北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4927号
上诉人（原审被告）北京艺豪建筑装饰工程公司，住所地北京市房山区良乡地区黄辛庄村。
法定代表人杨福龙，总经理。
委托代理人齐建刚，北京若木律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京永乐时光生态农业开发有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇应寺村北。
法定代表人牛刚，总经理。
委托代理人于凤奎，北京市一格律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京永乐时光种植有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇胡家村村委会北1000米。
法定代表人于洪畔，总经理。
委托代理人王伟，北京市汉和律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）北京市通州区永乐店镇应寺村村民委员会，住所地北京市通州区永乐店镇应寺村。
法定代表人王瑞利，村民委员会主任。
上诉人北京艺豪建筑装饰工程公司（以下简称艺豪公司）因与被上诉人北京永乐时光生态农业开发有限公司（以下简称永乐开发公司）、北京永乐时光种植有限公司（以下简称永乐种植公司）、北京市通州区永乐店镇应寺�村民委员会（以下简称应寺村委会）农业承包合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民（商）初字第09172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官李晓波、李诚参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
永乐开发公司在一审中起诉称：2011年8月22日，永乐开发公司与艺豪公司签订了《承包经营合同》，合同主要约定：永乐开发公司将自己拥有合法使用权的50套房屋及土地承包给艺豪公司经营，承包期限25年，自2011年10月1日至2036年9月30日；承包费共1000万元，在合同生效后180日内分四次付清；如逾期付款超过30日，永乐开发公司有权解除合同，艺豪公司应向永乐开发公司支付违约金；艺豪公司承包经营期间，出现违法经营活动，永乐开发公司有权收回房屋和相应土地，终止本合同。�同签订后，永乐开发公司将相应房屋及土地如约交付给艺豪公司，但艺豪公司并未如期支付承包费，至合同约定的付款期限届满（2012年2月20日），艺豪公司总计支付承包费297万元，余款经永乐开发公司多次索要，艺豪公司至今未支付。而且，艺豪公司在承包后，将房屋改建后出卖，违法经营，为此通州区永乐店镇人民政府于2013年4月11日下发了整改通知。故永乐开发公司诉至法院要求解除永乐开发公司与艺豪公司于2011年8月22日签订的《承包经营合同》；要求艺豪公司向永乐开发公司支付违约金（从2012年2月20日计算至2013年4月20日，共1年2个月，年息9%）738150元；艺豪公司立即将承包的房屋和土地在清空相关人员和可移动物品后交还永乐开发公司；艺豪公司承担承包期间发生的所有债权债务；艺豪公司支付永乐开发公司垫付的工程款350000元；艺豪公司承担诉讼费。�审庭审过程中，永乐开发公司称在合同解除后，以每套房屋每年8000元的租金，按照艺豪公司腾退的日期，扣除租金将多余的费用退还艺豪公司。
艺豪公司在一审中答辩称：不同意永乐开发公司的诉讼请求，对于第一项诉讼请求，不存在解除《承包经营合同》的问题，因为签订《承包经营合同》的时候，是于洪畔个人签订的；第二，一审庭审中，永乐开发公司出示了2012年1月7日的《声明》，该《声明》是于洪畔交给永乐开发公司的，这份《声明》内容应该是合同整体转让的证明，转让给永乐种植公司；第三，合同签订后，地上物直接交付给于洪畔，永乐开发公司从始至终都没有投入资金和管理，只是借用公章给于洪畔盖章。关于违约金的问题，合同实际履行人是永乐种植公司，违约金和其他损失不应该由艺豪公司承担。