内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民一终字第281号
上诉人（一审原告）武爱民，男，1976年6月3日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。
委托代理人王帅，内蒙古理想律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司。
住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市杭盖路***号。
法定代表人张剑平，职务董事长。
委托代理人丁伟东，系公司法务部主任。
委托代理人李沱，内蒙古合志律师事务所律师。
上诉人武爱民与锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院作出的（2014）锡民二初字第1003号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2015年5月11日受理后依法组成合议庭，于2015年6月8日公开开庭审理了本案，上诉人武爱民的委托代理人王帅，被上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司的委托代理人丁伟东、李沱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2010年9月18日被告锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司将其所开发的锡林浩特市鑫泰苑小区D-8号4单元201号室建筑面积101.77平米的房屋一套出售给案外人阿拉坦格日乐，并与阿拉坦格日乐签订了商品房买卖合同，房屋总价款为145328.00元。合同订立时，阿拉坦格日乐交了房屋首付款56328.00元，其余房款作银行按揭贷款。后阿拉坦格日乐又陆续向被告支付了房款100000.00元，欠被告房款45328.00元。2011年7月28日，阿拉坦格日乐将此房屋卖给原告武爱民，双方订立房屋买卖协议，总价款为260000.00元。协议约定：……二、双方约定房屋总价款为贰拾陆万元人民币。本协议达成后乙方（指原告武爱民）先支付甲方（指阿拉坦格日乐）贰拾叁万元，剩余叁万元待双方办理完过户变更手续后，乙方一次性支付给甲方。相关过户更名费用由甲方全部承担。三、由于此房屋尚未交付使用，甲方承诺在本协议达成后一个月内将房屋交付给乙方，交付以验房相关单据及房屋钥匙为准……六、4、甲方应在房产证颁发后一个月内为乙方办理过户更名手续，拒绝或迟延办理的，乙方有权要求甲方支付合同总标的的20%作为违约金……。协议签订后，原告如约履行了应交付的房款，但阿拉坦格日乐未能将房屋交付给原告，原告于2012年4月自行撬门入住该房屋，为此本案被告以本案原告为被告、以阿拉坦格日乐为第三人诉至该院要求武爱民停止侵权，返还该房屋，此纠纷经本院一审、锡林郭勒盟中级人民法院二审、内蒙古高级人民法院再审，该案于2013年8月2日在内蒙古高级人民法院达成调解协议，协议相关内容为：“阿拉坦格日乐自愿给付鑫泰公司72111.00元，其中包括欠房款49000.00元……。签订本协议之日，阿拉坦格日乐先付清111.00元（已付清），剩余72000.00元按协议约定每月扣款2000.00元；房产证的办理按阿拉坦格日乐与鑫泰公司签订的商品房买卖合同约定的办证程序正常办理，房产部门办出房产证后，由鑫泰公司立即交付给阿拉坦格日乐；关于阿拉坦格日乐与武爱民的房屋买卖合同履行问题另行解决；5、鑫泰公司撤回再审申请，就此争议按以上协议一次性解决。……”协议签订后，现本案被告锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司自2013年9月起每月从阿拉坦格日乐的工资卡中扣除2000.00元抵顶所欠被告的房款72000.00元，至2016年9月付清。付清后，按照协议由被告锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司给案外人阿拉坦格日乐办理房产证。原告武爱民于2012年4月从阿拉坦格日乐手中购买了该房屋，现以“已入住长达两年半之久，被告却迟迟不予办理本案涉案房屋的产权证”为由，于2014年12月11日向该院提出上述诉请。
该院认为，2011年7月28日，本案原告与案外人阿拉坦格日乐达成房屋买卖协议，并在协议中的第六条第四项明确约定了涉案房屋的房产证，由出卖人阿拉坦格日乐在房产证颁发后一个月内给原告办理过户更名手续，拒绝或迟延办理的，原告有权要求阿拉坦格日乐支付合同总标的20%作为违约金。现原告并未直接从被告手中取得涉案房屋的所有权，被告锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司与阿拉坦格日乐签订了商品房买卖合同，且被告给原始房屋购买人阿拉坦格日乐办理房产证的行为业经内蒙古高级人民法院（2013）内民中字第1420号民事裁定书中予以确认，现原告武爱民请求被告锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司为其办理涉案房屋的房产证理由不充分，证据不足，其诉讼请求应按照与阿拉坦格日乐签订的《房屋买卖协议》中的约定进行主张，故其诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告武爱民的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50元，由原告武爱民负担。
