广东省韶关市武江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶武法民一初字第219号
原告：江海涛。
诉讼代理人：范家齐、沈海荣，广东怿胜律师事务所律师。
被告：韶关市中艺投资管理有限公司。
法定代表人：张华，总经理。
原告江海涛诉被告韶关市中艺投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，原由审判员周江婷适用简易程序审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江海涛的诉讼代理人范家齐到庭参加诉讼，被告韶关市中艺投资管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江海涛诉称：2011年8月3日，原告向韶关市伟强置业有限公司购买华润大厦8层14号房，建筑面积48.32平方米，总价385594元。2011年8月15日，原、被告签订《物业租赁合同》及《委托经营管理协议书》，约定被告租赁使用该物业。自2012年2月15日起每月向原告支付房租507.7元，并另向原告每月支付物业收益1285.31元。从2012年2月至2012年11月，被告均能按月支付房租及物业经营收益，但自2012年12月至今，被告连续13个月未向原告支付租金及物业经营收益。为此，原告特根据合同法第94条的规定，要求解除与被告的合同，被告支付拖欠的租金及物业收益，从2012年12月至2014年2月，共15个月。租金为7615.5元（507.7元／月×15个月），物业收益为19279.7元（385594元×0.04÷12个月×15个月）。综上，请求法院判决：1、解除原、被告之间的《租赁合同》与《委托经营管理协议》。2、被告支付原告自2012年12月至2014年2月共15个月的租金及经营收益合计26895.2元。3、诉讼费由被告承担。
被告韶关市中艺投资管理有限公司辩称：一、由于原告并未取得标的房产的所有权，标的物无法确定，双方签订的《物业租赁合同》及《委托经营管理协议》不符合合同的成立要件，合同未能成立，答辩人先前支付的款项应由原告予以返还。根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。也就是说，合同首先要成立，才有可能生效。合同的成立，必须要符合三个要件，即确定的当事人、确定的标的物和确定的数量。合同的成立必须要有确定的标的物。而在本案中，双方合同中约定的标的物并不确定。因此，答辩人认为双方的合同并未成立，更谈不上生效的问题。由于双方签订的合同中指向的标的物房产，现并不确定。原告也不是该房产的所有权人。现在华润大厦仍属于在建状态，大厦内部仍然还是框架结构，开发商并未将其分割、编号，按现有状态，根本无法区分哪个房子是谁的。综上，无论从法律上还是现实中，双方合同中所认为的标的物并不存在。因此，双方所签订的合同并未成立，被告先前支付的租金及经营收益，原告应予以返还。二、即使法院认定标的物、当事人、数量确定，双方签订的合同由于违反法律的禁止性规定，也属于无效合同，答辩人先前支付的款项也应予以返还。本案中，涉诉的房产并没有经过消防验收，根本不能投入使用。但是，双方合同中约定该房产作为酒店使用，该合同内容明显违背了法律的强制性规定，属于无效合同的情形。三、即使法院认定合同有效，被告并不存在违约行为，无需支付逾期支付租金及经营收益的违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年8月15日，原告江海涛与韶关市伟强置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告向韶关市伟强置业有限公司购买位于武江区芙蓉北一路6号华润大厦8层14号房屋，价格为385594元。同时约定韶关市伟强置业有限公司应当在2012年1月31日将该商品房经分期综合验收合格的房屋交付给原告使用。韶关市伟强置业有限公司出具购房收据，注明收到原告支付的385594元购房款。
2011年8月15日，原告江海涛与被告韶关市中艺投资管理有限公司（以下简称中艺公司）签订《尚水国际水会酒店物业租赁合同》（下称物业租赁合同）及《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》（下称委托经营管理协议书）。《物业租赁合同》约定：“甲方（出租方）江海涛，乙方（承租方）中艺公司。第一条物业基本情况：甲方将位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦8层14号物业出租给乙方经营使用。……第二条租赁期间：租赁期限为15年，即从2012年2月14日至2027年2月14日。第三条租金的计收：租金以甲方全部缴清购房款后第七个月开始计收。在本合同约定的第一至第五年度，该物业的月租金为507.7元。……第五条租金的支付方式：每月支付一次，即在每月的31日前支付当月租金（遇到节假日则顺延）。……第六条约定物业的交付及返还：1、交付：甲方在签订物业买卖合同之日起，立即交付该物业钥匙给原告进行装修。