四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终1777号
上诉人（原审被告）：曾全贵，男，1972年3月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：黄成良，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115200910654192。
委托诉讼代理人：石庆华，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201611467651。
被上诉人（原审被告）：宜宾市翠屏区南广镇五一村村民委员会，住所地：四川省宜宾市翠屏区南广镇五一村。组织机构代码：00870651-8。
法定代表人：彭红，村支部书记。
委托诉讼代理人：张建勤，男，1955年2月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审原告）：周明伟，男，1969年6月出生，住四川省长宁县。
委托诉讼代理人：陈祖明，男，1955年12月出生，住四川省宜宾市南溪区。
上诉人曾全贵因与被上诉人宜宾市翠屏区南广镇五一村村民委员会（以下简称五一村）、周明伟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2017)川1502民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
曾全贵上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区(2017)川1502民初2749号民事判决，改判由五一村承担返还周明伟购房款的义务；2.判由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定上诉人负责销售房屋与事实及约定不符。本案中修建的房屋属于五一村所有，上诉人仅享有投资收益权，没有所有权，对外销售房屋的主体必然是五一村，上诉人的销售行为属于代理行为，一审判决对此也有认定。上诉人作为投资人，没有参与对房屋的修建和施工。房屋销售都是通过五一村销售，并由村委会统一收款，上诉人不是实际的销售人，包括本案与周明伟的销售，也是五一村为销售主体盖章签订的销售合同。二、一审判决认定上诉人向村外的周明伟销售房屋属于超越代理权，并因此承担返还购房款责任不符合事实。根据上诉人与五一村签订的《居住集中住房补充协议》第四条中有“村外购买门面2000元/平方米”的约定内容看，向村外人销售房屋经过五一村同意，因此，向村外的周明伟销售房屋没有超越代理权。五一村在销售协议上加盖了印章，并收取了其中的部分购房款。五一村除了向周明伟销售房屋外，还曾向其他的村外人员销售过房屋，因此，向村外人员销售房屋是五一村的一贯做法，是经过五一村许可的。三、一审判决由上诉人承担返还周明伟购房款的义务与约定不符。周明伟主张的购房款是交由五一村收取，上诉人与五一村在《五一村新农村综合体三期工程结算协议》中已约定“周明伟交来领导组的房款扣除已转交给曾全贵的剩余房款由领导组（即五一村）负责。”故上诉人不应当承担返还购房款的义务。
被上诉人五一村辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人周明伟辩称，上诉人与五一村之间的债务关系，不能影响周明伟的权利。周明伟多缴的购房款，已由上诉人经结算后出具欠条并承诺限期退还，但至今仍未退还。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
周明伟向一审法院起诉请求：1.判决曾全贵偿付欠款143000元；2.承担逾期付款资金利息（按农商行同期利率计算至付款时止）；3.本案的诉讼费用由曾全贵承担。
一审法院认定事实：2013年12月31日，五一村作为甲方与曾全贵签订一份《居民集中居住协议》，约定：五一村将居民聚居点委托给曾全贵自筹资金修建，土地补偿费、设计费相关衔接费、天然气费、水电安装费、入户手续办理、附属设施建设费、证件办理费由五一村承担。2014年9月30日，双方又签订一份《居民集中居住补充协议》，约定：乙方按照村委会的规定投资6240960元建设居民集中居住房并进行销售；乙方建设好的居民集中住房的销售按甲方规定实行公示公开销售，乙方销售居民住房必须按照甲方村委会规定，社员购买居住房按1500元/平方米或1600元/平方米，社员购买门面1800元/平方米；乙方建设好的居民集中住房的销售委托甲方代乙方销售，甲方销售一处住房和门面后再将销售房款转交乙方，以此类推，直到门面和住房销售完毕。2014年2月26日,五一村作为甲方与周明伟作为乙方签订一份《居民集中居住协议》，该协议附加七约定：四川省长宁镇八一村十组13号村民买的三期住房门面一百平方米左右，售价为1800元/平方米，二楼住房三套面积约300平方米，售价为1550元/平方米。该协议加盖了五一村十四组印章，曾全贵在甲方下面签名，周明伟在乙方处签名。
曾全贵出资修建的翠屏区南广镇五一村一组、十四组居民聚居点共有三期工程，该工程全部修建完毕后，五一村与曾全贵进行了结算，并于2015年12月21日签订《五一村新农村综合体三期工程结算协议》。该协议对剩余住房进行了分配，其中涉及周明伟的为一单元二楼中户型1套归曾全贵所有。另约定：“此协议签订以后所有财务已清，剩下的住房各方处理的互不干涉，周明伟户由曾全贵负责，原来周明伟交来领导组的房款扣除已转给曾全贵的剩余的房款由领导组负责。”
