江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04401号
上诉人（原审被告）苏州石全玉都玉器有限公司，住所地苏州市十全街201号117室。
法定代表人吴志军，执行董事。
委托代理人费万钧，该公司员工。
被上诉人（原审原告）兰志国。
上诉人苏州石全玉都玉器有限公司（以下简称石全玉都公司）因房屋迁让纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00143号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：本市十全街201号263室建筑面积32.96平方米非居住房屋，为开放式无间隔商铺，系原告以422727元总价购买，产权于2005年5月登记至原告名下。
2004年11月12日，原告与骐轩投资公司签订商铺委托经营合同，约定原告将上述房屋委托骐轩投资公司经营管理，委托经营期间10年。后因骐轩投资公司未按约给付委托经营租金，原告诉至原苏州市沧浪区人民法院。2011年12月6日，苏州市沧浪区人民法院作出（2011）沧商初字第0145号民事判决书，判决解除兰志国与骐轩投资公司签订的商铺委托经营合同，骐轩投资公司支付兰志国违约金1万元并支付商铺收益32351.11元（商铺收益暂计算至2011年11月30日，之后按每日109.5元计算至判决生效时止）。该判决书于2012年3月12日生效。
又查明：2011年5月，骐轩投资公司与苏州相王玉器有限公司（以下简称相王玉器公司）就包含十全街201号263室商铺在内的本市英雄大厦一至二层商铺签订了《苏州英雄大厦商铺经营权转租合同》，约定骐轩投资公司将英雄大厦一至二层商铺的委托经营权转租给相王玉器公司管理，转租期限为2011年5月1日至2016年4月30日，相王玉器公司可以自营业或转租。合同签订后，相王玉器公司将苏州英雄大厦一、二楼商铺改造成玉器城，对外出租商铺。
2013年6月，原告向法院起诉，要求相王玉器公司、骐轩投资公司返还十全街201号263室商铺、支付租金损失。2013年12月9日，原审法院作出（2013）姑苏民五初字第0236号判决书，判令相王玉器公司、骐轩投资公司于判决生效之日起15日内将本市十全街201号263室建筑面积为32.96平方米的房屋返还给原告兰志国，并向原告兰志国支付房屋租金损失（自2012年3月13日起计算至实际交还房屋之日止，按每日109.5元计算）。该判决生效后，因相王玉器公司、骐轩投资公司未履行判决书确定的义务，原告向原审法院申请执行，原审法院于2014年3月18日立案受理。在执行过程中，原审法院认为，在本次执行程序中未发现被执行人可供执行的财产，申请执行人亦未提供被执行人其他可供执行的财产线索，且十全街201号263室的房屋返还暂不具备执行条件。2014年11月16日，作出（2014）姑苏执字第0764号执行裁定书，裁定终结（2013）姑苏民五初字第0236号民事判决书的本次执行程序，待今后发现被执行人其他可供执行财产及条件后，申请执行人可申请恢复执行。
另查明：2012年10月，相王玉器公司与苏州西部投资管理有限公司签订转让协议，相王玉器公司将相王玉器城经营权转让给苏州西部投资管理有限公司。苏州西部投资管理有限公司委托费万钧筹备成立被告石全玉都公司，被告石全玉都公司于2013年4月18日成立，相王玉器城由被告石全玉都公司经营，并分租给其他小商户。
2014年7月16日，被告（乙方）与案外人苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司（甲方）就甲方所代表的授权业主的十全街201号英雄大厦一、二楼商铺租赁事宜签订非诉调解协议，约定乙方按（购房款）3%归还所欠业主2013年7月至2014年6月商铺租金款2185202元（附双方认可的业主租金清单），按3.25%支付乙方所代表的授权业主2014年7月至2015年6月租金款，按3.5%支付授权业主2015年7月至2016年4月租金款，租赁范围为“十全街201号1－2楼商铺（甲方代表的业主商铺）”，租赁时间自2014年7月1日起至2016年4月30日止。同年8月18日，双方还签订备忘录，一致同意在租赁期满后实施商铺的恢复原状工作。
2015年2月16日，原告收到被告支付的4万元租金。原告陈述，其未收回房屋，也未收到租金，故向相关政府部门反映，后经相关部门协调后被告支付了上述款项。
上述事实，由原告兰志国提交的房屋所有权证、土地使用证、江苏省契税完税证、被告的工商登记资料、（2013）姑苏民五初字第0236号民事判决书、委托书和收条、被告石全玉都公司提交的非诉调解协议及备忘录、原审法院调取的（2014）姑苏执字第0764号执行裁定书、（2014）姑苏商初字第01129号民事判决书以及当事人陈述在案证实。
