云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云26民终122号
上诉人（原审被告）李滇明，云南省文山市人，住文山市。
被上诉人（原审原告）林章剑，云南省西畴县人，住西畴县。
委托代理人王春辉，云南天信律师事务所律师（特别授权）。
原审被告文山巨进房地产开发有限公司。
法定代表人李石，该公司董事长。
原审被告陈艳，云南省西畴县人，住云南省昆明市。
委托代理人张权珏，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。
原审被告孙明波，云南省昆明市人，住云南省昆明市。
委托代理人张权珏，云南杨柏王律师事务所律师，特别授权。
上诉人李滇明与被上诉人林章剑、原审被告文山巨进房地产开发有限公司、孙明波商品房销售合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2015）文民二初字第448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：2012年3月15日，被告巨进房地产公司与被告李滇明签订《协议》，约定:由�告李滇明按照设计投资内容为被告巨进房地产公司全额投资建设25m-1及西华路延长线两条市政道路;被告李滇明认购被告巨进房地产公司开发建设的位于文山市开化街道办事处水上乐园旁“西清园”项目A、B、C、D、E五幢房屋一、二层商铺共计6045.72㎡（最终以测绘公司实测面积为准），商铺计算价格4500元/㎡，被告巨进房地产公司用被告李滇明认购的商铺全额抵扣工程款，工程款与商铺的结算差价结算后双方用现金补差。被告巨进房地产公司与被告李滇明签订《协议》后，双方对该《协议》进行了履行，但对该商品房未办理相关产权登记手续。之后，被告李滇明欲将被告巨进房地产公司因抵扣工程款出售给其的商铺出售给他人，经被告孙明波介绍，被告李滇明同意将西清园xx号、xxx号商铺出售给原告，原告之妻陈俊于2012年11月10日支付现金100000元给被告陈艳（系被告孙明波之妻），并承诺剩余房款于2012年11月30日前全部付清，被告李滇明、孙明波向原告原告之妻陈俊出具了一份《收条》，且在“收款人”一栏签字。后经被告李滇明与被告巨进房地产公司协调，被告巨进房地产公司与原告于2012年12月16日签订了两份《商品房认购协议》，约定原告所定购山院山街坊（西清园）的房源及价格确定为：房号xx号、xxx号商铺，xx号的建筑面积151.88㎡，xxx号的建筑面积97.32㎡，xx号、xxx号的建筑面积单价4600元/㎡，xx号的价款人民币698648.2元，xxx号的价款人民币447672.2元，xx号、xxx号商铺总价款人民币1146320元，双方并在该两份《商品房认购协议》的右下方注明“全额抵扣工程款”。该两份《商品房认购协议》签订后，经被告李滇明同意，被告巨进房地产公司于2012年12月16日将xx号、xxx号商铺钥匙交给原告，原告从2012年12月16日开始使用xx号、xxx号商铺至今，但未办理相关产权登记手续。
另查明：2012年8月30日至2012年11月10日期间，原告之妻陈俊分4次以银行转账方式转账人民币980000元给被告孙明波之妻被告陈艳，剩余购房款被告孙明波之妻被告陈艳自认已付清。
另查明：2012年2月15日至2013年5月11日期间，被告陈艳分16次共向被告李滇明支付人民币2688000元，被告李滇明于2013年7月5日在《李滇明收到陈艳现金》中的“收款人”一栏签字。
另查明：本案被告李滇明在2015年7月6日起诉本案被告陈艳、孙明波返还原物纠纷一案的《民事起诉状》中陈述“通过孙明波介绍，汤邦海、林章剑、陈世丽、刘文勋分别购买了上述商铺，并将购房款先后支付给了被告陈艳”和“2013年7月6日之后，林章剑等四人将剩余购房款共计295944元同样支付给被告陈艳。故陈艳最终收到原告的商铺款为2680320元+295944元=2976264元”，并认为被告陈艳收到原告已付清的购房款后，未将该款项返还被告李滇明，为此被告李滇明起诉本案的被告陈艳和被告孙明波（在返还原物一案中列为第三人）返还原物。
