四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1102民初2424号原告：中国银行股份有限公司乐山分行。住所地：四川省乐山市市中区嘉定北路***号。统一社会信用代码：9151110090695437X3。负责人：童骏，行长。委托诉讼代理人：李丹，四川益华律师事务所实习律师。被告：张永红，男，1972年4月2日出生，汉族，住四川省井研县。被告：马玉兰，女，1972年7月10日出生，汉族，住四川省井研县。被告：领地房地产集团股份有限公司。住所地：四川省成都市武侯区航空路*号*幢**楼*号。法定代表人：刘玉奇。委托诉讼代理人：郭金福，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司乐山分行与被告张永红、马玉兰、领地房地产集团股份有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司乐山分行的委托诉讼代理人李丹、被告张永红、马玉兰、被告领地房地产集团股份有限公司委托诉讼代理人郭金福到庭参加诉讼。原、被告多次向本院申请和解，但和解未果。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司乐山分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张永红、马玉兰向原告支付借款本金406110.61元及罚息（从2017年1月11日起，以406110.61元为基数，按照每年3月1日中国人民银行执行的5年期以上贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止）；2、判令被告张永红、马玉兰向原告支付委托律师长达的代理费17192元；3、判令原告有权对被告张永红、马玉兰名下的位于乐山市市中区龙游路北侧领地城市花园二期x-x-x-x号房屋就拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权；4、判令被告领地房地产集团股份有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告以被告支付了部分费用为由，变更诉讼请求为：1、判令被告张永红、马玉兰向原告支付本金403355.43元及罚息（从2017年3月11日起，以403355.43元元为基数，按照每年3月1日中国人民银行执行的5年期以上贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止）；2、判令被告张永红、马玉兰向原告支付委托律师的代理费15192元；3、判令原告有权对被告张永红、马玉兰名下的位于乐山市市中区龙游路北侧领地城市花园二期x-x-x-x号房屋就拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权；4、判令被告领地房地产集团股份有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张永红、马玉兰因购买被告领地房地产集团股份有限公司商品房向原告申请住房贷款。2013年2月28日，原告与被告张永红、马玉兰签订《个人一手住房贷款合同》，约定：被告张永红、马玉兰向原告借款46万元，贷款期限20年，自发放贷款后第二个月开始按月等额本息还款，贷款利率按照浮动利率计算，每月还款金额为3443.19元。被告领地房地产集团股份有限公司为张永红、马玉兰提供阶段性连带责任保证，同时，张永红、马玉兰将其位于乐山市市中区领地城市花园二期x-x-x-x号的房产向原告提供抵押担保。合同签订后，原告于2013年3月1日向张永红、马玉兰发放贷款本金46万元。张永红、马玉兰收到贷款后没有按照合同约定还款，仅仅归还了49期贷款，且多次逾期还款。截止2017年3月24日，被告尚有到期未还贷款本金403355.43元。被告拖欠贷款的行为已构成严重违约，原告依照合同附件一第三条第1款第（2）项和第2款第（2）、（8）项之约定，宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，提起本案诉讼。因被告在原告起诉后归还了部分本息，故最终确定诉请请求如前所述。被告张永红答辩称对房贷借款的事实予以认可，但认为罚息及律师费过高，只认可部分；对第3项诉讼请求不予认可，对第4项诉讼请求由人民法院依法认定。被告马玉兰答辩称不清楚本金是如何计算的，滞纳金已经支付完毕，罚息及律师费不予认可；对第3项诉讼请求不予认可，对第4项诉讼请求由人民法院依法认定。被告领地房地产集团股份有限公司答辩称：虽被告张永红、马玉兰前期存在逾期付款情形，但现已经全部偿还了拖欠的按揭款，所有原告要求二被告立即偿还所欠本金不能成立；领地房地产集团股份有限公司不承担连带清偿责任；律师费应当由被告张永红和马玉兰共同承担；对第3项诉讼请求认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张永红、马玉兰为购买领地房地产集团股份有限公司开发的位于乐山市市中区乐山市市中区领地城市花园二期x-x-x-x号的房产，于2013年2月28日与原告及领地房地产集团股份有限公司签订《个人一手住房贷款合同》。合同主要约定：张永红、马玉兰向原告申请个人住房贷款46万元，贷款期限20年/240月，采浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.45883‰。按月偿还贷款本息，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款。还款日为每月10日，等额本息还款法，每期应还本息3443.19元。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。借款人在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记。领地房地产集团股份有限公司为张永红、马玉兰的借款提供阶段性连带责任保证。双方协商同意因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用、催收短信费用等由借款人承担。