吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终983号上诉人（原审原告）：白山市机关事务管理局。住所地：白山市浑江区。法定代表人：刘守春，局长。委托诉讼代理人：戴锡镇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭元芹，女，1968年10月9日生，汉族，白山市浑江区馨元网络经营者，住白山市浑江区。委托诉讼代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。原审第三人：白山市广泽房地产开发有限公司。住所地：白山市浑江区。法定代表人：徐映川，总经理。委托诉讼代理人：李萍，白山市广泽房地产开发有限公司职员。上诉人白山市机关事务管理局（以下简称：管理局）因与被上诉人郭元芹、原审第三人山市广泽房地产开发有限公司（以下简称：广泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。管理局上诉请求：依法判决郭元芹与广泽公司签订的房屋租赁合同无效，管理局与郭元芹解除租赁关系，郭元芹腾迁出所占用管理局之房产。事实理由如下：一、原审认定事实错误。广泽公司提供的其与郭元芹于2014年5月20日签订的7个月租赁期限即2014年5月20日起至2014年12月31日止的合同是真实有效的，而在原审未能举证的另外一份合同系伪造，是不真实的合同。广泽公司对此份合同不予认可，且这份合同的首页系郭元芹自己书写，合同用途为“网吧”，与前一份合同用于“车库”不符，租赁价格与市场上用途价格相差悬殊，郭元芹在其上诉的二审当中及重审当中均不能证明这份合同是由谁和她怎样签订产生的，无法说清楚其出处和原由。同时需要说明的是，广泽公司在同郭元芹签署第二份合同之前，就已经同白山市人民政府达成了退还这些财产的协议，且已经将这些财产的所有权及相关证件交还给了管理局，而广泽公司仅保留了暂时使用权，故即便郭元芹提供的这份合同是真实的，也系无效合同，故原审认定事实错误。二、原审适用法律错误。本案在第一次判决后，郭元芹提出上诉并提供了一份与广泽公司原审当中提供的产生于同一日的合同时，管理局即质证该证据不属于新证据，且广泽公司不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，这份证据不能作为证据认定，一审法院未能详细分析和研判，并在郭元芹不能证明合同产生于谁手的情况下将举证责任分配给管理局，并作出认定合同有效的判决，适用法律错误。综上，管理局不服一审判决，提出上诉，请求二审法院支持管理局的上诉请求。郭元芹答辩称，管理局的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。管理局向一审法院起诉请求：1、判令管理局、郭元芹解除租赁关系；2、判令郭元芹立即返还占用管理局所有的位于白山市浑江区红旗街、产权证号为白BQ字第2012007388号的房屋。事实与理由：2013年白山市人民政府因与广泽集团进行产权置换，将位于白山市浑江区红旗街（浑江大街129号）产权人为白山市人民政府办公室，产权证号为“白山房权证白BQ字第20120073**号”的房产交给了广泽公司。后因该产权置换撤销，广泽公司于2014年3月6日将该产权证照交还管理局，但未归还使用权。2013年5月20日，广泽公司同郭元芹签订了由郭元芹承租该房产的“房屋租赁合同”。合同约定租赁用途为“仅作为库房”，租金每月5417.00元，租赁期限为12个月，即自2013年5月20日起至2014年5月19日止。2015年11月18日，广泽公司将该房产使用权退还给管理局，双方对该产权进行了交接。期间，郭元芹改变了与广泽公司签订合同所约定的用途，开设网吧并占用至今。2016年7月1日后，管理局拒绝收取郭元芹的租赁费，并明示解除租赁关系收回房产。2016年9月5日、9月8日又先后两次书面通知郭元芹腾迁出该房产，被郭元芹拒绝。根据中共中央办公厅中办发（2014）64号《中共中央办公厅国务院办公厅关于进一步做好办公用房清理整改工作的通知》规定，党政机关所出租的房屋，合同到期一律无条件收回，不允许再次租赁，并严格规定拖延执行将对责任人予以问责。故诉至法院。一审法院认定事实：2013年，白山市人民政府因与广泽集团进行产权置换，将位于白山市浑江区红旗街（浑江大街129号）产权人为白山市人民政府办公室，产权证号为“白山房权证白BQ字第20120073**号”的房产交给了广泽公司。2014年3月6日，因上述房屋的产权置换撤销，广泽公司将该房屋产权证照交还给管理局，由管理局根据白山市委办公室、白山市人民政府办公室文件规定，对市直机关、事业单位办公楼用房实行权属统一管理，统一调配，但未能归还该房屋的使用权。2015年11月18日，管理局与广泽公司签订移交书，广泽公司将该房产使用权退还给管理局，双方对该房屋产权进行了交接。在广泽公司对争议房屋享有使用权期间，2013年5月20日，广泽公司（出租人甲方）与郭元芹（承租人乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，租赁房屋位于浑江大街129号，房屋面积470平方米，租赁房屋用途作为库房使用，租赁期限为12个月，自2013年5月20日至2014年5月19日止，租金每月5417元，按季度缴纳，季租金总额为16250元等事项。