湖南省郴州市北湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郴北民二初字第1043号
原告（反诉被告）郴州市兴华贸易有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区协作南路7号特产大厦1401室。
法定代表人吴红兵，系该公司董事长。
委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。
被告胡乐怡（反诉原告），女，1983年8月3日出生，汉族，浙江省缙云县人，大专文化，住浙江省缙云县。
委托代理人黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。
原告（反诉被告）郴州市兴华贸易有限责任公司与被告（反诉原告）胡乐怡租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告（反诉原告）胡乐怡在举证期内向原告（反诉被告）郴州市兴华贸易有限责任公司提出了反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）郴州市兴华贸易有限责任公司的委托代理人李建雄，被告（反诉原告）胡乐怡的委托代理人黄亚梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郴州市兴华贸易有限责任公司（反诉被告）诉称，原、被告双方协商一致，被告承租原告位于郴州市人民路1号锦湘百货二楼B16号门面，并于2012年9月l日签订《门面租赁合同》。合同约定了原、被告双方的权利和义务。在合同履行过程中，由于被告违约未向原告支付租金、水电费等费用。事后原告多次向被告发《催收通知书》及《律师函》，要求履行相关义务，但被告置之不理，2013年11月已将门面财产全部搬离清场。依《门面租赁合同》第11条：“1、租赁期内，乙方有下列情形之的，甲方有权解除合同，收回该租赁场地，且甲方不承担任何赔偿或补偿：逾期15天末缴纳租金及相关费用。”第12条：“1、乙方未按时足额缴纳租金及相关费用，每逾期一天，应向甲方支付100元滞纳金”。为此，诉至法院，请求依法判令；1、解除原、被告双方的《门面租赁合同》；2、被告支付原告租金10000元、违约金15300元、水电费465元，合计25765元（计算到2014年10月31日止，此后另算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告郴州市兴华贸易有限责任公司（反诉被告）为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
1、《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《身份证》复印件，拟证明原告的身份情况及主体资格。
2、《门面租赁合同书》复印件，拟证明合同约定门面租赁期限从2012年9月1日至2015年9月1日止，被告向原告缴纳保证金6000元，租金为每月2000元，于每季度的5日前缴纳当季度的租金；同时约定如被告违约逾期缴纳租金，应当支付每天的滞纳金100元，如超过15日未缴纳租金，原告有权解除合同收回门面并要求被告承担其他的违约责任。
3、《律师函》复印件，拟证明被告违约未如期缴纳租金、水电费及卫生费，原告委托湖南福城律师事务所向被告发出了催交租金并承担相应违约责任的律师函。
4、《郴州日报》的公告、《公告》，拟证明由于被告违约未按时缴纳租金、水电费、物业费等费用，原告与郴州市锦湘花园业主委员会共同公告要求被告缴纳租金、水电费、物管费等费用，逾期将采取违约清场等行为维护原告的合法权益。
5、《催缴通知书》，拟证明被告违约未缴纳相关的租赁费等费用，原告向被告主张过权利。
被告（反诉原告）胡乐怡辩称及反诉诉称，2012年，原告广告宣传在位于文化路与人民中路十字路口的锦湘百货二楼“女人世界”对外招租，2012年10月l日开业，免租金3个月，月租金1800元，装修费30000元／间。原、被告于2012年9月1日签订了《门面租赁合同》，并按照原告要求缴纳了门面装修费30000元，保证金6000元，合同期限为3年。“女人世界”开业后，被告按照原告的要求开门营业，而原告却不按约定免租金3个月。被告于2012年10月1日开业，原告于2012年12月1日便开始要求被告交纳租金，被告一共缴纳了6个月的租金及水电费，实际经营至2013年6月底。由于原告收取被告租金后，并未将租金交给郴州市锦湘花园业主委员会，业主便对“女人世界”进行断水断电、封门，为此给被告造成巨大的损失。