上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3880号
上诉人（原审被告）上海胤利投资管理有限公司。法定代表人孙侃，执行董事。委托代理人盛国华，上海亚冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海尊达实业有限公司。法定代表人陈经建，总经理。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人孙哲，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海胤利投资管理有限公司（以下简称胤利公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三(民)初字第2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭于2016年5月11日公开开庭审理了本案，上诉人胤利公司之委托代理人盛国华、被上诉人上海尊达实业有限公司（以下简称尊达公司）之委托代理人孙哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，一、2005年6月7日，尊达公司与上海市松江区房屋土地管理局（以下简称房地局）签订“上海市国有土地使用权出让合同”及其“配套合同”，约定房地局以现状向尊达公司出让位于包括上海市松江工业区XX号（61,137平方米）等地块在内的总面积为154,052平方米的土地等。该合同附件“国有土地使用条件”第6.1条载明，本地块上建筑物不得分层、分套出售，如需分幢出售，应征得房地局同意。第6.2条载明，未按出让合同和本土地使用条件投资开发、利用土地的，本地块的土地使用权不得转让、出让。此后，尊达公司对上述地块取得相应的上海市房地产权证等。2007年9月15日，尊达公司与上海A有限公司（以下简称A公司）签订建设工程施工合同。该合同约定，A公司以合同价款30,407,496元（人民币，下同）承建尊达公司上述地块即位于本区XX路XX区XX区XX#-3#、5#-12#、泵房、配电房等工程。上述工程实际由上海B有限公司（以下简称B公司）进行施工。二、2012年3月27日，尊达公司、胤利公司签订“房屋定造合同”。该合同约定，尊达公司为胤利公司定造建筑面积为23,122.80平方米的系争房屋，实际面积以房地部门实测为准；系争房屋占用范围内的土地系国有一类工业用地（生活配套设施用地），尊达公司向胤利公司承诺该地块及所建房屋能够用于企业职工宿舍使用；系争房屋土地分摊面积为17,026.33平方米，根据现行政策规定，将来产证上体现的是宗地面积，无法体现分摊面积，随着定造房屋的转让，上述分摊面积的土地使用权及其相关权利和义务也一并转让给胤利公司；定造价格包括两部分，一是每平方米2,000元的楼板价，按上述建筑面积计算房价总额为46,245,600元，该价格包括前期的土地开发成本、财务费用等在内的市政配套费以及在建工程或房屋转让过程中的各种税费。二是暂估每平方米1,600元的建筑造价，尊达公司已完成基础工程，地上工程由胤利公司选择施工单位自行建造，施工单位的工程款由胤利公司负责支付，由此衍生的债权债务由胤利公司全权负责，与尊达公司无关；上述价格为胤利公司取得系争房屋而支付尊达公司的所有费用，在具备在建工程转让条件时，双方约定在胤利公司满足约定的付款条件下尽快将上述定造房屋转让到胤利公司指定公司名下；在建工程或房屋转让所产生的一切税金和费用由双方按照现行税法规定各自缴纳；自签订本合同之日起15日内，胤利公司向尊达公司支付2,000,000元，作为定造房屋的定金；尊达公司的后续供电配套方案通过胤利公司帮助争取到供电部门的最优方案和最低报价后，在尊达公司向供电部门付款前，胤利公司向尊达公司支付房屋定造款8,000,000元；上述约定的楼板价以及胤利公司应付的房屋定造款余额在尊达公司委托胤利公司施工的后续配电工程款中抵扣，多退少补；尊达公司已完成的基础工程的工程款由胤利公司在2012年12月31日前分期向尊达公司逐步付清，具体金额由双方审计确认。