浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第299号
上诉人（原审被告）：林明高。
委托代理人：章国锋，浙ＸＸ宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：象山海云大酒店有限公司。住所地：象山县丹西街道象山港路***号。
法定代表人：潘代玉，该公司董事长。
委托代理人：陈建民，浙江象港律师事务所律师。
委托代理人：郑台，男。
被上诉人（原审第三人）：林朱成，象山丹城大汉足浴休闲会所业主。
委托代理人：张沈南，浙江宇邦律师事务所律师。
原审第三人：林玲素。
上诉人林明高因与被上诉人象山海云大酒店有限公司（以下简称海云大酒店公司）、林朱成、原审第三人林玲素房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2014年2月24日作出的（2013）甬象民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月18日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：原、被告于2011年11月13日就案涉房屋签订租赁协议书一份，约定原告将坐落在象山港路118号第一层最南第二间街面房及第二层、第三层房屋（按现状为准，其中第二间街面房内的洗手间除外）出租给被告，协议书还约定了租赁期限自2011年11月15日至2020年5月14日，租赁房屋的用途仅限于足疗及相关的娱乐项目，改变用途需经原告同意，不得以任何形式转租否则视为违约，第一年租金56万元、以后每年递增5%，合同生效付半年房租28万元，同时支付租赁押金5万元（期满归还），以后在每年4月16日、10月16日前各付半年房租，以及原陈海军与胡卫国签订的有关房屋租赁协议同时终止、以本协议书为准，提前终止需双方签订书面合同、各方违约需向对方支付年租金30%的违约金、被告逾期支付租金原告有权每日按月租金的5%加收损失赔偿金，在协议签订前原告已将房屋交付被告使用等内容。被告签订该租赁协议前已使用案涉房屋从事足疗等相关经营活动，签约后于2011年11月15日向原告支付租金30万元。
2011年12月6日，第三人林玲素向工商部门提供承租人郑台与房东公路运输公司、转租人陈海军于2011年4月20日签订的《房屋租赁协议书》（复印件上加盖原告公章）一份，以及原告与第三人林玲素签订的除承租人由被告变更为林玲素外其他内容（含落款时间为2011年11月13日）与原、被告签订的《房屋租赁协议书》完全一致的《房屋租赁协议书》复印件一份（作为申办大汉足浴休闲会所工商营业执照时的营业场所证明）等申请材料，于2011年12月9日获批“象山丹城大汉足浴休闲会所”的个体工商户营业执照。第三人林玲素的“个体工商户情况（注销）”记载：经第三人林玲素同意，“大汉足浴休闲会所”的个体工商户字号名称转让给第三人林朱成，第三人林玲素作为负责人的“大汉足浴休闲会所”个体工商户自2012年10月30日起注销。
2012年12月20日，第三人林朱成等再次向工商部门提供承租人郑台与房东公路运输公司、转租人陈海军于2011年4月20日签订的《房屋租赁协议书》（复印件上无原告印章）一份，以及原告与第三人林朱成、案外人蒋善权签订的《房屋租赁协议书》复印件一份（除承租人及落款时间外其他内容与原、被告之间于2011年11月13日签订的房屋租赁协议基本一致，作为申办大汉足浴休闲会所工商营业执照时的营业场所证明，第三人林朱成、案外人蒋善权及第三人林朱成方的经手人张海亚均在该两份租房协议书复印件上签名保证提供的资料“复印件与原件无误”或“真实可靠”）等申请材料，2013年2月1日，第三人林朱成获批“象山丹城大汉足浴休闲会所”的个体工商户营业执照。
