湖北省武汉市东西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）鄂东西湖民商初字第00507号
原告江燕妮，女，1985年7月14日出生，汉族，湖北省宜昌市人。
委托代理人沙登峰，湖北今天律师事务所律师。
委托代理人陈玲，湖北今天律师事务所律师。
被告武汉财富兴园置业发展有限公司。
法定代表人陈检明，董事长。
委托代理人邱启雄，湖北高驰律师事务所律师。
委托代理人姚亿如，湖北高驰律师事务所律师。
原告江燕妮与被告武汉财富兴园置业发展有限公司（以下简称武汉财富兴园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因案情复杂，经院长批准延长审理期限三个月。原告江燕妮及其委托代理人沙登峰、陈玲，被告武汉财富兴园公司的委托代理人邱启雄、姚亿如到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江燕妮诉称，2011年3月12日，原、被告签订购买武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓第42幢2单元17层1号房屋的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2011年12月31日之前，将竣工验收合格并备案的商品房交房原告。合同签订后，原告按照合同约定的方式付清了房款，但至今未取得竣工验收合格备案，房屋未达到交房条件。根据原、被告双方合同约定，被告应向原告支付逾期交房的违约金；合同还约定在商品房交房使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因被告未能办理房屋权属的初始登记手续，致使原告无法办理所购商品房的权属证书，被告依约也应向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金。被告逾期交房，逾期办理房屋权属初始登记，给原告造成了经济利益损失，被告应承担全部违约责任，请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金34，311元（暂计算至诉讼之日，从2012年1月1日起按照已交房款365，008元的日万分之五计算至2012年7月9日止，共计算188天）；2、判令被告支付逾期办理房屋权属登记违约金3，650元（按照已付房款365，008元的百分之一计算）；3、依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。
被告武汉财富兴园公司辩称，第一、原告诉称被告依约应向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金，其所述不实。根据双方购房合同第十五条约定，交付房屋满一年后，才可能产生逾期办证的违约责任。现交付房屋未满一年，不论原告未办房产证的原因是否在于被告，被告均不必承担违约责任；
第二、被告已于2012年8月23日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即诉争房屋已经通过各项验收。原告诉称“合同约定被告应当在2011年12月31日前将竣工合格并备案的商品房交付给原告，被告至今未取得竣工验收合格备案，房屋未达到交付条件……”陈述不属实；
第三、被告迟延取得验收合格证，是因为业主引发群体性事件导致政府采取应急预案，即属不可抗力。同时，引发群体事件的过错方在于业主，被告无任何过错。被告于2011年11月17日，已经向武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖区规划局）申请规划验收，根据东西湖区规划局公示的审批流程，审批时限为15日，即被告本应当于2011年12月2日前取得《建设工程规划验收合格证》。但由于包括原告在内的部分业主误以为被告变更了涉案楼盘的规划设计，通过聚众闹事的方式，阻止规划局验收涉案楼盘，并要求举行听证。因此，东西湖区规划局迫于群体性事件的压力，从维护稳定出发，未依照正常的时限对被告所提交的验收材料予以审批，并于2012年5月18日举行听证，故推迟了被告取得规划验收的日期。另，被告由始至终未变更过规划方案，提交给东西湖区规划局的验收材料从未变动；按业主要求举行听证会后，也未对规划方案有所改动。
第四、在东西湖区规划局闹事、引发群体性事件，导致被告迟延获得规划验收合格证的过错方，是包括原告在内的业主。首先，包括原告在内的业主，在购房时已经知晓所购楼盘无架空层设计。因为根据被告营销中心大厅的沙盘模型，涉案楼盘就没有架空层，另外，原告在购买诉争房屋时，大楼的一楼早已建成，原告没有任何理由认为涉案楼盘存在架空层；其次，业主在聚众闹事前，已得到相关部门的答复，明知被告关于规划和验收都是按照国家法律和行政部门的规定，依法进行的；再次，原告的行为即便不认定为被告迟延完成验收的原因，至少也应当定性为其引发了政府行为，即对被告属于不可抗力。因此，诉争房屋在2011年12月31日前，已经完全符合规划验收的要求，未能如期取得《建设工程规划验收合格证》，纯粹是由于业主对涉案建筑工程的规划理解有误，且不能以正常、和谐的方式主张权利导致的，被告对迟延获取《建设工程规划验收合格证》没有过错。故原告无权主张迟延交房违约金。而且基于上述事实，即使被告构成迟延交房，迟延的时间也应当至少扣除原告过错导致的验收延误，即至少201天（自2011年12月2日至2012年6月19日）。
