四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终633号上诉人（原审原告）：蒲廷伟，男，1970年4月15日出生，汉族，住成都市锦江区。上诉人（原审原告）：蔡红，女，1977年10月18日出生，汉族,住成都市锦江区。二上诉人共同委托诉讼代理人：黄勇，四川元海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都仁恒物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区商贸大道一段111号。法定代表人：黄中兴，董事长。委托诉讼代理人：张勇，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仁恒置业（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区人民南路二段*号仁恒置地广场**层。法定代表人：钟声坚，董事长。委托诉讼代理人：袁东，男，汉族，1980年12月18日出生，住四川省通江县，系该公司员工。上诉人蒲廷伟、蔡红因与被上诉人成都仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）、仁恒置业（成都）有限公司（以下简称仁恒置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第3671号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理终结。蒲廷伟、蔡红上诉请求：1.请求改判仁恒置业公司、仁恒物业公司继续履行蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订的《商品房买卖合同》及其附件七“物业服务”之《前期物业管理合同（仁恒滨河湾1期）》；2.请求判令仁恒置业公司与仁恒物业公司之间于2014年2月3日另行签订的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》对蒲廷伟、蔡红无法律效力；3.本案的一审、二审诉讼费用由仁恒置业公司、仁恒物业公司承担。事实与理由：1.蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，不违反法律的规定，应当认定为合法有效，且合同的主要义务交付房屋以及附属义务前期物业服务均已实际履行；2.仁恒物业公司与仁恒置业公司签订的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》是对蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订的《商品房买卖合同》及其附件七《前期物业管理合同（仁恒滨河湾1期）》的修改，对蒲廷伟、蔡红无约束力；3.二被上诉人解除了2012年9月签订的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，并未解除2013年6月28日签订的《前期物业管理合同（仁恒滨河1期）》。4.一审法院适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，属于适用法律规定错误。5.一审案由的确定，未涵盖本案真正的纠纷，本案案由应当包括商品房预售合同纠纷或所有权纠纷。仁恒物业公司辩称，1、根据物业管理条例的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前由建设单位选聘、解聘物业服务企业，应当由建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同，在业主大会成立前单个的业主并不具备签订前期物业服务合同的意思表示能力，本案包干制、酬金制的两份物业服务合同的主体实际是仁恒物业公司和仁恒置业公司；2、仁恒物业公司与仁恒置业公司签署、解除前期物业服务合同，不违反法律法规程序，合同有效，且效力涵盖小区的全体业主，包干制的合同解除效力应当适用于小区全体业主，酬金制合同签订后，对蒲廷伟、蔡红是有效的；3、酬金制合同并没有影响上诉人的合法效益，其主要目的是保障小区物业服务的品质，提升小区物业服务的质量。且目前整个小区绝大多数业主均已签订前期酬金制合同。仁恒置业公司辩称，与仁恒物业公司答辩意见一致。蒲廷伟、蔡红向一审法院起诉请求：一、仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行2013年6月28日签订的《前期物业服务合同》（蒲廷伟、蔡红在一审庭审中当庭变更诉讼请求为：仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行蒲廷伟、蔡红于2013年6月28日签收的仁恒物业公司、仁恒置业公司之间签订的关于“包干制”的《前期物业服务合同》）；二、仁恒物业公司、仁恒置业公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月28日,蒲廷伟、蔡红（买受人）与仁恒置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定，蒲廷伟、蔡红购买仁恒置业公司开发的位于“仁恒滨河湾”5幢1单元29层2902号房屋，测绘建筑面积为267.08平方米。仁恒置业公司选聘的物业管理企业为仁恒物业公司，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为8元/月·平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费。地上停车管理费按成都市物价局规定执行。物业管理企业按季收取物业服务费，买受人应当分别在每年的3月30日前、6月30日前、9月30日前、12月30日前交费。物业服务的内容和业主临时公约内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。