山东省博兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）博民重初字第7号
原告（反诉被告）王文之，男，1978年2月15日生，汉族，住山东省博兴县。
委托代理人周卫方，山东王宁律师事务所律师。
委托代理人魏萍，山东王宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）王乃乾，男，1971年6月14日生，汉族，住山东省博兴县。
委托代理人田家云，女，汉族，系王乃乾之妻。
委托代理人曹新杰，山东滨渤律师事务所律师。
原告（反诉被告）王文之与被告（反诉原告）王乃乾物权保护纠纷一案，本院于2011年7月19日受理后，因被告（反诉原告）王乃乾不服一审判决，提起上诉，经滨州市中级人民法院审理后，发回本院重审。2013年5月29日本院重新受理后，依法组成合议庭，于2013年7月19日、2014年1月10日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文之及其委托代理人周卫方、魏萍，被告（反诉原告）王乃乾及其委托代理人田家云、曹新杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王文之诉称，2010年3月13日，王文之与田家元签订房屋买卖协议，约定王文之购买田家元所有的位于王圈村变压器以西、清河幼儿园以东的房产41间及院落，王文之支付了全部价款380000元，取得了上述房产。2010年8月10日，在王文之不知情的情况下，被告王乃乾与王际元等四人签订协议，将原告所有的上述房产作价300000元抵顶给王际元等四人，折抵其个人欠款。综上，被告王乃乾的行为侵犯了原告王文之的财产权益，为维护原告的合法权益，请求：一、依法确认被告王乃乾以盛源酒店房产抵债的行为侵犯了原告王文之的财产权益；二、判令被告立即停止侵权；三、诉讼费用由被告承担。
被告王乃乾辩称，涉案房产为王乃乾所有，与田家元无关，王文之明知田家元无权处分该财产，仍与其签订房屋买卖协议，该协议应为无效协议。王乃乾以自己所有的财产抵债是对自己财产的处分，此行为合法有效，未侵犯原告的权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告王乃乾反诉称，2001年，王乃乾与王圈村委签订协议，约定将王圈村变压器以西原学校用地6.6亩出租给王乃乾有偿使用。协议生效后，王乃乾在该土地上投资建造房屋，其中包含王文之所称的“位于王圈村变压器以西、清河幼儿园以东的房屋41间及院落”，该房产属于王乃乾所有。反诉被告王文之明知田家元不是王圈村村民，无权处分他人财产，却仍与其签订房屋买卖协议，该协议应认定为无效。王文之抢占上述房屋拒不搬出，其行为严重侵害了王乃乾的合法权益。请求：一、确认反诉被告王文之抢占王圈村变压器以西、清河幼儿园以东41间房屋及院落的行为侵犯了反诉原告王乃乾的合法财产权益；二、确认涉案房产为反诉原告王乃乾合法建造并归其所有，反诉原告王乃乾以该房产抵债的行为合法有效；三、判令反诉被告王文之停止侵权，立即从所占房屋中搬出；四、诉讼费用由反诉被告王文之承担。
反诉被告王文之辩称，涉案房产系王文之通过有偿转让合法取得并占有的财产，并非王乃乾所有，王文之不存在任何侵犯王乃乾权益的行为。2001年11月30日，田家元与王乃乾共同承包了王圈村变压器以西的原学校用地6.6亩，共同出资建造涉案房产及清河幼儿园。涉案房产建成后，由王乃乾、田家元共同经营酒店。2009年7月14日，王乃乾与田家元分伙，明确约定本案争议的房产归田家元所有。2010年3月13日，田家元将涉案房产转让给王文之，王文之取得涉案房产所有权，于2010年3月22日实际入住并开始经营“盛源快餐店”。2010年8月10日，王乃乾以执行和解协议的形式，将王文之所有的酒店包括土地、房屋及饭店用品作价300000元，抵顶给王际元等4人，侵犯了王文之的财产权益。综上，反诉原告提起的反诉与事实严重不符，无任何事实及法律依据，请依法驳回其反诉请求。
原告（反诉被告）王文之为证实其主张，向法庭提交以下证据：
1.1-1.房屋买卖协议1份；1-2.收条1份；
