文书内容湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1126民初99号原告蒋运德，男，1949年3月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托代理人龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。被告万基祝，男，1969年4月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，职工被告徐土桂，男，1970年5月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。被告蒋明海，男，1965年6月4日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。被告徐国顺，男，1966年3月25日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托代理人张闻，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权代理）。原告蒋运德诉被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖广文担任审判长，与人民陪审员谢冒仔、骆晋辉组成合议庭，代理书记员邓思佳担任庭审记录，适用普通程序于2016年6月8日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告蒋运德的委托代理人龚智，被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺及其委托代理人张闻到庭参加诉讼，原告蒋运德经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋运德诉称：2012年10月2日，原告蒋运德与四被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺签订《蒋运德果园转租合同》，原告蒋运德将自己所承包的位于宁远县禾亭镇双龙形村陈家自然村的果园转包给四被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺，根据双方签订的合同约定，转租期限为21年，即自2013年1月1日起自2034年7月止，四被告每年交租金4900元，每三年交一次租金，一次性交清，合同签订后，四被告交了第一个三年的租金。到期后，四被告拒交第二个三年的租金，经原告多次追讨，四被告至今尚未付清。综上所述，原告与四被告签订的合同属双方真实意思的体现，合法有效，依法应受法律保护，现四被告拖欠原告的租金不交，其行为已损害了原告的合法权益。特提起诉讼，请求判令四被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺给付原告蒋运德租金14700元，本案诉讼费用由四被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺负担。原告蒋运德为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:1、转租合同，拟证明四被告承租原告果园的事实；2、租赁荒山种果合同及公证书，拟证明原告租赁宁远县禾亭镇双龙形村陈家自然村荒山种植果园的事实。被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺辩称，一、四被告与原告签订的合同是无效合同。2012年10月2日四被告与原告签订合同后，缴纳了租金，2013年2月后四被告组织劳力对果园排水设施进行改造，但是原出租方要求我方停止作为，其主要理由是原告与四被告签订的合同没有经过原出租方同意和认可，违背了《中华人民共和国合同法》的有关规定；二、四被告请求法院确认该合同无效，并要求原告赔偿四被告相关损失。此合同签订后，四被告投入劳力和资金对果园进行改造升级，后由于原出租方的阻挠导致不能经营，这使四被告造成了巨大的损失。据此，四被告请求人民法院确认此合同无效，并判令原告赔偿四被告一切损失。四被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、转租合同，拟证明双方签订了转租合同的事实；2、证明，拟证明原、被告签订的转租合同没有经过原出租方（禾亭镇双龙形村村委会的同意）的事实。为查明本案事实，本院依职权调取了一份证据：1、对禾亭镇双龙形村原支部书记陈国安的调查笔录，拟证明原、被告签订转租合同时未经过禾亭镇双龙形村村委会和村民的同意。四被告对原告提供的证据质证意见如下：对1号证据的真实性无异议，但该合同签订时未经过禾亭镇双龙形村村委会的同意；对2号证据认为该合同未约定可以转租、转让。原告蒋运德对四被告提供的证据质证意见如下：对1号证据合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告将果园转租给四被告后，四被告并未去经营；对2号证据认为原告租赁的是禾亭镇双龙形村的荒山，村委会无权收回租赁的权利，另原告转租给四被告经营时禾亭镇双龙形村并未提出异议。原告蒋运德对本院依职权调取的1号证据质证意见如下：对1号证据认为当时蒋运德转租给四被告时禾亭镇双龙形村村干部知道这件事，但他们没有提出异议，已经默认此事。四被告对本院依职权调取的1号证据无异议。通过庭审质证，本院对原告蒋运德提供的证据认证如下：原告蒋运德提交的1号、2号证据，符合证据的客观性、合法性、关联性特征，本院予以采信。本院对四被告提供的证据和本院依职权调取的证据认证如下：四被告提供的1号证据，与原告提供的1号证据相一致，本院予以采信；四被告提供的2号证据，其证明的内容与本院依职权调取的证据证明内容相一致，故本院对该二份证据均予以采信。根据以上采信的证据，结合双方当事人的陈述和辩解，本院确认如下案件事实：原告蒋运德系宁远县水市镇东海村2组人，1993年5月1日，原告蒋运德作为乙方与宁远县禾亭镇双龙形村陈家自然村作为甲方签订了租赁荒山种果合同，约定甲方将消水眼至石灰窑一带的荒山租赁给乙方种植果树，面积为20亩，乙方可按自己的计划在管辖范围内种植各种果树和育苗以及发展养殖业、加工业等。租赁期内，土地所有权归甲方，使用权归乙方，合同期满，由乙方将土地交还给甲方，租赁期限为1993年7月至2034年止，共计40年。