浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈执异初字第9号
原告：中国某某银行股份有限公司慈溪分行。
代表人：张某某。
委托代理人：徐振关，浙江明俊律师事务所律师。
委托代理人：马巧燕，浙江明俊律师事务所律师。
被告：慈溪某某汽车销售服务有限公司。
法定代表人：胡某某。
委托代理人：姚某某。
第三人：慈溪某某石化某某厂。
法定代表人：许某某。
委托代理人：龚旭，浙江煜华律师事务所律师。
委托代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。
原告中国某某银行股份有限公司慈溪分行（以下简称某某银行）为与被告慈溪某某吉豪汽车销售服务有限公司（以下简称某某公司）、第三人慈溪某某石化某某厂（以下简称某某厂）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2015年11月5日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月14日、2016年5月11日二次公开开庭审理了本案。原告某某银行的委托代理人徐振关、被告某某公司的委托代理人姚某某、第三人某某厂的委托代理人龚旭、卢万庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某银行起诉称：2015年9月6日，原告收到(2015)甬慈执异字第3X-2号执行裁定书，该裁定书载明：第三人将房地产抵押给原告时，被告已经租赁了第三人的部分房地产，故租赁关系不受抵押权的影响，对被告与第三人于2012年8月1日签订的房屋租赁合同应予保护，被告的异议成立。原告认为上述裁定书认定事实和适用法律错误，理由如下：1、认定事实错误。因为房屋租赁合同所涉租房面积大部分为无证建筑，对这一重要事实未予认定；目前合法证载面积只有83.26平方米；被告自己也陈述其租用的大部分建筑为无证建筑；房屋租赁合同擅自改变了土地和房屋的用途，因为慈国用(2000)第01XX01号国有土地使用证载明为工业用地，而被告作为汽车销售公司，其土地用途为商业用途。2、适用法律错误。首先，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告与第三人签订的房屋租赁合同无效。其次，房屋租赁合同违反土地法的强制性规定，擅自改变了土地和房屋的用途，房屋租赁合同应无效。故起诉要求：1、请求判令不予保护被告的租赁权，确认原告抵押权不受租赁权的影响；并在排除被告租赁权的前提下对第三人名下位于慈溪市古塘街道北二环线的房地产［房产证号为慈房权证浒山镇字010XX116、010XX1**号，土地证号为慈国用(2000)第01XX01号］中的第8幢房屋及东首空地(第三人名下房产证号为慈房权证浒山镇字第××号010XX24图3，地址为慈溪市古塘街道华胜路1-9号房地产面积为1680平方米)许可执行；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。
被告某某公司在法定期间内未作书面答辩，在庭审中辩称：2009年上半年向第三人租房时，第三人告知会根据被告需要建造房子并审批，但后来又称无法获准审批，后来被告就以第三人的名义获批，钢棚也是由被告出资建造，当时审批手续上都是被告代理人签字的。所以实际上租赁物是证载面积83.26平方米的房屋，其余是空地。
第三人在法定期间内未作书面答辩，在庭审中辩称：第三人出租给被告的租赁物是证载面积83.26平方米的房屋，其余是空地，至于钢棚并不属于租赁物的范围，当然也谈不上出租违章建筑导致租赁合同无效的情形。因为钢棚是被告自行出资建造，只是以第三人名义审批的临时建筑，审批手续上签名的字迹也是被告代理人的。钢棚是被告根据汽车销售的需要进行建造，本身可以随时拆掉的。第三人作为出租人，如按照被告的需求为被告建造钢棚，从生活经验上看，也是不符合常理的。而且租金只有18万，如果把钢棚也作为出租物的话，出租方要亏本了。从这个角度也说明钢棚不是出租物范围。故原告的理由不成立，而原告所说改变土地的用途与合同效力无关。原告的诉请应驳回。
原告为证明自己的主张成立，向本院提交了下列证据：
证据A1.执行裁定书一份，证明2015年8月31日，慈溪市人民法院作出(2015)甬慈执异字第3X-2号执行裁定书的事实；
证据A2.租房协议一份，证明2009年7月28日的租房协议记载的房屋租赁合同面积为1680平方米，租期至2012年7月31日的事实；
