黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑10民终254号
上诉人（原审被告、反诉原告）孙忠庆，男，1973年11月12日出生，汉族，个体运输司机，住所地大庆市。
委托代理人高天姿，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。
委托代理人王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）黑龙江兴盛房地产开发有限公司，住所地牡丹江市穆棱市。
法定代表人张君玉，女，系该公司执行董事。
委托代理人石保华，黑龙江学府律师事务所牡丹江分所律师。
上诉人孙忠庆与被上诉人黑龙江兴盛房地产开发有限公司（下称兴盛公司）商品房预售合同纠纷一案，黑龙江省东宁市人民法院于2010年5月20日作出（2009）东民初字第333号民事判决，孙忠庆对该判决不服上诉至本院。本院于2010年9月26日作出（2010）牡民终字第306号民事判决：判决驳回上诉，维持原判。孙忠庆对该判决不服，向本院申请再审。本院于2011年10月10日作出（2011）牡监民再终字第22号民事判决，维持（2010）牡民终字第306号民事判决。孙忠庆不服向黑龙江省高级人民法院申请再审。黑龙江省高级人民法院于2012年12月10日作出（2012）黑高民申复字第386号民事裁定，指令本院对本案再审。本院于2013年9月5日作出（2013）牡监民再终字第11号民事裁定，撤销（2010）牡民终字第306号、（2011）牡监民再终字第22号民事判决及黑龙江省东宁市人民法院（2009）东民初字第333号民事判决，发回重审。黑龙江省东宁市人民法院作出（2014）东民初字第155号民事判决。孙忠庆不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人孙忠庆及其委托代理人高天姿、王宝玉，被上诉人兴盛公司的委托代理人石保华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
被上诉人兴盛公司在原审时诉称：2008年4月2日，孙忠庆与穆棱市房地产开发公司（下称穆棱公司）签订了商品房预售合同一份，合同约定孙忠庆购买穆棱公司在东宁镇开发的劳动小区二期工程的住宅、车库和门市房，房屋面积以房产部门实测为准，购房款总额为1569094.18元，由孙忠庆在2008年5月1日前交付300000元，在主体封顶扣除孙忠庆卖给穆棱公司的砂石款后交清余款，逾期付款每月按房屋总价款的2%支付违约金。后孙忠订因资金原因未实际购买车库。2008年7月，经相关主管部门批准，穆棱公司将其在东宁镇开发的劳动小区二期工程的开发经营权转让给了兴盛公司，并约定穆棱公司所签订的商品房买卖合同中卖方的权利、义务全部由兴盛公司承受。现兴盛公司已依合同约定将门市房和住宅楼交付给了孙忠庆，孙忠庆也早已实际投入使用，但孙忠庆至今尚欠兴盛公司购房款764253.18元未付。1.5号楼9单元201室89.5459㎡金额168346.30元；2.门市（1.2.3）面积208.7008㎡金额1147854.40元；3.3号楼2单元603室，金额94200元；4.张琳名义购买5号楼9单元202室72.43022㎡，每平方单价1700元，金额123131.37元；5.张大宏名义购买5号楼8单元202室76.97035㎡，单价每平方1700元，金额130849.60元；6.欠物业费7466元；7.增高费208.7008平方米×150=31305.12元，以上累计金额为1703152.79元。扣除孙忠庆签订合同后付款100000元、2008年12月15日付款300000元、2007年供沙子1610立方米计66010元、2008年供砂石6850立方米计308250元、大石子2843立方米计85290元、小石子575立方米计27600元、石子276立方米9660元、毛石2240元、付张琳和张大宏首付款及尾款39849.60元和补偿款20000元，尚欠764253.19元。孙忠庆已构成违约，故要求孙忠庆在立即给付所欠房款764253.19元的同时，支付逾期付款违约金396223.90元，合计1160477元。
