江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终4698号
上诉人（原审原告）：无锡纵纬物流有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区芙蓉二路。
法定代表人：徐连生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：范锡娟，该公司职员。
委托诉讼代理人：张滔，江苏敏惠律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：无锡市龙宇货运有限公司，住所地无锡市通江大道898号。
法定代表人：叶建新，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴波，江苏行德律师事务所律师。
上诉人无锡纵纬物流有限公司（以下简称纵纬公司）与上诉人无锡市龙宇货运有限公司（以下简称龙宇公司）租赁合同纠纷一案，均不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月20日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
纵纬公司上诉称：一、关于仓库部分租金的计算：纵纬公司于2011年4月交付仓库，2011年4月-2011年10月是免租期，龙宇公司应于2011年10月开始支付租金，一审法院机械地以租赁合同约定的交付日期2012年1月1日起算租金是错误的；关于综合楼部分租金的计算：纵纬公司自2012年7月起陆续交付综合楼，至2013年6月交付完毕，2012年-2013年是免租期，纵纬公司应于2014年1月开始支付租金，纵纬公司认同的免租期是特定时间段，一审以此推断综合楼的免租期为一年，从而判令综合楼租金从2015年起算错误。二、一审中纵纬公司提供2015年缴纳土地使用税发票，足以推断之前的土地使用税缴纳完毕，一审法院仅以纵纬公司未提供之前缴纳土地使用税发票为由，判定纵纬公司承担举证不能的败诉责任错误。请求二审法院依法改判。
龙宇公司上诉并答辩称：一、关于免租期的约定。一审审理过程中，双方均确认仓库的免租期为六个月，综合楼的免租期为一年。免租期是指租赁物交付后一定期间内不收取租金，是客观事实。双方对租赁物的交付时间有争议，法院判决应在认定交付时间的基础上推定免租期。一审法院单方面采信纵纬公司意见“只有认可其陈述的交付时间，才认可免租期”，由于仓库交付时间未采信纵纬公司的意见，而没有判决免租期属于事实认定错误。二、关于租赁物交付时间。纵纬公司应对租赁物的交付时间承担举证责任，事实上，仓库是2012年3月交付，综合楼是2014年12月交付。综合楼是边建设边交付，（2014）锡法北民初字第0702号民事判决书、交付钥匙的收条、承诺书仅能证明纵纬公司交付了部分房屋，而不是全部综合楼，一审法院认定综合楼于2013年6月交付是错误的。三、纵纬公司未提供其支付水电费的发票，龙宇公司根据先履行抗辩权拒付相关水电费应得到法院的支持。四、纵纬公司在租赁合同履约过程中，存在违约行为，其主张的利息损失和律师费不应得到法院的支持。五、一审审理中，龙宇公司多次要求纵纬公司提供缴纳的土地税发票，一审法院也多次释明，纵纬公司拒绝提供2015年前的土地税发票，二审中其虽依法提供，龙宇公司也亦以认可，但其应承担怠于举证的责任。请求二审法院依法改判。
纵纬公司向一审法院诉称：2011年5月，其与龙宇公司签订房屋（场地）租赁合同，约定了仓库、综合楼租金、土地使用税及违约责任，但龙宇公司未按约履行付款义务，请求判令龙宇公司立即支付截至2015年12月14日的房屋租金383.72万元，土地使用税74.592万元、水电费21.36242万元及利息（按银行同期贷款利率计算至判决时止）、律师费223800元。
龙宇公司辩称：1、纵纬公司交付的场地等至今无法办理营业执照，综合楼至今未通过消防及综合验收，属于违约；2、龙宇公司不结欠纵纬公司水电费，在租赁期间，因纵纬公司无法开具发票，双方协商按照折扣交付水电费，其也已缴纳相应水电费，如纵纬公司提供水电费发票，同意就水电费的差额进行结算；3、关于代缴的税费，根据合同约定，纵纬公司应将相应的税费票据交付给其核实后，方予以支付，故付款条件未成立；4、纵纬公司交付的场地、综合楼存在质量问题，根据双方签订的补充协议，纵纬公司应采取相应补救措施，但纵纬公司至今未采取，故其享有先履行抗辩权。
一审法院查明：
无锡市锡山区团结路西芙蓉二路北侧的房屋场地的土地使用权人为无锡正乾生物科技有限公司（以下简称正乾公司，使用权面积48989平方米），2010年12月1日正乾公司出具委托书，委托纵纬公司全权负责地块上的物流项目的招商租赁事宜。
