贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔义民初字第02957号
原告（反诉被告）黄志刚。
被告（反诉原告）王朝能。
第三人马平，系王朝能之妻。
被告（反诉原告）王朝能、第三人马平共同委托代理人张鹏，系兴义市顶效法律服务所法律工作者，特别授权代理。
原告（反诉被告）黄志刚与被告（反诉原告）王朝能及第三人马平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月16日作出（2014）黔义民初字第964号民事判决后，因被告王朝能不服该判决提起上诉，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2014年9月23日作出（2014）兴民终字第231号民事裁定书，以“原判决认定事实错误”为由发回本院重审。在重审中，本院依法另行组成合议庭，后被告王朝能在答辩期提起反诉并申请鉴定，本院于2015年5月12日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄志刚，被告（反诉原告）王朝能及第三人马平的共同委托代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄志刚诉称，2004年10月7日，原、被告签订《房屋买卖协议》并按约履行了义务，即原告支付了购房款106000元，被告交付房屋给原告，房屋产权证过户手续待办，至今已有八年多，后马平起诉到法院要回房屋。现既然法院判决支持了马平的诉请，因被告违反双方的约定，原告就有权依照《中华人民共和国合同法》的规定要求被告赔偿原告下列损失：1、按照黔西南州物价局认证中心《关于兴义市某某街某某宿舍XX号房屋及装修的价格鉴定书》，双方交易房屋总价款为371250.6元，扣减原告支付的购房款106000元，原告的房屋损失265250.6元；2、搬迁费（入住时800元，搬出时1900元）、装修费共计51174.97元；4、购房款106000元在被告占用九年期间的利息损失171720元（按小额贷款年利息1.5%计算），以上共计488145.57元。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约一方应当赔偿守约一方的经济损失，因第三人要求归还已经卖给原告的房子，现原告要求被告王朝能如数赔偿原告的经济损失，第三人同被告是夫妻，作为夫妻关系存续期间形成的债务，第三人依法应当承担责任。故请求人民法院判决：1、被告赔偿原告经济损失人民币488145.57元；2、第三人马平承担连带赔偿责任；3、被告承担诉讼费用。
针对本诉，被告（反诉原告）王朝能辩称，1、根据（2013）黔义民初字第21号《民事判决书》，签订《房屋买卖协议》时，原告在明知涉案房屋的共有人、本案第三人马平未同意的情况下依然执意购入房屋，其行为是造成《房屋买卖协议》无效的重要原因，具有重大过错，理应承担主要责任。本案《房屋买卖协议》无效的后果是原告签订合同时就早已经能够预料到的，没有任何人的胁迫，是原告自己一手促成，一方为被动出卖、一方却为主动购买，其责任大小孰轻孰重可想而知，原告在本案责任划分中，应该对自己当时主动的错误选择和其无效后产生的损失承担最主要的责任。2、原告请求的部分损失数额存在不合理项目，首先，黔西南州价格鉴定中心已经明确其鉴定的房屋价格未排除土地出让金、办理房屋权属证的相关手续规费，这部分并未产生，不属于原告的损失，且鉴定金额中已经包含了装修款，因此原告请求的装修款不合理。3、原告请求的同等路段购置房屋以及搬迁的费用�属于无效《房屋买卖协议》恢复原状时所造成的损失，该损失依法不在赔偿范围内，理应得不到法庭支持。从定义上来看，合同订立或履行过程中所遭受的、在合同双方对该无效合同恢复到未签订合同前的状况时出现的损失，才能够有资格称做合同无效所造成的损失。因为本案并非合同违约案件，所以此处的损失应该以在合同履行范围内，实际已经发生的、事实存在的损失为限，而不可能将期待利益或者主观设想也算入损失范围当中，比如已经装修的部分无法返还，便可以折价后由受益方进行补偿，但不能因为合同无效，原告有权要求一套新房屋价值的损失，这不是补偿性的恢复原状，而是惩罚性的预测性违约金。因此对于原告在本案的诉请中，把未来不确定会不会产生的购房费、搬迁费通过预测的方式列入损失范围之类，我方认为这在本案中这是不合法不公平的，望法院能够对于这一部分诉请金额给予驳回。
