贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初2586号
原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道中段富康国际广场一楼，统一社会信用代码91522300709646618J。
负责人李明聪，系该支行行长。
委托代理人黄珏，系该支行客户经理，特别授权代理。
委托代理人李梅，系贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。
被告匡贞刚，男，1985年5月1日生，汉族，贵州省普安县人，中专文化，无业。
委托代理人施红梅，基本情况同被告施红梅，特别授权代理。
被告施红梅，女，1988年11月10日生，汉族，云南省曲靖市富源县人，初中文化，系被告匡贞刚之妻。
被告黔西南州广发房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市坪东新区青龙路与凌号路间。
法定代表人王益文，系该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行（以下简称农行兴义南盘江支行）诉被告匡贞刚、施红梅、黔西南州广发房地产开发有限公司（以下简称广发房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院2016年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李金红于2016年7月5日公开开庭进行了审理，原告农行兴义南盘江支行的委托代理人李梅、黄珏到庭参加诉讼，被告匡贞刚委托代理人施红梅，被告施红梅到庭参加诉讼，被告广发房开公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告兴义南盘江支行诉称，2014年5月6日，原告（贷款人）与被告匡贞刚、施红梅（借款人）、广发房开公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120140016932），合同约定借款人向贷款人借款280000元用于购买广发房开公司开发的位于兴义市××山大道××路“××城”小区××单元××号房屋，借款期限为240个月，执行利率为浮动利率，为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。担保方式为：阶段性保证+抵押。借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。阶段性保证担保保证人广发房开公司。2014年5月8日，原告就被告匡贞刚、施红梅购买的兴义市××山大道××路“××城”小区××单元××号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权证号：市房预兴字第201403740号，预告登记权利人为农行兴义南盘江支行。2014年5月12日，原告履行放款义务，将280000元汇到被告广发房开公司账号。合同履行期间被告匡贞刚多次出现逾期还款，截止至2016年5月16日已连续四期未偿还借款本息，欠原告借款本金人民币267590.06元，利息、复利、罚息4369.09元，合计271959.15元。截止到2016年6月29日，被告匡贞刚、施红梅尚欠原告借款本金3796.03元、利息5221.17元、罚息82.02元、复利129.23元，但上述款项原告于2016年6月29日已经从广发房开的保证金中扣收。
综上所述，为保护原告的资金安全，维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关的规定，特提起民事诉讼，请求：一、请求人民法院依法判令解除原、被告之间的《个人购房担保借款合同》，判令被告匡贞刚、施红梅归还原告借款本金人民币267590.06元，支付截止至2016年5月16日所欠利息、罚息、复利4369.09元，合计271959.15元（此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至余款全部还清之日止）；二、判令被告广发房开公司对被告匡贞刚、施红梅上述债务向原告承担连带清偿责任；三、请求人民法院依法判决确认原告农行兴义南盘江支行对被告匡贞刚、施红梅名下坐落于兴义市××山大道××路“××城”小区××单元××号抵押房产享有优先受偿权；四、本案诉讼费用由三被告承担。
被告匡贞刚、施红梅辩称,原告所述属实，从2016年3月份就没有还款，共计四期没有还款。
被告广发房开公司未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。
经审理查明，2013年12月4日，被告匡贞刚向原告申请贷款280000元用于购买广发房开公司开发的位于兴义市××山大道××小区××单元××号房××套。经原告审批同意后，2014年5月6日，原告作为贷款人，被告匡贞刚作为借款人及抵押人、被告施红梅作为抵押人、被告广发房开公司作为连带责任保证人，共同签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款280000元，贷款期限为20年；贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起执行；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。匡贞刚、施红梅共同用位于兴义市××山大道××小区××单元××号房××套向贷款人提供抵押担保。抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。2014年5月8日被告匡贞刚、施红梅与原告在兴义市房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年5月12日，原告向被告匡贞刚、施红梅发放贷款280000元。被告匡贞刚取得贷款后，一直按期偿还借款本金、利息，但之后未继续向原告还本付息。原告曾于2016年3月3日、2016年3月15日分别通过向被告匡贞刚发放《债务逾期催收通知书》的方式，向被告匡贞刚催告偿还借款本息，但被告匡贞刚均未偿还，截止到2016年5月16日，被告匡贞刚已经连续四期未按约定履行还款义务。截止到2016年6月29日，被告匡贞刚尚欠原告借款本金3796.03元、利息5221.17元、罚息82.02元、复利129.23元，但上述款项原告于2016年6月29日已经从广发房开的保证金中扣收，截止到2016年6月29日被告匡贞刚尚欠原告本金余额263794.03元。
