江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第01721号
上诉人（原审被告）连云港云升置业发展有限公司。
法定代表人李岳龙，该公司董事长。
委托代理人罗华林，江苏顺维律师事务所律师。
委托代理人倪善发，江苏顺维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）邱丽平。
委托代理人丁立强。
上诉人连云港云升置业发展有限公司（以下简称云升公司）因与被上诉人邱丽平商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2015）赣民初字第0223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成合议庭于2015年9月17日公开开庭审理了本案。上诉人云升公司的委托代理人倪善发，被上诉人邱丽平及其委托代理人丁立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邱丽平一审诉称：邱丽平于2013年4月21日与云升公司签订《商品房买卖合同》一份，约定邱丽平购买云升公司位于西南商业街区153铺商业营业用房，总价款为338833元，邱丽平已按合同约定付清房款，根据合同约定，云升公司应于2014年6月30日之前将验收合格的商品房交付给邱丽平，但截止到邱丽平起诉之日止，云升公司仍未向邱丽平交付房屋，按照双方合同约定第九条，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，自最后交房的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之四的违约金。请求依法判令云升公司向邱丽平承担违约金23447元，同时要求云升公司承担律师费用4500元。
云升公司一审答辩称：邱丽平、云升公司签订的合同为三年返租21%后的房价，云升公司已返还邱丽平三年租金，前三年该房的占有使用由云升公司行使，所以，涉案房屋的交房时间也应为三年后。即使云升公司违约，邱丽平的诉请也应在云升公司实际交房后再提起诉讼，请求依法驳回邱丽平的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2013年4月21日，邱丽平与云升公司签订《商品房买卖合同》，由邱丽平购买云升公司开发的位于赣榆区新城区金陵路东侧、时代东路北侧西南商业街区153铺的商业营业用房一套，建筑面积为33.36平方米，房屋价款为338833元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”；第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。合同签订后，邱丽平按约交纳了购房款，截止邱丽平诉讼之日止，涉案房屋仍未能交付，且亦未通过验收。原审法院庭审中，云升公司辩称，邱丽平、云升公司约定涉案商铺由云升公司返租三年，扣除21%的房款作为租金，购房款338833元系扣除租金之后的价格，故涉案房屋前三年的使用权应归云升公司，交房时间应在三年后。
原审法院庭审中，邱丽平提供律师委托代理合同以及4500元收费发票一份，要求云升公司承担此次诉讼的律师费用4500元。
原审法院认为：邱丽平与云升公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，系合法有效。邱丽平、云升公司双方均应依照合同的约定全面履行各自的义务。邱丽平已按照合同约定付清购房款，云升公司应按合同约定，于2014年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。而涉案房屋截止至今未有通过验收亦未能交付，故云升公司存在违约行为，应当按照合同约定依法承担相应的违约责任，即云升公司应当自2014年7月1日至2015年1月4日，按日向邱丽平支付已交房价万分之四的违约金，邱丽平要求云升公司支付违约金共计23447元，未超合同约定的违约金数额，不违反法律的规定，原审法院依法予以支持。云升公司辩称由于邱丽平、云升公司约定涉案商铺由云升公司返租三年，故云升公司交房时间应为三年后，由于邱丽平、云升公司之间的《商品房买卖合同》已约定交房时间，云升公司应首先履行该合同所约定的交房义务，且该交房义务不受邱丽平、云升公司之间是否存在商铺返租合同的影响，故对云升公司的该项辩解，原审法院不予采信。邱丽平同时要求云升公司承担律师费用4500元，由于双方对此未有明确约定，且邱丽平该项主张亦无法律依据，原审法院对此依法不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、云升公司于判决生效之日起十日内支付邱丽平违约金23447元。二、驳回邱丽平的其他诉讼请求。一审案件受理费385元，由云升公司承担。
上诉人云升公司对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人邱丽平购买时，其购买总价中已扣除了3年共计21%的房款，且邱丽平也认可涉案房屋前三年的使用权、经营权归上诉人云升公司所有，故邱丽平在前三年中已经收益，不存在损失，云升公司也不存在违约。2、违约金过高应当予以调整，2014年7月1日至2015年1月4日，仅6个月违约金高达23447元，占购买总款的近7%。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回邱丽平的诉讼请求，邱丽平承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人邱丽平答辩称：1、邱丽平已按与云升公司于2013年4月21日签订的商品房买卖合同约定按时交付房款，云升公司未按合同约定于2014年6月30日前交付房屋，已构成违约，且该违约条款系云升公司制作，其认为违约金过高无依据。2、云升公司上诉认为其拥有涉案房屋前三年使用权、经营权与其应按合同约定按时交付房屋系非同一法律关系。
本院经审理查明：原审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1、云升公司是否存在逾期交房的违约行为。2、涉案《商品房买卖合同》约定的违约金是否过高。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，邱丽平与云升公司于2013年4月21日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反相关法律规定，合同当事人均应按照按合同履行各自义务，邱丽平按照合同约定支付购房款，云升公司也应当按照合同约定，于2014年6月30日前向邱丽平交付经验收合格的房屋。云升公司上诉认为，依据其与邱丽平签订的购房登记表，因邱丽平享受了购房优惠，故交房日期应为三年之后。直至邱丽平起诉之日，云升公司仍未交付涉案房屋，云升公司违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。本院认为，该购买登记表并未有涉案房屋于三年后交付的明确约定，也未约定因云升公司享有涉案房屋使用权就可以延迟交房，涉案房屋的交付日期还应当按照邱丽平与云升公司签订的《商品房买卖合同》的相关约定，故本院对云升公司认为其不存在违约，涉案房屋应于三年后交付的上诉理由不予支持。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，依据涉案《商品房买卖合同》的约定，云升公司违反合同约定逾期交房，应当根据合同约定，按日向邱丽平支付已交房价万分之四的违约金，该违约金计算方式并不过高，云升公司也未能提供充分的证据证明按合同该条约定计算的违约金过高。现邱丽平主张云升公司支付违约金23447元，低于按涉案合同约定的计算方式得出的违约金，未违反合同约定，也未违反法律规定，原审法院依法对此予以支持并无不妥，本院对云升公司的该项上诉请求不予支持。
综上，上诉人云升公司的上诉请求和理由不能成立，本院依法不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费385元，由上诉人连云港云升置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年十月十二日
书 记 员 刘雨君
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，
以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。