辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终2234号
上诉人(原审被告)：孙秀霞，女，1987年12月31日出生，汉族，住盖州市。
委托诉讼代理人：孙桂福，辽宁晟大律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孙丽娟，女，1983年3月15日出生，汉族，户籍地内蒙古扎兰屯市。
委托诉讼代理人：管圣峰、娄冰，辽宁政德律师事务所律师。
原审第三人：大连荣昌房产信息服务有限公司，住所地大连经济技术开发区金石滩雅石园1－11号。
法定代表人：李洪岩，该公司经理。
上诉人孙秀霞因与被上诉人孙丽娟、原审第三人大连荣昌房产信息服务有限公司（以下简称荣昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
孙秀霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审对案件基本事实认定错误、缺乏证据证明。案涉房屋于2016年4月8日办理了产权过户手续，荣昌公司当场将房屋钥匙交付给了被上诉人，房屋从物权所有权到实际占有支配权均转移给了被上诉人，房屋交付行为完成。2017年7月31日，一审法院对现占用案涉房屋的许有良询问中明确，许有良在2016年1月14日至4月20日左右没有在案涉房屋居住，如果许有良所述属实，那么说明在办理完房屋过户手续、被上诉人取得钥匙十几天以后，许有良才进入案涉房屋内。房屋钥匙在被上诉人手里，许有良是怎么进去的？房屋产权是被上诉人的，许有良是凭什么占有该房屋的？一审法院没有对这一关键的问题予以调查核实，就直接认为是上诉人的原因导致了许有良的占有使用，从而认为上诉人没有完成合同约定交付义务是错误的。另据被上诉人所述，在2016年4月8日办理完产权过户手续、取钥匙到被上诉人称2016年4月下旬联系荣昌公司称打不开房门这十几天时间里，被上诉人没有占有使用该房屋，甚至都没有去看过，更没有马上入住以节省租房费用，这对于靠打工赚钱买房且租房子住的人来说，显然是不可能的；既然被上诉人已经进入了案涉房屋，此后许有良占用了该房屋，那么许有良以什么方式、什么理由进入的，他与被上诉人之间发生了什么，很显然与上诉人没有任何关系。被上诉人陈述因有他人住在该房屋里而选择报警处理、警察也及时出警处理，但被上诉人均没有提供任何证据，一审法院向被上诉人所述的公安机关调查核实也没有查到任何相关的处理记录。而被上诉人主张的上诉人的委托代理人协助处理及报警等事宜，更是没有任何证据证明，且上诉人也多次明确在2016年4月8日办理完产权过户手续、荣昌公司将钥匙交给被上诉人后，没有委托过任何人处理案涉房屋的相关事宜。可见，被上诉人对这一期间相关情况的陈述是不属实的。如果许有良所述属实，那么案涉房屋存有的争议应该是在上诉人购买房屋之前、发生在许有良及许泽林和小额贷款公司之间，与上诉人及被上诉人没有任何关系。上诉人购买该房屋取得产权的过程是合法的，没有任何争议的，上诉人取得产权后再与被上诉人之间的买卖行为合法有效，没有争议，且已完全履行完毕，不存在隐瞒案涉房屋存有争议或纠纷的情况；至于被上诉人所述的上诉人从事小额贷款业务没有证据。基于本案事实及证据可见，一审法院认为的上诉人没有履行”正式交付房屋的合同义务未实际交付房屋的原因系案涉房屋存在债权债务争议已经知道有人居住仍没有按合同约定负责清理”，显然都是没有事实基础和法律根据的。上诉人已经完成了交付，没有任何证据证实上诉人与包括许有良在内的他人存在债权债务争议，没有任何证据证实案涉房屋被人占用是上诉人的原因造成的，没有任何证据证实上诉人知道该房屋内有人居住。而且案涉合同约定表明被上诉人对该房屋已充分了解自愿购买，荣昌公司也证实，在与被上诉人交易前上诉人就已经将钥匙交到了荣昌公司保管，荣昌公司在受托出售该房屋过程中带了很多买房人实地看了该房屋都是空的无人居住。至于在交付之后该房屋是否有其他人进入，他人是如何进入的，上诉人不清楚、和上诉人也没有关系。二、一审适用法律错误。基于上述事实，被上诉人于2016年4月8日已取得该房屋的物权并拿到了钥匙实际控制并占有了该房屋，《房屋买卖合同》已履行完毕，不存在解除合同的约定和法定事由；且上诉人履行了全部合同义务，没有违约行为，更不存在给被上诉人造成损失的情况。