原审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同，而商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告巨进房地产公司与被告李滇明于2012年3月15日签订的《协议》，代表了双方的真实意思表示，属合法有效的商品房买卖合同，被告巨进房地产公司作为出卖人将其开发建设好的位于文山市开化街道办事处水上乐园旁“西清园”项目A、B、C、D、E五幢房屋一、二层商铺共计6045.72㎡，以4500元/㎡的商铺计算价格出售给作为买受人的被告李滇明，支付购房款的方式为被告李滇明用为被告巨进房地产公司全额投资建设25m-1及西华路延长线两条市政道路的工程款全额抵扣，被告巨进房地产公司与被告李滇明并按该《协议》进行了履行，但未办理相关产权登记手续。之后，被告李滇明欲将向被告巨进房地产公司购买的该商品房出售给他人，于是经被告孙明波介绍，被告李滇明同意将该商品房中的xx号、xxx号商铺出售给原告，但因被告李滇明向被告巨进房地产公司购买的该商品房未办理产权登记手续，该商品房的产权在法律上未发生转移，仍属建设的开发商即被告巨进房地产公司，后经被告李滇明协调，被告巨进房地产公司与原告于2012年12月16日签订了两份《商品房认购协议》，约定原告所定购山院山街坊（西清园）的房源及价格确定为：房号xx号、xxx号商铺，xx号的建筑面积151.88㎡，xxx号的建筑面积97.32㎡，xx号、xxx号的建筑面积单价4600元/㎡，B-15号的价款人民币698648.2元，xxx号的价款人民币447672.2元，xx号、xxx号商铺总价款人民币1146320元，双方并在该两份《商品房认购协议》的右下方注明“全额抵扣工程款”。该两份《商品房认购协议》签订后，经被告李滇明同意，被告巨进房地产公司于2012年12月16日将该商铺钥匙交给原告，原告使用该商铺至今，但未办理相关产权登记手续，被告巨进房地产公司与原告签订的该两份《商品房认购协议》，因具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，属合法有效的商品房买卖合同。另外，签订该两份《商品房认购协议》的双方虽然是原告与被告巨进房地产公司，但该两份《商品房认购协议》中约定出售给原告的该商品房，已由被告巨进房地产公司在该两份《商品房认购协议》签订之前就抵做工程款出售给了被告李滇明（未办理产权登记手续），故被告李滇明是出售该商品房给原告的实际出卖人。而被告巨进房地产公司是出售该商品房给原告的形式上出卖人。被告李滇明、巨进房地产公司与原告已实际履行该两份《商品房认购协议》，原告通过介绍人被告孙明波之妻即被告陈艳已付清购房款，被告巨进房地产公司经被告李滇明同意，将该商品房的钥匙已交付原告，且原告已实际从2012年12月16日开始使用该商品房至今，但被告李滇明、巨进房地产公司对商品房买卖合同的义务并未完成，被告李滇明、巨进房地产公司应将出售给原告的山院山街坊（西清园）xx号、xxx号商铺的产权登记手续办理给原告。原告关于要求被告陈艳、孙明波履行协助办理xx号、xxx号商铺产权证书义务的诉讼请求，因被告陈艳、孙明波不属本案商品房买卖合同的相对人，本院不予支持。因被告李滇明在2015年7月6日起诉本案被告陈艳、孙明波返还原物纠纷一案的《民事起诉状》中陈述“通过孙明波介绍，汤邦海、林章剑、陈世丽、刘文勋分别购买了上述商铺，并将购房款先后支付给了被告陈艳”和“2013年7月6日之后，林章剑等四人将剩余购房款共计295944元同样支付给被告陈艳。故陈艳最终收到原告的商铺款为2680320元+295944元=2976264元”，并认为被告陈艳收到原告已付清的购房款后，未将该款项返还被告李滇明，为此被告李滇明起诉本案的被告陈艳和被告孙明波（在返还原物一案中列为第三人）返还原物，被告李滇明认可原告已将购房款付清给被告陈艳（出售该商品房介绍人孙明波之妻），且被告巨进房地产公司经被告李滇明同意，在2012年12月16日交付原告该商铺钥匙后，由原告使用价款为1146320元的xx号、xxx号商铺至今长达近三年，被告李滇明也�向原告主张支付购房款，所以被告李滇明关于认为其将西清园xx号、xxx号商铺出售给原告是事实，但原告未支付其《商品房认购协议》约定的购房款人民币1146320元，原告无权要求被告李滇明协助办理该商铺的产权登记手续的辩称，本院不予支持；关于被告李滇明与作为商品房买卖的介绍人被告孙明波、陈艳之间在本案中的付款行为是否属合伙法律关系的民事行为，还是属借款法律关系的民事行为，以及被告陈艳是否将原告已付清的购房款交给被告李滇明的争议，应由被告李滇明与被告孙明波、陈艳另案起诉进行调整，本院在本案中不作调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十一条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、被告李滇明、被告文山巨进房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告林章剑办理位于文山市开化街道办事处水上乐园旁山院山街坊（西清园）xx号、xxx号商铺的国有土地使用权登记和房屋所有权登记手续；2、驳回原告林章剑的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告李滇明负担。
