中华人民共和国
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1186号
上诉人（原审被告）上海家化富欣房地产有限公司。
法定代表人简劲宏。
委托代理人薛勇，上海市中山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（中文名鲍安礼）。
委托代理人蒋颖。
被上诉人（原审原告）蒋颖。
上诉人上海家化富欣房地产有限公司（以下简称“家化公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第3338号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月30日，蒋颖与家化公司签订定金合同，约定双方于2013年6月6日前就上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄《居礼苑》X号302室房屋签订商品房预售合同，并对房屋位置、面积、房价、定金等进行了约定，同日蒋颖、鲍安礼支付定金人民币（以下币种均为人民币）5万元。2013年6月8日，蒋颖、鲍安礼与家化公司签订《上海市商品房预售合同》。合同约定：蒋颖、鲍安礼向家化公司购买上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄《居礼苑》X号302室房屋，据家化公司暂测该房屋建筑面积为235.31平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为31，622元；根据家化公司暂测的房屋建筑面积，蒋颖、鲍安礼购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7，440，973元。合同第七条约定蒋颖、鲍安礼若未按本合同约定的时间付款，应当向家化公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第一种方案所列条件：1、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；家化公司对该房屋设定的抵押已注销；家化公司已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定家化公司定于2013年11月15日前将该房屋交付给蒋颖、鲍安礼，除不可抗力外。合同第十二条约定家化公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付蒋颖、鲍安礼，应当向蒋颖、鲍安礼支付违约金，违约金按蒋颖、鲍安礼已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，家化公司应在交付之日前7天书面通知蒋颖、鲍安礼办理交付该房屋的手续，蒋颖、鲍安礼应在收到该通知之日起7天内，会同家化公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。合同附件一约定付款方式为分期付款、贷款方式为组合贷款，1、蒋颖、鲍安礼于2013年6月8日与家化公司签约，并付首付房款计2，240，973元；2、蒋颖、鲍安礼于2013年7月15日前应支付房款计2，760，000元；3、蒋颖、鲍安礼于2013年8月15日前应支付房款计2，440，000元。合同补充条款一第五条约定对本合同正文第十一条补充以下内容：本合同正文第十一条约定的家化公司交房日必须以蒋颖、鲍安礼付清全部房款及所有应付违约金、赔偿金为前提。如蒋颖、鲍安礼在本合同正文第十一条所约定的交房日前仍未付清前述款项的，则家化公司交房日期顺延。2013年6月9日，上海市东方公证处为该预售合同办理公证。
合同签订后，蒋颖、鲍安礼支付房款，家化公司开具的发票显示的时间和金额为：2013年6月8日支付2，240，973元、2013年7月3日支付2，760，000元、2013年9月6日支付2，440，000元。
家化公司陈述，蒋颖、鲍安礼的最后一笔房款2，440，000元系银行贷款，银行放贷日期为2013年8月28日。
原审法院另查明，2013年7月23日，蒋颖、鲍安礼与上海浦东发展银行闵行支行签订《个人购房担保借款合同》、签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，并于2013年7月26日对该两份合同办理公证。
2012年5月21日，家化公司取得上海市商品房预售许可证。2014年4月1日，家化公司取得上海市新建住宅交付使用许可证。
2014年4月25日，家化公司向蒋颖、鲍安礼出具《居礼苑》交房通知书，载明：蒋颖、鲍安礼购买的房屋已于2014年4月25日取得（大产证），达到交付使用条件；家化公司安排于2014年4月28日14时向蒋颖、鲍安礼交付房屋。2014年5月2日，蒋颖、鲍安礼、家化公司签署房屋交接书，对系争房屋进行交接。
