山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终1314号
上诉人（原审原告）嘉祥县老僧堂镇兰垓村村民委员会。
法定代表人程允国，主任。
委托诉讼代理人王建锋，山东宏易律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）程兆军（又名程三东），男，1975年10月6日出生，汉族，农民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人郗金庆，山东祥城律师事务所律师。
上诉人嘉祥县老僧堂镇兰垓村村民委员会（以下简称兰垓村委会）与被上诉人程兆军房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
兰垓村委会的上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人排除妨碍，将7间房屋及院落交付给上诉人，给付占用另外两间房屋的租金损失3200元，判决被上诉人自2014年8月20日起至交付涉案7间房屋院落之日止，按照每年1120元赔偿上诉人被占用的涉案房屋及院落的租金损失，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人和被上诉人之间在2004年8月20日签订的房屋租赁合同合法有效，被上诉人程兆军应向上诉人缴纳十年的房屋租赁费8000元，而不是800元。证人程某1、程某2、程某3在原一审庭审中均证实租赁费为每年800元，而不是10年的租赁费一共800元，租赁5间房屋及整个院子每年80元不符合常理。在庭审中，被上诉人程兆军也亲口承认租赁费从来没有交过，法院应判决其交纳8000元的租赁费。2、被上诉人程兆军应自2014年8月20日起至交付房屋之日，按每年1120元向上诉人支付被占用的7间房屋及整个院落的租金损失。被上诉人程兆军开庭时答辩，自2014年8月20日起已经将涉案的7件房屋及院落交付给程兆和占有使用，没有根据履行承租人应当返还租赁物的义务。被上诉人程兆军将租赁物交付给程兆和的行为，导致产生了租金损失，显然被上诉人应当承担上诉人的这部分损失。3、2005年2月20日程某3已经不再担任兰垓村委会的任何职务，这一事实由老僧堂镇政府出具的证明及证人程某3、程某2在庭审中做的证言能够证实。程某3个人无权处分兰垓村的集体财产，程某3的10000元借款即使存在也只能是其个人债务。二、一审法院适用法律错误。1、被上诉人提交的2005年2月20日的证明这一证据，因存在诸多疑点而不具有真实性，一审法院却对该证据予以采纳，上诉人在一审否认该证据的真实性后，一审法院没有依职权要求被上诉人申请公章真实性鉴定，违反了谁主张谁举证的规则。2、即使被上诉人提交的2005年2月20日的证明具有真实性，也不能在一审程序中予以认定并作为定案的依据。因为被上诉人提交的证据是案外人程兆和与上诉人之间的借款及抵押合同关系。如果一审法院对此证据予以认定，直接导致被上诉人在另一借款纠纷案件中的败诉，属于未经法院审理先认定了效力，显然适用法律错误，程兆和与上诉人之间的借款及抵押关系不应再本案中进行审查。一审法院应在判决被上诉人向上诉人返还租赁物后，告知案外人程兆和向上诉人另行主张权利，而不应该让上诉人向程兆和另行主张权利。4、即使被上诉人提交的2005年2月20日的证明具有真实性，其实质是抵押合同，其中包含的抵押条款应属无效，程兆和又因没有办理不动产的抵押登记，租赁物的抵押权也没有设立，因而案外人程兆和在1万元债务到期后，不能向涉案的租赁物行使抵押权，案外人程兆和也没有取得涉案7件房屋及院落的所有权。证明中约定，在债务人不偿还1万元后涉案的租赁物归程兆和所有，显然违反了物权法的强制性规定，属于无效条款。且程兆和根本没有办理涉案房屋的抵押权登记，其不可能取得抵押物的所有权。
程兆军辩称，上诉人各项上诉请求均没有事实及法律依据。第一，上诉人要求排除妨碍将七间房屋及院落交于上诉人没有事实根据，因双方诉争的房屋及院落被上诉人在2014年8月20日已经按照上诉人的指令交于案外人程兆和，被上诉人自2014年8月20日之后已经交出了涉案房屋，上诉人如认为案外人占用房屋缺乏事实和法律依据，应当依法对案外人提起诉讼。第二，上诉人要求被上诉人支付另外两间房屋的租金没有法律依据，本案一审至少上诉人是认可在2006年因上诉人集体修建道路曾经雇佣工人占有并使用其诉求的两间房屋，上诉人没有证据证明被上诉人在2014年8月20日之前占有并使用其所诉的两间房屋。第三，上诉人要求被上诉人支付2014年8月20日之后的房屋使用费没有事实根据。第四，上诉人在2005年5月20日向被上诉人出具的交付房屋的证明，对被上诉人只能产生指令被上诉人将房屋交付于谁的法律效力。至于程兆和与上诉人之间的借款房屋抵押协议是否有效，以及程兆和能否依据该证明取得涉案房屋院落的使用权和所有权，均属于上诉人与程兆和之间的法律关系，应当另案处理。本案上诉人要求对2005年2月20日的证明法律效力进行审查，明显超越了其诉讼请求范围，而且对案外人在未参加诉讼的情况下，审查该证明的效力是明显不公的。上诉人的上诉请求没有证据证实不能成立，请求驳回上诉。
