北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终4378号
上诉人（原审原告，反诉被告）：张玉华，女，1961年11月11日出生。
委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱振学（张玉华之夫）。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：焦征，男，1990年2月3日出生。
委托诉讼代理人：方骏梁，北京市威正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王营（焦征之妻）。
原审第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生。
上诉人张玉华因与被上诉人焦征、原审第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。上诉人张玉华及其委托诉讼代理人席国旗、邱振学、被上诉人焦征及其委托诉讼代理人方骏梁、王营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张玉华上诉请求：撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初624号民事判决的第三项，改判驳回焦征要求张玉华支付违约金的诉讼请求。事实和理由：焦征未能通过贷款审批导致双方撤销网签，张玉华欲用卖房款购买其他房屋，但因焦征的迟延履行未能购买。张玉华解除合同的表示是要约邀请，焦征起诉至法院要求解除合同，双方达成解除合同的意思表示，故张玉华不存在违约。焦征并无损失，一审酌定的30万违约金过高，显失公平。
焦征辩称，同意一审判决，不同意张玉华的上诉请求。张玉华拒绝配合做网签，导致合同不能继续履行，应承担违约责任。因房价上涨，焦征的损失大于法院判决的违约金数额。
易合公司书面答辩称，请求维持一审判决，张玉华与焦征、易合公司签订的合同真实有效，张玉华存在违约，应承担责任。
张玉华向一审法院起诉请求：1、请求判令解除张玉华、焦征于2016年8月10日签订的《房屋买卖居间合同》；2、请求判令焦征向张玉华支付违约金44万元；3、本案诉讼费用由焦征承担。
焦征向一审法院反诉请求：1、依法判决解除2016年8月10日的焦征与张玉华之间签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》。2、判决合同解除后张玉华采取补救措施，赔偿焦征的损失：张玉华返还焦征已经支付的购房款52万元及利息；张玉华给付焦征违约金66万元；张玉华赔偿焦征支付的居间费4.4万元。3、反诉费由张玉华承担。
一审法院认定事实：2016年8月10日经易合公司提供居间服务，张玉华（甲方、出卖人）、焦征（乙方、买受人）及易合公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，其中《房屋买卖居间合同》约定出卖人将坐落于北京市202号房屋出售给买受人，房屋建筑面积共88.86平方米。第五条成交价格、付款方式约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1500000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为700000元，上述价款由买受人一并支付给出卖人。（三）买受人在签订本合同的同时支付定金20000元。（四）买受人采取具体付款方式及期限的约定见补充协议。（五）关于贷款的约定：买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1200000元。第八条居间代理费经各方友好协商，买卖双方应向易合公司缴纳居间代理费，即应向居间方支付的居间代理费为44000元，买受人承担44000元，并应于合同签订当日向居间人支付。《补充协议》第一条成交价格约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币
2200000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2016年8月10日向甲方支付定金人民币20000元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照贷款形式履行：1、甲乙双方于2016年8月10日签定本合同，同时乙方向甲方支付购房定金20000元。2、甲乙双方约定于2016年8月20日之前将银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后7日内，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款980000元一次性付给甲方。3、乙方选择以住房公积金贷款方式支付甲方剩余房款1200000元，该笔贷款到账后，丙方协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。第四条违约责任：1、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖居间合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%赔偿乙方的损失；每逾期一日，甲方应承担日千分之五的违约金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖居间合：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。
