沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0102民初4528号
原告：苏奕文,男，汉族，1971年10月17日出生，住沈阳市和平区。
原告：毕岚,女，汉族，1982年1月15日出生，住沈阳市大东区。
委托代理人：苏奕文，男，汉族，1971年10月17日出生，住沈阳市和平区。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司,住所：沈阳市和平区文体路6甲4号。
法定代表人：黄哲明，系该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被告：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，组织机构代码证：71573502-7，住所：沈阳市沈河区惠工街56号（12-16层）。
法定代表人：于苓，系该公司总经理。
委托代理人：汪华燕，女，1964年11月6日出生，汉族，系该公司职员，住沈阳市和平区。
委托代理人：王飞，系辽宁百联律师事务所律师。
原告苏奕文、毕岚诉被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称“星辰公司”）、被告中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“信达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告苏奕文（并作为原告毕岚的委托代理人）、被告星辰公司委托代理人王志睿及被告信达公司委托代理人王飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年5月23日与被告星辰公司签订《京城中心内部认购优惠权协议书》（该文已被原告收回，有缴款收据和复印件为证），购买“京城中心”第1幢2单元6层3号房屋一套(建筑面积109.31平方米)，单价每平方米7,500元，全款819,830元，口头约定2012年6月前交房。后,原告于2011年12月29日与被告星辰公司签订《商品房买卖合同》（有原件及缴款收据为证），再付购房款670元，建筑面积更改为109.4平方米，合同约定2013年6月30日前交房。之后，原告多次找被告星辰公司要求对《商品房买卖合同》备案及交房，被告星辰公司每次都是一拖再拖。据了解，被告星辰公司与原告及500多购房人签订的合同分别载明交房日期为2012年12月、2013年6月、2013年10月、2014年3月、2014年6月，结果一个都没有兑现。2014年7月22日，被告星辰公司法定代表人黄哲明当着政府工作人员及众多购房人的面信誓旦旦地表示“如果上述承诺不能兑现，我就爬上工地33层楼楼顶，从上面跳下去。请大家相信我”。在这次会议上，黄哲明还言之凿凿地告诉政府人员和准业主们，他们已经从某银行办理了贷款，贷给5亿元人民币。这批贷款的相关批准手续已经办妥，正在履行相关程序放款，几天内此笔贷款可到账。这5亿贷款到账后首先还信达公司3.2亿元融资，其余1.8亿元款项全部用于“京城中心”项目建设。在政府及众多业主维权的压力下，被告星辰公司向原告及500多购房人承诺2014年8月、2014年10月、2014年12月交房，结果也没有兑现。2014年11月18日，原告与众多购房人会同多家媒体（辽沈晚报、华晨商报等）一起找被告星辰公司要求交房（有当日报纸为证），结果也无功而返。依照国家相关规定，其进行房地产开发建设时，应“按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。这样的硬性规定，被告星辰公司没有执行，既没有向工程建设投入约2.5亿元最低限额的资金，也没有确定好工程建设施工进度，没有确定竣工交房日期，结果发生了工程施工过程中由于资金短缺，出现工程长时间停滞情况，出现工程竣工时间不断更改，不断变化的混乱局面和交房延迟情况。依照相关规定，被告星辰公司获得土地使用权、开发建设权之后，必须向有关管理部门交纳一定比例、一定数额的水、电、气、暖等配套建设资金进行抵押，否则相关部门不会为其发放《房屋预售许可证》。原告及相关购房人到相关管理部门及几个相关施工单位进行了调查，结果是被告星辰公司没有向主管部门交纳配套抵押金，没有向有关施工单位交过工程款。“京城中心”项目开发建设过程中，资金主要来源于三个方面：一是违规售房吸纳购房人购房款3亿余元；二是以欺诈行为向被告信达公司融资3.2亿元；三是利用工程外包方式迫使施工单位垫资约1.2亿元，总共实际获取资金约7.5亿元。被告星辰公司把“京城中心”项目部分专用款挪到其它地方干了别的事情。同时被告星辰公司应投入的约2.5亿元资金没有投入。被告星辰公司挪用专用资金的行为和不投入资金的行为违反了“商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设”的规定，违反了法律。2012年8月，被告星辰公司与被告信达公司违法签订在建工程抵押合同，将原告于2011年12月29日已经购买的京城中心第1幢2单元6层3号房屋实施抵押，这份抵押合同应为无效合同，应给予撤销。被告星辰公司将京城中心第1幢2单元6层3号房屋出售给原告，同时签订《商品房买卖合同》。此时，该房屋已经有了主人，其所有权、使用权已经确定。依照《物权法》、《在建工程抵押管理办法》的规定，上述房屋不可以再设定抵押，开发公司不能再向第三人抵押房屋，将属于原告的房屋私自抵押给被告信达公司，其行为严重违法违规。被告星辰公司将原告购买的房屋私自抵押给被告信达公司，被告星辰公司的行为违反法律规定，因此，二被告所签抵押合同是无效合同，应依法给予撤销。原告购买京城中心第1幢2单元6层3号房屋的时间是2011年12月，被告星辰公司与被告信达签订抵押合同的时间是2012年8月，原告购房在前，二被告签订抵押合同在后，依照规定，二被告在签订抵押合同时应将原告买的房屋排除在抵押范围之外，不应该将原告买的房子与其它房屋捆绑到一起予以抵押。二被告不分青红皂白抵押原告房子的行为违法违规，系缔约过失，因此，应给予纠正。