重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0242民初4422号
原告：张敏，女，1981年12月2日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人，住本县。
委托代理人：陈伟，重庆汇润律师事务所律师。
被告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司。住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。
统一社会信用代码：91500114745335382W。
法定代表人：徐江，公司董事长。
委托代理人：班宏伟，男，1986年10月23日生，汉族，系公司员工。
原告张敏诉被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙阳光公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告黔龙阳光公司在答辩期间提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。后被告向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院维持了本院作出的裁定。依法由本院代理审判员周玲适用简易程序独任审理，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告张敏的委托代理人陈伟，被告黔龙阳光公司的委托代理人班宏伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张敏诉称，2012年2月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于本县的商品房一套。合同约定商品房建筑面积为73.47㎡，房屋总价款为229288元。合同签订后，原告通过首付及按揭方式付清了房款。由于被告的责任未按期取得办理《房地产权证》的登记受理单，被告应当按已付房款的日万分之一支付逾期办证违约金。原告于2012年5月1日接房入住，至今仍未取得《房地产权证》，被告也未向原告支付违约金。故原告诉至法院请求：一、被告立即为原告办理《房地产权证》；二、被告支付逾期办证违约金34898元（从2012年9月1日起按日万分之一计算至2016年11月1日）；三、被告承担本案诉讼费用。
被告黔龙阳光公司辩称，一、被告不是办理房地产权证的义务主体；二、我公司已经取得了房屋办证的初始登记并履行了告知义务，不存在违约。未办理《房地产权证》的责任不在被告，而是因为原告未提交相关办证材料所致，且原告未按合同约定期间缴纳相关费用，应由原告承担违约责任；三、原告于2015年5月接房入住，现在才向人民法院起诉，已经超过了诉讼时效；四、原告的按揭款可能是在交房之后才办下来的，原告存在支付购房款违约。
经审理查明：2012年2月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由原告（乙方）购买被告（甲方）开发预售的位于本县的商品房一套，建筑面积为73.47平方米，房屋总价款为229288元。《合同》第五条第（二）项约定：“本商品房总成交金额229288元，签订本合同前交清首付房款69288元，向银行申请160000元整10年按揭贷款”；第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。附件五《合同补充协议》第二条规定：“对买卖合同第五条作如下补充……（二）对按揭方式作如下补充：1、乙方以银行按揭方式购房的应在签订买卖合同7日内到甲方售房部签署由贷款银行提供的个人住房（商业用房）借款合同、商品房抵押贷款合同及所有相关手续，并按银行的要求提供所需的资料。逾期之日起20日内，乙方仍不提供按揭个人资料或不按时到甲方售房部签署及其他乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，乙方应当承担违约责任，违约金按贷款总额的万分之一每日计算；逾期超过20日的，甲方可单方面解除买卖合同及《合同补充协议》，且乙方应承担买卖合同总金额1%的违约金，乙方应自甲方发出催促通知之日起3日内向甲方支付该违约金……”。《合同补充协议》第四条约定：“对买卖合同第十二、十三条作如下变更或补充……2、……关于买卖合同第十三条产权登记的时间……属预售商品房的，甲乙双方同意由在本商品房交付使用之日起60日变更为120日内办理。若受政策及政府相关部门有关规定、工作程序的影响，造成甲方不能按规定时间办理相关手续的，甲方不承担责任。3、乙方应在签订买卖合同之日起7日内向甲方提交办理产权登记所需的所有相关资料。如乙方未按时提供办理产权登记所需的齐全资料或未付清已到期的银行贷款、相关税费、法律法规规定的物业维修基金等任何乙方应付款项的，甲方有权拒绝按买卖合同第十三条的约定为乙方办理产权登记手续。如乙方未按时提交或提交的资料不符合要求，则乙方办理产权登记时间顺延。如乙方逾期10日仍未提交或提交的资料不符合要求，则乙方应按日向甲方支付已付房款万分之一的违约金，且甲方办理产权登记时间顺延。4、因乙方未按期足额支付购房款或其他应由乙方承担的费用的，甲方有权保留所售房屋的所有权，并有权不按买卖合同及《合同补充协议》约定时间办理合同登记备案及产权登记，且不承担买卖合同第十二、十三条约定的违约责任”；合同补充协议第十三条约定：“买卖合同及本《合同补充协议》所表示“日”计算方式是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和”。
合同签订后，原告张敏按照合同约定支付了首付款、大修基金及契税等费用，并于2012年3月20日在中国工商银行股份有限公司酉阳支行办理了16万元的房屋按揭贷款。2012年5月14日，原告接房。原告至今未取得涉案房屋的《房地产权证》；被告也未向法庭举示房屋登记机构出具的登记受理单。2012年9月22日，被告开发的黔龙·桃源新都会的商品房取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。原告张敏要求继续履行合同。
庭审中，被告黔龙阳光公司口头申请本院到国土部门调取被告黔龙阳光公司完成办证初始登记受理单及85%以上的业主取得了房地产权证的证据。
