湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终2136号
上诉人（原审原告）：唐红军，男，1974年6月4日出生，汉族，住临武县。
委托诉讼代理人：罗建新（系唐红军叔叔），住湖南省临武县。
被上诉人（原审被告）：王本武，男，1954年4月12日出生，汉族，住临武县。
被上诉人（原审被告）：王卫，男，1978年4月30日出生，汉族，住临武县。
被上诉人（原审被告）：王涛，男，1980年1月8日出生，汉族，住临武县。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐绍钧，临武县舜安法律服务所法律工作者。
上诉人唐红军因与被上诉人王本武、王卫、王涛建设用地使用权合同纠纷一案，不服湖南省临武县人民法院(2016)湘1025民初260号民事判决,向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人唐红军及其委托诉讼代理人罗建新、被上诉人王本武及其与王卫、王涛的共同委托诉讼代理人唐绍钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐红军上诉请求：1.维持湖南省临武县人民法院（2016）湘1025民初260号民事判决关于“确认唐红军与王本武、王卫、王涛于2011年4月2日签订的《地基转让协议》系合法有效协议”部分；2.变更“但其中涉及的地基使用权面积应为73.08平方米（即经临武县国土管理部门核准范围）”为“唐红军对97.44平方米（即12米ⅹ8.12米）地基面积享有使用权[即经2015年10月12日县城乡规划局临城规地字（2015）第55号规划许可证核准]”。事实和理由：1.争议地块原规划南北长21.5米、东西宽8.12米，后因政府要求公共人行道要预留12.5米，实际可使用建筑面积只有9米×8.12米。为此新屋场二组地基用户一直在争取延长，2005年10月26日，新屋场村二组预留地分配及有关问题处理记录记载，“大家一致同意向南挖延伸10米用于排除安全隐患和通风采光”。2011年4月2日，唐红军与王本武父子签订《地基转让协议》,明确约定交易地块长41米，宽8.12米，使用面积332.92平方米，根据临城地字（2015）第55号建设用地规划许可证认定，可用建筑面积为97.44平方米（与组里其他人统一），协议双方及协议书写人王本良、现场见证人陈举聪到现场进行了实地丈量。2014年，临武县政府批准，准许各用户原地基可使用建筑面积向南延伸3米，延伸的3米在唐红军与王本武父子签订的协议范围内。与争议地一同预留的安置地有21宗，其中多宗地基已转让，所有地基新增的3米都还没有办理土地使用权证，除本案争议地块外，其他的20宗地都已经按照规划批准延长的12米建设完成。2.争议地属于3类住宅用地，根据临武县城基准地价图，该地类2013年的基准地价为580元一平方米，唐红军花费386,000元购买王本武的土地使用权，按照332.92平方米计算，单价为1159.43元，略高于基准地价，符合当时的市场行情，如果按照73.08平方米计算，单价为5281.88元，高于基准地价十倍以上，明显与事实不符。以上事实和理由证明，唐红军应该享有97.44平方米的建设用地使用权。
王本武、王卫、王涛答辩称，2006年12月8日，王本武全家分得临武县环城北路第13号地，后经临武县国土管理部门核准登记总用地面积174.58平方米，其中建筑占地73.08平方米，公路预留101.5平方米。2011年4月2日，王本武父子与唐红军签订《地基转让协议》，将该宗地使用权转让给唐红军，其时王本武取得的土地使用权面积只有73.08平方米，转让的自然只能是73.08平方米，并非唐红军所说的97.44平方米。协议上所记载的地基面积332.92平方米，除王本武已经取得使用权的78.03平方米外，超过部分259.84平方米，因未取得村委会及国土部门的核准，不管协议约定内容是否真实，王本武父子均无权处分，属无效约定，对双方无约束力。2015年间，临武县规划部门对新屋场二组的预留地做过二次规划，但村委会并未将新规划的部分地块做二次分配，也未经国土部门进行登记，唐红军主张其取得了332.92平方米土地使用权的主张不能成立，请求二审法院维持原判。
唐红军向一审法院起诉请求：1、确认《地基转让协议》合法有效；2、判决王本武、王卫、王涛全面履行《地基转让协议》；3、由王本武、王卫、王涛承担本案的诉讼费用。在法庭辩论终结前，唐红军明确第1项诉讼请求为：确认《地基转让协议》中主张的可建筑面积为【（9+3）米×8.12米】，并撤回第2项诉讼请求。
一审法院认定事实：王卫、王涛系王本武之子。2005年，王本武、王卫、王涛所在的新屋场第二村民小组将位于临宜二级公路旁的总面积为3332.54平方米的预留地做21份分给本组村民，其中标号为13号、面积为174.58平方米的土地使用权划分给王本武一家六口。2006年12月28日，王本武就分得的13号土地向临武县人民政府申请土地使用权登记，经临武县国土管理部门核准总用地面积为174.56平方米，其中建筑占地面积为73.08平方米（9米×8.12米），公路预留面积为101.5平方米，并于2007年5月8日办理了国有土地使用证。
2011年4月2日，唐红军与王本武、王卫、王涛签订了《地基转让协议》（该协议一式两份，双方各持一份），将2007年5月8日取得的第13号土地使用权转让给唐红军，协议约定：一、地基转让价格为人民币叁拾捌万陆仟整元，乙方一次付清给甲方，当日钱契两清；二、现有一切国土、规划手续归乙方所有，如需要过户，由乙方自行负责；三、地基面积按二组人口分配的6口人计算（地基面积长肆拾壹米，宽捌米拾贰公分整）；四、地基转让后，所有权和使用权都归乙方所有，甲方及其家属无权干涉；五、地基转让前的债权债务由甲方负责，不与乙方相干；六、本协议一式两份，双方签字生效，不准反悔。协议签订当天，唐红军交付了386,000元给王本武父子，王本武父子也将有国土、规划相关手续交给了唐红军。另查明，该合同中约定的面积超出了国有土地使用证中所核定的73.08平方米（9米×8.12米）
