山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第751号
上诉人（原审原告）赵阳。
委托代理人郑斌，山东平畴律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周新涛。
委托代理人孙丰柏，新泰平阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）何彦君。
上诉人赵阳因申请执行人异议之诉纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第4674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人赵阳的委托代理人郑斌，被上诉人周新涛的委托代理人孙丰柏到庭参加了诉讼。被上诉人何彦君经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告赵阳与被告何彦君存在民间借贷纠纷，被告何彦君未按期履行生效的法律文书，原告赵阳申请执行，在执行过程中于2014年1月2日，申请查封了涉案房产，被告周新涛于2014年1月3日，以涉案房产已出卖为由，向原审法院提出执行异议，原审法院做出（2013）新执异字第2430号民事裁定书，裁定“中止对何彦君名下位于新泰市某花园21号楼2单元302室的执行。”原告不服该裁定，向原审法院提起诉讼。2013年12月5日，被告何彦君之女何琳代被告何彦君与被告周新涛签订定金合同一份，合同约定“将某花园21号楼2单元302室房产，面积约218平，约定房价126万元出售给周新涛，约定支付定金1万元”。合同签订后被告支付定金1万元，由被告何彦君之女何琳出具收条并注明“如过不了户，1万元定金如数退还买方”。定金合同的证明人陈某、赵某。2013年12月7日，被告何彦君与被告之父周道民签订房屋买卖合同，合同约定：“将某花园21号楼2单元302室房产，面积约218平，约定房价126万元。签订合同之日支付首付款10万元。剩余房款过户时一次性支付”。合同签订当日被告何彦君给周道民出具收到10万元的收条。2014年1月2日，两被告签订房屋买卖合同，合同约定：“将新泰市城区向阳路某花园21幢，面积248.82平，所有权证GMS2013XXXXX的房产，作价50万元，转让给周新涛。房款在合同签订之日起1日支付。”合同签订当日被告周新涛支付房款114.80万元，被告何彦君给被告周新涛出具收条。原告主张第二份买卖合同的买受人是周道民，被告何彦君合同的买受人是被告周新涛，主体不一样，被告主体不适格。双方签订买卖合同时，涉案房屋处于查封状态，处于查封状态的房屋不得买卖。被告周新涛明知房屋被查封仍购买，主观上有过错。不动产物权以登记为准，涉案房产登记在被告何彦君名下，物权未发生转移，原告的查封符合法律规定。被告周新涛主张涉案房屋是经过陈某、赵某两人为中介购买的。在中介人的参与下，因涉案房屋处于抵押状态，被告将大部分房款分别存入中介人陈某、赵某的银行账户内，被告周新涛共支付房款125.80万元，两中介人出具担保，待解除抵押后支付房款，并约定待办理过户后再支付余款2000元，在两被告办理过户手续时，当新泰市房地产管理局打印测绘图时，被法院查封。第三份买卖合同房款50万元，是为了省税，实际房款履行了125.80万元。被告何彦君收到被告之父周道民首付款后交付将房屋的钥匙，2014年1月6日搬入。诉讼中，被告何彦君到庭陈述：“与周新涛之间的房屋买卖是真实的，收到周新涛的房款125.80万元。房屋是在收到周道民的预付款10万后把钥匙给了周新涛，自愿放弃剩余的房款2000元。涉案房屋是通过中介机构出卖的，曾在网上挂了很长时间没有卖出去。当时房屋抵押给彭贡文，抵押后被马亮查封，被告周新涛支付房款125.80元后，该部分房款由中介转付给彭贡文，彭贡文办理的解除抵押和查封，在办理房屋过户的过程中被法院查封。”原告认为被告何彦君陈述收到房款与事实不符，房款由中介过付，尚有房款10.20万元未收到，并非2000元。定金及首付款的支付均在涉案房屋查封期间，买卖不合法。被告周新涛认为被告何彦君的陈述与证人陈述及买卖的事实相符，买卖行为是真实、有效的。
原审法院认为，被告周新涛与周道民系父子关系，被告何彦君认可是将房屋出卖给被告周新涛，且除收到周道民支付的10万元房屋预付款外，其余均是收到被告周新涛的房款，原审法院认为被告周新涛主体适格。申请执行人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼的，被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。何彦君反对申请执行人赵阳的请求，何彦君与周新涛应为共同被告。被告何彦君认可将涉案房屋出卖给被告周新涛，收到被告周新涛房款125.80万元，并由被告何彦君的收条证实，并明确表示放弃剩余房款2000元，原审法院予以认定。证人与被告无利害关系，根据证人的陈述、房款的支付过程及证人书写的保证书，与被告何彦君自认的房屋买卖的过程相吻合，原审法院对两证人的证言予以采信。被告何彦君自愿放弃剩余房款2000元，符合法律规定，予以准许。以上能够证明两被告房屋买卖及合同履行的案件事实，原审法院认定被告何彦君将其所有涉案房屋出卖给被告周新涛，被告周新涛已经支付房款。被告周新涛主张于2013年12月7日将房屋交付给被告周新涛，被告何彦君认可，原告有异议，但未提供证据加以证明，原审法院认定被告何彦君于2013年12月7日将房屋交付给被告周新涛。涉案房屋是正在办理过户手续期间被查封，该事实证明了涉案房屋已经消灭了抵押权、查封。被告周新涛支付剩余房款114.80万元，并于当日办理房屋过户手续时，因原告申请财产保全，将涉案房屋查封致被告周新涛无法办理过户手续，被告周新涛对未办理过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告何彦君经传票传唤未到庭，应承担举证不能的后果。综上，被告周新涛具有足以阻却执行的实体权利，原告要求继续对涉案房产的执行，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、驳回原告赵阳的诉讼请求；二、停止对被告何彦君名下新泰市某花园21号楼2单元302室（所有权证GMS2013XXXXX）的执行。案件受理费人民币100元，由原告赵阳负担。
