北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第16948号
原告李向阳，男，1966年10月5日出生。
委托代理人王秋爱（系李向阳之妻），1965年10月6日出生，农民，住北京市大兴区。
被告李国良，男，1958年4月25日出生。
委托代理人于俊华，北京市方禾律师事务所律师。
原告李向阳诉被告李国良农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李向阳及其委托代理人王秋爱，被告李国良的委托代理人于俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李向阳诉称：李向阳与李国良于1997年12月14日签订《买卖房协议》，协议中约定，李向阳将位于北京市大兴区魏善庄镇王各庄村青魏路北8条11号的北正房5间、东西厢房各3间卖给李国良。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，此买卖协议违反相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、李向阳与李国良签订的买卖合同无效；2、李国良返还位于北京市大兴区魏善庄镇王各庄村青魏路北8条11号宅基地上房屋；3、本案的诉讼费由李国良承担。
被告李国良辩称：李国良为北京市大兴区魏善庄镇王各庄村青魏路北8条11号宅基地的合法使用权人。该宅基地已经依法进行了《集体土地建设使用权》变更登记，应当依法受到法律保护。依据我国《土地管理法》第二条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：土地所有权可以依法转让。依法改变土地所有权、使用权的，或因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地所有权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地管理部门办理有关的变更登记手续，否则转让无效。而本案中李国良严格依据法律规定向有关行政部门办理有关的变更登记手续，其转让合法有效。
该争议宅基地已经经过北京市大兴区政府批准后并颁发给李国良宅基地使用证。依据《中华人民共和国土地管理法》第十三条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”“国家依法实施土地登记发证制度，依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”农村宅基地使用权变更应当依据法定程序审批变更，变更人如果符合宅基地申请条件，可以向村委会提出申请，经过法定审批程序后，再到镇政府土地管理部门依法办理宅基地变更审核手续，报区政府部门批准后，颁发宅基地使用证。本案中李国良严格依据法律规定并由行政部门审核由北京市大兴区政府批准后依法变更并颁发李国良宅基地使用权证，李国良为该宅基地上的合法使用人。
北京市大兴区人民政府为李国良核发的《集体土地建设用地使用证》为合法有效的。依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权的变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。本案中，李国良对该争议宅基地的使用权已经得到国家的认可和批准，根据上述法律规定，李国良属于该争议土地的合法使用权人。
该宅基地的宅基地使用权证为李国良，并且该宅基地上的房屋为李国良出资建造的。李向阳父亲的房屋已经灭失，李向阳父亲对现在的房屋没有法律上的权利，而李向阳的继承权则是在其父亲的权利向下的延伸，故李向阳无权要求其分割已经灭失的财产的份额。李向阳主张继承该房屋，而依据我国相关法律规定，宅基地上的房屋，房随地走，地随房走，并且该房屋已经灭失无法继承。该争议宅基地上的房屋为李国良出资建造，建造该房屋时李国良属于该争议土地的合法使用权人。李国良出资建造该宅基地上的房屋属于我国法律上依法取得该宅基地上房屋的方式，故该房屋应当为李国良所有。依据我国物权法及民法通则的规定，房屋以其产权登记为准。本案中，该宅基地的合法使用权人为李国良，房屋的建造者为李国良，并且该房屋并未发生转移等其他法律规定上的变化，故该宅基地上的房屋为李国良所有。依据最高人民法院审判委员会1984年8月30日讨论通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第六十条规定：“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中的规定的审查、批准手续办理。”第六十四条规定：“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋的宅基地使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”本案中李国良完全符合其法律规定，应当为其争议宅基地的合法使用权人及该争议房屋的所有权人。
