云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民四终字第272号
上诉人（原审被告）杨叶，女，汉族
被上诉人（原审原告）云南承龙投资集团有限公司
住所：昆明市金马街道办事处金马寺大村*号*号办公楼。
组织机构代码：21674536－X。
法定代表人马睿
委托代理人虎良瑞、范继彬，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人杨叶因与被上诉人云南承龙投资集团有限公司（以下简称：承龙公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审中承龙公司提出的诉讼请求为：1、判令杨叶支付2013年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费27131元（3.5元/月·平方米×322.99平方米）2、判令杨叶支付自2013年1月1日至实际付清款项之日按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；3、判令杨叶承担本案诉讼费。
原审法院确认以下事实：2012年4月，承龙公司向昆明滇池国家旅游度假区房产管理局递交了物业服务企业资质年检申报表，同年5月14日，该局确认承龙公司符合资质核定要求，核定资质三级，暂定一年。2013年11月5日，昆明市官渡区住房和城乡建设局向承龙公司颁发了滇证物字3KG120515209号物业服务企业资质证书，核定资质等级为三级。2012年6月20日，承龙公司向昆明市官渡区工商行政管理局领取的营业执照载明：承龙公司经营范围包括项目投资、房地产开发、经营、物业管理等。2014年8月26日，承龙公司就滇池春天五合院物业向昆明滇池国家旅游度假区房产管理局申报备案，该项目表填报：物业类型为联排别墅，占地总面积2660.3平方米，商品房总建筑面积6718.43平方米，分期建筑面积11116.4平方米，住宅总套数27套，管理期限自2006年10月起，企业资质等级三级，服务项目内容与收费标准为物业范围的公共设施及场所的使用管理、每平方米3.5元。2014年8月29日，昆明滇池国家旅游度假区房产管理局出具备案意见，认为要件符合备案条件，备案有效期一年。2014年11月28日，昆明滇池国家旅游度假区房产管理局出具《情况说明》，称承龙公司因区划调整后归属其局管理，该公司于2012年在其区办理物业资质证书，后因公司工商营业执照注册地变更，根据属地管理原则，不再属于其区资质监管范围，故企业办理资质变更手续后，该企业原来在其区办理的物业资质证书予以注销。
2008年5月10日，承龙公司、杨叶签订了《商品房购销合同》，约定杨叶以1420000元的价款向承龙公司购买建筑面积为322.99㎡的昆明市金柳路3号滇池春天·五合院1幢104号住宅（下称：104号房），后该房完成了登记备案，所有权人为杨叶，该住宅用地土地使用权人亦登记为杨叶。2008年5月22日，昆明滇池春天温泉会馆有限公司物业管理处（下称：温泉物管处）与杨叶签订了《物业管理委托合同》，约定：杨叶将104号房委托给温泉物管处实行统一管理、综合服务，管理期限自2006年10月1日起到业主委托新的物业管理公司止；物业管理费由业主或物业使用人按照其拥有物业的建筑面积交纳，按每月每平方2.8元计收；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，1、从逾期之日起每天按金额的5%交纳滞纳金；2、从逾期之日起每天应按交管理费的万分之二交纳滞纳金。2011年10月13日，杨叶向承龙公司交纳了2009年1月至2011年12月104号房物管费32556元。2013年3月27日，杨叶交纳了2012年1月至12月物管费10852元。2014年7月，承龙公司物业管理处向杨叶发出催缴2013-2014年物业管理费共计27131元的《通知》，要求杨叶在2014年8月1日前交清。就此期间欠交的物管费，承龙公司曾提起诉讼，并递交了证据清单及副本。该案审理过程中，承龙公司申请撤诉，2014年10月28日昆明市西山区人民法院作出（2014）西法民初字第4763号民事裁定书，准许承龙公司撤回对杨叶的起诉。2014年11月24日，昆明滇池春天温泉酒店有限公司（原名称：昆明滇池春天温泉会馆有限公司）出具《情况说明》，称其温泉物管处与滇池春天五合院全体业主签订《物业管理委托合同》，合同签订后不久，温泉物管处将物业服务工作交由承龙公司接管并由其向业主提供物业服务，业主同意并按照原合同向承龙公司支付相应的物管费。
2013年12月16日，承龙公司向滇池春天五合院101号、102号、103号、105号、106号、201号、202号、204号、301号、302号、303号、304号、401号、402号、403号、404号、405号、406号、501号、502号、503号、504号共计22户发送了盖有承龙公司物业管理处印鉴的通知，称承龙公司物管处于2008年2月正式接管滇池春天五合院物管工作，于2013年7月公告涨价一事，现大部分业主已交清2013年物管费，但个别业主不同意涨价拒交物管费，为此，再次说明：1、因物价、人工费明显上涨，安检人员难招聘，物管处难于保证收支平衡，承龙公司决定自2013年起上调物管费为3.5元/㎡，每年收入384447元；2、2012年收入307558元，支出363934.61元，亏损56376.34元；2013年收入384447元，支出398037.28元，亏损13590.28元；3、因104号业主认为承龙公司要取得三分之二以上业主的亲笔签名认可，方能对物管费进行涨价，故承龙公司发此通知征询各位业主意见，若大部分业主签字表明不同意其物管处对五合院进行管理，承龙公司将于2014年1月15日后停止对五合院的物管工作；4、2012年、2013年五合院收支表明细张贴在告示栏。