北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初8502号原告（执行案外人）：耿荣华，女，1974年11月9日出生。被告（申请执行人）：北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行，住所地北京市平谷区南独乐河镇同乐路128号1幢等5幢。负责人：龚秀娟，行长。委托诉讼代理人：卢燕，女，1982年10月4日出生，北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行员工。委托诉讼代理人：路海涛，男，1981年3月10日出生，北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行员工。被告（被执行人）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街3号路兴旺达嘉园1层103。法定代表人：袁园，执行董事。委托诉讼代理人：余孝洪，男，1965年10月4日出生，北京飞弘日房地产开发有限公司员工。第三人：中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，住所地北京市东城区北三环东路36号E座18层。负责人：王晓军。第三人：中润经济发展有限责任公司，住所地北京市西城区三里河东路5号中商大厦。法定代表人：赵连刚。第三人：润木财富投资管理集团有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区西环南路18号B座123室。法定代表人：付春玲，经理。委托诉讼代理人：黄必达，男，1976年7月15日出生，润木财富投资管理集团有限公司法务主管。委托诉讼代理人：南童杉，女，1992年11月12日出生，润木财富投资管理集团有限公司法务专员。原告耿荣华与被告北京农村商业银行股份有限公司南独乐河支行（以下简称“农商行南独乐河支行”）、北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称“飞弘日公司”），第三人中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称“信达资产管理公司北京分公司”）、中润经济发展有限责任公司、润木财富投资管理集团有限公司（以下简称“润木财富公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿荣华，被告农商行南独乐河支行的委托诉讼代理人路海涛、卢燕，被告飞弘日公司的委托诉讼代理人余孝洪，第三人润木财富公司的委托诉讼代理人黄必达、南童杉到庭参加诉讼。第三人信达资产管理公司北京分公司、中润经济发展有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告耿荣华向本院提出诉讼请求：1、依法撤销北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异88号《执行裁定书》；2、依法解除对×中心×座×单元×号房屋的查封措施；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、不得执行×中心×座×单元×号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告农商行南独乐河支行依据法律文书申请执行被告飞弘日公司一案，在执行过程中，2011年9月21日，平谷区人民法院查封了×中心×座×单元×号房屋，原告依法提出案外人执行异议申请，2017年9月5日，北京市平谷区人民法院作出的（2017）京0117执异88号《执行裁定书》，并于当日送达给原告。原告不服上述裁定，依据《民事诉讼法》相关规定依法提起案外人执行异议之诉，具体理由如下：第一，涉案裁定书认定基本事实不清、证据不足。2009年9月27日，原告与被告飞弘日公司签订《商品房优先认购协议书》，原告以870290元认购×中心×座×单元×层×号房屋，原告分别于2009年9月28日和2010年3月18日向飞弘日公司支付房款共计270290元。2011年5月16日，原告收到签约告知函并向飞弘日公司提供所有相关手续等待办理网签手续。被告飞弘日公司称原告的房款交给了王友成个人与原告向法院提供的书证相矛盾，原告提供的收款收据上明确收款人为飞弘日公司。