广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1005号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市德辉物流有限公司，住所地广东省广州市黄埔区。
法定代表人：王晓燕。
委托代理人：陈秋遐、吴湘玲，广东法制盛邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：君威国际投资（香港）有限公司，住所地香港特别行政区。
法定代表人：秦志文。
委托代理人：陈天军，广东穗益律师事务所律师。
原审第三人：广州市增城区新塘镇新墩村民委员会，住所地广东省广州市增城区。
负责人：陈健文，村主任。
委托代理人：陈松坚，该村委会支部副书记。
上诉人广州市德辉物流有限公司（下称“德辉公司”）因与被上诉人君威国际投资（香港）有限公司（下称“君威公司”）、原审第三人广州市增城区新塘镇新墩村民委员会（下称“新墩村委会”）租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1066号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
德辉公司上诉请求：1、撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1066号《民事判决书》第一、三项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、涉案仓库占用费应由诉讼保全申请人承担，不应由上诉人承担。本案的争议焦点：被上诉人兴建的仓库里存放着被法院诉讼保全查封的货物，相关的仓储费或占用费应由谁承担？被上诉人应向谁主张？根据《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，涉案仓库占用费应由查封案件的申请人承担，上诉人不应承担该费用。二、上诉人与被上诉人就涉案仓库签订的《租赁合同》依法被认定无效，被上诉人于2015年4月30日确认上诉人已退场，无须承担占用费。经一审庭审查明，因被上诉人对涉案仓库未办理合法报建手续，导致租赁合同无效。且上诉人已付清该期间的“租金”（占用费），并在双方约定的期限届满前将其他货物搬离退场。留存涉案仓库的仅仅是法院查封的、任何人不得擅自转移、处分的货物。此时，实际占用涉案仓库的是申请查封人及货主，并非上诉人，被上诉人无权要求上诉人承担仓库占用费。三、一审判决引用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，认为上诉人是占有使用的相对方。首先，本案《租赁合同》依法无效，且无效合同自始无效。其次，本案中上诉人与第三人并未产生纠纷，占用仓库是由于其他案件中法院查封财产所造成，该等纠纷与上诉人无关，广州市检察院的《不起诉决定书》也证明上诉人不存在过错。故该法条并不适用于本案。一审判决还认为“根据相关法院发出的协助执行通知书，上诉人作为被查封货物的保管人，其履行保管职责并非必须占用被上诉人仓库”，故认定上诉人须支付占用费。但经审理查明租赁合同无效且租赁期间届满退场后，上诉人已无权使用仓库，则不适合保管货物。其次，一审判决认为“保管查封财产并非必须占用被上诉人仓库”，但被上诉人无法为了“不占用被上诉人仓库”而将法院查封的财产搬离、转移他处。
君威公司辩称：1、不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，对证据的采纳是公正的，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2、基于上诉人的物资仍然存放于涉案物业仓库，对一审判决之后即2015年7月5日之后的占用费，被上诉人保留另案诉讼权利。另外，退场只是上诉人客观事实的表述，并非双方合意的合同宗旨，上诉人在未经双方交接确认的情况退场，这只是上诉人单方的行为。上诉人称其已经退场，无需再承担费用，上诉人是仓库内被查封财物的保管方。