上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初34935号原告(反诉被告)：陆菊勤，现住上海市松江区。原告(反诉被告)：刘艳芳，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：陆菊勤。被告(反诉原告)：蔡宝龙，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张生跃，上海国瑜律师事务所律师。原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳与被告(反诉原告)蔡宝龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陆菊勤(暨刘艳芳的委托诉讼代理人)，蔡宝龙委托诉讼代理人张生跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆菊勤、刘艳芳向本院提出诉讼请求：1、蔡宝龙退还陆菊勤、刘艳芳租金27,500元；2、蔡宝龙退还陆菊勤、刘艳芳保证金10,000元；3、蔡宝龙支付陆菊勤、刘艳芳利息(以37,500元为基数、按同期银行贷款利率的标准计算自2016年1月20日起至判决生效之日止)。事实和理由：陆菊勤、刘艳芳于2016年1月20日租赁蔡宝龙坐落于闵行区XX路XXX号厂区西南角的厂房，包括大棚两间、外场一块、房屋两间，面积约415平方米(以下简称涉案房屋及土地)。双方签订《转租合同》后，陆菊勤、刘艳芳向蔡宝龙支付一个季度的租金27,500元，押金10,000元。而在陆菊勤、刘艳芳在过完春节后，将设备搬入涉案房屋及土地，并对原有大棚进行维修及搭建(原大棚顶破败不堪，四周没有遮拦)后，3月28日闵行区XX镇人民政府就发出限期拆除决定书拆除大棚。陆菊勤、刘艳芳认为陆菊勤、刘艳芳未使用过涉案房屋及土地，蔡宝龙理应退还陆菊勤、刘艳芳交纳的租金及保证金。蔡宝龙辩称，不同意原告的全部诉讼请求。蔡宝龙与陆菊勤、刘艳芳2016年1月20日签订《转租合同》，约定陆菊勤、刘艳芳租赁蔡宝龙坐落于闵行区XX路XXX号厂区西南角的厂房，包括大棚两间、外场一块、房屋两间，面积约415平方米(以下简称涉案房屋及土地)。租金第一年为110,000元，支付方式为每三个月一期，先付后用，当期付款日为上期20日前。逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的3%支付违约金。合同第六条约定陆菊勤、刘艳芳应当承担使用期间的水、电、物业等综合费用。合同第八条约定，陆菊勤、刘艳芳擅自新建建筑物、擅自转租、逾期支付租金超过20日的，蔡宝龙有权解除合同，在此情况下，租金和保证金归蔡宝龙所有。合同签订后，蔡宝龙履行了全部义务，将涉案房屋及场地交付陆菊勤、刘艳芳使用。但陆菊勤、刘艳芳仅支付了第一期租金27,500元，保证金10,000元,却擅自在涉案场地搭建违章建筑物，后在2016年3月4日将房屋擅自转租给案外人黄某某，且未按约支付第二期租金27,500元，违反了合同约定。经蔡宝龙多次与陆菊勤、刘艳芳沟通无果，蔡宝龙于2016年5月10日发邮件通知陆菊勤、刘艳芳解除双方合同，并于当日收回了系争房屋及场地。现涉案房屋及场地包括陆菊勤、刘艳芳在内的四户租赁户总水、电费共计3,644元，按四分之一计算，陆菊勤、刘艳芳应支付水电费911元。另系争场地上的大棚确实没有相关产权证，但大棚仅为地上构筑物，四周并不封闭，不属于建筑物范畴，不需要办理相关权证，故不属于违章建筑。鉴于上述情况，蔡宝龙向本院提出反诉诉讼请求：1.确认陆菊勤、刘艳芳与蔡宝龙签订的《转租合同》于2016年5月10日解除；2.陆菊勤、刘艳芳支付蔡宝龙租金27,500元；3.陆菊勤、刘艳芳支付逾期违约金(按每日9元计算，自2016年4月1日起至本判决生效之日止)，并赔偿中介费9,170元；4.