浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初6742号原告：仰玉忠，男，1969年6月26日出生，汉族，住安徽省巢湖市。原告：陈秀梅，女，1975年4月6日出生，汉族，住安徽省泾县。委托诉讼代理人：王为荣、宋晨（实习），上海申如律师事务所律师。被告：海宁市树诚房地产开发有限公司。住所地：浙江省海宁市许村镇闸口路*******号。统一社会信用代码：913304817985591794。法定代表人：沈国良，执行董事。委托诉讼代理人：王维斌、沈谷臣，浙江潮乡律师事务所律师。被告：嘉兴市远致营销策划有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区联创大厦*幢***室-2。统一社会信用代码：913304023501979909。法定代表人：甄剑英，经理。委托诉讼代理人：王潭海、林丹，浙江金道律师事务所律师。被告：甄剑英，女，1978年1月25日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。原告仰玉忠、陈秀梅与被告海宁市树诚房地产开发有限公司（以下简称树诚公司）、嘉兴市远致营销策划有限公司（以下简称远致公司）、甄剑英服务合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序经两次公开开庭进行了审理。原告仰玉忠及其委托诉讼代理人王为荣、宋晨（实习律师），被告树诚公司委托诉讼代理人沈谷臣，被告远致公司委托诉讼代理人王潭海、林丹，以及被告甄剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告远致公司签订的购房团购服务费协议；2.由被告远致公司返还原告团购费150000元，被告树诚公司承担共同返还义务，被告甄剑英承担连带责任；3.由被告远致公司赔偿原告律师费1200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月20日，原告经上海朋友介绍，与被告树诚公司签订《树诚·望湖公馆住宅认购协议》一份，约定由原告认购被告树诚公司开发的望湖公馆10幢2单元1203室房屋一套，总价为1105000元。9月29日，原告应被告树诚公司的通知，至被告树诚公司的望湖公馆销售中心就上述认购房屋签订《商品房买卖合同》，合同总价为1105000元。同时，被告树诚公司告知原告，只要支付150000元服务费用，就可以降低房价20%。原告信以为真，于同日在销售中心另外支付了150000元服务费。原告认为，原告购房与被告远致公司无关。被告树诚公司利用自身优势，采用虚假打折、虚假优惠误导原告向被告远致公司支付了150000元服务费用，但实际购房价款并未下降，造成了原告的重大误解，明显违反了公平、等价有偿原则，遂依法提起诉讼。被告树诚公司辩称：被告树诚公司与本案原告之间的房屋买卖合同是自愿达成的，被告在销售中也不存在任何违规情形。本案争议系原告与被告远致公司之间的居间服务协议而引发，该协议对被告树诚公司不发生效力，故被告树诚公司不应承担责任。被告远致公司辩称：一、原告诉称的部分事实不属实。原告等购房者系云房公司等上海的分销商推荐给被告远致公司的，由被告远致公司为原告提供房产销售信息、安排看房选房等服务，并最终促成了原告与被告树诚公司之间的交易，故并非原告所称经朋友介绍至被告树诚公司购房。二、原告与被告远致公司签订的“团购确认书”系双方真实意思表示。原告与被告远致公司签订“团购确认书”基于双方平等自愿，被告为原告提供房源信息，并通过团购方式为原告争取到了房源及一定的价格优惠，原告亦按约支付了150000元服务费，故原、被告的团购服务关系合法有效且已履行完毕。三、原告的生活、工作地均不是嘉兴，其购房目的是为投资，应比一般刚需购房者负有更高的注意义务。