广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第311号
原告（反诉被告）：广州华侨房产开发有限公司，住所地广州市天河区天河北路366号3楼，组织机构代码19043917-9。
法定代表人：陈子驹，总经理。
委托代理人：杨建广、刘国臻，均系广东岭南律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东中森名菜饮食有限公司，住所地广州市天河区天河北路366号二层商场，组织机构代码74628675-4。
法定代表人：刘汉华。
委托代理人：徐炼，系广东国道律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州华侨房产开发有限公司（以下简称华侨房产公司）诉被告（反诉原告）广东中森名菜饮食有限公司（以下简称中森名菜公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华侨房产公司的委托代理人杨建广、刘国臻，被告（反诉原告）中森名菜公司的委托代理人徐炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）华侨房产公司诉称：原告与被告于2013年7月1日签订《广州市房屋租赁合同》和2013年6月21日签订《租赁合同补充协议》约定：原告将位于广州市天河区天河北路366号二层商铺的房地产出租给被告作商业用途使用，建筑（或使用）面积5241.76平方米，租期为2013年7月1日至2018年6月30日，其中2014年7月1日至2015年6月30日的租金为每月621463元，租金按月结算，由被告在每月的第10日前以转账付款方式缴付给原告，被告拖欠租金60天以上的，原告有权单方解除合同，收回房屋，被告逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的0.3%向原告支付违约金。此外，前述合同和补充协议还就争议的解决等作了约定。前述合同和补充协议签订后原告依约将上述房地产交付给被告作商业用途使用，但被告未能依约履行支付租金义务。暂计至2015年1月13日，自2014年10月至2015年1月拖欠租金共计2175120.5元，其中2014年10月租金310731.5元，拖欠95天，违约金88588.5元；2014年11月租金621463元，拖欠63天，违约金117456.5元；2014年12月租金621463元，拖欠33天，违约金61524.8元；2015年1月租金621463元，拖欠3天，违约金5593.2元。2014年11月17日原告委托律师向被告发送律师函追讨租金和违约金，并表达了：若被告不立即支付所欠租金和违约金，依法解除合同。但被告未予理会。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告立即向原告支付所欠2014年10月部分租金310731.5元及2014年11月1日至2015年5月18日止的租金（月租金按621463元计）及拖欠上述租金的违约金（按月分期计算，每期违约金以该月拖欠的租金为本金，按每逾期一日千分之三的标准，自每月11日起计至实际付清之日止）；2、被告缴交的租赁保证金1195122元归原告所有；3、本案受理费由被告承担。
被告（反诉原告）中森名菜公司就本诉辩称并反诉称：一、双方协议对于场地装修有明确约定。原、被告双方于2013年所订立的《广州市房屋租赁合同》以及《租赁合同补充协议》，实际是对2002年双方已订立租赁合同续展。二、原告恶意违约情形导致被告损失严重。2005年8月30日，原、被告双方及案外人广州华侨物业有限公司（以下简称华侨物业公司）经协商一致，共同订立《都市华庭负二层侨房车位保管补充协议》一份。由于停车位长期不敷使用等情形导致被告经营困难，因此，2014年底，原、被告及华侨物业公司曾经协商租赁合同及物业管理服务协议提前终止事宜，在此过程中，被告发现上述车位一早已另租他人使用的证据。原告在2013年9月份已违反补充协议，擅自将负二层30个车位出租给其他案外人使用，直接导致被告实际只能与其他人共用20个车位。