山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终765号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯学智，男，1981年8月3日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孟金海，山东大明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：金龙，男，1988年8月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张照林，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邢宪霞，女，1963年5月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：许建志，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。
上诉人冯学智与上诉人金龙、邢宪霞房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2015）长民初字第2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月17日公开开庭进行了审理，上诉人冯学智及其委托诉讼代理人孟金海，上诉人金龙的委托诉讼代理人张照林、上诉人邢宪霞的委托诉讼代理人许建志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人冯学智上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定涉案租赁协议解除的原因方面存在严重的错误，具体表现如下：1、租赁标的的认定错误，冯学智承租的是位置：3—1区－lF西侧B户，面积：90平米的房屋而不是特定房屋。2015年3月30日冯学智与金龙、邢宪霞签订的协议书中的第一条约定“位置：3—1区－lF西侧B户，面积：90平米。”上述约定字面理解是金龙、邢宪霞将面积为90平米的房屋租赁给冯学智。另外，2015年3月20日金龙、邢宪霞与案外人山东三泽置业有限公司(房屋所有权人)签订的《房屋租赁合同》第一条也明确约定了金龙、邢宪霞承租案外人房屋的位置为3一l区－lF西侧B户，建筑面积为85平方米。金龙、邢宪霞在一审庭审中陈述其改造厕所致使上述房屋增加了5平方米即上述房屋的建筑面积为90平方米。前后两份合同表述位置一致，冯学智租赁的是合同约定的房屋，“即位置：3—1区一lF西侧B户，面积：90平米。”而不是金龙、邢宪霞编造的所谓的大间，且合同中并未约定金龙、邢宪霞将该房屋分为大小两间，金龙、邢宪霞租给冯学智的房屋为大间，小间可以租赁给第三方，由此可见，金龙、邢宪霞承租了案外人(山东三泽置业有限公司)的上述房屋后又将上述房屋完整的出租给了冯学智。然而一审法院却无视上述事实以“涉案协议中虽有出租商铺为90平米的表述，但并未对商铺面积做出详细约定，如交付商铺面积不足情况下应如何处理等事宜。”和冯学智未在三日内提出面积异议(冯学智三日内验收的房屋即为位置：3一l区－lF西侧B户，面积：90平米，金龙、邢宪霞称要改造剩余20平米房屋后再交付冯学智，冯学智听信金龙、邢宪霞承诺，故按照合同约定付清前期租金，未料金龙、邢宪霞违约不交房)为由既肯定又否定且相互矛盾认定上述房屋为特定房屋。一审法院将基本情况的约定与违约责任相互混淆，法律没有规定，不约定违约责任的基本情况不予认定或做出了否定认定。即便是按一审法院的逻辑分析，冯学智与金龙、邢宪霞在协议书中还约定，双方合作期限内，金龙、邢宪霞不得擅自转借第三方使用，否则，由违约导致的损失由金龙、邢宪霞承担。(金龙、邢宪霞为了欺骗法律公正达到其不可告人目的，编造将冯学智已经承租的剩余20平米房屋于2015年3月22日先于冯学智租赁给案外人林纯毅，并伪造收据及租赁合同，向法庭提供伪证，而实际租赁给案外人为2015年8月份，晚于冯学智承租时间)，再者说金龙、邢宪霞应交给冯学智房屋90平米，而金龙、邢宪霞仅交了70平米，后冯学智多次找金龙、邢宪霞索要剩余20平米的房屋而金龙、邢宪霞多次推脱，且金龙、邢宪霞在合约期内将冯学智剩余20平米房屋擅自转租案外第三方林纯毅，无奈冯学智以不交剩余租金为理由来索要剩余20平米的房屋未果方才提起诉讼。