上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6290号
上诉人(原审原告、反诉被告)：广州江正投资有限公司，住所地广东省广州市。
法定代表人：冯少萍。
委托诉讼代理人：王学卫，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：中泰华威国际投资有限公司上海分公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：赵笑平，总经理。
被上诉人(原审被告)：中泰华威国际投资有限公司，住所地北京市。
法定代表人：李清友，董事长。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：戴作隽，上海市沪一律师事务所律师。
上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人：李辰炜，上海市沪一律师事务所律师。
上诉人广州江正投资有限公司(以下简称“江正公司”)因与被上诉人中泰华威国际投资有限公司上海分公司(以下简称“华威上海公司”)、中泰华威国际投资有限公司(以下简称“华威投资公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初6970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
江正公司上诉请求：撤销一审判决第一、三至八项，改判华威上海公司、华威投资公司退还租金及管理费人民币(以下币种均为人民币)369,000元、赔偿上诉人装修款170,302元。事实和理由：2014年3月20日，江正公司与华威上海公司签订《交接协议书》，约定江正公司自2014年3月26日接收华威上海公司在上海市长寿路XXX号7楼近1300平方米的办公用房(以下简称“涉案场地”)以及三个车位。同时约定办公场地交接以双方在《公司固定资产登记表》上签字为准。协议签订后，江正公司经华威上海公司同意对7楼进行装修。进入装修时，华威上海公司只给了江正公司办公室大门(即7楼大门)的钥匙，并没有给江正公司该层内各房间的钥匙，双方并未进行交接。装修近结束时，华威上海公司突然提出要保留总裁室、总经理室等房间自用，江正公司对此并不同意。但之后华威上海公司却又引入一家名为凯普康建设管理有限公司来使用7楼的办公场地，就此华威上海公司的大股东刘麟珍于2014年6月10日向上诉人发出书面《补充意见》，要求各方共同使用涉案场地。由于华威上海公司未将该层所有内部钥匙移交，并擅自在涉案场地门口悬挂华威上海公司及另一家公司的招牌，导致江正公司工作人员根本无法在涉案场地内开展工作。由于华威上海公司与江正公司未对涉案场地进行交接，所以涉案场地还是实际控制在华威上海公司手中。况且，江正公司在装修结束后接连向华威上海公司发函要求按约定的面积交房，未果，后又于2014年6月15日正式通知华威上海公司解除双方的租赁关系，故江正公司不应承担相关费用，华威上海公司亦应赔偿江正公司全部的装修款。
华威上海公司、华威投资公司辩称，华威上海公司与江正公司口头约定留3间办公室由华威上海公司自用。2014年3月26日，双方对房屋进行了交接。除了留用的办公室外，江正公司的工作人员在《公司固定资产登记表》上签字确认了，由此也能证明江正公司对华威上海公司留用3间办公室是同意的。江正公司支付了租金并进行了房屋装修，故能说明双方已进行过房屋交接。
江正公司于2014年7月向一审法院起诉请求：1、解除双方租赁关系；2、华威上海公司返还租金、押金及管理费482,000元；3、华威上海公司赔偿装修损失173,070元；4、华威上海公司赔偿运营损失50,000元；5、华威上海公司、华威投资公司共同承担上述义务。
华威上海公司2014年8月向一审法院反诉请求：1、江正公司支付2014年3月26日至同年8月12日期间的租金406,800元(按约定租金的80%计算)；2、江正公司支付房屋使用费180,800元(自2014年8月13日起算，至2014年10月14日华威上海公司收回房屋)；3、江正公司支付管理费135,000元；4、江正公司支付水电费18,283元。