上诉人孙忠庆在原审时辩称：1.本案不是完全的商品房买卖合同纠纷，因双方在2007年达成以砂石款抵顶部分房屋，其中包括门市房、住宅、车库，后因卖方变更改为本案的兴盛公司，双方达成新的协议；2.兴盛公司与孙忠庆对砂石款具体金额未经结算，而且兴盛公司对砂石款逾期给付滞纳金没有进行计算；3.根本不存在兴盛公司所述支付违约金的问题；4.孙忠庆在与兴盛公司交付款项过程中，明确约定购买的车库及价格，现兴盛公司在起诉书中称因孙忠庆资金原因未实际购买公司车库事实不成立，因当年交房时兴盛公司是将门市房及车库和住宅同时交付给孙忠庆，因此孙忠庆认为应当依法驳回兴盛公司起诉，其诉讼请求没有合法的证据支持；5.3号楼2单元603室与本案无关，该楼是2006至2007年3月前的砂石款抵顶的住宅，而本案争议的是2008年4月份双方签订的合同产生的纠纷；6.物业费的产生是物业管理公司与业主之间的权利义务关系，而本案是开发公司与购房人之间的关系（本案是以砂石款抵顶房屋）；7.不存在增高费的问题，孙忠庆买的就是门市房，不存在增高费的问题。具体为：1.5号楼1层1号门市房208.7平方米，每平方米单价3400元，总价709582元，门市房的房款已在2008年4月前全部支付，与本案无关；2.5号楼9单元201室89.44平方米住宅一套，每平方米单价1880元，总价170422元，已付清；3.5号楼东数第1、2、3门三个车库，三个车库面积约75平方米，每平方米单价3600元；4.另外两处住宅是张琳、张大宏购买的，5号楼9单元202室72.43平方米住宅一套是张琳购买的，每平方米单价1700元，总价为123091.93元，首付38092元。5号楼8单元202室76.97平方米住宅一套是张大宏购买的，每平方米单价1700元，总价为130849.59元，首付39849元。有争议的就是孙忠庆名下的3个车库，张琳和张大宏名下的住宅与本案无关。
上诉人孙忠庆在原审时反诉称：兴盛公司与孙忠庆于2008年4月签订了商品房买卖合同，合同签订后双方多次变更付款时间，但合同约定了房屋于2008年12月31日前交付，但兴盛公司没有及时交付，给孙忠庆造成了损失，故依法应当赔偿孙忠庆的损失。另外，合同约定了车库及房屋设计有采光和防水设施，但兴盛公司在施工时故意将采光的地方给堵死，使孙忠庆不能正常采光，故应当排除妨碍，因房屋质量不符合约定造成漏水，使孙忠庆已经装修好的房屋损坏，依法应当赔偿。兴盛公司至今没有交付符合规定的房屋。孙忠庆请求：1.兴盛公司立即交付符合国家规定质量的房屋；2.拆除妨碍孙忠庆采光的房屋并赔偿损失32000元；3.因质量不合格给孙忠庆造成的损失20000元；因兴盛公司主张门市房及4户住宅的购房款不包含孙忠庆购买的车库，为此孙忠庆要求兴盛公司依法返还兴盛公司多收的房款131840元。反诉费由兴盛公司承担。
被上诉人兴盛公司针对反诉辩称：1.凡是入住祥瑞小区的住户，当时交了产权移交书和质量保证书，至于孙忠庆是否看到或者拿到质量保证书那是孙忠庆的问题，但实质上都给了产权移交书和质量保修证、验收合格证，否则地税局不会给出具正规发票，如果拿不到这些材料和地税局的发票，房产部门也不可能给办理房照，这些证明，作为兴盛公司已经全部提供给孙忠庆，所以孙忠庆反诉第一个问题不成立；2.孙忠庆要求拆除妨碍的房屋并赔偿损失的反诉请求，不应支持。因当时在设计时就没有留窗，孙忠庆已经正常接收了房屋，此时称有窗户影响采光而要求赔偿损失是不成立的。在上次开庭时，孙忠庆要求看调解情况再决定是否进行反诉，证明了孙忠庆提交的所谓证据和损失都是不成立的；3.孙忠庆称因兴盛公司没有按期交付房屋，要求赔偿损失，不能支持。因在合同中明确写清在付清房款办理产权移交书后方可入住，作为兴盛公司在孙忠庆没有交清房款时即在2008年12月31日起交付给孙忠庆房屋。按正常来说，到目前为止未交清房款，不应交给孙忠庆房屋，所以孙忠庆称因没有按时交付房屋给孙忠庆造成损失的情况是不存在的，就不存在损失32000元的说法；4.孙忠庆称因房屋质量不合格造成损失要求赔偿，因兴盛公司交付的房屋质量合格，孙忠庆拿不出职能部门的证据证明兴盛公司提供的房屋不合格，而兴盛公司的土地使用证等证明了兴盛公司的房屋是合格的；5.因孙忠庆的反诉不成立，所以孙忠庆提出的反诉费用不应由兴盛公司承担；6.对孙忠庆增加及明确的反诉请求待孙忠庆交纳反诉费用后再发表答辩意见。
