上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0101民初10980号
原告上海三龙典当有限公司，住所地上海市闵行区七莘路XXX号底层。
法定代表人魏成龙，董事长。
委托诉讼代理人周晓辉，上海宝旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人刘沛，上海宝旺律师事务所律师。
被告上海浦东发展银行上海分行，住所地上海市浦东新区浦东南路***号。
法定代表人王新浩，行长。
委托诉讼代理人章琰，上海茂雄律师事务所律师。
原告上海三龙典当有限公司(以下简称“三龙典当公司”)与被告上海浦东发展银行上海分行(以下简称“浦发银行上海分行”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员周美珍独任审判，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。因主审法官工作调动原因，本案转由审判员王凌冰独任审判，并于2016年7月18日转入普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。案件审理中，经院长批准，本院依法延长普通程序审限三个月。原告的委托代理人周晓辉、刘沛，被告的委托代理人章琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三龙典当公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即腾退上海市黄浦区中华路XXX号房屋面积为66.12平方米的部分给原告；2、被告按照每日人民币1,370元(以下币种均为人民币)的标准向原告支付自2015年5月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。事实和理由：被告向原告承租上海市黄浦区中华路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)作为银行营业网点用房。因被告称系争房屋的面积为186.12平方米，超过了浦发银行总行关于银行营业网点面积不得超过120平方米的内部规定，故被告先与原告就系争房屋中的120平方米的面积签订书面合同，待浦发银行总行批准同意被告与原告签订合同后，双方再就该房屋剩余的66.12平方米面积签订书面合同。2015年4月30日，原告将系争房屋的钥匙交付于被告。2015年5月，原告与被告就系争房屋的120平方米面积签订《营业用房租赁合同》，且被告入场进行了装修。嗣后，就系争房屋剩余的66.12平方米部分被告一直未与原告签订书面租赁合同，也未支付相应的房屋使用费。原告虽多次要求并发函，但被告至今也未按照双方合意履行。
被告浦发银行上海分行辩称：不同意原告的诉讼请求，系争房屋是作为一个整体由被告承租的，不存在被告先承租120平方米、再承租66.12平方米的事实。原、被告签订的合同约定面积为120平方米是因为浦发银行总行有社区支行营业网点面积不超过120平方米的内部限制，故双方只是在租赁合同中把建筑面积由186.12平方米写为120平方米，对此缔约时双方都是明知的。
原告三龙典当公司提供了如下证据：1、《南房集团非居住用房租赁合同》，证明案外人上海南房(集团)有限公司(以下简称“南房集团”)将系争房屋出租给原告，面积暂测为186.12平方米；2、《补充协议》，证明南房集团与原告合意将租赁期限延长到2018年12月31日，且南房集团同意原告将系争房屋转租给银行使用；3、2015年4月20日函，证明2015年4月20日南房集团同意原告将系争房屋转租给被告；4、场地划分说明，证明系争房屋被划分为A、B两个区域，分别为120平方米和66.12平方米；5、《营业用房租赁合同》，证明原、被告双方就系争房屋签订了租赁合同，被告承租了系争房屋120平方米的部分，另外66.12平方米部分没有签订租赁合同；6、2015年9月11日律师函，证明原告通过代理律师要求与被告就系争房屋剩余部分面积签订租赁合同，并要求被告支付租金。
被告浦发银行上海分行对原告三龙典当公司提供证据的质证意见如下：对证据1的真实性因为并非被告所签，所以无法确认，被告看到过这份合同，知道南房集团允许原告转租，但不能辨别合同的真假。也不认可系争房屋的面积为186.12平方米；对证据2、3的真实性无异议，可以证明南房集团与原告约定同意将系争房屋整体都交由被告管理使用；对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据5的真实性无异议，被告的确收到过，但对函件中陈述的内容不认可。
经审查，本院认为原告三龙典当公司提供的证据1、2、3、4、5具有真实性，本院依法确认上述证据的证明力。
被告浦发银行上海分行提供了如下证据：原告给被告的房型图一张，证明原告将系争房屋整体交付于被告使用。
原告三龙典当公司对被告浦发银行上海分行提供证据的质证意见如下：对证据的真实性无异议，但原告是在被告将租赁系争房屋全部面积的预期下将该份房型图交付给被告。
经审查，本院认为被告浦发银行上海分行提供的证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据的证明力。
本院经审理认定事实如下：
一、2014年7月7日，案外人南房集团与原告三龙典当公司签订《南房集团非居住用房租赁合同》，约定南房集团将中华路XXX号房�出租给原告使用，房屋建筑面积(暂测)186.12平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止。此后，南房集团与原告三龙典当公司就系争房屋租赁事宜又签订《补充合同》一份，约定：因原告需引进银行入驻该房屋运营，经双方协商一致，原租赁合同的期限延长至2018年12月31日止；由于原告在未经南房集团同意的情况下将房屋部分区域转租给第三方商户，故原告应无条件清退，商户清退后交由银行统一管理使用该区域。
