四川省蒲江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0131民初647号
原告（反诉被告）：潘永治，男，1974年12月30日出生，汉族，住四川省蒲江县鹤山镇×村×组×号。
委托诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：潘智敏，女，1979年3月14日出生，汉族，住四川省蒲江县鹤山镇×街×号附×号。
第三人：潘凤田，男，1953年2月15日出生，汉族，住四川省蒲江县鹤山镇×路×号×栋。
第三人：谭远祥，男，1971年3月2日出生，汉族，住四川省蒲江县鹤山镇×村×组×号。
原告潘永治与被告潘智敏、第三人潘凤田房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案受理，被告潘智敏在法定期限内提起反诉，并申请追加谭远祥为第三人参加诉讼，本院审查后通知谭远祥为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序于2018年1月16日将本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告潘永治及其委托诉讼代理人肖林，被告潘智敏、第三人潘凤田、谭远祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘永治向本院提出诉讼请求：判令被告潘智敏协助原告潘永治办理蒲江县鹤山镇飞龙路×号×栋×楼×号商铺和二楼×号住房的房屋产权过户手续。事实与理由：原、被告于2017年9月12日签订《房屋买卖合同》二份，约定由被告将其所有的位于蒲江县鹤山镇飞龙路×号×楼×楼×号商铺和二楼×号住房转让给原告，价款2449800元。付款方式为冲抵潘凤田（潘智敏之父）的银行贷款和个人借款。合同签订后，被告又以低价将该房转让给谭远祥，并由谭远祥归还了银行贷款。被告将应转让给原告的房屋再次转让他人，存在违约，且损害了原告合法权益。据此，诉请法院判如所请。
被告潘智敏辩称，原、被告签订《房屋买卖合同》属实，依照合同约定原告应在2017年9月15日前到银行归还潘凤田贷款本金180万元及利息，待被告从银行领回房产证并解除抵押登记后，再配合其到蒲江房产中心办理过户手续。因原告违约不去银行归还贷款，且经被告多次催促后仍未履行该义务。原告违约在先，无权要求被告履行房产过户义务。另外，被告在原告违约后于2017年9月18日通知其解除了合同，原告未提出异议。合同解除后，被告将房屋转卖给谭远祥，原告也知晓，仍无异议。故原告要求被告履行房产过户义务的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回。
反诉原告潘智敏向本院提出诉讼请求：判决解除潘智敏与潘永治签订的两份《房屋买卖合同》，解除日为2017年9月18日。事实与理由：为了帮父亲潘凤田归还银行贷款和所欠潘永治借款，潘智敏于2017年9月12日与潘永治签订本案诉争房屋的《房屋买卖合同》，合同约定由潘永治在2017年9月15日前归还潘凤田所欠银行贷款本金180万元及利息后，潘智敏从银行领回解除抵押登记的房产证，再配合潘永治到蒲江房产中心办理过户手续，剩余房款用于抵扣潘凤田所欠潘永治借款。但过了9月15日潘永治未到银行履行还贷义务，后经多次催促仍不履行。潘永治以自己的行为表明不履行主要债务，根据《合同法》第九十四条第一款第二项之规定，潘智敏委托父亲潘凤田于2017年9月18日通知其解除了合同，潘永治也未提出异议。故诉请法院判如所请。
反诉被告潘永治辩称，潘永治没有在2017年9月15日前到银行归还潘凤田的贷款本金180万元和利息，是因为潘凤田没有提供担保人也不配合潘永治到银行还款，潘永治没有违约。2017年9月18日潘凤田只是表示暂不卖房，并没有与潘永治解除合同，潘智敏解除合同的反诉请求不能成立。潘智敏如要解除合同，应当返还潘永治已抵扣房款的债务。
第三人潘凤田述称，合同签订后，潘永治因缺乏资金不能去银行归还潘凤田贷款180万元，便提出找朋友到银行还贷，并由潘凤田找人提供担保，因合同无此约定，潘凤田没有同意，潘永治也没有在9月15日前还贷。之后，经多次催促，潘永治又提出由谭远祥去归还银行贷款，并将房产过户到谭远祥名下，潘凤田发觉自己被愚弄，同时也知道了潘永治没有归还银行贷款的资金来源。在潘永治违约的情况下，潘凤田才按潘智敏的委托在2017年9月18日短信通知潘永治解除合同的。
