广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法湾民一初字第286号
原告（反诉被告）：吴景财，男，汉族，XXXX出生，身份证住址：黑龙江省齐齐哈尔市建华区XXXX，公民身份号码：********。
原告委托代理人：蒲伟，广东加通律师事务所律师。
原告委托代理人：肖志锋，广东加通律师事务所律师。
被告（反诉原告）：珠海市昊辰商贸有限公司，住所地珠海市香洲XXXX。
法定代表人：林辉军，董事长。
委托代理人：朱夏凌，广东莱特律师事务所律师。
委托代理人：孙智兰，广东莱特律师事务所律师。
原告吴景财诉被告珠海市昊辰商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告（以下统称原告）吴景财的委托代理人蒲伟、被告暨反诉原告（以下统称被告）珠海市昊辰商贸有限公司的委托代理人朱夏凌、孙智兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月7日，原、被告双方签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定原告以总价格人民币（以下币种均为人民币）900484元购买被告开发的鑫海园1-1303号房，并同时约定被告应当在2011年11月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给原告使用。如预期超过90天，原告选择继续履行合同的，被告按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但在合同约定的交房期限届满时，合同所涉商品房尚不具备交付条件，现已超过合同约定的90日。被告的行为已构成违约，应对原告承担违约责任。原告的诉讼请求为：一、判令被告赔偿逾期交楼违约金21972元；二、判令被告承担本案诉讼费用。
原告吴景财为其诉称向本院提交以下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》及附件；2、付款凭证。
被告珠海市昊辰商贸有限公司辩称：原告主张逾期交楼违约金的第一项诉请不能成立，理由如下：（一）被告按《珠海市商品房买卖合同》及其补充协议约定的交付条件及交付时间交付商品房，且合同约定的交付使用条件未违反国家法律规定，不存在逾期交楼的违约行为，原告诉请违约金没有事实依据，应予以驳回。1、根据《珠海市商品房买卖合同》第七条及其补充协议第五条之约定：“出卖人按《买卖合同》约定的期限将该商品房所属的单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程）竣工验收合格，并交付给买受人使用。”被告交付的商品房已通过竣工验收合格，且水、电及电梯等均已验收合格，符合合同约定的交付条件，这一约定的交付条件是双方的真实意思表示，合同双方应当严格履行，因此，按约被告不存在逾期交楼的违约行为。2、双方约定的交付条件未违反国家法律、行政法规或地方性裁判规则的规定。根据我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条之规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”因此，双方约定以设计、施工、工程监理等有关单位的竣工验收合格作为交付条件符合我国法律、行政法规的相关规定。且被告交付的商品房在交付时不仅经过设计、施工、工程监理等有关单位的竣工验收合格，且水、电及电梯等均已验收合格，符合《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，也未违反我国《建筑法》第六十一条第二款的规定。至于是否应当将取得竣工验收备案表作为交付使用的条件，根据广东省建设厅颁发的《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为”。因此，竣工验收备案只是资料需备案的程序性规定，并非交付条件，竣工验收备案是在竣工验收合格后进行，备案与否，不影响竣工验收合格及交付使用的效力，取得竣工验收备案表不是交付使用的条件，双方约定竣工验收合格的交付条件并不违反国家法律的相关规定。3、即便司法实践中存在以取得竣工验收备案表作为交付条件的裁判规则，但裁判规则并不是法律法规，不能作为认定被告是否违约的法律依据。即便适用也应考虑本案买卖合同的签署时间及双方约定的交付条件是在现行裁判规则适用之前，不应一概而论并据此判定被告承担逾期交付的违约责任。