南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玄民初字第751号
原告陈山，男，1972年2月12日生，汉族。
委托代理人陈林（原告哥哥），男，1969年7月26日生，汉族。
委托代理人屠云翔，江苏玄博律师事务所律师。
被告吉莹，女，1990年4月5日生，汉族。
被告胡正萍（系吉莹母亲），女，1965年2月20日生，汉族。
以上两被告共同委托代理人裴春光、李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。
第三人ＸＸ（原告的弟弟），男，1975年5月1日生，汉族。
原告陈山诉被告吉莹、胡正萍房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2013年11月20日作出判决，驳回了原告的诉讼请求，原告不服，提出上诉，南京市中级人民法院以案件事实不清为由，于2014年3月3日裁定撤销原判决，发回重审。本院受理后，重新组成合议庭，依法追加ＸＸ为第三人，公开开庭进行了审理。原告陈山及其委托代理人陈林、屠云翔，被告吉莹、胡正萍的委托代理人裴春光到庭参加诉讼。第三人ＸＸ经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告陈山诉称：两被告系母女关系。2012年4月6日，第三人ＸＸ伪造原告签名向被告胡正萍出具授权委托书。2012年7月13日，被告胡正萍以原告代理人的身份与被告吉莹签订了《南京市存量房买卖合同》，将原告名下位于南京市玄武区xx园xx号101室房屋过户至被告吉莹名下。两被告主观上存在恶意。故原告诉请判决确认被告胡正萍无权代理原告与被告吉莹于2012年7月13日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；两被告恢复南京市玄武区xx园xx号101室房屋所有权登记于原告名下。
被告胡正萍、吉莹辩称：“陈山”借被告胡正萍74万元，被告胡正萍去要债时，原告家里又冒出另一个“陈山”，双方发生冲突。被告胡正萍合法取得了陈山的授权委托公证书，有权处分陈山名下的房屋。考虑到被告胡正萍的债权加利息及讨债费用，金额基本与陈山名下的房产价值相当，故被告胡正萍采取私力救济手段，将陈山名下的房产过户至被告吉莹名下。即使无权处分，两被告均是无过错的善意第三人，原告主张合同无效，于法无据。原告有重大过错，未保管好自己的身份证和房产证，且在诉讼中有很多虚假陈述。故请求法院驳回原告的诉请。
第三人ＸＸ未应诉。
经审理查明：xxxx年x月xx日，原告陈山与妻子离婚。2011年12月22日，原告与南京市玄武区住房和建设局签订了《南京市直管公有住房买卖契约》约定，由原告购买南京市玄武区xx园xx号101室（建筑面积63.83平方米，以下简称101室）。产权证登记时间为2012年1月10日。
2012年1月18日，“陈山”补办了离婚证一份。补办离婚证时“陈山”在婚姻登记部门进行了现场拍照。审理中，原告称补办离婚证时“陈山”二字均为原告的弟弟ＸＸ所签，照片上的人为ＸＸ，两被告承认照片上的人并非原告。
2012年4月6日，ＸＸ假冒陈山与被告胡正萍签订《借款协议》一份，约定：“陈山”因经营需要，向被告胡正萍借款74万元，此借款以银行汇款和现金形式给付，“陈山”收到借款后应向被告胡正萍出具借条；借款期限自2012年4月6日起至2013年4月5日止，月利率1.8%。当日，“陈山”出具给被告胡正萍借条和收条各一份，载明借并收到被告胡正萍的74万元钱款。2012年4月11日，ＸＸ将101室办理了抵押，抵押给胡正萍，债权数额74万元。
当日，ＸＸ冒名陈山出具给被告胡正萍授权委托书一份，委托被告胡正萍出售诉争房屋，ＸＸ向公证部门提供了陈山的身份证、户口本、房产证、土地证及补领的“陈山”的离婚证（实际上面贴的是ＸＸ的照片），假冒陈山申办了上述《授权委托书》公证。委托权限有：办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；签署买卖合同；办理上述房屋所有权的转移登记手续；收取售房款（包括买方在银行贷款所得的售房款以及修改银行卡密码），指定收款账户；协助买方办理贷款手续及领取新的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；办理相关公证手续；交付房屋；缴纳各类税、费，领取退税或补贴；办理与出售上述房屋有关的其他事宜。委托期限自2012年4月6日至2013年4月6日止。2012年6月，原告将身份证挂失重新补办。2012年7月，被告胡正萍到诉争房屋催要借款与原告发生纠纷，原告的父亲报警，民警将被告胡正萍和原告带至派出所协调处理。胡正萍称当时原告出具其补办的身份证，但是胡正萍不认可其真实性。
