山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黄民初字第7858号
原告青岛市黄岛区辛安街道办事处南下庄社区居民委员会，住所地山东省青岛市黄岛区。
法定代表人李焕业，居委会主任。
委托代理人王元金，南下庄社区居委会法律顾问。
被告青岛盈宏工贸有限公司，住所地山东省青岛市市南区，组织机构代码证号：＊＊＊＊＊＊＊＊-＊。
法定代表人高永红，总经理。
委托代理人郭仕清，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
原告青岛市黄岛区辛安街道办事处南下庄社区居民委员会（以下简称南下庄居委会）与被告青岛盈宏工贸有限公司（以下简称盈宏工贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月9日受理后，依法由审判员崔冰独任审判，于2013年11月26日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，裁定转为普通程序审理，由审判员崔冰担任审判长并主审，与人民陪审员夏萍、国敏锐依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李焕业及其委托代理人王元金、被告委托代理人郭仕清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告南下庄居委会诉称，2007年5月10日，原、被告签订租赁合同，原告将其办公楼后原五金厂厂房共计2800平方米及东侧的大口井自2007年6月8日起出租给被告使用，租赁期共30年，租赁费每年24.6万元。该地块于2012年12月2日被征用，租赁合同履行到2013年6月7日，即第六个合同年度末自然终止。被告应当结清租赁费腾出房屋和设施。但是从第五个合同年度的下半年至2013年6月7日的租金计369000元被告拖欠至今尚有10万元未支付，且2013年6月8日后的非法占有房屋及场地设施拒绝搬迁的行为，到2013年10月8日给原告造成租金损失82224元，同时也严重影响了原告的旧村改造工作。为此原告依法提起诉讼，请求依法判令解除原、被告签订的租赁合同，被告腾出厂房及其设施，判令被告支付租金损失82224元，本案诉讼费用由被告负担。
被告盈宏工贸公司辩称，一、原告诉求解除租赁合同的条件不具备，依法应当驳回其诉讼请求。（一）租赁合同约定的租赁期限尚未届至，应当继续履行合同。原、被告于2007年5月10日签订租赁合同，约定被告租赁原告之厂房进行生产经营，租期至2037年6月7日。现租赁尚未届至，且被告并无违约事由，应当继续履行租赁合同。（二）原告诉称租赁合同自然终止，缺乏事实和法律依据。原告诉称该地块于2012年12月2日被征用，租赁合同履行到2013年6月7日即第六个合同年度自然终止，并无事实和法律依据。1、租赁合同第九条约定，“如果遇到国家征用房屋使用土地，甲乙双方均应服从，本合同自然终止。”本案并非国家征用房屋，而是协议征用土地进行储备，不具备合同自然终止的条件。倘若符合自然终止的条件，则本案不属于租赁纠纷。2、原告提交的《征收土地协议书》只能证实约定征收原告之土地81.41亩，纳入国有土地储备，且未确定实施时间或拆迁房屋时间。根据国土资源部《土地储备管理办法》第二十一条之规定，“在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。”据此规定，被告在承租该房屋租期未届满的情况下应当继续承租，合同解除的条件尚未成就。3、《征收土地协议书》约定征收原告之土地81.41亩，是否包含被告承租之房屋所占土地的事实不清，该协议第四条第1项并未明确土地界址，原告关于该地块被征收之主张尚无证据证明，原告应当承担举证不能的败诉后果。4、《征收土地协议书》只是征收土地的合同约定，该合同是否实际履行尚无证据证明。一是是否履行了该协议第四条2项“征地补偿费”事项；二是是否依据《土地储备管理办法》第十五条、第十七条之规定，办理注销集体土地登记手续后纳入土地储备并办理国有土地登记和核发土地证书。鉴于以上待证事实，原告未能提供证据加以证明，故不足以证明被告承租之房屋已被国家征收之事实。
