汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汝民初字第2296号
原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司，住所地：汝州市煤山办事处洗耳北路龙翔花园对面，组织机构代码证号：66598340-0。
代表人周德让，男，系该分公司经理。
委托代理人王松华，男，系该公司工作人员。
委托代理人郝现民，男，登封市148法律服务所法律工作者。
被告赵红武，男，1968年8月10日出生，汉族。
委托代理人张强，男，河南成胜律师事务所律师。
原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司与被告赵红武房屋租赁合同纠纷一案，原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司于2013年10月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书及开庭传票。本院依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司的委托代理人王松华、郝现民、被告赵红武及其委托代理人张强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年6月19日我公司与被告签订《店面租房合同》。我公司将座落于汝州市某某水郡小区3号楼33、34、35号商铺房屋出租给被告承租使用。面积：883平方米。用途：商业经营。租金按年计算，期限三年（2011年6月20日-2014年6月19日）。第一年免租，第二年租金192000元，第三年租金198000元，每年平均130000元。租金给付办法：两年的租金分三年付，每年付一次，我公司交付出租房屋时，被告应向我公司支付一年租金130000元（2011年6月20日-2012年6月19日），上年度租金期满后的最后一个月被告向我公司缴纳下年度租金，以后依次类推。《店面租房合同》签订后，被告给付我公司第一年度的租金共计130000元（2011年6月20日-2012年6月19日），按照《店面租房合同》第六条的约定，上年度租金期满后的最后一个月（2012年5月20日-2012年6月19日）被告向我公司缴纳下年度租金130000元，但第一年度的最后一个月被告拒付第二年度租金（2012年6月20日-2013年6月19日）。2012年9月13日我公司委托公司职工朱玉玲给被告送达催要租金通知，被告仍没有履行给付租金的义务。2013年6月27日我公司直接给被告送达解除合同通知，被告赵红武签字接收后没有给付租金也没有答复。2013年7月7日我公司用信息方式告知被告拒缴租金已构成违约达到法定解除《店面租房合同》的条件和我公司出售出租房屋及被告违约要承担违约责任的通知。2013年7月19日（2013）汝证民字第391号公证书，公证事项：保全证据。证明2013年7月18日16时32分我公司给被告赵红武送达《解除店面租房合同通知书》（赵红武签收）。《店面租房合同》第十五条约定，被告拖欠租金及其它各项费用达一个月，我公司即有权解除合同，收回房屋，由此造成我公司损失的，被告应予赔偿。被告应缴纳我公司第二年度租金的时间为2012年5月20日-2012年6月19日，至今已拖欠16个月之多，被告迟延履行租金债务，经我公司多次催要仍未履行，致使不能实现合同之目的，该合同已达到法定解除的条件。第二十三条，本合同约定的条款，双方均须自觉履行，如有违约，除十九条外违约方按总租金的30%给付对方，承担违约责任。被告承担违约责任依法有据。故请求：1、依法解除我公司与被告2011年6月19日签订的（汝州市某某水郡小区3号楼33、34、35号商铺房屋）《店面租房合同》；2、依法判令被告在解除《店面租房合同》后5日内把放在租赁房屋内的东西搬出，将房屋腾空交给我公司；3、依法判令被告给付欠我公司租赁费173333元（2012年6月20日-2013年10月19日）；4、判令被告给付我公司解除《店面租房合同》后2013年10月20日以后每天361元（年租赁费：130000元÷12个月÷30天=361元）至腾空租赁商铺房屋交给我公司止；5、判令被告支付违约金（按总欠租赁费173333元的30%）51999.9元。6、本案的诉讼费用由被告承担。
