河北省承德县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）承民初字第03073号
原告承德馨然物业服务有限公司。
法定代表人刘淑云，总经理。
委托代理人苏楠，河北华川律师事务所宽城满族自治县分所律师。
被告齐向前。
原告承德馨然物业服务有限公司与被告齐向前物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理，依法由代理审判员姜尚独任审理此案。2015年11月2日、11月17日公开开庭进行了审理。原告承德馨然物业服务有限公司法定代表人刘淑云经本院合法传唤未到庭参加诉讼，原告委托代理人苏楠、被告齐向前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告承德馨然物业服务有限公司诉称，原告于2015年1月16日与承德县景泰小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》。合同约定原告受托对景泰小区A-
C区实行物业管理服务，被告每月每建筑平米支付0.5元的物业管理服务费，并约定由原告代收公用电费。原告已经按约定履行了合同义务。被告作为景泰小区的业主至今未按着法律规定及合同约定履行缴纳物业管理服务费及公用电费的义务。
原告认为，被告逾期缴纳物业管理服务费及公用电费的行为已经违反《物业管理服务委托合同》的第十九条的规定：除全额支付物业管理服务费730元（121.59平米×0.5元／平米／月×12月）及公用电费30元外应支付每日2‰的滞纳金，故为了维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费及公用电费760元；2、被告支付原告自2015年5月1日至交费日止每日2‰的滞纳金；3、一切诉讼费用由被告承担。
被告齐向前辩称，一、原告与业主委员会签订的据以缴纳物业费的合同为无效合同。景泰小区业主委员会并非本小区全体业主民主选举产生，其产生程序违法，产生之后也没有履行业主委员会应该履行的职责，不具备代表本小区全体业主的资格，故其与原告签订的合同不能代表全体业主的真实意思表示，为无效合同。第一、本小区业主委员会产生程序违法。根据2003年6月8日国务院总理ＸＸＸ签署的国务院第379号令所颁布的《物业管理条例》第二章第六条第4、5款之规定：“业主在物业管理活动中，享有参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权。”第二章第十条规定：“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第二章第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；〈七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”可事实情况是，本小区业主从未收到任何形式的有关召开业主大会会议的通知，也从未参加过任何选举投票活动。所以业主委员会产生的程序违法，应被视为非法组织，其聘请的物业公司也是非法的。第二、本小区业主委员会履行职责违法。根据《物业管理条例》第二章第十五条之规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（第四、五款略）。本小区所谓的“业主委员会”从来没有召集过业主大会会议，从来没有了解过业主、物业使用人的意见和建议。综合上述两个方面理由，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因其产生程序违法和履行职责违法，故此该“业主委员会”不具备合同一方主体的合法资格。那么这个物业公司和所谓的业主委员会私下订立的合同既不能代表全体业主的真实意愿，又损害了业主的利益，应依法确认为无效合同。如果原告认为业主委员会是由全体业主选举产生的，那么请出示业主大会会议选举情况的相关档案资料，证明其产生的合法性。二、物业费收费标准过高，与其所提供的服务水平不符。按照《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》规定，承德市普通住宅区物业服务共划分为5个等级，其对应的收费标准（按建筑面积每平方米计算）分别为：一级0.8元、二级0.7元、三级0.6元、四级0.4元、五级0.2元。据承德馨然物业服务有限公司在承德县物价局的物业服务收费各案情况看，其对景泰小区物业服务等级为三级。但就其目前的物业服务水平与我市的规定对比来看，远远没有达到与其收费标准相对应的服务水平，主要表现在：1、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，基本满意率80%以上。从未征询过业主意见，基本满意率远远达不到80%。2、保持墙面基本整洁，对外墙及公共空间张贴、乱涂、乱画、乱悬挂等及时清理。公共楼道间墙面、顶面粉刷层无明显脱落，地砖、面砖基本平整。单元楼道有严重脱落、张贴小广告等情况（有照片为证）。3、有固定专业人员实施绿化养护管理；草坪保持平整，及时修剪、补栽、补种；定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水，保持植被生长茂盛，无缺枝、空档，成活率9O%以上。小区绿化带要么就是杂草丛生，要么就是大面积已无植被。根本没有实施过养护，更没有进行补栽补种（有照片为证）。4、小区主入口配备门岗室，24小时值勤，工作人员统一着装。小区内每3小时巡逻1次，有电子巡查记录或书面巡查记录。小区内实行24小时监控。小区值勤人员没有做到每3小时巡逻1次；小区监控设备形同虚设。监控探头少得可怜，大部分地区不在监控范围。同时，原本监控探头数量就少，还有相当数量的探头已经损坏。小区业主的车辆受损无法从监控中查到任何线索，小区安全无法保障。
