北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初6419号原告（反诉被告）：陈小印，男，1958年8月9日出生，身份号码×××。委托诉讼代理人：冀立江，男，1971年6月21日出生。委托诉讼代理人：王加保，男，1975年8月9日出生。被告（反诉原告）：北京市北石槽福利纸箱厂，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵兰珍，厂长。委托诉讼代理人：张俊建，男，1963年5月14日出生，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张建，男，1976年5月2日出生。原告（反诉被告）陈小印与被告（反诉原告）北京市北石槽福利纸箱厂（以下简称福利纸箱厂）租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈小印之委托诉讼代理人冀立江、王加保，被告福利纸箱厂之委托诉讼代理人张俊健、张建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈小印向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告合闸送电；2.被告赔偿原告停电期间的损失20万元；3.判令被告返还其占用的租赁范围内的土地及土地上的房屋，并返还2011年8月1日至今的租金收益3万元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年1月25日，原被告签订了《房屋土地租赁协议书》，协议书约定：“经北石槽村委会同意，甲乙双方友好协商，就下列房屋土地租赁事项达成如下协议：一、甲方自愿将坐落于北石槽福利纸箱厂院内的土地南北长53米，东西宽41.8米，使用面积2215.4平方米出租给乙方加工经营，院内有东、西厢房、南房各一栋，东厢房南北长22.8米，东西宽7.4米，建筑面积168.72米，。西厢房南北长18.45米，东西宽4米，建筑面积92.25平方米，南房南北长9.3米，东西宽4米，建筑面积37.2米。四、甲方必须保证乙方在租赁期间内的使用权，不得以任何借口阻止或影响乙方正常的生产经营活动。”双方签订协议后，2010年6月北石槽镇政府中心街修建，该院落南部约15米左右被政府征收，南房及西厢房由被告自行拆除，村委会为补偿原告给原告建南房十一间，因土地使用面积减少，原被告口头协商租金变更为每年4万元。后原告又建北房一栋，长33.1米，宽5.9米，建筑面积195.29平方米，该房屋建好后，被告借用原告北房存放纸箱。然而被告在未经原告同意下私自将该房屋转租给他人，非法获利3万余元。2015年10月张俊庭不幸去世，被告的法定代表人变更为赵兰珍，被告以种种理由干涉原告的正常生活，于2016年2月赵兰珍之子张建私自给原告停电至今，给原告造成巨大的经济损失。被告还将原告告上法庭，原告一再要求被告恢复供电，而被告却以种种理由拒不给原告恢复供电。被告的法定代表人收取原告及其他承租人的房租，但却没有给原告及其他承租人开具发票，并且把用电发票卖给别人，被告存在偷税及出售增值税专用发票的犯罪行为，原告多次要求被告出具发票，被告屡次拒绝，最后给原告拉闸断电，掩饰其偷税及出售增值税专用发票的行为。原告多次向被告提出要合法经营，但被告却与他人签订房屋土地租赁协议，直接将租金据为己有，属于职务侵占行为，因侵占数额巨大已涉嫌职务侵占罪，并且该收入既没有以单位名义交纳增值税也没有以个人名义交纳个人所得税，对国家税收也是巨大的损失，其行为涉嫌偷税罪，原告多次规劝被告法定代表人投案自首，而被告法定代表人之子不但不思悔改反而变本加厉，意欲将原告赶出租赁房屋及土地。原告保留对被告法定代表人举报控告的权利。被告给原告停电及将房屋转租的行为已严重损害了原告的权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告福利纸箱厂辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告在起诉状中和陈述的大部分事实也不真实。双方在2010年1月25日签订过房屋土地租赁协议，南北长53米，东西宽41.8米，合计2215.4平米，与书面合同相一致。在约定后，北石槽地区修公路，经过协商，南北缩大约20多米，当时协商南边的厂房和大门都要拆除，拆除后由北石槽村里面给予重建，重建后的具体位置基本上就是现在原告经营的范围，当初原告提出承租的面积减少，由此减少了租金到4万元。租赁期间，原告要在里面经营改造，将被告拥有的房子一部分要拆除，根据原告需要更换门窗，房屋的结构隔断墙要拆除，当时被告就反对，原告阻止被告去查看房子，在此情况下，被告进行了报警，警察到场后，原告阻止不让进入，此时原告正在进行拆除施工，在这种情况下，三次报警，三次被告采取了断电行为，但是后来又送电了。