广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第769号
上诉人（原审被告）张杨招
上诉人（原审被告）黄连秀
被上诉人（原审原告）深圳市红桂物业管理有限公司
上诉人张杨招、黄连秀与被上诉人深圳市红桂物业管理有限公司（以下简称红桂公司）因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（一）、红桂公司于2003年取得物业管理临时资质。2005年1月17日取得物业管理的三级资质。2010年3月12日取得物业管理的二级资质。
（二）、深圳市罗湖区广场北街第一届业主委员会于2003年1月27日成立，任期三年，并经深圳市罗湖区住宅局备案。深圳市罗湖区广场北街第二届业主委员会于2006年8月15日成立，任期三年，并经深圳市罗湖区住宅局备案。深圳市罗湖区广场北街第三届业主委员会于2009年11月3日成立，任期三年，并经罗湖区住宅局备案。
（三）、2004年12月3日，红桂公司与深圳市罗湖区广场，某业主委员会签订《广场某住宅小区物业管理服务合同》，约定红桂公司对深圳市罗湖区广场某小区（以下简称涉案小区）进行物业管理，期限从2005年1月1日起至2009年12月31日止。属于单位建房或全商品房的，向业主（住用户）收取管理费，即每月每套房人民币（以下相同）41.5元（其中管理费30元、卫生费11.5元）。房屋本体维修基金为每月每平方米建筑面积0.15元。按业主委员会招聘文书要求，红桂公司需垫支如下改造项目，包括每个楼层按有关规定分批佩挂干粉灭火器。小区停车场的移交接管由业主委员会、社区警务室、社区居委会负责与原管理公司协调，于2004年12月31日前移交给红桂公司后，共同在小区内重新划定车位。在保证业主车辆正常停放车位不足的情况下，不允许非业主车辆停放。收费要公开树牌，按市物价局规定明码实价收费。
（四）、2004年12月28日，红桂公司（接交方）与案外人深圳市某停车场管理有限公司（移交方）、涉案小区业主委员会（监交方）签订《广场北街停车场移交协议》，将涉案小区的停车场移交给红桂公司管理。
（五）、2010年4月26日，涉案小区业主委员会与红桂公司签订《广场某住宅小区物业管理服务合同》，约定红桂公司对涉案小区进行物业管理。合同期限为3年，从2010年1月1日起至2012年12月31日止。属于单位建房或全商品房的，按每月每平方米0.85元标准向业主收取管理费。房屋本体维修基金为每月每平方米建筑面积0.15元。小区停车场的使用管理优先满足本小区业主车辆正常停放，否则，不允许外来车辆停放。收费要公开树牌，按市物价局规定明码实价收费。业主汽车优先优惠购保管月卡，并提供不固定的停车位停放。
（六）、2012年5月10日，涉案小区业主委员会出具《证明》一份，证明红桂公司与该业主委员会于2004年12月3日签订《广场某住宅小区物业管理服务合同》后，已将合同全文在各楼梯口进行公示，标明“本合同自签订之日起生效”。双方于2010年4月26日签订的《广场某住宅小区物业管理服务合同》中的收费比以前略高，是根据当时的物价水平，该业主委员会也将涨价理由公示向广大业主说明，签订该合同后，一如以往，也将合同全文在楼梯口进行“公示”。
（七）、2010年12月8日，深圳市罗湖区某街道办事处（发包人）与广东省某工程有限公司签订《协议书》，约定：广东省某工程有限公司对涉案小区的安全隐患进行整治。合同金额为2436366.82元。共完成室内消火栓（室内、DN65、单栓）22套、室外消火栓19套，消火栓扳手5把。
（八）、红桂公司在2012年3月14日在涉案小区的每个楼梯口张贴了温馨提示，提醒业主交纳2012年第一季度的管理费。
（九）、张杨招、黄连秀为深圳市罗湖区广场北街西三巷检察院住宅楼X栋XXX房业主，房产建筑面积108.12平方米。2005年9月1日至2012年6月31日，张杨招、黄连秀未支付过该房产的物业服务费。
红桂公司于2012年6月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张杨招、黄连秀立即支付拖欠的物业服务费4754.7元、本体维修基金1275.3元，两项合计6030元（上述费用从2005年9月1日起暂计至2012年6月31日止），并按中国人民银行同期贷款利率支付上述费用在拖欠期间的利息；2、由张杨招、黄连秀承担诉讼费等。
原审法院认为，本案的焦点主要有两个，焦点一是涉案小区业主委员会与红桂公司签订的两份《广场某住宅小区物业管理服务合同》是否为有效合同？焦点二是红桂公司对于物业服务费等费用的诉讼请求是否已超过法定诉讼时效期间？
