江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安高民初字第00572号
原告吴瑞凤，女，1974年5月7日生，居民身份证号码3206211974********，汉族，住海安县海安镇江海西路**号**幢***室。
被告唐仁锋。
委托代理人孙正芝，海安县白甸法律服务所法律工作者。
原告吴瑞凤与被告唐仁锋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘晶晶独任审判，于2015年6月17日公开开庭进行了审理，原告吴瑞凤，被告唐仁锋及其委托代理人孙正芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴瑞凤诉称：2013年8月4日，原、被告签订一份房屋租赁合同，原告将坐落于海安县海安镇永安路万豪国际28幢117号，建筑面积150平方米的房屋租给被告，租赁期共36个月，自2013年9月1日起至2016年8月31日止，每年租金五万元整，支付时间与方式为每12个月交付一次，第一次租金于交房当天内付清，第二次租金于第一次租金到期前一个月内付清，以后交付方式以此类推。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告也交纳了第一年的房租及保证金。在第一年租期到期前原告按约提前通知被告准备次年房租，但被告以各种理由推脱，原告体谅被告的种种困难，耐心等待其回复，却石沉大海，原告向被告多次索要未果。请求法院依法判令：1、依法解除原被告于2013年8月4日签订的房屋租赁合同，被告将承租房交还原告；2、被告支付原告违约金30000元；3、原告不返还被告保证金5000元；4、被告支付从2014年9月1日至2015年6月17日拖欠的租金41666.67元及物业管理费2160元（2014年11月26日-2015年6月17日）、电费330元（2015年3月至5月）；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告唐仁锋辩称：由于原告没有按照合同约定将承租房及相应的设施交付给被告，导致被告提前与原告解除租赁合同。双方在2014年9月初已经解除了租赁合同，只是没有签订书面协议。被告于2014年9月初将钥匙交给原告，原告接受并对外发布了重新出租的广告。合同约定的违约金为3万元，明显过高，同时被告方装修部分已在原告处，应该抵算款项返还给原告。综上所述原告的诉讼请求不能成立。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年8月4日，吴瑞凤（甲方）与唐仁锋（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容作如下约定：
第一条、甲方将坐落于永安路万豪国际28幢117号、建筑面积150平方米的商铺出租给乙方。用途办公。于2013年9月1日前商铺及其相关设施交付乙方验收使用。（最迟不得迟于2013年9月15日）。
第二条、租期共三年，即自2013年9月1日起至2016年8月31日止。
第三条、1．租金：共人民币壹拾伍万元，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。
2．支付时间、方式：租金每12个月交一次，第一次租金于交房当天内交给出租人，第二次租金于第一次租金到期前1个月内提前交清，以后交付方式以此类推。
3．在签署本合同时，乙方向甲方交纳人民币伍仟5000元的租赁保证金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用后，甲方即可无息退还乙方押金。
第八条合同的变更与解除
1．租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后当日内将租赁的商铺交还甲方。
2．乙方在租赁期内确需中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。