被告认为原告的第一项诉讼请求不成立，被告有过停电和合闸行为，均是在原告严重损害了被告利益的情况下，被告曾经有过报警和停电限电的措施，但是事后又送电了，现在可以正常使用电。原告的第二项诉讼请求构成中的租金是在2016年1月10日前给付的租金，双方既然有合同，即使违约情形，该合同经过二审的认定履行合同，4万元的租金是原告依法必须按照合同履行的应尽的义务，还有剩余16万元的构成的损失没有发生，是合同之外的损失，不符合损失发生的形成要件，并且没有合同约定的损失发生。原告虽然与被告签订的租赁合同，租赁合同的使用面积的确在合同履行期内由于政府有关部门的规划，南北方向占据了20多米，这53米占据了20多米之后，仍然有30多米在原告的范围内，政府既给重建了房屋，原告也在承租经营的范围内东侧和西侧搭建有房子，还将被告的房屋进行拆除、拆建和拆改，没有实际面积房屋的损失，原告所述的北侧的房屋是其建造的是不真实的，不同意原告的第三项诉讼请求。反诉原告福利纸箱厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方2010年1月25日签订的《房屋土地租赁协议书》，被告立即将涉诉房屋、土地腾退给原告，并按照每日109元的标准给付反诉原告租金及占有使用费至实际腾退之日止。如法院认为双方合同不应解除，反诉原告要求反诉被告给付2017年度的租金4万元；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告违反双方于2010年1月25日签订的合同第三条约定，迟延向反诉原告交纳租金。经反诉原告反复多次向反诉被告追索，反诉被告总是故意不按合同约定履行，故意违约，因此双方产生了强烈争议纠纷，导致双方已经丧失了继续合作履行合同的基础，故反诉原告依法提起反诉，请求法院给予公正判决。反诉被告陈小印辩称：反诉原告的反诉请求不成立。对于反诉原告的反诉请求，反诉被告2017年租金确实没有支付，因双方之间正处于有争议的状态，且由于反诉原告给反诉被告停电违约在先，造成反诉被告无法正常使用该租赁物，根据合同法规定，由于一方违约给另一方造成损失的，应当承担相应的赔偿损失，不是反诉被告不交纳租金，而是反诉原告没有给通电，致使反诉被告没有交纳租金。反诉原告给反诉被告送电后反诉被告立即交纳租金。反诉原告要求解除合同没有任何理由，反诉被告没有任何违约行为，不存在解除合同的事实及法律理由，反诉原告该反诉请求法院应当驳回，对于如继续履行合同，在解决反诉原告应赔偿反诉被告的损失及其他诉讼请求的情况下，反诉被告愿意支付该租金。本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，福利纸箱厂作为出租方（甲方）、陈小印作为承租方（乙方）签订《房屋土地租赁协议书》，该协议书约定：经北石槽村委会同意，甲乙双方友好协商，就下列房屋土地租赁事项达成协议，甲方自愿将座落于北石槽福利纸箱厂院内的土地南北长53米、东西宽41.8米，使用面积2215.4平方米出租给乙方加工经营，院内有东、西厢房，南房各一栋，每年租金伍万元。双方均认可因2010年6月镇政府修路占用了原协议书约定租赁范围的一部分，经协商将租金变更为每年四万元。福利纸箱厂曾以租赁合同纠纷为由将陈小印诉至本院要求解除双方之间的《房屋土地租赁协议书》，本院于2016年12月30日作出（2016）京0113民初4819号民事判决书判决驳回了福利纸箱厂的诉讼请求。后，福利纸箱厂不服该判决上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2017年3月13日作出（2017）京03民终2890号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。现（2016）京0113民初4819号民事判决书已经生效，该民事判决书本院认为部分载明根据双方提交的证据及本院调取的材料可以证实，在2010年北石槽镇政府修路占地后，涉诉场地内出租房屋范围应为东厢房、南房十一间及东西连体房各两间。在本案2017年5月9日开庭审理过程中，经本院向陈小印核实，陈小印表示经当庭与涉诉租赁场地内人员了解现涉诉租赁场地已经可以正常用电，故其撤回第一项诉讼请求。关于陈小印主张福利纸箱厂拉闸断电一节，陈小印向法庭提交电话录音及短信记录，用以证明福利纸箱厂自2016年3月至2017年4月对涉诉租赁场地均采取拉闸断电措施，福利纸箱厂对于电话录音及短信记录的真实性认可，但表示拉闸断电的起因是因陈小印拆除房屋，福利纸箱厂工作人员想要进入涉诉租赁场地被阻止，因此才断电，但2016年4月2日就恢复用电了，之后没有再断电。经本院调取（2016）京0113民初4819号案件卷宗，在该案的审理过程中，2016年4月11日本院曾对福利纸箱厂法定代表人赵兰珍进行询问，赵兰珍表示撤回保全申请，因为房子已经造好了。