浙江省新昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍新商初字第964号
原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行，住所地：绍兴市人民中路349号。
诉讼代表人：葛建良，该支行行长。
委托代理人：施常青，该行员工。
委托代理人：刘永洪，该行员工。
被告：胡建华。
被告：何巧美。
被告：绍兴百和房产开发有限公司，住所地：绍兴市北海桥直街95号。
法定代表人：陈晓玲，该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行为与被告胡建华、何巧美、绍兴百和房产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2014年9月29日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员丁海英独任审判。根据原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行的申请，本院于同年10月13日作出（2014）绍新商初字第964号财产保全的民事裁定并已执行。本院于同年11月17日对本案公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行诉讼代表人葛建良的委托代理人施常青、刘永洪到庭参加诉讼，被告胡建华、何巧美、绍兴百和房产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行诉称：2009年12月2日，原告与被告胡建华、绍兴百和房产开发有限公司签订了合同编号为33105200900043136《个人购房担保借款合同》一份，约定：贷款金额为人民币260000元，用于购买涂山家园3单元1007室房屋，借款期限自2009年12月4日至2029年12月3日，借款利率执行年利率4.158%（在人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮30%，如遇人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率）；采用等额本息还款；本合同项下借款的担保方式为阶段性保证担保＋抵押，被告绍兴百和房产开发有限公司自借款合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、因违约产生的律师费等贷款人实现债权的费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；被告胡建华自愿以借款合同项下所购房屋作抵押，抵押担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼（仲裁）费、因违约而产生的律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用等。2009年12月2日原告与被告胡建华在绍兴市房地产管理处办理了商品房按揭备案抵押预登记手续，按揭备案号为2009120230A0010245。同日，被告何巧美签具了《承担共同还款责任承诺书》，承诺对上述借款合同项下被告胡建华与原告实际所形成的债务（包括债务本金、利息或手续费、罚息、违约金、损害赔偿金等以及原告为实现债权的一切合理费用），自愿承担共同还款连带责任。2009年12月4日，原告依约向被告胡建华发放了贷款260000元，到期日为2029年12月3日。但被告胡建华未按借款合同约定足额偿还贷款本息，至2014年8月4日止，结欠原告贷款本金224179.39元（其中逾期7期，逾期贷款本金为5659.06元）、利息6037.95元（计算至2014年8月3日止），合计结欠原告贷款本息230217.34元。经原告多次催讨无果，被告何巧美未履行共同还款责任，被告绍兴百和房产开发有限公司亦未履行相应的保证责任，遂致纠纷形成。根据个人购房担保借款合同第十二条的约定，借款人连续三期未足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放借款、行使担保权。为此，诉请：1、判令被告胡建华、何巧美立即归还原告贷款本金224179.39元，及算至2014年8月3日的利息6037.95元，合计贷款本息230217.34元，并自2014年8月4日起至判决确定付清日止按合同约定支付相应的利息、罚息、复利；2、若被告胡建华、何巧美未能偿还上述第一项款项，原告有权依法以被告胡建华所有的坐落于绍兴市城东经济开发区涂山1号地块商品房涂山家园3单元1007室的抵押物以折价或者拍卖、变卖所得款项优先受偿；3、判令被告绍兴百和房产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任，并回购被告胡建华购买的涂山家园3单元1007室房屋，原告对回购所得款项享有优先受偿权。4、本案诉讼费用由三被告承担。
被告胡建华、何巧美、绍兴百和房产开发有限公司未作答辩，也未向本院提供证据。
在本院确定的举证期限内，原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行为支持其诉讼主张提供了以下证据：
1、原告、被告绍兴百和房产开发有限公司的营业执照副本、组织机构代码证复印件各一份，被告胡建华、何巧美的身份证复印件各一份，证明原、被告各方的诉讼主体资格。
2、个人购房担保借款合同一份，证明被告胡建华向原告申请购房贷款260000元，借款到期日为2029年12月3日，该借款由被告胡建华所有的坐落于绍兴市城东经济开发区涂山1号地块商品房涂山家园3单元1007室的房屋提供抵押担保，并由保证人绍兴百和房产开发有限公司提供阶段性保证担保，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任等事实。
3、共同还款承诺书一份，证明被告何巧美为本案所涉借款合同项下的全部债务承担共同还款连带责任的事实。
