江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民再提字第00006号
再审申请人（原审被告）：陈正伟。
被申请人（原审原告）：丰县振大超市有限公司。
法定代表人：邬龙祥。
委托代理人：沈冠林。
再审申请人陈正伟因与被申请人丰县振大超市有限公司（以下简称振大公司）租赁合同纠纷一案，不服丰县人民法院（2014）丰民初字第00404号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月16日作出（2015）徐民申字第00055号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，陈正伟、振大公司的委托代理人沈冠林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2012年12月27日，振大公司作为租赁方（甲方）与陈正伟作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，主要内容如下：“一、甲方将超市营业区（附图），租赁给乙方经营。二、乙方付甲方租金3万／月（大写：叁万元）万元／年。三、租赁期从2012年12月28日至2013年12月7日，以超市开业为准。四、租金付款方式：先付后做。五、合同保证金：5000.00元（大写：伍仟元）。六、经营范围：合法电子游戏活动。不得有任何赌博违法行为……十一、本合同一式二份，双方各执一份……。”合同签订后，振大公司主张陈正伟向其支付了租金9万元，尚欠27万元租金未付，于2014年2月向丰县人民法院提起诉讼。陈正伟则辩称双方签订的租赁合同约定租金为3万元每年，并非3万元每月，且已支付完毕。双方当事人为证明其主张，均提供了各自持有的租赁合同原件，但振大公司提供的合同本文中“二、乙方付甲方租金3万／月（大写：叁万元）万元／年”的“年”字被划掉，且甲方签名处加盖的是振大公司的印章，而陈正伟提供的合同文本中年字未改动，甲方签名处为振大公司法定代表人邬龙祥签名。双方所执合同文本的其他内容均一致。
丰县人民法院审理认为：根据当事人庭审陈述和查明的事实，认定振大公司支付租金的标准应为3万元／月。理由如下：首先，从双方提供的租赁合同文本来看，其中对租金支付标准的约定为“乙方支付甲方租金3万／月”，该部分内容不存在任何改动或者涂改的痕迹，且双方对对方提供租赁合同文本中该部分内容均无异议，故本院对此予以确认；其次，振大公司提供的租赁合同文本中对支付租金约定为“乙方付甲方租金3万／月（大写：叁万元）万元／年（年有涂划掉痕迹）”，该约定中“万元／年”中年字被涂划掉，且年字涂划掉后所表达的含义与前述3万／月的约定内容所表达的含义一致，进一步印证了振大公司的主张成立；而陈正伟提供的租赁合同文本中对支付租金约定为“乙方付甲方租金3万／月（大写：叁万元）万元／年”，该约定中“乙方付甲方租金3万／月”的含义与“（大写：叁万元）万元／年”所表达的含义明显不一致，且与双方均认可的“乙方支付甲方租金3万／月”内容所表达的含义存在矛盾。综上，陈正伟支付振大公司租金的标准应认定为3万元／月，并非3万元／年。故振大公司要求陈正伟支付所欠租金27万元的诉讼请求于法有据。遂判决：陈正伟于判决生效后十日内支付给丰县振大超市有限公司租金27万元及利息（以27万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自起诉之日起至判决确定的给付之日止）。
陈正伟不服上述判决，向本院申请再审称：涉案租赁合同约定的租金3万元／月并非合同双方真实意思表示，且与丰县当地租赁市场行情不相符合。首先，振大公司提供的合同中年字被划掉并非签订合同当时所划，不是双方当事人的真实意思表示，不应作为定案依据。其次，涉案场地仅有25平米左右，3万元／年的租金才是正常的。之所以同时出现3万元／月（大写：叁万元）万元／年，是因为陈正伟的本意是租一年3万元，哪怕租一个月也愿意支付3万元，而原审认定的36万／年的租金高出市场价格的10倍，明显不符合市场行情及交易常识。
振大公司答辩称：陈正伟租赁的场地约180平米，租金3万元每月，对其所称的25平米不予认可，其他意见同原审意见一致。
经双方当事人确认，本案的争议焦点是：1.涉案租赁合同中约定的租金是3万元／月还是3万元／年；2.租金是否支付完毕。
再审中，陈正伟为证明其主张，向法庭提供以下证据：1.涉案租赁场地照片一组六张，拟证明该场地面积小于35平方米；2.振大公司于2012年10月19日与案外人项道明签订的租赁合同一份，该合同所涉场地位置临街且与涉案租赁场地相邻，面积在150平米左右，年租金为12.8万元，拟证明原审认定年租金36万元明显不合理。振大公司质证认为，对于照片的真实性不持异议，但不能证明涉案场地租金为3万元／年的主张；对于项道明的租赁合同，其租赁的场地与涉案场地位置不同、面积不同，可比性不强。
振大公司为证明其主张，向法庭提供以下证据：1.原振大超市一楼平面图一份，拟证明涉案租赁的场地面积为180平米，年租金36万元是合理的。2.振大公司2013年1月至3月的账册三本及其中2013年1月31日、2月28日、3月31日的记账凭证三份，拟证明陈正伟确实是按照每月3万元的约定来履行付款义务的，且支付方式为抵扣。3.证人原振大公司现金会计张某出庭陈述称：陈正伟租赁振大公司的场地位于曼德夫餐饮的后面、厕所的前面，其曾见到该租赁合同约定租金为3万元／月，前三个月的租金是从酒店消费抵扣的，关于租金的记账凭证是主办会计制作的，对于记载的内容其并不清楚。陈正伟对上述证据的质证意见为，对于证据1标注区域的真实性不予认可，涉案场地只有30多平米，其他的区域不是其租赁的；对于证据2，振大公司之前陈述该公司的账册没有了，现在又拿出来，对该记账凭证的真实性不予认可。账册第13册从表面就可以看出是重新钉过的，根本不是原始凭证；账册第16册中1月份的3万元是陈正伟让许佩佩交纳的现金，当时是有收据的，但账册里没有存根；账册第23册的封面是崭新的，应该也是新制作的。振大公司应该把全部的账拿来，其主张租金是抵扣的，但为什么抵了两个月的房租以后就不抵了，这不符合常理。