2012年下半年第三人林朱成使用案涉租赁房屋、重新装修以开设“大汉足浴休闲会所”（浴场）期间，房东公路运输公司等因故在案涉租赁房屋东首的车站东出口通道装设护栏栏杆以防出租车等车辆随意停靠、通行，对“大汉足浴休闲会所”（浴场）的经营造成一定影响。2012年12月19日，原告向第三人林朱成出具委托书一份，特别授权其与房东公路运输公司商处案涉租赁房屋东首的车站东出口通道护栏、出租车停泊通行等影响“大汉足浴休闲会所”（浴场）经营的相关问题，未果。2013年3月6日，原告委托浙江象港律师事务所向被告发送催讨拖欠房租等内容的律师函一份，未果。
另查明，根据本案原告的法定代表人潘代玉与房东公路运输公司及郑台于2011年11月2日签订的房屋租赁协议，潘代玉经房东同意可以将案涉房屋等转租，本案原告以公司名义将案涉房屋出（转）租给被告，虽未经房东公路运输公司同意，但其追认原告公司的行为，表示原告与被告之间的房屋租赁协议合法有效。原、被告及第三人林朱成提供的2011年12月至2013年2月期间原告收取水、电费的相关收（汇）款凭证记载的付款人绝大多数系“大汉足浴休闲会所”，仅有2012年4月的收款凭证明确记载付款人系被告林明高（2012年6月、7月水、电费的付款人不明）；且2012年4月后的半年房租及此后已付水电费基本上由“大汉足浴休闲会所”业主向原告支付。
再查明，本案审理期间，案涉租赁房屋东首的车站东出口通道护栏等虽未恢复至“大汉足浴休闲会所”2012年重新装修前的原状，但已开设有部分口子。“大汉足浴休闲会所”在该部分出入口开设前因故已歇业，原告与第三人林朱成均当庭同意解除案涉房屋的租赁关系（被告表示已提前解除），第三人林朱成在保留要求原告赔偿相关损失等权利的前提下愿意承担案涉房屋拖欠的房租。
又查明，本案审理期间第三人林玲素、案外人张海亚等16人因与第三人林朱成经营的“象山丹城大汉足浴休闲会所”发生追索劳动报酬的劳动争议，向象山县劳动人事仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2013年8月28日作出象劳仲案字（2013）第485号仲裁裁决书，该生效裁决书认定第三人林玲素及案外人张海亚均系第三人林朱成方的管理人员，象山丹城大汉足浴休闲会所应支付拖欠第三人林玲素等15人2012年9月至2013年3月期间的工资56000余元。本案审理期间案外人张海亚因与第三人林朱成合伙经营大汉足浴休闲会所发生纠纷，向原审法院起诉林朱成返还投资款，原审法院于2013年8月23日作出（2013）甬象商初字第786号民事判决书，认定第三人林朱成与张海亚等5人合伙经营大汉足浴休闲会所等事实，现该判决已生效。
原审原告海云大酒店公司于2013年5月10日诉至原审法院，请求判令：一、依法解除2011年11月13日原审原、被告签订的《房屋租赁协议书》；二、原审被告限期将承租的全部房屋交付原审原告；三、原审被告支付拖欠的2012年11月15日至2013年5月14日期间的原审原告房租294000元，水、电费36299.55元（暂算至2013年2月28日，以后租金与水、电费计算到原审被告实际退房之日止）；四、原审被告承担约定的逾期付款违约金176400元。
原审法院经审理认为：原告法定代表人潘代玉追认原告出租房屋给被告的行为，原告具有诉讼主体资格，原、被告之间的案涉房屋租赁协议依法有效。被告辩称其与原告之间关于案涉房屋的租赁协议已于2011年12月6日提前解除，第三人林朱成当庭表示同意解除与原告之间的案涉房屋租赁协议，二者均同意解除案涉房屋租赁关系、将房屋交还原告，原告请求解除案涉房屋租赁协议的要求，应予准许。本案原告与被告林明高签订房屋租赁协议、后被告林明高将案涉房屋交由“大汉足浴休闲会所”（实际业主为第三人林朱成）实际使用（原告对此未提出异议，且在当庭质证中也认为第三人林玲素与原、被告无法律上的关联，可视为原告对第三人林玲素放弃主张相关权利），不违反法律法规的强制性规定。本案的争议焦点有二：一、案涉房屋拖欠的房租与水电费的支付主体；二、被告或第三人林朱成应否承担逾期付款违约金。