综上，原告与被告远致公司签订的“团购确认书”不存在重大误解、显失公平等情形，也未违反法律强制性规定，原告要求撤销并返还150000元服务费、赔偿律师费1200元的诉讼请求均无法律和事实依据，应依法予以驳回。被告甄剑英的答辩意见与被告远致公司一致。同时辩称，其个人财产与被告远致公司的财产是独立的。本院经审理认定事实如下：本案“望湖公馆”项目系被告树诚公司开发建设。2016年9月20日，原告与被告树诚公司签订《树诚·望湖公馆住宅认购协议》一份，由原告认购被告树诚公司开发的望湖公馆10幢2单元1203室房屋一套，认购总价1105000元。2016年9月29日，原告与被告远致公司签订《参加团购优惠购房确认书》一份，记载的内容为：（1）原告为购买前述房屋参加本次团购购房活动，自愿支付服务费150000元，该服务费不抵扣购房款；（2）参加团购优惠后房屋总价1105000元，并注明团购优惠前房产总价为1487911元；（3）若购房人未能成功购房，或因任何原因放弃购房，可申请退还已支付的服务费；（4）购房人参加团购并成功购房后，除开发商签发《退房确认函》外，不得以任何理由退还团购服务费；（5）在购房人与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续后，购房优惠服务义务即告履行完毕。同日，原告向被告远致公司支付服务费150000元，并与被告树诚公司签订了所认购房屋的《商品房买卖合同》，房屋价款为1105000元。被告树诚公司与被告远致公司签订《“望湖公馆”独家代理分销协议》一份，约定由被告远致公司独家代理“望湖公馆”项目部分房源的异地市场分销，代理期限为2016年9月1日至2016年12月1日，房源为“望湖公馆”2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、8幢的部分商品房。2016年9月2日，被告远致公司与嘉兴慧策营销策划有限公司（以下简称慧策公司）签订《委托书》一份，约定由被告远致公司委托慧策公司协助分销“望湖公馆”楼盘。事后，被告树诚公司与被告远致公司又签订《合同终止协议书》一份，约定双方的代理分销协议于2016年9月22日终止履行。庭审中，被告树诚公司与被告远致公司确认，虽然上述分销协议未涉及“望湖公馆”10幢的房源，且协议于2016年9月22日终止，但此后双方的业务合作关系依然存在。被告远致公司于2016年10月20日经嘉兴市南湖区行政审批局核准设立，系被告甄剑英为自然人股东的一人有限责任公司。两原告因本案聘请律师代理诉讼，支出律师费1200元。以上事实由原告提供的《树诚·望湖公馆住宅认购协议》、POS机签购单、团购服务费收据、《商品房买卖合同》及购房款发票、《聘请律师风险代理合同》及律师费发票，被告树诚公司提供的《望湖公馆独家代理分销协议》及房源价格清单、《合同终止协议书》，被告远致公司提供的《参加团购优惠购房确认书》、《望湖公馆独家代理分销协议》、协助分销《委托书》等证据在案佐证，原、被告对上述证据亦无实质性争议，本院予以确认。本案双方争议的事实是：1.原告在与被告树诚公司签订房屋认购协议时，是否知晓房屋认购价即为参加团购并支付150000元服务费后的优惠价；2.被告远致公司是否按团购协议履行了购房服务和价格优惠的义务，是否存在原告可按约定享受合同成交价的基础上下降20%或300000元优惠的事实。原告在起诉状中称，其经朋友介绍到海宁选看房源，支付150000元服务费，是因为在认购价格的基础上可享受下降20%的优惠。但事后被告未提供任何服务和价格优惠，房价也没有下降。庭审中原告又陈述，其购房前对海宁地区的商品房价格不是很了解，到许村看房、询价后，被告知购房单价要9000多元，但参加团购可以得到优惠，所以其选择了团购并支付了服务费，但事后发现参加团购与不参加团购的实际成交价格差不多，如将服务费计入房价，参加团购的房价甚至还要高，故要求返还服务费150000元。