山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民再终字第35号
上诉人（原审第三人）：青岛生草堂食品有限公司。
法定代表人：丁德心，该公司董事长。
委托代理人：王兴余，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。
委托代理人：徐艳英，北京市华联律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：青岛万得祥食品有限公司。
法定代表人：王鹏，该公司董事长。
委托代理人：孙尚先，系该公司工作人员。
委托代理人：林旭光，系该公司工作人员。
被上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行（原莱西市农村信用合作联社）。
代表人：衣林龙，该支行行长。
委托代理人：解爱宁，系该支行工作人员。
委托代理人：刘治战，山东恒日律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：莱西市姜山镇人民政府。
法定代表人：姜浩亮，镇长。
委托代理人：葛宏志、该镇人民政府工作人员。
上诉人青岛生草堂食品有限公司（以下简称生草堂公司）与被上诉人青岛万得祥食品有限公司（以下简称万得祥公司）、青岛农村商业银行股份有限公司莱西支行（以下简称农商行莱西支行）、莱西市姜山镇人民政府（以下简称姜山镇政府）物权确认纠纷一案，山东省莱西市人民法院于2011年9月29日作出（2011）西民初字第3088号民事判决，已经发生法律效力。生草堂公司不服，向检察机关申诉。青岛市人民检察院于2013年12月12日作出青检民抗（2013）9号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年4月30日作出（2014）青民抗字第4号民事裁定，指令一审法院再审本案。一审法院于2014年11月18日作出（2014）西民再初字第4号民事判决。生草堂公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日受理本案，依法组成合议庭，于2015年3月16日前向各方当事人送达开庭传票，并于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人生草堂公司的委托代理人王兴余、徐艳英，被上诉人万得祥公司的委托代理人孙尚先、林旭光，被上诉人农商行莱西支行的委托代理人解爱宁、刘治战，被上诉人姜山镇政府的委托代理人葛宏志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年9月13日，万得祥公司诉至一审法院，请求依法判令：1、确认万得祥公司与农商行莱西支行于2011年8月23日签订的转让协议合法有效，即位于莱西市姜山镇工业园区生草堂公司的国有土地使用权11144平方米［土地证号为西国用（2002）字第0225号］、房屋所有权5227.**平方米归万得祥公司所有。2、第三人协助万得祥公司将名义上为生草堂公司、实际上为农商行莱西支行的国有土地使用权11144平方米［土地证号为西国用（2002）字第0225号］、房屋所有权5227.**平方米过户给万得祥公司。
一审法院原审查明，生草堂公司位于莱西市姜山镇工业园区，开办之初，由于招商引资的需要，经姜山镇政府协调，原莱西市农村信用合作联社（以下简称莱西信用社）与生草堂公司协商一致，以生草堂公司的名义办理项目征用11144平方米土地使用权手续，该宗土地的出让金267520元是由莱西信用社于2000年7月20日缴纳的。之后根据约定，按照生草堂公司的设计要求，承建了5227.09平方米的车间、仓库、锅炉房、宿舍、办公室等。2001年3月31日，莱西信用社与姜山镇政府、姜山镇政府与生草堂公司分别签订租赁合同书，莱西信用社同意委托姜山镇政府将上述房地产租赁给生草堂公司使用，租期自2001年3月31日至2016年3月31日，租赁合同对租金及付款方式等作了详细约定；还约定在土地证办妥后，姜山镇政府负责将生草堂公司名下的土地及房产过户到莱西信用社下属的莱西市水集农村信用社姜山分社名下。