贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民初字第23号
原告王茜，女，1991年11月17日生，苗族，现住都匀市。
委托代理人莫雪，贵州仁义律师事务所律师。
被告贵州黎筑房地产开发有限公司，住所地贵阳市。
法定代表人罗远筑，该公司董事长。
被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司，住所地都匀市。
负责人杜鑫忠，该公司总经理。
二被告共同委托代理人沈振洪，贵州法庄律师事务所律师。
原告王茜与被告贵州黎筑房地产开发有限公司（以下简称黎筑房开公司）、贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称黎筑房开公司都匀分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告王茜委托代理人莫雪、被告黎筑房开公司及黎筑房开公司都匀分公司共同委托代理人沈振洪到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告王茜诉称：2014年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告所开发建设的都匀市中鑫大厦七层整体一层商业用房，面积2182.72平方米，层高3.1米，房屋定于2014年9月16日交付。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，但交房期限届满，被告未予交付房屋。2014年12月，原告到所购房屋现场看房，发现该房屋实为整栋房屋的转换层，屋顶布满密密麻麻各种大小给排水管道和消防管道，甚至较大的管道从该层房屋的窗户直接进入。该房屋除去管道占有的空间外，实际层高平均仅为2.2米左右，最低处仅为2米。被告隐瞒该层房屋为转换层的事实，实际层高与约定严重不符，不能满足商业用房的需要，合同目的不能实现。另外，根据双方合同约定，如若被告逾期30日交房，原告有权要求退房。时至今日由于房屋未通过消防等单项验收，房屋未达交付条件而未向原告交房。之后，原告方多次找被告协商解约退款事宜，但双方未能达成一致意见。现被告的行为已构成根本违约，故诉至法院请求：一、判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、由被告返还原告所支付的购房款12389512元，并赔偿该购房款利息损失（按月利率6.55‰从2014年2月23日至清偿之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张，向本院提供一下证据：
证据一、商品房买卖合同，证明：1、双方订立合同时不是现房，而是预售；2、合同约定所购房屋的层高为3.1米；3、合同上没有注明该层房屋属转换层，被告刻意隐瞒了该事实；4、合同约定逾期30日交房，买受人有权要求退房。被告对该合同的真实性无异议，但认为对于层高的理解上有误差，不是实际的空间高度；对于退房问题，因原告已实际招租使用，故不存在退房问题。
证据二、收据及个人购房借款合同，证明原告是通过部分贷款且已付清购房款，故要求被告支付相应利息。被告对该证据真实性均无异议。
证据三、照片，证明第七层的为转换层的现状。被告对该证据的真实性无异议。
被告黎筑房开公司、黎筑房开公司都匀分公司共同辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，应受到法律保护。1、2014年初，原告为购买被告开发的中鑫大厦第七层房屋，曾多次找被告协商，并多次到第七层房屋内实地考察后才确定购买，购买后也已支付全部购房款；2、被告对所出售的房屋已明确告知该层为转换层，所以有些地方因管道设置造成一定影响，故在价格上比五、六层楼的价格每平方米便宜320元，原告是看了实际现场后才订立的合同，故不存在被告对原告隐瞒和欺诈的事实；3、原告购买该房屋后，已正式向外发出广告对外招租，可见其已实际接收该房屋并投入使用。综上，原告诉请解除合同没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
二被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据一、验收会议记录，证明房屋符合设计规范，原告在购房时第七层早已修建完毕，其是看到现房现状后才购买，而不是期房。原告质证认为该证据显示房屋的整体验收是2014年8月26日，而双方订立合同时间为2014年3月，故不能达到被告需要证明的事实。
证据二、施工日志，证明第七层有关的水管设施在原告购房之前，就已经安装完毕，原告明知目前的现状而愿意购买的。原告质证认为该日志系被告方自己书写，属被告方的陈述，且也不能证明原告购房时看过房屋。
证据三、照片（招租横幅），证明原告已实际接受、认同所购七层楼并招租拟投入使用的事实。原告质证认为该横幅不能证明招租的就是原告方购买的房屋，且易先生为何人不清楚。
经审理，本院确认以下事实：原告王茜与被告黎筑房开公司都匀分公司经协商，达成口头协议由黎筑房开公司都匀分公司将其开发的位于都匀市工人路6号中鑫大厦第1栋7层7-1号商业用房出卖给原告，原告于2014年2月23日向黎筑房开公司都匀分公司支付200万元。2014年3月21日，双方订立书面的《商品房买卖合同》，合同约定该商业用房建筑面积为2647.33平方米，套内建筑面积为2182.72平方米，层高为3.1米。约定按套内面积计价每平方米5676.18元，房屋总价款12389512元。合同约定房屋的交付时间为2014年9月16日前，交付条件为1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、相关设施、设备达到条件。对于逾期交房的责任，合同第十三条第一款第（二）项约定，逾期交房超过30日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。合同订立后次日，原告通过向都匀市农村信用合作联社火车站信用社贷款619万元（贷款利率为月6.55‰，贷款期限为120个月），向黎筑房开公司都匀分公司支付上述购房款。2014年4月2日，原告再次向黎筑房开公司都匀分公司支付上述购房款尾款4199512元。
