淄博市博山区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁0304执异50号
案外人：焦方富，男，1964年7月8日出生，汉族，住山东省淄博市博山区源泉镇天津湾西村*号。身份证号码：3703041964********。
申请执行人：周晓星，女，1983年10月11日出生，汉族，住博山区。
被执行人：博山天富包装制品厂。住所地：山东省淄博市博山区源泉镇天津湾西村。组织机构代码：16431318-5。
法定代表人：焦方富，经理。
本院在执行周晓星申请执行博山天富包装制品厂借款合同纠纷一案中，案外人焦方富于2017年9月21日向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人称，博山法院（2015）博民执字第30号一案，关于查封、拍卖被执行人博山天富包装制品厂财产问题，侵犯了案外人的财产权，超出了被执行人的财产范围，实施与理由如下：一、依据（1997）年《房地产拍卖契书》之合同，依法解除对案外申请人的房产和土地使用权的查封、拍卖。1、解除案外人与天津湾西村村委签定的合同下不动产的查封、拍卖。本案查封的1号3幢、2号2幢、××号1幢房产所占用的土地，是1995年天津湾西村新建的办公楼用地。根据当时政策，批准立项后先建后办相关手续，并后续取得了博集建（1999）字第09002号等集体办公用地使用证。1997年村委将西一楼××号1幢一层占地面积133.6平方米土地，后院使用土地面积966.3平方米土地及一切附属物卖给案外人，其土地使用权和地上建筑物权归案外人所有，并由村委会负责办理房地产确权证，有《房地产拍卖契书》为证，村委并同时批准作为案外人的宅基地和开办集体企业使用，不再按规定另批给宅基地，附宅基地四至图为准。此协议符合《合同法》相关规定，本合同合法有效。案外人于1997年10月30日合同生效后实际占有，前边办公楼作为家庭住宅三代居住有二十年了、后院土地作为开办企业之用。而后，案外人在后院分批建造了本案执行拍卖的房产，以此上物权，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该《房地产拍卖契书》合同下的房产和土地使用权是案外人的物产，应依法解除查封、拍卖。2、依法解除无证房产的查封、拍卖。本案拍卖的1号3幢2层房产，没有初始登记，此无证房产，是案外人于1层2年后建设的，房顶梁上注有建设人是案外人的证明。依据最高院《执行、复议规定》法释[2015]10号25条第一项规定:“(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”；根据《物权法》142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”。此以上法律规定说明是案外人的房产，有《产权、产籍档案证明》为证。依据最高院规范执行行为法[2016]401号的通知第二条、关于依法准确甄别被执行人财产，严格区分个人财产和企业法人财产之规定。案外人提供的《房地产拍卖契书》合法有效，并实际占有，应依法解除对该无证房产的拍卖。二、博山法院采取房、地分离拍卖措施不当，侵犯了案外人的土地使用权。本案被执行人博山天富包装制品厂，于1997年成立，有案外人、天西村委、信用社贷款等投资，属集体企业，案外人为法人代表。2009年依法吊销营业执照，一直未组织清算，此情况案外人以被执行人书面向博山法院作了说明。案外人从1997年10月30日就实际占有该房产，该案所涉及的1号、2号、××号房地产土地证与房产证不一致，其土地证是天西村委集体办公用地、有初始登记的房产证是博山天富包装制品厂名下，并且案外人合法取得了土地使用证。本案采取房、地分离拍卖办法，即侵害了案外人的物权，又侵害了竞买人的权利，造成所占土地使用权人与竞买人产生矛盾，增加诉累。违反了《土管法》相关规定；违反了《物权法》147条：“建筑物、构筑物及附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定，此规定是“房地一体”原则的强制性规定；依照最高院、国土、建设部法发[2004]5号第24条第二款“对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”之规定。贵院未同土管部门协商，土管部门不争取土地所有权人和使用权人意见，也不敢同意分离拍卖，至今也未收到任何协调物权人的信息，也拿不出证据证明博山法院同土管部门协商一致。应依法变卖，来实现申请执行人债权。应依法撤销程序违法的房、地分离拍卖措施，停止对案外人的侵害。综上，本案超出被执行人的实际财产拍卖，于法无据，应先调查了解、确认权属、再行拍卖。本案执行、拍卖程序违法。请求法院撤销（2015）博民执字第30号一案的执行措施，中止对以上房产的执行、拍卖。
