广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1270号
上诉人（原审被告）：刘健彬，男，1981年12月20日出生，汉族，住广东省台山市。
委托代理人：黄定平，广东金海圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区南洲街沥滘第七经济合作社，住所地。
法定代表人：梁炎晖，职务：社长。
委托代理人：苏建华，广东合邦律师事务所律师。
上诉人刘健彬因与被上诉人广州市海珠区南洲街沥滘第七经济合作社租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，据广州市房地产档案馆于2011年11月4日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区沥滘村第七社工业区南洲路85号之1是集体土地，使用土地面积910.38平方米，建筑面积1489.87平方米，结构层数1-3／5，单位名为广州市海珠区南洲街沥滘第七经济合作社（以下简称第七经济合作社），占有部分全部。据广州市房地产档案登记记载，海珠区沥滘村第七社工业区南洲路85号之13、20、11、14、18、2、21、23、4，产权人均为第七经济合作社。
2004年12月1日，第七经济合作社（甲方）与刘健彬（乙方）签订《承包协议》，约定乙方向甲方承包南洲路85号渔工商工业区内仓库，面积635.8平方米；承包期自2005年1月1日至2019年12月31日止；本协议签订之日，乙方必须向甲方缴纳5000元作为本协议保证金，该保证金在本协议期满或甲、乙双方解除协议后，甲方扣除乙方应缴纳的各种费用后退回给乙方；承包期自本协议生效之日，乙方按每平方米7元，每月共4450.6元向甲方缴交承包费，此后每三年在此基础上递增10%，自本协议生效之日起乙方开始向甲方缴交第一次承包款，此后每月十日前乙方向甲方缴交当月承包款，由甲方开具属地发票收取，如乙方在当月底仍未向甲方缴交当月承包款，甲方将视乙方违约，作违约处理，甲方将终止本协议并收回仓库保证金不给予退回。如确因经营实际情况造成困难而短期无法依时缴交时应申述具体理由，并最迟不能超过该年十二月全数缴付完毕；甲方有责任维护好承包辖区的治安，确保正常的经营生产安全环境；若承包的仓库被政府征用，甲乙双方必须无条件接受，甲方应提前叁个月通知乙方，按广州市有关补偿规定，搬迁装修费归乙方，其余补偿归甲方；甲、乙双方不得以其他任何方式互相追讨补偿；承包期满后，乙方自行搬走投资设备，但房屋及设施应保持完整交回甲方。
2012年9月20日，刘健彬出具了一份《授权委托书》，委托人为刘健彬，受托人为卫国松，记载刘健彬因南洲路85号渔工商工业区仓库经营管理一事，自愿委托卫国松作为经营管理人，全权处理仓库经营管理，权限包括：进行经营管理一切事宜处理；签署、送达、接收法律文书。
2012年12月12日，第七经济合作社向刘健彬发出通知，请刘健彬将所欠2012年11月、12月租金共计人民币12309元，于二O一二年十二月十五日前向第七经济合作社缴纳；逾期未缴纳，第七经济合作社将根据《合同法》的有关规定视为刘健彬违约，第七经济合作社作违约处理，对该仓库进行封闭；等。该通知书上有卫国松签名及日期（12月13日）。刘健彬表示没有收到该份通知。
第七经济合作社于2013年1月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除第七经济合作社与刘健彬的承包协议；2、刘健彬支付拖欠第七经济合作社的厂房租金18463.5元（2012年11月、12月、2013年1月份的租金，每月租金按6154.5元计算），并按银行逾期贷款利率的标准计算从起诉之日起的利息；3、本案的诉讼费由刘健彬承担。