关于争点一，从原、被告之间的法律关系看，原、被告双方曾于2011年11月13日就案涉房屋签订租赁协议，该协议约定提前终止协议需双方签订书面合同及原告签约前已将案涉租赁房屋交付被告使用等内容。被告事实上也提前使用案涉房屋从事经营活动，并于2011年11月15日向原告支付房租30万元。因此，除非双方按约定提前书面终止该协议，2011年11月后实际发生的大部分水电费（被告第一期半年房租应为28万元，实际支付30万元，尚有2万元可用于支付水电费）以及2012年4月16日后需提前半年预付的各期房租均应由被告支付。本案中，第三人林玲素因申办“大汉足浴休闲会所”个体工商户营业执照需要经营场所证明，向工商部门提交了其与原告签订的一份内容甚至落款时间均与原、被告于2011年11月13日签订的租赁协议一致的房屋租赁协议复印件（工商部门存档的该协议复印件上注明“仅供办理营业执照使用”），原告还在其与房东等于2011年4月20日签订的同意转租房屋的协议复印件上加盖原告印章、确认；2011年12月“大汉足浴休闲会所”获批后，案涉房屋即由“大汉足浴休闲会所”一直经营、使用，此后半年的房租及水电费等也基本上以该会所的名义支付，原告提供的大部分记账凭证也载明付款人系该会所；且第三人林朱成等如未获原告等房屋出租人同意，即投巨资对案涉房屋重新装修以申办大汉足浴休闲会所（包括申请浴场的卫生、环保许可和营业执照），有违常理；2012年12月19日，原告向第三人林朱成出具委托书特别授权其与房东公路运输公司商处案涉租赁房屋东首的车站东出口通道护栏影响经营相关问题。该系列行为表明原、被告之间的房屋租赁关系并未按约定解除，同时也表明原告明知或应当知道案涉租赁房屋的实际使用人自2011年12月6日起已从被告林明高先后变更为“大汉足浴休闲会所”业主林玲素与林朱成。
从原告与第三人林朱成之间的关系看，“大汉足浴休闲会所”虽系第三人经营的个体工商户，但其登记的业主等资料对外亦具有公示效力，在无相反证据推翻的情况下，法院应予尊重。该会所在原告诉请支付房租的期间系第三人林朱成等在经营使用，目前该会所虽因故已歇业，但因各方尚未就案涉租赁房屋的交付达成协议并实际交割，案涉租赁房屋的实际占用人仍为“大汉足浴休闲会所”业主第三人林朱成，第三人林朱成应当向原告支付其自实际占用案涉房屋之日至实际腾退之日期间的使用费。原告虽诉请由被告向其支付拖欠的房租并交还案涉租赁房屋，但庭后法院释明时表示由法院依法处理，可以同时接受由承租人被告林明高或第三人林朱成交还案涉租赁房屋及租金与使用费；现第三人林朱成虽要求原告赔偿其相关损失（经法院释明，其已同意另行处理），但仍当庭表示愿意支付原告诉请的房租及使用费，并同意将案涉房屋交还原告。第三人林朱成的上述庭审陈述及此前向原告支付房租（实为使用费）、水电费等的行为，实为自愿为被告向原告承担案涉原、被告之间房屋租赁协议项下的相关义务，不损害原告、被告及第三人林朱成（使用他人房屋通常应当支付对价）三方的利益，三方均无异议，且不违反法律法规的相关规定，应予以尊重。
本案中，原、被告未就提前终止租赁协议达成书面文件，被告将案涉租赁房屋交付第三人林朱成实际使用以开设、重新装修、经营“大汉足浴休闲会所”后，原、被告双方均未就2011年12月第三人林玲素申办该会所前及此后房租、水电费情况进行结算与安排，原告知道实际使用人变更情况后，也未提出异议。因此，从原、被告之间房屋租赁合同的相对性，以及案涉租赁房屋的实际使用人第三人林朱成实际按约定标准支付房租、水电费并当庭表示原告诉请的房租与水电费可以由其承担、房屋可以交还原告等情况看，被告和第三人林朱成作为案涉房屋的承租人与实际使用人，应当及时将租赁房屋交还原告，并按约共同向原告支付拖欠的2012年11月15日至2013年5月14日期间的房租
294000元、截止2013年2月28日拖欠的水电费36299.55元，以及按约定标准支付至实际腾房之日止的房租与2013年3月后实际发生的水电费。当然，原、被告及第三人林朱成均未提供2013年3月后案涉租赁房屋实际发生的水电费金额，或用水、用电量与计价标准，对原告的该部分请求难以支持，各方可以另行处理。
