北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初3662号原告：付磊，男，1984年6月15日出生，住北京市顺义区。原告：刘京晶，女，1977年4月2日出生，北京市顺义区居民。二原告之共同委托诉讼代理人：杨敏，北京市致知律师事务所律师被告：王小明，女，1958年6月11日出生，北京市东城区居民。委托诉讼代理人：白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。原告付磊、原告刘京晶与被告王小明农村土地承包合同纠纷一案，本院于2016年3月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付磊、原告刘京晶及其委托诉讼代理人杨敏，被告王小明及其委托诉讼代理人白晓东到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告付磊、原告刘京晶向本院提出诉讼请求：1.确认付磊、刘京晶与王小明于2008年4月17日签订的协议书无效；2.判令王小明向付磊、刘京晶退还转让费100000元；3.王小明向付磊、刘京晶赔偿损失612871元；4.判令王小明承担本案诉讼费用和鉴定费。事实和理由：2001年1月1日，王小明与顺义区XXX村经合社签订了土地租赁、承包合同书，约定王小明自XXX村经合社承包土地16.6亩，承包期自2001年1月1日至2015年12月31日。2008年4月17日，付磊、刘京晶与王小明签订协议书，约定上述王小明承包地上的正房五间、厢房四间及所有果树由付磊、刘京晶出资10万元购买。2015年12月，付磊、刘京晶得知，王小明提出其为果树所有权人，并且以此为理由要求继续承包上述土地。因此，付磊、刘京晶诉至法院，要求确认相关承包地内的树木属于付磊、刘京晶所有。法院经审理认为，双方签订的协议书无效。付磊、刘京晶认为，虽然双方签订的协议书无效，但是根据协议，付磊、刘京晶已经购买了房屋及地上物，足以证明付磊、刘京晶为实际房屋及果树的所有权人。故要求王小明按照无效合同的后果，对付磊、刘京晶的损失进行赔偿。故诉至法院，望判如所请。被告王小明答辩称：双方签订的协议在2015年12月31日已经期满，付磊、刘京晶起诉之日，该协议已经过期，即不论效力如何，协议书已经履行完毕。双方签订的协议书本身是无效的，且双方签订时对此是明知的。签订协议书时，王小明明确告知付磊和刘京晶，其承包期是到2015年12月31日，协议书附带的内容都是有期限的，王小明也没有权利将果树地永远承包给付磊和刘京晶。付磊、刘京晶在合同期间已经获得了果树收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2001年1月1日，XXX村经合社作为甲方，王小明作为乙方，双方签订土地租赁、承包合同书，约定承包项目为种植16.6亩，承包期限从2001年1月1日至2015年12月31日止，乙方不得私自转租土地使用权，合同期满，如甲方不再出租或乙方不再承包，乙方在合同期满前负责恢复地貌，如继续出租，乙方优先招标。2008年4月17日，付磊、刘京晶作为买方，王小明作为卖方，双方签订协议书载明：1.2008年4月17日，王小明转卖给付磊、刘京晶果树地及住宅一所。①正房五间，厢房四间和院子。②东至马路边，南至机务队后墙，西至杨树边，北至边沟，以上归刘京晶、付磊所有。③四周杨树归王小明所有，砍伐后地皮归刘京晶、付磊所使用。2.双方不得对外承认果树地转卖，否则后果自负。3.如遇有关果树地需解决的问题，王小明需负责处理并为其争取一切权力。4.在合同期内，刘京晶、付磊不得私自转包。5.院内大水罐只有使用权，不得转卖，不包地后退还王小明。6.付磊、刘京晶必需遵守一切合同规定。7.从2008年4月17日起，果树地、果树及住宅如遇国家占地补偿及优惠政策与王小明无关。8.在转卖期间，付磊、刘京晶或王小明若有一方违约协议将双倍赔偿对方损失。9.2008年4月17日转卖费10万元，已付清。10.2008年4月17日开始生效。协议书落款处证人签字一栏签有朱强的名字。付磊、刘京晶、王小明称朱强是XXX村经合社下属四农场的场长。北京科正资产评估有限责任公司于2017年7月15日出具资产评估报告书，载明涉诉土地上建筑物及设施评估值为115734元，树木为597137元。付磊、刘京晶为此支付25000元评估费用。