湖北省宜城市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0684民初2805号
原告中国工商银行股份有限公司宜城支行（以下简称工行宜城支行），住所地宜城市振兴大道218号。统一社会信用代码：9142068487967032XY。
负责人沈刚，工行宜城市支行行长。
委托代理人李强，湖北元领律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人卜容海，中国工商银行股份有限公司宜城支行副行长，代理权限为一般授权代理。
被告杨晓菊。
被告王洪涛。
被告宜城市天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司），住所地宜城市襄沙大道126号。统一社会信用代码：91420684790555907X。
法定代表人洪克华，天盛公司董事长。
委托代理人李慧，湖北崇法律师事务所律师，代理权限为特别授权。
本院在审理原告中国工商银行股份有限公司宜城支行诉被告杨晓菊、王洪涛、宜城市天盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行宜城支行委托代理人李强、卜容海，被告天盛公司委托代理人李慧到庭参加了诉讼，被告杨晓菊、王洪涛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席开庭审理，现已审理终结。
原告工行宜城支行诉称：2012年9月30日，原告工行宜城支行与被告天盛公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议约定，由原告工行宜城支行作为被告天盛公司开发建设的天盛·华清苑房地产项目的按揭贷款办理银行，被告天盛公司在原告工行宜城支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为保证金，如借款人未按合同约定履行还款义务，被告天盛公司保证履行全部还款义务。2012年12月6日，被告天盛公司向原告工行宜城支行出具《担保函》，承诺对被告杨晓菊、王洪涛的借款承担保证金担保责任，如借款人未按借款合同有关约定履行还款义务时，可从保证金及其他账户存款中扣收全部贷款本息。
2013年1月4日，杨晓菊、王洪涛、天盛公司签订了个人购房借款、担保合同，约定被告杨晓菊、王洪涛作为借款人向原告工行宜城支行借款550万元，用于购房宜城市中华大道天盛·华清苑小区第24栋2单元2层02、03号房屋，贷款期限为10年，年利率7.205%（基准利率6.55%上浮10%），贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率；贷款本息每月按等额本息还款法还款，借款人未指定还款日，还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未按合同约定日期（包括被宣告提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收30%；抵押物为杨晓菊、王洪涛购买的宜城市中华大道天盛·华清苑小区第24栋2单元2层02、03号房屋，天盛公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；本合同履行过程中发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼；主债权同时存在物的担保和保证，贷款人有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿所欠贷款本息及其他费用。上述合同经原、被告签字盖印后，原告工行宜城支行向被告杨晓菊、王洪涛发放了5500000元贷款，2013年1月7日将抵押物办理了抵押登记，登记号码为：宜房预抵鄢城字第00006841号。由于被告杨晓菊、王洪涛未按合同履行还本付息义务。为此，请求人民法院：1、判令被告杨晓菊、王洪涛偿还原告贷款本金3963848.31元，利息72982.94元，利息暂计算至2016年11月15日，此后利息按合同约定计算至全部贷款本息还清为止；2、判令对被告杨晓菊、王洪涛在本案中所负债务，原告享有以被告杨晓菊、王洪涛抵押的位于宜城市襄沙大道（华清苑）24-202、203号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款中享有优先受偿权；3、判令被告天盛公司对被告杨晓菊、王洪涛在本案中所负全部债务承担连带清偿责任；4、判令对被告杨晓菊、王洪涛在本案中所负债务，原告享有以被告天盛公司交纳的保证金3519700元享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由上述被告共同承担。
被告杨晓菊、王洪涛未答辩。
被告天盛公司辩称：1、还款金额及贷款金额，以法庭查明的为准。2、同意原告对被告杨晓菊、王洪涛偿还借款享有优先受偿权。3、原告与二被告签订的合同中，二被告抵押的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，原告享有优先受偿权。4、天盛公司就二被告交纳的保证金，只是交入了一般账户，并未交在保证金账户中，就该账户的保证金享有优先受偿权。5、罚息及浮率不能违反法律规定。
