重庆市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝四中法民终字第00675号
上诉人（原审被告）：秦宗权，男，土家族，1963年3月31日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
委托代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈一芳，女，土家族，1936年9月4日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：周万平，男，土家族，1961年12月26日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：周万清，男，土家族，1964年3月6日出生，住重庆市石柱土家族自治县3。
被上诉人（原审原告）：周红英，女，土家族，1973年10月26日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
被上诉人（原审原告）：周小军，女，土家族，1968年9月6日出生，住重庆市石柱土家族自治县。
以上五位被上诉人共同委托代理人：田永禄，重庆经冠律师事务所律师。
上诉人秦宗权与被上诉人陈一芳、周万平、周万清、周红英、周小军合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年5月12日作出（2013）石法民初字第02846号民事判决，上诉人秦宗权对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2014年7月28日公开开庭对本案进行了审理，上诉人秦宗权的委托代理人谭茂明、被上诉人陈一芳、周万平、周万清、周红英、周小军的共同委托代理人田永禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：原告陈一芳与周登福（已于2011年11月7日去世）系夫妻关系，原告周万平、周万清、周红英、周小军系原告陈一芳与周登福生育的子女。2005年7月15日，被告秦宗权（甲方）与周登福（乙方）签订了《拆迁补偿安置还房协议》（以下简称《协议》），该《协议》约定的主要内容为：乙方被拆除房屋位于石柱县南宾镇候骆巷7号，房屋为土木结构共计建筑面积390平方米；还房门面安置在新建房的B栋三单元上楼口右边二套、左边一套原被拆迁房位置底层，住宅安置在新建房的原被拆迁房位置住宅楼上分别为右边第三、四层，左边二层共三套独立的套房，还房底层门面（一层）为30平方米以上，住宅三套，每套住宅面积不少于120平方米以上，每套面积超过4平方米乙方不补差价；甲方自愿用新建房屋面积390平方米作为偿还给乙方现有被拆迁房屋面积作同等价值产权调换，互不补偿。甲方还房时间为2006年11月8日。《协议》签订后，被告在被拆迁房屋原址进行新建，新建房产名称为红三角片区；被告未在约定的时间交付原告房屋，原告于2011年11月占有了新建房屋的1幢4单元2楼1号（建筑面积109.74平方米）、1幢4单元6楼1号（建筑面积109.74平方米）、1幢4单元4楼2号（建筑面积88.89平方米）和1幢4单元底层一间17号（建筑面积34.113平方米）四套房屋，以上房屋建筑面积共计342.48平方米。庭审中，原告与被告共同选定石柱县南宾镇红三角片区商住楼1幢四单元第4层2号房屋进行评估，将该房屋单价作为被告尚差原告还房面积47.52平方米的单价。经原告方申请，委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对石柱县南宾镇红三角片区商住楼1幢四单元第4层2号房屋在2013年10月30日的市场价值进行评估，该公司于2014年3月24日作出重庆同诚（2014）估字第0230号《房地产司法评估报告》，确定估价对象房地产（建筑面积为88.89平方米，套内建筑面积为80.28平方米）在2013年10月30日的市场价值为总价29.96万元，建筑面积单价为3370元／平方米。另查明，石柱县危旧房改造遗留问题处理办公室于2012年10月15日向本院出具证明，证明：县人民政府已就县城规划范围内的23处违建遗留问题作出处理决定，其中南宾镇红山角片区超出原规划许可占地（面积596平方米）部分，决定补交出让金，完善相关用地产权合法手续。2013年3月30日，石柱县土地房屋勘测所对红三角片区本案争议房屋进行测绘，并制作《房屋面积分户汇总表》。
