江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第3186号
上诉人（原审被告）南京浙商投资有限公司，组织机构代码74536138-8，住所地南京市江宁科学园天元东路1号。
法定代表人张国安，该公司董事长。
委托代理人费越、沈苏宁，江苏致邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李秋艳，女，1984年8月21日生，汉族，某公司职员。
委托代理人王健（系李秋艳丈夫），男，1981年12月16日生，汉族。
上诉人南京浙商投资有限公司（以下简称浙商公司）因与被上诉人李秋艳商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院作出的（2014）江宁淳民初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人浙商公司的委托代理人费越，被上诉人李秋艳及其委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李秋艳原审诉称，2012年7月9日，其与浙商公司签订一份商品房预售合同，约定由其购买浙商公司开发建设的某楼盘B幢941室房屋，价款490071元，浙商公司应于2013年6月30日前交付房屋。其依约付清房款后，浙商公司未能按期交付房屋。2013年10月19日，浙商公司书面答复：房屋最迟于2013年11月30日前交付，延期交付的违约赔偿标准按照《南京市商品房预售合同》中第六条第三款的约定；若在2013年11月30日之前未能交付业主，浙商公司同意在原赔偿标准基础上再支付一倍的补偿金，该补偿金自2013年10月15日起支付至交付之日止。同年11月25日，浙商公司通知其于11月30日接收房屋。其在11月30日查看房屋时，发现房屋存在墙体渗水、卫生间地砖破损、复合地板凹陷、空调出风口损坏、防盗门有划痕以及卫生间下水道接口错位的严重质量问题，影响正常使用，故其拒绝签字收房。直至2014年3月4日，浙商公司维修整改结束方向其交付房屋。现诉至法院要求：浙商公司向其支付2013年12月1日至2014年3月4日期间的迟延交房违约金6991元（490000元×5.6%÷365天×93天）以及2013年10月15日起至2014年3月4日期间的补偿金10450元（490000元×5.6%÷365天×139天）。
浙商公司原审辩称，涉案房屋已经于2013年11月30日具备交付条件，其亦提前通知李秋艳接收房屋，李秋艳所称的质量问题仅为瑕疵，不影响房屋的使用，并不构成李秋艳拒绝收房的正当理由，应当视为其已经于2013年11月30日履行了交付房屋的义务，李秋艳无权主张补偿金；其已经向李秋艳支付了2013年11月30日前的迟延交房违约金，李秋艳因其自身原因拒绝收房，无权向其公司主张2013年12月1日之后的迟延交房违约金。
原审法院经审理查明，位于南京市江宁区天元东路388号的某楼盘大厦由浙商公司开发建设。2012年7月9日，李秋艳与浙商公司签订一份商品房预售合同（宁房预售合字20100009051号）。双方约定：李秋艳向浙商公司购买某楼盘大厦941室房屋，价款490071元；浙商公司应于2013年6月30日前向李秋艳交付房屋；浙商公司迟延交付商品房的应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息向李秋艳支付违约金；李秋艳不得以浙商公司交付使用的商品房的装饰、设备标准存在瑕疵为由拒绝接受该商品房，否则视为浙商公司通知的交付日期次日已经交付房屋。前述合同签订后，李秋艳按约向浙商公司支付房屋价款490071元。浙商公司未能于2013年6月30日前向李秋艳交付房屋。2013年10月19日，浙商公司向李秋艳出具《某楼盘业主答复函》一份，承诺：最迟于2013年11月30日前交付房屋，延期交付的违约赔偿标准严格按照《南京市商品房预售合同》中第六条第三款约定支付；如果浙商公司未能在承诺期限之前交付房屋，浙商公司同意在原赔偿标准基础上再支付一倍补偿金，补偿金自2013年10月15日起支付至交付之日止；若在2013年11月30日前交付，则无需支付该补偿金。同年11月25日，浙商公司向李秋艳寄送《交付使用通知书》，通知李秋艳于同年11月30日办理交付手续。同年11月30日，李秋艳至浙商公司处办理交房手续，但未能接收房屋。同年12月初，李秋艳向12345热线电话投诉称浙商公司拟交付的房屋存在质量问题要求整改。后浙商公司就李秋艳提出的质量问题进行了整改。2014年3月4日，李秋艳实际接收941室房屋。
原审法院另查明，浙商公司已经向李秋艳支付2013年7月1日至同年11月30日期间的延期交房违约金11429元。2013年11月27日，某楼盘大厦竣工验收合格。同年11月29日，浙商公司取得某楼盘大厦《房屋建筑工程竣工验收备案表》。审理中，原审法院向物价部门询价，2013年12月至2014年3月期间，与李秋艳所购买房屋同面积、同类型、同地段的房屋月租金为1500元至1800元。因双方意见不一，致调解未成。
上述事实，有当事人陈述、商品房预售合同、业主答复函、交付使用通知书、交房手续流转单、竣工验收备案表等证据材料证实。