同日，焦征向张玉华交付购房款定金2万元。9月25日焦征向张玉华交付部分房款50万元。9月中旬双方办理了涉案房屋的网签手续。合同履行过程中，焦征向银行申请公积金贷款120万元，但因焦征未满足一定的缴纳比例，其公积金贷款未能成功。同日，张玉华与焦征到建委撤销了涉案房屋的网签手续。焦征与易合公司主张，焦征与张玉华口头协商先撤销原来的网签手续后再重新签订新的网签手续，目的是为了重新办理新的贷款手续，但后来因张玉华不予配合，双方未能够重新办理新的网签手续，从而无法重新办理贷款手续。张玉华则称其未拒绝配合办理新的网签手续，但是一直未接到对方要求再进行网签的通知。
庭审中，焦征向法庭提交了两份录音，系焦征一方与张玉华一方及易合公司工作人员分别于9月29日、10月16日面谈时的录音，在9月29日的录音中，张玉华一方表示不再出售涉案房屋。在10月16日的录音中，张玉华一方表示同意继续履行合同，但要求焦征一方给予适当补偿，焦征一方予以拒绝。11月18日，张玉华向焦征发出合同解除通知书，载明自本通知书发出之日，双方之间的《房屋买卖居间合同》解除。
一审法院认为，张玉华、焦征与易合公司签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，上述协议合法有效。现张玉华主张解除合同，焦征亦同意解除，法院对此不持异议。现双方均要求对方承担违约责任，故本案争议焦点在于应当由谁承担解除合同后的违约责任。9月27日，焦征申请的公积金贷款初审未通过后，三方就付款方式问题还在协商过程中，但根据焦征所提交的录音显示张玉华一方在9月29日与焦征面谈时明确表示不再出售涉案房屋，虽然张玉华对上述录音予以否认，但结合本案的合同，庭审中双方所述情况，均与录音内容相吻合，法院对该录音内容予以采信。针对张玉华一方明确表示自己将不履行主要义务，焦征有权要求解除合同，并要求张玉华承担相应的违约责任。因双方所签订的房屋买卖合同及补充协议已解除，张玉华已收取的2万元定金及50万元购房款应当返还给焦征。关于违约金数额问题，现焦征主张张玉华应当支付其违约金66万元，张玉华认为违约金数额过高，要求法院予以调整。在合同履行中，张玉华于9月末已明确告知焦征其不想再继续出售涉案房屋，能够在一定程度上防止损失的继续扩大。焦征在申请公积金贷款时未能考虑到自身的收入情况，导致申请贷款时因申请额度过高而未能及时申请成功，焦征对合同的解除存在一定的过错。另外，至起诉时，焦征仅支付了52万元购房款，故法院结合损失情况，过错程度及已支付数额等因素，认为焦征所主张的违约金数额过高，法院将其酌情予以降低，法院确认张玉华应当支付焦征违约金30万元。关于焦征要求张玉华赔偿其购房款利息及其向易合公司支付的居间费等损失的请求，在焦征已提出要求赔偿违约金的情况下，现再要求单独赔偿其损失，于法无据，法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除张玉华、焦征与北京市易合房地产经纪有限责任公司于二〇一六年八月十日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》。二、张玉华于本判决生效后十日内向焦征退还购房定金二万元及购房款五十万元。三、张玉华于本判决生效后十日内向焦征支付违约金三十万元。四、驳回张玉华的其他诉讼请求。五、驳回焦征的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张玉华、焦征在易合公司居间下签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
张玉华主张其解除合同的表示是要约邀请，但要约邀请存在于合同的签订之时，本案并无要约邀请的适用情形。焦征虽然申请公积金贷款初审未通过，但双方就房款支付情况仍在进行协商，张玉华未就付款期限和付款方式催告焦征，且未给予焦征合理期限，未取得合同解除权，其单方通知焦征不发生解除合同的效果。张玉华已经明确表示不履行合同构成违约，焦征据此取得合同解除权，其向法院起诉要求解除合同，本院对此不持异议。张玉华主张双方协商解除故其不存在违约无事实与法律依据，本院不予支持。双方合同解除，张玉华依据合同收取焦征的定金及购房款应当返还给焦征，一审法院判决张玉华退还焦征定金及购房款的认定正确，本院予以确认。张玉华主张一审酌定的违约金过高，但一审法院综合考虑焦征已支付数额及损失情况、张玉华过错程度等因素，确定的违约金得当，故本院对张玉华的主张不予支持。
综上所述，张玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由张玉华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 辛 荣
审 判 员 赵 蕾
二〇一七年六月二十七日
法官助理 黄旭宁
书 记 员 舒 妍