安徽省宣城市宣州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宣民一初字第01088号
原告：黄书盛。
原告：张忠林。
被告：胡仲奇。
委托代理人：孙卫东，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。
第三人：何百林。
委托代理人：汤亚平，安徽南宣律师事务所律师。
原告黄书盛、张忠林诉被告胡仲奇返还原物、赔偿损失纠纷一案，本院于2011年3月18日受理后，于2011年10月18日作出（2011）宣民一初字第01031号民事判决，被告胡仲奇不服，提起上诉。宣城市中级人民法院于2012年11月13日作出（2012）宣中民一终字第00056号民事裁定：一、撤销宣城市宣州区人民法院（2011）宣民一初字第01031号民事判决；二、发回宣城市宣州区人民法院重审。经被告胡仲奇申请，本院追加何百林作为第三人参与诉讼。于2013年8月8日作出（2013）宣民一初字第00320号民事判决，胡仲奇仍不服，提起上诉，宣城市中级人民法院认为原审法院审判组织的组成不合法，系属严重违反法定程序，于2014年2月17日作出（2013）宣中民一终字第00673号民事裁定：一、撤销宣城市宣州区人民法院（2013）宣民一初字第00320号民事判决；二、发回宣城市宣州区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2014年5月8日公开开庭进行了审理。原告黄书盛、张忠林，被告胡仲奇及其委托代理人孙卫东、秦煜到庭参加诉讼，第三人何百林经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告黄书盛、张忠林诉称：黄书盛与何百林于2009年10月28日签订《房屋买卖合同》，约定黄书盛以人民币272万元购买何百林所有的坐落于宣城市区某某小区一幢三层房产，同时约定何百林应于2010年1月31日前将该房产全部交付于黄书盛，张忠林系该房地产共有权人。黄书盛与张忠林现已付清全部房款，但经两原告多次催告，胡仲奇应搬迁或者另行与两原告签订《房屋租赁合同》，但胡仲奇至今既不搬迁也不同意交纳房租续签《房屋租赁合同》，一直占用诉争房屋一楼三间门面房至今，已损害两原告的合法权益。现要求：1、排除妨碍，胡仲奇立即腾空占用两原告所有的位于宣城市市区某某路＊号一楼三间门面房并交还两原告；2、胡仲奇赔偿两原告非法占用期间的房屋租金约15万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
两原告为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：
1、黄书盛、张忠林的身份证复印件各一份，证明原告的主体资格；
2、《房屋买卖合同》、权证字号为房地权宣城字第＊＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》及权证字号为房地权宣城共字第＊＊＊＊＊＊＊＊号《房地产共有权证》复印件各一份，证明买卖双方对诉争房屋的约定及何百林逾期交房的违约行为，张忠林与黄书盛系诉争房屋的共同合法所有人；
3、宣城市价格认证中心《关于宣城市某某小区某某路＊号三间三层混合结构商住楼租金的价格鉴定结论》一份，证明两原告的租金损失计算至2011年3月17日，计算方法为409天×1.1元／㎡×368.75㎡÷2＝82950.3元；
4、录音资料证据一份，证明原告多次找胡仲奇就交房问题进行商谈。
胡仲奇辩称：其与诉争房屋原产权人何百林于2006年12月6日签订了租赁期限至2010年7月16日的《租房协议》，后于2009年10月12日又签订了租赁期限至2017年7月17日的《租房合同》，且已交纳208000元的租金，故其权利应当适用“买卖不破租赁”原则的约束，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。
胡仲奇为支持自己的辩解，向本院提交以下证据：
1、2006年12月6日原诉争房屋产权人何百林与胡某某签订的《租房协议》一份，证明诉争房屋出租给胡仲奇的父亲胡某某使用，租赁期限届满日为2010年7月16日；
2、收条一张，证明诉争房屋原产权人何百林已收取承租人胡某某截止2010年7月16日租金36000元的事实；
