青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0202民初331号
原告青岛中金渝能置业有限公司，住所地青岛市市南区香港中路8号乙中铁青岛中心大厦47层。组织机构代码证代码：78035195-1。
法定代表人杨斌，职务董事长。
委托代理人潘峰，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王明，山东德衡律师事务所实习律师。
被告孟凡华，男，1979年8月18日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人刘凯，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托代理人李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。
第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行，住所地青岛市市南区东海西路51号。组织机构代码证代码：73728073-X。
负责人毕德宝，职务行长。
委托代理人陈英花，女，1980年6月20日生，汉族，系第三人员工，住青岛市市北区。
委托代理人陈敏灏，男，1988年8月24日生，汉族，系第三人员工，住青岛市市北区。
原告青岛中金渝能置业有限公司与被告孟凡华、第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年11月9日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年8月15日、9月26日公开开庭审理了本案。（2015）南商初字第80600号金融借款合同纠纷案件与本案合并审理。原告青岛中金渝能置业有限公司的委托代理人潘峰、王明，被告孟凡华的委托代理人刘凯、第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行的委托代理人陈英花、陈敏灏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年9月27日，原告与被告孟凡华签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：被告孟凡华采用按揭贷款的方式以房屋总价款10827956元购买原告开发的青岛市市南区香港中路房屋一处。2013年11月21日，被告孟凡华与第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行、原告签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告孟凡华贷款541万元用于购买涉案房屋，以涉案房屋为该笔贷款提供抵押担保；原告为该笔贷款提供阶段性担保。后因被告未按约定偿还贷款，第三人解除《个人房产抵押贷款合同》，要求被告孟凡华提前偿还全部贷款，并要求原告承担保证责任。依据原告与被告孟凡华签订的《青岛市商品房预售合同》约定，原告有权解除《青岛市商品房预售合同》，并要求被告孟凡华承担相应违约责任；且原告有权在应退购房款中直接扣除剩余贷款本息，并直接支付给第三人，第三人在收到上述剩余贷款本息后，其对被告孟凡华的债权消灭，抵押预告登记的相应权利一并消灭，第三人应配合原告办理涉案房屋抵押预告登记撤销手续。原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告孟凡华签订的《青岛市商品房预售合同》，被告孟凡华将青岛市市南区香港中路房产腾让给原告，并配合原告办理撤销涉案房屋的网签备案手续；二、原告从应返还被告孟凡华的购房款中扣除被告孟凡华所欠第三人就涉案房屋的剩余贷款本金4333546.93元及其他费用，将该贷款本息直接支付给第三人；三、被告孟凡华向原告支付经济损失712836.29元、违约金541397.8元、房屋占用费1113087.7元、律师代理费25万元，上述款项自原告应返还的涉案房屋购房款中扣除；四、第三人在收到涉案房屋剩余贷款本息后对涉案房屋的抵押预告登记权利消灭，第三人应办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续；五、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
被告孟凡华辩称，一、2013年原、被告签署房产预售合同，之后被告支付原告购房款。2013年12月份，被告入住涉案房屋并花费巨额装修，后被告不断要求原告及时办理房产证，但因原告手续不齐全，因其自身原因未能及时办理房产证，导致第三人未能及时办理抵押权证，所以出现违约情况，其主要责任在原告，如果原告及时办理房地产权证，即可以解除其担保责任，亦不会产生第三人索要的罚息、违约金等。另外，原告没有履行保证责任，没有对银行支付全部担保金，原告不存在相应损失。二、被告依约支付给原告购房款，第三人依约支付给原告购房贷款，涉案房产的所有权属于被告，不存在解除合同的事由。三、退一步说即使解除房产预售合同，原告应在合同解除后，将被告已经支付的购房款返还给被告，而不是事先予以扣除。四、因为被告未违约，不应支付原告违约金，原告不能因自身违约导致本案诉讼的发生，又可因此获得违约金利益。五、涉案房屋属于被告合法所有，不存在房屋占用费，退一步说即使解除合同，那么应是在合同解除后才产生占用费，因此原告现在起诉要求被告支付占用费无依据。六、原告主张的律师代理费过高，不应由被告支付。七、若本合同解除，则原告应赔偿被告所花费的巨额装修费用。
