宁夏回族自治区中卫市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁05民终918号
上诉人（原审被告）：景某甲，男，生于1987年5月10日，汉族，大学文化，公司职员，住宁夏回族自治区中卫市。
委托诉讼代理人：景某乙，男，汉族，生于1957年6月15日，高中文化，住宁夏回族自治区中卫市，系景某甲父亲。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区文安苑物业管理办公室。
负责人：王海湖，该公司经理。
委托诉讼代理人：谢某某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人俞某某，该公司客服员。代理权限为特别授权代理。
上诉人景某甲因与被上诉人银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司（以下简称众一物业中卫分公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2017号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年11月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，上诉人景某甲的委托诉讼代理人景某乙，被上诉人众一物业中卫分公司的委托诉讼代理人谢某某、俞某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
景某甲上诉请求：1.撤销一审判决，改判景某甲在众一物业中卫分公司对景某甲所住房屋(中卫市沙坡头区众一山水城16号楼2单元102室)质量问题进行彻底维修并验收合格后交纳物业费；2.判令众一物业中卫分公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.众一物业中卫分公司没有对涉案房屋的住房质量问题进行彻底维修，景某甲购买了上述住宅，从领取住房钥匙后就发现存在许多质量问题，要求物业公司及时维修处理，物业公司迟迟不予维修，仅仅在2013年4月份对屋面部分裂缝进行了维修处理，但不彻底，现在仍有许多裂缝没有处理，门窗等质量问题一直没有维修处理，判决书中所提物业公司对涉案房屋进行了维修并进行电话回访事实不存在。2.景某甲递交了答辩状以后，法院没有走访、调查取证，就进行了判决，该判决对景某甲不公。景某甲在一审所陈述的问题在交房时已向物业公司李姓保安提出过，他还做了书面的记录，交房一个月后，对于窗户平台不平的问题进行了维修，但不彻底，窗户扣条不严，仅仅打了胶，扣条短的问题一直没有解决。交房后2013年3月份屋顶出现裂缝，景某甲家人找物业公司反映过该问题，物业公司仅对南面的书房裂缝问题进行了维修，但不彻底，现在所有房间的屋顶均出现裂缝问题。
众一物业中卫分公司针对景某甲的上诉请求答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.景某甲的房屋交付时确实存在问题，也进行了彻底维修，并做了电话回访记录。2.景某甲提出的屋顶裂缝问题属于房屋质量问题，该问题待鉴定后才能确定，且不属于物业服务范围，不能成为拒交物业费的理由；3.景某甲提出的房屋门窗问题，不排除人为使用过程中的损耗造成的损坏，该理由不应该成为拒交物业费的理由，2016年3月份，物业公司工作人员又对其窗户问题及进行维修。综上，物业公司已尽到了物业服务义务，景某甲应该向物业公司交纳物业费。
众一物业中卫分公司一审诉讼请求：1.判令景某甲向众一物业中卫分公司支付物业管理服务费2558元（2014年1月1日至2015年12月31日）；2.本案诉讼费由景某甲负担。
