江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第00919号
原告朱建芳。
被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北北门路388号，组织机构代码66763889-7。
法定代表人徐美芳，该公司总经理。
委托代理人缪莹，江苏力信律师事务所律师。
原告朱建芳与被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月13日立案受理后，由代理审判员柴敏娟适用简易程序于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告朱建芳及被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司委托代理人缪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建芳诉称：2008年10月5日，原告与被告的关联企业昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）签订《昆山市商品房购房合同》，向华懋公司购买位于昆山市玉山镇温莎堡假日广场1号楼华懋大厦第X层XXX号商业用房。合同签订时，被告与原告签订委托租赁经营协议，被告承租了原告的商品房，期限十个年度，从2009年1月1日起，至2018年12月31日止，合同约定被告无需支付前四年的租金。从委托期的第五个年度开始，按照原告商铺购销合同约定的购房总价除以0.76乘以8%，计收第五、六、七、八年度租金；按照原告商铺购销合同约定的购房总价除以0.76乘以9%，计收第九、第十年度的租金。该合同6.3条约定，乙方（即本案被告）若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二。自2013年11月起，被告没有按照约定支付租金，构成违约，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，原告请求判令：1、被告支付拖欠的租金22364.1元（自2013年11月16日起至2015年3月31日止）；2、被告支付逾期支付租金违约金2000元（计算至2015年3月31日止）。
被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司辩称：被告不存在拖欠原告租金的事实，被告只是扣除应由原告承担的消防改建相关费用以及根据合同约定的免租期的租金。主要理由为：1、原告交付被告承租的房屋不符合昆山市消防大队出具的《商业建筑设计防火规范》若干规定要求，后制作了该楼的消防改造工程的设计方案图纸，并对该楼承租进行消防改建工作；2、根据双方合同约定，如非因被告主观原因导致被告无法正常经营的，原告应当减免其租金，虽然合同中没有明示按照国家规定应当进行消防改造这一客观事实，但是消防法规的变更显然是合同双方当事人都无法预料的，而且是强制性必须执行的，显然也属于意外事件。综合合同签订的整体意图及相关内容可以看出，消防改造理当属于约定中致使被告无法正常使用涉案房屋，无法正常经营的情形，被告依约享有被减免租金的权利。3、从客观事实角度出发，为涉案房屋整体进行消防疏散通道改造所增添的设施是该房屋基础构造不可缺失的部分，是房屋基础设施，被告作为涉案房屋的经营管理者，其仅在原告提供房屋基础框架结构符合国家法规要求，可以合法对外出租的前提下，履行对该房屋对外租赁经营管理的义务，因此，为保障房屋合法出租所进行消防改造的相关费用依约应由原告承担。因此，本案中，被告只是按约扣除了应由原告承担的温莎堡假日广场1号楼消防改建的相关费用以及根据合同约定的免租期的租金，并不存在拖欠支付租金的事实，请求驳回原告的诉请。
经审理查明：2008年10月5日，原告从华懋公司购买位于昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼X层XXX号房，该房用途为商业营业用房，建筑面积为11.5平方米，合同总价为154516元。原告于2009年7月5日登记取得昆山市玉山镇温莎堡假日广场1号楼XXX室产权证书，登记建筑面积11.5平方米。
2008年10月5日，原、被告之间签订《委托租赁经营协议》一份，约定，1、甲方（即本案原告，下同）将所拥有的商铺物业（即上述原告所购买的商铺）委托乙方（即本案被告，下同），由乙方统一出租经营。甲方委托乙方出租经营该商铺可作商业经营用房使用，甲方委托乙方出租经营该商铺已包括了层顶、外墙面等公共部位的使用权，并不再另行计价，甲方同意承租人可以对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为该房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工（含拆除隔墙），以及与其他房屋合并使用的改造；2、甲乙双方同意，在本协议约定的各委托期限内，乙方出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为甲方委托乙方的代理报酬费用，若不足由乙方赔偿补足；3、甲方应在开发商取得《商品房交付使用备案证书》后并通知原告办理交房手续之日的次日将该房屋交付乙方；4、委托租赁经营期限为十年，2009年1月1日起至2018年12月31日止；5、乙方无需支付第一年度至第四年度的四个年度租金，第五年度至第八年度期间每年租金约定为16264.8元，第九年度、第十年度每年租金约定为18297.9元，租金按季度支付，租赁期第五年始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，乙方若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二；6、第五年度起，因该房屋设施及设备质量问题造成乙方或承租人不能正常使用该房屋的，甲方应该相应减免租金，但因乙方（包括承租人）使用不当造成的情况除外；因意外事件（如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等）致使乙方无法正常经营的，甲方应减免该期间租金，乙方应书面告知甲方；7、本合同委托期限内，若由于不可抗力引起房屋损毁并导致无法正常经营的，原告同意在该房屋修复完毕前被告无须承担本合同约定的租金支付和其他任何违约责任。
