安徽省淮北市相山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）相民二初字第00313号
原告：淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：陈宝林，该公司董事长。
委托代理人：李卫峰，安徽东山律师事务所律师。
委托代理人：吴涛，安徽东山律师事务所律师。
被告：朱本亮，男，1969年10月29日生，汉族，住安徽省淮北市相山区。
委托代理人：蔡保惠，安徽律诚律师事务所律师。
原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司（简称安信公司）与被告朱本亮物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月21日立案受理后，依法由代理审判员陈永战适用简易程序，于2013年9月24日及2013年10月24日公开开庭进行了审理。2013年9月24日原告安信公司的委托代理人吴涛，被告朱本亮及其委托代理人蔡保惠到庭参加诉讼；2013年10月24日原告安信公司的委托代理人吴涛，被告朱本亮的委托代理人蔡保惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安信公司诉称：2004年5月8日，安信公司被淮北盛世商贸城开发有限公司（简称商贸城开发公司）选聘为淮北盛世商贸城提供前期物业管理服务，双方对服务的范围、内容、质量、费用与物业的使用、维护等作出明确约定。安信公司对盛世商贸城进行了及时、全面的服务。马巍于2005年4月26日与商贸城开发公司签订购房合同，购买了位于商贸城C6栋0107-0＊＊＊号1-2层共计89.47平方米的商铺，2005年10月取得了上述商铺的产权。朱本亮系上述商铺的经营者。朱本亮未及时向安信公司交纳相关的物业服务费，截至2013年8月31日共拖欠物业服务费8358元。请求判令朱本亮支付物业服务费8358元，违约金3000元（暂计算至2013年8月31日，应计算至付清之日止），并承担诉讼费用。
安信公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、工商登记变更信息
证明：安信公司企业名称变更登记的情况。
2、资质证书
证明：安信公司具有物业服务资质。
3、前期物业服务合同
证明：安信公司被商贸城开发公司选聘为盛世商贸城物业的前期物业服务企业。
4、关于盛世商贸城物业收费标准的成本认证结论、物价局证明、物业服务收费公示栏
证明：安信公司对盛世商贸城内的物业有权收取服务费及服务费的收取标准。
5、商品房买卖合同
证明：马巍所购房屋的面积为89.47平方米，该房屋已交付。
6、（2012）淮民一终字第00408号民事调解书
证明：2008年12月至2015年12月的涉案房屋物业费应由朱本亮承担。
7、催费清单
证明：截至2013年8月31日，共拖欠涉案房屋物业费8358元。
8、催费通知
证明：安信公司催收物业费的事实。
朱本亮辩称：被告的诉讼主体错误，朱本亮不是实际经营户，不是该物业的使用者，不应将其列为被告；安信公司未提供相应的物业服务，在如商铺周围没有保安巡逻，没有人打扫卫生，安信公司没有收取物业费的权利；安信公司应追加实际使用人为被告；本案已过诉讼时效；安信公司起诉要求违约金没有事实依据，当事人双方没有约定违约金，朱本亮也没有违约；安信公司起诉缺乏依据，请求驳回对朱本亮的诉讼请求。
朱本亮就其抗辩提供的证据为：
租房协议书。
证明：房主马巍与案外人孟彪已另行签订了租赁合同，2013年1月1日之后的物业费不应由朱本亮承担。
经当庭举证、质证，朱本亮对安信公司提供的证据发表以下质证意见：对证据1、2、3没有异议。对证据4有异议，认为证据形式不合法，物业公司收费应有物价局颁布的收费许可证予以证明。对证据5没有异议。对证据6的真实性没有异议，但认为房主马巍与案外人孟彪已另行签订了租赁合同。对证据7有异议，认为其对清单的收费标准不了解、不清楚。对证据8有异议，认为没见过该催费通知。
经当庭举证、质证，安信公司对朱本亮提供的证据没有异议。
经审查，本院对安信公司和朱本亮所举证据的认证意见为：（一）朱本亮对安信公司提供的证据1、2、3没有异议，本院对其证明力予以确认。证据4收费标准及公示栏等已经物价局备案，本院对其证明力予以确认。朱本亮对证据5没有异议，本院对其证明力予以确认。证据6为生效法律文书，结合朱本亮提供的证据证明自2013年1月1日起房主马巍与案外人孟彪已另行签订了房屋租赁合同，因此2008年12月至2012年12月的涉案房屋的物业费应由朱本亮承担，本院对证据6的部分证明力予以确认。证据7具有客观性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认。安信公司没有提供证据证明朱本亮已经收到该催费通知，本院对证据8的证明力不予确认。（二）安信公司对朱本亮提供的证据没有异议，本院对其证明力予以确认。
