山西省阳城县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋0522民初745号
原告（反诉被告）：山西美特好连锁超市股份有限公司，住所地为太原市迎泽区太榆路2号。
法定代表人：储德群，董事长。
委托诉讼代理人：徐标，北京大成（太原）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵剑，北京大成（太原）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：晋城市国茂房地产开发有限公司，住所地为山西晋城市城区文昌东街（铝材大厦5－501）。
法定代表人：霍国亮，董事长。
委托诉讼代理人：杨峰，山西获泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王剑雄，山西获泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）山西美特好连锁超市股份有限公司（以下简称原告或原告山西美特好超市）与被告（反诉原告）晋城市国茂房地产开发有限公司（以下简称被告或被告晋城国茂房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西美特好超市委托诉讼代理人徐标、赵剑和被告晋城国茂房地产公司委托诉讼代理人杨峰、王剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山西美特好超市向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》（含附件合同）；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告违反《消防法》的相关规定未提供租赁房屋的消防验收合格证明，租赁房屋的建筑面积非商业用地，并且被告在合同履行期间存在拉闸停电、调高物业费等多种违约行为，致使双方合同目的不能实现，加之原告从开业之日起连续两年亏损符合合同约定的解除合同的条件，故原告享有对合同的法定解除权和约定解除权。
被告晋城国茂房地产公司辩称：原被告之间的《房屋租赁合同》（含附件合同）合法有效，被告按合同约定交付给原告经消防验收合格的房屋，履行了全部合同义务，原告之前未提任何异议且正常经营达6年之久，现房屋租赁期限未满，原告以消防验收等问题请求解除合同，缺乏法律和事实依据。被告同时提出反诉请求：一、依法判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》（含附件合同）；二、判令原告支付被告截止反诉时所欠空调费、物业费、水费、租金等费用共计181724.46元以及延迟至返还租赁房屋时的此类费用；三、判令原告支付被告违约金2247224.7元；四、反诉费由原告承担。事实与理由：因原告拒绝向被告支付2018年度租金、能源费等款项严重违约，根据合同条款，被告有权要求解除合同并由原告向被告支付本合同年租金等额的违约金。原告租赁被告房屋期间拖欠被告的空调费、物业费、水费、租金等款项，应当由原告如数支付。
原告山西美特好超市辩称：原告不存在违约行为，被告不享有合同解除权，被告无权要求原告支付大额租金，也无权主张违约金。即便被告有权主张违约金，那么对于如此高额的违约金，也应当依法调整降低。至于被告主张的空调费、物业费和水费等费用，不应由原告负担，应该负担的也应与原告向供电部门代被告所交的电费、保证金以及根据双方的对账结果相抵顶。
原告山西美特好超市围绕诉讼请求依法提交以下证据：双方2011年9月2日房屋租赁合同及附件合同（附件八项）；函件及送达回执；建设工程规划许可证2份；双方2011年9月2日补充协议；被告2012年3月2日授权委托书；双方2012年5月1日补充协议；双方2017年10月8日补充协议；对账单；租赁房屋停电、冷链和货柜被移动现场照片等。
被告晋城国茂房地产公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：双方2011年6月8日房屋租赁合同及附件合同（附件六项）；阳城县公安消防大队建设工程消防验收意见书；被告2017年11月7日告知函；原告2017年11月8日回复函；原告2018年3月6日通知函；被告2018年3月8日回复函；原告2018年3月22日函；被告2018年4月8日回复函；微信记录；原告门店注销统计（附企业信用信息公示报告；解除合同协议书；2017年4月－2018年2月对账单；互通消费对账单等。
本院组织当事人对以上证据进行了交换和质证，根据当事人的陈述和质证、认证情况，本院确认以下事实：