第三人谭远祥述称，谭远祥在与潘凤田、潘智敏父女协商购房事宜时，潘永治私下找到谭远祥，提出由他购买该房，他再优惠10万元转卖给谭远祥。谭远祥答应后便退出购房。2017年9月12日潘永治与潘智敏签订购房合同，9月15日潘永治找到谭远祥并达成书面协议，约定由谭远祥购买潘智敏的房屋，由谭远祥归还潘凤田银行贷款180万元，尾款65万元优惠10万元实际支付潘永治55万元。协议达成后的次日，潘永治和谭远祥向潘凤田提出该方案，潘凤田予以拒绝。后来得知潘永治没有帮潘凤田归还银行贷款180万元，且双方合同已经解除，谭远祥才与潘智敏签订购房合同的。合同签订后谭远祥到银行归还了潘凤田贷款180万元及利息，潘智敏领出房产证后与谭远祥到房产中心办理产权过户手续，潘永治也在场，未提出异议。现在诉争房产中的一楼商铺已经过户到谭远祥名下，但二楼住房因潘永治申请财产保全，未能过户成功。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方就证据真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体如下：潘永治提供证据：1、潘永治与潘智敏签订的《房屋买卖合同》两份；2、潘凤田向潘永治借款100万元出具的借条和承诺书；3、潘永治支付借款的转款凭证；4、潘凤田与潘永治在2017年9月13日至18日的短信往来记录。潘智敏提供证据：1、谭远祥与潘智敏签订的《房屋买卖合同》两份；2、谭远祥归还潘凤田银行贷款180万元及利息的还款凭证，3、本案诉争房产中二楼住房的房产证；4、潘凤田与潘永治的通话详单。谭远祥提供的证据：1、谭远祥与潘永治在9月15日达成的由谭远祥购房、还贷协议；2、本案诉争房产中一楼商铺的产权证。
双方存在争议的证据为潘永治提供的：1、潘永治之姐潘进茹出具的说明、潘进茹的身份证和银行卡复印件、潘进茹购买134万元银行理财产品的网上银行电子回单；2、潘永治与妻子ＸＸ的结婚证复印件、ＸＸ的身份证和银行卡复印件、ＸＸ在2017年9月14日有存款461437元的借记卡明细清单；潘永治拟通过该两组证据证明其在2017年9月15日前有足够资金归还潘凤田银行贷款180万元。潘智敏和第三人对该证据的关联性和证明力提出异议。对该两组争议证据，本院认定如下：1、第一组证据中潘进茹的网上银行电子回单只能证明其在2017年8月分三次购买了共计134万元银行理财产品，但该理财产品至今尚未赎回，在此情况下，潘永治是不能直接使用该资金用于归还潘凤田贷款的，第一组证据的证明力不足，本院不予采信；2、第二组证据中ＸＸ的银行存款461437元是在ＸＸ2017年9月14日前通过理财赎回转为活期存款的，但因为金额的限制，不能证明潘永治在9月15日前有足够的自有资金归还潘凤田银行贷款，第二组证据的证明力不足，本院不予采信。另外结合潘永治与谭远祥于9月15日达成的协议，可进一步证明潘永治在9月15日前尚未筹措到180万元的资金用于归还潘凤田银行贷款。
对有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
由于潘凤田欠蒲江农商银行借款180万元未还，且潘智敏用其所有的本案诉争房产即蒲江县鹤山镇×路×号×栋×楼×号商铺和二楼×号住房为该借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。为了帮潘凤田还债，潘智敏就将该房屋对外出售，并委托潘凤田全权办理与房屋买卖有关的事宜。得知该信息的谭远祥在与潘凤田父女商谈购房过程中，因潘凤田欠潘永治借款100万元未还，潘永治便私下找到谭远祥提出由其购房，然后再优惠10万元转卖给谭远祥，谭远祥同意后退出。2017年9月12日潘永治与潘智敏签订两份《房屋买卖合同》，合同主要内容为：“1、潘智敏将其所有的位于蒲江县鹤山镇飞龙路×号×栋3单元×楼×号商铺和二楼×号住房出售给潘永治，其中商铺价款为1737400元，二楼住房价款为712400元，合计2449800元；2、潘永治在2017年9月15日前到银行归还潘凤田贷款180万元后，由潘智敏从银行领回房产证，在9月15日前无条件配合潘永治到蒲江房产中心办理过户手续。3、购房款2449800元扣除潘永治归还潘凤田银行贷款180万元后，余款65万元用于抵扣潘凤田所欠潘永治借款。潘永治退还潘凤田100万元借条和承诺书，并另打35万元的借条给潘凤田。手续完备后，潘智敏签字过户；4、交房时间为2018年5月15日”。
合同签订后，自有资金不足的潘永治向潘凤田提出找朋友来归还潘凤田的银行贷款180万元，但要求潘凤田提供担保人，潘凤田予以拒绝，9月15日前潘永治也未到银行还贷。9月15日潘永治找到谭远祥并与其达成书面协议，约定由谭远祥买潘智敏的房子，并由谭远祥归还潘凤田的银行贷款，尾款65万元潘永治优惠谭远祥10万元，实付55万元给潘永治。协议达成后，二人征求潘凤田意见，遭到拒绝。由于潘永治要将所购房屋优惠转让给谭远祥，而谭远祥又是在先的购房意愿人，感觉被愚弄的潘凤田十分不满，潘永治在9月18日的短信中问潘凤田怎么办，潘凤田考虑数小时并征得潘智敏同意后短信回复“暂时不卖”。之后，双方又进行了多次电话沟通，但未达成一致，潘永治也未到银行还贷，最终潘凤田、潘智敏明确表示解除合同，不再出售房屋给潘永治。