经审理查明：2005年4月26日马巍与商贸城开发公司签订商品房买卖合同，马巍购买该公司开发的位于盛世商贸城C6栋0107-0＊＊＊号1-2层共计89.47平方米的商铺，并于2005年10月取得了上述房屋。2004年5月8日商贸城开发公司（甲方）与淮北市安信商业管理有限公司（乙方，于2010年10月变更为安信公司）签订淮北盛世商贸城前期物业服务合同，双方约定：甲方选聘乙方对淮北市盛世商贸城提供前期物业管理服务事宜；本物业管理区域物业服务收费实行承包制，物业服务内容和收费标准按测算表收取（每月每平方米1.42元），本合同期限自2004年6月18日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止等。合同附件对物业的构成、公共部分明细、共用设施、安全防范、质量标准、物业管理费测算标准作出明确约定，并附有盛世商贸城业主临时公约。2007年3月22日，双方又签订淮北盛世商贸城前期物业服务补充协议，约定针对原物业管理核算成本和现物业管理服务的实际情况，根据《物业管理条例》和有关规定，乙方报请物价部门从新核准物业管理成本。2011年3月31日，淮北市价格认证中心经认证，盛世商贸城收费单位成本为每月每平方米1.9元。2011年4月20日，安信公司对新的收费内容进行了公示，计费起始时间为2011年7月1日。朱本亮自2008年12月至2012年12月一直承租马巍所有的盛世商贸城C6栋0107-0＊＊＊号商铺，马巍与朱本亮约定租赁期间的物业费由承租人朱本亮承担。2013年1月后，马巍将涉案商铺租赁给他人。C6栋0107-0＊＊＊号商铺拖欠2008年12月1日至2013年8月31日的物业费8358元（其中2008年12月1日至2012年12月的物业费6998元）没有缴纳，安信公司经催要无果，提起诉讼。
本院认为：安信公司与商贸城开发公司签订的前期物业服务合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，安信公司与淮北盛世商贸城开发有限公司签订的前期物业服务合同对业主马巍具有约束力。前期物业服务合同约定本物业管理区域物业管理费标准测算为每月每平方米1.42元，2011年7月1日起按每月每平方米1.9元标准计算。因此，马巍所有的C6栋0107-0＊＊＊号商铺自2008年12月至2013年8月没有交纳物业费，其中2008年12月至2011年6月，计31个月，按每月每平方米1.42元标准交纳，应为1.42元×89.47平方米×31个月=3938元；2011年7月1至2013年8月，计26个月，按每月每平方米1.9元标准交纳，应为1.9元×89.47平方米×26个月=4420，合计8358元。其中2008年12月1日至2012年12月的物业费6998元。朱本亮自2008年12月至2012年12月承租马巍所有的盛世商贸城C6栋0107-0＊＊＊号商铺，马巍与朱本亮约定物业费由承租人朱本亮承担。因此，朱本亮应承担该期间的物业费6998元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，安信公司要求朱本亮支付物业费8358元，其中要求朱本亮支付物业费6998元，于法有据，本院予以；其余部分物业费1360元应由业主马巍承担，但本案中安信公司并未要求马巍给付物业费；而要求支付违约金3000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。
朱本亮自2008年12月至2012年12月承租马巍所有的盛世商贸城C6栋0107-0＊＊＊号商铺，是涉案物业的实际使用人，其与业主马巍约定其承担租赁期间的物业费，前期物业服务合同及业主公约并未规定物业费交纳的期限，且其欠交物业费的行为具有持续性，故本院对朱本亮辩称其不是实际经营户，不是该物业的使用者，不应将其列为被告，本案已过诉讼时效的辩解不予采信。朱本亮辩称安信公司未提供相应的物业服务，但未提供证据证明其主张，本院对该辩解不予采信。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条的规定，判决如下：
一、被告朱本亮于本判决书生效后十五日内给付原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司物业费6998元；
二、驳回原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告淮北盛世商贸城安信商业管理物业服务有限公司负担10元，被告朱本亮负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
代理审判员 陈永战
二〇一三年十一月六日
书 记 员 朱影影
附相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。