广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初142号
原告：蔡艳峰，男，1990年9月14日出生，汉族，住茂名市。
委托诉讼代理人：曾志坚、梁信庆，广东鸿基律师事务所律师。
被告：黄玲玲，女，1976年10月23日出生，汉族，住茂名市。
被告：张喜芬，男，1969年11月1日出生，汉族，住茂名市。
被告：茂名市正大建设工程有限公司，住所地：茂名市光华北路38号大院6号202房。
法定代表人：江枢祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江军志，该公司员工。
被告：黄绮祺，女，1987年5月3日出生，汉族，住茂名市。
委托诉讼代理人陈丽虹，广东海日律师事务所律师。
第三人：茂名市城区农村信用合作联社，住所地：茂名市双山四路**号。
负责人：庞瑞海，茂名市城区农村信用合作联社主任。
委托诉讼代理人柯幸华、黄佳咏，系茂名市城区农村信用合作联社的职员。
第三人：茂名市城区农村信用合作联社袂花信用社，住所地：茂名市茂南区袂花镇新街**号。
负责人：杨康星，袂花信用社主任。
委托诉讼代理人柯幸华、黄佳咏，系茂名市城区农村信用合作联社的职员。
原告蔡艳峰与被告黄玲玲、张喜芬、茂名市正大建设工程有限公司(下简称正大公司)、黄绮祺，第三人茂名市城区农村信用合作联社（下简称城区农信社）、第三人茂名市城区农村信用合作联社袂花信用社（下简称袂花信用社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡艳峰的委托诉讼代理人曾志坚、梁信庆，被告黄绮祺委托诉讼代理人陈丽虹，第三人城区农信社、袂花信用社共同委托诉讼代理人柯幸华、黄佳咏到庭参加诉讼，被告黄玲玲、张喜芬、茂名市正大建设工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡艳峰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与黄玲玲签订的《官山茗苑》楼房权利价值为49.67万元买卖合同合法有效；2、本案四被告为原告办理房屋过户转移登记手续，第三人予以协助；3、四被告向原告连带支付逾期办理房地产权证书违约金104307元（从2014年7月11日开始计算，暂计至2017年1月11日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利息7%的标准计算）；4、四被告承担本案的诉讼费及保全费。因熊秋兰已于2015年5月18日死亡，依法追加其女儿黄绮祺为本案被告。事实与理由：2010年，被告黄绮祺的母亲熊秋兰与被告一签订《官山茗苑》楼房买卖合同，约定将茂名市X路X小区《官山茗苑》住宅楼X号梯X房（现茂名市X路X巷X号X房）转让给熊秋兰。2014年4月10日，原告应熊秋兰和被告一黄玲玲的共同要求，将此前熊秋兰与黄玲玲签订《楼房买卖合同》中的“乙方（买方）”直接由“熊秋兰”更名为“蔡艳峰”，并与原告签订了《官山茗苑》楼房买卖合同，将该房屋转让给原告，熊秋兰还收取了原告2万元定金。原告根据该俩人共同要求，由原告于2014年4月10日向熊秋兰一次性通过银行转账的方式全额支付了购房余款47.67万元，熊秋兰向原告出具了包括定金在内的《收据》确认收到了49.67万元，由被告一黄玲玲同时向原告出具《收据》确认收到24.408万元。该俩人于2014年4月份将涉案房屋交付给原告入住使用，但经原告多次催告，被告一黄玲玲、熊秋兰至今仍没有根据合同的约定，为原告办理该房的过户转移登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告应自2014年7月11日开始向原告支付逾期办证的违约责任104307元（496700元×7%×3年=104307元）。另，根据贵院已生效的法律文书（2014）茂南法立保字第19号《民事裁定书》及（2014）茂南法执字第602-3号《执行裁定书》认定，被告黄玲玲、张喜芬为夫妻关系，张喜芬应对黄玲玲的债务承担连带清偿责任。被告黄玲玲、张喜芬与被告茂名市正大建设工程有限公司之间为挂靠关系，被告黄玲玲、张喜芬挂靠在正大公司名下进行开发涉案的房屋，目前该房屋仍登记在被告茂名市正大建设工程有限公司的名下，被告正大公司应对被告黄玲玲、张喜芬的违约责任承担连带赔偿责任，并为原告办理该房屋的转移登记。再，被告黄玲玲、张喜芬、正大公司因资金周转需要，于2011年1月21日向第三人茂名市城区农村信用合作联社袂花信用社进行在建工程抵押，并以原告所购买位于茂名市X路X巷X号X房房屋向第三人袂花信用社贷款80000元，目前该房屋仍处于在建工程抵押的状态，第三人应在原告办理房屋转移登记过程中予以协助。以上事实证明：原被告之间的房屋买卖合同合法有效，原告为涉案房屋的实际权利人，被告应依法为原告办理房屋转移登记手续，第三人应依法予以协助。
