重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碚法民初字第06476号
原告江某某。
原告马某甲。
原告马某乙（原告马某甲的法定代理人）。
被告重庆中庚建设工程有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇凤栖路6号，组织机构代码55677845-9。
法定代表人黄甫，该公司副总经理。
委托代理人胥蛟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。
原告江某某、马某甲、马某乙与被告重庆中庚建设工程有限公司（以下简称中庚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法由审判员赵红媚担任审判长、与人民陪审员刘昌元、人民陪审员祝泽举组成合议庭，适用普通程序于2014年10月28日、2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告江某某、马某乙（原告马某甲的法定代理人），被告中庚公司的委托代理人胥蛟到庭参加诉讼。双方当事人向本院申请了40天和解期，协商未果。本案现已审理终结。
原告江某某、马某乙、马某甲诉称，原被告双方于2012年6月3日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的座落于重庆市北碚区蔡家岗镇蔡通路508号香海花园97号楼17-5住房。合同第六条第2款约定，合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同签订后，原告积极履行义务，按期足额支付购房款552747元（含银行贷款200000元）。同时，为履行合同，原告因此还承担了契税、抵押登记费、按揭印花税、预告登记费、担保费等代收款17747元及重庆市物业专项目维修资金8791元。为履行合同，原告于2012年6月3日与中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行签订了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，贷款金额200000元已由银行直接支付被告。被告于2013年5月28日用快递向原告寄送了《交房通知书》，明确告知原告合同约定套内面积90.48㎡，实测套内94.72㎡，误差面积3.88㎡，面积误差4.27%，已超过合同约定的3%。根据双方签订的买卖合同第六条第2款的约定，原告于2013年6月10日向被告提出书面《退房申请》，被告工作人员同时在书面《退房申请》上签字确认，原告提出书面《退房申请》后15日内，被告没有通过法院等第三方机构告知原告的不同意见，原告认定原被告于2012年6月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，按合同约定原告应在被告提出退房要求之日起30日内（即2013年7月9日），将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。但被告未按合同约定退款并承担原告的所有损失。被告于2013年8月21日向原告发出《催告函》，要求原告于2013年8月31日前到被告售楼部办理退房相关手续。为此，原告于2013年8月28日通过特快专递向被告寄了回函，再次告知被告关于原告退房申请事宜，同时要求被告退还原告购房缴纳的所有的费用、银行利息并承担因被告拖延造成的损失。2014年1月23日，原被告双方在北碚区工商分局中介科进行了调解，中介科要求被告首先还银行按揭款以解除按揭合同，其次退还支付的购房款，最后被告按合同约定承担责任。但被告未按合同履行。原告多次到被告售楼部维权要求被告退还原告所支付的所有款项并承担相应损失。原被告双方在争执过程中曾向重庆市公安局110指挥中心报警2次，2013年8月31日及2014年8月23日蔡家岗派出所干警曾出警两次，被告办事人员在2014年8月23日出具书面《情况说明》，答复上报被告处理，但至今仍未与原告协商解决。综上，原告解除合同有事实及法律依据，银行按揭贷款由按揭银行已经直接划入被告帐户，因被告违约造成原告与按揭银行之间的借款合同必须解除，理应由被告支付剩余按揭贷款本金并承担提前还贷可能给原告造成的其他损失。被告在原告提出书面退房要求后，没有按合同约定的30日内退还原告支付的购房款并赔偿原告银行利息损失，而无故推延。依照相关法律规定，原告要求从原告提出书面退房要求之30日后退款利息按银行同期利息的1.3倍赔偿。故原告起诉来院，请求法院判决：1、解除原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。2、被告支付原告已付购房款552747元。3、被告支付原告利息98080.42元（以中国人民银行同期贷款利率计：以定金30000元为本金，从2012年5月20日计2013年7月9日止；以首期款322747元为本金，从2012年6月3日计2013年7月9日止；以按揭款200000元为本金，从2012年9月14日至2013年7月9日止。以中国人民银行同期贷款利率上浮30%计，以总房款522747元为本金，从2013年7月10日计至付清时止）。4、被告返还原告其代收款26538元及利息（从支付之日起计至付清时止，利率标准同第3项诉讼请求）。5、本案诉讼费由被告承担。
被告中庚公司辩称，原告陈述的合同签订、约定以及款项支付情况属实。但中庚公司认为在合同的签订履行过程中双方均不存在违约。现面积存在差异的原因是竣工和预售时测量单位的测量方法不同产生的。根据双方签订的买卖合同以及房屋勘测规划院北碚区房产测量所出具的预售面积测算报告书和竣工面积测算书都可以看出该出售房屋的各方面尺寸是一样的，之所以产生面积差是因为在预售时入户花园计半面积，在竣工测算时是按照全面积进行计算的。被告在小区委托物管公司在公告栏张贴了公告，差额部分被告全部承担房款。小区的其它业主均同意该方案。对于原告的诉讼请求，中庚公司认为双方签订的合同并未解除，因之前原被告双方均未提出解除合同的申请，现原告向法院起诉要求解除，不符合法律规定，无权解除。原告要求被告承担按揭费用，被告不是签订按揭合同的主体，不应该也无权承担责任。因涉案房屋在原告的掌控之中，原告也没有消除该房屋上的它项权利，因此原告要求退房存在履行不能。即使法院认为原告有权退房，被告也享有不安抗辩权和同时履行按辩权。因原告没有实际退房。被告不应该承担退款责任。被告代收的款项是被告代原告支付到其它部门，无法返还。利息的请求没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年5月20日，三原告向被告支付了定金30000元。2012年6月3日，三原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及其附件1-5，合同约定由三原告购买被告开发的中庚-
