湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）望民初字第01877号
原告杨宾。
委托代理人卞四平，湖南华湘律师事务所律师。
被告易晓玲。
原告杨宾诉易晓玲租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月8日公开开庭进行了审理，原告杨宾及其委托代理人卞四平、易晓玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨宾诉称，原、被告双方于2011年2月28日签订了《房屋租赁合同》，被告向原告租赁了长沙市望城区湖南望城湘江印务有限公司（以下简称“湘印公司”）旁（郭亮北路472号）第8号门面，该合同约定了双方的权利义务，并在该合同第四条明确了：“该房屋季租贰仟肆佰元整。”该合同第三条约定的租赁期限为：“自2011年4月1日至2012年3月29日止。”第十五条约定：“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。”被告租赁房屋后，将该房屋转租给第三人，自己收取该房屋租金，自2011年4月开始则未向原告支付房租，原告多次向被告催讨租金无果，被告拖欠租金的行为给原告造成利息损失、律师费用等。算至2014年10月，被告已拖欠43个月租金，按上述合同约定的800元／月的租金标准计算，被告应向原告支付房屋租金34400元，并向原告依约支付违约金及每天按月租金的20%，即160元每天支付滞纳金。原告根据自身的损失，要求被告支付违约金1920元、按月租金的1%的标准每天向原告支付滞纳金，暂算至2014年10月止，被告应支付滞纳金10320元，赔偿原告的损失；原告要求解除原、被告租赁合同关系，要求被告立即将房屋交付给原告。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》第119条，向法院提起诉讼，请求如下：1、判令解除原、被告之间租赁合同关系，判令被告立即将房屋交付给原告；2、判令被告立即向原告交付房屋租金34400元；3、判令被告向原告支付违约金1920元，支付滞纳金10320元；4、判令被告承担本案诉讼费用。
易晓玲辩称，原告无权向被告要求交纳租金。1、被告与原告的租赁合同于2012年3月29日到期，到期后双方未再续签租赁合同，依据合同法关于租赁合同相关时效规定，即使原告在正常出租，被告在正常承租至今，原告无权要求被告交六个月以前的租金；2、原告在租赁合同期内，已将门面归还给村上，且断了门面内的水电至今，导致被告无法正常经营，造成了货物囤积贬值，耽误被告经营时间，造成了非经营性亏损的后果，原告应对此承担相应责任；3、被告夫妇是高塘社区本地村民，在非谋生期间，社区给每位居住于此的村民均购买了养老保险，却没有给被告夫妇购买，故被告有权扣押该门面以维护自己的合法权益；4、因房屋既已归还村委会，原告无权要求被告搬离所租门面及将门面返还原告；5、合同经营期间，因房屋漏水、原告断水断电，没有达到被告租赁经营门面的目的，也违反了双方合同的第八条约定，即便要支付租金，被告请求减少或免除租金。
原告杨宾为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：
1、房屋租赁合同1份，拟证明原告与湘印公司的租赁关系，租赁期限自2010年10月1日至2015年9月30日止，原告享有该门面的转租权；
2、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告之间的租赁关系，并约定租赁金额、用途、租赁期限、双方权利义务等；
3、望房权证高字第××号房屋权证复印件1份，拟证明坐落在高塘岭镇郭亮北路69号0813356栋房屋所有权人为湘印公司，原告所租赁的房屋是合法产权的，可供被告正常经营；
4、借款协议1份，拟证明原告因资金短缺向案外人任理礼借款30万元整，贷款利息为5分，并对还款时间、违约责任等进行了约定；
5、水电表数据，拟证明原告没有在被告使用期间断水断电，且被告一直在使用所租门面；
6、光盘1份，拟证明易晓玲将门面租给他人在用，易晓玲将门面转租给他人后获得了相当多的利润，原、被告之间的租金是不多的，被告还有营利空间；
7、证人证言，拟证明证人曾于2012年下半年向被告书面通知催收租金的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
证据1、2、3，被告不承认门面是杨宾的，被告从1984年就是湘印（厂）公司的职工，门面是村上为了解决就业统一修建的。被告与杨宾签的合同是一年，合同早已到期；证据4，5与本案无关，不能证明原告尽到了供电、供水义务；证据6，被告是请他人做生意，但门面还是被告租的，并不是租赁给他人，是被告自己的侄女，侄女交钱给被告是被告的一种经济手段，被告还要付工资给她；证据7，证人系湘印公司工作人员，送达没有文字记录，不可信。
被告易晓玲向本院提交的证据有：
1、收据、协议1份，拟证明2011年2月28日易晓玲从他人手上转租门面时支付了打空费43800元，但合同明确约定不能打空，违反了合同法；
2、送货单1份；
3、维修清单、损失清单各1份；
证据2-3，拟证明门面停水、停电、漏水给易晓玲造成了损失，易晓玲对房屋进行了维修；
4、集资建房租赁协议书1份，拟证明易晓玲所租门面是湘印公司的，与原告无关。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
证据1，证据内容是“一方愿意补偿给……费用”，打空费是被告易晓玲与第三方的自愿行为，与本案无关，真实性有异议，第三方虢占辉本人没有到场；证据2、不符合证据规则合法形式要件，盖的是发票专用章，是套用的，没有开具送货单的具体明细，用户名是空着的，合法性、真实性有异议，与本案关联性不强，用哪个的水表也没有明确约定；证据3，出具维修清单的肖建军没有到庭作证，三性均有异议，损失清单系易晓玲自行制作，三性均有异议；证据4，与本案无关，协议书乙方姓名是尹翠兰，不是本案易晓玲，不能实现被告证明目的。考虑易晓玲的特殊情况，租金比其他人低了很多。
对当事人提交的上述证据，经审查，本院认证如下：
（一）原告提交证据的认定
证据1、2、3，房屋租赁合同2份、房屋产权证复印件1份，能证明租赁的标的物及存在二个租赁关系，且原告享有转租权，该3份证据具有证据效力，可以作为本案定案依据；证据4，不能证明直接损失，不具有证据效力，不可以作为本案定案依据；证据5，2013年1月15日抄表，能证明在2012年12月之前被告门面未停电，而被告一直延付租金的事实；证据6，被告将门面给他人经营，自己是否从中获利，与本案没有关联性，不具有证据效力，不可以作为本案定案依据；证据7，证人明确表示没有被告收到催收通知的证据，也找不到存根，且因证人系湘印公司工作人员，与原告杨宾在租金的收取上存在共同利益，故仅凭该证言不足以证明原告曾向被告主张租金的事实。
