湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘03民终1235号上诉人（原审被告）：湖南原弘产房地产开发有限公司，。法定代表人：杨靖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志磊，湖南湘晋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕海红，女，1968年12月2日出生，汉族，湖南省湘潭市人。委托诉讼代理人：潘柳，湖南湘剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湘潭新都酒店管理有限公司，法定代表人：杨靖，系该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：湘潭绿之韵大酒店有限公司。法定代表人：聂丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓小佳，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ芳，湖南纲维律师事务所律师。上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产公司）因与被上诉人吕海红、湘潭新都酒店管理有限公司（以下简称新都公司）、湘潭绿之韵大酒店有限公司（以下简称绿之韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人原弘产公司的委托诉讼代理人刘志磊、被上诉人吕海红的委托诉讼代理人潘柳、被上诉人绿之韵公司的委托诉讼代理人ＸＸ芳到庭参加诉讼。被上诉人新都公司经合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原弘产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人吕海红对上诉人的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、上诉人作为连带保证人，被上诉人吕海红对上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。一方面，《承诺书》和《证明》皆是针对特定业主的承诺，而非针对所有业主，被上诉人吕海红未在诉讼时效内向上诉人或者新都酒店主张过权利，一审法院仅凭《承诺书》和《证明》来认定所有业主诉讼时效皆已中断有所不当。另一方面，上诉人只是保证人，并不是主债务人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十六条规定，“一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断”，因此，被上诉人吕海红的诉讼请求对于上诉人来说已经超过了诉讼时效。二、上诉人不应当承担保证责任。根据《委托租赁合同》第八条：丙方在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如乙方需按照本合同承担违约责任，丙方承担连带担保责任。首先，被上诉人吕海红并未完成所有的义务，例如并没有办理相应的《房屋租赁证》，上诉人承担保证责任的条件尚不成就。其次，上诉人的保证期间应当从新都公司违约之日起计算，而不应当从被上诉人起诉之日起计算，本案保证期间为2015年5月1日至2015年11月1日，被上诉人2017年1月13日才提起诉讼，早已超过了保证期间。吕海红辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；二、吕海红在一审中已经提供了诉讼时效中断的充分证据，本案不存在诉讼时效逾期的问题；三、一审判决认定上诉人与新都公司承担连带保证责任，是依据合同条款，不存在认定保证责任错误的问题。绿之韵公司辩称，上诉人的上诉事由与绿之韵公司无关。新都公司未到庭发表答辩意见，未提交书面答辩状。吕海红向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《委托租赁合同》；2、被告新都公司支付拖欠原告的房屋租金67802.43元（暂自2015年4月1日起计算至2017年4月17日，请求人民法院计算至判决生效之日），并支付违约金5000元；3、被告原弘产公司对诉请第2项支付义务承担连带偿还责任；4、第三人湘潭绿之韵大酒店有限公司立即腾空房屋，并将房屋返还给原告；5、第三人绿之韵大酒店有限公司支付原告房屋占有使用费用（按《委托租赁合同》租金计算标准，自判决生效之日起计算至实际腾房之日止；6、本案诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：原、被告于2012年11月20日签订了一份《委托租