北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5948号
上诉人（原审被告）：北京盛远世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-40。
法定代表人：叶全平，董事长。
委托诉讼代理人：杜民，男，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱燕秋，女，1989年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。
上诉人北京盛远世纪房地产开发有限公司（以下简称盛远世纪公司）因与被上诉人朱燕秋商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2017)京0118民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人盛远世纪公司的委托诉讼代理人杜民、唐容，被上诉人朱燕秋的委托诉讼代理人郑泽众到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
盛远世纪公司上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，并驳回朱燕秋该两项诉讼请求；一审案件受理费及上诉费用由朱燕秋承担。事实和理由：一、一审法院认为盛远世纪公司与朱燕秋签订的合同中关于逾期办理商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证书违约金的约定属“约定不明”，缺乏事实和法律依据。约定不明通常是指合同条款的文字用语表达混乱、不完整、不周全、模糊或界限不清等，导致意思表示的指向不清晰，不能得出明确、确定的结论，可能是没有结论或者有多种结论。本案中，合同中关于逾期办理商品房所在楼栋权属证明及房屋所有权证书违约金的约定为“对客户造成的直接损失”，该约定清楚，一审法院认定约定不明是错误的。二、朱燕秋并不存在任何直接损失。直接损失一般是由于侵权行为直接作用于受害人的财产权的客体所造成的财产损失，是指既得利益的丧失、现有财产的减少或者支出的增加。本案中，盛远世纪公司已于2013年11月17日向朱燕秋交付房屋，朱燕秋完全占有了房屋，并享有了房屋的所有权益，完全实现了合同目的，盛远世纪公司迟延办理权属转移登记的行为并未给朱燕秋造成任何实际损失。相反，在此期间，朱燕秋的房屋价值已经翻番，朱燕秋获得了巨大收益。三、法律和司法解释方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，尽管盛远世纪公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但朱燕秋并未因此遭受任何损失，现有证据也未能证明盛远世纪公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对朱燕秋造成实际损失。另外，盛远世纪公司未能办理竣工验收手续原因在于北京白檀热力有限公司，不是盛远世纪公司的原因，盛远世纪公司找过北京市密云区的相关部门进行协调，但至今未果。
朱燕秋辩称，同意一审法院判决，不同意盛远世纪公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回盛远世纪公司的全部上诉请求，并维持原判。
朱燕秋向一审法院起诉请求：1.判令盛远世纪公司支付朱燕秋逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金64775.66元（自2014年12月31日至2015年11月11日，按年利率6%计算）；2.判令盛远世纪公司支付朱燕秋逾期办理房屋所有权证书的违约金86397.54元（自2015年11月12日暂计算至2017年1月17日，按年利率6%计算）；3.判令盛远世纪公司支付朱燕秋逾期交房的违约金2961.17元（自2013年10月29日至2013年11月22日，每逾期一日按房款金额万分之一计算）；4.本案受理费由盛远世纪公司承担。
一审法院认定事实：本案在一审审理过程中，朱燕秋向该院提交契税、公共维修基金及产权代办费收据复印件各一份，拟证明其所述的实际入住时间。盛远世纪公司向该院提交北桃园物业业主入户验收单及业主资料登记表复印件各一份，拟证明朱燕秋的实际入住时间为2013年11月17日。盛远世纪公司提交的验收单上对房屋窗户、地板及其他不合格地方均予以登记，时间为2013年11月17日，验收单空白处手写“已办入住”四字；资料登记表上对朱燕秋的姓名、手机号码、身份证号码及入住日期分别进行登记，入住时间登记为2013年11月17日。该院认为房屋验收和房屋交付为两个概念，盛远世纪公司以验收单及资料登记表为据主张朱燕秋的入住时间为2013年11月17日，无依据，且验收单上“业主签字”处并无朱燕秋的签字，该院亦无法对验收单空白处“已办入住”四字与表格内文字的书写时间及顺序作出判断，故该院以朱燕秋提交的证据为依据确定其实际入住时间。