被告黄玲玲、张喜芬、正大公司不作答辩，也没有举证。
被告黄绮祺辩称，一、原告与熊秋兰于2014年3月20日签订的房屋买卖合同，对于合同约定熊秋兰的义务，熊秋兰已履行完毕，熊秋兰不存在违约行为，无需承担违约责任。根据合同第一条约定，明确写明了涉案房产是还未办理房产证的，因此合同不存在办理房屋过户转移登记手续的义务，对于合同中约定“可直接改名到乙方名下”，是指房屋买卖合同的变更，因为熊秋兰已和实际开发商签订了《楼房买卖合同》，即只需协助原告与实际开发商重新签订《楼房买卖合同》，由本案原告提供的《楼房买卖合同》可知，原告己和实际开发商黄玲玲签订了《楼房买卖合同》，那么熊秋兰在合同中的所谓更名义务已履行完毕；同时根据合同中约定，结合本案的事实，也可以证明熊秋兰已完全履行了合同的义务，因为合同的第二条第2项、第四条亦约定，熊秋兰改名到乙方名下后，原告一次性支付房屋的尾款给熊秋兰，原告付清全部购房款后，熊秋兰将房屋钥匙交给原告，因此结合本案熊秋兰已收到原告的全部购房款并且原告己在涉案房装修并居住多年的事实可知，熊秋兰已履行了合同中改名的义务，否则，原告也不会将所有剩下的购房款支付给她，并由其将房屋交付给原告居住。相反，根据涉案合同第三条第4项的约定，如果不能办理更名手续的，甲方必须无条件一次性退回定金贰万元，但原告自购买涉案房屋后，从来没有向被告主张过退回定金的事实，由此也说明了本案熊秋兰已履行了更名手续。从原告起诉状的第一页也可知，原告自己诉称：“将此前熊秋兰与黄玲玲签订《楼房买卖合同》中的乙方直接由‘熊秋兰’更名为‘蔡艳峰’”，即原告也是已承认熊秋兰已履行了合同约定的更名手续。综上，本案熊秋兰在其与原告的《楼房买卖合同》中不存在房屋过户转移手续的约定义务，仅有合同更名的义务，综合上述的分析，熊秋兰已履行更名义务，不存在违约行为，无需承担违约责任。原告若要主张房屋过户转移手续，其应向涉案房屋的开发商及合同的相对人主张。二、原告追加黄绮祺作为本案被告没有事实和法律依据。死亡抚恤金不属于遗产的范围，不能作为遗产继承，黄绮祺获得其母亲单位的死亡抚恤金不属于遗产继承，其无需在该金额范围内承担熊秋兰的债务。死亡抚恤金是公民所在单位在公民死亡后按照有关规定发放给死者近亲属或抚养人的生活补助费，同时具有一定精神抚慰的内容。给付对象是死者近亲属或抚养人，性质是对死者近亲属的一种经济方面的帮助或抚慰，是用于优抚和救济死者近亲属，特别是依靠死者生活而无经济来源的未成年人或丧失劳动能力的直系亲属，是对死者近亲属精神痛苦的一种抚慰。因此抚恤金不是给予死者的，也不是死者生前的财产，抚恤的对象是死亡人的近亲属，因此，抚恤金不属于遗产的范围，不能作为遗产继承，黄绮祺获得其母亲单位的死亡抚恤金不属于遗产继承。根据相关规定，继承人只有在继承了被继承的人财产，才需要在继承财产的范围内承担被继承者的相关债务，但本案黄绮祺并没有继承其母亲熊秋兰任何财产，因此无须承担任何关于熊秋兰的债务。因此本案应当驳回对被告黄绮祺的诉求。
第三人城区农信社、袂花信用社共同辩称，我方认为该房屋买卖合同涉及的房屋转移手续，我方当事人是没有义务的。且原告与正大公司根本不存在任何的买卖合同交易。故我方与正大公司的借贷关系，没有必要在本案中出现。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2008年11月25日，被告张喜芬与被告正大公司签订了《土地挂靠开发房地产》合同，约定张喜芬将出资购买到座落在X路X小区的两宗土地，合为一宗土地挂靠过户到正大公司名下进行房地产开发。2011年6月24日，正大公司取得广东省茂名市商品房预售许可证，项目名称为官山茗苑，项目地址是茂名市X路X小区。被告张喜芬与被告黄玲玲两人是夫妻关系。同年，正大公司向第三人袂花信用社以在建工程为抵押物抵押贷款，抵押登记时间是2011年1月21日，本案中的房屋在上述抵押财产之中，其抵押份额为80000元。
