江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏民终字第00083号上诉人（原审原告）盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道158号。法定代表人陆安杰，该公司董事长。委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）肖学粉。委托代理人陈昌洋，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。原审第三人杨家峰。上诉人盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司（以下简称亭湖置业公司）因与被上诉人肖学粉、原审第三人杨家峰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民初字第0014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人亭湖置业公司的委托代理人叶松，被上诉人肖学粉及其委托代理人陈昌洋，原审第三人杨家峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年1月20日，亭湖置业公司（甲方）与肖学粉（乙方）签订《认购协议书》，约定飞驰新天地B楼1056、1057号商铺核定建筑面积78.28平方米，实际成交价为160万元，单价每平方米20439.4元。乙方于2011年3月底前支付购房款50万元，2011年8月底前支付购房款30万元，余款80万元在2011年10月底前通过办理按揭手续付清或以现金方式付清。甲方承诺2011年12月31日前交付商铺，并协助乙方办理房产证、土地证手续。协议约定了商铺经营规范及任何一方未经对方同意单方解除协议需承担10万元违约责任等内容。该协议甲方栏处由杨家峰签字并盖有亭湖置业公司章印。根据该协议约定，肖学粉分别于2010年12月13日、2011年1月14日、2011年1月17日、2011年1月26日、2011年6月2日、2011年6月7日和2011年7月13日以银行汇款转账等方式共计向杨家峰支付购房款103万元，杨家峰出具收到肖学粉购房款共计102万元的三份收条。该份协议中涉及的1056、1057号商铺因其他原因实际未由肖学粉购买。2012年1月18日，亭湖置业公司与肖学粉签订《商品房买卖合同》，约定由肖学粉购买亭湖置业公司开发的位于人民南路45号飞驰新天地B楼2162号白肉区商铺，房屋价款为520万元，肖学粉应于合同签订时一次性付清400万元，剩余的120万元于2012年10月18日付清。肖学粉如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，亭湖置业公司有权解除合同，亭湖置业公司解除合同的，肖学粉按累计应付款的5%向亭湖置业公司支付违约金。同日，双方又签订了《补充协议》，进一步明确了肖学粉应于2012年1月18日前将400万元交至亭湖置业公司账户，肖学粉在2012年10月18日前将所欠购房款120万元，利息9万元，本息合计129万元交至亭湖置业公司账户。肖学粉如逾期付款超过30日的，亭湖置业公司有权解除本协议，将商铺另行出售，并要求肖学粉承担商铺成交总价款50%的违约金。肖学粉分别于2012年1月20日、2012年1月21日、2012年1月29日及2012年5月8日以银行转账等方式累计向亭湖置业公司支付购房款360万元，对该付款事实亭湖置业公司予以认可。2012年3月1日，亭湖置业公司向肖学粉出具了销售不动产统一发票，载明收到肖学粉购房款520万元，并在备注栏注明“此金额已经包含［预售定金］和［预收购房款］”。次日，盐城市物业管理中心向肖学粉出具了收取10.4万元的维修基金缴款凭证。2012年5月8日，亭湖置业公司向肖学粉出具证明一份，载明：“肖学粉购房的飞驰新天地B楼2162号商铺按《商品房买卖合同》和《补充协议》约定，应于2012年10月18日将所欠购房款120万元付给我公司，并承担利息9万元。经双方协商肖学粉2012年3月31日前付所欠购房款120万元，不付利息。由于肖学粉贷款审批时间延迟，肖学粉于2012年5月8日已付所欠购房款120万元，我公司未收取利息。”