重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00382号
上诉人（原审原告）：郑维新。
上诉人（原审被告）：重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡216号，组织机构代码74530819-X。
法定代表人：罗皓，该公司总经理。
委托代理人：周海浪，系该公司员工。
委托代理人：张解，系该公司员工。
上诉人郑维新与上诉人重庆俊峰置业有限公司（以下简称俊峰公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年9月18日作出（2013）沙法民初字第07391号民事判决，上诉人郑维新和上诉人俊峰公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人郑维新，上诉人俊峰公司的委托代理人周海浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年12月23日，郑维新（乙方）与俊峰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的房屋一套，本商品房为预售商品房，建筑面积85.32平方米，套内建筑面积69.7平方米，套内建筑面积单价6229.01元／平方米，总成交金额434162元。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，甲方应从逾期之日起至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.0的违约金；（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方办证取得业务受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同第二十七条约定，本合同连同附件共31页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方（俊峰公司）、乙方（郑维新）、房地产登记机构、银行各一份。《合同补充协议》（附件五）第8条约定，本合同第十三条第1、2款中取得土地登记机构出具的登记受理单日期由于在现实办理过程中无法达到该款约定，所以甲乙双方约定：在逾期时间不超过180个工作日的情况下，甲方不承担违约金。同时查明，合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名及签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方。
合同签订后，郑维新于2009年12月23日支付购房款87162元，郑维新于2010年2月3日支付购房款347000元，共计434162元。俊峰公司于2012年5月2日实际交付房屋，于2013年2月22日实际提交资料并取得登记受理单。郑维新已经取得房地产权证，房屋产权登记套内建筑面积69.63平方米。郑维新认为俊峰公司逾期办证，构成违约，应当承担违约责任，遂向一审法院提起诉讼。
审理中，郑维新认为，补充协议没有郑维新的签字，对郑维新没有约束力。俊峰公司则坚持认为办证逾期时间未超过180个工作日的，俊峰公司不承担逾期办证违约责任。
郑维新一审诉称：2009年12月23日，郑维新与俊峰公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由郑维新购买俊峰公司开发的房屋一套。合同签订后，郑维新按约支付了房款，但俊峰公司未按约办理房地产权证，已构成违约，应当支付违约金，现诉请法院，1、判令俊峰公司支付从自延期办证之日2012年5月31日起至房产证登记受理之日2013年2月26日止的逾期办证违约金，该违约金以郑维新已付房价款为本金按每日万分之一计算，并判令俊峰公司支付延期支付赔偿债务利息即按照银行同期贷款利率自2013年2月26日至执行完毕当日。2、判令俊峰公司退还差面积的房款，该房款以合同约定的套内面积的价格乘以产权登记套内面积与合同约定的套内建筑面积之差，并以应退房款为本金按同期银行贷款利息自2013年2月26日起至执行完毕当日的利息计算面积差额款利息。
俊峰公司一审辩称：逾期办理房地产权证是因为高温天气影响了工期和俊峰公司的公章被监管造成的，不是俊峰公司的责任。即使俊峰公司应承担逾期办证的违约责任，但按照约定，逾期办证如果未超过180个工作日的，俊峰公司也不应承担违约责任；郑维新主张逾期办证违约金的利息，没有法律依据，应予驳回；俊峰公司同意按照合同约定退还面积差房款，但郑维新主张面积差房款的利息，没有法律依据。
一审法院认为，郑维新与俊峰公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。
关于《合同补充协议》（附件五）的效力问题。
第一、合同约定本合同连同附件共31页，说明双方签订的合同，其内容除主合同外，包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容，郑维新签订合同时对包含《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容是知道的；第二、合同一共六个附件，每个附件均未标明签字的位置且均无双方的署名或签章。《合同补充协议》（附件五）的首部也未列明订立补充协议的甲乙双方；第三、郑维新举示的合同，其内容亦包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容；第四、合同约定，合同附件与主合同具有同等法律效力；第五、虽然合同第二十五条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）”。但是，未约定补充协议不能与主合同同时签订，也未约定签订补充协议（附件五）的方式不能像签订其他合同附件一样，以在签订主合同署名或签章的方式对补充协议（附件五）的内容一并确定，同时，也未约定合同双方必须在补充协议（附件五）文本上署名或签章；第六、法律法规并未强制性规定，包含补充协议在内的合同附件不能以在签订主合同署名或签章的方式进行签订。综上，补充协议（附件五）是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。