……第十条违约责任：……6、乙方应按时交纳租金，如有延迟，按每延迟一日，计收延迟部分金额的千分之二的违约金。7、乙方逾期3个月未交付租金的，甲方有权选择解除合同，并按前款之规定，收取乙方违约金。”《委托经营管理协议书》约定：“委托方（甲方）江海涛，受托方（乙方）中艺公司。一、物业基本情况：甲方将位于韶关市武江区芙蓉北一路6号华润大厦8层14号物业全权委托乙方经营管理。二、委托事项及期限：1、甲方全权委托乙方将该物业作为水会酒店进行经营管理。2、委托期限为15年，即自2012年2月15日至2027年2月14日。三、经营收益：1、不管该物业是否经营，该物业前五年度的经营收益，乙方每年均以购房价总额的4%方式返还甲方，分十二个月支付，（购房价×4%）／12个月；第六至十年度，乙方每年均以购房价总额的5%方式计还甲方，分十二个月支付，（购房价×5%）／12个月；第十一至十五年度，乙方每年均以购房价总额的6%方式计还甲方，分十二个月支付，（购房价×6%）／12个月。经营收益支付周期：每月支付一次，即在每月31日前支付当月经营收益（遇节假日则顺延）。……六、违约责任：1、乙方应按时将物业经营收益交付甲方，如延期交付，则按每延迟一日，计收迟延部分金额的千分之二的方式支付滞纳金给甲方。”
《物业租赁合同》及《委托经营管理协议书》签订后，被告从2012年2月至2012年11月，每月支付租金507.7元及经营收益1285.31元给原告，之后被告未再支付租金及经营收益给原告。双方协商未果，原告遂诉至本院。原告至今未取得涉案房屋房地产权证，被告亦未对涉案房屋进行装修。
在庭审中，原告表示自2014年1月起，韶关市伟强置业有限公司开始代中艺公司每月向原告支付租金507.7元和经营收益1285.31元。
本院认为：原告江海涛与被告中艺公司签订的《物业租赁合同》及《委托经营管理协议书》是双方当事人真实意思表示，租赁合同及委托协议的内容也没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，缔约后双方亦按协议及合同的约定履行各自的权利义务近1年无争议，因此，两份合同是合法有效的，对合同双方当事人均有约束力。至于涉案租赁物是否存在瑕疵以及该租赁物在建设过程中是否违反建筑方面的法律法规问题，虽然原告未取得涉案房屋的权属证书，但承租人对租赁物在实际生活中的占有使用并不以出租人是否领取租赁物的权属证为前提。另外，本案是房屋租赁合同纠纷，原告提起的诉讼并不涉及涉案房屋的工程建设方面，因此，涉案租赁物是否违反建筑方面的法律法规亦不属于本案的审理范围。故本院对被告中艺公司的上述抗辩理由，不予采信。
对于原告要求被告支付2012年12月至2014年2月的经营收益19279.7元、租金7615.5元的诉讼请求。因《物业租赁合同》中约定被告应当在原告缴清房款后第七个月开始计收租金，《委托经营管理协议书》中约定不管该物业是否经营，被告均应当支付经营收益。原、被告双方支付租金及经营收益不以被告经营为前提，故被告应向原告支付租金及经营收益。由于原告已表示2014年1月之后的租金和经营收益已由韶关市伟强置业有限公司代为支付，故对于原告在本案中要求被告支付2014年1月至2月的租金和经营收益，本院不予支持。综上，被告应向原告支付2012年12月至2013年12月的租金6600.1元（507.7元／月×13个月）、经营收益16709.07元（385594元×4%÷12个月×13个月）。
对于原告要求解除双方于2011年8月15日签订的《物业租赁合同》及《委托经营管理协议书》的诉讼请求。《物业租赁合同》约定被告逾期3个月未交付租金的，原告有权选择解除合同，本院对此予以支持。既然中艺公司占有使用租赁物所依附的最主要合同基础已不存在，则委托协议也应一并解除。因此，本院确认原、被告于2011年8月15日签订的《物业租赁合同》及《委托经营管理协议书》依法解除。
被告中艺公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃法律赋予的抗辩权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作出缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告江海涛与被告韶关市中艺投资管理有限公司于2011年8月15日签订的《尚水国际水会酒店物业租赁合同》及《尚水国际水会酒店委托经营管理协议书》。
二、被告韶关市中艺投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年12月至2013年12月的房屋租金6600.1元、经营收益16709.07元给原告江海涛。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费472.38元，由被告韶关市中艺投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 周江婷
审 判 员 张明华
代理审判员 凌永芳
二〇一四年九月二日
书 记 员 姚招娣