2002年莱西信用社下属的莱西市水集农村信用合作社姜山分社与代表生草堂公司的姜山镇政府签订《扩建厂房补充合同》，合同约定，莱西信用社同意由生草堂公司自筹资金在厂区内扩建1160.85平方米厂房，使用权归生草堂公司，原租赁合同到期后，扩建的厂房产权归莱西信用社所有；生草堂公司扩建的1160.85平方米厂房按总投资60万元人民币计算，每使用一年（以厂房竣工验收报告书为准）扣除3万元人民币的折旧，其余额由莱西信用社承付。2008年第二季度前，生草堂公司尚能支付租金给莱西信用社，之后就再未支付过租金。莱西信用社于2010年提起诉讼，要求生草堂公司支付拖欠的租金（截止到2010年5月31日）1164841.88元并按日万分之三支付逾期付款违约金。山东省莱西市人民法院于2010年9月14日作出（2010）西民初字第2544号民事判决，判令生草堂公司支付租金1164841.88元并支付逾期付款违约金。由于生草堂公司未能履行生效判决所确定的义务，加之生草堂公司经营不善停业等现状，莱西信用社为盘活资产，欲将该宗房地产转让，在转让前莱西信用社通知生草堂公司享有优先购买权，但其在规定时间内未作表示。2011年8月23日，莱西信用社与万得祥公司签订《生草堂公司国有土地使用权及房屋所有权转让协议》，协议约定莱西信用社于2011年8月23日将位于莱西市姜山镇工业园区生草堂公司名下的国有土地使用权11144平方米［土地证号为西国用（2002）字第0225号］、房屋所有权5227.**平方米过户给万得祥公司，转让价格为4028800元，转让过户的所有费用及以前欠缴税费由万得祥公司负担。签订转让协议的同时，莱西信用社通知生草堂公司，原租赁合同所确定的莱西信用社的权利与义务转由万得祥公司承受。
一审法院原审认为，姜山镇政府因招商引资之需要，协调莱西信用社和生草堂公司同意，由莱西信用社出资以生草堂公司的名义办理征用土地、建设厂房等，将土地、厂房租给其生产经营，并承诺在土地证办妥后，协调生草堂公司将其名下的11144平方米国有土地使用权和5227.09平方米房屋所有权过户到莱西信用社下属单位莱西市水集农村信用社姜山分社名下的事实清楚，证据确实充分。由此不难看出，生草堂公司名下的11144平方米国有土地使用权和5227.09平方米房产的实际所有人是莱西信用社，（2010）西民初字第2544号民事判决书中也印证这一点。姜山镇政府未按约定协调生草堂公司将其名下的11144平方米国有土地使用权和5227.09平方米房屋所有权过户或转让给莱西信用社，构成违约，依法应承担相应的民事责任。莱西信用社在生草堂公司长期拖欠巨额租赁费及不履行生效法律文书确定的义务时，针对其经营不善停业等实际，为盘活资产，将该宗房地产转让，并在转让前通知生草堂公司享有优先购买权，但生草堂公司未在规定时间内作出反应。莱西信用社在转让同时通知生草堂公司原租赁合同所确定的莱西信用社的权利与义务由万得祥公司承受，并张贴转让公告，生草堂公司在接到通知后亦未提出异议。莱西信用社以实际所有权人的名义与万得祥公司签订的房地产转让协议是双方真实意思的表示，合法有效，万得祥公司据此要求莱西信用社及第三人协助过户该宗房地产，于法有据，予以支持。因该宗房产未在房产部门登记，故法院仅对其所有权进行确认。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条、第一百四十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条、第二十三条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：一、原、被告于2011年8月23号签订的《生草堂公司国有土地使用权及房屋所有权转让协议》合法有效即位于莱西市姜山镇工业园区生草堂公司的11144平方米国有土地使用权［土地证号为西国用（2002）字第0225号］、5227.**平方米房屋所有权归万得祥公司所有；二、生草堂公司、姜山镇政府于判决生效后30日内协助莱西信用社将名义上为生草堂公司、实际为莱西信用社的11144平方米国有土地使用权［土地证号为西国用（2002）字第02**号］过户给万得祥公司；三、案件受理费100元、速递费180元，合计280元，由莱西信用社负担160元，由生草堂公司负担60元，由姜山镇政府负担60元。
