河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀10民终5616号
上诉人（原审原告）：王文军，男，汉族，1982年4月17日出生，现住浙江省金华市婺城区。
委托代理人：成亮，系河北律清律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：王殿利，男，汉族，1963年2月21日出生，现住河北省廊坊开发区。
委托代理人：张红山，系河北张克锋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：廊坊市安丰房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市新世纪步行街第二大街A座138号。
法定代表人王占敏，董事长。
委托代理人：孙美哲，系河北乾翔律师事务所律师。
上诉人王文军、王殿利、廊坊市安丰房产经纪有限公司（以下简称安丰房产）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王殿利上诉请求：撤销原审判决第五项，改判王文军向王殿利支付违约金166000元，或将本案发还重审。事实与理由：原审法院已经查明在本案妁合同履行过程中，王文军在履行合同过程中存在过错，系违约方，理应承担违约责任。
王文军答辩称，王文军对贷款未获批没有过错，贷款未果是因为限购政策出台，王文军没有违约行为。我们没有约定开准购证的具体时间限制，而且不是购买房屋的必要条件，况且即便当时开具了购房资格证明，也不足以判断出再次限购后，前述证明继续有效，银行贷款没有审批先要求我开具购房资格证明，不符合交易习惯，中介没有肯定说将来一定会出新的限购政策。
安丰房产针对王殿利的上诉请求及理由没有发表意见。
王文军上诉请求：依法撤销原判第四项，改判安丰房产返还中介费54500元；撤销原审判决第五、第六项，改判王文军不承担违约责任，不承担律师代理费。事实与理由：赵某代表安丰房产在明知我另有房贷的情况下承诺可以按2成首付办下贷款。王文军按中介要求白净净资料，对贷款未获批没有过错。
王殿利答辩称，第一点，王文军在履行合同过程中拖延开具购房资格证明，从而导致了本案中房屋买卖合同无法履行，存在违约行为，理应承担违约责任，有在一审中的证人证言为证。
安丰房产答辩称，第一，我公司员工赵某明确表示其购买的该套房屋是否享受房贷优惠，只要是银行对贷款审批通过；第二，在银行通知安丰公司时，王文军应于4月底将首付款增致30%时多次与买卖双方沟通并最终达成一致，并买卖双方同意继续履行合同；第三，安丰公司系居间公司，其已将完成居间合同所有义务，不应返还中介费。
安丰房产上诉请求：撤销原判，改判驳回王文军的诉讼请求。事实和理由：本案中，上诉人作为居间方，已经付出了大量的人力、物力，促成了买卖双方签订房屋买卖合同，居间义务已经完成，依据法律规定及合同约定安丰房产理应收取中介服务费。
王文军答辩称，我方从未听说4月底将首付补足至30%，而且银行要求的补足至30%与3月21日限购政策以网签日期为准的要求不一致，请求驳回安丰房产的上诉请求。
王殿利对安丰房产的上诉请求和理由没有发表意见。
王文军向一审法院起诉请求：1、解除《房屋买卖合同》；2、被告王殿利返还购房款380000元；3、被告廊坊市安丰房产经纪有限公司返还中介费54500元；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年3月12日，原、被告共同签订《房屋买卖合同》，约定：1、王文军购买王殿利坐落于河北省廊坊开发区房屋，建筑面积82平方米，总价为1660000元，房屋产权证号为廊坊市房权证廊开字第××号（含地下室和房屋配套设施、家具、家电等）。2、合同签订时，房权证交由安丰公司保管。王文军交付王殿利定金100000元，已付定金冲抵首付购房款。如王文军需安丰公司为其办理贷款，王文军需在签订本协议后15日内同王殿利、安丰公司到银行交齐首付款，王殿利随时携所有证件积极配合安丰公司及王文军到银行申请贷款。待银行批贷后，安丰公司协助王殿利、王文军随时携所有资料到房屋管理中心办理过户手续。王文军和王殿利选择贷款付款的方式。王殿利在王文军交纳的定金中预留5000元交付安丰公司作为履约保证金。3、合同第五条违约责任约定：若因王文军、王殿利未能及时提供证件，造成安丰公司无法办理贷款手续延误时间，由违约方承担一切损失；贷款付款时，王文军须保证所提供的各种材料与证明的真实、合法有效。如因王文军不符合银行放贷要求，造成的贷款未果，由王文军承担相应责任及经济损失。王文军须按规定到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由王文军承担。王殿利、王文军任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条第3款的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且安丰公司所收取的费用一律不予退还。定金交付后，若王殿利中途违约，应书面通知王文军，并自毁约之日起三日内退还王文军所支付的首付款，同时向王文军支付双倍的定金作为违约金。若王文军中途违约，王殿利已收取的定金不予退还，但王殿利应退还王文军所支付的购房款。如因王文军个人原因导致不能贷款的，视为王文军违约，王殿利收取的定金不予退还，同时所产生的费用由王文军承担。本合同由王殿利的儿子王海龙代为签字，王殿利予以确认。同日，王文军交付王殿利（王海龙代收）购房定金100000元（其中5000元履约保证金在安丰公司处）。王文军交付安丰公司（赵某代收）中介服务费54500元。2017年3月17日，王文军、王殿利和安丰公司工作人员在贷款银行处面签贷款的相关手续，王文军交付王殿利购房首付款280000元，合并首付款付至380000元（首付比例22.89%）。贷款银行在查询王文军个人征信后得知其在外地还有一套房贷，遂在2017年4月中旬通知安丰公司要求王文军提高贷款首付比例至30%，并要求在月底前将首付款支付完毕。安丰公司将上述内容通知王文军，但王文军没有再支付首付款。目前，王文军尚欠被告购房款1280000元未付。
