上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第97号
原告（反诉被告）徐园良，男，住上海市。
原告（反诉被告）王瑶，女，住址同上。
原告（反诉被告）徐梓轩，男，住址同上。
法定代理人徐园良，系原告（反诉被告）徐梓轩之父。
法定代理人王瑶，系原告（反诉被告）徐梓轩之母。
以上三原告（反诉被告）的共同委托代理人贾欣彦，北京长安（上海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）郑美芳，女，住上海市。
被告（反诉原告）顾东诚，男，住址同上。
被告（反诉原告）顾怡婧，女，住址同上。
以上三被告（反诉原告）的共同委托代理人黄观洋，上海市大公律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）徐园良、王瑶、徐梓轩诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）郑美芳、顾东诚、顾怡婧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑丽敏独任审判。2015年2月6日，被告提起反诉。本院于2015年2月6日、3月17日公开开庭进行了审理，原告徐园良及三原告的共同委托代理人贾欣彦，被告顾怡婧及三被告的共同委托代理人黄观洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐园良、王瑶、徐梓轩诉称，2014年7月18日，原、被告经中介公司居间介绍，就本市长宁区天山路房屋（以下简称“涉讼房屋”）签订房屋买卖合同一份，约定被告于2014年8月28日前腾出涉讼房屋并交付给原告，双方以查验房屋后签订房屋交接书为房屋转移占有标志；涉讼房屋内户口，被告应于2014年8月28日办妥交房手续前迁出。原告除支付被告购房定金人民币（下同）50，000元外，分别于2014年7月17日、7月25日、8月26日支付房款2，000，000元、500，000元、1，170，000元，合计3，720，000元。原告依约履行了付款义务后，被告却以各种借口予以拖延，拒绝交房。按照合同约定，被告逾期未交房即为违约，应当向原告支付违约金，按原告已付款的日万分之三计算。故要求判令：1、被告履行房屋买卖合同义务，将本市长宁区天山路房屋交付给原告；2、被告支付原告逾期办理房屋交接以及户口迁出等事宜的违约金（自2014年8月29日至11月12日按原告已付款3，720，000元的日万分之三计算，自2014年11月13日至实际支付日止，按原告已付款4，720，000元的日万分之三计算），截止起诉前为141，456元。原告起诉后，经法院做调解工作，原、被告于第一次庭审后的次日即2015年2月7日，就涉讼房屋办理交房手续，故原告撤回第一项诉请，明确第二项诉请金额，要求被告支付原告逾期办理房屋交接以及户口迁出等事宜的违约金（自2014年8月29日起至2014年11月12日止，按原告已付款3，720，000元的日万分之三计算；自2014年11月13日起至2015年2月7日止，按原告已付款4，720，000元的日万分之三计算）。原告增加一项诉讼请求，要求被告承担手机微信的公证费2，000元。
被告郑美芳、顾东诚、顾怡婧辩称及反诉诉称，同意向原告交付涉讼房屋，但不同意支付违约金。原告主张的公证费是证据举证产生的费用，不是案件的诉讼成本，不同意支付。原、被告签订房屋买卖合同及补充协议后，根据约定，原告应在签订买卖合同之日起5个工作日内向银行申请贷款并提交齐全按揭所需的全部资料，但原告迟迟未向银行提交材料，致使贷款房款延后，原告应当向被告支付违约金；原告应当在2014年8月25日向被告支付1，170，000元，但原告于2014年8月26日才支付相应的款项，已然构成违约；2014年12月14日，经双方多次约定时间办理交房手续，但原告不但不办理相关交接手续，还对被告顾东诚暴力对待，由此造成交房手续至今无法办理。被告已经完成所有义务，造成不能交房的主要原因在于原告，且原告未付清尾款，故被告提出反诉，请求法院判令：1、原告支付被告剩余房价款80，000元；2、原告支付被告逾期付款违约金72，000元（自2014年7月26日原告提交材料日至9月12日迟交贷款材料49天，1，170，000元延期支付一天，合计50天，以总房价款4，800，000元的日万分之三计算）。
原告徐园良、王瑶、徐梓轩对反诉辩称，同意支付剩余房价款，但不同意支付违约金。原告主观上不存在违约，1，170，000元延迟一天支付，违约金从次日计算，但被告在次日已经收到该款了，故原告没有违约。在提交贷款材料上，虽然合同上有约定，但被告没有提交证据证明系原告延迟提交材料导致了延期房贷，故不同意被告其余反诉请求。