青岛市人民检察院向本院提出抗诉。抗诉书认为，首先，本案应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或其诉讼代理人的事由，未参加诉讼。其次，原审判决认定生草堂公司同意由莱西信用社出资以生草堂公司名义办理涉案土地使用权和莱西信用社实际缴纳涉案土地出让金以及涉案土地实际使用权人为莱西信用社，缺乏证据证明。
生草堂公司称，原审法院在认定事实上存在严重错误。（一）莱西信用社无权受让涉案土地的土地使用权，其并非涉案土地使用权人。首先，农商行莱西支行作为专门金融机构，根据《中华人民共和国商业银行法》第四十三条规定，不得向非自用不动产投资。莱西信用社并不具备受让涉案土地的使用权人的主体资格，其无权受让涉案土地的土地使用权。其次，生草堂公司依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定，与莱西市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，并缴纳了土地出让的预约金及出让金。2002年9月24日，莱西市国土资源局制发国有土地使用证，载明涉案土地使用权人为生草堂公司。生草堂公司取得涉案土地使用权符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条、第十六条的规定。（二）莱西信用社无权转让涉案土地的使用权。2010年8月23日，莱西信用社与万得祥公司签订《生草堂公司名下的国有土地使用权及房屋所有权转让协议》，出让人莱西信用社并非涉案土地使用权人，其无权出让该宗土地，该合同并不能发生转让土地使用权的效力。（三）莱西信用社在原审法院审理时对事实的陈述存在多处矛盾。1、是谁委托姜山镇政府办理涉案土地的租赁合同之事。2001年3月31日莱西信用社与姜山镇政府所签《租赁合同书》与2011年8月23日莱西信用社给生草堂公司的《通知》中对谁委托姜山镇政府办理该案土地的租赁前后不一。2、涉案房地产相关税费是谁交的问题，在2001年3月31日的两份租赁合同中约定不一。（四）涉案土地是莱西市政府特批的工业用地，生草堂公司按莱西市政府鼓励外商投资的优惠规定，享有涉案国有土地出让优惠政策，而莱西信用社并不享受该优惠政策。（五）针对李丕林接到开庭传票和判决书，签收时间是2011年9月13日、2011年10月10日，但其2011年1月4日已不是公司员工。综上，莱西信用社无权受让涉案土地使用权，其无权享有国有土地出让的优惠政策，其并非是涉案土地的使用权人，其无权转让涉案土地使用权，因此，万得祥公司的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据。
农商行莱西支行辩称，1、李丕林在与生草堂公司签订终止劳动关系协议后，生草堂公司仍按月给他发工资，他在2011年10月仍在生草堂公司担任门卫。2、涉案土地实际使用权人是莱西信用社，生草堂公司只是名义上的使用权人。涉案土地最初来源是以资抵债协议，明确约定了姜山镇政府在工业园区给莱西信用社办理土地使用证明，之后在2000年7月2日莱西信用社将土地出让金支付给姜山镇政府，姜山镇政府以银行转帐的方式将215700元转给国土局，用于办理土地使用权出让手续。
万得祥公司辩称，1、该公司与莱西信用社在依法、自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则下签订了《生草堂公司国有土地使用权及房屋所有权转让协议》，该公司已按协议履行了交款等相关义务，善意取得了该宗国有土地使用权及地上建筑物的所有权，且上述资产已过户登记至该公司名下。转让协议约定上述资产转让后所有纠纷由莱西信用社自行解决，万得祥公司不承担任何责任。
姜山镇政府辩称，1、政府不是转让合同的当事人；2、姜山镇政府无权办理土地和房产的相关手续，政府可以协调有关部门办理。
