南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通高民初字第01841号
原告叶炜。
原告沈金菊。
两原告共同委托代理人邱允晖，江苏四维达律师事务所律师。
被告张钱兵。
被告张冬梅。
以上两被告共同委托代理人吴建忠，南通市通州区竞翔法律服务所法律工作者。
被告张华。
被告朱水连。
被告曹国锋。
被告蒋沛佳。
以上两被告共同委托代理人刘胜华，南通市通州区兴仁法律服务所法律工作者。
原告叶炜、沈金菊与被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连、曹国锋、蒋沛佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由代理审判员施佳适用简易程序，于2015年11月2日、2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告叶炜及两原告共同委托代理人邱允晖、被告张钱兵、张冬梅及其共同委托代理人吴建忠、被告曹国锋及其与被告蒋沛佳共同委托代理人刘胜华到庭参加诉讼。被告张华、朱水连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
两原告诉称，2010年9月8日，两原告与被告张钱兵、张华签订协议书一份，约定被告张钱兵、张华将其与被告张冬梅、朱水连所有的位于南通市通州区金沙镇银河新区（现银河佳园）20号楼701室及61号车库转让给两原告；结算方式为275490元（按房产证为准，多退少补），车库按政府实价由两原告支付，层次上浮费由两原告支付；付款方式为签订协议时两原告首付60000元，2010年9月9日前两原告付款20000元，被告张钱兵、张华交钥匙时两原告付款140000元，余款55490元于办理房屋过户时一次性支付完毕。被告张冬梅、朱水连对该协议书内容明知且认可。该协议书签订后，两原告于2010年9月9日前依约给付被告张钱兵80000元，于2012年5月20日给付被告张冬梅10000元。2013年2月3日，两原告与被告张冬梅等人就上述房屋价款进行最终结算，结算金额为301949元。双方同时约定，扣除两原告已给付的90000元，尚需给付211949元，两原告于2013年2月3日给付181949元，余款30000元待过户一并结算。2013年2月4日，两原告依约给付被告张冬梅181949元。同日，被告张冬梅等人将上述房屋及车库交付两原告。后两原告即对上述房屋进行装修并于2013年5月起居住至今。同时，两原告又于2014年1月13日、2015年5月27日，分别给付被告张冬梅10000元及1000元。其间，两原告曾数次要求被告张冬梅等人办理房屋权属证书变更登记手续，但被告张冬梅等人以各种理由拖延。现据原告了解，2014年11月，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连将上述房屋以20万元的价格又出售给了被告曹国锋、蒋沛佳，并办理了房屋权属变更登记手续。两原告认为，被告曹国锋、蒋沛佳明知被告张钱兵等人已将上述房屋出售给两原告且两原告已占有、使用上述房屋的情况下，以明显不合理的低价受让上述房屋，其行为损害了两原告合法权益，应属无效。现请求法院判决被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连与被告曹国锋、蒋沛佳就位于南通市通州区金沙镇银河佳园20号楼701室及61号车库所签订的房屋买卖合同无效；被告协助两原告将位于南通市通州区金沙镇银河佳园20号楼701室及61号车库房屋权属证书、土地使用权证书变更登记至两原告名下。
被告张钱兵辩称，两原告所述基本属实，但被告曹国锋办理房产证登记手续时，其并不知情，未审查身份，其以为是过户给两原告的。对两原告的诉讼请求没有异议，同意确认与曹国锋、蒋沛佳的协议无效，将房屋权属变更登记至两原告名下。
被告张冬梅辩称，两原告所述基本属实，其系向曹国锋借款，当时办理房屋权属登记时说好暂时过户至曹国锋名下，等有钱再把手续办过来，当时的房价事实上不止300000元。在办理房屋权属变更登记后，张冬梅仍支付借款利息，因此实际上是将房屋抵押给曹国锋的。对两原告的诉讼请求没有异议，同意确认与曹国锋、蒋沛佳的协议无效，将房屋权属变更登记至两原告名下。
被告张华、朱水连未答辩。
