辽宁省瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓦民初字第5936号
原告（反诉被告）：大连远洲大酒店有限公司。
法定代表人：朱武超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李智卓，辽宁昌信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈万东。
委托诉讼代理人：王文和，辽宁金刚石律师事务所律师。
第三人：赵延坤。
原告大连远洲大酒店有限公司（以下简称远洲公司）与被告陈万东、第三人赵延坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远洲公司的委托诉讼代理人李智卓、被告陈万东及其委托诉讼代理人王文和、第三人赵延坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告远洲公司提出诉讼请求：1、判令终止原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房产立即腾退给原告；2、判令被告给付原告拖欠租金和管理费551937.40元；3、判令被告承担违约金150000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年7月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于瓦房店市世纪广场28号大连远洲大酒店三楼KTV区域，建筑面积1600平方米，租赁期自2013年1月1日起至2020年12月31日止。2015年1月1日至2015年12月31日止，租金每年为50万元，其后年租金逐年递增。并约定了租金支付时间及方式，还约定被告逾期2个月不支付到期租金或连续2个月不支付物业及其他费用的，原告可提前终止本合同，收回出租房屋，被告应承担当年年租金的30%的违约金。该合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同履行过程中，从2015年1月份开始，被告屡次违反合同约定，拖欠房屋租金，截至2015年12月末，被告尚欠原告租金为484899.10元，管理费67038.30元，合计551937.40元。在此期间原告一直向被告索要租金和管理费，时至今日，被告仍拒不缴纳租金和管理费。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定和《中华人民共和国合同法》之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。
被告陈万东辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意终止合同腾退房屋的理由是：1.租赁期未届满，约定日期是2020年12月31日。2.承租的房屋漏水原告不履行法定维修义务，已产生修缮之债，因此无权请求终止合同。不同意给付租金的理由是保证房屋不漏水，是租赁物正常使用的前提条件，也是出租方应承担维持义务，但被告承租的房屋持续漏水，无法正常使用，且承租方无法自行维修，因屋顶漏水系公共部位，在出租方没有履行法定维修义务之前，承租方有权延交、少交、拒交租金。另外请求租金的诉讼时效为一年，也就是从原告起诉之日起一年前的房租已超过法定诉讼时效，不同意支付违约金的理由是出租房屋长时间存在漏水的瑕疵，原告负有不可推卸的责任，被告延交、少交租金应视为对租赁物存在瑕疵的抗辩行为，属于正当行使同时履行抗辩权，不属于违约，因此不应当承担违约责任。故原告的请求无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。
反诉原告陈万东提出反诉请求：1、判决反诉被告立即对租赁物进行维修；2、从2014年7月至修缮完成日每月减少租金13750元（截止2015年9月末为22万元）；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告起诉反诉原告给付拖欠的租金，但拖欠租金是有理由的。从2014年6月起，有五、六百平方米面积出现屋顶漏水、墙壁渗水现象，反诉原告无数次找反诉被告履行法定维修义务，但要么叫自找楼上解决，要么推托，至今未予修缮，致使租赁物不能正常使用。依据合同法的相关规定，请求判决反诉被告立即履行对租赁物的维修义务，并减少从2014年7月至修缮完成日期间每月租金总额的三分之一。
反诉被告远洲公司辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，不管什么原因缴纳租金都是反诉人应尽的义务，而且根据双方签订合同约定如果被告逾期缴纳租金，被反诉人是有权终止合同的，而且经过现场勘察反诉人仅有几个房间漏水，并非是全部租赁物都漏水不能使用，而且第三人已经找专业人员进行了维修，现基本上不存在漏水的现象了，反诉人请求租赁物不能使用没有进行维修与事实严重不符，所以反诉人没有事实和法律依据。
