上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终10183号
上诉人（原审被告）：上海世贸家具装饰有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路479号。
法定代表人：杨海东，董事长。
委托诉讼代理人：马玉成，上海雄琴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张惠华，女，1966年10月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：雷珍，上海熊兆罡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海东贸百货市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区沪青平公路479号二层。
法定代表人：孔祥贵。
上诉人上海世贸家具装饰有限公司（以下简称世贸公司）与被上诉人张惠华、上海东贸百货市场经营管理有限公司（以下简称东贸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第2755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人世贸公司上诉请求：撤销一审判决第四条，改判上诉人不承担本案连带责任，或发回重审。
事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审认定被上诉人张惠华提交的《保证合同》存在严重问题，上诉人从未收取被上诉人东贸公司租金，却承担巨大风险，为其提供担保，不符合常理；该《保证合同》其加盖公司印章在前，打印合同条款在后，即证据形成不合法，不具有法律效力，但原审法院既未识别又未进行鉴定，显属错误；上诉人原法定代表人与东贸公司法定代表人孔祥贵是夫妻关系，其当时为上诉人及东贸公司实际控制人，故形成本案上诉人担保，但其未按照公司法规定通过上诉人股东会议同意，该担保应属无效；上诉人现股东其受让股权后取得公司控制，不可能知道其前签订的《保证合同》，原审未予认定；原审认定租赁合同无法履行原因在出租人缺乏依据。
被上诉人张惠华辩称，不同意上诉请求。上诉人是否收取租金与其承担担保责任没有关联性；上诉人提交担保的公章是真实的，原审中其确认后又予否认，原审法院出示了另案中的鉴定报告，上诉人担保显属真实有效；是否转让股权与本案被上诉人并无关系；东贸公司股东孔祥贵却与上诉人原法定代表人系夫妻，但并不影响担保真实性的效力。一审判决正确，要求维持原判。
被上诉人东贸公司未答辩。
被上诉人张惠华诉至一审法院，请求判令：1、世贸公司、东贸公司立即归还张惠华停车位租金1,324,800元；2、世贸公司、东贸公司支付张惠华违约金73,600元。诉讼中，张惠华变更诉讼请求为：1、解除张惠华与东贸公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》；2、东贸公司返还张惠华停车位租金1,324,800元；3、东贸公司支付张惠华违约金73,600元；4、世贸公司就东贸公司上述全部应付款项向张惠华承担连带保证责任。
一审法院认定事实：位于上海市闵行区XX公路XX号房屋的权利人为世贸公司。
2015年7月30日，东贸公司（作为出租方、甲方）与张惠华（作出承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市闵行区XX公路XX号停车场（总租赁车位共计160个）租赁给乙方使用，租赁期限3年，甲方保证于2015年8月15日前将租赁停车场车位清理后交付给乙方，并确保该停车场所有车位应处于可用状态，消防、安全系统等均可正常使用。停车场的年租金为441,600元，三年总计为1,324,800元。租金的支付方式为每三年支付一次。甲方须保证乙方在租赁期限内对租赁停车场享有正常的使用权，否则，甲方应返还乙方交纳的所有租金，并赔偿给乙方相当于两个月租金的违约金。合同还对双方当事人的其他权利义务作出了约定。
同日，张惠华（甲方）与世贸公司（乙方）签订《保证合同》，约定乙方为东贸公司与张惠华之间就XX公路XX号160个停车位的承租事宜向张惠华提供保证担保。保证范围为主合同项下的全部义务，包括但不限于合法有效的使用租赁车位、提供合同项下所有的配合义务，以及因违约而产生的租金及保证金的返还、违约金、律师费、诉讼费、评估费、差旅费等所有合理费用。乙方在东贸公司发生以下情况时承担保证责任：东贸公司未能按照主合同的约定向甲方全面履行合同义务。乙方在保证范围内承担连带保证责任。保证期间自本合同生效之日起至东贸公司根据主合同约定付清所有款项之日止。
2015年9月11日，张惠华向东贸公司的银行账户汇入1,324,800元。
2015年11月6日，案外人范某（系张惠华管理人员）向公安机关报警，接警记录单上记载，其主要情节为在位于沪青平公路347门口发生多人打架，请民警到场处理。
现张惠华因世贸公司、东贸公司的原因无法使用租赁车位，遂以诉称事由起诉至法院。
另查明，涉案租赁标的物为上海市闵行区XX公路XX号房屋顶部平台。
以上事实，由张惠华提供的《租赁合同》、银行转账凭条、《保证合同》、报警记录等，世贸公司提供的房地产权证，及双方当事人的当庭陈述所证实，并均经庭审质证，法院对上述证据的效力予以确认。
