山东省滨州经济技术开发区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁1691行初3号
原告：郭立松，男，1992年9月16日出生，汉族，住山东省滨州经济技术开发区。
委托诉讼代理人：张保全，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨真真，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。
被告：滨州市国土资源局，住所地：山东省滨州市黄河四路287号。
负责人：高立东，该局局长。
委托诉讼代理人：迟国珑，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：田启梁，山东中捷律师事务所律师。
第三人：滨州市房地产管理局，住所地：山东省滨州市黄河五路355号。
法定代表人：常学锋，该单位局长。
委托诉讼代理人：张晓东，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：耿延滨，山东英天律师事务所律师。
第三人：任艳，女，1974年11月16日出生，汉族，住滨州市。
第三人：滨州腾宇集团实业有限公司，住所地：山东省滨州市中海西路691号。
法定代表人：吕志亮，公司经理。
原告郭立松因被告滨州市国土资源局（原房屋登记机构滨州市房地产管理局）对第三人任艳的房屋行政登记行为，于2016年12月5日向滨州市滨城区人民法院（以下简称滨城区法院）提起诉讼。因第三人任艳下落不明，无法参加诉讼，2017年4月6日，滨城区法院作出（2016）鲁1602行初51号民事裁定书，裁定中止诉讼。2017年6月16日，滨城区法院以本案所涉不动产位于滨州市经济开发区，应由滨州经济技术开发区人民法院管辖为由，将本案移至本院。本院于2017年7月5日受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭,于2017年10月23日公开开庭审理了本案。原告郭立松及其委托诉讼代理人张保全，被告滨州市国土资源局（以下简称国土局）负责人李斌及其委托诉讼代理人迟国珑、田启梁，第三人滨州市房地产管理局（以下简称房管局）法定代表人常学锋及其委托诉讼代理人张晓东、耿延滨，第三人滨州腾宇集团实业有限公司（以下简称腾宇公司）法定代表人吕志亮到庭参加诉讼。第三人任艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年1月22日，任艳（申请人）与腾宇公司共同到房管局申请预购商品房预告登记，申请人向登记机关提交了预购商品房预告登记申请表、身份证明、商品房买卖合同、申请人关于预购商品房预告登记的约定。房管局依法受理并审查了申请人提交的相关材料，询问了相关当事人后，为任艳办理了证号为201301053的预购商品房预告登记。
原告郭立松诉称，2012年8月22日，原告郭立松与被告腾宇公司签订《商品房买卖合同》，腾宇公司将位于滨州经济开发区中海西路691号腾宇-
海尔服务中心第5幢3单元7层7××号房产出售给郭立松，并于当日交付房屋。郭立松装修入住后，腾宇公司又与任艳签订虚假的《商品房买卖合同》，向国土局骗取了预购商品房预告登记。郭立松认为，国土局未尽到审查职责，其行政行为违反了建设部《房屋登记办法》第七十条第一款第三项之规定，属于程序违法，依法应予撤销。为此，郭立松诉至法院，请求：1.撤销被告为任艳办理的预购商品房预告登记及其预告登记证明（证号：201301053）；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告郭立松向本院提交如下证据：
1.《商品房买卖合同》，证明2012年8月22日郭立松与腾宇公司签订《商品房买卖合同》，郭立松购买腾宇公司开发建设的案涉房屋，总价款为309582元，一次性交清房款；腾宇公司应在2012年8月22日前将具备商品房验收合格的商品房交付郭立松使用，并于交付使用后90日内，将办理权属登记需要由腾宇公司提供的资料报产权登记机关备案。
2.收款收据，证明因郭立松之父郭建元为腾宇公司供应混凝土，2012年8月22日，腾宇公司与郭建元口头商定以房抵款，并为郭建元出具收据，载明“交款单位郭立松（抵工程款），收款单位滨州腾宇实业有限公司，人民币309582元”，郭立松的房款已交清。
3.户口薄一份，证明郭建元与郭立松系父子关系。
