湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书(2014)鄂老河口民初字第01001号原告马虎（曾用名马富海），男，1950年2月25日生，汉族，住老河口市。委托代理人任永昌，男，老河口市光化法律服务所法律工作者。委托权限为特别授权代理。被告柳全富，男，1970年12月26日生，汉族，住老河口市。被告邹晓琴，女，1973年8月26日生，汉族，住址同上，系柳全富之妻。委托代理人王春华，女，湖北遇真律师事务所律师。委托权限为特别授权代理。原告马虎与被告柳全富、邹晓琴返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员郑元璋担任审判长、审判员贾建伟、刘丹参加的合议庭，公开开庭进行审理，原告的委托代理人任永昌与被告柳全富、邹晓琴及其委托代理人王春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马虎诉称，2004年7月30日，经老河口市人民法院酂阳法庭依法执行，以房产抵偿债务的方式，原告取得了坐落在老河口市汉口路花木公司综合楼一幢4单元6楼北户房屋的所有权，老河口市房地产管理局给原告颁发有老河口市房权证市区字第××号《房屋所有权证》。被告柳全富、邹晓琴以购买房屋为由强行占有原告所有的该房屋。请求：1、依法判令被告腾退原告所有的坐落在老河口市汉口路花木公司综合楼一幢4单元6楼北户房屋一套；2、判令被告支付房屋占用费6000元/年，从2013年2月1日起至腾退之日止；3、一切诉讼费由被告承担。原告为证实其主张及支持其请求，向本院提供如下证据：证据一、老河口市房权证市区字第××号《房屋所有权证》一份，证明原告对诉争房屋享有所有权，有索要占用费、要求被告腾退该房屋的权利；证据二、老河口市人民法院（2001）河赞民初字第477号民事判决书一份、购房款收据一张，证明被告买卖该房屋的请求被撤销。被告柳全富、邹晓琴未提交答辩状，庭审中口头辩称，该房屋系被告夫妇2000年12月31日购买的，当时价格20000元，是从老河口市台联工贸有限责任公司购买，并且在2000年初就住进去，是经办人吕某给被告交付的房屋和钥匙。被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据：证据一、商品房（预）销售合同书一份，证明2000年12月31日被告购买了诉争的房屋；证据二、证人吕某出庭作证陈述：1998年、1999年建的综合楼，期间证人与被告柳全富系原老河口市铅厂职工，证人当年开餐馆，字号汇丰大酒店。综合楼施工负责人郑跃彩经常在证人的餐馆吃饭，所以熟悉。被告买房子是委托证人办理的，想便宜点，房屋面积87平方米。郑跃彩说该楼房有建设许可证，但证人未见到；被告购买此房屋为办理公证，因公证员出差了。房屋钥匙系工地上一刘姓（黄陂人）人员交付证人，证人再转交被告柳全富。以证明被告购买了诉争的房屋。经庭审质证，被告对原告提供的房屋证件的真实性无异议，但认为该证件的办理程序不合法，被告并提出了行政诉讼主张，但未被立案受理，人民法院正在审查立案期间，被告并申请本院调查核实原告办理该房屋产权证件的相关手续。对原告提供的证据二的判决书和收条的真实性无异议，但不认为其购房合同被撤销，被告因法律认识不高未申请执行，郑跃彩没有还款，房子仍由其使用；该判决同时也证明2001年6月1日前柳全富就在该房屋内居住。原告对被告提供的证据一认为系复印件，不能作为证据使用；对被告提供的证据二的证人证言，认为证人没有见过该房屋销售方的各种证件，台联公司和郑跃彩是否有出卖该房屋的权利，对证人证言的合法性有异议，认可证人陈述事实的真实性。对上述原、被告对证据的真实性无异议的证据，具有关联性，本院均予以采信。对于被告提供的证据一即售房合同，因该合同已被本院（2001）河酂民初字第477号民事判决书予以采信，故本院亦予以采信。应被告的申请，本院向老河口市住房保障和房屋管理局调取了原告办理该房屋产权证件的相关手续，即原告办理该房屋产权证的补充和解协议书一份及房屋所有权转移登记申请表一份、执行和解协议一份、原告的执行申请书和（2002）河赞民初字第404号民事判决书一份；证明了原告获得该房屋登记手续的来源及变更为现有房屋登记的事实。对本院调取的相关证据，原、被告均确认无异议，该证据本院予以采信。本院并调取了被告柳全富（2001）河赞民初字第477号民事卷宗的起诉状。对本院调取的柳全富2001年的起诉状，原、被告均确认无异议，对该证据本院亦予以采信。