上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1226号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海佰芳谷餐饮管理有限公司。
委托代理人吴丹，上海市大明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海证大喜玛拉雅有限公司（原上海证大喜玛拉雅置业有限公司）。
委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。
委托代理人程先林，上海市公民律师事务所律师。
原审被告新联达（清远）玩具塑料制品有限公司。
委托代理人吴丹，上海市大明律师事务所律师。
上诉人上海佰芳谷餐饮管理有限公司（以下简称佰芳谷公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第44275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日受理后，依法组成合议庭于2014年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人佰芳谷公司、原审被告新联达（清远）玩具塑料制品有限公司（以下简称新联达公司）的委托代理人吴丹，被上诉人上海证大喜玛拉雅有限公司（以下简称证大公司）的委托代理人金永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，位于上海市浦东新区芳甸路（樱花路）房屋权利人为证大公司。
2011年9月1日，证大公司（预出租方、甲方）与新联达公司（预承租方、乙方）签订《证大喜玛拉雅中心预租合同》，约定甲方同意向乙方预租位于上海市芳甸路证大喜玛拉雅中心房屋，该房屋预测实用面积185平方米；乙方承诺租赁该房屋从事佰芳源品牌的销售经营活动；甲方于2011年8月28日前向乙方交付该房屋；租赁期限为6年4个月，自2011年11月28日起至2018年3月28日止（不含装修免租期）；甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付日起90个自然日的装修免租期，装修免租期内乙方仍需支付物业管理费及其他费用，装修期间的物业管理费标准为每天每平方米实用面积人民币（下同）1.25元；乙方应于2011年11月28日之前正式开业；在租赁期内，乙方应支付的房屋租金标准按“保底租金”与“提成租金”两者取高的方式确定，2011年11月28日至2012年3月28日，保底租金无，2012年3月29日至2013年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元，2013年3月29日至2014年3月28日，保底租金每天每平方米实用面积8元；乙方应以先付后用原则按月预付房屋保底租金，乙方应于每月25日前按约定的保底租金标准向甲方预付下月保底租金；乙方同意接受甲方指定的物业管理公司提供物业管理服务，并自房屋交付日起向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费标准为每月每平方米建筑面积80元，乙方在开业之初，即本合同约定的租赁期限内按每日每平方米实用面积2.50元的标准向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费；乙方应于每月的25日前向物业管理公司支付下一月的管理费；如乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金；乙方应于签署合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金135，050元。合同另对其他事项作了约定。
合同订立后，证大公司与新联达公司签订房屋接收确认单，内容为双方于2011年9月16日按租赁合同约定对租赁房屋进行交接并验收交接，经验收，乙方（新联达公司）确认交付的房屋符合约定的交付标准和交付条件。其间，佰芳谷公司对涉案房屋进行了装修。
2011年12月，证大公司（甲方）、新联达公司（乙方）、佰芳谷公司（丙方）签订补充协议，约定甲乙双方原签订的《证大喜玛拉雅中心预租合同》，自2011年12月20日起合同中的承租人由乙方变更为丙方，丙方承继合同中承租人的全部权利和义务；乙方同意督促丙方履行预租合同，并承诺对合同中丙方的全部义务和责任承担连带保证责任，保证期限为债务履行期限届满后两年。
2012年2月底起，佰芳谷公司在租赁场所经营餐饮至今。佰芳谷公司已支付证大公司租赁押金45，016.66元，支付物业管理押金89，303.40元。
