四川省广元市中级人民法院
� � 事 判 决 书
（2014）广民终字第353号
上诉人（原审被告）李丹，男，汉族，生于1977年2月15日，公务员。
委托代理人刘建蓉，四川广府律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨义生，男，汉族，生于1965年4月8日，私营企业业主。
委托代理人张雄，四川苍龙律师事务所律师。
委托代理人王毅，四川苍龙律师事务所律师。
上诉人李丹因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2014）旺苍民初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人李丹的委托代理人刘建蓉、被上诉人杨义生及委托代理人张雄、王毅等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审查明，被告李丹为经营旺苍丹尼尔国际健身俱乐部，于2012年4月28日与原告杨义生签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于旺苍县新华街59号鹏达花园二号�二层商场租赁给被告，租赁期限10年，即自2012年7月28日起至2022年7月27日止。租金共计446万元，在租赁期间房屋租赁等相关税费由被告全部承担。租金支付方式为：房屋租金前两年支付方式为半年支付一次，从第三年起，一次性支付全年租金。房屋租金采用递增方式，第一年租金为38万元，后每一年递增一次，涨幅为2万元，涨至五年后终止，不再增涨。即2012年4月28日前支付15万元，2012年11月28日前支付23万元；2013年4月28日前支付20万元，2013年11月28日前支付20万元；2014年4月28日前支付42万元，2015年4月28日前支付44万元，后期租金在每年的4月28日前支付。若承租方拖欠租金1万元以上满1个月或房屋空置1个月的可终止合同。承租方逾期交付租金，除仍应补交租金外，并每天按总租金的1％以天数计算向出租方交付违约金。合同签订后，被告先后四次共计支付给原告租金39万元。后被告未按期支付租金，原告催收过程中，被告以维修器材为由拉走部份主要健身器材，原告认为被告转移财产有逃避债务的可能，遂于2013年11月6日在被告租赁房屋门上加锁，被告亦未再经营。2013年12月17日，原告提起诉讼。
原审还查明，在2014年1月24日庭审中，原被告双方均表示同意于当日解除房屋租赁合同。
被告自2012年7月28日起至2013年7月27日应付原告租金38万元，2013年7月28日起至2013年11月6日止应付原告房屋租金10.8889万元，被告已支付39万元，下欠9.8889万元。在案件审理过程中，被告于2014年1月28日转帐支付原告3万元，被告现下欠原告租金6.8889万元。2013年11月7日至2014年1月24日期间的租金计8.6667万元。
原审认定事实的证据有：双方签订的《房屋租赁合同》、原告用手机向被告所发的催收房屋租金短信、双方当事人在庭审中的陈述等证据。
原判认为，双方签订的《房屋租赁合同》，系其真实意思表示，且不违反法律规定，对双方均具有约束力。合同履行期间，被告未按约定期限给付原告房屋租金，其行为已经构成违约，应当承担下欠租金及逾期付款的违约责任。被告辩称合同约定违约金偏高，请求人民法院予以调整，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，被告的抗辩理由符合前述法律规定，故对其请求调减违约金的意见予以采纳。结合被告违约行为给原告资金利息造成损失的后果，对违约金损失调整为按中国人民银行一年期贷款基准利率的四倍计算。
对于2013年11月6日原告加锁封门至2014年1月24日双方协议解除房屋租赁合同期间的租金损失，应由原被告双方按照各自的过错分担责任。其理由：一、被告不按合同约定期限向原告给付租金，并在未告知原告的情况下拉走健身器材，客观上存在转移财产的行为，对原告合同收益的实现造成心理不安，加大了原告实现债权的风险，在此情况下原告采用加锁封门的方式阻止其转移财产，属于民事自救行为。因此，被告的违约行为是导致原告加锁封门的事由起因。二、虽然原告加锁封门属于民事自救行为，但事后并未及时采取申请财产保全等合法、正确的救济方式，致加锁封门的状态延续，造成损失扩大，故原告加锁封门的行为是造成本案租金损失的主要原因。三、在双方发生争议后，被告亦怠于与原告协商处理，是导致租赁房屋空置期延长的另一原因。故原告应对2013年11月6日至2014年1月24日期间租金损失承担主要责任，被告承担次要责任�
原、被告在庭审过程中已达成解除房屋租赁合同协议，故对原告诉请判决解除与被告签订的房屋租赁合同不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告李丹在本判决生效之日起十日内向原告杨义生付清下欠的房屋租金68889.00元，并承担逾期付款违约金（其中：98889.00元从2013年4月28日起至2014年1月28日止按中国人民银行一年期贷款基准利率6‰的四倍承担违约金21044.00元，68889.00元从2014年1月29日起按中国人民银行一年期贷款基准利率6‰的四倍承担违约金至欠款付清之日止）。二、2013年11月6日至2014年1月24日期间的租金损失86667.00元，由原告杨义生承担60％即52000.20元，由被告李丹承担40％即34666.80元。限被告李丹在本判决生效之日起十日内向原告杨义生付清。案件受理费3810.00元，由原告杨义生负担1000.00元，由被告李丹负担2810.00元。
