广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东二法岭民一初字第80号
原告：东莞市伟乾实业有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：蔡鹤俦。
委托代理人：王建伟，广东林德律师事务所律师。
被告：东莞市创杰家具有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：伍继红。
被告：秦忠昌，男，汉族，1974年3月26日出生，住四川省苍溪县。
被告：伍继红，女，瑶族，1979年7月6日出生，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
三被告共同委托代理人：刘完颜，湖南天迪律师事务所律师。
原告东莞市伟乾实业有限公司（以下简称“伟乾公司”）诉被告东莞市创杰家具有限公司（以下简称“创杰公司”）秦忠昌、伍继红租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月17日受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2014年3月11日公开开庭进行了审理。原告伟乾公司的委托代理人王建伟、三被告的共同委托代理人刘完颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟乾公司诉称：原告将位于东莞市大岭山镇太公岭村工业区厂房宿舍出租给被告创杰公司使用，并于2007年7月25日签订厂房租赁合同，租赁期从2007年9月1日至2012年8月30日止，从2008年2月份起月租76000元。租赁合同期满后，被告创杰公司仍占用原告的厂房及宿舍并照常交租到2012年9月30日，从2012年10月至今未交租且拖欠其工人工资长达3个月。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.三被告立即支付2013年10月1日至2014年1月15日的租金共304500元；2.三被告立即支付滞纳金（以每月所欠的租金为基数，按每月5%的标准，从2013年10月11日起计算至付清之日止，计算至2014年1月15日为15225元）；3.押金147600元归原告所有；4.本案诉讼费由三被告承担。
三被告共同辩称：一、原告将三被告列为共同被告不符合法律规定。涉案租赁合同是被告秦忠昌签订，押金也是被告秦忠昌交纳，原告应起诉被告创杰公司或被告秦忠昌。被告伍继红是被告创杰公司的投资人，必须是被告伍继红的财产与被告创杰公司混同时才能将被告伍继红列为共同被告。二、合同到期后，原告不愿意将涉案物业继续租给被告创杰公司及秦忠昌，承诺2013年10月1日至2014年1月15日期间为被告创杰公司及秦忠昌寻租新厂房及宿舍的免租时间，故被告创杰公司及秦忠昌无需交纳上述期间的租金。三、因涉案租赁合同于2012年8月30日到期，故从2012年8月31日起，涉案租赁合同无效，被告创杰公司及秦忠昌无需支付滞纳金，原告主张被告创杰公司及秦忠昌支付滞纳金及没收押金没有事实和法律依据。
本院经审理查明：2007年7月25日，原告伟乾公司作为甲方，被告秦忠昌作为乙方，案外人东莞市君典物业管理咨询有限公司作为丙方，三方共同签订一份《厂房租赁及经纪合同》，约定甲方出租坐落于东莞市大岭山镇太公岭管理区建筑面积为8444.4平方料的厂房给被告秦忠昌，租赁期从2007年9月1日起至2012年8月30日止；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；每月租金为73800元，每月10日前交纳；从2008年2月份租金改为76000元；乙方向甲方交纳押金147600元，租赁期满由甲方退还给乙方。上述《厂房租赁及经纪合同》第七条第5款约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，如拖欠租金满两个月，承租方除应如数交齐租金外，出租方有权终止租赁合同及没收承租方已交纳押金”。上述《厂房租赁及经纪合同》第八条第1款约定：“租赁期间，如乙方提前终止本合同，则其所交纳押金壹拾肆万柒仟陆佰元，不予退还，作为违约金；如甲方提前终止本合同，则应双倍返还承租方所交纳押金，即贰拾玖万伍仟贰佰元，作为违约金”。上述《厂房租赁及经纪合同》第八条第2款约定：“租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满”。上述《厂房租赁及经纪合同》中合约三方兹同意经纪条款第七条第1款备注“以上租金甲方不负责税票”。上述《厂房租赁及经纪合同》还就其他费用负担、厂房使用要求和维修责任、厂房转租和归还、租赁期间的其他有关约定、其他条款、经纪事项达成的其他条款等进行约定。上述《厂房租赁及经纪合同》签订后，被告秦忠昌向原告交纳了押金147600元。《厂房租赁及经纪合同》租赁期满后，原告与三被告均没有续签书面的租赁合同，被告创杰公司继续使用涉案租赁物至2014年1月15日。原告主张，涉案租赁物2013年9月30日前产生的租金已缴清，2013年10月1日至2014年1月15日期间的租金三被告均没有向原告缴交。三被告确认2013年9月30日前的租金已缴清，主张2013年中秋节期间涉案物业发生火灾，三被告花费了300000元对涉案物业重新装修，后原告要求三被告搬走并提出免除三被告2013年10月至同年12月期间的租金。原告对三被告主张的免租事实不确认。三被告对其主张的免租事实未提供证据。