3、2009年10月12日诉争房屋原产权人何百林与胡仲奇签订《租房合同》一份，证明诉争房屋原产权人何百林将诉争房屋出租给胡仲奇使用，租赁期限届满日为2017年7月16日；
4、收条一份，证明原房屋产权人何百林已预收承租人胡仲奇诉争房屋截止2014年7月16日租金208000元的事实；
5、诉争房屋原产权人何百林持有的《房地产权证》复印件一份，证明何百林系诉争房屋原产权人；
6、身份证、医师证复印件各一份，证明胡仲奇的身份情况及租赁房屋行医的事实；
7、医疗机构执业许可证一份，证明胡仲奇具有从医主体资格；
8、协调函一份，证明何百林于2010年12月22日书面致函胡仲奇，告知其诉争房屋已出让，请胡仲奇做好搬迁工作及收取租金等相关事宜。
重审中，被告向本院提交了一份证明材料，证明胡仲奇开办的卫生服务站解决老百姓的健康问题，深得大家拥护。
第三人何百林重审时未到庭，其提交的书面答辩状辩称：第三人将诉争房屋出租给胡仲奇的情况属实，但其在房屋买卖时已将诉争房屋出租的事实告知了原告黄书盛，即黄书盛在购买房屋时明知存在租赁关系，第三人已经履行了买卖合同中出卖方的义务。
何百林为支持自己的辩解，向本院提交以下证据：
《房屋买卖合同》一份，证明何百林与黄书盛之间有买卖合同关系，与张忠林之间没有买卖合同关系；另买卖合同第四条的约定内容证明黄书盛在买房时知道诉争房屋已出租的事实。
经庭审质证，胡仲奇对两原告提交的证据发表质证意见如下：证据1无异议。对证据2《房屋买卖合同》的真实性持有异议，对房产证的真实性、合法性不持异议，但认为与胡仲奇不具有关联性。对证据3无异议，但认为与被告不具有关联性，其已交付房租给产权人。对证据4的真实性无异议，但认为被告租房在前，两原告房屋买卖在后。
第三人何百林原审中对两原告所举证据发表质证意见如下：证据1、3无异议。对证据2的“三性”不持异议，不同意两原告的证明目的。证据4，第三人何百林对此不清楚。重审时，第三人未到庭发表质证意见。
两原告对胡仲奇提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性无异议，该合同已履行完毕，且合同主体是胡某某，而不是胡仲奇，与本案没有关联性。对证据3、4的真实性无异议，但合同对两原告不具有约束力，因为该合同在2009年10月12日签订时胡仲奇占用诉争房屋经营是基于与原租赁人亲属关系的占有，而不是合法占有；且约定租赁期限开始的时间，原产权人已不具有处分权，故该合同对两原告不具有约束力。对证据5，两原告认为房产证上载明的权利已转移给两原告，故不具备证据的“三性”。对证据6、7的真实性、合法性无异议，除胡仲奇身份证明外，其他证据与本案无关联性。对证据8的真实性无异议，认为该书证内容是关于原产权人何百林与胡仲奇就诉争房屋协调搬迁事宜，与本案无关。
第三人何百林原审中对胡仲奇所举证据均不持异议，重审时，未到庭发表质证意见。
胡仲奇对何百林在原审中所举证据不持异议。
两原告对被告在重审中提交的证据认为与本案不具有关联性。
结合庭审质证，经审查认为：两原告提交的证据1、2、3、4，胡仲奇提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8及第三人何百林提交的证据，可相互印证，且与本案具有关联性，本院均予以认定；被告在重审中提交的证据与本案不具有关联性，不予认可。
根据上述认定的证据，并结合当事人陈述，本院查明事实如下：坐落于宣城市宣州区某某路＊号房产一套【该房屋权证字号为房地权宣城字第＊＊＊＊＊＊＊号、建筑面积505.85㎡、土地证号为宣国用（1990）西西字第＊＊＊号、占地234.**㎡】原系何百林所有。2006年12月6日，何百林与胡某某（系胡仲奇父亲）签订《租房协议》，约定将诉争房屋一楼门面房出租给胡某某使用，租期至2010年7月16日届满；胡某某成立宣州区某某街道某某社区卫生服务站，胡仲奇在该站提供医疗服务，2009年2月24日，胡仲奇成为该服务站法定代表人。2009年10月12日，何百林与胡仲奇签订了《租房合同》，约定租赁房屋为诉争房屋上下三层，租赁时间自2010年7月17日至2017年7月16日止（年限为7年），同年10月13日，胡仲奇向何百林交纳租赁费208000元。