原审法院查明：2007年7月20日，穆棱公司经主管部门批准投资开发东宁县劳动小区二期工程。2007年8月15日和2007年8月29日，穆棱公司给付孙忠庆砂石款20000元。2007年8月31日，穆棱公司给付孙忠庆一期2单元603室74.71平方米住宅楼1套抵顶应付兴盛公司砂石款。2008年4月2日，孙忠庆与穆棱公司签订了商品房预售合同1份，合同约定孙忠庆购买穆棱公司开发的位于劳动小区5号楼的住宅楼1套（1单元201室，暂测面积为90.65平方米，单价每平方米1880元，价款为170422元）、车库2个（东侧南数第一个、第二个，暂测面积均为24.84平方米，单价每平方米3600元，价款为178848元）和面积为206平方米的门市房（单价为每平方米5500元，价款为113300元）；交付时间为2008年12月31日，买方交清全部房款办理完物业相关手续后，卖方将房屋交付给买方使用，并向买方提供办理房照的所有手续，由买方自行到房产管理部门办理房屋产权执照。合同签订后孙忠庆预交房款10万元，2008年5月1日前再交房款20万元，主体封顶后2个月内扣除砂石款剩余部分全部交清；如未按期交付房屋，每月按房屋总价款的2%向对方支付违约金。合同签订后，孙忠庆即依约向穆棱公司交付房款10万元，后又陆续在2008年12月15日前交付购房款30万元。2008年7月23日，经主管部门批准，穆棱公司将东宁县劳动小区二期工程项目转让给兴盛公司，并将项目名称变更为东宁县祥瑞小区二期工程，穆棱公司与兴盛公司在转让协议中约定，穆棱公司与购房人签订的商品房预售合同中卖方的权利义务全部由兴盛公司承受。兴盛公司受让该工程项目后积极组织施工建设，并应相关门市房购房人的要求，将5号楼门市房的高度进行了加高，工程于2008年12月2日竣工，并于同日取得了竣工工程备案证后投入使用。兴盛公司与孙忠庆协商一致将原约定的5号楼1单元201室调整为5号楼9单元201室。工程投入使用后兴盛公司向孙忠庆交付了5号楼9单元201室89.5459平方米的住宅楼1套和面积计为208.7008平方米的门市房（1号、2号、3号），房款总额为1316200.69元。2009年3月16日，双方在办理门市的房屋所有权证的过程中，又重新签订了商品房买卖合同，载明三处门市房（208.7平方米）的价款是709582元，经核算为每平方米3400元。三处门市房已办理了房屋所有权证。而在银行办理贷款时、双方签订的合同价格为每平方米6800元。2007年6月至2008年末，孙忠庆为兴盛公司送砂石共计款项530870元，双方未结算。其中2007年6月至2007年末孙忠庆为工地送砂石款共1580立方米沙子未结算，每平方米45元，计71100元；2008年孙忠庆为兴盛公司工地拉沙子6770立方米，每立方米48元，沙子款共324960元；拉石子6205立方米，每立方米35元，石子款共112175元；零散石子拉了483立方米，其中253立方米石子是每立方米35元，共8855元，其余230立方米石子是每立方米48元，共11040元；欠毛石款2240元，欠铲车工时费500元。2008年12月15日，孙忠庆订购了5号楼9单元202室住宅，同时增加1个车库。2009年3月，孙忠庆以其嫂子张琳的名义与兴盛公司签订了5号楼9单元202室的商品房买卖合同。2009年5月，孙忠庆以张琳的父亲张大宏的名义，另向兴盛公司购买5号楼8单元202室76.97035平方米的住宅1套，单价为每平方米
1700元，孙忠庆交首付39849.60元。兴盛公司于2009年5月将该2套住宅楼交付给了孙忠庆。2008年12月15日，兴盛公司与孙忠庆针对孙忠庆购买的5号楼1、2、3号门市房，三个车库、及5号楼9单元202室及9单元201室进行了对帐，去除孙忠庆已付的40万元，孙忠庆为兴盛公司出具欠房款1339177.90元的欠据。2009年3月16日，孙忠庆向兴盛公司出具欠兴盛公司门市房入户费5577元及物业管理费1889元的欠据2张。