4.郭建元的证明，证明腾宇公司因欠郭建元混凝土款，双方口头协定以房抵款，房屋登记在郭立松名下。
5.来源于最高人民法院网站的滨州市中级人民法院（2014）滨中民再初字第1号民事判决书，证明任艳与腾宇公司签订的房屋买卖合同未能成立，房地管局为任艳办理的预购商品房预告登记没有事实依据，也违反《房屋登记办法》第七十条第一款第三项规定，属程序违法，依法应予撤销。
6.滨城区法院（2015）滨民二初字第381号民事判决书，证明郭立松诉腾宇公司房屋买卖合同纠纷案件中，滨城区法院认定，2012年8月22日腾宇公司将腾宇-
海尔服务中心第5幢3单元7层7××号房产交付郭立松后，郭立松装修入住。2013年1月22日，腾宇公司与任艳签订《商品房买卖合同》，将上述房屋出卖给任艳，并在房管局进行了房屋预告登记，滨城区法院因涉案房屋在房管部门办理了预告登记，无法转移至郭立松名下，驳回郭立松的诉讼请求。
被告国土局辩称，登记机关作出的产权登记行政行为符合法律规定。根据《房屋登记办法》第七十条规定，申请预购商品房预告登记，应当提交以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。任艳、腾宇公司根据规定向登记机关递交了涉案预购商品房预告登记所需材料，登记机关已经尽到合理审查的义务，履行了法定职责，登记程序合法。郭立松认为任艳、腾宇公司签订的《商品房买卖合同》虚假，应当先行通过民事程序确认合同无效，不应直接提起行政诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内，已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，本案应当裁定中止诉讼，待民事争议解决后再审理行政争议。
被告国土局向本院提交如下证据：
1.预购商品房预告登记申请表、商品房预告登记约定书、任艳身份证复印件、商品房买卖合同，证据均来源于房管局，证实登记机关按照法律规定对任艳与腾宇公司提交的材料进行书面审查，内容形式合法，并根据《房屋登记办法》的相关规定为任艳办理了商品房预告登记。
第三人房管局述称，房管局为任艳发放预购商品房预告登记证明（证号：201301053）的行政行为合法有效。1.依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房管理法》、《房屋登记办法》等相关法律、规章规定，办理预购商品房预告登记依法属于依申请的行政行为，房管局仅需对申请人提交的材料进行形式审查，并非实质审查。房屋登记申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，并不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。2013年1月31日，任艳及腾宇公司共同申请预购商品房预告登记时，房管局依法履行了告知义务。任艳及腾宇公司共同提交了《预购商品房预告登记申请表》、《预购商品房预告登记的约定》、《商品房买卖合同》、任艳身份证复印件、腾宇公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《临时建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《滨州经济开发区建设项目登记备案证明》。被告依据上述法律、规章规定的预购商品房预告登记程序，依法履行了受理登记申请、审核登记材料、发放登记证明等法定职责，行政行为合法有效。2.郭立松诉请撤销房管局为任艳发放的预购商品房预告登记证明无任何事实及法律依据，依法应予驳回。郭立松从未向房管局提出关于涉案房屋的任何登记申请，房管局对于郭立松诉称的内容并不知情。若郭立松诉称内容属实，则腾宇公司存在“一房两卖”的情形，本案存在民行交叉的问题，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，郭立松应当先行解决民事争议，本案应当裁定中止审理。3.房地管局的行政职权现已变更，并非本案适格主体。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》、《滨州市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》规定，自2016年9月26日起，滨州市市辖区范围内各类不动产登记业务统一由滨州市不动产登记中心办理，依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原各类不动产登记办理机构自2016年9月23日起停止办理不动产登记业务。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第三人房管局向本院提交以下证据：
