湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0528民初2066号原告（反诉被告）：刘红梅，女，1984年11月21日出生，汉族。原告（反诉被告）：陈晓翠，女，1964年9月29日出生，汉族委托诉讼代理人：李厚展，湖南越城律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南骊翔房地产开发有限公司。住所地新宁县金石镇大兴路**号。法定代表人：刘长征，公司经理。委托诉讼代理人：康良保，新宁县马头桥法律服务所法律工作者。原告刘红梅、陈晓翠与被告湖南骊翔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李厚展、被告的委托诉讼代理人康良保均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘红梅、陈晓翠向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告在判决生效后一个月内为原告购买被告的7幢3单元3层302号商品房办理不动产权证书；2、依法判决被告承担延期办证违约金34200元（2016年7月1日至2017年9月30日），并自2017年10月1日起每日承担违约金76元至实际办好不动产权证书之日止；3、由被告承担诉讼费用。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求“......生效后一个月内......”变更为“......生效后三个月内......”；变更第二项诉讼请求“......至实际办好不动产权证书之日止”为“......至实际取得不动产权证书之日止”。事实和理由：2015年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的夷水湾7幢3单元3层302号商品房，面积为152.8平方米，每平方米单价为2600元，总房价款为397280元。该房款采取分期付款的方式已全部支付给被告，且各项办证所需税费已由被告代收。《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应当在商品房竣工交付原告使用180日内，由被告为原告办理房地产产权权属登记备案手续。该商品房被告已于2015年12月30日交付给原告使用。所以，被告应当在2016年6月30日前为原告办理好不动产权证书。但被告至今未为原告办理。1、根据《中华人民共和国合同法》第135条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的或者交付提取标的物单证，并转移标的物所有权的义务”。原、被告在签订商品房买卖合同后，为实现合同目的，原告支付房款，被告交付房屋并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。被告在交付商品房之外，还应有转移标的物所有权的义务。故被告是办理商品房权属证书的义务主体。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的。除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）、商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限......合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准”。3、根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第3条规定“逾期贷款罚息利息由现行按日万分之二点一计收利息改为贷款利率水平上加收30%-50%”。4、2015年8月25日中国人民银行决定：自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款基准年利率至4.6%。综上，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应当在约定的时间为原告办理好不动产权证书。否则，构成违约，应依法承担违约责任。因合同没有明确约定违约金数额，只能参照央行基准年利率4.6%加收罚息30%-50%计算违约金，原告主张按年利率6.9%计算违约金符合相关法律规定。因被告怠于履行为原告办理不动产权证书的义务，原告诉至本院，遂酿成本诉。被告湖南骊翔房地产开发有限公司辩称，1、被告的主体资格不符。原告起诉湖南省骊翔房地产开发股份有限公司，公司的法定代表人是刘群力，该公司已于2016年10月31日变更为湖南骊翔房地产开发有限公司，法定代表人是刘长征。原告起诉被告的主体资格不符，应依法驳回起诉。2、原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。（1）答辩人和原告签订的商品房买卖合同第十三条关于产权登记的约定为“出卖人应当在所有商品房竣工交付使用180日内，由买受人提供相关资料交给出卖人办理房地产产权登记手续”。从该合同条文约定的内容可以看出答辩人（出卖人）应当在夷水湾小区全部商品房竣工交付使用后180日内给原告（买受人）办理房地产产权登记手续。根据本案事实，答辩人开发的夷水湾小区商品房至今还没有全部竣工，已竣工的还没有经过综合验收，被告因原告要求装修将原告所购商品房钥匙交给原告的行为，不能理解为被告已将商品房交付使用，因此，本案还不具备合同约定的给原告办理好房地产产权证登记手续的条件，没有事实依据。（2）、原告适用《中华人民共和国合同法》第135条的规定认为答辩人违约，答辩人没有违反法律规定的违约行为，合同法第135条规定“出卖人应按照约定向买受人支付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权和资料”。