案外人的财产交上诉人保管，上诉人与被上诉人签订租赁合同，由上诉人租赁被上诉人的仓库保管案外人财产，案外人的财产是基于租赁合同放入涉案仓库，因租赁合同并未终止，涉案财产并未搬离涉案仓库，上诉人就应当支付占用费，至于上诉人是否涉案仓库财产的权利人，以及上诉人与涉案财产的法律关系与本案无关。在2014年8月20日至2015年4月15日期间，上诉人也支付了占用费，且当时货物也在查封状态，说明上诉人知悉其应承担之义务。被上诉人一直主张的是占用费，被上诉人向上诉人基于两份租赁合同向其主张涉案仓库未被移交给被上诉人之前的占用费是合法合理，上诉人提交的诉讼费用缴纳办法在本案不能适用，该办法仅适用于司法拍卖，本案纠纷是基于双方的租赁合同，争议焦点是上诉人未及时向被上诉人移交仓库而产生的占用费。
新墩村委会述称：我方只收取土地租金，不清楚仓库状态。
君威公司向一审法院起诉请求：一、德辉公司支付搬离租赁仓库前的租金给君威公司，租金的计算标准：2015年5月1日起，月租金暂按30元/月/平方米计（最终以评估为准），租赁面积为：10855.76平方米，计至全部搬离之日止，暂计至2015年6月30日，租金暂计为651345.60元；二、本案的诉讼费用由德辉公司承担。
德辉公司向一审法院反诉请求：1、君威公司立即向德辉公司退还2011DH-
JW002合同押金582039.36元以及从2015年4月25日起计算至实际清偿之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利率（年利率4.6%），暂计至2014年9月24日为11155.75元）。2、君威公司承担本案全部诉讼费用。
一审查明事实：2003年12月30日，增城市人民政府核发增规证[2003]02B298号的《建设用地规划许可证》，载明“用地单位增城市新塘镇新墩村民委员会。用地项目名称居住用地。用地位置新塘镇陈某长岭。用地面积38148平方米。”。
2004年1月17日，增城市人民政府核发增集用（2004）第0201050号《集体土地使用证》，载明“土地使用权人增城市新塘镇新墩村民委员会。土地所有权人增城市新塘镇新墩村民委员会。座落新塘镇陈某长岭。使用权类型划拨。”。
2008年，新墩村委会出具《证明》，载明“兹证明位于新墩村广深高速公路边的集体土地使用权，是属于本村所有且经本村同意租与君威国际投资（香港）有限公司经营，由该公司在地上兴建建筑物用于租赁收益，君威国际投资（香港）有限公司有自主经营权及转租权。特此证明”。
2011年9月16日，君威公司（甲方）与德辉公司（乙方）签订合同编码为2011DH-
JW002《仓库租赁合同》，载明“……1、租赁标的1.1甲方保证以下设施为本合同租赁标的：1.2位于广州增城市新塘镇广深高速公路旁仓库。仓库面积为5312平方米、10855.76平方米。……3、租赁期限3.1租赁期限为39个月，租期自2011年10月1日至2014年12月31日止。……4、仓库租金4.1每月全部租金为人民币95616元。4.2.1仓库总面积为：16167.76平方。……4.2.2仓库租金支付方式：按月交付，18元/月/㎡。……4.3合同押金：4.3.1乙方必须向甲方交纳合同押金，其金额为两个月的租金。总额为人民币伍拾捌万贰仟零叁拾玖元叁角陆分（￥582039.36元）。……4.4合同押金的使用办法：4.4.1如果乙方未能遵守合同的相关约定，致使甲方经济利益受到损害，则甲方可从合同押金中补偿所受损失，不足金额乙方另行支付给甲方。4.4.2如果乙方未能合理使用租赁物及附属设施及因乙方原因而导致甲方公共设施受到损害的，甲方可从合同押金中补偿所受损失，不足金额乙方另行支付给甲方。……5.2租金的支付5.2.1甲方应在每月前5个工作日内开具收款收据给乙方，乙方在每月15日前支付当月的租金到甲方指定账户。……10、违约责任10.1租赁期间双方都必须严格遵守合同，任何一方都不得违反合同。如果任何一方违约，都应承担由此给对方带来的一切直接经济损失，并承担相应的法律责任。10.2租赁期内，非本合同约定或双方协商同意，任何一方均不得单方解除合同，任何一方违约都必须赔偿另一方按合同押金的叁倍支付违约金给对方。……”。
2011年9月16日，德辉公司支付押金582039.36元给君威公司，君威公司出具《收款收据》给德辉公司收执。