关于世贸公司提供的股权转让框架协议之债务转让协议、股东会决议，因张惠华对上述证据的真实性不予确认，且法院认为上述证据与本案不存在关联性，故对其证明效力不予认定。
一审法院认为：张惠华与东贸公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于世贸公司抗辩，因涉案租赁标的物并无房地产权证致租赁合同无效的观点，法院认为，涉案租赁标的物实际为有证房屋的顶部平台，该顶部平台属有证房屋不可分割的部分。现该顶部平台无其他违法搭建，仅其用途为停放车辆，故并不导致租赁合同无效。故法院对世贸公司关于合同效力所提出的异议，不予认同。
在租赁关系中，东贸公司作为出租人应向其承租人（即张惠华）交付租赁标的物，并在租赁期内保证租赁标的物符合约定的用途。现根据本案查明的事实及张惠华的陈述，其在租赁期内无故遭到驱离，致其无法正常使用承租的租赁标的物，合同目的无法实现。对此，东贸公司作为出租人负有责任，其行为已构成违约。张惠华据此行使合同解除权，于法有据，法院予以支持。又根据双方租赁合同的约定，甲方须保证乙方在租赁期限内对租赁停车场享有正常的使用权，否则，甲方应返还乙方交纳的所有租金，并赔偿给乙方相当于两个月租金的违约金。故张惠华就此主张东贸公司退回租金并支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院均予以支持。世贸公司作为保证人，则理应按约对东贸公司未能向张惠华全面履行租赁合同义务所产生的法律后果承担连带保证责任。世贸公司抗辩，保证合同的形成过程为加盖公司印章在前、打印合同条款在后，故其对合同内容不予认可，因上述意见仅为世贸公司的单方陈述，并未有其他证据予以证明，张惠华对此亦予以否认，故世贸公司仍应受到该保证合同的约束。东贸公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由东贸公司自行承担。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一六年六月三日作出判决：一、确认张惠华与上海东贸百货市场经营管理有限公司于2015年7月30日签订的《租赁合同》解除；二、上海东贸百货市场经营管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还张惠华租金人民币1,324,800元；三、上海东贸百货市场经营管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付张惠华违约金人民币73,600元；四、上海世贸家具装饰有限公司对上述判决主文第二条至第三条所确定的上海东贸百货市场经营管理有限公司的债务向张惠华承担连带责任；上海世贸家具装饰有限公司承担连带保证责任后有权向上海东贸百货市场经营管理有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,385.60元，由上海东贸百货市场经营管理有限公司、上海世贸家具装饰有限公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，2015年8月14日，上诉人形成《股东会决议》，原股东蔡某1、蔡某2分别将其持有上诉人之90%、10%的股权转让。
本院认为，被上诉人张惠华与被上诉人东贸公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
有效合同依法约束当事人全面履行，根据查明事实，本案出租人东贸公司出租期间未能提供可正常承租使用之标的物，导致本案合同目的无法实现，原审据之判令解约并由东贸公司承担违约责任，于法有据，上诉人虽对原审认定提出异议，但未提供有效证据证明:合同履行期间，出租人已向承租人提供适租标的物，承租人不能使用标的房屋系其自身原因、过错引起，上诉人相关主张法庭不能支持。
本案上诉的争议焦点为上诉人对租赁合同项下出租人的义务提供之担保是否成立。根据现有证据，上诉人与被上诉人张惠华签订的《保证合同》系双方真实意思表示，上诉人一、二审虽主张上述保证合同存在形式瑕疵，但未提供任何依据，法庭难予采信。
查双方确认上诉人原法定代表人蔡某3与出租人东贸公司法定代表人系夫妻，在签订保证合同时蔡某3本人为担保人世贸公司占90%股份之控股股东，按一般交易惯例，在上诉人保证合同真实前提下，张惠华作为被担保人有理由相信世贸公司保证意思表示的真实性，上诉人作为担保人，在对外作出保证意思表示前是否存在股东会决议系其公司内部决策程序，要求被担保人审查担保人公司内部决策程序之真实性，已经超过了对于谨慎、合理交易主体的基本要求，上诉人以之否定其保证意思不能成立，上诉人应按照其保证之意思表示内容，承担本案出租人之保证责任。另上诉人主张其股东变更与上诉人作为公司法人对外承担担保责任，并无法律上的关联性，原审于此裁判有据，应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人世贸公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,385.60元，由上诉人上海世贸家具装饰有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一七年二月二十日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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