关于焦点一，原审法院认为，涉案小区第一、二、三届业主委员已分别于2003年1月27日、2006年8月15日及2009年11月3日成立并经深圳市罗湖区住宅局备案。张杨招、黄连秀称该业主委员会的成立不合法，但未提供相应证据证明自己的主张。因此，原审法院对于张杨招、黄连秀的该辩论意见不予采纳。根据《物业管理条例》，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，涉案小区业主委员会代表小区业主与红桂公司分别于2004年12月3日、2010年4月26日签订了《广场某住宅小区物业管理服务合同》，张杨招、黄连秀称上述两份合同未经涉案小区专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，但未提供证据证明自己的主张。因此，原审法院对于张杨招、黄连秀的该辩论意见不予采纳。综上，红桂公司与涉案小区业主委员签订的两份《广场某住宅小区物业管理服务合同》均为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。
焦点二是红桂公司对于物业服务费等费用的诉讼请求是否已经超过法定诉讼时效期间。我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，红桂公司曾在涉案小区的各楼梯口张贴过温馨提示，提醒业主交纳物业服务费。但张杨招、黄连秀在原审庭审中否认看过该温馨提示。原审法院认为，将温馨提示张贴于楼梯口并不能确保张杨招、黄连秀一定会看到此提示，红桂公司要求张杨招、黄连秀履行义务可以通过邮寄、公告、起诉等多种方式。因此，红桂公司张贴温馨提示的行为不能使诉讼时效中断。红桂公司的起诉时间为2012年6月28日，除此之外，红桂公司未提交有效证据证明其他引起诉讼时效中止或中断的情形。因此，红桂公司请求张杨招、黄连秀支付2010年6月28日之前的物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，张杨招、黄连秀的答辩理由成立，原审法院予以采纳。
关于涉案小区2005年发生的火灾问题，虽然红桂公司存在管理疏忽，但该证据不能证明从2010年6月28日起至今红桂公司仍存在管理问题。张杨招、黄连秀称红桂公司非法占有涉案小区公共场所，无照经营停车场，但张杨招、黄连秀未举证证明其主张。相反，《广场某住宅小区物业管理服务合同》中明确约定了红桂公司管理涉案小区停车场的具体方法，且红桂公司已经与案外人深圳市某停车场管理有限公司在涉案小区业主委员会的监督下对停车场进行了移交，并按市物价局的规定收取管理费。红桂公司对停车场的管理未违反《广场某住宅小区物业管理服务合同》的约定，张杨招、黄连秀的答辩理由不成立，原审法院不予采纳。张杨招、黄连秀虽然在辩论意见中称红桂公司的其他服务不符合约定，但没有提供相应的证据证明。张杨招、黄连秀作为业主应依约支付从2010年6月28日起至2012年6月31日止的物业服务费及本体维修基金。具体计算标准为108.12平方米×（0.85元／平方米／月＋0.15元／平方米／月）×24.1月＝2605.69元。并按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率支付上述款项从2010年7月起至本判决确定的付款日止的利息。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百四十八条之规定，判决：一、张杨招、黄连秀应于本判决生效之日起10日内向红桂公司支付从2010年6月28日起至2012年6月31日止的物业服务费、本体维修基金2605.69元；二、张杨招、黄连秀应于本判决生效之日起10日内按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向红桂公司支付上述款项从2010年7月起至本判决确定的付款日止的利息；三、驳回红桂公司其它诉讼请求。案件受理费50元，由红桂公司负担29元，张杨招、黄连秀负担21元。
上诉人张杨招、黄连秀不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、由红桂公司承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决查明事实不完全正确，张杨招、黄连秀对原审判决关于涉案小区业主委员会与红桂公司签订的《广场某住宅小区物业管理服务合同》有效、张杨招、黄连秀拖欠物业服务费、本体维修基金的认定有异议。（一）、红桂公司有资质证书不一定能参与涉案小区的物业管理。《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定，物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应采取公开招标方式。而红桂公司未经过公开招标方式，其服务行为是单方行为，不是双方自愿行为。（二）、涉案小区业主委员会成立存在弄虚作假之嫌。