然，胤利公司未与任何案外人签订后续建造系争房屋的建设工程施工合同。三、2012年7月2日，受尊达公司委托松江区房地产测绘所出具房屋土地权属调查报告书，该报告书载明系争房屋预测的建筑面积为每幢4,426平方米等。同月5日，上海C有限公司（以下简称C公司）向尊达公司出具康舒特造价（2012）第Z-010号“关于松江出口加工区配套建设项目（C区）工程中期结算咨询报告”。该报告载明，本项目已完工工程中期结算总造价为46,155,887元，达到合同预算总造价的34.60%。其中，系争房屋的中期结算造价为10,220,611元，达到合同预算造价的27.49%等。2012年8月3日，尊达公司股东会决议，同意将XX号地块上在建房屋转让给包括胤利公司在内的五家单位等。同日，尊达公司、胤利公司签订“在建工程转让协议”。该协议载明，尊达公司在XX号地块[房地产权证：沪房地松字（2005）第XXXX**号]建设的系争房屋，土地面积61,137平方米，规划面积26,556平方米，计划投资37,000,000元，现已投资10,000,000元；由于资金问题，现在无法继续建造，经双方商定，将在建上述6幢系争房屋以27,640,000元的价格出让给胤利公司，由胤利公司继续完成余下的工程；尊达公司应无偿协助胤利公司办理该工程转让过户手续，双方应按国家及本市规定缴纳税费；本协议一式二份，双方签字后生效等。2012年9月6日，胤利公司对坐落于本区XX路XX弄土地取得沪房地松字（2012）第XXXXXX号上海市房地产权证。该证附件栏载明，在建工程转让，转让房屋为1幢61、62号、2幢63、64号、3幢65、66号、5幢67、68号、6幢69、70号、7幢71、72号（注:即为系争房屋）预测总建筑面积为26,556平方米；上述地块与XX路XX弄8-24幢73-103号房屋所属地块为同一地块，故土地为共有面积61,137平方米。上述土地权属调查报告书、康舒特造价（2012）第Z-010号、股东会决议以及“在建工程转让协议”均存放在“上海市松江区住房保障和房屋管理局”档案室，并由胤利公司至该局档案室调取复印件。因尊达公司、胤利公司对转让的同一标的物分别于2012年3月签订的“房屋定造合同”与2012年8月签订的“在建工程转让协议”约定的权利义务存在重大差异，故法院要求当事人本人即签署上述合同与协议的尊达公司法定代表人吴某某以及胤利公司法定代表人孙侃于2014年9月22日到庭接受询问。吴某某称，2012年3月的合同是真实的，2012年8月的协议仅为“过户转让”；金额比较低方便转让，金额高了可能需要申报到市里，同时转让所支出的其他费用也可以低一点，主要是为了少缴税费；上述协议只有两份，均交给交易中心了，故当事人没有原件。而孙侃则称，1、不认可吴某某上述所述的内容；2、按2012年3月的合同其不需要付钱，因为尊达公司没有钱再履行该合同，所以双方又签订了一式二份的2012年8月的协议。尊达公司称上述协议一定要拿到交易中心去，其要求尊达公司另补一份协议给胤利公司又未果，故其没有该协议；3、按2012年8月的协议，其不仅已履行全部付款义务，而且还额外支付了增加项目围墙和桥梁的价款，该增加配套项目部分没有合同，但有现场作为依据。为此，胤利公司补充提交照片一组，证明增加了铁桥、围墙及绿化工程（尚未施工）的配套工程。尊达公司对上述照片反映的现场环境予以确认，但不认可胤利公司关于因增加上述项目而向其支付6,500,000元配套工程款的事实。此外，在法院明确指出胤利公司代理人与其法定代表人对支付给尊达公司6,500,000元的原因陈述不一的情形下，胤利公司代理人则称“事实上就是工程款，只是说法不一致，性质是一致的”。四、2014年4月23日，胤利公司对系争房屋取得沪房地松字（2014）第XXXXXX号上海市房地产权证（以下简称第XXXX**号权证）。该证载明，房地产坐落为本区XX路XX弄XX号,土地用途为一类工业用地（企业生活配套设施用地）、宗地（丘）面积为61,137平方米，房屋建筑面积为23,096.94平方米。该证附记页载明上述地块与松江区XX路XX弄XX号房屋所属地块为同一地块，故土地为共有面积61,137平方米。该证原件现由尊达公司持有。