四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1507号
上诉人（原审被告）：西充县供销合作社联合社，住所地四川省西充县晋城镇虹溪路9号。
法定代表人：全美景，副主任。
委托诉讼代理人：ＸＸ军，四川泰宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范小红，女，汉族，生于1967年10月6日，住四川省西充县。
委托诉讼代理人：范雄国，西充县晋城法律服务所法律工作者。
上诉人西充县供销合作社联合社（以下简称供销社）因与被上诉人范小红租赁合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人供销社的委托诉讼代理人ＸＸ军、被上诉人范小红及其委托诉讼代理人范雄国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
供销社上诉请求：撤销四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3537号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由是：1、一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院将案涉停车场之产权认定为化凤小区业主共有没有依据，西充县国土资源局“西府国用（2002）字第02153号”国有土地使用权证明确认定产权人为供销社全资设立的四川西充化凤实业开发有限责任公司，除划出的面积外还剩余1335.31㎡,西充化凤实业开发有限责任公司在被供销社接管的情况下，供销社有权处分停车场。对于面积双方也只是约定的大概面积，并非确定面积，不能以面积不吻合认定合同无效；2、程序违法。本案是租赁合同纠纷，不是物权纠纷，一审进行确权错误；3、一审对损失的认定缺乏依据，没有有效的票据予以认定。一审判决错误，应当纠正。
范小红答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。案涉停车场为小区8、9号楼住户出入的必经通道和小区公共设施，应当为业主共同所有，上诉人将属于小区共同所有的公共设施及公共道路对外出租，系无权处分，实际使用面积不足1000平方米，签订的合同无效。对被上诉人因履行合同遭受的损失应当由上诉人负主要责任。同时称即使合同成立，因业主阻挠，也实际不能履行，应当解除，并由上诉人承担全部责任。
范小红向一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方签订的《西充县化凤小区停车场租赁协议》；2、供销社退还停车场租金4000元，并从2014年12月25日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率支付利息致款清止；3、供销社退还质押保证金2,000元，并从2014年12月25日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率支付利息至款清止；4、供销社赔偿建造停车场各项损失89,042元，并从2014年12月13日起按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率支付利息至款清止；5、供销社赔偿可得利润损失20,000元；6、诉讼费及其他费用由供销社承担。后在庭审中范小红将第一项诉讼请求变更为：请求依法确认双方签订的《西充县化凤小区停车场租赁协议》无效。
一审法院经审理查明，2014年12月12日，供销社（甲方）与范小红、贾仲芬（乙方）及居委会签订了《租赁协议》，协议约定：“一、甲方将位于化凤小区化凤公园入口处的停车场地，面积约1800平方米，出租给乙方使用。二、租赁期限：乙方承租甲方场地的租赁期限为五年，即从2015年元月31日起至2020年元月30日止。三、租金、质押金：乙方向甲方支付租金标准为每年4,000元，第一年租金在签订协议文本时支付，以后每年租金在元月30日前支付。乙方向甲方交纳质保金2,000元，作为合同的担保。五、乙方从事的经营范围必须符合有关部门的规定，经营、管理、收费办法由乙、丙两方制定，并报相关部门批准后方可经营。六、丙方有权监督、指导乙方对场地的规划利用，保证出入行人和消防通道的宽敞、畅通。七、甲、丙两方协助乙方协调好小区内居民关系，协助乙方解决经营过程中发生的矛盾、纠纷。”2014年12月24日，范小红丈夫马菁宏向供销社缴纳了第一年度的停车场租金4,000元及质保金2,000元。2014年12月30日，贾仲芬出具《声明》一份，载明：“2014年12月12日我贾仲芬与范小红同供销社签订的《租赁协议》，因本人身体健康方面原因经与范小红协商一致，签约合同的权利义务本人自愿放弃。特此声明。”
