浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙民提字第62号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）张××。
委托代理人尹××。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）胡甲。
委托代理人张××。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）俞××。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）俞×。
上述两被申请人的共同委托代理人施××。
申请再审人张××、胡甲与被申请人俞××、俞×房屋
买卖纠纷一案，不服浙江省绍兴市中级人民法院于2009年3月5
日作出（2009）浙绍民终字第101号民事判决，向本院申请再
审。本院经审查，于2010年7月26日作出（2010）浙民监字第6
号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院再审受理后，依法组
成合议庭，于2010年12月2日公开开庭审理了本案。申请再审
人张××及其委托代理人尹××，申请再审人胡甲的委托代理
人张××，被申请人俞××、俞×及其委托代理人施××等到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
俞××、俞×于2008年4月22日向某兴县人民法院起诉称
：2003年9月5日，俞××、俞×与胡乙（张××之夫、胡甲之
父）订立一份《转让协议》，约定：胡乙将其所有的位于绍兴
县柯某街道老绸厂的住房，面积41.92平方米，以90790.80元的价格转让给两原告。协议订立后，两原告依约支付了全部款
项。后，上述房屋被拆迁，两原告依约可得安置房一套。2004
年2月，胡乙去世。两原告多次要求两被告将安置房交付，但
两被告均以不知情为由拒绝交房。为此诉至法院，请求：1、
确认两原告与胡乙签订的《转让协议》有效；2、两被告将拆
迁安置房某某e1幢404室房屋及附属车库一个交付给两原告。
张××、胡甲辩称：胡乙与原告订立《转让协议》事实
，但该协议是“拆迁安置房某”的转让协议，而非房屋买卖协
议。张××系胡乙之妻，其未在协议上签字，而且安置房只能
由被拆迁人享有，原告无权享有，故上述《转让协议》应为无
效协议。要求驳回两原告的诉讼请求。
一审绍兴县人民法院认定以下事实：1999年2月，胡乙以
10，000元的价格取得原绍兴柯某绸厂的住房一处，建筑面积为
41.92平方米。2003年8月29日，胡乙与绍兴县城镇房屋拆迁事
务所订立一份《房屋拆迁安置补偿协议》，约定胡乙服从城市
建设需要，同意将绸厂建筑面积41.92平方米的房屋交给绍兴
县城镇房屋拆迁事务所拆除，后者补偿胡乙各项费用74，440.8
0元，并将坐落于兴越e1幢404室期房一套及34号车库一个给胡
乙作安置用房，安置用房的总价款为240，916.80元，该安置房
与胡乙应得的拆迁房屋补偿款的差价计166，476元，应由胡乙
支付给绍兴县城镇房屋拆迁事务所，并需先预付50%计80，000
元，余款在新房交付时一次性付清。
2003年9月5日，俞××、俞×（该两人系合同乙方，为
夫妻关系）与胡乙（系合同甲方，其与被告张××、被告胡甲分别系夫妻、父子关系）订立一份《转让协议》，约定甲方同
意将原老绸厂的住房（41.92平方米）的拆迁安置房某转让给
乙方，甲方应拆迁获赔款74，440.80元已抵充安置房款，该款
由乙方支付给甲方，同时乙方应另再支付甲方补偿款15，000元
和水、电表费1，350元，总计90，790.80元。购买安置房的一切
费用由乙方自理，产权属乙方，甲方应负责乙方共同办好该房
的产权过户手续。
在上述合同履行过程中，2003年9月8日，胡乙收到原告
俞××交付的款项90，790.80元。两原告另还向某兴县城镇房
屋拆迁事物所支付安置房的首期80，000元的购房款。2004年，
胡乙因病去世。
另查某：现安置房（兴越e1幢404室）已具备交房条件，
但因原、被告双方均未缴纳房屋余款86，476元且发生纠纷，故
该安置房至今未办理交付手续。
一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人及其他
组织之间设立、变更、终止民事权某某务关系的意思表示一致
的协议。依法成立的合同，自成立时起生效。本案双方当事人
