上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6984号
上诉人(原审被告)：项定豪，男，1957年7月1日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：颜鸣初，上海欧森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚德义，上海欧森律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海溢航实业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：邵光德，总经理。
委托诉讼代理人：付润辉，上海市罗顿律师事务所律师。
上诉人项定豪因与上海溢航实业发展有限公司(以下简称“溢航公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2015)虹民三(民)初字第2036号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
项定豪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回溢航公司的诉讼请求。事实和理由：溢航公司在一审时，将诉讼请求变更为不在本案中主张租金，即表示其不要求项定豪支付租金了。溢航公司曾表示，在洽谈提前解除合同善后事宜期间，不再收取应收租金。之后，双方于2014年9月11日签订的《协议书》亦约定项定豪配合溢航公司进行拆迁补偿审价，在项定豪得到全部补偿款后，双方于2013年9月30日签订的《租赁合同》方自动解除。况且，双方合同中并没有明确不支付租赁达到多长时间即可解除。根据上海市房屋租赁条例，逾期支付租金达到六个月方可行使解除权。即便按溢航公司所讲项定豪应支付租金的起始日期为2014年9月25日，计算到2015年2月15日，也未超过六个月期，故溢航公司没有合同解除权。因为拆迁的存在，解除合同将影响项定豪的拆迁利益，项定豪无法取得停产、停业损失补偿。
溢航公司辩称，溢航公司于2015年6月向项定豪发函催讨过租金，而且溢航公司在一审中仅表示过放弃2014年9月11日前的租金，从未表示要放弃之后的租金。项定豪在另案中自诉其于2015年2月15日停业，故合同解除并不影响其所述的停产、停业损失补偿。项定豪混淆了拆迁补偿和房屋租赁这两层关系，系争房屋目前处于停业状况，但项定豪并没有撤离系争房屋，项定豪未搬离系争房屋就应支付房屋租金或使用费。况且，项定豪也未支付过租金，项定豪的行为已表示其不愿意履行双方的租赁合同，故溢航公司完全有权利解除双方的租赁合同。综上，不同意项定豪的上诉请求。
溢航公司向一审法院起诉请求：解除溢航公司与项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》；并要求项定豪支付2013年10月1日至实际迁出之日止的租金(按每月人民币3.5万元计算)(以下币种均为人民币)。一审审理中，溢航公司变更诉讼请求为：要求解除溢航公司与项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》，收回本市东长治路XXX号的底楼部分(以下简称“系争房屋”)。溢航公司原要求项定豪支付租金的诉请不在本案中主张，但保留诉权。
一审法院经认定事实：2013年9月30日，溢航公司、项定豪签订《租赁合同》一份，约定溢航公司将系争房屋，面积600平方米，出租给项定豪用于餐饮；租赁期限为10年，自2013年10月1日起至2023年9月30日止；租金内包含物业管理费，前三年月租金为35,000元，第四年至第六年租金递增百分之五即月租金为36,750元，第七至第九年租金在36,750元的基础上上涨百分之五即月租金为38,587.5元，第十年租金在第九年基础上上浮百分之五即月租金为40,517.5元；租金支付方式为每月支付一次，即每个月的25日至30日为支付房租日。合同还约定溢航公司租赁给项定豪的600平米的场地，其中装修部分的费用(吊顶，下水道安装，包房分隔，厨房定位分隔，地平装修)均由溢航公司负责。
