贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民终字第478号
上诉人（原审原告）黄绍英，女，1965年3月15日生，布依族，个体户，住独山县。
被上诉人（原审被告）中国人民财产保险股份有限公司独山支公司，住所地独山县。
负责人龙明刚，该支公司经理。
被上诉人（原审被告）谭盛琴，女，1980年7月23日生，汉族，个体户，住独山县。
委托代理人陆疆，贵州灵泉律师事务所律师。
上诉人黄绍英与被上诉人中国人民财产保险股份有限公司独山支公司（以下简称人保独山支公�）、谭盛琴房屋买卖合同纠纷一案，独山县人民法院于2015年4月3日作出（2015）独民初字第66号民事判决后，黄绍英不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审审理查明：2014年7月30日，被告人保独山支公司委托人保投资控股有限公司重庆资产管理部委托重庆联合产权交易所（以下简称联交所）挂牌出售位于贵州省黔南州独山县基长镇街上属于被告所有的房屋一栋，该房屋的房产证号为：独房权证基长镇字第72000**号，国有土地使用证号为：独基长镇国用（2002）字第0011号，国土证证载权利人为中国人民财产保险股份有限公司独山县支公司。2014年10月20日，人保投资控股有限公司重庆资产管理部与重庆联合产权交易所集团股份有限公司签订《项目交易服务协议》，由其代为拍卖被告所有的上列房产，服务期从2014年10月30日起至成交之日止。重庆联合产权交易所于2014年11月10日在《贵州都市报》A17版面刊登拍卖人保独山支公司位于独山县基长街上的房产的公告。原告与第三人从报纸上知晓该信息后，均申请参与竞拍并分别交纳8万元保证金，重庆联合产权交易所于2014年11月12日告知原告、于2014年11月17日告知第三人《互联网多次竞价实施方案》。2014年11月24日上午10时，原告与第三人同时在网上参与竞拍。竞拍时，原告出价为410500元，第三人出价411500元。竞拍结束后，被告将房屋出卖给第三人。原告认为自己是承租人，被告出卖房屋未书面通知其参与购买，该行为侵犯了原告的优先购买权，遂提起诉讼。
一审另查明，2000年7月25日，原告与被告签订本案争议房屋的《租房协议》，租期从2000年8月1日至2001年8月1日。租期届满后，原告继续按照租房协议约定的租金交付租金至2012年1月30日，之后，原、被告未签订租赁合同，原告亦未继续交纳租金。但是原告仍在使用争议房屋。
原审原告黄绍英一审诉称：原告从2000年起一直租用被告所有的位于独山县基长街上的办公用房至今，被告未提出任何异议。被告于2014年11月7日在互联网挂牌转让该房，原告于2014年11月16日知晓。2014年11月24日，被告将该房出售给第三人，但事前、事中、事后均未书面通知原告要出售该房屋，原告属于承租人，享有优先购买权，因此被告将房屋出售给第三人的行为侵犯了原告的合法权益，故诉请：1、撤销2014年11月24日被告与第三人达成的房屋买卖行为；2、依法确认原告对被告所有的位于独山县基长街上的房屋享有优先购买权；3、本案诉讼费由被告承担。
原审被告人保独山支公司一审辩称：本公司出卖争议房符合相关法律规定，由于原告出价比第三人低，故将争议房出卖给第三人。因此原告主张的优先购买权不成立，要求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人谭盛琴一审述称：2014年11月24日，原告与第三人在网络竞拍的行为符合法律规定，自己购买房屋的行为并没有侵害原告的优先购买权，要求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为：本案争议的焦点问题是原告主张优先购买权是否予以支持？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定。承租人优先购买权的实现必须同时具备以下三个条件：（1）在租赁合同的存续期间；（2）在同等条件下购买，在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格�付款的期限和方式等等；（3）必须在一定期限内行使。本案中，重庆联合产权交易所受被告委托拍卖争议房屋，在贵州都市报上刊登拍卖公告，报纸的收阅对象是不特定的人，原告和第三人均是从报纸上知晓拍卖争议房屋一事后分别报名参与竞拍，说明被告已在竞拍前合理期限内履行了告知义务。重庆联合产权交易所进行网上拍卖争议房屋时，原告与第三人均为同等条件下的竞买人，由于原告出价比第三人低，最终争议房屋由第三人竞价购买，该网上拍卖程序符合法律规定，故原告对争议房屋具有优先购买权的主张，与优先购买权的第二个条件相悖，故依法不予支持。因为原告的优先购买权的主张不能成立，故其诉讼请求撤销被告于2014年11月24日与第三人达成的房屋买卖行为，没有相应的法律依据，对此依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决：驳回原告黄绍英的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取为150元，由原告黄绍英承担。