二被告签订抵押合同时，被告星辰公司没有向被告信达公司讲明“京城中心”楼盘状态，没有告知被告信达公司第1幢2单元6层3号房屋已经售出的实情，隐瞒了该房的真实情况，导致双方对该房实施抵押，被告星辰公司的行为明显存在欺诈。一方当事人以欺诈行为获取另一方当事人信任并且签订了相关合同，这样的合同因违法而不具有法律效力。而被告信达公司在签订抵押合同之前应当了解抵押楼盘的状态，应当在了解情况后排除抵押原告的房子，不应该将原告的房子与其它房屋捆绑在一起进行抵押。但是，由于被告信达公司没有事前进行调查，工作渎职失职，误将原告的房子给抵押了，被告信达公司的作法明显存在缔约过失，因此，被告信达公司应为其过失承担责任。被告信达公司与被告星辰公司签订不当抵押合同，并非工作疏忽、责任心不强，而是二被告串通勾结的结果。二被告均有律师服务，正常情况下不会发生抵押错误，更不会产生超越法律底线的问题，但是在抵押原告房子问题上确实出现了偏差，发生了错误。被告星辰公司提供抵押房源时隐瞒了原告购房事情，被告信达公司对被告星辰公司提供的抵押房源不进行调查，不关注抵押房源真实情况，二被告装聋作哑、默契配合的情节十分明显，所以认定二被告在房源抵押问题上存在串通勾结行为不无道理。2014年12月，被告星辰公司对外宣称正在与被告信达公司洽谈关于抵押房屋实行解押问题，拟用“京城中心”4#、5#楼置换1#、2#、3#楼被抵押的房子，尔后给大家进行房屋登记备案。被告信达公司也表示有这样的事情。为此事，被告星辰公司不但向原告及广大业主们喊话，而且在沈阳日报上予以刊登，但是，至今没有实质性进展，也没有结果。关于被告信达公司接受抵押原告房子的事，原告向其说明过情况，2014年11月17日也递交过相关材料，指出二被告抵押原告房子不合法，要求二被告对原告买的京城中心第1幢2单元6层3号房子实行解押，注销抵押，但被告信达公司对原告的要求置若罔闻，不予理会，坚持抵押原告房子不放手，坚决与被告星辰公司站在一个战壕里，一起侵犯原告权利，原告请求法院依法公正判决。依据合同【第八条交付期限】的约定，被告星辰公司应当在2013年6月30日前将商品房交付原告使用。依据合同【第九条××逾期交房的违约责任】的约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付交房价款万分之贰的违约金（交房价款为：100,000元+719,830元+670元=820,500元；每日违约金为：820,500元×2÷10000=164.10元/日）。综上，原告诉至法院。诉讼请求：1、判令原告与被告星辰公司签订的“京城中心”第1幢2单元6层3号房屋《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告星辰公司与被告信达公司签订的“京城中心”第1幢2单元6层3号房屋抵押合同无效，撤销该合同；3、判令被告信达公司对“京城中心”第1幢2单元6层3号房屋解除抵押，实行抵押权注销登记；4、判令被告星辰公司为原告购买的“京城中心”第1幢2单元6层3号房屋开具《销售不动产统一发票》；5、判令被告星辰公司为原告购买的“京城中心”第1幢2单元6层3号房屋办理产权登记；6、判令被告星辰公司应继续履行合同和有关协议，马上开工，尽快达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，尽早交房；7、判令被告星辰公司自2013年7月1日起（包括当日）至2016年3月31日，按日向原告支付违约金164.10元/日。由于实际交房之日尚不能确定，原告保留违约金累计总金额最终确定的权利和获得被告星辰公司赔偿总金额的权利；8、判令被告承担本案诉讼费。
被告星辰公司辩称，原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示。是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。发票应在条件具备的情况下开具。违约金过高，超出法律规定。
被告信达公司辩称，答辩人与被告星辰公司办理的抵押登记合法有效。理由如下：一、答辩人与被告星辰公司不存在恶意串通；二、答辩人对涉案房屋依法办理了抵押登记，根据物权法的规定，抵押权已经设立。原告与被告星辰公司之间的《商品房买卖合同》是否有效或是否继续履行，均不影响答辩人抵押权的有效性；三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告应当向被告星辰公司主张权利，无权请求确认抵押行为无效；四、原告对答辩人的诉讼请求与对被告的诉讼请求不是同一法律关系，不应合并审理；五、请求确定抵押权有效，星辰公司不承担任何民事责任。
经审理查明，2011年5月23日,原告苏奕文（乙方）与被告星辰公司（甲方）签订《京城中心内部认购优惠权协议书》一份，约定甲方就“京城中心”项目（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告意向房源为1栋2单元6层3号，房屋面积暂定109.31平方米,房屋总价款819,830元……。
2011年12月29日，原告苏奕文、毕岚（××）与被告星辰公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以820,500元购买位于和平区文兴路41-1号1幢2-6-3、建筑面积109.4平方米房产一套（即本案诉争房屋），销售单价7,500元/平方米。第六条（付款方式及期限）约定：××于2011年12月29日一次性付清购房款项820,500元整;第八条（交付期限）约定：××应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。……第九条（××逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：１、（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金……。在该合同落款处，二原告签字，被告加盖合同专用章。在商品房买卖合同签订之前，原告已于2011年5月23日、29日分两次交付购房款100,000元、719,830元，合同签订当日，原告补齐剩余房款670元。被告星辰公司仅为原告出具了收款收据，至今未向原告开具正式的商品房销售发票。现因诉争房屋所在楼宇未竣工，亦未交付原告，故原告诉至法院。
