陕西省旬邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）旬邑民初字第00380号
原告邵某某，男，汉族，生于1956年2月15日，初中文化，旬邑县人。
原告邵某甲，男，汉族，生于1933年12月7日，不识字，旬邑县人。系原告邵某某之父。
原告赵某某，女，汉族，生于1957年4月4日，高中文化，旬邑县人。系原告邵某某之妻。
原告邵某乙，男，汉族，生于1982年7月7日，大学文化，旬邑县人。系原告邵某某之子。
原告邵某甲、赵某某和邵某乙的委托代理人邵某某，身份同原告邵某某。（特别授权）
四原告共同委托代理人张某某，男，律师。（特别授权）
四原告共同委托代理人张某甲，男，律师。（特别授权）
被告邵某丙，男，汉族，生于1973年1月2日，初中文化，旬邑县人。
委托代理人肖某某，男，法律工作者。（一般代理）
原告邵某某、邵某甲、赵某某和邵某乙诉被告邵某丙确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告暨原告邵某甲、赵某某和邵某乙的特别授权委托代理人邵某某，四原告的共同特别授权委托代理人张某某、张某甲，被告邵某丙及其委托代理人肖某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邵某某等四原告诉称，四原告系一家人，于1984年在祖遗宅基地上建起了四间临街门面房，当时由原告邵某某筹集了大部分资金及负责修建。2013年5月1日，原告一家人与邵某某之妹邵某丁就全家共有的四间门市房产的使用和归属进行了约定，并由邵某甲起草立写了家庭财产协议。原告一家人的生活费用长期由邵某某负担，邵某甲的晚年生活无忧，吃穿不缺，但在2010年患了老年痴呆症，且逐年加重，行为能力受到很大限制。今年2月20日，已八旬有三的邵某甲年事已高，病魔缠身，加之受到他人的谗言挑拨，作出了错误的行为，与被告签订了四间门面房转让合同，收取了被告4万元，将四间门面房交给了被告，但并未办理房屋产权转让登记。4月20日左右，被告竟非法将原告的房屋拆除，给原告造成了严重的财产损失。原告认为未经家庭全体成员共同同意，而由某一成员作出的处分行为是无效的。被告明知这四间门面房属原告家庭的共有财产，也明知邵某甲无权处分房产，仍与其签订房屋买卖合同，属于以合法的形式掩盖其非法目的，因此所签的房产转让合同是无效的。四原告要求依法确认原告邵某甲与被告所签的房屋买卖合同无效；被告立即归还原告的门面房四间，如房产被损坏，则由被告赔偿房产价值10万元；原告邵某甲所收取被告的现金，扣除被告应承担的赔偿款后退还给被告；本案诉讼费用及评估费由被告承担。
被告邵某丙辩称，原告所诉与事实不符。去年冬天原告邵某甲因无钱看病，找到被告提出卖门面房。今年元月份经张某乙说合，被告购买了邵某甲的门面房，2月20日签订了房屋买卖合同。房屋价格起初说定为8万元，因邵某甲和其弟相邻的宅基地有争议，房价最终确定为7万元，被告当即给付了邵某甲4万元。由于门面房是邵某甲修建的，被告也是同邵某甲签订的合同，邵某某等不是适格的共同原告，故被告不同意四原告的诉讼请求，并要求原告返还被告已交付的房款4万元，赔偿房屋拆除费用、订购建材费用、预订木匠费用、办理土地手续的相关费用、借款6万元的利息及其本人的误工费等损失共计73050元。
本案双方当事人的争议焦点：1、原告邵某甲被告邵某丙签订的房屋买卖合同是否有效；2、四原告请求归还房屋或赔偿房屋损毁损失10万元是否合理合法，能否得到支持。
原告为支持自己的主张，当庭提供了下列三组证据：
第一组：包括邵某甲与被告签订的房屋买卖合同一份、原告家的户口本一份，原告家庭家训一份和某村委会证明三份，证明邵某甲与被告买卖的房屋系邵家所有成员共同生活期间的共有财产，所占宅基地是村委会以家庭为单位划给邵家使用的；邵某某是邵家的户主而非邵某甲；被告在某村已有宅基地及住房一院，不具有再次取得宅基地使用权的主体资格；宅基地属于某村村民集体所有，某村委会认为村民私自买卖房屋及宅基地的行为给村委会的管理带来混乱，同时损害了本村其他经济组织成员的利益，对该行为不予认可。
