江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终5021号上诉人（原审被告）：张道元，男，汉族，1968年10月8日生，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州君和祥贸易有限公司，住所地徐州经济开发区淮海五金机电市场一期25幢1单元101室。法定代表人：李杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。上诉人张道元因与被上诉人徐州君和祥贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第0853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张道元，被上诉人徐州君和祥贸易有限公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张道元上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议后，因拖欠租金问题，被上诉人于2013年10月24日向上诉人送达了解除合同通知书，根据涉案双方签订的合同第8.3条之约定及合同法第九十六条之规定，双方的租赁合同已解除。2013年11月14日上诉人向被上诉人出具承诺书，承诺上诉人如未在2013年11月24日前付清拖欠租金的，被上诉人有权收回房屋。根据此承诺书，不应认定上诉人与被上诉人继续履行合同达成合意，退一步讲，根据此承诺书假设上诉人与被上诉人就继续租赁事宜达成了合意，双方也未签订新的租赁合同，约定租金及租期，一审法院以此承诺书认定双方履行的是原租赁合同，是错误的。上诉人于2013年11月份就已经迁出了被上诉人所有的房屋，只是房屋钥匙于2015年4月份交给被上诉人，也不能说明上诉人与被上诉人之间的租赁关系存续。上诉人也未按照承诺书约定的期限付清拖欠的租金，上诉人再次违约后，被上诉人应采取措施，防止损失继续扩大，但上诉人没有采取措施，将房屋继续出租，而是放任房屋闲置，因此造成的房屋租金损失不应当由上诉人承担，一审法院在认定租赁期限及租金数额方面均事实不清。2、一审法院适用法律错误。一审法院以双方系继续履行原租赁合同，双方未解除的法律依据错误，根据合同法第九十六条规定，双方的租赁关系已于2013年10月24日解除。关于违约金的适用，因一审法院认定的租赁期限及租金错误，而导致违约金的计算及适用错误。3、2014年6月，被上诉人已经将上诉人起诉至徐州经济技术开发区人民法院，经调解二次无果后，被上诉人撤诉，上诉人认为租赁合同终止日期应该在被上诉人在徐州经济技术开发区人民法院起诉之前。徐州君和祥贸易有限公司辩称，1、涉案租赁合同约定的房屋面积、租赁单价都非常明确，双方争议的是租赁期间即合同最终应以什么时间为终止点。一审在整个过程中对双方的终止时间点是以被上诉人陈述的情况和上诉人在一审中的自认情况作出的酌情裁定，因为双方对具体的时间点存在巨大的争议。被上诉人在一审中曾要求一审法院依职权调取在东山派出所留存的出警记录，以证明被上诉人主张实际取回涉案房屋钥匙的时间是2015年4月。但一审法院未能调取，而是根据上诉人在一审中的自认酌情认定终止时间为2015年3月，综上一审法院对时间终止点的认定，虽然未完全支持被上诉人的诉请，但被上诉人认为该时间点也可以作为具体结算房屋租金的时间截点。2、一审对房屋欠付的租金是以上述确定的时间截点计算，在此期间以合同中明确约定的房屋租赁单价计算得出的总价款，扣除根据上诉人出具的承诺书和其自认缴费的金额作出的酌情判断。因被上诉人在一审中无法提供上诉人未交10万元保证金的证据，故酌情裁判在欠付租金中扣除该10万元。对此因被上诉人现在也无法提供相应证据，故对一审的认定予以认可。综上，被上诉人认为一审认定的事实与实际事实极为接近，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。徐州君和祥贸易有限公司向一审法院起诉请求：徐州君和祥贸易有限公司、张道元于2011年10月20日签订房屋租赁合同，约定徐州君和祥贸易有限公司将君廷湖畔商业3幢114、115、116、117号房屋出租给张道元使用，合同已经实际履行。根据合同约定，张道元应于每年度开始前10日内付清房租。截至2014年12月1日，张道元尚欠徐州君和祥贸易有限公司房租997760元。