青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第10108号
原告（反诉被告）邢江红，无业。
委托代理人金铭，山东恒盛德律师事务所律师。
委托代理人朱晓龙，山东恒盛德律师事务所律师。
被告上海好孩子儿童用品有限公司（反诉原告）。
法定代表人宋郑还，职务董事长。
委托代理人朱敬良，山东元鼎律师事务所律师。
委托代理人李兵，儿童用品有限公司营运经理。
原告邢江红诉被告上海好孩子儿童用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月23日受理后，依法组成合议庭，于2012年12月28日、2013年1月31日、2013年4月17日公开开庭进行了审理。原告邢江红的委托代理人金铭、朱晓龙到庭参加了诉讼，被告上海好孩子儿童用品有限公司的委托代理人朱敬良、李兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年10月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定的主要内容包括原告将其所有的位于青岛市市南区南京路94号、96号的网点房及装修、附属设施和设备（以下简称租赁房屋）出租给被告作为办公营业使用，租赁房屋建筑面积2905平方米；租赁期限为2007年10月20日至2017年11月30日止（其中2007年10月20日至2007年11月30日期间的时间作为被告筹备和装修时间，不计入正式租期）；年租金为4183200元人民币，租金为每半年支付一次，提前一个月支付下半年租金；租赁期间，使用房屋所发生的水电煤气通讯等费用、房屋和设备日常维修、物业管理费和其他有关费用，由被告承担；租赁期间，被告发现租赁房屋及其附属设备有损坏或故障时，应及时通知原告修复；被告逾期不支付租金累计超过15日的，应向原告支付两个月的租金作为违约金；租赁期间，原告擅自解除合同提前收回租赁房屋或者被告中途擅自退租的，均应当向对方支付6个月的租金作为赔偿。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告验收无误后接收了租赁房屋，装修后开业，经营儿童用品。自开业后，被告始终正常营业，其间虽有逾期付款的情况，但是没有长期拖欠租金的情况。但是，自2012年起，被告先是少付了2012年6月到8月的租金；至2012年8月15日应付2012年9月到11月租金时，被告又以种种理由拖欠，虽经原告多次口头、书面催告，被告均不予支付。2012年9月10日起，被告商场自行歇业。原告认为，被告未按时支付租金，已构成违约，严重损害了原告的合法权益，应当立即向原告支付租金及相应利息，根据合同第9-2条第七项的约定，被告还应当向原告支付两个月的租金作为违约金。现起诉请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金1164120元及利息（利息按照中国人民银行一年期贷款基准利率6.31%计算，自应付款之日计算至判决生效之日止，截至2012年11月20日为20607.09元）；2、判令被告支付违约金732060元；以上两项诉讼请求金额合计1916787.09元。3.案件受理费由被告负担。
被告上海好孩子儿童用品有限公司辩称，原告提供的出租房屋不符合合同约定，存在重大的消防隐患，达不到被告租赁房屋的目的。被告于2012年8月收到青岛市公安消防支队市南区大队消防问题处罚，因租赁房屋自身存在重大消防安全隐患导致被告被相关部门责令停业。依据《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》第8条规定，即实行承包、租赁或者委托经营、管理时产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。上述规定明确说明：原告出租给被告的房屋应当是符合消防安全要求的建筑物，这是原告的法定义务，原告的行为违反了这一法律规定。同时双方签订的《房屋租赁合同》也约定，租赁期间原告保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，因此无论从法律规定还是双方的约定来看原告提供的租赁房屋均不符合要求，被告的违约行为完全是原告造成的，原告应当承担法律责任。事情发生后，在双方未协商好的情况下，原告擅自于2012年9月10日关闭大门，致使被告无法正常营业，严重的侵害了被告的合法权益。
