天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初1498号原告：李静，女，1984年12月12日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李志军（朋友关系），男，1971年9月15日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：王庆浩,男，1965年10月14日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：赵鑫，天津津瑞律师事务所律师。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：陆斌斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵莹，该公司职员。原告李静诉被告王庆浩及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李静及委托诉讼代理人李志军、被告王庆浩及委托诉讼代理人赵鑫、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《房产交易合同》；2、判令被告退还原告购房定金20000元;3、判令被告支付原告违约金107000元；4、判令被告支付原告经纪服务费10700元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月6日，原告经我爱我家介绍，购买被告位于河北区××里××房产，并于当日与被告签署了《房产交易合同》，支付被告购房定金20000元。合同签订后，原告积极筹措首付款及办理手续所需材料，2017年2月13日已准备齐全，通过中介多次联系被告办理房产交易手续，但被告拒不配合办理相关手续，截止2017年3月6日，被告仍未按照合同约定配合办理相关手续，已构成根本违约，被告应按照合同第四条承担违约责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告王庆浩辩称，同意原告的第一项诉讼请求，解除《房产交易合同》（合同编号ZHDL0109373ZY），请求驳回原告的其他诉讼请求。理由如下：一、合同缺少法定特殊要件，导致合同不成立。2017年2月6日，原、被告及第三人签订了《房产交易合同》，本合同开始即前提基础是“通过经纪方我爱我家提供的经纪服务和其他附属服务，买卖双方签订本合同”。房地产经纪机构提供服务签订的《房产交易合同》应当是法定要式合同，必须符合《房地产经纪管理办法》规定的特殊要件才成立。但本案合同无房地产经纪机构印章，也无房地产经纪人签名，所以合同不成立。同时，第三人通过不加盖机构印章、不签署经纪人名字的方式规避法律责任，也是合同不成立的原因。二、即使合同成立了，合同签字日期有涂改，没有当事人签字确认，违反规定，导致合同未生效。而且发现合同有涂改无效后，三方同意重新签订新合同。但三次协商失败，这也充分说明，三方已经认识到合同有涂改导致合同未生效。三、原告没有贷款资格，即无相应民事权利能力和民事行为能力，在原告没有贷款资格的情况下订立合同，该合同属于采用欺诈手段订立。四、假设合同有效，原告还存在根本违约，被告不存在违约行为。原告从一开始就拖延履行合同。合同签订后直到2017年3月6日，原告也没有履行向被告出示首付款筹齐、准备好贷款资料的义务，而是一直消极的等待。对于到房管局签署买卖协议的义务，原、被告应该同时履行。但被告没有接到原告和中介的通知。原告没有到房管局办理网签、递件，被告也无需到房管局配合办理手续。现原告要求解除合同，并让被告承担违约责任，应给予被告合理的催告期限。原告在3月7日就急于向法院起诉，不符合法律规定。退一万步讲，即使法院认定被告违约，那么原告的实际损失仅仅是定金和中介费的利息，合同约定的违约金远远高于实际损失，属于违约金过高的情形，而且原告也有违约行为，存在过错，故应当按照原告的实际损失赔偿较为合理。五、违约责任的前提是合同生效，本合同不存在违约责任。违约必须以有效的合同存在为基础，这就直接排除了合同未成立未生效的违约责任。本合同缺少法定特殊要件和违反规定，故合同不成立不生效，因而不存在违约，根本谈不上违约金。综上，被告没有任何违约行为，不应当承担任何责任。原告存在根本违约，定金不应当返还，中介费应当由原告承担。第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司述称，原告对我们没有具体诉请，我们愿意配合法庭调查及询问。我们认为合同经双方同意在合同上签字，是买卖双方真实意思的表达，已经成立。合同签订当日原告向被告支付定金20000元，被告也收取了此20000元，我们认为合同不但成立且生效。合同签订后，原告在2017年2月向我公司告知已经完成了办理此房屋贷款过户、网签等要件，当即通知被告可以按照合同约定提前办理手续，但被告要求查看客户证件包括身份证、户口本等，双方见面协商过三次，见面的目的是被告要查看原告的身份证、户口本和银行流水、收入证明等材料，要求重新签订合同，其原因是合同有涂改。