江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5082号
上诉人（原审被告）闻新旺，男，1966年7月16日生，汉族。
委托代理人仉玉莲，江苏张院生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林强，男，1984年8月21日生，汉族。
被上诉人（原审原告）陈俊，男，1985年6月14日生，汉族。
两被上诉人共同委托代理人刘清，江苏法德永衡律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人刘露露，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人闻新旺因与被上诉人陈俊、林强房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
林强、陈俊原审诉称，两原告系合伙关系，2014年2月28日由林强作为代表与案外人马虎兴签订饭店转让合同，约定马虎兴将位于南京市浦口区服装城18幢18号饭店转让给乙方使用，转让费用为40800元，该转让行为也得到了房屋产权人即闻新旺的确认，闻新旺亦于2014年3月11日与两原告签订了新的房屋租赁协议，约定租期为两年，自2014年3月15日至2016年3月15日，租金为每年支付一次38000元整；如遇房屋拆迁，有关营业执照及营业物品方面赔偿归乙方所有。现浦口区顶山街道于2014年11月对包括涉案房屋在内的顶山街道服装城1号地块进行拆迁，该拆迁工作也接近尾声，两原告通过顶山街道拆迁办的公示栏得知闻新旺因该房屋的拆迁共计获得补偿款3244176元，其中营业损失170294元、装修损失93479元、搬迁费87805元、过渡费43379元，共计人民币394957元。现诉请判令：1、闻新旺支付原告营业损失170294元、装修损失93479元、搬迁费87805元、过渡费43379元。2、闻新旺承担诉讼费。
闻新旺原审辩称，原、被告签订合同期限自2014年3月15日至2016年3月15日，2014年3月11日双方签订房屋租赁合同时，房屋已进行装修，原告承租后并没有对房屋进行任何装修，所以拆迁协议中的装修补偿与原告无关，应该由闻新旺独自享有，按照双方的房屋租赁合同约定，如合同期间遇到拆迁有关营业执照及营业用品方面赔偿归原告所有，合同自然终止，而本案中原告并没有营业执照，在拆迁部门入户登记中，登记的是闻新旺的营业执照，故拆迁协议中的营业损失按租赁合同约定与原告无关，在闻新旺与浦口区政府签订的房屋拆迁补偿协议中，对闻新旺二楼房屋也认定为营业用房，二楼要持续经营五年才会被认定为营业用房，闻新旺自2011年起即办理营业执照进行经营，而原告自实际经营至拆迁部门入户登记才几个月而已，所以关于二楼的营业用房补偿与原告无关，应该由闻新旺独自享有，原告过高的诉请数额所产生的诉讼费用和保全费用由原告自行承担。
原审法院经审理查明，原告林强与陈俊2014年2月2日签订“合伙协议”，双方约定，甲、乙双方自愿合伙经营饭店。总投资为10万元，甲乙双方各出资一半。合伙双方共同经营、共同劳动、共担风险、共负盈亏。盈余按照甲百分之五十，乙按照百分之五十比例分配……2014年2月28日林强与马虎兴签订“饭店转让合同”，双方约定，甲方同意将位于南京市浦口区服装城18栋18号饭店转让给乙方使用。房租截止日期为2014年3月14日。饭店转让费为40800元。转让后门面现有的所有设施全部归乙方所有……林强于2014年2月28日支付给马虎兴转让费40800元。2014年3月11日原告陈俊与闻新旺闻新旺签订“房屋租赁合同”，双方约定，甲方同意将位于浦口区顶山街道北圩商城18幢18号房屋出租给乙方，租期为2年。从2014年3月15日至2016年3月15日止。租金为每年38000元。租金一年一付。租赁期间甲方不得中途违约，如违约需赔偿乙方房屋装修费及营业损失费……后原告对其承租的房屋进行了简单的装修并购置了厨房用品后经营饭店。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处发布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁方案》，对涉案房屋在内的房屋实施拆迁，规定了拆迁的签约期限为2014年11月20日至2015年1月3日。2014年12月14日，闻新旺与浦口区人民政府顶山街道办事处就位于浦口区北圩商城18幢18号房屋签订“浦口区房屋拆迁补偿协议”，双方约定，浦口区人民政府顶山街道办事处应支付闻新旺包括装饰装修补偿金额93479元、设施搬运费85147元、搬迁补助费2658元、停业补偿费用170294元、过渡补助费43379元等拆迁补偿款共计人民币3244176元。原告已于2015年3月4日搬离承租房屋并将该房屋钥匙交予闻新旺。