证明2010年3月13日，王文之与田家元签订房屋买卖协议，约定田家元将本案争议房产即“王圈村变压器以西、清河幼儿园以东的房屋41间及院落”作价380000元转让给王文之，王文之已支付了全部价款；
2.分伙协议1份，证明2009年7月14日，王乃乾与田家元达成分伙协议，明确约定本案争议房产即“王圈村变压器以西、清河幼儿园以东的房屋”归田家元所有，清河幼儿园的房屋归王乃乾所有；
3.执行和解协议1份，证明2010年8月10日，王乃乾将王文之所有的盛源酒店包括土地、房屋及店内用品作价300000元抵顶给了王际元、王乃勇、王乃坤、王乃兵，用于偿还其个人债务；
4.照片3张（拍摄于2010年8月12日），证明2010年8月12日，盛源酒店正常经营期间，王际元等人手持与王乃乾达成的执行和解协议，来酒店闹事儿，并将酒店内物品、设施毁坏，将门强行上锁，致使酒店无法经营，停业至今；
5.个体工商户营业执照1份，证明王文之于2010年6月12日注册开办了“博兴县锦秋街道盛源快餐店”，王乃乾于2010年8月10日以该酒店抵顶债务的时候，盛源酒店的使用人和所有人为王文之，其抵债行为严重侵犯了原告的合法权益；
6.照片2张（拍摄于2010年6月），证明盛源酒店经营时的全貌；
7.照片3张（拍摄于2012年8月6日），证明盛源酒店至今仍由王文之居住、管理、使用；
8.电费收据1份及餐具消毒清单5份，证明王文之所有的盛源酒店自2010年4月4日起，正常经营至8月12日王际元等人去酒店闹事时止；
9.盛源酒店开业时的礼单1份，证明王文之开办的盛源酒店于2010年5月5日正式开业当天，亲朋好友前来祝贺；
以上4至9号证据充分证明原告占有、使用涉案房产的事实。
10.王圈村村民委员会（以下简称王圈村委）出具的采伐证明1份，证明2010年4月13日，王文之购买涉案房产后因扩建需采伐盛源大酒店院外部分树木，得到了村委许可，同时证明王文之购买了田家元的酒店房产村委是知情且准许的；
11.买卖房屋协议书1份，证明王文之购买涉案房产后于2010年6月18日将自己的原有住宅卖给本村村民王学，原有房屋出卖以后，王文之一直在盛源大酒店内经营、居住至今；
12.原一审中原告申请法院调取的由锦秋派出所对田家元做的询问笔录1份，证明田家元与王文之之间房屋买卖协议形成、履行的过程；
13.原一审中魏爱华出庭证言1份，证明田家元与王乃乾合伙从王圈村承包土地、合伙建房、合伙经营饭店，以及田家元与王乃乾分伙时约定涉案房产归田家元所有，清河幼儿园归王乃乾所有的相关事实。
被告（反诉原告）王乃乾为证实其主张，向法庭提交以下证据：
1.协议书1份，证明王乃乾与王圈村委签订协议，取得涉案房产土地使用权，土地使用费每年6600元，三年一交；
2.王圈村委出具的收款收据2份，证明王乃乾已交纳了2007年前的土地使用费，履行了土地使用协议；
3.建房合同书1份，证明涉案房产由王乃乾投资建设，王际水实际施工；
4.保证书1份，证明王乃乾仅允许田家元使用土地，并由田家元缴纳土地使用费，如田家元不缴纳土地使用费，由王乃乾收回土地使用权。现田家元一直未缴纳使用费，王乃乾已将土地使用权收回，王乃乾以涉案房产抵债是合法有效的；
5-1.证人王际水出庭作证，证明涉案房屋由王乃乾出资建造；
5-2.证人王立水出庭作证，证明王立水是涉案房屋的实际施工人；
6.借条3张，证明田家元曾借王乃乾217200元，当时未打借条，因王乃乾给田家元出具了《证明》，田家元才给王乃乾补具借条；
7.王天明出具的证明，证明涉案土地由王乃乾承租；
8.证明1份，证明王文之提供的王圈村委的《证明》系王文之自己伪造，该证据是王文之骗取了王圈村委的空白章，自己填写了王圈村委同意其采伐盛源大酒店外的部分树木的内容。
在本案审理过程中，法庭调取的证据有：
1.本院向山东博兴农村合作银行和邮政储蓄银行调取的存取款凭证2组；
2.滨州市中级人民法院在原二审案件审理过程中对原王圈村支部书记王天明所作的调查笔录1份；
3.滨州市中级人民法院在原二审期间对王文之与王乃乾的岳母魏爱华所作的调查笔录1份；
4.本院于2013年8月28日对案外人孙兆坤、窦立华夫妇所作的调查笔录1份；
