上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）闵民五（民）初字第1619号
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司，注册地上海市闵行区。
法定代表人娄某某，总经理。
委托代理人王丹凤，上海市群成律师事务所律师。
委托代理人张越，上海市群成律师事务所律师。
被告舒俊，男，1974年9月30日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市。
原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（以下简称盛隆公司）与被告舒俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行审理。原告盛隆公司的委托代理人王丹凤，被告舒俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盛隆公司诉称，原、被告于2010年12月签订《租赁合同》，由被告承租原告位于上海市闵行区北青公路XXX号XX号房屋（以下简称系争房屋），租金为每月人民币（以下币种相同）2，200元，年租金为26，400元，租赁期从2010年12月1日起至2011年11月30日止，租金按季度支付。合同到期后，双方未续签书面合同，但被告仍继续在上述租赁房屋内经营，故双方之间的租赁关系已经从定期转为了不定期租赁。自2013年4月1日之前，被告均能正常缴纳租赁费用，但自2013年4月1日起，被告不再支付租金，原告多次催讨无果。
原告盛隆公司认为，被告使用原告房屋进行经营，应当按照双方约定的租金及支付期限向原告付款，现被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令：被告向原告支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的租金59，400元。
诉讼中，因原、被告之间的房屋租赁合同存在依法被认定为无效合同之可能，故本院向原告释明，本院将依法处理合同无效之后果。原告表示，若房屋租赁合同被依法认定为无效合同，被告仍应按合同约定的租金标准向原告支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费59，400元。
被告舒俊辩称，双方未续签租赁合同的原因在于，当地镇政府曾发出拆迁告知书，系争房屋所在市场已经纳入拆迁范围。原告在2013年3月通知被告不用再行支付租金，故被告等待拆迁。而事实上，被告支付租金至2013年年底。在租赁过程中，原告从未向承租人开具过发票，被告只有收据。拆迁开始后，工商行政管理部门就不再准予被告办理工商营业执照，当地政府也暂停办理暂住证，所在市场也标明拆迁，上述事由导致被告无法正常经营。现被告租赁房屋破损，被告自行花费维修，并导致被告无法制作广告牌或装修等。所在市场的保安工作也无人维持、市场内物品乱堆放，存在消防隐患。鉴于上述情况，应相应减免租金。同时，被告还表示，只要被告拿到动迁补偿款，被告同意搬离系争房屋。
本案审理期间，被告申请证人吴某某、练某、肖某某、黄某某出庭作证。本院依法传唤吴某某、练某、肖某某、黄某某到庭作证。上述四位证人均表示，系争房屋所在市场环境脏乱差，路面损坏、房屋漏水，原告均不进行修理，严重影响了包括被告在内的承租户对房屋的实际使用。市场内的保安、保洁也都撤掉了，市场日常经营活动无法正常进行。此外，除由于证人肖某某因自身公司需要，于租赁后期收到过原告开具的租金发票外，对于其余承租人，原告在收取房租后未开具过发票，而仅有收据。
经审理查明，2000年5月1日，案外人上海A工贸有限公司（出租方、甲方，以下简称A工贸公司）与原告上海闵行盛隆综合市场有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租XX公路XXX号内房屋，租赁期限自2000年5月1日起至2020年4月30日止，年租金500，000元，乙方可将租赁房屋向第三方转租。
2000年7月25日，案外人上海市闵行区B村委会（甲方）与案外人A工贸公司（乙方）签订《上海盛隆综合市场转让合同》一份，约定甲方将上海市闵行区XX公路XXX号的上海盛隆综合市场转让给乙方。房产价格2，000，000元，乙方承担受让房产的用地费341，366元。乙方受让后继续使用“上海盛隆综合市场”营业执照，实行市场独立核算。
2001年4月30日，案外人上海市闵行区B村民委员会（原上海市闵行区B村委会，出租方、甲方）与案外人娄某某（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定由乙方租赁上海市闵行区XX公路XXX号与北青公路730弄土地，土地面积64，360平方米，租赁期限自2001年1月1日起至2030年12月31日止。
2010年，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定由乙方向甲方承租XX公路XXX号内315、317号的房屋（即本案系争房屋）。租赁期限自2010年12月1日起至2011年11月30日止，租金每月2，200元，年租金为26，400元，先付后用，每季度一付。该合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。
2011年11月30日，原、被告约定的租赁期限届满，被告舒俊未搬离系争房屋。
2013年3月12日，案外人上海市闵行区华漕镇人民政府动迁办公室发出告知书，该告知书主要是向“华漕镇XX地块内各被征收人”告知，根据相关规定，华漕镇XX地块已全面启动征地房屋补偿工作。违反规定的，征地房屋补偿时不予补偿，情节严重的，按相关法律规定程序执行。
