江西省新余市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）余民一终字第61号
上诉人（一审被告）：新余市宏飞发展有限公司，住所地：新余市站前西路怡鑫苑内。
法定代表人：刘飞华，该公司董事长。
委托代理人：廖志飞，江西三江合律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：钟桂珍，女。
被上诉人（一审原告）：郭勇刚，男。
委托代理人：黄勇，江西鑫淼犇律师事务所律师。
上诉人新余宏飞发展有限公司（下称宏飞公司）因与被上诉人钟桂珍、郭勇刚商品房预售合同纠纷一案，不服江西省分宜县人民法院（2013）分民一初字第308号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结.
一审法院查明，2009年6月10日，钟桂珍、郭勇刚与宏飞公司签订商品房买卖合同，合同约定钟桂珍、郭勇刚购买宏飞公司开发、预售的东湖花城第13幢1单元401号房屋一套。合同第四条约定：“价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1670.98元，总金额为239635元。”该合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。同日，双方签订补充协议，约定：宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚代收水电管网设施费1800元／户（预交），代收土地使用证、房产证登记费、交易服务费等各项费用1070元（其中办理土地使用权证每户320元、办理房产证住宅80元、非住宅550元、工本费20元、查档费100元）。协议签订后，钟桂珍、郭勇刚依约向宏飞公司预交了水电管网设施费1800元及房产、土地办证费1070元。另经一审法院核实，钟桂珍、郭勇刚在宏飞公司处购买了车库一间，宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚代收的房产、土地办证费1070元中非住宅550元系车库的办证费用，至今宏飞公司尚未给钟桂珍、郭勇刚办理车库产权证，房屋产权证已办理。
一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。一、关于宏飞公司代收的水电管网设施费有没有事实和法律依据问题。根据《中华人民共和国价格法》第十三条之规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。参照国家计委、财政部于2001年4月16日下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》［计价格（2001）585号］、江西省发改委于2009年5月19日下发的《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》、2011年9月16日江西省发改委对萍乡市发改委作出的《关于对“新建商品房水电安装费政策”的紧急请示》复函等规定，商品房销售过程中，水电安装费一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收；对于房地产企业公布了购房者应缴纳的费用和选择缴纳的费用，并在房屋买卖合同中明示，购房者与之签订购房合同，并且合同生效的，具有法律效力。本案中尽管双方签订了补充协议约定水电管网设施费由买受人钟桂珍、郭勇刚承担，但双方签订的商品房买卖合同中并未注明房价未包含水电管网设施费，宏飞公司以格式条款补充协议的方式向钟桂珍、郭勇刚代收水电管网设施费，对钟桂珍、郭勇刚而言没有选择的权利，应视为合同未明示，属价外收取。因此，宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚代收水电管网设施费1800元，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条的禁止性规定，属无效的民事行为，应当予以返还。对于宏飞公司提出的水电管网设施费未放入房价的辩解意见，因宏飞公司未提供证据证明代收该费用的支出情况，且与法律规定不符，故对宏飞公司该辩解意见不予支持，对钟桂珍、郭勇刚要求宏飞公司返还水电管网设施费1800元予以支持。二、关于产权办证费用是否多收取问题。宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚代收房产、土地办证费1070元（含非住宅办证费550元），现钟桂珍、郭勇刚房屋产权证及土地使用权证已办理，因宏飞公司未提供证据证明其为钟桂珍、郭勇刚办证实际发生的金额，参照相关规定住宅房产办证费按80元／户收取、土地使用权办证费按33元／户收取。关于宏飞公司代收的非住宅车库办证费用550元，因车库的产权证尚未办结，实际费用并未发生，钟桂珍、郭勇刚可就车库产权办证费用另行主张。故本院对钟桂珍、郭勇刚请求宏飞公司返还代收的产权办证费957元部分予以支持，对其中代收的非住宅费用550元不予支持。综上，依据《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、宏飞公司在本判决书生效后十日内，返还钟桂珍、郭勇刚水电管网设施费1800元、产权办证费407元合计2207元；二、驳回钟桂珍、郭勇刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，管辖权异议受理费100元合计150元，由宏飞公司承担。
