天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第709号
上诉人（原审被告）姚育。
委托代理人王建人，国浩律师（天津）事务所律师。
委托代理人刘辰雨，国浩律师（天津）事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市红牛国际旅行社有限公司，住所地天津市河西区友谊北路与绍兴道交口广银大厦1－1902B。
法定代表人阎冲，该公司总经理。
委托代理人郭永，天津文诺律师事务所律师。
委托代理人李杨，天津文诺律师事务所律师。
原审原告赵刚。
委托代理人郭永，天津文诺律师事务所律师。
委托代理人李杨，天津文诺律师事务所律师。
上诉人姚育因与被上诉�天津市红牛国际旅行社有限公司、原审原告赵刚返还原物纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月8日受理后，依法组成合议庭于2014年10月29日公开开庭进行审理。上诉人姚育的委托代理人王建人、刘辰雨，被上诉人天津市红牛国际旅行社有限公司、原审原告赵刚的委托代理人李杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，原告赵刚与被告姚育于2010年6月24日签订了房屋租赁合同，合同约定：被告姚育将坐落于天津市河西区广东路346号红波里44门101、102、103、104、105、107室房屋出租给原告赵刚使用，该房屋仅作商业使用，房屋租赁面积为117.29平方米，房屋租赁期限自2010年6月24日起至2012年7月14日止，共计24个月，房屋月租金为26667元，租金支付方式为半年付，同时约定了保证金30000元。原告赵刚于2010年6月23日首次支付2010年6月24日至2011年1月14日租金160000元，剩余租金支付方式为每半年支付一次。合同签订后原告赵刚按照合同约定于2012年6月24日向被告姚育支付了30000元保证金。在租期内，承租房屋因为地铁5号线围堤道建设被征收拆迁。被告姚育与案外人天津市河西区房地产管理局（以下简称河西房管局）于2012年10月12日签订编号为NO.0003980、NO.0003981的《天津市国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称补偿协议），其中编号为NO.0003980的协议约定：由案外人河西房管局给予被告姚育被征收房屋补偿金额4459835元、一次性搬迁补助费93832元、停产停业损失费254990元、室内装修装饰费105561元，被告在规定的签约期限内搬迁的，给予提前搬迁奖励费3518.70元，共计4917736.70元；编号为NO.0003981的协议约定：由案外人河西房管局给予被告姚育被征收房屋临时�置补助费5582263.30元，以上各项费用总计10500000元，由案外人于2012年10月31日前向被告付清。在编号为NO.0003980、NO.0003981的房屋征收补偿协议中，双方约定：承租人姚育负责天津市红牛国际旅行社有限公司（租赁户、以下简称红牛旅行社）停产停业损失，如果发生一切纠纷由承租人姚育负责，与房屋拆迁部门无关。另查，原告红牛旅行社于2010年9月27日成立，住所地为天津市河西区红波里44号，原告赵刚系原告红牛旅行社的员工，天津市河西区广东路346号红波里44号101、102、103、104、105、107房屋实际使用人为原告红牛旅行社，该公司在2011年12月31日天津市津南区八里台镇建筑公司对诉争房屋进行拆迁时已经搬离诉争房屋。现原告以案外人河西房管局给予被告姚育被征收房屋补偿款10500000元中的800000元是给予其的补偿为由，起诉来院，要求被告1、返还原告800000元补偿款、保�金30000元，共计830000元及利息64122.08元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年10月31日起至2014年1月31日止），及实际生效判决确定的给付之日止的利息；2、本案诉讼费用由被告承担。
原审认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。就本案讲，原告赵刚与被告姚育签订的房屋租赁合同及被告姚育与案外人河西房管局签订的编号为NO.0003980、NO.0003981的房屋征收补偿协议系当事人的真实意思表示，为有效合同。原、被告双方均应按合同履行自己义务，虽然原告赵刚与被告姚育签订了房屋租赁合同，但原告红牛旅行社事后追认了原告赵刚在房屋租赁合同中的签字且诉争房实际使用人为原告红牛旅行社，故本案原告应为红牛旅行社。关于原告请求“被告返还30000元保证金”一节，因原告已按合同约定将30000元保证金给付被告，�于诉争房拆迁原因，致使合同无法再继续履行，故该项请求，予以支持。关于原告请求“被告返还800000元补偿款”一节，因被告姚育与案外人河西房管局签订的编号为NO.0003980、NO.0003981的房屋征收补偿协议中有对红牛旅行社停产停业损失等项的约定，且案外人河西房管局已将房屋补偿款10500000元全部给付被告姚育，故该项请求，予以支持。