二、被告请求继续履行租赁合同于法有据，法院应予支持。倘若原告能够举证证明本案争议之房屋及土地被征收为国有，则所有权发生了变动。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持”的规定，被告关于继续租赁之主张合法有据，应当予以支持。
三、涉案房屋若被征收并准备拆迁，则本案应由行政机关处理，依法不应由人民法院管辖。被告认为本案非租赁合同纠纷，而是征收与补偿纠纷，依法应由政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。被告认为本案不属于法院直接主管管辖的民事案件，不应该由法院按照民事诉讼程序审理。
四、涉案房屋若被征收则应依法对被告进行合理补偿。被告占有涉案房屋系依据租赁合同约定而合法占有，原告诉称被告自2013年6月8日后非法占有房屋及场地并无事实和法律依据。原告称该地块被征收，急需拆迁改造，并通知被告领取拆迁补偿款，被告因原告给付的补偿款太少、不符合法律规定的补偿标准及程序而不予接受，本案应系征收拆迁补偿纠纷。应当根据青岛市人大常委会《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》和青岛市政府《关于贯彻实施﹤青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例﹥的通知》规定的程序及补偿标准，对被告进行补偿，即按被征收房屋建筑面积每平方米40元的标准计发搬迁补助费，按每月每平方米80元的标准，一次性计发12个月的停车停业损失补偿金。如当事人对征收补偿存在争议，可提出行政复议或提起行政诉讼。
综上所述，原告诉求解除租赁合同的情形并不存在，应当依法驳回其诉讼请求，若因被征地拆迁房屋而诉求解除租赁合同，则本案属国有土地上征收与补偿纠纷，应当依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2007年5月10日，原告南下庄居委会与被告盈宏工贸公司签订租赁合同，原告将坐落于南下庄社区办公楼后（原五金厂）厂房共计2800平方米房屋及厂房东侧大口井租赁给被告使用。租赁期共30年，出租方自2007年6月8日起将出租房交付承租方使用至2037年6月7日止。租赁费为每年24.6万元，从合同生效之日起，被告每半年向原告交纳当年租金的50%。其中合同第九条规定：如遇到国家征用房屋使用土地，甲、乙双方均应服从，本合同自然终止，房屋补偿归甲方所有，乙方投入设施补偿归乙方所有。合同还约定了其他条款事项。
2012年12月2日，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛国土资源分局与黄岛区辛安街道办事处南下庄社区居民委员会签订征收土地协议书，根据山东省人民政府鲁政土字［＊＊＊＊］＊＊＊号《关于青岛市2008年第一批次城市建设用地实施方案的批复》、鲁政土字［＊＊＊＊］＊＊＊＊号《关于青岛市2009年第五批次城市建设用地实施方案的批复》文件，批准青岛市人民政府上报的农用地转用和土地征收实施方案，批准的建设用地项目名称国有储备地，被征收土地位于南下庄社区东侧，征收土地面积为54273平方米（81.41亩），其中建设用地54273平方米（81.41亩）。
2013年9月17日，原告南下庄居委会向被告盈宏工贸公司发出催促结算及腾房函告，通知盈宏工贸公司，原、被告于2007年5月10日签订的租赁合同因政府2012年12月2日已征收该土地，双方履行到2013年6月7日而自然终止。盈宏工贸公司尚欠租赁费369000元，自函告之日起十日内结清并腾出房屋。2013年6月8日后给原告造成每日673.97元的租金损失及其他工作损失。如被告如期没有结清所欠租赁费并腾出房屋，则需追偿租金等损失。而被告盈宏工贸公司主张，其在此之前就对原告南下庄居委会向其下达搬迁通知等事宜作出过答复，声明对搬迁费用提出过异议，搬迁费用不足，但原告一直未落实。被告公司也要求给予补偿拆迁停产损失，在未按拆迁条例规定的标准给予被告经营性补偿款之前，被告不同意拆迁。2014年8月，被告在致原告《关于中止履行﹤租赁合同﹥的函》中主张，鉴于原告于2013年5月已不履行租赁合同，致使被告无法继续承租及进行正常生产经营，自2013年6月起中止履行双方的租赁合同，并自该月中止合同时起停止向原告交付租赁费。
