广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终1605号
上诉人（原审被告）：任平秀，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：侯耀全，广东华信辉煌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曾海花，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：彭晓笛、陈世来，广东加通律师事务所律师、实习律师。
被上诉人（原审被告）：珠海金山百货有限公司。住所地：广东省珠海市。
法定代表人：陈靖，该司董事长。
上诉人任平秀与被上诉人曾海花、珠海金山百货有限公司（下称金山百货公司）申请人执行异议之诉纠纷一案，不服珠海市中级人民法院作出的（2015）珠中法民三重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷、法庭调查和询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
任平秀上诉请求：1、撤销珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三重字第1号民事判决并依法改判；2、终止（2004）珠中法执恢字第916-1号案对珠海××城××号商铺的执行；3、一审、重审的诉讼费用由被上诉人承担。
任平秀上诉主张的事实和理由为：一、上诉人与金山百货公司签订的《商品房购销合同》至今合法有效。1、《商品房购销合同》合法成立并生效。1998年12月19日，上诉人与金山百货公司签订了《商品房购销合同》，双方成立房屋买卖合同关系，重审法院对该《商品房购销合同》关系已予以确认，并且上诉人已办理了预购登记，因此上诉人对于争议房产享有的权利具有排他性，能够对抗法院基于第三人请求的过户、拍卖等强制执行行为，争议房产至今无法被转让、拍卖已充分体现了法律对上诉人权益的保护。2、《商品房购销合同》尚未解除。2001年12月12日，在金山百货公司的诱骗之下，上诉人与其签订了《关于回购商铺及退款的协议书》（以下简称“回购协议”）。双方约定在金山百货公司退还上诉人已付的全部购房款并承担供楼按揭款后，上诉人协助金山百货公司办理争议房产更名手续、并无条件取消预购登记，双方解除《商品房购销合同》。回购协议签订后，上诉人曾多次要求金山百货公司履行回购协议，但金山百货公司至今未向上诉人支付过一分钱“回购款”也未承担银行按揭贷款还款义务。根据中华人民共和国合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”在金山百货公司拒不履行还款义务的前提下，上诉人享有先履行抗辩权，上诉人为保障自身合法权益享有的先履行抗辩权应依法得到法律的保护。3、回购协议因当事人拒不履行已被解除，自始无效。根据回购协议约定，负有先履行义务的金山百货公司拒绝履行回购协议的实际行为已构成根本违约，上诉人曾多次以书面形式通知金山百货公司解除回购协议，但因金山百货公司失踪10余年无法取得联系，解除回购协议的通知难以到达。上诉人遂于2009年向按揭贷款银行偿还全部按揭贷款及高额罚息达30余万元，上诉人已以实际行为表示解除回购协议、要求金山百货公司继续履行《商品房购销合同》。根据中华人民共和国合同法第九十四条第二款之规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人有权解除合同。”因此上诉人有权随时单方解除回购协议，回购协议因被解除而自始无效，一份无效的回购协议无法否定《商品房购销合同》的合法效力。因此，根据合同法的相关规定，一审法院认为上诉人与金山百货公司之间不存在房屋买卖合同关系的事实认定错误。二、上诉人在法院查封之前已合法占有涉案房产。回购协议中约定了“任平秀同意金山百货公司将商铺租给深圳茂某商厦有限公司”，如果上诉人未占有该商铺，第三方租赁涉案房产便无需经过上诉人的同意，故可知上诉人在签订回购协议时已占有了涉案商铺，重审法院也对此事实予以了确认，故本案一审法院对此事实认定错误。