福建省三明市三元区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）元民初字第1852号
原告福建三明海欣物业管理有限公司，住所地三明市三元区富文路8号3幢304室。
法定代表人林国勋，董事长。
委托代理人孙凤军，男，汉族，37岁，系该公司职工。
委托代理人杨绵永，男，汉族，41岁，系该公司职工。
被告宋家亮，男，汉族，45岁。
委托代理人陈庆森，男，汉族，43岁。
被告林美珠，女，汉族，43岁。
委托代理人陈庆森，男，汉族，43岁。
原告福建三明海欣物业管理有限公司（以下简称海欣物业公司）诉被告宋家亮、林美珠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日立案受理，依法由代理审判员吴芳适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，根据原告的申请，本院依法追加林美珠为本案被告。被告宋家亮、林美珠提出反诉，本院认为，对于被告提出的反诉与本案不属同一法律关系，不予一并审理，被告可另行起诉。原告海欣物业公司的委托代理人孙凤军与被告宋家亮及被告宋家亮、林美珠的委托代理人陈庆森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海欣物业公司诉称，其公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业、资质等级为三级。2011年10月，原告与三明市明辉房地产开发有限公司签订了前期《物业管理委托服务合同》，并依照合同的相关约定对“省安小区二期”进行管理服务，而二被告却拒绝依照合同的相关约定缴纳物业服务费及公共用水、用电分摊费用，自2014年7月1日起至2015年6月30日止，累计拖欠物业管理服务费1221元，2013年电梯年检费33元，2014年电梯年检费33元，水电公摊53元，合计1340元。被告拖欠物业服务费的行为致使“省安小区二期”的物业管理服务工作不能正常开展，也给原告造成了一定的经济损失。因此，要求法院依法判决：1、二被告支付自2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理服务费1221元，2013年电梯年检费33元，2014年电梯年检费33元，水电公摊53元，合计1340元。2、二被告承担本案的诉讼费用。
被告宋家亮、林美珠辩称，一、根据《省安（二期）前期物业服务合同》违反了《物业管理委托服务合同》第八章第三十一条的规定，在无大多数业主和物业使用人对原告的管理做出相关反映的前提下，三明市明辉房地产开发有限公司与原告签订《省安小区（二期）的前期物业服务合同》应视为无效。二、根据《三明市物业服务收费实施办法》第八条的规定，在未公示及取得占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主对其管理成绩的反馈意见情况下，三明市明辉房地产开发有限公司与原告签订《省安小区（二期）的前期物业服务合同》应视为无效。三、原告在对小区进行物业服务合同中安保、公共卫生等方面存在许多管理不规范、服务不到位的问题。基于以上种种原因，故其拒交物业费，请求法院判令《省安小区（二期）的前期物业服务合同》无效，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告于2009年5月27日经三明市工商行政管理局核准登记成立，于2011年9月7日获得三明市住房和城乡建设局核发的物业管理企业三级资质证书。2011年10月，原告与三明市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）签订了《物业管理委托合同》，双方约定：明辉公司将省安经济适用房（二期）即三明市三元区富兴路12号1-9幢委托海欣物业公司实行物业管理；管理期限自2011年10月1日起至2013年10月1日止；合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。2013年9月15日，明辉公司与海欣物业公司签订了《省安小区（二期）前期物业服务合同》，双方约定：明辉公司将三明市三元区富兴路12号委托海欣物业公司实行物业管理；管理期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止；物业服务费为住宅每月每平方米0.7元；合同还就其他事项进行了约定。2013年10月9日，三明市三元区富兴堡街道富文社区居民委员会出具《前期物业服务合同到期备案证明》，内容为：省安小区（二期）位于三元区富文路12号，总建筑面积12.5万平方米，住户1170户，前期物业合同到期，业主委员会尚未成立，现由贵公司（海欣物业公司）按前期物业协议管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序。2013年10月10日，三明市三元区住房和城乡规划建设局出具《物业服务合同备案证明》，内容为：省安小区（二期）位于三元区富文路12号，总建筑面积12.5万平方米，住户1170户，现由贵公司（海欣物业公司）管理服务，你方提交的备案资料收悉，符合备案程序，同意予以备案。2014年8月29日，三明市三元区住房和城乡规划建设局发布通告，内容为：富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项，并且在管理期内获得省优示范小区、市示范小区，大多数业主和物业使用人反映良好。鉴于业主委员会尚未成立，按照前期物业合同约定，合同期满后，可续订合同。福建三明海欣物业管理有限公司已于2013年9月15日和三明市明辉房地产开发有限公司续订物业合同，物业公司并已于2013年10月10日在我局备案，省安二期小区由福建三明海欣物业管理有限公司管理服务，直至业主委员会成立，合同将自动终止。因二被告未按期缴纳物业费，原告多次向被告催讨未果，遂具状诉至本院。
