四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）涪民初字第5666号
原告：徐道兵，男，汉族，生于1987年11月12日，住四川省江油市。
委托代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。
委托代理人：刘斌，四川久太律师事务所律师。
被告：绵阳富诚投资集团有限公司，住所地：绵阳市涪城区文庙街13号。
法定代表人：龙武，该公司董事长。
委托代理人：康健康，四川联衡律师事务所律师。
原告徐道兵诉被告绵阳富诚投资集团有限公司（以下简称富诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月19日立案受理后，依法由审判员黄昌楠担任审判长，与代理审判员许珍、人民陪审员李文涛组成合议庭于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告徐道兵的委托代理人林勇、刘斌，被告富诚公司的委托代理人康健康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年9月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的九鼎蓝波湾2幢1单元23楼3号86.28平方米住房，总价款300929元，交房时间为2013年12月31日。合同约定延期交房超过30日买受人要求继续履行合同的，出卖方按违约天数每日以全部房款的万分之三计算支付违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未按约定交付房屋应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现起诉请求判决：1、被告支付原告违约金10111.21元（从2014年1月1日起至2014年4月22日按已付房款300929元每日万分之三计算）；2、被告承担本案的诉讼费。
被告绵阳富诚投资集团有限公司辩称，逾期交房是事实，但是因为政府政策变化所致，应当免责。蓝波湾项目是2009年经市区两级人民政府批准的住房灾后重建及城中村改造项目。根据市政府2009年第191号批复，起初该项目由青义镇灯塔社区2、3社负责无偿提供土地，绵阳市九鼎房产开发有限公司出资开发建设，政府同意先行办理重建改造项目规划审批相关手续，涉及规划调整及土地权属关系变化等需按规定办理相关审批手续的在项目竣工前予以完善。但2012年市政府要求项目必须完善规划、用地等审批手续，土地在核算成本进行评估后进行出让并支付土地出让金，项目所有遗留问题由涪城区政府统筹解决。2012年8月29日，市委财经领导小组决定将土地出让给我公司，项目以我公司的名义进行开发。直到2013年9月18日我公司才与绵阳市九鼎房产开发有限公司签订项目合作协议，期间完善规划、用地等审批手续，核算土地成本和评估所花费的时间是我方所无法控制的。因此，合同约定的2013年12月31日不能交房属于不可抗力所致。即使我方要承担违约责任也应考虑实际因素减轻责任，同时我公司已于2014年3月20日在绵阳晚报公告通知业主办理交房手续，违约金只应计算至公告交房之日。诉讼过程中，经本院释明后，被告以合同约定的违约金计算标准过高，以该项目修建的特殊性及公司无违约主观恶性为由请求将违约金调低至合同约定标准的50%。
经审理查明，2013年9月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》（签约备案号153801），约定原告向被告购买青义镇灯塔路156号“九鼎.蓝波湾”2幢1单元23楼3号86.28平方米住房，总价款300929元。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房，交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；…6、买受人已付清本合同约定的全部款项。合同第十二条“逾期交房责任”约定，“出卖人未按照第十条约定的期限和条件交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金。”签订合同后，原告于2013年12月24日通过按揭贷款的方式向被告支付了购房款300929元。
2013年11月26日，被告向原告发出《关于“九鼎.蓝波湾”项目变更交房日期的函》，称“项目主体已竣工，但由于项目开发期间政策变化，土地主体发生变更、拆迁安置、市政基础配套等因素影响了项目开发建设进度，物业不能如期交付和入住，我们承诺在2014年3月31日前尽全力处理好将房屋交付使用。”2014年3月20日，被告在绵阳晚报上刊登《“九鼎.蓝波湾”交房公告》，称九鼎.蓝波湾住宅将于2014年3月25日起分批次交房（6幢从3月25日起交付，1幢从3月27日起，2幢从3月28日起，3幢从3月29日起，5幢从3月30日起开始交付），要求业主前往办理接房手续。
原告于2014年4月22日办理了接房手续，后于2014年5月23日向本院起诉。