三、上诉人已按《商品房购销合同》约定支付购房款。1、根据重审程序中上诉人提供的第1、2、3项证据可知，上诉人已于1998年12月28日前支付了全部房款的30%，并于同年11月12日日与银行签订了住房贷款合同，借款人民币261，000元。虽然，上诉人未及时支付剩余20%的房款，但是金山百货公司一直没有催缴，并于2001年与上诉人签订回购协议，不存在支付尾款问题。其后，金山百货公司消失无踪，上诉人无法按照原《商品房购销合同》的约定支付剩余20%价款，故不能据此认定上诉人的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定，“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求执行”。2、回购协议签订后，上诉人一直未收到金山百货公司的回购款，金山百货公司也一直未偿还银行按揭贷款。2009年，作为金山百货公司债权人的银行起诉金山百货公司还款，但由于金山百货消失无踪，该涉案房产又被“预购登记”在上诉人名下，房屋按揭贷款的连带责任人亦为上诉人。导致依据回购协议本应与银行同是债权人的上诉人，却因违约行为而承担了(2009)香民二初字第909号判决的还款义务，身份调转变成了“债务人”，金山百货公司让上诉人背负了涉案房子的债务。四、上诉人曾多次尝试办理过户但均因金山百货公司阻挠未果。l、因金山百货公司拒不履行回购协议，解除回购协议的通知也因无法送达给金山百货而石沉大海，上诉人多次要求金山百货协助办理产权过户的请求也未有任何回复。于是，上诉人与其他多方购房者向有关部门上访，终于拿到珠海市整顿及规范市场经济秩序领导小组2007年发的珠审规办函(2007)35号文件。在上诉人据此文件在房管部门办理过户的公告期内，却因金山百货公司深陷的其它追债案件的利害关系人提出异议使过户手续止步不前。2、在上诉人购房之时，物权法尚未正式出台，但政府已通过预购登记制度保障上诉人及其他购房人的准物权权利，因此上诉人本应对争议房产享有无瑕疵的完整产权并以此对抗任何第三人，但现在却被金山百货公司及其债权人查封、申请强制执行等行为所妨碍，使得争议房产一直无法过户至上诉人名下。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，本案上诉人的情况完全符合，人民法院应当确认上诉人的权利并对该涉案商铺排除强制执行。
被上诉人曾海花答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。一、任平秀与金山百货公司签订的《商品房购销合同》已因双方后面签订的《关于回购商铺及退款的协议书》（以下称回购协议）而解除。1、任平秀与金山百货公司于1998年12月19日签订了《商品房购销合同》，约定任平秀向金山百货购买珠海市×××紫荆路××号商铺，合同总价款523160元，首期款30%，交付时支付20%，余下的50%由任平秀向银行按揭抵押贷款。该涉案商铺办理了预购登记。2001年12月12日，任平秀与金山百货公司又签订了回购协议，约定由金山百货公司向任平秀回购涉案商铺。在回购协议中“甲乙双方共同责任”第1条明确约定：“从甲乙双方签署该协议起，甲乙双方凡以前所签订的所有协议与本协议有抵触的，均以本协议为准”；第2条明确约定：该协议“经甲乙双方签字生效”。该回购协议是双方的真实意思表示，合法有效，因此，该回购协议的签订意味着原《商品房购销合同》的解除，上诉人无权再对涉案商铺主张物权，只能主张债权。2、回购协议签订至后，金山百货公司已经部分履行了回购协议，即向银行支付了部分按揭款。在珠海市香洲区人民法院(2009)香民二初字第909号案中，任平秀仍在认可双方签订的回购协议，上诉人混淆了回购协议的效力问题和履行问题这两个概念。该回购协议明确约定此协议“经甲乙双方签字生效”，而不是以履行完毕而生效，回购协议的效力问题和履行问题是两个不同的法律概念。任平秀主张回购协议因当事人拒不履行而解除，既没有事实依据，也没有法律依据。二、任平秀没有占有使用涉案商铺。从回购协议签订协议至今，任平秀没有占有商铺，在(2009)香民二初字第909案中，任平秀对退回商铺以及商铺一直没有交付的事实是认可的。