湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终1219号
上诉人（原审被告、反诉原告）：熊蓓。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭去疾。
上诉人熊蓓因与被上诉人郭去疾房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2015年3月，郭去疾向一审法院提起诉讼，请求判令熊蓓支付从2014年11月27日到终止该房屋租赁合同为止拖欠的住房租金，每月租金为1700元，且双倍支付2个月的租金3400元作为违约金，并要求熊蓓不再向其索要押金1700元，熊蓓应退还360元的有线电视费并立即交付拖欠的水电费保证水电畅通，疏通厕所或厨房的下水道并赔偿五楼住户因房屋渗水造成的一切损失并立即处理房屋渗水漏水问题，案件诉讼费由熊蓓负担。
熊蓓提出反诉请求判令解除其与郭去疾之间的房屋租赁合同，郭去疾应退还押金1700元并返还其垫付的管道疏通费50元。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于武汉市江岸区头道小路91号6层2室，房屋所有权人为郭去疾，房屋建筑面积66.86㎡。
2014年7月20日，郭去疾（出租方、甲方）与熊蓓（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明甲方将其拥有的位于武汉市江岸区韦桑路的房屋租给乙方使用，房屋建筑面积67㎡，二室一厅二卫，装修情况为简装，该房屋现状为空屋整租。房屋租赁期限共24个月，自2014年7月26日至2016年7月26日止，租赁期内甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。房屋租金为1700元／月，按季支付，支付时间为当季第三个月26日，以对方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方1700元作为押金，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。因乙方使用不当或不合理使用致使房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用，由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。租赁期限届满时或经甲、乙双方协商一致时，本合同终止。乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋附属物品交付甲方。若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。合同期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还。补充条款：水78800，电37186，铁路有限电视的新装费360元由甲方支付。出租方（甲方）处为郭去疾的名字，代理人处为郭蕾（代）。承租方（乙方）处为熊蓓签名。双方签名处加盖武汉雷雨房产营销代理有限公司新建二街分公司公章，中介工作人员王思霞签名。合同后附有附件一张，列明出租房屋内的物品。郭去疾、熊蓓对上述《房屋租赁合同》的真实性均无异议，且均认可本案合同涉及的出租房屋与武汉市江岸区头道小路91号6层2室房屋系同一地址。
2014年7月21日，熊蓓缴纳出租房屋的电视收视费360元，武汉市铁路局新闻工作站出具《收据》并加盖收费专用章，载明缴款单位或个人为郭去疾、头道小路91-6-2，缴款内容为2012、2013、2014年收视费。郭去疾、熊蓓均认可该费用由熊蓓垫付，后郭去疾将上述款项360元已返还熊蓓。
合同签订后，熊蓓缴纳押金1700元及四个月的租金6800元（自2014年7月26日起至2014年11月26日），后因双方在履行合同过程中产生纠纷，熊蓓自2014年11月27日起再未缴纳房租并后自行从涉案房屋中搬离，双方尚未办理房屋交接手续。
2014年12月12日，郭去疾向熊蓓出具信函一封，载明：一、根据合同条款，你未按季支付房租，我深感遗憾！二、租房不等于住旅馆，给多少钱住多少天，而是根据合同租住，不然签订合同干什么？三、租金不等于押金，合同期满，乙方才能拿，绝对不能当房租使用。四、党的十八大强调“法治”，一切依法办事，“人治”已经成为过去，难道双方签订的合同，一方说了算吗？五、社会主义核心价值观有24字，字字都是金，特别是“友善”“和谐”“法治”，对于甲乙双方尤为重要。六、甲方未书面表示中止合同，此合同依法继续有效，直至合同期满，乙方住不住不考虑，因为合同上没有不住就中止合同这一条，同样，甲方也不能进住，因为从合同生效之日起该房屋的居住权属乙方，甲方进住，乙方可以随时要甲方离开。七、甲方或者乙方单方在撕毁合同，这是各方的权利，但是一方有法可依赔偿损失。八、乙方按时不按时交房租这是乙方的权利，到时，甲方也可以要求按合同不仅补交房租，还要付给利息，这是甲方的权利，双方的权利是对等的。盼书面答复，如果双方讲道理，互相理解，然后酌情进行下一步中止合同的协商。
