安徽省明光市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）明民二初字第00224号
原告：程泽春，男，1980年12月28日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：冯夕宝，明光市明光法律服务所法律工作者。
被告：石国伟，男，1977年3月19日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人：张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。
原告程泽春诉被告石国伟合同纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理，依法由审判员刘学讲适用简易程序于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告程泽春及其委托代理人冯夕宝，被告石国伟及其委托代理人张贤祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程泽春诉称：2012年7月5日，原告受江苏邦城置业有限公司的委托，负责承建明光市柳巷镇柳淮小区工程。因原、被告系亲戚关系，被告便到原告工地帮助原告。后被告借帮助原告的时机，未经原告同意使用“柳淮小区项目部”的印章，以管理人名义对原告承建的工程进行管理，为此双方发生争议。
2013年12月22日和24日，原、被告在江苏邦城置业有限公司总经理庄培的调解下双方达成建设工程转让协议。协议约定：原告以105万元的价款将“柳淮小区工程”转让被告承建；被告于2014年1月25日前付款35万元，余款于2014年6月15日前付清。同时还约定，被告以“柳淮小区”4套房作为抵押；2014年1月25日前不付清欠款按月3%计息；连续两个月不付利息即以15万元1套房价，处理抵押房还款等。协议生效后，被告在2014年1月25日前只付第一期转让款10万元，尚欠25万元经催要未果。故提起诉讼，请求依法判令被告支付第一期工程转让欠款25万元，并自2014年1月25日起，按月息3%支付欠款利息至判决日止；判令被告先行以2套抵押房抵付上述欠款本息。
原告为证明其诉讼主张，提供了如下证据：
1.2012年7月5日，原告与江苏邦城置业有限公司签订的协议书一份。拟证明原告主体资格适格。
2.2013年12月22日，原、被告签订的结算协议一份。拟证明结算是经江苏邦城置业有限公司认可的以及结算金额、付款期限等。
3.2013年12月24日，原、被告签订的还款协议书一份。拟证明被告应予2014年1月25日前付清第一期工程转让款35万元。
被告石国伟在庭审中辩称：1.原告诉讼主体不适格。因为原告在诉状中称受邦城公司的委托承建柳淮小区工程，因此，原告的行为应该是职务行为，如果起诉，应该由邦城公司提起诉讼。2.本案是合同纠纷，实际上房地产项目开发的转让，原、被告都是自然人，不具有开发房地产的资质，对合同的效力值得商榷。3.若本案合同有效，按合同约定，双方签订的合同是双务合同，原告应按协议约定的第1条和第6条履行义务，而且原告履行义务在先，被告履行义务在后，被告有权行使抗辩权。4.协议约定的支付利息过高，请求予以调整。5.双方没有办理房产抵押登记，约定的房产抵押是无效条款。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告为证明其辩称主张，提供了如下证据：
1.2014年5月5日，江苏邦城置业有限公司董事长庄培出具的情况说明一份。拟证明程泽春应交付房屋套数及提供505000元债权清单。
2.2014年1月4日，程泽春出具的收条一张。拟证明程泽春收到被告11万元。
3.2014年1月25日，程泽春出具的条据一张。拟证明被告替程泽春垫付沈庆双16000元、胡澄绪6000元。
4.2012年5月26日，程泽春出具的欠条一张。拟证明被告替程泽春垫付瓦工组工人工资20000元。
5.2013年3月21日，阚广西出具的领条一张。拟证明被告替程泽春垫付利息6000元。
