江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审三民申字第1028号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会。住所地：江苏省无锡市北塘区锡澄路*号桥东。
负责人：金国刚，该居民委员会主任。
委托代理人：高鸣，江苏柯兰律师事务所律师。
委托代理人：张柏梅，江苏柯兰律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：于巍。
委托代理人：于广谦。
委托代理人：唐卫东，北京中银（南京）律师事务所律师。
原审第三人：无锡市前苑宾馆有限公司。住所地：江苏省无锡市北塘区锡澄路*号桥南堍。
法定代表人：唐克明，该公司总经理。
再审申请人无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会（以下简称前村居委会）因与被申请人于巍、原审第三人无锡市前苑宾馆有限公司（以下简称前苑宾馆）土地出让与股权转让合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院作出的（2013）锡民终字第1279号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
前村居委会申请再审称：一、二审判决认定的主要事实错误。（一）二审判决认定讼争土地系国有土地从而认定合同有效有误。1.《综合楼及土地出让与股权转让合同》（以下简称转让合同）中关于土地出让、转让部分的约定，违反了法律的强制性规定，应当认定无效。根据无锡市国土资源局于1998年11月25日发布的《关于批准征用土地和撤销郊区黄巷乡村前村陈巷七个村民小组建制的通知》（以下简称《征用土地和撤销村民小组的通知》）以及该局针对二审法院发函征询讼争土地性质的复函可以看出，二审判决认定案涉讼争土地系国有土地，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称土地管理法实施条例）、《江苏省土地管理条例》等相关规定及国务院法制办、国土资源部发布的（2005）36号函内容可知，农村集体土地只有依法征收且在征地补偿安置款拨付到位后才能成为国有土地。前村居委会持有的土地证显示讼争土地为集体性质土地，前村居委会没有收到土地征收公告，更没有收到任何征地补偿款，二审判决也明确讼争土地没有被征用，故二审判决认定讼争土地系国有土地是错误的，该土地的性质仍然为集体用地。根据土地管理法的规定，农民集体土地的使用权，原则上不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，除非“土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移”，本案讼争土地并不符合前述例外情况。2.即使无锡市国土资源局回函称讼争土地为剩余国有土地，在土地使用权人不明确的情况下，前村居委会与第三人签订转让合同的行为也是无权处分行为，合同不能认定为有效。即使讼争土地为国有土地，已经收归国有，但前村居委会持有的土地证没有进行变更，土地使用权人不明，前村居委会并非当然的法定使用权人。此时，前村居委会与第三人签订合同转让讼争土地使用权为无权处分行为，转让合同并非有效合同。（二）二审判决认定讼争房屋买卖有效错误。讼争房屋买卖违反法律强制性规定，合同应当无效。根据无锡市房管局产权管理处的档案资料显示，案涉房屋的所有权人为前村居委会，该房屋建设在讼争土地上。根据“地随房走”的原则，虽然前村居委会出卖的是地上房屋，但因集体土地使用权的转让违反了法律强制性规定，地上房屋的转让亦应无效。二、二审判决适用法律有误。案涉转让合同虽然成立且不涉及需要批准才能生效，但是，该转让合同违反了土地管理法中关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制规定而应认定为无效。无效合同，自始无效。二审判决适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条、第四十四条的规定，判决转让合同有效，适用法律错误。综上，前村居委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。