2014年8月17日，广东省湛江市霞山区人民法院作出（2014）湛霞法立保字第151-1号民事裁定书，裁定查封广州市翠月纸业有限公司存放于广州市新塘镇新墩村长岭2号广州市德辉物流有限公司仓库的纸品。……。并附《协助执行通知书》载明“广州市德辉物流有限公司：……请协助执行如下事宜：查封广州市翠月纸业有限公司存放于广州市新塘镇新墩村长岭2号广州市德辉物流有限公司仓库的纸品。（附仓单19份）。财产查封期间，交由广州市德辉物流有限公司保管，待后处理。
2014年8月19日，广东省广州市萝岗区人民法院作出（2014）穗萝法立保字第104号民事裁定书，查封、扣押或冻结广州市金信通集团股份有限公司、广州市金山联纸业有限公司名下的总价值相当于人民币50000000元的财产。并向德辉公司发出协助执行通知书，轮候查封广州市金山联纸业有限公司位于德辉公司仓库的产品一批。
2014年8月20日，广东省广州市天河区人民法院作出（2014）穗天法金民初字第1290号民事裁定书，冻结广州市金山联纸业有限公司、郝某甲、郝某乙、赵某的银行存款人民币23289808.87元或查封、扣押其等值财产。并附《冻结/查封/扣押财产清单》载明“查封被告广州市金山联纸业有限公司名下所有的储存在广州市德辉物流有限公司的纸一批。仓库地址：增城市新塘镇新墩村长岭二号德辉物流君威仓。质权人：招商银行广州龙口支行。出质人：广州市金山联纸业有限公司。监管人：广州市德辉物流有限公司。”。
2014年10月11日，广东省广州市黄埔区人民法院作出（2014）穗黄法民二初字第500-1号民事裁定书，冻结广州市翠月纸业有限公司、广东金信通集团股份有限公司、刘东、秦某、广州市德辉物流有限公司、永安财产保险股份有限公司广东分公司的银行存款30000000元或者查封、扣押其相应价值的财产。并附《查封（扣押）财产清单》载明“财产名称翠月纸品。封存地点德辉物流凤凰城仓库。”。
2014年12月12日，君威公司向德辉公司发出《关于德辉凤凰城仓库合约到期收回仓库的通知函》，载明“关于贵公司租赁位于我公司增城市新塘镇新墩村陈家林1号的仓库租赁合约期限截止至2014年12月31日止，……我方不再续租给贵公司使用，请贵司在2014年12月31日完成仓库搬迁及仓库移交手续。……”。
2014年12月15日，德辉公司向君威公司发出《传真》，载明“收到贵公司关于2014年10月28日和2014年11月9日就我司某司签署的合同……租赁合同即将到期的联络函，为此我们与贵公司约谈了数轮，现回复：合同期满我公司不再续租。考虑到仓库内货物较多，客户需求不尽相同，在2014年11月-12月的数次会谈中，贵司同意：我司的可以延期交仓，时间最多不超出75天，即到2015年3月15日，延长期间仓租按照23元/平方米/月的价格支付给贵司。……”。君威公司在该传真上注明“同意延期到2015年3月15日，超期做违约处理，以上仓库移交退回押金。”。
2015年1月1日，德辉公司支付合同编号2011DH-
JW002，面积为5312平方米仓库2015年1月份的租金122176元给君威公司，君威公司出具《收款收据》给德辉公司收执。
2015年2月1日，德辉公司支付合同编号2011DH-
JW002，面积为5312平方米仓库2015年2月份的租金122176元给君威公司，君威公司出具《收款收据》给德辉公司收执。
2015年3月1日，德辉公司支付合同编号2011DH-
JW002，面积为5312平方米仓库2015年3月份的租金122176元给君威公司，君威公司出具《收款收据》给德辉公司收执。
2015年4月1日，德辉公司支付合同编号2011DH-
JW002，面积为5312平方米仓库2015年4月份的租金122176元给君威公司，君威公司出具《收款收据》给德辉公司收执。
2015年4月2日，君威公司向德辉公司发出《关于凤凰城仓库紧急搬迁的函》，载明“1、关于‘中烟’凤凰城仓库的搬迁，就我司收到贵司3月18日的搬迁事宜做出回复的函件，我公司将第三方客户要求的搬迁计划时间及进度表格文件发到周某、黄某邮箱，但是截至今日贵公司的搬迁进度仍然没有按黄某答应我公司秦志文的计划搬迁进度承诺。……若贵公司在2015年4月15日未完成搬迁计划我司将面临第三方公司高额的违约金，此违约金的产生及支付将由贵公司全权负责赔偿。……2、贵公司2015年3月份的仓库租金按合同已经逾期，还没有缴纳，贵公司口头承诺在2015年4月10日前支付，我公司给予理解及宽限时限。请贵公司务必在2015年4月15日将货物搬迁清理完毕并同时办理移交手续及结算所有费用，若超出时间我公司按前次发出的书面函执行。……”。
