福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽03民终137号
上诉人（原审原告）莆田市鑫凯博罗工贸有限公司，住所地莆田市城厢区东海镇海头工业园区，组织机构代码证代码39957080-5。
法定代表人蔡国水，总经理。
委托代理人林祖云、潘碧霞，福建律海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）莆田市海星工艺品有限公司，住所地莆田市城厢区东海镇海头开发区，组织机构代码证代码66505309-4。
法定代表人蔡丽平，总经理。
被上诉人（原审被告）蔡金才，男，1952年4月2日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
上列二被上诉人的共同委托代理人黄金重，福建莆中律师事务所律师。
原审第三人许国华，男，1969年9月26日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。
上诉人莆田市鑫凯博罗工贸有限公司（以下简称鑫凯公司）因与被上诉人莆田市海星工艺品有限公司（以下简称海星公司）、蔡金才、原审第三人许国华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1998年7月莆田县海星工艺品有限公司取得位于东海镇海头村、用地面积为3901.93㎡、其中建筑面积为929.16㎡、用途为厂房及附属配套设施的国有土地使用权［国有土地使用证证号为莆国用（1998）字第C9801538号］。2008年10月10日莆田县海星工艺品有限公司（甲方）与莆田市伟星工艺品有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：莆田县海星工艺品有限公司座落在东海镇海头开发区内（才子后门）其中土地面积：3901.93㎡（叁仟玖佰零壹点玖叁平方米）和二座厂房、一栋宿舍楼、铁房等建筑物，现将该厂房及宿舍楼租让给乙方使用，期限40年；甲方租让给乙方的土地租让费每年人民币叁万元整，￥30000.00元。协议签订后一次性付给甲方，以后每年年初一必须一次性付清；乙方投资人民币伍拾万元整，在租赁土地上盖厂房一栋，到时厂房估价后归还乙方。甲、乙双方法定代表人分别在租让方、承租方处签名并加盖公章。2010年11月22日莆田市伟星工艺品有限公司变更为莆田市海星工艺品有限公司，法定代表人为蔡丽平，董事长为蔡金才。
2014年5月6日，鑫凯公司的法定代表人蔡国水（乙方）与海星公司签订《租赁合同》一份，主要内容为：“甲、乙双方在法律的基础上，经过友好协商达成以下厂房租赁合同。一、甲方将位于莆田市城厢区东海镇海头开发区厂房第二层租赁给乙方使用；二、租赁时间为2014年6月1日，期限3年，租赁期满后如想续租乙方须提前30天提出。经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，现乙方有优先权；三、在本出租合同生效后，甲方将租赁按现状交付乙方使用，交付时双方对基础设施的状况以交接单的形式签定确认。乙方应于本合同签订之前，向甲方支付租赁保证金人民币壹万元整。本厂房租赁合同生效后，各自遵守合同。租赁时发生生产事故一切费用由乙方负责；四、全年租金全部叁万伍千元正（上半年付一半，下半年付一半）。如财产损失和破坏基础设施损坏地方要修复交付后，付还保证金。否则取消保证金。租厝时发生安全问题由租方负责，如病、损亡等等，房东概不负责。用电要安全，防火要注意，卫生要常打扫干净。本租赁合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：蔡金才，法定代表人：蔡丽平，乙方：莆田市鑫凯博罗工贸有限公司，法定代表人：蔡国水”。2014年6月1日蔡金才收取蔡国水承租厂房交纳的押金人民币1万元，鑫凯公司已交纳租金至2015年5月31日。2015年1月第三人许国华用渣土将厂房的大门堵住。2015年7月6日，鑫凯公司诉至原审法院。同日，第三人许国华亦向原审法院提起股东资格确认诉讼，要求确认其系莆田县海星工艺品有限公司股东。原审法院已作出驳回许国华诉讼请求的判决，许国华不服该判决提起上诉，该案尚未生效。
原审法院认为，案外人莆田县海星工艺品有限公司于1998年取得包括讼争土地在内的国有土地使用权后，于2008年将该地出租给海星公司的前身莆田市伟星公司，海星公司于2014年5月6日与鑫凯公司签订《租赁合同》，将讼争土地上的厂房第二层出租给鑫凯公司使用。故本案的《租赁合同》项下的标的物明确，海星公司出租讼争厂房并无违反法律法规的强制性规定，且鑫凯公司与海星公司对《租赁合同》的成立及有效均无异议。现鑫凯公司称讼争土地上的房屋存在纠纷被第三人堵住大门而要求解除《租赁合同》有违合同相对性原则，且无证据证实存在合同应予解除的法定情形，鑫凯公司可基于对讼争厂房的合法占有使用权利寻求法律救济，故对其要求解除合同请求不予支持。鑫凯公司未依法行使权利，即搬离讼争厂房，故鑫凯公司主张返还保证金及部分租金也无依据，应予驳回。鑫凯公司主张因厂房出入口被堵塞而无法正常生产造成的损失，因海星公司并非堵塞的主体，也不是侵权行为人，故鑫凯公司向海星公司主张损失缺乏依据，不予支持。鑫凯公司主张搬厂房造成损失，因海星公司不认可该事实，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回莆田市鑫凯博罗工贸有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币8694元，由莆田市鑫凯博罗工贸有限公司负担。
一审宣判后，上诉人鑫凯公司不服，向本院提起上诉。