且被告并无故意拖延办理竣工验收备案的行为，相反一直在积极解决备案所需的相关文件，并已于2012年3月30日取得竣工验收备案表。（二）即便被告逾期交付商品房，原告计算的违约金也超过了《商品房买卖合同》约定的最高限额，其超出的金额不应得到支持。根据《商品房买卖合同》第九条及补充协议第七条第2点第（1）项约定，若被告逾期交付的，其承担的违约赔偿金总额不超过原告已付房款的百分之二，显然原告诉请金额已超出合同约定的违约金最高限额，其超出部分不应得到支持，在计算违约金时应以不超出此限额为准予以认定。（三）原告已办理完交房入伙手续，并已领取钥匙进行装修，根据双方签署的补充协议第九条第4点之约定，原告不得再以任何理由和方式要求被告承担延迟交付的违约责任，因此原告无权再向被告提出该项主张。（四）根据双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条第二款：“如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期”及其补充协议第五条第3点约定：“交付期限相应顺延的特殊原因：1）施工期间出现暴雨或以上恶劣天气（以气象资料为准）……，出卖人可据实延迟交付该商品房，但应提供相关证明文件”，而被告提交的珠海市气象服务中心出具的《雨量记录》显示，商品房在施工期间出现的暴雨以上恶劣天气的天数为26天，因此，交付期限也应相应顺延26天。即便被告逾期交付，计算逾期天数时也应扣除顺延的26天。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告珠海市昊辰商贸有限公司为其辩称向本院提交以下证据：1、工程竣工验收报告、供水设施验收合格、建设工程消防验收意见书、建设工程规划验收合格证；2、竣工验收备案表；3、银行贷款发放凭证；4、物业交接表；5、雨量记录。
被告珠海市昊辰商贸有限公司反诉诉称：2011年1月7日，原告向被告购买了位于珠海市香洲区翠前北二街21号鑫海园第1幢1303号房，房屋总价款为900484元整，为此，双方签订了《珠海市商品房买卖合同》及其补充协议及各附件。根据双方签署的《珠海市商品房买卖合同》第六条及其补充协议第四条第1项、第六条第1项之约定：原告于签订本合同时缴纳271484元，余款629000元向银行申请贷款支付。原告须在本合同签订之日起60日内办妥按揭贷款审批发放手续（……被告收到按揭银行发放的全额足额贷款，同时因此视为原告已付清全部房款），否则视为原告逾期付款……逾期付款未超过90日的，自《买卖合同》约定的应付款期限……之第二日起，至原告实际付清全部房价款及相关费用……之日止，应按日向被告支付应付房款万分之一的逾期违约金……。因此，原告应于2011年3月7日前付清全部房款，但《珠海市商品房买卖合同》签订后，被告直至2011年4月6日才收到按揭银行发放的贷款，根据合同约定，视为原告逾期付款，且逾期付款天数为30天，按约应向被告支付违约金1887元。故被告提起反诉，诉讼请求为：一、判令原告向被告支付逾期付款的违约金1887元（应付房贷款629000元×万分之一×逾期付款天数30天）；二、判令本案诉讼费用由原告承担。
被告珠海市昊辰商贸有限公司为其反诉向本院提交以下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》及其《补充协议》；2、银行贷款发放凭证。
原告吴景财辩称：1、合同约定双方签订合同之日起60日内要缴纳或支付购房款，但我方已经按期向开发商或开发商指定的银行递交了相关的申请贷款的材料，在业主没有逾期递交材料的情况下，应该认定为业主已经按期完成了贷款手续，根据当时的实际情况，银行有缩紧银根，所以银行何时发放到开发商账户不由我方决定，所以即便发生了贷款到账时间与合同约定60天不相符也不应由业主承担；2、60天时间是属于开发商的格式条款，我方认为该格式条款对业主方来说很难予以遵守，从前一批案件及本次案件来看，只要是办理按揭的都超过60天的时间，显然60天的时间是完全不够办理贷款手续的；3、我方认为开发商约定的逾期违约金约定较高，业主没有别的选择，我方恳请法院对此予以调低。综上，恳请法庭予以驳回被告的诉讼请求。
依原告申请，本院依法向交通银行股份有限公司珠海分行发出调查函，该行复函称：吴景财于2011年1月19日向该行提交贷款申请，于2011年1月24日提交齐全办理贷款的证明资料；贷款客户的放款时间将根据贷款的审批进度以及放款前的手续准备进度情况而决定，因此贷款申请到放款的时间期限无法确定。
