山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终3638号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东省潍坊高新区健康东街8888号。
法定代表人：黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马国锋，男，1967年7月11日出生，汉族，住山东省莱州市。
委托诉讼代理人：赵怡忠，山东高创律师事务所律师。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东省潍坊高新区健康东街8888号（潍坊亿丰公司三楼）。
法定代表人：王琦，董事长。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰公司）因与被上诉人马国锋、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司（以下简称潍坊亿丰物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2016)鲁0791民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潍坊亿丰公司上诉请求：1、依法撤销潍坊高新技术产业开发区人民法院作出的（2016）鲁0791民初740号民事判决，依法发回重审或改判；2、本案全部诉讼费用由马国锋承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、一审法院判决潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司共同支付马国锋所诉租金，无事实和法律依据。潍坊亿丰公司不应当承担支付马国锋所诉租金的义务。合同具有相对性，潍坊亿丰公司与马国锋之间是房屋买卖关系，并非房屋租赁关系，更不是委托经营关系。马国锋是自愿将涉案房产委托于潍坊亿丰物业公司经营管理，其双方签订的《委托经营管理合同》中约定，是由潍坊亿丰物业公司定期向马国锋支付出租收益，因此，应当由潍坊亿丰物业公司向马国锋支付相应的租金收益。2、一审法院认定“亿丰置业公司既是上述房产的出售者又是出租经营者”以及“作为涉案房屋的出售者及委托经营管理合同的实际履行者亿丰置业公司与作为委托经营管理合同签订者的亿丰物业公司之间是共同经营关系，应共同承担对原告的相关责任”显然是错误的。3、这里需注意一个过程，即业主地位的变化的过程。当该市场房产尚未销售时即一个业主是置业公司。当所在市场逐次全部销售完毕后，置业公司即没有业主地位，而全部的小业主可以成立自己的业主委员会来主宰市场。4、马国锋提交的“说明”并非潍坊亿丰公司出具，潍坊亿丰公司不应当承担支付租金收益的连带责任。二、一审法院适用法律错误。
马国锋未提交书面答辩意见。
潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。
马国锋向一审法院起诉请求：判令潍坊亿丰公司和潍坊亿丰物业公司向马国锋支付商铺租金111498元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年10月19日，马国锋与潍坊亿丰公司签订房屋买卖合同两份，约定：马国锋购买潍坊亿丰公司开发的亿丰时代广场（一期）A1-2164、2194号两套商铺，建筑面积分别为65.08、34.29平方米。2010年12月19日，马国锋与潍坊亿丰物业公司签订委托经营管理合同两份，约定：就马国锋预定（购买）的亿丰时代广场A1座2164、2194号商铺预售面积分别为65.08、34.29平方米，今后委托潍坊亿丰物业公司经营管理，潍坊亿丰物业公司拥有对该商铺经营权统一规划、统一招商、统一定价，以潍坊亿丰物业公司名义统一出租、统一管理；委托期限二十年，自2011年1月1日起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺免费交与潍坊亿丰物业公司管理，商铺经营收入归潍坊亿丰物业公司，第四至十年潍坊亿丰物业公司每年分别固定按49492元、24840元向马国锋支付租金，潍坊亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准，不足部分由潍坊亿丰物业公司补足，第十一至二十年潍坊亿丰物业公司根据实际租赁收入与马国锋结算，商铺实际租赁收入的90%归马国锋，其余10%作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有，竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整，因租赁产生的各种税费潍坊亿丰物业公司有权从马国锋收益中代扣代缴；支付方式为从第四年起租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付，由潍坊亿丰物业公司打入马国锋账户；违约责任为因一方违约导致本合同未能履行或者不能足期履行，年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。上述房产于2012年6月办理房产证。