河南省新安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0323民初2782号
原告：刘占全，男，汉族，1970年10月14日生，住河南省宜阳县。
委托诉讼代理人：樊雪玲，河南法铎律师事务所律师。
被告：北京龙兴房地产开发有限公司。住所地：北京市平谷区黄松峪乡黄松峪东街***号。
法定代表人：王丽霞董事长。
委托诉讼代理人：潘武举，男，汉族，1968年4月18日生，住宜阳县，系该公司员工。
被告：新安县鑫亚置业有限公司。住所地：新安县新城江庄村石油公司办公楼二楼。
法定代表人：闫跃进董事长。
委托诉讼代理人：李小穗，河南慕容律师事务所律师。
原告刘占全诉被告北京龙兴房地产开发有限公司（以下简称北京龙兴公司）、新安县鑫亚置业有限公司（以下简称鑫亚置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘占全及委托诉讼代理人樊雪玲、被告北京龙兴房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘武举、被告新安县鑫亚置业有限公司委托诉讼代理人李小穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘占全向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交付位于新安县城关镇××单元××室、××单元××室房屋，计551628元；2.请求判令被告支付逾期交房违约金；3.请求判令被告承担诉讼费。本院在审理辩论过程中，原告变更诉讼请求，若被告不能交付房屋，应退回原告的购房款并支付利息及违约金。并申请追加塔地社区居民委员会为被告参加诉讼。事实与理由：2014年，北京龙兴公司与原告签订借款合同7份，累计借原告款34万元（其中累计借原告款10万，王合村4万，闫淑丽5万，汪学武10万，汪学智5万），借款期限均为3个月，月息1.5分，按月现金支付利息，于每月10日付本月利息。借款后，北京龙兴公司未按约定偿还借款本金及利息，经原告刘占全、王合村、闫淑丽、汪学武、汪学智及北京龙兴公司多方协商，北京龙兴公司以其开发的两套楼房抵偿刘占全、王合村、闫淑丽、汪学武、汪学智借款本金及利息，这两套楼房是：新安县城关镇××单元××室房屋（153.23平方米，房款275814元，买受人刘占全）、13栋1单元1101室房屋（153.23平方米，房款275814元，买受人何西军，系原告姐夫）。双方签订了《房屋买卖合同》，约定北京龙兴公司于2014年12月31日前交房，逾期交房应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。但是，合同签订后，北京龙兴公司又不按约履行，原告到楼房所在工地查看，发现鑫亚置业在销售楼盘，故诉至法院，请求法院维护原告合法权益。
被告北京龙兴公司辩称，1.本案所涉及的房产所有权并非答辩人，答辩人无权处分本案所涉房产，且原告也并非将本案所涉购房款交付给答辩人；2.本案所涉房产没有预售许可证，根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故本案所涉房屋买卖合同应为无效合同；3.原告实际是与其他个人发生的民间借贷行为，在他们双方办理民间借贷的同时未经答辩人同意，私自以答辩人的名义签订《房屋买卖合同》，本案所涉《房屋买卖合同》无效；4，答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系，也不存在民间借贷关系，应驳回原告的起诉。
被告鑫亚置业辩称，答辩人与原告之间没有任何法律关系，既不存在借款合同关系，也不存在房屋买卖合同关系，原告是以房屋买卖合同向法院起诉，根据合同相对性原则，答辩人不是本案合同当事人，原告无权起诉答辩人，原告起诉答辩人没有任何事实依据和法律依据，应驳回原告对答辩人的起诉。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，原告提供第一组证据证明原、被告基本信息情况，第二组证据证明被告北京龙兴公司将其开发塔地社区的楼房卖给原告，卖给原告签订的《房屋买卖合同》及买房收据，二被告均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。二被告在开庭期间对何西军的《房屋买卖合同》及房款收据提出异议，该《房屋买卖合同》及收款收据与本案没有关联性，何西军没有作为原告向法院起诉，原告无权代表何西军主张该《房屋买卖合同》的权利和义务属诉讼主体错误。二被告对第二组证据中的售房部的展示大厅及塔地社区的建筑工地照片若干真实性无异议，证明目的有异议，该展示大厅的所挂的牌子和展示大厅的照片不能证明该房屋买卖纠纷与鑫亚置业有关联性。