由此可见，一审法院对租赁标的认定错误。2、冯学智未在约定时间缴纳租金的原因，一审法院认定有错误。冯学智与金龙、邢宪霞签订协议书后，金龙、邢宪霞多次承诺将剩余20平米交于冯学智，但又多次违背其承诺不将房屋交于冯学智，且于2015年8月初，金龙、邢宪霞又将上述剩余房屋出租给案外人林纯毅用于经营数码店。冯学智在向金龙、邢宪霞索要剩余20平米未果的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条后履行抗辩权的规定，冯学智才不向金龙、邢宪霞缴纳剩余租金的。3、违约解除租赁合同的应为金龙、邢宪霞而不是冯学智。表现如下：①、冯学智与金龙、邢宪霞签订协议书的第五条第5款约定，双方合作期限内，金龙、邢宪霞不得擅自转借第三方使用，否则，由违约导致的损失由金龙、邢宪霞承担。金龙、邢宪霞在冯学智承租期间，擅自将出租给冯学智的剩余20平米转租给了案外人林纯毅，并非法取得收益。②、冯学智与金龙、邢宪霞在协议中约定，2015年4月1日将面积为90平米的房屋交于冯学智使用，截止协议解除，金龙、邢宪霞也没有将上述房屋全部交于冯学智使用。③、在冯学智承租期间，2015年10月23日金龙、邢宪霞擅自将上述房屋更换门锁，并占有上述房屋，占有财物，冯学智多次讨要未果，且金龙、邢宪霞擅自进入冯学智已承租房屋，毁坏并盗窃店内财物、账本，破坏食材，侵占至2016年3月28日经冯学智报警后由大学路派出所警官协助追回部分财务，另有手机一部，餐桌椅4套及电子产品，侵占未归还。金龙、邢宪霞的上述行为最终致使冯学智与金龙、邢宪霞签订协议解除而无法进行正常地履行。然而一审法院却认定冯学智的违约行为系导致涉案协议解除的原因所在，冯学智的“所谓违约”就是未缴纳下半年的租金，但冯学智不缴纳租金是基于金龙、邢宪霞违约在先即金龙、邢宪霞在冯学智应缴纳租金2015年8月30日前先将原属于冯学智承租的房屋(20平米)另行出租给了案外人林纯毅并非法收益。因此一审法院在认定违约解除原因方面存在严重错误，对此冯学智请求二审法院给予明察。二、一审法院在计算金龙、邢宪霞向冯学智返还租金方面存在严重错误。具体表现如下：1、扣除装修费l2000元无依据。无论冯学智与金龙、邢宪霞在签订的协议书中还是在签订完协议书履行协议的过程中，冯学智与金龙、邢宪霞均没有约定冯学智要向金龙、邢宪霞支付装修费，然而一审法院却在判决书中无故扣除装修费12000元，没有事实与法律依据。2、返还租赁费时未考虑到冯学智实际使用面积的问题。既然冯学智与金龙、邢宪霞签订的协议书中约定金龙、邢宪霞出租给冯学智的房屋面积为90平米，而实际冯学智使用却是70平米（2016年3月28日一审法院法官现场勘验时金龙、邢宪霞持有该房钥匙并打开房门，实际测绘且绘图表明的数额，现场勘验了3—1区一1F西侧B冯学智实际使用的部分，而3—1区lF西侧B剩余部分金龙、邢宪霞已强行出租给第三方林纯毅，已锁门，金龙、邢宪霞不配合勘验），对此一审法院却在判决书中只字未提，根据公平原则，冯学智与金龙、邢宪霞在返还租金时应该按约定出租面积与实际使用面积比例进行相应的计算。另外，在一审庭审时，金龙、邢宪霞提交的证据证实，金龙、邢宪霞将剩余20平米转租给案外人的租金为l0万元。若不按比例计算的话，冯学智请求二审法院在总租金中扣除上述l0万元的租金。冯学智请求二审法院对此给予考虑。3、扣除履约保证金l0000元无依据。冯学智与金龙、邢宪霞签订协议书解除的原因是金龙、邢宪霞的违约导致。为此冯学智就不应向金龙、邢宪霞支付履约保证金。一审法院在冯学智已交租金中扣除无任何依据，对此冯学智请求二审法院对此给予考虑。三、金龙、邢宪霞应向冯学智返还租赁费69215元及赔偿冯学智的经济损失151000元。具体理由如下：1、返还租赁费69215元；自2015年4月1日开始使用房屋至2015年10月22日解除协议，冯学智共使用房屋天数为205天，另外，约定面积为90平米，实际使用面积为70平米，根据公平原则，冯学智仅承担租金的7／9。