广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初8297号
原告：刘智泽，男，汉族，1986年10月10日出生,住址：惠州市惠城区。
原告：邱丽珍，女，汉族，1987年8月26日出生，住址：惠州市惠城区。
共同委托代理人：马怀德，广东瀛仁律师事务所律师。
被告:吕海源，男，汉族，1975年2月25日出生，住址：惠州市惠城区。
被告：石凤林，女，汉族，1984年8月20日出生，住址：安徽省安庆市宿松县。
两被告共同委托代理人：吴康，广西海狮律师事务所律师。
第三人：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城N-1017号商铺。
委托代理人：陈金月、李婕雯，公司员工。
原告刘智泽、邱丽珍诉被告吕海源、石凤林、第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理,现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告刘智泽、邱丽珍诉称，2017年2月28日，原告与被告、第三人签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》，约定原告以总价人民币79万元购买被告一名下位于惠州市惠城区××惠泽××单元××房的房产（产权证号：粤房地权证惠州字第××号，面积：111.41㎡），第三人为本次交易提供居间服务。付款方式为合同签订时原告向被告支付购房定金3万元，在办理产权递件过户手续当天支付首期款40万元，剩余36万元尾款由原告向银行申请贷款支付。合同签订后原告向被告一支付了购房定金3万元，并向兴业银行惠州分行提交了贷款申请。后兴业银行告知该行贷款发放比较慢，原告经与被告一协商一致改为向交通银行惠州分行贷款，双方于2017年5月18日在交通银行签署了申请贷款的一揽子合同。在此期间，原告支付了贷款合同的律师见证费680元。但在第三人带交通银行工作人员前往涉案房屋做贷款调查时，被告一、二拒不允许工作人员进入房屋。为了顺利履行合同，原告与第三人多次以打电话、发送手机短信的方式催促被告配合银行的调查工作，被告拒不履行；原告让其返还定金，被告拒不返还，并于2017年6月1日强行自第三人处取回涉案房屋产权证原件。此后，原告曾委托律师发催告函给被告一，被告一以不识律师为由拒收；原告又自行发函给被告一，被告一仍然拒收，且拒接原告及第三人工作人员的电话，被告的行为造成合同客观上已经不能履行。第三人在合同约定之外向原告收取了佣金10000元，该费用应当返还给原告。被告一拒不履行合同义务的行为已构成违约，根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条的约定，被告一逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并要求被告一双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。被告二系被告一妻子，被告一处分涉案房产时被告二已签字同意，对于被告一在夫妻关系存续期间的发生的违约债务，按照《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释的相关规定，被告二应当承担连带清偿责任。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、判令解除原告与被告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》；2、判令被告一向原告返还购房定金人民币30000元，并支付总价款20%的违约金158000元；3、判令被告二就被告一上述债务承担连带清偿责任；4、判令第三人向原告返还佣金人民币10000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告吕海源、石凤林辩称，一、被告同意解除与原告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间合同》和《资金托管协议》。二、本次交易过程中原告违约在先，被告不存在违约行为，原告所主张被告违约行为事实不清、证据不足。2017年2月28日，原告与被告及第三人签订《惠州市二手房买卖及居间合同》，《资金托管协议》，约定原告以总价人民币79万元购买被告一名下的位于惠州市惠城区××惠泽××单元××房，付款方式是合同签订时原告向被告支付购房定金3万元，在办理产权递件过户当天支付首期款40万元，剩余36万元尾款由原告向银行申请贷款支付。合同签订后原告向被告支付了购房定金3万元，但根据合同第四条约定原告须签订于本合同之日起柒个工作日内向银行提交抵押贷款申请，并配合银行办理审批手续，申请贷款金额36万元，而实际上原告方是3月31日才通知我们去兴业银行面签，之后我们多次询问中介贷款办理进程，中介均以还未审批完回复，期间原告方一直未与我联络，直到5月18日，中介再次通知我去交通银行面签，当时原告方给出的理由是兴业银行放款慢，才换成交通银行，但事后经我们从兴业银行了解到的情况是，3月31日在兴业银行面签完后，整个审批流程完全没有开始，原告刘智泽就以买卖双方协商不做为由，从兴业银行办理了退件，而整个过程被告完全不知情，由此可见，无论是从2017年2月28日签订合同到原告拖延至3月31日银行面签申请贷款，还是5月18日原告突然变更银行面签申请贷款的行为，均已明显违反合同的第四条约定的七天内，原告在未经被告许可及协商一致的情况下，借故拖延办理银行贷款申请的行为，己明显构成违约，被告有权追究原告的违约责任。