湖北省武汉市汉阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂汉阳民一初字第00410号
原告（反诉被告）：湖北鸿鑫建筑工程有限公司，住所地湖北省孝感市大悟县城关镇79号。
法定代表人：徐克华，系该公司董事长。
委托代理人：周洪伟，湖北维思德律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：武汉市汉阳区郭茨口旅社，住所地武汉市汉阳区郭茨口二桥路**号。
经营者：杨友安。
委托代理人：王汉欣，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者，特别授权。
被告（反诉原告）：彭代喜。
委托代理人：王汉欣，武汉市汉阳区洲头法律服务所法律工作者，特别授权。
原告（反诉被告）湖北鸿鑫建筑工程有限公司（以下简称鸿鑫公司）诉被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社（以下简称郭茨口旅社）、彭代喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员张朝管独任审理，于同年8月19日公开开庭后转为普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与人民陪审员王文杰、杨官木组成合议庭，于同年12月18日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿鑫公司的委托代理人周洪伟，被告（反诉原告）郭茨口旅社、彭代喜共同的委托代理人王汉欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鸿鑫公司诉称：2006年7月12日，原告与被告郭茨口旅社就前租赁合同到期后，继续租赁位于汉阳区郭茨口二桥路30号华大大厦附楼第二、三、四层房屋（二层大厅不包括在内）签订《房屋租赁合同》。合同约定：自2010年4月28日至2015年5月28日止，原告将上述房屋继续租赁给被告郭茨口旅社从事住宿业服务，租金为每年111，000元，分半年度支付，先付款后用房。根据合同约定，被告郭茨口旅社应在2014年10月28日前向原告支付租赁年度内下半年租金，合同于2015年5月28日到期终止。后被告不但未依约向原告支付2014年10月29日至今占用房屋期间的使用费并拖欠水电费人民币16，466元，而且在合同终止后拒绝向原告返还房屋。被告郭茨口旅社组织形式为个人经营，现已被吊销营业执照，其登记的经营者为杨友安，实际经营者为彭代喜。现原告起诉至法院，请求判令被告立即将位于汉阳区郭茨口二桥路30号华大大厦附楼第二、三、四层房屋腾退给原告；被告向原告支付2014年10月29日至2015年6月28日期间占用费人民币74，000元、利息11，544元（2015年6月29日后至实际腾退之日期间的占用费及利息，按年租金人民币111，000元和同期银行贷款利率四倍支付）；被告向原告支付拖欠的水电费人民币16，466元、利息2，569元（利息自2014年10月29日计算至2015年6月29日为2，569元，至实际支付之日的利息，按同期银行贷款利率四倍标准继续计付），本案案件受理费由被告承担。
原告（反诉被告）鸿鑫公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：营业执照一份、企业变更通知书二份，以证明原告主体身份及原告名称变更的情形；
证据二：个体信息咨询报告一份，以证明被告主体身份及郭茨口旅社于2013年3月1日被吊销营业执照的情形；
证据三：房屋产权登记信息查询单、关于华大大厦附楼房管问题的函、关于华大大厦附属楼产权隶属关系的函、房屋所有权证、国有土地使用证各一份，以证明诉争房屋所有权人为大悟县人民政府，原告经所有权人授权对房屋进行管理并可对外出租；
证据四：《房屋租赁合同》二份，以证明原告与被告郭茨口旅社存在房屋租赁合同关系，旅社实际经营人为彭代喜；
证据五：水电费明细清单一组，以证明被告至今尚欠原告水电费合计人民币16，466元；
证据六：房屋租金催缴函、回执单、关于腾退房屋的通知、邮政快递详情单各一份，以证明原告就被告欠付租金、水电费及房屋腾退事宜多次与被告联系协商。
