江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏1324民初155号
原告:曹宏,男,1951年1月10日出生,汉族，农民，住泗洪县。
委托诉讼代理人：张志伟，江苏远大弘正律师事务所律师。
被告:孙正乾,男,1976年12月21日出生,汉族，住泗洪县。
被告:王月菊,女,1975年12月16日出生,汉族，自由职业者，住泗洪县。
被告:涂宏鹏,男,1975年1月20日出生,汉族，个体户，住泗洪县。
委托诉讼代理人：徐业创，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。
原告曹宏与被告孙正乾、王月菊、涂宏鹏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法组成合议庭，于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告曹宏及其委托诉讼代理人张志伟，被告王月菊，被告涂宏鹏的委托诉讼代理人徐业创到庭参加诉讼，被告孙正乾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹宏向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告购买的登记在被告涂宏鹏名下的泗洪县牡丹江路北侧（富康花园）D5幢-4-501室房屋强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认原告与被告涂宏鹏于2012年11月17日签订的房屋买卖合同合法有效，并确认上述房屋归原告所有；3.判令被告涂宏鹏协助原告办理上述房屋过户登记；4.诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2016年1月25日，泗洪县人民法院作出（2015）洪民初字第02890号民事判决书，判决被告涂宏鹏偿还被告孙正乾、王月菊借款本金50万元及利息。因涂宏鹏未履行生效判决，被告孙正乾、王月菊向法院申请执行，法院作出裁定查封被告涂宏鹏名下的泗洪县牡丹江路北侧（富康花园）D5幢-4-501室房屋。被查封的房屋在2012年11月17日已由被告出卖给原告，房款总款18万元，原告已支付完毕。合同签订当日，被告将房屋交付给了原告，水电费缴费卡也过户到原告名下，并按期交纳了水电费、物业费等。但由于被告出卖的房屋系安置房，无法办理过户手续，待符合办理过户手续时，发现该房屋已被法院查封。原告依法向法院提出执行异议，但被法院裁定驳回异议请求。
原告认为，涉案房屋虽登记在被告涂宏鹏名下，但其在2012年11月17日就已经出售给原告，原告交纳了全部购房款，并入住至今，未能办理过户变更原因不在于原告，原告特提起诉讼，请求判如所请。
被告王月菊辩称：原告与被告涂宏鹏签订的买卖合同，被告王月菊不知道，真实性也不知道。即使是真实的，涂宏鹏在签订房屋买卖时房屋并未取得房产过户手续，且房屋是安置房，五年内不能买卖，所以他们签订的房屋买卖合同是无效的。而且也未办理房屋过户登记，所以原告提出的要求法院应该驳回。
被告孙正乾未作答辩。
被告涂宏鹏辩称：原告所起诉的事实和理由部分叙述的“泗洪县人民法院作出（2015）洪民初字第02890号民事判决书”，认定的事实是错误的，被告涂宏鹏正在申请再审。原告所诉的涉案房屋买卖、房款的交付以及入住情况是事实。当时因为是安置房不能过户，合同也有约定，如果能够过户，被告随时配合原告过户。请求法院支持原告诉讼请求，被告涂宏鹏不承担诉讼费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋房地产买卖契约一份及泗洪县阳光服务中介公司收款收据、收条两张，能够证实原告与第三人签订房屋买卖协议的时间、约定的价格并支付全部购房款的事实，故对上述证据的证明效力，本院予以确认；2.原告提交的电费缴费卡、自来水缴费卡及缴费票据、房屋所有权证书、泗洪县长兴物业管理有限公司物业费票据，能够证实原告居住在涉案房屋的事实，对上述证据的证明效力，本院予以确认；3.原告提交的泗洪县拆迁安置房买卖合同、被告涂宏鹏身份证复印件、不动产登记申请表，能够证实涉案房屋的被拆迁人是涂宏鹏的事实，对其证明效力，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年11月27日，被告涂宏鹏将其拆迁安置所选定的泗洪县青阳镇富康花园D5栋4单元501室房屋以18万元出卖给原告，双方签订房屋买卖合同一份。约定原告首次付17万元，余款1万元待房产证交给原告时付清；五年内办理过户或公证手续等。后原告当即向被告涂宏鹏支付购房款17万元，被告涂宏鹏将涉案房屋交付原告。原告遂在涉案房屋内居住使用至今。2013年1月5日，原告向被告涂宏鹏支付购房款1万元。涉案房屋于2012年12月27日登记（所有权证号为：洪房权证泗洪县字第××号），被告涂宏鹏即将该所有权证交给原告。
