江苏省南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0117民初5225号
原告：张琴,女,1964年2月9日出生，汉族，工人，住南京市溧水区。
原告：许玉芳,女,1966年6月11日出生，汉族，工人，住镇江市。
原告：张明,男,1961年9月22日出生，汉族，个体，住镇江市。
上述三原告共同委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。
被告：许丰华,男,1977年4月28日出生，汉族，个体，住南京市溧水区。
第三人：张娟，女，1967年1月28日出生，汉族，住南京市溧水区。
第三人：张华，男，1969年6月2日生，汉族，住南京市溧水区永阳镇县。
第三人：朱有钧，男，1982年9月21日出生，汉族，住南京市溧水区。
原告张琴、许玉芳、张明与被告许丰华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加张娟、张华、朱有钧为第三人参加诉讼。原告张琴、许玉芳、张明的委托诉讼代理人王玉新，被告许丰华，第三人张娟、朱有钧到庭参加诉讼。第三人张华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告张琴、许玉芳、张明向本院提出诉讼请求：1、被告立即自侵占原告的房产中搬出并将房产及设施、设备完好的交付给原告；2、被告立即支付租赁期间所欠租赁费38200元；3、被告支付占用原告房产期间的占用费137500元（暂计算至2016年8月9日，最终按照15万元/年计算至被告实际交付房产给原告止）；4、被告承担因侵占原告房产致使原告对他人承担的违约损失5万元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告张琴、许玉芳系位于南京市溧水区永阳镇中山东路28-7、8号门面房的登记业主，原告张明系许玉芳的丈夫，原告张琴、许玉芳委托共有权人张明将上述房产及现有设施、设备等对外出租。2011年4月19日，张明与被告许丰华达成《租赁协议》一份，约定将上述房产及现有设施、设备等租赁给被告使用，期限至2015年9月9日止。合同到期前，被告拖欠原告租赁费38200元，原告为维护被告的租赁权，在协议到期前书面通知被告按照新租赁费标准续签合同，被告未予理睬，原告即与他人签订了新的租赁合同，但被告却于协议到期后拒绝将租赁房产交付给原告，且之后一直占用不肯退出，致使原告无法将房产交付给新的承租人，对新的承租人承担了违约责任。为此，原告诉至法院。
被告许丰华辩称，2009年，被告从俞桂平手中接手了位于中山东路28-7、8号饭店（锦江宾馆），俞桂平和张华将合同签至2015年9月15日，因是俞桂平转租给被告的，故被告和张华的协议约定的到期日也是2015年9月15日，即按照他们的协议走。2011年，张明（张华的哥哥，也是他们的股东之一）让被告和他签订合同，将房租进行了调整，即原来的房租是65000元一年，2011年的时候涨了1万元，以后的每一年递增5000元。到2013年12月5日时，因被告的饭店无法继续经营，被告就告知张华不再续签合同，张华即与朱有钧签订了一份租赁合同，租赁期限截止到2016年12月4日。综上，被告已和案涉租赁房屋没有关系，原告起诉错误。
第三人张娟陈述，1、张琴、张明、张华、张娟系亲兄妹。2011年，许丰华和张明签订租房协议时，张琴、张华、张娟均在场，因张娟的职业是会计，故约定房租由张娟收取，案涉房屋的按揭款由张娟交纳；2、许丰华与张明签订的租赁协议中，约定的房屋面积为400平方米，是一共三层，每层两间，最开始系张明经营（锦江宾馆），第三层的房产登记在张华名下，但大部门房款、装修是张明付的，在经营锦江宾馆时，一、二层系饭店，第三层是住宿；3、因张华、张明、张琴有债务纠纷，故收取的租金一直在张娟处；4、张娟一直从许丰华（××）处收取租金，若是现金支付，则向其出具了收据，截止到2015年9月9日，许丰华尚欠租金38200元。
第三人张华庭外陈述，1、位于溧水区中山东路28-7、8号门面房是在2003年左右购买的，张华当时从南京回来先买了一间，后来张明和张琴看到张华购买，也参与进来，至于张琴投资了多少，张华并不清楚，当时兄妹几个写了一份内部协议（不以房产登记证载明的产权为准），该协议在父亲处；2、一、二层门面房登记在张明和张琴名下，三楼挂的是张华的名字，四楼是许玉芳的名字（已经卖掉）；3、最先开始是张华经营锦江宾馆，后来经营不下去的时候出租给了俞桂平，后又出租给许丰华，到了2013年12月，许丰华说不租了，张华又和朱有钧签订了租赁合同，并从朱有钧处收房租；4、无论是锦江宾馆的经营还是对外出租，都是由张华作代表；5、无论是许丰华还是朱有钧，均不拖欠租金。
