湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4950号
上诉人（原审原告）王学翔，女，汉族，1966年12月3日出生，住湖南省。
上诉人（原审原告）葛云，男，汉族，1990年3月1日出生，住湖南省。
委托诉讼代理人王学翔，女，汉族，1966年12月3日出生，住湖南省，系葛云的母亲。
被上诉人（原审被告）湖南金邦物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。
法定代表人罗建安,该公司董事长。
委托代理人张专，湖南联合创业律师事务所律师。
委托代理人刘研，湖南联合创业律师事务所律师。
上诉人王学翔、葛云因与被上诉人湖南金邦物业发展有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求：１、撤销（2016）湘0104民初2443号民事判决；２、判令被上诉人按约定立即将岳麓区桐梓坡西路118号未来城６栋206房的房屋所有权产权证办妥并交付上诉人；３、判令被上诉人承担自2015年５月19日起至2016年４月22日因延期交付房屋所有权产权证的违约金9328.8元；４、判令被上诉人从一审法院受理本案次日起，按日向上诉人支付已付购房款920000元万分之零点三的违约金，直至将涉案房屋的房屋所有权证交付上诉人之日止。５、判决被上诉人承担本案诉讼费用。
事实及理由：一、一审法院认定事实错误。１、一审判决认定上诉人于2013年7月6日前往被上诉人处收房，同时上诉人认为房屋存在质量问题而拒收房屋，但一审法院以上诉人未提交相关证据证明房屋存在质量问题为由认定上诉人无权主张逾期交房的违约金，实际上即认定金邦公司已经按约履行了交房义务，故上诉人实际收房日期应为2013年7月6日。2、双方签订的商品房买卖合同约定：买受人未在规定的收房时间内办理收房手续，视为买受人已收房。在2013年7月6日，金邦公司已经达到了双方约定的房屋交付条件，故应当视为上诉人已收房。二、一审判决适用法律不当。1、双方签订的合同及补充协议为双方真实意思表示，双方应当是严格遵守。双方签订的商品房买卖合同已经明确约定办理商品房交付手续时间为2013年7月6日，被上诉人也并未承担逾期交付房屋的责任，故根据该合同约定2013年7月6日为商品房交付使用的时间。2、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条约定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因此约定商品房交付使用后485个工作日内才办理房屋权属登记是违反法律规定的，属于无效条款。3、本案中的商品房买卖合同第十八条属于格式条款，应当属于合同法第四十条规定的无效格式条款，即使该条款不属于格式条款，也应当根据合同法第四十一条按照有利于上诉人一方作出解释。4、即使2014年7月15日为办理权属证书期限的起算点，一审判决时被上诉人同样存在延迟办证的违约行为。
被上诉人金邦公司答辩称：本案诉请事由系买受人分户产权纠纷，分户人办证时限起算的合同约定为商品房交付使用后，交付使用时间为实际使用时间，并非上诉人主张的交房逾期条款中约定的时间。由于房屋作为不动产其交付的完成不仅要完成交付、使用，还需完成登记，根据相关法律规定，本案约定商品房交付使用后，被上诉人主张协议交付，违反协议交付房屋的责任不同于逾期办证的责任，不适用逾期交房的合同条款。上诉人以逾期交付的约定要求被上诉人承担逾期办证的责任，于法不符。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
葛云、王学翔一审的诉讼请求：1.金邦公司立即将岳麓区桐梓坡西路118号未来城6栋206房的房屋所有权证办妥并交付葛云、王学翔；2.金邦公司从承担自2015年5月19日起至起诉之日（2016年4月22日）因延期交付房屋所有权产权证的违约金9328.8元；3.金邦公司从法院受理本案次日起，按日向葛云、王学翔支付已付购房款（920000元）万分之零点三的违约金，直至将涉案房屋的房屋所有权证交付葛云、王学翔之日止。
一审法院经审理查明：2013年6月6日,王学翔、葛云与金邦公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20086913206）及补充协议，约定：王学翔、葛云购买金邦公司开发的位于长沙市岳麓区桐梓坡西路118号第6幢2层206号房，房屋总价款为920000元。该合同还约定，金邦公司应当在2013年7月6日前将符合本合同约定的商品房交付王学翔、葛云使用；自本合同生效之日起30工作日内，王学翔、葛云与金邦公司双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，王学翔、葛云可单方申请办理；金邦公司应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后120工作日内办妥王学翔、葛云的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365工作日内办好土地使用权证；如因金邦公司的责任，致使王学翔、葛云未能在约定期限内办理上述登记或者手续，王学翔、葛云不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，金邦公司按日向王学翔、葛云支付已付房款万分之零点三的违约金。
合同签订后，王学翔、葛云向金邦公司缴纳了全部购房款920000元。2013年7月6日，王学翔、葛云至金邦公司处办理收房手续，以金邦公司没有向其开具购房款发票以及房屋存在质量问题为由拒绝收房。后金邦公司对王学翔、葛云所购房屋存在的问题进行整改。2014年7月15日，王学翔、葛云与金邦公司办理收房手续，并开始缴纳物业管理费。2015年，王学翔、葛云以金邦公司迟延交付房屋为由起诉至一审法院，要求金邦公司支付迟延交房违约金；一审法院审理后，于2015年11月12日作出（2015）岳民初字第03515号《民事判决书》，判决金邦公司向王学翔、葛云支付相应逾期交房的违约金。
另，金邦公司至今未为王学翔、葛云办理涉案房屋所有权证。
一审法院认为：王学翔、葛云与金邦公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方当事人均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。现双方就房屋产权证的办理问题产生争议，王学翔、葛云主张金邦公司存在逾期办理产权证之违约情形，要求金邦公司立即为王学翔、葛云办理产权证并支付相应违约金；金邦公司则抗辩认为，根据合同约定其办理产权证之义务并未到期，且至今未办产权证并非金邦公司原因所致。对此，一审法院认为，王学翔、葛云提交《申请入伙手续会签单》拟证明交房时间为2013年7月6日，但据（2015）岳民初字第03515号《民事判决书》已查明的事实可知，双方于2013年7月6日在办理入伙手续过程中因房屋质量问题存在争议，并未实际办妥入伙及交付手续，而王学翔、葛云与金邦公司办理收房手续的时间实际为2014年7月15日；而根据《长沙市商品房买卖合同》第十八条之约定，金邦公司应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后120工作日内办妥王学翔、葛云的房屋所有权证。根据上述约定，至法庭辩论终结之日金邦公司关于办理产权证之义务的履行并未到期，则王学翔、葛云要求金邦公司立即为其办理产权证并支付逾期违约金之主张，理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回王学翔、葛云的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由王学翔、葛云负担。
本院经审理查明：王学翔在二审中陈述：“根据本人2016年7月14日去房产局的查询的情况，房屋初始登记都没有办好”。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。根据该合同约定，金邦公司应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后120个工作日内为王学翔、葛云办妥房屋所有权证，即涉案房屋产权证的办理系在初始登记办理后120个工作日内完成。现无证据证明涉案房屋所在楼栋的初始登记已经办理，同时，王学翔在二审中亦陈述，其于2016年7月14日去房产部门查询得知房屋初始登记尚未办好。因此，虽然金邦公司未按约定使涉案所在楼栋的初始登记在约定期限内办理存在违约行为，但涉案房屋产权证的办理期限因初始登记尚未完成而未开始计算，故王学翔、葛云要求金邦公司办理产权证并承担逾期办证违约金的上诉理由没有事实依据。
综上，上诉人葛云、王学翔的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人葛云、王学翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 Ｘ Ｘ
代理审判员 金新贵
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 刘 璇