辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00504号
上诉人（原审原告）：沈阳盛方房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区。
法定代表人：张艳娟，该公司总经理。
委托代理人：商璐璐，辽宁华君律师事务所律师。
委托代理人：包丽敏，辽宁华君律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽阳县季鑫贸易有限公司，住所地辽阳市辽阳县。
法定代表人：夏季，该公司经理。
委托代理人：石忠余，辽宁石忠余律师事务所律师。
原审第三人：辽宁华昇印刷物资经销有限公司，住所地沈阳市铁西区。
法定代表人：温艳姝，该公司经理。
原审第三人：宋杨。
上诉人沈阳盛方房地产开发有限公司（以下简称盛方公司）与被上诉人辽阳县季鑫贸易有限公司（以下简称季鑫公司）、原审第三人辽宁华昇印刷物资经销有限公司（以下简称华昇公司）、宋杨案外人执行异议之诉一案，辽阳市中级人民法院于2015年9月8日作出(2015)辽阳民三初字第00057号民事判决。盛方公司不服该判决，于2015年11月9日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。盛方公司的委托代理人商璐璐、包丽敏，季鑫公司的委托代理人石忠余到庭参加诉讼，华昇公司、宋杨经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
盛方公司一审诉称：盛方公司于2010年12月24日与第三人华昇公司签订房屋转让协议，购买华昇公司名下位于沈阳市和平区民族北街58号商鼎大厦第四层和第五层，建筑面积分别为2842.96、2885.68平方米，房证号NO60164619、60164618，房屋转让价款为5000万元，盛方公司支付了全部购房款，同时华昇公司将该房产的产权证等证明文件交给盛方公司，并交付盛方公司占有使用。2015年1月6日，第三人华昇公司因拖欠季鑫公司借款，辽阳市中级人民法院作出（2014）辽阳民三初字第00053号民事判决书。判决生效后季鑫公司立案申请执行，执行案号为（2015）辽阳执字第00005号。2014年8月18日，辽阳市中级人民法院作出（2014）辽阳民三初字第00053号民事裁定书，查封了盛方公司所有的上述房产，盛方公司于2015年5月28日对执行标的提出书面异议，请求法院解除对上述房产的查封并停止对上述房产的执行。2015年6月15日，辽阳市中级人民法院作出（2015）辽阳执异字第5号执行裁定书，裁定驳回盛方公司异议。据此，盛方公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，请求人民法院：1.依法撤销辽阳市中级人民法院（2014）辽阳民三初字第00053号民事裁定书，停止对盛方公司购买的位于沈阳市和平区民族北街58号商鼎大厦第四层和第五层，建筑面积分别为2842.96、2885.68平方米，房证号NO60164619、60164618房产的执行，解除查封；2.本案诉讼费用由季鑫公司承担。
季鑫公司一审辩称：一、根据我国物权法的规定，不动产物权的变动以登记为准，本案中，盛方公司称其购买了华昇公司的房产，却一直未办理物权变更登记，故其不是合法的物权所有人；二、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件，即:1、第三人支付了全部价款；2、第三人实际占有了该财产；3、第三人没有过错。本案中，盛方公司虽然声称其签订了房屋买卖协议，但是其没有提供办理产权过户申请手续。因此，不能满足上述司法解释规定的三个条件，法院查封行为符合法律规定；三、盛方公司没有实际支付全部购房款5000万元，其诉称已支付全部购房款事实不成立、证据不足；四、盛方公司对于房产没有办理产权过户手续存在明显过错，盛方公司提出其是在2010年12月24日购买的房产，但直至法院查封时，一直没有向房产管理部门提交房屋产权过户申请。综上，请求法院驳回盛方公司的诉讼请求。
