四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川34民终80号上诉人（原审被告）：孙启光，男，生于1981年10月，汉族，户籍地四川省西昌市。委托诉讼代理人：孙何长，男，生于1984年8月，汉族，户籍地四川省西昌市，系孙启光之弟，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：杨梅，女，生于1977年12月，汉族，户籍地四川省西昌市。委托诉讼代理人：程恒飞，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人孙启光因与被上诉人杨梅租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2016）川3401民初2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙启光上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人杨梅的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人杨梅负担。事实和理由：1、2015年5月8日，孙启光与杨梅签订《租赁合同》，孙启光将位于西昌市海南乡缸窑村7组的“望海小院”出租给杨梅经营餐饮，杨梅向孙启光支付了2015年至2017年两年的租金6，8000.00元。一审期间，孙启光提出杨梅所欠水费、价值3，000.00元的冰箱一台，价值200.00元的液化气灶具一台、价值1，300.00元的碗柜一个、价值1，600.00元的床一张等应各算各的账，相抵后，孙启光只需补给杨梅几千元钱，但杨梅的委托诉讼代理人不同意。杨梅擅自改变了孙启光的房屋结构，给孙启光的房屋造成了损失，孙启光主张要恢复原状，但一审不予支持是错误的，故二审再次主张房屋必须恢复原状，且杨梅须退还孙启光的家具。杨梅至今未将房屋钥匙交给孙启光，租金须算至房屋钥匙交付时止。综上，上诉人认为租金应算至房屋钥匙交付时止及所欠水费、价值3，000.00元的冰箱一台，价值200.00元的液化气灶具一台、价值1，300.00元的碗柜一个、价值1，600.00元的床一张等退还给孙启光或折抵。被上诉人杨梅辩称，孙启光的上诉请求没有法律依据，其在一审中并未提出反诉，上诉理由中所提的损失不属于二审审理范围，同时也缺乏相应证据支持。因此，孙启光的上诉请求没有任何依据，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告杨梅向一审法院起诉请求：1、被告孙启光返还租金48，166.00元（2015年11月30日至2017年5月8日共17个月租金），并自2015年11月30日至今按银行同期贷款利率计算支付资金占用利息；2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月8日，经原、被告双方协商一致签订了《租赁协议》，被告将其位于西昌市海南乡缸窑村7组的“望海小院”山庄出租给原告经营餐饮使用。原告向被告支付了2015年至2017年两年的租金68，000.00元。2015年9月，原告接到邛海泸山景区规划暨海南片区环境整治项目征收集体土地工作领导小组办公室通知：“望海小院”山庄处于政府环境整治征收范围，要求原告及时迁走。原告及时与被告联系，告之该情况。之后，原告配合政府征收，于2015年11月18日停止经营，11月30日正式搬离。一审法院认为，被告孙启光承认原告杨梅在本案中主张的事实，对原告杨梅主张的事实予以确认。原、被告签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点是：原、被告对《租赁协议》第五条“如遇政府拆迁，该协议自动终止，双方均不视为违约，甲方按实际租期退乙方租金。”的语义理解不同：原告认为政府拆迁已经客观发生，合同已经终止，被告应当退还所余租金；被告认为自己尚未与政府达成拆迁协议，政府拆迁尚未发生，合同仍在履行，不应退还租金。原、被告双方在签订《租赁协议》时，均认识到被告出租给原告经营餐饮的“望海小院”山庄位于邛海泸山景区，政府出于公共利益考虑，在“望海小院”山庄所在区域制定景区规划、环境整治而进行拆迁活动是大概率事件，“望海小院”山庄可能会出现经营风险，所以在《租赁协议》中第五条特别约定“如遇政府拆迁，该协议自动终止，双方均不视为违约，甲方按实际租期退乙方租金。”2015年9月10日，西昌市人民政府发布《关于实施邛海泸山景区规划暨海南片区环境整治工作的公告》、政府工作人员到“望海小院”山庄进行实物调查登记，政府工作人员要求原、被告配合拆迁及时搬离等客观事实均可证明与政府拆迁相关的经营风险已经出现，按《租赁协议》第五条约定，合同已经自动终止，双方应当履行合同终止后各自应当承担的义务，原告已与被告联系要求协商相关善后事宜，被告应当向原告及时退还所剩租金，原告的诉讼请求应予支持。被告出于自身利益考虑，未与政府签订拆迁协议，不承认合同已经终止，违反《租赁协议》第五条的本意，违反诚实信用原则，不能对抗原告的主张，其抗辩意见不予采纳。如果采纳被告的抗辩意见，将被告与政府签订拆迁协议作为合同终止的必要条件之一，认定合同尚在履行，那么现原告虽然配合西昌市人民政府环境整治工作已经退出经营，但仍将可能长期向被告支付租金（《租赁协议》约定每隔三年租金涨15%，直至2032年5月8日），合同的权利和义务将严重失衡，明显违反公平原则。2015年11月30日前原告已向被告主张权利，明确要求被告退还剩余租期（自2015年11月30日至2017年5月8日止）的租金。现原告具体要求退还的48，166.00元租金少于按日计算应当退还的租金，在其诉讼请求范围内支持其主张。为此，依照相关法律规定，判决：被告孙启光于本判决生效之日退还原告杨梅租金48，166.00元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2015年11月30日起计算至实际履行之日止）。案件诉讼受理费1，004.00元，减半收取计502.00元，由被告孙启光负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人孙启光与被上诉人杨梅于2015年5月8日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案双方当事人的争议焦点是：上诉人孙启光是否应向被上诉人杨梅退还租金48，166.00元及相应资金占用利息。经查明，《租赁协议》第五条明确约定了合同的终止条件及合同终止后双方的权利义务，即“如遇政府拆迁，该协议自动终止，双方均不视为违约，孙启光按实际租期退还杨梅租金……”二审庭审中，孙启光及杨梅均明确认可于2015年9月便知晓了西昌市人民政府发布的《关于实施邛海泸山景区规划暨海南片区环境整治工作的公告》，且孙启光与杨梅于2015年9月25日在邛泸景区规划环境整治《西昌市集体土地上拆迁建筑物调查登记表（2）》、《西昌市集体土地上拆迁房屋超标准装饰登记表（3）》、《西昌市集体土地上拆迁构筑物调查登记表（4）》、《西昌市集体土地上拆迁附着物调查登记表（5）》上签章确认。根据上述查明的事实，孙启光与杨梅约定的合同终止条件成就，《租赁协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，《租赁协议》已经终止。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条关于“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，孙启光应按照《租赁协议》第五条“合同终止后，孙启光按实际租期退还杨梅租金。”约定的义务，向杨梅退还剩余租赁期的租金。同时，孙启光对“已收取杨梅2015年至2017年两年的租金68，000.00元及杨梅于2015年11月18日停止经营，11月30日正式搬离。”的事实予以认可。因此，一审法院判决孙启光向杨梅退还2015年11月30日至2017年5月8日期间的剩余租金48，166.00元及相应资金占用利息，正确。另外，孙启光上诉提出“要求杨梅对租赁物恢复原状及对相关物品退还或折抵。”的请求，经查明，孙启光的该诉求属于二审中提出的反诉，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉……”的规定，孙启光的该诉求不属于本案二审审理的范围，孙启光可另行起诉。综上，孙启光的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持和采纳。综上所述，孙启光的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，004.00元，由上诉人孙启光负担。本判决为终审判决。审判长  董永亮审判员  杨发蓉审判员  刘 莉二〇一七年三月二十一日书记员  刘晋岑