2015年3月19日，案外人谢某向熊蓓出具《收条》一份，载明：韦桑路125#602室疏通厨房间主下水道费伍拾元整。堵塞原因主下水道下水管较多，使空间狭小便容易堵塞。
2015年3月21日，熊蓓向郭去疾发送短信称：郭爹爹，你们家的下水道我已经帮你全部都疏通好了，我再次请你过来清点物品，交接退房事宜，这样你也可以早日将房子出租避免更大的损失。郭去疾回复短信称：收到，星期一上午十点见，可否？
审理中，经一审法院调解，郭去疾、熊蓓于2015年4月28日自行办理了涉案房屋的交接手续，并作出了《房屋租赁合同终止及交接记录》，其中载明：一、电表止码无、水表止码无；二、租住房的铁门门锁锁孔内曾塞过异物，不能正常打开？三、热水器加热状态√、水位显示正常√。四、彩电通电后无图象、无声音√。五、座便器给排水系统已坏，不能正常使用√。六、瓷脸盆下水管与卫生间出水管之间的塑料软管已拿掉√。七、煤气灶与煤气缸之间的输气管已断开，缸内也无石油液化气，所以不能试煤气灶的好坏√？八、最后一次水电费电脑打印缴费记录√。九、煤气本√；十、钥匙交接√。十一、甲乙双方房屋租赁合同不再执行√。（以法院判决为准）十二、洗衣机是好√。十三、空调机是好√。甲方处郭去疾签名，乙方处熊蓓签名。并注明2014年4月28日交接房屋设施等。证明人处胡恒节签名。
2015年5月25日，郭去疾缴纳了涉案房屋2014年12月的电费145.50元，熊蓓对此无异议并愿意支付电费。此外，郭去疾放弃对水费部分的主张。
一审法院认为：郭去疾、熊蓓签订《房屋租赁合同》的行为系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效民事行为，应受法律保护。协议签订后，双方应各自积极履行合同义务。在合同履行过程中，双方产生争议，并于2015年4月28日协商一致终止合同并办理了涉案房屋的交接手续，应视为双方已于该日协商一致解除《房屋租赁合同》，对此双方均无异议，予以确认。
关于双方违约责任的认定问题。熊蓓提出安全、卫生、下水等问题的抗辩要求解除合同，包括窗户破损、垃圾杂物堆放、下水道堵塞等，但作为完全民事行为能力人，熊蓓在签订房屋租赁合同前应对涉案房屋的基本情况有所了解和认知，合同签订后不能擅自退租。因双方合同约定租赁期间为2年，现熊蓓在租赁期未满时单方提出退租并在双方协商未一致解除合同、未进行房屋交接手续的情况下擅自搬离涉案房屋，亦未继续缴纳房屋租金，不符合法定合同解除的条件，不具有单方解除合同的效力，熊蓓实则构成违约，应承担相应的违约责任。郭去疾主张自2014年11月27日起至双方交接房屋时即2015年4月28日期间的租金及违约金3400元（两个月的租金），在双方未协商一致解除合同前，熊蓓应履行支付租金的义务。熊蓓于2015年3月21日向郭去疾短信提出交接退房，郭去疾表示同意约见，后经协商双方已于2015年4月28日解除合同并交接涉案房屋，房屋租金损失得到了一定的控制，故酌定熊蓓应支付郭去疾2014年11月27日至2015年4月28日期间五个月的房屋租金损失，即8500元（1700元／月×5个月），该损失亦系熊蓓对其违约责任的负担，故对郭去疾另行主张2个月租金作为违约金的诉讼请求不予支持。
关于押金1700元是否应当退还的问题。根据双方合同约定，合同期内若熊蓓中途擅自退租，所预付的租金及押金郭去疾不予退还，现熊蓓违约退租，其所付的1700元押金不应予以退还。故对郭去疾的诉讼请求予以支持，对熊蓓要求退还押金的反诉请求不予支持。
关于郭去疾主张的收视费360元。双方合同约定由郭去疾支付且在熊蓓垫付后郭去疾已实际向其支付，故对郭去疾关于收视费的主张不予支持。
关于郭去疾主张的熊蓓拖欠的水电费，其中电费145.50元已由郭去疾垫付、水费郭去疾表示不主张，熊蓓对金额予以认可并同意支付，故熊蓓应支付郭去疾电费145.50元。
关于郭去疾主张的要求熊蓓疏通厕所或厨房的下水道并赔偿五楼住户因房屋渗水造成的一切损失并立即处理房屋渗水漏水问题。就下水道问题，熊蓓已经找人疏通并负担了相关费用，就房屋渗水漏水问题郭去疾并未提交证据证明系熊蓓租住期间造成，而五楼住户是否遭受损失、损失的具体金额其本案中并未就此提出主张且该损失与本案不属同一法律关系，故对郭去疾的该项诉讼请求不予支持。
关于熊蓓主张的管道疏通费50元的问题。该费用产生时系双方租赁期间内，且熊蓓并未提交充分证据证明管道堵塞系不可抗力或郭去疾的原因、而非其自身在居住使用过程中造成，在其向郭去疾发送的短信中也提及此内容，表明疏通下水道系双方协商退房的条件之一，而其提交的《收条》并非正式费用缴纳票据，故对其该项反诉请求，不予支持。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认郭去疾与熊蓓于2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月28日解除；二、熊蓓于本判决生效之日起10日内支付郭去疾房屋租金损失8500元；三、熊蓓向郭去疾支付的押金1700元不予退还；四、熊蓓于本判决生效之日起10日内支付郭去疾电费145.50元；五、驳回郭去疾的其他诉讼请求；六、驳回熊蓓的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、反诉费25元、邮寄送达费20元，共计95元，由熊蓓负担。
