海口市龙华区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民一初字第830号
原告海南合峰房地产开发有限公司。
法定代表人余淑平，总经理。
委托代理人冯忠芳，该司法律顾问。
被告杨锐。
委托代理人陆德才。
委托代理人朱新华，海南昌宇律师事务所律师。
原告海南合峰房地产开发有限公司与被告杨锐商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯忠芳、被告的委托代理人陆德才和朱新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南合峰房地产开发有限公司诉称，2010年1月16日，原、被告签订一《商品房买卖合同》，约定：被告以1429629元的价格购买了原告开发的位于海口市龙华区丽晶路XX号的“滨海豪庭”第一X幢XXX房产；被告以按揭方式付款，首付房款579629元；剩余房款850000元由被告在签订合同后十日内向银行申请贷款，如银行不能贷满剩余房款，差额部分由被告负责及时补足；被告应该在2010年2月16日前付清剩余房款，否则按逾期付款追究被告的违约责任；逾期付清房款超过60天，原告有权解除合同，并按合同总房款的1%收取违约金等等。该合同附件《补充协议》约定，被告未在合同签订之日起10日内提供齐全的按揭资料，或20日内未与银行签订《个人住房借款合同》及未完成期房抵押备案登记所需资料的，原告有权随时单方解除合同另行出售该商品房而不受合同约定的解除期限的限制，也不再另行通知被告，并有权没收被告认购该商品房时交纳的认购金等等。合同签订后，被告支付了房屋首付款。因国家对以按揭贷款方式实施控制，交通银行审批的贷款金额为430000元。2010年9月21日，原告向被告寄发告知函要求被告增补首付款420000元，被告未付。2010年12月1日，原告向被告寄发《律师函》要求被告于2010年12月4日前完成支付420000元并告知其原告方的相关权利义务。被告于2010年12月3日向原告申请迟延支付并承诺将于2010年12月31日前支付完420000元。被告到期未付。2011年3月10日，交通银行明确告知不能为被告办理按揭。2011年8月8日，被告向原告支付80000元，尚余余款770000元被告至今未付。该期间内，原告于2013年7月23日向被告公证送达了一份《催交告知函》，被告拒收。被告拒不支付剩余房款，造成资源浪费的同时也损害了原告的合法权益。按双方购房合同及补充协议约定，原告有权单方解除合同。由于被告采取不理睬、不配合的态度，原告无法单方撤销网上备案，原告只有向法院提起诉讼，维护自身权益。为此，请求判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金14296元；3、50000元认购金归原告所有；4、本案诉讼费由被告负担。
被告杨锐辩称，一、即使原告有合同解除权，其解除权已经消灭，其无权解除合同。按照原告的陈述，原告在2010年9月之前即已取得合同解除权，但原告在解除权发生之日起一年内未行使解除权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定，其解除权也已消灭。二、原告主张50000元认购金归其所有无理。1、《商品房买卖合同》附件四中的条款均是原告为了重复使用而预先拟定的，并未与原告协商。根据《合同法》第39条第2款规定，涉案《商品房买卖合同》附件四中的条款为格式条款。附件四中的全部条款要么免除原告责任、要么加重被告责任，排除被告的主要权利，原告没有遵循公平原则在附件四中确定原、被告之间的权利和义务，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，更没有按照被告的要求，对这些条款予以说明。根据《合同法》第39条第1款、第41条的规定，以及最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第6条第2款、第10条的规定，涉案《商品房买卖合同》附件四中的条款均为无效条款，对双方当事人没有约束力。2、被告严格按照与原告签订的《商品房认购书》及《商品房买卖合同》的约定向原告及银行提交了符合银行按揭贷款要求的全部资料，并签署了相关文件。被告不存在原告主张的违约行为，银行同意提供按揭贷款这一事实也证实了上述事实。原告从未对此提出异议，在本案之前也从未主张50000元认购金归其所有。3、即使按照原告在诉状中的陈述，原告提出的该项主张也已超过诉讼时效，不受法律强制力保护。三、原告主张被告支付14296元违约金无理。被告不存在原告主张的违约行为，且在本案之前原告从未主张被告支付14296元违约金，原告提出的该项主张已超过诉讼时效，不受法律强制力保护。综上，原告的诉讼主张没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。
经审理查明，2010年1月9日，原、被告签订一《商品房认购书》，约定被告向原告购买原告开发的“宝安.滨海豪庭”X幢XXX房；建筑面积189.47平方米（最终以产权登记面积为准），建筑面积单价为7622元／平方米，总房款为1444123元；签订本认购书时，被告向原告支付认购定金50000元（正式合同签订之日，本认购定金无息转为购房款）；双方约定的付款方式为按揭；双方签订本认购书后七日内，被告凭本认购书到原告营销中心签订正式《商品房买卖合同》并按约定支付购房款；被告未在本认购书约定期限内到原告营销中心签订正式《商品房买卖合同》并付清购房款的，视同被告自动放弃购房，原告有权将该套房屋另行出售并不再通知被告，且被告支付的认购定金不退还，本认购书随即作废；被告的付款方式为银行按揭的，则视同被告已经了解到办理按揭的相关要求，承诺自己的情况符合办理按揭的条件，并在签订正式《商品房买卖合同》之日起10日内，向银行提供齐全的按揭资料并与银行签订《个人住房借款合同》及完成抵押备案材料，否则，将视同被告放弃购房，原告有权按照前述约定执行；如原告在本认购书有效期限内将房屋另行出售，则原告违约，原告除退还认购定金外，还需按认购定金总额向被告支付违约金等等。上述《商品房认购书》签订后，被告依约向原告支付了50000元认购定金。