针对该通知，20户业主（202号、204号未计入）均在“同意承龙集团继续管理五合院物管工作，并同意物管费调价”一栏签名确认。2013年1月至2014年9月间，承龙公司分别向101号等业主按3.5元/㎡收取了2013年度物管费，其中103号、105房业主还交纳了2011年度及2012年度物管费,503号房业主交纳了2012年度物管费；303号、404号、102号、105号、502号、504号房业主交纳了2014年度物管费。滇池春天·五合院商品房备案表、昆明市房屋交易产权管理处房屋登记薄查阅摘抄表及当事人陈述显示：该小区27户业主房屋建筑面积共计8602.77平方米。其中签署通知的22户业主房屋建筑面积为6947.66平方米，再扣减202、204户，剩余20户业主房屋建筑面积为6290.65平方米。
2014年10月23日，昆明滇池国家旅游度假区环保局向昆明市规划设计院出具《关于度假区金柳路城市道路污水管管网接驳的情况说明》，称度假区金柳路提升改造工程新建污水管网D500㎜污水管1.59㏎，已于2013年3月30日完成主管和支管埋设及接通工作，2013年6月进行了工程初验，其中接入道路两侧支管的包括滇池春天五合院。2015年1月昆明通用水务自来水有限公司在给杨叶的水费通知单中载明代收垃圾费（月）20元。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，首先，关于承龙公司能否向杨叶主张欠缴物业费的问题。对于杨叶系滇池春天五合院小区业主有土地使用证及商品房购销合同及商品房备案表佐证，且各方当事人也不持异议，故杨叶诉讼主体适格。但由于与杨叶签署《物业管理委托合同》的系案外人温泉物管处，杨叶认为承龙公司并非合同相对方，无权收取费用。就此，承龙公司认为其在滇池春天五合院提供物业服务已经小区业主同意，并提供了温泉物管处的《情况说明》以及业主签名同意由承龙公司管理小区的《通知》在案佐证。结合现有证据及当事人陈述来看，承龙公司在2012年取得物业服务三级资质前即向包括承龙公司在内的小区业主收取物管费，其在发送给业主的《通知》上也自称于2008年2月正式接管小区物管工作，而这一点得到了《物业管理委托合同》相对方温泉物管处的认可，温泉物管处在其出具的《情况说明》中称在《物业管理委托合同》签订后不久即将物业服务工作交由承龙公司接管并由其向业主提供物业服务，业主同意并按照原合同向承龙公司支付相应的物管费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或者相关条款无效的，人民法院应予支持。（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同…”的规定，基于《物业管理委托合同》是建立在当事人之间相互信赖的基础上，原则上该合同应由温泉物管处亲自履行，在温泉物管处和承龙公司起初移交接管小区而无证据证实当时已获业主同意的场合，温泉物管处将小区交由承龙公司接管的行为与合同约定和法律规定的原则相悖，业主们本可选择请求确认该移交接管行为无效。但因此后小区至少20户业主在承龙公司发出的通知上表明了“同意由其继续管理”的意愿，而按《物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，对于选聘和解聘物业服务企业的事项由业主共同决定，业主大会决定此事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，业主大会的决定对业主具有约束力。而业主大会会议除集体讨论外，还可以采用书面征求意见的形式。滇池春天五合院共27户住户，也就是说，这一个物业管理区域业主大会由27户业主组成。现通过在承龙公司发出《通知》上签名这一书面征求意见形式表明同意由承龙公司管理小区的业主人数及占有建筑物面积数量即便扣除202、204户也都达到了2/3以上，故可视为业主通过业主大会共同决定重新选聘承龙公司作为小区物业服务企业，并对2013年以后的物业服务费标准作出了新的约定。承龙公司与全体业主间虽未正式签署新的书面物业服务合同，但事实上建立了物业服务合同关系。鉴于2013年承龙公司已具备物业服务企业三级资质，且22户业主与承龙公司就确定物业服务企业和收费标准达成的合意不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述约定应属有效并直接约束作为104号房业主的杨叶。在履行该合同过程中，既然承龙公司对包括杨叶所购涉案房屋在内的商品房提供物业管理服务,杨叶就负有按时足额按照业主大会决定的新的交费标准交纳物业服务费的义务。庭审中，承龙公司也自认没有交纳2013年以后的物管费，承龙公司要求杨叶支付自2013年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费27131元（3.5元/月·平方米×322.99平方米×24月=27131元）的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。由于物业服务针对的是全体小区业主的公共部分的管理，涉及的是全体小区业主对公共部分的共同利益，而非单个业主的个人利益。故杨叶以个人名义向物业公司主张全体业主的共同利益，并以承龙公司公示收支虚假、物业费定价过高为由抗辩，理由不能成立。对于房地产开发与物业管理相分离的辩解，因《物业管理条例》第二十四条表述为“提倡”，且属行政法规的管理性规定，故物业服务企业是否为房地产开发企业并不影响私法领域的合同效力。