安徽省蚌埠市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）蚌执异字第00009号
案外人：陶侠，女，1959年11月13日出生，汉族，住安徽省怀远县。
委托代理人：尚伟，男，1977年9月10日出生，汉族，住安徽省怀远县。
申请执行人：蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：张彬，该公司董事长。
委托代理人：焦蕾，该公司职员。
委托代理人：施金标，安徽东石律师事务所律师。
被执行人：蚌埠市汇金房地产开发有限公司，住所地安徽省怀远县。
法定代表人：钱玉进，该公司执行董事。
委托代理人：宋家富，该公司实际负责人。
本院在执行申请执行人蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司与被执行人蚌埠市汇金房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中（执行依据为：蚌埠市中级人民法院于2012年3月20日作出的（2012）蚌民二初字第00010号民事调解书），于2012年10月17日作出（2012）蚌执字第00100-1号执行裁定书，依法查封了被执行人蚌埠市汇金房地产开发有限公司名下位于安徽省怀远县城关镇汇龙小区8号楼二单元402室的房屋。在查封期限即将届满之前，本院于2014年10月14日作出（2012）蚌执字第00100-6号执行裁定书，续查封一年。案外人陶侠对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭听证进行审查。案外人陶侠及其委托代理人尚伟，申请执行人蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司的委托代理人焦蕾、施金标，被执行人蚌埠市汇金房地产开发有限公司的委托代理人宋家富到庭参加听证。现已审查终结。
案外人陶侠称：2011年2月27日，陶侠与蚌埠市汇金房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买蚌埠市汇金房地产开发有限公司位于怀远县城关镇汇龙小区8号楼西单元（二单元）402室，购房款315800元已交付，该房屋一直未交付给陶侠。本院予以查封，导致其已经购买的商品房无法占有和使用。因此，特请求本院对其已购买的商品房解除查封。
申请执行人蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司辩称：案外人不具有本案房屋的所有权，蚌埠市汇金房地产开发有限公司在2008年不具备对外销售商品房的资格，2011年与陶侠签订购房合同不真实。陶侠与被执行人串通，即使其缴纳了购房款，因其不具备善意第三人的资格，也不享有相关权利。请求依法驳回案外人的异议。
本院查明：本院在审理蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司与蚌埠市汇金房地产开发有限公司、顾新英、怀远县汇龙商住小区物业有限公司、宋家富金融借款合同纠纷一案中，经主持调解，各方当事人自愿达成如下调解协议：一、蚌埠市汇金房地产开发有限公司于2012年6月底前付清尚欠蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司借款本金3551308.22元，并按合同约定的利率月息千分之16.2支付欠款利息，直至付清本金时止；二、如蚌埠市汇金房地产开发有限公司能按期付清上述欠款，蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司自愿放弃自欠款之日起的罚息和复利，如不能按期付清上述欠款，蚌埠市汇金房地产开发有限公司应当按合同约定给付蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司欠款本金的罚息和复利；三、蚌埠市汇金房地产开发有限公司给付蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司实际支付的诉讼代理费129000元，于2012年6月底前付清；四、案件受理费41295元，减半收取20647.5元，诉讼保全费5000元，合计25647.5元，由蚌埠市汇金房地产开发有限公司负担，该费用不予退还，由蚌埠市汇金房地产开发有限公司直接给付蚌埠市永泰隆小额贷款有限责任公司，于2012年6月底前付清；五、宋家富、顾新英及怀远县汇龙商住物业有限公司对蚌埠市汇金房地产开发有限公司的上述欠款本息承担连带清偿责任；六、本调解协议自各方当事人确认后即产生法律效力。上述协议符合法律规定，蚌埠市中级人民法院于2012年3月20日以（2012）蚌民二初字第00010号民事调解书予以确认。该民事调解书生效后，本院于2012年8月3日向蚌埠市汇金房地产开发有限公司发出执行通知，因该公司未按执行通知履行生效法律文书确定的偿债义务，本院于2012年10月17日作出（2012）蚌执字第00100-1号执行裁定书，查封蚌埠市汇金房地产开发有限公司名下位于怀远县城关镇汇龙小区8号楼二单元402室及其它部分房屋。查封期限二年。2014年10月14日，本院作出（2012）蚌执字第00100-6号执行裁定书，续查封一年。
另查明：2011年2月27日，案外人陶侠与蚌埠市汇金房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，陶侠以315800元的价格购买蚌埠市汇金房地产开发有限公司开发的位于怀远县城关镇汇龙小区8号楼西单元（二单元）402室建筑面积为78.95平方米的房屋。同日，蚌埠市汇金房地产开发有限公司给陶侠出具《收据》，载明，陶侠交公司购房款315800元，收款方式为现金。
以上事实，有本院（2012）蚌执字第00100-1号执行裁定书、（2012）蚌执字第00100-6号执行裁定书，陶侠、蚌埠市汇金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《收据》，以及蚌埠市汇金房地产开发有限公司向本院提交的《说明》等予以证明。
本院认为：人民法院可以对被执行人的动产、不动产和其他财产权采取执行措施，但对于与案件执行无关的案外人财产，不应采取执行措施。陶侠与蚌埠市汇金房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及蚌埠市汇金房地产开发有限公司出具的《说明》等证明材料，可以证明本院（2012）蚌执字第00100-1号执行裁定书和本院（2012）蚌执字第00100-6号执行裁定书，查封的蚌埠市汇金房地产开发有限公司名下位于怀远县城关镇汇龙小区8号楼二单元402室房屋，已由案外人陶侠于本院首次查封前购买，陶侠是善意购买人，其合法权益应予保护。陶侠提出的请求本院对其已购买的商品房解除查封的异议理由成立，应予支持。申请执行人认为案外人购房不真实，不具有房屋的所有权，可以另行通过其他诉讼途径主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
中止对位于怀远县城关镇汇龙小区8号楼二单元402室房屋（建筑面积为78.95平方米）的执行。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 李丰年
代理审判员 张树兵
代理审判员 许 翔
二〇一五年六月二十三日
书 记 员 王 伟
附：相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（2012年8月31日修正的民事诉讼法第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。