广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1721民初2171号
原告（反诉被告）：阳江金开源养殖开发有限公司，住所地：广东省阳西县溪头镇白水村。
法定代表人：苏永福，该公司总经理。
委托诉讼代理人：冯友欢，该公司员工。
委托诉讼代理人：曾庆波，广东漠阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张杏伦，男，1980年4月12日出生，汉族，住广东省阳春市，
委托诉讼代理人：陈惠婵，广东丽日律师事务所律师。
原告阳江金开源养殖开发有限公司诉被告张杏伦租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江金开源养殖开发有限公司的委托诉讼代理人冯友欢、曾庆波，被告张杏伦及其委托诉讼代理人陈惠婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳江金开源养殖开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产及生产设施交还给原告；2、被告按合同约定向原告支付拖欠的租金380000元；3、被告赔偿原告因履行合同而造成的损失200000元；4、被告立即返还原告的营业执照、代码证书、国地税务登记证、排污许可证、饲料生产企业审查合格证共5套证件原件；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月30日，原、被告签订《饲料厂出租合同》，将原告的办公楼、生产车间和设施出租给被告使用，租金为每年380000元，租期五年，即从2014年12月5日起计至2019年12月4日止。合同签订之日，原告将办公楼、生产车间和设施交付被告使用。同时被告以办理其生产证件为由，将原告的营业执照、代码证书、国地税务登记证、排污许可证、饲料生产企业审查合格证共5套证件原件取去。原告为履行本合同，额外支付了443585.56元电费。被告自使用原告的办公楼、生产车间和设施后，一直没有依约支付租金，也没有将上述5套证件返还原告，已构成根本违约。原告多次要求被告支付租金及返还证件，被告都以各种理由予以推辞。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告张杏伦辩称，一、被答辩人请求答辩人支付租金及违约金没有理据，请求法院予以驳回。本案中并非答辩人违约，而是由于被答辩人隐瞒其供电变压器因欠费而被供电部门停止供电的事实，造成答辩人一直无法对厂房投入生产，被答辩人不应收取该厂房租金，并应按合同约定承担违约责任。双方在签订租赁合同后，答辩人按照合同约定代被答辩人办理该厂用电重新开户申请，但由于被答辩人隐瞒其原来厂内供电变压器因欠费达30多万元的事实，造成供电部门作出停止用电的处理，并要求其缴清所欠电费后才能对该厂重新开户。为欠电费事宜，被答辩人也多次与供电部门协商，后达成还款协议，但也由于被答辩人不按协议履行，所以一直无法供电，按照阳西法院（2015）阳西法民初字第685号关于供电局诉被答辩人拖欠电费的判决中，被答辩人辩称“签下2014年3月18日《分期缴纳电费承诺函》后从2014年1月1日起分十期缴纳所欠电费，被答辩人又交了五期的电费后，供电局还是没有供电，之后由于经营不善，钱还不上”，实际上，被答辩人一直没有按其与供电局签订的协议履行还款责任，供电局也一直未对被答辩人恢复供电。在此期间，由于无法供电，答辩人一直无法使用厂房，答辩人租用该厂房加工饲料的合同目的也无法实现，被答辩人请求答辩人支付租金是没有理据的。由于被答辩人未能按时供电给答辩人使用该厂房，其行为已违约，其应按合同约定承担相应的违约责任，即按合同约定被答辩人应赔偿20万元违约金给答辩人，并承担因此造成答辩人损失的全部责任。二、被答辩人未经答辩人同意，也未告知答辩人的情况下，私自将厂房另租他人，被答辩人行为已严重违约，其不但要承担违约责任，还应赔偿答辩人全部损失。该合同在履行过程中是由于被答辩人隐瞒拖欠电费而引起的，并且造成答辩人一直没有对该厂进行使用，答辩人在履行合同中并没有违约，被答辩人请求解除合同没有理据。