山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终4013号
上诉人（原审原告）：张惠兰，女，1964年5月20日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：付超，男，1990年2月1日出生，汉族，住济南市。
上诉人张惠兰因与被上诉人付超房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初5748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张惠兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.全部诉讼费用由付超承担。事实和理由：1.张惠兰在出售涉案房屋之前，前往济南市房屋档案馆查询，并由该档案馆出具了涉案房屋无产权纠纷、无抵押的证明。涉案房产于2016年9月23日在张惠兰不知情的情况下被查封，因此未能交付房屋是张惠兰所控范围之外的原因造成的，应属不可抗力。同时涉案房屋解除查封后，不是张惠兰不想继续履行合同，而是付超一直向张惠兰要求返还购房款并提起本案诉讼，才造成了当前局面。因此，张惠兰并无违约的故意，不能按照房屋总价款的20%向付超支付违约金。2.涉案房屋买卖过程中，任何信息均由中介公司来进行沟通和传达，双方产生纠纷，中介公司有不可推卸的责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。
付超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张惠兰的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
付超向一审法院起诉请求：1.判令解除付超、张惠兰之间的《房屋买卖业务签约文件合订本》（合同编号：100000357238）；2.判令张惠兰退还付超购房款（含定金）100000元；3.判令张惠兰支付付超违约金112000元；4.判令张惠兰承担诉讼费、保全费及律师费。
一审法院认定事实：坐落于济南市槐荫区某路*****号4号楼1-1404室房屋（以下简称1404房屋）为张惠兰通过产权调换取得，面积为57.14㎡，于2016年9月2日进行了所有权登记，房产证号为济南***********。2016年9月23日12：40：15，付超与张惠兰就1404房屋的权属状况信息进行查询，显示抵押情况“无”、查封情况“无”、异议情况“无”、补证情况“无”，信息表中的“备注”显示“仅限二手房买卖过户使用”。当日，张惠兰作为房屋出售方（甲方），付超作为房屋购买人（乙方）签订《存量房屋买卖合同》。约定：第一条房屋状况。（一）房屋基本状况。出卖人所售房屋坐落为济南市槐荫区某路*****号4号楼1-1401（原文如此），该房屋产权证明所载建筑面积共57.14平方米；该房屋规划设计用途为住宅。（二）房屋权属情况。该房屋所有权证号为鲁（2016）济南市不动产权第*******号；性质为商品房；未设定抵押；甲方未将该房屋出租。第二条成交方式。（一）房款约定。出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为56万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；买受人于2016年9月23日向出卖人支付定金50000元，定金支付方式为自行支付；买受人于2016年9月28日前将第一笔购房款50000元以自行支付方式支付出卖人。（二）关于房款支付方式的约定。买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于收到第一笔购房款当日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款460000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。第四条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属善、附属设施设备等。第五条房屋的交付。出卖人应于2016年10月10日前将该房屋交付给买受人。……第六条税、费相关规定。甲方不承担；乙方承担契税、增值税等。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由乙方缴纳。第七条权属转移登记。出卖人与买受人双方应于买受人银行贷款批复后3个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。……第八条违约责任。（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的；4.拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面方式解除房屋买卖合同。1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.申办贷款且在取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；4.逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）本合同中相关条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。第九条不可抗力。……第十条其他约定。如因买受人未获得银行贷款，三方免责解约，出卖人在3个工作日内退还买受人首付款50000元，定金50000元共计100000元，居间人退还未发生费用。第十一条如果本合同第十条的约定与其他条款的约定不一致，以第十条的约定内容为准。第十二条争议解决方式。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，依法向所在地人民法院起诉。
同日，张惠兰作为甲方（出卖方）、付超作为乙方（买受方）还与丙方（居间人）山东链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，载明甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于槐荫区某路*****号4号楼1-1401的房屋，于2016年9月23日签订了《存量房屋买卖合同》；甲乙双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成；本次交易应向丙方支付的居间代理费为11200元，由乙方承担，并应于本合同签订24小时内向丙方支付。该合同还约定了其他内容。