3．租赁期满后，若甲乙双方不再续租，则乙方有权拆除其装修的可移动设施，隔墙、卷帘门不得拆除，固定设施不可破坏。
第十条违约金和违约责任
1．若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，甲方应双倍返还租赁保证金以及退还乙方未使用的租金，并承担乙方的装修费。
2．若乙方拖欠租金三天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并没收租赁保证金。
3．乙方如中途终止合同，则须向甲方交纳违约金叁万元。
此后，唐仁锋按合同约定如数支付吴瑞凤2014年9月1日至2015年8月31日的租金，同时支付了电费及管理费用（截止2014年11月24日）。
2015年8月，吴瑞凤要求唐仁锋交纳下一年度的租金。唐仁锋提出转租意向，但双方就转租租金问题未能达成一致意见，转租方案未能实现。2014年9月，因双方协商转租，他人需看房，唐仁锋派人将房屋钥匙交还吴瑞凤并未再取回。2014年10月25日，吴瑞凤通过EMS全球邮政特快专递向唐仁锋邮寄了房租催缴通知，主要内容为：一、根据合同约定你应该在2014年8月1日前一次性支付2014年9月1日至2015年8月31日的房屋租金伍万元整。二、根据合同约定租金逾期三天以上我方可以解除合同并追究其违约责任。三、限你在收到通知之日起至10月27日缴纳房屋租金，如逾期不缴纳房租，我方将按合同约定解除房屋租赁合同且追究你方违约金叁万元及9月1日拖欠近二个月的租金，因此所造成的一切损失由你承担。
对于2014年10月25日的房屋催缴通知，原告吴瑞凤提交了邮件全程跟踪查询单，证明单号为1004706231712的快递于2014年10月25日妥投被告唐仁锋本人。被告唐仁锋辩称没有收到房屋催缴通知，但原告在催缴房租过程中曾将该通知给其看过，但当时已经明确告知原告不租房屋了。
被告唐仁锋辩称于2014年八月底九月初已经与原告吴瑞凤解除租赁合同，并已将案涉房屋的钥匙交给原告，原告接受并对外重新发布了招租广告。为此提供证据如下：
打印照片8张，1-3张证明原告已经在网上或店内重新招租，4-8张证明涉案房屋门口仍有垃圾和围挡，直到2014年9月也没有清理，证明原告并没有将房屋及相关设施交给被告，原告违约在先。被告还申请证人张某、胡某均、王吉年三人到庭作证。
证人张某反映：1．我与唐仁锋曾系合伙人。关于案涉房屋房租等事宜都是我跟原告谈的。签订合同时原告承诺2014年9月10日前将房屋交给被告，但一直到2014年9月15日才将房屋交付。但房屋周围仍有建筑垃圾、围挡，直至2014年12月底才清空。网络也因为种种原因没有到位，导致被告有半年时间没有办法办公。2．按照合同的约定是2014年8月1日交付下一年的房屋，最迟在9月15日前缴纳。2014年8月1日原告找我要房租。我告诉原告由于各种原因我们不再承租了，为减少损失，我们想转让，无论转让成功与否均保证原告的房租。原告提出要涨房租，最终双方没有谈妥，然后我就跟原告说将房子退还给她，不再承租。在2014年8月15日之后9月初，我们已经将房屋内办公室设备搬走并将钥匙交给原告。现案涉房屋内被告的东西仅剩空调、办公桌一张，因为原告承诺转租后可以考虑让下一个承租人把空调折价。3．原告接受钥匙后，对外发布招租广告，原、被告之间的租赁合同虽没有书面解除，但被告明确跟原告说不再承租房屋。
证人胡某均反映：2014年9月初，我去找唐仁锋结账时，案涉房屋门口有建筑垃圾和围栏，我看到原告在跟张某谈房租的事情，张某提出把这个房子转让，但是原告说转租就要涨房租，后来没谈妥。之后我从案涉房屋那儿经过的时候看到原告已经开始打出租的广告了。结账时我看到房屋里的陈设是南边两张办公桌，北边吧台，里面还有一个会议桌，另外还有两台电脑和空调，饮水机。
证人王吉年反映：我与张某系亲戚，张某时常不在海安，就将案涉房屋的钥匙放在我这里。2014年8月底9月初，张某打电话给我说有人在房子那里等着开门，让我把钥匙送过去。我接到电话后去将门打开，把钥匙放在桌子上，后来就离开了。当时房屋内有张办公桌、吧台、旁边还有一个小桌子，那会已经没有电脑了。
