山东省聊城市东昌府区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）聊东民一初字第2387号
原告邯济铁路有限责任公司，住所地：聊城市卫育路68号。
法定代表人陈功，董事长。
委托代理人邢茂武，男，1971年2月10日出生，汉族，该公司法律顾问。
委托代理人于峥，山东京鲁律师事务所律师。
被告梁春忠，男，1972年11月13日出生，汉族，无业，住聊城市东昌府区。
原告邯济铁路有限责任公司（以下简称邯济公司）与被告梁春忠排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邢茂武，被告梁春忠到庭参加了诉讼。诉讼中，本案因等待另案审理结果而中止诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：位于聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区雅清园4号楼1单元601室的房屋系原告所有的财产。被告未经原告许可，擅自占有居住该房，经多次催促，至今拒不搬出。该行为已严重侵犯原告合法权益，请求判令被告立即迁出，并承担本案诉讼费。
被告辩称：原告所诉不是事实，该房屋是我于2005年向邯济公司职工姬凯购买的，按当时的市场价格支付了130000元的房款，随后我又向他支付了用于办理房产证的3000元，共计133000元，只是因为我与姬凯关系很好，所以没有签订任何书面字据。2005年我装修入住，并按时向物业公司交纳各项费用，至今已居住近六年，根本不存在“擅自占有”一说。现原告不顾事实，强行收房，且已过诉讼时效，恳请法院依法驳回原告的诉求。
诉讼中原告为支持其主张提交了如下证据：1、证号为聊房权古字第0108000060号的房屋所有权证书，拟证明本案所诉争的聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区雅清园4号楼1单元601室房屋系原告所有的财产。2、新房入住协议一份、选房单一份、告知函两份及清退房款清单一份，拟证明原告与案外人姬凯就本案诉争房屋所签订的买卖合同已经解除，原告已将合同价款74338.10元支付姬凯，姬凯已不再享有该房屋的任何权利。
被告对证据1的真实性称不清楚，对其证明事项亦有异议，认为上述证据与自己是从原告职工姬凯手中所购房屋无关，如果当时原告没有将房子给姬凯，姬凯也不会将房屋卖与被告；对证据2的真实性及关联性均不认可，认为即使原告与姬凯解除合同也与其无关。
被告梁春忠未提交书面证据。
诉讼中本院依据被告的申请依法于2010年11月1日对证人姬凯制作调查笔录一份并通知其作为证人出庭作证。在该调查笔录中，姬凯认可本案诉争房屋系其于2005年以130000元价格卖与梁春忠，其后又收取3000元办证款，但因故未能办证。该房是其于2002年与邯济公司签订协议后分得，共交房款约78000元。但姬凯在其出庭作证时宣读了书面证言一份，推翻了之前在调查笔录中的陈述，归纳其证言要点大致有三点：1、本案诉争的房屋系其于2002年10月与所在单位邯济公司签订协议后所分得，协议约定必须将原来的房改房交回公司，否则要退回所分新房，且公司要求该房不得买卖或租赁。2、2005年，被告梁春忠要购买本案所诉争房屋时，其已向梁春忠讲明，该房屋没有房产证，产权归属邯济公司，且其应向公司交回的旧房已出卖，因而公司有收回该房的可能。其与梁春忠约定：如公司不收回该房，且能为该房办理产权证，则这套房屋等于卖与梁春忠；如公司必须收回该房，则梁春忠必须搬出，所付钱款按押金予以退还。因该房屋产权归邯济公司所有，故其与梁春忠之间未签订协议。后梁春忠于2005年4月入住该房，并于同年7月至12月间分四次共向其支付130000元。但梁春忠又于2006年向其借款50000元至今未还。3、2007年，邯济公司要求其交出旧房并给新分房屋办理产权证，因其已将旧房出卖，无法交出旧房，故多次找到梁春忠要求其将房屋腾空交给公司，但梁一直不同意。因其本人不是本案诉争房屋的产权人，无法起诉梁春忠，因而由公司将梁春忠起诉至法院。之前其在法院制作的调查笔录中的陈述非其本人的真实意思表示，其本人在庭审中所宣读的这份书面证言才是其真实意思表示。另，姬凯在第二次出庭作证时认可其已与原告邯济公司解除了《新房入住协议》并收到了原告退还的购房款。
对于姬凯的证人证言，原告邯济公司对于证言中涉及其公司的内容无异议，对于其陈述的与梁春忠之间的情况不清楚；被告梁春忠对于证言中涉及姬凯与邯济公司的内容称不清楚，对于涉及姬凯与其本人的内容有异议，认为陈述不实，姬凯就是将本案诉争房屋卖与自己的，而另外50000元与本案无关。同时，梁春忠对于原告与姬凯解除合同不予认可，认为其购买姬凯的房屋在原告与姬凯解除合同之前，原告公司与职工之间的内部矛盾不应转移且给其造成重大损失。
经审核以上证据并结合当事人的陈述和质证意见，本院确认以下事实：
