北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）海执异字第217号
案外人贺鹏，男。
委托代理人刘洪玲，贺鹏之母。
申请执行人毛恩临，男。
被执行人曹卫良，男。
本院依据已经发生法律效力的本院（2014）海民（商）初字第25039号民事判决书以及（2014）海民（商）初字第25041号民事判决书，在执行毛恩临与曹卫良民间借贷纠纷二案［执行案号：（2015）海执字第4298、4299号］过程中，案外人贺鹏对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人贺鹏述称：2012年2月24日，贺鹏与曹卫良的委托代理人陈世奇在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《补充协议01》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》，购买曹卫良名下的xxx房屋。合同签订当日，贺鹏依约向曹卫良支付定金20万元。2012年3月2日，贺鹏又依约支付首期购房款150万元（含定金20万元）。2012年4月13日登记网签。按合同约定，曹卫良应于2012年5月25前办理房屋权属变更登记。由于陈世奇于2012年5月5日突患急病去世，在链家公司的主持下，2012年5月28日，贺鹏与曹卫良新的委托代理人曹惠菊（曹卫良的姐姐、陈世奇的妻子）签订了补充协议，约定贺鹏再向曹卫良支付购房款160万元（当日已交付，剩余房款办理过户手续后支付），曹卫良将房屋钥匙交予贺鹏入住，在支付房款当日起四个月内链家公司协同双方办理房屋过户手续。2013年，曹卫良之妻封晓娟向法院起诉贺鹏与曹卫良签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，经北京市海淀区人民法院和北京市第一中级人民法院二级法院审理，判决驳回封晓娟的诉讼请求。2014年7月，贺鹏起诉曹卫良以督促其履行房屋买卖合同。经北京市海淀区人民法院和北京市第一中级人民法院二级法院审理，判决继续履行贺鹏与曹卫良签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。贺鹏在判决书生效后，已于2015年9月11日将剩余购房款46.24万元（房款余额50万元，从中扣除诉讼费3.76万元）汇至北京市海淀区人民法院执行庭指定账户。综上所述，贺鹏在2012年已经购买了xxx房屋，并按照合同约定支付了房款，根据法律规定，贺鹏是xxx房屋的所有权人。在买卖合同有效期内，曹卫良将xxx房屋抵押于他人是违法行为。故提出执行异议，请求法院解除对xxx房屋的查封，维护贺鹏的合法权益。
案外人贺鹏向本院提交以下证据：1、北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第20106号民事判决书以及北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第5157号民事判决书，证明曹卫良之妻封晓娟起诉贺鹏房屋买卖合同无效一案，已被法院判决驳回诉讼请求。2、北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第22095号民事判决书以及北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第4024号民事判决书，证明贺鹏起诉曹卫良、封晓娟房屋买卖合同纠纷一案，已被法院判决继续履行房屋买卖合同。3、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》、《补充协议01》复印件，证明贺鹏与曹卫良签约买房的事实。4、《存量房屋买卖合同》（网签）复印件，证明买卖合同已经办理网签登记。5、《买卖双方房款交接单》、《收条》、《收款证明》、银行汇款回单复印件，证明贺鹏已经按照合同约定和判决要求，支付全部购房款。6、《交钥匙协议》复印件，证明xxx房屋于2012年5月28日交付给贺鹏居住使用。7、《室内装饰装修设计服务合同》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及《补充协议》、《室内装修审批表》、向物业提交的《承诺书》、部分装修款收据和收条复印件，证明贺鹏2012年6月对xxx房屋进行装修的事实。8、2012年至2015年间开具的物业费收据和发票以及电费缴费发票、水费缴费通知单复印件，证明贺鹏自2012年至今实际居住使用xxx房屋的事实。9、北京怡兴物业管理有限责任公司怡升园管理处出具的《证明》原件，证明贺鹏自2012年6月至今在xxx房屋居住。
