广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终3723号
上诉人（原审原告）：葛永英，女，汉族，1968年8月4日出生，住址：黑龙江省漠河县。
委托代理人：刘妮、何晓青，分别为广东牧之律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：惠州市众和房地产开发有限公司。住所地：惠阳区淡水开城大道****号（良仕公寓）第*层东面。
法定代表人：吴政贤。
委托代理人：叶晨、李惠萍，均系广东立邦律师事务所律师。
上诉人葛永英因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。
当事人原审意见
葛永英向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付自2014年10月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，每日按已交付房价款的万分之五计算；暂计至2015年10月1日的逾期交房违约金为117044.48元。2、本案的诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由：2014年8月8日，原告葛永英与被告惠州市众和房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于广东省惠州市惠阳区的山语华府3幢B单元23层03号房屋一套，建筑面积为126.75平方米，总价款为人民币698773元；被告须于2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告向被告支付了全额房款。但被告至今仍未能按合同约定将验收合格且符合约定条件的房屋交付给原告使用，被告逾期交房行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》约定的违约责任不对等，应遵循公平原则确定权利义务，被告应依法承担按日向原告支付已交房款的万分之五的逾期交房违约金。为维护原告等小业主的合法权益，特诉至法院。
被告辩称，一、原被告签订的《商品房买卖合同》系合法有效，是双方的真实意思的表示，其内容对双方均有约束力。根据中华人民共和国合同法第八条规定及原被告双方所签订的广东省商品房买卖合同第九条约定，违约金的支付应当以万分之一为计算标准，原告在与被告未取得一致的情况下，不得擅自改变合同约定的内容，因此，原告的第一项诉讼请求不应得到支持。二、原告均为已年满18周岁的完全民事行为能力公民，其应对其签名及盖指模的行为负责。本系列案中不存在欺诈或显失公平的情形，在合同及补充协议签订后，如原告认为显失公平，原告在法定的时间内并没有行使撤销权，也未向公安机关报案。因此，我方认为，原被告所签订的合同及补充合同对双方均具有法律约束力。请求驳回原告的诉讼请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2014年8月8日，原告葛永英与被告惠州市众和房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》[合同编号：惠阳（2014）00005227]及补充协议，约定原告向被告购买被告开发的位于惠州市惠阳区淡水大埔村地段的山语华府3幢B单元2303号房，建筑面积为126.75平方米，总价款为人民币698773元；付款方式为2013年8月11日前付218773元，余款480000元由原告提供个人资料向银行贷款还清。被告应当在2014年10月30日前按合同约定将经分期综合验收合格的房屋交付给原告；被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.01%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；……商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同约定的商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告于2014年8月18日前付清首期购房款218773元，余款480000元，原告通过银行贷款于2014年12月9日支付给被告。原告还缴纳相关税费。
为查明涉案房屋有无工程竣工备案情况，本院于2016年5月30日向惠阳区住房和城乡规划建设局发函，该局于2016年6月8日向本院复函，内容：由惠州市众和房地产开发有限公司开发建设的山语华府1-3栋项目位于惠阳区淡水大埔村地段，项目分别于2012年4月17日、10月22日领取施工许可证。2016年4月7日，山语华府1-3栋项目通过竣工验收，评定合格。目前，该项目尚未完善工程竣工验收备案手续。
原审判决理由和结果
原审法院认为，原被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款；被告未在合同约定的2014年10月30日前将符合交付条件的房屋交给原告，已构成违约，应承担违约责任。原告认为被告逾期交房违约金应按每日万分之五计算至实际交房之日止，认为如果按涉案合同约定的每日万分之一计算，显失公平。经查，原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金标准为按已交房款的每日万分之一计算，该项约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该约定合法有效。虽《商品房买卖合同》是由被告提供的格式合同，但原告也未在双方签订的《补充协议》中提出逾期交房违约金应按万分之五标准计算，故原告要求被告按已交房款的每日万分之五的标准支付逾期交房违约金，理由不成立，本院不予支持。被告逾期交房违约金应按涉案合同约定的万分之一标准计算。《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经分期综合验收合格，惠阳区住房和城乡规划建设局2016年6月8日出具的复函说明涉案山语华府1-3栋项目于2016年4月7日通过竣工验收，评定合格。故被告实际逾期交房的天数为自2014年10月31日至2016年4月7日共524天。故被告应向原告支付逾期交房违约金36615.7元（524天×698773元×0.0001元／天）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告惠州市众和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告葛永英支付逾期交房违约金36615.7元。
