湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘31民终1188号上诉人（原审原告）：湖南湘西财信投资置业有限公司。法定代表人：斯洪标。委托诉讼代理人：王志浩，湖南湘西财信投资置业有限公司职员。委托诉讼代理人：鲍海雄，湖南如金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁贵平，男，1979年2月9日出生，土家族。委托诉讼代理人：杨涛，湖南四维律师事务所律师。上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司（以下简称“财信公司”）与上诉人梁贵平房屋租赁合同纠纷一案，财信公司、梁贵平均不服湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人财信公司的委托诉讼代理人王志浩、鲍海雄，被上诉人梁贵平的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财信公司的上诉请求：依法撤销一审判决第四项，驳�被上诉人梁贵平的反诉请求，并由被上诉人梁贵平负担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人系以非承债式的方式收购湖南三馆房地产有限公司的资产，对湖南三馆房地产开发有限公司与被上诉人之间的合同履行问题无须承担责任，一审关于该事实认定错误。二、被上诉人梁贵平提交的所谓垫付的装修费用，均是白纸条和收款收据，且收款时间与合同约定相互矛盾，证据不真实。根据《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》第二条的约定，被上诉人梁贵平每年支付1612800租金后，返租租金由湖南三馆房地产开发有限公司承担。但在多次庭审过程中，被上诉人梁贵平一直没有提供其按照合同约定每年支付1612800元租金的证据，其提供的代付的商户返租租金、代付的电力公司返租租金，均不能达到其证明目的。关于押金问题，根据合同约定，押金在到期或者清场无损坏房屋结构或装饰后，退还给被上诉人梁贵平，现被上诉人梁贵平拒不退场，且对房屋结构及装饰损坏严重，其主张退还押金没有任何依据。针对上诉人财信公司的上诉，被上诉人梁贵平答辩称，1、财信公司应当承接三馆公司留下来的债务；2、答辩人梁贵平所提供的证据是真实合法有效的。梁贵平的上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、维持原审判决第四项、第五项；3、撤销原审判决第六项，依法判令赔偿损失232万元。事实与理由：1、上诉人梁贵平只实际租用了被上诉人财信公司的1200平方米场地，一审按照3600多平方米收取租赁费用，与事实不相符合；2、因诉争场地原为湘西三馆公司开发的楼盘，由于湘西三馆公司因非法集资被政府处置，导致上诉人梁贵平原承租的4800平方米的场地，至2012年左右，实际使用面积不足1200平方米；3、上诉人梁贵平的电脑城原本还能正常经营，但被上诉人指使物业管理公司，擅自发送通知，采取停水、停电两天，严重干扰电脑城的正常经营，还下发公司文件收回电脑城经营权，导致电脑城损失及经营户流失，造成上诉人梁贵平损失达到300多万元。针对上诉人梁贵平的上诉，被上诉人财信公司答辩称：根据房产证登记的大约3649平方米，套内面积2500多平方米，在合同履行过程中，上述房产一直由梁贵平占有或使用，其主张租赁面积仅为1200平方米没有法律依据。且上诉人没有任何违约行为，根据合同约定，上诉人与梁贵平之间的租赁合同关系已经到期，上诉人有权要求梁贵平搬离上诉人的物业，但是梁贵平一直强行占有，又不及时支付租金，也不搬离物业。上诉人财信公司作为原审原告，向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除被告与原湖南三馆房地产开发有限公司签订的《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》；2、请求法院依法判令被告向原告支付2010年至搬离之日止的租金，截止开庭之日的租金共计2170000元，并支付违约金241920元；3、依法判令被告梁贵平将其非法占有的吉首商贸大世界（现名“财信商贸中心”）项目二期B2至B3栋二楼房屋（建筑面积3649.32㎡，以下称“涉案房产”）恢复原状并返还给原告财信公司；4、依法判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2006年12月28日，梁贵平作为乙方与原湖南三馆房地产联合开发有限公司（甲方）签订了《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》。