广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1061号
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘震寰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨星祐。
上诉人刘震寰与被上诉人杨星祐因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：一、杨星祐、刘震寰于2012年12月25日签订《房产租借合约》（下简称《租借合约》）。《租借合约》约定：刘震寰将某阁3001房租借给杨星祐，租期从2013年1月1日至2014年12月31日，每月租金和费用合计人民币6000元。签约当天交2个月租金（＋管理费）作为押金和一个月上期（＋管理费）。收到全款合同生效。《合同》第七条第7-3款约定：“租借期间，乙方不按时交租金，如拖欠租金达5天，或欠交水电费等达10天视为乙方违约，乙方须全部承担因违约所造成的责任。甲方有权没收全部押金”；第八条8-4款约定：“合同期间，如果一方要求退出合同，必须赔偿对方最少相当于确3个月租金＋费用并以现金支付，另赔偿租房时的中介佣金和（乙方）补交免租期的租金费用等（如果没有免租期就不算免租期1项）。如双方没有在到期3个月前依照（备注9-2）通知对方终止租约，合同每次自动延续一年”；第九条9-2款约定：“租期满一年前，双方可以提前三个月通过友好协商，参照市场租金水平，延续合同每次一年。双方也可以一次性商定下一年或几年的租金条件和签订新的租约。但必须在期满90天前提出。如乙方决定提出退房后，须主动积极配合甲方放盘寻找新租客和让新的租客或中介进入房内视查房产及设施”。二、杨星祐、刘震寰于2012年5月25日签订《房屋租赁合同》，承租房产、租赁时间均同《租借合同》约定，但租金、保证金及租金交纳时间约定与《租借合同》不同。《房屋租赁合同》约定：租金价格为3449元，杨星祐应于每月1号前交付租金，刘震寰收取杨星祐的租赁保证金为人民币6898元，刘震寰应于2012年12月28日将租赁房产交付杨星祐使用。三、杨星祐、刘震寰在庭审中确认以下事实：杨星祐每月向刘震寰交纳的租金为6000元；刘震寰于2012年12月25日将涉案房产交于杨星祐，杨星祐承租至2014年12月31日；杨星祐于2014年12月11日交纳2014年12月的租金；2012年12月25日至2012年12月31日为免租期；2015年1月1日，刘震寰将涉案房产另租与他人。四、杨星祐确认其诉讼文书送达地址为某广场1011室。
原审原告杨星祐诉讼请求：一、刘震寰退回杨星祐全额租赁押金12000元；二、刘震寰承担本案的诉讼费。
原审被告刘震寰反诉请求：一、杨星祐向刘震寰赔偿人民币23250元；二、由杨星祐承担诉讼费用。
原审法院认为，本案为房产租赁合同纠纷。本案争议焦点有三个：1、《房产租赁合同》是否为《租借合同》的补充约定；2、杨星祐退房是否有提前90天通知和赔偿中介的义务；3、杨星祐是否拖欠了租金。
关于焦点一，原审法院认为杨星祐的诉讼请求、刘震寰的反诉请求均是依据《租借合同》约定的租金价格、保证金金额提出的。杨星祐、刘震寰对于《租借合同》的真实性及实际履行均无异议，故原审法院认定《租借合同》为双方的真实意思表示，双方应依据《租借合同》履行各自权利义务。《房产租赁合同》中租金、租赁保证金的约定均与《租借合同》矛盾，故其不是《租借合同》的补充约定，其条款不能作为杨星祐、刘震寰履行权利义务的依据。
关于焦点二，原审法院认为杨星祐退房时无需提前90天通知刘震寰。根据《租借合同》第九条9-2款的约定，双方在租赁期满后决定续租的，应当提前90天提出。而对于租赁期满后承租方决定退房时，承租方的义务为“主动积极配合甲方放盘寻找新租客和让新的租客或中介进入房内视查房产及设施”，并没有约定必须提前90天通知出租人。《租借合同》第八条8-4款是对合同当事人在租赁期间一方要求退出合同时应承担的赔偿义务的约定，杨星祐、刘震寰双方均确认杨星祐承租房产直至合同期满，不存在提前解除租赁合同的情况，故刘震寰请求依据《租借合同》第八条8-4款的约定支付赔偿款和赔偿中介佣金的请求，没有事实依据，原审法院不予支持。
关于焦点三，原审法院认为因《租借合同》中没有明确约定租金的交纳时间，故杨星祐在合理期间交纳租金即可。刘震寰在庭审中陈述杨星祐于2014年12月11日交纳2014年12月的租金，原审法院认为12月11日交纳12月的租金符合日常认识和交易习惯，杨星祐不存在拖欠租金的行为。刘震寰请求依据《租借合同》第七条7-3款的约定没收押金的主张，没有事实依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、刘震寰应于本判决生效之日起十日内向杨星祐退还租赁保证金人民币12000元；二、驳回刘震寰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币100元，反诉受理费人民币383元，均由刘震寰负担。
