广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第1596号
上诉人（原审原告）：深圳市公园管理中心。
法定代表人：田学根，该单位主任。
委托代理人：冯勃，广东同仁律师事务所律师。
委托代理人：熊凌，广东同仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳新兴皮肤病专科门诊部。
负责人：王宝发。
委托代理人：黄胜勇，男，汉族，1983年6月14日出生，系该公司员工。
原审第三人：深圳市公路隧道养护管理有限公司。
法定代表人：王志钦，该公司总经理。
委托代理人：侯陆军，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：王寿群，广东华商律师事务所律师。
上诉人深圳市公园管理中心因返还原物纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：一、根据深圳市机构编制委员会办公室《关于纳入市公园管理中心管理的市属公园名单的复函》（深编办函（2010）343号），设立深圳市公园管理中心（以下简称公园管理中心），统一履行市属公园管理职责，包括深圳市东湖公园在内的市属公园归公园管理中心管理，撤销深圳市东湖公园管理处（以下简称东湖公园管理处），原东湖公园管理处权利义务由公园管理中心继受。
二、1994年，东湖公园管理处取得原深圳市规划国土局出具的深规建许字（1994）F195号《建筑许可证》，建成东湖公园花鸟鱼虫展销楼。公园管理中心、深圳新兴皮肤病专科门诊部（以下简称新兴皮肤病门诊部）及深圳市公路隧道养护管理有限公司（以下简称公路隧道养护公司）均确认涉案房产就是该东湖公园花鸟鱼虫展销楼。
三、1995年9月25日，东湖公园管理处作为甲方、与深圳市碧海天实业有限公司（以下简称碧海天公司）作为乙方、深圳市公路局地方公路总站（以下简称公路局地方公路总站）作为丙方签订一份《东湖公园“花鸟虫鱼展销楼”经营使用权转让合同书》（以下简称“三方合同”），约定：东湖公园“花鸟虫鱼展销楼”建筑面积1258平方米，原由甲方承包给乙方经营十五年，现延长二十五年，合计四十年，并整体转让给丙方独立使用经营，时间从1995年10月1日至2035年9月30日止；甲乙双方原于1994年4月18日签订的合同，有关双方责、权、利不变，在签订本合同生效后五天内乙方一次性交付人民币150万元给甲方，作为延长承包期的补偿，并从第十六年起，在第十五年上交承包金额的基础上，按每五年递增10%的承包金额上缴甲方……2010年10月1日至2015年9月30日每季度承包费296122元……；在承包期间（含延长时间）均需执行本合同和1994年4月18日甲乙双方签订的合同；丙方交付该展销楼四十年经营使用权转让金额共人民币850万元给乙方，于合同签订生效后5日内支付人民币500万元，于1996年1月10日前支付人民币150万元，余额于1996年3月1日付清；使用权转让期满后，将展销楼不动产无条件交回给甲方；合同还约定了其它一些权利义务。
四、公路隧道养护公司称，公路局地方公路总站于1995年9月依据“三方合同”取得使用权，1998年地方公路总站把涉案房屋通过内部划拨的方式划给了深圳市公路局盛通实业有限公司（以下简称盛通公司），2008年作为公路局下属企业的盛通公司通过深圳市粤通建设工程有限公司（以下简称粤通公司）以会议纪要的形式，将涉案房产调拨给了公路隧道养护公司，公路隧道养护公司据此取得涉案房产使用权及转租权，并出租给新兴皮肤病门诊部使用。上述盛通公司、粤通公司同属深圳市公路局的下属公司。
公路隧道养护公司确认，公路局地方公路总站将涉案房产转给盛通公司及由盛通公司转给公路隧道养护公司，没有也无需公园管理中心同意。
五、2011年3月，公路隧道养护公司与新兴皮肤病门诊部签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定新兴皮肤病门诊部向公路隧道养护公司承租涉案房产，租期从2011年1月1日至2017年12月31日止；合同还约定其它一些权利义务。
新兴皮肤病门诊部确认目前仍由新兴皮肤病门诊部在使用涉案房产。公路隧道养护公司及新兴皮肤病门诊部均确认新兴皮肤病门诊部从2001年起便从公路隧道养护公司处承租涉案房产使用至今，并提供了双方就涉案房产于2001年11月19日签订的并经租赁管理行政机关登记备案的《房屋租赁合同》。
