四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绵民终字第1706号
上诉人（原审被告）舒大礼，男，汉族。
委托代理人王斌，三台县潼川中心法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）张德恩，男，汉族。
委托代理人赵清国，四川规则律师事务所律师。
原审第三人张文，女，汉族。
委托代理人赵清国，四川规则律师事务所律师。
上诉人舒大礼与上诉人张德恩、原审第三人张文因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院作出的（2013）三民初字第3066号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人舒大礼的委托代理人王斌，上诉人张德恩及其委托代理人、原审第三人张文的委托代理人赵清国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：1998年10月11日舒大礼（甲方）与张德恩（乙方）签订了一份《集资建房协议》。该协议约定：一、经甲、乙双方协议，甲方愿意与乙方集资修建营业用房120平方米，楼层为一楼。四至界限为东：5轴往6轴1.2米处为界；西：以1轴为界；南：以AO轴为界；北：以F轴为界。集资：以每平方米3000元集资，总集资造价370000元（含10000元办证费）。二、集资付款方式：笫一次写合同时付款15万元；笫二次在1998年12月底付5万元；笫三次在1999年春节前付10万元；两证办齐时余额一次付清。三、营业用房现有设施：……四、土地使用证、房屋所有权证，甲方协助乙方办理，但所交税费按国家政策有关规定，甲、乙方双方各负责交各自的费用。五、如违约，必须承担总价10%的经济损失。双方代表签字后产生法律效力。合同签订后，舒大礼于2000年8月29日将约定的四个门面交付给了张德恩，未办理房屋产权证和土地使用证。张德恩于2000年向法院起诉，要求舒大礼尽快办理土地使用证、房屋产权证，并赔偿因拖延交易的经济损失费。三台县法院于2001年12月4日，判决由舒大礼赔偿张德恩经济损失50640元；并由舒大礼为张德恩办理土地使用证、房屋产权证（限于三台县自来水公司办给舒大礼后的60日内落实）。判决生效后，双方未上诉。张德恩一直将舒大礼在2000年8月29日交给的北泉大厦营业用房（门面房）租给别人经商，该门面房的土地使用证和房屋产权证因其他原因多年未办理下来，舒大礼于2010年春节后将“两证”交给张德恩。张德恩拿到“两证”看后才知道房屋产权证上的建筑只有94.91平方米，与协议书上的120平方米相比，相差25.09平方米。张德恩即于2011年1月14日起诉到法院。另查明：1.双方讼争的房屋位于三台县北门口的北泉大厦底楼（门面房），该栋楼房已列入三台县人民政府关于《三台县北门市场和盐业公司及周边区域旧城改造项目房屋拆迁》的范围，并即将实施。2.舒大礼在一审庭审中提交的三台县城北门口的北泉大厦底层平面图。经核实，该图纸绘制于2007年12月20日，是三台县房产交易监理所用于计算该门面房建筑面积的依据；房产证上的建筑面积就是按该图纸计算的，即94.91㎡。3.舒大礼称张德恩仅向其交付房款300000元，尚欠70000元未支付，张德恩对此表示不认可，其称按照《协议》约定，余款70000元在两证办齐时付清，如果他未将70000元交付给舒大礼，舒大礼也不可能将讼争房屋的两证办好交给他。
原审法院认为，关于张德恩与舒大礼签订《集资建房协议》的性质问题，张德恩与舒大礼于1998年10月11日签订的《集资建房协议》实质是公民之间的房屋买卖协议，并非严格意义上的集资建房协议，所以应当按照房屋买卖合同的规定处理本案的纠纷。关于舒大礼辩称因为房屋修建时的测绘标准与办证时的测绘标准存在误差而导致交付房屋产权登记面积减少的理由，建设机关颁发的房屋所有权证书是确定不动产面积的法定依据，舒大礼未提供证据证明房屋所有权证书所依据的测绘面积有误，同时舒大礼作为讼争房屋的产权证办证义务人，延迟为张德恩办理产权证，即便存在其所谓测绘标准变化而导致产权登记面积减少的情况，也是由于舒大礼的原因而导致的，所以其对于舒大礼已交付足够面积房屋的辩称理由，不予采信；关于张德恩作为本案主体的问题，张德恩之女张文与自来水公司于2009年签订《房屋买卖合同书》的背景是张德恩因办证过程中需要具备的手续而形成的，该《合同书》约定的价款与实际约定的价款悬殊较大，所有不能以该《合同书》载明张文为房屋的买房人而否定张德恩作为该房屋买受人的事实，张德恩可以作为讼争房屋的买受人向房屋出卖人主张权利；关于面积误差处理的问题，张德恩与舒大礼之间的房屋买卖协议应属于公民之间的房屋买卖协议，并非商品房买卖合同，所以不适用商品房买卖合同纠纷的相关规定处理本案，按《协议》约定张德恩应在讼争房屋两证办齐时向舒大礼支付余款70000元，现两证已办好并由舒大礼交付给了张德恩，所以，舒大礼称张德恩仍下欠70000元缺乏事实依据，不予采信。