付磊、刘京晶、王小明均认可协议书中约定的地与王小明自XXX村经合社承包的地是同一块地。付磊、刘京晶称其是在2013、2014年时才看到王小明和XXX村经合社之间的合同书的，之前和王小明签协议书时只是听王小明说地是王小明的就签了，当时认为有场长朱强做见证人就很权威了，没有要求王小明出示其与XXX村经合社的合同。王小明称，如果付磊、刘京晶没有见到王小明与XXX村经合社的合同也不会和王小明签协议书。王小明称，交纳每年的承包费时，是付磊、刘京晶交给王小明，王小明再交给XXX村经合社，付磊、刘京晶给王小明的承包费数额就是王小明与XXX村经合社的合同中约定的承包费数额。付磊、刘京晶称，其与王小明签订的协议书中约定的转卖费10万元针对的是果树和房子的钱，地的承包费由付磊、刘京晶单独交，所以付磊、刘京晶将承包费交给王小明，再由王小明交给村里。本院询问协议书中约定不得对外承认转卖是因为什么，付磊刘京晶称这是王小明要求写的，付磊、刘京晶不清楚为什么要这么写。王小明称双方都知道涉诉土地不能转租，所以要对村里隐瞒。本院询问协议书中的价款10万元是怎么来的。付磊、刘京晶称这指的地上物的价格，没有正式评估，就是双方协商的结果，没有划分房子和树木分别是多少钱。王小明称这是合同期内土地和地上物租金一次性给付，是合同期限内土地承包经营权和收益权的转让，不是所有权的转让，数字是双方商量的，没有价格基础。付磊、刘京晶认为协议书中将果树地、住宅、果树都进行了转卖，王小明称只卖了果树地和住宅，不包括果树；果树收益归付磊和刘京晶，如果到期了果树应该归王小明；地上没有住宅，只有临时性的房子，房子只是在合同期内转卖给了付磊和刘京晶，也就是转卖的是合同期内的房屋使用权。本院询问签协议书时地上有多少棵树。付磊、刘京晶称当时没有清点过树木的品种、树龄和数量，大概是一百多棵；付磊、刘京晶在土地上投入了树苗和管理，盖了一个棚子，签协议后付磊、刘京晶种植了1000多棵果树；付磊、刘京晶种植了苹果树和樱桃树，樱桃树肯定都是付磊、刘京晶种的，苹果树区分不出是否是加种的。王小明称当时村里规定1亩地中44棵果树，王小明和村里的合同签的是16亩多的地，但实际能够使用的是20多亩，当时应该有1000多棵树，现在还剩下800多棵；当时种的是苹果树和李子树，树木的现状王小明不清楚，只知道有大量的死亡。之前的庭审中，付磊、刘京晶认为，协议书中存在两个关系，土地承包经营权是转包关系，地上物是买卖关系，因此地上物的所有权发生了转移；由于王小明成为了土地的新承包人，且对地上的房屋和树木主张所有权，故付磊、刘京晶放弃对房屋和树木的所有权，要求王小明赔偿地上物的价值，如果法院认定合同存在无效和部分无效的情况，可以自行认定。最后一次庭审中，付磊、刘京晶称，不再主张部分无效部分有效，其认为协议整体就是一份土地转让合同，只是包括土地和地上物两个部分，但整体是一个合同，该合同自始整体无效，故付磊、刘京晶自始未能取得地上物所有权；因为合同没有经过村里同意才导致合同无效，若村里同意的话，付磊、刘京晶是可以取得土地和地上物所有权的，而在合同期间，地上物发生了增值，付磊、刘京晶要求的是增值部分的损失，地上物评估总值为712871元，扣除付磊、刘京晶支付的转让费10万元，得出付磊、刘京晶的损失为612871元。本院询问，若本院认为协议书存在部分有效或全部有效的情形，付磊、刘京晶是否变更诉讼请求，付磊、刘京晶称坚持认为合同整体无效。王小明认为双方就是一个农村土地转包关系，不是转让关系。本院询问，如果本院认为房屋和树木是付磊、刘京晶的，王小明要求如何处理。王小明称对此不予认可，果树和房屋的所有权是王小明的。2016年，付磊、刘京晶曾将王小明诉至法院，要求确认承包地内的果树属于付磊、刘京晶所有；王小明辩称，双方是在XXX村经合社不知情、不认可的情况下签订的协议书，该协议书无效；2015年12月31日，王小明与经合社签订的承包合同到期，王小明享有优先承租权；故不同意付磊、刘京晶的诉讼请求。该案于2016年3月2日出具（2016）京0113民初548号民事裁定书载明：“庭审中，被告主张其与二原告所签订之协议书未经经济合作社许可，经济合作社对此协议亦不知情，双方协议书应属无效。二原告向本院提交水电费收据及承包费收据，欲证明系二原告交纳相应费用，经济合作社对双方协议应为知情且同意。经核查，二原告所提交交费票据中，所有涉及水电费票据，付款单位均为付磊，所有涉及土地承包费票据付款单位均为王小明。