一审法院审理查明：众一物业中卫分公司是依法成立的物业服务企业，为中卫市众一山水城小区提供物业管理服务。景某甲系众一山水城小区16号楼2单元102室房屋（建筑面积为128.8㎡）和地下室（建筑面积为17.72㎡）业主。景某甲在2012年9月18日接收该房屋，众一物业中卫分公司对众一山水城小区的前期物业受委托进行管理服务，双方形成物业管理服务关系。众一物业中卫分公司对中卫市众一山水城小区的物业服务费标准及收费是按照中卫市住房和城乡建设局备案的文件规定及双方约定，对物业服务费的收费标准为住宅1.00元/㎡/月、非住宅0.20元/㎡/月进行收费，景某甲自使用房屋以来至2013年12月31日期间按约向众一物业中卫分公司交纳物业服务费。自2014年1月1日起，景某甲拒绝支付物业服务费。按照中卫市住房和建设局卫住建发（2014）87号文件制定的物业服务收费标准文件规定，众一物业中卫分公司服务的中卫市众一山水城小区的物业管理服务等级为一级，自2014年7月1日之后实施收费；中卫市物价局卫价发（2014）20号文件制定的物业服务收费标准文件规定，多层住宅（6层以下、含6层）物业服务收费实行四个等级管理，根据沙坡头区2011-2013年度物业服务成本变化情况，其各等级基准收费标准确定为一级0.80元/㎡/月、二级0.60元/㎡/月、三级0.45元/㎡/月、四级0.30元/㎡/月的规定，景某甲自2014年1月1日至2015年12月31日物业服务费共计2558元（128.8㎡×0.8元/㎡/月×24个月+17.72㎡×0.2元/㎡/月×24个月）。经众一物业中卫分公司向景某甲催要，景某甲未付，为此，众一物业中卫分公司诉至法院。
另查明，景某甲购买银川众一集团中卫房地产开发有限公司（以下简称众一开发公司）出售的房屋因存在餐厅窗框变形严重，卫生间、厨房窗扇推动不灵活，阳台、客厅窗户夹层玻璃中间污染严重，客厅窗户玻璃存在划痕，阳台窗扇接缝不严，下口无胶条，造成漏风漏雨，窗户多处对角不严、不平，客厅、主次卧室、书房、过道、餐厅顶部有裂缝等需要维修的质量问题，众一物业中卫分公司作为房屋开发单位前期委托的物业服务企业，负责协助对包括客厅横档有缝、厨房推拉扇斜、卧室窗阳台密封胶没打、推拉窗把手松动、卫生间次卫窗推拉不灵等需要维修的房屋质量问题，已在2013年3月29日进行了维修，维修完后做了电话回访。景某甲以维修后仍有瑕疵为由拒绝交纳物业费。景某甲在房屋装修期间向众一物业中卫分公司交纳房屋装修押金2000元尚未退付。
一审法院认为：景某甲是中卫市众一山水城小区16号楼2单元102室房屋业主，众一物业中卫分公司对中卫市众一山水城小区进行物业管理服务经营，向包括景某甲在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受法律保护。众一物业中卫分公司提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应服务报酬的权利，景某甲拖欠众一物业中卫分公司物业服务费，依法应当承担相应的民事责任。众一物业中卫分公司要求景某甲支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业费2558元的诉讼请求，有事实及法律依据，依法予以支持。景某甲辩称其购买的房屋在交付验收时存在质量问题，众一物业中卫分公司应对住房质量问题承担无条件维修责任，但众一物业中卫分公司推托未予处理，已经违约在先，现要求众一物业中卫分公司对房屋质量问题进行维修处理或赔偿损失，修复达到要求后经双方验收，景某甲交清所欠物业费，如众一物业中卫分公司不处理，景某甲拒绝交纳物业费的意见，经核：景某甲购买众一开发公司出售的房屋，对于景某甲的住房质量出现的瑕疵问题，众一物业中卫分公司作为房屋开发单位前期委托的物业服务企业，负责协助进行维修服务，且有证据证明众一物业中卫分公司履行了维修服务，景某甲所欠的物业服务费应予交纳，如景某甲对房屋质量瑕疵经过维修验收认为仍然不合格，依法可以另行向销售房屋的开发单位主张承担相应的民事责任，该意见不予采纳。景某甲经依法传唤未到庭参加诉讼，不影响在查明事实的基础上依法做出缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款、第一百四十四条之规定，判决：景某甲于判决生效后五日内向众一物业中卫分公司支付物业服务费2558元。案件受理费50元，减半收取25元，由景某甲负担。
二审期间，景某甲围绕上诉请求，依法提供照片打印件13张（拍摄于2016年10月10日），拟证明：景某甲的房屋窗户和屋顶存在裂缝问题。
众一物业中卫分公司对于景某甲出示的证据质证认为：对于照片的真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议。1.墙体的问题不属于物业公司维修范围；2.照片所反映的窗框问题不排除使用过程存在的内耗；3.对于外墙问题能够反映周围打了泡沫胶，而泡沫胶是在2016年3月26日打的。
