上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）松民三（民）初字第1046号
原告（反诉原告）李广成。
委托代理人余学金，上海明伦律师事务所律师。
委托代理人黄颖，上海明伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海云润园艺有限公司。
法定代表人季纪龙。
委托代理人丁波，上海申浩律师事务所律师。
原告李广成与被告上海云润园艺有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，期间，原、被告合意延长简易程�适用期间一个月。2014年7月28日，被告上海云润园艺有限公司向本院提起反诉。经对本案进行公开开庭审理，原告李广成的委托代理人余学金，被告上海云润园艺有限公司的委托代理人丁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李广成诉称：原、被告双方于2013年1月14日签订房屋租赁使用合同，原告承租位于上海市松江区联阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2013年11月30日起至2033年11月29日止，合同约定被告应于2013年11月30日前将该房屋交付原告使用，并保证该房屋符合合同约定的交付条件。合同签订后，原告按约支付首期款项250，000元整。现合同约定的交付日期已过，被告却迟迟不交房。经原告多次催促，被告曾于2013年12月25日向原告出具书面说明该房尚未达到交房标准，责任在被告。至今，被告逾期交房已超过90天，此行为严重违背了双方的约定，原告有权解除合同�故原告向法院提起诉讼，要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告已经支付的租金250，000元；3、被告赔偿原告解除合同违约金55，640元；4、被告承担律师费。审理中，经本院对合同效力释明，原告将诉讼请求变更为：1、被告返还原告已经支付的租金250，000元；2、被告赔偿原告损失43，125元（按照被告实际收款之日开始，每日万分之三计算到被告实际给付之日止，暂计算至2014年7月30日）；3、被告承担律师费10，000元。
被告上海云润园艺有限公司辩称：首先，不同意第1、2项诉讼请求，被告从未收到原告的解除通知，解除合同的条件没有成就。被告多次电话联系原告要求交房并支付剩余租金，但是原告拒绝交付剩余租金且拒绝接受房屋。其次，不同意第3项诉讼请求，但是被告同意支付原告逾期一个月交房的违约金。最后，第4项诉讼请求无法律依据。
针对效力释明后原告李广成变更的诉讼请求，被告上海云润园艺有限公司补充辩称：被告认为合同是有效的。虽然法院认定合同无效，被告也不同意赔偿原告损失。原告是成年人，买房或者租房都不是小事，肯定经过慎重的考虑，即使有过错也应该是原被告各自承担。
同时，被告上海云润园艺有限公司反诉称：2013年1月14日，原、被告经中介公司介绍，签署《房屋租赁使用合同》，原告通过POS机交付部分租金。其后，被告多次催促，原告仍拒付剩余租金及办理入住手续。被告认为，被告在合同履行过程中支付了中介费用、通讯费、快递费。故请求法院判令：1、原告赔偿被告中介费用损失8，500元；2、原告赔偿被告POS机手续费1，350元、通讯及快递费50元。
原告李广成针对被告上海云润园艺有限公司的反诉辩称：要求驳回被告的反诉请求。原、被告之间签订租赁合同，被告作为房屋出租方的主体，本案造成诉讼也是由于被告不符合房屋租赁合同的条件造成的，经过案件审理，法院认为合同是无效合同，无效的损失应由过错方承担。被告有三点过错，一是明知不具有出租权，仍对外出租。二是明知无法按期交付，却向原告承诺交付时间。履行过程中和庭审中都无法提供交付必要的条件，如竣工验收合格证。三是原告发现被告不具有出租条件，不能按期交付后，原告多次向被告主张，被告采用拖延的方式，一再不同意返还款项和解除合同，直至法庭开庭至今都没有积极退还款项的主观意愿。造成原告的损失不断扩大，按照合同法规定，合同无效造成的损失应该有过错方承担，被告反诉提出的理由，都是基于其过错自身产生的，应由被告自己承担。不应该由原告承担。
经审理查明：2013年1月14日，原告（乙方）与被告（�方）签订《房屋租赁使用合同》一份，约定甲方系《长亭雅居》房屋的产权人，土地性质为国有，在乙方充分了解、清楚房屋权属、性质等状况的基础上就租赁房屋相关事宜达成一致；该房屋坐落于上海市松江区联阳路12弄；乙方向甲方以租赁形式获得该项目84号307室房屋（以下简称该房屋）的承租权，该房屋建筑面积为44.30平方米，租金为277，700元，此房屋为毛坯房；乙方承租的房屋租赁期限为二十年，自2013年11月30日至2033年11月29日止，该房屋土地使用权为50年，自2005年8月6日至2055年8月5日止；租赁期满后，该房屋的租赁期限自动顺延至该房屋土地使用权期满，该房屋无需另行支付租金，但应与物业公司续签物业服务合同；房屋用途为企业生活配套设施用房；2013年1月14日前支付租金250，000元、2013年11月30日前付27，700元；甲方应于2013年11月30日前将该房屋交付乙方�用（毛坯房）；甲方交付的房屋应符合建设工程经竣工验收合格等条件；甲方如未按合同约定的期限交付房屋，则自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付租金的万分之三的违约金。若甲方逾期交房超过90日的，乙方有权单方解除本合同，乙方解除合同的甲方应在收到乙方解除合同通知之日起七天内向乙方退还已支付的租金，并应按照总额20%的标准向乙方支付违约金，若违约金额不足以弥补乙方损失的，则甲方应承担不足部分的赔偿责任等。合同签订后，原告于2013年1月14日向被告支付了250，000元，被告向原告出具了收据。
嗣后，因原告认为被告未能在合同约定的期限内交付房屋，双方产生争议，互有函件往来。
另查明：包括该房屋所在的松江区联阳路12弄13-16幢82-89号房屋的权利人为被告，土地用途为一类工业用地�企业生活配套设施用地）。审理过程中，被告提供了上海市建设工程竣工规划验收合格证，工程名称为C区13-16号楼，署期为2014年3月24日。同时，被告确认未取得销售房屋的相应资质，因该房屋性质为配套设施，故不能出售。