二原告对此解释为对于土地承包费系二原告首先交予被告，再行由被告支付给经济合作社，因此票据付款单位为王小明。被告认可原告所提交票据涉及费用均是二原告所出，但同时表示水电费系谁使用谁交纳，承包费票据写明付款单位是王小明，更加证明经济合作社不知晓二原告与被告签订协议一事。经本院至XXX村经合社了解相关情况，涉诉承包地所在XXX村村第四农场负责人贾振平、会计孔祥林均向本院表示二原告与被告签订协议书一事并未通知XXX村经合社，XXX村经合社对双方签订协议书一事不知情也不同意双方之间的协议书。对于缴纳水电费票据中的付款单位写明为付磊一事，贾振平、孔祥林均向法院表示谁来交费，票据就开具谁的名字，但不代表就承认这块地是谁（承包）的。本院认为：《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。本案中，被告自顺义区XXX村经合社承包涉诉土地时即已明确约定不得私自转租土地使用权，后二原告与被告签订涉诉协议书。虽二原告在庭审中主张顺义区XXX村经合社对此事知情且表示同意，但其并未向法院提交充分有效之证据予以证实，尤其在本院询问顺义区XXX村经合社相关负责人的情况下，顺义区XXX村经合社相关负责人均明确表示对二原告与被告签订协议一事不同意，因此双方之协议是否有效应首先予以明确。在此之前，二原告要求被告确认权属本院不宜予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告刘京晶、付磊的起诉。”2016年4月20日，王小明、高洪星将付磊、刘京晶诉至法院，称2016年3月31日，王小明和高洪星承包了16.6亩果树地，但付磊、刘京晶无理占据该地块并阻拦王小明、高洪星进入场地经营，故要求二人从承包的果树地内撤出，并不得阻拦王小明、高洪星进入自己承包的果树地内进行生产经营活动。付磊、刘京晶曾将XXX村经合社列为第三人，并要求其承担树木死亡赔偿款的连带给付责任，后放弃该诉讼请求。XXX村经合社出庭答辩称，认可（2016）京0113民初548号民事裁定书中法院到XXX村经合社处了解情况时的相关陈述，认可协议书中约定的地与王小明自XXX村经合社承包的地是同一块地；朱强在2004年6月份开始就已经不是XXX村经合社的人，也不是四农场的场长了，那时候的场长应该是高永翔，到2008年又换人了，可能是贾振平，所以朱强在协议书上的签字只能代表他个人；XXX村经合社与付磊、刘京晶没有合同关系，以前缴费都是付磊、刘京晶以王小明的名义进行的，XXX村经合社是和王小明签订的合同，也只认可王小明，地上物当时是王小明种植的；XXX村是山地，当时鼓励种果树，标准是1亩地中44棵果树；XXX村经合社认为付磊、刘京晶和王小明签订的协议书是无效的，地是村里的，不是王小明说卖就卖了的，XXX村经合社是在付磊、刘京晶和王小明发生诉讼之后才知道他们之间存在协议书的。本院认为：付磊、刘京晶与王小明签订协议书第一条载明“2008年4月17日，王小明转卖给付磊、刘京晶果树地及住宅一所”，该条款中并未提及果树，但考虑到以下几点：1.协议书第一条第三小点写明：“四周杨树归王小明所有，砍伐后地皮归刘京晶、付磊所使用”，该约定中写明了归属于王小明所有的树木，其中并未提及果树；2.协议书第五条写明：“院内大水罐只有使用权，不得转卖，不包地后退还王小明”，该条款中对付磊、刘京晶仅有使用权的物品进行了约定，其中并未提及果树；3.协议书第七条写明：“从2008年4月17日起，果树地、果树及住宅如遇国家占地补偿及优惠政策与王小明无关”，如果合同标的物不包括果树的话，约定果树补偿、优惠政策与王小明无关不符合常理。故本院认定，合同标的物包括土地承包经营权、地上建筑物以及果树。付磊、刘京晶与王小明签订协议书明确载明“2008年4月17日，王小明转卖给付磊、刘京晶果树地及住宅一所”，该条文中使用的词汇为转卖，而非转租、转包。本院认为，转卖一词反映双方想要进行的是彻底的转让关系，即使当事人法律知识不足，但转让、租赁、承包之间的区别系常识问题，不应存在理解误差。且协议书载明“从2008年4月17日起，果树地、果树及住宅如遇国家占地补偿及优惠政策与王小明无关”，若仅为转租、转包的关系，约定该条款不合常理。故本院认定，付磊、刘京晶和王小明之间对土地系土地承包经营权转让合同关系，对地上建筑物和果树系买卖合同关系。