于巍提交意见称：一、二审判决认定事实清楚，证据确实充分，且认定事实的证据已经经过质证。根据无锡市国土资源局（1998）第104号《征用土地和撤销村民小组的通知》，原属前村的讼争土地，在经过江苏省人民政府批准将该村全部成员转为城镇居民并进行安置后，原黄巷乡前村已成为今天的黄巷街道前村社区居民委员会。根据土地管理法及其实施条例，原前村集体土地在这次转变后，讼争的土地由无锡市国土资源局确认为“系前村社区撤组后剩余国有土地”，基于此，二审判决将讼争土地认定为国有土地有事实依据和法律依据。二、前村居委会认为原集体土地上建设的房屋因法律禁止转让且其无处分权，故其与于巍签订的转让合同无效的理由不能成立。土地管理法关于集体建设用地不得转让和出让的强制性规定是建立在地块性质为农村集体土地基础上，在农村集体土地被转为国有土地后，上述土地管理法的相关规定不再适用，而应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的规定，即城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可转让，因此，讼争房产和土地使用权可以转让。三、二审判决适用法律正确。本案争议的焦点在于转让合同是否合法有效。法律没有禁止城市房地产的转让，二审法院依据合同法的规定作出转让合同为有效合同的判决是正确的。综上，前村居委会的再审申请理由缺乏事实和法律依据，请求驳回再审申请。
本院审查查明：2011年7月7日，前村居委会（出让方）、前苑宾馆（转让方）与于巍（受让方）签订转让合同一份，约定：前村居委会、前苑宾馆为了本村经济的发展，决定将前苑宾馆股权、前苑宾馆房屋及有关土地使用权转让和出让给于巍，由于巍进行招商经营活动。一、出让标的物：1.出让的土地，位于锡澄路与新3**国道交叉口东北角的村集体建设用地，土地证面积10527.7平方米，地号4-09-07-A011。2.出让的前苑宾馆房屋，座落在上述土地位置中的锡澄路298号，系毛坯房，建筑面积约6482.19平方米的综合楼，房产证为：锡房权证北塘字第××号，宗（地）号：784923002000，另有场地面积及附属用房用地约2000平方米左右，东西院墙长度约150米，及自来水增压站占地面积，相邻的排涝站不在其内。二、转让标的物，前苑宾馆100%股权及占地6.3亩土地使用权。三、土地出让期限，参照国有土地综合用地出让期限，为五十年，即自前村居委会、前苑宾馆将出让的标的物办理过户转让手续给于巍之日起至五十年后的之日止，期满后于巍需继续使用的，三方继续签订该土地使用权出让合同。四、出让转让款及支付方式，上述出让、转让标的物的出让、转让款，共计人民币壹仟叁佰伍拾万元整，其中土地款为叁佰壹拾伍万元整。付款方式：合同签订时支付100万元整，其余款项分期支付。五、标的物交付：1.合同生效之日起，前村居委会和前苑宾馆应将本合同第一条规定的出让标的物按现状交付给于巍使用，于巍自接受标的物之日起承担标的物之风险责任。标的物的门窗及外围墙缺损，前村居委会和前苑宾馆应当给予于巍适当的补偿或者修缮；2.合同生效之日起十日内，前村居委会和前苑宾馆应当与于巍到当地工商局办理前苑宾馆股权转让手续，转让到于巍名下。双方还约定了其他内容。
合同签订后，前村居委会将锡澄路298号房屋交付给于巍，于巍对房屋装修做了前期准备，目前房屋空置。2011年10月3日，于巍向前村居委会出具收条一份，载明：“今收到前村股份经济合作社综合楼房屋产权证原件一份、集体土地使用证原件一份、建设工程规划许可证原件一份。仅供办证使用，办妥如数归还！”
2013年4月1日，前村居委会诉至无锡市北塘区人民法院，请求判令：1.确认转让合同无效；2.于巍将占用的房屋返还给前村居委会，并返还集体土地使用证原件、房屋房产证原件和建设用地规划许可证原件。
关于案涉土地。前村居委会向一审法院提供了一份土地证复印件，载明：土地使用者前村居委会、土地所有者前村居委会、座落于黄巷街道前村村西前村横河南、地号4-09-07-A011、用途商业（11）、使用权类型集体土地使用权、使用权面积10527.7平方米、发证日期1998年7月30日，用以证明上述土地至今仍为集体土地，不是国有土地。于巍对于土地证没有异议，但向法院提供了1998年11月25日的《征用土地和撤销村民小组的通知》、2011年11月22日的证明、2012年3月28日的函，国有建设用地申请表、2012年4月24日国有建设用地使用权出让联系单，用以证明案涉土地在1998年进行了征收补偿，已经进入国有序列，并经过省政府批准，目前已经不是纯粹的集体土地状态，是渐进变化的状态，不能完全按照集体土地进行判断。前村居委会质证后认为：1.1998年11月25日文件中的征地范围不包括案涉土地；2.因为国家对于集体土地转为国有土地是严格控制的，故至今为止，案涉土地没有被征为国有土地，不允许私下出让。
