阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阳城法民一初字第1893号
原告：阳江市名阳商业管理有限公司。住所地：阳江市江城区。
法定代表人：李宗泽，该公司执行董事。
委托代理人：吴冰，该公司员工。
委托代理人：张深，该公司员工。
被告：苏健明，男，汉族，户籍地址：广州市天河区，现住阳江市。公民身份号码：×××1714。
原告阳江市名阳商业管理有限公司诉被告苏健明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法由审判员陈中华独任审判，公开开庭进行了审理。原告阳江市名阳商业管理有限公司的委托代理人张深到庭参加诉讼；被告苏健明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳江市名阳商业管理有限公司诉称：2013年5月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》、《名扬国际广场商铺商业服务合同》和《名扬国际广场商业街商铺物业管理协议》。合同约定：原告将经营管理的名扬国际广场5幢205、206、207、208号商铺租给被告经营港饮港食茶餐厅，合同租期从2013年6月1日起至2023年10月31日止，共10年5个月。被告应于每月5日前以现金、转账付款方式向原告交付该月租金，若被告逾期支付租金的，每逾期一天按所拖欠租金的千分之一标准支付滞纳金，如果被告拖欠全部或部分租金累计达60天以上的，原告有权单方解除合同，收回出租商铺，租赁保证金不予退还。被告延期向原告交纳其应付款项或费用，则原告有权向被告收取延迟履行违约金，该违约金以延迟应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。迟延支付商业服务费、商业物业管理费等应付款项或费用超过15日的，原告有权单方面解除合同。原告于2015年9月12日发现，被告擅自停止并拒绝向原告缴纳相应费用。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，诉讼请求如下：1、判决被告支付2015年9月1日起暂计至2015年12月31日止的租金为50236元给原告。2015年12月31日至搬离日止，按837元／天的标准支付场地占用费；同时没收被告交纳给原告的租赁保证金47846元；2、判决被告支付2015年9月1日起至2015年12月31日止的商业服务费50236元给原告；3、判决被告支付原告2015年8、9月份水电费24854元；2014年6月起至2015年9月止的排烟分摊费用6119元；4、判决被告与原告解除《房屋租赁合同》、《名扬国际广场商铺商业服务合同》和《名扬国际广场商业街商铺物业管理协议》，并将商铺内属于被告的物品清走，归还商铺给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。
被告苏健明没有答辩，亦没有到庭应诉。
经审理查明：林耀起、关彩云向阳江市鹏超房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区名扬国际广场5幢208号铺，双方于2013年1月10日签订《商品房买卖合同》。黄雄亮向阳江市鹏超房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区名扬国际广场5幢207号铺，双方于2013年2月28日签订《商品房买卖合同》。朱玲玲、朱培佳共同向阳江市鹏超房地产开发有限公司购买位于阳江市江城区名扬国际广场5幢205、206号铺，双方于2013年5月27日签订《商品房买卖合同》两份。上述购房者均在购房当天与阳江市名阳商业管理有限公司签订《商铺委托承包经营管理合同》，同时出具《授权委托书》给阳江市名阳商业管理有限公司，委托该公司全权经营管理上述商铺，包括：商铺出租、代收租金及租赁押金、代付代缴相关税费等。
2013年5月16日，原告阳江市名阳商业管理有限公司（甲方）与被告苏健明（乙方）签订了《房屋租赁合同》、《商铺商业服务合同》和《商业街商铺物业管理协议》各一份。《房屋租赁合同》主要内容有：“甲方同意将位于阳江市江城区名扬国际广场商业区5幢205、206、207、208号商铺出租给乙方作商业用途。该商铺建筑面积为398.71平方米。本合同租赁期限从2013年6月1日起至2023年10月31日止；装修期为2个月，从2013年6月1日至2013年7月31日止，此期间乙方无需向甲方支付任何费用；免租期为4个月，从2013年8月1日至2013年11月31日止。租金及支付方式：首月租金及最后一个月的租金按乙方在该月实际租赁的天数乘以日租金金额（日租金金额=商铺当月租金除以30.42天的得数）所计算出的租金数额支付；计租面积按建筑面积计算，每平方米的租金为人民币30元。由乙方在每月5日前以现金、转账付款方式支付当月租金给甲方；从第3年度起，月租金在前一年度的月租金基础上每两年度递增5%；乙方逾期支付租金的，每逾期一天乙方按所拖欠租金的千分之一标准向甲方支付滞纳金。如果乙方拖欠全部或部分租金累计达60天以上的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺，租赁保证金不予退还。租赁保证金：乙方向甲方交纳（人民币）47846.00元为租赁保证金。……若因乙方违约导致甲方解除合同的，甲方有权没收租赁保证金。违约责任：双方应遵守本合同的各项约定，如任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所蒙受的损失。如乙方为遵守甲方或甲方指定物业管理公司关于租赁商铺的管理，经甲方通知后仍未服从管理的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回商铺。《商铺商业服务合同》主要内容如下：合同有效期从2013年6月1日起至2023年10月31日止；……乙方同意甲方向其收取商业服务费，商业服务费按建筑面积398.71平方米计算，每平方米为人民币30元，从第3年度起，月商业服务费在前一年度的月商业服务费的基础上每两年递增5%（以上价格均为含税价）；乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日止。《商业街商铺物业管理协议》约定：每月水费（排污费）按当地规定用水（排污费）的收费标准计取，电费及电费基价按当地供电局有关规定费用标准计收。原告认为被告拖欠租金，且向其追讨无果，遂起诉至法院。
