四川省绵阳市涪城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）涪民初字第3035号
原告：王敏，女，汉族，生于1984年9月6日，四川省安县人，住四川省安县。
委托代理人：吴晓林，四川联衡律师事务所律师。
被告：四川蓝郡置地实业有限公司，住所地：绵阳市涪城区一环路南段191号。
法定代表人：陈俊锡，该公司总经理。
委托代理人：赵迂，四川真道律师事务所律师。
原告王敏诉被告四川蓝郡置地实业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员罗蕊担任审判长，与人们陪审员蒋恒庭、蒲长胜组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告王敏及其委托代理人吴晓林、被告的委托代理人赵迂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2010年1月6日与被告签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于绵阳市涪城区跃进北路××号的蓝郡·壹北栋×-××-×号商品房一套，购房总价款为人民币238997元，并已经按照合同约定履行了全部付款义务。按照合同第十条约定，出卖人应当在2011年1月31日前将符合交房条件的商品房交付原告使用。合同第十二条“逾期交房责任”中约定，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之七的违约金。合同第十九条产权初始登记的约定，出卖人应当在2011年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。2011年3月2日，被告以书面形式承诺将壹北栋项目的土地使用年限续补至2059年5月3日，并承担相应费用；同时还承诺“按法律规定，在合同履约过程中，属于我公司违约责任的，从2011年1月31日起到完全达到交房条件止，我公司依法完全承担”。截至起诉日，被告出售给原告的商品房仍未达到合同第十条、第十一条约定的交房条件，未向原告提供商品房面积实测数据报告、住宅工程质量分户验收表、建筑工程竣工备案表和该商品房所在楼栋的房屋权属证明及延长土地使用权年限等证明文件。原告认为，被告不履行合同和向原告作出的书面承诺，不存在法定和约定的免责事由，应当承担违约责任。故原告起诉来院，请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告因预期交房向原告支付违约金61063.7元（暂计至2012年1月30日，全部违约金计至实际达到交房条件之日止）；3、被告向原告支付逾期初始登记违约金477元；4、被告立即补办土地使用年限的续延手续，将商品房的土地使用年限延长至2059年5月3日，并承担因延长土地使用年限而应补交的土地使用权出让金及相关费用；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、由于我方已经通知原告接房，履行了义务，违约责任由原告自行承担，原告要求交房的请求也不能成立。二、原告要求我方支付违约金的请求不能成立，请求驳回。理由是：被告在2008年时已经通过规划并依法向电业局申请用电，但由于政府没有按时实施变电站的建设，导致竣工验收不能实际取得，我方房屋在2010年已经建成，只缺用电，竣工验收需要取得商业用电指标，由于二桥变电站没有如期建成，导致整体片区开发的商品房都没有取得竣工备案书，出现这种情况是企业无法预见和掌控的，按照相关法律规定应该适用情势变更或不可抗力。三、土地使用权年限的问题应当由政府办理，无需主张。
经审理查明：原、被告于2010年1月6日签订商品房买卖合同，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）位于绵阳市涪城区跃进路北段××号蓝郡·壹北栋×栋××楼×号的预售商品房，总价款238997元；出卖人应当在2011年1月31日前向买受人交付该商品房，交付时该商品房应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；除不可抗力外，若出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期30日内的，按已交房款日万分之五向买受人支付违约金，逾期超过30日的，按已交房款日万分之七向买受人支付违约金，违约金应当在实际交付之日起5日内支付；出卖人应当在2011年4月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金至出卖人实际取得权属证明；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。商品房买卖合同签订当日，原告按照合同约定交纳了购房款238997元。2010年12月29日、2010年12月30日，蓝郡·壹北栋建设项目经施工、监理及建设单位初验合格，并形成建设工程质量监督记录。合同约定的交房期限届满后，原告因认为房屋未达到交付条件拒绝接房。截止本案庭审终结，原告尚未接房。