2015年4月30日，君威公司向广东省湛江市霞山区人民法院递交《关于请求立即将查封财产搬离仓库的申请》，载明“关于你院作出的（2014）湛某立保字151-1号《协助执行通知书》，将广州市德辉物流有限公司的一批财产查封，查封地点是由广州市德辉物流有限公司向我公司租赁的仓库，现由于以下原因，申请贵院立即将前述财产搬离，……”。
2015年6月10日，君威公司向德辉公司发出《关于要求支付仓库占用费的通知》，载明“就贵公司租赁我公司位于广州市增城区新塘镇陈某凤凰城仓库，仓库面积1:10855.76㎡、仓库面积2:11124.47㎡，……租赁合同期限已到，但是，截止日前，贵公司尚有货物存放于我司仓库，按协议约定应当支付仓库占用费给我司，截止日前贵司应支付仓库占用费899844.96元……1、请贵公司立即支付所欠我司的仓库占用费，占用费按实际占用天数计，计至全部搬清货物为止……2、请贵公司立即搬离存放于仓库的货物，且我司不对货物的存放负保管责任，货物发生的任何风险及损失，与我司无关。”。君威公司发出上述函件的过程及内容，经广东省广州市萝岗公证处公证并出具了《公证书》。
另查明，一、为查明新墩村委会有关土地及建筑是否办理了国土及规划报批手续，一审法院向原广州市增城区国土资源和规划局发函了解，2016年5月27日，广州市增城区国土资源和规划局作出《增城区国土规划局关于查询增城市新塘镇新墩村民委员会有关土地及建筑是否办理国土及规划报批手续问题的复函》，载明“……一、经查询档案，我局于2003年12月30日核发了编号为增规证[2003]02B298号的《建设用地规划许可证》，用地单位为：增城市新塘镇新墩村民委员会，用地项目名称为居住用地，用地位置为新塘镇陈某长岭，用地面积为38148平方米。我局档案与你院提供的编号为增规证[2003]02B298号的《建设用地规划许可证》相符。二、经查，我局于2004年1月17日核发了《集体土地使用证》（增集用[2004]第0201050号），面积38148平方米（合57.222亩），权属人为增城市新塘镇新墩村民委员会，上述编号为增规证[2003]02B298号的《建设用地规划许可证》在有效期内办理了《集体土地使用证》。三、我局未能查询到君威国际投资（香港）有限公司、广州市德辉物流有限公司、增城市新塘镇新墩村民委员会等主体在以上所述地块内的其他规划、报建、验收、产权信息。”。二、君威公司在本案中不申请对涉案仓库租金的评估。
审理中，一、君威公司与德辉公司确认如下事实，1、涉案两个仓库中的货物均是德辉公司替第三方保管的货物；2、德辉公司已将合同中的5312平方米的仓库清空退还给君威公司。二、君威公司陈述以下事实，1、涉案仓库是君威公司自己建造的；2、2015年4月2日的函件中提到的前次函件，是指2015年2月9日的函件。三、德辉公司陈述以下事实，1、涉案的两个仓库已经退场，当时要求君威公司签署移交手续，但是君威公司拒绝了。涉案的两个仓库中的货物是法院查封的。并非德辉公司的占用；2、涉案两个仓库中的被法院查封的货物不能明确其所有人和权利人，因为法院当时查封时也没有进行清点，且当时还有债权人到仓库哄抢货物的情况出现。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，并依据原广州市增城区国土资源和规划局作出的《增城区国土规划局关于查询增城市新塘镇新墩村民委员会有关土地及建筑是否办理国土及规划报批手续问题的复函》，一审法院认定君威公司与德辉公司之间签订的编码为2011DH-
