安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖16民终260号
上诉人（原审被告）：李涛，男，1972年3月5日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：闫孔影（系李涛妻子），女，1975年2月12日出生，汉族，住安徽省利辛县。
被上诉人（原审原告）：田西龙，男，1983年7月15日出生，汉族，住安徽省利辛县。
委托诉讼代理人：武永超，安徽文州律师事务所律师。
上诉人李涛因与被上诉人田西龙房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2016）皖1623民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李涛及其委托诉讼代理人闫孔影，被上诉人田西龙的委托诉讼代理人武永超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李涛上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担；3.解除对李涛银行账户的冻结。事实和理由：1.2013年2月27日，李涛代闫孔影与田西龙签订丽景名都17号楼102、103两间门面，其中有田西龙哥哥田西虎的一间，两间门面每年租金4万元。该两间门面房出租时为毛坯房，约定由闫孔影进行装修，三年后如闫孔影不再继续租用，装修费可折后计算，装修费用花费12万多元。该两间门面房屋2012年9月交于闫孔影进行装修，田西龙承诺装修时间不计算在租房时间内。三年房租均已付清。房租到期后。闫孔影也与田西虎交流过将房屋归还田西龙。2016年5月田西虎同意收回房屋并张贴对外出租的广告，也委托闫孔影为前来看房的人开门看房，因其房屋一直没有出租出去，因此闫孔影的货物没有完全清空，并非继续使用该房屋，闫孔影曾与田西龙、田西虎沟通过不耽误他们对外出租该房屋。2016年9月20日，闫孔影通知田西龙来取房屋钥匙，但田西龙至今未取。该房屋使用自合同签字之日起生效，合同签订时间为2013年2月27日，田西虎张贴租房广告时间在2016年5月10日左右。因此，闫孔影未欠田西龙一年的房租，当时装修费用也是田西龙和田西虎认可的，并同意可归还部分装修费用，现请求依法评估部分装修费用，并用装修费用折抵其三个月的房租，剩余的装修费用归还给李涛和闫孔影。
田西龙辩称，1.上诉人拖欠房租是事实，一审认定正确。2.合同并没有约定房屋装修费用折抵租赁费用，被上诉人也不同意抵扣。一审认定事实清楚，应予以维持。
田西龙向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，并将租赁房屋恢复原状后立即返还给原告；2.判决被告支付拖欠租金44000元；3.案件诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2013年2月27日，田西龙与李涛签订房屋租赁合同一份，约定将田西龙所有的位于奥林清华路东17栋102、103号的房屋租给李涛使用，租期三年，从2012年9月1日起至2015年9月1日止，租金每年40000元。合同到期后，李涛继续使用租赁房屋，田西龙向李涛主张后续租赁费用，李涛要求用装修费抵付房屋租赁费，双方意见未能达成一致，以至成诉。另查明，原、被告于2013年2月27日签订的房屋租赁合同，甲乙双方签名位置颠倒，但所订立的合同内容是双方当事人真实意思的表达，不违反法律、法规的相关规定。
一审法院认为，田西龙与李涛之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应当按照约定履行合同义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同到期后，李涛继续使用房屋，田西龙没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告书面房屋租赁合同期间是2012年9月1日至2015年9月1日，在此期间的3年租赁费用已按每年40000元付清。合同到期后，田西龙同意李涛继续使用该房屋，双方形成事实上的租赁房屋租赁关系。至2016年9月，原、被告为房租费引起纠纷，因双方未对租金另行约定，故2015年9月至2016年9月期间的租赁费，一审法院认定为40000元。