广东省湛江市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤08民终1859号
上诉人（一审原告）：叶向东，男，汉族，1971年10月19日出生，住广东省湛江市市辖区。
被上诉人（一审被告）：湛江东海岛经济开发区万盛电器商店。住所地：湛江东海岛经济开发区东山海天路**号之一内。
负责人：谭霞燕，经理。
原审第三人：陈小霞，女，汉族，1985年12月30日出生，住湛江开发区。
上诉人叶向东因与被上诉人湛江东海岛经济开发区万盛电器商店，原审第三人陈小霞确认合同有效纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2016）粤0891民初1083号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
叶向东上诉请求：撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2016）粤0891民初1083号民事裁定，指令广东省湛江经济技术开发区人民法院对本案进行审理。事实和理由：关于法律适用问题，出租人（第三人）、买受人（原告）、承租人（被告）三方具有直接的利害关系，承租人不得以租赁合同相对性问题对抗。其基于《投资合股协议书》、《投资合股补充协议》、《物业租赁合同》提起本案的诉讼，诉请的理由不仅限于其与第三人陈小霞签订的《投资合股协议书》、《投资合股补充协议》，其中关于确认陈小霞与被上诉人湛江东海岛经济开发区万盛电器商店签订的《物业租赁合同》生效，应履行支付租金的合同义务的诉讼请求符合法律关于起诉条件的相关规定，应对该诉讼请求进行实体审理。
湛江东海岛经济开发区万盛电器商店书面答辩：上诉人叶向东的上诉没有事实根据。一、没有任何证据证明上诉人叶向东买受该房屋，而第三人陈小霞是该房屋的承租人，第三人陈小霞与答辩人是转租房屋法律关系，因此，上诉人叶向东与该房屋的权属以及租赁都没有任何法律利害关系。二、上诉人叶向东与第三人陈小霞是否恶意串通签订《投资合股协议书》、《投资合股补充协议》存疑。即使签订也只在他们之间产生权利义务法律关系，与答辩人无任何法律关系。上诉人叶向东与第三人陈小霞签订合股协议与第三人陈小霞与答辩人签订房屋转租合同是两个不同的法律关系，根据合同相对性的法律原则，上诉人叶向东无权据此向答辩人主张权利。
叶向东向一审法院起诉请求：一、确认陈小霞以其与原告共有的物业与被告签订的《物业租赁合同》（2012年7月8日签订）有效；二、责令被告向原告支付2015年7月30日至2016年7月30日上述物业租金总额452640元的28%，即126739.2元，起诉后的租金，被告每月按合同规定的租金支付时间、标准及原告28%的股权计算租金并向原告支付。
一审法院认定事实：叶向东向该院提出诉讼请求的事实和理由：2012年3月1日，第三人陈小霞作为承租方（乙方）与案外人王伟明、王悦、杨丽明三人作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方出租房屋给乙方，该房屋座落于湛江经济技术开发区东山镇××号，前楼一幢三层，建筑面积约1600平方米，后院空地约800平方米。租期为20年，即从2012年5月30日至2032年5月30日。20年租金200万元。于2012年3月1日前付清全部租金。2012年3月6日，原告与第三人签订《投资合股协议书》，双方以投资合股的方式租赁上述房屋。合股期限为20年，即从2012年5月30日至2032年5月30日。对出资额上述合同第三条规定，合伙人甲陈小霞以现金方式出资，计人民币170万元，合伙人乙叶向东以现金方式出资，计人民币30万元。2012年3月12日陈小霞向叶向东出具现金30万元的收据，注明该笔资金是共同合租王伟明房屋之用（即是股金）。2013年4月29日，原告与第三人签订《投资合股补充协议》，对于租赁房屋扩建事宜上述补充协议第一条规定，合伙人在后院空地加建钢筋混凝土结构房屋二层，建筑面积为1842.68平方米，钢结构房屋一层建筑面积901.98平方米，前楼三层房屋的改造，改装以及其他附属设备等工程，经双方核算投资合计人民币182.5万元。