西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初3020号
原告：李文辉，男，1985年3月11日出生，汉族，住陕西省扶风县。
委托代理人：朱ＸＸ，陕西菲格律师事务所律师。
被告：陕西沃惠科贸有限公司，住所地西安市雁塔区科技路259号枫韵蓝湾3幢11202号。
法定代表人：郗伟超，该公司经理。
委托代理人：刘艳玲，陕西哲勤律师事务所律师。
原告李文辉与被告陕西沃惠科贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李文辉诉称，原告因发展需要准备经营小吃餐饮行业，于2016年4月1日与被告签订房屋租赁合同。合同约定被告将位于西安市雁塔区雁塔路1号雁塔商业一层，建筑面积约为17.5平方米的商铺出租给原告。合同租赁期限2年，第一年租金48750元，第二年租金70000元。房屋租赁履约保证金10000元。原告在租赁合同签订后，已完全按照合同履行了全部义务，并基于双方签订的租赁合同，在经过市场调研后，与杭州排排有道餐饮管理有限公司签订了《品牌授权协议书》，并依据《品牌授权协议书》内容向杭州排排有道公司支付品牌许可费、履约保证金、管理费38800元。在租赁期限内，原告按照商铺面积和经营需要对该商铺花费大量财力和人力进行了整体装修和采购。装修采购工作结束后刚开始进行正常经营，被告突然发函要求原告于三天内搬离商铺，否则后果自负。经协商未果的情况下，原告在2016年9月7日前将自有物品搬离并将商铺移交给被告。被告的这一违反合同义务及不遵守商业诚信的行为给原告造成了巨大的经济损失，致使原告短期无法找到合适商铺继续经营；被杭州排排有道公司依据双方签订的品牌授权协议约定向原告发出解除函，解除品牌授权并不予退还所交品牌许可费、履约保证金、管理费各项费用。经营期间为经营需要原告采购的生鲜食材也因被告的违约行为无法退货处理造成直接损失。故原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付违约金及直接经济损失共计212807.5元；2、判令被告向原告返还剩余房屋租金及房屋物业押金41666元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告陕西沃惠科贸有限公司辩称，被告与原告签订的分租合同合法有效，原告及房屋的出租人西安君轩餐饮管理有限公司（以下简称君轩公司）都知道被告分租房屋的情况。君轩公司通知被告要将承租商铺收回，整体对外出租，双方的房屋租赁合同已于2016年9月5日解除，原告于2016年9月7日撤场搬离，且因商铺经营不景气，原、被告在经营期间都在亏损，双方均愿意解除合同，被告不存在违约行为。原告提到的装修损失不存在，商铺的基础装修是被告分组前统一装修的，包括吊顶、墙面及地面装修等，卷闸门等是案外人王巧平安装的，门头是市政统一要求装修的，原告提到的品牌许可费等损失并不是被告违约行为导致的，故请求法院依法予以驳回。被告愿意退还原告剩余商铺租金20402元及房屋租赁押金10000元。原告要求退还的装修押金的收款人并非被告，与本案无关。原告租赁期间产生的空调费875元、水费78元双方已结算，但原告未支付，故应予以抵消。
经审理查明，2016年4月1日，被告陕西沃惠科贸有限公司作为出租方（甲方）与原告李文辉作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自愿租用甲方位于西安市雁塔区雁塔路1号雁塔商业大厦一楼商铺作为商业用途使用，建筑面积约17.5平方米。租期从2016年4月1日至2017年12月31日止。第一年租金总额为48750元，第二年租金总额为70000元。每年支付一次租金，乙方每期租金交付时间需提前30个工作日交付给甲方。在合同签订当日，乙方须向甲方交付房屋租赁履约保证金10000元。若甲方的上级租赁方，要提前收回房屋时，甲方需正常和乙方解除合同，甲乙双方不属于违约。甲方要在乙方不能正常经营之日起，在60个工作日内退还乙方缴纳给甲方的房租及保证金。若甲方的上级租赁方，提前收回房屋时，乙方有权要求甲方退还已缴纳的房租.甲乙双方属正常解约,不属违约。合同签订当日，被告将房屋交付给原告，原告向被告支付了2016年4月1日至2016年12月31日的房屋租金48750元及房屋租赁履约保证金10000元。2016年4月19日，原告向物业公司支付了10000元的押金，由西安雁塔商业大厦有限公司收款并向原告出具了收款收据。双方在房屋租赁合同履行的过程中，被告因故要求原告搬离本案诉争的房屋，原告于2016年9月7日搬离，并向被告出具了一份书面的交房依据。
本案在审理过程中，被告就涉案房屋的分租权向本院提供了其与君轩公司签订的房屋租赁合同，约定君轩公司将其位于西安市雁塔路1号雁塔商厦一层部分出租给乙方使用，建筑面积为80平方米；租期自2015年11月1日止2020年10月31日。2016年9月5日，约定乙方于2016年9月7日24时前腾空商铺内所有物品。被告就其要求原告搬离涉案房屋的原因，向本院提供了2016年9月5日其与君轩公司签订的补充协议，约定被告于2016年9月7日24时前腾空商铺内的所有物品，不得破坏房屋主体结构，双方至此互不违约，再无任何租赁关系。原告对房屋租赁合同及补充协议的真实性认可,但认为并不能消除被告单方解除合同给原告造成的直接经济损失和被告应该承担的违约责任。
以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、收款收据、交房依据及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订了房屋租赁合同，原告依约向被告支付房屋租金，被告亦应依约为原告提供租赁房屋。关于原告要求被告向原告返还剩余房屋租金及房屋物业押金41666元一节，因原告已将房屋租金支付至2016年12月31日，而原告应被告的要求于2016年9月7日搬离涉案房屋，被告亦愿意向原告返还原告已预交的剩余商铺租金，故被告应将其收取的2016年9月7日至2016年12月321日期间的剩余房屋租金20563.63元及履约保证金10000元退还给原告。至于被告原告拖欠的空调费875元、水费78元应予以抵消的答辩意见，因其未能提供充分的证据予以证明，故本院依法不予支持。至于原告主张的物业押金10000元，因收款人为西安雁塔商业大厦有限公司，故原告应向实际收款人予以主张。关于原告要求被告支付违约金及直接经济损失212807.5元一节，按照原告与被告签订的房屋租赁合同约定，若君轩公司提前收回房屋时，原、被告正常解除合同，双方不属违约，现被告要求原告搬离诉争房屋是因被告与君轩解除了房屋租赁合同，故原告要求被告承担违约责任并赔偿可能盈利的损失、设备损失、食材损失、加盟费、押金及管理费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，至于原告主张的装修损失，因原告未能提供充分证据证明其对诉争房屋有附合装饰装修，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条之规定，判决如下：
一、被告陕西沃惠科贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李文辉退还2016年9月7日至2016年12月31日的剩余房屋租金20563.63元及履约保证金10000元。
二、驳回原告李文辉的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5117元，由原告承担4502元，被告承担615元，因原告已预交，故被告应在履行给付义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 赵琳君
人民陪审员 王继红
人民陪审员 颜建设
二〇一七年九月十九日
书 记 员 刘 敏
打印：相丽华校对：刘敏2017年月日送达