重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝二中法民终字第00047号
上诉人（原审被告）重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司。住所地重庆市万州区白岩路***号附*号。组织机构代码20790185-0。
法定代表人刘力，执行董事。
委托代理人史晓军，该公司员工。
被上诉人（原审原告）重庆市华顺房地产开发有限公司。住所地重庆市万州区华顺小天鹅储运中心*号综合楼第*层*****号。组织机构代码62117054-7。
法定代表人付开华，总经理。
委托代理人周伯秋，重庆益安律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆小天鹅物业发展有限公司。住所地重庆市万州区白岩路***号。组织机构代码28762207-6。
法定代表人何永福，董事长。
委托代理人吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师。
原审被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司站务分公司。住所地重庆市万州区国本路***号。组织机构代码79074107-2。
负责人陈显立，经理。
委托代理人宋政，该公司职员。
原审被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站，住所地万州区国本路158号。营业执照号码渝州注册号50010130001005111-1-1。
负责人陈显立，站长。
委托代理人宋政，该公司职员。
原审被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站，住所地万州区小天鹅市场399号。
负责人陈显立，站长。
原审第三人重庆小天鹅物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区千厮门洪崖洞八楼。组织机构代码证71166537-5。
法定代表人刘勇，董事长。
委托代理人吴晓荣，重庆法韵律师事务所律师。
上诉人重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司（以下简称万州汽运司）与被上诉人重庆市华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）、重庆小天鹅物业发展有限公司（以下简称小天鹅发展公司）、原审被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司站务分公司（以下简称万州汽运司站务分公司）、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站（以下简称万州汽运司客运站）、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站（以下简称万州汽运司小天鹅发车站）、原审第三人重庆小天鹅物业管理有限公司（以下简称小天鹅物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2012）万法民初字第04047号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司下设立分支机构即被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站（办理营业执照不具备法人资格）、被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司站务分公司（办理营业执照不具备法人资格）、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站。
位于万州区太白岩办事处红光村五、六组地号为01-07-55的土地使用者为原告小天鹅发展公司，该司于1999年9月办理了证号为万国用（1999）字第00312号的国有土地使用证，证载使用权面积为22852.6平方米。1998年7月24日，重庆市万州区国土局与小天鹅发展公司签订“国有土地使用权出让合同”，土地使用权出让年限为40年，该合同第十三条约定：“小天鹅发展公司根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总投资（不包括出让金）的25%或建成面积达到设计总面积的20%后，有权将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。”2012年8月23日，原告小天鹅发展公司办理了房地证，证号为301D房地证2012字第00226号，权利人为原告小天鹅发展公司，房地籍号01-07-55。土地使用类型出让，土地使用权面积1750㎡（包括租赁房屋），土地用途为商服用地。
原告小天鹅发展公司委托第三人小天鹅物管公司对上述土地及管理用房进行管理，委托管理期间，第三人小天鹅物管公司于2004年9月28日与被告万州汽运司客运站签订了《万州区汽车客运中心站小天鹅发车站场地租赁合同》，租赁合同载明：“小天鹅物管公司将万州区小天鹅综合批发市场国本支路西端（南池沟大桥处）5000平方米的场地修建成停车场地及管理用房租给被告万州汽运司客运站组建万州区汽车客运中心小天鹅发车站；租期三年从2004年10月1日起至2007年9月30日止；每年租金16700元等。”。双方一直按该合同履行。合同到期后，双方未再续签合同，但被告仍使用该管理房屋至今。被告汽车运输站务分公司于2010年6月2日支付了2009年9月30日至2010年9月29日的租金16700元，2010年9月29日之后的租金至今未付。