香海花园E地块一期项目座落于重庆市北碚区蔡家岗镇蔡通路508号香海花园97号楼17-5号房屋1套，建筑面积为109.89平方米，套内建筑面积90.84平方米，总成交价为552747元。合同第六条面积确认及面积误差处理中第1款第2项约定：合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同附件5补充协议第二条关于按揭付款方式及期限约定：按揭付款内容：乙方于2012年6月3日向甲方支付购房款352747元（含乙方已经支付转为本期购房款的定金），余款200000元由乙方向银行申请个人按揭贷款来支付。第三条关于面积确认及面积差异处理（对合同第六条的补充）约定：1、双方同意只按合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积计算确定面积误差，并作为双方结算房价款和处理面积误差的依据，对分摊建筑面积、每户建筑面积等所出现的误差不作为双方结算房价款和处理误差的依据，双方对此互不承担任何责任。2、如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方式、计算标准等发生变化导致合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积出现差异的，双方均不承担责任，双方按照合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积的差异，以合同约定的套内建筑面积单位按实调整房屋总价款，多退少补，均不计利息。3、在房屋交付时，该房屋的产权套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准；若乙方根据本合同关于面积误差的约定有权选择退房的，乙方须在本合同约定的交房之日起15日内向甲方提出书面退房要求，逾期未书面提出退房要求，视为乙方不退房，双方按本合同约定结算房价款，乙方应在办理房屋交付手续前与甲方前签订面积差异结算协议，并结清相关房价款，乙方不签订面积差异结算协议或不办理面积差异结算手续的，甲方有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由乙方承担。
同日，三原告在合同签订后向被告支付房款322747元。被告向三原告出具《销售不动产统一发票》，发票金额352747元（含定金30000元）。三原告向被告支付了代收款17747元（含契税16582元，抵押登记费80元，按揭印花税100元，印花税5元，预告登记费80元，担保费900元）。被告向原告出具了金额为17747元的《收款收据》。
同日，原告江某某（借款人、甲方）、中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行（贷款人、乙方）与被告（保证人、丙方）签订了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》。合同约定甲方贷款（政策性贷款）200000元用于支付其购买的座落于重庆市北碚区蔡家岗镇蔡通路508号香海花园97号楼17-5的住房，贷款期限自2012年8月16日至2022年8月16日。合同还约定该笔贷款由乙方全部全额划入丙方在乙方开立帐户。
2012年8月7日，中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行（贷款人、抵押权人、甲方），原告江某某（借款方、乙方、抵押人）与被告（担保方、丙方、开发商）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。
2013年5月2日，三原告向重庆市住房资金管理中心北碚分中心交纳了物业专项维修资金8791元。
2013年5月28日，被告向原告邮寄了《交房通知书》，通知书载明三原告在被告处所购买的房屋已达到交付条件，建议原告于2013年6月10日下午15：30至17：30，凭通知办理房屋交付手续。该通知书还载明“合同约定套内面积90.84㎡，实测套内面积94.72㎡，误差面积3.88㎡。”
2013年8月21日，被告向原告邮寄了催告函，要求原告于2013年8月31日前到被告售楼部办理退房手续。2013年8月28日，原告向被告邮寄了回函。
2013年8月31日与2014年8月23日，原告到被告售楼处协商退房事宜未果。2014年8月23日，被告的客服主管向原告出具了《情况说明》，载明：今有中庚城E地块P7-17-5号房业主马某乙，因前期要求退房之事宜到中庚城客服部进行协商，由于关于贷款原因不能达成一致，原业主报警，××派出所两警官到达现场，在警官的建议下，我部按业主要求上报公司后处理，处理结果及时告知业主。被告的销售经理也在该情况说明书上签字。
另查明，2011年12月29日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院北碚区房产测量所出具了《重庆市房产面积测算报告书（预售）》，载明中庚城香海花园97号楼第3-18楼屋，5号房，套内面积90.84平方米，分摊面积19.05平方米，建筑面积109.89平方米。
2013年5月18日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院北碚区房产测量所出具了《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，载明中庚城香海花园97号楼第3-18楼屋，5号房，套内面积94.72平方米，分摊面积19.47平方米，建筑面积114.19平方米。
