广西壮族自治区河池市金城江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1202民初329号
原告南宁铁路局柳州机务段，组织机构代码：××。
负责人黄爱民，段长。
委托代理人吴晓华，广西桂中天律师事务所律师。
委托代理人罗清元，该段行办干事。
被告河池中山民族学校，住所地：广西河池市金城江区中山路512号。
法定代表人米万能，该校校长（××）。
原告南宁铁路局柳州机务段（以下简称“柳州机务段”）与被告河池中山民族学校（以下简称“中山民校”）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁聪独任审判，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。书记员韦祖珍担任法庭记录。原告柳州机务段的委托代理人吴晓华、罗清元，被告中山民校的法定代表人米万能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年5月1日，原告与张焱进签订《生产办公房屋及场地租赁合同》，原告将金城江机务区部分生产办公房屋及场地租赁给张焱进办学，学校名称为“黄冈实验学校”，租期五年，截止2011年4月30日，租金为第一年250，000元，第二年以后至第五年每年300，000元。2010年12月，张焱进将“黄冈实验学校”转让给米万能。2012年10月28日，米万能将学校名称变更为“河池中山民族学校”。2011年4月30日，租赁合同到期，原告要收回租赁标的，被告拒不搬迁，继续非法占有原告场地办学。2012年12月19日，原告委托常年法律顾问广西大恒律师事务所给被告发出《律师函》，要求被告将学校搬迁，将违法占用的场地交还原告，但被告拒绝搬迁，非法占用原告场地办学至今。原告认为，被告长期占用原告场地办学严重侵害了原告的合法权益，被告理应停止侵权，将场地交还原告。同时，自2011年5月至今，被告未向原告支付场地使用费，其行为亦严重侵害了原告的经济利益。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告立即停止侵害，将非法占用的房屋及场地自行清理后返还给原告；2、被告向原告支付场地使用费1，400，000元（按25，000元／月，从2011年5月暂计至2015年12月，此后的场地使用费继续计算至本案判决生效之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一，我校不属于侵害，并非违法占有原告场地。1、2010年12月中旬，我校在商谈受让“黄冈实验学校”时与其校长张焱进到柳州机务段找过时任机务段徐段长，当时徐段长虽未明确答复可以续租，但告知原在办学场地计划的合作项目局里已经取消，让黄冈学校先送续租的材料再说。来年春季开学时，徐段长、财务人员、租房办负责人小覃、河池机务站莫经理一行来到学校，告知局里同意一年一签，让小覃负责和我们商谈，故此，我方下决心同意完全受让“黄冈实验学校”，并帮黄冈学校交清了所欠的租金350，000元（交黄冈学校财务，由其自行结清）。开学后，我校和黄冈学校张焱进的交接手续办理完毕，便着手调动资金300多万元，对学校进行改造和设备投入。与此同时，我校提出一年一签的风险太大，提出签五年的要求，我校便在徐段长的要求下向南宁铁路局呈送申请报告。期间，我校多次往返柳州机务段沟通合同签订事宜均未果，最后只有直接向南宁铁路局局领导书面反映，局领导也曾派人来校调研此事，来人还去了政府和教育局，表示会如实向局领导汇报，争取继续办学。过后不久，因铁道部出现变故，原南宁铁路局负责联系我校事宜的相关领导也相继被双规，场地签约的事情也就不了了之；2、2012年12月24日和2014年12月31日我校收到同一律师事务所分别发来的两份函，要求我校搬迁、交纳场地使用费，我校在复函中阐述了面临的困难和搬离的时间，并提出要求柳州机务段赔偿300多万元的投资款，但都未得到铁路部门的任何回复；3、2013年春季我校取消了初中，把精力放在如何在2015年搬离的计划中，期间也不断和柳州机务段沟通，每年都接受消防检查、投入资金整改。