2013年12月，证大公司以佰芳谷公司未交纳商铺租金、物业管理费，并欠付水电费为由起诉至原审法院，请求判令：1、佰芳谷公司支付证大公司商铺租金901，320元（自2012年4月1日计至2013年11月30日）；2、佰芳谷公司支付证大公司欠付租金的滞纳金282，398.16元；3、佰芳谷公司支付证大公司物业管理费277，500元（自2012年4月1日至2013年11月30日，按每天每平方米2.50元）；4、佰芳谷公司支付水电费87，434.70元；5、新联达公司对佰芳谷公司上述付款义务承担连带责任。
佰芳谷公司则提起反诉，请求判令：1、解除与证大公司间的房屋租赁合同；2、证大公司返还租赁押金45，016.66元，返还物业管理押金89，303.40元；3、证大公司赔偿装修损失暂计180万元。
原审还查明，2012年5月21日，证大公司曾致函佰芳谷公司，内容针对佰芳谷公司发出的消防机械排烟改动的情况说明作出回复。对于佰芳谷公司在消防竣工验收检查过程中消防部门提出的整改，建议对商铺内消防机械口强排烟口在装修时进行上移处理，以满足消防排烟要求。
原审另查明，2012年4月、9月，证大公司曾发出致客户函件，因燃气管道施工及维修，要求租户提前做好配合工作。2013年4月至10月期间，证大公司先后发出致客户函，就中央空调的保养、消防设备的检测等内容，通知各租户暂停供应空调、短时停电等。2013年7月、9月，佰芳谷公司二次致函证大公司，反映新风管消防管道和空调包管处漏水，影响餐厅经营，要求尽快维修；餐厅门外卫生情况差，要求尽快解决。
针对反诉，证大公司提供了证大喜玛拉雅中心建设工程及商场公共部位内装修工程消防验收合格意见书，以证明涉案租赁物的整体消防工程已通过验收。
原审审理中，证大公司提供了上海证大物业管理有限公司提供的确认书，该公司同意佰芳谷公司就涉案租赁物所欠的物业管理费由证大公司一并主张。佰芳谷公司提出合同对逾期支付租金的滞纳金计算标准约定过高，应调整至欠付金额的20%以内。佰芳谷公司另提出申请，要求对其承租商铺的消防机械排烟口是否存在质量缺陷进行鉴定。
原审审理中，证大公司撤回了对水电费的诉请。
原审认为，证大公司与佰芳谷公司间建立的租赁合同，符合平等互利、协商一致的原则，合法有效，双方均应恪守。佰芳谷公司在对承租物进行装修后，已于2012年2月起经营餐饮至今，然其未向证大公司支付租金以及承租物业的物业管理费。佰芳谷公司在本案中以承租房屋的消防机械强排烟口存在质量缺陷，致使其不能通过消防竣工验收为由，行使合同解除权。对此，法院认为，证大公司按照合同约定已完成了交付租赁物的义务，并且证大公司、佰芳谷公司已确认交付的租赁物符合合同约定的交付标准和交付条件，证大公司提供的证据反映其交付的房屋符合使用的消防验收标准。佰芳谷公司为其经营所需对租赁物进行的二次装修亦应当通过相关消防部门的验收，通过该验收标准，责任义务主要在于承租人。佰芳谷公司未提供相关证据证明其已按照规定程序申请消防验收的申报及未通过验收的具体原因等，证大公司在双方往来函件中对如何满足消防排烟的验收要求已作了善意的提醒，该函件的内容不能反映证大公司交付的房屋不符使用约定，因此，佰芳谷公司以租赁房屋的消防设施存在质量瑕疵为由拒付租金且行使合同解除权的理由不成立，法院不予采纳。其提出的鉴定申请，对争议的处理无实际意义，法院不予准许。证大公司要求佰芳谷公司支付租金及滞纳金的诉讼请求，合法有据。涉案租赁标的物业管理部门同意由证大公司一并行使物业管理费的请求，证大公司对物业管理费的计算数额，在合同约定的计算标准之内，法院予以支持。考虑到证大公司与佰芳谷公司的租赁合同对逾期支付租金的滞纳金计算标准约定过高，佰芳谷公司请求予以调整，符合法律规定，法院予以准许，法院对证大公司诉请逾期支付租金的滞纳金酌情调整至80，000元。新联达公司在补充协议中承诺对佰芳谷公司在租赁合同中的全部义务承担连带保证责任，因此，证大公司诉请要求其承担连带担保责任，法院予以支持。证大公司在诉讼中撤回了水电费的诉请主张，系当事人自由处分其诉讼权利，法院予以准许。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款之规定，于二〇一四年二月十四日作出判决：一、上海佰芳谷餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅置业有限公司租金901，320元；二、上海佰芳谷餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅置业有限公司逾期支付租金的滞纳金80，000元；三、上海佰芳谷餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海证大喜玛拉雅置业有限公司物业