被告提起反诉称，2007年10月24日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，合同约定：反诉被告将位于青岛市市南区南京路94号、96号网点房一处出租给反诉原告作为办公营业使用，租赁期限为2007年10月20日至2017年11月30日。合同还约定租赁期间反诉被告应保证出租房屋及附属设施处于正常的可使用的安全状态，如果反诉被告交付的出租房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或出租房屋存在缺陷、危及反诉人生命安全的，相对方有权解除租赁合同，并要求支付2个月的租金作为违约金，且赔偿反诉原告因此造成的经济损失。合同签订后，反诉原告依约履行了合同义务，但由于反诉被告交付的出租房屋存在消防安全的重大缺陷，被相关部门于2012年8月22日责令停产停业并处以罚款，对此，反诉被告在未与反诉原告协商一致的情况下，又于2012年9月10日派人强行将出租的房屋大门关闭，切断了房屋内的用水、电能源，提前收回了房屋，致使反诉原告无法继续使用，且反诬反诉原告违约，将反诉原告诉至法院。由于反诉被告交付的出租房屋存在重大安全缺陷，且反诉被告实行了封门收回房屋的行为，实际上已解除了双方的租赁合同，亦使反诉原告无法正常使用该房屋进行营业，不能达到反诉原告租赁房屋的营业目的，故反诉原告提起反诉，请求判令：1、解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同，并返还反诉原告租赁保证金706882元；2、反诉被告向反诉原告支付违约金60万元；3、反诉被告向反诉原告赔偿经济损失1105761.78元；4、反诉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，1、反诉原告在反诉状中陈述的事实与客观不符，反诉被告交付给反诉原告的房屋经过了消防验收手续和双方的验收，是符合合同约定的，反诉原告在使用过程中，从未向反诉被告提出过任何关于房屋设施存在质量缺陷的要求，公安消防机构责令反诉原告停止营业的原因是其没有依法办理消防手续，而且反诉原告是因自身原因自行停业的；2、反诉原告请求法院解除租赁合同不符合法律规定，按照法律规定，合同当事人解除合同应当书面通知对方，通知到达对方时就解除了，而不是采用起诉方式向法院要求解除合同；在房屋租赁合同的履行过程中，是反诉原告违反合同约定，拖欠租金，反诉被告没有任何违约情形。因此，反诉原告的请求不应得到支持。
经审理查明，2007年10月24日，原告邢江红（甲方）与被告上海好孩子儿童用品有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于青岛市南区南京路94号、96号网点房出租给乙方办公营业使用；乙方于2007年10月25日前向甲方交纳定金348600元，甲方于2007年10月25日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2007年10月20日至2017年11月30日。其中2007年10月20日至2007年11月30日期间的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；该房屋每天每平方米建筑面积租金为4元（不含税），年租金总计为4183200元。该房屋租金1-3年内不变，自第4-7年起，租金递增5%，自第8-10年起租金再递增5%。租金每半年支付一次，乙方必须在每年12月15日与6月15日前提前一个月支付下半年租金。逾期支付，每逾期一天，则乙方需按每日租金的万分之三支付滞纳金；甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租金保证金，保证金为2个月的租金，即697200元（合同生效后，定金转为保证金，乙方支付差额部分）；租赁期间甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；合同解除条款约定，“甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方支付两个月的租金作为违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）……；（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……（七）乙方逾期不支付租金累计超过15日的。”2007年10月24日，原告与被告签署《房屋租赁合同》补充协议，约定将涉案房屋的年租金变更为4241300元，被告于2007年10月25日前向原告交纳定金353441元；保证金为706882元。2007年10月24日，原告出具收条一份，载明原告收到被告房屋租赁费订金697200元。2007年11月21日，原告出具收条一份，载明原告收到被告半年（2007年12月1日至2008年5月31日）房屋租赁费2130332元（其中半年租赁费为2120650元，2个月保证金差价为9682元）。2011年11月10日，原、被告签署补充协议一份，约定原告同意给予被告2011年12月1日至2012年5月31日租金优惠，优惠后每月租金300000元。租金支付由原来的半年支付一次变更为每三个月支付一次，每次租金到期前15天支付下三个月租金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告实际使用涉案房屋用于办公营业。
