广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0602民初868号原告：杨建明，男，汉族，1955年7月2日出生，户籍所在地广西防城港市港口区，现住防城港市港口区。被告：广西方典置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路38号广西国际金融投资大厦11层A区。法定代表人：陆飞驯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦成瑶，广西南港律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘志山，广西南港律师事务所律师。原告杨建明与被告广西方典置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建明，被告的委托诉讼代理人潘志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告期限内为原告办理《房屋所有权证》；2.判决被告支付原告逾期办理《房屋所有权证》违约金45000元（违约金每逾期一日按原告的购房款198160元的万分之二计算，从2013年3月18日起暂计算至2016年3月18日，共1095天；以后另计）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年1月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于防城港市港口区商品房，合同约定房屋总价款为198160元。合同签订后，原告向被告支付了首付款并办理了银行按揭。但被告未按合同约定在商品房交付原告使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给原告，但被告至今未办理《房屋所有权证》。则被告的行为已构成违约，应向原告支付合同约定的逾期办证的违约金。被告辩称，1.违约金过高，望予以调整，且办理房产证的免责时间为原告将计税发票提交给被告之日起720个工作日内；2.由于政策和项目的变更导致被告延时办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提供的证据1《东湾桃花苑交房通知》，该通知方式非原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房方式，且原告提供的证据证实被告实际交房时间早于公告交房时间，对该证据不予采信；对被告提供的证据2《住建部关于印发2012年工程建设标准规范指定修订计划的通知》，该证据与本案无关，不予采信；对被告提供的证据3即桂建科【2009】1号《关于加强我区新建建筑节能工作的通知》、防住建发【2013】89号《关于印发的通知》、防政办发【2013】22号《防城港市人民政府办公室关于印发防城港市可再生能源建筑应用示范城市建设实施方案的通知》，该列证据不能证实新建建筑节能造成涉案商品房项目延迟办证，不予采信；对被告提供的证据4《关于建设厅关于调整建设工程定额人工工资单价的通知》，该证据中用工计价变化与延期办证无关，不予采信；对被告提供的证据5即《建筑设计防火规范》，该证据于2015年5月1日才执行，与合同约定的被告为原告办理房屋产权证无关，不予采信。本院经审理认定事实如下：2010年1月10日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告以单价2214.82元每平方米的价格将位于防城港市港口区商品房卖给原告，建筑面积为89.08平方米，房屋总价款为197296元。买受人以按揭付款的方式按期付款，买受人须在签订本合同当日支付首期房款40296元，剩余房款157000元由买受人向银行申请个人住房按揭贷款付清。合同第八条约定，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素；2.因国家法律、法规、政策改变或者支付限制性行为而导致工期延误的;3.供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门有记录的恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工、工期受到影响的；4.出卖人将竣工资料提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收的时间；5.买受人未按约定期限付清房款的。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《补充协议》第七条处理：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。合同中还对买受人、出卖人的违约责任等进行了约定。另查明，2012年10月30日，原告办理了涉案房屋的契税2972.40元，并于2013年11月12日将契税凭证交给被告。2012年8月8日，广西方典置业投资有限公司防城港分公司（以下简称方典分公司）原告出具支付涉案房屋房款198160元的发票。2010年1月24日，原告向被告交纳了咨询登记费708元。2011年3月12日，原告向防城港众和物业服务有限公司（以下简称众和公司）交纳了垃圾清运费300万元。2011年3月8日，原告向众和公司交纳了涉案房屋的预交物业费500元、公告维修基金150元。2010年6月21日，原告向被告交纳燃气开户费2200元。再查明，一审法庭辩论终结前，被告尚未为原告办理涉案房屋的《房屋所有权证》。本院认为，一、关于原告要求被告先期内办理《房屋所有权证》应否予以支持的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告与被告应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现原告要求被告为其办理并取得案涉商品房的《房屋所有权证》，符合合同约定，属被告一方的合同义务，应予支持。原、被告双方均未提出办理《房屋所有权证》的期限，本院认定为被告为原告办理《房屋所有权证》的期限为判决生效之日起三十日内为宜。二、关于确定涉案房屋交房时间的问题。本案中，杨建明提供了其于2011年3月8日预交物业费的收据予以证实方典公司于2011年3月8日交房，而方典公司则坚称交房时间应以登报公告交房的时间即2012年8月10日之后为准。原告已向被告支付了全部房款，而被告未按合同约定交付房屋，且被告采取登报公告方式交房非原、被告合同中约定的交付涉案房屋的方式，则被告向原告交房的时间应以原告缴纳物业管理费为确定交房时间的说法较恰当，则涉案房屋的交房时间认定为2011年3月8日为宜。三、关于方典公司逾期办证的起算时间的确定问题。原、被告合同第十五条及《补充协议》第七条约定方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给杨建明。而根据中华人民共和国劳动和社会保障部于2008年1月3日发布的《关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》，扣除法定工休日104天及法定节假日11天，一年的法定工作日为250天。则方典公司应在交房时间2011年3月8日往后推720个工作日即2014年1月21日前为杨建明办理并取得《房屋所有权证》，且原告已于2013年11月12日向被告交契税凭证。故逾期办证起算时间为2014年1月22日。四、原告主张被告支付逾期办证违约金有无事实和法律依据。根据合同约定，方典公司应在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给杨建明。本案中，方典公司未提交相关证据证明其已向产权登记机关办理申请办理房屋所有权转移登记并提供相关资料，也未能确定为杨建明办理并取得《房屋所有权证》的具体时间，故逾期办证违约金暂计至2017年1月21日，其余逾期办证违约金，杨建明可待取得《房屋所有权证》后另行主张，故方典公司逾期办证的时间应自2014年1月22日至2017年1月21日，共1095天。方典公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑方典公司逾期办证行为给杨建明造成的损失及方典公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向杨建明支付违约金，故方典公司应向杨建明支付逾期办证违约金21603.91元（197296元×0.0001×1095天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广西方典置业投资有限公司在判决生效之日起三十日内为原告杨建明购买的位于防城港市港口区商品房办理《房屋所有权证》。二、被告广西方典置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内向杨建明支付违约金21603.91元。三、驳回原告杨建明的其他诉讼请求。案件受理费925元，减半收取463元（原告杨建明已预交），由原告杨建明负担240.72元，被告广西方典置业投资有限公司负担222.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费925元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈燕二〇一七年八月十日书记员  孙丽