重庆市丰都县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰法民初字第01811号
原告夏真君，男，汉族，农民。
委托代理人孙云昌、冯祥西，丰都县三合法律服务所法律工作者。
被告杨槐洲（又名杨怀洲），男，汉族，居民。
委托代理人杨亚权（杨槐洲之子），男，汉族，居民。
第三人丰都县树人镇人民政府，住所地丰都县树人镇大柏树居委，组织机构代码00868960-7。
法定代表人李春红，镇长。
委托代理人付华祥，男，汉族，丰都县树人镇司法所所长。
委托代理人熊朝枢，男，汉族，丰都县树人镇安监办主任。
第三人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地丰都县三合镇平都大道东段5号，组织机构代码90878611-1。
负责人余文焱，行长。
委托代理人胡劲松，该支行风险与信贷管理部员工。
原告夏真君诉被告杨槐洲、第三人丰都县树人镇人民政府（以下简称树人镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法追加中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行（以下简称农行丰都支行）为本案第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告夏真君及其委托代理人孙云昌、冯祥西，被告杨槐洲及其委托代理人杨亚权，第三人树人镇政府的委托代理人付华祥、熊朝枢，第三人农行丰都支行的委托代理人胡劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏真君诉称：1998年，第三人树人镇政府以“40000元”之价，将本镇大楼脚村6组建筑面积为1250平方米砖混结构和乱石结构房屋一幢35间的树人榨菜二厂出卖给被告杨怀洲。同年12月25日，被告杨怀洲到丰都县地税局完清契税1200元。
2005年12月7日，被告杨怀洲因偿还贷款95000元之需要与原告签订了《房屋买卖协议》。该协议约定：“杨怀洲将树人大楼脚村杨家巷子房屋结构为砖混土石的原树人二菜厂剩余厂房售于夏真君所有，四至界为东至厂房滴水，南至杨碧昌墙界，西至厂房后排水沟，北至杨官太地界，房价款为15000元，夏真君付清房款后，杨怀洲不负责其它有关税费。协议签订后立即生效。如一方不履行协议，违约一方付给另一方房价款30%的违约金。本协议一式三份，夏真君与杨怀洲各持一份，交营业所一份。”原告夏真君及被告杨怀洲、第三人农行丰都支行树人分理处均在该协议上签名捺印后，原告当即一次性向被告杨怀洲交清房价款15000元，被告杨怀洲也将该售房款用于偿还了农行丰都支行树人分理处贷款。后原告多次催促被告杨怀洲履行协助办理房地产过户登记手续，被告杨怀洲以第三人树人镇政府尚未过户，及农行丰都支行树人分理处尚未消除其贷款差额等借口，长期不履行其法定义务，从根本上违约。因此原告夏真君诉至法院请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效；2、依法判令被告杨怀洲及第三人树人镇政府共同将座落在丰都县树人镇大楼脚村6组建筑面积为1250平方米砖混乱石墙房屋剩余面积过户登记给原告所有；3、由被告杨怀洲承担本案诉讼费用。
被告杨槐洲辩称：
一、根据《民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，《房屋买卖协议》是2005年12月7日签订的，时隔八年才来要求确认买卖协议有效已经过了两年诉讼时效；
二、《房屋买卖协议》是原告夏真君与其签订的，与第三人树人镇政府无关，并且其只是将树人镇二菜厂剩余的厂房出售给原告夏真君，根本不是原告所称的35间、1250平方米。关于房屋过户问题，2005年12月7日协议签字后其就完全履行了义务，已经将钥匙、税票交给原告，原告一直没有提出过户，且协议也没有那样约定。
三、双方签订的《房屋买卖协议》系不合法的协议，价格才15000元不公平，且系原告与第三人农行丰都支行乘人之危逼被告签订的。原告与第三人农行丰都支行恶意串通，损害被告的利益。
第三人树人镇政府述称：
一、不是树人镇政府与原告进行的交易，原告起诉第三人树人镇政府不合法；
二、时隔八年，原告现在才起诉，过了两年诉讼时效。
三、原告进行房屋买卖与树人镇政府毫无关系，杨槐洲也没有要求树人镇政府过户，树人镇政府无义务给原告进行过户。
第三人农行丰都支行述称：贷款事实是属实的，但贷款发生日期是1997年3月，当时由于乡镇房屋没有办理产权证，就无法办理贷款抵押登记，产权没有发生变动。我行与被告及第三人树人镇政府签订了转让协议。该贷款系树人榨菜厂所欠，当时贷款95000元。抵押在先，房屋买卖在后，我行应享有抵押权。
