安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0223民初1563号
原告：中国农业银行股份有限公司南陵县支行，住所地安徽省芜湖市南陵县。
负责人：袁丽然，行长。
委托代理人：朱印升，男，该支行营业部副主任，住安徽省芜湖市南陵县。
委托代理人：袁毅，男，该支行客户部员工，住安徽省芜湖市镜湖区。
被告：袁学发，男，1965年11月11日出生，汉族，原住安徽省芜湖市南陵县，现住芜湖市南陵县。
被告：焦艳，男，1977年12月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
被告：李霞，女，1978年3月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
被告：银河（芜湖）房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县。
法定代表人：江国城。
原告中国农业银行股份有限公司南陵县支行与被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司南陵县支行委托代理人朱印升到庭参加了诉讼，被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司南陵县支行向本院提起诉讼请求：1、判令被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司立即向原告偿还借款本金83962.35元、利息1172.28元，贷款本息合计85134.63元（利息计算至2017年3月14日）及2017年3月15日起至实际给付之日的罚息和复利（分别按照《个人购房担保借款合同》约定的计算方式计算）；2、判令原告对被告袁学发的抵押房产位于南陵县××山镇银河××花园××室折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、判令被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司共同承担本案诉讼费。事实和理由：2009年11月18日，原告与四被告共同签订了《个人购房担保借款合同》一份（合同编号：34105200900017991），借款合同约定，被告袁学发向原告借款人民币230000元用于购买位于南陵县××山镇银河××花园××室住宅，借款期限自2009年11月18日起至2019年11月18日止，执行年利率为4.158%。同时，被告袁学发以其所有的南陵县××山镇银河××花园××室住宅为上述借款提供抵押担保。此后，双方及时到南陵县房地产管理局对抵押房屋依法进行了抵押备案登记（备案登记证明：第3895号）。
借款合同生效后，原告依约于2009年11月19日向被告袁学发发放了借款230000元，但被告袁学发却没有履行借款合同约定的义务，按期归还借款本息。截止2017年3月14日该笔借款已经逾期5期，仍欠借款本金人民币83962.35元、利息1172.28元，贷款本息合计85134.63元，被告袁学发的行为已经违反了借款合同的约定，侵害了原告的合法权益。因被告焦艳、李霞自愿为袁学发所欠借款提供连带责任保证担保，并出具共同还款承诺书，故被告焦艳、李霞应为被担保人承担共同还款的义务。《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款中10.3.1阶段性保证+抵押条款约定：阶段性保证担保保证人为（全称）银河（芜湖）房地产开发有限公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）……截至目前，借款人仍未取得房地产权利证书，故银河（芜湖）房地产开发有限公司作为阶段性担保保证人，应为借款人的债务承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，请求法院判决支持原告所请。
原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、营业执照、金融许可证，证明原告的主体资格
2、袁学发身份证、户籍及无婚姻登记记录证明，证明袁学发主体资格，借款时袁学发系单身。
3、焦艳、李霞身份证、户籍及结婚证明，证明借款时焦艳、李霞系夫妻关系。
4、银河（芜湖）房地产开发有限公司营业执照，证明银河（芜湖）房地产开发有限公司主体资格。
5、《个人购房担保借款合同》，证明农行支行与袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司于2009年11月18日签订了230000元个人购房担保借款合同。
6、借款凭证，证明袁学发于2009年11月19日在农行支行借款的事实。
7、欠息清单，证明袁学发欠贷款利息的具体数额。
8、住房抵押（按揭）备案登记证明，证明袁学发抵押房产已在南陵县房地产管理局办理了抵押登记。
9、共同还款承诺书，证明焦艳、李霞同意承担因违约引起的法律责任。
被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司未答辩，亦未提交证据。
经原告举证，本院认证，本院对于原告提交的证据均予以认定，其理由：一、本院受理原告的起诉后，依法向被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司送达了诉状副本、应诉通知书等法律文书，被告至今未提出异议。二、原告提交的证据原件5、6、7、8、9均系原件（原件庭审原告出示后由原告保存），且本院亦向南陵县不动产管理局调取了不动产查询结果，2009年11月18日，被告袁学发所购买位于南陵县××山镇银河××花园××室住宅在南陵县房管局办理了预告抵押登记。至今尚未办理房地产权证。案涉楼房于2012年8月竣工验收后即已转房地产权属登记部门办理后续手续。故原告所举证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