一审法院认定事实：案外人上海西部企业(集团)有限公司系上海市长寿路XXX号全幢办公楼(建筑面积15780.33平方米)权利人。2013年3月13日，该案外人与华威上海公司签订房屋租赁合同，约定华威上海公司承租案外人位于上海市长寿路XXX号7楼房屋，建筑面积1082平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2015年2月28日止；除案外人已在合同补充条款中同意华威上海公司转租外，华威上海公司在租赁期内，需事先征得案外人的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，华威上海公司转租该房屋，应按规定与受租方订立书面转租合同，转租的合同必须交案外人备案等。
2014年3月20日，江正公司与华威上海公司签订《交接协议书》，约定江正公司自2014年3月26日正式接收华威上海公司在上海市长寿路XXX号7楼近1300平方米的办公用房及三个停车位。江正公司自接收之日起支付华威上海公司每月的租金(按每月113,000元)以及每月的水电费、电话费等，租金按房东(西部集团)规定，实际付三个月押一个月。华威上海公司同意在江正公司进入华威上海公司原办公用房后每月支付华威上海公司管理费30,000元，五年后，酌情协商，再作调整。华威上海公司申明在其原办公楼面的艺术品、字画等是华威上海公司的私家收藏，但同意江正公司无偿使用和摆设，待双方协议终止后，所有艺术品、字画等回归华威上海公司。江正公司不能将办公用房外租。华威上海公司的《公司固定资产登记表》作为本协议的副本，由双方交接签收，一经双方签字，即行生效。华威上海公司原遗留的事宜(包括人员)，由华威上海公司自行处理，与江正公司无关。实际履行中，江正公司支付华威上海公司三个月租金共计339,000元、一个月管理费30,000元、押金113,000元，并对涉案场地进行装修。
同年5月25日、6月11日，江正公司两次向华威上海公司发出敦促函，要求华威上海公司向江正公司移交全部办公楼面，切实履行约定义务。6月15日，江正公司再次向华威上海公司发出书面通告，表示因华威上海公司至今未按交接协议履行义务，江正公司正式提出终止双方签订的交接协议，要求华威上海公司退还江正公司所交款项及装修费用。
同年6月17日，华威上海公司书面回复江正公司，要求江正公司继续履行双方签订的协议。
2014年7月，江正公司提起本案诉讼。
一审法院审理中，1、江正公司提供办公室装修协议及报价清单，证明其为装修涉案场地花费173,070元，华威上海公司表示，江正公司提供的上述证据中所列项目与实际装修项目不一致，且江正公司单位与装修单位同为一个法定代表人，属关联企业，故申请对上海市长寿路XXX号7楼装修进行工程造价评估。法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行该项评估，2015年2月6日，该公司出具鉴定意见书：上海市长寿路XXX号7楼的部分办公室、厅、粉刷墙面及贴纸工程非争议部分金额为69,324元，争议部分金额为100,978元，合计170,302元。江正公司、华威上海公司对该鉴定结论均不表异议，同时确认非争议部分和争议部分的工程均由江正公司施工，争议内容仅在于造价的认定。华威上海公司为本次鉴定预付5,200元。
2、华威上海公司表示，交付给江正公司的租赁面积为1080平方米，交接协议书中约定的面积是打印错误，现除了与710室相连的三间房屋由华威上海公司自用外，其他办公室均空关，江正公司的物品及装修仍保留在内。虽现无法提供涉案场地权利人同意华威上海公司转租的相关证据，但双方签订《交接协议书》时华威上海公司将房屋的权属情况告知了江正公司。江正公司表示，当时对房屋权属情况并不知情，装修完毕后，在2014年5月11日挂牌当天，因与华威上海公司的大股东发生争执，致江正公司从未实际使用涉案场地。
3、江正公司表示，主张的运营损失50,000元包括三名员工两个月的工资及广州总公司派到上海主持工作的工作人员来回上海的差旅费、住宿费及用于开业的花费，以及两个广州来沪的员工在沪借用宿舍的费用。
4、江正公司确认其遗留在涉案场地内的物品为抛弃物。
5、华威上海公司称其向江正公司发出过函件，要求江正公司支付租金，否则解除合同，并于2014年10月14日收回房屋。