关于争点二，基上分析，应认定原告与第三人林朱成就案涉房屋之间的关系为房屋实际使用关系。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款、第十八条的规定，第三人林朱成作为实际使用人应当参照相关标准向房屋提供者支付使用费，房屋提供者也应当保证所提供房屋符合使用人的要求和特定目的。审理中，第三人林朱成以原告提供的房屋因道路不通畅、无法正常使用和营业，其与原告签约的目的无法实现为由，要求解除租赁协议，并反诉要求原告赔偿其装修及营业损失，经法院释明，第三人林朱成同意反诉部分另行处理，故本案对反诉部分不作处理。原告要求法院对第三人林朱成申办营业执照时的房屋租赁协议复印件上公路运输公司的公章委托鉴定机构进行鉴定，因案涉房屋的实际使用人可以确定而无此必要，故不予准许。
原告主张被告等逾期支付房租应按约定承担违约金，但从本案实际情况看，一方面，因案涉租赁房屋周围道路与停车场所的环境发生较大变化，致使第三人林朱成使用案涉租赁房屋经营足浴等娱乐项目的目的受较大影响，在与原告及房东公路运输公司协商恢复原状未果的情况下，第三人林朱成逾期支付房租或使用费，存在该相关抗辩事由。另一方面，原、被告之间的租赁协议至今仍未超出约定期限，如原、被告与第三人各方均按协议履行，原告亦仅能取得房租收益，且原告未举证证明在房租之外其还存在其他可预期的利益损失，因而对原告关于租赁协议有效期内的房租及解除后参照房租标准支付使用费的请求获支持的情况下，该院对原告的该违约金请求不予支持。虽然第三人林玲素系“大汉足浴休闲会所”最先登记的业主，但鉴于第三人林朱成自认在该个体工商户登记前其与被告林明高已使用案涉房屋拼股经营足浴等项目、原告诉请的房租等主要发生在第三人林朱成经营期间，且原告当庭表示其与第三人林玲素之间不存在法律上的关联等情况，第三人林玲素依法可不对原告诉请的房租等承担相关责任。本案第三人林玲素经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、解除原告象山海云大酒店有限公司与被告林明高于2011年11月13日签订的《房屋租赁协议书》；二、第三人林朱成在判决生效后十日内将实际使用（占用）的坐落于象山县丹西街道象山港路118号第一层最南第二间街面房及第二层、第三层房屋（按现状为准，其中第二间街面房内的洗手间除外）腾空并交还原告象山海云大酒店有限公司，被告林明高协助第三人林朱成向原告履行该项腾空、交还上述租赁房屋的义务；三、被告林明高与第三人林朱成在判决生效后十日内共同向原告象山海云大酒店有限公司支付拖欠的2012年11月15日至2013年5月14日期间的房租或房屋使用费294000元及截止2013年2月28日拖欠的水电费36299.55元；四、被告林明高与第三人林朱成在判决生效后十日内共同向原告象山海云大酒店有限公司支付自2013年5月15日至判决确定给付之日止的房租或房屋使用费，其中2013年11月14日之前的房租或房屋使用费以2012年度房租56万元基础上递增5%即294000元，2013年11月15日之后的房租或房屋使用费按2013年度的房租基础上递增5%即61.74万元按日计算至判决确定给付之日止；五、驳回原告象山海云大酒店有限公司对被告林明高、第三人林玲素、第三人林朱成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8867元，由原告象山海云大酒店有限公司承担2612.5元，被告林明高与第三人林朱成共同承担6254.5元。
宣判后，原审被告林明高不服，上诉至本院，称：一、原判认定上诉人与被上诉人海云大酒店公司未按约提前书面终止协议，应继续承担支付房租及水电费，该事实认定错误。根据《房屋租赁协议书》第十二条约定，协议失效的前提是签订终止合同书，但未约定终止合同书必须以书面形式签订。根据《合同法》相关规定，本案应认定双方以其他形式签订了终止合同书，双方之间的《房屋租赁协议书》已从2011年12月6日起解除。主要有以下证据：原审第三人林玲素、被上诉人林朱成先后向工商、环保、卫生管理机关申办证照时均提供了相应的房屋租赁协议。相关部门档案中有房屋租赁协议复印件，必定有供核对的原件（上诉人不是原件的持有人，无法提供原件）。