陈一芳、周万平、周万清、周红英、周小军一审诉称，2005年7月15日，被告与原告陈一芳丈夫周登福（已去世）签订的《拆迁补偿安置还房协议》约定：被告（甲方）将原告（乙方）位于石柱县南宾镇候骆巷7号建筑面积390平方米的土木结构房屋拆除重新建房，被告以新建的三套建筑面积分别不少于120平方米的套房和30平方米以上的门面房与原告进行产权调换，互不补偿；还门面房位置在新建房的B栋三单元上楼口右边二套、左边一套原被拆迁房位置底层，住宅在新建房的原被拆迁房位置，住宅楼上分别为右边第三、四层，左边二层；被告新建的房屋需经验收合格；被告交房时间为2006年11月8日，交房地产权证的时间为2007年5月份以前，办理房地产权证的费用由被告承担；一方违约，支付守约方违约金20万元。协议签订后，被告即将原告家的房屋拆除予以重建，由于被告在建房过程中未按法律规定完善相关法定手续而被责令停建，直到2011年11月被告新建房屋的主体工程才基本完工，原告在被告拒不交房的情况下，于2011年11月占有了被告三套房屋和一间门面（庭审中变更为：底层一间房屋），分别是：1幢4单元2楼1号（建筑面积109.74平方米）和1幢4单元6楼1号（建筑面积109.74平方米），1幢4单元4楼2号（建筑面积88.89平方米）和1幢4单元底层一间17号（建筑面积34.113平方米），以上房屋建筑面积为342.48平方米，尚差47.52平方米。被告新建的房屋至今未经职能部门验收备案，被告既未按照协议约定按时交房，也未给原告交付房地产权证，被告的行为严重违约，依照约定应当偿付原告违约金20万元。被告未给原告交付门面房，应赔偿门面房与住房的差价163548元（10000元／平方米×30平方米-4000元／平方米×34.113平方米）。请求人民法院依法判决：1.由被告按照《拆迁补偿安置还房协议》的约定给原告补还尚差住房建筑面积47.52平方米的差价180576元（3800元／平方米×47.52平方米）；2.由被告负责办理所还四套房屋（1幢4单元2楼1号、1幢4单元6楼1号、1幢4单元4楼2号和1幢4单元底层17号）的房地产权证；3.由被告赔偿原告门面房与住房的差价163548元；4.由被告偿付原告违约金20万元。
秦中权一审辩称，一、原告诉称被告在建房过程中未按法律法规完善相关手续而被责令停建不是事实，事实是：原、被告签订协议后，房屋被拆除开始重建时，原告方趁人之危，以迁坟一事提出苛刻条件，双方迟迟未能达成协议，于是将建房时间无限拖延，这才是导致被告迟延交房的真正原因。二、被告所建房屋已于2012年6月29日经重庆荣成建设工程质量检测有限公司检测，该房屋为合格建筑，并已经相关职能部门验收备案。三、房屋竣工后，原告自行占有四套房屋，被告未表示反对，应视为被告已将房屋交付给了原告，因此不存在被告拒绝交付房屋的事实。四、原告要求被告赔偿门面房与住房差价的理由不成立，因为被告已按协议将1幢4单元底层一间17号门面房34.113平方米连同其他三套住房交付给原告使用，所还门面房的面积超过协议约定的30平方米。五、原告请求被告补还建筑面积47.52平方米的住房不应得到支持，被告交付原告的四套住房，尽管不足协议约定的390平方米面积，但是平均每套只相差10平方米左右，属房屋建筑时的正常误差范围，应当按照协议约定的500元／平方米予以补偿，因为协议明确约定，还房面积超增部分按500元／平方米计算。六、原告请求被告支付20万元违约金不应得到支持，一是被告逾期交房的违约责任已在协议第四条第2项作了明确具体的约定为2万元违约金，逾期交付房产证的违约责任在协议第三条第8项也作了约定，为400元／月过渡费及另付1万元，因此，协议上约定的20万元的违约金属于没有依据的重复约定；二是20万元违约金数额明显过高，严重脱离了作为违约金的补偿功能的性质，违约金数额比所还房屋总价19.5万元还高，不应得到支持。七、假如人民法院对原告请求的20万元违约金予以认定，被告请求人民法院对该违约金作调整予以适当减少。
