辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阜民一终字第00355号
上诉人（原审原告）：成海林。
上诉人（原审原告）：崔景梅。
二上诉人委托代理人：张静，辽宁法随律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：成海军。
委托代理人：陈玉文，辽宁阜诚律师事务所律师。
上诉人成海林、崔景梅诉被上诉人成海军房屋买卖合同纠纷一案，阜新蒙古族自治县人民法院于2014年5月29日作出（2013）阜县民二初字第446号判决。成海林、崔景梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人成海林、崔景梅及二上诉人委托代理人张静、被上诉人成海军及委托代理人陈玉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告成海林、崔景梅一审诉称：二原告系夫妻关系，原告成海林与被告成海军系兄弟关系。2008年原告成海林与弟弟成海军、成海明、姐姐成海云共达成如下协议：老人由二原告抚养，财产全部归二原告所有；老人的债务由二原告清偿；二原告房屋三间作价22000.00元，转让给其弟弟成海军，有表叔韩笑、李贵在场作证。2008年1月16日二原告一家四口人搬进老人的房子，同时将自己的三间房让与被告。在此期间二原告清偿了老人的所有债务，又花了近3万元人民币装修和改造了老人的房子和院落。2010年10月二原告的母亲房桂芹突然搬到被告成海军家，且搬走所有东西。2011年5月又通知原告搬出老人的房屋，老人的财产也不归原告了，当二原告主张履行协议时，母亲和被告以房屋还没过户为由，不履行协议。二原告与被告之间的房屋买卖协议是以养老协议为前提的，养老协议不能履行，原告当然有权利和被告解除房屋买卖协议，并且此房屋也没有办理过户手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，应认定“未经登记不发生效力”，且因被告已有一套住房，违反了农村村民一户只能有一处宅基地的管理规定，土地部门无法变更产权登记。故请求解除原、被告之间的房屋买卖协议，被告搬出现住房，把现住房返还给原告，并由被告承担本案的诉讼费。
原审被告成海军一审辩称：原告的诉讼请求及理由不成立。原、被告之间的房屋买卖协议并没有附条件；被告原有的宅基地已被征用，被告现在只有一处在原告手里买的宅基地，没有过户是因为手续在原告处，原告不配合；原、被告之间的房屋买卖协议是真实、自愿的，被告是善意取得；被告已在该房居住多年并对该房投入大笔资金修缮。二原告要求解除买卖协议的理由是未能取得老人的房屋，所以是不正当的理由；房屋未过户但亦未影响买卖协议的效力，请人民法院驳回二原告的诉讼请求。
一审法院经审理查明：二原告系夫妻关系，原告成海林与被告成海军系兄弟关系。1998年11月10日，原告二人依据农建字（98）第19号农村居民建房占地批复证获得宅基地一块，四至为东至成海军（宅基地），西至耕地，南至大道，北至堤埂，准建房屋三间，后二原告在该宅基地上修建平房三间，修建房屋后并未办理房屋产权登记及获得房产证。2007年12月28日，因二原告与母亲房桂芹一同居住，原告成海林与被告成海军经村委会同意达成房屋买卖契约书，将自建房三间卖给成海军，房价款为22000.00元。2008年1月20日被告向原告成海林、崔景梅交付价款22000元。因原告未能提供房屋的产权手续，故该房屋一直未进行过户登记，至二原告起诉时，被告成海军一家居住该房屋，并对房屋进行了修缮。
一审另查明，被告于1997年依建房占地批复取得宅基地一处，与原告的宅基地相邻，在原告宅基地的东侧，被告在该宅基地的院落中建厢房三间，一直未建主房。2011年，由于东梁温泉南路的建设需要，被告原有宅基地部分院落被征用，建房占地批复被收回。
一审法院认定上述的事实有原、被告的陈述、房屋买卖契约书、农村居民建房占地批复证、付款证明、东梁镇政府土地办公室关于东梁镇南荒村成海军建房批复证收回一事的说明等证据证明，并经一审庭审质证，一审法院予以认定。
对于二原告提出与被告之间的房屋买卖协议是以养老协议为前提的，原告提出书面证言两份，用以证明成海林父亲去世后，母亲房桂芹由二原告供养，所有财产由原告所有及债务由原告负担。经一审庭审质证，可以认定二原告及被告父亲去世后，原、被告对母亲供养及财产、债务确有约定，但该两份证据无法证明二原告供养母亲一事是原、被告之间签订房屋买卖协议所附之条件，故对原告该项主张一审法院不予采信。
一审法院认为，二原告经土地部门批复获得宅基地并在宅基地上建房三间，而且居住多年，应有明确的房屋所有权，虽未进行房屋产权登记，但依据《房屋登记办法》第八十二条一款之规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”可见村民利用宅基地建房后申请房屋登记并非强制性规定，也并未强制性规定农村房屋必须进行产权登记方可转让。故原告成海林、崔景梅对该房具有明确的产权并可以出卖该房屋。原告成海林与被告成海军签订房屋买卖协议，将房屋卖与被告，虽只有原告成海林在契约书上签字，但被告向原告成海林交付价款时崔景梅在场且被告自购买争议房屋起即在该房居住，故可认定原告崔景梅对原告成海林与被告之间的买卖协议知情且认可，原告成海林的签字应视为是原告成海林与崔景梅二人的共同意思，原、被告之间的合同成立。对原告提出的房屋买卖合同系附条件的主张，因与查明的事实不符，不予支持。原告提出被告已有宅基地，购买原告房屋违反了农村村民一户只能有一处宅基地的规定，其卖与被告的房屋无法过户，故应认定买卖协议无效。对于农村集体土地宅基地上的房屋在其集体成员内部转让，建设部《房屋登记办法》第八十七条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见农村房屋在一定条件下可转让，受让人需为房屋所在地农村集体经济组织成员或法律、法规规定的人。本案中被告符合受让人的条件，原告所称的合同无效的理由不成立，一审法院不予支持。