截止2015年9月9日，冯学智己交给金龙、邢宪霞租金l90000元，根据约定及规定，金龙、邢宪霞应向冯学智返还租赁费69215元。2、赔偿经济损失151000元。冯学智在一审庭审时己向法院提交营业损失和装修损失的相关证据且证据比较充分地证实因金龙、邢宪霞违约解除协议给冯学智造成的营业损失和装修损失，根据法律规定，上述损失金龙、邢宪霞应赔偿给冯学智。另外，根据法律规定，金龙、邢宪霞将属于冯学智使用的房屋转租给案外人林纯毅非法获得的租赁收益l0万元也应返还给冯学智。综上所述，一审法院认定事实错误，在计算租金返还等方面也存在着一定的错误，另外，冯学智的诉求合理、合法，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法撤销原判给予改判。
上诉人金龙、邢宪霞针对上诉人冯学智的上诉辩称：1、一审法院认定涉案租赁协议解除的原因是正确的，冯学智因米粉店经营困难无法交付下半年房租，拖延金龙的房租，待米粉店转让后再交付房租，对此金龙不同意，有与冯学智催款的聊天记录为证。2、金龙出租的3-1区-1F西侧B户是特定房屋，是按大户间对外出租的，冯学智已验收房屋并使用半年之久，并未提出任何异议。小户间是金龙投资改造3-1区-1户的厕所而形成的，并不包括在3-1FB户中，一审法院认定解除租赁合同的原因是正确的，。一审法院扣除装修费12000元是有依据的，但一审法院在判决时只是扣了1万元，而不是扣了12000元，冯学智2015年4月9日11点转账说明中已经明确表示房租3万元，押金1万，装修费12000元。扣除履约保证金1万元，双方合同中明确约定谁违约应承担违约责任，冯学智是导致本租赁协议解除的责任人，应承担违约责任。冯学智要求返还租赁费及赔偿经济损失属于无理的要求，其已使用涉案房屋达半年之久，并获得利益，一审中提交的营业损失和装修损失都没有合法的证据证明，完全是编造的。综上所述，一审法院认定冯学智应承担相应的违约责任，并应赔偿金龙的损失，是正确的。冯学智从未在租赁期间向金龙主张过20平米的营业房，也没有任何证据来证明。
上诉人邢宪霞针对上诉人冯学智的上诉答辩称：同意金龙的答辩意见，另补充如下：租赁房屋的位置是3-1区F西B户，一审法院勘验完后绘制了现场勘验图，即双方确定的位置正是冯学智所租赁的位置，其所提出的20平米是原来在B户侧边的一个公共厕所，物业说这个公共厕所归金龙使用，征得物业公司同意的情况下，金龙将厕所又改造成门头房，所以说这20平米与B户没有关系。本案的焦点就是因冯学智拒交下半年房租造成本案合同的无法履行，而且冯学智将整个商业楼的供水管道关闭，造成了整栋商业楼无法供水，在这种无奈的情况下，经过金龙多次的电话通知以及物业部门多次催促，仍然堵气不来开水的情况下，金龙报了案，在公安部门和物业部门共同见证的情况下才开门，打开的总水阀，使整个商业楼才得到供水的正常使用。冯学智在本案中不仅侵害了金龙的利益，还侵害了整个商业楼的利益。开总水阀后又多次通知冯学智交纳租金，从双方通信短信交流中能够清楚的证实这一点。冯学智不交租金的话，金龙就要给人家交租金，还让金龙赔了11万多，因此冯学智是造成本合同无法继续履行的根本原因，应当将实际占有期间的租金交纳给金龙。
上诉人金龙、邢宪霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院确认金龙、邢宪霞与冯学智之间的房屋租赁合同解除时间是错误的，违反了法律规定，保护违约方制裁了守约方。1.一审法院认定冯学智作为承租人未按协议约定期限完全履行支付租赁费的违约行为系导致协议解除的原因是正确的。确定违约方是冯学智也是正确的。2．2015年10月23日更换商铺门锁的原因，是2015年10月22日冯学智指示其亲属王光芹将该承租商铺的水管总阀门关闭后锁门离开，导致该商铺所在整栋楼无法正常用水，其目的是让物业处罚金龙、邢宪霞。达到冯学智不缴纳下半年租金还想继续占用其所承租商铺的目的。金龙、邢宪霞得知后，立即联系冯学智来商铺开门，开启水管总阀门，但冯学智置之不理。为避免给该楼所有商铺造成损失。在物业公司、商户业主、派出所民警共同见证下，由开锁公司更换门锁，开启水管总阀门，恢复正常供水。为避免此类事情再次发生，物业公司保管该商铺钥匙。