2012年8月2日，肖学粉依照杨家峰的要求，以肖学粉之子张成鹏的名义通过银行本票方式向杨家峰支付了购房款10.7万元，杨家峰出具了盖有盐城飞驰新天地商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）业务印章的收据一份，该收据上注明收到肖学粉10.7万元购房款。2012年1月31日，肖学粉向亭湖置业公司出具收条一份，内容为收到2162号白肉商铺本年度租金计497880元。亭湖置业公司称该款项以现金方式给付肖学粉。肖学粉对此不予认可，称其出具该收条系应亭湖置业公司会计做账的要求而书写，亭湖置业公司并未实际给付租金。2012年3月15日，商业管理公司向肖学粉出具证明一份，证明其购买的2162号商铺2012年度的租金为56.8万元。肖学粉提供由杨家峰书写的结算清单一份，载明“240万、102万、56.8×10÷12＝47.3万（10个月）、欠160万＋120万＋10.7万”等字样。肖学粉称该结算清单可以证实其已按照杨家峰的计算方法全额支付了所有购房款项，其中47.3万元系以亭湖置业公司未退还的租金部分抵充购房款。杨家峰对该结算清单系其亲笔书写无异议，但拒绝陈述其书写原因。另查明，商业管理公司系受亭湖置业公司委托对亭湖置业公司开发的飞驰新天地广场商铺进行经营管理的独立法人单位，该公司与亭湖置业公司的法定代表人为同一人，其经营场所亦在飞驰新天地广场楼上，杨家峰系该公司经理。亭湖置业公司认为其累计收到肖学粉购房款360万元，余款160万元肖学粉至今未付，遂于2014年1月10日诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、肖学粉返还商品房并协助将商品房产权过户到亭湖置业公司名下，承担过户变更登记税费；3、肖学粉支付违约金78万元，返还2012年度至2014年度租金196.8万元；4、诉讼费用由肖学粉承担。一审期间，杨家峰于2014年3月25日以证人身份参加庭审时，认可曾多次收取肖学粉款项并出具102万元收据、2012年8月2日收取肖学粉10.7万元款项及出具结算清单等事实，并陈述其曾为其他经营户介绍购买商铺并代收购房款。杨家峰辩称其与肖学粉之间存在借贷关系，并提交了2012年1月19日由肖学粉签字的借条一份，内容为：“今借到杨家峰人民币160万元，分六年还清，具体还款计划……如未能按上述还款时间支付借款，则依逾期还款天数按日千分之五的标准向杨家峰支付违约金……。”肖学粉称该借条系双方签订《商品房买卖合同》时因肖学粉资金紧张，杨家峰主动提出借款给肖学粉用于支付购房款，但由于肖学粉家人未同意，该借条并未实际履行，后其向杨家峰索要该借条未果。因杨家峰与本案的处理结果有利害关系，原审法院追加其为第三人参加诉讼。本案一审的争议焦点为：1、杨家峰收取肖学粉款项的行为性质应如何认定；2、肖学粉是否已经付清了全部购房款。关于争议焦点1，原审法院认为：1、杨家峰代表亭湖置业公司签订《认购协议书》并预收肖学粉103万元购房款的行为系职务行为，其行为产生的后果应由亭湖置业公司承担。首先，亭湖置业公司与肖学粉于2011年1月20日签订的《认购协议书》上盖有亭湖置业公司章印，亭湖置业公司对此并无异议，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。杨家峰代表亭湖置业公司在该份协议上签字的行为，应认定为获得亭湖置业公司相应授权而履行的职务代理行为。该份协议未明确约定购房款的给付方式，亭湖置业公司亦未明确告知肖学粉杨家峰有无代理权及代理权限的范围，故杨家峰依照该协议约定收取肖学粉103万元购房款的行为亦应认定为代表亭湖置业公司而履行双方协议的职务代理行为，由此产生的民事责任应由亭湖置业公司承担。其次，杨家峰作为证人出庭作证时虽辩称该款项中部分为其与肖学粉之间的借贷往来，但其未提供证据加以证实，且杨家峰出具给肖学粉的四份收据中，有三份系注明“购房款”，另一份系肖学粉丈夫通过银行汇款给杨家峰（共两次，两份收据）后杨家峰打的收据之一，因肖学粉丈夫与杨家峰之间无其他债务，也应认定为购房款方为合理。第三，杨家峰被追加为第三人后拒不到庭参与诉讼，视为其对自身权利的放弃，原审法院对其主张不予采信。最后，肖学粉陈述实际交纳的103万元款项与杨家峰开具的102万元收条之间存在的1万元差距系计算错误导致，并认可依照102万元计算已交纳购房款数额，系当事人对自身权利的处分，予以确认。综上，亭湖置业公司辩称杨家峰收取肖学粉103万元购房款系其与肖学粉个人之间的往来而与亭湖置业公司无关，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，案涉《商品房买卖合同》签订后，杨家峰代收肖学粉10.7万元购房款的行为构成表见代理，该代理行为有效，应认定肖学粉已交纳了上述购房款。