原审法院认为，李秋艳与浙商公司签订的商品房预售合同有效，受法律保护，双方均应按约履行。本案中，李秋艳依约履行付款义务，浙商公司未能按照合同约定的期限交付房屋，应承担违约责任。关于迟延交房违约金计算的截止时间问题，交付不符合法定条件的房屋与交付的房屋存在瑕疵应分别承担不同的违约责任。浙商公司于2013年11月25日通知李秋艳于2013年11月30日收房，2013年11月30日时，浙商公司已取得了该房屋的竣工验收备案表，即符合了法定的交付条件，李秋艳未于该时间收房的原因是李秋艳认为该房屋存在墙体渗水、卫生间地砖破损、复合地板凹陷、空调出风口损坏、防盗门有划痕以及卫生间下水道接口错位问题。根据双方合同约定，李秋艳不得以浙商公司交付使用的商品房的装饰、设备标准存在瑕疵为由拒绝接受该商品房，否则视为浙商公司通知的交付日期次日已经交付房屋。李秋艳主张房屋存在的上述问题，其提供的证据并不能证明房屋存在结构性质量问题和其他足以严重影响居住使用质量问题，应属瑕疵交付，不应据此理由拒绝收房。综上，浙商公司已经于2013年11月30日履行了交房义务，迟延交房违约金应计算至2013年11月30日，李秋艳要求浙商公司支付2013年11月30日之后的迟延交房违约金于法无据，原审法院不予支持。如前所述，本案并不符合浙商公司出具的《某楼盘业主答复函》中承诺支付补偿金的条件，李秋艳在本案中的损失系因房屋存在质量瑕疵造成，对于质量瑕疵，浙商公司应当承担维修责任。对于2013年11月30日后至李秋艳收房之日期间因房屋存在的质量瑕疵给李秋艳造成的损失，由浙商公司赔偿，可参照同时期、同面积、同类型、同地段的房屋租金标准计算，原审法院认定为5327元（1700元／月×3个月＋1700元／月÷30天×4天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、浙商公司于判决发生法律效力之日起10日内向李秋艳支付赔偿款5327元。二、驳回李秋艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费118元，由李秋艳负担82元，由浙商公司负担36元。
浙商公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院判决上诉人承担质量瑕疵赔偿不当。被上诉人一审的诉讼请求为要求上诉人按《某楼盘业主答复函》约定支付延期交房的违约金6991元和补偿金10450元，原审法院已经认定了李秋艳要求浙商公司支付2013年11月30日之后的迟延交房违约金于法无据，且本案并不符合浙商公司出具的《某楼盘业主答复函》中承诺支付补偿金的条件，那么应当驳回被上诉人的诉讼请求，而不是改为判决上诉人向被上诉人支付房屋质量瑕疵造成的赔偿款，原审法院判决超出了一审被上诉人的诉讼请求范围，违反了民事诉讼法“不告不理”的基本原则，应当予以纠正。二、2013年11月30日后，被上诉人未入住案涉房屋是其自身原因造成的，这期间的损失应当由其自行承担。原审法院认定案涉房屋于2013年11月30日后已具备法定交付条件，被上诉人不应拒绝收房。涉案房屋存在装修瑕疵，被上诉人应当及时提出，由上诉人负责维修。但被上诉人并未在验房时写明其认为的“质量瑕疵”，后被上诉人通过向质监站电话举报的方式反映情况，却又未留下房号和联系电话，导致上诉人无法落实究竟是哪一户业主的房屋需要维修，这样时间才延误下来，该责任应当由被上诉人自行承担。三、被上诉人主张的“质量瑕疵”并不影响其使用房屋。一审法院已经认定李秋艳提供的证据并不能证明房屋存在结构性质量问题和其他足以严重影响居住使用质量问题，除了维修期间可能会影响被上诉人居住使用外，其他时间并不影响，而被上诉人提出的“质量瑕疵”维修所需要的时间仅仅为一周左右，其他时间不应当计入所谓的损失赔偿期间。上诉人充其量只是承担维修责任，而不是赔偿责任，且将11月30日后全部时间均计入赔偿期间于法无据。综上所述，请求二审法院依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。
被上诉人李秋艳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。双方当事人二审中均未提交新证据。
本院认为，上诉人浙商公司与被上诉人李秋艳签订的商品房预售合同合法有效，双方均应遵照合同约定履行各自义务。上诉人浙商公司在2013年11月25日书面通知李秋艳于2013年11月30日收房，其在同年11月29日取得涉案房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，2013年11月30日涉案房屋已符合法定的交付条件，而被上诉人李秋艳提出涉案房屋存在的质量问题并不构成其拒绝收房的合理理由，故而上诉人浙商公司于2013年11月30日已经履行了交房义务，被上诉人李秋艳无权要求上诉人浙商公司支付其主张的延迟交房违约金以及补偿金。但本案中，上诉人浙商公司向被上诉人李秋艳交付的房屋存在墙体渗水、卫生间地砖破损等问题，虽李秋艳据此未在2013年11月30日收房不能构成其拒绝收房的合理理由，但因房屋存在上述问题尤其是墙体渗水等质量瑕疵对被上诉人的居住会造成一定影响，故而原审法院参照同时期、同面积、同类型、同地段的租金标准计算李秋艳在2013年11月30日至房屋维修后实际入住期间的损失，该处理结果较为公平合理，本院予以维持。
综上，原审法院判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费118元，由上诉人南京浙商投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 逯婷婷
二〇一四年十月二十二日
书 记 员 林雨虹