经审理查明：树人乡二榨菜厂系成立于八十年代初的乡镇企业，所占用土地为集体土地，后由于亏损资不抵债，于1992年11月11日在丰都县工商局办理注销登记。1997年1月28日，因树人二菜厂资不抵债，经树人镇党委、政府研究决定将树人二菜厂全部资产变卖后偿还营业所贷款。当日，树人镇政府、农行丰都支行树人营业所、杨槐洲签订了“关于树人二菜厂产权转让抵偿贷款等债务的协议”，约定“因树人二菜厂长期拖欠银行贷款147899.27元不予归还，根据目前现状，经树人镇党委、政府研究决定，按银行有关政策、法规，将树人二菜厂的全部资产作价80000元，转让给树人镇大楼脚村杨怀洲同志，由杨怀洲同志用价款清偿树人二菜厂欠树人营业所的贷款等债务。”
杨槐洲实际经营榨菜厂期间，因收购榨菜需要资金，分别于1997年2月24日和3月6日向中国农业银行丰都支行树人营业所贷款50000元和20000元。后因生意需要，又于同年5月2日向中国农业银行丰都县支行树人营业所贷款25000元。上述贷款杨槐洲用二菜厂厂房及车辆作抵押担保，但并未办理抵押登记。
1998年12月25日，杨槐洲向丰都县地方税务局树人税务所缴纳房屋买卖契税1200元。同日，丰都县人民政府向杨槐洲颁发契证。
2005年12月7日，杨槐洲与夏真君签订《房屋买卖协议》，载明“卖方：杨怀洲（以下简称甲方），买方：夏真君（以下简称乙方）。由于甲方杨怀洲，欠营业所贷款95000元，因年老体弱，无力偿还贷款，经过本人申请，营业所同意，决定将自己的厂房出售，全部用于偿还营业所贷款。经甲、乙双方协商，达成以下房屋买卖协议：一、甲方将树人大楼脚村杨家巷子原树人二菜厂剩余厂房售与乙方，归乙方所有；二、房屋结构为砖混土石结构，东至厂房滴水，西至厂房后排水沟，南挨杨碧昌墙界，北边杨官太地界；三、房屋销售价格及付款方式：房屋价格15000元，大写壹万伍仟元整，一次性付清；四、乙方付清款项后，甲方立即将相关权利交给乙方，甲方不负责其它相关税费；五……”杨槐洲、夏真君分别在协议上签字捺印，农行丰都支行树人营业所亦在该合同上盖章。合同签订后，夏真君将购房款15000元交给农行丰都支行树人营业所以抵偿杨槐洲欠银行的部分贷款。杨槐洲即将厂房钥匙等交与夏真君，杨槐洲亦向夏真君出具收条一张，载明“收条，收到夏真君买房款15000元整，大写壹万伍仟元正，杨怀州，2005年12月7日”。杨槐洲将树人榨菜二厂卖给夏真君之前已将该厂房部分卖给杨碧昌所有，剩下的部分厂房才卖给夏真君。夏真君购买二菜厂剩余厂房后，以夏永胜名义经营榨菜生意。
上述事实，有树人二榨菜厂工商注销登记材料、地籍调查表、丰都县委、县政府关于加快企业产权制度改革若干问题的决定、关于树人二菜厂产权转让抵偿贷款等债务的协议、个体工商户营业执照、预防性健康体检合格证、食品卫生许可证、定额抵押担保借款合同及贷款凭证、契证、占地再次补偿协议、房屋买卖协议、收条、关于杨怀洲同志购买树人二菜厂物款支付情况的说明、现场勘验笔录、证人证言、当事人的陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当自觉履行合同约定的义务。第三人树人镇政府将树人乡榨菜二厂出卖给被告杨槐洲，双方签订了房屋买卖协议，该协议系双方真实意思表示。农行丰都支行亦在协议上盖章表示同意，且被告杨槐洲亦向丰都县地方税务局完清契税，双方买卖协议有效。后被告杨槐洲将树人乡榨菜二厂出卖给原告夏真君，农行丰都支行在该协议上亦盖章同意出售。原告夏真君当天已将购房款付清，该购房款直接用于偿还杨槐洲欠农行丰都支行贷款。故该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效协议。被告杨槐洲辩称农行丰都支行与原告夏真君恶意串通，履行合同会显失公平，其并未举示相应证据证明双方有恶意串通行为，也未举示相应证据证明2005年榨菜厂厂房市场价，无法证明其与夏真君签订的合同显失公平，其亦未在知道撤销事由即知道合同显失公平之日起一年内请求法院或者仲裁机构撤销该协议，故其对协议无效的辩称本院不予采信。
关于房屋过户问题，房屋登记在树人榨菜二厂名下，树人榨菜二厂在九十年代改制时，在第三人树人镇政府主导下，将该厂房出卖给被告杨槐洲，后被告杨槐洲出卖给原告夏真君，故应由第三人树人镇政府和被告杨槐洲协助原告夏真君办理过户登记手续。关于过户房屋面积问题，因杨槐洲将该树人榨菜二厂出卖给原告夏真君之前已经将部分房屋卖给杨碧昌，故应当过户登记的房屋系树人榨菜二厂除去卖给杨碧昌后剩余的房屋，其四至界限为《房屋买卖协议》第二条中约定的范围。过户费用按合同约定及原告说明，由原告夏真君自行承担。
综上，原告主张其与被告杨槐洲签订的房屋买卖协议有效，并要求第三人树人镇政府、被告杨槐洲协助履行过户登记的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、确认原告夏真君与被告杨槐洲于2005年12月7日签订的《房屋买卖协议》有效；二、第三人丰都县树人镇人民政府、被告杨槐洲协助原告夏真君将树人榨菜二厂剩余房屋（四至界限：东至厂房滴水，西至厂房后排水沟，南挨杨碧昌墙界，北边杨官太地界）过户登记给原告夏真君所有（过户费用由原告夏真君承担）。
案件受理费280元，由被告杨槐洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 徐 前
代理审判员 程浩洲
人民陪审员 吴洪吉
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 刘思岑