上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝民三（民）初字第1689号
原告孙筱辰。
委托代理人姜大源，上海亚冠律师事务所律师
委托代理人杜从践，上海亚冠律师事务所律师。
被告徐裕定。
原告孙筱辰与被告徐裕定房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告孙筱辰的委托代理人姜大源、杜从践、被告徐裕定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙筱辰诉称，2013年3月8日，原被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，原告向被告购买其所有的位于宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价为123万。合同签订后，原告依约支付了房款994，000元，剩余236，000元原告也办理了公积金贷款手续。2013年7月9日，原被告共同至上海市宝山区房地产交易中心办理系争房屋过户手续，然7月19日，房地产交易中心却以“根据新政规定，不符合配套商品房交易条件”为由，不予登记。同年9月2日，原告向法院要求要求撤销不予登记的具体行政行为，审理中，原告得知被告取得系争房屋的动迁安置协议签订日期是2010年5月26日，距离原被告的《上海市房地产买卖合同》网上备案时间2013年3月8日不足三年，故宝山区房地产登记处作出的不予登记的行为并不违法，法院据此驳回了原告的诉讼请求。事实上，根据有关规定，原被告在2013年5月27日后重新进行网上备案，再提交转移过户登记申请，即满足过户条件，但被告违背合同约定拒不协助，导致至今无法办理过户手续。原告无奈之下起诉，要求被告继续履行与原告签订的房地产买卖合同，将系争房屋的房地产权利转移至原告名下，并于房屋过户之日起十日内，将房屋交付给原告；并要求被告以房屋总价的日千分之二计算，向原告支付自2013年9月2日起至本判决生效之日起的逾期过户违约金；在房屋过户同时，原告向被告支付房屋尾款236，000元。
被告徐裕定辩称，关于与原告就系争房屋签订房地产买卖合同、收取房款994，000元之事实无异议，双方于7月9日共同至交易中心申请办理过户手续，但交易中心嗣后出具了不予登记的通知，故双方的合同应为无效。随后，原告又通过中介要求被告至中介处磋商，被告认为双方的合同已经解除，故未前往，并表示要将房款返还。原告所提起的行政诉讼也是败诉，结合双方合同补偿条款第二条的约定，若房地产交易中心不予过户，则双方合同解除。被告也不存在逾期过户承担违约责任的问题，且违约金约定标准过高。故要求驳回原告的全部诉讼请求，
经审理查明，2013年3月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方向乙方出售位于宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积83.38平方米，甲乙双方一致同意，上述房地产转让价款为123万元。甲方于2013年10月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2013年9月1日前，甲乙双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方逾期办理房地产变更登记手续或者逾期办理房屋交接手续的，每日须按照合同总价的万分之二十向乙方支付滞纳金。补充条款二约定，在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知的》，甲乙共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。附件三为付款协议，约定，乙方于2013年3月5日前支付2万元、2013年3月17日前支付35万元、2013年9月1日前支付56万元、2013年10月1日前支付30万元。合同签订后，原告先后向被告支付房款994，000元，同年6月19日，原告与中国建设银行股份有限公司上海宝钢宝山支行签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，以系争房屋做抵押担保，借款236，000元。原被告于2013年7月9日共同至上海市房地产交易中心申请系争房屋的房地产过户手续，当日，原告付清了交易税费。7月12日，原被告签订燃气用户变更户名协议书，原告支付了燃气过户费10元。同年7月19日，上海市宝山区房地产登记处发出《不予登记告知书》，载明，经核查，因根据新政规定，不符合配套商品房过户交易条件，故系争房屋的过户不予登记。为此，原告于9月2日向本院提起行政诉讼，要求撤销上述不予登记的决定。本院经审理，于2013年10月12日作出（2013）宝行初字第51号行政判决书，法院认为，原被告所签房地产买卖合同的网上备案日期是2013年3月8日，距离被告取得系争房屋小产证日期2010年7月29日以及被告签订拆迁补偿安置协议日期2010年5月26日均不满三年，故根据《上海市房地产登记条例》第二十条第五项的规定，宝山区房地产登记处所作出的不予登记决定，认定事实清楚，适用法律正确。据此，法院驳回原告的诉讼请求。