第三人辩称，应由开发商承担保证责任或者被告依约偿还贷款本息。
第三人诉称，2013年11月21日，第三人与被告孟凡华、原告签订编号为2013372271010100004《个人房产抵押贷款合同》，约定：第三人向被告孟凡华发放贷款541万元，被告孟凡华以青岛市市南区香港中路房产提供抵押担保，原告为上述贷款提供连带责任保证担保。合同签订后，第三人对涉案房屋办理抵押预告登记手续，但被告孟凡华未按照约定还本付息。第三人提出独立诉讼请求，请求法院依法判令：1、解除第三人与被告孟凡华、原告签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、被告孟凡华偿还第三人借款本金4333546.93元、利息13625.39元（暂计算至2016年7月10日，并持续计算至被告实际支付之日止，按照合同第24条约定计算）；3、原告对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、第三人对青岛市市南区香港中路房产享有抵押权，并就该房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；5、本案诉讼费用由原、被告承担。
原告辩称，第三人解除《个人房产抵押贷款合同》符合约定，原告同意；第三人应出具加盖公章的本息凭证，原告予以认可；涉案房屋尚未办理正式的抵押登记，依据物权法的规定，第三人对涉案房屋不享有优先权。
被告孟凡华辩称，被告因经济困难无力支付贷款合同项下款项，第三人应提供相应借款合同、借款凭证等证据证明其主张，请求法院依法判决。
经审理查明，一、原、被告之间房屋买卖合同的签订及履行的事实。
2013年9月27日，原告与被告孟凡华签订《青岛市商品房预售合同》（编号为25000003311914）一份，约定：被告孟凡华购买青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心房屋一处，建筑面积297.18平方米，总房价款为10832695元；原告定于2013年12月30日前将该房屋交付给被告；付款方式为银行按揭贷款，首付款5422695元（含定金500000元），被告应于2013年9月28日前存入本合同指定账户；贷款5410000元，被告以银行按揭贷款方式应于2013年9月28日前办理按揭贷款所需文件全部提交兴业银行，放贷机构于2013年10月5日前将贷款存入本合同指定的账户；补充条款2.4条：因被告办理银行按揭贷款，原告就被告贷款向银行提供保证的，在原告保证期内，如因被告原因，导致银行从原告处扣款（以银行扣款凭证为准），被告必须自扣款之日起5日内归还原告代还款项；被告超出90日仍未归还原告代还款项的，应按代还款项的每日万分之五支付代垫期间的利息，并向原告支付代还款项10%的违约金，同时原告有权解除合同或原价回购该商品房；原告解除合同的，被告应赔偿因此给原告造成的各项损失（包括但不限于市场价格调整导致原告的损失），并且被告应向原告支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按房价款1.5%的标准计算，此外，被告孟凡华不得破坏或拆除装修，其所有权转归原告所有，原告不予补偿。（应归还原告的代还款项、利息、违约金、损失赔偿、诉讼费、律师费、增加成本及房屋使用费等原告均有权从被告已付款中优先扣除）；补充条款2.5条：如因被告原因导致银行解除与被告之间的担保贷款协议或借款合同，原告亦有权解除主合同，原告解除合同的，被告应按照2.3条中关于解除合同的约定承担违约责任（2.3条：如因被告原因导致合同预售登记备案或预购商品房贷款抵押手续在合同签订之日起30日内仍然未办理完毕，原告有权解除合同，要求被告赔偿损失，同时收取被告的总房价款5%的违约金，违约金从被告已付款中优先扣除）；若因被告原因导致原告向贷款银行支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任的，被告应向原告赔偿，原告有权从被告已付款中优先扣除。
2015年7月24日，原告向被告出具发票，载明被告缴纳购房款共计10827956元。
2013年12月21日，原告将涉案房屋交付给被告；被告现在涉案房屋内开设公司。
二、第三人与原、被告就涉案房屋签订《个人房产抵押贷款合同》的事实。
2013年11月21日，原告与被告孟凡华、第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201337227101000004）一份，约定：被告孟凡华向第三人贷款541万元用于购买房屋，贷款期限120个月，合同项下贷款利率为浮动利率，即中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；被告选择的还款法为等额本息还款法，每期还款额为63387.76元；原告为上述借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及第三人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；被告未按本合同约定足额偿还任一期还款额或者其他费用时，原告应按第三人的要求立即支付被告的全部到齐应付款项；被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担第三人为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公共费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。
