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月15日公开开庭进行了审理，原告孙国荣、谭晓文的共同委托代理人汤玮到庭参加了诉讼；被告吴崧因下落不明，经本院公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票之后未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。
原告孙国荣、谭晓文诉称：2013年3月1日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将本市长宁区黄金城道房屋出租给被告，租期从2013年3月1日开始至2016年3月21日止，月租金为人民币18，000元，被告于3日前向两原告支付（由于免租装修期为20天，故被告支付房租金日期应为每月19日），逾期支付的每逾期一日需按日租金的0.3%支付违约金，逾期超过一个月的，原告可解除合同；被告逾期返还房屋的，每逾期一日按8.05元／平方米向原告支付占用使用费；《补充协议》约定，被告在合同期内要单方解除租赁合同必须书面向原告提出协商解决，并放弃所有已投入的固定装修。签约后，双方到长宁区房地产登记中心搬离了登记手续。此后，被告通过银行转账支付了15，000元，拖欠3，000元租金也未支付。2014年3月26日。被告向原告寄发《通知函》，要求提前终止租赁合同。原告答复双方应尽快协商解决相关事宜，在双方未达成一致意见的情况下被告应继续履行合同，但被告对原告发出的邮寄不予理会，并拒收原告寄送的信函。由于被告逾期不支付房屋租金超过一个月，故原告在公证处的监督下，向原告发出解除合同通知函，但被告仍拒收。故请求判令：1、被告向原告支付租金21，000元（2013年3月22日至次月21日拖欠3，000元，2014年3月22日至次月21日拖欠18，000元）；2、判令被告向原告分别支付逾期支付租金的违约金至判决生效之日止，暂计算至2014年5月5日为827元；3、判令被告支付租赁期间欠付的水费17.20元、电费252.20元、煤气费309元；4、判令确认租赁合同在2014年4月23日解除，或由法院判决解除；5、判令被告从2014年4月23日起按每日1，200元的标准支付原告至原告收回房屋之日止的使用费或租金，截止到2014年5月5日为15，600元；6、判令被告向原告支付公证费1，200元；7、判令被告投入在所租房屋内的装修归原告所有；8、判令被告将所租房屋返还给原告。
被告吴崧未到庭应诉。
经审理查明事实如下：涉案的本市长宁区黄金城道房屋产权系两原告所有，建筑面积为149.02平方米。2013年3月1日，两原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定涉案房屋由乙方承租用于居住，租期从2013年3月1日起至2016年3月21日，每月租金为18，000元，于3日前支付，逾期支付的，每逾期一日则需按日租金的0.3%支付违约金；乙方需向甲方支付相当2个月租金的租赁保证金计36，000元，在租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还；租赁期间发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由被告承担；合同第7.1约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满当日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8.05元／平方米（建筑面积）向甲方支付该房屋占用期间的使用费；合同第9.2.6约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方有权书面通知乙方解除本合同；合同第10.6约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的0倍向甲方支付违约金。在《补充条款》中，双方约定共同到长宁区房地产交易中心办理登记备案；出租方同意承租方在租赁合同期内可以自行对该房进行室内装修配置，但不得破坏该房屋承重及原有结构……，出租方同意给予承租方免租装修期20天；出租方同意承租方可以自行合法转租；承租方在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同也必须书面向出租方提出协商解决，并放弃所有已投入的固定装修，出租方不能直接打扰租客……；双方租赁合同正常期满时该房屋内由承租方投入的所有固定装修归出租方无偿所有。
