重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初14538号原告：林如璟，女，1968年11月30日出生，汉族，户籍登记地重庆市长寿区。被告：刘刚，男，1975年2月15日出生，汉族，住四川省万源市。原告林如璟与被告刘刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员代小戈、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告林如璟到庭参加诉讼。被告刘刚经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告林如璟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年5月租金400元、2016年6月租金1800元、2016年7月的租金1800元、水费21元、电费大约150元、气费约193元、门禁卡2个60元、物管费1460元、玻璃茶几损坏100元、恢复墙面及室内清洁费500元以及乙方欠租中途退租的违约金1800元，以上合计8284元，扣除押金2000元，还应支付6284元；２.诉讼费用由被告负担。事实和理由：经中介公司介绍，原、被告于2015年8月21日签订了房屋租赁合同，主要约定林如璟将位于重庆市渝北区XX街道XX路X号XX小区X幢X-X号房屋出租给刘刚使用，还约定了租期、租金及违约责任等内容。合同履行过程中，刘刚总是不按时支付租金，一直拖欠物业费，水电费也是多次催缴才支付。刘刚于2016年5月初仅支付了租金1400元作为该月租金，刘刚承诺会在2016年5月底支付该月所欠租金400元以及2016年6、7、8月共计三个月的租金，但刘刚并未按约支付租金。林如璟为了维护自己合法权益，决定终止合同，遂于2016年7月8日下午3点半与中介公司工作人员进入案涉房屋内，发现刘刚已经搬走并蓄意破坏房屋，客厅墙顶、沙发背后的墙面有泼上去的茶汁印迹，故意将生活垃圾堆放于厨房地面、洗碗槽和冰箱内，玻璃茶几不见了，应该是被打碎了。林如璟及中介公司的工作人员给刘刚打电话，但刘刚均不接听。2016年7月9日，林如璟对房屋进行了清理。刘刚的行为属于严重违约，林如璟为了维护自己的合法权益，遂起诉来院。被告刘刚未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2013年8月21日，以林如璟为出租方（甲方），刘刚为承租方（乙方），案外人重庆中房家苑房产经纪有限公司为经纪方（丙方），三方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于重庆市渝北区XX街道XX路X号XX小区X幢X-X号房屋出租给乙方使用；第二条第1款约定租赁期限共12个月，自2015年8月25日起至2016年8月24日止；第三条第1款约定月租金为1800元，第2款约定租金按季度支付，下季度租金提前10日支付，第3款约定乙方应按约定时间向甲方支付该房屋租金，若乙方拖欠租金超过十五天，甲方有权收回该房屋，乙方需按实际居住日交纳租金并承担相应违约责任；第五条第5款约定乙方承担该房屋租赁期内电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等实际使用产生的费用，第6款约定因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并承担所发生的费用；第七条约定为保证乙方合理使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付押金2000元，合同期满，若乙方不再续租且无违约情况，在乙方结清该房屋租赁期内因使用产生的所有费用后，甲方须将押金（不计息）全额退还乙方；第八条第3款约定若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并有权向对方提出赔偿要求；第九条第2款第（1）项约定，拖欠房租壹个月以上的，乙方须按壹个月的租金金额向甲方支付违约金，第（2）项约定，租赁期内乙方逾期未交电话费、宽带费、闭路费、水费、电费、燃气费、物业管理费及电梯费等费用达壹个月时，甲方有权用押金垫付上述费用，且乙方须承担由此造成的相关损失，第（4）项约定租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方须按壹个月的租金金额向甲方支付违约金。合同附件《XX小区X-X-X室内设备实施清单》载明，门钥匙及门禁卡有2套，茶几有1个。合同签订后，林如璟将房屋交付给刘刚使用，刘刚向林如璟支付了押金2000元。