上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初11661号
原告陈小云，男，1980年5月16日出生，汉族，户籍地江西省九江市，现住上海市青浦区。
原告马敬敬，女，1983年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市青浦区。
两原告共同委托代理人陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。
被告刘兴红(第一被告)，女，1977年12月26日出生，汉族，户籍地江苏省江都市，现住上海市青浦区。
被告程前(第二被告)，男，1972年4月14日出生，汉族，户籍地江苏省江都市，现住上海市青浦区。
委托代理人刘兴红。
以上两被告共同委托代理人刘士刚，江苏苏瑞律师事务所律师。
被告陈芸(第三被告)，女，1996年9月3日出生，汉族，户籍地江苏省江都市。
委托代理人窦钶凯，江苏苏瑞律师事务所律师。
原告陈小云、马敬敬诉被告刘兴红、程前、陈芸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依法由代理审判员刘琳独任审判。原告向本院提出财产保全的申请，本院依法审查后作出财产保全的裁定。本案于2016年12月7日第一次公开开庭进行了审理，原告陈小云、马敬敬及两原告共同委托代理人陆瑜芳，被告刘兴红、程前共同委托代理人刘士刚及被告陈芸委托代理人窦钶凯到庭参加诉讼。本案于2017年1月24日第二次公开开庭进行了审理，原告陈小云、马敬敬共同委托代理人陆瑜芳，被告陈芸委托代理人窦钶凯到庭参加诉讼。被告刘兴红、程前经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。审理中，原、被告一致同意庭外和解一个月。
原告陈小云、马敬敬诉称：2016年9月16日，原、被告经中介公司居间签订《房地产买卖居间协议》，由原告购买被告位于本区福中路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积75.76平方米，房款人民币(以下币种均为人民币)164万元，合同对包括付款时间、金额、交房时间、违约责任等内容亦做了约定。原告分别于2016年7月25日、9月16日通过支付宝转账支付房款15万元，后经原告、中介机构多次电话、短信催促，被告均不配合前往房地产交易中心网签及办理转让过户手续，故原告诉至法院，请求判令：一、三被告继续履行原、被告于2016年9月16日签订的房地产买卖居间协议，要求三被告取得房地产权证之后配合原告办理过户手续，将产证过户至两原告名下，过户至三被告名下的税费由三被告承担，过户到原告名下产生的税费由原告承担；二、三被告交付系争房屋；三、三被告承担律师费16,000元、诉讼保全担保费4,500元；四、三被告支付原告房屋租金损失(自2016年9月21日起至实际交付之日止，标准为每月3，800元)。案件受理费由三被告负担。审理中，原告变更诉讼请求，要求判令：一、解除双方签订的房屋买卖合同；二、要求被告刘兴红、程前返还定金15万元；三、要求被告刘兴红、程前赔偿损失757,600元(按房价每平方米上涨1万元计算，原告不要求对房屋的价值进行评估)；四、要求被告刘兴红、程前支付原告自2016年9月21日起至本合同解除之日止的房屋租金，标准为3,500元/月(原告称居间合同约定交房时间为2016年9月20日前，被告至今未交付房屋，故房屋租金系原告实际发生损失)；五、要求三被告承担律师费16,000元、诉讼保全担保费4,500元。
被告刘兴红、程前辩称：双方签订居间协议未经被告陈芸签字同意，故居间协议无效，对此原告及两被告均有过错。原告支付的15万元是意向金，而非定金。原、被告仅签订房地产买卖居间协议，该协议缺乏正式网签合同应当具备的附属设施及阁楼的约定，故双方买卖关系未成立，即使法院认为双方买卖关系已经成立，被告亦不同意继续履行合同，原告要求继续履行合同，被告也可以返还定金而不履行合同，原告不能强制被告继续履行合同，且系争房屋上有抵押，转让时未征得抵押权人的同意，房屋产权亦未登记至三被告名下，能否转让由法院决定。两被告对原告变更后诉请书面辩称如下：一、两被告同意解除合同。二、原告主张的违约金仅是自己以为的价格，没有任何证据予以证明违约金的实际金额，违约金的数额应以原告提出证据予以证明差额的存在才能得到法院的支持。三、原告主张的房屋租金损失既未提供买房前租房的证明，也无证据证明其后也在租房，原告未能证明房租损失的存在。且该损失与违约金系包含关系，原告已经主张了违约金，不能再主张违约损失。四、对于律师费和诉讼保全担保费，原告未能证明该笔律师费系为本案代理产生，仅凭一份发票就证明该案的代理费，证明力不足。且保全不仅仅可以通过担保公司担保，也可以提供现金担保或房产担保，但原告采取了代价最高的担保公司担保，系扩大损失，法院不应支持。
被告陈芸辩称：针对诉请一，被告因结婚事宜长期居住在江苏，房屋买卖情况被告不知情，也不同意出卖房屋，被告未在居间合同上签字，合同是否解除与被告无关。针对诉请二、三、四，与被告无关。针对诉请五，被告没有签订居间合同，不应该承担律师费，且原告无法举证该笔律师费系用于本案诉讼，被告不予认可。关于诉讼保全费，原告可通过其他途径进行担保，被告采取诉讼保全，系故意扩大损失，对由此产生的费用被告不予认可。