2014年5月20日，广泽公司（甲方）与郭元芹（乙方）就本案所涉房屋再次续签租赁合同两份，该两份合同除租赁期限不一致外，其他合同内容均一致。其中一份在广泽公司处保管，租赁期限为7个月，自2014年5月20日至2014年12月31日；另一份合同在郭元芹处保管，租赁期限为6年，自2014年5月20日至2020年5月19日。郭元芹自2013年5月20日起按约交纳租金至2016年6月30日。此后的租金，管理局拒收。对于郭元芹将租赁房屋作为网吧使用的情况，管理局及广泽公司均知情，未有反对意见。管理局于2016年9月5日、9月8日两次向郭元芹送达通知书，告知房租租赁合同已过期，限郭元芹于2016年9月20日前腾出争议房屋。郭元芹认为与广泽公司续签了6年期限的租赁合同，现合同期限尚未届满，不同意解除合同。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：广泽公司与郭元芹之间签订的租赁合同（包括续租赁合同）是否有效及双方的租赁合同是否已到期的问题。针对广泽公司与郭元芹之间签订的租赁合同（包括续租赁合同）是否有效的问题，因2013年白山市人民政府因与广泽集团进行产权置换，将其所有的本案争议房屋置换给了广泽公司，自此，广泽公司即应享有对该房屋的使用、收益、处分等排他权利。2013年5月20日，广泽公司作为出租人将争议房屋出租给郭元芹使用，租赁期限12个月。2014年5月20日，原合同到期后，双方又再次续签租赁合同。广泽公司的上述出租及续出租行为，并无违法之处，因此，认定广泽公司与郭元芹之间签订的租赁合同（包括续租赁合同）合法有效；针对广泽公司与郭元芹之间的租赁合同现是否已到期的问题，本案在诉讼过程中郭元芹提供一份广泽公司与郭元芹之间的续租赁合同（合同中广泽公司已加盖公章，郭元芹已签字），双方在合同中约定争议房屋的租赁期限为6年，自2014年5月20日至2020年5月19日。管理局与广泽公司对于该份合同均有异议，认为该合同是郭元芹伪造的，不具有真实性。对于此问题，根据谁主张谁举证的举证规则，本院将举证责任分配给管理局与广泽公司，因管理局与广泽公司在法定期限内未能提供相反证据加以证明，故本院认定广泽公司与郭元芹之间续签的6年期限（2014年5月20日至2020年5月19日）的租赁合同具有真实性，该合同所约定的租赁期限尚未到期。因广泽公司与郭元芹之间续签的6年期限（2014年5月20日至2020年5月19日）的租赁合同为真实、合法、有效的合同，故依法成立的合同对双方当事人具有约束力。虽然争议房屋的产权在签订租赁合同后再次转移到管理局，但该合同的效力不能因争议房屋的产权变化而发生变化，根据买卖不破租赁的原则，该合同效力理应及于争议房屋的现产权所有人，即该合同对管理局具有约束力，管理局理应按该合同的原约定继续履行争议房屋的出租义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决：“驳回白山市机关事务管理局的诉讼请求。案件受理费50元，由白山市机关事务管理局负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。广泽公司在管理本案争议房屋期间，将房屋出租给郭元芹，并签订了6年期限（2014年5月20日至2020年5月19日）的房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应按合同履行义务。在广泽公司将包括本案争议房屋的管理权交付给管理局后，该合同的效力应及于管理局。管理局主张该租赁合同系伪造，但并未提供充分证据予以证明，且在一审撤回对合同相关事项的鉴定，虽然在二审中又重新申请对该份合同的公章真伪、公章印文、笔迹形成时间进行司法鉴定，因郭元芹有异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”对此，本院对管理局在二审期间提出的司法鉴定申请不予准许，管理局应承担举证不能的法律后果。管理局主张广泽公司在同郭元芹签署6年期合同之前，就已经同白山市人民政府达成了退还这些财产的协议，且已经将这些财产的所有权及相关证件交给了管理局，而广泽公司仅保留了暂时使用权，故即使郭元芹提供的6年期房屋租赁合同是真实的，也系无效合同。管理局与广泽公司之间的财产及证件移交行为，系内部的行为，不具有对外公示效力，亦不能影响广泽公司与郭元芹之间的房屋租赁合同的效力。故对管理局要求解除广泽公司与郭元芹之间的租赁关系，并要求郭元芹腾迁出所占用的管理局的房屋的主张，本院不予支持。综上所述，白山市机关事务管理局的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由白山市机关事务管理局承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  迟吉岩代理审判员  兆艳红二〇一七年十二月二十日书 记 员  韩 旭—3—