另查明，庭审中，原、被告双方明确表示同意于2013年4月17日解除双方签署的《房屋租赁合同》。被告至今未支付原告自2012年9月至房屋租赁合同解除之日的房租费用。
关于本诉，青岛市公安消防局于2004年12月16日出具青公消装（2004）第250号《建筑内部装修设计防火审核意见书》一份、青岛市公安消防局于2005年4月22日出具的青公消验（2005）第146号《建筑工程消防验收意见书》一份，原告认为租赁房屋火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统设计符合规范要求，并经消防部门验收合格，同意投入使用；被告认为上述两份证据的真实性不好确认，该意见书是2004年12月份的，时间上看与本案无关，不能证明租赁房屋现在是否符合消防规定。
青岛市公安消防支队市南区大队于2012年8月22日出具青南公（消）决字（2012）第0155号《公安行政处罚决定书》及2012年8月6日的《消防监督检查记录》，原告认为2012年8月6日，公安消防部门在进行消防监督抽查过程对被告进行了行政处分，原因是被告违反了《消防法》第十五条第二款的规定，与租赁房屋中的消防设施无关；被告认为对该证据的真实性无异议。但对证明事项有异议。
原告提交原告给被告的《关于消防处罚一事的回复函》一份，证明被告以租赁房屋消防检查不合格为由拒付租金的理由不成立；被告质证称对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。原告提交《关于要求立即支付租金的催告函》一份，证明原告于2012年9月5日书面催告被告支付租金并告知拒付租金的法律后果；被告质证称对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，原告通知被告将解除房屋租赁合同并停水停电。原告提交被告于2012年9月10日在租赁房屋外张贴的《歇业通知》，证明被告店内装修，于2012年9月10日自行歇业；被告质证称该证据的真实性有异议，不清楚是谁贴的，回去落实一下。
关于反诉，反诉原告提交照片一宗，证明出租房屋内的消防柱不能正常使用且无水；反诉被告质证称无法确认照片是何时拍摄。反诉原告提交其出具的告知函一份，证明反诉原告2012年8月22日通知反诉被告因所出租房屋存在消防隐患，被相关部门责令停产停业且罚款；反诉被告质证称对该证据真实性有异议，不确定该函反诉被告是否收到，但根据当时的情况，反诉被告确实知道公安部门向反诉原告下达处罚决定，反诉原告以此为借口拒付租金，反诉被告向反诉原告下达了一个函，反诉原告遭处罚的原因是没有进行开业前的消防检查，而非反诉被告的原因。反诉原告提交其出具的公函一份，证明反诉原告告知反诉被告其于2012年9月10日在消防安全隐患未解决的情况下，提前解除房屋租赁合同，将房屋大门关闭，并切断屋内的水电行为已严重违约；反诉被告质证称对该证据的真实性有异议，不能证明该函已送达给反诉被告，邮寄凭证上有手描的痕迹，且收件人是赵新燕。反诉原告提交照片一宗，证明原告一方于2012年9月10日派人将出租房屋大门擅自用锁关闭，致使反诉原告不能正常使用租赁房屋的违约行为；反诉被告质证称对该证据有异议，反诉被告是去要过房租，但是没有给反诉原告封门。反诉原告提交其出具的公函一份，证明反诉原告于2012年11月1日再次向反诉被告发出通知告知其出租房屋因存在重大安全隐患一直未予解决及其擅自锁门，解除合同的行为所应承担的责任；反诉被告质证称该证据没有盖章，不是原件，也不能证明该函已送达给反诉被告。
反诉原告提交录音一份，本院当庭予以播放，证明反诉被告承认于2012年9月10日擅自锁门，致使反诉原告无法正常使用租赁房屋的违约事实。反诉被告质证称，第一、录音本身证明不了通话的一方是反诉被告。第二、从反诉原告对录音的内容的解释看，都是反诉原告对其中一个人说的话的推断，而不是说话人的本意。第三、反诉原告自行停止营业并张贴停止营业公告后，原告对事实是了解的，因此录音中即便原告提到过恢复营业，也不代表是反诉被告给反诉原告封的门。第四、反诉原告自己提供的所谓反诉被告代理人带人给其封门的照片，证明反诉被告代理人在的时候商场的门是开着的，而不是反诉被告代理人或反诉被告其它人员给被告封门导致停止营业的。