2014年6月23日，胤利公司通过申请补发方式，对上述系争房屋另行取得沪房地松字（2014）第XXXXXX号上海市房地产权证（以下简称第XXXX**号权证）。2014年7月4日，胤利公司以系争房屋中的65、66、71、72号房屋为抵押物向抵押权利人任某某设定了债权数额为16,000,000元的抵押担保。2014年7月8日，胤利公司以其余系争房屋为抵押物向抵押权利人孙某某设定了债权数额为20,000,000元的抵押担保。原审审理中，尊达公司代理人陈述，因胤利公司未付清转让款而将上述第XXXXXX号权证放在尊达公司处。胤利公司代理人则称，其不清楚上述第XXXXXX号权证的原件是否在尊达公司处，补发上述第XXXXXX号权证的事实不能证明胤利公司尚有在建工程款未付清的事实。为此，法院要求胤利公司代理人向当事人核实上述第XXXXXX号权证是否由尊达公司持有，以及胤利公司因何申请补发第XXXXXX号权证，并向法院提交书面说明，但未提供。基于此，法院通知当事人于2015年3月16日来院说明情况。尊达公司出示了由其持有的上述第XXXXXX号权证的原件，胤利公司对此予以确认。同时，尊达公司重申了上述由其持有该原件的原因。而胤利公司认为，上述产证系其应尊达公司要求而在去尊达公司单位途中遗失。五、2012年8月16日和28日，胤利公司支付尊达公司3,000,000元和2,000,000元。2012年9月17日，胤利公司支付尊达公司10,000,000元和9,640,000元。2013年3月14日，胤利公司支付尊达公司3,000,000元。上述款项合计为27,640,000元，均以转账方式支付，载明的用途为工程款-
在建工程转让费。期间，尊达公司于2012年8月23日向胤利公司开具金额为27,640,000元的销售不动产统一发票。此外，2013年4月9日至2013年11月20日，胤利公司分8次共支付尊达公司6,500,000元，其附言载明为“工程款-
备注：在建工程转让配套费”、“工程款-
备注：XX路XX弄配套费”等。上述两部分价款累计为34,140,000元。2012年11月6日至2014年1月22日，胤利公司分16次以用途为“工程款-
备注：XX路XX弄XX号”、“工程款”的名义共支付A公司13,910,000元，A公司向胤利公司开具工程项目名称为“出口加工区C区52”、结算项目为“工程款”的相应金额的建筑业统一发票。2013年1月27日至2013年2月6日，胤利公司分5次支付B公司共计2,500,000元。其中，一笔500,000元载明用途为工程款、另一笔500,000元载明用途为“往来款-
备注：借款”、剩余金额均为500,000元的三笔载明用途为“往来款”。上述两部分价款累计为16,410,000元。胤利公司确认其未与A公司、B公司签订书面合同，并称尊达公司是名义上的建设单位，其为实际建设单位及受益人，因施工单位向其主张价款，故其支付了一定的价款。为查明上述胤利公司直接支付给A公司及B公司的价款与本案的关联性，法院在事先将胤利公司提供的涉及该部分价款的证据邮寄给A公司及B公司的情况下，于2014年11月4日和6日向法院同期审理的（2014）松民三（民）初字第3115号案件的A公司及B公司的委托代理人进行了调查，并制作了询问笔录。A公司的委托代理人确认上述已付的13,910,000元系其承包的XX路XX区XX、XX幢房屋的工程款，并提供明细表一份。B公司的委托代理人确认已收到上述2,500,000元，但否认收取上述价款的事由为系争房屋的工程款，并称不清楚收取上述价款的具体事由，同时又称与胤利公司之间不存在其他的业务往来。尊达公司、胤利公司对上述询问笔录的真实性均没有异议。同时，尊达公司认为，支付给A公司的价款哪些是因系争房屋而支付未作区分；而支付给B公司的价款，因该公司未认可是系争房屋的工程款，故与本案无关。胤利公司认为，询问笔录所涉两部分价款均系因系争房屋而直接支付的工程款等。期间，尊达公司于2014年8月18日以双方就胤利公司已付的工程款存在争议，而且支付对象既有工程总承包单位，亦有分包单位，以正确认定工程款支付金额为由，向法院递交追加A公司和B公司为本案第三人的申请。