以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的收款收据、收费收据、《个人购房借款/担保合同》、《重庆市商品房买卖合同》，被告提交的桃源新都会收款明细、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市地方税务局关于享受契税优惠政策应提供资料的公告等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”的规定，被告黔龙阳光公司提出的调取证据申请已经超过法定期限且未以书面形式提出，故本院对被告黔龙阳光公司提出的调取证据申请予以驳回。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，原、被告应按照约定履行自己的义务。针对原告的诉讼请求，本院评述如下：
一、关于被告是否应当为原告办理《房地产权证》的请求。根据《合同补充协议》第四条的约定，房地产权证应由被告代原告向登记机构申请办理，原告需提供资料给被告。涉案房屋已竣工验收，被告已经取得了涉案房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等相关手续，已经具备办理房地产权证的条件。因此，被告应当按照合同约定为原告办理房地产权证，但原告应协助被告将办理产权证需由原告提供的相关资料提供给被告。
二、关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金的请求。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。虽然申请办理产权登记并取得登记受理单系原、被告共同的义务，双方应当相互配合完成，且原告应当向被告提交其应当提交的相关资料；但是，既然办理产权登记的资料是由原告向被告提交而不是直接向行政主管部门提交，那么被告就有告知原告办理产权登记所需具体资料的义务，在因原告提交资料不齐或交纳费用不足导致无法办理时，还应有及时告知原告补交资料或费用的义务。而本案中，被告既没有举证证明未在约定期限内办理产权登记系因原告提交的资料不齐或交纳费用不足，也未举证证明其已经履行了通知原告补充相关办证资料或费用而原告拒绝补充的义务。故本案原告至今未能取得涉案商品房的房地产权证的责任在于被告，被告应当承担逾期办证的违约责任。同时，被告辩称的按揭银行未及时发放按揭款的理由于法无据，且也不能作为被告抗辩延迟提出办理房地产权证申请的理由。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，因被告逾期办证的违约事实成立，故本院对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。同时，《合同》第十三条约定，被告应于实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。基于该约定，原告主张的逾期办证违约金的诉讼时效应从实际取得登记受理单之日起30日后起算。无证据证明被告已经取得该受理单，因此原告提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。原告于2012年5月14日接房入住，至今尚未取得房地产权证，逾期已经超过90日，且原告自愿继续履行合同，《合同》应当继续履行。《合同补充协议》第四条约定提交办理商品房《房地产权证》的申请时间由商品房交付使用之日起60日内变更为120日内；又《合同补充协议》第十三条约定合同中所表示“日”的计算方式是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和，即工作日。《合同补充协议》的变更约定系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以认定。因此，逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2012年5月14日)起120个工作日的次日，即2012年11月12日。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。由于被告逾期办证的违约行为处于持续状态，原告请求被告支付逾期办证违约金系继续性债权，该继续性债权以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在实际计算时，应采用倒推法，即自起诉之日倒退两年计算。本案中，原告于2016年11月1日起诉，故逾期办证违约金的起算时间应为2014年11月1日，原告所主张的2014年11月1日之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。因此，本案逾期办证违约金计算时间应为2014年11月1日至2016年11月1日。被告应当支付的逾期办证违约金为：229288元×0.0001×730天=16738.02元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款之规定，判决如下：
一、由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内为原告张敏办理位于酉阳县桃花源街道桃花源北路3号“黔龙·桃源新都会”1-14-6号房屋的《房地产权证》（原告张敏应当协助被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司提供办理房屋产权证应由原告提供的相关资料）；
二、由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张敏逾期办证违约金16738.02元；
三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费672元，因适用简易程序减半收取336元，由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担160元，原告张敏负担176元，退回原告496元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 周玲
二〇一七年三月三十日
书 记 员 黄群