另查明，被告于2010年7月29日经核准登记取得系争房屋的房地产权证，为该房屋的房地产权利人，在房地产登记簿中记载，该房屋为配套商品房，自2010年7月16日起五年内不得转让、出租。
本案审理中，原告表示，当时通过上海保源房地产经纪有限公司居间介绍获得系争房屋的出售信息，中介告知原告系争房屋是拆迁安置房屋，并已满三年，可以顺利办理过户，基于对中介的信任，故与被告签订了居间协议及买卖合同。被告表示，在磋商过程中就告知原告系争房屋为动迁安置房屋，要等到2013年5月26日才满三年，但当时中介公司的工作人员称可以签合同，5月26日后办理过户即可，故被告继续与原告交易。关于逾期过户违约金的起算时点，原告表示，在行政诉讼开庭过程中，房地产登记处的工作人员告知双方可以先申请撤销网上合同的备案，再共同签订一份合同并备案，则系争买卖合同仍可继续履行，房屋可以顺利过户。在此情况下，原告向被告表示要求其协助办理撤销登记和重新备案的手续，但被告不予理睬，故原告将逾期过户违约金的起算日期调整至2013年09月26日行政诉讼开庭当日。被告就原告陈述的上述事实不予否认，并表示在行政诉讼开庭过程中就表示不同意配合撤销合同，如果要撤销，则双方应就合同条款重新予以协商，由于房价已上涨，故被告当时要求以当时的房地产市场价为标准重新约定房价，但基于原告又提起本案诉讼，故被告不同意出售系争房屋。另，被告表示，在行政诉讼判决后，被告认为双方合同已经终止，故准备着手装修，被告打算自住。原告认为，尽管交易中心出具不予登记的决定，但仅是针对手续上的瑕疵，对此双方可以通过补救措施予以纠正，并不影响系争买卖合同的合法效力，故不存在重新商定房价的问题，要求根据合同原先条款继续履行。
以上事实，有原告提供的房地产买卖合同、房地产登记簿、担保借款合同、居间合同、税费发票、银行转账凭证、购房收据、燃气变更户名协议书、房屋拆迁安置补偿协议、行政判决书，被告提供的不予登记通知，及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据查明的事实，双方由于对动迁安置房屋过户政策方面了解的缺失，原被告所签房地产买卖合同的网上备案日期距离被告取得系争房屋小产证日期2010年7月29日以及被告签订拆迁补偿安置协议日期2010年5月26日均不满三年，根据《上海市房地产登记条例》相关规定，宝山区房地产登记处作出不予登记的决定。上述决定仅是根据当时情况所作出的对过户登记的限制，并不影响买卖合同的法律效力。故被告关于房地产买卖合同因交易中心出具不予登记的决定而导致合同无效的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。同时，行政诉讼开庭过程中，房地产相关部门表示原被告双方可自行办理撤销合同网上备案手续，并重新办理网上备案登记，则系争房屋的过户条件即可实现。原告也再一次催告被告予以配合以便交易继续进行，然被告至今未予以协助，其行为已构成违约。现原告要求被告继续履行房地产买卖合同，将系争房屋以及该房的房地产权利交付给原告的诉讼请求，合法有据，本院予以准许。根据合同约定，被告逾期办理房地产变更登记手续，每日须按照合同总价的万分之二十向原告支付滞纳金，原告据此主张逾期过户违约金，具有合同依据，本院予以准许。现被告关于违约金提出标准过高，要求调整的请求，于法不悖，本院从双方合同履行实际出发，考虑原告实际损失，以及结合双方当事人之间的利益平衡等因素，酌情将违约金标准调整为日万分之五，依据上述分析，起算点自2013年9月26日开始至本判决生效之日止。关于房屋尾款，原告自愿在房屋过户同时向被告一次性付清，该意见于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款的规定，判决如下：
一、原告孙筱辰与被告徐裕定就上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，被告徐裕定于本判决生效之日起十日内，协助原告孙筱辰办理上述房屋的过户手续，将房屋的房地产权利变更登记为原告孙筱辰；
二、被告徐裕定于本判决生效之日起十日内，以123万元的日万分之五计算，向原告孙筱辰支付自2013年9月26日起至本判决生效之日止的逾期过户违约金；
三、原告孙筱辰于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋的房地产变更登记手续当日，向被告徐裕定支付房屋尾款236，000元；
四、被告徐裕定于上述房屋的房地产权利过户至原告孙筱辰之日起十日内，将房屋交付给原告孙筱辰。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决制定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取3，527元，由被告徐裕定负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶芳
二〇一三年十一月十四日
书记员 黄莺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
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