上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终49号
上诉人（原审被告）：黄东日，男，1966年3月4日出生，台湾地区居民，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈彦兰，女，1978年7月14日出生，台湾地区居民，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：黄超，上海四维乐马律师事务所律师。
委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。
上诉人黄东日因与被上诉人陈彦兰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初10430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄东日及其委托诉讼代理人姚敏，被上诉人陈彦兰的委托诉讼代理人黄超、齐中飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄东日上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：本案缺乏必要诉讼当事人，应将中介追加成为当事人。因中介向上诉人表示被上诉人同意在2016年3月底前支付三成首付款，上诉人才同意签订合同，并向中介强调由于生意资金周转所需，资金到位时间比房产出售价格更重要，中介表示被上诉人可以提前至三月上旬支付首付，上诉人有理由相信中介传达的意思是买方的真实意思表示，这才签署了居间协议，居间协议中约定的90日内签订正式买卖合同，表达的意思就是3月底。中介以需要被上诉人签订为由取走了居间协议，第二天，中介又拿来了新的居间协议要求上诉人签署。之后，上诉人多次通过中介催促被上诉人网签合同，支付首付，但被上诉人故意拖延。3月16日，中介告知上诉人3月25日签订买卖合同，签约当天支付100万元（人民币，下同），余款需要拖延至5月中旬，并且需要办理链家金融产品首付贷，上诉人当即指出该金融产品是违法的，要求在3月26日前付清三成首付款。4月15日、16日，上诉人多次催促中介方签署合同，并告知中介由于马上要回台湾动眼睛手术。而中介发来的合同样本显示被上诉人要到6月20日才办理过户手续，而上诉人则要求在6月20日完成过户，双方就此产生争议未能协商一致。4月24日及之后，上诉人仍与被上诉人配偶程某微信沟通买卖合同重要条款，但仍无法与被上诉人一方达成一致意见，上诉人一直积极促成交易完成，不存在违约情形。而被上诉人及中介则存在欺诈行为，故意拖延不在3月底之前支付首付款，直至上诉人回到台湾，发来签约短信制造上诉人违约假象，造成了上诉人的重大损失。
被上诉人陈彦兰辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
陈彦兰向一审法院起诉请求：1、解除陈彦兰、黄东日签订的《房地产买卖居间协议》；2、黄东日双倍返还定金1,000,000元;3、判令黄东日支付逾期返还利息（以1,000,000元为本金，按照银行同期贷款利率为标准自起诉之日起计算至黄东日实际返还之日止）;4、判令诉讼费用由黄东日承担。
一审法院认定事实：系争房屋位于上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室，建筑面积133.32平方米，产权人为黄东日。陈彦兰与案外人程某系夫妻关系。
2016年1月30日，陈彦兰（乙方，买受方）与黄东日（甲方，出售方）在A公司（丙方，居间方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，意向金：为了表示购买诚意，乙方于2016年1月29日前向丙方支付意向金计2万元，丙方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金，否则应向丙方支付违约金为本协议所述总房价款的2%。若甲方在前述期限内未能签署本协议，则乙方可要求丙方无息退还已支付的意向金，也可继续委托丙方与甲方洽谈；转定金：如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，甲方授权丙方进行定金保管，由此构成乙方支付给甲方的首期定金。待甲方签订本协议后2日内，乙方应自行或通过丙方补足定金（含首期定金）至30万元整；签订买卖合同示范文本：甲、乙双方同意在本协议签订后90日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还；关于首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计269万元整（含已支付的全部定金及尾款5万元整）；第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款计611万元，乙方应于签订买卖合同示范文本后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。