山东省齐河县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1425执异2号
异议申请人：颜燕，女，1973年4月23日出生，汉族，住齐河县。
申请执行人：王吉海，男，1971年10月11日出生，汉族，住齐河县。
委托诉讼代理人：李斌，山东海右律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李永，山东海右律师事务所律师，特别授权代理。
在本院执行申请人王吉海与被执行人张双星、赵宝华、张一轩借款合同纠纷一案中，异议人颜燕对（20150齐法执字第2242-1号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查并于2017年2月27日举行了听证，异议申请人颜燕、申请执行人王吉海及委托诉讼代理人李斌、李永参加了听证并提交了书面意见。
异议申请人颜燕称，一、齐河县人民法院执行中程序违法，执行顺序未遵循法定程序，没有统筹考虑异议申请人保全查封情况，更没有考虑异议申请人的土地使用权首封问题，就对张狄位于德百玫瑰园101、102室两套房地产执行处置完毕，该执行顺序、程序违法，存在司法不公。异议申请人早在2014年12月16日财产保全期间就对张狄名下位于德百玫瑰园的房地产进行了保全查封，并在县房管局和国土局分别办理了查封登记手续，其中在国土局办理的土地使用权查封登记为首封权利，取得了齐河县人民法院（2015）齐立保字第4号、（2015）齐立保字第4-1号民事裁定书，该查封登记行为合法有效。2016年5月，异议申请人依法向齐河县人民法院递交了执行申请，贵院依法受理。但近期申请人获悉齐河县人民法院已将张狄位于德百玫瑰园101、102室两套房地产予以拍卖，在房地产处置中，齐河县人民法院仅考虑张狄两套房产房屋首封问题，置异议申请人土地使用权首封于不顾，未经任何告知就将张狄房屋所有权和土地使用权价值合并评估后全部抵债处置，并下达了（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定，未给异议申请人留存任何权益，至今也未向异议申请人颜燕送达任何财产处置裁定，其执行行为明显存在司法不公，执行顺序、执行程序严重违法。二、齐河县人民法院错误解读轮候查封的定义，错误将非同一执行标的物适用了轮候查封的规定，执行措施不当，导致该执行行为侵害了异议申请人合法权益。2016年1月10日最高院《关于同一法院在不同案件中是否可以对同一财产采取轮候查封、扣押、冻结保全措施问题复函》（[2015]执他字第24号）中专门对轮候查封定义做了明确解释：“设立轮候查封、扣押、冻结制度，目的是为了解决多个债权对同一执行标的物受偿的先后顺序问题。因此，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定的精神，只要不是同一债权，不论是不是同一债权人，受理案件的法院是不是同一个法院，都应当允许对已被查封、扣押、冻结的财产进行轮候查封、扣押、冻结；同一法院在不同案件中也可以对同一财产采取轮候查封、扣押、冻结保全措施。”该复函明确规定了轮候查封是指对同一执行标的物查封顺序问题。我国法律目前试行的是土地使用权与附着于土地的建筑物所有权可以相互分离的原则，国有土地使用权属于民法上的用益物权，是在国有土地上得以实用、收益而设立的他物权，是以取得物的使用价值为目的，该种物权的特征为其主体不是物的所有人而是物的使用人。房屋产权属于民法上的自物权，也即所有权，是房屋所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利，该种物权的特征为其主体是房屋所有人。他物权和自物权是相互独立的两种无权，属于两种不同的财产。由于两种无权具有相互独立性且分别归不同等级机关管理，各自具有单独的价值，不同的财产、不同的标的物则不适用轮候查封的规定。而齐河县人民法院在执行中错误理解轮候查封的定义，将两种财产简单的混为一体，认定在房管局首封房屋所有权的效力及于了国土局首封的土地使用权，从而错误的推导出土地首封属于轮候查封的结论，该执行行为错误解读轮候查封定义，毫无顾及土地使用权首封人的权利，执行措施不当，直接导致申请人合法权益受到侵害。三、齐河县人民法院错误解读《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条的规定，执行行为不当，违背公平原则。该条第一款规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分数被执行人与他人的除外。第23条第二款规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。从此规定可以看出，适用第一款的前提条件为：一是地上建筑物与土地使用权同属于被执行人所有；二是地上建筑物与土地使用权的登记机关是同一机关。