第三人华昇公司未发表陈述意见。
第三人宋扬未发表陈述意见。
一审法院依职权调取了（2014）辽阳民三初字第00053号民事裁定书、（2014）辽阳民三初字第00053号民事判决书、（2015）辽阳执异字第5号执行裁定书。
一审法院经审理查明：季鑫公司与华昇公司因借款合同纠纷一案，于2014年8月14日诉至一审法院，审理过程中，季鑫公司向一审法院提出诉讼保全申请，一审法院于2014年8月18日作出（2014）辽阳民三初字第00053号民事裁定书，裁定对华昇公司所有的财产在人民币2,626,682.00元内予以查封、扣押、冻结。裁定作出后，一审法院查封了华昇公司所有的位于沈阳市和平区民族北街58号商鼎大厦第四层和第五层，建筑面积分别为2842.96、2885.68平方米，房证号NO60164619、60164618的两处房产。
2015年1月6日，一审法院作出（2014）辽阳民三初字第00053号民事判决书，判令华昇公司于该判决生效后10日内偿还季鑫公司借款250万元及利息。
执行过程中，案外人盛方公司向一审法院提出执行异议，认为盛方公司已经支付了全部房款，并实际占有使用房屋，无过错，请求一审法院解除对案涉房产的查封，停止对案涉房产进行拍卖。一审法院于2015年6月15日作出（2015）辽阳执异字第5号执行裁定书，裁定驳回盛方公司的异议。
另查明，2010年12月24日，华昇公司（为甲方）与盛方公司（为乙方）签订《房屋转让协议》，甲方转让位于沈阳市和平区民族北街58号商鼎大厦第四层，建筑面积2842.96平方米，产权证号为沈房权证中心字第NO601646**；第五层，建筑面积2885.68平方米，产权证号为沈房权证中心字第NO601646**，转让价格人民币5000万元。支付方式：“合同签订之日起三日内，乙方支付给甲方转让价款1000万元整。甲方曾以本合同转让房屋抵押贷款4000万元，该4000万元贷款本金由乙方替甲方偿还。转贷手续由甲方负责办理，自本协议生效之日起利息由乙方承担。”交付期限：“甲方应于本合同签订之日将房屋及所有权证、契证、土地使用证交付给乙方，并协助乙方办理产权变更的相关手续。”
2010年12月30日，辽宁华君控股集团有限公司通过转账方式支付华昇公司1000万元。
2011年5月23日，辽宁华君资产管理有限公司电汇至华昇公司账户400万元。
2011年5月23日，辽宁华君粮油贸易有限公司电汇至华昇公司账户200万元。
又查明，2011年2月11日，盛方公司更名为沈阳兴邦商贸有限公司，2011年12月19日，又更名为沈阳盛方房地产开发有限公司。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，本案中，盛方公司应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，盛方公司有无排除执行的实体权利，还应满足以下两个条件：1、在查封之前存在有效的书面买卖合同并且已经支付价款；2、案外人对未办理过户登记手续无过错。据此，结合盛方公司提供的证据，一审法院从以下两个方面认定：
一、关于盛方公司是否已经支付了《房屋转让协议》的全部价款。
关于盛方公司主张其已经支付了《房屋转让协议》约定的5000万元购房款。其中，盛方公司主张曾于2010年12月30日通过辽宁华君控股集团有限公司支付给华昇公司购房款1000万元，有华昇公司出具的收条佐证证明是辽宁华君控股集团有限公司代替盛方公司支付。季鑫公司认为，2010年12月30日的1000万元转让凭证，系由辽宁华君控股集团有限公司转入华昇公司账户内，而非购房人盛方公司，华昇公司于2010年12月30日出具的1000万元收款收据上标明付款人为沈阳兴邦商贸有限公司，而在2010年12月30日，盛方公司尚未更名为沈阳兴邦商贸有限公司，所以，该组证据真实性存疑。一审法院认为，根据工商机读档案显示，2010年12月30日，盛方公司尚未更名为沈阳兴邦商贸有限公司，因此，收款收据的真实性一审法院无法认定，同时卖方并未为买方开具交易发票，违反房屋买卖交易习惯，因此，不能认定该笔1000万元款项的用途是否为案涉房屋的购房款，季鑫公司的抗辩主张一审法院予以支持。
