黑龙江省木兰县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）木民初字第929号
原告ＸＸＸ，居民身份证号码×××，男，1971年7月10日生，汉族，农民，住木兰县。
委托代理人曹淑华，女，1952年7月16日生，退休干部，住木兰县。
委托代理人郭伟，男，1971年6月13日生，汉族，无职业，住木兰县。
被告黑龙江省天林房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区和兴路189号。
法定代表人黄树峰，男，该公司总经理。
委托代理人张文学，男，1950年12月2日生，汉族，木兰县农村信用社退休干部，住木兰县。
被告张青平，居民身份证号码×××，男，1973年7月10日出生，汉族，无职业，现羁押于木兰县看守所。
委托代理人郝明娟（系被告张青平妻子），女，1974年12月10日生，汉族，无职业，住木兰县。
被告王哲，居民身份证号码×××，男，1970年10月20日生，汉族，无职业，住木兰县。
被告姜春波，居民身份证号码×××，男，1980年2月22日生，汉族，无职业，住木兰县。
被告王哲与姜春波共同委托代理人苗春雷，男，黑龙江隆华律师事务所律师。
原告ＸＸＸ与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司、张青平、王哲、姜春波房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年9月1日受理，受理后依法组成合议庭，分别于2014年10月28日、2014年11月20日二次公开开庭进行了审理，第一次开庭审理时，原告ＸＸＸ及其委托代理人曹淑华、郭伟，被告黑龙江省天林房地产开发有限公司委托代理人张文学，被告张青平及其委托代理人郝明娟，被告王哲与姜春波共同委托代理人苗春雷到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，原告ＸＸＸ及其委托代理人曹淑华，被告黑龙江省天林房地产开发有限公司委托代理人张文学，被告张青平及其委托代理人郝明娟，被告王哲与姜春波共同委托代理人苗春雷到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告ＸＸＸ诉称，2010年10月，木兰县委、县政府实施城镇建设总体规划，对棚户区、旧房区进行改造，原告拥有的房屋在信合家园小区拆迁改造范围之内。2010年10月9日，原告（乙方）与被告天林公司（甲方）经平等协商，双方自愿、合法签订了商服拆迁回迁补偿协议，协议中对回迁面积、时间、位置、违约责任等项内容都有明确约定，协议中约定：按原位置回迁门市房，按建筑商开工日期计算18个月内回迁，由于乙方现有的房屋面积与甲方将要筹建的予以调换的房屋面积无法一致，乙方同意超出原房屋面积部分，以每平方米开盘价给甲方，乙方同意不足原房屋面积部分，以每平方米开盘价格甲方付给乙方，甲方同意采取产权迁一还一方式给乙方予以补偿。协议还约定甲乙双方任何一方违约需赔偿对方违约金人民币5万元等项内容（详见协议）协议已实际履行，原告在通知期限内迁出被告拆迁的房屋，2012年6月小区楼房开始施工，回迁的期限确定为2011年9月30日前，木兰县信合小区开发承建项目资质手续为被告天林公司，实际开发人开始为张青平、金英卓及张清泉3人。在2011年、2013年张清泉、金英卓分别撤出，之后信合家园小区项目建设由被告张青平负责。未能回迁是由于被告接管信合小区整体开发项目后由于资金紧张将回迁商服做抵押给被告王哲、姜春波，被告张青平的行为严重侵犯了原告的合法权益，也严重影响了原告的生活。