被告的质证意见为，对合同的真实性无异议，但该份合同后来作废了，又签订了一份；对原告家的户口本无异议；认为原告家庭家训有遗产继承的性质，对邵某甲的签名有异议，有违邵某甲的意志，对该家训的效力不予认可；某村委会证明第一份部分内容不实，邵某某与邵某甲并没有共同生活，财产的所有权不是由村委会决定；第二份无主任签名，没有证明效力，对其证明邵某甲于1984年6月份申请庄基不予认可；第三份证明宅基地买卖不能由村委会决定其效力。同时被告提供了下列反驳性的证据：
1、房屋买卖合同一份，该合同第一条与原告提供的合同不同，证明原告邵某甲将土地使用权与四间房屋一并转让予被告。
2、某村委会证明一份，证明被告无农村宅基地。
原告质证认为房屋买卖合同只有一份，被告提供的合同并没有签订，且该合同亦违背了法律的强制性规定，是无效的；某村委会向原、被告分别出具了内容相互矛盾的两份证明，原告对被告提供证明不予认可。
原告提供的第二组证据：包括邵某甲的身份证一份、某医院诊断证明书一份、被告向原告邵某甲出具的证明一份，以及证人谈某某和李某某的证言各一份，证明邵某甲年事已高且患有严重的老年脑部疾病，思维混乱，不能正确表达自己的真实意思，出卖房屋时并没有其他家庭成员在场且未征得同意；被告未按合同约定全额付款，明显存在欺诈的恶意行为；该房屋买卖合同是被告精心策划、恶意实施的以合法形式掩盖非法目的，为达到其恶意侵占的目的（名为买房，实为购买宅基地）；原告主张合同无效时，被告却恶意敲诈三十万元的事实。
被告的质证意见为，对邵某甲的身份证无异议；医院不能进行行为能力鉴定，该诊断证明不真实；对被告向邵某甲出具的欠款条的真实性无异议，但其不能证明被告存在欺诈行为；对谈某某的证言无异议；认为证人李某某未出庭作证，其证言不应认可。
原告提供的第三组证据：即照片四张，证明被告在未经原告同意的情况下私自将房屋拆除，已经给原告造成了严重的经济损失；被告购买该房屋的真实目的是为了非法占有该处宅基地。
被告的质证意见为，对照片的真实性没有异议，但认为有合同约定，被告系合法拆除，更不是为非法占有宅基地。
被告为支持自己的主张，当庭提供了下列四组证据：
第一组：某村委会证明一份，证明原告邵某甲将农村宅基地及所属房屋一并转让给被告，已经村委会研究同意转让。
原告对该证明不予认可。
第二组：包括耕地占用税完税证、国土部门行政处罚决定书及宅基地使用面积草图各一份，证明被告在国土局办理了宅基地变更手续，原告邵某甲亦一同前去。
原告的质证意见为，对耕地占用税完税证的真实性及被告超占的事实无异议，但认为国土部门的行政处罚决定书无原件，不予认可；认为宅基地使用面积草图与本案没有关联性，不予认可。
第三组：借条一份，证明被告为购买原告邵某甲的房屋借赵某甲6万元，月息0.10元。
原告的质证意见为，该借条不能证明与本案有关，被告的借款为违法的高利贷，不应采信。
第四组：录音一份，证明原告邵某甲在被胁迫的情况下说的一段话的录音。
原告质证认为录音资料不具有证据的合法性，不应认定。
法庭当庭出示了同邵某甲、邵某丁的谈话笔录各一份，邵某甲陈述去年腊月，邵某丙称买邵某甲的地方，邵某甲没有答应。今年2月20日在县公证处，邵某丙让公证处的工作人员打印了房屋买卖合同，并没有念合同内容，就让邵某甲签了字，由于邵某甲的子女未到场，合同公证没有办成。由于邵某甲的庄基被其弟弟占了一米宽，房价比原来说的8万元少了一万元，即7万元。邵某甲把庄基划拨单给了邵某丙后，邵某丙给付了邵某甲4万元。2013年5月1日的“经全家协商定训”是真实的。这次由其子邵某某全权代理诉讼。邵某丁陈述其兄妹几个觉得父亲年纪大了，地方由其兄邵某某负责修建，将来房屋的收益归其父。其父同意后，于去年5月1日和邵某某、邵某丁商定位于某村菜市街的门面房由邵某某负责修建，将来的产权归邵某乙所有，并在邵某丁的门市立写了一份“经全家协商定训”。对这门面房邵某丁放弃自己的权利，也不参与本案的诉讼。
被告对上述两份谈话笔录均不予认可。