另，2016年5月6日、2016年8月22日、2016年12月23日三次开庭时，经本院核实福利纸箱厂均表示尚未供电。经本院询问，福利纸箱厂表示其法定代表人赵兰珍2016年4月11日接受询问时表示房子已经造好了指的就是陈小印已经将涉诉租赁房屋拆改完毕了。关于陈小印主张福利纸箱厂返还其占用的租赁范围内的土地及土地上的房屋一节，经本院询问，陈小印表示要求返还的就是福利纸箱厂现出租给他人的北房一排，因该排北房系陈小印建设且在其承租范围内，但无法提交证据证明该排北房系陈小印建设。福利纸箱厂对此不认可，其表示陈小印主张返还的北房一排，现确实出租给他人，但并不在陈小印的承租范围内，亦非陈小印建设，而是福利纸箱厂自行建设的。经本院询问，陈小印表示其主张损失的二十万元包括2016年度的租金4万元、陈小印及其儿子、女儿、女婿四人2016年度误工损失16万元。福利纸箱厂表示其主张解除合同的理由是双方失去了合作基础，且陈小印未及时交纳租金，并拆毁租赁房屋。上述事实，有本院庭审笔录、《房屋土地租赁协议书》、（2016）京0113民初4819号案件卷宗、（2016）京0113民初4819号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。北石槽纸箱厂与陈小印于2010年1月25日签订的《房屋土地租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但租赁期限超过二十年的部分无效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案庭审查明的事实，福利纸箱厂确实存在2016年长时间对涉诉租赁场地采取断电的情况，且直至2017年4月仍存在断电的情况。虽然本院认定陈小印确存在对南房及东西连体房门及内外墙面进行维修的行为，且在维修前未取得北石槽纸箱厂同意，但福利纸箱厂在2016年4月11日接受本院询问时已清楚表明陈小印的维修行为已经完毕，但在之后仍采取断电行为，对于陈小印使用涉诉租赁场地及房屋造成影响，理应赔偿陈小印的损失，但陈小印主张返还2016年度全部租金四万元及赔偿陈小印等四人误工损失十六万元的诉讼请求明显过高，且未提交证据予以证明，故本院对于具体赔偿数额予以酌定，陈小印主张过高部分，本院不予支持。另，陈小印主张福利纸箱厂返还占用租赁范围内的土地及土地上的房屋，并返还2011年8月1日至今的租金收益3万元的诉讼请求，因（2016）京0113民初4819号民事判决书已经认定在2010年北石槽镇政府修路占地后，涉诉场地内出租房屋范围应为东厢房、南房十一间及东西连体房各两间，并不包含陈小印在本案中主张返还的北房一排，且陈小印亦未提交该排北房系其建设借给福利纸箱厂使用的证据，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于福利纸箱厂主张解除双方之间《房屋土地租赁协议书》的反诉请求，本院认为虽然陈小印未按照协议书的约定按时足额交纳房屋租金，但陈小印未按时足额交纳房屋租金是因为福利纸箱厂断电行为影响了陈小印正常使用涉诉租赁场地及房屋，陈小印系行使不安履行抗辩权，故福利纸箱厂以陈小印未按时足额交纳房屋租金为由要求解除双方之间的《房屋土地租赁协议书》，本院不予支持。但，陈小印作为承租人使用涉诉租赁场地及房屋理应交纳租金，故对于福利纸箱厂要求陈小印交纳2017年度租金四万元的诉讼请求，本院予以支持。应当指出的是，双方作为租赁关系的双方，且租期长达二十年，在租赁合同履行的过程中应相互理解、相互沟通，用双方的诚意维系双方的租赁关系，而非轻率对簿公堂，为租赁合同的履行人为制造障碍。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京市北石槽福利纸箱厂于本判决生效之日起七日内赔偿原告陈小印因断电产生损失一万五千元；二、反诉被告陈小印于本判决生效之日起七日内给付反诉原告北京市北石槽福利纸箱厂二〇一七年度租金四万元；三、驳回原告陈小印的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告北京市北石槽福利纸箱厂的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千七百五十元，由原告陈小印负担四千七百元（已交纳），由被告北京市北石槽福利纸箱厂负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四百元，由反诉被告陈小印负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  幸 江人民陪审员  胡军霞人民陪审员  董学红二〇一七年九月二十五日书 记 员  罗佳旭