福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）思民初字6011号
原告马放南，男，1982年7月21日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人葛艳芹，福建志远律师事务所律师。
被告冯彦，女，1971年2月13日出生，汉族，住德国。
委托代理人蒋仁福，福建法正联盟律师事务所律师。
委托代理人刘颖，女，1948年1月17日出生，汉族，住上海市杨浦区工农三村**号***室，公民身份号码3101101948********，系被告冯彦的母亲。
被告刘颖，自然情况同上。
委托代理人蒋仁福，福建法正联盟律师事务所律师。
原告马放南与被告冯彦、刘颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月10日立案受理，依法由审判员陈永华适用简易程序，于2013年7月8日公开开庭进行了审理。原告马放南的委托代理人葛艳芹、被告冯彦、刘颖的委托代理人蒋仁福、被告刘颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马放南诉称，被告冯彦委托被告刘颖代为出售其名下厦门市思明区洪文一里73号502室房产。2013年1月13日，原告在中介人员介绍下与被告签订一份《房产买卖居间协议》，约定被告冯彦将前述房产以2195000元价格出售给原告，签约当日原告支付定金10万元，2013年4月30日之前支付91万元（含定金），余款以申请银行贷款方式支付；双方于2013年4月30日前前往土房局办理过户交易手续；双方不得中途悔约，否则悔约方除向对方支付总房款20%违约金外，还应赔偿守约方包括中介费、律师费等各项损失；被告刘颖承诺愿承担该协议的相关违约责任。前述协议签订后，原告向被告刘颖支付定金10万元，并代其向前述房产原承租户支付解除租赁合同的违约金2万元。但2013年4月14日，被告刘颖却另与阙玉玲签订一份房产买卖协议，将前述房产以240万元价格卖给阙玉玲，并收取30万元定金。此后被告刘颖拒绝与原告继续交易，拒绝将前述房产过户至原告指定的第三方名下。因此，被告冯彦已构成根本违约，应承担相应违约责任；被告刘颖自愿为履约提供担保，应承担连带责任。请求法院判令：1、依法解除原告与被告冯彦2013年1月13日签订的《房产买卖居间协议书》；2、被告冯彦返还原告支付的购房款12万元（含定金10万元）；3、判令被告冯彦向原告支付违约金439000元。4、被告冯彦赔偿原告支付的中介费54875元及律师费15000元。5、被告刘颖对前述被告冯彦应支付给原告各款项总计628875元承担连带赔偿责任。
被告冯彦、刘颖辩称，一、2013年1月13日双方签订的《房屋买卖居间协议书》，没有中介公司盖章，居间方马碧刚，不具有居间的营业资质，且是协同原告的“炒房客”，严重扰乱二手房交易秩序，该居间协议书因具有违法性而无效。二、假设上述协议书有效，真正违约的是原告。三、原告根本就不是真正的买房人，原告伙同马碧刚以买房名义与被告签协议，又通过马碧刚发布信息，寻找新的买家阙玉玲，以赚取差价，并已实际取得差价40000元，严重违背诚实信用和善良人的准则，其行为理应受到法律的批判。四、即使被告不提交证据证明原告违约，按照日常生活经验法则和逻辑，不是原告和中介马碧刚的“导演”，被告刘颖一个老人家，大老远从上海来厦门，人生地不熟，不可能与原告有约在先，又与原告方带来的下一个买家阙玉玲签订房屋买卖协议，不到7天，又将定金主动转还给阙玉玲。如果两个合同都违约，常人也会选择总房价低、定金少的违约，会选择将定金10万退给原告而不会选择将定金30万退给阙玉玲。而且，阙玉玲是一次性付款，原告是按揭付款，常人会选择保留与阙玉玲的交易。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，厦门市思明区洪文一里73号502室房屋产权登记在被告冯彦名下。2013年1月14日，被告冯彦委托其母亲即被告刘颖代为出售前述房产。2013年1月13日，被告刘颖代被告冯彦与原告签订一份《房产买卖居间协议》，约定被告冯彦将前述房产以2195000元价格出售给原告，签约当日原告支付定金10万元，2013年4月30日之前支付91万元（含定金），余款以申请银行贷款方式支付，若银行实际房款金额小于贷款申请金额，原告应于银行放款3日内将差额部分以现金方式支付给被告；原告应支付中介费54875元；双方于2013年4月30日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；原告应在签订《厦门市房地产买卖合同》后7日内备齐银行按揭所需资料并办理贷款手续；双方不得中途悔约，否则悔约方除向守约方支付总房款20%违约金外，还应赔偿守约方包括中介费、律师费等各项实际损失和收益损失；被告刘颖承诺愿承担前述协议的相关违约条款及责任；原告有权指定第三人名字过户或是全权委托公证。