经审理查明，原告徐园良、王瑶系夫妻关系，原告徐梓轩为二人所生之子。被告郑美芳、顾东诚系夫妻关系，被告顾怡婧为二人所生之女。上海市长宁区天山路房屋为被告郑美芳、顾东诚、顾怡婧名下产权房，建筑面积为122.81平方米。2014年7月18日，经案外人上海豪程房地产经纪事务所公司居间介绍，原（乙方）、被告（甲方）签订上海市房地产买卖合同一份，约定乙方受让甲方涉讼房屋，转让价款为3，630，000元；甲、乙双方同意，甲方于2014年8月28日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认在2014年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，房地产权利转移日期以长宁区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；合同第九条约定，乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过10日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付；合同第十条约定，甲方逾期未交付房地产，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过10日的，除甲方应向乙方支付10日的违约金外，乙方有权单方解除合同，并应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内退还乙方已付房价款，并支付违约金和赔偿金；合同第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；合同补充条款（一）约定，甲方同意乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款。在甲、乙双方签订合同之日起5个工作日内，甲、乙双方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料。在乙方申请的贷款金额获得银行通过，双方应在银行做出审核结果后5个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续（即送件）。在甲方收到乙方的银行贷款后3个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。交房前的水、电、煤、有线电视、物业管理费及其他因使用该房屋所产生的费用均由甲方承担并在与乙方办妥交房手续前结清。如房屋内存有户口，则甲方承诺在与乙方办妥交房手续前，向房屋所在地的公安派出机构办理完结原有户口迁出手续，乙方应去该房屋辖区的公安派出所查验。该房产内的水、电、煤、有线电视、物业维修基金都已包含在总房款内，随该房产一并转让给乙方。在甲、乙双方办理交妥手续前，甲、乙双方共同赴有关部门办理水、电、煤、有线电视、物业维修基金及该房产物业的更名手续。如因此产生更名费，则由乙方承担；合同附件二约定，房屋内所列设备和装修费用包含在房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并随房屋交付乙方；合同附件三约定，在甲、乙双方签订合同之前，乙方已向甲方支付定金50，000元，2014年7月17日前，乙方应支付甲方购房款2，000，000元，2014年7月25日，乙方应支付甲方购房款500，000元，乙方申请贷款金额为1，000，000元。在以乙方为产权人的房地产权证及他项权证办出后1个工作日内，乙方应将他项权证原件通过中介转交贷款银行，贷款银行在收到他项权证后将乙方所贷款项直接支付至甲方的银行帐户。在双方办妥交房手续当日，乙方将购房余款80，000元支付给甲方。
原、被告并签订补充协议，约定买卖合同的合同价为3，630，000元，乙方应于2014年8月25日前支付给甲方涉讼房屋装修拆迁补偿款1，170，000元，由此构成甲方实际到手价格为4，800，000元；补充协议作为买卖合同的附件，具有同等法律效力，若补充协议与买卖合同条款有不一致的，以补充协议为准，补充协议与买卖合同不可分割。在履行合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照合同履行的，即为违约。违约方每逾期一日，应向守约方支付买卖合同总房价款的日万分之三作为违约金，若逾期超过十日的，则守约方有权单方面解除合同并追究违约方的违约责任，违约金按照买卖合同总房价款的20%计或要求违约方继续履行合同且支付滞纳金直至恢复履行之日止。
2014年7月13日，原告向被告支付50，000元；同年7月17日，原告向被告支付2，000，000元；同年7月25日，原告向被告支付500，000元；同年8月26日，原告向被告支付1，170，000元。2014年8月1日，原告申请贷款提交贷款银行审批，同年9月12日经补充材料再次提交审批；同年10月17日，原、被告至交易中心办理送件等过户手续，被告于同年11月5日取得涉讼房屋产证；同年11月12日原告申请的贷款获得审批，同年11月19日，被告收到贷款银行发放的贷款1，000，000元。
