浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0282民初10253号原告（反诉被告，以下简称原告）：泰然资产管理有限公司。住所地：重庆市九龙坡区九滨路9号10号楼3层，统一社会信用代码：915001073460329826。法定代表人：潘宝锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闵乾，该公司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：沈小波，男，1961年2月11日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：王来泗，浙江金穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天云，浙江金穗律师事务所律师。原告泰然资产管理有限公司（以下简称泰然公司）与被告沈小波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后依法适用简易程序审理，被告于同年10月20日提起反诉，本院予以受理并与本诉合并进行审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭进行审理。本案于2017年10月20日、2018年1月30日两次公开开庭进行审理。原告泰然公司的委托诉讼代理人闵乾和被告沈小波的委托诉讼代理人王来泗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰然公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的泰然资产管理有限公司写字楼租赁合同书（以下简称租赁合同书）及泰然资产管理有限公司写字楼租赁合同书补充协议（以下简称补充协议）；2.被告返还原告2017年6月5日至同年9月5日的租金49000元及利息；3.被告返还原告水电费押金5000元；4.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更第一项诉请为要求确认原、被告签订的租赁合同书及补充协议于2017年6月5日解除，自愿放弃第二项诉请中要求被告支付利息的请求。事实与理由：2015年8月17日，被告经慈溪市房屋共有人沈迪华授权出租该房屋。2015年8月，原、被告签订租赁合同书一份，被告将该房屋出租给原告使用，合同约定租期自2015年9月6日至2018年9月5日止，第二期的年租金为196000元，同时原告于2015年8月27日向被告支付了水电押金5000元。原告已于2016年8月23日按约将该年租金一次性支付给了被告。2017年5月，原告因公司战略性调整，于2017年5月19日向被告书面通知解除租赁合同书，被告于同年5月23日收到该通知书，同时原告已于2017年6月5日前完成了租赁场地的清场及恢复原状。由于原告一次性支付了第二期租金，对于2016年9月6日至2017年6月5日的租金，原告理应承担，但原告已于2017年5月19日单方解除租赁合同书，2017年6月5日后原告已不再使用或占用该房屋，对于2017年6月5日至同年9月5日的租金计49000元以及水电押金5000元，被告已无权所有，应当如数返还，原告于2017年5月24日与被告电话沟通解决未果。被告沈小波辩称：1.原、被告的房屋租赁合同书并未解除，原告尚需支付被告租金；2.原告诉请被告返还押金无相应依据，本案系原告违约单方要求解除合同，押金无须返还。被告沈小波反诉要求：1.原告支付被告第三个租约年度的租金202000元；2.原告支付被告违约金16333.33元；3.反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月9日，原告向被告承租位于慈溪市（富丽湾景苑）的房屋，并签订合同一份，就租期、租金支付时间和方式及其他内容进行了约定，后被告交付房屋给原告。2017年5月，原告向被告发函要求单方解除租赁合同，并同意支付一个月的租金作为违约金，但要求原告返还租金58000元及押金5000元，被告对此并未同意。此后原告也未向被告办理房屋腾空和交付手续。2017年9月，原告向法院起诉要求解除合同并返还租金及押金，该诉请表明原、被告双方之间的租赁合同并未解除。在审理过程中，经本院释明，被告变更反诉诉请为：原告支付被告违约金16333.33元及6个月的租金损失101000元，并承担本案反诉诉讼费。针对被告沈小波的反诉，原告泰然公司辩称：原、被告双方合同已解除，且原告已于2017年6月5日腾空房屋。被告是否将房屋再行出租是被告自行选择的事，被告无权要求原告承担未出租期间的损失。原告泰然公司向本院提供委托书、租赁合同书、补充协议、押金收条、银行转账凭证、解除租赁合同书通知书、EMS快递材料、电话录音及通话记录各1份等证据，用于证明其诉请事实成立。被告沈小波向本院提供照片、证明、房地产权证各1份，以证明其本诉的辩称意见及反诉的诉称意见成立。在审理过程中，为查明事实，本院于2018年1月30日向案外人沈迪华制作谈话笔录1份，并在庭审中予以出示。对上述原、被告提供的证据及本院向沈迪华制作的谈话笔录，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定事实如下：坐落于慈溪市的房屋系被告沈小波及案外人沈迪华按份共有，占有比例各为50%。