江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1283号
上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈成，远闻（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王金莲，女，1967年2月21日出生，汉族，住安徽省肥东县。
被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。
法定代表人：董建晶。
上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）因与被上诉人王金莲、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第00687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
名品城公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判名品城公司无需承担逾期办证违约金、奥银房产公司返还理财款230000元及利息，名品城公司无须承担连带清偿责任；案件受理费由奥银房产公司、王金莲负担。事实和理由：一、一审判决认定名品城公司需承担逾期办证违约超出了王金莲的诉请范围，应予撤销。二、一审判决就名品城公司与奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题上认定事实错误。根据王金莲提供的所有证据，合同关系双方以及资金往来均指向邱真兵与荣澳资产管理有限公司，与名品城公司无关。王金莲与奥银房产公司之间系委托理财合同纠纷，王金莲签订协议签并未调查清楚所认购的项目具体情况。本案并不涉及委托销售，一审法院仅凭股东关系以及在一审法院涉及的批量案件中可能存在委托销售的关系，就此推定奥银房产公司与王金莲签订合同和收取购房款亦是基于委托代理关系。奥银房产公司并未以名品城公司的名义从事活动，关键是更未希望在名品城公司与购房者之间设立民事权利义务关系，否则奥银房产公司不会在收受众多购房者款项后逃匿。奥银房产公司以非法占有“购房款”为目的，在签订合同时未有履行合同的意向，收取房款后更未履行合同义务，非法占有金额巨大，已涉嫌诈骗，应移送相关机关立案调查。名品城公司未委托奥银房产公司销售系争商铺，奥银房产公司以系名品城公司股东名义，以融资为目的，擅自以名品城公司所开发项目为自己谋取私利，应承担刑事责任。三、一审法院仅依据王金莲提供的相关收据，就认定购房者支付过相关款项，属认定事实不清、证据不足，申请二审法院调查购房者的银行流水，核实购房者是否支付相关款项。在财务制度上，收据仅适用于与经营无关的往来款项的凭证。在一审法院众多案件中，还存在着“购房者”实际未支付购房款，以房屋租赁抵房款，奥银房产公司向其出具收据等各种情况。综上，请求二审法院改判支持名品城公司的上诉请求。
王金莲辩称：服从一审判决。
奥银房产公司二审未答辩。
王金莲向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令名品城公司、奥银房产公司返还购房款65万元，返还税款15310元（含200元代办费），违约金8万元（按合同约定的房价的万分之三/天计算，从我方实际交款日2013年1月26日起要求计算至实际支付之日止），共计74.53万元；3、本案诉讼费由名品城公司、奥银房产公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月1日，王金莲（作为买受方）与名品城公司（作为出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201304010115）1份，约定：“买受人购买的商品房位于相城区元和街道××室，用途为商业服务用房，建筑面积13.12㎡，该商品房总价款420000元整”；房屋所有权初始登记为Z3088394，国有土地使用权分割转让许可证编号为0066。其中第六条付款方式及期限，约定：“买受方应在本合同签订当日付足该商品房的全部合同总价款。”。第八条交付期限及交接，约定：“1.出卖方应当在2012年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；如遇不可抗力或特殊原因，出卖方可据实予以延期。2.商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起15日内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示本条第一款规定的证明文件，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损灭失风险责任自交接之日起由买受方承担”。第九条出卖方逾期交房的违约责任，约定：“出卖方如未按本合同约定将该商品房交付买受方使用，按下列方式处理（1）逾期不超过30天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款3%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。如买受方要求继续履行合同，可请求迟延天数按每天万分之三的违约金”。第十五条关于房地产权属登记的约定，其载明：“1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间分别作以下处理，（1）逾期不超过90天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受方有权解除合同，自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金，造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付约定房价万分之一的违约金”。双方在该合同附件五《合同补充协议》第10条中还约定：“买受方根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同已有约定外，应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利。”。
