北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第00854号
上诉人（原审被告）中金地产发展有限公司，住所三河市燕郊开发区燕顺路。
法定代表人张文学，董事长。
委托代理人田非，男，1981年1月5日出生，中金地产发展有限公司员工。
被上诉人（原审原告）乔利中，男，1964年2月6日出生。
委托代理人韩续，北京市智舟律师事务所律师。
上诉人中金地产发展有限公司（以下简称中金地产公司）因与被上诉人乔利中房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第05398号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
2012年12月，乔利中起诉至原审法院称：2009年11月3日，我与中金地产公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），约定由我购买中金地产公司所有的位于朝阳区某号房屋（以下简称涉案房屋），总价款20893490元，该房屋无抵押、出租情况。双方于合同签订三日内办理过户手续，过户当日交付房屋。合同签订当日，我支付了全部购房款，双方按约办理了房屋过户手续，办理过户手续后，我随即收房，在收房时发现该房被案外人北京金凯瑞餐饮有限公司（以下简称金凯瑞公司）占有，该公司拿出与中金地产公司签订的房屋租赁合同，并称与中金地产公司存在租赁关系，致我无法收房。2009年12月23日，中金地产公司更为现名。2010年10月20日，金凯瑞公司与中金地产公司的租赁纠纷处理完毕，我收到涉案房屋，中金地产公司逾期交房11个月有余，给我造成损失，故我公司请求法院判令：1.中金地产公司向我支付逾期交房违约金18804.14元（2009年11月4日至11月6日，共3天），并支付自2010年10月24日起至实际付款之日止的银行同期贷款利息。2.中金地产公司赔偿我因逾期交房造成的损失2725577元（期间是2009年11月7日至2010年10月20日），并支付自2010年10月21日起至实际付款之日止的银行同期贷款利息。3.中金地产公司赔偿我已支付的2009年12月至2010年10月的物业费16100.76元，并支付自2010年10月起至实际付款之日止的银行同期贷款利息。
中金地产公司辩称：我公司没有违约，我公司在办理房产证之前就已经将房屋交付给乔利中了。由乔利中占有使用。我公司是2009年11月3日将涉案房屋交付给乔利中的。双方之前有一个合同，乔利中打款日子是在2009年11月3日之前，后来乔利中为了偷税，又签订了本案的合同。涉案合同第六条关于房屋的交付有约定。如果没有交付是不可能办理过户的。乔利中没有向我公司主张过任何权利。北京市第二中级人民法院的执行，与乔利中购买的房屋的交付没有任何关联性。执行前，我公司已经把房屋清空，当时乔利中也在场，派出所也在场。我公司买房子花多少钱，卖给乔利中就多少钱，乔利中买的房子是非常便宜的，我公司的税、费都没有让乔利中承担，乔利中还偷税了，我们没有逾期交付的行为。
原审法院经审理后认为：乔利中与中金地产公司所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行。中金地产公司作为出卖人，交付涉案房屋系其基本义务，就交付涉案房屋的时间，应由中金地产公司承担举证责任。案件中，虽中金地产公司称于过户之前即已交房，但未向法院提供证据，故法院确认乔利中所述的2010年10月20日为中金地产公司交房时间。因合同第六条中已明确约定中金地产公司应当在过户当日交付房屋于乔利中，故中金地产公司迟延交房的行为构成违约，除应按合同第七条承担违约责任外，还应赔偿涉案房屋自2009年11月7日至2010年10月20日的租金损失，损失数额法院以鉴定结论为依据确定。另因乔利中于2010年10月20日前无法使用涉案房屋，故此前乔利中交纳的物业费用应由中金地产公司赔偿，但乔利中主张的数额有误，法院依法予以调整。