另查明，证人赵某系安丰公司工作人员。在合同的履行过程中，1、2017年3月17日，王文军在与赵某（使用王静的手机）电话沟通中曾询问，其购买的该套房屋是否享受首套房贷优惠，赵某表示可以申请，只要银行对于贷款审批通过，是不在限购范围内。双方在交流的过程中，因廊坊市楼价持续上涨，王文军表示买了这个房后不会马上卖，也考虑到是回迁房的缘故不一定好卖。2、2017年4月12日，王文军与赵某（使用王静手机）电话沟通，王文军询问赵某与房主沟通的结果，赵某表示房主要求王文军继续履行合同，房主可以等王文军凑钱，且说明如果当时王文军凑齐银行首付，银行就可以批贷，可能就不会出现当时的纠纷了。王文军提出自己在杭州有一套房贷，无法支付涉诉房屋的50%房贷首付款。赵某也说因为限购政策，王殿利和王文军均没有违约。之后，王文军再次与赵某电话沟通时，询问赵某是否可以退还中介费，赵某表示银行贷款进行评估，评估报告已出，费用8000元已收取，且中介提供了服务，不能退中介服务费。王文军表示要采取措施。3、2017年5月19日，王文军、王殿利的儿子王海龙、王殿利儿媳、罗博文及赵某在安丰公司协商，王殿利儿媳表示因为想让其子在廊坊市第六小学上学，只能购买学区房才可以报名，因此售卖涉诉房屋用于购买学区房。目前因王文军已支付部分首付款，其已购买那里的房屋，尚差部分房款未付，只要王文军将部分房款在6月底支付给王殿利，他们就可以将钱交付学区房的房主，并给孩子报名上学。王文军表示理解，并说明自己在杭州还有一套房贷，支付涉诉房屋50%的首付款财力不足，但表示可以继续履行合同。王文军表示尽力凑钱在6月底付款给王殿利。王殿利儿子曾说面签贷款合同时就要求王文军支付30%的首付款，但王文军只付20%的首付，导致目前的状况。赵某也表示银行要求王文军补足30%首付款后可以放贷并将此告知王文军，但王文军一直没有补足。同时，赵某还表示今后廊坊房地产市场趋势依然上涨。王文军提出可以让中介继续找第三方购买此房以解除其与王殿利之间的该房屋买卖合同。王殿利儿子只要求在6月底得到30万元付款给学区房房主即可，且其表示为了免除王文军购买涉诉房屋的增值税，可以在8月办理涉诉房屋的过户帮助王文军，王文军表示可以接受。后，双方又无法达成一致意见遂引发本次诉讼。
又查明，2017年3月21日，河北省廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》（廊政办[2017]27号），要求在本地区（含廊坊开发区）非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。购房时间认定以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。该意见自2017年3月22日施行。2017年6月2日，河北省廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，要求非当地户籍居民能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房。该意见开始实施，廊政办[2017]27号意见废止。本院依法向廊坊市企业养老保险管理中心查询，该系统内没有王文军参保缴费记录。
再查明，涉诉房屋中介费包含中介服务费、代收的评估公司评估费8000元（已支付河北达诚房地产评估有限公司）和过户手续费2000元。安丰公司王静和赵某均代表安丰公司处理涉诉房屋交易的中介工作。2017年8月11日，王殿利就本案诉讼向河北张克锋律师事务所缴纳代理费6000元。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，本院依法确认。
根据合同内容，王文军以部分贷款形式支付王殿利房款，安丰公司负责协助双方办理贷款的有关事宜和房屋过户手续。贷款银行在提高王文军首付款比例后，王文军没有及时支付，并在2017年5月19日表示依然愿意继续履行涉诉合同并说明自己在外地还有一套房贷，还贷压力大，希望王殿利能延长付款时间。可以说明，王文军自购买房屋开始至5月19日这段时间内，虽有廊坊市的房地产市场第一次限购政策，但王文军和王殿利都愿意履行合同内容完成交易，王文军还表示尽力在6月底凑钱补足部分房款予王殿利。王文军在办理贷款面签的时候并没有告知自己另有房贷一事，其在贷款银行查询后才说明此事，主观存在故意，贷款未获批是王文军的过错在先。后，王殿利和王文军均未努力协商，搁置争议至2017年6月廊坊市第二套限购政策出台，王文军已不具有购买资格，在此，王殿利的行为亦有不妥。故，对于王文军主张解除涉诉合同的意见，本院予以支持。但综合考虑：1、廊坊本地房地产市场价格的较大变化，涉诉房屋目前的价值已经较大幅度低于当初交易时的价值，解除涉诉合同对于王文军显然更为有利；2、王殿利持有购房款已经6个月，已获部分收益，且涉诉房屋至今仍在王殿利名下；3、涉诉合同明文约定了违约责任，王文军未在规定时间按双方协商支付房款已构成违约。综上，虽然王文军违约在先，本应支付违约金，但从公平原则衡量，王殿利一直占有使用涉诉房屋，其获得的价值优势要大于王文军应付违约金的价值，故，本院酌情确定王文军应赔偿王殿利违约金80000元。因涉诉房屋买卖合同解除，安丰公司应将与涉诉房屋有关的房产证原件和履约保证金5000元返还给王殿利。王殿利应将收取的380000元购房款返还给王文军。
