福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）闽民申2840号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：莆田市凤凰百货有限公司，住所地莆田市城厢区文献路兴化商厦。法定代表人：王荔榕，董事长。委托诉讼代理人：吴国章、陈俊雄，福建壶兰律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：莆田市中晖房地产开发有限公司，住所地莆田市秀屿区芴石镇绿洲小区。法定代表人：陈国棋，董事长。委托诉讼代理人：林志广，福建普阳律师事务所律师。再审申请人莆田市凤凰百货有限公司（下称凤凰百货公司）因与被申请人莆田市中晖房地产开发有限公司（下称中晖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市中级人民法院（2016）闽03民终1121号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。凤凰百货公司申请再审称：中晖公司的讼争房屋不符合交付条件。根据《租赁合同书》第二条第3项的约定：“甲方（中晖公司）应于2009年5月1日之前，将符合本合同第一条约定的租赁物交付给乙方（凤凰百货公司）”，但中晖公司的讼争房屋并不符合合同约定的第一条的交付条件。首先，诉争房屋至今没有通过消防综合验收。根据《租赁合同书》第一条第6点L项、第二条第2点、第五条第3点D项、第十五条第5点，诉争房屋应当通过消防综合验收，但中晖公司至今未提供任何书面证明材料证实存在申请验收及验收合格的记录。第二、诉争房屋至今未通过综合验收。双方在合同中约定，只有经过综合验收的房屋才能交付使用。综合验收不同于竣工验收，《房屋竣工验收报告》和《竣工验收备案表》并不能证实房屋已经完成综合验收。第三、电梯、基坑没有安装及预留。根据一审法院现场勘验的结果，中晖公司预留的货梯仅限于一层和二层使用，负一层的电梯及基坑至今没有安装。第四、排油烟通道不符合双方合同约定。《租赁合同书》第一条第6点A项约定“租赁场所移交给乙方时甲方需提供乙方专用的800mm*1000mm通风竖井通向大楼屋顶的排油烟通道（甲方负责把接口预留到乙方租赁区范围内）”，根据一审法院现场查勘的照片，现有的油烟通道是商业和住宅混用，其并不符合应由凤凰百货公司专门使用的约定，且未预留接口，现场未看到任何通道。第五，其余多项合同明确约定交付条件并未具备。根据租赁合同第一条的约定，租赁房屋内所有柱体、墙体、天棚应用石灰加白水泥扒底及刷白，但至今现场没有一个地方按照约定扒底和刷白，同时天棚也没有遮盖。因中晖公司于双方约定的交付期限无法提供符合约定交付条件的租赁房屋，其行为构成违约，故凤凰百货公司请求其承担10万元的违约金符合合同约定。同时，因合同解除，中晖公司应当返还申请人支付的押金20万元。（二）一、二审法院认定凤凰百货公司构成违约属于适用法律错误。根据“谁主张谁举证”原则，中晖公司作为提供符合条件房屋的义务方，负有房屋符合交付条件的证明责任。只有在完成上述举证后，才可以进行第二步举证，即举证证明中晖公司通知凤凰百货公司交付房屋。然而，原审法院却撇开中晖公司关于交付条件的举证责任，直接推定未能移转占有的原因系凤凰百货公司不予接收，从而认定申请人违约，显然违背证据规则。综上，请求依法撤销原一、二审判决，支持凤凰百货公司的诉求，驳回中晖公司的反诉请求。中晖公司提交答辩意见称：（一）诉争房屋已通过消防和工程竣工验收，符合约定交付条件。根据《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，《租赁合同书》并未将通过建设工程综合验收约定为诉争房屋的交付条件，根据法律规定，诉争房屋只要通过工程竣工验收即可交付使用。中晖公司提供的《福建省房屋工程竣工验收报告》证实诉争房屋已经通过竣工验收。（二）凤凰百货公司认为诉争房屋至今没有通过消防综合验收缺乏事实依据。诉争房屋已经具备消防验收合格的事实，中晖公司未能提供消防验收合格意见书并非自身过错，而是法律规定及政策原因造成。《中华人民共和国消防法》第十条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查“、第十三条第一款规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。