2015年3月16日，法院明确告知当事人，因所涉合同纠纷的主体是本案尊达公司、胤利公司，A公司、B公司均非该合同的主体，且就尊达公司、胤利公司争议的胤利公司直接支付给A公司、B公司的价款，法院已向A公司、B公司调查核实并听取当事人的质证意见，故法院不予准许尊达公司如上申请。当事人对此表示没有异议。原审另查明：2012年9月17日，尊达公司、胤利公司及上海D有限公司（以下简称D公司）签订“备忘录”。该备忘录载明，胤利公司应付尊达公司在建工程转让款27,640,000元，现已付5,000,000元；同月18日前，胤利公司再支付尊达公司19,640,000元；余款3,000,000元，于同年12月31日前支付；尊达公司在当日支付D公司A、B、C区用电配套工程款预付款19,640,000元等。2013年1月6日，鉴于尊达公司将位于本区XX路XX弄XX区XX区在建项目，已分别转让给了包括胤利公司以及上海E有限公司、上海F有限公司、上海G有限公司、上海H有限公司在内的五家单位，六方就C区工程后续建设事宜签署备忘录一份。其中，第一条载明，尊达公司转让给包括胤利公司在内五位受让方的C区后续建设工程由相应的受让方自行负责，尊达公司与施工单位原有工程施工合同的权利义务由受让方享有和承担等。第二条载明，六方同意C区总体配套工程由尊达公司出面组织实施，配套工程款由五位受让方按面积分摊，因某一受让方的原因而增加的配套费用由该受让方自行负担；尊达公司在与施工方签订配套工程合同前，需事先告知受让方，受让方必须按配套工程合同的约定将工程款汇入尊达公司账户，并由尊达公司支付给施工方等。第三条载明，五位受让方同意在未付清尊达公司的在建工程转让款前，各自将受让房屋对外出让或出租所取得的合法收入优先用于支付配套工程款、建筑工程款和尊达公司的在建工程转让款等。2013年9月3日，上述包括胤利公司在内的五家受让单位作为建设方（甲方）与作为施工方（乙方）的B公司签署“关于松江出口加工区配套建设项目C区若干问题的会议纪要”。该纪要第四条工程审计载明，双方一致同意9月2日与上海I有限公司（以下简称I公司）签订审计委托书，并推举邓某某总经理代表五家建设单位参与并决定C区项目的工程审计及决算工作。该纪要另对建设施工状况、工程款支付、竣工验收等事项作了约定。此后，尊达公司与I公司签订“建设工程造价咨询合同”，约定由I公司对松江出口加工区配套项目C区及1、2#开关站工程提供造价咨询服务等。同月17日，尊达公司、I公司以及A公司签署“工程结算审定单”。该审定单载明，上述配套项目中C区1#至12#房的审定结算总造价为75,522,168元，审定的日期为2013年9月16日等。其中，系争房屋的工程款为43,380,531元。I公司出具的情况说明载明，其系受尊达公司与邓某某的共同委托，以与工程建设方即尊达公司签订工程造价咨询合同的形式，对尊达公司开发建设并由A公司施工的上述配套工程C区1-12#房竣工结算进行了审核并出具了审价报告等。尊达公司和邓某某出具的情况说明载明，按会议纪要之意见，本人受托与I公司做工程结算审价事宜；在此基础上，尊达公司以工程建设方的名义与I公司签订工程造价咨询合同，并由I公司对上述配套工程C区1-12#房的竣工结算出具了审价报告；对上述审价报告及结果，尊达公司及其本人均予以确认。2014年7月，尊达公司提起本案诉讼，要求判令胤利公司支付剩余在建工程转让款19,020,066元及后续在建工程款20,803,814元。原审再查明：尊达公司提供其与上海G有限公司、上海F有限公司等单位签订的房屋定造合同、在建工程转让协议、情况说明，主要证明在建工程转让协议仅为办理转让手续之用，各方履行的是房屋定造合同。胤利公司对此不予认可。原审还查明：2014年8月7日，尊达公司的法定代表人由吴某某变更为陈经建，其股东包括吴某某、邓某某等人。上海G有限公司的股东为邓某某等人，上海F有限公司的股东为吴某某等人。原审又查明：2014年9月15日，法院受理（2014）松民三（民）初字第3155号B公司诉A公司以及本案尊达公司的建设工程施工合同纠纷一案，并依法追加本案胤利公司以及上海F有限公司为该案第三人。在该案中，B公司主张的工程款涉及本区XX路XX弄XX区XX#-3#、5#-12#等工程，并认为工程审定结算总造价为75,522,168元等。