反诉第三人赵延坤陈述称：不同意反诉原告的反诉请求。追加我为本案第三人没有法律依据。理由是：楼上楼下漏水应该是一滴一滴的漏，而且我第一时间就用桶接水，采取维修措施，没有给反诉原告造成这么大的损失，有几次突发大漏水，都是消防管道和空调管道断裂漏水，水压都是6个压以上，几分钟地面成河，这些漏水与我洗浴没有关系，因此本案列我为第三人不符合法律规定，没有法律依据。
经审理查明：案涉房屋位于瓦房店市世纪大道28号大连远洲大酒店三楼KTV区域，建筑面积1600平方米。2013年7月12日，原告远洲公司（出租方、甲方）与被告陈万东（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方作为KTV演艺厅，租赁期限自2013年1月1日起至2020年12月31日止。并约定房屋租金如下：2013年1月1日起至2015年12月31日止，租金为每年50万元；2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金为每年52.5万元……签合同时乙方立即支付2013年1月至7月租金及15万元履约保证金，2013年9月30日前支付2013年8月至12月租金，2013年12月31日前预缴下一年度上半年租金，此后租金按半年预缴，每次缴纳时间为每年6月30日和12月31日前。还约定，乙方应按时缴纳相关费用，电费及附加管理费按照1.1元每度收取，水费及附加管理费按照5.7元每吨收取，空调费及附加管理费按8元每平方米每月收取。另约定，乙方逾期2月不支付到期租金或连续2个月不支付物业及其他费用的，甲方可立即终止本合同，收回出租房屋，乙方需对此承担全部责任，并按当年年租金的30%向甲方支付违约金。上述合同出租方加盖原告远洲公司的合同专用章，承租方处由被告陈万东签名。
上述合同签订后，原告远洲公司依约向被告陈万东交付案涉房屋，被告亦向原告缴纳了2013年及2014年的房屋租金。被告陈万东在案涉房屋经营银莊会所（KTV）至今。
被告陈万东自2015年1月开始欠缴租金，至2015年12月共欠缴原告租金484899.10元，还欠付原告自2014年7月至2015年9月的管理费67038.30元。
同时查明：2010年12月31日，原告远洲公司（甲方）与第三人赵延坤（乙方）签订桑拿承包合同，约定甲方将位于案涉房屋楼上的4楼桑拿区域承包给乙方，实际使用面积2800平方米。上述合同签订后，第三人赵延坤在该4楼桑拿区域经营水之韵会馆（桑拿）至今。
2015年8月4日，原告远洲公司向第三人赵延坤经营的水之韵会馆发出《水之韵会馆存在漏水问题的整改通知》，该通知载明：“2015年6月以来，大连远洲大酒店三楼租赁单位银莊会所负责人陈万东多次向酒店管理当局反馈和投诉因贵单位设施设备存在漏水隐患问题导致从四楼渗水至三楼天花板，对其装修物和设施设备造成损坏且对外露的电线和部分电器有渗水情况，加之现有预防措施存在相当大的消防安全隐患和多次与其沟通后不能达成一致解决方案。酒店管理当局多次进行现场查看与贵单位核实，确实存在漏水问题和消防安全隐患。酒店管理当局多次向贵单位提出整改要求后，贵单位也表示对目前存在的问题非常重视，也持续对租赁区域内进行维修，但因存在客观原因导致漏水点不能全部排出，导致不能彻底解决此问题……”
2015年8月16日，原告远洲公司组织被告陈万东、第三人赵延坤就案涉房屋漏水问题召开会议，并制作了《关于KTV漏水问题具体施工方法实施约谈》的会议纪要。在该会议纪要中，原告远洲公司的工程部经理汪建峰确认案涉房屋以前存在漏水情况的地点有经理办公室、公关办公室、仓库、电梯间、A02、A06、D58、C08、A01，现在只有D58存在发霉现象，其他地方现在未发现漏水现象。在该次会议中，被告陈万东与第三人赵延坤对案涉房屋漏水部分的维修及补偿事宜未达成一致。
另查明：被告陈万东在庭审中确认案涉房屋自2014年4月开始漏水，并提供由其经营的银莊会所出具的娱乐场所营业日志佐证。原告远洲公司认为上述娱乐场所营业日志系被告自行出具，无原告及第三人的确认或签名，并主张案涉房屋的漏水时间以三方会议纪要为准。
被告陈万东主张案涉房屋漏水由原告和第三人造成，原告主张漏水由第三人经营的水之韵会馆往下漏水导致，第三人陈述案涉房屋部分是因为原告的空调管道漏水，部分是因为第三人经营的水之韵会馆漏水，且由第三人造成的漏水部位已经派人进行了维修。
还查明：2016年12月23日，本院组织原、被告双方对案涉房屋的漏水情况进行了现场调查。到场人员有原告远洲公司的委托诉讼代理人李智卓、被告陈万东以及本案主审法官、法官助理。经现场调查，案涉房屋明显留有漏水痕迹的房间有：A001、A002、A007、C02、D58、V888、大厅、办公室、走廊、果品间、财务室、员工宿舍，且漏水部位未得到彻底维修，部分采用临时接水装置。其中员工宿舍在调查中仍然处于漏水状态，且漏水量较大，地面积水较多。被告确认案涉房屋共有19间，不包括大厅、走廊、财务室、宿舍和备品间。