争议的焦点是两原告与胡乙于2003年9月5日订立的《转让协议
》是否有效。该院认为合同有效，具体理由如下：首先，从双
方当事人的意思表示来看，合同各方当事人均系完全民事行为
能力人，而且不存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，
使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形，故应当认定
《转让协议》系合同双方当事人的真实意思表示。其次，从合
同内容看，该转让协议的标的应为拆迁安置房，而并非被告所称的拆迁安置房某的转让。胡乙是基于其与绍兴县城镇房屋拆
迁事务所订立的《房屋拆迁补偿安置协议》取得合同债权人的
地位，作为《转让协议》中受让房屋的两原告并不能取代胡乙
的债权人地位而直接取得拆迁补偿安置协议所约定的合同债权
，故两原告并不对绍兴县城镇房屋拆迁事务所直接享有合同请
求权。此外，在《转让协议》签订之时，尽管胡乙尚未实际取
得合同标的物拆迁安置房，但是这并不影响转让协议的效力，
对于尚未实际取得的标的物，当事人仍可以签订债权合同，在
本案中即表现为《转让协议》，只要当事人具有相应的行为能
力，意思表示真实，标的物确定、可能，不违反法律规定，可
以发生法律效力。再次，被告辩称《转让协议》无效的理由不
能成立。被告张××认为拆迁安置房系其夫妻共同财产，在协
议签订时其未在场也未签字，要求确认转让协议无效。该院认
为，作为债权行为的《转让协议》，被告张××姓名虽然出现
在《转让协议》甲方一栏中，但不是其本人签名，被告张××
也一直否认自己是合同一方的当事人，并没有参与交易，故认
定《转让协议》的甲方当事人为胡乙，被告张××依法不能对
协议效力提出抗辩。此外，也未有证据显示两原告与胡乙恶意
串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，被告张××提
出的上述辩称理由不能成立。被告张××另主张上述转让协议
违反了国家的有关拆迁法规，原告无权享有涉诉的安置房屋。
该院认为，本案原告通过买卖取得原属他人的拆迁安置房屋，
该行为不为法律所禁止，故该辩称理由于法无据，不予采信。
通过以上分析，可以认定上述《转让协议》不存在《中华某某共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。从鼓励、保
护交易角度出发，应认定本案《转让协议》有效，现两原告要
求确认《转让协议》有效，予以支持。关于两原告要求两被告
将拆迁安置房及附属车库交付给原告的诉讼请求能否得到支持
的问题。该院认为，由于两被告作为《房屋拆迁补偿安置协议
》的合同相对人胡乙的合法继承人，至今尚未实际取得拆迁安
置房屋，在此情形下，两原告提出要求两被告交付房屋，因履
行条件尚未具备，故不予支持。依照《中华某某共和国合同法
》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中
华某某共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定
，判决：1、确认俞××、俞×与胡乙双方于2003年9月5日签
订的《转让协议》有效；2、驳回俞××、俞×的其他诉讼请
求。案件受理费2，070元，由俞××、俞×负担1，035元，张×
×负担1，035元。
一审宣判后，张××、胡甲不服，向某兴市中级人民法
院提起上诉称：原审判决事实认定不清，适用法律错误。一、
被拆迁房屋系胡乙和张××的夫妻共同财产，因而拆迁安置房
的权某人，也应为胡乙和张××夫妻。原审判决中并未阐明张
××为本案标的物的共同共有人，也为释明其法定继承人的地
位。二、原审判决认为“张××不能对协议效力提出抗辩”存
在错误。张××系《转让协议》当事人，只不过没有在协议上
签字。作为胡乙的配偶，是本案标的物的共有权人，胡乙死后
又是其法定继承人，是《转让协议》标的物最直接的利害关系
人，协议内容侵害自己的合法权益，理所当然可以提出抗辩。原审法院否认张××对协议的抗辩权，存在错误。三、本案争
议的标的是被拆迁房屋。原告在起诉状中称：“2003年9月5日
，原告与被告签订转让协议一份，约定由胡乙将其所有的位于
柯某街道老绸厂的住房以90790.80元的价格转让给原告”。原
告的意思表示很明确，协议所争诉的标的物为被拆迁房屋，即
老绸厂的住房，而非安置房。而原审法院擅自推定该转让协议
标的应为拆迁安置房，实属不妥。四、该份转让协议无效。转