原审认为，本案中争议焦点是：一、尊达公司、胤利公司于2012年3月签订的合同的效力；二、结算系争房屋价款的依据是2012年3月的合同还是2012年8月签订的协议；三、尊达公司是否有权直接向胤利公司主张价款；四、如何认定系争房屋应付及已付价款。就争议焦点一。首先，合同法及其司法解释的规定，当事人之间签订的合同，因违反法律、行政法规效力性强制性规定而无效。其次，胤利公司辩称所依据的“城市房地产管理法”第三十八条规定的有关转让房地产时应当符合的条件，是属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对合同这种债权行为所作的禁止性规定，亦即该项规定属于管理性规定而非效力性规定。再次，在本次诉讼之前，胤利公司已经对系争房屋取得登记权利人为其本人的房地产权证。由此足以证明，相关部门同意对在建系争房屋进行转让的事实。因此，尊达公司、胤利公司于2012年3月签订的合同应当认定为有效，胤利公司关于该合同无效的辩称意见，法院不予采纳。就争议焦点二。通常而言，当事人就同一标的先后签订两份内容不一的合同，一般应以后一份合同约定内容来确定当事人之间的权利义务，但有充分证据证明后一份合同约定的内容并非当事人真实意思表示的除外。本案中，尊达公司以2012年3月的合同向胤利公司主张权利，而胤利公司以2012年8月的协议予以抗辩，法院采纳尊达公司意见，具体理由如下：首先，2012年3月的合同约定胤利公司应付尊达公司在建系争房屋转让价款包括两部分，一部分是按建筑面积计算总额已达4,624万余元的楼板价，另一部分是须经工程审价确定的已完成基础工程的结算造价，并明确地上工程由胤利公司选择施工单位自行建造。而2012年8月的协议则约定将在建系争房屋仅以27,640,000元的价格出让给胤利公司，并同样约定由胤利公司继续完成余下的工程。比较上述约定内容，价款相差极其悬殊。其次，就上述合同与协议约定的价款存在重大差异的原因，法院在听取尊达公司、胤利公司代理人陈述意见的基础之上，又要求当事人本人到庭接受询问。尊达公司代理人及其法定代表人关于上述协议系为办理系争房屋转让手续以及少缴税费而做的陈述，还是比较符合当前房地产交易中普遍存在做低交易价格的情形，法院予以采纳。胤利公司代理人及法定代表人关于因土地不能分割以及尊达公司未按胤利公司要求建造系争房屋的陈述，法院不予采纳。因为，1、系争房屋所占土地能否分割问题在2012年3月的合同中已有明确约定，即“将来产证上体现的是宗地面积，无法体现分摊面积”。此与胤利公司事后取得的沪房地松字（2012）第XXXXXX号上海市房地产权证附件栏载明的系争房屋所占地块与XX路XX弄8-24幢73-103号房屋所属地块为同一地块，故土地为共有的内容也是相吻合的。因此，系争房屋的土地能否分割问题，尊达公司、胤利公司事先是有共识的，事后也是按约履行。2、2012年3月的合同约定地上工程由胤利公司选择施工单位自行建造，施工单位的工程款由胤利公司负责支付，由此衍生的债权债务由胤利公司全权负责。2012年8月的协议约定由胤利公司继续完成余下的工程。上述内容表明在建系争房屋后续施工问题在尊达公司、胤利公司内部已有明确约定，即由胤利公司负责。现胤利公司虽未因在建系争房屋的转让而与施工单位另行签订建设工程施工合同，但胤利公司已对系争房屋取得房地合一的登记权利人为其本单位的上海市房地产权证。期间，胤利公司并未提供任何证据佐证其关于未按要求建造系争房屋的事实。胤利公司代理人关于由于尊达公司资金紧张，无法按照约定建造系争房屋，故双方签订“在建工程转让协议”的陈述，法院亦不予采纳。因为，无论是2012年3月的合同，还是2012年8月的协议，系争房屋在作为在建工程转让以后，后续的施工均应由胤利公司负责，故若严格按上述约定履行，则尊达公司无须承担在建系争房屋转让后的承建责任。胤利公司法定代表人关于按2012年3月的合同其不需要付钱，因为尊达公司没有钱再履行该合同，所以签了2012年8月协议的陈述，法院同样不予采纳。因为其上述陈述明显与2012年3月合同约定的有关转让价款包含楼板价以及已施工部分工程价款的约定相悖。再次，根据查明的事实，在2012年8月协议约定的价款27,640,000元以外，胤利公司另行向尊达公司支付了6,500,000元。