乙方授权丙方自本协议签订后通过银行代为办理个人征信查询手续，同时甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过丙方转付或直接支付甲方。剩余房价款的其他约定：乙方需于2016年3月20日之前再支付甲方定金20万元整共计定金50万元整。交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、买卖合同示范文本公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销、甲乙应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）后7日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）等。陈彦兰与黄东日分别在上述居间协议上签字，陈彦兰签字日期为2016年1月29日，黄东日签字日期为2016年1月30日。2016年1月30日，黄东日出具收据表示收到陈彦兰支付的购房定金2万元。
2016年1月30日、1月31日、3月1日，陈彦兰丈夫程某通过手机银行分别向黄东日转账18万元、10万元和20万元。黄东日于2016年2月1日出具收据表示收到陈彦兰支付的购房定金28万元。
2016年4月20日，陈彦兰丈夫程某发送微信给黄东日，称：“黄总，请问下我们何时签约？中介那边一直没确定日期，我很难安排我请假时间。”黄东日回复：“我被链家耍到受不了，我不知道他们有没告诉你、我被他们搞到要赔1,000万台币，我早就通知他们单方解除合同，并且要告他们恶意操作。如果你这边有任何受损、应该也告链家。我1月份签合同时就说了2/18眼睛要开刀、三月要搞好交易，4月还要回来开刀。”
2016年4月25日，陈彦兰丈夫程某发送微信给黄东日：“黄总，关于房子的买卖，我的想法如下：1、交易继续。等你回上海安排签约……”
2016年4月27日，黄东日发送微信给陈彦兰丈夫程某：“……我在台湾借1,800万、每个月都要付25万台币利息、所以我才急着要三月份要网交、五月分（份）我台湾6,000万的合约要到期，将亏损1,000万，这些帐我都有记录，我将对你们的恶意操作提出赔偿告诉、你们的订金50万和我的亏损比起来已是个小数目了，程某一开始没卖掉房就没买房资格，链家被罚不能作贷款、也不能执行交易的，你们还把我的房锁盘不能交易、我每个易的利息将对你们作索赔，我单方面宣布你们违约了、你必须立即同（通）知客户。”
2016年5月4日，陈彦兰委托律师向黄东日发送律师函，要求黄东日在收到函件3日内向陈彦兰双倍返还购房定金100万元，否则将通过诉讼要求黄东日承担违约责任。
2016年5月20日，黄东日委托律师向陈彦兰发送律师函，表示，2016年3月，黄东日多次通过居间方要求陈彦兰准备三成首付款网签买卖合同，但居间方回复说陈彦兰无法支付首付款，并要做首付贷，且2016年4月黄东日要回台湾做手术并事先告知居间方和陈彦兰，认为陈彦兰违反《房地产买卖居间协议》导致《上海市房地产买卖合同》无法签署，陈彦兰需承担相应违约责任，赔偿黄东日损失。
2016年6月2日，黄东日委托律师向陈彦兰发送律师函，表示，陈彦兰在无相关证据证明其存在骚扰、恐吓等侵权行为的情况下，对黄东日指责是缺乏法律依据的。
另查明，台湾国防医学院三军总医院附设民众诊疗服务处《诊断证明书》载明：黄东日因右眼白内障于2016年2月18日接受白内障摘除并人工水晶体植入手术；因左眼白内障于2016年4月21日接受白内障摘除并人工水晶体植入手术。
再查明，2011年8月11日，陈彦兰与四介国际贸易（上海）有限公司签订了合同期限为2011年8月1日至2012年7月31日的劳动合同；之后，双方又签订了合同期限为2012年8月1日至2015年7月31日的劳动合同及无固定期限的劳动合同。陈彦兰于2014至2016年进行了工资薪金所得的纳税。2016年3月4日，陈彦兰与案外人赵某就上海市长宁区XX道XX号XX室签订了《上海市房地产买卖合同》，该房屋于2016年4月29日被房屋登记部门受理，并于2016年5月17日核准登记至赵某名下。
一审法院认为，陈彦兰、黄东日及居间方签订的房地产买卖居间协议系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点在于买卖合同未能成功签署的原因在于陈彦兰还是黄东日。陈彦兰主张黄东日未按居间协议的约定与陈彦兰签订正式买卖合同，且经多次催告，仍拒绝履行，系黄东日违约。黄东日则认为其多次通过居间方要求陈彦兰在3月底前准备三成首付款网签买卖合同，但因陈彦兰无法支付首付款，并要做首付贷，且4月中旬陈彦兰不具有网签合同资格，黄东日本人要回台湾做手术并事先告知居间方和陈彦兰，因此明显系陈彦兰违约。