2016年1月，唐红军与王本武父子就土地使用权的范围发生争执，王本武父子阻止唐红军施工并报警，故唐红军诉至法院。
一审法院认为，本案系地基使用权转让合同纠纷。本案中，双方签订的《地基转让协议》，系双方真实意思表示，合同签订后，双方均按合同约定履行了义务，合同的主要内容也未违反法律的强制性规定，故该协议应认定为合法有效。另经查明，在《地基转让协议》签订时，王本武家中6口人所分得的土地经临武县国土管理部门核准，建筑占地面积为73.08平方米（9米×8.12米），而该协议的第三条中所载明的“地基面积长肆拾壹米，宽捌米拾贰公分整（系笔误，应为宽捌点壹贰米）”，因超出国土部门核定的范围，系属王本武父子无权处分的部分，应认定为无效内容。唐红军的第一项诉讼请求要求确认该协议所涉及的土地建筑面积应为【（9+3）米×8.12米】，对超出临武县国土管理部门所核准的建筑面积为73.08平方米的部分，依法不予支持。在庭审过程中，王本武父子提出他们所持有的《地基转让协议》原件业已遗失，但主张唐红军所提交的《地基转让协议》的第三条关于面积的部分存在事后伪造，该协议应归于无效的辩驳意见，因与开庭查明的事实不符，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条之规定，判决：“一、确认原告唐红军与被告王本武、王卫、王涛于2011年4月2日签订的《地基转让协议》系合法有效协议，但其中涉及的地基使用权面积应为73.08平方米（即经临武县国土管理部门核准范围）。二、驳回原告唐红军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王本武、王卫、王涛承担50元，由原告唐红军承担50元。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐红军提供六组证据：1.现场照片，拟证明新屋场二组预留的21宗建设用地,除争议地外，已全部建设完成；2.新屋场二组出具的证明一份，3.2005年10月26日《新屋场二组预留地分配及有关问题处理记录》一份，证据2.3拟证明2005年经新屋场二组全体成员协商一致，同意将预留地向南挖延伸10米；4.临武县规划局文件4份，拟证明争议地经规划部门同意向南延伸3米；5.临武县城基准地价图及文件，拟证明合同约定面积为332.92平方米符合市场价格；6.现场照片，证明目的与1号证据一致。王本武、王卫、王涛的代理人对上述证据2中的村委会证明提出异议，认为单位证明应有出具证明的经办人签名并出庭作证，该份证据因不符合民事诉讼证据形式要件，本院不予采信；王本武、王卫、王涛的代理人对其他证据的真实性在看过原件后均予以认可，本院予以认定。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：唐红军与王本武、王卫、王涛签订《地基转让协议》，双方约定转让的地基为临嘉公路原二组回扣地基中王本武一家“按二组人口分配的6口人计算”分得的地基，“地基面积长肆拾壹米，宽捌米壹拾贰公分。”王本武提出该地基转让协议中的“长肆拾壹米，宽捌米壹拾贰公分”是唐红军事后添加的主张，未提供证据证实。该《地基转让协议》一式两份，王本武家持有一份，对该内容是否事后添加，王本武只需提供其持有的协议即可证实，但其以协议遗失为由，没有提供，而在协议上签名的在场人均证实，上述内容是在协议当事人双方签字前形成。双方签订协议时，王本武一家只取得了73.08平方米建筑物建设用地使用权，但在协议签订之前，新屋场村二组一直在努力争取将预留地块长度南延，后在全组的共同努力下，规划部门许可每户建筑占地面积南延3米，但增加的3米，至今未办理土地使用权证。其他事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案系因建设用地使用权转让引发的纠纷,应定案由为建设用地使用权合同纠纷。本案的争议焦点是唐红军与王本武、王卫、王涛签订的《地基转让协议》约定的转让面积是多少及转让协议是否有效的问题。王本武、王卫、王涛父子与唐红军签订《地基转让协议》时，王本武取得土地使用权的建筑面积只有73.08平方米，但双方却没在协议中直接约定转让面积就是已取得土地使用权证的面积，而是约定“按二组人口分配的6口人计算”，地基面积“长肆拾壹米，宽捌米壹拾贰公分。”可见双方的真实意思是转让新屋场二组在该宗地上分配给王本武一家6口人的全部建设用地，包括已经取得土地使用权证的73.08平方米及规划许可向南延伸的3米。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，“转让方未取得土地使用权证书与受让人订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，由于转让人王本武一家至今未取得规划许可南延的3米建设用地土地使用权证，因此，唐红军请求确认转让的97.44平方米均为有效的法律依据不足，依法不能支持。
综上所述，唐红军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由唐红军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
代理审判员 郝 敏
代理审判员 陈 佳
二〇一七年一月二十日
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。