一审判决送达后，被告李滇明不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、请依法撤销原判；2、改判驳回被上诉人林章剑在一审中的诉讼请求。其上诉的事实和理由：（一）被上诉人违约在先，上诉人有权拒绝办理产权证，原审判决适用法律错误，处理不当。根据《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒�其履行要求，先履行的的一方履行债务不符合约定的，后履行一主有权拒绝其相应的履行要求。本案中，被上诉人作为房屋的买受人，未按约定将购房款支付给上诉人，已构成违约，在这样的情况下，无权要求上诉人办理产权证。（二）上诉人起诉陈艳、孙明波返还原物纠纷一案不作为被上诉人已经全面履行义务的依据。由于被上诉人林章剑没有正确履行了交付购房款的义务，因此，上诉人拒绝交付房屋及办理产权过户手续。在诉讼过程中，林章剑诉称，其将房款交付给了陈艳，陈艳也认可房款是她收的，因此，上诉人另案起诉陈艳、孙明波返还购房款，这一诉讼未经审理，结果不明，上诉人最终能否追回这笔房款，完全不确定。因此，上诉人的起诉，不能视为被上诉人已经全部履行买卖合同义务。
二审审理中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院认定的法律事实与一审认定基本一致。
归纳上诉人的上诉主张，本案的主要争议焦点是：上诉人李滇明是否有义务协助原审被告文山巨进房地产开发有限公司为被上诉人林章剑办理位于文山市开化街道办事处水上乐园旁山院山街坊（西清园）xx号、xxx号商铺的国有土地使用权登记和房屋所有权登记手续。
针对上诉人的上诉主张及本案的争议焦点，本院认为，根据当事人在一审法院提交的有效证据《商品房认购协议》及《收条》可以认定，上诉人李滇明与原审被告孙明波将文山巨进房地产开发有限公司用抵扣给李滇明工程款位于文山市开化街道办事处水上乐园旁山院山街坊（西清园）xx号、xxx号的商铺以文山巨进房地产开发有限公司的名义出售给被上诉人林章剑的事实。因在上诉人李滇明与原审被告孙明波《收条》中只明确了具体的标的�及其总价款，而未对其它权利义务作出约定，特别是对购房款的支付方式没有特别约定，对作为购房者一方的被上诉人林章剑按《收条》上收款人孙明波的要求将购房款支付给孙明波的妻子陈艳，对此，原审被告孙明波及陈艳也认可被上诉人林章剑也全部付清购房款的事实。被上诉人林章剑作为购房者已全部履行了支付购房款的义务，而上诉人李滇明及孙明波作为出售人就有义务为被上诉人林章剑办理相关的权利证书，因本案所出售的标的物是原审原被告文山巨进房地产开发有限公司用于抵扣工程款给上诉人李滇明的，但双方并未办理相关手续，在2012年11月10日上诉人李滇明、原审被告孙明波出具《收条》给被上诉人林章剑后，2012年12月16日被上诉人林章剑与原审被告文山巨进房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》，并在该协议中注明全额抵工程款的内容�从一审当事人质证意见可以认定，当事人对所签字的《收条》及《商品房认购协议》均系当事人真实意思表示，其内容并不违反法律的禁止性规定，该《收条》及《商品房认购协议》合法有效，对合同各方均具有约束力。根据本案的交易的性质、目的和习惯、协助等义务。现因交易目的未能实现，上诉人李滇明及三原审被告均未履行相应的办证义务，依据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，方发生效力。因此，尽管各方当事人未明确约定办理土地使用权证相关事宜，但从双方的合同目的和交易习惯可以确定，上诉人李滇明及三原审被告在被上诉人林章剑交清全部房款后仍负有协助被上诉人林章剑办理相关权利证书的义务。故作为该标的物的出售一方就有义务为被上诉人林章剑办理位于文山市开化街道办事处水�乐园旁山院山街坊（西清园）xxxx号商铺的国有土地使用权登记和房屋所有权登记手续。
综上所述，本院认为，上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人李滇明承担。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
本判决送达即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请强制执行。
审 判 长 杨 琴
审 判 员 沈盈吟
代理审判员 张雯静
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 李大伟