原审法院认为：穆棱公司与孙忠庆于2008年4月2日签订的商品房预售合同的主体适格，双方当事人的意思表示真实，内容合法，应认定依法成立并合法有效。在该合同履行过程中，因所开发项目的开发主体由穆棱公司变更为兴盛公司，穆棱公司将其与孙忠庆签订的商品房预售合同中的权利义务全部转让给了兴盛公司，该转让行为虽未征得孙忠庆的同意，但在实际履行过程中孙忠庆未对此提出异议，接受了兴盛公司按合同约定交付的房屋，而且向兴盛公司交付了部分购房款，该行为表明孙忠庆对该转让行为认可，认可兴盛公司为该商品房的预售合同的适格主体。兴盛公司在取得竣工工程备案证后，按合同约定向孙忠庆交付了房屋，孙忠庆接收房屋后也已实际装修并投入使用，但孙忠庆未依约及时将购房款付清，孙忠庆应当承担继续履行合同给付房款并承担相应的违约责任。一、关于5号楼9单元202室和8单元202室是否为孙忠庆购买问题。从孙忠庆提供的证据4和证据5体现，5号楼8单元202室购房人为张大宏，5号楼9单元202的购房人是张琳，孙忠庆主张其是以上述两人的名义购买，但否认房屋的权属归其所有，兴盛公司应另行向张琳、张大宏及孙忠庆主张拖欠的上述购房款。二、关于孙忠庆供应砂石结算款金额的确定问题。孙忠庆提供的证据6、证据9和证据10客观真实，经法庭核算，砂石款金额共计530870元，对该事实予以确认。三、关于孙忠庆主张的门市房单价及增高费问题。孙忠庆与穆棱公司签订的合同约定，三处门市房的价格是每平方米5500元，原一审中，孙忠庆亦认可该价格。双方在办理房照过程中，又重新签订了商品房买卖合同，载明三处门市房（208.7平方米）的价款是709582元，经核算为每平方米3400元。而在欲向银行申请办理贷款时，双方签订的合同价格为每平方米6800元。双方当事人合同中约定车库为每平方米3600元的价格，商品房的价格低于同小区的车库的价格与事实不符，结合双方当事人的陈述和2008年12月15日孙忠庆为兴盛公司出具欠据，确认门市房的价格为每平方米5500元。孙忠庆主张在办理房产证时变更了合同价款为每平方米3400元的观点，不予支持。2008年12月15日，孙忠庆为兴盛公司出具的欠据，兴盛公司关于该欠据中欠款金额的构成的陈述与欠款金额完全一致，其中即包含门市房的价格每平方米5500元，亦包括增高费每平方米150元，表明孙忠庆在给兴盛公司出具欠条时对门市房的增高费认可，故兴盛公司主张增高费的理由成立，予以确认，但增高费的数额应按门市房的实际面积计算。经核算门市房购房款为1179159.52元［208.7008×（
5500＋150）＝1179159.52元］。四、关于兴盛公司主张的物业费及产生的经济损失是否应当支持问题。兴盛公司提供的证据能证实孙忠庆在入住时尚欠物业费7466元的事实。该款自2009年9月至2014年3月按中国人民银行同期贷款利率年5.31%计算为1784元。对兴盛公司的该项主张予以支持。五、兴盛公司主张孙忠庆拖欠3号楼2单元603室的房款是否应支持。兴盛公司对于该项主张提供了孙忠庆出具的欠据，孙忠庆虽主张其以用砂石款小票进行了抵顶，但未提供证据予以证明。故应确认兴盛公司给付孙忠庆房屋抵顶砂石款后，孙忠庆未对2007年的砂石款与兴盛公司结算，兴盛公司的该项请求应当支持，孙忠庆应给付购房款94200元。六、关于孙忠庆逾期付款的违约责任问题。2008年4月2日，双方的买卖合同约定“孙忠庆于主体封顶后2个月内扣除砂石款剩余全部付清”，该合同格式条款中对违约付款的违约金的计算方法进行了约定。2008年12月15日，兴盛公司与孙忠庆签订商品房单价为每平方米6800元的合同，兴盛公司欲配合孙忠庆办理房屋抵押贷款，用孙忠庆的贷款交付购房款。同日，孙忠庆为兴盛公司出具了欠购房款的欠据，双方对砂石款亦未进行核算，应当认定兴盛公司与孙忠庆对付款时间进行了变更，并且对违约付款责任未进行约定。兴盛公司主张的违约金应当自兴盛公司提起诉讼之日起参照中国人民银行规定的金融机构催收逾期贷款利息的标准计算，即从2009年9月起按月利率0.75%计算66个月违约金242963.73元（490835.82元×66个月×0.75%）。七、关于孙忠庆的反诉请求是否应当支持问题。兴盛公司交付给孙忠庆的房屋是否存在质量问题的问题。孙忠庆接受兴盛公司交付的房屋后，进行了全面装修改造，其虽主张房屋存在质量问题，但未能提供直接有效的证据予以证明，综上，应视为兴盛公司交付的房屋质量合格。孙忠庆主张因房屋质量不合格的损失的请求，不予支持。孙忠庆要求拆除妨碍采光的房屋的主张，因房屋建设的规划设计中即没有留有窗口，不存在妨碍采光的问题，该项请求不予支持。经核算，孙忠庆应给付拖欠兴盛公司购房款490835.82元（门市1179159.52元-沙款530870元-优惠20000元-已付400000元＋3号楼603室94200元＋5号楼9单元201室168346.30元＝490835.82元）。孙忠庆应给付兴盛公司违约金242963.73元。孙忠庆给付兴盛公司入户费、物业费7466元，逾期利息为1784元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙忠庆欠兴盛公司东宁镇祥瑞小区3号楼263室、5号楼921室和1号、2号、3号门市房购房款490835.82元、逾期付款违约金242963.73元，合计
