上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初83635号原告：朱军华，男，1957年9月26日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：叶爱京，女，1956年11月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱军华(系原告叶爱京配偶)，住上海市虹口区友谊三村****号***室。原告：朱季杏，女，1993年2月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：朱军华(系原告朱季杏父亲)，住上海市虹口区友谊三村****号***室。被告：上海滴水茂企业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴永利，执行董事。委托诉讼代理人：李锋，男，上海滴水茂企业经营管理有限公司工作。原告朱军华、叶爱京、朱季杏诉被告上海滴水茂企业经营管理有限公司(以下简称滴水茂公司)委托合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱军华，原告叶爱京、朱季杏共同委托诉讼代理人朱军华及被告滴水茂公司委托代理人李锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军华、叶爱京、朱季杏向本院提出诉讼请求：１、请求判令被告支付商铺租金360,741元；２、请求判令被告支付违约金300,616元。事实和理由：2010年3月29日，原、被告签订商铺《委托租赁经营合同》，约定由被告租赁原告名下坐落于上海市浦东新区申港街道申港大道161弄22、23号的商铺，委托经营期限为八个年度，第一至第三年度的基准租金由开发商上海港潮房地产开发有限公司折价在购房款中扣除，被告无需支付。第四至第五年度基准租金由被告每年根据房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82的商乘以8%计算，每半年支付年度租金的50%，第六年度至第八年度租金由原、被告另行协商。根据合同约定，被告于2014年3月31日支付原告扣除税后租金114,294.22元，但从2014年9月始，被告未能按约支付租金，经原告催讨后，被告仅于2015年1月30日支付7,000元，共计拖欠3期租金360,741元。故请求判如所请。被告滴水茂公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，原告所主张的租金为扣税前的金额，实际支付应当扣除税金。原告所主张的违约金金额过高，应根据原告的实际损失即以未支付租金金额按照同期银行贷款利率计算支付，请求依法酌情减少。原告朱军华、叶爱京、朱季杏认为，对支付租金应扣除税金无异议。对于违约金，应严格按照合同约定进行计算，《委托租赁经营合同》第6-3条约定，乙方(即被告滴水茂公司)若逾期支付合同约定的第四、第五年度的基准租金，承担的违约金为应付而未付基准租金的日万分之五；同时，《委托租赁经营合同》第12-1条约定，若任何一方怠于履行合同义务的，需按照总房价款[即房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82的商]的10%支付违约金并应继续履行合同，原告现选择按照后一种方式进行违约金计算。本院认为，被告承认尚欠租金的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。对于租金的计算标准，《委托租赁经营合同》中载明根据房屋预(出)售合同约定的总房价款除以0.82的商乘以8%计算，在原告提交的房屋契税纳税申报表中写明房屋总价款为2,465,053元，被告也认可该金额即为房屋总房价款，故本院认定总房价款为2,465,053元，由此得出第四至第五年度的年基准租金为240,492.98元(2,465,053/0.82*8%)，不计被告已支付第一期半个年度的租金，被告未付的一个半年度共计三期租金为360,739.46元，扣除被告已经支付的7,000元，被告尚欠原告租金为353,739.46元。另根据合同约定，被告有权从合同约定的基准租金中代原告支付因房屋出租而发生的税金，故被告可凭相应纳税凭证将已代原告缴纳的税金从尚欠的租金中据实扣除。其次，对于违约金，《委托租赁经营合同》规定的两种违约金计算方式，系原、被告之间的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，已经成立并生效，现被告拖欠支付租金，显属违约，依法应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告现主张被告赔付违约金，于法有据，本院予以支持。至于违约金的计算标准，我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款同时规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张违约金按照总房款的10%进行计算，经折算约为所欠租金的逾80%，被告认为该违约金标准过高，请求酌情减少。本院认为，被告拖欠租金已逾两年，期间仅支付租金7,000元，本院对违约行为不仅不予鼓励，亦认可违约金对于违约行为的惩罚性，对于被告的违约行为应予惩罚。但不容忽视的是，被告虽有违约，期间仍能联系原告进行协商，在本院的相关诉讼中均能积极应诉，并据实承认所欠租金事实，且被告未能及时支付所欠租金并非仅为其经营不善所致，亦与临港地区开发滞后、人气不足相关，对此，原、被告双方均不能予以预见，但对于房产投资的潜在风险应有所忌惮。因此，综合根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定违约金按照总房款的4%进行计算(折合违约金约为所欠租金的34%)。据此被告应赔付原告违约金120,246.49元(2,465,053/0.82*4%)。综上所述，原告主张被告支付租金和偿付违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。被告认为应根据原告的实际损失即以未支付租金金额按照同期银行贷款利率计算的主张，于法无据，本院不予采信。被告请求降低违约金的主张，于法有据，本院予以采信，并予以酌情调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告上海滴水茂企业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱军华、叶爱京、朱季杏租金353,739.46元，该款项被告可凭纳税凭证中其代原告缴纳的税款数额据实予以扣除(已付的7,000元租金亦应缴纳税款)；二、被告上海滴水茂企业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱军华、叶爱京、朱季杏违约金120,246.49元；三、驳回原告朱军华、叶爱京、朱季杏其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,414元，减半收取计5,207元(原告已预交)，由被告上海滴水茂企业经营管理有限公司负担。此款由被告于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐宝根二〇一六年十二月二十六日书记员  廖文宾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。