本院经审查认为，何西军与北京龙兴公司签订的《房屋买卖合同》，刘占全无权作为原告进行诉讼，诉讼主体违反法律程序，应由何西军本人作为原告向法院主张权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告北京龙兴公司在融资时，北京龙兴公司潘白勤向本村老乡原告民间借款，约定月利率1.5分，借款到期后，被告北京龙兴公司没有款支付，双方对本金、利息结算后，用本公司收购与塔地居委会建设的楼房顶账，被告北京龙兴公司与原告签订了《房屋买卖合同》，合同载明：“出卖人：北京龙兴房地产开发有限公司，买受人：刘占全。买受人购买位于新安县城关镇××单元××室的房屋，建筑面积共153.23平方米，每平方1800元，总金额贰拾柒万伍仟捌百壹拾肆元整。出卖人应当在2014年12月31日前交房。逾期应自第二天至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，本合同自双方签订之日起生效，出卖人：北京龙兴房地产开发有限公司（加盖公司合同专用章）买受人：刘占全（签字）日期：2014年9月25日”。同时被告北京龙兴公司给原告刘占全出具收据一份，收据载明：“今收到刘占全购房款（房号：13-1-201），275814元，收款人：潘白勤（加盖该公司印章）”。同时被告北京龙兴公司与何西军签订了《房屋买卖合同》一份，合同载明：“出卖人：北京龙兴房地产开发有限公司，买受人：何西军。买受人购买位于新安县城关镇××单元××室的房屋，建筑面积共153.23平方米，每平方1800元，总金额贰拾柒万伍仟捌佰壹拾肆元整。出卖人应当在2014年12月31日前交房。逾期应自第二天至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，本合同自双方签订之日起生效，出卖人：北京龙兴房地产开发有限公司（加盖公司合同专用章）买受人：何西军（签字）日期：2014年9月7日”。被告北京龙兴公司给何西军出具收据一份，收据载明：“今收到何西军购房款（房号：13-1-1101），275814元，收款人：潘白勤（加盖该公司印章）”。同时查明，塔地居委会在无任何证件的情况下开发房地产建设工程，由万泰公司承包建筑一期工程（十栋楼房），2013年7月5日，被告北京龙兴公司将塔地居委会开发建筑的十栋楼房收购，双方并签订了《合作协议》。至今欠万泰公司的工程款2000余万元未付，该十栋楼房至今控制在万泰公司手中，该一期工程于2014年5月停滞至今，牵涉到群众中的诸多问题得不到解决，群众到政府多次反映，经城关镇政府协调，由被告新安县鑫亚置业有限公司到塔地社区继续开发二期工程，该二期工程正在施工中，并建设售房部张贴公告对外出售二期所建的期房。
本院认为，塔地居委会在无任何证件的情况下，无证开发建筑的一期工程属违法建筑，塔地居委会与其他公司形成了承包合同及合作协议以及所签订的《房屋买卖合同》，均属无效的民事法律行为。原告与北京龙兴公司原形成了借款合同关系，后经过对本金利息的结算，被告北京龙兴公司无款支付，双方又形成了房屋买卖合同关系，该《房屋买卖合同》仍然无效，原告要求按照《房屋买卖合同》由被告交付房屋及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告在庭审中变更诉讼请求要求退回房款及利息，该请求本院予以支持。为此，被告北京龙兴公司应向原告退回房款275814元及利息。因该《房屋买卖合同》及房款收据与被告鑫亚置业没有因果关系，被告鑫亚置业对外出售二期工程所建期房与北京龙兴公司卖给原告的房屋没有关系，被告鑫亚置业对原告的请求不承担责任。
综上所述，原告与被告北京龙兴公司双方签订的《房屋买卖合同》不受法律保护，被告北京龙兴公司收购塔地居委会无证开发建设的楼房，至今没有验收交接，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房屋买卖合同》为无效。被告北京龙兴公司应退回原告房款，并向原告支付占用资金的利息。其中何西军的房款及利息，应由何西军本人作为原告向法院主张自己的权利。原告无权代何西军请求退回的房款和利息，本院应予驳回起诉。原告申请追加塔地社区为被告及要求被告鑫亚置业承担责任没有事实依据，理由不能成立，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告刘占全与被告北京龙兴房地产开发有限公司于2014年9月25日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、限被告北京龙兴房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告刘占全支付房款275814元及利息（以275814元为本金，自交款之日2014年9月25日按中国人民银行同期同类贷款利率至该本金付清为止）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5400元，由原告刘占全负担400元，由被告北京龙兴房地产开发有限公司负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 赵保健
二〇一六年十二月二十六日
书记员 王 佳