广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东二法民一初字第431号
原告：孙炯光，男，汉族，1972年6月12日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
委托代理人：刘伟业，广东和业律师事务所律师。
委托代理人：胡建堤，广东和业律师事务所辅助人员。
被告：陈润秋，男，汉族，1979年10月5日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。
原告孙炯光诉被告陈润秋合同纠纷一案，本院于2015年2月28日受理后，依法由审判长胡植彬、审判员卢秀文和人民陪审员何耀军组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行审理。原告孙炯光的委托代理人刘伟业、胡建堤到庭参加诉讼。被告陈润秋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙炯光诉称：2011年8月4日，孙炯光与案外人麦某某、孙某某签订一份《借款协议》，约定孙炯光借款20000000元给麦某某和孙某某，期限为1个月。麦某某、孙某某收到借款后没有按时还款。陈润秋于2012年3月3日与孙炯光签订一份《协议书》，同意以其位于深圳市罗湖区银湖路颐园牡丹道XXX号XXX的别墅的评估价值减去银行按揭贷款未还余额部分所得剩余价值替麦某某、孙某某还款。但陈润秋违反约定，在未告知孙炯光的情况下，于2012年4月19日与招商银行股份有限公司深圳分行再次签订金额为3500000元、以上述房屋作为抵押物的抵押贷款合同，并从2012年6月开始断供贷款，导致招商银行股份有限公司深圳分行提起诉讼主张案涉房屋的抵押权，使案涉房屋的剩余价值减少，损害了孙炯光的利益。现因案涉房屋已被广东省东莞市第一人民法院查封及被深圳市福田区人民法院轮后查封，孙炯光与陈润秋签订的《协议书》部分内容无法履行，陈润秋构成违约，故原告提起诉讼，请求判令：1.陈润秋继续履行《协议书》中关于由陈润秋为麦某某、孙某某偿还部分借款的义务，将案涉房屋剩余价值18204097元支付给孙炯光，不足部分由陈润秋承担赔偿责任。2.本案诉讼费由陈润秋承担。
被告陈润秋未答辩，亦未提供证据或提出质证意见。
经审理查明：2011年8月4日，案外人麦某某、孙某某向孙炯光借款20000000元，约定月息25厘，借款期限为1个月。后麦某某、孙某某没有按时偿还借款。陈润秋于2012年2月29日向孙炯光出具一份《委托书》，同意由孙炯光代其处理名下位于深圳市罗湖区银湖路颐园别墅三期（乙）牡丹道XXX号牡丹XXX的房屋（房地产权证号为深房地字第XXX5**号），权限包括但不限于赎楼、转让、出租等。同年3月3日，陈润秋与孙炯光签订一份《协议书》，约定陈润秋出售上述房屋给孙炯光，并协助孙炯光办理过户手续，待房屋过户后，以房屋的评估价值减去其银行按揭未还余额所得剩余价值扣减麦某某、孙某某欠孙炯光的借款。然《协议书》签订后，陈润秋和孙炯光没有履行协议关于房屋过户的约定，麦某某和孙某某也没有返还借款，陈润秋在2012年4月23日还将案涉房屋再次抵押给案外人招商银行股份有限公司深圳分行，抵押金额为3500000元。其后，因陈润秋无法清偿银行贷款，银行起诉陈润秋还贷并主张案涉房屋的抵押权，导致案涉房屋被法院查封。
2013年12月24日，孙炯光就前述借款向本院提起（2014）东二法民一初字第77号民间借贷纠纷，请求判令麦某某、孙某某返还借款并支付利息。本院于2014年6月24日作出一审判决，判令麦某某、孙某某向孙炯光返还借款20000000元，并支付以20000000元为基数，按照中国人民银行同期1至3年流动资金贷款基准利率的4倍，从2011年8月4日起至清偿完毕之日止的利息。该案经广东省东莞市中级人民法院二审，于2014年11月25日维持原判，现正处于执行阶段，但尚未执行完毕。