回购协议中约定的“任平秀同意金山百货公司将商铺租给深圳茂某商厦有限公司”恰恰证明任平秀已将商铺退还给了金山百货公司，而且任平秀从未向金山百货公司主张过业主的权利。因为她本人很清楚，涉案商铺已经退回给金山百货公司。三、任平秀并没有支付全部购房款。1、从任平秀提供的《商品房购销合同》中得知，涉案商铺合同总价款523160元，首期款30%，交付时支付20%，余下的50%由任平秀向银行按揭抵押贷款。任平秀只支付了30%的首期款和大部分按揭款，20%的房款由于商铺没有交付而未支付。2、金山百货公司还支付了部分按揭款。从(2009)香民二初字第909号判决书中得知，被答辩人向银行借款本金是261000元，而东方资产管理公司广州办事处起诉的本金是18万多元，回购协议确定任平秀已支付的按揭款是25605.5元（9个月的按揭款，含本金和利息），其中的差额部分就是金山百货支付的。3、任平秀与金山百货公司签订回购协议后没有及时解除与银行签订的抵押贷款合同，导致后来被东方资产管理公司起诉偿还购房款本金182228.01元，利息96964.62元。如果任平秀没有懈怠自己的权利，在签订回购协议后及时解除与银行签订的贷款合同，就不会被东方资产管理公司起诉，也不会额外支付27万多元购房款本息。对此，任平秀本人是负有过错的。四、任平秀的其他上诉理由均不成立。1、回购协议不会因为金山百货没有全部履行而自动解除。合同解除权的性质属于形成权，适用除斥期间的规定，因此回购协议的解除是有时效规定的。从本案的案情来看，就算任平秀在2012年向金山百货发函解除回购协议，其在发函的时候也早已丧失了回购协议的解除权。2、即使是回购协议解除，原《商品房购销合同》也不会自动恢复效力。3、关于预购登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第4款的规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。商品房预购登记备案制度，是商品房预售人将商品房预售合同进行登记备案，登记的是预售合同，其基础是商品房买卖合同，商品房买卖合同被撤销后，该商品房预购登记的合同依据也就不存在了，因此，预售登记备案与物权法上的预告登记制度有本质区别，不具备物权或准物权的效力。虽然涉案商铺预购登记在任平秀名下，但在《关于回购商铺及退款的协议书》中明确约定，任平秀应“无条件为甲方到国土局办理更名手续”，由于任平秀没有履行回购协议约定的义务才导致涉案商铺一直预购登记在其名下，因此，涉案商铺预购售登记在任平秀名下不能作为支持被任平秀执行异议的依据。
曾海花向原审法院起诉请求：对珠海××城××号商铺许可执行。
原审法院经审理查明：1998年12月19日，任平秀与金山百货公司签订一份《商品房购销合同》，约定任平秀向金山百货公司购买香洲区紫荆路××号商铺，合同总价款为523160元，任平秀在1998年12月28日前支付全部房款的30%即人民币156948元，交付时支付全部房款的20%即人民币105212元，余款261000元由任平秀向银行申请按揭贷款。1999年10月22日，珠海市房屋交易管理所就涉案房屋办理了《商品房预购登记证》，注明预购人为任平秀。1999年11月12日，任平秀与中国建设银行珠海市分行签订一份《个人住房贷款借款合同》，约定任平秀向中国建设银行珠海市分行借款人民币261000元，借款期限自1999年11月30日至2009年11月29日。1999年11月18日，珠海市房地产登记交易管理中心为涉案房屋办理了抵押登记手续，注明抵押人为任平秀，抵押权人为中国建设银行珠海市分行，担保人为金山百货公司。
