上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第19960号
原告黎小兰。
委托代理人曹晓霞，上海君拓律师事务所律师。
委托代理人曹晓刚，上海君拓律师事务所律师。
被告温州市玖玖旅馆管理有限公司。
法定代表人于琨。
委托代理人曾毅。
委托代理人郭元鑫，上海市锦天城律师事务所律师。
原告黎小兰诉被告温州市玖玖旅馆管理有限公司（以下简称玖玖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月15日公开开庭进行了审理，后因案件审理需要转为普通程序，并于2013年10月16日、2014年7月10日两次公开开庭进行了审理。原告黎小兰及其委托代理人曹晓霞，被告玖玖公司的委托代理人郭元鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黎小兰诉称，原、被告于2010年10月签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租浦东新区金桥路XXX号、XXX号XXX层整层、3层整层及1层大厅局部房屋，租赁期限自2010年11月1日起至2021年1月31日止，前三个月为免租期，租金从2011年2月1日起算，前三年的年租金为548，016元（人民币，以下币种相同）。2012年12月25日，原告将2013年2月1日至2014年1月31日期间的租金发票交付给被告，后不停催告被告支付，但被告一直拒绝支付。2013年3月15日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，告知被告合同于该日解除，并给予一个月的宽限期让被告搬离。被告收函后未予理睬，在原告警告将采取措施阻止其经营的情况下，被告于2013年5月7日将租金转账至原告账户。鉴于原告已经与第三方签订了房屋租赁合同，故立即通知被告合同已经解除，不同意被告继续使用。综上，为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求判令：1、确认《房屋租赁合同》于2013年3月19日解除，被告返还房屋并恢复原样，2、被告支付2013年1月21日至2013年3月15日期间延期支付租金的违约金15，070元，3、被告支付2013年4月16日至2013年5月29日逾期返还房屋2倍租金差额66，062元及至实际返还房屋之日的2倍租金差额，4、被告赔偿电扩容工程款240，000元，5、被告支付律师代理费45，000元。审理中，原告明确只要求被告在搬走物品后将房屋按使用后的状态返还给原告。
被告玖玖公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告向被告金桥路门店交付依照合同约定应当交付给被告的房屋租金发票，系履约主体不适格和履约对象错误，致使被告迟延收到租金发票，故被告延期支付租金无须向原告支付违约金，原告也无权向被告追究违约责任；其次，合同约定从第三年起的租金为每半年支付一次，而原告于2012年12月向金桥店送达的是2013年全年度的租金发票，原告主张权利存在瑕疵；再次，被告收到全年的租金发票后，曾先后两次向原告支付了合计金额为全年的租金，期间虽曾因账户错误原因被退还，但后原告已经收取了被告支付的租金，其合同目的已经实现，被告未构成违约，故原告要求确认合同已经解除、并要求被告腾退房屋的主张不应支持，应予驳回。原告在明知被告已经支付了全部租金的情况下，仍然要求被告支付2倍租金差额和24万电扩容工程款没有依据，不应支持。鉴于双方合同中没有约定诉讼代理费的承担方式，且是否聘请律师出庭代理案件并非出庭诉讼的必要条件，故该项主张没有法律依据和合同标准，亦不应支持。
经审理查明，原告黎小兰系上海市浦东新区金桥路XXX号、XXX号房地产的权利人。
2010年10月，原告黎小兰作为出租方（甲方），玖玖旅馆管理股份有限公司（系被告前身）作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将上海市浦东新区金桥路XXX号、XXX号XXX层整层、3层整层及1层大厅局部房屋（总计面积约1，250平方米）出租给乙方经营使用。乙方承诺租赁该房屋作为经营旅馆使用，并保证不会擅自改变约定的旅馆使用用途。合同第三条约定，房屋租赁期限自2010年11月1日起至2021年1月31日止，其中2010年11月1日起至2011年1月31日为甲方给予乙方的免租装修期。合同4-1条约定，首年年租金为548，016元，租赁期限内首3年租金不变，从第4年开始，租金每3年环比递增5%，其中2011年2月1日至2014年1月31日期间的年租金为548，016元，半年租金为274，008元，2014年2月1日至2017年1月31日期间的年租金为575，417元，半年租金为287，708元……4-3条约定，租赁期内，以先付后用为原则。