沈阳市浑南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑南民二初字第353号
原告沈阳赛斯特科技发展有限公司，住所地沈阳市沈河区。
法定代表人李泽清，系董事长。
委托代理人尚宜滨，女，汉族，系该公司职员，住沈阳市皇姑区。
被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。
法定代表人李德武，系总经理。
委托代理人刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。
委托代理人王寅生，男，汉族，系该公司员工，住沈阳市大东区沈铁路222号。
原告沈阳赛斯特科技发展有限公司与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月6日立案受理后，依法由本院代理审判员马娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人尚宜滨，被告委托代理人王寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年1月14日，原告与被告签订商品房买卖合同，购置位于浑南新区房屋，建筑面积57.58平方米，合同总价款330998元。根据合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2011年6月20日，被告向原告交付房屋。被告却逾期不履行办证义务。原告多次找到被告讨要说法，被告均以各项理由拖延。被告的行为已经严重违反合同约定，根据合同约定“出卖人按已付房款的日万分之一支付违约金。”故原告起诉来院，请求法院判令被告支付原告逾期办证违约金25288.25元，从2012年6月19日至2013年6月18日按合同约定日万分之一计算，2013年6月19日至2014年12月16日按中国人民银行同期贷款利率计算；并承担本案诉讼费用。
被告辩称，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是合同关系之外的第三人消防局的原因造成的。因此，曙光公司不应承担逾期办证的违约责任。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，而在国家行政执法机关沈阳市消防局至今没有为曙光公司办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是曙光公司的过错，而是在曙光公司工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外墙保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知曙光公司。单位工程竣工验收后消防局才提出让曙光公司整改，不整改就不给验收，致使曙光公司向房产登记机关报备延迟，这属于政府行政行为造成的。据消防局介绍，在沈阳市向曙光公司这样的企业有200多家，至今没有通过消防验收。人民法院对这种普遍性问题应当予以考虑。曙光公司开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。曙光公司已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。按理，如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知曙光公司，可是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对曙光公司使用的外墙保温材料提出过异议。当曙光公司申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，即使曙光公司已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目搞完，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被迫无奈，曙光公司只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，曙光公司也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为曙光公司出具消防验收合格通知，因此，曙光公司说造成迟延办证的责任不在曙光公司。原告以“合同相对性”为由，让曙光公司先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是曙光公司的过错，曙光公司不承担责任。二、即使是因卖房人的责任造成逾期办证，承担违约金的数额也只是买受人已付房款日万分之一的一年期违约金。这是从合同第十五条第3项约定应当得出的结论。该项对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书作出如下约定：“一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行”。这是双方根据损失补偿原则和适当惩罚原则对违约金总额做出的限制性规定。合同并没有规定逾期超过一年的，仍按日万分之一支付违约金，而是规定“合同继续履行”，即出卖人仍应承担办证的随附义务即次要义务。从合同对“逾期超过一年的，买受人退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失”的约定可以看出，订立合同时，主要考虑退房人的购房款在逾期办证超过一年以后仍有法定孳息，而给退房人的补偿。而对不退房的购房者来说，由于其已经取得房屋的实际所有权和居住权，即对所购房屋已经享有占有、使用的权利，不存在购房款的孳息损失问题。逾期办证只是取得产权凭证的早晚问题，并不存在严重损害购房人利益问题。所以，双方同意对逾期办证超过一年而不退房的人不再予以补偿。合同第十五条第3项约定，属于双方对逾期办证的特殊约定。根据最高法院的相关司法解释，双方对逾期办证有特殊约定的应当按照双方约定。因此，原告要求从逾期办证之日起一直到办证之日止，都按已付房款的日万分之一承担违约金，没有合同依据和法律依据，也不公平合理。三、原告提出诉讼请求已超过两年诉讼时效期间，丧失胜诉权。《民法通则》第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”。逾期办证的诉讼时效，应当从办证的逾期之日起计算，超过两年的，法律对逾期办证的违约金请求不应予以支持。本案2011年6月20日交房，根据合同第十五条约定，报备时间为365天，那么报备期限应是2012年6月20日，从2012年6月20日开始起算诉讼时效。可是，直到2015年1月6日，原告也没有向曙光公司主张违约赔偿权利，其2015年1月6日起诉，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。另外，曙光公司按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，曙光公司也没有因此向购房户再收房款。对此，曙光大厦绝大部分购房户都给予了理解。综上，本案的逾期办证是由政府行为所致，责任不在曙光公司；双方约定的逾期办证违约金只是购房款日万分之一的一年期违约金；原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，法律不应支持。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、商品房买卖合同及购房发票一份，证明双方买卖关系成立及对逾期办证的违约责任有明确规定，并已支付全部房款。
被告没有异议。
