江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第04228号
上诉人（原审被告）刘静。
委托代理人刘刚，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。
上诉人（原审原告）徐州市鸿信达房产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区王陵路65号铜山信用联社5楼。
法定代表人杜明超，该公司经理。
委托代理人董立帅，江苏泰信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）梁莉。
刘静、徐州市鸿信达房产经纪有限公司（以下简称鸿信达公司）以及梁莉之间因房屋租赁合同纠纷一案，刘静与鸿信达公司均不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。刘静及其委托代理人刘刚，鸿信达公司的委托代理人董立帅到庭参加诉讼，梁莉经法庭依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
鸿信达公司原审诉称，刘静承租我方的王陵路65号商务楼二楼大厅用于经营，房租每季度17400元，租期自2013年6月1日至2014年6月1日。合同到期后，双方未续订书面合同，刘静继续使用承租房屋。刘静自2015年3月1日拖欠租金至今，我方多次与刘静协调，刘静至今未搬出承租房屋，且辩称已将房屋转租给梁莉。请求法院判令解除我方与刘静之间的房屋租赁合同；刘静与梁莉连带支付，自2015年3月1日起至2015年7月31日止的房屋租金29000元，逾期违约金3200元，拖欠的水电费4125元；负担本案诉讼费用。
刘静原审辩称，租赁合同到期后，我又续租三个月。我有两个店，因生意不好，所以想将涉案房屋转租，后通过朋友介绍，将房屋转租给梁丽，徐州鸿信达房产经纪有限公司也同意。我带梁莉交的第一次房租，之后的事情我就不知道了。我只是中间介绍人。
梁莉原审辩称，梁莉与鸿信达公司之间不存在直接的房屋租赁关系，鸿信达公司的诉状也是主张刘静拖欠租金，因此鸿信达公司起诉梁莉无法律依据。刘静向梁莉转租房屋时，书面协议约定租赁期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止，并收取60000元转让费，因转租合同不能履行，梁莉已另案起诉刘静。鸿信达公司自2015年5月中旬停水停电，造成租赁房屋一直无法经营。
原审法院经审理查明，鸿信达公司（以下简称甲方）与刘静（以下简称乙方）于2013年4月26日签订商务楼租赁合同一份，约定由乙方承租王陵路65号商务楼二楼大厅用于经营，租期12个月，自2013年6月1日起至2014年6月1日止；租金按季支付17400元，年租金69600元，先支付租金后使用，以后均需提前10天预付下期租金，期满甲方同意下年度按此价格执行，第三年度按6000元／月价格计算；乙方逾期支付租金，按年租金的0.2%向甲方支付违约金，超过五天，甲方有权采取停止供应或使用，因此造成的一切后果由乙方承担；承租期内水电费由乙方承担；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方擅自转租的，甲方有权终止合同，收回房屋，造成甲方损失的，乙方应予赔偿等条款。合同签订后，鸿信达公司与刘静均依约履行。
期满后，刘静继续承租，双方未签订书面续租合同，刘静将房租交至2014年8月底，梁莉自2014年9月1日起以刘静名义向鸿信达公司缴纳房租及水电费。2014年10月15日，刘静与梁莉因债务发生纠纷报警，泉山分局奎山派出所按民事纠纷处理。刘静与梁莉自2015年3月1日起拖欠房租，自2014年12月1日起拖欠水电费。至2015年中旬起，鸿信达公司多次采取停水停电方式，迫使刘静与梁莉缴纳拖欠的房租及水电费，但均未奏效。2015年6月9日，因鸿信达公司采取停电措施，刘静撬别电表箱，发生纠纷，后报警，梁莉停止经营至今。庭审中，梁莉承认拖欠水电费4125元。
