广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终1048号
上诉人（原审原告）：四会市大沙镇马房村马房一经济合作社，住所地：肇庆市四会市大沙镇马房一村。
负责人：林金水，该经济合作社社长。
委托诉讼代理人：冯建成、吴亚玲，均为广东格林律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈美胜，男，1977年12月19日出生，汉族，住四会市。
上诉人四会市大沙镇马房村马房一经济合作社（以下简称“马房一合作社”）因与被上诉人陈美胜确认合同无效纠纷一案，不服四会市人民法院（2015）肇四法大民初字第350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月3日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
马房一合作社上诉请求：1.依法撤销四会市人民法院（2015）肇四法大民初字第350号民事判决；2.裁定将本案发回重审或判令确认马房一合作社与陈美胜于2007年5月9日签订的《房屋土地使用证转让协议》无效，双方转让土地的行为无效；3.判令陈美胜将属于马房一合作社的原旧冰室125.2平方米集体土地归还给马房一合作社使用；4.判令本案一、二审诉讼费用由陈美胜承担。事实和理由：1.《房屋土地使用证转让协议》并非双方当事人真实意思表示，约定内容违法，该合同无效。2.一审未查清陈美胜取得争议土地使用证所依据的合同是仅有当时村长签名及加盖马房一合作社公章的《集体建设用地使用权出让合同》，而非本案争议的协议，出让合同未经过村民会议三分之二以上成员或村民代表的同意而无效，马房一合作社出让争议土地的行为无效。3.一审判决适用法律错误，争议土地在被出让前属于宅基地，依法不得流转，《房屋土地使用证转让协议》违反《土地管理法》第六十三条和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的强制性规定，应确认其无效，双方转让土地的行为无效，争议土地应返还给马房一合作社。4.一审未查清陈美胜是否是马房一合作社村民，以致错误地适用《土地管理法》第四十三的规定。综上，一审判决未查明案件主要事实，适用法律错误。
陈美胜辩称：一审判决正确。双方已签订《房屋土地使用证转让协议》，有村干部等人见证，陈美胜已支付转让款，并办理了土地使用证，理应取得土地使用权。如果确认该协议无效，要求对转让款一并处理，马房一合作社应退回35000元转让款。
马房一合作社向一审法院起诉请求：1.判令确认马房一合作社与陈美胜于2007年5月9日签订的《房屋土地使用证转让协议》无效，双方转让土地的行为无效；3.判令陈美胜将属于马房一合作社的原旧冰室125.2平方米集体土地归还给马房一合作社使用；4.判令本案诉讼费用由陈美胜负担。
一审法院认定事实：1999年12月13日，马房一合作社与四会市大沙镇农村信用合作社（以下简称“大沙农信社”）签订《房屋转让合同》，约定马房一合作社将该合作社属下的房屋一间（即原旧冰室，占地面积125.2平方米）转让给大沙农信社改建办公楼，时间从2000年1月1起至2049年12月31日止，转让价为100000元。2005年5月13日，大沙农信社与陈美胜签订《房屋转让合同》，约定大沙农信社将上述房屋转让给陈美胜，时间从2005年5月13日至2049年12月31日止，转让价为140000元。2007年5月9日，马房一合作社（甲方）与陈美胜（乙方）签订《房屋土地使用证转让协议》，约定马房一合作社将合作社属下的一间（即原旧冰室，占地面积125.2平方米集体的土地使用证）转让给陈美胜使用，转让费为35000元，乙方要一次性将转让费付给甲方，甲方在收到转让费后，要将原有的集体土地使用证交给乙方办理有关转让手续等。上述《房屋土地使用证转让协议》的甲方处盖有马房一合作社公章，并有陆保泉、黄伟祥、陆德泉、李绍坚及（见证）陆国泉签名。2008年1月5日，马房一合作社出具收款收据，确认收到上述35000元转让款。2007年5月15日，马房一合作社与陈美胜签订肇庆市国土资源局印制的《集体建设用地使用权出让合同》，约定马房一合作社将位于本村地块（土地总面积为113.51平方米）的集体建设用地使用权出让给陈美胜，出让年限为70年，自2007年5月16日起至2077年5月15日止，出让金为2406元等内容。2007年5月28日，四会市国土资源局作出四国土资（集出）字（2007）05号《关于陈美胜用地的批复》，内容为针对陈美胜要求办理集体土地使用权的申请，批复如下：同意马房一合作社将位于本村范围内63号的集体土地使用权（土地证号为：总编号：057737／分编号：07-9-134）出让给陈美胜使用，面积为113.51平方米，土地用途住宅用地，土地使用期限至2077年5月15日止……按双方签订的《集体土地使用权出让合同》执行。