张德恩按照《协议》约定已向舒大礼交付了120平方米房屋的房款，由于交付房屋的产权面积只有94.91平方米，所以舒大礼应当向张德恩返还误差面积的房款并支付相应利息，在舒大礼与张德恩签订《协议》时，讼争房屋已基本成型，对照讼争房屋的施工图和竣工图也没有发现舒大礼存在擅自变更设计和偷工减料的情形，张德恩是在了解讼争房屋现状的情况之下才与舒大礼签订了《集资建房协议》，张德恩在接受房屋后的使用过程中并没有因为实际面积减少而导致其可期待利益受到损失，所以张德恩要求按照现行市场价格对误差面积予以折价并赔偿租金损失缺乏法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由舒大礼于本判决生效之日起二十日内向张德恩返还面积误差价款75270元（25.09平方米×3000元），并从2009年开始按照人民银行同期贷款利率支付利息，计算至该款付清之日止；二、驳回张德恩其他诉讼请求。本案受理费2447元，由张德恩负担1447元，由舒大礼负担1000元。
宣判后，上诉人舒大礼不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误适用法律不当。涉案建房的协议应属于集资建房，且已经生效判决确认，一审判决所依据的图纸认定有误，张德恩无诉讼主体资格，至今尚欠70000元房款未付清。请求二审法院依法判决。
上诉人张德恩不服，向本院提起上诉称：1.一审判决认定事实错误，对舒大礼给张德恩造成的各项损失未予认定，包括租金损失、即将拆迁的补助损失等。原判认定从2009年付息于法无据，未支持短缺面积租金损失，同时，应当按照现在的市价和相同的地段对短缺面积予以补偿，要求二审法院委托评估机构对该地段门面房价格进行评估。请求二审法院依法改判。
原审第三人张文未作书面答辩。
为支持其上诉请求，舒大礼在二审庭审中提交了（2001）三台民初字60号民事判决书，欲证明舒大礼与张德恩签订建房协议时房屋的修建程度。张德恩、张文质证认为，对该证据的真实性不持异议，但与本案无关联性。
对上诉人舒大礼二审中提交的证据，本院认证如下，该证据系由三台县人民法院作出的民事生效判决，对其真实性予以认可，并对其中涉及与本案有关联的事实综合予以认定。
上诉人张德恩、原审第三人张文在二审庭审中未提供新的证据。
二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议的焦点是：1.集资建房协议的性质问题。2.短缺面积认定价格的标准、利息的起算及各项损失的认定问题。3.张德恩是否尚欠舒大礼7万元房款问题。本院对上诉人的上诉意见综合评判如下：1.根据（2001）三台民初字第60号生效民事判决书审理查明的事实，1998年2月8日，三台县自来水公司与舒大礼就修建三台县东河路北门口综合楼签订了《联合集资建房协议书》。此时，该楼的一楼修建已基本完成。同年10月11日，张德恩与舒大礼签订了案涉的《集资建房协议》，约定集资修建营业用房120平方米，楼层为一楼。故该协议实质是公民之间的房屋买卖协议。2.根据《集资建房协议》的约定，张德恩向舒大礼购买120平方米营业用房，而舒大礼最终交付的房屋产权面积仅有94.91平方米，故舒大礼应当向张德恩返还房屋短缺面积的房款及支付相应的利息，且利息计算的时间应从双方认可的交房时间即2000年8月29日之次日起予以计算。同时，由于张德恩购买该房屋时，一楼修建已基本完成，其已基本了解该房屋一楼的相关情况，同时，张德恩无任何证据证明舒大礼在修建房屋时有擅自变更设计和偷工减料的行为，故其在房屋使用过程中并未因短缺的面积而导致相关损失。3.根据《集资建房协议》的约定，“两证办齐时余款一次付清”，而现在舒大礼已经将办好的两证交给张德恩，且无任何证据证明张德恩在收到两证时未向其付款70000元。
综上，上诉人张德恩的部分上诉理由成立，予以采信。上诉人舒大礼的上诉理由不成立，不予采信。原审法院审判程序合法，原判事实认定清楚，法律适用正确，但对短缺面积误差价款的利息起算时间认定有误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、维持四川省三台县人民法院（2013）三民初字第3066号民事判决书第二项，即“二、驳回张德恩其他诉讼请求”；
二、变更（2013）三民初字第3066号民事判决书第一项，即“由舒大礼于本判决生效之日起二十日内向张德恩返还面积误差价款75270元（25.09㎡×3000元），并从2009年开始按照人民银行同期贷款利率支付利息，计算至该款付清之日止”为“由舒大礼于本判决生效之日起二十日内向张德恩返还面积误差价款75270元（25.09㎡×3000元），并从2000年8月30日开始按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计算利息至该款还清之日止”。
如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2447元，由张德恩负担1447元，舒大礼负担1000元。二审案件受理费8134.65元，由张德恩负担5000元，舒大礼负担3134.65元。
本判决为终审判决。
审判长 孙 秋
审判员 文 焱
审判员 李 维
二〇一四年十一月四日
书记员 谭朝晖