孙丽娟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人明知案涉房屋存在争议或纠纷还将房屋出售给被上诉人的行为是典型的民事欺诈行为，被上诉人有权依法解除合同。上诉人购买房屋后一直未曾居住的事实及房屋取得再出售的时间、房屋购买的价款均充分表明其购买再出售的行为不是为了居住，而是套取现金。上诉人不敢承认见过房屋的占有人其行为本身就涉嫌欺诈。二、上诉人故意隐瞒了涉案房屋确有争议或纠纷的事实。三、上诉人违反合同约定，没有在2016年5月1日前将案涉房屋交付给被上诉人，已经构成严重违约，被上诉人有权解除合同，上诉人理应承担不利后果。
荣昌公司述称，我方没有新的意见。
孙丽娟向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年4月7日签订的《房屋买卖合同》及原、被告和第三人于2016年4月7日签订的《大连荣昌房地产信息服务有限公司房地产居间服务合同》；2、判令被告立即返还原告已付购房款340,000元，并按《房屋买卖合同》的约定支付原告违约金170,000元（从2016年5月2日起至2017年6月6日止，以房款340,000元为基数按日以1％计算违约金，主张其中的170,000元）；3、判令被告立即支付原告因无法实际占有、使用房屋而产生的房屋租金损失20,500元。
一审法院认定事实：原告拟购买大连经济技术开发区金石小区13栋3-2-3号房屋，于2016年4月5日向第三人交付定金2000元、中介费3000元，第三人向原告出具了收条，并承诺：”34万元包税马上签合同，如未能达成协议定金如数返还”。2016年4月7日，原、被告及第三人签署了《房地产居间服务合同》，约定被告将案涉房屋以340,000元价格出让给原告，合同签订之日原告将购房定金40,000元交给第三人保管，待买卖双方交接该出售房屋的水、电、煤气、取暖、有线、物业等费用并无任何欠费时由第三人交付被告冲抵房款；被告承诺房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权纠纷等影响转让的情形，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责，因此给原告造成的损失，被告负责赔偿；被告向第三人出具的办理贷款所需的材料必须真实、合法、有效，对第三人的居间服务事宜提供必要的协助和配合。合同签订当日，原告交付购房定金40,000元，被告向原告出具了收条。2016年4月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》。约定被告将案涉房屋以330,000元价格卖于原告，原告于2016年5月1日前以现金方式一次性付清房款；被告于2016年5月1日将案涉房屋正式交付原告；被告保证案涉房屋产权清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此造成的经济损失，被告负责赔偿；原告不能按期付清购房款，或被告不能按期交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房屋价款10‰的滞纳金。2016年4月8日，原告向被告账户汇款295,000元。同日双方交纳了相关税费，办理了房屋过户手续。第三人亦将房屋钥匙交付原告。2016年4月下旬，第三人接到原告电话称打不开房门，原告、被告委托人、第三人业务员同到现场，发现案涉房屋被他人占有使用。此后，原告与被告及第三人协商无果，诉至一审法院。