王金莲还与奥银房产公司签订补充协议2份，约定奥银房产公司向王金莲出售环球奥食卡项目下沉式广场地下一楼2459号、2460号的收益权，面积均为11.58平方米，价款均为115000元。签订日期不详。
王金莲还于2013年3月20日与苏州奥食卡企业管理有限公司于2013年3月20日、2013年4月16日、2013年4月16日分别签订《委托经营管理合同》3份，将1066号商铺、地下2459号、地下2460号委托该公司管理，委托期限均为约20年。
另查明，涉案1066号商铺于2007年3月15日通过苏州市相城区建设局的竣工验收备案；相关土地于2012年1月5日获颁分割转让许可证（0066号）；2011年12月8日，涉案房屋取得初始登记证明（相房证明第3088394号）。王金莲于2013年4月1日向奥银房产公司缴纳420000元和320000元，支付本案所涉铺位的价款，余款和王金莲另行支付的款项作为王金莲另购华元路880号4120室的款项（另案处理）。2013年7月9日王金莲还向奥银房产公司缴纳1066号商铺的税费15110元。
再查明，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现名品城公司。奥银房产公司目前为名品城公司的唯一股东。
上述事实，由王金莲身份证复印件、奥银房产公司及名品城公司的登记信息、《商品房买卖合同》、补充协议、《委托经营管理合同》、通过竣工备案告知书、分割转让许可证、房屋初始登记证明、收据以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。
审理中，关于名品城公司和奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，名品城公司在一审法院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款；奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给名品城公司，但对此未提供证据予以证明。王金莲称，名品城公司至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，也就不可能将房屋交付王金莲，因为合同中有相关约定。名品城公司称，涉案房屋于2007年即开发完成，当时尚无要求取得《苏州市商品房交付使用通知书》；合同中有此约定是因为格式合同所致；事实上，王金莲于2013年即将房屋委托给苏州奥食卡企业管理有限公司经营。王金莲称多次口头要求与名品城公司解除《商品房买卖合同》，但均未发书面通知。名品城公司称，根据合同附件五《合同补充协议》中的约定，买受方应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故王金莲已丧失解除权。名品城公司还称，涉案房屋至今未进行转移登记的原因为王金莲未全面提供登记所需材料，但无书面催告的证据；现可以办理产权登记，因为王金莲诉讼而暂停。
审理中，一审法院对王金莲进行释明，如一审法院不支持解除合同的请求，是否需要变更诉讼请求，判决由名品城公司办理产权登记。王金莲表示，不变更诉讼请求。
一审法院认为，王金莲与名品城公司于2013年4月1日所签《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201304010115），为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。双方约定于2013年4月30日交房，王金莲称名品城公司至今未交房。一审法院认为，王金莲于2013年3月20日即与苏州奥食卡企业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，应认为王金莲已认可收取1066商铺，故对王金莲所称至今未收房的主张不予认可。因具体交房日期不明，一审法院认定王金莲于合同约定的交房期限2013年4月30日即取得了房屋。王金莲还认为，涉案房屋至今未取得《苏州市商品房交付使用通知书》，房屋不符合交付条件、更不可能交付。对此，一审法院认为，涉案房屋为非住宅商品房，苏州市对非住宅商品房交付应取得使用通知书的相关规定于2009年6月23日出台，并于2009年8月1日起实施；而涉案房屋于2007年3月15日即通过了竣工备案。苏州市的相关规定是对开发商的政府管理行为；本案中，涉案房屋是否取得、是否必须取得《苏州市商品房交付使用通知书》并不是交房的障碍。名品城公司认为房款由奥银房产公司收取，至今未转交其公司。一审法院认为，房屋开发主体为名品城公司，其与王金莲约定签订合同时即付清房款，应认为名品城公司认可王金莲已交清房款，名品城公司的抗辩理由不成立。王金莲还以至今未取得产权登记要求解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋虽于2007年3月15日通过竣工备案，但王金莲与名品城公司签订《商品房买卖合同》在2013年4月1日，约定交房为2013年4月30日。双方合同约定，现房销售合同签订之日起90天内未申请房屋所有权转移登记的，买受方有权解除合同。根据本案情况，一审法院以2013年4月1日起算90日为办证时间，逾期即应负相应法律责任。名品城公司认为合同附件特别约定，王金莲应于解除事由出现之日起5日内书面通知出卖方解除合同，逾期未通知的，视为放弃此项权利，故王金莲已丧失解除权。王金莲对此不予认可。一审法院认为，王金莲未按约定以书面形式通知名品城公司要求解除合同，且目前1066商铺可以办理产权登记，故对王金莲解除1066商铺的买卖合同的请求不予支持，合同应继续履行。名品城公司称至今未办证的原因为王金莲未交全相关材料，但对此未予以举证证明。王金莲于2013年7月9日缴纳了1066商铺的税费，但至今未办出产权证明，延迟办证应归责于名品城公司。名品城公司应按约支付逾期办证违约金，标准按双方约定的房价420000元的每天万分之一计算，从办证期限届满的第二天即2013年6月30日起计算至判决生效为止。根据合同相对性，违约金应由名品城公司支付。