吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长民再字第58号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：朱邦铎，男，1950年5月3日生，汉族，现住长春市南关区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：长春中东天宝股份有限公司，住所地长春市二道区远达大街8号。
法定代表人：卢丽，该公司董事长。
委托代理人：金晶，该公司工作人员。
委托代理人：田燕，吉林开晟律师事务所律师。
申请再审人朱邦铎因与长春中东天宝股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）长民一终字第254号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2014年10月9日作出（2014）吉民申字第753号民事裁定，指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人朱邦铎，被申请人长春中东天宝股份有限公司委托代理人金晶、田燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告朱邦铎诉称，2003年7月11日，原告购买了吉林省中东市场经营有限责任公司（以下简称经营公司）位于长春市远达大街8号（现中东瑞家）二楼3131、3132号产权商铺两套，并与被告签订了委托经营管理合同（至2012年3月31日到期）。2011年10月25日，原告通知被告到期后将收回商铺。经原告多次催要，被告至今未归还。故诉至法院，要求判令：1、确认原告位于远达大街8号现中东瑞家二楼3131、3132号商铺具体位置；2、解除与被告的委托经营管理合同，被告需按原图纸、原址、原样归还中东瑞家二楼3131、3132号商铺；3、被告支付商铺委托到期日起至归还商铺之日止非法侵占原告产权商铺的租金（按房产证面积计算每月每平米50元）及按应付租金每日1.5‰的滞纳金；4、诉讼费用由被告承担。
被告长春中东天宝股份有限公司（以下简称中东天宝公司）辩称，与原告签订的经营合同已到期事实存在，经过我方核实，和从产权处调取的图纸，原告的商铺已经改成了扶梯，如果原告愿意与我方合作，我们会按其他商铺一样的标准给付租金，如果不同意，原告可以起诉要求赔偿。
本案经长春市二道区人民法院审理查明，2003年7月11日，朱邦铎购买了经营公司位于长春市远达大街8号（现中东瑞家家居广场）二楼的3131、3132号产权商铺两套。2007年8月14日，朱邦铎与中东天宝公司签订了一份《委托经营管理合同》，约定：“一、甲方（朱邦铎）拥有长春市二道区远达大街8号的中东瑞家家居广场二层一区3131、3132号商铺的所有权，为实现商铺经营收益，决定委托乙方（中东天宝公司）经营管理；该商铺建筑面积114.48平方米，经营管理期限自2007年8月14日起至2012年3月31日止；二、甲方委托乙方对该商铺进行经营管理，以使甲方获得固定经营收益，为此甲方授权乙方可以采取任何乙方认为能够实现经营收益的经营方式，甲方不予干涉；乙方有权自行决定该商铺的经营项目、经营形式、收费标准等，有权以乙方名义经营使用该商铺或以乙方名义与第三人签订合同经营使用该商铺；甲方同意乙方根据经营需要对该商铺进行装饰、装修、改造、调整经营布局；三、年产权业主约定收费标准为人民币33281.60元；五、乙方有权对使用商铺在不影响结构安全条件下进行装修、改造。在委托经营管理期间，除发生不可抗力外导致的档口灭失责任，由乙方负责；六、如果委托经营管理期满后，甲乙双方不再继续合作，且商场内的全体业主中有超过60%的业主不愿意再委托乙方经营管理其商铺，则乙方负责将甲方商铺的主体结构恢复原状。”2012年3月31日《委托经营管理合同》期限届满后，双方几次协商续签合同事宜，因租金标准不统一，至今未签订续租商铺租赁协议，但涉案商铺一直由中东天宝公司占有使用。
