湖北省汉江中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂96民再8号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：肖大学，男，1965年3月8日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人：罗孝平，湖北鹰之歌律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：天门康源畜牧有限公司。住所地：天门市渔薪镇灰市村。
法定代表人：严艳群，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴利芳，湖北龙田律师事务所律师。
二审被上诉人（一审被告）：何礼平，男，1951年4月18日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
二审被上诉人（一审被告）：胡元清，男，1949年8月30日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
委托诉讼代理人：胡社兵，男，1962年5月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。系胡元清之侄。
二审被上诉人（一审被告）：ＸＸ生，男，1955年1月10日出生，汉族，湖北省天门市人，住天门市。
再审申请人肖大学因与被申请人天门康源畜牧有限公司（以下简称康源公司）、二审被上诉人何礼平、胡元清、ＸＸ生排除妨害纠纷一案，不服本院（2016）鄂96民终618号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2017年6月30日作出（2017）鄂民申1194号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2017年8月7日立案后，依法另行组成合议庭，于2017年9月8日公开开庭审理本案。再审申请人肖大学及其委托诉讼代理人罗孝平、被申请人康源公司的委托诉讼代理人吴利芳、二审被上诉人何礼平、ＸＸ生及二审被上诉人胡元清的委托诉讼代理人胡社兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
肖大学申请再审称：（一）二审判决对肖大学与彭勇刚合伙购买灰市养猪场的主张不予认定违背了本案的客观事实。灰市村民委员会出具的证明及法定代表人艾明的证言、证人何某、孙某的证言等能够证明肖大学与彭勇刚合伙购买灰市养猪场的事实。（二）二审判决认定康源公司为灰市养猪场的土地使用权人和房屋所有权人错误。康源公司虽然将灰市养猪场土地和房屋登记在其名下，但违背了诚实信用原则，康源公司实际是个空壳公司，彭勇刚为该公司的实际操作人和控制人，肖大学对灰市养猪场的土地和房屋权属，依法享有变更请求权。（三）肖大学出资购买灰市养猪场土地和房屋的100万元实际由康源公司收取和支配，法院在审理时应一并作出处理，二审判决由肖大学另行主张错误。（四）二审判决结果显失公正，严重损害了肖大学的合法利益。1、肖大学在承包经营灰市养猪场期间，对猪场进行了扩建、维修和改造，现因猪场被淹，肖大学又投资对猪场进行了整修，重新引进种猪和培育籽猪；2、即便按照二审判决认定，康源公司自购买灰市养猪场土地与房屋之日起与肖大学形成租赁关系，但康源公司自认收取肖大学租金100万元，按时间推算，肖大学在收到康源公司向其邮寄限期腾退通知二年半前就最少已向康源公司交付12年租金。请求：1、撤销本院（2016）鄂96民终618号民事判决；2、改判维持天门市人民法院（2015）鄂天门民初字第01408号民事判决。
被申请人康源公司辩称，肖大学提交的证据不能证明其与彭勇刚合伙购买灰市养猪场的事实，康源公司已经取得了灰市养猪场的土地使用权和房屋所有权，要求肖大学腾退有事实和法律依据，肖大学出资改建的情况属另一法律关系，不属于本案审理范围，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
二审被上诉人何礼平辩称，肖大学与彭勇刚合伙购买灰市养猪场属实，二审判决否定肖大学出资的事实错误。
二审被上诉人胡元清辩称，何礼平所述属实，同意肖大学的再审请求。
二审被上诉人ＸＸ生辩称，肖大学出资购买灰市养猪场的事实清楚，请求法院依法审理。
