陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终6086号
上诉人（原审被告）：陕西天宝物业投资有限公司，住所地：西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。
法定代表人：姜玲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：祁云，北京金城同达（西安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：西安锦园物业管理有限公司，住所地：西安市桃园南路29号。
法定代表人：ＸＸ平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第02292号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天宝公司的委托诉讼代理人祁云、被上诉人锦园公司的委托诉讼代理人杨建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天宝公司上诉请求：1、依法撤销原判，并改判天宝公司支付锦园公司物业费471092.46元，违约金14132.77元，合计485225.38元；2、本案诉讼费用由锦园公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据《民法通则》关于诉讼时效的期间的规定，锦园公司诉请中自2013年1月28日前的有关物业费、垃圾费、电梯费及该部分费用的违约金的相关诉请，已超过法定的诉讼时效期间，该部分诉讼请求不应得到支持。根物业服务行业惯例及双方达成的《补充协议》的约定，空置房屋在物业交付一年内，免收物业费，自第二年起收取物业费收费标准的70%，一审判令天宝公司按照全额标准支付物业费用，不符合法律规定及行业惯例。天宝公司应仅就未售房屋承担物业费，锦园公司诉请中包含天宝公司已经售出但买受人未接收的房屋，对于该部分房屋的物业服务费用，锦园公司应该向买受人收取，不应由天宝公司承担，对于该部分诉请，一审法院不应支持。天宝公司未出售房屋全部属于空置未使用的房屋，不可能产生垃圾费和电梯费，一审法院判令天宝公司承担该部分费用，明显不符合事实，天宝公司应支付给锦园公司有异议的物业管理费用为27037.48元，无异议部分物业管理费用为444054.98元，合计471092.46元。2、天宝公司所欠锦园公司物业费用为471092.46元，违约金应为14132.77元，请求二审予以纠正。综上，请求二审法院依法予以改判。
锦园公司辩称，1、本案诉讼时效未超过，双方一审期间无争议的费用是1389980.01元，争议的是673687.36元，产生的原因是计算的终点不一样，天宝公司是按照合同为交付时间，而锦园公司是以实际交钥匙为交付时间。2、关于补充协议，双方之间没有签订过该协议，协议与锦园公司没有关系。3、关于法律适用，天宝公司引用的法律错误，应按照陕西省物业收费办法第19条及合同约定的第7条第二款履行。综上，请求二审维持原判。
锦园公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令天宝公司立即支付锦园公司物业服务费、垃圾费、电梯费等2087469.23元及违约金1617022.13元；2、本案诉讼费用由天宝公司承担。
一审法院认定事实：2009年9月3日，锦园公司（乙方）与天宝公司（甲方）签订《晶城秀府前期物业服务合同》。合同约定，天宝公司经过招投标聘锦园公司对晶城秀府项目提供前期物业管理服务事宜。合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为，高层住宅：每平方米1.32元；办公楼：每平方米2.64元；商业物业：每平方米3.96元。垃圾费每户每月6元、住宅电梯费每平方米每月0.1-0.55元，按层分摊。同时合同约定，甲方、业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准支付违约金。经一审庭审核实，锦园公司、天宝公司对物业费用计算起止日期分为无异议和有异议两个部分，对晶城秀府空置房屋计算物业费用起止日期无异议的费用为1389980.01元，滞纳金为2223204.93元;物业费用计算起止日期有异议的部分，双方有异议的焦点为，锦园公司认为应该以天宝公司实际向业主交付房屋为物业费计算的终点，天宝公司认为应该以其与业主签订的商品房买卖合同约定的交房时间作为物业费计算终点，实际交房一般均晚于合同约定的交房日期，经锦园公司以实际交房作为物业费计算终点，计算双方争议空置房屋的物业费为673687.36元，滞纳金为984666.92元。天宝公司至今未向锦园公司支付过物业费用。另查明，锦园公司主张的物业费合计为2063667.37元，依照合同约定计算本案违约金为3234044.25元，锦园公司诉称其自己核减后仅主张违约金1617022.13元。一审法院认为，锦园公司、天宝公司签订《晶城秀府前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对于经锦园公司、天宝公司确认晶城秀府空置房屋计算物业费用起止日期无异议的费用为1389980.01元，一审法院予以确认，双方有异议的部分锦园公司主张以天宝公司实际向业主交付房屋的时间为终点计算物业费即673687.36元，其主张合理合法，依法应予支持。天宝公司辩称依据其与业主签订的商品房买卖合同约定的交房时间作为物业费计算终点，因商品房买卖合同约定的时间为天宝公司与第三人约定，该约定不能约束本案锦园公司，在天宝公司未实际向第三人交付房屋前，天宝公司作为房屋的实际控制人，理应向锦园公司缴纳相关物业费用。天宝公司的该项辩称依法不予采信。锦园公司主张违约金数额1617022.13元，虽已经进行核减，但仍然过高，一审法院酌情认定以天宝公司所欠物业费2063667.37元为基数，以所欠的物业费30%计算违约金为宜。天宝公司辩称，锦园公司起诉部分超过诉讼时效，因锦园公司、天宝公司对物业费用收取一直未达成共识，天宝公司也一直未向锦园公司支付过相关费用，天宝公司该辩称依法不予采信。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安锦园物业管理有限公司支付物业服务费、垃圾费、电梯费共计2063667.37元及违约金619100.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费42853元，由原告承担853元，被告承担42000元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付给原告。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。一审审理中，天宝公司提供《补充协议》一份，认为双方就有关房屋物业费用收取标准进行变更，锦园公司认为该《补充协议》无双方签字盖章，不予认可。另查，锦园公司（乙方）与天宝公司（甲方）签订的《晶城秀府前期物业服务合同》第7条第2款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳（依照陕西省物价局陕价费发【2004】72号文《陕西省物业服务收费管理实施办法》。”
本院认为，锦园公司与天宝公司签订的《晶城秀府前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性法律规定，属有效合同，对双方均有约束力。本案争议焦点为双方对物业费用计算起止日期分为无异议和有异议两部分，原审中双方对晶城秀府空置房屋计算物业费用起止日期无异议的费用为1389980.01元，本院予以确认。对争议部分锦园公司认为应以天宝公司实际向业主交付房屋的时间为计算物业费的终点，而天宝公司则认为应以其与业主签订的《商品房买卖合同》约定的交付时间作为计算物业费的终点，因《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间对锦园公司不具有约束力，天宝公司在将房屋未实际交付业主前系房屋的实际控制人，理应向锦园公司缴纳相关物业费用，锦园公司所述理由成立，对争议部分物业费按锦园公司计算标准核算为673687.36元，本院予以确认。关于天宝公司上诉认为按照双方《补充协议》对相关物业收费标准进行了变更，涉案相关房屋第一年免收租金，第二年应按空置物业收取70%费用，因其提供的《补充协议》无双方签字盖章，同时锦园公司（乙方）与天宝公司（甲方）签订的涉案合同第7条第2款约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳（依照陕西省物价局陕价费发【2004】72号文《陕西省物业服务收费管理实施办法》”，故其所述本院不予采纳。关于天宝公司主张违约金应为14132.77元，因原审对双方约定的违约金已做合理调整，天宝公司所述本院不予采纳。
综上所述，天宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8578元，由陕西天宝物业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈平
审判员 李刚
审判员 李涛
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张媛