成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）金牛民初字第2687号
原告成都市明阳物业有限公司。
法定代表人樊燕萍。
委托代理人黄蓉东，四川尹刘周王律师事务所律师。
委托代理人刘亚珊，四川尹刘周王律师事务所律师。
被告黄永洪。
委托代理人张纯，四川思沃律师事务所律师。
委托代理人乐章汇，四川思沃律师事务所律师。
原告成都市明阳物业有限公司与被告黄永洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋文军独任审判，于2012年7月19日公开开庭进行了审理。原告成都市明阳物业有限公司的委托代理人刘亚珊，被告黄永洪的委托代理人张纯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告成都市明阳物业有限公司诉称，2009年1月1日，原告成都市明阳物业有限公司与成都市金牛区九里堤西路3号“千禧花园”业主大会业主委员会续签了《物业管理服务合同》，同年在金牛区房产管理局备案。合同约定由原告成都市明阳物业有限公司对“千禧花园”小区进行物业服务，期限自2009年1月1日至2011年12月31日。合同第二十条约定，物业管理公共服务费由业主或使用人按其拥有建筑面积缴纳，收费标准为：住宅物业服务费0.65元／平方米每月。业主和物业使用人逾期缴纳物业公共服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰缴纳违约金。被告黄永洪2009年1月租住“千禧花园”6栋3单元*楼*号住宅，于2009年4月办理了房屋过户手续，正式成为“千禧花园”6栋3单元*楼*号住宅（面积94.67平方米）的业主。按照《物业管理服务合同》第二十条的约定，被告黄永洪应当每月缴纳的物业公共服务费61.5元。被告黄永洪以楼下商铺油烟扰民为由，拒不缴纳物业服务费。截止2012年5月2日物业管理服务期限到期，被告黄永洪未支付物业公共服务费合计金额为7287.14元。被告黄永洪拖欠物业公共服务费的行为已经构成违约，按照《中华人民共和国合同法》的规定，依法应当承担违约责任。故原告成都市明阳物业有限公司诉至法院要求：1、判令被告黄永洪支付物业公共服务费2521.5元（从2009年1月起至2012年5月止）及逾期付款利息至付清之日；2、判令被告黄永洪支付违约金4765.64元至付清物业服务费止（暂计算至2012年5月）；3、诉讼费及因诉讼发生的其他费用由被告黄永洪承担；4、物业公共服务费和违约金合计金额为7287.14元。
被告黄永洪辩称，2009年4月被告黄永洪入住“千禧花园”后一直受到楼下餐饮业的影响。原告成都市明阳物业有限公司明知被告黄永洪住宅楼下的一楼商铺油烟扰民而没有做出积极处理，原告成都市明阳物业有限公司的行为先违反了物管合同的相关约定，故被告黄永洪不该承担违约责任。关于违约金，被告黄永洪2009年4月入住“千禧花园”，原告成都市明阳物业有限公司从2009年1月就开始计算违约金不合理。且物管合同中约定的服务期限截止日期是2011年12月31日，原告成都市明阳物业有限公司并未提交2012年物管合同，不应计算2012年的物业管理公共服务费及违约金。综上，原告成都市明阳物业有限公司违约在先，被告黄永洪作为业主方，有权以拒交物业管理公共服务费作为对其违约行为的抗辩。另外，原告成都市明阳物业有限公司如能改善被告的生活环境，被告黄永洪愿意缴纳物管费。
经审理查明，2009年1月1日，原告成都市明阳物业有限公司与成都市金牛区九里堤西路3号“千禧花园”业主大会业主委员会签订了《物业管理服务合同》，同年在金牛区房产管理局备案。合同约定：原告成都市明阳物业有限公司对“千禧花园”小区进行物业服务，期限自2009年1月1日至2011年12月31日。物业管理公共服务费由业主或使用人按其拥有建筑面积缴纳，收费标准为：住宅物业服务费0.65元／平方米每月。业主和物业使用人逾期缴纳物业公共服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的3‰缴纳违约金。《物业管理服务合同》签订后，原告成都市明阳物业有限公司对“千禧花园”进行了物业管理。被告黄永洪从原产权人蒲娜处购得“千禧花园”6栋3单元*楼*号住宅（建筑面积为94.67平方米），并于2009年4月27日办理房屋过户手续。因被告黄永洪认为原告成都市明阳物业有限公司对一楼商铺的油烟扰民情况未予处理，故被告黄永洪一直未缴纳2009年4月27日至今的物业公共服务费。