上诉人鑫凯公司上诉称：一、原审法院认为原审中上诉人要求解除与被上诉人海星公司的房屋租赁合同有违合同相对性是错误的，应依法改判解除二者之间的租赁合同。因原审第三人将租赁厂房的唯一通道堵截，致使上诉人无法继续在租赁厂房里正常生产作业，二被上诉人作为出租方，有保证租赁物能满足上诉人正常经营活动的义务，即必须保证租赁厂房能够符合上诉人的生产经营需要，现因被上诉人的不作为，致使上诉人订立合同的目的无法实现，已经构成违约，故上诉人请求解除与二被上诉人之间的租赁合同并无违反合同相对性原则，其请求解除租赁合同具有事实和法律依据。二、上诉人要求被上诉人返还上诉人支付的保证金1万元及2014年12月至2015年5月份的租金具有法律依据，原审法院不予支持是错误的。三、上诉人要求被上诉人支付因无法正常经营及厂房搬迁等造成的经济损失465409元有事实和法律依据，原审法院不予支持亦是错误的。自2015年1月份起至2015年7月份止，上诉人因不能正常生产经营而遭受的损失达353409元。为防止损失继续扩大，上诉人不得不搬离租赁的厂房，另行租赁房屋，产生了另行租赁厂房产生的搬迁费用等11.2万元。综上，原审认定事实不清，判决错误，请求：1、依法撤销原审判决；2、改判支持上诉人对被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人海星公司答辩称：1、上诉人主张解除租赁合同没有依据，其要求解除租赁合同不符合双方租赁合同约定的解除条件，也没有符合法定解除条件。上诉人要求解除合同的原因是因为原审第三人的行为造成，海星公司将厂房租赁给上诉人后，该厂房的使用权归上诉人所有，上诉人可以依据签订的合同行使权力，其中包括维护自身的合法权益，原审第三人作出的违法行为给上诉人造成的影响，上诉人可以向其主张权利。原审第三人的违法行为与海星公司无关，海星公司并没有过错。原审第三人的股东资格纠纷，原审法院已经判决认定其不是股东，所以上诉人对租赁房屋的使用没有任何影响。2、上诉人的其他上诉请求是基于租赁合同解除而产生的，既然租赁合同依法不能解除，则其他的请求就不能成立，被上诉人也无需承担赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人蔡金才答辩称，蔡金才不是本案的主体，其只是履行公司职务行为，上诉人的上诉请求及事实和理由没有依据，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人许国华答辩称，莆田县海星工艺品有限公司于1997年就被吊销营业执照，本案上诉人所承租的厂房没有得到包括第三人在内的股东同意，也没有向莆田县海星工艺品有限公司足额缴纳租金，本案应驳回上诉，维持原判。
经审理查明：上诉人鑫凯公司、被上诉人海星公司、蔡金才对原审查明的事实均没有异议。原审第三人许国华表示对原审认定的“2008年10月10日莆田县海星工艺品有限公司（甲方）与莆田市伟星工艺品有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，……2014年6月1日蔡金才收取蔡国水承租厂房交纳的押金人民币1万元，原告已交纳租金至2015年5月31日”该部分事实不清楚，其认为蔡金才的租赁行为没有经过其他股东同意，是无效的；原审第三人对原审查明的其他事实没有异议。对原审查明的事实中各方当事人均无异议的部分，本院予以确认。
本院另查明，上诉人鑫凯公司已于2015年7月底从讼争的租赁厂房搬离。
本院认为，上诉人鑫凯公司同被上诉人海星公司签订《租赁合同》后，取得了讼争租赁厂房的合法占有使用权。因原审第三人许国华用渣土将租赁厂房的大门堵住，确会对上诉人的正常生产经营造成一定的影响，但该影响并非被上诉人海星公司造成，故原审法院认定上诉人可基于对讼争租赁厂房的合法占有使用权寻求法律救济并无不当。上诉人主张因厂房大门被堵塞而无法正常生产造成的损失，因被上诉人海星公司并非侵权行为人，上诉人向被上诉人主张赔偿责任没有依据，原审法院对此认定亦并无不当。考虑到上诉人已经搬离租赁厂房，且并非上诉人自身原因导致不能继续履行租赁合同，故对其要求解除租赁合同，应予准许，对其要求被上诉人海星公司返还租赁保证金的请求，亦应予准许。蔡金才作为海星公司的董事长，其在《租赁合同》上签字及收取押金的行为为履行职务行为，应由海星公司承担责任。上诉人已经支付的租金也属于无法正常履行租赁合同的损失，同样应向侵权行为人主张，对其要求被上诉人退还2015年上半年租金的请求，不予支持。综上，对上诉人鑫凯公司上诉有理部分，予以支持，无理部分，不予支持，对原审判决不当之处，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第2570号民事判决；
二、解除上诉人莆田市鑫凯博罗工贸有限公司与被上诉人莆田市海星工艺品有限公司于2014年5月6日签订的《租赁合同》；
三、被上诉人莆田市海星工艺品有限公司应在本判决生效后十日内退还给上诉人莆田市鑫凯博罗工贸有限公司租赁保证金人民币1万元；
四、驳回上诉人莆田市鑫凯博罗工贸有限公司的其他上诉请求。
如果被上诉人莆田市海星工艺品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币8694元，由上诉人莆田市鑫凯博罗工贸有限公司负担人民币8518元，由被上诉人莆田市海星工艺品有限公司负担人民币176元；二审案件受理费人民币8694元，由上诉人莆田市鑫凯博罗工贸有限公司负担人民币8518元，由被上诉人莆田市海星工艺品有限公司负担人民币176元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 彭赵龙
二〇一六年五月六日
书 记 员 倪益群
一、附主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、申请执行提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。