在此期限内乙方有权继承、转让，在租赁期内，不管政策发生任何变化，土地使用权不能变。租赁报酬：采取按荒山面积付地租的方式，即前四年因乙方无经济收入，由甲方无偿提供荒山给乙方经营，从第五年起（即1998年）由乙方每年12月底付给甲方土地租赁费每年每亩20元，计币400元，各种税收由乙方负责。乙方在果园内所种植的果树、所建的房屋及一切设备，合同期满后应无偿全部移交给甲方，双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，双方于1993年11月8日到宁远县公证处进行了公证，此后，原告按照该合同按期履行义务。2012年10月2日，原告蒋运德作为甲方与四被告万基祝、徐土桂、蒋明海、徐国顺作为乙方签订果园转租合同，甲方同意将位于禾亭镇双龙形村陈家自然村约20亩左右的果园转租给乙方经营，为明确权力和义务，双方协议如下：一、甲乙双方必须以蒋运德于1993年5月1日与陈家自然村签定的租赁荒山种果合同为基础，甲方应无条件地履行在合同中陈家村应履行的全部职责；二、转租期限：从2013年元月1日至2034年7月止，共21年；三、租金及交租方式：每年交租金肆仟玖佰元（含交村的肆佰元），每三年交一次租金，一次性交清，不得拖欠，拖欠一日罚款壹仟元，四、果园内的所有果树、设施及房屋全部由乙方接管；五、如果由于果园的权属、交通、用水、用电等原因发生纠纷时由甲方负责解决；六、合同一经签定，不得因甲乙双方的人事变动而改变，单方悔约罚毁约方壹拾万元；七、本合同一式叁份，甲乙双方及在场人各执一份，签字生效。合同签订后，四被告按照合同约定将第一个三年的租金14700元给付原告，并投资在果园内打厂棚、改造果园养鸡等，后禾亭镇双龙形村村干部及村民知道原告蒋运德已经将果园转租给四被告，他们认为原告蒋运德在转租时没有经过本村村委会和村民的同意，就不允许四被告继续经营，四被告只是经营了半年左右就不得不退出，而禾亭镇双龙形村村委会已经于2013年自行将转让权收回，并于2015年年底另行发包，但因租金有差距而未发包出去。另查明，原告蒋运德承包的荒山系禾亭镇双龙形村1、2、3组的村民所有。本案在立案时是以土地租赁合同纠纷立案，经审查应为土地承包经营权出租合同纠纷。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百三十三条规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条第二款规定：农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》第六条规定：承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。第九条规定：农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第十条规定：农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。第十一条规定：承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。就本案而言，原告蒋运德与四被告签订的果园转租合同实际上是土地承包经营权出租合同纠纷，是原、被告双方的真实意思表示，也不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照合同规定履行自己的义务。但原告在将土地承包经营权进行流转（出租）时，没有在同等条件下首先考虑禾亭镇双龙形村的集体经济组成人员享有优先权，同时承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案，但原告并没有及时向发包方禾亭镇双龙形村村委会备案，在禾亭镇双龙形村村委会和村民提出意见后也未采取协调、沟通、调解等方式解决问题，其本人也违反了原、被告双方签订的合同中的第五条的规定：“五、如果由于果园的权属、交通、用水、用电等原因发生纠纷时由甲方负责解决。”也即原、被告双方在合同签订成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，导致本案四被告与原告签订的转租合同（实际为土地承包经营权出租合同）现已经不能按照合同约定实际履行，不能实现合同目的，原告对此应付相应的责任。故对原告要求四被告给付第二个三年（从2016年1月至2019年1月）的租金14700元的诉讼请求，本院不予支持。四被告在答辩状中请求要求确认原、被告签订的合同无效，并要求原告赔偿相关损失，因其未提交反诉状及缴纳反诉费，本院对其诉请暂不予处理，四被告可以另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、第一百三十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第九条、第十条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条、第九条、第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：驳回原告蒋运德的诉讼请求。案件受理费200元，由原告蒋运德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  肖广文人民陪审员  骆晋辉人民陪审员  谢冒仔二〇一六年七月十三日代理书记员  邓思佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。《中华人民共和国农村土地承包法》第三条国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。第九条 国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。第十条 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行。《农村土地承包经营权流转管理办法》第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。第十条农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。