贵州省贵阳市花溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）花民初字第2628号
原告贵州华亚物业管理有限公司（以下简称华亚公司），住所地贵阳市南明区富源南路44号2-2号门面。
法定代表人谭涛，该公司经理。
委托代理人雷宏伟，贵州黔鹰律师事务所律师，一般代理。
委托代理人辜桂萍，该公司员工，特别代理。
被告杨魁，自由职业者。
委托代理人杨文忠，退休职工，特别代理。
原告华亚公司与被告杨魁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法由审判员高燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华亚公司委托代理人雷宏伟、辜桂萍、被告委托代理人杨文忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华亚公司诉称：2013年1月16日，贵阳市花溪区小河华榕商厦业主委员会与原告签订《物业管理委托合同书》，合同就相关事项予以约定。原告有权对华榕商厦业主方及物业使用人员收取物业服务费、停车服务费，业主及物业使用人员逾期不予交纳物业管理费的，按照《物业管理委托合同书》第二十一条第三款约定收取滞纳金。《华榕商厦未交费业主欠费及滞纳金统计表（二）》显示，2014年1月至12月，被告杨魁欠原告的物业费631.80元，（物业服务费每月52.65元）。原告贵州华亚物业管理有限公司多次向被告催要物业服务费，被告以各种不合适理由拖欠该交纳的物业服务费，至今迟迟未交。故为保护原告的合法权益，诉至本院，请求：1、判令被告支付物业服务费631.80元、滞纳金653.91元，共计1285.71元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告杨魁辩称：业主不交物管费是有充分理由的。一、在订立物业管理委托合同时，没有按照自愿、平等、公开、公平协商的原则，根本没有召开全体业主大会，广泛征求意见，只是一小部分人在操作，很多签字不是业主的真实意思表示。2013年1月合同签订后，按规定应当在30日内向物业房屋行政主管部门上报备案，直到2014年7月30日才上报社区和居委会，至今房管所仍然没有收到任何上报材料，此合同应该自然失效。二、2013年元月业委会换届选举不符合法律程序。三、物管在履行服务合同时，只管收费，不办实事。承诺的事项不兑现。监控、绿化、围墙未按约定履行；公用下水管道维修为何要业主出维修费；小区被盗、车辆被划、被砸造成业主损失；路灯不亮、灯泡坏了不及时更换；乱涨价，未征求全体业主意见；物业公司没有取得执业资格证书；原告管理混乱，对业主不负责任；业主家里有来访客人，临时停车原告都不让进来；四、物业公司的选聘不合法，涨价也违法。五、小区共有部分经营获得的收益，从来没有公布收支情况；六、小区没有按约定组织文娱活动，唯一的活动室被物管长期锁着，不让打开。七、原告聘请一个长期不交物管费来收取各种费用不合适；八、物管费交纳期限不明确，我们认为合同期内交纳都是有效的，不存在逾期问题。合同中没有约定计费起始时间，交纳物管费期限很不清楚，因此我在合同有效期内交纳都是合理的，不存在拖欠；九、环境卫生不如以前，到处张贴广告，楼梯脚乱堆杂物严重，院内杂草丛生，影响小区的生活质量；十、消防通道变停车位，存在安全隐患。十一、原告和业主委员会签订的合同不具有法律效力，对本小区全体业主没有约束力。
经审理查明：2006年8月27日，“华榕商厦”召开业主大会，成立了首届业主委员会。2010年1月23日，贵阳市小河区（现属于花溪区）业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同》，业委会委托原告对华榕商厦进行物业管理，服务期限从2010年1月23日至2013年1月22日，物业管理服务费标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米0.40元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米1元收取，露天车位每辆每月按70元收取。2013年1月16日，华榕商厦业主委员会与原告续签了《物业管理委托合同》，约定的管理期限从2013年1月23日至2016年1月22日。管理事项包括：1、房屋建筑共同部位的维修。养护和管理；2、共用设施附属建筑、构筑物的维修、养护、管理；3、市政公用设施和附属建筑物的维修、养护、管理；4、公共环境卫生；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、维持公共秩序等。物业管理服务质量须达到以下标准：保证设备能正常运行、房屋及设施、设备发现问题及时维修；公共环境随时保持清洁、干净；车辆停放整齐有序、保证小区道路畅通无阻。物业管理服务费标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米0.5元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米1元收取。如需调整，则按贵阳市小河区物价局审核批准或者按贵阳市行情调整，并于业主委员会协商。停车费的收费标准为露天车位每辆每月按100元收取。业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天按物业服务费的3%交纳滞纳金。庭审中，原告明确诉请的滞纳金期间为2014年1月至2015年7月，共18个月。
