浙江省平阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）温平执异初字第3号
原告：黄振友。
原告：庄满花。
上列两原告的委托代理人：刘时俊。
被告：林延区。
委托代理人：金士卡。
被告：朱开均。
原告黄振友、庄满花与被告林延区、朱开均案外人执行异议之诉一案，本院于2014年3月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告黄振友、庄满花及两原告的委托代理人刘时俊、被告林延区的委托代理人金士卡到庭参加诉讼，被告朱开均经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄振友、庄满花共同起诉称：农历2009年1月18日、2月6日，原告黄振友、庄满花夫妇与被告朱开均及其妻子朱小东夫妇分别签订房屋买卖协议书、卖房契约，约定由原告出资250200元购买被告所有的位于苍南县宜山镇新塘街113号（房权证：苍字第××号）一间房屋。农历2009年2月6日，原告付清购房款后即迁入该房屋居住至今。之后，原告将该房屋的水、有线电视等变更至自己名下，并支付水、电、有线电视等费用至今。2013年10月28日、2014年2月20日，苍南县人民法院、平阳县人民法院分别作出（2013）温苍委执字第25号执行裁定书、（2014）温平执异字第4号执行裁定书，将上述房屋进行查封并驳回了原告的执行异议。原告认为，原告在与被告朱开均夫妇签订房屋卖尽契后，已付清房价款，并已实际占有、居住，且办理了相关的水、有线电视等报装手续，理应享有该房屋的所有权。现要求判令：1、确认原告黄振友、庄满花与被告朱开均签订的卖房契约合法有效；2、判令被告朱开均协助将位于苍南县宜山镇新塘街113号房屋权属变更至原告名下；3、停止对登记为被告朱开均与他人共有的苍南县宜山镇新塘街113号房屋的执行；4、本案诉讼费用由被告承担。
为证明以上事实，原告黄振友、庄满花在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、原告的身份证、结婚证，以证明原告的身份及主体资格；
2、被告的身份证、结婚证，以证明被告的身份及主体资格；
3、房屋买卖协议书、卖房契据，以证明房屋买卖协议书、买卖合同形成时间为农历2009年1月18日、2月6日，原告购买诉争房屋的事实；
4、房权证，以证明诉争房屋登记情况的事实；
5、水费明细、有线电视费缴纳记录，以证明诉争房屋的水费、有线电视费缴纳情况的事实；
6、证明二份，以证明原告购买诉争房屋，并于2009年2月居住至今的事实；
7、苍南法院（2013）温苍执委字第25号执行裁定书、本院（2014）温平执异字第4号执行裁定书，以证明诉争房屋被查封的事实。
被告林延区答辩称：诉争房屋登记在被告朱开均名下，应属朱开均夫妇所有。根据相关法律规定，原告没有在房屋买卖后90天内办理产权变更登记手续，存在过错，其后果应由其自负。
被告林延区未在本院指定的举证期限内提供证据。
被告朱开均未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提供证据。
原告提交的上述证据，经庭审出示并质证，当事人的质证意见和本院的认证意见如下：
被告朱开均经本院公告传唤未到庭，视为放弃抗辩与质证的权利；被告林延区对证据1、2、7没有异议；证据3协议书与卖房契据上朱小东的笔迹不一致，对其真实性有异议；证据4房产证上的张金渺与证据3中的张某名字不一致；证据5有线电视费缴纳记录仅为2009年与2010年的记录，没有此后的缴费记录；证据6证明的真实性有异议。本院对上述证据综合认证如下，原告提供的证据1、2、7，原告方均无异议，本院予以确认；原告提供的证据3，系房屋买卖双方当事人对房屋买卖合意的一种表示形式，为双方意思真实表示，可以证明原告的待证事实，本院予以确认；原告提供的证据4，房权证系国家行政职能部门制作的权属证书，其证明效力应予确认；原告提供的证据5，原告缴纳水费及有线电视费的记录，其正是基于双方发生的房屋买卖行为，与本院认定的其他证据能相互印证，可以证明原告的待证事实，本院予以确认；原告提供的证据6，村委会证明，符合证据要件规定，且与本院认定的其他证据相印证，本院予以确认，证人张某等的证明，不符合证据形式，本院不作认定。
综上，本院认定事实如下：原告黄振友、庄满花系夫妻关系。农历2009年1月18日，原告黄振友、庄满花与被告朱开均及其妻子朱小东签订房屋买卖协议书，约定被告朱开均夫妇将其共有的位于苍南县宜山镇新塘街113号（房权证：苍字第××号）一间房屋，作价250200元出卖给原告，原告于当日支付定金20000元，在订立正式契约时款随契清。同年农历2月6日，双方订立卖房契约，原告付清全部购房款，随后迁入该房屋居住，并将该房屋的水、有线电视等变更至其名下。
另查，被告林延区与被告朱开均机动车交通事故责任纠纷一案，本院于2013年4月26日作出（2013）温平巡民初字第73号民事判决书，判令被告朱开均支付林延区赔偿金176728.5元，因被告朱开均未履行法律文书所确定的义务，林延区申请本院强制执行，本院按规定将案件移送苍南县人民法院执行，苍南县人民法院立案执行后，作出（2013）温苍执委字第25号执行裁定书，查封了上述房产。原告黄振友、庄满花为此提出案外人执行异议，2014年2月20日，本院作出（2014）温平执异字第4号执行裁定书，驳回了原告黄振友、庄满花的执行异议，原告遂向本院起诉，提出上述诉请。
本院认为，原告黄振友、庄满花与被告朱开均及其妻子朱小东自愿签订房屋买卖契约，并按约支付了全部房价款，办理了相关的水、有线电视等变更登记手续，且实际占有、使用房屋多年，上述事实表明原告黄振友、庄满花与被告朱开均夫妇签订的房屋买卖契约，是双方意思的真实表示，不存在恶意串通、虚假买卖之嫌，该买卖行为客观真实。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该房屋买卖合同已经履行，且合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该条文明确规定了应当保护符合规定条件的买受方的合同权利，原告已按约支付了全部房价款，并实际占有使用房屋多年，虽未办理产权变更登记手续，但并无证据证明其对此存在过错。原告在履行房屋买卖合同主给付义务后依据合同取得的民事权利应受到法律保护，而被告朱开均在房屋买卖合同项下的主给付义务即交付房屋也已履行完毕，其对诉争房屋已经丧失了支配权，原本作为其责任财产的房屋已转化为房屋买卖合同中其所取得的对价，只是对外公示的所有权登记仍在其名下而已。被告林延区作为被告朱开均的普遍金钱之债的权利人，不得再申请人民法院将该房屋作为被告朱开均的财产交付执行。原告要求确认卖房契据有效并停止对诉争房屋执行的诉请，本院应予支持。原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告朱开均经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，应按缺席处理。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告黄振友、庄满花与被告朱开均于农历2009年2月6日签订的卖房契据有效；
二、停止被告林延区申请的对坐落于苍南县宜山镇新塘街113号房屋（房权证：苍字第××号）一间房屋的执行；
三、驳回原告黄振友、庄满花的其他诉讼请求。
本案受理费80元，由林延区负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院（上诉受理费80元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或电汇至浙江省省级财政结算分户，开户行温州市农行营业部，帐号：31×××51，逾期不交，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 伍增荣
审 判 员 宋树清
人民陪审员 黄纪安
二〇一四年十一月二日
书 记 员 黄天逸