吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1058号
上诉人（原审原告）：吉林大学。住所长春市前进大街****号。
法定代表人：李元元，校长。
委托代理人：林晶。
被上诉人（原审被告）：姜宇，男，1971年7月22日生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托代理人：杨剑锋，吉林达江律师事务所律师。
上诉人吉林大学因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院于2016年1月4日作出的（2015）朝民初字第2992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人吉林大学的委托代理人林晶、被上诉人姜宇及委托代理杨剑锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林大学一审诉称：2013年3月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定“原告将座落在吉林大学朝阳校区院内的校园超市的房屋提供给被告用于商业经营使用。合同期限一年，从2013年4月10日至2014年4月9日止，年租赁费为128000元，每年一次性交纳”。同时约定“租赁期满后吉林大学有权收回房屋，姜宇应如期交还，如姜宇逾期不搬应赔偿吉林大学因此受到的损失”。合同签订后，原告按时交付了房屋，至租赁期限届满后，原告于2014年4月14日依法向其发出终止租赁合同并限期最迟于2014年6月30日前交回房屋的书面通知。到2014年6月30日交房的最后期限截止时，原告要求被告腾房，但被告仍然无理由长期占用了承租房屋，至2015年7月18日才退回房屋，给原告造成了重大经济损失。原告认为，双方自2014年4月9日以后，并未订立书面租赁合同，双方之间为不定期租赁关系，原告有权随时解除租赁关系。原告已通知被告于2014年6月30日前搬出，故租赁关系于该日解除。现请求：判决被告赔偿原告逾期腾房的占用费186393元（自2014年7月31日至2015年7月18日止），并自2015年7月19日起至生效判决确定的给付日止按照中国人民银行同期贷款基准利率150%标准支付利息。
姜宇一审辩称：起诉内容有部分不符合事实，不同意给付占用费。因曾经跟吉林大学的崔明利经理商量把姜宇房内的货物收购走，2014年10月吉林大学买走了第一批货，姜宇与崔明利联系，崔明利承诺把大门敞开就算交房，剩余货就再没收过。10月下旬姜宇把大门敞开，吉林大学一直不来收货。2015年4、5月份由于吉林大学一直没有收货，姜宇就把货搬走了。房屋一直开着大门，姜宇时不时看一下房屋状况。水、电、气因一直找不到人，没人来交接。为了将货腾出来，屋里商户都被清空了。
一审法院经审理查明：2013年3月7日吉林大学与姜宇签订《租赁合同》一份，约定“吉林大学将座落在吉林大学朝阳校区院内的校园超市的房屋提供给姜宇用于商业经营，合同期限一年，从2013年4月10日至2014年4月9日止。年租赁费为128000元，每年一次性交纳。”同时约定“租赁期满后吉林大学有权收回房屋，姜宇应如期交还，如姜宇逾期不搬应赔偿吉林大学因此受到的损失”。租赁期满后，双方因租赁关系产生纠纷，吉林大学向长春市朝阳区人民法院提起诉讼，长春市朝阳区人民法院于2014年12月26日作出（2014）朝民初字第1827号民事判决，判决姜宇将房屋腾出交还吉林大学，并支付至2014年7月30日前的相应房租。判决生效后，吉林大学向法院申请了执行，吉林大学于2015年7月18日收回该房屋。
一审法院审理后认为：按照一审法院作出的（2014）朝民初字第1827号民事判决生效后，双方应当履行判决内容，姜宇应当及时将占用的房屋腾出交付吉林大学。对该房屋为何未及时倒出交还吉林大学问题，吉林大学称是姜宇不履行判决交付房屋，而姜宇称是因为吉林大学没有接收交回的房屋，因而造成吉林大学实际上没有收到交回的房屋，但双方均没有充分证据证明是因为对方未履行判决义务而致使吉林大学没有实际收回房屋，因此造成的吉林大学未收回房屋的损失，双方应当各承担50%的责任。关于吉林大学房屋被占用的损失计算标准问题，吉林大学请求按其委托评估机构的评估结论计算，而其评估价格高于原《租赁合同》约定的价格，且对方有异议，长春市朝阳区人民法院认为应当参照原《租赁合同》约定的价格即年租金128000元为标准计算房屋被占用造成的损失较合理。据此，自2014年7月31日至2015年7月18日原告房屋被占用的损失为123733.33元（年租金128000元÷12个月×11个月＋年租金128000元÷12个月÷30天×18天），姜宇应当向原告赔偿房屋占用损失123733.33元的50%即61866.65元。关于吉林大学主张的房屋占用损失的利息问题，因双方没有合同约定，亦没有法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告姜宇于本判决生效后十日内向原告吉林大学赔偿房屋占用损失费61866.65元；二、驳回原告吉林大学的其他诉讼请求。案件受理费4028元，由原告吉林大学负担2014元、被告姜宇负担2014元。