2014年6月17日，第三人就涉案房屋办理抵押预告登记。
被告自2015年8月份开始未按期偿还贷款本息。原告于2016年3月30日、6月28日代被告孟凡华偿还贷款本金共计416236.55元，偿还利息共计261224.74元。第三人出具《欠本息清单》一份，证明截至2016年8月15日，被告孟凡华欠贷款本金4333546.93元，欠付利息48662.12元。
2015年10月28日，第三人向原告发送《解除合同通知书》一份，内容为：“因借款人孟凡华未能按照贵我三方签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定按时归还贷款、我行宣布解除三方签订的《个人房产抵押贷款合同》，贷款提前到期。截至2015年10月25日，孟凡华欠我行贷款本金16495399.74元、利息283007.99元，诉讼费用126339元。请贵公司尽快履行代偿责任，具体数额根据实际还款日确定”。
原告提交《委托代理协议》、山东省律师服务收费标准、律师费发票及收款回单，证明原告支付本案委托代理费25万元。
原告提交青岛惠宇置业咨询有限公司证明、营业执照、房屋租赁合同一宗，证明青岛惠宇置业咨询有限公司系经营房屋租赁等业务，其设立在原告处的租赁部主要经营涉案房屋所在楼盘的房屋租赁业务，涉案房屋所在区域的市场出租价格为每天每平方米5.5元。原告明确其主张的房屋占用费的诉请为：被告支付自2013年12月21日房屋交付之日起至立案之日止的房屋占用费，按照每天每平方米5.5元计算。
涉案房屋于2015年7月份具备房地产登记条件，被告一直未办理涉案房屋的所有权证。
上述事实，有预售合同、发票、民事判决书、通知书、邮寄单据、委托代理协议、收费标准、律师费发票、收款回单、民事裁定书、扣款凭证、证明、营业执照、房屋租赁合同及原、被告当庭陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。
本院认为，本案的争议焦点为：一、第三人作为担保权人的诉讼请求应否支持；二、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件；三、被告是否应向原告承担违约责任及责任范围。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理…担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。因此，第三人作为担保权人，在本案中享有独立请求权，案涉商品房买卖合同纠纷与相关金融借款合同纠纷可合并审理。
一、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，第三人与原、被告签订的编号为2013372271010100004《个人房产抵押贷款合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。第三人按照合同约定向被告孟凡华发放全部贷款，被告孟凡华自2015年8月份开始逾期还款，已构成违约，且被告表示因经济困难，无力偿还贷款，因此，在被告孟凡华明确表示不履行主要合同义务的情况下，第三人要求解除编号为2013372271010100004《个人房产抵押贷款合同》的请求，于法有据，本院予以支持，本院以被告孟凡华收到第三人诉状的日期即2015年10月29日作为个人房产抵押贷款合同》的解除时间。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《个人房产抵押贷款合同》解除后，被告孟凡华应将其所欠原告贷款合同下本金4333546.93元偿还给第三人。
依照合同第24条约定，合同项下贷款利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。因此，被告孟凡华应向第三人支付上述借款本金的利息、罚息。截至2016年8月15日，被告欠付贷款利息48662.12元，被告应继续向第三人支付自2016年8月16日起至本判决生效之日止的利息、罚息，按照合同约定的计息标准计算。
原告为上述借款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及第三人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，因此，原告应对被告孟凡华的上述债务承担连带清偿责任。