付超于签订合同当日向张惠兰交付定金50000元，张惠兰出具《房屋买卖定金收条》。2016年9月28日，付超又向张惠兰交付购房首付款50000元，张惠兰出具收条。根据《存量房屋买卖合同》的约定，出卖人即张惠兰应于2016年10月10日前将该房屋交付给买受人即付超，但实际未交付。付超在诉讼过程中说明曾要求张惠兰交付该房屋，但张惠兰称要收拾一下。张惠兰称其因涉及别的诉讼案件，1404房屋于2016年9月23日凌晨被查封，此后其忙于处理诉讼案件，没有心思收拾该房屋。付超另说明其于2016年11月23日去房管部门准备办理房屋所有权转移登记时，发现1404房屋被查封。其就此提供1404房屋于2016年11月23日15：59：48查询的《房屋权属状况信息》，在“查封情况”处载明“查封单位济南市历下区人民法院，查封期限：2016-9-2300：00：00-2019-09-2200：00：00”。
付超于2016年12月29日就1404房屋信息再次进行查询，显示原查封已经解除，并已于2016年12月23日另行进行了房屋所有权登记，所有权人变更为展某某，房产号变更为济南************，权属取得方式为二手房买卖。张惠兰在本案诉讼过程中说明其后来又将1404房屋另行出售给他人。
对于以上当事人双方没有争议的事实，予以确认。
一审法院认为，1404房屋原为张惠兰所有，其与付超在协商一致的前提下于2016年9月23日签订《存量房屋买卖合同》，该合同中约定双方买卖的实际就是1404房屋，但却写为“1401“，应为双方笔误，对此确认应以实际房号即1404为准。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。双方在合同签订后均应履行各自的相关义务，如有违反，则应承担违约责任。
依该合同的约定，付超作为买受人的主要义务是按约定时间及金额向出卖人张惠兰交付购房款项，其在合同签订后已分别交纳定金及首付款，履行了合同约定的基本义务。张惠兰作为出卖人的主要合同义务是向付超交付1404房屋并协助付超办理所有权转移登记。但张惠兰在合同签订后收取了付超的定金、首付款后并没有交付房屋，已存在违约情形。就本案审理查明事实，因张惠兰另外有诉讼案件，1404房屋曾被人民法院查封。但此后1404房屋查封已经解除，也就是说张惠兰继续履行与付超签订的合同的障碍已经消除，其应该积极履行合同约定的义务，但其仍然没有履行，甚至将房屋另行出售他人，其行为已构成严重违约，导致付超合同目的无法实现。
付超原起诉要求张惠兰继续履行合同，但在张惠兰将房屋另行出售后变更诉讼请求，要求解除双方签订的合同，其变更诉讼请求是基于房屋买卖合同已经无法履行，且合同无法履行的原因在于张惠兰的根本性违约，即其将房屋另行出售他人。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。因此付超要求解除合同的诉讼请求于事有理、于法有据，但需要说明的是，付超在本案中提出的该项诉讼请求是要求解除其与张惠兰之间的《房屋买卖业务签约文件合订本》，但该“合订本”实际是包括山东链家房地产经纪有限公司的《签约提示》、《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》在内的一个合订本，这其中具体涉及其与张惠兰房屋买卖权利义务的是《存量房屋买卖合同》，其他文件材料并非其与张惠兰双方签订，因此其他的文件材料并不在其要求解除之内，故支持付超的解除请求，并将解除的内容确定为其与张惠兰签订的《存量房屋买卖合同》。另因合同的解除权为形成权，以解除权人解除合同的意思到达合同相对人的时间为解除时间，付超在本案诉讼过程中变更诉讼请求，要求解除合同，其该变更诉讼请求申请法院向张惠兰送达，张惠兰于2017年1月7日收悉，后未对付超提出解除合同的诉讼请求提出异议，因此该时间为双方签订《存量房屋买卖合同》的解除时间。
付超还要求张惠兰退还其已付购房款100000元（含定金），并要求张惠兰承担违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。鉴于合同因张惠兰的违约行为解除，其自应将收取付超的已付款项100000元（含定金50000元）退还；且合同中还约定了出卖人将该房屋出售给第三方的为根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，因此付超要求张惠兰支付违约金112000元亦有合同依据。一审法院对付超的以上两项诉讼请求一并予以支持。
付超在本案诉讼中除要求张惠兰承担诉讼费用外，还要求张惠兰承担律师费用，但在本案诉讼过程中，其并未委托律师代为诉讼代理人参与诉讼，因此其该项诉讼请求并不成立。
张惠兰在诉讼过程中辩称对付超主张的请求不予认可，还称怀疑付超有诈骗嫌疑，但从本案审理查明事实来看，本案纠纷产生的原因在于其违反合同约定，其辩称意见不能成立，不予采信，其应当就自己的违约行为承担相应的法律责任。判决：一、付超与张惠兰于2016年9月23日签订的《存量房屋买卖合同》于2017年1月7日解除；二、张惠兰于判决生效之日起10日内向付超退还购房款项100000元（含定金50000元）；三、张惠兰于判决生效之日起10日内向付超支付违约金112000元；四、驳回付超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8157元，减半收取4078.50元，由张惠兰负担。
二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人二审争议的焦点问题是张惠兰是否应向付超承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，付超与张惠兰签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方均具有约束力。付超根据合同约定交纳了定金及首付款后，张惠兰应向付超交付涉案房屋并协助付超办理所有权转移登记，但张惠兰却未履行向付超交付房屋的义务。其间虽因房屋被查封暂时不能办理所有权转移登记，但在上述因素消除后，张惠兰不但未及时通知付超交付房屋并协助办理所有权转移登记，反而又将涉案房屋转卖于他人，致使《存量房屋买卖合同》履行不能，构成根本违约。一审法院根据查明的事实，依照双方约定，判令张惠兰承担违约责任，合法有据，本院予以维持。张惠兰虽称付超在知悉涉案房屋被查封后，一直向张惠兰要求返还已付购房款，致使合同不能履行，但付超对此不予认可，张惠兰也未提交证据予以证实，故本院对其该项上诉主张，不予支持。因本案纠纷是因张惠兰违约而引起，张惠兰也无证据证实中介公司对合同的履行不能负有责任，因此张惠兰主张中介公司也应一并承担责任，于法无据，本院不予支持。
综上所述，张惠兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8157元，由张惠兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年六月六日
书记员 刘 琳