二、被告始终全程配合原告办理各种手续，对合同约定的履行义务从未拖延或拒绝。起诉书提到中介带银工作人员前往我的房屋做贷款调查时，我方不充许工作人员进入，于事实不符。实际上是中介曾只打过一个电话要来屋拍照，我回复说白天我要上班，要来就早点或晚点，又或约定时间我方请好假后再来，后来我在家时一直都未有人来过，更别说不让人进门一说，何况，我妻子一直未在家居住，根本不可能出现起诉书所称的我们夫妻两个共同阻挠交通银行工作人员进门的情况出现，原告明显的对事实做虚假陈述，且如果原告主张被告曾拒绝履行合同义务请提交我方不让进门的证据，否则应承担举证不能的后果。此后，原告就多次向被告提出解除合同返还定金，但我方认为，本来就是原告一再拖延办理银行贷款违约在先，而我方始终积极配合履行合同义务，对于原告的无理请求，我方当然予以拒绝。三、第三人乐有家房产经纪有限公司作为双方的二手房屋买卖居间人，没有起到服务双方的作用，反而在当中违规操作，降低我方对其信任，所在才将代管的房产证取回。因小孩上学需要房产证报名，我方强烈要求第三人将代管的房产证临时还我方使用一下，结果6月1日在拿回档案贷时发现有两份委托书并非被告签名的委托书，而被告一直给不出合理的理由，由于担心中介继续利用我的房产证做违规违法的事，且也确实被告小孩需报名验证使用，因此被告与中介协商将房产证取回交由自己保管，并也在第一时间通知了原告，且在原告的贷款申请审批未批复下来之前，房产证由谁保管并不影响合同继续履行。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
反诉原告吕海源、石凤林诉称，2017年2月28日，被反诉人与反诉人及第三人签订《惠州市二手房买卖及居间合同》，《资金托管协议》，约定被反诉人以总价人民币79万元购买反诉人一名下的位于惠州市惠城区××惠泽××单元××房，付款方式是合同签订时被反诉人向反诉人支付购房定金3万元，在办理产权递件过户当天支付首期款40万元，剩余36万元尾款由被反诉人向银行申请贷款支付。合同签订后被反诉人向反诉人支付了购房定金3万元，但根据合同第四条约定被反诉人须签订于本合同之日起柒个工作日内向银行提交抵押贷款申请，并配合银行办理审批手续，申请贷款金额36万元，而实际上被反诉人方是3月31日才通知我们去兴业银行面签，之后我们多次询问中介贷款办理进程，中介均以还未审批完回复，期间被反诉人方一直未与我联络，直到5月18日，中介再次通知我去交通银行面签，当时被反诉人方给出的理由是兴业银行放款慢，才换成交通银行，但事后经我们从兴业银行了解到的情况是，3月31日在兴业银行面签完后，整个审批流程完全没有开始，被反诉人刘智泽就以买卖双方协商不做为由，从兴业银行办理了退件，而整个过程反诉人完全不知情。由此可见，无论是从2017年2月28日签订合同到被反诉人拖延至3月31日到银行面签申请贷款，还是5月18日被反诉人及中介突然变更银行要求反诉人去面签申请贷款的行为，均己明显违反合同的第四条约定的七天内的约定，被反诉人在未经反诉人许可及协商一致的情况下，借故拖延办理银行贷款申请的违约行为事实清楚、证据确凿充分，且被反诉人也己经实际行为向反诉人明确表示拒绝履行合同义务解除合同，依据合同第十二条约定，被反诉人逾期履行超过15个工作日的，则反诉人有权解除合同并要求被反诉人有权解除合同并没收定金或支付转让总价款20%的违约金。为此，反诉原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》、《资金托管协议》；2、反诉人有权没收被反诉人的购房定金3万元，并支付总价款20%的违约金158000元给反诉人；3、第三人返还反诉人交房保证金5000元。4、本案诉讼费由两被反诉人承担。
反诉被告刘智泽、邱丽珍辩称，我方对第一项予以认可，同意解除合同及托管协议；对反诉第二项请求，对方无权扣留购房定金3万元，并应当向我方支付违约金。合同签订后，我方按照协议约定，支付定金并按照居间方安排向兴业银行及交通银行提交贷款申请资料，被告在反诉状事实与理由部分，主张2017年3月31日才去银行面签是不符合事实的，本案第三人在2017年3月3日已带原告到兴业银行做涉案房屋是首套还是二手房的调查申请，2017年3月17日，第三人已通知我方去银行办理面签手续，因被告方称其在广州无法赶来，所以才延后时间。关于被告方拒不配合银行上门评估的事实，我方在本诉中已提交律师函、催告函、第三人的催告函等证据予以证实。从2017年5月19日开始，被告既不履行合同，也不向原告返还定金，导致合同交易的目的客观上无法实现，原告方及第三人以及律师发函、致电、发短信给被告，多次催促其完成交易，被告均拒不回应。被告方在涉案房屋买卖合同履行过程中，已明显违约，损害了我方及第三人的合法权益，应当承担违约责任。被告强调原告未在7个工作日内向银行提交贷款手续，是被告对合同条款存在理解上的错误，提交贷款资料包含了最初的提供二手房交易合同、涉案房屋的权属状况、贷款人的银行流水等资料，原告方从2017年3月3日开始向兴业银行提交相关资料，没有违反合同条款的约定。如果被告认为原告违约，应当书面告知原告其不再履行合同，但事实上在两家银行办理贷款申请的过程中，被告均有签字，说明被告在交易过程中对原告履行合同的义务是予以认可的。综上，被告的反诉请求第2、3、4项没有事实和法律依据。