6.2013年2月25日，阚伟出具的收条一张。拟证明被告替程泽春垫付拆迁补偿款、工资110000元。
7.周继高等人工资表一份。拟证明被告替程泽春垫付工资76894元。
8.2012年5月8日，程泽春出具的已支出明细单一份。拟证明被告替程泽春垫付款项269730元。
本院调取明光市柳巷镇人民政府与江苏邦城置业有限公司于2012年5月8日签订的《柳巷镇柳淮小区建设协议》一份。
本案经公开开庭审理，对当事人的陈述及提供的证据，经过举证、质证和辩论，其质证情况如下：被告对原告提交的证据质证认为：证据1，不能证明原告是适格的主体资格；证据2，真实性无异议，但认为原告未按协议约定交齐房屋，原告未履行义务在先；原告未按协议约定提供债权明细凭证；协议约定的利息过高，应予调整；证据3，真实性无异议。
原告对被告提交的证据质证认为：证据1，真实性无异议，但认为原告应交被告5套房不事实；证据2，予以认可；证据3、4、5、6、7、8均不认可，认为系2013年12月22日结算以前的账，与本案无关。
原、被告对本院调取的《柳巷镇柳淮小区建设协议》的真实性无异议。
根据原、被告双方当事人的举证，结合当事人的陈述，按照证据的合法性、真实性及关联性原则，对原、被告双方当事人的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据1、2虽提出异议，但未提出反驳的证据，本院对其证明效力予以确认；对证据3予以认可，故本院依法予以确认。
原告对被告提交的证据1、3、4、5、6、7、8，认为与本案无关，被告无其他证据相佐证，结合原告提供的证据，本院对其证明效力不予确认；对证据2真实性予以认可，对其证明效力予以确认。
根据当事人的举证、质证及本院的认证和法庭辩论情况，结合原、被告双方的陈述，本院对本案的事实确认如下：
2012年5月8日，明光市柳巷镇人民政府与江苏邦城置业有限公司（以下简称邦城公司）签订一份《柳巷镇柳淮小区建设协议》。协议约定：为加强小城镇建设，提高居民生活和居住水平，现对柳巷自来水厂西侧100多米范围内旧村进行拆迁建设，重新规划设计，建成现代风格、布局合理、小区配套设施齐全的居民小区。小区名称为柳淮小区，有邦城公司投资拆迁重建，资金自筹。柳巷镇政府及柳巷村负责协调拆迁所遇到的一切事务，拆迁由邦城公司负责。双方还对拆迁补偿标准、补偿办法、小区建设、房屋销售等进行了约定。程泽春作为邦城公司的委托代理人在协议上签了字。
2012年7月5日，邦城公司作为甲方，程泽春作为乙方签订一份《协议书》。协议约定：甲方与乙方签订合同开发柳巷镇项目工程，甲方将明光市柳巷镇柳淮小区的项目工程交由乙方经营管理；甲方同意乙方成立柳淮小区工程项目经理部，由乙方负责该项目经理部工作；该工程实行乙方自主经营、独立核算、自负盈亏；该工程由甲方与施工方签订建筑施工合同，具体由乙方按合同约定或规定指导、监督施工方施工，如乙方经营其他项目工程，甲乙方另行签订协议。因该工程是以甲方的名义开发的工程项目，所以甲方有权利对工程进行监督；该工程由乙方包干施工，包质量、包工期、包安全、包材料采购、包人员与施工组织；协议签订时，乙方付甲方管理费4万元；双方还约定了其他权利和义务。
邦城公司与程泽春签订协议后，成立柳淮小区项目部，程泽春任柳淮小区项目部的负责人。2012年4月，柳淮小区工程开始施工建设。在施工建设过程中，程泽春与石国伟（石国伟系程泽春的姐夫）于2013年12月22日签订了两份协议。其中一份协议（以下称为“第一份协议”）约定，经庄培、姚力昌在场进行对石与程就柳巷镇开发的柳淮小区产生的经济纠纷达成如下协议：1.就2套房的纠纷现达成协议各承担1套（即14万元）；2.在石与程达成口头协议全权接手之后，对之后所产生的工程款欠款达成协议，即程承担2万元，其他由石承担；3.关于与工地上塑钢事宜达成协议，程承担2万元，余下款项由石承担；4.由于前期由程操作项目所售的房屋对购房者所谓的承诺，由程向所购房者说明无赠送购房者任何装修等产生的费用，其中有一户购房者签订合同有赠送事宜所产生费用3万元由程承担；5.如果石提供由程打给石的欠条金额16万元如属实，程必须承担。否则程将不认可（在程离婚之前所打欠条无效）；6.关于程承诺的505000元尾欠款，由程列出详细单据提供给石；7.未尽事宜，双方另行协商解决；8.