湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0581民初25号原告:宜昌合田物业有限责任公司,住所地宜昌市西陵区云集路33号。法定代表人：李郑云，公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被告:湖北大地基置业有限公司,住所地宜都市陆城长江大道50号。法定代表人：肖玉，公司董事长。委托诉讼代理人：郭正文，男，生于1983年6月10日，汉族，湖北省宜昌市夷陵区人，住湖北省宜昌市夷陵区，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：张海艳，女，生于1981年6月18日，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，该公司员工。特别授权代理。原告宜昌合田物业有限责任公司（以下简称“合田物业公司”）与被告湖北大地基置业有限公司（以下简称“大地基公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理。因案情复杂，本院于2017年7月5日作出裁定，转为普通程序审理，由审判员彭拥军担任审判长，与审判员聂其玺、吴泽新组成合议庭，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告合田物业公司的委托诉讼代理人刘素素，被告大地基公司的委托诉讼代理人郭正文到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告合田物业公司诉称：2011年2月22日原告与被告签订了《雅斯国际广场前期物业服务合同》，并于2011年12月5日签订了《补充协议（一）》，合同约定：原告为被告开发的楼盘“雅斯国际广场”小区提供物业服务，高层住宅物业服务费为1.10元/㎡·月，商业用房（包括酒店、写字楼）物业服务费为1.80元/㎡·月，并约定将上述小区的地下停车位委托原告管理。合同签订后原告一直为该小区提供物业服务，但对空置房的物业服务费因双方在合同中约定另行协商解决，后经原被告多次协商均未解决。根据《物业管理条例》第四十二条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”的规定，被告开发的“雅斯国际广场”小区中已竣工但尚未出售或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费应当由被告湖北大地基置业有限公司向原告足额交纳。经原告核算，被告应当向原告交纳“雅斯国际广场”小区空置房空置期间（2012年12月30日至2016年12月31日期间）的物业服务费497081.54元，地下车库服务费180000元。因双方协商无果，原告为维护自身合法权益，根据双方签订的《雅斯国际广场前期物业服务合同》、补充协议和《物业管理条例》及我国物业管理的相关法律法规的规定，特向人民法院起诉，请求依法判令：1、由被告立即支付拖欠原告的空置房空置期间（从2012年12月30日起至2016年12月31日止）的物业管理服务费497081.54元，违约金149124.46元，地下车库服务费180000元，共计826206元（计算标准：高层住宅按1.10元/㎡·月，商业用房按1.80元/㎡·月，违约金按欠费金额的30%计算，每个车位每月25元）；2、由被告承担本案诉讼费用。原告合田物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《雅斯国际广场前期物业服务合同》、《补充协议（一）》各一份，证明原告与被告之间系物业服务合同关系，被告将雅斯国际广场小区及地下车库委托给原告管理，并约定了付费标准、时间、违约责任，被告依约应当向原告缴纳空置房空置期间的物业服务费、地下车库的服务费等费用，地下车库的收费依据为补充协议的第三条、第七条；2、被告向业主出具的入伙通知书87份、业主与原告签订的《前期物业服务协议》87份、原告出具的雅斯国际广场192户空置房欠费明细表1份，证明被告应支付原告物业服务费、地下车库服务费、违约金共计826206元及原告收取被告空置房物业费的计算依据及标准；3、2016年11月30日原告向被告发出的《关于商榷收取空置房物业服务费等费用问题联系函》、EMS邮寄单、回执各1份，证明原告于2016年11月30日向被告催收空置房物业服务费等相关事宜，未果。