河南省洛阳市涧西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）涧民二初字第182号
原告孟力，个体户。
委托代理人刘国琳、苑成伟，河南王城律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告尚晓梅，无业。
原告孟力诉被告尚晓梅为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘国琳、苑成伟到庭参加了诉讼。被告尚晓梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告孟力诉称，原告孟力于2011年8月28日与被告尚晓梅签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为5年，自2011年11月1日起至2016年10月30日，每月租金2500元，押金1000元。被告尚晓梅出具《房屋租赁经济合同担保书》承诺在房屋租赁期间，若因房屋产权人对此房屋使用权另行处理，致使合同不能履行，被告以每年每套房子16000元的标准承担装修费，同时支付一万元合同违约金。2011年9月1日原告开始装修房屋并按合同约定入住房屋。2014年12月8日原告突然接到律师函，方得知该房屋并非被告尚晓梅所有，而是被告尚晓梅擅自做主非法出租他人的房屋。2015年1月1日原告再次收到律师催告函，原告于当天搬离出租房。被告尚晓梅在明知自己无权出租房屋情况下，通过隐瞒真相，签订房屋租赁经济责任担保书的方式骗取原告信任，与原告签订《房屋租赁合同》。因被告尚晓梅无权处分房屋使用权，故与原告签订的《房屋租赁合同》无效。因被告尚晓梅欺诈行为，致使原、被告之间租赁合同突然中断，原告无法正常经营，造成极大损失，搬迁也花费大量的物力财力。综上所述，因被告的欺诈行为，给原告造成了极大的经济损失。现原告为维护自己胡合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、确认原告孟力与被告尚晓梅签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿房屋装修费29333元、合同违约金10000元，押金1000元及赔偿原告3个月营业损失13702元、搬迁费10000元，共计64035元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告尚晓梅于答辩期内提交书面答辩状一份，其辩称，一、与原告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，因而是有效的。1、原告诉称：签订《房屋租赁合同》时，被告提供了所谓的《房屋租赁经济合同担保书》，纯属子虚乌有，请原告出示证据。2、2006年11月，被告受房主之托分别以57.4599万元和64.1136万元购买了位于涧西区翠堤湾小区2号楼4单元两套住房。3、房子购买后，房主将被告联系电话留给物业公司。《房屋租赁合同》签订前，五年的时间被告以房主名义为房主分别缴纳了契税2.2983万元和2.5645万元；煤气初装费6340元（两套）；暖气初装费分别1.10526万元和1.233245万元（原件交予房主）；被告上述行为实际履行了对两套房子的管理权。4、2011年8月，原告经人介绍并通过物业公司找到被告签订了为期5年《房屋租赁合同》（两套），并按合同原告首付了当年（年付费）的费用3万元。5、《房屋租赁合同》无论是签订还是履行未发生任何问题，属双方真实意思表示，因而该合同是有效的。二、原告第二项诉求无法律依据。1、涧西区翠堤湾小区属于住宅小区。虽然《房屋租赁合同》约定了“商住和餐饮经营”，但原告装修前既未经得被告的同意，也未征得业主委员意见更未办理相关装修手续。致使邻里以及业主委员会多次找被告提出质疑，给被告带来极大不便，其行为已构成对被告的侵权。2、《房屋租赁合同》第一条明确规定了，原告承租涧西区翠堤湾小区2号楼4单元2201、2202两套。而原告在《房屋租赁合同》履行一年后，擅自以只交1.5万元（2201）的方式，放弃对另一套（2202）的承租属于违约行为。迫使被告不得已接受合同变更的现实，造成被告在长达6个月的时间无法外租（2202）的经济损失7500元。综上所述，原告无理由要求赔偿。
