云南省玉溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）玉中民二终字第64号
上诉人（原审原告）玉溪天城房地产中介有限公司。
法定代表人石鸿香，经理。
委托代理人郑鸿容，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托代理人李晓海，玉溪天城房地产中介有限公司职员。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）李菊梅，女，白族。
委托代理人张溪恩（系李菊梅之女），白族。代理权限：一般授权代理。
被上诉人（原审被告）杨玲，女，汉族。公民身份号码：5324221962********。
委托代理人史忆康（系杨玲之女），汉族。代理权限：特别授权代理。
上诉人玉溪天城房地产中介有限公司（以下简称天城公司）因与被上诉人李菊梅、杨玲居间合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2014）玉红民二初字第173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日受理后，依法组成合议庭于2014年8月27日公开开庭进行了审理，上诉人天城公司的委托代理人郑鸿容、李晓海，被上诉人李菊梅的委托代理人张溪恩、被上诉人杨玲及其委托代理人史忆康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李菊梅系玉溪市红塔区玉兴路114号水电设计院3幢2单元401室的房屋所有权人。2013年12月1日，天城公司作为居间人（丙方），李菊梅作为卖房人（甲方），杨玲作为买房人（乙方），三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定，一、成交价格，该房屋约定成交价416000元……；二、信用保障及产权过户，李菊梅与杨玲约定在2014年2月28日前办理公正过户手续，逾期不办理公正过户手续则视为违约，杨玲支付了10000元定金给李菊梅，……；三、居间服务，天城公司接收买方购房委托并为买方提供房地产信息……；四、佣金收取，合同签订时，天城公司向杨玲收取佣金8320元，如该房购房定金由天城公司代保管，则从定金中扣除中介费，不够的由杨玲在办理完公证时补足……；五、违约责任，1、除不可抗力因素外，双方不可中途悔约或不来办理过户手续，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金，违约金作为守约方和天城公司的赔偿。违约方同时还应支付天城公司佣金8320元；2、如果李菊梅与杨玲协商解除合同，则由解除合同方承担成交价的2%的佣金给天城公司，该佣金从定金中扣除，如定金不足，则由解除合同方补足佣金。
合同签订后，杨玲按约向李菊梅支付了10000元定金，杨玲未按约定在签订合同当日支付天城公司8320元佣金。2014年2月28日，合同到期后，因种种原因，未能履行《房屋买卖合同》；2014年4月6日，杨玲收到李菊梅退还的定金10000元，双方房屋买卖合同未实际履行。现天城公司认为杨玲与李菊梅已协商解除合同，根据合同约定，应由杨玲与李菊梅支付佣金8320元。
原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，天城公司为杨玲、李菊梅提供订立《房屋买卖合同》的媒介服务，三方当事人均在《房屋买卖合同》上签字确认，故杨玲、李菊梅与天城公司成就居间服务关系。合同签订后，杨玲、李菊梅未在约定的最后期限即2014年2月28日办理公证过户手续，后经杨玲、李菊梅协商，李菊梅于2014年4月6日将定金10000元退还给杨玲，三方所签订的《房屋买卖合同》未履行完毕；根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，天城公司未促成该《房屋买卖合同》，李菊梅将定金10000元退还给杨玲的行为，系双方的真实意思表示，现双方已不愿在继续履行合同，该行为可视为二被告已自愿解除该合同，根据天城公司在从事居间服务过程中付出的精力、人力、成本等必要费用，杨玲、李菊梅应向天城公司支付一定报酬，弥补其在系争房屋居间服务过程中的实际付出；故对天城公司的诉讼请求，予以部分支持。为保护双方当事人的合法权益，维护市场的正常经营秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：“由被告李菊梅、杨玲在本判决书生效后十日内各支付原告玉溪天城房产中介有限公司中介服务费500元，共计1000元；案件受理费25元，由二被告各负担12.50元。”
