浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙0602执异84号案外人诸暨索普门窗幕墙工程有限公司，住所地诸暨市陶朱街道友谊路29号。法定代表人郦江。申请执行人兴业银行股份有限公司绍兴分行，住所地绍兴市越城区县前街71号1-2层。负责人王丽君，行长。委托代理人欧洋洪，浙江点金律师事务所律师。被执行人浙江富林印务有限公司，住所地诸暨市陶朱街道友谊路29号。法定代表人楼志琦。被执行人楼志琦，男，1965年10月1日出生，汉族，住诸暨市。被执行人赵洁，女，1968年10月25日出生，汉族，住诸暨市。本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司绍兴分行（曾用名兴业银行股份有限公司绍兴支行，以下简称兴业银行）与被执行人浙江富林印务有限公司（以下简称富林公司）、楼志琦、赵洁金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨索普门窗幕墙工程有限公司（以下简称索普公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人索普公司称，2015年9月1日，案外人与富林公司签订租赁合同，约定将被执行人富林公司位于诸暨市友谊路29号的土地、厂房租赁给案外人，出租范围为：1、厂区入口空地和东至入口规划红线、南至围墙、西至钢结构房墙、北至办公楼墙；2、原大车间约2700平方米及车间与宿舍楼中间空地；3、宿舍楼东边二楼、三楼各一套，西边三楼一套，四楼一层；办公楼二楼一层；4、上述空地及钢结构房（以下简称涉案厂房、土地）。租赁时间为2015年9月1日至2028年8月底，租金为每年20万元，如一次性支付5年，则优惠5万元。合同签订后，案外人于2015年9月10日支付定金10万元，2015年10月28日支付租金65万元，合计75万元。2015年10月27日，案外人将公司经营住所变更至诸暨市陶朱街道友谊路29号。租赁合同签订当日，被执行人富林公司已将租赁标的物交付给案外人，现在正常经营过程中。在签订租赁合同前，案外人已了解该租赁土地、厂房被执行人富林公司已抵押给银行，贷款时间为2013年8月13日至2015年8月13日。在2015年8月13日前，被执行人富林公司已归还贷款，后银行又重新贷款给被执行人富林公司，但未重新办理抵押登记手续。案外人认为，被执行人富林公司的贷款已归还，债权归于消灭，抵押权自然归于撤销。此后，银行无论是转贷还是重新放贷均应重新办理土地抵押登记手续，不能以前一个抵押合同来约束后一个贷款合同，故案外人在没有抵押权的土地、厂房上取得租赁权应予以保护，特提出执行异议，要求贵院依法确认案外人与富林公司签订的租赁合同合法有效，在处置涉案土地、厂房时保护案外人的租赁权。申请执行人兴业银行称，案外人提供的租赁合同即使属实，由于租赁合同签订时间明显在抵押登记之后，案外人的执行异议请求依法也不能成立，故请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人富林公司、楼志琦、赵洁未发表意见，亦未提供证据。本院查明：被执行人富林公司名下登记有坐落诸暨市陶朱街道友谊路29号，建筑面积分别为6127.20平方米、2304.10平方米，权证号为房权证诸字第××号的厂房及对应的坐落陶朱街道友谊路29号，使用权面积19559.60平方米，权证号为诸暨国用（2011）字第80160554号的国有土地使用权。2013年8月13日，兴业银行与富林公司签订最高额抵押合同，约定富林公司以其名下的上述房地产为其在2013年8月13日至2015年8月13日之间连续发生的债务提供最高主债权数额为4172.7万元的抵押保证。同日，兴业银行领取了诸房他证抵字第××号他项权证，其中记载抵押权类型为最高额抵押，抵押权设定日期为2013年8月13日至2015年8月13日，抵押担保范围见抵押合同。2015年7月7日，兴业银行与富林公司签订流动资金借款合同，约定兴业银行向富林公司发放贷款2700万元，借款期限自2015年7月7日至2016年6月20日；双方还对其他事项进行了明确约定。合同签订当日，兴业银行依约发放贷款2700万元。因富林公司未按约归还借款，兴业银行向本院提起诉讼，本院于2016年1月28日立案受理。审理中，本院于2016年2月26日查封了富林公司名下的上述房地产。2016年4月18日，本院作出（2016）浙0602民初1150号民事判决书，对兴业银行就诸房他证抵字第××号房地产他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在41727000元范围内所享有的抵押优先受偿权进行了确认。2016年6月14日，本院立案执行（2016）浙0602民初1150号民事判决书。执行中，本院于2016年9月27日作出（2016）浙0602执2763号及（2016）浙0602执2763号之一公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年10月7日前向本院申请相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，本院经审查于2016年10月16日作出（2016）浙0602执2763号执行裁定书，裁定案外人对于诸暨市陶朱街道29号房产的租赁权不得对抗该案申请执行人。裁定送达后，案外人仍不服，遂致本案争议发生。另查明，申请执行人兴业银行股份有限公司绍兴支行于2016年7月20日名称变更为兴业银行股份有限公司绍兴分行。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、落款时间为2015年9月1日、甲方为富林公司、乙方为索普公司的租房合同复印件1份，其中关于租赁范围及租赁期限、租金金额等内容的记载与案外人陈述基本一致。2、交易日期为2015年10月28日、付款方为郦江、收款方为富林公司、金额为65万元的银行转账信息打印件1份。申请执行人兴业银行未向本院提交证据。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，案外人提供的租赁合同签订时间在抵押设定之后，故案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。案外人要求确认其与富林公司之间签订的租赁合同有效之请求，不属于执行异议裁定范围。因（2016）浙0602民初1150号生效民事判决书已对申请执行人兴业银行就诸房他证抵字第××号他项权证项下的抵押物享有的抵押优先受偿权予以确认，故案外人关于被执行人富林公司的贷款已归还，债权归于消灭，申请执行人兴业银行的抵押权自然归于撤销等主张，实系认为原生效判决错误，不属于异议审查范围，案外人依法可自本执行异议裁定送达之日起六个月内，向本院申请再审。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人诸暨索普门窗幕墙工程有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。。审 判 长  张 剑人民陪审员  孟永刚人民陪审员  钟剑平二〇一七年七月十八日书 记 员  张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。