江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣06民终30号
上诉人（原审原告）：江西创佳物业管理有限公司，统一社会信用代码：91360602731947484C，住所地鹰潭市月湖区滨江公园二期民俗风情园6号。
法定代表人：刘志勇。
委托诉讼代理人：肖晓燕，女，1992年11月19日出生，汉族，江西吉安人，住江西省吉安市万安县。
被上诉人（原审被告）：刘学清，男，1964年8月7日出生，汉族，江西贵溪人，住鹰潭市。
上诉人江西创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）因与被上诉人刘学清物业服务合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2017）赣0681民初1550号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案依法进行了书面审理。本案现已审理终结。
上诉人创佳物业公司上诉提出：1、一审法院以房屋质量存在问题，认定上诉人违约不符合法律规定，也不符合合同约定；2、一审法院确认了上诉人对被上诉人渗水情况无责任，故上诉人认为应当免除上诉人的维修义务；3、上诉人对被上诉人渗水情况已穷尽救济途径，无过错，应当免责；一审法院不认可上诉人的免责事由，上诉人不服。据此，上诉人认为一审判决认定事实错误，请求二审法院判决撤销一审判决书的第二项判决，改判被上诉人立即支付2014年12月1日至2016年12月31日的物业管理费62227元。
被上诉人刘学清答辩称：1、上诉人怠于履行合同义务，一审判决认定上诉人构成根本违约既符合客观事实，也遵守了法律规定；2、上诉人与被上诉人签订的物业服务合同是双方在平等基础上根据自主意思表示签订的合同，且合同是上诉人提供的格式合同，现上诉人又以物业费价格与负担的合同义务不对等为由，主张显失公平，实为推卸责任，根本不应当得到支持；3、上诉主张维修资金不下来并非不可抗力，不可作为法定免责事由。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。
上诉人创佳物业公司一审起诉称：被告为阳光时尚皇朝家私商铺的租户。原告和贵溪市政兴房地产开发有限责任公司于2007年8月6日签订了前期物业管理服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.1元，建筑面积为2262.81平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2012年1月17日起停止缴纳物业费，截止2016年12月31日，每月金额2489元，其中2012年1月17日止2014年11月30日的费用与业主协商好为30000元，因此被告欠缴物业费共计92227元。同时，按约定被告应按欠费日百分之三的标准承担滞纳金，但原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担滞纳金2767元。因被告拒绝交纳物业费，故原告向法院起诉，请求判决：1.判决被告立即支付阳光时尚皇朝家私商铺的物业管理费92227元，滞纳金2767元，共计94994元；2.判决被告承担本案全部诉讼费。
一审法院判决认定：2014年10月30日，被告刘学清与贵溪市政兴房地产开发有限责任公司继续签订了《房屋租赁合同》，地址为阳光广场A区裙房四层店、建筑面积2262.86平方米，租期自2014年11月1日起至2016年12月31日止。2012年元月17日，被告刘学清与原告江西创佳物业管理有限公司（变更前名称为鹰潭市创佳物业管理有限公司）签订了《阳光广场前期物业管理有限服务协议》，约定物业管理服务费用为每月每平方米1.1元，每月10号前交纳。协议内容包括“第二条物业管理服务内容，一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。……三、环境卫生及绿化，1、物业公共场地、房屋共用部位的环境清扫、保洁及垃圾清运；……”、“第三条物业管理服务质量……九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修1、及时率99%以上，2、业主满意率100%，3、合格率100%。急修1、及时率99%，2、业主满意率100%，3、合格率100%”、“第十一条违约责任，一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……”。后经双方结算，被告于2015年2月17日向原告出具了一份欠条，内容载明“欠条，今欠到阳光广场创佳物业公司2014年1月1日至12月30日物业费共计人民币叁万元整，此款待物业公司做好屋面防水交清，今欠人：皇朝家私项样喜、刘学清，2015年2月17日。”之后，由于被告拒绝交纳物业费，故原告向法院起诉，请求判如前之所请。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。