北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00090号
上诉人（原审原告）王薇娜，女，1973年7月23日出生。
委托代理人刘延俊，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。
法定代表人唐晓丹，董事长。
委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。
委托代理人张银侠，女，1983年4月19日出生。
上诉人王薇娜、上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王薇娜之委托代理人刘延俊，上诉人博成公司之委托代理人张银侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王薇娜在一审诉讼中诉称：我于2008年9月9日购买了博成公司开发的位于北京市朝阳区平房乡××号房屋，约定房屋套内建筑面积为119.75平方米，建筑单价为38369.91元／平方米，总价款为4594797元。我首付1844797元，银行贷款275万元整。2010年10月19日我入住至今。合同第十一条第一款约定，出卖人应当在2010年4月30日前向买受人交付该商品房。第十三条第二款约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金。博成公司于2010年10月19日才向我交付该房屋，从2010年5月1日至2010年10月18日共计违约171天，按合同约定应向我支付违约金78571元。合同第二十条第一款“初始登记”约定，出卖人应当在2011年2月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人就按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。该条第二款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。而博成公司未按合同约定的日期给我进行该房屋的产权转移登记，直到2013年10月11日，博成公司才给我完成了该房屋的产权转移登记。博成公司初始登记从2011年2月1日至2013年7月31日止，违约长达911日，应支付我违约金837172元。博成公司给我办理房屋转移登记，从2012年3月15日至2013年10月10日，违约长达575日，应支付我违约金528402元。现要求：1.博成公司支付我迟延交付北京市朝阳区××号房屋的违约金78571元；2.博成公司支付我初始登记违约金837172元（从2011年2月1日至2013年7月31日止共计911日，以总房款4594797元的日万分之二计算）；3.博成公司支付我房屋权属转移登记违约金528402元（自2012年3月15日至2013年10月11日止共计575日，按照总房款4594797元的日万分之二计算）。
博成公司在一审诉讼中辩称：一、导致延期办理楼栋权属证书及房屋所有权证书系属于不可抗力的客观因素，并非我公司的原因。我公司于2007年取得建设工程规划许可证，于2008年3月取得建筑工程施工许可证，于2008年3月取得建设工程规划验收合格通知书，于2010年11月取得涉案楼栋的《北京市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。我公司早已将办理楼栋权属证书所需的全部资料准备完毕，并上交至朝阳区建委，但区建委一直未予办理。在此过程中，我公司一直在与政府相关部门进行沟通、以求尽快解决。由于此种不可抗力的客观因素存在，我公司无法也无能力要求政府部门尽快完成其本职工作。其次，政府部门登记制度长期相对不规范，拖延时间导致办理时间过长，无法按时完成。因政府的行为不受我公司的控制且办理房权证也并非我公司一人就能够完成。我公司在约定期限内已完成资料提交、备案等工作，不属于我公司的责任，也不应当由我公司承担违约责任。二、双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，双方只约定了小产权违约金，大产权没有约定，合同条款不涉及认定无效的法定情形，王薇娜认为我公司免除了其主要义务，排除了王薇娜的主要权利。商品房买卖合同中我公司的主要义务是交付房屋并配合办理房屋所有权证书。既然房屋已经实际交付使用，该条款又未排除我公司为其办理房屋所有权证的义务，并且约定是按照第二十条第二款“转移登记”执行，对该条款予以了说明，不应当认定为无效。关于双方约定初始登记按转移登记约定执行，我公司认为单就法律关系而言此行为具有关联性、共同性，从而约定了同一的损害结果所适用的竞合条款。合同中约定的违约金属于当事人预定的对违约产生损失的赔偿额，在性质上属于补偿性违约金，既然损失是同一的，又是双方共同的真实的意思表示，理应按照合同约定执行，不存在违反法律强制性规定的内容。三、我公司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，目前因首都北京整体环境的影响，房屋价格一直处于上升趋势，故对购房者来说并未造成实际损失，因此我公司请求法院予以降低至日万分之零点三的标准，根据目前的市场调研结果，该标准的违约金足以对王薇娜的实际损失能够补偿。王薇娜主张的违约金在长达一年之久就已经达到总房款的20%，远远超出了实际损失（且无实际损失），这严重与我国违约金的立法精神相悖。综上，应以王薇娜的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、我公司的过错程度以及王薇娜已获得的房价升值利益等综合因素，对合同约定的违约金数额予以酌减，以保障我公司的合法权益，不存在有违公平的判决结果。四、我公司认为王薇娜起诉已经过了诉讼时效，自王薇娜收房至其起诉时已经过了4年多了。
一审法院经审理查明：王薇娜、博成公司于2008年9月9日签订《北京市商品房预售合同》一份，王薇娜为买受人，博成公司为出卖人，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区××号房屋一处，总价款为4594797元，出卖人应当在2010年4月30日前向买受人交付该商品房。