一审判决宣判后，黄绍英不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判确认二被上诉人达成的房屋买卖行为无效，确认上诉人有优先购买权。主要上诉理由为：一、一审认定事实错误，使用证据不当。一是被上诉人人保独山支公司作为出租人，其未尽到告知义务，一审以上诉人和其他竞买人从报纸上知晓拍卖争议房屋一事后，分别报名参与竞拍为由，认定出租人在竞拍前的合理期限内履行了告知义务属认定事实错误，被上诉人人保独山支公司并未履行相应义务；二是本案涉讼标的房屋在拍卖成交时，明显低于市场价格，使国有资产流失的事实，上诉人在一审中也通过与被上诉人谭盛琴的电话录音证实该事实，一审未予查清属认定事实不清。二、一审适用�律错误，一是一审对本案的定性不准确，根据本案争议的事实和法律规定，本案应定性为优先购买权侵权纠纷，一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷错误；二是根据相关法律规定，出租人应在拍卖五日前通知优先购买人，但一审仅以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知即认定为尽到通知义务属适用法律错误。同时，该通知的义务人是出租人而非拍卖机构，一审以拍卖机构登报公告的方式认定出租人已履行通知义务亦属适用法律错误；三是一审以绝对同等条件来认定承租人和其他购买人的购买条件，没有考虑上诉人的优先购买权，违反了合同法第二百三十条关于同等条件的规定。三、一审程序违法，一是如前所述，由于本案拍卖部门涉嫌隐情交易，导致拍卖物低于市价落锤成交，致使国有资产流失。人民法院应当中止审理，将案件移交侦查机关侦查。一审却认定拍卖程序合法并以该拍卖行为作为买卖依据属程序错误；二是一审中，二被上诉人先后申请追加拍卖公司作为当事人参加诉讼，一审未予追加且适用简易程序审理本案亦属程序错误。
被上诉人人保独山支公司二审辩称：上诉人的上诉理由不成立，请求二审维持原判。一、被上诉人公司及其委托代理人和联交所在国有资产处置过程中，严格执行相关交易程序，处置符合法律法规的相关规定，应受法律保护。同时，联交所接受被上诉人公司的拍卖委托后，严格执行相关程序，公开挂拍，上诉人因出价低于其他竞买人，造成竞买失败，应自担后果。上诉人所述的所谓侵犯其优先购买权及存在暗箱操作并造成国有资产流失的主张，更属子虚乌有。二、被上诉人公司严格依法履行了通知义务，不存在侵害上诉人优先购买权的行为。根据合同法规定，出卖人对承租人�先购买权的行使仅有通知义务，上诉人也承认，被上诉人公司在2014年10月初即履行了通知义务。根据相关司法解释的规定，出卖人在出卖行为15天前通知承租人即为正当，因此本案不存在妨害上诉人行使优先权的行为。三、上诉人最终未能买得房屋是因为其出价没有其他竞买人出价高，已突破同等价位优先受偿的前提。根据合同法的相关规定，承租人优先购买权是同等条件下的优先权，非同等条件下，承租人不享有优先购买权。本案中由于上诉人出价低于实际买受人，因此其最终不能买得房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，由于作为善意第三人的买受人已购得租赁房屋并已经办理登记手续，作为承租人的上诉人再主张优先购买房屋，人民法院应不予支持。
被上诉人谭盛琴二审�称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。一、一审定性准确，程序正确。一是一审适用合同法第二百三十条审理本案，定性准确，本案属承租人优先购买权纠纷，案由不影响案件的审理；二是一审适用简易程序审理本案并未违反相关司法解释的规定，同时本案在一审过程中，上诉人也未就一审适用程序提出异议，因此本案一审适用简易程序并无不当；三是上诉人主张本案涉及隐情交易，认为一审法院应中止案件审理并移送侦查机关侦查，其理由不成立。上诉人仅凭主观臆断，在没有证据向司法机关提交证明其主张的情况下，有诬陷被上诉人的嫌疑。被上诉人作为守法公民，通过媒体获悉房屋拍卖信息并参加竞拍，被上诉人的竞拍行为是合法的，应受法律保护。二、上诉人主张其优先购买权受损与事实不符。一是上诉人获知房屋拍卖信息并报名参加竞拍，其已享有参加竞买的权利；二是上诉人出价低于成交价，由于价格差异，条件不同等，因此其无权主张同等条件下的优先权；三是上诉人强调其不懂电脑操作，导致竞拍失败，但却在上诉状中叙述了自己网拍的过程，因此其主张不懂电脑操作的理由不成立，且网络拍卖公开，对每个竞拍人都是机会条件公平，与是否懂得电脑操作无关。三、上诉人与被上诉人公司于2000年7月25日签订《租房协议》，租期从2000年8月1日至2001年8月1日，期满后被上诉人公司继续收取租金至2012年1月30日，此后双方未再签订租赁协议，上诉人也未再缴纳租金，被上诉人公司也未催缴租金，据此，双方租赁合同随时可终止，承租人没有优先购买权。
