湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第264号
上诉人（原审被告）秦剑英，男，l960年5月25日出生，白族，高中文化，居民。
委托代理人杨永进，张家界市永定区子午法律服务所法律
工作者。
被上诉人（原审原告）张家界市永定区农业局。
法定代表人张泽民，该局局长。
委托代理人滕英，湖南风云律师事务所律师。
委托代理人杨志刚，湖南风云律师事务所律师。
上诉人秦剑英因与被上诉人张家界市永定区农业局（以下简称区农业局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一四年十月十五日作出的（2014）张定民一初字第1079号民事判决，于2014年12月8日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员黄勇芳担任审判长，审判员涂明珠、代理审判员向源参加的合议庭于2015年1月29日公开开庭对本案进行了审理。上诉人秦剑英及其委托代理人杨永进，被上诉人区农业局的委托代理人滕英、杨志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终。
原判认定：2006年4月19日，区农业局与秦剑英签订了一份《房屋租赁合同》，约定：区农业局将其位于张家界市永定区南庄坪南庄路的培训大楼（一楼）出租给秦剑英，租赁期间为l0年，自2006年7月1日至2016年6月30日止；前五年每年房租为l38000元，后五年房租随行就市（参考周围相邻门面房价，租金另议）；签订租赁合同后先付一个租赁年度租金，以后每一租赁年度的最后一月前交清下一租赁年度的租金，若秦剑英不能按期交清租金，则本合同终止。合同还对违约责任进行了约定，一方违约的，需给对方支付5万元违约金，赔偿损失另行计算。合同签订后，区农业局依约向秦剑英交付了租赁房屋，秦剑英对房屋进行装修后开始经营餐饮业。2009年7月30日，双方签订了一份《房屋租赁补充协议》，约定甲方（区农业局）将原合同中由乙方（秦剑英）承租的门面收回位于东头楼梯旁边的两个门面用于解决干部职工食堂用餐，乙方在甲方食堂用餐完毕后可作为乙方临时用房；从2009年7月1日至2011年6月30日期间的房屋租金调整为每年7万元，2011年7月1日至2016年6月30日的租金按原合同规定另行商定。另外，补充协议还约定秦剑英每年需向区农业局给付下岗职工生活费50400元及食堂设施补偿费17600元，与每年7万元的房租合计138000元，由秦剑英在每年的6月30日前一次性交给区农业局。2011年8月1日，区农业局与秦剑英又签订了一份《补充协议》，约定在维持原合同的基础上，后五年每年房租24万元。自2012年2月28日以后，秦剑英便未再向区农业局交纳租金，目前已累计拖欠区农业局租金370277元，区农业局曾多次向秦剑英催讨，但均无果，遂诉至法院。
另查明，2006年到2007年，秦剑英承租的房屋出现了地面下沉问题，为此，秦剑英分别于2006年11月及2007年1月对所租赁房屋进行了地面维修。就秦剑英两次维修地面所花费的费用，经双方协商，区农业局已于2008年7月进行了补偿。
原判认定：原告区农业局与被告秦剑英签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，区农业局按照合同约定向秦剑英交付了租赁物，秦剑英应当按照约定向区农业局交纳租金。秦剑英称因所租赁房屋出现质量问题，故没有及时交纳租金。虽然秦剑英所租赁房屋存在质量问题是事实，但出现较为严重的质量问题的时间是2006年至2007年期间，当时秦剑英在房屋维修期间也能够正常营业，并未影响合同的实际履行，且2008年7月，原、被告双方就房屋维修费用问题达成了一致意见，被告当时也并未以房屋存在质量问题为由拒交租金，现被告以此为由拒交租金的理由不能成立，不予支持。秦剑英称因区农业局在被告经营的餐馆消费达l4万元，应用来抵扣租金的辩称意见，虽原、被告双方在以往的合同履行过程中，出现过以餐费抵扣租金的情形，但这并不是合同约定的租金给付方式，也没有证据表明双方将租金的给付方式明确变更为以餐费抵扣租金的形式，故被告提出要求以餐费抵扣租金的辩称意见，不予采纳。原告在被告经营的餐馆消费所产生的费用属于另外的债权债务关系，与本案没有关联性，被告可以另行主张权利。秦剑英在庭审中提出2009年7月30日的《房屋租赁补充协议》中已经将2009年7月1日至2011年6月30日期间的租金变更为7万元，而非138000元的辩称意见，根据双方签订的上述补充协议，其中除约定年租金7万元以外，还有被告需给原告给付的下岗职工生活费50400元及食堂设施补偿费17600元，三项共计l38000元，与之前租金138000元的数额相吻合，且原告主张下岗职工生活费及食堂设施补偿费均为租金的组成部分，被告虽予以否认，但未提出相反的证据予以证明，故认定2009年7月1日至2011年6月30日期间的租金实际仍为138000元，只是在名目上作了分类，故对于被告提出的以上辩称意见，不予支持。因区农业局一直在向秦剑英催讨租金，且被告至今仍在使用所租赁房屋，故秦剑英称原告主张2013年以前的租金超过诉讼时效的辩称主张，不予支持。秦剑英长期拖欠租金，至今累计达370277元，其行为已经构成违约，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告有权要求终止合同，并要求被告支付5万元违约金。故对于原告提出的要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议，同时退还所租赁房屋，以及给付房屋租赁费370277元及违约金5万元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、自本判决生效之日起十五内，被告秦剑英给付原告张家界市永定区农业局拖欠的租金370277元及违约金5万元；二、自本判决生效之日起，原告张家界市永定区农业局与被告秦剑英签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及《补充协议》解除；三、自本判决生效之日起四十五日内，被告秦剑英向原告张家界市永定区农业局返还所租赁的位于张家界市永定区南庄坪南庄路的培训大楼（一楼）房屋。案件受理费12802元，由被告秦剑英负担。宣判后，秦剑英不服，向本院提起上诉。
