广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第732号
上诉人（原审原告）：甘少莲，女，汉族，1968年6月出生。
委托代理人：余伦，广东说文律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：魏沛林，男，汉族，1978年10月出生。
上诉人（原审被告）：莫颖，女，汉族，1987年5月出生。
前述两上诉人共同委托代理人：刘礼荣，广东泽轩律师事务所律师。
前述两上诉人共同委托代理人：陈国威，广东泽轩律师事务所辅助人员。
甘少莲与魏沛林、莫颖房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服广东省东莞市第一人民法院作出的（2012）东一法民一初字第9648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
甘少莲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除甘少莲与魏沛林、莫颖之间的房地产买卖合同关系；2、魏沛林、莫颖双倍返还甘少莲定金30万元。
原审法院经审理查明：2012年5月31日，甘少莲与魏沛林、莫颖经东莞市君典物业管理咨询有限公司寮步风临分公司（也即是经纪方）见证，签订了《房地产转让及经纪合同书》，确定由魏沛林、莫颖将位于东莞市寮步镇浮竹山村五队（即东莞市寮步镇浮竹山牛巷135号）土地及地上建筑物［土地证号：东府集用（1989）第19001620100**号］转让给甘少莲，转让价款为30万元。
案涉合同约定第一笔楼款为15万元于合同签订日支付；第二笔楼款14万元于2012年6月20日前双方到寮步公证此交易买卖，并当天到国土所签订房地产土地证递交转让申请书后由甘少莲一次性支付给魏沛林、莫颖；第三笔楼款1万元于水表电表过户至甘少莲名下当天一次性支付给魏沛林、莫颖。合同约定双方在办理过程中任何一方毁约，应向对方承担违约金即已付楼款的双倍，并继续履行合同义务。甘少莲于2012年5月31日向魏沛林、莫颖支付了楼款15万元。由于涉案土地使用权未能办理过户手续，甘少莲认为魏沛林、莫颖违约，起诉至法院，请求法院判如所请。
另查明，涉案土地为集体土地，使用权类型为批准拨用宅基地。甘少莲住址为广东省东莞市东城区东泰花园裕华苑8座811号，而魏沛林、莫颖住址为广东省东莞市寮步镇浮竹山牛巷135号。
以上事实，有甘少莲提交的房地产转让及经纪合同书、收据、证明及证人证言；魏沛林、莫颖提交的集体土地使用证、证明、录音、土地登记申请书、审批表、承诺书，以及原审法院庭审笔录等附卷为据。
原审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第六十三条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地违反了集体经济组织的成员权属性，属于违反《中华人民共和国土地管理法》的行为。本案中，魏沛林、莫颖均为寮步镇浮竹山村的居民，将其所有的宅基地使用权转让给非寮步镇浮竹山村的甘少莲，属于将宅基地转让给本集体经济组织以外的居民，虽然双方的转让行为是双方真实的意思表示，但违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，双方签订的《房地产转让及经纪合同书》应属无效。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”魏沛林、莫颖收取了甘少莲15万元，依法应当返还给甘少莲。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：一、甘少莲与魏沛林、莫颖于2012年5月31日签订的《房地产转让及经纪合同书》无效；二、魏沛林、莫颖于判决发生法律效力之日起五日内向甘少莲返还款项150000元；三、驳回甘少莲的其他诉讼请求。本案受理费2900元、保全费2020元，共4920元，由甘少莲承担2460元，魏沛林、莫颖承担2460元。
甘少莲不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院适用法律有误。第一，原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，认定《房地产转让及经纪合同书》无效是错误的。本案中，甘少莲与魏沛林、莫颖的房屋买卖并没有改变房屋的用途，更没有用于非农业建设，且原审法院根据前述法律规定，推定农村宅基地使用权的主体仅限本集体经济组织成员是没有根据的，案涉《房地产转让及经纪合同书》应属有效合同。第二，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条：“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转（四）村民住宅用地使用权。因转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。”该办法明确了因地上建筑物转让时，农村住宅用地使用权是可以转让的，该办法虽然是地方规章，但在没有与法律相抵触的情形下，应参照该规章执行。第三，东莞目前在宅基地转让方面的现状是：只要受让方是东莞户籍，且当地村委会开出准许转让的证明即可办理过户。原审法院的判决结果相当于间接认为国土部门的做法是违法的，会导致东莞农村宅基地转让市场的混乱。综上，案涉《房地产转让及经纪合同书》没有与现有法律相抵触，应认定案涉合同合法有效。（二）退一步说，案涉《房地产转让及经纪合同书》若是无效合同，魏沛林、莫颖负有全部过错或至少是主要过错的责任，根据公平合理的原则，魏沛林、莫颖应当向甘少莲支付定金的利息。（三）甘少莲提供的经纪方出具的书面证人证言已足以说明未履行合同的责任在于魏沛林、莫颖，相关的证人也已经出庭作证，足以说明是魏沛林、莫颖存在违约的事实，理应由魏沛林、莫颖承担违约责任。综上所述，请求：一、撤销原审判决第一、第三判项。二、改判解除甘少莲与魏沛林、莫颖于2012年5月31日签订的《房地产转让及经纪合同书》，魏沛林、莫颖支付违约定金60000元。