2014年9月11日，溢航公司、项定豪双方签订了《协议书》，约定双方就租赁系争房屋于2013年9月30日所签订的《租赁合同》，现因业主长治电影院拟收回该物业，因此经双方协商一致，达成如下协议：一、项定豪所提供的相关资料，由溢航公司签字同意后代为上报有关部门。经溢航公司同意且项定豪签名后的所有损失报告、损失报表、工程造价、审价报告及相关资料交给溢航公司，由溢航公司代替项定豪上报给长治电影院寻求补偿。依据项定豪上交的相关资料经国家有权部门审计、审价出具报告书，并经长治电影院认可的补偿款数额，依据审计、审价部门出具的数据为准，如项定豪所得若有不足，项定豪自己承担责任，由项定豪自己向审计、审价部门交涉，最终由政府部门认定裁决后的最终价格作为长治电影院收回该建筑物的最终补偿款，项定豪不得反悔。并且不向溢航公司索赔。溢航公司如数将该款转交给项定豪。二、溢航公司、项定豪于2013年9月30日所签订的《租赁合同》，如业主长治电影院成功收回该建筑物，则该《租赁合同》在项定豪得到全部补偿款后合同自动解除。项定豪在解除合同后，5日内将全面搬离租赁场所，并将租赁场所以正常使用的状态移交给溢航公司，该日之后若该场所内尚有物品，则视为项定豪的废弃物，可任由溢航公司处置。三、如若长治电影院对本次收回该物业未能成功，则今后遇到动迁、收购，按本协议书第一款执行。四、本协议书所指《租赁合同》的解决和给项定豪的补偿，既包括《租赁合同》(2013年9月30日所签)内的标的物也包括《租赁合同》(2013年9月30日所签)内未约定的实际上由项定豪租赁的其他部分。
上海奇悦酒家原名为上海定豪长治酒家。2014年1月29日，长治电影院致函上海定豪长治酒家称：“我院根据2013年11月6日所收到虹口区土地发展中心(虹土发【2013】38号)收购本单位物业函的精神，曾于2013年11月7日发文要求贵方即日起停止一切装修，我方与贵方洽谈有关提前解除合同善后事宜，据此，我方同意在停业洽谈期间，贵方租赁的物业中，凡是处于停止营业状况的部位，我方不再收取应收的租金；凡是仍在营业的部位，我方仍然按照我们双方2008年9月1日签定的房屋租赁合同之约定收取相应的租金”。
系争房屋出租人长治电影院诉上海奇悦酒家房屋租赁纠纷一案中，诉讼要求上海奇悦酒家立即从上海市东长治路XXX号搬出，将该房屋返还长治电影院，长治电影院向上海奇悦酒家支付补偿款1,000万元。该案已追加溢航公司、项定豪作为第三人参加了诉讼。
一审法院认为，溢航公司为系争房屋的使用人，其与项定豪签订的《租赁合同》、《协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。溢航公司已按合同约定，向项定豪交付了符合要求的房屋，项定豪也已接受，双方应按约定履行其相应的法律义务。项定豪自2014年9月11日起使用系争房屋至2015年2月15日停业，该期间未支付租金及物业管理费的行为，构成违约，故溢航公司要求解除溢航公司、项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》及收回系争房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以准许。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，溢航公司未向项定豪发出过解除通知，故本案应以诉状副本送达项定豪之日为合同解除日，即2015年9月25日。对于合同解除的后果处理，因溢航公司明确合同解除后不影响双方补偿协议所涉拆迁补偿问题的处理，故无需在本案中处理，且项定豪亦未在法院指定期限就合同解除后果向法院提出反诉，故法院在本案中对此不予处理，当事人可依法另行主张。至于项定豪辩称溢航公司曾承诺不收取租金的意见，因项定豪对此未提供有效证据予以证明，故法院不予采纳。判决：一、溢航公司与项定豪于2013年9月30日签订的《租赁合同》于2015年9月26日解除；二、项定豪应自判决生效之日起10内迁出上海市东长治路XXX号底楼部分房屋(面积600平方米)，上述房屋由溢航公司收回。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，项定豪作为承租方与溢航公司签订《租赁合同》，其有义务向出租方支付相应的租金。虽然双方曾经于2014年9月11日签订《协议书》，明确租赁期间所涉及的拆迁补偿事宜。但解读双方当事人订立的《协议书》，可以明确双方当事人对系争房屋能否被业主方收回作了相应预案，也预计到系争房屋可能不被收回。在此情况下，项定豪作为承租方应当继续承担支付租金的义务，拆迁补偿事宜的运作并不影响其履行支付租金的义务。由于项定豪未按约支付租金，溢航公司要求解除《租赁合同》及收回系争房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以确认，本院予以认同。关于项定豪承租后的相应补偿事宜，已有相应的诉讼，当事人有相应的救济途径，故在本案中不予处理。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人项定豪负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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