被告（反诉原告）郭茨口旅社、彭代喜共同辩称：依照双方签订的租赁合同第5条约定：水电费应按本市标准结清，但原告超出合同约定标准多收取了被告的电费并违反合同约定擅自断电，给被告造成了巨大的经济损失，若原告愿意赔偿损失，则被告愿意腾退出诉争房屋。2014年10月，被告偶然得知原告未按本市标准与被告结算电费，而是借机加价，多收取被告的钱，为此双方多次协商，但被告不但不改正错误，反而于2015年1月4日拉闸断电，致使旅社无法经营，给被告造成了巨大的经济损失。综上，被告提出反诉，请求判令原告（反诉被告）赔偿经济损失人民币300，000元并按银行同期贷款利率标准支付利息，本案本诉及反诉部分案件受理费由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）郭茨口旅社、彭代喜为支持其反诉请求，向本院提交如下证据：
证据一：2006年7月12日签订的房屋租赁合同一份，以证明该合同第5条约定：原告应向被告提供用水、电方便，并按武汉市标准收取水电费；
证据二：2006年至2014年用电明细票据若干，以证明原告多收取被告电费总计人民币158，000元；
证据三：情况说明一份，以证明郭茨口旅社因三年未进行工商年检，2014年12月15日因无经营场所，工商局未予办理新营业执照。
经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但认为2013年3月1日旅社营业执照未被吊销。2015年1月4日，原告对被告经营的旅社拉闸断电后导致被告无法正常经营；对证据三的真实性无异议，但认为原告名称变更后，产权人是否仍将房屋交由变更后的被告管理无证据证实；对证据四的真实性无异议，但认为2006年的租赁合同已将2005年合同取代，原告未严格依照合同第5条约定向被告收取电费，给被告造成了损失；对证据五有异议，认为该清单系原告单方出具。原告对被告提交的证据一的真实性无异议，但认为依照合同第5条之约定，被告应向原告结清水电费用；对证据二中盖有原告财务专用章部分证据的真实性无异议，其他无财务专用章部分证据真实性有异议，另认为合同约定正常情况下水电费计付标准为“按本市标准”，但实际状况是原告向被告供电为二次用电，原告也需向其他供电主体多交电费。武汉市水电费为物价行政管理部门公布，属于公开信息，合同履行过程中，被告未提出异议，应视为双方以实际行为对合同第5条进行了变更；对证据三无异议。本院对原、被告提交的上述证据的真实性予以确认。
经审理查明：位于武汉市汉阳区玫瑰园路第1栋（建筑面积2674.4平方米）房屋系湖北省大悟县人民政府所有。1993年7月22日，大悟县人民政府向大悟县联合建筑工程公司出具《关于华达大厦附楼房管问题的函》，内容为：“经研究，现将产权归大悟县人民政府所有的武汉市汉阳玫瑰园路口的华大大厦附楼（即汉阳区玫瑰园路第1栋（建筑面积2674.4平方米）房屋）交由你们全权管理，并可租赁、改装，有关涉及经营过程中所出现的一切问题均由你们全权解决”。2005年8月10日及2006年7月12日，大悟县联合建筑工程公司（甲方）与郭茨口招待所、彭代喜（乙方）签订两份《房屋租赁合同》，合同分别约定：“乙方愿租甲方华大附楼三楼南边三大间，约150平方米从事招待所经营，甲方表示同意，经双方平等、友好协商，达成如下条款，共同遵守执行：一、租期：为壹年即二00五年八月十日至二0一0年二月二十八日止。二、租金：年租金为壹万陆仟元整，租金分二次付清，即合同签订之日起付捌仟元整。三、付款方式：分半年度付款，即先付款，后住房。四、乙方在合法范围内自主经营，一切经营手续及外围业务自行办理，其费用自理。五、甲方将提供乙方用水、用电方便，但乙方必须按本市标准按月结清水电费用。否则，甲方有权停水、停电，其造成的后果及损失由乙方自负……十、本合同条款双方遵守，任何一方违约需赔偿对方经济损失……”、“乙方为了提高市场竞争力，改善经营状况和环境，将原租赁甲方华大附楼二、三、四（二楼大厅不包括在内）楼共三层，进行重新改修和装修。乙方向甲方提出延长租赁时间，甲方研究表示同意，达成如下条款，共同遵守执行：一、租期：原租赁合同期满后续租五年，即从二零一零年四月二十八日至二零一五年五月二十八日止。二、租金：续租五年，每年租金为壹拾壹万壹仟元整。三、付款方式：分半年度付款，即先付款，后住房。四、乙方在合法范围内自主经营，一切经营手续及外围业务自行办理，其费用自理。五、甲方将提供乙方用水、用电方便，并及时维修房屋，在正常情况下乙方必须按月按本市标准结清水电费……十、违约责任：双方签订合同后，任何一方违约，需赔偿对方所造成的一切经济损失……”等内容。2005年12月29日，大悟县联合建筑工程公司名称变更为湖北鸿鑫建筑工程有限公司。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付房屋租金至2014年10月28日，2014年10月29日起至合同期限届满期间的房屋租金未支付。
