北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第10104号
原告（反诉被告）赵媛，女，1984年12月23日出生。
被告（反诉原告）吴宪洁，女，1974年6月28日出生。
委托代理人史春辉，北京市诚实律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下简称原告）赵媛与被告（反诉原告，以下简称被告）吴宪洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员林燕依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵媛、被告吴宪洁及其委托代理人史春辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵媛诉称：2014年4月26日，原告（丙方）从乙方处转租被告（甲方）的房屋，用于经营旅馆。合同约定，被告将位于昌平区马池口镇的18间房屋出租给原告，租期到2021年3月25日。之后，原告开始装修该房屋并投入使用。2014年12月底，被告在未告知原告的情况下，无故将水电全部断掉，致使原告无法正常经营。后经多次协商无果，原告只好歇业回老家。为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、解除合同；2、被告支付原告违约金80000元；3、被告返还房租17000元；4、被告支付装修房屋的费用、旅馆生活用品、电器设备等损失60000元。
被告吴宪洁辩称：根据双方签订的《房屋租赁合同》，水、电、暖气、网费由原告方自理，我方没有理由去断水、断电。而且我们村的水电都是用卡充值，我也没有能力去断水断电。合同约定房租为半年付，先付后用，现原告租金只支付到了2015年2月16日，我方多次催要租金未果，原告的行为已构成根本违约。原告因旅馆经营不善，想以诉讼形式达到解除合同的目的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告吴宪洁反诉称：赵媛通过转租的方式承租我方位于昌平区马池口镇的18间房屋。根据合同约定，赵媛应当预先支付房租。现赵媛的房租付至2015年2月16日，之后的房租至今未付，且仍然占用上述房屋。故请求法院判令：1、解除双方之间的《房屋出租合同》；2、被反诉人腾退房屋；3、被反诉人支付违约金80000元；4、被反诉人支付房屋租金34000元。
原告赵媛针对反诉辩称：我不同意反诉原告的反诉意见，我有录音和照片作证，是对方断水、断电导致我无法继续经营，我也没有拖欠房租。
经审理查明：2011年3月26日，吴宪洁（房屋出租方，简称甲方）与案外人周红宾（租赁方，简称乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将自有位于北京市昌平区马池口镇的18间房出租给乙方；租期10年，从2011年3月26日至2021年3月25日；年租金68000元，付款方式为半年付，先付后用（水、电、暖气、有线、网费由乙方自理），乙方提前一月交房租；双方在合同期内不能随意更改期限，如有变动，任何一方提出终止合同，须提前两个月通知对方并经双方协商补偿措施后方可实施，如有违约，须付对方违约金80000元；合同终止后，室内固定设施不能拆除。2014年4月，吴宪洁、周红宾与赵媛（丙方）在该合同后背书“甲方同意乙方转让给丙方，但丙方必须遵守本合同”并签名，周红宾将涉案房屋转交给赵媛。2014年9月赵媛给付吴宪洁34000元，将租金付至2015年3月26日。合同履行期间，赵媛使用上述房屋经营“红似火”旅馆，后得知其承租的18间房屋与吴宪洁自住的2间房屋共用水表和电表，双方因电费分摊问题发生矛盾。赵媛对水费无异议，但因其未按时缴纳水费，北小营村委会对涉案房屋予以停水。2014年12月22日，涉案房屋因电费无余额而停电，赵媛以旅馆年底没有生意、不需要用电为由不再充值。吴宪洁于12月24日将电卡收回并自行充值，后赵媛将涉案房屋上锁后返回老家。2015年6月，赵媛诉至本院，诉讼请求同诉称。庭审中，吴宪洁提起反诉，反诉请求同反诉称。