2011年5月11日，纵纬公司与龙宇公司签订《房屋（场地）租赁合同》约定，租赁物总占地面积26667m2(40亩)：物流仓库10000m2（一层）、综合楼6500m2（五层）、混凝土停车场地约10000m2；租赁期为10年，从2012年1月1日起至2021年12月31日止；租金及付款方式为1、仓库租金2012年1月1日至2014年12月31日每年租金为150万元，2015年1月1日至2017年12月31日每年租金为170万元，2018年1月1日至2021年12月31日每年租金为190万元；2、综合楼租金为2012年1月1日至2014年12月31日每年租金为100万元，2015年1月1日至2017年12月31日每年租金为120万元，2018年1月1日至2021年12月31日每年租金为135万元；关于付款方式：A、合同签订后支付50万元押金；B、预付租金500万元，（1）合同签署后付350万元，综合楼建至二楼付100万元，综合楼结顶后付100万元，（2）之后每年的12月15日支付下年度的租金；双方约定项目交付使用日期为2012年1月1日（仓库和综合楼）；合同约定的年租金为不含土地、土地使用税、费等国家收取的各项费用。如果现实产生，由纵纬公司代收代缴，实际发生的费用全部由龙宇公司承担；因向违约方索偿而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、审计费、差旅费、交通费等），双方约定由违约方承担。合同补充协议约定，水电费由纵纬公司每月底按抄表数统一收取，水费每吨（包含污水处理费）5.5元，电费每度1.2元（合同期内单价如遇政府调整同步也调整）。
截止2013年2月8日，龙宇公司已向纵纬公司支付了543.78万元。
2016年1月6日，纵纬公司与江苏敏惠律师事务所签订委托代理合同，约定因纵纬公司与龙宇公司租赁合同纠纷一案，委托江苏敏惠律师事务所的律师代理诉讼，并约定律师费为223800元，2016年2月22日，江苏敏惠律师事务所出具收据一张，载明收到纵纬公司代理费223800元。
以上事实，有纵纬公司提供的房屋租赁合同及补充合同，收条复印件、委托代理合同、收据及当事人陈述等在案佐证。
双方对于以下事实有争议：
1、关于房屋交付时间。纵纬公司主张仓库部分的交付时间为2011年4月，其提供了证人钱某的证言。对此龙宇公司不予认可，认为仓库的交付时间为2012年3月份。关于综合楼的交付时间，纵纬公司主张自2012年7月起开始交付至2013年6月交付完毕，并提供了（2014）锡法北民初字第0702号民事判决书、承诺书和收条。龙宇公司认为纵纬公司提供的证据仅能证明纵纬公司将部分综合楼交付给其，至2013年6月并未完全向其交付完毕。
2、关于免租期。纵纬公司陈述在龙宇公司认可其主张的交付时间的基础上，认可仓库的免租期为6个月，综合楼的免租期为12个月。龙宇公司认可免租期的时间，但认为应从实际交付之日起计算。
3、关于水电费差额。纵纬公司提供了水电费汇总清单、证明及收据，主张龙宇公司结欠2011年4月至2015年11月的电费差额19.62432万元，2015年4月至2015年11月的水费差额1.7381万元，合计21.36242万元。龙宇公司认为其正常支付了水电费，但因纵纬公司未能开具发票，故支付的是有折扣的，如纵纬公司开具发票，其同意支付该21万余元的差额部分。
4、关于结欠的税费。纵纬公司提供了正乾公司2015年度向税务部门缴纳的土地使用税发票4张。主张按照每年159840元主张自2012年1月至2015年12月的土地使用税。龙宇公司对2015年度的土地使用税没有异议，但认为2012年1月至2014年12月度的土地使用税，应由纵纬公司提供相应票据后再由其支付。
一审法院认为：
一审争议焦点：一、土地租金的计算方式及计算节点；二、水电费是否可以主张差额部分；三、土地使用税是否可以得到支持。
关于租赁物的交付时间。协议约定仓库的交付时间为2012年1月1日，纵纬公司主张仓库于2011年4月已向龙宇公司交付，证据不充分，龙宇公司主张纵纬公司于2012年3月向其交付仓库，未提供证据，故关于仓库的交付时间，按照双方合同约定的时间认定；关于综合楼的交付时间，纵纬公司主张其于2012年7月至2013年6月完成交付，该时间超过合同约定的时间，且其提供了相应的证据，故交付时间认定为2013年6月，龙宇公司辩称纵纬公司于2014年12月向其交付综合楼未提供相应证据，该辩称意见，不予采纳。
关于免租期，双方未作书面约定，现纵纬公司主张在其提出的交付时间的基础上，认可仓库免租期为6个月，综合楼免租期为12个月，该免租期的给予是附条件的，关于仓库的交付时间，未采信纵纬公司的主张，故关于该部分的免租期不成立；关于综合楼的交付时间与纵纬公司主张的时间一致，故该免租期予以认定。
