上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第331号
原告林菊清。
委托代理人王义（系原告林菊清之子），住同原告林菊清。
委托代理人李先峰，上海关天律师事务所律师。
被告俞红。
被告上海铝强金属材料有限公司。
法定代表人袁志平。
两被告委托代理人盛刚，上海市昆仑律师事务所律师。
两被告委托代理人王浩，上海市昆仑律师事务所律师。
原告林菊清诉被告俞红、上海铝强金属材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2014年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年1月28日、2015年3月30日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年7月29日、2015年8月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李先峰、被告委托代理人盛刚均到庭参加了诉讼。原告委托代理人王义到庭参加了第三、四次庭审，被告上海铝强金属材料有限公司法定代表人袁志平到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。
原告林菊清诉称，2011年10月31日，被告俞红（系被告上海铝强金属材料有限公司法定代表人之妻）与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告俞红承租原告位于上海市奉贤区莘奉公路XXX号一号房8号，租期自2011年10月31日开始至2013年10月31日。租赁协议签订后，该租赁房屋仍然由被告上海铝强金属材料有限公司（以下简称“铝强公司”）实际占有使用，房屋租金也是由被告铝强金属实际支付。2013年10月31日，《房屋租赁合同》到期，原告与被告未继续签订房屋租赁合同，但被告铝强公司在支付原告人民币（下同）50，000元后，继续占有使用租赁房屋，至今未搬离。原告认为，被告俞红租赁房屋后应按照合同约定支付年租金88，800元，被告铝强公司作为租赁房屋实际使用人，在使用房屋后履行了相应的向原告支付租金的义务，与原告形成了租赁关系。被告铝强公司作为房屋实际使用人已加入原告与被告俞红签订的租赁合同债务支付中，与被告俞红共同承担支付租金义务。现租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，被告与原告形成不定期租赁关系，现被告未按法律规定解除与原告的不定期租赁合同。按照合同约定至2014年12月1日应支付房屋租金96，341.9177元，除被告已支付的50，000元，尚拖欠46，341.9177元。故原告诉至法院，要求判令两被告：1、支付房屋租金，按年租金88，800元，自2013年10月31日起计算至实际交房日止，扣除已支付的50，000元；2、赔偿违约金10，000元（按照合同约定为按约定租金的日百分之五计算，因违约金过高，原告自愿将违约金调整为10，000元）。庭审中，原告增加诉讼请求要求判令两被告：3、交还系争房屋；4、支付水电费、卫生费1，059元；5、支付装修损失12，000元。
原告针对其诉请向法庭提供了如下证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告双方的租赁关系，并约定了权利义务。
2、上海市工商行政管理局奉贤分局变更（备案）登记、公司变更登记申请书、租用房屋（场地）协议书各一份，证明被告铝强公司作为房屋实际使用人将原告的房屋作为工商登记备案的经营地址，应当承担支付租金的责任。
3、农业银行对账单一份，证明2013年10月28日被告铝强公司的员工向原告转账100，000元（涉及案外另一间房屋）。
4、房地产权证一份，证明原告是房屋的权利人，产权证登记的权利人是原告的儿子。
5、收据五份，证明被告应支付的水电、卫生费是1，059元。
6、损失表格一份，证明原告的装修损失。
7、照片一组，证明系争房屋现状及装修损失。
8、结婚登记摘要一份，证明被告俞红是被告铝强公司法定代表人的配偶。
被告俞红、铝强公司共同辩称，不同意原告诉请。被告铝强公司已经足额支付了剩余的房屋租赁费用，且实际已经不再承租系争房屋，于2014年8月将房屋交还给原告。原告也于2013年年底另行租赁了其他场所。原、被告当时约定，被告支付的100，000元是过渡期的租金，且已经履行完毕，不存在还需要支付的问题。对于水电费卫生费不认可，认为被告在2014年已经搬离，不存在水电费，对金额也不认可。对于装修损失，被告认为不存在，金额也不认可，被告2014年搬离时原告接收房屋并且没有提出异议。
