沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初4147号原告：ＸＸ清，男，1959年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李晓伟，系辽宁尊赢律师事务所律师。被告：沈阳市和平区城市建设局，住所地沈阳市和平区南五经街8号.法定代表人：安光军，系该单位局长。委托诉讼代理人：阚俊峰，系辽宁法意衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：余永木，男，1972年5月20日出生，汉族，系该单位工作人员，住沈阳市铁西区。被告：沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心，住所地沈阳市和平区南四马路3号，组织机构代码78009981-3。法定代表人：刘晶，系该单位主任。委托诉讼代理人：何东旭，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。第三人：沈阳市和盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街92号，统一社会信用代码91210100798494993G。法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高丹妮，系辽宁明格律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖鹏，男，1975年2月23日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。原告ＸＸ清与被告沈阳市和平区城市建设局（以下简称和平区城建局）、沈阳市和平区土地房屋征收补偿中心（以下简称和平区补偿中心）、第三人沈阳市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案后，适用普通程序，依法组成由审判员严冬云担任审判长，审判员聂雪主审，人民陪审员董革阳参加评议的合议庭，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ清委托诉讼代理人李晓伟，被告和平区城建局委托诉讼代理人阚俊峰、余永木，被告和平区补偿中心委托诉讼代理人何东旭，第三人和盛公司委托诉讼代理人高丹妮、肖鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ清向本院提出诉讼请求：1、要求二被告返还多收增加面积款26654.36元；2、要求二被告返还面积差款7555.52元；3、要求二被告继续支付过渡期间补偿款19286.4元（自2014年8月11日至2015年10月15日止，共计14个月）；4、要求二被告返还原告阳台，若不能返还，则要求二被告按照原阳台面积的一半，赔偿7538.4元（1.8平方米×4188元/平方米）；5、要求二被告兑现政府承诺拎包入住，给付装修费用5000元；6、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2007年4月6日8时30许，原告居住的东北汽车配件城发生火灾，共268户居民成为灾民。2007年5月9日，原告与被告和平区城建局签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，被告和平区城建局承诺于2009年5月31日安置回住。被告和平区城建局在置换安置时公布《汽配城地区居民拆迁安置办法》和《关于汽配城地区拆迁项目相关问题的说明》，明确承诺按原房屋使用面积与新建房屋使用面积进行对等置换，原房屋的公摊面积与新建房屋面积之差由政府承担，新建房屋使用面积超出原房屋使用面积部分，按建设成本价格收取超面积款。该房于2014年8月11日才安置回住，被告和平区城建局不但超期交房，还弄虚作假欺骗灾民，单方拟定房价超面积部分按6746元/平方米收取。嗣后，被告和平区城建局出具辽宁天汇资产评估事务所的《资产评估咨询报告》，但该报告与回迁入住时间相互矛盾，先有价格，后按价格拟定评估。原告认为该报告是政府定价，没有客观性和公正性。另外，因该报告不是按2009年房地产建设成本价格进行评估的，故该报告没有法律依据。根据沈阳日报2014年12月2日A2新闻版的报道，2009年到2013年5月间，沈阳商品住宅销售价从4188元/平方米和3932元/平方米上涨至6348元/平方米和6074元/平方米。还有，根据2009年沈阳房地产价格回顾，商品住宅均价最高的和平区为5531元/平方米。原告是灾民，给原告安置的房屋是在原有的土地上重建，本身不存购置土地的费用，所以面积差应按照2009年沈阳商品房价格4188元/平方米计算，应返还原告26654.36元[（55.12-44.7）平方米×（6746-4188）元/平方米]。