另查明，被告匡贞刚、施红梅系夫妻关系，二人于2009年12月1日登记结婚。
以上事实，有原告农行兴义南盘江支行的陈述，被告匡贞刚、施红梅的答辩，原告提交的农行兴义南盘江支行营业执照、负责人身份证明、匡贞刚身份证、施红梅身份证、户口簿、婚姻登记证明、广发房开公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证明、法人身份证明、《一手房贷款业务银行合作协议》、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《兴义市商品房预售合同登记备案表》、《抵押权预告登记》、《贷款发放通知单》、《中国农业银行借款凭证》、被告各次还本付息清单、个人贷款逾期信息总表、债务逾期催收通知书两份、担保人履行责任通知书两份等证据在卷佐证，故作认定。
本院认为，原告农行兴义南盘江支行与被告匡贞刚、施红梅、广发房开公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，合同各方当事人均应按照约定履行义务。合同签订后，原告农行兴义南盘江支行已经按照约定向被告匡贞刚发放贷款，匡贞刚应按照合同约定按月还本付息。匡贞刚先按期支付了贷款本金及利息后，之后未继续还本付息。截止到2016年6月29日，被告匡贞刚、尚欠原告借款本金3796.03元、利息5221.17元、罚息82.02元、复利129.23元，但因上述款项原告于2016年6月29日已经从广发房开的保证金中扣收，故对于原告请求支付截止到2016年6月29日前所欠本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院不予支持。截止到2016年6月29日被告匡贞刚尚欠原告贷款本金余额263794.03元。截止到2016年5月16日，被告匡贞刚共计四期未按期履行偿还借款本息义务的行为已经构成违约，经原告催告履行义务后，截止到2016年6月29日被告匡贞刚仍未偿还逾期借款本金、利息、罚息、复利，且经原告两次催告履行后一直未履行该债务，故对于原告解除合同的请求，本院予以支持。因该债务发生被告匡贞刚、施红梅婚姻关系存续期间，且用于夫妻共同购房，故应为夫妻共同债务，二人应共同承担清偿责任，故对于原告请求的由被告匡贞刚、施红梅偿还贷款本金的主张，本院予以支持，但贷款本金数额为263794.03元。因原告与被告匡贞刚、施红梅在借款合同中已经约定逾期还款后的罚息，也就是逾期利息，故对于原告请求支付罚息的诉讼请求本院予以支持，但罚息应以263794.03为基数从2016年6月30日起计算；对于被告主张的复息，因原告未提供被告到审理之日尚欠的利息，无法计算复息，对原告主张的复息一节，本院不予支持。虽原告与被告匡贞刚、施红梅就位于贵州省××山大道××小区××单元××号房屋一套办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记行为的目的是为保证将来实现物权，该行为并不能等同于物权登记行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的法律效力为：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，因原告至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，抵押权尚未成立，故原告对贵州省××山大道××小区××单元××号房屋并不享有优先受偿权。因广发房开公司与原告在《个人购房担保借款合同》中已经约定承担保证责任的方式为连带责任保证，故广发房开公司应当对该债务承担连带责任，被告广发房开公司向原告承担保证责任后，有权向被告匡贞刚、施红梅追偿。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行与被告匡贞刚、施红梅、黔西南州广发房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；
二、由被告匡贞刚、施红梅共同向原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行偿还贷款本金263794.03元及利息（利息从2016年6月30日起按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%确定的年利率计算至清偿完毕之日止）；
三、被告黔西南州广发房地产开发有限公司对上述债务向原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行承担连带清偿责任。被告黔西南州广发房地产开发有限公司向原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行承担连带保证责任后，有权向被告匡贞刚、施红梅追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行的其余诉讼请求。
案件受理费5380元，减半收取2690元，由原告中国农业银行股份有限公司兴义南盘江支行承担690元，被告匡贞刚、施红梅、黔西南州广发房地产开发有限公司共同承担2000元。
上述义务限判决生效后十日内自动履行。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 李金红
二〇一六年七月二十二日
书记员 田茂祥