天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民四终字第956号
上诉人（原审第三人）中国东方资产管理公司天津办事处，住所地天津市和平区。
负责人张春平，总经理。
委托代理人娄航，天津四方君汇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张宝华，女，1955年出生，汉族，住天津市北辰区。
被上诉人（原审被告）天津开发区荣光实业发展有限公司，住所地天津开发区。
法定代表人靳智梅，总经理。
原审第三人陈秀瑞，女，1963年出生，汉族，住天津市红桥区。
上诉人中国东方资产管理公司天津办事处因商品房销售合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2012）辰民初字第4534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国东方资产管理公司天津办事处的委托代理人娄航、被上诉人张宝华到庭参加诉讼，被上诉人天津开发区荣光实业发展有限公司、原审第三人陈秀瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。
一审人民法院经审理查明，2002年12月25日，张宝华与天津开发区荣光实业发展有限公司（以下简称荣光公司）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：张宝华购买荣光公司开发的天津市北辰区普东街金宜里2-1-＊＊＊房屋，建筑面积92.75平方米，总价款98000元。同日，张宝华一次性支付荣光公司房款98000元。张宝华当即办理入住，荣光公司将诉争房屋交付张宝华，张宝华购房后一直居住至今。
2001年1月15日的《天津市房地产开发企业预售款专用收据》记载，原审第三人陈秀瑞支付荣光公司安居房款56950元。2001年2月8日《天津市商品房买卖合同》记载，签订双方分别为原审第三人陈秀瑞与原审被告荣光公司。该合同记载：陈秀瑞购买荣光公司开发的天津市北辰区普东街金宜里2-1-＊＊＊房屋，商品房销售每平方米价格为1800元，总价款166950元，首付现金56950元，要求按揭贷款11万元。同年，《个人住房（抵押）借款合同》记载签订双方分别为陈秀瑞与中国建设银行天津市分行红桥支行（以下简称红桥建行）。该合同记载陈秀瑞因购房资金不足，向红桥建行借款，陈秀瑞同意以其拥有所有权的坐落于天津市北辰区普济河道金宜里2-1-＊＊＊房产为该笔借款提供担保，红桥建行向陈秀瑞提供人民币借款11万元，借款期限为自2001年3月30日至2011年3月29日10年。后天津市北辰区房地产管理局填发《天津市房地产抵押权证明书》，该证明书载明抵押权人为红桥建行，抵押人为陈秀瑞，房产坐落于天津市北辰区金宜里2-1-＊＊＊。
嗣后，中国建设银行天津市分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处，后该债权再次转让给原审第三人中国东方资产管理公司天津办事处（以下简称东方资产公司）。
另查，公安机关的刑侦卷中2010年3月2日荣光公司出具的《情况说明》记载：天津市北辰区普东街金宜里1号、2号楼由荣光公司开发建设。工程建设中期，由于房屋销售困难造成建设资金紧张，只得借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行销售进行按揭贷款，启动房屋建设工程，每月由荣光公司统一偿还贷款。现房屋实际居住人购房后，由于各种原因没有办理过户手续。以下事实证明房屋登记权利人（贷款人）不是真正的房屋权利人：1、房屋登记权利人（贷款人）没有向被告荣光公司支付购房首付款；2、没有购房合同；3、从未向银行偿还贷款；4、从未向荣光公司主张房屋权利。
同日，东方资产公司出具《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》记载：东方资产公司享有自中国建设银行天津市分行受让取得位于天津市北辰区金宜里1号、2号楼假按揭贷款合同项下截止实际清收之日的全部本金、利息、罚息、违约金之债权，本金合计889.96万元，截至2010年2月利息、罚息合计约700万元。在向贷款人（房屋登记权利人）追讨债务过程中，发现许多与正常贷款不同的现象：1、贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人（房屋登记权利人）；2、按揭贷款人在取得贷款后不久即全部停止偿还贷款，正常贷款不应当出现同一违约现象；3、已经偿还贷款全部由开发商荣光公司统一支付，贷款人没有偿还贷款；4、从贷款买房到现在已经有九年时间，在房屋大幅增值的情况下，贷款人从未与银行联系还款事宜，也未向房屋实际居住人主张房屋权利。根据以上事实东方资产公司认定金宜里1号、2号楼出现违约的房屋贷款合同均系假按揭，贷款人只是出借身份证履行了贷款手续，没有实际出资购买房屋。