733799.55元；二、孙忠庆欠兴盛公司入户费和物业管理费7466元、利息1784元，合计9250元；三、驳回兴盛公司和孙忠庆的其他诉讼请求。案件的本诉受理费15244元和财产保全费5000元，由孙忠庆承担12956元，由兴盛公司承担7288元；反诉案件受理费2188.50元，减半收取1094.25元，由孙忠庆承担。
宣判后，孙忠庆不服，向本院提出上诉。
上诉人孙忠庆上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.一审法院对于208平方米的门市房，将其单价认定为每平方米5500元是错误的，应当以双方后来签订的登记备案的合同及正式税务发票所确认的单价为准。2.一审法院将双方于2008年4月2日签订合同中所购买的车库未列入判决中，是认定事实错误。3.一审法院认为上诉人应当承担每平方米150元的增高费是错误的。双方未就增高费用达成协议由上诉人承担，应由其自行承担。且房屋增高应经规划部门批准才能施工。4.一审法院判决上诉人应当支付被上诉人逾期支付房款的违约金，这一认定和判决是错误的。按照双方合同约定，应当先行对砂石款进行结算，待房款余额确定后，上诉人再予以支付。因此，支付房款余额的时间应在双方对砂石款数额结算后。砂石款没有结算的原因是由于被上诉人主体变更造成的，故被上诉人无权主张迟延支付房款的违约金。原审判决上诉人支付被上诉人66个月的违约金是错误的，被上诉人拖欠砂石款存在违约，也应承担违约责任。5.一审法院认定上诉人拖欠被上诉人物业费和入户费没有证据支持。被上诉人并非物业公司，无权主张物业费。一审时被上诉人未出具代上诉人支付物业费及入户费的票据，故不能说明上述费用实际发生。二、一审法院驳回上诉人在一审中的反诉请求，属程序错误。1.一审法院判决存在遗漏反诉请求的情形。一审法院未对上诉人提出的被上诉人没有按期交房赔偿损失的诉讼请求进行判决。2.一审法院驳回上诉人提出的房屋质量请求，属于程序违法。一审法院未释明上诉人交纳鉴定费的情况下，以上诉人未在指定的期限内交鉴定费为由，将上诉人的鉴定申请按撤回处理不当。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称：原审判决认定事实清楚、证据充分。1.原审法院认定门市房的单价5500元是客观真实的，符合市场经济规律，也是双方的真实意思表示。被上诉人在原审法院提供的证据，包括原一审和原审上诉人当庭自认，及上诉人书写的欠款数额构成的书面材料，均可证实门市房单价。2.被上诉人没有对车库所产生的购房款提出诉讼请求，所以原审法院没有进行审理是正确的。上诉人没有一次性交款购买车库，本案诉争的房屋也存在拖欠，因此原合同关于车库的买卖没有进行。3.被上诉人已经提供上诉人自认的笔录和自书的证据可以证实上诉人认可增高和增高费这一事实。4.原审判决对违约金的计算起止时间是正确的。原商品房预售合同约定在主体封顶2个月后结算砂石款并付清，提供砂石款结算的义务在上诉人，上诉人没有提供总量及价值的凭证，上诉人占有使用房屋并开始收益至今，一直没有付清购房款，所以支付违约金的判项是有法律依据也是符合权利义务对等及公平原则的。5.在开发公司完成房屋开发初期，没有成立业主委员会也并未聘用物业公司，前期的物业费和入户费，可以由开发公司收取，该行为并不违反法律规定，所以被上诉人在上诉人已经出具欠据的情况下，收取前期的物业费和入户费并无不当。6.原审法院驳回上诉人的反诉请求，程序合法、证据充分。7.虽然被上诉人对原审判决未保护张琳和张大鹏房屋所产生的债权存有异议，但是考虑本案已拖欠购房款7年多，为了尽快结案，所以没有提出上诉。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
