上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1216号
上诉人（原审被告）高秋娣。
委托代理人苏杰，上海明庭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张栋。
被上诉人（原审原告）邓彦。
上列两被上诉人共同委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人高秋娣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理，上诉人高秋娣及其委托代理人苏杰，被上诉人张栋和邓彦之共同委托代理人葛文昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年8月6日，张栋、邓彦（以下简称张栋方）与高秋娣通过上海锐丰房地产投资顾问有限公司居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定高秋娣将其名下位于上海市杨浦区民京路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）出售给张栋方，建筑面积为43.5平方米，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）1，040，000元。补充条款（一）第2条约定，高秋娣承诺于交房之前将其在系争房屋中的户籍迁出，每逾期一日的，高秋娣应按房价款的万分之五支付赔偿金，直至户口迁出时止。附件三第2条约定，高秋娣同意张栋方通过向贷款银行申请590，000元贷款的形式支付第三期房价款。附件三第4条约定，待杨浦区房地产交易中心出具以张栋方为所有权人的产证且高秋娣收到张栋方第三期房款后7日内，张栋方、高秋娣应对该房地产进行验看、清点，高秋娣应将该房地产交付张栋方。第十条第（三）款约定，高秋娣未按约定交接房地产的，自高秋娣根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为张栋方已付款日万分之五，直至实际交付日。补充条款（一）第1条约定，高秋娣已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）等已包含在房价款内，不再另行结算。2014年11月12日，张栋方通过上海农商银行向高秋娣支付第三期房款590，000元。2014年11月13日，中介公司以短信方式通知高秋娣在下周二之前交房，高秋娣回复尽量交房。2014年11月16日，中介公司再次通知高秋娣，称张栋方说按照合同高秋娣应该款清后7天交房，后天正好是第7天，要求高秋娣尽快回来，因为违约金是按天计算的。2014年11月26日，张栋方、高秋娣及中介公司欲办理交房手续，张栋方提出高秋娣户籍尚未迁出不符合交房条件，不同意接收房屋。高秋娣将房屋钥匙交至中介公司处。2015年1月8日，高秋娣将户籍迁出。当日，张栋方从中介公司领取房屋钥匙。2014年11月起，高秋娣要求张栋方将房屋尚余维修基金返还给高秋娣，张栋方不同意。2015年1月8日，高秋娣将户籍迁出前，再次提出若张栋方不将维修基金支付给高秋娣则不迁户籍，张栋方遂向高秋娣返还维修基金2080元。同时，张栋方向高秋娣支付尾款10，000元。张栋方认为高秋娣的行为构成违约，故诉至原审法院，要求判令：1、高秋娣支付2014年11月20日至2015年1月8日的延期交房违约金24，720元；2、高秋娣支付2014年11月20日至2015年1月8日的延期迁移户口的赔偿金24，960元；3、高秋娣返还房屋维修基金2080元；4、高秋娣支付2014年12月的电费34.50元。
原审法院另查明，高秋娣未与张栋方结清2014年12月电费34.50元。
原审法院认为，张栋方、高秋娣签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律，双方均应按约履行自己的义务。买卖合同附件三第4条约定高秋娣应在张栋方取得产权且高秋娣收到张栋方第三期房款后7日内交房。张栋方取得产权日期为2014年11月6日，高秋娣收到张栋方第三期房款日期为2014年11月12日，故根据买卖合同的约定，高秋娣应在2014年11月19日之前交房。但高秋娣自2014年11月13日起多次收到中介公司催促交房的通知，却未能在2014年11月19日之前交房，构成违约，应当承担违约责任。2014年11月26日，张栋方、高秋娣及中介公司欲交接房屋，张栋方以高秋娣户籍未迁为由，拒绝收房，因户籍是否迁移并不是房屋交接的条件，因此张栋方拒绝收房的责任应由张栋方自行承担。高秋娣需承担自2014年11月20日至11月26日逾期交房的违约责任。根据买卖合同的约定，高秋娣应每日按张栋方已付房款的万分之五支付逾期交房违约金，故高秋娣应支付逾期交房违约金3，605元。买卖合同补充条款（一）第2条约定，高秋娣应在交房前将户籍迁出，即高秋娣最晚应于2014年11月19日之前将户籍迁出，但高秋娣直至2015年1月8日才将户籍迁出，构成逾期迁出户籍的违约责任，应当按合同约定，每日按房价款的万分之五支付2014年11月20日至2015年1月8日的赔偿金24，960元。虽然张栋方、高秋娣在买卖合同中约定维修基金已包含在房屋总价内，但张栋方在2015年1月8日向高秋娣支付维修基金的行为，应视为双方变更了合同约定条款，并已履行。张栋方再诉请要求高秋娣返还维修基金2，080元，于法无据。高秋娣同意向张栋方支付2014年12月电费34.50元，于法不悖，法院予以准许。原审法院据此判决如下：一、高秋娣应于判决生效之日起十日内向张栋、邓彦支付逾期交房违约金人民币3，605元；二、高秋娣应于判决生效之日起十日内向张栋、邓彦支付逾期迁出户口赔偿金人民币24，960元；三、准高秋娣于判决生效之日起十日内向张栋、邓彦支付2014年12月电费人民币34.50元；四、张栋、邓彦其余诉请，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，094元，减半收取计人民币547元，由张栋、邓彦负担人民币289.50元、由高秋娣负担人民币257.50元。
