黑龙江省黑河市爱辉区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）黑1102执异61号
申请执行人：黑河市鸿运劳务分包有限责任公司
被执行人：黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司
在本院执行申请执行人黑河市鸿运劳务分包有限责任公司（以下简称鸿运公司）与被执行人黑龙江省福临房地产综合开发有限责任公司（以下简称福临公司）民间借贷纠纷一案中，案外人梁波于2018年5月31日对本案执行标的物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人梁波称，请求法院终止对位于黑河市爱辉区福临家园8号楼6单元402室的查封执行。理由如下：法院查封执行的这户房屋属于案外人梁波所有，我于2017年12月20日从赵洪岩（赵志岩）手中购买该房屋，赵洪岩说这个房屋是顶账过来的，没有债务纠纷，没有争议，我也去看过该房屋，没有法院封条。现提出书面异议，请求法院在查明事实的基础上，依法裁准申请。
案外人为证明其主张的事实成立，提供其与福临公司的商品房买卖合同复印件1份，票据复印件3张，与郑多丹签定的房屋买卖协议复印件1份，证明其从赵洪岩手中购买的房屋，是赵洪岩领其到福临公司后委托郑多丹将房屋出售，说该房屋没有争议，其也去看过该房屋，没有封条。申请执行人质证意见：2017年12月20日，梁波购买了房屋，该房屋在2015年10月19日基于鸿运公司的申请已经查封，查封的房屋是不允许买卖的。如果买了房屋按照房地产相关规定，应该在房产部门做网签登记，梁波没有任何登记的记载。该商品房买卖合同中出卖人是福临公司，买受人是梁波，那么按照梁波的叙述他是从赵志岩手中买的房屋，如果是这样的话就不会再与郑多丹形成房屋买卖协议，所以认为该买卖是虚假的，是无效的。被执行人质证意见：梁波与福临公司买卖的商品房合同是2017年12月20日签订的，当时福临公司的公章已经不使用了，以该合同的公章是无效的。福临公司没有收到梁波的购房款，梁波提的异议中也没有购房款收据。
申请执行人鸿运公司称，（一）案件事实：（1）2015年10月19日，鸿运公司向爱辉区人民法院提出诉前保全申请书，申请将福临公司开发的黑河福临家园小区8号楼6单元402室面积为88.90平方米，7单元201室88.90平方米，7单元401室面积88.90平方米，共三户住宅房屋予以查封；（2）2015年10月19日，鸿运公司提供王兴刚所有的位于地开发27号住宅楼（黑房权证爱字第S200131**号）房屋作为担保，爱辉区人民法院（2015）爱民保字第40号民事裁定书裁定将黑河福临家园小区8号楼6单元402室面积为88.90平方米，7单元201室88.90平方米，7单元401室面积88.90平方米，共计三户住宅房屋予以查封；(3)2015年11月15日，鸿运公司向法院提起诉讼，请求法院判令福临公司偿还借款本息共计人民币553,820元（本金50万元，利息53,820元）。起诉时，鸿运公司将2013年12月9日福临公司财务专用收据，中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证，2014年10月16日福临公司出具的还款证明等相关证据提交法院。2015年12月10日开庭审理，原、被告双方均同意调解，同日法院制作（2015）爱商初字第370号民事调解书，由福临公司于2015年12月30日前一次性偿还鸿运公司借款本金44万元及利息53,820元，合计493,820元。案件受理费、保全费由福临公司承担。因福临公司没能按调解书约定时间履行偿还借款及给付利息的义务，故鸿运公司于2016年1月26日向法院提出申请强制执行。因鸿运公司诉前申请查封的是房屋，故在2017年11月14日又向法院提出申请评估拍卖查封财产的申请，鉴定中心也通过摇号确定了鉴定机构。上述事实充分说明:（1）基于鸿运公司申请，黑河福临家园小区8号楼6单元402室面积为88.90平方米，7单元201室88.90平方米，7单元401室面积88.90平方米，共计三户房屋已被法院查封；（2）福临公司欠鸿运公司债务本金及利息的事实清楚，证据确实充分，应受到法律保护；（3）符合《房地产管理办法》第三十八条（二）、（六）项规定的，房地产不得转让。