第五、即使原告主张的迟延交付房屋的事实成立，其主张的违约金过高，建议在扣除由业主原因导致的迟延时间后，调整为剩余天数对应的违约金的10%到20%。
综上所述，原告的诉讼请求在事实和法律上均无依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
原告江燕妮为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订了合法有效的商品买卖合同，合同约定了交房时间及办证时间；
2、购房发票，拟证明原告已按照合同约定支付了全部房款；
3、竣工验收备案查询记录，拟证明原告购买的商品房至今仍未取得竣工验收备案；
4、《拒绝收楼异议函》、顺丰速运回单及查询单，拟证明被告没有达到交房条件，原告拒绝收房的事实；
5、原告与案外人熊芳明签订的《房屋租赁合同》、熊芳明身份证复印件、熊芳明的购房合同一份及装修费用上涨的相关查询资料，拟证明原告依据合同主张日万分之五的违约金依法有效，亦在合理的范围内。
被告武汉财富兴园公司为证明其反驳主张，向本院提交了以下证据：
1、《武汉市商品房买卖合同》，拟证明原告诉称逾期办证的违约责任，不符合合同约定的基本条件之一：交付房屋满一年；
2、原始的规划验收申报材料（验收申请表、建设施工图）、及东西湖区规划局的审批流程；
3、《工程规划验收合格证》；
4、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》及办理流程；
证据2-4，拟证明涉案楼盘自2011年11月17日起就已经符合工程规划验收的实质条件，被告已于2011年11月17日提交东西湖区规划局审批；同时根据正常的审批流程，应于2011年12月2日前完成规划验收。距实际验收完成，期间相差201天；
5、“腾讯QQ群聊天记录”；
6、《“武汉国际（服务外包）企业公园公示”业主意见反馈》；
7、《“武汉国际（服务外包）企业公园公示”业主反馈意见》；
8、《来访记录》；
9、《110接处警确认单告知单》；
证据5-9，拟证明原告及同类部分业主在2011年12月至2012年2月，以被告更改规划、取消楼盘架空层为由，多次实施群体性闹事（如堵马路、拥堵区规划局大门）的手段，阻止东西湖区规划局以正常流程审批被告的工程规划验收；
10、《听证通知书》，拟证明东西湖区国土资源和规划局从维护稳定的角度出发，于2012年5月18日举行了关于涉案楼盘规划验收的听证会，推迟了对涉案楼盘的规划验收；
11、涉案楼盘的沙盘模型照片，拟证明涉案楼盘在向公众宣传、销售时，从未声称有架空层，原告及其他阻扰被告进行正常的规划验收流程并要求听证的业主，其主张不具正当性；
12、《武汉市人民政府市长专线政务督（转）办单》；
13、区长信箱答复；
14、局长信箱的答复；
证据12-14，拟证明“闹事”业主，在明确得到区长信箱、局长信箱的权威答复后，明知涉案楼盘设计图纸本不含有架空层的情况下，依然刻意实施了诸多聚众闹事的行为，故意阻挠被告办理规划验收；
15、交房通知公示照片4张，拟证明被告已经在8月25日向未收房的业主发出收房通知；
16、《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》，拟证明涉案楼盘已于2012年8月7日办理了燃气工程专项竣工验收手续；
17、《武汉市商品房权属证明书》，拟证明原告所购的房屋，被告已经于2012年11月28日办理了房屋初始登记；
18、《商品房项目竣工交付使用备案证》，拟证明该房屋现在已经完成了各项验收。
审理中，本院依被告武汉财富兴园公司申请调取了如下证据材料：
1、向武汉市东西湖区房产局调取的《建设工程规划验收合格证》、42-45号楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；
2、向武汉市东西湖区国土资源和规划局（以下简称东西湖区规划局）调取的《建设工程规划验收申请表》、《转件受理通知书》、《建设工程规划验收意见通知书》、《公示》、《来访记录》及《工程规划验收审批表》。
审理中，为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据材料：
1、2013年1月7日向东西湖区规划局建管（测绘）管理中心主任刘伟所作的调查笔录一份。其证实建设工程规划验收审批时间一般为15天，东西湖区规划局在对涉案楼盘进行规划验收时，发现武汉财富兴园公司调整了原审批规划，取消了42-45栋架空层，遂依法进行公示，公示期间出现了业主群信群访，部分业主通过围堵马路等方式维权的情况，后该局相关部门应业主要求主持召开了听证会，听证会上，部分业主代表不同意取消架空层，但亦有部分代表同意取消架空层；