原告多次找有关部门解决，但仍然未果。时至今日，原告手持安置回迁协议，却不能回迁，流离失所。为此，请求法院判令被告黑龙江省天林房地产开发有限公司依法履行原、被告于2010年10月9日签订的住房拆迁回迁补偿协议；责令被告王哲、姜春波立即迁出交出原告的私人产权商服，将信合家园小区北侧1号楼3门市房（原址回迁门市）交付原告使用；依法确认被告张青平通过孙乃成抵押给被告王哲的木兰县信合家园小区1号楼3门市的合同无效；由被告黑龙江省天林房地产开发有限公司承担违约金5万元；本案诉讼费用由被告黑龙江省天林房地产开发有限公司和被告张青平承担。
原告ＸＸＸ为证明其所主张的事实，开庭审理时举示了以下三组证据：
第一组证据，待证的事实为：（一）、回迁面积为68平方米，超出房屋面积的部分以每平方米开盘价被告黑龙江省天林房地产开发有限公司（乙方）付给原告（甲方）。如不符原房屋面积，以开盘价格被告黑龙江省天林房地产开发有限公司付给原告。（二）、按协议第十二条约定，回迁时间是18个月内回迁，定于2011年9月30日回迁。如果超出回迁日期按月包赔租房租金。按照协议第十九条约定，违约需赔付5万元。现在被告黑龙江省天林房地产开发有限公司已经违约。（三）、与原告ＸＸＸ签订的信合家园1号楼3门市的合同，回迁房落在何处是有意向的，也是经过双方商量的。后来是因为窗户的问题，双方没有谈妥。有如下1份证据。
证据A1、原告与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司于2010年10月9日签订的《住房拆迁回迁补偿协议书》。
经质证，被告黑龙江省天林房地产开发有限公司委托代理人对原告举示的证据A1的质证意见为，没见过这个协议书。当时这些情况代理人不知道，公章是天林公司的。被告张青平委托代理人对原告举示的证据A1的质证意见为，因为窗户的问题说给原告调换。被告王哲委托代理人对告举示的证据A1的质证意见为，对合同真实性无异议，但对原告方所要证明的问题关联性有异议。本合同不能证明原告所应回迁返还的房屋就是被告王哲所购买的房屋，同时原告所证明的第五个问题在本合同中不能体现，称办了一个1号楼3号门市的合同不存在。被告姜春波委托代理人对原告举示的证据A1的质证意见为，与本案无关。
经审核本院认为，原告举示的证据A1即原告与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司于2010年10月9日签订的《住房拆迁回迁补偿协议书》系双方真实意思表示，应为有效协议。该证据符合证据的真实性、关联性及合法性，本院对原告举示的证据A1予以采信。
第二组证据，待证的事实为：被告张清平承认信合家园1号楼3门市回迁给原告ＸＸＸ，被告张清平承认信合家园6套门市被孙乃成、葛亮、朱海滨骗了。2013年3月15日，被告张青平接收信合小区的所有事宜，当时有交接单，由其父保管。有如下1份证据。
证据A2、信合小区调查组对被告张青平的询问笔录（复印件）。
经质证，被告黑龙江省天林房地产开发有限公司委托代理人对原告举示的证据A2的质证意见为，无异议，交接书在其手中。被告张青平委托代理人对原告举示的证据A2的质证意见为，无异议。当时办理前期手续是天林公司给项目经理金英卓下的委托书，金英卓挂靠到天林公司，直到现在还挂靠。2012年6、7月份天林公司授权给张青平是项目经理。金英卓、张清泉和张青平共同挂靠到天林公司，后来金英卓和张清泉都撤股了。被告王哲委托代理人对告举示的证据A2的质证意见为，真实性没有异议，但对证据的形式要件有异议。这个证据仅是公安局、建设局等一个调查组对张青平的询问笔录，并非具备法律效力的行政文书，内容的真实性没有通过具体的有权力的司法机关进行认定，并且从笔录本身来看，张青平的表述没有确定诉争的房屋就是原告ＸＸＸ应该回迁的。其它与王哲无关。根据被告张青平在本案庭审中表述，天林公司与被告王哲签订房屋买卖合同时，该房屋并未确定回迁户所指向某个人的具体房屋号，所以该询问笔录不能作为本案的额定案依据。被告姜春波委托代理人对原告举示的证据A1的质证意见为，与本案无关。