第四，双方签订的合同约定甲方出租乙方50套房屋，出租的标的为在农村集体耕地上兴建的50套房屋出租期限25年，应当适用《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）、《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称《农村土地承包法》）的规定，以《中华人民共和国合同法》作为补充，法律规定个人或单位必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，禁止在耕地上建房，不得修建永久性建筑物。涉案土地为耕地性质，永乐开发公司未得任何政府部门批准手续，是违法经营土地的行为，是当事人以合法形式掩盖非法目的的行为，是严重损害农村集体行为。本案中永乐开发公司所承包的农村土地不是“三荒”土地，而是应种植农作物的耕地，本案中永乐开发公司向艺豪公司转租的是50套房屋，每套房屋建筑面积62平方米，房屋及院落占地面积1445平方米，永乐开发公司在耕地�修建的房屋是永久性建筑，没有法律批准手续，明显违法用地行为。合同中约定的1000万元的巨额租金，艺豪公司认为是永乐开发公司非法利用土地建房并转租的违法行为，该合同违法，应当认定为无效。假如合同有效，艺豪公司不存在支付违约金的事实，合同中约定的解除条件在行使解除权后并无违约金条款，合同不解除的才有违约金，如果合同解除，艺豪公司要求永乐开发公司按照自认金额并根据合同约定期限所折算的比例金额退还艺豪公司已经缴纳的租金，要求永乐开发公司返还租金2732400元。第五，永乐种植公司主张艺豪公司存在代理关系，并没有得到被代理人对外转租的特别授权，转租后也没有给艺豪公司进行过交付，也没有向被代理人主张过垫付的租金。
永乐种植公司在一审中答辩称：对于永乐开发公司和艺豪公司的陈述，永乐种植公司不认�，本案是农业承包合同纠纷，合同主体是永乐开发公司和艺豪公司，与永乐种植公司无关，永乐种植公司在这个合同中既不享有权利也不承担义务，同时针对艺豪公司提出的《声明》，永乐种植公司认为既不是转包或者转租协议，也不是债务转移，而只是单方授权行为，授权内容是永乐种植公司在该土地上经营，因此永乐种植公司认为永乐开发公司与艺豪公司的诉争与永乐种植公司无关。因为是永乐种植公司垫付的大部分租金，如果退还租金，要求将退还租金的六分之五返还永乐种植公司。
原审第三人应寺村委会未到庭参加诉讼，提交书面意见称：艺豪公司无权追加应寺村委会为本案第三人，不同意参加本案诉讼。
一审法院经审理查明：2011年8月22日，永乐开发公司（甲方）与艺豪公司（乙方）签订《承包经营合同》一份，约定甲方出租给乙方�于北京市通州区永乐店镇应寺村50套房屋（每套含土地2亩），房屋建筑面积62平方米。房屋和院落占地面积共1445平方米。四至为东至26号大棚，南至路南30米，西至1号院西墙，北至路北30米。承包期限为25年，即2011年10月1日起至2036年9月30日止。承包费用为双方协商一致每栋套20万元人民币计算，共计50栋套，承包费总额为人民币1000万元（壹仟万元整）。支付方式为在本合同签订生效后三日内，乙方向甲方支付人民币50万元（伍拾万元整）。在本合同签订生效后乙方进场施工三十日内，乙方向甲方支付人民币150万元整（壹佰伍拾万元整）。在本合同签订生效后一百二十日内，乙方向甲方支付人民币400万元（肆佰万元整）。在本合同签订生效后一百八十日内，乙方向甲方支付人民400万元（肆佰万元整）。乙方有权依据本合同的约定使用土地和地上建筑物。自主经营、出�、承包给第三方，但出租、承包给第三方应告知甲方并备案，甲方有知情权。乙方承包经营期间，出现违法经营活动，甲方有权收回房屋和相应土地，终止本合同。如乙方逾期缴纳承包费30日以内，乙方除应补交所欠承包费外还应向甲方支付承包费总额日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同。最后由双方当事人签字盖章确认。
2012年1月7日，艺豪公司发表《声明》一份，内容如下：“北京艺豪建筑装饰工程公司声明自即日起授权北京永乐时光种植有限公司全权处置本公司与北京永乐时光生态农业开发有限公司签订的土地承包协议的全部相关事宜。至此被授权方北京永乐时光种植有限公司将承担本公司与北京永乐时光生态农业开发有限公司协议中约定的相关责任和义务。”最后由艺豪公司盖章确认，由永乐种植公司的法定代表人于洪畔签字确认。
2013年4月11日，通州区永乐店镇人民政府发出整改通知一份，要求对于“金银花庄园”项目停工、停建、停售。一审法院另查明，“金银花庄园”项目即为艺豪公司在北京市通州区永乐店镇应寺村承包的土地上所建。