原告王瑶与被告顾东诚手机微信往来中，原告于2014年9月30日询问被告搬家准备得如何，被告答复都在做，也不知啥时候去交易所。同年10月22日，原告要求被告尽快腾出涉讼房屋，以便进场使用。随后，原告在同年11月9日向被告提出户口迁出事宜。被告答复现在装修房屋，户口会迁出。
2014年11月23日，原告徐园良（乙方）与、被告郑美芳（甲方）签署燃气用户变更户名协议书，确认变更户名前甲方已缴清燃气公司已开账单的有关费用及甲方燃气表上的计量数，双方对此结算无疑义，乙方确认甲方燃气表及设施完好无损，不需燃气公司在过户前另行进行安全检查等。当日，原告提出要求验表，被告表示与其无关，双方产生争执。被告在微信中提出，月底装修完，吹3天就搬家等，并要求搬家的前一天一定要拿到所有房款。原告认为房款已付清，尾款是用来确认办理房屋交接手续的，等待被告通知验房，验收交房后立即结清尾款。原告并表示被告违约，要追究违约责任。
2014年12月5日，原告向被告发出律师函，内容为原告依约支付购房款3，720，000元，被告自2014年8月29日起逾期交房构成违约；银行贷款已于2014年11月12日获批，被告应于贷款收到3个工作日内向原告办理水电煤等费用过户交接手续及迁户口，被告自2014年11月16日起逾期履约。被告应当承担继续履行义务及支付违约金的法律责任，要求被告收到律师函后在3日内将房屋腾空交付给原告办理相关交付手续等，适当支付违约金40，000元。该律师函以特快专递寄往涉讼房屋，因“不住退回”。
嗣后，经原、被告双方多次联系，约定于2014年12月14日办理交房手续。当天上午，被告顾东诚一人至涉讼房屋，与原告办理交房手续时，双方在涉讼房屋内发生纠纷，经所属派出所出具治安调解协议书，认定双方在涉讼房屋内因卖房发生纠纷，后发生肢体冲突，被告顾东诚（乙方）指控被原告徐园良（甲方）打伤（伤势见验伤单），经调解，双方自愿达成如下协议：1、乙方提出一次性解决要求甲方赔偿一切费用共计6，000元；2、乙方不再追究甲方法律责任；3、双方达成协议后不涉，其他房产问题自愿通过法院解决。
2014年12月22日，原告向本院递交诉状。
2015年2月6日，在第一次庭审中，为合理止损，经向原、被告释明，双方经调解均同意尽快办理交房手续。2015年2月7日，双方履行交房手续，原告并于同年2月11日将剩余房款80，000元作为保证金汇入法院财务账上。就违约金约定的数额，原告认为双方另行签订的补充协议中关于违约金的约定过高，应按买卖合同中的约定履行，被告则认为应根据双方另行签订的补充协议，以总房价款4，800，000元的日万分之三计算。
上海豪程房地产经纪事务所公司王浩出庭作证，表示原告的贷款原定由中介联系贷款银行，后因故未成由原告自行寻找贷款银行。
以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、补充协议、收条及汇款业务回单和帐户历史交易明细表、贷款银行审批单、律师函及邮寄和退回凭证、微信往来截图及公证书、原告徐园良与被告顾东诚的电话录音、被告提供的交易明细表、燃气用户变更户名协议书、治安调解协议书、验伤通知书、房地产权证以及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。原告提供的与中介公司人员的微信及电话录音，被告予以否认，基于原告因未能证明该证人的身份，上述证据不符合证人证言的形式要件，本院不予采纳。原告提供的个人住房抵押借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同，被告认为上述两份合同非全本复印，仅有部分页面的复印件，无法认可其真实性，本院认为原告未提交贷款合同完整的资料，无法确定其真实性，故对该证据不予采纳。被告代理人自行制作的关于燃气公司的情况说明，原告不予认定，该情况说明亦不符合证据的形式要件，本院不予采纳。被告补充提供的治安调解协议书中，在主要事实中添加手写“双方因交房问题发生纠纷”，原告对其真实性提出异议，因被告未能就该添加内容形成的合法性、真实性进行举证，本院对该添加内容不予采信。至于中介公司王浩的证言，除贷款事实以外，其没有参与原、被告买卖合同的签订以及后续交易过户等工作，其余证言均为传来证据，被告未能提供相关证据加以印证，故本院对证人的其他证言不予采信。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。合同双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中原、被告双方争议的焦点为交房日期的认定以及违约责任的承担。买卖合同第四条约定，被告于2014年8月28日前腾出涉讼房屋并通知原告进行验收交接，双方以签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，在2014年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款（一）又约定，在原告申请的贷款金额获得银行通过，双方应在银行做出审核结果后5个工作日内共同赴长宁区房地产交易中心办理产权过户手续（即送件），在被告收到原告的银行贷款后3个工作日内，被告向原告办理交房手续。