广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法沥民三初字第74号
原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人薛双有，该公司总经理。
委托代理人陈进福，是原告的职员。
委托代理人李苹，是原告的职员。
被告梁汉权，男，汉族，住广东省广州市天河区。
被告张文玲，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称“雅居乐公司”）与被告梁汉权、张文玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法适用简易程序于同年10月31日公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托代理人陈进福、李苹，被告梁汉权、张文玲本人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告接受委托为花地湾雍景豪园小区提供物业管理服务，被告是该小区业主。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应在每月10日前，按房屋建筑面积计算，以每月1.6元／平方米的标准向原告交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费需承担每天按欠费总额的千分之一计的滞纳金。房屋竣工后经测绘，房屋建筑面积为160.08平方米。
被告自2006年9月起拖欠原告的物业服务费，原告于2008年11月5日、2009年7月1日、2010年7月25日、2010年8月30日、2010年11月30日、2014年3月10日向被告发送《管理费催收函》，催告被告尽快付清房屋所欠物业服务费，但被告未予理会，仍拖欠物业服务费及滞纳金至今。据此，被告应向原告支付拖欠的物业服务费暂计至2014年7月为24332.35元，滞纳金暂计至2014年7月22日为34562.46元。为此，原告诉诸法院，请求判令：1.被告按每月256.13元的标准向原告支付自2006年9月起的物业服务费，暂计至2014年7月为24332.35元；2.每日按欠费金额的千分之一缴纳滞纳金，暂计至2014年7月22日为34562.46元；3.本案诉讼费用由被告承担。
两被告共同辩称，其不向原告缴纳物业服务费主要有以下几方面的事实和理由：一、被告认为双方在2006年签订的《前期物业管理服务协议》不存在国家法律规定的公平公正的条件，双方签订协议的时间是2006年1月1日，收楼时间是2006年5月4日，被告在对原告的状况及管理水平完全不知情的情况下也没有选择不签的权利，因为签订《前期物业管理服务协议》是收楼的前提条件，如果不签就无法收楼，所以被告被迫签订该份协议；同时，《前期物业管理服务协议》第十条“违约责任”中，对原告违约责任的描述只有1行简单文字，且没有提及原告违约所需承担的相应责任，而对被告违约责任描述则有11行文字，造成条约不对等，只是单向约束被告，从而失去平等条件，应视为无效合同。二、即使《前期物业管理服务协议》有效，原告已先行违约，没有履行物管的职责。作为发展商雅居乐集团直接委派的唯一物业管理者，原告没有履行物业管理公司应尽的管理义务，其违约具体表现有：1.原告在收到被告多次电话及书面投诉后，均只对涉讼房屋作了简单维修，未尽到协同开发商彻底解决被告房屋渗水问题的服务义务，直至目前还是在渗水状态；2.原告对进入小区进行清洗空调施工队没有任何登记及行为安全规范管理，以致施工队作业时任意使用及高空抛撒腐蚀性液体造成楼下业主灼伤，事后原告对伤者却不闻不问，没有任何道歉行为及对本职工作的检讨，未尽《前期物业管理服务协议》中第二条第六点之责任；3.小区内车辆乱停乱放情况严重，造成众多道路视线死角，对住户造成人身安全隐患，在小区内时有交通意外发生，原告未尽《前期物业管理服务协议》中第二条第五点、第三条第六点之责任；4.安保不力，小区内发生多起盗窃、抢劫等恶性刑事案件，主要原因是原告为节约费用，压缩安保人员数量，对进出人员疏于查验登记，小区安保形同虚设，违反《前期物业管理服务协议》中第二条第四点，第三条第七点之责任；5.物管保洁工作外判，但原告没有履行应负的监督管理责任，保洁效率低下，垃圾筒堆满而得不到及时清理，直接导致小区环境卫生经常脏乱不堪，违反《前期物业管理服务协议》中第二条第二点、第三点，第三条第四点、第五点之责任；6.小区内的违建现象严重，原告对大量违章建筑熟视无睹，未尽《前期物业管理服务协议》中第二条第六点，第三条第一点、第七点之责任。综上，是原告违约在前，所以被告方有权不交物业服务费。三、即使《前期物业管理服务协议》有效，但依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本案中原告的诉讼请求已经超过了2年的诉讼时效，应予判决无效。
诉讼中，原告出示了如下证据：
1.原告企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件各1份，原告法定代表人证明书原件1份、两被告身份证复印1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《收楼手续书》、《商品房买卖合同》原件各1份，用以证明被告是涉讼房屋的业主并从2006年5月4日起接受原告提供的物业服务。
3.《前期物业管理服务协议》原件1份，用以证明原、被告之间存在物业服务关系，以及物业服务费是按涉讼房屋建筑面积每月1.6元／平方米的标准收费。
4.商品房屋确权套间明细表复印件1份，用以证明原告物业服务费的计收面积是160.08平方米。
5.2014年7月收费通知单原件1份，用以证明被告需按每月256.13元的标准向原告缴纳从2006年9月至2014年7月的物业服务费，金额共计为24332.35元。