2013年4月24日，永乐开发公司给艺豪公司出具《终止合同通知书》一份，要求终止双方于2011年8月22日签订的《承包经营合同》。内容如下：“根据北京市通州区永乐店镇人民政府规定，贵公司已违法经营租售房屋活动，贵公司违反该合同第四条之约定，未在合同签订生效后180日内，向我公司全额支付承包费。贵公司未按合同规定，向甲方提供真实经营情况，虚假伪造经营成果。”该通知书由于洪畔本人签收。
《承包经营合同》签订后，艺豪公司向永乐开发公司支付50万元承包费，之后，永乐种植公司又受艺豪公司的委�向永乐开发公司支付247万元的承包费，合计支付了297万元的承包费，剩余承包费703万元，至今艺豪公司未支付。永乐开发公司与艺豪公司签订合同涉及的土地实际每年使用费用为40万元，到永乐开发公司通知艺豪公司解除合同之前，共计使用了20个月（自2011年8月22日至2013年4月24日）时间，应当支付使用费用66.7万元。解除通知书发出之后，永乐开发公司收回其中20套房屋及土地，尚有30套房屋艺豪公司未腾退，每套每年费用为8000元。
一审法院另查明，2005年9月1日，应寺村委会与永乐开发公司签订《合作开发生态农业产业园协议书》，将土地1459亩承包给永乐开发公司进行改造绿化、建设生态种植大棚。并且此协议书内容经过村民代表大会讨论通过，经一审法院承办法官电话询问永乐店镇经管科其表示对上述合同知晓并备案。
一审法院判决认定：永�开发公司与第三人应寺村委会签订《合作开发生态农业产业园协议书》，系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。永乐开发公司与艺豪公司签订《承包经营合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定付款时间，艺豪公司未按照约定付款，且超过30日，且艺豪公司存在违法建筑和经营，永乐开发公司有权依照合同约定解除合同。永乐开发公司要求解除与艺豪公司签订的合同，依法有据，一审法院予以支持。合同解除之日为永乐开发公司向艺豪公司发出《终止合同通知书》之日为2013年4月24日。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。对于永乐开发公司认可其已经收回20套房屋，艺豪公司无需举证。合同解除之前，艺豪公司已使用20个月合同所涉土地，之后仍占有使用30套房屋及用地，永乐开发公司应从租金中扣除20个月租金及之后30套房屋的占有费用，其余返还艺豪公司。永乐开发公司要求艺豪公司支付违约金，艺豪公司申请一审法院予以降低，永乐开发公司在诉讼请求中已经将违约金降低，对其所要求的违约金，一审法院予以支持。永乐开发公司要求艺豪公司立即清空房屋和土地，因为涉及的房屋较多，土地面积较大，一审法院酌情给予两个月时间清空。艺豪公司辩称权利义务已经转移给永乐种植公司，《声明》并非是权利义务转移的形式，亦未由永乐开发公司签字认可，永乐种植公司对此亦不予认可，艺豪公司并未提交其他证据予以证明，一审法院不予采信。永乐开发公司要求艺豪公司承担对外债权债务，与本案所诉法律关系无关联，一审法院不予支持。永乐开发公司要求艺豪公司支付其垫付的工程款35万元，其并未提供证据证明付款人与永乐开发公司之间的关系，一审法院不予支持。第三人应寺村委会经一审法院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认于二〇一三年四月二十四日解除北京永乐时光生态农业开发有限公司与北京艺豪建筑装饰工程公司于二〇一一年八月二十二日签订的《承包经营合同》；二、北京永乐时光生态农业开发有限公司于判决生效后十日内返还北京艺豪建筑装饰工程公司租金及占用费用（已支付租金共计二百九十七万元，扣除二十个�的租金为六十六万七千元及三十套房屋的占用费用，自二〇一三年四月二十四日至实际腾退之日，按照每套每年八千元计算）；三、北京艺豪建筑装饰工程公司于判决生效后两个月内将房屋土地腾退交付给北京永乐时光生态农业开发有限公司；四、北京艺豪建筑装饰工程公司于判决生效后十日内给付北京永乐时光生态农业开发有限公司违约金（以七百零三万为本金，自二〇一二年二月二十日至二〇一四年五月二十日止，按照年息百分之九计算）；五、驳回北京永乐时光生态农业开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