蒲廷伟、蔡红向一审法院提交其于2013年6月28日签收的仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，载明：甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，合同期限自2014年6月30日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日为止，收费标准为高层住宅8元/月·平方米，商业物业25元/月·平方米，乙方采取“包干制”计费方式确定物业服务费用，由业主向乙方支付合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。蒲廷伟、蔡红向一审法院提交的《仁恒滨河湾临时管理规约》第十条载明：物业服务费采取“包干制”方式，按房屋建筑面积大小共同负担，已竣工验收但尚未出售或者交付的物业，物业服务费由建设单位承担，建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。2013年11月19日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同解除协议》，约定：甲乙双方于2012年9月签订《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，现甲乙双方同意于2013年11月20日解除该合同，并互不对该合同的解除向对方承担任何赔偿责任。随后，仁恒置业公司对仁恒滨河湾1期前期物业服务进行招标，仁恒物业公司投标并中标后，仁恒置业公司于2014年1月28日在成都市锦江区房产管理局进行备案登记，物业服务等级为五级，备案物业收费标准为商业每月25元/平方米，电梯住宅每月8元/平方米，停车位服务为120元/月/个。2014年2月3日，仁恒置业公司（甲方）与仁恒物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》,约定，甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，乙方提供服务的受益人为仁恒滨河湾1期全体业主，全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。合同期限自合同签订之日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起为止。乙方提供的服务包括建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，物业公共园林、景观及设施的养护和管理等。甲方在销售物业时，应当向买受人明示本合同的内容，并组织买受人对本合同内容和临时管理规约予以书面确认。物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为8元/月·平方米，其中2014年6月30日至2018年12月31日期间，每月服务费按建筑面积收费标准5元/月·平方米，2019年1月1日起，物业服务费按建筑面积收费标准8元/月·平方米。物业服务费收费标准保持相对稳定，因市场或政策性因素需进行费用调整的，以合同第七条第（五）小条约定调整。商业物业为25元/月·平方米。车位停放物业服务费为子母车位120元/月·个，标准车位为80元/月·个，非标准车位（大）为100元/月·个，非标准车位（小）为80元/月·个。乙方按照酬金制计费方式确定物业服务费用，在合同第七条约定预收的物业服务费资金中按每年在应收的全额物业服务费用中按10%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，本年度物业费发生不足的，由全体业主按建筑面积多少分摊并在下年1月收取管理费的同时补足，本年度物业服务费有结余的，转入下年继续使用，乙方向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年不少于1次向全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受审计监督。乙方对同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，应按统一标准收取物业服务费。仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾1期临时管理规约》载明：各业主同意，物业服务费采取酬金制方式，按房屋建筑面积大小共同负担，已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担，建设单位与业主按照约定交付方式已经交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。2014年6月20日，仁恒置业公司与仁恒物业公司签订的关于酬金制的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》在成都市锦江区房产管理局办理了备案登记。一审法院认定上述事实，采信的证据有蒲廷伟、蔡红提交的居民身份证复印件、仁恒置业公司与仁恒物业公司的工商信息查询通知单、《商品房买卖合同》、仁恒物业公司与仁恒置业公司于2013年6月28日签订的“包干制”《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》、《仁恒滨河湾临时管理规约》等证据，仁恒物业公司提交的《仁恒滨河湾前期物业服务合同解除协议》、《中标通知书》、《物业服务招投标中标备案表》、2014年2月3日仁恒物业公司与仁恒置业公司签订的“酬金制”《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》、《仁恒滨河湾1期临时管理规约》等证据，一审法院依职权调取的《前期物业管理服务合同备案表》、关于酬金制的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》及双方当事人的陈述在案为证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务公司与建设单位签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，仁恒置业公司与仁恒物业公司于2013年11月20日解除双方之前签订的计费方式为“包干制”的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，于2014年2月3日重新签订计费方式为“酬金制”的《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，该“酬金制”合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对仁恒滨河湾小区全体业主均具有约束力。