乔利中主张的利息损失，除违约金的支付时间有合同依据，法院予以支持外，其余均无合同依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2013年10月判决：一、中金地产公司于判决生效之日起十日内支付乔利中逾期交房违约金一万八千八百零四元一角四分，并支付自2010年10月24日起至实际付款之日止的利息，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算。二、中金地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿乔利中逾期交房损失二百零五万零三百元；三、中金地产发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿乔利中物业费一万五千四百九十九元七角三分；四、驳回乔利中的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，中金地产公司不服，以其在办理过户前就将涉案房屋交付乔利中，故原审判决认定事实不清，乔利中诉讼请求超过诉讼时效，故原审判决适用法律错误为由，诉至本院请求撤销原审判决，改判驳回乔利中的原审诉讼请求。乔利中同意原审判决。
经审理查明：2009年11月3日，乔利中（买受人）与金潮房地产投资发展有限公司（出卖人）签订合同，约定由乔利中购买该公司所有的涉案房屋，总价款20893490元，双方于签订合同之日起三日内办理过户手续。合同第二条（五）中约定：出卖人未将该房屋出租。合同第六条中约定，出卖人应当在过户当日交付房屋于买受人。第七条中约定，出卖人逾期交房在3日以内的，自合同第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋交付之日起3日内向买受人支付，合同继续履行。
上述合同签订后，乔利中履行了付款义务，乔利中与金潮房地产投资发展有限公司于2009年11月3日办理了房屋过户手续。
2009年12月23日，金潮房地产投资发展有限公司更为现名称，即中金地产公司。
原审审理中，乔利中称金潮房地产投资发展有限公司由于与金凯瑞公司就涉案房屋的租赁纠纷，迟于2010年10月20日方向其交付涉案房屋。中金地产公司主张在房屋办理过户手续之前即已交房，原审审理中，其未就此提交证据佐证。本院审理中，中金地产公司提交了其与金凯瑞公司之间纠纷申请北京市第二中级人民法院强制执行后，法院对双方所作谈话笔录，其中2010年10月20日笔录中金凯瑞公司委托代理人表示“按仲裁裁决，远洋天地某号房屋已腾空，远洋天地某号配商二层的房屋在2009年11月23日晚申请人把房屋内东西拉走后，我们一直没再来过”，中金地产公司委托代理人表示“我公司认可远洋天地某号房屋已腾空，此项内容不需要法院执行”。乔利中认为上述证据不属于新证据，且不能证明中金地产公司已于2010年10月20日前将房屋交付自己。
乔利中于2012年12月20日提起原审诉讼，中金地产公司主张乔利中的诉讼请求超出诉讼时效，乔利中表示起诉前其曾通过短信息、面谈以及发函等多种方式向中金地产公司主张权利。对此，乔利中提供如下证据：（一）其于2009年12月22日通过手机向中金地产公司董事长饶贵民、总经理刘冠胜及法律顾问王洪波手机分别发送的短信息，主要内容为对方未按合同约定交房，已构成违约，要求对方尽快履行合同交付房屋并支付违约金；中金地产否认接收上述短信息的相应手机号码系饶贵民、刘冠胜所使用的电话号码，认可其中王洪波的电话号码。（二）其于2011年10月向饶贵民、刘冠胜及中金地产公司办公室邮寄通知函的EMS查询记录，通知函主要内容为要求与该公司就逾期交房违约金及损失问题进行协商，否则将提起诉讼，相应邮件寄件人为乔利中，收件人地址为河北省三河市燕郊开发区燕顺路即中金地产公司注册地，上述邮件于2011年10月14日由“本人收”；中金地产公司否认收到通知函，认为邮件查询记录无法证实所对应邮件的内容为乔利中所主张的通知函内容。（三）其于2011年10月19日向饶贵民及刘冠胜手机发送的短信息，主要内容为请对方在其邮寄的关于远洋某号楼违约赔偿函原件中签收盖章并寄还自己，这样自己就不必赶期起诉，可从容寻求解决办法等；中金地产公司同样否认相应手机号码为饶贵民、刘冠胜所使用。（四）加盖“金潮地产投资发展有限公司”字样印鉴及“中金地产发展有限公司”字样印鉴的通知函，乔利中称其于2011年10月19日短信联系要求中金地产公司在通知函上盖章后，刘冠胜回话此事由王洪波负责处理，此后经反复沟通其于2011年11月1日上午开车至该公司处取回盖好公章的通知函。中金地产公司对上述通知函中公章的真实性提出异议，并申请鉴定。经原审法院委托北京华夏物证鉴定中心进行鉴定，该中心出具司法鉴定意见书，认为检材上印章印文与样本上印章印文不是由同一枚印章盖印形成。鉴定费39000元。