被告和平区城建局进行面积欺诈，将套内建筑面积充当套内使用面积，使误差造成房屋总体差额达到10%。经灾民多次上访，后由政府牵头，和平区房产局、和平区拆迁局、灾民代表三方共同重新测量误差。至今被告和平区城建局没有彻底解决致使原告还有误差1.12平方米。应返还多收的7555.52元[（56.3-55.18）平方米×6746元/平方米]。原告的房屋原有阳台，被告和平区城建局在置换安置前公布房屋设计图纸带有阳台，但实际入住时没有阳台，应返还原告阳台。《沈阳市城市建设委员会文件》（沈发《2015》37号）有明细记载，顺序号为27-30凤凰大厦ABCD共4座楼房（包括原告房屋）未验收合格。被告和平区城建局于2015年5月6日通知交增加面积款，原告要求二被告继续支付过渡期补偿款，从2014年8月至2015年10月共14个月，1377.6元/月，合计19286.4元。被告和平区城建局的行为是代表政府的行为，2007年5月4日，和平区常务副区长程晓龙在八一剧场灾民安置大会上，面对268户灾民，承诺有简易设施可以拎包即住。但是，现在安置回住的房屋是毛坯房，被告和平区城建局违约，而且政府违反承诺。综上，由于二被告对灾民进行欺诈，且违反自己制定规定的安置办法，严重侵害原告人合法权益。原告多次找二被告协商解决未果，故诉至法院。被告和平区城建局辩称，答辩人认为原告的主张缺乏事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。理由如下：1、本案所涉及的房屋拆迁安置补偿事宜，答辩人已概括地全权委托被告和平区补偿中心依法具体实施。本案原告与二被告于2007年5月所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》是在自愿、平等基础上依法订立的，是三方的真实意思表示，该协议合法有效，三方已经实际履行；2、对于本案原告提出五项诉求，答辩人认为其主张均不能成立：其一、答辩人按房屋建设成本价格，给付回迁房屋超出原拆迁房屋部分面积款，是拆迁协议约定的义务内容。回迁房屋建设开发商即第三人和盛公司委托专业资产评估机构对涉案的“凤凰城”项目做出房屋建设成本价格评估值。其中住宅部分A座建设成本单价为6763元/平方米；B座建设成本单价为6746元/平方米。原告主张回迁房增加使用面积按所谓建设成本4188元/平方米计价，既没有依据，亦没有任何说服力，不能成立；其二、原告要求答辩人继续支付2014年8月以后的过渡期补偿费，这与拆迁协议相悖。依据协议第七条约定，临时安置补助费发至产权调换房屋交付使用当月为止。被告和平区补偿中心于2014年8月11日为原告安置回迁，并办理入住。据此，原告没有理由继续享受安置补助费；其三、原告诉求重新确认所谓实测面积，这本身已无实际意义。理由是在2015年5月6日，由原告代表和第三人和盛公司以及拆迁中心三方主体共同参与下对回迁房屋凤凰大厦A座A、B、C、D、E五种户型及B座C、D、E、F、G、J、K、L、M种户型进行了实地现场测量，对测量结果三方给予签字、盖章确认。事实上，已经按此办理相关的补费等事宜；其四，原告关于阳台的诉求，凤凰大厦项目最初的设计考虑过阳台设立，但由于该建筑属于超高层楼盘，最终设计部门从安全角度考虑没有设置阳台。其他省市均已限制超高层楼盘设置阳台，如北京市政府发布实施《北京市住宅外部设计导则（试行）》就有这方面的规定。另外拆迁协议中也没有关于设立阳台的约定。综上，本案拆迁协议是各方当事人最终意思的完整、具体体现，也是解决争议的基本依据。原告诉求没有充分的证据支撑，不能得到法律的支持，请法院驳回其诉讼请求。被告和平区补偿中心辩称，首先，答辩人认为本案争议纠纷是拆迁协议纠纷，协议的双方是原告与被告和平区城建局。答辩人是以作为被告和平区城建局的委托诉讼代理人的身份进入到拆迁工作中的，答辩人的工作基于代理关系，故答辩人所作出的行为仅仅能够代表的是被告和平区城建局的行为，答辩人的行为后果也应由被告和平区城建局承担；其次，作为项目的委托实施单位，对于该项目的一些协议方面的细节问题，答辩人愿意配合法院调查清楚。对于原告提出的一、二、三、四项诉讼请求，关于实体和内容方面，答辩人同意被告和平区城建局的答辩意见，关于原告提出的第五项主张即赔偿5000元装修费的请求，答辩人认为没有约定，没有合同依据，不应该得到支持；第三，答辩人认为本案的争议的拆迁协议是成立并生效的，是原告和被告和平区城建局双方真实意思的表示，是自愿达成的，到目前为止，该拆迁协议也没有被变更、撤销，故对于原告超出协议之外的诉讼请求，没有任何依据，应当驳回。对于拆迁协议之内的纠纷，应就协议本身提出请求，如果没有提出请求的话，应视为原告对原协议的内容是认可的。