一审法院再审查明，1999年10月10日，姜山镇政府作为甲方，莱西市水集镇农村信用合作社姜山分社作为乙方，莱西市橡胶厂、莱西市姜山物资站、莱西市姜山种子站、莱西市姜山废旧物资收购站作为丙方，本着平等自愿的原则，就甲方所属的莱西市橡胶厂等10家企业所欠乙方的1852.3114万元贷款本息达成以资抵贷协议。其中第三条约定，甲方将所属的位于姜山镇工业园区土地33.2亩，甲、乙双方协商确定亩作价16.121万元，共计535.2172万元（其中2亩作为办理土地转让手续费），一次性卖给乙方。为落实以资抵贷协议书中的第三项，姜山镇政府协调生草堂公司、农商行莱西支行，由农商行公司莱西支行出资以生草堂公司的名义向莱西市国土资源局申请在姜山镇东岭后村征工业用地11144平方米并按生草堂公司的设计要求建设车间、仓库、办公楼、宿舍等。2000年6月2日，姜山镇政府以青岛阵漠食品有限公司（属生草堂公司成立之前曾用名）的名义向莱西市国土资源局交征地预约金1万元。2000年7月20日莱西信用社向姜山镇政府汇267520元用于交该宗土地出让金。2000年8月18日，姜山镇政府以青岛阵漠食品有限公司（生草堂）的名义向莱西市国土资源局交土地出让金215720元。2001年12月26日，生草堂公司以受让人身份与作为出让人的莱西市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让人出让给受让人的宗地位于姜山镇东岭后村，总面积11144平方米，土地使用权出让年限50年，土地使用权出让金为每平方米78元，总额为人民币872378元。按照莱西市鼓励外商投资优惠政策，土地出让金按不低于标定地价的20%收取，故该宗地出让金由莱西信用社经姜山镇政府向莱西市国土资源局实交215720元（标定地价的24.7%）。2002年9月24日莱西市国土资源局以生草堂公司的名义颁发国有土地使用权证（该证一直在莱西信用社处保存）。
2001年3月31日，莱西信用社与姜山镇政府、姜山镇政府与生草堂公司分别签订《租赁合同书》、《租赁厂房合同书》，其中莱西信用社（甲方）与姜山镇人民政府（乙方）所签《租赁合同书》，约定：第一条，甲方同意委托乙方将涉案房地产由乙方租给生草堂公司。厂区土地使用面积为11144.30平方米，建筑面积为5227.09平方米，租赁期限为15年，即自2001年3月31日起至2016年3月31日止。由于乙方在办理项目征地时，名义上征用土地申报单位是生草堂公司，而实际所有权者是甲方，因此合同除约定双方的权利与义务外，还约定在土地证办妥后，乙方须将此土地及房产过户给原莱西市水集农村信用社姜山分社；同日，姜山镇政府（甲方）与生草堂公司（乙方）签订租赁厂房合同书，则以莱西信用社与姜山镇政府所签租赁合同为依据，明确了双方的权利与义务。
2006年1月1日，莱西信用社作为甲方、姜山镇政府、生草堂公司作为乙方签订《补充协议书》，内容如下：“根据甲、乙双方于2001年3月31日签定的《租赁厂房合同书》、《租赁合同书》及乙方于2005年11月的申请，经甲方同意就有关上述合同中的条款，进行修改及补充，经甲、乙双方协商一致签订本协议，双方共同遵守：一、上述《合同书》中的租赁期限、租金及付款方式修改为：期限从2006年1月1日至2008年12月31日；租金按总建筑面积5527.09平方米计算，年租赁费9美元／平方米，年租赁费总额47043.81美元。付款方式：每年分四次付款，每季末一次性交付，季租赁费为11760.95美元（按交款日人民币外汇牌价中行中间价计算）。二、本协议作为原合同的补充条款，具有同等法律效力。三、本协议经甲、乙双方签定后生效”。但该补充协议仅有莱西信用社和生草堂公司在上面盖章，各自代表人在上面签字。2008年12月31日租赁期届满后，双方未再签订新的租赁合同，生草堂公司继续租用原租赁物，实际出租人莱西信用社没有提出异议，双方之间的租赁关系转为不定期租赁。
莱西信用社自2001年至2008年向相关部门依法缴纳了土地使用税费及契税。