2015年1月14日早上，化凤小区居民书面向西充县信访局上访称：“供销社将化凤小区内一公共设施租用给个人经营停车场，侵害了居民的合法权益，并堵塞了此小区居民的消防、人行安全通道，我们强烈要求拆除，确保百姓的生命安全。”2015年1月14日上午11时，范小红收到政府相关职能部门口头通知，要求暂停2015年1月15日8点开始的收费工作，否则，后果自负。范小红遂按相关部门要求停止停车场运行工作。2015年1月16日，西充县城乡环境管理局向居委会发出通知，载明：“对于化凤小区居民反映本小区公共区域被用于盈利性收费停车场，堵塞消防和人行通道信访一事，我局于2015年1月15日到现场进行相关调查，了解到化凤街道设置的停车岗亭确实存在安全隐患，并且任何街道未经批准不得擅自设立岗亭，现通知你居委会同小区停车租赁乙方立即将设置在化凤街的岗亭拆除。”
诉讼中还查明：一、1999年，四川省西充化凤实业开发有限责任公司（供销社占有该公司100%的股份，供销社是该公司主管单位）开发修建了化凤小区，本案停车场在该小区内。二、2002年，四川省西充化凤实业开发有限责任公司取得了化凤小区西府国用（2002）字第02153号国有土地使用证，使用权面积5382.58㎡（本案停车场在该国有土地使用证上标注的用途属停车场，面积共计1469㎡）。2002年11月，该证划分出三个证书，总计3282.58㎡，权利人不变（该三证书所属的住房均已出售）；至2013年11月15日，从该证书中划出764.69㎡转让给陈春芳、何吉龙等37户，该证余面积1335.31㎡。三、四川省西充化凤实业开发有限责任公司于2003年注销。四、范小红在停车场前期工作中，材料费、人工费、工程款、交通费共计花去68,435元。范小红另提供烟款收据2,520元，雅高商务酒店的住宿费发票1,500元，西充县醇心找茶餐饮费发票600元。五、范小红的丈夫马菁宏属供销社下属日杂公司职工。
一审法院经审理认为，一、合同效力认定。化凤小区的停车场在四川省西充化凤实业开发有限责任公司注销后，虽属供销社所有，但供销社已将化凤小区的住房对外出售，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”及第七十二条第二项“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的规定，该停车场应属化凤小区业主共有，应由小区业主共同管理。本案中，供销社将应属业主共有的停车场出租给范小红，其属于无权处分，该处分行为未经业主追认；且国有土地使用证载明的停车场面积共计1469㎡，而供销社出租的停车场面积约1800㎡，供销社将停车场中间的公共道路部分也予以出租，故《租赁协议》应属无效合同。二、责任划分。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，供销社收取的租金4,000元及质保金2,000元应当返还承租人范小红。供销社作为无权处分人，应当承担主要过错责任。范小红丈夫属供销社下属日杂公司职工，范小红在明知化凤小区住房已出售，停车场属业主共有的情况下，仍承租该停车场，也有过错。酌定供销社承担70%的责任，范小红承担30%的责任。三、损失认定。范小红在停车场前期准备中，材料费、人工费、工程款、交通费共计花去68,435元，该损失符合客观实际，予以认可。范小红主张的烟、餐饮、住宿费，与本案关联性无法认定，不予支持。因合同属无效合同，只支持直接损失，范小红主张的可得利润损失及利息损失属于间接损失，不予认可。据此，供销社应赔偿范小红损失68435元×70%=47,904.5元。贾仲芬已于2014年12月30日出具《声明》，明确放弃合同权利义务，故上述款项应由范小红个人领取，其他损失由范小红个人承担。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第二项、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、范小红与西充县供销合作社联合社于2014年12月12日签订的《西充县化凤小区停车场租赁协议》无效；二、限西充县供销合作社联合社于本判决生效后十日内退还范小红租金4,000元及质保金2,000元；三、限西充县供销合作社联合社于本判决生效后十日内赔偿范小红损失47,904.5元；四、驳回范小红的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,600元，减半收取1,300元，由西充县供销合作社联合社承担900元，原告承担400元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院二审中查明西充化凤实业开发有限责任公司是由供销社于1998年全资设立的国有公司，2002年4月16日进行了年检，现公司仍未注销。