被告远致公司认为，原告到海宁购房系经被告远致公司在上海的业务合作单位介绍，原告看房、选房均系被告远致公司提供的服务，原告在与被告树诚公司签订认购协议之前，就已了解房屋团购事宜，对购房成功后需支付150000元服务费也是知悉的。同时，原告所购房屋的实际成交价低于被告树诚公司的销售申报备案价，故被告远致公司已为原告提供了房源信息、看房选房等服务，也为原告争取到了价格优惠。针对上述争议，原告提供了下列证据：1.原告仰玉忠及本同一系列案之当事人徐幸、常淳、熊敏君、程豪等委托被告树诚公司办理不动产权证的收款收据、POS机刷卡单一组（复印件），证明：原告等人是与被告树诚公司直接完成商品房买卖手续，直至办理不动产权证，不存在被告远致公司参与或协助的事实。被告树诚公司质证认为，对证据真实性无异议，确实存在原告仰玉忠等人委托其办理不动产权证等事项。被告远致公司、甄剑英质证认为，对证据真实性无异议，但该证据只能证明被告树诚公司受原告等人委托代办了不动产权证等事项，并不能证明被告远致公司没有为原告提供其他购房事项的服务。本院审查认为，商品房买卖存在多个环节，需要办理多项事务，原告该证据可以证明被告树诚公司受其委托办理不动产权证等事实，但这并非是购买商品房所需办理的唯一事项，无法证明被告远致公司未为原告提供其他服务的事实，故本院不予认定。2.本同一系列案之当事人华龙生、杨琼签署的《参加团购优惠购房确认书》的第二页（复印件）两份（注：未见公司一方盖章），证明：被告远致公司及慧策公司在与原告等人签署《参加团购优惠购房确认书》时，没有将确认书原件交付原告，仅有华龙生和杨琼二人在当初留下了第二页的复印件，故被告可以在原件的第一页上添加任何内容，属于民事欺诈。被告树诚公司质证认为，对证据的真实性无法确认。被告远致公司、甄剑英质证认为，复印件上未见公司盖章有两种可能，一是复印较淡看不出来；二是复印后公司再行盖章，但只要原告签字确认，就不影响原、被告之间团购服务关系的真实性。本院审查认为，即使如原告所述，被告远致公司仅给了华龙生、杨琼团购确认书第二页的复印件，也不能就此推定被告对第一页内容进行了恶意添加，更不能将原告未取得团购确认书原件即视为被告的欺诈行为，无论是恶意添加还是民事欺诈均需要具备客观的行为和内容，仅依主观推定或猜测不足以证明原告所要证明的事实，故本院对该证据不予认定。被告远致公司提供了下列证据：1.被告远致公司与上海云房数据服务有限公司签订的《许村望湖公馆分销协议》、与上海中原物业顾问有限公司签订的《望湖公馆项目分销代理合同》、慧策公司与上海云房数据服务有限公司签订的《许村望湖公馆分销协议》、业务款支付凭证、代为支付业务款《委托书》等证据一组。证明：被告远致公司与上海多家从事房产中介业务的单位存在合作关系，并按约向他们支付了业务款。原告质证认为，该证据反映的是被告远致公司与案外人之间的关系，与本案没有关联性。本院审查认为，该组证据不能证明被告远致公司向上海云房数据服务有限公司等支付的款项与本案直接相关，但在无相反证据的情况下，对被告远致公司与上海云房数据服务有限公司等中介服务单位存在业务合作关系的事实应予以认定。2.本同一系列案之当事人顾月华（6753号案件）、程豪和胡楠楠（6746号案件）、张雅南（6740号案件）签署的《客户确认单》各一份（其中张雅南的确认单为复印件），确认书中载明了“成交房号”、“合同价格”、“团购金额”、“分销公司”等信息。证明：顾月华等当事人在与被告树诚公司签订认购协议之前，就接受了上海Q房网等中介的服务，并就意向房屋、房屋价款、团购服务费金额等予以了确认。原告质证认为，顾月华、程豪（胡楠楠）签署确认单系出于被告树诚公司的要求，因其称参加团购可以享受价格优惠；张雅南的确认单系复印件不予质证。本院审查认为，顾月华与程豪（胡楠楠）的《客户确认单》形成时间为2016年9月15日，系三位当事人与被告树诚公司签订房屋认购协议的同一天，早于《参加团购优惠购房确认书》的签订时间。