2009年10月26日，何百林（出卖方即甲方）与黄书盛（购买方即乙方）签订房屋买卖合同一份，约定黄书盛购买何百林所有的诉争房产，交易价格为272万元，双方约定何百林方于2010年元月31日前将该房产全部交付给黄书盛使用，黄书盛付清所有房款后的房产租金收益由何百林、黄书盛双方协商。《房屋买卖合同》签订后，黄书盛因资金周转困难，于是找张忠林共同购买上述房屋，张忠林同意后，即与黄书盛共同出资付清了何百林房款。2009年11月20日，黄书盛与何百林诉争房屋产权过户手续，取得了权证字号为房地权宣城字第＊＊＊＊＊＊＊号《房地产权证》。同日，黄书盛与张忠林办理了权证字号为房地权宣城共字第＊＊＊＊＊＊＊＊号《房地产共有权证》，该证载明坐落于宣城市市区某某小区商住楼私有房产共有权人为张忠林。2010年1月31日，《房屋买卖合同》约定的交付时间届满，何百林未能按期交房。2011年3月18日，两原告诉至本院要求胡仲奇排除妨碍，立即腾让占用两原告的一楼门面房三间并交还两原告，赔偿占用两原告房屋租金损失150000元（以实际评估金额为准），同时承担本案诉讼费用。
另查，目前两原告所有的诉争房屋一层三间门面房仍由胡仲奇在经营宣州区某某街道某某社区卫生服务站，两原告已收回诉争房屋二、三两层。
本院认为：本案争议焦点是胡仲奇与原产权人何百林于2009年10月12日签订的《租赁合同》能否适用《合同法》关于租赁合同中“买卖不破租赁”的基本制度？综合原、被告所举证据及本院查明的事实，就坐落于宣城市宣州区某某路＊号房产的《租房协议》，原产权人何百林与胡某某于2006年12月6日约订的租赁期限为自2006年12月16日起至2010年7月16日，该合同履行期间的租赁标的物的合法占有人系胡某某，而不是本案被告胡仲奇，胡仲奇占有使用诉争租赁物并非基于租赁合同关系，该租赁合同已于2010年7月16日履行完毕。2009年10月12日，胡仲奇与原产权人何百林签订《租房合同》，约定租赁标的为诉争房屋上下三层各三间，该租赁合同与上述《租赁协议》相比，合同主体及租赁标的范围、租赁合同价格等双方已重新约定，系一份新的租赁合同。该合同履行时间是自2010年7月17日起计算，而原产权人何百林在2009年10月26日已将诉争房屋卖与黄书盛，并于同年11月20日协助黄书盛办理了产权过户手续，自即日起两原告已取得诉争房屋的合法权利，两原告与原产权人何百林签订诉争房屋买卖合同及办理诉争房屋过户手续的行为均不是发生在该《租赁协议》租赁期间内，何百林与胡仲奇签订的《租赁合同》对两原告没有约束力，该《租赁合同》不能履行的法律后果不能由诉争房屋所有人即两原告承担。胡仲奇以“所有权变动不破租赁”对抗诉争房屋买受人对诉争房屋的处分权利，该辩解意见，不予支持。两原告系诉争房屋所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，胡仲奇占有诉争房屋无事实和法律依据，两原告主张胡仲奇立即腾让诉争房屋一楼门面房的诉讼请求，予以支持。第三人辩称原告黄书盛在买房时已明知诉争房屋已出租给他人，无证据证明，不予采信。另两原告主张给付诉争房屋一楼门面房的租金损失，应自2010年7月17日起至两原告要求计算截止日2011年7月17日，共计12个月，参照宣城市价格认证中心作出的租金价格意见计算，具体计算方法：一层三间门面房租金损失365天×1.1元／㎡×368.75㎡÷2＝74026.56元。两原告诉请2010年7月16日前的租金已由何百林收取，可向何百林主张权利。两原告要求胡仲奇自2010年2月1日起给付诉争房屋租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告胡仲奇于本判决生效之日起三十日内腾让位于宣城市区某某小区某某路＊号商住楼的一楼门面房三间，并返还给原告黄书盛、张忠林；
二、被告胡仲奇于本判决生效之日起三十日内给付原告黄书盛、张忠林自2010年7月17日至2011年7月17日期间诉争房屋一楼门面房租金损失74026.56元；
三、驳回原告黄书盛、张忠林的其他诉讼请求。
本案受理费15150元，原告黄书盛、张忠林负担1000元，被告胡仲奇负担14150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审判长 沈 兵
审判员 梁华贵
审判员 骆玉生
二〇一四年七月四日
书记员 陈志玲
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。