上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终3625号
上诉人(原审被告、反诉原告)：纪友华，女，1955年11月14日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：严乐平，男，1951年10月28日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：倪俊，男，1979年12月25日出生，汉族，住上海市。
上诉人(原审被告、反诉原告)：严纪蓉，女，1983年4月17日出生，汉族�住上海市。
上列四上诉人共同委托诉讼代理人：周志宏，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：龚卫琴，女，1973年1月11日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：王晔，上海申京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张雪，上海申京律师事务所律师。
上诉人纪友华、严乐平、倪俊、严纪蓉(以下简称“纪友华方”)因与被上诉人龚卫琴房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初14885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
纪友华方上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判为支持纪友华方一审的反诉请求；二、诉讼费用由龚卫琴承担。事实和理由：纪友华方要求继续履行合同有法律和事实依据。纪友华方于2016年5月16日才得知被限购的原因系纪友华名下拥有在2003年通过继承取得祖辈遗留的1911年家族共有产权房，且于2016年5月17日与龚卫琴达成一致意见，由纪友华方出售名下上海市延吉五村XXX号XXX室(以下简称“延吉五村房屋”)，解除限购，继续上海市白玉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)买卖合同的履行，龚卫琴对此并无异议，故龚卫琴不符合合同约定的其享有单方解约权的情形。龚卫琴解除合同的函在纪友华方出售延吉五村房屋网签合同之后形成，该解除函应属无效。一审中其所称的曾向他人购房后又解约并向他人承担违约责任亦是恶意造假的，应当查实。故请求支持纪友华方的上诉请求。
龚卫琴辩称，虽然龚卫琴于2016年3月24日配合纪友华方办理了贷款手续，但并不表示其同意对方可以延迟付款。合同明确约定如果纪友�方迟延履约超过十个工作日，龚卫琴享有解约权。按照涉案房屋买卖合同的约定，如果有一方属于限购对象，导致合同无法履行的，另一方可以无条件解除合同。纪友华属于限购对象，产调也早在2016年1月已经完成，其称合同履行过程中双方已达成待其消除购房限制后再继续履约的合意，并非事实。龚卫琴享有合同解除权。在龚卫琴已明确提出解约的情况下，纪友华方仍出售其延吉五村房屋，由此造成的后果则与龚卫琴无关。故不同意纪友华方的上诉请求，要求维持原判。
龚卫琴向一审法院起诉请求：一、确认龚卫琴与纪友华方签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年5月22日解除；二、纪友华方向龚卫琴支付违约金人民币(以下币种均为人民币)600,000元(3,000,000元的20%)；三、诉讼费用由纪友华方承担。纪友华方则提起反诉，请求判令：1、龚卫琴继续履�双方签订的《上海市房地产买卖合同》，于判决生效之日起十日内配合纪友华方办理产权变更登记手续、将涉案房屋交付纪友华方；2、龚卫琴向纪友华方支付违约金690,000元(房屋总价款3,450,000元的20%)；3、诉讼费用由龚卫琴承担。
一审法院认定事实：2015年12月29日，卖售人龚卫琴(甲方)与买受人纪友华方(乙方)就涉案房屋签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为3,000,000元，双方应于2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按照合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；附件三付款协议约定一、首期房价款：乙方应支付首期房价款1,050,000元，其中定金100,000元在签订本合同后转为房款，乙方应于签订本合同当日支付950,000元；二、乙方应支付甲方第二期房价款1,000,000元通过申请贷款方式支付，乙方应于签订本合同后十五日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方，乙方应于该房地产所在地房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合房款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积�配合贷款银行等提供所需材料；三、待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记收件收据当日内，乙方支付第三期房价款940,000元；四、交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方支付甲方尾款10,000元。此外，合同的首部还以特别告知形式明确了本市的购房限购政策以及责任承担。
同日，双方签订《补充协议》，约定乙方应在合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款450,000元，该款应于签订买卖合同当日由乙方直接支付给甲方；此次交易过程中产权的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。
2015年12月28日，纪友华方向龚卫琴支付定金100,000元。12月29日，纪友华方支付房�950,000元。以上共同构成全额首期房价款1,050,000元。12月29日，纪友华方向龚卫琴支付房屋装修补偿款450,000元给龚卫琴。
2016年1月初，双方至交易部门办理了审税手续。
2016年3月24日，纪友华方向银行申请贷款，期间龚卫琴予以了配合。
2016年4月30日前，双方未办理涉案房屋过户手续。
2016年5月17日，龚卫琴得知纪友华因名下有两套房屋而成为限购对象。其中一套为因继承获得的上海市梧桐路XXX号全幢房屋，纪友华为产权人之一，产权登记日期为2003年6月27日，纪友华另有一套与严乐平、严纪蓉共有的延吉五村房屋。
