河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初5377号原告（反诉被告）：李忠，男，1974年5月22日出生，汉族，住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：张春英，河北朝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军杰，河北朝鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：李燕，女，1986年2月9日出生，汉族，户籍所在地河北省三河市，现住北京市平谷区。委托诉讼代理人：刘鑫（系被告李燕之夫），住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张国庆，河北张国庆律师事务所律师。原告李忠与被告李燕及反诉原告李燕与反诉被告李忠房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2018年6月21日、2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李忠及其委托诉讼代理人张春英、王军杰，被告李燕（反诉原告）的委托诉讼代理人刘鑫、张国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并判令被告返还原告房屋首付款及定金1300000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年3月21日签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，协议约定被告将自己所有的位于三河市燕郊开发区嘉都嘉和苑21幢2单元2501室的房屋出售给原告，房屋总价款2700000元，原告于合同签订当日给付被告房屋定金100000元，并于2017年3月31日给付首付款1200000元，共计1300000元。因被告当时未取得房屋所有权证书，不能办理房屋过户登记。后三河市于2017年6月6日出台限购政策“非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购l套住房，包括新建商品住房和二手住房。对已拥有l套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证”。因原告为非三河市本地户籍，且在三河市未办理过纳税或缴纳社会保险，故按上述政策原告已不具备购买上述房屋的资格，至此原告与被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》已经无法履行。故原告诉至贵院，请贵院明察，准予原告的诉讼请求。被告李燕辩称，1、经三河市万豪房产经纪有限公司居间，原、被告于2017年3月21日签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，原告全款购买涉案房屋，合同总价2700000元。合同签订当日，原告支付定金100000元，双方于当日办理了房屋交接。2017年3月31日原告支付1200000元，约定尾款1400000元于房本下来前一个月内支付。合同签订后，被告按照合同约定办理房屋产权登记。因此原告与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚实守信，善意、适当、全面履行合同义务。原告以限购政策为由拒绝购买涉案房屋的行为已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。政府出台限购政策对本案不具有溯及力，本案房屋买卖合同成立在先，限购政策出台在后，根据法不溯及既往的原则，涉案合同不受限购政策影响。涉案合同签订前原告已经对限购政策的影响作了充分的考虑，并约定了被告配合原告过户前更名一次。因此即使原告受限购政策影响，完全可以依据约定将房屋转移给符合购房条件的第三方。原告拒绝购买涉案房屋，已经构成根本性违约，且双方在2017年3月31日办理房款支付手续时，还书面约定了如原告违约此房款不退。因此，原告要求被告全额退还首付款及定金没有事实根据和法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李燕向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，支付反诉原告购房尾款1400000元，判令反诉被告办理涉案房屋过户手续；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年3月21日签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，协议约定反诉被告购买反诉原告位于三河市燕郊开发区嘉都嘉和苑21幢二单元2501号楼房，房屋总价款2700000元。付款方式为全款购房，合同签订后反诉被告向反诉原告支付了首付款1200000元及购房定金100000元，总计1300000元。合同约定余款1400000元于房本下发之前一个月付清，反诉原告于2018年5月份领取了涉案房屋不动产权证书（2017年9月开发商通知领取房本，因所有领取房本的手续在反诉被告手里，反诉被告以在外地为由，短期内不能领取）。后联系反诉被告支付购房尾款，反诉被告以限购政策为由，拒绝履行合同约定的付款义务，反诉原告认为双方签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》是在限购政策出台之前签订，限购政策不具有溯及力。现房屋已经交付给反诉被告，反诉原告已将涉案房屋的银行贷款还清。反诉被告要求解除合同缺乏事实依据和法律依据，现反诉原告为维护自身的合法权益，向法院提起反诉，请准予反诉原告的反诉请求。反诉被告李忠辩称，对反诉原告在反诉状中提到双方签订的合同以及付款数额和时间没有异议，但对于反诉原告要求继续履行合同，反诉被告认为已经没有继续履行合同的条件，因为继续履行合同包括支付房款以及办理过户登记，因为限购政策的出台，在起诉以前双方也曾找到房管部门以及中介对房屋是否能够办理过户登记进行过咨询，得到的答复是因为限购政策出台，房管部门不再办理房屋的变更登记手续。