我公司作为经纪方，将原、被告双方约到店面商定此两项事宜，原告将身份证和户口本都给被告进行查验，并且被告进行了拍照，但合同重新签订事宜未达成一致意见，原因为被告称合同签署有涂改，要求重新签订合同，原告同意就合同涂改项重新签订，但并不同意更改其他条款。我公司在协商过程中，多次向被告询问其他条款不动的情况下原告可以重新签订合同您是否同意，但被告一直不正面回答此问题，导致合同没有重新签订。另外，我公司认为该《房产交易合同》上的两处涂改并不导致该合同生效及影响原、被告双方履行此合同，所以该合同应合法成立。协商三次未果后，原告按照合同约定的时间到河北区房管局办理预约打协议的申请编号，我公司在2017年3月6日前多次电话及短信通知被告，要求其按照合同约定与原告办理网签事宜，但2017年3月6日我公司经纪人到河北区房管局只看到了原告，因被告未到场，所以当天没有办法办理涉案房屋网签，后成讼。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区××里××号私产房屋（以下简称：讼争房屋）产权人系王庆浩。2017年2月6日，通过第三人提供的经纪服务，王庆浩（卖方）与李静（买方）签订《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY），合同约定卖方愿意出售讼争房屋，买方愿意买受。合同第二条房产价款、相关税费及付款方式约定，房产成交价格为1070000元。买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金20000元，除定金外的剩余房款1050000元，以银行贷款方式支付，贷款种类为按揭贷款。即卖方同意买方采用银行贷款方式支付房款，根据买方申请贷款的条件，由银行进行审批，买方贷款年限与金额以银行实际批复为准；买方须在2017年3月6日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2017年3月6日前亲自到房管局签署《天津市房产买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2017年3月6日前办理贷款申请手续。合同第三条权利义务3.6项约定，买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料；如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期三十日（自未按一次性付款到期日起算）卖方有权视为买方拒绝履行合同，即日起卖方有权将该房产另行转让。3.7项约定，如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖予任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。第四条违约责任4.1项约定，买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失；双方均未按本合同约定履行义务的，应各自承担相应的违约责任。4.2项约定，如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。第五条通知与送达约定，买卖双方在合同交易方留存信息表中所留存的联系地址即为本合同下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联系地址错误无法送达的，均视为付邮日即送达日。若任何一方联系地址变更的，应及时书面通知另一方。第九条合同效力9.1项约定，本合同自买卖双方签字（盖章）之日生效。卖方由王庆浩签字捺印，买方由李静签字捺印。签订合同当日，李静给付王庆浩定金20000元。2017年2月6日，为便于双方办理出售房屋的相关手续，李静与王庆浩共同委托第三人代为寻找评估公司，并出具评估报告。为此，原、被告及第三人签订《委托评估协议》，并对委托事项、费用承担、卖方权利义务、经纪方的权利义务等进行了约定。卖方由王庆浩签字捺印，买方由李静签字捺印，经纪方由第三人盖章确认。2017年2月9日，李静向第三人支付买卖服务费10700元。2017年3月2日、3月3日，李静分别以邮寄和短信方式通知王庆浩于2017年3月6日到河北区房管局办理相关手续，第三人工作人员李红英于2017年3月5日以短信形式通知王庆浩于2017年3月6日到河北区房管局办理相关手续。2017年3月6日，李静与第三人工作人员房新成到河北区房管局准备办理相关手续，王庆浩以其未收到李静已经准备好贷款材料和首付款的通知为由未到场。本院认为，原、被告于2017年2月6日签订的《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY）经买卖双方签字捺印，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对合同的法律效力予以确认。就被告提出的原、被告签订的《房产交易合同》是法定要式合同，必须符合法律、法规规定的特殊要件即需要第三人盖章和经纪人签名才成立和生效的抗辩理由，本院论述如下：一、《房产交易合同》系原、被告双方订立，第三人并不是合同一方当事人，故第三人是否在合同上盖章、经纪人是否签名不影响合同的成立。二、被告未提交证据证明双方已明确约定以签订房地产行政主管部门要求的《天津市房产买卖协议》为买卖合同成立、生效的要件。