被告曹国锋、蒋沛佳辩称，其因想在金沙镇买套房子供子女上学之用，于2014年10月经朋友介绍认识被告张钱兵，张钱兵称其在银河佳园20幢701室及车库可出售，已进行简单装修，当时借给他人居住，借房人在北京，如谈妥办好相关转让手续后，可将借房人钥匙拿来交付。因房屋楼上楼下款式基本一致，且房产证有平面图，双方到现场看楼上楼下有人住户型，及与平面图核对确认一致后，经双方协商达成一致房款为300000元，并于2014年11月21日签订房地产买卖契约，当时价格写为200000万元是想少交税，后实际仍以评估价360000元交税。后其将300000元汇入张冬梅账户，其余四被告出具收条，并办理了房屋登记变更手续，其领取了房产证及土地使用权证。此后，其多次要求其余四被告交房，但迟迟不交，称要等借房人回来。其对其余四被告已以空方形式将案涉房产卖给两原告的情况并不知情，且在多次向其余四被告追要的情况下，四被告将沈金菊的手机号码给其自行联系，其联系后沈金菊称要求其自己与其余四被告联系。其又找到张冬梅，仍以各种借口拖延。其在领取房产证后又抵押贷款还他人借款，如原告起诉属实，其明知原告已购买案涉房屋再花费精力财力贷款付息买房不符合现实，是拿自己的血汗钱做游戏。被告张冬梅辩称的向其借款或抵押并不属实，其并不认识张冬梅，且张钱兵办理过户手续时系本人签字。此外，两原告与其余四被告签订的协议书为无效协议，所有权人未能全部签字，房屋面积也不一致，协议时此房主体亦不存在。综上，请求法院驳回两原告对其诉讼请求，且要求其余四被告立即交房，两原告立即腾房，否则将通过法律途径主张权益。
经审理查明，2010年9月8日，原告叶炜、沈金菊（乙方）与被告张华、张钱兵（甲方）签订协议书一份，约定：甲方因拆迁，将位于金沙镇银河新区（现银河新区银河家园）20号楼701室，建筑面积91.83㎡及61号车库，建筑面积9.65㎡，整体转让给乙方，乙方自愿购买；结算方式按单价3000元／㎡为275490元（按房产证为准，多退少补），车库按政府实价由乙方支付，层次上浮费由乙方支付；款项付清后该房屋及车库所有权即归乙方所有；甲方负责领取房产证和土地使用权证，费用由甲方承担，领证后交乙方保管使用；如过户，甲方无条件协助，税费由乙方承担；协议书同时对付款方式、违约责任等事项进行了约定。被告朱水连、张华出具委托书，委托被告张钱兵办理房屋、车库转让事宜。南通市通州区金西法律服务所作为见证单位为协议书作见证。
协议书签订前后，两原告实际给付房款如下：2010年9月1日，给付张钱兵购房订金5000元；后分别给付张钱兵房款20000元、55000元；2012年5月20日，给付张冬梅10000元；2013年2月4日，给付张冬梅181949元；2014年1月13日，给付张冬梅10000元；2015年5月27日，给付张冬梅1000元，张冬梅出具收条，载明：还有19000元等过完户结清；以上已付款合计282949元。
2013年2月，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连将案涉房屋交付两原告，其后两原告对案涉房屋进行了装修并于2013年5月入住至今。
2014年1月7日，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连办理了房屋所有权证，经登记为案涉金沙镇通州区银河新区银河家园20幢701及20幢车库61的所有权人。
2014年11月21日，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连（甲方）与被告曹国锋、蒋沛佳（乙方）签订房地产买卖契约一份，约定：甲方自愿将坐落在金沙镇银河家园20号楼701、20号楼61的房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；上述房地产成交价格为200000元，乙方于2014年11月21日前一次付清给甲方，付款方式为现金；双方同意于2014年11月21日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的损失由甲方赔偿；房地产买卖契约同时对违约责任、争议解决方式、税费的负担等作出约定，同时注明“房款贰拾万元整已结清”。
同日，被告曹国锋从其招商银行账户中转账300000元给被告张冬梅，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连出具收条，并将案涉房屋变更登记至被告曹国锋、蒋沛佳名下，编号：通州房权证金沙字第××号（住宅），通州房权证金沙字第××号（车库）。2015年5月14日，被告曹国锋、蒋沛佳办理了案涉房屋土地使用权证，编号通州国用（2015）第0010990号，经登记为南通市通州区金沙镇银河新区银河家园20幢701室土地使用权人。
另查明，2015年6月5日，被告曹国锋、蒋沛佳与招商银行南通通州支行签订《个人授信及担保协议》，将案涉房屋作抵押，申请可循环授信额度300000元，授信期间自2015年6月5日至2025年6月5日。