2012年7月，原告曾以ＸＸ、胡正萍为被告诉至本院，请求判令ＸＸ以原告名义与胡正萍签订的《借款合同》、《南京市房地产抵押合同》无效。后因胡正萍解除抵押权，将房屋过户给吉莹，该案以原告撤诉结案。
当月，被告胡正萍以“陈山”的委托代理人名义（甲方，卖方）与被告吉莹（乙方，买方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：甲方自愿将101室房屋出售给乙方，乙方自愿买受此房屋；转让价款82万元；乙方于2012年8月18日一次性支付给甲方所有房款；甲乙双方定于2012年7月15日正式交付房屋等。2012年8月20日，被告胡正萍向南京市房产局提交了诉争房屋所有权证、授权委托公证书等材料，以“陈山”的委托代理人名义申请房屋权属变更登记。2012年8月22日，诉争房屋被过户登记于被告吉莹名下。2012年9月7日，被告吉莹将诉争房屋抵押给案外人张长平，并办理了抵押登记手续，债权数额90万元。两被告承认吉莹并未支付购房款，并解释称因ＸＸ借钱未还，被告胡正萍是通过将诉争房屋过户至女儿名下的方式维护自身合法权益。
审理中，被告胡正萍提供2012年4月6日工商银行个人业务凭证证明，胡正萍办理60万元本票一张，收款人为张新亮。胡正萍称其余14万元系现金给付。胡正萍解释称，张新亮系与上手抵押权人孙冬梅同来，被告付款给张新亮，视为偿还了上手抵押，孙冬梅的抵押权才解除，该房又抵押给胡正萍。2014年1月3日，江苏省南京市南京公证处经复查，撤销（2012）宁南证民内字第3504号《授权委托书公证书》。
以上事实由ＸＸ补办离婚证材料、诉争房产登记材料、借款协议书、授权委托书、南京市存量房买卖合同、江苏省南京市南京公证处作出的（2014）宁南证复决字第1号《复查处理决定书》，本院庭审笔录、谈话笔录等证据证实。
本院认为，被代理人对代理人在授权范围内，以被代理人名义实施的民事法律行为承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，因被告胡正萍所持“授权委托书”并非陈山本人签署，陈山并无委托被告胡正萍出售房屋的意思，胡正萍在上门催债公安出警后，应知向其借款及授权者并非陈山本人，在此情形下，胡正萍仍以陈山代理人身份将房屋售予其女吉莹，而吉莹又未按约支付房款。加之，胡正萍、吉莹未能提供证据证明陈山在上述行为实施过程中存有过错。故被告胡正萍代理原告陈山与被告吉莹签订《南京市存量房买卖合同》的行为为无权代理行为，该无权代理行为未经原告陈山追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，被告胡正萍与被告吉莹签订的《南京市存量房买卖合同》对原告陈山不发生法律效力。吉莹不能依据该合同取得涉案房屋所有权，原告要求将涉案房屋恢复登记至原告名下，本院予以支持。
虽然吉莹没有合法依据取得涉案房屋所有权，但已实际办理了房屋所有权变更登记，吉莹以所有权人的身份将房屋抵押给案外人张长平，在无证据证明存在其他导致抵押合同无效的情况下，吉莹与张长平的抵押合同有效，张长平享有涉案房屋抵押权。故应由被告吉莹、胡正萍消除系争房屋的抵押登记，协助原告将诉争房屋所有权恢复登记至原告名下。至于被告胡正萍辩称其与ＸＸ之间有借款关系，应由被告胡正萍另案主张。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第四款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告胡正萍无权代理原告陈山与被告吉莹就南京市玄武区xx园xx号101室签订的《南京市存量房买卖合同》，对原告陈山不发生法律效力。
二、被告胡正萍、吉莹于本判决生效之日起十五日内消除座落南京市玄武区xx园xx号101室房屋的抵押登记，协助原告陈山办理南京市玄武区xx园xx号101室房屋产权恢复至原告陈山名下的手续。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费12000元、诉讼保全申请费5000元，合计17000元，由两被告负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 吴南燕
人民陪审员 吕旦华
人民陪审员 奚幼坚
二〇一五年三月二日
见习书记员 吴 琼