上述事实，有原告提交的合伙协议、饭店转让合同、饭店转让费收据、房屋租赁合同、光盘、通话记录录音、照片、公证书、收条，闻新旺提交的营业执照、拆迁安置补偿协议及双方当事人的原审当庭陈述予以证实。
原审法院认为，双方签订的“房屋租赁合同”是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行。关于原告主张：闻新旺支付原告营业损失170294元。原审法院认为，从《浦口区房屋拆迁补偿协议》来看，浦口区人民政府顶山街道办事处应支付闻新旺包括停业补偿费用170294元等拆迁补偿款共计人民币3244176元，该协议系拆迁人与被拆迁人双方签订的，补偿费用是拆迁人补偿给房屋产权人的，未明确上述费用与承租人有关联，但考虑到房屋租赁合同正在履行期间，房屋拆迁确实给正在经营的原告造成了一定的损失，故应结合原告的租赁现状、实际经营等因素进行综合考量和利益平衡，闻新旺应从拆迁人支付的拆迁补偿费用中拿出一定的费用作为给予原告的补偿，原审法院酌定，闻新旺应支付原告停业补偿费85147元（170294元×50%）。关于原告主张闻新旺支付装修损失93479元。原审法院认为，结合原告提交的“饭店转让合同”、“房屋租赁合同”及庭审查明事实，原审法院酌定闻新旺支付原告装修补偿费40000元。关于原告主张闻新旺支付搬迁费87805元。原审法院认为，因闻新旺与浦口区人民政府顶山街道办事处签订“浦口区房屋拆迁补偿协议”中明确拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用为85147元，原审庭审中原、被告均认可原告承租闻新旺的房屋面积为155.72平方米，据此闻新旺应支付原告设施搬运费85147元。关于原告主张闻新旺支付过渡费43379元。原审法院认为，原告此诉请缺乏事实及法律依据，原审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条的规定，原审法院判决：一、闻新旺于判决生效之日起五日内给付原告林强、陈俊停业补偿费85147元、装修补偿费40000元、设施搬运费85147元，以上合计人民币210294元。二、驳回原告林强、陈俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7224元，减半收取3612元，保全费2020元，合计5632元，由原告林强、陈俊负担2634元，闻新旺负担2998元。
上诉人闻新旺不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。一、被上诉人对涉案房屋仅是进行了简单装饰，这些装饰材料并不在浦口区征地房屋拆迁补偿标准的范围内，且马虎兴同样未对房屋进行装修装潢，故一审法院认定被上诉人享有装修补偿款无事实和法律依据。二、停业补偿费由被上诉人享有50%无事实和法律依据。1、上诉人一直在涉案房屋内持证进行经营活动，被上诉人属于无证经营，故二楼的营业损失应由上诉人享有；2、拆迁部门仅对上诉人的营业执照进行登记，且没有因被上诉人在涉案房屋内进行经营活动而多给予补偿费用；3、上诉人作为房屋产权人，将房屋进行出租同样属于经营活动，房屋拆迁给上诉人就出租房屋造成重大损失。三、一审法院认定被上诉人享有全部搬家费与事实不符。本案双方同时在涉案房屋内进行经营活动，上诉人的家具、工具及拆迁协议中的附属设施均属于上诉人所有，上诉人应当享有设施搬运费。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判，并判令被上诉人承担二审诉讼费用。
被上诉人林强、陈俊共同辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院对一审的查明事实予以确认，二审中当事人未提交新证据。
本院认为，上诉人闻新旺与被上诉人陈俊签订的房屋租赁合同不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效。合同在履行过程中，因政府拆迁导致合同无法继续履行，承租人由此产生的相应损失，有权向出租人陈俊主张补偿。上诉人上诉主张不应支付被上诉人装修补偿款，因被上诉人系从原承租人马虎兴受让承租房屋，故应当认定被上诉人系装修补偿的实际权利人，上诉人不支付此笔款项，没有事实依据。被上诉人承租房屋后实际从事经营，原审法院认定拆迁后被上诉人有权获得设施搬运费并酌定一半的停业补偿费，具有事实和法律依据，上诉人主张不应给付，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7224元，由上诉人闻新旺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年九月三十日
书 记 员 罗程允