浙江省杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭余余民初字第816号
原告：范保东。
委托代理人：任晓红。
委托代理人：杨君辉。
被告：杭州世贸新里程置业有限公司。
法定代表人：许世坛。
委托代理人：汪凌萍。
委托代理人：胡春艳。
原告范保东诉被告杭州世贸新里程置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月29日按简易程序立案受理，由代理审判员黄灿独任审判，于2013年11月19日公开开庭审理了本案。原告范保东委托代理人杨君辉，被告杭州世贸新里程置业有限公司委托代理人汪凌萍、胡春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2011年12月18日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份，约定被告将位于杭州市余杭区余杭镇湖山帝景湾（现名世茂西西湖）4幢1单元1303室的房屋预售给原告，该房屋的建筑面积为85.14平方米，层高为3米，单价为每平方米6463.07元，总价款为550266元；被告应当在2012年12月31日前交付房屋，于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告；另外，双方还对房屋的交付条件、质量要求、违约责任、合同页码和份数等作了约定。合同签订后，原告即依约向被告支付了购房款，但被告至2012年12月底仍不能履行交付房屋的义务；至2013年8月底，被告仍未向有关部门报送办理案涉房屋权属证书的备案手续。直至2013年6月底，被告才通知原告办理交房手续。在原告验收房屋时发现，小区内的房屋及其公共设施存在严重的质量问题，且原告多次前往小区验收房屋，却均被被告的工作人员以非房屋业主或先交钱后验房为由阻挠，致使原告不能进入涉案房屋行使验房的权利。而后，原告再次前往验房时发现，房屋存在严重的质量问题不能居住，需要整改修复，但被告或以时间紧怠于修复，或以种种理由不予交付房屋。为此，原告认为，被告的行为已严重违反诚实信用原则和双方的约定，原告为购买涉案房屋已花费了大量的时间和精力，并承担了巨大的经济损失。为此，原告为维护自身合法权益，现依据相关法律规定提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付从违约之日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金30045元（以总房款550266元为基数，每日按万分之二计算，暂从2013年1月1日起计算至2013年9月30日止）；2、被告向原告支付从违约之日起至实际交付房屋之日止的租金损失13500元（按同类地段房屋市场租金标准计算，每月1500元，暂从2013年1月1日起计算至2013年9月30日止）；3、被告向原告支付从违约之日起至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金18126元（以总房款550266元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准每日万分之一点八计算，暂从2013年4月1日起计算至2013年9月30日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
为证明所述事实，原告向本院提供如下证据：
1、《买卖合同》一份，证明原告与被告之间权利义务关系的事实。
2、发票两份，证明原告已向被告支付购房款550266元的事实。
3、《房屋交付通知书》（以下简称《通知书》）一份，证明被告通知原告按预约时间办理验房交接手续，并要求原告先交款后验房以及被告违反合同约定逾期通知原告交房的事实。
4、《告知函》一份，证明因房屋存在质量问题、被告存在违约行为，原告催告被告采取措施协商解决的事实。
5、录音记录、照片（附光盘）各一份，6、通话记录一份，证明被告通知原告交付时，案涉房屋尚未达到通气、用气等交付条件，直到9月份被告才告知原告可以通气；且案涉商品房存在质量问题及安全隐患，被告却推诿怠于维修；且由于被告的原因致使原告无法查验房屋及被告以先交钱后维修为由拒绝交付房屋的事实。
7、关于商品房网上备案的情况说明一份，证明被告违反法律法规及双方的约定，未履行向房管部门申请办理预购商品房预告登记手续的事实。
8、关于湖山帝景湾业主问题的答复一份，证明被告承诺的景观桥、水系景观无法兑现，以及被告违反约定要求原告先交款后验房致使交房时间拖延的事实。
9、浙江电视台《深度报道》（录音录像附光盘）一份，证明被告的工作人员阻扰原告查验房屋；被告宣传的景观桥、景观河没有，却用铁围栏封住了南北小区的通道；被告宣传的西西湖新十景的水系景观，在北区无一景；被告在明知景观桥区域为红线范围以外的情况下，仍作为售房卖点进行虚假宣传的事实。