被告刘学清与原告创佳物业公司签订了物业服务合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，原告创佳物业公司负有对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”（一）被告刘学清应交纳2014年12月30日之前的物业费。本案中，2015年2月17日，被告刘学清向原告出具了一张欠条，对2014年12月30日前的所有物业费作了结算，共计3万元。被告辩称欠条上约定了待物业公司做好屋面防水交清物业费，系附条件的合同。本院认为，欠条系被告单方面出具，表明被告愿意支付该笔物业费用，但欠条不符合合同的构成要件，故不属于附条件合同，被告对该笔物业费的交纳不具有抗辩理由，故被告刘学清应向原告支付2014年12月30日前3万元的物业费。（二）对原告要求被告支付2014年12月30日之后的物业费的诉讼请求不予支持。本案中，被告刘学清所租房屋的楼板多处渗水，造成天花板多处出现裂痕、破损、断裂现象，虽然该渗水情况不可归责于物业公司，但原告作为物业公司未能及时履行修缮义务，导致渗水情况日益严重，故构成违约。原告主张因被告未按时足额交纳物业费，导致原告未能及时维修。本院认为，原告对此可采取及时催缴物业费或其他救济方式，但其主张的理由不能作为本案中免除责任的理由，楼板渗水问题严重化并非一时造成的，被告出具的欠条中已告知了原告房屋出现渗水问题，由于原告一直未能履行修缮义务，造成渗水问题日益严重，其违约行为已构成重大过失，故对原告要求被告支付2014年12月30日之后的物业费以及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
一审法院依照《物业管理条例》第三十五条、第三十六条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决：一、由被告刘学清在本判决生效后十日内向原告江西创佳物业管理有限公司支付物业管理服务费30000元；二、驳回原告江西创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
在本院二审期间，本案双方当事人未提交新的证据。
经审理查明：本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同。本院二审对一审判决认定事实的确认，有《阳光广场前期物业管理有限服务协议》、《房屋租赁合同》、《业主资料表》、收据、欠费统计表、2015年2月17日刘学清向上诉人出具的《欠条》、光盘、照片以及本案双方当事人在一审庭审中对本案事实相互一致的陈述等证据在卷佐证，上述证据均经一审庭审查证属实，本院二审予以确认。
本院认为：本案双方当事人2012年元月17日签订的《阳光广场前期物业管理有限服务协议》合法有效，双方均应依约全面正确地履行合同。在本案中，被上诉人刘学清所租房屋的楼板属屋顶，系服务协议第二条所规定的房屋共用部位，上诉人依协议的约定应承担维护和管理该楼板的义务。本案已查实的证据证明该楼板多处渗水，至今没有处理，造成了天花板多处出现裂痕、破损、断裂现象，且上诉人一方至少从2015年2月17日起，就应该知道该楼板多处渗水的情况存在；上诉人在本案一、二审期间没有提供证据证明其履行了对该楼板进行了维护和管理的义务，也没有提供证据证明其依照服务协议第三条第九项的约定对该楼板的渗水部分进行过小修和急修；故本案一审法院判决认定上诉人作为物业公司未能及时履行修缮义务，导致渗水情况日益严重，构成违约，符合相关法律规定和双方当事人合同约定的违约情形，并无不当。上诉人未能及时履行本案双方当事人签订的《阳光广场前期物业管理有限服务协议》约定的维护、管理和修缮义务，属违约；被上诉人主张上诉人先行履行的抗辩理由成立，本院予以支持。上诉人提出其对被上诉人渗水情况已穷尽救济途径的事实主张，没有证据证明，且与本案已查实的事实、证据不符，其事实主张不能成立，本院不予采信。同时，本案一审法院判决不是以房屋质量存在问题而认定上诉人违约的；上诉人上诉提出，一审法院以房屋质量存在问题认定上诉人违约不符合法律规定等上诉理由，系上诉人对本案一审判决的错误认识和理解，故上诉人的其他上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人提出的上诉请求和理由，与本案已查明的事实、证据不符，二审不予采纳。一审人民法院判决认定的事实清楚，证据确实、充分，证据间可相互印证，并经庭审查证属实；一审判决适用法律正确，审判程序合法，民事法律关系认定准确，处理适当，应予维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币812.5元，由上诉人江西创佳物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅高煌
审判员 张文胜
审判员 周林昌
二〇一八年二月十一日
书记员 徐 惠