（二）项内容：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（六）项内容：未依法登记领取权属证书的；如出现《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条（三）、（六）项规定情形之一的，人民法院可以诉讼参与人或者其他人根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任；(三)项：隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的;(六)项：拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。《中华人民共和国刑法》第三百一十四条也有明确规定：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。会构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。所以被法院查封的房屋是绝对不可以处置的，一经出现必须追究责任。刚才案外人陈述事实时说是从赵洪岩（赵志岩）手中购买的房屋，时间是2017年12月20日，那么这个时间法院已经将三户房屋予以查封；（二）案外执行异议人梁波，请求法院终止对8号楼6单元402室的查封，该请求法院不能支持。（1）鸿运公司申请查封的8号楼6单元402室，所有权属于福临公司不属于梁波；（2）梁波在2018年5月23日，案外人执行异议申请书中自述：“我2017年12月20日购买房屋”。从时间看，其购买的是法院在2015年10月19日已查封并贴有封条的房屋；（3）梁波提出执行异议时，向法院提供了出卖人福临公司，买受人梁波的商品房买卖合同一份和2017年12月20日出卖人郑多丹，买受人梁波房屋买卖协议一份。两份合同梁波向两个出卖人购买了同一户8号楼6单元402室，这种形式的买卖不符合房屋销售的相关规定。正常情况下应由福临公司收取梁波的购房款，其他人无权出卖房屋和收取购房款。从梁波提供的相关材料看，存在自相矛盾和虚构，不具有真实性，关联性和合法性；（4）如果梁波知道8号楼6单元402室已被法院查封而购买，那么法院应追加其为被执行人与福临公司共同对鸿运公司承担连带给付责任。如果不知道被法院查封，误解购买了此房屋，应与福临公司解除买卖合同，搬出房屋，损失与福临公司具体协商处理；（5）被法院查封的房屋进行买卖，无论是否有房屋买卖合同，梁波都不可能成为善意取得房屋的第三人；（三）被查封的三户房屋情况。鸿运公司申请法院查封共计三户房屋，当时三户房屋没有安置任何住户，也没有买卖，属于空房源。而现在的情况是：（1）第一户8号楼7单元401室，面积88.90平方米，由回迁户王悦江居住。王悦江确实是福临家园的回迁户，于2012年8月15日和福临公司签订了房屋置换协议，协议约定王悦江应被安置在福临家园7号楼1单元5层151室。法院查封不久鸿运公司就发现这户房子在装修，鸿运公司4名工作人员立即到现场并告知王悦江：“这户房子被法院查封，不能再装修了，购买之前鸿运公司已经诉前保全了”（有录音为证）；（2）第二户8号楼7单元201室，面积为88.90平方米，现由黄楠居住；（3）第三户8号楼6单元402室，面积88.90平方米，现由梁波居住。这两户（201室,402室）也是被法院查封的，并且由执行法官及工作人员到现场贴封条，全程录像。封条查封在此，梁波和黄楠又是如何进户的？三户房屋查封后，又被卖出实属违法，必须立即倒出履行拍卖程序，偿还鸿运公司借款本金、利息及各项发生的费用。综上，请人民法院采纳鸿运公司答辩意见，裁定驳回梁波的执行异议申请，继续履行法律程序，使鸿运公司债权早日得到实现。
申请执行人为证明其主张的事实成立，提供证据：（一）诉前保全申请书，（2015）爱民保字第40号民事裁定书，民事起诉状，人民法院传票，收据，中国建设银行单位人民币结算卡业务凭证，还款说明，（2015）爱商初字第370号民事调解书，申请执行书，申请评估拍卖查封财产申请书，证实：鸿运公司已经申请法院将黑河福临家园小区8号楼6单元402室面积为88.90平方米，7单元201室88.90平方米，7单元401室面积88.90平方米，共三户住宅房屋予以查封；鸿运公司债权已经受到法律保护（2015爱商初字第370号民事调解书）；依据程序鉴定中心已摇号确定拍卖机构，执行已进入拍卖程序；案外人质证：我购买房屋时不知道该房屋已经查封了，我要找赵志岩和李梅，他们是诈骗。他们领我去了好多次这个房屋，没有看到封条，他们说该房屋没有债务纠纷，告诉我这个房屋在房产没有登记，还没到房产局呢，所以我没到房产局查。被执行人质证：对证据无异议。福临公司与赵志岩没有债务关系，我不认识赵志岩。