广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初24127号
原告（反诉被告）曹沛贤。
委托代理人李小萍。
委托代理人王英飞。
被告（反诉原告）徐露。
委托代理人梁儒茂。
委托代理人利耀雄。
第三人吕丰珠。
委托代理人陈光东，广东法迈律师事务所律师。
委托代理人宋剑文，广东法迈律师事务所实习律师。
原告曹沛贤与被告徐露、第三人吕丰珠合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭文东担任审判长，与审判员刘静涛、人民陪审员胡铁梅组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2016年3月份与被告相识，并得知被告经营的一处位于龙华新区民治街道西头新村综合楼三楼的“童丫幼儿园”经营权欲转让。适逢原告及妻子也有经营幼儿园的意向，经向被告了解，得知该幼儿园经营用房系被告从第三人处承租取得，租赁期限五年，从2014年7月25日至2019年7月25日止，尚有三年租期未满。在此情况下，原被告于2016年7月2日达成《幼儿园转让协议》，约定：转让款人民币50万元，被告收到全部转让费后全部设施所有权归原告；支付日期为协议签订当日支付20万元，完成工商变更支付30万元；转让金内容包括园内就读学生生源、教学物资、在职员工、幼儿园房租押金2.8万元整及宿舍押金3000元整，房屋租用合同亦作为原被告《幼儿园转让协议》的附件，双方就合同其他内容亦做出了约定。协议签订后，原告按约足额支付了全部转让金50万元，并于2016年7月13日取得了《营业执照》。但令原告未想到的是，第三人于2016年9月27日至幼儿园向原告送交一封告知函（日期误写为2016年10月27日），内容为因被告转租未经第三人同意属私自转租，要求原告2个月内搬迁，致使原告合同目的无法实现。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：l.解除原被告签订的《幼儿园转让协议》；2.被告返还转让金50万元，由原告将幼儿园全部设施返还被告；3.确认第三人与被告签订的租赁合同无效；4.本案诉讼费由被告承担。
被告徐露辩称，首先，转让协议合法有效，签订协议前，原告已经充分了解知悉被告欲转让幼儿园经营权以及经营场所是从第三人处承租，租赁期限五年，还有三年，原被告之间的转让并没有损害第三人利益。其次，原告单方解除合同构成违约，签订协议后，被告按约定向原告移交经营场所全部设施，并将学生生源、教学物资、在职员工、房租押金及宿舍押金单据等转移给原告，房屋租赁合同作为附件交给原告，被告也成功协助原告办理了营业执照，被告已基本履行了全部合同义务，不存在违约行为，无需承担任何责任。原告也按照协议支付了转让款50万元及变更了营业执照，协议中的权利义务双方已经履行完毕了。第三，原告的诉讼请求没有法律及合同依据。本案是转让幼儿园经营权，并非转让房屋租赁权，双方的纠纷属于经营权转让合同纠纷，房屋租赁权是否终止是被告与第三人之间的法律关系，与原告无关。第三人向原告递交告知函只是第三人的单方意思表示，并不代表房屋租赁权的终止。第三人还没有实际终止房屋租赁权，只有在第三人实际终止租赁权，原告才可以提出相关赔偿请求而不是解除合同，并且第三人终止租赁权也不是想终止就终止的，在没有得到法院判决时，还是没有终止，即使法院判决终止合同，还需要执行，此前原告还可以继续经营。原告向法院起诉要求解除合同属于单方终止合同的行为，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求判令：1.原告赔偿被告相关损失预期利益600000元及设施费用300000元及房屋押金31000元；2.本案诉讼费由原告承担。
第三人述称，首先，本案不仅涉及经营权转让合同纠纷，还涉及房屋租赁权转让纠纷，被告不仅把幼儿园经营权转让给原告，也把第三人房屋租赁权同时转让。因此，本案并非单纯的经营权转让合同纠纷。其次，根据原告与被告所签订的幼儿园转让协议第二条，双方明确约定了承租权的变更。即从2016年7月5日起，由原告承租深圳市龙华新区民治街道西头新村综合三楼即第三人向被告所租赁的场所，并附房屋租赁合同作为附件。根据该协议第四条第二款第4项的约定：幼儿园房租押金2.8万元、宿舍房屋押金3000元整。因此从该协议上看，双方确实存在房屋租赁权转让之事实。第三，根据被告与第三人的房屋租赁合同第4.3条：将物业分租必须事先得到甲方即第三人的同意。第6.4条：未经甲方书面同意，不准整体转租。也就是说，不管是分租还是整租，都必须经过第三人同意，才可进行。而被告未经过第三人任何同意，直接将房屋转与原告，因此被告将房屋转租给原告的行为属于非法转租，根据《合同法》第224条之规定，非法转租的出租人有权解除租赁合同。第四，被告共有2个月房租未交，按照双方的约定，第三人有权解除与被告的租赁合同。
经审理查明，2014年7月25日，被告与第三人签订了一份《房产租赁合约》，约定第三人将位于深圳市龙华新区民治街道宇丰综合楼3楼A区域面积约600平方米的房屋出租给被告作为商业场地使用，租赁期限为2014年7月25日至2019年7月25日，每月租金14000元于当月10日前支付，被告需交付押金28000元。合约约定，租赁期间，被告若将物业分租必须事先取得第三人的许可。
2016年7月2日，原告与被告签订了一份《幼儿园转让协议》，约定被告将其经营的童丫幼儿园转让给原告经营，经营场所（深圳市龙华新区民治街道西头新村综合楼三楼、宿舍+厨房西头瓜地新村50栋305，即上述租赁合约所涉租赁物）自转让之日起（从2016年7月5日计算）由原告承租，所有相关费用由原告支付；转让费500000元，分两次支付，2016年7月2日支付200000元，完成工商变更，经营权移交及经营相关的资料移交后原告支付尾款300000元（支付日期为工商证件办理完当日），转让金内容包括园内就读学生生源、教学物资、在职员工、幼儿园房屋押金28000元、宿舍房屋押金3000元。签订上述协议后，原告依约支付了转让费500000元给被告，此后涉案租赁物的租金由原告直接支付给第三人；第三人称上述转让行为并未取得其同意，被告则辩称其无义务告知第三人。原告主张第三人于2016年9月27日（误写为2016年10月27日）向原告发出告知函，以“因幼儿园证件不齐全，导致执法部门经常检查”、“未经甲方同意，私自转租”为由，要求原告在接到告知函之日起两个月内搬迁。2016年10月10日，原告遂诉至本院，请求判如所请。