2011年6月8日，原被告双方签订《房屋租赁合同》及合同附件。主合同约定：原告向被告租赁位于阳城县金阳街和府南路交汇处南骏马岭广场一层商铺的房屋经营超市，计租面积6540平方米；租期15年；租金按1.07元/日/平方米计算。该合同附件包括附件一：绘有用地红线的总平面图、用红线标识有计租范围的各层平面图、双方签字盖章确认的设计方案图册（含总平面图、各层平面图、立面效果图、各专业设计说明书）；附件二：房屋交付条件；附件三：《营业执照》《组织机构代码证》《税务登记证》、甲方（指被告）法定代表人或负责人、授权代理人的身份证复印件；附件四：美特好连锁超市招牌、标记、商号和指引系统等详图；附件五：房屋交接验收确认书；附件六：《物业服务合同》及合同附件。《物业服务合同》的合同附件又包括：附件1：设施设备维护标准；附件2：公共区域标准；附件3：保安工作标准；附件4：物业管理服务费取费标准执行期限（物业服务费补充协议）；附件5：取暖制冷协议（空调使用协议）。
2011年9月2日，原被告双方再次签订《房屋租赁合同》及合同附件。主合同进一步明确约定：原告向被告租赁位于阳城县金阳街和府南路交汇处南骏马岭广场一层商铺的房屋经营超市，计租面积6540平方米，其中4363平方米用作超市经营，其余面积2177平方米用作超市仓储；租期15年即2012年3月25日至2027年3月24日；4363平方米超市计租面积的租金按0.80元/日/平方米计算。该合同附件共八项，其中前五项基本同2011年6月8日《房屋租赁合同》的附件一至附件五；附件六则直接使用2011年6月8日《房屋租赁合同》的附件六及附件1-6原文本；新增附件七《仓储合同》：约定超市仓储部分房屋2177平方米作为仓储标的物，仓储服务期自2012年3月25日起算15年，仓储服务费每年635684元；新增附件八《设备租赁合同》：约定在主合同约定的租赁费外，原告每年再向被告支付空调设备租赁费644517元。
双方经签订以上《房屋租赁合同》后，被告向原告交付了租赁房屋，原告使用租赁房屋经营超市于2012年1月开业，并且双方按照合同条款行使权利、履行义务达6年以上（其中，自2017年10月9日部分房屋退租后租赁房屋总面积变更为5754平方米）。2017年11月7日，被告获取到原告突然关闭其在太原市之外的多处连锁店的消息后，遂给原告发告知函称：“根据合同约定，贵单位在终止阳城县金阳店经营之前，需提前6个月通知我公司，以便为招商作应对准备。否则由此引起的损失由贵方负责，接替商户进驻前的租金损失由贵方承担。”2017年11月8日，原告给被告回复称：“我司从未向贵司提出终止合同事宜，不知贵司来意何意。”2018年3月6日（合同约定的原告支付2017-2018年度租金前先由被告提供发票之月），原告给被告发通知函称：“现接我司主管税务局通知，我司税务相关信息有所变化，故我司通知贵司暂缓开发票，待我司确定后通知贵司再进行相关发票的开具”。2018年3月8日，被告给原告回复函称：“我司本着长期合作、合作共赢的原则，同意贵司提出暂缓开票的意见，待贵司税务信息确定后再进行相关发票的开具。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，贵司2017-2018年度租期将至，为不影响双方正常发展，望贵司于2018年3月25日即下一年租期开始前将相关费用打入我司相应账户，若贵司到期仍未缴纳相关费用，我司将不提供相应服务”。2018年3月（原告提供函上的日期为14日、被告提供函上的日期为22日），原告以自己开业以来连续亏损、按照合同约定经会计事务所审计确认后有权单方解除合同为由，致函商请被告可在原告拟定的两家会计事务所中选择其一为双方共同确认的进行超市经营审计的会计事务所。2018年4月8日，被告回复同意原告推荐之一的晋城泰源会计事务所给予审计。但之后，双方并未实际委托审计。2018年4月17日，原告起诉在案，提出解除合同。之后，原告开始对超市商品进行处理、为顾客办理退卡手续等，此间被告对超市有断电行为。2018年5月7日，原告全面停止营业，超市关门，只留下个别人员看管剩余设备。2018年5月28日，被告因处理房顶漏水，单方在租赁房屋范围之间移动了原告的冷链设备和部分货架等财产。原告起诉后，被告在答辩期内曾提起反诉，本院2018年4月28日组织双方调解时被告同意暂不反诉，但2018年5月2日被告又坚决主张反诉，本院决定予以受理，合并审理。2018年5月15日，被告申请先予执行。2018年6月1日，本院作出裁定：原告将诉涉租赁房屋及场地（按合同第一条及附件一的表述为准）全部返还被告。2018年6月11日，经原被告双方确认，该裁定执行完毕。