对于联排别墅能否按“别墅”类别协商收取物管费的辩解，因“别墅”一词系舶来品，而在房地产市场上区分独栋、联排“别墅”旨在界定是否为高档住宅。从包括云南省在内的各省市施行的物业收费管理实施办法等相关规定来看，目前我国物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别施行政府指导价和市场调节价，在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价；施行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。由上述法律文件表述和近年各地新规呈现出“扩大业主自治权”的普遍变化可以看出，政府相关部门发挥价格调节作用的阶段主要是在业主大会成立之前，一旦小区交付业主大会成立后，业主即可通过业主大会行使决策权和管理权，此时，基于尊重当事人意志的合同法精神，住宅的物业费标准将由全体业主组成的业主大会来决定，政府指导价作为管理性规定只是业主们与物业服务企业之间达成合意的一个参考依据，而非影响决定本身效力的强制性标准。换言之，只要合意价格体现的是双方当事人真实意思，且不存在无效和可撤销法定情形，均对各方发生法律上的约束力。因此，诉争104号房属于别墅与否并不是判断物业费定价方式的直接标准，承龙公司经与专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主协商收费标准备案后按3.5元/月·平方米向杨叶收取物管费，并无不当。杨叶的该辩解意见缺乏依据，不予采纳。另外，对于承龙公司首次取得物业服务资质的时间和2012年前是否具备物业服务资质从事经营因不影响2013年以后物业服务费用的处理，不属于本案处理的范畴，在此不宜一并进行评判。其次，承龙公司诉请的滞纳金属于延期履行违约金的范畴。虽原《物业管理委托合同》对此作出过约定，但根据合同相对性原则和合同本身性质，该合同不在承龙公司、杨叶间发生效力，故承龙公司据此主张的滞纳金计算方法缺乏合同依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、第八十三条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由杨叶于判决生效后十日内支付承龙公司物业服务费27131元；二、驳回承龙公司的其他诉讼请求。案件受理费478元（承龙公司已预交），减半收取，由杨叶承担239元。
原审判决宣判后，杨叶不服，向本院提起上诉称：1、上诉人及五合院的所有业主从来没有与承龙公司签过物业管理合同，一审判决认定被上诉人起诉上诉人的主体适格是错误的。2、一审判决未依法裁判。本案五合院的物业并非真正的别墅，根据2012年4月1日起实施的《云南省物业服务收费管理实施办法》的规定，本案物业费应按政府指导价收取，被上诉人强行涨价，所主张的物业费远远超过了指导价标准。3、一审判决采信证据不当，认定事实错误。一审法院认定事实的主要依据《物业服务项目备案表》存在重大疑点，24份收据是被上诉人自行开具的，不具有法律效力，22份通知具有后补、造假的情况，其内容误导、威胁业主，不能证明收费标准上涨获得了业主的同意。综上所述，一审判决认定事实错误，特提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
对于上诉人所主张的一审判决采信证据不当，认定事实错误的问题。本院认为，《物业服务项目备案表》形式内容合法，上诉人一审中对真实性并无异议，24份收据虽系被上诉人自行开具的，但反映了业主向其缴纳物业费的客观事实，上诉人主张22份通知不能证明收费标准上涨获得了业主的同意，其未提交充分证据予以证明，综上所述，一审判决采信上述证据并无不当。
本院二审查明的案件事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，本案二审争议的主要问题是：双方之间是否建立了物业服务关系，承龙公司是否是适格主体？物业费收费标准如何认定？
本院认为：本案中案外人温泉物管处在与业主签订《物业管理委托合同》不久即将物业服务工作交由被上诉人实际接管，被上诉人即以自己名义向业主提供物业服务，向业主收取物业费，此后并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主在书面通知上签字的方式同意由被上诉人继续管理，符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，涉案小区业主与被上诉人之间已经建立了事实上的物业服务关系，上诉人也受其约束。被上诉人实际提供了物业服务，有权主张收取物业费，其诉讼主体适格。上诉人忽视其与被上诉人之间存在的事实上的物业服务关系，以双方之间未签订书面合同抗辩上诉人不是适格主体，本院不予支持。
关于收费标准的问题，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主在书面通知上签字，同意物业费自2013年起按3.5元/月·平方米的标准收取，应视为对收费标准的约定，不违反法律法规的强制性规定，对全体业主均有约束力，被上诉人据此标准诉请上诉人承担尚欠物业费，本院予以支持。上诉人主张应执行政府指导价缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费478元，由杨叶承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 李能熊
审 判 员 朱吉文
代理审判员 陈 锐
二〇一五年七月七日
书 记 员 罗明珠