安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）皖民四终字第00587号
上诉人（原审原告）:安徽省花园宾馆有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江路。
法定代表人：舒觉明，该公司总经理。
委托代理人：史东洋，安徽天瑞律师事务所律师。
委托代理人：许逸飞，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽招商集团有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路。
法定代表人：胡贤文，该公司董事长。
委托代理人：鲁永斌，该公司副总经理。
委托代理人：张雪青，安徽百商律师事务所律师。
上诉人安徽省花园宾馆有限责任公司（简称花园宾馆）因与被上诉人安徽招商集团有限公司（简称招商集团）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2014）合民一初字第00591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月25日公开开庭对本案进行了审理。花园宾馆的委托代理人史东洋、许逸飞，招商集团的委托代理人鲁永斌、张雪青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2001年11月16日。花园宾馆（原名称：安徽省人民政府招待所）与招商集团就合作建设安徽招商大厦事宜签订《合作协议书》，约定：双方联合在合肥市长江中路146号花园宾馆五号楼所在位置开发一幢7-12层高左右的综合大厦，花园宾馆提供大厦项目规划红线范围内的土地，招商集团提供项目建设资金。《合作协议书》第二条约定：如大厦总建筑面积在8000平方米以下，双方按5:5比例分配产权（包括门面房和公摊面积）;如大厦实际竣工面积超过8000平方米，则超过8000平方米的面积双方按4:6比例分配产权，花园宾馆分得40%产权，所得产权其自行支配使用。《合作协议书》第三条约定：大厦建成后，花园宾馆将所得产权房（不含超过8000平方米以上所分配的产权房及门楼过道房）一次性交给招商集团有偿使用20年，20年的有偿使用费为1700万元。20年届满后，从届满之日起招商集团有权再无偿使用10年，招商集团的有偿使用期均以花园宾馆交付拆迁的五号楼空房时起算。《合作协议书》签订后，安徽省发展计划委员会及安徽省省直机关事务管理局下文批准同意立项建设安徽招商大厦。花园宾馆于2002年6月12日将合作项目涉及的五号楼整体搬迁后交招商集团拆除。2003年3月28日，安徽招商大厦项目开工建设。
2003年9月5日，花园宾馆和招商集团共同向相关单位出具《关于安徽招商大厦产权、使用权事宜的函》，称双方就安徽招商大厦产权、使用权的分割达成协议约定：1、安徽招商大厦1-4层裙房，西边一半（1-3.5轴）为招商集团产权；东边一半（3.5-7轴）为花园宾馆产权，招商集团有30年使用权。产权、使用权面积分别为1750平方米；2、安徽招商大厦5-16层主楼的一半（1-3.5轴）为招商集团产权。另一半（3.5-6轴）为花园宾馆产权，招商集团有30年使用权。产权、使用权面积分别为3840.5平方米。同日，花园宾馆向招商集团发函称：《分割函》仅为招商集团办理相关手续提供方便之用，不作为大厦产权、使用权分割及产权销售依据。2003年9月24日，招商集团按照《分割函》对招商大厦产权的约定，领取了招商集团所属招商大厦1-16层一半房屋的商品房预售许可证。预售许可的建筑面积为5599平方米。同日，经合肥市三维房地产测绘有限公司测绘，安徽招商大厦建筑面积13173.74平方米（其中1-16层建筑面积合计11299.17平方米；负一层建筑面积853.58平方米；夹层建筑面积544.84平方米；设备层建筑面积476.1平方米）。2003年11月12日，招商集团书面告知花园宾馆，要求进一步明确安徽招商大厦产权、使用权问题。2003年12月21日，花园宾馆书面强调2003年9月5日《分割函》仅为招商集团办理相关手续提供方便之用，不作为大厦产权、使用权分割及产权销售依据，具体分割应以《合作协议书》为准。2004年11月25日，安徽招商大厦竣工验收，2005年4月18日经合肥市建筑业管理局备案。竣工登记表中记载的安徽招商大厦建筑面积11086平方米。