由于被答辩人已违约在先，但答辩人一直到没有追究被答辩人的责任，并采取积极的补救措施，协助被答辩人处理其与供电局的关系，被答辩人在缴清所欠电费后，答辩人重新代被答辩人厂房报装了变压器后，被答辩人未经答辩人同意，也未告知答辩人的情况下，私自将厂房另租他人，被答辩人行为已严重损害答辩人的合法租赁权，不但造成答辩人代被答辩人支付报装变压器的损失，还造成答辩人购置的机械设备及对厂房前期施工的损失达100多万元的损失。综上所述，由于被答辩人未能按合同供电给答辩人使用租赁厂房，在答辩人代被答辩人办理好安装变压器后被答辩人又单方终止合同，将厂房另租他人，造成答辩人一直都未有使用该厂房，被答辩人应按合同约定承担违约责任并赔偿答辩人投入的损失。故被答辩人请求答辩人支付租金、违约金理据不充分，请求法院予以驳回。
被告张杏伦向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还租金150000元给反诉原告；2、反诉被告支付违约金200000元给反诉原告；3、反诉被告支付代为报装变压器费用62000元及代为支付电费32000元给反诉原告；4、本案诉讼费、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2013年6月30日，反诉原告与反诉被告签订《饲料厂出租合同》，约定：由反诉被告出租位于阳西县湖景北路的金开源阳西饲料厂给反诉原告，合同期限五年，自2014年1月1日起至2018年12月30日止，租金每年380000元，押金100000元；反诉被告委托反诉原告负责饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电；在经营期间如果反诉被告终止合同，须赔偿反诉原告人民币200000元，并赔偿反诉原告投入生产的所有损失。合同签订后，反诉原告按合同约定支付租金150000无给反诉被告，但反诉被告隐瞒其厂仍然拖欠供电局电费达30多万元的事实，造成供电部门作出对该厂停止用电的处理，并要求其缴清所欠电费后才能对该厂重新开户。为欠电费事宜，反诉被告也多次与供电部门协商，后达成还款协议，但也由于反诉被告不按协议履行，所以一直无法供电，反诉被告故意隐瞒其厂仍拖欠电费的事实，造成反诉原告一直无法使用该厂房，反诉被告的行为已构成违约。另在反诉被告缴清供电部门拖欠电费后，反诉原告还未曾对该厂进行使用，反诉被告未经反诉原告协商同意，单方终止租赁合同，并将厂房另租他人，将答辩人已报装好变压器变更名称，反诉被告的行为已构成根本违约，并已违反合同约定。因此，反诉被告除按合同约定承担违约责任赔偿200000元给反诉原告外，还应赔偿反诉原告的损失，包括反诉原告代反诉被告报装变压器的损失62000元及代支付电费32000元，同时，反诉被告在签订合同同时支付收取反诉原告的租金150000元也应予以返还给反诉原告。至于反诉原告在租赁厂房期间的生产投放损失待反诉原告收集证据后再另行请求。为保护反诉原告的合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院予以支持。
原告阳江金开源养殖开发有限公司针对被告张杏伦的反诉请求辩称，一、答辩人并没有实质收到反诉原告15万元租金，反诉原告该诉称故意隐瞒了事实，误导法庭。二审审理时，两方都提交相关证据，涉及该事实。答辩人提交了两份收据，该两份收据是答辩人与反诉原告相互书写15万元的收据以抵销双方付款的事实。对此事实，二审对此组织质证及详细审理查明。这15万元租金反诉原告是无现金实际交付的，答辩人同意用于抵销15万元办证费用。但由于反诉原告至今未办证，并卷走答辩人证件离场，按理应返还给答辩人，但由于是在租金抵销的，故应认定反诉原告未实际支付租金。二、答辩人并无违约，也无隐瞒变压器欠费停电的事实，反诉原告完全不顾事实的说法。反诉原告租赁答辩人厂房时，已实地察看，签协议时已知道，所以双方在签订《饲料厂出租合同》第五条约定，“……甲方委托乙方在承租前负责对：饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电，……“，但因反诉原告不守约，没有处理，答辩人只好与阳西县供电局协商，在2014年3月18日向阳西县供电局出具《分期缴纳电费承诺书》，双方达成协议，承诺所欠电费分10个月缴清，答辩人按期支付，答辩人有缴交电费的凭证。电费根本就不是反诉原告支付的。如果是反诉原告支付的，应有人签名或汇款应有汇款单。