江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰海民初字第0081号
原告张萍。
委托代理人于爱明，江苏海信律师事务所律师。
委托代理人姜永祥。
被告泰州市新时代房地产开发有限公司（以下简称新时代公司），住所地泰州市某某小区小区北大门30#楼一、二楼。
法定代表人付某某，该公司董事长。
委托代理人王忠东，江苏胜泰律师事务所律师。
委托代理人宋选强，该公司员工。
原告�萍与被告新时代公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月24日立案受理后，于2014年5月21日作出（2013）泰海民初字第3230号民事判决，原告张萍不服，提出上诉，泰州市中级人民法院于2014年9月11日作出（2014）泰海民初字第0639号民事裁定，撤销本院（2013）泰海民初字第3230号民事判决，将该案发回本院重审，本院于2014年12月23日立案受理后，依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张萍之委托代理人姜永祥、于爱明，被告新时代公司之委托代理人王忠东、宋选强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张萍诉称，原、被告于2010年8月26日签订商品房买卖合同一份，约定被告于2011年8月30日前书面通知买受人交付房屋，逾期交付的，出卖人需支付按房价日万分之二的违约金，出卖人交付房屋后180日内，将办理权属登记需要资料报登记机关备案，如因�卖人的责任买受人不能取得房地产权属证书的，向买受人支付已付房款同期银行贷款基准利率计付的利息。合同签订后，原告如期缴纳房款，被告迟延交房301天，导致原告长达一年的时间内无法办理土地证，给原告造成严重的损失。为维护原告合法权益，请求法院判令被告立即支付从2011年8月30日起至2012年6月27日止的延期交付房屋违约金54701元、从2011年8月30日起至2013年7月15日止的延期办理产权证违约金105058.08元，合计人民币159729.08元，诉讼费由被告承担。
被告新时代公司辩称，签订商品房买卖合同属实，但原告以2011年8月30日作为房屋交付时间来主张违约金，有违合同约定，根据双方补充协议的约定，原告付清所有款项后，方符合交房条件，而原告付清所有款项的时间是2012年6月14日，在此之前，被告以书面的方式通知原告前来接收房屋，故本案不存在延�交房的事实；根据合同约定，应由原告自行办证，原告逾期办证与被告无关；此外，原告主张的银行贷款利率偏高，贷款利率应为6%，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月26日，被告新时代公司（出卖人）与原告张萍（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定由原告张萍购买被告新时代公司开发的某某小区某幢某单元某某房，建筑面积138.2平方米，双方约定按照建筑面积计算商品房价款，商品房单价为每平方米6367.59元，公共维修基金每平方米30元，共4146元，总价880000元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产交易中心最终测量面积按实结算。买受人在2010年8月26日前付购房款计人民币捌拾捌万元整。出卖人应当在2011年8月30日前将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收备案；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，商品房为住宅的，还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：出卖人从整个小区经综合验收合格六个月后，因出卖人�责任买受人不能取得房地产权属证书的，向买受人支付已付房款以同期银行贷款为基准的利息，至办理好产权证为止。合同签订后，原告按约向被告交付购房款、公共维修基金合计人民币884146元。2011年8月19日，被告新时代公司开发的某某小区某号楼经泰州市住房和城乡建设局备案，同年8月30日，被告通过邮局向原告寄送交付通知一份，该签收回执签收人为“ＸＸ”。2012年6月11日，原告向被告支付超合同面积部分房款28655.09元，因被告认为原告存在迟延接受房屋需承担违约金，拒绝向原告交付购房款发票，2012年6月14日，原告张萍向被告新时代公司交付违约金15000元，被告向原告交付908655.09元的购房发票和15000元违约金发票。2012年6月27日，被告向原告交付房屋。后原告张萍诉讼来院，要求被告新时代公司返还违约金15000元，经两审终审，法院判决被告新时代公司返还原告人民币15000元。现原告张萍以被告新时代公司存在迟延交付房屋、迟延办理房屋权属证书为由，诉讼来院。
另查明，被告新时代公司承建的某某小区小区国有土地使用权证号为泰州国用（2008）第4766号，证载土地面积41397平方米，2010年7月16日，上述土地证注销登记，同年7月22日，被告取得泰州国用（2010）第12552号国有土地使用权证，证载土地面积33789平方米，涉案某某小区11号楼坐落于上述土地范围内。2010年7月28日，被告新时代公司将证载22526平方米国有土地使用权抵押给银行，于2010年9月14日将剩余11263平方米土地使用权抵押给银行，上述土地抵押权于2012年7月31日被注销。2012年8月9日，新时代公司将上述33789平方米土地再次抵押给银行，2013年6月27日，被告新时代公司至泰州市国土资源局办理某某小区某某幢住宅的土地使用权分割登记，被告泰州国用（2010�第12552号土地使用权证上抵押权登记至2013月8月12日注销。2013年9月3日，被告新时代公司将泰州国用（2010）第12552号土地使用权证注销；此外，某某小区小区分三期开发，原、被告合同约定的商品房属于二期工程，某某小区三期工程于2011年12月8日竣工验收。