作为经营大型餐饮行业的被告，向原告承租物业面积达5300平方米，因此对停车位的依赖极强，本案中原告违约导致停车位大量缺失，直接使得被告产生巨额经营损失。综上所述，被告认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应当保护被告作为合同义务履约方的合法权益。鉴于原告的违约在先，被告以相关违约损失抵扣应交费用的做法显然合理有据。依据权利义务相对等的原则，假设解除双方租赁关系，原告理应向被告返还租赁保证金。为此，被告特根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起反诉，请求法院依法判令：1、原告向被告返还租赁保证金1195122元；2、本案诉讼费用由原告承担。
原告（反诉被告）华侨房产公司就反诉辩称：一、不同意返还被告租赁保证金1195122元。因为，引起本案诉讼、导致合同解除的基本事实和理由是被告违约不支付租金。根据原告与被告于2013年6月21日签订的《租赁合同补充协议》第7.22条约定，因被告原因租赁合同及补充协议在租赁期内提前解除的，被告所缴纳租赁保证金不予退还。二、原告没有任何违约行为。被告自2002年租用原告都市华庭第二层5241.76平方米场地经营餐饮业以来一直效益很好，被告也基本能及时缴纳租金。但是由于被告扩张规模太大、速度太快，将经营都市华庭第二层5241.76平方米场地赚取的数亿元用于在其他地方开办五、六家餐饮公司，加之近年来饮食业市场出现疲软，经营出现困难。2014年11月以来，被告拖欠租金，2015年2月被告自行关门。
经审理查明：位于广州市天河区天河北路366号二层商场的房地产（以下简称案涉房屋）的登记权属人为华侨房产公司。相应的《房地产权证》显示：案涉房屋的建筑面积为5241.76平方米，规划用途为商业，登记时间为2010年12月7日。位于广州市天河区天河北路370号2032至2039、2041至2048、2050、2068至2082、2085至2103、2118至2134、2157至2188车位的房地产（以下简称案涉100个车位）的登记权属人为华侨房产公司。相应的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年5月18日）显示：案涉100个车位的使用性质为车位，登记时间分别为2012年3月3日至12日期间，建筑面积分别为11平方米多至12平方米多之间，登记时间为2010年12月7日。
2013年6月21日，华侨房产公司（出租方）与中森名菜公司（承租方）签订《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：华侨房产公司同意将案涉房屋出租给中森名菜公司经营餐饮使用，建筑面积约5241.76平方米；租赁期限从2013年7月1日起至2018年6月30日止；2013年7月1日至2014年6月30日期间的月租金为597561元、2014年7月1日至2015年6月30日期间的月租金为621463元、2015年7月1日至2016年6月30日期间的月租金为652536元、2016年7月1日至2017年6月30日期间的月租金为691688元、2017年7月1日至2018年6月30日期间的月租金为740106元；（第3.3条）租金支付为每月一次，即在每月10号前，中森名菜公司一次性支付当月租金到华侨房产公司指定的如下账户……华侨房产公司收到中森名菜公司租金后，向中森名菜公司开具有效的发票为据；（第3.5条）中森名菜公司在签订合同时需同时向华侨房产公司交付2013年7月份的租金597561元及房屋租赁保证金1195122元，租赁保证金的金额跟随租期的租金递增而增加……2013年7月1日至2014年6月30日租赁保证金为1195122元、2014年7月1日至2015年6月30日租赁保证金为1242926元……保证金由华侨房产公司保管直至租赁期满，在扣除中森名菜公司根据租赁合同及补充协议应付的一切款项（包括但不限于租金、滞纳金、违约金及赔偿款等）后，华侨房产公司于租赁期满后15日内把