合同约定：一、房屋租赁位置及用途。甲方将吉首商贸大世界B2至B4栋二楼整体楼层出租给乙方，由甲方统一装修，验收合格后交付乙方作电脑城经营使用。二、租赁面积及价格。双方约定乙方承租甲方房屋经营总面积约为4800平方米。租赁价格按月租28元／㎡计算，年租金为人民币（大写）壹佰陆拾壹万贰仟捌佰元整（￥1612800元），租金叁年不变，叁年期满后随行就市，甲方租金双方另议。三、租赁期限。租赁期限为5年，甲方同意扣除装修期免租贰个月作为乙方招商期及试营期，租期从2007年6月16日至2012年6月15日。乙方经营户在其经营期间不得损坏甲方经营场地的整体装修，否则由乙方修复或照价赔偿。四、租金付款办法。乙方在签约时预交人民币500000元，其中：50000元作为房屋押金；450000元作为预交甲方第一年租金，待乙方正式开业三日内付清甲方上半年租金人民币356400元；半年期满，即2007年12月15日付清甲方下半年租金人民币806400元。一年期满以后每年分两次付清甲方的第二年租金，即2008年6月16日支付人民币806400元；2008年12月15日支付人民币806400元。第三年租金的支付以此类推。三年期满，甲方租金确定后乙方一次性预交甲方第四年租金；第四年期满一次性预交第五年租金。乙方所交押金，到期或清退无损坏房屋结构或装饰，则退付给乙方。五、甲方已售返租商铺租金价格及付款办法。甲方已售商铺，返租期内租金价格及付款由甲方负责，返租期满后，由乙方负责与房主协商，甲方协助配合工作。乙方向房主所交租金，应按房主套内面积28元／㎡计算扣减乙方向甲方所交的总租金。九、违约责任，合同签订后，甲、乙双方应自觉遵守履行，不得单方违约，若一方违约，则由违约方按总价15%赔偿给守约方。若乙方不能按约定时间交纳甲方租金，�赁合同自行终止，甲方及清退乙方，一切损失由乙方自负。2008年10月，原湖南三馆房地产联合开发有限公司被列入“处非”企业后，其资产被湖南民泰资产管理有限公司（以下称“民泰公司”）收购。2010年2月2日，原告财信公司与民泰公司签订《项目转让协议》，由财信公司受让了吉首商贸大世界一期、二期项目所涉及的全部资产。2011年5月26日，财信公司在吉首市房地产管理局取得吉房权证镇字第7110018**号《房屋产权证书》。涉案房产建筑面积3649.32㎡所有权确权登记在财信公司名下。经“处非办”协调，梁贵平所涉本案的租金，按下调后每年72万元向财信公司交纳至租赁合同期满即2012年6月15日。2012年6月15日租赁合�期满后，双方未能续签租赁合同，梁贵平仍继续使用涉案房产，按每年72万元缴纳租金。期间，物管公司对相关欠交水电费及物管费的承租户停电停水。截止2017年9月15日止，梁贵平共欠交租金2170000元（其中2014年12月31日前欠交租金22万元）。另查明，梁贵平对承租的房屋进行了装修，费用为437957.1元，代付了返租租金267342.56元，代垫付电力公司租金596240元，交纳租赁房屋押金50000元。一审法院认为：本案作为租赁合同纠纷，焦点是:1、《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》应否解除及梁贵平是否多交；2、梁贵平的装修损失、代付返租租金、租赁合同押金应否抵扣租金；3、财信公司应否赔偿梁贵平的经营损失。一、关于《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》应否解�的及梁贵平是否存在多交租金问题。梁贵平与原湖南三馆房地产开发有限公司签订的《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在“处非”期间，财信公司作为原湖南三馆房地产联合开发有限公司所涉本案房产所有权的受让人后，经“处非办”协调，梁贵平所涉本案的租金，按下调后每年72万元的标准继续履行合同，原租赁合同的租赁期限到期后，双方虽未再续签书面租赁合同，但从实际履行过程中，双方均默认按每年72万元的租金标准继续履行《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》，应视为不定期租赁，原租赁合同继续有效，同时该合同对违约事项及责任进行了约定。梁贵平在履行过程中，2014年12月31日前欠交租金22万元，自2015年1月来一直未交纳租金，截止2017年9月15日止�梁贵平共欠交租金2170000元（其中2014年12月31日前欠交租金22万元），梁贵平不存在多交租金。梁贵平拖欠租金，已构成根本违约，合同应予解除。对此，梁贵平应承担违约责任。