JW002《仓库租赁合同》无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现本案争议焦点为德辉公司是否仍需向君威公司支付占用费。现君威公司与德辉公司均确认涉案仓库仍然存有德辉公司替案外人保管的货物，因上述货物被法院查封，故德辉公司认为其无法搬离，不存在过错，不应承担占用费。但一审法院参考《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，虽然君威公司与德辉公司之间的合同无效，但是君威公司与德辉公司之间仍然是占有使用关系的相对方，同时，根据相关法院发出的协助执行通知书，德辉公司作为被查封货物的保管人，其履行保管职责并非必须占用君威公司所有的仓库。故一审法院认定德辉公司仍需支付上述期间的占用费。至于占用费的标准，因君威公司不申请评估，故一审法院参考编码为2011DH-
JW002《仓库租赁合同》中关于租金的约定，期限从2015年5月1日酌定暂计至起诉之日即2015年6月30日，至于起诉之日后的占用费，君威公司可另案主张。经核算占用费为390807.36元（10855.76平方米×18元/月×2个月），君威公司主张起诉超过上述部分的金额，一审法院不予支持。
至于德辉公司提出的反诉请求能否支持的问题。因编码为2011DH-
JW002《仓库租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故本院对德辉公司要求退还押金582039.36元及利息的反诉请求予以支持。德辉公司主张利息从2015年4月25日起，以582039.36元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止，并无不当，一审法院予以支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、广州市德辉物流有限公司应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠占用费390807.36元给君威国际投资（香港）有限公司；二、君威国际投资（香港）有限公司在一审判决发生法律效力之日起十日内，返还广州市德辉物流有限公司的押金582039.36元及利息（利息从2015年4月25日起，以582039.36元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）；三、驳回君威国际投资（香港）有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉受理费10315元，由君威国际投资（香港）有限公司负担4125元和广州市德辉物流有限公司负担6190元。一审反诉受理费4865元，由君威国际投资（香港）有限公司负担。
二审期间，当事人均未提交新证据。
二审经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。
案涉仓库未取得建设工程规划许可证，依照法律规定，上诉人德辉公司与被上诉人君威公司签订的《仓库租赁合同》为无效合同。本案的争议焦点在于上诉人德辉公司是否仍需向被上诉人君威公司支付占用费。德辉公司辩称因案涉场地内存放被法院查封案外人货物，德辉公司不应支付场地占用费的意见，对此，本院认为，1，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人德辉公司是依合同获得涉案房屋的一方，依法有返还的义务，并承担不能腾空交还的相应责任，至于其与案外人的纠纷，属于另一法律关系，不影响其作为返还义务主体所承担的责任。2、上诉人德辉公司与案外人为仓储合同关系，其是该法律关系的相对方，在仓储货物被法院查封后，其亦是货物的保管人，其负有保管财物义务及向案外人或申请查封方主张权利的责任。在未征得被上诉人同意的情况下，上诉人主张应由被上诉人承担相关义务，缺乏法律依据。综上，德辉公司未提供其已与君威公司交接场地的相关证据，一审法院判令上诉人德辉公司承担场地占有费用并无不妥，对上诉人德辉公司的上诉意见不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人广州市德辉物流有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6190元，由上诉人广州市德辉物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 韩志军
审判员 刘 卉
二〇一七年六月二十六日
书记员 王日平