被告赵红武辩称，原告不具有诉讼主体资格，原告于2011年6月19日与我签订了《店面租房合同》，但在签订租赁合同之前，原告就要求我于2011年6月5日向其缴纳租金10万元、2011年7月8日向其缴纳租金5.5万元。签订合同后原告又要求我于2011年7月23日向其缴纳租金1万元，我共分三次向原告交纳第二年的租金16.5万元。在租赁合同履行期间，原告在未告知我的情况下与赵运奇签订了商品房买卖合同，将我租赁的该三间房屋出售给赵运奇所有，赵运奇并以此房抵押在中国工商银行汝州市支行贷款235万元。依据《合同法》第二百三十条之规定，原告未在合理期限内向我履行通知义务的情况下将我租赁的该房屋出售给赵运奇所有的行为，不仅侵犯了我的优先购买权，也违反了双方签订的《店面租房合同》第十三条的规定。原告丧失了该租赁房屋的所有权和支配权，而且也丧失了向我主张权利的诉讼主体资格。请求依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2011年6月19日原、被告签订《店面租房合同》。原告将座落于汝州市某某水郡小区3号楼33、34、35号商铺房屋出租给被告承租使用。面积：883平方米。用途：商业经营。租金按年计算，期限三年（2011年6月20日-2014年6月19日）。第一年免租，第二年租金192000元，第三年租金198000元，每年平均130000元。租金给付办法：两年的租金分三年付，每年付一次，原告交付出租房屋时，被告应向原告支付一年租金130000元（2011年6月20日-2012年6月19日），上年度租金期满后的最后一个月被告向原告缴纳下年度租金，以后依次类推。该租赁合同第十五条约定，被告拖欠租金及其它各项费用达壹个月，即应承担违约责任，原告有权解除合同，收回房屋，由此造成原告损失的，被告应向原告赔偿。《店面租房合同》签订后，被告给付原告第一年度的租金共计130000元（2011年6月20日-2012年6月19日），第一年度的最后一个月被告未付第二年度租金（2012年6月20日-2013年6月19日）。后原告催交租金并要求解除合同，原告申请对向被告送达《解除店面租房合同通知书》的过程进行保全证据公证，河南省汝州市公证处作出（2013）汝证民字第391号公证书，公证事项：保全证据。证明于2013年7月18日在公证员及助理的现场监督下，原告职员张德胜、朱玉玲向其指认的是赵红武的人送达了《解除店面租房合同通知书》，通知被告赵红武解除店面租赁合同，赵红武在送达回证上签名。另查明，原告于2013年8月30日将其所出租的座落于汝州市某某水郡小区3号楼33、34、35号商铺房屋出售，并在房产管理部门登记。
上述事实，有2011年6月19日《店面租房合同》、登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司收据、商品房买卖合同、公证书及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，原、被告签订的店面租房合同，是双方当事人真实的意思表示，不违反有关法律规定，应属有效协议。协议双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按租赁合同约定向原告交纳租金，属违约行为，致使原告不能实现合同目的，原告依据租赁合同第十五条约定及相关法律规定于2013年7月18日通知被告解除合同的条件成立，租房合同自通知到达对方时解除，故原告要求解除原、被告2011年6月19日签订的店面租房合同的请求，本院不再予以处理。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，原告已将其所租房屋卖给案外人，并在房产管理部门登记，其已不具有所有权，现原告要求被告向其交付房屋显然不当，故原告要求被告交付其房屋的诉讼请求不应支持。解除合同前被告应按照原租赁合同的约定支付租赁费，解除租赁合同后至出卖该房屋前，被告仍占有使用该房屋，应依照原房屋租赁合同约定的租赁费用赔偿原告损失，至出卖房屋之日止。合同解除的法律后果是使合同关系归于消灭，违约方的责任承担方式不表现为支付违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、被告赵红武于本判决发生法律效力之日起十日内依照原租赁合同的约定支付原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司2012年6月20日至2013年7月18日的租赁费。
二、被告赵红武依照原租赁合同约定的租赁费用赔偿原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司自2013年7月18日至2013年8月30日止占用房屋的损失。
三、驳回原告登封市颍南建筑开发有限公司汝州分公司其他的诉讼请求。
案件受理费4679元，由被告赵红武负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 胡忠义
审 判 员 马聚光
代理审判员 岳源超
二〇一四年四月十一日
书 记 员 王翠萍