上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1439号
上诉人(原审被告)：上海好梦娱乐有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：钱多多，董事长。
委托诉讼代理人：吴刚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上诉人(原审第三人)：上海赛园休闲娱乐有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：冷林松，总经理。
委托诉讼代理人：周晟，上海永盈律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海夏园康乐发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：马加宁，董事长。
委托诉讼代理人：彭喜根、潘东波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
上诉人上海好梦娱乐有限公司(以下简称“好梦公司”)、上海赛园休闲娱乐有限公司(以下简称“赛园公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初9325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人好梦公司、赛园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人上海夏园康乐发展有限公司(以下简称“夏园公司”)的一审诉请。事实与理由：一审法院认为夏园公司并未认可好梦公司与赛园公司的转租行为，故判决要求赛园公司搬离，是不正确的。夏园公司对好梦公司与赛园公司的转租协议是明知的。在赛园公司承租期间，夏园公司收取了赛园公司的租金，与赛园公司签订租赁合同并加盖公章，也曾出具相关证明让赛园公司安装电梯。现夏园公司要求赛园公司搬离，应当对赛园公司进行赔偿。一审法院认为关于添附物赔偿问题应另行处理是不正确的，应当在本案中一并处理。
被上诉人夏园公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。夏园公司与赛园公司之间没有合同。赛园公司以其与好梦公司之间的合同提起上诉，是没有依据的，完全是为了拖延时间。即使好梦公司与赛园公司之间的转租成立，租期也不能超过主合同，现在主合同已到期，赛园公司理应搬离。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
夏园公司向一审法院起诉请求判令：1、好梦公司搬离上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼房屋(以下简称“系争房屋”)，若查明赛园公司是实际使用的次承租人，赛园公司也一并搬离；2、好梦公司支付2010年12月底之前的租金250,000元、物业费70,000元；3、好梦公司支付2014年6月1日起至房屋返还之日止的使用费、物业费(使用费按每年1,123,289元计算，物业费按每年374,443元计算)；4、判令好梦公司向夏园公司支付逾期返还房屋违约金50,000元。
一审法院认定事实：2009年1月23日，夏园公司(甲方)与好梦公司(乙方)签订《租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，共计建筑面积4,008平方米，由乙方整体租赁使用，用途为娱乐经营；租赁期为2009年3月1日至2014年5月31日止，2009年3月1日至2009年5月31日为免租期；2009年3月1日至2011年5月31日年租金为1,500,000元，2011年6月1日至2014年5月31日年租金为1,545,000元，2009年3月1日至2011年5月31日年物业费为500,000元，2011年6月1日至2014年5月31日年物业费为515,000元，租金、物业费采用先付后用的方式，每月支付一次，乙方于每月的30日前支付下月的租金、物业费，逾期支付按应付金额的日万分之四向甲方支付违约金。合同第2.4.2条约定，合同期满或合同提前终止时，乙方没有及时履行交还义务，每延误一天，按期满日或终止日租金的三倍向甲方支付租金直至乙方办妥交还手续或甲方可实际收回；在合同期满日或终止日起满15个工作日后，甲方有权单方收回租赁场，因此而产生的收回费用和给甲方造成的损失，由乙方负责承担和赔偿。