2014年1月17日，本院组织原、被告双方有关人员对被告盈宏工贸公司厂区的生产经营情况进行了现场勘查。厂区整体厂房除个别仍存有部分玻璃制品（玻璃冰箱门）及一辆叉车外，均已空场。其中，公司后院西侧南北向厂房停放叉车一辆，存放少量冰箱玻璃门制品。该厂房外东侧空地堆有部分冰箱玻璃门制品。厂区西侧（居委会办公楼后侧），在简易棚库中存放大量成箱冰箱玻璃门制品。在简易棚库北侧，是一排东西向三大间厂房，位于最西侧的厂房阔七间，存放大量成箱（木箱）冰箱玻璃门制品；中间厂房阔五间，存放大量成箱冰箱玻璃门制品，其中成箱（纸箱）铝合金玻璃冰箱门体约占厂房库存面积的2／3，成箱（木箱）冰箱玻璃门制品约占1／3；东侧厂房阔七间，存放部分成箱冰箱玻璃门制品、铝合金门体，课桌20余张。现被告公司在该厂区已停止生产。
以上事实，有原告提交的租赁合同、征收土地协议书、山东省政府批复文件、及催促结算和腾房函告等证据，被告提供的要求补偿拆迁停产损失的答复及信函件等证据以及本院现场勘查笔录在卷为证，原、被告亦均有陈述在卷为证，经开庭质证和本院审查，可以认定。
本院认为，原、被告所签订的租赁合同是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，但租赁期限约定超过法律规定部分无效。合同双方均遵循合同的约定实际履行了合同。但在合同履行过程中，由于南下庄社区拆迁改造安置等情形的出现，山东省人民政府批准青岛市人民政府上报的农用地转用和土地征收实施方案，共计征收黄岛区辛安街道办事处南下庄居委会土地面积54273平方米（合计81.41亩），被告盈宏工贸公司所租赁的南下庄社区居委会厂房即在征收土地范围之内。原告以书面通知的方式告知了被告，并要求被告限期搬迁，但被告因拆迁补偿中的搬迁费及经营性补偿费没有与原告达成合意，致使搬迁工作迟迟没有进行，原告遂起诉要求解除原、被告所签订的租赁合同并要求被告腾房。本院认为，原、被告在履行合同过程中均没有违约的情形发生，双方均无过错，但因合同约定“如遇到国家征用房屋使用土地，甲、乙双方（原、被告）均应服从，本合同自然终止，”现原告进行社区改造工作，原、被告租赁合同约定的履行地就在社区改造范围之内，原、被告所签订的租赁合同不能继续履行，应当解除原、被告所签订的租赁合同。原告所主张的要求解除原、被告之间的租赁合同并由被告腾房的请求，系平等民事主体之间因租赁的权利义务法律关系而发生的纠纷，属于人民法院受理民事案件的范围，人民法院应当依法进行审判。但被告主张搬迁费过低、要求给予经营性补偿的请求，不属人民法院民事案件受理的范围，本院不予审理。被告辩称本案不属于人民法院主管管辖民事案件的范围，不应该由法院按照民事诉讼程序审理的主张，本院不予采纳。原告主张被告拖欠租赁费并要求被告给付租金损失82224元，在审理过程中原告请求另行处理，本院准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：
一、解除原告青岛市黄岛区辛安街道办事处南下庄社区居民委员会与被告青岛盈宏工贸有限公司于2007年5月10日签订的租赁合同。
二、被告青岛盈宏工贸有限公司于本判决生效之日起30日内腾出所租赁原告青岛市黄岛区辛安街道办事处南下庄社区居民委员会的厂房及其设施。
案件受理费1856元（原告已预交），由原告青岛市黄岛区辛安街道办事处南下庄社区居民委员会负担1556元，被告青岛盈宏工贸有限公司负担300元，于本判决生效后10日内直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 崔 冰
人民陪审员 夏 萍
人民陪审员 国敏锐
二〇一五年四月七日
书 记 员 张星星
附：本判决适用的法律、法规及司法解释条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
（2013）黄民初字第7858号