广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0921民初94号原告：广西龙晶房地产开发有限公司，住所地广西容县容州镇城西大道323号。法定代表人：李志成。委托代理人：徐朝晖，男，1969年4月2日生，汉族，该公司员工。被告：李国靖，女，1978年7月30日生，汉族，住广西容县。被告：梁健文，男，1976年11月9日生，汉族，住广西容县。原告广西龙晶房地产开发有限公司与被告李国靖、梁健文商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序于2017年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐朝晖到庭参加诉讼。被告李国靖、梁健文经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广西龙晶房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，将所涉及的房屋交换原告自行处置；2.二被告共同偿还原告代被告垫付的被告拖欠中国银行按揭贷款利息及相关诉讼费用共计人民币35408.83元；3.二被告共同偿还借款及利息共计人民币223801.52元；4.二被告共同偿还原告代被告垫付的办理按揭抵押手续费用及利息共计人民币30855.30元；5.本案诉讼费、执行费有关被告承担。2017年6月6日，原告提出撤销上述诉讼请求3的申请。事实和理由：被告李国靖、梁健文是夫妻关系。2012年5月14日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，约定房屋总成交价644602元，并约定通过银行按揭方式支付购房款。同年6月，被告按合同约定向中国银行股份有限公司容县支行申请了451000元的按揭贷款支付购房款。2016年11月，原告收到（2016）桂0921民初1242号民事判决书，判决要求原告履行对被告所欠中国银行股份有限公司容县支行债务承担连带清偿责任。2016年12月21日，原告根据判决书要求向中国银行股份有限公司容县支行支付了连带清偿贷款本金411218.72元、利息31542.83元和垫支诉讼费用3866元。被告的行为已经构成违约。此外，在被告购房过程中，原告代被告垫付了办理银行按揭抵押手续及缴纳契税等费用，合计30855.30元，至今被告也未支付给原告。综上所述，为维护原告权益，特提起本案诉讼。原告为证明其主张提供《商品房买卖合同》、（2016）桂0921民初1242号民事判决书、贷款还款回单及转账传票（本金）、贷款还款回单及转账传票（利息、罚息）、诉讼费收据、购房契税完税证、房产档案查询及咨询费、网络信息及房屋登记费、预抵押登记费用等证据予以证实。被告李国靖、梁健文未到庭应诉亦没有提交书面答辩意见和任何证据，视为其放弃答辩、举证和质证的权利。本院通过庭审对原告提供的证据进行审查核实，确认原告提供的证据具有证明力，并作为本案的定案依据。基于上述认定的证据及原告庭审陈述，本院确认原告陈述属实，并认定事实如下：二被告系夫妻关系。2012年5月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（二被告）购买龙晶花苑金地王大厦5-4号房，建筑面积176.83平方米；商品房单价3645.32元，总金额644602元；付款方式为按揭方式，即签订本合同时支付首期购房款193602元，后于2012年5月31日前向相关银行按揭贷款支付余额451000元，具体金额以实际审核批准为准；逾期付款违约责任：采用按揭方式付款的，贷款发放后再向银行提交产权证完全抵押之前，如连续三期以上不偿还银行贷款本金及利息，或者累计六期不按时偿还银行贷款本金及利息，致使出卖人（原告）被履行连带责任的，视买受人违约。出卖人无须征得买受人同意，可自行单方面解除双方签订的合同。在出卖人主动偿还银行剩余借款本金及利息后，即单方面解除为买受人所承担的连带担保责任。合同所设计的房屋由出卖人自行处置。买受人已支付的首期房价款，应从中扣除违约金贰万元和出卖人因此增加的相关费用（如诉讼、执行、律师等），余款退还买受人。买受人已偿还的银行借款及利息不予退还。合同签订后，被告开始代理原告办理银行按揭抵押手续，并代被告垫付了办理银行按揭抵押手续相关费用，包括：1.2012年5月16日支付的网络信息费212元；2.2012年6月1日支付的房产档案查询服务费及咨询费260元；3.2012年6月11日支付的房屋登记、交易协议等表格费及房地产抵押登记代理费2263元；4.2012年5月16日支付的房产登记费80元；5.2012年6月11日支付的房产登记费80元；6.2012年11月1日支付的个人房屋买卖契税及滞纳金共20682.06元。以上费用合计23577.06元。截至目前为止，被告尚未将上述款项返还给原告。2016年11月3日，本院作出（2016）桂0921民初1242号民事判决书，其中判决：1.