故依据以上三点意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人和盛公司述称，答辩人不应该作为本案第三人参加诉讼。答辩人只是凤凰大厦的开发单位，受政府委托提供回迁房源给被告和平区补偿中心，具体回迁工作由被告和平区补偿中心负责，对回迁政策并不知晓。答辩人受被告和平区补偿中心委托，委托辽宁天汇资产评估事务所出具了评估咨询报告。原告ＸＸ清对其主张的事实，向本院提供了如下证据：一、《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，证明原告与二被告签订的是产权调换协议，原告被拆迁房屋的面积为44.7平方米，合同约定的回迁时间是2009年5月31日，协议第八条约定违约方按日千分之三支付违约金。被告和平区城建局、被告和平区补偿中心质证后对该协议的真实性、合法性均无异议，但提出：协议第八条第4项约定，因被告和平区城建局责任延长过渡期限的，被告和平区城建局按照原标准的0.5倍支付给原告临时安置补助费，事实上，被告和平区补偿中心是分三段向原告支付临时安置补助费：第一段自动迁之日至2009年5月31日，按照协议标准的1倍发放；第二段自2009年6月1日至2010年12月31日，按照协议的标准1.5倍发放；第三段自2011年1月1日至2014年8月31日，按照协议标准的2倍发放，即已按照协议约定承担逾期安置的违约责任。原告对此无异议。第三人和盛公司称其不了解回迁政策，不发表质证意见。二、结算票据，证明二被告按6746元/平方米的价格收取原告增加面积10.42平方米的超面积款，合计78317.32元。被告和平区城建局、被告和平区补偿中心质证后对该证据无异议。第三人和盛公司称增加面积款由二被告收取，不发表质证意见。三、沈阳日报2014年12月2日A2新闻版及2009年沈阳地产价格回顾，证明原告被安置房屋应按商品房销售价格即4188元/平方米计价，二被告应返还其多收取的面积差款（70293.32元－10.42平方米×4188元/平方米＝）26654.36元。被告和平区城建局、被告和平区补偿中心及第三人和盛公司质证后提出新闻报道不具有准确性、权威性及科学性，与本案无关。四、凤凰大厦部分户型使用面积实测情况说明，证明2015年5月6日，经开发公司（本案第三人和盛公司）、拆迁局（本案被告和平区补偿中心）、回迁户代表三方测量，原告被安置房屋的建筑面积为81.02平方米、套内面积为63.16平方米、使用面积为56.3平方米。被告和平区城建局、被告和平区补偿中心及第三人和盛公司质证后均无异议，并称该数据是三方测绘的结果。五、面积米数误差明细表，原告称其对被安置房屋进行测量后，认为被安置房屋的使用面积为55.18平方米，证明其被安置的房屋仍存在面积差（56.3平方米－55.18平方米＝）1.12平方米，故二被告应返还面积差款（1.12平方米×6746元/平方米＝）7555.52元。被告和平区城建局、被告和平区补偿中心质证后称该‘面积米数误差明细表’系原告单方制作，不具有法律效力。第三人和盛公司只认可三方共同参与的、且经过三方签字盖章的测绘结果。六、原拆迁房屋图纸及新建房屋设计图纸各一份，证明原拆迁房屋有裸露阳台，新建的房屋亦有阳台设计，但最终建成的房屋没有阳台，故二被告应给付赔偿。被告和平区城建局、被告和平区补偿中心质证后称新建房屋的图纸确有阳台的设计，但仅是初步的设计图纸，需报设计部门审批，但最终未通过审批，且新建房屋未给原告造成任何损失。第三人和盛公司的质证意见同二被告。七、沈阳市城乡建设委员会文件（沈建发2015第37号），题目是市建委关于对2014年未验使用工程的通报，其中包括凤凰大厦A座、B座、C座，证明凤凰大厦工程不是合格的楼盘，按照建筑法六十一条规定，未经验收合格的房屋不得交付使用，二被告强行将未验收合格的房屋交给灾民使用，违反法律规定，应继续支付原告过渡期间补偿款，直至回迁。被告和平区城建局质证对该份文件的真实性没有异议，但对原告证明的事项有异议，并提出通报分三种情况：1、参建单位不重视，没有组织竣工验收；2、因项目前期手续不完善以及档案预审未通过验收；3、建设单位急于投入使用，不组织竣工验收，本案所涉及的回迁房属于第二种情况，但不是楼盘的质量有问题或者楼盘没有达到标准，没有及时验收的原因是因为凤凰城项目是由两部分构成，一部分是商建，一部分是民建，民建部分已经达标，商建部分没有完成，验收需要对整体工程进行验收，故先期的住宅没有验收，并非不符合验收的条件。被告和平区补偿中心及第三人和盛公司的质证意见同被告和平区城建局。被告和平区城建局对其答辩提供证据如下：办理准住证审批表、准住证及结算票据，证明二被告已按协议履行了为原告回迁安置的义务。原告质证后称虽然被告和平区补偿中心于2014年8月11日开始办理回迁，但原告于2015年10月15日才正式入住，原告认为被告和平区补偿中心迟延办理14个月，按照拆迁协议的约定，每个月的过渡期补偿费1377.6元，14个月应为19286.4元。