云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云26民终154号
上诉人（原审原告）：谭俊，男，1969年4月4日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。
上诉人（原审原告）：王家芳，女，1972年4月14日生，汉族，云南省广南县人，住广南县。
二上诉人委托诉讼代理人：杨立文，云南晨羿律师事务所执业律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：云南城宏房地产有限公司。
住所地：文山市开化镇下沙坝外滩路**号。
法定代表人：陈登树，该公司董事长兼总经理。
上诉人谭俊、王家芳因与被上诉人云南城宏房地产有限公司（以下简称城宏地产）所有权确认纠纷一案，不服广南县人民法院（2016）云2627民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。
谭俊、王家芳上诉请求：1、请求文山州中级人民法院依法撤销广南县人民法院（2016）云2627民初1215号民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定本诉讼标的物是被上诉人城宏地产“是在地上楼房建盖好交付以后才修建好的地下层，长宽与地上第一层一致……，不依赖于地表上的房屋建筑而存在，具有构造上的独立性、排他性，不具备附属物的属性；”完全背离客观事实。任何一栋房屋，不会凭空而起，房屋依赖于地面基础而形成的独立的完整的一个特定建筑。上诉人购买的该房屋，签订合同时开发商对该房屋的结构已经描述为“地下一层，地上三层”，也就意味着该房屋是一个独立的整体且包括地下层部分。从一审法院不认可的原售楼部经理钟立波出具的证词中也充分说明，被上诉人作为开发商，在对上诉人购买的该商住一体楼销售宣传时，为吸引大家的购买欲望，对外宣传该商住楼地下层部分设为车库的，正是因为看到了该商住楼的结构具有地下车库的便利性，花了比正常商品房价格更高的价位购买了该商住一体楼。其二，该地下层是商住一体楼最重要的部分，上面的楼层是依赖该地下层而建立的。作为期房，开发商首先是先从平整地下层部分开始，打好基础浇灌然后再兴建上层部分，不是一审法院认定的“地上楼房建盖好并交付后才修建的地下层”，而是将房屋交付给上诉人以后，开发商出尔反尔，将属于上诉人的地下层部分作简单的表面处理以后当做车库出售，是典型的侵权行为。二、一审法院对适用法律条款理解不当，导致错误判决。1、从相关法律的规定可以看出建设用地使用权和房屋所有权关系是不可分割的一个整体。《物权法》第一百四十六条规定建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。从上述我国法律法规的规定可以看出，作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别：房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记，确权保护。只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得以确权和保护。只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。架空层作为建筑物中公以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，是地面到一楼的一段空间，只是一种附属物，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，所以其理应归全体业主所有。因此，架空层作为房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。并且，由于上诉人购买的房屋，具有独立性，完全可以相对独立，地下层部分与地上楼层部分形成一个整体，是不能分割的；2、再来看看物权法第一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。此条说明建设用地可以在土地的地表、地上或地下分别设立。架空层多为首层空间属于建设用地地表使用权，二楼以上的房屋均属于建设用地地上使用权，且后者的存在以前者的存在为基础和依附。当然建设用地地表使用权和建设用地地上使用权是相互独立的用益物权，但是在架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下，后者不可以离开前者。建筑物未出售给业主之前，二者均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后，根据本文建筑容积率的论述可知，土地使用权己全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权，且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围，即该块土地的地下（地下室）、地表（架空层）和地上（楼房）的权利均属于楼房业主拥有。根据现行房地产管理方面的法律法规的规定，建设用地使用权人在取得建设用地使用权后，凭建设用地使用权证书及立项许可等其他政府批准文件，申请有关建设主管部门发放的建设许可证、开工许可证等，即可以按照批准和用途，以该土地建设建筑物、构筑物和其他附属设施。对建成后的房屋即在房产未依法预售给业主之前，房产开发商通过原始取得的方式取得了房屋等不动产的所有权。业主通过买售楼房，楼房依法转让后，依据“地随房走、地转房随”的法律原则下，业主成为该块土地的使用权人，因此建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于业主所有。架空层也是建筑物的构件之一，当然也属于该楼房业主所有。