因张道元多次违约，徐州君和祥贸易有限公司曾多次函告张道元相关事项，并于2013年10月24日解除双方之间的房屋租赁合同，但张道元至今拒不迁出（庭审中徐州君和祥贸易有限公司自认张道元实际占用到2015年8月），且不支付租金。徐州君和祥贸易有限公司现诉至法院，请求判令张道元立即迁出君廷湖畔商业3幢114、115、116、117号房屋；判令张道元向徐州君和祥贸易有限公司支付所欠房屋租金997760元，支付违约金157080元；判令张道元向徐州君和祥贸易有限公司支付自2014年12月2日至判决确定履行义务之日止每日2582.1元的房屋占有使用费。一审法院认定事实：徐州君和祥贸易有限公司、张道元于2011年10月20日签订房屋租赁合同，约定徐州君和祥贸易有限公司将位于徐州经济技术开发区君廷湖畔商业3幢114、115、116、117号房屋出租给张道元用于商业经营，租期八年（自2011年12月1日起算，张道元确认已于2011年4月接收房屋）；案涉房屋面积合计952平方米，第一年度（满12个月为一年度）租金每月45元/平方米，按年支付（第一期租金应于合同签订之日支付，此后各期租金应于每个支付期开始前10日内支付），此后月租金标准每年度递增5元/平方米；张道元同意在合同签订之日向徐州君和祥贸易有限公司支付相当于三个月租金的保证金，即人民币10万元作为履约担保。关于违约责任，合同第8.3条约定张道元逾期支付租金10天以上或累计3次以上的，徐州君和祥贸易有限公司有权解除合同，收回房屋，张道元应向徐州君和祥贸易有限公司支付相当于一季度租金的违约金，且保证金予以没收；第9.2条约定，张道元逾期支付租金，每逾期一日，应按未付金额的千分之三支付违约金；第10.1条约定，张道元应在合同终止或期满之日将承租房屋腾空、清理干净并交还徐州君和祥贸易有限公司，如有逾期，徐州君和祥贸易有限公司有权自行收回房屋，清理房屋内外遗留物品，并按租金标准的150%收取使用费。合同签订后，张道元未按照约定支付租金，徐州君和祥贸易有限公司多次催要未果后于2013年10月24日向张道元送达解除案涉合同的通知函，要求张道元于2013年10月31日前腾空房屋并交房屋交还徐州君和祥贸易有限公司，逾期则按租金标准150%计收使用费（2380元/月）；租金计算至2013年10月31日，张道元应于收函后三日内付清欠付租金837680元、逾期支付租金的违约金1272127元、解除合同的违约金142800元。2013年11月14日，张道元向徐州君和祥贸易有限公司出具承诺书，确认欠付徐州君和祥贸易有限公司的2012年和2013年租金合计1085280元，已付30万元（含10万元保证金、货款约23万元），尚欠约65万元，在2013年11月14日交30万元，尚欠355280元，承诺在2013年11月24日前交清，否则徐州君和祥贸易有限公司有权收回房屋。庭审中，张道元辩称2011年支付保证金10万元，支付过三次租金，2013年11月14日支付30万元、2013年11月25日支付30万元、2013年12月1日支付30万元，共计100万元。徐州君和祥贸易有限公司认可张道元分三次支付租金合计90万元，不认可张道元支付过保证金。一审法院认为，徐州君和祥贸易有限公司、张道元之间存在房屋租赁合同关系，徐州君和祥贸易有限公司按约将房屋交由张道元使用，张道元应按约支付租金。根据查明事实，张道元存在逾期支付租金的行为，徐州君和祥贸易有限公司有权按照约定解除租赁合同，并要求张道元承担违约责任。1、关于实际租赁期限。徐州君和祥贸易有限公司于2013年10月24日向张道元提出解除案涉租赁合同，11月14日又接受了张道元的承诺书，该承诺书载明，如张道元未在2013年11月24日前交清欠付的租金，徐州君和祥贸易有限公司有权收回房屋。据此承诺书，应认定双方就继续履行合同达成了合意，故，不应认定案涉租赁合同于2013年10月24日解除。徐州君和祥贸易有限公司诉称张道元占用案涉房屋至2015年8月份，张道元称2013年11月份撤出案涉房屋，又自认2015年4月份将房屋钥匙交给徐州君和祥贸易有限公司。徐州君和祥贸易有限公司没有充分有效证据证实其上述主张，法院认定张道元占用房屋时间至2015年3月底止。徐州君和祥贸易有限公司没有证据证实其在2013年12月1日张道元最后一次支付租金后又向张道元主张解除租赁合同，故，应认定租赁期限持续至2015年3月底止。尽管对撤出日期有分歧，但双方均认可张道元现已不再占用案涉房屋，故，徐州君和祥贸易有限公司要求张道元迁出案涉房屋的诉请已无事实基础，法院不予支持。因双方租赁关系实际持续至2015年3月底，徐州君和祥贸易有限公司主张的房屋占用费没有事实依据，法院不予支持。2、关于张道元应付的租金数额。