江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2444号
上诉人（原审原告）：程霄鹤，男，汉族，1980年3月14日出生，住江西省抚州市宜黄县。
委托代理人：程正杨，系上诉人程宵鹤父亲。
上诉人（原审被告）：江西城泰投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。
法定代表人：童铁男，董事长。
委托代理人：李昭晖，江西众山律师事务所律师。
委托代理人：徐超，江西众山律师事务所律师。
上诉人程霄鹤因与上诉人江西城泰投资有限公司（以下简称城泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第1006号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年4月3日，程霄鹤与城泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定，程霄鹤向城泰公司购买其开发的位于南昌市高新开发区学苑路以东、瑶湖以西君汇半岛4#楼二单元7-8层702室房屋。户型为2室2厅1厨2卫2阳，房屋用途为成套住宅，属钢筋混凝土结构，该商品房阳台是非封闭式，建筑面积共110.14平方米，其中套内建筑面积77.76平方米，公共部位与公用房屋公摊面积32.38平方米，房屋总价款为803546元。还约定，城泰公司应在2014年10月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付程霄鹤使用。逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金。合同签订后，程霄鹤依约向城泰公司支付了全部购房款。2014年10月30日，涉案房屋经勘察单位江西省勘察设计研究院、设计单位同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、施工单位中建三局第一建设工程有限责任公司和江西昌南建设集团有限公司、监理单位江西瑞林建设监理有限公司、工程质量监督机构江西省建设工程安全质量监督管理局验收合格，并于2014年10月31日办理备案，备案意见为：该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全，同意备案。2014年10月29日，城泰公司用邮政特快专递向程霄鹤发送入伙通知书，程霄鹤收到通知后，以房屋阳台由非封闭式变成封闭式、煤气管道穿过卧室、走廊消防栓和管道布置不合理等房屋质量问题为由，拒绝收房。截止目前，双方还未办理房屋交接手续。
还查明，程霄鹤在庭审中陈述，经双方沟通协商后，城泰公司于2015年3月份对涉案房屋的阳台进行了整改，于2015年4月份对煤气管道进行了整改，于2015年6月份对裸露的消防栓及管道进行了包装。
原审法院认为，程霄鹤与城泰公司之间的《南昌市商品房买卖合同》系双方自愿达成，内容不违反法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庭审中，城泰公司已认可程宵鹤支付了全部购房款，原审法院对该事实予以确认。
关于涉案房屋交付是否逾期的问题，根据合同约定，城泰公司应当在2014年10月30日前将“经验收合格”，并符合合同约定的商品房交付程霄鹤使用。根据庭审查明的事实，程宵鹤陈述涉案房屋第一层过道消防栓和管道布置不合理，第二层的煤气管道穿过卧室，合同签订的非封闭式阳台变成实际交付时的封闭式阳台，城泰公司的行为构成逾期交房，应承担相应的违约责任，城泰公司认可房屋交付时存在上述问题，但辩称是因为房屋赠送面积所致，不构成违约。根据查明的事实，城泰公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋在2014年10月30日已竣工验收合格，并于2014年10月31日进行了备案登记，城泰公司依约向程霄鹤发出了收房通知，庭审中，双方均认可涉案房屋在2014年10月30日交付日期尚存在的第二层的煤气管道穿过卧室等质量问题，原审法院予以确认。涉案的房屋存在煤气管道穿过卧室的问题，严重影响正常居住使用，城泰公司应承担违约责任。鉴于城泰公司未能举证证明煤气管道移出卧室的具体时间，程霄鹤在庭审中陈述2015年4月城泰公司将涉案房屋房间内的煤气管道拆除移到北面外墙外，故原审法院确认2014年10月31日至2015年4月30日期间，城泰公司应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋符合合同约定的标准后，程霄鹤即应收房，故程霄鹤主张2015年4月30日后的逾期交房违约金，原审法院不予支持。
关于逾期交房违约金如何计算的问题。城泰公司辩称程霄鹤诉请的违约金过高，鉴于城泰公司在约定的交房时间之前已组织相关单位对案涉房屋进行竣工验收，并于2014年10月31日取得竣工验收备案表，考虑到双方当事人在合同履行过程中的预期利益等因素，对城泰公司所承担违约责任的额度酌情调整，将违约金按每日万分之十计算调整为按每日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日2014年10月31日起，至城泰公司将煤气管道移出卧室的2015年4月30日止，违约金计算为14544.2元（803546元×181天×1?）。
关于交付房屋是否符合工程质量标准、技术标准及《商品房买卖合同》中约定的户型结构的问题。程霄鹤要求城泰公司对不符合建筑工程质量标准、技术标准及不符合《商品房买卖合同》中约定的户型结构所售标的商品房进行整改，使其符合国家规定的建筑工程质量标准、技术标准和合同约定。城泰公司提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证明涉案房屋在2014年10月30日已竣工验收合格，且程霄鹤认可至2015年9月，城泰公司已经按照双方协商的意见对涉案房屋阳台、煤气管道、消防栓和管道布置等进行整改，程霄鹤提供的证据不足以证明涉案房屋不符合国家建筑工程质量标准、技术标准，程霄鹤的诉请无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，判决如下：一、江西城泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向程霄鹤支付违约金14544.2元；二、驳回程霄鹤的其他诉讼请求。案件受理费5241元，由程霄鹤承担3494元，江西城泰投资有限公司承担1747元。