2007年6月15日，四会市国土资源局向陈美胜颁发四集用（2007）第000206号《土地使用权证》，该证载明土地使用权人为陈美胜，土地所有权人为马房一村农民集体，座落位置为四会市大沙镇马房村委会马房一村63号，使用权类型为出让（集体土地），使用权面积为113.51平方米，终止日期为2077年5月15日。2015年8月10日，马房一合作社就本案起诉至该院。庭审过程中，马房一合作社确认《房屋土地使用证转让协议》中签名的陆保泉为马房一合作社2007年的时任社长，黄伟祥、陆德泉、李绍坚为马房一合作社的村民代表，（见证）陆国泉为四会市大沙镇马房村民委员会书记，并且确认2007年马房一合作社共有村民约230人，一共有3名村民代表，分别为黄伟祥、陆德泉、李绍坚，出让案涉集体土地使用权给陈美胜所取得的土地收益，有纳入村集体财产统一管理。因黄伟祥在场旁听庭审，经询黄伟祥，黄伟祥陈述3个村民代表是与村长（即社长）一同通过投票选举出来的，平时村里利益比较重大的事项就通过村民会议，一般的工作事项由其及陆德泉、李绍坚共3人签名决定。2015年12月1日，马房一合作社向该院提交《调查取证申请书》，申请调取陈美胜位于四会市大沙镇马房村委会马房一村63号土地的地籍登记档案，以证明四集用（2007）第000206号《土地使用权证》是否合法取得。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的争议焦点是《房屋土地使用证转让协议》是否合法有效。马房一合作社认为转让行为违反《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“《土地管理法》”）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”的强制性规定，《房屋土地使用证转让协议》为无效协议。但根据《土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”以及第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，农民集体所有的土地在办理审批手续后，可以转为建设用地，用于非农业建设。又依照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定，集体建设用地使用权可以进行出让、出租、转让、转租和抵押，但不得违反第四条规定的“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权”以及第五条规定的“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设”。本案中，争议的土地经审批已转为集体建设用地，马房一合作社并未提供证据证明本案房屋土地使用证转让协议的行为违反《土地管理法》第六十三条的规定以及其他法律、行政法规的强制性规定，马房一合作社据此要求确认《房屋土地使用证转让协议》无效没有法律依据。其次，农民集体所有的不动产，属于本集体成员共同所有。本案马房一合作社作为基层群众自治组织，具备就本村集体所有的建设用地与他人签订转让的主体资格。本案《房屋土地使用证转让协议》上有马房一合作社的公章及时任社长陆保泉的签字，亦有当时全部村民代表黄伟祥、陆德泉、李绍坚的签字及村委书记陆国泉的签字，应认定为是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且协议签订后，陈美胜已经实际缴纳了转让金35000元，双方均已履行了协议约定的内容，并在国土部门办理相关权属证书。现马房一合作社主张该协议无效，理由是在签订转让协议时未经民主议定程序，对于该项主张，陈美胜作为受让人，无从了解转让的土地是否经过了民主议定程序，亦不具有法定的审查义务。马房一合作社在履行合同多年以后，主张该合同无效，应当提出确实充分的证据予以证明，现马房一合作社并未提供完整的2007年度村民代表会议讨论记录与做出重大决议事项的会议记录，无法证明自己的诉讼请求，应当承担举证不能的责任。从转让协议签订至今，已经过八年多的时间，在此期间，陈美胜缴纳了转让款、土地出让金，对转让的房屋进行了大量的投入，马房一合作社亦实际收取了承包费用，且一直未对转让协议提出任何异议，现马房一合作社仅以非真实意思、未经民主议定程序为由否定其与陈美胜签订的转让协议的效力，不符合《中华人民共和国合同法》认定合同无效的条件，对陈美胜而言亦是不公平的，且不利于保护民事合同行为的效力和交易安全。因此，马房一合作社的诉讼请求不具有法律和事实依据，该院不予支持。至于马房一合作社申请调取陈美胜位于四会市大沙镇马房村委会马房一村63号土地的地籍登记档案，以证明四集用（2007）第000206号《土地使用权证》是否合法取得的问题。因马房一合作社提交调查取证申请时已超过举证期限，本案已完成法庭辩论程序，且提供的《土地使用权证》为国家机关依职权制作的书证，具有证据证明力，马房一合作社对陈美胜获得《土地使用权证》的审批程序存疑，属于另一层法律关系，可另行通过行政救济途径解决，不属本案处理范围，故对马房一合作社的调查取证申请，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十九条、第七十六条之规定，判决：驳回马房一合作社的全部诉讼请求。本案受理费100元，由马房一合作社负担。