申请执行人毛恩临述称：案外人贺鹏与被执行人曹卫良之间的房屋买卖合同纠纷与毛恩临无关，曹卫良欠毛恩临的债务应该履行。现曹卫良名下仅有包括xxx房屋在内的三套房屋，请求法院维护其债权人的合法权益。
本院经审查查明：
2014年11月3日，本院对毛恩临与曹卫良民间借贷纠纷一案作出（2014）海民（商）初字第25039号民事判决书，判决：被告曹卫良于本判决生效之日起十日内偿还原告毛恩临借款本金五百万元。2014年11月6日，本院对毛恩临与曹卫良民间借贷纠纷一案作出（2014）海民（商）初字第25041号民事判决书，判决：被告曹卫良于本判决生效之日起十日内偿还原告毛恩临借款本金五百万元。2015年1月9日，毛恩临持上述判决书向本院申请强制执行。
上述民事案件审理前，本院应毛恩临的诉前财产保全申请，于2014年9月15日查封了xxx房屋。
另查：2014年12月19日，本院对贺鹏与曹卫良、封晓娟房屋买卖合同纠纷一案作出（2014）海民初字第22095号民事判决书，判决：一、继续履行贺鹏与曹卫良签订的《北京市存量房屋房屋买卖合同》及《补充协议》。二、本判决生效后七日内，贺鹏向曹卫良支付剩余购房款五十万元。三、本判决生效后十日内，曹卫良、封晓娟共同协助贺鹏将xxx房屋过户至贺鹏名下，办理过户所需费用由贺鹏承担。封晓娟不服本院判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2015年7月8日作出（2015）一中民终字第4024号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决书查明：2012年2月24日，陈世奇代理曹卫良与贺鹏就xxx房屋签订了相关房屋买卖协议。2012年3月2日，贺鹏交纳房款130万元。2012年4月13日，双方办理存量房屋买卖合同网上签约手续。2012年5月5日，陈世奇去世。2012年5月28日，链家公司出具免责声明称：由于业主委托人陈世奇因病过世，无法办理过户手续，前期乙方贺鹏已支付房款150万元，后期事宜由其配偶，产权人姐姐曹惠菊全权处理，但其并未办理委托公证手续。乙方贺鹏急用房屋装修入住，同意在曹惠菊未办理委托公证的情况下支付房款160万元，并自行办理物业交割，于2012年5月28日交付钥匙，办理入住，剩余50万房款过户后支付。当日，贺鹏将房款160万元支付给曹惠菊。
2015年9月11日，贺鹏之母刘洪玲通过其银行账户向本院案款专户汇款462400元。对此汇款用途，刘洪玲称系依据（2014）海民初字第22095号民事判决书，为贺鹏向曹卫良支付的剩余50万元购房款，其中扣除了判决书确定的应由曹卫良支付的诉讼费37600元。
贺鹏向本院提交的北京怡兴物业管理有限责任公司自2012年6月至2015年5月开具的收据和发票显示，贺鹏交纳了xxx房屋自2012年6月至2015年期间的物业费。贺鹏向本院提交的北京怡兴物业管理有限责任公司怡升园管理处出具的证明显示，贺鹏于2012年6月至今在xxx房屋居住。
再查：2014年7月，曹卫良之妻封晓娟向本院提起诉讼，请求确认贺鹏与曹卫良签订的房屋买卖合同无效。该案经本院及北京市第一中级人民法院审理，判决驳回封晓娟的诉讼请求。
本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当依据相关事实及法律规定主张自己的权利，并提交相应证据证明自己的主张。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，根据本院已经生效的民事判决书查明的事实以及贺鹏提交的《存量房屋买卖合同》等证据材料，可以认定，在本院查封xxx房屋前，贺鹏已与曹卫良签订了合法有效的书面合同，贺鹏向曹卫良购买xxx房屋，应支付价款360万元。贺鹏于2012年2月24日交纳房款定金20万元，于2012年3月2日交纳房款130万元，于2012年5月28日交纳房款160万元，又于2015年9月11日将剩余房款汇入本院案款专户，应当认定为已经完成了房款的给付义务。根据贺鹏提交的物业证明以及交纳物业费、水、电费的的相应凭据，可以认定贺鹏自2012年6月起已开始承担xxx房屋的相关费用，在本院查封xxx房屋前已合法占有并使用xxx房屋。根据曹卫良之妻封晓娟与贺鹏之间互相诉讼的相关情况可知，xxx房屋未办理过户登记，系因曹卫良方面未予以配合，而非贺鹏自身原因造成。综上所述，贺鹏对xxx房屋提出的异议主张，符合法律规定的情形，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对xxx房屋的执行。
案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨海超
审 判 员 张 旸
代理审判员 潘亮洁
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 崔佳辰