浙江省杭州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）浙01民终4149号
上诉人（原审原告）：杭州萧山金孚洋置业投资有限公司，住所地杭州市萧山区宁围街道宁牧村。
法定代表人：周震远。
诉讼代表人：浙江京衡律师事务所律师，该公司管理人。
委托诉讼代理人：毛伟刚，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：徐利，女，1989年3月4日出生，汉族，住杭州市上城区。
上诉人（原审被告）：陈越，男，1984年9月2日出生，汉族，住杭州市下城区。
徐利、陈越共同委托诉讼代理人：陈树杨、何婷婷，浙江南方中辰律师事务所律师。
原审第三人：徐荷水，男，1949年3月21出生，汉族，住杭州市江干区。
原审第三人：陈莉莉，女，1971年7月23日出生，汉族，住杭州市上城区。
委托诉讼代理人：陈力，男，1970年8月11日出生，汉族，住杭州市上城区，系陈莉莉丈夫。
原审第三人：杭州阳康贸易有限公司，住所地杭州市下城区香积寺路178号商铺1室。
法定代表人：徐荷水。
上诉人杭州萧山金孚洋置业投资有限公司（以下简称金孚洋公司）因与上诉人徐利、陈越、原审第三人徐荷水、陈莉莉、杭州阳康贸易有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初13232号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。
金孚洋公司向原审法院提起诉讼，请求：1.解除金孚洋公司与徐利、陈越签订的8份《浙江省商品房买卖合同》；2.徐利、陈越配合金孚洋公司办理房屋预告登记注销手续；3.徐利、陈越承担诉讼费。庭审中变更第2项诉讼请求为：要求徐利、陈越配合办理网签备案撤销手续。
原审法院认为：经查金孚洋公司的法定代表人周震远与第三人徐荷水、陈莉莉及抵押人富阳久恒置业投资有限公司、保证人周震远、赵某曾签订无落款日期的借款保证合同一份，约定周震远向徐荷水、陈莉莉借款1900万元(徐荷水900万元，陈莉莉1000万)，借款期限自2011年8月15日至2013年1月25日，月息为2％，由抵押人富阳久恒置业投资有限公司、保证人周震远、赵某承担连带责任保证担保。另查金孚洋公司与徐利、陈越(系第三人徐荷水女儿、女婿)于2013年11月28日签订8份《浙江省商品房买卖合同》。现金孚洋公司以商品房买卖合同纠纷诉请，而上述8份《浙江省商品房买卖合同》的基础法律关系为民间借贷关系。借款人周震远与出借人徐荷水、陈莉莉、抵押人富阳久恒置业投资有限公司、保证人周震远、赵某应就原民间借贷进行结算。金孚洋公司非原民间借贷的当事人，属诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第(三)项的规定，原审法院于2017年5月12日裁定：驳回金孚洋公司的起诉。
金孚洋公司不服原审裁定，提起上诉，请求：1.撤销原审裁定，裁定指定原审法院进行实体审理；2.由徐利、陈越承担一、二审诉讼费用。事实和理由：金孚洋公司与徐利、陈越签订8份商品房买卖合同系以房屋买卖的形式为周震远与陈莉莉、徐荷水借贷关系提供担保，金孚洋公司是借贷关系的直接利害关系人，具有诉讼主体资格。首先，金孚洋公司的法定代表人周震远与原审第三人陈莉莉、徐荷水(系徐利、陈越父亲)存在未结清的借款关系。2011年8月，周震远向陈莉莉、徐荷水借款1900万元，借期至2013年1月25日，月利率2％。截止2014年1月，周震远陆续归还本金及利息2455．4万元，但按照合同约定周震远还有部分款项没有付清。其次，在上述借款未结清的背景下金孚洋公司和徐利、陈越签订了8份商品房买卖合同，同时存在明显区别与正常购房的多种情形，实质上系为借款提供的担保。在签订案涉房屋买卖合同前，徐荷水在金孚洋公司处曾多次向周震远催款而无果。金孚洋公司和周震远当时已陷入债务危机，无力清偿债务及履行交付房屋义务；徐利、陈越在签订合同的同时出具一份金孚洋公司可以退还房款并支付相应补偿费后取回房屋的《承诺函》；徐利、陈越支付的所谓购房款全部来自其父亲徐荷水，金孚洋公司在同一天内全部转回给徐荷水，且上述款项均未进入金孚洋公司设立的预售监管账户，金孚洋公司内部的财务账册记载该款项性质为其他应付款；至今金孚洋公司未就案涉房屋出具过《销售不动产统一发票》，徐利、陈越也未索取过。另外管理人还查到周震远借款1900万元曾由金孚洋公司5000万元股权提供质押担保，目前该质押尚未注销；再结合房屋买卖总金额(陈莉莉通过其公婆购房18套，徐荷水通过两个女儿购房16套，总金额1300余万元)远高于剩余欠付借款金额(约500余万元)，以上充分说明金孚洋公司与徐利、陈越签订商品房买卖合同的真实意图或者目的并非房屋买卖，乃在于为借款提供担保。第三人声称介绍购房户给金孚洋公司，用卖房所得资金清偿借款的说法显然是不能成立的。再次，一审中案件当事人就借款及商品房买卖情况进行充分的举证质证，原审法院也就案件事实进行了调查，认为商品房买卖并非独立存在，其基础法律关系为民间借贷。金孚洋公司未收到购房款而将案涉房屋网签给徐利、陈越，与借贷关系有直接利害关系，符合民事诉讼法第119条的立案条件。若按照原审法院的观点，金孚洋公司将面临如果周震远和陈莉莉、徐荷水不进行结算，金孚洋公司就案涉房屋买卖无法做出处理的尴尬境地，这也不符合119条的立法本意。综上，涉案商品房买卖合同在于为借款提供担保，金孚洋公司系借款关系的直接利害关系人，符合民事立案条件。