同时查明：2018年3月26日至4月20日，原告工作人员冯春艳代表公司“王总”与被告法定代表人霍国亮通过微信聊天方式，进行了解除合同事宜的协商。期间，双方不断修改协议，冯春艳数次发送给霍国亮《1120阳城解除协议》《1120阳城金阳街店商务明细》《宇佳对帐单（至2018年2月）》等文档修改稿。诉讼中，本院对此通话记录、文档文本进行了采集下载。其中，冯春艳于2018年4月20日下午3：00发送给霍国亮标题为《1120阳城解除协议4.20》的最后一稿文档，包括《解除合同协议书》和《2017年4月-2018年2月对账单》两个文本。其中，《解除合同协议书》的主要内容包括：双方终止全部租赁关系，原告于2018年5月31日将租赁房屋交付被告；认可2017年4月-2018年2月对账单；原告对被告承担补偿费用按7个月房屋租金计算为1310881元；自2018年3月起至原告交还被告租赁房屋时止，电费按0.9元/度加7%损耗计算、水费按7元/吨计算、空调费按5754平方米×0.3元/日/平方米计算×3月实际供应天数、物业费按5754平方米×2.4元/月/平方米计算，全部由原告承担等。该协议因被告认为补偿费用低而未达成一致。而《2017年4月-2018年2月对账单》显示：2017年4月-2018年2月原告应付被告各种费用共计1066817.28元，其中包括水费11671元，空调费420234.23元，物业费163922.97元，外租区照明5888.09元，发电补差3619.5元，外租商户租金补差60354.2元，互通卡费用241127.29元和2017年物业费补差费用160000元；2017年4月-2018年2月被告应付原告各种费用共计1126468.54元，其中包括电费980132.06元，退租面积租金146337.48元；以上互相冲抵后，被告应付原告59651.26元。被告对原告提供的该对账单予以认可。
2018年6月21日，被告向本院提供了《费用清单》及说明，其中2018年3月-2018年6月11日对账单显示：原告应付被告各种费用共计713740.34元，其中包括水费1575元，空调费129192.25元，物业费96859元，外租区照明4151.85元，电费1733.4元，租金480228.84元；被告应付原告各种费用共计269568.77元，其中包括电费168147.5元，外租区照明1421.27元，电费押金100000元；互相冲抵后，原告应付被告444171.57元。对此对账单所列费用，原告认为导致原告停电闭店的责任全在被告，所以原告全部不予承担。
本案中，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.关于原被告主张解除合同的适用合同条款的问题。原告提出的依据是：第一，《房屋租赁合同》9.2：被告应保证按照国家有关消防法律、法规和晋城市公安消防机关的有关规定，取得此建筑物的消防验收合格证明作为本合同“附件二”中的必要条件。如该房屋的基础消防工程在双方重新确定的新的交付日前仍未经完整验收或验收不合格的，原告有权选择继续顺延免租期或单方终止合同。第二，《房屋租赁合同》11.9：凡属于出租范围内应由被告办理或提供的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防验收合格意见书、房屋所有权证等法定手续，被告均应及时办妥并提供原告。合同履行期间，因被告未办理或未及时办理上述相关证照引起有关部门处罚的责任及造成原告的全部经济损失均由被告承担；造成原告停业的，原告有权选择终止合同并要求赔偿因此给原告造成的全部损失。”第三，《房屋租赁合同》14.2：被告违反本合同第9.1条的约定，原告有权选择继续顺延免租期或单方终止本合同。第四，《房屋租赁合同》14.4：原告承租该房屋经营的超市从开业之日起如连续两年经营亏损，经双方认可的会计师事务所确认后，原告有权单方解除合同，但原告应提前四个月通知被告。被告提出的依据是：《房屋租赁合同》14.1：“任何一方未经另一方同意不得擅自变更或解除合同，否则除不可抗力和本合同约定的情形外，违约方应向守约方支付不低于本合同所约定的当年租金等额的违约金，由此造成对方经济损失（包括直接损失、可得利润损失及因追索损失发生的各项费用），由违约方承担全部赔偿责任，守约方并有权选择继续履行或终止合同。”
2.关于原告主张被告违反《消防法》的相关规定未提供租赁房屋的消防验收合格证明的问题。被告向法庭提供了2011年8月8日阳城县公安消防大队建设工程消防验收意见书（阳公消防[2011]第1号），该意见书称：“依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我大队于2011年8月5日对你单位申报的走马岭森林公园入口广场（宇佳时代广场商贸城）建设项目主体工程进行了消防验收，认为该建设工程室内消防给水系统基本符合国家有关消防技术规范的要求，综合判定，该工程主体工程消防验收合格。”庭审中，原告虽然认为根据案涉租赁房屋的面积，阳城县消防大队并无权限出具验收意见书，但未提出法律法规依据，故对其主张本院不予采信。
3.关于租赁房屋的建筑面积非商业用地的问题。原告提供了阳城规划局200901005号建设用地规划许可证，认为该许可证明确载明该用地性质为道路广场用地，并非商业用地。但从原告提供的晋市发改备案[2010]50号文件、阳住建发[2011]32号住建局文件，以及被告补充提供的被告持有的阳城县骏马岭森林公园入口广场（宇佳商贸城）的房产证等证据，可以确认租赁房屋为商业性质。
