黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黑中民终字第493号
上诉人（原审被告）何萍，女，汉族，无职业。
被上诉人（原审原告）何祖瑞，男，汉族，个体业主。
被上诉人（原审原告）何小英，女，汉族，无职业。
原审被告郑鲜芝，女，汉族，个体业主。
原审被告崔英义，女，汉族，无职业。
上诉人何萍因与被上诉人何福瑞、何小英、原审被告郑鲜芝、崔英义房屋租赁合同纠纷一案，不服嫩江县人民法院2012）嫩民初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何萍及其委托代理人冉照山，被上诉人何祖瑞、何小英的委托代理人王巍、原审被告崔英义到庭参加诉讼。原审被告郑鲜芝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告何祖瑞、何小英在原审法院诉称，何祖瑞、何小英于2006年4月20日将位于嫩江县新华街1委8组自有门市房出租给郑鲜芝。双方约定，租期为5年，租金每年为25，000.00元。郑鲜芝陆续交付了前三年的房租费70，000.00元。后郑鲜芝私自将该房屋转租给崔英义，由崔英义经营贝克汉姆冷饮厅。到期后，何祖瑞、何晓英多次找崔英义要收回租赁房屋，崔英义拒不返回租赁房屋，一直使用至今。故诉至法院，要求，1、郑鲜芝、崔英义、何萍给付拖欠租金76，600.00元，其中包括2009年4月20日至2010年4月20日拖欠租金1，000.00元，2010年4月20日至2011年4月20日拖欠15，000.00元，2011年4月20日至2012年4月20日拖欠50，000.00元，2012年4月20日至2012年7月10日以每月4，000.00元计算，拖欠租金10，600.00元；2、给付拖欠2011年和2012年两年取暖费28，130.20元；3、给付拖欠2010至2012年三年的土地年租金8，313.00元。以上合计113，042.80元；4、依法要求将租赁房屋返还给何祖瑞、何小英。
原审被告郑鲜芝在原审法院辩称，不同意何祖瑞、何小英的诉讼请求，理由是将房屋转租给何萍，电话通知何祖瑞、何小英了，当时何祖瑞、何小英表示同意，郑鲜芝将欠的房租费汇给了何祖瑞、何小英，根本不欠何祖瑞、何小英的房租费及租赁该房屋所产生的取暖费、土地年租金等费用。
原审被告崔英义在原审法院辩称，崔英义与何祖瑞、何小英没有任何租赁关系，何祖瑞、何小英不应起诉崔英义，所以请求法院依法驳回何祖瑞、何小英的诉讼请求。
原审被告何萍在原审法院辩称，崔英义没有与郑鲜芝签订转租合同，是何萍与郑鲜芝签订的转租合同，租期为2009年3月至2011年5月份。何萍与郑鲜芝有合同关系，不欠何祖瑞、何小英房租，何萍欠郑鲜芝2011年4月至2012年4月份的房租10，000.00元；同意给付2011年取暖费14，065.10元，不同意支付2012年取暖费；2000年至2012年三年的土地年租金8，313.00元，何萍不同意支付，理由是转租合同中未约定由承租方交纳，此款应由何祖瑞、何小英自己交纳。不同意何祖瑞、何小英的诉讼请求，请求法院依法驳回何祖瑞、何小英的诉讼请求。
原审法院判决认定，何祖瑞、何小英系夫妻关系。2006年4月20日，何祖瑞、何小英与郑鲜芝与签订了房屋租赁合同。合同约定：何祖瑞、何小英将自有的坐落在嫩江县第四小学大门南侧第四间门市房（面积为其中一层47.5平方米，二层279平方米）出租给郑鲜芝，租期为5年，从2006年4月20日至2011年4月20日止，租金每年为25，000.00元。郑鲜芝在签订合同时一次性交纳前三年租金70，000.00元，剩余二年的租赁费50，000.00元在2009年2月1日前交纳；租赁期间的取暖费和其它费用均由郑鲜芝承担。此后，郑鲜芝与智文云开始合伙经营贝克汉姆冷饮厅，合同在履行过程中，郑鲜芝于2009年9月22日将租赁何祖瑞、何小英的门市房使用权及冷饮厅内的设备、经营权转租给了何萍。合同约定：转租费用为105，000.00元（不包括2009年取暖费和2010年3月至2011年3月房租费）。2010年3月至2011年3月份的房租费24，000.00元由何萍直接交给何祖瑞，经营期限从2009年9月22日至2011年3月份（到期后可延长2个月使用权）；转租后所发生的税费、水费、电费均由何萍承担。2010年9月份，何祖瑞、何小英得知该房屋被郑鲜芝转租给了何萍，何祖瑞于2011年10月份直接收取了何萍当年房租费15，000.00元。合同到期后，何萍与何祖瑞、何小英并未重新签订房屋租赁合同，双方因房屋租金发生纠纷，何祖瑞、何小英于2012年4月10日诉至法院。诉讼前，何祖瑞、何小英已将房屋取暖费及土地年租金交给了相关部门。诉讼中，法院工作人员通知何萍到场交付房屋，何萍未到场。法院工作人员及何祖瑞和委托代理人孔祥省、嫩江县司法局工作人员黄建民、郑鲜芝合伙人智文云一同于2012年7月12日到本案诉争房屋现场，将房屋门锁砸开，清点屋内无有价值物品，把房屋交给了何祖瑞。
