上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第30800号
原告（反诉被告）陈静霞。
原告（反诉被告）夏靖茹。
法定代理人陈静霞。
法定代理人夏勇。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人陈峰，上海市海华永泰律师事务所律师。
上列两原告（反诉被告）共同委托代理人倪娜，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）须向栋。
被告（反诉原告）须霄鹏。
上列两被告（反诉原告）共同委托代理人刘淑敏，上海中企泰律师事务所律师。
原告陈静霞、夏某某诉被告须霄鹏、须向栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，被告依法提起反诉。本案依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审判，于2013年9月29日、11月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈静霞、原告（反诉被告）夏某某的法定代理人夏勇、两原告（反诉被告）的委托代理人陈峰、被告（反诉原告）须霄鹏、须向栋及其委托代理人刘淑敏均到庭参加诉讼。审理中，原、被告一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。
原告陈静霞、夏某某诉称，两原告系母女，两被告系父子。2013年3月13日，原、被告就上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订房地产买卖合同，约定被告出售系争房屋给原告，总房价款为人民币325万元（以下币种同），首付款97.50万元由原告直接支付被告，余下的227.50万元由原告通过银行申请贷款方式支付。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，并及时通过贷款公司向银行申请了贷款，虽因贷款银行等原因导致贷款时间延长，但最终在原、被告双方配合下贷款获得批准。期间，由于房价上涨，被告提出要求加价，原告希望尽快交易，进行了考虑，但被告提出的加价金额让原告实在无法接受。2013年6月13日，在原告贷款已获审批的情况下，被告突然发函要求解除双方之间的买卖合同，拒绝办理房屋过户。综上，被告的行为已构成违约，故原告起诉，要求：1、判令两被告继续履行房地产买卖合同，将上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房屋过户给两原告；2、判令两被告向两原告支付违约金，以975，000元为基数，按日万分之五标准计算，自2013年6月15日起计算至2013年9月29日止。审理过程中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。
被告须霄鹏、须向栋辩称，原告就贷款反复更换银行，是因为原告不具备贷款资格，导致贷款办理延期，造成2013年5月1日前原告没有贷款成功，这是原告违约，原告应承担责任。非原告所述因为房价上涨，被告不出售房屋。本案诉前调解时，被告才知道原告的贷款获得审批，且对原告提供的中信银行贷款合同，被告有疑问，合同上签约日期无，银行帐号无，这不能看出是指定为给被告的房贷，也看不出贷款是何时审批下来的。5月1日前因为原告原因没能过户，被告还是给了原告机会，再次约定5月17日、5月18日去过户，此时被告都没有提出要求加价。5月31日被告须霄鹏在中介处当面明确告知原告要求解除合同。6月13日被告发书面解除函给原告，之所以发解除函给原告，是因为合同签订已经达到90天，合同期满，被告可以将房屋另行出售他人。此时，无论原告贷款何时审批成功，与被告无关，合同已经解除。根据合同约定，原告有违约情形，被告有权利解除合同，只要被告的通知到达原告，合同就已经解除。且之前收到的原告首付款97.50万元，被告到6月19日才能退还原告。
反诉原告须霄鹏、须向栋诉称，反诉原告与反诉被告于2013年3月13日就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定总房价款为325万元，合同附件三付款协议中约定反诉原告同意反诉被告通过向银行申请贷款2，275，000元形式支付第二期房价款，反诉被告应于签订合同并申请办理合同公证手续（如需）后七日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（如需）。若反诉被告的贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且反诉被告应当于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付反诉原告。合同第六条约定，反诉原告与反诉被告双方确认，在2013年5月1日前，反诉原告与反诉被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同签订后，直到2013年5月1日，反诉被告的贷款仍未经银行审核通过，且反诉被告也没有按合同约定在规定期限内用现金补足并支付第二期房价款全额或差额，因此导致合同无法正常履行，导致无法过户。根据合同第九条，自反诉被告应付款期限之次日起计算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后，反诉被告仍未付款的，除反诉被告应向反诉原告支付十日的违约金外，反诉原告有权单方面解除合同。因反诉被告违约，反诉原告已经于2013年5月31日当面告知反诉被告解除合同，并于2013年6月13日书面通知反诉被告解除合同，要求反诉被告承担赔偿责任。综上，反诉原告提起反诉，要求：1、判令解除反诉原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金60万元；3、本案反诉费由两反诉被告承担。
反诉被告陈静霞、夏某某辩称，不同意所有诉请，本次房屋买卖过程中，反诉被告非常具有诚意签订了合同，根据双方约定，支付了首付款，第一时间通过贷款中介办理了贷款手续，在第一次贷款遇到困难后与反诉原告协商同意后，获得了办理第二次贷款所需手续、材料，并于6月中旬贷款获批。是反诉原告因为房价上涨，心理不平衡，在刚得知贷款获批时，向反诉被告发出解除合同的通知，是反诉原告不诚信，又在本次诉讼中提出反诉，要求违约金，因此反诉原告不诚信的行为不应得到支持。反诉原告提交的变更诉请申请书中列明的五项及反诉状中的事实理由不符，逻辑不通，其中反诉被告是否是首套房购房资格，与反诉原告无关，与本案也无关，反诉被告向银行申请贷款，中信银行不会随意审批空白合同，不存在造假行为，中介证言是向法庭作证，不存在反诉原告所述的证人证言不真实。