2013年11月16日至2015年3月31日止期间租金，被告未支付。被告称对所承租商铺所在的温莎堡假日广场1号楼整体消防不符合江苏省建设厅于2008年4月17日发布的《商业建筑设计防火规范》要求，被告对相应的消防通道等进行了整改，并以整改费用应由原告等出租方共同承担为由对应支付原告的租金予以抵扣，原告认为该费用按合同约定应由被告自行承担，不同意抵扣，双方为此引起本案纠纷。
以上事实由原告提供的房屋所有权证、委托租赁经营协议、昆山市商品房购销合同、被告提供的涉案房屋的平面图、商业建筑设计防火规范以及疏散宽度计算书、消防改建合同等证据以及当事人陈述予以证实。
本院认为：原、被告双方之间签订的《委托租赁经营协议》实为房屋租赁协议，系双方当事人之间真实意思表示，于法不悖，合同依法成立后，所附生效条件亦已完成，故合同应合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务和享受各自权利。
一、消防疏散宽度改造能否成为被告暂停支付租金的抗辩事由。原告将其所有的房屋出租给被告，被告理应按照合同约定支付相应的房租。被告认为，其所承租原告的房屋不符合《商业建筑设计防火规范》，并进行消防改造，属于非因被告主观原因导致被告无法正常进行的，应减免租金，且被告是从涉案房屋整体进行消防疏散通道改造所增添的设施是房屋基础构造不可缺失的部分，被告作为涉案房屋的经营者，为保障房屋合法出租所进行消防改造的相关费用应由原告承担。对此，本院认为，根据被告提供的证据可确认在消防改造前该房屋已通过消防验收，而本案中所涉消防改造事项，原被告双方并未在《委托租赁经营协议》约定属于原告应当减免租金的范围。故本院对于被告主张以消防改建费用折抵租金的抗辩意见不予采纳。
二、被告尚欠租金及违约金如何计算。本案中被告对原告主张的未付租金及违约金的期限（2013年11月16日至2015年3月31日）不持异议，本院依法予以确认。
根据合同约定每季度首日起10天内支付25%的年租金，可确认：
2013年11月16日至2013年12月31日租金为2033.1元（16264.8元／年×25%×1／2）；应付时间为2013年10月10日前；
2014年1月1日至2014年3月31日租金为4066.2元（16264.8元／年×25%），应付时间为2014年1月10日前；
2014年4月1日至2014年6月30日租金为4066.2元（16264.8元／年×25%），应付时间为2014年4月10日前；
2014年7月1日至2014年9月30日租金为4066.2元（16264.8元／年×25%），应付时间为2014年7月10日前；
2014年10月1日至2014年12月31日的租金为4066.2元（16264.8元／年×25%），应付时间为2014年10月10日前；
2015年1月1日至2015年3月31日的租金为4066.2元（16264.8元／年×25%），应付时间为2015年1月10日前。
以上租金总计22364.1元。原告主张2013年11月16日起至2015年3月31日租金为22364.1元，本院依法予以支持。
原被告双方关于违约金按应付而未付租金的日万分之二计算的约定，不违反法律的规定，本院依法予以支持。具体计算如下：2013年11月16日至2013年12月31日租金2033.1元，自2013年10月11日起计算至2015年3月31日的违约金为217.95元（2033.1元×536天×日万分之二）；
2014年1月1日至2014年3月31日租金为4066.2元，自2014年1月11日起计算至2015年3月31日的违约金为361.08元（4066.2元×444天×日万分之二）；
2014年4月1日至2014年6月30日租金为4066.2元，自2014年4月11日起计算至2015年3月31日的违约金为287.89元（4066.2元×354天×日万分之二）；
2014年7月1日至2014年9月30日租金为4066.2元，自2014年7月11日起计算至2015年3月31日的违约金为213.88元（4066.2元×263天×日万分之二）；
2014年10月1日至2014年12月31日租金为4066.2元，从2014年10月11日起计算至2015年3月31日的违约金为139.06元（4066.2元×171天×日万分之二）；
2015年1月1日至2015年3月31日的租金为4066.2元，从2015年1月11日起计算至2015年3月31日的违约金为64.25元（4066.2元×79天×日万分之二）。
以上违约金总计1284.11元，原告及被告的计算方式有误，本院依法予以调整。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司支付原告朱建芳2013年11月16日至2015年3月31日期间的租金22364.1元，于本判决生效之日起十日内履行。
二、被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司支付原告朱建芳违约金1284.11元，于本判决生效之日起十日内履行。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号为：32×××60-37101）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费410元，减半收取205元，由原告朱建芳负担10元，被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担195元，被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司负担部分原告朱建芳起诉时已预交，本院不再退还，由被告昆山世贸联华商业经营管理有限公司在履行本判决时一并支付给原告朱建芳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，农业银行苏州工业园区支行营业部；账号，10-550101040009599。
代理审判员 柴敏娟
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 沈 健
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。