从以上法律规定可以看出，答辩人只能按约定履行法律规定的义务。原告适用上述法律规定要求答辩人履行约定以外的义务是错误的。（3）、原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求答辩人承担违约责任的理由不能成立，该解释第18条规定“出卖人承担违约责任的条件是：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，......”综合上述司法解释，结合本案事实，答辩人未出现违反司法解释的法定情形。湖南骊翔房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人刘红梅、陈晓翠支付欠反诉人购房款108189元，并按约定支付违约金至还清购房款止；2、由被反诉人承担本案反诉费。事实和理由：2015年7月20日被反诉人购买反诉人夷水湾7栋3单元302号商品房。合同约定分期付款。被反诉人至今还欠反诉人第二期房款108189元，按照合同第七条约定，被反诉人应按日支付欠购房款1‰的违约金。被反诉人的行为侵犯了反诉人的合法权益，反诉人依法提起反诉。被反诉人刘红梅、陈晓翠辩称，对反诉金额没有异议，但要求从该款中扣除装修押金。另其在支付房屋首付时双方约定由被告办理房屋按揭贷款，是被告没有为原告办理好贷款，才造成欠款，并且也是经被告同意原告才装修入住的。经本院庭审，组织双方当事人举证、质证，法院认证，查明的事实如下：2015年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发建设的夷水湾7幢3单元3层302号商品房，面积为152.8平方米，每平方米单价为2600元，总房价款为397280元；双方约定由被告代收的相关税费30909元，合计428189元。该房款采取分期付款的方式已支付给被告320000元（2015年7月20日支付230000元，2016年1月4日支付90000元），尚欠108189元。《商品房买卖合同》第六条第3项约定：分期付款，买受人将购房款分3期存入出卖人指定帐户。第一期：买受人于2015年7月20日前，将第一期房款250000元存入出卖人指定帐户；第二期：买受人于2015年10月20日前，将第二期房款47280元存入出卖人指定帐户；第三期：买受人于2015年12月30日前，将第三期房款100000元存入出卖人指定帐户；......”，在合同附件《置业计划书》“月供”栏写有“第一期23万，剩下余款198189元2015年12月30日交清，未交清时按揭”，但在《置业计划书》客户处签名的是李那义，不是原告，2015年12月30日后原、被告未办理银行按揭贷款。第七条第1项约定“逾期超过30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1‰的违约金，合同继续履行”，第2项约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2﹪向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”。第八条约定“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用......”，第十三条约定“出卖人应当在所有商品房竣工交付使用180日内，由买受人提供相关资料交出卖人办理房地产产权权属登记备案手续”。《商品房买卖合同》签订后，湖南骊翔房地产开发有限公司在合同约定的交房时间内没有将商品房交给原告。2015年7月20日，原告向湖南骊翔房地产开发有限公司提出提前装修房屋并向湖南骊翔房地产开发有限公司出具了《装修承诺书》，后原告装修并入住所购房屋。被告修建的夷水湾小区第一期工程7号、8号楼于2016年10月经新宁县城乡规划设计院对建设项目进行了验收。被告还分别于2016年5月16日、2017年3月9日向新宁县城乡规划局提出对第7、8栋房屋进行综合验收，但因工程一直没有经过主管部门综合验收，被告不能为其出售的商品房办理房地产产权权属证书。因被告未履行为原告办理不动产权证书的义务，原告诉至本院。本院认为，本案的焦点为：1、关于本案被告主体资格问题。该案件起诉时的被告是湖南省骊翔房地产开发股份有限公司，法定代表人是刘群力，与原告签订合同的是湖南省骊翔房地产开发股份有限公司。被告认为原告起诉的是湖南省骊翔房地产开发股份有限公司，不是湖南骊翔房地产开发有限公司，故被告的主体资格不符，应驳回起诉。经查，原告与湖南省骊翔房地产开发股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，但该公司已于2016年10月31日变更登记为湖南骊翔房地产开发有限公司，法定代表人变更为刘长征。在审理过程中，经本院释明，原告同意将被告的名称更正为湖南骊翔房地产开发有限公司。本院认为：被告的变更登记只是其存续期间法人组织形态和法定代表人的变更，该法人具有承续性、指向性和排他性，所以原告起诉符合起诉条件，经本院释明后，原告同意更正被告的名称，故本案被告适格。2、关于涉案合同第十三条中的“所有商品房”如何理解的问题。原告认为，对于格式条款有两种解释的，应选择有利于买受人的解释方式。涉案商品房在2012年就建成了，有些在2013年就交付使用了，被告在与原告之前的协商时表态在2018年6月底前办好证，说明并不是要等到所有商品房交付使用后才办理。被告认为，“所有商品房”是指夷水湾小区的全部商品房，其开发的夷水湾小区商品房分二期开发建设，第一期开发建设的7、8两栋已建成完工，第二期开发建设正在进行，因此，夷水湾小区的商品房并未全部建成完工，合同约定的办证条件并不具备，所以被告不构成逾期办证违约。本院认为，涉案合同系采用格式条款订立的合同，对于格式条款的理解发生争议的，应当按照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。......”的规定，根据新政办发[2016]63号《关于印发的通知》第九条“......