另查明，2009年10月26日，绵阳市人民政府对绵阳市规划局作出《关于青义镇灯塔社区2、3社等三个城镇住房灾后重建及“城中村”改造项目的批复》（绵府函（2009）191号），同意青义镇灯塔社区2、3社实施灾后原址重建并结合进行“城中村”项目改造。该批复第四条记载“原则同意先行办理重建改造项目规划审批相关手续，涉及规划调整及土地权属关系变化等需按规定办理相关审批手续的，在项目竣工前予以完善。”2010年1月21日，绵阳市涪城区人民政府对青义镇人民政府作出《关于同意绵阳市九鼎房产公司作为青义镇灯塔社区二组和三组城中村改造项目实施主体的批复》（绵涪府函（2010）10号），称“根据绵府函（2009）191号文件精神，经区人民政府研究，决定充分尊重镇、社区和居民小组意见，同意灯塔社区作为项目业主，绵阳市九鼎房产公司作为项目实施主体，合作进行灯塔社区二、三组城中村改造项目。你镇要成应工作机构，切实加强对该项目的监督和指导。”2009年12月14日，青义政党委、政府对青义镇灯塔社区居委会作出《关于灯塔社区二、三组城中村改造项目报告的批复》（绵涪青委发（2009）89号），称“根据绵府函（2009）191号文件的规定，经镇党委第29次会议研究决定，原则同意你社区通过三轮公开B选确定并推荐绵阳市九鼎房产公司参与实施灯塔二、三组城中村改造项目，该项目以灯塔社区为主体，绵阳市九鼎房产公司具体实施拆迁开发建设，项目实施中对改造居民住房优先安置，绵阳市九鼎房产公司注册登记应落户青义镇，该项目实施建设开发所产生的税费应交于青义镇税收部门，项目开发资金由绵阳市九鼎房产公司支付，并享受市政府城中村改造项目相关优惠政策，该项目应立即启动实施，限期三年内开发建设完毕。”
2010年2月9日，甲方（绵阳市涪城区青义镇灯塔社区居民委员会及第二、三居民小组）与乙方绵阳市九鼎房地产开发有限责任公司以及鉴证方绵阳市涪城区青义镇人民政府签订了《灾后重建城中村改造示范项目联合开发协议书》。该合同约定，项目建设以联合开发模式进行，甲方为项目业主，乙方为实施主体；甲方负责无偿提供项目所需土地，乙方按城中村改造相关文件申报办理土地手续；乙方负责甲方提供建设用地范围内的安置补偿，作为回报，乙方将获得甲方提供的建设项目用地内除安置甲方居民建设用地外的剩余土地（若需缴纳土地出让金，由甲方承担）的开发权及开发收益；乙方向甲方还居民房屋10950平方米，一楼临街门面1200平方米及300平方米的集体管理活动用房；除还建房外，甲乙双方商定由乙方提供每平方米1600元的成本房由甲方居民自愿购买；甲方于2010年4月20日交付土地给乙方；鉴证方对合同的履行进行监督，协助开展建设及相关审批办证工作，协调合同履行中出现的问题和矛盾。
2012年8月29日，绵阳市委财经领导小组召开第八次会议，研究灯塔社区城中村改造有关事宜。据《中共绵阳市委财经领导小组会议纪要》记载，会议要求“按照尊重历史、解决问题的原则处理处灯塔社区城中村改造历史遗留问题：一是解决好群众的问题，不能让群众利益受损，二是保障企业的合理利润；三是项目的利益主要归政府和群众；四是坚决打击违法行为，违法一定要付出成本”，会议决定“由市财政局牵头，市审计局、监察局、国土局、涪城区参与，对该宗土地成本（包括征地报批费用、拆迁安置补偿费用等）进行认定，在此基础上由市国土资源局对宗地出让价格进行评估，宗地评估价报市政府审定后由市国土资源局代表市政府以协议出让方式将宗地出让给涪城区绵阳富诚投资有限公司，项目由该公司运作，该项目的所有遗留问题一并由涪城区统筹解决。”
2012年10月22日，绵阳市涪城区人民政府开会专题研究灯塔社区城中村改造项目后续工作。据绵涪府纪要（2012）54号《研究青义镇灯塔社区城中村改造项目后续工作有关问题的会议纪要》记载，会议议定“一、灯塔社区城中村改造项目为市上批准的灾后重建项目，其后续工作涉及地震受灾群众的住房安置问题，各单位要高度重视，加快工作进度，按市委财经领导小组2012年第八次会议纪要精神，全力做好项目后续各项工作；二、由富诚投资公司、九鼎公司负责，市国土二分局、区城乡规划建设和住房保障局、区规划分局、区消防大队等相关部门和青义镇协助，尽快协调市国土局、建设局、房管局等市级相关部门并督促项目原建设实施单位，将城中村改造项目涉及的土地、规划、建设、房管等有关手续尽快办理至富诚投资公司；三、由区审计局负责从2012年10月23日起对项目前期投入情况进行全面清理审计，锁定前期投入；四、青义镇政府作为工作责任主体，负责协调推进该项目后续建设，九鼎公司继续按原合同负责项目后续工程建设、投入和工程管理、房屋销售工作；五、由青义镇与九鼎公司共同开设专户，项目的后期投入、支出资金全部进入专户管理，在项目结算后，利润按市委财经领导小组2012年第八次会议纪要精神办理，如项目如现亏损由九鼎公司自行承担。”
2013年9月18日，甲方富诚公司、乙方九鼎公司与丙方青义镇人民政府签订《青义城中村改造（蓝波湾）项目合作协议》。该协议约定“以涪城区价格认证中心测算的项目预期收益报告为依据，按市委财经领导小组2012年第八次会议纪要精神和涪府纪要（2012）54号专题会议精神，该项目的建设模式为：以甲方的名义进行，但整体项目的建设、开发、后期销售等全部实际工作均由乙方整体承包，独立运作，自负盈亏。由九鼎公司支付给富诚公司500万元作为保底固定利润分成。由区审计局及青义镇政府对剩余拆迁资金和广告投入资金进行监管，如结余一并计入利润留给富诚公司，如出现超支由九鼎公司承担。项目实施过程中的相关事宜（包括但不限于前期报建、中期建设、后期销售及资金筹措等）均由乙方负责，其中项目涉及的土地、规划、建设和房管等房地产企业应该办理的手续由乙方以甲方名义办理，丙方负责协调解决项目所涉稳定问题。