对于双方当事人提交的以上证据，本院认为，因振大公司对于陈正伟提交两份证据的真实性并无异议，可以作为本案事实认定的依据。对于振大公司提交的平面图，因陈正伟对其中标注的与法院现场勘验一致的部分不持异议，对该部分予以确认。对于振大公司提交的账册、记账凭证及证人张某的证言，其目的在于证明陈正伟实际已按照3万元／月的标准缴纳了前三个月的租金9万元，且支付方式为抵扣。但振大公司在原审庭审中曾明确表示该9万元的支付有现金也有抵扣，并且其没有陈正伟支付三个月租金的相关凭证。再审听证中，振大公司又称该9万元为现金支付，且称公司账册和记账的电脑均不在了。再审开庭时，振大公司又称经过仔细查找，找到了相关的部分账册和记账凭证。后经双方确认，2013年1月缴纳的款项是现金支付，但振大公司举证的记账凭证没有附原始凭证，无法看出记账的依据。且记账凭证记载的科目为“其他应收款”，即应收未收款，振大公司及证人张某对此均无法解释。振大公司称2013年2月及3月租金为抵扣支付，但从其提供的记账凭证亦无法反映。因此，振大公司对公司账册的有无、租金支付方式等问题的陈述前后矛盾，且与其举证的证据也不一致，无法证明陈正伟实际已按照3万元／月的标准缴纳了前三个月的租金9万元的主张，本院对于振大公司提交上述三份证据的真实性、关联性均不予认可。
再审期间，经法院现场勘验，原振大超市一楼曼德夫餐饮后、厕所前的区域面积大约在30多平米（约7米＊4.6米）。陈正伟对该位置、面积均无异议，认为该部分就是其承租的场地。振大公司对此无异议，但认为这只是陈正伟承租的其中一部分，还有其他部分，面积总计180平米左右。
本院再审认为，本案系租赁合同纠纷，合同文本应是案件事
实认定的主要依据。但因双方当事人提供的租赁合同不一致，故首先应解决哪份合同应作为本案定案依据的问题。而在双方当事人均认可合同所指标的物一致的情况下，因振大公司提供的合同本文存在部分涂改，且没有证据证明系签订合同当时涂改并经对方同意，现陈正伟对该涂改内容不予认可，因此，振大公司提供的合同存在瑕疵，不能作为本案的定案依据。而振大公司对于陈正伟提供的合同文本的真实性没有异议，应当作为案件的定案依据。
依照该份租赁合同约定，“乙方付甲方租金3万／月（大写：叁万元）万元／年”，因合同主要内容即租金同时出现了3万／月，3万／年的约定，那么此时应解决该约定如何解释的问题。本院认为，合同条款出现歧义时应当以诚实信用为原则，结合合同的有关条款、合同的目的以及交易习惯等，确定该条款的真实意思。首先，涉案租赁合同中除了租金、保证金，没有任何其他条款能够反映租赁标的物的价值。那么，参照案外人项道明与振大公司同时期签订的租赁合同来看，其租金为12.8万元／年，保证金为1万元，保证金约为一个月租金，与一般房屋租赁市场的交易习惯相符。而涉案租赁合同中，若年租金解释为36万元，保证金5000元则明显偏少；若年租金解释为3万元，保证金5000则更加合理。其次，涉案租赁场地位于原振大超市卖场一楼，但租赁合同并没有对该场地的具体位置、大小及四至进行约定，故无法直接通过合同约定的面积判断哪种租金约定更符合当时的房屋租赁市场行情。经过现场调查勘验，双方当事人均认可的场地面积约为30多平米。那么根据振大公司提供平面图的制图比例，即使加上振大公司单方抗辩的其余部分，涉案租赁场地也至多不超过60平米；而振大公司在原审简易程序开庭时陈述涉案租赁场地大概300平米，在普通程序开庭时陈述300-500平米，再审审查过程中再次变更为180平米，因此，振大公司对于租赁场地面积的陈述前后不一致且差别巨大，可信度降低。而参照原振大超市三层卖场的租金及一楼其他商铺的租金来看：其一，根据本院2015徐民终字第213号生效判决，原振大超市三层卖场的面积8700多平米，同时期租金220万；其二，案外人项道明同时期承租的位于一楼南面临街的店面，面积150平米左右，年租金为12.8万元。因此，就涉案租赁场地的面积大小而言，若年租金解释为36万元明显不符合当时的房屋租赁市场行情。
综上，本院认为，涉案租赁合同的租金解释为3万元／年更符合当时的房屋租赁市场行情，也相对公平合理。因振大公司认可陈正伟在2013年1月已缴纳了3万元现金，故陈正伟已履行完毕支付租金的合同义务，振大公司主张陈正伟欠付租金的主张不能成立，原审判决陈正伟支付振大公司27万元租金及利息错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销丰县人民法院（2014）丰民初字第0404号民事判决；
二、驳回丰县振大超市有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费5350元，再审案件受理费5350元，由丰县
振大超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱德祥
审 判 员 李文武
代理审判员 刘 佳
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 杨 雪