另查明：2011年3月3日，被告出具关于壹北栋业主接房问题的答复，2011年3月2日，被告出具承诺书及对购房合同存在争议问题的补充说明，答复、承诺书和补充说明的主要内容是：工程通过了初验，但因供电局不能正常供电，现壹北栋尚不完全具备交房条件，不能向业主提供建筑工程竣工备案表、实测数据报告，可以向接房业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；没有接房的业主可以等到完全达到交房条件时再接房；按法律规定，在合同履约过程中，属我公司违约责任的，从2011年1月31日起到完全达到交房条件止，我公司依法完全承担；现临时采用普通一户一表以解决业主目前用电计费问题，一旦接入正式用电，由我公司负责更换电表，换表产生的费用由我公司承担，正式用电接入前电费按0.4元／度收取，超出部分电费由我公司全额补贴；我公司承诺将壹北栋项目土地使用年限续补至2059年5月3日，但需要根据国家土地管理法规和政策办理，我公司收到政府通知书后90日内可办理，现正在向国土部门申请办理中，费用由我公司承担；经与涪城区公安分局协商，壹北栋项目辖区派出所归属指定为城郊派出所，户口依法迁入，就近入学。原告提供上述答复、承诺书及补充说明，用以证明被告已经承认自己违约，应当承担违约责任。被告对此不予认可，认为上述答复、承诺书及补充说明不能证明被告承认违约。
此外，原告还举证了2011年5月28日照片、由绵阳市万保物业服务有限公司于2011年5月4日出具的告业主书以及绵阳市公安消防支队于2011年7月14日出具的建设工程消防验收意见书，用以证明在约定交房时间之后，蓝郡·壹北栋工程的消防箱内无消防器材，以及燃气开通时间和消防验收时间均在合同约定的交房时间之后。被告对照片不予认可，认为消防设施是否完成应由国家机关颁发合格证；对告业主书不予认可，认为不能以物管公司通知领取燃气卡的时间来确定通气时间；对建设工程消防验收意见书真实性予以认可，但是辩称消防验收需要综合验收，2011年7月14日时主供电源问题尚未解决，此时并不符合消防验收的条件，此时的消防验收是在规划局的协调下组织的，否则还不能进行消防验收。
还查明：110千伏涪江二桥变电站建设工程于2008年取得四川省发改委核准批复，由于2008年5.12地震，建设力量转入灾后重建项目，二桥变电站建设工程于2010年2月正式进场施工，但自工程开工，一直受到周围居民的强力阻挠，致使项目无法推进。2010年5月5日，被告向国网四川省电力公司绵阳供电公司（以下简称“供电公司”）递交用电申请，该公司于同年5月25日下达供电方案通知书，由二桥变电站出专线作为蓝郡·壹北栋项目的主供电源，将其原在10千伏高虹一回平政巷支线搭接的施工电源作为备用电源。二桥变电站施工受阻期间，蓝郡·壹北栋周边两条10千伏公用电路均已过载运行，无法提供临时过渡电源。2011年4月，在政府部门的保障下，二桥变电站工程强制进场施工，并于2011年9月24日竣工。2011年10月14日，绵阳市城乡规划局出具绵城规竣（2011）126号建设工程竣工规划核实认可书，同意对蓝郡·壹北栋项目组织竣工验收。二桥变电站投运后，被告于2012年5月提出主供电源验收申请，供电公司组织人员进行了验收并提出整改措施，整改完毕后于同年6月4日通过验收。尔后，供电公司与被告签订供电合同及办理10千伏新设备投运申请后，于2012年6月14日对其主供电源送电。2013年4月11日，蓝郡·壹北栋工程取得竣工验收备案证书。2013年5月2日，被告取得蓝郡·壹北栋土地使用权证。2013年7月3日，被告取得蓝郡·壹北栋×栋、×栋、×栋的房屋所有权证。
上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、关于壹北栋业主接房问题的答复、承诺书、对购房合同存在争议问题的补充说明、照片、告业主书、建设工程消防验收意见书、建设工程质量监督记录、规划核实认可书、接房手续书、会议记录、竣工验收备案证书、土地使用权证复印件、房屋所有权证复印件、关于蓝郡·壹北栋项目用电业务办理情况和110千伏涪江二桥变电站建设情况的说明、用电申请书、用电方案通知书、工程开工报审表、工程初步竣工验收申请表、二桥变电站竣工验收签证书、询问笔录等证据证明，并经庭审质证，在卷佐证。
本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告没有按照合同约定履行自己的义务，在约定的交房时间届满时，蓝郡·壹北栋项目除用电问题外，其消费设施也不完备且尚未取得消费验收，同时燃气也未开通。被告主张未能按照合同约定的时间和条件交付房屋以及取得商品房所在楼栋权属证明的原因是缺乏主供电源从而无法办理竣工验收备案，缺乏主供电源系因二桥变电站在修建过程中受到当地居民强力阻挠不能如期竣工所致，因此被告逾期交房及逾期办证属不可抗力。故本案争议焦点在于：1、被告不能按照合同约定时间交房和取得商品房所在楼栋权属证明，除蓝郡·壹北栋用电问题外，是否还存在消防设施不完备、燃气未开通等问题；2、当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件是否构成被告不能按合同约定交房和取得商品房所在楼栋权属证明的不可抗力。
关于被告不能按照合同约定时间交房和取得商品房所在楼栋权属证明的原因问题：原告为证明蓝郡·壹北栋项目在合同约定交房时间届满时，除用电问题外，还存在消防设施不完备、燃气未开通等问题，举证了2011年5月28日照片、由绵阳市万保物业服务有限公司于2011年5月4日出具的告业主书以及绵阳市公安消防支队于2011年7月14日出具的建设工程消防验收意见书。本院认为，原告提供的照片，因不能显示所拍摄的消防设施即属本案蓝郡·壹北栋的消防设施，本院不予采信。关于原告提供的告业主书，不能将物业公司通知领取燃气卡的时间等同于工程项目燃气通气时间，故本院对该证据不予采信。关于原告提供的建设工程消防验收意见书，原告提供该份证据是为了证明案涉蓝郡·壹北栋项目在约定交房时间未达到交房条件，除了主供电源的问题之外，其消防设施也未经验收不符合交房条件，但依照《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（三）项的规定，消防验收须审核消防电源及配电，故在没有主供电源的情况下，是无法取得消防验收的，本院对原告该项证据的证明目的不予采纳。基于上述证据分析，再结合蓝郡·壹北栋建设项目在2010年12月29日、2010年12月30日已经施工、监理及建设单位初验合格，并形成建设工程质量监督记录的事实，本院认为，被告未能按照合同约定的时间和条件交付房屋以及取得商品房所在楼栋权属证明的原因是缺乏主供电源从而无法办理竣工验收备案。