本院根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由确认本案争议焦点为：1.双方约定买卖门市房的单价；2.该房屋的增高费是否应由上诉人承担；3.上诉人是否应向支付欠付购房款、物业费及违约金；4.原审法院在审理上诉人反诉中是否存在程序错误。5.上诉人于2008年10月15日出具的欠据的构成。
二审期间，上诉人孙忠庆向本院提供以下新证据：
证据一，照片15张、光盘一张、证明一份、担保申请一份，证明：1.上诉人购买的门市房和车库用途为浴池用房，被上诉人将三户车库和门市房交付给上诉人，上诉人已经将三个车库和门市房打通，第一户车库内有水井和锅炉及通向门市房的管道，第二户车库是男卫生间并存有锅炉用煤，第三户车库是男浴池。因此，根据浴池的构造可以看出，车库是锅炉房及附属浴池的组成部分。如分割会给上诉人造成200余万元的损失。事实上，上诉人一直未交清车库全款的很大原因是因为多年来该小区一直未验收，导致上诉人一直无法办理产权证照手续，否则上诉人是不会拖欠车库房款至今的。2.被上诉人陈述没有将车库出卖给上诉人是不客观的。双方签订的买卖合同、付款票据和实际交付行为，都可以证实上诉人购买车库的事实。另外，视频中可以看到一个水井，被上诉人在对5#楼施工前，同意上诉人在第一户车库的位置挖深度110米的水井，供上诉人经营浴池使用；在车库第一户、第二户车库的上方加添钢筋横梁，目的是承载起放水罐，并且配合上诉人将水罐位置预留；被上诉人配合上诉人烧锅炉，专门对5#楼设计了烟囱（其他楼没有烟囱）又将烟囱一直砌到第一户车库与锅炉衔接的位置；根据被上诉人在2009年庭审中提交的证据：2009.5.12担保申请一份，也证明了在车库交付给孙忠庆用以浴池经营后，被上诉人一直主动配合和帮助孙忠庆为其浴池经营贷款做担保，所以，根据以上事实，再结合2008年4月2日买卖合同和上诉人为被上诉人出具的总体购房款票据，以及被上诉人将车库交付给上诉人的事实，证实被上诉人已将三户车库出卖给上诉人否则也不会要求上诉人对三户车库款打欠据。
此份证据经当庭质证，被上诉人对此份证据提出异议认为，本案从2009年起诉至今，上诉人总是提交新的证据。本案在二审提交的该组证据，早已经客观存在，上诉人故意不提供该组证据，在一审判决下发后，又在二审提供不当。请求法院对此种行为进行处理，并结合被上诉人质证意见对该组证据不予以确认，对证明问题不予以采信。对该组证据的形式要件除担保申请以外的其他证据均有异议，被上诉人向上诉人出售和预售商品房并没有指定特定的用途，法律也没有规定销售的门市房必须经营浴池，所以在房屋买卖之后，买受人做什么用和被上诉人无关，是自行行使物权权利的行为，所以不存在与浴池为一体的房屋，上诉人必须强行买受这一事实；至于上诉人在其经营场所内打水井是属于行政许可的范围，应该向有关部门审批和被上诉人没有法律上的联系；上诉人所说的车库和浴池是一并使用，被上诉人将对上诉人占用车库的侵权行为另案主张权利，不要求在本案中一并处理；对于担保申请书中案外人周丛义签字的问题和本案无关，请求法院对该组证据不予以采信。
本院认为，被上认人未就车库主张权利，故该组证据所证问题与本案无关，对此份证据不予采信。
新证据二，证人邹建民出庭证实：1.证人购买的被上诉人开发该小区的门市房价格每平方米3500元；2.上诉人购买的房屋用于经营浴池，并且在上诉人购买的车库建成前，证人为上诉人打了一口水井，深度是110米左右。
此份证据经当庭质证，被上诉人对此份证据提出异议，对上诉人上述陈述真实性有异议，证人说在房屋没有建设成的时候就知道该事实，所以证人不符合《民事诉讼法》的规定，对证明问题不予以采信。对证人陈述的自己购买的门市房3500元这一事实有异议，对于该价格因为在房产备案少交契税，在备案合同书写的并不是双方买卖的真实价格。该证人出庭所证明的问题与本案诉争事实及争议焦点没有关联性和证明作用，因为本案所要解决是的上诉人所购买房屋的价格，证人不清楚上诉人购房的单价，并且上诉人在购买房屋和与被上诉人签订合同时证人没有在现场，证人也证实其并不清楚上诉人购买门市房的单价。
本院认为：该证人所证明的问题与本案无直接关系，故对该份证据不予确认。