魏沛林、莫颖亦不服原审判决，向本院提起上诉并答辩称：（一）原审法院适用法律有误。第一，原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条认定《房地产转让及经纪合同书》无效是错误的。该法律规定的立法本意在于维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，但案涉宅基地本身就属于建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地。第二，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，《中华人民共和国物权法》第一百五十五条：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销手续。”上述法律规定说明，宅基地是可以出租、转让的，在农村村民出卖宅基地后，农民丧失了再申请宅基地的权利，因此在现行法律、法规没有禁止农村房屋买卖的情况下，应认定案涉《房地产转让及经纪合同书》是有效的。（二）魏沛林、莫颖已按《房地产转让及经纪合同书》的约定履行了合同义务，即甘少莲与魏沛林、莫颖及东莞市君典物业管理咨询有限公司寮步风临分公司的工作人员已到寮步公证了本次交易买卖，并向寮步镇国土分局递交了土地登记申请申请书、审批表，同时测绘部门已到了实地进行测绘。但甘少莲未按约定向魏沛林、莫颖支付第二笔转让款，且未缴付测绘费用，导致无法过户，其行为已构成违约，依约魏沛林、莫颖无需向甘少莲返还定金。综上所述，请求：一、撤销原审判决第一、第二判项。二、判令魏沛林、莫颖无需返还款项150000元给甘少莲。
本院经审理，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。
二审另查明，魏沛林、莫颖提供了一份由东莞市寮步镇浮竹山村村民委员会于2012年10月19日出具的《证明》。该证明记载：“兹有我村村民魏沛林，男，有一房屋位于我村牛巷135号一栋，属于集体分配宅基地台，是我村福利分配的一部分，宅基地按我村规定不能转让宅基地使用权给本村外籍的人员。以此，我村不能对该宅基地办理过户手续给外籍人员，也不能证明及加盖公章。特此证明”。
再查明，甘少莲与魏沛林、莫颖庭审中确认签订《房地产转让及经纪合同书》后，魏沛林、莫颖没有实际交付案涉房屋给甘少莲。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对甘少莲与魏沛林、莫颖的上诉请求中有关事实和适用法律问题进行审查，综合双方的上诉及辩论意见，本案二审的焦点是（一）案涉《房地产转让及经纪合同书》是否有效。（二）如案涉《房地产转让及经纪合同书》有效，何方违约；如案涉《房地产转让及经纪合同书》无效，合同无效导致的返还财产的范围如何确定。
关于焦点一，案涉土地使用权的性质为宅基地，因房屋是建筑在宅基地上，为土地的附着物，具有不可分离性。根据“房随地走”的原则，转让房屋所有权的同时实质上也转让了宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联，转让宅基地使用权的主体有一定的限制。甘少莲与魏沛林、莫颖并非同一集体经济组织的村民，魏沛林、莫颖将案涉宅基地及房屋转让给其集体经济组织以外的甘少莲，违反了集体经济组织的成员权属性，且东莞市寮步镇浮竹山村村民委员会已出具证明表示不同意转让案涉宅基地使用权。因此，甘少莲与魏沛林、莫颖的转让行为损害了集体经济组织的权益，原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第六十三条规定，认定《房地产转让及经纪合同书》无效是正确的，本院予以维持。
关于焦点二，如前所述，案涉《房地产转让及经纪合同书》为无效合同，该合同自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，魏沛林、莫颖因该合同取得的财产应当予以返还。甘少莲在上诉状及二审法庭调查中均表示若案涉合同为无效合同，其主张魏沛林、莫颖除返还15万元购房款本金外，应自收取该款之日起，按同期同类贷款利率向其返还利息。考虑到该利息为法定孳息，属合同无效应当返还的财产范围，为减少当事人诉累，本院对甘少莲的该项主张予以采纳。故，魏沛林、莫颖应向甘少莲返还15万元本金及利息（利息以人民币15万元作为本金，自2012年6月1日起，按照同期基准贷款利率计算）。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误。因原审法院未向当事人释明，导致甘少莲关于利息的主张未获支持，本院在此对利息部分予以一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第9648号民事判决第一项。
二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第9648号民事判决第三项。
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第9648号民事判决第二项为：魏沛林、莫颖于本判决发生法律效力之日起五日内向甘少莲返还款项150000元及利息（利息以人民币150000元作为本金，自2012年6月1日起，按照同期基准贷款利率计算）。
四、驳回甘少莲的其他诉讼请求。
本案一审受理费2900元、保全费2020元，共4920元，由甘少莲承担2460元，魏沛林、莫颖承担2460元。二审受理费7100元，由魏沛林、莫颖承担承担5800元，由甘少莲承担1300元。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
审 判 员 伍小冰
代理审判员 李慧仪
二〇一三年十月九日
书 记 员 钟 雯
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
《中华人民共和国劳动合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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