上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）普民四（民）初字第487号
原告上海海京平企业管理有限公司，住所上海市天山路30号2号楼202B室。
法定代表人钱玲玲，总经理。
委托代理人徐纯，上海君赛律师事务所律师。
委托代理人顾飞斐，上海君赛律师事务所律师。
被告上海雅玩文化发展有限公司，住所上海市胜利路2号3幢一层E区103室。
法定代表人郑丁菡，执行董事。
委托代理人张雪忠，上海致格律师事务所律师。
原告上海海京平企业管理有限公司与被告上海雅玩文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海海京平企业管理有限公司的委托代理人徐纯、顾飞斐，被告上海雅玩文化发展有限公司的委托代理人张雪忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海海京平企业管理有限公司诉称，2013年6月5日，原被告签订房屋租赁合同，约定被告向原告承租上海市宜昌路37号北侧C03商铺，商铺面积为208.11平方米，月租金为人民币25320.05元（以下币种均为人民币），每两个月为一期，于每个付款期起始最初的十五日内支付，物业管理费每月每平方米15元，支付方式同租金。2014年起，被告开始拖欠租金和物业管理费，原告多次催要不得，于2014年9月16日向被告发出解除合同通知，但被告至今仍占用系争房屋，也不交纳租金和物业管理费，现要求判令租赁合同于2014年9月17日解除，被告迁出系争房屋，并支付2014年1月1日至同年9月16日期间欠租44955.06元及2014年9月17日至2015年3月31日期间的使用费163158.24元，支付2014年1月1日至2015年3月31日期间的物业管理费46824.75元，以及被告违约导致合同解除的违约金75960.15元。
被告上海雅玩文化发展有限公司辩称，系争房屋于2014年1月3日竣工验收，原被告签订租赁合同的时间为2013年6月，故合同无效，被告不应支付合同无效期间的租金、使用费。同时按照租赁合同约定，原告应该给予被告四个月的免租期，免租期从系争房屋实际交付之日起算，因原告未按合同约定时间交房，2014年9月16日涉案合同尚在免租期内，故被告不应支付租金，原告也没有权利单方面解除合同，被告未违约，不同意承担违约金。
经审理查明，1、2008年6月26日，案外人上海恺悦投资发展有限公司取得“澳门路326号国棉二厂旧区改造项目（北侧商业）”建设工程规划许可证，2012年8月16日，该案外人与原告签订委托招商管理合同及房屋租赁合同，约定该案外人将上述项目中北侧商业A栋、B栋、C栋及西侧商业等房屋出租给原告，并同意原告根据招商和经营需要对标的物业进行转租，租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日止。2014年1月3日，该案外人取得上海市澳门路326号北侧商业建设工程之上海市建设工程竣工规划验收合格证。
2、2013年6月5日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市宜昌路37号（北侧C03商铺）出租给被告，作为商业经营使用，租赁期限自2013年3月31日起至2017年12月31日止，原告于2013年3月31日前向被告交付上述房屋，免租优惠期自2013年3月31日起至同年7月31日止，月租金25320.05元，物业管理费每月每平方米15元，履约保证金50640元，被告未按约支付租金、保证金或其他应付费用的，逾期达到六十日及以上的，原告可书面通知被告解除本合同，因一方违约或过错导致本合同终止的，应向另一方支付月租金三倍的违约金。实际履行中，被告支付保证金50640元，原告于2013年7月12日向被告交付系争房屋，之后双方签订补充协议，确认系争房屋建筑面积为208.11平方米，租赁期限延至2018年3月30日止。被告自2013年8月起按约定标准支付租金，截止至同年12月31日止，被告没有欠付租金的情况，但自2014年1月1日起，被告仅陆续支付租金170646.90元，同年9月16日，原告向被告发出关于终止租赁合同的通知，表示因被告逾期支付租金已超过六十日，且涉嫌转租，通知被告终止双方的租赁合同。2015年4月，原告起诉来院，要求判如诉请，同年4月27日，被告收到本院向其送达的起诉状副本等应诉材料。
审理中，1、原告调整诉讼请求，要求确认租赁合同于2015年5月26日庭审当日解除，被告支付自2014年1月1日起至2015年5月31日期间的欠租259793.95元、物业管理费53068.05元，被告支付违约金75960.15元。被告表示合同解除及返还房屋的诉请由法院依法判决，同意原告关于物业管理费的主张，也同意支付租金，但双方约定的免租期内的租金不应支付，不同意支付违约金，若法院认定被告违约，则要求将违约金标准调低至零。