2016年3月28日本案主审法官去该商铺现场勘验时，是物业公司派员开启门锁，并一直在现场监督的。为此，主审法官在现场等了l个多小时，物业才派人来开门的。由此可见，金龙、邢宪霞并没有控制该商铺。3.该事件发生后，金龙、邢宪霞一再要求冯学智按《租赁协议》约定，支付下半年房屋租赁费，继续经营，并没有要求解除该《房屋租赁协议》。但冯学智却采取恶人先告状的卑劣手段，将金龙、邢宪霞告上法院，以达到单方面撕毁《房屋租赁合同》拒付下半年租赁费、物业费、水电费的目的。4.自2015年10月23日至一审法院现场勘验商铺日2016年3月28日长达半年的时间，冯学智始终占有使用该承租商铺，冯学智的物品是在一审法院勘验日之后才搬出其承租商铺。在此期间，金龙、邢宪霞既无商铺的控制权也无法转租(还需等待法院现场勘验)并替冯学智向物业支付了其拖欠的租金ll200元及物业费1140元、水电费450元。该商铺占用期间的租赁费、物业费等费用，依《合同法》、《房屋租赁合同》的约定均应由冯学智承担。但是一审法院却错误判定金龙、邢宪霞支付冯学智实际占用商铺的租赁费、物业费，既不合理，更不合法。5.一审法院判决书第11页明确认定“冯学智的违约行为系导致涉案协议解除的原因所在，金龙，邢宪霞的行为虽有不当之处，但不至于导致协议的最终解除”。而争议焦点二却又给出“当事人双方签订的《协议书》因金龙、邢宪霞于2015年10月23日取得该商铺的控制权，冯学智丧失了对该商铺的占有、使用和收益的权利，故该协议解除”。一审法院的两个观点相悖。《协议书》明确了房租支付方式为半年支付，先支付后使用，金龙、邢宪霞催促冯学智继续履行合同，并履行缴纳房租的义务，被其无理拒绝。金龙、邢宪霞依法有要求冯学智继续履行合同，缴纳房租的权利。二、《中华人民共和国民法通则》第85条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第106条规定：公民、法人违反合同或不履行其义务的，应当承担民事责任。第111条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第ll2条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此受到的损失。《中华人民共和国合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。第226条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。根据上述法律的规定，冯学智与金龙、邢宪霞之间签订的租赁协议是依法成立的合同，应受到法律的保护。根据协议约定，冯学智应当在2015年8月30日付清下半年租赁费。金龙、邢宪霞多次催要，冯学智却拒绝支付。违反了《合同法》第107条和226条等法律的规定，金龙、邢宪霞有权要求冯学智继续支付下半年的房租、物业费等。但是一审法院的判决，违反上述法律的规定，一方面认定冯学智违反了合同约定，是违约方。另一方面却保护着违约方，鼓励着违约方冯学智，任意解除依法成立的合同，鼓励着违约方冯学智不履行应当履行的支付租赁费、物业费等合同约定的义务。三、一审法院计算房屋租赁费有错误。一审中提到2015年4月9日冯学智支付给金龙、邢宪霞的5万元中明确标注了装修费l.2万元、保证金l万元、房租3万元。其中存在2千元差额的判定有错误。一审对于金龙、邢宪霞在协议签订前对该商铺进行了部分装修事实予以认可。从装修费和保证金一次性支付费用的性质和房租为持续性支付费用的性质很容易判定，5万元应先扣除l.2万元装修费，l万元保证金，剩余2.8万元作为房屋租赁费，而不是3万元房屋租赁费。四、本案一审法院于2015年12月16日立案，依法适用简易程序，2016年3月25日公开开庭对本案进行了审理，2016年11月3日下发了本案判决书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本案审理时间早已超过法律规定的审理期限，属程序违法。综上所述，一审法院认定冯学智是违约方，应承担违约责任是正确的，但在认定合同解除时间上违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，没有依法制裁冯学智的违约行为，却是制裁着守约方金龙、邢宪霞，与法律规定的立法精神相违背。
