上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终2941号
上诉人（原审被告）程华栋，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地江西省上饶市玉山县XX镇XX路XX号XX栋XX室，住上海市浦东新区XX路XX号。上诉人（原审被告）程海林，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地湖南省武冈市XX镇XX村XX组，住上海市闵行区XX路XX号。两上诉人共同委托代理人刘小红，北京盈科（上海）律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人李燕，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海泽泰实业有限公司，注册地上海市嘉定区XX镇XX街XX号XX幢XX室，住所地上海市浦东新区XX路XX号XX楼XX。法定代表人高永涛，总经理。委托代理人赵军，该公司职员。委托代理人刘剑锋，上海博德律师事务所律师。上诉人程华栋、程海林因与被上诉人上海泽泰实业有限公司（以下简称泽泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第23327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理后，依法组成合议庭，于同年3月29日公开开庭进行了审理，上诉人程海林及两上诉人共同委托代理人刘小红，被上诉人之委托代理人赵军、刘剑锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，程华栋、程海林系从案外人处受让取得系争商铺的使用权。2014年4月17日，泽泰公司作为出租人、程华栋、程海林作为承租人，双方签订《房屋租赁合同》，约定乙方（程华栋、程海林）租赁甲方（泽泰公司）拥有的上海市浦东新区XX路XX号（XX大厦）XX室商铺用�经营餐饮，共计建筑面积566.5平方米。租赁期8年，自2014年4月18日起至2022年4月17日止，装修期2014年4月18日至2014年5月17日为免租期，自2014年5月18日起计算租金。2014年5月18日至2016年5月17日的年租金为人民币（下同）564,000元，月租金为47,000元，每月物业管理费1,699元。乙方应向甲方交付租金和物业管理费，自本合同签订之日交付相当于一个月的租金作为履行合同的保证金，并预付两个月的租金，以后每两个月18日前，乙方应向甲方预付下期的租金和物业管理费，以此类推，直至本合同履行完毕。乙方预付的保证金，本合同终止时，甲方用作冲抵乙方应付的租金、物业管理费及其他费用，不足部分乙方应当补足。……合同因租赁期满或双方约定终止的事由出现或单方依法解除而终止时，乙方应将租赁房屋完好返还给甲方查收。乙方逾期不支付租金或物业管理费累计超过2�月的，甲方可单方解除合同。同日，双方又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，合同约定：一、乙方租售后甲方同意将甲方原有的营业执照变更给乙方。二、甲方同意在转让期间，仍提供给乙方营业执照及税控发票以便乙方正常经营。三、经甲乙方双方协商一致，甲方同意原有的营业执照有偿变更给乙方，乙方支付甲方2万元，转让手续费用由乙方承担。四、如甲方的营业执照无法变更给乙方，甲方同意在乙方合同约定的租赁期间，甲方无条件提供营业执照及税控发票给乙方使用直至租赁期满。……2014年4月30日，程华栋、程海林向泽泰公司支付了押金45,000元及2014年5月18日至2014年7月17日的租金9万元。程华栋、程海林对房屋进行了装修，并于2014年8、9月间实际经营过一个月左右。2014年8月7日，程华栋、程海林因店面装修与隔壁商户发生争执，致一人轻伤，程华栋、�海林因故意伤害罪曾被关押。2014年10月13日，泽泰公司曾向原审法院起诉[案号为（2014）浦民一(民)初字第37308号]，要求解除涉案租赁合同。