文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1186号上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司.住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦***号。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：朱榕基，广东汉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古华中，男，汉族，1979年7月20日出生，住所地：梅州市梅江区。被上诉人（原审原告）：冯菊媚，女，汉族，1983年4月20日出生，住所地：梅州市梅江区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所实习律师。上诉人梅州市嘉应新天地有限公司因与被上诉人古华中、冯菊媚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州市嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人朱榕基、曾韵冰，被上诉人古华中、冯菊媚的委托诉讼代理人董亚民、蔡佳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州市嘉应新天地有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理产权登记的违约责任”为由，判决上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定承担逾期办证的违约责任，上诉人认为一审判决事实认定不清，从而导致法律适用错误，依法应予以改判。理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，一审法院却视而不见，错误明显。本案是商品房买卖合同纠纷，在处理本案纠纷时，除相关法律、法规的规定外，当事人有关的约定是关键依据。在双方的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中，双方明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3、其他约定：……”。以上条款是经双方合意签订的，双方已明确约定了逾期办理产权登记的，上诉人不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任。而根据我国民法通则第一百三十四条及合同法第四条、第十二条的规定可知，违约责任承担与否本身系当事人的意思自治范畴，当事人可以选择承担责任以及承担责任的具体方式和数额，也可以选择无需承担责任，法律并没有必须要约定承担违约责任之规定。只要不违反法律法规的强制性规定，理应尊重其意思自治的约定。因此，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。但一审法院对该合同、该约定却只字不提，明显遗漏重要事实，导致错误认定“原、被告双方签订的合同未约定逾期办理产权登记的违约责任”，从而做出错误的判决。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款的规定判决上诉人承担违约责任，是对《解释》第十八条的错误理解所致。《解释》第十八条是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。从上述规定可知，对于违约责任是否承担当事人是可以进行约定的，而双方的《广东省商品房买卖合同》第十五条已约定出卖人无需承担逾期办证的违约责任，正是属于该条款规定的除外情形。一审法院本应适用该条款驳回被上诉人的诉请，但却因遗漏重要事实，错误适用了该《解释》第十八条第二款的规定。而《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”从文义及逻辑角度理解，该条款的适用前提是约定了需要承担违约责任而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念：前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题，也没有依法查清双方的《广东省商品房买卖合同》第15条已明确约定上诉人无需承担逾期办证违约责任的事实，导致错误适用《解释》第十八条，依法应予以改判。被上诉人古华中、冯菊媚辩称，综合上诉人第一、二点上诉理由，答辩人与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人提供的格式合同，应作出不利于格式合同提供方（上诉人）的解释，该合同未约定免除上诉人的违约责任，依法上诉人应承担逾期办证的违约责任。一审双方对上诉人违约逾期办证的事实无争议，但上诉人在上诉状中辩称“上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任”该观点与事实存在严重的不符，答辩人根本没有免除其违约责任的意思表示，答辩人与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人提供的格式合同，应作出不利于格式合同提供方（上诉人）的解释，该合同第十五条对上诉人违约责任的约定为：“X”依常理及不利于上诉人的解释均应理解为未明确约定上诉人的违约责任，而非理解为免除上诉人的违约责任。因此，依法上诉人应承担逾期办证的违约责任。二、针对上诉人第三点上诉理由，上诉人从未与答辩人签订《协议书》，依法上诉人应承担逾期办证的违约责任。答辩人并未违反诚实信用原则，亦未与上诉人签订《协议书》，更未约定免除上诉人关于购房合同上的违约责任，因此，依法上诉人应承担逾期办证的违约责任。综上所述，上诉人一直拖延办理不动产登记证，未履行约定的合同义务。上诉人要求答辩人承担逾期办证的违约责任有理有据。一审法院的判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，驳回上诉人的诉讼请求于法有据，请求二审法院维持原判，维护被上诉人的合法权益。古华中、冯菊媚向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到法院作出生效判决止，暂计至立案起诉之日违约金为37170元（违约金计算公式：购房款1288795元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约金天数暂计至起诉之日为242日）；2.由被告承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：两原告与被告于2015年1月15日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定两原告向被告购买位于梅州市梅江区壹江南商住小区XX幢XX号预售商品房，建筑面积为142.77平方米，商品房价款为1288795元。合同第八条约定被告应当在2015年5月28日前将商品房交付原告使用。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关部门备案。原、被告双方签订合同后，两原告已按约向被告支付购房款，被告于2015年8月17日将出售的房屋交付给两原告管理使用。2017年5月26日，梅州市国土资源局收到被告提交的申请办理涉诉房屋的产权登记的资料。因被告未按合同约定办理涉诉房屋的权属登记手续，两原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告则到庭作如上答辩。一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原、被告双方应按合同约定履行义务。原、被告双方对被告存在逾期办证的违约事实无争议，予以确认。被告未按合同约定为两原告办理产权登记的行为，已构成违约，现两原告要求被告承担逾期办证的违约责任，事实清楚，理由充分，予以支持。对于两原告请求的违约金计算问题。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理产权登记的违约责任，现原告主张以商品房价款为基数，按年利率4.35%计算违约金，符合法律规定，予以支持。但对于违约金的计算时间问题。根据两原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，结合本案商品房的实际交付时间即2015年8月17日，被告应当在2016年8月11日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。故违约金应从2016年8月12日起计算至被告将办理产权登记的相关资料提交给产权登记部门之日即2017年5月26日止。综上，被告应支付自2016年8月12日起，以1288795元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月26日止的违约金给两原告，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告梅州市嘉应新天地有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内支付自2016年8月12日起，以1288795元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月26日止的违约金给原告古华中、冯菊媚；二、驳回原告古华中、冯菊媚的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费729.26元（此款已由原告预交），由被告梅州市嘉应新天地有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案是因迟延办理房地产权证引发的纠纷。根据诉辩双方的意见，案件争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。首先，上诉人是否迟延履行提交办证资料义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，出卖人必须将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方确认该案房产的实际交付使用时间为2015年8月17日。根据梅州市国土资源局的出具的《证明》、《受理日期表》证实，上诉人于2017年5月26日提交涉案房产的登记材料，超过了合同约定的360天，因此，应认定上诉人未按合同约定时间提交办理产权登记资料，已构成迟延履行。其次，上诉人迟延履行是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。对“不作约定”内容含义的理解，上诉人认为应作“不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任”理解。而被上诉人认为属于“没有约定”，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定，要求出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是上诉人（卖方）提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，上诉人违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。被上诉人主张按年利率4.35%计算违约金并未超出法律规定。一审法院以购房总付款为基数，对迟延期间按年利率4.35%计算违约金并无不当。综上，上诉人主张根据《商品房买卖合同》其无需承担逾期办证违约责任的上诉意见，理由不足，依据不充分，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费729.26元（已由梅州市嘉应新天地有限公司预交），由上诉人梅州市嘉应新天地有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄洪远审 判 员  罗锡芳代理审判员  黄基烽二〇一七年十二月二十八日书 记 员  叶嘉淇