江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第0326号
原告方保祥。
委托代理人冯建中。
委托代理人薛炽。
被告马秀珍。
被告马亦青。
被告马建明。
委托代理人朱佳，江苏合展兆丰律师事务所律师。
委托代理人曹卫忠。
被告吴四琴。
原告方保祥与被告马秀珍、马亦青、马建明、吴四琴房屋买卖纠纷一案，本院于2013年12月11日作出（2013）昆花民初字第0485号民事判决书，后原告方保祥不服，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院作出民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2013）昆花民初字第0485号民事判决并将该案发回本院重审，本院于2015年1月7日立案受理后，依法组成合议庭审理，于2015年3月2日、2015年7月6日公开开庭进行了审理。原告方保祥委托代理人薛炽、被告马建明委托代理人朱佳、曹卫忠参加了庭审，被告马秀珍、马亦青、吴四琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方保祥诉称：2009年3月22日，原被告在昆山市青青房产咨询服务有限公司的居间撮合下共同签订房屋买卖协议，约定被告将拆迁补偿安置的位于昆山开发区XX新村XX号楼XX室及24平方米的车库卖给原告。房屋总价为人民币208000元。协议签订后，原告依约支付了178000元（剩余3万元约定在办好过户手续后支付），但被告在未告知原告的情况下将该房屋转卖他人并办理了过户手续。被告与他人串通将房屋转让给他人的行为严重侵害原告的合法权益，应确认无效。被告应依法履行与原告之间的买卖协议，并因其严重违约承担违约责任。请求法院判令：1、被告马亦青与被告吴四琴之间的就XX园XX幢XX室房屋及XX号车库的转让协议无效；2、原告与被告马秀珍签订的房屋买卖协议有效，并要求被告协助过户；3、被告支付违约金178000元。庭审中原告对第3项诉请明确予以放弃。
被告马秀珍未作答辩。
被告马亦青未作答辩。
被告马建明辩称：1、本案所涉房屋并非马建明所有，原告将马建明作为被告没有事实依据；2、本案所涉房屋于2007年由马亦青卖给了原告，马亦青一直通知原告过户，原告以没有钱为由，拖延过户，至今还有30000元房款没有付给马亦青；3、马亦青已将房屋卖给吴四琴，并办理了相关过户手续，该房屋产权已归吴四琴所有；4、该房屋买卖交易是由马亦青通过中介操办的，钱款也是马亦青收取的。综上，请求驳回诉请。
被告吴四琴未作答辩。
经审理查明：马秀珍与马亦青系夫妻关系，马建明系二人之子。2009年2月22日，被告马秀珍与原告方保祥签订房屋买卖协议一份，约定由甲方马建明、马秀珍、马亦青将持有的位于昆山市XX新村XX号楼XX室房屋及XX号车库出售给原告方保祥，房屋及车库总价为208000元，于2009年3月7日支付购房定金4万元，于2009年4月30日前支付4万元拿钥匙，后续98000元在补充协议中说明，余款3万元待双方到房产交易中心办理好房产证过户手续后付清。该房屋买卖协议甲方签字处有马秀珍按捺的指印，但无被告马亦青、马建明的签字。2009年2月7日，原告支付被告马秀珍4万元，2009年6月25日原告支付被告马秀珍4万元，2009年12月14日，原告支付被告马秀珍98000元。上述款项均是通过中介付至被告马秀珍。双方签订合同后被告马秀珍将房屋交付原告方保祥。
2009年被告马亦青与昆山开发区新城拆迁有限公司签订房屋拆迁安置协议书，安置协议书中载明：被告马亦青的住宅安置区域为蓬曦园娄江小区，被安置的三套房屋分别为公安编号XX号楼XX室及XX号车库、XX号楼XX室及XX号车库、XX号楼XX室及XX号车库。
2010年4月27日，马建明代马亦青与吴四琴签订房屋买卖合同，约定由马亦青将位于昆山开发区XX新村XX号楼XX室房屋及XX号车库出卖给吴四琴，并于2010年5月7日将上述房屋过户至吴四琴名下。
另查明：被告马建明与前妻蒋小妹已于XXXX年X月X日登记离婚，并于当日签订离婚协议书，该协议书载明：双方无财产分割、无住房安排、无子女抚养问题、无债权债务、无其他问题。
本案审理过程中，本院询问马亦青、马秀珍房屋买卖过程，因马亦青年事已高，无法表达，由马秀珍口述如下：这套房子原来是卖给方保祥的，我们要求过户给方保祥，加了3万元办理过户，但是方保祥不愿意。后来我儿子马建明在外面欠钱要卖一套房子还债，正好吴四琴是本来租我们房子的，于是马建明就将房子卖给了吴四琴，钱是给马亦青的，我收到钱后就替儿子还了债。方保祥至今还住在房子里，但是他也没来要钱。房子卖给吴四琴多少钱我也不知道，是马亦青操作的，现在他老年痴呆，不记得了。房子卖给吴四琴的时候我们告诉吴四琴房子已经卖掉了，但是没有过户，没跟她讲房子在哪儿，也没有看过这套房子，我们也没有跟她讲方保祥在里面住，但是她同意买这套房子。
上述事实，有原告提供的房屋买卖合同一份、昆山市房屋拆迁安置协议书一份、收据五份、房屋产权登记信息查询结果证明一份、结婚登记审查处理表一份、离婚协议书一份、本院从昆山市房产交易中心调取的房屋买卖合同两份、本院询问笔录以及当事人陈述予以证实，本院予以认定。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。被告马亦青、马秀珍、马建明在将房屋卖给原告方保祥并已经收取了大部分房款并交付房屋后，与被告吴四琴就上述房屋签订了房屋买卖合同。签订合同之前被告吴四琴并未实地看房，也明知该房屋已经卖给原告方保祥，四被告的行为侵害了原告方保祥的合法利益。被告吴四琴未到庭参加诉讼，未向本院说明房屋买卖的过程以及支付房款的事实，视为放弃相应的诉讼权利，应当自行承担不利后果，本院经综合认定认为被告马亦青与被告吴四琴之间的就XX园XX幢XX室房屋及XX号车库的转让协议无效。
本案中，原告方保祥与被告马秀珍签订的房屋买卖合同真实有效，虽无马亦青和马建明的签字，但是该合同已经实际履行，房屋已经实际交付，且原告方保祥已经支付了合同约定的大部分房款，但当时的房屋没有产权证，双方无法办理房屋产权过户手续，原告有权要求被告马亦青、马秀珍、马建明在可以办理房屋过户手续时协助原告办理过户手续。现在房屋已经过户到被告吴四琴名下，被告吴四琴亦应当履行协助义务。履行完过户手续后，原告方保祥应当支付剩余房款3万元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马亦青与被告吴四琴于2010年4月27日就XX园XX幢XX室房屋及XX号车库签订的房屋买卖合同无效。
二、被告马亦青、马秀珍、马建明、吴四琴于本判决生效后十日内协助原告方保祥办理XX园XX幢XX室房屋及XX号车库的过户手续，原告方保祥于办理完过户手续后十日内支付被告马亦青、马秀珍、马建明尾款3万元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费8360元，保全费1560元，公告费690元，合计10610元，由四被告负担。该款原告已经预交，本院不再退还，由四被告于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 长 王甜甜
人民陪审员 黄 征
人民陪审员 刘建明
二〇一五年七月六日
书 记 员 施宗元