2014年12月5日及2015年5月29日，鸿鑫公司分别向郭茨口招待所及实际经营人彭代喜发出《房屋租金催缴函》及《关于腾退郭茨口招待所房屋的通知》各一份，内容分别为：“依据本公司于2006年7月12日与您签订的房屋租赁合同中关于房屋租金支付方式的相关约定，您应于2014年10月28日前一次性支付自2014年10月29日起6个月房屋租金计人民币伍万伍仟伍佰元整（￥55，500.00），我公司多次向您催缴房租未果。在此，公司以书面形式通知：请您于3日内将此款项支付本公司，如逾期未付款，本公司将采取相应措施，您也将承担因违约而造成的法律后果”、“2006年7月12日，我司（原名大悟县联合建筑工程公司）与彭代喜就贵方继续租赁华大大厦附楼（2、3、4层）经营招待所事宜达成一致，并签署了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为五年，即自2010年4月28日起至2015年5月28日止。根据合同约定，房屋租赁期限已于2015年5月28日届满，贵方既没有根据合同约定向我司支付2014年10月至今的租金，也没有向我司发出续租的通知，故此，贵我双方之间的租赁合同因期限届满而终止。请贵方在2015年6月10日之前，自行将租赁合同约定的可移动设备搬移出租赁房屋，否则我司将依法采取措施予以处置，同时请贵方付清2014年10月至2015年5月期间的房屋租金伍万伍仟伍佰元及拖欠的承租房屋期间的水电费壹万陆仟肆佰陆拾陆元”。2015年1月4日，原告认为被告未按期交付租金，违反了双方所签合同中“先付款后住房”之约定，故对被告彭代喜所经营的郭茨口旅社拉闸断电。2015年8月21日，武汉市汉阳区工商行政管理局十里工商所出具《情况说明》一份，内容为：“武汉市汉阳区郭茨口旅社，负责人杨友安，地址郭茨口二桥路30号。该企业成立于2003年4月16日，因连续三年未参加工商年检验照，于2012年12月10日依法予以吊销营业执照。2014年12月15日该旅社原负责人杨友安到十里工商所申办新照，经我所工作人员现场勘察，该人无经营场所，故我所没有受理”。被告彭代喜与上述招待所登记经营者杨友安系夫妻关系，郭茨口招待所实际由夫妻二人共同经营。
另查明：诉争房屋依附于武汉市汉阳玫瑰园路大悟县华大大厦主楼，该房屋内用电均由该大厦转供，存在二次供电情形。根据原告向被告自2006年6月发送的水电通知单及收款收据显示，2006年6月26日至同年8月22日收取的电费为1元／度，2006年8月23日至2011年8月17日收取的电费为1.1元／度，2011年8月18日至合同终止日收取的电费为1.15元／度。2006年6月至2014年8月收取的水费为3.5元／吨，2014年9月至合同终止日收取的水费为4.5元／吨。上述电费收取高于武汉市供电局收取标准。另，以水、电抄表日为结算日，被告向原告交付水、电费截至2014年11月14日，根据2014年11月15日至2015年1月15日抄表记录显示数据及以往收费标准计算，被告尚欠原告水、电费合计人民币16，466元未支付。现原告认为原、被告所签租赁合同期限届满，被告未按期交纳剩余租期租金却继续占用房屋至今，被告应将房屋腾退给原告并支付欠付租金、房屋占用费及欠付水、电费并赔偿原告损失。被告则反诉要求原告应退还多收取的电费并支付因拉闸断电给被告造成的经营损失。案经调解，双方未能达成一致协议。
本院认为：位于武汉市汉阳区玫瑰园路第1栋（建筑面积2674.4平方米）房屋系湖北省大悟县人民政府所有。1993年7月22日，大悟县人民政府授权大悟县联合建筑工程公司（现鸿鑫公司）对外进行租赁，故原、被告间就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应严格履行。