原审原告兰志国的诉讼请求为：2013年4月，被告与原承租人上海骐轩投资管理有限公司（以下简称骐轩投资公司）勾结合谋，侵占原告房屋6年，逃避租金债务35万元左右。原告向法院及政法机关控告反映，在上级机关关注下，被告于2015年2月16日向原告支付4万元解决生活困难，但被告仍拒绝腾让房屋，也不续签租赁合同。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故请求判令被告立即腾让苏州市十全街201号263室商铺，判令被告按每天131.40元标准（原判决认定的109.5元上浮20%）赔偿自2013年4月8日起的房租损失44000元（计算至2015年2月28日，扣除了已付的4万元）。
原审法院认为：原告系十全街201号263室商铺的所有权人，其对涉案商铺享有合法的权利。原告在购买涉案商铺时，商铺在空间上具有一定面积，但与其他商铺并没有间隔，不具有构造上的独立性，与其他商铺在整体上具有不可分性。原告作为英雄大厦二楼商铺的一个业主，其行使所有权时，应当受到其他业主权利的限制。包括涉案商铺在内的英雄大厦一、二楼商铺已整体改造成玉器城，由被告经营，并分租给其他小商户，现原告要求收回涉案商铺，则会对玉器城的经营产生影响并可能会影响到其他业主的权益，原告可以与玉器城内其他业主协商后共同行使相关权利，故对于原告在本案中要求被告腾让商铺的诉讼请求，不予支持。
原告系涉案商铺的所有权人，其对该商铺享有收益的权利。被告与原告无合同关系，被告也未能提交其使用涉案商铺系基于有效授权的证据，现被告使用商铺用于经营，其应当赔偿原告相应的租金损失。因（2013）姑苏民五初字第0236号判决书确定的每日109.5元的租金标准高于被告支付给其他业主的租金标准，故仍可参照该标准赔偿原告的租金损失。被告主张年租金应按其支付给其他业主的标准即2014年6月前按购房款总价的3%、2014年6月至2015年6月前按购房总价的3.25%计算，原告要求在前次判决确定的每日109.5元的基础上上浮20%的意见，均缺乏依据，均不予采纳。关于损失的起算时间，可以自2013年4月18日被告成立并经营相王玉器城开始，计算至2015年2月28日止为74679元（109.5元／日×682日），若今后仍有租金损失发生，原告可再行主张。被告已经支付的4万元租金，应当从上述应赔偿损失中扣除，故被告还应向原告支付2013年4月18日至2015年2月28日止的租金损失34679元。被告主张2013年6月底前的租金其已经付给骐轩投资公司，因原告与骐轩投资公司之间的商铺委托经营合同经生效法律书判决已于2012年3月解除，被告将原告商铺的租金支付给骐轩投资公司无法律依据，故可由被告赔偿原告租金损失后另行向骐轩投资公司主张返还已支付的租金。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，判决如下：
一、被告苏州石全玉都玉器有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告兰志国本市十全街201号263室自2013年4月18日起至2015年2月28日期间的租金损失34679元。
二、驳回原告兰志国的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费900元，减半收取450元，原告兰志国负担117元，被告苏州石全玉都玉器有限公司负担333元，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
上诉人石全玉都公司不服上述民事判决，向本院提起上诉的主要请求和理由：1、原审法院认定事实不清，上诉人是为了协助原审法院对相关案件的执行以及解决被上诉人生活困难才支付给被上诉人4万元的，如果是代付款，上诉人是不会支付的；2、上诉人支付给被上诉人的房屋已经提前支付到2016年4月份，双方无任何房租的争议。根据上诉人与业主委员会签订的《非诉调解协议》，约定2014年6月之前的房租按照购房款的3%为年租金，2014年7月至2015年6月调整为3.25%／年，2015年7月至2016年4月调整为3.5%／年。上诉人与被上诉人无任何的合同及协议，按照上述标准从2013年6月至2016年4月租金为39808元，现上诉人已经支付了4万元，与被上诉人之间已无任何租金纠纷。请求二审法院依法驳回被上诉人的诉请。
被上诉人兰志国表示服从原审法院判决。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，兰志国系涉案商铺的所有权人，其对该商铺享有收益的权利。兰志国与原骐轩投资公司签订过委托经营合同，因诉讼经法院判决兰志国与骐轩投资公司之间的商铺委托经营合同于2012年3月解除。合同解除后，对于骐轩投资公司将包括涉案商铺在内的房屋经营权转让给相王玉器公司，相王玉器公司后又将上述商铺经营权转让给苏州西部投资管理有限公司以及该公司筹备成立的上诉人石全玉都公司过程期间，兰志国与上述单位之间均未签订过新的房屋租赁合同。因此，本案争议的焦点即在于涉案商铺的租金收益计算标准如何确定。
兰志国在本案中主张的租金计算时间段为2013年4月18日起至2015年2月28日期间的租金收益损失。
本院认为上述租金收益的标准在上述期间内应按照三段计算方式予以确定，具体分析如下：
