福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第396号
上诉人（原审原告、反诉被告）洪敬，男，1973年4月20日出生，汉族，古田县人，住古田县。
委托代理人江惠陈、林铃斌，福建华忠盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）福建省古田县供销社企业总公司，住所地古田县城西614路450号供销大厦四层。
法定代表人林绍送，主任。
委托代理人王江涛、程巧平，福建国富律师事务所律师。
上诉人洪敬与上诉人福建省古田县供销社企业总公司因租赁合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2014）古民初字第880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月14日，被告发布出租招标公告，将位于古田县614中路86号店面（原常青超市）在古田县公共资源中心网站采用网络电子竞价方式进行公开招租，原告参与投标。2014年1月28日，原告以年租金142.6万元取得承租权。
被告提交给古田县公共资源交易中心的“六一四中路86号原常青超市产权公告”，公告明确了以下内容：竞租标的物原常青超市，面积1982.72平方米，租金挂牌价80万元，租赁期5年，交易保证金10万元，履约保证金为年租金的20%，原租赁合同到期日2014年5月4日，标的物移交期限2014年5月5日。承租方应于签订《成交确认书》的次日起3个工作日内与资产管理单位签订租赁合同。租金交付方式：第一年、第二年、第三年、第四年、第五年的租金分别于2014年3月5日、2015年4月5日、2016年4月5日、2017年4月5日、2018年4月5日前一次性付清。若竞租成功，交易保证金自动转为标的租金或履约保证金。该文件包含了租赁合同的主要条款，但未涉及违约条款。
2014年1月27日，洪敬交纳10万元交易保证金。2014年1月28日，洪敬通过古田县公共资源交易中心网站，采用网络电子竞价方式，以年租金人民币142.6万元，竞得项目编号为GTCQ2014001号的原常青超市的租赁权。
2014年1月30日、在古田县公共资源交易中心的见证下，原、被告签订《成交确认书》，确认了竞价结果，但双方并未在附件上签名确认，亦未在《成交确认书》签订之日起三日内签订《租赁合同》。2014年2月27日，原告缴纳18.4万元的履约保证金。同年3月5日，原告支付了第一年度部分租金人民币60万元。
根据招标公告，出租面积为1982.72平方米，房屋所有权证核发面积为1548平方米，短少的434.72平方米属未经审批的临时建筑（原常青超市经营生鲜区域和电梯位）。
2014年5月3日，原告以请示的方式致函被告，要求被告协调解决以下事项：（1）、排污系统因无人管理，常年堵塞，需排污改造；（2）、屋顶年久失修，渗水严重，需作防水处理；（3）、消防设施改造需增加200吨位压力水池；（4）、依商业惯例，给予其三个月的装修期。2014年6月23日，在原告的请示报告未得到被告回应的情况下，原告再次致函被告，要求被告抓紧修缮工程，以便其及时进场经营。
2014年5月4日，原告洪敬方之代表阮文类在常青超市、周边店面移交表上签字，确认接收变压器、电梯、彩钢瓦、水表等物品。同日，原告洪敬折价垫付13.8万元给原常青超市业主韦长旺（该款本应由被告支付，系韦长旺在承租期间添置的资产）。
2014年7月14日至16日，被告通过古田县电视台，以广告方式催告原告在通知播出七个工作日内到被告处签订租赁合同。
2014年7月21日，原告洪敬与其合伙人阮文类前往被告处商讨签订租赁合同事宜，原告再次提出被告应对消防设施进行改造和依商业惯例给予其三个月装修期的要求，遭被告拒绝。由于双方意见分歧较大，无法取得共识，原告告知被告将通过法律程序解决双方纠纷。
2014年7月28日，被告通过福建省国富律师事务所出具律师函，函告原告在收到律师函后30日内前往古田县供销社企业总公司签订租赁合同书，支付剩余租金82.6万元，否则将单方解除合同。