虽然确认单中记载的房号和与之对应的房屋价款等信息，与其事后签订的《参加团购优惠购房确认书》、《商品房买卖合同》或有差异，但其载明的“团购金额150000元”一致确定，至少可以证实：顾月华、程豪（胡楠楠）在与被告远致公司或慧策公司签订《参加团购优惠购房确认书》之前已知悉房屋团购事宜及费用标准。3.《海宁市商品住房项目预售申报价格备案表》及清单（复印件）一份。证明：仰玉忠等原告所购商品房的实际成交价低于预售申报备案价，即通过被告远致公司的团购服务为仰玉忠等原告争取到了价格优惠。原告质证认为，该证据为复印件，需要由物价部门盖章补正。依原告申请，本院向海宁市住建部门依法调取了望湖公馆10幢各套房屋的预售申报单价表一份。经本院审查，被告远致公司所提供“备案表”的预售价格与本院调取的单价表相一致，故对原告仰玉忠、陈秀梅所购房屋的实际成交价低于预售申报的事实可予确认，即原告所购房屋的预售申报价1383564元，实际合同成交价为1105000元。结合以上证据及相关当事人在庭审中的陈述，本院对双方争议事实综合分析如下：第一，本同一系列案之当事人顾月华、程豪（胡楠楠）在诉状中均表述“经上海朋友介绍”而去海宁购房，意指在其签订《参加团购优惠购房确认书》之前并无被告远致公司或其业务合作单位的参与，但从其先前已经签署了《客户确认单》的情况分析，显然其在与被告树诚公司签订认购协议时已知悉团购及费用标准等情况；同样，本同一系列案之当事人阳龙（6738号）在诉状中也称“经上海朋友介绍”，但其在庭审中又表示当初是上海Q房网的人带去海宁看房的，与其诉称不相符。作为同一系列案之原告仰玉忠、陈秀梅，按通常认知，其购房过程应与顾月华、程豪、阳龙等当事人大致类似。第二，针对原告诉称事实与庭审陈述不一致的情况，本院向原告作了提示和说明，其表示以庭审陈述为准。而根据其庭审陈述，原告对参加团购并支付150000元服务费后可以享受怎样的价格优惠是明知的，即房屋认购协议及《商品房买卖合同》所确定的价格，为参加团购优惠后的价格。第三，事后，原告认为其参加团购所获优惠并不明显甚至没有优惠，但这是原告事后在结果意义上的主观判断，并不能否定被告为原告提供促成交易服务、争取一定价格优惠等行为的存在。至于，原告参加团购的支出与获得的利益是否公平、合理的问题，则属于法律判断问题，而非事实问题。综上，本院认定：原告仰玉忠、陈秀梅在知悉房屋认购价为参加团购的优惠价的情况下，与被告树诚公司签订了认购协议。在确定购房后，原告与被告远致公司签订了团购确认书，向被告远致公司支付了150000元团购服务费，并与被告树诚公司签订了《商品房买卖合同》。在此交易中，被告远致公司为原告提供了促成交易等相关联事务的服务，原告也按所约定的团购优惠价购买了房屋。本院认为，对于商品房团购的交易方式，我国现行法律法规未作出禁止性规定，本案团购服务合同也尚不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的其他情形，应认定合法有效。现原告以重大误解和显失公平为由提起合同撤销之诉，法院应就是否存在构成重大误解的事实，以及是否存在显失公平的结果进行审查。本案合同成立以及原告主张撤销权的时间均在《中华人民共和国民法总则》实施之前，故应当适用《中华人民共和国民法总则》实施前的相关规定。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第71条、72条规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失时，可以认定为重大误解；一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。从本案查明事实看，原告在明知房屋认购价即为团购优惠价的情况下，与被告远致公司建立团购服务关系并支付150000元服务费，故原告对参加团购可获得的价格优惠不存在错误认识。其次，原告庭审中陈述，看房选房时被告告知其房屋价格为每平方米9000多元，而该价格信息与应公开的预售申报备案价相符，故不能认为该信息对原告造成了错误认识。