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记制度是为了保障将来物权的实现而设立，权利人取得物权仍需完成权利登记；未经预购商品房抵押预告登记权利人的同意，处分该预购商品房的，不发生物权效力，依据目的解释，抵押预告登记系保障未来实现抵押权的设立，并非为保障预告登记权利人所有债权的实现。另，优先受偿权必须法律明确规定才能设立，综上，赋予抵押预告登记权利人以预购商品房的抵押权和优先受偿权无法律依据，被告与第三人就青岛市市南区香港中路房屋办理预购商品房抵押预告登记手续，现因被告孟凡华存在违约行为，导致原告提起诉讼解除其与被告的房屋买卖法律关系，抵押预告登记无法转换为正式抵押登记的情况下，第三人可以通过其他诉讼途径实现权利保护，而不应因此曲解抵押预告登记制度的内涵和效力边界，第三人要求确认其对被告设定抵押预告登记的涉案房产享有抵押权和优先受偿权的请求，本院不予支持。
第三人应自编号为2013372271010100004《个人房产抵押贷款合同》项下贷款本息获得清偿之日起十日内撤销青岛市市南区香港中路房屋的抵押预告登记。
二、原、被告之间的《青岛市商品房预售合同》是否符合解除条件。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告与被告孟凡华于2013年9月27日签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。该合同现正在履行过程中，尚未全部履行完毕：合同签订后，被告向原告支付购房款，原告向被告交付涉案房屋，涉案房屋进行了网签，尚未办理正式的房屋产权证书，因此，涉案房屋买卖合同并未全部履行完毕。另，被告孟凡华因逾期偿还贷款，导致原告于2016年3月30日、6月28日代被告孟凡华向第三人偿还贷款本金共计416236.55元，偿还利息共计261224.74元。合同自由系合同法的基本原则，当事人享有订立合同和确定合同内容等方面的自由，包括变更和解除合同的自由。依据涉案合同补充条款2.5条约定：如因被告原因导致第三人解除与被告之间的担保贷款协议或借款合同，原告亦有权解除主合同，被告应向原告支付总房价款5%的违约金。该补充条款的约定意图为：原告在向被告交付涉案房屋的情况下，为了确保原告已经收取的购房款（包括被告支付的首付款和银行支付的贷款）能够安全而有保障，避免原告在为被告承担了保证责任或者第三人因解除借款合同而收回贷款从而造成原告既失去对房屋的控制、亦未获得足额购房款的情形发生，约定了原告的合同解除权；该约定亦是为了督促被告及时履行还贷义务，确保房屋买卖合同的顺利履行。现被告孟凡华因逾期偿还贷款，导致原告在收到第三人向其发送的《解除合同通知书》后代被告向第三人偿还部分贷款本息，且第三人已起诉要求解除与原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，达到补充条款约定的解除条件。现原告起诉要求解除与被告孟凡华签订的《青岛市商品房预售合同》（编号为25000003311914），对此，本院予以准许。被告孟凡华在违反该合同约定时，亦应预见到原告可能行使合同解除权的结果。本院以被告孟凡华收到本案起诉状之日即2015年12月17日作为案涉《青岛市商品房预售合同》的解除之日。
三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告孟凡华存在违约行为，致使双方签订的《青岛市商品房预售合同》解除，合同解除后，被告孟凡华应将青岛市市南区香港中路XXX青岛国际贸易中心房屋返还给原告，并配合原告办理涉案房屋撤销网签备案手续；原告应向被告孟凡华返还剩余购房款。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，截至2016年8月15日，被告孟凡华欠第三人贷款本金4333546.93元未付，该贷款本金在原告处，因此，原告直接向第三人返还贷款本金4333546.93元。关于贷款本金的利息部分，在前文的分析中已经予以明确。
原告自第三人处收取541万元，扣除原告应向第三人返还的贷款本金4333546.93元，扣除原告已代被告向第三人偿还的贷款本金416236.55元，加上被告向原告支付的首付款5417956元（10827956元-541万元），上述款项共计6078172.52元（541万-4333546.93元-416236.55元+5417956元）尚在原告处。关于该部分购房款的利息，因《青岛市商品房预售合同》解除前，原告系合法占有该购房款，且该合同系因被告违约而解除，被告并未提出利息的明确主张，本案对此不予处理。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
1、违约金。依据补充条款2.5条约定，如因被告原因导致银行解除抵押借款合同的，原告有权解除主合同，被告应向原告支付总房价款5%的违约金。现因第三人与原、被告之间的《个人房产抵押贷款合同》解除，被告对于因其逾期还贷的行为而应承担的《青岛市商品房预售合同》中约定的违约金损失系可以预见的，其应按照合同约定向原告支付违约金541397.8元（10827956元*5%）。
2、律师代理费。依据补充条款2.4条约定，被告应归还原告的代还款项、利息、违约金、损失赔偿、诉讼费、律师费、增加成本及房屋使用费等原告均有权从被告已付款中优先扣除。依据原告提交的《委托代理协议》、收费标准、律师费发票、收款回单，表明原告已经为本案支付律师费25万元，该律师费原告有权自应返还被告的购房款中扣除。
3、经济损失。原告代被告向第三人偿还利息共计261224.74元。依据补充条款2.5条约定，若因被告原因导致原告向贷款银行支付任何款项（包括但不限于被银行划款）或承担任何责任的，被告应向原告赔偿，原告有权从被告已付款中优先扣除，因此，该部分款项系原告的经济损失，原告有权自应返还被告的购房款中扣除。