上诉人赵阳不服原审判决上诉称，原审判决认定基本事实不清。首先，房屋买卖合同不合法、不真实。本案一次房屋交易存在数个不同的合同，全部房屋买卖合同均不合法，应属无效合同。本案存在的数份房屋买卖合同订立时该房屋尚在济南市历下区人民法院查封及新泰市人民法院查封过程之中，并且前后两个房屋买卖合同主体和价款不一致，前合同主体为周道民、价款126万元，后合同主体为周新涛、价款为50万元，有明显恶意串通损害国家利益的事实存在。原审判决认定房屋买卖按照2013年12月7日的合同履行系偏袒被上诉人。合同价款支付事实认定不清，合同履行时间混乱，证人证言明确证实房款尚有102000元未付，被上诉人何彦君未当庭陈述房屋交易过程，原审法院依据何彦君陈述放弃购房款2000元认定争议房屋房款付全明显不公，被上诉人何彦君不到庭参加庭审的不利后果应由其本人承担，其陈述的理由不得作为定案依据。其次，房屋实际占有时间及占有事实认定有误。原审法院认定周新涛搬入家具、实际占有该房产，但其实在2014年1月6日房产被查封后才搬入的，其目的就是造成实际占有的假象，属于妨害民事诉讼的行为。原审法院对该事实分配举证责任错误，应由周新涛举证证明其合法占有房屋的时间及占有事实。再次，周新涛作为购房人，明知该房屋被法院查封而购买，其违法过错明显。基于事实认定的错误，导致原审判决适用法律错误，周新涛的行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，且房管部门也未核准登记，因此原执行查封措施并无不当。涉案房屋的所有人还是何彦君，物权登记并未变更，原查封行为有效。综上，请求二审法院撤下一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人周新涛答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋买卖事实已经查明，并不存在违反法律法规的强制性规定之处，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人何彦君未答辩。
本院经审理查明，涉案房屋自2013年8月9日被济南市历下区人民法院查封，2014年1月2日济南市历下区人民法院予以解封。其他事实与原审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：1、两被上诉人之间的房屋买卖合同是否有效；2、合同约定的价款是否已经付清；3、被上诉人周新涛是否对涉案房屋实际占有；4、被上诉人周新涛是否有过错。
对于第一个焦点问题，本案虽存在多份房屋买卖合同，但买卖双方均认可该房屋是由被上诉人何彦君出卖给被上诉人周新涛的，合同约定的绝大部分价款也是由被上诉人周新涛支付的，并且基于被上诉人周新涛与周道民是父子关系，周道民对涉案房屋是由周新涛购买亦未提出异议，故应认定本案房屋买卖合同的双方当事人为周新涛和何彦君，房屋价款约定为126万元。虽然本案房屋买卖行为发生在涉案房产被济南市历下区人民法院查封期间，但该查封措施现已解除，而本案争议的查封措施发生在房屋买卖行为之后，故该房屋买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，内容系买卖双方真实意思表示，应为有效合同。
对于第二个焦点问题，因本案合同价款约定为126万元，对于周新涛已经支付1158000元的事实双方均无异议，上诉人赵阳主张根据证人证言可以看出周新涛仍有102000元房款未付，但根据何彦君出具的收条和证人陈某、赵某在一审出庭作证时的陈述，均可以证实被上诉人周新涛已实际支付了1258000元。同时，被上诉人何彦君自愿放弃剩余的2000元购房款，可以视为本案房屋买卖合同约定的价款已经付清。
对于第三个焦点问题，被上诉人何彦君、周新涛均主张2013年12月7日由何彦君将房屋钥匙交付给周新涛，上诉人赵阳对此虽有异议，但未提供证据予以反驳，故原审判决认定涉案房屋于2013年12月7日交付符合本案实际情况，本院对此予以确认。
对于第四个焦点问题，根据本案查明的事实，虽然两被上诉人在进行房屋买卖行为时，涉案房屋被济南市历下区人民法院查封，但在被上诉人周新涛支付了绝大部分房款后，济南市历下区人民法院的查封已经解除，涉案房屋已具备了办理过户登记的条件，两被上诉人在办理房屋过户时，因上诉人赵阳申请财产保全，涉案房屋又被原审法院查封，可以看出被上诉人周新涛在购买房屋时无法预知上诉人赵阳将要查封涉案房屋，故被上诉人周新涛无过错。
综上，上诉人赵阳的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元100元，由上诉人赵阳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王安广
审 判 员 张 岩
代理审判员 王 玥
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 李丹丹