江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中商终字第00722号
上诉人（原审第三人）徐解俊。
被上诉人（原审原告）江苏银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地苏州市吴中区县前街69-5号。
诉讼代表人佘晓皎。
委托代理人章羽，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人曹迪，江苏新天伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）包林。
委托代理人刘备，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人龚文良，江苏当代国安律师事务所律师。
上诉人徐解俊因与被上诉人江苏银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称江苏银行）、包林金融借款合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴商初字第0743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月4日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江苏银行一审诉称：2008年5月30日，其与包林签订《个人借款合同》1份，约定包林向其借款14万元用于购房，并以所购房屋提供抵押担保，合同还对贷款期限�利率、违约责任等进行了明确。后，其依约发放贷款，但包林连续三期未按期足额还款，故其宣布贷款提前到期。现要求包林归还借款本金54833.09元、截至2014年11月19日利息1001.99元，之后按照年利率11.745%计算罚息、复利至实际清偿之日止。要求包林承担其为本案诉讼支出的律师费人民币2217元；其有权就上述全部债务对包林提供的抵押物的拍卖、变卖价款所得价款优先受偿；诉讼费用由包林负担。
包林一审辩称：借款及担保属实，对江苏银行主张的本金、期内利息无异议，但认为罚息利率标准过高，应以贷款利率上浮20%-30%为宜。江苏银行诉前未向其宣布贷款提前到期，贷款提前到期日应为第一次庭审之日即2014年12月4日。
原审第三人徐解俊未作陈述。
原审法院经审理查明：2008年5月30日，江苏银行（贷款人）与包林（借款人�签订《个人借款合同》一份，约定借款人向贷款人借款14万元，用于购买二手房。借款期限自2008年5月30日起至2018年5月29日。借款金额及借款期限记载内容不一致时以借款借据为准。包林采取等额本金还款方法。借款利率为中国人民银行公布的人民币基准利率。借款发放后，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，利率采取一年一定的方法，借款当年执行合同所确定的利率，以后各个年度，根据中国人民银行公布的每年十二月三十一日的利率水平确定下一年度个人贷款利率。利率的执行期限从下一年度的一月一日到十二月三十一日。借款人未按合同约定日期还款的，贷款人从贷款逾期之日按当时执行的贷款利率水平上加收50%的利息。借款人有三期以上（含三期）未还款的，贷款人有权通过诉讼等方式要求借款人提前归还全部银行债权（包括逾期和未到期的银行贷款金额及利率）、提前实现抵押权、变更或解除合同。借款人以其坐落于苏州市沧浪区梅家桥弄6号5幢305室房屋为其合同项下债务提供抵押担保。担保范围：借款本息、违约金、赔偿金和贷款人实现债权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。
合同签订后，双方就上述房产办理了抵押登记手续。他项权证记载：房屋所有权人包林，坐落苏州市新市路300号5幢305室。抵押权权利价值140000元。抵押期限自2008年5月30日至2018年5月29日。
2008年5月30日，江苏银行向包林发放贷款140000元，利率为月6.525‰，到期日2018年5月29日。包林自2014年6月起已累计超过3期未按约足额还款。截至2014年11月19日，包林结欠江苏银行借款本金54833.09元、利息1001.99元。
江苏银行为本案诉讼支出律师�2217元。
另查明：苏州市沧浪区梅家桥弄6号5幢305室房屋（即苏州市新市路300号5幢305室）虽登记在包林名下，但实际所有权人为徐解俊。
原审审理中，双方一致确认贷款自包林收到诉状副本材料之日（即2014年11月19日）提前到期。
上述事实，有江苏银行提供的个人借款合同、房屋他项权证、借款借据、委托代理合同及支付凭证，包林提供的民事判决书及庭审笔录附卷佐证。
