浙江省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙执复30号
申请复议人（被执行人）：全椒腾实置业有限公司，住所地：安徽省滁州市全椒县经济开发区纬二支路北。
法定代表人：张美芬，董事长。
委托代理人：张爱国，上海建纬（杭州）律师事务所律师。
委托代理人：姚克红，北京市中满律师事务所律师。
申请执行人：陈璐，男，1968年5月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
全椒腾实置业有限公司（以下简称全椒公司）不服金华市中级人民法院（以下简称金华中院）于2017年4月19日作出的（2017）浙07执异31号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
金华中院查明：陈璐与全椒公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年1月19日作出（2015）浙金商初字第6号民事调解书，其内容为：一、全椒公司确认尚欠陈璐借款本金人民币3000万元及相应利息（自2014年1月27日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的四倍计算至实际归还之日止），同意分期还款如下：2015年1月25日之前归还尚欠利息；2015年2月28日前归还本金1000万元及尚欠利息；2015年3月31日前归还1000万元及尚欠利息；2015年4月30日前归还尚欠的其余借款本金及利息。二、若全椒公司未能按照上述第一项约定履行，陈璐有权自全椒公司未履行任何一期付款义务之日起申请法院执行按上述第一项确定的全部尚欠本金及利息。三、陈璐对全椒公司提供抵押担保的坐落于安徽省全椒县襄河镇站前路北侧、屏二路西侧的土地使用权（土地证号：全国用（2014）第01**号，使用权面积33350平方米）享有优先受偿权。该调解书生效后，全椒公司未按约履行，陈璐向金华中院申请执行，该院于2015年1月28日立案执行。
本案执行过程中，金华中院委托对全椒公司提供抵押担保的案涉全国用（2014）第0118号项下土地使用权进行估价。浙江恒基房地产土地资产评估有限公司（以下简称恒基公司）于2015年6月25日出具浙恒土估（2015）第0008号土地估价报告，估价期日2015年6月4日的土地使用权价值为9036万元，该报告的估价自报告出具之日起一年内有效。2015年7月13日，金华中院作出（2015）浙金执民字第34-1号执行裁定，拍卖全椒公司所有的案涉土地使用权。金华中院分别于2015年7月26日、2015年9月1日、2015年11月17日发布拍卖公告，对上述土地使用权在该院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，均因无人报名竞买而流拍。2017年1月3日，恒基公司向该院出具《关于司法评估报告延期说明函》，内容为：其公司接受法院委托，对全椒公司所属案涉居住用地土地使用权价值评估，土地使用权面积59552平方米，并于2015年6月25日出具了评估报告（评估价值为人民币玖仟零叁拾陆万元），有效期至2016年6月24日，现已超过报告使用有效期，经评估人员重新现场查勘及市场调查，认为价值变动不大，维持原评估价值不变，现将该评估报告使用有效期延长至2017年12月31日。金华中院于2017年1月3日作出（2015）浙金执民字第34-2号执行裁定，变卖全椒公司所有的案涉土地使用权。同年1月17日，该院发布变卖公告，定于2017年2月3日10时至2017年2月4日10时止（延时的除外）在该院淘宝网司法变卖网络平台上对案涉土地使用权进行公开变卖，起价为5000万元。2月4日，南京嘉恒房地产开发有限公司以5870万元最高应价竞得。
全椒公司对金华中院变卖其持有的土地使用权不服，向金华中院提出异议称：一、本案变卖程序存在的违法之处。1、恒基公司通过说明函的方式将已经失效的《土地估价报告》有效期延长，于法无据，应当重新评估。2、恒基公司的《延期说明函》措辞含糊，不能准确反映真实情况，严重不符合一份《土地估价报告》应当具有的严谨、准确之要求。3、《延期说明函》的内在含义是重新做出了评估价格，但法院却未能按照规定通知当事人到现场陪同评估人员查勘，签署勘验笔录，配合评估人员做出公允的、符合实际的价值评定。4、法院在三拍流拍后，未能按规定及时启动变卖程序，却于一年后采用了2015年的评估价格作为变卖起价，将案涉土地进行变卖，程序存在严重瑕疵。综上各点，异议人认为本案的变卖程序存在诸多严重瑕疵，请求依法予以纠正。二、程序违法导致损害当事人的利益。鉴于以上程序违法之处导致异议人权利严重受损。综上所述，异议人认为，法院的变卖程序存在严重违反程序之处且已经损害了异议人以及案外人的巨大经济利益，特依法提出执行异议，请求依法撤销本次变卖，对案涉土地价值做出重新评估。