两被告针对其辩称向法庭提供了如下证据：
1、租赁合同三份，系与系争房屋临近店铺的租赁合同，证明系争房屋所在钢材市场因为拆迁处于半搬迁状态，所以租金当时是比较便宜的，与被告租赁的房屋相邻的店铺2013年租金在100，000元一年，所以2014年被告租的两间房屋（其中一间另案处理）租金也在100，000元一年。
2、租赁意向书、转账凭证、房屋租赁合同各一份，证明2013年原租赁场所遇到拆迁，故2011年被告已经与案外人签订意向书，约定2013年搬过去，承租案外人的房屋。同时也证明被告与原告合同到期后约定的过渡期间是真实的，所以双方之间的租赁合同已经履行完毕，租金支付完毕。
经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议。对证据2真实性无异议，是被告铝强公司实际使用的，对于原告要求被告铝强公司作为租赁合同一方当事人承担责任也没有异议。对证据3真实性无异议，但认为这笔100，000元已经足额支付了接下来过渡期的租金，时间是2013年11月至2014年8月，两间房屋的租金。对证据4真实性无异议，但不认可原告要证明的身份关系，原告应当提供相应身份关系的证明。对证据5真实性无异议，但认为被告已经于2014年4月搬离，之后产生的水电费、卫生费不认可。对证据6不认可，认为2014年已经完成了搬离，原告对房屋接收并且没有提出异议。对证据7因为应当按照2015年3月法院到现场交接时的现状为准，原告并没有发生实际的装修损失；房屋内的现状是原告交付给被告时候的原状。对证据8无异议。对于被告提供的证据，原告对证据1真实性不认可，认为是复印件，且与本案无关，钢材市场仍旧存在，很多商铺还开着。对证据2真实性无异议，但认为与本案无关。上述原告提供的证据1、2、3、4、5、8、被告提供的证据2，相对方对真实性均无异议，且与本案有关联，故本院依法予以确认。对于原告提供的证据6、7，因被告未予认可，故本院不予认定。对于被告提供的证据1，因原告未予认可，故本院不予认定。
本院于2015年3月13日与双方当事人一同至系争房屋现场勘察，制作现场勘察笔录一份及拍摄现场照片一组。现场状况：系争房屋卷帘门关闭，但实际并未上锁；系争房屋与隔壁房间打通，两间房屋各有一个楼梯上两楼；两楼有木板隔断，分为几小间；当日系争房屋归原告掌控。原、被告对上述现场勘察笔录及照片均无异议。
本院依法调取（2014）奉民三（民）初字第1977号案件庭审笔录一份及民事裁定书两份。原、被告对上述证据均无异议。
另，根据被告的申请，本院传证人潘某某、陈某某出庭作证。
证人潘某某述称，其系被告铝强公司员工，在铝强公司工作十年了。铝强公司原来经营的地址是系争房屋。2014年8月31日中午13时左右，其与搬运工人及货车司机去系争房屋搬东西，货车司机不是被告铝强公司的员工，是经常给铝强公司送货的。当时房东林菊清也在场，在房屋门口。其搬完东西后就把卷帘门拉下来了，但没有上锁，把钥匙直接给了房东林菊清，一共四把钥匙。交钥匙的时候房东还问其今天搬完吗，其说搬完了。交钥匙时没有让房东写收条，但货车司机看到了。余下的房租、水电有没有结清其不清楚，其只负责搬东西。
证人陈某某述称，其是个体司机，被告铝强公司的货物基本都是其负责运送的。2014年8月31日，其帮助被告铝强公司搬家，从以前的钢材市场搬到新的钢材市场，上午搬了一次，下午搬了一次。房东的母亲站在门附近，问搬运工人什么时候能搬完，在装车的时候，其看到被告铝强公司的员工潘某某把钥匙给了房东的母亲，具体几把钥匙其没有看到。搬完后房屋里面都是垃圾，没有什么东西了，所以被告铝强公司的潘某某把卷帘门拉下来了。
原告对上述证人证言不认可，认为潘某某是被告铝强公司的员工，陈某某与被告铝强公司有业务关系，两个证人都与被告存在利害关系，故真实性有异议。对于证言细节问题，到底几把钥匙证人回答也不一致，原告认为实际上并没有交钥匙。被告认为两位证人证言相互印证，充分证明2014年8月31日被告彻底搬离了系争房屋，把钥匙给了原告本人。证人描述的情况也与今年现场勘察的情况完全符合，故应当有效。对于上述证人证言，本院认为，两位证人均与被告存在利害关系，证人的陈述均无证据予以佐证，在原告对证人证言不予认可的情况下，本院对上述证言难以采信。