另依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第六十二条四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”应认定为农村房屋转让后，由于农村村民一户只能拥有一处宅基地，房屋原所有人不得再次申请并获得宅基地。同时，因被告原只有宅基地批复证而未依该批复建房，依据批复证要求，一年内未依批复证建房则将地收回。原被告买卖争议房屋时，被告的建房占地批复处于依法应收回的状态，故应认定被告无宅基地，其购买原告的房屋不违反“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。此外，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，是否变更所有权登记，不影响合同效力。故对原告该主张不予采纳，原、被告之间的房屋买卖协议有效。
另外，被告依房屋买卖协议向原告给付价款、取得房屋并居住多年，虽未进行转让登记，但因相关法律、法规对未进行产权初始登记的农村房屋买卖没有强制性规定，故应认定为被告对其购买的房屋具有所有权，原告要求其腾迁房屋的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。
二原告诉请解除合同，没有依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种合同解除事由，提出相应的解除合同事由及证据，故二原告要求解除原、被告之间的房屋买卖协议，并要求被告将房屋返还给原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条四款、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十二条之规定，一审判决：驳回原告成海林、崔景梅的诉讼请求。案件受理费100元由二原告负担。
上诉人成海林、崔景梅上诉请求及理由：请求二审法院撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。因为二上诉人之所以将自己的房屋转让给被上诉人，完全是以二上诉人赡养母亲并能获得母亲的房产为基础，双方房屋买卖协议是附条件的，有房屋买卖协议、证人证言等相关证据为证，但一审法院对此事实并未认定。另外，根据我国相关法律规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，成海军拥有两处宅基地，违反法律规定，该房屋不能办理过户手续，导致合同不能履行，请求解除合同。根据“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定上诉人将其唯一的住房卖给被上诉人后，就无法再申请宅基地，这不符合常理。
被上诉人成海军辩称：原审法院事实认定及判决结果均正确，请求维持原判。
本院经审理查明，一审法院认定的事实属实。
本院认为：合法有效的合同受法律保护。本案中，上诉人成海林、崔景梅和被上诉人成海军为农村同一经济组织成员，二上诉人于2007年12月28日在村民委员会的主持下与被上诉人成海军签定房屋买卖合同，将自己合法取得宅基地上的自建三间平房卖予被上诉人成海军。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，该合同成立并生效。
关于上诉人成海林、崔景梅诉称，该房屋买卖合同是以赡养母亲并能获得母亲房产为基础，是附条件合同的问题。经审查，从2007年12月28日双方在村委会主持下签定的房屋买卖合同内容中不能找出“附条件”的字眼，从合同的整体意思分析，也不能得出该合同为附条件合同的结论。从二上诉人提供的两份证言来看，只能反映出房桂芹由二上诉人赡养，所有财产归二上诉人所有，所有债务由二上诉人负担的情况。除此之外，二上诉人也未能提供其他证据证明该房屋买卖合同为附条件的合同。故一审法院对该事实的确认正确。上诉人成海林、崔景梅的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人成海林、崔景梅诉称根据我国相关法律，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的问题。被上诉人购买的是二上诉人的三间自建平房，依法律规定购房合同成立并生效，被上诉人已经履行了合同约定的金钱给付义务，并实际居住至今，根据我国的国情，法律并未强制规定农村住房买卖合同生效必须以登记为要件。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准的规定，是国家的强制性管理规定，并非强制性效力规定。其针对的是，明确农村村民能够依法申请宅基地的条件。“一户一宅”的实质含义是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。被上诉人成海军取得涉案的宅基地与该规定不冲突。另外，根据阜蒙县东梁镇政府2014年3月12日出具的说明可知，被上诉人成海军原有的建房批复证已因宅基地被依法征用被收回，现成海军实为拥有涉案的一处宅基地。据此，二上诉人的这一主张于法无据，本院亦不予支持。关于二上诉人诉称根据我国相关法律“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，其将房屋卖于被上诉人不符合常理之说，本院认为二上诉人均为完全行为能力人，对自己的行为都有正确的认知，也应承担相应的民事后果。一审法院根据查证的事实和有关法律规定，为维护市场交易秩序，遵守诚实信用原则做出的判决正确，本院应予维持。
综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人成海林、崔景梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王淑辉
审 判 员 李祥彬
代理审判员 苑明珠
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 吴 洁