胤利公司代理人与胤利公司法定代表人在支付上述价款的原因上前后陈述不一，而且在胤利公司向尊达公司支付上述6,500,000元之前，已经存在胤利公司直接向A公司、B公司支付价款的事实。因此，法院对胤利公司法定代表人及其代理人所陈述的支付6,500,000元的原因，均不予采纳。最后，法院已充分注意到现客观上是由尊达公司持有胤利公司挂失的前述第XXXXXX号权证，但对该证为何由尊达公司持有，当事人各执一词。从概率上而言，胤利公司有不慎遗失的可能，但胤利公司遗失的上述权证又恰巧由此前向其转让系争房屋的尊达公司拾得的可能性极小。因此，法院对胤利公司有关前述权证由尊达公司持有的原因的陈述，不予采纳。基于此，尊达公司、胤利公司在2012年8月协议中约定的27,640,000元的转让价款，不是双方变更价款的真实意思表示。同时，结合当事人均无该协议原件的事实，以及前述裁判理由，足以认定上述协议约定的价款实际是为了少缴转让在建系争房屋税费而为。因此，应当认定当事人在上述协议中约定的涉及价款部分的内容无效。该部分内容的无效，并不影响其他内容的效力。就争议焦点三。根据上述裁判理由，并结合合同相对性原则，尊达公司当然有权依据双方于2012年3月签订的合同向胤利公司主张该合同项下的权利，包括两部分，一是约定的楼板价，二是已建系争房屋的造价。胤利公司关于尊达公司不是主张工程款的适格主体的辩称意见，法院不予采纳。因为，合同虽有地上工程由胤利公司选择施工单位自行建造，施工单位的工程款由胤利公司负责支付，由此衍生的债权债务由胤利公司全权负责的约定，但此属尊达公司、胤利公司内部的约定，对外不具有法律约束力。在尊达公司、胤利公司内部而言，系争房屋后续的建造责任在胤利公司，应由胤利公司与原施工单位或者其他施工单位另行签订建设工程施工合同。前者属于原施工合同建设方主体的变更，应征得原施工单位的同意。后者属于胤利公司与其他施工单位缔结的新的建设工程施工合同。然，根据查明的事实，胤利公司既未与尊达公司签订建设工程施工合同的相对方A公司签订合同，也未与建造系争房屋的实际施工人B公司签订建设工程施工合同，而后续建造系争房屋的工程仍由原施工单位继续施工至竣工。现实际施工人B公司以基于其与A公司之间的建设工程转包关系为由，另案向总包单位即A公司以及建设方即尊达公司提出了主张工程款的诉讼，本案胤利公司亦已被追加为该案的第三人。就争议焦点四。首先是应付款部分。1、按照2012年3月合同有关楼板价为每平方米2,000元的约定，结合胤利公司现已取得的系争房屋权证载明的建筑面积为23,096.94平方米的事实，胤利公司应付尊达公司楼板价部分的价款为46,193,880元。2、在（2014）松民三（民）初字第3155号案件中，B公司主张的工程款为工程审定结算总造价数额与尊达公司以及邓某某确认的数额相吻合。根据2013年9月“关于松江出口加工区配套建设项目C区若干问题的会议纪要”第四条载明的内容，包括胤利公司在内的五家单位共同推举邓某某参与并决定C区项目的工程审计及决算工作，而系争房屋又在C区项目范围之内。因此，邓某某有权代表胤利公司与相应的施工单位结算系争房屋的工程价款。现邓某某已经确认了系争房屋工程的结算造价为433,800,531元，邓某某确认的上述结算造价对胤利公司具有法律约束力。不能仅因邓某某系尊达公司的股东而否定邓某某代表胤利公司结算系争房屋工程款的事实，除非胤利公司有充分证据证明邓某某与尊达公司等恶意串通损害胤利公司利益，但胤利公司对上述除外情形无证据相佐证。胤利公司关于其不认可上述审定造价的辩称意见，法院不予采纳。因此，胤利公司应当向尊达公司支付上述结算造价部分的价款。然，鉴于尊达公司主张的结算造价为43,380,000元，在邓某某确认的上述结算造价的范围之内，此属尊达公司对自己权利的处分，并无不当。据此，胤利公司应当支付给尊达公司系争房屋的转让价款合计为89,573,880元。其次，是已付价款问题。1、因当事人对已付27,640,000元的事实没有任何争议，故法院予以确认。2、至于6,500,000元部分，当事人争议的是付款的原因。对此，法院已作如上阐述，在此不再赘述。故该款亦应认定为胤利公司已向尊达公司支付的系争房屋的转让价款。3、至于13,910,000元部分，因相关施工单位已确认收到的此部分价款系由胤利公司直接支付的工程价款，故法院亦确认此款为胤利公司已付尊达公司在建系争房屋转让价款。4、至于2,500,000元部分，因相关施工单位已确认收到上述价款，其有关该款不是工程款的陈述，明显与胤利公司部分付款凭证明确载明的“工程款”字样相悖。在胤利公司明确其余载明用途为“往来款-