2、2013年1月24日向东西湖区规划局执法大队队长涂锦健所作的调查笔录一份，其证实武汉财富兴园公司在对涉案楼盘42-45栋楼申报规划许可时提供了两种方案，一种有架空层设计，另一种无架空层设计，均不影响申报，后武汉财富兴园公司选择了有架空层的方案，该局亦批准了该规划许可。东西湖区规划局对涉案楼盘42-45栋楼进行规划验收时，发现被告调整了规划，取消了架空层设计，遂依法进行公示。公示期间，有业主反映问题并信访，还有业主采取堵马路等过激方式维权。一般情况下，听证会应在15天公示期满后一个月内召开，东西湖区规划局考虑到社会稳定和消化矛盾，推迟了听证会的召开，对办理规划验收有一定的影响；
3、2013年3月13日向百居易房屋超市恋湖家园店经纪人刘星火所作的调查笔录一份。其证实2012年上半年东西湖区金银湖马池路片区的房屋租赁价格如下：面积为80-90平方米的两房（含装修、不含家电），租金约为1，000-1，200元／月；面积为110-130平方米的三房（中装），租金约为1，400-1，600元／月；
4、2013年3月13日向21世纪不动产武汉区域分部恋湖家园店店长吴伟所作的调查笔录一份。其证实2012年上半年东西湖区金银湖马池路片区的房屋租赁价格如下：面积为80-95平方米的两房，含家具家电的，租金约为1，400元／月，不含家具家电的，租金约为1，200元／月；面积为120平方米左右的三房（含家具家电），租金约为1，600-1，800元／月；
经庭审质证，被告武汉财富兴园公司对原告江燕妮提供的证据的发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但是对证明目的及关联性有异议，因为原告提交的备案时间是被告整个园区的备案时间，而不是原告购买楼盘的验收备案时间，故与本案无关；对证据4的真实性由法院核实，快递单上无收件人签名，查询单也不是在顺风速运官方网站的查询结果，而是短信的照片，对其真实性不认可；对证据5中原告与熊芳明签订的《房屋租赁合同》的真实性有异议，该租赁物位于武汉市长港路常青南园，其地段比诉争房屋的地段繁华，故其租金不宜作为本案的参考标准，另外该租赁合同是两人签订的，该证据应当属于证人证言，而熊芳明本人没有到庭参加诉讼，故该证据不能达到其证明目的；证据5中熊芳明身份证复印件及购房合同无原件，真实性由法院核实，装修费用上涨查询资料的真实性不认可，不能证明原告的证明目的，原告是否存在装修损失应该以其实际支出为标准，不能以行业查询为依据，且该证据的来源不明晰，也不是权威机构发表的信息。
原告江燕妮对被告武汉财富兴园公司提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，原告依照合同第15条的第2款要求被告补偿，而被告依照的是第3款进行答辩；对证据2、3的真实性不予质证；对证据4的真实性无异议，但是证据2-4与本案无关，因为该证据都是工程验收，而没有燃气、消防等单项的验收，也不是综合验收，故房屋至今不符合交房入住的条件；对证据5的真实性无法核实，也与本案无关；对证据6、7的真实性无法核实，对关联性有异议，与本案无关；对证据8的真实性无法核实，与本案逾期交房无关，且来访记录时间是2012年2月20日，交房时间应当是2012年12月31日，是在交房时间之后的来访记录，与本案无关；对证据9的真实性无异议，但是与本案无关；对证据10的真实性若与原件核对无异，对真实性无异议，但是对关联性有异议，从时间上看听证会时间在2012年5月，已经在约定的交房时间之后，业主维权的行为与逾期交房无关，反而证明了业主维权的事实，且听证会的事情原告并不知情；对证据11认为与本案无关，因为证据10可以证明原来楼盘有架空层，后来进行了变更，被告的证据10和证据11相矛盾，且沙盘模型也没有办法证明是否有架空层；对证据12若有原件，则对真实性认可，无原件则对真实性不认可，上面表述“开发商交房时无任何证件”都证明了原告的主张；证据13、14与被告的证据10相矛盾，反而证明被告的楼盘有违法变更的事实，逾期交房的原因不是业主维权，而是被告擅自变更规划而导致逾期交房；对证据15的真实性不认可，是开发商单方出具的，对关联性不认可，因为合同约定交房通知应是邮寄发出，应以邮戳时间为准，而不能以公告时间为准，而原告没有收到交房通知、也没有看到公告，若被告有商品房项目竣工交付使用备案证，则原告认可达到交房条件的时间为2012年8月25日；对证据16的真实性因无原件，无法核实，若能提供原件供法院核实，则对真实性无异议；对证据17的真实性无异议，但证据16、17不能作为被告逾期交房的抗辩理由；对证据18的真实性无异议，但是该证据不是房屋综合验收的依据。
原告江燕妮对本院依申请和依职权调取的证据发表质证意见如下：对本院依被告申请调取的证据1、2的真实性无异议，但认为不能证明被告当时的房屋符合合同约定或法律规定的交房条件；对本院依职权调取的证据1、2的真实性无异议，可以证明被告违法被相关部门处罚，也证实被告违约交房的事实；对证据3、4的真实性无异议，该证据证明了原告关于被告逾期交房的部分损失，但是房屋租金损失只是原告所有损失中的一部分。
被告武汉财富兴园公司对本院依申请和依职权调取的证据1、2均无异议，对本院依职权调取的证据3、4，认为所述价格虚高，因所述价格是出租人和中介方期待的价格，且含中介方的提成，不是实际成交价格，据其了解两房的成交价格约为800元／月，三房成交价格约为1，000-1，200元／月。
