重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初1334号原告：闵晓平，女，汉族，1962年5月11日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：孙仲春，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹士超，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆康丝美络生物科技有限公司，住所地重庆市北部新区留云路1号附15号，注册号500905007551208。法定代表人：刘谊，执行董事。委托诉讼代理人：唐兵，重庆法缘律师事务所律师。原告闵晓平与被告重庆康丝美络生物科技有限公司（以下简称“康丝美络公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案受理后，依法由审判员潘寒冰适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员罗难担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人孙仲春、邹士超，被告的委托诉讼代理人唐兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闵晓平向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告2016年10月16日至2017年1月12日期间的租金6万元（合同约定）；3.被告支付原告2016年7月16日至2016年9月12日期间的逾期违约金3540元（按月租金0.3%的标准支付）；4.被告支付原告违约金20万元；5.被告支付原告2017年1月13日至租赁房屋实际交付之日止的物业占用费（按月租金2倍的标准支付）；6.被告承担和支付2016年5月1日至2017年2月28日期间的涉案房屋产生的物业管理费、商业电费共计3822.9元；案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年4月12日签订了《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号附21号门面出租给被告，合同约定租赁期限自2016年4月16日至2019年4月15日止，共36个月；第一年租金24万元，第二年租金25.44万元，第三年租金26.9664万元，均为税后净收；租金以三个月为一个支付期，先付后用，被告在每期期满前15日支付下期租金；同时约定了违约责任。合同签订后，原告将房屋交付给了被告使用。被告逾期59天支付2016年7月16日至2016年10月15日的租金，拒不支付2016年10月16日至今的租金，且不结清2016年5月1日至2016年12月31日期间的物管费、电费。现为维护张霞的合法权益，故向法院提起诉讼。被告康丝美络公司辩称，1.同意按合同约定解除租赁合同；2.原告不是涉案房屋的所有权人，违反了合同约定，被告保留追究原告赔偿损失及违约金的权利；3.逾期支付租金的违约责任应按合同第八条来承担，但该条约定的违约金过高，应调整；4.物业占用费应从判决解除合同之日起且被告未交还物业时开始计算，且该费用约定太高，应调整；5.合同第九条约定的是擅自解除合同的违约金，本案是原告依据合同第八条提出解除合同，而非被告擅自解除，故原告20万违约金的请求不应得到支持；6.原告收取的3万元保证金具有履约保证金性质，也是承担违约责任的一种方式。即使被告存在逾期支付租金的情形，原告也不能既要求违约金又要求没收保证金，二者不应兼得，故被告要求将保证金抵扣相应的租金或违约金。经审理查明：邬沛融系原告闵晓平之女，邬沛融名下有一房屋位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号附21号。2016年2月27日，邬沛融出具一份《声明》，上面载明：登记在其名下的位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号附21号房屋，系其母亲闵晓平出资购买，房屋产权归闵晓平所有，闵晓平有权占有、使用、收益、处分该房屋（包括闵晓平有权以自己的名义对外签订租赁合同、收取租金等）；同时该房屋的物业管理相关费用缴纳、房屋的维护及修缮等由闵晓平负责。2015年4月12日，闵晓平为甲方、康丝美络公司为乙方签订了《房屋租赁合同》，甲方将位于重庆市北部新区高新园青枫南路50号附21号门面出租给乙方用作经营场地。《房屋租赁合同》第一条第4项约定该物业房产证号为112-2010-0085**号（甲方应提供该物业房产证复印件作为本合同附件，并向乙方出示原件）。《房屋租赁合同》第二条约定租赁期限为36个月，自2016年4月16日至2019年4月15日止；该物业无免租期。合同第三条约定第一年租金为2万元/月（税后净收），即人民币24万元/年；第二年及以后各年均在上年基础上递增6%，第二年租金为人民币25.44万元；第三年租金为人民币26.9664万元；租金以三个月为一个支付期，先付后用，乙方在每期期满前15日内将下期租金支付到甲方指定账号。《房屋租赁合同》第三条约定，该物业保证金为3万元，待该物业租赁期满乙方结清费用、并按乙方使用现状移交甲方后，甲方应于结清当日（交还物业后）将保证金全额无息退还。如因乙方原因致乙方未按本合同约定执行期满结清有关费用或违反本合同约定的，甲方拒绝退付保证金。《房屋租赁合同》第七条约定甲方应保证该物业权属所有归甲方，甲方保证物业产权清晰、无产权纠纷，共有产权人均同意出租。《房屋租赁合同》第八条约定乙方未按合同约定交纳租金，则每逾期一天，乙方应按月租金的0.3%向甲方支付违约金，逾期七天以上的，则视为乙方不履行合同，乙方除按本合同约定向甲方支付违约赔偿外，甲方有权立刻解除本合同收回物业，甲方发函（或电话等通讯方式联系）要求收回物业之日起，至乙方交还该物业至甲方之日止，乙方需按月租金的两倍向甲方支付物业占用费；租赁期内所产生的网络通信、水、电、物业管理等相关费用由乙方负责支付和承担。