被告和平区城建局、被告和平区补偿中心称被告和平区补偿中心已于2014年8月7日开始办理产权调换房的交付事宜，此后不存在支付临时安置补偿费的问题，与原告何时办理入住无关。第三人和盛公司对该证据无异议。另，原告提供的其他证据与其诉请无关，在此不赘述。被告和平区城建局提供的‘凤凰大厦部分户型使用面积实测情况说明’及被告和平区补偿中心提供《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，因与原告已提供的一致，亦不赘述。第三人和盛公司就其所述未提供证据。另查，辽宁天汇资产评估事务所接受第三人和盛公司（即凤凰大厦的开发方）的委托，对凤凰城项目房地产客观成本价值进行了评估。该评估事务所于2014年8月28日出具资产评估咨询报告，就住宅部分，结论为：住宅部分客观成本价值30642.07万元，其中A座（七层到四十层）住宅客观成本单价为6763元/平方米，B座（七层到三十层）住宅客观成本单价6746元/平方米。原告虽对该资产评估咨询报告提出异议，但未有证据证明辽宁天汇资产评估事务所不具备房地产价格评估资质，亦未有证据证明评估程序存在有违规、违法之处。结合原告ＸＸ清、被告和平区城建局、和平区补偿中心的举证、各方当事人的质证及庭审情况，本院认定如下事实：2007年8月31日，原告（被拆迁人/乙方）与被告和平区城建局（拆迁人/甲方）、被告和平区补偿中心（被委托拆迁单位，原名为沈阳市和平区拆迁服务中心）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，载明被告和平区城建局因土地储备项目建设需要，经审查批准，领取了沈阳市房产局拆许字2007第36号《房屋拆迁许可证》，在徐州街、南京街、外贸大楼、北一马路规则范围内实施房屋拆迁，原告所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内。原告的房屋坐落在和平区徐州街12号271，建筑面积为57.40平方米，使用面积未标注，房屋设计用途为住宅。庭审中，原、被告均认可坐落于和平区徐州街12号271房屋的使用面积为44.7平方米。协议第三条（拆迁补偿金额）约定，被告和平区城建局补偿给原告住宅房屋的各项费用和金额如下：住宅搬迁补助费800元、装修评估补偿费16072元、过渡期间补偿费57.40×12×12=8266元、搬迁奖励费57.40×200=11480元、电话、有线迁移费500元，合计37118元。协议第六条约定，被告和平区城建局于2009年5月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换交付给原告。第七条（拆迁过渡方式）约定：“乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月688.80元，按21个月计算，计14465元。甲方先发给乙方12个月，计5266元，余9个月，计6199元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方（临时安置补助费自乙方从搬迁腾空被拆迁房屋验收合格之日起按月计算，发至产权调换房屋交付使用当月止）。”第八条（违约责任）约定，回迁新房屋低于原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按新房市场评估价格由甲方向乙方支付；回迁新房屋超出原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按建设成本价格由乙方向甲方支付；因甲方责任延长过渡期限的，乙方自行解决过渡用房的，自逾期之月起，甲方按照原标准的0.5倍支付给乙方临时安置补助费。第九条（补充条款）约定，原应进户型至70㎡，按建设成本价。超出70㎡预进100㎡，按进住时商品房房价6800元/㎡计算。……在该协议落款处，原告ＸＸ清签名并捺印，被告和平区城建局、被告和平区补偿中心均加盖公章予以确认。2014年8月11日，被告和平区城建局为原告办理回迁安置，原告原欲取得的户型为凤凰大厦B座J户型，后因无房源，原告所取得的户型为凤凰大厦B座L户型。2015年5月6日，经开发公司（本案第三人和盛公司）、拆迁局（本案被告和平区补偿中心）、回迁户代表三方测量，原告安置房屋的建筑面积为81.02平方米、套内面积为63.16平方米、使用面积为56.3平方米。2015年10月15日，原告向被告和平区补偿中心交付凤凰大厦增加面积款78317.32元。原告亦于当日办理入住。现原、被告因回迁房屋面积差、增加面积部分计价标准、阳台、过渡期间补偿款等事宜发生纠纷，并诉至法院。