合同第十三条“逾期交房责任”约定：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。
合同第二十条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。
第二款“转移登记”约定：商品房交付使用后买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
合同签订后，王薇娜依约实际支付购房总价款4594797元。2010年10月19日，王薇娜实际收房并交纳契税、公共维修基金及产权代办费等费用。
经查，涉案房屋所在楼栋于2013年5月28日取得楼栋权属证，博成公司于2013年10月11日为王薇娜办理了房屋权属转移登记。
以上事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、房屋所有权证等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，王薇娜与博成公司签订的北京市商品房预售合同合法有效，王薇娜、博成公司均应依约履行各自的义务。本案中，合同约定博成公司应于2010年4月30日前交付房屋，博成公司存在逾期交房的违约行为，关于逾期天数，因博成公司未举证证明其通知王薇娜收房的时间，王薇娜主张从2010年5月1日至2010年10月18日逾期171天，法院予以认定。博成公司依约应向王薇娜支付违约金78571元。
根据合同约定，博成公司应于2011年2月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但博成公司实际于2013年5月28日取得权属证明，共逾期847天。博成公司另应于交付房屋之日起540日内即2012年4月11日之前为王薇娜办理完房屋权属转移登记，博成公司实际于2013年10月11日办理，共逾期548天。博成公司应就上述违约行为依据合同约定承担违约责任。上述两项违约金的计算在2012年4月12日至2013年5月28日存在重复期间，法院仅择一支持。
关于博成公司所称王薇娜主张逾期交房违约金的主张超过了诉讼时效，法院认为在房屋交付后，房屋权属转移之前，双方合同仍在继续履行，博成公司亦实际履行其合同义务，王薇娜在取得房产证后两年之内提起诉讼，并未超过诉讼时效，法院对博成公司该抗辩意见不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原审法院于2014年9月作出判决如下：一、北京博成房地产有限公司于判决生效后七日内支付王薇娜逾期交房违约金七万八千五百七十一元（自二〇一〇年五月一日至二〇一〇年十月十八日共计一百七十一天）；二、北京博成房地产有限公司于判决生效后七日内支付王薇娜逾期办理初始登记违约金三十九万九千七百四十七元三角四分（自二〇一一年二月一日至二〇一二年四月十一日共计四百三十五天）；三、北京博成房地产有限公司于判决生效后七日内支付王薇娜逾期办理房屋权属转移登记违约金三十七万八千六百一十一元二角（自二〇一二年四月十二日至二〇一三年五月二十八日共计四百一十二天）；四、驳回王薇娜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，王薇娜、博成公司均不服一审法院判决，向本院提起上诉。王薇娜的上诉请求：撤销原审判决第一项，改判博成公司全额向我支付逾期办理初始登记违约金；诉讼费用由对方承担。事实与理由：王薇娜与博成公司的买卖合同成立并生效，博成公司应按合同约定足额向我支付涉案楼栋的权属证明违约金。
博成公司在二审诉讼中辩称：不同意王薇娜的上诉请求。并提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由对方承担。事实与理由：就对方办理楼栋权属证明、房屋所有权证书损失来说，种类同一，在支持了逾期办证损失的情况下，对逾期办理楼栋权属证明损失应不再支持。王薇娜并没有证据证明其实际损失的存在，且根据相关法律规定，违约金数额过高的，应当以超过造成损失的30%为标准适当减少。
王薇娜二审诉讼中辩称：不同意博成公司的上诉请求。
本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，王薇娜与博成公司签订的北京市商品房预售合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，王薇娜、博成公司均应依约履行各自的义务。根据查明的事实，博成公司共逾期847天取得商品房所在楼栋的权属证明，共逾期548天为王薇娜办理完房屋权属转移登记。双方在合同中就上述两种情形的违约金的计算作出了明确约定，但两项违约金的计算在2012年4月12日至2013年5月28日存在重复期间，此期间的违约金不宜重复计算，应择一支持，故一审法院对此认定并无不当，对于王薇娜的上诉理由，本院不予以采纳。但经审查，一审法院在计算逾期办理房屋权属转移登记违约金时未将逾期期间计算至房屋权属转移登记日（即2013年10月11日），本院对此予以纠正。博成公司关于逾期办理楼栋权属证明的损失应不再支持的上诉理由，不符合双方的合同约定，本院不予采纳，其上诉主张王薇娜不存在实际损失、违约金应予酌减，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26583号民事判决书第一项、第二项。
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26583号民事判决书第三项、第四项。
三、北京博成房地产有限公司于本判决生效后七日内支付王薇娜逾期办理房屋权属转移登记违约金五十万三千五百八十九元八角（自二〇一二年四月十二日至二〇一三年十月十一日共计五百四十八天）。
四、驳回王薇娜的其他诉讼请求。
一审案件受理费8899元，由王薇娜负担1000元（已交纳）；由北京博成房地产有限公司负担7899元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费19407元，由王薇娜负担6979元（已交纳）；由北京博成房地产有限公司负担12428元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 灵 灵
代理审判员 陈 敏 光
代理审判员 朱 伟
二〇一五年三月二十日
书 记 员 郑芳书记员黄蕾