孙正乾、王月菊因与涂宏鹏民间借贷纠纷向本院起诉，本院作出（2015）洪民初字第02890号民事判决书，判决涂宏鹏应当偿还孙正乾、王月菊借款本金500000元及利息，并承担案件受理费9300元,公告费600元。因被告涂宏鹏未能自动履行还款义务，本院2016年12月06日立案执行，同年12月20日裁定查封涂宏鹏名下富康花园D5幢4单元501室房产，原告曹宏以其实际购买并居住在该房屋为由，提出执行异议。本院于2017年12月26日裁定驳回其异议请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽系拆迁安置房，相关政策规定5年内不得上市交易。但并非法律、行政法规的强制性规定，且亦无其他无效情形，故被告涂宏鹏就其所享有的拆迁安置房与原告曹宏签订房屋买卖协议为有效协议，且协议签订及实际占有时间早于法院裁定查封时间，原告并已经支付全部价款。双方未办理过户登记手续，并非因原告自身原因。故原告作为涉案房产的买受人，对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与被告涂宏鹏就涉案房产订立了合法有效的买卖合同，且原告已履行支付购房款的合同义务，但尚未办理过户登记手续，不发生物权变动效力，原告可以依据双方签订的买卖合同另行要求被告涂宏鹏履行协助办理过户登记的债权义务，而不能以仅具备债权效力的买卖合同来实现物权效力，对原告要求确认涉案房产归其所有以及被告涂宏鹏协助原告办理上述房屋过户登记的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、不得执行位于泗洪县房屋；
二、驳回原告曹宏的其他诉讼请求。
案件受理费3900元，由被告涂宏鹏负担1900元，原告曹宏负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向宿迁市中级人民法院预缴上诉案件受理费3900元。
审 判 长 孙仲洪
人民陪审员 梁 广
人民陪审员 朱发扬
二〇一八年二月二十三日
书 记 员 王 珊
附录一：本案证据目录
一、原告曹宏提交的证据和证明目的：
1.泗洪法院（2017）苏1324执异172号民事裁定书，证明原告向法院就涉案房屋执行提出执行异议，法院驳回原告执行异议请求的事实；
2.房地产买卖契约一份及泗洪县阳光服务中介公司收款收据一张，证明2012年11月17日原告与被告涂宏鹏经泗洪县阳光服务有限公司见证，签订了房地产买卖契约，合同约定被告涂宏鹏将涉案房屋出售给原告，房款总额18万元，首付款17万元，余款1万元待房产证交给原告时付清的事实；
3.收条两张及中国建设银行取款凭条一张，证明被告涂宏鹏于2012年11月17日收到原告购房款17万元，2013年1月5日收到原告购房款余款1万元，涉案购房款已全部付清的事实；
4.电费缴费卡、自来水缴费卡各一张，证明原告购买涉案房屋后，已入住该房屋，电费及自来水缴费卡均变更至原告名下的事实；
5.电费缴费票据、自来水缴费票据各三张，证明原告入住涉案房屋后，一直交纳电费、水费的事实；
6.泗洪县长兴物业管理有限公司收款收据两张，证明原告入住涉案房屋，并交纳物业管理费用的事实；
7.房屋所有权证一本，证明涉案房屋登记所有权人系被告涂宏鹏，其已将该房产证原件交付给原告的事实；
8.泗洪县拆迁安置房买卖合同、被告涂宏鹏身份证复印件、不动产登记申请表各一份，证明原告与涂宏鹏到涉案的房屋开发商泗洪县城市建设投资经营有限责任公司及泗洪县不动产登记局办理涉案房屋过户手续时签订了拆迁房买卖合同及不动产登记申请表等过户资料后，在办理过户手续时被告知涉案房屋被法院保全无法过户的事实。
附录二：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。