从2011年到现在，学生由300多人递减到了100多人，为了对社会负责、对学生和家长负责，我校不敢招生、不敢停办，只好负债经营；4、我校认为南宁铁路局方面应该是默认只要我校能于2015年春季学期后搬离就行，但由于学校诸多的问题造成搬离失败，我校在这点上违背了承诺，是有责任的。二、国家大力支持发展民办教育，近年来政协人大会议也相继提出国有闲置场地要优先考虑支持民办教育，我们呼吁民办教育应该得到社会的重视。柳州机务段当初既然已让张焱进投资办学，期满后没有任何理由要求终止办学而浪费国有资产，这是违法行为。三、我校和柳州机务段、南宁铁路局没有达成过任何的经济约定，铁路部门的出尔反尔使我校承受损失，其违约在先反而起诉我校向其支付140万元的场地使用费毫无道理可言。综上所述，对于我校明确承诺2015年搬离的计划未能实现，我校愿意承担之后的场地使用费，但2015年之前的场地使用费我校不应承担，请求人民法院依法作出公正裁判。
经审理本院确认以下法律事实：本案诉争房屋及场地座落于河池××中山路，属铁路用地，土地使用权人及地上建筑物产权人均为南宁铁路局，南宁铁路局将该宗地产交由柳州机务段管理与使用。2006年5月1日，柳州铁路局柳州机务段（2007年11月16日更名为南宁铁路局柳州机务段）与张焱进（已无从联系）签订《生产办公房屋及场地租赁合同》，原告将金城江机务区部分生产办公房屋及场地（占地面积28790㎡，租赁房屋建筑面积8664㎡）租赁给张焱进办学，学校名称为“黄冈实验学校”，租期五年，第一年租金250，000元，第二年以后至第五年每年租金300，000元（25，000元／月），租期截止2011年4月30日。双方在合同附件中建立了租赁物台账，确认了租赁物名称、结构、数量及面积，并图示租赁范围。2010年12月，被告中山民校的××米万能与张焱进商谈“黄冈实验学校”的转受让事宜，双方达成合意后米万能于次年2月全面接收该校，后更名为“河池中山民族学校”。在米万能接手“黄冈实验学校”前后，原告或是其主管单位南宁铁路局均未对张焱进将诉争房屋及场地转让给米万能继续办学予以认可，故在原告与张焱进签订的《生产办公房屋及场地租赁合同》于2011年4月30日到期终止至今，原、被告都未对诉争房屋及场地的使用问题达成共识、形成合意。2012年12月19日，原告通过其法律顾问广西大恒律师事务所向被告中山民校发出《律师函》，意在表明：1、不认可“黄冈实验学校”的整体转让行为；2、明确表示就诉争场地不再续签合同；3、因被告在合理期限内未搬迁，请被告按原告要求的时间尽快搬迁、交还租赁物。该函同时抄送河池市金城江区教育局。但此后，被告仍在诉争房屋及场地继续办学。2014年12月30日，原告再次通过其法律顾问向被告中山民校发出《律师函》，重申上述意见的同时要求被告支付厂房、厂区占用期间的使用费1，100，000元。2015年7月16日，因被告在复函中作出于2015年6月30日搬迁的承诺仍未落实，原告再次向其发函，敦促其交还场地。但至今，双方仍因诉争房屋及场地的交还、使用费的给付问题交涉不下，故原告诉至本院，提出上述诉讼主张。
另查明，原、被告认可诉争房屋及场地与上述《生产办公房屋及场地租赁合同》附件“合同附图”确认的租赁物名称、结构、数量、面积及图示租赁范围相一致，未新建建筑物。被告只在原有基础上进行了功能性调整与改造，使之符合安保、消防要求，修建了运动休息的场地、设施、绿化等构筑物，使之满足其办学需求。被告在诉争房屋及场地办学至今未向原告支付任何费用。诉讼中，被告对原告主张按25，000元／月的标准计付诉争房屋及场地的使用费不持异议。
上述法律事实，有国有土地使用权证、金城江站区宗地地籍图、《生产办公房屋及场地租赁合同》及附件、《律师函》、《答复函》、会议备忘录、庭审笔录、询问笔录等在卷为证。
综合双方当事人的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间的法律关系应如何认定；2、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据。