被告为将生意继续做下去，便联合多名“女人世界”的承租人与原告进行了沟通，原告承诺将恢复原状，但是却未按照约定进行恢复原状。既不对商场进行管理，也没有按照承诺举行促销活动，空调也一直不开，导致商场人气每况愈下。2013年7月，原告便将大门锁住，在未通知的情况下将被告的货物进行了清理，至今也没有归还，明显是原告违约。现原告既没有退还被告的押金，也没有将未到期装修损失进行补偿。为此，诉至法院，请求判令原告赔偿被告门面装修损失22450元，退还保证金6000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告胡乐怡（反诉原告）向本院提交如下证据：
1、《身份证》复印件，拟证明被告胡乐怡的身份情况。
2、《门面租赁合同》，拟证明被告与原告签订《门面租赁合同》，约定租赁期限从2012年9月1日至2015年9月1日，被告向原告缴纳保证金6000元。
3、《收据》复印件，拟证明被告向原告缴纳了装修费用30000元、保证金6000元、6个月的租金（2012年12月1日到2013年5月31日）、水电费1846元。
4、《时光广告》两份，拟证明原告曾在《时光广告》发出要约邀请，要约中载明免租金3个月，门面装修费30000元，月租金1800元，2012年10月1日开业。
5、《公告》及照片，拟证明郴州市锦湘花园业主委员会曾下达因原告未交纳场地租金，物业业主进行封门停业的公告，并在被告租赁的门面处进行了张贴。
6、《民事起诉状》、《和解协议书》、《民事裁定书》，拟证明原告从2013年2月至2013年10月拖欠郴州市锦湘花园业主委员会的场地租金，郴州市锦湘花园业主委员会于2014年3月13日向北湖区人民法院起诉，直到2014年8月3日达成调解协议，由原告向郴州市锦湘花园业主委员会一次性支付租金150000元，了结2013年2月至2013年10月份的场地租金。
7、《情况说明》，拟证明2013年3月开始，锦湘花园业主将商场停水停电，2013年4月1日对商场进行了封门，2013年4月2日，50家商铺与原告协商，原告才答应与锦湘花园业主协商恢复营业，2013年7月，原告发函将门面收回。
8、光盘，拟证明2013年4月2日，针对锦湘百货二楼“女人世界”停业，50家商铺找到了原告协商，要求原告与锦湘花园业主协商，恢复锦湘百货二楼“女人世界”正常营业。
原告郴州市兴华贸易有限责任公司（反诉被告）对被告（反诉原告）胡乐怡的反诉辩称，本次纠纷是由于被告违约造成，依据合同约定，被告理应赔偿原告的损失，并承担违约责任。被告的违约行为造成的损失应该包括门面装修费及保证金，被告支付的保证金6000元不予退还。原告为开业进行了门面的装修花费了大量的装修费用，且为了开办该商场，已经考虑了门面租赁户的困难及实际情况，免除了2012年9月1日至2012年11月30日的3个月门面租金，这3个月的门面租金是原告支付给了业主，因此被告的反诉请求没有法律依据，不符合事实，请求法院依法驳回被告的反诉请求。
根据当事人的举证、质证及本院的认证，结合庭审陈述等情况，本院对本案事实确认如下：
（一）、2006年6月9日，原告郴州市兴华贸易有限责任公司与郴州市锦湘花园业主委员会签订《锦湘百货二楼场地租赁合同》，双方主要约定郴州市锦湘花园业主委员会将锦湘百货二楼经营场地约1500平方米出租给原告郴州市兴华贸易有限责任公司使用，租赁期限为2006年6月20日至2016年5月31日止。合同签订后，双方按协议履行义务。2012年，被告决定将租赁场地改建为“女人世界”商场，分隔为数个门面对外招租，郴州市锦湘花园业主委员会对此未提出异议。
（二）、2012年8月份左右,原告郴州市兴华贸易有限责任公司在《时光广告》中广告宣传将位于文化路与人民中路十字路口的“锦湘百货”二楼“女人世界”门面对外招租，于2012年10月l口开业，免租金3个月，装修费30000元／间。2012年9月1日，原告（甲方）与被告胡乐怡（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定：1、被告承租原告位于郴州市人民路1号“锦湘百货”二楼B16号门面，租赁期限为3年，自2012年9月1日至2015年9月1日；2、每月租金2000元，实行先交纳租金后使用方式，租金按季度交纳，乙方必须在每季度的5日前将当季租金一次性交纳给甲方；3、乙方在签订本合同时，一次性交纳合同履行保证金6000元，在租赁期限内，保证金不能抵作租金，且保证金不计利息。合同期满，乙方未损坏甲方财产，也未违反合同条款，保证金如数退还给乙方，如乙方有违反本合同条款、提前终止本合同等情形的，保证金作违约金，不再退给乙方。合同签订当日，被告向原告缴纳了门面装修费30000元、合同履行保证金6000元，原告将“锦湘百货”二楼B16号门面交付给被告租赁使用。
