江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终7254号
上诉人(原审被告）：郑功，男，1971年6月13日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：南京鼓楼区饮食公司，住所地南京市鼓楼区观音里15号。
法定代表人：闻伟，该公司经理。
委托诉讼代理人：王士余，江苏苏德律师事务所律师。
原审第三人：王萍，女，1962年12月24日生，汉族。
上诉人郑功因与被上诉人南京鼓楼区饮食公司（以下简称鼓楼饮食公司）及原审第三人王萍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第7381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑功上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未穷尽所有送达方式即采用了公告送达的方式，送达程序严重违法，侵害了上诉人的诉讼权利。二、一审法院对被上诉人是否具有诉讼主体资格未查明，一审判决经审理查明部分就南京市鼓楼区广州路144号房屋的实际所有权人表述不清，且就该房屋的授权没有明确授权的具体内容，另“南京随园糕店”中的空格部分没有文字。三、一审法院据以作出的判决事实不清。判决书中称关于房屋占有使用费应根据合同约定按原告承包费标准的三倍计算。但本案是房屋租赁合同纠纷，不存在承包费，就该表述被上诉人也未做出合理解释。
鼓楼饮食公司辩称，一审程序合法，被上诉人的诉讼主体没有任何问题，被上诉人有权与上诉人签订合同，取得涉案房屋的收益。房屋租赁期限到期后，在上诉人未依法将房屋腾空交付给被上诉人的情况下，上诉人应当支付房屋使用费。
王萍未到庭陈述。
鼓楼饮食公司向一审法院起诉请求：1、鼓楼饮食公司、郑功签订的《租赁协议》于2015年11月19日解除，郑功向鼓楼饮食公司返还南京市鼓楼区广州路144号房屋；2、郑功支付租金77万元，并按照2015年租金标准的三倍支付合同解除后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；3、郑功支付违约金10万元；4、第三人迁让并返还其租赁使用的房屋；5、郑功承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区广州路144号房屋（建筑面积508.45平方米，以下简称144号房屋）登记的所有权人为南京随园糕店，南京随园糕店于2003年已将144号房屋授权鼓楼饮食公司进行管理、使用，鼓楼饮食公司可以自己的名义行使占有、使用、收益、处分的权利。
2010年8月23日，鼓楼饮食公司（甲方）与郑功（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方将144号房屋的一部分出租给乙方，租赁房屋面积约为350平方米，双方对于以该面积为标准计算租金、签订本合同均无异议；甲方提供现有房内的水、电设施，水、电费用由乙方承担；租赁期限为5年，自2011年1月1日至2015年12月31日止；2011年1月1日至2011年12月31日租金为27万元，2012年1月1日至2012年12月31日租金为29万元，2013年1月1日至2013年12月31日租金为40万元，2014年1月1日至2014年12月31日租金为44万元，2015年1月1日至2015年12月31日租金为48万元；租金每半年预付一次，于每半年期的前一个月内付清，乙方必须按约定交纳，一次付清，不拖不欠，否则甲方有权终止合同，并要求乙方支付相应的违约金；乙方在租赁期内未经甲方书面同意不得擅自将房屋转租、转让、抵押等，一经发现，甲方有权终止协议，并由乙方承担一切责任；合同期满前两个月，甲、乙双方应就合同续签再行协商，协商不成，乙方应结清所有债权债务，注销本协议地址的有关证照，按期搬出，如乙方不能按时让出该房屋，则按原承包费标准的三倍计算；双方必须遵守协议，如一方违约，则违约方向对方支付违约金10万元，并承担由此产生的一切损失；乙方在签订合同时，须交纳合同保证金1万元，合同结束甲方确认乙方无违约后原数退还，不计利息；本协议签订之日，乙方必须一次性结清所欠甲方的租金，同时，甲、乙双方于2007年11月21日签订的两份租赁协议于2010年12月31日终止履行等等。合同签订后，郑功继续使用租赁房屋，并按照合同约定向鼓楼饮食公司支付了2013年12月31日之前的全部租金。
2013年6月，郑功（甲方）与第三人（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方将144号房屋二楼租赁给乙方使用，该房屋使用面积约为350平方米，双方对于以该面积为标准计算租金、签订本合同均无异议；甲方提供现有房内的水、电设施，水、电费用由乙方承担；租赁期限为2年6个月，自2013年6月30日至2015年12月31日止，年租金为18万元；租金每半年预付一次，于每半年期的前一个月内付清，乙方必须按约定交纳，一次付清，不拖不欠，否则甲方有权终止合同，并要求乙方支付相应的违约金；乙方在租赁期内未经甲方书面同意不得擅自将房屋转租、转让、抵押等，一经发现，甲方有权终止协议，并由乙方承担一切责任；双方必须遵守协议，如一方违约，则违约方向对方支付违约金20万元，并承担由此产生的一切损失；乙方在签订合同时，须交纳合同保证金1万元，合同结束甲方确认乙方无违约后原数退还，不计利息等等。合同签订后，郑功将房屋交付第三人，第三人将房屋用于经营九九客栈。
郑功于2015年向鼓楼饮食公司补交了2014年的部分租金15万元，剩余租金一直未付，鼓楼饮食公司因郑功迟延支付租金，多次催要未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。