买卖合同第十一条约定，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。双方在实际履行买卖合同的过程中，原、被告于2014年10月17日至长宁区房地产交易中心办理产权过户手续，原告于2014年11月5日获得涉讼房屋产权证，被告于2014年11月19日收到银行贷款。综上，本案交房日期应为在被告收到原告的银行贷款后3个工作日内即2014年11月22日前向原告办理交房手续。2014年11月23日，原、被告在办理燃气用户更名手续时，因原告提出要求验表而与被告产生矛盾，原告的提议与其签署的变更户名协议书中，确认被告燃气表及设施完好无损，不需燃气公司在过户前另行进行安全检查等相悖。嗣后，原告多次催促被告交房，被告借故拖延，被告逾期履行交房义务，应当承担违约责任。但在2014年12月14日双方在交房时发生冲突，经所属派出所调解，双方签署协议书，确认双方达成协议后不涉，其他房产问题自愿通过法院解决，因此违约期限应自2014年11月23日起至2014年12月14日止，按原告已付款4，720，000元的日万分之三计算。此外，该期限前被告已办妥户口迁移手续，故被告在该节事实上不存在违约。原告主张补充条款（一）系格式条款且系涉讼房屋交付后其他附属物如水电煤过户手续的交付日的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。原告要求被告承担手机微信的公证费2，000元，该费用系证据举证而产生，应当由被告承担，本院予以支持。
被告反诉要求原告支付剩余房价款80，000元，原告同意支付。被告认为原告迟交贷款材料49天，要求原告支付违约金，买卖合同补充条款（一）约定在签订合同之日起5个工作日内，双方向银行申请贷款并提交齐全按揭贷款所需全部资料，该约定系针对原、被告双方，不是原告单方面行为，且未约定违约责任，被告据此要求原告承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。原告向被告支付1，170，000元延期一天，应当向被告支付违约金，具体数额应以未付款的日万分之三计算。
据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧应于本判决生效之日起十日内支付支付原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐梓轩逾期交房违约金（自2014年11月23日起至2014年12月14日止，按原告已付购房款人民币4，720，000元的日万分之三计算）；
被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧应于本判决生效之日起十日内支付支付原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐梓轩手机微信公证费人民币2，000元；
驳回原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐梓轩的其余诉讼请求；
原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐梓轩应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧剩余购房款人民币80，000元；
原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐梓轩应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧逾期付款违约金人民币351元；
驳回被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币3，129.10元，因适用简易程序，减半收取计人民币1，564.55元，由原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐梓轩负担人民币1，203.55元，被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧负担人民币361元。
反诉案件受理费人民币1，285.40元（已减半收取），由原告（反诉被告）徐园良、王瑶、徐梓轩与被告（反诉原告）郑美芳、顾东诚、顾怡婧各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 郑丽敏
二〇一五年三月二十五日
书记员 吴昊天
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。