温州市龙湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0303民初4491号
原告：王汉州，男，1958年7月24日出生，汉族，住温州市龙湾区。
委托代理人：郭庆安，浙江南越律师事务所律师。
被告：温州市龙湾永中明星五金厂，住所地温州市龙湾区永中街道普门村工业南街，统一社会信用代码913303037377603468。
法定代表人（投资人）：张宪明。
委托代理人：王丰敏，温州市永强法律服务所法律工作者。
委托代理人：张纯巧，温州市龙湾永中明星五金厂经理。
原告王汉州与被告温州市龙湾永中明星五金厂（以下简称“明星五金厂”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员李曙光独任审判。依据原告王汉州申请，本院于2017年9月8日裁定冻结被告明星五金厂在中国银行股份有限公司龙湾支行的账户内存款83万元。后本院于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告王汉州的委托代理人郭庆安、被告温州市龙湾永中明星五金厂的委托代理人王丰敏、张纯巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租金262666元（为2017年8月1日至2018年1月31日止6个月租金以及2017年2月1日至2017年2月17日的租金）；2、被告返还履约押金80000元；3、被告支付原告轧机维修费、轴承等配件更新款、轧机使用机油款等合计186405元；4、被告支付原告预期经济损失30万元【以每月每台轧机轧250吨，每吨600元利润（每吨加工费1000元，扣除每吨电费、工人工资等杂费合计400元）计算2个月】；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告于2017年1月25日在被告处、由经纪人杨选松的见证下签订合同《房租租赁协议书》，实为机械设备租赁合同关系，合同约定原告租赁被告2台穿孔轧机及其生产经营占地，年租金为48万元。被告于2017年2月1日将租金交付原告。被告因电力设施问题（未生产情况下报停需恢复使用申报）拖延至2017年2月18日交付租赁物。原告接收租赁物后，为能使其投入生产，对租赁物2台穿孔轧机进行维修与整理，由温州亿隆机械制造有限公司、温州市龙湾永中德工轴承商店对2台轧机维修与整理，提供轴承、齿轮等更换配件以及轧机机油等，共支付相关费用合计为186405元。原告生产至2017年6月份，被告知厂房需要拆迁，应于2017年10月31日前腾空。被告在未告知原告的情况下，于2017年8月1日私自停止原告的用电，并于2017年8月3日聘请拆除轧机人员无故将使用权仍归属原告所有的2台轧机进行拆除，原告予以阻止，被告便于深夜进行拆除，至今已经拆除1台主机，造成原告无法生产经营，致使双方的合同协议无法实际履行，给原告造成重大经济损失。故成讼。
被告明星五金厂答辩称：1、租赁物系厂房，设备是附带的；2、租金起算按合同约定是2017年2月1日起算，我方按照合同约定与次日移交标的，截止时间是2017年9月20日，我方已提供证据证明2017年9月20日原告占有租赁物；3、拆迁系不可抗力，被告不承担赔偿；4、被告不存在私自断电行为；5、原告要求退还租金请求不合理；6、履约押金没有异议；7、原告第三第四诉求没有依据；8、我方垫付电费21万余元，但原告只支付12万元，另原告尚欠货款及加工费，要求在本案中一并处理。
双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。下列当事人无异议的证据：原、被告身份信息、房屋租赁协议书，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、盖章为“温州亿隆机械制造有限公司”的证明，原告未提供原件，故本院不予采信；2、盖章为“温州市龙湾永中德工轴承商店”的证明，没有注明出具时间，也没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，形式不规范，也没有发票、转账凭证等材料佐证，故本院不予采信；3、原告提交的录像及被告提交的光盘，双方均未当庭出示录像载体原件予以演示，且据原告誊录原告录像内容为王汉州与案外人陈海龙的陈述，无其他证据佐证，难以确定与本案有关联性，故本院均不予采信；4、工作单，本院认为该工作单加盖有温州市龙湾永强供电公司章，可以证明涉案厂房恢复供电的时间节点，予以采信；5、照片、计算单、电费总计，原告对证据三性均有异议，本院认为被告未当庭提供摄制照片的设备予以演示、计算单未加盖供电公司公章、电费总计系被告公司单方出具，故本院均不予采信；6、实物出库凭单，本院认为本案案由为租赁合同纠纷，原被告之间的加工承揽关系非本案审理范围，故该证据与本案并无关联，本院不予采信；7、通知书、邮寄单，被告已提供邮件投递查询记录，虽原告陈述未收到该邮件，但未提供相反的证据予以证明，故本院予以采信；8、出警单、房屋置换腾空验收合格证、腾空保证书，双方对真实性均无异议，但原告对证明对象有异议，本院对证据形式真实性均予以确认，证明对象于后文一并陈述。