2013年4月8日，原告向被告发出《通知书》，载明原告接上级政府部门通知，近日将至市场拆迁评估。鉴于此，市场特提前通知营业户于2013年6月30日之前自行外找营业场所，届时市场将不再提供经营场所。
2014年7月3日，原告向被告发送《催租函》，告知被告自2013年第二季度起一直拖欠租金，基于双方之间的不定期租赁关系，要求被告于2014年7月10日前一次性付清租金。
关于租金的收支，本院另查明，原告于2012年12月10日向被告开具了收据，“缴款事由”处记载“9月-11月租费”，金额为11，100元。2013年1月17日原告开具了一张“付款单位（个人）”为被告舒俊的租金发票，上载：租赁费11，100（元），9月-11月租费。后，原告又于2013年3月28日开具了一张“付款单位（个人）”为被告舒俊租金发票，上载：租赁费6，600（元），315#317#房12月-2月租费。
另，生效裁判文书查明如下事实：一、2001年5月18日，案外人上海A工贸有限公司之企业名称变更为上海A实业发展有限公司，上海市工商行政管理局予以核准登记。二、原告经营管理系争房屋所在市场期间，撤除了保安、保洁，市场内的道路、房屋等设施也不再负责进行维修，原告作为出租人怠于行使相关义务。
以上事实，由原告提供的署期为2000年5月1日的《房屋租赁合同》、2000年7月25日的《上海盛隆综合市场转让合同》、2001年4月30日的《土地使用权租赁合同》、原、被告于2010年签订的《租赁合同》、租金发票、水电费缴费收据、原告于2014年7月3日发送的《催租函》及送达凭证等，由被告提供的署期为2013年3月12日的《告知书》、2013年4月8日的《通知书》、租金收据、系争房屋所在市场的照片、证人证言，以及当事人的陈述、法院生效裁判文书等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。
本案中，原告提供了《上海市人民政府土地管理文件》（沪府土用补XX号文件）作为证明，证明其对系争房屋享有合法权利，但原告未能提供证据原件，合法性、真实性无法核实确认，且从证据内容来看，虽该文件给予相关用地单位补办申领房地产权证的许可，但原告未能进一步提供证据证明其已经及时补办了相关手续，系争房屋之建造亦未获得建设工程规划许可，故其搭建的本案系争房屋不具有合法性。
本院认为，原告未能提供充分的证据证明系争房屋之合法性，故原、被告之间签订的《租赁合同》无效。但鉴于系争房屋系原告建造，且目前仍由原告经营管理，故被告基于其占有使用行为，应当向原告支付相应的实际使用费。现本案的争议焦点为，至2013年12月31日前的房屋使用费，被告是否支付完毕？对此，被告提出，从原告提供的2013年1月17日的租金发票所记载的事项，即：“租赁费11，100（元），9月-11月租费”，以及2013年3月28日的租金发票所记载的事项，即：“租赁费6，600（元），12月-2月租费”，可以看出，上述发票中的“9月至11月”、“12月-2月”均是指开具发票当年的年份（即2013年），故可以证明至2013年12月31日前的房屋使用费，被告已经支付完毕。原告则认为，上述发票中的“9月至11月”、“12月-2月”是指2012年中的月份，原告是于租金支付完毕后的次年（即2013年）开具发票的，故被告并未将至2013年12月31日前的房屋使用费支付完毕。本院认为，庭审中，被告提出诉讼前其从未收到过原告开具的发票，其仅有原告开具的租金收据，由此说明，双方此前就租金结算并非是通过开具发票的方式，而是通过由原告向被告开具收据的方式作为双方租金结算的依据。因此，若被告支付了2013年12月31日前的租金，则被告应当能够提供相应的租金收据。然被告现仅提供了一张日期为2012年12月10日的租金收据，该收据的“缴款事由”处记载了“9月-11月租费”，则应当是指2012年9月至11月的租金支付完毕。该租金收据所反映的事实与原告所称2012年9月至11月的租金被告已经支付完毕、原告于次年才开具发票的说法，能够相互呼应。故在被告未能进一步提供2013年租金支付凭证的情况下，本院采信原告之事实主张，即被告并未将至2013年12月31日前欠付的租金支付完毕。本院对被告的抗辩意见不予认同。故本院对原告起诉要求被告支付租金（实际应为房屋使用费）的计算区间（即自2013年4月1日起至2015年6月30日止）予以确认。
关于房屋使用费的具体数额，本院考虑到系争房屋因动迁周边经营环境发生巨大变化，而原告确实存有怠于行使相关经营管理保障义务的情况，应当承担相应的责任与风险。因此，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，参照双方合同中约定的月租金2，200元的标准，酌情确认系争房屋使用费的支付标准为每月880元。故被告应向原告支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的房屋使用费23，760元（880元／月×27个月=23，760元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
被告舒俊于本判决生效之日起十日内向原告上海闵行盛隆综合市场有限公司支付自2013年4月1日起至2015年6月30日止的位于上海市闵行区北青公路XXX号市场内XX号房屋的占有使用费人民币15，242.58元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计376.21元，由原告上海闵行盛隆综合市场有限公司负担225.73元，被告舒俊负担150.48元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 颖
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 周佳慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。