上海市普陀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0107执异21号
案外人：张美娥，女，1954年11月20日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：毛逸，上海市光明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鲍征，女，1978年2月16日出生，汉族，住上海市，系案外人张美娥之女。
申请执行人：崔惠华，男，1982年11月4日出生，汉族，住上海市。
被执行人：项志倩，女，1969年5月10日出生，汉族，住上海市。
在本院执行崔惠华与张敏、项志倩民间借贷纠纷一案中，案外人张美娥向本院提出书面异议，要求本院中止对位于上海市房屋(以下简称系争房屋)的执行，并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张美娥称，其与被执行人项志倩于2016年6月22日签订房地产买卖合同，交易房屋为系争房屋，合同约定房款总价为人民币137万元，案外人分三次全部付清房款，于同年7月20日被执行人将系争房屋交付案外人，案外人对该房屋装修完毕并实际入住。案外人与被执行人于同年8月16日前往房地产交易中心办理房屋过户登记手续时，发现系争房屋已被本院查封，案外人认某系争房屋的交易合法有效，其并无过错，请求本院解除对系争房屋的查封。
申请执行人崔惠华称，其不同意案外人所提异议，认某系争房屋尚未过户，该房屋的房地产权属至今登记在被执行人的名下，是可以被本院执行的财产，其认可案外人所提供的证据材料，但要求案外人将购房款人民币22万元交本院，其就同意解除对系争房屋的查封。
被执行人项志倩称，其同意案外人所提异议，认为其已收取了案外人的全部购房款，愿意配合办理系争房屋的过户。
本院查明，本院在审理崔惠华与张敏、项志倩民间借贷纠纷一案中，于2016年12月28日作出(2016)沪0107民初20062号民事判决书，该民事判决书规定，被告张敏、项志倩应归还原告崔惠华人民币XXXXXXX元及相应逾期利息，案件受理费人民币23915元由被告张敏、项志倩承担。被告未按判决书履行义务，申请执行人崔惠华于2017年2月23日向本院申请执行，本院以(2017)沪0107执1347号立案。
上海市不动产登记簿载明系争房屋权利登记于2005年1月12日，权利人为被执行人项志倩及张某共同共有，本院于2016年8月11日以(2016)沪0107民初20062号案查封该房屋产权，现为首封。
上海市不动产登记簿载明被执行人项志倩名某位于本市房屋产权证于2016年6月27日发放。
案外人张美娥在本院审查过程中对其所述提供如下证据，1、其与被执行人项志倩及张某于2016年6月22日签订一份编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，该合同载明由案外人张美娥以人民币137万元的价格购买被执行人名某面积为32.45平方米的系争房屋，付款方式为同年6月30日前支付人民币65万元；同年7月15日支付人民币50万元；同年8月15日支付人民币20万元并到交易中心办理过户手续；取得产权证同时户口迁出后7日内支付人民币2万元，房屋交付期限为取得产权证后的7日内。2、中国工商银行凭证及收款收据各三份，其一为2016年6月27日户名为张美娥账户转入户名为项志倩账户人民币65万元，被执行人项志倩出具金额为人民币65万元的收款收据；其二为7月11日案外人汇入户名为项志倩账户人民币50万元，被执行人项志倩出具金额为人民币50万元的收款收据；其三为同年6月25日案外人从户名为鲍某的账户中提取现金人民币170万元，同年7月20日，被执行人项志倩出具金额为人民币22万元的收款收据，上述证据证明案外人已支付全部购房款项，其中人民币22万元系现金支付。3、税务机关于2016年8月16日开具的上海增值税普通发票、契税已申报办理证明各一份，载明系争房屋的购房金额为人民币137万元。4、鲍某于2016年7月19日签订的《家庭居室装饰装修施工合同》一份、汇款凭证三份，证明系争房屋委托装修公司装修，并由案外人张美娥支付房屋装修款人民币3万元。5、上海普环实业有限公司于2016年7月20日开具的垃圾清运费临时收据和正式收据各一份。6、上海中山物业有限公司出具《情况说明》一份，内容为系争房屋于2016年7月20日起开始装修。7、《买卖物业交验单》一份，载明案外人与被执行人于2016年7月20日办理系争房屋交接手续。上述证据证明系争房屋已于2016年7月20日已交付案外人占有、使用。8、独生子女证一份，证明案外人与委托诉讼代理人鲍某系母女关系。
申请执行人崔惠华未向本院提供证据材料。
被执行人项志倩在本院审查过程中提供其原在系争房屋内的所有户口于2016年8月12日迁入本市的户口证明材料。
本院在异议审查过程中，经向上海房盟投资管理有限公司经办系争房屋中介的员工调查，该员工称其所在的上述公司系上述房屋买卖的中介公司，案外人支付购房款人民币137万元，其中22万元于2016年7月20日由该员工在系争房屋内为买卖双方办理房屋交接时，案外人在其面前用现金支付给被执行人，并由被执行人当场书写收款收据。
本院在异议审查过程中，案外人对被执行人及全家户口在未迁出系争房屋的情况下即支付人民币2万元称，其对被执行人信任，2万元金额不大，且被执行人所购本市房产已办出产证，户口迁入地已落实，故该2万元与购房款于交房之日一并支付。被执行人项志倩称，系争房屋的全部户口于2016年8月12日迁出，现全部迁入本市室房屋，其未于交付前迁出户口的原因系其公公不在本市，无法到派出所办理户口迁移手续。
本院认某：本案争议的焦点为案外人所购买的登记在被执行人与他人名下共有的系争房屋是否能够排除执行。根据上述查明的事实，在本院查封前，案外人已与被执行人签订购买系争房屋的合同，并已按合同约定的价款支付了相应的房款，尽管该款项分批提前支付不符合合同的约定时间，且部分购房款系支付现金，并在被执行人全家户口尚未迁出系争房屋的情况下付清房款，但该行为案外人所称合乎情理，其支付购房款符合交易习惯，亦未影响上述购房合同的履行。案外人于本院查封前实际占某系争房屋，因本院依法对系争房屋查封，最终导致系争房屋产权未能过户至案外人名下，案外人对此并无过错，符合依法可支持案外人异议主张的情形，故案外人的异议理由成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止本院在(2017)沪0107执1347号案中对上海市房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服的，认某原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 单世平
人民陪审员 任三扣
人民陪审员 徐天云
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 沈蓓丽
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
3、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。