甘肃省嘉峪关市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0271民初508号
原告陶菊兰。
委托代理人李双，甘肃衡轩律师事务所律师。
被告邱亿幸。
委托代理人殷建刚，甘肃河西律师事务所律师。
被告嘉峪关市第二中学。
法定代表人关福海，校长。
委托代理人王保杰，甘肃河西律师事务所律师。
被告朱军。
原告陶菊兰诉被告邱亿幸、嘉峪关市第二中学（以下简称市二中）、朱军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由代理审判员李有源独任审判，于2016年2月29日、3月29日公开开庭进行了审理。原告陶菊兰及其委托代理人李双、被告邱亿幸及其委托代理人殷建刚、被告市二中委托代理人王保杰到庭参加诉讼，被告朱军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告陶菊兰诉称：2015年6月，原告在被告市二中北侧15号（涉诉门点房）门口看到被告邱亿幸张贴的门点房转让通知，原告有意受让该门点房，双方协商后，原告应被告邱亿幸要求先支付了5000元押金，随后再支付剩余转让费22800元，被告邱亿幸保证在其与被告市二中合同2015年9月30日到期后，协助原告将租赁合同变更到原告名下。2015年6月23日，被告邱亿幸带原告到市二中后勤部，后勤部负责人朱军同意在市二中与被告邱亿幸的合同到期后，直接与原告签订新的租赁合同。当日，原告通过银行给被告邱亿幸转款20000元（款转入邱亿幸丈夫张滨的账户），又支付给被告邱亿幸现金2800元。被告邱亿幸收到转让款后将涉诉门点房交付原告。此后，原告装修了该门点房，办理了各项经营许可证，购进了美发工具及设备等共耗资14000余元。2015年9月16日，原告接到了市二中“关于学校出租房屋租赁合同期满不再续租的通知”，2015年11月20日，学校再次下发通知要求原告于2016年4月30日前腾空并交回房屋，原告找被告邱亿幸要求返还转让费时遭到拒绝。据此，原告请求法院依法判决：一、解除原告与被告邱亿幸之间的转让合同；二、被告邱亿幸返还原告转让费27800元；三、三被告连带赔偿原告各项经济损失16608元。
被告邱亿幸辩称：首先，转让属实，被告邱亿幸经市二中同意，在收到原告27800元转让费后就将涉诉门点房交付原告使用，被告已经履行完转让义务，原告对剩余租期于2015年9月30日届满是明知的，至于合同期满后市二中与原告是否继续签订房屋租赁合同不是被告邱亿幸可以决定的，被告邱亿幸没有保证原告与市二中续签房屋租赁合同。其次，涉诉门点房之前是原告经营的，被告邱亿幸是2012年4、5月份左右，向原告支付22500元转让费后从原告处转让来的，本案中被告向原告收取转让费27800元是对被告邱亿幸房屋装饰装修部分的补偿。请求驳回原告的诉讼请求。
被告市二中辩称：首先，对原告称被告邱亿幸向其保证与被告市二中合同到期后让被告市二中与原告签订合同持有异议，涉诉门点房属被告市二中所有，被告邱亿幸无法保证被告市二中与原告订立合同。其次，原告称被告朱军同意被告邱亿幸与被告市二中的房屋租赁合同到期后与原告签订合同与事实不符，因转让门点房须经学校同意，故被告朱军签字的目的是同意被告邱亿幸将涉诉门点房转让给原告，而不是合同到期后和原告签订房屋租赁合同。第三，原告自2015年6月开始从被告邱亿幸手中转租商铺，被告市二中对此知情并表示同意转租，还表示待被告邱亿幸所签的合同于2015年9月30日到期后，再与原告签订合同，但原告在接受房屋后未向被告市二中缴纳房屋租金，其不履行合同主要义务的行为使房屋所有权人市二中的合同目的无法实现，此行为已构成根本违约，故市二中不应承担原告的损失，并有权随时终止房屋租赁合同。第四，2015年9月16日，嘉峪关市教育局正式向市二中下发“关于学校出租房屋租赁合同期满不再续租的通知”，要求市二中在现有周边房屋租赁合同期满后马上解除协议，拆除房屋透绿。市二中拒绝与原告续签合同具有正当理由。第五，市二中自2015年11月20日正式书面通知原告在2016年4月30日前腾空房屋，已经给了原告近半年的时间供其腾空房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告朱军未到庭，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，邱亿幸（承租人）与市二中（出租人）签订嘉市二中门点房屋租赁合同。主要内容为：房屋编号15号；面积21平方米；用途美容；租赁期限从2014年10月1日至2015年9月30日；一次性交清一年者月租380元（不含水电暖）。承租人须在每季度第一个月的1-10日内向学校缴纳该季度房屋租金，每超一天校方扣取月租金5‰的滞纳金，管理押金扣完后，仍拒不交纳房租者，学校将有权单方取消合同，收回房屋；修缮房屋是出租人义务，学校将在每年雨季到来之前，认真检查修缮房屋一次，以保障承租人居住安全和正常使用，出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工；承租人有下列情形之一的，出租方有权解除合同，收回房屋或者在管理押金范围内进行经济处罚。