庭审时，原告主张被告从2015年9月起没有支付租金及商业服务费；从2015年8月起没有支付水、电费；从2014年6月起没有支付排烟分摊费。原告提供的缴费通知单5份、费用追讨函1份、快递回单3份、张贴缴费通知单的照片2份，拟证明被告租赁商铺于2015年8、9月份产生水电费24854元，2014年6月起至2015年9月止产生排烟费6119元，2015年9、10月份产生租金及商业服务费均为25118元。因上述缴费通知单、费用追讨函是原告单方制作，被告没有确认上述费用，故原告提供上述证据并不能达到其证明目的。同时原告也没有提供证据证明被告需要负担排烟分摊费。另，原告确认已收取被告47846元租赁保证金，且认为是被告违约，应没收全部保证金。
以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商铺委托承包经营管理合同》、《授权委托书》、《房屋租赁合同》、《商铺商业服务合同》、《商业街商铺物业管理协议》、缴费通知单、费用追讨函、快递回单、张贴缴费通知单的照片等，结合当事人陈述予证实。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《商铺商业服务合同》和《商业街商铺物业管理协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。原、被告应依约履行上述合同。原告主张被告于2015年9月起没有支付租金及商业服务费，被告对此并无抗辩，本院对原告上述主张予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告应按合同约定支付租金给原告。《房屋租赁合同》约定每月租金按建筑面积398.71平方米计算，每平方米为人民币30元，即每月租金为11961.3元（398.71平方米×30元／平方米）。因没有证据证明被告支付过2015年9月之后的租金，故被告应支付租金（从2015年9月1日起至返还租赁商铺给原告之日止，按11961.3元／月计算）给原告。原告请求租金及场地占用费超过上述部分的，本院不予支持。对于商业服务费问题，《商铺商业服务合同》约定每月商业服务费按建筑面积398.71平方米计算，每平方米为人民币30元，故被告应支付2015年9月1日起至2015年12月31日止的商业服务费共47845.2元（398.71平方米×30元／平方米×4）给原告。原告请求商业服务费超过上述部分的，本院不予支持。被告逾期未交租金等，已构成违约，依照合同的约定，原告有权解除合同。现原告请解除《房屋租赁合同》、《商铺商业服务合同》和《商业街商铺物业管理协议》，依法应予准许。
关于本合同的租赁保证金问题，由于双方在合同中约定，若因被告违约导致原告解除合同的，原告有权没收租赁保证金，这一约定是定金性质的约定，该已付的租赁保证金就是定金，现原告主张没收被告向原告缴纳的租赁保证金，是主张定金权利。由于本合同约定的交租时间为125个月，而被告已按约定履行27个月，属于不完全履行合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”的规定，本案适用定金罚则的比例应为78.40%，即对于被告已付押金47846元，原告可不予返还37511.3元，另外的10334.7元应返还给被告。
对于水电费、排烟费，因原告未能提供充分证据证明证明被告租赁商铺于2015年8、9月份产生水电费24854元，2014年6月起至2015年9月止产生排烟费6119元；同时，原告也未能提供证据证明被告需要支付排烟费，故原告请求被告支付支付上述水电费、排烟费，理据不足，本院不予支持。
被告苏健明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告阳江市名阳商业管理有限公司与被告苏健明于2013年5月16日签订的《房屋租赁合同》、《商铺商业服务合同》和《商业街商铺物业管理协议》；
二、限被告苏健明在本判决发生法律效力之日起十五日内腾迁出阳江市江城区名扬国际广场5幢205、206、207、208号商铺，并将上述租赁商铺交还给原告阳江市名阳商业管理有限公司；
三、限被告苏健明在本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金（从2015年9月1日起至返还租赁商铺给原告之日止，按11961.3元／月计算）给原告阳江市名阳商业管理有限公司；
四、限被告苏健明在本判决发生法律效力之日起十五日内支付2015年9月1日起至2015年12月31日止的商业服务费共47845.2元给原告阳江市名阳商业管理有限公司；
五、原告阳江市名阳商业管理有限公司返还已收取的租赁保证金中的10334.7元给被告苏健明收领，该款限自本判决生效之日起十五日内返还完毕；对其余37511.3元保证金，原告可不予返还；
六、驳回原告阳江市名阳商业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1157元（该款原告已预交），由原告阳江市名阳商业管理有限公司负担177元，被告苏健明负担980元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 陈中华
二〇一六年二月二日
书记员 袁晓菲