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇一期一单元1301009号房屋出租给被告新都公司，租期自2013年4月1日起至2025年4月1日止，共计十二年；并约定被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价331297元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金；还约定被告原弘产公司在原告完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如新都公司需按照本合同承担违约责任，被告原弘产公司承担连带担保责任；合同另约定除非原告未支付完购买住宅的所有款项及费用，否则如被告新都公司不按上述约定按时向原告支付租金，则每逾期一日按应付未付租金的万分之二缴纳滞纳金；超过半年未付，原告有权终止合同，并可向被告新都公司追究违约责任；如被告提前终止租赁合同，被告新都公司须按本合同约定支付剩余租赁期的全部租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告新都公司自2015年4月1日起至今未向原告吕海红支付房屋租金。现原告为维护自身合法权益，为此诉至法院。另查明：被告原弘产公司与第三人绿之韵公司于2015年5月15日签订了一份《酒店租赁合同》及《酒店租赁合同（附件）》，约定：酒店租赁区域及面积分为酒店一次租赁区域及面积、酒店二次租赁区域及面积、酒店配套设施租赁区域及面积；其中酒店一次租赁区域及面积包含本案涉案房屋；酒店一次租赁区域每年租金为350万元；酒店租赁期限为15年（自2015年6月1日起至2030年5月31日止）；《酒店租赁合同》及《酒店租赁合同（附件）》签订后，第三人绿之韵公司于2015年5月20日通过中国建设银行网上银行分两笔向被告原弘产公司支付租金共计13837500元。一审法院认为：根据法院查明的案件事实，结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告吕海红与被告新都公司签订《委托租赁合同》是否成立？《委托租赁合同》是委托合同还是租赁合同？二、原告与被告新都公司签订的《委托租赁合同》是否得以解除？三、原告主张被告支付租金的诉讼请求是否应当得到支持？房屋租金计算的起止时间及金额为多少？四、原告主张被告支付违约金的诉讼请求是否应当得到支持？五、被告原弘产公司是否应对被告新都公司的上述债务承担连带清偿责任？六、第三人是否负有腾空房屋的义务以及是否应当支付涉案租赁合同解除后的房屋占有使用费？对于第一个焦点：原、被告所签订的《委托租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应按约全面履行各自的义务。原、被告签订的《委托租赁合同》虽从合同名称来看为委托租赁合同，但从合同实质内容来看，《委托租赁合同》对房屋的交付、租期、租金均进行了明确的约定，故原、被告所签订的《委托租赁合同》实质为房屋租赁合同。对于第二个焦点：合同签订后，原告履行了将房屋交付给被告使用的义务，被告应按约履行向原告给付房屋租金的义务，但被告自2015年4月1日至今未按合同约定给付房屋租金，符合原、被告签订的《委托租赁合同》第九条合同解除的情形，故法院对原告要求解除原告吕海红与被告新都公司签订的《委托租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。对于第三个焦点：关于原告要求被告给付房屋租金的诉讼请求，被告辩称原告所诉给付房屋租金的诉讼请求已过诉讼时效，对于原告要求被告给付房屋租金是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案中《委托租赁合同》第四条对于租金支付时间约定为“从第三年至第十二年租赁期间每一年的4月1日和10月1日起一个月内，乙方按半年支付租金至乙方为甲方统一指定开设的收款账户”，由此可以确定原告本案主张的租金每期届满时间为2015年5月1日、2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日。审理中，原告主张其多次向被告主张过权利并向本院提交了被告原弘产公司于2015年12月31日出具的《承诺书》及2016年3月11日新都公司出具的《证明》，该《承诺书》及《证明》分别由被告原弘产公司、新都公司出具，《承诺书》中原弘产公司承诺了支付租金的事宜，且之后新都公司也出具了《证明》证实其自2015年4月1日起未支付租金的事实，同时根据原告提交的《民事裁定书》也证实了原告曾于2017年1月13日向本院提起诉讼主张过权利，故足以证实原告在诉讼时效内分别向被告主张了权利且原告主张权利之后至原告向法院起诉之日未超过一年的诉讼时效，为此法院对被告主张原告要求被告给付房屋租金超过诉讼时效的辩称意见不予支持。