刘静在第一次庭审中的主张与其辩称意见相同。第二次庭审中，刘静主张鸿信达公司直接将房屋出租给梁莉。其提供从工商局调取的商务楼租赁合同复印件一份，该合同出租人为鸿信达公司并加盖公章，承租人为梁莉。
经质证，梁莉认为刘静提供的该份合同是格式合同，格式条款与刘静和鸿信达公司签订的商务楼租赁合同相同，非格式条款中有明显的改动痕迹。其中签订时间涂改为“2014年4月26日”，租赁期限涂改为“24”个月，自“2014”年“8”月1日至2016年“8”月1日。梁莉主张该合同是其在办理营业执照时，工商局要求提供营业地点，由刘静提供，梁莉签名，留存在工商局的。梁莉要求刘静提供其与鸿信达公司签订的商务楼租赁合同原件，以证明留存在工商局的合同，不是在该份合同的基础上涂改形成的。刘静辩驳与鸿信达公司签订的租赁合同因租期已到，没有保留。
鸿信达公司认为，并未与梁莉签订该份合同，该份合同有明显涂改痕迹，是伪造的，不能作为认定案件事实的依据。
梁莉主张其与刘静之间是转租关系。其提供2014年12月1日与刘静签订的书面租房协议，该协议约定，“刘静将位于王陵路65号百丽雅养生会所的房屋约250平方米租给梁莉，租期为2014年6月1日至2016年6月1日止，租金每季度17400元，所有按原租赁合同执行（刘静与鸿信达房产经纪有限公司于2013年6月1日所签订）。此租期结束后刘静放弃优先租赁权，梁莉享受优先租赁权，在此期间如因租房出现任何问题由刘静全权承担”。经质证，刘静辩驳当时梁莉来找我，说鸿信达公司已同意房屋由她承租，但她不放心，让我给保证，我就和她签了这份协议。鸿信达公司认为以前不知道刘静与梁莉之间有转租协议，刘静转租并未征得鸿信达公司书面同意。
原审法院认为，首先，刘静在工商局调取的商务楼租赁合同有明显的涂改痕迹，且该份商务楼租赁合同的格式条款与其和鸿信达公司签订的商务楼租赁合同相同，刘静未能按照梁莉的质证意见，提供其与鸿信达公司签订的商务楼租赁合同原件，以证明在工商局留存的合同并非由该合同涂改而来。其次，就刘静与梁莉之间是否转租关系，刘静在两次庭审中的陈述明显不一；第二，刘静在工商局调取的商务楼租赁合同，与刘静与梁莉签订的租房协议，在合同签订时间，租赁期限的约定上明显冲突，且与事实不符，故刘静依据在工商局调取的商务楼租赁合同，主张鸿信达公司直接将房屋出租给梁莉证据不足，原审法院不予支持。梁莉提供刘静与其签订的租赁协议，与2014年10月15日的报警记录，以及梁莉以刘静名义缴纳的房租及水电费收据等证据相互印证，可以证明刘静与梁莉之间是转租的法律关系。刘静辩称只是鸿信达公司与梁莉之间建立租赁关系的介绍人，证据不足，原审法院不予支持。
综上，原审法院认为鸿信达公司与刘静签订的商务楼租赁合同是合法有效的。合同期满后，因未续签书面租赁合同，双方之间的租赁关系由定期变为不定期。依照法律规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故鸿信达公司要求解除和刘静之间租赁合同的诉求，依法应予支持。依照法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故鸿信达公司与刘静在合同中约定，“如逾期支付租金，鸿信达公司有权采取停止供应或使用，因此造成的一切后果由刘静承担”，不符合法律规定。鸿信达公司自2015年中旬采取停水停电的方式索要欠款，致使次承租人梁莉无法经营，因此造成的租金损失，其也有过错。依据鸿信达公司与刘静之间的租赁合同，刘静依法应支付自2015年3月1日起至2015年5月10日止的租金13533元。2015年5月10日之后，至7月31日的租金损失，因鸿信达公司也有过错，原审法院酌情支持7733元，以上合计刘静应支付鸿信达公司租金21266元。鸿信达公司与刘静关于逾期违约金的约定明显过高，且鸿信达公司在索要欠款的过程中采取的方式违法，故其要求支付违约金的诉求，原审法院不予支持。