本案中，按照房地产买卖居间协议的约定，买卖双方应于签订居间协议即2016年1月30日后90日内共赴居间方处签订正式买卖合同。根据陈彦兰提供的2016年4月20日、27日陈彦兰丈夫程某发送给黄东日微信记录及黄东日的回复可知，当陈彦兰丈夫程某询问黄东日何时签约时，系黄东日表示要解约并要告陈彦兰恶意操作，因此显属黄东日违约。居间协议约定首付款的支付之日为签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后当日，而非黄东日所称的3月底前支付三成首付款并网签买卖合同；黄东日抗辩双方就签订买卖合同的事宜还在协商，但在没有取得重新协商一致的情况下，应以双方签订的居间合同为准；黄东日无法提供要回台湾做手术而向陈彦兰请求延后签约日的证据，也无法提供陈彦兰属于限购对象及陈彦兰在签订合同之日无法支付首付款并要做首付贷的直接证据。现有证据表明，根据陈彦兰、黄东日签订的房地产买卖居间协议关于交易过户的约定及正常的交易流程，在陈彦兰、黄东日办理过户交易手续时陈彦兰作为台湾地区居民已符合规范性文件规定的港澳台居民购房资格，即在境内工作及在境内无其他住房，因此，黄东日的抗辩理由不成立。
鉴于陈彦兰、黄东日已经缺乏继续交易的基本信任，双方就解除居间协议无争议，予以准许。因黄东日违约，根据房地产买卖居间协议的约定，黄东日应向陈彦兰双倍返还定金。陈彦兰要求黄东日支付逾期返还的利息没有事实依据，不予准许。
一审法院审理后作出判决：一、陈彦兰与黄东日于2016年1月30日就上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、黄东日应于判决生效之日起十日内双倍返还陈彦兰定金1,000,000元；三、驳回陈彦兰的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由黄东日负担。案件受理费13,800元，减半收取计6,900元，由黄东日负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交其自己制作的利息明细一份，证明上诉人必须在2016年3月底之前收到首付款，其在台湾投资需要资金周转平仓。被上诉人对该份证据不予认可，认为与本案无关。本院审核后认为，该证据并非二审新证据，也无法证明本案双方当事人约定首付款需于2016年3月底之前支付的待证事实，与本案缺乏关联性，故本院对该证据不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，2016年4月24日，上诉人向陈彦兰丈夫程某发送微信称，“链家说你认可6/20没完全过户同意赔款，20%，如果你是贷款依照最新规定6/20前你是贷不出来的，你最好问清楚别被误导赔上20%。”程某回复：“我周一问问我银行。”2016年4月25日，程某发送微信给上诉人的信息如下：“黄总，关于房子的买卖，我的想法如下：1、交易继续。等你回上海安排签约，我问过银行，只要不是链家网签，不会有贷款的问题，如果要继续交易的话，先把中介换掉。贷款审批一个多月，签约后才能开始进行申请，也就是过户大概六月下旬，至于买房子资格问题，我问过律师，他给我的回复是不存在没有效力的问题，故交易可以继续。（效力性限制与强制性限制的差别）2、协议解除合约。链家之前没跟我提过你有表达解除合约的意思。在同意全数返还我方定金（人民币50万元）……”该日稍晚时间，程某又向上诉人发信称，“链家口头承诺我不知道，负责你们的那位中介我根本不认识，黄总要追究中介责任我没意见。我于今天所提的建议方案取消。”
又查明，一审审理期间，上诉人黄东日向法院提交了其与中介工作人员的微信聊天记录，其中2016年1月30日的微信记录，中介人员向上诉人发送信息如下：“880万你净拿”；“今天给您小定，您签字后客户直接给您账户补至50万大定”；“春节后3月底前网签买卖合同付3成首付”。
2016年3月16日的微信记录中，中介发送信息：“黄总，和您协商个事。本月25号网签买卖合同，客户当天付您100万，余下的首付114万5月15号之前支付您（当时也和您提过客户是确定用链家金融产品的，但现因无该类金融产品，我们和客户都在找相关的过桥资金的，落实好的话，114万就会很快到位），客户同步核价、审税、申请贷款。您的贷款待他114万到位再开始还款。......”上诉人回复：“不行”；“三成都到才能签”。
2016年4月16日，上诉人向中介发送微信：“现在是不晚于6.20过户（上次已沟通过），过户至出产证，出了产证7个工作日放款，未放款，他现金补足。你发个合同草稿给我，我给律师看一下。”随后，中介通过微信向上诉人发送了买卖合同样张照片，上诉人对过户日期提出了异议，中介人员回复称：“第六条这段话是网上房地产合同自动生成的。日期是填空的。”上诉人回复称：“可以在补充条款写的。明确4/29网签，6/20过户完毕，超过6/20没过户完毕违约金交易额的20%。别再恶意操作、否则只好告链家恶意操作了。口头上说的和约定要一致。”
被上诉人陈彦兰在一审中对上述微信聊天记录质证后认为，对上述聊天记录中该中介人员身份不予认可，故对上述微信聊天记录的真实性均不予认可。本院审核后认为，2016年1月30日的微信聊天记录中关于系争房屋价款、定金及首付款数额均与上诉人与被上诉人当天签订的居间协议中的内容一致；而同年3月16日聊天记录中关于被上诉人使用链家金融产品的事实亦在4月25日被上诉人之夫程某发送给上诉人微信中的内容相互印证。故本院对上述聊天记录的真实性予以确认，该聊天记录确发生在上诉人与本案房产中介工作人员之间。
本院认为，本案的争议焦点是双方未能就系争房屋签订正式买卖合同的责任归属。对此，双方均认为系对方违约导致未能签署正式合同：被上诉人主张系上诉人拒绝按照居间协议的约定与被上诉人签订正式房屋买卖合同引发纠纷；而上诉人则主张系被上诉人存在欺诈，故意不按照约定在2016年3月底之前支付首付款进行网签，之后又缺乏购房资格恶意违约所致。
