山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1637号
上诉人（原审被告）牟根华，男，1985年1月24日出生，汉族，某公�总经理，住济南市。
委托代理人王立涛，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人屈庆福，总经理。
委托代理人娄焕历，山东德康律师事务所律师。
委托代理人刘利，山东德康律师事务所律师。
上诉人牟根华因与被上诉人淄博恒生物业管理有限公司济南分公司（以下简称淄博恒生物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第1981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人牟根华的委托代理人王立涛，被上诉人淄博恒生物业济南分公司的委托代理人娄焕历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2013年5�30日，牟根华与淄博恒生物业济南分公司签定了《恒生伴山前期物业管理服务协议》约定由淄博恒生物业济南分公司进行前期物业管理，双方约定住宅类服务标准为1.8元／月／平方米，牟根华需每年1月15日前缴纳当年1至6月的物业管理服务费用，每年7月15日前缴纳当年7至12月物业管理费用。同时约定不按时缴纳物业费的需按每天1‰的比例缴纳滞纳金。牟根华系恒生伴山花园业主，其房屋面积100.08平方米，自2014年1月1日至2014年12月31日，累计欠物业费2161.7元。原审庭审中，淄博恒生物业济南分公司同意按每天1‰的标准计算滞纳金，也认可牟根华辩称的在露台搭建水泥墩的事实，但认为与本案不属同一法律关系，不是牟根华拒交物业费的理由。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。牟根华在接受了�告淄博恒生物业济南分公司物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。现牟根华拖欠不付，侵害了淄博恒生物业济南分公司的合法权益，应当承担相应的民事责任，原审法院对淄博恒生物业济南分公司要求牟根华支付拖欠的物业管理费及滞纳金的请求，予以支持。滞纳金按双方认可的每天1‰计算。牟根华辩解的因物业服务不达标及因此造成的损失，与本案不属同一法律关系，不予并案处理。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、限被告牟根华于判决生效之日起十日内支付原告淄博恒生物业管理有限公司济南分公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业费2161.7元。二、限被告牟根华于判决生效之日起十日内支付原告淄博恒生物业管理有限公司济南分公物业费滞纳金561元。如果未按�判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告牟根华负担。
上诉人牟根华不服原审判决上诉称：（一）牟根华与淄博恒生物业济南分公司之间确实存在物业服务合同关系，但是，原审法院并未调查双方特别是作为物业服务企业的淄博恒生物业济南分公司是否完全履行了合同义务。物业服务合同基本特征是，物业服务企业按照物业服务合同提供服务，业主按照约定支付物业服务费。本案中，淄博恒生物业济南分公司仅向原审法院提交了物业服务合同，而未提交证明其按照合同履行义务的任何证据。况且，牟根华在原审中并未认可淄博恒生物业济南分公司按照合同约定提供了合格的物业服务。
（二）事实上，淄博恒生物业济南分公司完全没有按照物业服务合同履行相应的义务，其服务中存在严重缺陷。事实如下：
1.自交房至今小区仅开放西门，西门只有台阶过道和近45度斜坡平滑过道，对于老人、儿童及用推车推婴幼儿进出的老人非常不方便，特别是冬天下雪后，45度斜坡过道车辆根本无法通行，而过道平坦的小南门及东门始终未开放。
2.地下车库共有三个正常进出通道，自交房至今只开西门一个通道，在西门通道发生故障时也未开南门和东门通道，南门和东门通道成为一个无任何使用价值的摆设至今无故不开放通行。这种情况直接导致包括牟根华在内的全体业主通行不便。
3.淄博恒生物业济南分公司私划车位严重影响了业主驾车出行的便捷性，侵犯了业主的合法权益。小区规划内地下车位全部统一编号，整齐划一。但淄博恒生物业济南分公司接管小区后，在地下停车场主干道一侧私划停车位，导致主干道狭窄，特别是车辆西门入口至右侧主干道无法错车，经常有车经过时会碰到拐弯柱子上，现在柱子上已经伤痕累累，且私划停车位经常停满车，严重影响车辆正常通行。
4.根据物业服务协议约定，淄博恒生物业济南分公司提供的服务包括物业共用部门的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通。垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。而淄博恒生物业济南分公司经常连续几天不清运垃圾，最严重时达到一周未清运垃圾，小区内垃圾遍地，苍蝇、臭虫满天飞，造成小区环境恶化，细菌滋生，对于小区业主特别是经常在小区内玩耍的婴幼儿及老人身体健康造成不良影响。