2001年12月12日，以金山百货公司为甲方，任平秀为乙方，双方签订一份《关于回购商铺及退款的协议书》，该协议在甲方责任部分约定：任平秀向金山百货公司购买的该公司开发的珠海××城××号商铺，面积为23.78㎡，现经双方协议同意将该商铺退回金山百货公司；双方确认任平秀已付售楼款为人民币156948元、公证费200元、抵押登记费113元、印花税15元、律师代理费500元、保险费4913元、契税5231.60元，任平秀向银行供楼款为25605.50元，上述共计人民币193526.10元，金山百货公司按上述款项一次性付款给任平秀，还款时间从2001年12月12日至2002年3月12日前一次性付清，双方还约定了金山百货公司逾期付款的违约责任；在乙方责任部分约定：签署本协议后保留5000元，待任平秀无条件为金山百货公司到国土局办理更名手续再付给任平秀，更名费由金山百货公司负责。从签署该回购协议起，130号商铺的供楼款由金山百货公司负责；双方在签署本协议起，任平秀同意金山百货公司将商铺租给深圳茂某商厦有限公司，在金山百货公司还清任平秀上述款项时，任平秀无条件退换金山百货公司所签给任平秀的所有合同、发票（收据）及为金山百货公司办理所需的更名手续。在甲乙双方共同责任部分约定：双方签署该协议起，甲乙双方凡以前所签订的所有协议与本协议有抵触的，均以本协议为准。
2002年8月7日，珠海市香洲区人民法院做出（2002）珠香民二初字第2313号民事判决，认定任平秀与金山百货公司之间的《关于回购商铺及退款的协议书》合法有效，支持任平秀提出的要求金山百货公司按照《关于回购商铺及退款的协议书》支付款项的主张，判令金山百货公司支付款项人民币193526.10元并承担违约责任。任平秀表示其本人并未提起该案诉讼，并向珠海市香洲区人民检察院申诉，珠海市香洲区人民检察院于2011年7月7日决定立案审查。2011年7月16日，中国广州分析测试中心司法鉴定所根据任平秀的委托，认定任平秀提交从珠海市香洲区人民法院复印提取的2002年5月15日的《民事起诉状》、《授权委托书》上落款“任平秀”的签名不是任平秀本人所签。2012年11月5日，珠海市中级人民法院以（2012）珠中法立民监字第4号民事裁定指令珠海市香洲区人民法院对（2002）珠香民二初字第2313号案进行再审。2013年10月21日，珠海市香洲区人民法院经再审做出（2013）珠香法民再字第1号民事裁定，认定任平秀本人没有提起该另案诉讼，裁定撤销（2002）珠香民初字第2313号民事判决，驳回任平秀的起诉。金山百货公司不服提起上诉，珠海市中级人民法院经二审于2014年2月25日作出（2014）珠中法民三终字第15号民事裁定，驳回金山百货公司的上诉，维持原裁定。该裁定已发生法律效力。
2007年8月7日，珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组协调办公室向珠海市房地产登记中心发出《关于“至尊堡”项目确权办证相关问题的处理意见》，称如开发企业不配合业主办证，市房地产登记中心可根据购房业主提供的购房专用收据及购房合同，直接给予办理《房地产权证》。
2010年3月3日，珠海市香洲区人民法院做出（2009）香民二初字第909号民事判决，判令任平秀向中国东方资产管理公司广州办事处偿还借款本金182228.01元及利息96964.62元，金山百货公司对此承担连带清偿责任。任平秀在该案中答辩称，由于金山百货公司逾期交房，双方达成退房协议，由金山百货公司返还购房款并向银行偿还借款。2010年5月25日，任平秀向中国东方资产管理公司广州办事处支付了人民币305261元。
2010年7月2日，任平秀就涉案房屋缴纳一手房契税人民币10463.20元，计税金额为人民币523160元。同日，任平秀缴纳营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税、堤围费等合计人民币，36540.60元，计税金额为人民币523160元。2010年9月21日，任平秀向珠海市房地产登记中心提交了身份证证明、新地址证明、契税完税凭证、商品房买卖合同（复印件）等资料。2010年10月13日，珠海市房地产登记中心发出公告，公告其已受理任平秀房地产产权登记申请，房屋具体座落为香洲区紫荆路××号商铺，该房产是任平秀在1998年期间向金山百货公司购买的。
2012年2月17日，任平秀向金山百货公司发出《关于再次要求解除<关于回购商铺及退款的协议书>及敦促贵司限期协助本人办理产权证的通知》，通知金山百货公司解除《关于回购商铺及退款的协议书》，并要求金山百货公司在收到通知后10天内协助任平秀办理房地产权证。任平秀提交的特快专递邮件详情单显示，收件人地址珠海市香洲紫荆路××号为金山百货公司的工商登记住所，邮件上写有“查无此人”字样，改退批条显示，原址查无此人，改寄“信海大厦”。邮件显示由“杨XX”签收。
