辽宁省辽中县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）辽中民二初字第966号
原告沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人金凌旭，系该公司经理。
委托代理人王文超，男，1984年1月14日出生，汉族，住址辽宁省大连市金州区，系该公司职员。
被告辽宁华屹置业有限公司，住所地辽中县。
法定代表人夏军，系该公司总经理。
委托代理人高宏伟，系辽中县政府法制办公室公职律师。
原告沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司诉被告辽宁华屹置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后于2015年5月11日依法由本院审判员沈大海担任审判长，与代理审判员贾振平（主审）、人民陪审员李玉峰组成合议庭公开开庭进行了审理，原告沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司委托代理人王文超、被告辽宁华屹置业有限公司委托代理人高宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月8日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于辽中县杨士岗镇世外桃源·温泉度假17号楼合计51套商品房，购房款总计250万。同年1月15日，原告向被告付款250万元。自此，原告完全履行合同义务，按照双方《商品房买卖合同》约定限期被告自原告交付房款次日起三个月内为原告办理产权证手续，否则应将房屋销售原价退给原告。被告未在上述期限内办理产权证手续且未将房屋销售原价退给原告。故诉至法院，请求法院判令解除原、被告双方所签房屋买卖合同并由被告向原告返还购房款250万元及赔偿原告相应的利息损失（总计250万元及截止2014年9月2日的利息9.75万元即259.75万元），由被告承担本案的诉讼费用约3.18万元。后原告变更诉讼请求：将原诉讼请求中第一项“判令解除原被告双方所签房屋买卖合同”变更为“请求法院判令被告交付位于辽中县杨士岗镇世外桃源·温泉度假小镇17号楼合计51套商品房”；将原诉讼请求中第二项“判令被告向原告返还购房款250万元并赔偿原告相应利息损失”变更为“请求法院判令被告为原告办理房屋产权过户手续”，由被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，本案的争议焦点为原、被告间是借款关系还是商品房买卖关系。虽然原告执有双方签订的商品房销售合同并办理了预售备案，但也无法掩盖双方以买卖担保借款的非典型担保事实，具体理由如下：一、合同价款明显不合理。原、被告双方以1500元／㎡的价格签订商品房买卖合同，仅为同时期、同位置价格的28%左右，尚不足建设成本的50%，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”。本案中商品房交易属于明显不合理低价。那么为什么被告以低于成本的不合理低价与原告签订《商品房买卖合同》呢？众所周知的事实，被告的实际控制人李付，同时也是沈阳三泰投资担保有限公司（以下称三泰公司）的实际控制人，该公司吸收的公众存款全部投于被告开发的世外桃源项目，2013年上半年，由于三泰公司资金链断裂，直接导致被告项目资金无以为继，2013年末大批投资人出现上访、报案，李付为了应对投资人及公安机关的追究，不得已的情况下，由朱洪波介绍向原告以高额利息借款并支付高额介绍费，而且还答应在借款的同时扣去第一季度利息及中介费，且以明显不合理的低价与原告签订《商品房买卖合同》作为借款的担保，李付面对法律制裁、牢狱之灾也只能是饮鸩止渴。由此印证了被告并不具有将涉房房屋出售给原告的真实意思。二、原、被告双方关于《商品房买卖合同》的履行违反交易习惯。原、被告于2014年1月10日办理了《商品房买卖合同》备案并出具了税务机关印证的发票（俗称大发票），而原告在同月的16日才分次付清了250万元的所谓购房款。现实交易中，任何一个房地产开发企业在销售商品房时都不会在未收到购房款的情况下开具大发票并办理备案，如果这样做了，对于房地产开发企业存在巨大的经营风险，所以真正的房屋买卖不会出现本案中的不符合常理的情况。那么为什么在原告未支付任何款项的情况下，被告就与之签订合同并办理了备案？事实上签订合同并备案是担保借款的先决条件，只有这样才能最大程度降低原告的借款风险，本案中双方违反交易习惯的行为也进一步印证了双方并无买卖房屋的合意。三、合同关键条款均为空白，有违常理。如以正常人的理解，出资购买商品房最为关注的应是交房时间及不能交房时的违约责任。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》关键条款处均为空白，可以推断出原告并不关注于被告的交房时间。那么，为什么被告在2014年7月后主张买受人的权利并要求交房呢？2014年7月，李付已被公安机关刑事拘留，被告资金链断裂，无力再向原告支付借款利息。在此情况下，被告才主张权利。四、?关于原、被告双方签订的《补充协议》。原、被告签订《商品房买卖合同》的同时签订了《补充协议》，从《补充协议》的目的是“甲乙双方就退房及其他相关事宜达成如下协议”，可见此份补充协议就是为了退房而签订，这一做法也符合当前小额借贷行业的行业习惯，既以买卖担保借款的形式。从该补充协议分析，原告最为关注的不是何时交房而是如何退房及取得违约金。似乎原告在签订合同及补充协议时，就预见到了会出现今天的结果。五、被告通过中间人朱洪波向原告支付了利息54万元。