公园管理中心向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、新兴皮肤病门诊部立即搬离东湖公园“花鸟虫鱼展销楼”，由公园管理中心收回该物业；2、新兴皮肤病门诊部承担本案诉讼费用。
原审法院认为：涉案房产由东湖公园管理处建设，且经报建审批，东湖公园管理处对其享有合法占有、使用、收益等权利；东湖公园管理处被撤销后，公园管理中心继受了东湖公园管理处权利义务，有权提起本案诉讼。东湖公园管理处、碧海天公司、公路局地方公路总站三方于1995年9月25日签订的“三方合同”，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强行规定，为有效合同，各方均应严格履行；该合同名为“经营使用权转让”，但该房产并非市场商品房，依其房产性质不具备买卖条件，且该合同明确约定一方在约定期限使用房产，并支付约定金额的费用，期限届满需向权利人返还房产，故该“三方合同”性质上应认定为租赁合同，东湖公园管理处将该房产对外出租，系对其权利的行使；该“三方合同”约定租赁期限为四十年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限最长不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，合同签订时间为1995年9月25日，目前未超过二十年期限，仍在合同履行期间。在租赁合同中，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给公路隧道养护公司，承租人未经出租人同意转租的，其转租合同并非当然无效，出租人自知道或应当知道该转租事实后，可以在六个月内解除租赁合同或请求确认转租合同无效。本案公园管理中心与新兴皮肤病门诊部并无合同关系，新兴皮肤病门诊部系从公路隧道养护公司处取得和使用涉案房产，公园管理中心也未提出解除租赁合同或确认转租合同无效的请求，而目前仍处于“三方合同”的履行期间，在上述“三方合同”被依法解除或新兴皮肤病门诊部与公路隧道养护公司之间的转租合同被依法确认无效之前，公园管理中心要求新兴皮肤病门诊部搬离涉案房产并将房产直接向公园管理中心返还，不符合合同相对性原则，也没有充分的事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回公园管理中心要求新兴皮肤病门诊部搬离涉案房产深圳市东湖公园“花鸟虫鱼展销楼”的诉讼请求。二、驳回公园管理中心要求新兴皮肤病门诊部将涉案房产交还公园管理中心的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由公园管理中心负担。
上诉人公园管理中心不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实不清。本案涉案房产为公园管理中心所有，1995年9月25日与碧海天公司、公路局地方公路总站签订“三方合同”，将房产出租给公路局地方公路总站。1998年，公路局地方公路总站将涉案房产私自卖给盛通公司，价格为人民币1000万元。2008年，通过粤通公司的会议纪要，盛通公司又将涉案房产卖给本案公路隧道养护公司，价格为人民币400万元。2001年，公路隧道养护公司又将其买来的涉案房产出租给新兴皮肤病门诊部，租金为每月人民币5万元。至此，涉案房产在“三方合同”签订后，经两次转卖一次转租，公园管理中心均不知情，转卖和转租行为也未经公园管理中心同意。这一事实，在原审庭审时已由公路隧道养护公司确认。而原审判决书在认定事实部分第四点，刻意回避了涉案房产经过两次转卖的事实，也回避了本案构成无权占有的认定。但本案并非合同纠纷，新兴皮肤病门诊部与公路隧道养护公司也并非“三方合同”的当事人，原审判决以合同纠纷为由，驳回公园管理中心的起诉，是明显认定事实不清。且称“盛通公司和粤通公司同属深圳市公路局的下属公司”，也无任何证据证明。