以上内容所说的“石”指石国伟，“程”指程泽春，特此说明；9.第七排第六户程已卖出，已收12万元，余6万元由程收。另一份协议（以下称为“第二份协议”）约定，程泽春与石国伟就柳淮小区所产生的经济纠纷达成如下协议：双方之前共同认可石国伟欠程泽春146万元，经结算达成如下金额105万元（146万元－14万元－2万元－2万元－3万元－2万元＋2万元－6万元－2万元－12万元＝105万元）付款协议：1.石国伟在2014年1月25日前付程泽春不低于35万元，余下的70万元于2014年6月15日前付清（石国伟愿将柳淮小区的4套房作为抵押，待70万元付清后房屋抵押自动解除）；2.从即日起至2014年1月25日止，石国伟实付金额不付利息，余款自2014年1月25日起按月息3分计息，按月结息，若2个月连续不结息，即处理抵押房按15万元／套；3.石国伟将柳淮小区中心水泥路以西第一排第一、二两户，第二排第三户，第三排第三户4套房为70万元抵押；4.若石国伟将已抵押房屋在未还清债务而将房屋私自出售，则视为违约，罚金1万元；5.由程泽春所打欠条及史培柱材料款由程泽春承担。
2014年12月24日，程泽春与石国伟又签订了一份补充协议书。约定石国伟于2014年1月25日前给付程泽春工程转让款35万元；于2014年6月15日前付清所有工程款；若石国伟不能按期付款，则双方签订的转让协议自动解除。
程泽春与石国伟签订协议后，石国伟于2014年1月4日给付程泽春转让款11万元，程泽春向石国伟出具收条一张。
被告提供庄培的情况说明，其内容为：因石国伟与程泽春就柳淮小区在2013年12月22日之前产生的纠纷，经本人在场协调下，于2013年12月22日达成协议，现对协议中的两项进行情况说明：第一，协议中的第1条说明，当时石国伟说程泽春欠他6套房，而程泽春只承认4套房，在本人调解下，每人各承担1套房，即程泽春欠石国伟5套房。第二，协议中的第6条说明，因程泽春在对外承揽工程期间，有505000元的债权，在结算时505000元的债权归石国伟享有，且程泽春提供505000元的清单和凭证给石国伟。
原告对被告提供的2013年12月22日以前条据要求冲抵欠款均不予认可。认为2013年12月22日以前的账均已结算。
被告在答辩中提到的协议中第1条和第6条是指“第一份协议”中的第1条和第6条。被告认为原告应交付5套房，欠其1套房，并认为交房以及提供505000元债权清单原告应履行义务在先。原告对此不予认可。
另查，邦城公司于2013年12月16日以石国伟侵占柳淮小区项目部公章为由向本院起诉。该案在审理中，在邦城公司董事长庄培的协调下，程泽春与石国伟于2013年12月22日达成了上述工程转让协议，邦城公司于2013年12月24日撤回起诉。
程泽春与石国伟均无施工资质。
本案诉争的工程转让款，其工程位于明光市柳巷镇柳巷村，该土地属于农村集体所有土地。明光市柳巷镇柳淮小区建设工程项目没有相关用地审批手续，并且该项目工程亦无行政机关颁发的规划许可证。
上述事实，有当事人陈述，柳巷镇政府与邦城公司签订的协议书、邦城公司与程泽春签订的协议书、程泽春与石国伟签订的协议书、收条、庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：一、关于程泽春的原告主体资格是否适格问题。二、关于是否存在程泽春有先履行义务问题。三、关于石国伟提供的条据能否冲抵欠款问题。四、关于利息约定是否过高问题。五、关于程泽春要求石国伟先行以2套抵押房抵付欠款本息的请求能否获得支持问题。
焦点一，关于程泽春的原告主体资格是否适格问题。程泽春虽在诉状中称受邦城公司的委托承建柳淮小区工程，但从邦城公司与程泽春签订的协议以及程泽春与石国伟签订的协议内容看，实为邦城公司将柳淮小区工程转包给程泽春，程泽春又将工程转让给石国伟。因此，作为承包人的程泽春在本案中享有的原告主体资格。
