辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终436号
上诉人（原审原告）：乔文庆，男，汉族，住沈阳市沈河区小北关街。
委托代理人：张菊，女，汉族，，住沈阳市沈河区南清真路。
上诉人（原审被告）：广州颐和酒店物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市皇姑区崇山东路21-18号。
法定代表人：程国辉，总经理。
委托代理人：郑伟，辽宁正时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳中远颐和房地产开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区崇山东路21-18号5门。
法定代表人：何建梁，董事长。
委托代理人：郑伟，辽宁正时律师事务所律师。
上诉人乔文庆、上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司沈阳分公司（简称物业公司）与被上诉人沈阳中远颐和房地产开发有限公司（简称开发公司）财产损害赔偿纠纷一案，沈阳市皇姑区人民法院作出（2015）皇民二初字第04278号民事判决，二上诉人均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员朱晓英担任审判长，与审判员冯立波、代理审判员孔祥政组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
乔文庆原审诉称，2011年春，乔文庆发现所住房屋（由开发公司承建销售、物业公司负责管理服务）公共部位，南侧外墙面所贴瓷砖大面积鼓包龟裂，并随时有脱落伤人危险（乔文庆住顶楼，底楼为一楼住户花园）。乔文庆即通知物业公司要求其排除险情以防意外，后物业经理委派工作人员找来施工人员排除险情。施工中，工人野蛮作业，剥离下的墙砖水泥块等废料，将乔文庆家阳台顶部油毡砸裂，待到雨季，阳台墙面漏雨非常严重，造成阳台装修内室墙面及地板泡水损坏，更为恶劣的是施工人员为图省事竟将剥离下的建筑垃圾袋子堆积至电梯房屋顶，堵住了排雨水口，致下雨积水渗透到乔文庆房屋北墙体，并渗漏到楼下房屋，造成乔文庆楼上墙体、壁纸、字画、地板及楼下顶棚等装修损失惨重。事件发生后，乔文庆多次与物业协商解决维修赔偿问题。后物业公司让施工方负责人赔偿乔文庆南阳台漏雨损失1500元，并未修好南阳台屋顶。物业表示南北墙体渗漏、室内大白涂刷、修补等由其用维修基金解决，对乔文庆其他损失拒绝赔偿。直至今日，乔文庆房屋漏了三年多，不但未予维修，索赔更是无望。为了维护自己的合法权益，起诉至法院，请求法院判令开发公司、物业公司为乔文庆彻底修复漏雨墙面、屋顶，赔偿乔文庆财产损失18243元，诉讼费由被告承担。
物业公司原审辩称，乔文庆的第一项请求应该由物业公司启动维修基金进行维修；第二项请求我们已经赔偿完毕，按照乔文庆的起诉状我们已经赔偿他1500元，开发公司在质保期内已经履行了维修义务。乔文庆主张已经超过诉讼时效。
开发公司原审辩称，已经超过房屋质量保修期，我公司没有维修的义务，不应该承担维修责任和赔偿责任。
原审法院审理查明，乔文庆为沈阳市崇山东路21-18号中远颐和丽园小区业主，房屋坐落在皇姑区崇山东路某号2-12-2室，乔文庆于2005年入住。开发公司为该小区的开发单位，物业公司为该小区的物业服务公司。2005年6月30日乔文庆与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定物业公司的权利义务包括“1、房屋公共部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修养、服务与管理”第二条约定物业管理服务内容“一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等”。物业公司于2006年6月19日变更公司名称为广州颐和酒店物业管理有限公司沈阳分公司，即本案被告。
2011年乔文庆居住的建筑物外墙瓷砖剥离造成乔文庆家漏水，物业公司对此进行了维修，并赔偿了乔文庆因此遭受的损失1500元。乔文庆主张2011年物业公司雇佣的工程队在施工过程中造成了电梯井被堵，电梯井房顶积水，渗透至乔文庆家，造成乔文庆家财产受损。因被维修责任主体及损失赔偿未协商一致，乔文庆起诉来院。