本案诉讼费2641元，由被告惠州市众和房地产开发有限公司承担。
当事人二审意见
上诉人葛永英不服原审判决上诉称，第一、《商品房买卖合同》约定的违约责任不对等，应遵循公平原则确定权利义务，被上诉人应依法承担按日向上诉人支付已交付房价款的万分之五的逾期交房的违约金，一审法院判决被上诉人按每日万分之一向上诉人支付违约金，有违公平公正原则。
《商品房买卖合同》第七条规定，“买受人如未按合同时间付款，逾期超过180日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。同时，该合同第九条规定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被上诉人占房地产市场的主导地位，出具的《商品房买卖合同》属于格式合同，并在合同中约定不对等的权利义务，限制被上诉人的责任，显失公平。根据《合同法》第三十九条第一款规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明”，但被上诉人出具的《商品房买卖合同》未对合同第七条作出任何提请上诉人注意的合理提醒措施，例如对文字加黑、加粗、添加下划线等。故上诉人承担《商品房买卖合同》第七条的违约责任，相应地被上诉人也应遵照第七条的违约责任赔偿比例，承担按日向上诉人支付已交付房价款的万分之五的违约责任，以此彰显交易公平，互相维护合同双方合法权益。
第二、一审法院认定事实不清，被上诉人至今仍未向上诉人交房，被上诉人应支付违约金至被上诉人实际交房之日止。
合同第八条规定，“出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时合同第九条规定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。而且合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。第一，根据合同规定，被上诉人应在2014年10月30日之前把经分期综合验收合格的房屋交付给上诉人使用，但被上诉人至今未向上诉人发出任何书面关于办理房屋交付手续的通知，上诉人尚未接收到房屋并使用。第二，被上诉人逾期交房后应支付违约金的终止日期是被上诉人实际将房屋交付上诉人使用之日，而非一审法院认定的竣工验收合格之日，一审法院仅以“被上诉人开发的涉案房地产项目被惠阳区住房和城乡规划局通过竣工验收、评定合格”为标准认定被上诉人的逾期交房天数，而无视合同双方的约定，属事实认定不清。
综上，被上诉人违反合同规定逾期交房，应向上诉人支付逾期交房违约金至实际交房之日，且被上诉人应依法承担按日向上诉人支付已交付房价款的万分之五的逾期交房的违约金。上诉人的诉求合法，请求二审法院判令：撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金117044.48元(即以已交付房款按每日万分之五的标准支付逾期交房违约金，自2014年10月31日起至实际交房之日止，暂计至2015年10月1日)。
被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司答辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院查明的事实、判决理由和结果
经本院审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，合法有效，双方均应遵守履行。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人应在2014年10月30日前将涉案房屋交付给上诉人。但涉案房屋在2016年4月7日才通过竣工验收，已超过180天，故被上诉人应承担逾期交房的违约责任。又根据《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”的约定，被上诉人在房屋达到交付使用的条件后应书面通知上诉人办理交付手续。而本案中，在涉案房屋竣工后，没有证据证明，被上诉人曾通知上诉人收楼，据此，被上诉人逾期交房的违约金应计至被上诉人书面通知上诉人收楼止。原审判决认定逾期交房违约金计至2016年4月7日不当，本院予以纠正。
至于违约金的计算标准，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，如被上诉人违约逾期交房超过180天，上诉人要求继续履行合同的，被上诉人应自2014年7月1日起按日向上诉人支付已付房款万分之一的违约金。如上所述，因《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，且该约定不违反法律法规的规定，故原审判决认定被上诉人逾期交房的违约金按已付房款万分之一计算，并无不当，本院予以支持。上诉人认为违约金应按已付房款万分之五计算，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉部分有理，原审判决认定事实和实体处理均有错。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民一初字第1282号民事判决；
二、被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人葛永英支付逾期交房违约金（违约金以698773元为基数，从2014年10月31日起按每日万分之一计至被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司通知上诉人葛永英收楼止）。
一审受理费2641元，由被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司负担；二审受理费2641元，由上诉人葛永英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓耀辉
审 判 员 曾 莹
审 判 员 赖锦荣
二〇一七年二月十三日
法官助理 黄丽娴
书 记 员 黄美静
附相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；