备注：借款”、“往来款”均应作为其已付工程款，且相关施工单位一方面称不清楚收取上述价款的具体事由，另一方面又称与胤利公司之间不存在其他的业务往来的情形下，该部分价款亦应当列入或者抵作胤利公司已付尊达公司在建系争房屋转让价款范围之内。5、上述三、四两项所涉款项，累计为16,410,000元。此与尊达公司提供的“联阳路C区总工程款”一表载明的胤利公司已付的工程款数额相吻合。因此，胤利公司已向尊达公司支付的价款，合计为5,055,000元。基于此，上述认定的应付与已付价款相抵之后，胤利公司尚应支付尊达公司系争房屋转让价款为39,023,880元。原审法院于二○一六年二月二十六日依法作出判决：一、上海尊达实业有限公司与上海胤利投资管理有限公司于2012年8月3日签订的“在建工程转让协议”中的有关“以2,764万元的价格出让的”的内容无效；二、上海胤利投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海尊达实业有限公司转让价款39,023,880元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240,919元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费245,919元，由上海尊达实业有限公司负担4,000元（已付），上海胤利投资管理有限公司负担241,919元(于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，胤利公司不服，上诉称，1、原审法院认定双方2012年3月签订的“房屋定造合同”合法有效并实际履行缺乏事实和法律依据，该合同内容自相矛盾，且实质是以定造的合法形式掩盖转让土地的非法目的，应认定无效，且实际双方也未履行该合同；2、2012年8月的“在建工程转让协议”是双方后签署、代表双方真实意思表示、且全部履行的一份合法、生效并有效的协议，且该份协议在相关行政部门进行了备案，故双方之间的权利义务应以该份转让协议为依据；3、上诉人与被上诉人之间存在建设工程转让合同关系，而非建设工程施工合同关系，被上诉人无权向上诉人主张工程款，且上诉人对于原审法院认定的造价金额不予认可；4、原审法院超出被上诉人的诉讼请求作出判决违反了民事诉讼法的相关规定。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人尊达公司辩称，2012年8月的“在建工程转让协议”仅是为了办理转让登记所需，双方真实履行的就是2012年3月签订的“房屋定造合同”，上诉人已经取得房屋产权证，但未向被上诉人履行付款义务，显属不当；关于系争房屋的工程造价已经有相关生效判决予以认定，本案诉讼过程中审价部门也专门就本案房屋的造价进行了区分，原审法院据此判令上诉人向被上诉人支付剩余款项是完全正确的。上诉人的上诉请求缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一、上诉人与被上诉人就同一标的先后签订了两份合同，即2012年3月的“房屋定造合同”及2012年8月的“在建工程转让协议”，现上诉人主张“房屋定造合同”无效，然正如一审判决所言，上诉人据以主张合同无效的理由属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，属于行政管理性规定，而非效力性禁止规定，且本案诉讼前，上诉人已经取得系争房屋的房地产权证，故“房屋定造合同”系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。二、关于双方实际履行的是哪一份合同。