1.房管局《组织机构代码证》，证明房管局的身份。
2.《预购商品房预告登记申请表》，证明2013年1月22日，任艳及腾宇公司就滨州经济开发区中海西路691号腾宇-
海尔服务中心5号楼3-7××号共同申请预购商品房预告登记，双方在《预购商品房预告登记申请表》上签字、盖章予以确认。
3.《预购商品房预告登记的约定》，证明2013年1月22日，任艳及腾宇公司书面约定对位于滨州经济开发区中海西路691号腾宇-
海尔服务中心5号楼3-7××号房屋申请预购商品房预告登记。
4.任艳身份证复印件，证明任艳的身份。
5.《商品房买卖合同》，证明2013年1月22日，任艳与腾宇集团实业有限公司签订《商品房买卖合同》，腾宇公司将案涉房屋出售于任艳。
6.腾宇公司的《企业法人营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件、《国有土地使用权证》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《临时建设工程规划许可证》复印件、《建筑工程施工许可证》复印件、《滨州经济开发区建设项目登记备案证明》复印件，证明腾宇公司具有上述相关证件。
第三人腾宇公司述称，腾宇公司向房管局提供的所有手续合法真实，郭立松提出撤销预告登记证申请，但其并未缴纳房款。
第三人任艳未作答辩，亦未提交证据。
经庭审质证，对原告郭立松提交的证据，被告国土局、第三人房管局对证据1-5的真实性无法证实；对证据6无异议，认为与登记机关对案涉房屋的商品房预售登记行为没有关联性；同时，房管局认为证据2、3、4与房管局的预告登记行为无关，证据5、6不能证实原告的主张。第三人腾宇公司对证据1真实性无异议，对证据2认为，腾宇公司2010年之后都是一式三联的正规收据，且必须由吕志亮本人签字和书写。抵工程款应是郭玉峰提出，郭建元和郭玉峰合伙为腾宇公司供应混凝土，郭建元是郭立松的父亲。郭玉峰提出在腾宇海尔服务中心5号楼抵两套房产，腾宇公司口头同意，并为郭玉峰和郭建元办理了简单手续包括商品房买卖合同，但没有开具收款证明。原告始终没有提供混凝土公司同意抵工程款的说明，该混凝土公司于2014年在滨城区法院因涉案房产抵顶混凝土款起诉腾宇公司，可见原告并未交纳购房款。腾宇公司有权利进行其他销售，为任艳办理预告登记应是合理合法。郭立松在没有交纳工程款和提交混凝土公司抵款证明，私自装修入住，侵犯了腾宇公司的权利。对证据3无异议。对证据4，认为与腾宇公司无关。对证据5无异议，对为任艳办理的预告登记无事实依据有异议，因郭立松未交纳房款，腾宇公司有权终止合同。对证据6无异议。鉴于以上情况，郭立松未交纳房款，此行政撤销不能成立。
对被告国土局提交的证据1，原告郭立松对真实性无异议，但认为滨州市中级人民法院（2014）滨中民再初字第1号民事判决书已认定任艳与腾宇公司的房屋买卖合同不成立，被告为任艳办理的预购商品房预告登记无事实依据，且根据《房屋登记办法》规定，办理预告登记应当具有备案的商品房预售合同；房管局及腾宇公司无异议。
对第三人房管局提交的证据，原告郭立松对证据1、6无异议。对证据2、3、4、5的意见同对国土局证据的质证意见；被告国土局、第三人腾宇公司对证据1-6均无异议。
本院对上述证据综合认证如下：原告郭立松提交的证据1，是郭立松与腾宇公司的买卖合同，腾宇公司对此无异议，予以确认；证据2明确记载为抵工程款，且加盖腾宇公司财务印章，结合其法定代表人吕志亮本人陈述曾口头承诺为郭建元和郭玉峰抵顶两套房产的事实，对上述证据予以采信；证据3，结合吕志亮在陈述购房时称郭建元是郭立松父亲的事实，对该证据予以确认；证据4与证据2相互印证，予以采信；证据5是任艳与腾宇公司的房屋买卖合同纠纷的判决书，腾宇公司对此无异议，对其真实性予以确认；对证据6各方均无异议，予以确认。原告对被告国土局提交的证据1及第三人房管局提交的证据2-5真实性无异议，予以确认；原告对第三人房管局提交的证据1、6无异议，予以确认。
经审理查明：2012年8月22日，原告郭立松（××）与第三人腾宇公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定，郭立松购买腾宇公司位于滨州经济技术开发区中海西路691号腾宇-