第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司述称，2017年2月28日签署的惠州市二手房买卖及居间服务合同真实合法有效，签约当天原告向被告支付定金3万元，2017年3月3日我方将25000元转让被告，剩余5000元作为保证金托管我方，2017年3月3日我方配合原告前往银行落实贷款情况及金额，2017年3月17日原告向银行提交贷款所需资料，当时已通知被告一同前往，当时被告称在广州，所以推迟到2017年3月31日，但因兴业银行贷款额度紧张，所以买卖双方协商一致与2017年5月18日转为交通银行办理按揭贷款手续，并签署相关贷款资料，但在2017年5月19日，交通银行人员前往涉案房产评估手续时被告未予以配合，之后我方及原告多次沟通催促办理银行评估工作但一直没有结果，2017年6月1日，被告从我方取回房产证，经原告及第三人发函催告，被告仍未办理银行评估贷款工作，交易进度停滞不前，根据合同第十二条第三款约定，因买方或卖方导致交易无法完成，居间方有权收取佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿，居间服务确认书第三条约定，无论因买方或卖方导致交易无法完成的，居间方均无需退还已支付的佣金。我方在本次交易中已充分履行义务，在双方出现争议时积极协调，若原告追溯佣金损失应向被告追偿。针对被告答辩作出如下回应，在兴业银行办理按揭贷款时，我方已当面向被告索要房产证复印件等资料，表示要帮其办理权籍调查，被告对权籍调查事宜完全知晓，权籍调查是惠州二手房交易中必备的流程，涉案房屋涉及补地价，需要做两次权籍调查，因时间紧迫，为加快进度，我方协助被告向国土局申请第一次权籍调查，该手续不影响合同正常履行，反而帮双方节省时间；按交易惯例，权籍调查不要求双方面签，一般要求复印件即可，所以居间方会配合协助办理该手续，被告不能以此为由不履行合同。
本院查明的案件事实
经审理查明，2017年2月28日，原告（反诉被告）刘智泽、邱丽珍（以下简称原告）与被告（反诉原告）吕海源（以下简称被告）、第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为：50307005041），约定：原告购买被告名下位于惠州市惠城区××小区惠泽××单元××房[房地产证号Ｃ5××06，建筑面积111.41平方米]，购房款790000元；原告同意在本合同签订时间时向被告支付定金30000元；原告须于办理产权递件过户手续当天支付首期款（不含定金）400000元给被告；原告须于签订本合同之日起七个工作日内向银行提交抵押贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，贷款金额为360000元；原被告同意原告支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金由第三人托管，此款在完成产权变更登记及被告实际交付该房产后五个工作日内结算；如被告未按照合同约定履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过五个工作日，原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如原告未按照合同约定履行义务，被告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如原告逾期履行超过五个工作日，被告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如因原告或被告原因导致交易无法完成的，第三人有权收取本合同约定的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。
签订合同当天，原告向被告吕海源支付了30000元定金，被告吕海源向原告出具了定金收据，载明已收到原告的定金30000元。同日，原被告与第三人签订《资金托管协议》，约定原被告同意将定金30000元（包括交房保证金5000元）交由第三人免息托管。被告吕海源在庭审中称已收取定金30000元，其中5000元交房保证金在第三人处。同日，原告出具《居间服务确认书》，约定原告自愿向第三人支付佣金19000元，其中包括必要费用10000元，必要费用在签署本确认书时支付，佣金在向登记机关申请递件过户前付清；不论因原告或被告原因导致交易无法完成，第三人均无须退还已支付的佣金；原告与第三人居间服务关系的成立，独立于原被告签署的交易涉案房地产的正式文件，不因其是否成立、无效、撤销、解除等情况而影响本确认书的效力。2017年3月1日，原告向第三人支付佣金10000元，第三人向原告出具了收款收据。2017年5月18日，被告石凤林向原告出具《售房声明书》，同意将涉案房屋卖给原告。原告及第三人称两被告此后并未配合评估工作，致使原告无法办理贷款手续。2017年7月4日，第三人向被告吕海源发出《催告函》，催促其履行约定的义务，被告吕海源拒收该快递。2017年7月18日，原告委托广东瀛仁律师事务所向被告吕海源邮寄《律师催告函》，催促其尽快履行合同义务，被告吕海源拒收该快递。2017年8月2日，原告通过顺丰速运向被告吕海源邮寄《履约催告函》，催促其尽快履行合同义务，被告吕海源拒收该快递。2017年8月9日，第三人收到原告发出的《告知函》，被告知被告存在的违约行为。