经审核本院认为，原告举示的证据A2，部分符合证据的真实性、关联性及合法性，本院对原告举示的证据A2部分予以采信。
第三组证据，待证的事实为：原告ＸＸＸ原址回迁房屋的位置，有如下3份证据。
证据A3、证言人张静波当庭作证的证言，主要内容为：证言人与ＸＸＸ原来是邻居，中间隔一家徐新，这几家都有争议，只有徐新家回迁到位了。证言人住的地方是一号楼，从西往东数，第一家姓武，第二家是ＸＸＸ，第三家是徐新，第四家是张静波家，第五家是范喜忠家，再往东就是幼教中心。按照一号楼位置，ＸＸＸ应该是3号。从东向西数是8、7、6、5、3、2，一共6个门。
证据A4、证言人杨振茹当庭作证的证言，主要内容为：证言人是徐新的妻子，拆迁前是ＸＸＸ邻居，现在不是了。开发商分给的回迁楼是一号楼7号门市房。证言人的西院是ＸＸＸ，东院是张静波，再东边还有一个老范家。现在一号楼盖了几家也没查。
证据A5、证言人王玉军当庭作证的证言，主要内容为：证言人知道ＸＸＸ东西院邻居是谁，拆迁之前证言人和ＸＸＸ是前后院邻居。证言人家是2号楼的1号门市房，原来就是头一个房子的位置，把老房子扒了，在原位置回迁的。是厢房楼，ＸＸＸ家是正房。别人家回迁的位置是否是原位置那决定不了。当时房子拆迁时候开盘价是按6000.00元。
经质证，被告黑龙江省天林房地产开发有限公司委托代理人及被告张青平委托代理人对原告举示的证据A3、A4、A5的质证意见为，无异议。被告王哲、姜春波委托代理人对告举示的证据A3、A4、A5的质证意见为，对证人张某某证实的内容有异议。证人张静波是根据公安部门调查小组所记载的内容自行推测对本案作出的证明。证人张静波并不知道新建楼房以及原住户原始住房的具体的面积及位置，所以证人张静波无法判定究竟谁的原位置在新建楼房的具体位置，故该证词不具有证据效力。证人杨振茹是已回迁的房户，足可以证明该开发楼在回迁的过程中如何回迁的方案是由开发商以及张青平来决定的。证言人王玉军的证言对本案诉争内容不具备证明效力。
经审核本院认为，原告举示的证据A3、A4、A5，均符合证据的真实性、关联性及合法性，本院对原告举示的证据A3、A4、A5予以采信。
被告黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司）辩称，公司承认事实，同意起诉方的意见，但是违约金50000.00元天林公司不承担。开盘价格是6000.00元，不是4500.00元。
庭审中，被告天林公司未举示证据证实其所主张的事实成立。
被告张青平辩称，同意原告方的回迁要求。但是原告方的门市房答辩人不是抵押给姜春波和王哲，是孙乃成用答辩人的6个门市房加1个住宅以抵押方式给答辩人拿钱，结果被孙乃成骗去了。骗答辩人的有葛亮、朱海滨及孙乃成。和王哲没有关系，合同是王哲名，但是王哲不知道这事，是姜春波办的事。争议房子是一号楼3号门市，住宅是4单元201。当时说让答辩人准备400万元的房产，给答辩人借款200万元，告诉答辩人说抵押房产开的葛亮、朱海滨和王哲的名字，王哲给姜春波顶名。写完3人的名字，400万的房产拿去了，借款没有给答辩人。这个事情，现在已经在公安局立案了。
庭审中，被告张青平未举示证据证实其所主张的事实成立。
