福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终123号上诉人（原审原告）：胡家宾，男，1981年10月7日出生，汉族，住浙江省常山县，委托诉讼代理人：凌云彪，男，住浙江省常山县，系浙江省常山县村民委员会推荐的公民。上诉人（原审被告）：东山县恒信房地产有限公司（以下简称“东山恒信公司”），住所地福建省东山县康美镇百亿新城C区10号楼，统一社会信用代码91350626666875161L。法定代表人：王安家，董事长。委托诉讼代理人：林璐，福建三和律师事务所律师。上诉人胡家宾因与上诉人东山恒信公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2016）闽0626民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡家宾及其委托诉讼代理人凌云彪、上诉人东山恒信公司的委托诉讼代理人林璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡家宾上诉请求：撤销原判第二项，支持一审起诉请求之二中的“装修款项以胡家宾提供的市场价37309.2元计算（已交款49056元－市场价37309.2元，东山恒信公司应退还胡家宾装修款项11746.8元）”；支持一审起诉请求之二中的“东山恒信公司赔偿胡家宾因违约等而为此所产生的额外损失4781元（暂计算至2016年8月22日）及后续的相关费用损失（每次约1147元，其中车费每次842元、住宿费每次220元、误工费每天85元）”。事实和理由：（1）一审中胡家宾已举证市场价格清单，足以证明装修款按照市场价为37309.2元，原判认定胡家宾就此主张未举证证明，系属不当。（2）胡家宾是浙江衢州市常山县人，到福建路途遥远，为解决东山恒信公司的违约，胡家宾产生车费、住宿费、误工费等额外损失至2016年8月22日为4781元，后续仍有该损失，东山恒信公司应予赔偿。东山恒信公司辩称：（1）双方签订的《商品房买卖合同》已于2016年1月5日解除。（2）因胡家宾未依约付清装修款，东山恒信公司依法有权拒绝交房，不应承担逾期交房违约责任，并且无需退还胡家宾所请求的装修款。（3）胡家宾无权主张额外损失，因其所主张的损失没有事实和法律依据，且双方《商品房买卖合同》违约条款的约定也不含额外损失。东山恒信公司上诉请求：撤销原判第一项，驳回胡家宾的诉讼请求。事实和理由：（1）2016年1月5日胡家宾向东山恒信公司发函要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，依法，胡家宾主张解除合同应当通知对方，通知到达时解除，故该合同已于2016年1月5日解除。（2）本案双方签订《商品房买卖合同》同时签订《装修委托合同书》，因胡家宾仅支付部分装修款39056元和专项维修金3162.6元，尚欠装修款21000元，东山恒信公司因此有权拒绝交房，故不应承担逾期交房违约责任。胡家宾辩称：（1）《商品房买卖合同》并未解除，尚在履行过程中。（2）东山恒信公司存在逾期交房违约行为，应承担违约责任。胡家宾向一审法院起诉请求：1、东山恒信公司支付胡家宾自2015年1月1日至2016年7月31日的逾期交房违约金60790.5元，并继续支付自2016年8月1日起至取得房屋权属证书之日止按日以已付款355512元万分之三计算的逾期交房违约金；2、解除《装修委托合同书》，东山恒信公司返还装修款11746.8元并三倍赔偿装修款147168元（49056元×3倍）；3、东山恒信公司赔偿因其违约给胡家宾造成的额外损失4781元（暂计至2016年8月22日）及后续的相关费用（每次约1147元）。一审法院认定事实：2014年1月22日，胡家宾与东山恒信公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人胡家宾向出卖人东山恒信公司购买址在东山县××镇××大道××·××銮××楼××号商品房，价款总金额为306456元，买受人一次性付款，出卖人应当在2014年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给买受人使用，如在上述日期内该商品房未经有关单位依法组织竣工验收合格和消防验收合格，公共配套建筑、基础设施等未达到设计要求条件等，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。合同第九条的约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。”合同附件六补充协议精装修项下约定买受人购买的商品房为毛坯房，该商品房由买受人单独委托经出卖人公开招标的装修公司负责房屋的二次装修，并由双方另行签订装修合同。胡家宾与东山恒信公司还签订了《装修委托合同书》，约定胡家宾将购买的商品房委托东山恒信公司进行装修，自该合同签订生效之日起至2014年12月31日前完成竣工验收；工程基础装修单价为980元/㎡,面积52.71㎡，家具家电价格为18400元，总价为70056元，合同签订之日起支付合同总价款的70％，即49056元；合同委托期限自合同签订之日起至2014年12月31日止，在本协议有效期内，胡家宾不得撤销或变更已作出的委托约定。合同签订后，胡家宾向东山恒信公司支付了全部购房款306456元、装修款39056元和专项维修资金3162.6元。2014年12月31日前，胡家宾未向东山恒信公司提出解除《装修委托合同书》，现讼涉商品房已经装修完毕。截至庭审辩论终结（2016年9月27日）前，东山恒信公司尚未履行交房义务。因东山恒信公司未能按合同约定的时间履行交房义务，经协商未果，胡家宾诉至本院请求支持其诉讼请求。另查明，2013年9月14日，胡家宾向东山恒信公司支付装修预付款5000元，东山恒信公司赠送胡家宾价值5000元的装修优惠券一份，装修优惠券约定如买受人缴纳过装修预付款并在双方合同约定时间内缴清购房款项，凭该券可于签订装修委托协议时抵扣装修款。一审法院认为：胡家宾与东山恒信公司签订的《商品房买卖合同》和《装修委托合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。