原审法院认为：双方当事人间的借款合同、抵押合同合法有效，各方应依照合同约定全面履行相应义务。包林向江苏银行借款后，理应按约还本付息。包林连续三期未按期足额还款，江苏银行有权宣布贷款提前到期。江苏银行诉至法院要求包林归还全部贷款本息，并主张以包林收到诉状副本材料之日即2014年11月19日为贷款提前到期日，包林无异议，予以认定�现借款期限届满，包林未按约清偿本息，江苏银行要求包林归还结欠本金人民币54833.09并依约给付相应利息、罚息、复利，合法有据。包林抗辩罚息利率过高，但江苏银行主张的罚息利率不超过银行同期贷款利率4倍，并不违反法律规定，故对包林该项抗辩意见，不予采纳。江苏银行要求包林承担本案江苏银行聘请律师的费用，并提交相应支付凭证，符合合同约定，亦未超出法律规定的收费标准，予以支持。包林以登记在其名下位于苏州市新市路300号5幢305室的房屋为上述债务向江苏银行提供抵押担保，业经房产管理部门审查并依法办理了抵押登记手续，江苏银行基于房产登记的公信力取得该房屋的抵押权，其据此要求在包林不能履行还款义务时行使抵押权，合法有据，予以支持。该房屋的实际产权人虽不是包林而系第三人徐解俊，但徐解俊并未对包林的抵押行为提出异议，且包林与徐解俊之间对于抵押房产的纠纷系内部关系，对江苏银行不具有约束力。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条之规定，判决：一、被告包林于本判决生效之日起十日内给付原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行借款本金人民币54833.09元及相应利息、罚息、复利（至2014年11月19日利息1001.99元，之后按照年利率11.745%计算罚息、复利至实际清偿之日止）。二、被告包林于本判决生效之日起十日内给付原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行为本案诉讼支出的律师费人民币2217元。三、如被告包林不能给付上述款项，则原告江苏银行股份有限公司苏州吴中支行有权以被告包林提供的抵押物即位于苏州市新市路300号5幢305室房屋及占用范围的土地使用权之折价或拍卖、变卖所得价款在人民币140000元的范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币676元，由被告包林负担。
徐解俊不服原审法院判决，向本院提起上诉称：其对江苏银行与包林签订借款和抵押合同并不知情，无法提出异议；抵押房屋的使用权人始终系其；本案纠纷系包林恶意骗贷造成，请求撤销原审判决第三项，上诉费由包林承担。
被上诉人江苏银行答辩称：我行依法取得的本案所涉抵押物的抵押权是合法有效的。徐解俊与包林之间对于抵押房产的纠纷是其双方之间的内部纠纷，与我行并无约束力。我行已经取得的经相关部门进行登记的抵押权应当得到法律的保护。请求二审法院维持原判。
被上诉人包林答辩称：徐解俊对于抵押房屋的权利是基于法院判决而确定的使用权，并非所有权。由于徐解俊懈怠保护自己的权利，未向房产部门进行备案登记。不动产是登记公示制度，正是由于徐解俊未进行备案登记，才致使涉案房屋可以由其购买。包林与江苏银行签订了贷款和抵押合同后，完成了房屋的过户手续，该房产上并未设定任何权限。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明查明的事实与原审一致。
经当事人确认，二审归纳本案争议焦点为：江苏银行是否能行使包林名下房屋的抵押权？
本院认为：本案抵押房屋登记在包林名下，包林系该房屋经房产管理部门认定的所有权人。包林为本案债务以该房屋向江苏银行提供抵押担保，江苏银行对抵押物进行了形式审查。江苏银行的行为不存在任何过错，且该抵押物业经房�管理部门依法办理了抵押登记手续，江苏银行基于房产登记的公信力取得该房屋的抵押权，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定。虽然该抵押房屋的实际产权存在争议，但该所有权争议系包林与徐解俊二人的内部纠纷，对江苏银行不产生任何约束力。江苏银行对包林名下房屋行使抵押权有合同及法律依据。徐解俊应另案主张其在抵押房屋上的权益，但与本案无涉。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1352元，由上诉人徐解俊负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈秋荣
审判员 孙晓蕾
审判员 管 丰
二〇一五年七月三十日
书记员 汤烨雯