江苏省睢宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0324民初163号
原告：杨洪山，男，1957年10月9日生，汉族，个体户，住睢宁县。
委托诉讼代理人：冯建伟，江苏楚地律师事务所律师。
被告：徐州景湖置业有限公司，组织机构代码68917569-4，住所地睢宁县梁集镇景湖村杨庄组。
法定代表人：孔伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐伟，女，1970年4月3日生出生，汉族，住睢宁县，该公司职工。
委托诉讼代理人：吴治中，江苏仁台律师事务所律师。
被告：江苏宁江工业园投资有限公司，住所地睢宁县梁集镇兴业路2号。
法定代表人：肖翔，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴治中，江苏仁台律师事务所律师。
第三人：睢宁县国土资源局，住所地睢宁县元府西街。
法定代表人：张敏，该局局长。
委托诉讼代理人：邱绍明，睢宁县国土资源局科长。
委托诉讼代理人：陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。
原告杨洪山与被告徐州景湖置业有限公司（以下简称“景湖公司”）、江苏宁江工业园投资有限公司（以下简称“宁江公司”）、第三人睢宁县国土资源局（以下简称“国土局”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，先适用简易程序后裁定适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨洪山及其委托诉讼代理人冯建伟、被告景湖公司的委托诉讼代理人吴治中、徐伟、宁江公司的委托诉讼代理人吴治中、第三人国土局的委托诉讼代理人邱绍明、陈向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨洪山向本院提出诉讼请求：1、判令被告宁江公司向原告交付景湖小区3号楼1单元202室房屋及1单元02号车库、3号楼1单元及201室房屋及1单元11号车库、3号楼1单元及301室房屋及1单元01号车库并协助原告办理过户手续；2、判令被告景湖公司返还房款人民币21492.9元及违约金人民币6万元；3、第三人国土局对涉案房屋解冻并协助办理涉案房屋的产权登记手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2009年11月5日，原告杨洪山与被告景湖公司签订三份商品房订购协议，双方在协议书中约定，原告购买被告景湖公司开发的景湖小区3号楼1单元202室房屋及1单元02号车库、3号楼1单元201室房屋及1单元11号车库、3号楼1单元301室房屋及1单元01号车库，其中房屋建筑面积均为115.13平方米，单价均为1430元/平方米。车库面积分别为21.87平方米、28.86平方米、18.76平方米，单价分别为1580元/平方米、2280元/平方米、1580元/平方米，合计为623900元。上述协议签订后，原告于当日向被告全额交纳了上述房款。自原告交款至起诉之日已经六年有余，而被告却迟迟不交付房屋，给原告造成巨大损失。经原告查询得知，被告所建房屋比双方在协议中约定的房屋面积小，因此被告还应根据最高院的规定向原告返还房款。因涉案房屋现在登记在宁江公司名下，且被睢宁国土局采取冻结措施，无法办理过户手续。原告多次与被告协商未果，故提起诉讼。
被告景湖公司辩称,原告与我公司签订了商品房订购协议，该协议约定了房屋价款是以拖欠工程款的方式支付。因签订该协议时双方订购的房屋系小产权�，未取得土地及规划等建设手续，因此该协议系无效协议，应根据合同法有关无效协议的规定处理。目前该房屋产权人系宁江公司，且该房屋被第三人冻结，景湖公司交付不能。因此，该合同无法履行，请求法院依法判决。
被告宁江公司辩称，宁江公司不是原告和景湖公司商品房买卖合同的当事人。没有义务依据该合同向原告履行。请法庭驳回原告对江苏宁江工业园投资有限公司的诉讼请求。
第三人国土局述称，原告诉请第三人办理过户手续属于行政诉讼范围，不应在民事诉讼中一并处理。被告宁江公司建设的景湖小区尚欠交睢宁县涉建项目一费制费用2786010.79元。需待费用补交后，才能进行解锁销售。原告诉称的与景湖公司签订的商品房买卖合同不具有法律效力，因为该合同签订时尚未取得预售许可，且据被告景湖公司称为以房抵债，应属无效合同。本案的商品房预售是宁江公司，原告于本案商品房销售之间缺乏关联性。原告申请追加国土局为本案第三人，要求办理过户登记手续。第三人认为该诉讼请求属于行政机关的行政行为，原告在民事诉讼中，要求第三人履行行政作为行为，该请求不属于人民法院民事案件管辖范围。如果管辖，应属于行政案件受理范围。代理人认为原告的请求可以在民事诉讼中不起诉第三人，而改在执行过程中，由法院向第三人发出协助执行函，这样才能妥善解决问题，也符合法律规定。综上，请驳回原告对第三人的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告景湖公司欠案外人王邦如工程款，后原告�洪山、案外人王帮如、被告景湖公司达成协议，用景湖小区房屋抵部分工程款，遂由原告杨洪山（乙方）于2009年11月5日与被告景湖公司（甲方）签订商品房订购协议三份。该三份协议的主要内容为乙方购买甲方开发的景湖小区3号楼1单元202室房屋及1单元02号车库、3号楼1单元201室房屋及1单元11号车库、3号楼1单元301室房屋及1单元01号车库。其中房屋建筑面积均为115.13平方米，单价均为1430元/平方米。车库面积分别为21.87平方米、28.86平方米、18.76平方米，单价分别为1580元/平方米、2280元/平方米/1580元/平方米，合计为623900元。同日被告景湖公司为原告出具三张合计623900元购房订金收据（其中两张收据的客户名称在杨洪山后书写王帮如）。后双方未签订商品房销售网备合同。