5.本院于2013年11月13日对原王圈村支部书记王天明所作的调查笔录1份；
6-1.本院于2013年8月15日对田家元及其妻张桂菊所作的调查笔录各1份；
6-2.证人田家元出庭证言。
以上证据，经原、被告双方当庭质证，并经本院审查后认为：
对王文之提交的证据1-1《房屋买卖协议》，王乃乾虽主张田家元与王文之签订的该协议侵犯了其所有权，应认定为无效合同，但对其真实性并无异议，且该证据与本案具有关联性，应依法作为认定本案事实的依据；对证据1-2《收条》，王乃乾虽对其真实性提出异议，但该证据与本院调取的证据1、4、6相印证，能够形成完整的证据链，证人田家元认可收到王文之现金150000元，并收到两张分别为150000元、80000元的银行活期存单，由田家元夫妇取款后存入他人名下，对该证据的证明效力本院依法予以采信；王文之提交的证据2载明的名称为“证明”，双方当事人对该证据的解释虽然各执一词，但对其真实性及与本案的关联性并无异议，应依法作为认定本案事实的依据；对王文之提交的证据3，王乃乾无异议，对其真实性本院依法予以确认。对王文之提交的证据5，王文之注册开办的“博兴县锦秋街道盛源快餐店”个体工商户营业执照系相关行政部门颁发，座落于王圈村，王乃乾虽主张该证据不能证明与本案争议的“盛源大酒店”存在关联性，但并未提交相反证据予以证明，对该证据的证明效力本院予以采信；王文之提交的证据4、6、7、8、9、10、11与本案争议的纠纷无直接关联，本院不予作为认定本案事实的依据；王文之提交的12号证据虽系公安机关制作的调查笔录，但对其真实性及合法性，王乃乾均不予认可，因田家元已就相关事实出庭作证，对该证据在本案中的证据效力本院不予审查；王文之提交的13号证据系魏爱华的证言，因证人系原、被告双方的岳母，身份虽特殊，但与双方关系亲疏并无差异，且其在原一审中就有关事实已出庭作证，原二审法院进行了相关调查，结合提交的其他证据情况，对该证言的证明效力本院予以综合考量认定。
王乃乾提交的证据1、2、4、6，双方当事人虽各自主张证明的事实不同，但王文之对其真实性及与本案的关联性均无异议，依法作为认定本案事实的依据；王乃乾提交的证据3建房合同，证据5两证人证言，王文之对其真实性提出异议，但未提交相反证据予以证明，且证人田家元对涉案房屋由王乃乾找人建造并无异议，因此，应认定涉案房屋系由两证人施工建造；王乃乾提交的证据7与本院调取的证据2、5关于土地承租情况的事实基本一致，因此，对该证据的证明效力本院予以采信；王乃乾提交的证据8是针对王文之提交的证据10所举的证据，以此证明该证据中王圈村委准许王文之在盛源大酒店房屋外围伐树的内容系其个人伪造的，该两份证据，均与本案诉争的纠纷无直接关联性，本院不予采信。
对本院调取的证据1至5号的取证程序双方当事人均无异议，本院结合双方当事人举证情况予以认定相关事实；6号证据系根据案情需要，本院通知田家元作为本案证人出庭，就双方当事人所提交证据进行说明并质证，本院向田家元夫妇所作的调查笔录，经田家元当庭确认，就相关事实的陈述与其当庭所作证言基本一致，王乃乾虽持有异议，但不妨碍本院结合其他证据予以综合考量，据以认定相关事实。
根据以上有效证据，本院认定以下事实：
原告（反诉被告）王文之之妻田家娟、被告（反诉原告）王乃乾之妻田家云与田家元均系魏爱华之子女。
2001年11月30日，王乃乾与王圈村委签订《协议书》，取得王圈村变压器以西原学校用地6.6亩土地（东西长83米、南北宽55米，共计4400平方米）的使用权，使用期限最低50年，承包费6600元／年，签订协议时一次性交清头三年的使用费共计19800元，以后每三年一交。王乃乾于协议签订后次日向王圈村委交付了19800元的土地使用费。2004年4月20日，王乃乾向王圈村委交付了2004年12月1日至2007年12月1日的土地使用费19800元。2007年12月2日至今，涉案土地使用费均未交纳。
2002年3月21日，王乃乾与本村王际水签订《建房合同书》，由王际水、王立水实际施工，在上述土地上建造了涉案房屋，由王乃乾、田家元共同经营“盛源大酒店”用。2005年，王乃乾在涉案房产西侧空地建清河幼儿园，由王乃乾、田家云夫妇经营。
