辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第00819号上诉人（原审原告）：王美荣。被上诉人（原审被告）：大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司。法定代表人：臧举武，总经理。委托代理人：史晓丹，律师。原审原告王美荣与原审被告大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）商品房销售合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2014年4月15日作出（2014）开民初字第978号民事判决，王美荣不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭审理了本案。上诉人王美荣，被上诉人华宇公司的委托代理人史晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王美荣一审诉称，原、被告于2011年10月3日签订商品房买卖合同。被告以411，073元的价格将位于大连经济技术开发区左岸经典正恒园312；mso-hansi-font-family：'TimesNewRoman'；mso-bidi-font-family：宋体；mso-ansi-language：ZH-CN；mso-fareast-language：ZH-CN；mso-bidi-language：AR-SA”﹥××室房屋一套出售给原告，原告依约定支付了全部价款。按照双方约定，被告应于2012年1月15日前将房屋交付使用，并在交付使用后180天内办完房地产权属证书，但被告至今未办理完房地产权属证书，应依法承担违约责任。故诉至法院，请求判令被告承担逾期办理产权证违约金15，000元（以411，073元为基数，自2012年7月15日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算至2013年12月16日止）；诉讼费由被告承担。被告华宇公司一审辩称，被告已经完成了办理产权的初始登记，案涉房屋在2013年12月16日即可以办理产权登记手续；案涉合同第十五条约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告负责继续办理该房的产权手续。该条款是原、被告双方对被告逾期办证情况下违约责任的特别约定，依照该约定被告不应向原告支付逾期办理产权证违约金。一审法院审理查明，2011年10月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售位于大连经济技术开发区正恒园312；mso-hansi-font-family：'TimesNewRoman'；mso-bidi-font-family：宋体；mso-ansi-language：ZH-CN；mso-fareast-language：ZH-CN；mso-bidi-language：AR-SA”﹥××号楼312；mso-hansi-font-family：'TimesNewRoman'；mso-bidi-font-family：宋体；mso-ansi-language：ZH-CN；mso-fareast-language：ZH-CN；mso-bidi-language：AR-SA”﹥××号（建筑面积47.29平方米）房屋一套，总价款为411，073元。该合同第十五条约定被告应当自商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告协助原告继续办理。合同签订后，原告向被告交付了全部房款，被告于2012年3月31日向原告交付了房屋。2013年10月17日，案涉房屋所属的正恒园××楼取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2013年12月16日，正恒园312；mso-hansi-font-family：'TimesNewRoman'；mso-bidi-font-family：宋体；mso-ansi-language：ZH-CN；mso-fareast-language：ZH-CN；mso-bidi-language：AR-SA”﹥××楼完成初始登记。原告于2014年2月20日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。依照合同约定，被告应在房屋交付后180日内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料，现被告未履行该义务，应承担违约责任。对于被告逾期办证违约责任如何承担，双方在《商品房买卖合同》中约定：“如买受人不退房，出卖人负责办理该房的产权手续，所发生的税费由买受人承担。”双方并没有约定被告如未在约定期限内办理产权证书，应从何时起按照什么标准向原告支付逾期办证违约金。可见，“交付房屋后180日内”是被告办理房屋初始登记的期限，是被告是否构成逾期办证违约的期限，并不是违约金起算的时间点，因此，原告要求从2012年7月15日起计算逾期办证违约金没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告有权随时要求被告履行，但应给予被告必要的准备时间，逾期，被告应向原告支付逾期办理产权证违约金。原告没有证据证明其在起诉前就逾期办理产权证违约金一事向被告主张过权利或与被告另行达成过补充协议，因此，违约金的起算时间并不明确，应以原告向一审法院提起本案诉讼要求被告给付逾期办理产权证违约金之日（2014年2月20日）作为原告向被告主张权利之日，为违约金的起算时间。