2016年3月17日，曾全贵作为甲方与作为乙方的周明伟签订《居民住房交接协议书》，主要内容为：一、乙方原向甲方预付了购房款45万元整订购了住房三套，门面房二间，现因双方情况变化，乙方只保留购住房一套（中户型），面积123平方米，其中：公摊面积12.7平方米，单价为每平方米1550元，位置：南广镇新村农合体五一村三期工程×单元×楼左边。门面房为面积64.4平方米，其中：公摊面积：10平方米，单价：每平方米1800元，位置：南广镇新村农合体五一村三期工程底层×单元×号。其他房屋由甲方自行处理。二、结算方法：1、住房购房款总计：123（平方米）×1550元等于190650元。2、门面房购房款总计：64.4（平方米）×1800元等于115920元。以上1至2项合计：乙方应付房款总计306570元，甲方已收乙方房款450000元，甲方还应退还乙方购房款143430元，由甲方向乙方出具退款手续。同时，通过南广镇法律服务所调解，曾全贵向周明伟出具欠条，约定：曾全贵于2016年12月底退还周明伟购房款143000元，如果到期未还，必须支付银行利息。
一审法院认为，本案争议的焦点是周明伟缴纳的购房款应该由谁退还。1.根据本院查明的事实，周明伟购买的房屋是由曾全贵出售，价款也是由曾全贵收取，根据合同的相对性，该款应当由曾全贵退还；2.在五一村与曾全贵结算协议上约定周明伟的问题由曾全贵处理；3.曾全贵经南广镇法律服务所协调与周明伟签订协议，同时出具欠条认可应当由其退还周明伟购房款；4.根据五一村与曾全贵签订的《居民集中居住协议》、《居民集中居住补充协议》，可确认五一村根据新农村建设要求，要修建翠屏区南广镇五一村一组、十四组居民聚居点，因缺乏资金，与曾全贵协商由其出资修建，建成后房屋由曾全贵销售，收取的卖房费用于抵扣出资款。因此，双方签订的《居民集中居住协议》、《居民集中居住补充协议》实际上是五一村委托修建和销售的协议，该协议系当事人自愿达成，不违反法律法规的强制性规定，应为有效约定，双方应严格遵守，认真履行。按照协议约定曾全贵有权销售其修建的房屋，因是根据国家政策在集体土地上修建的居民聚居点，房屋销售的对象应当为本集体经济组织成员，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。因协议上只规定了销售给本社人员的价格并没有可以向该集体经济组织成员之外的人销售的约定，曾全贵将房屋出卖给不属于该集体经济组织成员的周明伟，其买卖行为无效，且属于超越代理权，该行为的结果应当由曾全贵承担。因此，曾全贵认为应当由五一村退还购房款的主张，不予支持。综上所述，曾全贵在接受五一村的卖房委托中超越代理权将房屋卖给不属于同一集体经济组织成员，其买卖行为无效，该无效买卖行为导致的结果应由其承担。因此，周明伟要求曾全贵退还其购房款143000元的诉求，予以支持。由于周明伟与曾全贵之间的房屋买卖行为无效，其要求给付资金利息的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条《中华人民共和国土地管理法》第四十三的规定，判决：一、曾全贵于判决生效之日起15日内退还周明伟购房款143000元；二、驳回周明伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元，减半收取为1580元，由曾全贵负担。
本院二审期间，上诉人提供如下证据：1.刘宇杰与五一村签订的《居住集中居住协议书》及村组出具的证明、收条、收款凭证等，证明房屋销售主体是五一村，五一村向村组外人员销售房屋是事实；2.三期工程建房户交款名单，证明交款给五一村的事实。被上诉人对证据1的关联性和证明目的不予认定，对证据2的真实性、关联性及证明目的不予认可。本院审查认为，证据1与本案不具有关联性，证据2真实性不能确认，本院均不予采纳。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于应当由曾全贵还是五一村退还周明伟多缴纳的购房款。周明伟为在五一村购买房屋，先后向曾全贵和五一村分别缴纳了购房款共计45万元，后经曾全贵与周明伟办理《居民住房交接协议书》，对周明伟实际已购房屋价款进行结算，确认周明伟应付购房款为306570元，曾全贵应退还周明伟143430元，并由曾全贵向周明伟出具欠条，承诺由曾全贵负责退还周明伟143000元，并明确约定了退款期限。现曾全贵主张其在周明伟购房事宜中不是房屋销售和收取购房款的主体，其角色为五一村的代理人身份，相关退款责任应由五一村承担，但曾全贵已与周明伟办理了房屋交接和房款结算手续，承诺由其负责周明伟的退款事宜并出具欠条。现曾全贵拒绝按双方已有约定履行退款义务，既与双方前述约定不符，也有违诚实信用的基本原则。至于曾全贵与五一村之间如何分配责任属其内部问题，与周明伟无关。
综上，曾全贵的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3160元，由上诉人曾全贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈淑玉
审判员 李红彬
审判员 唐福均
二〇一七年九月二十九日
书记员 李小莉