2010年12月19日，潍坊亿丰公司为马国锋出具说明两份，内容为：马国锋在亿丰时代广场一期所购A1-2164、2194商铺的托管租金物业公司如无能力支付，由潍坊亿丰公司进行担保，承担连带责任，并加盖了潍坊亿丰公司的合同专用章。潍坊亿丰公司认为该两份并非其公司出具，要求对说明中的公章真伪进行司法鉴定。本院限期要求潍坊亿丰公司提供可供比对的检材，但潍坊亿丰公司并未提供，导致鉴定无法进行。对于租金，马国锋主张，签订委托经营管理合同以后，潍坊亿丰物业公司已支付2014年度的租金，马国锋现要求潍坊亿丰物业公司支付2015年及2016年上半年的租金。潍坊亿丰物业公司对拖欠2015年的租金无异议，但认为2016年上半年的租金尚未到期，现其公司无力支付租金。另，本院已受理的多名业主与潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司房屋租赁合同纠纷，本院认定，潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司对于亿丰时代广场一期商铺对外出租的行为系共同经营，应共同支付房屋托管费用。本院宣判后，潍坊亿丰公司不服，提起上诉，潍坊市中级人民法院维持本院判决。以上事实，有马国锋提供的委托经营管理合同、房屋所有权证、说明等及当事人的陈述等在案为证，足以认定。一审法院认为：马国锋与潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司所签订的商品房预售合同、委托经营管理合同系各方的真实意思表示，且不违法法律、强制性法规的规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。在委托经营合同中，双方约定了自委托期的第四年起即2014年至第十年租金半年一付，潍坊亿丰物业公司已向马国锋支付2014的租金收益，但未依约支付2015年以后的租金。潍坊亿丰物业公司对拖欠2015年的租金74332元没有异议，本院予以确认。对于2016年上半年的租金，潍坊亿丰物业公司认为尚未到付款期限，根据委托经营管理合同约定，租金在每半年度的第一个月内支付，因此，2016年1至6月份的租金共计37166元也已达到付款条件，因此，潍坊亿丰物业公司的辩解意见没有事实依据，不予采信。潍坊亿丰物业公司拖欠马国锋2015年1月至12月及2016年1至6月租金共计111498元。另外，合同还约定马国锋应凭发票支取租金，潍坊亿丰物业公司有权代扣代缴税金，故本着方便双方的原则，由潍坊亿丰物业公司统一开具发票并代扣税金最有利于合同履行，因此，潍坊亿丰物业公司应在代马国锋扣缴相应税费后支付马国锋租金，具体税率以税务部门征收标准为准。潍坊亿丰公司为潍坊亿丰物业公司向马国锋出具说明，对潍坊亿丰物业公司所欠的租金承担连带责任，虽然潍坊亿丰公司对说明中的公章真伪提出质疑并申请鉴定，但未在法院指定的期限内提供检材，导致鉴定无法进行，应承担举证不能的法律责任。另据本院已生效的法律文书认定，潍坊亿丰公司与潍坊亿丰物业公司对涉案商铺系共同经营，因此，马国锋要求潍坊亿丰公司也承担付款责任，理由正当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、潍坊亿丰物业公司、潍坊亿丰公司支付马国锋2015年1月至12月及2016年1月至6月的租金，租金数额为111498元中扣除代马国锋所缴纳税金后的剩余部分（具体税率以税务部门征收标准为准），于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回马国锋的其他诉讼请求。案件受理费2530元，减半收取1265元，由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司负担。
本院二审期间，当事人双方均未提交新证据，本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。
本院认为，涉案《商品房现房买卖合同》、《委托经营管理合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效合同，各方均应按合同约定履行各自的义务。本案中，上诉人潍坊亿丰公司为被上诉人马国锋出具的两份说明，能够证实上诉人潍坊亿丰公司对原审被告潍坊亿丰物业公司所欠被上诉人马国锋的租金承担连带责任的事实。上诉人潍坊亿丰公司应与原审被告潍坊亿丰物业公司共同向被上诉人马国锋支付房屋托管费用。故一审法院判令上诉人潍坊亿丰物业公司、原审被告潍坊亿丰公司支付被上诉人马国锋2015年1月至12月及2016年1月至6月扣除代被上诉人马国锋所缴纳税金后的租金并无不当，本院予以支持。上诉人潍坊亿丰公司关于其并非涉案商场的实际运营管理者，亦非《委托经营管理合同》的相对人，不应当承担向被上诉人马国锋支付租金义务的上诉理由与事实不符，本院不予支持。
综上所述，上诉人潍坊亿丰公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2530元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 高艳丽
代理审判员 张锡辉
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 郑 伟