二、2015年4月底，原告(甲方)与被告(乙方)签订《营业用房租赁合同》，合同主要约定如下：1、甲方出租给乙方的房屋坐落在本市黄浦区中华路XXX号，该房屋出租实用面积约为120平方米(以实际测量为准)，甲方作为该房屋的其他权利人与乙方建立租赁关系，甲方已向乙方出示《上海市公有非居住房屋租赁合同》，乙方向甲方承诺，租赁该房�作为银行营业网点使用。2、甲方应于2015年5月1日前向乙方交付该房屋，甲方将房屋钥匙交付于乙方即视为完成交付，装修免租期自2015年5月1日起至2015年5月31日止，租期自2015年5月1日起至2018年12月31日止。3、该房屋出租年租金总计为50万元，租金不变直到合同期满。
三、2015年4月20日，原告向南房集团发送函件，称：根据我司与贵司签订的《补充合同》，我司引进上海浦东发展银行入驻中华路XXX号房屋，烦请贵司同意并加盖公章予以确认。嗣后，南房集团在该份函件上加盖了印章。同月，南房集团向原告提供《场地划分说明》两份，并附《场地分割平面示意图》，载明：黄浦区中华路XXX号房屋建筑面积186.12平方米，因实际需要，分为A区、B区两部分，南房集团分别将A区120平方米和B区66.12平方米出租给原告经营使用。同月28日，原告将两份《场地划分说明》的原件交付于被告，并由被告员工唐晓东签收。
四、2015年4月30日，原告将系争房屋整体交付于被告。在交付房屋时，系争房屋未分隔有A区和B区。嗣后，被告入场对系争房屋实施了装修，并使用至今。在原告向被告提供系争房屋的装修测绘图纸上，也并无A区、B区的划分。
五、2015年9月，原告向被告发送律师函，要求被告就系争房屋剩余的66.12平方米与其签订合同，并支付房屋占用费和租金。
六、审理中，原、被告对于系争房屋的实际建筑面积存在争议。对于原告提供的载有A区和B区具体划分的《场地分割平面示意图》的各部分面积也存在争议。对此，原告无法提供系争房屋的房地产权证，自认其与南房集团签订的合同中约定的186.12平方米也并不一定为准确数据，也无法精确地划分出120平方米面积和66.12平方米面积在系争房屋内各自对应的部位。目前，《场地分割平面示意图》上对应的B区并无可供直接进入的门面入口。
七、审理中，原、被告双方均承认因被告称其总公司有关于营业网点不得超过120平方米的内部规定，导致双方订立《营业用房租赁合同》时约定的建筑面积为120平方米，双方的分歧在于：原告主张被告曾口头承诺就剩余的66.12平方米面积与其另行订立合同并支付额外的租金，被告则认为双方签订的《营业用房租赁合同》的标的物及于系争房屋整体，作此约定仅是为了在其内部报备时符合形式要件。
本院认为，本案的争议焦点在于原、被告订立的《营业用房租赁合同》所对应的标的物是否及于系争房屋整体。首先，从房屋的实际状况来看，南房集团与本案原告就系争房屋约定的面积为暂测面积，并非准确面积，原告也无法提供系争房屋的房地产权证或其他足以证明系争房屋准确面积的证据，在此情况下，原告称其与被告口头约定分别就两个面积精确的部位先后订立合同，不合情理；而原告仅能凭借《场地分割平面示意图》模糊地指出120平方米、66.12平方米面积各自对应的部位，但对如何精确分割以及房屋实用面积不足的后果却并无方案。其次，从合同的订立和履行上来看，在原、被告订立合同之前，南房集团要求原告清退小商户并将相应区域交由银行统一管理使用，并无划分区域之意思，直至2015年4月原、被告缔约之时才向原告出具《场地划分说明》，原告接受《场地划分说明》将原件交付于被告，自己并未留存；虽然原、被告之间订立的《营业用房租赁合同》约定的出租面积仅为120平方米，但并未体现系争房屋另有部分面积需重新订立合同、另行计算租金的意思，合同约定的年租金也并非基于每平方米建筑面积的单价计算得出，而是径行约定为50万元且约定在租期内不变；原告在交付房屋时，直接向被告整体交付房屋、准许其装修，并由被告使用至今；缔约后，原告直至2015年9月才首次提出被告负有就剩余的66.12平方米面积另行订立合同并支付费用的义务；更为重要的是，被告既已在缔约时告知原告其总行有营业网点面积不得超过120平方米之规定，则原告在缔约时应当有双方客观上无法就剩余66.12平方米面积另行订立合同的预期，而事实上，如果被告承诺就剩余面积与原告另行订立合同，则不符合其规避营业网点面积限制的目的。综合上述事实，结合原、被告双方的诉、辩称意见，本院认为被告关于因银行内部规定限制导致双方缔约时约定的建筑面积与实际租赁状况不符的意见在现有的证据下更具合理性，本院予以采信；原告的陈述有违常理，其提供的证据也不足以支持双方存在就剩余66.12平方米面积另行订立合同和支付租金的合意，故对原告的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：
驳回原告上海三龙典当有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费人民币3,380元，由原告上海三龙典当有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王凌冰
审 判 员 王巍琦
人民陪审员 王铿华
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 周 琪
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同�对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。