证据A3.房屋租赁合同一份，证明2012年8月1日签署的房屋租赁合同租赁面积为1680平方米，其中建筑面积为1200平方米的事实；
证据A4.慈房权证浒山镇字第××号房屋所有权证一份，证明第三人所有的第8幢建筑的建筑面积为83.26平方米的事实；
证据A5.执行异议申请书一份，证明被告在执行异议申请书陈述，涉案房地产共9幢，被告租赁第8幢及东首空地，并在东首空地搭建钢棚1000多平方米的事实；
证据A6.国有土地使用证一份，证明被告租赁的房屋所涉土地用途为工业用地的事实；
证据A7.公司基本情况，证明被告作为汽车销售公司，其具体经营范围为车辆零售等的事实；
证据A8.(2013)甬慈商特字第1X9号民事裁定书一份，证明2013年9月22日，慈溪市人民法院作出裁定，裁定拍卖涉案房屋的事实；
证据A9.慈溪法院信封及邮件跟踪查询详单各一份，证明原告于2015年9月6日收到执行裁定书的事实。
被告为证明自己的主张成立，向本院提交了下列证据：
B1.临时建设工程规划许可证申请表、慈溪某某石化某某厂设计图各一份，证明被告于2009年8月以第三人的名义审批搭建钢棚的事实；
B2.农业银行交易明细清单4份、广大银行交易明细单2份，证明向第三人交付房租的事实。
第三人为证明自己的主张成立，向本院提交了下列证据：
证据C1.某某变更登记，证明第三人的三任法定代表人的变更情况的事实；
证据C2.情况说明一份，证明原告所举的证据A2、3，两份协议中面积的正确的理解或者当事人的真实意思双方当事人进行了说明，所谓1680平方米由第八幢有权证的房屋及东首空地构成，两个合同租赁面积不同只是一个文字描述，并不能证明实际的房屋面积情况的事实；
证据C3.许某某户口登记卡，证明许某某的曾用名为许某甲的事实。
被告某某公司对原告提供的证据的真实性没有异议。但对原告所说工业用途的房子不能进行汽车销售有异议，认为被告的营业执照经过审批，某某对此没作要求。第三人对原告证据的真实性没有异议，但对证据A7有补充，认为被告某某公司经营范围还有维修。对证据A2、A3的证明对象关联性的问题需要说明，证据A2所说的1680平方米和证据A3续签的租赁合同中建筑面积1200平方米，关于这两份租房协议的面积描述，详见在执行异议阶段第三人和被告共同向执行局提交的一份情况，这两个面积并不能等同于租赁标的物的理解。
原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，不能证明钢棚是被告建造的，且该钢棚已经成了违章建筑；至于银行交易明细清单只能证明个人与个人之间有汇款，不能证明是房租。第三人对被告的证据无异议。
原告对第三人提供的证据C1、C3没有异议，对证据C2认为一是被告和第三人事后双方所写的，效力等同于双方的陈述，应该由相同事实与相关证据核定为准，情况说明所记载的内容并不能作为相应的证据予以认定。二是租房的事实是明确的，不改变双方租赁房屋所签相关书面协议约定的租赁1680平方米房屋的事实。被告对第三人的证据无异议。
对原告的证据，符合证据的三性，本院予以认定。对原告提供的证据A2、A3的证明对象关联部分，本院将在下文阐述。被告提供的证据B1，只能证明钢棚经过审批，但不能证明是由被告所建造；证据B2与其他证据印证，应予采信。因原告与被告对第三人的证据C1、C3无异议，本院予以认定，而第三人的证据C2不符合证据构成的要件，不予采信。
根据上述认定的证据及庭审中当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2009年7月28日，第三人与被告签订租房协议一份，将第三人名下的位于慈溪市古塘街道北二环东路的房地产出租给被告，期限为2009年8月1日至2012年7月31日，租金每年18万元，分二次给付，在每年的8月1日和3月1日前付清。租赁房屋面积1680平方米。2009年8月19日，上述租赁房屋面积内的临时建筑即1032平方米钢棚获批，时限二年。租赁到期后，双方于2012年8月1日又签订房屋租赁合同一份，约定第三人房屋在原有基础上必须按被告方所提供的钢结构图纸搭建，并办理好合法的手续。期限为2012年8月1日至2024年7月31日，租金每年22万元，分二次给付，在每年的8月1日和3月1日前分别付清。租赁总面积1680平方米，其中建筑面积1200平方米。2009年9月14日被告经某某核准登记，住所地为慈溪市古塘街道华胜路1-9号，2009年9月起一直在上述承租的房地产内经营至今。