被告王哲辩称，原告所述与事实不符，被告王哲与被告天林公司不存在抵押合同关系，双方于2013年1月6日签订合法有效的商品房买卖合同，该合同不违背法律规定，具有法定效力。涉案房屋已经由合同双方完全履行完毕，即被告天林公司已经将该房屋实际交付给被告王哲，并由被告王哲对该房屋进行了重大的装修装饰，且投入使用。原告方所主张的回迁房产，根据法律规定并不能指向某一特定房屋，原址回迁在没有约定特定房屋的情况下，应当是将原址回迁的内容指向拆迁方所开发的整个小区的所有房屋。最高院的司法解释第七条所规定的内容适用是拆迁合同中明确约定了回迁位置的。而本案中，原告所主张的合同并没有约定回迁位置，该司法解释第十七条却固定了房产的转移占有即视为房产实际交付使用。结合本案，被告天林公司已将房产交付给王哲，被告王哲对该房屋实际占有使用近两年时间，天林公司没有通过任何法律程序向被告王哲主张权利，足以说明被告天林公司对与被告王哲所签订的买卖合同已经履行的认可。张青平的表述是天林公司将涉案房产销售给被告王哲后，才又确定应该给回迁户的，此时天林公司再将房屋已经先行销售给王哲后，再确定给他人的行为显然是违法的。天林公司以及张青平所主张的本案关于房产价款交付的问题所涉刑事案件的情况，应当以公安机关立案为基准。如果公安机关对本案所涉及到的张青平及天林公司所表述的情况立案，本案作为应该中止审理，如果公安机关没有立案，人民法院应当作出公正的判决。所以，原告对被告王哲的诉讼与事实不符，于法无据，请求人民法院依法驳回原告对被告王哲的诉讼请求。
被告王哲为证明其所主张的事实，开庭审理时举示了以下二组证据：
第一组证据，待证的事实为：2013年1月6日被告王哲与天林公司签订了商品房买卖合同书，该合同真实有效，具备合法的效力，且该合同已经履行完毕。有如下1份证据。
证据B1、2013年1月6日，天林公司与王哲签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》。
经质证，原告委托代理人对被告王哲举示的证据B1的质证意见为，有异议，虚假的合同。按照张青平说没有收到钱，然而收据还写收到钱。被告天林公司委托代理人对被告王哲举示的证据B1的质证意见为，孙乃成、姜春波、葛亮三个人合伙诈骗，付钱时候天林公司出纳是谁、钱交给谁了。被告张青平对被告王哲举示的证据B1的质证意见为，这个钱公司没有收到，委托代理人没有收到，公司的出纳也没有收到。字是委托代理人签的，现已经报案，公安局已经立案侦查。木兰县2011年、2012年所有的民间借贷所开的合同都是这种，然后到房产备案。被告姜春波对被告王哲举示的证据B1的质证意见为，真实性无异议。
经审核本院认为，被告王哲举示的证据B1，因原告与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司于2010年10月9日签订的《住房拆迁回迁补偿协议书》指向的标的物为信合家园2-5层楼房与信合家园一号楼3号门市不是同一标的物，故该证据不符合证据的关联性，本院对被告王哲举示的证据B1不予采信。
第二组证据，待证的事实为：诉争的房子已经实际交付。电费票子中写的东6，实际就是3号门市房。有如下3份证据。
证据B2、电业局电费票子3张。
经质证，原告委托代理人对被告王哲举示的证据B2的质证意见为，与本案无关，证明不了实际交付。被告天林公司委托代理人对被告王哲举示的证据B2的质证意见为，电费票据是满天飞的东西，住房就得交费，门市房的锁是被告撬开的。被告张青平对被告王哲举示的证据B2的质证意见为，不是其正常交付，是被告强占的。2013年10月1日，其与姜春波因为别的房子还发生争执，当时姜春波报警，一派也出警了。当时姜春波占3套，葛亮占3套。被告姜春波对被告王哲举示的证据B2的质证意见为，真实性无异议。