关于当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件是否构成被告不能按合同约定交房和取得商品房所在楼栋权属证明的不可抗力的问题：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。结合本案审理查明的情况，原、被告于2010年1月6日签订买卖合同时，被告不能预见2010年2月会发生当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件，亦无法避免该事件的发生；居民阻挠修建二桥变电站的事件导致二桥变电站不能如期竣工投入使用，然而除二桥变电站之外，蓝郡·壹北栋项目附近没有能够提供主供电源的其他线路，以致蓝郡·壹北栋项目在合同约定的交房时间届满时因没有主供电源而无法进行竣工验收，被告对此属无法克服，所以当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条有关不可抗力的规定。被告出具的关于壹北栋业主接房问题的答复、承诺书、对购房合同存在争议问题的补充说明，系被告就不能如期办理竣工验收备案和其他相关问题向原告作出的解释说明，不能以此认定被告承认违约。综上，原商品房买卖合同约定的被告交房时间及被告取得商品房所在楼栋权属证明的时间应当在原合同基础上按不可抗力事件的时间（即自2010年2月当地居民阻挠二桥变电站修建的群体性事件发生至2011年9月24日二桥变电站竣工）予以顺延，即被告的交房时间应当自2011年1月31日顺延至2012年9月24日，被告取得商品房所在楼栋权属证明的时间应当自2011年4月30日顺延至2012年12月24日。
关于逾期交房的违约金，本案中，被告至今未向原告实际交付房屋，应当自2012年9月25日起承担逾期交房的违约责任。因被告未提供证据证明其在蓝郡·壹北栋项目取得竣工验收备案登记后及时通知了原告接房，仅在开庭审理时提交了竣工验收备案登记证书，同时明确通知原告可以接房，故逾期时间应当计算至开庭审理时（即2014年3月24日）止。合同约定逾期交房超过30日的，按已交房款日万分之七计算违约金，经本院释明，被告认为双方约定的逾期交房违约金过高，要求调低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院将违约金酌情调整为按日万分之一计算。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金4301.95元（238997元×0.1‰／天×180天）。
关于逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金，被告未在2012年12月24日前取得商品房所在楼栋权属证明，应当按照合同约定按照已付房款的0.2%支付违约金478.00元（238997元×0.2%），原告主张477元未超过合同约定，本院予以支持。
关于原告主张被告继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，因被告已经取得蓝郡·壹北栋工程的竣工验收备案证书，达到了合同约定的交房条件，且在本案开庭审理时明确告知原告可以接房，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告主张被告办理土地使用年限延长手续至2059年5月3日并承担相关费用的诉讼请求，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，不存在到期后需要办理续期手续以及产生相关费用的问题，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款、《建设工程消防监督管理规定》第十八条第（三）项、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告四川蓝郡置地实业有限公司在本判决生效后三日内向原告王敏支付逾期交房违约金4301.95元、逾期取得商品房所在楼栋权属证明的违约金477元，共计4778.95元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、驳回原告王敏的其他诉讼请求。
本案案件受理费663元，由被告四川蓝郡置地实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审 判 长 罗 蕊
人民陪审员 蒋恒庭
人民陪审员 蒲长胜
二〇一四年六月六日
书 记 员 赵 敏
杨垚兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条……
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国物权法》
第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《建设工程消防监督管理规定》
第十八条公安机关消防机构应当依照消防法规和国家工程建设消防技术标准对申报的消防设计文件进行审核。对符合下列条件的，公安机关消防机构应当出具消防设计审核合格意见；对不符合条件的，应当出具消防设计审核不合格意见，并说明理由：
……
（三）建筑的总平面布局和平面布置、耐火等级、建筑构造、安全疏散、消防给水、消防电源及配电、消防设施等的消防设计符合国家工程建设消防技术标准；
……
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。