又查明，本案涉讼房屋（三明市三元区富文路12号8幢208室、住宅建筑面积96.81平方米）为被告宋家亮、林美珠共同共有，二被告未支付自2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理服务费1219.8元，自2011年12月份起至2015年6月份水电公摊费费353元，扣除被告预交的300元，尚拖欠53元。
上述事实，有原告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、物业服务企业资质证书（三级）、《物业管理委托合同》、《省安小区（二期）前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同到期备案证明》、《物业服务合同备案证明》、《通告》、费用催缴通知单、《三明市普通物业服务等级及指导性收费标准》、关于重新核定特种设备检验收费标准等有关问题的复函（闽价费（2015）105号）；被告提交的身份证、《三明市物业服务收费实施标准》，上述证据和原、被告双方在庭审中的陈述相互印证，本院依法予以确认。
本院认为，涉案房屋所在小区尚未成立业主委员会。关于原告与明辉公司签订的前期物业服务合同效力，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案中，虽然原告没有证据证实其是经开发商通过招投标的程序选聘的前期物业管理公司，但并不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，且原告和明辉公司签订的前期物业服务合同双方主体适格，意思表示真实，符合法律规定，故本院对原告与明辉公司于2011年10月签订的《物业管理委托合同》效力予以确认。在原告与明辉公司签订的《物业管理委托合同》物业服务期限即将到期时，由于被告所在的小区尚未成立业主委员会，原告与明辉公司于2013年9月15日又签订了《省安小区（二期）前期物业服务合同》，该合同双方主体适格，意思表示真实，原告也按规定向主管部门备案，三元区住房和城乡规划建设局也于2014年8月29日发布通告，内容为：富文路12号省安二期小区前期物业合同到期，福建三明海欣物业管理有限公司完成全部合同事项，并且在管理期内获得省优示范小区、市示范小区，大多数业主和物业使用人反映良好。鉴于业主委员会尚未成立，按照前期物业合同约定，合同期满后，可续订合同。故该合同符合法律规定，故本院对该合同的效力予以确认。三元区住房和城乡规划建设局作为物业服务行业的政府监管部门，发布通告并肯定大多数业主和物业使用人反映良好，省安小区业主（包括被告）并未明确提出异议，事实上默许原告继续为小区提供物业服务，被告以个人拒交物业费作为表达异议方式的理由不成立。因此，原告与明辉公司签订的《物业管理委托合同》及《省安小区（二期）前期物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。原告作为省安小区（二期）的物业服务单位，已对省安小区（二期）提供了相应的物业管理服务，有权按照前期物业服务合同的约定向二被告收取物业服务费。二被告作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业服务费的义务。现原告起诉要求二被告支付所欠的自2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理服务费1219.8元（96.81平方米×0.7元／平方米×18个月=1219.8元）的请求于法有据，本院予以支持。2011年12月份起至2015年6月份水电公摊费353元，扣除被告预交的300元，尚拖欠53元。原告提供了电业局发票及自来水公司发票为证，本院依法予以支持。本案中，因原告提供的证据无法证实2013年电梯年检费33元，2014年电梯年检费33元的主张，本院不予支持。另外，二被告在答辩意见中所涉的小区内公共、共用部分、卫生或公共设施、设备存在的问题，属于全体业主的权利，如确实存在这些问题，二被告可依法另行主张。和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望。物业服务单位应该为业主着想，积极改进工作中的不足，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通；业主也应该自觉遵守物业管理规定、从大局出发，共同维护小区的利益。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告宋家亮、林美珠应于本判决生效之日起十日内支付给原告福建三明海欣物业管理有限公司自2014年1月1日起至2015年6月30日止的物业管理服务费1219.8元及水电公摊费53元。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告福建三明海欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取为25元，由原告福建三明海欣物业管理有限公司负担5元，由被告宋家亮、林美珠负担20元。
本判决为终审判决。
代理审判员 吴 芳
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 裴曹宏
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。
五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
特别提示：《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文收生效之日起计算。