原审诉讼中，刘健彬表示对第七经济合作社主张的涉案场地的权属情况没有异议。第七经济合作社与刘健彬均确认涉案场地2012年11月、2012年12月、2013年1月的租金标准应为5385.23元／月，涉案场地目前一直由刘健彬在使用。诉讼期间，根据刘健彬的申请，原审法院向广州市公安局海珠区分局南洲派出所调取刘健彬于2012年9月11日、2012年9月17日、2012年10月7日的报警记录，该派出所向原审法院提供了分别在2012年9月17日、2012年10月7日与刘健彬所作的《受案登记表》、《询问笔录》以及《被害人诉讼权利义务告知书》、《情况说明》、《侦查报告》。第七经济合作社表示对上述材料的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，对两份询问笔录中被询问人所做陈述的真实性不能确定，更不能够佐证是第七经济合作社所为。刘健彬表示对上述材料的真实性无异议，该材料恰恰证实刘健彬在2012年9月11日、2012年9月17日、2012年10月7日向海珠区南洲街派出所报警，这是因为刘健彬承租的厂房被第七经济合作社的人员搞破坏、盗电线、倒淤泥，使得刘健彬无法经营，所以刘健彬报警并在派出所制作了笔录，这些内容是真实的，且刘健彬也作出了暂停交纳租金的决定。在事后，刘健彬也给第七经济合作社及其上级单位发出律师函，这与法院调取的材料是相互印证的，所以对上述材料的真实性、合法性及关联性均无异议。第七经济合作社为证明刘健彬在承租场地超出第七经济合作社的租赁范围加建的情形，还提交了若干张现场的照片。刘健彬表示对上述照片的真实性无异议，其向第七经济合作社租赁的房屋原是两层的，承租后将一楼扩建，还加建了三楼。刘健彬为证明其主张，还提交了以下证据：1、第七经济合作社与案外人罗家生签订的承包协议，拟证明在第七经济合作社主张刘健彬支付租金的期间，其中有130平方米第七经济合作社承租给案外人罗家生；2、2012年10月16日，刘健彬委托代理人发给广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社领导的律师函复印件；3、2012年9月11日、2012年9月17日和2012年10月7日的报警回执3张；4、照片3张，证据2-4拟证明第七经济合作社主张计算租金的期间，第七经济合作社在进行破坏生产的活动，没有确保刘健彬正常生产经营，所以刘健彬向第七经济合作社及其上级反映情况；5、第七经济合作社开具的2012年11月、12月、2013年1月的场地租金各1539元的发票3张（发票号码：01178045、09901348、04895501），拟证明刘健彬在上述期间各支付了租金1539元给第七经济合作社。第七经济合作社表示对证据1-5的真实性无异议，但与本案没有关联性。证据1承包协议中约定的130平方米面积并不在本案争议的范围内，是在刘健彬承租地块的旁边；证据2-4是刘健彬单方面的说法，不能证明刘健彬想证明的内容，不确认刘健彬的陈述；证据5与本案没有关联性，因为第七经济合作社与刘健彬之间还有另外一个租赁合同，该发票是记载另外一个场地的租金，地址也在南洲路85号之一。
原审法院认为，第七经济合作社与刘健彬签订的《承包协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是有效的合同，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，承包期自协议生效之日，刘健彬按每月4450.6元的标准向第七经济合作社缴交承包费，此后每三年在此基础上递增10%，自协议生效之日起刘健彬开始向第七经济合作社缴交第一次承包款，此后每月十日前缴交当月承包款，由第七经济合作社开具属地发票收取，如刘健彬在当月底仍未向第七经济合作社缴交当月承包款，第七经济合作社将视为刘健彬违约，终止协议，并收回仓库保证金不给予退回。第七经济合作社主张刘健彬从2012年11月起没有支付租金，双方均确认该期间的场地租金标准为5385.23元／月，现刘健彬仅提供了2012年11月、12月、2013年1月的场地租金各1539元的发票3张，刘健彬履行合同义务不符合约定，应承担相应的违约责任。第七经济合作社要求解除双方签订的《承包协议》，合法合理，原审法院予以支持。