浙江省绍兴市柯桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0603民初1275号
原告：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区武勋坊24号，统一社会信用代码91330602779397637G。
法定代表人：郑华，系执行董事。
委托诉讼代理人：郦海忠，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。
被告：陈小霜，女，1988年10月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。
原告绍兴市美怡居物业管理有限公司（以下简称“美怡居物业公司”）诉被告陈小霜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序。后因无法向被告陈小霜送达相关法律文书，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郦海忠到庭参加诉讼，被告陈小霜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告美怡居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付海洲国际商务大厦1301-1307室2014年10月1日至2017年9月30日的物业管理服务费用77321.90元；并支付该未付费用自2017年12月1日起至款清日止按日万分之五计算的违约金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依据与海洲国际商务大厦建设单位绍兴中贸房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，为位于绍兴市柯桥区的海洲国际商务大厦提供前期物业管理服务。海洲国际商务大厦建设单位已于2011年1月向海洲国际商务大厦物业买受人交房，至今海洲国际商务大厦未成立业主委员会。被告系案涉海洲国际商务大厦1301-1307室（商业用房、建筑面积合计826.09平方米）业主（买受人）。现因被告至今尚未支付案涉物业2014年10月1日至2017年9月30日的物业管理服务费用77321.90元（包括物业服务费、能耗费），经催缴未果，原告起诉至法院。
被告陈小霜未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年1月10日，绍兴中贸房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由乙方为海洲国际商务大厦提供物业服务，委托管理期限至业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止，物业服务费标准为：地上部分物业费为1.70元/月/平方米。房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实分摊。大楼能耗多还少补，按实收取，先按楼层系数预收，待年底统一结算。合同还对其他事项作了约定。2011年1月7日，原告出具的“海洲国际”商务大厦物业服务收费表载明，商务大厦物业服务费：1.70元/月/平方米（不含电梯、水泵等高能耗费），电梯、水泵等高能耗费：大厦1楼不收取能耗费，2-3楼0.35元/月/平方米、4-5楼0.40元/月/平方米、6-8楼0.45元/月/平方米、9-10楼0.50元/月/平方米、11-13楼0.55元/月/平方米、14-16楼0.60元/月/平方米、17-19楼0.65元/月/平方米，收费按建筑面积收取，能耗费为每年预收12个月，到年终结算按实分摊，多还少补。
2015年11月12日，绍兴中贸房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定由乙方为海洲国际商务大厦提供物业服务，合同期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止，逾期业主委员会未成立，本合同顺延至业主委员会成立时止，物业服务费标准为：地上部分物业费为2.30元/月/平方米（不含能耗），按建筑面积向业主或物业使用人收取；能耗费标准：大厦1-3楼不收取能耗费，4-5楼0.40元/月/平方米、6-8楼0.45元/月/平方米、9-10楼0.50元/月/平方米、11-13楼0.55元/月/平方米、14-16楼0.60元/月/平方米、17-19楼0.65元/月/平方米。房屋首次交付使用时，业主预缴一年物管服务费，之后每年预缴一次。业主、物业使用人或甲方逾期支付物业服务相关费用的，应自逾期之日起按逾期费用每日千分之三的标准支付滞纳金。合同还对其他事项作了约定。
被告系绍兴市柯桥区海洲国际商务大厦1幢1301-1307室业主，上述房屋用途均为商业办公，上述房屋建筑面积合计为1550.09平方米。2014年10月1日起至2017年9月30日止，被告应付原告物业服务费合计145088.42元（1550.09×1.7×15+1550.09×0.55×15+1550.09×2.3×21+1550.09×0.55×21）。原告自认已经收取上述物业建筑面积为724.01平方米的物业服务费。对于剩余物业费，原告经书面催缴未果，遂成讼。
本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护。原告与绍兴中贸房地产开发有限公司之间签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。依照上述协议约定，2014年10月1日起至2017年9月30日止，被告应当缴纳的物业服务费合计145088.42元，其中原告自认已经收取上述物业建筑面积为724.01平方米的物业服务费，对于剩余部分物业服务费，被告未举证证明已经缴纳，故原告要求被告支付物业服务费77321.90元的诉求，本院予以支持。被告经催告仍未缴纳物业费显属违约，原告依约要求被告支付违约金，理由成立，本院予以支持，但原告主张按每日万分之五计算违约金明显过高，本院调整为按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，起算时间根据合同约定及原告的主张确定为2017年12月1日。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本院依据已查明的事实对本案作出处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陈小霜应支付原告绍兴市美怡居物业管理有限公司自2014年10月1日起至2017年9月30日止的物业服务费合计77321.90元，并支付该款自2017年12月1日起至本判决确定的付款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的违约金，款均限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告绍兴市美怡居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1733元，由被告陈小霜负担，款限于本判决生效后七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 樊文斌
人民陪审员 黄志新
人民陪审员 王国林
二〇一八年五月七日
书 记 员 严建良
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。