天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终5677号
上诉人（原审被告）：肖蕊，女，1978年6月28日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：王茜，天津击水（蓟州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邱鹏，男，1986年4月12日出生，汉族,住天津市津南区。
委托诉讼代理人：冯建欣，天津世杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李文博，天津世杰律师事务所律师。
原审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。
法定代表人：陆斌斌，执行董事。
委托诉讼代理人：马丽丹，女，该公司职工。
上诉人肖蕊因与被上诉人邱鹏、原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2016）津0101民初6522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
肖蕊上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用、保全费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人不出售房屋是因为被上诉人的贷款资格未获银行审批。上诉人未在合同约定时间办理撤销抵押权手续，过错在于被上诉人和原审第三人。鉴定诉争房屋的时间点错误。上诉人未按约定筹集首付款。
邱鹏辩称,不同意上诉人全部上诉请求，请求依法驳回。
天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，上诉人的上诉请求并未针对我方，不发表意见。
邱鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2016年7月31日签订的房产交易合同；2.判令被告返还原告定金10万元；3.判令被告赔偿原告支付的中介服务费54600元，额外支付的租金费用26400元，房屋差价损失暂定100万元（以评估为准），代收评估费500元；4.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告及第三人对于原、被告及第三人签订的房屋买卖协议的内容、原告依约向被告支付定金10万元事实均无异议，一审法院予以确认。
关于原、被告签订《房产交易合同》未能履行的原因，被告在庭审中陈述在合同约定日期前已将清贷等事项委托第三人办理，另因原告的银行贷款审核一直未能批复，造成被告无法正常清贷。原告、第三人对被告陈述不予承认。被告提交了证据公证书，但该证据亦未能证实其陈述的事实，对被告陈述的事实，一审法院不予采信。
关于涉案房屋价值上涨的情况，在本案审理中，原告提出司法鉴定申请，申请评估房屋价值。经津港房地产咨询评估有限公司评估，涉案房屋市场价值483万元（价值时点2016年10月21日）。鉴定费13750元，由原告预交。
一审法院认为，原、被告签订的《房产交易合同》及原告与第三人签订的《经纪服务费确认书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。协议签订后，原告依约向被告支付了定金10万元，按照合同约定被告应当在2016年8月15日前还清贷款并注销抵押权。现被告未能清偿贷款并注销抵押权，被告的抗辩理由系房屋清贷等事项委托第三人办理，另因原告的银行贷款审核一直未批复，但被告未提交证据予以证实。被告应当承担举证不能的不利后果，被告的抗辩理由不能成立。被告承认在2016年9月15日告知第三人不同意出售涉案房屋，导致双方房屋买卖合同不能继续履行，被告应当承担不能履行的违约责任。
对于原告第一项诉讼请求，现原、被告均同意解除双方签订的《房产交易合同》，一审法院予以照准。
对于原告要求被告返还定金10万元的请求，因原、被告均同意解除《房产交易合同》，被告应将收取的定金10万元退还原告。
对于原告要求被告赔偿原告支付的中介服务费54600元，房屋差价损失暂定100万元（以评估为准）的诉讼请求，对原告要求被告赔偿中介服务费54600元的请求，因被告原因导致合同无法履行，原告为签订合同所支付的居间服务费是原告的实际损失，根据双方签订的《房产交易合同》第4.2条约定，被告应当向原告赔付居间服务费54600元。关于房屋价格上涨的差价损失。经鉴定评估，涉案房屋价款由双方签订的390万元上涨至483万元。但被告在2016年12月27日以425万元的价格将涉案房屋出售给了案外人。结合本案被告违约情形、合同履行情况等综合因素考虑，原告的房屋差价损失46.5万元为宜。关于原告要求被告向原告支付代收评估费500元的诉讼请求，原告并未提供相关的评估报告及相应的票据，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、判决生效之日起，解除原告邱鹏与被告肖蕊签订的《房产交易合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告肖蕊退还原告邱鹏定金10万元；三、本判决生效之日起十日内，被告肖蕊赔偿原告邱鹏居间费损失54600元；四、本判决生效之日起十日内，被告肖蕊赔偿原告邱鹏房屋上涨损失46.5万元；五、驳回原告邱鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费15429元，减半收取7714.5元，保全费5000元，鉴定费13750元，共计26464.5元。由被告肖蕊全部负担（本判决生效之日起十日内直接给付原告邱鹏）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为哪方构成违约。上诉人与被上诉人签订的《房产交易合同》明确约定上诉人应于2016年8月15日之前还清贷款并注销抵押权。后因上诉人无法自筹资金还清贷款，由中介工作人员协助办理还清贷款手续，且被上诉人对此已知晓，并配合相关清贷公司的要求办理银行贷款预审手续。故双方以实际履行行为变更了关于何时注销抵押权的约定。被上诉人再以上诉人未按时还清贷款、注销抵押权为由认定上诉人存在违约行为的抗辩理由，无事实依据，本院不予采信。因双方实际履行的房屋买卖的环节与程序均与《房产交易合同》约定的不一致，即在《房产交易合同》中并未明确约定此种情形下的时间节点，故上诉人以被上诉人未按时筹集首付款为由认定被上诉人存在违约行为的上诉理由，本院不予采信。但上诉人自认在2016年9月15日明确告知被上诉人不再出售房屋，该行为已构成违约。上诉人提出不出售房屋的原因在于被上诉人未取得银行审批通过的上诉理由，因上诉人未提供证据证明，且双方在变更合同履行方式后并未重新约定各个履行阶段的时间点，故对上诉人的该项理由，本院不予采信。因在上诉人提出不再出售房屋后，双方仍在沟通，故一审法院确定的鉴定时间节点，并无不当。
综上所述，肖蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9996元，由肖蕊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 琦
代理审判员 阎 涛
代理审判员 刘 艳
二〇一七年九月三十日
法官 助理 常嘉奕
书 记 员 于 蓓
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；