2、原告表示承、出租双方在租赁合同中约定原告于2013年3月31日前交房，但因此时原告尚未从出租方处取得系争房屋，导致交房时间延迟，为此原被告签订补充协议将租赁期限延至2018年3月30日止，原告从2013年8月12日开始收取租金，同时双方口头约定将四个月的免租期调整为一个月，即免租期自2013年7月12日起至2013年8月11日止。被告表示不存在将四个月免租期调整为一个月的口头约定，被告实际从2013年8月开始支付租金，但不清楚具体支付时间、金额，应以原告实际收取的为准，多付的当年租金应顺延至2013年11月11日免租期结束之后。根据被告享有四个月免租期的约定，原告提出合同解除时被告是不欠租金的，此时原告没有解除合同的权利。原告坚持调整免租期的观点，称即使免租期为四个月，2013年11月至2014年8月的租金应为253200.50元，而被告当时并未足额支付，构成违约。
3、原告表示被告于2015年5月25日破门而入破坏室内装潢并将物品全部搬离，原告于同年6月11日得知后报警并进入系争房屋内，6月22日通过隔壁业主收回被告转交的房屋钥匙，故撤回要求被告返还房屋的诉请。被告称其于2015年1月底已搬离，当时是以电话方式告知原告，被告将钥匙交给隔壁业主请其转交原告。原告交房时是毛坯，由被告自行装潢，被告离开时只是搬走可移动物品，并未破坏装潢。
本院认为，1、关于合同的效力。原告出租给被告的房屋虽然没有房屋产权证，但在租赁合同履行期间，系争房屋获得了建设工程规划许可证、上海市建设工程竣工规划验收合格证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的司法解释，原被告签订的租赁合同可以认定为有效，被告对于合同无效及不应支付合同无效期间租金的抗辩意见，本院不予采纳。2、关于被告是否构成违约。根据合同约定及双方的陈述，双方对免租期的期限存有争议，因原告未能提供证据证明双方就免租期已经作了变更约定，故本院仍应认定原合同约定的四个月免租期的事实成立。由于双方对2013年底之前被告无欠租的事实不表异议，结合免租期的约定及被告于2014年总计支付租金170646.90元之事实，可认定被告已付租金的租期应至2014年10月至11月间，故原告于2014年9月以欠租为由向被告发出书面解约通知与事实不符，其行使合同解除权不符合约定，但原告于2015年提起本案诉讼时，被告仍占用房屋且不支付相关费用，被告的行为构成违约。综上所述，原告要求解除合同，被告支付相关租金（使用费）及物业管理费的请求，可获支持，合同解除日为被告收取法院向其送达起诉状副本等应诉材料的2015年4月27日。为方便计算，被告支付租金（使用费）从2014年11月1日起计算至原告主张的2015年5月31日止。另因被告违约，原告主张违约金符合约定，可一并支持。对被告要求调整违约金标准的观点，本院结合本案实际情况予以酌定。因原被告均确认被告已携可移动物品迁出系争房屋，现房屋已由原告掌控，原告撤回要求被告返还房屋的诉请，系其对自己权利的处分，本院可予准许。关于保证金事宜，因租赁合同已经解除，本院在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告上海海京平企业管理有限公司与被告上海雅玩文化发展有限公司签订的关于上海市宜昌路37号（北侧C03商铺）之房屋租赁合同于2015年4月27日解除；
二、被告上海雅玩文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海京平企业管理有限公司2014年11月1日至2015年5月31日期间的租金、使用费共计人民币177240.35元（每月租金、使用费均按照合同约定的人民币25320.05元的标准计算）；
三、被告上海雅玩文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海京平企业管理有限公司物业管理费人民币53068.05元；
四、被告上海雅玩文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海海京平企业管理有限公司违约金人民币25320.05元；
五、原告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海雅玩文化发展有限公司保证金人民币50640.10元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6263元（原告预付），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 余莉敏
审 判 员 倪文青
人民陪审员 洪云娣
二〇一五年九月二日
书 记 员 吴 婷
附：相关法律条文
附：本案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。