新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民三初字第61０号
原告（反诉被告）：王超，男，汉族，1986年4月2日出生，个体户，住乌鲁木齐市经济技术开发区二期洞庭路108号香槟水岸A区*号楼*单元***室。
委托代理人：杨华清，四川泰仁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：乌鲁木齐东方爱家超市有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区河南西路1号（铁路局劝业场）。
法定代表人：代泽清，该公司总经理。
委托代理人：阿吉古丽，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人：王强，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）王超与被告（反诉原告）乌鲁木齐东方爱家超市有限公司（以下简称爱家超市公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，由代理审判员赵金贵担任审判长，人民陪审员张成胜、武凤义依法组成合议庭，并于2015年9月11日进行公开开庭审理。原告（反诉被告）王超及委托代理人杨华清、被告（反诉原告）爱家超市公司的委托代理人阿吉古丽和王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王超诉称：2015年1月10日，我与被告签订租赁合同，被告将爱家超市劝业店三楼S-10域建筑面积334.17平方米租赁给我，租赁期限自2014年12月13日至2017年10月12日共2年10个月，年租金235293.60元，按月支付每月为19607.80元。此前的2014年10月15日，我交纳保证金25000元。2015年5月26日，因被告未办理相应消防手续，劝业店三楼的配电箱被消防部门查封，导致我无法经营。2015年6月1日，我向被告发出解除租赁合同的通知。被告虽承认责任在于自己，但未提出任何合理的解决方案。现诉至法院，请求判令被告返还租金124182.28元，赔偿直接损失766103元、可得利益损失1200000元，承担公证费2100元以及本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）爱家超市公司辩称并反诉诉称：原告交纳了履约保证金及部分租金，但自2015年1月起拖欠租金，而我公司出租的房屋消防手续合格。被告违约应自行承担责任，请求驳回其诉讼请求。被告未依约支付租金，根据合同约定，现提出反诉，请求判令解除与原告的租赁合同，判令原告支付租金137254.60元、违约金117646.80元以及滞纳金83525.82元，由原告承担本案反诉费用。
原告（反诉被告）王超对反诉辩称：合同已经解除且因被告改变房屋用途、无相关审批手续等违约行为所致。我行使不安抗辩权对于合同解除不应承担责任，请求驳回原告的反诉请求。
经审理查明：2015年1月10日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订租赁合同，合同主要内容为：一、被告将位于本市爱家超市劝业店三楼S-10域建筑面积334.17平方米（含公摊）租赁给原告经营品牌为来御来三汁焖锅的餐饮，租赁期限为2年10个月、自2014年12月13日起至2017年10月12日，年租金为235293.60元。二、支付方式为按月支付即每次支付租金19607.80元；合同签订时乙方应先交清当期费用，交纳下一期费用应在下一期起始前15日足额交纳，否则乙方将以每逾期一日按应交纳租金总额的5‰向甲方交纳滞纳金，逾期15日未交纳租金的视为乙方中途停止经营，甲方有权单方终止合同并追究乙方违约金年租金的50%。三、乙方在本合同签署后3日内向甲方交纳合同履约保证金25000元；保证金在合同期满后凭收据3月内无息退还，由于乙方原因违约或中途撤柜，甲方不退还保证金。四、乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变租赁场地用途和经营的商品／服务种类、品牌，否则甲方有权收取乙方合同租金总额20%的违约金，并有权单方终止与乙方的合作，同时对已收取的费用（含租金、管理费、保证金等）不予退还。五、乙方在装修施工之前向甲方交纳装修施工保证金5000元，该保证金在乙方工程验收合格并甲方确认没有造成任何�害的一个月后无息退还给乙方。六、乙方经营产生的用电、水、暖气、空调、电话等费用均由乙方自理，各项费用在每月5日前交清，暖气费需一次性在每年10月15日之前交至甲方财务部，否则甲方将按5‰／天收取应交纳费用的滞纳金；乙方在经营期间自行办理工商、税务等证件，并承担交纳国家规定的所有税金。七、乙方驻店人员应在甲方指定的时间、地点参加由甲方组织的培训，驻店人员持证后方可上岗。八、双方约定的其他事项：第一年综合管理费全免、空调费7351.74元、暖气费7351.74元；第二年综合管理费20050.20元，空调费、暖气费同第一年，年租金242214元；第三年10个月综合管理费16708.50元，空调费、暖气费同上一年，年租金219025.92元。