一审审理中，鼓楼饮食公司及第三人陈述郑功承租的房屋中，第三人占有、使用二层及一层通往二层的楼梯部分；鼓楼饮食公司明确郑功承租的房屋包括一层由郑功作为“秋水伊人”门店使用部分，且郑功没有按约向鼓楼饮食公司支付保证金1万元；第三人另陈述其已将租赁期间的全部租金及保证金1万元交付郑功妻子曹红娟。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，鼓楼饮食公司、郑功之间签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于鼓楼饮食公司要求解除房屋租赁合同的问题。根据双方合同约定，郑功应按约定期限交纳租金，不拖不欠，否则鼓楼饮食公司有权终止合同，并要求郑功支付违约金。现郑功未按时支付租金，违反了合同约定，鼓楼饮食公司可以要求解除合同。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，鼓楼饮食公司提起本次诉讼后，一审法院依法将起诉状及证据副本等材料送达至郑功时，双方之间的租赁期限已届满，且双方未再签订新的房屋租赁合同，合同自期限届满后终止履行，故鼓楼饮食公司主张双方签订的租赁合同于期限届满前的2015年11月19日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于鼓楼饮食公司主张返还房屋的问题。因鼓楼饮食公司、郑功之间的房屋租赁合同已因期限届满而终止履行，郑功负有返还租赁物的义务。故鼓楼饮食公司主张郑功返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。现第三人占有、使用租赁房屋的二层及一层通往二层的楼梯部分，其与鼓楼饮食公司之间既无合同约定，亦无法律规定可以使用该部分房屋的情形，第三人应当迁出该部分房屋并配合郑功返还租赁房屋。
关于鼓楼饮食公司主张租金的问题。因鼓楼饮食公司、郑功双方在合同中明确约定了租金支付时间及支付标准，郑功应当按照合同约定向鼓楼饮食公司支付租金，经计算郑功应向鼓楼饮食公司支付租金77万元（计算公式：44万元+48万元-15万元）。
关于鼓楼饮食公司主张逾期付款违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因郑功未按时支付租金，违反了双方的合同约定，郑功应当承担违约责任，现鼓楼饮食公司按照合同约定主张郑功承担违约金10万元，于法有据，一审法院予以支持。
关于鼓楼饮食公司主张房屋占有使用费的问题。因鼓楼饮食公司、郑功双方之间的房屋租赁合同已于2015年12月31日届满，郑功应当支付合同届满次日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。鼓楼饮食公司主张房屋占有使用费按照2015年租金的三倍标准计算。根据双方合同约定，合同期满如协商不成，郑功应结清所有债权、债务，按期搬出，如郑功未按时让出房屋，则按原承包费标准的三倍计算。然而，该约定对于按何时承包费标准、计算费用的性质均不明确，故一审法院结合双方合同履行情况等因素，确定郑功按照1315.07元/日（计算公式：48万元÷365日）标准支付自2016年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。
郑功经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应自行承担不利后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决:一、郑功于判决生效之日起十五日内向南京鼓楼区饮食公司返还南京市鼓楼区广州路144号房屋，第三人王萍于判决生效之日起十五日内自其占有、使用的上述二层房屋迁出，并返还南京鼓楼区饮食公司。二、郑功于判决生效之日起十日内给付南京鼓楼区饮食公司租金77万元，并按照1315.07元/日标准支付自2016年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。三、郑功于判决生效之日起十日内给付南京鼓楼区饮食公司逾期付款违约金10万元。四、驳回南京鼓楼区饮食公司的其他诉讼请求。如郑功未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，公告费600元，合计13100元，由郑功负担（鼓楼饮食公司已预交，郑功于判决生效之日起十日内加付此款）。
本院二审期间，无新证据提交。对一审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人郑功与被上诉人鼓楼饮食公司签订的《租赁协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同履行过程中，因上诉人拖欠租金，被上诉人作为合法的出租人据此起诉要求支付租金及逾期付款违约金，具有事实和法律依据，原审法院依据合同约定判决予以支持，处理结果正确。被上诉人起诉后，合同期限已届满，原审法院认定双方合同终止并判决上诉人返还房屋，亦无不当。上诉人上诉主张一审采用公告方式送达程序违法，经查，原审法院根据上诉人的户籍所在地邮寄送达无法联系后再采用公告送达，程序合法，且上诉人在上诉状中留存的地址亦是其户籍所在地，故对该上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12500元，由上诉人郑功负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年十一月十四日
书记员 汪海燕