康源公司向一审法院起诉请求：1、判令肖大学等四人停止侵占，立即搬离并向康源公司返还位于天门市渔薪镇灰市村灰市养猪场的土地及房屋；2、判令肖大学等四人按照每月2.5万元的标准支付自2013年5月1日起至返还土地及房屋之日止的逾期占有使用费；3、由肖大学等四人承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2001年12月3日，胡元清与其合伙人李金花经与天门市粮食局所属的原天门市青山畜禽公司协商后，签订了一份灰市养猪场租赁合同书，合同的主要内容为天门市青山畜禽公司将灰市养猪场租赁给胡元清及李金花经营，租赁期自2001年12月3日起至2006年12月3日止，共交纳租金42.5万元（每年平均租金8.5万元），并由胡元清及李金花以63.5万元的价款购买该猪场库存的牲猪、饲料及药品。合同签订后，肖大学、何礼平、ＸＸ生即以入股的方式与胡元清及李金花合伙经营该养猪场。2006年12月3日，该租赁合同期满后，双方未再续签合同，但肖大学等四人与李金花仍继续合伙经营该养猪场。尔后，李金花退伙，其股份转让给彭勇刚。2009年12月13日，肖大学等四人及彭勇刚协商后，形成股东会议纪要，决定改变现有经营模式，实行承包经营。2010年2月，彭勇刚将其所持灰市养猪场的股份转让给肖大学后，退出合伙，由肖大学等四人继续经营。2011年1月1日，肖大学等四人签订灰市养猪场承包经营协议，约定将灰市养猪场承包给肖大学经营，承包经营期限为五年，时间从2011年1月1日起至2015年12月31日止。承包期内由肖大学自主管理、自负盈亏，其他股东不得插手猪场经营管理。肖大学每年向何礼平、胡元清和ＸＸ生支付承包费各10万元。2015年12月31日后，何礼平、胡元清和ＸＸ生退出经营，由肖大学在该养猪场内养殖牲猪至今。
2008年，肖大学与彭勇刚经协商后，决定合伙购买灰市养猪场。同年12月6日，肖大学向彭勇刚支付30万元用于购买该养猪场。2009年12月7日，天门市国土资源局经报请天门市人民政府批准后，决定对灰市养猪场所属的55300.10平方米土地挂牌出让。2010年1月11日，严艳群以竞标方式取得了该土地的竞买资格。2010年1月12日，康源公司与天门市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同一份，合同约定康源公司以480万元价款取得灰市养猪场的国有建设用地使用权。同年1月28日，严艳群向天门市工商行政管理局申请注册康源公司。该公司法定代表人为严艳群。同年6月24日，康源公司为上述土地办理国有土地使用证。2011年1月11日，康源公司对灰市养猪场内的25间房屋办理房屋所有权证。2010年9月13日至2011年1月7日，肖大学再次以合伙购买灰市养猪场的名义向彭勇刚及受彭勇刚委托的赵剑荣、倪洪以银行转账和现金支付的方式共付款70万元，并于2011年3月4日和2011年5月5日向严艳群共付款30万元。
一审法院认为，康源公司以通过合法程序取得了灰市养猪场所属土地使用权及房屋的所有权为由主张排除妨害，肖大学抗辩其与彭勇刚及康源公司系讼争土地和房屋的合伙购买人，何礼平、胡元清和ＸＸ生于2015年12月31日后已退出经营，不再占有讼争土地和房屋，现已不可能对康源公司的物权构成妨害，故本案的争议焦点在于肖大学对讼争土地和房屋的占有是基于承租人身份的持续占有还是基于合伙购买人身份的共同占有。2008年，肖大学即与康源公司法定代表人之夫彭勇刚达成合意，共同出资购买讼争土地和房屋，并支付彭勇刚前期款30万元。在购得上述土地和房屋后不久，肖大学陆续于2010年9月13日至2011年5月5日支付彭勇刚夫妇100万元，其中的70万元用于购买土地和房屋。诉讼中，康源公司主张肖大学前期出资的30万元属购买彭勇刚灰市养猪场经营权的价款，后期支付的100万元系租赁土地和房屋的租金，但结合庭审查明的事实和日常生活经验，肖大学与彭勇刚在2008年协商合伙购买灰市养猪场的土地和房屋事宜，彭勇刚系在2010年2月退出合伙，肖大学于2008年支付彭勇刚的30万元不可能系购买彭勇刚因退伙经营灰市养猪场经营权的价款；另在康源公司还未完成灰市养猪场的土地使用权及房屋所有权登记及其与肖大学无任何房屋租赁协议的情况下，将肖大学交付的100万元认定为租金，违背了市场交易习惯及日常生活常理。此外，康源公司虽系依法注册的公司法人，但其在诉讼过程中已自认肖大学向其支付的款项，部分由彭勇刚代为领受，故依法可认定康源公司与彭勇刚在人格上混同。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。