2010年6月4日，原告小天鹅发展公司（甲方）与原告华顺公司（乙方）签订了《协议》，协议载明：“甲乙双方于2003年9月27日签订了小天鹅市场立交桥（道路）建设工程承包的《协议书》。该工程因多方因素导致项目建设成多年一直无法投入使用。为此经甲乙双方友好协商将该项目土地使用转让给乙方，原乙方垫资修建的房屋归乙方所有，2003年9月27日双方签订的《协议书》同时解除，其约定的280万元工程建设款甲方也需向乙方支付。具体约定如下：一、付款方式：本协议签订生效后十日内乙方一次性向甲方支付转让款200万元。二、该项目的建设及竣工验收手续由乙方办理，乙方取得项目后可对外销售，其《房地产权证》由乙方办理、办理验收、过户、销售、办产权证等全部环节的税收和费用均由乙方承担，甲方净收转让款200万元，不承担任何税费。三、土地以万州区国土局土地勘察测绘队测量的面积为准，总占地面积约1750平方米，具体范围详见附件一的宗地图。……等。六、车站公用厕所由乙方出资改建，不得改变原公厕用途，但房屋和土地权属仍归甲方。……等。”该协议签订后，原告华顺公司、小天鹅发展公司与被告汽车运输站务分公司协商未果后，原告华顺公司于2011月1月19日和2011年3月15日两次发出律师函，要求被告汽车运输站务分公司对房屋进行购买或者搬出。被告汽车运输站务分公司于2011年4月27日作出复函，复函载明：1、小天鹅车站的去留问题，需由政府和行业主管部门决定。我们已向政府主管部门提出了具体方案，在政府主管部门未作明确批复前，我们无法单方面答复。2、我司一直与小天鹅市场存在房屋租赁关系。小天鹅市场将房屋抵押给你公司后，你司并没有与我司签订新的租赁协议。3、因我司与你司未签订租赁协议，故所谓2010年9月至2011年3月期间的10余万元房屋租金，我司不予确认。
2012年3月5日，原告小天鹅发展公司、第三人重庆小天鹅物管公司起诉至万州区人民法院，要求：1、解除与被告万州汽运司客运站、万州汽运司小天鹅发车站签订租赁合同；2、两被告立即返还占用的土地，并恢复原状；3、被告支付2007年10月1日至2012年5月1日的占用费59842元以及从2012年5月1日起至归还土地时止的占用费（按每月1392元计算）。2013年1月7日，万州区人民法院作出（2012）万法民初第03116号民事判决书，判决：一、解除原告重庆小天鹅物业管理有限公司与被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站的租赁合同关系。二、被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站在本判决发生法律效力之日起三个月内搬出所租用的位于万州区小天鹅综合批发市场国本支路西端（南池沟大桥处）的场地（土地面积为8267平方米），并将该场地交还给原告重庆小天鹅物业发展有限公司。三、被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告重庆小天鹅物业管理有限公司场地占用费，具体费用如下：从2007年10月1日起至2012年5月1日的占用费59842元；从2012年5月2日起按1391.67元／月（即16700元／年÷12月）的标准计算至归还场地时止的占用费。被告万州汽运司客运站不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院作出（2013）渝二中法民终第00759号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2012年9月3日，原告华顺公司要求对现被告租赁房屋价值进行评估。原告、被告及鉴定部门重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司均到现场。重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司受本院委托于2013年3月25日作出司法评估报告，评估报告载明：1、建筑面积为227.09平方米，套内面积为221.27平方米。2、建筑面积租赁单价为653元／平方米.年，租赁总价值为14.97万元／年。原告华顺公司支付鉴定费4000元。
原告华顺公司为证明其投资修建小天鹅车站仓储综合楼及售票厅提供了2011年4月22日的重庆市万州区建设工程竣工验收备案登记证，登记证载明：建设单位为重庆小天鹅物业发展有限公司，工程名称为小天鹅车站仓储综合楼及售票厅，建设规模为2657.07平方米，建设投资为230万元。工程合理使用年限为50年。建设地址为万州区国本支路。
一审法院认为：（2012）万法民初第03116号民事判决书、重庆市第二中级人民法院（2013）渝二中法民终第00759号的民事判决书及301D房地证2012字第00226号房地证已确认了位于万州区小天鹅综合批发市场国本支路西端（南池沟大桥处）的场地（土地面积为8267平方米）及房屋所有权属原告小天鹅发展公司所有，并确认了2004年9月28日与被告万州汽运司客运站签订了《场地租赁合同》已于2007年9月30日到期，之后双方未签订合同，被告万州汽运司小天鹅发车站仍租赁房屋和停车场地至今，2007年9月30日之后的《场地租赁合同》是不定期合同，租赁房屋和停车场地的费用仍按原合同，判决解除原告重庆小天鹅物业管理有限公司与被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站的租赁合同关系。归还停车场地并支付占用费给原告小天鹅发展公司即从2007年10月1日起至2012年5月1日的占用费59842元；从2012年5月2日起按1391.67元／月（即16700元／年÷12月）的标准计算至归还场地时止的占用费。