北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民（商）终字第10540号上诉人（原审原告）王显兴，男，1941年4月15日出生。委托代理人谭君祥，北京市惠诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）崔柳，女，1981年3月31日出生。委托代理人吴瑜，北京大成律师事务所律师。上诉人王显兴因与被上诉人崔柳委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第07212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成由法官杨路担任审判长，法官杜丽霞、法官石煜参加的合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理。王显兴的委托代理人谭君祥，被上诉人崔柳及其委托代理人吴瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王显兴在一审中诉称：2010年5月17日，王显兴向崔柳出具《委托书》，约定由崔柳代为办理位于北京市朝阳区花虎沟9号院2号楼1门1层101号房屋（以下简称涉案房屋）的出售事宜，并进行了公证。此后，王显兴多次向崔柳询问售房进展，崔柳均表示未出售。2014年8月，王显兴偶然得知涉案房屋已经出售，遂要求崔柳按委托书约定返还售房款，但崔柳以各种理由进行推诿。故王显兴诉至一审法院，要求：崔柳继续履行合同，向王显兴返还售房款340万元及利息，并承担本案诉讼费用。一审中，王显兴以崔柳已经支付房款230万元为由，申请减少诉讼请求为：崔柳向王显兴返还售房款110万元并支付利息（以110万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年7月19日起至实际支付之日止），并承担本案诉讼费用。崔柳在一审中答辩称：2010年4、5月，崔柳从王显兴处购买涉案房屋，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，崔柳向王显兴支付了全部购房款；双方的真实意思表示是房屋出售而不是委托售房，王显兴出具的委托书是为方便崔柳处理涉案房屋，是其完成房屋出售的一种方式；崔柳有权处置涉案房屋并获得收益，王显兴无权再次获得售房款；本案案由应为房屋买卖合同纠纷而非委托合同纠纷，一审法院经审理查明：2010年4月15日，王显兴作为出卖人与作为买受人的崔柳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王显兴向崔柳出卖涉案房屋，成交价格为229万元。同日，崔柳向王显兴支付定金4万元。同日，王显兴出具《未出租声明》、王显兴代刘清兰出具《共有权人同意出售声明》。王显兴另出具《定金收条》，内容为“今收到崔柳交来的购买涉案房屋购房定金4万元，剩余16万元于2010年4月16日支付出卖方，定金共计20万元，特此收条，以作凭证。”2010年4月16日，崔柳向王显兴支付定金16万元。2010年5月17日，崔柳向王显兴支付210万元。同日，王显兴出具收条，内容为：今收到崔柳交来的购买涉案房屋的购房款210万元，至此加上之前已付定金20万元，共计230万元已付齐，特此收条。同日，王显兴、刘清兰作为委托人向崔柳出具经公证的委托书，委托崔柳作为代理人，出售涉案房屋。同日，王显兴出具《声明书》，内容为：“如此房屋在委托期内发生因出租、出售的交接而产生人为事故影响到第三方利益，则责任由受托人承担。委托人承诺绝不会单方面撤销此委托协议，如委托人单方撤销则应退还交易中心的费用，包括总房款及各项手续费，特此声明，以作凭证。”王显兴在声明人，即委托人处签字。崔柳在受托人处签字。2014年7月18日，崔柳以王显兴代理人身份，代王显兴作为出卖人，与作为买受人的吕进签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以340万元的价格向吕进出售涉案房屋。一审庭审中，崔柳申请证人孟×出庭作证。孟×称其原系思源地产倚林佳园店店长，2010年年初，王显兴到店登记出售涉案房屋。2010年4月15日，王显兴与崔柳签订《北京市存量房买卖合同》，后崔柳先后向王显兴支付定金及购房款合计230万元。2010年5月17日，王显兴向崔柳交付涉案房屋。因崔柳表示暂时无法确定将涉案房屋过户到谁的名下，孟×提出建议并得到王显兴及崔柳同意，于2010年5月17日带崔柳、王显兴及刘清兰到国信公证处办理委托公证，行业称“权款公证”，王显兴将涉案房屋所有处置权交给崔柳，崔柳可凭委托书随时将房屋过户给任何人，王显兴及刘清兰对此无异议。2014年初，崔柳因出售涉案房屋，联系孟×，希望孟×可以联系王显兴，让王显兴提供其户口簿复印件用于过户。孟×带崔柳找到王显兴，崔柳告知王显兴要过户涉案房屋，王显兴同意配合。后孟×接到王显兴电话，希望孟×可以帮其向崔柳要售房款的一半，并承诺如果得到该笔钱，将给孟×30万元。王显兴对孟×证人证言真实性不认可，认为孟×证人证言存在前后矛盾。一审庭审中，崔柳提交孟×与刘清兰谈话录音，证明刘清兰认可涉案房屋已经出售给崔柳。2015年4月8日，一审法院组织证据交换时，王显兴代理人对录音真实性不予认可，称不清楚谈话中的“刘阿姨”是谁。2015年5月14日一审庭审时，王显兴代理人主张录音中刘清兰多次提到王显兴通过多种方式寻找崔柳，但仍以录音文字整理是摘要，不全面为由，不认可录音的真实性。一审庭审中，一审法院询问双方，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价格为229万元，为何崔柳向王显兴实际支付的款项为230万元。