本案中，按照原告吕海红与被告新都公司签订的《委托租赁合同》的约定“被告新都公司按原告《商品房买卖合同》中签订的实际成交价331297元为基数，自第三年起按每年10%（含税）的比例向原告支付租金”。为此被告新都公司应当按照合同的约定按年租金33129.7元的标准向原告吕海红支付租金。对于租金支付的起止期间问题，被告在庭审中主张2016年4月1日之后的租金应为滞纳金。对于被告新都公司的抗辩主张，本院评析如下：对《委托租赁合同》解除后的租金支付起止时间，在《委托租赁合同》第九条已明确进行了约定：……如乙方提前终止本租赁合同，乙方须按合同约定支付剩余租赁期的租金。故被告新都公司应自2015年4月1日起至本判决生效之日止作为起止时间向原告支付租金。对于第四个焦点，原告主张因被告违约造成提前终止租赁合同导致原告至少需要两个月以上才能再次出租，因此按照该损失5000元左右来计算违约金。法院认为《委托租赁合同》中对违约金已进行了约定，而原告主张计算违约金的方式因不属于合同约定的计算方式，故缺乏依据，但鉴于本案系基于被告新都公司违约导致合同解除的情形，原告因被告违约损失必然发生，故法院酌定根据《委托租赁合同》第九条来计算违约金，《委托租赁合同》第九条中已明确约定了违约金的计算标准为逾期之日按未付租金的万分之二向原告缴纳滞纳金，而被告新都公司支付租金的时间为每一年的4月1日和10月1日起一个月内支付，故被告新都公司应分四个期间向原告吕海红缴付滞纳金，滞纳金共计5897.08元。其中：第一个期间为自2015年5月2日起以16564.85元为基数计算至2017年4月21日止（计算至原告向法院起诉之日）、第二个期间为自2015年11月2日起以16564.85元为基数计算至2017年4月21日止（计算至原告向法院起诉之日）、第三个期间为自2016年5月2日起以16564.85元为基数计算至2017年4月21日止（计算至原告向本院起诉之日）、第四个期间为自2016年11月2日起以16564.85元为基数计算至2017年4月21日止（计算至原告向本院起诉之日）。但因被告新都公司应分四个期间向原告吕海红缴付滞纳金为5897.08元，而原告吕海红主张的违约金为5000元，原告的该主张系其对民事权利的处分，故法院认定被告新都公司向原告支付滞纳金为5000元。对于第五个焦点，原、被告之间进行争议的是被告原弘产公司所提供的保证是否已过保证期间。本案中被告原弘产公司在《委托租赁合同》中向原告提供了保证，对被告原弘产所提供的保证本院评析如下：根据《委托租赁合同》第八条：丙方在甲方完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后担任本合同的担保方，如乙方需按照本合同承担违约责任，丙方承担连带担保责任。该条款实质为附条件保证，其条件成就情形有如下两个：1、被告原弘产公司在原告吕海红完全履行《商品房买卖合同》中规定的支付房款义务及其他义务后；2、如被告新都公司需按照本合同承担违约责任。从条件1来看，原告已充分举出证据履行了支付房款义务并向被告新都公司出具了《委托书》，足以证实房屋已交付被告新都公司，因此条件1已完全成就；从条件2来看，被告原弘产应在“如被告新都公司需按照本合同承担违约责任”时承担连带担保责任，而本案中原告采取的是向法院提起诉讼来主张被告新都酒店承担违约责任的方式，故应认定为原告向本院主张权利之日为条件2成就之时。同时鉴于在《委托租赁合同》未约定保证期间，为此被告原弘产公司的保证期间应自原告向法院主张权利之日起算。因被告原弘产公司的保证范围约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”为此被告原弘产公司的保证范围为对被告新都公司的全部债务承担责任。为此法院对原告要求被告原弘产公司为被告新都酒店的支付原告的租金及违约金的义务承担连带清偿责任的诉讼请求依法予以支持。对于第六个焦点，本案中第三人绿之韵公司作为次承租人，虽与被告原弘产公司签订了《酒店租赁合同》且已向被告原弘产公司支付了三年租金，但因被告原弘产公司未能向原告支付租金导致本案涉案《租赁合同》解除时，被告原弘产公司已丧失了将房屋出租给第三人的权利基础，同时第三人也未向本院主张代被告向原告支付租金，故第三人绿之韵公司继续占有使用房屋已无合法依据，为此第三人绿之韵公司应负有腾空房屋的义务，对房屋腾空期限问题，鉴于涉案房屋至今第三人在经营，应给付第三人腾空房屋的合理期间，故法院酌定给予第三人绿之韵公司30日的腾空期。关于第三人主张原告诉请第三人腾空租赁物应承担造成第三人的损失的抗辩意见，被告原弘产公司与第三人绿之韵公司签订《酒店租赁合同》，《酒店租赁合同》的合同相对方系被告原弘产公司，根据合同相对性原则及导致本案涉案《租赁合同》解除的因由为被告新都公司未向原告支付租金，为此第三人的主张并无事实与法律依据，为此本院对第三人的抗辩主张不予支持。