关于盛方公司主张于2011年6月1日支付给华昇公司600万元购房款，因该笔款项数额较大，盛方公司仅提供了华昇公司的财务收据，并未提供其他证据证明该笔款项确实实际履行，因此，盛方公司提供的证据不足以证明其主张的这一事实。
关于盛方公司主张华昇公司履行2011年5月25日六方签订的《协议书》，用2800万元售房款抵顶姜永良、张德鹏的股权转让款，经审理查明，该《协议书》尾部华昇公司法定代表人处签字人并非该公司法定代表人温艳姝，并且该《协议书》中股权转让价格与各当事人在工商行政管理部门备案数额不一致，同时，用购房款抵顶股权的支付方式与《房屋转让协议》中盛方公司与华昇公司约定的剩余价款4000万元由盛方公司代为偿还贷款的支付方式亦相矛盾。
据此，盛方公司所提供的证据不足以证明其已经支付《房屋转让协议》约定的全部5000万元购房款的事实。
二、关于盛方公司对未办理过户登记手续是否无过错。
《房屋转让协议》中约定，华昇公司应于该合同签订之日将房屋及所有权证、契证、土地使用证交付给盛方公司，并协助盛方公司办理产权变更的相关手续。双方于2010年12月签订该协议之后，至一审法院2014年8月查封案涉房屋时，期间三年半有余，盛方公司怠于办理房屋过户手续，其亦不能证明在此期间曾向华昇公司要求过办理产权变更手续。因此，不能认定盛方公司在案涉房屋未办理过户手续中无过错。
综上，盛方公司的执行异议不符合相关法律及司法解释规定的案外人排除执行的条件，盛方公司有关停止执行的诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百零七条、三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回沈阳盛方房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费27,814.00元，由沈阳盛方房地产开发有限公司负担。
盛方公司的上诉理由及请求是：一、一审判决适用法律错误。应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”而最新颁布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”两部法律规定相比较，明显新法在规定未过户原因时更加侧重保护买受人的合法权益，由旧法的“第三人对此没有过错”修改为“非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审判决在判决主文中援引了新法规定，但却适用旧法，适用法律错误。二、在法院查封之前盛方公司与华昇公司已经签订了合法有效的房屋买卖协议。盛方公司与华昇公司于2010年12月24日签订房屋转让协议，将案涉房产整体作价伍仟万元转让给盛方公司。2014年8月18日，一审法院查封了案涉房产。三、在人民法院查封之前，盛方公司已经合法占有了上述房产。盛方公司与华昇公司签订房屋买卖协议后，依合同约定双方于2010年12月24日进行了房屋的实际交接，华昇公司将合同约定转让房产的产权证、契税证明、钥匙等移交给盛方公司。盛方公司合法的占有了本案争议的房产，并从2011年5月开始对合法占有的上述房产进行拆改、结构加固、外墙翻新、重做电力系统、消防系统、通风系统等等，直至今日对上述房产的装修、招商仍在进行。四、盛方公司已经支付了全部购房价款。（一）2010年12月30日盛方公司通过辽宁华君控股集团有限公司账户向华昇公司账户电汇壹仟万元购房款。2010年12月30日辽宁华君控股集团有限公司向华昇公司汇款壹仟万的银行汇款凭证和华昇公司开具的收款时间为2010年12月30日，交款人为沈阳兴邦商贸有限公司的房款收款收据，华昇公司收款时间与辽宁华君控股集团有限公司汇款时间一致。