陆菊勤、刘艳芳支付蔡宝龙水电费911元；5.陆菊勤、刘艳芳支付保证金10,000元不予退还。针对蔡宝龙的反诉请求，陆菊勤、刘艳芳辩称，陆菊勤、刘艳芳确实在2016年5月11日收到过蔡宝龙要求解除合同的短信，合同是否解除由法院判决。陆菊勤、刘艳芳认为合同中的大棚为违章建筑，且陆菊勤、刘艳芳自2016年2月20日开始装修房屋后，收到了闵行区XX镇拆违办的限期拆违决定书，至同年3月6日都在处理拆违事宜。同年3月4日陆菊勤、刘艳芳又将房屋转租给了案外人黄某某，实际陆菊勤、刘艳芳并未使用过涉案房屋及场地，故不应支付租金，也不同意支付违约金。蔡宝龙要求赔偿中介费没有法律依据。蔡宝龙在他案庭审中出庭作证称陆菊勤、刘艳芳仅尚欠电费202元，不存在其他水、电、物业费用，对电费202元予以认可。本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，陆菊勤、刘艳芳与蔡宝龙签订《转租合同》1份，约定蔡宝龙向陆菊勤、刘艳芳租赁坐落于上海市闵行区XX路XXX号厂区内西南角的厂房。租赁期限自2016年1月20日至2017年9月20日止。租金为第一年110,000元，三个月租金为27,500元，支付方式为每三个月一期，先付后用，当期付款日为上期20日前。逾期支付的，每逾期一日，则按日租金的3%支付违约金。合同第六条约定陆菊勤、刘艳芳应当承担使用期间的水、电、物业等综合费用。合同第八条约定若陆菊勤、刘艳芳擅自新建建筑物、擅自转租、逾期支付租金超过20日，蔡宝龙有权解除合同，在此情况下，租金和保证金归蔡宝龙所有。合同对其他事项亦做出了相关约定。合同签订后，陆菊勤、刘艳芳向蔡宝龙支付第一期租金27,500元，保证金10,000元。2016年2月20日，陆菊勤、刘艳芳在涉案场地上自行搭建违章建筑，并将原有大棚屋顶进行修缮，并在大棚四周围上彩钢板。2016年2月28日，上海市闵行区XX镇人民政府发出责令停止建设、限期拆除决定书，上载“经查，你单位于2016年2月26日在XX路XXX号内擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定…….”。2016年5月24日，本院受理案外人黄某某起诉陆菊勤房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2016)沪0112民初15238号。该案经本院判决后，双方当事人均未上诉，该案判决已生效。该案判决书中认定事实如下，陆菊勤承租期间，于2016年3月4日与黄某某签订《转租合同》，约定陆菊勤将涉案租赁物出租给黄某某，黄某某必须严格遵守在除租赁物外的场地上禁止停车、堆物等其他杂物，外场一块因违章已拆除只能作停车用。租赁用途：作仓库用(石膏线条)。租赁期限自2016年3月4日起至2017年9月20日。黄某某在签订合同之日起一次性支付12个月房租130,000元、押金11,000元及12个月卫生费2,400元，第一年满期之日起每年增幅6%(第二年房租137,800元类推)。前述合同签订当日，黄某某按约向陆菊勤支付租金130,000元、押金11,000元、卫生费2,400元。该案审理中，蔡宝龙作为证人到庭向法庭陈述如下，“……之后陆菊勤在租赁场地内搭建了大棚，并将大棚围了起来，所搭建物为违章建筑，后被他人举报，城管要求拆除、恢复原状。蔡宝龙就和陆菊勤商量拆除，陆菊勤表示同意、但要求赔偿。蔡宝龙表示可降低租金，陆菊勤同意。之后因陆菊勤加工生产污染严重，其于2016年3月向陆菊勤表示其虽允许陆菊勤加工，但环保部门可能会查，若相关部门不允许陆菊勤加工，其也无办法。……但是考虑到陆菊勤的损失，且黄某某仅堆放物品，故其默认了黄某某承租一事。……到了陆菊勤应该交下一期租金的时候，陆菊勤没交，故其通过短信、电话的方式通知陆菊勤交租金，但陆菊勤仍然未交，故其开始另外找人承租。