广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4123号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：雷小锋，住广东省始兴县。
委托代理人：朱照环，广东金粤律师事务所律师。
委托代理人：刘国辉，广东金粤律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄子舜，住广州市海珠区。
委托代理人：马辉，广东恒益律师事务所律师。
委托代理人：张惠娟，广东恒益律师事务所律师。
上诉人雷小锋因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2010年4月29日，梁某（出租人、甲方）与黄子舜（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区福场路40号首层；福场路联珠直街39号首层、55号101房、33号首层出租给乙方；租赁期限从2010年4月29日至2015年4月28日；每月租金按如下计收：……2011年4月29日至2012年4月28日每月按35700元计收、2012年4月29日至2013年4月28日每月按34785元计收、2013年4月29日至2014年4月28日每月按39359元计收、2014年4月29日至2015年4月28日每月按41326元计收；租金按月结算，乙方在每月的5号前交付当月租金给甲方；签定租赁合同当天，乙方需向甲方交纳200000元顶手费和68000元作为租赁保证金；商铺在租赁期内的租赁综合税费由甲方承担并按时向有关政府部门交纳；（保证金）甲方应在租赁期满乙方交出商铺之日将保证金无息退回乙方或用于抵偿乙方拖欠的各种费用，剩余部分退回乙方，不足部分，仍由乙方负责偿还；（违约责任）乙方逾期交付租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付月租金总额1%的违约金；乙方逾期1个月不交纳租金的，甲方有权解除本合同，收回出租商铺，乙方必须如数补交租金，并向甲方支付相当于两个月租金的违约金；签订合同后，乙方未征得甲方同意而单方面解除合同的，租赁保证金作乙方违约金归甲方所有；甲方未征得乙方同意而单方解除合同的，乙方有权向甲方收取相当于租赁保证金的违约金并收回租赁保证金且退回200000元顶手费；等。雷小锋、黄子舜及梁某于2012年3月1日在该合同末页下方注明：梁某已将该合同所列的房产出售给雷小锋，以后梁某在本合同的权利和义务由雷小锋履行；以前所欠的电费滞纳金与租户和雷小锋无关，此事以前已由梁某甲签认过，如供电部门要求缴纳该费用由梁某甲负责支付；2012年3月1日起的租金由承租方划入以下业主账户缴付：工行：62×××26，户名：雷小锋。雷小锋在“签订租赁合同当天，乙方需向甲方交纳200000元顶手费和68000元作为租赁保证金”条款下方签名确认“按金已收取”，在“商铺在租赁期内的租赁综合税费由甲方承担并按时向有关政府部门交纳”条款后签名确认“由乙方代交”。
雷小锋于2015年3月30日提起本案诉讼。诉讼中，一、雷小锋、黄子舜确认：涉案房屋2014年10月被电白法院查封；黄子舜每月按30614元支付2012年3月到2014年9月的租金，2014年9月份后租金发生变化，9月27日交10000元、9月28日交20000元、9月29日交23957元，2014年11月—2015年2月每月交41325元租金；黄子舜于2015年4月15日向雷小锋交付了35000元。二、关于2014年9月27-29日交付的三笔款项，黄子舜表示：雷小锋称4月29日后不能按照30614元交租，后双方协商一致由黄子舜一次性向其支付53957元的款项，该笔款项就结清了2014年4月29日至9月30日的租金；9月30日之后的租金标准双方约定按35499元交，11月开始按41326元的标准交租，黄子舜一直按照该标准交到2015年2月底。雷小锋表示：没有与黄子舜协商过。三、关于35000元，黄子舜表示：是雷小锋威胁黄子舜缴交的。雷小锋表示：是3、4月的部分租金。四、关于合同中约定的“顶手费”，雷小锋表示：顶手费是任何情况下都不予退回的，保证金是合同履行完毕后可以退回的。黄子舜表示：顶手费是指向上一手经营者支付的费用，而非向业主支付的费用。五、雷小锋表示：黄子舜从2012年3月5日开始就漏交租金，2012年3月5日之后雷小锋向黄子舜催收缴费税单，但没有向黄子舜催收租金。六、黄子舜表示：没有交2015年3、4月租金，按照每月41326元的标准从保证金中扣除租金。