为查明涉案房屋自2009年11月7日至2010年10月20日的租金收益情况，原审法院委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司进行了鉴定，鉴定结论为：涉案房屋在上述期间的租赁总价为2050300元。鉴定费40000元。再查，涉案房屋每月物业费为1453.1元，乔利中实际交纳了自2009年12月至2010年10月20日的物业费。
上述事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、房屋产权证、房地产估价报告、评估费发票、司法鉴定意见书、鉴定费收据、公证书及手机短信息等在案佐证。
本院认为：依据双方诉辩主张以及本院查明的事实，本案争议焦点为涉案房屋的交付时间以及乔利中关于逾期交房违约金及损失的诉求是否超过诉讼时效。
关于前一争议，依据民事诉讼证据的相关规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中中金地产公司作为买卖合同的出卖人，负有向买受人乔利中交付涉案房屋的义务，其对于上述房屋的交付情况负有举证责任。本案中，中金地产公司虽称已在办理过户手续前交房，但就其主张在原审未能提供相应证据。本院审理中，其虽提交法院的谈话笔录，但上述笔录只能显示2010年10月20日中金地产公司认可金凯瑞公司已将涉案房屋腾空，仅凭此无法证实其向乔利中交付房屋的情况。在中金地产公司无法提供充分证据证实其所主张交付时间的情况下，原审法院采纳乔利中的主张认定2010年10月20日为涉案房屋的交付时间正确。
关于后一争议，乔利中提供了手机短信息、EMS邮件等以证实其曾就逾期交房损失主张权利，中金地产公司虽否认乔利中发向饶贵民、刘冠胜的短信息所对应电话号码为该二人所使用，但其认可发向该公司法律顾问王洪波的短信息所对应手机号码为王洪波使用，故其应当知悉乔利中向其主张权利的事实。另，相关证据显示中金地产公司曾收到乔利中所交寄的邮件，其虽否认收到乔利中所称主张与其协商逾期交房损失的通知函，但未能提供其所收取的乔利中邮件内容或其他证据以反驳乔利中的主张，应当承担不利法律后果；且上述邮件与乔利中提供的其向饶贵民、刘冠胜发送的要求在通知函上签章的短信息在时间及内容上可以相互印证，故本院采信乔利中关于其曾向中金地产公司邮寄主张权利的通知函的主张。乔利中提供的通知函中所加盖的中金地产公司（包括其更名前的金潮房地产投资发展有限公司）公章虽经鉴定与样本中公章不一致，但仅据此并不足以否定乔利中曾通过书面形式主张权利的事实。综上，依据双方陈述及举证情况，本院认为乔利中提供的证据可以证实其并未怠于行使权利，而是通过各种形式就本案诉求向中金地产公司提出主张，诉讼时效因其提出履行要求而中断，故中金地产公司关于乔利中诉求超出诉讼时效的上诉主张，本院不予采纳。
综合上述陈述，因中金地产公司存在逾期交付房屋行为，同时鉴于涉案房屋为商业用途且此前中金地产公司亦出租他人用于经营，原审法院依据双方合同约定判令其向乔利中支付约定期间的违约金，并依据评估结论判令其赔偿此后经济损失，并无不当，中金地产公司上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
北京华夏物证鉴定中心鉴定费39000元，由乔利中负担（本判决生效之日十日内支付中金地产发展有限公司）；北京中建华房地产土地评估有限责任公司鉴定费40000元，由中金地产发展有限公司负担（于本判决生效之日起十日内支付乔利中）。
一审案件受理费28880元，由中金地产发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理28880元，由中金地产发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
代理审判员 李春香
代理审判员 程 磊
二〇一四年二月二十日
书 记 员 王 艳