后一条件设立的主旨在于保护善意第三人，因为在土地使用权与地上建筑物的登记机关非同一机关室，若认为仅对其一进行查封就适用第一款之规定，则第三人基于对另一无查封状态的信赖而为交易行为，其合法权益无疑会受到侵害。我县房产和土地登记机关非同一登记机关，仅在房管局办理房屋查封登记，其效力只能指向所查封房屋的价值，不能及于土地的价值。第23条第一款的规定是基于“房地一体”的原则，强调的是房屋和土地使用权不可分离的自然属性，其目的是保证房屋拍卖的整体性，确保房屋与土地最终的买受人、户主是一家，不会由于分别拍卖导致房地产市场的交易混乱，确保市场经济秩序的稳定。但“房地一体”原则只适用于财产的同时处分，而不适用于财产的分配，在实现债权的受偿时，对于房屋所有权和土地使用权分别查封的情况，应将两者价值分别评估，各查封首封人应就各自查封所指向的标的财产处置价值范围内受偿齐河县人民法院在执行中曲解法律条文，断章取义，仅考虑23条第一款，置第二款于不顾，将异议申请人土地使用权首封情况忽略不计，处置价值不予分配，使房屋首封人获得其不应当获得的土地使用权处置价值，该执行行为不当，严重损害了异议申请人的权利，有违公平原则。四、齐河县人民法院违背法律相关规定，执行方法错误，毫无依据的赋予不具有优先权的人以优先受偿权，不当处置财产，侵害了异议申请人合法权利。我国物权法第六条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第6条规定：土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15号）第二十三条第二款地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。房屋所有权和土地使用权查封的法定公示手段即登记，未经登记不能对抗第三人。我先房屋登记机关和土地登记机关分别归房管局和国土局，两机关并非同一机关，两个部分具有各自独立的查封登记。2014年12月办理保全查封时，张狄该两处房产首封人只在房管局办理了房屋所有权查封登记，而未在国土局办理土地使用权查封手续，其查封行为是有瑕疵的，其效力当然不得对抗善意第三人。房管局查封登记标的物只是指向被执行人的房屋所有权，法院在处置时也只能就其查封房屋首封享有优先受偿权，而无权对异议申请人颜燕首封的土地使用权价值享有优先权。另外，房地产价值主要通过土地使用权价值享有优先权。另外，房地产价值主要通过土地使用权价值体现，处置资产时对土地使用权价值必须予以重点考虑。房屋所有权的价值就是建筑成本，城区内不同区域房屋建筑成本基本一致，而售价不同主要由于房地产所处区域不同、土地使用权价值不同造成的。齐河县人民法院违背法律规定，执行方法错误，毫无依据的赋予应当办理查封而没有办理查封、不具有优先受偿权的人以优先受偿权，直接将房屋所有权和土地使用权全部价值合并抵债处置，忽略不计土地使用权的重大价值和土地使用权首封问题，其执行方法错误，不当执行行为严重侵犯了异议申请人的合法权益。五、法院办案应当以事实为依据，以法律为准绳。“没有办理过类似案件”不能作为法院执行处置财产的依据。房屋所有权和土地使用权分别查封的情况确实很少存折，更不可得出置土地使用权首封于不顾的结论。在房屋所有权和土地使用权分别查封情况极少存在的情况下，也存在生效的判例和公开发表的著作论文，均支持认可土地使用权首封的效力。《民事执行中建筑物与国有土地使用权分别查封的效力》（《人民司法（应用）》2012年第1期张丽洁）、《建筑物与土地使用权未一并查封的处理》（2011年3月2日《人民法院报》徐光、安永生）、河北省沧州市中级人民法院执行裁定书（2015）沧执复字第52号就是对该情况最好的解答，以上著作论文、判例均支持土地使用权首封的效力。相反，目前还没有置土地使用权首封于不顾的判例和论述出现，齐河县人民法院以“没有办理过类似案件”作为法院执行处置案件的依据，其执行行为执行依据有违法律规定。
综上所述，异议申请人作为法律文书所确定的债权人、申请执行人，贵院不考虑异议申请人的土地使用权首封问题就将财产处置完毕，其执行行为措施不当，执行方法错误，严重违反法定程序，违背公平、公正原则，导致异议申请人权益严重受损。依据《民事诉讼法》第225条的规定，特提起异议申请，请求齐河县人民法院撤销（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定，并采取执行回转措施，本着公平、合理的原则重新分配房地产价值：在前期齐河县人民法院已经委托中介公司对所处置的房地产综合价值评估的基础上，再次委托中介公司对该房屋的建筑成本价值进行评估，用房地产总价值扣除房屋建筑成本得出两套房地产的土地使用权价值。异议申请人对该土地使用权价值享有优先受偿权。