还查明，该项目于2013年3月取得《建设用地规划许可证》，于2013年4月取得《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，案涉房屋所占土地的使用权于2013年3月登记到被告富诚公司名下。截止2014年5月，案涉建设项目已通过绵阳市人民政府工程建设项目联合验收工作领导小组办公室组织实施的第一阶段各分项验收，其中于2014年3月26日取得《建设工程质量监督报告》，于2014年4月8日取得《建设工程竣工规划核实合格证》。关于第二阶段竣工验收情况：现已于2014年5月取得《人防工程易地建设认可书》、《建设工程档案验收意见书》，于2014年8月7日取得工程竣工结算备案书，现因未缴纳市政工程配套费未能办理建设工程竣工验收备案证。
上述事实，有商品房买卖合同、预售许可证、收款收据、变更交房日期的函、绵阳晚报公告、联合开发协议、项目合作协议、政府会议纪要及批复、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划核实合格证，以及原、被告的陈述等证据经庭审质证证明，足以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，内容与法不悖，属合法有效的买卖合同，受法律保护，双方当事人应认真遵守合同的约定。原告向被告交付了房购款，被告应按时向原告交付所购房屋。本案中，被告对原告主张的延迟交房事实无异议，双方的主要争议在于被告是否承担合同约定的违约责任。被告辩称延迟交房是因施工过程中政府相关政策发生变化所致，属于不可抗力因素造成违约，应当免责或减责。本院认为，被告所述案涉项目具有灾后重建及城中村改造的特殊性属实，在建设过程中因政府有关政策变化直到2012年底重新确定开发模式致使工期较长也属客观事实，但是政府政策的调整均发生在双方签订买卖合同之前，原、被告于2013年6月签订《商品房买卖合同》约定房屋交付时间和条件并不受之前政策因素的影响。换言之，双方在签订合同后履行买卖合同过程中并不存在政府政策再调整的不可抗力因素，被告在签订合同时应当合理预见其交房的期限。因此，未能按合同约定时间交房的责任在于被告自身，其应依法依约承担责任。因此，被告辩解违约系因不可抗力所致，应免责或减责的意见，与查明的事实不符，不应支持。
关于被告主张即使要支付违约金，也只能计算至被告公告通知原告接房时止的意见。本院认为，被告虽于2014年3月25日在绵阳晚报刊登公告要求业主接房，但至今未取得竣工验收备案证和房屋面积实测报告，合同约定的交付条件尚不具备，原告可以拒绝收房。原告最终于2014年4月22日办理了收房手续，其主张违约金计算至2014年4月22日合法合理，应予支持。
被告在诉讼中提出合同约定的违约金计算标准过高应予降低，本院认为，本案所涉房屋建设项目的整体修建周期较长，其中确实涉及到政府部门有关政策的调整因素，具有特殊性，被告并无违约交房的主观恶意，加之涉及业主较多，综合考量以上因素，为使案件处理更加公平合理，本院参照原告已付房款的资金占用利息损失为依据将原、被告在合同中约定的违约金计算标准降低调整为每日万分之2.1（参照人民币贷款基准利率6%计算130%）。
合同约定交房时间为2013年12月31日，从2014年1月1日起至2014年4月22日共计逾期交房112天，原告已付房款300929元，给合原告的主张和合同约定的违约金标准，本案中被告应承担的违约金金额为300929元×0.00021／天×112天＝7078元。
综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条并参照《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：
一、被告绵阳富诚投资集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐道兵逾期交房违约金7078元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告徐道兵其他诉讼请求。
本案案件受理费50元，由被告绵阳富诚投资集团有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。
审 判 长 黄昌楠
代理审判员 许 珍
人民陪审员 李文涛
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 胡益鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《商品房销售管理办法》中华人民共和国建设部令（第88号）
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。