上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0120民初6957号
原告钱琼。原告张进。被告上海卓翰房地产开发有限公司。法定代表人蒋建，经理。委托代理人张建仲，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人鲁明明，上海市华亭律师事务所律师。原告钱琼、张进与被告上海卓翰房地产开发有限公司（以下简称卓翰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日、6月7日公开开庭进行了审理。原告钱琼、张进、被告卓翰房地产公司的委托代理人鲁明明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱琼、张进诉称：原、被告于2013年9月24日签订了《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买馨雅名筑小区XXX号3层301室房屋一套，房屋总价3,175,098元（人民币，下同），原告按约于2013年11月21日付清了全部房款。虽然被告于2015年10月30日告知取得了大产证，但由于被告在上述房屋上设置了抵押，原告房产证一直无法办理，故被告应涤除抵押权并协助原告办理小产证，并应支付延迟办理小产证期间的违约金。双方合同附件三明确约定，被告应为原告安装可视对讲系统，但实际还未安装，故被告应当安装。故起诉请求：1、判令被告立即为原告办理上海市奉贤区解放东路XXX弄馨雅名筑8号3层301室房屋的房地产权证（小产证）；2、判令被告在判决生效之日起30天内，向原告支付延期交房违约金68,264元；3、判令被告自判决生效之日起30天内，向原告支付逾期办理房产证（小产证）的违约金411,175.191元（2015年7月1日至2016年3月15日），并支付自2016年3月16日起至原告实际取得房产证（小产证）之日止的违约金（按原告已支付的房价款3,175,098元的每日万分之五计算）；4、判令被告在判决生效之日起30天内，向原告房屋配置电子围栏周界报警系统、可视对讲、楼宇对讲系统、周界防范系统；5、被告支付原告退款金75,035.42元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告于本判决生效后十日内涤除上海市奉贤区解放东路XXX弄馨雅名筑8号3层301室房屋的抵押权；2、判令被告于本判决生效后十日内协助原告办理上述房屋的产权证（小产证）过户手续；3、判令被告于本判决生效后十日内支付原告逾期办理上述房屋小产证的违约金（自2015年7月1日至抵押权涤除之日，按原告已支付的房价款3,175,098元的每日万分之五计算）；4、判令被告于本判决生效后十日内为原告安装可视对讲系统。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《上海市商品房预售合同》一份，旨在证明原、被告约定权利义务的事实；2、发票一份，证明原告已缴款3,175,098元的事实；3、上海市房地产登记薄信息一组，证明系争房屋权利状况的事实。被告卓翰房地产公司辩称：被告愿意涤除抵押权、愿意协助办理小产证。不同意原告小产证的违约金的诉请，合同没有对小产证违约金做出约定，也没有造成原告实际损失，不应支付相应的违约金，即使要支付，原告请求过高，被告请求按照中国人民银行同期贷款利率计算。可视对讲系统近期能够安装完毕。被告针对其辩称提供下列证据：转账凭证一份，证明系争房屋差额经结算后已经退还原告6,770.81元，房款已经结清；经当庭质证，被告对原告提供的证据均无异议；原告对被告提供的证据均无异议。本院对上述证据均认定作为定案依据。基于上述认定的证据，结合原、被告庭审时的陈述，本院确认如下法律事实：2013年9月23日，原、被告网签了《上海市商品房预售合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区解放东路XXX弄《馨雅名筑》8号3层301室房屋，房屋建筑面积暂测140.46平方米，暂定房屋总价3,175,098元。合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。”合同附件三约定：配备智能化系统：可视对讲系统。原告一次性支付房款3,175,098元，被告于2013年11月21日开具发票。双方结算后，被告在已付款3,175,098元的基础上退还了原告6,770.81元。2015年8月25日，被告取得涉案房屋的商品房房地产权证（大产证）。关于逾期交房及逾期办理大产证的违约金，双方已经另行签订补充协议。系争房屋已经交付原告。涉案房屋目前设有抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行，最高债权限额为45,930万元的抵押权。涉案房屋曾为本院（2015）奉民二（商）初字第650号案件，抵押权人中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行起诉被告金融借款合同纠纷一案所查封，已于2015年9月28日解除查封。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告已履行了支付房款的合同义务，被告应依约履行其合同义务。由于涉案房屋设置抵押，系被告所为，故被告有义务涤除抵押，消除过户障碍，履行过户义务。本案中，原、被告主要的争议焦点在于：被告未能办理商品房房地产权证（小产证）的违约金是否计算及计算时间和标准。本院认为，商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋交接而转移，故房屋出卖人将房屋所有权转移给买受人，系其最基本的一项义务，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。被告的迟延办理小产证未给原告造成实际损失的辩解，本院不予采信。合同第十四条明确约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后60日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》。在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。即原、被告双方约定的办理小产证的期限为被告取得大产证后150日内。被告实际取得大产证的时间是2015年8月25日，故被告逾期办理小产证的违约金应从2016年1月23日开始计算。原告主张计算到抵押权涤除之日，应予准许。关于支付标准问题，鉴于原、被告双方合同没有约定，本院参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。关于计算所依据的本金，应当按照实际支付的总价计算，经双方结算，被告在已付款3,175,098元的基础上退还原告6,770.81元，故计算本金应为3,168,327.19元。关于安装可视对讲系统的请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内涤除原告钱琼、张进上海市奉贤区解放东路XXX弄馨雅名筑小区XXX号3层301室房屋的抵押权；二、被告上海卓翰房地产开发有限公司于抵押权涤除后十日内协助原告钱琼、张进办理上述房屋产权证（小产证）的过户手续；三、被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告钱琼、张进逾期办理上述房屋产权证（小产证）的违约金，计算方式：以3,168,327.19元为本金，自2016年1月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算至抵押权涤除之日止；四、判令被告上海卓翰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告钱琼、张进安装上述房屋的可视对讲系统。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,345元，减半收取计4,672.50元，由两原告和被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一六年六月二十四日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。