一审判决认定“2010年12月30日，盛方公司尚未更名为沈阳兴邦商贸有限公司，因此，收款收据的真实性无法认定”是错误的。华昇公司开具的收款收据，开据时间为盛方公司付齐全款后，即2011年6月1日以后，当时盛方公司已更名为沈阳兴邦商贸有限公司。如对收款收据的真实性存疑，应对其上面加盖的华昇公司财务专用章的真实性，及票据开具时间进行鉴定。（二）盛方公司与华昇公司签订的购房协议约定，剩余肆仟万元因华昇公司曾以转让房产抵押贷款肆仟万元，该贷款由盛方公司替华昇公司偿还，转贷手续由华昇公司办理，但在履约的过程中，因华昇公司无法办理转贷手续，因此剩余肆仟万元购房款是以现金和资产的形式抵顶的。其中，2011年5月23日盛方公司向华昇公司支付房屋转让价款陆佰万元，由辽宁华君资产管理有限公司账户电汇肆佰万元购房款至华昇公司账户，辽宁华君粮油贸易有限公司账户电汇贰佰万元购房款至华昇账户。华昇公司开具收款时间为2011年5月23日的收款收据对上述付款事实予以确认。（三）华昇公司履行2011年5月25日六方签订的《协议书》用贰仟捌佰万元售房款抵顶姜勇良、张德鹏的股权转让款。2011年5月25日辽宁华君控股集团有限公司、孟广宝、温笑可与姜勇良、张德鹏、华昇公司签订《协议书》，用辽宁华君控股集团有限公司、孟广宝、温笑可持有的辽宁恒基物流有限公司百分之百的股权作价肆仟万元，因辽宁恒基物流有限公司自身负债壹仟贰佰万元，因此仅以贰仟捌佰万元股权转让款抵顶盛方公司购房款给华昇公司，并根据华昇公司的指示将股权登记在姜永良、张德鹏名下，华昇公司在2011年5月25日签订的《协议书》上对上述事实予以了确认，现《协议书》已经履行完毕，华昇公司亦出具了贰仟捌佰万元的购房收款收据予以了确认。一审法院认为《协议书》尾部华昇公司法定代表人处签字人并非该公司法定代表人温艳姝，并且《协议书》中股权转让价格与各当事人在工商行政管理部门备案数额不一致，同时，用购房款抵顶股权的支付方式与《房屋转让协议》中盛方公司与华昇公司约定的剩余价款肆仟万元由盛方公司代为偿还贷款的支付方式相矛盾，据此对盛方公司已支付贰仟捌佰万元的购房款的事实不予认可。首先，《协议书》盖有华昇公司公章，即表明华昇公司对协议书中约定的用贰仟捌佰万元售房款抵顶姜勇良、张德鹏的股权转让款的约定予以了确认，法定代表人是否签字并不影响该合同的效力。其次，《协议书》中已经注明“如其他协议与本协议冲突的，以本协议为准”。因此当《协议书》就股权转让价款约定与工商局备案的股权不一致时，应以《协议书》为准。并且有华昇公司开具的购房收款收据加以佐证，证明华昇公司确认的房屋抵偿款应为2800万元。再次，当合同约定的付款方式与实际履行的付款方式不一致时，应以双方实际履行的付款方式为准。因转贷手续无法办理，原合同约定的付款方式已经不能继续履行，一审法院仍要求买卖双方按原合同付款方式履行合同既无事实依据，亦无法律依据。（四）2011年6月1日，盛方公司将剩余购房款陆佰万元全部支付给华昇公司，华昇公司开具收款日期为2011年6月1日的收款收据对盛方公司的付款事实予以了确认。综上，盛方公司于2011年6月1日止已支付了全部购房款，共计伍仟万元。五、非因盛方公司自身原因未办理过户手续。房屋买卖协议签订后，盛方公司即开始办理房产过户的相关手续，包括为办理过户对房产进行评估，但因华昇公司一直不指派工作人员协助盛方公司办理过户手续，不提供相关资料配合盛方公司开具购房发票，因此争议房产未办理过户手续非因盛方公司自身原因造成的。综上，请求二审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，改判停止对盛方公司购买的位于沈阳市和平区民族北街58号，房产证号为NO601646**，建筑面积2885.68㎡；房产证号NO601646**，建筑面积2842.96㎡房产的执行，解除查封。一、二审诉讼费由季鑫公司承担。