让协议并非胡乙真实意思表示，且其属无权处分人，由于《转
让协议》一方当事人之一的张××没有在协议上签字，该重大
瑕疵应视为民事主体缺乏相应民事行为能力，根据《民法通则
》第五十五条第一项规定，属无效民事行为。从被上诉人俞×
×提供的证据《转让协议》上，甲方（出让人）一栏中有张×
×的名字，显然，俞××在与胡乙签订转让协议时已经知道胡
乙还有妻子张××，可在未得到张××同意的情况下和胡乙签
订了协议，俞××显然不是善意第三人。根据合同法第五十一
条之规定，属效力待定，未经共有权人追认，应属无效。本案
中，《转让协议》是在《房屋拆迁补偿协议》订立后签订的。
根据房屋拆迁相关法律、法规规定，《房屋拆迁补偿协议》签
订后，被拆迁房屋所有权和房屋土地使用权已不属于被拆迁人
，被上诉人俞××和俞×都应当知道这个事实，却签订了这个
协议，违反了法律强制性规定。转让协议无效。综上，请求撤
销原审判决，依法改判。
被上诉人俞×、俞××未提交书面答辩状，口头答辩称
：被上诉人和胡乙签订的协议是在双方某实意思表示的前提下签订的，不存在欺诈的情形，故该转让协议合法有效。同时该
协议也没有损害其他人的权益，故原审判决事实清楚，适用法
律正确，请求维持原判。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审法院查某
的事实与原审判决认定的事实一致。
二审法院认为，本案争议的焦点是：一、被上诉人俞×
、俞××夫妇与胡乙签订的《转让协议》的真实目的是什么；
二、该转让协议是否有效。关于第一个争议焦点，2003年8月2
9日，胡乙与绍兴县城镇房屋拆迁事务所订立《房屋拆迁补偿
安置协议》，约定胡乙同意将绸厂建筑面积41.92平方米的房
屋交给绍兴县城镇房屋拆迁事务所拆除，后者将坐落于兴越e1
幢404室期房一套及34号车库一个给胡乙作安置用房。同年9月
5日，被上诉人俞×、俞××夫妇与胡乙订立《转让协议》，
约定胡乙同意将原老绸厂的住房的拆迁安置房某转让给被上诉
人夫妇，俞×、俞××夫妇除需支付胡乙已抵充安置房款的拆
迁获赔款外，另再支付其补偿款15000元和水、电表费1350元
。购买安置房的一切费用由被上诉人夫妇自理，产权属被上诉
人。由此可以认定，被上诉人俞×、俞××夫妇与胡乙签订《
转让协议》的真实目的是取得兴越e1幢404室期房及34号车库
安置房购买权，并最终取得产权。上诉人认为《转让协议》的
标的对象为被拆迁房屋即老绸厂住房的上诉理由，不予支持。
关于第二个争议焦点，该院认为，转让协议系双方当事人真实
意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定。上诉人认为《
转让协议》所述内容难以推定为系胡乙真实意思表示的理由，因缺乏相应证据，不予支持。上诉人张××认为，其作为胡乙
的配偶，是《转让协议》标的的共有权人，胡乙未得到妻子同
意即处分夫妻共同财产，属无权处分。该院认为，按照上诉人
张××自己在法庭上的陈述，其在得知胡乙将房屋出售并取得
15000元以后，并未提出反对。由此可以推定，张××对该《
转让协议》表示同意。上诉人认为《转让协议》未经不动产全
体共有人同意违反了法律强制性规定的上诉理由不能成立。综
上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适
用法律正确。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十
三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2070元，由上诉人张××负担。
申请再审人张××、胡甲申请再审称：本案一、二审判
决违反了法律适用应遵循特别法优于一般法的规则。合同法是
关于合同的对一般的人和事有效的法律，属于一般法，原一、
二审判决适用的是合同法。而本案是城市房地产交易中发生的
纠纷，应以特别法《中华某某共和国城市房地产管理法》的有
关规定来分清是非。二、即使按照合同法及有关司法解释来对
照，本案一、二审的判决依据也有明显违背立法本意的情形。
法律所保护的交易应是合法的，本案的房地产转让协议，因没
有其他共有人的书面同意，是法律有强制性规定不得转让的，
依法应属无效，而一、二审判决却认定为不存在合同法第五十
二条关于合同无效的情形。本案转让协议是俞××、俞×提供
的，甲方栏中“张××”三个字非其本人所写，张××既没有
出过授权委托书，又没有事后补签的事实。俞××、俞×是明知转让的房地产是胡乙、张××的共有财产，也明知胡乙没有