原审法院认为，本诉被告在产权公告上标明的租赁物面积与《房屋所有权证》所核定的面积不一致，短少面积属于未经核定的临时建筑，本诉被告将未经核定的临时建筑与合法建筑一并出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，租赁合同涉及该部分的无效，其余应属有效。故租赁物面积应以《房屋所有权证》所记载的核定面积为准，依核定面积，租赁房屋年租金认定为111.3345万元；对本诉被告提出的租赁物是按套出租，所有权瑕疵并不影响实际使用的主张，本院不予支持。通过对本案有关证据的采信，反诉原告提供的证据5显示反诉被告已经接收了彩钢瓦、变压器、电梯、水表，虽则反诉被告辩称只是接收表上所列物品，而非租赁房屋的交付，但是结合反诉被告提供的证据8，该份证据显示原常青超市2014年5月份至7月份的电费系反诉被告所交，虽反诉被告辩称交电费是为了避免影响到其使用租赁房屋，然结合证据5和证据8，可认定本诉被告已经依约交付了租赁物，该租赁物处于本诉原告可以实际处置的状态，本诉原告是否实际进场进行装修和经营活动，不能作为租赁物是否已经交付的依据，原告提出的第2-5项诉讼请求，其成立的前提条件是租赁物没有实际交付，故本院对本诉原告要求本诉被告退还2014年5月5日至实际交付租赁房屋期间的租金、赔偿逾期交付租赁房屋的利息损失，承担逾期交付租赁房屋的违约金和赔偿其经济损失10万元的诉讼请求相应地不予支持。
本诉原、被告双方因各种因素的存在，未能正式签订租赁合同，但双方通过网络竞价、签订成交确认书、交付租赁物资产、缴纳交易保证金、租金等法律行为履行了大部分的合同义务，且双方均认可租赁合同已经成立，根据《中华人民共和国合同法》第44条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应按照合同约定履行义务；由于本诉被告将未经核定的临时建筑，与合法建筑一并出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方对租赁物面积所做的约定条款部分无效，临时建筑部分应从租赁面积中予以剔除。反诉原告提交的《律师函》载明：“希望你方在收到本律师函30日内前往福建省古田县供销社企业总公司（联系地址：古田县六一四路450号供销大厦4层，联系电话：0593-388****）签订《租赁合同书》，并且支付第一年度剩余租金82.6万元，否则福建省古田县供销社企业总公司将单方解除合同，履约保证金将不予退还，并追究你方违约责任及相关损失”，该函系反诉原告催告反诉被告在合理期限内履行合同义务，并未明确表明该函件为“解除通知”。且根据《中华人民共和国合同法》第96条之规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条之规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自解除通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。反诉被告洪敬签收该份《律师函》的时间为2014年7月31日，而其已于2014年7月25日就本案向本院提起诉讼，其起诉行为包含了其对解除合同效力的异议。反诉原告要求确认房屋租赁合同关系已经解除，缺乏事实根据和法律依据，不能支持。反诉原告要求反诉被告赔偿因占用造成的经济损失和不予退还反诉被告缴纳的履约保证金的诉讼请求是建立在双方合同已经解除的基础上，因本案认定双方合同关系并未解除，故反诉原告的上述请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。反诉原告要求反诉被告按300元／天承担逾期交付租金的违约金的诉讼请求，因反诉原告提供的现有证据不能证明招标文件中有该项违约条款约定，故反诉原告的该项诉讼请求依据不足，不予支持。
依法成立的合同，受法律保护。本诉原、被告双方应根据有效合同部分依法履行各自的义务。本诉原告请求以本诉被告依法享有的租赁物产权面积计算租金的主张，予以支持，本院认定年租金为111.3345万元；鉴于本诉被告已经依约交付了租赁物，故本诉原告要求本诉被告退还2014年5月5日至实际交付租赁房屋期间的租金24.4268万元、赔偿逾期交付租赁房屋的利息损失5.3825万元，承担逾期交付租赁房屋的违约金2.37万元和直接经济损失10万元的诉讼请求，不予支持。本案所涉租赁合同并未解除，故反诉原告基于合同已解除提出的第3、4项诉讼请求，不予支持；反诉原告主张反诉被告逾期交付租金违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。
