北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东民初字第02429号
原告：北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司，住所地北京市东城区隆福寺前街1号。
法定代表人：杨安龄，董事长。
委托代理人：樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。
委托代理人：岳洋，北京市东方恒信律师事务所律师。
被告：南南新世纪文化传播（北京）有限公司，住所地北京市西城区手帕口南街1号1、2、3、4号楼3号楼1层3-11。
法定代表人：马晓勇，执行董事。
委托代理人：丁聪，女，1981年12月19日出生，南南新世纪文化传播（北京）有限公司法律顾问。
原告北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司（以下简称东方康泰公司）与被告南南新世纪文化传播（北京）有限公司（以下简称南南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月25日立案受理。依法由代理审判员王璐适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人岳洋及被告委托代理人丁聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告东方康泰公司诉称：案外人北京东方文化经济发展集团有限公司与盛世今来（北京）国际文化艺术有限公司于2009年7月28日签订房屋租赁合同，由后者承租东城区王府井西辅路9号王府井停车楼四层。2010年5月17日，盛世今来（北京）国际文化艺术有限公司将原合同项下约定的权利义务转让给案外人五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司。2011年3月31日，案外人北京东方文化经济发展集团有限公司、五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司与原、被告签订协议书，约定上述房屋的出租人及承租人分别变更为原、被告。该协议履行期间，被告一直如约支付租金，但自2012年9月30日起，被告开始拖欠租金、物业管理费及水电费。现起诉要求确认原、被告之间的房屋租赁合同已于2012年11月1日解除，被告向原告支付自2012年10月1日至2012年12月31日期间欠缴的房屋租金和房屋使用费555780.93元、物业管理费123506.88元、水电费7835.22元，并支付违约金555780.93元。
被告南南公司辩称：因原告封存了被告的合同资料和财务账簿，现无法确定房屋租赁合同及协议书的内容。原告并未将诉争房屋移交给被告，该房屋一直由案外人五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司占用，被告仅使用了四层的一个房间存放物品，且原告于2012年9月份就已收回房屋。此外，因房屋原用途为停车楼，原告将其改装为办公场所进行出租，该行为与规划审批不符，认为房屋租赁合同应为无效。被告既无违约行为，亦未在2012年10月至12月期间使用房屋，现不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告东方康泰公司于2001年取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等审批文件，被授予许可在王府井辅路西侧进行建筑施工，经审批的用地项目为停车楼。2003年8月22日，原告取得王府井西辅路（地号×）房屋所有权证。2010年7月14日，因上述房屋门牌号变更，原告申请补证登记，并于2010年7月20日取得东城区王府井西街×号×至×层、×房屋所有权证，房屋规划用途为商业用房。
2009年7月28日，原告关联单位北京东方文化经济发展集团有限公司（甲方）与盛世今来（北京）国际文化艺术有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，由后者承租东城区王府井西辅路×号王府井停车楼四层作为办公场所使用，租赁期限为五年。双方约定租金及物业费按月支付，其中租金为每月185260.31元，物业费41168.96元，每月结束前支付下一月度租金。同时，双方还约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按月租金的三倍支付违约金：……（五）乙方拖欠租金及其他相关费用达一个月的。2010年5月17日，盛世今来（北京）国际文化艺术有限公司将原合同项下约定的权利义务转让给其关联公司五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司。2011年3月31日，案外人北京东方文化经济发展集团有限公司、五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司与原、被告签订协议书，约定上述房屋的出租人及承租人分别变更为原、被告，其中北京东方文化经济发展集团有限公司与原告系关联公司，五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司与被告系关联公司。
协议签订后，被告自2011年4月份起向原告支付租金和物业费，至2012年9月4日共支付18个月的租金和物业费。2012年9月底，被告自行离开承租房屋，自2012年10月份起，被告未再支付租金、物业费及水电费，未搬走其放置于涉诉房屋内的物品，亦未与原告进行交接。2011年11月1日，原告在涉诉房屋四层门上张贴合同解除函。2013年3月7日，经原告申请，北京市东方公证处公证员赵晓宁为原告办理证据保全，将被告放置于涉诉房屋内的物品进行了清点。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《协议书》、房屋所有权证及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及案外人北京东方文化经济发展集团有限公司、五洲新世纪影视文化发展（北京）有限公司签订协议后，原、被告已分别取代两案外人成为原房屋租赁合同的主体，应当按照原合同的约定履行自己的义务，被告南南公司应当按期支付房屋租金和物业费。根据已查明的事实，被告自2011年4月起支付租金和物业费，自2012年10月起未继续缴纳租金和物业费。虽然被告称原告未全部交付房屋，但鉴于被告一直正常交付租金和物业费，且并无证据表明被告曾对交付情况向原告提出异议，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采信。按照房屋租赁合同的约定，被告拖欠租金及其他相关费用达一个月的，原告有权解除合同。被告在未告知原告的情况下于2012年9月底自行离开承租房屋并开始拖欠租金和物业费，原告于2012年11月1日在该房屋张贴解除函的行为可以视为行使解除权，据此可以认定双方之间的房屋租赁合同已于2012年11月1日解除。至2013年3月19日原告申请北京市东方公证处进行证据保全时，被告既未向原告进行交接，亦未腾空承租房屋，故对于原告要求被告支付2012年10月1日至2012年11月1日期间的房屋租金、物业管理费及2012年11月2日至2012年12月31日期间的房屋使用费、物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告在其承租房屋期间应当自行承担水电费，但其自2012年9月起未支付租赁房屋水电费，故对于原告要求被告支付2012年9月1日至12月31日期间的水电费的诉讼请求，本院予以支持。双方合同明确约定在被告拖欠租金、原告要求解除合同时，违约方应当向守约方按照月租金的三倍支付违约金，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。现原告已违约金过高为由申请调低违约金，考虑到双方对于违约金约定的数额确实明显过高，故本院对其数额予以调整，原告向被告支付的违约金具体数额由本院依法酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条及第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告南南新世纪文化传播（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司支付二〇一二年十月一日至二〇一二年十月三十一日租金十八万五千二百六十元三角一分及物业费四万一千一百六十八元九角六分，支付二〇一二年十一月二日至二〇一二年十二月三十一日房屋使用费三十七万零五百二十元六角二分、物业费八万两千三百三十七元九角二分；
二、被告南南新世纪文化传播（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司支付水电费七千八百三十五元两角二分；
三、被告南南新世纪文化传播（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司支付违约金十八万五千二百六十元三角一分。
四、驳回原告北京东方康泰房地产开发经营有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7993元，由被告南南新世纪文化传播（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王 璐
二〇一三年十月十六日
书 记 员 齐晓鸥