江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）扬民终字第0463号
上诉人（原审被告）明发集团扬州房地产开发有限公司。
被上诉人（原审原告）董凤莲
上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司（以下简称明发扬州公司）因被上诉人董凤莲商品房销售合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2013）扬广民初字第2275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：明发扬州公司与董凤莲于2010年6月4日《签订商品房买卖合同》，合同房价为626064元，合同约定出卖人在2011年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书，双方按合同附件五补充协议处理。
补充协议第四条约定：买受人应按合同约定及政府规定，在出卖人书面通知的时间内及时提供办理权属登记需由买受人提供的资料并缴纳相关费用，否则，出卖人有权相应推迟向权属登记部门提供办理权属登记证书需由出卖人提供的资料。同时，本房地产逾期办理权属登记的法律责任由买受人承担。出卖人为买受人办理贷款担保的，房屋权属证书由出卖人代为办理。
补充协议第八条约定：合同中所有通知均采用书面形式。买卖双方在收到对方的书面通知时，应当签收。买卖双方地址均以合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或迟延通知的，由其承担法律后果。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。
明发扬州公司于2011年6月20日向董凤莲交付房屋。上述房屋价格为626064元。明发扬州公司于2012年9月17日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请。上述房屋于2012年11月1日进行了房屋所有权登记。
董凤莲认为明发扬州公司未按约定履行义务已经构成违约，请求支付逾期办证违约金26532元。
本院认为：明发扬州公司与董凤莲签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。根据合同第十五条及补充协议的约定，明发扬州公司未在商品房交付后365日内将办理权属登记需由明发扬州公司提供的资料报产权登记机关备案，应当承担逾期办理权属登记的违约责任。由于明发扬州公司为董凤莲代为办理权属登记，且双方对办理权属登记的期限没有约定，故明发扬州公司应当在合理期限内为董凤莲代为办理权属登记。鉴于明发扬州公司于2012年9月17日向产权登记机关提出房屋所有权登记申请，故违约期限从2012年6月21日计算至2012年9月16日。对董凤莲主张违约期限计算至权属登记之日的请求，不予采信。关于违约金标准，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在半年期贷款利率5.6%基础上上浮30%。违约金认定为626064元＊0.0728／365＊89=11113.41元。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：明发扬州公司于本判决生效之日起十五日内向董凤莲支付违约金11113.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，减半为232元，由董凤莲负担132元，明发扬州公司负担100元。
判决后，明发扬州公司不服，向本院提起上诉称：1、讼争所涉房屋并未达到“交付使用”的状态，依据双方购房合同第十五条之约定，须待讼争房屋交付使用后方开始计算办证期限，故而本案不存在明发扬州公司逾期办证的事实；2、依据双方房屋买卖合同附件第九条之规定，买受人向出卖人缴纳的款项不计算利息，故而一审判决有违该项约定。故请求：撤销原审判决，案件受理费由董凤莲承担。
董凤莲答辩称：明发扬州公司的上诉没有事实依据，在一审过程中，董凤莲所提交的物业费收据、住宅质量保证书以及住宅使用说明书都已经明确的证明该房屋已经交付，事实上各买受人均已装修入住，因此不存在所谓的交付不清的情况，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求：驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：1、讼争房屋的交付时间如何确定？2、明发集团是否应当承担逾期办证的违约金，应如何承担？
关于焦点一，本院认为，讼争房屋的交付时间应为2011年6月20日。理由：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外；讼争所涉房屋买卖合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，明发扬州公司在二审庭审中认可，其公司于2011年6月20日向业主发出了“入住通知书”，对方在物业公司缴纳了物业费并领取了钥匙；而现已查明，董凤莲于2011年6月20日向物业公司缴纳了2011年6月20日至2012年6月19日的物业管理费；结合上述查明事实，本院认为，在明发扬州公司向业主发出“入住通知书”，业主缴纳物业费并领取讼争房屋钥匙之行为中，应当至少可以认定，业主缴纳物业费、领取房屋钥匙当日完成了对于讼争房屋的转移占有，故应当认定房屋至迟已于当日即2011年6月20日向业主交付使用。
关于焦点二，本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条第一款第（一）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，如前所述，明发扬州公司应依约至迟于2012年6月20日为董凤莲向产权登记机关提出房屋所有权登记申请，但明发扬州公司实际系于2012年9月17日方提出上述申请，故明发扬州公司的违约期限应从2012年6月21日计算至2012年9月16日。至于违约金计算标准，原审法院在半年期贷款利率5.6%基础上上浮30%，亦符合上述规定，并无不当。对于明发扬州公司上诉提出，讼争双方房屋买卖合同附件第九条“买受人向出卖人缴纳的款项不计算利息”之规定，本院认为，该规定与本案并无关联，并不能影响本案违约金的计算标准。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人明发扬州公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费464元，由上诉人明发扬州公司承担。（已交）
本判决为终审判决。
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审 判 长 陈明霞
审 判 员 蒋金生
代理审判员 刘莉莉
二〇一四年四月二日
书 记 员 夏 磊
附本判决书所依照的相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。