宣判后，宏飞公司不服一审判决，向本院提起上诉。宏飞公司的上诉请求是：撤销一审判决，改判驳回钟桂珍、郭勇刚的全部诉讼请求。其理由有：1、钟桂珍、郭勇刚与宏飞公司签订的商品房买卖合同以及补充协议是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。即便认定补充协议违反了江西省发改委于2009年5月19日下发的《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》，宏飞公司的行为也仅是应受到行政处罚，而不能认定双方签订的补充协议属于无效协议，因为上述通知不属于《合同法》中规定的强制性法律、法规。另外，双方在补充协议中的约定内容可以反映商品房买卖合同约定的房价并不包含宏飞公司代收取的相关费用，且双方对代收费用已结算并履行完毕。因此，一审法院关于宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚收取水电管网费4266元违反了法律强制性规定，属无效民事行为的认定，明显错误。2、一审法院参照相关规定认定住宅房产办证费按80元每户收取，土地使用权办证费用33元每户，却未明确该相关规定具体为何规定，因此一审法院判决宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚返还407元产权办证费用缺乏法律依据。
针对宏飞公司的上诉请求，钟桂珍、郭勇刚辩称，1、根据江西省发改委于2009年5月19日下发的《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》，水电安装费用一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价格外向购房者收取或代收。在双方签订商品房买卖合同及补充协议时，宏飞公司未告知钟桂珍、郭勇刚水电安装费如何收取的文件规定，钟桂珍、郭勇刚基于宏飞公司的隐瞒从而做出错误的意思表示，宏飞公司已构成欺诈。因此宏飞公司代收的水电管网费依法应返还给钟桂珍、郭勇刚。2、宏飞公司对江西省发改委向萍乡市发改委的函复进行了故意歪曲理解，认为双方当事人只要在合同中明示就可以收取水电管网费。该函复并没有肯定只要明示就具有法律效力，只是表述合同生效，具有法律效力，就要按约定履行。而合同是否具有法律效力只有经过法院或仲裁的裁决才可以认定。3、根据政府价格主管部门的相关文件规定，房屋登记费（含产权证书）住宅为80元／套，土地使用权办证费用为33元每套，宏飞公司在补充协议当中的相应项目收费违反了上述文件规定，依法应予退回。综上，宏飞公司的上诉请求没有没有事实和法律依据，应当予以驳回。
二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。
二审查明事实与一审查明一致。
本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚收取水电管网费是否有事实和法律依据？2、宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚收取的房屋产权证费用1070元是否存在多收的情形，应返还的金额为多少？
一、关于宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚收取水电管网费是否有事实和法律依据的问题。2009年8月31日，宏飞公司与钟桂珍、郭勇刚签定的商品房买卖合同与补充协议分别对房屋面积、单价、总价款和水电管网费代收取事项进行了明确约定。本院认为，钟桂珍、郭勇刚未提交有关证据证实宏飞公司存在欺诈行为，使其在违背真实意思的情况下订立合同，因此，应当认定商品房买卖合同以及补充协议的签订是双方当事人的真实意思表示。即使宏飞公司存在欺诈行为，钟桂珍、郭勇刚也应先提起撤销权之诉，而不应主张合同无效要求直接返还水电管网费。在与商品房买卖合同签订时间相同的补充协议中，双方约定宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚代收取水电管网费，应当认定双方在商品房买卖合同中已作出房屋价格和水电管网费分别收取的意思表示，房屋价格并未包含宏飞公司代收取的水电管网费。因此，宏飞公司并不存在违反《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”禁止性规定的行为。综上，宏飞公司与钟桂珍、郭勇刚签订的补充协议中关于宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚代收取水电管网费的约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法有效，钟桂珍、郭勇刚应按照补充协议中关于水电管网费的约定依约履行。一审法院认定宏飞公司对于水电管网费存在价外收取的行为违反了法律的强制性规定，有失妥当，本院予以纠正。
二、关于宏飞公司向钟桂珍、郭勇刚收取的产权办证费用1070元是否存在多收的情形，应返还的金额为多少的问题。《国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》中第三条规定：“住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准为每件550元”。《国家土地管理局国家测绘局国家物价局财政部关于土地登记收费及其管理办法》第三条第一款第四项规定：“城镇居民住房用地面积在100平方米（含100平方米）以下每宗地收13元，每超过50平方米以内加收5元”，第三条第二款规定：“个人每证5元，单位每证10元”。根据以上规定，钟桂珍、郭勇刚应缴纳的房屋办证费用为630元（80元＋550元），土地使用权办证费用为23元（18元＋5元），共计为653元，宏飞公司存在多收取产权办证费的情形。一审法院认定土地使用权办证费用为33元错误，因钟桂珍、郭勇刚未提起上诉，本院对土地使用权办证费用不再作调整。宏飞公司应返还的金额为407元（1070元-653元-10元）。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更江西省分宜县人民法院（2013）分民一初字第308号民事判决第一项为“上诉人新余市宏飞发展有限公司在本判决书生效后十日内，返还被上诉人钟桂珍、郭勇刚产权办证费用407元”；
二、维持江西省分宜县人民法院（2013）分民一初字第308号民事判决第二项，即“驳回被上诉人钟桂珍、郭勇刚的其他诉讼请求”。
一审案件受理费50元，管辖权异议受理费100元，二审案件受理费50元，共计200元，由上诉人新余市宏飞发展有限公司承担100元，被上诉人钟桂珍、郭勇刚承担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 艾力钊
审 判 员 赵素萍
代理审判员 熊 剑
二〇一四年八月一日
书 记 员 袁 文