合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由郑维新与俊峰公司双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，郑维新于2012年5月2日实际接房，俊峰公司从2012年5月2日后第61日起即构成逾期办证的违约行为，但至2013年2月22日俊峰公司为郑维新办证取得业务受理单之日止，俊峰公司为郑维新办证逾期的时间未超过180个工作日。根据补充协议的约定，在逾期时间不超过180个工作日的情况下，俊峰公司不承担违约责任，因此，该院对郑维新要求俊峰公司支付逾期办证违约金及逾期支付违约金的利息的诉讼请求不予支持。
合同约定，产权登记套内建筑面积与合同约定房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算多退少补。本案中，房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积且误差比绝对值在3%以内（含3%），俊峰公司应当退还郑维新面积差购房款436元（6229.01元／平方米×（合同约定套内建筑面积69.70平方米-
产权登记套内建筑面积69.63平方米））及利息，该利息以436元为本金，从郑维新主张的2013年2月26日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至俊峰公司退还全部面积差购房款之日止。
由于俊峰公司的原因导致房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积，俊峰公司应当返还多收的房价款及利息，该院对俊峰公司关于不应支付面积差房款的利息的抗辩不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即退还郑维新面积差购房款436元及利息，该利息以436元为本金，从2013年2月26日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至重庆俊峰置业有限公司退还全部面积差购房款之日止；二、驳回郑维新的其他诉讼请求。如果俊峰公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，减半收取53元（郑维新已预交），由重庆俊峰置业有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后立即给付郑维新。
郑维新不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由俊峰公司负担。主要事实和理由：1、合同附件五第四条第8项，是俊峰公司为了“龙凤云洲”三期房屋买卖合同的重复使用而事先拟定，逃避其逾期办证违约责任，与第四条第8项的约定相互矛盾。合同附件五第四条第8项，未经过双方协商订立，而是俊峰公司的单方意思表示，实际是俊峰公司以合法形式掩盖非法目的，主合同第二十七条虽载明合同内容有31页，但该约定内容不醒目；合同附件五以“工作日”取代“日”显失公平，并与相关法律法规相矛盾。因此，合同附件五第四条第8项应为无效。2、一审判决认定实际交房时间为2012年5月2日属认定事实错误，俊峰公司通知接房的时间为3月30日，且双方之前关于逾期交房违约金的生效判决已认定实际交房时间为2012年3月30日；同时，郑维新从2012年4月1日起就开始交纳物管费、公摊水电费，所以实际交房时间应为2012年3月30日。3、俊峰公司应从接房之日2012年5月28日起至2013年2月22日取得产权登记受理单之日止，按合同约定支付逾期办证违约金及利息。
俊峰公司答辩称：1、补充协议关于逾期办证违约期间在180个工作日内，俊峰公司不应承担逾期办证违约责任的约定，是对主合同的补充说明，法律并未强制规定补充协议不能以签订主合同或盖章的方式进行，该补充协议合法有效。2、逾期办证违约金的起算点，按照合同约定应当以业主实际接房的第61天起算。逾期交房违约金的截止时间不能证明业主的实际接房时间，业主实际接房时间应当以房屋交接单为准。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
在本院审理期间，俊峰公司于2014年2月10日向本院申请撤回上诉。本院经审查认为，俊峰公司申请撤回上诉的意思表示真实，不违反法律规定，依法予以准许。
本院认为，郑维新与俊峰公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一、补充协议关于俊峰公司逾期办证期限未超过180个工作日免责的约定是否有效；其二，实际交房时间如何确定；其三，俊峰公司是否应当承担逾期办证违约责任。本院对此分别评述如下：
一、补充协议关于俊峰公司逾期办证期限未超过180个工作日免责的约定是否有效。主合同第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十七条约定，本合同连同附件共计31页具有同等法律效力。合同附件均未标明签字的位置且均无双方的署名或签章。郑维新作为完全民事行为能力人，理应确认合同相关内容是其真实意思表示的前提下签字，其虽仅在主合同上签字，但表明其知道双方所签订的合同内容，除了主合同外，还包括了《合同补充协议》（附件五）在内的全部附件的内容，因此补充协议（附件五）是采取双方认可的方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的，对双方当事人均具有约束力。郑维新认为补充协议关于俊峰公司逾期办证期限未超过180个工作日免责之约定无效的上诉理由不能成立。
二、关于实际交房时间如何确定。逾期交房违约金计算截止时间和交纳物管费、公摊水电费的时间，与实际交房时间并无必然的关联性；而实际交房时间应以双方签署的房屋验收交接单等交接房手续上载明的时间为准。郑维新认为交房时间应为2012年3月30日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
三、关于俊峰公司是否应当承担逾期办证违约责任。由于双方签订的补充协议（附件五）约定，俊峰公司的逾期办证未超过180个工作日，不承担逾期办证违约责任。本案中，郑维新实际接房时间为2012年5月2日，从2012年5月2日实际接房之日起第61日至2013年2月22日止，俊峰公司逾期办证期间未超过合同约定的180个工作日，按照合同约定，俊峰公司不应当承担与逾期办证违约责任。郑维新认为俊峰公司应承担逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，郑维新的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费106元，由郑维新负担81元，由重庆俊峰置业有限公司负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月二日
书 记 员 杨 柳
书 记 员 邓 超