原审法院认为：黄子舜与梁某于2010年4月29日签订《商铺租赁合同》后，雷小锋、黄子舜及梁某又于2012年3月1日签名确认上述合同中梁某的权利义务转移给雷小锋，故上述合同的主体应为雷小锋、黄子舜。上述合同是雷小锋、黄子舜的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。
《商铺租赁合同》中约定房屋租金为：2011年4月29日至2012年4月28日每月按35700元计收、2012年4月29日至2013年4月28日每月按34785元计收、2013年4月29日至2014年4月28日每月按39359元计收、2014年4月29日至2015年4月28日每月按41326元计收。从雷小锋的起诉材料及其与黄子舜在本案中的陈述可知，黄子舜实际向雷小锋支付的款项为：2012年3月至2014年9月，每月支付30614元租金；2014年9月27至29日交53957元；2014年10月交35499元租金；2014年11月至2015年2月，每月交41325元租金；2015年4月15日，交付了35000元。
本案中，雷小锋主张黄子舜应支付2012年3月至2014年10月及2015年3月的租金差价及违约金。一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定：“延付或拒付租金的诉讼时效为一年”。因雷小锋于2015年3月30日向法院提起诉讼，且雷小锋表示未向黄子舜催收租金，故黄子舜在本案中提出诉讼时效的抗辩合法有理，法院予以采纳；雷小锋要求黄子舜支付2014年3月29日之前租金差额及违约金的诉讼请求，法院不予支持。二、2014年3月30日至9月30日期间，黄子舜每月实际支付30614元的租金。虽然黄子舜主张其是遵照双方约定，但雷小锋予以否认，且黄子舜在2014年9月还另行支付费用，可见双方对该期间的租金标准确有异议。黄子舜没有证据证实其上述主张，故其关于双方约定每月30614元的主张，缺乏依据，法院不予支持。该期间，黄子舜应按《商铺租赁合同》约定支付租金。合同约定，2013年4月29日至2014年4月28日每月按39359元计收；2014年4月29日至2015年4月28日每月按41326元计收。故2014年3月30日至2014年4月28日，黄子舜应支付差额为39359-30614=8745元，雷小锋诉请8745元合法有理，法院予以支持。同理，黄子舜还应支付2014年4月29日至9月29日的租金差额为（41326-30614）×5=53560元，但黄子舜于2014年9月27-29日已向雷小锋交付共53957元，其表示该笔款项是结清了2014年4月29日至9月30日的租金。鉴于黄子舜支付的该款项多于法院核实的其应支付的租金差额，且雷小锋未明确否认上述费用也未对上述费用作出解释，故对于黄子舜的上述主张，法院予以采纳。因此，黄子舜无需向雷小锋支付2014年4月29日至9月30日期间的租金差额。至于上述两时间段的违约金，黄子舜虽未按约定支付租金，但雷小锋在黄子舜按每月30614元的标准支付租金的两年多的时间内，没有要求黄子舜补足租金，致使黄子舜对租金标准产生误解，且双方在2014年底交、收的款项金额用途并非十分明确，即雷小锋和黄子舜对漏交租金之事均有责任，故对于雷小锋要求黄子舜支付延迟支付2014年3月30日至9月30日的租金的违约金的诉讼请求，法院不予支持。三、黄子舜在其与雷小锋于2014年9月对租金存在异议之后，在没有取得雷小锋的同意的情况下，应按约定支付租金。黄子舜仅支付2014年10月租金35499元，故应支付此期间的差价41326-35499=5827元及相应违约金。合同约定黄子舜逾期交付租金则每日支付月租金总额1%的违约金，但因黄子舜已支付部分租金，故违约金应以剩余租金5827元为本金计算，且鉴于违约金的性质，违约金应以5827元为限。因至雷小锋起诉时，黄子舜迟支付上述租金差额已超过100天，故雷小锋要求黄子舜支付2014年10月租金差额5827元及违约金5827元的诉讼请求，合法有理，法院予以支持。