季鑫公司二审答辩称：一、案涉房产的所有权没有发生转移，其产权仍归属华昇公司所有。首先，盛方公司与华昇公司虽然签订了买卖房屋的协议，但是没有支付购房款更没有该房产过户进行申请核准登记，法院对该房产查封符合法律规定。其次，一审法院适用法律正确。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对盛方公司要求对涉案房产排除执行必须具备的四个条件进行了审查，对案涉房产进行执行查封完全符合法律规定。二、盛方公司没有支付全部购房款5000万元，其诉称已支付全部购房款事实不成立，证据不足。三、盛方公司对于房产没有办理产权过户手续存在明显过错，且没有提供非因买受人自身原因未办理过户登记的相关证据。总之，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，应依法维持原判。
华昇公司、宋洋未发表二审意见。
本院经审理查明：一审法院认定的事实属实。
本院审理期间盛方公司提交了如下证据：1、华君控股集团有限公司2015年9月12日出具的证明：2010年12月30日，辽宁华君控股集团有限公司（华君控股集团有限公司前身）支付给华昇公司购房款1000万元整案涉房款。2、辽宁银富投资管理有限公司2015年9月12日出具的证明：辽宁华君资产管理有限公司（辽宁银富投资管理有限公司前身）于2011年5月23日代盛方公司向华昇公司支付购房款400万元。3、辽宁华君粮油贸易有限公司2015年9月12日出具的证明：其公司于2011年5月23日代盛方公司支付给华昇公司购房款200万元整，付款时法定代表人为赵长爱。4、华君控股集团有限公司于2015年9月12日出具的证明及财务凭证：该公司于2011年4月25日代盛方公司向华昇公司支付购房款600万元。经华昇公司指示，该款汇入辽宁海星建设工程有限公司。5、辽宁海星建设集团有限公司第一项目经理部于2016年5月4日出具的《证明》：华君控股集团有限公司于2011年4月25日汇入我公司600万元，该款是华盛昇公司对我公司的应付款。华昇公司同意由华君控股集团有限公司代为向我公司支付。季鑫公司质证意见：1、该5组证明均不具备法律效力，是单方出具，没有华昇公司的书面认可和财务凭证、银行汇款凭证佐证，且出证人与盛方公司是关联企业，有利害关系。2、一审法院审理期间，盛方公司主张2011年6月1日其将剩余购房款陆佰万元全部支付给华昇公司，只出具了财务凭证及华昇公司的收款收据，并没有支付方式的相关证据予以佐证。二审期间，盛方公司主张该600万元是辽宁华君控股集团有限公司代盛方公司向华昇公司支付的。并按华昇公司意见汇入辽宁海星建设工程有限公司第一项目经理部账号。盛方公司提交的辽宁海星建设集团有限公司的工商档案记载，辽宁海星建设工程有限公司于2011年4月22日工商行政管理部门核准更名为辽宁海星建设集团有限公司。但盛方公司提供的2011年4月25日锦州银行的对公客户回单体现是辽宁华君控股集团有限公司支付辽宁海星建设工程有限公司第一项目经理部帐户的600万元。4月22日就已变更名了，4月25日的汇款还是原来的企业名，完全不符合客观事实。3、盛方公司二审期间才提交的辽宁海星建设集团有限公司第一项目经理部于2016年5月4日出具的《证明》显示支付该款是经过华昇公司同意，但是却没未提供辽宁海星建设集团有限公司给华昇公司出据的收款发票和所发生欠款的事实等华昇公司同意该转账行为的相关证据。盛方公司只提供一个书面证明，不能证明盛方公司向华昇公司支付了600万元购房款。二审审理期间盛方公司关于该600万元的支付时间、支付方式与一审审理期间的主张均存在矛盾。