首两年，租金每年支付一次，在每年的10月29日支付。从第三年开始，租金每半年支付一次，租金到期日为每年的1月31日、7月31日。4-4条约定，甲方在每期租金到期之日前十天按上述表格的金额向乙方出具税务局认可的房屋租赁发票，乙方收到房屋租赁发票后五个工作日内向甲方支付该期房租。乙方逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.1%计违约金，逾期叁拾天仍未支付，则甲方有权单方解除本合同，并向乙方追究违约责任。如因甲方逾期提供税务局认可的房屋租赁发票，造成乙方延期支付房租，乙方无需支付违约金，甲方无权向乙方追究违约责任。第五条约定，在2010年10月29日前，乙方向甲方支付房屋租赁保证金40，000元，租赁关系终止，在乙方付清所有费用，甲方当即无息归还乙方上述保证金。6-5条约定，房屋交接时，甲方提供乙方施工用电。甲方承诺在2011年1月31日前将电增容至不低于130千瓦给乙方使用，并用能满足130千瓦用电负荷的电缆接至该大楼2楼配电间，若甲方未能在上述约定时间将用电增容到位，则甲方给予乙方的免租装修期顺延，顺延天数与甲方延期天数一致。若在2011年3月15日前，甲方未能将130千瓦的电容量增容到位，甲方自愿承担本合同10-2条约定的违约责任，该增容事宜由甲方负责办理，相关费用由甲方负责。8-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的当时租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用期的使用费。8-2条约定，乙方返还该房屋时，应当把乙方装修该房屋时添加的所有装修物品及设施、设备清场完毕，窗户及外墙可以保持使用后的状况。10-2条约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方支付违约金60万元，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方因此造成的所有损失……3、甲方不能完全履行本合同第六条所列承诺的；4、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权的。11-3条约定，乙方在进行装修时，损坏房屋主体结构，影响该房屋的使用，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。11-4条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方向甲方支付违约金60万。13-1条约定，甲乙双方均必须保证其在本合同中所填写联系地址真实。如有变更，必须于变更之日起七日内以书面形式通知对方，否则由此引起无法及时通知的责任应由其自行承担。书面通知可以当面交付（含特快专递方式）也可以挂号邮件的形式按甲乙双方在本合同填写的地址寄出后五日内即视为送达。被告在涉案合同填写的联系地址为“温州市百里西路工会大厦B幢13楼”，联系人为“刘萍”。
上述合同签订以后，被告按约支付了2011年2月1日至2013年1月31日期间的租金，并支付了押金40，000元，之后通过案外人上海布勒投资管理咨询有限责任公司（以下简称布勒公司）以网银转帐方式分别于2013年5月17日和8月13日各向原告支付了租金274，008元，目前已向原告支付了至2014年1月31日止的租金。
另查明，2012年12月25日，原告向玖玖旅馆管理股份有限公司上海金桥路店（以下简称金桥路店）送达房屋租赁发票，金桥路店向原告出具《收条》一份，内容为：“今收到房东黎小兰开出（2013年02／01-2014年01／31）房屋租赁发票总金额548016元壹张，于2012年12月25日收到，款未付。”
2013年3月18日，原告向被告寄送《解除＜房屋租赁合同＞通知书》，表示原告已于2012年12月25日向被告交付了2013年2月1日至2014年1月31日的房屋租金发票，然经多次催促，被告仍未按合同约定支付2013年半年的租金，显然违反了合同4-4条的约定，对原告的权益造成了严重侵害。基于被告违约的事实，在此郑重通知被告：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》自即日起正式解除，望被告于2013年4月15日前腾退房屋。2、被告应依照合同约定支付违约金及截至将房屋交接至原告之日止的房屋租金。如被告至2013年4月15日未能腾退房屋，原告将被迫采取法律手段维护其合法权益，届时产生的一切不利影响（包括聘请律师的费用）将概由被告承担。该通知落款日期为2013年3月15日，原告分别向涉案合同注明的被告联系地址“温州市百里西路工会大厦B幢13楼”及被告现联系地址“上海市闵行区青松路XXX号新丁香海鲜城3楼”寄送了该份通知，其中寄往“温州市百里西路工会大厦B幢13楼”的通知签收日期为2013年3月19日。