综合楼的租金应从2014年7月起计算；关于租金计算标准，根据合同约定，结合房屋交付时间，综合楼的计算标准认定为前三年每年100万元，纵纬公司主张2015年1月起租金按照每年120万元计算不符合双方合同约定，应按照每年100万元计算，超出部分不予支持。
关于水电费差额部分。龙宇公司主张由纵纬公司开具发票后支付，因发票与付款非同一法律关系，关于发票的开具问题，其可另行主张。
关于土地使用税，根据纵纬公司提供的税费票据，可以证明其已代缴了2015年度的土地税金，关于2012年1月至2014年12月的土地使用税，纵纬公司未提供相应证据，本案中不予采纳。
关于利息损失及律师费，龙宇公司未按照租赁合同约定的时间支付租金，构成违约，故纵纬公司主张该两项费用符合双方约定，予以支持，关于利息，截止2014年12月31日，龙宇公司应支付的仓库租金为450万元，综合楼租金为50万元，两项合计500万元，龙宇公司已支付纵纬公司543.78万元，扣除押金50万元，其已付款为493.78万元，故尚结欠该段时间内租金6.22万元，该部分的利息以本金6.22万元为基数，按照银行同期同类贷款利率计算自2014年12月31日起至本判决确定的给付之日。2015年度的租金，龙宇公司应于2014年12月15日前支付，具体金额为270万元，故该部分利息以本金270万元为基数，按照银行同期同类贷款利率计算自2014年12月16日至2015年12月14日止。
关于律师费纵纬公司提供了委托代理协议及收据，但其主张的金额过高，经审核，认定为13万元。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、龙宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付纵纬公司截止2015年12月31日的租金合计276.22万元及逾期付款的利息（其中6.22万元按照银行同期贷款利率自2014年12月31日计算至2015年12月31日，270万元按照银行同期贷款利率自2014年12月16日计算至2015年12月14日）；二、龙宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付纵纬公司2015年度的土地使用税15.984万元；三、龙宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付纵纬公司水电费差额21.36242万元；四、龙宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付纵纬公司律师费13万元；五、驳回纵纬公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49778元，保全费5000元，合计54778元，由纵纬公司负担15046元，由龙宇公司负担34732元（龙宇公司在判决生效之日起十日内直接向纵纬公司支付）。
二审查明的事实与一审相同。
二审另查明：一审审理中，纵纬公司陈述：“双方约定租赁物有两块：一个是仓库，一个是综合楼。仓库部分，交付时间是2011年4月一次性交付，从2011年4月份到2011年10月份，原告向被告提供免租期，租金从2011年10月起开始计算；综合楼部分，被告自2012年7月陆续进驻，原告给予被告免租期是2012年至2013年，租金从2014年1月起算。”法官问：“你方陈述中仓库免租期是6个月，综合楼免租期是2012年到2013年，双方有无约定？”纵纬公司回答：“没有”。法官问：“为什么要给免租期？”纵纬公司回答：“考虑到龙宇公司要装修”。
二审审理中，法官问：“纵纬公司，你方主张于2011年4月交付仓库，免租期6个月装修，应至2011年10月起计算租金；但为何在其后签订的租赁合同(2011年5月)中，仍然约定交付时间为2012年1月1日，而不是将2011年11月1日作为交付仓库的时间或起算租金之日？”纵纬公司回答：“我们主张的是按照龙宇公司实际使用日期计算租金”。
二审还查明：龙宇公司于2013年6月18日出具收条：“今领取8号、9号楼一楼所有剩余未领的房门钥匙”。
龙宇公司诉次承租人赵海波等房屋租赁合同纠纷案中，双方对房屋交付时间有争议：龙宇公司称2013年5月底交付；赵海波抗辩租赁房屋于2013年11月底装修完毕交付，（2014）锡法北民初字第0702号民事判决书认定，龙宇公司于2013年6月1日将本案所涉的综合楼交付给赵海波。
二审审理中，纵纬公司提供2012年度-2014年度土地使用税缴费凭证，龙宇公司质证认为综合楼尚未交付之前的土地使用税不应由龙宇公司负担。
以上事实，有收条、（2014）锡法北民初字第0702号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。