肖大学在康源公司购买讼争土地及房屋过程中有出资，即便在后期办理土地及房屋权属证书的过程中，彭勇刚单方面放弃合伙购买的合意，并将土地及房屋登记为康源公司个人所有，亦不能排斥肖大学作为合伙购买人依法应享有的权利，且康源公司的行为违背了诚实信用的民法原则，为维护市场交易安全及公序良俗，康源公司仅以其物权登记人身份为由主张排除妨害不应得到法律的保护，故对康源公司要求肖大学等四人排除妨害的诉讼请求不予支持。肖大学辩称其为与彭勇刚及康源公司合伙购买灰市养猪场出资120万元，因其对其中20万元未能举证，属举证不能，不予采纳；其另辩称在承包经营灰市养猪场期间出资建造设施及房屋，属另一法律关系，在本案中不作处理。判决：驳回康源公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由康源公司负担。
康源公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持康源公司的诉讼请求，并由肖大学等四人承担本案一、二审诉讼费用。
二审法院认定事实：2010年1月12日，严艳群以康源公司的名义与天门市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。对一审查明的其他事实予以确认。
2001年12月3日，胡元清、李金花与原天门市青山畜禽公司签订的租赁合同约定：合同期满或终止后十日内，胡元清、李金花应搬出属于自己的财产；十日后，灰市养猪场内的所有财产归原天门市青山畜禽公司。2011年1月1日，肖大学等四人签订的灰市养猪场承包经营协议约定：承包经营期内发生的场租，房屋设备维修，有关证件的年检、换证和各项规费，以及承包期内发生的一切费用均由承包人肖大学自理；承包经营期内，承包人肖大学不得处理猪场的固定资产以及设施设备等，要保证猪场的各项设施设备在交还时完好无损。
2010年4月2日，康源公司为讼争土地向天门市财政局缴纳国有土地出让金480万元。讼争土地总面积为55300.10平方米，地上附属的25栋房屋的总建筑面积为13906.71平方米。
2013年10月30日，康源公司通过邮政快递向肖大学邮寄限期腾退通知一份，邮件号码为：1079404839703。通知主要内容为：“肖大学：……截止2013年4月30日，你承租我公司房屋的租赁期限届满。现正式通知你若需继续租赁，应在收到此通知七日内尽快与我公司联系，办理相关手续。否则，将视为自动解除租赁关系，并在一个月内搬离现经营场地、腾退房屋，将该场地及房屋交付给我公司。如有其他异议，请给予明确的书面回复。”肖大学于2013年11月2日收到该邮件。
2013年12月23日，康源公司委托湖北天门鑫盛资产评估事务所对讼争土地和房屋进行资产评估。2013年12月31日，湖北天门鑫盛资产评估事务所作出鄂天鑫资评报字[2013]第046号资产评估报告书。评估结论为：在持续经营前提下，截止评估基准日2013年5月1日，康源公司的资产为795万元，年租金在32万元左右。
二审庭审期间，合议庭询问肖大学，其与彭勇刚是如何约定合伙购买灰市养猪场，肖大学陈述：“当时我们约定的是，我出资100万，只占股40%，彭勇刚占股45%，另外两个人占股共计15%，一个准备搞技术的，占股5%，另外是一个干部，占股10%，另外两个人时间长了我都记不清了。后来彭勇刚又找其他人做中间人跟我谈养猪场的相关事宜，因价格没有谈合适，协商没有达成。”
二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2006年12月3日，胡元清、李金花与天门市粮食局所属的原天门市青山畜禽公司签订的租赁合同到期后，胡元清、李金花、肖大学、何礼平和ＸＸ生继续合伙经营灰市养猪场，未再续签合同，双方转为不定期租赁关系。期间，李金花退出，将股份转让给彭勇刚。彭勇刚又将股份转让给肖大学。2010年2月彭勇刚退伙后，天门市粮食局与肖大学等四人形成不定期租赁关系。2010年6月24日和2011年1月11日，康源公司在分别为灰市养猪场的土地和房屋办理国有土地使用证和房屋所有权证后，成为灰市养猪场的土地使用权人和房屋所有权人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。至此，康源公司与肖大学等四人形成不定期租赁关系。