2014年1月4日，《贵阳晚报》登载了一则信息，标题为“这个老阿姨，保洁很尽心”，该信息载明“经开区长江路与珠江路交界口的华榕商厦，是一个由两栋商住楼组成的小区。去年春天，一个新来的保洁员，让小区居民交口称赞：“真不错！太干净了！一个顶俩！住户杨奶奶告诉记者，过去华榕商厦由两人负责保洁，小区内垃圾还经常看到，有的居民不满，便拒绝交纳物管费。今年4月初，换了一个60多岁的老阿姨顶替。这位老阿姨每天上午和下午都在小区保洁，凌晨还在商厦靠街面的人行道上清扫夜市摊留下的垃圾。花园里本来污垢的椅子，也被她擦得干干净净，地上很少能看到烟头纸屑……
被告杨魁系“华榕商厦”B栋5单元401的业主，房屋产权面积为105.30平方米。
原告服务期间至2014年12月30日。
被告还提交照片六张欲证明物业服务极差，不应该全额收取物业管理费。还提交了4张张片欲证明业委会成立弄虚作假，不合法。
本院已生效的（2014）花民初字第1776号民事判决书中，已经认定原告在原服务中存在服务瑕疵。
本院已生效的（2015）花民初字第2608民事判决书中也已经认定了原告在服务过程中存在物业服务瑕疵，主要表现为：小区卫生清理不及时、卫生环境不够整洁干净、车辆停放无序、单元电子门及一些公共设施损坏后未及时修复。
上述事实，有原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、贵阳市小河区规划建设管理局文件、业主委员会成立情况说明、照片、两份《物业管理委托合同》、2014年1月4日的《贵阳晚报》、（2014）花民初字第1774号民事判决书、（2014）花民初字第1776号民事判决书、（2014）花民初字第1777号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2014）筑民二商终字第259号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，本案有以下两个焦点：一、《物业管理委托合同》对业主是否具有约束力；二、原告提供的物业服务是否达到合同的约定。关于第一个焦点，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与该小区业主委员会于2013年1月16日签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力。被告答辩中称原告在2013年业委会选举不符合程序，该选举程序是否符合法定程序不属于人民法院民事诉讼的审理范围，故对被告的此项抗辩意见，本院不予采信，被告可向相关行政管理部门反映问题。关于第二个焦点，本院已生效的民事判决书及贵阳市中级人民法院已生效的二审民事判决书对本案争议期间该小区的物业服务存在一定的物业服务瑕疵已经认定。因此，对原告提交的《贵阳晚报》的证明力，本院不予确认。原告主张的服务费的期间为2014年1月-12月，该期间在原告提供物业服务时间范围内，该期间的物业服务费为105.30平方米×0.5元／平方米×12=631.8元。因原告在物业服务过程中存在服务瑕疵，未全面履行合同义务，根据本案实际情况，本院酌情按被告已欠物业服务费的631.8元的85%即537.03元支持原告诉请。对于原告主张的滞纳金653.91元明显过高，对滞纳金被告也提出了异议，但因被告不交纳物业管理费，占用了原告的资金，应当承担违约责任，应按中国人民银行2013年公布的一至三年期的贷款基准利率6.15%的两倍向原告支付违约金，即（537.03元×1.58年×6.15%×2倍）=104.37元，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告杨魁于本判决生效后五日内向原告贵州华亚物业管理有限公司支付2014年1月至12月期间的物业服务费人民币537.03元，滞纳金人民币104.37元，共计人民币641.4元；
二、驳回原告贵州华亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州华亚物业管理有限公司承担13元，由被告杨魁承担12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请强制执行。
审判员 高 燕
二〇一五年十月十日
书记员 熊胤清
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