保证金余额（免息）退回中森名菜公司；（第7.2.1条）在华侨房产公司无任何违约行为的情况下，如中森名菜公司逾期未足额缴交租金的，需向华侨房产公司支付违约金，从逾期之日起，按日加收当月欠缴租金金额3‰的违约金，逾期超过30日将停止供应水、电、煤气、空调；逾期超过60天仍未足额向华侨房产公司支付，构成根本性违约，华侨房产公司有权没收中森名菜公司的保证金和收回案涉房屋，并要求中森名菜公司按本条约定支付拖欠租金及违约金；（第7.2.2条）因中森名菜公司原因造成或中森名菜公司单方面要求本租赁合同及补充协议在租赁期内提前解除的，中森名菜公司所缴纳的租赁保证金不予退还，并无权要求华侨房产公司做任何补偿；因华侨房产公司违约造成租赁合同及补充协议提前解除的除外；（第12.1条）本协议为2013年六月二十一日华侨房产公司与中森名菜公司所签订的《广州市房屋租赁合同》的补充，是上述租赁合同不可分割的部分，具有同等法律效力，与上述租赁合同同时生效，同时失效。如本协议条款与上述租赁合同相冲突，则按本协议条款执行，其他条款按上述租赁合同执行；（第12.2条）本协议及上述租赁合同自华侨房产公司、中森名菜公司、刘汉华先生于2013年六月二十一日签订的《解除协议》生效之日起生效。原、被告均确认上述协议属于续租合同。
2013年7月1日，华侨房产公司（出租人）与中森名菜公司（承租人）还就案涉房屋签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》）。上述《合同》于2013年10月23日由租赁登记备案机关予以登记备案。
华侨房产公司为证明其于2014年11月17日委托代理人广东岭南律师事务所向被告发出《律师函》，要求中森名菜公司立即支付所欠租金932194.5元及违约金，提交了《律师函》及相应的EMS国内快递详情单（寄件人存联）作为证据。经质证，中森名菜公司以其没有收到该函件为由对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
另查，案外人广州市华侨物业发展公司（甲方，以下简称华侨物业公司）与中森名菜公司（乙方）于2002年8月2日签订《物业管理服务协议》，约定由华侨物业公司为中森名菜公司租用的物业的提供管理及服务，并约定了双方的权利义务；其中第五条第五款约定：华侨物业公司保证100个停车位给中森名菜公司及三层使用，停车费按每小时4元结算，华侨物业公司不能租给中森名菜以外的顾客，否则如因此而造成中森名菜公司的损失由华侨物业公司负责；第五条第七款约定：本协议从双方签字盖章之日起生效，至中森名菜公司租用房屋的租赁期满时终止，或租赁合同解除时而提前解除。上述协议乙方落款处为中森名菜公司法定代表人刘汉华签名。
华侨房产公司（甲方）、中森名菜公司（丙方）及案外人广州市华侨物业发展公司（乙方，以下简称华侨物业公司）于2005年8月30日签订《都市华庭负二层侨房车位保管补充协议》（以下简称《车位保管补充协议》），约定：华侨房产公司将位于都市华庭负二层100个车位有偿提供给包括中森名菜公司在内的二、三层物业使用人配套有偿使用，并委托华侨物业公司管理收费……在乙、丙双方2002年8月2日签订的《物业管理服务协议》的基础上，就华侨物业公司为中森名菜公司提供车辆保管服务事宜订立本补充协议……（第一条）华侨物业公司为包括中森名菜公司在内的二、三层物业使用人提供车辆停放保管服务，并保证车场管理秩序良好，华侨物业公司为华侨房产公司车位的受委托管理人，负责华侨房产公司车位的消防、治安、交通安全，当发现安全隐患，华侨物业公司应及时督促停车场业权人或管理公司进行整改，以确保车场安全；（第九条）中森名菜公司须在《停车票》上加盖停车票专用印章及签注车辆离场时间方为有效《停车票》，否则华侨物业公司可直接向顾客收取停车费；（第十条）华侨房产公司车位应保证只提供给包括中森名菜公司在内的二、三层业主使用人配套有偿使用；（第十二条）华侨物业公司每月按总额35000元向中森名菜公司定额收取停车费，《停车票》不作为乙丙双方结算停车费用之依据，本协议期内，甲乙任何一方不得以任何理由任何方式向中森名菜公司提出增加每月停车费用，中森名菜公司于