2、准住通知单，能够证明原告于2011年6月20日办理入住。
被告没有异议。
被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：
1、建设工程施工合同一份（复印件），用以证明曙光大厦工程开工日期为2009年6月20日，在公安部和住房建设委员会提高消防材料等级文件三个月前工程已经施工。
原告对真实性没有异议，关联性有异议，该份证据是被告与建筑商之间签订的施工协议，与本案无关并且被告想要证明的开工日期仅仅是合同文本约定，其实际开工日期不能用该份证据予以证明。
2、审核意见书一份，用以证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过，现要求被告整改没有依据，逾期办证的责任在消防局而不在被告。
原告没有异议。
3、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份，用以证明曙光大厦建设批准文件齐全，竣工验收文件也齐全。
原告没有异议。
4、商品房预售许可证一份，证明曙光大厦商品房销售合法。
原告没有异议。
5、单位工程质量竣工验收记录一份，用以证明曙光大厦单位工程竣工验收合格，证据3-5证明曙光大厦除了消防验收外，其他验收文件齐全，具备办证条件。
原告没有异议。
6、消防验收申请报告一份，用以证明曙光公司已于2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。
原告对真实性没有异议，该证据仅仅为被告向消防部门提请消防验收的证据，不能证明被告没有违约。
7、公安行政处罚决定书三份，用以证明曙光大厦因消防没验收投入使用2012年7月被处罚。责任在消防局，是因为消防局擅自提高消防等级。
原告对真实性没有异议，该份证据恰恰证明被告在明知消防未经验收合格的情况下对整体建筑进行交付，提高消防等级，并且被告所述逾期原因是由消防部门导致，若其说法成立，对于该三份决定书，应予提起行政诉讼，然而被告自认缴纳30万元的罚款，也说明了其认为处罚责任在于己方，因此，被告称逾期原因在于消防部门该说法不成立。同时该份证据证明被告在2012年7月份就知道自己的开发建筑不合格，但被告迟迟未予以整改。
8、申请一份，用以证明2-8证据，证明曙光大厦已具备产权证办证条件，至今没有办理产权证的原因是因为消防局没验收，责任不在曙光公司。
原告对真实性没有异议，该份证据中可以看出被告在2012年7月明知消防不合格的情况下仍然拖延到2014年5月12日仍在与沈阳市消防局就消防整改问题进行协商，其早于2012年便知道消防登记不合格，拖延了进2年的时间，仍然不对消防等级予以提升，这才是导致原告房产证迟迟不能办理的原因。
9、民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定一份，用以证明该规定于2009年9月25日作出。证明在曙光大厦建设过程中公安部作出此规定，该规定对曙光大厦工程不应有溯及力，但由于消防局要求必须按此规定整改，不整改就不验收，致使至今没有通过消防验收。逾期办证责任在消防局，属于政府行为造成的，责任不在曙光公司。
原告对真实性没有异议，该份通知于2009年9月25日下发，距被告施工开工日期仅仅3个月，被告完全可以有时间按照新的规定提升消防等级，同样被告的上一份证据系2014年5月12日向沈阳市消防局提交，被告于2014年10月22日便得到消防验收合格的通知，可见提升消防等级并非长期的工程，即在被告开工之初直到新法规下发之日，被告完全有能力有时间对消防等级予以提升，即便其主张当时不知，但从2012年7月开始至今2年多的时间内，被告也没有积极提高消防等级，是因为被告的拖延导致原告没有得到房屋产权证书。
10、建设工程合同一份，用以证明曙光公司为了通过消防验收，只好按消防局要求进行整改，我们整改时间不是2014年4月开始，而是在2012年按消防进行整改了。与施工企业签订消防整改合同，已经为消防整改投资上千万元。
原告对真实性没有异议，依据该份合同记载对于所述的曙光大厦防火改造开工日期为2013年10月1日，竣工日期为2013年11月30日，从该份合同中看出被告主张2012年进行整改的事实不成立，同时工期依照合同约定仅为2个月而已，并且被告在明知消防等级不合格且经过了整改之后，仍然就消防整改问题于2014年5月12日向市消防局进行交涉，可见，在其提交申请时经过整改升级的消防仍旧不符合消防验收的标准，可见该消防不合格原因在于被告。
11、意见书一份，用以证明意见书时间是2014年10月22日，意见书是针对我公司单位竣工消防验收申请有关资料收系，综合评定为消防验收合格，证明我公司在2011年6月7日单位工程竣工验收以后，就向消防部门提出申请。
原告对真实性没有异议，该份证据可以证明原告在长达3年的时间里怠于履行其升级消防的义务，在明知消防不合格的情况下拖延整改，该意见书下发时间之前原告已向贵院提起诉讼，该份证据不能作为被告无责的证据。
经审理查明，原告沈阳赛期特科技发展有限公司与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年1月14日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区建筑面积57.58平方米的房屋一处，房屋总价款330998元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，原告提出退房，被告将原告已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。合同签订后原告按约定支付了房款，于2011年6月20日办理了入住，该房屋至今未取得初始登记批复。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条已明确约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告于2011年6月20日交付房屋，应在365天内即2012年6月20日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而时至今日，被告仍未完成合同约定的报备资料义务，故被告已构成违约。关于如何承担违约责任的问题，因原告与被告已在合同中就被告逾期报备资料的违约责任做出约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故仅能支持一年内的违约金，超过一年的不予支持，本案中一年内即2012年6月21起至2013年6月20日止，但原告于2015年1月6日来院诉讼，2013年1月7日之前的部分已超过诉讼时效，故本案中应支持的违约金应从2013年1月7日起至2013年6月20日止，即165天，违约金5461元。故原告请求被告支付逾期办证违约金25288.25元的诉讼请求，本院对其中5461元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：
一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告沈阳赛斯特科技发展有限公司逾期办证违约金5461元；
二、驳回原告沈阳赛斯特科技发展有限公司的其它诉讼请求。
案件受理费432元，其中382元由原告承担，50元由被告承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费432元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 马 娜
二〇一四年二月三日
书 记 员 王朝霞
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。