王金莲还与奥银房产公司就下沉式广场一楼2459、2460两铺位签订补充协议，因奥银房产公司、名品城公司未提供下沉式广场具备对外销售条件的相关依据，故王金莲对该2份补充协议解除的请求可予准许，王金莲所付价款230000元应予返还，还可获得从交款之日2013年4月1日起至实际付款日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明下沉式广场商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即名品城公司承担，因此名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任；同时，由于奥银房产公司自2012年8月24日起成为名品城公司的唯一股东，名品城公司认为其没有收到奥银房产公司转付的购房款，说明两公司之间存在财务混乱和混同的情形，由于作为名品城公司的股东，奥银房产公司不能证明名品城公司的财产独立于其自己的财产，故奥银房产公司应当对名品城公司的债务承担连带清偿责任。奥银房产公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决：一、苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内支付王金莲人民币420000元从2013年6月30日起至本判决生效之日止、按每日万分之一计算的逾期办证违约金。二、王金莲与上海奥银房地产开发有限公司就苏州市相城区元和街道华元路环球奥食卡城项目下沉式广场2459号、2460号所签的2份补充协议予以解除；苏州东方国际名品城有限公司返还王金莲人民币230000元，并支付该款从2013年4月1日起至实际付款日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行；上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。三、驳回王金莲的其他诉讼请求。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费减半收取为人民币5626元，由王金莲负担3635元，苏州东方国际名品城有限公司和上海奥银房地产开发有限公司共同负担1991元（苏州东方国际名品城有限公司和上海奥银房地产开发有限公司负担之款，王金莲已自愿垫付，一审法院不再退还，苏州东方国际名品城有限公司和上海奥银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内直接支付王金莲）。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，名品城公司提供如下证据：1、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民二（商）初字第592号判决书复印件，证明奥银房产公司涉诉的相关案件在黄浦区法院已有众多立案，许多涉诉业主主张委托理财纠纷、民间借贷纠纷，涉诉的项目包括苏州、厦门各地，要求奥银房产公司赔偿损失，案件性质与本案相同；2、苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00434号民事判决书复印件，证明一审法院曾就关联案件作出与本案一审判决相悖的判决；3.厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第18386号民事判决书复印件、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民一（民）初字第5105号民事判决书复印件，证明奥银房产公司涉及的环球奥食卡项目在厦门等多地均有涉及，且涉及民间借贷、委托理财等多种纠纷，均以《认购合同书》的形式表现；4、华元路918号地下室产证，证明诉争房屋地下一楼2408号并不存在，一个并不存在的房屋，名品城公司无法交付使用。王金莲质证认为：名品城公司提交的上述证据，与本案无关联性。
本院认为，名品城公司上诉认为其并未委托奥银房产公司销售涉案商铺，但名品城公司在关联案件中已自认其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，且奥银房产公司亦于2012年8月24日之后成为名品城公司唯一股东，故本院对该项上诉主张不予采信。名品城公司上诉认为一审法院对王金莲与奥银房产公司之间是否发生真实的房屋买卖关系、王金莲是否实际支付相应款项等事实未予查明。本院就此认为，《商品房买卖合同》、补充协议、以及奥银房产公司开具的收据可以证明王金莲有购买涉案商铺之意思表示以及王金莲实际支付购房价款之事实，在名品城公司、奥银房产公司未提供充足证据证明《认购合同书》系为委托理财提供担保的情况下，本院对名品城公司该项上诉主张不予采信。名品城公司上诉认为奥银房产公司涉嫌诈骗应移送相关机关立案侦查。本院就此认为，奥银房产公司作为名品城公司的受托人，在对外销售过程中即使存在问题，后果应由名品城公司承担，奥银房产公司是否涉嫌犯罪，并不影响民事案件的审理，本院对该项上诉主张不予采信。名品城公司上诉认为无任何证据证明其与奥银房产公司存在财务混乱与混同情况。本院就此认为，如上所述，名品城公司作为奥银房产公司委托人，理应承担相应责任。奥银房产公司作为名品城公司唯一股东，在并不能证明名品城公司财产独立于其自己的财产的情况下，应对名品城公司上述债务承担连带责任。
至于名品城公司提出的一审判决超诉请问题，王金莲在一审中主张的违约金系基于合同解除而提出，经一审法院释明，王金莲坚持不变更诉讼请求，一审法院直接判决名品城公司赔偿王金莲逾期办证违约金超出了王金莲的诉讼请求，本院对此予以纠正。就逾期办证违约金，王金莲可另行主张。
综上，名品城公司的上诉主张部分成立，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第00687号民事判决第二项；
二、撤销苏州市相城区人民法院(2015)相民初字第00687号民事判决第一项、第三项；
三、驳回王金莲的其他诉讼请求。
（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为人民币5626元，由王金莲负担3635元，由苏州东方国际名品城有限公司和被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担1991元；二审案件受理费11253元，由苏州东方国际名品城有限公司负担10130元，由王金莲负担1123元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 杨 兵
二〇一七年三月二十七日
书记员 韩泽滔