上述事实有《物业管理服务合同》、房屋信息摘要及当事人陈述等证据在案为凭，足以认定。
本院认为，原告成都市明阳物业有限公司与成都市金牛区九里堤西路3号“千禧花园”业主大会业主委员会签订的《物业管理服务合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该《物业管理服务合同》合法有效。在《物业管理服务合同》约定的物业服务期限内，原告成都市明阳物业有限公司提供了物业管理服务，被告黄永洪应按照合同约定应向原告成都市明阳物业有限公司支付物业管理费；在物业服务合同期限届满后，双方虽未续签合同，但原告成都市明阳物业有限公司在“千禧花园”继续实际提供物业服务，被告黄永洪仍应当向原告成都市明阳物业有限公司支付物业管理费。关于被告黄永洪提出的其楼下商铺油烟扰民，原告成都市明阳物业有限公司未作出积极应对措施，故其拒绝缴纳物业公共服务费的主张，因被告黄永洪未举证证明该事由属于《物业管理服务合同》中双方约定的可拒付物业管理费的情形，故本院对被告黄永洪不支付物业服务费的主张不予支持。被告黄永洪在《物业管理服务合同》期限内应向原告成都市明阳物业有限公司支付物业管理费61.5元／月×32月＋61.5元／月÷30天×4天=1976.2元（从2009年4月27日至2011年12月31日，共计32个月零4天）；在《物业管理服务合同》期限届满后向原告成都市明阳物业有限公司支付物业管理费61.5元／月×5月=307.5元（从2012年1月1日至2012年5月31日）。因2009年1月1日至2009年4月27日期间被告黄永洪并非成都市金牛区九里堤西路3号“千禧花园”6栋3单元*楼*号住宅的业主，双方没有形成物业管理服务关系，故本院对原告成都市明阳物业有限公司主张的2009年1月至2009年4月底的物业公共服务费不予支持，原告成都市明阳物业有限公司可以另案向原住宅所有权人主张。
关于2009年4月27日至2011年12月31日被告黄永洪未缴纳物业公共服务费的违约金，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”之规定，本案中按照《物业管理服务合同》中约定的每日3‰计算的违约金已经超过原告成都市明阳物业有限公司实际损失金额的30﹪，本院不予支持。对违约金的计算方式本院根据原告成都市明阳物业有限公司的实际损失情况调整为按照中国人民银行同类贷款利率标准计算，期限为2009年4月27日起至物业公共服务费付清日止。关于原告成都市明阳物业有限公司主张的2012年1月1日至2012年5月止的违约金，因原告成都市明阳物业有限公司未能提供证据证明2011年12月31日以后其与成都市金牛区九里堤西路3号“千禧花园”业主大会业主委员会续签了《物业管理服务合同》，双方在原物业服务合同期满后未另行签订合同约定违约责任，其主张的违约金无相应依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：
一、被告黄永洪于本判决生效之日起10日内支付原告成都市明阳物业有限公司物业公共服务费2283.7元及违约金（第一个月本金为61.5元，此后每月本金递增61.5元，按照中国人民银行同类贷款利率计算，从2009年4月27日起算至2011年12月31日止）。
二、驳回原告成都市明阳物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告黄永洪承担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 蒋文军
二〇一二年十二月二十一日
书记员 高妮娜