黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终1712号
上诉人（原审被告)：哈尔滨红博物产经营有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市经开区。
法定代表人：张英举，该公司总经理。
委托诉讼代理人:鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李超，黑龙江思普瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：哈尔滨苏宁云商销售有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。
法定代表人：车宏亮，该公司总经理。
委托诉讼代理人:ＸＸ，男，1986年5月6日出生，汉族，哈尔滨苏宁云商销售有限公司哈尔滨大区总经理办公室主任，住黑龙江省哈尔滨市松北区。
委托诉讼代理人:徐日佳，女，1983年12月28日出生，汉族，该单位法务中心法务经理，住江苏省南京市玄武区。
上诉人哈尔滨红博物产经营有限责任公司（以下简称红博公司）因与被上诉人哈尔滨苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初7407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人红博公司委托诉讼代理人鞠宏毅、李超，被上诉人苏宁公司委托诉讼代理人ＸＸ、徐日佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
红博公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项判项。事实和理由：一、一审判决第三项系一审法院认定事实不清。本案争议合同系附生效要件的租赁合同，虽然合同成立但未生效，直接认定红博公司向苏宁公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据。根据双方签订的协议第64条，双方曾明确约定“如甲方以即将建设或正在建设的工程与乙方签订本合同，则在甲方的工程符合法律、法规规定的出租条件之前，本合同视为预租合同”，即本《租赁合同》在法律关于合同效力的分类上属于附生效要件的租赁合同。故苏宁公司向红博公司发送解除通知函时，其所主张的租赁合同实际尚未生效，针对尚未生效的合同，苏宁公司的行为是违反法定合同义务的行为，对红博公司造成了信赖利益的损失，应向红博公司承担缔约过失责任。二、一审判决第二项系一审法院适用法律错误，明显违法裁判。本案争议合同是一份附生效要件的预租合同，苏宁公司向红博公司支付的50万元定金系立约定金，在合同虽然成立但未生效的前提下，红博公司曾要求苏宁公司签订正式合同，但苏宁公司拒绝。在此情形下，苏宁公司却要求提前解除本合同，致使红博公司丧失了许多潜在的承租客户，红博公司是基于对苏宁公司的信任与其签订此预租协议，苏宁公司的此种行为是一种严重违反了诚实信用基本原则的行为，直接对红博公司整体商业布局产生严重影响，理应向红博公司承担缔约过失责任。一审法院在苏宁公司证据不足的前提下直接认定红博公司承担所谓的“违约责任”向苏宁公司返还该笔定金，是严重违背法律关于“违约责任”与“缔约过失责任”的法律界定，没有真正理解所谓的“立约定金”的法律定义，一审判决缺乏法律依据。
苏宁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1.关于双方合同上的第64条，该条款是合同变更项，并且在红博公司强调的该段之前，本合同的修改和补充需要加盖双方的公章，之后是红博公司强调的工程，根据一审查明的事实，双方在租赁合同签订时涉案房屋取得建设用地规划许可证、建筑工程施工证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，按照此规定的精神，房屋出租只要取得房屋的建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设的即可进行。对于合同内容没有违反法律规定、行政法规的强制性规定，应当尊重当事人合同自治的原则认定合同有效。该原则在西安九龙房地产开发有限公司上诉案中予以确认，所以本案租赁合同是一个已经生效的正式的租赁合同，不是未生效的预租合同。2.关于苏宁公司请求的违约责任，而非缔约过失责任，合同第59条已经明确约定了违约金的计算，本案应当适用该条违约金的计算方式。3.关于合同的定金问题，在合同的第9条关于定金款有明确约定，苏宁公司认可50万元为定金，根据双方已经生效的租赁合同，向红博公司支付50万元起担保作用，不是立约定金，是履行合同第9条的约定。
苏宁公司向一审法院起诉请求：一、判令苏宁公司与红博公司签订的《租赁合同》自2016年1月19日解除；二、判令红博公司返还苏宁公司给付的定金50万元及利息（按银行同期贷款利率计算自2016年1月20日起至红博公司实际给付时止）；三、判决红博公司支付苏宁公司违约金4,353,638.8元（自2014年10月1日起至2016年1月19日止）及利息（按银行同期贷款利率计算自2016年1月20日起至红博公司实际给付时止）。
一审法院认定事实：苏宁公司与红博公司于2014年签订一份《租赁合同》，苏宁公司拟租赁红博购物公园地下二层建筑面积2260平方米的房屋用于经营，合同约定了租赁期限、租赁费用、交付时间、定金、违约条款等事项。双方约定第一年租金为206.225万元，租赁费用自第3年起，每2年租金按上一年租金的5%递增。《租赁合同》签订后，苏宁公司依约向红博公司支付定金50万元，双方约定红博公司应于2014年9月30日前向苏宁公司交付房屋。苏宁公司于2016年1月19日向红博公司送达《关于解除租赁合同及要求赔偿的告知函》，告知红博公司解除双方签订的《租赁合同》，2016年4月25日，红博公司就解除合同事项给苏宁公司送达《关于协商租赁合同相关事宜的函》。法院根据苏宁公司的申请，于2016年10月13日作出（2016）黑0103民初7407号之一民事裁定书，对红博公司名下银行账户冻结，冻结金额1,000,000元，期限一年。