依据1982年《村镇建房用地管理条例》，宅基地使用权必须经过申请批准后方可随房转移。未经审查批准，宅基地的使用权及房屋买卖亦无效。本案中，李国良已经经过批准并合法取得宅基地使用权证，其房屋买卖为合法有效的。《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据，因买卖房屋而转移宅基地使用权的，宅基地使用权主体发生变化，应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续，并完成权利主体的变更登记。根据《城市房地产管理法》第十六条规定，房地产转让应当办理变更登记；根据《土地管理法实施条例》第六条和《土地登记规则》第二十五条的规定，土地使用权的变更自登记之日起生效，不办理变更登记的不具有法律效力。根据我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，李国良的变更登记具有法律效力，其买卖合同自办理批准、登记等手续生效，双方签订的合同不违反法律规定并且不具备合同法中无效合同的法律要件，该合同属于双方真实意思的表示，应当依法受到法律的保护。依据目前形成的事实现状以及我国民法通则、合同法的相关规定及原则，双方签订的买卖合同协议合法有效。本案中的李向阳不具备主体资格，宅基地使用权证已经依法变更为李国良，原宅基地上的房屋已经灭失，现宅基地上的房屋为李国良出资建造并取得所有权，李向阳无权提起诉讼。综上所述，李向阳所主张的诉讼请求缺乏事实支持、证据支持和法律依据，请求法院依法驳回李向阳的诉讼请求，维护李国良的合法权益。
经审理查明：李玉春（2006年去世）与张志芬（2005年去世）系夫妻关系，二人共育有两女一子，分别为李瑞兰、李瑞杰、李向阳。李瑞兰、李瑞杰证实1990年二人结婚后，李玉春说家中所有房产及承包地都给李向阳。
1997年12月14日，李向阳与李国良签订房屋买卖协议，将北京市大兴区魏善庄镇王各庄村青魏路北8条11号的北房四破五结构五间、西厢房三间、东边三间棚子及院墙、大门，以8000元的价格卖给李国良所有。房款一次性付清。北京市大兴区魏善庄镇王各庄村村民委员会2016年3月1日出具的证明载明：集体土地建设用地使用证号：兴013集建（93）字第7-520号。该院落已经于1997年由李国良自李玉春处购买，双方有买卖方协议。原李玉春房屋灭失，现房屋由李国良自己出资建设，建有五间正房，两间西厢房，一间东厢房。该集体土地建设用地使用权已经于1997年12月30日由李玉春变更为李国良。村委会于1997年12月6日收到李国良交纳的地基款三千元整。
李国良提交大兴县土地管理局颁发的集体土地宅基地使用证，住址为王各庄，四至为东至张万荣、西至李井新、南至空宅、北至李春发，土地使用者姓名一栏登记为李玉春，下面空白处并加盖有“审核变更”条形章。在变更记事一栏为大兴县魏善庄乡土地规划管理科盖章，时间为1997年12月30日。变更记事内容为“经村委同意将此房售给本村村民李国良所有，宅基地东西长13.6米，南北长14.7米，划给李国良使用”。
李向阳为北京市大兴区魏善庄镇王各庄村村民。李国良户籍性质为城镇居民，并非北京市大兴区魏善庄镇王各庄村民。李国良称其不清楚变更为居民的具体时间，本院给为其指定期间提交证据，但其在指定的期限内未提交任何证据。
关于房屋的建造和演变情况，李国良称：1997年买房后，过了5、6年后房屋塌陷了，所以李国良重新打的地基进行建造的，具体建造时间大约是在2005年，建有北正房5间、西厢房2间、东侧建了一个小棚子。李向阳称：李国良建房时并没有通知李向阳，前段时间到李国良处看，发现正房是重建的，东边厢房3间拆了没有建。
上述事实，有房屋买卖协议、村委会证明、家庭关系证明、收据、集体土地建设用地使用证、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。李向阳和李国良的《买卖房屋协议》签订于1997年，当时关于非本集体组织成员之间买卖农村房屋并无相关禁止性法律、行政法规的规定。同时，根据1988年12月29日修订的《土地管理法》第十条：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”本案中，李国良进行宅基地使用权的变更，经由大兴县魏善庄乡土地规划管理科在变更记事处签章审批，亦已经办理变更登记审批手续。综上，李向阳与李国良之间的农村房屋买卖行为，应当认定为有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，《中华人民共和国土地管理法》（1988年）第十条之规定，判决如下：
驳回原告李向阳的诉讼请求。
案件受理费三千三百元，由原告李向阳负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李文强
人民陪审员
王顺元
人民陪审员
肖文坡
二〇一六年六月十七日
书 记 员 石玉珠