盛源大酒店歇业后，王乃乾于2009年7月14日，在锦秋街道湾头村孙兆坤家，为田家元出具了《证明》一份，载明：“王圈村变压器以西、清河幼儿园以东，面积南北55米、东西49米。2002年至2052年由田家元使用和王乃乾无关。2052年元月到期，由王圈村委收回使用权。租金每年肆仟元按期交王圈村委，如果王圈村委有政策变化，无条件办理。清河幼儿园东西39米、南北55米，由王乃乾使用，和田家元无关”。并由王乃乾、田家元签字，王文之以证明担保人身份签字。次日，田家元为王乃乾出具了100000元借款的借条。
2009年12月5日，田家元因原向王乃乾借款50000元及利息7200元不能偿还，为其出具了57200元借款的借条。
2010年3月13日，田家元与王文之签订《房屋买卖协议》，约定将“位于王圈村变压器以西、清河幼儿园以东的房屋41间及院落（南北长55米、东西宽49米，面积2695平方米）”转让给王文之，价款380000元，一次性付清。协议签订后，王文之向田家元支付了150000元的现金，两张分别为150000元、80000元的银行存单，田家元为其出具了收到380000元的收条。同月18日至19日，田家元、张桂菊夫妇将上述两笔存款转存至孙兆坤名下。
2010年3月22日，田家元为王乃乾出具《保证书》，载明：“盛源酒店占地（南北55米、东西49米），2002年至2052年土地承包费由田家元支付与王乃乾＊＊＊（此处涂改，内容不清）。承包费每三年一交，如果不交，田家元和王乃乾写的一切证明书自行失效。”同日，田家元为王乃乾出具借条一张，载明借款60000元。
王文之取得涉案房屋后，于2010年6月12日到工商机关注册登记，开办了“博兴县锦秋街道盛源快餐店”。
2010年8月10日，王乃乾将涉案房产作价300000元给王际元、王乃勇、王乃坤、王乃兵四人，用于抵顶其个人债务，形成本诉。
经合议庭对双方当事人提交的证据分析认定，认为本案争议的焦点问题有两个：其一为涉案房屋权属的认定问题，其二为田家元对涉案房屋的处分效力问题。
关于焦点一，王乃乾主张涉案房屋归其所有的证据为：其与王圈村委签订的土地使用协议、交付土地使用费单据、建房合同及实际施工人出庭证言。以上证据证明了涉案土地使用协议的签订、费用交付、涉案房屋的建造及施工情况，但土地、房屋系不动产，均未经相关机关进行土地使用登记或房屋权属登记予以确认，且王乃乾也未提交证据证明土地租赁、建造房屋的资金投入及来源，王乃乾以上述证据主张享有涉案房屋相关财产权益，证据不足。且，2009年7月14日，王乃乾为田家元出具的《证明》是由其本人书写，作为完全民事行为能力人，其应明确知道这份《证明》的意思表示及相应产生的法律后果，在《证明》中，双方明确约定：“王圈村变压器以西、清河幼儿园以东，面积南北55米、东西49米。2002年至2052年由田家元使用和王乃乾无关。”“清河幼儿园东西39米、南北55米，由王乃乾使用，和田家元无关”。王乃乾与田家元均在《证明》上签名，并由王文之作证明担保，表明双方均明确该份《证明》系对涉案物权所作的一种处分，这与王天明、魏爱华证明王乃乾与田家元合伙经营盛源酒店的证言相印证，且王乃乾在原一、二审、现重审期间，关于与田家元经营关系的陈述前后不一，自相矛盾，因此，对于王乃乾辩称写该《证明》的目的只是为了让田家元向银行贷款、为其“挡账”的主张，本院不予采信。王乃乾主张写《证明》的另一目的是为了让田家元补上原借款217200元的借条，而从相关证据来看，自王乃乾出具《证明》时起，田家元先后分三次为其出具了借条，前后历时一年半之久，而非在出具《证明》后一次性补写，王乃乾的该项主张显然与常理不符。同时，田家元与王文之主张是为了让王乃乾的父亲从盛源酒店内搬走不得已才于2010年3月22日同时出具的《保证书》与60000元的借条，而王乃乾仅辩称其父是不想在酒店内住了才搬出，并未说明借款的用途、支付情况及成因，结合《证明》与2009年7月15日借条的形成时间，《保证书》与2010年3月22日借条的形成时间以及田家元将涉案房屋转让给王文之的时间，应认定该两份借条的形成均与《证明》和《保证书》的出具存在一定的关联性。因此，王乃乾辩称是对原借款进行补写借条的主张，本院不予采信。