合同签订前的2014年10月19日，原告支付被告定金25000元，被告向原告出具收据。同年10月20日，被告开具租金19607.80元�备注：2014.12.9-2015.1.8）收据和空暖费14703.48元（备注：2014.12.9-2015.12.8）收据各一份。同年10月20日，被告开具装修押金5000元收据和电卡押金100元收据各一份。另，被告自认收到原告年培训费58823.40元。2015年5月26日涉诉房屋所在三楼的配电柜被公安消防部门查封。2015年6月1日，原告以邮政特快专递方式向被告寄送解除租赁合同通知书经公证处公证。
另，经原告明确，其本诉主张返还的租金124182.28元为被告向其出具的定金25000元、租金19607.80元、空暖费14703.48元、装修押金5000元、电卡押金100元的收据金额与被告所述年培训费58823.40元（原告称为租金被告未出具收据）金额相加的总金额。原告主张的直接经济损失包括装修费用464014元、加盟费78800元、品牌市场保证金10000元、品牌管理费3800元、厂家采购设备64456元、品牌培训差旅费3673元、住宿费1680元、设备运费2364元、未使用的酱料11700元、厨房用具26990元、沙发卡座座椅65570元、室内室外广告牌27300元、音响设备3410元、远程监控系统7400元、小电器等散装2289元以及公证费2100元等共计766103元。原告按月盈利10万元计算，主张合同到期可得利益损失120万元。被告反诉主张2015年1月9日至2015年8月8日期间7个月的租金137254.60元。其按合同约定年租金的50%主张违约金117646.80元，并以每日按应交租金的5‰主张滞纳金合计83525.82元。
又查明，2014年7月，涉诉房屋所在的劝业场三楼装修工程被确认为消防设计备案抽查范围。2014年12月，劝业场三楼消防改造及室内装修工程竣工验收消防备案经依法抽查被确定为检查对象，竣工验收消防备案材料齐全，依法核发备案凭证。2015年1月，劝业场三楼消防改造及室内装修工程（装修面积3900平方米为餐饮场所）竣工验收消防备案复查合格。劝�场总层数为4层，结构为钢混，1-3层建筑面积为24508.8平方米，设计用途为商业用房，所有权人为案外人乌鲁木齐兴铁有限责任公司。被告为劝业场三楼整层建筑面积5641平方米的承租人，其租期自2014年8月16日其至2017年8月25日止为三年。
以上事实有合同书、收据、发票、消防检查验收资料、公证书、证人证言以及庭审笔录等存卷为证。
本院认为，原、被告签订的本案涉诉房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告以被告未办理涉诉房屋消防验收手续而导致其无法经营并于2015年6月1日通知被告已解除了合同，被告本案反诉提出解除合同。对于原告行使合同解除权的效力，本院认为，涉诉房屋的设计用途为商业用房，被告并未改变该设计用途�原告租赁房屋经营品牌为来御来三汁焖锅的餐饮，其作为经营者是向公安消防部门申报消防安全检查的义务人，租赁合同中约定原告经营的相应证照由其自行办理，并未约定由被告为原告的经营提供消防验收合格手续，被告对原告经营场所装修工程消防设计备案、消防检查验收等也仅负有一定的配合或者协助义务而非其租赁合同的主要义务；2015年5月26日涉诉房屋所在三楼的配电柜被公安消防部门查封后原告未经营，非被告不履行或者迟延履行其租赁合同的义务所致。综上，原告所经营的餐饮在原告申报并经公安消防部门检查、验收合格后可以正常经营，租赁合同未约定原告单方解除合同的条件，被告未迟延履行其在租赁合同中的义务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现，故原告于2015年6月1日以被告未提供合法消防批准手续而行使合同解除权不符合法律规定�
被告本案反诉要求解除合同，一方面表明其对被告行使合同解除权提出异议，另一方面也要看其提出解除合同是否符合法律规定。原、被告租赁合同约定租金按月并提前15日交纳，逾期15日未交纳则被告有权解除合同。原告未按合同约定向被告支付租金并向被告发出解除合同通知，原告以其行为表明不再履行合同，双方租赁合同的目的已无法实现，故被告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。原告辩称自己无违约行为且行使不安抗辩权无事实及法律依据，本院不予采信。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除系原告违约所致，原告应向被告承担违约责任，原告主张被告赔偿直接经济损失和可得利益以及公证费的请求�能成立，本院不予支持。