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。拆迁人应当对被拆迁人给予补偿，补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，根据《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》，原告为被拆迁人，被告和平区城建局为拆迁人，被告和平区补偿中心系被委托拆迁单位，接受被告和平区城建局的委托实施拆迁工作，其行为后果亦由被告和平区城建局负担，被告和平区补偿中心与原告之间无权利、义务关系。本案争议焦点：1、原告被安置房屋增加面积部分的计价标准；2、原告被安置房屋的使用面积；3、被告和平区城建局应否再向原告支付过渡时期补偿款；4、被告和平区城建局应否赔偿原告阳台损失。一、关于原告被安置房屋增加面积部分的计价标准。《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》载明‘回迁新房屋超出原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按建设成本价格由乙方（原告）向甲方（被告和平区城建局）支付’，即增加面积部分应按建设成本价格计算单价。第三人和盛公司作为凤凰大厦的开发方，委托辽宁天汇资产评估事务所对原告被安置房屋所在的凤凰城项目房地产客观成本价值进行了评估，根据该评估事务所出具的《资产评估咨询报告》，B座（七层到三十层）住宅客观成本单价为6746元/平方米。原告虽对该资产评估咨询报告提出异议，但未有证据证明辽宁天汇资产评估事务所不具备房地产价格评估资质，亦未有证据证明评估程序存在有违规、违法之处，故本院对该评估结论予以确认。另，原告根据沈阳日报2014年12月2日A2新闻版的报道及2009年沈阳地产价格回顾，主张应按4188元/平方米计算其被安置房屋增加面积部分的价格，缺乏法律依据，本院不予采信。二、关于原告被安置房屋的使用面积。2015年5月6日，经开发公司（本案第三人和盛公司）、拆迁局（本案被告和平区补偿中心）、回迁户代表三方测量，凤凰大厦B座L户型房屋的建筑面积为81.02平方米、套内面积为63.16平方米、使用面积为56.3平方米。原告被安置的房屋户型为凤凰大厦B座L户型，其使用面积应为56.3平方米。原告称被安置房屋实测面积为55.18平方米，并提供‘面积米数误差明细表’予以证明，因该明细表为原告单方制作，且被告和平区城建局有异议，不具有证明效力，本院不予采信。案涉《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》载明原告原拆迁房屋使用面积为44.7平方米，同时载明‘回迁新房屋超出原拆迁房屋部分使用面积，每平方米按建设成本价格由乙方（原告）向甲方（被告和平区城建局）支付……原应进户型至70㎡，按建设成本价。超出70㎡预进100㎡，按进住时商品房房价6800元/㎡计算’，如前所述，原告于2015年10月15日向被告和平区补偿中心（代被告和平区城建局收取）支付增加面积款78317.32元，符合合同约定。故原告主张被告和平区城建局返还多收取的增加面积款26654.36元、面积差款7555.52元，无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于原告主张的过渡时期补偿款。被告和平区城建局于2014年8月11日已着手为原告办理回迁安置手续，此前的过渡期间补助费已发放给原告，原告对此无异议。原告主张的2014年8月11日以后的过渡时期补偿款，因法律依据不足，本院不予支持。四、关于原告主张的阳台损失。首先，根据原告提供的图纸，原拆迁房屋有裸露阳台，但该阳台面积是否计入原拆迁房屋使用面积，应参照动迁政策，并以《城市房屋拆迁补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）》的内容为准；其次，新图纸中虽有阳台设计，但新建楼盘的建设需经城市规划、设计等相关部门的审批。最终建成的房屋没有裸露阳台，是城市建设整体规划的要求，与拆迁单位及开发建设方均无关。且原告取得的安置房屋没有裸露阳台未给原告造成任何损失，故对原告关于阳台一节的诉请，本院不予支持。另，原告主张的装修损失5000元，因证据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告ＸＸ清的诉讼请求。案件受理费1262元，由原告ＸＸ清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云审 判 员  聂 雪人民陪审员  董革阳二〇一六年八月三十日书 记 员  王妤馨本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。