宣判后，程霄鹤和城泰公司均不服提起上诉，程霄鹤请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金262759.54元（自2014年10月31日起按上诉人交付的购房款803546元的日万分之十计算至起诉日，起诉日后至实际交房日期间的违约金另行计算），本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
程霄鹤上诉称：一、一审对逾期交房时间认定缺乏依据。被上诉人在2014年10月30日交房时没有出示质量验收合格证，同时，不只存在煤气管道穿过卧室一个问题，即使4月份煤气管道移出卧室，并不意味着房屋质量完全合格，既然经过整改，达到合格要求，被上诉人应再次发出收房通知，并出示质量验收合格证。被上诉人是在一审起诉后在庭审上才出示一份2014年10月30日签发的备案表，并且在庭后抛出一份收房协议书，以高出2万多的优惠鼓励购房者在2015年12月31日前收房，一审对违约期间的认定是主观片面的。二、一审关于逾期交房违约金的计算问题，明显违背了《中华人民共和国合同法》第114条规定，被上诉人在自己制定的格式合同中承诺日违约金为房款的万分之十，被上诉人理应履行承诺，且承诺也不违反法律规定。如果说被上诉人认为自己的承诺太高，按法律规定也只是适当减少。
城泰公司答辩称：我们在煤气管道完成以后，通过各种方式通知了各业主，对方说没有收到通知不是事实。对于违约金的理由同我方的上诉理由。
城泰公司请求撤销一审判决，并改判驳回程宵鹤的全部诉讼请求。
城泰公司上诉称：一、涉案房屋煤气管道的“整改”是因“赠送面积”所造成的，一审判决认定事实错误。被上诉人向一审法院提交的《商品房销售宣传手册》，并认为“赠送面积”是其权利的一部分。这充分说明被上诉人明知、认可“赠送面积”的事实。被上诉人在获得“赠送面积”权利的同时，也应当承担相应的义务。“赠送面积”的施工需将原设计中的阳台、花池、挑空层全部改建成房屋，以此增大房屋使用面积，该改造的费用全部已经由上诉人承担，是被上诉人获得的被“赠送”的权利，而同时，赠送面积的施工，可能需要在房屋竣工验收备案后进行，如果被上诉人接受赠送的方案，根据公平原则、权利义务相一致的原则，因赠送面积施工期5个月的影响，交房时间应当顺延。涉案房屋的煤气管道铺设是在原设计的条件下进行，房屋因“赠送面积”扩大后将已经铺设的管道封闭在“赠送面积”内，为此，需由燃气公司的专业设计、施工，并在赠送面积建筑施工完成后进行改造，此施工工期需要1-2个月时间。被上诉人至今没有缴纳燃气初装费，根据合同的约定，房屋交付使用时间应予顺延，同时，被上诉人没有交燃气开通费、没有安装燃气表，燃气管道改造在其房屋装修期间根本没有“使用”的必要和可能，也就不存在一审认定的“严重影响正常居住使用”的情况。二、因为赠送面积，被上诉人已获得巨大利益，现反而要求巨额“违约金”，一审判决按日万分之一计算“违约金”既显失公平又无法律依据。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条对“逾期付款”、“逾期交付使用房屋”的违约金作了明确的区分规定，即使城泰公司违约，逾期交房“违约金”也应当以被上诉人的实际损失即涉案房屋同期、同地、同类房屋租金的130%为准，一审判决不符合法律的规定。
程霄鹤答辩称：一、对方所说延期交付房屋是因交付面积造成，我方不认可，合同并未约定赠送面积就应当延期交房，赠送面积是自愿行为。二、对方把煤气管道放于卧室是很不合理的行为，对业主人身安全产生隐患。三、合同约定燃气开通费等相关费用由我方交，但对方并未交房，我方不存在未交燃气费造成延期交房的事由。四、万分之一计算违约金是不合理的，合同约定的违约金为万分之十并没有过高。
双方二审均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，上诉人程霄鹤与上诉人城泰公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法应受法律保护，双方均应按照合同履行各自义务。城泰公司虽于2014年10月31日取得竣工验收备案表，但其也认可涉案房屋存在煤气管道穿过卧室的问题，由于煤气管道穿过卧室存在安全隐患，程霄鹤以此拒绝收房并要求城泰公司整改并无不当，在该安全隐患整改完毕并符合合同约定的交房标准后，程霄鹤即应收房。程霄鹤在一审庭审时主张煤气管道移出卧室的时间是在2015年4月，二审时城泰公司也认可煤气管道的整改时间是在2015年4月底，故一审法院确定的逾期交房期间正确，本院予以确认。关于逾期交房违约金的计算标准，考虑到涉案房屋在合同约定的交房时间已竣工验收，并取得了竣工验收备案表，一审法院综合当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定城泰公司按日向程霄鹤支付已付房款万分之一的违约金并无不当，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5404.61元（上诉人程霄鹤预交5241元，上诉人江西城泰投资有限公司预交163.61元），由程霄鹤承担5241元，由江西城泰投资有限公司承担163.61元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 邓 晖
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 滕漪兰