10、限期整改通知单一份，整改通知单回复函一份，住宅工程质量分户检验评估报告一份，证明案涉房屋存在质量问题，不具备竣工验收备案条件。在原告取得检验报告的32套房屋中，其中15套是在2012年12月19日一天检验完成的，从报告中可以看出检验项目是八大项，检验人也只有一人，原告在庭前已经向建设局、质监部门提出质疑且提交书面材料，质监局已经受理并限期给予原告回复。部分业主反映2013年1月，部分楼宇（如23幢、24幢）在该时间段均未结顶，该情况原告方已向建设局反映。建设局称将会对该事实进行认定，对被告提交的竣工验收备案表取得的合法性进行审核的事实。
11、案涉房屋同类房屋的出租价格四份，证明案涉房屋之同类同地段房租价格情况的事实。
被告答辩称：1、双方签订的《买卖合同》及《杭州世茂湖山帝景湾地下车位使用权转让协议》（以下简称《转让协议》）系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，原告应当严格履行合同约定。2、原告所购商品房已经分户验收合格和竣工验收合格并备案，符合国家强制性规范标准要求，符合《买卖合同》约定的交付条件，并且被告已按合同约定向原告交付，不存在原告所称的逾期交房或逾期办证之情形。3、原告起诉称被告逾期交房应当承担逾期违约金及租金损失的请求与合同约定不符。（1）关于商品房的交付时间，《买卖合同》第九条约定涉案房屋交房时间是2012年12月31日，第十条约定被告逾期交房的违约责任，并明确附件八《补充协议》有特别约定的按特别约定执行。后双方又在《补充协议》第8条中明确约定，如果被告不能按照合同第九条规定期限交房，原告同意给予被告六个月（即至2013年6月30日，含当日）的交房宽限期，原告明确允许被告在该宽限期届满日前具备交付条件和交付原告使用；且原告同意在宽限期内合同继续履行，且被告不承担违约责任。涉案商品房于2013年6月11日经竣工验收合格备案，符合合同约定的交付条件，被告于2013年6月22日通知原告收房。由此可见，被告的交房时间处于双方约定的交房宽限期内，按照该约定，被告不应承担违约责任，《买卖合同》应继续履行。（2）关于办证时间，同上述交房时间的意见。《买卖合同》第十六条约定被告应在2013年3月31日前取得商品房的土地、房屋权属证书并交付给原告，双方又在《补充协议》第12条中明确约定，因交房宽限期的原因，双方同意被告交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延六个月（即至2013年9月30日），该顺延期限内出卖人不承担逾期交付土地、房屋权属证书的相应违约责任及赔偿责任。被告于2013年9月16日取得涉案商品房的《土地分割登记许可证》和《房屋权属证书》，该时间处于双方约定的办证顺延期限内，按照约定被告不应承担违约责任及赔偿责任。4、原告所称的房屋质量问题不属实，也不构成被告延期、逾期交房的理由。逾期交房是一种严重违反合同约定的行为，导致被告逾期交房的原因，应当是案涉商品房出现重大质量问题导致原告不能正常居住使用。重大质量问题，应当是房屋主体结构不合格或因其他严重问题导致原告不能居住，在这个情况下原告有权拒绝收房。本案不符合这个情况，本案商品房经过竣工验收备案，符合商品房交付和正常使用的条件，对于原告提出的质量问题，被告认为应当由双方进行核实，核实以后确实存在的，由被告履行保修义务，而不是承担逾期交房的责任。综上原告主张被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任，依照合同约定和法律规定不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
对证明所述事实，被告向本院提交：
1、《买卖合同》（含《补充协议》）一份，证明原、被告双方关于商品房买卖（包括商品房交付及办证等）的相关约定。
2、《商品房预售许可证》一份，证明案涉商品房于2011年12月9日取得预售许可。
3、《转让协议》一份，证明2013年3月24日，原告向被告受让案涉商品房所在项目的车位使用权，车位交付时间为2013年8月31日。
4、《国有建设用地使用权出让合同》一份，证明被告通过公开挂牌竞买取得案涉地块土地使用权，土地出让合同的相关约定及地块红线外河道、通道等相关规划情况。
5、项目规划总平图一份，证明政府规划部门批复的案涉项目总平图方案（项目地块红线外河道上的通道设计已被取消）。
6、竣工验收备案表一份，证明案涉项目已通过竣工验收并备案，符合合同约定的交付条件。
7、交付通知书及EMS邮寄详情单各一份，证明被告已依约通知原告交付房屋。
8、《房屋所有权初始登记证书》一份，证明被告已依约办理案涉商品房房屋所有权初始登记。
9、《土地使用权分割登记许可证》一份，证明被告已依约办理案涉商品房土地使用权分割登记。
10、楼书材料一份，该楼书印刷出来，但未发放过，证明原告提交的有景观桥的宣传页，是被告印刷拟用于后期开发的排屋楼书，并非针对原告所购商品房。截至目前，这份楼书已经作废销毁，现在排屋均未对外销售。所有的楼书都证明原告在销售高层商品房宣传的时候，河流上的景观桥设计均未作标识并已明确告知所有的买受人。