上诉人冯学智针对上诉人金龙、邢宪霞的上诉答辩称：1、一审法院认定双方解除租赁合同的时间为2015年10月23日是正确的，2015年10月23日上诉人金龙和邢宪霞将租赁的房屋门锁更换，也就是说上诉人金龙已经实际占有控制上述租赁房屋，因此一审法院认定2015年10月23日解除租赁协议是正确的。2、租赁费用一审法院是计算错了，具体答辩意见同我方的上诉租赁费用返还的意见，因此请求二审法院给予考虑。
上诉人冯学智向一审法院起诉请求：1．解除当事人双方于2015年3月30日签订的房屋租赁协议；2．金龙、邢宪霞赔偿冯学智因违约造成的经济损失151000元；3．金龙、邢宪霞返还冯学智租赁费69215元。
上诉人金龙、邢宪霞向一审法院反诉请求：1．冯学智支付金龙、邢宪霞租赁费112000元；2．冯学智支付金龙、邢宪霞水电费450元和物业费1140元；3．冯学智支付金龙、邢宪霞拖欠钱款的利息5680元。
一审法院认定事实：金龙、邢宪霞系母子关系。2015年3月20日，金龙与案外人三泽置业签订《房屋租赁合同》一份。该合同主要约定：三泽置业将位于济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户（建筑面积85㎡）未装修的房屋出租给金龙；租赁期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止，为期5年，用途为餐饮；租赁费为每年263712元（即8.5元/㎡/天，其中第一年租赁费按九折计付……）。2015年3月30日，冯学智（协议中为乙方）与金龙、邢宪霞（协议中为甲方）签订《协议书》一份，主要约定：一、甲、乙双方为合作关系。甲方根据乙方申请和对乙方经营能力的审核，同意将济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户（面积90㎡）提供给乙方作经营场所；二、甲方自2015年4月1日起将该部分房屋提供乙方用于经营米粉店，为期二年，截至2017年3月31日；三、第一年租赁费280000元，保证金10000元，合计290000元；乙方应于3月30日支付定金20000元，于4月6日支付租赁费130000元，剩余租赁费于8月30日前付清；四、水电、物业、采暖等费用由乙方自行承担；五、协议生效之日起，乙方交纳10000元履约保证金，租赁期满返还房屋后，如无违约行为，该保证金无息退还；六、乙方使用房屋的部分和相应附属设施包括其自行装修部分由乙方负责维修；七、甲、乙双方共同验收房屋，如有异议，提前三日提出；协议约定期限未满，乙方擅自终止协议，甲方不退还乙方保证金。上述协议签订当天，冯学智通过网银转账方式给付金龙定金20000元，金龙向冯学智出具定金收条一份。此后，冯学智将承租商铺装修后用于米粉店经营。2015年4月6日，冯学智通过网银转账方式给付金龙租赁费100000元。2015年4月9日，冯学智再次通过网银转账方式给付金龙50000元（其中租赁费30000元、押金即履约保证金10000元、装修费12000元）。2015年9月9日，冯学智又通过网银转账方式给付金龙租赁费20000元。2015年10月22日，金龙因冯学智未按协议约定期限付清下半年租赁费通知物业公司停止对冯学智承租商铺的供电。当天，冯学智将承租商铺内的水阀关闭后，锁门离去。2015年10月23日，金龙在公安民警在场的情况下，将冯学智承租商铺的门锁撬开，打开水阀后，更换了门锁。此后，当事人双方发生纠纷，形成本次诉讼。另查明，金龙、邢宪霞除从案外人三泽置业租赁济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户商铺外，还租赁了该商铺东邻房屋，用于经营爱家士多美食便利店。从金龙、邢宪霞提供的爱家士多美食便利店开业庆典视频资料和相关照片可以看出，金龙对其承租的济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户商铺进行了整改，将该商铺分割为两处门面房，并在门外铺设台阶。金龙、邢宪霞分别将分割出的两处门面房对外转租，一处租给冯学智用于米粉店经营，一处租给案外人林纯毅用于数码店经营。又查明，冯学智在承租商铺期间交纳了2015年4月1日至2015年9月30日期间的物业费2040元，并于2015年9月25日购买了484度的用电额度。诉讼中，在一审法院对冯学智承租商铺进行现场勘验当天（2016年3月28日），冯学智将承租商铺内的经营用品全部搬离。
