四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终528号
上诉人（原审原告）卢苏萍，女，1958年6月3日出生，汉族。
委托代理人王建松，四川律治律师事务所律师。
委托代理人税飞，四川律治律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川青龙工业经济开发有限公司。
法定代表人王康明，董事长。
委托代理人黄拥军，四川宗正律师事务所律师。
上诉人卢苏萍为与被上诉人四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称四川青龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2016）川1403民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。上诉人卢苏萍的委托代理人王建松，被上诉人四川青龙公司的委托代理人黄拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月10日，卢苏萍与四川青龙公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：D-15-009-07-0017，该合同约定：卢苏萍购买由四川青龙公司开发销售位于彭山县青龙经济开发区四方街15区101号商铺，建筑面积60.04平方米，总价168184.00元。2010年1月30日，卢苏萍与四川青龙公司又签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：D2-12-010-01-0013，该合同约定：卢苏萍购买由四川青龙公司开发销售位于彭山县青龙经济开发区天下粮仓.国际粮油市场D2区12-7号商铺，建筑面积55.13平方米，总价191240.00元。上述两份商品房买卖合同中：（四）商铺交付使用日期为四川青龙公司须于2009年12月30日、2011年5月30日前将竣工验收合格的商品房交付卢苏萍……；（五）商铺产权证办理为卢苏萍付清购房款，商铺交付卢苏萍使用后，由四川青龙公司受卢苏萍委托在360日内按管理部门的规定办理商铺产权证书，相关手续费按当地房管部门和国土部门的相关规定缴纳，如因甲方过失不能在规定期限内办理商铺产权证书，合同继续履行，四川青龙公司按卢苏萍已付房款金额、天数，每日万分之三向卢苏萍支付违约金；（八）本合同连同附件共四页，一式三份，甲方执一份，乙方执一份，当地房管部门留存一份，均具有同等法律效力，本合同从甲乙双方签字盖章之日起生效。两份合同的签名处均有卢苏萍的签名及捺印，四川青龙公司及法定代表人王康明加盖的印章。签订合同之日，卢苏萍向四川青龙公司分别支付了购房款168184.00元和191240.00元；四川青龙公司向卢苏萍出具了四川青龙工业经济开发有限公司专用收据两张，且加盖了四川青龙工业经济开发有限公司财务专用章。卢苏萍付完购房款后，四川青龙公司向卢苏萍交付了所购商铺。2014年10月17日，双方签订了网签备案《商品房买卖合同》两份，合同签约备案号：33213和33217。2014年10月20日，四川青龙公司按商铺的实际产权面积向卢苏萍出具了“销售不动产统一发票”两张。之后，卢苏萍向彭山县地方税务局缴纳了相应的购房税款。2014年12月22日、2015年5月12日，卢苏萍所购商铺在眉山市彭山区（原彭山县）房产管理局办理了房屋产权证书；2015年7月29日，卢苏萍所购商铺在眉山市国土资源局彭山区分局办理了国有土地使用权证书。卢苏萍现已领取了所购商铺的房屋产权证书。
原审另查明，2006年4月26日，四川青龙公司与彭山县国土资源局签订《建设用地协议书》一份，协议约定彭山县国土资源局以挂牌方式出让247亩国有土地使用权给四川青龙公司修建“天下粮仓物流区”，土地用途为商业，使用年限40年。2006年9月26日，天下粮仓物流区取得了建设用地规划许可证。2006年11月8日，彭山县国土资源局出具证明一份，证明天下粮仓物流区的用地手续正在办理过程中。2011年6月23日，四川青龙公司向四川彭山经济开发区管委会提出关于请求办理天下粮仓C、D区国有土地使用证的请示一份。2013年6月19日，四川青龙公司向四川彭山经济开发区管委会发出关于办理天下粮仓C、D区国有土地使用证的紧急报告一份。2013年6月26日，四川青龙公司向彭山县国土资源局提出关于办理天下粮仓C、D区国有土地使用证的请示一份。2014年3月3日，四川青龙公司向四川彭山经济开发区管委会提出关于办理青龙物流园天下粮仓C、D区国有土地使用证的请示一份。
原审再查明，2009年7月10日，卢苏萍与成都南辉实业股份有限公司签订《天下粮仓.四方街商铺经营权转让合同》一份，合同编号：D-15-009-07-0017，约定卢苏萍将所购商铺的经营权转让给该公司，从2009年10月1日起至2014年9月30日止，期限为五年；2010年1月30日，卢苏萍与彭山天下粮仓经营管理有限公司签订《天下粮仓.国际粮油市场经营权转让合同》一份，合同编号：D2-12-010-01-0013，约定卢苏萍将所购商铺的经营权转让给此公司，从2010年4月1日起至2015年3月30日止，期限为五年；成都南辉实业股份有限公司和彭山天下粮仓经营管理有限公司已向卢苏萍支付了截止2015年12月31日的商铺经营权转让费。