对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。康源公司于2013年10月30日向肖大学通过邮政快递发出限期腾退通知，该邮件由天门市邮政局渔薪支局于2013年11月2日妥投。肖大学未提交其没有收到该邮件的反驳证据，故认定2013年11月2日为肖大学收到通知的时间。肖大学作为灰市养猪场的实际承包人，康源公司向肖大学发出通知可视为向肖大学等四人履行通知义务。肖大学等四人在通知规定的时间内，未与康源公司办理继续租赁手续，双方之间的不定期租赁关系解除。根据2001年12月3日胡元清、李金花与原天门市青山畜禽公司签订的租赁合同的约定，合同期满或终止后十日内，承租人应搬出灰市养猪场。现康源公司限期租赁关系终止后一个月内搬离灰市养猪场，已给予肖大学等四人更为充足的时间。肖大学等四人未在限定时间内搬离，康源公司有权要求肖大学等四人搬离并返还讼争土地和房屋，并支付未及时返还讼争土地和房屋的使用费。由于2015年12月31日承包经营期满后，何礼平、胡元清和ＸＸ生退出经营，由肖大学独自经营至今，且肖大学等四人在承包经营协议中明确约定，承包期间发生的场租等一切费用均由肖大学承担，故何礼平、胡元清和ＸＸ生毋需承担返还讼争土地和房屋及支付逾期使用费的义务，该义务由肖大学一人承担。康源公司提交的湖北天门鑫盛资产评估事务所于2013年12月31日作出的评估报告，肖大学等四人未提出反驳证据，可以确认其证明力并作为本案定案依据。根据该评估报告，在对讼争土地和房屋进行持续经营的情况下，康源公司的年租金约为32万元。康源公司主张参照该评估报告，由肖大学按每月2.5万元的租金标准支付逾期使用费，应予以支持。康源公司未举证证明双方之间的租赁期限于2013年4月30日届满，故对康源公司请求以2013年5月1日作为逾期使用费的起算时间不予支持。因康源公司给予肖大学接到通知后七日内协商办理继续租赁手续的时间以及租赁关系解除后一个月内搬离讼争土地和房屋的期限，故确定本案逾期使用费的起算时间以2013年12月10日为宜。
本案中，肖大学辩称灰市养猪场为其与彭勇刚合伙购买取得，并提供灰市村民委员会出具的证明、何某出具的书面证明、胡某和孙某的书面证词及当庭证言予以佐证。对此，二审法院认为，灰市村民委员会证明的是康源公司在灰市村没有办公场所和营业场所，并不能证明肖大学和彭勇刚合伙购买灰市养猪场的事实。从何某出具的证明来看，2010年彭勇刚仍在多次找肖大学协商，欲购买灰市养猪场，肖大学要求何某、胡元清夫妇参与，何某、胡元清夫妇未答应，故何某的证词仅能证明彭勇刚和肖大学为购买灰市养猪场进行协商的事情，也不能证明二人已达成合伙购买协议的事实。证人胡某证明的是，青山养猪场和灰市养猪场原均系天门市粮食局下属的养猪场，2009年8月中旬，彭勇刚找到胡某是为协商购买青山养猪场事宜。尽管在胡某的证明中谈到彭勇刚与胡某会面时说，“我已经和肖大学合伙把灰市养猪场买下来了，我们两个负责能赚一笔大钱，正在运作。”但由于2009年12月7日天门市国土资源局才决定将灰市养猪场挂牌出让，在此之前不可能存在肖大学、彭勇刚合伙将灰市养猪场买下的事实。证人孙某证明的是，2013年6月其受彭勇刚邀请进行调解，彭勇刚欲将灰市养猪场以600万的价格转让给肖大学，肖大学认为灰市养猪场是二人合伙购买，对该价格不予接受，不欢而散的事情。对于二人是如何商定购买灰市养猪场的事实，证人孙某也不能予以证明。
本案审理期间，胡元清本人未到庭参与诉讼。何礼平庭审中陈述，彭勇刚曾邀请其与肖大学一同购买灰市养猪场，但考虑相关情况后，其没有参与，灰市养猪场为肖大学、彭勇刚合伙购买。ＸＸ生庭审中陈述，其知道肖大学与彭勇刚合伙购买灰市养猪场一事，灰市养猪场的所有权与经营权相分离，ＸＸ生等人只有经营权，所有权存在争议。何礼平、ＸＸ生虽述称灰市养猪场为肖大学、彭勇刚合伙购买，但对于二人是如何约定合伙购买及如何合伙购得灰市养猪场并不能作出具体陈述。
根据肖大学庭审中的陈述，肖大学与彭勇刚口头约定，肖大学出资100万，占股40%，彭勇刚占股45%，另有两个人各占股10%、5%。该约定只有肖大学的陈述，没有其他证据佐证。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第50条规定：“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两个以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系。”本案中，肖大学未与彭勇刚就合伙购买并约定共有灰市养猪场达成书面协议，所举证据也不能证明双方之间存在口头合伙协议，故对肖大学依据上述规定主张灰市养猪场系其与彭勇刚共同出资合伙购得的辩称意见不予采纳。至于肖大学主张在协商购买灰市养猪场的过程中，彭勇刚违背诚实信用原则，使其产生信赖，实际出资120万元，却被彭勇刚以康源公司的名义取得土地使用证和房屋所有权证，对此应由肖大学另行主张解决。