同时，在现行的房地产行政管理制度下只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/建设用地面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房地产证》，对于不计算建筑容积率的建筑物，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得《房地产证》。不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。从上可知，架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，也不能将首层楼房架空层的产权约定为房地产开发商所有。首层楼房架空层的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。以上法律条款及相关解释充分说明，一审法院对相关法律的理解及适用出现偏差，导致作为房屋基础的地下层部分不能和上诉人购买的房屋连成整体，纵容误导被上诉人具有处分权利，从而侵犯了上诉人对该房屋整体利用的财产权利。综上，广南县人民法院判决不当，严重损害了上诉人合法权益，请求二审法院辩明是非，支持上诉人诉求。
城宏地产未发表答辩意见。
谭俊、王家芳向一审法院起诉请求：请依法确认位于广南县莲城镇永安社区莲城体育公园A区01幢A-A23号商住一体楼地下层属原告所有。一审法院认定事实：城宏地产经向广南县人民政府申请并获得批准在广南县莲城镇开发“广南县体育文化活动中心”项目。2009年9月，城宏地产将“莲城体育公园住宅小区工程规划方案”报请广南县住房和城乡建设局审批并备案，获得许可。在城宏地产的规划设计中，共分三期开发，依据GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》标准，设机动车位1900个，非机动车位2400个，所争议的地下一层，也含在开发规划中的“地下负一层”。2010年3月18日，乙方谭俊、王家芳与甲方城宏地产在莲城体育公园售楼部自愿签订《商品房购销合同》（以下简称《合同》），该《合同》书是统一由“云南省建设厅”及“云南省工商行政管理局”共同监制的格式合同，双方在《合同》中对权利义务作了明确约定。《合同》第三条乙方购买商品房的基本情况约定，乙方购买的商品房，其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：“第A组团第壹幢A-A23号房，属框架结构，该幢商品房建筑物层数为地上叁层，地下壹层；该商品房的产权登记面积包括套内面积和分摊的共有建筑面积，产权登记面积以产权登记机关确定为准”《合同》第四条计价方式与价款约定：“甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款，即2.按套计价，该商品房总价款为人民币肆拾肆万陆仟零叁拾捌元整（己包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内面积为138.46平方米，建筑面积为141.48平方米，公摊面积为3.02平方米”；《合同》第五条面积差价的处理约定：“二、按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款按产权登记面积中的实际建筑面积计算差价，多退少补。”；《合同》附件一“该商品房屋分户平面图”，显示该商品房共有三层平面图。谭俊、王家芳付清房款及相关费用后，交由城宏地产代其到广南县住房和城乡建设局办理该房屋的房屋所有权证。2011年1月14日，国家机关向王家芳颁发该房的《房屋所有权证》，证号为“广南房权证莲城字第××号”，《房屋所有权证》上登记的房屋所有人为王家芳，共有权人为谭俊，各占50%份额；房屋为框架结构，共三层并有附图，建筑面积141.94平方米。至今城宏地产未为谭俊、王家芳就该房屋办理《土地使用权证》。后城宏地产将该房交付给谭俊、王家芳，履行了合同的交付义务。2013年城宏地产修建好地下停车场，该地下一层地面到顶板内空高度为2.65米，地下负一层的框架承重结构及长宽与地上建筑物一致，可独立使用。在谭俊、王家芳房屋下的地下负一层，部分用作小区地下停车场通行通道，部分被规划为停车位；在城宏地产将地下车位出租或出售的过程中，购买商住一体房的业主认为其房下的地下负一层依合同城宏地产已出售给其，地下一层应属于其房屋的一部分即附属物，地下车位应归其管理使用，城宏地产无权处分车位，并向公司提出异议。2015年9月14日，城宏地产就业主的异议作出《关于体育公园A区商住一体住房地下一层车位调查核实情况答复》统一书面答复，认为地下车位的管理使用权归公司，并未侵害业主权益。因业主不服公司的处置而诉至本院。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、《合同》内容中的“地上三层，地下一层”是房屋结构还是卖方出售给买方房屋的所有层数？2、买方支付的44.6038万元购房款是否已包含地下负一层的出售价款？3、地下负一层是否属于地上建筑物的附属物？所有权是指所有权人对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，不动产所有权的取得有买卖、赠与、互易、添附等方式。谭俊、王家芳与城宏地产自愿签订《合同》是双方均无异议的事实，《合同》合法有效，谭俊、王家芳以买卖的形式取得该房屋的所有权；通过《合同》约定可知，谭俊、王家芳在支付44.6038万元钱购买该房屋时，房屋的套内建筑面积为138.46平方米（其中建筑面积为141.48平方米，公摊面积为3.02平方米。）；广南县人民政府于2011年1月14日向其颁发的《房屋所有权证》上的房屋建筑面积为141.94平方米，房地产平面图共三层，与《合同》上约定的面积和附图一致；取得房产所有权证后，无人对该证提出异议；而合同上所标注的“第A组团第壹幢A-A23号房，属框架结构，该幢商品房建筑层数为地上叁层，地下壹层。”