关于中介服务。作为房屋交易中介的专业从业者，安丰公司对于房屋交易的基本程序应清楚明了，安丰公司虽提供中介服务但没有妥善处理王文军与王殿利之间的交易纠纷，在与王文军的沟通中使其错误地认为自己的行为没有不妥，错误地评估廊坊房地产市场的走势，之后产生本次纠纷，安丰公司应承担过错责任。因安丰公司提供正规票据和证据证明已代提供贷款评估手续并已将费用交付评估公司，对于评估费8000元，本院予以确认。因涉诉房屋没有办理过户手续，该部分中介费用实际未发生，不应收取。综合以上意见，本院酌情确定安丰公司应退还王文军中介服务费39500元。
关于律师代理费。因王文军与王殿利房屋交易纠纷引发诉讼，王殿利为诉讼聘请专业法律人员代理参加诉讼，其提供支付代理费发票且代理人履行代理义务，该款确为王殿利实际支出，本院对该主张予以支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）王文军与被告（反诉原告）王殿利、被告廊坊市安丰房产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》。
二、被告王殿利返还原告王文军购房款380000元，此款于本判决生效之日起七日内给付。
三、被告廊坊市安丰房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告王殿利的河北省廊坊经济技术开发区华馨小区21-1-601室房屋的房屋产权证原件和履约保证金5000元。
四、被告廊坊市安丰房产经纪有限公司退还原告王文军中介服务费39500元，此款于本判决生效之日起七日内给付。
五、反诉被告王文军赔偿反诉原告王殿利违约金80000元，此款于本判决生效之日起七日内给付。
六、反诉被告王文军给付反诉原告王殿利律师代理费6000元，此款于本判决生效之日起七日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半为3500元，由原告王文军承担3060元，由被告廊坊市安丰房产经纪有限公司承担440元。反诉案件受理费减半为1810元，由反诉被告王文军承担。上述款项于本判决生效之日起七日内交纳。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。除一审查明事实外，二审另查明，王文军于2017年5月22日在廊坊经济技术开发区住房和规划建设局开具了购房资格证明。廊坊经济技术开发区住房和规划建设局工作人员的解释是，开具了购房资格证明的购房者，其购房即不再受限购政策的限制。
本院认为，一、因王文军在杭州有一套房贷，在银行通知王文军将首付比例提高至30%以后，王文军与王殿利及安丰房产之间就是否继续履行合同发生分歧，但三方最终于2017年5月19日达成一致，双方继续履行合同。王文军隐瞒其已经于2017年5月22日开具购房资格证明的事实，后又以6月2日廊坊市政府出台了新的限购政策为由拒绝继续履行合同，其不仅构成违约，而且具有主观故意，故应当按照合同的约定承担违约责任。合同约定违约方按房屋总价款的10%承担违约责任，本案房屋总价款为1660000元，故王文军应向王殿利支付违约金166000元。但双方合同中没有约定律师代理费的承担，故一审判决令王文军承担6000元的律师代理费没有法律依据；二、安丰公司作为专业的房产中介机构，其应当向房屋买卖双方提供准确的有关房屋交易的信息，尤其是在传递影响到房屋交易的政策信息时更应当准确无误，以避免给合同的履行带来障碍。本案中，安丰房产的员工王静在与王文军通话时称，“全国都没有这30%的首付”，系对房地产限购政策的片面理解，在一定程度上对于王文军继续履行购房合同增加了难度，故一审法院判令安丰房产退还中介费39500元并无不当。综上所述，王殿利的上诉请求成立，予以支持；王文军关于其不应承担律师代理费的上诉请求成立，予以支持；安丰房产的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初851号民事判决第一、第二、第三、第四项；
二、变更河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初851号民事判决第五项为：王文军给付王殿利违约金166000元，此款于本判决生效之日起七日内给付；
三、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2017）冀1091民初851号民事判决第六项。
一审本诉案件受理费减半为3500元，由王文军承担3060元，由廊坊市安丰房产经纪有限公司承担440元。反诉案件受理费减半为1810元，由王文军承担1760元，由王殿利承担50元。二审案件受理费3037元，由王殿利负担50元，由廊坊市安丰房产经纪有限公司负担912元，由王文军负担2075元。
本判决为终审判决。
审判长 王章水
审判员 崔玉水
审判员 罗丕军
二〇一七年十二月二十六日
书记员 李雪婍