被告梁春忠与案外人姬凯系朋友关系，姬凯系原告邯济公司职工。本案诉争的聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区雅清园4号楼1单元601室房屋系姬凯于2002年10月28日与邯济公司签订《新房入住协议》后分得。该协议约定：“按照国家和相关省市政策，根据甲方（邯济公司）的住房分配办法，甲方将购买的聊城市三里铺雅清园住宅小区4号楼1单元601室执行房屋所在地房改办法有关规定出售给甲方单位员工乙方（姬凯）。为明确双方责任、权利、义务，签订本协议。第一条：甲方按照有关政策规定，计算乙方应缴购房款，并在乙方足额交纳购房款两年内为乙方办理房屋产权登记证。第二条：乙方应如实申报其原住房情况，并承诺在签订本协议之日起六个月内须将其夫妇双方或一方名下的带有福利性质的住房交给甲方，甲方按同期房改政策进行评估、回购；对出现乙方隐瞒不报、虚假申报或拒不交出原福利房的情况，甲方有权收回新分住房，并有权向乙方追究由此给甲方造成的经济损失。……”签订该协议后，姬凯于2004年6月28日向单位交纳购房款74338.10元。
2005年4月18日，姬凯签署《商品房屋交接表》后领取了本案诉争房屋的钥匙，并随即将该房屋交由被告梁春忠入住。梁春忠入住后于当年分数次向姬凯付款共计130000元，后于2009年又支付3000元。梁春忠自2005年居住该房屋至今。对于该130000元的性质，被告梁春忠称该笔款项系购房款；姬凯虽承认收取了梁春忠130000元，但称其让梁春忠入住该房屋时已向其讲明房屋没有产权，产权归属邯济公司并有收回的可能，并约定如公司不收回该房，且能为该房办理产权证，则这套房屋等于卖与梁春忠；如公司必须收回该房，则梁春忠必须搬出，所付钱款按押金予以退还。梁春忠对此说法不予认可。梁春忠与姬凯均认可双方未签订书面协议，双方亦未提交其他证据。
2008年1月4日，本案诉争房屋所属的古楼办事处三里铺小区雅清园4号楼的大房产证办于邯济公司名下。2010年6月25日，因案外人姬凯不能交出其夫妇名下的原有福利房，按照其与原告签订的《新房入住协议》第二条的约定，原告在第二份《告知函》中告知其解除双方于2002年10月28日签订的《新房入住协议》，收回原告公司房改给其的本案诉争房屋。姬凯在该《告知函》上签署了“收到同意交回”的内容，并署名确认。随后，原告将74388.10元购房款退还给姬凯。2010年9月25日，原告邯济公司诉至本院以排除妨害为由，要求被告梁春忠自该房屋中迁出。
本院认为，判定原告邯济公司是否有权要求被告梁春忠自本案诉争房屋中搬出，涉及以下几个焦点问题：1、被告梁春忠与案外人姬凯就本案诉争房屋是否存在房屋买卖关系？2、被告梁春忠能否基于案外人姬凯的转让行为取得本案诉争房屋的所有权？3、被告梁春忠能否构成善意取得？4、原告的诉求是否超过诉讼时效？
关于焦点一，本院认为，被告梁春忠是在支付130000元价款的情况下入住的本案诉争房屋，尽管案外人姬凯称其在收取该笔款项时告知了房屋产权状况并与梁春忠有口头约定，即：“如公司不收回该房，且能为该房办理产权证，则这套房屋等于卖与梁春忠；如公司必须收回该房，则梁春忠必须搬出，所付钱款按押金予以退还。”但姬凯所称的此种约定既无梁春忠的认可，也无其他证据佐证，且与常理相悖，故应认定梁春忠与姬凯就本案所涉房屋存在买卖关系。
关于焦点二，本案诉争房屋系原告与姬凯通过签订《新房入住协议》的方式出售给姬凯，在姬凯交纳了购房款后，原告将该房屋进行了交付，但并未进行产权登记。也就是说，姬凯基于购房合同关系取得了该房屋的占有、使用权，但并未取得所有权。之后，姬凯又将该房屋转让给了被告梁春忠。但2010年6月，姬凯因不能按照其与原告的约定交回其名下的原有福利房而与原告解除了《新房入住协议》。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因原交付的标的物即本案诉争房屋仍然存在，且标的物的所有权并未转移，故原告与姬凯选择恢复原状即交回房屋、退还房款并无不妥。而恢复原状也即意味着姬凯不能依据该合同取得诉争房屋的所有权，被告梁春忠亦不能基于案外人姬凯的转让行为取得本案诉争房屋的所有权。
关于焦点三，根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”也就是说，在姬凯对于本案诉争房屋系无处分权人的情况下，如果被告梁春忠同时符合上述三个条件，仍然可以获得本案诉争房屋的所有权。根据《物权法》第九条的规定，房屋作为不动产显然属于依照法律规定应当登记的范围，但本案诉争房屋由姬凯转让给梁春忠并未进行不动产登记，所以被告梁春忠并不符合《物权法》第一百零六条第一款第（三）项的规定，因此，梁春忠对本案诉争房屋不构成善意取得。
关于焦点四，因被告梁春忠占有该房屋的状态一直持续，故本案原告请求排除妨害的行为不存在超过诉讼时效的问题，被告的此项辩称本院不予采纳。
综上，尽管可以认定本案诉争房屋系被告梁春忠支付相应对价后入住，但案外人姬凯系无处分权人，梁春忠亦不构成善意取得，故本案诉争房屋的权利人系原告邯济公司而非本案被告。根据《物权法》第二百四十三条的规定，原告邯济公司作为本案诉争房屋的权利人，有权要求房屋占有人即本案被告梁春忠返还房屋，自该房屋搬出，原告的诉求应予支持。梁春忠搬出后有权向案外人姬凯主张损失。此外，梁春忠与姬凯间的50000元借款与本案无关，与130000元购房款亦非同一法律关系，二人之间的此项纠纷应另行解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
限被告梁春忠于本判决生效之日起十五日内自聊城市东昌府区古楼办事处三里铺小区雅清园4号楼1单元601室房屋内搬出。
案件受理费100元，由被告梁春忠承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判长 张 妍
审判员 王洪民
审判员 杨军平
二〇一四年三月三十一日
书记员 王苗苗