本院对于景某甲出示的证据认证如下：众一物业中卫分公司对于景某甲出示的照片的真实性无异议，对照片的真实性予以确认，该照片能够客观的反应拍摄时景某甲家中窗框变形、裂缝，外窗墙落灰，屋顶裂缝等问题，对其证明效力予以确认。
依据各方当事人一、二审陈述及确认效力的证据，二审除不确认”众一物业中卫分公司作为房屋开发单位前期委托的物业服务企业，负责协助对包括客厅横档有缝、厨房推拉扇斜、卧室窗阳台密封胶没打、推拉窗把手松动、卫生间次卫窗推拉不灵等需要维修的房屋质量问题，已在2013年3月29日进行了维修，维修完后并做了电话回访”的事实外，确认一审查明的其他事实。
另查明：2012年9月19日景某甲接收房屋时，与众一物业中卫分公司确认涉案房屋存在以下问题：餐厅窗掉扇、客厅窗掉扇、横竖交接处有缝、窗纱回位不灵活、差胶条、厨房推拉扇斜、卧室阳台窗密封胶未打、推拉把手松动、次卫窗户推拉不灵活。截止2016年12月27日，餐厅窗掉扇、客厅窗掉扇、窗纱回位不灵活、推拉把手松动的问题已经维修解决，差胶条的问题物业公司进行过维修，景某甲认为维修结果不彻底，卧室阳台密封胶未打的问题在诉讼中物业公司进行了维修，景某甲认为物业公司的处理方式不妥，两三年后仍会出现问题，物业公司承诺出现问题可按照景某甲所述的方法重新维修，次卫窗户推拉不灵活、厨房推拉扇斜的问题未能维修。
本院认为，本案双方争议的问题为景某甲以房屋存在瑕疵未能维修为由拒交物业服务费的抗辩理由是否成立，景某甲所述的窗户裂缝、窗框变形、屋顶裂缝等问题属于房屋质量瑕疵问题，本应向房屋的开发公司众一开发公司主张相关权利，本案中，众一物业中卫分公司认可涉案房屋交付时，众一开发公司委托众一物业公司中卫分公司对景某甲涉案房屋存在的窗户裂缝、窗框变形等问题（不含屋顶裂缝）进行维修，众一物业中卫分公司亦对景某甲涉案房屋存在的问题一一进行登记。截止2016年12月27日，交房时所登记的问题大部分已经处理完毕，对于剩余的厨房、次卫窗户推拉扇不灵及扣条不严的问题因物业公司与景某甲就修复方式及标准争议较大，无法达成一致意见，为避免问题长期搁置无法处理及处理结果认定标准不一的问题，本院认为可在景某甲欠交的物业费中酌情扣减部分费用后由景某甲自行修复该问题。物业公司已将其承诺的大部分义务完成且向景某甲提供了物业服务，景某甲提出的拒交物业费的抗辩理由不能成立，应承担向物业公司交纳物业费的责任。一审法院确认2014年1月1日至2015年12月31日期间景某甲应交纳的物业费为2558元符合相关交费标准，应予确认。因物业公司未能将景某甲家中存在的厨房、次卫窗户推拉扇不灵及扣条不严的问题处理完成，结合该问题的严重程度及对生活的影响大小等因素，酌情在景某甲欠交的2558元物业费中扣减30%即767元作为景某甲自行维修该问题的费用，景某甲实际应向众一物业中卫分公司交纳的物业费为1791元（2558元-767元）。
景某甲提出的屋顶裂缝问题不属于物业服务范畴，景某甲未能提供证据证明众一物业中卫分公司对该问题负有维修义务，应向房屋开发单位众一开发公司主张相关权利，景某甲以众一物业未能完成屋顶维修拒交物业费的上诉意见于法无据，不予支持。
综上，景某甲的部分上诉理由成立，应予支持。一审认定部分事实不清，判决结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2016）宁0502民初2017号民事判决；
二、景某甲于本判决生效后五日内向银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费1791元；
三、驳回银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司负担8元，景某甲负担17元；二审案件受理费50元，由银川众一集团物业服务有限公司中卫分公司负担16元，景某甲负担34元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞花
审 判 员 董 瑶
代理审判员 王 军
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 于 鑫