宣判后，吉林大学不服向本院上诉称：一、原审判决姜宇于判决生效后十日内向吉林大学赔偿房屋占用损失费61866.65元属于认定事实及适用法律错误：1.原审认定交房的责任应由双方各承担50%属于认定事实错误。（2014）朝民初字第1827号民事判决书可以证明吉林大学在本案起诉之前，为要求姜宇腾房及索要其在租赁期间欠付的房租及租赁期限届满后即2014年6月30日至2014年7月30日期间的房屋占用费而提起了诉讼，该判决认定了姜宇在租赁期限届满后继续侵占租赁房屋的事实。（2015）长民一终字第88号民事裁定书及生效证明书证明（2014）朝民初字第1827号民事判决、（2015）长民一终字第88号民事裁定书均已生效，在以上诉讼阶段吉林大学一直要求姜宇返还房屋，但姜宇拒不返还案涉房屋。（2015）朝法执字第925号受理执行案件通知书及申请执行书，证明因姜宇拒不返还房屋及拒不支付判决确定的房租及房屋使用费，至2015年6月26日吉林大学申请法院强制执行时姜宇侵占房屋的事实一直持续。2015年7月30日朝阳法院执行法官对姜宇做的询问笔录，证明姜宇将房屋腾空及交钥匙时间为2015年7月18日，因此姜宇侵占房屋的起止时间为2014年6月30日至2015年7月18日，因2014年6月30日至2014年7月30日的房屋占用费吉林大学已经另案主张过了，因此本次诉讼吉林大学主张姜宇支付的是2014年7月31日至2015年7月18日的房屋占用费。原审法院没有采信吉林大学提供的以上证据，尤其是忽略朝阳法院执行局出具的询问笔录，却采信了姜宇口述其打开大门即为交房的陈述，属于事实认定错误。2.原审将房屋返还的责任认定为双方没有法律依据。依据《租赁合同》第14条“租赁期满后甲方有权收回房屋，乙方应如期交还”约定及《合同法》第235条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态”的规定，租赁期满后房屋返还的义务应由承租人姜宇承担，姜宇应将房屋腾空并将钥匙交还给吉林大学才为履行完承租人的返还义务。原审仅以姜宇口述将大门打开即为交房认定吉林大学也承担50%的责任于法无据；二、原审法院认定按照原《租赁合同》约定的年租金128000元为标准计算房屋占用损失，属于认定事实及适用法律错误，且结果违反法定程序：1.年租金128000元的标准是原租赁合同即2013年4月9日至2014年6月30日期间的租金标准。本案吉林大学主张的是2014年7月31日至2015年7月18日期间即原合同终止后逾期腾房期间的房屋占用损失，该损失应以房屋被占用期间按照租赁房屋的市场租金价格进行计算。根据《合同法》第107条、113条（1）款以及《侵权责任法》第19条之规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”姜宇逾期腾房的行为系违约行为与侵权行为的竞合，给吉林大学造成的经济损失应该按照损失发生当时的市场租金价值衡量。2.吉林大学举证的《吉林大学拟招标项目资产评估咨询报告》是在原承租期即将到期，按照《教育部直属高等学校国有资产管理暂行办法》及《吉林大学国有资产管理办法》的相关规定准备依法对姜宇原承租的房屋进行重新招投标，委托评估机构作出的当时案涉房屋的市场租金估价，目的是为了避免国有资产的流失，因此本案应以该评估租金价格作为计算涉案房屋占用费。原审姜宇对评估报告提出异议，法院将鉴定房屋占用费的举证责任分配给姜宇，姜宇当庭放弃，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应以评估报告结果来认定房屋占用损失数额，原审将举证责任分配给姜宇后却做出了对吉林大学不利的判决内容，明显矛盾，严重违反法定程序。退一步讲，即使原审认为该评估报告不足以证明吉林大学的损失数额，依据《民事诉讼法》第76条（2）款的规定法院应依职权对租金损失进行鉴定，故原审主观参照原租赁合同的租金价格计算损失数额违反法定程序；三、原审驳回吉林大学诉请的应以186393元为基数，自2015年7月19日起至生效判决确定的给付日期止按照中国人民银行同期贷款基准利率150%标准赔偿利息损失，没有事实及法律依据：姜宇应于2015年7月18日在返还租赁房屋当日向吉林大学支付房屋占用费，因姜宇逾期付款的行为导致该笔资金无法及时交付使用而产生了利息损失。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定“逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”因姜宇恶意拖欠占用费，对该利息的计算应具有惩罚性，因此应按照同期贷款利率上浮50%的标准计息。综上，请求撤销原判，保护上诉人的上诉请求。