经审理查明：2011年1月7日，原告与被告签订了一份《珠海市商品房买卖合同》及附件，该合同的主要内容为：原告购买被告开发建设的鑫海园1栋1303房，建筑面积83.74平方米，总价900484元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第3种方式付款，3.其他方式，买受人已付定金￥50000元，2011年1月7日付总房款的30%，即人民币￥271484元（含定金），余款70%，即人民币￥629000元，由买受人向银行申请贷款支付；第七条交付期限约定：出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第（详见补充协议）种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第八条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同时间付款，按下列第2种方式处理：2、详见补充协议。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、详见补充协议。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、附有补充协议。第二十条未尽事项，可由双方约定后签订补偿协议（附件三）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
《珠海市商品房买卖合同》附件一为房屋平面图、附件二为交楼标准、附件三为《珠海市商品房买卖合同》补充协议、附件四为珠海市民用建筑节能信息销售现场公示表。附件三补充协议主要内容为：根据出卖人、买受人双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第二十条之规定，双方经友好协商，就买受人购买出卖人开发的鑫海园（“中珠喜悦”）第1栋1303房（以下称“该商品房”），针对《买卖合同》未尽事宜订立补充协议如下，以供双方严格遵守。补充协议第四条《买卖合同》第六条补充如下：1、买受人须在《买卖合同》签订之日起3日内向按揭银行提交齐全且符合要求的全部资料，同时与银行签署《个人住房抵押贷款合同》，并交清办理按揭贷款手续所需费用。买受人须在本合同签订之日起60日内办妥按揭贷款审批发放手续（办妥按揭贷款审批发放手续的标志为出卖人收到按揭银行发放的全额足额贷款，同时因此视为买受人已付清全部房款），否则视为买受人逾期付款，应按本补充协议第六条第3项承担违约责任。第五条《买卖合同》第七条补充如下：1、出卖人按《买卖合同》约定的期限（含本补充协议约定应当顺延的期限）将该商品房所属的单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格，并交付给买受人使用。第六条《买卖合同》第八条补充如下：1、买受人逾期付款未超过90日的，自《买卖合同》约定的应付款期限（因面积误差买受人须补足房款的，付款期限为本补充协议第三条第1项约定的期限）之第二日起，至买受人实际付清全部房价款及相关费用（包括银行按揭贷款款项、面积误差买受人应补足的款项及本补充协议第二条约定的费用等各种应付款项）之日止，买受人应按日向出卖人支付应付房款万分之一的逾期违约金，本合同继续履行；2、买受人逾期付款超过90日，出卖人有权在商品房交付前选择继续履行合同或者解除合同。（1）若出卖人选择继续履行合同的，则自《买卖合同》约定的应付款期限（因面积误差买受人须补足房款的，付款期限为本补充协议第三条第1项约定的期限）之第二日起，至买受人实际付清全部房价款及相关费用（包括银行按揭贷款款项、面积误差买受人应补足的款项及本补充协议第二条约定的费用等各种应付款项）之日止，买受人应按日向出卖人支付累计应付房款万分之二的逾期违约金，但该违约赔偿金总额不得超过买受人累计应付房款的百分之二，且出卖人有权延迟交付商品房。除此之外，买受人不再承担其它责任。第七条《买卖合同》第九条补充如下：2、逾期超过90日，买受人有权在出卖人交房前选择继续履行合同或者解除合同。（1）若买受人选择继续履行合同的，则合同应继续履行。自《买卖合同》第七条约定的最后交付期限（含本补充协议约定应当顺延的期限）的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但该违约赔偿金总额不得超过买受人已付房款的百分之二，除此之外，出卖人不承担其它责任。第九条《买卖合同》第十一条补充如下：4、若买受人已办理完交房手续，领取该商品房钥匙或已装修、使用该商品房的，均不得再以任何理由和方式要求出卖人承担该商品房延迟要付的违约责任。6、买受人对所购商品房的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的方式及上述情况导致该商品房采光、通风、噪音及其它使用功能等的影响均已充分了解并无异议。第十七条特别约定：11、本补充协议是《买卖合同》不可分割的部分，与《买卖合同》具有同等的法律效力，自双方签字盖章之日起生效。本补充协议由双方在签订《买卖合同》之同时签署，如本补充协议与《买卖合同》有不符之处，以本补充协议的约定为准。