徐州鸿信达房产有限公司要求支付拖欠水电费的诉求，事实清楚，证据确凿，依法应予支持。刘静与梁莉之间是转租的法律关系，刘静承担责任后，与梁莉之间因转租发生的纠纷可另案诉讼。鸿信达公司要求刘静与梁莉承担连带责任的诉求，无法律依据，原审法院不予支持。遂判决：一、解除鸿信达公司与刘静之间的商务楼租赁合同。二、刘静于判决生效后七日内支付鸿信达公司自2015年3月1日起至2015年7月31日止的租金及损失21266元。支付水电费4125元。三、驳回鸿信达公司的其他诉讼请求。
鸿信达公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、鸿信达公司虽然停水停电，但是经过双方在派出所的调解，立即回复了供水供电，而且没有造成损失。因此刘静应当全额支付租金，后来梁莉也表示不再经营涉案房屋。2、违约金应当支持，刘静存在违约行为，没有按照约定的期限支付租金，应当支付违约金，按照合同计算的违约金过高，鸿信达公司仅主张3200元。3、2014年6月1日鸿信达公司与刘静之间的租赁合同就到期了，鸿信达公司多次提出解除，涉案房屋至今未交付我们。
刘静辩称：1、因为鸿信达公司与刘静的租赁合同在2014年6月1日到期，刘静续租2个月到8月31日，已经结算清不定期2个月的房租和水电费用，而后是梁莉租用涉案房屋，因此租金不应该由刘静来承担，并且鸿信达公司在梁莉使用房屋的过程中，擅自停水停电，造成梁莉无法经营，而后梁莉也表示不再经营，因此鸿信达公司在此中存在相应的过错。鸿信达公司应当承担部分的租金损失。2、因为刘静与鸿信达公司已经解除了租赁关系，因此与刘静之间不存在违约金，其主张是没有法律和合同约定的。3、房屋的现状也是因为梁莉将涉案房屋没有交给鸿信达公司，其造成的损失也与刘静无关，请求法庭依法驳回鸿信达公司的上诉请求。
刘静不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、鸿信达公司和梁莉之间存在房屋租赁关系，刘静仅是介绍人。2、鸿信达公司以转租为由解除合同，法院不应当予以支持，最高人民法院的相关司法解释规定，即使是转租的，在鸿信达公司知晓的情况下，超过6个月鸿信达公司不能再以转租为由解除租赁协议。
鸿信达公司辩称：1、我们和梁莉之间不存在租赁关系，在一审的时候我们已经说明直至一审开庭，梁莉把同刘静之间的房屋转租合同拿出来，我们才知道他们是转租关系，在这之前我们一直认为梁莉和刘静是一种合伙关系，他们的内部关系我们也不清楚。至于刘静提出以转租为由解除合同法院不应不支持，我们本来就不知道她们之间的转租关系，我们直到2015年6月份的时候还认为是刘静在使用房屋，虽然后来梁莉去交过一次租金，但是交租金的时候我们开的手续还是刘静的名字，我们认为承租人还是刘静，因此刘静的上诉请求不能成立。
梁莉经法院依法传唤未到庭参加诉讼亦未向法庭提交书面答辩意见。
二审审理期间，鸿信达公司向法庭提供如下证据：证据1、2015年6月5日鸿信达公司向刘静发的“关于要求尽快支付房租、水电费并交付房屋”的函，当时寄函主要是说明我们要和刘静解除租赁关系。证据2、照片三张和录音一份，证明已经向刘静当面送达，但是其拒收。刘静质证认为，鸿信达公司曾到其经营的店里送达过函，但是其拒绝接受鸿信达公司发的函亦不知道函的内容。
刘静向法庭提供如下证据：证据1、2014年8月4日梁莉和刘静签的一份养生会所转让合同，证明梁莉与刘静之间就养生会所内的一些设施进行的转让，不包括涉案房屋。证据2、刘静与鸿信达公司会计就2014年8月31日之前对涉案房屋的租赁费用以及水电费的结算清单，证明鸿信达公司与刘静之间已经解除了租赁关系，并且还有鸿信达公司给刘静的结算发票2张，2014年9月13日收据2张。证据3、梁莉起诉刘静的一份起诉状，证明梁莉与刘静之间是转让而非转租关系，梁莉不想再经营了，有意欠房租和水电费，导致鸿信达公司停水停电。