又因被告已于2013年12月16日取得了正恒园××初始登记，案涉房屋已经能够办理权属证书，原告主张逾期办证违约金的截止日期亦计算到此日，该日期早于原告向被告主张权利之日，故原告要求被告给付逾期办理产权证违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第六十二条之规定，一审法院作出如下判决：驳回原告王美荣的诉讼请求。案件受理费175元，由原告王美荣负担。王美荣上诉的理由及请求是：撤销原审判决，依法改判。原审判决认定事实错误。华宇公司违反合同约定逾期办证，王美荣在2014年2月20日向一审法院提起本案诉讼之前与其他业主一起多次向华宇公司主张过违约责任，并给予华宇公司必要的准备时间。在华宇公司以多种理由推脱不予办证的情况下，上诉人与其他业主多次去大连经济技术开发区管委会反映华宇公司逾期办证情况。一审法院对与王美荣具有同样逾期办证事实的其他业主判决予以支持逾期办证违约金，但对王美荣的主张却未支持属于认定事实错误。华宇公司二审答辩认为，不同意王美荣的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明，2014年4月25日，大连市金州新区信访局出具情况证明一份，载明：马桥子街道辖区内左岸经典小区业主（30余人）曾于2013年9月11日到我局上访。反映的问题是：他们分别于2011年7月及2013年3月购买的商品房并入住，所住的房屋办不了产权证问题。在本案二审庭审中，王美荣自认其曾去开发区管委会维权，没有去过华宇公司，第一次是2013年9月11日去的。本院所查明的上述事实有王美荣提供的情况证明及当事人的陈述笔录等在案为凭，上述证明材料已经庭审质证和审查，应予采信。本院认为，结合本案中双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：华宇公司是否应向王美荣支付逾期办证违约金。针对该争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。对于华宇公司的逾期办证违约责任应如何承担，案涉《商品房买卖合同》中约定，如因华宇公司的责任，王美荣不能在规定期限内取得房地产权证书的，华宇公司协助王美荣继续办理。该条中对于华宇公司继续协助办理产权证的期限未作明确的约定，对此，依照《合同法》第六十二条第一款第四项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。依照上述规定，结合本案已查明的相关事实，王美荣可以随时要求华宇公司履行协助办理产权证的义务，但应当给予华宇公司合理的宽限期，宽限期届满后，华宇公司应当向王美荣支付逾期办证的违约金。2013年9月11日，王美荣就案涉房屋无法办理产权证一事到大连市金州新区信访局反映情况。本院认为，信访局具有受理、交办、转送信访人提出的信访事项的职责，王美荣去信访局是因为华宇公司未能依约协助办理产权证而向信访局反映有关问题，该行为可视为王美荣已向华宇公司提出履行协助办理产权证的要求。虽然王美荣主张其在提起本案诉讼之前，曾多次向华宇公司主张过办证事宜，但其未提供充分证据证明该主张，对此应由王美荣承担举证不能的不利后果，故可认定2013年9月11日为王美荣向华宇公司主张权利的时间。王美荣要求华宇公司履行协助办理产权证的义务后，应当给予华宇公司合理的宽限期。结合本案的实际情况，本院酌定该宽限期为90日，即自2013年9月11日开始计算90日，则华宇公司协助办理产权证的宽限期截止至2013年12月9日，从该日次日开始华宇公司应向王美荣承担逾期办证的违约金。华宇公司已于2013年12月16日取得了正恒园××初始登记，即到该日为止华宇公司协助办理产权证的义务已履行完毕。至于王美荣主张的逾期办证违约金的计算标准一节，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于王美荣主张的违约金计算标准（中国人民银行公布的同期贷款利率）未超出上述规定，且考虑到中国人民银行有确定中央银行基准利率的职能，中国人民银行公布的同期贷款利率即为同期贷款基准利率，故确定以中国人民银行2012年7月6日最后一次公布的同期贷款基准利率计算。综上，自2013年12月10日开始至2013年12月16日止华宇公司应向王美荣承担逾期办证的违约金（以购房款411，073元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。原审判决对该部分诉讼请求未予支持不当，本院予以纠正。综上所述，原审认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第978号民事判决；二、原审被告大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告王美荣支付逾期办理产权证违约金（计算方式：以411，073元为基数，自2013年12月10日开始至2013年12月16日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）；三、驳回原审原告王美荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元（王美荣已预交），由王美荣承担125元，由大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司承担50元；二审案件受理费175元（王美荣已预交），由王美荣承担125元，由大连经济技术开发区华宇房地产开发有限公司承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  李奎哲代理审判员  周燕雁代理审判员  阁成宝二〇一四年八月二十五日书 记 员  夏丽娜