庭审中，原告举示了2013年6月10日的《退房申请》，该申请载明：兹有客户马某乙、马某甲于2012年5月20日认购中庚城E地块97号楼17-5，该房屋销售折后总价552747元。客户在2013年6月10日接房时，发现套内面积超出合同约定的3%以外，经与客户协商，客户还是要申请退房。该退房申请上加盖了重庆中庚营销部专用章，并由被告的部门经理及营销总监签字。被告对该证据的真实性无异议。
被告陈述中国建设银行股份有限公司重庆北碚支行将原告江某某的贷款200000元于2012年9月14日支付给被告。
被告认为重庆市国土资源和房屋勘测规划院北碚区房产测量所出具的两份报告之所以不一致，是因为房屋入户花园在合同中按半面积计算，办证时按全面积计算。
被告举示了重庆中庚物业服务有限公司出具的《情况说明》及2013年6月10日《关于中庚城E地块各相关单元面积差处理的公示》，拟证明对于面积误差被告提出了处理方案并委托物业管理公司在小区内进行了张贴。原告对该组证据的真实性不予确认。
上述事实，有当事人的当庭陈述，协议、收据、发票、函件、邮件详情单、报告等证据载卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，三原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效。原被告双方均应按合同约定履行各自义务。
三原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中“如合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房”的约定，本院认为因合同买卖的标的物就是房屋，故该条款应视为双方对合同解除条件的约定。
本案中，原被告双方均确认涉案房屋的产权套内面积为94.72平方米，而合同约定套内面积为90.84平方米。面积误差比绝对值已超过3%。而被告也未举示证据证明该误差属于政府房屋面积测量规范、文件及计算方法、计算标准等发生变化而导致。故本院认为，原告有权依照合同约定提出退房。原被告双方对原告于2013年6月10日提出退房申请无异议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原被告双方签订的合同已于2013年6月10日（即原告提出退房时）解除，原告起诉要求判决解除双方签订的合同，本院不予支持。
依照双方签订的合同，原告退房的，被告应在提出退房要求之日起30日内，将原告已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还原告。本案中原告于2013年6月10日向被告提出退房申请后30日内，被告应退还原告已付房价款。因按揭款也属于原告已付被告的房价款，故被告应退还原告房价款为552747元（30000元房款定金＋322747元首付款＋200000元按揭房款）。利息应从原告付款之日起计至提出退房要求之日起30日即2012年7月9日止，共计33230.28元（30000元×14天（2012年5月20日至2012年6月3日）×年6.56%÷365天／年＋`352747元×4天（2012年6月4日至2012年6月7日）×年6.56%÷365天／年＋352747元×28天（2012年6月8日至2012年7月5日）×年6.31%÷365天／年＋352747元×369天（2012年7月6日至2013年7月9日）×年6%÷365天／年＋200000元×298天（2012年9月14日至2013年7月9日）×年6%÷365天／年］。因被告未按合同约定返还原告已付房价款及利息，被告应从2012年7月10日起至付清时止支付原告资金占用损失，资金占用损失可以总房款552747元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率计（贷款的基准利率上浮30%）。
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当向原告退还契税等共计17747元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年6月4日起至付清时止计算资金占用损失。被告还应赔偿原告大修基金8791元，并按中国人民银行同期同类代款利率从2013年5月3日起至付清时止计资金占用损失。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日支付原告江某某、马某甲、马某乙房款552747元、利息33230.28元以及从2013年7月10日起至付清款项时止的资金占用损失（以552747元为本金，从2013年7月10日起至付清时止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计）；
二、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告江某某、马某甲、马某乙契税等17747元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年6月4日起至付清款项时止计算资金占用损失；
三、被告重庆中庚建设工程有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告江某某、马某甲、马某乙物业专项维修基金8791元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年5月3日起至付清时止计算资金占用利息；
四、驳回原告江某某、马某甲、马某乙的其它诉讼请求。
上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11111元，由原告负担1061元，由被告重庆中庚建设工程有限公司负担10050元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 赵红媚
人民陪审员 祝泽举
人民陪审员 刘昌元
二Î一五年四月十日
书 记 员 刘春莉