山东省莱西市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西商初字第1218号
原告青岛银行股份有限公司莱西支行。
负责人盖波，该支行行长。
委托代理人于洪涛，系该支行工作人员。
委托代理人史玉艳，系该支行工作人员。
被告青岛吉通工程有限公司。
负责人李兆华，该公司总经理。
委托代理人胡秀萍，莱西天使法律服务所法律工作者。
被告高玉胜。
原告青岛银行股份有限公司莱西支行（以下简称青岛银行莱西支行）与被告高玉胜、青岛吉通工程有限公司（以下简称吉通公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王子豪独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于洪涛、史玉艳，被告吉通公司委托代理人胡秀萍到庭参加诉讼，被告高玉胜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告青岛银行莱西支行诉称，2013年10月14日，被告高玉胜与原告签订了编号为青岛银（80260）个房借字（2013）第（0550）号的个人购房担保借款合同，约定，1、原告向被告发放房屋按揭借款人民币175000元，期限自2013年11月15日起至2028年10月14日止，用途为购置位于莱西市梅山路X号X栋X单元x户的商品房；2、被告高玉胜以其所购商品房作为本笔借款的抵押担保；3、由被告青岛吉通工程有限公司对上述借款承担连带责任保证，保证期间为自合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权证明交由贷款人收执之日止。上述合同签订后，原告与被告于2013年5月27日就抵押房产办理了预购商品房抵押预告登记（截止起诉之日，涉案房产尚未办理房屋产权证书）。2013年11月15日，原告依约向被告发放了借款175000元，还款方式为按月等额本息还款，到期日为2028年10月14日。因被告高玉胜无力还款，现上述借款自2015年6月起出现逾期。截止2015年11月22日，被告高玉胜尚欠原告剩余借款本息共计人民币168442.42元。原告经多次催讨，未果。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、原被告签订的个人购房担保借款合同提前到期，被告高玉胜立即向原告偿还借款本金人民币163323.61元、利息人民币4926.02元及罚息人民币192.79元（含复利）共计人民币168442.42元（截止2015年11月22日）及至借款本息清偿之日止的全部利息；2、判令被告青岛吉通工程有限公司对上述债务承担连带保证责任。3、判令原告对被告高玉胜提供的位于莱西市梅山路X号X栋X户的抵押财产享有优先受偿权。4、判令上述二被告承担本案诉讼费及实现债权的其他费用。
被告高玉胜未答辩。
被告吉通公司辩称，应当由高玉胜优先偿还，用抵押的房屋进行偿还，不足的部分由吉通公司承担保证责任。
经审理查明：2013年3月14日，原告青岛银行莱西支行（贷款人、抵押权人）与被告高玉胜（借款人、抵押人）、被告吉通公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要条款：第一条借款种类为个人住房按揭贷款。第二条借款用途为用于购买位于莱西市梅山路12号2栋1单元1514户的房产。第三条借款金额为175000元。第四条借款期限为自2013年10月14日起至2028年10月14日止。第五条借款利率5.1、初始借款利率以实际放款日适用的中国人民银行同期公布施行的同期限档次贷款基准利率下浮10%计息。5.2、借款利率的调整周期借款发放后如遇中国人民银行调整贷款基准利率，已适用借款利率执行满壹拾贰月后，按中国人民银行调整后同期限档次贷款基准利率和本合同第5.1约定的初始借款利率浮动比例确定新的借款执行利率。上述月份数为借款利率的调整周期。5.3借款罚息5.3.1借款人未能按照约定按期足额偿还任何一期借款本息（含贷款人宣布提前到期）的，贷款人对逾期借款本息自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至逾期本息清偿为止。第七条还款本合同项下借款按月等额本息还款。第八条借款担保8.1本合同采用抵押加保证担保方式。8.2保证。由青岛吉通工程有限公司提供保证担保，保证人阶段性保证担保方式承担连带保证责任；8.3抵押担保。本合同项下抵押财产暂作价为人民币贰拾伍万元整，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物所得价款为准。抵押物名称房屋、抵押物地址为莱西市梅山路X号X栋X户，建筑面积53.55平方米。购买价值250000元。第二十一条担保21.1担保的范围：本合同项下保证、抵押担保的范围包括全部借款本金及利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、过户费、公证费、送达费、公告费、邮寄费）以及借款人应向贷款人支付的其他款项。21.3保证担保21.3.1保证方式：连带责任保证。