第一，杨家峰系商业管理公司经理，该公司负责飞驰新天地广场商铺的日常经营管理工作，其办公场所在飞驰新天地广场楼上，该公司与亭湖置业公司间存在委托管理关系，且两公司法定代表人为同一人。第二，杨家峰在肖学粉认购商铺及购买涉案商铺过程中起到了重要作用。肖学粉与亭湖置业公司签订《认购协议书》，杨家峰在该协议上代表亭湖置业公司签字，并按照协议约定收取了肖学粉交纳的部分购房款，该协议所涉商铺未能购买后，双方并未协商退还肖学粉已交纳的购房款，而是由双方重新签订了购买涉案商铺的合同，在涉案商铺购买合同签订及交纳相应购房款项过程中，杨家峰均在场参与。第三，肖学粉有理由相信杨家峰的行为代表亭湖置业公司，属于善意相对人。杨家峰在审理中作为证人时陈述其曾通过职务上的便利，帮助其他业主购买飞驰新天地商铺，并转交部分购房款。肖学粉通过他人介绍认识杨家峰并先后两次在其参与的情况下签订商铺买卖合同并交付了部分款项，亭湖置业公司未提交证据证明其向肖学粉明确告知杨家峰未获授权或提出异议，基于上述事实，肖学粉作为普通民事主体，有理由相信杨家峰可以代表亭湖置业公司收取购房款，且客观上亭湖置业公司在其自称仅收取了240万元购房款，未达到双方合同约定的一次性支付400万元购房款的情况下，依然为肖学粉办理了全额的不动产统一发票及产权过户手续，系对肖学粉向杨家峰交纳购房款行为的认可。故亭湖置业公司认为肖学粉不构成善意相对人的主张不能成立，原审法院不予支持。关于争议焦点2，原审法院认为：肖学粉已经履行了给付全部购房款的义务，故亭湖置业公司要求解除案涉合同无事实和法律依据。1、杨家峰收取肖学粉购房款的行为分别构成职务代理行为和表见代理行为，肖学粉支付给杨家峰的购房款均应认定为交纳给亭湖置业公司的购房款。双方在案涉商铺买卖合同中明确约定“一次性交纳购房款400万元，剩余120万元另行交付”，且2012年5月8日的证明也证实双方对购房款剩余120万元并无异议，可见其他购房款应已经完成交付。若如亭湖置业公司所称，则亭湖置业公司在肖学粉欠付160万元购房款的情况下，帮助肖学粉办理产权过户手续并出具了520万元购房款发票，有违常理。2、关于亭湖置业公司提出其以现金方式已退还肖学粉2012年全年房租497880元的主张，仅有肖学粉签字的收条，无其他证据相印证，亭湖置业公司作为房地产开发公司，其陈述该部分款项全部以现金方式交付也与常理不符，且该陈述与商业管理公司随后出具给肖学粉证明中的租金数额56.8万元并不一致。故对亭湖置业公司认为该部分租金已退还给肖学粉的主张不予支持。3、杨家峰收取肖学粉102万元购房款、合同签订后其收取肖学粉10.7万元购房款以及肖学粉陈述用以抵充购房款的2012年剩余10个月租金47.3万元，三项之和为本案双方所争议的160万元。该事实与杨家峰亲笔书写的结算清单中对520万元购房款的详细组成数额均相吻合，且与杨家峰数次出具的收款收条、租金数额证明相印证。上述事实足以证明该160万元肖学粉应交纳的购房款已经全部交付，肖学粉合同义务也已经履行。因此，亭湖置业公司主张肖学粉欠付160万元购房款的事实不能成立，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回亭湖置业公司的诉讼请求。案件受理费67436元，由亭湖置业公司负担。宣判后，上诉人亭湖置业公司不服，向本院提起上诉称：1、肖学粉在双方签订《商品房买卖合同》时从未提出过102万元已支付过杨家峰，也未要求亭湖置业公司开具102万元的购房款收据，双方反而还约定了迟延付款的利息。亭湖置业公司提供了肖学粉出具的收到2012年度497880元租金的收据，不存在以2012年度租金抵充购房款的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定购房款要支付到亭湖置业公司的账户，肖学粉将尾款10.7万元支付给杨家峰，亭湖置业公司也未入账，因此不予认可。肖学粉出具给杨家峰的借条证明双方存在160万元的借款关系，原审法院在没有确切证据的情况下否定借条的效力是错误的。杨家峰是商业管理公司的工作人员，肖学粉对此是明知的，商业管理公司与亭湖置业公司是两个独立的企业，亭湖置业公司从未授权杨家峰代收购房款，肖学粉在交易过程中存在明显过错，不属于善意第三人，杨家峰收取购房款不构成表见代理。