4、被告湖北大地基置业有限公司移交雅斯国际广场9号楼弱电系统工程使用报告，证明被告将9号楼交付给原告管理，原告应当收取物业服务费；5、原告给9号楼部分业主发出的停止违规装修告知书，证明原告在发现部分业主违规装修的时候履行了管理义务；6、9号楼电梯合同、电梯维护保养记录、电梯检验报告（2013年-2016年），证明原告对9号楼的电梯进行了管理和维护；7、安保巡查记录，证明原告对包括9号楼在内的全部小区进行了安全保障管理；8、被告向原告发送的关于疏通下水管道的函、电费缴费发票、业主缴费发票，证明原告对9号楼履行了管理义务。被告湖北大地基置业有限公司辩称：（一）原告主张的计费标准没有依据，原被告双方在合同中对空置房的前期服务费收费标准约定不明确，原告主张高层住宅按1.10元/㎡.月，商业用房按1.80元/㎡.月计费不是双方对空置房收费标准的合意，双方在合同中明确约定，对空置房由双方另行协商解决，对空置房计费标准属于约定不明。根据合同法第六十二条规定，对价款约定不明的，应当按照市场价履行，或按政府指导价履行。根据我国其他省市及湖北省武汉市等地的法规均要求对空置房物业费按照打折的方式进行处理，例如《武汉市物业管理条例》第十二条规定空置房由业主按70%承担物业费，《河南省物业管理条例》第三十六条规定空置房按50%收取费用，《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条规定空置房按70%收费，还有南京市按50%收费，石家庄市按20%收费等等，湖北省对空置房无明确收费标准。（二）首先，被告作为开发商，与业主存在重大区别，业主购房后必然享受了原告的物业服务，而被告没有居住和使用房屋；其次原告在履行物业服务合同的过程中存在瑕疵，并没有按质按量的履行合同义务，存在重大违约行为，消防安全存在重大隐患，而更重要一点是因空置房所产生的服务成本比常住业主产生的服务成本要低很多，原告没有足额提供服务，且服务存在瑕疵，向被告主张与服务质量明显不符的服务费用，对被告明显不公平，而且是纵容原告违约。（三）被告认为原告的计费范围有误，主要存在一下错误：1、原告主张的600个车位共计180000元的停车场管理服务费没有事实依据，双方虽然签订了补充协议并承诺将300个车位交给原告管理，但并未实际履行，被告并没有将雅斯国际广场的地下车位交付给原告管理，自始至终一直是由被告自行管理，原告没有提供相关服务，该费用不应计入收费的范围，如果有原告管理地下车库的事实存在，则原告应当向被告交纳车位收益，而且该主张已经超过了诉讼时效；对地下车位服务费180000元原告应承担举证不能的责任；2、原告主张的部分房屋因业主原因未入住，被告已提供了部分业主的商品房买卖合同证明了约定的交房时间，因业主违约未按时入住，不是被告的原因造成的，对于业主违约致使逾期交房期间的物业服务费由谁承担没有明确约定，较为普遍的做法是由物业服务公司向业主收取。依据物业服务合同第七条第二款约定，因买受人原因未能按时交付给买受人的物业，该部分物业不应该向被告主张费用。（四）在原被告双方对空置房的计费标准没有明确约定的情况下，因为原告未及时行使权利，被告未及时付款不是恶意拖欠，不构成违约，不应当承担违约责任。（五）根据原告与业主签订的《前期物业服务协议》第三条约定的物业服务期限，业主逾期交房期间空置房的物业服务费，原告已经向业主收取，不应另外向被告收取。被告大地基公司为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、《雅斯国际广场前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议（一）》各一份，证明原被告双方没有约定空置房物业服务费的计费标准，同时证明双方约定因业主原因未能按期交房的物业服务费用不应由被告承担，依据为前期物业服务合同第七条第二款；2、被告针对原告主张的193户进行排除后统计出98户属于空置房的范围的统计表1份，证明被告认可的空置房范围是以原被告双方第一次开庭核实真实性后共同提交的统计表为准；3、雅斯国际广场9号楼的实测报告，证明实测报告内的部分房屋属于商业性质，按照补充协议约定由被告自行管理，原告不应计费（详见补充协议一）；4、照片十张，拍摄时间为2017年9月11日，地点雅斯国际广场入口通道，9号楼1009、804、909、通道等位置，内容入口公共位置绿化未清理，楼道垃圾未清理，多处共用消防设施没有管理遭到破坏，共用公共通道照明未维修，证明原告未履行物业合同约定的义务，未进行管理，原告履行合同存在瑕疵。