沈迪华全权委托被告办理与原告间关于上述房屋的租赁、收取房款等事宜。2015年8月，原、被告签订租赁合同书1份，约定被告将上述房屋出租给原告，约定租期自2015年9月6日至2018年9月5日止；第一、二、三个租约年度租金分别为190000元、196000元、202000元；租金一年一付，先付租金后使用，第一年租金于合同签订生效后10个工作日内支付，以后均于前一个租期结束日前十日支付下一个租期的租金；被告于同年8月17日起将房屋交付原告使用，免租金期自交房之日起至同年9月5日；交付租赁房屋时，原告应向被告支付水电费押金5000元；双方在第八条违约责任项下第一款中约定“未经双方书面同意，任何一方擅自解除本合同，或者未按本合同约定全面履行义务导致本合同无法履行的，应当向对方支付一个月的租金作为违约金”；双方还就其他权利义务进行了约定。同年8月17日，原、被告签订补充协议一份，就相关内容进行了补充约定。合同签订后，被告按约向原告交付房屋，原告按约支付水电费押金5000元，并支付第一个租约年的租金190000元。后原告使用涉案房屋用于经营，又按期支付了第二年的租金196000元。2017年5月19日，原告向被告发送解除租赁合同书通知书一份，称：由于原告公司经营发展的调整，自该日起提前解除租赁合同，原告承租至2017年6月5日止，2017年6月5日前原告将进行房屋交接的相关工作，请被告提供必要的协助，同时承诺将以一个月的租金作为违约金支付被告，要求被告返还原告已付的押金5000元及原告额外支付的自2017年6月5日至同年9月5日的租金58800元等。被告于同年5月23日收到该通知书但未作书面答复。同年5月24日，原告委托员工电话联系被告要求被告退还3个月的租金及押金，被告不予同意。后原、被告双方实际未办理房屋交接手续。被告确认案涉房屋原告已于2017年8月31日腾空，但未并向原告交付房屋。本院认为：原、被告签订的租赁合同书及补充协议，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。关于原、被告双方争议的房屋租赁合同是否已解除的问题。本院认为，原告虽然主张依据租赁合同书第八条的约定，其通知被告解除合同后双方的租赁合同解除，但该条文内容并非系原告享有单方解除权的约定，且原告对此也认可，故本院对原告上述主张不予采纳。原告通知被告要求解除合同，被告不予同意，故本案也不存在原、被告合意解除的情形。但，原告函告被告要求解除合同，并腾空了房屋，该违约行为表示其不继续履行合同，客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除条件。至于合同解除的日期，原告主张其已于2017年6月5日腾空房屋，但原告自认双方并未办理过房屋交还手续，2017年5月24日后，双方也未再进行过沟通，原告也未向被告明示其已腾空房屋并交还房屋钥匙，故本院对原告的上述主张不予采纳，现本院以被告认可的原告腾空房屋的日期即2017年8月31日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已收取的第二年度租金中2017年9月1日起至9月5日止该5日的租金计2722.22元，以及被告已收取的水电费押金5000元，应返还原告。被告辩称系原告违约，其不应返还水电费押金，对此，本院认为，原、被告双方未明确约定水电费不予退还的情形，且该5000元系关于水电费的押金，现又不存在原告欠被告水电费的情形，故该押金应由被告返还原告。原告应对自己的违约行为承担相应的违约责任，因双方在租赁合同书第八条中约定一方擅自解除合同的，应当向对方支付一个月的租金作为违约金，被告反诉要求原告支付一个月的违约金，本院予以支持；被告主张原告应另再支付六个月的租金损失，但未提供证据证明其损失远高于该违约金的约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于使用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）泰然资产管理有限公司与被告（反诉原告）沈小波签订的泰然资产管理有限公司写字楼租赁合同书及泰然资产管理有限公司写字楼租赁合同书补充协议于2017年8月31日解除；二、被告（反诉原告）沈小波应返还原告（反诉被告）泰然资产管理有限公司租金2722.22元、押金5000元，合计7722.22元；三、原告（反诉被告）泰然资产管理有限公司应支付被告（反诉原告）沈小波违约金16333.33元；上述判决第二、三项折抵后，原告（反诉被告）泰然资产管理有限公司尚应给付被告（反诉原告）沈小波8611.11元，款于本判决生效后七日内履行；四、驳回原告（反诉被告）泰然资产管理有限公司的其余本诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈小波的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费1150元，由原告（反诉被告）泰然资产管理有限公司负担985.50元，被告（反诉原告）沈小波负担164.50元；反诉案件受理费1323元，由被告（反诉原告）沈小波负担1139元，原告（反诉被告）泰然资产管理有限公司负担184元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长 胡   枫   君审 判 员 黄   金   锦人民陪审员 罗   夏   芬二〇一八年三月七日代书 记员 施邹芸??