（二）被告提交证据的认定
证据1，易晓玲从第三方手上转租门面，转租日期发生在其与原告签订合同之前，易晓玲与第三方之间产生的费用与本案不具有关联性，不具有证据效力，不可以作为本案的定案依据；证据2、3，能证明8号门面停电、停水、漏水的事实，但不足以证实损失的金额，且被告表示要求按违约责任处理，故对损失金额本院不予认定；证据4，协议书甲方为湘印公司，乙方非易晓玲，不能达到被告的证明目的。
根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明以下事实：
甲方杨宾（原告）与乙方易晓玲（被告）签订《房屋租赁合同》，双方约定，杨宾将湘印公司（郭亮北路472号）第8号门面租赁给易晓玲，用途为服装销售，租赁期限自2011年4月1日至2012年3月29日止，季租为贰仟肆佰元整（月租为800元／月），易晓玲向原告支付定金伍仟元整，租金按［季］结算，由易晓玲于每［季］末的前壹拾伍日交付下［季］租金给原告；租赁期间，甲方对房屋及其附属设施每年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大维修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失的维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。水、电等费用均由乙方支付。租赁期间满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前书面向甲方提出，甲方如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的20%向乙方加收滞纳金。
合同签订后，被告易晓玲没有按约定支付租金。2011年6月，湘印公司停产。之后因房屋漏水，被告易晓玲拒绝支付租金。2013年1月起，原告杨宾停止供电、供水。2014年11月12日，原告杨宾向本院提起诉讼。
另查明，被告易晓玲系湘印公司股东高塘岭社区居民。本案涉及的8号门面，系原告杨宾从产权人湘印公司承租的1-8号门面中的一个。原告杨宾与湘印公司签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限至2015年9月30日止，房屋年租金100000元；杨宾需转租该房屋，湘印公司不作干涉，如因造成损失均由杨宾自行承担，与湘印公司无关。本案在审理过程中，湘印公司对杨宾转租行为再次书面予以认可；长沙市望城区高塘岭街道高塘岭社区居民委员会（系湘印公司股东）书面证明，公司资产（临郭亮北路472号1至8号门面）由公司租赁给杨宾，具体租赁事项详见租赁协议；该房屋租赁合同行为属于公司经营期间经营管理行为，情况属实。
本院认为，本案争议焦点如下：一、原告是否享有转租权。被告提出原告所出租的门面已归还给高塘岭社区，原告无权要求支付租金及返还门面。本院认为，被告没有提交有效证据证明门面已归还给社区，且结合本案查明的事实，湘印公司与杨宾签订的租赁合同明确约定，杨宾需转租该房屋，湘印公司不作干涉。另在审理过程中，湘印公司再次对杨宾的转租行为予以书面认可；该公司股东高塘岭社区居民委员会亦向本院书面说明，公司将门面租赁给杨宾，属经营管理行为，情况属实。杨宾的转租行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”及第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，故杨宾享有转租权。其与被告签订的《房屋租赁合同》内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，被告应按约定的金额向原告支付租金。二、诉讼时效问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物。出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本院认为，原、被告之间的原租赁合同继续有效，被告应按约定金额向原告支付租金，但原告未提供充分证据证明在起诉前曾向被告主张租金的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，故原告自起诉之前一年的租金，符合该规定，本院予以支持。三、原告违约责任问题。被告对停电、停水、维修等损失，未提起反诉，经本院释明后，当庭表示要求减少或免除租金。根据双方约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，故本院酌情确定减少年租金1920元（800×12×20％），即减少后月租金为640元（800×80%）。四、被告延付租金的责任问题。虽然自合同签订后，被告易晓玲从未支付过租金，存在一定过错，但因原告在诉讼时效内未及时主张权利，已丧失部分胜诉权，之后房屋漏水被告延付租金应归责于原告，故原告主张违约金、滞纳金的请求，本院不予支持。五、不定期租赁合同的解除。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告在起诉状中提出了解除租赁合同，故原、被告的租赁合同自2014年11月12日立案之日视为解除之日。合同解除后，被告继续占用门面的，应当向原告支付占用费，按减少后的月租金标准计算。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告杨宾、被告易晓玲之间的《房屋租赁合同》已于2014年11月12日解除；
二、被告易晓玲于本判决生效后十日内向原告杨宾支付租金7680元（800×12×80%）；
三、被告易晓玲向原告杨宾支付自2014年11月13日起至腾空并将门面移交给原告之日止，按640元／月计算的门面占用费，定金在移交门面时与占用费一并结清。
四、驳回原告杨宾的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3600元，由原告杨宾负担2908元，由被告易晓玲负担692元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 肖永清
代理审判员 张 蕾
人民陪审员 黄静华
二〇一五年二月十二日
代理书记员 黄 宇
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成的损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。