本院对上述经庭审质证的证据材料认证如下：原告江燕妮提交的证据1、2、3，因被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据4系《拒绝收楼异议函》、顺丰速运回单及查询单，均为复印件，原告在本院指定的期限内未提交原件予以核对，且通过顺丰速运的服务热线亦无法查到该邮件的签收信息，故本院不予采信；证据5系原告与案外人熊芳明签订的《房屋租赁合同》、熊芳明身份证复印件、熊芳明的购房合同复印件及装修费用上涨的相关查询资料打印件，被告异议成立，本院不予采信。
被告武汉财富兴园公司提交的证据1、4、9、17、18，原告江燕妮对其真实性无异议，本院予以采信；证据2、3、6、7、8、10分别系规划验收申报材料及东西湖区规划局的审批流程、《工程规划验收合格证》、《“武汉国际（服务外包）企业公园公示”业主意见反馈》、《“武汉国际（服务外包）企业公园公示”业主反馈意见》、《来访记录》、《听证通知书》，上述证据能与本院依职权调取的证据相印证，本院予以确认；证据5“腾讯QQ群聊天记录”系打印件，无原件予以核实，原告对其真实性有异议，本院不予采信；证据11系涉案楼盘的沙盘模型照片，可证明被告在向公众宣传、销售时，展示的涉案楼盘是无架空层的事实，原告未提交证据予以反驳，本院对该证据予以采信；证据12、14系《武汉市人民政府市长专线政务督（转）办单》复印件和局长信箱的答复打印件，无原件予以核实，原告对其真实性有异议，本院不予采信；证据13东西湖区人民政府官网的区长信箱回复经本院核实无异，本院对其真实性予以采信；证据15系交房通知公示照片，可证明被告已在小区接待中心门口张贴《交房通知公示》，告知业主42-45栋房屋已取得《商品房项目竣工交付使用备案证》，已具备交房条件，并通知业主办理交房手续的事实，可以采信；证据16《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》虽系复印件，但经本院核实被告已于2012年8月7日进行涉案楼盘的燃气竣工验收备案属实，本院予以采信。
对于本院依被告申请调取的证据材料，因双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信。对于本院依职权调取的证据，对其与已采信的证据证实的事实相符的予以采信，不符的不予采信。
本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：
2011年3月12日，武汉财富兴园公司（出卖人）与江燕妮（买受人）签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定：江燕妮向武汉财富兴园公司购买其开发的位于武汉市东西湖环湖路北南京二十一世纪以西的武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓42幢2单元17层1号房屋一套，建筑面积为72.98平方米，总价款362，574元；……第九条、出卖人应在2011年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：每户设独立电表；6、给水：每户设独立水表；7、燃气：交房时，燃气管道设施安装到户，点火时间按燃气公司规定执行，买受人自行办理开通手续；8、绿化：交房时，该期规划范围内绿化工程基本完工；9、排水：交房时排水设施达到使用条件；10、电梯：交房时，电梯设施达到使用条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人；第十条、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按如下方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金；第十一条、交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出书面通知十五日内（以邮戳为准），买受人未能办理交接手续，视同出卖人于发出通知之第十六日已将该商品房交付买受人使用，买受人自该交付日起须承担物业服务费。同时，商品房风险责任由买受人承担。……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按照下列第2、3项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内取得房屋权属证书的，买受人有权在商品房交付满一年后30日内提出书面退房要求，出卖人在收到买受人书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%一次性支付违约金；买受人在商品房交付满一年后30日内未提出退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。合同还约定了其它权利义务。
合同签订后，江燕妮依约按实测面积73.47平方米向武汉财富兴园公司给付了购房款365，008元。2011年12月31日前，武汉财富兴园公司通知江燕妮收房，江燕妮以诉争房屋不具备交付使用条件为由拒绝收房。