2006年5月，花园宾馆向安徽省合肥市中级人民法院提起诉讼，要求招商集团按《合作协议书》的约定，将安徽招商大厦房屋分割5035.2平方米给花园宾馆。2007年7月，该院作出（2006）合民一初字第37号民事判决，花园宾馆不服，提出上诉，安徽省高级人民法院作出（2007）皖民一终字第0213号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年8月18日，花园宾馆起诉至原审法院，请求判令：1、依法确认安徽招商大厦负一层、夹层、设备层东边各一半房屋归花园宾馆所有；2、招商集团协助花园宾馆办理安徽招商大厦负一层、夹层、设备层东边各一半房产登记手续（上述房产面积为937.26平方米）；3、招商集团将归属花园宾馆的安徽招商大厦1-4层裙房东边一半（3.5-7轴）和5-16层主楼东边一半（3.5-6轴）及安徽招商大厦负一层、夹层、设备层东边各一半房产（上述房产建筑面积总计6586.87平方米）中建筑面积合计2586.87平方米的房屋立即移交给花园宾馆占有（具体房屋由花园宾馆优先挑选，上述房产按8000元每平方米计算，合计20694960元）；4、招商集团向花园宾馆支付上述房屋占有使用费10593232.6元（自2004年11月25日安徽招商大厦竣工验收之日起暂计至2014年8月25日，按2586.87平方米，平均35元每平方米每月计算）及至实际移交房屋之日的占有使用费；5、案件受理费及相关费用由招商集团承担。
原审法院认为：（一）关于安徽招商大厦负一层、夹层、设备层的一半产权是否应归花园宾馆所有的问题。上述房屋属于大厦的公共配套设施及配套用房，安放各种设备管道等，属于大厦配套使用，依法属于全体业主共有，花园宾馆要求将其分割并归其所有没有法律依据。
（二）关于招商集团应将安徽招商大厦1-4层裙房东边一半（3.5-7轴）和5-16层主楼东边一半（3.5-6轴）房屋立即移交给花园宾馆占有的请求。原审法院认为，上述房屋在（2007）皖民一终字第0213号民事判决确权后，部分房屋已出售给他人，在花园宾馆未能举证证明房屋目前具体的销售、占有情况和处理有关由此引发的房屋争议之前，其要求移交占有上述房屋缺乏具体明确的事实，无法得到该院支持。
（三）关于招商集团是否应支付房屋占有使用费的问题。同理于前述分析，在房屋销售、占有状态不明确的情况下，花园宾馆主张的房屋占有使用费也不能得到该院支持。
原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回花园宾馆的诉讼请求。本案案件受理费198401元，由花园宾馆负担。
花园宾馆不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。主要理由为：1、安徽招商大厦负一层、夹层、设备层不是大厦的公共配套设施及配套用房，没有安放各种设备管道，至今一直被招商集团占有使用，原审判决对该事实认定错误。2、原审判决认定安徽招商大厦1-4层裙房东边一半（3.5-7轴）和5-16层主楼东边一半（3.5-6轴）的部分房屋在（2007）皖民一终字第0213号民事判决确权后已出售给他人，认定事实不清。部分房屋在2012年11月6日（2007）皖民一终字第0213号民事判决之前，就被招商集团于2005年左右擅自出售。原审判决在没有任何售房证据的情况下，草率认定部分房屋已出售给他人，认定事实不清。3、原审判决对花园宾馆要求移交占有房屋的诉讼请求不予支持，适用法律错误。（2007）皖民一终字第0213号民事判决已经确认花园宾馆依法拥有招商大厦一半产权。招商集团有义务举证证明案涉房屋目前具体的销售、占有情况，否则应当承担举证不能的后果。无论案涉房屋被销售、出租或者招商集团自用，招商集团均有向花园宾馆交房的义务。4、原审判决对花园宾馆主张的房屋占有使用费不予支持，适用法律错误。花园宾馆经生效判决确认拥有招商大厦一半产权，招商集团超出预售许可范围擅自出售花园宾馆的房屋，属于恶意侵吞国有资产。按照《合作协议书》及生效判决，对于案涉房产中超过4000平方米的房屋（该部分房屋建筑面积合计2586.87平方米），招商集团均应当支付占用期间的占有使用费，房屋是否出售与权属分配无关。
招商集团在二审中答辩称：花园宾馆的各项上诉请求均没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、花园宾馆关于招商大厦负一层、夹层、设备层东边各一半产权归其所有的上诉请求，没有事实和法律依据。在之前的案件审理过程中，花园宾馆多次同意按照2003年9月5日《分割函》的约定分割房屋产权，意味着《分割函》中关于产权分割的约定已经对《合作协议书》中产权分割的约定进行了变更。2、花园宾馆关于协助办理招商大厦负一层、夹层、设备层东边各一半产权登记手续及移交占有的上诉请求，是以花园宾馆对上述房屋有分割权为前提，因该前提不具备，故谈不上产权登记。3、花园宾馆关于房屋占有使用费的上诉请求无事实和法律依据。第一，《合作协议书》中关于超过8000平方米房屋分割的约定已被2003年9月5日《分割函》和生效判决取代。第二，（2007）皖民一终字第0213号民事判决已经查明双方关于占有使用费的真实意思是：大厦建成后，省政府招待所将所得产权房一次性交招商集团使用30年，有偿使用费1700万元，该1700万元使用费包含所有花园宾馆有权分得的房屋，无论面积是否大于4000平方米。第三，负一层、夹层、设备层均属于公共用房，归全体业主共有，任何人均无权要求分割。