本院认为：
本案的争议焦点：一、纵纬公司交付仓库、综合楼的时间；二、免租期应如何认定，即租金的起算时间；三、龙宇公司是否应支付水电费；四、对于2015年之前的土地税应如何结算。
一、关于仓库、综合楼的交付时间。
对于仓库的交付，双方均没有提供交接证据，纵纬公司上诉称其2011年4月交付仓库，但对于交付在前，签订租赁合同在后，为何租赁合同中仍约定2012年1月1日交付这一疑问，没有作出合理的解释，故一审法院根据合同约定确认双方交付的时间并无不当。
综合楼的交付，纵纬公司提供了龙宇公司领取全部钥匙的收条，生效判决确认龙宇公司向案外人交付的时间，龙宇公司虽辩称纵纬公司截至2013年6月仅交付部分房屋，而不是全部房屋，但没有提供足以推翻的相反证据，故一审法院认定综合楼于2013年6月交付并无不当。
二、关于租金的起算时间。
双方均确认仓库、综合楼交付后，给予龙宇公司一定的免租期用于装修这一客观事实，一审法院以是否确认纵纬公司主张的交付时间为条件，认定是否存在装修免租期与双方确认的事实不符。
对于仓库。纵纬公司上诉称，仓库的装修免租期6个月是特定时段2011年4月-10月，经查其主张的装修免租时段与租赁合同关于仓库交付时间，以及其自述因为装修需要而给予免租时段相矛盾，故仓库的租金应自交付之日后6个月起算，即自2012年7月起算。
对于综合楼，结合纵纬公司一审陈述“综合楼部分，被告自2012年7月陆续进驻，免租期是2012年至2013年，租金从2014年1月起算”。经查明，综合楼至2013年6月已全部交付给龙宇公司，但考虑装修免租期的因素，纵纬公司主张租金从2014年1月起算，符合其所述给予一段时间免租期装修的意见，故纵纬公司上诉认为“综合楼的租金从2014年1月起算”的意见，本院予以支持。
三、关于水电费的结算。
龙宇公司上诉称水电费的支付是以纵纬提供相应发票为条件，否则按一定折扣交纳，但没有提供合同依据，本院不予支持。
四、关于综合楼未交付前的土地使用税结算。
二审审理过程中，纵纬公司提供2012年-2014年的土地使用税缴纳凭证，龙宇公司予以认可，但认为综合楼未交付前的相应税费应予扣除。经查，综合楼5层6500m2占地约2亩，故2013年7月前综合楼的土地使用税应由纵纬公司自行负担。
综上，纵纬公司关于综合楼租金起算时间及2012年-2014年度土地使用税负担的上诉意见，本院予以支持，截至2015年12月31日综合楼的租金为220万元，2012年度-2015年度龙宇公司应负担的土地使用税为62.7372万元；龙宇公司关于仓库租金起算时间的上诉意见，本院予以支持，截至2015年12月31日仓库的租金为545万元；故对一审判决予以改判，但考虑到纵纬公司一审审理过程中怠于举证土地使用税缴纳证据，致使该部分改判，相应的二审诉讼费仍应由纵纬公司负担。
经查，龙宇公司已付款543.78万元，扣除押金50万元，余额493.78万元属于预付租金，合同约定截至2014年12月15日，龙宇公司应支付2015年度之前的全部租金765万元，两者相抵，龙宇公司还应支付271.22万元。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持(2016)苏0205民初246号民事判决第三、四项；
二、撤销(2016)苏0205民初246号民事判决一、二、五项；
三、龙宇公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付纵纬公司271.22万元及利息(自2014年12月16日起至判决之日止，按同期银行贷款利率计算)；
四、龙宇公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付纵纬公司2012年度-2015年度土地使用税62.7372万元；
五、驳回纵纬公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费49778元，保全费5000元，合计54778元，由纵纬公司负担15100元，由龙宇公司负担39678元；二审案件受理费49778元，由纵纬公司负担15100元，龙宇公司负担34678元。(纵纬公司垫付一审诉讼费用54778元、二审案件受理费49778元，合计104556元；龙宇公司垫付二审案件受理费49778元，两者相抵，龙宇公司还应于本判决发生法律效力之日起十日直接支付纵纬公司诉讼费用24578元，纵纬公司预交的二审案件受理费49778元本院予以退回）。
本判决为终审判决。
审 判 长 薛 崴
审 判 员 李 杨
代理审判员 宁尚成
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 周喆菁