判后，熊蓓不服向本院提出上诉，请求：一、二审法院对合同的合法性予以调查；二、50元疏通费是在自己没有居住期间发生的费用，而且有社区工作人员作证垫付，郭去疾应予返还；三、押金1700元应予退还；四、退租解除合同的时间应该由双方当时约定的时间即2014年11月份为准；五、对自己未居住期间的5个月的房租8500元仍要支付不服，希望二审法院重新裁判。事实及理由：1、一审判决认定上诉人在签订房屋租赁合同之前就应该对房屋有一定的了解和认识，但看房只能看个大概，诉争房屋下水管道私自改道以及房屋漏水仅凭肉眼无法看出，只能在居住使用后方能发现。2、押金1700元应予退还。3、关于退租的时间，上诉人于2014年9月就跟郭去疾提出过房子中的一些问题，希望郭去疾修理后自己仍愿意继续住，但郭去疾不同意修理，在这种情况下，上诉人才提出不再继续租住并希望郭去疾给予一个月的时间搬家。上诉人自2014年9月到11月份提出退房、搬家均通知过郭去疾，郭去疾也是知晓、同意的，但郭去疾却于2015年2月份后到法院起诉上诉人，称必须书面签订退租合同才算数。上诉人仍要承担未居住期间5个月的房租8500元不公平。
郭去疾答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，涉案房屋所在社区工作人员（社区副主任）胡恒节一审庭审时到庭陈述：“2015年3月，112号五楼的莫爹爹找到我反映楼上漏水，发现六楼是郭爹爹，但找不到六楼的房东。后来通过熊蓓的母亲找到熊蓓，并通过熊蓓找到郭爹爹的电话。自己通过电话告诉郭爹爹家中漏水的情况，郭爹爹说不清楚原因并来社区将起诉状和合同给我看，我约社区律师、郭爹爹和熊蓓一起调解……郭爹爹家装修的时候将整个楼房的主水管弄了一个洞，将自己家中的洗脸盆的下水管插进去，但是没有封闭而且也插深了，七楼的下水是走这个主水管的，就漏出来了，从郭爹爹的房子漏到五楼，水从客厅流到楼梯间，从六楼楼梯间流到一楼楼梯间。我说星期四社区有律师，想通过律师调解一下，郭爹爹同意。我、律师、对面的和七楼住户、穆爹爹夫妻两人以及郭爹爹、熊蓓见面，熊蓓的丈夫和郭爹爹争执了几次，郭爹爹说房子是可以退，但是押金不退，我们都从中劝解。郭爹爹后来说有事就走了，我对熊蓓说先修好管子，后面在怎样再谈，后来是熊蓓出钱请人过来修管道。”郭去疾认为胡恒节的陈述基本属实，但是自己不知道熊蓓搬走的事情，熊蓓没有通知自己，自己也没有同意熊蓓搬走，只有签订协议熊蓓才可以搬走。
本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》真实合法有效。熊蓓在合同期内提前退租，且未与郭去疾办理房屋交接手续的情况下于2014年12月搬离涉案房屋构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同相关约定，熊蓓中途擅自退租，其所付的1700元押金不应予以退还，熊蓓要求郭去疾退还押金的上诉请求本院不予支持。
关于50元管道疏通费用的问题，该费用产生在租赁期间内，熊蓓未能证实管道堵塞并非自身使用房屋过程中所致，对于该项上诉请求，本院不予支持。
关于双方解除合同时间如何确认的问题，根据郭去疾2014年12月12日信函以及其起诉状内容来看，对于熊蓓提出退房解除合同郭去疾是知情的，只是双方未能达成一致。直至2015年3月上旬，因涉案房屋漏水社区工作人员组织双方调解时，郭去疾表示同意退房，此后，熊蓓将房屋内的下水管道疏通并于2015年3月21日向郭去疾发送短信再次请求办理交接退房事宜，郭去疾回复收到并同意约见。因此，双方协商解除租赁合同的时间应以2015年3月21日为宜。双方未协商解除合同前，熊蓓仍应履行支付2014年11月27日-2015年3月21日期间租金的义务，合同解除后，郭去疾已知房屋空置，熊蓓不再履行合同义务，但其未采取积极的补救措施，及时收回房屋办理交接手续导致2015年3月22日-2015年4月28日期间房屋继续空置，因此，该期间的损失应由郭去疾承担。
综上，熊蓓上诉有理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00775号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；
二、变更武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00775号民事判决第一项为确认郭去疾与熊蓓于2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月21日解除：
三、变更武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民初字第00775号民事判决第二项为熊蓓于本判决生效之日起10日内支付郭去疾房屋租金损失6252元：
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，反诉费25元，邮寄送达费20元共计95元，由郭去疾负担20元，熊蓓负担75元。
二审案件受理费75元，由郭去疾负担15元，熊蓓负担60元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
二〇一六年四月二十二日
书记员 舒 渲