经审核本院认为，被告王哲举示的证据B2，因原告与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司于2010年10月9日签订的《住房拆迁回迁补偿协议书》指向的标的物为信合家园2-5层楼房与信合家园一号楼3号门市不是同一标的物，故该证据不符合证据的关联性，本院对被告王哲举示的证据B2不予采信。
被告姜春波辩称，本案与其无关，在被告王哲购买房产的过程中，其仅是被告王哲的代办人。所以，被告姜春波作为本案诉讼主体不适格。
庭审中，被告姜春波未举示证据证实其所主张的事实成立。
开庭审理时，本院出示了依职权调取的证据。
证据C1、本院对案外人孙乃成的调查笔录，主要内容为：2013年1月6日，天林公司与王哲签订争议的商品房买卖合同时孙乃成不在现场，也并不知情。张青平称给孙乃成6套门市房及1套住宅楼让孙乃成整200万元没有此事。以前孙乃成为张青平在吴征晋、姜春波、葛亮及马树文手中借款共计870万元。张青平、孙乃成及王哲三者之间存在三角债的关系，张青平欠孙乃成债务，孙乃成欠王哲债务。争议的门市房张青平是以抵债的形式卖给王哲和葛亮的，通过以争议门市房抵债的方式，张青平、孙乃成及王哲三者之间的三角债就解开了。这份张青平与王哲签订的买卖合同是67万元，按80万元抵的欠帐。
经质证，原告对本院依职权调取的证据C1的质证意见为，不予质证。被告黑龙江省天林房地产开发有限公司委托代理人对本院依职权调取的证据C1的质证意见为，不认可，孙乃成说的不对，是串联的结果。被告张青平对本院依职权调取的证据C1的质证意见为，孙乃成说的不对，没有那事。张青平和吴征晋的钱款已经结清了，与葛亮没有债务关系。被告王哲委托代理人对本院依职权调取的证据C1的质证意见为，当时签订合同时，孙乃成在场，其他没有异议。被告姜春波委托代理人对本院依职权调取的证据C1的质证意见为，当时签订合同时，姜春波与孙乃成在场，其他没有异议。
经审核本院认为，本院依职权调取的证据C1，因原告与被告黑龙江省天林房地产开发有限公司于2010年10月9日签订的《住房拆迁回迁补偿协议书》指向的标的物为信合家园2-5层楼房与信合家园一号楼3号门市不是同一标的物，故该证据不符合证据的关联性，本院对证据C1不予采信。
结合当事人的质证意见和当事人在庭审中的陈述以及本院对以上证据的认证，对本案事实认定如下：
2010年10月9日，天林公司（甲方）与ＸＸＸ（乙方）签订《住房拆迁回迁补偿协议书》，该协议约定：甲方同意采取产权拆一还一方式给乙方予以赔偿，补偿面积按实际测量准。回迁面积大写陆拾捌平方米、小写68平方米；由于乙方现有的房屋面积与甲方将要筹建的予以调换的房屋面积无法一致，乙方同意超出原房屋面积部分，以每平方米开盘价格付给甲方。乙方同意不足原房屋面积部分以开盘价格甲方付给乙方；甲方决定在被拆迁部分整体拆迁完成后，召开全体被拆迁人大会，公布楼号、房屋、户型。乙方同意以抽签的方式决定自己所选的楼号、楼层及户型，抽签的结果乙方必须认同，不得以楼层好坏高底为由与乙方发生争执；甲方向乙方明确楼层方式是：由乙方抽签确定楼层（2-5层）；乙方在抽签决定自己的楼号、楼层、户型、面积后，乙方必须在进户前将超出面积部分的房款一次付给甲方；如乙方不同意产权调换的，甲方同意给乙方予以现金补偿，补偿标准以实际测量面积每平方米68元；回迁时间：按建筑商开工日期计算18个月内回迁，（去除天气和人力不可抗拒因素所影响的实际天数计算）超出回迁日期由甲方向乙方包赔租房租金。租房租金按实际发生计算；违约责任，甲乙双方任何一方违约、需赔付对方违约金人民币5万元。