上述事实，有双方当事人陈述及《前期物业管理服务协议》、相片等证据，经庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为，关于乔文庆主张物业公司为其彻底修复漏雨墙面、屋顶一事，根据乔文庆提供的相片以及物业公司的自认，乔文庆所居住的建筑物屋顶及外墙面确实存在漏雨的情形，对于乔文庆主张的该事实，原审法院予以采信。根据乔文庆与物业公司前身广州远洋宾馆物业管理有限公司沈阳分公司签订《前期物业管理服务协议》第一条及第二条的约定，物业公司承担着房屋共用部位的维护和管理，并且合同中对共用部位包含范围明确进行了约定，是包括屋顶、户外墙面的，即建筑物的屋顶、户外墙面属于物业公司维护范围，对于其主张该部分维修费用属于维修基金范围的主张，原审法院不予支持。乔文庆居住建筑的屋顶及外墙面漏雨，物业公司作为维护者和管理者应承担维修的责任，故对乔文庆该项请求，原审法院予以支持。
关于乔文庆主张物业公司、开发公司赔偿财产损失18243元一事，乔文庆在庭审中自认财产损失发生在2011年，而根据我国民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。乔文庆在2015年提起诉讼，且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断情形，故对乔文庆该项主张，因超过诉讼时效期间，原审法院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定判决，一、广州颐和酒店物业管理有限公司沈阳分公司修复沈阳市皇姑区崇山东路21-20号建筑物漏雨的屋顶及墙面；二、驳回乔文庆其他诉讼请求。上述款项，广州颐和酒店物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后三十日内一次性给付，如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费128元，由广州颐和酒店物业管理有限公司沈阳分公司承担。
宣判后，二上诉人均不服原审判决，向本院提出上诉，要求撤销原审判决，并依法改判。
乔文庆诉称，本案并没有超过诉讼时效，在2011年发生财产损害时，事后一致不断的物业公司之间解决协商。原审法院以2011年作为诉讼时效的起算点显然不当。要求物业公司赔偿经济损失18243元。
物业公司辩称，不同意赔偿。乔文庆要求赔偿已经过诉讼时效了，而且在2011年就赔偿已经达成了协议，当时我公司赔偿了乔文庆1500元，赔偿后乔文庆没有再向物业公司主张权利，也未告知我公司还有损失。
物业公司诉称，要求驳回乔文庆的全部诉讼请求。乔文庆要求我公司维修的房屋部分属于共有部分大修范围，应启动房屋维修基金进行维修，不属于《前期物业服务合同》第一条范畴，所以我公司不应承担维修义务及赔偿责任。
乔文庆辩称，坚持原审意见，要求物业公司进行维修，并赔偿经济损失。
开发公司辩称，同物业公司的上诉请求及答辩意见。
本院经审理查明事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，关于争议的维修义务的认定问题。《前期物业管理服务协议》第一条及第二条的约定，物业公司承担着房屋共用部位的维护和管理，并且合同中对共用部位包含范围明确进行了约定，是包括屋顶、户外墙面的，即建筑物的屋顶、户外墙面属于物业公司维护范围。依据该约定可以认定，物业公司对本案争议维修部位负有维修义务，物业公司的抗辩理由显然没有事实依据。至于物业公司所提维修费用，能否启动维修基金，则有物业公司与业主委员会协商解决，不属于本案审理范围。依据上述事实，原审法院认定乔文庆居住建筑的屋顶及外墙面漏雨，应有物业公司予以维修并无不当，故予以维持。
至于本案争议损失赔偿问题。乔文庆在原审期间自认损害发生在2011年，且物业公司已经对损失进行了赔偿。二审期间，乔文庆自称2011年至今漏水一直未解决，处于与物业公司协商中。物业公司对乔文庆所提主张予以否认。经查，本案争议损害行为发生2011年，且物业公司对乔文庆家的损失已经进行了赔偿，据此可以认定双方当事人对在2011年发生损失赔偿问题已经达成一致解决意见。乔文庆二审期间提交的照片，称其2015年拍摄的，拟证明漏水仍存在。经查，该组照片上虽然打印了拍照日期2015年10月1日，物业公司对此不予认可，乔文庆又未能提供其他证据加以作证，仅凭该孤证难以证明照片拍摄的时间。本院综合本案其他证据认为，乔文庆未能完成举证责任证明其主张的损失，故本院对乔文庆所提损失赔偿主张不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人乔文庆、上诉人广州颐和酒店物业管理有限公司沈阳分公司分别交纳二审案件受理费128元，由二上诉人各自负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱晓英
审 判 员 冯立波
代理审判员 孔祥政
二〇一六年二月一日
书 记 员 施 跃
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。