海尔服务中心第5幢3单元7层7××号房产；建筑面积114.66平方米，单价为每平方米2700元，总价款为309582元；付款方式为一次性交清房款，××应当在2012年8月22日前将具备商品房验收合格的商品房交付××使用；××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。同日，腾宇公司为郭建元出具收据，载明：“交款单位为郭立松（抵工程款），收款单位滨州腾宇集团实业有限公司，人民币309582元”。
2013年1月22日，腾宇公司与第三人任艳签订编号为2012002007的《商品房买卖合同》。同日，任艳与腾宇公司共同签署《预购商品房预告登记的约定》，并向房管局提交《预购商品房预告登记申请表》，房管局受理预告登记申请后，为任艳发放了房屋预告登记证明（证号：201301053）。
任艳于2013年7月16日向滨州市中级人民法院提起诉讼，请求：确认开发区海尔服务中心1号楼3-101、3-301,2号楼2-201、3-302,5号楼3-702,6号楼2-202、2-402,7号楼2-101、2-102、2-301、2-302、4-301、4-302号房产的所有权归任艳，腾宇公司履行房屋过户手续。滨州市中级人民法院于2013年12月26日作出（2013）滨中民四初字第107号民事判决。判决生效后，经滨州市中级人民法院审判委员会讨论决定，于2014年5月19日作出（2014）滨中民监字第1号民事裁定，决定再审。2015年9月25日，滨州市中级人民法院（2014）滨中民再初字第1号民事判决书，认为任艳与腾宇公司之间形式上是房屋买卖，实质上是借贷，双方签订的商品房买卖合同未能成立，任艳请求确认房屋所有权归其所有和履行房屋过户手续的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：撤销滨州市中级人民法院（2013）滨中民四初字第107号民事判决，驳回任艳的诉讼请求。
2015年10月22日，郭立松向滨城区法院提起诉讼，请求：判令腾宇公司继续履行合同，协助郭立松办理滨州经济开发区中海西路691号腾宇-
海尔服务中心第5幢3单元7层7××号房屋产权登记手续。滨城区法院认为，郭立松要求确认房屋归其所有及要求腾宇公司协助办理房屋的土地使用权证书和房屋所有权证书的诉讼请求，无事实依据，不予支持。2016年12月5日，该院（2015）滨民二初字第381号民事判决书，判决驳回郭立松的诉讼请求。
另查明，2016年9月26日起滨州市辖区内办理不动产登记业务的职能部门变更为国土局。
本院认为，本案行政诉讼审查的是房管局在房屋登记过程中是否尽到法定审查职责的问题，并不解决房屋的最终权属归属问题。原告郭立松认为涉案房屋预告登记，影响了其房屋所有权的实现，与该预告登记行为有法律上的利害关系，具有提起行政诉讼的原告资格。任艳及腾宇公司是按照预购商品房申请的预告登记，房管局应当依据《房屋登记办法》第七十条的规定进行审查，该条第一款第三项“已登记备案的商品房预售合同”属于规章规定的必备审查要件，房管局在必备要件欠缺的情形下为任艳办理预告登记，未尽法定的审查职责，属于程序违法，该预告登记证明应予撤销；房管局是依据任艳与腾宇公司的商品房买卖合同为任艳办理的房屋预告登记，滨州市中级人民法院（2014）滨中民再初字第1号生效民事判决书已认定任艳与腾宇公司之间的商品房买卖合同未成立，任艳对案涉房屋享有预告登记权利的事实基础已不存在，该预告登记证明同样应予撤销。国土局及房管局称为任艳办理预购商品房预告登记的行政行为合法有效的答辩意见与本院查明事实不符，不予采纳。因预购商品房预告登记的职权属于国土局，因此郭立松要求国土局撤销预告登记的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项规定，判决如下：
撤销被告滨州市国土资源局（原房屋登记机构滨州市房地产管理局）2013年1月22日为第三人任艳办理的预购商品房预告登记及为其颁发的证号为201301053的预告登记证明。
案件受理费50元，由被告滨州市国土资源局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。
审 判 长 代海霞
人民陪审员 张荣禄
人民陪审员 常世泉
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 朱亚茹