原告吴瑞凤对于照片质证如下：1．1-3的照片所反映打出租广告确实是我做的。2015年1月份是被告叫我在电子显示屏上打广告的，房屋上贴的出租广告是我在被告违约之后自己弄的。网上的信息是我叫别人帮我弄的，主要的目的是减少大家的损失。2．对于4-8的照片，我认为不影响被告的生意，并且当时交付房屋时原告也知道周围环境，并没有提出异议。
对于证人证言，原告吴瑞凤质证表示：证人所陈述的相关事情时间是在9月初，证人证明了被告的办公用品有哪些，现在这些东西还在房屋内。我不同意转租是尊重合同，我一直是按照合同在办事情，至于被告说我提出涨房租不是事实。
另查明，案涉房屋2015年3-5月份的电费合计219元。物业管理费为每平方每月2元。
以上事实，有租赁合同、房租催缴通知书、EMS快递单、查询明细、照片打印件及当事人当庭陈述等在卷予以证实。
本院认为：被告唐仁锋与原告吴瑞凤签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方应恪守合同约定，自觉履行各自的义务。吴瑞凤将租赁物交唐仁锋使用，被告唐仁锋应按约支付租金。截止2014年8月31日，双方结清了租金，截止2014年11月24日结清，水电费、物业管理费的事实，原、被告并无争议。原、被告之间的争议主要在于合同是否已经解除以及谁违约。
虽然被告唐仁锋辩称交纳房屋时周围的配套设施并没有完善，影响其经营，但其未能提供充分证据予以佐证，在交纳了2014年9月1日至2015年8月31日的房租后接受了房屋的交付，故对此意见本院不予采信。案涉房屋租赁合同第八条第二款规定，如需退租唐仁锋应提前三个月向甲方提出书面申请，经吴瑞凤同意后，缴清应缴费用，所交保证金无偿归还。但本案中，唐仁锋没有向吴瑞凤提交书面申请，亦未按约交纳下一年的租金，其存在违约行为，应按约定支付违约金3万元。此外，根据双方合同第十条第二款约定，吴瑞凤有权没收租赁保证金伍仟元。
2014年10月25日，吴瑞凤向唐仁锋邮寄送达了房屋催缴通知，尽管唐仁锋辩称自己没有收到，但查询显示其已于当日签收，唐仁锋也自认吴瑞凤曾将该催缴通知给他看过。根据租赁合同约定，唐仁锋将拖欠租金3天以上，且未按通知在10月27日缴纳租金。吴瑞凤有权终止合同。故本院确认租赁合同的解除时间为2014年10月28日。吴瑞凤为避免扩大损失，与唐仁锋沟通转租事实，为便于他人看房接受了钥匙，但当时双方仍在磋商中，故唐仁锋认为合同已于2014年9月解除，本院不予采信。唐仁锋需支付2014年9月1日至2014年10月28日的房屋租金，合同解除后产生的水、电费及物业管理费均应由吴瑞凤自行承担。因吴瑞凤已实际控制了房屋。本院对于其要求被告返还房屋不予支持。庭审中，吴瑞凤也认可2015年2月28日前的水电费、2014年11月24日前的物管费均系唐仁锋缴纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、自2014年10月28日起解除原告吴瑞凤与被告唐仁锋签订的租赁合同。
二、被告唐仁锋自行取回尚在该房屋内的物品，原告吴瑞凤予以协助。
三、被告唐仁锋给付原告吴瑞凤2014年9月至2014年10月28日的租金7945.21元。
四、被告唐仁锋支付原告吴瑞凤违约金30000元。
上述二至四项，由被告唐仁锋于本判决书发生法律效力后10日内履行完毕。
如被告唐仁锋不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、原告吴瑞凤不返还被告唐仁锋租赁保证金5000元。
六、驳回原告吴瑞凤的其他诉讼请求。
案件受理费676元，减半收取338元，由原告吴瑞凤负担138元，被告唐仁锋负担200元（已由原告代垫，被告唐仁锋在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费676元（该院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
代理审判员 刘晶晶
二〇一五年八月五日
见习书记员 张秋洁
附：《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。