本院依上诉人的申请，调取了备案合同4份及税务发票5份，上诉人申请调取此份证据要证明以下问题：上诉人孙忠庆购买的5号楼1层1号门市房单价是3400元，邹建民购买的该门市单价是3500元，刘红后买的5号楼1层7号门市单价是2800元，王向国购买的1号楼1层6号门市单价是3400元，说明孙忠庆相邻门市房在2009年前后的市场价格是每平方米单价2800元至3500元，因此上诉人以每平方米3400元的价格购买1号门市符合当时的普遍市场价格，同时说明上诉人与被上诉人2009年3月16日签订商品房买卖合同约定单价3400元，已经取代了上诉人与穆棱公司于2008年4月2日签订合同及欠条上所确认的单价5500元。
此份证据经当庭质证，被上诉人对此份证据的形式要件没有异议，对内容的真实性及证明问题有异议，认为此合同约定的价格不是双方真实意思的表示，而是为了办理房照使用的。2009年10月23日第二次开庭的庭审笔录第4、5页中有上诉人的自认，同时双方当事人为办理贷款所签订的买卖合同约定的单价为6800元，故对该组问题的证明问题不应予以采信。
本院认为，此份证据可以证实上述房产在房产部门留存的买卖合同中体现的房屋单价，故对此份证据体现的内容予以确认，对上诉人欲证明的其他问题不予确认。
本院依上诉人的申请，委托原审法院到上诉人购房现场对面门市房和3户车库使用情况及门市房和3户车库在用途上（浴池、水井、锅炉等设施且打通开放使用等情况）是否已经形成一个不可分割的整体进行调查，原审法院调取了水资源证明，勘验笔录，照片25张，上诉人申请调取上述证明欲证明以下问题：门市房与车库在物理上已经成为一个不可分割的整体，其表现如下：1.水井在1号车库门口半米处，是该栋楼房打好地基之前，上诉人与被上诉人约定好了，将来为经营浴池就已经在车库门口挖掘好了100多米的水井，上诉人以清水缘浴池的名义向东宁市水政资源办公室办理了取水许可证，现在经营的浴池就是用的该水井的水；2.1号车库中安装了为浴池所用的锅炉、管道及附属设施，几乎占用了整个车库的90%的空间，室内管线与门市房相同，锅炉房的西南角是烟筒的底座；3.2号车库在中间位置用墙隔开，北侧部分与1层的浴池相通南侧用做存煤的仓库；4.3号车库的门已经封死，北侧与浴池相通，用作浴池的泡澡池；5.1号车库的外上方装有储水罐，可以说明车库建造时就是为了浴池特定功能所施工的，事实证明该车库被如此施工后，除了经营浴池之外并没有做其他的行业，也不能有其他的用途；6.1号车库外西南角的烟筒在主体建设时一并建成，然而，其他同期建设的楼房并没有烟筒，可见，当时在设计施工时，上诉人与被上诉人就已经约定了浴池的用途，而且在2009年交付给了上诉人使用至今，综上，上诉人所购买的3个门市与3个车库，从当初的设计，目前的构造及实际的使用用途上，都是不可分割的整体，如果强分割上诉人遭受的损失，远远超过三个车库的价格，可能达到200万元。所以，尽管被上诉人没有起诉车库的房款，但欠条是不可分割的，应当一并考虑车库和门市房才会使本案更加客观，不至于增加新的诉累。
此份证据经当庭质证，对证据的形式要件没有异议，对于证据的合法性及证明问题提出异议，认为地下水的使用是行政许可，不能用书写的证明替代行政许可。对勘验笔录的合法性有异议，首先该现场勘验笔录可以由上诉人一方通过证据保全或者证据保全公证等方式取得，不属于人民法院现场勘验的范畴，同时该现场状况从上诉人开业至今就已经存在，自2009年诉讼开始，上诉人均没有向法庭提供或者申请法院进行现场勘验或者代为调查证据，因此该证据不属于二审新证据。该证据所记载的内容，与本案的争议焦点没有法律上的关联性，所以请求法庭对该证据的证明问题不予以采信。对于照片的质证意见与上一组证据第1、2点意见一致。另外，从照片和光盘上不能证实门市房和车库为不可分割的整体，门市车库和住宅在规划图纸中均为独立成户的房屋，并且可以单独办理房屋所有权登记，不存在不可分割的情况。对于上诉人将其互相关联并使用是其经营行为，不是强行向被上诉人买卖车库的条件。
本院认为，上诉人申请法院调取的该组证据与本案无直接关系，故对此份证据的形式要件予以确认，对证明的问题不予审查。
被上诉人兴盛公司为证实其答辩理由，向本院提供以下新证据。
新证据一，商品房买卖合同，复印于2009年卷宗第37－42页，该证据是上诉人向中国银行东宁支行提交的，可以证实2008年12月15日被上诉人为配合上诉人向银行办理贷款，与上诉人签订了商品房买卖合同，门市面积合同记载为209.19724平方米，单价是6800元，可以证实双方在房产部门办理房照时的备案合同价格不真实。