第三人马平述称，其意见与王朝能的答辩意见相同。另被告王朝能于本案中产生的债务性质为其个人债务，第三人马平对该债务不承担任何连带责任。本案被告王朝能的这一笔债务，是因为合同无效后，在合同恢复原状时产生，第三人对该合同的签订完全不知情，如今合同无效产生的后果第三人也不应当承担责任。且根据婚姻法第41条之规定，只有在用于夫妻共同生活的夫妻一方债务才应当由夫妻双方共同偿还，原告请求被告支付的这笔债务款项，并不是一个简单的借款，实际上是由于其二人私自非法买卖房屋而产生。因第三人并非房屋买卖协议的相对人、从头到尾也没有承认过该协议效力，对本案的发生无任何过错，更不可能将该笔债务使用在夫妻共同生活当中，因此对该债务不应承担任何连带责任。
被告（反诉原告）王朝能反诉称，2013年2月21日，兴义市人民法院以（2013）黔义民初字第21号民事判决确定原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。该判决生效后，王朝能已及时履行了自己的义务，将购房款打入法院执行局指定的账户。因黄志刚在明知涉案房屋无法交易、共有人也不知情的情况下，自愿向王朝能购买房屋，其对购房时签订的《房屋买卖协议》可能导致的后果是清楚的，因此可以认为是黄志刚自己主动做出了令合同违法、无效的选择，期间并没有任何强迫或欺骗的情况存在，并且为了顺利的购买到房屋，黄志刚还配合王朝能一同伪造了一份《租房合同》来欺瞒第三人，显然在本案中原、被告对《房屋买卖合同》的无效存在同等过错，应按照《中华人民共和国合同法》第58条之规定承担对等的过错责任。因合同无效给王朝能造成的损失为2004年10月�订房屋买卖协议之日起至（2013）黔义民初字第21号民事判决生效之日止期间的房屋租金损失96850元，对此黄志刚应当承担一半，故现王朝能反诉请求人民法院判决黄志刚赔偿经济损失48425元，并承担本诉及反诉费用。
原告（反诉被告）黄志刚辩称，导致本案合同无效的根本原因是被告（反诉被告）王朝能违反诚实信用原则，缔约过失所致，其应对合同无效承担全部过错责任。1、王朝能在反诉状中称黄志刚“自己主动做出了令合同违法、无效的选择”不属实，本案所涉房屋系王朝能在某某单位全额集资建房，后其到某某信息咨询服务中心挂牌出售该房屋，2004年10月7、8日，在某某信息咨询服务中心杨坤的见证下，王朝能与黄志刚在自愿、平等、公正、公开的情况下按当时同地段兴义市商品房价格740元／平方米的价格签订了《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》，合同还约定王朝能协助办理房屋产权证过户手续，房屋出卖后，若其反悔的，应双倍赔偿购房款。因王朝能将房屋放到该中介机构登记出售，黄志刚完全有理由相信该房屋可以交易。若不能交易，王朝能仍然拿到中介机构交易，更有欺瞒的嫌疑，黄志刚并不存在反诉状中所称的“占有”涉案房屋之说，而完全是所有，此案中黄志刚与王朝能之间是房屋买卖关系，根本不存在占有损失，更不存在租金之说。2、黄志刚以当时的市场价格购房，根本没有王朝能所称“配合反诉人伪造《租房合同》用来欺瞒第三人”的必要，之所以与王朝能签订《租房合同》，是因为王朝能明知房屋不能交易，怕影响仕途升迁，为欺骗其单位和职工央求黄志刚签订的，正是为此，黄志刚认为《租房合同》的签订不妥当、不踏实，双方才又签订了《房屋买卖补充协议》。3、2012年，王�能知晓本案所涉房屋将纳入兴义市棚户区改造，将获得补偿，便找到黄志刚想要回已卖出的房屋，结果遭到拒绝。王朝能出尔反尔擅自违约是导致《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》无效的主要原因，其应承担缔约过失的全部责任。4、根据合同法的规定，既然法院已判决支持了马平确认《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》无效的诉请，现王朝能违反双方的约定，黄志刚就有权要求王朝能及其妻子赔偿同等路段购置同等面积房屋的经济损失、装修损失、两次搬迁费及已支付的购房款10600元在9年期间的利息损失。