4.关于原告主张的从开业之日起连续两年亏损符合合同约定的解除合同的条件的问题。因原告近二年来的经营未经会计事务所进行审计，而且原告也未提供其他证据，故本院不予采信。
5.关于原告主张被告拉闸停电、调高物业费等致使双方合同目的不能实现的问题。从原告举证看，虽然可以证实被告存在停电和单方移动冷链设备、货架等行为，但原告未提供造成具体损失数额的相关证据。
6.关于2018年3月-2018年6月11日对账单问题。根据被告所提供《费用清单》及说明，本院认为，参照原告《解除合同协议书》和《2017年4月-2018年2月对账单》的计算标准和方法，对于被告所计算的原告应付被告的水费1575元、空调费129192.25元、电费1733.4元和外租区照明4151.85元予以确认；对于原告应付被告的物业费96859元，更改为46492.32元；对于租金，不在此处计算，另随违约金一并处理。对于被告应付原告各种费用共计269568.77元（包括电费168147.5元、外租区照明1421.27元和电费押金100000元），予以认可。以上互相冲抵后，被告应付原告86423.95元。
7.关于原被告所提供不同文本的《房屋租赁合同》及附件的问题。原告提供的是双方2011年9月2日《房屋租赁合同》及附件合同（附件八项），而被告提供的是双方2011年6月8日《房屋租赁合同》及附件合同（附件六项）。本院认为，因2011年9月2日的主合同及附件较迟，而且是对2011年6月8日的主合同及附件的修改，所以对于2011年6月8日《房屋租赁合同》及附件合同，除被2011年9月2日《房屋租赁合同》的使用的附件六及附件1-6以外，其余部分应当失效。本案诉涉房屋租赁合同的文本应以2011年9月2日《房屋租赁合同》及附件合同（附件八项）为准。
综上所述,本院认为:原被告双方于2011年9月2日签订的为期15年的《房屋租赁合同》及合同附件,合法有效,应予维护。双方履行6年以上至2018年3月时,原告用书面形式和相关事实单方主动提出解除合同,经协商未果后于2018年4月提起诉讼,要求解除合同。原告起诉的主要理由是被告当初未提供消防验收合格证明，但诉讼中被告提供有建设工程消防验收意见书，而且原告自2018年3月实际提出解除合同时并非因为建设工程消防验收方面的问题而引起，同时原告关于解除合同的其他法定解除权和约定解除权均无事实支持，故本院对原告的主张不予支持。而被告反诉主张解除合同，是因原告单方事实上终止合同、不支付2018-2019年度租金违约而引起，符合法律规定和合同约定，应予支持。关于被告诉请原告按照合同约定向被告支付本合同年租金等额的违约金的问题，因原告提到应当调整降低，本院综合考量原告的违约情节、解除超长期合同给被告扩大的损失和风险、从提出解除合同到实际交还租赁房屋的时间跨度、另行完成出租正常收回租金的难度和过程以及原告在协商解除合同时认可的违约金数额和双方的争议等因素，确定原告向被告支付当年年租金的3/4为当。原被告双方对于2017年4月-2018年2月、2018年3月-2018年6月11日两个时间段发生的水费、电费、空调费、物业费等，加上电费押金的往来对账，应当确认冲抵。原被告未提供证据证实的其余主张，无法认定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十四条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）山西美特好连锁超市股份有限公司与被告（反诉原告）晋城市国茂房地产开发有限公司2011年9月2日签订的《房屋租赁合同》及附件合同。
二、原告（反诉被告）山西美特好连锁超市股份有限公司将诉涉租赁房屋及场地（按合同第一条及附件一的表述为准）全部返还被告（反诉原告）晋城市国茂房地产开发有限公司（已执行）。
三、原告（反诉被告）山西美特好连锁超市股份有限公司支付给被告（反诉原告）晋城市国茂房地产开发有限公司违约金1685418.5元。
四、被告（反诉原告）晋城市国茂房地产开发有限公司支付给原告（反诉被告）山西美特好连锁超市股份有限公司2017年4月至2018年6月11日往来对账应得款146075.21元。
五、以上第三、四项合并冲抵后，原告（反诉被告）山西美特好连锁超市股份有限公司在本判决生效之日起15日内支付被告（反诉原告）晋城市国茂房地产开发有限公司款项1539343.29元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费100元，反诉受理费13116元，共计13216元，减半收取6608元，由原告（反诉被告）山西美特好连锁超市股份有限公司负担6000元，被告（反诉原告）晋城市国茂房地产开发有限公司负担608元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。
审 判 员 焦二龙
二〇一八年七月十三日
法官助理 尹耀东
书 记 员 冯芬芬