一审法院认为，冯学智与金龙、邢宪霞签订的《协议书》中虽有双方为合作关系的表述，但从协议内容来看，实质为房屋租赁合同关系，当事人对此亦予认可，一审法院予以确认。金龙、邢宪霞对冯学智要求解除双方签订的《协议书》之请求，明确表示同意，一审法院亦予确认。关于该协议的解除时间，金龙、邢宪霞于2015年10月23日更换冯学智承租商铺门锁后，已实际取得该商铺控制权，且未再将商铺交付冯学智。自该日起，冯学智已无法再使用承租商铺，不能实现协议约定的用于商业经营的合同目的。故一审法院酌定涉案《协议书》于2015年10月23日起解除。本案争议焦点有二：一是涉案协议解除的原因，即当事人双方是否按协议约定履行了各自的义务；二是当事人双方的诉讼请求是否存有事实依据，是否符合法律规定。
关于焦点一，涉案协议解除的原因，即当事人双方是否按协议约定履行了各自的义务。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，金龙、邢宪霞在与冯学智签订涉案协议前，已将拟对外转租的济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户商铺进行分割改造，分成大小不一的两处门面房，并进行初步装修。涉案协议签订时，冯学智应对拟承租商铺的状况有明确认知。涉案协议中虽有出租商铺为90㎡的表述，但并未对商铺面积作出详细约定，如交付商铺面积不足情况下应如何处理等事宜。相反，涉案协议明确约定如双方验收房屋时有异议，应在三日内提出。从涉案协议履行情况来看，冯学智在接收承租商铺后经营长达半年之久，且按协议约定支付了上半年的租赁费和定金以及履约保证金，并无曾提出过承租商铺面积与协议约定面积不符的相应证据，应承担举证不能的法律后果。由此可见，冯学智承租的商铺为特定房屋，金龙、邢宪霞交付商铺符合协议约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。涉案协议签订后，冯学智共支付金龙人民币190000元。当事人双方对其中包含定金20000元、租赁费120000元（2015年4月6日支付的100000元和2015年9月9日支付的20000元）均予认可，但对2015年4月9日支付的50000元存有不同意见。冯学智主张该50000元全部为租赁费，金龙、邢宪霞则主张该50000元中包含履约保证金10000元和装修费12000元，其余28000元为租赁费。结合金龙、邢宪霞在涉案协议签订前对该商铺进行部分装修的事实和涉案协议中冯学智承租商铺及附属设施包括冯学智自行装修部分由冯学智负责维修的约定，加之有金龙收取冯学智该笔转账支付50000元的转款摘要所附内容“房租3万、押金1万、装修费1.2”相佐证，且截至2015年4月9日冯学智支付的租赁费为130000元亦与涉案协议中约定的先期支付半年租赁费130000元的内容相吻合。因此，金龙、邢宪霞的主张的该笔50000元转款的用途指向较冯学智的主张更具有可信性，一审法院予以认定。同时，一审法院注意到该笔50000元与摘要显示金额相差2000元。因金龙、邢宪霞在接收该笔钱款后，未提出异议，且双方对装修费亦无书面约定，故该笔50000元应优先扣除涉案协议中约定的履约保证金10000元和租赁费30000元，剩余10000元作为装修费。据此，冯学智累计支付金龙的190000元中应包含定金20000元、履约保证金10000元、上半年租赁费130000元、装修费10000元、下半年租赁费20000元。涉案协议明确约定，冯学智应于2015年8月30日前下半年租赁费150000元，但冯学智仅于2015年9月9日支付下半年租赁费20000元，未完全履行支付租赁费的义务，可认定冯学智存在逾期支付租赁费的行为。最后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。