四、根据合同约定，黄子舜还应支付2015年3月的租金41326元，但其表示愿从保证金中扣除。黄子舜的上述主张符合合同的约定，法院予以支持，其无需直接向雷小锋支付上述费用。至于违约金，因涉案房屋在2014年10月被查封，且在之后处于被拍卖状态，故黄子舜有权行使不安抗辩权，且其已于2015年2月向雷小锋发出通知要求以保证金抵扣租金，故黄子舜在支付2015年3月租金的问题上并不存在违约行为。因此，雷小锋要求黄子舜支付此期间的违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
因涉案房屋的财产权已经人民法院裁决转移给案外人，故雷小锋要求黄子舜交付涉案房屋的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
《商铺租赁合同》中约定黄子舜需向梁某交纳200000元顶手费和68000元作为租赁保证金，但梁某为黄子舜出具的《收据》记载的268000元是保证金（按金）。可见，合同双方的约定和实际履行的68000元的保证金的用途是一致的，但其余200000元的用途并不一致。根据合同的约定，雷小锋应在租赁期满黄子舜交出商铺之日将保证金无息退回黄子舜或用于抵偿黄子舜拖欠的各种费用，剩余部分退回黄子舜。因现合同期已满，且涉案房屋已经人民法院裁定转移给他人，故雷小锋退还保证金的条件已成就。对于其余的200000元，鉴于雷小锋在合同中仅手写注明“按金已收取”，并未区分顶手费和保证金，而雷小锋和黄子舜也无法合理解释《商铺租赁合同》中约定的200000元顶手费为何会变为《收据》中的保证金（定金），因此该笔款项即应认定为约定不明，雷小锋应予退回。黄子舜自愿在其已支付的268000元中扣减2015年3月、4月的租金，并未违反合同约定，法院予以支持。故雷小锋应退还黄子舜的金额为268000元-41326元×2=185348元。
雷小锋在2015年4月15日向黄子舜收取35000元，虽然其表示该款为2015年3月的部分租金，但黄子舜对此不予认可。鉴于黄子舜愿意在其已支付的款项中扣减相关费用，故雷小锋应将35000元退回黄子舜。故黄子舜要求雷小锋退回35000元的诉讼请求，合法有理，法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，作出判决：一、黄子舜在判决生效之日起10日内向雷小锋支付2014年3月30日至2014年4月28日的租金8745元。二、黄子舜在判决生效之日起10日内向雷小锋支付2014年10月的租金5827元及延迟支付上述租金的违约金5827元。三、雷小锋在判决生效之日起10日内返还185348元给黄子舜。四、雷小锋在判决生效之日起10日内退还35000元给黄子舜。五、驳回雷小锋的其他诉讼请求。一审本诉受理费7013元，由雷小锋负担6637元，黄子舜负担376元。一审反诉受理费2302.6元，由雷小锋负担。
判后，雷小锋不服，向本院提起上诉称：1.黄子舜补交的53957元不应直接认定为补交2014年4月29日至9月30日的租金，在证据无法确定该款项用途的情况下，应理解为补交租金或者其他费用。2.《商铺租赁合同》对租赁期限、租金标准等事项作了明确约定，黄子舜对租金标准不会产生误解，黄子舜逾期交租，应支付违约金。3.对于20万元的顶手费、68000元的租赁保证金，合同第五条已明确约定，黄子舜在交纳时亦无异议，仅是原出租方梁某填写收款收据时漏写顶手费。但收款收据的作用仅为了证明收到了款项，对所收款项的性质和用途，应根据《商铺租赁合同》的约定予以认定。而且该20万元顶手费某支付给了原出租方梁某，并没有给其。4.黄子舜拖欠租金构成违约，保证金68000元应予没收，故不能再用以抵扣2015年3、4月的租金。5.黄子舜直至租赁合同届满之日都在正常使用涉诉商铺，且其作为后履行义务人，无权提出不安抗辩权。6.根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，本案诉讼时效应从租期届满之日，或自租赁合同被解除或终止履行之日起计算。即便每期租金单独计算诉讼时效，根据《民法通则》第一百四十条规定，也因其向黄子舜提出支付租金、违约金的要求及黄子舜同意履行义务的事实而发生诉讼时效的中断。7.其与黄子舜的合同签于2012年，涉案场地前期所存问题与其无关。据此请求撤销原判第三、四、五项判决，判令黄子舜另行向其支付自2012年3月1日至2015年3月15日拖欠的租金251305元及违约金114991元，本案全部诉讼费由黄子舜承担。