之后其找到案外人路某。……故2016年5月11日，其通过短信和邮件形式向陆菊勤表示因陆菊勤违约故双方之间的合同解除。当天，其和路某签订了《租赁合同》。……同年4月20日，蔡宝龙向陆菊勤表示“你搬出日为3月13日，当日电表度数为189.50、电费为202元”。……同年5月11日，蔡宝龙向陆菊勤短信表示“因您违反合约且协商不了，导致你我合同在2016年5月10日当日解除，我把详细的告知函发给到你的qq邮箱，请查收”；同年5月12日，陆菊勤回复“首先违约的是你，因为面积减少租金下浮，你违约要我付房租，叫你签一下补充说明都不签……。”对于蔡宝龙的陈述内容，陆菊勤对真实性未提出异议。2016年11月22日，该案作出判决如下：“一、原告黄某某与被告陆菊勤于2016年3月4日签订的《转租合同》中关于两间大棚的约定部分无效；二、原告黄某某与被告陆菊勤于2016年3月4日签订的《转租合同》中除两间大棚外的部分于2016年11月17日解除；三、被告陆菊勤于本判决书生效之日起十日内向原告黄某某返还租金和使用费130,000元、押金11,000元、卫生费2,400元；四、驳回原告黄某某的其他诉讼请求。”另查明，上海市闵行区XX路XXX号内场地及房屋的登记权利人为案外人上海A厂。但涉案租赁物中的两间大棚，因无房地产权证、亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑。其中大棚面积约为260平方米，办公用房面积约为50平方米，场地约为105平方米。以上事实，由陆菊勤、刘艳芳提供的陆菊勤、刘艳芳与蔡宝龙之间签订的《转租合同》、(2016)沪0112民初15238号民事判决书、蔡宝龙出具的押金及租金收据、《上海市闵行区XX镇人民政府责令停止建设、限期拆除决定书》、涉案房屋所有权证及地籍图，蔡宝龙提供陆菊勤、刘艳芳与蔡宝龙之间签订的《转租合同》、陆菊勤与案外人黄某某签订《转租合同》、蔡宝龙向陆菊勤发送打短信等证据以及陆菊勤、刘艳芳与蔡宝龙的当庭陈述所证实。本院认为，本院生效判决已认定，原、被告签订的《转租合同》系当事人的真实意思表示，但涉案租赁物中两间大棚无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的的违法性，故合同中就该两间大棚所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就除以上大棚两间的其余部分租赁约定，于法不悖，应属合法有效。关于涉案合同有效部分，蔡宝龙认为陆菊勤、刘艳芳擅自搭建违章建筑，擅自转租他人，未按时支付租金，应属违约。但本院认为，首先涉案租赁物的总建筑面积为415平方米，而两间大棚所占面积，有近260平方米，占涉案租赁物总建筑面积的60%以上。其次，蔡宝龙在另案出庭作证中也自述，第一，蔡宝龙在陆菊勤自行搭建的违章建筑被拆除后，表示同意降低租金，表明蔡宝龙对陆菊勤搭建违章建筑是知情并同意的。第二，其虽同意陆菊勤加工，但如环保部门认为污染严重，其也无办法。第三，陆菊勤之后为减少损失将涉案房屋试图转租给案外人黄某某等，蔡宝龙亦默认同意。后陆菊勤与案外人黄某某又因违章建筑问题发生纠纷，本院亦在另案中判决陆菊勤返还案外人黄某某租金。综上，涉案合同有效部分本院认定陆菊勤、刘艳芳并未违约。但陆菊勤与案外人黄某某发生纠纷导致房屋空置后，蔡宝龙于2016年5月11日找到案外人路某签订租赁合同，并于当日收回房屋，短信通知陆菊勤、刘艳芳解除合同，陆菊勤、刘艳芳在回复短信中及庭审中对合同解除并未表示异议。本院认定涉案合同有效部分于2016年5月11日解除，蔡宝龙反诉状中称2016年5月10日发出邮件，故要求确认合同于2016年5月10日解除，本院予以纠正。关于至2016年5月11日止的租金及使用费问题，本院认为，蔡宝龙出租的涉案租赁物中，有近260平方米属于无证建筑，虽然无证建筑的使用费可以参照租金标准，但纵观本案发生纠纷的过程，无证建筑确实影响陆菊勤、刘艳芳的正常使用。