赤峰市松山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0404民初1303号
原告吴某，女，1961年4月10日出生，公民身份号码×××，汉族，农民，现住赤峰市。
委托代理人韩某，内蒙古沛泽律师事务所律师。
被告王某，女，1955年12月12日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。
委托代理人李某1，内蒙古乐民律师事务所律师。
被告李某2，男，1955年4月2日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。
原告吴某与被告王某、李某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，因案情复杂于2017年4月16日裁定转为普通程序审理。原告吴某及其委托诉讼代理人韩某，被告王某及其委托诉讼代理人李某1、被告李某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吴某向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原被告所签房屋买卖协议书无效；二、请求判决二被告将房屋退回并退还房屋所有权证书和土地使用权证书。
事实与理由：1997年6月18日，在原告吴某不知情的情况下，原告公爹路文芳将属于原告吴某的位于赤峰市××区的建筑面积72.45平方米的房产出售给被告王某，合同由被告王某的丈夫被告李某2代签。路文芳签订合同当日将房屋所有权证及土地使用权证交付二被告。因二被告均系城市居民户籍，故依据有关法律规定，原被告签署的房屋买卖协议书系无效合同，原告为维护自身财产权益诉至法院。
被告王风勤答辩，原告所述与事实不符，二被告在购买该房屋之前，首先到穆家营子镇鸭子河村委员会及穆家营子镇人民政府进行审批并交纳建设用宅手续费用，随后才与原告公爹签订买卖协议。二被告在购买房屋之前首先找到原告，原告称房屋系其公爹所建，由其公爹负责买卖，所以二被告与原告公爹签订该买卖协议，在该协议签订后原告亲自将房产证及土地使用权证交付给二被告，并且该房屋在合同签订后原告从房屋搬出，二被告进入居住，该合同已经实际履行，并且二被告对该房进行翻建及后期建设，原告称不知情没有事实依据。原告依据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知作为依据认定合同无效是没有法律依据的，该通知发布于1999年5月6日，二被告购买该房屋是在1997年6月，所以该通知不适用该案，该通知同时也不符合行政法规制定的程序条例。该案中二被告已经实际取得宅基地使用，并且由赤峰市松山区�民政府为王某颁发国有土地使用权证，根据民法通则规定，该案应适用诚实守信原则。原告依据合同法52条规定，该案不适用于合同法合同无效的规定。综上，请求法院认定该合同为有效合同。
被告李某2称其答辩意见与被告王某答辩意见一致。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，认定如下：
原告提交的证据：1、房地产买卖协定书，原告证明该合同书的签订没有原告授权，原告公公路文芳无权处分该房屋，该买卖协议无效。因该房屋系原告与其公爹共同建造，共同居住，原告吴某在近20年没有房产证和土地证的情形下称对路文芳卖房不知情的理由与常理不符，故应视为原告对其公爹路文芳签订合同行为的追认，与本案具有关联性，本院予以采信；
2、房地产权属登记薄原件一份，能够证明涉案房产目前登记在原告吴某名下，与本案具有关联性，本案予以采信；
3、赤峰市松山区城镇村庄地籍档案案卷一份，能够证明涉案房屋坐落的土地使用权人为原告，且被告对该证据真实性无异议，本院予以采信；
4、土地使用证复印件一份，证明涉案房屋坐落地属于集体所有，使用权人是原告，该证据与证据3地籍档案中的材料相符，可以相互印证，本院予以采信；
5、门房照片4枚，无其他证据相佐证，本院不予采信；
被告方提交的证据：1、房地产买卖协定书、房款收据一枚、征院落款鸭子河村委会出具的收款收据两枚，证明二被告在购买原告房屋之前向鸭子河村委会缴纳了相关费用后签订了房地产买卖协定书。原告虽认为原告公公无权代签合同，认为应该先�合同后缴纳房款，另认为鸭子河村委会出具的收据与本案无关，但均不能否认房屋已经交付，被告已经占有使用至今的事实，故该证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；
2、建设用地协议书一份，证明二被告在购买房屋之前经过了鸭子河村委会和穆家营子镇政府双重审批，原告对该证据证明的案件事实有异议，但没有提供相关证据予以证明，本院予以采信；