原审法院经审理后认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建设或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护；合同当事人均应按照合同约定诚实信用履行义务。本案中，卢苏萍与四川青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。合同签订后，卢苏萍依约定向四川青龙公司支付全部购房款，四川青龙公司也向卢苏萍交付了所购商铺。双方在商品房买卖合同中明确约定：卢苏萍在付清购房款及商铺交付使用后，由四川青龙公司受其委托在360日内按管理部门的规定办理商铺产权证书；且该商品房买卖合同从双方签字盖章之日起生效，双方应当按照合同的约定履行义务。办理房屋所有权登记，交付产权证书是履行商品房买卖合同的重要内容之一，四川青龙公司在2006年至2014年期间，通过多种形式，一直在积极的为办理所售商铺产权证所努力，直至2015年5月12日卢苏萍所购商铺获得产权证书，使其不能办理房屋所有权登记的情形消失，对此四川青龙公司尽到了积极勤勉的合同义务；且卢苏萍与成都南辉实业股份有限公司通过签订商铺经营权转让合同的形式已获取收益。双方在合同中所约定的违约金性质是基于双方合同行为而产生的普通债权，普通债权应当适用两年诉讼时效的法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于四川青龙公司在2011年12月30日前没有为卢苏萍办理房屋权属证书时，卢苏萍已明知其权利受到侵害，其就应当及时向四川青龙公司主张权利，即应当从四川青龙公司违约之日起的两年时间内向其追究违约责任。原审庭审中，卢苏萍未提出确凿的证据证明诉讼时效有中止、中断的法定情形，也未提出确凿的证据证明其损失的实际发生。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，因卢苏萍提出的诉讼请求已超过两年诉讼时效期间和未能提供确凿的证据证明其主张应当承担举证不能的法律后果，故对卢苏萍主张的违约金和逾期付款利息，依法不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回卢苏萍的诉讼请求。案件诉讼费930元，由卢苏萍负担。
卢苏萍上诉称，1.四川青龙公司逾期办证的行为给上诉人造成了实际损失，应当按照违约金条款支付违约金。2.原判认定四川青龙公司已尽到了积极勤勉的合同义务与客观事实不符；3.四川青龙公司存在持续性违约行为，诉讼时效应从违约行为终止之日起算；即便四川青龙公司不构成持续性违约，双方约定的违约金属于分期履行的债务，诉讼时效也应从最后一期履行期限届满之日起算；4.上诉人多次向有关部门反映四川青龙公司逾期办证的情况，构成诉讼时效的中断。综上请求二审法院撤销原判，依法改判。
四川青龙公司辩称，1.本案虽存在逾期办证的客观事实，但原因系彭山经济开发区管委会政策调整所致，被上诉人一直积极向有关部门反映办证的相关事宜，积极配合有关部门履行办证义务。被上诉人对此没有过失，依照双方约定，不构成违约；2.上诉人对于本案的起诉已经超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本案二审查明事实，与原审法院查明的基本事实一致，本院予以确认。
二审另查明，双方在二审庭审中一致认可，四川青龙公司按照合同约定已于2009年12月30日将案涉房屋进行了交付。卢苏萍在本案中主张，四川青龙公司应于2010年12月30日前履行办证手续，否则应从2010年12月31日起，按已付购房款万分之三的标准计算违约金至实际办证之日。
本院认为，结合双方在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.基于逾期办证的客观事实，四川青龙公司是否应当向卢苏萍支付违约金；2.在前一争议焦点的基础上，卢苏萍的起诉是否已过诉讼时效。
根据查明的案件事实，双方在《商品房买卖合同》中明确约定：“如因甲方过失不能在规定期限内办理商铺产权证书，合同继续履行，四川青龙公司按卢苏萍已付房款金额、天数，每日万分之三向卢苏萍支付违约金“，即有关逾期办证违约金条款适用的前提系因四川青龙公司的过失而导致规定期限内不能办理产权证书。而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任……”。现四川青龙公司辩称，由于逾期办证的有关事由不能归结于公司自身因素，在公司能够举证证明其主观上并无过失的情况下，根据双方的特别约定，四川青龙公司不应当承担违约责任。对此，本院认为，在商品房购销关系当中，一方当事人因违约而产生的责任属于合同责任的认定范畴，合同责任的归责认定标准通常情况下适用严格责任原则，不以一方是否存在过错为基础前提。但是，对于法律除外规定的情形应单独予以适用。本案中，双方依照前述法律规定，将违约事实的发生与违约方主观上存在过失，二者之间具有因果关系单独作为违约方支付违约金的判断标准。对此，结合四川青龙公司在原审提交的多份证据材料，四川青龙公司在2006年至2014年期间，多次就办理案涉房屋产权证及土地证的相关事宜向彭山区（原彭山县）政府及有关部门进行反映，积极履行其作为房产开发商应尽的合同义务。现没有证据表明，本案违约事实的发生，系四川青龙公司消极、怠于履行其办证义务，在客观上阻碍了办证条件的成就或故意拖延办证时间，导致卢苏萍未在合同约定的办证期限内领取相应的房屋权属证书。并且卢苏萍亦未举证证明四川青龙公司就其办证时间的迟延履行，在主观上具有故意或过失。在此情况下，卢苏萍以四川青龙公司存在逾期办证的事实，主张逾期办证违约金的理由不符合法律规定及双方合同约定，本院不予支持。
至于双方对卢苏萍的起诉是否已过诉讼时效产生的争议，因卢苏萍主张违约金所产生的债权请求权缺乏事实依据，其在本案中诉请的违约金数额是否超过诉讼时效已丧失认定的前提基础，对此本院就其该上诉理由不予支持。
综上，卢苏萍的上诉理由不能成立，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1848元，由上诉人卢苏萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 部
审 判 员 余 鹏
代理审判员 张澌岷
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 杨 可