焦点二，关于是否存在程泽春有先履行义务问题。被告认为原告未按“第一份协议”中的第1条先履行义务，原告应交5套房，少交1套房。但从庄培提供的说明“当时石国伟说程泽春欠他6套房，而程泽春只承认4套房，在本人调解下，每人各承担1套房”，再从第1条“就2套房的纠纷现达成协议各承担1套（即14万元）”的约定来看，双方对交付房屋的套数进行了协商约定，并不存在原告应交被告5套房。从“第二份协议”的第1条可以看出，已扣除了1套房的价款14万元，不存在原告少交1套房。因此，被告辩称原告少交1套房，应先履行交房义务理由不能成立。被告又认为原告未按“第一份协议”中的第6条先履行义务。从6条“关于程承诺的505000元尾欠款，由程列出详细单据提供给石”的约定来看，并未对原告提供单据的期限进行约定，相反，约定了被告于2014年1月25日前付清原告第一期工程转让款35万元。因此，被告该辩称理由也不能成立。综上，被告以原告应先履行义务进行抗辩不能成立。
焦点三，关于石国伟提供的条据能否冲抵欠款问题。1.关于2014年1月25日程泽春所写的条据问题。从程泽春所写的内容看，“石国伟需实付沈庆双16000元、需实付胡澄绪现金6000元”，石国伟在条据上写有“以上款项是程泽春转过来给石国伟”。再从“第一份协议”中的第2条“在石与程达成口头协议全权接手之后，对之后所产生的工程款欠款达成协议，即程承担2万元，其他由石承担”来看，被告提供的该条据款项应由被告承担，因此，该条据款项不能冲抵被告所欠原告款项。2.关于被告提供的2013年12月22日以前的条据能否冲抵欠款问题。因原、被告已于2013年12月22日进行了结算并达成协议，明确约定了债权债务的承担，在原告不予认可，被告又无其他证据相佐证的情况下，仅提供2013年12月22日以前的付款条据，要求冲抵欠款，本院不予采信。3.对石国伟于2014年1月4日给付程泽春转让款11万元，系在协议签订以后，且程泽春对此也不持异议，该款理应从欠款中扣除。
焦点四，关于利息约定是否过高问题。因原、被告约定自2014年1月25日起按月息3分计息，该约定超过中国人民银行同期人民币贷款基准利率四倍（6%÷12×4＝20‰），对超过部分不予保护。故对被告辩称利息约定过高，要求调整本院予以采信。
焦点五，关于程泽春要求石国伟先行以2套抵押房抵付欠款本息的请求能否获得支持问题。诉争的工程转让款，其工程位于农村集体所有的土地，现原、被告无诉争工程的相关用地审批手续，以及行政机关依法颁发的规划许可证，不能证明诉争的工程是经过合法审批建设的。同时，邦城公司将“柳淮小区工程”转包给程泽春承建，以及程泽春将工程转让给石国伟均不具有合法性。因此，原、被告约定的房产抵押显属无效，故原告要求被告用抵押房屋抵付欠款本息的请求本院不予支持。
综上，合法的债权债务关系受法律保护。被告尚欠原告工程转让款24万元（35万元－11万元）事实事存，被告理应给付。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十七条第（六）项、《最高人民法院〈关于人民法院审理借贷案件的若干意见〉》第6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：
一、被告石国伟于本判决书生效之日起十日内给付原告程泽春工程转让款24万元及利息（自2014年1月25日起，按月息20‰计算至判决生效之日止）；
二、驳回原告程泽春的其他诉讼请求。
案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告程泽春负担50元，被告石国伟负担2475元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审判员 刘学讲
二〇一四年六月五日
书记员 王经伟
附：本案适用的相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
二、《中华人民共和国担保法》第三十七条下列财产不得抵押：㈠土地所有权；
㈡耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；
㈢学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
㈣所有权、使用权不明或者有争议的财产；
㈤依法被查封、扣押、监管的财产；
㈥依法不得抵押的其他财产。
三、最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。