2013年3月31日，原告与案外人储某某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给储某某经营使用，租赁期限自2013年6月1日起至2018年8月31日，并约定原告于2013年6月1日交付房屋。2013年4月1日，案外人通过银行转账方式向原告支付了定金70，500元。
又查明，2010年12月29日，原告与上海惠申项目管理有限公司（以下简称惠申公司）签订《用电工程合同书》，约定由惠申公司进行施工，工程项目名称为“上海市浦东新区黎小兰用电工程150KW”，工程地址为“金桥路XXX号”，工程范围、内容为“与供电部门协调，干变容量切割，外线工程，低压配电柜整改”，工程总造价为24万元。2011年4月6日，原告向惠申公司支付了工程款24万元。
审理中，原告对于被告已经支付了至2014年1月底的租金无异议，但其已按惯例及被告付款流程于2012年12月25日将租赁项下的发票交给被告所属门店金桥路店，被告在原告送达解除通知之后才向原告支付租金，已经构成违约，且其已与下家签订租赁合同，故坚持要求解除合同；关于用电扩容，系原告为履行合同项下义务而产生的费用，且扩容部位在被告承租的二层和三层，由被告一家使用，现被告违约，即造成了原告的损失，应由被告赔偿。被告则坚持其并没有委托门店接收发票，原告应直接向被告送达租金发票，故原告无权解除合同，被告也未收到过原告寄送的解除通知，用电扩容是原告应尽的合同义务，即便所扩电容全部由被告使用，原告也无权向被告主张该项损失。另外，被告称，其租赁涉案房屋后，对房屋进行了装修，包括消防工程在内共计花费了193万元，如果合同解除，将会给被告造成损失，故不同意解除，同时，被告表示，如合同继续履行，其愿意按约支付租金并补偿原告15万元。
上述事实，由原、被告陈述，《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《收条》、《解除＜房屋租赁合同＞通知书》、《用电工程合同书》、发票联、交通银行上海市分行记账回执、上海浦发银行（浦发温州分行营业部）借记通知等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案租赁合同系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方均应全面切实履行。
根据合同约定，2013年起的租金应每半年支付一次，被告在收到租金发票后的五个工作日内支付当期租金，但原告于2013年12月25日向被告开具的仍为全年度的租金发票，即原告履行合同存在瑕疵，另考虑到涉案合同期限较长，被告为履行合同付出了较大投资，目前仍在经营并已向原告支付了租金，双方合同应以继续履行为宜，故对原告要求解除双方合同、被告将房屋恢复原样后返还及要求被告支付2013年1月21日至2013年3月15日期间延期支付租金的违约金等诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿律师代理费没有合同依据，本院亦不予支持。审理中，被告同意支付原告2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金并自愿补偿原告15万元，经查并无不当，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：
一、驳回原告黎小兰的诉讼请求；
二、被告温州市玖玖旅馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黎小兰2014年2月1日至2015年1月31日期间的租金人民币575，417元；
三、被告温州市玖玖旅馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告黎小兰人民币150，000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费人民币6，791元，由原告黎小兰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 倪军燕
人民陪审员 马顺山
二〇一四年八月八日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。