针对被上诉人的主张，本院认为，上诉人与被上诉人在居间协议中关于系争房屋的买卖约定系双方真实意思表示，合法有效，双方本应遵照执行。但必须指出的是，在该居间协议中，双方当事人对于系争房屋的过户期限、交房之日、尾款支付以及相应的违约责任等重大合同条款均未予以明确约定，该居间协议的性质仅为预约，上述事项均需通过双方进一步的协商并在正式房地产买卖合同中予以约定，系争房屋的买卖方可顺利进行，仅凭该居间协议的内容是无法完成交易的。所以，双方约定需在居间协议签订后90日内签订示范文本的买卖合同，其实质是双方必须在此期间内就居间协议中未涉及的交易内容进行磋商，而非在该期限内必须签约。从上诉人所提供的证据来看，上诉人曾就首付款的支付期限和方式、过户的期限以及贷款审核及违约责任等问题通过中介与被上诉人进行磋商，并对被上诉人的付款能力及购房资格提出了质疑，结合中介方面的信息反馈及双方所约定90日的签约期限相比一般交易习惯较长等事实，本院有理由相信上诉人的质疑具有合理性因素。并且，无论该质疑合理与否，上诉人确实就居间协议中未涉及的条款与中介进行了协商并交换了意见，上诉人虽然在4月下旬的微信记录中表达了解除合同的意愿，但该意愿的表达系在其认为与被上诉人无法就上述条款达成一致意见的认识下做出，此在被上诉人之夫程某与上诉人的微信聊天记录中也可予以印证，故上诉人并非单方擅自拒绝履约。而被上诉人在本案一二审期间均未提供其与中介方就系争房屋如何继续履行的协商过程或与上诉人就居间协议中未涉及的内容进行磋商的证据，在一审法官的要求下，其本人也未到庭就相关事实向法院进行说明，故被上诉人应就此承担举证不利的责任，其关于上诉人存在擅自违约不予签订示范文本的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
关于上诉人认为被上诉人存在故意欺诈违约的主张，本院认为，虽然上诉人在与中介的前期沟通过程中，中介方确实提到了被上诉人应于2016年3月底之前支付三成首付款，但上诉人并无证据证明该表述系被上诉人的真实意思表示，且最终落于居间协议条款之上的内容也并未有此体现，双方的权利义务仍应以居间协议的约定为准，上诉人无权要求被上诉人必须在3月底之前付清首付款。上诉人主张关于何时签订示范文本的约定并非其真实意思表示，缺乏依据，本院不予采信。况且，直至2016年4月中下旬，上诉人仍就合同的履行问题与中介及被上诉人进行沟通协商，故首付款是否必须在3月底之前支付已不足以导致合同的履行不能。另外，上诉人主张被上诉人存在不具备购房资格、欠缺付款能力，均无证据予以证明，上述事项也不足以构成欺诈或导致双方无法签订示范合同文本，故上诉人关于被上诉人违约的主张，亦缺乏依据，本院同样不予采信。
综上所述，本案居间协议无法履行系因双方当事人沟通不畅、缺乏信任所致，但双方均无法证明对方存在重大过错或故意违约的情形，故双方要求对方承担定金罚则的主张，本院均不予支持。上诉人与被上诉人就解除系争房屋买卖合同关系并无争议，系双方当事人协商一致解除，本院予以准许。一审对上诉人违约责任的判断有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十条规定，判决如下：
一、撤销上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初10430号民事判决；
二、解除陈彦兰与黄东日于2016年1月30日签订的《房地产买卖居间协议》中就上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋的买卖关系；
三、黄东日于本判决生效之日起十日内返还陈彦兰定金人民币500,000元；
四、驳回陈彦兰的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币13,800元，减半收取计6,900元，由陈彦兰与黄东日各半负担。财产保全费人民币5,000元，由陈彦兰与黄东日各半负担。二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人黄东日与被上诉人陈彦兰各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年三月三十一日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
……
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……
五、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
六、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十条
人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。
保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。
负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。