许多业主没有参加过业主大会、不认识业主委员会主任，该业主委员会不是业主选出来的，得不到业主认可。（三）、2004年12月3日、2010年4月26日的两份《广场某住宅小区物业管理服务合同》都不是双方当事人真实意思，而是红桂公司与陈其慥之间的意思表示。1、《广场某住宅小区物业管理服务合同》签订前，涉案小区未召开业主大会或业主委员会会议表决。《深圳经济特区物业管理条例》第十四条规定，业主大会会议与会业主所持投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。根据2010年3月29日涉案小区业主委员会《关于书面召开业主大会延期结束的通告》及2010年4月23日涉案小区业主委员会《关于继续和红桂公司签订物业管理服务合同的公告》提供的数据，总共512户，180户同意加价，没有半数以上业主同意。因此，《广场某住宅小区物业管理服务合同》无效。2、涉案小区业主委员会第一、二届委员、第三届候补委员梁某林亦证明《广场某住宅小区物业管理服务合同》不合法，不是双方当事人真实意思。（四）、虽然红桂公司与案外人深圳市某停车场管理有限公司、涉案小区业主委员会签订《广场北街停车场移交协议》，不能说明红桂公司经营该停车场没有侵占广大业主的利益。《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》第四十三条规定，住宅区停车场的停放服务费，实行政府定价，其收费标准按下列情形确定：……（二）住宅区停车场产权为业主共有的，停放服务费的收费标准应当征求业主委员会的意见，由市价格部门根据停车场管理成本确定……停放服务费收入的盈余部分为该住宅区全体业主共有。张杨招、黄连秀要求红桂公司公司撤销停车场业务、退回2004年12月28日以来收取的车辆停放服务费收入给全体业主的主张，原审法院应予采纳。（五）、2010年12月深圳市罗湖区某街道办事处整治涉案小区的安全隐患是政府行为，不是红桂公司的整改行为。张杨招、黄连秀提供了涉案小区消防设备残缺的照片。红桂公司未吸取2005年涉案小区火灾烧死人的教训，未定期检查消防设备（前次检查时间为2008年10月）、消防栓不供水、水带破损、干粉灭火器过期且一栋楼只有2个，从未进行消防演习。根据有关法律规定及2010年4月26日的《广场某住宅小区物业管理服务合同》的约定，红桂公司未履行服务承诺。
二、原审判决不公，应予撤销。（一）、张杨招、黄连秀与红桂公司之间不存在合同关系，张杨招、黄连秀不应支付从2010年6月28日起至2012年6月31日止的物业服务费、本体维修基金2605.69元。（二）、即使合同关系成立，红桂公司也未依约履行，违约在先，张杨招、黄连秀享有履行抗辩权，可拒绝交纳相应的物业服务费。2010年4月26日的《广场某住宅小区物业管理服务合同》约定红桂公司每年至少二次以书面方式征询意见，满意率达到90％以上；积极开展各类社区文化活动，每年不少于二次；加强对消防系统的检查保养，消防栓、灭火器、报警功能巡查每周不少于二次；消防泵启动每年不少二次；外墙清洁每三年不少于一次；每年组织消防演习一次等。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，以上承诺应由红桂公司举证证明已依约履行。《深圳市住宅物业服务收费指导标准》规定，分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调；有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。（三）、红桂公司不具备收取本体维修基金的资格，已收取的本体维修基金也应退还。《物业管理条例》第十二条规定，筹集和使用专项维修资金，应经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》第九条规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；第十五条规定，业主大会应委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并开立住宅专项维修资金专户。红桂公司管理本体维修基金不规范，缺乏监管，长期挪用、侵占本体维修基金。（四）、红桂公司违约在先，张杨招、黄连秀无需按中国人民银行规定的金融机构同期一年贷款利率向红桂公司支付利息。
被上诉人红桂公司口头答辩称原审判决查明事实清楚，适用法律正确。张杨招、黄连秀的上诉没有依据，请求二审法院予以驳回。理由：张杨招、黄连秀的陈述与事实不符，没有证据支持。同时，红桂公司严格依据《广场某住宅小区物业管理服务合同》的约定尽善尽职，不存在违约行为。