《房屋租赁合同》第九条约定在租赁期限内，乙方违约，擅自解除本合同，乙方须支付违约金20万元；甲方擅自解除本合同，或提前收回该物业，甲方须支付违约金20万元。《房屋租赁合同》签订后，闵晓平将合同中约定的门面交由康丝美络公司使用。康丝美络公司按合同约定的时间支付了2016年4月16日至2016年7月15日的租金6万元及履约保证金3万元；于2016年9月13日支付了2016年7月16日至2016年10月15日的租金6万元；未支付2016年10月16日起至今的租金。2017年2月28日，闵晓平垫付了2016年5月1日至2017年2月28日的物业费3767元、2016年4月10日至2016年5月11日的商业电费55.9元。上述事实，有《房屋租赁合同》、借记卡交易明细、原被告陈述等，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告闵晓平与被告康丝美络公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除《房屋租赁合同》的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《房屋租赁合同》明确约定，逾期支付租金七天以上的，闵晓平有权解除合同，康丝美络公司逾期支付租金已达7天以上，其在庭审中也同意按照合同约定解除合同，故对闵晓平请求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。关于2016年10月16日至2017年1月12日期间的租金的诉请。《房屋租赁合同》明确约定，租金以三个月为一个支付期，先付后用，乙方在每期期满前15日内支付下期租金。故康丝美络公司依约应支付闵晓平2016年10月16日至2017年1月12日期间的租金59000元（20000元/月×2个月+20000元/月÷30天×27天）。关于2016年7月16日至2016年9月12日期间的逾期违约金的诉请。依据合同约定，康丝美络公司至迟应于2016年7月15日支付2016年7月16日至2016年10月15日的租金，但其于2016年9月13日才支付，逾期59天，已构成违约，故其应支付闵晓平2016年7月16日至2016年9月12日期间的逾期违约金。合同约定每逾期一天，逾期违约金按月租金0.3%的标准支付，康丝美络公司认为违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院依法调整违约金，康丝美络公司应支付闵晓平逾期支付2016年7月16日至2016年9月12日期间的租金的违约金2328元（60000×24%÷365天×59天，四舍五入到元）。关于违约金20万元的诉请。《房屋租赁合同》第九条原文为“在租赁期限内，乙方违约，擅自解除本合同，乙方须支付违约金20万元；甲方擅自解除本合同，或提前收回该物业，甲方须支付违约金20万元……”。闵晓平主张此处的“乙方违约”包括逾期支付租金，康丝美络公司则主张此处的“乙方违约”仅指擅自解除合同。如果此处违约包括逾期支付租金，那么康丝美络公司将就逾期支付租金这一违约行为承担两次违约责任（租赁合同第八条已经约定了逾期支付租金的违约责任），况且此处闵晓平的违约行为也仅限于闵晓平擅自解除本合同或提前收回该物业，根据公平原则，本院合理相信此处的“乙方违约”指康丝美络公司擅自解除合同，而本案系闵晓平诉请解除合同，并非康丝美络公司擅自解除合同，故对闵晓平要康丝美络公司支付违约金20万元的诉请，本院不予支持。关于2017年1月13日起至房屋实际返还之日止按月租金两倍的标准支付物业占用费的诉请。《房屋租赁合同》约定，逾期支付租金七天以上的，甲方有权立刻解除本合同收回物业，甲方发函（或电话等通讯方式联系）要求收回物业之日起，至乙方交还该物业至甲方之日止，乙方需按月租金的两倍向甲方支付物业占用费。物业占用费本应按1倍的标准支付，原被告在租赁合同中约定按两倍标准支付具有惩罚性违约金的性质，康丝美络公司认为该违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情调整为康丝美络公司按月租金1.3倍的标准支付闵晓平物业占用费（从合同解除之日至房屋实际返还之日止）。关于物业管理费、商业电费的诉请。依据合同约定，租赁期间的物业管理费、商业电费由康丝美络公司承担，故闵晓平垫付的物业管理费3767元、商业电费55.9元，康丝美络公司应予返还。关于康丝美络公司在本案中主张保证金抵扣租金和违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，能够抵销的债务系到期债务。本案中，康丝美络公司尚未结清租金、违约金、物管费等费用，房屋尚未返还给闵晓平，显然保证金是否达到合同约定的退还条件尚不清楚，并非明确的到期债务，故对康丝美络公司在本案中主张用保证金抵扣租金和违约金，无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告闵晓平与被告重庆康丝美络生物科技有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告重庆康丝美络生物科技有限公司限本判决生效之日起三日内支付原告闵晓平2016年10月16日至2017年1月12日期间的租金59000元。三、被告重庆康丝美络生物科技有限公司限本判决生效之日起三日内支付原告闵晓平逾期支付2016年7月16日至2016年9月12日期间的租金的违约金2328元。四、被告重庆康丝美络生物科技有限公司支付原告闵晓平物业占用费（从《房屋租赁合同》解除之日至实际返还房屋之日止，按月租金的1.3倍支付）。五、被告重庆康丝美络生物科技有限公司限本判决生效之日起三日内支付原告闵晓平垫付的物业管理费3767元、商业电费55.9元。六、驳回原告闵晓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11440元，减半收取5720元，由原告闵晓平负担2150元，由被告重庆康丝美络生物科技有限公司负担3570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  潘寒冰二〇一七年三月二十日书记员  罗 难