案涉房屋一直由大汉足浴会所经营使用，房租、水电费也由该会所支付。被上诉人林朱成投巨资对房屋进行装修数月之久，如未获被上诉人海云大酒店公司同意，有悖常理。2012年6月16日，原审第三人林玲素与被上诉人海云大酒店公司签订的《异业联盟合作协议书》，被上诉人海云大酒店公司知道大汉足浴会所业主是林玲素非上诉人。2012年12月19日，被上诉人海云大酒店公司向被上诉人林朱成出具委托书，其明知林朱成是大汉足浴会所的业主。以上证据构成完整的证据链条，证明被上诉人海云大酒店公司以其他形式与上诉人签订了终止房屋租赁合同书，并先后与林玲素、林朱成签订房屋租赁协议，故上诉人不应承担民事责任。二、上诉人与被上诉人林朱成之间无任何法律关系，也无共同承担民事责任的事实、法律依据。各方当事人的房屋租赁合同独立存在，没有任何关系。上诉人与林朱成之间不存在转租关系，上诉人将店铺转让给林玲素，林玲素又转让给林朱成，上诉人与林朱成之间不存在法律关系。原审判决林朱成与上诉人共同承担责任，缺乏法律依据。三、原审判决上诉人共同承担民事责任违反公平原则。房屋的实际承租人、经营人、使用人均为林朱成，房屋至今仍为林朱成实际控制，由上诉人共同承担民事责任违反公平原则。四、原判认定2012年下半年因案涉房屋周边道路等环境发生变化，与被上诉人海云大酒店公司及房东协商未果的情况下，被上诉人林朱成未继续支付房租，存在相关抗辩事由。但却将林朱成“在赔偿相关损失的前提下才同意支付房租”的抗辩意见，认定为“当庭表示愿意支付原告诉请的房租及使用费”，从而作出错误判决。根据法律规定，应驳回被上诉人海云大酒店公司要求支付房租的诉讼请求。另外，原审判令上诉人支付拖欠的水电费36299.55元（截止2013年2月28日）没有依据。上诉人在签订《房屋租赁协议书》后，交付了50000元押金，假如上诉人确实要承担房租的支付义务，50000元押金应当抵作房租。请求二审法院撤销一审判决第二、三、四项，依法改判上诉人不承担民事责任，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人海云大酒店公司答辩称：一、上诉人称双方于2011年12月6日解除合同，缺乏事实和法律依据。《房屋租赁协议书》第十二条约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”在法院受理案件之前，上诉人从未以书面或者其他方式提出要求终止房屋租赁合同，且需提前三个月以书面形式提出，然后再签订终止合同。该约定没有违反国家法律、法规强制性规定，口头协议是允许的，但上诉人应当提供相关证据，以证明自己的主张。1.原审第三人林玲素、被上诉人林朱成先后向工商、环保、卫生管理机关提供了房屋租赁协议，主管部门审核复印件与原件一致，上诉人曾经在原审时提出原件在象山县工商局，上诉人代理人亲自去查阅过。但被上诉人代理人到象山县工商局丹城工商所核实是复印件，没有原件。原审法院也到象山县工商局丹城工商所核实过，核实结果也是复印件。被上诉人从未与林朱成、林玲素签订过房屋租赁合同。林玲素与林朱成提供的办证所使用的协议书系复印件，虽盖有象山县工商局经核对与原件无误的印章，这是为了办理营业执照等所盖。经了解，当事人在办理营业执照过程中，向有关部门提供的有些是原件，有些是复印件，有关部门对当事人自己提供的材料真实性进行了承诺，并签字，然后将所有资料归档，放在档案室。上诉人认为档案材料证明效力高于其他证据，该主张不能成立。2.2011年12月之后水电费、房租费是由大汉足浴会所支付。双方签订租房协议后，上诉人提出房屋开办足浴店，原审第三人林玲素的答辩也印证了这一事实。3.林朱成花巨款对房屋进行装修，因房屋是上诉人向被上诉人承租，至于谁去装修，被上诉人没必要过问，也不知道足浴店老板是谁。4.2012年6月16日签订的《异业联盟合作协议书》与本案没有关联性。被上诉人从未与林玲素签订过任何协议书，被上诉人全称为象山海云大酒店有限公司，而协议书上的单位为象山海云大酒店，两家单位非同一个企业法人。5.当大汉足浴会所通道被象山县公路运输有限公司堵住后，上诉人找到被上诉人，在上诉人再三要求下，被上诉人才出具委托书给林朱成，委托林朱成去办理相关事宜。