管理费277，500元；四、新联达（清远）玩具塑料制品有限公司对上海佰芳谷餐饮管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回上海佰芳谷餐饮管理有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18，814元，减半收取计9，407元，由上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担，反诉案件受理费减半收取计10，500元，由上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担。
原审判决后，佰芳谷公司不服，上诉于本院，诉称：被上诉人提供的店铺消防排烟设施存在问题并拒绝配合整改，以致上诉人店铺至今未通过消防验收，原审不同意上诉人的司法鉴定申请，掩盖了关键事实。基于被上诉人提供的消防排烟设施存在质量缺陷，无法满足上诉人需要，上诉人主张行使合同解除权并拒付租金、滞纳金、赔偿装修损失的请求于法有据，故请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请，支持上诉人的原审反诉请求。
被上诉人证大公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告新联达公司述称：其支持上诉人的原审反诉请求。
二审审理中，上诉人佰芳谷公司出示了原审法院（2013）浦民一（民）初字第1773号、本院（2014）沪一中民二（民）终字第82号民事判决书各一份，欲证明双方当事人就另一商铺租赁合同发生争议，诉讼中法院进行鉴定并判决被上诉人应承担责任，故本案亦应进行鉴定，并由被上诉人承担赔偿责任。被上诉人对上述材料的真实性予以认可，但认为两案情况不同，不同意上诉人的证明目的。原审被告新联达公司对上述证据材料予以认可。
本院经审查，对上述两份判决书的真实性予以确认，然该两份判决书所涉案件事实与本案并不相同，故对其证据的关联性及证明内容，本院不予确认。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人佰芳谷公司在承继原审被告新联达公司的合同权利义务承租系争房屋后，客观上存在未能按约向被上诉人证大公司支付租金及物业管理费的情况，现双方当事人的争议焦点在于，上诉人提出被上诉人交付的房屋消防排烟设施存在质量问题且被上诉人拒绝整改的抗辩理由能否成立，上诉人据此要求解除合同、返还押金及赔偿装修损失，其主张有无事实和法律依据？
根据本案查明的事实，被上诉人证大公司出租的系争房屋已经消防验收合格，且在交付房屋时承租人亦签订了房屋接收确认单，确认系争房屋符合合同约定的交付标准和交付条件。而现上诉人佰芳谷公司所称的涉讼商铺未通过消防验收，系其自身为从事餐饮经营而进行设计施工后未能符合消防验收要求所致。本院认为，就房屋租赁合同而言，出租人的主要义务在于提供合法、安全、符合约定要求的房屋及其附属设施。如非合同中作出具体、明确的特别约定，涉及承租人经营活动的相关事项并非出租人的当然义务。承租人作为实际经营人，其首先应对自身经营活动所需要的房屋进行充分了解，而出租人作为房屋提供者，一般没有义务对房屋条件是否能够满足承租人的经营活动进行审查。本案中，被上诉人证大公司作为出租人已按约交付房屋且经承租人接收确认，故已履行了自身的合同义务；而上诉人佰芳谷公司作为专业从事餐饮行业的公司，其在设计装修开展经营时，应当首先确定系争房屋能否满足开办餐饮所需条件，并根据房屋实际状况进行调整。本案中上诉人并无证据证明房屋本身存在消防验收质量问题，其因消防排烟改动问题给自身经营造成的影响，不应归责于被上诉人的合同义务，亦不能成为其拒付租金及物业管理费、履行其作为承租人最主要合同义务的有效抗辩理由。基于上诉人的违约行为，其应当承担相应的合同责任，同时也不能行使单方的合同解除权。据此，原审判决佰芳谷公司支付租金、物业管理费及相应的滞纳金，并驳回其要求解除合同、返还押金及赔偿装修损失的反诉请求，所作处理合法有据。同时，鉴于本案现有的事实证据，亦无需再对系争房屋的消防设施进行鉴定，原审的认定并无不当。综上所述，上诉人佰芳谷公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币26，629元，由上诉人上海佰芳谷餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月六日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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