2016年5月21日，龚卫琴向纪友华方发出《解除房屋买卖合同告知函》，认为纪友华方未支付首付款950,000元，也未在2016年4月30日前以现金方式补足第二期房款1,000,000元，逾期已经超过十个工作日，龚卫琴通知纪�华方解除买卖合同。次日，纪友华方收到该函件。
2016年5月22日，龚卫琴、纪友华方通过电话联系，龚卫琴重申了解除合同的意思表示，纪友华方表示已经收到上述函件，希望与龚卫琴进行协商履行事宜，龚卫琴表示可以见面协商。
2016年5月23日，龚卫琴向纪友华方发出《律师函》，基本内容同上述函件，要求纪友华方配合办理网签撤销手续，如能在5月31日前办理则不追究逾期付款违约金，否则通过诉讼方式主张总房价款20%的违约金。
2016年5月25日，龚卫琴、纪友华方短信联系，纪友华方希望与龚卫琴见面协商，龚卫琴同意次日见面协商。双方最终未见面协商。
2016年5月27日，龚卫琴与居间方徐姓工作人员的通话中，龚卫琴自认对于纪友华方逾期办理贷款申请手续是同意并配合的。
一审法院另查明：(一)2016年2月2日，龚卫琴与案外人以及居间方签订买卖合同，龚卫琴向案外人购买上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定过户日期为2016年5月25日，其中一笔1,200,000元应于5月25日前支付。6月2日，三方签订《违约赔偿协议》，约定因龚卫琴未在5月25日前支付1,200,000元，且限购条件限制，无法完成合同，龚卫琴作为违约方赔偿案外人违约金80,000元，另向居间方支付中介费3,000元。(二)为了解决纪友华的限购问题，2016年5月21日，纪友华方与案外人倪亚男就三人共有的延吉五村房屋签订《上海市房地产买卖合同》。2016年6月7日，该房屋产权过户至案外人名下。
2016年6月1日，龚卫琴诉至法院，请求判如所请。纪友华方于2016年7月12日、倪俊于2016年7月13日收到法院送达的诉状副本等材料。诉讼过程中，纪友华方提出反诉，请求判决如其反诉请求。一审中，龚卫琴撤回要求纪友华方支付违约金的诉讼请求，纪友华方撤回要求龚卫琴支付房价款20%的违约金的诉讼请求，并表示如果判决继续履行，可以以现金支付剩余房款1,950,000元，另外自愿补偿龚卫琴损失100,000元。
一审法院认为，龚卫琴与纪友华方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。
就本诉而言，龚卫琴解除买卖合同的理由在于纪友华方存在延期付款及限购问题。首先，虽然纪友华方未按约于签订合同后15日内申请贷款，但在之后贷款申请过程中，龚卫琴予以了配合，相关录音也能印证该事实，故龚卫琴以纪友华方逾期付款为由要求解除买卖合同，理由不成立。其次，根据约定，双方应于2016年4月30日前过户手续，然纪友华属于限购对象，双方事实上无法按约履行过户手续。虽然纪友华方在发生限购问题后及时出售了相关房屋，然最终于2016年6月7日才将限购问题解决，逾期远超十个工作日，龚卫琴按约享有单方解除权。虽然纪友华方辩称对限购一事不知情，但在购房前其理应对自身是否符合购房资格进行核实，买卖合同特别告知也明确了本市的购房限购政策以及责任承担，故对其该辩称意见不予采信。纪友华方另辩称龚卫琴得知纪友华方限购问题后表示谅解，同意继续与纪友华方交易且将自有的延吉五村房屋出售前告知了龚卫琴，龚卫琴表示否认，而相关录音中龚卫琴重申了解除合同的意思表示，纪友华方亦未提供其他证据予以证明其观点，法院对该辩称意见不予采信。综上，对龚卫琴要求解除合同的诉讼请求予以支持。关于合同解除时间，鉴于龚卫琴发出的《解除房屋买卖合同告知函》以纪友华方未支付首付款950,000元及未在4月30日前以现金方式补足贷款金额1,000,000元，该理由与事实不符且不成立，合同解除日期应以纪友华方收到法院送达的诉状副本等材料的最后日期即2016年7月13日为准。因买卖主合同解除，相应的从合同即补充协议同时应予解除。合同解除后，龚卫琴应将已收房款1,500,000元退还纪友华方。龚卫琴撤回要求纪友华方支付违约金的诉讼请求，无不当，应予准许。
就反诉而言，基于上述论述，对纪友华方要求继续履行买卖合同、办理过户手续、交付房屋的诉讼请求不予支持。纪友华方撤回要求龚卫琴支付违约金的诉讼请求，无不当，应予准许。据此，一审法院作出判决：一、龚卫琴与纪友华、严乐平、严纪蓉、倪俊就上海市白玉路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2016年7月13日解除；二、龚卫琴应于判决生效之日起十日内返�纪友华、严乐平、严纪蓉、倪俊房款人民币1,500,000元；三、对纪友华、严乐平、严纪蓉、倪俊的反诉诉讼请求不予支持。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，龚卫琴与纪友华方通过签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》达成以3,450,000元买卖涉案房屋的合意系双方的真实意思表示，与法不悖，可予确认。双方均应恪守履行。近年来，由于本市执行国家对房地产市场实行的严格调控政策，虽然签约但属于限购对象因不能进行房地产交易过户登记而将导致买卖合约无法继续履行，其中购房人尤其应当注意自身是否具有限购的情况。作为涉案房屋买受人的纪友华方，自身负有购房前核实是否符合购房资格的责任。按照合同补充条款的约定，如因违反限售规定，双方同意共同办理解除合同手续。该约定系双方约�的合同解除权，对双方具有约束力。本案中，由于纪友华属限购对象，其实际无法按约办理涉案房屋的交易过户登记手续。纪友华方称双方已达成待其消除购房限制后继续履约的合意，遭龚卫琴否认，纪友华方对其所称并未提供充分确凿的证据，本院难以采信。从双方交涉过程的材料来看，龚卫琴也并无继续履约的表示。按照双方合同约定，纪友华方未按合同及各项附件等约定履行，超过十日的，龚卫琴有权解除合同。虽然纪友华方为解决限购，出售了其名下延吉五村的房屋，但逾期远超合同约定的十个工作日，一审法院据此确认龚卫琴享有合同约定的单方解除权，判令解除双方所签《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是适当的，对其余问题所作的处理亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
�回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,215元，由上诉人纪友华、严乐平、严纪蓉、倪俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年五月十日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……