2015年3月23日，双方签订《补充协议》，协议约定：截至2015年3月24日，乙方（程华栋、程海林）拖欠甲方（泽泰公司）8个月房租费，共计376,000元（2014年7月18日至2015年3月24日），11个月物业费18,711元，2014年8月和9月水费4,433元、电费7,891元、煤气费10,295.04元，合计417,330.04元。乙方在2015年3月24日前向甲方支付4个月房租188,000元，11个月物业费18,711元，2014年8月和9月水费4,433元、电费7,891元、煤气费10,295.04元，共计229,330.40元，水、电、煤的金额应以双方实际核对的数量为准，乙方支付拖欠费用之日，甲方撤回双方因租金纠纷在浦东法院一案。乙方余欠甲方4个月房租费188,000元可以转为甲方在乙方的用餐消费。从2015年4月8日起，乙方每月�现金形式交给甲方月房租的70%计32,900元，另30%计14,100元转为甲方在乙方的用餐消费，每两个月的8日之前，乙方应向甲方预付下期租金和物业管理费。自2015年3月24日起乙方重新营业所需相关手续由甲方协助办理。乙方不按时交付租赁房费，每逾期一天应向甲方承担月租金千分之五的违约金，超过十天仍未交付的甲方书面或短信通知，七日内乙方仍未交付的，则视为违约，甲方可单方解除合同。2015年3月24日，程华栋、程海林通过法院代管款形式向泽泰公司支付20万元，泽泰公司就（2014）浦民一(民)初字第37308号案件申请撤诉。之后，泽泰公司根据程华栋、程海林要求，向其提供了署期2000年12月16日、项目名称为上海千家惠餐饮有限公司、项目地址为XX路XX号XX大厦裙房X楼的《建设项目环境影响报告书》。2015年4月22日，泽泰公司向程华栋发送短信（程华栋否认收�），要求程华栋、程海林于2015年4月29日前付清租金等费用，否则将解除合同。2015年4月30日，程华栋、程海林向泽泰公司发出律师函，以泽泰公司构成重大违约为由，告知泽泰公司即日起解除租赁合同，租赁房屋将于5日内返还，同时保留追究泽泰公司违约责任和损害赔偿责任的权利。另查，程华栋、程海林承租房屋所在XX大厦的门牌号为“XX路XX号”，租赁房屋位于XX大厦XX层靠近XX路部位。泽泰公司于2015年6月26日诉诸原审法院，请求判令：1、解除双方之间的房屋租赁合同；2、程华栋、程海林支付欠费273,079元（2014年12月至2015年3月的租金188,000元，2015年4月的租金47,000元，截至2015年4月的水、电、煤、物业管理费欠费29,330元，2015年4月的物业管理费1,699元，违约金7,050元），并按照租金标准支付自2015年5月起至实际返还房屋之日止的使用费。原审审理中，泽泰公司撤回了�约金及水、电、煤气费的诉请，并表示对于2014年7月18日起的租金、房屋使用费及截至《补充协议》签订时的11个月物业管理费、2015年4月的物业管理费均按原标准的70%收取。另泽泰公司表示已于2015年11月中旬自行收回了租赁房屋并另行出租，相关费用计算至2015年11月10日。2015年7月27日，程华栋、程海林就损失赔偿问题另行提起诉讼[（2015）浦民一(民)初字第28123号]，该案现在审理中。原审认为，泽泰公司与程华栋、程海林之间的房屋租赁合同关系系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面履行。本案中，程华栋、程海林长期拖欠租金、物业管理费等租赁费用，双方在另案诉讼期间达成和解协议后，程华栋、程海林仍未按约支付之后的租金，泽泰公司按约发短信催讨未果，泽泰公司要求解除租赁合同具有事实和合同依�，法院予以支持。程华栋、程海林认为本案合同解除系泽泰公司违约所致不能成立：一、程华栋、程海林系从案外人处受让取得商铺使用权，根据《房屋租赁合同补充协议》中关于“甲方（泽泰公司）同意在转让期间，仍提供给乙方（程华栋、程海林）营业执照及税控发票以便乙方正常经营”的约定，可见程华栋、程海林在签约时对系争商铺经营证照的使用情况是明知的，无证据表明泽泰公司提供的A公司营业执照与双方约定不符。另案诉讼中，程华栋、程海林也未提出过异议，相反，程华栋、程海林一再主张继续履行合同。现程华栋、程海林以A公司营业执照与涉案房屋无关、A公司未取得XX路XX号环评手续为由，认为泽泰公司违约，缺乏事实依据。二、《补充协议》约定，2015年3月24日起乙方重新营业所需相关手续由甲方协助办理。