原告与飞弘日公司房屋买卖合同纠纷一案，2013年11月29日，平谷区人民法院作出（2013）平民初字第05958号判决，判决被告飞弘日公司继续履行与原告耿荣华签订的房屋买卖合同，此案经北京市第三中级人民法院作出发回重审的民事裁定，现该案正在审理中。我们的买房事实发生在2009年9月27日，北京农商银行提供的是土地抵押他项权利证书，其并未享有×中心×座×单元×层×号房屋的抵押权，所以北京农商银行不能因此剥夺我们的正常住房需求。原告携带与飞弘日公司签订的购买手续，在区政府认定所购房屋达到入住条件的情况下，原告已经到电力公司、自来水公司、有线电视公司、天然气公司都办理了开通入住手续，相关部门均认可原告对所购房屋的所有权。原告一直居住此房，而且原告所购房屋在建委已经有购买×中心×座×单元×号房屋的备案，为网签办理状态中，如果原告在购买其他商品房，属原告购买二套房屋，会按照二套房屋办理相关手续，给原告造成极大的经济损失。第二，原裁定适用法律错误。法院适用《最高人民法院关于适用的解释》第465条第一款第一项之规定认定原告对涉案房产享有的权利不足以排除本院的执行是错误的。原告与飞弘日公司有合法有效的房屋买卖合同，且原告已经交付相应的合同款项，履行了合同的相关义务，且该房产已经交付给原告占有、使用，不再适宜被第三人执行，足以排除本案的执行，因此，依法应当适用《最高人民法院关于适用的解释》第465条第一款第二项之规定，依法裁定执行异议成立，解除对×中心×座×单元×号房屋的查封措施。综上所述，原告认为，涉案裁定认定基本事实不清、证据不足，适用法律明显错误，裁定结果有悖法律规定。望法院依法查明案件事实后，依原告诉求裁判终止对×中心×座×单元×号（现×小区×号楼×单元×号）房屋的查封执行，以维护我们普通公民的基本生存居住的权利。被告农商行南独乐河支行辩称，我行已将债权转让给信达资产管理公司北京分公司，对本案不发表意见。被告飞弘日公司辩称，不同意原告的诉讼请求，依法应予驳回。理由如下：第一，原告未办理网签手续。第二，我公司未收到原告交付的购房款。第三，原告提供的收款收据上的公章为王友成私刻，与我公司无关，且该公章已被鉴定为假章，涉及刑事犯罪，建议移送公安机关处理。第四，原告未通过建委办理合法入住手续，属于非法入住。第三人信达资产管理公司北京分公司、中润经济发展有限责任公司未发表意见。第三人润木财富公司述称，农商行南独乐河支行将本案债权转让给信达资产管理公司北京分公司，信达资产管理公司北京分公司又将其转让给中润经济发展有限责任公司，后中润经济发展有限责任公司将其转让给我方，现我方正在进行执行主体变更工作，因材料不齐，尚未办妥，但我方应是实质意义上的申请执行人，应以被告身份参与诉讼。原告就执行标的不享有足以排除执行的权益，故不同意原告的诉讼请求，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：2006年12月26日，北京众鑫宏盛贸易有限公司（以下简称“众鑫宏盛公司”）（乙方）作为借款人、农商行南独乐河支行（甲方）作为贷款人签订《借款合同》。同日，农商行南独乐河支行作为抵押权人、飞弘日公司作为抵押人签订《抵押合同》。飞弘日公司同意以座落于北京市平谷区×街×号，地号为×的土地使用权作为抵押物，并办理了抵押物登记手续。农商行南独乐河支行取得京平他项（2006抵）第×号土地他项权利证明书。证书载明：抵押期限自2006年11月15日起至2009年11月15日止。2011年5月18日，农商行南独乐河支行将众鑫宏盛公司、飞弘日公司诉至本院，要求众鑫宏盛公司归还借款本金2000万元及贷款利息；对被告飞弘日公司提供的京平国用（2006出）字第×号、京平他项（2006抵）第×号载明的抵押物享有优先受偿权。2011年7月1日，本院作出（2011）平民初字第3046号民事调解书，载“双方当事人自愿达成如下协议：一、被告众鑫宏盛公司于2011年7月30日前向原告农商行南独乐河支行归还借款本金人民币2000万元并支付相应的利息；二、如果被告众鑫宏盛公司于2011年7月30日前不履行本调解书第一项确定的债务，原告农商行南独乐河支行对京平国用（2006出）字第×号、京平他项（2006抵）第×号载明的抵押物进行折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。后因众鑫宏盛公司未按调解书确定的期限履行给付义务，农商行南独乐河支行向本院申请强制执行。2011年9月21日，本院作出（2011）平执字第03454号裁定，2011年12月13日，本院查封了涉诉房屋，并于2013年9月22日续封，涉诉房屋目前仍处于查封状态。案件审理期间，经本院向平谷区土地管理机关查询，上述抵押权期限仍为2006年11月15日起至2009年11月15日止。