第三，从团购合同双方主体看，被告远致公司作为从事房产中介服务的机构，相比于原告而言，通常具有一定的交易优势。但这种现象在市场交易中不乏存在，不是判断交易可否撤销的决定性依据，关键要看交易是否造成了明显有失公平的结果。应该说，本案被告为原告提供了促成交易等服务，相较于房屋预售申报价，被告也为原告争取了一定的价格优惠。虽然事后原告对该优惠不认可，但不能就此一概认定交易明显违背等价有偿原则。我国实行社会主义市场经济，绝大多数商品已充分市场化，商品、服务的价格受各种因素影响出现正常的价格波动是基本规律。基于该规律，相同时期、相同地段的商品房因受到供求关系等客观因素的影响，出现适当的价格差异属于正常、合理和不可避免的现象。同时，商品或者服务的成交价格除受到市场客观因素影响外，也会受到交易主体对市场信息的掌握、价格趋势的判断等影响。在重要交易场合，通常要求交易主体对价格信息、市场趋势等进行必要的了解和判断。如果在市场信息了解不充分、趋势判断不正确等情况下实施了交易，并因此让交易主体遭受到了购买价格（成本）上升、利益（利润）下降等不利情况时，只要该不利情况没有超过法律认为的限度，或者没有达到法律规定的情势变更等条件，则按照市场法则该种不利情况应由交易主体自行承受。若交易一方依据正常的价格波动或市场法则下应由其自行承担的责任，即可撤销交易，则维护市场稳定、促进市场交易的法律功能将严重受损甚至丧失。在自由交易及实行一房一价的市场条件下，本案原告参加被告远致公司的团购服务，达成了购房目的，实际成交价也明显低于商品房预售申报价。虽然与没有参加团购的其他购房者相比，实际成交价或许存在略低或略高等情况，但这属于市场调节的合理、正常现象，不足以认定双方的团购服务交易明显有失公平。综上，原告与被告远致公司的团购服务交易，不存在重大误解的事实，也未造成显失公平的结果，原告要求撤销合同并返还服务费、赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不能支持。需要指出的是，本院注意到被告远致公司或慧策公司在本系列案的交易中存在不诚信行为。其在《参加团购优惠购房确认书》第一页中所提供的房屋惠前价高于预售申报备案价，而根据海宁市行政主管部门对商品房价格管理的具体做法，实际成交价如果高于申报价，则无法完成买卖合同的网签和备案。被告远致公司或慧策公司在开发商没有申请核准变更预售申报备案价的情况下，虚高团购优惠前的房屋售价，显然有失诚信。但根据查明事实，该不诚信行为尚未对原告的意思表示产生影响。仰玉忠等原告在庭审中陈述：在其签订《参加团购优惠购房确认书》时，被告远致公司或慧策公司没有让原告看第一页，只让原告在第二页上签字，签字后原告也未能取得确认书的原件；而对于确认书第一页的内容，被告也没有在事前或事后以口头方式告知；原告在第一次庭审后才了解该信息并发现价格虚高的事实。可见，“优惠前房屋价格”这一信息，在原、被告的交易过程中自始至终没有到达于原告，原告在作出交易决定时当然也不可能受到该信息的影响。虽然被告远致公司或慧策公司的该行为没有产生误导原告交易的结果，但对于维护市场诚信交易、公平交易显然是危险的、有害的，应当予以严正指责。法院也将该情况通报相关部门，建议相关部门予以依法处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告仰玉忠、陈秀梅的全部诉讼请求。案件受理费3324元，减半收取1662元，由原告仰玉忠、陈秀梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  裘靖飞二〇一七年十二月一无书记员  郑芳华?附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3．当事人自动履行的，可将款项支付至本院账户。开户行：工商银行海宁梅园支行；开户名：海宁市人民法院；账号：12×××43。?*ArabicDash?-16-??*ArabicDash?-17-?