4、房屋占用费。原告主张被告应支付房屋占用费，自2013年12月21日房屋交付之日起至立案之日止，按照每天每平方米5.5元计算的请求，本院认为，在《青岛市商品房预售合同》解除前，被告孟凡华支付购房款，原告向被告交付涉案房屋，被告占有使用涉案房屋基于合同约定的购房者在支付购房款后的应有权益，在双方之间的法律关系未发生变化的情况下，被告占有使用涉案房屋的权益受到法律保护；原告约定合同因被告原因解除，被告应追溯自房屋交付之日起向原告支付房屋占用费，于法无据、于理不合、有失公平；且被告因合同解除已经承担向原告支付违约金的赔偿责任，再由被告向原告支付高额占用费，无事实和法律依据；即便被告应向原告支付房屋占用费，也应以双方房屋买卖合同关系解除，被告无权继续占有使用涉案房屋为前提。因原、被告之间的房屋买卖合同于2015年12月17日解除，原告主张的房屋占用费系计算至起诉之日即2015年11月9日，因此，在双方房屋买卖合同未解除之前，不产生房屋占用费。
因被告孟凡华明确表示其现在无经济能力偿还贷款本息，因此，原告就《个人房产抵押贷款合同》项下相应保证责任的承担系可以预见的，原告就第三人主张的欠付贷款利息、罚息、诉讼费用向第三人支付完毕后，有权自其应返还给被告孟凡华的购房款中抵扣。
综上，无论是原告应返还被告的购房款还是被告应向原告支付的违约金、代偿款项、律师代理费等，均是在《青岛市商品房预售合同》框架下合同解除后原、被告相互间合同权利义务的清算和梳理，在这一过程中，为维护原告作为合同守约方应享有的合法权益，原、被告在合同项下的权利义务关系可以实现相互抵扣。
被告应向原告支付的款项与原告应返还给被告的购房款相折抵，被告尚有购房款5025549.98元（6078172.52元-541397.8元-25万元-261224.74元）在原告处。
被告称原告应赔偿其装修损失及的答辩意见，因被告对此并未举证证明，本院不予采信；被告称涉案房屋未办理房产证系由于原告的原因导致，本院认为，涉案房屋已于2015年7月份具备产权登记条件，被告一直未办理产权登记手续，对此，本院不予采信。
案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：
一、原告青岛中金渝能置业有限公司与被告孟凡华签订的《青岛市商品房预售合同》于2015年12月17日解除。
二、第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行与原告青岛中金渝能置业有限公司、被告孟凡华签订的编号为2013372271010100004《个人房产抵押贷款合同》于2015年10月29日解除。
三、被告孟凡华于本判决生效之日起十日内将青岛市市南区香港中路房屋腾让给原告青岛中金渝能置业有限公司，并于本判决生效之日起十日内协助原告青岛中金渝能置业有限公司撤销上述房屋在青岛市房地产交易中心的登记备案手续。
四、原告青岛中金渝能置业有限公司向第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行返还贷款本金4333546.93元。
五、被告孟凡华于本判决生效之日起十日内偿还第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行编号为2013372271010100004《个人房产抵押贷款合同》项下利息48662.12元及自2016年8月16起至本判决生效之日止的利息、罚息，按照合同约定的计息标准计算。
六、原告青岛中金渝能置业有限公司对上述第五项债务与被告孟凡华承担连带清偿责任。原告青岛中金渝能置业有限公司就上述第五项债务向第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行支付完毕后，自其应返还给被告孟凡华的购房款中进行抵扣。
七、第三人交通银行股份有限公司青岛东海路支行应自编号为2013372271010100004《个人房产抵押贷款合同》项下贷款本息获得清偿之日起十日内撤销青岛市市南区香港中路房屋的抵押预告登记。
八、原告青岛中金渝能置业有限公司向被告孟凡华返还购房款6078172.52元。
九、被告孟凡华向原告青岛中金渝能置业有限公司支付违约金541397.8元、律师代理费25万元。
十、被告孟凡华向原告青岛中金渝能置业有限公司支付已代偿利息261224.74元。
十一、驳回原告青岛中金渝能置业有限公司的其他诉讼请求。
以上第七、八、九项相互折抵，原告青岛中金渝能置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告孟凡华购房款5025549.98元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费59198元，由原告负担12109元，被告负担47089元。因被告负担部分，原告已经预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告。
第三人案件受理费34936元，由原、被告负担。因第三人已经预交，原、被告于本判决生效之日起十日内给付第三人。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 许 枫
人民陪审员 卓晓明
人民陪审员 邢玉航
二〇一六年九月二十九日
书 记 员 杜牧遥