一审法院认为，周登福与被告秦宗权于2005年7月15日签订的《拆迁补偿安置还房协议》，不违反法律的规定，合法有效，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第一、关于被告应否补偿原告不足还房面积部分的差价款以及补偿金额的问题。（一）根据《协议》的约定，被告应补偿原告不少于120平方米的住房三套和不少于30平方米门面一间，共计390平方米，经核实《房屋面积分户汇总表》，原告占有的四套房屋总计建筑面积为342.48平方米，则被告尚差原告房屋面积47.52平方米。双方均同意对尚差部分的房屋面积按价格进行补偿，因此，被告应当补偿原告不足还房面积47.52平方米的差价。（二）关于补偿金额，原告主张按3800元／平方米计算，被告主张按500元／平方米计算。《协议》中约定：还房面积如超增多的按每500元／平方米计算，交房时间为2006年11月8日。如果被告在合同约定的时间内交付了房屋，或者实际交付房屋时间与约定交付时间的跨度不大，则被告的主张具有合理性；但是，一是被告未按合同约定时间交付房屋，二是原告实际占有房屋的时间为2011年11月，时间间隔约5年，如按当时合同约定的500元／平方米计算，明显对原告不公平，因此，确定以原告起诉本案之日的评估单价为标准进行计算。经评估，双方共同选定的石柱县南宾镇红三角片区商住楼1幢四单元第4层2号房屋在2013年10月30日的市场价值为总价29.96万元，建筑面积单价为3370元／平方米，则被告应补偿原告尚差房屋面积价款160142.40元（47.52×3370元／平方米）。第二、关于原告请求由被告办理所还四套房屋的房地产权证应否支持的问题。依照《协议》的约定，被告有为原告办理房地产权证的义务，且石柱县危旧房改造遗留问题处理办公室证明县政府已对县城规划范围内的23处违建遗留问题作出处理决定，其中南宾镇红山角片区超出原规划许可占地（面积596平方米）部分，决定补交出让金，完善相关用地产权合法手续，则办理房地产权证具有可能性，只是在目前条件尚未成就，因此，被告在办理房地产权证的条件成就后即应为原告办理房地产权证。第三、关于被告应否补偿原告门面房与住房的差价的问题。《协议》约定，还门面房安置在新建房的B栋三单元上楼口右边二套、左边一套原被拆迁房位置底层，原告与被告均认可原告占有的底层17号房屋的位置符合《协议》的约定，因此，双方的争议为，该底层17号房屋是否属于门面房。结合《协议》对门面房的约定，原告与被告的陈述以及17号房屋的实际位置可以认定，新建房屋属于原址修建，该栋房屋并不临街，无论是原被拆迁房还是新建房屋，均不具有临街门面房的属性，因此，《协议》虽约定还门面房，其实质内容是约定还底层房间。现被告所还原告的底层17号房屋，符合《协议》的约定，被告不应补偿原告门面房与住房的差价，对原告的该项请求，不予支持。原告认为由于被告在17号房屋前面修建了房屋，导致17号房屋不符合《协议》约定的门面房的标准，就此问题，原告可对被告修建该房是否符合规划，是否对原告房屋侵权另行主张权利，本案不予审理。第四、关于被告应否支付原告违约金20万元的问题。本案中，（一）根据《协议》的约定，被告应于2006年11月8日交付原告房屋面积390平方米，交付房屋和钥匙后在半年内将房产证和国土证交付给原告。因此，从本案查明的事实可以认定，被告一是未在合同约定的时间交付原告房屋，二是所交付房屋的面积不足390平方米，三是未在约定的时间内办理房地产权证，被告的行为构成违约，应当按照《协议》的约定支付原告违约金。被告认为逾期交付房屋的责任在于原告因迁坟事宜阻碍被告建房，但根据被告的陈述，迁坟协议于2006年3月签订，签订后一个月左右就完成了迁坟，由此可以看出，迁坟也只有一个月时间，而原告占有房屋的时间是2011年，对于被告的该项抗辩理由，不予采纳。（二）《协议》中关于违约金的约定分别是：1.第三条第8款约定：甲方交房和钥匙后必须在半年内将房产证、国土证交给乙方，如不按时交房视为违约，违约金贰万元；2.第四条第2款约定：甲方还房时间为2006年11月8日，即期限为一年，若超过此时间还房，甲方应支付给乙方每月过渡费420.00元／月计算，同时甲方应另付给乙方违约金人民币壹万元整；3.第四条第3款约定：如不按时交房，不在原位置上和达不到协商层高、面积，甲方认违约金贰拾万元整；4.第六条约定：违约责任，甲、乙双方必须按照以上条款内容执行，若任何一方不履行本协议则视为违约，同时由违约方支付给守约方人民币贰拾万元整。从以上约定的内容可以看出，双方关于不按时交房的违约责任，既有特别的约定，也有概括性的约定，无论按照特别约定还是概括性的约定，均可以认定双方的真实意思表示为不按时交付房屋应承担支付违约金20万元的违约责任。被告主张双方约定的违约金过分高于造成的损失，但未提供证据予以证明，不予采纳。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告秦宗权于本判决生效后三十日内补偿原告陈一芳、周万平、周万清、周红英、周小军尚差住房建筑面积47.52平方米的差价160142.40元，支付违约金200000元，以上共计360142.40元；二、被告秦宗权在办理房地产权证的条件成就之日起三十日内按照原告陈一芳、周万平、周万清、周红英、周小军之间的协议办理原告占有的位于石柱县南宾镇红三角片区1幢4单元2楼1号、1幢4单元6楼1号、1幢4单元4楼2号和1幢4单元底层17号四套房屋的房地产权证；三、驳回原告陈一芳、周万平、周万清、周红英、周小军的其余诉讼请求。案件受理费9321元，评估费3000元，共计12321元，被告秦宗权承担8159元，原告承担4162元。