秦剑英上诉称：1、被上诉人出租的房屋从出租到现在一直存在质量问题，上诉人多次向被上诉人反映，但被上诉人没有尽出租人的修缮义务，上诉人为了维持经营，自己出钱维修，被上诉人违约在先；原审法院认为上诉人在承租房屋维修期间也能正常经营，并未影响合同的实际履行是与事实相悖的；2、2009年7月1日至2011年6月30日期间的租金已经变更为7万元，上诉人给付的下岗职工生活费及食堂设施补偿费不是租金的组成部分；3、因“四路”改造，造成上诉人关门停业，此期间的房租被上诉人并未减免；4、原审法院认定上诉人违约，判令支付违约金5万元属适用法律错。因被上诉人没有尽出租人修缮义务，被上诉人违约在先，上诉人行使先履行抗辩权，且被上诉人尚欠上诉人餐费14万元，双方只存在租金结算问题，不存在上诉人违约。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。
永定区农业局辩称：1、双方对上诉人所欠租金的数额及农业局在2008年7月就上诉人两次维修出租房屋的费用已经补偿的事实没有异议；2、关于先履行抗辩权的问题，被上诉人已经补偿了维修费用，不存在先履行抗辩权，该房屋也不是上诉人所说的一直存在质量问题，上诉人的餐馆是一直在营业；3、“四路”改造不是法律规定应减免租金的事由；4、上诉人未按期支付租金，就构成了违约，就应向被上诉人支付违约金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审期间，上诉人提交了三份证据，证据1、生态农产品实体销售合作协议；证据2、关于承租门面的报告；证据3照片一组，拟证明上诉人在整理改造承租房屋时受到了被上诉人阻止，现已提供，且被上诉人已知晓上诉人与他人合伙经营的事实。被上诉人对三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不是新证据，不予质证。本院认为上诉人提交的证据1、2与本案没有关联性，对该两份证据不予采信。对于证据3，本院认为该证据不符合证据的形式要件，不予采信。
经审理查明，虽然上诉人对于原判认定的事实有异议，但没有提交充分的证据予以证实，故原审认定的事实亦作为本案二审审理查明的事实予以确认。
本院认为：被上诉人区农业局与上诉人秦剑英签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。综合原告的诉求、被告的答辩和法庭审理查明的事实，可作以下判定：
一、关于上诉人是否存在违约行为以及是否应当支付违约金的问题。
本案中，上诉人对于欠付被上诉人2012年12月28日以后租金的事实以及欠付租金的金额并无异议，但上诉人主张是被上诉人违约在先，认为被上诉人所交付的房屋一直存在质量问题，经上诉人多次催告，被上诉人也没有履行出租人应尽的修缮义务，致使上诉人无法进行正常的经营，受到了巨大的损失，上诉人依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定行使先履行抗辩权并无不当；且被上诉人欠付上诉人的餐费14万元，实际上双方在履行租赁合同的过程中，已经对租金的支付方式做了实质性的变更，双方只存在租金的结算问题。本院认为，双方合同签订后，区农业局按照合同约定向秦剑英交付了租赁物，秦剑英应当按照约定向区农业局交纳租金。秦剑英称因所租赁房屋出现质量问题，故没有及时交纳租金，虽然秦剑英所租赁房屋存在一定的质量问题，但2006年至2007年房屋维修期间，秦剑英也能够正常营业，并未影响合同的实际履行，且2008年7月，双方就房屋维修补偿费用问题达成了一致意见，秦剑英当时也并未以房屋存在质量问题为由拒交租金，租金一直正常缴纳到2012年12月，现秦剑英以此为由行使先履行抗辩权并拒交租金的理由不充分，本院不予支持。上诉人主张双方在履行租赁合同的过程中，已经对租金的支付方式做了实质性的变更，没有证据予以证实，本院不予支持。上诉人可就房屋的修缮费用和被上诉人所欠餐费问题另行主张权利。故上诉人欠付租金的行为已经构成违约，应当支付违约金，原审判决按照合同的约定解除双方的合同并无不当。
二、关于房租是否应当减免的问题。上诉人上诉称因“四路”改造期间造成上诉人关门歇业，房租应予减免。但上诉人没有证据证实在“四路”改造期间向被上诉人提出减免租金的请求，亦没有提交关门歇业的相应证据，对该主张本院不予支持。
至于2009年7月1日至2011年6月30日期间的租金已经变更为7万元，上诉人给付的下岗职工生活费及食堂设施补偿费是不是租金的组成部分的问题。因为该段时间双方的权利义务均已经履行完毕，被上诉人也没有就该段时间的租金和费用再行主张权利，且上诉人对该时间段应当缴纳的费用总额并无异议，故该上诉主张没有任何实际意义，本院不予支持。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12802元，由上诉人秦剑英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄勇芳
审 判 员 涂明珠
代理审判员 向 源
二〇一五年二月九日
书 记 员 向思丽
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。