被上诉人黄子舜答辩称：1.原出租方梁某系为方便办理合同备案等手续，才提出将双方已实际达成的租赁保证金（按金）268000元分为顶手费和租赁保证金两部分，并在收据上载明的。而且雷小锋在提起本案诉讼前，从未就该问题提出异议。2.涉案租赁合同属于继续性合同，每期租金给付均可构成独立的法律关系，且分期履行的租赁合同不属于《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的“同一债务”范畴。3.在雷小锋欠付巨额债务无法偿还且经济状况严重恶化，将丧失履行合同相关义务及相关债务能力的前提下，根据《合同法》68条及《商铺租赁合同》第五条第2、13款，其可依法行使不安抗辩权，未交纳租金的行为不构成违约。据此请求维持原判。
本院查明事实与原审查明事实一致。本院另查明，梁某于2010年4月29日出具《收据》，记载：今收到黄子舜交来福场路40号、福场路联珠直街33号首层、福场路联珠直街39号首层、福场路联珠直街55号首层101房保证金（按金）268000元。
本院认为：原审对雷小锋、黄子舜基于《商铺租赁合同》成立租赁法律关系的认定于法有据，本院予以确认。对于上诉人雷小锋的上诉意见，本院意见如下：1.对于黄子舜于2014年9月27-29日期间支付的53957元的用途，双方当事人存在争议，但均无证据证明自己的主张，故需结合案件情况进行认定。雷小锋称该款项系黄子舜补缴2012年以来欠缴的租金及违约金，并认为该补缴行为构成诉讼时效的中断，但其在一审时确认其在起诉前并未向黄子舜催收过租金，且如按照合同约定计算租金，截至2014年9月，在不计算违约金的情况下，黄子舜实缴租金与应缴租金已相差超过20万，黄子舜只补缴53957元而雷小锋却并无提出异议，不合常理。黄子舜称该款项系补缴2014年4月29日至9月30日的租金，按照合同约定计算，该期间应缴租金与实缴租金相差53560元，与黄子舜补缴的53957在数额上基本相符。结合本案双方当事人举证情况及主张的合理性，原审采信黄子舜的意见并无不当，本院予以确认。2.本案是否适用诉讼时效规定的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条对此有明确规定，原审已清晰阐述，雷小锋以《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条为据，对一审的认定进行抗辩，但上述《规定》第五条所称“当事人约定同一债务分期履行的……”需以一方存在债务为前提，而本案租赁合同签订时，双方并无债权债务关系，分期缴纳房租与分期偿还欠款并非同一法律概念，故本院对雷小锋的上诉意见不予采纳。3.对于《商铺租赁合同》约定的20万顶手费应如何认定的问题。雷小锋上诉认为应按照合同约定执行，但法律并不禁止在合同相对方协商一致的情况下，对合同条款进行变更。《商铺租赁合同》签订于2010年4月29日，合同条款中并无“按金”的用词，而梁某于当日写收据时，已将顶手费和保证金统一写成保证金，并注明保证金即按金。雷小锋于2012年3月1日承继合同时，在上述条款下注明“按金已收取”，可见其已注意到该条款并对涉及的事项进行过核实，在此前提下，其沿用梁某关于“按金”的表述，应自行承担相应的法律后果。原审对此处理恰当，本院予以确认。关于上诉人提出的其他上诉意见，在原审时均已提出，原审已充分阐明，本院不予复述。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人雷小锋的主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7013元，由上诉人雷小锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 姝
审 判 员 赵剑奕
代理审判员 任 慧
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 赵 琳
黄蔚