个人处分这一房地产的权某，不符合善意取得的法定情形。三
、原一、二审判决将张××事后知道有转让协议之事，认定为
其没有提出反对，而推定为其同意转让，是违背以事实为依据
，以法律为准绳的执法原则的。客观事实是张××对胡乙与俞
××在2003年9月5日订立转让协议，事前不知，订立时也不在
场，订立后未补签，在胡乙病危（癌症）期间住院时，俞××
的婆婆来医院找张××时才知有转让协议及付过1.5万元之事
，张××当场提出反对，表示不同意，因胡乙与张××平时分
居在柯某和嵊州两地，而且胡乙在2003年9月知道患癌症后，
为筹集医药费，许多事是背着张××做的。总之，一、二审法
院推定张××同意转让是没有事实依据的。请求：1、撤销一
、二审判决，确认《转让协议》无效；2、一、二审诉讼费应
由被申请人负担。
被申请人俞××、俞×未提出书面答辩状，其委托代理
人在本院庭审中辩称：对于本案的理由，我们在原一、二审中
已经阐述很清楚了，还是坚持原一、二审的意见。
再审期间，当事人未提出新的证据，且对原一、二审判
决认定的事实均表示无异议。
本院审核双方当事人在本案诉讼中提出的书证及其所作
陈述的内容后，对一、二审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，本案再审争议焦点是关于胡乙与俞××2003
年9月5日签订的转让协议的法律效力问题，对此，本院根据已
查证的案件事实及相关法律规定，评析如下：本院认为，在案证据显示，转让协议文本上甲方栏手书
的“张××”三字并非张××本人所写，且双方对张××未参
与协议订立的事实无争议；张××在一、二审法院的庭审、调
查笔录中均称“在胡乙住院治疗期间，俞××的婆婆向其告知
房产转让协议一事，其当时即表示反对”。根据上述事实可以
得知，张××未参与涉案房屋转让协议的订立；俞××一方也
不能提供证据张××在转让协议签订后，张××得知协议内容
的情况下，作出认可或同意的意思表示的相关证据，故应认定
张××是不同意将涉案房屋转让给俞××一方的。《最高人民
法院关于贯彻执行﹤中华某某共和国民法通则﹥若干问题的意
见（试行）》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共
同的权某，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分
共有人擅自处分共有财产的一般认定无效。但第三人善意、有
偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有
人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据前述事实分析
，受让人俞××一方在订立本案转让协议时，已经知晓出让方
胡乙有配偶，在没有证据证明涉案房屋为胡乙根据夫妻财产约
定属其个人财产的情形下，当然亦应知道转让的房屋为胡乙、
张××夫妇的共同财产，依照上述规定及我国婚姻法的相关规
定，理应得到财产共有人的同意。在张××当时未到场签署协
议，事后又未追认的情形下，本院认定胡乙擅自处置与张××
共有的房屋，不属一般家事代理行为；同时，受让方俞××、
俞×应当知道受让房屋属胡乙、张××共有的情况下，未尽到
合理的注意义务，也具有一定过错，不属法律上的善意取得行为。据此，本院遵照前述规定，依法确认涉案房屋转让协议无
效。
综上，张××、胡甲提出的再审理由成立，应予支持。
一、二审判决认定转让协议有效，均无事实及法律依据，依法
应予撤销。依据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百八十六
条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项、《最高人民法
院关于贯彻执行﹤中华某某共和国民法通则﹥若干问题的意见
（试行）》第八十九条之规定，判决如下：
一、撤销绍兴市中级人民法院（2009）浙绍民终字第101
号民事判决，撤销绍兴县人民法院（2008）绍民一初字第2360
号民事判决。
二、驳回俞××、俞×的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各2070元，均由俞××、俞×
负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏 虹
代理审判员 陈其荣
代理审判员 江宇奇
二〇一〇年十二月二十日
书 记 员 李文丽