上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第386号
上诉人（原审被告、反诉原告）吴群梅。
委托代理人曹峻毅（系其儿子）。
委托代理人曹瀛毅（系其儿子）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）张志平。
原审第三人上海文青房地产经纪公司第三分公司。
委托代理人魏芳，该公司员工。
原审第三人凌东红。
上诉人吴群梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第29916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人吴群梅及其委托代理人曹峻毅、曹瀛毅，被上诉人张志平，原审第三人上海文青房地产经纪公司第三分公司（以下简称文青公司）的委托代理人魏芳，原审第三人凌东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，2012年7月，吴群梅委托文青公司出租位于上海市浦东新区民雪路918弄的系争房屋，之后，文青公司员工杨志与张志平签订了房屋租赁合同一份，合同约定租期一年，自2012年8月1日至2013年7月31日止，月租金人民币（下同）900元、水电煤、电话、有线电视费由张志平承担（有线电视费每月13元）。双方合同第5条约定：乙方（指张志平）押金900元，由甲方（指吴群梅）保管，2013年7月31日由甲方验收后退还。双方合同第7条约定：租借期间乙方不得将房屋转让给第三者，应提前7天支付下一个季度的租金。之后双方履约，张志平向吴群梅交纳了押金900元。现张志平已付清合同期内的租金及有线电视费，并在2013年7月21日通过网上银行向吴群梅支付了2，739元，张志平认为该系2013年8月1日至10月31日的房屋租金及有线电视费，吴群梅则认为该款系张志平擅自汇入其账号，并非应付租金。
另查明，2013年4月至9月期间，张志平将系争房屋以每月1，500元标准出租给周福林。2013年10月17日，吴群梅将系争房屋的门锁予以更换。同月29日，张志平发现房屋门锁被更换而报警，并迁出系争房屋。
因双方发生纠纷，张志平起诉至原审法院，但其后撤回起诉。吴群梅则提起反诉，要求张志平返还系争房屋，支付转租差价2，000元，并支付自2013年8月1日至实际返还房屋日止的占用房屋的财产损失（即房屋使用费，按每月1，500元计算）
原审审理中，吴群梅要求张志平支付2013年8月的煤气费55元、10月的煤气费37.5元、11月的煤气费25元及2013年7月的水费72.8元、9月的水费100.8元、11月的水费58.6元及10月的电费93.4元。张志平则认为，同意支付2013年8月的煤气费55元、10月的煤气费37.5元及2013年7月的水费72.8元、9月的水费100.8元、10月的电费93.4元。因吴群梅已于10月17日将房屋门锁更换，该日起房屋由吴群梅控制，故对于11月的煤气费25元及水费58.6元仅同意支付50%。
原审认为，吴群梅、张志平之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。双方合同约定的租期至2013年7月31日届满，张志平主张双方合同并未到期，并无依据，法院不予采纳。现吴群梅已于诉讼中将系争房屋的门锁更换、张志平亦已迁出，故系争房屋视为吴群梅已自行收回，吴群梅要求张志平返还房屋的诉讼请求已无必要，但张志平仍应承担合同到期至吴群梅收回房屋之日的房屋使用费，使用费的标准应参照双方租赁合同约定的租金标准计算，吴群梅要求按每月1，500元计算使用费并无依据，法院不予采纳。现房屋已收回，吴群梅应向张志平返还押金。吴群梅要求张志平支付水电煤费用，张志平同意支付，但认为2013年10月17日房屋已被收回，故2013年11月的水费、煤气费仅同意支付50%，法院认为，吴群梅更换门锁之日起系争房屋实际由吴群梅控制，收回前后的水电煤费用已无法区分，现张志平同意支付11月的煤气费的50%，尚属合理，法院予以准许，但11月抄录的水费系9月、10月的费用，故本院酌定张志平承担该期账单费用的3／4。张志平在租赁期间转租房屋，确已违约，但吴群梅要求张志平退还转租差价2，000元，无合同及法律依据，本院难以支持。