每月10号前向华侨物业公司缴纳物业管理费用时以支票或现金形式向华侨物业公司缴交上月停车费，逾期30日以内，中森名菜公司每日应按其未缴纳额的千分之三向华侨物业公司计付滞纳金，逾期超过30日，华侨物业公司应书面通知中森名菜公司于7日内缴交，否则，保留暂停中森名菜公司使用本停车场的权利，华侨物业公司在收到中森名菜公司停车费后应向中森名菜公司提供合法之停车发票；（第十三条）自2004年7月至2005年7月中森名菜公司所拖欠应付华侨物业公司13个月的停车费按35000元/月为计算基数补交，共计455000元整，中森名菜公司同意在本协议签字之日一次性支付给华侨物业公司255000元，余款200000元于支付8月份停车费同时支付，华侨物业公司在收到中森名菜公司上述金额停车费后，华侨物业公司应向中森名菜公司提供合法之停车发票，自此，中森名菜公司所拖欠的自2004年7月至2005年7月共13个月的停车费补缴完毕；（第十七条）本协议从中森名菜公司全部付清所拖欠华侨物业公司的停车费之日起生效，本协议与甲丙双方签署之租赁合同有效期一致，期满后，三方可以另行协商停车费标准的变更；（第十八条）本补充协议为甲、丙双方签署之租赁合同及乙、丙双方签署之《物业管理服务协议》的有效组成，甲、乙、丙三方共同遵守执行；等条款。
关于案涉房屋的押金支付情况，原、被告均确认中森名菜公司已经向华侨房产公司支付租赁押金1195122元。
关于案涉房屋的租金支付情况，原、被告均确认中森名菜公司拖欠2014年10月的部分租金310731.5元及自2014年11月1日起的租金。中森名菜公司称其未支付上述租金的理由是华侨房产公司将《车位保管补充协议》的标的物即案涉100个车位中的30个车位另租他人使用，导致其无法对来店客户提供足够停车位并致使客户减少，造成经营困难。中森公司为证明华侨房产公司自2013年9月其将案涉100个车位中的30个车位另租他人使用，提供了两张车位出租明细表（复印件上有冯某某手写签名；中森名菜公司称上述签名人员为其在案涉100个车位进行管理的员工冯沛添，该明细表是从华侨房产公司保管的档案材料中复印）。经质证，华侨房产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
关于《补充协议》和《合同》的解除问题，原、被告双方于2015年4月24日庭询中均表示同意解除《补充协议》和《合同》。华侨房产公司因此撤回其要求解除《补充协议》和《合同》的诉讼请求。
关于案涉房屋的控制交接情况，中森名菜公司称其因准备重新规划利用案涉房屋而在2015年1月底已经停止在案涉房屋经营，于是其在案涉房屋大门贴了告示表示案涉房屋暂停营业进行整改，且其自己在案涉房屋三道大门（案涉房屋共有三道大门）上用单车锁上了锁；案涉房屋的水电是由华侨房产公司控制，华侨房产公司在其停止营业后已经停止了案涉房屋的水电供应；在2015年春节前另外也有人在案涉房屋三道大门用单车锁上了锁，其没有亲眼见过华侨房产公司在案涉房屋三道大门上锁，其只是推测大门上的另外的锁是华侨房产公司加锁的，其认为其自2015年1月15日已经失去了对案涉房屋的控制使用，也没有实际使用案涉房屋经营。华侨房产公司称其没有在案涉房屋大门上过锁；案涉房屋的水电并非是由华侨房产公司控制，而是由相应的物管公司控制，据其所知，案涉房屋没有停过水电。另，原、被告双方均确认华侨房产公司于2015年5月18日收回了案涉房屋。华侨房产公司因此撤回其要求中森名菜公司立即交还案涉房屋的诉讼请求。
关于原、被告之间就案涉100个车位形成的法律关系问题，华侨房产公司称双方之间形成的是租赁合同关系，其是涉100个车位的业主及出租人，中森名菜公司是承租人，在一定的时段（每天中午和晚上）提供案涉100个车位给中森名菜公司的食客使用，每月向中森名菜公司收取固定租金35000元，无论中森名菜公司有无客户使用案涉100个车位，是否在同一时间足额使用案涉100个车位，均固定收取35000元租金，而且在同一时间内只要中森名菜公司的客户不超过100辆车，其均必须足额提供相应的停车位，中森名菜公司应于当月10前向其直接支付当月租金，支付形式没有特别约定，通常情况下中森名菜公司会向其以支票形式支付租金，车位租赁合同关系开始的时间为2002年，一直持续至今；《车位保管补充协议》包含车位租赁合同关系和车位保管合同关系，原、被告双方除了签订过2005年8月30日的《车位保管补充协议》外，并没有签订过其他车位租赁合同。