庭审中，赵媛提交照片4张、录音光盘1张，证明吴宪洁在给电卡充值前掐断了涉案房屋的电线。吴宪洁表示，对照片的真实性无异议，是因为其自住的2间房屋电线老化，需要接一条新电线，并非为了切断涉案房屋的电线。赵媛申请证人景××、范××出庭作证，证明吴宪洁在赵媛离京期间利用涉案房屋接待旅行团。证人景××陈述，其曾于2015年4月介绍旅行团到红似火旅馆住宿。证人范××陈述，经景××介绍，其于2015年4月18日安排约40人到红似火旅馆住宿，其中有7个房间没有卫生间。吴宪洁认为，证人景××的证言不能说明问题，且其与赵媛有经济往来；涉案房屋中除4间地下室、1个门厅外，其余均有卫生间，这与证人范××的证言不符，而且范××并不认识吴宪洁，也没有提供住宿费收据，因此对上述两位证人的证言不予认可。吴宪洁提交照片3张，证明赵媛一直占用涉案房屋。赵媛认可涉案房屋在其离开时与照片一致，并要求合同解除后涉案房屋内的壁纸、空调、床、被褥等归吴宪洁所有，由吴宪洁给付折价款。
庭审中，赵媛陈述，涉案房屋除3间地下室和门厅外，其余房间均有卫生间；其经营旅馆期间常与附近的宾馆合伙接待旅行团，都是现金支付，没有正规票据；赵媛自2014年12月底起，未去涉案房屋处查看，不清楚是否恢复通电。
上述事实，有当事人的陈述，原告（反诉被告）赵媛提交的房屋租赁合同、录音光盘、照片、证人证言、被告（反诉原告）吴宪洁提交的通知、电卡、照片等证据在案佐证。
本院认为：吴宪洁与案外人周红宾签订的《房屋出租合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同履行期间，周红宾将涉案房屋转租给赵媛，且取得了吴宪洁的同意，该转租行为属于合同权利、义务的一次性概括转移，即赵媛取代周红宾成为承租人，故吴宪洁与赵媛作为合同主体，均应按照合同约定履行各自义务。现赵媛与吴宪洁均要求解除合同，本院对此不持异议。
本案的争议焦点是违约主体的确定。原、被告之间的矛盾起因是，赵媛承租的18间房屋与吴宪洁自住的2间房屋共用一块电表，而双方对电费分担问题未能达成一致意见。根据赵媛提交的照片、录音光盘以及双方当事人的当庭陈述，可以推定吴宪洁曾于2014年12月24日前后掐断涉案房屋的电线。尽管涉案房屋在吴宪洁掐断电线之前已经因电卡无余额而停电，且合同约定由赵媛缴纳电费，但吴宪洁作为出租方仍应向赵媛提供用电方便，其掐断电线的行为违反了合同目的，亦对合同的实际履行带来不便。同时，赵媛作为承租方，应按照合同约定的时间及时给付相应租金，其在继续占用涉案房屋的情况下拒绝支付租金的行为亦属违约。综合双方当事人各自的过错程度及违约情况，本院认为，双方均负有违约责任，故对双方违约金的主张均不予支持。
关于赵媛的其它诉讼请求：赵媛离开涉案房屋时将房屋上锁，且至今未将房屋腾退，其提供的证人证言不足以证明吴宪洁已将涉案房屋收回，故其要求吴宪洁退还2014年12月22日至2015年3月26日房租的主张，于法无据，本院不予支持；涉案房屋内的生活用品、电器等属于动产，赵媛可自行处理，其要求吴宪洁折价补偿，缺乏依据，本院不予支持。关于壁纸的装饰费用，赵媛未提供相关证据，亦未申请鉴定，故该部分费用具体数额无法确认，本院在本案中不予处理。关于吴宪洁的其它反诉请求：合同解除后，吴宪洁要求赵媛腾退房屋的主张，符合法律规定，本院予以支持。在合同解除之前，赵媛负有给付房屋租金的义务，吴宪洁要求赵媛给付房租的主张，本院予以支持。具体数额，因合同约定赵媛须提前一个月支付房租，但在赵媛无正当理由未支付租金的情况下，吴宪洁未及时、有效地履行催告义务且怠于行使合同解除权，其对自身租金损失的扩大亦负有一定责任，故本院根据合同约定以及双方履约情况，对赵媛应付房租的金额酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）赵媛与被告（反诉原告）吴宪洁于二〇一四年四月签订的《房屋出租合同》。
二、原告（反诉被告）赵媛将位于北京市昌平区马池口镇北小营村634号院内的十八间房屋腾退并交予被告（反诉原告）吴宪洁，于本判决生效后十五日内执行。
三、原告（反诉被告）赵媛给付被告（反诉原告）吴宪洁房屋租金一万五千元，于本判决生效后十五日内执行。
四、驳回原告（反诉被告）赵媛的其它诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）吴宪洁的其它反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千七百二十元，由原告赵媛负担，已交纳。反诉案件受理费一千二百九十元，反诉原告吴宪洁负担一千二百零二元，已交纳；反诉被告赵媛负担八十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 林 燕
二〇一五年九月八日
书 记 员 周鑫楠