以上只是列举比较明显的问题，其他问题不再一一列举。故此，以每平方米0.5元的收费标准收费明显过高，业主普遍不能认可。
本人所提出以上两大方面问题的质疑，代表的是全体景泰小区1000多户业主的利益，反映的是1000多户业主的心声，有充分的法律依据和证据。为维护本人及景泰小区全体业主的合法权益不受侵害，请求法庭详细调查事实真相，依据法律和事实做出正确判决。
最后，本人依据相关法律法规向法庭提出如下请求：
1、向政府相关主管部门提出申请，严格依据《物业管理条例》成立业主委员会；
2、严格按照《物业管理条例》重新选聘物业管理企业，重新签订物业服务合同：
3、严格按照《物业管理条例》和《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》确定物业服务等级和物业费收费标准。以上请求，希望法庭给予支持。
原告为支持其诉讼请求举证如下：
证据1、资质证书复印件一份（与原件核对一致）；
证据2、物业管理服务委托合同复印件一份（与原件核对一致）；
证据3、物业服务收费备案表复印一份（与原件核对一致）。
以上三份证据拟证明双方合同关系存在及收费标准符合规定。
被告齐向前质证意见，证据1真实性认可，证据2不认可，因业主委员会不是我们选的，合同无效，证据3认可，对证明目的不认可，只能说明收费标准及等级，但原告的服务质量与收费严重不符。
被告齐向前为支持其诉讼请求举证如下：
证据1、声明两份，拟证明业主委员会不是业主选举产生的，原告与业主委员会签订的合同无效；
证据2、照片11张，拟证明该物业小区服务不到位，达不到三级收费标准。
原告发表质证意见，证据1本身不发表质证意见，对证明目的不认可，认为与本案无关，根据《物业管理条例》及相关法规的规定，业委会的产生不需要业主全部参加，只需三分之二人就可以，景泰小区有1623户，并不需要每个人都同意每个人都参加。证据2这些照片情况是在本小区内发生的，对证明目的不认可。
本院依职权调取的证据：
证据1、2014年4月10日帝贤家园居委会拟选业主委员会成员的通知一份；
证据2、2014年5月份景泰小区A、B、C区的选举业主委员会成员的公告三份；
证据3、业主委员会选举时照片十张；
证据4、封存的选票照片三张；
证据5、家园社区景泰A、B、C区业委会成员选举结果两张；
证据6、本院于2015年11月3日对承德县帝贤家园居委会书记王xx做的询问笔录一份；
证据7、在承德县住建局物业管理股调取的2014年12月9日景泰小区业主委员会写给县领导和住建局的《请求解决景泰小区现实问题的报告》一份；
证据8、在承德县住建局物业管理股调取的《景泰星河国际小区物业交接协议书》一份。
原告发表质证意见，对证据1-8的真实性、合法性、关联性均无异议，通知一份、公告三份、照片13张、询问笔录等证明业委会的选举程序合法，请求解决景泰小区现实问题的报告更能证明小区内设施损坏、单元门损坏、楼道灯损坏、草坪损害、车辆乱停乱放等现象在馨然物业进驻以前就已经存在，馨然物业进驻以后经过管理维护情况逐渐好转，但修复需要过程，关于《景泰星河国际小区物业交接协议书》能证明凤凰物业走时是与景泰小区业主委员会进行的交接，与馨然物业无关，馨然物业不承担遗留的相关问题。
被告齐向前发表质证意见，对证据1-6真实性不认可，因我们两栋楼的大部分业主不知道业主委员会是怎样产生的，对证据7真实性认可，对证明目的不认可，不是业委会人员作的这项工作；对证据8认可，无异议。
经审查，原告提供的证据1、3，被告对其真实性无异议，本院予以采信，作为认定本案事实的依据，证据2来源合法，客观真实，本院予以采信，作为认定本案事实的依据；被告齐向前提供的证据1，不符合证据规则，本院不予采信，证据2，原告认可，本院予以采信，作为认定本案事实的依据；本院调取的证据1-8，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为认定本案事实的依据。
经审理查明，2007年底至2014年10月期间，唐山凤凰物业管理有限公司对景泰星河国际小区进行前期物业服务管理。2014年5月在帝贤家园居委会组织下通过景泰小区业主选举成立了景泰小区业主委员会。唐山凤凰物业管理有限公司承德县经营部退出该小区，景泰小区内公共设施设备损毁严重，环境遭到严重破坏，景泰小区业主委员会多次向县领导及有关部门打报告反映此情况，在县住建局、街道办、居委会组织下原告承德馨然物业服务有限公司通过竞标进驻承德县景泰小区提供物业服务。2015年1月15日承德县景泰小区业主委员会与唐山凤凰物业管理有限公司承德县经营部签订《景泰星河国际小区物业交接协议书》。