基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2011年10月15日，原告与被告俞红签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市奉贤区杭州湾建材市场百顺路一号房（莘奉公路XXX号XXX号房）8号房屋出租给被告使用；底层及中间层建筑面积共约100平方米；租赁期限自2011年10月31日起至2013年10月30日；年租金88，800元，先付后用，在租约期满前三个月，一次性支付一年的租金，每逾期一天，则原告有权按约定租金的5%收取逾期违约金，如超过15日，则视为被告违约，原告有权收回该房屋，并追究被告违约责任；被告在租赁期限内，应每月按时支付所使用的水、电、煤气及其它费用。合同签订后，原、被告按约履行合同，被告铝强公司为系争房屋的实际使用人，且两被告按约向原告支付了截止2013年10月30日的租金。合同到期后，两被告继续使用系争房屋，并于2013年10月28日向原告支付100，000元，其中50，000元为本案系争房屋的租金，另50，000元为隔壁另一间房屋的租金（另案处理）。
另查明，2014年7月2日，原告委托代理人王义曾作为原告诉至本院，要求判令被告铝强公司支付租金至实际搬离日止。被告辩称原、被告不是适格主体，系争房屋所在市场遇到拆迁，商铺早已空置，市场不景气属于情势变更的情况。本院于2014年9月10日作出民事裁定书，认为王义虽为不动产所有权人，但不是系争房屋租赁合同相对人，故驳回王义的起诉。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告俞红签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告铝强公司实际使用系争房屋，且在租赁合同履行过程中，通过支付租金等方式参与了本案房屋租赁合同的履行，在庭审中，被告铝强公司同意作为租赁合同的一方当事人承担责任，故被告铝强公司亦为本案房屋租赁合同的承租人。在原、被告双方签订的《房屋租赁合同》到期之后，被告继续使用租赁房屋，原告亦未提出异议，双方形成不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。被告辩称其已于2014年8月31日搬离系争房屋并将房屋钥匙交还给原告，但未能举证予以证明，故本院对被告该辩解意见不予采信。经本院于2015年3月13日组织双方现场勘察，系争房屋内物品早已搬空，原告于当日接收房屋，故双方的《房屋租赁合同》应于2015年3月13日解除。被告应当向原告支付截止2015年3月13日的租金，被告已支付50，000元租金，尚欠租金71，853元。故对原告要求两被告支付自2013年10月31日起至2015年3月13日的剩余租金71，853元的诉讼请求，本院予以支持。按照租赁合同约定，租金一年一付，先付后用，被告未能按照合同约定支付租金，应承担相应的违约责任。租赁合同约定逾期付款违约责任为按约定租金日百分之五支付违约金，然原告自愿下降违约金计算标准，要求被告支付逾期付款违约金10，000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2014年3月至2015年3月的水电费及卫生费1，059元的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。对于原告要求被告赔偿装修损失12，000元的诉讼请求，因原告未能提供证据证明系争房屋在交付给被告使用时的状态，故原告要求被告支付装修损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院难以支持。被告已于2015年3月13日将系争房屋交还原告，故对原告要求两被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告俞红、上海铝强金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林菊清自2013年10月31日起至2015年3月13日止的剩余租金人民币71，853元。
二、被告俞红、上海铝强金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林菊清逾期支付租金的违约金人民币10，000元。
三、被告俞红、上海铝强金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林菊清自2014年3月至2015年3月的水电费、卫生费共计人民币1，059元。
四、对原告林菊清的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币958元，财产保全费人民币520元，合计人民币1，478元，均由被告俞红、上海铝强金属材料有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 慧
审 判 员 苏 姝
人民陪审员 顾秀英
二〇一五年八月二十五日
书 记 员 郑伟丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。