河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）邯市民二终字第168号
上诉人（原审原告）张虎的，男1955年7月12日生，汉族。
委托代理人邢秋平，河北恒星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邯郸市龙腾房地产开发有限公司。
法定代表人杨自新，该公司董事长。
委托代理人刘跃勇，该公司法律顾问。
上诉人张虎的与被上诉人邯郸市龙腾房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案不服丛台区人民法院（2013）丛民初字第1769号判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：原、被告于2007年3月26日签订《订购房协议书》一份，甲方为邯郸市龙腾房地产开发有限公司，乙方为张虎的。乙方张虎的作为单位职工等购房户的受托人与甲方邯郸市龙腾房地产开发有限公司就幸福路路西，警苑小区对面的景苑西区（暂定名）的预定房事宜达成如下协议：一、甲方为乙方购房户提供警苑西区期房为多层建筑，每户约80-120平方米（以最终产权登记面积为准）。成品房地面、墙面均为毛面；卫生间、厨房墙面均为水泥毛面；窗户阳台塑钢封闭；楼宇对讲；每户内部结构双方协商决定。二、甲方为乙方购房户提供的_号楼（_单元）五层_户，建筑面积初定为120平方米，建筑售价1630元／平方米；三、付款方式：第一次乙方购房户向甲方首付款拾万元，甲方与乙方购房户分别签订购房预定合同；第二次付款待主体完工并验收时，乙方购房户向甲方交款累计到全部房款的80%，竣工后交钥匙时，乙方购房户把余款20%全部付清；四、甲方权利和义务：1、乙方委托甲方购买土地，办理一切手续（属合作建房，互惠互利）。2、签订协议之日起，在2年内保证购房户入住新房。八、本协议是甲方与乙方购房户正式购房合同的组成部分，动工开盘后甲乙双方签订正式购房合同；九、以上条款甲、乙双方应共同遵守，甲方违约应全部退还乙方购房款，并支付已交房款千分之三的赔偿金，乙方违约应向甲方支付已交款额千分之三的赔偿金，守约方有权解除合同，违约方承担法律责任；十、本协议签订后，如遇到不可抗力、使协议不能执行，不属违约，也不承担责任，经双方核实情况后，协商终止或继续执行本协议，也可另行补充协议，补充协议与正式协议具有同等法律效力。协议签订后，被告邯郸市龙腾房地产开发有限公司当天收受原告张虎的购房款10万元。2007年6月6日，邯郸市人民政府关于丛台科技园控制性详细计划的批复【（2007）47号】，对市规划局批复：一、原则同意《丛台科技园控制性详细计划》，该园区位于天园街以西，107国道以东，丰收路以北，北环路以南，规划用地总面积95.3公顷。定位主要为二类工业，是以中小型企业为主的工业园。邯郸市人民政府2008年4月16日就邯郸市龙腾房地产开发有限公司的位于邯郸市幸福大街北段西侧的20714.68平方米用地的使用权登记为仓储用地。故被告邯郸市龙腾房地产开发有限公司未能继续开发。双方争议成诉。
原审认为：甲方邯郸市龙腾房地产开发有限公司与乙方张虎的与2007年3月26日签订《订购房协议书》，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条相关规定，该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因被告未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。原告主张该《订购房协议书》无效，法院予以支持。原告与2007年3月26日交付被告首付款100000元，根据《中华人民共和国合同法》有关规定，被告对原告交付的购房款应予以返还，并按银行同期贷款利率支付利息。原告请求被告赔偿原告同时期同地段租房损失48000元，无法律依据，法院对此主张不予支持。因被告未能在原址开发建房，系邯郸市政府将包含本案所涉地址在内的规划用地总面积95.3公顷，定位主要为二类工业，该区是以中小型企业为主的工业园，被告未能继续开发，不能认定属于被告违约，根据双方签订《订购房协议书》的第四条约定乙方委托甲方购买土地，办理一切手续（属合作建房，互惠互利），被告不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。故本案合同无效不属于《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第九条规定的情形，原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任10万元的主张不予支持。依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条、第五条、第九条、第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，遂判决：一、原、被告双方签订的《订购房协议书》无效；二、限被告邯郸市龙腾房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告已付购房款10万元并按银行同期贷款利率支付利息；（自2009年3月27日起至判决生效之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6165元，原告承担2300元，被告承担3865元。