盛方公司主张其支付购房款中2800万元是履行2011年5月25日辽宁华君控股集团有限公司、孟广宝、温笑可与姜勇良、张德鹏、华昇公司六方签订的《协议书》，华昇公司用贰仟捌佰万元售房款抵顶姜勇良、张德鹏的股权转让款。季鑫公司认为，该协议书是不真实的，约定的股权转让双方均不是盛方公司和华昇公司，协议书约定明显违背客观逻辑和事实。一审法院审理期间，季鑫公司提交了辽宁恒基物流有限公司工商注册登记档案中股东会决议、公司章程修正案及2015年5月25日股权转让协议均体现辽宁华君控股集团有限公司将其持有辽宁恒基物流有限公司全部股权88.75%以1775万元转让给姜永良、孟广宝将全部股权10%以200万元转让给张德鹏，温笑可将全部股权1.25%以25万元转让给姜永良，上述事实证明辽宁恒基物流有限公司股权转让总价款是2000万元。因此，盛方公司提出通过该股权转让协议支付2800万元购房款完全是虚假的。盛方公司对季鑫公司出具的辽宁恒基物流有限公司工商档案的真实性无异议，但认为当《协议书》就股权转让价款约定与工商局备案的股权不一致时，应以《协议书》为准。
二审庭审后，盛方公司为证明其已实际占有案涉房产，2012年5月至目前盛方公司始终在案涉房屋施工。提交了盛方公司向沈阳天北鸿基建设集团有限公司（以下简称天北公司）、沈阳天北鸿基建设集团有限公司十一分公司（以下简称天北十一分公司）支付工程款的付款转账存根及天北公司开具的收款收据，共支付23,161,526.00元。季鑫公司认为，盛方公司与天北公司签订的建设施工合同是虚假的，施工时间2011年5月1日至2012年12月31日，但是标注为365天，时间矛盾；工程款合同约定827万元，实际支付23,161,526.00元；开工时间2011年5月1日，但监理合同2014年7月28日签订；合同签订时间2011年5月，但合同尾页盖章时间为2013年7月9日，沈阳市城乡建设委员会是2013年7月9日盖章。上述几点均说明施工合同是不真实的。从2012年5月8日即支付工程款也是不真实的，与工程进度款支付的约定相矛盾。付款明细与合同约定付款方式不符。支票根只是单方结算凭证，不能证明款项已实际支付，应该有银行汇款凭证，支付方式不符合财务管理要求。支付的工程款无法证明是施工案涉房屋的。该收款收据不能证明盛方公司已实际占有了案涉房屋。从监理合同可以看出有两个大厦施工：富邦大厦和日港大厦。盛方公司主张施工合同已经备案，是真实有效的。合同履行过程中，双方对施工内容、工程期限、付款方式的变更均不影响合同的效力，并不影响盛方公司占有使用案涉房产的事实。富邦大厦的改建工程，盛方公司只委托天北公司施工。日港大厦另外委托其他方施工，付款方面不存在矛盾问题。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，第三人能够阻却法院执行尚未办理产权过户登记手续房产的条件，需同时具备以下条件：1、双方存在合法有效的房屋买卖合同关系；2、第三人已经交付房屋全部价款；3、第三人已经实际占有房屋；4、第三人对没有办理产权过户登记手续没有过错。
一、关于盛方公司与华昇公司之间是否存在涉案房屋买卖合同关系的问题。盛方公司与华昇公司于2010年12月24日就涉案房产签订了房屋买卖协议，协议约定由盛方公司购买涉案房产，价格为5000万元。虽然季鑫公司对该协议的真实性有异议，但没有证据证明。故本院认定盛方公司与华昇公司之间存在涉案房屋买卖合同的法律关系。
二、关于盛方公司是否已经足额支付房款5000万元的问题。盛方公司主张已经支付了全部购房价款。盛方公司主张已经向华昇公司支付了全部房款5000万元，支付方式为第三方辽宁华君控股集团有限公司、辽宁华君资产管理有限公司、辽宁华君粮油贸易有限公司代付及以股权转让费用抵房款。其中：（一）2010年12月30日，辽宁华君控股集团有限公司代盛方公司支付的1000万元。华昇公司开具的收款收据载明时间为2010年12月30日，事由：转让款，交款单位：沈阳兴邦商贸有限公司。盛方公司于2011年2月11日才更名为沈阳兴邦商贸有限公司。而华昇公司开具的2010年12月30日收款收据上交款单位即为沈阳兴邦商贸有限公司，显然是不真实的。盛方公司虽主张华昇公司开具收款收据的时间为盛方公司付齐全款后，即2011年6月1日以后，当时盛方公司已更名为沈阳兴邦商贸有限公司。依盛方公司主张2010年12月30日已向华昇公司支付了1000万元，该笔大额付款，华昇公司却相隔5个多月时间于2011年6月1日才为盛方公司开具收款收据，存在不合常理之处。