北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第02628号
上诉人（原审原告）齐和明，男，1956年8月14日出生。
上诉人（原审原告）暴华，男，1960年9月25日出生。
二上诉人之共同委托代理人齐军栋，北京市中调律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京鑫泉宏臻商贸有限公司，住所地北京市丰台区长辛店杜家坎南路×号。
法定代表人王建华，总经理。
委托代理人武浩，北京鲍立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）祝义勇，男，1971年8月28日出生。
被上诉人（原审第三人）王建华，男，1966年4月5日出生。
委托代理人武浩，北京鲍立律师事务所律师。
上诉人齐和明、暴华因确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第17417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人齐和明及其与暴华之共同委托代理人齐军栋，被上诉人北京鑫泉宏臻商贸有限公司（以下简称鑫泉宏臻公司）及王建华之共同委托代理人武浩，被上诉人祝义勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2014年10月，齐和明、暴华向原审法院起诉称：2007年初，我二人与王建华商议决定合资入股共同合伙租赁杜家坎南路×号市场。鉴于鑫泉宏臻公司是以王建华为股东和法定代表人的公司，亦应市场出租人北京长鹏投资管理公司要求，三合伙人决定由鑫泉宏臻公司代表三合伙人与出租人签订租赁合同，并委托鑫泉宏臻公司代表三合伙人与祝义勇签订房屋租赁合同，然后由鑫泉宏臻公司按每人三分之一的比例分配给三合伙人。2014年6月9日，鑫泉宏臻公司、祝义勇在未告知我二人的情况下私自以远低于杜家坎南路×号市场其他商铺的价位签订租赁合同。市场其他商户租金2014年度普遍在每平方米日租金2.41元左右，而鑫泉宏臻公司、祝义勇合同约定标的房屋每平方米日租金为1.47元，该价格远低于市场平均价格39%，鑫泉宏臻公司、祝义勇恶意串通订立低价合同的行为严重损害我二人的利益。我二人认为，鑫泉宏臻公司、祝义勇恶意串通，损害我二人利益而签订的合同应认定为无效合同。王建华在该合同签订过程中授意鑫泉宏臻公司做出不当行为，亦存在明显过错。我二人知悉此事后要求鑫泉宏臻公司、祝义勇提高租金至平均水平，鑫泉宏臻公司、祝义勇均不予理会。为保护自己的合法权益，现诉至法院，请求：1、判令鑫泉宏臻公司、祝义勇于2014年6月9日签订的房屋租赁合同无效；2、判令鑫泉宏臻公司、祝义勇及王建华共同连带赔偿我二人租金损失10834.44元；3、鑫泉宏臻公司、祝义勇承担诉讼费。
鑫泉宏臻公司辩称：不同意齐和明、暴华的诉讼请求。我公司与祝义勇签订合同是真实意思表示，不违反法律法规，没有恶意串通，不存在侵犯第三人利益的情况，合法有效。
祝义勇辩称：我与鑫泉宏臻公司签订的合同并不存在恶意串通。2009年6月我即与鑫泉宏臻公司签订了租赁合同，租期至2014年6月9日止，当时约定年租金5万元，租赁面积为113平米，租金每年递增，合同到期后，2014年6月9日我又与鑫泉宏臻公司续签了合同，仍旧按照原来年递增5%租金的标准签订，年租金60775元，租期到2017年止。鑫泉宏臻公司、王建华、齐和明、暴华之间的纠纷，与我们商户无关。
王建华述称：同意鑫泉宏臻公司的意见。2009年鑫泉宏臻公司即与祝义勇签订了合同，年租金每年递增5%，2014年只是补充合同。关于齐和明、暴华和我的合伙纠纷，正在北京市丰台区人民法院审理。
原审法院经审理查明：2007年4月13日，北京长鹏投资管理公司（甲方）与鑫泉宏臻公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市丰台区长辛店杜家坎南路×号房屋有偿租赁给乙方使用，租期10年，自2007年7月1日起至2017年6月30日止。2009年6月7日，鑫泉宏臻公司（甲方）与祝义勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租坐落于北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路×号的房屋1间，使用面积113平方米，租赁期限自2009年6月10日起至2014年6月9日止，年租金50000元。合同尾部注明：从第二年起，以第一年为准，每年有5%的递增。2014年6月9日，鑫泉宏臻公司（甲方）与祝义勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路×号楼-36号，房屋面积113平方米，租赁期限自2014年6月9日起至2017年6月9日止，年租金60775元。合同尾部注明：从第二年起，每年有5%的递增。现齐和明、暴华认为鑫泉宏臻公司与祝义勇于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》约定的每平方米日租金标准低于市场价格，鑫泉宏臻公司与祝义勇存在恶意串通行为，形成本诉。
另查：齐和明、暴华提交鑫泉宏臻公司与张×、王×、冀×、刘×签订的《房屋租赁合同》各一份。其中，与张×的合同约定，张×承租位于北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路×号楼门面1间，房屋面积75平方米，租期为2014年7月30日至2017年6月30日，年租金65000元，合同尾部注明：从第二年起，无递增。与王×的合同约定，王×承租位于北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路×号，房屋面积81平方米，租期为2013年3月19日至2017年3月18日，年租金65000元，合同尾部注明：无递增。与冀×的合同约定，冀×承租位于北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路×号楼门面33-327，房屋面积73平方米，租期为2013年9月25日至2016年9月24日，年租金7万元，合同尾部注明：从第二年起，每年有5%的递增。与刘×签订的合同约定，刘×承租位于北京市丰台区长辛店镇杜家坎南路×号-2，房屋面积78平方米，租期为2013年9月19日至2016年9月18日，并在租期条款处写明“无递增三年内”，年租金7万元。