另查明，武汉财富兴园公司于2009年3月10日办理了武汉国际（服务外包）企业公园一期15#、40#、41#商务楼、42#至45#单身公寓、47#运动俱乐部、48#便民店项目的建设工程规划许可证。
2011年11月17日，武汉财富兴园公司就该建设工程向东西湖区规划局申请规划验收，该局于同月21日受理，并于2011年12月13日出具《建设工程规划验收意见通知书》，认为42-45号楼取消了原审批架空，架空功能为非机动停车、休闲绿化等，要求武汉财富兴园公司对改变审定总平面布置图及核准单体建施图须报相关资料审查并按程序进行公示，无异议后转该局执法中队处理等，按上述意见落实后方可进行规划竣工验收手续。之后，东西湖区规划局对取消原架空的调整方案进行公示，公示期间为2011年12月14日至2011年12月24日。
2011年12月20日，武汉国际（服务外包）企业公园一期公寓42-45栋的部分业主集体到东西湖区规划局反映情况，并联名出具了《“武汉国际（服务外包）企业公园公示”业主意见反馈》，主要内容为：公示信息中提到的改建方案系开发商武汉财富兴园公司擅自变更，并未告知业主，且上述变更系实质性变更，严重违反了合同约定，存在违约，业主们一致反对变更。请东西湖区规划局的相关领导慎重考虑，不予批准武汉财富兴园公司擅自改建架空楼层，取消停车位和绿地方案。东西湖区规划局当面答复将依法依规办理，办理结果会告知业主，并告知业主可通过司法途径主张权利。次日，包括江燕妮在内的部分业主，又联名向东西湖区规划局递交了书面的业主反馈意见，大致内容同上。
2012年1月7日，部分业主与武汉财富兴园公司协商不成，遂采取拉横幅、堵马路等过激方式维权，造成交通堵塞。金银湖派出所、东西湖区规划局等相关部门均派员到现场劝导、疏散业主。
2012年2月8日，湖南省第六工程有限公司设计分公司受东西湖区规划局的委托，就武汉国际（服务外包）企业公园一期42-45号公寓楼中是否恢复一层架空层出具了几个技术方面的意见：1、已完成厨、卫管道对园区绿化、铺装、道路整体风格有较大的影响；2、经复核小区取消架空层，日照分析无变化，与原设计一致；3、一层提高700，设主梁和连系梁，如恢复架空层就要打掉这些梁，对结构安全有影响；4、原设计中未将架空绿化计入小区绿化率，故取消架空层对小区整体绿化无影响。
2012年5月18日，东西湖区规划局根据“武汉国际（服务外包）企业公园一期”项目规划验收阶段公示反映情况，应业主的要求，召开了听证会，业主及开发商武汉财富兴园公司均派代表出席。会议中，业主代表们对是否同意取消架空层意见不一，部分代表不同意取消架空层，亦有部分代表同意取消架空层。
2012年6月19日，东西湖区规划局在对武汉财富兴园公司进行处理并责令其完善相关手续后，向其颁发了《建设工程规划验收合格证》。同年8月7日、23日，武汉财富兴园公司分别取得了涉案楼盘所在小区的《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》和“武汉国际（服务外包）企业公园”一期42-45号公寓楼的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。
2012年8月25日，武汉财富兴园公司又取得了42-45号公寓楼的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，遂在小区接待中心门口张贴《交房通知公示》，主要内容：“武汉国际（服务外包）企业公园”一期公寓的15栋、40-45栋已取得武汉市住房保障和房屋管理局颁发的编号为武房开备字（2012）85号《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，已完全具备交房条件。请相关业主尽快到“武汉国际（服务外包）企业公园”一期公寓财富兴园中部慧谷接待中心办理交房手续。武汉财富兴园公司二〇一二年八月二十五日。审理中，江燕妮虽称未收到收房通知，但认可达到交房条件的时间为《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》发放之日，即2012年8月25日。
2012年11月28日，武汉财富兴园公司取得了诉争房屋的《武汉市商品房权属证明书》。
又查明，合同签订时，武汉财富兴园公司营销（接待）中心大厅的沙盘模型中的涉案楼盘并无架空层设计，且江燕妮在购买诉争房屋时，其所购买的42号楼的一楼早已建成。审理中，本院向武汉市东西湖区物价局、房产局查询2012年涉案楼盘及同地段同类房屋租金未果，遂向该楼盘附近的房屋中介即百居易房屋超市恋湖家园店、21世纪不动产武汉区域分部恋湖家园店采集了该楼盘所在区域即东西湖区金银湖马池片区的房屋租赁价格信息，具体如下：2012年上半年，涉案楼盘所在的，90平方米左右的两房（含装修、不含家电），每月租金为1，200元左右；面积为120平方米左右的三房（含装修、不含家电），租金约为1，400元。
2012年8月30日，原告江燕妮诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告武汉财富兴园公司坚持辩称意见，本案调解不成。