二审中本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定就案涉合同效力向双方当事人进行了释明，双方均表示无新的证据和事实，愿意由二审法院按原审原告变更诉讼请求前的主张和请求审理。另查明，一审起诉状副本于2015年11月18日送达给供销社。
本院二审法院查明的其他事实与一审法院查明的一致。
本案认为，（一）关于合同的效力问题。根据西充县国土局作出的西府国用（2002）字第02153号国有土地使用证上记载的内容可知，西充化凤实业有限责任公司现仍对晋城镇晋城大道二段划拔土地1335.31㎡土地享有使用权，供销社作为西充化凤实业有限责任公司的实际出资人，在公司没进行年检、也没有开展经活动营的情况下，有权处分公司的财产，因此，供销社有权对案涉的停车场进行处分，一审认定停车场系化凤小区的公共设施没有事实和法律依据。双方在合同中约定停车场面积约为1800㎡，大大超过了实际的面积，但从范小红进行硬化及安装设备准备营业来看，面积减少不影响合同的履行，同时，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，当事人可以依法要求撤销或变更合同，但不当然导致合同无效。
（二）合同是否应当解除。从范小红提供的证人证言及西充县人民政府信访局出具的西府信转字（2015）4号转办通知均证实化凤小区的部分居民对范小红修建停车场进行了阻挡，致使停车场无法正常营业，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定以及双方签订的《租赁协议》的约定，供销社作为出租人，应当保证案涉租赁物符合约定用途，即范小红能够正常使用案涉租赁物经营停车场，但因化凤小区居民的阻挠行为导致范小红对案涉租赁物无法正常使用，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”和第二百一十六条之规定，其要求解除合同的主张符合法律的规定。对于供销社主张系第三人侵权与出租人无关的问题，因合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任，故本案范小红解除合同符合法律规定。
（三）合同解除后损失赔偿的问题。合同解除后，依据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，供销社收取的租金4,000元及质保金2,000元应当返还承租人范小红。对于范小红因履行合同所遭受的损失，一审根据其提供的相关票据及收条认定材料费、人工费、工程款、交通费共计花去68,435元，虽然没有正式的发票，但因其是个体经营，大部分是小额零星开支，也符合客观实际，应当予以认可，对该部分损失，供销社作为出租人，没有按约定提供符合使用条件的租赁物，应当承担主要责任，同时，范小红作为供销社的职工，在明知化凤小区停车场存在纠纷的情况下仍然承租，对造成的损失也应承担一定的责任，一审法院综合各方的情形酌定由供销社承担70％的责任、范小红承担30％责任符合情理，予以支持。
综上所述，供销社上诉理由部分成立，对其上诉请求部分支持。原判认定适用法律不当，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第二百一十六条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3537号民事判决第二项，即“限西充县供销合作社联合社于本判决生效后十日内退还范小红租金4,000元及质保金2,000元”；
二、维持四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3537号民事判决第三项，即“限西充县供销合作社联合社于本判决生效后十日内赔偿范小红损失47,904.5元”；
三、撤销四川省西充县人民法院（2015）西充民初字第3537号民事判决第一项和第四项，即“范小红与西充县供销合作社联合社于2014年12月12日签订的《西充县化凤小区停车场租赁协议》无效”和“驳回范小红的其他诉讼请求”；
四、范小红与西充县供销合作社联合社于2014年12月12日签订的《西充县化凤小区停车场租赁协议》于2015年11月18日解除；
五、驳回范小红的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担不变，二审案件受理费1,150元，由西充县供销合作社联合社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任雅莉
审 判 员 蒙秀梅
代理审判员 王婵轶
二〇一六年十月十六日
书 记 员 范云荣