原租赁前楼房屋三层及后院空地租金人民币200万元，两项合计投资人民币382.5万元。对出资额及比例上述补充协议第三条规定，陈小霞、叶向东以现金出资加建后院房屋及前楼三层房屋的改造、改装以及其它附属设备等工程出资合计人民币分别为105.4万元、77.1万元，原租赁前楼三层房屋及后院空地出资陈小霞、叶向东分别为170万元、30万元，陈小霞、叶向东两项出资额总计分别为275.4万元，107.1万元，陈小霞占总物业投资总额72%股权，叶向东占总物业投资总额28%股权。对于利润分配上述补充协议第四条规定，房屋每次出租必须经股东商量决定租金，不得私自出租，每次所收租金按出资比例进行分配。2012年7月8日，陈小霞与被告签订《物业租赁合同》，将与原告合股租得的上述房屋物业中的一、二、三楼面积约820平方房屋租给被告用于商业经营，租期20年，从2012年7月1日至2032年5月30日。对于租金上述《物业租赁合同》第三章规定，从2012年8月21日起计算，每月每平方米的租金为人民币46元，从2015年8月21日起，以上年月租金为基数，每隔二年每平方米租金递增15%。综上所述，涉案的出租物业，原告占28%股权，第三人占72%股权，由于最初的《物业租赁合同》是第三人与被告签订的，被告应向第三人履行义务。鉴于涉案租赁物业是原告与第三人的共有物业，原告享有28%股权，被告应当向原告支付2015年7月30日至2016年7月30日的上述物业租金总额452640元的28%，即126739.2元。起诉后的租金被告每月按合同规定的租金支付时间，标准按租金总额计算28%支付给原告，为此，请求法院尽快判决。
一审法院认为，《物业租赁合同》的缔约当事人为被告与第三人，原告叶向东与被告之间并不存在合同关系，而亦无证据显示第三人已将合同的权利义务让与原告，根据合同相对性原则，原告无权主张合同权利。此外，原告虽然主张其根据与第三人陈小霞签订的《投资合股协议书》享有涉案租赁物业的使用权，但陈小霞没有出庭应诉，亦没有提供书面答辩及证据，该院无法确认该份协议书的效力。即使原告叶向东确实与第三人陈小霞签订了《投资合股协议书》，但这仅是原告与第三人之间的内部约定，被告对此并不知情，现被告也不认可该份协议书，故对被告不产生约束力，原告只能依据《投资合股协议书》向第三人陈小霞主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告叶向东的起诉。
本院认为：本案系确认合同有效纠纷。上诉人叶向东向一审法院起诉请求确认陈小霞以其与上诉人叶向东共有的物业与被上诉人湛江东海岛经济开发区万盛电器商店签订的《物业租赁合同》（2012年7月8日签订）有效，理由为根据其与第三人陈小霞签订的《投资合股协议书》享有涉案租赁物业的使用权。但第三人陈小霞没有出庭应诉，也没有提供书面答辩及证据，被上诉人湛江东海岛经济开发区万盛电器商店也不认可该投资协议书，故人民法院无法确认该份投资协议书的效力。而《物业租赁合同》的缔约当事人为被上诉人湛江东海岛经济开发区万盛电器商店与第三人陈小霞，上诉人叶向东与被上诉人湛江东海岛经济开发区万盛电器商店之间并不存在合同关系，也无证据显示第三人陈小霞已将租赁合同的权利义务让与上诉人叶向东，根据合同相对性原则，上诉人叶向东主张《物业租赁合同》的权利并无相关当事人认可的事实依据。
综上，上诉人叶向东的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 张志强
审判员 陈湛雅
审判员 李常红
二〇一六年十二月八日
书记员 黎锦宁
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理：
（一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的；
（二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的；
（三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的；
（四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。