冯学智虽主张金龙、邢宪霞交付的出租商铺不符合协议约定，故其有权拒绝履行在后的支付租赁费的义务，但如前所述，当事人双方协议出租的商铺为特定房屋，且涉案协议对租赁费的约定亦明确指明第一年租赁费为28万元，系属固定单价，并无按面积和承租天数计算的文字表述，无法推断出租赁费按8.5元/㎡/天计算的意思表示。因此，冯学智主张的上述后履行抗辩，证据不足，不能成立，其拒不完全履行支付下半年租赁费的行为，构成违约行为。相反，冯学智未按约定期限完全履行支付租赁费的义务，金龙、邢宪霞通过对出租商铺断电以催收租赁费的行为，系属履行抗辩权，但在冯学智已支付的租赁费和履约保证金以及定金尚足以保证金龙、邢宪霞的合同权利不致受损的情况下，其遽然采取断电措施，影响了冯学智的正常经营活动，超出必要限度，行为欠妥。同时，冯学智在停电后，关闭位于承租商铺内的水阀离开，影响了整栋商业楼的供水，行为失当。此后，金龙、邢宪霞将出租商铺门锁更换，当事人双方未能就涉案协议的履行协商一致，形成纠纷。综合比较当事人双方的上述行为和过错程度，冯学智的违约行为系导致涉案协议解除的原因所在，金龙、邢宪霞的行为虽存不当之处，但不足以导致协议最终解除。关于焦点二，即当事人双方的诉讼请求是否存有事实依据，是否符合法律规定。对于冯学智的本诉请求。一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。由前述可知，因冯学智作为承租人未按协议约定期限完全履行支付租赁费的违约行为系导致涉案协议解除的原因，故冯学智要求赔偿已形成附合的装饰装修物的损失，于法不符，本不予支持；对相应证据，一审法院亦不再作审查。由于金龙、邢宪霞明确表示不同意利用冯学智的装修成果，故冯学智可将未形成附合的装饰装修物予以拆除，但不得对房屋造成毁损。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。金龙、邢宪霞对冯学智承租商铺采取断电和换锁的行为虽然欠妥，但冯学智对此负有主要过错，且如冯学智能补交租赁费，则完全可以避免停业损失的发生，加之冯学智未能举证证明其营业损失情况，故冯学智要求赔偿停业损失的诉讼请求，于法不符，证据不足，一审法院不予支持。三、冯学智实际使用承租商铺的期限为2015年4月1日至2015年10月22日，共计205天。按涉案协议约定的第一年租赁费280000元折算，冯学智应支付租赁费（280000元÷365天×205天）157260.27元。诉讼中，金龙、邢宪霞主张冯学智支付的190000元扣除10000元履约保证金和12000元装修费后，剩余的168000元（含定金20000元）均作为已付租赁费。金龙、邢宪霞自愿将定金20000元折抵租赁费，系对自身财产权利的合法处分，一审法院予以认定；其主张的扣除履约保证金10000元，实为执行涉案协议中如冯学智擅自终止合同，则履行保证金不予退还的约定，即要求冯学智承担因违约造成的损失10000元，其该项主张符合协议约定和法律规定，一审法院予以认定；至于扣除装修费12000元，如前所述，冯学智实际支付的装修费仅为10000元，剩余款项除定金外均系租赁费，且金龙、邢宪霞在履行协议期间亦未提出相关异议，故可扣除装修费应以10000元为准。由此，金龙、邢宪霞应返还冯学智租赁费（已付190000元-履约保证金10000元-装修费10000元-应付租赁费157260.27元）12739.73元。冯学智主张按8.5元/㎡/天为准计算返还租赁费的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。
对于金龙、邢宪霞的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。前已有述，当事人双方签订的《协议书》因金龙、邢宪霞于2015年10月23日取得出租商铺的实际控制权，冯学智丧失了对承租商铺占有、使用和收益的权利，故该协议书于2015年10月23日起解除。涉案协议解除后，对于尚未履行部分，当事人双方均无需再行履行。由于冯学智已支付的租赁费超出了实际承租期间所需租赁费，故金龙、邢宪霞要求冯学智支付后续租赁费的诉讼请求，实为要求继续履行涉案协议，于法相悖，一审法院不予支持。