庭审中，林如璟举示了手机上中国建设银行软件截屏和微信截屏，拟证明刘刚于2015年11月30日向林如璟支付租金4800元，于2015年12月2日支付租金600元，于2016年3月9日支付租金2000元，于2016年4月13日支付租金1600元，于2016年5月5日支付租金1400元，以上合计10400元，林如璟称刘刚尚欠2016年5月租金400元、2016年6月租金1800元和2016年7月租金1800元未付；举示了短信截屏、微信截屏和电话录音，拟证明因刘刚逾期支付租金，林如璟多次催收但无果；举示了电表照片、气表照片、短信截屏和支付水费的支付宝截屏，拟证明林如璟代刘刚支付了水费21元，林如璟称电费和气费是由案涉房屋的下一个承租人缴纳，并从支付给林如璟的租金中予以了扣除；举示了收据，拟证明林如璟代刘刚支付了案涉房屋2015年9月1日至2016年7月31日的物管费1460元；举示了《见证证明》，拟证明因刘刚拖欠租金及物管费，林如璟于2016年7月8日进入案涉房屋内对刘刚遗留物品进行了处理，落款处有林如璟的签字以及“见证人：孙梦婷”、“中介：周于翔（重庆到家了网络科技有限公司）”和“物管：孙梦婷”的签字；举示了照片，拟证明林如璟收回房屋后发现屋内冰箱和厨房堆积了垃圾以及墙面存在污损的情况，林如璟称屋内多年前购买的玻璃茶几被打烂了，折价100元，其还支付了恢复墙面和室内清洁的费用。上述事实，有当事人陈述及举示的《房屋租赁合同》、短信截屏、微信截屏、手机上中国建设银行软件截屏、支付宝截屏、电话录音、照片、收据等证据载卷为凭，足以认定。《见证证明》系证人证言，因证人未到庭，无法核实证人身份及其证言的真实性，故对该证据本院不予采纳。本院认为，原告林如璟与被告刘刚签订的《房屋租赁合同》，是当事人双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，合法有效。林如璟主张于2016年7月8日自行收回了案涉房屋，故原、被告签订的《房屋租赁合同》已经终止。关于租金。依据合同第二条第1款、第三条第1款和第2款的约定，从租赁期第二季度开始，刘刚应当于2015年11月15日前支付2015年11月25日至2016年2月24日的租金5400元，于2016年2月15日前支付2016年2月25日至2016年5月24日的租金5400元，于2016年5月15日前支付2016年5月25日至2016年8月24日期间的租金5400元。刘刚作为租金的支付方应当举示证据证明其按约向林如璟支付了租金，因刘刚并未举示证据予以证明，应当承担相应的举证责任，故对林如璟要求刘刚向其支付2016年5月租金400元、2016年6月租金1800元和2016年7月租金1800元/月÷30天×8天＝480元的诉讼请求，本院予以支持。关于物管费、水电气费。依据合同第五条第5款的约定，刘刚应自行承担房屋租赁期内的物管费和水电气费。林如璟代刘刚支付了租赁期内的水费21元和2015年9月1日至2016年7月31日期间的物管费1460元，故对林如璟要求被告支付水费和物管费的诉讼请求，本院予以支持。因林如璟没有举示证据证明其代被告支付了案涉房屋租赁期间的电费和气费，故对林如璟要求刘刚支付电费和气费的诉讼请求，本院不予支持。关于门禁卡损失、玻璃茶几损失、恢复墙面及室内清洁费。依据合同第五条第6款的约定，因刘刚使用不当或不合理使用致使案涉房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，刘刚应及时联络进行维修并承担所发生的费用。但因林如璟并未举示证据证明其交付给刘刚的2张门禁卡和茶几的价值，未举示证据证明玻璃茶几损毁的事实，也未举示证据证明其实际支出了恢复墙面及室内清洁费，故对林如璟要求刘刚向其支付2张门禁卡损失费60元、玻璃茶几损坏折价赔偿100元和恢复墙面及室内清洁费500元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。依据合同第九条第2款第（1）项的约定，刘刚拖欠租金超过了1个月，须按1个月的租金金额即1800元向林如璟支付违约金。故对林如璟要求刘刚支付违约金1800元的诉讼请求，本院予以支持。综上，刘刚应当向林如璟支付2016年5月租金400元、2016年6月租金1800元、2016年7月租金480元、水费21元、2015年9月1日至2016年7月31日期间的物管费1460元和违约金1800元，合计5961元。依据合同第九条第2款第（2）项的约定，刘刚欠付租赁期间的租金、物管费和水电气费等费用的，林如璟可以用押金垫付上述费用。故对林如璟主张用押金2000元抵扣上述刘刚应当支付的费用，本院予以支持。被告刘刚无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘刚于本判决生效后三日内向原告林如璟支付2016年5月租金400元、2016年6月租金1800元和2016年7月租金480元；二、被告刘刚于本判决生效后三日内向原告林如璟支付水费21元；三、被告刘刚于本判决生效后三日内向原告林如璟支付2015年9月1日至2016年7月31日期间的物管费1460元；四、被告刘刚于本判决生效后三日内向原告林如璟支付违约金1800元；五、驳回原告林如璟的其他诉讼请求；以上款项共计5961元，扣除押金2000元，被告刘刚还应支付原告林如璟3961元。如果被告刘刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告林如璟负担18元，被告刘刚负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄明真人民陪审员  晏慧耘人民陪审员  代小戈二〇一六年十二月十二日书 记 员  陈 实