2015年1月16日，承德县景泰小区业主委员会（甲方）与被告（乙方）承德馨然物业服务有限公司签订《物业管理服务委托合同》，合同约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方通过招标将景泰小区（A、B、C区）委托于乙方实行物业管理服务，订立本合同。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第四条房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。第五条道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。第六条公用绿地、花木等的养护和管理。第七条公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集。第八条交通与车辆停放秩序的管理。第九条维持公共秩序，巡视，门岗执勤（对于小区案件只履行告知、制止、报告义务）。第十五条委托管理服务期限为五年。自2015年1月16日起至2020年1月15日止。第十六条8.负责代理预收公共电费（公共照明电费），年终根据实际电量公示所摊电费。第十九条1、乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业管理服务费：0.50元／平方米／月；物业管理服务费的调整，依据社会工资水平或物业服务基价经双方协商确定；4、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的2‰交纳滞纳金；5、物业管理服务费收取时间为每年的1月16日-4月30日止。第二十三条乙方违反本合同第十八条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，经催告后逾期未整改的，甲方有权解除合同，并清退剩余的物业费。第二十四条乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。第三十二条本合同自签字之日起生效。合同还约定了双方其他权利义务、服务标准等内容。合同签订后，原告向涉案小区提供了物业服务，被告齐向前为景泰小区X区XX号楼X单元XXX室的业主，至今未交纳物业管理费及公用电费，原告诉至本院。
另查明，被告承德馨然物业服务有限公司资质等级为三级。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。承德县景泰小区业主委员会与物业服务企业即本案的原告承德馨然物业服务有限公司订立的《物业管理服务委托合同》是合同双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据法律规定，该合同对包括被告在内的所有本小区业主均具有约束力。在合同履行过程中，原告及案涉小区范围内的所有业主均应按照合同约定全面、正确履行合同中约定的各项义务。原告根据合同约定为被告所在小区提供物业服务，按照物业合同的有偿性，依据公平原则，被告作为业主之一理应按约向原告支付物业服务费。被告拒交物业费的行为已构成违约，对于原告要求被告支付物业费的请求本院予以支持。同时，由于原告在物业管理服务中存有瑕疵，对于原告请求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。被告关于业主委员会成立不合法合同无效不交物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信；关于被告主张的原告服务不到位的辩驳意见，本院认为，物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，部分业主以物业服务不到位即拒绝交纳物业费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益。因此，被告以此为由拒交物业费没有事实基础和法律依据，本院不予采信。原告诉请公用电费未向本院提交相关证据，本院不予支持。关于被告请求本院依法成立业主委员会、重新选聘物业管理企业、重新签订物业服务合同、确定物业服务等级和物业费收费标准的请求，属于案涉小区业主委员会的内部管理问题，因不是本院审理范围，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告齐向前于本判决生效后十日内给付原告物业服务费人民币730.00元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如被告未按生效判决指定的期限履行给付原告金钱的义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币50.00元，由被告齐向前承担。
如不服本判决，可自判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
代理审判员 姜 尚
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王秀金