经审理查明，原告孟力（承租方）与被告尚晓梅（出租方）于2011年8月28日签订《房屋租赁合同》一份，约定：承租方租赁位于涧西区翠堤湾小区2号楼4单元2201、2202两套毛坯房屋，承租方对房屋的水电设施、卫生间、厨房、地板、门窗等按照基本装修的标准进行装修，其他细节要求双方另行协商；租赁期共5年，出租方从2011年9月1日起将出租房屋交付承租开始装修准备，承租时间为2011年11月1日至2016年10月31日止；承租方在签订合同后应交给出租方押金1000元，承租方在租赁期间应爱护房屋及已有设施，合同终止后，出租方验收无误应将押金退还承租方，不计利息；等等。原告孟力、被告尚晓梅分别在合同承租方、出租方处签署名字。在该份租赁合同第二页的落款处，书写有“押金1000元”字句，经法庭询问，原告孟力述称上述字句的书写系因被告尚晓梅在签订合同的同时收到了押金1000元。
原告孟力（被担保人）与被告尚晓梅（担保人）于2011年8月31日签订《房屋租赁经济责任担保书》一份，载明：担保人自愿担保与被担保人所签订的翠堤湾小区2号楼4单元2201、2202两套毛坯房的房屋租赁合同的有效性，并承担该合同不能正常履行给被担保人带来的经济损失；二、被担保人在与担保人签订上述房屋租赁合同后，根据合同约定，现明确上述两套毛坯房屋的基础装修由被担保人承担，该项费用为合计不低于16万元整。在担保人与被担保人签订的上述房屋租赁合同期间，若因该房屋产权人对此房屋使用权另行处理，导致被担保人无法正常使用上述房屋时，双方约定：担保人根据被担保人签订的房屋租赁合同所剩余的时间，按照每年每套房屋16000元的标准，担保人对被担保人按照剩余月数给予房屋装修补偿。同时，担保人还要给予被担保人一万元的合同违约金，以弥补被担保方不能正常经营及搬家所造成的经济损失…四、本房屋租赁经济责任担保书担保责任至2016年10月31日自行截止。被担保人的基础装修归房屋所有权人。被告尚晓梅在该份担保书上担保人处签署名字并注明日期。
还查明，被告尚晓梅非系本案所涉涧西区南昌路东侧翠堤湾2幢4-2201、2202室的所有权人。
本院认为，无处分权人处分他人财产，未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权，除法律另有规定外，该合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。根据庭审查明的事实、当事人陈述、房屋权属情况等相关证据，被告尚晓梅于2011年8月28日就本案所涉两套房屋同原告孟力签订《房屋租赁合同》时，系无处分权人，鉴于被告未有证据证明其实施的上述无权处分行为被房屋所有权人所追认，或者其于订立合同后取得了处分权，故此，本院依法确认本案所涉《房屋租赁合同》为无效。根据租赁合同所载“承租方在签订合同后应交给出租方押金1000元”的约定，结合原告当庭关于租赁合同中所载字句“押金1000元”的诉讼主张及租赁合同的实际履行状况，在未有相反证据证实的情况下，本院确认被告已收取原告支付的押金1000元，鉴于《房屋租赁合同》被确认为无效，被告应将该笔押金予以返还。根据《房屋租赁经济责任担保书》所约定的担保期限、担保条件及担保内容，鉴于原告未有充分、有效证据证明其搬离本案所涉房屋系因房屋产权人对房屋使用权另行处理而致其无法正常使用，被告（担保人）依约向原告（被担保人）承担相应法律责任的前提条件并未成就，且原告亦未提交据以证明营业损失状况及搬迁费用的相关证据，故此，对于原告要求被告根据《房屋租赁经济责任担保书》的约定赔偿其房屋装修费29333元、合同违约金10000元，并要求被告赔偿其3个月营业损失13702元、搬迁费10000元的诉求，无事实和法律依据，本院均不予支持。对于原告提出河南王城律师事务所接受本案所涉房屋所有权人的委托于房屋租赁期内向原告邮寄送达内容为“让孟力限期搬出所租赁的房屋”的律师函的诉讼主张，因未有充分、有效证据予以证实，本院对该主张不予采信。被告尚晓梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告孟力与被告尚晓梅签订于2011年8月28日的《房屋租赁合同》无效。
二、被告尚晓梅于本判决生效后十日内向原告孟力返还押金1000元；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
三、驳回原告孟力的其他诉讼请求。
本案受理费1400元，由原告孟力负担1000元，被告尚晓梅负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘朋涛
审 判 员 李晓佳
人民陪审员 杨文娟
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 曹 虹