3、赤松城建土字（1998）5号文件一份、赤松国用（1998）字第98169号国有土地使用证一册，此证据第一次庭审质证后，原件被告取回保存，再次开庭时，被告称两份证据已登报声明丢失。该证据经与国土资源局核实，该局没有文件存档及土地证地籍档案，本院不予采信；
4、内蒙古自治区行政事业型收费代收收款收据一枚，证明二被告向松山区土地局缴纳了相关费用，因国土资源局没有文件存档及土地证地籍档案，所以上述证据不能证明被告所要证明的目的，本院不予采信；
5、房屋所有权证书一份，客观真实。与本案具有关联性，本院予以采信；
6、照片6张，无其他证据相佐证，本院不予采信；
7、原房基地征用建新房档案原件一份，证明该买卖房屋的宅基地取得经过了赤峰市松山区人民政府、穆家营子镇政府、鸭子河村委会三级主管单位审核，签章。原告认为真实性有异议，是伪造的。此证据虽为原件，但多处涂改，涂改处未加盖修改单位的修改公章，无法认定涂改后的真实性，本院不予采信。
法院调取的赤峰市国土资源局松山区分局出具的说明一份，证明赤松城建土字（1998）5号关于王某征用宅基地的批复及王某赤松国用（1998）字第98169号地籍档案均未查询到，与被告提交的证据3相印证�客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：原告吴某系穆家营子镇鸭子河村五组的村民。1997年6月18日，原告吴某的公爹路文芳与被告王某的丈夫被告李某2签订了房屋买卖协定书，约定将登记于原告吴某名下的坐落于赤峰市××区的房屋（三间土木结构，七间砖瓦结构）及院内树木、水井和所有地上附着物出售给被告王某,房屋建筑面积为72.45平方米，交易金额为人民币55000元。交易完成后，被告搬入涉案房屋居住，占有使用至今，被告购得涉案房产后，对房屋进行了装修及增建，但一直没有办理房屋过户手续，该房屋仍登记在原告吴某名下。
另查明，涉案房屋系原告吴某与其公爹路文芳共同建造。路文芳于2016年1月份去世。
本院认为，1997年6月18日，原告公爹路文芳与被告王某的丈夫被告李某2签订了房地产�卖协定书，约定将原告吴某名下的坐落于赤峰市××区的房屋（三间土木结构，七间砖瓦结构）及院内树木、水井和所有地上附着物出售给被告王某,该房地产买卖协定书是双方当事人真实的意思表示、且在支付了合理对价情形下签订的，并将房屋所有权证和土地使用权证均交付二被告，二被告搬入涉案房屋居住使用至今。原告吴某在二被告占有使用涉案房屋近20年的情况下称对路文芳卖房不知情的理由有悖常理，因此，原告的此项诉讼理由不能成立。结合本案实际，参照1999年国务院办公厅国办发（1999）第39号文件第2条2款之规定：”农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”和”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28�）第二条第十项之规定：改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定，被告王某非赤峰市松山区穆家营子镇穆家营子村的村民，亦非农业家庭户口，无权取得该宅基地使用权，所购原告吴某该宅基地上的房屋不符合法律规定，据此被告李某2与原告吴某公爹路文芳签订的房地产买卖协议无效。因被告李某2与原告公爹路文芳签订的房地产买卖协议无效，故二被告应返还原告吴某房屋所有权证。因二被告称土地使用权证已不存在，该土地使用权证已无法返还，故对原告要求返还土地使用权证的主张，本院不予支持。二被告未有证据证明其已取得争议房屋的所有权和房屋所在地块的土地使用权，合同无效后，应根据原被告双方各自的过错程度赔偿给对方造成的损失，但在本案中双方当事人均未提供具体损失的证据，�此原被告双方均可另案主张权利，本院在本案中不予审理。综上，原告吴某的公爹路文芳与被告王某的丈夫李某2签订的房地产买卖协定书违反了土地管理法的规定，属无效协议。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告吴某的公爹路文芳与被告王某的丈夫李某2于1997年6月18日签订的房地产买卖协定书无效；
二、被告王某、李某2于判决生效后十日内返还原告吴某涉案房屋的房屋所有权证；
三、驳回原告吴某的其他诉讼请求
案件受理费100元，由原告吴某负担50元，被告王某、李某2负担50元。
�不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判长 王黎黎
审判员 黄井艳
审判员 高莉莉
二〇一七年七月十三日
书记员 胡 嘉