重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初4656号原告:赵正香，女，1975年10月21日生，汉族，住重庆市云阳县。原告：毕冬，男，1974年11月24日生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：谢泽仁，重庆君之合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋刚，重庆君之合律师事务所律师。被告：重庆市亿远房地产开发有限公司，住所地：重庆市万州区北山路4号，统一社会信用代码91500101686208921R。法定代表人：李万林，男，汉族，1977年10月13日生，住重庆市万州区，重庆市亿远房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：骆世和，重庆凯豪律师事务所律师。原告赵正香、毕冬与被告重庆市亿远房地产开发有限公司（以下简称亿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，被告在答辩期内提出管辖异议，本院于2016年5月10日作出裁定，驳回被告对本案提出的管辖异议。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵正香、毕冬的委托诉讼代理人谢泽仁，被告亿远公司的委托诉讼代理人骆世和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵正香、毕冬向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付逾期交房的违约金18216元（从2014年7月1日至2015年4月2日）；二、判决被告支付逾期办证违约金12804元(从2015年6月3日起至2015年12月3日止）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的重庆市万州区北山大道财富中心x号楼xxx室房屋，建筑面积92.33平方米，总价款660000元，被告应于2014年6月30日前交房，交房之日起60日内办理房产登记申请。但被告直到2015年4月2日才取得房屋竣工备案登记，2015年12月3日才办理产权登记。因此，被告应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。被告亿远公司辩称，原、被告签订《商品房买卖合同》属实，该房于2014年5月30日竣工验收合格，2015年4月2日取得工程竣工验收备案登记证。被告在2014年6月30日前已通知购房户接房，均在约定期限内交房。同时，合同约定如被告不出示“一证二书”时，原告拒绝接房被告才承担责任，但本案原告未拒绝接房，被告就不应承担责任。被告于2015年8月31日取得初始登记，只应承担2015年6月3日至2015年8月31日期间的逾期办证违约责任。其次，假定原告主张的逾期交房和逾期办证违约成立，但未造成原告实际经济损失，合同约定违约金过高，请求调减违约金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年2月10日，原告赵正香、毕冬（乙方）与被告亿远公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“甲方将坐落于重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）x号xxx室房屋（建筑面积约92.33平方米）预售给乙方，建筑面积单价每平方米7148.27元,总成交金额660000元，付款方式为签订合同时付款630000元，余款30000元在交钥匙时付清。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。交付时，本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方的原因，未能按期交付的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应当在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。本合同中的已付房款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭。合同附件与本合同具有同等法律效力”。同日，原、被告签订《合同补充协议》，对房屋交付条件、水电气表安装及费用负担、合同解除的条件及处理、合同中约定的“不可抗力”条款的解释、甲方代办产权登记及费用负担、双方通讯方式变更后的通知义务、前期物业服务等进行约定。2.2015年4月2日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼、财富中心（商业）调整及地下超市、车库的《重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证》。2015年8月31日，被告取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼业务受理通知书。3.2015年2月10日，原、被告对诉争房屋进行交接，其《交接结算清单》载明“已交房款63万元，剩余房款3万元；应交契税9900元，应交产权登记费、工本费等165元，合计40065元”。同日，原告支付了剩余房款3万元和契税。2016年3月12日的《业主领用交接表》载明“契税提交时间2015年11月13日，2016年3月12日领取不动产发票”。4.2015年12月3日取得重庆市万州区房地产管理局的业务受理通知书。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是被告是否迟延交房和迟延办证，本院根据当事人提交的证据和陈述，评判如下：关于交房问题。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定在2014年6月30日前将原告所购商品房交付原告。但被告在约定交房期限届满后,未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件。被告通知原告接房，原告未拒绝，双方于2015年2月10日交接房屋，但此时被告交房不符合双方约定的交接条件，原告只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力。2015年4月2日，被告取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定及法定交付条件，应当以此时间为房屋交接时间。因此，应当认定被告已迟延交房，应承担违约责任。双方明确约定“逾期交付房屋超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，原告请求被告支付逾期交房违约金的理由成立，本院予以支持，其支付期限应从双方约定交接时间之次日即2014年7月1日起至2015年4月2日止。关于办理产权登记问题。双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提供相关资料，并取得登记受理单。如前所述，被告于2015年4月2日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已符合约定的交付条件，应当以此时间为房屋交接时间，被告应从2015年4月3日起60日内申请办理本商品房的房地产权证，即被告应在6月1日前取得土地房屋登记机构出具的业务受理单。但被告在2015年8月31日才取得重庆市万州区（天城）北山大道（渝东大花园前）财富中心1、2号楼业务受理通知书，从9月1日起才具备分户登记的条件。因此，被告应承担从2015年6月2日起至取得土地房屋登记机构出具的业务受理单之日即2015年12月3日逾期办证的违约责任，本案原告请求从2015年6月3日起计算逾期办证违约金，属于当事人自己处分的权利，本院予以确认。至于被告抗辩因原告未及时提交办证资料和迟延缴纳契税导致逾期申请办证，因被告未提供证据证明已及时履行了要求原告提交办证所需资料的义务，其理由不能成立，本院不予采信。关于被告请求调整违约金支付标准的问题。虽然双方约定了违约金的计算方式为按日支付已付房款价万分之1的违约金，但被告认为过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。按照约定，被告应当在2014年6月30日前交付房屋但未交付，虽然在未取得备案登记证前于2015年2月10日将房屋交付给原告，但从2014年7月1日至2015年2月10日原告未实际占有使用，该期间原告的损失要大于实际占有使用后的损失。因此，从2014年7月1日至2015年2月10日期间的违约金不予调整，但应以已付购房款630000元为计算基数，被告应支付违约金14175元；从2015年2月11日至2015年4月2日期间，因房屋已由原告实际使用，损失相对较小，对该部分违约金本院酌情将违约金确定为按日万分之0.4计算，应以已付购房款660000元为计算基数，被告应支付违约金1346.4元。虽然被告逾期取得房地产权属登记受理通知单构成违约，但双方约定的买卖房屋已交付给原告，不影响居住使用，被告迟延办证给原告带来的损失较小。因此，本院酌情将违约金确定为按日万分之0.3计算，被告应向原告支付逾期办证违约金为3643.2元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、由被告重庆市亿远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告赵正香、毕冬逾期交房违约金15521.4元；二、由被告重庆市亿远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告赵正香、毕冬逾期办证违约金3643.2元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，由被告重庆市亿远房地产开发有限公司负担；原告已预交，被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，并同时提交符合司法救助条件且确有经济困难相关证明材料的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  冉 建人民陪审员  唐成蓉人民陪审员  冉纯蜀二〇一六年十月二十六日书 记 员  付艳绢