申请执行人王吉海称，一、申请人的查封行为不具备法律效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故涉案土地使用权应以相关部门登记为准，不登记不产生物权效力。根据法律规定，法院对不动产的查封行为为登记查封，登记查封的大前提是不动产有法律规定的物权。小前提是不动产物权所对应的权利人是被查封人。本案中无论大前提还是小前提均不存在，故本案申请人的查封行为没有法律效力。二、因为房与第的不可分性，被执行人当初购买执行房产时，所支付的对价已经包含了土地成本价值，所以本案中不可能单独涉及土地使用价值的剥离问题。三、申请人在申请书中所提到最高院关于执行中查封、扣押、冻结财产的规定第二十三条第二款不应适用于本案。因为房屋所对应的土地未登记于被执行人名下，所以造成了无法分别查封的客观情况，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房，本案无法实现同一权利人名下的房屋及对应土地使用权的分别查封。四、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第六条：当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出，故异议申请人提出的执行异议已经过了时效。故应驳回异议人的异议申请。
本院查明，2014年12月16日，异议人颜燕申请法院一、查封张狄名下的土地使用权，土地证号为齐国用（2010）第106号、齐国用（2007）第2-4**号。查封期间不得办理抵押、变更过户手续。二、查封张狄名下位于齐河县德百北侧两套住宅楼土地使用权，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。查封期限为二年。以上有（2015）齐立保字第4号民事裁定书为证。
2014年12月16日，齐河县人民法院（2015）齐立保字第4-1号民事裁定书，异议人颜燕申请法院三、查封被申请人张狄名下位于齐河县德百北侧住宅楼101室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。四、查封被申请人名下位于齐河县德百北侧住宅楼102室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续等，查封期限为二年。
2014年12月15日，齐河县人民法院（20140齐立保字第1128号民事裁定书，申请人王吉海申请法院一、查封被申请人张狄名下位于齐河县玫瑰园小区1号楼1单元101室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。二、查封被申请人张狄名下位于齐河县玫瑰园小区1号楼1单元102室房产一处，查封期间不得办理抵押、变更过户手续。三、查封期限为二年。
（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定书，因申请人王吉海向本院提起申请以拍卖保留价格（108.51万元）抵顶债务，裁定张双星、赵宝华、张一轩继承拥有的位于齐河县玫瑰园次送物1号楼1单元101室、102室房产，分别作价63.78万元、44.73万元，交付申请执行人王吉海低偿债务63.78万元、44.73万元。该房产的所有权自交付时起转移给申请执行人王吉海。财产权字本裁定送达申请执行人王吉海时转移。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第二十三条明确规定，查封土地使用权的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权、查封土地使用权的效力及于地上建筑物。但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。在当时我县房屋登记机关和土地登记机关分数房管局和国土局。以此规定，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第2款的规定。（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定书未保留异议人颜燕申请齐河县人民法院作出的（2015）齐立保字第4号民事裁定书查封张狄名下位于齐河县德百北侧两套住宅楼土地使用权而享有的权益不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下：
撤销齐河县人民法院作出的（2015）齐法执字第2242-1号执行裁定书。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向德州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 ：宰涛
人民陪审员 ：尚芹
人民陪审员 ：胡田
二〇一七年四月十三日
书 记 员 ：卫凯