经过一审法院进行现场与图纸比对，并经中东天宝公司确认，朱邦铎所拥有的商铺位置，现在是商场的扶梯。
另查明，在扣除物业费成本的情况下，中东天宝公司租用朱邦铎商铺进行经营每天的收益为商铺自用面积乘以1.893元；依据一审法院在长春市房产档案馆调取的《异产毗连房屋登记一览表》记载，朱邦铎商铺的建筑面积为123.96平方米，自用面积为57.24平方米。
长春市二道区人民法院认为，原告朱邦铎与被告中东天宝公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效合同。原、被告双方签订的合同，在履行期限届满后，应自动终止，在原告未与被告重新达成协议的情况下，被告本应负有将商铺返还给原告的义务。但因在原告与被告签订的《委托经营管理合同》中，原、被告已经约定被告因经营需要可以装修、改造、调整经营布局，现因经营需要，被告已将原告商铺所处的位置进行重新规划改造，原告所有的商铺位置已被改造成商场扶梯，如恢复原样并将商铺返还给原告，将影响其他商户及商场整体经济利益，原告可以选择其他方式主张自己的权利，但经过法庭释明，可以变更诉讼请求，让对方赔偿时，原告仍坚持返还商铺，不同意变更诉讼请求，故原告要求被告按原图纸、原址、原样归还中东瑞家二楼3131、3132号商铺的诉讼请求不予支持。
对于原告主张的商铺委托到期日起至归还商铺之日止的租金问题，因双方未对租金数额达成合意，被告应将其在经营期限届满后继续占用原告商铺自用面积所获得的全部收益返还给原告，即依照商铺自用面积乘以1.893元／日支付，直至返还之日止。原告虽认为该标准过低，但未提供充分证据证实，也未申请对商铺的市场租赁价格进行评估，本院对其主张不予支持。对于原告主张的滞纳金，因原《委托经营管理合同》已经终止，且无相关法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告长春中东天宝股份有限公司按照原告朱邦铎所有的商铺自用面积57.24平方米乘以1.893元／日的标准，向原告朱邦铎支付占用费用（自2012年4月1日起至被告实际支付赔偿款时之日止）；二、驳回原告朱邦铎其他诉讼请求。案件受理费7080元，由原告承担6180元，由被告中东天宝公司承担900元。
宣判后，朱邦铎不服，向本院提出上诉称：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定被上诉人租用上诉人商铺的经营收益为商铺自用面积乘以1.893元错误。众所周知，商铺位置、面积不同，价格不一样，另外，物业费是多少也未明确体现，1.893元是被上诉人自行计算的，没有依据；2、一审判决认定双方在租赁合同中约定被上诉人因经营需要可以装修、改造、调整经营布局，但上诉人认为，双方应当签署相应的协议，被上诉人在上诉人不知情的情况下将上诉人的商铺灭失，严重违反了物权法的规定，上诉人要求被上诉人返还商铺并恢复原状符合法律规定。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判保护上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
中东天宝公司二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
另，1、二审中上诉人主张一审判决依据的《异产毗连房屋登记一览表》前后矛盾，该表格前面记载的二层商铺总建筑面积为14292.82平方米、自用面积为6599.58平方米、共用面积为7693.24平方米，但最后一页记载的二层商铺总建筑面积为14292.82平方米、自用面积为13372.26平方米、共用面积为920.56平方米，如果按照最后一页记载的面积计算，上诉人所拥有的两套商铺自用面积应为115.98平方米（123.96×13372.26÷14292.82），而非该表格前面分项中所记载的57.24平方米（28.62×2）；2、本院依职权从产权处调取的《长春中东天宝二层面积一览表》中记载的上诉人所拥有的两套商铺建筑面积分别为61.98平方米，自用面积分别为28.62平方米，与《异产毗连房屋登记一览表》分项中所记载的数额一致。