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条列属于家庭承包项下，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条列属于家庭承包纠纷案件的处理项下，前述法条均系对采取家庭承包方式承包的土地的限制，不适用于本案。但本案中，王小明和XXX村经合社签订的土地租赁、承包合同书，明确约定王小明不得私自转租土地使用权。转租都不允许，转让更不可能允许。现XXX村经合社亦表示不同意付磊、刘京晶、王小明之间的土地流转，故本院认定，付磊、刘京晶与王小明之间的土地承包经营权转让合同无效。地上建筑物建造于集体土地上，取得地上建筑物实际上就等于取得对应地块的土地承包经营权，二者是统一的，故土地承包经营权转让无效，则地上建筑物转让亦应无效，故付磊、刘京晶与王小明之间的地上建筑物买卖合同无效。XXX村经合社认可果树系王小明种植，故王小明对果树拥有处置权，其与付磊、刘京晶之间的果树买卖合同有效。付磊、刘京晶系以合同整体无效为由，要求王小明退还果树转让费并赔偿合同期间果树的增值损失，该诉讼请求与本院认定的合同效力不一致。本院询问付磊、刘京晶，若本院认为协议书存在部分有效或全部有效的情形，付磊、刘京晶是否变更诉讼请求，付磊、刘京晶称坚持认为合同整体无效。故对果树买卖合同部分，本院在本案中不予处理。对于土地承包经营权转让合同部分，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。付磊、刘京晶称王小明系将土地无偿转让给付磊、刘京晶，但仅凭付磊、刘京晶支付每年的土地承包费用并不能推断出这一点。故本院认定，协议书中的10万元对应的是土地承包经营权转让、地上建筑物转让以及果树转让三部分费用。由于付磊、刘京晶、王小明对10万元转让款对应的项目无法达成一致，对转让时地上果树情况无法达成一致，对各部分对应的金额亦无法进行陈述，故本案中没有证据证明土地承包经营权、地上建筑物、果树对应的合同款各自为多少。本院酌情认定为土地承包经营权转让费用为4万元，地上建筑物转让费用为3万元，果树转让费用为3万元。土地承包经营权转让虽然无效，但付磊、刘京晶应当明了其使用土地的年限不能超过王小明与XXX村经合社约定的年限，现付磊、刘京晶支付土地承包经营权转让费对应的使用年限已过，故土地承包经营权转让费4万元无需退还。王小明应向付磊、刘京晶退还地上建筑物转让费3万元。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为理性自然人，付磊、刘京晶在与王小明签订协议书前，应当有查看王小明与XXX村村经合社签订的协议的认知。且协议书中明确约定“双方不得对外承认果树地转卖，否则后果自负”，即使付磊、刘京晶没有查看王小明与XXX村经合社签订的协议，其看到该条款时，也应该有所警觉。王小明违反与XXX村经合社的约定将土地流转，付磊、刘京晶亦至少是未尽到合理谨慎义务，本院认定，双方过错相当。付磊、刘京晶因土地经营权转让合同无效而无法取得地上建筑物的增值部分，该部分系付磊、刘京晶的损失。由于双方过错相当，王小明应向付磊、刘京晶支付该部分损失的一半。地上建筑物的增值金额为115734元减3万元，即85734元，故王小明应向付磊、刘京晶支付42867元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，第《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告付磊、原告刘京晶与被告王小明签订的协议书中关于土地承包经营权和地上建筑物转让的部分无效；二、被告王小明向原告付磊、原告刘京晶退还合同款三万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告王小明向原告付磊、原告刘京晶赔偿四万二千八百六十七元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告付磊、原告刘京晶的其他诉讼请求。如果被告王小明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零九百二十九元、鉴定费二万五千元，由原告付磊、原告刘京晶负担三万零二百四十八元，由被告王小明负担五千六百八十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王琼希人民陪审员  雷瑞梅人民陪审员  王永库二〇一七年十二月二十五日书 记 员  徐 帅