在2014年3月20日之前，被告黄玲玲与熊秋兰签订了“房屋买卖合同”，约定将位于茂名市X路官山茗苑X号梯X房转让给熊秋兰。
2014年3月20日，熊秋兰与原告蔡艳峰签订《房屋买卖合同》一份，约定熊秋兰以497600元转让茂名市X路官山茗苑X号梯X房给原告蔡艳峰。由于该房屋房地产权证还没办理，双方约定改名到蔡艳峰名下。熊秋兰收取了蔡艳峰20000元定金。
2014年4月10日，蔡艳峰、熊秋兰、黄玲玲三人共同协商一致，办理关于茂名市X路官山茗苑X号梯X房买卖合同的更名事宜。就上述房屋的买卖，由蔡艳峰替代熊秋兰作为上述房屋买卖关系的买受人，由蔡艳峰与黄玲玲直接签订房屋买卖合同(“《官山茗苑》楼房买卖合同”)，合同中约定房屋价款为244080元。同日，蔡艳峰通过银行转账的方式支付了购房余款47.67万元给熊秋兰。熊秋兰此前已收到蔡艳峰20000元定金，故熊秋兰出具包括20000元定金在内的《收据》确认收到蔡艳峰购房款496700元。黄玲玲出具《收据》确认收到蔡艳峰购房款244080元。黄玲玲、熊秋兰于2014年4月份将房屋交付给原告入住使用。
另查，熊秋兰已于2015年5月18日死亡，被告黄绮祺是其唯一继承人。
本院认为，本案的争议焦点：一、关于原告与黄玲玲签订的房屋买卖合同的效力问题；二、关于原告请求四被告办理房屋过户登记，由第三人协助办理的问题；三、四名被告是否存在违约问题。
一、关于原告与黄玲玲签订的房屋买卖合同的效力问题。就本案所涉的房屋，在2014年4月10日前，黄玲玲与熊秋兰之间存在买卖合同关系。2014年3月20日，熊秋兰与原告协议将涉案房屋转让给原告，签订的《房屋买卖合同》双方约定改名到蔡艳峰名下，属于对合同转让的合意。2014年4月10日，蔡艳峰、熊秋兰、黄玲玲三人共同协商一致，办理了关于茂名市X路官山茗苑X号梯X房买卖合同的更名事宜，就上述房屋的买卖，蔡艳峰替代熊秋兰作为上述房屋买卖关系的买受人，由蔡艳峰与黄玲玲直接签订房屋买卖合同(“《官山茗苑》楼房买卖合同”)，合同中约定房屋价款为244080元。上述合同更名行为，实质上是合同权利义务的概括转让，由熊秋兰将原与黄玲玲之间的房屋买卖合同中的权利和义务一并转让给蔡艳峰。合同权利义务的概括转让是指合同当事人的彻底变更，原来的合同当事人退出合同关系，新的第三人进入合同关系。上述房屋买卖合同转让后，原告成为房屋买卖合同权利义务的主体，成为房屋买卖关系的买受人。蔡艳峰与黄玲玲之间的房屋买卖合同“《官山茗苑》楼房买卖合同”，是当事人的真实意思表示，其内容、形式合法，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，合同双方当事人应严格履行合同的义务。
二、关于原告请求四名被告办理房屋过户登记，由第三人协助办理的问题。在蔡艳峰与黄玲玲缔结房屋买卖合同前，合同标的物之房屋已经存在抵押权，蔡艳峰与黄玲玲在签订合同时均悉知上述房屋抵押情况。抵押权是担保物权的一种，买卖合同产生的是债权，同一标的物上既有物权，也有债权时，物权具有优先于债权的效力。“物权法”第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”结合本案，由于转让的房屋存在权利负担，致使房屋所有权转移存在履行障碍，为法律上的履行不能。根据“合同相对性原则”，原告与黄玲玲之间的房屋买卖合同不能约束第三人，第三人不负有履行合同的义务，即没有履行协助办理房屋过户手续的义务。因此，原告要求被告办理房屋过户手续并由第三人协助的请求没有法律依据，本院不予支持。
三、四名被告是否存在违约问题。结合上述第二点的论述内容，由于蔡艳峰与黄玲玲缔结房屋买卖合同时，该涉案房屋已设定抵押权，导致房屋所有权至今无法转移的原因是房屋上设定抵押权而存在权利负担，属法律的履行不能，房屋所有权至今无法转移不可归责于合同双方。因此，原告要求被告支付逾期办理房地产权证书的违约金请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条，判决如下：
一、确认原告蔡艳峰与被告黄玲玲签订的“《官山茗苑》楼房买卖合同”为有效合同。
二、驳回原告蔡艳峰的其他诉讼请求。
案件受理费9810元，由原告蔡艳峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 李 杰
人民陪审员 张小娟
人民陪审员 黄海强
二〇一七年八月八日
书 记 员 吴茵茵