原审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条，第三十六条，第五十二条，第六十条，第九十三条，第九十四条、第九十五条，第九十六条，第一百一十条，第二百一十六、第二百二十条，第二百二十一条，《最高人民法院（关于民事诉讼证据的若干规定）》第二条之规定，判决：一、本诉原告（反诉被告）洪敬与本诉被告（反诉原告）福建省古田县供销社企业总公司的租赁房屋年租金为1113345元；二、驳回本诉原告洪敬的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告福建省古田县供销社企业总公司的反诉请求。
宣判后，洪敬与福建省古田县供销社企业总公司均不服。
上诉人洪敬上诉称：福建省古田县供销社企业总公司至今未将诉争的房屋交付给本人，原审认定租赁房屋已经交付，缺乏依据。
诉争房屋属于不动产，交付应当有书面且可核查的凭证作为依据，载明相关交付事实。至今福建省古田县供销社企业总公司未能向法院出示任何诉争房屋已经交付给本人的凭证。相反，有下列证据可以证明福建省古田县供销社企业总公司未将诉争房屋交付给本人：
1、本人起诉当天，福建省古田县供销社企业总公司还在对本人2014年5月3日提交的报告中的事项（除消防水池外），进行施工中。
2、原常清超市租期到期后，原超市的供应商在原址处理剩余商品，一直到5月下旬才结束。
3、福建省古田县供销社企业总公司至今没有向本人移交包括但不限于房屋、物品、其他用户的水、电等数据（其他租户是总表与分表关系）。
4、福建省古田县供销社企业总公司是在他人租期未满的情况下招标，所以在他人租期临近结束时，本人才发现这么多问题，立即多次致函福建省古田县供销社企业总公司提出异议，经过多次磋商，福建省古田县供销社企业总公司也同意对本人提出的大部分问题进行维修，整个维修工程造价高达36万元多。退一万步讲，即使福建省古田县供销社企业总公司已交付了租赁房屋，本人也有权拒付维修期间的租金要求相应延长租期。
5、福建省古田县供销社企业总公司提供的租赁物也不符合租赁合同和招投标文件约定的使用条件，本人有权要求福建省古田县供销社企业总公司予以改造达到符合使用条件为止，本人才会同意接收。
请求二审法院：撤销原审判决第二项，改判要求被上诉人退还2014年5月5日至实际交付租赁房屋期间的租金，或者改判相应延长租期，租金从实际交付之日起计算。
对于洪敬的上诉，福建省古田县供销社企业总公司答辩称：原审认定出租的场地已经交付，本公司同意。但对方说本公司存在部份违章建筑予以扣除，将租金定于111.3万元，本公司表示异议。因为出租物已经实际交付，而且从时间看，交付后，从本公司一审提供的证据，可以证明5-7月份的用电均是对方缴纳的，因此，场地已经实际移交交付。移交后，一审将相关的材料认定为违章建筑要予以扣除，是错误。场地虽然没有办理所有权证，但已经拥有土地证，并且拥有县政府招投标相关合法文件，租赁的标的物是合法的。并且，洪敬在投标之前也到现场看望过，洪敬方将有关的材料认定为违章建筑，是为了降低租金的目的。租赁场地已经实际移交，并且已经通过消防验收。关于场地移交的问题。洪敬上诉状中也承认了移交信息，有反诉证据中的接收的电梯、变压器等证据，可以体现本公司在5月4日已经交付。其是在接收房屋的情形下才接收这些附属物。
上诉人福建省古田县供销社企业总公司上诉称：
一、原审判决关于认定“反诉原告要求确认房屋租赁合同关系已经解除，缺乏事实根据和法律依据，不能支付”，存在事实认定错误和法律适用错误的情形。
1、本公司与洪敬的房屋租赁合同关系已经解除。
根据合同法第九十六条规定，合同自解除通知到达对方时解除。本公司于2014年7月28日向洪敬寄发《律师函》，洪敬于2014年7月31日签收。该《律师函》系本公司催告洪敬在合理期限内履行合同义务，同时也包含了解除合同的意思表示。该意思表示即附条件的“解除通知”，解除的意思到达洪敬，并在条件成就时，解除通知表示即生效。
2、洪敬的起诉行为并不构成其对解除合同效力的异议。
洪敬起诉时间为2014年7月25日，本公司收到本案传票时间为同年8月4日，因此本公司在发出《律师函》至收到传票之前，对洪敬的起诉并不知情。洪敬在收到本公司的律师函30日内应积极履行合同义务，退一万步讲，即便按洪敬要求的年租金1113345元，洪敬也应支付剩余的其认为合理的约五十万元的租金。洪敬对解除合同真正的异议，应当是向本公司函复，提出继续履行合同的意思表示及其又不支付租金的理由，且洪敬起诉行为在前，更不构成其对解除合同效力的异议。实质上，洪敬根本不想继续履行合同。