这些事实答辩人均提交相关证据，二审也审查了。三、双方签订合同时并没有也不可能包括变压器所产生的费用，该变压器已开通并交付反诉原告使用。在使用过程中，反诉原告根据其需要，在2014年4月8日以其公司阳江市华顺环保科技有限公司的名义作用电担保，并向阳西县供电局申请报装了新变压器，户名是1700241372，又自己委托汕头公司作线路改造安装，答辩人不予干涉已经算了。为此，反诉原告自己变更变压器所产生的一切费用应由其自行承担，这与答辩人无关。四、答辩人是在反诉原告拖欠租金不交，又擅自搬离所租赁厂房，并将答辩人租给其物品擅自搬走，带走答辩人各类证件，损害答辩人合法权益的情形下予以起诉的。答辩人多次要求反诉原告支付租金及返还证件，反诉原告一次次以各种理由推诿。其行为已严重损害了答辩人合法权益，于是答辩人起诉反诉原告，在一审法院于2015年12月21日作出一审判决后，反诉原告的公司依然运作，然而在上诉后于2016年2月24日上午，反诉原告公司突然搬离了，并搬走属于答辩人的机械设备。为此答辩人予以向公安机关报案，目前该案在侦查中。这是反诉原告违反双方签订的合同，致使答辩人未能收益租金，根据合同法规定，反诉原告应承担违约责任，交付租金及证件。其他物品待公安机关侦破后起诉或另行起诉。以上答辩人意见，恳请法院驳回反诉原告的诉请，维护答辩人的合法公益。
本院经审理认定事实如下：2013年6月30日，原告阳江金开源养殖开发有限公司（甲方）与被告张杏伦（乙方）签订一份《饲料厂出租合同》。合同约定，原告将其隶属的坐落于阳西县城××路的阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂出租给被告用于加工生产饲料，其中饲料厂包括钢筋混泥土办公楼一栋二层（二楼一套间留甲方自用），钢结构彩瓦生产车间及员工宿舍各一栋，时产2吨对虾饲料生产线一条及其相连配套设施等；租赁期限为五年（从2014年1月1日至2018年12月30日），每年租金380000元；押金100000元；合同签字之日甲方支付租金380000元和押金100000元，下一年租金在前一年的新历12月1日前付清。第二年租金如有违约，甲方有权终止合同，并没收乙方押金作为赔偿甲方的损失；租赁期间，甲方定时对生产线、房屋及附属设施检查，乙方承租前对生产车间、员工宿舍的彩瓦进行检修，如因使用甲方原有的生产设备需更换或添加配件，煱炉内外部件、车间内外的消防设施的检修，改造和安装供电线路由配电房至生产线整个车间、办公楼、员工宿舍等而产生的一切费用由乙方承担。合同期满及乙方中途退出甲方不给予乙方任何补偿，原有生产线更换或添加的设施全部归甲方，乙方新增加的生产设备归乙方所有；甲方委托乙方在承租期前负责对饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电，并负责办理变更及年审如下证件：1、金开源公司营业执照变更增加经营范围；2、年审及变更饲料厂：营业执照、代码证书、国地税务登记证、排放污染物许可证、消防审批、煱炉内外检测、饲料生产企业审查合格证、企业用工手册等，所有证件办理的费用150000元由甲方承担。如乙方不能全部办理好，甲方将不负担一切费用；乙方租赁期内可自行按生产需要增加生产设备，并负责饲料厂所有证件的年审及每月至国、地税办理申报手续，并承担所应缴交的全部费用；饲料厂每月电费及其他费用，乙方应按时到各部门自行支付；乙方经营期间所有经济项目、债务、工人和外来人员的安全事故与甲方无关，在承包前甲方任何债权、债务与乙方无关；租赁期满后，乙方交清相关杂费、清理完毕，并在生产设备及其相连配套设施均无损坏的情况下，甲方退还押金给乙方，本合同终止；乙方有下列情况之一的，甲方可终止合同，负责赔偿违约金200000元。1、擅自将承租的饲料厂转让的，如需转让必须甲方同意；2、利用饲料厂进行违法活动的；3、未经甲方同意故意损坏承租房屋、生产线设配及其他相连设施的。如甲方经营期内提出终止合同须赔偿乙方200000元，并赔偿乙方所投入生产后所造成的一切损失。合同签订后，原告依约将被告租赁的厂房、生产设施等交付给被告使用，另将本公司所持有的阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂《营业执照》正、副本、《组织机构代码证》正、副本、《税务登记证》正、副本（证号：粤国税字441721764927797号、粤地税字441721764927797号）、《排放污染物许可证》正、副本、《饲料生产企业审查合格证》原件（编号：粤饲审（2008）14003）等证照交给被告张杏伦负责办理年审及变更手续，并由被告立下收件清单一份交由原告收执。合同签订当日，原告立写收到被告交付租金150000元的收据，而被告也立写收到原告交付的办理涉案厂房有关证照年审的费用150000元的收据，但双方当时并未实际交付相应的款项，相互书写150000元的收据仅是用以抵销双方付款的事实。