经审理查明：系争房屋系两被告共同共有。2013年3月13日，两被告作为卖售人（甲方）与作为买受人（乙方）的两原告就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，约定系争房屋转让价款为325万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年5月1日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意自甲方根据约定应办理房地产交接手续次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。第十一条约定，经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。附件三付款协议约定：1、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币贰佰贰拾柒万伍仟元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。2、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）后二十个工作日内，甲、乙双方亲自或委托上海锐丰赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据。待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付。3、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。4、甲、乙双方同意在签订买卖合同之后七日内，乙方支付甲方首期房款额RMB975，000元整（玖拾柒万伍仟元整）。待过户后，乙方送他项权证给银行，由银行直接将剩余房款转付至甲方合同指定账户。房款额RMB2，275，000元整转付至买卖合同中甲方指定的银行账户。当日，原告陈静霞与两被告签订房地产买卖合同之补充协议。2013年3月20日，被告须霄鹏出具收据，确认收到原告支付的购买系争房屋首期房款975，000元。之后，原告开始着手申请贷款，贷款未成。2013年4月16日被告应原告要求再次提供贷款所需材料，原告再次申请贷款。2013年5月20日被告须霄鹏向原告陈静霞发送短信，称“我是房东，你们贷款情况办得如何啊？到哪一步了呢？碧海蓝天”。2013年6月13日，中信银行股份有限公司上海普陀支行审批通过了原告就系争房屋的抵押贷款申请，原告获批商业贷款2，275，000元，债务履行期限自2013年6月14日起至2038年6月14日止。当日原告并作为中信银行股份有限公司上海普陀支行的代理人办理了房地产抵押登记申请。
另查明2013年6月13日，被告须霄鹏向原告陈静霞发函，告知因为原告没有在合同双方确认的日期2013年5月1日之前前往浦东新区房地产交易中心办理过户，原告已经违约，故按照合同正本第九条（三）的规定，现被告有权单方面解除合同，望能在收件后前往21世纪不动产中介联洋店办理解除合同相关事宜。2013年6月15日，原告陈静霞致函回复两被告，原告于2013年3月底委托中介公司办理银行贷款，由于银行审批时间问题，原告已于2013年5月1日前与被告及房产中介沟通此事，三方同意待银行审批通过后一同前往交易中心办理过户手续。目前原告的银行贷款已审批通过，而被告却以房价上涨原因不履约，原告认为已积极沟通并履行了该合同，故不同意解除合同并要求双方按照合同约定继续履行。当日，原告发送催告函给两被告，称多次与被告沟通要求配合房产过户手续，但被告以种种理由拒绝履行房产交易过户的义务，现正式发送催告函并郑重函告被告履行合同义务。被告应自收到本催告函之日起5日内与原告共同前往上海市浦东新区房地产交易中心申请办理上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室的房地产交易过户及抵押登记手续。如被告仍然拒绝履行合法义务，原告将正式通过法律手段要求被告履行合同并依法追究被告的违约责任。望两被告收到本函后及时与原告联系并作出明确答复。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、补充协议、收据（房款）、中信银行个人购房借款合同、上海市房地产登记申请书、解除函、催告函、短信摘抄、回复函、情况说明等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。合同签订后，原告按约支付了首付款，并积极办理了银行贷款，之后贷款不成，即与被告联系，被告亦按原告要求积极配合提供所需的贷款资料，原告即再行申请银行贷款，至5月20日被告还发信息询问原告贷款进程，可见双方虽约定2013年5月1日前办理过户手续，但在原告第一次贷款未获批准的情况下，被告仍愿意接受原告继续以贷款方式支付剩余款项，并未提出要求原告现金补足房款。被告虽辩称其在之后要求原告办理过户并要求原告现金补足贷款不足部分款项，且于5月31日口头告知了原告解除合同，但对此被告并无证据支持，故本院不予采信。因此在6月13日原告贷款获批时，被告此时提出要求解除合同，有悖诚信原则且并无解除合同的其他充分理由及依据。相反，贷款获批后，在合同可以继续履行的情况下，原告即发函要求被告履行合同，办理房屋过户手续，但被告至今未办理房屋过户手续。综上，对于本诉部分原告要求过户的诉讼请求本院予以支持。对于反诉部分，反诉原告要求解除合同，并要求反诉被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。审理中原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）须霄鹏、须向栋应于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）陈静霞、夏某某办理上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，同时原告（反诉被告）陈静霞、夏某某支付被告（反诉原告）须霄鹏、须向栋房款2，275，000元；
二、驳回被告（反诉原告）须霄鹏、须向栋的全部诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费32，800元，减半收取16，400元，由被告（反诉原告）须霄鹏、须向栋负担，财产保全费5，000元，由被告（反诉原告）须霄鹏、须向栋负担；反诉案件受理费减半收取4，900元，由被告（反诉原告）须霄鹏、须向栋负担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 周 婉
二〇一四年一月十六日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。