庭后，被告又补充提交证据11竣工图三份，证明涉案小区的燃气管道已于2013年5月竣工。
庭审中，被告对原告提交的证据1有异议，该份证据内容不完整，不是双方对购房达成的全部约定，被告在举证阶段提交的证据1才是完整的合同，原告提供的该份证据不完整。按常理推断，原告签名的油墨会印到背面，因为原告抽调了重要的合同条款，导致原告的签名没有印到背面；而且该份证据的装订已经很破烂了，证明原告已经拆封了很多次。对证据2有异议，发票本身不是直接的支付凭证，原告要证明待证事实需要提供直接的支付凭证。对证据3证明内容有异议，《通知书》规定的先交款后验房的程序，只是被告为节省交房时间而推荐的流程，不是强制性的程序，没有侵害原告的根本权益。即使原告交款后验房，认为房屋质量不合格、存在问题的，原告仍然可以按照法律的规定主张权利。对证据4有异议，涉案商品房已竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，该份证据反映的内容仅仅是原告的单方之词，其提到的质量问题也未经双方查证。对证据5与证据6真实性、合法性、关联性均有异议。第一、该通话被告没有向销售人员本人进行核实，无法确认这个通话是否真实的发生过。第二、由于原告在起诉以后向销售人员拨打电话，带有明显的目的性，被通话的销售人员在不知情的情况下做出的回答，不能真实、客观的反映案件的真实情况。第三、通话中提到的通气的问题，被告已经按照合同约定在房屋交付时具备了通气条件，没有开通煤气是小区外围市政方的原因造成的。照片无法证明涉案房屋存在质量问题和安全隐患，无法证明原告的待证事实。对证据7关联性、证明内容有异议，法律并没有强制要求被告进行预告登记，是否进行预告登记是原告的自愿行为，原告也可以单方申请。对证据8证明内容有异议，答复内容恰恰说明被告对原告不存在违约情形。在该份业主问题当中，全体业主均未对逾期交房及办证提出异议，说明全体业主对交房时间及办证时间是没有异议的。对证据9合法性、关联性、内容真实性有异议，该份报道系原告错误理解并单方向电视台反映的一面之词，其反映的问题或者不存在，或者不构成被告的违约行为。电视台并非司法机构，记者及电视台主持人非法律专业人士，其所发表的评论也是基于错误理解而发表的错误评论，对本案没有证明力。从光盘中反映出，余杭区政府规划部门工作人员明确解释景观桥属于两个区块红线范围外，虽然被告根据土地出让合同上报时涉及到景观桥，因在红线范围外，政府取消了景观桥的设计。如果要建设景观桥的话，需要经过一系列程序，这不属于被告责任范围内，所以景观桥能不能建造，不是被告的责任，也不是被告的过错。被告的楼书宣传中是没有景观桥的，被告是在宣传排屋时印刷过含景观桥的楼书，但是未对外发放。关于景观桥的依据，电视台引用的是有景观桥的宣传册，电视台在审核纠纷发生的真实性时，没有认真核查，所以报道是有失偏颇的，不能作为本案证据使用，不能证明原告的证明对象和内容。证据10与本案无关，这份证据未涉及到本案所涉商品房。质监局所反映的问题，被告已经通过回复函的方式进行了明确答复，明确所涉商品房均满足规划要求，不存在主体结构不合格或者严重质量问题影响居住的情形。即便是质监局查询反映了相关问题，其也是属于被告进行保修而不是逾期交房的问题。该份证据恰恰反映出这些商品房都经过分户验收合格，不存在重大质量问题。对证据11三性均有异议，该份证据系网上打印，不具有可靠的信息来源，不能真实反映案涉商品房租金标准。本案商品房已经符合交付条件，不存在原告所称的无法居住或者需在外面租房的事实。
原告对被告提交的证据1有异议。除了原告提交的《买卖合同》，之外的条款原告均未签署过。从原告提交的《买卖合同》中可以看到，每页均有页码标注，第19页标在附件6、7、8页面上，第20页标在原、被告签署字样的页面上，至于被告提出的该两页之间的《补充协议》条款，均是其恶意增加进去的。退一万步讲，即使存在被告说陈述的补充条款，该条款也是被告单方制作的格式条款，其内容限制了原告的主要权利，应当无效。对证据2真实性没有异议。对证据3真实性没有异议，该份协议与《买卖合同》是两份相对独立的协议，车位的交付并不影响商品房交付的时间，但是两份协议是相互依存的。对证据4真实性没有异议，该份证据本身与本案没有关联性，其中的规划图能够说明在2009年的时候，规划局确实在该图上有桥梁的设计。对证据5有异议，该份证据说明2010年10月10日时该桥梁尚未通过审批。对证据6真实性没有异议，对其是否合法取得及被告的待证事实有异议，原告在举证阶段已经对该份证据是否合法取得提出了相关质疑，并已向建设部门提交了相关材料，建设部门已经受理并将限期答复原告，原告不排除继续提交证据证明该竣工验收备案表的取得途径是不合法的。对证据7真实性没有异议，该份证据证明被告违反合同约定逾期通知原告交房。对证据8、9真实性没有异议，关联性、合法性有异议，原告认为被告通过不合法手段取得竣工验收备案表而房屋又存在严重质量问题，故被告不可能取得两项证据所示的证书及许可证。对证据10西西湖山墅的宣传册原告向法庭提交的这一页没有异议，该页是当初被告在售房时提供给原告的。