本院认为，原告江燕妮与被告武汉财富兴园公司签订《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房期限内交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应依法承担逾期交房的违约责任，即支付相应的违约金。
关于逾期交房违约金计算的起止时间问题。本院认为，被告武汉财富兴园公司未能在双方约定的交房时间即2011年12月31日前交房，故应当从其次日起即2012年1月1日起计付逾期交房违约金。原告江燕妮虽未收房，但鉴于被告武汉财富兴园公司于2012年8月23日、25日已分别取得涉案楼盘的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，根据《武汉市商品房买卖合同》第九条关于交房期限及条件中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的规定，诉争房屋于2012年8月25日才具备合同约定的交付使用条件，故原告江燕妮在本案中仅主张从2012年1月1日至同年7月9日期间的违约金，符合法律规定，本院予以照准。故本案中被告武汉财富兴园公司逾期交房违约金应计算至2012年7月9日止，共计191天。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。本案中，在原告江燕妮购房之前，被告武汉财富兴园公司就已调整了原审批规划即取消42-45栋楼的架空层，而根据被告武汉财富兴园公司营销中心大厅的沙盘模型显示，涉案楼盘42-45栋楼在对外销售时并无架空层，且原告江燕妮在购买诉争房屋时，42栋楼的一楼早已建成，故原告江燕妮在购房时应已知晓所购楼盘无架空层设计。另，经专业部门认定，取消架空层对日照和小区整体绿化并无影响，可见，取消架空层对原告并未造成实质性影响，但包括原告在内的业主通过群信群访、堵马路等过激方式维权，一定程度上也影响了涉案楼盘的规划验收进度。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。审理中，原告江燕妮主张被告武汉财富兴园公司按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但未提供有效证据证明其实际损失；被告武汉财富兴园公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。本院认为，双方在合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、当事人过错程度等因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一。
关于被告是否应承担逾期不能办证的违约责任问题。本案中，被告武汉财富兴园公司已完成诉争房屋权属初始登记，原告江燕妮可随时办理诉争房屋的权属证书，故不属于《武汉市商品房买卖合同》第十五条第2项约定的无法办证的情形。而根据《武汉市商品房买卖合同》第十五条第3项的约定，被告承担违约责任的前提条件，是因被告原因，且在被告交付商品房之日起一年内，原告江燕妮不能取得房屋权属证明的情形，因原告认可诉争房屋于2012年8月25日具备交付使用条件，至今尚不足一年，即原告要求被告承担逾期不能办证的违约责任的条件尚不成就，故对于原告要求被告支付逾期办理房屋权属登记违约金3，650元的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，被告武汉财富兴园公司因迟延完成规划验收等因素所致迟延交房，已构成违约，应承担相应的违约责任，即被告武汉财富兴园公司应向原告江燕妮支付逾期交房违约金6，972元（365，008元×0.0001×191天）。故原告江燕妮主张被告武汉财富兴园公司向其支付违约金6，972元的诉讼请求，本院予以支持，超过的部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉财富兴园置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告江燕妮支付逾期交房违约金6，972元；
二、驳回原告江燕妮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费750元（原告江燕妮已预交），由原告江燕妮负担612元，被告武汉财富兴园置业发展有限公司负担138元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告江燕妮。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费750元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户-
市中院诉讼费分户；帐户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 屠俊霞
人民陪审员 付元姣
人民陪审员 肖焕彬
二〇一三年四月十二日
书 记 员 赵 靓