原审庭审中，齐和明、暴华主张2014年3月20日由×号市场管理办公室向各租户发放了通告函，当时祝义勇收到该份通告函。通告函内容为：市场各商户、租户：杜家坎南路×号市场是由合伙人齐和明、暴华、王建华三人共同投资、合伙经营的项目实体。之前为了经营便利而挂名于北京鑫泉宏臻商贸有限公司，至此通知发出后我们即以“杜家坎南路×号市场办公室”（以下简称“市场办公室”）处理市场对内对外事物（务）。……各商户、租户房屋租金的收缴由市场办公室管理，并出具盖有“杜家坎南路×号市场办公室”印章的票据，任何合伙人和单位不能私自收取、借用、挪用市场租金。如租赁合同到期需要续签或需要变更租赁合同，可由商户、租户向市场办公室提出，并由市场办公室统一办理，此后无“杜家坎南路×号市场办公室”印章的合同等相关文件市场均不予认可。鑫泉宏臻公司、王建华主张管理办公室不知道从何而来，与本案无关。祝义勇主张其在通知函上签字时合同尚未到期，签字后其亦不知是何意，当时市场管理员经常让其签单据。合同到期后其找到市场管理办公室，询问应当签订多少租金的合同，办公室不予答复。后来王建华说是他的房子他收房租，其就交给鑫泉宏臻公司了。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》等证据材料在案佐证。
原审法院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。具体到本案，齐和明、暴华向法院提交的鑫泉宏臻公司与张×、王×、冀×、刘×签订的《房屋租赁合同》中关于租金价格及有无递增的约定均存在不同情况，按各自约定的标准计算，上述四份合同之间在租金数额上亦存在高低不等的差距，故其以此主张鑫泉宏臻公司与祝义勇签订的合同因租金较低而存在恶意串通的理由不能成立。关于齐和明、暴华主张的祝义勇知晓通告函一节，该通告函中所称的“杜家坎南路×号市场办公室”无权干涉祝义勇选择合同相对方及约定合同条款的权利，故齐和明、暴华以此主张祝义勇存在恶意的理由亦不成立。综上，齐和明、暴华向法院提交的证据不能证明鑫泉宏臻公司与祝义勇之间存在恶意串通情形，对其要求确认合同无效的诉讼请求法院不予支持，其要求赔偿租金损失的诉讼请求亦缺乏事实与法律依据，法院亦不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月判决：驳回齐和明、暴华的诉讼请求。
判决后，齐和明、暴华不服，持原诉意见，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判确认鑫泉宏臻公司与祝义勇签订的《房屋租赁合同》无效或将本案发回重审。鑫泉宏臻公司、祝义勇、王建华同意一审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院予以确认。
在本院审理过程中，齐和明、暴华提交中止审理申请书，其二人以合伙纠纷为由将王建华诉至北京市丰台区人民法院，请求确认齐和明、暴华、王建华之间存在合伙关系并请求对2013年以前的经营盈余进行分配，齐和明、暴华认为能否确认齐和明、暴华、王建华之间系合伙关系直接影响齐和明、暴华能否作为原告提起本案之诉，因此其二人与王建华是否存在合伙关系为本案审理之前提，本案应当中止审理。鑫泉宏臻公司、王建华认可王建华与齐和明、暴华之间存在合伙关系，认为另案诉讼与本案无关，且亦未对齐和明、暴华提起本案诉讼之权利提出异议。祝义勇亦认为齐和明、暴华、王建华之间的合伙纠纷与本案无关。
上述事实，有当事人陈述及中止审理申请书在案佐证。
本院认为：齐和明、暴华主张本案应当中止审理，理由为确认其二人与王建华是否存在合伙关系为本案审理之前提，本案应当在其二人所提合伙纠纷之诉讼审结之后再进行审理，但在本案审理中，齐和明、暴华、王建华均主张三方系合伙关系，三方对于三人已形成合伙关系的事实并无异议，且王建华、鑫泉宏臻公司、祝义勇均未对齐和明、暴华是否有权提起本案诉讼提出异议，现齐和明、暴华以应先确定三人是否存在合伙关系为由要求中止本案审理的请求，本院不予支持。
齐和明、暴华主张鑫泉宏臻公司未经齐和明、暴华同意与祝义勇以低于市场价格签订的《房屋租赁合同》，属恶意串通损害其二人利益，应为无效。关于鑫泉宏臻公司在与祝义勇签订《房屋租赁合同》时未取得齐和明、暴华同意一节，鑫泉宏臻公司作为杜家坎南路×号市场承租人有权与祝义勇签订《房屋租赁合同》，至于齐和明、暴华、王建华是否存在合伙关系以及合伙人之间的内部约定均不得对抗与鑫泉宏臻公司签订合同的第三人，故鑫泉宏臻公司在与祝义勇签订合同时是否征得齐和明、暴华同意并不影响合同之效力。关于齐和明、暴华主张《房屋租赁合同》租金低于市场价格一节，齐和明、暴华提交的鑫泉宏臻公司与张×、王×、冀×、刘×签订的《房屋租赁合同》中关于租金价格及有无递增的约定均存在不同情况，按各自约定的标准计算，上述四份合同之间在租金数额上亦存在高低不等的差距，故其以此主张鑫泉宏臻公司与祝义勇签订的《房屋租赁合同》因租金较低而存在恶意串通的理由亦不能成立。
综上，鑫泉宏臻公司与祝义勇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形。齐和明、暴华要求确认《房屋租赁合同》无效的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费36元、二审案件受理费71元，均由齐和明、暴华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年四月三十日
书 记 员 刘 佳