对被告没有提交给原告的部分证据的真实性有异议。但虽然该份证据是被告单方制作的，恰恰可以证明被告在售房的时候，向原告陈述在河流上设计有景观桥、水系喷泉景观及在相应楼宇处周围设置有西湖十景。对证据11三性均有异议。首先，该证据的真实性无法确认；其次，该证据不能证明涉案房屋的通气、用气等设施已经符合交付条件。该图纸仅是竣工图，并没有经过相关部门验收，涉案房屋的通气、用气等设施自被告告知原告交付房屋之日起就存在质量问题，但被告一直怠于修复，被告工作人员在2013年9月才告知原告可以通气、用气；最后，该证据是由施工单位浙江国联设备工程有限公司与监理单位达华工程管理（集团）有限公司出具的，该证据属于证人证言，施工单位、监理单位与被告存在利害关系，不能单独作为定案的依据。
对原告提交的证据1-6、10，被告提交的证据1-4、6-9、11，本院将结合其它证据作综合认定；对原告提交的证据7-9，与本案无关联，本院不予认定；对原告提交的证据11，不符合证据形式，本院不予认定；对被告提交的证据5、10，与本案无关联，本院不予认定。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：
2011年12月18日，原、被告签订《买卖合同》一份，约定被告将位于杭州市余杭区余杭镇湖山帝景湾（现名世茂西西湖）4幢1单元1303室的房屋预售给原告，该房屋的建筑面积为85.14平方米，单价为每平方米6463.07元，总价款为550266元；被告应当在2012年12月31日前向原告交付房屋，于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告；另外，双方还对房屋的交付条件、质量要求、违约责任、合同页码和份数等作了约定。同日双方又签订《补充协议》一份，约定被告如不能按《买卖合同》约定期限交房的，原告同意给予被告6个月（即至2013年6月30日，含当日）的交房宽限期……；因交房宽限期，双方同意被告交付土地、房屋权属证书的日期相应顺延六个月（即至2013年9月30日，含当日）。如被告逾期交房的，则《买卖合同》及《补充协议》中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与房屋交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期交付土地、房屋权属证书的相应违约责任及赔偿责任。《买卖合同》及《补充协议》签订后，原告即依约向被告支付了全额购房款。后被告于2013年6月22日向原告发出《通知书》通知原告收房，原告在庭审中确认收到该《通知书》；另被告于2013年9月16日取得涉案商品房的《土地分割登记许可证》和《房屋权属证书》。现原告以被告迟延交房、迟延办证且房屋存在质量问题为由提起诉讼，要求被告赔偿迟延交房、迟延办证的违约金及租金损失。
本院认为，原、被告之间签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，双方均应依照上述约定履行各自的义务。原告在庭审时称其在购房时签署的《补充协议》并不包含双方关于交房宽限期和办证宽限期的约定，本院认为，原告签署不完整的《补充协议》的行为是由于原告在签订合同时未尽到审慎义务造成的，相应的后果应由原告自行承担；参照被告提交的完整的《补充协议》，双方确约定对被告交房期限宽限至2013年6月30日，对被告交付土地、房屋权属证书的期限宽限至2013年9月30日。被告于2013年6月22日向原告发出《通知书》且原告承认收到，故应认定被告已依约向原告交付房屋；被告于2013年9月16日取得涉案商品房的《土地分割登记许可证》和《房屋权属证书》，上述时间亦符合《补充协议》中对于办证宽限期的约定。关于原告诉称的其在2013年9月才被告知可以通气的问题，本院认为，被告提交的证据6及证据11均表明涉案小区在约定的交房时间前即已符合约定的交房条件，故原告关于涉案小区逾期通气的主张，证据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。涉案住宅小区已经经相关部门验收合格且原告未提供充分证据证明被告交付的房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，本院认为，原告诉称的房屋质量问题可在经被告确认后，通过由被告修复或者原告自行修复被告承担费用的方式进行处理。综上，原告要求被告支付未按期交付房屋、权属证书的违约金及租金损失的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告范保东的诉讼请求。
本案案件受理费1342元，减半收取671元，由原告范保东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1342元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求，由本院书面通知预交。
代理审判员 黄灿
二〇一三年十二月十八日
书 记 员 郑超