北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初15511号
原告（反诉被告）莫保民，男，1981年11月21日出生。身份证号×××
被告（反诉原告）王霞主，女，1952年7月26日出生。身份证号×××
委托代理人杨建辉，北京京翔律师事务所律师。
委托代理人付裕，北京京翔律师事务所律师。
第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。统一社会信用代码911101157001735358
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人高敏，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
原告（反诉被告）莫保民与被告（反诉原告）王霞主、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员左文兢独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫保民、被告（反诉原告）王霞主及其委托代理人付裕、第三人我爱我家公司委托代理人高敏到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）莫保民起诉称：2016年8月6日，原告经房屋中介公司居间与王霞主配偶夏恒一签订房屋买卖合同，约定原告购买位于石景山区××××××号房屋，当日交付了定金。2016年8月8日，王霞主取得上述房屋所有权，领取了房屋产权证。但被告未及时不配合办理房屋核验与评估。2016年8月28日，双方在中介公司安排下更改原合同并签订补充协议。合同重新签订后，双方进行房屋核验、评估、网签，并于9月22日进行面签。面签后，本人开车送王霞主回家，途中王霞主询问中介公司人员宋志超何时可拿到购房款，在宋志超解释后，三方达成约定由买方准备好购房款后，房屋过户前办理资金存管、监管，王霞主无异议。2016年9月底，中介公司通知王霞主安排10月8日交税，预约10月13日办理房屋过户手续，并通知王霞主银行已批贷，办完资金存管、监管后即可支付88万元与48万购房款，被告未表示异议。2016年10月6日，王霞主联系中介公司以原告未及时支付首付款为由拒绝协助办理资金存管、监管、交税、过户等手续。原告于2016年10月10日向被告发送催告函，但至今未予答复。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同义务，配合原告办理资金存管与资金监管，协助办理房屋交税、过户等手续；2、诉讼费由被告负担。
被告（反诉原告）王霞主答辩称：不同意原告的诉讼请求。我方提起反诉，答辩意见与反诉意见一致。2016年8月28日，反诉人通过第三人中介服务与被反诉人签订房屋买卖合同，交易房屋位于北京市石景山区××××××号。当日，双方签订《补充协议》等相关合同文件。当日，被反诉人以银行转账方式向反诉人支付定金5万元。双方通过第三方于2016年9月14日办理了网签，2016年9月19日办理贷款面签。在此期间，反诉人一直积极履行合同义务。按合同第四条第2款约定，网签后7日内，被反诉人应向反诉人通过资金存款方式支付88万元首付款。但截止起诉之日被反诉人已逾期超过合同约定付款的时间。因此，反诉人已通过书面通知方式解除合同并要求承担违约责任。反诉请求：1、请求法院判令确认双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2016年10月9日解除；2、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人违约金50.6万元；3、请求法院判令第三人、被反诉人协助反诉人办理网签撤销等手续；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告（本诉原告）莫保民答辩称：不同意王霞主的反诉事实与请求，王霞主所发解除合同通知无法律效力，其他意见与起诉意见一致，请求法院依法驳回其反诉请求。
第三人我爱我家公司述称：三方所签合同合法有效，若法院判决继续履行，我方愿配合办理后续交易手续。对反诉不发表意见，尊重法院判决。
经审理查明：2016年8月28日，出卖人王霞主（甲方）与买受人莫保民（乙方）经我爱我家公司（丙方）居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》、《居间服务合同》，约定：房屋位于北京市石景山区××××××号（以下简称：诉争房屋），建筑面积65.58平方米，房屋总成交价格253万元，定金5万元；乙方选择商业贷款方式支付房款，拟贷款金额110万元，双方一致同意乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款；第一次于网签后7日内，乙方向甲方支付88万元，通过资金存管方式划转，第二次于过户前一天，乙方向甲方支付48万元，通过资金监管方式划转，第三次于交付房屋当日乙方向甲方支付2万元，通过自行交接方式划转；甲方应当在拿到贷款部分房款后7天内将房屋交付乙方;第十条第二款逾期付款责任中约定：“乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定”；第十一条第一款约定：“如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任”。