宣判后，天城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判杨玲、李菊梅依约支付天城公司佣金8320元。其理由如下：一、原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。杨玲、李菊梅在天城公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》，该合同依法成立并生效，根据合同法以及《房屋买卖合同》的约定，杨玲、李菊梅依法应支付佣金。二、杨玲、李菊梅因各自自身原因，退还定金，实质上解除了《房屋买卖合同》，该行为已构成违约，依《房屋买卖合同》第十条第2项的约定，也应支付佣金8320元。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，恳请二审法院依法支持天城公司的上诉请求。
被上诉人李菊梅口头答辩称，其对原审判决所认定的事实和结果均没有异议，但由于是杨玲向李菊梅退还定金单方解除买房合同，因此其不同意支付8320元佣金。
被上诉人杨玲答辩称，原审判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：1、天城公司没有告知所买卖的房屋有抵押的情况，其不能要求支付佣金。2、李菊梅没有按照合同约定履行义务，已经构成违约，中介费应当由李菊梅负担。3、李菊梅退还定金的行为并不导致双方的合同解除，天城公司不能依据合同解除主张佣金。
二审经审理查明，原审认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，2014年3月6日，因无法与李菊梅联系，天城公司工作人员在李菊梅住所处留条，明确由于2月21日李菊梅电话停机无法与其联系房屋过户手续，要求李菊梅见留条后与天城公司联系。后天城公司人员证实，在李菊梅与杨玲约定的过户时间，李菊梅未到场。后因李菊梅不能在2014年3月30日交房，双方未再继续履行合同。李菊梅于2014年4月6日退还杨玲定金10000元。二审庭审中，杨玲及李菊梅代理人均明确表示双方的《房屋买卖合同》并未解除。天城公司也明确如果合同未解除，其要求按照合同约定由买方或者由违约方支付佣金。
结合各方诉辩主张，本院认为，本案二审争议的焦点为：中介费是否应当支付以及应由哪方支付的问题。首先，对于中介费是否应当支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，本案天城公司与李菊梅、杨玲签订的《房屋买卖合同》既有房地产买卖构成要件，亦有房地产中介服务构成要件，是房地产买卖合同和居间合同的综合载体。《房屋买卖合同》第四条约定：“佣金收取，合同签订时，天城公司向杨玲收取佣金8320元……如买卖双方的原因最终未能完成该房地产产权过户，此交易佣金无需退还，因丙方原因导致的除外”。从该约定看，李菊梅、杨玲认可，在签订本合同时，即视为天城公司已提供房屋相关信息并促成李菊梅与杨玲达成房屋买卖合同。因此，只要签订《房屋买卖合同》，即应视为天城公司提供中介服务，李菊梅与杨玲应当支付天城公司中介服务费。其次，中介费应由哪方支付的问题。由于各方同时在合同中约定，“双方不可中途悔约或不来办理过户手续，如任何一方违约，……违约方同时还应支付天城公司佣金8320元”，现有证据证明，2014年2月28日李菊梅并未到天城公司办理过户，已构成违约，其应当按照合同约定向天城公司支付佣金8320元。但鉴于原审宣判后，被上诉人杨玲并未上诉，二审中其也明确表示对原审判决服判，因此，对于原审判决确定由杨玲支付天城公司中介服务费500元的判项，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。上诉人天城公司的上诉请求及上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2014）玉红民二初字第173号民事判决；
二、由被上诉人李菊梅支付上诉人玉溪天城房地产中介有限公司中介服务费7820元；
三、由被上诉人杨玲支付上诉人玉溪天城房地产中介有限公司中介服务费500元。
上述给付义务限判决生效后十日内付清。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由被上诉人李菊梅负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如果被上诉人李菊梅、杨玲未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被上诉人李菊梅、杨玲未按判决履行，上诉人天城公司可在判决确定的履行期届满后两年内向云南省玉溪市红塔区人民法院申请强制执行。
审 判 长 严光辉
代理审判员 吴 仟
代理审判员 方 芳
二〇一四年九月十日
书 记 员 冯玉琳