庭审中，被告主张其以阳江市华顺环保科技有限公司的名义为涉案厂房重新报装400KVA变压器和委托他人对线路进行改造安装并为此支付了报装费用62000元。另外，被告主张其因涉案厂房尚拖欠供电部门的电费而代原告支付了电费32000元。原告在庭审中承认涉案厂房因拖欠电费已在被告租赁前被停电，并认为被告在签订合同时知道停电的事实，但在2014年4月14日已恢复供电，故双方口头约定租金由合同约定的2014年1月1日变更为2014年12月5日起计算。被告对原告主张其在签订合同时知道停电及变更租金起算时间等事实予以否认。
另查明，原告阳江金开源养殖开发有限公司是独立的企业法人，阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂属港商投资企业分支机构，系阳江金开源养殖开发有限公司的隶属企业。本案起诉前，原告因其案涉厂房用电拖欠2009年5月12日至2012年6月有14日期间的电费被广东电网有限责任公司阳江阳西供电局起诉，案经本院审理并作出（2015）阳西法民初字第685号《民事判决书》，判令阳江金开源养殖开发有限公司支付电费159586.66元及违约金。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合本案案情及需要判决的事项归纳如下焦点：一是原告的本诉请求应否支持；二是被告的反诉请求应否支持。
一、关于原告的本诉请求应否支持的问题。
（一）原告请求解除其与被告签订的租赁合同，法院应否支持。原告阳江金开源养殖开发有限公司与被告张杏伦于2013年6月30日签订的《饲料厂出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的强制性规定，该合同属合法有效，双方应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已依约将涉案厂房和生产设施以及公司的营业执照等证照的正、副本原件交付给被告，但被告并未在合同签订时依约向原告支付第一年租金380000元和押金100000元。庭审中，被告辩称其在签订合同当日已经原告同意先支付租金150000元和先不交押金，余下部分租金和押金待以后慢慢支付，原告对此不予认可，被告亦未能举出相应的证据加以证明。因此，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告无正当理由未支付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，现原告请求解除其与被告张杏伦于2013年6月30日签订的《饲料厂出租合同》，符合法律规定，本院应予支持。
（二）被告是否应按合同约定支付拖欠的租金380000元给原告。合同签订时，原告立写收到被告交付租金150000元的收据，而被告也立写收到原告交付的办理涉案厂房有关证照年审的费用150000元的收据，但双方当时并未实际交付相应的款项，相互书写150000元的收据仅是用以抵销双方付款的事实，本院对该事实予以确认。根据合同约定，被告理应在合同签订时即向原告支付第一年租金380000元。但本案中被告在合同签订时并未依约支付租金给原告，故原告请求被告支付第一年尚拖欠租金380000元，依法应予支持。对于被告立写收到原告交付的办理涉案厂房有关证照年审的费用150000元，因该款项亦未实际交付，故被告无须退还给原告。被告如因办理涉案厂房有关证照年审或变更手续实际支出了费用，其可依据合同的约定另行向原告主张权利。