以上事实，由房屋租赁使用合同、收据、函件、上海市房地产权证、建设工程竣工规划验收合格证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：一、关于所涉合同的性质与效力。
原、被告签订的协议虽名为房屋租赁使用合同，但该合同中关于“租赁期限为20年”、“租赁期满后，该房屋的租赁期限自动顺延至本房屋土地使用权期满，该房屋无需另行支付租金”、租金在交付时全部付清等相关内容，实质为双方一定条件下就转让该房屋达成的买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释�第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中的租赁协议关于转让房屋的标的、价格均约定明确，其中关于租赁期限、价款给付以及违约责任的约定内容也明显有别于通常的租赁合同，且被告也已经收受了绝大部分价款，故该合同实际已就该房屋在双方达成了买卖关系。鉴于双方签订上述协议时房屋未满足交付条件，故双方之间的法律关系应为商品房预售合同法律关系。商品房预售许可证是商品房预售的条件，被告在无预售许可证的情况下与原告签订合同，且至今仍未取得预售许可证，违反了法律禁止性规定，故上述协议依法应认定为无效。同时，被告将土地性质为一类工业用地（企业生活配套设施用地�上建造的房屋分套出售的行为已违反了土地管理的相关法律规定，涉案的合同亦因此应认定为无效。
本案中，原告作为房屋的权利人，其对房屋和土地的性质以及房屋不得分割出售应当是明知的，故其应承担主要的过错责任。而被告理应在签订合同时对标的物的性质及被告有无相应资质进行审查，故其对合同的无效应承担次要的过错责任。
二、关于无效后果的处理
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该房屋尚未交付原告，故不存在房屋返还问题。
关于原告已支付的“租金”实际为房价款，在合同无效后，被告应返还原告。而原告以合同约定的逾期交房的违约金标准主张损失。本院认为：无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。但违约金条款并不是结算和清算条款，结算和清算条款的意思是有关报酬、费用等方面如何计算的问题。同时，违约金条款也不是争议解决条款。争议解决条款是指合同中约定的，如果双方发生争议，是选择仲裁还是诉讼等。无效合同中关于违约金条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现在“约定”无效了，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用该条款。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，故原告只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。因被告长期占用原告支付的房款，对原告显失公平，故被告应当支付给原告按照银行同期贷款利率计算的利息损失。
关于原告主张的律师费。本院认为上述利息已经能够弥补其实际损失，同时合同无效原告亦有一定过错，且律师费的支出具有不确定性，原告应当充分考虑自己的诉讼能力，最大限度地减少损失。故原告要求被告支付律师费的主张，本院不予支持。
关于被告反诉部分的主张。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未就其主张的损失提供相应的依据，故其反诉部分的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第二十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、，的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李广成与被告（反诉原告）上海云润园艺有限公司于2013年1月14日签订的《房屋租赁使用合同》无效；
二、被告（反诉原告）上海云润园艺有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李广成购房款250，000元；
三、被告（反诉原告）上海云润园艺有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率支付原告（反诉被告）李广成上述购房款的利息（自2013年1月14日起至实际返还之日止）；
四、驳回原告（反诉被告）李广成其余诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海云润园艺有限公司全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债�利息。
本诉案件受理费5，883元，减半收取2，941.50元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费2，966.50元，由原告（反诉被告）李广成负担210.50元（已付），被告（反诉原告）上海云润园艺有限公司负担2，756元（已付25元，余款2，731元于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张丹
二〇一四年十月十五日
书记员 仇知
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此�受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第四条国家实行土地用途管制制度。
……
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
……
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。