谭远祥得知潘永治不再购房后，主动找到潘凤田父女提出购房。双方于2017年10月16日签订《房屋买卖合同》，约定房屋价款为231.4万元。合同签订后，谭远祥于10月17日依约到银行归还了潘凤田贷款180万元及利息，潘智敏领回房产证后配合谭远祥到房产中心办理过户手续时，潘永治也在场，未提出异议。之后，本案诉争房产中的一楼商铺过户登记到谭远祥名下。潘永治于2017年11月13日向蒲江法院申请诉前保全，法院依法对本案诉争的二楼住房予以查封，导致该房屋未能过户成功。2017年12月11日潘永治提起诉讼，要求潘智敏配合履行本案诉争商铺和二楼住房的过户手续。庭审中，考虑到商铺已经过户到谭远祥名下，潘永治变更诉请，只要求潘智敏配合履行本案诉争二楼住房的过户手续。潘智敏以双方的合同已经解除为由提起反诉，请求法院判决解除双方合同，并确定合同解除日为2017年9月18日。
另查明，潘永治与潘智敏签订合同前后，没有支付过任何购房定金、预付款或购房款。潘凤田未向潘永治出具过房款抵扣借款的任何凭证，潘永治也未退还潘凤田100万元借条和承诺书，潘永治在提起本案诉讼时又以潘凤田出具的100万元借款凭证为证据向本院提起民间借贷纠纷诉讼，要求潘凤田归还其借款100万元及利息。
本院认为，潘永治与潘智敏之间签订的房屋买卖合同是当事人双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力。本案的争议焦点为：1、潘智敏应否配合潘永治履行蒲江县鹤山镇飞龙路×号×栋二楼×号住房的产权过户义务？2、案涉《房屋买卖合同》是否已经在2017年9月18日解除。
关于潘智敏应否配合潘永治履行房产过户义务的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己义务”、第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，先履行义务人潘永治未依照合同约定在2017年9月15日前到银行归还潘凤田贷款180万元，逾期后在合理的期限内仍未履行该义务，潘智敏拒绝履行房产过户义务合理合法。根据合同约定“购房款2449800元扣除潘永治归还潘凤田银行贷款180万元后，余款65万元用于抵扣潘凤田所欠潘永治借款。潘永治退还潘凤田100万元借条和承诺书，并另打35万元的借条给潘凤田；手续完备后，潘智敏签字过户”，潘永治既未归还潘凤田银行贷款180万元、又未与潘凤田完成以房款抵债的抵扣，潘智敏有权拒绝其房产过户请求。潘永治要求潘智敏履行房产过户义务的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于案涉《房屋买卖合同》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中潘智敏的委托代理人潘凤田在2017年9月18日短信通知潘永治暂不出售房屋，潘永治在收到短信通知后的三个月内提起诉讼，要求潘智敏继续履行合同，应当视为在有效异议期内对潘智敏解除合同的行为提出异议，故人民法院应对潘智敏行使合同解除权进行实质审查。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。依照合同约定，潘永治应在2017年9月15日前到银行归还潘凤田贷款180万元，潘智敏从银行领回房产证后在9月15日前无条件配合其办理房产过户手续。由于潘永治缺乏自有资金、也未从其他途径找来该笔资金，导致其在9月15日前不能到银行归还潘凤田贷款，潘永治以其行为表明不履行主要债务。还贷逾期后，潘永治又提出由谭远祥支付潘凤田银行贷款180万元，房产过户到谭远祥名下，这进一步表明潘永治逾期后仍无足够的资金自主履行合同约定的还贷义务。潘永治违约在先。在此的情况下，潘智敏通过潘凤田短信告知潘永治暂不出售房屋，应视为向违约方提出解除合同通知，但同时又留下一定的余地，希望其尽快履行合同义务，但潘永治仍未履行，导致潘智敏最终明确告知其不再售房并解除合同。故潘智敏通过潘凤田短信告知潘永治暂不出售房屋的行为属于当事人依法行使合同的法定解除权解除合同，合同的解除自短信通知到达潘永治之日即2017年9月18日发生法律效力。对于潘永治提出的“潘智敏的委托代理人潘凤田未提供担保人、也未配合其到银行还款，存在违约”，本院不予采纳，因合同无此约定，且该义务也不是法定的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。潘永治主张的“潘智敏如要解除合同，应当返还潘永治已抵扣房款的债务”缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
一、驳回潘永治要求潘智敏协助其办理蒲江县鹤山镇飞龙路×号×栋二楼住房产权过户手续的诉讼请求；
二、解除潘智敏与潘永治签订的蒲江县鹤山镇飞龙路×号一栋×单元×楼×号商铺和×楼×号住房《房屋买卖合同》，解除日为2017年9月18日。
本诉受理费5462元，财产保全费4082元，由潘永治负担，反诉受理费50元，由潘永治负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 黄晓军
二〇一八年二月五日
书记员 张爱汶