一审法院认为，苏宁公司与红博公司签订的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。租赁合同第5条约定：红博公司应于2014年9月30前将租赁物及本合同所约定的所有附属物全部交给乙方；第57条约定红博公司迟延交付租赁物达30日的，甲乙双方可协商处理，乙方有权选择解除合同。截止到2016年1月19日红博公司尚未交付租赁物，苏宁公司于2016年1月19日发出《关于解除租赁合同及要求赔偿的告知函》，苏宁公司行使解除权的行为符合法律规定，故对于苏宁公司请求确认其与红博公司签订的《租赁合同》自2016年1月19日解除的诉请，予以支持；根据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故对于苏宁公司请求红博公司返还苏宁公司给付的定金50万元的诉请，予以支持；租赁合同第59条约定：当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的租赁费用，现苏宁公司无法提出具体的损失，故违约金的计算方法从其约定，即206.225万元÷12个月×6个月=1,031,125元，故对于苏宁公司请求支付违约金4,353,638.8元的诉请，其合理部分予以支持。对于苏宁公司请求红博公司给付已支付定金的利息和违约金利息的诉请，于法无据，故对于利息的诉请不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、九十六条、九十七条、第一百一十四条规定，判决：一、苏宁公司与红博公司签订的《租赁合同》自2016年1月19日解除；二、红博公司于本判决生效后十日内返还苏宁公司给付的定金500,000元；三、红博公司公司于本判决生效后十日内支付苏宁公司违约金1,031,125元。案件受理费45,629元，由红博公司负担9693元，由苏宁公司负担35，936元。保全费5000元由红博公司负担。
二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，苏宁公司与红博公司签订的《租赁合同》第5条约定交付时间和标准：甲方应于2014年9月30日前将租赁物及本合同所约定的所有附属物全部交付给乙方，其中顶：完好的吊顶，地：800*800完好象牙白地砖，墙：白墙，窗：完好的窗，租赁物及相关附属物的具体交付标准详见附件九。若甲方无法按期交房，双方友好协商，双方根据工程日期再次确定交房日期，并由甲方给乙方出具延迟交房的书面函件；第6条约定租期：租赁期限为八年三个月；第9条约定定金：乙方在本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金50万元，同时甲方应向乙方开具等额收据，前述定金自乙方开业后自动冲抵本合同的首期租赁费用，直至冲抵完毕；第57条约定延迟交付租赁物违约责任：甲方每迟延交付租赁物一日，按每日租赁费用的2倍支付违约金（日租赁费用=年度租赁费用/360天），甲方迟延交付租赁物达30日的，甲乙双方可协商处理，乙方有权选择解除合同，甲方除应承担截至租赁合同解除之前的迟延交房违约金外，如给乙方造成其他损失的按实际损失赔偿；第59条约定违约赔偿：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同另有约定的除外。乙方的全部损失包括但不限于筹建费用、装修投入、固定资产投入、备货投入、人员安置费用、搬运费用、样机折价损失和停业损失。如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以迟延履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除。当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的租赁费用；第64条约定合同的变更：本合同的修改和补充均需以书面形式签署并加盖双方公章。如甲方以即将建设或正在建设的工程与乙方签订本合同，则在甲方的工程符合法律规定的出租条件之前，本合同视为预租合同，当甲方的工程符合法律法规规定的出租条件时，本合同自动转为正式租赁合同，双方不再另签租赁合同，除非本合同另有约定，所有条款均具法律约束力。
本院认为，关于苏宁公司与红博公司签订的《租赁合同》的性质和效力问题。该《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均签字盖章确认，故合同依法成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，红博公司在一审庭审中认可苏宁公司举示的涉案房屋建设工程于2013年10月23日已经取得建设工程规划许可证的真实性，故涉案房屋不属于违法建筑，符合该《租赁合同》第64条约定即涉案房屋已经符合法律规定的出租条件，且双方在合同中对租赁期限、租赁费用、交付时间、定金、违约条款等主要权利义务作了明确约定，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，故该《租赁合同》系本约合同，自成立时生效，双方应当按照约定履行自己的合同义务。红博公司依据合同第64条主张该《租赁合同》成立但未生效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
涉案《租赁合同》签订后，苏宁公司给付了定金50万元，红博公司收取定金后，未按照合同约定期限向苏宁公司交付涉案房屋，且一审中自认其未出具延迟交房的书面函件，其行为系违约，应承担违约责任。红博公司对一审判决苏宁公司与红博公司签订的《租赁合同》自2016年1月19日解除并无异议，根据法律规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故一审法院支持苏宁公司请求红博公司返还其给付的定金50万元正确。关于苏宁公司应给付的违约金数额问题。苏宁公司主张红博公司依据涉案《租赁合同》第57条约定按每日租赁费用的2倍支付违约金，该约定的违约金计算标准过高，一审法院依据涉案《租赁合同》第59条的约定判令红博公司按合同解除年度6个月的租赁费用向苏宁公司给付违约金1,031,125元并无不当。
综上所述，红博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18,580元，由哈尔滨红博物产经营有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王笑宇
审 判 员 王晓东
审 判 员 宋彦辉
二〇一七年六月一日
法官助理 李妮娜
书 记 员 周小倩