另查明，黎筑房开公司都匀分公司开发建设的中鑫大厦1—20层于2013年2月6日经过建设单位、施工单位、设计单位和监理单位验收，符合要求；21—32层于2013年5月8日验收；2014年8月26日整体验收合格。但由于其他原因致使该房屋不符合买买合同约定的交付条件，导致黎筑房开公司都匀分公司至今未向原告交付房屋。
由于原告购买的该第七层房屋属整栋楼上部为住宅下部为商场的转换层，故黎筑房开公司都匀分公司在该第七层顶部安装有大量的给排水管网，致使该楼层实际使用层高降低。为此，原告认为其向黎筑房开公司都匀分公司所购的房屋层高严重不符合约定，不能满足商业用房需要，且未按约定交付房屋，已构成违约，故提起如前所诉。
本院认为：原告与黎筑房开公司都匀分公司订立的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，原告已按照合同约定向黎筑房开公司都匀分公司全面履行了支付购房款的付款义务，但被告黎筑房开公司都匀分公司未按照合同约定在2014年9月16日向原告交付房屋，且至今该房屋仍不符合交付条件，构成严重违约。加之该层房屋由于系整栋大楼的转换层，安装有大量给排水管道，更加降低该楼层使用的净高度，导致房屋无法商用，其购房目的无法实现。因此，根据双方“逾期超过30日，买受人有权退房”的合同约定，原告现主张解除合同并返还购房款，符合双方的约定，应予以支持。二被告认为造成严重逾期交房是由于供电部门没有供电，故逾期交房不是自己的原因造成。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者约定另行解决；被告还主张，由于都匀市政府对都匀大桥进行改造导致供电受阻，该原因属政府行为，应视为情势变更，被告可因此免责或减轻责任。对此本院认为，双方合同约定的交房时间为2014年9月16日，而都匀大桥的改造开工时间是2015年，开工时间在合同约定交房之后，时间并未交叉，故对被告的此项辩解，本院亦不予采纳。因此，二被告不能免除其向原告承担相应的违约责任。二被告还认为在该买卖合同订立时，原告已知晓该买卖的房屋为转换层并已安装有管道的事实，其明知而购买，视为其认可该房屋现状。对此本院认为，二被告对该事实没有提供充分证据予以证实，况且如若当初房屋已是转换层和安装有大量管道，已实际降低使用的层高，但在买卖合同中仍约定房屋楼层高为3.1米，而未加以特别提示或说明，导致供使用的部分实际层高缩水近1米，明显与常理不符。因此，二被告的该辩解理由也不能成立。
对于违约责任的承担，依据双方“按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金”的约定，本案的违约金为12389.512元（12389512元×0.1%）低于原告贷款的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。同时最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。因此，原告对此主张调整违约金，由于原告部分购房款是通过商业银行贷款，故对商业银行贷款额部分按照月6.55‰利率计算支持其利息损失。对其他部分支付的购房款可按中国人民银行同期同类贷款利率支付其利息损失。
另，由于黎筑房开公司都匀分公司属经依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可从事与其法律地位相适应的民事活动，但其毕竟不具有法人资格，责任能力不完整，所以在其无力承担返还原告购房款及相应利息损失的责任时，应由黎筑房开公司承担补充清偿返还责任。
综上，被告黎筑房开公司都匀公司严重违反合同义务，故对原告关于解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，黎筑房开公司都匀公司应当予以返还原告购房款及承担相应的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告王茜与被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于2014年3月21日订立的《商品房买卖合同》；
二、被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王茜购房款一千二百三十八万九千五百一十二元，并支付利息（其中，二百万元从2014年2月24日起，四百一十九万九千五百一十二元从2014年4月3日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计息至上述款项付清之日止；六百一十九万元从2014年3月23日起按月利率6.55‰计息至该款项付清之日止）；
三、被告贵州黎筑房地产开发有限公司对上述向原告王茜返还购房款及利息承担补充清偿责任。
四、驳回原告王茜的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费96737元，由被告贵州黎筑房地产开发有限公司都匀分公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省高级人民法院。
审 判 长 刘国红
代理审判员 万 青
代理审判员 王开恒
二〇一五年十一月九日
书 记 员 张海涛