2、原审法院在审理过程中通知杨家峰以证人身份出庭参与诉讼，后又依职权主动追加杨家峰为第三人，但在未通知其参加诉讼的情况下缺席判决，判决内容中未提及杨家峰的责任，程序违法。请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人肖学粉答辩称：1、杨家峰在《认购协议书》上签字，亭湖置业公司加盖了公章，签订《认购协议书》和《商品房买卖合同》时杨家峰均在场，出具给肖学粉的收据上载明系购房款，杨家峰收取购房款是履行职务行为，即使不属于职务行为，其行为也构成表见代理。除双方无争议的360万元购房款外，肖学粉之前已经支付了102万元购房款，加上以2012年租金冲抵的购房款47.3万元及另支付给杨家峰的购房尾款10.7万元，肖学粉已支付完毕全部购房款520万元。2、原审法院为查明案件事实，追加杨家峰为第三人参加诉讼符合法律规定，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人杨家峰陈述：涉案房屋是杨家峰介绍肖学粉购买的，肖学粉委托其代交购房款。杨家峰确实收到了肖学粉交纳的102万元款项，但其中82万元系购房款，20万元系其他款项。杨家峰没有将82万元交给亭湖置业公司，因杨家峰经常拿钱给肖学粉放贷，双方将82万元冲抵了。2012年8月2日的10.7万元系之前出借给肖学粉的，其中利息7000元，应肖学粉的要求写的购房款收据。结算清单系杨家峰按照肖学粉报的数字书写的，对其内容不清楚。2162号商铺2012年的租金确实是56.8万元。肖学粉出具160万元借条上的钱都是以现金方式支付给肖学粉的。杨家峰在两次签合同时均以介绍人身份在场，每介绍一套房屋可以获得二、三千元的介绍费。杨家峰同意亭湖置业公司的上诉意见。对于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：双方在《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）中约定买受人在签订本合同时必须认可和签订《商业管理协议》。后肖学粉与商业管理公司签订了《盐城“飞驰新天地·人民路市场”商业管理协议》。《补充协议》另约定，协议生效后，2162号商铺从该年度开始的租金收益归肖学粉所有，亭湖置业公司承诺今后帮助肖学粉对该商铺进行公开招租，所涉费用由肖学粉负担。二审期间，亭湖置业公司认可涉案房屋买卖合同关系发生时亭湖置业公司与商业管理公司为同一法定代表人。肖学粉支付的360万元购房款中，有200万元系通过杨家峰账户转给亭湖置业公司，其他款项系直接汇给亭湖置业公司的。杨家峰介绍买房子是经过亭湖置业公司认可的，有些客户的钱也是通过杨家峰转给亭湖置业公司的。杨家峰在《认购协议书》上签字仅是为了记明谁是介绍人，介绍一套房屋有3000元的介绍费。杨家峰在2012年8月2日的10.7万元收据上载明收款事由为“2062#尾款”。肖学粉主张10.7万元原先是准备作为102万元购房款的利息抵扣2162号商铺购房款的，但事后亭湖置业公司不同意，因此又将尾款交了，“2062#”应是笔误，实为“2162#”。一审期间，杨家峰在2014年3月25日的庭审中系以证人身份出庭作证，后原审法院于2014年8月21日追加杨家峰作为第三人参加诉讼，向当事人送达了参加诉讼通知书，并在2014年11月4日的开庭前邮寄送达了开庭传票，杨家峰未到庭参加诉讼。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、肖学粉是否已全部付清购房款；2、一审程序是否违法。本院认为：关于第1个争议焦点，（1）杨家峰在《认购协议书》上以甲方名义签字，并加盖了亭湖置业公司的公章，亭湖置业公司对该《认购协议书》的真实性无异议，表明亭湖置业公司对杨家峰为其公司代表的身份予以认可。杨家峰在履行该份协议的过程中收取肖学粉交纳的102万元购房款系职务行为，由此产生的法律后果应由亭湖置业公司承担。亭湖置业公司主张杨家峰签字仅为了记明谁是介绍人，该主张没有证据证明，本院不予采信。杨家峰主张102万元中有20万元系其他款项，82万元购房款已经与放贷款冲抵，仅为其单方陈述，无证据证明，其主张本院亦不予采信。至于亭湖置业公司主张肖学粉未要求亭湖置业公司开具102万元的购房款收据并约定了迟延付款利息的问题，鉴于之前杨家峰已出具收据，故肖学粉未再要求亭湖置业公司出具收据，也在情理之中，而《补充协议》中关于迟延利息的约定系针对剩余120万元购房款而言的，与之前款项的支付并不矛盾，故亭湖置业公司以此否认肖学粉已支付102万元购房款，本院不予支持。