李涛未支付租金的行为，构成违约，应承担违约责任，故田西龙享有合同解除权，其要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求李涛支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持，但双方约定年租金为40000元，对超出40000元的部分，一审法院不予支持。李涛辩称，承租案涉房屋时系毛坯房，为装修该房屋李涛花费120000元，愿以装修费用抵付所欠租金。一审法院认为，在原、被告之间所订立书面合同中未约定装修条款，且李涛对装修费用未提供证据，故一审法院对李涛的抗辩理由，不予采信。双方关于装修的纠纷，可另行诉讼解决。判决：一、解除原告田西龙与被告李涛签订的房屋租赁合同，被告李涛将位于安徽省利辛县城关镇向阳路中段北侧与淝河路交叉处丽景名都17#0102—0103号的房屋返还给原告田西龙；二、被告李涛给付原告田西龙租金40000元；三、驳回原告田西龙其他诉讼请求。上述第一、二项于本判决生效之日起五日内履行。本案案件受理费450元，保全费380元，合计830元，由被告李涛承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对李涛二审新提供的照片五张不予认定，因四张短信记录的照片中所显示的短信并非田西龙所发，且短信内容不明确（仅有几个号码），无法看出上面的号码是田西龙委托李涛、闫孔影带租客看房，同时用楼梯折钱短信双方也未谈妥，也无法看出田西龙是否同意，且一审也已告知双方关于装修的纠纷可另行诉请，故对短信照片不予认定。房屋张贴租房的照片中看不出租房的具体位置，无法确定是否是本案的出租房屋，也看不出房屋出租信息的时间，无法达到上诉人的证明目的。对田西龙的提供的证据身份证复印件和租赁合同复印件予以认定，对房产证复印件的真实性予以认定，但该房产证仅能证明丽景名都17#0103-203铺的房产所有人登记为田西龙，该证据不能证明田西龙对丽景名都17栋102号具有合法的产权。
对当事人二审争议的事实，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：李涛欠田西龙的房屋租金数额是多少，其所称的用装修费用抵扣房屋租金的主张是否应予支持。
一、双方所签订的房租租赁合同的时间虽然为2013年2月27日，但双方合同约定房屋租赁期间为2012年9月1日至2015年9月1日，结合二审庭审中李涛陈述房屋是从2012年9月1日开始装修的，因此应认定双方并未约装修时间不计算在租赁期限内，双方所签房屋租赁合同的时间为2012年9月1日至2015年9月1日。一审关于2015年9月1日后，双方之间构成不定期租赁及李涛应支付相应的租赁费用的论述本院予以确认，在此不再赘述。李涛所举证据不能证明其在房屋租赁合同约定的到期日已将房屋交还给田西龙，同时闫孔影也认可2016年9月20日，其通知田西龙来取房屋钥匙，结合租赁房屋的钥匙在一审卷宗中，因此李涛应支付自2015年9月2日至2016年9月20日的房租，该房租按照双方合同约定的租金，已超出40000元，因田西龙一审判决李涛给付其40000元租金并未上诉，应视为对自己权利的处分，本院对一审判决数额不再调整。
二、李涛未提供相应的证据证明装修费用为12万元及其与田西龙约定用装修费抵扣房租租金，且田西龙对此也不予认可，本院对该上诉请求不予支持。综上，李涛的上诉请求不能成立，应予驳回。
三、二审庭审时，田西龙的委托诉讼代理人表示目前房屋已经被被上诉人收回并实际对外出租了，故一审判决李涛将涉案房屋返还给田西龙已无必要。一审判决应予相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、维持安徽省利辛县人民法院（2016）皖1623民初5003号民事判决第二项、第三项，即“李涛给付田西龙租金40000元”，“驳回田西龙的其他诉讼请求”；
二、变更安徽省利辛县人民法院（2016）皖1623民初5003号民事判决第一项为：解除田西龙与李涛之间签订的房屋租赁合同；
三、以上给付义务自本判决生效之日起五日内履行。
一审案件受理费450元，保全费380元，合计830元，由李涛承担；二审案件受理费800元，由李涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 亮
审判员 刘 强
审判员 王艳东
二〇一七年三月二十日
书记员 王 琪
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院<关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。