2012年3月13日，珠海市中级人民法院作出了（2011）珠中法执外异字第21号民事裁定，认为任平秀在该院查封涉案商铺前已经购买了该商铺并办理了预购登记，且支付了全部房款，至今未能办理房产证其不存在过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，中止对珠海××栋××号商铺的执行。
原审法院经审理认为：本案为申请人执行异议之诉。本案中，案涉商铺登记在被执行人金山百货公司的名下，任平秀以买受人身份提出执行异议，其所主张的对执行标的具有的实体权利应同时具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的各项条件，方能实现其阻却或排除人民法院对执行标的强制执行的目的。一、关于任平秀与金山百货公司之间是否存在有效的房屋买卖合同关系。原审法院认为，任平秀于1998年12月19日与金山百货公司之间签订了《商品房购销合同》，其后双方还办理了房屋预购登记和银行按揭抵押手续，此时金山百货公司与任平秀之间成立了房屋买卖合同关系。曾海花对此事实亦无异议，该院予以确认。二、关于双方发生争议的回购协议是否履行以及原房屋买卖合同关系是否仍然存续的问题。原审法院认为，任平秀与金山百货公司在2001年12月12日签订了回购协议，该回购协议约定的是由金山百货公司向任平秀回购涉案商铺，是任平秀与金山百货公司的真实意思表示，合法有效。从该回购协议的内容来看，任平秀的义务是将房屋退还金山百货公司并协助金山百货公司办理注销预购登记手续，而金山百货公司的义务是将任平秀支付的款项退还给任平秀。并且双方还约定，从签订回购协议起，双方凡以前所签订的所有协议与回购协议有抵触的，均以回购协议为准。实质上是双方经协商一致通过金山百货公司“回购”的方式解除任平秀与金山百货公司之间于1998年12月19日签订的房屋买卖合同关系，成立新的合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，任平秀与金山百货公司于1998年12月19日签订的《商品房购销合同》于回购协议签订之日，即2001年12月12日被双方协商解除。至于任平秀主张其享有先履行抗辩权而且回购协议未得到实际履行，故房屋买卖合同并未解除的主张。原审法院认为，任平秀和金山百货公司于1998年12月19日签订的《商品房购销合同》在任平秀和金山百货公司签订回购协议后即告解除，至于回购协议中约定的内容应当如何履行以及回购协议是否得到实际履行，属于双方对回购协议中权利义务约定及履行的范畴，而且回购协议中也未特别约定回购协议履行完毕才解除房屋买卖合同，故对于任平秀的这一主张，不予支持。对于任平秀主张的其在2012年2月17日发函给金山百货公司并解除了回购协议的主张。原审法院认为，任平秀提交的特快专递邮件显示金山百货公司的原址查无此人，而改退批条改寄地址则为“信海大厦”。任平秀以此主张回购协议已经通知解除的证据并不充分。并且，在双方回购协议未作特别约定的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条的规定，即使回购协议解除，也不能认为双方已解除的房屋买卖合同关系仍然存续，并产生双方再回到履行《商品房购销合同》合同权利义务的法律后果。故对于任平秀的该主张不予支持。三、关于任平秀是否支付全部款项的问题。原审法院认为，从双方签订的《商品房购销合同》的约定来看，合同总价款为523160元，任平秀的付款方式为：在1998年12月28日前支付全部房款的30%即人民币156948元，交付时支付全部房款的20%即人民币105212元，余款向银行申请按揭贷款。而从回购协议的内容来看，任平秀在2001年12月12日之前支付的首期购房款为156948元，再从任平秀与中国建设银行珠海市分行签订的《个人住房贷款借款合同》的约定来看，任平秀贷款数额为261000元，将这两笔款项相加为417948元，与合同约定的总房价523160元相差105212元。