本案经审理认定事实如下：2009年11月18日，原告与被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司共同签订了《个人购房担保借款合同》一份（合同编号：34105200900017991），借款合同约定，被告袁学发向原告借款人民币230000元用于购买位于南陵县××山镇银河××花园××室住宅，借款期限自2009年11月18日起至2019年11月18日止，执行年利率为4.158%。采取等额本息还款法，还款周期为一个月。同时，被告袁学发以其所有的南陵县××山镇银河××花园××室住宅为上述借款提供抵押担保。此后，双方及时到南陵县房地产管理局对抵押房屋依法进行了南陵县住房抵押（按揭）备案登记（备案登记证明：第3895号）。该登记载明，房屋竣工交付使用后三个月内，抵押人须及时申领《房屋所有权证》，办理他项权证登记手续。《个人购房担保借款合同》12.2条款约定：本合同有效期内，发生以下情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（1）。（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；（3）。被告焦艳、李霞（系夫妻关系）自愿为袁学发所欠借款提供连带责任保证担保，并约定了保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年等，出具了共同还款承诺书。该合同第二部分特别条款中10.3.1阶段性保证担保+抵押条款约定：阶段性保证担保保证人为（全称）银河（芜湖）房地产开发有限公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；（2）……。该合同生效后，原告依约于2009年11月19日向被告袁学发发放了借款230000元。截至2017年3月14日被告已经逾期5期没有按期还本付息。至2017年3月14日，被告袁学发欠原告借款本金83962.35元、利息1172.28元，贷款本息合计85134.63元。
另查明：案涉G8幢楼房于2012年8月竣工验收后即已转房地产权属登记部门办理后续手续。至今被告袁学发尚未对办理南陵县××山镇银河××花园××室住宅的房屋所有权证。
本院认为：原告与被告袁学发、焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告袁学发未按照合同约定及时归还借款以及支付利息，已构成违约，故原告依据合同的约定有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，要求被告袁学发偿还借款本金83962.35元、利息1172.28元，贷款本息合计85134.63元，本院予以支持。并按合同的约定自2017年3月15日起至实际给付之日的罚息和复利（分别按照《个人购房担保借款合同》约定的计算方式计算）。
根据原告与被告的合同约定和相关法律的规定，涉案的南陵县住房抵押（按揭）备案登记（备案登记证明：第3895号）系预抵押登记，它不同于抵押登记，不能产生《物权法》规定的优先权效力，故原告对预抵押登记的房产不享有优先抵押权。《物权法》第二十条规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。案涉G8幢楼房于2012年8月竣工验收后，借款人袁学发至今未办理南陵县××山镇银河××花园××室住宅的房地产权利证书。因此，本案中被告袁学发提供的房产抵押预告登记并不具有物权效力。根据原告与被告银河（芜湖）房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》约定可见，案涉G8幢楼房于2012年8月竣工验收后，借款人袁学发至今未办理南陵县××山镇银河××花园××室住宅的房地产权利证书，被告银河（芜湖）房地产开发有限公司应对被告袁学发所欠银行贷款本息负连带责任。依据《个人购房担保借款合同》的约定被告焦艳、李霞对于被告袁学发的上述债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告袁学发欠原告中国农业银行股份有限公司南陵县支行借款本金83962.35元、利息1172.28元（利息计算至2017年3月14日），贷款本息合计85134.63元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告袁学发自2017年3月15日起按照《个人购房担保借款合同》的约定向原告中国农业银行股份有限公司南陵县支行支付相应的罚息和复利至上述款项实际给付之日止。
三、被告焦艳、李霞对被告袁学发的上述一、二项债务承担连带责任。
四、被告银河（芜湖）房地产开发有限公司对被告袁学发的上述一、二项债务承担连带责任。
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南陵县支行的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1928元，由被告袁学发负担，被告焦艳、李霞、银河（芜湖）房地产开发有限公司负连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 万晓华
人民陪审员 何来宝
人民陪审员 童 霞
二〇一七年六月七日
书 记 员 蒋 健
附：本案适用的法律条款及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。