本院认为，关于第一个争议焦点。从原告提出的诉讼主张及依据的事实来看，其请求权的基础是物权请求权；从被告提出的抗辩及所主张来看，其认为与原告之间系租赁合同关系，若其主张成立，则本案请求权基础为债权请求权而非物权请求权。本案原、被告之间构成何种法律关系，应当综合全案证据所能够证明的法律事实为依据予以认定。根据查明的法律事实：1、原告与案外人张焱进之间是租赁合同关系，被告与张焱进之间为买卖合同关系，二者为相互独立的法律关系；张焱进将租赁原告场地及房屋所创办的“黄冈学校”整体转让给被告时并未得到原告的认可；2、原告与张焱进的租赁合同期届满前后，原告就诉争房屋、场地续租与被告并未作出明确的意思表示；3、被告实际占用诉争房屋、场地后，原告数次向其发函，表明不予租赁的立场并促其返还场地；4、原告并未实际收取被告交纳所谓的租金或是场地使用费。根据上述法律事实，被告受让“黄冈学校”后提出的租赁要约原告并未作出承诺或者实以某种行为作出了承诺，双方之间自始未形成事实上的租赁关系，故原、被告之间没有形成租赁合同关系。至于原告向被告发出的整改通知，只是基于消防等相关部门的检查要求而为之，被告作为场地的实际占有使用方，有义务进行整改以符合安保、消防要求，但不能据此认定原告默认被告对诉争房屋与场地的租用事实。综上所述，被告对诉争房屋及场地的占有使用并无合同上的约定或者法律的规定，其妨碍了物权人对其物的权利行使，本案符合物权请求权的构成要件，应定性为物权保护纠纷。
关于第二个争议焦点。原告柳州机务段是本案诉争房屋及场地的实际管理与使用人，属于物权保护的主体。被告因无合同上的约定或者法律的规定占用原告的房屋及场地，原告请求被告腾出房屋、清理场地，将诉争房屋及场地给予返还，有事实和法律依据，本院予以支持。但鉴于被告占用原告的房屋及场地是用于社会办学，具有社会公益属性，为一定程度上保护在校学生的合法权益，本院酌定给予被告搬迁学校的合理期限，以便被告能够自行或者在相关部门的协调下妥善做好现有学生的安置、分流工作。在原告多次主张权利时被告未积极搬离，被告在不支付任何费用的情况下对诉争房屋及场地占有与使用，造成了原告一定的经济损失，现原告向其主张房屋及场地的使用费并未违反法律法规，本院亦予以支持。关于占有使用费计付标准的问题，经本院释明：如双方对此有争议，本院将依法启动司法评估程序，并参照司法评估意见予以认定。释明后，被告对原告主张按25，000元／月的标准计付诉争房屋及场地的使用费予以认可，故本院根据原、被告所认可的标准予以计付房屋及场地使用费，计付至原告所主张的本案判决生效之日。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：
一、由被告河池中山民族学校于本案判决生效之日起六十日内，将在南宁铁路局位于河池市中山路的铁路用地（地号为451202999001GB00040）上的房屋与场地（详见“合同附图”加粗虚线所示范围）构筑物等附着物清理完毕，将该房屋与场地返还给原告南宁铁路局柳州机务段；
二、由被告河池中山民族学校按每月25，000元的标准向原告南宁铁路局柳州机务段支付房屋及场地使用费（自2011年5月1日起计算至本判决生效之日止）。
案件受理费17，400元（原告已预交），减半收取8，700元，由被告河池中山民族学校承担。
义务人应按本判决书规定的时间履行义务，逾期履行给付金钱义务的，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期履行其他义务的，则应当支付迟延履行金。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或者河池市中级人民法院提交上诉状，同时按照对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费17，400元，汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 梁 聪
二〇一六年五月十九日
书记员 韦祖珍
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。