本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、租金收款收据、银莊会所租金及垫付款逾期处理通知、桑拿承包合同、水之韵会馆存在漏水问题的整改通知、会议纪要，被告提供的会议纪要、漏水房间照片、录像光碟、收款收据、娱乐场所营业日志为证，经过开庭质证和本院审查，并有双方当事人当庭陈述笔录及本院制作的调查笔录等在卷，可以作为定案依据。
本院认为，原告远洲公司与被告陈万东签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同的签订，不违反法律禁止性规定，该租赁合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约向被告交付案涉房屋，被告亦按期向原告缴纳2013年至2014年的租金。
1.原告主张因被告逾期超过2个月未缴纳房屋租金，依照案涉租赁合同的规定，原告有权要求终止合同，收回案涉房屋，并要求被告支付违约金。根据《合同法》第六十六条的规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。”本案中，被告以案涉房屋存在漏水问题持续向原告提出维修的请求，但原告并未进行全面彻底的维修。现不论案涉房屋漏水的原因是原告还是第三人的行为导致，被告对于漏水均不存在过错，原告作为出租人在租赁期间有义务对租赁房屋的质量瑕疵进行维修。现原告并未在合理期限内履行维修义务，被告可以行使同时履行抗辩权拒缴租金。又因漏水的房屋只有案涉房屋的一部分，被告亦一直持续正常营业，被告理应给付其他未漏水房屋的租金。
据此，由于原、被告双方均存在违约行为，对于原告要求终止原、被告签订的房屋租赁合同、被告腾退案涉房屋、支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求原告对案涉房屋进行维修的反诉请求，本院予以支持。
2.原告主张被告自2015年1月至2015年12月共欠缴租金484899.10元，自2014年7月至2015年9月共欠付管理费67038.30元，被告亦予以认可，故对上述欠付数额，本院予以确认。经本院组织原、被告双方对案涉房屋漏水情况进行现场调查，可以确认案涉房屋因漏水需要进行维修的有6间KTV包间，以及大厅、办公室、走廊、果品间、财务室、员工宿舍。鉴于被告承租案涉房屋系用于经营KTV演艺厅，房屋漏水显然会对被告的经营产生影响，被告可以要求相应减少房屋租金。综合案涉房屋瑕疵对被告实际经营的影响程度、当事人的过错程度以及庭审和现场调查情况，本院酌情判定每月减少三分之一的租金为宜。
又因对于漏水的起始时间，双方不能达成一致。被告提供的娱乐城所营业日志记载的漏水最早时间为2014年4月，但因该日志系被告单方出具，原告亦不予认可，故本院以原告向第三人发出的整改通知中提及的2015年6月作为减少租金的起算时间。由此，自2015年6月至2015年12月的租金，每月减少三分之一，即减少的租金为50万÷12×7÷3＝97222.22元。现被告共欠缴2015年租金为484899.10元，扣除相应减少的租金后，被告还应向原告给付租金387676.88元。对于欠付的管理费67038.30元，被告亦应向原告一并支付。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告大连远洲大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内对位于瓦房店市世纪大道28号大连远洲大酒店三楼KTV区域的房屋（具体为：A001、A002、A007、C02、D58、V888、大厅、办公室、走廊、果品间、财务室、员工宿舍）漏水部分进行维修；
二、被告陈万东于本判决生效之日起十五日内向原告大连远洲大酒店有限公司给付房屋租金387676.88元；
三、被告陈万东于本判决生效之日起十五日内向原告大连远洲大酒店有限公司给付管理费67038.30元；
四、驳回原告大连远洲大酒店有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告陈万东的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费10819元，由被告陈万东负担8121元，由原告大连远洲大酒店有限公司负担2698元。反诉受理费2300元，由原告大连远洲大酒店有限公司负担1115元，由被告陈万东负担1185元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 王 敏
审 判 员 李 蓓
人民陪审员 丁 艳
二〇一七年三月二日
书 记 员 化凌弘