分期实施开发建设的，也必须分期进行综合验收”、第十条“......分期开发项目分期实行综合验收（竣工验收备案后可办理不动产证，用电用水开户手续）......”的规定。对合同第十三条中的“所有商品房”应理解为开发建设的其中一期商品房，而不应理解为整个小区准备开发建设的全部商品房。3、关于涉案合同第十三条中约定“所有商品房竣工交付使用”这一条件是否已经成就，被告是否构成逾期办证违约，是否应承担违约责任的问题。原告认为，合同第十三条约定的是“......商品房竣工交付使用180日内，......”,并不是“商品房竣工综合验收合格交付使用180日内，......”,按照相关法律法规规定，事实上的交付使用是允许的。排除原告方之外的原因造成的办证延误，都应当由被告承担违约责任。对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，原告已经入住购买的房屋，应当视为双方对房屋交付使用达成合意。被告在交付使用180日内，没有给原告办证就是一种违约行为。被告认为，其开发的夷水湾小区7.8栋商品房虽已建成，但未经验收合格，其经原告要求装修交钥匙给原告的行为，不能理解为已将商品房交付使用，因此，被告不构成逾期办证违约。本院认为，虽然涉案合同第十三条中约定的是“竣工交付使用”，不是“竣工综合验收合格交付使用”，但“竣工”文字上的含义是完工并经验收合格，根据最高人民法院《关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第一款第（一）项“建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期”的规定，“竣工”在法律上的概念即是工程完工并经验收合格。因此，“竣工”已包含综合验收合格之意。原告认为既然双方没有约定“综合验收合格”，那么房屋一经交付使用便应起算办证期间，此观点实为将“竣工”与“完工”概念等同，将商品房竣工交付使用180天内错误理解为商品房完工并交付使用180天内，并据此认定办证条件成就。对原告该主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“......建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“......建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，原、被告约定“竣工交付使用”为办证条件，并不违反法律规定。涉案合同第十三条中“竣工交付使用”应理解为经验收合格和交付使用即竣工与交付两个条件同时具备。本案中原告所购的商品房虽已建成完工，原告业已装修并入住，只能说明房屋已转移占有，但没有经过建设主管部门验收合格，该商品房仍没有竣工，规划设计部门的单项验收合格不能视同房屋已竣工。涉案合同第十三条约定的办证条件因不具备竣工条件而并没有全部成就。因此，被告未为原告购买的商品房办理房地产产权权属证书不构成违约。故对于原告要求依法判决被告在三个月内为原告购买被告的商品房办理不动产权证书并承担延期办证违约金34200元（2016年7月1日至2017年9月30日），并自2017年10月1日起每日承担违约金76元至实际取得不动产权证书之日止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于商品房销售合同中，出卖人为买受人办理相关权属证书亦属合同义务，本案只是因双方约定的办证条件尚不成就，被告没有为原告办证，但被告应在所建商品房经竣工验收合格后依约为原告办理相关权属证书，如被告届时未能依约履行，原告亦可再行主张权利。原告刘红梅、陈晓翠没有按照《商品房买卖合同》第六条的约定在2015年12月30日之前足额支付购房款，尚欠被告购房款108189元，属于违约行为。应承担继续支付购房款并向被告支付违约金的违约责任。实际上原、被告约定的违约金即为利息损失，原、被告约定按日1‰的标准计算违约金，已经达到月利率3﹪的标准，超过了月利率2﹪的法定标准，应该调整为按月利率2﹪的标准计算违约金。原告辩称被告的前任法定代表人刘群力承诺在办好相关权属证书后再结算，但未提供相关证据予以证明，本院不予采信。对于原告辩称其在支付房屋首付时双方约定由被告办理房屋贷款，是被告没有为原告办理好贷款，才造成欠款的抗辩主张，因原、被告在合同中约定的付款方式是分期付款，虽然合同附件《置业计划书》中写有“第一期23万，剩下余款198189元2015年12月30日交清，未交清时按揭”的字样，但在《置业计划书》客户处签名的是李那义，不是原告，不能由此认定原、被告达成了变更付款方式的合意，且原、被告不仅未在2015年12月30日后办理银行按揭贷款，原告却反而于2016年1月4日又向被告支付了90000元购房款，因此，本院认定原、被告仍然采用了合同约定的分期付款方式支付购房款，故对原告的抗辩主张，本院不予采信。原告刘红梅、陈晓翠应向被告支付尚欠的108189元购房款，并按所欠购房款108189元从2016年1月1日起至还清之日止按月利率2﹪支付违约金。另装修押金不是购房款，由原、被告另行结算。综上，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、第二百七十九条、最高人民法院《关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告刘红梅、陈晓翠的全部诉讼请求；二、原告刘红梅、陈晓翠在本判决书生效后10内向被告湖南骊翔房地产开发有限公司支付购房款108189元，并向被告支付按108189元从2016年1月1日起至付清之日止的违约金（按月利率2%计算）。本案受理费656元，反诉费1232元，合计1888元。由原告刘红梅、陈晓翠负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判长  刘务农审判员  蒋廉佑审判员  李 祥二〇一八年三月二十六日书记员  郑丽菲