租赁合同签订后，生草堂公司至2008年第二季度前一直能履行交纳租赁费的义务，但之后则未付。2009年12月31日生草堂公司向莱西信用社发《关于生草堂公司尚未缴纳土地、厂房租赁费的沟通函》，对所欠土地、厂房租赁费表示歉意，请求对于其实际困难给予谅解和适当支持，并建议将租赁费与购地一事同时考虑；同时又向莱西信用社发《关于购置生草堂公司现使用地的协商函》，认为土地价格应控制在5万元／亩以内，厂房按经双方认可的、合法的评估机构实施评估，按评估价计费较为适宜。但双方未能就租赁费和购地（包括厂房）协商一致。
莱西信用社基于生草堂公司长时间拖欠租赁费的事实，于2010年诉至法院，要求生草堂公司支付至2010年5月31日的租金1164841.88元。一审法院经审理于2010年9月14日作出（2010）西民初字第2544号民事判决书，支持了莱西信用社的诉讼请求。生草堂公司不服该生效判决向检察机关申诉，2012年2月28日青岛市人民检察院作出青检民抗（2012）4号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院指令一审法院再审此案。一审法院于2012年12月20日作出（2012）西民再初字第32号民事判决书，撤销了（2010）西民初字第2544号民事判决，并判决生草堂公司向农商行莱西支行支付租金人民币642090.2元及逾期付款违约金。农商行莱西支行不服该一审判决，上诉至本院，本院经审理于2013年7月3日作出青民再终字第85号民事判决：驳回上诉，维持原判。在整个诉讼过程中，生草堂公司对该再审判决是认可的。
莱西信用社基于生草堂公司不履行合同义务且公司经营困难的现状，为盘活资产，于2011年8月8日张贴公告欲将位于莱西市姜山工业园、名义上为生草堂公司、实际为其所有的国有土地使用权11144平方米及5227.09平方米房屋所有权转让。公告注明转让日期及联系电话、联系部门，并向生草堂公司门卫李丕林送达了通知，告知生草堂公司享有优先购买权，生草堂公司一直未作出反映。2011年8月23日（笔误写为2010年8月23日），莱西信用社与万得祥公司签订《生草堂公司国有土地使用权及房屋所有权转让协议》，以4028800元将上述国有土地使用权及房屋所有权转让给万得祥公司；同日，莱西信用社通知了生草堂公司，并以书面通知方式告知莱西信用社所享有的权利转让给了万得祥公司，由生草堂公司向万得祥公司履行相关义务。
另查明，李丕林原系生草堂公司职工（门卫），已于2011年1月5日与公司签订协议，终止了双方之间的劳动关系，但从生草堂公司总经理朴治虎于2011年3月10日、3月31日、4月21日、6月9日、7月25日、8月19日、9月26日、9月26日、9月26日分别给李丕林帐户转入工资1650元、1600元、1600元、1550元、1550元、1570元、1550元、2200元、1550元看，李丕林与生草堂公司之间的劳动关系在2011年1月5日后还一直实际存在着，直至一审法院于2011年10月10日向其送达判决书时，他还在工作岗位上。
还查明，2012年1月17日，生草堂公司不服生效的（2011）西民初字第3088号民事判决，向本院申请再审。本院裁定驳回了生草堂公司的再审申请。万得祥公司依据生效的（2011）西民初字第3088号民事判决，于2012年7月3日办理了该宗土地过户手续。
一审法院再审认为，本案争议的焦点是涉案国有土地使用权的实际归属问题。根据莱西信用社与姜山镇政府、姜山镇政府与生草堂公司及其相互间所签订的租赁合同书、租赁厂房合同书、补充协议书［这些合同、协议已经生效的（2012）西民再初字第32号民事判决书确认真实、合法、有效］，结合莱西信用社与姜山镇政府签订的以资抵贷协议书、土地出让金、土地使用税费、契税的实际缴纳人，不难看出，涉案土地是姜山镇政府为解决所属企业所欠莱西信用社部分贷款本息，协调生草堂公司、莱西信用社，由姜山镇政府具体经办，由莱西信用社出资，以生草堂公司的名义向莱西市国土资源局申请并利用莱西市人民政府鼓励外商投资优惠政策取得国有土地使用权的，其后又由莱西信用社出资按生草堂公司设计要求在上面建设厂房，再委托姜山镇政府将涉案房地产转租给生草堂公司。生草堂公司从租赁合同签订至2008年第二季度前也是自觉履行了缴纳租赁费的义务，且在2009年曾发函给莱西信用社商量购买此地，也印证了这一点。综合剖析双方当事人提供的证据，法院认为，涉案国有土地的实际使用权人是莱西信用社，它来源于以资抵贷协议而非商业投资，生草堂公司仅是名义上的使用权人。莱西信用社作为涉案土地和房产的实际所有权人，在履行相关程序后与万得祥公司所签订的转让协议合法有效，万得祥公司按转让协议履行相关义务后，其善意取得涉案房地产的行为合法，其主张法院予以支持。