胡家宾已按合同约定支付了购房款，东山恒信公司则应按合同约定于2014年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给胡家宾使用，但截至胡家宾诉求的暂计违约金之日即2016年7月31日，东山恒信公司仍未履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。自合同约定的交付期限的第二天即2015年1月1日至2016年7月31日，东山恒信公司已经逾期交房578天。合同约定逾期超过90日后，东山恒信公司应自最后交付期限的第二天至实际交付之日止按日向胡家宾支付已付款万分之三的违约金。因胡家宾与东山恒信公司签订的《商品房买卖合同》约定的已付款系购房款，装修预付款系《装修委托合同书》约定的款项，不适用《商品房买卖合同》的约定，故胡家宾主张东山恒信公司同时支付以装修预付款为基数计算的逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，不予认可。因胡家宾主张自2015年1月1日至2016年7月31日的天数为570天（30天×19个月），故截至2016年7月31日，东山恒信公司应向胡家宾支付的违约金为306456元×0.0003/天×570天＝52403.98元。鉴于合同约定的逾期交房违约金的计算期间为最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，现胡家宾主张逾期交房违约金应计算至取得权属证书之日，缺乏依据，不予采纳。胡家宾与东山恒信公司签订了《装修委托合同书》，将案涉商品房委托东山恒信公司进行装修，现胡家宾以其向东山恒信公司购买的商品房系精装修房，无需另外委托东山恒信公司装修为由主张解除《装修委托合同书》，缺乏事实依据，不予采纳。而案涉商品房已经装修完毕，实现了《装修委托合同书》的目的，故胡家宾主张解除《装修委托合同书》，缺乏法律依据，不予支持。胡家宾认为《装修委托合同书》约定的装修价格高于市场价，东山恒信公司存在欺诈，但未提供证据予以证明，也未提出评估申请，应当承担举证不能的法律后果，故对胡家宾诉求返还装修款11746.8元并三倍赔偿装修款的主张亦不予支持。另胡家宾主张因东山恒信公司的违约行为造成其额外损失4781元及后续相关费用损失，但未能提供证据证明其事实主张，应由其承担不利的后果，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、东山县恒信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付胡家宾逾期交房违约金52403.98元及自2016年8月1日起至实际交房之日止以306456元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；二、驳回胡家宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4667元，减半收取计2333.5元，由胡家宾负担1788.8元，东山县恒信房地产有限公司负担544.7元（该款胡家宾已垫付，东山县恒信房地产有限公司应于上述给付期限内一并支付给胡家宾）。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议，对于没有异议的事实本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：（1）2016年1月11日，东山恒信公司收到胡家宾落款时间为2016年1月5日的解除合同通知书。2016年11月14日东山恒信公司再次向胡家宾发出交房通知书。（2）截止二审期间，胡家宾尚未交清讼争装修款。（3）讼争商品房迄今尚未通过竣工验收合格和消防验收合格。上述事实有二审庭审中胡家宾关于“装修款确实没有交清”、“2016年1月5日确实有向东山恒信公司发出解除合同通知书”、“东山恒信公司2016年11月14日又发出了交房通知书”的陈述，东山恒信公司关于“2016年1月11日收到胡家宾落款时间为2016年1月5日的解除合同通知书”、“因为工作失误才向胡家宾发出了交房通知书”的陈述，东山恒信公司2016年11月4日《交房通知书》等为据，东山恒信公司未举证（包括未按要求于庭审后七个工作日内举证）讼争商品房迄今是否通过竣工验收合格和消防验收合格，应承担举证不能的法律后果。综上，上述事实可以认定。本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修委托合同书》，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方《装修委托合同书》已对装修合同价款和付款方式等作出了明确的约定，胡家宾关于装修价款应按其提供的市场价计算、东山恒信公司应返还部分装修款并三倍赔偿装修款的上诉主张，与约不符，于法无据，不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，胡家宾上诉主张东山恒信公司应支付其因逾期交房违约而造成其额外的损失，但其未能就该事实主张提供充分的证据加以证明，应就此事实主张承担举证不能的不利法律后果。故胡家宾该上诉主张缺乏依据，不予采纳。本案中，胡家宾于《商品房买卖合同》签订后已支付了全部购房款，而讼争商品房迄今尚未通过竣工验收合格和消防验收合格，尚不具备交房条件，东山恒信公司的行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因本案《商品房买卖合同》与《装修委托合同书》是不同法律关系的两份合同，胡家宾于《装修委托合同书》的违约行为，不能作为东山恒信公司于《商品房买卖合同》中主张同时履行抗辩权的事由，故东山恒信公司关于其不存在逾期交房违约行为的上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。综上，本案双方当事人的上诉主张均不能成立，均应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4667元，由胡家宾负担242元，由东山县恒信房地产有限公司负担4425元。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 李 凌审判员 翁艺晖二〇一七年三月十七日书记员 卢 杰