庭审后，法庭对原、被告提供的某村委会的数份证明进行了调查核实：某村党支部书记王某证实原告提供的三份证明是村委会出具的，内容也是真实的；而被告提供的两份证明由村会计私自出具，内容不真实，事实是邵某丙以前申请有庄基，其和邵某甲之间的宅基地及房屋转让一事，村委会并没有研究过，更不存在同意转让。某村委会主任王某某亦证实邵某甲在菜市街的房屋居住和使用了多年；邵某丙在本村场畔有一院庄基，修建有四间平厦房；双方之间的宅基地及房屋转让的事，村委会没有进行过研究。
本院对上述原、被告提供的及法庭调取的证据进行了审查，认证意见为，对原告提供的邵某甲与被告签订的房屋买卖合同的真实性予以认定，被告提供的作为反证的房屋买卖合同中有关“宅基地转让”的内容违反了相关法律、法规的强制性规定，且被告未提供充足的佐证证明原合同已经双方商定作废，故对该反证不予认定；原告提供的其家庭的户口本，邵某甲的身份证、某医院诊断证明书、被告向邵某甲出具的证明和四张照片，均来源合法，内容真实，与本案事实有直接关联，予以认定；原告提供的其家庭家训，被告虽提出异议，但未提供反证，故予以认定；原告提供的证人谈某某的证言，被告在质证时无异议，结合已认定的房屋买卖合同的内容，予以认定，证人李某某的证言，被告在质证时提出异议，对证人数次就原、被告双方的纠纷从中进行协调的事实予以认定；原、被告分别提供的某村委会数份证明，部分内容相互矛盾，结合本院的调查核实笔录，对被告提供的两份证明不予认定，对原告提供的三份证明予以认定，其中第一份中的第3项，结合本院已认定的原告家庭家训，对本案双方所诉争的房屋属原告家庭共有财产的事实予以认定；被告提供的耕地占用税完税证和国土部门行政处罚决定书来源合法，内容真实，与本案事实有关联，予以认定；宅基地使用面积草图的真实性无法确认，不予认定；被告提供的借条与本案的案件事实没有直接的关联性，在本案中不作为证据使用；被告提供的录音的内容和人物无法辨别，其真实性无法确认，不予认定；法庭出示的同邵某甲的谈话笔录，其内容作为原告方的陈述；同邵某丁的谈话笔录，结合本院认定的原告家庭家训的内容，予以认定。
经审理查明，1984年6月份，经原告邵某甲申请，旬邑县某村委会给其在该村菜市街划拨了面积为280.01㎡的宅基一院（99002号）。1986年邵某甲在该宅基地上修建了砖土木结构的小四间房屋。2013年5月1日，邵某甲同原告邵某某及邵某丁经协商立写了一份“经全家协商定训”：其家菜市街四间门市属邵氏家业，任何人四间门市无权用以抵押、遗赠、变卖；四间门市的产权由邵氏嫡系长孙即原告邵某乙继承；四间门市产权的合法手续交由邵某某全权办理；四间门市由邵某某负责改建，费用自负；门市改建落成后，房租由父亲（即邵某甲）收取。2014年2月20日，邵某甲和被告邵某丙经中间人张某乙从中说合，签订了一份《房屋买卖合同》，约定邵某甲将上述小四间房屋出卖给邵某丙，房屋成交价为人民币8万元，由邵某丙于合同签订前一次性向邵某甲付清；邵某甲在合同签订当日将房屋所有权及使用权交付给邵某丙；合同签订后，该房屋如有应缴纳的一切税费及办理过户手续所有费用由邵某丙承担，邵某甲协助办理。双方还约定了违约责任等事项。由于邵某甲的宅基被其弟邵某戊占了一米宽，故双方约定房价变更为7万元。邵某甲把宅基划拨单交给邵某丙后，邵某丙给付了邵某甲房款4万元，就下欠的3万元，于今年3月4日给邵某甲出具了证明（即欠条）一份。同日被告在地税局交纳了耕地占用税1800元。后国土资源局对被告在修建庄基时擅自扩大建筑面积50.38㎡的行为，决定处以503.80元的罚款。被告于4月18日拆除了上述四间房屋，准备重新修建。原告邵某某得知情况后，就宅基地不能变卖一事，同他人数次找被告协商均未果。2014年4月24日，原告邵某某、邵某甲、赵某某和邵某乙诉至本院，要求依法确认原告邵某甲与被告所签的房屋买卖合同无效；被告立即归还原告的门面房四间，如房产被损坏，则由被告赔偿房产价值10万元；原告邵某甲所收取被告的现金，扣除被告应承担的赔偿款后退还给被告；本案诉讼费用及评估费由被告承担。次日四原告提出财产保全申请。5月26日被告未经许可，雇挖掘机在上述宅基地上开挖根基。本院于同日作出诉讼保全裁定：对本案所涉及的位于旬邑县某村菜市街的宅基地予以查封；被告对其挖掘的根基立即恢复原状，并保持该宅基地原状不变。该裁定书送达后，被告未再继续施工。5月20日本案庭审中，被告口头提出反诉，要求原告返还被告已交付的房款4万元，赔偿房屋拆除费用、订购建材费用、预订木匠费用、办理土地手续的相关费用、借款6万元的利息及其本人的误工费等损失共计73050元。后被告在法庭确定的期限内未递交书面反诉状及交纳反诉费，自动放弃了反诉。本院遂于6月11日复庭，就四原告的诉请继续进行了审理。