原审原告张宝华诉称，张宝华于2002年12月25日与荣光公司签订《天津市商品房买卖合同》购买了荣光公司开发建设的天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室，房屋面积92.75平方米，并于同日交付购房款全款98000元整。随即办理入住，荣光公司将房屋交付张宝华，张宝华购房后一直使用至今。后张宝华办理房屋产权登记时发现原审第三人陈秀瑞与荣光公司虚构合同套贷，荣光公司使用贷款且荣光公司还贷，致使张宝华无法办理产权登记。根据法律规定，陈秀瑞虚假购买房屋合同应无效，抵押合同无效，债权转让无效，抵押权应消灭。故呈诉，请求：一、（1）确认张宝华与荣光公司商品房买卖合同有效；（2）确认天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室归张宝华所有；（3）办理产权登记手续。二、（1）确认荣光公司与陈秀瑞签订的买卖合同无效；（2）确认原审第三人陈秀瑞与红桥建行签订的《个人住房（抵押）贷款合同》等后续合同无效；三、（1）确认原审第三人东方资产公司债权转让无效；（2）抵押权消灭。四、诉讼费由荣光公司承担。
原审被告荣光公司经一审人民法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，未提交书面答辩意见，亦未提供证据。
原审第三人陈秀瑞经一审人民法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，未提交书面意见，亦未提供证据。
原审第三人东方资产公司述称，请求驳回张宝华的全部诉讼请求。张宝华与荣光公司的商品房买卖合同无效，因张宝华与荣光公司签订合同之前，荣光公司已将诉争房产卖给原审第三人陈秀瑞，并到房管部门作了备案，且有抵押登记。荣光公司无权将陈秀瑞之房产转卖张宝华，故此张宝华的诉请不能得到支持。红桥建行将一系列资产打包转让给中国信达资产管理公司天津办事处，其中包括原审第三人陈秀瑞借款的债权，2004年11月29日中国信达资产管理公司天津办事处将该债权转让给原审第三人东方资产公司。
一审人民法院认为，张宝华与荣光公司订立的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，该合同成立并生效，对双方具有约束力。张宝华按约定一次性支付了全部房款，荣光公司亦按照约定交付了诉争房屋，该房屋由张宝华居住至今，荣光公司应按照合同约定配合张宝华办理诉争房屋的权属变更登记手续。
刑侦卷中荣光公司出具的《情况说明》及东方资产公司出具的《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》均确认如下事实：荣光公司借用职工及社会人员身份证将部分房屋先行虚假销售按揭贷款，致使现房屋实际居住人购房后不能办理过户手续，而房屋登记权利人（贷款人）实际没有支付购房首付款，没有购房合同，从未联系还款，也未向银行偿还贷款，已经偿还的贷款全部由荣光公司统一支付，贷款房屋实际居住人均不是按揭贷款人，贷款人也未向荣光公司及实际居住人主张房屋权利。
如前所述，原审第三人陈秀瑞并未与荣光公司签订商品房买卖合同，陈秀瑞未曾支付过房款，荣光公司也未曾将诉争房屋交付给陈秀瑞，以上均可以认定双方订立商品房买卖合同并非双方真实意思表示，真实目的是借助商品房买卖这一合法形式，达到为荣光公司套取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，故荣光公司与原审第三人陈秀瑞之间所签商品房买卖合同应属无效。
关于陈秀瑞以诉争房屋为抵押物与红桥建行签订《个人住房（抵押）借款合同》一节，因原审第三人陈秀瑞并未实际购房，商品房买卖合同的基础法律关系应归于无效。原审第三人陈秀瑞从未与红桥建行签订借款合同，从未实际借款，也从未偿还贷款，故该无效基础法律关系衍生的借款合同亦应属无效。同理，中国建设银行天津市分行将该笔债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处，以及其后该债权再次转让给原审第三人东方资产公司的债权转让合同均应归于无效。依照《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，故诉争房屋上设立的抵押权也应消灭。