本院经审理查明，原审判决以下两处事实查明有误：一、深圳市罗湖区某街道办事处与广东省某工程有限公司就整治涉案小区安全隐患签订《协议书》的时间是2009年3月13日，而非2010年12月8日；二、对于“红桂公司在2012年3月14日在涉案小区的每个楼梯口张贴了温馨提示，提醒业主交纳2012年第一季度的管理费”的事实查明没有依据，本院予以纠正。
原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，红桂公司未提交足以采信的证据证明2010年4月26日其与涉案小区业主委员会签订《广场某住宅小区物业管理服务合同》已依法经业主大会决定或追认。
涉案小区为多层不带电梯住宅。《深圳市住宅物业管理收费指导标准》（多层）规定，二级资质物业服务企业对于多层不带电梯住宅的指导收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》第二条规定，业主交纳不带电梯物业的本体维修基金标准为每月每平方米建筑面积0.15元。
本院认为，原审判决支持本案起诉前两年起（2010年6月28日）至2012年6月31日止的物业服务费、本体维修基金及相应利息，红桂公司对此没有提起上诉，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审的争议焦点是：一、张杨招、黄连秀是否应支付从2010年6月28日起至2012年6月31日止的物业服务费、本体维修基金共计2605.69元；二、张杨招、黄连秀是否应支付前述2605.69元从2010年7月起至本判决确定的付款之日止的利息。
关于第一个争议焦点。首先，物业服务费的问题。本案不属于前期物业服务阶段，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第（五）项、第十二条规定，选聘物业服务企业必须召开业主大会、经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉案小区业主委员会经深圳市罗湖住宅局备案，张杨招、黄连秀称该小区业主委员会的成立不合法，但未提交足以反驳的证据证明该主张，本院不予支持。红桂公司主张其与涉案小区业主委员会签订的《广场某住宅小区物业管理服务合同》有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，主张合同关系成立并有效的一方当事人应对合同订立和生效的事实承担举证责任。本院认为，红桂公司作为专业的物业服务企业，对涉案小区业主委员会是否得到业主大会的授权签订《广场某住宅小区物业管理服务合同》，依法依理均应尽到谨慎、注意义务。但红桂公司未提交足以采信的证据证明前述合同的签订符合法律法规的相关规定，应承担举证不能的法律后果。原审法院认为应由张杨招、黄连秀对相反事实举证证明，否则视为举证不能，该处理系分配举证责任错误，本院予以纠正。因此，《广场某住宅小区物业管理服务合同》的效力不及于张杨招、黄连秀。原审判决处理错误，本院予以纠正。张杨招、黄连秀的该上诉理由成立，本院予以支持。
虽然《广场某住宅小区物业管理服务合同》的效力不及于张杨招、黄连秀，但涉案小区绝大多数业主向红桂公司交纳了物业服务费等款项，故本院确认，红桂公司实际对涉案小区提供了法律法规规定及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。张杨招、黄连秀在2010年6月28日至2012年6月31日期间也实际接受了红桂公司提供的物业服务，双方形成事实物业服务法律关系，张杨招、黄连秀应向红桂公司支付相应物业服务费。红桂公司从2010年3月12日起持有二级物业管理资质证书，涉案小区属于多层不带电梯住宅。根据《深圳市住宅物业管理收费指导标准》的规定，二级资质的物业服务企业对于多层不带电梯住宅的指导收费标准为每月每平方米建筑面积1.1元。红桂公司主张按每月每平方米建筑面积0.85元的标准收取物业服务费，低于指导收费标准，视为对自己权利的处分，没有违反法律规定，本院予以确认。
张杨招、黄连秀主张涉案小区于2005年发生了火灾，故红桂公司没有履行物业服务义务。本院认为，该主张的情形即使属实，也不能证明在本院支持物业服务费的2010年6月28日至2012年6月31日期间红桂公司的物业服务仍存在该质量问题。张杨招、黄连秀提交了照片等证据材料，以证明红桂公司的物业服务存在其他质量问题。本院认为，红桂公司基本不予确认，且相关照片无法证明系在前述时间范围内于涉案小区拍摄及存在张杨招、黄连秀主张的问题，本院不予采信。张杨招、黄连秀的该主张不能成立，本院不予支持。张杨招、黄连秀称红桂公司非法占有涉案小区公共场所，无照经营停车场。本院认为，该主张的实质是侵权之诉，而张杨招、黄连秀未提起反诉，可另循法律途径解决。