经审理查明：2012年9月30日，原告工行宜城支行与被告天盛公司签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议约定，由原告工行宜城支行作为被告天盛公司开发建设的天盛·华清苑房地产项目按揭贷款的办理银行，被告天盛公司在原告工行宜城支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为保证金，如借款人未按合同约定履行还款义务，被告天盛公司保证履行全部还款义务。2013年1月4日，原告工行宜城支行与被告杨晓菊、王洪涛、天盛公司签订了个人购房借款/担保合同，约定被告杨晓菊、王洪涛作为借款人向原告工行宜城支行借款5500000元，用于购房宜城市中华大道天盛·华清苑小区第24栋2单元2层02、03号房屋，贷款期限为10年，年利率7.205%（基准利率6.55%上浮10%），贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的浮动比例确定并执行新的利率；贷款本息每月按等额本息还款法还款，借款人未指定还款日，还款日与贷款实际发放日相对应；借款人未按合同约定日期（包括被宣告提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定。同日，杨晓菊、王洪涛用其购买的位于宜城市中华大道天盛·华清苑小区第24栋2单元2层02、03号房屋为其在工行宜城支行贷款在宜城市住房保障和房屋管理局办理了号码为宜房预抵鄢城字第00006841号预抵押登记，该房屋的评估价值为9729824元。2012年12月6日，天盛公司为工行宜城支行提交担保函，约定对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；本合同履行过程中发生纠纷向贷款人所在地人民法院提起诉讼；同时约定，主债权同时存在物的担保和保证，贷款人有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款人连续三个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿所欠贷款本息及其他费用。上述合同签订后，原告工行宜城支行向被告杨晓菊、王洪涛发放了5500000元贷款，合同约定的抵押物于2013年2月1日办理了抵押登记，登记号码为：宜房预抵鄢城字第00006841号。还款期限到后，被告杨晓菊、王洪涛未按期还款，经原告工行宜城支行多次催要，被告拒不偿还，导致纠纷发生。
本案在审理过程中，原告工行宜城支行申请对被告杨晓菊、王洪涛位于宜城市襄沙大道华清苑房产证号宜房权证鄢城字第××号、土地使用权证号宜城国用第（2014）第000011240号的房屋进行保全，我院于2017年1月20日制作了裁定书对二被告的该处房产依法进行了查封。
本院认为：被告杨晓菊、王洪涛与原告工行宜城支行签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，原告工行宜城支行履行了借款义务，被告杨晓菊、王洪涛未按约定还款，属违约行为，应承担全部民事责任，故对原告工行宜城支行要求被告杨晓菊、王洪涛偿还贷款本金3963848.31元及利息、罚息、复息的诉讼请求，符合合同约定，也不违反法律规定，本院予以支持。被告杨晓菊、王洪涛将其购买的位于宜城市襄沙大道“华清苑”小区第24栋302、303房为此笔借款抵押并办理了预抵押登记，抵押权依法设立，故原告工行宜城支行对预抵押登记号码为宜房预抵鄢城字第00006841号登记的商用房享有优先受偿权。原告工行宜城支行主张对被告天盛公司交纳的保证金3519700元享有优先受偿权，因根据合作协议及担保函的约定，被告天盛公司应按约定在原告工行宜城支行指定账户即180××××7100XXXXX58账号上存入相当于全部按揭贷款金额5%的款项即243000元作为履约保证金，而实际存入243000元保证金的账户为18×××00XXXXX13，故该账户上的243000元属于该笔借款履约保证金，且已用于偿还了原告107198.48元，原告工行宜城支行对该账户上的135801.52元享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告杨晓菊、王洪涛于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司宜城支行贷款3963848.31元、利息、罚息及复息（从2013年1月7日至给付之日止，2016年11月15日以后的利息以39638.48.31元为本金，利率按年利率6.55%计算、罚息按利息利率的50%计算、复息按罚息利率的30%计算至本判决生效偿还期限届满之日止）。
二、原告中国工商银行股份有限公司宜城支行对被告杨晓菊、王洪涛抵押的房产享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿上述借款本息及实现抵押权的费用。
三、原告中国工商银行股份有限公司宜城支行对被告宜城市天盛房地产开发有限公司的账号为18×××13账户上的存款135801.52元享有优先受偿权。
四、被告宜城市天盛房地产开发有限公司在对被告杨晓菊、王洪涛所抵押的物品处置后，不足以清偿借款本息的部分承担连带清偿责任。在承担连带清偿责任后有权向被告杨晓菊、王洪涛追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司宜城支行的其他诉讼请求。
如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费39190元，减半收取19595元，财产保全费5000元，合计24595元，由被告杨晓菊、王洪涛、宜城市天盛房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》第13条第(一)款之规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何云伟
二〇一七年一月十一日
书记员 杨 娇