宣判后，上诉人张虎的不服原审判决，向本院提起上诉，要求撤销丛台区人民法院（2013）丛民初字第1769民事判决，查清事实后依法改判，支持上诉人诉讼请求。其主要上诉理由是：被上诉人邯郸市龙腾房地产开发有限公司对上诉人隐瞒未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证的事实，欺诈上诉人与其订立商品房买卖合同。上诉人有权要求被上诉人支付收受上诉人已付购房款利息，赔偿损失，并承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任。若被上诉人依法取得商品房预售许可证，被上诉人与上诉人订立订购房协议有效，被上诉人应全面履行《订购房协议书》，于2009年3月26日向上诉人交付房屋。上诉人支付购房款195600元（120m2×1630元／m2=195600元）可取得120平方米房屋。因被上诉人欺诈上诉人，不履行合同义务，现在（2013年12月）上诉人在同地段购买同类、同面积房屋需支付576000元（120m2×4800元／m2=576000元）。被上诉人给上诉人造成损失380400元。上诉人有权要求被上诉人赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。
被上诉人邯郸市龙腾房地产开发有限公司未提交书面答辩状。二审中称其答辩意见与一审意见相同。
二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该司法解释第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效……。本案因被上诉人邯郸市龙腾房地产开发有限公司至今未取得商品房预售许可证明，故一审法院认定双方签订的《订购房协议书》为商品房买卖合同并认定该协议书无效正确。上诉人张虎的上诉称，邯郸市龙腾房地产开发有限公司隐瞒了未取得土地使用证、商品房预售许可证的事实，欺诈上诉人与其订立商品房买卖合同，被上诉人存有欺诈行为。经查明，双方协议中明确约定：乙方（张虎的）委托甲方（邯郸市龙腾房地产开发有限公司）购买土地，办理一切手续（属合作建房，互惠互利）。该约定表明被上诉人邯郸市龙腾房地产开发有限公司与上诉人张虎的在签订协议时张虎的对邯郸市龙腾房地产开发有限公司未取得土地使用权证及其他有关证件是明知的，而邯郸市龙腾房地产开发有限公司后未能在双方约定拟开发区域开发建房，是由于邯郸市政府将包含本案所涉拟开发区域在内的规划用地定位为二类工业用地，该行为是政府部门的规划行为，不能认定被上诉人邯郸市龙腾房地产开发有限公司存有欺诈行为，且上诉人也没有其他证据能佐证邯郸市龙腾房地产开发有限公司存在欺诈行为。故上诉人张虎的上诉称被上诉人存在欺诈行为的上诉理由不能成立。上诉人张虎的又称其有权要求邯郸市龙腾房地产开发有限公司赔偿损失并承担已付购房款一倍的赔偿责任。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应该赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案当事人双方于2007年3月26日签订《订购房协议书》，并于当日上诉人张虎的交付邯郸市龙腾房地产开发有限公司首付款拾万元。根据以上法律规定，邯郸市龙腾房地产开发有限公司对上诉人张虎的交付的拾万元购房款应予以返还，并按银行同期贷款利率支付利息。且协议上双方有明确约定，上诉人张虎的委托被上诉人邯郸市龙腾房地产开发有限公司购买土地，办理一切手续。本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实。故上诉人张虎的请求邯郸市龙腾房地产开发有限公司赔偿损失及已付购房款一倍的赔偿责任的上诉理由与法相悖，亦不能成立。综上，上诉人张虎的的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3260元，由张虎的承担。
本判决为终审判决。
审判长 王一民
审判员 王双振
审判员 田 莉
二〇一四年三月二十一日
书记员 张翠英