其次，本体维修基金的问题。张杨招、黄连秀主张根据《物业管理条例》第十一条第（五）项的规定，筹集专项维修资金应经业主大会法定程序同意，故未经业主大会同意前，红桂公司无权收取本体维修基金。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第（四）项、《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条第四款的规定，本体维修基金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，此系业主的法定义务。而所谓“筹集”专项维修资金，根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十九条的规定，是指该款项使用超过首期归集数额的70%时，业主大会应续筹、补充该款项，这与业主日常交纳的本体维修基金不同，相应程序要求与本案无涉。红桂公司是涉案小区的事实物业管理人，张杨招、黄连秀应依法交纳本体维修基金。张杨招、黄连秀还主张红桂公司侵占、挪用本体维修基金，但没有提交足以采信的证据证明该主张，本院不予支持。红桂公司主张按每月每平方米建筑面积0.15元的标准收取本体维修基金，符合《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》第二条的规定，本院予以支持。
综上，张杨招、黄连秀应向红桂公司支付从2010年6月28日起至2012年6月31日止的物业服务费、本体维修基金共计2605.69元【（0.85元／平方米／月＋0.15元／平方米／月）×108.12平方米×24.1个月】。
关于第二个争议焦点。本院认为，首先，红桂公司诉请的利息是张杨招、黄连秀拖欠物业服务费、本体维修基金期间的利息，即每月均以108.12元【（0.85元／平方米／月＋0.15元／平方米／月）×108.12平方米】为本金、逐月分别产生的利息，但原审法院判令张杨招、黄连秀支付欠款总额2605.69元从2010年7月起至本判决确定的付款之日止的利息，超出了红桂公司的诉讼请求，处理错误，本院予以纠正。
其次，张杨招、黄连秀与红桂公司形成事实物业服务合同关系，双方未约定支付物业服务费的期限。因此，红桂公司依据《广场某住宅小区物业管理服务合同》主张张杨招、黄连秀应按月支付物业服务费等款项、否则应承担每月欠费产生的利息，理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，未约定履行期限的债务，可从债权人主张之日起计算利息。红桂公司没有提交足以采信的证据证明在本案诉讼前曾主张过物业服务费等款项，故张杨招、黄连秀应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付前述物业服务费从红桂公司起诉之日（2012年6月28日）起至本判决确定的付款之日止的利息。如前所述，本体维修基金由业主在交纳物业服务费时一并交纳。本院亦予以支持前述本体维修基金从红桂公司起诉之日（2012年6月28日）起至本判决确定的付款之日止的利息。
综上所述，张杨招、黄连秀的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条第（四）项、《物业管理条例》第十一条第（五）项、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第七十六条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第943号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第943号民事判决第三项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第943号民事判决第二项为：张杨招、黄连秀应于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期同类贷款利率标准向深圳市红桂物业管理有限公司支付2605.69元从2012年6月28日起至本判决确定的付款之日止的利息；
四、驳回深圳市红桂物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息。
本案一、二审案件受理费共计100元，由张杨招、黄连秀与深圳市红桂物业管理有限公司分别负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年五月二十八日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修基金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第七十六条：当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。