徐利、陈越不服原审裁定，提起上诉，请求：撤销原审裁定，指令原审法院进行实体审理。事实和理由：一、本案的事实过程。2011年1月，徐荷水出借给周震远900万元借款，陈莉莉出借给周震远1000万元借款，该两笔借款利息口头约定为月息3分。因办理股权质押的需要，借款双方就该1900万元借款于2011年8月重新签订了借款合同，双方口头约定月息3分。从2011年1月开始，周震远一直按照月息3分的标准支付利息。周震远系金孚洋公司的法定代表人，金孚洋公司出售“江南风尚铭楼”的房屋后，周震远以房款归还徐荷水、陈莉莉的借款本息。到2013年下半年，因为当时房地产形势不景气，周震远多次叫徐荷水、陈莉莉介绍客户来买房，房子卖掉了就归还借款。2013年9、10月份，徐荷水向徐利、陈越推荐了该楼盘，后徐利、陈越也实地查看了该楼盘，考虑后决定购房。徐利、陈越与金孚洋公司协商好8000元每平方米的房屋单价后，双方签订了8份《商品房买卖合同》，并办理房屋预售备案登记。2014年1月15日，徐利、陈越向金孚洋公司支付了购房款总价2931840元。金孚洋公司收到所有房款后，向徐利、陈越开具了对应房号的相关收据。除本案购房款外，徐利、陈越与金孚洋公司之间没有其他任何资金往来关系。至本案起诉前，金孚洋公司就购房及支付房款等事实没有提出过异议。金孚洋公司收到徐利、陈越支付的购房款后，向杭州阳康贸易有限公司转出了款项，金孚洋公司、徐荷水、杭州阳康贸易有限公司协商一致，将该款项用于冲抵周震远应归还给徐荷水、陈莉莉的部分借款本息。金孚洋公司的法定代表人周震远在一审庭审中对于上述事实均予以认可，且案件当事人和周震远的陈述基本一致，本案事实可以得到确定。二、原审裁定中“8份《浙江省商品房买卖合同》的基础法律关系为民间借贷关系”的认定无事实根据和法律依据。纵观裁定书全文，没有任何词句提及原审法院作出这一认定的事实根据和法律依据。根据民事诉讼法第154条“裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由”之规定，应予纠正。(一)徐利、陈越与金孚洋公司之间的商品房买卖法律关系，与周震远、徐荷水、陈莉莉之间的民间借贷法律关系不应混淆。两个法律关系对应的民事主体是独立的。原审法院以“徐利、陈越系徐荷水的女儿、女婿”为由将徐利、陈越、徐荷水、陈莉莉、杭州阳康贸易有限公司等多个独立的民事主体混为一谈，显然是不成立的。民事法律行为以当事人意思表示为核心，法无明文禁止即为有效，法律没有禁止民间借贷出借人的亲属向借款方购房。(二)本案不属于物权法第186条规定禁止的情形，与民间借贷司法解释第24条关于以买卖合同作为借款担保完全不同。本案徐利、陈越与金孚洋公司之间除购房款外，自始至终没有发生过任何资金往来，更无民间借贷资金往来。(三)退一步讲，哪怕购房主体是徐荷水和陈莉莉本人，商品房买卖法律关系发生在民间借贷到期后近一年，也不是为民间借贷提供担保的情形，而应当是民间借贷法律关系的转化，以到期借款本息冲抵购房款合法有效。一审庭审中，金孚洋公司认为购房款通过杭州阳康贸易有限公司转回给徐荷水和陈莉莉，该交易安排也并未违反法律、行政法规的强制性规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之义。即使在这种情形下，民间借贷法律关系经当事人各方协商一致已变更为商品房买卖合同法律关系。(四)本案案由是商品房买卖合同纠纷，自起诉至庭审结束，徐利、陈越与金孚洋公司均认可商品房买卖合同的效力，双方的争议焦点是购房款是否支付，因此，本案的法律关系为商品房买卖合同法律关系。综上，原审法院作出的裁定结论有误，无事实和法律依据，本案应当审查的是商品房买卖合同的效力及履行情况，而不应将民间借贷法律关系混同。
本院经审查认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”可见，真实的意思表示是认定民事法律关系的核心要素之一。本案中，对房屋买卖合同或民间借贷法律关系的判定，不应受制于当事人之间签订的书面合同的外观和名称，而应以当事人之间的真实意思及合同的实质内容来决定。简而言之，可根据房屋买卖合同约定的标的物现状及特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等方面综合衡量，以探究当事人之间真实意思表示所对应的法律关系。本案中，从包括但不限于合同主体及签订合同数量、合同实际履行情况以及回购承诺等因素考量，当事人之间虽有房屋买卖合同的外观，但其真实意思却并非如此。且在二审审理过程中，金孚洋公司亦认可签订商品房买卖合同的真实目的并非房屋买卖，而在于为借款提供担保。综合案件实际情况，原审法院认定当事人之间真实的法律关系并非房屋买卖合同关系而为民间借贷关系，应属合理。在此情形下，原审法院驳回金孚洋公司的起诉，并无不当。金孚洋公司与徐利、陈越的上诉理由，均不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年七月五日
书 记 员 徐森燕