该条款虽未反映重新营业所需手续的指向，但在双方无特别约定的情形下，系争商铺的办证主体责任仍在程华栋、程海林，泽泰公司对此仅负协助义务，且该协助义务应在泽泰公司能力所及范围之内。程华栋、程海林以泽泰公司提供的环评资料无法办理证照为由，认为租赁房屋不具有适租性，继而认定泽泰公司违约，亦无合同及法律依据。合同解除后，双方应按约结算相关费用。考虑到程华栋、程海林的实际经营情况，泽泰公司同意其诉请主张的相关费用按70%收取，经查并无不当，法院可据此判决。对押金，泽泰公司要求冲抵程华栋、程海林欠费，具有合同依据，法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，于二〇一五年十二月二十二日判决：一、解除上海泽泰实业有限公司与程华栋、程海林之间的《房屋租赁合同》及相关补充协议；二、程�栋、程海林于判决生效之日起十日内支付上海泽泰实业有限公司租金、房屋使用费及物业管理费共计288,731.05元（已扣除程华栋、程海林支付的押金45,000元）。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,396元，由程华栋、程海林负担。判决后，程华栋、程海林不服，上诉称，原审认定错误，上诉人显系与被上诉人泽泰公司签订租赁合同取得承租权，而非所谓从案外人处受让商铺使用权。上诉人承租期间只是对餐厅进行了试运行，原审所谓“实际经营”混淆了经营准备与经营的界限；实际因被上诉人不履行约定义务，未提供适格材料，致使被上诉人餐厅环评一直未通过，不可能“经营”，原审判令其继续承担租金缴付义务属违法。另上诉人受刑事处分与本案并无关联性，不应列入案件事实。故上诉请求撤销原审判决第二项，改判驳回此部被上诉人原审诉讼请求并由之承担诉讼费用。泽泰公司辩称，不同意上诉请求，本案两上诉人未缴纳租金系根本违约，应依法解约、付租等，原审认定事实清楚，适法正确，要求维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人程华栋、程海林与被上诉人泽泰公司签订的《房屋租赁合同》、程华栋与泽泰公司签订的《房屋租赁合同补充协议》及2015年3月23日上诉人、被上诉人签订的《补充协议》均为上诉人、被上诉人双方确认，属双方真实意思表示，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束双方当事人全面履行。根据查明事实，履约期间，上诉人长期拖欠租金、物业管理费，双方在欠租之前案诉讼中曾达成和解，以《补充协议》明确载明了欠款及还款期限，并再次明确了《房屋租赁合同》的约定，逾期付款泽泰公司作为出租人可“单方解除合同”。今上诉人程华栋、程海林未按约支付租金等，原审法院据之确定解约显属合法、有据。程华栋、程海林一、二审均坚持主张其存在合法抗辩，即泽泰公司未能提供其办理餐饮服务证照之有效环评材料等。查双方上述租赁合同并无此明确约定，仅《房屋租赁合同补充协议》约定“甲方（泽泰公司）同意在转让期间，仍提供给乙方（程华栋、程海林）营业执照及税控发票以便乙方正常经营”，即根据现有约定及其它证据，不能证明被上诉人有义务保证提供通过未来行政审批程序的全部手续。应该认为，在现有证据及法律规定情况下，上诉人作为餐饮等本案承租目的经营人显系该等审批手续的主体及直接责任人，在无约�及法定条件下，出租人至多存在协助义务，显然不能构成出租人租赁合同项下主要之对价给付组成（主给付义务）。实际履行中，被上诉人显然提供了相当有关文件，上诉人主张依之不能办出环评等手续，但其未能证明被上诉人不履行此协助义务及其存在过错。现上诉人以未能办妥环评等手续为由抗辩租金给付履行，不具有法律及事实依据，本院难予采纳。另查原审解约项下其它债务处理于法无悖，原审已详尽阐述，本院不再赘述。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人程华栋、程海林的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,396元，由上诉人程华栋、程海林负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年四月十八日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……