二审期间，招商集团向本院新提交证据2份。第一份：《关于合作协议书第三条第一款的补充说明》，证明双方明确：新大厦建成后，花园宾馆将所得产权房一次性交招商集团使用30年，30年的有偿使用费为人民币1700万元。第二份：付款统计及转账凭据，证明招商集团已经按约支付了全部使用费1700万元。
花园宾馆对招商集团提交的上述证据质证认为：1、对第一份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。该补充说明仅仅是对于30年使用期限的说明，并不能说明30年的使用权包括整个大厦的全部面积，该1700万元仅指8000平米以内面积的使用费，该费用花园宾馆确实已经收到。2、对第二份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。该1700万元是8000平方米以内面积的使用费，并不是全部的费用。
本院对招商集团提交的上述证据认证意见如下：对该2份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对招商集团的证明目的应当结合本案其他证据予以认定。
双方当事人所举的其他证据与原审相同，相对方的质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。
二审另查明：2001年11月16日，花园宾馆与招商集团签订《关于合作协议书第三条第一款的补充说明》，约定：新大厦建成后，花园宾馆将所得产权房一次性交招商集团使用30年，30年的有偿使用费为人民币1700万元。由于有关法律规定房屋租赁最长年限不得超过20年，故双方同意就房屋有偿使用费用及使用年限在合作协议书第三条第一款中表述为：“大厦建成后，花园宾馆将所得产权房（不含超过8000平方米以上所分配的产权房及门楼过道房）一次性交给招商集团有偿使用20年，20年的有偿使用费为1700万元。20年届满后，从届满之日起招商集团有权再无偿使用10年”。
经二审审理，本院对原审查明的其他事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：花园宾馆主张确认安徽招商大厦负一层、夹层、设备层东边各一半房屋归其所有，招商集团协助其办理房产登记手续；招商集团立即移交2586.87平方米的房屋，并支付占有使用费10593232.6元的诉讼请求应否得到支持。
安徽招商大厦负一层、夹层、设备层属于大厦的公共配套建筑，应当用于安放保障大厦正常运转的各种设施设备，依法属于全体业主共有，花园宾馆关于分割一半产权归其所有，招商集团协助其办理房产登记手续的诉讼请求缺乏法律依据。
花园宾馆主张移交的2586.87平方米房屋，属于负一层、夹层、设备层部分的房屋，如前所述，依法不能成立。属于1-4层裙房东边一半（3.5-7轴）和5-16层主楼东边一半（3.5-6轴）归花园宾馆所有的超过4000平方米以上房屋，双方在原审庭审中均陈述有部分房屋已被出售，且存在整层出售的情况，即（2007）皖民一终字第0213号民事判决确权给花园宾馆的房屋亦有部分被出售。因双方均未举证证明安徽招商大厦目前具体的销售、占有及尚未销售部分房屋的情况，不能确认招商集团应当向花园宾馆移交的具体房屋，无法做出具体明确、具有可执行性的判决，且该部分房屋的移交可能因涉及到第三方购房人的权益引起纠纷。故在上述问题明确和解决之前，花园宾馆主张移交占有的诉讼请求无法得到支持。同理，在招商集团应当向花园宾馆移交的具体房屋明确之前，花园宾馆主张招商集团支付房屋占有使用费的诉讼请求，亦无法得到支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。花园宾馆的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费198401元，由安徽省花园宾馆有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 家 宏
代理审判员 李 周 洋
代理审判员 杨 福 来
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 陈茜（代）
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。