第三人朱有钧陈述，2013年12月5日，朱有钧经许丰华介绍，与张华就案涉房屋签订了租赁合同，租赁期间已交纳了全部的租金，有的交给了张华，有的交给了许丰华（因张华授权许丰华收取租金），原告兄妹之间的矛盾不能牵涉到承租人。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的如下证据：房屋所有权证、张明与许丰华签订的租赁协议、告知函，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的下列证据不予认可：张华与朱有钧签订的租赁合同、张华与卢凤雷签订的房屋租赁合同。被告对原告提交的下列证据的真实性无法确认：张明与汤红会签订的租赁协议、支付汤红会违约金5万元的银行流水、汤红会出具的收条。对上列有争议的证据，本院审查后认为：1、对原告提交的张明与汤红会签订的租赁协议、支付汤红会违约金5万元的银行流水、汤红会出具的收条，因三份证据形成了证据链，故对其真实性予以确认；2、对被告许丰华提交的张华与朱有钧签订的租赁合同，由第三人朱有钧、张华进行了确认，张华与卢凤雷签订的房屋租赁合同，由第三人张华进行了确认，故对该两份证据的真实性予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1、位于南京市溧水区永阳镇中山东路28-7号房屋登记的所有权人为张琴，所在层数为1-2层（房屋总层数为6层），建筑面积为103.81平方米；中山东路28-8号房屋登记的所有权人为许玉芳（与张明系夫妻），所在层数为1-2层（房屋总层数为6层），建筑面积为103.81平方米。上述房屋均系2002年建成，2003年买受。
2、溧水锦江宾馆成立于2006年，营业地址位于溧水区永阳镇中山东路28号（共三层），法定代表人为张华。后张华将锦江宾馆出租给俞桂平，2009年，俞桂平又将锦江宾馆的经营权转给了许丰华，转让经营期限为2009年11月16日至2015年9月9日。2011年4月19日，作为甲方的张明与作为乙方的许丰华签订《租赁协议》一份，其中约定：甲方同意将位于溧水县弯子口中山东路28-7-8号产权房约400平方米（不含隔层）租给乙方，并出具房产证、身份证复印件一份给乙方；租期截止到2015年9月9日；租金为2011年度75000元，以后按每年度递增5000元，押金2万元；支付方式为每两个月支付一次，在支付当月的5日前支付；乙方保证不再转让或变相转让至第三人，并报甲方知晓，否则视为违约；乙方不得损坏原有的固定资产、设施、用具、电器等；此协议之前的所有合约均作废，以此为准，一方如违约应承担违约金5万元。
3、2013年12月5日，作为出租方的张华（甲方）与作为承租方的朱有钧（乙方）签订《租赁合同》一份，其中约定：甲方出租给乙方的门面房位于中山东路28-7-8号，该门面房面积共250平方米；租赁期共三年，2013年12月5日起至2016年12月4日止；年租金为8万元，支付方式为每四个月支付一次。
4、2013年12月6日，作为甲方的张华与作为乙方的卢凤雷签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将县城中心花园7幢304-305（原锦江宾馆）租赁给乙方经营使用。但该租赁协议没有如约履行。
5、2015年6月5日，张明向许丰华发出告知函：“关于溧水区弯子口中山东路28号产权门面房续租事宜，根据你与张明签订的协议，你在同等条件下，有权重新订立续租协议，因此，发函告知你已有承租者出价15万元每年租金（仅张琴、许玉芳名下门面房产，约207平方米），三楼另议。在此基础上你若同意请于2015年6月12日下午5时前和我重新续签协议，否则将视为放弃续租权。许丰华认为该函与自己无关，遂未予理涉。
6、2015年6月30日，作为甲方的张明与作为乙方的汤红会签订《租赁协议》一份，其中约定：甲方经产权房主许玉芳、张琴授权同意将位于溧水区弯子口中山东路与产权门面房约207平方米，隔层约50平方米租给乙方；租期自2015年9月15日起至2018年9月15日止；每年租金15万元；如一方违约，应承担违约金5万元。2015年9月23日，张明向汤红会转账5万元，次日，汤红会向张明出具收条一份，载明收到违约金5万元。
7、自2013年12月5日起，位于溧水区永阳镇中山东路28-7、8号（一、二层）实际由朱有钧承租用作餐饮，朱有钧将房租交付给张华或交付给张华的委托人许丰华；许丰华最后一次向张娟交付租金的时间为2015年6月4日。
本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，张华等人曾经营锦江宾馆（张华系工商登记的负责人），营业场所位于溧水区永阳镇中山东路28-7、8号（共三层，约400平方米），后整体转租给俞桂平，俞桂平又整体转租给许丰华，许丰华虽与张明签订了租赁协议，但该协议中约定的租赁物仍是上述三层房屋，许丰华在租赁期未满时，介绍朱有钧承租该房屋，朱有钧又与张华签订了租赁合同，又因张明、张华系兄弟关系，许丰华有理由相信其与张明之间的租赁协议已由其与张华协商终止。而经许丰华介绍的朱有钧亦有理由相信张华的行为代表了张华其他几位兄妹的意思表示，且朱有钧亦按租赁合同的约定按期交纳了租金，同时，张华亦表示，承租人不欠租金。
综上所述，原告与被告许丰华之间的租赁协议已于2013年双方协商终止，原告的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告张琴、许玉芳、张明的诉讼请求。
案件受理费4685元，减半收取2343元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4685元（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：a）。
审 判 员 赵 怡
二〇一六年十二月三十日
见习书记员 程亚萍