宣判后，一审原告武爱民不服向本院提起上诉，其上诉请求为：一、依法撤销锡林浩特市人民法院（2014）锡民二初字第1003号民事判决书；二、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：2011年7月28日，上诉人与案外人阿拉坦格日乐签订《房屋买卖协议》购买了被上诉人开发建设的锡林浩特市鑫泰苑小区D-8号4单元201号室房屋一套。此协议合法有效，应当受到法律保护。根据《合同法》第七十九条、第八十条之规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。根据原审庭审及法院查明可知，案外人阿拉坦格日乐已将本案所涉房屋的全部权利转让给上诉人，上诉人虽未明示通知被上诉人此事，但从被上诉人与上诉人、案外人停止侵权返还房屋纠纷一案可得知被上诉人已得知此事，故上诉人依法取得案外人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的相关权利，即要求被上诉人办理房屋产权证书并承担逾期办理产权证书的违约金。根据案外人阿拉坦格日乐与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人应当于交付本案所涉房屋90日内将房屋权属证书办理到上诉人名下，但是，此房屋已交付使用两年半以上，现仍未将权属证书办理到上诉人名下，故上诉人原审之诉合法合理，应当得到支持。
被告锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司辩称，一、被上诉人与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。本案诉争房屋系被上诉人于2010年9月18日出售给阿拉坦格日乐并签订了《商品房买卖合同》，被上诉人与阿拉坦格日乐形成了商品房买卖合同关系，而与上诉人不存在房屋买卖合同关系。二、被上诉人没有义务为上诉人办理房产证。被上诉人将房屋出售给阿拉坦格日乐后，阿拉坦格日乐并未按合同约定向被上诉人交付房款，该房屋未交付给阿拉坦格日乐。2012年4月上诉人以该房屋已由阿拉坦格日乐卖给他为由，强行撬门入住该房屋。被上诉人于2012年就上诉人的侵权行为，向锡林浩特市人民法院提起诉讼，要求上诉人停止侵权行为，返回房屋。该案业经一审、二审，再审，最后在内蒙古自治区高级人民法院审查此案过程中，在内蒙古自治区高级人民法院主持下，答辩人与阿拉坦格日乐达成协议，协议主要内容为：阿拉坦格日乐自愿给付被上诉人72111元，该款分期付款，每月支付2000元；房产证的办理按阿拉坦格日乐与被上诉人签订的商品房买卖合同约定的办证程序正常办理，房产部门办出房产证后，被上诉人立即交付阿拉坦格日乐；阿拉坦格日乐与上诉人的房屋买卖合同履行问题另行解决。根据该协议，阿拉坦格日乐因未履行完毕付款义务，尚未取得办理房产证的权利，何谈债权转移。故请求依法驳回上诉，维持一审判决。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，2010年9月18日，被上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司与案外人阿拉坦格日乐签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被上诉人将其开发的锡林浩特市鑫泰苑小区D-8号4单元201号室建筑面积101.77平米的房屋一套出售给案外人阿拉坦格日乐；2011年7月28日，案外人阿拉坦格日乐将该房屋卖给上诉人武爱民，双方订立了《房屋买卖协议》。上述两份合同均系合同双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，两份合同的当事人都应遵守合同约定，履行合同义务。根据合同相对性原则，被上诉人与案外人阿拉坦格日乐受双方签订的《商品房买卖合同》约定条款的约束，而上诉人武爱民与案外人阿拉坦格日乐受双方签订的《房屋买卖协议》约束。本案中，上诉人武爱民并未直接从被上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司处购买房屋，双方不存在直接的商品房买卖关系，故上诉人武爱民无权依据其与案外人阿拉坦格日乐签订的《房屋买卖协议》向被上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司主张权利。关于上诉人武爱民诉称案外人阿拉坦格日乐已将本案所涉房屋全部权利转让给上诉人，上诉人原审之诉合法合理，应予支持的诉请，因被上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司与案外人阿拉坦格日乐的房屋买卖合同纠纷一案在内蒙古自治区高级人民法院的主持下，被上诉人与阿拉坦格日乐关于办理房产证与支付房款等问题，双方达成协议并经内蒙古自治区高级人民法院在（2013）内民中字第1420号民事裁定书中予以确认，因被上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司协助阿拉坦格日乐办理房屋产权证书的前提是阿拉坦格日乐按照内蒙古自治区高级人民法院的调解协议足额支付购房款，而阿拉坦格日乐并未按照协议的约定履行完毕给付房款的义务，故被上诉人锡林郭勒盟鑫泰房地产开发有限责任公司履行办理房产证的条件尚未成熟，故案外人阿拉坦格日乐需将与被上诉人协议的购房款足额履行完毕后，被上诉人才能给其办理房产证后，再由案外人阿拉坦格日乐与上诉人武爱民办理房屋过户手续。故上诉人武爱民的该项上诉理由，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费405.00元，由上诉人武爱民负担。
本判决为终审判决。
审判长 朝 勒
审判员 景 超
审判员 张慧玲
二〇一五年七月一日
书记员 杜慧梅