不能以此来认定被上诉人知晓上诉人将房屋转租给林朱成。二、上诉人与林朱成之间法律关系问题。被上诉人认为二被上诉人之间不存在租赁关系。根据上诉人与林朱成在法庭上的陈述和林玲素的答辩意见，上诉人与林朱成之间不存在转租关系。上诉人将店铺转让给林玲素，林玲素又转让给林朱成，故上诉人与林朱成不存在任何法律关系。林朱成自认其是实际房屋使用人，被上诉人不予认可。原审法院适用法律正确。三、上诉人共同承担民事责任问题。被上诉人与林朱成从未签订过任何形式的租赁合同，被上诉人将房屋租赁给上诉人，至于上诉人与林玲素、林朱成内部关系及转让等与被上诉人无涉，被上诉人也无权干涉。四、林朱成的抗辩问题。法律赋予当事人享有诉讼权利，林朱成在原审法院释明后撤回反诉，这是他行使自己的权利，上诉人无权干涉。恳请二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人林朱成答辩称：1.上诉人林明高与被上诉人林朱成之间的合同已经解除，事实上是林朱成与被上诉人海云大酒店公司之间重新签订租赁合同。因此，应该由林朱成支付租赁费用。2.如果法院判决由林明高承担责任或者认定海云大酒店公司与林明高之间的合同没有解除，林朱成不愿意与林明高共同承担责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，次承租人只有义务承担逾期腾房占有使用费，其他费用不需要林朱成承担。被上诉人海云大酒店公司只能要求林明高和林朱成两个人之间的一个人承担租赁费。3.从租赁合同约定的租赁时间来看，海云大酒店公司和林明高签订的租赁合同至今未解除，林朱成使用房屋也未逾期，也无须承担支付租金义务。
原审第三人林玲素未到庭进行答辩。
各方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点在于：1.上诉人林明高与被上诉人海云大酒店公司是否已提前终止租赁合同；2.上诉人林明高与被上诉人林朱成是否存在法律关系；3.原审判决上诉人林明高共同承担民事责任是否违反公平原则；4.原审法院是否误解林朱成的抗辩意见；5.截止2013年2月28日上诉人拖欠的水电费为36299.55元，是否有依据；6.上诉人是否向被上诉人海云大酒店公司支付押金50000元，应否在租金中扣除。上诉人林明高与被上诉人海云大酒店公司签订的《房屋租赁协议书》第十二条提前终止合同约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”根据民诉法谁主张谁举证原则，上诉人不能提供证据证明其书面通知被上诉人海云大酒店公司提前终止合同，并签订终止合同书。上诉人提供的证据部分为复印件，部分与本案缺乏关联性，又不能形成证据链，故其应承担举证不能的不利后果。退一步讲，如双方已提前终止租赁合同，也未对相关费用进行结算，不合常理。故原判认定上诉人与被上诉人海云大酒店公司未提前终止租赁合同，并无不当。上诉人林明高作为租赁合同的相对方，理应支付拖欠的租金及水电费。根据各方当事人陈述、答辩意见及相关书证，上诉人林明高虽系案涉房屋的承租人，后上诉人将房屋交由被上诉人林朱成经营“大汉足浴休闲会所”，林朱成系案涉房屋的实际使用人。原审法院根据林朱成在一审中的陈述，判决上诉人与林朱成共同承担民事责任。判决后，林朱成也未提起上诉，故原审法院未误解林朱成的抗辩意见，上诉人林明高与被上诉人林朱成是否存在法律关系，并不影响本案的实体处理。原审法院根据被上诉人林朱成自认的拖欠水电费金额，确认水电费为36299.55元，符合证据规则。上诉人不能提供证据证明其已向被上诉人海云大酒店公司支付押金50000元，相应的也不能从租金中抵扣。综上，上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8867元，由上诉人林明高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年五月二十一日
代书 记员 陆 琼