此份证据经当庭质证，上诉人对证据的形式要件提出异议，认为是复印件，且不属于新证据。上诉人没有实际贷款，故该合同是一份没有履行的合同。2009年3月16日，上诉人与被上诉人又重新签订了单价为3400元的商品房买卖合同，是对所有合同的变更，该房屋买卖合同和发票均在房产予以备案登记，起到了对外公示的作用，因此无论此前签订了几次合同，都不影响最后在房产部门办理过户登记前所出示的商品房买卖合同及不动产发票，故该份合同不能证明被上诉人证明的问题。
本院认为，此份证据不能直接证明被上诉人所要证明的问题，故对此份证据证明的问题不予确认。
根据当事人陈述，结合一审诉辩主张，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明：孙忠庆在（2009）东民初字第333号卷宗第113页的开庭笔录中自认其购买的门市房单价为每平方米5500元。上诉人在二审询问笔录中认可被上诉人在原审时对上诉人出具欠据构成所作的陈述（原审判决第八页最后一段至第九页第一段），该陈述中包括增高费每平方米150元。被上诉人在原审时未就上诉人购买的三个车库主张权利。目前，无其他权利人向上诉人索要过入户费、物业费。上诉人无证据证实其购买的房屋存在质量问题，并在二审时提出撤回要求被上诉人返还多收的购房款的反诉请求。在原审时，上诉人并未向原审法院提交鉴定申请，其入住的房屋与其购买时所看图纸显示一致。上诉人在原审时提供证据，证实其与被上诉人未结算的砂石款共计530870元，对上诉人在原审的该主张，原审判决已经采信。
本院认为：针对双方买卖门市房所应执行的单价问题。上诉人虽称双方应以在房产部门办理产权登记时的备案合同载明的单价作为结算的依据，但依该合同开具的不动产发票载明的时间是2009年3月16日。如双方当事人此时已就门市房的价格进行了变更，则2009年10月23日的庭审中，上诉人就不应举证证实其购买的门市房的单价为每平方米5500元。且双方当事人还曾签订过一份门市房单价为每平方米6800元的房屋买卖合同，在存有多份不同单价合同的情况下，原审法院依双方自认，确认门市房的价格为每平方米5500元并无不当。针对门市房的增高费是否应由上诉人承担的问题。上诉人基于购房款为被上诉人出具了1339177.90元的欠据，上诉人认可被上诉人对该欠据构成的解释，该解释中包括门市房每平方米150元的增高费，故上诉人出具欠据的行为应视为其认可该增高费由其承担。针对上诉人是否应向被上诉人支付欠付入户费、物业费及违约金的问题。上诉人自认其向被上诉人出具的入户费及物业费的欠据，上诉人亦认可无其他权利人向上诉人主张上述费用，故上诉人负有向被上诉人交纳上述费用之义务。上述费用在其入户前就应交纳，原审法院判决上诉人承担逾期支付的利息并无不当。针对原审法院在审理上诉人反诉中是否存在程序错误的问题。原审判决驳回上诉人的全部反诉请求，故不存在遗漏反诉请求的情形。二审中，上诉人承认其未在原审时向法院递交鉴定申请，故不存在原审法院以其未在指定期限内交鉴定费，按自动撤回鉴定申请处理的情形。针对上诉人所称未对砂石款进行结算的责任在被上诉人，不应支付违约金的问题。上诉人在与穆棱市房地产开发公司签订的房屋买卖合同中约定，主体封顶扣除砂石款，剩余部分购房款全部交清。说明上诉人负有在房屋主体封顶时向被上诉人交纳购房款之义务。从目前查明的事实可以证实，上诉人在扣除砂石款后，仍欠付被上诉人购房款。故原审法院判决上诉人承担逾期支付购房款的违约金并无不当。针对上诉人所称原审法院未将已与门市房成为一体的车库一并判决不当的问题。人民法院依原告的诉讼请求审理案件，被上诉人在原审时未就车库问题主张权利，故本院对车库问题不予审理。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15208元，由上诉人孙忠庆承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜 波
审 判 员 李先平
代理审判员 高玉林
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 刘 鸿