2010年1月16日，原、被告签订一《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于海口市滨海大道丽晶路XX号“宝安.滨海豪庭”X幢XXX房；建筑面积189.47平方米，其中套内面积150.63平方米，按套内面积计算，单价为9491元／平方米，总房款1429629元；被告以按揭方式付款，首付房款579629元；剩余房款850000元由被告在签订合同后十日内向银行申请贷款，如银行不能贷满剩余房款，差额部分由被告负责及时补足；被告应该在2010年2月16日前付清剩余房款，否则按逾期付款追究被告的违约责任；如非被告原因造成逾期付款的，则付款时间予以顺延；逾期付清房款超过60天，原告有权解除合同，并按合同总房款的1%收取违约金等等。同时。该《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》约定，如被告未在合同签订之日起10日内提供齐全的按揭资料，或20日内未与银行签订《个人住房借款合同》及未完成期房抵押备案登记所需资料的，双方所签合同不成立，原告有权随时单方解除合同另行出售该商品房而不受合同约定的解除期限的限制，也不再另行通知被告，并有权没收被告认购该商品房时交纳的认购金等等。上述《商品房买卖合同》签订后，被告依约向原告支付了首付款579629元，并向按揭贷款银行交通银行海南省分行提交了按揭贷款所需的相关资料。此后，因国家调控方面的原因，对被告提交按揭贷款850000元的申请，交通银行海南省分行经审批后仅同意向被告发放贷款430000元。2010年9月21日，原告向被告发一《告知函》，以交通银行海南省分行同意向被告发放的贷款数额由850000元变更为430000元为由，要求被告增加首付房款420000元，并于五日内支付至其公司账户。被告收函后，并未向原告支付应增加的首付款。2010年12月1日，原告又向被告发一《律师函》，载明：依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2010年9月26日向原告支付420000元，原告已于2010年9月21日向被告发出告知函催交款项，但被告未完成支付，故要求被告收到本函后3日内与原告联系并缴清上述购房款等。2010年12月3日，被告向原告提交一《申请书》，载明其购买的“滨海豪庭”1号XXX房已首付40%，原申请按揭60%房款由于国家调控政策的变化致使银行只批准给予按揭30%即430000元，当有420000元房款需增付给原告，由于家庭资金周转困难，计划于2010年12月31日前筹齐资金420000元付给原告等等。承诺的期限届满后，被告并未向原告支付前述420000元。2011年8月8日，被告向原告支付了80000元。2011年3月10日，交通银行股份有限公司海南省分行向原告出具一《证明》，载明：杨锐于2010年1月16日购买海口市滨海大道丽晶路XX号宝安滨海豪庭XXX房，由于其提供的商品房个人按揭贷款资料不全，不具备个人按揭贷款条件，因此，退回其所提供的所有材料等等。2013年7月24日，原告通过海南省海口市椰城公证处公证，向被告邮寄送达一《催交告知函》，载明：被告于2010年1月9日购买宝安.滨海豪庭X幢XXX房，按双方签订《商品房买卖合同》中第六条约定该套房为按揭付款方式，现交通银行海南省分行已明确表示不给被告办理按揭贷款，要求被告收到本函之日起十日内将770000元剩余房款支付至其公司账户。此后，因被告一直未向原告支付尚余的购房尾款770000元，经多次催交未果后，原告便诉诸本院。
案件在审理中，经释明，原告自愿放弃其第二项诉请即“判令被告向原告支付违约金14296元”。
上述事实有《商品房认购书》1份、《商品房买卖合同》1份份、《合同补充协议》1份、《海南省销售不动产专用发票》1张、《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》1张、《告知函》1张、《律师函》1张、《申请书》1份、《证明》1张、《催交告知函》1张、（2013）椰城证经字第384号《公证书》1份、《国内特快专递邮件详情单》3张等证据及庭审笔录在卷为凭，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，依法应受保护。上述《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告仅向原告支付了首付款579629元。就银行按揭支付的850000元，因贷款发放银行交通银行海南省分行经审核后仅同意向被告发放贷款430000元，原告遂于2010年9月21日向被告发一《告知函》，要求被告增加首付房款420000元，并于五日内支付至其公司账户。被告收函后，并未向原告支付应增加的首付款。2010年12月1日，原告又向被告发一《律师函》要求被告付清购房款。被告随后于2010年12月3日向原告提交一《申请书》承诺于2010年12月31日前向原告支付420000元。但承诺的期限届满后，被告仅于2011年8月8日向原告支付了80000元，尚欠原告购房款770000元。2013年7月24日，原告向被告送达《催交告知函》，要求被告收到本函之日起十日内付清购房款770000元，但被告一直未向原告支付。据此，被告的行为已构成违约，致使其与原告签订的上述合同的合同目的无法实现。因此，原告依据上述合同的约定请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及没收被告的认购金50000元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、解除原告海南合峰房地产开发有限公司与被告杨锐于2010年1月16日签订的海口市滨海大道丽晶路XX号“宝安.滨海豪庭”X幢XXX房《商品房买卖合同》；
二、被告杨锐交纳的认购金50000元归原告海南合峰房地产开发有限公司所有。
案件受理费18245元，由被告杨锐负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 王 戡
人民陪审员 黄 勇
人民陪审员 陈小月
二〇一五年一月二十五日
书 记 员 蒋琼慧