关于案涉房屋。前村居委会向一审法院提供了一份房产证复印件，上面载明：锡房权证北塘字第××号、房屋所有权人前村居委会、房屋坐落锡澄路298号、房屋状况为钢筋混凝土7层6482.19平方米综合用房、发证日期2008年11月27日。于巍对于房产证没有异议，但向法院提供了前苑宾馆诉前村居委会企业借贷纠纷一案在无锡市锡山区人民法院的诉讼调解和执行材料，用以证明因前村居委会结欠前苑宾馆680万元，无锡市锡山区人民法院已将上述房屋执行给了前苑宾馆。前村居委会质证后认为该案形式上没有异议，但是对内容的真实性有异议，而且无锡市锡山区人民法院已经裁定终结执行该案，并没有将案涉房屋执行给前苑宾馆，案涉房屋仍为前村居委会所有。
关于案涉股权。根据工商资料查明，前苑宾馆系依法设立的有限责任公司，股东为唐克明、蒋朝阳二人，其中唐克明出资60.42万元，蒋朝阳出资40.28万元。唐克明和蒋朝阳向一审法院出具证明，称从未同意向任何人转让其出资额。前苑宾馆答辩中陈述唐克明、蒋朝阳并未追认股权转让行为，股权转让行为无效。于巍虽陈述股权转让成立，但没有提供证据加以证明。
一审中，前村居委会在民事起诉状中自认其在合同签订后收到于巍100万元，后因于巍没有明确该100万元是否为履行合同的付款义务而支付，故前村居委会查找相关资料后提供了一份2011年7月6日的结算凭证，上面载明：交款单位为无锡市龙马汽车销售服务有限公司（以下简称龙马公司），收款内容为投资款，结算方式为本票，收款金额为100万元。前村居委会陈述，当时100万元本票的出票人可能是于巍的母亲孙某，结算凭证开给龙马公司，可能是于巍为了开4S店考虑成本需要。前村居委会认为100万元如果要返还给于巍，必须要有当时本票出票人以及龙马公司的确认，否则应视为于巍未支付100万元。于巍质证后，对于是否支付100万元及履行情况表示不清楚，在一审法院释明并要求提供证据的情况下，亦未提供相关证据。二审中，前村居委会认可收到于巍本案所涉合同转让款100万元。
1998年11月25日，无锡市国土资源局发布《征用土地和撤销村民小组的通知》，讼争土地撤村建居后未办理征用手续，亦未办理土地出让手续。
无锡市北塘区人民法院判决：一、无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会、前苑宾馆和于巍在2011年7月7日签订的转让合同无效。二、于巍于判决发生法律效力之日起10日内迁出锡澄路298号房屋，将房屋返还给无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会，并返还案涉土地的集体土地使用证原件、案涉房屋的房产证原件和建设用地规划许可证原件。于巍不服一审判决，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。该院判决：一、撤销无锡市北塘区人民法院（2013）北黄民初字第0069号民事判决；二、驳回无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会的诉讼请求。
本院另查明：无锡市国土资源局给于某、于巍的（2013）70号政府信息公开告知书载明：经查北塘区黄巷街道前村居委会综合楼土地为国家所有。该局给前村居委会的（2013）143号政府信息公开告知书载明：一、“北塘区黄巷街道前村居委会综合楼土地的性质为国有土地还是集体土地”信息，经查，北塘区黄巷街道前村居委会综合楼土地的性质是国有土地。二、“该国有土地的类型是国有出让还是国有划拨”信息，经查，截止2013年11月11日，我局对上述地块未办理出让供地或划拨供地。该局2014年10月13日给无锡市纪委办公室的咨询复函载明：1.针对撤组后未被征收的剩余国有土地的转让，没有法律法规的明确规定。2.函中所涉及的地块，前村居委会无权进行该土地的转让。
本案的争议焦点是：前村居委会综合楼占用土地的性质以及转让合同相关内容的效力。
本院认为，前村居委会的再审申请请求不能成立。理由是：