反诉原告提交装饰装修施工合同一份、中央空调设备及安装合同一份、门店弱电订单一份、好孩子公司装修损失计算表一份及付款凭证五份，证明反诉原告在2012年5月再次装修，花费102万元。对店铺中央空调再次改造花费9万元。对店铺弱电进行改造，花费58120元。装修折旧后损失1105761.78元，应由违约方反诉被告承担。反诉被告质证称对上述证据的真实性无法确认。按照双方合同约定，反诉原告要对房屋装修必须事先征得反诉原告的书面同意。从证据本身看，这三项装修内容反诉原告都是找的上海当地的公司实施的，由于房屋是在青岛，对方舍近求远，不符合常理。反诉原告只是提供了合同和发票，汇款单没有银行盖章，没有银行汇款凭证，不能证明已实际支付价款。反诉被告出租的房屋是有中央空调系统的，无需另行按装。装修的折旧损失是证明不了的，反诉被告应该依法申请司法鉴定。并且是反诉被告违约，也是反诉被告自行停止营业，不应由反诉原告承担。
庭审中，经反诉原告申请，反诉原告员工肖凤作为证人出庭，证人陈述2012年9月10日是其当班，刚开门就来了五六个人自称是房东，说反诉原告没有交房租要见负责人，不交房租就不能营业了。由于反诉原告负责人出差了，这些人就将店里断电了，不让顾客进，也把卷帘门拉下来。后来留了两个人，到五、六点钟离开了。
上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、收条、建筑内部装修设计防火审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防监督检查记录、公安行政处罚决定书、告知函、催告函、录音、装饰装修施工合同、证人证言及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方的行为合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告交付了符合合同约定的租赁房屋，被告就应当按照合同约定及时地向原告支付房租，被告未按照合同约定的时间向被告支付房租的行为已构成违约。被告辩称其未交房租系因原告提供的出租房屋不符合合同约定，存在重大的消防隐患，达不到被告租赁房屋的目的，并以此理由提起反诉，要求反诉被告支付反诉原告违约金及赔偿反诉原告经济损失。据青岛市公安消防局2004年12月16日出具的青公消装（2004）第250号《建筑内部装修设计防火审核意见书》及青岛市公安消防局于2005年4月22日出具的青公消验（2005）第146号《建筑工程消防验收意见书》证明，原告的租赁房屋火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统设计符合规范要求，并经消防部门验收合格同意投入使用，说明在原、被告签署《房屋租赁合同》及原告向被告交付租赁房屋时，房屋是符合消防安全的规定的。根据《中华人民共和国消防法》第十五条之规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”，被告作为涉案房屋的承租方即房屋的实际使用人，在承租涉案房屋并经重新装修投入营业之前，应当向公安机关消防机构申请消防安全检查，被告未履行该义务而被公安消防机构处罚，系被告的过错导致，而非原告提供的租赁房屋不符合约定，故对于被告的辩称，本院不予采纳，原告要求被告支付租金及逾期利息的请求本院予以支持，反诉原告要求反诉被告支付违约金及赔偿反诉原告经济损失的诉请本院不予支持。鉴于原被告双方已于庭审中明确表示同意于2013年4月17日解除双方签署的《房屋租赁合同》，被告至今未支付原告自2012年9月至房屋租赁合同解除之日的房租费用2674375元，考虑到因原被告之间的纠纷导致被告的营业状态受到一定的影响，且提前解除合同对被告投入到租赁房屋的装修费用造成一定的损失，本院酌情支持被告向原告支付房租150万元，原告要求被告支付违约金及反诉原告要求反诉被告支付租赁保证金的诉请，本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民消防法》第十五条之规定，判决如下：
一、被告上海好孩子儿童用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邢江红房屋租赁费150万元；
二、驳回原告的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费22051元及反诉案件受理费7376元，分别由本诉原告与反诉原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 张 玉
人民陪审员 张秀云
人民陪审员 王国香
二〇一三年十一月五日
书 记 员 王 峰