王显兴代理人表示不清楚，崔柳称因双方交割涉案房屋时，涉案房屋内有家电，双方协商崔柳以1万元的价格购买涉案房屋内的家电。一审庭审中，双方一致认可王显兴于2010年5月17日向崔柳交付涉案房屋。一审法院判决认定：本案一审争议焦点为王显兴与崔柳之间法律关系的界定。本案中虽王显兴向崔柳出具经公证的委托书，但结合王显兴与崔柳之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王显兴先后出具的《未出租声明》、《定金收条》、《收条》、《声明书》、付款凭证等证据，以及王显兴收取房款并向崔柳交付涉案房屋的行为，可以认定王显兴系向崔柳出售涉案房屋，双方之间的真实意思为房屋买卖，而非委托出售涉案房屋，双方之间应为买卖合同关系。王显兴与崔柳之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，王显兴与崔柳签订《北京市存量房屋买卖合同》后，虽未进行涉案房屋的所有权变更登记，但并不影响双方之间合同的效力，双方均应按合同约定履行。现崔柳已经全额支付王显兴购房款，王显兴要求崔柳支付崔柳向案外人售房的差价，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。王显兴主张其之所以出具委托书，是因为其与崔柳协商解除房屋买卖合同，但王显兴无法全额返还崔柳已经支付的房款，故委托崔柳售房，但并未提交证据，且明显不合常理，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：驳回王显兴的诉讼请求。王显兴不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。其上诉理由为：1.一审判决遗漏重要事实，适用法律错误，2014年7月18日，崔柳代理王显兴与第三方签订了《房屋买卖合同》，且办理了过户手续，王显兴是卖方，崔柳仅是代理人不应享有房款。王显兴分别与崔柳、案外人签订了两份买卖合同，如崔柳认为王显兴违约，应另行起诉；2.一审判决认定王显兴与崔柳的买卖合同有效，同一房屋买卖多次却只过户一次，变相鼓励了偷税漏税、规避房屋限购规定的行为；3.本案无论因何种原因出具委托书，双方均为委托合同纠纷，该委托合同已经履行完毕，买卖合同因委托书的出具而解除，一审法院不应审理王显兴与崔柳之间的《房屋买卖合同》；4.王显兴作为房屋所有人，应享有房屋收益、处分权。崔柳服从一审法院上述民事判决，并针对王显兴的上述请求答辩称：1.一审判决认定事实清楚，崔柳代理王显兴与第三方签订的《房屋买卖合同》一审法院已经查明，并作出认定；2.本案双方之间为买卖合同纠纷，2010年王显兴已经将房屋出售给崔柳，崔柳支付了全部购房款，但由于房主问题、限购问题等原因，房屋未能过户，经中介提议，双方以办理委托公证的方式将房屋处分权交给崔柳，委托只是履行买卖合同的方式；3.房屋未办理登记过户手续，不影响买卖合同的效力；4.王显兴因为房价上涨主张解除了合同，是不诚信的行为。综上，请求维持一审判决。二审期间，王显兴、崔柳均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《未出租声明》、《定金收条》、《收条》、《声明书》、《存量房屋买卖合同》、崔柳提交的付款凭证、（2010）京国信内民证自第02296号公证书，以及当事人的一、二审陈述意见等在案佐证。本院认为：本案二审期间争议焦点为王显兴与崔柳之间的买卖合同是否已解除，其双方之间的法律关系应如何界定，王显兴是否可依据委托书请求崔柳支付房款差价。一、王显兴与崔柳之间的买卖合同是否已解除2010年4月15日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后，崔柳陆续付清了全部房款。2010年5月17日，王显兴出具收条，写明购房款已付清。同日，涉案房屋交付崔柳，但一直未办理过户手续。王显兴上诉称，涉案买卖合同因王显兴出具的委托书而解除，二审庭审中又表示在2010年5月17日即交付完毕购房款之日崔柳曾提出解除合同，由于委托书中并无任何关于解除合同的意思表示，王显兴也并未提交任何关于合同解除的证据，故其关于买卖合同已解除的主张本院均不予采信。二、王显兴与崔柳之间的法律关系应如何界定本院认为，尽管王显兴向崔柳出具了委托书，但不能就此认定王显兴仅仅是委托崔柳出售涉案房屋。由于在出具委托书前，双方签订了合法有效的买卖合同，随后，崔柳交付了全部房款，履行完毕了合同义务，王显兴出具了未出租声明、定金收条、收条、声明书等，并将房屋交付崔柳。综合上述情况可以认定，上述行为实际是在履行涉案房屋买卖合同。关于出具委托书的原因，崔柳表示因房屋限购等原因无法办理过户，故双方公证办理了委托手续，王显兴出具了声明书，崔柳取得了房屋的处分权。结合上述履行情况，本院认为，崔柳的解释亦符合情理。因此，一审法院认定双方之间的真实意思为房屋买卖，双方之间应为买卖合同关系，本院认为此项认定并无不妥。三、王显兴是否可以依据委托书请求崔柳支付房款差价如前所述，尽管王显兴向崔柳出具了委托书，但双方之间关于涉案房屋达成的真实意思表示为买卖合同关系。虽然涉案房屋并未办理变更登记手续，但在双方签订买卖合同并已实际履行了合同义务的四年后，崔柳再次转让时，王显兴不再享有房屋的收益权，无权依据委托书请求崔柳支付房款差价。综上，王显兴的上诉理由缺乏依据，本院不予采信，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7598元，由王显兴负担（已交纳）。二审案件受理费14700元，由王显兴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路代理审判员  杜丽霞代理审判员  石 煜二〇一五年八月十九日书 记 员  耿梦琪