对于原告提交的证据，被告大地基公司质证认为：证据1真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，合同第七条第二款对于空置房的服务费的收取标准双方约定另行协商，原告在诉状中也明确了双方应该就空置房的物业服务费的计费标准另行协商，且双方协商未能达成一致意见；双方虽然在补充协议（一）中约定了将300个车位委托给原告管理，但合同没有实际履行，原告主张600个车位没有依据，如果原告对地下车库进行了管理，就应当向被告支付车位的收益，按照被告初步估算，每个月每个车位150元的收益，一年600个车位的收益应为1080000元，该部分收益原告未支付给被告；原告主张的违约责任即前期物业服务合同第二十八条属于对物业服务费约定不明，因为双方对空置房的物业服务费没有约定计费标准，被告不构成违约。证据2，对于87份入伙通知书无异议，但对原告统计的欠费明细有异议，应该排除期房（即被告已经通过公示告知业主交房时间，但由于部分业主没有按时办理入住手续，根据前期物业服务合同第七条第二款的约定，该部分的费用不属于原被告协商处理的内容，具体期房的明细以双方在第一次开庭后原被告共同签字确认提交的明细表为准），对欠费明细中192户的房号，姓名、面积、开发商通知交房时间没有异议，但对其他项目有异议，包括计费标准、空置月份、空置截止时间、空置费用、违约金等有异议。证据3，对原告陈述的发函事实无异议，但该函证明原被告双方没有对空置房的物业服务费的计费标准达成一致意见，被告在收到原告的发函之后，经协商原告同意物业服务费按八折的标准计算，被告要求按照五折的标准计算，协商未果。证据4、证据5、证据6、证据7、证据8，只要是有湖北大地基公司公章的文件及电费发票，被告对其真实性无异议，被告对其他证据的真实性有异议，同时，被告认为原告的上述证据不能达到原告的证明目的，被告确实将9号楼相关设备交付给原告，但由于该楼是商住一体，五层以下及十七层以上均为商用，且被告已委托宜都市雅斯商业物业管理有限公司即补充协议（一）所指的被告关联企业管理，因为被告关联企业使用了该楼的关键位置，所以原被告双方签订的前期物业服务合同约定的对共用部分的管理实际是由宜都市雅斯商业物业管理有限公司承担。对于被告大地基公司提交的证据，原告合田物业公司质证认为：证据1真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，被告认为双方未就空置房物业服务费的标准进行约定，但原告认为双方对此已有明确的约定，依据是前期物业服务合同第六条，第七条、第二十八条、第三十五条，根据合同第三十五条被告也属于雅斯国际广场的业主。证据2，对统计表的房号无异议，但对计算空置房截止时间有异议，被告统计的截止时间是以小区业主与开发商签订商品房买卖合同的时间为结点，原告主张从业主接到入伙通知书的时间为结点，被告提交的这份证据中的单价为1.1元，视为对原告计算标准的认可。对证据3的真实性不认可，原告主张的是9号楼的五到十七层的物业费。证据4的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，照片中1009为业主的私人财产，不是垃圾，原告不能清理；另外小区清理垃圾的时间是早上7点和下午3至4点，原告不能保证小区全天内任何时间段均无任何垃圾，消防设施有瑕疵，但不能免除被告支付物业服务费的义务，商铺部分是被告自己管理的，提供相关的照片不能作为证明原告管理存在瑕疵的证据。经庭审举证质证，本院对双方提供的证据认定如下：（一）原告合田物业公司提交的证据1，原被告双方对真实性无异议，故真实性本院予以采信，可以证明原告与被告之间系物业服务合同关系，原告依约履行了该合同约定的物业管理义务，被告依约及法律法规均应当向原告缴纳物业服务费等费用。但原告主张按照合同约定的按入住业主收费标准向被告主张费用，该证明目的本院不予采信，因为双方对空置房物业费标准未形成一致意见，同时原告依据证据1即合同第二十八条主张违约金的证明目的，本院不予采信，合同第二十八条虽然约定了违约金，但因为双方对空置房计费标准在合同中未作出约定，导致双方对计费标准存在争议，被告未支付物业费，不能认定被告存在违约。