房屋交付后，蒋颖、鲍安礼向家化公司索赔逾期交房违约金，家化公司亦针对蒋颖、鲍安礼的索赔提出过两次赔偿建议，但蒋颖、鲍安礼对此两次方案均未同意，故诉至法院，要求判令家化公司支付逾期交房违约金（扣除逾期付款违约金）365，509.04元。
另外，蒋颖、鲍安礼表示，在家化公司全额无任何扣减的支付蒋颖、鲍安礼逾期交房违约金的情况下，蒋颖、鲍安礼同意从该违约金中扣除蒋颖、鲍安礼逾期付款的违约金。
原审法院审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
蒋颖、鲍安礼认为，关于违约金的起算，合同约定家化公司于2013年11月15日之前交房，故违约金应从约定交房日的次日即2013年11月16日起算。蒋颖、鲍安礼之前不知道自己存在违约情况，直至交房之日家化公司才告知银行放款延迟，而且贷款银行也是家化公司推荐的。关于收房时间，家化公司于2014年4月25日出具交房通知书，通知蒋颖、鲍安礼4月28日前去收房，蒋颖、鲍安礼4月27日收到该通知后，根据自己的时间安排与家化公司工作人员协商约定了5月2日收房，这也符合合同第十三条提前7天书面通知办理交付手续的约定，房屋的实际交付日期为2014年5月2日。
家化公司认为，关于违约金的起算，根据预售合同，蒋颖、鲍安礼在约定交房日未付清房款，家化公司交房日顺延。蒋颖、鲍安礼最后一笔房款逾期13天，违约金应从2013年11月28日起算。关于收房时间，家化公司2014年4月25日发送交房通知书，通知蒋颖、鲍安礼4月28日收房，是蒋颖、鲍安礼自己逾期收房，房屋实际交付日为2014年4月25日。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。蒋颖、鲍安礼、家化公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。蒋颖、鲍安礼在合同约定的交房日前付清了全部房款，虽有部分房款逾期支付，但对此逾期责任蒋颖、鲍安礼可以违约金的形式承担。按照合同约定交房是家化公司的主要义务，家化公司以蒋颖、鲍安礼存在部分房款逾期支付为由要求顺延交房日期，没有依据，故对该抗辩，法院不予采信。根据预售合同第十三条，家化公司应在交付之日前7天内书面通知家化公司办理交付该房屋的手续，故蒋颖、鲍安礼要求2014年5月2日为房屋的实际交付日期的主张，法院予以采纳。蒋颖、鲍安礼自愿从逾期交房违约金中扣除逾期付款违约金，系其对自身权益的处分，依法予以准许。
原审法院据此作出判决：家化公司应于判决生效之日起十日内支付ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼）、蒋颖逾期交房违约金365，509.04元（已扣除ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼）、蒋颖逾期付款违约金9，516元）。
原审判决后，上诉人家化公司不服，向本院提起上诉称：关于违约金的起算，根据预售合同，被上诉人在约定的2013年8月15日前未付清房款，2013年8月28日才支付。上诉人交房日应当顺延。蒋颖、鲍安礼最后一笔房款逾期13天，违约金应从2013年11月28日起算。关于收房时间，家化公司2014年4月25日发送交房通知书，通知蒋颖、鲍安礼4月28日收房，是蒋颖、鲍安礼自己逾期收房，因此交房逾期不应当计算至2014年5月2日。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人蒋颖、鲍安礼答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，法律规定了先履行抗辩权，在一方当事人未按约履行其在先义务时，另一方有权拒绝履行其在后的义务。本案中双方均有延迟履行行为。但届至上诉人应当交房期限时被上诉人已经履行了其在先义务。双方付款与交房的义务虽有先后，但均约定了明确的日期，并非相互为计算时点。交房的条件系上诉人办理房地产初始登记手续，而上诉人至2014年4月才取得上海市新建住宅交付使用许可证。故双方间的延迟履行并无必然的因果关系，因此原审法院对双方的违约行为分别处以违约金，并无不当。合同约定交房前7日，上诉人应当通知被上诉人。故被上诉人于通知后7日内接受房屋符合合同约定，被上诉人并无义务根据2014年4月25日通知于3日内接收房屋。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6，782.63元，由上诉人上海家化富欣房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一五年七月二十三日
书记员 仇祉杰
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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