原审判决后，高秋娣不服，向本院提起上诉称，首先，双方当事人在《房地产买卖合同》中约定的违约金标准过高，远远超过张栋方的实际损失。事实上，张栋方并未因高秋娣的迟延交房而产生较高的经济损失，张栋方在原审中也没有就其损失进行举证。鉴于双方在合同中约定的违约责任是根据房屋总价款的比例按日计算，这一计算方式和计算标准远远超过张栋方因此可能遭受的实际损失，故高秋娣有权按照合同法第114条的规定，请求人民法院适当减低违约金。其次，高秋娣延迟迁移户籍的主要原因是张栋方误导高秋娣可以先行将户籍迁移至派出所或公共户口，为此反复办理多次仍未成功而延迟，故在计算高秋娣延迟迁移户籍的违约责任时，应考虑张栋方的过错因素。原审判决对此未作充分考虑，应当予以纠正。此外，按照《房地产买卖合同》的约定，张栋方应在交房的同时支付房款的尾款10，000元。在本案系争买卖合同的履行过程中，张栋方迟迟不肯交付10，000元尾款，直至2015年1月8日才向中介公司交付这笔尾款，故高秋娣于此同日内将户籍迁出。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第一、二项，对张栋方在原审中此两项诉讼请求不予支持。
被上诉人张栋方辩称，双方《房地产买卖合同》明确约定了迟延交房的违约责任，且高秋娣迟延交房的违约事实存在，故高秋娣应该按照合同约定承担违约责任。如果高秋娣认为合同约定的违约金过高，应当在一审中提出，而高秋娣并未在一审中提出，故二审不应当予以审查。其次，迁移户口的义务主体是高秋娣，其应该在合同约定的期限内办理户口迁移，而事实上，高秋娣直至2015年1月8日才将户口迁出，由此也可以看出高秋娣是有能力迁移户口，不存在张栋方误导。此外，高秋娣称张栋方2015年1月8日才支付10，000元尾款，其再迁出户口，这与高秋娣的第二点上诉理由相矛盾。而且按照合同约定，交房或迁移户口是支付尾款的前提，而不是尾款交付是交房或迁移户口的前提。综上，不同意高秋娣的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：张栋方与高秋娣签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应切实履行。高秋娣自2014年11月13日起多次收到中介公司催促交房的通知，仍未能在合同约定的张栋方取得产权且高秋娣收到张栋方第三期房款后7日内即2014年11月19日之前交房以及迁出户籍，构成违约，应当承担违约责任。原审法院根据合同约定以及双方交房和高秋娣直至2015年1月8日才将户籍迁出的有关情况，判决高秋娣每日按张栋方已付房款的万分之五支付自2014年11月20日至11月26日的逾期交房违约金3，605元以及每日按房价款的万分之五支付2014年11月20日至2015年1月8日的逾期迁出户口赔偿金24，960元并无不当。上诉人高秋娣上诉认为双方合同约定的违约金标准过高，请求降低。因在一审审理中，高秋娣对合同中约定的逾期交房违约金标准和逾期迁移户籍赔偿金标准均无异议，现高秋娣上诉要求调整违约金，依据不足，本院不予支持。上诉人高秋娣上诉认为延迟迁移户籍的主要原因系张栋方的误导所致。因高秋娣对其逾期迁移户籍的主要原因系张栋方的误导一节并未提供充分有效的证据予以证明，况且即使张栋方对高秋娣迁移户籍提出过某种方案，但最终是否采纳仍然取决于高秋娣，高秋娣首先要考虑的是如何积极按照合同约定的期限迁移户籍。故本院对高秋娣的该上诉理由不予采信。此外，上诉人高秋娣认为按照双方《房地产买卖合同》的约定，张栋方应在交房的同时支付房款的尾款10，000元。由于张栋方迟迟不肯交付10，000元尾款，直至2015年1月8日才向中介公司交付这笔尾款，故高秋娣于此同日内将户籍迁出。但根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三第5条约定：高秋娣、张栋方双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误且高秋娣将户口迁出后当日内，由张栋方支付高秋娣尾款计10，000元。现上诉人高秋娣上诉认为按照上述合同约定被上诉人张栋方应先支付房款尾款10，000元，高秋娣再迁移户籍，由于张栋方迟延交付尾款，高秋娣才延迟迁移户籍。对此合同依据不足，本院也不予采信。综上所述，上诉人高秋娣的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币514元，由上诉人高秋娣负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾慧忠
审判员 周刘金
审判员 高 胤
二〇一五年六月十五日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……