本院二审认为：1、上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》所约定的租赁期限届满后，因双方未再续签租赁合同，被上诉人应当将所承租的上诉人的商铺返还给上诉人，但因涉案商铺在被上诉人承租期间已经改造为扶梯，无法原状返还，如强行恢复原状，履行成本过高，并且将直接影响到其他商户及商场的整体利益，不符合社会公共利益的要求，此情况下上诉人应当选择由被上诉人承担损失赔偿责任的方式维护自己的合法权益，但经一审法院释明后，上诉人仍然坚持原状返还的诉讼请求，一审判决驳回上诉人此项请求并无不当，对此上诉人可以另行主张权利；2、因被上诉人在租赁合同期限届满后仍然占有使用上诉人的商铺，其应当向上诉人支付商铺占用费用。上诉人虽然主张商铺占用费用的标准为每平方米50元，但其并未提供任何证据证明，并且经一审法院释明后其又不申请对商铺租金市场价格的鉴定，此情况下一审法院参照本院生效判决认定的被上诉人占用商铺期间的经营收益，即商铺自用面积乘以1.893元／日，确定被上诉人应当向上诉人支付的占用费用标准并无不当；3、上诉人主张一审判决采用《异产毗连房屋登记一览表》认定上诉人商铺的自用面积依据不足。因该《异产毗连房屋登记一览表》虽然在最后一页记载的汇总数据与前面记载的数据不一致，但该《异产毗连房屋登记一览表》所记载的上诉人商铺自用面积的数额与本院从房屋产权部门调取的《长春中东天宝二层面积一览表》所记载的数额完全一致，均为57.24平方米，而上诉人又没有其他证据证明其商铺的自用面积数额，故一审判决被上诉人按照57.24平方米的自用面积向上诉人支付占用费用符合客观事实，上诉人仅依据该《异产房屋毗连登记一览表》最后一页记载的数据推断其商铺的自用面积缺乏事实依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7080.00元，由上诉人朱邦铎负担。
朱邦铎再审称，1、1.893元／日的标准是我们不认可的，我们确实去看了账目，但是看了一份合同，我们签字代表我们看了账目，不代表对这个标准认可；2、综合服务费，包括了物业服务费，就应该包括了公摊面积的水电暖，营销费是需要的商户自己缴纳广告费的，返点等都是租户自己拿的，不是商场拿的；3、关于面积，我们新测绘的二楼图纸和房产局的备案对比可以看出，原来过道是八条，现在只剩下五条了，他们的确占有了我们的实际使用面积；4、关于滞纳金，合同法第二百三十六条明确记载，我们已经提出异议了，那是因为他们强行霸占，二审判决后，他们就算交给了二道法院，也距我们主张权利近两年了，从执行到现在还是一直没有给，这部分我们的损失也应该给我们。5、二审判决认为我提出返还原物的诉讼请求如果强行恢复，履行成本过高，并且将直接影响到其他商户及商场的整体利益，是维护了中东天宝公司的私利，不属于社会公共利益。请求撤销原判决，依法支持其诉讼请求。
中东天宝公司再审辩称，1.893元／日的标准是申请人和二审法院去公司查账核实的，申请人虽然提出标准过低，但是在二审始终没有提出相关证据予以证实，且二审庭审已经明示申请人是否鉴定，申请人明确表示不鉴定。综合服务费除物业费还包括水电暖等综合服务费，是对所有商户收取的。申请人的自用面积应该以中东天宝公司记载的自用面积为准，申请人评估计算的方法错误，申请人所有的商铺位于二楼，不能适用全楼的系数比，且二审法院根据申请人的申请调取了中东天宝公司的一览表，该一览表应该是唯一合法依据。针对滞纳金问题，在原来的二审法院生效后，被申请人已经全部提交二道法院，不存在拖欠租金的情况。朱邦铎的商铺已经改造成扶梯，强行恢复成本过高，且影响其他商户，只能主张损害赔偿。
再审查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明，1、二审过程中本院到中东天宝公司的财务部门对商铺现在固定每月的实际收益进行和核实：业主约定收费为每天每平0.987元，管理费每天每平0.906元，综合服务费每天每平1元。中东天宝公司认可，申请人表示认可，但还有其他的收入，例如还有出租天井、广告、过道的收费也应该给我们考虑，即中东天宝公司利用公摊面积所得收益也应该给我们予以分配。另外1元综合服务费不应该是物业费，应该作为中东天宝公司的实际收入。物业管理费每天1元过高。