经审理查明，位于老河口市汉口路与交通路交叉处的原老河口市花木公司综合楼，承建单位湖北省工业建筑总承包集团公司襄樊公司于2000年5月31日办理了老河口市公有房屋所有权证，证号2002050号。原告马虎因向该综合楼的开发建设单位湖北省工业建筑总承包集团公司襄樊公司项目负责人郑跃彩出借担保借款14万元，经向老河口市人民法院提起诉讼，我院于2002年11月25日做出（2002）河赞民初字第404号民事判决书。马虎并于2004年2月25日申请执行，经我院主持调解申请执行人与被执行人于2004年6月5日达成执行和解协议，马虎获得汉口路花木公司综合楼六套房屋（一单元三楼北户、五楼北户、二单元三楼北户和四楼南户、三单元七楼北户、四单元三楼东户）。原告马虎于2004年7月30日办理了该六套房屋的所有权证，证号老河口市房权证市区字第××号。因该执行和解协议在执行时，其中两套房屋已被本院（2002）河赞民执字第75号民事裁定书裁定执行给付了案外人李红安，经本院主持，申请执行人与被执行人于2008年5月30日达成补充和解协议，“一、解除2004年6月8日执行和解协议中其中以二单元四楼南户、四单元三楼东户两套房子抵偿债务的部分；二、襄樊公司将老河口市汉口路原花木公司所有的二套房屋（二单元六楼南北二户）抵偿给马虎，本案结清。”本案诉争的及老河口市汉口路花木公司综合楼4单元6楼北户房屋一套（注：因房屋管理局重新核发所有权证，该单元由原由北向南再往西计算第二单元变更为现由西向东再往北计算第四单元），原告于2013年5月21日重新办理了汉口路花木公司综合楼1幢4单元6层601室602室房屋所有权证，证号老河口市房权证市区字第××号。原告原六套房屋的转让、出售情况均在其原老河口市房权证市区字第××号产权证上附记注明。另查明，被告柳全富、邹晓琴夫妇委托吕某于2000年12月31日与销售方老河口市台联工贸有限责任公司经办人郑跃彩签订商品房（预）销售合同书一份，将东起二单元××楼××一厅住房一套（即本案争议的房屋），以二万元价格出售给被告夫妇。2001年6月1日被告柳全富曾向本院提起诉讼，要求被告郑跃彩支付购房款20000元。该案经本院审理，于2001年10月18日缺席做出（2002）河赞民初字第477号民事判决书，判决“被告郑跃彩于本判决生效后五日内一次性返还原告购房款11000元，并自2001年7月18日起至欠款付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计息。”现该判决已发生法律效力，但权利人柳全富逾期未申请执行。被告夫妇仍居住使用该房屋至今。2014年4月9日原告马虎以被告于2009年9月30日强行占用该房屋为由向本院提起诉讼，要求被告腾退该房屋、支付占用费。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案争议的涉案房屋所在的老河口市花木公司综合楼已有原始物权登记，原告所取得的物权登记系经诉讼、执行及变更达成的执行和解协议于2013年5月21日登记取得，但原告仅进行了物权登记，并未实际接收、占用该房屋，系原告的权利义务相对人对执行和解协议的瑕疵履行，妨碍了原告对该房屋的物权，应由原房屋权利人依法消除他人对该房屋物权的妨碍后，继续履行执行和解协议，如履行不能，可另行依法维护其合法权益。本案被告夫妇自2001年6月1日提起民事诉讼前，通过与原物权人发包的建设单位经办人签订买卖合同并支付价款占有、使用了该房屋，被告虽向该房屋出卖人提出了返还购房款之诉并获得支持，但该判决书并未判决解除双方的买卖合同或确认双方买卖合同无效，在被告买卖并占有房屋的行为被确认无效或违法之前，本院只能认定被告系善意购买、占用涉案房屋。原告要求被告腾退该房屋及支付租金的主张，因无有效证据证明二被告系无权占有，且在原告取得物权登记时该房屋就已存在被二被告实际占有、使用的事实，原物权转让人并未对二被告的行为提出主张，二被告与原告并未形成侵权关系，故原告的主张本院不予支持。经合议庭评议，审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条、十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告马虎的诉讼请求。案件受理费500元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费500元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××38。）审判长  郑元璋审判员  贾建伟审判员  刘 丹二〇一五年一月十九日书记员  隋 鹏