刘健彬抗辩由于第七经济合作社将涉案场地的部分承租给了案外人使用，以及第七经济合作社在涉案场地搞破坏，导致刘健彬无法经营，但没有提交充分的证据材料予以证实，应承担不利后果，对刘健彬的抗辩不予采纳。刘健彬在2012年11月、2012年12月、2013年1月期间实际使用了涉案场地，理应按合同约定向第七经济合作社支付租金。第七经济合作社要求按照6154.5元／月的标准计算租金，不符合合同的约定，应按照合同约定5385.23元／月的标准计算。但刘健彬在2012年11月、2012年12月、2013年1月已分别支付了租金1539元给第七经济合作社，故刘健彬向第七经济合作社支付的租金应扣除其已支付的部分，刘健彬应向第七经济合作社支付从2012年11月起至2013年1月止的租金共11538.69元。第七经济合作社要求刘健彬支付该部分租金的诉讼请求及利息（从第七经济合作社起诉之日即2013年1月29日起计至刘健彬实际支付之日止），予以支持，超出的部分该院依法予以驳回。利息应参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率的标准计算。第七经济合作社表示刘健彬提交的租金发票是刘健彬承租其另一场地的租金发票，但没有提供充分的证据材料予以证实，刘健彬对第七经济合作社的陈述也不予确认，故第七经济合作社应承担不利后果。关于房屋交付及保证金的问题，因双方就房屋交付标准无法达成一致意见，且双方当事人均未就此提出诉讼主张，故本案不作审查。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年12月6日作出如下判决：一、解除第七经济合作社与刘健彬于2004年12月1日就广州市海珠区南洲路85号渔工商工业区内仓库，面积635.8平方米场地签订的《承包协议》；二、刘健彬在一审判决生效之日起10日内，向第七经济合作社支付广州市海珠区南洲路85号渔工商工业区内仓库，面积635.8平方米的场地从2012年11月至2013年1月止的房屋租金11538.69元及利息（从2013年1月29日起计至刘健彬实际支付之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率的标准计算）；三、驳回第七经济合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费362元，由第七经济合作社负担50元，刘健彬负担312元。该诉受理费已经由第七经济合作社预交，第七经济合作社同意由刘健彬在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给第七经济合作社。
判后，上诉人刘健彬不服，向本院提起上诉称：1.原审判决认定事实错误。首先，刘健彬不交租金是由于第七经济合作社丧失商业信誉，违反诚实信用原则，在涉案场地搞破坏，使得刘健彬无法正常使用租赁房屋经营生产，才被迫决定暂时停止缴纳租金。关于此事，刘健彬事先也以律师函的形式告知了第七经济合作社。即使在这种情况下，刘健彬还在每月缴纳了1539元的租金。其次，即使没有证据证明该破坏行为系梁志文或第七经济合作社所为，现有的证据完全可以证明涉案场地遭到人为盗窃、破坏，场地不能正常经营。而事实完全可以证明第七经济合作社违反了涉案《承包协议》第四条规定的治安保障义务。最后，涉案《承包协议》第六条第三项与第三条第一项有关合同解除的约定，存在矛盾。原审判决在查明的事实中，遗漏了该事实。2.原审判决适用法律不当。根据《合同法》第九十六条规定解除权人解除合同应当首先履行通知对方的义务，而不应直接提起诉讼。故，第七经济合作社行使合同解除权不符合法定程序。综上，请求法院判令：撤销原审判决，改判驳回第七经济合作社的诉讼请求。
被上诉人第七经济合作社答辩称：一审查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，涉案双方签订的《承包协议》第六条不可抗力第3点约定“如果不是政府或有关单位征用和不可抗力，甲、乙双方均不得中途终止本协议，否则由此引起的一切经济损失由损毁方负责。