一、前村居委会综合楼占用土地的性质应认定为国有土地。关于撤组建居后未被征用的土地的性质，先后有多个法规规章规定。由国家土地管理局公布自1995年5月1日起施行的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定：“农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。”1998年12月27日起施行的土地管理法实施条例第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：…（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。”2005年3月4日国务院法制办公室、国土资源部公布的《关于对〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉第二条第（五）项的解释意见》（国法函（2005）36号）明确：“根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项作如下解释：一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。二、本解释自公布之日实施。”可见，2005年国法函（2005）36号实施前，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》和土地管理法实施条例的规定，撤组建居后未被征用的土地可以不经征收就直接收归国有；但国法函（2005）36号实施后，对撤组建居后未被征用的土地必须经过依法征收后才能收归国有。无锡市国土资源局（1998）第104号《征用土地和撤销村民小组的通知》，明确将撤销村民小组建制后的剩余土地（包括宅基地、闲散地和乡村企事业单位使用该七个村民小组的土地）收归国有，符合《确定土地所有权和使用权的若干规定》和土地管理法实施条例的相关规定。该通知作出后，前村居委会综合楼地块即由集体所有的土地转为国有土地。无锡市国土资源局给双方当事人的政府信息公开告知书以及发给江苏省无锡市中级人民法院的复函均明确，讼争土地系前村社区撤组建居后剩余土地，现性质为国有土地。前村居委会认为其仍持有讼争土地的集体土地使用权证，该土地只有在依法征收并补偿安置到位后才能成为国有土地，据此请求确认转让合同相关内容无效的再审申请理由不能成立。
二、前村居委会对讼争土地有无处分权不影响转让合同相关内容的效力。案涉综合楼系前村居委会经无锡市发改委［锡发改社（2006）第44号］文件批准立项和无锡市规划局规划许可后建造。2008年11月27日，无锡房产管理局向前村居委会颁发了锡房权证北塘字第××号房产证。前村居委会符合国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》中“继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”的情形，但前村居委会至今未领取该综合楼占用土地的国有土地使用权证。根据无锡市国土资源局给前村居委会的政府信息公开告知书以及给无锡市中级人民法院的复函，截止2013年11月11日，该局对上述地块未办理出让供地或划拨供地，目前该地块也未办理征用手续。根据现行土地管理法及其实施条例、城市房地产管理法等规定，土地实际使用人只有在办理了出让或划拨等供用地手续后才能成为法律意义上的权利人。前村居委会未领取该综合楼占用土地的国有土地使用权证，其对讼争地块没有处分权。针对撤组建居后未被征用的剩余国有土地的转让，并无法律法规的明确规定，讼争地块的转让不属于违反法律、行政法规强制性规定的行为。前村居委会无权处分讼争地块是否导致转让合同相关内容无效？《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该规定对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济进行了专门规定，即在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，标的物权属转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生标的物权属转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。因此，前村居委会对讼争地块没有处分权并不影响转让合同相关内容的效力，至于前村居委会今后能否取得对讼争地块的处分权，只会影响转让合同的履行问题。前村居委会关于其转让讼争土地使用权为无权处分行为，转让合同并非有效合同的再审申请理由，本院不予支持。
综上，前村居委会关于二审判决认定转让合同有效错误的主张不能成立，二审判决驳回前村居委会关于确认转让合同无效的诉讼请求并无不当。前村居委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：
驳回无锡市北塘区黄巷街道前村社区居民委员会的再审申请。
审判长 李后龙
审判员 王 军
审判员 孙晓琳
二〇一五年二月九日
书记员 杨 光