3、本公司在收到本案传票后，才知晓洪敬否认场地已经移交的事实，在其根本违约的情况下，洪敬反而率先向法院起诉。本公司发现洪敬在收到《律师函》后仍无履行合同义务的意思表示，本公司于2014年8月19日向被上诉人寄发《限期搬离通知书》，要求洪敬将场地及钥匙交还本公司。该通知可以认定为洪敬拒绝履约后，本公司再次“解除通知”。
二、原审判决关于“租赁物面积应以《房屋所有权证》所记载的核定面积为准，依核定面积，租赁房屋年租金认定为111.3345万元”的认定是错误的，存在认定事实不清及适用法律错误。
在招标阶段公示的公告文件附件三《租赁合同》并未约定租金的计算方式按面积计算。古田县人民政府古政文（2013）304号文件“古田县人民政府关于印发《古田县国有资产出租行为管理暂行办法》的通知”第六条：所有国有资产出租必须通过公开招标方式出租，即采取“截时截标，价格优先，价高者得”的原则进行公开竞标、招标。场地在竞租过程中，其竞租价格不受场地面积增减的影响，因此竞租及原审法院单方面提出所谓的按面积计算租金，不符合双方原来的竞租约定，也没有法律依据，不应得到支持。
请求二审法院：撤销原审判决第一项、第二项，并判决支持上诉人的原审反诉请求，即：1、反诉人与被反诉人的房屋租赁合同关系已解除。2、被反诉人承担逾期交付租金的违约金至法院判决生效之日止（自2014年5月5日起，暂计至2014年9月8日，按日300元，计为126天×300元=37800元）。3、被反诉人赔偿反诉人因占用场地造成的经济损失至法院判决生效之日止（自2014年5月5日起，暂计至2014年9月8日，按日3906.8元，计为126天×3906.8元=492256.8元）。4、被反诉人缴纳的履约保证金人民币284000元（含交易保证金100000元）不予退还。5、被反诉人承担本、反诉全部诉讼费用。
对于福建省古田县供销社企业总公司的上诉，洪敬答辩称：
一、供销公司认为房屋租赁合同已经解除没有依据，其上诉理由明显不能成立。
1、2014年7月21日双方最后一次在供销公司办公室磋商失败后、双方同意通过法律程序解除双方纠纷，因此，本人准备好材料，于7月23日向法院起诉，法院于7月25日受理。因此，供销公司上诉理由不能成立，在诉讼期间的一切抗辩只能通过法庭程序，不能单方解除合同；
2、本人没有任何违约行为，供销公司提出单方解除合同缺乏法律依据，适用《合同法》第96条系适用法律错误；
3、供销公司2014年7月31日《律师函》不具有任何法律效力，该律师函没有附委托人的授权材料，本人根本无法判定是否得到委托人的授权，其次，该内容不符合合同法规定解除合同的“通知”，原审判决认定是正确的；
4、该律师函前提是希望本人签订房屋租赁合同，否则“将单方解除合同”，而该房屋租赁是经过投标，根据招投标的规定，本人中标后，合同自动成立，本人从来没有否定合同的效力，是否履行签字仪式不影响合同的效力，供销公司以此为由解除合同明显缺乏依据。而且从字面上理解律师函的内容也是“将单方解除合同”，也就是“有可能把合同解除”的意思，而不是“立即解除”。
二、供销公司上诉称租金与面积无关，显然缺乏依据，对于这种大面积的房屋租赁，面积是计算租金的核心依据，其上诉理由明显不能成立。
经二审查明，除上诉人洪敬对一审判决认定“确认接收变压器、电梯、彩钢瓦、水表等物品中”的'等物品'表示异议，认为没有其他物品，以及对“被告通过福建省国富律师事务所出具律师函”表示异议。此外，上诉人洪敬、上诉人福建省古田县供销社企业总公司对一审查明的其他事实没有异议。
本院另查明，福建省古田县供销社企业总公司系位于古田县614中路86号店（原常青超市）的产权人。2014年5月4日，原常青超市与福建省古田县供销社企业总公司租赁合同到期。2014年1月14日至同年1月27日，福建省古田县供销社企业总公司在古田县公共资源中心网站采用网络电子竞价方式，将位于古田县614中路86号（原常青超市）进行公开招租。2014年1月14日福建省古田县供销社企业总公司614中路86号店（原常青超市）产权公告载明，”竞标标的（原常青超市）面积1982.72平方米，租金挂牌价每年80万元，租赁期5年，交易保证金10万元，履约保证金为年租金的20%，原租赁合同到期日2014年5月4日，标的移交期限为2014年5月5日”。该产权公告包括：附件一、网络电子竞价规则；附件二、福建省古田县供销社企业总公司614中路86号店面位置示意图；附件三、租赁合同书（样本）。洪敬参与竞价并以年租金142.6万元（5年租金合计7130000元）中投。2014年1月30日，洪敬作为中标方、福建省古田县供销社企业总公司作为资产管理单位与古田县公共资源交易中心签定成交确认书，洪敬与确认福建省古田县供销社企业总公司除上述租金内容外，履约保证金为为284000元，第一年租金1426000元，扣除交易保证金10万元，应交金额161万元。同时洪敬确认应在签署成交确认书的次日起三个工作日内签定《租赁合同》。但原、被告直至起诉之日仍未签定租赁合同。前述公开招租公告的附件三租赁合同书（样本）第二条租金条款，第一年租金于2014年3月5日前一次性付清。但双方当事人亦未在该附件上签名确认。