经本院审理，二审查明事实与一审查明事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案的争议焦点主�有二，一是上诉人黄绍英的优先购买权是否得到保障；二是被上诉人人保独山支公司与被上诉人谭盛琴的房屋买卖合同的效力如何认定。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，据此，我国法律规定承租人行使优先购买权须具备两个条件，一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是须承租人以“同等条件”表示购买。从上述法律规定可知，承租人优先购买权是形成权，因此不能将出租人是否履行通知义务作为承租人行使优先购买权的条件。主要理由如下，如果出租人不履行通知义务是承租人优先购买权的行使条件，那么势必造成出租人一旦履行通知义务，在通知确定的时限内不行使，承租人就不能再行使优先购买权的情况；如果出租人履行通知义务是承租人优先购买权的行使条件，那么在出租人不为通知，承租人自行得知出租人出卖信息的情况下，承租人同样不能行使优先购买权。很显然，这两种情况对承租人来讲都是不公平的。所以出租人的通知不能作为承租人行使优先购买权的条件。
针对第一个争议焦点，如上分析，承租人优先购买权制度的设立，其目的是保障承租人在同等条件下的优先购买权。本案中，上诉人承租被上诉人人保独山支公司的房屋，租金交至2012年1月，但仍在使用争议房屋，因此在双方尚未解除房屋租赁合同前，双方仍存在房屋租赁关系。因此认定上诉人的优先购买权是否得到保障是是否支持上诉人诉求的关键。首先，从上诉人提供的证据分析，2011年、2012年5月上诉人便知晓人保独山支公司对其承租的房屋有出卖的意愿，说明其已知悉承租房将要出卖的事实；其次，根据人保投资控股资产管理部与重庆联交所订立的《项目交易服务协议》，产权单位已委托联交所发布转让信息，上诉人从媒体上获悉联交所的拍卖公告后，报名参与竞拍并办理竞拍的相关手续，表明了上诉人作为承租人，其已从程序上参与了承租房屋的竞买；再次，由于在竞买过程中，上诉人因出价低于成交价而竞拍失败，但从承租人优先购买权的法律规定和制度设立的目的来看，上诉人的承租人优先购买权并未受到损害。上诉人未能买受成功的原因是由于出价低，因此在一定时间内又不有效的主张同等条件的优先，导致出价高的竞买人成交后在办理相关法律手续和签订合同的情况下，已办理房屋产权过户手续。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优�购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”的规定，故对上诉人关于其承租人优先购买权受损并主张对房屋优先购买的上诉主张，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，被上诉人谭盛琴通过获知拍卖机构发出的拍卖房屋公告而参加网络竞拍，其竞拍行为符合规程，在竞拍成功后，依照规定交纳购房款项及费用，并与出卖人签订《房屋买卖合同》并依法办理房屋产权过户手续，该合同系买卖双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，当属有效合同。上诉人主张拍卖行为违反相关法律规定，但并未提供相应的证据证实其主张，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，由于举证不能，故上诉人应承担举证不能的不利后果。因此对上诉人关于被上诉人人保独山支公司与被上诉人谭盛琴签订的《房屋买卖合同》无效的上诉主张，本院亦不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不充分，对其上诉主张，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人黄绍英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 国 红
代理审判员 王 开 恒
代理审判员 万 青
二〇一五年七月十五日
书 记 员 �敏捷