另查明，案涉房屋的实际占有人为许有良、刘卫兵夫妇。2017年7月31日，一审法院在案涉房屋中对许有良进行了调查询问。问：你们一直住在这套房屋中吗？答：去年1月14日至4月20日左右，我们在外面住。问：为什么在外面住？答：我侄女许泽林用她的房子作抵押向小额贷款公司贷款，因为想处理房子，就让我用我的房子换抵押，共贷款250,000元。因为还不上贷款，贷款公司就找人让我搬家，拿走了这套房子还有我儿子的一套房子。4月20日左右，我听说这套房子被卖了，我认为是骗局，因为我共为侄女贷款250,000元，却失去了二套房子。我不知道怎么解决这件事，就搬回来了。问：案涉房屋办理过户时，你和刘卫兵有没有到场？答：我到了，但是我不知道是卖房，小额贷款公司也没告诉我还不了贷款房子就是他们的。我签字时以为是办理贷款，不知道是过户。经质证，原告认为该份调查笔录可以证实被告与原告交易时隐瞒了案涉房屋存有争议或纠纷的事实，被告所谓的交付实际上是法律上的瑕疵交付。被告认为案涉房屋钥匙已于2016年4月8日交付原告，如果许有良陈述属实，那么在4月20日之前房屋是没有人居住的，被告已经完成交付。原告应以案涉房屋所有权人的身份向实际占有人主张腾退。第三人陈述其对实际占有人不了解，不发表意见。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同及原告、被告、第三人签订的居间服务合同，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，均为有效合同。原告按合同约定及时支付了购房款，履行了合同义务。被告在合同约定的期限内，虽为原告办理了房屋过户手续，但没有履行”正式交付房屋”的合同义务。纵观事后履行合同的过程，被告未实际交付房屋的原因系案涉房屋存在债权债务争议。更为严重的是被告在已经知道案涉房屋有人居住，原告无法接收使用的情况下，仍然没有按照合同约定”负责清理”，直至原告诉至法院。被告的行为违反了合同约定的义务，构成违约。原告购买房屋的目的为居住使用。被告不当交付房屋的行为违反了诚实信用原则，亦使原告签订合同的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故原告要求解除涉案居间合同和房屋买卖合同的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。被告关于案涉房屋已经实际交付，案涉合同不存在法定或约定解除事由的抗辩意见，于事实不符，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应返还原告已付购房款335,000元。故原告主张被告返还购房款340,000元中的合理部分，予以支持，超出部分因原告未实际支付，不予支持。被告关于案涉合同已经履行完毕，被告不应承担任何形式的违约责任的抗辩意见，没有事实和法律依据，不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告未能按期交付房屋的行为构成违约，原告有权主张依据合同约定，每逾期一日，按房屋价款1％交付违约金。被告认为约定的违约金过分高于法律规定和原告可能产生的实际损失，要求予以调整。鉴于原告并未提交因双方合同解除给其造成除租金以外其他损失的相关证据，一审法院对被告要求调整违约金的请求予以支持，违约金的具体数额由一审法院结合合同的履行情况、原告的实际损失、本案的违约形态、被告的违约程度及主观过错酌情确定。由于违约金已经涵盖了租金损失，故一审法院不再支持原告的损失赔偿请求。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九第一款之规定，判决如下：一、解除原告孙丽娟、被告孙秀霞于2016年4月7日签订的《房屋买卖合同》及原告孙丽娟、被告孙秀霞、第三人大连荣昌房产信息服务有限公司于2016年4月7日签订的《大连荣昌房地产信息服务有限公司房地产居间服务合同》；二、于判决生效之日起十日内，被告孙秀霞返还原告孙丽娟已付购房款335,000元；三、于判决生效之日起十日内，被告孙秀霞给付原告孙丽娟违约金（以本金335,000元为基数，自2016年5月2日起至2017年6月6日止，按年利率24%计算）;四、驳回原告孙丽娟的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9150元，由原告孙丽娟负担2288元，被告孙秀霞负担6862元（原告已经预交，被告于判决生效之日起十日内交付原告）。