第三人在庭审中称从兴业银行更换为交通银行是经过原被告协商一致的，被告在庭审中承认其同意更换贷款银行。被告称原告拖延办理银行贷款违约在先，原告应承担违约责任。庭后，第三人出具情况说明，其称2017年3月3日偕同原告到兴业银行办理按揭贷款事项；2017年3月17日，第三人原定偕原被告前往银行办理手续，后来被告称在广州出差；2017年5月19日，第三人陪同交通银行工作人员前往涉案房产办理评估，被告表示白天上班，之后让第三人等通知，之后第三人并未收到其通知；2017年6月1日，被告以小孩上学为由，强制将房产证以及所有材料拿走，之后被告一直以第三人代为签字为由拒不配合办理评估工作；此后，第三人多次电话以及邮件催促被告履行，被告仍未履行其义务。
裁判理由和结果
本院认为，原被告于2017年2月28日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告吕海源支付购房定金30000元，但是被告吕海源未按照合同约定协助原告办理相关评估手续，至今仍不履行合同约定的义务，虽然两被告抗辩称原告未按合同约定期限内办理贷款手续已违约在先，但从被告石凤林于2017年5月18日出具的《出售声明书》来看，两被告并未对原告的行为提出异议，反而同意继续履行合同，应当视为两被告与原告重新协商了贷款相关事宜，故两被告拒不履行合同的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除《惠州市二手房买卖及居间服务合同》的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。由于原被告之间买卖关系已解除，因此，被告要求解除原被告与第三人签订的《资金托管协议》的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。由于协议已解除，第三人收取被告吕海源的5000元交房保证金应予以退回。
关于原告诉请的定金及违约金问题。根据合同的约定，被告逾期履行超过五个工作日，原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，因此，定金和违约金只能主张其一。由于原告支付给被告吕海源的全部款项仅为定金30000元，且原告并未提交任何证据证明其损失的程度，因此，本案宜适用定金原则，即被告吕海源应向原告双倍返还定金合计60000元。
关于原告要求第三人返还佣金10000元的诉请。原告出具的《居间服务确认书》约定不论因原告或被告原因导致交易无法完成，第三人均无须退还已支付的佣金，原告与第三人居间服务关系的成立，独立于原被告签署的交易涉案房地产的正式文件，不因其是否成立、无效、撤销、解除等情况而影响本确认书的效力;同时《惠州市二手房买卖及居间服务合同》也约定了如因原告或被告原因导致交易无法完成的，第三人有权收取本合同约定的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿。在本案中，原告直接向第三人请求返还佣金不当，且未最终确定哪方违约，故原告应在本案发生法律效力后再主张权利。
由于两被告在被告吕海源出售涉案房屋时系夫妻关系，且被告石凤林也知晓并同意被告吕海源的出售行为，因此，被告吕海源的上述债务应为夫妻共同债务，由两被告共同偿还。至于原被告的其他诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）刘智泽、邱丽珍与被告（反诉原告告）吕海源及第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司于2017年2月28日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》。
二、被告（反诉原告）吕海源、石凤林应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）刘智泽、邱丽珍双倍返还购房定金合计60000元。
三、第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）吕海源返、石凤林还保证金5000元。
四、驳回原告（反诉被告）刘智泽、邱丽珍的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）吕海源、石凤林的其他诉讼请求。
本案本诉受理费4260元、保全费1460元，合计5720元（原告已预交3590元），反诉受理费2180元（被告已预交），由原告（反诉被告）刘智泽、邱丽珍负担2300元，被告（反诉原告）吕海源、石凤林负担5600元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 叶伟健
人民陪审员 王荣芳
人民陪审员 吴洁如
二〇一八年三月二十七日
法官 助理 纪舜龄
书 记 员 李晓翔