本院二审期间马房一合作社提交了证据：四会市国土局于1988年10月20日颁发的总编号为057737、分编号为07-9-134的土地使用证，证明涉案争议土地在被出让前属于宅基地。本院组织当事人进行了证据交换和质证。另，马房一合作社在二审期间提交了一份《情况说明》，确认其诉请要求陈美胜归还使用权的土地正是土地使用证为四集用（2007）第000206号座落于四会市大沙镇马房村委会马房一村63号土地所有权人为马房一合作社、使用权人为陈美胜的土地。本院对当事人争议的事实认定如下：土地使用权证总编号为057737的土地类别属于宅基地，土地使用证为四集用（2007）第000206号、座落于四会市大沙镇马房村委会马房一村63号土地所有权人为马房一合作社、使用权人为陈美胜的土地就是本案讼争协议中约定的土地，同时对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是确认合同无效纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.《房屋土地使用证转让协议》约定的内容是否违反法律、行政法规强制性规定；2.陈美胜应否将涉案土地使用权归还给马房一合作社。
关于第一个争议焦点，在本案中，马房一合作社于1999年12月13日与大沙农信社签订《房屋转让协议》，约定将其属下的房屋一间（原旧冰室，占地面积125.2平方米）转让给大沙农信社改建办公楼，在大沙农信社与陈美胜于2005年5月13日签订《房屋转让合同》约定将该房屋转让给陈美胜后，又于2007年5月9日与陈美胜签订《房屋土地使用证转让协议》，约定将其属下的一间（原旧冰室，占地面积125.2平方米集体的土地使用证）转让给陈美胜使用，陈美胜交付转让费，马房一合作社将土地使用证交给陈美胜办理相关手续后该土地证面积永久性归陈美胜使用。从上述事实可以看出，涉案土地上的房屋是大沙农信社在马房一合作社原旧冰室基础上改建之后再转让给陈美胜，马房一合作社与陈美胜签订的转让协议名义上是转让土地使用证，实际上转让的是土地使用权。因该土地属于马房一合作社集体所有的宅基地，地上已建有房屋，马房一合作社转让土地使用权给陈美胜用于住宅，而不是用于农业建设。因此，马房一合作社根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，主张《房屋土地使用证转让协议》违反法律强制性规定而无效，合法有据，应予支持。至于该协议的签订有无经过民主程序及已过多长时间，均不影响其因违反法律强制性规定而自始无效。该土地在协议签订前属于宅基地，而不是集体建设用地，陈美胜提出的其已交纳转让费及办理土地使用权证等理由均不能构成对农村集体所有的土地的使用权不得转让用于非农业建设的抗辩，本院不予采纳。一审在未查明主要事实的情况下以该土地经审批已转为集体建设用地为由，认定马房一合作社转让其集体所有的土地使用权给陈美胜的协议有效，属于认定事实不清，适用法律错误，二审予以纠正。对于陈美胜提出若转让协议无效马房一合作社应退回转让款35000元的问题，因该主张在一审时没有提出，二审不予审查和处理，陈美胜可另循法律途径解决。
关于第二个争议焦点，因《房屋土地使用证转让协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈美胜应当将协议中约定的土地归还给马房一合作社。但是，经马房一合作社确认，《房屋土地使用证转让协议》中约定的土地面积125.2平方米实际上为113.6平方米，现由陈美胜使用，且陈美胜于2007年6月取得该土地的使用权证（权证号为：四集用（2007）第000206号）。因涉案土地的使用权存在行政许可情形，该行政行为是否合法不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案无权审查，对马房一合作社要求陈美胜返还该土地使用权的诉讼请求不予支持，马房一合作社可在出现新的事实后再主张权利。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，马房一合作社的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四会市人民法院（2015）肇四法大民初字第350号民事判决；
二、确认四会市大沙镇马房村马房一经济合作社与陈美胜于2007年5月9日签订的《房屋土地使用证转让协议》无效；
三、驳回四会市大沙镇马房村马房一经济合作社其他诉讼请求。
一审及二审案件受理费各100元，共200元，均由陈美胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
代理审判员 覃争义
代理审判员 黄国涛
二〇一六年十月十三日
书 记 员 赵崇轩
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