上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2993号
原告吴贺。
委托代理人宋文静，上海福一律师事务所律师。
委托代理人张志东，上海福一律师事务所律师。
被告上海云晨贸易有限公司。
法定代表人姚敏姬。
原告吴贺与被告上海云晨贸易有限公司（以下简称云晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后，因被告下落不明，本院依法组成合议庭，于2014年4月8日、8月5日两次公开开庭进行了审理。原告吴贺的委托代理人宋文静（第二次未到庭）、张志东到庭参加诉讼。被告上海云晨贸易有限公司经本院公告合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告吴贺诉称，2009年9月1日，原告与案外人陈某某签订《房屋租赁合同》，双方约定陈某某将本市闸北区宝昌路XXX号房屋（以下简称系争房屋）出租给原告使用。2010年1月20日，原告与案外人姚某某签订《租赁合同协议书》，约定原告将系争房屋转租给姚某某使用，年租金为75万元，姚某某还需每月支付原告物业管理费1500元；若姚某某拖欠租金，每拖欠一天，原告可按日租金的1%收取滞纳金。合同签订后，系争房屋实际由被告经营使用。然而，被告在仅支付了三个月的租金后，以种种理由拒绝再支付租金。前述事实已经上海市二中院人民法院作出的（2011）沪二中民二（民）终字第2079号民事判决书认定。原告认为，被告拖欠原告租金的事实已非常清楚，被告无正当理由拒绝支付租金属违约情形，原告有权要求被告支付租金以及承担违约责任。综上所述，请求法院判令：1、被告支付原告从2010年3月1日起至实际搬离之日止的租金及物业管理费，租金按每月62500元、物业管理费按每月1500元计算（被告曾支付过3个月的租金和物业费，另外还支付过45000元，其中45000元应予以扣除）；2、判令被告支付逾期付款利息（按照被告应付而未付的租金、物业费为基数，从实际搬离之日计算至判决生效之日止，按照同期银行贷款利率计算）；3、诉讼费由被告承担。
被告上海云晨贸易有限公司未到庭答辩。
经审理查明，2010年1月20日，原告（甲方）与姚某某（乙方）签订《租赁合同协议书》一份约定：甲方将系争房屋中1090平方米出租给乙方，租赁期限从2009年11月29日至2013年5月31日止，租金从2010年2月28日起算，年租金合计75万元；租金以3个月支付一次，先缴费后使用；租赁协议签订时，乙方应向甲方支付63，000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方还需承担租赁期间的物业管理费每月1500元；每拖缴起过一天按日租金的1%滞纳金收取……任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方，并结清水电费用及卫生管理费，此外双方将不作其他任何赔偿；乙方不按时交付租金起过15天，甲方有权利没收乙方租房的保证金。落款处，由被告的法定代表人姚敏姬以及姚某某签字确认。之后，被告支付了三个月的房屋租金、物业管理费和租赁保证金等共计255400元。原告于2010年2月20日出具三张收据，分别载明：收到商铺押金63000元、物业费三个月4500元从2010年2月28到2010年5月27日止、商铺租金三个月187500元从2010年2月28到2010年5月27日止。
2010年12月10日，陈某某曾诉至本院，请求判令解除其与原告所签的房屋租赁合同，由原、被告腾退系争房屋，并由原告支付从2010年6月1日起至实际迁出之日的房屋租金、物业管理费及滞纳金等［（2010）闸民三（民）初字第2060号案件］。该案审理查明，系争房屋为上海汇中玻璃有限公司所有，授权上海久业企业管理有限公司经营管理，后者又出租给陈某某使用。后经久业公司同意，陈某某与原告于2009年9月1日签订房屋租赁合同，约定由原告承租系争房屋，租赁期从2009年9月1日至2013年5月31日止。2009年12月姚敏姬、姚某某出资设立了被告公司。2010年8月22日原告与姚某某、被告签订补充协议约定：被告在2010年8月20日与陈育展签订的合同，年租金24万元……每季被告付给原告45000元，并付1万元作为被告拆部分场地及吊顶赔偿。同月25日，原告出具收条一张载明：收到姚某某人民币55000元。本院认定：虽然《租赁合同协议书》由被告股东签署，但实际上系争房屋由被告经营使用，租赁合同的权利义务应归属于被告。遂判决：陈某某与原告于2009年9月1日签订的《房屋租赁合同》解除；原、被告（含物品）应于判决生效之日起十日内搬出系争房屋；等等。案件上诉后，上海市第二中级人民于2011年10月21日维持了一审判决［（2011）沪二中民二（民）终字第2079号案件］。后经本院强制执行，被告于2012年3月1日搬离系争房屋。
以上事实，由原告提供的租赁合同协议书、（2011）沪二中民二（民）终字第2079号民事判决书、法院庭审笔录、工商登记材料，以及原告的陈述等证据予以佐证。
审理中，原告表示，虽然租赁合同约定，租金从2010年2月28日起算，但之前的租赁期间应属于免租期，现因为被告存在违约，故免租期的租金和物业管理费仍应支付；而保证金则应依约予以没收。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《租赁合同协议书》系双方的真实意思表示，并不违反法律，依法应为有效，当事人均应恪守。根据业已生效的判决书查明的事实，本院确认，被告在租赁期内存在拖欠租金和物业管理费的行为，已经构成了违约，原告诉请被告支付上述费用以及相应的逾期付款利息，于法有据，应予支持。然而，根据租赁合同约定，租金起算日期为2010年2月28日，且无相关免租期的条款；原告开具的收据亦载明被告支付了2010年2月28至5月27日的租金和物业管理费，故原告再要求从2010年3月1月起支付欠付的费用，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。至于保证金63000元，根据合同约定，在发生承租人违约的情况下，得由出租人予以没收。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告上海云晨贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告吴贺从2010年5月28日起至2012年3月1日止的租金和物业管理费（其中租金按每月62500元、物业管理费按每月1500元计算，并应扣除被告上海云晨贸易有限公司已支付的45000元）；
二、被告上海云晨贸易有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告吴贺逾期付款利息（以本判决主文第一条确定的金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年3月2日计算至本判决生效之日止）；
三、驳回原告吴贺的其余诉讼请求。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14106元，由原告吴贺承担1606元，由被告上海云晨贸易有限公司承担12500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二
中级人民法院。
审 判 长 魏思奇
代理审判员 董 锟
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年九月十七日
书 记 员 潘 瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。