上诉人秦宗权不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判。主要上诉理由如下：1.被上诉人以迁坟等事由无理阻挠拆迁，才导致延迟交房，秦宗权无需承担逾期交房的责任；2.另案中，同一栋房屋面积相近的四套房屋经评估租金损失系92820元，一审判决20万元违约金损失明显过高，请求调整。
被上诉人周万清辩称：1.关于迁坟的事当年双方是达成协议了的，根本不存在阻扰施工的事实；2.协议中关于违约金20万元的约定是合法有效的，不应予以调整；3.另一案中司法鉴定意见租金标准过低，根本不符合石柱房屋租赁市场的行情，不能作为认定本案房屋租金损失的依据。
本院二审审理查明：《拆迁补偿安置还房协议》（甲方为秦宗权、乙方为周登福）中涉及违约金的部分是：㈠第三条安置要求，其中第8款约定：“甲方交房和钥匙后必须在半年内将房产证、国土证交给乙方，如不按时交房视为违约，违约金贰万元”。㈡第四条其他约定事项，其中第2款约定：“甲方还房时间为2006年11月8日，即期限为一年，若超过此时间还房，甲方应支付给乙方每月过渡费420元／月计算，同时甲方应另付给乙方违约金人民币壹万元整”；其中第3款约定：“如不按时交房，不在原位置上和达不到协商层高、面积，甲方认违约金贰拾万元整”。㈢第六条违约责任“甲、乙双方必须按照以上条款内容执行，若任何一方不履行本协议则视为违约，同时由违约方支付给守约方人民币贰拾万元整”。
二审查明的其余事实与一审查明的相同。
本院认为，上诉人秦宗权与被上诉人之间系平等的民事主体，秦宗权不具有征收土地、拆迁房屋的主体资格，双方形成的是合同法律关系。二审庭审中上诉人秦宗权对一审判决第二项及判决第一项中还房面积不足补偿160142.4元无异议。本案二审中双方争议的焦点是：1.秦中权是否需要承担违约责任；2.对《拆迁补偿安置还房协议》中约定的20万元违约金数额应否调整。现针对以上焦点，分析如下：
一、关于焦点一。《拆迁补偿安置还房协议》第六条是专门的违约责任条款，系双方真实意思表示，合法有效。秦宗权对其主张周万清阻扰施工的事实未提供证据证实，本院不予采信；根据查明的事实，秦宗权未按照其与周登福签订的《拆迁补偿安置还房协议》约定交付房屋、办理房屋产权证并还足390㎡房屋面积属实，应当承担违约责任。
二、关于焦点二。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，秦宗权可以请求法院予以适当减少。但综合本案事实，本院认为，无需对违约金数额进行调整。首先，《拆迁补偿安置还房协议》第六条意思表示很明确，是针对违反之前所有条款的概括性违约条款，20万元违约金可以视为是所有违约行为应承担责任的总和。秦宗权存在逾期交房、逾期办证和还房面积不足三项违约行为。因此，被上诉人也相应的有以下多项损失，租金损失只是一部分：一是2006年11月8日至2011年10月期间对380㎡房屋占有、使用、受益的可得利益损失；二是2007年5月8日至今如果获取了房地产权证，可以随时处分房屋产权的机会利益损失；三是针对还房面积不足，秦宗权除支付不足面积房价款外，还需承担违约责任。参照重庆同诚（2014）估字第0230号《房地产司法评估报告》认定的房屋单价，涉案390㎡房屋在2013年10月30日市场价值就一百多万，秦宗权逾期交房五年，而房地产权证至今未办下来，原判责令上诉人支付给被上诉人违约金20万元并无不当。其次，因租金损失只是被上诉人损失的一部分，本院对秦宗权提出参照相近房屋租金损失92820元为标准的上诉理由不予采信。而秦宗权在签订《拆迁补偿安置还房协议》时，应当在充分评估违约导致损失的基础上协商违约金数额；现秦宗权提出调整违约金没有充分证据和理由，本院对其上诉请求不予支持。
综上，秦宗权的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人秦宗权负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 飞
代理审判员 刘文玉
代理审判员 庹华安
二〇一四年七月二十九日
书 记 员 陈桂华