签约当日，双方对房屋内物品进行清点，并签署《家具清单》一份。被告随即向原告支付了租赁保证金36，000元。此后，双方共同到长宁区房地产交易中心办理了租赁登记手续，被告也对涉案房屋进行了装修。2013年3月21日，被告向原告支付的从同月22日至翌月21日期间的租金仅为15，000元，欠付3，000元。之后，双方继续履行上述合同。
2014年3月26日，被告向原告发出《通知函》一份，告知原告“因客观因素该租赁合同已无法继续履行。本人现根据我们之间房屋租赁合同及补充协议相关条款之约定，正式书面向贵方提出提前终止上述房屋租赁合同，自本通知函送达贵方时生效。为避免双方间无谓损失，敬请在2014.3.29及30两日内安排时间双方交接房屋及配置，结清费用。关于双方间提前解约所有事宜贵方如有意见请通过手机短消息及本人邮箱……向本人提出。”此后，双方以电子邮件方式进行了磋商，并在同月30日、31日各自起草了解除租赁合同的协议书文本，但双方最终未能签署。2014年4月10日，两原告向被告寄发《履约通知》一份，告知“鉴于我方于2014年4月2日发送的电邮至今未收到你的答复，故再次将电邮内容告知如下：“……，对终止协议提出如下意见，如贵方能（与我方）达成一致意见的话，就约定办理手续，如与贵方持不同意见的话，双方另约面议时间。商议期间，请贵方按《租赁合同》尽快支付已拖欠的租金和相关费用。另外，本邮件以后，我方不再接受短信、邮件等讨论问题的方式，望谅解。（附原告拟定的解除租赁合同的协议书文本）”。然该函件遭被告拒收被退回。
2014年4月21日，两原告在上海市黄浦公证处的公证下，向被告发送《通知函》一份，其主要内容为：我们与你之间所签署的黄金城道500弄17号1701室的《租赁合同》至今尚未达成和签订提前解除协议，租赁合同仍然有效。但是，至今你已逾期未支付房租满一个月。根据《租赁合同》中约定的我方权利，我们正式通知你，《租赁合同》于2014年4月21日提前解除，请尽快与我们联系会晤。但该《通知函》在同月23日也因被告拒收而退回。两原告为此支付了公证费1，200元。
庭审期间，鉴于涉案房屋一直处于空关状态，经本院向两原告释明，两原告在房屋所在物业公司见证下，于2014年7月3日进入涉案房屋，对房屋内设备、物品进行清点核对后，更换了门锁，实际接收了涉案房屋。
另查明，两原告已经代被告支付了2014年2月的水费17.20元、同年1-4月的电费252.20元、同年1月-3月的燃气费及滞纳金计292.30元，上述合计为561.70元。
上述事实，有两原告提供的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产登记证明》、《银行存折》、被告发出的《通知函》、电子邮件的《公证书》、《履约通知》及快递凭证、解约《通知函》及公证书、原告支付公证费的发票、水、电、燃气费的发票、两原告接收房屋的《工作清单》及附件等证据经当庭核对原件无误，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。两原告与被告所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。根据租赁合同的约定，“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的0倍向甲方支付违约金。”但《补充协议》又约定，“承租方在租赁合同期内要单方面提前解除租赁合同也必须书面向出租方提出协商解决，并放弃所有已投入的固定装修……”，据此可以确定，合同并未赋予被告可以随意解除合同的权利，还是需要原、被告双方在协商一致的情况下方可提前解约。双方约定的合同履行期为3年，但被告在承租涉案房屋之后仅在满一年时就向两原告提出要求解除租赁合同，依据上述约定，被告应当积极与两原告协商解决，在协商不成的情况下，两原告有权要求被告继续履行合同义务。因此，被告在2014年3月26日向两原告发出的解约《通知函》其效力本院不予确认。