庭审中，原告主张其已于2016年12月5日将涉案房屋交还给了被告，并将钥匙寄给被告，但被告拒收；被告对此予以否认，主张没有收到；第三人对此表示不清楚。
以上事实，有《房产租赁合约》、《幼儿园转让协议》、平安银行转账记录及微信转账记录、营业执照、告知函、消防封条以及庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案第三人没有提供涉案出租建筑物的产权证书，也没有提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故被告与第三人于2014年7月25日签订的《房产租赁合约》无效。
《中华人民共和国民办教育促进法》第十一条规定，举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，由县级以上人民政府教育行政部门按照国家规定的权限审批；举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。第六十二条规定，民办学校有下列行为之一的，由审批机关或者其他有关部门责令限期改正，并予以警告；有违法所得的，退还所收费用后没收违法所得；情节严重的，责令停止招生、吊销办学许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）擅自分立、合并民办学校的；（二）擅自改变民办学校名称、层次、类别和举办者的；（三）发布虚假招生简章或者广告，骗取钱财的；（四）非法颁发或者伪造学历证书、结业证书、培训证书、职业资格证书的；（五）管理混乱严重影响教育教学，产生恶劣社会影响的；（六）提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实骗取办学许可证的；（七）伪造、变造、买卖、出租、出借办学许可证的；（八）恶意终止办学、抽逃资金或者挪用办学经费的。本案被告并未提供证据证明其获得了相应的办学许可证，原被告双方也没有提供证据证明对幼儿园的转让经过审批机关的同意，明显违反了上述法律的禁止性规定，故双方签订的《幼儿园转让协议》无效。经本院当庭释明，原被告双方均不变更其诉讼请求，故原告要求解除双方签订的《幼儿园转让协议》，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原被告双方签订的《幼儿园转让协议》无效，原告要求被告返还转让款500000元，本院予以支持，原告应当将幼儿园设施及涉案租赁物以及涉案租赁物的房屋押金单据返还给被告。由于双方签订的《幼儿园转让协议》无效，被告主张原告赔偿相关损失预期利益600000元及设施费用300000元，本院不予支持。原告并未收取被告的房屋押金，故被告要求原告赔偿房屋押金，并无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民办教育促进法》第十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:
一、被告徐露与第三人吕丰珠于2014年7月25日签订的《房产租赁合约》无效；
二、原告曹沛贤与被告徐露于2016年7月2日签订的《幼儿园转让协议》无效；
三、被告徐露应于本判决生效之日起五日内向原告曹沛贤返还转让费500000元；
四、原告曹沛贤应于本判决生效之日起五日内向被告徐露返还涉案幼儿园的全部设施；
五、驳回原告曹沛贤的其他诉讼请求；
六、驳回被告徐露的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费8800元、反诉受理费6555元，均由被告徐露承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 郭 文 东
审 判 员 刘 静 涛
人民陪审员 胡 铁 梅
二〇一七年一月四日
书 记 员 张谦（兼）
书 记 员 王 昭 贤
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民办教育促进法》
第十一条举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校，由县级以上人民政府教育行政部门按照国家规定的权限审批；举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校，由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批，并抄送同级教育行政部门备案。
第十八条民办学校取得办学许可证，并依照有关的法律、行政法规进行登记，登记机关应当按照有关规定即时予以办理。
第五十四条民办学校举办者的变更，须由举办者提出，在进行财务清算后，经学校理事会或者董事会同意，报审批机关核准。
第六十二条民办学校有下列行为之一的，由审批机关或者其他有关部门责令限期改正，并予以警告；有违法所得的，退还所收费用后没收违法所得；情节严重的，责令停止招生、吊销办学许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）擅自分立、合并民办学校的；
（二）擅自改变民办学校名称、层次、类别和举办者的；
（三）发布虚假招生简章或者广告，骗取钱财的；
（四）非法颁发或者伪造学历证书、结业证书、培训证书、职业资格证书的；
（五）管理混乱严重影响教育教学，产生恶劣社会影响的；
（六）提交虚假证明文件或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实骗取办学许可证的；
（七）伪造、变造、买卖、出租、出借办学许可证的；
（八）恶意终止办学、抽逃资金或者挪用办学经费的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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