（三）被告是否应予赔偿给原告因履行合同而造成的损失200000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原告无证据证实其因被告违约行为所遭受的实际损失，而被告拖欠租金的违约行为并不符合合同约定的赔偿损失的情形，故原告请求被告赔偿损失200000元，理据不足，本院不予支持。
（四）被告是否应予返还涉案厂房和生产设施以及《营业执照》正、副本、《组织机构代码证》正、副本、《税务登记证》正、副本、《排放污染物许可证》正、副本、《饲料生产企业审查合格证》原件给原告。依前所述，本院已对原、被告签订的《饲料厂出租合同》依法予以解除。现原告请求被告返还所租赁的财产（包括位于阳西县城××路的金开源阳西饲料厂二层办公楼一栋，钢结构彩瓦生产车间及员工宿舍各一栋，对虾饲料生产线一条及其相连配套设施等）和返还《营业执照》正、副本、《组织机构代码证》正、副本、《税务登记证》正、副本、《排放污染物许可证》正、副本、《饲料生产企业审查合格证》正、副本原件，合法合理，本院应予支持。
二、关于被告的反诉请求应否支持的问题。
（一）反诉被告（本诉原告）应否返还租金150000元给反诉原告（本诉被告）。依前所述，被告张杏伦在签订合同当日并未实际交付租金150000元给原告。因此，被告反诉要求原告返还租金150000元，理据不足，本院不予支持。
（二）反诉被告（本诉原告）应否支付违约金200000元给反诉原告（本诉被告）。本案中，被告以原告提前终止合同属违约为由反诉要求原告赔偿损失200000元，但被告并未能举证证明双方在合同履行过程中原告有存在提前终止合同的事实，故本院对该反诉请求不予支持。
（三）反诉被告（本诉原告）应否支付反诉原告代为报装变压器费用62000元及代为支付电费32000元给反诉原告（本诉被告）。根据合同约定，原告阳江金开源养殖开发有限公司委托被告张杏伦在承租期前负责对饲料厂400千瓦变压器及线路安装至配电房内保证其正常供电。但被告张杏伦却在合同履行过程中自行以阳江市华顺环保科技有限公司的名义重新报装400KVA变压器并委托他人对线路进行改造安装，故被告张杏伦反诉要求原告阳江金开源养殖开发有限公司支付报装费用62000元，理据不足，本院不予支持。由于涉案厂房尚拖欠供电部门的电费未缴已被停电，而被告张杏伦为了恢复正常供电而代为原告缴交了拖欠的电费32000元，该事实有原告提供的电费发票原件等予以证实，应予认定。因此，被告张杏伦反诉请求原告支付代为缴交的电费32000元，依法应予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告阳江金开源养殖开发有限公司与被告张杏伦于2013年6月30日签订的《饲料厂出租合同》；
二、限被告张杏伦于本判决生效之日起十日内支付租金380000元给原告阳江金开源养殖开发有限公司；
三、限被告张杏伦于本判决生效之日起十日内返还坐落于阳西县城湖景北路的阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂二层办公楼、钢结构彩瓦生产车间及员工宿舍各一栋和对虾饲料生产线一条及其相连配套设施给原告阳江金开源养殖开发有限公司；
四、限被告张杏伦于本判决生效之日起十日内返还阳江金开源养殖开发有限公司阳西饲料厂名下的《营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》（证号：粤国税字441721764927797号、粤地税字441721764927797号）、《排放污染物许可证》、《饲料生产企业审查合格证》原件（编号：粤饲审（2008）14003）给原告阳江金开源养殖开发有限公司；
五、限反诉被告阳江金开源养殖开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付代缴电费32000元给反诉原告张杏伦；
六、驳回反诉原告张杏伦的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9600元，由原告阳江金开源养殖开发有限公司负担4300元，被告张杏伦负担5300元。反诉费3980元，由反诉原告张杏伦负担3380元，反诉被告阳江金开源养殖开发有限公司负担元600元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 曾纪雄
人民陪审员 刘新喜
人民陪审员 陈健玲
二〇一七年六月十六日
书 记 员 叶文斌