虽蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订《商品房买卖合同》时，仁恒物业公司与仁恒置业公司适用的是“包干制”合同，但此后该“包干制”合同经双方合意解除，重新招投标签订了“酬金制”合同，并在成都市锦江区房产管理局办理了备案登记，“酬金制”合同对作为业主的蒲廷伟、蔡红具有约束力。故蒲廷伟、蔡红要求继续履行其于2013年6月28日签收的“包干制”《前期物业服务合同（仁恒滨河湾1期）》，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审法院判决如下：驳回蒲廷伟、蔡红的全部诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由蒲廷伟、蔡红负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据蒲廷伟、蔡红的上诉，本案的争议焦点为：1.蒲廷伟、蔡红关于要求仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订的《商品房买卖合同》及其附件七“物业服务”之《前期物业管理合同（仁恒滨河湾1期）》的上诉请求是否具有事实和法律依据；2.蒲廷伟、蔡红关于要求确认仁恒置业公司与仁恒物业公司之间于2014年2月3日另行签订的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》对蒲廷伟、蔡红无法律效力的上诉理由能否成立。现针对上述争议焦点作如下评述：关于本案的案由问题，一审法院围绕蒲廷伟、蔡红要求仁恒物业公司、仁恒置业公司履行其于2013年6月28日签收的《前期物业服务合同》的主张能否成立进行审理，蒲廷伟、蔡红上诉主张本案案由应当包含商品房预售合同纠纷或所有权纠纷，但蒲廷伟、蔡红在原审中的诉讼请求与商品房预售合同无关，本案亦不存在所有权纠纷，一审法院对案由的认定并无不当，本院予以确认。蒲廷伟、蔡红在一审中提出的诉讼请求为要求仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行蒲廷伟、蔡红于2013年6月28日签收的仁恒物业公司、仁恒置业公司之间签订的关于“包干制”的《前期物业服务合同》，故蒲廷伟、蔡红关于要求仁恒物业公司、仁恒置业公司继续履行蒲廷伟、蔡红与仁恒置业公司签订的《商品房买卖合同》并确认仁恒置业公司与仁恒物业公司之间于2014年2月3日另行签订的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》对蒲廷伟、蔡红无法律效力的上诉主张系其在二审中提出的新的请求。因二审的审理应围绕上诉人的上诉请求，且不超过一审的审理范围，故对蒲廷伟、蔡红在二审中提出的新的诉讼请求，本院不予支持。关于蒲廷伟、蔡红在一审中的诉讼请求能否成立的问题，对此，本院认为，2013年11月19日，仁恒置业公司与仁恒物业公司签订了《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同解除协议》，约定双方一致同意解除2012年9月签订的物业服务合同。之后，仁恒置业公司对仁恒滨河湾1期前期物业服务进行招标，仁恒物业公司中标，并在成都市锦江区房产管理局进行备案登记。2014年2月3日，仁恒置业公司与仁恒物业公司签订了新的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，该合同对物业费的收取即采用了各方所称的“酬金制”标准。民事活动应当遵循自愿原则，民事主体有缔约自由，亦有解约自由，该“酬金制”物业服务合同是仁恒置业公司、仁恒物业公司真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当属合法有效，且双方亦自愿履行该合同，故该合同对双方具有约束力。蒲廷伟、蔡红上诉要求仁恒置业公司、仁恒物业公司履行其于2013年6月28日签收的仁恒物业公司、仁恒置业公司签订的关于“包干制”《前期物业服务合同》，对此，本院认为，仁恒物业公司、仁恒置业公司已经解除了双方关于“包干制”的物业服务合同，自愿履行的系双方于2014年2月3日重新签订的“酬金制”的《仁恒滨河湾1期前期物业服务合同》，在缔约双方均不愿意履行蒲廷伟、蔡红于2013年6月28日签收的“包干制”的物业服务合同的情况下，蒲廷伟、蔡红的主张违背了当事人自愿的原则，其上诉理由于法无据，本院不予支持。在仁恒物业公司、仁恒置业公司自愿履行“酬金制”的物业服务合同的情况下，一审法院引用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，认为“酬金制”的合同对业主蒲廷伟、蔡红具有法律效力并无不当，蒲廷伟、蔡红关于一审法院适用法律不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人蒲廷伟、蔡红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人蒲廷伟、蔡红负担。本判决为终审判决。审判长  李婧杰审判员  吴 爽审判员  姚 兰二〇一七年三月八日书记员  朱 希