上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初30545号
原告上海同进物业服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人杨德林，总经理。委托代理人薛振华，男。被告曹妍霞，女，1971年10月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张亮，上海段和段律�事务所律师。委托代理人王峭，上海段和段律师事务所律师。原告上海同进物业服务有限公司与被告曹妍霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告上海同进物业服务有限公司的委托代理人薛振华，被告曹妍霞的委托代理人张亮、王峭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海同进物业服务有限公司诉称，被告为上海市浦东新区唐安路XXX弄XXX号房屋业主(以下简称涉诉房屋)，原告为该房屋所在的小区圣马丽诺桥语别墅的前期物业服务单位。2008年10月至2015年12月期间，被告无故不支付物业服务费人民币153,794.25元，严重损害了原告的合法权益。原告现起诉要求被告支付上述期间物业服务费153,794.25元、支付滞纳金153,794.25元及承担本案诉讼费。被告曹妍霞辩称，不同意原告的诉讼请求，理由�下：其一,本案原告于2016年4月1日向法院提交诉状，故2014年4月1日之前的诉讼请求均已超过诉讼时效，不应得到支持。其二，原告未按前期物业服务合同的约定履行管理义务，质价不符，应合酌情扣减相关费用。具体表现在原告未尽安保义务，小区报警系统损坏后未向开发商反映、未向业主委员会申请，也未及时维修；小区绿化维护不佳，公共设施受到损坏，原告一直怠于维护；小区会所和游泳池应当仅对业主开放，但原告对外出租，会所门前绿地违章改造成停车场。其三，滞纳金条款是原告和建设单位在前期物业服务合同中的约定，且这一约定未向被告公示及征得被告同意，对被告不发生法律效力。此外，滞纳金约定标准过高，显失公平。经审理查明，被告为上海市浦东新区唐安路XXX弄XXX号房屋业主，该房屋建筑面积353.55平方米。原告于2003年9月开始为该房屋所在的小区圣马丽诺桥语别墅提供物业服务。2008年10月至2015年12月期间，被告未向原告支付物业服务费。现原告为维护自身权益诉来本院，要求判如所请。另查明，1、上海市房地产登记簿载明，上海市浦东新区唐安路XXX弄XXX号房屋的权利人为曹妍霞、魏晋兵和魏文哲。2、2013年12月，原告通过挂号信向被告寄送物业费追款通知书；2015年7月，原告向涉诉房屋另一权利人魏晋兵通过双挂号寄送追款通知书，该信函于次日送达寄达局并有人签收。再查明，1、2003年12月15日，上海同运物业服务有限公司(2005年3月28日，上海同运物业服务有限公司改名为原告，即上海同进物业服务有限公司)与建设单位上海同亨置业有限公司签订桥语别墅前期物业管理服务合同，载明物业服务费为5.0元/月/平方米，业主逾期交纳物业服务的，上海同运物业服务有限公司可以从逾期之日按应缴费用的千�之三加收滞纳金。2、2003年12月18日，上海同亨置业有限公司向上海市浦东新区唐镇人民政府出具函件，申请将桥语别墅由唐镇东唐居委会管理。3、2015年12月2日，上海市浦东新区唐镇房屋管理办事处出具情况说明一份，载明圣马丽诺桥语别墅的业主大会已于2014年9月成立，业主大会在物业服务企业选聘工作中，目前该小区的前期物业管理服务单位仍由上海同进物业服务有限公司按照原合同继续提供服务。以上事实，由桥语别墅前期物业管理服务合同、上海市房地产登记簿、企业名称变更核准通知书、上海市浦东新区唐镇房屋管理办事处出具的情况说明等证据及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，原告上海同进物业服务有限公司依据与上海同亨置业有限公司签订的前期物业管理服务合同，为被告曹妍霞所住的桥语别墅小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主�应按照合同约定及时支付物业服务费。被告自2008年10月以来长期拖欠物业服务费，显属不当，原告现诉请要求被告支付其所欠的物业服务费，依法有据。关于2008年10月至2014年3月期间的物业服务费是否超过诉讼时效的问题，原告为证明其公司曾多次向被告进行催讨，提供了其公司于2013年12月向被告寄送物业费追款通知书和挂号信邮寄凭证、于2015年7月向涉诉房屋另一权利人寄送的挂号信邮寄凭证及签收回执，故自2013年12月起往前推两年，即自2011年12月起的物业服务费并未超过诉讼时效。被告主张2014年4月之前的物业服务费均已超过诉讼时效，本院不予采纳。庭审中，被告虽以原告未能提供质价相符的物业服务、存在安保、怠于维护小区公共设施、擅自将会所对外出租及违章改造停车场等问题为由要求扣减物业服务费，但其提供的证据并不足以构成拒付物业服务费和�减物业服务费的理由，且对其他已经按约缴费的业主不公，故本院对原告要求扣减物业服务费的主张不予支持。经本院核算，被告应支付原告2011年12月至2015年12月期间物业服务费86,619.75元。关于滞纳金，因前期物业服务合同系原告与建设单位之间的约定，且被告并非无故拖欠物业服务费，故原告要求按照每日千分之三加收滞纳金153,794.25元，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹妍霞于本判决生效之日起十日内支付上海同进物业服务有限公司2011年12月至2015年12�期间的物业服务费86,619.75元(房屋坐落于上海市浦东新区唐安路XXX弄XXX号)；二、驳回原告上海同进物业服务有限公司其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,913元，减半收取计2,956.50元，由原告上海同进物业服务有限公司负担2,123.90元，被告曹妍霞负担832.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 左翠莲
二〇一六年六月三日
书记员 杨燕燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件到�或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。