2015年7月20日本院收到洪敬提交的书面意见函件，洪敬表示“一、为尽快了结本案纠纷，本人同意上诉人提出的双方房屋租赁合同于2014年7月31日解除，请求贵院对该争议焦点按无争议事实继续审理。二、对于'供销公司'单方面解除房屋租赁合同的违约行为，给本人造成的经济损失及退还本人已交纳租金（包括交易保证金、履约保证金等），请求贵院一并处理，若不能并案处理，本人将另案追诉。三、由于'供销公司'出租的诉争房屋未达到房屋租赁合同和招投标文件约定的使用条件（如'商业用途'等），以及未履行出租房屋修缮义务，在本人多次致函并催促后，'供销公司'才同意最后开始维修。但在原审本人起诉时，维修工程还没有结束，维修工程总价达36万多（详见录音资料中供销公司江副总的自述），且至今为止未将房屋交付本人使用，因此，供销公司提出的'反诉请求中'其他请求不能成立，应予驳回。”
本案二审的争议焦点是：
一、洪敬主张福建省古田县供销社企业总公司没有交付租赁物是否成立，以及没有交付租赁物期间的租金应予以扣减或租期相应顺延能否成立。
二、供销公司主张本案租金应按照投标价款计是否成立，以及洪敬逾期交付租金的违约金37800元（自2014年5月5日起，暂计至2014年9月8日，按日300元计）、赔偿占用场地造成的经济损失492256.8元、履约保证金人民币284000元（含交易保证金10万元）不予退还是否成立。
本院认为，双方当事人均同意解除本案租赁合同，符合法律规定，应予准许。
1、关于租赁物是否实际交付问题。
2014年5月4日常青超市、周边店面移交表，经洪敬的代表阮文类在上签字，洪敬对此并无异议。在该移交表的移交物栏目中明确载明14把周边店面钥匙，以及变压器、电梯、彩钢瓦、水表，足以证明福建省古田县供销社企业总公司已履行交付义务。洪敬主张福建省古田县供销社企业总公司没有交付租赁物，以及没有交付租赁物期间的租金应予以扣减或租期相应顺延，均依据不足，本院不予支持。
2、关于本案租赁合同解除之日的认定问题。
福建省古田县供销社企业总公司于2014年7月31日向洪敬送达《律师函》。洪敬于2015年7月20日向本院函告同意于2014年7月31日解除本案租赁合同，此前包括上诉期内洪敬均不同意解除合同。因此，本案租赁合同的解除之日应认定为2015年7月20日。
3、关于主张本案租赁期内租金应按照投标价款计算问题。
福建省古田县供销社企业总公司在公开招标的公告上标明的租赁物面积与其《房屋所有权证》所核定的面积不一致，短少面积属于未经核定的临时建筑。原审法院认定租赁物面积应以《房屋所有权证》所记载的核定面积为准，依核定面积，租赁房屋年租金认定为111.3345万元，依据充分。福建省古田县供销社企业总公司主张本案租金应按照投标价款计，依据不足，本院不予支持。
4、关于福建省古田县供销社企业总公司反诉主张是否成立问题。
本案租赁标的物原承租期在2014年5月4日届满。此前，福建省古田县供销社企业总公司与洪敬通过招投标方式约定签订租赁合同，双方于2014年1月30日签订成交确认书，虽然本案租赁标的物原承租期此时尚未届满，同时双方当事人至今未签订书面租赁合同。但此后，洪敬除向福建省古田县供销社企业总公司支付除交易保证金10万元外，还实际直接支付款项（租金60万元、履约保证金18.4万元，垫付原承租人13.8万元），以及2014年5月4日常青超市、周边店面双方的移交行为，以及双方来往的函件内容上看（其中，福建省古田县供销社企业总公司函催告洪敬支付租金尾款86.4万元等），双方当事人均认可本案房屋租赁合同已实际开始履行。现洪敬函告同意解除本案租赁合同，因此本案房屋租赁合同期应认定自2014年5月5日至2015年7月20日止。
如前第3点所述，福建省古田县供销社企业总公司在公开招标的公告上标明的租赁物面积与其《房屋所有权证》所核定的面积不一致，洪敬主张按实际面积核定，抗辩理由成立。福建省古田县供销社企业总公司主张洪敬逾期交付租金的违约金37800元（自2014年5月5日起，暂计至2014年9月8日，按日300元计）、履约保证金284000元（含交易保证金10万元）不予退还，无合同依据，本院不予支持。