2、《委托经营管理合同》还约定，甲方同意乙方（中东天宝公司）根据经营需要对该商铺进行装饰、装修、改造和调整经营布局等。乙方有权对使用商铺在不影响结构安全条件下进行装修、改造。在委托经营管理期间，除发生不可抗力外导致的档口灭失责任，由乙方负责；如果委托经营管理期满后，甲乙双方不再继续合作，且商场内的全体业主中有超过60%的业主不愿意再委托乙方经营管理其商铺，则乙方负责将甲方商铺的主体结构恢复原状。
3、申请人单方委托吉林省通禹房地产测绘有限责任公司出具《吉林省房产面积测绘成果报告》，结论为中东瑞家总建筑面积92013.36平方米商铺建筑面积92013.36平方米，套内建筑面积62923.7平方米，共有公用面积29089.66平方米，系数：共有公用面积除以套内建筑面积=0.46。申请人主张按照套内建筑面积／总建筑面积（比率68%）乘以申请人商铺的建筑面积计算中东天宝公司使用申请人商铺的面积，并以该面积乘以中东天宝公司占用期间每平方米经营获益计算应支付的占用费。
4、申请人仍均不同意对房屋租赁的价格进行评估鉴定，理由是不相信评估结果公允。
本院再审认为，关于中东天宝公司是否使用申请人商铺自用面积以外的部分，申请人主张中东天宝公司使用了其商铺自用面积以外的部分，但其在一审中作为原告没有在一审程序中提供支持其诉讼主张的证据，在再审程序中才提供《房产面积测绘成果报告》已经超过举证期限，且该证据材料属于单方委托的鉴定结论，中东天宝公司对鉴定结论计算依据和方法有异议，故对该鉴定结论不予采信，原判对于申请人提出中东天宝公司除此之外还有其他收益的主张不予支持是正确的。
关于占用费用的标准问题，二审判决判令中东天宝公司按照申请人商铺自用面积11.81平方米乘以1.893元／日的标准向申请人支付占用费用，这个标准折算成建筑面积标准，是建筑面积乘以28元／月。而中东天宝公司向续签《委托经营管理合同》的商铺所有者支付租金的标准为商铺建筑面积乘以32元／月，该标准高于二审判决的标准。中东天宝公司占用申请人商铺进行经营应支付的占用费标准应与其向续签业主支付的租金相同才更为合理，故中东天宝公司应按商铺建筑面积乘以32元／月的标准向申请人支付占用费标准。
关于朱邦铎再审主张应返还其商铺原物，原审没有保护其请求维持了中东天宝公司的私利，不属于社会公共利益的问题，《委托经营管理合同》还约定，甲方同意乙方（中东天宝公司）根据经营需要对该商铺进行装饰、装修、改造和调整经营布局等。因此中东天宝公司根据经营需要将其商铺所处的位置进行规划改造，其商铺位置已被改造成扶梯，如果恢复原样确会影响其他商户及商场的整体经济利益，原审中因此已经向朱邦铎进行了释明，可变更诉讼请求，使其获得赔偿，在朱邦铎不同意变更诉讼请求的情况下，原审对其要求按原图纸、原址、原样归还其商铺的诉讼请求不予支持并无不当。
综上，原审判决认定事实基本正确，但适用法律略有不当，应予改判。经本院审判委员会（2014）第五十次会议讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院（2013）长民一终字第254号民事判决及长春市二道区人民法院（2012）二民二初字第315号民事判决第一项；
二、维持长春市二道区人民法院（2012）二民二初字第315
号民事判决第二项及一、二审判决诉讼费承担部分；
三、长春中东天宝股份有限公司按照朱邦铎商铺建筑面积乘以32元／月的标准，向朱邦铎支付占用费用（自2012年4月1日起至长春中东天宝股份有限公司给付完毕止）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐秀华
审 判 员 史绍红
代理审判员 张 桐
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 刘晓希