2009年9月27日，被告飞弘日公司（甲方）与原告耿荣华（乙方）签订《商品房优先认购协议书》，约定由乙方认购×中心×座×单元×号（现为×小区×号楼×单元×号）房屋，房屋暂定面积为128.97平方米，单价为6748元/平方米，房款总价为870290元，付款方式为银行按揭方式。原告同意在本协议签署的同时向飞弘日公司支付认购房款270290元（含定金20000元）。当日，飞弘日公司收取原告×号房屋房款100000元。2010年3月18日，飞弘日公司收取原告×号房屋房款170290元。2011年5月5日，飞弘日公司向原告发出签约告知函，告知其所认购的上述房屋已具备签约条件，通知其于收到告知函之日起七日内携带相关手续资料及票据到开发商指定地点办理签约工作，逾期未办理视为自动放弃所认购房屋的购买权，开发商有权将该房屋另行出售，所交房款不予退还，一切后果由本人承担。庭审中，原告述称其于2015年年底入住至今。对上述事实，原告提交了商品房优先认购协议书、签约告知函、购房款收据、×中心交款确认单（A座）、水电费、燃气费收据等证据予以证明。飞弘日公司及润木财富公司主张，依据平谷公安分局出具的鉴定意见通知书（京公平刑鉴通字〔2014〕000071号），原告提交的证据所附“北京飞弘日房地产开发有限公司1101170010154”印文与样本印文不是同一枚印章盖印，故不认可上述证据的真实性；原告未办理合法的入住手续，属于非法入住。2013年10月22日，原告将飞弘日公司诉至本院，要求交付涉诉房屋。2013年11月29日，本院作出（2013）平民初字第05958号判决，判决飞弘日公司继续履行与原告签订的房屋买卖合同，在×工程经竣工验收合格后十五日内向原告交付×小区×层×单元×号房屋；原告应在接收房屋时按房屋套内建筑面积计算结清房款等相关费用。一审宣判后，飞弘日公司不服，提出上诉，2014年4月8日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民终字第01694号裁定，裁定撤销原判决，发回重审。后原告向本院提出执行异议申请，请求解除对涉诉房屋的查封，终止（2011）平执字第03454号裁定对该房屋的执行。2017年9月5日，本院作出（2017）京0117执异88号裁定，裁定驳回原告的异议请求。另查明，2016年3月25日，农商行南独乐河支行（甲方）与信达资产管理公司北京分公司（乙方）签订债权转让协议，将其对众鑫宏盛公司享有的债权转让给了信达资产管理公司北京分公司，约定自2015年8月16日起，乙方成为新的债权人，取代甲方的债权人地位，并履行了通知义务；2016年8月8日，信达资产管理公司北京分公司与中润经济发展有限责任公司签订债权转让协议，将该笔债权转让给了中润经济发展有限责任公司，并履行了通知义务；2016年11月份，中润经济发展有限责任公司与润木财富公司达成债权转让协议，将该笔债权转让给了润木财富公司，并履行了通知义务。本院认为：原告与被告飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》已具备拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，具有买卖合同的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。公安机关出具的鉴定意见通知书仅表明原告提交的证据所附飞弘日公司的印章与样本印章不是同一枚印章，未认定公章系伪造的虚假公章，不能否认其效力，故对该意见本院不予采纳。协议书签订于本院查封涉诉房屋之前，无证据证明原告购买房屋非用于居住，且原告已实际入住至今。飞弘日公司及润木财富公司主张原告系非法入住，但涉诉房屋所在小区有物业管理，原告已交纳水电费及燃气费，证明涉诉房屋已经通水通电通气，投入正常居住使用，飞弘日公司及润木财富公司亦未提交充足证据予以证明，故对该意见本院不予采纳。协议书签订后，原告交纳了部分房款，但飞弘日公司未按约给原告办理购房手续，导致剩余房款无法交付。诉讼中，原告表示同意一次性给付剩余房款。综上，原告对涉诉房屋享有足以排除强制执行的权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行×小区×号楼×单元×号房屋。案件受理费70元，由被告北京飞弘日房地产开发有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 扬人民陪审员  王兴旺人民陪审员  郭立红二〇一七年十二月二十二日书 记 员  廖晓丹