经开庭审理查明：两原告与三被告(其中陈芸签名系程前代签)于2016年9月16日经上海宇源房地产经纪事务所居间签订《房地产买卖居间协议》，由原告购买三被告位于本区福中路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋面积为75.76平方米，房屋总价为164万元。合同约定：3、首期房款50万元于买卖合同签订后当日直接支付给被告，第二期房款114万元由原告放款银行支付，尾款5,000元由被告将房屋交付给原告当日支付；5、如被告签订本协议，则原告同意将意向金转为定金；6、双方同意在被告签署本协议后十四天内签订《上海市房地产买卖合同》，如果原告未能履行本条所述事项，则已支付的定金不予返还，若被告未能履行本条协议所述事项，应向原告双倍返还定金；9、原、被告、中介公司三方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，向该房地产所在地人民法院起诉，由败诉方承担胜诉方因诉讼产生的律师费、公证费、取证产生的其他费用；10、本协议已包括买卖合同的主要条款，一旦签订视为买卖合同成立；12、原、被告协商2016年9月20日前交房。协议对其他内容进行了约定。原告共计支付被告刘兴红、程前定金15万元。
系争房屋是三被告于2013年2月24日向案外人上海凤溪房地产经营有限公司购买，目前房屋产权仍登记在开发商名下，被告未办理房屋小产证，房屋尚有上海农村商业银行青浦支行的抵押权未涤除。
原告因被告迟迟未履行网签及协助过户的义务致诉，为此聘请律师产生律师费16,000元。
另审理中，原告为申请保全被告财产向担保公司支付诉讼保全担保费4,500元。
以上查明的事实，由原、被告的陈述、房地产买卖居间协议、不动产登记簿、商品房预售合同、收据、发票等证据予以证明，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。
审理中，原告称，一、居间协议上被告陈芸签字系被告程前代签，两人系父女关系，签订合同时，被告程前表示其全权代理女儿处理房屋买卖事宜，且向原告出示了被告陈芸的身份证、私章、公证委托书，因此原告有充分理由相信被告程前具有代理权限。被告刘兴红、程前认为合同解除原告及两被告均有过错，程前持有陈芸身份证无法证明其具有代理权限，实际上是程前为防止女儿私自登记结婚，而没收了陈芸的身份证。被告陈芸表示原告明知房屋产权人系三被告的情况下，未与本人电话核实确认就与另外两被告签订协议，原告存在重大过错。原告主张第一、第二被告在签订合同时出示了第三被告的私章及公证委托书未提供证据。二、原告主张第四项诉请租金损失的依据是被告未按约向原告交付房屋，故原告自2016年9月21日在外租房，租金每月为3500元。为此，原告提供房屋租赁合同及案外人房产证复印件各一份。第一、第二被告未予质证。第三被告对上述证据的真实性不予确认，原告主张高于市场价，本区租赁价格应为每月2,000元左右。
另审理中，原、被告在本院主持下于2017年1月24日达成调解协议，约定第一、第二被告应退还原告定金15万元并赔偿原告损失20万元，共计35万元，第一、第二被告应于2017年1月26日前支付原告20万元，余款第一、第二被告应于2017年3月25日前付清等。另约定若第一、第二被告未按约支付原告第一期款项20万元，则该调解协议作废。后因第一、第二被告未按约履行第一期付款义务，导致该调解协议作废。
综上，本院认为：原告与被告刘兴红、程前签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。现三被告未取得系争房屋小产证，房屋上的抵押权未涤除，且第一、第二被告明确表示不愿继续履行合同，原告由此主张解除合同，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据在案证据，足以证明合同解除的原因在于第一、第二被告，第一、第二被告理应承担相应的违约责任。原告要求第一、第二被告返还定金15万元，于法有据，本院予以支持。虽合同约定定金，但原告主张实际损失远大于合同约定双倍返还定金，故要求被告按房屋差价赔偿实际损失，原告不要求对房屋价值进行评估。对此，本院认为原、被告签订合同后，本市包括本区房价大幅上涨的情况属实，若违约责任仍按合同约定双倍返还定金不足以弥补原告的损失。故本院综合本案实际情况、合同履行状况、当事人的过错程度、房价上涨程度等因素，酌定第一、第二被告赔偿原告损失25万元。在原告损失已获得赔偿的情形下，原告另主张房屋租金损失，无事实及法律依据，本院不予支持。根据协议，第一、第二被告还应承担原告因本案诉讼产生的律师费损失，原告主张律师费损失并提供了律师费发票，本院予以支持。另原告要求第一、第二被告承担诉讼保全担保费损失，缺乏依据，本院不予支持。第一、第二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭第二次庭审，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利的行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告陈小云、马敬敬与被告刘兴红、程前于2016年9月16日签订的《房地产买卖居间协议》于2017年1月4日解除；
二、被告刘兴红、程前应于本判决生效之日起十日内返还原告陈小云、马敬敬定金15万元；
三、被告刘兴红、程前应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈小云、马敬敬损失25万元；
四、被告刘兴红、程前应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈小云、马敬敬律师费损失16,000元；
五、驳回原告陈小云、马敬敬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13,200元，减半收取6,600元，由原告负担2,830元，被告刘兴红、程前负担3,770元；保全费5,000元，由被告刘兴红、程前负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘琳
二〇一七年二月二十二日
书 记 员 朱静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。