以上事实，有原告提供的见证书、协议书、委托书、拆迁安置房选购凭证、收条、转账凭证、有线数字电视业务服务申请表、发票、收据、清单，被告提供的房地产买卖契约、银行卡交易明细、房产证、土地使用权证、发票、税收凭证、个人授信及担保协议等证据及原、被告庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告叶炜、沈金菊与被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连于2010年9月8日就金沙镇银河新区银河家园20号楼701室房屋及61号车库买卖签订的协议书系双方真实意思表示，协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议书约定全面履行自己的义务。对于被告曹国锋、蒋沛佳辩称的该协议书无效的意见，本院不予采纳。原告叶炜、沈金菊已支付购房款282949元，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连亦将房屋交付两原告使用，根据双方约定，购房余款19000元待过户后结清，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连已于2014年1月7日办理案涉房屋权属证书，即已具备过户条件，而被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连未能按约及时通知两原告办理房地产变更登记手续，且在两原告不知情的情况下于2014年11月21日另行与被告曹国锋、蒋沛佳签订房地产买卖契约并将案涉房屋过户至被告曹国锋、蒋沛佳名下，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连的上述行为存在明显恶意。
六被告签订的房地产买卖契约亦均由本人签字，被告张钱兵称其在将案涉房屋变更登记至被告曹国锋、蒋沛佳名下时未审查身份故并不知情，但未能提供证据证实，本院对该辩解意见不予采信。本院认为，购买房产系个人及家庭生活的重大事件，一般人均应当审慎待之，然而从本案六被告间房地产买卖契约的签订及履行过程来看，难以认定被告曹国锋、蒋沛佳购买案涉房屋系出于善意。首先，虽然从形式上看被告曹国锋、蒋沛佳已支付了全部的购房款，但在购买数十万元的房产前却未进入案涉房屋进行实地查看，在对房屋状况未有详细了解及确认的情况下，即在一天时间内完成了合同签订、房款支付、房产过户等行为，显然有悖常理。其次，根据被告曹国锋、蒋沛佳陈述，签订合同时已被告知案涉房屋当时有人借住，在明知有他人居住使用的情况下，仅与被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连约定当日即2014年11月21日交付，对于如何具体交接及验收未有明确约定，亦未有证据证明其在付款过户后及时与房屋实际居住使用人进行交涉主张权利，该行为亦与常情不符。第三，虽被告曹国锋、蒋沛佳辩称其购买案涉房屋时为资金周转亦向他人借款，其在购房后另行贷款付息用以归还他人借款，但从其提供的银行卡交易明细中仅能反映该300000元购房款系由被告曹国锋账户中支出，其提供的个人授信及担保协议签订时间为2015年6月5日，与支付购房款时间相隔半年有余，且未有相应的借据或交易明细等贷款凭证与之相映证，故本院对该个人授信及担保协议与房款300000元之间的关联性无法确认，对被告曹国锋、蒋沛佳该辩解意见难以采纳。被告张冬梅辩称该300000元实际为借款，案涉房产过户系作抵押之用，但未能提供证据证实，如其与被告曹国锋、蒋沛佳之间有其他债权债务关系，可另行处理。
综上，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连与被告曹国锋、蒋沛佳之间就案涉房屋的买卖系恶意串通，损害了两原告的利益，应属无效。按照协议书约定，被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连应及时将案涉房地产变更登记至两原告名下，被告曹国锋、蒋沛佳应予以协助。两原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连与被告曹国锋、蒋沛佳于2014年11月21日就南通市通州区金沙镇银河新区银河家园20号楼701室房屋及61号车库签订的房地产买卖契约无效。
二、被告张钱兵、张冬梅、张华、朱水连于本判决生效之日起三十日内将南通市通州区金沙镇银河新区银河家园20号楼701室住宅房屋所有权及土地使用权、61号车库房屋所有权变更登记至原告叶炜、沈金菊名下，被告曹国锋、蒋沛佳应予以协助。
案件受理费5830元，依法减半收取2915元，由六被告共同负担（原告已垫付，待被告履行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院交纳案件受理费5830元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
代理审判员 施佳
二〇一六年一月十二日
书 记 员 高晗