李国靖、梁健文共同返还因其购买上述商品房产生的借款本金421171.64元和利息损失（计算方法：至2016年5月20日止已欠息7601.34元，从2016年5月21日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，以本金421171.64元为基数，按照双方借款合同约定的计算办法计算）给中国银行股份有限公司容县支行；2.广西龙晶房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。3.本案收取案件受理费7732元，由李国靖、梁健文、广西龙晶房地产开发有限公司负担。2016年12月21日，原告返还了上述借款本金421171.64元、支付利息31542.83元和负担诉讼费3866元。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。从合同约定内容可知，采用按揭方式付款的，因被告不按约定偿还银行本息的，视为其违约。原告无须征求被告同意，可自行单方面解除合同。在原告偿还银行剩余借款本息后，即单方面解除原告所承担的连带担保责任。本案房屋由原告自行处置。被告已支付的首期房款，因被告没有到庭参加诉讼也没有提出主张，本案不予处理。另据（2016）桂0921民初1242号民事判决可知，二被告因不依约偿还借款本息，导致原告承担连带偿还借款本金、利息和诉讼费的相关法律责任，应视为二被告已经违反上述合同约定。故，原告请求依约解除合同，并交换本案房屋由原告自行处置，合法合约，本院应予支持。同理，关于原告请求二被告共同返还银行借款利息31542.83元和诉讼费3866元，合计35408.83元的主张，原告付清银行借款本息后，即解除了原告的连带担保责任，在原告承担责任后，可依法依约向其追偿请求返还上述款项。关于原告主张二被告共同偿还其代垫的办理银行抵押手续费用及利息方面，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条规定可知，没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。在本案中，办理银行按揭贷款的相关费用应由二被告支付，在原告代付后请求返还垫付的相关办理银行按揭手续费用、契税合计23577.06元，本院依法予以支持。同理，利息损失应属于原物所生的孳息，原告参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，请求以垫付款为基数，按每日万分之二点一计算利率，上述费用的最后一笔垫付费用，即2012年11月1日支付的个人房屋买卖契税及滞纳金，故原告请求从2012年12月30日起支付利息，合情合理，本院应予支持。另，关于原告撤销对诉讼请求3的主张，是其自行处分的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。被告李国靖、梁健文经本院合法传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告广西龙晶房地产开发有限公司与被告李国靖、梁健文于2012年5月14日签订的《商品房买卖合同》，被告李国靖、梁健文应于本判决生效之日起十日内返还原告广西龙晶房地产开发有限公司位于广西容县容州镇城西大道323号龙晶花苑金地王大厦5-4号商品房；二、被告李国靖、梁健文应于本判决生效之日起十日内共同返还原告广西龙晶房地产开发有限公司代被告李国靖、梁健文连带清偿给中国银行股份有限公司容县支行的借款利息31542.83元、诉讼费3866元，合计35408.83元；三、被告李国靖、梁健文应于本判决生效之日起十日内共同返还原告广西龙晶房地产开发有限公司代被告李国靖、梁健文垫付的办理按揭抵押手续所需的网络信息费212元、房产档案查询服务费及咨询费260元、房屋登记、交易协议等表格费及房地产抵押登记代理费2263元、房产登记费160元、个人房屋买卖契税及滞纳金共20682.06元，以上合计23577.06元，并支付利息损失（计算方法：自2012年12月30日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，以垫付款23577.06元为基数，按日万分之二点一计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案收取受理费10246元，由被告李国靖、梁健文负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日预交上诉人案件受理费10246元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，账户：20×××57），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  覃日凤人民陪审员  李燕萍人民陪审员  邓春红二〇一七年六月七日书 记 员  龙 佳