（二）盛方公司主张其支付购房款中2800万元是履行2011年5月25日辽宁华君控股集团有限公司、孟广宝、温笑可与姜勇良、张德鹏、华昇公司六方签订的《协议书》，华昇公司用2800万元售房款抵顶姜勇良、张德鹏的股权转让款。经查，辽宁恒基物流有限公司工商注册登记档案中股东会决议、公司章程修正案及2015年5月25日股权转让协议均体现辽宁华君控股集团有限公司将其持有辽宁恒基物流有限公司全部股权88.75%以1775万元转让给姜永良、孟广宝将全部股权10%以200万元转让给张德鹏，温笑可将全部股权1.25%以25万元转让给姜永良，上述事实证明辽宁恒基物流有限公司股权转让总价款为2000万元，盛方公司主张华昇公司用2800万元售房款抵顶姜勇良、张德鹏的股权转让款与上述工商档案记载股权转让价款不符。盛方公司对恒基物流有限公司工商档案的真实性无异议，主张当《协议书》就股权转让价款约定与工商局备案的股权不一致时，应以《协议书》为准，该主张没有事实和法律依据。（三）一审法院审理期间，盛方公司主张其于2011年6月1日将剩余购房款陆百万元全部支付给华昇公司，只出具了财务凭证及华昇公司的收款收据。盛方公司主张其支付的5000万元房款中1600万元有银行付款凭证，而该600万元并没有银行付款凭证等相关证据予以佐证。二审期间，盛方公司主张该600万元是辽宁华君控股集团有限公司于2011年4月25日代盛方公司向华昇公司支付的，并按华昇公司意见汇入辽宁海星建设工程有限公司第一项目经理部账号。盛方公司关于该600万元的支付时间、支付方式在一审、二审审理期间所主张互相矛盾。盛方公司二审期间提交了上述第三方辽宁华君控股集团有限公司、辽宁华君资产管理有限公司、辽宁华君粮油贸易有限公司于2015年9月15日出具证明称受盛方公司委托，代其向华昇公司支付购房款，但均未提交委托手续。因此，盛方公司提供的证据不足以证明其已经实际足额支付全部房款5000万元。
三、关于盛方公司是否实际占有涉案房产的问题。盛方公司主张其于2012年5月至目前始终在委托施工单位对案涉房屋进行装修施工中。盛方公司提交的其与天北公司于2011年5月10日签订的建设工程施工合同。该合同约定的合同价款为827万元。而盛方公司主张实际向天北公司支付工程款23,161,526.00元。虽然二审庭审后，盛方公司提交了其向施工单位沈阳天北鸿基十一分公司、天北鸿基公司支付23,161,526.00元工程款的支票存根及对方开具的发票，但是该笔大额款项的支付没有银行汇款凭证予以佐证。综上，盛方公司提交的上述施工合同约定工程价款、施工时间及支付工程款的付款方式等均不符合常理，本院对盛方公司主张的委托天北公司对案涉房产进行装修装修施工的真实性不予确认。现有证据无法证明盛方公司已实际占有和使用案涉房屋。
四、关于涉案房产没有办理过户登记手续，盛方公司是否存在过错的问题。华昇公司与盛方公司于2010年12月24日，签订《房屋转让协议》关于交付期限的约定为：“甲方应于本合同签订之日将房屋及所有权证、契证、土地使用证交付给乙方，并协助乙方办理产权变更的相关手续。”一审法院于2014年8月18日对案涉房产予以查封。盛方公司没有证据证明其曾向华昇公司主张过办理房屋产权变更手续。盛方公司作为购房人本身又为房地产开发公司，在合同约定办理产权变更手续至一审法院查封前近4年时间，一直怠于按合同约定行使权利，最终导致法院对该房屋进行查封，存在一定过错。
盛方公司以其对诉争房屋享有所有权或物权权益为由，请求人民法院解除诉争房屋的查封、停止执行，缺乏事实依据和法律依据，其主张不予支持。
综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27,814.00元，由沈阳盛方房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭玉兰
审 判 员 王 隽
代理审判员 黄海洋
二〇一六年八月十九日
书 记 员 刘 禹