综合各方当事人的陈述，本案争议焦点为：1、《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》被认定无效，原、被告有无过错？2、原告（反诉被告）起诉的损失金额是否能得到支持？第三人马平是否应承担赔偿责任？3、被告（反诉原告）�诉的损失金额能否得到支持？
为证明自己的主张，原告（反诉被告）黄志刚提交了以下证据：
1、《房屋买卖协议》复印件一份，证明原、被告双方是在自愿平等的情况下进行的房屋买卖，王朝能也提出自负法律责任及办理产权证过户手续；
2、《房屋买卖补充协议》复印件一份，证明签订房屋买卖协议后，王朝能交付了房屋钥匙，其很清楚房屋能否买卖；
3、《租房合同》复印件一份，证明王朝能在明知房屋不能出售的情况下，担心影响其在单位的地位，签订了此合同；
4、（2013）黔义民初字第21号《民事判决书》复印件一份，证明被告对协议无效有不可推卸的责任，应承担缔约过失责任进行赔偿；
5、《州价认民字（2013）6号关于兴义市某某街某某宿舍XX号房屋及装修的价格鉴定结论书》复印件、《鉴定费收据》原件各一份，证明原告的损失金额；
6、搬家费《收据》复印件一份，证明原告签订合同后搬进该房屋和合同无效后又搬出该房屋产生的搬家费损失；
被告（反诉原告）、第三人质证：对原告所举五组证据的真实性均认可，但证明内容均不认可。
为证明自己的主张，被告（反诉原告）王朝能提交《兴价鉴字（2015）4号价格鉴定意见书》原件一份、《价格鉴定费》复印件一份，证明王朝能的反诉请求金额。
原告（反诉原告）黄志刚及第三人马平对该组证据均无异议。
第三人马平未提交任何证据。
庭审后，原告（反诉被告）黄志刚对兴义市某某街某某宿舍XX号房屋申请按照2004年10月同地段的房屋市场价格进行鉴定，后鉴定机构黔西南州物价局认证中心作出了《州价认民字（2015）9号关于兴义市某某街某某宿舍XX号房屋及装修的价格鉴定结论书》，被告（反诉原告）王朝能、第三人马平以该房价不属于黄志刚的损失范畴为由，不认可该鉴定意见书。
综合各方举证、质证意见，本院认定：对原告（反诉被告）所举的证据1-3，系原、被告双方所签，是其真实意思表示，本院对其真实性予以确认；证据4系本院作出的生效判决，亦作为本案定案依据；被告（反诉原告）及第三人对证据5的真实性无异议，本院予以确认，作为定案依据；对于证据6中的的搬家费，因不是正规发票，但客观上确存在搬家情形，本院将综合市场价格后再酌情认定其具体金额。对被告（反诉原告）所举证据，原告（反诉被告）及第三人均认可其真实性，对其合法性和关联性未提出异议，本院予以确认。对于《州价认民字（2015）9号关于兴义市某某街某某宿舍XX号房屋及装修的价格鉴定结论书�，被告（反诉原告）王朝能、第三人马平以该费用不属于黄志刚的损失为由而不认可，但对该鉴定意见书本身并未提出任何意见，故对该鉴定意见书的真实性本院予以确认。
经审理查明，被告（反诉原告）王朝能系黔西南州某某单位职工，第三人马平与王朝能于1985年6月8日登记结婚，婚姻关系存续至今。2003年1月2日王朝能参与其单位组织的个人住宅集资建房，获得了位于兴义市某某街某某宿舍房屋（面积为143.34㎡）一套。2004年10月7日王朝能与黄志刚就该房屋签订了一份《房屋买卖协议》及《租房合同》，其中《房屋买卖协议》上“马平”两字系王朝能所签。合同签订当日黄志刚通过中国建设银行将106000元购房款支付给王朝能，王朝能将房屋交付给了黄志刚。次日王朝能与黄志刚又签订一份《房屋买卖补充协议》。