事实上双方确实进行过商谈，也各自草拟了解除合同的协议书文本，但双方最终未能就解约事宜达成一致意见，在此情况下被告一方面仍占有、控制涉案房屋，另一方面却拒付2014年3月22日至同年4月21日以及以后的租金显然构成了违约。两原告依据合同约定，在其解除权成就的情况下向被告发出解约《通知函》并无不当。鉴于被告没有实际收到上述《通知函》，故两原告请求确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》在2014年4月23日解除或由法院判决解除之诉请，本院结合两原告在2014年7月3日实际接收房屋之事实确认上述合同在该日解除。依照租赁合同的约定，被告违约提前解除租赁合同的，其投入在涉案房屋中的固定装修应归两原告所有，并结清实际使用的水、电、燃气等费用，故两原告相应的诉讼请求本院也予以支持。
关于两原告要求被告支付欠付租金之诉请。现查明，被告欠付原告2013年3月22日至次月21日期间的租金3，000元，本院予以确认；被告从2014年3月22日开始不付租金，也未将涉案房屋交还给两原告，现两原告已经于2014年7月3日实际接收了涉案房屋，故上述期间合计3个月零11天的房屋租金应当由被告承担。因此，两原告要求被告支付欠付租金之诉讼请求中的合理部分63，600元（3，000元＋18，000元／月＊3个月＋600元／天＊11天）本院应予支持。两原告要求被告按每天8.05元／平方米的标准（每月为36，000元）计收房屋使用费之请求不符合合同约定的情形，本院不予采纳。
关于两原告要求被告偿付逾期支付租金的违约金之诉请。租赁合同约定，如被告逾期支付租金，每逾期一日需按日租金的0.3%支付违约金。现查，每天的租金为600元，故按0.3%计算违约金为每天1.80元。被告欠付租金的时间和违约金的计算分别为：2013年3月20日欠付租金3，000元，按其比例每天的违约金为0.30元（3，000元／18，000元＊1.80元），从2013年3月20日起算；2014年3-4月的违约金从2014年3月20日起按每天1.80元起算；2014年4-5月的违约金从2014年4月20日起按每天1.80元起算；2014年5-6月的违约金从2014年5月20日起按每天1.80元起算；2014年6-7月因在该期间房屋已被两原告接收，故无需再计算违约金。综上，原告该项诉讼请求本院也予以支持。
关于两原告要求被告返还房屋之诉请，鉴于两原告已经实际占有了涉案房屋，故两原告再主张该诉请已经没有基础，本院对该诉请予以驳回。至于两原告要求被告支付公证费之诉请，因缺乏合同及法律依据，本院予以驳回。另，鉴于两原告与被告间的租赁合同已经被解除，故被告支付给两原告的租赁保证金36，000元在被告履行完其义务之后应当由两原告返还，为减少当事人讼累，本案一并处理。
综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告孙国荣、谭晓文与被告吴崧就本市长宁区黄金城道房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年7月3日解除；
二、被告吴崧应于本判决生效之日起十日内，向原告孙国荣、谭晓文支付租金合计人民币63，600元；
三、被告吴崧应于本判决生效之日起十日内，向原告孙国荣、谭晓文偿付逾期支付租金的违约金（其中，2013年3-4月欠付的租金人民币3，000元其违约金从2013年3月20日起按每日人民币0.30元计算；2014年3-4月的违约金从2014年3月20日起按每天人民币1.80元起算；2014年4-5月的违约金从2014年4月20日起按每天人民币1.80元起算；2014年5-6月的违约金从2014年5月20日起按每天人民币1.80元起算；均计算到本判决生效之日止）；
四、被告吴崧应于本判决生效之日起十日内，向原告孙国荣、谭晓文支付欠付的水、电、燃气费合计人民币561.70元；
五、被告吴崧在本市长宁区黄金城道房屋内所投入的固定装修归原告孙国荣、谭晓文所有；
六、驳回原告孙国荣、谭晓文其余的诉讼请求；
七、原告孙国荣、谭晓文在被告吴崧履行完上述判决主文确定的付款义务之后三日内，返还被告吴崧租赁保证金人民币36，000元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1，439.50元，原告孙国荣、谭晓文负担人民币239.50元，被告吴崧负担人民币1，200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 王惠林
审 判 员 陆长庆
人民陪审员 牟世荣
二〇一四年九月三十日
书 记 员 陈 清
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。