三、被告认为双方签订的《房产交易合同》没有盖章，违反了《房地产经纪管理办法》，导致合同无效。根据我国《合同法》第五十二条对合同无效的法定情形的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，导致合同无效。《房地产经纪管理办法》不属于法律和行政法规，被告该项理由不属于合同无效的情形。四、契约自由原则（或称意思自治原则）是我国合同法的一项基本原则，即在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由。任何单位和个人不得非法干涉。《房产交易合同》系原、被告双方自愿订立，合同内容不违反法律和社会公共利益，充分体现了双方买卖房屋的真实意思，被告的抗辩理由违反合同法的基本原则，亦于法无据。综上，本院对被告该项抗辩理由，不予支持。就被告提出合同存在两处涂改（第一处：第二条2.3项（2）Ⅳ“3日内”改为“叁日内”；第二处：签订时间：“2017年2月6日”中“2”有涂改），所以合同未生效的抗辩理由，就第一处涂改已经原、被告双方捺印确认，视为双方认可；就第二处涂改，被告对2017年2月6日签订合同的事实并无异议。且该两处涂改未对双方履行合同的主要义务产生影响，故并不影响合同效力。另外，从维护市场交易安全考虑，亦应保护合同的效力，不应随意变更、解除和确认无效。因此对被告该项抗辩理由，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案，虽原、被告就合同的变更事宜进行过协商，但在未达成一致意见的情况下，应视为合同未变更，双方仍应当按原合同约定履行自己的义务。根据合同第二条第3款第2项之约定，作为卖方的被告，应当在2017年3月6日前到房地产行政管理部门签署《天津市房产买卖协议》，在原告及第三人多次通知被告于2017年3月6日到河北区房管局办理手续的情况下，被告仍以其未收到原告已经准备好贷款材料和首付款的通知为由未到场的行为是否正当，本院认为，一、买方是否具有办理银行贷款的能力资格问题应当由贷款银行进行审查，首付款应存入房地产行政主管部门指定的资金监管账户。在双方就贷款资料、首付款审查未作特别约定的情况下，原告不存在向被告出具相关材料并由被告先行审查的义务，法律对此亦无限制。故被告以此抗辩理由未履行合同义务无法律和合同依据，存在过错。二、即使被告对原告的贷款资格和付首付款能力存疑，但《房产交易合同》第三条3.6款已对此种可能出现的情形进行了约定，该约定是对被告权益的保护和救济，不存在被告行使不安抗辩权的情形。在有此约定的情形下，被告仍以上述理由拒绝到房管局办理相关手续，违反了合同法的诚实信用原则。三、在被告明知2017年3月6日是合同履行的最后期限，且在原告及第三人工作人员再三通知被告于2017年3月6日到河北区房管局办理手续的情况下，被告仍未到场亦未主动联系原告及第三人的行为视为被告作出不同意履行合同的意思表示。因此，被告未按照合同约定如期到房地产行政主管部门与原告签署《天津市房产买卖协议》的行为，存在过错，应当依照合同约定承担违约责任。现原、被告均要求解除《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY），本院不予置疑。原告要求被告退还定金20000元、支付违约金107000元、支付经纪服务费10700元，符合合同第三条3.7项、第四条4.1项、4.2项的约定，本院依法予以支持。关于被告提出违约金约定过高，请求按照原告的实际损失予以调整的抗辩理由，现原告认为因被告违约导致交易未能完成，遂产生2017年4月1日天津市限购政策出台后对原告购房影响的客观情况和房屋价格涨跌差价损失。就损失问题，根据《合同法》第一百一十三条规定，损失包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格跌涨情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，该利益应计算在原告的实际损失范围内，故被告应当举证证明原告的实际损失过分低于约定的违约金数额。经本院释明被告，被告不同意就价格跌涨差价进行协商，亦不同意通过专业机构评估确定房屋涨跌差价，故被告应当承担举证不能的法律后果，因此对被告该项抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条的规定，判决如下：一、原告李静与被告王庆浩于2017年2月6日签订的《房产交易合同》（ZHDL0109373ZY）自本判决生效之日解除；二、本判决生效后十五日内，被告王庆浩给付原告李静定金20000元、违约金107000元、买卖服务费10700元，以上合计137700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3054元，减半收取1527元，由被告王庆浩负担，此款于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 王 盛二〇一七年四月二十一日法官 助理 张潇潇书 记 员 冯 琦附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。