后黄志刚对上述房屋进行了装修并搬入居住，但在其居住使用期间该房屋一直未交纳土地出让金，也未办理房屋权属证等手续。2012年12月19日，马平以王朝能在其不知情的情况下将共有的房屋私自转让给黄志刚为由主张王朝能与黄志刚签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》无效，要求黄志刚返还房屋，黄志刚亦提起反诉，要求马平、王朝能退还房款并赔偿损失。本院作出（2013）黔义民初字第21号生效判决确认该《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》无效，由黄志刚返还王朝能兴义市某某街某某宿舍房屋一套，王朝能返还黄志刚购房款106000元；同时以马平并非被告为由，告知黄志刚其反诉不符合民事诉讼法之规定，可另行主张。
另查明，经黔西南州物价局认证中心鉴定，未扣除土地出让金、办理房屋权属证等相关手续的规费，兴义市某某街某某宿舍XX号房屋按照2004年同地段的商品房市场价格计算其中准市场价格为108119元，按照2013年4月同地段的重置市场价计算为371250.6元；该房屋从2004年10月起至2013年4月止装修成新后的装修价格为48474.97元。经兴义价格认证中心鉴定，该房屋自2004年10月起至2013年4月期间的租金价格为96850元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于原、被告双方对所签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》的无效应承担何种过错责任问题。本案中，王朝能作为房屋转让方，不仅未经房屋共有人马平同意便私自将共有房屋出卖，还在房屋卖出后长达8年的时间里一直以租房的名义向共有�隐瞒卖房的事实，直接导致《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》直至房屋出卖多年之后才被确认为无效，其行为不仅损害了共有人的合法权益，还有悖诚实信用原则，其过错较大，应承担主要过错责任。而黄志刚明知房屋共有人未在场签字仍然购买房屋，未尽应有的谨慎、注意义务，故其也存在次要过错。由此，根据合同签订的过程、合同履行情况同时结合法律规定，对于《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》无效所造成的后果，王朝能应承担80%的过错责任，黄志刚应承担20%的过错责任。王朝能在本诉中辩解“原告明知涉案房屋无法买卖，却依然恶意购买，其行为是造成合同无效的重要原因，其具有重大过错，理应承担主要责任”，及在反诉中以“黄志刚在明知涉案房屋无法交易、共有人也不知情的情况下自愿购买房屋，并配合王朝能一同伪造�一份《租房合同》来欺瞒第三人”为由主张黄志刚承担同等过错责任，本院不予采纳。
黄志刚、王朝能因《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》分别取得的房屋、购房款，已经生效的（2013）黔义民初字第21号《民事判决书》处理。至于合同无效给双方造成的损失，双方应按其过错各自承担相应赔偿责任。关于原、被告分别主张的损失范围问题，因合同无效造成的损失系基于缔约过失责任，一般应以“补偿损失和尽可能地恢复原状”为原则，损失赔偿范围一般是由于缔约过失行为所造成的一方信赖利益的损失，包括缔约费用、履约费用等直接损失，也包括由于信赖合同有效而丧失的与第三人另行订立有效合同的机会所产生的本可获得的财产利益损失即合理的间接损失。因此王朝能、马平辩解缔约过失的损失仅限于“实际已经发生的、事实存在的损失”，其理解过于狭隘，本院不予采纳。黄志刚诉请的房屋装修费、搬迁费及王朝能反诉请求的租金损失均系合同无效造成的直接损失，应计入各自的损失范围。其中的装修损失48474.97元、租金损失96850元，有各方均认可的鉴定结论书为据，该装修价格也并非王朝能所辩解的包含在房屋鉴定价格中，故本院予以确认；虽然黄志刚提交的搬迁费《收据》非正规发票，但其在履行协议及协议被确认无效后进行搬迁实属客观，故本院酌情确定为2000元。