艺豪公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：一审法院判决认定事实不清�适用法律错误。一审法院判决认定永乐开发公司与应寺村委会签订《合作开发生态农业产业园协议书》合法有效，这是错误的。首先，该协议所约定的土地是耕地，但协议中约定的土地用途是“休闲度假项目，对1459亩耕地进行改造绿化，建设生态种植大棚，开展农家院民俗游，种植景观植物，建设娱乐、休闲度假和高尔夫培训学校等设施”。《土地管理法》明确规定禁止在耕地上建设房屋，不得修建永久性建筑物，农业用地不得出租用于非农业建设。永乐开发公司出租给艺豪公司的是在耕地上建设的50套房屋及土地，永乐开发公司未能向法院提交有关部门批准建设该50套房屋及生态园的批准手续。因此该协议违反了《土地管理法》的规定，应属无效。第二，一审法院判决认定《合作开发生态农业产业园协议书》经过村民代表大会讨论通过，经电话询问永乐店镇经管科其表示对上述合同知晓并备案，这是错误的。一审法院出示的2005年8月25日和2005年8月26日应寺村村民代表会议记录，并未讨论过《合作开发生态农业产业园协议书》，会议内容是开发首先使用本村人，事实是将土地承包给了永乐开发公司，并非出租给应寺村本村人。因此上述村民代表会议内容不符合《农村土地承包法》的规定，且《合作开发生态农业产业园协议书》经过永乐店镇政府备案的证据并不充分。因此，《合作开发生态农业产业园协议书》应属无效。既然《合作开发生态农业产业园协议书》是无效的，那么永乐开发公司无权就该协议涉及的土地和房屋进行转租，其转租行为是违法的，永乐开发公司与艺豪公司签订《承包经营合同》也应当是无效的。此外，一审法院判决查明金银花庄园是艺豪公司在应寺村土地上所建是错误的，艺豪公司签署2012年1月7日《�明》后就已退出上述场地。艺豪公司从未授权永乐种植公司对房屋进行转租，超出授权范围的事项与结果与艺豪公司无关。综上，艺豪公司请求二审法院撤销一审法院判决，将本案改判或发回重审。
永乐开发公司服从一审法院判决，其在二审庭审中口头答辩称：艺豪公司的上诉理由在本案一审中均已提出，一审法院对相关事实也进行了查明，《合作开发生态农业产业园协议书》是合法有效的，永乐开发公司并未改变土地用途，土地是耕地，为了从事多种经营开展大棚种植农业而建设必要的生活用房,也是符合规定的，永乐开发公司并非为了卖房而建设房屋，所建房屋也都是临时性生活用房。永乐开发公司与艺豪公司签订的《承包经营合同》也是有效的。永乐开发公司请求二审法院驳回艺豪公司的上诉请求，维持一审法院判决。
永乐种植公司服从�审法院判决，其在二审庭审中口头答辩称：《承包经营合同》是永乐开发公司和艺豪公司签订的，与永乐种植公司无关，永乐种植公司认为《合作开发生态农业产业园协议书》和《承包经营合同》是有效的。永乐种植公司请求二审法院驳回艺豪公司的上诉请求，维持一审法院判决。
应寺村委会向本院提交书面意见称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
上述事实，有《承包经营合同》、《合作开发生态农业产业园协议书》、《声明》、村民代表会议记录、整改通知、《终止合同通知书》以及各方当事人在法庭上的陈述在案佐证。
本院认为：本案中，永乐开发公司与艺豪公司签订的《承包经营合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事�具有法律约束力。永乐开发公司与应寺村委会签订的《合作开发生态农业产业园协议书》是否有效均不影响《承包经营合同》的效力。艺豪公司2012年1月7日出具的《声明》系其单方行为，艺豪公司并未提供证据证明永乐开发公司同意永乐种植公司承继艺豪公司在《承包经营合同》中的权利和义务，且永乐开发公司和永乐种植公司对此均不予认可，故本案中应由艺豪公司履行《承包经营合同》中确定的义务。艺豪公司未按照《承包经营合同》约定的时间付款，逾期付款时间超过30日，且艺豪公司存在违法建设和经营，永乐开发公司有权依照合同约定解除合同。永乐开发公司要求解除与艺豪公司签订的《承包经营合同》，于法有据，一审法院判决予以支持，并判决艺豪公司腾退土地并支付违约金，并无不当。
综上，艺豪公司的上诉主张不能成立，本院不予采信。一审法院判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费11182元，由北京艺豪建筑装饰工程公司负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。
二审案件受理费11182元，由北京艺豪建筑装饰工程公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巩旭红
代理审判员
李晓波
代理审判员
李诚
二〇一六年六月三十日
书 记 员 马 頔