刘震寰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由杨星祐承担。
上诉事实和理由：一、房屋租赁合同约定，租借合同为租赁合同书的不可分割的一部分，同时约定房屋租赁合同约定的租金为净租金，管理费、空调费、水电费垃圾处理费等杂费由承租方支付，因为这部分费用不需要交租赁税，但如果表示在此合同上就增加交税。两个合同的净租金都为34491元并没有不一致的地方，租借合同上补充了物业费、空调费和热水加热费2151元后，杨星祐应交的租金和保证金为6000元。二、双方在两个合同中的约定是明确的、对等的，是双方的真实意思表达和承诺必须履行的义务，原审法院以日常认识和交易习惯推翻双方的严肃约定无法无据，属于使用法律错误，涉嫌枉法裁决。综上所述，杨星祐存在明显违约的过错行为，极大损害了刘震寰的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决杨星祐不承担任何违约责任，放纵违约方，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则。请二审法院依法改判。
被上诉人杨星祐答辩称，一、2014年9月期间答辩人已经开始另找房子，从来没有向刘震寰表示过要续租；二、答辩人在2014年10月份的时候跟刘震寰说过不再续租了，刘震寰答应退回押金给答辩人，刘震寰答应退回7000多元押金；三、答辩人按时足额缴纳租金给刘震寰，不存在违约的行为。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，刘震寰与杨星祐签订的《房产租借合约》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。该合同8-4条约定，“合同其间，如果一方要求退出合同，必须赔偿对方最少相当于3个月的租金＋费用并以现金支付，另赔偿租房时的中介佣金和补交免租期的租金费用等。如双方没有在到期3个月前通知对方终止租约，合同每次自动延续一年。”据此，杨星祐称其在2014年10月向刘震寰表示不再续租，距合同到期日2014年12月31日不足3个月，依照上述条款约定，租期自动延续一年至2015年12月31日。因此，杨星祐要求不再续租的行为属于在合同期间要求退出合同的情形，构成违约，应当承担相应的违约责任。原审判决对此认定有误，本院予以纠正。关于违约损失赔偿金额，刘震寰主张杨星祐应当向其支付三个月租金18000元、中介佣金4050元、及补交免租期租金费用1200元，共计23250元。对此本院认为，当事人虽然约定因违约产生的赔偿损失金额计算方法，但该赔偿金额应当以刘震寰实际遭受的损失为基础，根据刘震寰自认的事实，涉案房产在杨星祐退租后第二个月即2015年1月已另行出租，对于其他损失刘震寰未举证证明，本院酌定损失的赔偿金额为6000元。另，刘震寰上诉请求押金不予退还，本院认为，双方当事人先后签订《房屋租赁合同书》及《房产租借合约》，杨星祐缴纳租赁押金及每月租金均是按照《房产租借合约》约定的数额缴纳，《房屋租赁合同书》并未实际履行，刘震寰依照该《房屋租赁合同书》记载的时间主张杨星祐未按期缴纳每月租金的上诉理由无事实依据，其关于押金不予退还的上诉请求本院不予支持。综上，刘震寰的上诉理由部分成立，成立部分本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第463号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第463号民事判决第二项；
三、杨星祐应于本判决生效之日起十日内向刘震寰赔偿损失人民币6000元；
四、驳回刘震寰的其他反诉请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费本诉部分共计200元，由上诉人刘震寰负担，反诉部分共计766元，由上诉人刘震寰负担574元，被上诉人杨星祐负担192元。上诉人刘震寰多预交部分本院不予清退，由被上诉人杨星祐迳付上诉人刘震寰。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一五年六月十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。