关于原告请求“被告支付利息64122.08元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年10月31日起至2014年1月31日止），及实际生效判决确定的给付之日止的利息”一节，因被告姚育已实际取得应给原告部分的补偿款，故该项请求，予以支持。在诉讼过程中，被告姚育未提供充分证据证明其主张，其抗辩理由缺乏事实和法律依据，故对其抗辩理由，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第一�零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告姚育于本判决生效之日起10日内返还原告红牛旅行社保证金30000元；二、被告姚育于本判决生效之日起10日内返还原告红牛旅行社房屋补偿款800000元；三、被告姚育于本判决生效之日起10日内支付原告红牛旅行社利息64122.08元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年10月31日起至2014年1月31日止），及实际生效判决确定的给付之日止的利息；四、驳回原告赵刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12741元，由被告姚育负担。
一审宣判后姚育提起上诉，请求撤销原审�决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。理由是赵刚在2011年1月14日之后未交付过租金，依据双方租赁合同约定，上诉人有权解除租赁合同，故双方租赁合同已经于2011年1月解除。上诉人于2012年10月12日与河西房管局签订《房屋征收补偿协议，签订该协议的时间应为拆迁基准日，此时双方合同约定的合同期限2012年7月14日已到期。根据我国拆迁法的规定，能够决定补偿对象及标准的部门是天津市河西区政府，而非任何领导或个人。原审判决依据陈秀稳和张焱的证人证言认定被上诉人享有80万元的房屋补偿款，违反法律规定。被上诉人不是拆迁当事人，不应享有拆迁补偿款。
被上诉人红牛旅行社请求驳回上诉，维持原判。
原审原告赵刚请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理，查明的案件事实与原审相同。
本院认为，本案的争议焦点是河西房管局与姚育订立的第3980、3981号二份房屋征收补偿协议，补偿款10500000元是否包含补偿红牛旅行社的80万元。上诉人认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，上诉人是拆迁安置的权利人，享受补偿的人不包括被上诉人。河西房管局与上诉人订立的拆迁补偿协议中，被补偿人只有上诉人。从协议也可以看出，如果被上诉人存在损失，直接与上诉人解决，不是通过河西房管局确定给他多少钱，然后再从上诉人获得的款项中分出。被上诉人提供的录音和原审法院所做的调查笔录，缺少认定上诉人给付被上诉人80万元的依据。如果被上诉人确有损失，应以房屋租赁合同为由主张权利。即使给付损失，也只能给付35万元。被上诉人和原审原告认为，双方都不是房屋所有权人，都符合《关于贯彻实施国有土地上房屋征收补偿意见》享受补偿权的承租人。被上诉人的各项损失在河西房管局备案。被上诉人承租面积共计117.29㎡，其获得的补偿款1050万元远远高于按补偿方案应获得的补偿款。本院认为，按拆迁补偿的通常情况，拆迁补偿人与被补偿人之间应订立一份拆迁补偿协议。河西房管局与上诉人同时订立二份拆迁补偿协议，按二份协议约定的补偿总额给付上诉人补偿款，不符合常规。河西房管局对此向原审法院的解释是，上诉人不认可按4万元／平方米补偿，好几年一直拆不了，特殊情况特殊处理，签了一份政策内的，又额外签了一份。河西房管局同时还谈到，赵刚开始要求200万元拆迁损失，本来只对房主姚育谈，不对租户，后来姚育说谈不了，要求我局和旅行社及赵刚谈，最后与赵刚、红牛旅行社谈，补偿80万元。我局后来给姚育加了80万元。综合分析以上的情节，河西房管局给予上诉人的补偿，在正常的补偿标�之外，进行了一定的照顾。如果仅从法律形式上讲，河西房管局按3981号补偿协议给付上诉人补偿款，不支付3980号补充协议的补偿款，也存在法律形式上的依据。因为根据合同理论，当事人就同一行为作出前后不同的约定，后约定的效力覆盖前约定。如按后一份补偿协议进行补偿，必然损害上诉人的合法权益，所以对诉争房屋的拆迁补偿过程，应全面综合的分析。张焱、陈秀稳代表河西房管局负责诉争房屋拆迁补偿工作，其接受原审法院的询问，代表河西房管局。二人陈述的内容，真实反映了河西房管局与上诉人、被上诉人、原审原告商谈拆迁补偿的过程，其陈述给上诉人补偿款中的80万元是补偿给被上诉人的，应予采信。补偿协议约定上诉人负责被上诉人停产停业损失，这也佐证了张焱、陈秀稳陈述的真实性。综合以上分析，原审判决上诉人给付红牛旅行社补偿�80万元及利息，并无不妥，应予维持。关于30000元定金问题，双方租赁合同已实际终止，上诉人收取的保证金应予返还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12741元，由上诉人姚育负担。
本判决为终审判决。
审判长 崔 军
审判员 杨宝华
审判员 包 颖
二〇一四年十二月三日
书记员 庞 艺
速录员 李晓旭