至于金龙、邢宪霞要求冯学智承担的水电费和物业费，因其提供的证据不足以证实该水电费系冯学智承租商铺使用所发生，物业费则为涉案协议解除后所发生，故相应费用应由金龙、邢宪霞自行承担。与此相应，金龙、邢宪霞要求冯学智支付的利息损失，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。又有，涉案协议的解除虽系因冯学智的违约行为而导致，但金龙、邢宪霞已按涉案协议约定扣留了履约保证金10000元，且未提出其他违约赔偿的诉求，故为减少当事人诉累，一审法院对金龙、邢宪霞主张扣除履约保证金10000元的要求予以支持，该10000元可作为弥补其损失之赔偿金，无需再行返还。综上所述，本案经调解未果。为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认冯学智与金龙、邢宪霞于2015年3月30日签订的《协议书》于2015年10月23日起解除；二、限金龙、邢宪霞于判决生效之日起十日内返还冯学智租赁费12739.73元；三、驳回冯学智的其他诉讼请求；四、驳回金龙、邢宪霞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4604元，减半收取计2302元，由冯学智负担2168元，由金龙、邢宪霞共同负担134元；反诉案件受理费2686元，减半收取计1343元，由金龙、邢宪霞共同负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
经审理，本院认定，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方之间的协议签订时，冯学智应对拟承租商铺的状况有明确认知，且双方明确约定如双方验收房屋时有异议，应在三日内提出，虽然双方约定商铺面积为90㎡，但冯学智并未提交证据证实其在接收承租商铺后经营长达半年的时间里曾向金龙、冯宪霞提出过承租商铺面积与协议约定面积不符的异议，因此，其应承担举证不能的法律后果，本院认定其并未在合同约定的异议期间内就面积问题向金龙、冯宪霞提出异议，应视为其接受了金龙、冯宪霞向其交付商铺的实际面积，在超过了合同约定的异议期间后，冯学智再提出面积异议，本院不予支持。因双方约定的租金系以涉案商铺整体计算的，并未按照面积计算，因此，冯学智应当按照合同约定的数额向金龙、冯宪霞支付房租。由于冯学智未按照合同约定的时间支付房租，构成违约，一审法院认定冯学智的该违约行为系合同解除的原因并无不当。因为合同解除系冯学智的违约行为导致，故交纳的履约保证金10000元不应返还，且其要求金龙、邢宪霞赔偿装修损失和营业损失的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持并无不当。
关于扣除的装修费用问题，一审法院依据金龙收取冯学智该笔转账支付50000元的转款摘要所附内容“房租3万、押金1万、装修费1.2”，结合冯学智支付租金的其他证据，对上述转款摘要作出的解释和对装修费的处理是恰当的，本院予以确认。
关于合同解除的时间，无论基于何种原因，金龙于2015年10月23日将涉案商铺门锁更换后，已经实际控制了涉案商铺，冯学智已经失去了对涉案商铺的控制，一审法院认定该时间为合同解除时间并无不当。据此，冯学智应交付租金至2015年10月23日，金额为157260.27元。冯学智共计向金龙、邢宪霞支付190000元，扣除履约保证金10000元、装修费10000元以及应交租金157260.27元，剩余款项12739.73元，金龙、邢宪霞应当返还冯学智。
综上所述，冯学智与金龙、冯宪霞的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人冯学智预交二审案件受理费4604元，由上诉人冯学智自行负担；上诉人金龙、冯宪霞预交二审案件受理费7290元，由上诉人金龙、邢宪霞自行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马立营
代理审判员 曹 强
代理审判员 万振驰
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 邢春艳