因此，杨家峰收取的102万元购房款应认定为亭湖置业公司收取的购房款。（2）2012年8月2日肖学粉又向杨家峰支付10.7万元。对于该笔款项的性质认定，首先，杨家峰出具的收据上载明为“2062#尾款”，鉴于肖学粉并未购买2062号商铺，故其主张系笔误，应为2162号商铺尾款的主张，本院予以采信。杨家峰主张10.7万元系之前出借给肖学粉的，其中利息7000元，应肖学粉的要求写的购房款收据，该主张没有证据证明，且明显不符合常理，本院不予采信。故本院认定杨家峰收取了肖学粉交纳的10.7万元2162号商铺购房款。其次，涉案房屋买卖合同关系发生时商业管理公司与亭湖置业公司为同一法定代表人，两公司之间存在委托管理关系，而杨家峰系商业管理公司的经理，其在《认购协议书》上以亭湖置业公司的名义签字并加盖了亭湖置业公司的公章，两公司之间的关联性、杨家峰的身份及行为使得肖学粉有理由相信杨家峰能够代表亭湖置业公司；《商品房买卖合同》并非孤立存在的，而是基于之前《认购协议书》无法履行的情况下，双方重新选择房屋签订的合同，杨家峰同时参与了《认购协议书》和《商品房买卖合同》的签订，两份合同前后的连贯性让肖学粉有理由相信杨家峰仍有权代表亭湖置业公司；肖学粉交纳360万元购房款时，有部分款项系通过杨家峰的账户转交给亭湖置业公司的，亭湖置业公司对此无异议，事后还出具了收据予以认可，亭湖置业公司的默认也使得肖学粉有理由相信杨家峰有权代表亭湖置业公司收取购房款。基于以上理由，即使杨家峰无权代理收取购房款，其行为在客观上也形成有代理权的表象，肖学粉善意无过失的相信其有代理权，杨家峰收取10.7万元购房款的行为构成表见代理，其行为后果亦应由亭湖置业公司承担。杨家峰收取的10.7万元购房款应认定为亭湖置业公司收取的购房款。（3）针对2012年度租金抵扣购房款47.3万元的问题，首先，亭湖置业公司认可租金应由其委托的商业管理公司支付给肖学粉，杨家峰认可2012年度租金为56.8万元，其出具的结算清单中有“56.8×10÷12＝47.3万（10个月）”的字样，进一步佐证了租金数额；其次，亭湖置业公司提供了肖学粉出具的收条用以证明其已将2012年度租金497880元支付给肖学粉，但对于为何在购房款尚未付清的情况下即支付房屋租金及为何与杨家峰认可的租金数额不一致，亭湖置业公司均无法做出合理解释，肖学粉主张收条系应亭湖置业公司做账要求出具的，实际并未收取该笔款项，此种情形下，亭湖置业公司应对款项交付事实承担举证责任，其主张为现金交付，并不符合交易习惯，而且其也未能提供证据证明款项来源，对此应承担举证不能的责任；再者，2012年5月8日，亭湖置业公司在收取肖学粉交纳的120万元购房款时出具证明认可系所欠房款，而对于如果之前400万元款项未付清，为何会付时间在后的120万元，亭湖置业公司同样无法做出合理解释，结合杨家峰出具的结算清单，肖学粉关于2012年度租金抵扣购房款47.3万元的主张更具有可信性，本院予以采信。综合上述分析，结合杨家峰出具的结算清单载明内容与肖学粉关于520万元购房款的组成及数额上相吻合，可以认定肖学粉已全部付清购房款。杨家峰主张结算清单系按照肖学粉报的数字书写的，对其内容不清楚，显然与常理不符，其主张本院不予采信。综上，亭湖置业公司以肖学粉拖欠购房款为由主张解除《商品房买卖合同》并支付相关款项的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于第2个争议焦点，一审期间，杨家峰在2014年3月25日的庭审中系以证人身份出庭作证，后原审法院认为本案的处理结果与杨家峰有利害关系，为查明案件事实，遂于2014年8月21日追加杨家峰作为第三人参加诉讼，向当事人送达了参加诉讼通知书，并已于2014年11月4日的开庭前邮寄送达了开庭传票，杨家峰无正当理由，拒不到庭参加诉讼，原审法院据此缺席判决，程序并无不当。因本案系亭湖置业公司与肖学粉之间的商品房买卖合同纠纷，亭湖置业公司未起诉杨家峰承担责任，杨家峰系作为无独立请求权的第三人参加诉讼，原审判决未判令其承担责任，于法有据，亭湖置业公司以此为由主张一审程序违法，本院不予支持。综上，亭湖置业公司的上诉请求及理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67436元，由上诉人盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 娅审 判 员  薛爱娟代理审判员  吴晓玲二〇一五年三月十八日书 记 员  闫 朋