由于任平秀在本案中未能提供证据证明其已经支付了这部分款项即105212元，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应由任平秀承担举证不能的法律后果。故确认任平秀并未支付全部房款。四、关于任平秀是否占有涉案房屋的问题以及办证问题。原审法院认为，任平秀与金山百货公司签订的回购协议中约定了“任平秀同意金山百货公司将商铺租给深圳茂某商厦有限公司”，而此时双方已就房屋买卖问题达成回购协议，如果任平秀未占有该商铺，则该商铺的租赁问题无需经其同意。故可知任平秀在签订回购协议时已经占有了涉案商铺。对于办理房产证的问题，因为双方已就涉案房屋的买卖问题达成回购协议，而按照回购协议的约定，只有任平秀待金山百货公司付款后协助金山百货公司办理注销预购登记的手续，而并不存在金山百货公司为任平秀办理房产证的问题，故对于未能办理房产证的问题，在此不予审查。综上，原审法院作出（2015）珠中法民三重字第1号民事判决：一、撤销（2011）珠中法执外异字第21号执行裁定书；二、恢复（2004）珠中法执恢字第916-1号案对珠海××城××号商铺的执行。本案受理费人民币13613.71元，由任平秀负担。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为申请人执行异议之诉，争议的焦点为任平秀对珠海××城××号商铺是否拥有能排除执行的实体权利。涉案商铺为非居住不动产，判断能否排除执行，需判断是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。依据本案查明的事实，需分析两个问题。
一、关于任平秀是否已取得涉案商铺排除执行的物权期待权的问题。本案中，任平秀于1998年12月19日与金山百货公司之间签订了《商品房购销合同》，其后双方还办理了房屋预购登记和银行按揭抵押手续，可以认定涉案商铺在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；任平秀与金山百货公司签订的回购协议中约定了“任平秀同意金山百货公司将商铺租给深圳茂某商厦有限公司”，可推定任平秀此时已经控制占有了涉案商铺；涉案商铺合同总价款为523160元，任平秀在1998年12月28日前支付全部房款的30%即人民币156948元，向银行按揭贷款261000元，庭审中表示愿将余款交付执行。可认定已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；至于没能办理产权证的问题，存在开发企业不配合及法院查封等原因，可认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。且涉案商铺已在签订《商品房购销合同》后办理了预购登记。综上，应当认定任平秀是否已取得涉案商铺排除执行的物权期待权。
二、关于《关于回购商铺及退款的协议书》（即“回购协议”）的性质及效能问题。本案“回购协议”从表面看是一份任平秀退回所购商铺，双方合意解除《商品房购销合同》的协议。但该“回购协议”并未一并解除银行按揭贷款合同，且约定由金山百货公司继续负责供楼款，该“回购协议”实际上是一份涉案商铺的再次转让协议。由于再次转让协议并没实质履行，不影响任平秀在签订《商品房购销合同》并办理预购登记后对涉案商铺取得的排除执行的物权期待权的权利状态。需要指出的是，即使双方协议解除《商品房购销合同》，也需实质履行解除协议方可改变已有的权利状态。
综上所述，任平秀对本案所涉商铺享有排除执行的民事权益，在其将购买该商铺的余款交付执行后，应对该商铺解除查封。任平秀的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销珠海市中级人民法院（2015）珠中法民三重字第1号民事判决；
二、驳回曾海花的全部诉讼请求。
一审案件受理费人民币13613.71元、二审案件受理费人民币13613.71元，由曾海花负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈良军
审判员 陈可舒
审判员 陈小虎
二〇一七年十月二十日
书记员 李翠微