陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2538号
上诉人（原审被告）白秋丽，无业。
被上诉人（原审原告）彭芳，个体工商户。
委托代理人毋龙飞，陕西云德律师事务所律师。
原审被告白蔓莉，无业。
委托代理人刘永辉，无业。
上诉人白秋丽因与被上诉人彭芳及原审被告白蔓莉租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第04929号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人白秋丽、被上诉人彭芳委托代理人毋龙飞、原审被告白蔓莉及委托代理人刘永辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
彭芳向原审法院起诉称，2015年4月10日，白蔓莉假借自己妹妹白秋丽之名，与其签订《租赁协议》一份，双方约定，白蔓莉将位于西安市文艺路恒兴商城4排2号营业房一间租给其用于经营服装销售，租期两年，租金为每月5900元。其需支付保证金5000元，首付半年租金35400元，每半年提前60天缴纳房屋租金，收取款项以收据为准。合同签订次日，其依约向白蔓莉之夫刘永辉缴纳房租、卫生费、保安费、保证金等共计42596元。2015年8月11日，白蔓莉前往店面索要租金与其发生冲突，并强行锁门致使其无法正常经营。2015年8月29日，其报警希望取出店中物品未果。请求解除其与白秋丽之间的《租赁协议》；判令白秋丽退还租金11800元、卫生费、保安费732元（2015年8月10日至2015年10月10日期间费用）、保证金5000元；判令白秋丽支付违约金2万元；本案诉讼费由白秋丽、白蔓莉负担。
白蔓莉、白秋丽辩称，白蔓莉受白秋丽委托与彭芳签订的《租赁协议》真实有效。协议中双方对租赁房屋位置、租金、租金缴纳方式、费用的具体承担、违约责任等作出明确约定。彭芳违约未按《租赁协议》履行义务，无奈，白蔓莉于2015年9月12日、2015年9月26日两次以书面方式通知彭芳缴纳下半年租金未果。彭芳的行为已构成根本违约，理应承担违约责任。按双方协议第五条的约定：单方终止合同，甲方有权收回房屋，已收房租及保证金不予退还。按双方协议第八条的约定：一方不履行协议，违约方应承担违约金2万元。关于卫生费、保安费，双方协议第三条明确约定：彭芳在租赁期间的相关一切费用自行承担。故彭芳的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。
原审法院经审理查明，2015年4月10日，白蔓莉以其妹白秋丽之名与彭芳签订《租赁协议》一份，双方约定：“出租人白秋丽（甲方）、承租人彭芳（乙方）；甲方将其位于文艺路恒兴商城4排2号营业房一间租给乙方使用、租金为每月5900元、租期两年（自2015年4月11日至2017年4月10日止)；付款方式为乙方需支付甲方保证金5000元，首付半年，租金35400元，每半年提前60天缴纳房屋租金，以收款收据为准；乙方使用期间恒兴服装商城开办方及其他行政部门的一切费用由乙方承付；如一方不履行协议，违约一方将承担罚金20000元”。次日，彭芳向白蔓莉缴纳了半年租金35400元、卫生费、保安费2196元、保证金5000元。彭芳称，白蔓莉2015年8月11日前往店面催要租金与其发生冲突，并强行锁门致使其无法正常经营。白蔓莉在店面张贴照片两张，用以证明2015年9月12日、2015年9月26日其两次以书面方式通知彭芳缴纳下半年租金。
原审法院另查明，彭芳起诉后，在恒兴服装商城市场办公室的协调下，彭芳于2015年9月26日将承租店面内存放的物品搬出。白蔓莉于2014年9月15日向西安市碑林区恒兴轻纺服装城管理所缴纳A4-2商铺（2014.12.1-2015.11.30）的管理费7200元、保安卫生费2400元。
原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。彭芳与白秋丽签订《租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效。协议签订后，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。彭芳依约履行了合同义务，缴纳了租金、保证金、管理费、保安卫生费，白蔓莉在催要租金未果的情况下，于2015年8月11日强行加锁，使彭芳无法继续经营。白秋丽虽已书面形式张贴催要函，但不能证明催要函送达彭芳。故彭芳要求解除合同、白秋丽退还多收取的房租、保证金，与法不悖，应予支持。彭芳要求白秋丽退还多收取的管理费、保安卫生费，经查白秋丽并未多收，故对彭芳的该主张不予支持。彭芳要求支付违约金2万元，双方未约定，其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告彭芳与被告白秋丽2015年4月10日签订的《租赁协议》；二、本判决生效后十日内，被告白秋丽退还原告彭芳租金11800元、保证金5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告彭芳要求被告白秋丽支付违约金20000元之诉讼请求。诉讼费738元减半收取369元，彭芳负担169元，白秋丽负担200元（此款彭芳已预交，白秋丽在给付上述款项时支付彭芳）。
宣判后，白秋丽不服，向本院提起上诉称，原审认定事实错误。依据双方约定，彭芳应于2015年8月10日前缴纳下半年租金35400元，期间其多次打电话催要租金，彭芳均称生意不好，无钱交房租。2015年8月12日，其当面向彭芳催收租金时，与彭芳发生肢体冲突，惊动了市场四邻及市场管理所，但彭芳仍拒绝缴纳下半年房租。其于2015年9月12日、2015年9月26日以书面形式再次催告彭芳缴纳租金，但至今彭芳仍未缴纳下半年租金。其并未对涉案商铺强行加锁。其举证的照片可以显示其向彭芳当面送达了催要函，彭芳应依约缴纳租金。请求撤销原判决第二项，改判为驳回彭芳要求其退还租金11800元、保证金5000元的诉讼请求，一、二审诉讼费由彭芳负担。
彭芳辩称，根据双方签订的《租赁协议》约定，其应于每半年提前60天缴纳下一周期的房屋租金，其交租期限应为2015年8月12日零点之前，故不存在其拒缴房租问题。在白秋丽对其承租房屋上锁，并导致其无法使用该房屋的情况下，其拒付房租是行使后履行抗辩权行为。催要函是否送达并不能免除白秋丽依约提供出租房使用权的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”及结合《西安市城市房屋租赁条例》第二十条“出租人在房屋租赁期限内，未经承租人同意不得提前收回出租的房屋”之规定，白秋丽作为出租人在未征得承租人同意的情况下擅自对其租赁期间承租店面上锁显然是对出租人基本义务的违反，白秋丽的行为直接导致其无法使用承租房屋。其要求解除《租赁协议》并退还已付房屋、保证金合情、合理、合法。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，彭芳与白秋丽签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效协议，双方均应按照协议约定履行各自的义务。本案彭芳与白秋丽在履行《租赁协议》期间发生纠纷，白蔓莉本可以通过合理合法的途径解决问题，但白蔓莉采取对涉案商铺强行上锁的处理问题方式，导致彭芳无法继续在该商铺经营，显系不妥，故原审判决解除双方所签《租赁协议》，并判决白秋丽退还彭芳租金、保证金，与法不悖，并无不当。白蔓莉上诉主张其并未对涉案商铺上锁，因白蔓莉未提供充分有效的证据证明其事实主张，故依法不予采信。综上，白秋丽的上诉理由不能成立，对其上诉主张，本院不予支持；原判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费220元，白秋丽已预交，由白秋丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姜亦君
代理审判员 赵羽嘉
代理审判员 卫婉莹
二〇一六年四月十八日
书 记 员 李 艳