陕西省淳化县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0430民初448号
原告：周某某。
委托诉讼代理人：宣某某。
被告：某某市房地产开发公司。
法定代表人：赵某
委托诉讼代理人：杨某。
原告周某某与被告某某市房地产开发公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，依法由审判员朱小林适用简易程序独任审判，于2017年8月7日公开开庭进行了审理，原告周某某及其委托诉讼代理人宣某某与被告某某市房地产开发公司的委托诉讼代理人杨某参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求：1、判令被告全面履行合同义务，于2017年12月31日前向原告交付位于某某县某某新区阳光鼎湖花园小区的x号楼x单元xx号商品房；2、由被告赔偿因违约给原告造成的利息损失12884.49元，并按原告已交房款日万分之一计算，向原告支付从逾期交房之日起至实际交房之日的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月28日，原、被告自愿签订了商品房买卖合同，被告将其开发的位于某某县某某新区阳光鼎湖花园x号楼x单元xx号商品房一套出卖给原告，建筑面积为77.59平方米，单价为每平方米2630元，总价款204062元，合同约定被告应于2015年12月30日前向原告交付房屋，并达到商品房使用条件。原告向被告支付了房款164062元，但被告至今未按约定向原告交付房屋，已构成违约，按照购房合同，被告应从逾期交房之次日起至实际交房之日，以原告已付款的日万分之一计算向原告支付违约金。原告系按揭贷款购买房屋，需向贷款银行偿还借款本金及利息，因被告未按期向原告交付房屋，现已造成原告利息损失共计12884.49元（2015年12月31日至2017年8月7日期间），被告应当予以赔偿。原告多次与被告协商，也曾向信访局及主管部门请求解决，但被告仍无履行合同之诚意，原告为维护合法权益，现诉至法院。
被告辩称：被告认可与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，认可原告已向被告交付购房款164062元，亦认可因被告原因尚未按照合同约定向原告交付标的房屋，辩称原告购买的商品房所在的某某县某某新区阳光鼎湖花园x号楼主体结构已完成施工，因资金不足等原因暂时停工，剩余外墙粉刷、内部水、暖管道建设等工程可在复工后3至4个月内完成，完工后即可向原告交付使用，被告同意继续履行合同，承担逾期交房的违约责任。原告要求被告赔偿原告“利息损失”12884.49元，被告认为，该主张与违约金的主张均是对违约行为的惩罚，依据《中华人民共和国合同法》的规定，二者不能同时适用，原告提出赔偿“利息损失”的诉讼请求，无法律依据，应予以驳回。被告虽已构成逾期交房，但因原告未按期向被告支付全额购房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第12条之约定，应当免除被告逾期交房的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对对方提交的证据均表示无异议，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，原、被告自愿签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于某某县某某新区阳光鼎湖花园x楼x单元xx号商品房一套出卖给原告，建筑面积为77.59平方米，单价为每平方米2630元，总价款204062元，合同约定出卖人应于2015年12月30日前向买受人交付房屋，并达到商品房使用条件，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了房款164062元，余款向被告出具了欠条，被告在完成了阳光鼎湖花园x号楼主体结构建设后，暂停该楼的施工，至今未能向原告交付房屋。
本院认为，本案的争议焦点：1、本案标的商品房应何时完成交付；2、被告逾期交房的违约责任应如何承担；3、原告未全额付清房屋价款，是否应当免除被告逾期交房的违约责任。
1、本案标的商品房应何时完成交付。
本院认为，本案原、被告双方就房屋买卖签订《商品房买卖合同》，合同主体适格、内容不违反法律规定，合同依法成立，受法律保护。原告已向被告履行付款义务，被告应当按照合同约定向原告按期、按条件交付标的房屋，现被告逾期交房已成既定事实，构成违约，原告有权选择继续履行合同，由被告向原告完成房屋交付。庭审中，被告表示标的商品房所在的阳光鼎湖花园x号楼主体结构已完成施工，复工后3至4个月即可向原告交付达到约定使用条件的商品房，考虑到被告逾期交房时间过长，已实际造成原告无法入住的困难，为避免损失扩大，同时综合房屋现状，被告应于2017年12月31日前向原告完成符合使用条件的商品房交付。
2、被告逾期交房违约金应如何计算。
原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”本院认为，原、被告双方在签订商品房买卖合同时已就逾期交房的违约责任作出约定，被告因其自身过错未能按期向原告交付房屋，构成违约，应当向原告承担违约责任、支付违约金。庭审中，原、被告双方对合同约定的违约金计算方式均无异议，鉴于意思自治原则，被告应从2015年12月31日起至实际完成房屋交付之日止，按原告已交房款164062元的日万分之一计算违约金，并于实际完成房屋交付之日起30日内向原告支付。
原告主张被告应赔偿因逾期交房给原告造成的“利息损失”12884.49元，本院认为，原告以按揭贷款形式购买房屋，其贷款数额、贷款期限、还款数额、还款时间已基于原告与贷款银行之间的借贷关系加以固定，被告逾期交房的行为并不导致原告向贷款银行偿还的借款本金及利息数额增加，原告未能提供证据证明存在“利息损失”且已实际发生，故对其主张不予支持。
3、原告未全额付清房屋价款，是否应当免除被告逾期交房的违约责任。
庭审中，被告表示愿意按照双方签订的《商品房买卖合同》承担逾期交房的违约责任，但因原告尚欠付被告部分首付款，根据该合同第十二条的约定，原告未能如期向被告支付全额购房款，应当免除被告的违约责任。本院认为，原、被告在签订买卖合同时，在该合同第六条中选择了“贷款方式付款”，原告支付首付款、按揭贷款银行发放贷款后即视完成付款义务。本案原告在付款时，经与被告协商，未全额支付首付款，欠付的房款向被告出具了欠条，该欠款的清偿期限未在购房合同中作出约定，故应视为合同外的债权债务关系，与本合同无关，被告以此为由进行抗辩，要求免除违约责任，本院不予支持。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案原告作为商品房交易的买受人，已向被告履行了付款义务，被告应当按约定时间和交付条件向原告完成商品房交付，现因被告逾期交房，已构成违约，原告有权要求被告继续履行合同、承担违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原、被告签订的《咸阳市商品房买卖合同》合法有效，应继续履行；
二、由被告某某市房地产开发公司于2017年12月31日前按照合同约定的房屋交付条件向原告周某某完成房屋交付义务；
三、由被告从2015年12月31日起至实际完成房屋交付之日止，按原告已交房款164062元的日万分之一计算向原告支付违约金，此款应于实际完成房屋交付之日起30日内向原告付清；
四、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4360元（缓交）减半收取2180元由被告某某市房地产开发公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审判员 朱小林
二〇一七年八月十六日
书记员 栗 盼
证据目录
原告提交证据：
1、《咸阳市商品房买卖合同》复印件一份；
2、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》复印件一份。
被告提交的证据：
1、《咸阳市商品房买卖合同》复印件一份、原告购房款支付凭证复印件5张。
引用法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。