（二)梁波与福临公司签订的房屋买卖合同复印件1份，与郑多丹签订的房屋买卖协议复印件1份，梁波提供的案外人执行异议申请书复印件1份（王悦江，黄楠、赵志岩提供的），证实：鸿运公司共收到二份案外人执行异议申请书，第一份异议申请人没有梁波，是王悦江、黄楠、赵志岩，两份异议申请书中都涉及到了8号楼6单元402室；第二份异议申请人只有梁波，涉及到的也是8号楼6单元402室，前后二份异议申请书共有四位异议申请人，可见异议申请人梁波自己都没有搞清楚异议申请人到底是谁，异议申请人的主体混乱。第一份异议申请书事实和理由的部分说：“该房系我们抵顶农民工工资和回迁所得”。第二份异议申请书中却说“此房屋属于梁波所有，2017年12月20日购买”。异议申请人在事实和理由自述时都说法不一出现差异，梁波申请终止查封的事实和理由不成立。2015年10月19日法院已经查封三户房屋，梁波自述购买房屋时间是2017年12月20日，购买房屋时间在法院查封之后。案外人质证：我买的房屋有合同，我的钱不能白花。不能他们说公章是假的就是假的，合同是你们福临公司出的。被执行人质证：无异议。（三)2016年8月30日黑河日报第4版，黑河市房产管理局关于福临家园住宅建设项目有关事宜的公告1份，证实：购房户、回迁安置户在2016年9月10日前，到市房产管理局房管科和市棚户区改造工作办公室进行登记，但被法院查封的三户房屋没有任何购房登记，仍属鸿运公司申请查封的房屋。黑河市房产管理局关于福临家园住宅建设项目有关事宜的公告，自2016年8月26日福临公司将停止一切与房地产有关的经营活动。2017年12月20日梁波购买这户房屋是在2016年8月26日之后，自公告之日起不允许任何人买卖交易。案外人质证：对报纸真实性及证明问题均无异议。被执行人质证：无异议。
被执行人福临公司公司称，1.福临公司与申请人借款50万元属实，由被查封的3户房屋进行抵押；2.2015年申请人起诉查封3户房屋的事情我知道，是我亲自安排福临家园高明参与法庭诉讼，并进行当庭调解;3.我不知道法院查封这3户房屋被李梅卖掉了，实际上2015年11月我代表公司免掉了李梅的一切职务，李梅没有权利卖掉房屋;4.福临公司的公章在李梅手中保管，从梁波提供的买卖合同上看加盖的是福临公司的公章，能证明李梅是卖掉此房屋的人，是李梅的个人行为，公司没有收到该房的购房款;5.梁波提供的进户费收据上的公章是私刻的，写的是福临公司项目部物业办公室，这个公章是假的;6.法院于2015年查封保全的房屋，之后2017年梁波买卖此房是无效的，是梁波与李梅的个人行为与福临公司无关。买卖房屋必须到房产局经网签备案，而且李梅已经被免职了，没有到房产局网签备案的权限。
本院查明，2016年1月26日，申请执行人鸿运公司向本院申请执行被执行人福临公司公司民间借贷一案，执行依据为（2015）爱商初字第370号民事调解书，执行标的为493,820元。该笔债务系民间借贷之债，形成于2013年12月9日。2015年10月19日，鸿运公司向本院申请，要求对福临公司位于黑河福临家园小区8号楼6单元402室、7单元201室以及7单元401室三户房屋作出诉前保全。本院于2015年10月19日作出（2015）爱民保字第40号裁定：对福临公司位于黑河福临家园小区8号楼6单元402室、7单元201室以及7单元401室三户房屋予以查封，查封金额以50万元为限，并向鸿运公司、福临公司和黑河市房产管理局送达了查封裁定书。后鸿运公司向本院提起诉讼，经本院主持调解，双方达成调解协议。因福临公司没有按约定履行到期债务，鸿运公司向本院申请强制执行并要求本院对查封房屋评估作价拍卖。案外人梁波于2018年5月31日向本院提出执行异议，称本院查封并正在执行的8号楼6单元402室房屋，系其于2017年12月20日向赵志岩购买，该房屋系福临公司抵账给赵志岩。梁波购买该房屋后进行了装修，现在由其父母在该房屋居住。
本院认为，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议并要求排除执行，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的，人民法院应予支持。本案梁波作为案外人，没有提供在人民法院查封之前已签订的合法有效的书面买卖合同，故因案外人提供的证据不充分，其异议理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十九条第一款（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人梁波的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向黑河市爱辉区人民法院提起诉讼。
审判长 张立新
审判员 付海林
审判员 卢宏波
二〇一八年六月二十日
书记员 孙 可