2012年8月10日，第三人将位于慈溪市古塘街道北二环东路的房地产［房产证号为慈房权证浒山镇字第××、010XX117号，土地证号为慈国用(2000)第01XX**号］抵押给原告。双方并于2012年8月14日办理抵押登记手续，房屋他项权证书编号为慈房他证2012字第00XX**号。2013年8月23日是，原告以第三人为被申请人向本院提出实现担保物权的申请，本院于同年9月22日作出(2013)甬慈商特字第1X9号民事裁定，支持了原告的申请。本院于2015年5月21日作出（2015）甬慈执民字第2XX6-1号执行裁定书，查封了第三人位于慈溪市古塘街道北二环东路的房地产［房产证号为慈房权证浒山镇字第××、010XX117号，土地证号为慈国用(2000)第01XX**号］。2015年8月18日，被告向本院提出书面异议，请求本院在采取拍卖、变卖时保护其租赁权。本院受理后，依法进行审查，并于2015年8月31日作出(2015)甬慈执异字第31-2号执行裁定，认为被告的异议成立。原告不服该裁定，诉来本院。
另查明，中国某某银行股份有限公司慈溪支行于2015年4月14日变更为中国某某银行股份有限公司慈溪分行。2014年11月17日第三人法定代表人许某甲更名为许某某。
本院认为：原告对系争房屋抵押前被告与第三人之间已设立租赁关系并无异议，当事人争议的是租赁合同的效力，即租赁标的物是否合法。原告某某银行主张该租赁关系不受法律保护，理由是被告租用的大部分建筑为无证建筑，且房屋租赁合同擅自改变了土地和房屋的用途。被告与第三人主张租赁物是证载面积83.26平方米的房屋，其余是空地，租赁关系应受法律保护。本院认为，被告与第三人之间订立的房屋租赁合同的标的物应包括证载面积83.26平方米的房屋、钢棚及空地。具体理由如下：首先，从时间上分析，租赁合同标的中包括钢棚具备时间条件。钢棚建造在2009年5月，首份租赁合同签订在2009年7月28日，钢棚建造在合同订立前，而2012年8月1日的合同租赁物范围与首份合同一致；其次，从合同记载内容分析，租赁合同标的中包括钢棚已经明确。两份合同均记载租用房屋约1680平方米，并且2012年8月1日的租赁合同进一步明确总面积1680平方米，其中建筑面积1200平方米，同时载明甲方（注：第三人）房屋在原有的基础上必须按乙方（注：被告）所提供的钢结构图纸搭建，并办理好合法手续，而钢棚实际搭建时间为2009年5月，因此，该1200平方米建筑面积应为证载房屋面积与钢棚面积之和；再则，从现有证据分析，钢棚是以第三人名义审批，又建造在租赁合同之前，被告及第三人均没有充分的证据证明钢棚的实际权利人为被告而非第三人。故综合上述分析，租赁合同的标的物应包括钢棚。而钢棚作为临时建筑，时限为2年，至2011年8月18日时限届满。其后至今，该临时建筑未经主管部门批准延长使用期限，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”的规定，2012年8月1日租赁合同中关于钢棚的租赁应为无效，其余租赁标的未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，而有效的租赁关系设立在抵押之前，根据《中华人民共和国物权法》的规定，该租赁关系不受抵押权的影响。原告提出的租赁合同改变了土地和房屋的用途，不属于本院审理范围，况且相关行政部门核准被告登记时，已明确了被告经营地址即为租赁房地产地址。因此，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持，其余部分请求，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：
一、不予保护被告慈溪某某吉豪汽车销售服务有限公司向第三人慈溪某某石化某某厂租赁的位于慈溪市古塘街道北二环东路的土地证号为慈国用(2000)第01XX**号中的钢棚部分的租赁权；
二、驳回原告中国某某银行股份有限公司慈溪分行的其余诉讼请求。
本案案件受理费22620元，由原告中国某某银行股份有限公司慈溪分行与被告慈溪某某吉豪汽车销售服务有限公司各半承担，于本判决生效后七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 岑丽芬
人民陪审员 徐建能
代理审判员 何秀坤
二〇一六年七月四日
代书 记员 胡利娜
附：本判决适用法律条款
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。