6.国内特快专递邮件详情单1份、律师函、管理费催收函（均为复印件）共6份，用以证明原告委托律师先后于2008年11月5日、2009年7月1日、2010年7月25日、2010年8月30日、2010年11月30日、2014年3月10日书面催告被告梁汉权缴纳物业服务费、违约金及其他相关费用。
被告出示了如下证据：
1.录像电子版1份，用以证明涉案房屋的厕所天花板漏水情况。
2.相片电子版24张，用以证明原告违反双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定。
3.业户诉求处理单复印件4份、投诉处理跟踪表复印件3份、原告上门维修时间情况说明表（原告打印给被告）复印件1份，用以证明被告因房屋漏水曾向原告投诉，原告上门保修的情况。
本院经审查认为，原告出示的证据1-5，被告质证后对真实性无异议，本院予以确认；证据6，该组证据只能证明其邮寄了律师函，不能证实被告收到了律师函，且原告邮寄的地址不是被告的身份证住址，也不是被告现住房屋住址，故本院对该组证据不予采信。被告出示的证据1，因被告未在法院指定的期限内提交光盘或其他视频载体，本院不予审查；证据2，照片无法反映具体的时间和地点，也不能证明场景延续的状态，故在无其他证据佐证的情况下，本院不予采信；证据3，原告质证后对真实性无异议，本院予以确认。
经审理查明，原告雅居乐公司接受佛山市南海区大沥镇盐步花地湾雍景豪园小区开发商的委托，为该小区提供物业管理服务。2006年1月1日，被告梁汉权、张文玲作为该小区业主，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定，房屋业主应在每月10日前，按房屋建筑面积计算，以每月1.6元／平方米的标准向原告缴纳物业服务费，逾期交纳物业服务费需承担每天按欠费总额的千分之一计算的滞纳金。房屋竣工之后经测绘，建筑面积为160.08平方米，故被告每月应缴纳物业服务费256.13元（160.08平方米×1.6元／平方米）。被告自2006年9月起以房屋天花板漏水，原告未能解决修复漏水问题为由拒缴物业管理费至今。
本院认为，原告具有相应的物业管理资质，其是雍景豪园小区的建设单位委托的物业管理企业，有权与业主签订物业管理合同，故原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，具有法律效力。被告作为雍景豪园小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应按合同的约定交纳相应的物业服务费。但被告从2006年9月起一直欠交物业服务费，至2014年7月止，已共计欠费24332.35元，原告为此起诉要求被告交纳该欠交费用，符合法律规定及上述物业管理服务协议的约定，本院予以支持。
对于被告在本案中的辩解，本院作如下回应：首先，被告辩称原告未为其解决房屋漏水的问题而拒交物业服务费，但房屋漏水属房屋质量问题或相邻住户的侵权问题，被告应向房屋建设单位或实际侵权人主张权利，原告只有协助被告解决问题的义务，而事实上，依据被告的陈述，被告确有向房屋建设单位反映过该问题，原告也派人到被告处维修过，故被告以房屋漏水为由拒交物业服务费，理据不足，本院不予采纳；其次，被告辩称其与原告签订物业管理服务协议中的权利义务不对等而主张协议无效，及原告未履行合同约定的管理义务，对此，本院认为，建设单位可依法委托物业管理企业，被告若认为现任物业管理公司不恰当履行义务，或在履行义务的过程中损害业主的合法权益，被告可另行主张相关权利，或依法依程序行使权利，如提议召开业主大会、选举业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、监督物业服务企业工作，但不能拒交物业服务费用，被告拒交物业服务费用的行为实质损害小区其他业主的合法权益，因此，本院对被告该辩解亦不予采纳；最后，关于诉讼时效，物业服务费的收取依据是原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，因此，在一个合同期间内产生的所有的租金应视为一个整体，而业主每月缴纳物业服务费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，本案的诉讼时效应自原告主张的最后一期（2014年7月）物业服务费缴纳期限届满之日起开始计算两年，故此，原告于2014年8月26日起诉主张被告支付2006年9月至2014年7月期间的物业服务费未超过两年诉讼时效。
至于滞纳金，考虑到被告确实是由于其房屋漏水问题长期未解决才拒交物业服务费的，并非恶意拖欠，且考虑被告多年拖欠物业服务费，原告却怠于主张权利，因此本院对原告提出在本案处理前物业服务费产生的滞纳金的请求不予支持，如被告不能在本院确定的给付日期前支付物业服务费，则应按合同的约定即日千分之一的标准支付滞纳金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁汉权、张文玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2006年9月至2014年7月期间的物业服务费共24332.35元予原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司；
二、如被告梁汉权、张文玲不能按本判决第一项指定的期间履行给付物业服务费的义务，则应从履行期限届满之日起，以拖欠的物业服务费为本金，按日千分之一的标准计付滞纳金予原告佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，受理费减半收取636.19元（原告已预交），原告负担373.35元，被告负担262.84元；被告应负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖英青
二〇一四年十一月十四日
书记员 黄东旭