原审法院判决认为，出租人何祖瑞、何小英与承租人郑鲜芝于2006年4月20日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性的规定，是合法有效的合同，法院予以确认。承租人郑鲜芝与次承租人何萍于2009年9月22日签订的转租协议，虽然在签订时未经出租人同意，但出租人在2010年知道房屋转租事宜后，何祖瑞收取了次承租人何萍的当年房租费15，000.00元，应当视为出租人认可承租人与次承租人签订的房屋转租协议，故何祖瑞、何小英与何萍形成了新的房屋租赁合同关系，法院予以确认。一、关于房租费的问题：1、何祖瑞、何小英主张的2009年4月20日至2010年4月20日拖欠的房租费1，000.00元，是在何祖瑞、何小英与郑鲜芝租赁房屋租赁期间发生的，故郑鲜芝还应支付给何祖瑞、何小英1，000.00元房租费；2、何祖瑞、何小英主张的2010年4月20日至2011年4月20日拖欠的房租费15，000.00元，根据庭审调查，何祖瑞在第一次庭审中自认收到当年的房租费15，000.00元，何萍也认可给付了何祖瑞15，000.00元，尚欠房租费10，000.00元未付，因该租赁期间是何萍实际使用期间所发生的，故何萍还应支付当年剩余的房租费10，000.00元给何祖瑞、何小英；3、关于何祖瑞、何小英主张的2011年4月20日至2012年7月12日的房租费问题。在2011年5月份之前，何萍对本案诉争房屋实际占有并使用，在2011年5月租赁期限届满之后，承租人与出租人发生纠纷，何萍做为原占有、使用人，未出示证据证实其已将房屋交还给了何祖瑞、何小英，致使何祖瑞、何小英在2011年5月至2012年7月期间，无法对房屋进行管理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，何萍应当将此期间的租赁费用给付何祖瑞、何小英。但何祖瑞、何小英主张60，600.00元，未提交有效证据证实具体的市场价格，所以租赁费应参照原租赁合同计算，即每年25，000.00元，何萍实际占有14个月，应为29，166.00元。二、关于何祖瑞、何小英主张2010年和2012年两年的取暖费28，130.20元及2010年至2012年三年的土地年租金8，313.00元的问题。由于2010年至2011年的取暖费是在租赁期限内所发生的，何萍享受供热，且何萍在庭审过程亦同意支付，故何萍应给付何祖瑞、何小英取暖费14，065.10元；何祖瑞、何小英主张的2011年至2012年取暖费14，065.10元及2010年至2012年三年土地年租金8，313.00元，因何祖瑞、何小英未与何萍重新签订书面租赁合同，对2011年至2012年取暖费14，065.10元和土地年租金的交付没有特别约定，何祖瑞、何小英要求何萍承担，没有法律依据，故不予支持。综上所述，郑鲜芝应给付何祖瑞、何小英房租费1，000.00元；何萍应给付何祖瑞、何小英房租费、取暖费合计为53，231.10元。何祖瑞、何小英要求崔英义给付上述款项，因其并没有有效证据证实崔英义系何萍的实际经营人，故崔英义不承担给付义务。何萍辩解其已经在2011年3月份将房屋实际交给了何祖瑞、何小英，而不同意支付超期占用房屋的租赁费的理由，因其提交的证据无法证实其主张，故不予支持。据此判决，一、郑鲜芝于本判决生效后立即给付原告何祖瑞、何小英房租费1，000.00元；二、何萍于本判决生效后15日内给付何祖瑞、何小英房租费、取暖费合计为53，231.10元；三、驳回何祖瑞、何小英其它诉讼请求。案件受理费2，560.00元，由何祖瑞、何小英承担1，405.00元，由郑鲜芝负担50.00元，由何萍负担1，105.00元。
判决宣判后，何萍不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：何萍与何祖瑞、何小英租赁合同在2011年5月到期后，何萍既未向何祖瑞、何小英交纳租金，也未实际使用房屋，故租赁关系已经解除，在此后如存有不定期租赁关系，应由何祖瑞、何小英承担举证责任，何萍没有举证责任。何萍没有义务向何祖瑞、何小英支付逾期腾房占有使用费用的义务，原审法院适用《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条有误。请求撤销原审法院判决，改判驳回何祖瑞、何小英的诉讼请求。
经本院审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，何祖瑞、何小英与郑鲜芝租赁合同届满之前，由何萍对何祖瑞、何小英出租的房屋实际使用经营，该租赁合同届满后，何萍负有将租赁房屋交还给何祖瑞、何小英的义务。何萍主张2011年5月合同期满后其不再租赁使用出租房屋，未提交充分有效证据证实其与何祖瑞、何小英履行了向祖瑞、何小英交还租赁房屋的交接手续，而是由原审法院工作人员于2012年7月12日与相关当事人共同到租赁房屋将房屋门砸开清点后，将房屋交还给了何祖瑞。故原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决由何萍承担2011年5月至2012年7月房屋租赁费并无不当。何萍的上诉请求本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，105.00元、邮寄费200.00元，由上诉人何萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于卫平
代理审判员 沈洋洋
代理审判员 张可秋
二〇一四年一月十四日
书 记 员 仇长城