上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13184号
上诉人（原审原告、反诉被告）：董选育，女，1980年7月6日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：沈汇贤，上海理帅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李燕，女，1977年10月6日，汉族，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。
上诉人董选育因与被上诉人李燕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初7958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董选育的委托诉讼代理人沈汇贤，被上诉人李燕的委托诉讼代理人周春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人董选育上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：在双方签订的《履约情况确认书》中，被上诉人手写确认剩余房款90万元（人民币，下同）在产证出来后半月内付清，因此被上诉人应在2016年1月29日前结清剩余房款。但被上诉人直到2月3日才支付了其中的60万元，还有30万元至今未付，已然构成违约。即使上诉人存在逾期过户违约行为，也不影响对被上诉人延期付款违约行为的认定。并且，上诉人系因资金周转困难，而非恶意拖延不过户，即便在签订《履约情况确认书》之前上诉人的履约存在瑕疵，在签订该协议时双方已经达成谅解，故上诉人的行为并不构成违约。如果认定上诉人的违约责任，双方约定的违约金标准也过高，请求予以调整。
被上诉人李燕辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人未能涤除系争房屋上的银行抵押，没有按约保证其房屋产权完整清晰，导致被上诉人无法获得银行贷款，上诉人已经构成违约。被上诉人放弃对上诉人违约责任的追究，必须是明示或书面的，才构成明确的真实意思表示。《履约情况确认书》中关于剩余房款支付条款的真实意思是上诉人在承担逾期过户违约金后，被上诉人才将剩余房款按原合同在半月内付清，被上诉人是合法留置剩余房款，是对上诉人先行违约行为的抗辩，不存在违约情形，双方对于逾期付款违约金的标准也约定过高，故请求二审驳回上诉，维持原判。
董选育向一审法院起诉请求：1、李燕立即支付剩余房款300,000元；2、李燕支付逾期付款违约金（自2016年1月29日至实际支付日止，按5,250,000元的日万分之五计算）；3、诉讼费由李燕承担。
李燕向一审法院提起反诉请求：1、董选育支付迟延交房违约金126,000元；2、董选育支付迟延过户违约金170,000元；3、董选育支付1,700,000元的借款利息124,600元。
一审法院认定事实：2015年6月14日,董选育和李燕签订了《房地产买卖居间协议》，并于当天签订了《房屋买卖合同》。2015年6月29日网签了《上海市房地产买卖合同》。合同约定董选育将XX都XX号房屋以4,800,000元出售给李燕，于2015年10月30日前腾房并办理验收交接，同日办理房产转让登记手续。合同约定，甲方（董选育）未按本合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方（李燕），应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。当日，双方又签订了《装修补偿协议》，约定房屋的实际成交价5,250,000元，由房屋买卖合同成交价和搬迁补偿款、装修费用等共同组成。付款方式为：乙方于2015年6月29日前支付1,600,000元；通过银行贷款2,000,000元；过户前即2015年8月31日前一次性支付1,600,000元；物业交割当日一次性支付尾款50,000元。
2015年10月19日，双方签订了房屋交接书。
2015年12月25日双方签署《履约情况确认书》，确认履行情况：1、截至2015年9月6日乙方已按约支付房款3,250,000元；2、银行贷款2,000,000元已向中国银行申请并于2015年10月中旬通过审贷，目前处于等待放款阶段。现因甲方原因此贷款计划只得放弃；3、因甲方资金周转原因，其在农业银行尚有剩余贷款约100多万无法清偿，致使后续产权过户被拖延迟迟无法启动；4、有鉴于此，乙方同意于本确认书签订当日，由乙方支付1,100,000元房款给甲方，用于甲方剩余房贷的偿还，其余部分资金甲方自行解决；5、本确认书签订生效之日，双方及中介共同操作还贷、他项权证撤销及产权过户手续。李燕在该确认书下注：剩余房款按原买卖合同协议的半个月内付清（产证出来后）。
其后李燕向案外人借款1,100,000元支付给董选育。2016年1月4日双方办理了房地产过户手续。
2016年1月26日董选育向李燕发出《催款函》后，李燕又支付了600,000元。