《前期物业服务合同补充协议（一）》第三条约定了地下车位按照25元/个.月计算，第七条约定了被告将不少于300个车位交给原告管理，但时间段原告主张从2012年12月30日至2013年12月31日，但从交房时间看雅斯国际广场1号楼集中交房时间是2013年12月8日，2、3、4号楼集中交房时间是2012年12月30日，5、6、9号楼集中交房时间是2013年5月18日，7、8号楼集中交房时间是2015年5月18日，从上述交房时间可以看出，只有2、3、4号楼的集中交房时间2012年12月30日符合原告主张的地下车库的时间段，但2、3、4号楼是否具备600个或300个车位，原告没举证，因此《前期物业服务合同补充协议（一）》尚不能达到原告要证明的地下车库服务费180000元的证明目的。证据2，被告向业主发放的入伙通知书及业主与原告签订的《前期物业服务协议》各87份，真实性本院予以采信，原告主张空置房物业费从被告公示的集中交房时间开始计算至被告向业主发出入伙通知之日止，本院予以采信；被告认为应该排除期房理由不足，该质证意见本院不予采信；欠物业服务费明细表1份，本院予以采信，该明细表中的业主户数192户、空置房面积、开发商通知集中交房的时间、空置起止时间、空置月份等本院均予以认可。证据3本院予以采信，可以认定原告在2016年11月30日向被告发函要求解决空置房费用、地下车库服务费等问题的事实，但未达成一致意见。证据4、证据5、证据6、证据7、证据8可以证明原告对9号楼的5-17层进行了管理，且原告主张的费用也仅限于9号楼的5-17层的服务费，本院予以采信，被告应当支付原告物业服务费。（二）被告大地基公司提供的证据1，真实性本院予以采信，但前期物业服务合同第七条第二款并未约定因业主原因未能按期交房的物业服务费用不由被告承担，且证据1也不能证明未按期交房是业主的原因而不是被告的原因，因此被告的该项证明目的，本院不予采信。双方在合同第七条中已明确约定，空置房的物业服务费由双方另行协商，另行协商的内容应当理解为对计费标准另行协商，而不是该部分物业费不由被告承担。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。故本案空置房空置期间的物业服务费应当由被告向原告交纳。证据2被告的证明目的本院不予采信，合同第七条第一款已明确约定计算物业服务费的起止时间，故应当按照原告的证据2所欠物业服务费明细表对空置起止时间、空置月份等作出认定。证据3，被告的证明目的本院不予采信，原告主张的是9号楼5-17层的物业服务费，庭审中被告并不否认原告对9号楼5-17层进行管理的事实。证据4，原告认可其真实性，否认其证明目的，故对其真实性本院予以认定，但被告的证明目的本院不予采信，不能证明原告未进行管理，即使原告在物业服务质量上略有不到之处，也不能免除被告支付物业服务费的责任，故证据4的证明目的本院不予采信。经审理查明，2011年2月22日原告合田物业公司与被告大地基公司签订《雅斯国际广场前期物业服务合同》，约定被告选聘原告对被告开发的楼盘即雅斯国际广场商业、住宅综合大楼提供前期物业管理服务。合同第六条第一款约定：物业服务费由业主按照其拥有物业的产权登记面积交纳，具体标准为高层住宅1.10元/月.㎡，商业用房（包括酒店、写字楼）一律按1.80/月.㎡计算，原告按照上述标准收取物业服务费，并按合同约定的服务内容和质量标准提供物业服务；上述费用不含车辆停放的租金和服务费等费用。合同第七条第一款约定：物业服务费从被告通知入伙、原告进驻本物业之日起计算；业主或物业使用人首期交费的时间为被告通知物业买受人办理入伙手续的同时；物业服务费的续交时间为业主或物业使用人在新计费年度第一个月的10号前交纳；第二款约定：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（被告）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由双方协商解决。合同第二十八条约定：甲方（即被告）、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按本合同物业服务费约定的标准向乙方（原告）支付违约金。