二审中，孙丽娟提交一份调取自大连金普新区不动产登记中心的《房屋买卖合同》及一份完税证明，该买卖合同的卖方为刘卫兵、许有良，买方为孙秀霞，买卖标的为案涉房屋，约定价款为33万元，合同签订时间为2015年12月22日，该房屋买卖的完税时间为2015年12月23日，计税价格为33万元。孙秀霞对该份证据的真实性没有异议，但认为该份证据与本案无关，相反可以证明孙秀霞是通过合法程序购买案涉房屋并进行了房屋产权登记手续，孙秀霞可以自主处分该房屋的所有权和使用权。荣昌公司对该份证据未提出异议。本院对该组证据的真实性予以认定，该组证据可以证实案涉房屋孙秀霞的前手所有权人系刘卫兵、许有良。
本院对一审查明的事实予以认定。
本院认为，本案中，孙丽娟与孙秀霞、荣昌公司签订房屋买卖合同及居间合同以后，双方当事人办理了案涉房屋的所有权变更登记，但孙丽娟主张房屋在过户后并未正式交付，孙丽娟发现房屋内另有他人占用而无法实现对房屋的居住使用，现孙丽娟以合同目的不能实现为由要求解除房屋买卖合同及居间合同，并要求孙秀霞返还房款、承担违约金。本案二审争议的焦点为案涉合同是否应予解除的问题。
根据本案查明的事实，孙丽娟与孙秀霞、荣昌公司签订的房屋买卖合同及居间合同中约定，”甲方（孙秀霞）保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此造成的经济损失，甲方负责赔偿”及”甲方（孙秀霞）承诺房屋权属清楚，不存在查封、抵押、出租、债权纠纷等影响转让的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿”，从以上约定内容来看，保证案涉房屋权属清楚、不存在与孙秀霞有关的纠纷或债务应为孙秀霞作为房屋出卖方的基本合同义务，三方在合同签订时即对发生此种情形的违约责任作出了约定。而案涉房屋在办理完房屋产权过户手续后，仅由居间方荣昌公司向孙丽娟交付了钥匙，三方并未现场交接房屋，孙丽娟在欲使用案涉房屋时发现房屋内另有他人占用，经与居间方及孙秀霞沟通后该问题至今未能解决，孙丽娟未能入住案涉房屋。为查清案件事实，一审法院至案涉房屋内向实际占用人了解情况，占用人刘卫兵、许有良表示案涉房屋涉及小额贷款纠纷，其认为房屋被卖存在骗局故占用房屋不予腾出。对此，本院认为，本案虽无确切证据证实刘卫兵、许有良系与孙秀霞之间存在借贷或抵押等纠纷，但根据孙丽娟提交的证据和一审法院查明的事实，刘卫兵、许有良系案涉房屋的前手所有人且刘卫兵、许有良占用案涉房屋拒绝腾退均是本案不争的事实。显然，孙秀霞关于房屋占用人与其无关及其从未见过房屋占用人的陈述与本案事实和证据不符，孙秀霞在诉讼中的陈述和主张有违诚实信用的原则，不足采信。而且，在法庭的要求下，孙秀霞未能提交其从刘卫兵、许有良处购买案涉房屋、支付房款的证据，通常情况下，如房屋占用人系孙秀霞购得房屋的前手所有权人，孙秀霞完全有理由和权利向房屋占有人发出为何无理占用房屋的质疑，但孙秀霞在庭审中表示其从未至案涉房屋询问过房屋占用人拒不腾退房屋的原因，其做法显然不符合一般情理，孙秀霞亦未提交证据证明房屋占用人与孙丽娟存在关联，其主张房屋占用人与孙丽娟有关没有任何依据。案涉房屋系二手房买卖，孙秀霞作为房屋的出卖人，其不仅应保证房屋权属能够过户登记至买受人名下，同时亦应当保证所售房屋的居住使用权不存争议，也就是说，将房屋无瑕疵、无争议的向买受人交付，保证买受人对房屋取得合法、有权占有的状态，应为房屋出卖人的基本义务，而孙秀霞显然违反了此项义务。综合以上事实和理由，本院认为，孙秀霞并未完成向孙丽娟交付房屋的合同义务，因案涉房屋仍被案外人持续占用，一审法院认定孙秀霞违反合同义务及诚实信用原则致案涉合同的目的不能实现并无不当，一审判决认定案涉房屋买卖合同及居间合同解除亦为正确，本院依法予以维持。孙秀霞的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，孙秀霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9150元，由孙秀霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 季 烨
审判员 王 亮
审判员 刘小南
二〇一八年三月十九日
书记员 宋 敏