首先，从合同形式来看，“房屋定造合同”对房屋位置、面积、价格、付款方式及违约责任等均作了明确约定，内容完备，具备正常合同的形式要件，而“在建工程转让协议”仅笼统地记载了房屋面积及转让价格，对其他内容均未涉及，尤其对于高达2,700余万元的转让价格，对于具体付款时间及方式等在协议内均未进行约定，对于何时办理过户手续等也未进行约定，客观上缺乏履行的基础；且该份“在建工程转让协议”除了留存在相关行政部门档案室之外，双方均不持有合同原件。其次，从合同内容来看，对于同一标的，双方在“房屋定造合同”中约定的转让价格仅楼板价部分就已经高达4,600余万元，而在“在建工程转让协议”中，约定的转让价格仅为2,764万元，且该价格还已经包含了已施工部分的工程造价，对于相差如此悬殊的转让价格，上诉人未能作出合理解释，相反，被上诉人关于是为了办理系争房屋转让手续以及少缴纳税款而签订“在建工程转让协议”的解释，比较符合当前房地产交易中普遍存在的做低交易价格的情形，也与该份转让协议仅留存于松江区房管局档案室的情况相符，具有一定合理性；同时根据交易惯例，对于交易金额高达上千万的合同，双方在磋商以及订立合同时理应极其慎重，如双方协商对原合同约定的转让价格进行变更，也应当在后签订的合同中对此有所体现，现双方仅用一份内容记载不全面的“在建工程转让协议”来取代原“房屋定造合同”，显然有违常理。再次，从实际履行情况来看，一则，“在建工程转让协议”约定的转让价格为2,764万元，而上诉人在支付了该2,764万元后，还向被上诉人支付了650万元，对于该650万元款项的支付原因，一审中上诉人法定代表人及其代理人陈述前后不一，二审中上诉人代理人又主张该款项是根据2013年1月6日六方备忘录支付的配套工程款，然根据六方备忘录的约定，C区总体配套工程款由五位受让方按面积分摊，在C区总体配套工程合同价仅900余万元的情况下，上诉人一位受让方就支付650万元也与备忘录的约定不符；再则，上诉人取得的原房地产权证由被上诉人持有，对此上诉人未能作出合理解释，而被上诉人关于由于上诉人未付清转让款故将产权证放在被上诉人处的解释具有一定合理性。最后，本院也注意到，就整个C区项目被上诉人分别转让给了包括上诉人在内的五家单位，转让方式基本相同，都是先后签订“房屋定造合同”及“在建工程转让协议”，本案一审过程中，其中三家受让单位上海G有限公司、上海F有限公司、上海J有限公司分别出具了情况说明，表示“在建工程转让协议”仅为办理转让过户备案手续使用，双方实际履行的是“房屋定造合同”。综合上述理由，结合本案相关证据材料、双方实际履行情况及双方在审理中的陈述来看，本院认为双方实际履行的是2012年3月的“房屋定造合同”，双方应按该合同约定进行结算，“在建工程转让协议”中关于2,764万元转让价的约定并非当事人真实意思表示当属无效，原审法院对此认定正确，本院予以维持。三、上诉人上诉主张被上诉人无权向其主张工程款且对原审法院认定的房屋造价部分不予认可。对此，首先，根据“房屋定造合同”的约定，转让价格分为楼板价及房屋造价两部分，对于整个C区项目的造价已经有生效判决予以认定，且该判决已判令被上诉人向实际施工人支付该部分工程价款，在被上诉人已经对外承担了支付工程款责任的情况下，其向上诉人主张工程价款于法有据，也符合双方合同约定，故上诉人上诉主张被上诉人无权向其主张工程价款显然缺乏依据，该上诉理由本院不予采信。其次，对于本案所涉房屋的造价，审价人员是依据已经被法院生效判决认定的造价结论对本案具体房屋造价进行的区分，该区分原则并无不当，上诉人对造价金额提出异议但也未能指出审价结论具体存在哪些错误，故上诉人对造价部分提出的异议缺乏依据，本院不予采信。原审法院对上诉人应付款金额的认定正确，本院予以维持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人胤利公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币240,919元，由上诉人上海胤利投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 严佳维
代理审判员 吴 丹
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……