被告通过朱洪波向天津力尔投资有限公司（以下简称天津力尔公司）借款3000万元，在天津力尔公司的安排下，由天津力尔付款2750万元，原告借款250万元。被告未直接与原告磋商借款事宜，双方借款事宜是由朱洪波及天津力尔安排的。被告于2014年1月16日向朱洪波支付中介费及原告借款利息计87万元，其中60万元为中介费，按借款金额2%计算，另27万元为“上打租”第一季度利息，2014年5月7日被告通过朱洪波向原告支付第二季度利息27万元。六、借款利息、利率、借款期限相吻合。按月息3.5分计算，原告250万元本金每季度利息为26.25万元，天津力尔公司2750万元本金每季度利息为288.75万元。由于此笔3000万元借款系天津力尔公司统一安排，所以支付利息时按整数支付，即天津力尔公司288万元，尚欠的0.75万元，支付给原告26.25万元+0.75万元＝27万元。以上数字印证了真实的借款付息关系。现实生活中，以备案登记产生抵押登记的法律效果，几乎成了房地产行业广泛采用的向个人、典当行、投资公司借款担保的常规形式。民事诉讼的证明标准是客观真实，如果将本案认定为商品房买卖关系将导致原、被告间利益严重失衡，法律关系的性质认定，不应受制于原被告之间签订合同的外观和名称，而应由原、被告双方真实意思和合同实质内容决定，本案的客观事实足以认定原被告间系以买卖担保借贷的非典型担保关系。
经审理查明，原、被告于2014年1月8日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于辽中县杨士岗镇杨士岗社区的世外桃源·温泉度假小镇17号楼的51套房，单价为1500元/平方米，被告向原告开具了销售发票，并于2014年1月10日向辽中县房产管理处备案。原告于2014年1月16日向原告汇款2500000元。但该合同中对房屋的交付时间、逾期交房的违约责任、面积差异的处理、争议处理的方式等合同主要事项均未做约定。后原、被告又签署了一份补充协议，第二条约定“甲、乙双方确认，甲方自乙方交付房款次日起三个月内如不能为乙方办理产权证手续，则应将房屋销售原价即250万元退给乙方，如甲方在上述期限内将全部购房款颓废乙方指定账户，则双方签订的原合同解除”，第四条约定“如甲方未按本协议第二条约定向乙方支付全部退房款，除乙方书面同意外，甲方丧失退房权，房屋将最终归乙方所有，甲方应按照合同约定时间向乙方交付房屋……如果乙方书面同意延长退款期，则甲方在该延长期内，按全部退房款的日千分之五向乙方支付逾期退款补偿金……”。2015年2月18日，辽中县公安局对被告公司被诈骗一案立案侦查，结合该局对被告公司工作人员刘倩、张岚岚及沈阳沈阳市虹桥信息咨询服务中心工作人员朱洪波的询问笔录及被告提供的银行流水、被告公司出具的利息支付情况、被告提供的原告公司工作人员签名的收条等证据，可以证明被告向原告借款250万元的事实。被告提供了由辽中县住房和城乡建设管理局出具的《房地产开发成本估算情况》，该估算情况表明2014年辽中县建筑业房地产开发所需成本估算价格为2805元/平方米。现原告诉至法院，请求判令被告交付位于辽中县杨士岗镇世外桃源·温泉度假小镇17号楼合计51套商品房并为原告办理房屋产权过户手续，由被告承担本案诉讼费用。被告辽宁华屹置业有限公司于2015年3月13日提起反诉又于2015年12月2日撤回反诉。
上述事实，有双方当事人陈述及原告提供的商品房买卖合同1份及51份发票、补充协议一份、最高院判决书，被告提供的辽中县公安局沈公（辽）立字[2015]119号刑事案件卷中内部被告公司出纳员刘倩笔录、借款中间人朱洪波笔录、被告公司财务总监张岚岚笔录、中国建设银行股份有限公司活期存款明细表、2014年第一季度、第二季度利息支付情况说明、天津力尔公司和原告共同出具的收条2张、被告出具给原告和天津利尔公司的中国建设银行转账支票4张、银行查询信息2张、朱洪波银行卡复印件、被告整理书写的与天津力尔公司和原告借款往来及支付利息明细、商品房买卖合同三份、辽中县住房和城乡建设管理局出具的《房地产开发成本估算情况》、最高人民法院[135]号民事判决书等经庭审质证并在卷佐证。
本院认为，本案中原、被告之间签署的《商品房买卖合同》的真实目的是为其之间的借贷关系提供担保，故该合同不是其真实的商品房买卖的意思表示。因为双方的商品房买卖合同虽然约定了房屋的价款和房号，后又签署了补充协议，约定了产权办理的违约事项，但该合同缺乏通常情况下商品房买卖合同所必须的交付时间等要素；双方合同约定1500元/平方米的价款过低，远远低于辽中县建筑业房地产开发所需的成本估算价格2805元/平方米，难以体现真正的买卖关系，属不合理的低价；被告在为原告开具发票并在房产管理部门办理备案手续后原告才将涉案款项支付给被告，有违交易的常理；双方签订的补充协议中主要内容为是原告如何退房及取得违约金而不是何时交付房屋；根据被告提供的银行流水及收条、利息支付情况等说明被告公司曾偿还部分借款利息的情况，故虽然原、被告之间并未签订书面的借款合同，但从以上几点可以看出，原、被告之间实为借贷关系而非买卖关系。因本案原告的诉讼请求是要求被告向原告交付涉案的17号楼的房屋并办理产权过户手续，要求实现物权，而《物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故该合同属于流质契约，因违反法律规定而属无效合同，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，判决如下：
驳回原告沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司的诉讼请求。
案件受理费27834元及保全费5000元，由原告沈阳市沈河区福泰小额贷款有限公司承担。
审 判 长 沈大海
代理审判员 贾振平
人民陪审员 李玉峰
二〇一五年十二月十日
书 记 员 林志安