4、借款凭证一份，证明原告已经依约向被告胡建华发放贷款的事实。
5、股东会（董事会）同意回购、担保同意书一份，证明被告绍兴百和房产开发有限公司为胡建华的借款提供阶段性保证担保系经过股东会决议的事实。
6、商品房按揭备案申请表一份，证明原、被告已就本案抵押房产申请办理相应的抵押预登记手续的事实。
7、利息清单一份，证明截至2014年8月4日止被告胡建华共结欠原告贷款本金224179.39元（其中逾期本金为5659.06元）、利息6037.95元（算至2014年8月3日）的事实。
本院认为，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告所举证据的质辩权。原告提供的上述证据来源形式合法、内容具体明确，与原告陈述能相互印证，对其证明力本院予以认定。
综上，本院认定事实与原告诉称一致。
本院认为，2009年12月2日原告与被告胡建华签订的个人购房担保借款合同及被告何巧美出具的共同还款承诺书，各方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，均应认定合法有效。被告胡建华作为借款人理应按照约定履行相应的还本付息义务。根据原告提供的利息清单，本案被告胡建华已累计7个月未按期向原告偿还贷款本息，故依据双方签订的借款合同约定，贷款人有权宣布个人购房担保借款合同提前到期，并收回已发放的贷款。原告据此向本院提起诉讼，要求借款人归还相应的借款本息，可视为宣布该贷款提前到期的一种方式，双方的合同关系即宣告终止。故原告要求被告胡建华归还所欠借款本金224179.39元，及算至2014年8月3日的利息6037.95元，并自2014年8月4日起至判决确定付清日止按合同约定支付相应的利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告何巧美在其出具的承诺书中已明确自愿对本案所涉借款合同项下的借款本息承担共同还款连带责任，属于债务加入的意思表示，故原告要求被告何巧美对被告胡建华的上述借款本息承担共同偿还责任，本院予以支持。被告胡建华自愿以借款合同项下所购房屋提供抵押担保，并向绍兴市房地产管理处办理了按揭备案抵押预登记手续。虽然，该预告登记所登记的不是现实的不动产，而是将来发生不动产物权变动的请求权，预告登记权利人主张享有优先受偿权的，应等期房变现房后办理正式的房屋抵押登记，但由于预告登记使得被登记的请求权具有物权的效力，可以对抗普通债权人。而且本案中，讼争房产无法进行正式抵押登记系由于被告胡建华不及时办理产权证的原因，并非由原告的原因所致，原告对此不存在过错，故本院确认原告对讼争房屋享有优先受偿权。原告有权在讼争房屋流通变价时就其价款得以优先受偿。至于原告要求被告绍兴百和房产开发有限公司承担阶段性保证担保的问题，本院认为，银行要求开发商承担阶段性保证担保，是为了防范和解决期房抵押中可能存在的抵押物落空的风险。商品房按揭贷款的本质是房屋买受方向房地产开发商支付部分购房款后，将其根据合同取得的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保。在按揭贷款中，根据借款合同约定，存在两个保证阶段，第一阶段自贷款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并办妥抵押登记，将房屋他项权证及其他有关资料交银行保管之日止。该阶段由开发商承担连带保证责任；第二阶段始于银行取得房屋他项权证，此时抵押合同开始生效。抵押合同生效之日亦即保证合同失效之时。因此，开发商承担的商品房按揭贷款保证责任，自商品房办理他项权证之日免除。在本案中，据原告陈述相关权证实际已经可以办理，但被告绍兴百和房产开发有限公司至今未按合同约定协助办妥抵押登记，故其应当承担的保证责任仍然不能免除。并且，根据双方签订的借款合同约定，该合同项下借款既有借款人提供的抵押担保又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃抵押权顺位的，其他担保人承诺仍然按合同约定承担担保责任。综上，原告诉请符合法律规定，本院予以支持，但要求被告绍兴百和房产开发有限公司承担连带保证责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条之规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行与被告胡建华于2009年12月2日签订的个人购房担保借款合同终止；
二、被告胡建华、何巧美共同归还原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行借款本金224179.39元及算至2014年8月3日的利息6037.95元，并自2014年8月4日起至判决确定履行日止按中国人民银行有关规定及合同约定支付相应的利息、罚息及复息，限于本判决生效后十五日内付清；
三、如被告胡建华、何巧美不能用资金清偿上述第二项款项，原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行有权对被告胡建华提供的坐落于绍兴市城东经济开发区涂山1号地块商品房涂山家园3单元1007室的房屋以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
四、被告绍兴百和房产开发有限公司在抵押预登记房屋办妥正式抵押登记前，对上述第二项款项承担相应的连带保证责任。
如果被告胡建华、何巧美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4753元减半收取计2376.5元，财产保全申请费1695元，合计诉讼费4071.5元，由胡建华、何巧美负担，限于判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费4753元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部］。
审判员 丁海英
二〇一四年十一月二十一日
书记员 梁大东