所以反诉原告才起诉到法院要求解除合同，所以现在反诉原告要求继续履行合同的合同目的已经不能够实现。本院经审理认定事实如下：2017年3月21日，经三河市万豪房产经纪有限公司（丙方）居间，原告李忠（买受方、乙方）与被告李燕（出售方、甲方）签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同书》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。被告将坐落于河北省三河市燕郊高新区燕顺北路南侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑21号楼21-2-2501室房屋出售给原告，房屋总价款为2700000元。《存量房屋买卖合同》第五条付款方式约定，甲方同意乙方采取非贷款方式付款，乙方应在签订本合同时支付给甲方购房定金100000元整。首付款（含定金）1300000元整，于2017年4月1日前由乙方支付给甲方，剩余房款1400000元整，于房本下来前一个月内由乙方支付给甲方同时双方办理相关过户手续，已交定金自动转为房款，甲方不得以任何理由拖延过户时间，否则视同甲方违约。合同第六条解押情况约定，甲方需于房本下来过户前一个月前办理完该房屋解押手续。合同第八条房屋交付约定，甲方应当在首付款交齐当日将该房屋交付给乙方。《补充协议》第二条约定就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。其他约定处约定，甲方配合乙方过户前更名一次。上述系列合同签订后，原告于合同签订当日以现金形式向被告支付定金100000元，于2017年3月31日以现金形式向被告支付首付款1200000元，共计支付1300000元。被告于2017年3月31日将涉案房屋交付给原告。被告在收到首付款后于2018年4月初将其在中国工商银行的涉案房屋的抵押贷款一次性还清。2017年8月11日，涉案房屋的不动产登记证书制作形成。2017年8月底至2017年9月初期间，开发商通知被告领取不动产权证书，因领取不动产登记证书需提供原始的商品房买卖合同等材料，但原始的商品房买卖合同等材料存放在原告处，原告告知被告其在外地，故当时没有领取，后被告于2018年5月27日领取了涉案房屋的不动产登记证书。另查明，2017年6月6日，三河市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕63号），其中第二条从严调整商品房限购政策规定，非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。对已拥有1套住房，或者无法提供3年本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房。庭审中，原告提交其朔州市社会保险统一征缴办公室出具的原告于2017年1月至2017年12月在山西省缴纳社会保险的社保证明和原朔州市地方税务局经济技术开发区分局出具的税收完税证明，主张其未在三河市缴纳社保及纳税。被告对上述证据真实性没有异议，本院予以认定。本院认为，原告李忠与被告李燕于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《存量房屋买卖合同》的约定，原告应在房本下来之前一个月内将剩余购房款1400000元支付给被告，同时双方办理相关过户手续，由此可以认定原告具有全款购房的能力。2018年5月27日，被告取得涉案房屋的不动产权证书，但由于限购政策出台，原告以不具有在三河地区的购房资格，无法办理房屋权属转移登记为由，要求解除双方签订的存量房屋买卖合同。因三河市人民政府办公室下发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》的时间为2017年6月6日，晚于原、被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的时间，上述意见未明确对发布实施意见前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整。原告已经支付近一半的购房款并实际控制房屋，且被告为履行合同已经将涉案房屋的银行贷款还清，解除合同将会导致当事人之间利益明显失衡，故依据公平、诚实信用原则，本院认为涉案房屋买卖合同继续履行为宜，同时原告应当支付涉案房屋尾款。故原告要求解除原告与被告之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，并要求被告返还房屋首付款及定金1300000元的诉讼请求，本院不予维护。如前所述，反诉原告要求继续履行与反诉被告签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求反诉被告支付购房尾款1400000元及办理涉案房屋过户手续的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、反诉被告李忠继续履行与反诉原告李燕于2017年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》；二、反诉被告李忠于本判决生效后七日内支付反诉原告李燕购房款1400000元，并于付清上述款项当日配合反诉原告办理位于河北省三河市燕郊高新区燕顺北路南侧、三河市东方创富房地产开发有限公司用地西侧嘉都·嘉和苑21号楼21-2-2501室房屋的过户手续，将上述房屋过户至反诉被告李忠名下；三、驳回原告李忠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元，减半收取计8250元，保全费5000元，由原告李忠负担；反诉案件受理费8700元，由反诉被告李忠负担（本判决生效后三日交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  丁瑞芹二〇一八年九月三十日法官助理张大力书记员张铭洋