是指房屋结构，而不是买方已购买的房屋层数，双方并未对地下负一层的买卖在合同中作出约定，谭俊、王家芳并未通过《合同》取得该地下一层的所有权，故其认为己依合同购买了该房的地下层所有权的观点不能成立。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑物区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”而城宏地产是在地上楼房建盖好并交付后才修建好的地下层，长宽与地上第一层一致，空间高度为2.65米，不依赖于地表上的房屋建筑而存在，具有构造上和利用上的独立性、排他性，不具备附属物即指为了房屋的使用而建造的必须的附属设施，不是离开房屋本身没有存在价值的物体的属性；且在签订合同时，双方对地下车库并未有能取得所有权的相关约定，故谭俊、王家芳不能基于附属物而取得地下层的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得侵害已设立的用益物权。”商品房作为特殊的商品，其可依法对不同位置的商品房设立物权，所以地下车库的修建，不影响地上建筑物土地使用权设立，不影响业主对地上商住一体楼的管理、使用及收益，故谭俊、王家芳不能以附属物特性取得地下层的所有权。而城宏地产作为地产开发商，根据国家相关的行业标准，为小区必须配置必要数额的停车位，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”故城宏地产修建地下层作为停车区域并未违反相关法律规定，在双方所签订的《合同》中，并未对地下层的所有权作出约定，事后，双方亦未对地下一层或车库单另签订出售、附赠或者出租合同，故谭俊、王家芳未能通过其他方式取得地下层的所有权。综上所述，谭俊、王家芳的诉讼请求不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四务、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五务、第十七条、第三十九务、第六十四条、第七十四务、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回谭俊、王家芳的诉讼请求。案件受理费100元，由谭俊、王家芳负担。
上诉人对一审判决认定的法律事实提出异议，认为一审判决认定“地上楼房建盖好交付以后才修建好的地下层”不是事实，事实是作为期房，开发商首先从平整地下层部分开始，打好基础浇灌后再兴建上层部分。对一审判决认定的其余法律事实无异议。
被上诉人对一审判决认定的法律事实未提出异议。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，上诉人对一审判决认定的法律事实所提出的异议，其未提交证据予以证实，故本院对该异议依法不予采纳。
经过二审审理，本院查明本案的法律事实与一审认定的一致。对一审认定的法律事实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：广南县莲城镇永安社区莲城体育公园A区01幢A-A23号商住一体楼地下层是否属于上诉人所有？
本院认为：首先，上诉人主张购房合同中已经约定了其所购房屋为“地上三层、地下一层”。但根据上诉人在一审阶段提交的《商品房购销合同》以及双方当事人在一审阶段的陈述，上诉人向被上诉人购买莲城体育公园A区01幢A-A23号房时，双方约定房屋的套内建筑面积为138.46平方米（其中建筑面积为141.48平方米，公摊面积为3.02平方米。），房屋价款为人民币446038元。双方当事人均认可该建筑面积不包含本案所争议的地下层，上诉人所支付的房款也不包含地下层的价款。购房合同对于房屋买卖标的物的约定应以建筑面积和房屋价款为基准，故本案《商品房购销合同》中“第A组团第壹幢A-A23号房，属框架结构，该幢商品房建筑层数为地上叁层，地下壹层”仅是对于房屋构造本身的描述，而非对上诉人购买房屋层数的约定。上诉人主张被上诉人曾口头承诺将争议地下层赠与给上诉人，但未提交证据予以证实，本院对这一主张不予采纳。因此，上诉人未通过支付对价向被上诉人购买争议地下层。
其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑物区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。……”结合本案实际情况，双方当事人所争议的地下层能够与A区01幢A-A23号房明确区分，具有构造和空间上的独立性和自有的存在价值，故争议地下层属于法律规定的专有部分，而不是专有部分的组成部分，也不属于共有部分。即争议地下层不属于A区01幢A-A23号房的附属物。该地下层的存在并不影响A区01幢A-A23号房不动产权的设立，也不妨碍上诉人对A区01幢A-A23号房的管理和使用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律关系，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”在本案中，上诉人并未支付对价购买争议地下层，也无相关证据证实地下一层为赠送部分，故其对争议地下层不享有所有权。因争议地下层属于法律规定的专有部分而非共有部分，故上诉人对地下层也不享有共有和共同管理的权利。
综上所述，广南县莲城镇永安社区莲城体育公园A区01幢A-A23号商住一体楼地下层不属于上诉人所有。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由谭俊、王家芳承担。
本判决为终审判决。
审判长 李亚靖
审判员 陈登荣
审判员 张 祺
二〇一七年三月三十一日
书记员 王文锦