二、《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》约定已出售商铺返租租金及梁贵平租赁的场地的装修均由原三馆公司负责，合同终止后，押金应当退还亦进行了约定。按照买卖不破租赁的原则，合同约定的权利和义务双方均应履行。梁贵平对承租房屋装修的费用437957.1元、代垫付的原三馆公司已出售商铺的返租租金267342.56元，电力公司的返租租金596240元，交纳租赁房屋押金50000元，合计1351539.66元；财信公司作为原湖南三馆房地产联合开发有限公司所涉本案房产所有权的受让人，在享受权利的同时亦应承担义务，故对梁贵平的上述费用，财信公司应予支付。三、财信公司应否赔偿梁贵平的经营损失。在梁贵平租赁经营过程中，财信公司既无违约行为也无失当行为，不构成对梁贵平正常经营活动的扰乱之事实。梁贵平对此项的诉请没有事实依据，系市场运作的自身风险所致，应由梁贵平自行承担。综上所述，财信公司诉讼请求即解除合同支付租金和违约金，返还租赁物的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。梁贵平是否对租赁物造成毁损，财信公司无证据予以证实，恢复原状的主张，该院不予支持。梁贵平反诉代付返租租金、代垫付电力公司租金、交纳租赁房屋押金的诉讼请求，证据充分，该院予以支持。梁贵平反诉的其它诉讼请求，没有事实依据，该院应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除《吉首商贸大世界房屋租赁合同书》。二、被告（反诉原告）梁贵平返还原告（反诉被告）财信公司租赁的建筑面积3649.32㎡的房屋（证号：吉房权证镇字第7110018**号）。三、被告（反诉原告）梁贵平支付所欠原告（反诉被告）财信公司的租金2170000元及违约金241920元，合计2411920元。四、原告（反诉被告）财信公司支付被告（反诉原告）梁贵平垫付的装修费437957.1元、代付的返租租金267342.56元、代付的电力公司的返租租金596240元，交纳租赁房屋押金50000元，合计1351539.66元；五、驳回原告（反诉被告）财信公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）梁贵平的其它反诉请求。上述事项定于本判决生效之日起十五日内履行。案件受理费47217元，原告（反诉被告）财信公司负担12936元，被告（反诉原告）梁贵平负担34281元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实除对一审查明的“截止2017年9月15日止，梁贵平共欠交租金217000元（其中2014年12月31日前欠交租金22万元）”和“梁贵平对承租的房屋进行了装修，费用为437957.1元，代付了返租租金267342.56元，代垫付电力公司租金596240元，交纳租赁房屋押金50000元。”有异议外，对一审查明的其他事实予以确认。本院还查明，2014年12月31日前，梁贵平欠交租金22万元，2015年1月1日以来，梁贵平一直未交纳租金给财信公司，截止到2017年9月15日，梁贵平欠付租金201万元。本院另查明，2009年12月31日，吉首三馆电脑城向湖南民泰公司出具了《吉首三馆电脑城有关情况报告》，载明：电脑城租金情况，一、应上缴租金：1351680元=844800元（2007、2008年度租金）+506880元（2009年度租金）。二、预付租金：50万元，2007年1月5日预付原三馆公司款项50万元，其中45万元为预付租金，5万元为押金。三、抵扣租金：640433.1元=437957.1元+202476元。1、地面装修工程垫款：437957.1元，地面装修已请示原三馆房地产公司，并得到公司同意后实施；2、维修工程垫款：202476元，维修已请示原三馆房地产公司，并得到公司同意后实施。四、欠缴租金（应上缴租金-预付租金-抵扣租金）：211246.9元=1351680元-50万元-640433.1元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一�六十八条“第二审人民法院应当对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审查”的法律规定，及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的法律规定，结合双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点为：一、上诉人梁贵平是否存在多交租金的事实；二、梁贵平要求抵扣租金是否具有事实和法律依据。