上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初23514号
原告：上海通翼物业有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：刘世宝，总经理。
委托诉讼代理人：赵卫新，男，上海通翼物业有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。
被告：上海住总(集团)总公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：沈金华，董事长。
委托诉讼代理人：朱溟，上海海汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。
原告上海通翼物业有限公司(以下简称通翼物业)与被告上海住总(集团)总公司(以下简称住总集团)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2016年8月22日公开开庭进行了审理。原告通翼物业的委托诉讼代理人赵卫新、苏展，被告住总集团的委托诉讼代理人朱溟到庭参加诉讼。经当事人一致同意，本案延长简易程序审理期限继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
通翼物业向本院提出诉讼请求：1、判令住总集团支付其所有的上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号房屋车库，自2013年7月1日至2014年4月30日的物业服务费共计47,835.2元；2、判令住总集团支付其所有的上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号房屋车库，自2013年7月1日至2014年4月30日委托管理费共计30,057.64元。
事实和理由：2010年6月23日通翼物业与徐汇区住友公寓业主大会签订《物业服务合同》，同年7月1日进驻徐汇区住友公寓小区提供服务至2014年4月30日撤出小区。2011年12月8日、2012年4月6日，上海市徐汇区人民法院和上海市第一中级人民法院判决确认上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号地下车库，建筑面积为1708.40平方米，所有权人为住总集团。
根据《物业服务合同》约定，非住宅物业服务费为2.8元/平方米/月，住总集团所有的8号地下车库自2013年7月1日至2014年4月30日应向通翼物业缴纳物业服务费共计47,835.2元。另根据2013年6月24日双方《关于上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号地下车库商谈纪要》约定，自2013年7月1日住总集团将车库收益中的25%支付给通翼物业，作为通翼物业的委托管理费。2014年经法院判决确认8号地下车库自2013年7月1日至2014年4月30日停车费共计120,230.56元，因此，住总集团应向通翼物业支付委托管理费共计30,057.64元。经通翼物业多次向住总集团催讨上述款项，但住总集团一直拒绝履行付款义务。故诉至法院。
住总集团辩称，不同意通翼物业的诉请。物业费及管理费相冲突，不可能两项费用同时支付，同意两项费用择一支付。商谈纪要内容明确记载25%收益作为委托管理费，其中已经包括了车库的管理，不存在另外需要支付车库的物业管理费。现住总集团同意支付委托管理费30,057.64元。
本院认定事实如下：2010年6月23日，案外人上海市徐汇区住友公寓业主大会与通翼物业签订《物业服务合同》，将徐汇区龙华西路XXX弄住友公寓委托通翼物业管理服务，约定通翼物业按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅高层商品房1.4元/月/平方米、高层一楼商品房0.95元/月/平方米；办公楼2.80元/月/平方米，非住宅物业(参照国家相关政策法规执行)。第十二条停车场收费约定：(二)由业主购置的车库机动车车位向乙方交纳停车费的标准另行约定；(三)由业主使用的地下机动车临时车位350元/个/月的标准向通翼物业缴纳停车费。
2010年，因住总集团对8号地下车库的权属主张权利，向法院提起诉讼，2011年12月8日、2012年4月6日，经本院和上海市第一中级人民法院判决确认上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号地下车库(以下简称涉案车库)，建筑面积为1708.40平方米，所有权人为住总集团，并明确了涉案车库由小区物业管理企业统一实施物业管理，住总集团应按时交付物业管理费，涉案车库的收益应归住总集团所有。
2013年3月，住总集团向本院起诉通翼物业，要求通翼物业支付收取的2010年7月至2013年6月的停车费。审理过程中，双方自愿达成调解协议，由通翼物业支付住总集团2010年7月1日至2013年6月30日的停车费15万元。
2013年10月，住总集团向本院起诉住友公寓业主委员会，要求住友公寓业主委员会支付住总集团截至2010年6月30日的涉案车库收益335,044.03元。在该案审理过程中，通翼物业作为第三人参加诉讼。本院经审理后判决支持了住总集团的诉讼请求。
通翼物业为住友公寓小区提供物业管理服务至2014年4月30日结束
2014年6月，住总集团再次向本院起诉通翼物业，要求通翼物业向住总集团返还自2013年7月之后的涉案车库的收益及支付2012年4月至2013年6月间的尚未支付给小区业委会的收益结余数80,013.79元。该案审理中，通翼物业曾主张应在停车费中扣除40%的提成款，但因未提供任何确实而充分的证据，故本院未予采信。本院于2015年10月10日作出判决：一、被告上海通翼物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海住总(集团)总公司2013年7月1日至2014年4月30日期间的停车费人民币120,230.56元；二、被告上海通翼物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海住总(集团)总公司2012年4月至2013年6月期间的停车费收益结余款项人民币80,013.79元。
另查，2013年6月24日，住总集团(甲方)和通翼物业(乙方)签订关于上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号地下车库商谈纪要，其中第五条，从2013年7月1日起，甲、乙双方原则上达成如下委托管理意向：1、甲方负责划定经双方确认的车位；2、甲方负责出资安装车库入口道闸；3、甲方将车库收益中的25%支付给乙方，作为乙方的委托管理费；4、……;5、……。
现通翼物业以诉称理由诉至本院要求判如诉请，住总集团则以辩称理由坚持自己的观点。
以上事实，双方当事人一致陈述外，另有通翼物业提供的物业服务合同及通知书、涉案车库产权证、民事判决书、商谈纪要等证据证实，经当庭质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，根据物业管理条例的有关规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库不论属于业主的共有部分，还是业主的专有部分，都属于该小区物业区划的一部分，应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。物业小区建造完成交付使用后，即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理，并按时缴纳物业管理费。本案中，通翼物业系物业服务公司，与小区业主大会签订的物业服务合同合法有效，该合同对该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。涉案车库的所有权经生效法律文书明确属于住总集团所有，住总集团作为车库权利人应当向通翼物业交纳相应的物业服务管理费用，但物业服务合同中并未明确约定涉案车库的物业服务收费标准，在前案的诉讼中通翼物业曾主张扣除40%的提成款，但因未提供证据，未得到法院支持。现通翼物业提供了双方在2013年6月24日的商谈纪要，该纪要中住总集团同意将车库收益中的25%支付给通翼物业作为委托管理费，对此，本案审理中住总集团也无异议，因此，本院认定此标准为双方对涉案车库物业服务费用的约定，故住总集团理应依约支付。通翼物业在主张按约定标准收取管理费后，还另行要求住总集团按2.8/平方米/月计算的物业服务费，缺乏合同依据及法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决如下：
一、上海住总(集团)总公司于本判决生效之日起十五日内向上海通翼物业有限公司支付上海市徐汇区龙华西路XXX弄XXX号地下车库自2013年7月1日至2014年4月30日的物业管理费30,057.64元；
二、驳回上海通翼物业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1,748元，减半收取计874元，由上海通翼物业有限公司负担598元，上海住总(集团)总公司负担276元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 史建红
二〇一七年一月四日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。