证据4、证人李某证言证明刘静与梁莉之间的转租协议不是刘静真实的意思表示，刘静是为了不让纠纷继续下去。鸿信达公司质证认为：证据1与鸿信达公司没有关系，是否真实我们无法确认，是刘静和梁莉签订的，鸿信达公司也是第一次看到。证据2、对于水电费的单据，有明显剪切的痕迹，对于证据的真实性不予认可，清单和收据不能证明鸿信达和刘静之间的租赁关系已经解除，仅仅是一个缴费的单据和阶段性的单据，我们公司对外有几十家客户，经常有这样的结算，不能以此作为合同解除的依据。证据3、对于诉状真实性、合法性予以认可，但是我们认为与鸿信达公司无关，主要证明的是梁莉之间的关系。对证据4的证人证言不予质证，与鸿信达公司无关。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：1、鸿信达公司与刘静是否存在租赁关系；2、原审法院认定的租金数额是否适当；3、鸿信达公司所主张的违约金应否予以支持。
本院认为：一、关于鸿信达公司与刘静是否存在租赁关系的问题。刘静依据其提供的《养生会所转让合同》、涉案房屋房租及水电费的结算单等证据，主张其与鸿信达公司的房屋租赁关系已于2014年8月31日之前解除。对此，本院认为，首先刘静主张与鸿信达公司之间的租赁合同已经解除，但是其并未提供证据证明已经向鸿信达公司交付房屋；其次，刘静在庭审时陈述梁莉将17400元交给她，她留下了10000元，将7400元交给了鸿信达公司作为2014年9月至11月的租金；最后，鸿信达公司就涉案房屋出具的租金及水电收据上交款人均显示为刘静。综上，对于刘静所提出的其与鸿信达公司的房屋租赁关系已于2014年8月31日之前解除的的主张，本院依法不予采信。
刘静依据证人证言以及报警记录主张其与梁莉2014年12月1日签订的租房协议，是受胁迫签订，并非其真实意思表示。本院认为，报警记录显示的报警时间为2014年10月15日，证人所陈述的事情发生时间为11月份，均与租房协议签订的时间存在差距，无法证明刘静在签订租房协议时受到胁迫，故对刘静的该项主张，本院依法不予采信。根据该份租房协议，刘静将涉案房屋转租给了梁莉。
综上，鸿信达公司与刘静签订的商务楼租赁合同是合法有效的。合同期满后，因未续签书面租赁合同，双方之间的租赁关系由定期变为不定期。梁莉对涉案房屋的使用系基于与刘静之间签订的租房协议，该租房协议不必然导致刘静与鸿信达公司之间的商务楼租赁合同的解除。据此，原审法院认定刘静与鸿信达公司之间存在不定期租赁关系，于法有据，并无不当，本院依法予以支持。
二、原审法院认定的租金数额是否正确的问题。依照法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。鸿信达公司作为出租方，于2015年中旬采取停水停电的方式索要租金而造成次承租人梁莉无法继续使用租赁物，在停水停电的情况下，鸿信达公司所提供的租赁物不符合约定的用途，其约定的租金数额应当予以适当调整。鸿信达公司主张其停水停电的方式未造成对方损失，但未提供证据予以证明，本院依法不予采信。据此，原审法院依据鸿信达公司与刘静之间的租赁合同及综合考虑停水停电的情况，对停水停电期间的租金予以适当的调整，并无不当，本院依法予以支持。
三、关于鸿信达公司所主张的违约金应否予以支持的问题。本院认为，鸿信达公司与刘静在租赁合同中所约定的逾期违约金明显过高，且鸿信达公司在索要欠款的过程中采取的方式不符合法律规定，亦给次承租人的经营造成一定的障碍。据此，原审法院综合考虑违约金的功能在于弥补损失、根据公平原则和诚实信用原则，对鸿信达公司要求支付违约金的诉求不予支持，并无不当。
综上，鸿信达公司与刘静各自的上诉理由均不能成立。原审判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费508元，由徐州鸿信达房产经纪有限公司负担73元；刘静负担435元。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 宗 正