本合同项下有多个保证的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。21.3.2.2阶段性保证担保的保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的现房抵押登记手续，将房地产抵押权属证明交由贷款人收执之日止。第二十二条违约事件和违约责任22.1违约事件出现下列情况之一的，视为已发生违约事件：（一）借款人、保证人违反本合同规定的其应履行的任何义务，或借款人、保证人明确表示或以自己的行为表明不履行其在本合同项下的任何义务。……22.2违约责任发生本合同第22.1条所述违约事件时，贷款人有权采取下列任一种或同时采取多种措施：……（四）宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。……（六）终止或解除本合同……原被告均在该借款合同中签字盖章予以确认。
2013年3月27日，原被告就抵押房屋办理了编号为西房地预字第2013XXX号房屋预抵押登记证书，载明，预告登记权利人为青岛银行股份有限公司莱西支行；预告登记义务人高玉胜；房地坐落莱西市梅山路X号X栋X户，预告登记业务种类预购商品房抵押预告，登记时间2013年10月21日，债务数额，175000元。
2013年11月15日，原告按约向被告高玉胜发放贷款175000元。借款凭证中载明借款利率为年利率5.895%。被告高玉胜借款后，初期能按约偿还贷款，偿还借款本息至2015年5月15日。此时被告尚余贷款本金163506.8元。后被告于2015年6月15日偿还本金183.17元，与2015年6月21日偿还贷款本金0.02元，后被告未偿还贷款本息。
本院所确认的上述事实，有原告提供的个人购房担保借款合同、个人借款凭证、房地产预告登记证明等证明材料及当事人当庭陈述在案为凭，以上证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告签定的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应全面履行合同约定的义务。上述合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，被告高玉胜未能按合同约定及时履行偿还借款本息义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告以诉讼方式通知被告各方签订的《个人购房担保借款合同》提前到期，本院对此予以确认。被告高玉胜应按照合同的约定偿还原告全部借款本息。被告高玉胜尚欠原告本金163323.61元及利息，被告高玉胜应予偿还。被告高玉胜在《个人购房担保借款合同》中承诺为借款提供抵押担保，并办理了上述房屋的预购商品房抵押预告，但预购商品房抵押预告登记并不同于不动产抵押登记，其保护的是抵押权的登记顺序，合同中虽然约定了抵押权，但并未登记，因而不具有对抗第三人的权利。即原告主张对该抵押预告登记的房产享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。被告青岛吉通工程有限公司为本案借款提供连带担保，应对本案借款承担连带担保责任。被告青岛吉通工程有限公司承担担保责任后，有权向借款人高玉胜追偿。被告高玉胜既未答辩亦未到庭应诉，视为其放弃抗辩及质证权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛银行股份有限公司莱西支行与被告高玉胜签订的《个人购房担保借款合同》。
二、被告高玉胜偿还原告青岛银行股份有限公司莱西支行借款本金163323.61元（163506.8元-183.17元-0.02元）。
三、被告高玉胜支付原告青岛银行股份有限公司莱西支行借款本金163506.8元自2015年5月15日至2015年6月15日按中国人民银行同期贷款基准利率下浮10%计算的利息。
四、被告高玉胜支付原告青岛银行股份有限公司莱西支行163323.63元（163506.8元-183.17元）自2015年6月15日至2015年6月21日按中国人民银行同期贷款基准利率下浮10%计算的利息。
五、被告高玉胜支付原告青岛银行股份有限公司莱西支行163323.61元（163323.63元-0.02元）自2015年6月21日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款基准利率下浮10%计算的利息。
六、被告青岛吉通工程有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
七、被告青岛吉通工程有限公司承担保证责任后，有权向被告高玉胜追偿。
八、驳回原告青岛银行股份有限公司莱西支行的其他诉讼请求。
以上一至七项于判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3669元，减半收取1834.5元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 王子豪
二〇一六年三月七日
书记员 赵少馥