合同第三十五条第一款约定：本合同中所称业主，是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人；所称物业使用人是指与本物业区域业主建立房屋合法使用关系的其他人（承租人、借用人）。2011年2月23日，原告与被告签订《前期物业服务合同补充协议（一）》，第三条约定，在两个项目的地下车库在没有出售使用之前，住宅部分的车库全部委托原告管理，被告按25元/个.月支付服务费给原告；第七条约定，被告提供不少于300个地下车库给原告管理。合同签订后原告为该小区提供物业服务。因双方在合同中约定另行协商解决空置房的物业服务费，2016年11月30日原告给被告发函要求解决，双方未形成一致意见。原告主张计算空置房物业服务费的起点时间为开发商即被告通知交房的时间，具体为：雅斯国际广场1号楼集中交房时间是2013年12月8日，2、3、4号楼集中交房时间是2012年12月30日，5、6、9号楼集中交房时间是2013年5月18日，7、8号楼集中交房时间是2015年5月18日；截止时间为被告通知具体业主入伙之日或原告与业主签订《前期物业服务协议》之日，此前的费用由被告交纳，此后由业主交纳。至今仍空置的房子原告主张计算至2016年12月31日，即原告主张1-9号楼的计算物业费的起止时间为：2012年12月30日至2016年12月31日。本案空置的房屋共计192户，面积共计18431平方米。上述事实有原告和被告的当庭陈述及双方提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案被告是雅斯国际广场商业、住宅综合大楼的开发商，即建设单位，故根据上述行政法规的规定，本案空置房物业服务费应当由被告向原告交纳。本案物业服务费计算的起止时间应当从被告公告的集中交房之日计算至被告通知具体业主入伙之日或原告与业主签订《前期物业服务协议》之日,对此双方在合同第七条第一款中已作约定。被告辩称应当排除期房、应当从被告与房屋买受人签订《商品房买卖合同》之日为起点计算空置房物业服务费以及9号楼是商业性质主要由被告自行管理的辩称意见，证据不足，本院不予采信；被告辩称根据原告与业主签订的《前期物业服务协议》第三条约定的物业服务期限，业主逾期交房期间空置房的物业服务费，原告已经向业主收取，不应再由被告交纳，被告的此辩称意见没有证据证实，本院不予采信，原告与业主签订了《前期物业服务协议》并不表明业主已按协议履行，不代表原告已向业主收取了该部分费用，是否收取了费用应当以收款发票为准。本案原告主张的物业服务费均为空置房，原被告在合同中仅约定另行协商解决，但对空置房屋的物业费计费标准未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，本案空置房的物业服务费收取标准应当按照订立合同时履行地的市场价格履行，原被告在合同第六条第一款中约定的收费标准即可视为本地市场价格，但考虑到对空置房的管理服务，原告付出的工作量相对较少，故对空置房的物业服务费本院酌情按照80%予以支持。原告主张违约金149124.46元无事实依据，本院不予支持。地下车库服务费180000元，双方仅对单价进行了约定，但对车位数额、时间段证据不足，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（二）项、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十条、第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北大地基置业有限公司支付原告宜昌合田物业有限责任公司截止2016年12月31日的空置房物业服务费397665.23元，于本判决发生法律效力后五日内付清；二、驳回原告宜昌合田物业有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费11690元(原告已预交)，由原告宜昌合田物业有限责任公司承担5845元，由被告湖北大地基置业有限公司承担5845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  彭拥军审判员  聂其玺审判员  吴泽新二〇一七年十月三十日书记员  张 薇