上诉人李丹上诉称：1、一审判决认定事实不清，故意偏袒被上诉人杨义生。2013年11月6日，上诉人将部分健身器材送厂家维修，当时已向被上诉人作了解释，被上诉人擅自将上诉人俱乐部工作人员赶走并加锁封门，导致上诉人无法正常经营，其责任在被上诉人。虽然上诉人欠被上诉人部分房租，但绝不构成根本违约，根据公平责任原则，上诉人只需对2013年11月6日前的房屋租金承担责任，其后的房租及违约责任应由被上诉人承担。且一审判决既然认定被上诉人加锁封门是导致损失扩大的主要原因，就应承担加锁封门后租金损失的全部责任。2、本案的违约金应按照银行同期存款利息计算，一�判决认定的违约金过高，违反公平原则。请求二审依法改判，并判决被上诉人承担一、二审诉讼费。
本案争议焦点：承担被上诉人加锁封门后的租金损失责任主体；违约金损失的计算标准。
经审理查明，二审中，诉讼双方对一审判决认定的下列事实无异议：《房屋租赁合同》的真实性；上诉人已支付房屋租金数额；2013年11月6日前的房屋租金数额；被上诉人对租赁房屋加锁后，上诉人未再经营；双方在2014年1月24日庭审中同意于当日解除房屋租赁合同。
另查明：上诉人向二审出示了一张拍照并打印的“告知书”，欲证明：被上诉人在租赁房屋大门张贴的告知书，其内容毁损上诉人名誉权利，被上诉人的行为有严重过错。
被上诉人质证认为，“告知书”是我方打印的，张贴的目的是善意提醒他人不要上当受骗。
法庭认证如下：被上诉人对其在租赁房屋大门上张�的“告知书”没有异议，应当予以确认。对“告知书”的合法性及与本案的关联性，应结合其他证据综合评判。
被上诉人向二审提交的证据有：
1、被上诉人的代理人对证人全权、曾令的调查笔录各一份。欲证明：本案双方曾对房屋租金进行了结算，并口头约定于2013年11月6日前支付完毕，但上诉人在没有全部支付租金的情况下，就开始拉运健身器材，其行为违约。
上诉人质证认为，证人在调查笔录中陈述的时间自相矛盾，且证人应当出庭作证，故对该证据的真实性、合法性及关联性不予认可。再且，根据证人所述“双方于2013年10月就终止合同”，那么上诉人就不应再支付此时间段后的租金。
法庭认证如下：询问笔录并非二审程序新证据，且证人应当出庭作证并接受双方当事人的质询，故该证据不能作为二审认定本案事实的依据。
2、“说明”及“律师催告函�各一份。欲证明：被上诉人通过“催告函”告知上诉人“于2014年4月5日将租赁房屋内设备搬走，并将拆卸锅炉修复”，上诉人健身房教练姚开勇证明于2014年4月12日才将健身房物品搬运完毕。
上诉人质证认为，“说明”的内容是真实的，但未及时搬走租赁房屋设备的原因是被上诉人阻止。
法庭认证如下：对于推迟搬运租赁房屋内器材的问题，被上诉人在一审没有就此提起诉讼，一审也未审理，上诉人更未就此问题提出上诉，故本案对该部分内容不予审理。
本院认为，对双方没有异议的事实应当予以确认。
关于被上诉人对租赁房屋加锁封门后租金损失责任”问题。首先，上诉人没有按合同约定支付2013年4月28日前应付租金，截止2013年11月6日，上诉人下欠被上诉人租金9.8889万元，上诉人没有按时交付租金的行为证明其违背《房屋租赁合同》的事实客观存在。根据《�屋租赁合同》约定，承租人拖欠租金1万元以上满1个月的，出租人可以终止合同。其次，上诉人认可“我们拉运走部分器材是为了维修设备”，证明上诉人有拉运走俱乐部器材的行为。在没有完全支付租赁费用的情况下，上诉人即运走俱乐部健身器材，且上诉人没有提供充分证据证明已将“拉运健身器材其目的是进行维修”的事情告知被上诉人，故一审判决据此认定上诉人的行为加大了被上诉人实现债权的风险，被上诉人采取对租赁房屋加锁封门的方式阻止其继续转移财产，属民事自救行为并无不当。再次，被上诉人对租赁房屋加锁封门后，没有及时采取诉讼保全等正确地救济方式，导致损失扩大，一审判决已经据此认定被上诉人应当承担对租赁房屋加锁封门后所产生租赁损失的主要责任。
综上，被上诉人于2013年11月6日对租赁房屋加锁封门，事情起因于上诉人拖欠租金，并有转运经营所用健身器材的行为所致，且一审判决认定被上诉人承担对租赁房屋加锁封门后的租赁损失主要责任，故一审判决对加锁封门后的租赁费损失按过错责任进行划分并无不当。上诉人认为“自己不应当承担加锁封门后租金损失责任”的理由不成立，本院不予采纳。
关于“违约金损失的计算标准”问题。双方在《房屋租赁合同》中约定，承租方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并应按照每天总租金的1％，以天数计算向出租方支付违约金。上诉人在一审第二次庭审中辩称，双方约定的违约金过高，应不超过10万元租金的30%。在第三次庭审中辩称，对违约金综合考虑30%都高了，应按利息金额支付违约金。双方在此次庭审中同意由法院对违约金比例进行调整。上述事实证明，双方在合同中约定逾期支付租金应当承担违约金责任，且在庭审中同意�法院对约定的违约金比例进行适当调整。同时，上诉人在一审中曾认可违约金过高，应不超过10万元租金的30%。故上诉人没有按期支付租金，除应支付所欠租金外，还应承担违约金损失责任，但应对双方约定的违约金比例进行适当调整。因违约金损失与存款利息损失是两个不同的法律概念，上诉人主张按存款利息计算违约金损失没有依据，一审判决上诉人按中国人民银行一年期贷款基准利率6‰的四倍对其欠付租金承担违约金责任并无不当。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审应予维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。
二审程序中，经向双方作调解工作，因差距太大故未能达成一致意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2371.00元，由上诉人李丹承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 袁开信
代理审判员 王振茂
代理审理员李建林
二〇一四年七月十八日
书 记 员 王麒霁