2011年1月19日，原告向被告支付所购商品房的首期款271484元。2011年1月19日，原告向交通银行股份有限公司珠海分行提交了贷款申请，2011年1月24日，原告提交齐全办理贷款的证明资料。该银行于2011年4月6日向被告账户汇入了按揭贷款629000元。2011年12月2日，原告填写珠海中珠物业管理服务有限公司的物业交接表一份，载明原告在2011年12月1日已详细检查了案涉房屋，并接受了房屋钥匙。
另查明，被告开发的鑫海园在2011年11月29日经工程竣工验收，2011年12月7日经消防验收合格，2012年3月28日经规划验收合格，2012年3月29日交齐竣工验收备案文件，2012年3月30日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。根据珠海市气象服务中心的雨量记录，自原告与被告签订合同之日起（2011年1月12日）至2011年11月30日期间，珠海市共出现暴雨天气为4天。庭审中，被告称逾期交付违约金的计算期间应当扣除大雨天气时间及逾期付款时间。
本院认为：一、关于交付条件的认定问题
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收并明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。被告主张双方在补充协议第五条约定的交房标准为“单栋建筑物主体工程（不含本小区绿化、基础设施和配套工程等）竣工验收合格”，低于法律、行政法规规定的交付条件，应属无效条款，房屋具备交付条件应当以被告取得案涉工程的竣工验收备案表为准。因此，原告于2011年12月1日办理交楼手续时，案涉工程尚未完成竣工验收备案，被告的交楼行为不符合法律的规定及合同的约定，应属瑕疵交付。
同时，补充协议作为被告为了重复使用而事先拟定的合同，在订立合同时并未与原告协商，依法应属格式条款。依照该协议第九条第4点的约定，原告办理交楼手续后就无权要求被告承担延迟交付的违约责任，这在一定程度上免除了被告逾期交房应承担的违约责任，显然不利于约束被告依法依约履行交付义务，明显违反了公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本院认为补充协议第九条第4点的约定应属无效条款。
综上，被告未依照合同约定及法律规定履行交付义务，应依约承担支付逾期交房违约金的违约责任。
二、关于大雨以上天气及逾期付款是否构成延期交付房屋的正当理由的问题
1、关于大雨以上恶劣天气是否构成延期交房的正当理由的问题。根据补充协议第五条第3点的约定，交付期限相应顺延的特殊原因除遭遇不可抗力外，还应包括施工期间出现暴雨或以上恶劣天气（以气象资料为准）等，虽然被告主张其从2009年7月16日已开始施工，但是在原告与被告签订合同之前的天气状况对工程进度的影响已经确定，被告与原告签订商品房买卖合同亦是根据其施工进度等状况对交房时间做出合理预期，因此该约定作为格式条款，对施工期间的理解应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即本院认为该施工期间应指从原告与被告签订商品房买卖合同后的施工期间，被告主张从其工程开始施工起统计恶劣天气，没有事实和法律依据，本院不予支持，即从原、被告签订合同之日起至2011年11月30日期间出现暴雨或以上恶劣天气的，才构成延迟交房的正当理由。根据珠海市气象服务中心的雨量记录，在此期间，暴雨天气为4天，因此被告可以相应延期4天交房。被告辩称应当扣除大雨天气的天数，没有事实依据，本院不予支持。
2、关于原告逾期付款是否构成延期交房的正当理由的问题。根据补充协议第五条第3点及第六条第2点第（1）项“且出卖人有权延迟交付商品房”的约定，交付期限相应顺延的特殊原因包括买受人未按约支付购房款或相关费用、违约金的，因此如原告存在逾期付款情形的，被告有权顺延相应的天数交付房屋。
三、买房人逾期付款时间及被告逾期交房时间的认定问题