庭审中，被告新时代公司述称，其不存在导致原告逾期办证的违约行为，合同约定出卖人从整个小区综合验收合格六个月后，方符合办理房地产权属证书的条件，而某某小区小区至今未完成小区综合验收，原告主张逾期办证，无事实和法律依据；原告述称，国务院于2004年5月发布决定，取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，同时合同约定房屋经综合验收合格方符合交付要件，被告向原告交付房屋，证明房屋已通过综合验收，房屋所在土地被被告抵押，致原告无法办证，应承担因违约所致原告的损失。
上述事实有商品房买卖合同、付款凭证、民事判决书、国土资源局调查资料、竣工验收备案表、快递查询单以及原告张萍、被告新时代公司当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，合同依法成立并生效，应当作为确定原、被告双方权利义务的依据。本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期交房的违约行为；二、被告是否存在逾期提交办理房屋权证证书的相关材料，致原告无法办到土地使用权证的违约行为。
关于争议焦点一，合同约定被告新时代公司应于2011年8月30日前，将符合双方约定的商品房交付原告，同时约定商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，商品房为住宅的，还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。根据上述约定，合同载明“通知”应为被告收受房屋的通知到达原告，而本案虽被告提供了交付通知和交邮手续，但根据被告所举证据，该邮件的签收人为“ＸＸ”，故不能认定被告新时代公司已按照合同约定，书面通知原告办理房屋交付手续。本案因双方是否存在迟延领受房屋一节发生争议，被告新时代公司直至2012年6月27日方将房屋向原告交付，违反了双方关于在2011年8月30日前交付房屋的约定，被告存在违约行为，应按合同约定向原告承担违约责任。合同双方关于逾期交付超过60日的，从合同规定的最后付款期限的第二天起，至实际交付之日2012年6月27日止计算违约金。现原告主张从2011年8月30日起计算逾期交房之违约金，并无不当，本院对此予以确认。被告应从2011年8月30日起，按日向原告支付已交付房价款880000元万分之二的违约金53152元；关于880000元以外的购房款28655.09元，原告张萍于2012年6月11日实际缴纳，该部分已付房款的违约金应从原告缴纳之日起按日万分之二的标准，计算至被告实际交房之日2012年6月27日，应为91.70元，上述两项违约金合计人民币53243.7元。被告新时代公司抗辩其不存在逾期交房，与事实不符，本院对此不予采纳。
关于争议焦点二，合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：出卖人从整个小区经综合验收合格六个月后，因出卖人的责任买受人不能取得房地产权属证书的，向买受人支付已付房款以同期银行贷款为基准的利息，至办理好产�证为止。本案被告于2012年6月27日向原告交付房屋，在此后的180日内，被告未能将原告办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，致原告不能取得房地产权属证书，应认定被告构成违约。对于如何计算违约金的问题，合同约定出卖人从整个小区经综合验收合格六个月后，向买受人支付已付房款以同期银行贷款为基准的利息，直至办理好产权证为止。而国务院国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，非行政审批式的小区综合验收是否实施及何时实施的主动权掌握在出卖人一方，该条款实际限制了被告责任，被告应采取合理的方式提请原告注意该条款，但被告无证据证明其已经采取合理的方式向原告说明该条款的内容，故该条款中关于何时开始计算利息的内容应为无效，被告应自违约时即向买受人支付已付房款以同期银行贷款基准利率计付的利息。本案被告于2012年6月27日向原告张萍交付房屋，从次日起计算180日，原告逾期办证的违约金应从2012年12月26日起算，而原告张萍房屋所涉国有土地使用权，在此期间被被告抵押给银行，直至2013年8月12日注销，众所周知，土地使用权存在他人抵押权的，无法办理国有土地使用权登记的相关手续，现原告主张将逾期办证的违约金计算至2013年7月15日，与法并无不当，本院对此予以确认，按合同约定，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，被告应承担的违约金为30022.96元（908655.09元×6%÷365×201天）。被告抗辩该小区未经综合验收，被告行为不存在违约，无事实和法律依据，本院对此不予采纳。上述两项违约金合计人民币83266.66元，被告应按约向原告支付。原告主张从2011年8月30日起算逾期办证的违约金�无事实和法律依据，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告泰州市新时代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张萍违约金人民币83266.66元。
二、驳回原告张萍其他的诉讼请求。
如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币3494元，由原告张萍负担1602元，被告新时代公司负担1892元（原告张萍已预交，被告新时代公司于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交原告张萍）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交本诉上诉受理费人民币3494元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 赵亚亚
代理审判员 张 超
人民陪审员 梁文有
二〇一五年七月十七日
书 记 员 汪妮娅