对于原告要求被告支付租赁合同解除后的房屋占有使用费的问题，法院认为，合同解除后，第三人作为涉案房屋使用人，负有腾空房屋义务人，成就原告主张的条件应系第三人在合理腾空期届满后第三人仍未腾空房屋的情形，故若第三人逾期腾空房屋，则应承担相应的逾期腾房使用费，对于房屋占有使用费标准问题，应按《租赁合同》约定租金标准执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、解除原告吕海红与被告湘潭新都酒店管理有限公司于2012年11月20日签订的《委托租赁合同》；二、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告吕海红支付租金（租金自2015年4月1日起按照年租金33129.7元的标准计算至本判决生效之日止）；三、被告湘潭新都酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告吕海红支付违约金5000元；四、被告湖南原弘产房地产开发有限公司对本判决上述第二项、第三项给付金钱义务承担连带清偿责任；五、第三人湘潭绿之韵大酒店有限公司在判决生效之日起三十内自行腾空位于湘潭市九华示范区学府路1号新都汇1栋1301009号房屋,逾期腾房，应按年租金33129.7元的标准支付给原告吕海红占用期间的占有使用费；六、驳回原告吕海红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1620元，减半收取810元，由被告湘潭新都酒店管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、被上诉人吕海红要求上诉人承担保证责任是否已过保证期间？本案中《委托租赁合同》第四条对于租金支付时间约定为“从第三年至第十二年租赁期间每一年的4月1日和10月1日起一个月内，乙方按半年支付租金至乙方为甲方统一指定开设的收款账户”，由此可以确定吕海红主张的租金每期届满时间为2015年5月1日、2015年11月1日、2016年5月1日及2016年11月1日。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”本案《委托租赁合同》中约定上诉人承担保证的方式系连带责任保证，但未约定保证期间，依据上述法律规定，本案的保证期间为六个月，即从2015年5月1日起至2015年11月1日。根据吕海红一审提交的《关于湘潭九华新都汇（新都酒店）返租式酒店涉嫌非法集资的情况举报》及《省委巡视组信访件交办函》可证实，出租方相关业主曾于2015年7月前集体多次向上诉人及新都酒店就欠租问题主张过权利，相关的业主代表亦曾于2015年7月24日就该问题到湘潭市信访局走访登记，故可认定吕海红在保证期间内对上诉人主张了权利，自此开始计算保证的诉讼时效。一审认定保证期间自吕海红向法院主张权利之日起算不当，本院予以纠正。上诉人认为本案已过保证期间的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。二、被上诉人吕海红要求上诉人承担保证责任是否已过诉讼时效？根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。根据吕海红一审提交的原弘产公司于2015年12月31日出具的《承诺书》及2016年3月11日新都公司出具的《证明》，《承诺书》中原弘产公司承诺了支付租金的事宜，《证明》中新都公司自认自2015年4月1日起未支付租金的事实，上述《承诺书》和《证明》的内容中均未体现出系针对特定业主所作出，故上诉人认为《承诺书》及《证明》系针对特定业主的承诺的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。同时根据吕海红提交的《民事裁定书》也证实了其曾于2017年1月13日就本案事实向法院提起诉讼主张权利，故足以证实吕海红在诉讼时效内分别向原弘产公司和新都公司主张过权利，引起诉讼时效中断，吕海红要求上诉人承担保证责任未超过诉讼时效。此外，吕海红与新都公司、原弘产公司订立《委托租赁合同》后，已按合同约定履行了支付房款及房屋的义务，现新都公司未按合同约定缴纳租金，构成违约，上诉人作为保证人应当承担保证责任。上诉人认为吕海红未完成所有的义务，上诉人承担担保责任的条件尚不成就的上诉理由缺乏相应依据，本院不予采纳。因原弘产公司和新都公司系关联企业，在新都公司承租了吕海红的房屋后，又以原弘产公司的名义转租给绿之韵公司，并由原弘产公司实际获取转租租金，现原弘产公司以其系担保人为由来逃避新都公司对吕海红所负的债务，显然有违民法中的诚实信用原则。因原弘产公司在本案中与新都公司“人格混同”的行为中获益，故其亦应对本案新都公司的债务承担连带清偿责任。综上，湖南原弘产房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1620元，由上诉人湖南原弘产房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩小平审 判 员  向兴礼审 判 员  周 尧二〇一七年九月三十日代理书记员  严冰彬