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审人民法院判决：一、原告张宝华与被告天津开发区荣光实业发展有限公司签订的关于买卖天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室《天津市商品房买卖合同》有效，天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室归原告张宝华所有，被告天津开发区荣光实业发展有限公司于判决生效之日起立即协助原告张宝华办理房屋权属变更登记手续；二、合同签订双方为第三人陈秀瑞与被告天津开发区荣光实业发展有限公司的关于买卖天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室《天津市商品房买卖合同》无效；三、合同签订双方为第三人陈秀瑞与中国建设银行天津市分行红桥支行的《个人住房（抵押）借款合同》无效；四、中国建设银行天津市分行将天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室按揭贷款合同项下本金、利息、罚息、违约金之债权转让给中国信达资产管理公司天津办事处，以及该债权再次转让给第三人中国东方资产管理公司天津办事处的债权转让合同均无效；五、天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室房屋之上设立的抵押权消灭。案件受理费80元、公告费260元，由天津开发区荣光实业发展有限公司负担。
一审判决后，上诉人东方资产公司不服，向本院提出上诉，认为：1、诉讼主体存在瑕疵，工商查询名称为“天津开发区荣光实业公司”的企业共有两家，签署买卖合同企业恰为已经注销的企业，主体已丧失，不能作为被告参与民事诉讼，同时其一审代理人的委托手续也不合法。2、一审判决存在多处错误认定。权属登记簿上记载“陈秀瑞”是房屋权利人，荣光公司无权将陈秀瑞名下的房屋卖给被上诉人张宝华。3、陈秀瑞是否支付房款、荣光公司是否交付房屋均是合同履行问题，不能作为判定合同效力的依据，更不能据此就推定并非双方真实意思表示。陈秀瑞未到庭参加诉讼，其是否与荣光公司签订商品房买卖合同不得而知。4、本案为商品房销售合同纠纷，非借款合同纠纷。一审认定“原审第三人陈秀瑞从未与红桥建行签订借款合同，从未实际借款，也从未偿还贷款”，故该无效基础法律关系衍生的借款合同亦应属无效。陈秀瑞与红桥建行签订过借款合同，并亲笔签字，是其真实的意思表示，红桥建行亦依约放款。一审遗漏当事人红桥建行和中国信达资产管理公司天津办事处。上诉人2010年3月2日出具的《关于金宜里1、2号楼部分房屋假按揭认定说明》是不准确的。上诉人合法受让了一笔金融债权，为无过错方，理应得到法律保护，故请求撤销原判或发回重审，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人张宝华辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人荣光公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，未提交书面答辩意见，亦未提供证据。
原审第三人陈秀瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，未提交书面述称意见，亦未提供证据。
经审理查明，一审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案系商品房销售合同纠纷。关于上诉人东方资产公司出具的《关于金宜里1号、2号楼部分房屋假按揭认定说明》，并非上诉人在诉讼中为达成调解协议或者和解目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，对此“情况说明”的真实性，本院亦予以认定。一审法院根据一审原、被告陈述，原审原告、原审第三人提供的证据及法院调取的证据，认定陈秀瑞并未与荣光公司签订商品房买卖合同，陈秀瑞未曾支付过房款，荣光公司也未曾将诉争房屋交付给陈秀瑞的事实是正确的。本案所涉及的陈秀瑞与荣光公司关于买卖天津市北辰区金宜里2号楼1门＊＊＊室的《天津市商品房买卖合同》、陈秀瑞与红桥建行的《个人住房（抵押）借款合同》，真实目的均是借助商品房买卖和借款合同这一合法形式，达到为荣光公司套取银行贷款的非法目的，一审法院认定被上诉人荣光公司与原审第三人陈秀瑞之间所签商品房买卖合同、陈秀瑞与红桥建行的《个人住房（抵押）借款合同》无效，符合法律的规定。因上述合同的无效，一审法院认定涉案房屋相关的《个人住房借款保证合同》、债权转让合同无效，抵押权消灭并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审人民法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人中国东方资产管理公司天津办事处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭萍惠
代理审判员 李艳梅
代理审判员 赵 盈
二０一三年八月二十九日
书 记 员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；