关于上诉人梁贵平是否存在多交租金的事实的问题。本案中，上诉人梁贵平承租原湖南三馆房地产联合开发有限公司的房产，用于经营电脑城业务，后由于“湖南三馆公司”非法集资，被列入“处非”企业，其资产被湖�民泰资产管理有限公司收购，后由湖南民泰资产管理有限公司转让给上诉人财信公司，上诉人财信公司依合同约定受让了吉首商贸大世界一期、二期项目所涉及的全部资产，并于2001年5月26日取得了房屋产权证书，涉案房产建筑面积为3649.32平方米。现上诉人梁贵平认为其没有使用全部面积用于经营，认为应当核减租金，本院经审查认为，首先，上诉人梁贵平没有提供证据证明双方合意减少使用面积、降低租金；其次，在湘西州“处非办”的协调下，租金下调至72万元每年，双方当事人以按照此标准实际履行多年，上诉人梁贵平在不定期租赁期间，也没有对交纳租金72万元每年的标准提出异议。因此，上诉人梁贵平不存在上诉人梁贵平多交租金的事实。关于梁贵平要求抵扣租金是否具有事实和法律依据的问�。本案中，上诉人梁贵平要求抵扣租金，应当具备的前提条件为其已经向原湖南三馆联合开发房地产公司缴纳了2007年、2008年、2009年的租金，现上诉人梁贵平并未提供其已经交纳2007年、2008年、2009年的三年租金的正规票据，根据相关法律规定，应承担举证不能的法律后果，在法律事实上认定为没有缴纳该三年的租金。且上诉人梁贵平在一审中所提交的证据表明，其欠付原湖南三馆房地产联合开发有限公司的租金达一百多万余元，至于上诉人梁贵平诉称其垫付资金达一百三十余万元，因没有在原湖南三馆房地产联合开发有限公司“处非”过程中进行债权申报，亦未委托中介机构出具意见书，故上诉人梁贵平的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于一审判决是否正确的问题，本案中，上诉�财信公司作为原审原告，向法院提出的第二项诉讼请求为“请求法院判令被告向原告支付2010年至搬迁之日止的租金”，既然是请求计算至搬离之日止，故一审判决只计算至开庭之日止，存在处理不当情形，本院予以纠正。至于违约金的计算问题，因双方当事人履行的是不定期租赁合同，缺乏违约金的合同条款约定，故上诉人财信公司要求上诉人梁贵平支付违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初1356号民事判决第一项和第二项，即：“一、解除《�首商贸大世界房屋租金合同书》”、“二、被告（反诉原告）梁贵平返还原告（反诉被告）湖南湘西财信投资置业有限公司租赁的建筑面积3649.32㎡的房屋（证号：吉房权证字第7110018**号）”；二、变更湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初1356号民事判决第三项，即：“三、被告（反诉原告）梁贵平支付所欠原告（反诉被告）湖南湘西财信投资置业有限公司的租金2170000元及违约金241920元，合计2411920元”为“三、被告（反诉原告）梁贵平支付所欠原告（反诉被告）湖南湘西财信投资置业有限公司的租金223万元（截止到2017年9月15日），之后所产生的租金，计算标准为每月6万元，计算时间从2017年9月16日起，计算至实际搬离门面止）”；三、撤销湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初1356号民事判决第四项、第五项和第六项，即：“四、原告（反诉被告）湖南湘西财信投资置业有限公司支付被告（反诉原告）梁贵平垫付的装修费437957.1元、代付的返租租金267342.56元、代付的电力公司的返租租金596240元、交纳租赁房屋押金50000元，合计1351539.66元”、“五、驳回原告（反诉被告）湖南湘西财信投资置业有限公司的其他诉讼请求”、“六、驳回被告（反诉原告）梁贵平的其他反诉请求”；四、驳回上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司的其他上诉请求；五、驳回上诉人梁贵平的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47217元，二审案件受理费47217元，由上诉人湖南湘西财信投资置业有限公司负担28434元，由上诉人梁贵平负担66000元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  杨光福审判员  彭志友审判员  曾浩恒二〇一八年六月二十一日书记员  刘 慧附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。