此外，盛远世纪公司表示其公司与朱燕秋签订合同的时间应为2013年7月8日，朱燕秋一审当庭表示以盛远世纪公司所述为准。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。朱燕秋与盛远世纪公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照此合同履行各自义务。故盛远世纪公司应当依照约定于2013年10月28日前交付房屋，现盛远世纪公司于2013年11月22日向朱燕秋交付房屋，违反了合同约定，故朱燕秋要求盛远世纪公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。关于违约金的计算方式，亦应当按照合同约定的已付房款的日万分之一计算，但盛远世纪公司已于2013年11月22日交付房屋，故朱燕秋的违约金应计算至实际交付房屋的前一日；盛远世纪公司未能在双方约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明并协助朱燕秋办理房屋所有权证书，盛远世纪公司应承担逾期办证的违约责任,故朱燕秋要求盛远世纪公司支付逾期办理商品房所在楼栋的权属证明及房屋所有权证书违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院予以支持。关于违约金的计算方式，合同约定为“对客户造成的直接损失”，属约定不明，朱燕秋主张以购房款为基数，按年利率6%计算，符合法律规定，该院予以采纳。关于违约金的数额，该院按前述违约金计算方式乘以实际违约天数并结合朱燕秋的诉求确定。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、盛远世纪公司于判决生效之日起7日内，支付朱燕秋逾期交房违约金2961.17元；二、盛远世纪公司于判决生效之日起7日内，支付朱燕秋逾期办理商品房所在楼栋权属证明的违约金63888.32元；三、盛远世纪公司于判决生效之日起7日内，支付朱燕秋逾期办理房屋所有权证书的违约金86397.54元；四、驳回朱燕秋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，盛远世纪公司提交了包括桃园一号项目部供暖接口协议、北京市地方税务局通用机打发票联、支票存根单据在内的一组证据，用以证明迟延办理楼栋权属证明及房屋所有权证书不是盛远世纪公司的原因，而系北京白檀热力有限公司的原因导致无法竣工验收。朱燕秋认可证据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
关于盛远世纪公司二审提交的证据，因朱燕秋认可证据的真实性，故本院对于证据的真实性予以确认，对于证据的证明效力将在本院认为部分一并论述。
经询，盛远世纪公司明确表示对于一审法院认定的交房时间以及一审判决第一项内容不持异议。
本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，朱燕秋与盛远世纪公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当遵照履行。
因盛远世纪公司对于一审法院关于交房时间以及由其支付朱燕秋逾期交房违约金2961.17元的认定不持异议，故本院对于一审法院的上述认定予以确认。
根据当事人的诉辩主张，本案的焦点问题为盛远世纪公司是否应当向朱燕秋支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明以及房屋所有权证书的违约金。对此本院认为，盛远世纪公司未能在双方约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明并协助朱燕秋办理房屋所有权证书，其行为违反了合同约定，同时必然限制了朱燕秋对房屋所有权部分权能的行使，故朱燕秋要求其支付违约金，理由正当，应予支持。关于违约金的计算方式，合同约定为“对客户造成的直接损失”，属于约定不明，数额难以确定，故朱燕秋主张以购房款为基数，按年利率6%计算违约金，符合法律规定，一审法院予以采纳，并无不当，本院予以确认。盛远世纪公司关于系案外人原因导致楼栋权属证明及房屋所有权证书逾期办理的主张以及其提交的相关证据，不能作为其不承担违约责任的合理事由及依据；其关于逾期办证的行为没有给朱燕秋造成实际损失，故其不应支付违约金的主张，亦缺乏事实和法律依据；因此，本院对其上述主张均不予支持。一审法院结合案件事实以及朱燕秋的具体诉求，认定盛远世纪公司应支付朱燕秋逾期办理楼栋权属证明的违约金63888.32元以及逾期办理房屋所有权证书的违约金86397.54元，并无不当，本院均予以维持。
综上所述，盛远世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3306元，由北京盛远世纪房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 王天水
代理审判员 史智军
二〇一七年六月一日
法官 助理 朱宏哲
书 记 员 刘怡然