金华中院认为，该院于评估报告有效期内启动了涉案土地使用权的拍卖程序，在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了三次公开拍卖，但均因无人报名竞买而流拍。据此，该院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十条的规定，于2017年1月3日在第三次拍卖保留价基础上进行了变卖。评估报告仅是启动拍卖、变卖时确定保留价的参考，该院变卖是根据前三次拍卖均流拍的情况决定变卖起价，并不受评估报告有效期的影响。且涉案评估报告超过使用有效期后，恒基公司向该院出具了《司法评估报告延期说明函》，经评估人员重新现场查勘及市场调查，认为价值变动不大，维持原评估价值不变，故延长评估报告使用有效期。恒基公司作为具有合法评估资质的评估机构，其评估结论无法定事由不得推翻。因此，涉案土地使用权变卖以第三次拍卖保留价作为起价，其真实价值也已在变卖中得到了市场检验，最终以高于第三次拍卖保留价成交，也表明了评估价格并不低于涉案土地使用权经变卖检验的市场价格。综上，全椒公司未提供证据证明恒基公司评估程序严重违法，其要求重新评估于法无据。全椒公司异议认为该院变卖程序存在严重违反程序之处且已经损害了其巨大经济利益的异议理由无事实和法律依据，故其异议请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回全椒公司的异议请求。
全椒公司不服金华中院（2017）浙07执异31号执行裁定，向本院申请复议称：一、评估公司违法出具的《延期说明函》不能作为法院执行变卖的价格依据，失效的报告以延期说明的方式于法无据，即使可以延期说明，该函也没有履行法定程序；二、金华中院31号执行裁定认定事实及适用法律存在问题：1、在事实认定方面，掩盖了三次流拍后，金华中院未在七天内进行变卖，而是相隔一年以上变卖的违法事实；掩盖了金华中院确定第一次拍卖保留价低于评估价的百分之八十的违法事实；掩盖了重新评估时未通知被执行人到场、未随机抽取或协商确定评估机构、未通知本院纪检部门、未通知相关人员到达勘验现场等违法行为；未认定异议人提交的原《土地估价报告》评估价值远低于变卖时同类同规划土地价值的相关证据，导致实际变卖的价格远低于案涉土地的实际价格。由于金华中院对事实作了错误的认定，故作出的裁定也是错误的，依法应予纠正；三、因评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。请求撤销金华中院异议裁定及违法执行行为，对执行标的重新进行评估。
本院对金华中院审查执行异议时查明的事实予以确认，另查明：涉案土地使用权三次流拍后，申请执行人多次申请金华中院暂缓本案的执行，暂停对涉案土地使用权的变卖，后于2016年12月15日向法院申请对涉案土地使用权进行变卖。
本院认为：本案争议的焦点为：法院是否依据已失效的评估报告对涉案财产进行了变价？该变卖结果是否严重损害了被执行人的利益？应否撤销原执行行为并重新进行评估？
关于法院是否依据已失效的评估报告对涉案财产进行了变价问题。
首先，涉案评估报告的有效期为2015年6月25日至2016年6月24日。金华中院于评估有效期内即依法进行了三次拍卖，均因无人报名而流拍。考虑到市场行情及申请执行人要求暂缓执行，暂停对涉案标的物的变卖，金华中院中止了对标的物的变卖。2016年12月15日，申请执行人重新申请变卖涉案土地使用权，并表示变卖不成，同意以物抵债。金华中院确定的变卖保留价符合法律规定的不动产变卖不得低于第三次拍卖保留价的强制性规定，并不受评估报告有效期的影响。其次，保留价实际是在明确下限情形下，在区间值幅度内确定的一个成交价格。因变卖可能一人以保留价应买即成交，在前次拍卖与变卖时间间隔较长的情况下，需要考量的实际为是否要适当上浮保留价。为此，金华中院在启动变卖程序前，委托评估公司对涉案土地使用权在评估报告载明的有效期满后的价值进行评估。评估公司经重新调查，向法院出具了《关于司法评估报告延期说明函》。该函就性质来说，实际上就是在原评估报告基础上的出具的一份补充评估报告，金华中院据此确定以原第三次流拍的保留价为变卖保留价已经尽到了审慎的义务。全椒公司关于法院依据失效的评估报告和未经法定程序作出的延期说明函进行变卖的复议理由不能成立。
关于该变卖结果是否严重损害了被执行人的利益问题。
评估是拍卖之前的一个重要步骤，对于合理确定拍卖保留价具有重要作用，但是却不能根本决定成交价格，最终需要通过公开竞价的方式，依据“价高者得”的规则，通过竞买人之间的充分竞争发现标的物的真正市场价格。本案变卖经过了26轮出价，25轮的应价，竞价充分，最终以高于保留价870万元的价格成交，标的物的真实价值得到了市场检验。因此，全椒公司关于变卖结果严重损害了其利益的复议理由没有事实依据，不能成立。
三、应否撤销原执行行为并重新进行评估问题。
根据以上分析意见，金华中院执行行为合法，全椒公司要求撤销本次变卖并重新进行评估的请求没有法律和事实依据，不予支持。
此外。全椒公司还在复议申请中提出金华中院确定第一次拍卖保留价低于评估价百分之八十存在违法。全椒公司认为金华中院拍卖涉案标的物的同一执行行为存在多个违法事实，却未在执行异议中一并提出，参照最高人民法院《关于办理执行议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定，本院在复议案件审理中对此不予审查。
综上，复议申请人的复议理由均不能成立，本院不予采纳。金华中院（2017）浙07执异31号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回全椒腾实置业有限公司的复议申请，维持金华市中级人民法院（2017）浙07执异31号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 方嘏风
审判员 林翔荣
审判员 丁谷晓
二〇一七年九月五日
书记员 王晓青