案外人提供证据如下：1、拍卖公告信息一份；2、《房地产拍卖契书》复印件一份；3、居（村）民宅基地宗地籍图复印件一份；4、房屋测算结果一览表（表三）复印件一份；5、博集建（1999）字第09002号集体土地建设用地使用证复印件一份；6、产权、产籍档案证明复印件一份。
本院查明，淄博博山农村商业银行股份有限公司（原淄博市博山区农村信用合作联社）与博山天富包装制品厂借款合同纠纷一案，本院于2009年12月8日作出（2009）博商初字第469号民事判决书，判决书生效后，博山天富包装制品厂未履行生效法律文书确定的义务，淄博博山农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2014年12月17日立案执行。执行过程中，本院于2015年1月30日查封了位于博山区源泉镇（原为博山区崮山镇，后因行政区划合并至博山区源泉镇）天津湾西村的博山天富包装制品厂名下产权证号为J博政房字第××号及J05-0000135的房产。本院于2016年9月26日作出（2015）博民执字第30-2号执行裁定书，裁定变更周晓星为本案申请执行人。本院依法委托淄博同生土地房地产评估有限公司对涉案房产进行评估，该评估机构对博山天富包装制品厂厂区内的八幢房产进行了评估，评估结果为1-5号房产办理了产权登记（产权证号为J博政房字第4478号及Ｊ05-××号），评估价值为107.21万元。2017年3月7日，本院委托淄博意诚拍卖有限公司对博山天富包装制品厂名下产权证号为J博政房字第4478号及Ｊ05-××号的房产进行拍卖。涉案标的第一次拍卖、第二次拍卖均流拍，第三次拍卖成交，成交价为68.62万元。
案外人焦方富现向本院提出异议，主张被执行人博山天富包装制品厂名下产权证号为J博政房字第××号1幢1层房产及涉案房产占用范围内的土地使用权为案外人焦方富所有；3幢房产2层无产权登记为案外人所有，请求法院中止对涉案房产的执行。案外人焦方福提供了淄博市博山区源泉镇天津湾西村村民委员作为甲方与其作为乙方于1997年10月30日签订的房地产拍卖契书一份，内容为：“…一、甲方自愿将西一楼建筑占地面积133.6㎡，使用土地面积966.3㎡及所在范围内一切附属物卖给本村村民焦方富名下永远为业。四至见附图。…”，因案外人焦方富不能提供该房地产拍卖契书原件，且无其他证据加以印证，故本院对该证据不予认定。案外人焦方富提供了被执行人博山天富包装制品厂产权证号为J博政房子第4478号房产的产权、产籍证明一份及淄博同生土地房地产评估有限公司出具的房屋测算结果一览表（表3）一份，证明涉案房产中第3幢房产登记的建筑面积为285㎡，评估公司评估测算第3幢房产的建筑面积为560.69㎡。案外人焦方富提供了博集建（1999）字第09002号集体土地建设用地使用证一份，载明土地使用者为源泉镇天津湾西村，用地面积为1609㎡，其中，包括被执行人博山天富包装制品厂所占范围土地。
本院认为，根据相关法律规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，坐落于博山区源泉镇天津湾西村产权证号为J博政房子第4478号1幢1层房产登记在被执行人博山天富包装制品厂名下，博山天富包装制品厂对该房产享有所有权。案外人焦方富主张涉案房产1幢1层属其所有，但其提供的证据不足以排除对该房产的执行,故本院查封、拍卖博山天富包装制品厂名下产权证号为J博政房子第4478号1幢1层的房产符合法律规定。
根据相关规定，当事人对自己提出的异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以支持自己的异议主张的，应承担举证不能的不利后果。本案中，案外人焦方富以涉案房产3幢2层没有产权登记，是后期自己加盖，应系其个人财产为由，要求中止对该房产的查封措施，但案外人焦方富未能提供任何证据加以证明，因此不能排除对该房产的执行。涉案房产3幢2层虽无产权登记，但房产属于不可分物，应整体性处置，故本院对无产权登记的3幢2层房产一并处理并无不当。
本案中，案外人焦方富主张涉案房产占用范围内的建设用地使用权已属其所有，但其提供的证据不足以证明其已取得该建设用地使用权，故本院并未侵犯案外人焦方富的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本院查封的涉案房产产权人系被执行人博山天富包装制品厂，涉案房产占用范围内的建设用地使用权人登记为源泉镇天津湾西村，土地性质为集体土地，由于涉案房产与占用范围内的土地使用权归属不一致，因此本院对涉案房产进行查封的效力并未及于涉案房产占用范围内的土地使用权，即本院处理涉案房产时并未涉及集体土地。综上所述，我院查封、拍卖被执行人博山天富包装制品厂名下的房产符合法律规定。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人焦方富的异议请求。
当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 田家欣
审 判 员 宋治国
人民陪审员 蒋永会
二〇一七年九月二十七日
法官 助理 李 双
书 记 员 孙 兵