二审中，刘健彬提交证据《律师函》复印件及邮递单，拟证明刘健彬于2014年1月19日要求广州市公安局海珠区分局南洲街派出所尽快处理租赁商铺被破坏事宜。刘健彬还陈述公安部门口头表示尽快处理。第七经济合作社质证称：该证据是刘健彬一审后自行制作，不属于新证据，而且不能证明第七经济合作社采取非法行为，也不能证明刘健彬的主张。依照法律规定，报警发生在2012年，但现在还没结果就意味公安机关不认为是刑事案件，公安部门只是说处理并无结果。刘健彬也确认现在公安部门没有处理结果。
二审中，刘健彬还申请本院向广州市公安局海珠区分局南洲街派出所对报警回执号为0165900、1325857、1325866案件处理情况进行调查。
本院认为，首先，关于刘健彬是否有权拒交租金的问题。一、刘健彬以第七经济合作社对租赁商铺进行破坏为由主张拒交场地租金。根据查明事实，刘健彬现有证据并不能证明第七经济合作社实施了涉案场地的破坏行为，且也并无证据证明第七经济社同意其2012年11月、12月、2013年1月期间每月只需支付1539元租金，故该主张不予采纳。刘健彬二审中还提出申请法院去广州市公安局海珠区分局南洲街派出所进行调查。经查，原审法院已依刘健彬申请向该所调查，调查取回的材料并不能显示涉案场地被破坏的行为是第七经济合作社或其员工所为。刘健彬二审提供证据即向该所发出的律师函亦只能证明刘健彬催促过该所进行调查，现刘健彬并无证据证明该所调查该案又有新证据，故该证据及申请本院不予采纳。二、刘健彬还主张涉案场地存在破坏，场地不能正常经营，第七经济合作社违反了涉案《承包协议》第四条约定的治安保障义务。经审查，《承包协议》第四条约定：第七经济合作社有责任维护好承包辖区内的治安，确保正常的经营生产安全环境。但该条款并未约定第七经济社未尽此责任，刘健彬就可以免除交付租金的义务，故刘健彬该主张本院亦不采纳。
其次，关于刘健彬提出涉案合同第三条第1项和第六条第3项约定存在矛盾的问题。第六条第3项约定属于第六条不可抗力名目下，且对合同解除的情形约定并不明确，而第三条第1项明确约定了“如乙方在当月底仍未向甲方缴交当月承包款，甲方将视乙方违约，作违约处理，甲方将终止本协议并收回仓库保证金不给于退回。如确因经营实际情况造成困难而短期无法依时缴纳时应申述具体理由，并最迟不能超过该年十二月全数缴付完毕”上述表述并不矛盾。一审法院认定依照涉案合同第六条规定判令解除合同并无不妥。
第三，关于刘健彬主张第七经济合作社解除合同应先通知对方，法院不应直接受理的问题。经查，第七经济合作社一审提供的证据“通知”内容显示为“刘健彬先生，请你将所欠2012年11月12月租金共计12309元于2012年12月15日前向我社缴纳。逾期未缴纳，我社作违约处理，对该仓库进行封闭。由此带来的一切责任、产生的全部责任由你承担。”该通知上有卫国松签名，根据刘健彬出具的《授权委托书》内容记载“委托人为刘健彬，受托人为卫国松，全权处理涉案仓库经营管理，权限包括：进行经营管理一切事宜处理；签署、送达、接收法律文书。”故卫国松作为刘健彬的代理人，其签收行为应视为刘健彬本人行为。第七经济合作社的解除合同通知应视为已经送达到刘健彬。故刘健彬该主张本院不予采纳。综上，刘健彬从2012年11月至2013年1月期间起没有依照合同约定足额支付租金，原审法院依照涉案合同第六条的约定判令解除双方签订的《承包协议》，并由刘健彬向第七经济合作社支付拖欠的租金及利息合法，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘健彬的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费362元由上诉人刘健彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩志军
代理审判员 蔡 峰
代理审判员 刘 卉
二〇一四年××月××日
书 记 员 党春婷