合同第3.3条约定，租赁期满时，如合同履行情况良好且乙方在合同期内没有违约行为，甲方没有改建计划，在同等条件下乙方享有优先承租权；乙方有意续租须于合同期满前三个月以书面方式向甲方提出续租申请；甲方无意继续出租该租赁场地的，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，乙方应按本合同2.4.2条约定支付逾期交还期间的租金，并以违约时年租金的30%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的还应赔偿经济损失。合同第4.3条还约定，乙方应于合同签订后交付人民币陆拾万元作为履约保证金；合同期内保证金不冲抵乙方任何应付款项。保证金由甲方保管，不计息。合同期满或提前终止，在乙方结清应付各款项后，保证金在五个工作日内无息返回乙方。
2013年6月18日，双方签订《补充协议》，主要约定，乙方提前退租1,094平方米租赁场地，现有租赁面积2,914平方米，年租金自2013年8月1日起调整为1,123,289元，物业费自2013年8月1日起调整为374,443元。2013年12月11日，夏园公司向好梦公司发律师函，要求好梦公司支付2010年5月至12月的租金320,000元、滞纳金468,800元，不考虑续租。2013年12月16日，好梦公司回函称，2010年5月至12月的租金320,000元，是当年夏园公司在租赁时与租赁单位产生的一些问题所致，此款项另行协商。况且本公司尚有600,000元保证金在夏园公司帐下，故本公司认为不存在违约。2014年2月17日，好梦公司向夏园公司发函，提出续租申请。2014年2月25日，夏园公司回函表示，不续租，合同到期必须立即搬迁。
一审审理中，夏园公司向一审法院提供2012年2月8日双方签订的《补充协议》，证明双方对房屋漏水问题达成协议，由夏园公司一次性补偿好梦公司150,000元。好梦公司对该协议的真实性提出异议，认为协议上好梦公司的公章是假的。夏园公司还向一审法院提供一组记账凭证、付款凭证、发票记账联及欠款明细表，证明2011年1月至2013年4月好梦公司支付租金、物业费、水电费的情况，以及清偿拖欠2010年租金、物业费的情况；具体如下：2010年4月至2010年12月底拖欠租金及物业费合计金额为1,319,554元，好梦公司没有支付；2011年起好梦公司在正常支付租金、物业费的同时也分期分批向夏园公司支付前述所欠租金和物业费，其中还抵扣了房屋漏水产生的损失150,000元，至今尚欠2010年4月至12月的租金、物业费320,000元(其中租金250,000元、物业费70,000元)；2014年5月31日合同期限届满前的租金已经全部付清；2014年6月1日以后的使用费等未支付；好梦公司对付款数额无异议，但对夏园公司开具的发票不予认可，认为是夏园公司自行开具的，发票针对的付款事项是夏园公司单方的意思；至于夏园公司主张的2010年的费用，因当时营业执照无法办理，好梦公司无法开业，夏园公司股东承诺免除；2014年5月31日合同期限届满前的租金已经全部付清，多余的是预付2014年6月1日以后的租金、物业费，而且2014年6月1日以后还支付过租金、物业费。就好梦公司支付的保证金600,000元，夏园公司表示同意在好梦公司清偿拖欠的租金等费用后按合同约定进行返还。
一审审理中，好梦公司向一审法院提供2010年10月20日夏园公司出具的申请复印件，主要内容为，系争房屋因下属赛园公司在KTV经营中方便顾客消费的需要，特此在牡丹江路门面增设二部电梯；好梦公司还提供赛园公司的营业执照，住所为上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼，即系争房屋。好梦公司以上述证据证明，系争房屋由好梦公司转租给赛园公司，KTV也是该公司装修并经营，一部分租赁费用也是该公司直接支付给夏园公司，夏园公司对此是清楚的。夏园公司表示，申请书没有原件，对真实性不予认可，即使申请书是真实的，也不能证明夏园公司同意好梦公司转租，据夏园公司了解，KTV一直是以好梦公司的名义经营，夏园公司不知道赛园公司。