1、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2、承租人在学校两侧开设网吧、歌厅、游戏厅、棋牌室等不利于学生健康成长的；3、承租人将房屋转租他人谋取利润的；4、承租人严禁随意改造房屋结构，在室内开墙凿洞，违者视情节校方将责令承租人赔偿损失外，并处罚300-1000元的罚金，对造成严重后果的学校将转交司法部门处理；5、承租人所用门牌广告，须按校方统一尺寸订做，门点墙面、地面要保持整洁，室内如有损坏地面或地板砖的，按每平方米40元计算（不超过一平方米按一平方米计算），严禁张贴各类广告，校方发现一次，扣承租人管理押金10-300元；合同期满后，此合同自然废止；如出租方仍继续出租房屋，承租人享有优先权，合同期内，因不可抗力而致使合同提前解除时，无论哪方，都应提前一个月通知对方，如有异议，可依据争议解决方式中的约定，请求确认解除合同的效力；本合同未尽事宜，经合同双方商协，作出补充规定的，此规定与本合同具有同等效力。2015年6月23日，经市二中同意，邱亿幸将涉诉门点房转让给陶菊兰。陶菊兰向邱亿幸支付了27800元转让费，邱亿幸将涉诉门点房交付陶菊兰使用。朱军代表市二中曾口头答应待市二中与邱亿幸的房屋租赁合同到期后与陶菊兰续签合同。陶菊兰接手涉诉门点房后购买了美发工具等设备，并对门点房进行了装修。
另查明，原合同到期后，市二中未与陶菊兰签订房屋租赁合同。朱军系市二中职工，工作内容有总务室负责门点房出租等。
再查明，2015年9月16日，嘉峪关市教育局嘉教局函（2015）131号“关于学校出租房屋租赁合同期满不再续租的通知”，内容为：“局属各相关单位：根据《嘉峪关市人民政府办公室关于分解落实市政府2015年下半年重点工作任务的通知》（嘉政办发（2015）86号）文件要求，市政府2015年下半年重点工作分解我局“加强校园周边环境整治，校园土地一律不得搞经营性开发，现有商铺在租赁合同到期后要马上解除协议，拆除透绿”任务。请各单位接到本通知后，结合8月11日“学校出租房屋租赁合同期满不再续租会议”精神，做好相关工作，学校出租房屋在租赁合同到期后一律不得续租，解除协议，收回后做拆除透绿。各单位于11月30日前向局勤工办（110室）报工作进展情况一次，对不按要求清理的单位，将追究单位和相关人员的责任。”2015年11月20日，市二中向包括陶菊兰在内的所有租户下发通知，内容为：“各经营户：根据市政府（嘉政办发（2015）86号）文件要求，“校园土地一律不得搞经营性开发，现有商铺在租赁合同到期后要马上解除协议，拆除透绿”，教育局要求各中小学幼儿园严格执行政府决定。学校商铺使用到2016年4月30日为止并腾空房屋，房屋租费交至2016年4月30日。”
上述事实有嘉市二中门点房屋租赁合同、嘉教局函（2015）131号通知、市二中通知、原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告邱亿幸经市二中同意，在收到原告陶菊兰转让费后已将涉诉门点房交付原告使用，双方的义务均已履行完毕。原告陶菊兰装饰装修门点房是其接手之后的行为，被告邱亿幸对此不应承担赔偿责任。原告要求解除其与被告邱亿幸之间的转让合同以及赔偿经济损失均无法律依据，不予支持。考虑到原告转让的门点房使用期限短暂且没有完整的实现合同目的，根据公平原则，酌情由被告邱亿幸向原告陶菊兰返还转让费的20%，即5560元（27800元20%=5560元）。被告朱军代表学校和原告陶菊兰及被告邱亿幸协商门点房转让事宜，其行为代表学校，故原告请求被告朱军承担赔偿责任无法律依据，不予支持。在原合同期届满前，被告市二中并未要求原告搬离房屋，事实上，原合同期满后，被告市二中与原告陶菊兰形成了不定期租赁。因政府要求“校园土地一律不得搞经营性开发，现有商铺在租赁合同到期后要马上解除协议，拆除透绿”，被告市二中客观上无法和原告续签合同，被告市二中已经给了原告充分的搬离腾空房屋时间，其不构成违约。因原告提交的证据不能证明被告市二中同意其对涉诉门点房进行装饰装修，故原告请求被告市二中赔偿经济损失无法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告邱亿幸于本判决生效后5日内返还原告陶菊兰转让费5560元；
二、驳回原告陶菊兰的诉讼请求。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费845元，减半收取422.5元，由被告邱亿幸承担56元，由原告陶菊兰承担366.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。
代理审判员 李有源
二〇一六年四月十八日
书 记 员 罗 超