经审理，结合当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月25日，原告王汉州作为乙方与明星穿孔厂（即被告明星五金厂）作为甲方签订《房屋租赁协议书》，约定租期为2017年2月1日至2018年1月29日止（共363天）、年租金48万元、押金8万元等内容。并在增补条文处添加“轧机明年交接应可以使用还给甲方，明年使用中需要拆迁，租金按时间，退还押金”。合同签订后原告向被告支付租金48万及押金8万元。2017年2月14日，被告明星五金厂向温州市龙湾永强供电公司申请“暂停恢复”业务，申请执行起日期为2017年2月15日。后因涉案厂房涉及拆迁，原告要求被告腾空涉案厂房。2017年7月4日，原告向温州市龙湾区永中街道办事处出具《腾空保证书》，载明自行于2017年7月31日前腾空现租赁生产经营场所等内容。2017年8月18日，双方在涉案厂房处因厂方腾空及设备拆除问题发生纠纷并报警。2017年9月20日，温州市龙湾城市中心区开发建设管理委员会出具《房屋置换腾空验收合格证》，载明被告明星五金厂坐落于永中街道建中南街223-3号房屋于2017年9月20日腾空完毕。
本院认为，双方签订的《房屋租赁协议书》主体适格、意思表示真实、内容合法，应受法律保护。虽原告认为该合同名为房屋租赁实为设备租赁，但本院认为该合同的主要标的为厂房，从合同性质看仍为房屋租赁合同，故原告的陈述，本院不予采纳。本案的争议焦点本院逐一分析如下。
关于原告主张的押金。被告在庭审中自认应当退还。
关于原告主张的租金。合同约定如遇拆迁租金按时间退还，现因腾空租期未届满原告即已退出厂房，按约被告应扣除原告实际占有使用期间所需租金后退还余款。本院认为根据工作单显示，被告明星五金厂于2017年2月14日申请“暂停恢复”业务，申请执行起日期为2017年2月15日，即至2017年2月15日起涉案厂房恢复供电。原告承租厂房用于生产经营，没有供电则无法实现合同根本目的，故应当认为被告于恢复供电之日即2017年2月15日起全面履行交付租赁标的的义务。被告提供的《房屋置换腾空验收合格证》虽能证明2017年9月20日涉案厂房已腾空完毕，但该合格证系经被告申请后再由温州市龙湾城市中心区开发建设管理委员会验收厂房腾空状况后出具，故该合格证的时间点并非必然为原告腾空完毕的时间点。结合出警单，双方于2017年8月18日在涉案厂房内对厂房腾空及设备拆除仍存在纠纷，故至少于2017年8月18日原告仍实际上占有使用涉案厂房。综上，本院认定原告实际占有使用涉案厂房期间为2017年2月15日至2017年8月18日。原告主张实际占有使用期间为2017年2月17日至2017年8月1日，被告主张实际占有使用期间为2017年2月1日至2017年9月20日，均依据不足，本院不予采纳。故被告应退还原告租金（480000/363）*（363-185）即235371.9元。
关于原告主张的维修费、配件更新款、机油款等。原告提供的盖章为“温州亿隆机械制造有限公司”的证明未提供原件，盖章为“温州市龙湾永中德工轴承商店”的证明如上文所述，形式不规范且缺乏发票、转账凭证等材料佐证，本院认为不足以证明原告是否存在上述款项的实际支出或支出金额，故本院对原告该项诉求不予支持。
关于原告主张的预期经济损失。原告在庭审中明确主张的预期经济损失具体为2017年9月、10月份的预期利润。本院认为原告出具腾空保证书承诺于2017年7月31日前腾空，虽原告主张出具保证书系基于安监部门检查的无奈之举，但本院认为无论出具保证书的理由为何，原告出具该保证书后已经对2017年8月开始的腾空存在预期，有充足的时间避免该损失的产生，故该项主张本院不予支持。
关于被告答辩的电费。一方面被告提供的照片无法证明与原告用电的关联性，另一方面被告未提供已代缴电费的凭证，故本院对被告该项答辩不予采纳。
关于被告答辩的加工费及货款。本案诉争纠纷为租赁合同纠纷，被告主张的加工费及货款非本案审理范围，被告可就此款项另行起诉，故本院对被告该项答辩不采纳。
综上所述，被告应返还原告租金235371.9元、押金80000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告温州市龙湾永中明星五金厂于本判决生效之日起十日内向原告王汉州返还租金及押金合计315371.9元。
二、驳回原告王汉州其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费11371元（原告已预缴），减半收取5685元，由原告王汉州负担2670元，由被告温州市龙湾永中明星五金厂负担3015元；保全费4670元，由原告王汉州负担2574元，由被告温州市龙湾永中明星五金厂负担2096元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起两年内向本院申请执行。
审判员 李曙光
二〇一七年十一月十五无
书记员 谷顺乾