依照双方所签合同中关于租期的约定，房屋租赁期限于2015年5月28日届满，合同期限届满后双方未续签协议，原房屋租赁合同权利、义务终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，故对原告要求被告腾退并返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告向原告交付租金截至2014年10月28日，尚欠2014年10月29日至2015年5月28日期间（共计211天）租金人民币64，167.12元（计算公式：年租金人民币111，000元÷365天×211天）及2014年11月15日至2015年1月15日水电费合计人民币16，466元未支付，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，现原告主张要求被告支付上述尚欠租金、水电费及以所签租赁合同中约定的租金标准人民币111，000元／年，支付自2014年10月29日起至被告实际返还房屋之日止期间的房屋占用费并以上述三项应付款为本金按中国人民银行同期贷款利率支付自上述款项应付之日起至实际给付之日止期间利息的诉讼请求，本院对尚欠租金及水电费部分利息予以支持。原、被告所签租赁合同中关于水、电费交纳“在正常情况下乙方必须按本市标准结清水电费”之约定中，“正常情况下”为对“按本市标准结清水电费”的适用前提，但双方并未就“正常情况下”的具体含义及具体适用进行补充约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，结合原告向被告供电来源实际为经华大大厦二次转供及被告自双方合同签订以来至2014年10月间电费均按期交付且期间并未提出任何异议之情形综合判定，应视为双方已就电费的交付标准达成了一致协议且已实际履行。原、被告所签合同中约定“先付款、后住房”，被告逾期未交纳2014年10月29日至合同期限届满期间的半年度租金的行为已构成违约，其应对自身违约行为产生的不利后果承担法律责任，且被告亦未能对其所称的断电后所致经营损失提交证据予以证明，故对被告提出的要求原告赔偿多交付的电费及旅社经营损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社、彭代喜于本判决发生法律效力之日起十日内将位于武汉市汉阳区玫瑰园路第1栋（建筑面积2674.4平方米）房屋第二、三、四楼（二楼大厅不包括在内）房屋腾退并交付给原告（反诉被告）湖北鸿鑫建筑工程有限公司；
二、被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社、彭代喜于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告（反诉被告）湖北鸿鑫建筑工程有限公司房屋租金人民币64，167.12元，并赔偿以该款为基数，自2014年10月29日起至实际付款之日止，参照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准分段计算的利息损失；
三、被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社、彭代喜于本判决发生法律效力之日起十日内付给原告（反诉被告）湖北鸿鑫建筑工程有限公司水、电费合计人民币16，466元，并赔偿以该款为基数，自2015年1月16日起至实际付款之日止，参照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准分段计算的利息损失；
四、被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社、彭代喜于本判决发生法律效力之日起十日内按年租金人民币111，000元为标准付给原告（反诉被告）湖北鸿鑫建筑工程有限公司自2014年10月29日起至被告实际腾退并交付房屋之日止期间的房屋占用费；
五、驳回原告（反诉被告）湖北鸿鑫建筑工程有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社、彭代喜的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费人民币31，637元（此款原告已预交）、反诉部分案件受理费人民币2，900元（此款被告已交纳）均由被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社、彭代喜负担，被告（反诉原告）武汉市汉阳区郭茨口旅社、彭代喜于本判决发生法律效力之日起十日内将应付款人民币31，637元直接支付给原告（反诉被告）湖北鸿鑫建筑工程有限公司。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 叶凌芳
人民陪审员 王文杰
人民陪审员 杨官木
二〇一五年十二月二十二日
法官 助理 张朝管
书 记 员 李玉荣