中森名菜公司称属于物业管理合同关系中含有的车辆停放保管合同，不含有车位租赁合同，因为车位使用人是包括其在内的二、三层物业使用人，案涉100个车位是对不特定对象的不特定使用人，其只是有权使用车位，但前提是其先占案涉100个车位，如果其他二、三层的物业使用人已经使用案涉100个车位的话，其就无法使用车位，其并非案涉100个车位的唯一有权使用人，因为租赁合同的合同相对人是固定唯一的，不可以将案涉100个车位既出租给其又出租给其他人，《车位保管补充协议》中约定有权收取费用的主体是案外人华侨物业公司，并非华侨房产公司。
关于《车位保管补充协议》第十二条约定的每月35000元停车费的支付情况，华侨房产公司称中森名菜公司自大约2002年以来每月都固定向其交纳35000元租赁停车位的费用，35000元中有12000元是由中森名菜公司直接交纳给案涉房屋所在楼盘的物业管理公司的凯莱物业管理公司（广州）有限公司（每个车位的物业管理费每月120元），另外23000元作为使用涉案停车位的租金由被告向其每月以支票的形式支付，且其向中森名菜公司开具相应发票（款项性质为车位租金）；中森名菜公司自2014年7月1日起未再向其支付每月的23000元。中森名菜公司确认其将35000元中的12000元支付给案涉房屋所在楼盘的物业管理公司的凯莱物业管理公司（广州）有限公司，剩余23000元以支票形式向华侨房产公司支付，并且华侨房产公司向其开具相应发票，发票上写款项性质为车位租金；并称上述12000元的性质是其支付给物业公司的案涉100个车位的每月车位物业管理费，剩余23000元款项性质为停车保管服务费，收取的主体应为案外人华侨物业公司；其自2014年7月1日起未再向华侨房产公司支付每月的23000元，亦未向凯莱物业管理公司（广州）有限公司支付每月的12000元。
关于案涉100个车位的实际使用情况，华侨房产公司称案涉100个车位是提供给原、被告使用，其中中森名菜公司是主要使用方，二、三层物业的主要使用人是中森名菜公司，另外的使用人是华侨房产公司自己。中森名菜公司称案涉100个车位除了原、被告在使用外，还有三层物业的其他使用人（耐克公司及华侨物业公司）在使用，至于哪一个使用人使用车位较多无法明确。另，中森名菜公司称自2015年1月1日起华侨物业公司就不再向其发停车卡，其自有的三四辆行政用车自2015年1月1日起进入案涉100个停车位不再享有此前免费3小时的待遇，自入场就开始计费；而华侨房产公司称并非自2015年1月1日起华侨物业公司就不再向中森名菜公司发停车卡，但华侨房产公司确认中森名菜公司自2015年5月18日起未再使用案涉100个车位；中森名菜公司未就其上述陈述提供证据予以证明。
关于违约金计付标准，中森名菜公司认为过高应该调低；华侨房产公司认为合理不应该调低。原、被告均未提交证据证明华侨房产公司因中森名菜公司迟延付租遭受的实际损失。
另，本院于2015年5月13日庭审中以口头裁定准许中森名菜公司撤回其要求华侨房产公司向其赔偿装修损失3800000元的反诉请求。
本院认为：华侨房产公司向本院申请撤回其要求解除《补充协议》和《合同》、被告立即交还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。
原、被告双方于2015年4月24日庭询中均表示同意解除《补充协议》和《合同》，符合当事人意思自治原则，本院予以确认。