另查明，2012年9月，被告信达公司（××）与被告星辰公司（××）签订抵押合同二份。其中合同编号为【2012-007（1）-抵押】的合同约定，鉴于××与北京邦赫科贸有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号【2012-007（1）】的《债权收购协议》，××与被告星辰公司与2012年9月14日签订【2012-007（1）】的《债务重组合同》……；其中合同编号为【2012-007（2）-抵押】的合同约定，鉴于××与中信信托有限公司（原债权人）、京明控股集团有限公司（债务人）于2012年9月签订了编号【2012-007（2）】的《债权收购协议》，××与被告星辰公司于2012年9月14日签订【2012-007（2）重组】的《债务重组合同》……。二份合同均约定，为保障××债权的实现，××（即被告星辰公司）愿意按本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为××设定抵押，提供担保；××同意以本合同附件一《抵押物清单》所列之财产为××设定抵押。二份合同的附件一抵押物清单的内容均包括原告购买的诉争房屋所在楼宇即沈阳市和平区文兴路41-1号。
再查明，依据沈阳市房产局出具的诉争房屋所在楼宇抵押登记材料显示，涉案房屋已设定了在建工程抵押登记，××为被告信达公司。
上述事实，有原告提供的《京城中心内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据，被告信达公司提供的编号为【2012-007（1）-抵押】、【2012-007（2）-抵押】的抵押合同、抵押物清单及涉诉房屋所在楼宇抵押登记材料等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告星辰公司就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，本院予以确认，因此，对原告确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告星辰公司与信达公司就涉案房产签订的抵押合同无效、撤销该合同及解除涉案房产抵押的诉请，因原告所提供的证据无法有效证明二被告签订的抵押合同无效的事实，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。
关于原告主张被告星辰公司开具发票的诉请。出卖方向购买方开具发票为其法定义务，故原告主张被告星辰公司向其开具正式商品房销售发票，并无不当，本院予以支持。
关于原告主张被告星辰公司对涉案房屋进行商品房办理产权登记备案的诉请，因涉诉房屋尚未竣工，亦未取得房屋初始登记批复，不具备办理房产手续的条件，故对原告该项诉请，本院不予处理,待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告主张被告星辰公司履行合同有关协议，尽快达到国家法律法规及合同约定竣工标准，尽早交房的诉请，因诉争房屋尚未竣工，故对原告该项诉请，本院不予支持,待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告要求被告星辰公司承担违约金的诉讼请求，现被告星辰公司未按合同约定履行义务，即未按合同约定的时间（2013年6月30日前）向原告交付诉争房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的问题，合同法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式”。本案中，原告与被告星辰公司在《商品房买卖合同》中约定违约金给付标准为“自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之贰的违约金”，虽被告沈阳星辰公司辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。庭审中，原告诉请支付违约金的截止日期暂计至2016年3月31日，故本案中，被告应自2013年7月1日（即被告承诺最后交付期限的次日）起算至2016年3月31日止。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、确认原告苏奕文、毕岚与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年12月29日就位于沈阳市和平区文兴路41-1号2单元6楼3号、建筑面积109.4平方米房屋签订的《商品房买卖合同》有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内给原告苏奕文、毕岚开具面额为820,500元的商品房销售发票；
三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告苏奕文、毕岚逾期交房违约金（自2013年7月1日起计算至2016年3月31日，以820,500元为计算基数，按日万分之贰的标准计算）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
若被告沈阳星辰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
案件受理费1,799元，由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 张 伟
二〇一七年二月三日
书记员 张莹宏
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可能约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。