甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘07民终325号
上诉人（一审被告）张掖市中诚房地产开发有限公司。
法定代表人宋军，该公司董事长。
委托代理人王晴，甘肃正峰律师事务所律师。
委托代理人李小龙，甘肃正峰律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）郝海潮，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人。
上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司为与被上诉人郝海潮房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2016）甘0702民初1224号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人王晴、李小龙，被上诉人郝海潮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2014年4月27日，原、被告签订《馨宇丽都B区楼宇认购书》一份，约定原告以每平方米4130元，总价款443165元的价格购买被告销售的位于本区馨宇丽都B区1号楼4单元302室的房屋一套，并约定原告另承担天然气入户费2300元，维修基金7003元。双方约定，在签订认购书当天，原告需交纳定金50000元，在2014年5月3日之前，交纳首付款124165元（含定金50000元），并与被告签订《商品房买卖合同》，剩余房款原告在签订《商品房买卖合同》后七日内提交备银行贷款所需的全部审批手续，办理完按揭贷款申请手续，以按揭贷款的方式支付。签订认购书当天，原告给被告交纳了定金50000元，被告给原告出具了收据。同年5月10日，原告给被告交清了维修基金7003元和天然气入户费2300元，被告给原告出具了收据。当天，原告又给被告交纳了房款113165元，被告给原告出具了收据。同一天，被告又将原告缴纳的定金50000元和房款113165元计算在一起给原告出具了收到房款163165元的收据一张。2015年7月11日，原告提出换房申请，双方同意将原告认购的房屋更换为同一栋楼相同单元的902室。因双方达成协议后一直没有签订《商品房买卖合同》，故原告无法办理按揭贷款向被告支付房款，被告亦未向原告交付房屋。
另查明，原告当时认购的房屋系被告自行建设的尚未建成的房屋，该工程办理了建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证，2014年5月21日办理了商品房预售许可证。
上述事实，由原、被告的陈述、原告提交的《楼宇认购书》复印件一份，换房申请单一份，被告出具给原告的收到房款163165元，维修基金7003元，天然气入户费2300元的收据各一份，原告与被告的销售人员于娟娟通话的清单一份，录音光盘一张，整理的录音资料两份，被告提交的《楼宇认购书》复印件一份，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权证、商品房预售许可证复印件各一份，被告开具给原告的收据复印件四张等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2014年4月27日，原、被告签订《楼宇认购书》，由原告认购被告销售的房屋一套。虽然原、被告签订的是楼宇认购书，不是正式的《商品房买卖合同》，但该认购书对原告购买的被告销售的房屋的基本状况，房屋价款，付款方式和付款时间均作了明确约定，且被告已按照约定收受了原告的购房款，该认购书已具备了《商品房买卖合同》的主要内容，依法应认定原、被告之间形成了商品房买卖合同关系。虽然原、被告在签订《楼宇认购书》时没有明确约定交房时间，但结合原告与被告的销售人员于娟娟的通话录音，能确定原告在认购房屋时，被告承诺的交房时间是2015年8月。虽然被告辩解其公司没有承诺在2015年8月交房，但因双方在签订认购书形成商品房买卖合同关系后，没有对被告的履行期限作出约定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告可以随时要求被告履行。即使原告认购的是尚未建成的房屋，应给予被告一定的履行期限，根据交易习惯，被告也应在一年内履行合同义务，向原告交付房屋。因被告没有按照约定或交易习惯及时向原告交付房屋，其行为已构成违约，故对原告要求解除合同的主张，本院依法予以支持。被告辩解，没有交付房屋是因原告没有按照约定办理按揭贷款或者全额向被告交纳房款，责任在于原告，故不同意解除合同。本院认为，双方签订的认购书中确定原告在2014年5月3日交清首付款124165元后双方签订《商品房买卖合同》，原告依据合同办理按揭贷款后支付房款。虽然原告没有按照约定在2014年5月3日前交清首付款，但原告在2014年5月10日给被告交纳首付款时，被告在没有追究原告违约责任的情况下，将原告交纳的定金抵顶了首付款，足额收取了原告交纳的首付款，说明被告同意原告变更了交纳首付款的时间。在原告交纳首付款后，被告不及时与原告签订《商品房买卖合同》，导致原告无法办理按揭贷款后向被告支付房款，其责任在被告方。而被告要求原告足额交清房款后交付房屋并不符合双方的约定。故对被告的辩解理由，本院依法不予采信。被告辩解，原告在2015年7月11日提出了换房申请，因换房导致房屋没有及时交付，责任在于原告。本院认为，被告同意原告换房后，双方并没有对交房时间另外进行约定，原告申请更换的房屋是同栋楼同一单元的不同楼层，原告的换房要求并不影响被告的交房义务。故对被告的辩解理由，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。”的规定，在原、被告之间的买卖合同解除后，被告理应将收取原告的购房款163165元，维修基金7003元，天然气入户费2300元退还原告。因被告在收取原告的购房款和相关费用后不及时向原告交付房屋，导致合同解除，给原告造成了经济损失，故被告理应自收取原告的购房款和相关费用之日起，按照同期商业银行一年期贷款利率承担利息，利息承担至购房款和相关费用付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十八条、第一百三十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、解除原告郝海潮与被告张掖市中诚房地产开发有限公司在2014年4月27日签订的《馨宇丽都B区楼宇认购书》和2015年7月11日签订的换房申请书；二、被告张掖市中诚房地产开发有限公司退还原告郝海潮购房款163165元，维修基金7003元，天然气入户费2300元，共计172468元，于判决生效之日起十日内付清；并自2014年5月10日起，按照同期商业银行一年期贷款利率承担172468元的利息，利息计算至本判决确定的履行之日止。案件受理费3894元，减半收取1947元，由被告张掖市中诚房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费直接给付原告，本院给原告退还1947元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，张掖市中诚房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉，请求将本案依法改判或发回重审。其上诉理由为：一、一审法院判决解除合同既无约定事由，又无法定事由，判处解除合同错误；二、一审法院判处上诉人承担利息的计算起点错误，利息计算起点应从合同被解除之日起算起。
经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，应予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订楼宇认购书，该认购书对被上诉人购买的上诉人销售的房屋的基本状况，房屋价款，付款方式和付款时间均作了明确约定，双方已形成了商品房买卖合同关系，对双方均有约束力。双方虽未对交房时间进行约定，但依据《中华人民共和国合同法》六十二条（四）款规定，在被上诉人给上诉人必要的准备时间后，其可以随时要求上诉人履行交房义务。后被上诉人履行了交款义务，但上诉人未履行认购书约定的签订商品房买卖合同为被上诉人办理按揭及未履行交房义务，致被上诉人买受房屋的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。现上诉人没有提交证据证实双方对交房时间另有约定，因此，上诉人应承担合同被依法解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。本案合同被解除非被上诉人的原因，上诉人占用被上诉人房款无法律依据，因此，被上诉人有权要求上诉人承担已交房款自交付之日起的利息损失。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3894元，由上诉人张掖市中诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一六年七月二十二日
书记员 赵 薇
【本案所适用的法律法规、司法解释】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
【法官提示】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条二款调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。