《保证书》中“2002年至2052年土地承包费由田家元支付与王乃乾＊＊＊”，因存在明显的涂改部分，内容不清，意思表示不完整，王乃乾作出的“2002年至2052年土地承包费由田家元支付予王乃乾”的解释田家元不认可，而该证据由王乃乾持有，因此，对其据以主张的事实本院不予采信。该保证作出时间为2010年3月22日，在此之前，田家元已于同月13日将涉案房屋有偿转让给了王文之，王文之取得涉案房屋后，田家元就原有涉案房屋已不再享有另行处分的权利，其单方向王乃乾作出放弃原有涉案房屋之上的权利的承诺不能约束王文之，也不能产生相应的法律效力。王乃乾据此辩称《证明》中原有处分早已“失效”或“收回”的主张均不能成立，本院不予支持。综上所述，应认定涉案房屋系王乃乾与田家元共同投资建造，二人共同经营盛源大酒店，系涉案房屋的共有人，《证明》系对该共有财产进行的处分，田家元在王乃乾书写《证明》之后为其出具的借条，应认定为处分共有财产之后，双方约定的田家元对王乃乾进行的价款补偿。
关于焦点二，田家元与王乃乾对涉案房屋进行分割之后，约定：“王圈村变压器以西、清河幼儿园以东，面积南北55米、东西49米。2002年至2052年由田家元使用和王乃乾无关。”“2052年元月到期，由王圈村委收回使用权。租金每年肆仟元按期交王圈村委。”该段文字表述的是土地的使用范围。土地是从王圈村委租赁的，租赁费仅交至2007年12月1日，双方约定此后的租赁费交至王圈村委，而自2007年12月2日之后，盛源大酒店与清河幼儿园所占土地的租赁费均未向王圈村委交纳，在王乃乾与田家元共同投资部分中，占用资金最多的即涉案房屋，土地租赁费及其他投资均占少数。因此，双方对共有财产的分割，应主要是对共建房屋的分割。双方在协商处分时，涉案房屋已于2002年在上述土地使用范围内建成并投入使用，涉案房屋与上述土地范围形成的是一个完整的、单独的院落，根据“房随地走”原则，土地由田家元使用的部分，地上房屋财产权益也相应地由田家元享有。因此，王乃乾辩称《证明》仅处分的是土地使用权的主张不能成立，本院不予支持。综上，田家元对涉案房屋及所占土地均享有相应的物权，可依法予以相应处分。
王乃乾与田家元书写《证明》是在对财产进行分割之后，田家元向王乃乾出具借条的行为，在双方之间形成新的债权债务关系，与本案的物权纠纷非同一法律关系，如王乃乾认为其与田家元尚有债务上的纠纷，可另案处理。
田家元与王文之签订《房屋买卖协议》，约定将“位于王圈村变压器以西、清河幼儿园以东的房屋41间及院落（南北长55米、东西宽49米，面积2695平方米）”转让给王文之，双方约定转让的是涉案房屋的财产权益，王乃乾主张双方是对所占土地的买卖，与事实不符。王文之支付约定的全部价款之后，田家元也如约将涉案房屋交付给了王文之，王文之取得涉案房屋财产权益，并在涉案房屋开办了“博兴县锦秋街道盛源快餐店”。因《房屋买卖协议》中对所转让房屋的占地情况一并作了说明，根据“地随房走”的原则，田家元在将涉案房屋的财产权益处分给王文之之后，相应占用土地的使用权也一并转让。因此，王文之对涉案房屋及所占土地均取得相应的物权。王乃乾于2010年8月10日将涉案房屋作价300000元给王际元等四人抵顶其个人债务的行为，对王文之享有的物权构成侵权。王文之请求王乃乾停止侵权符合法律规定，本院予以支持。王乃乾的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十条、第三十九条、第九十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（一）项的规定，判决如下：
一、山东省博兴县锦秋街道王圈村变压器以西、清河幼儿园以东原“盛源大酒店”房产41间及院落由原告（反诉被告）王文之享有相应的物权，被告（反诉原告）王乃乾立即停止侵权；
二、驳回反诉原告王乃乾的反诉请求。
原一审本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元，原二审案件受理费50元，均由被告（反诉原告）王乃乾负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审判长 张 莉
审判员 李红蕾
审判员 崔汝伟
二〇一四年六月五日
书记员 袁立惠