2014年7月31日福建省古田县供销社企业总公司函告洪敬解除本案租赁合同，洪敬同意解除，但洪敬2015年7月20日函告同意解除通知延迟，客观上导致2014年7月31日起至2015年7月30日止福建省古田县供销社企业总公司无法对本案租赁物行使相应的权利，进而导致福建省古田县供销社企业总公司经济损失的扩大。福建省古田县供销社企业总公司主张洪敬承担租赁场地占用的经济损失，本院予以相应支持。但福建省古田县供销社企业总公司主张因洪敬占用场地导致其经济损失应按投标价款142.6万元每日计3906.8元，依据不足。如前第3点所述，依实际核定面积，租赁房屋年租金认定为111.3345万元，相应损失也应同样按111.3345万元每日计3050.26元。故，洪敬应承担赔偿福建省古田县供销社企业总公司经济损失为111.3345万元（自2014年7月31日起，计至2015年7月30日，按日3050.26元，计为365天×3050.26元=111.3345万元）。2014年5月5日起至2014年7月30日止计85日，应按每日租金3050.26元计算，计259272.1元。因此洪敬合计应向福建省古田县供销社企业总公司支付1372617元。福建省古田县供销社企业总公司合计收取洪敬102.2万元（交易保证金10万元、租金60万元、履约保证金18.4万元，垫付原承租人13.8万元），扣除该款项后，洪敬应向福建省古田县供销社企业总公司支付350617元。
综上，双方当事人均同意解除本案租赁合同关系，符合法律规定，本院予准许。本案租赁合同的解除之日应认定为2015年7月20日。上诉人洪敬主张租赁期内，福建省古田县供销社企业总公司没有交付租赁物，以及没有交付租赁物期间的租金应予以扣减或租期相应顺延，均依据不足，本院不予支持。福建省古田县供销社企业总公司主张本案租金应按照投标价款计，依据不足，本院不予支持。福建省古田县供销社企业总公司主张洪敬逾期交付租金的违约金37800元（自2014年5月5日起，暂计至2014年9月8日，按日300元计）、履约保证金284000元（含交易保证金10万元）不予退还，依据不足，本院不予支持。2014年5月5日起至2014年7月30日止计85日，洪敬占有租赁房屋应按每日租金3050.26元计算，计259272.1元。对于2014年7月31日起至2015年7月30日止福建省古田县供销社企业总公司的经济损失，本院予以相应支持111.3345元。因此洪敬合计应向福建省古田县供销社企业总公司支付租金及赔偿经济损失合计1372617元。福建省古田县供销社企业总公司合计收取洪敬102.2万元（交易保证金10万元、租金60万元、履约保证金18.4万元，垫付原承租人13.8万元），扣除593275.6元后，洪敬应向福建省古田县供销社企业总公司支付350617元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第六十二条第一款第（五）项、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、之规定，判决如下：
一、撤销古田县人民法院（2014）古民初字第880号民事判决。
二、上诉人洪敬与上诉人福建省古田县供销社企业总公司本案租赁合同于2015年7月20日解除。
三、上诉人洪敬应向上诉人福建省古田县供销社企业总公司支付租金及赔偿经济损失合计1372617元。
四、上诉人福建省古田县供销社企业总公司合计收取上诉人洪敬102.2万元（交易保证金10万元、租金60万元、履约保证金18.4万元，垫付原承租人13.8万元），扣除上述款项后，上诉人洪敬应于本判决生效之日起十日内向上诉人福建省古田县供销社企业总公司支付350617元。
五、驳回上诉人福建省古田县供销社企业总公司的其他诉讼请求。
六、驳回上诉人洪敬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5970元，由上诉人洪敬负担4179元，上诉人福建省古田县供销社企业总公司负担1791元。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 林 斌
审判员 陈富强
二〇一五年八月三日
书记员 彭杨清
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。