兰垓村委会向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告程兆军排除妨害，将房屋交付给原告；2、判令程兆军向原告返还五间房屋及整个院落并给付租金8000元；3、判决被告程兆军给付占用另外两间房屋的租金损失3200元；4、判决被告程兆军自2014年8月20日起至交付涉案的7间房屋及院落之日止，按照每年1150元赔偿原告被占用涉案房屋及院落的损失；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告兰垓村在本村有原小学旧址一处，包括七间房屋及院落。2004年8月20日，原告兰垓村委会和被告签订协议，约定：兰垓村村民程三东（程兆军）承包兰垓村原小学东头5间房屋及整个院落，承包期限10年，承包费800元，承包费一次性交清。协议签订后，被告占有使用5间房屋。2004年9月份，因兰垓村土地调整不力，程某3、程某1、程某2同时辞去村支部书记、村委会主任、村会计职务。2005年2月20日，程某3向程兆和借款10000元，同时向程兆和出具证明：因上届村委会选举产生后，任命时间不到期，因调地乡里怕事调解，把原村委会人员罢免，因本届任期不到，债务无法偿还，现借程亚东现金壹万元还账，用学校七间房子及院落作为抵押，现学校已承包给程三东，合同期现为10年，合同到期后，学校归程亚东所有。在原告兰垓村委会和被告的合同到期后，程兆和占有使用上述房屋院落。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均认可2004年8月20日签订的协议书，但对协议书约定的承包费数额是一年800元还是十年800元存在争议，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，原告应对其主张提供证据，否则应当承担举证不能的法律后果。原告提交的证人证言称承包费是一年800元，与协议书不一致，当证人证言与书证不一致时，书证证明力大于证人证言的证明力。原告要求被告给付8000元的诉讼请求，本院不予支持。原告认为协议中只约定承包费一次性交清，并未确定交付的时间，原告在合同到期后一年内主张权利并未超过诉讼时效，被告辩解原告起诉超过诉讼时效的观点，本院不予支持。原告诉称签订协议一年后，被告又占有使用另外两间，原告未能举证证明该事实的存在，故其要求被告给付占用另外两间房屋的租金损失3200元的诉讼请求，本院不予支持程某3报向程兆和借款一万元时将七间房子及院落抵押给程兆和程某3报能否代表村委会有权处分以及与程兆和的约定是否有效，不属于本案审查的范围，原告可另案主张权利。结合原、被告和程兆和的陈述、举证，能认定涉案房屋院落现由程兆和占有使用，原告要求被告程兆军排除妨害、将房屋交付给原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条规定，判决：一、被告程兆军于本判决生效之日起五日内给付原告嘉祥县老僧堂镇兰垓村村民委员会租金800元；二、驳回原告嘉祥县老僧堂镇兰垓村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，由原告嘉祥县老僧堂镇兰垓村村民委员会负担70元，由被告程兆军负担160元。
二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案二审阶段争议的焦点问题是：1、被上诉人是否负有排除妨害，将涉案七间房屋交付给上诉人的义务；2、被上诉人应向上诉人支付租赁费或者租金损失的数额为多少。关于焦点1，在一审中，上诉人申请原审法院依法追加了程兆和（又名程亚东）为被告参加诉讼，虽然上诉人后来又撤回了对程兆和的起诉，但程兆和在第一次庭审时以被告的身份参加了诉讼，其在庭审中明确认可目前系其占有使用涉案七间房屋。因此，涉案七间房屋的实际占有人为案外人程兆和，现上诉人要求被上诉人程兆军排除妨害，交出涉案七间房屋，明显起诉主体不适格。原审法院告知上诉人另行向程兆和主张权利，并无不妥，应予支持。因程兆和没有参加诉讼，一审法院认程某3报向程兆和借款10000元并出具证明的事实，有失妥当，应予纠正，有关当事人可以另行主张权利。关于焦点2，上诉人与被上诉人程兆军于2004年8月20日签订的协议书中明确约定被上诉人租赁的系5间房屋及整个院落，上诉人向被上诉人主张5间房屋之外的另外两间房屋的租金损失，但其没有提供证据证实被上诉人占有使用另外两间房屋的事实，被上诉人亦不予认可。因此，上诉人要求被上诉人承担另外两间房屋的租金损失，证据不足，应予驳回。关于租金的数额，双方签订协议中约定“承包期限10年，承包费800元，承包费一次性交清”，虽然没有约定承包费800元系一年的租金还是10年的租金，但根据当时的市场交易价格，如果按10年800元计算五间房屋及整个院落的租金价格，显失公平。在订立合同时显失公平的，当事人可以自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。上诉人于合同到期后一年内向被上诉人主张权利，并要求按800元一年支付承包费，不超过法律规定的诉讼时效期间和除斥期间。结合一审中上诉人申请的证人出具的证言，涉案房屋的承包费本院认定为每年800元。原审法院将租金认定为每年80元，明显不当，本院依法予以纠正。因2014年8月20日合同到期后被上诉人程兆军将涉案房屋已经交付给程兆和，上诉人要求被上诉人程兆军支付2014年8月20日以后的租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初3150号民事判决第二项和关于诉讼费用的负担；
二、变更嘉祥县人民法院（2016）鲁0829民初3150号民事判决第一项为：被上诉人程兆军于本判决生效之日起五日内给付上诉人嘉祥县老僧堂镇兰垓村村民委员会租金8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审案件受理费230元，由上诉人嘉祥县老僧堂镇兰垓村村民委员会负担100元，由被上诉人程兆军负担130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 史海洋
代理审判员 李汉平
代理审判员 许贵梅
二〇一七年五月十日
书 记 员 刘 丹