根据双方合同约定，2011年12月1日至2012年11月30日的租金数额为45元/平方米×952平方米×12个月=514080元；2012年12月1日至2013年11月30日的租金数额为50元/平方米×952平方米×12个月=571200元；2013年12月1日至2014年11月30日的租金数额为55元/平方米×952平方米×12个月=628320元；2014年12月1日至2015年3月31日的租金数额为60元/平方米×952平方米×4个月=228480元；以上合计为1942080元。3、关于张道元实付的租金数额。双方同意徐州君和祥贸易有限公司欠付张道元的货款冲抵租金，徐州君和祥贸易有限公司主张冲抵额为281396元，高于张道元承诺书中确认的数额，法院予以支持；徐州君和祥贸易有限公司接受的张道元的承诺书载明张道元缴纳了保证金10万元，徐州君和祥贸易有限公司没有相反证据，法院认定张道元有向徐州君和祥贸易有限公司交付10万元保证金的事实，该保证金可冲抵欠付的租金；双方对其他已付90万元租金没有异议，法院予以确认；据上，法院认定张道元已付租金数额为1281396元，支付至2014年3月底。故，张道元尚需向徐州君和祥贸易有限公司支付欠付的租金660684元。4、关于违约金问题。双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案徐州君和祥贸易有限公司、张道元签订的租赁合同约定了解除合同违约金、逾期支付租金违约金，明显过高，法院以欠付租金为本金，按年利率24%计算利息的数额予以支持，其中2014年4月1日至2014年11月30日欠付的租金432204元，自2013年12月1日起算（根据双方合同约定的支付期限）至本判决确定履行之日止；2014年12月1日至2015年3月31日欠付的租金228480元，自2014年12月1日起算至本判决确定履行之日止；以上数额不超过徐州君和祥贸易有限公司主张的157080元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、张道元于本判决生效之日起十日内向徐州君和祥贸易有限公司一次性支付租金人民币660684元及违约金（以欠付租金为本金，按年利率24%计算利息的数额确定，其中以432204元为本金自2013年12月1日起算，以228480元为本金自2014年12月1日起算，均计算至本判决确定履行之日止，以上数额不超过157080元）；二、驳回徐州君和祥贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18680元（徐州君和祥贸易有限公司已预交）由徐州君和祥贸易有限公司承担5000元，张道元承担13680元（张道元承担部分与上述判项一并履行）。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：涉案的租赁期限、租金数额、违约金应当如何认定。双方当事人二审期间均未提供新证据，且对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于涉案租赁期限、租金数额、违约金应当如何认定的问题。1、关于租赁期限的问题。虽然被上诉人于2013年10月24日向上诉人提出解除案涉租赁合同，但是上诉人于2013年11月14日向被上诉人出具了承诺书，该承诺书载明，如上诉人未在2013年11月24日前交清欠付的租金，被上诉人有权收回房屋，对此承诺书，被上诉人予以接受，故一审法院据此承诺书，认定双方就继续履行合同达成了合意，不应认定案涉租赁合同于2013年10月24日解除，并无不当。上诉人主张其于2013年11月份搬出涉案房屋，但是自认于2015年4月才将涉案房屋钥匙交给被上诉人，在此之前涉案房屋处于上诉人的占有控制之下，故一审法院认定涉案租赁关系实际持续至2015年3月底，对上诉人并无不利。2、关于租金计算数额的问题。一审法院计算上诉人应付的租金数额系严格按照双方合同约定的标准，期限计算至2015年3月底而得出的结果，并无不当。3、关于违约金的问题。鉴于双方在涉案合同中约定的违约金过高，一审法院已经根据法律规定，予以了调整，并无不当。综上所述，张道元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10407元，由张道元负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  张 伟代理审判员  胡元静二〇一七年三月二十三日书 记 员  陈斯雅