合同附件一第三条第1款第（2）项约定，借款人未按期归还贷款本息构成合同项下违约；第2款第（2）项、第（6）项、第（8）项、第（10）项约定，借款人出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失（包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等）、依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求保证人承担保证责任。第四条约定，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。……4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。5、主合同双方解除合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担担保责任。2013年3月1日，原告及张永红、马玉兰到乐山市住房保障和房地产管理局就乐山市市中区领地城市花园二期x-x-x-x号的房屋办理了商品房预抵押登记手续。庭审中，领地房地产集团股份有限公司陈述，目前因该房屋未办理抵押登记手续。原告于2013年3月1日向张永红发放了贷款46万元。截止至2017年2月7日，张永红、马玉兰按约归还了49期贷款本息，但期间多次出现逾期还款情况。原告为追索本案债权，委托律师提起本案诉讼，支出律师代理费17192元。在诉讼过程中,原告与张永红签订了和解协议,该和解协议载明需经被告马玉兰、领地房地产集团股份有限公司签字确认该协议并经法院确认后生效，但该协议并未经被告马玉兰、领地房地产集团股份有限公司签字确认。被告张永红于2017年3月11日支付了第49期贷款本息，截止到2017年3月24日尚欠本金403355.43元。原告于2017年3月27日收到张永红支付的2000元。本院认为，《个人一手住房贷款合同》的签订是原、被告的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告发放了贷款46万元，被告理应按照合同约定按期归还贷款本金并支付利息。而被告张永红、马玉兰在履行合同过程中，多次出现未按期归还贷款本息的违约情形，原告现起诉要求宣布贷款本息全部到期，符合合同约定，本院予以支持。被告张永红、马玉兰在收到本案诉状后，应在合理期限内归还全部本息。在诉讼中，虽原告与被告张永红签订了和解协议，但该协议上明确载明需经被告马玉兰、领地房地产集团股份有限公司签字确认该协议并经法院确认后生效，但该协议并未经被告马玉兰、领地房地产集团股份有限公司签字确认，故未发生法律效力。原告自认被告张永红支付了2000元的律师费，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，原告自认被告张永红支付了2000元的费用为律师费，本院予以确认。原告现诉请要求被告张永红、马玉兰归还本金403355.43元及从2017年3月11日开始，以未还本金403355.43元为基数按照每年3月1日中国人民银行执行的5年期以上贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止的罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《个人一手住房贷款合同》的约定，因本案贷款争议解决发生的律师费用由借款人承担，同时因原告自认被告张永红支付还2000元律师费，故被告张永红、马玉兰应向原告支付律师代理费15192元。合同虽约定张永红、马玉兰以其购买的位于乐山市市中区领地城市花园二期x-x-x-x号的房屋作为上述贷款的抵押担保，但因上述房产未办理抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。原告对上述房屋的抵押权尚未设立，其要求对上述房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于领地房地产集团股份有限公司的保证责任问题，《个人一手住房贷款合同》约定领地房地产集团股份有限公司为张永红、马玉兰的借款提供阶段性连带责任保证。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。本案领地房地产集团股份有限公司兼具连带责任保证人和售房人身份，根据约定保证期间自合同签订之日起至原告取得《房屋他项权证》时止。诉争贷款所购房屋尚未取得《房屋他项权证》，并在保证期间内，领地房地产集团股份有限公司应当对上述张永红、马玉兰的贷款本息、律师费承担连带清偿责任。领地房地产集团股份有限公司在承担保证责任后，可依《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，向债务人张永红、马玉兰追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张永红、马玉兰在本判决生效后十五日内偿还原告中国银行股份有限公司乐山分行借款本金403355.43元及从2017年3月11日开始，以未还本金403355.43元为基数，按每年3月1日中国人民银行执行的5年期以上贷款基准利率上浮50%计算至付清之日止；二、被告张永红、马玉兰在本判决生效后十五日内支付原告中国银行股份有限公司乐山分行因追索本案债权产生的律师费15192元；三、被告领地房地产集团股份有限公司对上述第一、二判项所确定的张永红、马玉兰债务承担连带清偿责任；领地房地产集团股份有限公司在承担保证责任后，可向债务人张永红、马玉兰追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司乐山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8000元、公告费300元，由被告张永红、马玉兰、领地房地产集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  刘新鹏人民陪审员  邹代华人民陪审员  杜智慧二〇一七年三月二十七日书 记 员  章 敏