虽然，生草堂公司提供了其于2011年1月5日与李丕林签订的终止劳动关系协议书，但对2011年9月26日前每月给李丕林银行卡汇款不能作出合理解释，在生草堂公司因经营困难、管理人员均不在公司上班的情况下，莱西信用社及原审办案人员向其门卫李丕林送达通知及相关法律文书并无不当。
综上，生草堂公司的申诉缺乏充分的事实依据和法律依据，对其主张不予支持。原判决正确，应予维持。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：维持（2011）西民初字第3088号民事判决。
生草堂公司上诉称，一、一审法院认定事实存在错误。1、一审法院对姜山镇政府曾“协调”生草堂公司与莱西信用社，由莱西信用社出资，以生草堂名义受让涉案国有土地使用权这一基本事实的认定缺乏证据支持。首先，生草堂公司不是《以资抵贷协议书》的当事人，也不包含在10家企业之中；其次，姜山镇政府根本没有向生草堂公司提及以资抵债的事，更没有与生草堂公司沟通过“协调”或“同意”由莱西信用社出资，以生草堂公司名义受让国有土地使用权，生草堂公司也从来未同意过任何人用自己的名义受让涉案土地使用权。2、2011年1月5日，生草堂公司终止与李丕林的劳动关系，一审法院把朴治虎在终止日之后，陆续还给李丕林的欠款认定是公司支付李丕林的工资，缺乏事实根据和法律依据。二、一审法院适用法律错误，违反法定程序。合同的效力审查是法院审理合同纠纷的前提，一审法院不顾《商业银行法》、《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律规定，认为莱西信用社对涉案国有土地的实际使用权来源于以资抵债而非商业投资，未对莱西信用社与万得祥公司签订的协议进行效力审查。三、一审法院认为涉案国有土地实际使用权人是农商行莱西支行错误。该宗地实际缴纳的出让金数额为215720元，是标定地价的24.7%，农商行莱西支行不属于享受出让金减免的外商投资企业，能享受相应减免政策的只能是生草堂公司，莱西市国土局及姜山镇政府的记账凭证显示标定地价24.7%的出资人是生草堂公司。假使该出资是农商行莱西支行支付的，由于享受减免标定地价75.3%优惠政策的是外商投资企业生草堂公司，所以该地的实际产权应为生草堂公司与农商行莱西支行按75.3：24.7的比例共同享有。请求二审法院撤销一审再审判决，并依法改判。
万德祥公司答辩称，一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，生草堂公司的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。
农商行莱西支行答辩称，生草堂公司发给莱西信用社的协商函中承认该土地使用权的实际权利人为莱西信用社，生草堂公司只是名义上的权利人，因此，一审法院认定事实清楚，请求二审法院驳回生草堂公司的上诉请求。
姜山镇政府答辩称，一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。
二审庭审中，农商行莱西支行提交如下证据：1、《关于莱西市农村信用合作社生草堂工程结算审核验证的报告》，证明租给生草堂公司的厂房是由莱西信用社建设的；2、生草堂公司于2005年11月18日向莱西信用社出具的《情况说明书》，内容为：“我公司于2001年3月31日与莱西市农村信用社签订厂房租赁合同，在合同履行过程中，公司订单日益减少、运转困难，根本没有什么效益，公司厂房日渐陈旧，维修费用过高。……公司以前签订的厂房租赁合同与市场相比价格偏高，公司负担很大，难以承受。敬诚恳莱西市农村信用社协商解决，给予我们外资企业建立更好的投资环境。”该证据证明生草堂认可2001年3月31日是与莱西信用社签订的租赁合同，2006年1月1日签订《补充协议书》是因为市场的原因协商降低租金和支付方式，并不是由于土地的权属问题而提出。