一审法院认为，关于本诉，江正公司与华威上海公司一致确认双方签订的《交接协议书》实为租赁合同，双方形成事实上的租赁法律关系，对此法院予以认同，故江正公司与华威上海公司之间的纠纷应当根据法律关于租赁合同的规定处理。签订《交接协议书》时华威上海公司已将涉案场地中除自用部分交付江正公司，江正公司已接收房屋后又称未实际使用房屋，但江正公司并未提供充分证据证明其陈述属实或因华威上海公司原因而不能使用房屋，故法院对江正公司此一陈述不予采信。在江正公司已实际使用涉案场地的情况下，法院对江正公司要求返还已支付租金及物业管理费、赔偿运营损失的诉讼请求不予支持。但因华威上海公司交付江正公司的房屋与《交接协议书》所载面积不符，法院酌情判令华威上海公司返还江正公司租金69,000元。双方因琐事发生纠纷后，华威上海公司在未与江正公司协商一致的情况下擅自收回房屋，此行为存在一定过错，华威上海公司应承担江正公司一定数额的装修损失。审理中，法院委托审计单位对江正公司所做装修价值进行评估，当事人虽对审计结果持有异议，但未提供证据证明审计结果存在较大错误，故法院采纳审计结果并酌情确定华威上海公司赔偿江正公司装修损失70,000元。因华威上海公司已收回涉案场地，双方的租赁关系事实上已难以为继，法院对江正公司要求解除租赁合同的诉讼请求予以准许，合同解除后，华威上海公司应将收取的押金113,000元返还江正公司。
关于反诉，江正公司未按约给付租金构成违约，但双方并未约定合同解除条件。华威上海公司虽称曾催告江正公司履行合同否则即解除合同，但相关证据并不充分，故法院以华威上海公司自认实际收回房屋之日即2014年10月14日为合同解除日，江正公司应给付合同解除日前所欠租金及管理费，基于与本诉部分相同理由，法院酌定租金按每月103,000元计算。华威上海公司仅要求江正公司给付管理费135,000元并无不妥，法院予以准许。关于水电费，华威上海公司称江正公司拖欠水电费18,283元，但其提供的证据并不充分，结合江正公司承租房屋后必然会发生水电费用的客观事实、华威上海公司在涉案场地内有自用部分的实际情况，法院酌定江正公司给付华威上海公司水电费5,000元。
一审法院判决如下：一、华威上海公司、华威投资公司应于判决生效之日起十日内返还江正公司租金69,000元；二、华威上海公司、华威投资公司应于判决生效之日起十日内返还江正公司押金113,000元；三、华威上海公司、华威投资公司应于判决生效之日起十日内赔偿江正公司装修损失70,000元；四、对江正公司其余的诉讼请求不予支持；五、华威上海公司与江正公司就上海市长寿路XXX号7楼房屋及三个停车位所建立的租赁合同关系于2014年10月14日解除；六、江正公司应于判决生效之日起十日内给付华威上海公司租金296,000元；七、江正公司应于判决生效之日起十日内给付华威上海公司管理费135,000元；八、江正公司应于判决生效之日起十日内支付华威上海公司水电费5,000元。
二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，由于双方当事人未订立租赁合同，直接以《交接协议书》固定双方的权利义务，故本案争议实因当事人约定不明、履行不适当所引发。对于华威上海公司的留用部分，以及留用后租金的变更，双方当事人在交接时并未予以明确。江正公司将此情况完全归咎于华威上海公司，认为系华威上海公司交付不当。但通常情况下，如华威上海公司交付的仅仅是大门钥匙，势必影响江正公司的装修。江正公司应当及时与华威上海公司交涉，或者是交接凭证上注明交接不能的细节状况。而实际情况是，江正公司向华威上海公司提出异议时已是交接之后两个月之久，并且已经实际装修，江正公司的行为有违常理。对于江正公司关于未对涉案场地进行交接、涉案场地仍实际控制在华威上海公司手中的主张，本院难以采信。鉴于华威上海公司实际交付的面积小于约定面积，一审法院基本平衡当事人的利益，相应调整租金数额，并对装修部分的损失予以分担，本院予以认同。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12,163元，由上诉人广州江正投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一八年一月二十九日
书 记 员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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