对于租金，原告于2014年10月20日支付被告1个月的租金19607.80元，原告称另支付被告租金58823.40元没有出具收据，被告认可收到原告58823.40元但认为是年培训费，对于58823.40元的性质被告未提供证据证明，本院综合全案以3个月的租金性质予以确认（19607.80元／月×3个月），原告已交纳的租金应为78431.20元（19607.80元＋58823.40元），租金支付截止时间为2015年4月8日，之后原告再未支付租金。合同解除前原告使用房屋期间应当支付租金，截止被告反诉主张时间2015年8月8日止，原告拖欠被告自2015年4月9日至2015年8月8日期间的租金为78431.20元（19607.80元／月×4个月），本院对于被告反诉多主张的租金部分不予支持。
对于空暖费，被告依据合同约定收取原告一年的空调费、暖气费各7351.74元，合计14703.48元，现合同解除则被告应退还原告1个月的空暖费即1225.29元（14703.48元÷12个月×1个月）。
对于押金，其中电卡押金100元、装修押金5000元，合计5100元，合同解除后被告应予返还，该押金返还的同时，原告也应将电卡返还被告。原告还交纳合同履约保证金25000元，双方租赁合同约定该保证金在合同期满后凭收据3月内无息退还，由于原告原因违约或中途撤柜，被告不退还保证金。《合同法》规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。该保证金条款未违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思的表示，原告违约导致租赁合同解除，该保证金25000元依约则不予退还。
对于被告反诉主张的违约金以及滞纳金，本院认为，租赁合同中下一期应交租金每逾期一日按应交纳租金总额的5‰交纳滞纳金、逾期15日未交纳还应承担年租金50%的违约金系双方约定的违约金条款，�中的滞纳金也属于违约金的性质。租赁合同因原告违约而解除，被告可以主张继续适用违约金条款，但根据原告逾期未交纳租金的金额和时间以及收取的合同履约保证金25000元不退还等情况，完全适用违约金条款，违约金则过分高于造成的被告的损失，显失公平，故本院综合考虑，对违约金按年租金的10%予以确定，即23529.36元（235293.60元×10%）。对原告主张的滞纳金不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除被告（反诉原告）乌鲁木齐东方爱家超市有限公司与原告（反诉被告）王超于2015年1月10日签订的位于本市爱家超市劝业店三楼S-10域的《租赁合同》；
二、被告（反诉原告）乌鲁木齐东方爱家超市有限公司在原告（反诉被告）王超退还电卡时返还原告（反诉被告）王超电卡、装修押金合计5100元；
三、被告（反诉原告）乌鲁木齐东方爱家超市有限公司返还原告（反诉被告）王超空暖费1225.29元；
四、原告（反诉被告）王超给付被告（反诉原告）乌鲁木齐东方爱家超市有限公司租金78431.20元；
五、原告（反诉被告）王超支付被告（反诉原告）乌鲁木齐东方爱家超市有限公司违约金23529.36元；
六、驳回原告（反诉被告）王超的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐东方爱家超市有限公司的其他反诉请求。
以上款项折抵后，原告应给付被告款项合计95635.27元，原告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼标的金额2092385.28�，确认给付额6325.29元，确认给付额占诉讼标的额的0.3%；本诉案件受理费23539.08元（原告已预交）由原告负担99.7%即23468.46元，被告应负担0.3%即70.62元。本案反诉诉讼标的金额338427.20元，确认给付额101960.56元，确认给付额占诉讼标的额的30.13%；反诉案件受理费3188.21元（已减半收取、被告已预交）由被告负担69.87%即2227.60元，原告应负担30.13%即960.61元。原、被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付对方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。
审 判 长 赵 金 贵
人民陪审员 张 成 胜
人民陪审员 武 凤 义
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 �苗密