前述协议在居间方一栏签署“卢金华、马碧刚”的名字，其中马碧刚持有房地产经纪人员上岗证。签约当日，被告刘颖收取原告支付的定金10万元。前述中介人员分别收取原告中介费54875元（其中35000元通过原告的姐姐马淑芳转账给卢金华，19875元以现金方式支付给马碧刚）。2013年1月14日，被告刘颖收取原告购房款2万元并用于向前述房产原承租户支付解除租赁合同的违约金。2013年4月14日，被告刘颖代被告冯彦与阙玉玲签订一份房产买卖协议，约定将前述房产以240万元价格出售，并收取30万元定金。2013年4月26日，原告及被告刘颖到厦门市土地房屋交易部门，被告刘颖明确表示不同意过户给原告指定的人员（原告的姐姐）。原告尾数为6510的建设银行账户显示，截至2013年4月26日，原告的账户余额为81万余元。此后至2013年4月30日双方未再到房屋交易部门。
2013年4月27日，原告向被告刘颖发出一份《律师函》，主要内容为要求被告在案涉的两份购房协议中选择继续履行其中一份合同并解除另一份合同。被告刘颖收到该函件后，于2013年4月28日向原告邮寄一份《通知函》，主要内容为通知原告在2013年4月30日前依约准备好购房首期款91万元（含定金），并提交原告能够贷款的证明，至于原告要指定第三方过户，须将合适人选书面征得卖方同意。原告于2013年5月2日收到前述函件。2013年5月10日，原告诉至本院。2013年5月29日，原告支付代理费15000元。庭审中，被告刘颖表示不同意过户给原告指定的第三人；并表示原告主张的违约金标准过高。双方确认自2005年至2009年原告先后签订四份出售其名下房产的买卖协议，目前没有证据显示原告名下有房产。被告刘颖提供一张转账凭条，显示2013年4月21日向阙玉玲转款30万元；以及一份《解除房屋买卖协议》，载明由被告刘颖与阙玉玲签名，主要内容为双方2013年4月14日签订的上述购房协议，因被告刘颖已将30万元定金退还阙玉玲，双方协议于2013年5月3日解除该购房协议。
以上事实，有原告提供的《房屋买卖居间协议书》、被告刘颖与阙玉玲2013年4月14日签订的房产买卖协议、《厦地房证第00512279号厦门市土地房屋权证》、定金及2万元房款收据、2013年1月14日被告冯彦委托被告刘颖代售讼争房的委托书、2013年4月26日双方在土地房屋部门的现场录音、原告尾数为6510的建设银行账户清单、房产经纪人员执业证、被告提供向阙玉玲的转款凭证及《解除房屋买卖协议》、向原告邮寄的《通知函》，以及当事人在庭审中的陈述为证。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间协议书》合法有效，其中“原告有权指定第三人名字过户或是全权委托公证”系双方当事人真实意思表示且不违法，亦属有效条款。虽然被告与阙玉玲已解除讼争房买卖合同，消除了“一房两卖”的法律风险。但2013年4月26日，在原告具备相应履行能力的情况下，被告方拒绝将讼争房配合过户给原告指定的人员。此后被告又以原告欠缺贷款能力提出履行抗辩，但依约申请贷款只是原告支付购房余款的履行方式之一，在没有原告违约付款的充分证据的情况下，被告拒绝继续履行合同没有事实和法律依据。据此，应认定被告已构成根本违约。原告诉求解除双方签订的《房产买卖居间协议书》合法。在此基础上，原告诉求被告退还已收款项12万元合法。关于原告要求被告支付违约金及赔偿损失的诉求，因双方在案涉合同中既约定了违约金，亦约定了赔偿实际损失和收益损失的条款，因此，该违约金条款属于惩罚性质，根据我国合同法上违约金系以填补守约方损失为主的属性，应予适当调低。考虑到原告支付的中介费用等实际损失，以及原告已部分履行合同应考虑可得利益损失、被告系过失违约而非恶意违约等因素，本院酌定违约金为18万元。因前述违约金已足以涵盖损失，故原告不能再获得其它损害赔偿。此外，因被告刘颖在案涉合同中表示愿意承担相关违约责任，原告诉求其承担连带责任亦合法。据此，本院对原告的诉求，在前述认定范围内予以支持，超出部分没有事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告马放南与被告冯彦2013年1月13日签订的《房产买卖居间协议书》；
二、被告冯彦于本判决生效后十日内返还原告马放南支付的12万元；
三、被告冯彦于本判决生效后十日内支付原告马放南违约金18万元；
四、被告刘颖对上述款项承担连带清偿责任；
五、驳回原告马放南的其他诉求。
本案受理费5044元，由原告马放南负担2638元，被告冯彦、刘颖负担2406元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告和被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 陈永华
二〇一三年八月十五日
书记员 曾祥顺
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。