综上所述，康源公司的部分上诉请求成立，予以支持。判决：一、撤销天门市人民法院（2015）鄂天门民初字第01408号民事判决；二、肖大学于判决生效之日起三十日内搬离并返还康源公司坐落于天门市渔薪镇灰市村使用权面积为55300.10平方米的土地和地上附属的总建筑面积为13906.71平方米的25栋房屋；三、肖大学于判决生效之日起三十日内支付康源公司自2013年12月10日起至返还上述土地和房屋之日止的使用费（按每月2.5万元标准计算）；四、驳回康源公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，由康源公司负担600元，肖大学负担2700元。二审案件受理费12800元，由康源公司负担2800元，肖大学负担10000元。
再审查明，除“2008年，肖大学与彭勇刚经协商后，决定合伙购买灰市养猪场”的事实无有效证据予以证实外，二审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院再审认为，根据各方当事人的再审请求及答辩理由，本案的争议焦点为：1、讼争土地和房屋是否系肖大学与彭勇刚合伙购买；2、肖大学是否应向康源公司返还讼争土地和房屋并支付自2013年12月10日起至讼争土地和房屋返还之日止的使用费及使用费应如何计算。
关于讼争土地和房屋是否系肖大学与彭勇刚合伙购买的问题。肖大学在原审中提交的证据仅能证明肖大学欲购买讼争土地和房屋多次向彭勇刚支付款项的事实。根据本案证据，讼争土地的竞得者是严艳群，后严艳群以康源公司的名义与天门市国土资源局签订了土地使用权出让合同，讼争土地的使用权及房屋的所有权亦登记在康源公司名下，康源公司取得了讼争土地的使用权和房屋的所有权，彭勇刚和肖大学并未购得灰市养猪场。肖大学称彭勇刚为康源公司的实际操作人和控制人，并未提供相应证据予以证实，且彭勇刚与康源公司为不同的民事行为主体，不能混同。因此，肖大学认为讼争土地和房屋系其与彭勇刚合伙购买的申请再审理由不能成立。至于肖大学在讼争土地和房屋上进行了扩建、维修、改造的问题，因肖大学未对此提出反诉，二审未予审理并无不当，亦不影响康源公司的物权请求权。
关于肖大学是否应向康源公司返还讼争土地和房屋并支付自2013年12月10日起至讼争土地和房屋返还之日止的使用费的问题。2006年12月3日，胡元清、李金花与天门市粮食局所属的原天门市青山畜禽公司签订的租赁合同到期后，肖大学、胡元清等人虽继续合伙经营灰市养猪场，但未再续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，肖大学、胡元清等人与原天门市青山畜禽公司成立不定期租赁关系，后因康源公司取得了灰市养猪场的土地使用权和房屋所有权，康源公司与肖大学等人形成不定期租赁关系。康源公司于2013年10月30日通过邮政快递向当时的实际承包人肖大学邮寄限期腾退通知，要求肖大学在收到此通知七日内尽快与该公司联系，办理相关手续。否则，将视为自动解除租赁关系，并给予一个月的搬离、腾退时间。但肖大学等人在2013年11月2日收到后并未在规定的时间内与康源公司办理续租手续，双方租赁关系解除，肖大学等人应于2013年12月9日前搬离讼争土地和房屋。因何礼平、胡元清和ＸＸ生已退出经营，应由肖大学搬离并向康源公司返还讼争土地和房屋。肖大学在无事实和法律依据的情况下，继续占有、使用讼争土地和房屋，应向康源公司支付自2013年12月10日起至讼争土地和房屋返还之日止的使用费。
关于使用费的计算问题。康源公司提交的湖北天门鑫盛资产评估事务所评估报告，评估灰市养猪场的年租金约为32万元。因肖大学等人未提出证据予以反驳，二审采信该评估报告，结合康源公司的诉讼请求，判决肖大学自2013年12月10日起至讼争土地和房屋返还之日止按每月2.5万元的标准支付使用费并无不当。关于肖大学支付给彭勇刚的100万元，综合各方当事人的主张及在原审中提交的证据，此款项系肖大学与彭勇刚之间的经济往来，属另一法律关系，本案不宜处理。
综上所述，肖大学的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
维持本院（2016）鄂96民终618号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陶雄平
审 判 员 王兴无
审 判 员 汪丽琴
二〇一七年十月三十日
法官助理 葛雅琴
书 记 员 叶 婷