2013年1月6日，张青平将诉争的木兰县信合家园一号楼3号门市房（建筑面积共118.08平方米）以67万元的价格卖给被告王哲，双方签订了《哈尔滨市商品房买卖合同》。2013年12月24日，在木兰县信合小区调查组向张青平询问时，其回答称：回迁户ＸＸＸ（郭娟）所说北侧西属3号门房应该是ＸＸＸ的，北侧的门市房没有抵押给谁，是被孙乃成共骗了6套，分别开给葛亮3套、朱海斌2套、王哲1套。本案起诉前，ＸＸＸ曾与张青平协商房屋回迁问题，但因窗户遮光问题双方存在分歧，协商未果。木兰县信合家园小区开发承建项目，资质手续为天林公司，实际开发人为张青平、金英卓、张清泉三人。在2011年、2013年张清泉、金英卓分别撤出，之后信合家园小区项目由张青平负责。ＸＸＸ起诉至本院，请求判令天林公司依法履行与ＸＸＸ于2010年10月9日签订的住房拆迁回迁补偿协议；王哲、姜春波立即从争议房屋出迁出，将信合家园小区北侧1号楼3门市房（原址回迁门市）交付ＸＸＸ使用；依法确认张青平与王哲签订的木兰县信合家园小区1号楼3门市房的买卖合同无效；由天林公司承担违约金5万元；诉讼费用由天林公司和张青平承担（庭审后，本院曾释明ＸＸＸ可以变更诉讼请求，ＸＸＸ坚持原诉讼请求不变更）。
本院认为，原告ＸＸＸ与被告天林公司于2010年10月9日签订的《住房拆迁回迁补偿协议》系双方真实意思表示，应为有效协议。协议约定被告天林公司同意采取产权拆一还一方式给原告ＸＸＸ予以赔偿，补偿面积按实际测量准。回迁面积大写陆拾捌平方米、小写68平方米；由于原告ＸＸＸ现有的房屋面积与被告天林公司将要筹建的予以调换的房屋面积无法一致，原告ＸＸＸ同意超出原房屋面积部分，以每平方米开盘价格付给天林公司。原告ＸＸＸ同意不足原房屋面积部分以开盘价格被告天林公司付给原告ＸＸＸ；被告天林公司决定在被拆迁部分整体拆迁完成后，召开全体被拆迁人大会，公布楼号、房屋、户型。原告ＸＸＸ同意以抽签的方式决定自己所选的楼号、楼层及户型，抽签的结果原告ＸＸＸ必须认同，不得以楼层好坏高底为由与被告天林公司发生争执；被告天林公司向原告ＸＸＸ明确楼层方式是：由原告ＸＸＸ抽签确定楼层（2-5层）；被告天林公司在抽签决定自己的楼号、楼层、户型、面积后，原告ＸＸＸ必须在进户前将超出面积部分的房款一次付给被告天林公司；如原告ＸＸＸ不同意产权调换的，被告天林公司同意给原告ＸＸＸ予以现金补偿，补偿标准以实际测量面积每平方米68元；回迁时间：按建筑商开工日期计算18个月内回迁，超出回迁日期由被告天林公司向原告ＸＸＸ包赔租房租金。原告ＸＸＸ与被告天林公司对安置房屋的面积均无异议，但未明确约定以位置、用途特定的房屋对原告ＸＸＸ予以补偿安置的事实，本院予以确认。本案诉争的木兰县信合家园一号楼3号门市房与原告ＸＸＸ与被告天林公司于2010年10月9日签订的《住房拆迁回迁补偿协议》约定的双方明确楼层（由原告ＸＸＸ抽签确定楼层2-5层）并非同一标的物。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”。本案中，被告天林公司并没有明确约定以位置、用途特定的房屋对原告ＸＸＸ予以补偿安置，故被告王哲的抗辩理由成立，原告ＸＸＸ的诉讼请求不能支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：
驳回原告ＸＸＸ的诉讼请求。
案件受理费100.00元，由原告ＸＸＸ负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 贾 军
审判员 任 涛
审判员 张立波
二〇一四年十二月九日
书记员 李长柏