（三）、原、被告在合同履行中，因原告郴州市兴华贸易有限责任公司从2013年2月开始拖欠郴州市锦湘花园业主委员会的租金，郴州市锦湘花园业主委员会便将原告拖欠租金的事实告知“女人世界”的租赁户，致使租赁户开始恐慌，加之生意不好，部分“女人世界”的租赁户开始拒绝向原告缴纳租金。于是原告要求“女人世界”的租赁户缴纳租金，否则采取措施。但部分租赁户收到通知后，仍然拒绝缴纳租金。2013年4月6日，被告向原告缴纳了2013年3月至2013年5月31日的租金6000元。2013年6月5日，根据原、被告的合同约定，“女人世界”的租赁户应当缴纳租金，但租赁户拒绝缴纳，加之生意不好，许多租赁户主动关闭铺面。2013年6月底，原告将“女人世界”的大门彻底关闭。2013年9月19日，郴州市锦湘花园业主委员会向法院起诉郴州市兴华贸易有限责任公司，要求支付拖欠的租金并解除租赁合同。同年11月4日，原告与郴州市锦湘花园业主委员会联合在《郴州日报》刊登公告，要求“锦湘百货”二楼“女人世界”租赁户在公告之日起15日内自行搬离清场，原告同时将公告张贴在商场入口。公告发出后，部分租赁户开始自行清场离场。公告期满后，原告与郴州市锦湘花园业主委员会在人民路派出所、文化路社区工作人员见证下，对商场进行清理，并将场地交于郴州市锦湘花园业主委员会。
（四）、2014年11月27日，原告以被告违约未交租金、水电费等费用为由诉至本院，请求判令：1、解除原、被告双方的《门面租赁合同》；2、被告支付原告租金10000元、违约金15300元、水电费465元，合计25765元（计算到2014年10月31日止，此后另算）；3、本案诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，被告以原告违约，在收到被告租金后，未向郴州市锦湘花园业主委员会交付租金为由提起反诉，请求判令原告赔偿被告门面装修损失22450元并退还保证金6000元，本案诉讼费用由被告承担。
本院认为，本案属租赁合同纠纷。本院对本案的争议焦点评判如下：
一、原、被告之间的《门面租赁合同》是否应解除，被告是否应向原告支付租金10000元及水电费465元的问题。在本案中，原告自行将租赁的场地关闭，主动中止合同，致使被告无法经营，故在合同期限届满前合同已提前解除，原告要求解除《门面租赁合同》已无实际意义，原告要求被告支付2013年6月5日至2013年11月4日的租金缺乏法律依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。至于水电费465元，原告未提交相应的证据证实，对该项诉讼请求本院亦不予支持。
二、本案违约责任的问题。原告出租给被告的场地虽不享有所有权，但原告在转租时，场地的所有权人并未反对，对原告的转租行为进行默认。由此认定，原、被告签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行义务。就本案而言，造成“女人世界”商场关门停业主要是生意不景气，同时部分租赁户拒绝向原告缴纳租金，从而造成原告不能向业主缴纳租金。由于被告及其他租赁户拒绝缴纳2013年6月份后的租金，致使租赁场地关门，故本案违约责任应当由被告承担。被告辩称原告在租赁期限内进行停水、停电，致使租赁户无法经营，缺乏证据证实，本院不予采纳。由于被告违反协议欠缴租金，其行为构成违约，故被告提出反诉要求原告赔偿装修损失22450元的请求，本院不予支持。根据原、被告双方的约定：如承租人无违约的情况下，可以无息退回，如承租人违反合同约定，该保证金作为违约金，不予退回。故被告缴纳的保证金6000元作为违约金归原告所有，被告要求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）郴州市兴华贸易有限责任公司的本诉诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）胡乐怡的反诉诉讼请求
本诉案件受理费524元，由原告（反诉被告）郴州市兴华贸易有限责任公司承担。反诉案件受理费256元，由被告（反诉原告）胡乐怡承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 唐勇林
人民陪审员 张建国
人民陪审员 周 玲
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 段志超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。