二、原审判决适用法律错误。首先，本案是案由是返还原物纠纷，应当适用《物权法》。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。其次，公园管理中心与新兴皮肤病门诊部、公路隧道养护公司均无合同关系。而新兴皮肤病门诊部提交的与公路隧道养护公司签订的《租赁合同》，因公路隧道养护公司既非涉案房产的所有权人，也非“三方合同”的承租方，未经所有权人同意，向盛通公司购买房产再用于出租，其购买和租赁合同均为无效合同，不能作为新兴皮肤病门诊部使用涉案房产的依据。再次，原审判决认为“在租赁合同中，承租人未经出租人同意转租的，其转租合同并非当然无效”，是建立在对事实的错误认定的基础上的。公路隧道养护公司作为租赁合同的出租人，并非“三方合同”的承租人，与“三方合同”的出租人没有直接的法律关系。原审判决将公路隧道养护公司与公路局地方公路总站这两个完全不同的主体视为同一，没有事实根据和法律依据。其四，原审判决关于“原告也未提出解除租赁合同或确认转租合同无效的请求，而目前仍处于三方合同的履行期间”的认定，己超出了本案审理的范围。事实上，本案涉案房产并非由公路局地方公路总站转租，而是转卖，买方再次转卖后，才由新兴皮肤病门诊部承租使用。二次转卖和一次转租均未取得公园管理中心同意，均为无效的法律行为。其五，目前，“三方合同”的当事人碧海天公司和公路局地方公路总站二方主体均己不存在。没有相对人，公园管理中心根本无从就“三方合同”主张权利。因此，公园管理中心将新兴皮肤病门诊部列为被告提起无权占有之诉，原审未就新兴皮肤病门诊部是否有权占有作出审理，明显错误。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、由新兴皮肤病门诊部承担本案诉讼费用。
被上诉人新兴皮肤病门诊部答辩称：2001年我方向公路隧道养护公司承租了涉案房产，我方认为其已实际取得了涉案房产的使用权，所以我方才与其签订了《深圳市房屋租赁合同书》。
原审第三人公路隧道养护公司答辩称：我方认为原审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，但是存在适用法律方面的错误，请求二审法院依法驳回上诉，同时纠正原审判决适用法律方面的错误。一、原审法院认定“三方合同”在性质上为租赁合同，属于法律适用错误，应予以纠正。（一）房屋使用权的转让不违反法律的强制性规定，“三方合同”在法律性质上不应认定为租赁合同，而应尊重合同各方的意思自治，认定为使用权转让合同。（二）关于本案中类用益物权的“房屋使用权”的转让，是否合法有效的问题，从法律依据和司法实践角度而言，均不应存在障碍。二、原审法院认定我方有权继受公路局地方公路总站在“三方合同”项下的权利之事实认定正确，应予以维持。三、我方作为涉案房屋的合法使用权人，有权将涉案房屋出租给新兴皮肤病门诊部，双方租赁合同合法有效，原审判决正确，应予维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为返还原物纠纷案件。涉案房产原所有权人东湖公园管理处与碧海天公司、公路局地方公路总站签订涉案“三方合同”系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，公园管理中心承接了东湖公园管理处的权利义务，亦受涉案“三方合同”约束。各方在涉案“三方合同”中约定了公路局地方公路总站承包使用涉案房产的使用期限和应付对价，且明确约定公路局地方公路总站在使用期届满后，应无条件交还涉案房产，故该合同应界定为租赁合同，原审法院适用法律正确，本院予以确认。租赁期间，公路局地方公路总站将其在涉案房产上的权利义务转让给盛通公司，盛通公司再转移给公路隧道养护公司，不论其之间的协议书或会议纪要如何表述，公路隧道养护公司最终所取得的为涉案房产的租赁权。根据合同法的相关规定，租赁期限不得超过二十年。本案中，涉案合同书签订于1995年9月25日，双方租赁关系的有效期截至2015年9月24日。公路隧道养护公司在租赁期内将涉案房产转租给新兴皮肤病门诊部，公园管理中心并未依法提出确认转租无效的请求，新兴皮肤病门诊部作为次承租人，依据合同占有、使用涉案房产，应予支持。原审法院认定事实清楚，本院予以确认，公园管理中心的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人深圳市公园管理中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 萍
代理审判员 唐 毅
代理审判员 朱 宽
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。