被告创杰公司是被告伍继红一人投资并于2008年1月4日在东莞市工商行政管理局登记设立的有限责任公司。被告创杰公司成立后在涉案租赁物内经营，实际享有涉案租赁合同的权利。原告与被告秦忠昌未依上述《厂房租赁及经纪合同》第八条第2款的约定对合同主体进行变更。本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定向原告释明选择承担责任的主体，原告明确选择被告秦忠昌承担涉案合同责任，并主张被告伍继红与被告秦忠昌为夫妻关系，认为被告伍继红及被告秦忠昌基于夫妻关系需要对涉案债务共同承担责任。庭审中，本院询问被告秦忠昌与被告伍继红是否为夫妻关系，并要求庭后作书面回复。庭后被告秦忠昌确认其与被告伍继红为夫妻关系，并表示结婚证因放在老家来不及提交复印件，两被告的夫妻财产没有具体区分约定。
就迟延支付租金的违约行为，原告同时主张三被告每月按拖欠租金5%的标准支付滞纳金及没收涉案押金。经本院释明，基于同一违约行为，原告不能同时主张滞纳金及没收押金，原告明确选择没收押金。三被告认为，涉案《厂房租赁及经纪合同》约定的租赁期至2012年8月30日止，故涉案《厂房租赁及经纪合同》自2012年8月31日起无效，三被告无需按涉案《厂房租赁及经纪合同》的约定向原告支付滞纳金，原告亦无权没收三被告的押金。
另查明，涉案厂房及宿舍已取得《建设工程规划许可证》。在诉讼过程中，原告向本院提出财产保全的申请，本院裁定对三被告价值120000元的财产进行保全，并予以实施。
以上事实，有原告提供的建设用地规划许可证、国有土地使用权证、《厂房租赁及经纪合同》、建设工程规划许可证、投资项目登记备案证、竣工验收备案证书及当事人的陈述附卷为据。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。涉案租赁物已取得建设工程规划许可证，原告与被告秦忠昌签订的《厂房租赁及经纪合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，本院认定上述《厂房租赁及经纪合同》有效。本案争议的焦点是：一、涉案《厂房租赁及经纪合同》的义务承担主体；二、涉案义务人是否拖欠原告的租金；三、涉案押金应否归原告所有。
关于本案争议焦点一，涉案《厂房租赁及经纪合同》的合同相对人是原告与被告秦忠昌，但实际享有合同权利的是被告创杰公司，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，原告有权选择《厂房租赁及经纪合同》的义务承担主体，并由原告选择的合同义务承担主体承担合同责任。经本院释明，原告明确选择被告秦忠昌作为合同义务承担主体，故被告秦忠昌应承担涉案《厂房租赁及经纪合同》义务，被告创杰公司无需承担涉案《厂房租赁及经纪合同》义务。原告主张被告秦忠昌与被告伍继红为夫妻关系应对涉案债务承担共同责任，原告应就其主张的事实提供证据。虽然被告秦忠昌陈述其与被告伍继红为夫妻关系，并且两被告的夫妻财产没有具体区分约定，但仅有当事人的陈述不能认定被告秦忠昌与被告伍继红之间为夫妻关系。原告对其主张的事实未提供证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告关于主张判令被告伍继红共同承担涉案《厂房租赁及经纪合同》义务的主张不予采信。
关于本案争议焦点二，涉案《厂房租赁及经纪合同》约定的租赁期间届满，被告创杰公司继续使用租赁物，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本院认定原告与被告秦忠昌于2013年8月31日至2014年1月15日期间继续使用涉案租赁物的行为受涉案《厂房租赁及经纪合同》的约束，被告秦忠昌应按上述合同约定的期限及数额交纳租金。原告及被告秦忠昌均确认被告创杰公司使用涉案租赁物至2014年1月15日及2013年9月30日前的租金已付清，故被告秦忠昌应按涉案《厂房租赁及经纪合同》的约定向原告支付2013年10月1日至2014年1月15日期间的租金共264774.19元（76000元／月＊（3＋15／31）月］。被告秦忠昌主张2013年10月至同年12月期间为原告给予的免租期无需交纳租金，被告秦忠昌对其主张的事实负有举证责任，被告秦忠昌未举证证明其主张的事实，应由被告秦忠昌承担举证不能的不利后果，故本院对被告秦忠昌主张的免租事实不予采信，并认定被告秦忠昌应向原告支付租金264774.19元。原告主张的租金超出上述认定部分，本院不予支持。
关于本案争议焦点三，根据涉案《厂房租赁及经纪合同》第七条第5款的约定，承租人拖欠租金满两个月出租方有权没收承租方已交纳的押金。至原告起诉时，被告秦忠昌拖欠原告的租金已满两个月，故原告有权没收被告秦忠昌交纳的押金。本院对原告关于主张判令涉案押金147600元归原告所有的请求，予以支持。原告已明确基于被告秦忠昌迟延交租的违约行为主张没有押金，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告秦忠昌于本判决生效之日起三日内向原告东莞市伟乾实业有限公司支付租金264774.19元；
二、确认涉案押金147600元归原告东莞市伟乾实业有限公司所有；
三、驳回原告东莞市伟乾实业有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4155元，由原告东莞市伟乾实业有限公司负担412元，由被告秦忠昌负担3743元；财产保全费1120元，由被告秦忠昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 欧泽林
二〇一四年四月十六日
书记员 李婉琪
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