江苏省常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0402民初641号
原告：刘刚。
委托诉讼代理人：夏立昌，江苏常维律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢益，江苏常维律师事务所律师。
被告：程伟东。
被告：李群。
两被告共同委托诉讼代理人:曹卫国，江苏正气浩然律师事务所律师。
原告刘刚与被告程伟东、李群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月4日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2017年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘刚及其委托代理人夏立昌、谢益、被告程伟东、被告李群及两被告共同委托代理人曹卫国到庭参加诉讼。
刘刚向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告间的房屋租赁合同无效；2、判令两被告退还租房费人民币12万元；3、判令两被告赔偿原告装修各项损失合计人民币20300元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告因要经营酸菜鱼馆，欲在本市天宁区翠竹新村周边租赁经营场所。2016年9月15日前后，看到新堂北路广场北侧有砖混结构简易房（约40平方米）内有人经营炒货，即向经营者李群打听，欲租用该简易房。被告李群不肯，原告也就作罢。2016年9月20日，被告李群又主动联系原告，称房东为程伟东，房东愿意将房屋租给原告，他也愿意停止经营炒货，将店面转给原告。2016年9月27日，原告和两被告一起见面谈租赁事宜，由原告和被告程伟东签订合同，两年租赁价和店面转让费共计12万元。当日签订《房屋租赁合同》后，原告即支付了12万元给两被告。后原告对该租赁房按照适合酸菜鱼馆经营的需要进行了装修，用去装修费20300元。2016年12月22日，原告突然收到了常州市天宁区城市管理行政执法局强制执行通知书。要求原告自收到本通知书之日起三日内自行清理存放在该建筑物内的所有物品，并告知原告该房屋是违法建筑，并且该行政机关已经分别在今年的一月和二月向被告程伟东签发过《行政强制执行决定书》和《责成强制拆除违法建设决定书》。原告至此时方得知两被告原来对该所谓出租房均没有合法产权；两被告隐瞒违章搭建和被勒令行政强制拆除的事实，非法租赁给原告。原告只能按照城管执法局的指令停业，并按照通知书的要求清理了店内的所有物品。之后原告要求两被告退还租房费用并赔偿损失，但多次协商未果。原告认为，被告在签订合同时隐瞒事实，将不具有产权的违法建筑租给原告使用，导致原告合同目的无法实现，被告的行为构成合同法上的欺诈，合同应属无效；被告的行为造成原告损失，应当予以赔偿。故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。
程伟东辩称：原告与程伟东之间签订的租房合同合法有效，原告提出确认合同无效的理由不成立，合同无效也并非全额退还房租，现在该房屋还在原告处使用，而且本案所涉程伟东的75000元，并非被告诉请中的120000元，原告要求程伟东赔偿装修各项损失的诉讼请求没有法律依据，而且该房屋的使用得益人是原告，根据法律规定，应当在合同期满后恢复原状后交还程伟东，因此要求驳回原告针对程伟东的诉讼请求。
李群辩称：1、李群非本案的共同被告，李群与原告之间并不存在房屋租赁合同关系，也没有与原告签订房屋租赁合同，2、李群没有退还租房费人民币120000元的义务，3、李群也没有赔偿原告经济损失的义务，综上请求法庭查明事实驳回原告针对李群的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：程伟东将常州市翠竹广场一间40平方米左右店面租赁给李群。后经协商，程伟东与刘刚签订《房屋租赁合同》一份，由刘刚承租上述房屋经营御味坊酸菜鱼用，并约定租期自2016年9月28日起至2018年9月27日，房租金一年一次性付清，年租金为75000元。为此程伟东向刘刚交付了第一年度租金75000元，向李群交付了45000元转让费。
2016年12月22日，刘刚收到常州市天宁区城市管理行政执法局出具的《行政强制拆除通知书》，内容为：“经查，程伟东未经规划部门批准，在常州市天宁区新堂北路翠竹广场北侧擅自搭建面积为73.9平方米的砖混结构简易房，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条、《中华人民共和国行政强制法》第三十七条的规定，我局已向程伟东送达《行政强制执行决定书》（常天城执强决字【2014】第0018号），经常州市天宁区人民政府批准，本机关决定依法对上述违法建设组织强制拆除。因你租用上述违法建设，请你自收到本通知书之日起三日内自行清理存放在该建设内的物品”。
2016年1月14日，常州市人民政府下发《责成强制拆除违法建设决定书》，要求常州市天宁区城市管理行政执法局会同有关部门对程伟东实际管理、使用的位于常州市天宁区新堂北路翠竹新村广场北侧的砖混结构简易房（面积约73.9平方米）实施行政强制拆除。2016年2月23日，常州市天宁区城市管理行政执法局向程伟东发出《行政强制执行决定书》，内容为：“经查，你名下的并实际管理、使用的位于常州市天宁区新堂北路翠竹广场北侧的砖混结构简易房，共计建筑面积为73.9平方米，未经规划部门批准，本机关已依法作出限期拆除决定（常天城执限拆字【2014】第0018号），并公告。2015年5月21日又依法送达《催告书》（常天城执催字【2014】第0018号），因你在规定的期限内仍未履行，且无正当理由，经常州市天宁区人民政府责成，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条、《中华人民共和国行政强制法》第三十七条的规定，现我局作出强制拆除的行政强制执行决定。强制执行的方式和时间：本决定书送达之日起十日后，我局将依法组织强制拆除上述违法建设。如你不服本决定，可以在接到本决定书之日起六十日内向常州市人民政府申请行政复议；也可以在六个月内直接向常州市天宁区人民法院提出行政诉讼”。
庭审中，刘刚陈述于2016年12月22日收到《行政强制拆除通知书》后三日内即自行搬离了涉案房屋，并于2016年12月30日短信告知程伟东已经搬离的情况。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑，刘刚有权据此要求确认租赁合同无效，对该项诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。程伟东在明知涉案房屋为违章建筑，需要强制拆除的情况下，仍将房屋出租给刘刚使用，主观过错明显。涉案合同虽然无效，但刘刚使用该房屋获得了一定的收益，应支付相应的房屋使用费，综合本案情况，由于刘刚已实际使用涉案房屋至2016年12月22日，于2016年12月30日通知程伟东搬离情况，故刘刚仅能要求程伟东返还2016年12月31日起至2017年9月27日止的使用费，即75000元/年÷365天*271天=55684.93元。
关于刘刚的装修损失，根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，对于涉案房屋内的设施设备、未形成附合的装饰装修物，刘刚可以自行拆除；其次，刘刚在本案中未能提供证据证明涉案房屋内已形成附合的装饰装修物的现值。故刘刚应承担举证不能的法律后果。综上，对于刘刚要求两被告赔偿装修损失20300元的诉讼请求，本院不予支持。
关于刘刚向李群支付的45000元转让费。经庭审查明，刘刚主张的12万元租房费用中，房屋租金为75000元，另外45000元系转让费。房屋租金是使用租赁房屋的对价，转让费是受让相关物品、设施设备、装饰装修物支付的对价，两者属于不同的法律关系，且上述两笔款项分别支付给不同的人，租赁合同的相对人系程伟东，转让行为的相对人是李群，由于两者的法律关系不一样，故刘刚基于租赁合同要求李群承担退还租赁费的诉讼请求，缺乏相应的事实依据与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、刘刚与程伟东签订的《房屋租赁合同》无效。
二、程伟东于本判决发生法律效力之日起十日内向刘刚返还租金55684.93元。
三、驳回刘刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3106元，减半收取1553元，由程伟东负担616元，由刘刚负担937元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 凌琎琎
二〇一七年五月十二日
书 记 员 徐 漪