其中《补充协议》第二条约定：“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺”；第四条约定：“除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金”。当日，莫保民支付定金5万元。另双方与北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称：伟嘉公司）签订《履约服务合同》。期间，莫保民支付我爱我家公司服务佣金55660元、支付伟嘉公司4340元。
2016年9月14日，双方办理房屋交易网签手续。至2016年10月9日，双方未办理88万元资金存管手续。对此，莫保民陈述：三方已口头商定房屋过户前办理完毕资金存管、监管，王霞主对此未提出异议。王霞主对此不予认可，表示：双方不存在此口头约定，依据《补充协议》内容双方亦不存在有效口头约定。我爱我家公司陈述：双方于2016年9月14日办完网签，2016年9月19日办理面签，返回时三方在车内协商正常大约一周内批贷，但因担心批贷不成功，故口头约定批贷后进行资金存管、监管，相当于对合同条款进行变更，王霞主当时未提出反对。庭审中，莫保民表示银行已于2016年9月27日批贷，并提供批贷函照片打印件。
2016年10月8日，王霞主以莫保民未按期支付88万元房款为由向莫保民发出解除合同通知书，要求解除双方合同。莫保民于2016年10月9日签收。2016年10月10日，莫保民向王霞主发出《履行合同催告函》，王霞主予以收取。
莫保民提供与我爱我家公司工作人员宋志超（音）录音一份，其中宋志超表示：面签后将交易流程向王霞主解释，十天左右备齐房款，王霞主对过户前办理资金存管、监管未提出异议，已向其说明过户后房款全部到账。
王霞主提供与我爱我家公司工作人员刘保亮（音）录音一份，其中刘保亮表示：如果无法批贷，莫保民要将房款进行存管，到时就……，莫保民担心此事，所以国庆节后交税。
上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、装修款补充协议、补充协议、定金收据、居间费收据、刷卡记录、履行合同催告函、特快专递详情单、房产证、解除合同通知、批贷函、居间服务合同、履约服务合同、网签网页、录音资料及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：王霞主、莫保民、我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，各方应按合同约定履行义务。本案中，按合同约定，莫保民应于2016年9月14日网签后7日内即2016年9月21日前将88万元办理资金存管，但至2016年10月1日前亦未办理资金存管手续，期间我爱我家公司亦未通知王霞主配合办理存管。莫保民作为购房人，负有支付房屋价款义务，现其未能按期履行，应属违约，应当承担相应违约责任。至2016年10月2日已逾期超过10日，因此王霞主依据合同约定享有合同解除权，合同解除通知已于2016年10月9日有效送达，故双方《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》已于2016年10月9日解除。合同解除后，莫保民应当按约定协助王霞主办理网签合同注销手续。同时，本院对原告的诉讼请求不予支持。在目前市场条件下，合同解除对王霞主无实际损失，本院对违约金不予支持。
庭审中，莫保民提供录音资料证实三方已口头商定房屋过户前办理完毕资金存管、监管。但双方《补充协议》第二条约定：“经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺”，因此，三方口头协商延期办理资金存管等手续的约定，在王霞主不予同意的情况下，对三方当事人不发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。应当指出，我爱我家公司作为专业服务居间公司，在明知《补充协议》第二条约定的情况下，应当依据上述合同履行原则，提醒、协助本案双方当事人对于合同履行事项的变更进行书面确认或及时按合同期限通知安排当事人及时办理资金存管手续，但我爱我家公司未进行上述工作，未尽到合同法所规定之附随义务，其行为构成履行瑕疵即不适当履行。另，莫保民作为完全民事行为能力人，在明知《补充协议》第二条约定的情况下，亦应当要求王霞主出具书面确认材料，现双方对此未达成书面一致意见，莫保民亦存在责任。因此，本案合同解除原因系我爱我家公司和莫保民双方原因共同导致买受人莫保民对出卖人王霞主违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此莫保民如存在合法损失，有权依据居间服务合同关系和责任比例向我爱我家公司另行主张。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、王霞主、莫保民、北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》于二零一六年十月九日解除；
二、莫保民、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内持相关手续前往房屋权属登记机关办理位于北京市石景山区××××××号房屋的网签合同注销手续；
三、驳回莫保民的诉讼请求；
四、驳回王霞主的其他反诉请求。
本诉案件受理费一万三千五百二十元，由莫保民负担（已交纳）。反诉案件受理费四千四百三十元，由王霞主负担四千三百九十五元（已交纳），由莫保民负担三十五元（于本判决生效后七日内给付王霞主）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审判员 左文兢
二〇一七年一月十日
书记员 孙 飞