根据购房办理按揭的通常程序，买房人向按揭银行提交齐全符合要求的全部资料后，银行与买房人、出卖人签署《个人住房抵押贷款合同》，首先由银行对资料进行审查，审批通过后银行才发放贷款，在这一流程当中，银行对买房人资料审查时间的长短、贷款银行是否批准贷款以及银行何时发放贷款，买房人并不能控制和决定，而从提交齐全贷款全部资料至贷款发放的时间，会受信贷规模控制、公积金中心审批时间、办理预抵押时间等因素的影响而无法确定，因此，如买房人在提交齐全贷款全部资料后，银行发放贷款的时间超过57天（=60天-3天），将超过的期间计入逾期付款时间明显加重了买房人的责任。补充协议第四条第1点作为格式条款，约定买房人应支付该超过期间的逾期付款违约金，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定的无效情形，本院认为该部分约定无效。因此，在计算买房人逾期付款时间时，应扣除上述超过的期间。
本案中，原告于2011年1月7日签订《珠海市商品房买卖合同》，于2011年1月24日交齐材料，银行于2011年4月6日发放贷款584000元给被告，银行在原告交齐材料后至发放贷款时间间隔72天，依前述分析，计算原告逾期付款的时间时应扣除15天（72天-57天），原告依约应在2011年3月8日付款，但实际于2011年4月6日付款，因此，逾期付款天数为29-15=14天。《珠海市商品房买卖合同》约定被告应当在2011年11月30日交房，由于从原告与被告签订合同之日起至2011年11月30日期间出现暴雨天气4天，且原告逾期14天付款，因此被告交房日期可相应顺延18天。由于涉案房屋直至2012年3月30日才取得竣工验收备案表，具备交付使用的条件，因此被告延期交房103天（121－18）。
四、关于被告逾期交房违约金总额不得超过买受人已付房款万分之二的约定的效力问题
就出卖人逾期交房的违约责任的约定而言，根据补充协议约定，被告逾期交房达到100天后，其应承担的支付逾期交房违约金的责任将不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了被告逾期交房应承担的违约责任，而且显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。虽然补充协议对买受人逾期付款应支付的违约金总额亦约定不超过累计应付房款的百分之二，但是该补充协议整体均是出卖人拟定的格式条款，出卖人作为提供格式条款的一方，其自愿将买受人应承担的违约责任作出上限的约定，这是出卖人意志的自由体现，亦是对自己权利的自由处分，补充协议中买受人逾期付款和出卖人逾期交房的承担违约责任的条款是相对独立的两个条款，出卖人不能因自己放弃了部分权利就据此亦对等限制买受人的权利，免除自己的部分违约责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条和第四十条的规定，本院认为补充协议中关于出卖人逾期交房应支付的违约金赔偿总额不得超过买受人已付房款的百分之二的条款应属无效条款，被告应按其实际逾期交房的天数向原告支付违约金，而原告支付逾期付款违约金的金额以逾期付款款项总金额的2%为限。
综上，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应支付的逾期交房违约金为900484元×0.0002×103=18549.97元。原告应支付的逾期付款违约金为629000元×0.0001×14=880.60元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条之规定，判决如下：
一、被告珠海市昊辰商贸有限公司向原告吴景财支付逾期交房违约金人民币18549.97元；
二、反诉被告吴景财向反诉原告珠海市昊辰商贸有限公司支付逾期付款违约金人民币880.60元。
四、驳回反诉原告珠海市昊辰商贸有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项相抵后，被告（反诉原告）珠海市昊辰商贸有限公司还应向原告（反诉被告）吴景财支付人民币17669.37元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币350元，由原告吴景财负担50元，由被告珠海市昊辰商贸有限公司负担300元。反诉受理费人民币25元，由反诉原告珠海市昊辰商贸有限公司负担13元，反诉被告吴景财负担12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 崔金涛
代理审判员 陈 荣
代理审判员 郭普东
二〇一三年十一月四日
书 记 员 罗志斌