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案董选育和李燕签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》是双方的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按约全面履行各自的义务。本案中董选育在签订合同后，由于自身原因未能及时涤除抵押致未能按约办理过户手续，已构成违约。董选育认为在双方签订《履约情况确认书》后李燕已经放弃了对其违约责任的追究,但未能提供相关证据佐证，法院不予采信。根据双方合同的约定，未按合同约定交付应承担房屋总价款日万分之五的违约金，故对于李燕要求董选育支付延迟过户违约金的请求予以支持，董选育延期过户64天，合计违约金为166,400元。对于李燕主张的延期交房违约金和利息损失的请求，法院认为，董选育在2015年10月19日即交付了房屋，并未延期；放弃贷款以现金方式支付余款是李燕自己同意的，采取何种现金方式支付及是否由此产生利息损失等与董选育无涉，故对于李燕的该两项主张法院不予认可。由于董选育违约在先，李燕在对董选育违约责任未处理前，暂扣部分房款并无过错，故对于董选育要求李燕承担违约责任的请求不予支持。对于房款，李燕在扣除董选育应承担的违约金后，剩余部分予以支付。
一审法院审理后作出判决：一、李燕于判决生效后十日内支付董选育剩余房款133,600元；二、驳回董选育和李燕的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,609元，减半收取计3,804.5元；反诉受理费3,038元，由董选育负担5,000元，李燕负担1,842.5元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》均是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点是双方在买卖合同履行过程中是否存在违约情形，具体而言，上诉人是否构成逾期过户违约、被上诉人是否存在逾期付款违约之情形。
首先，就上诉人而言，其因自身原因未能及时涤除系争房屋上的抵押，导致无法按约办理过户手续，系属违约，理应按照合同约定向被上诉人承担违约责任。上诉人主张双方在《履约情况确认书》中已经达成了谅解，被上诉人不再向上诉人追究违约责任。但本院认为，对民事权利的放弃需明确予以表示，上诉人并无证据证明被上诉人已明示放弃向上诉人主张违约赔偿的权利，《履约情况确认书》的签订仅能表明双方愿意继续履行合同，而不能推出被上诉人放弃违约赔偿的权利，故本院对上诉人的上述主张不予采信，但双方约定的违约金标准确属过高，结合上诉人的违约程度及合同履行情况，本院对违约金酌情予以调整，即以双方签订《履约情况确认书》时被上诉人已付房款为基数，以日万分之五标准计算逾期天数64日。
就被上诉人而言，作为房屋购买方，负有按约支付房款的义务。虽然上诉人逾期过户在先，但双方协商一致签订的《履约情况确认书》已对双方如何继续履行买卖合同进行了约定，其中明确被上诉人应按原买卖合同协议的半个月内付清，该约定并未设置前提性条件，被上诉人的合同付款义务与上诉人的逾期过户赔偿责任之间并不构成对价给付关系，故被上诉人理应在此约定的期限前向上诉人支付剩余房款，并无履行抗辩权的适用空间。现被上诉人仍余30万元拒绝支付，显已构成逾期付款违约。被上诉人主张其系行使法定留置权，但留置权系属担保物权，留置的财产仅指债权人合法占有的债务人的动产，显然被上诉人的主张缺乏法律依据，本院对此不予采信。被上诉人除应向上诉人支付剩余房款外，也应按约承担逾期付款违约责任。双方在买卖合同中约定的逾期付款违约金标准亦属过高，结合被上诉人在《履约情况确认书》签订之前的履约过程中并无过错，本院对被上诉人所应承担的违约金标准亦予以酌情调整，即以其未付房款30万元为基数，以日万分之五标准计算。
综上所述，董选育的部分上诉请求具有事实及法律依据，本院予以部分支持；一审判决对双方违约责任的认定不妥，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初7958号民事判决；
二、被上诉人李燕于本判决生效之日起十日内支付上诉人董选育剩余房款人民币300,000元；
三、被上诉人李燕于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人董选育逾期支付房款违约金（以人民币300,000元为基数，按日万分之五的标准，自2016年1月29日起计算至实际付款之日止）；
四、上诉人董选育于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人李燕逾期过户违约金（以人民币3,250,000元为基数，按日万分之五的标准，计算64日）；
五、驳回上诉人董选育的其余本诉诉请；
六、驳回被上诉人李燕的其余反诉诉请。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币7,609元，减半收取计3,804.5元，由董选育负担826.50元，李燕负担2,978元；反诉案件受理费人民币3,038元，由董选育负担751元，李燕负担2,287元。二审案件受理费人民币7,609元，由上诉人董选育负担1,677元，被上诉人李燕负担5,932元。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年二月二十四日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……