中晖公司提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》证实，中晖公司已于2009年6月4日办理了诉争房屋的消防备案手续，因未被消防部门抽中作为检查对象，根据相关规定，未被抽查到即属于验收合格。该消防备案凭证与原二审法院依职权调取的《建设工程竣工验收消防备案表》及备案信息可以相互印证，可证实诉争房屋早已通过消防验收。（三）根据原审现场勘验情况，中晖公司已经提供了一至二层的货梯通道，负一层根据合同约定待综合验收完成后，另行改造设计安装，申请人认为电梯、基坑没有安装及预留没有事实依据。中晖公司已经预留了油烟通道，为避免雨水倒灌等漏水问题，在未进行二次装修前，该通道为封闭状态。（四）中晖公司承认未对诉争房屋的墙体、柱体、天棚进行刷白。但这些瑕疵并不构成根本违约，且这些部位可在二次装修时一并进行，况且不影响申请人接收后的后续装修使用，不构成实质性违约。（五）诉争房屋符合交付条件，中晖公司曾多次电话通知申请人办理收房手续，但申请人以各种理由推诿，申请人的行为构成根本违约。综上，请求驳回凤凰百货公司的再审申请。本院经审查认为：关于诉争房屋是否符合交付条件的问题。第一，关于消防验收。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据中晖公司提供的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及二审法院调取的《建设工程竣工验收消防备案表》及备案信息，可以认定中晖公司已经依照法律规定办理了诉争房屋的消防备案手续，且其未被消防部门抽查验收，应认定其已通过消防验收。凤凰百货公司主张诉争房屋应当经过消防综合验收，但根据合同约定第一条第6点L项约定，中晖公司通过消防验收义务的时间点是在凤凰百货公司超市开业前，该时间应该再交付后，而合同第五条也只是对中晖公司提供权证的约定，并不是对交付条件的约定，故对凤凰百货公司有关消防须经过综合验收的主张不予支持。第二，关于负一层的电梯及基坑。根据《租赁合同书》第一条第4点约定：“中晖公司提供负一层至二层的货梯并安装（负一层货梯需待综合验收合格后，另行改造设计安装，具体位置见附图），乙方按附图负责地面到租赁场所上下电扶梯配置完成（货梯2部，其中电扶梯1部）。”该条中除约定中晖公司有安装电梯的义务，也约定了凤凰百货公司安装电扶梯的义务，如果将该条解释为中晖公司应在交付前安装电梯，那么凤凰百货公司也应当按照该条在交付前安装完电扶梯，这种解释显然与实际情况不符。因此，该条应当解释为由谁来安装哪些电梯的约定，至于何时安装完成，双方并未明确约定。根据一审法院现场查验的结果，中晖公司已经预留了一层至二层的货梯通道，负一层尚未预留，但合同明确约定“负一层货梯待综合验收后，另行改造设计安装”，故应当认定中晖公司有关电梯方面已经符合交付条件。第三，关于油烟通道。根据一审现场查验的情况，中晖公司已经提供了油烟通道，双方在合同中并未约定油烟通道商业和住宅须分开，故应当认定油烟通道符合合同交付的条件。第四，中晖公司虽然没有对墙体、主体和天棚进行扒底和刷白，但是，因诉争房屋在交付后要进行二次装修，这些瑕疵对诉争房屋的交付不会造成实质性影响。综上，本案诉争房屋已经通过竣工验收和消防验收，相关的电梯、油烟通道等也符合交付条件，故原审法院认定诉争房屋已经具备交付条件并无不当。关于中晖公司是否有向凤凰百货公司履行通知交付诉争房屋的问题。本案中，中晖公司称其有口头通知凤凰百货公司交付诉争房屋，而凤凰百货公司则称未接到通知。本案中，诉争房屋已符合交付条件，然因交付问题，诉争房屋闲置长达七年之久，而双方约定的月租金约为20万元，中晖公司至一审诉讼时可预期的租金收入已达1000多万元，且中晖公司也未将诉争房屋另行出租，依据常理，应当认定中晖公司已经履行了通知义务。故本院对凤凰百货公司的相关申请再审理由，不予支持。综上，凤凰百货公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回莆田市凤凰百货有限公司的再审申请。审 判 长  黄从珍代理审判员  张丹萍代理审判员  孙 艳二〇一六年十二月三十日书 记 员  欧群山附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。