陆菊勤、刘艳芳虽抗辩称为实际使用房屋进行生产，但本院注意到涉案房屋及土地已实际交付给陆菊勤、刘艳芳。在庭审中陆菊勤也认可3月之前是因为陆菊勤在空地上搭建无证建筑导致拆违纠纷，在3月之后是因为陆菊勤在明知存在无证建筑的情况下转租给黄某某牟利，发生纠纷，导致场地空置，本院认为陆菊勤、刘艳芳理应支付租金和使用费。综上，本院酌定陆菊勤、刘艳芳应支付蔡宝龙至2016年5月11日止的租金及使用费为17,500元。现陆菊勤、刘艳芳已支付27,500元，对陆菊勤、刘艳芳本诉中要求蔡宝龙返还租金的诉请，本院支持蔡宝龙应返还10,000元。对蔡宝龙反诉中要求陆菊勤、刘艳芳支付租金的反诉诉请，本院不予支持。关于本诉中陆菊勤、刘艳芳要求蔡宝龙返还保证金，本院认为，因涉案合同部分无效，且本院认定陆菊勤、刘艳芳并未违约，故蔡宝龙理应返还陆菊勤、刘艳芳保证金10,000元。关于本诉中陆菊勤、刘艳芳要求蔡宝龙支付利息损失，本院认为该项诉请既无合同约定亦无法律依据，本院不予支持。关于反诉中蔡宝龙要求陆菊勤、刘艳芳支付违约金，因本院认定陆菊勤、刘艳芳并未违约，本院不予支持。关于反诉中蔡宝龙要求陆菊勤、刘艳芳赔偿中介费，本院认为该项诉请既无合同约定亦无法律依据，本院不予支持。关于反诉中蔡宝龙要求陆菊勤、刘艳芳支付水、电费，蔡宝龙诉称的水电费金额为涉案场地包括陆菊勤在内四户租赁户的总表，在按四分之一计算的金额，该计算方式并无合同约定及法律依据。反而蔡宝龙在另案庭审中作证自述2016年4月20日向陆菊勤发送短信称尚欠电费202元，并称涉案房屋及场地其后一直空置，陆菊勤、刘艳芳亦认可欠付电费202元，故本院认定陆菊勤、刘艳芳尚欠电费202元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳与被告(反诉原告)蔡宝龙于2016年1月20日签订的《转租合同》中关于两间大棚的约定部分无效；二、原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳与被告(反诉原告)蔡宝龙于2016年1月20日签订的《转租合同》中除两间大棚外的部分于2016年5月11日解除；三、被告(反诉原告)蔡宝龙于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳返还保证金10,000元；四、被告(反诉原告)蔡宝龙于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳返还租金10,000元；五、原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)蔡宝龙电费202元；六、驳回原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳的其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)蔡宝龙的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计368.75元，由原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳负担270.42元，由被告(反诉原告)蔡宝龙负担98.33元。反诉案件受理费减半收取计499.26元，由原告(反诉被告)陆菊勤、刘艳芳负担2.10元，由被告(反诉原告)蔡宝龙负担497.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金根元二〇一七年十二月二十七日书记员  周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。