一审审理中，赛园公司提交一份签于2010年11月7日的《租赁合同》，出租方(甲方)为好梦公司，承租方(乙方)为蒋新，合同约定乙方向甲方承租上海市宝山区牡丹江路XXX号南三楼，共计建筑面积2,475平方米，用于娱乐业经营。合同约定租期从2010年11月10日至2018年11月10日止，双方对租金、物业费等费用也作了约定，并约定了违约责任及解约条件。赛园公司述称，因当时赛园公司尚在筹建中，所以由当时的法定代表人蒋新出面签约。同时赛园公司还向法庭提交了从工商部门调取的《租赁合同》，该合同由夏园公司及赛园公司签约代表钱兴盛签于2009年1月23日，合同内容与夏园公司、好梦公司同一天签订的《租赁合同》一致。赛园公司称该合同是夏园公司配合赛园公司办理工商登记用的。另外，赛园公司还提交上海市宝山区环境保护局2009年10月20日出具的《关于上海赛园休闲娱乐有限公司环境影响报告表的审批意见》，以证明环评报告需要夏园公司配合，上述两份证据均说明夏园公司知道好梦公司与赛园公司之间的转租行为，是赛园公司在使用经营系争房屋。夏园公司认为上述证据无法证明赛园公司与好梦公司的租赁合同是经过夏园公司同意的，也不认可从工商部门调取的租赁合同真实性，上面夏园公司的公章可能是赛园公司为了办理工商登记私刻的。夏园公司同时认为，好梦公司与赛园公司的租赁期限本身也不应该超过夏园公司与好梦公司之间的租赁期限，且赛园公司主张的补偿是与好梦公司之间的关系，与夏园公司无关。
一审法院认为：夏园公司与好梦公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，均应恪守并履行。夏园公司与好梦公司之间的合同约定租赁期至2014年5月31日止，现已到期，在双方没有续租的情况下，好梦公司应及时将承租的系争房屋返还给夏园公司。好梦公司至今未返还房屋，应向夏园公司支付相应房屋使用费。好梦公司称2014年6月1日以后还支付过租金、物业费，但未提供证据证明，难以采信。夏园公司要求好梦公司支付2010年12月前的欠款，予以支持。夏园公司要求好梦公司搬离系争房屋并按合同标准支付使用费、物业费的请求，予以支持。好梦公司辩称夏园公司承诺免除2010年12月前的租金、物业费，但未提供证据证明，难以采信。关于逾期返还房屋违约金，在好梦公司支付房屋使用费的情况下，合同约定的标准明显过高，夏园公司在本案中主张50,000元违约金，并无不妥。夏园公司同意返还好梦公司保证金600,000元，法院予以确认。赛园公司与好梦公司之间存在转租关系，但转租期超过好梦公司与夏园公司的租赁期限，好梦公司与赛园公司无证据证明夏园公司同意超期租赁，故超过部分对夏园公司无约束力。赛园公司与好梦公司一并将系争房屋返还夏园公司。赛园公司主张的添附补偿在协商不成的情况下，应与好梦公司另行处理。
据此，一审法院作出判决：一、好梦公司、赛园公司于判决生效之日起十日内，将系争房屋返还给夏园公司；二、好梦公司于判决生效之日起十日内，向夏园公司支付2010年12月底前的租金250,000元、物业费70,000元；三、好梦公司于判决生效之日起十日内，向夏园公司支付2014年6月1日起至房屋返还之日止的使用费、物业费(使用费每年1,123,289元，物业费每年374,443元)；四、好梦公司于判决生效之日起十日内，向夏园公司支付逾期返还房屋违约金50,000元；五、夏园公司于判决生效之日起十日内，向好梦公司返还保证金600,000元；若好梦公司未按本判决主文第二、三、四条履行付款义务，则予以抵扣。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：夏园公司与好梦公司之间的房屋租赁合同已于2014年5月31日租期届满，好梦公司理应将系争房屋返还给夏园公司。赛园公司虽与好梦公司就系争房屋订有房屋租赁合同，且租赁期限尚未届满，但因转租期限超过了夏园公司与好梦公司之间的租赁期限，且无证据证明夏园公司对该转租期限予以认可，故超期部分对夏园公司不具有拘束力，赛园公司亦应当搬离系争房屋。好梦公司与赛园公司所称曾由赛园公司直接向夏园公司支付过租金的事实并不足以证明夏园公司同意超期租赁。一审中，赛园公司提供的其与夏园公司签订的租赁合同中关于租赁期限的约定与好梦公司与夏园公司租赁合同中的相关约定一致，故赛园公司欲以此合同来证明其有权继续占有使用系争房屋，显然不能成立。由于夏园公司与好梦公司之间的租赁合同因租期届满而终止，故好梦公司与赛园公司认为夏园公司应对赛园公司的装修添附物进行相应补偿的主张，缺乏依据，本院难以支持。一审法院认为赛园公司主张的添附物补偿在协商不成的情况下，应与好梦公司另行处理，本院亦予认同。
综上所述，好梦公司、赛园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,324元，由上诉人上海好梦娱乐有限公司、上海赛园休闲娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 卢薇薇
审判员 余 艺
审判员 邬海蓉
二〇一七年三月二十日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……