又查明，四原告系旬邑县某村六组一户村民，户主是原告邵某某。原告邵某甲之妻、邵某某之母李某甲于2009年去世。原告邵某甲于今年3月6日经某医院诊断老年性痴呆等病症。被告邵某丙在某村场畔有宅基地（上建平厦房）一院。被告同邵某甲签订房屋买卖合同后，交纳了耕地占用税1800元。
本院认为，原告邵某甲于1984年6月份取得了位于旬邑县某村菜市街的99002号面积为280.01㎡的宅基一院，后于1986年在该宅基地上修建了砖土木结构的小四间房屋。诸原告至今尚未分家，该房产属原告家庭的共同财产，且在2013年5月1日在邵某甲主持下立写的“经全家协商定训”中得到了进一步确认，任何人无权用以抵押、遗赠、变卖。但原告邵某甲未经其他共同共有人即原告邵某某、赵某某和邵某乙等同意，于今年2月20日经中间人从中说合，擅自与被告邵某丙签订了一份《房屋买卖合同》，将上述房屋出卖给被告，事后亦未经房屋其他共同共有人追认，因此原告邵某甲出卖房屋属无权处分的行为。被告应当知道该房产属原告家庭的共同财产，邵某甲无权处分，且在邵某甲年老有病，其成年亲属，即房产的共同共有人均未到场的情况下，仍与邵某甲签订了房屋买卖合同，而且被告已有一处宅基地，且修建有住房，其与邵某甲签订房屋买卖合同后，随即拆除了该房屋，并筹备重新修建，因此被告名义上是购买房屋，其真实目的则是为了取得该块宅基地的使用权，违反了相关法律、法规的强制性规定，综上本院认为原告邵某甲与被告签订的房屋买卖合同无效。原告邵某甲应将所收取的4万元购房款返还予被告。被告在合同签订后不久，在未征得原告同意的情况下，即将该四间房屋拆除，故无法返还，应将该块宅基地腾退给原告邵某甲，但已给原告造成了无法挽回的损失；被告交纳了1800元的耕地占用税，经济上受到了相应的损失。但原告方就房屋被拆除所受到的经济损失的具体数额未提供证据证明，被告就其主张的房屋拆除费用、订购建材费用、预订木匠费用及其本人的误工费未提供证据证明，被告就超占土地罚款虽提供了土地部门的处罚决定，但未提供罚款缴纳票据，被告主张的借款6万元即使成立，亦是其为交纳购房款所借，所产生的利息不应由原告承担，因此对双方的上述请求本院均不予支持。由于原、被告对于所签订的合同被确认无效均有过错，因此双方的损失各自承担为妥。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告邵某甲与被告邵某丙签订的房屋买卖合同无效；
二、原告邵某甲于本判决生效后五日内返还被告邵某丙购房款人民币40000元；
三、被告邵某丙于本判决生效后五日内将位于旬邑县某村菜市街的99002号宅基地腾退给原告邵某甲；
四、驳回四原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，原告邵某甲和被告邵某丙各负担1950元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。
审 判 长 李小勇
代理审判员 张喜平
人民陪审员 王保群
二〇一四年九月二日
书 记 员 王小平
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百五十三条宅基地使用权的取得、行驶和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审手续。
农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同依法成立的合同有效。
第五十二条第五款有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。