其中，在该案审理期间，陈润秋曾确认案涉房屋在签订《协议书》时的评估价值为30106900元，减去房屋当时尚欠银行抵押贷款11902803元，房屋的剩余价值为18204097元；并且，陈润秋称案涉房屋未过户，是因孙炯光怠于办理过户手续所致。孙炯光在本案中也确认《协议书》约定的房屋剩余价值应按18204097元确定，而陈润秋于2012年4月23日以案涉房屋再次设定的抵押，所涉未还贷款余额因不在双方约定扣减的范围内，故不应扣减。孙炯光还称，案涉《协议书》实际是一份债务加入协议，故在陈润秋未能转让房屋的情况下，陈润秋应继续履行协议关于由陈润秋为麦某某、孙某某偿还部分借款的义务，将案涉房屋剩余价值18204097元支付给孙炯光，不足部分由陈润秋承担赔偿责任。
以上事实，有《借款协议》、《借据》、银行转账凭证、《委托书》和《公证书》、《协议书》、《房地产抵押估价报告》、产权资料电脑查询结果表、房地产权抵押登记查询表、房地产查封（备案）表、广东省深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第2363号民事判决书、本院（2014）东二法民一初字第77号民事判决书、广东省东莞市中级人民法院（2014）东中法民一终字第1861号民事判决书及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为：本案为孙炯光与陈润秋之间因履行《协议书》而产生的纠纷，属于合同纠纷。陈润秋未到庭，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据，视为放弃抗辩、质证和举证的权利。案涉《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。其中，孙炯光主张案涉《协议书》是债务加入的协议，但孙炯光与陈润秋在《协议书》中约定，陈润秋出售案涉房屋给孙炯光，并协助孙炯光办理过户手续，待房屋过户后，以房屋的评估价值减去其银行按揭未还余额所得剩余价值扣减麦某某、孙某某欠孙炯光的相关借款，可见双方对于以房屋的剩余价值扣减相关欠款的约定是附条件的，即必须待房屋所有权转移之后，才产生扣减的效力。而目前因陈润秋将案涉房屋抵押给银行，陈润秋无法清偿对银行的债务，银行向法院提起诉讼并主张对案涉房屋的抵押权，致使案涉房屋被法院查封，孙炯光与陈润秋之间关于房屋转让的约定实际已无法履行，其结果直接导致孙炯光无法以房屋的剩余价值扣减孙某某、麦某某所欠借款，损害了孙炯光的利益，应认定陈润秋构成违约。在此情形下，孙炯光在本案中要求陈润秋继续履行《协议书》已无实际意义，故本院不予支持，但孙炯光有权要求陈润秋赔偿因违约而给孙炯光造成的损失。对此，陈润秋曾在本院审理的（2014）东二法民一初字第77号案中主张孙炯光对造成合同未能履行存在过错，但陈润秋在本案中没有提出此抗辩，也未提供任何证据证明其主张，陈润秋应承担相应的不利后果。陈润秋应向孙炯光赔偿损失，损失额根据双方确认的房屋剩余价值18204097元，结合孙炯光在另案中不能实现的债权范围确定。至于陈润秋在《协议书》签订后再次以案涉房屋设定抵押，其所涉金额3500000元，因不在双方约定的房屋剩余价值扣减范围内，故不应扣减。即陈润秋应在18204097元范围内对（2014）东二法民一初字第77号案中确定的孙炯光的债权未能实现的部分承担补充清偿责任。孙炯光超出以上范围的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、限被告陈润秋于本案判决发生法律效力之日即日在18204097元范围内对（2014）东二法民一初字第77号案中确定的原告孙炯光的债权未能实现的部分承担补充清偿责任。
驳回原告孙炯光的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费131024.58元，由被告陈润秋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 胡植彬
审 判 员 卢秀文
人民陪审员 何耀军
二〇一五年八月六日
书 记 员 汤 锋