5．双方签订的前期物业管理服务协议的附件3约定了物业服务标准，其中第一条综合管理服务中第�四）项对业主或者业主使用人的投诉，应当在两天内答复或处理，但淄博恒生物业济南分公司对于牟根华的多次投诉未进行处理；第（六）项每年开展三次以上一定规模的社区活动，淄博恒生物业济南分公司也没有做到；第（七）项淄博恒生物业济南分公司完全没有做到，从未对业主进行过满意率的测评。
上述只是列举了淄博恒生物业济南分公司履行合同中存在的部门问题，更多问题数不胜数。综上，淄博恒生物业济南分公司没有证据证明其按照合同适当的履行了物业服务义务，所以其也没有权利要求牟根华支付物业服务费，牟根华请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人淄博恒生物业济南分公司答辩称：（一）牟根华承认双方存在物业服务合同关系，并且已经实际履行，仅是对部分服务质量或者不到位的情况提出的异议，所以淄博恒生�业济南分公司依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对自认部分不再进行详细的举证，仅是针对有异议的部分负有举证责任。
（二）淄博恒生物业济南分公司对车位的规划及建筑物斜坡及过道、垃圾的清运的情况进行说明：车位的规划是由开发商进行统一规划及出售的，淄博恒生物业济南分公司仅是接收了车位的管理权，并无规划权，并且这些车位是业主私有的，已经进行了出售。关于门口的过道、斜坡问题属于开发商建设而成，也是依据规划以及设计公司的设计进行的建造，淄博恒生物业济南分公司无权对建筑物部分进行改造，若确需改造，需规划设计部门重新进行设计才能进行部分的改造。关于垃圾清洁卫生部分，淄博恒生物业济南分公司已经将卫生保洁部分承包给垃圾清运公司及与环卫局的服务中心签订垃圾清运合同及卫生保洁合同�承包人完全按照合同的约定进行整个小区的垃圾清运，2014年7、8月份，由于垃圾场进行改造，出现过七八天垃圾没有及时清运的情况，这是济南改造垃圾场所造成的，与淄博恒生物业济南分公司无关，事后承包人也及时进行了垃圾的清运。
（三）淄博恒生物业济南分公司二审时提交的物业保洁绿化服务合同、排污管道及化粪池检查疏通记录表、济南市环境卫生服务收费协议书、车库排污设施检查记录表、生活垃圾清运合同等证据，可以证明其履行双方签订的前期物业管理服务协议的情况。
综上，淄博恒生物业济南分公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回牟根华的上诉请求，维持原审判决。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，2014年1月1日至12月31日期间，淄博恒生物业济�分公司为涉案小区提供前期物业服务，但存在对牟根华投诉仅进行口头答复，小区活动组织次数较少，未进行民主测评，卫生清理不及时等问题。上述事实有二审期间淄博恒生物业济南分公司提交的排污管道及化粪池检查疏通记录表、车库排污设施检查记录表等证据，及双方当事人当庭陈述为证，本院予以确认。
本院认为：本案系牟根华与淄博恒生物业济南分公司之间因前期物业服务合同的履行产生的争议，属物业服务合同纠纷。本案《恒生伴山前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。因物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量�降，最终损害全体业主的利益。故，虽经二审审理查明淄博恒生物业济南分公司为涉案小区提供的前期物业服务存在对业主投诉仅进行口头答复，小区活动组织次数较少，未进行民主测评，卫生清理不及时等问题，需要进一步改进，但尚不足以据此认定淄博恒生物业济南分公司在合同履行过程中存在重大瑕疵。因此，牟根华所提要求驳回淄博恒生物业济南分公司所提物业费诉讼请求的上诉请求不能成立，本院不予支持。鉴于淄博恒生物业济南分公司在涉案小区内提供的物业服务存在有一定的瑕疵，亦有违约行为，应承担相应的责任，牟根华并非无故拒交物业费，原审判决牟根华向淄博恒生物业济南分公司支付滞纳金不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第1981号民事判决第一项；
二、撤销济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第1981号民事判决第二项及诉讼费负担部分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由淄博恒生物业管理有限公司济南分公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人牟根华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 赵建军
代理审判员 唐 凯
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 王 娜