姜宇二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：姜宇当庭自述：房屋到期时，其没有搬离租赁房屋，曾经去交房过，把钥匙给朝阳校区的保安和门卫，但是他们不收。崔明利代表学校与其协商过要买超市里面的货物，崔明利在电话里说吉林大学把全部的货物收走之后，姜宇将大门敞开就算交房。吉林大学收走第一批货物后，再也没有来收过货物。因为吉林大学没有来收房，因担心室内的水电以及剩余少量货物等安全问题，姜宇买了一把锁把门锁上了，2015年7月把房屋钥匙交给朝阳校区门卫处。在等待吉林大学收货期间姜宇并没有进行经营。崔明利为吉林大学吉大致远资产经营有限公司的经理。经征得双方当事人同意，根据吉林大学提供的崔明利的联系方式，合议庭当庭以电话的方式对崔明利进行了询问，崔明利的陈述如下：1.吉林大学确实在2015年初收了姜宇一批货物，价值大概1万元，剩余其他货物因后续开超市用不上，所以没有同意收购。但收购货物与姜宇迁出并不冲突，双方从来没有约定吉林大学负责收走货物后，姜宇再迁出。收货是姜宇私下找崔明利谈的。2.吉林大学收房都有正规的交接手续，租房人通知吉林大学后，吉林大学去与租房人办理交接，不可能存在把租赁房屋敞开就视为收房的情况。3.姜宇在占用租赁房屋期间，一直在经营，其出租的摊位如卖凉皮的也一直在经营状态。
本院认为：1.关于案涉租赁房屋逾期腾房责任承担问题。上诉人吉林大学为出租人，被上诉人姜宇为承租人。双方就案涉租赁房屋发生纠纷后，吉林大学诉至长春市朝阳区人民法院要求姜宇腾迁房屋，依据已经生效的（2014）朝民初字第1827号民事判决书，姜宇应当及时将案涉租赁房屋交还给吉林大学。姜宇虽然主张是吉林大学没有及时接收交回的房屋，但其没有提供充分的证据证明是在其主动交付案涉租赁房屋的前提下吉林大学拒绝接收房屋的。本案中的房屋逾期占用费期间为2014年7月31日至2015年7月18日，该期间吉林大学以诉讼的方式履行了出租人要求承租人姜宇交还房屋的义务。按照房屋租赁市场正常的交易秩序，租赁期限届满后，姜宇作为承租人具有主动向吉林大学交还房屋的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人承担不利后果”，姜宇作为承租人对交还房屋问题负有举证责任，在其举证不能的情况下，其应承担不利的法律后果，故案涉租赁房屋逾期腾房的责任应由姜宇承担。一审法院认定双方共同承担责任不当，本院予以纠正；2.关于案涉租赁房屋占有使用费计算标准问题。原《租赁合同》中约定的年租金价格是双方达成的合意，吉林大学主张按照其单方委托评估的价格标准计算，本院不予采纳。一审法院认定参照原《租赁合同》约定的价格即年租金128000元为标准计算房屋占有使用费较合理，本院予以支持。案涉租赁房屋自2014年7月31日至2015年7月18日占有使用费的金额为：123733.33元（年租金128000元÷12个月×11个月＋年租金128000元÷12个月÷30天×18天）。因案涉租赁房屋逾期腾房的责任应由姜宇承担，故其应向吉林大学支付案涉房屋占有使用费的金额应为123733.33元而非一审法院认定的50%即61866.65元；3.关于吉林大学主张房屋占有使用费利息问题。姜宇于2015年7月18日将房屋交还给吉林大学，其应在腾房次日起向吉林大学支付交房之前的占有使用费，但至今仍未支付该笔费用，其应赔偿吉林大学逾期收款的相应损失。因吉林大学没有证据证明其损失大于法定孳息，其主张按照中国人民银行同期贷款基准利率150%的标准计算，本院不予支持。本院认为姜宇应按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准向吉林大学支付自2015年7月19日起至实际给付之日止的利息。
综上，原判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、变更长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2992号民事判决第一项为：被上诉人姜宇于本判决生效后立即给付上诉人吉林大学房屋占有使用费人民币123733.33元；
二、被上诉人姜宇于本判决生效后立即向上诉人吉林大学支付上述款项的利息（以123733.33元为基数，自2015年7月19日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；
三、撤销长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第2992号民事判决第二项；
四、驳回上诉人吉林大学其他诉讼请求；
五、驳回上诉人吉林大学的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二案件受理费共计6859元，上诉人吉林大学负担2306元，被上诉人姜宇负担4553元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 张新华
代理审判员 梁 芳
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 阚 然