2008年9月6日、2009年2月28日，被告景湖公司与案外人梁集镇人民政府分别签订《新农村集�建设项目合同》和《安置小区工程建设施工协议书》，约定由被告景湖公司建设景湖小区。2012年1月17日，被告景湖公司（乙方）、宁江公司（丙方）与案外人江苏省睢宁宁江工业园管委会（甲方）签订《景湖安置小区建设项目部补充协议》，约定：因行政区划调整，景湖安置小区所在的行政村已划归甲方管辖，原乙方与梁集镇人民政府所签订的景湖安置房建设相关协议由本合同甲方和乙方协商解决。乙方已经开工建设的10幢安置房及附属工程由乙方继续实施完成，经竣工验收合格后由甲方负责回购。鉴于乙方已经依据《新农村集中建设项目合同》第5条约定对外销售部分安置房。为了维护社会稳定，甲方回购的同时将其中四幢（8#、9#、10#、11#）按照回购单价加上楼面地价的价格抵偿给乙方，由乙方以甲方名义对外销售。乙方对外实际销售价格超出抵偿价的部分作为�方对乙方的投资补偿。2012年6月26日，被告景湖公司在现代快报刊登广告，告知已经与景湖公司签订协议的客户，尽快与景湖公司联系，由景湖公司出具相关手续后，在2012年8月1日前到江苏宁江工业园投资有限公司重新办理认购手续。
2013年12月17日，被告宁江公司取得景湖小区商品房预售许可证（预售楼盘1至10号）。
庭审中，第三人国土局陈述，宁江公司申请办理商品房预售许可，同时欠政府涉建费用278万余元，后经县政府批示，为确保国有资产不流失，土地资源管理部门与宁江公司协商达成一致意见，景湖小区的3号楼暂不进行销售，待全部欠缴的规费交齐后，再解锁对外销售。
本院认为：本案中虽然原告杨洪山并没有直接将购房款交给被告景湖公司，但因被告景湖公司欠案外人王帮如工程款，原告与王帮如协议以购房款抵扣被告景�公司所欠的工程款，并得到被告景湖公司的认可之后，原告杨洪山才与被告景湖公司签订商品房订购协议，且被告景湖公司又向原告出具购房款收据，上述法律行为并未违反法律规定，因此，被告景湖公司以本案涉案购房款项系抵扣的工程款而不是直接向其支付价款作为原告未向其交付购房款的抗辩理由不能成立。虽然在原告杨洪山与被告景湖公司在签协议时该涉案土地未取得土地及规划等建设手续，但在原告诉讼前，上述手续已经取得，因此，被告景湖公司认为其与原告所签订协议无效的抗辩意见，本院不予采纳。被告景湖公司与被告宁江公司签订合同时，被告景湖公司已经将所建小区部分房屋对外销售，从合同第四条第（二）款第2项可以看出，被告宁江公司知悉这一情况。但双方签订合同时并未取得原告杨洪山的同意，事后亦未得到原告杨洪山的追认，故对�原告杨洪山而言，被告景湖公司与被告宁江公司的所签订的合同损害了原告杨洪山的利益，因此，被告景湖公司与宁江公司签订的合同中关于本案涉案房屋及车库的约定对原告杨洪山不产生效力。因涉案房屋现登记在被告宁江公司名下，故原告要求被告宁江公司向其交付涉案房屋及车库，并协助办理过户手续的诉讼请求，本院应予以支持。
本案是基于原告杨洪山与被告景湖公司之间的商品房订购协议引发的纠纷，亦由此协议判定双方需履行合同义务，第三人国土局基于行政行为将涉案房屋予以冻结，并不在本案的合同之诉诉争范围内，本案不予理涉。
对于原告请求返还房款21492.9元的诉讼请求，因涉案房屋实际面积并没有最终被有权机关予以确认，实际面积与合同约定的面积相差数额并不能确定，因此，对原告在本案中要求返还购房款的诉讼请求不予支持，待具体房屋面积确定后，可再行解决。关于原告请求被告支付违约金的问题，因双方在签订的商品房订购协议时对此并没有约定，同时原告也未向本院提供证据证明给其造成的具体损失，故对此诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江苏宁江工业园投资有限公司于本判决生效后十日内向原告杨洪山交付景湖小区3号楼1单元202室房屋及1单元02号车库、3号楼1单元201室房屋及1单元11号车库、3号楼1单元301室房屋及1单元01号车库并协助办理房屋产权登记手续。
二、驳回原告杨洪山的其他诉讼请求。
义务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二�五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费收取人民币2038元，由被告徐州景湖置业有限公司、被告江苏宁江工业园投资有限公司负担。
当事人如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 黄玉宝
人民陪审员 刘光俭
人民陪审员 张延昭
二〇一七年二月二十八日
书 记 员 宋 姣
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同法性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或得赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。