关于华侨房产公司的第一项诉讼请求，原、被告双方对于中森名菜公司拖欠案涉房屋2014年10月的部分租金310731.5元及自2014年11月1日起的租金的事实并无异议，根据《补充协议》第7.2.1条的约定，在华侨公司无任何违约行为的情况下，中森名菜公司逾期超过60天仍未足额支付的，则华侨房产公司有权没收中森名菜公司的保证金和收回案涉房屋，并要求中森名菜公司支付拖欠的租金及违约金。对此，中森名菜公司以华侨房产公司存在自2013年9月起将案涉100个车位中的30个车位另租他人使用的违约行为为由辩称其有权拒付租金。由于华侨房产公司对于上述中森名菜的指称内容明确予以否认，而中森名菜公司提供的证据车位出租明细表亦不足以证明其上述陈述，故本院对于中森名菜该项辩称意见依法不予采信。至于中森名菜公司辩称因华侨房产公司停止供应水电及在案涉房屋上锁而致使其自2015年1月15日起失去了对案涉房屋的控制使用的陈述，均未提供充分证据予以证明，亦遭到华侨房产公司的否认，故本院对中森名菜上述陈述亦不予采信。原、被告均确认华侨房产公司已经于2015年5月18日收回案涉房屋，本院对此予以确认。综上，中森名菜公司至今未付案涉房屋2014年10月部分租金及2014年11月1日至2015年5月18日期间的租金的行为，显属违约，现华侨房产公司要求中森名菜公司支付自2014年10月部分租金310731.5元及2014年11月1日至2015年5月18日期间的租金（2015年4月25日至2015年5月18日期间的款项性质实际为占用费）4089627.48元（621463元/月×6月+621463元/月÷31日×18日）及2014年10月1日至2015年4月24日期间租金的逾期付款违约金（按月分期计算，每期违约金以621463元为本金，自每月11日起计至实际付清之日止）、没收中森名菜公司已付的保证金1195122元，有事实依据，且符合《租赁补充协议》第3.2条、第3.3条、第7.2.1条的约定，本院依法予以支持。而中森名菜公司的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。至于中森名菜公司请求调低上述违约金计付标准问题，原、被告均未提交证据证明华侨房产公司因中森名菜公司迟延付租遭受的实际损失，故本院根据逾期付款的主要损失表现为利息损失的日常生活常理，酌情将本案逾期付租违约金计付标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。至于华侨房产公司要求中森名菜公司支付拖欠2015年4月25日至2015年5月18日期间案涉房屋占用费的违约金的诉讼请求，鉴于双方就案涉房屋的租赁合同关系已经于2015年4月24日解除，华侨房产公司要求中森名菜公司支付违约金明显缺乏合同依据，本院依法不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、广东中森名菜饮食有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州华侨房产开发有限公司支付2014年10月部分租金310731.5元、2014年11月1日至2015年5月18日期间的租金及占用费4089627.48元。
二、广东中森名菜饮食有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州华侨房产开发有限公司支付逾期支付2014年10月1日至2015年4月24日期间租金的违约金（按月分期计算，每期违约金以当月拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自每月11日起计至实际付清之日止）。
三、广东中森名菜饮食有限公司已付广州华侨房产开发有限公司的租赁保证金1195122元归广州华侨房产开发有限公司所有。
四、驳回广州华侨房产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回广东中森名菜饮食有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费61340元、财产保全费5000元，合计66340元，由广州华侨房产开发有限公司负担340元，广东中森名菜饮食有限公司负担66000元；反诉受理费23380元，由广东中森名菜饮食有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 秦 雯
人民陪审员 李淑仪
人民陪审员 肖致富
二〇一六年八月四日
书 记 员 张 杳
神晓琳
何嘉杰