生草堂公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，该证据只能证明涉案土地上部分厂房是由莱西信用社建设的，不能证明土地使用权归莱西信用社。对证据2的真实性无法确认，该证据证明只是减少厂房租赁费，2006年土地租赁费已经不再交纳。生草堂公司虽对证据2的真实性提出异议，但未提交足以反驳的相反证据，故本院对证据2的真实性予以确认。
万得祥公司、姜山镇政府对农商行莱西支行提交的上述证据没有异议。
另查明，生草堂公司庭审中认可涉案土地出让金及税金是莱西信用社支付的，但强调最开始生草堂公司没有取得土地使用权证，厂房也是莱西信用社出资所建，其在支付给莱西信用社的租赁费中已经包含了涉案土地的相关税费。
还查明，生草堂公司与姜山镇政府签订的《租赁厂房合同书》中约定：厂房、宿舍等建筑面积年租金91.3元人民币／平方米，厂区占地面积年租金8.3元人民币／平方米。
再查明，根据莱西市政务网公布的《国有土地有偿使用》收费标准的规定，土地出让金按不低于标定地价的20%收取。该规定并未区分外资企业与内资企业。
本院二审查明的其他事实与一审再审查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是：一、涉案国有土地使用权的实际权属；二、莱西信用社取得并转让涉案国有土地使用权的效力。
关于焦点问题一，本院认为，涉案国有土地使用权是姜山镇政府为解决所属企业所欠莱西信用社部分贷款本息，协调生草堂公司与莱西信用社，由莱西信用社出资交纳土地出让金，以生草堂公司的名义向莱西市国土资源局申请取得。后由莱西信用社出资按生草堂公司设计要求建设厂房，再委托姜山镇政府将涉案房地产转租给生草堂公司。对此，生草堂公司是知情并认可的。理由如下：首先，涉案土地使用权出让金及土地使用税费均是由莱西信用社交纳，二审庭审中生草堂公司已予以认可。其次，生草堂公司与姜山镇政府于2001年3月31日签订的《租赁厂房合同书》中约定，生草堂公司除交纳厂房、宿舍租金外，还需交纳土地租金，生草堂公司在2002年取得《国有土地使用权证》后，仍按照协议约定交纳土地租金；而2009年12月31日生草堂公司还向莱西信用社发函，请求购买涉案土地使用权。上述证据证明生草堂公司明知其并不享有涉案土地使用权；第三，虽然生草堂公司与莱西市国土资源局签订了土地使用权出让合同，但涉案土地使用权证却一直由莱西信用社保存。第四，生草堂公司主张其一直与姜山镇政府打交道，2006年才知道是租赁莱西信用社的房地产，但生草堂公司出具给莱西信用社的《情况说明书》却称：“我公司于2001年3月31日与莱西市农村信用社签订厂房租赁合同”，同样说明生草堂公司明知其自2001年就实际向莱西信用社交纳厂房及土地租赁费。因此，生草堂公司虽然取得涉案《国有土地使用权证》，但其只是名义上的权利人，而非真实的权利人，一审再审判决对此认定正确。生草堂公司主张其享有涉案国有土地使用权有违诚实信用原则。
关于焦点问题二，本院认为，《中华人民共和国商业银行法》第四十三条规定：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外。”该条系法律限制商业银行投资非自用不动产的管理性规范，而非效力性规范，目的在于管理和处罚违反规定的行为，不能以此否定莱西信用社取得涉案国有土地使用权的效力。另外，生草堂公司并非因其外商投资企业的身份享有土地出让金优惠，故其主张涉案土地使用权实际应为生草堂公司与农商行莱西支行按75.3：24.7的比例共同享有，无事实和法律依据，本院不予支持。莱西信用社作为涉案土地的实际使用权人，在履行了对生草堂公司相关的通知义务后，与万得祥公司签订的转让协议合法有效。
综上，生草堂公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人青岛生草堂食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 锐
代理审判员 徐友仁
代理审判员 刘述明
二〇一五年五月二十日
书 记 员 钟新海
书 记 员 胡晓东