第一段租金收益从2013年4月18日至2013年6月30日，按照每日109.5元计算，合计74日x109.5元／日=8103元。理由：租金收益的时间段从2013年4月计算至2013年6月三个月的理由首先是上诉人石全玉都公司与作为授权业主代表的苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司于2014年7月16日签订了《非诉调解协议》，该协议中对租金收益的支付标准仅明确了自2013年7月起按照不同的标准计算，对于2013年7月之前的租金收益标准未作出明确，而根据苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0236号生效民事判决，认定了相王玉器公司和骐轩投资公司应按照合同的约定以每日109.5元支付兰志国租金。因此，作为相王玉器公司之后新的经营权受让人石全玉都公司在承接原经营合同后为保持市场经营的连续性和平稳性，应参照上述判决确定的标准计算。其次，兰志国与原骐轩投资公司于2004年11月签订的委托经营合同的经营期间为10年，后因诉讼委托经营合同于2012年3月解除，由于包括兰志国在内的所有英雄大厦一至二层商铺是整体发生经营权的转让，在原经营期间内作为新的经营权受让人石全玉都公司及其之后新的经营体均应当承接原租赁合同中的权利和义务，否则原经营人会通过转让经营权调低租金价格等方式，违反委托经营合同的约定，损害全体业主基于合同约定的收益权，引起利益失衡。按照兰志国与原骐轩投资公司委托经营合同的约定，其租金收益标准为每日109.5元，因此，无论是相王玉器公司还是之后新的经营权受让人石全玉都公司在上述时间段内均应按照上述标准支付兰志国相应的租金收益。
第二段租金收益从2013年7月至2014年6月（一年），以购房总价为基数按年息3%计算，合计436194元x3%=13085.82元。第三段租金收益从2014年7月至2015年2月，以购房总价为基数按年息3.25%计算，合计436194元x3.25%／12x8=9450.87元。理由：兰志国购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性。因此，兰志国作为英雄大厦二楼商铺的一个业主，在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制。包括涉案商铺在内的英雄大厦一、二楼商铺已整体改造成玉器城，由上诉人石全玉都公司经营管理，并分租给其他小商户。上诉人石全玉都公司与该玉器城的其他授权业主代表苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司于2014年7月16日签订《非诉调解协议》，是业主与新的商铺经营权受让人之间签订的协议，约束包括兰志国在内的全体业主，理应获得尊重。因此，兰志国所在的商铺租金收益标准应当按照上述协议确定的时间段和计价标准确定，兰志国的购房价款按照上诉人石全玉都公司提供的二楼业主房租情况表予以确定。
综上，上诉人石全玉都公司应当支付给兰志国2013年4月18日至2015年2月28日期间的租金收益为8103元＋13085.82元＋9450.87元=30640元。
关于上诉人石全玉都公司已支付给兰志国4万元的性质问题。本院认为，兰志国于2015年2月6日出具收条收到上诉人石全玉都公司房租4万元双方已一致确认，该事实可以认定。关于该4万元是支付那个时间段的租金根据双方的陈述，兰志国认为没有时间段，谁使用房屋谁支付租金。石全玉都公司认为该租金是从2013年6月至2016年4月期间的租金，按照购房价按年息3.25%计算合计39808元，实际按照4万元支付的。首先根据本院对双方当事人的调查，该款项的支付是因兰志国申请一审法院对（2013）姑苏民五初字第0236号判决书执行期间由上诉人石全玉都公司支付给兰志国的款项，该款项的支付无论是否是石全玉都公司为该案的被执行主体相王玉器公司和骐轩投资公司的垫付还是其作为新的经营体为了继续经营的平稳过渡的付款，都是一种履行执行案件债务的行为。因此，上诉人石全玉都公司主张该4万元是其支付的2013年6月至2016年4月期间的租金因缺乏相应的事实依据，本院难以支持。但是，根据上述判决，该案的被执行主体是相王玉器公司和骐轩投资公司，而上诉人石全玉都公司并非该案的被执行主体，因此，上诉人石全玉都公司可以另行向相王玉器公司和骐轩投资公司主张返还。
据此，原审法院对涉案房屋租金时间段内的租金标准计算全部按照每日109.5元计算缺乏相应的合同依据，导致事实认定不清，本院应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2015）姑苏民五初字第00143号民事判决；
二、苏州石全玉都玉器有限公司于本判决生效后十日内支付兰志国租金损失30640元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费450元，由兰志国负担137元，由苏州石全玉都玉器有限公司负担313元；二审案件受理费900元，由苏州石全玉都玉器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 赵东
代理审判员 姚望
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 柳璐