由于原告小天鹅发展公司已将上述房屋转让给原告华顺公司，原告华顺公司已是该房屋的实际所有人，因此原告华顺公司主体适格，原告华顺公司主张的归还房屋和租金及资金占用费，应当予以支持。因该院判决解除《场地租赁合同》时间为2013年1月7日，故对于原告华顺公司主张租金时间应从2013年1月7日起至归还时止每月租金按11083.33元（12475元／月（14.97万元／年÷12月）－1391.67元／月（即16700元／年÷12月））的标准计算。根据《中华人民共和国民法通则》第八十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条的规定，判决：一、被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站在本判决发生法律效力之日起三个月内从租用的位于万州区小天鹅综合批发市场国本支路西端（南池沟大桥处）的房屋搬出，并将该房屋交还给原告重庆市华顺房地产开发有限公司。二、被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告重庆市华顺房地产开发有限公司房屋租金11083.33元／月的标准计算从2013年1月7日起至交还房屋时止并给付资金占用费（资金占用费从2013年1月7日起以所欠租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至交还房屋时止）。三、原告重庆市华顺房地产开发有限公司支付鉴定费4000元，由原告重庆市华顺房地产开发有限公司负担2000元，被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站共同负担2000元。四、驳回原告重庆市华顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7900元，由原告重庆市华顺房地产开发有限公司负担3950元，由被告重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站、重庆市万州汽车运输（集团）有限责任公司客运中心站小天鹅发车站共同承担3950元。案件受理费已由原告预交，被告负担之金额应迳付原告，预收的案件受理费不作清退。
一审法院宣判后，万州汽运司对该判决不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。被上诉人华顺公司没有取得本案讼争房屋的所有权。2010年6月4日华顺公司与小天鹅发展公司所签订的《协议》，不能明确讼争房屋是否属于该协议范围。小天鹅车站综合楼的竣工备案证中记载的施工单位不是华顺公司，华顺公司主张自己系该综合楼的垫资修建单位与事实不符。讼争房屋的租金评估报告错误。因上诉人没有与评估的单位一起到过现场，并且上诉人提出对评估报告的质疑时，评估单位没有提供作出评估结论的依据。一审法院判决由上诉人支付房屋租金没有事实依据。2、一审法院审理程序错误。因华顺公司不是本案讼争房屋的所有权人，且还主张将该房屋已经出卖与他人，故华顺公司根本不具备原告的主体资格，应属主体不适格。请求二审法院依法改判。
华顺公司辩称：一审法院认定事实清楚，审理程序合法，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
小天鹅发展公司辩称：我公司一方与万州汽运司一方所签订的租赁合同已于2007年10月届满，之后未再续签，在2010年我公司将讼争房屋转让给了华顺公司，我方认可该房屋的相关权益也由华顺公司享有，故一审法院按照租金的市场评估价格标准，判决由万州汽运司一方给付华顺公司占用费用也是恰当的，上诉人的上诉理由不能成立。
万州汽运司站务分公司、万州汽运司客运站的意见与万州汽运司一致。
小天鹅物管公司的意见与小天鹅发展公司一致。
二审中，上诉人未提供充分证据推翻一审法院所查明的事实，本院对一审法院所查明的事实依法予以确认。
根据以上事实、双方当事人在庭审中的陈述，针对上诉人的上诉理由，本院综合评判如下：
本院认为，2004年9月28日，万州汽运司客运站与小天鹅发展公司委托的小天鹅物管公司之间签订了《万州区汽运司客运站小天鹅发车站场地租赁合同》并按约履行，在合同约定的租期届满以后，未续签合同，之后，双方发生纠纷诉至法院，经万州区人民法院审理，于2013年1月7日判决解除租赁合同，由万州汽运司客运站将所租用的场地交还小天鹅发展公司。万州汽运司不服，上诉至本院，该案经二审审理，作出驳回上诉，维持原判。至此，于2013年1月7日以后，双方之间再无任何合同关系。本案中，由于万州汽运司不是讼争房屋的所有权人，其占有和使用讼争房屋不符合法律的规定，而在2013年1月7日以后，也无合同约定的事实基础，故万州区汽运司继续占用、使用讼争房屋既无法律的规定，也无合同的约定，故万州汽运司应当支付2013年1月7日以后占用讼争房屋的费用，一审法院根据评估机构的结论，判决上诉人万州汽运司一方支付房屋的占用费用，并交还讼争房屋是正确的。而讼争房屋的权利人小天鹅发展公司主张本案讼争房屋已转让给了华顺公司，认可该房屋的相关权益由华顺公司享有，故由华顺公司作为本案的原告并不违反法律规定。综上，一审法院判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7900元，由上诉人万州汽运司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 杨
审 判 员 黄文革
代理审判员 李 斌
二〇一四年三月七日
书 记 员 柯 进