此外因协议无效客观上给黄志刚造成了因近年房价上涨，不能再以数年前的购置价另行购买房屋的经济损失，因此其主张的房屋损失应属于合理的间接损失范畴；且王朝能作为主要过错一方，若完全享受争议房屋因协议无效产生的增值利益也有违公平原则。经鉴定，双方买卖的房屋在协议签订时市场价为108119元，黄志刚支付的106000元购房款并未明显低于该市场价，故参照房屋差价、综合考虑讼争房屋的性质、受让方实际支付的购房款等情况，该房屋的合理间接损失应为257974.54元（371250.6元×（106000元÷108119元）-106000元］。至于王朝能提出的“鉴定的房屋价格未排除土地出让金、办理房屋权属证的相关手续规费，这部分并未产生，不属于原告的损失”辩解，虽然房屋当前的市场价格中未扣除土地出让金、办理房屋权属证的相关手续规费，但在对房屋于2004年的市场价格进行鉴定时鉴定机构也采用了同样的鉴定标准和方法，同样未扣除上述费用，据此本院以该鉴定结果计算的房屋差价才更为准确和合理。综上，黄志刚因协议无效产生的损失应为装修费48474.97元＋搬迁费2000元＋房屋损失257974.54=308449.51元，因原、被告双方对此均存在过错，双方应按过错责任比例各自承担，即黄志刚自行承担61689.9元（308449.51元×20%），王朝能承担246759.61元（308449.51元×80%）。《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》签订后，黄志刚对争议房屋使用九年左右，应当按其过错向王朝能给付相应的房屋使用费19370元（自2004年10月起至2013年4月止的租金96850元×20%），王朝能自行承担77480元（96850元×80%）。对于黄志刚主张的购房款106000元在王朝能占用九年间的利息损失请求，因该款与上述房屋损失重叠，原告不得重复主张，故本院不予支持。
关于第三人马平是否应承担赔偿责任问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”虽然本案债务因王朝能与黄志刚之间的房屋买卖协议产生，但该缔约过失之债系在被告王朝能与第三人马平夫妻关系存续期间产生，且无论黄志刚支付的106000元是租金还是购房款，马平对王朝能受领因协议产生的该笔款项并非不知情，在其未举证证明该款用于王朝能个人的情况下，本案之债务应为夫妻共同债务，应由王朝能与马平夫妻共同承担赔偿责任。第三人马平以该债务系王朝能之个人债务的辩解没有事实和法律依据，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）王朝能与第三人马平共同赔偿原告（反诉被告）黄志刚房屋装修费、搬迁费、房屋损失�计人民币246759.61元；
二、由原告（反诉被告）黄志刚赔偿被告（反诉原告）王朝能房屋租金损失人民币19370元；
三、驳回原告（反诉被告）黄志刚的其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王朝能的其余反诉请求。
诉讼费20446元（其中本诉案件受理费10146元、反诉案件受理费237元、鉴定费共计10063元），由原告（反诉被告）黄志刚承担10143.65元，被告（反诉原告）王朝能、第三人马平共同承担10302.35元。
上列义务，限判决生效后十日内自动履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本�上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告应在判决书明确的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李金红
代理审判员 周光艳
人民陪审员 常维进
二〇一五年六月二日
书 记 员 陶 进