关于张志平在2013年7月21日通过网上银行向吴群梅支付的2，739元，张志平认为该款系2013年7月1日至10月31日的房屋租金及有线电视费，法院认为，双方合同已于2013年7月31日到期终止，故张志平该述法院不予采纳，但考虑到双方合同已到期，为案结事了，该款可在原审中一并结算处理，鉴于吴群梅虽未明确提出有线电视费用，但其主张的房屋使用费大于法院支持的数额，张志平亦自认上述费用中包含有线电视费用，故法院在上述费用中扣除张志平占用房屋期间的有线电视费后，余款由吴群梅返还给张志平。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于二○一三年十二月四日作出判决：一、张志平向吴群梅支付煤气费105元、水费217.55元及电费93.40元；二、张志平向吴群梅支付房屋使用费2，264.52元；三、吴群梅向张志平返还押金900元；四、吴群梅向张志平返还2，706.29元；五、驳回吴群梅其余诉讼请求。上述第一至第四项判决，双方应付费用相互折抵后，实际由吴群梅返还张志平925.82元，吴群梅于判决生效之日起十五日内付清。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费25元，由张志平承担。
原审判决后，吴群梅不服，上诉于本院。其诉称：被上诉人张志平至今未完整履行归还房屋及设施物品等义务，双方并未办理还房手续，交验物品，原审不应判令上诉人返还押金。原审认定房屋使用费参照双方合同约定的租金标准计算，但一年前的租赁标准明显偏低。被上诉人擅自转租房屋，显属违约，理应返还转租差价并支付违约金。另，10月17日记载的房屋水电煤数值与11月份账单数值一致，故被上诉人理应支付实际使用的水电煤等费用。被上诉人入住期间，屋内马桶和节能灯损坏，其应赔偿修理和更换费用。被上诉人曾擅自进入系争房屋内迁出物品，上诉人为防止物品再次受损而更换锁具，相应损失亦应由被上诉人承担。据此，要求撤销原审判决，并改判被上诉人归还屋内设施、钥匙，支付2013年8月1日至10月29日期间的租赁损失4，403元，退还私自转租房屋的不当得利2，000元，支付煤气费117.50元、水费232.20元、电费93.40元，赔偿马桶、节能灯的损失204元，赔偿锁具更换费用200元等。
被上诉人张志平辩称：原审判决认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人文青公司、凌东红述称：其均同意上诉人吴群梅的上诉请求。
二审审理期间，上诉人出示了以下两份证据材料：1、上诉人与邱业锋的《房屋租赁合同》1份，欲证明系争房屋的市场租赁价格应按1，500元／月计算；2、原审第三人文青公司出具的《关于民雪路918弄的说明》，欲证明上诉人接收房屋时里面的设施有缺损，系由被上诉人造成，应予赔偿。被上诉人对上述两份材料的证据效力均不予认可。
本院经审查，对上述材料的真实性予以确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人的租赁关系结束后，被上诉人已迁出系争房屋，房屋门锁也由上诉人更换。根据上诉人自己的陈述，其收回后亦将房屋另行租与他人。因此，上诉人再主张返还房屋及办理交验手续已无必要。对于双方合同到期至上诉人收回房屋期间的房屋使用费，原审参照双方租赁合同约定的租金标准计算，应属合理，并无不当。上诉人主张被上诉人退还转租收益2，000元，因缺乏法律依据，本院难以支持。关于水、电、煤气费用，原审基于房屋收回前后双方的实际使用情况无法确认，所作处理尚属合理，本院予以维持。双方租赁合同结束后，押金应予返还，原审对此作出处理，尚无不妥。上诉人虽主张该押金应作为违约金，但因双方在合同中对此并无约定，故上诉人的主张缺乏合同依据。至于上诉人提出的赔偿锁具、马桶、节能灯损失，因门锁系上诉人自行更换，其余财产损害亦缺乏充分证据证明，且上述主张均不在上诉人原审的诉请范围之内，故本院对其上诉请求难以支持。综上所述，原审判决认定事实、适用法律并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人吴群梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 吴 瑛
二〇一四年三月十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……