上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初569号
原告上海长峰房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人童锦泉，董事长。委托代理人李敏，女。原告上海龙之梦雅仕企业大厦有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人童锦泉，董事长。上列两原告的共同委托代理人蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。被告上海晟达国际贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人姚平，董事长。委托代理人丁亮，上海市丁孙黄律师事务所律师。委托代理人韩育平，上海市丁孙黄律师事务所律师。原告上海长峰房地产开发有限公司(以下简称长峰公司)诉被告上海晟达国际贸易有限公司(以下简称晟达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判。审理中，本院根据原告长峰公司申请，追加了上海龙之梦雅仕企业大厦有限公司(以下简称雅仕公司)为本案原告参加诉讼，并于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告长峰公司的委托代理人李敏及两原告的共同委托代理人蒋振伟，被告的委托代理人丁亮、韩育平到庭参加诉讼。庭审后，两原告与被告向本院申请延长一个月审限要求庭外和解，本院予以准许，但双方未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告长峰公司诉称，2012年6月6日，原告长峰公司(甲方)与被告(乙方)签订了一份《上海市房屋租赁合同》(以下简称合同)。合同约定，乙方租赁甲方座落于本市长宁区凯旋路XXX号XXX室、XXX室、3807房屋(以下简称涉讼房屋)，建筑面积1,049.76平方米，用于商业办公；租期自2012年9月1日至2018年8月31日；2012年9月1日至2015年8月31日每月租金人民币(下同)255,923元，付三押一，每月25日前支付下一期租金；2012年9月1日至2015年8月31日期间的保证金为871,695元，2015年9月1日至2018年8月31日期间保证金为910,005元(乙方应于2015年8月31日前补付保证金38,310元)；物业管理费每月34,642元，每三个月支付一次。合同订立后，原告长峰公司按约向被告交付了涉讼房屋。被告支付了保证金871,695元，租金仅支付至2015年9月27日，2015年9月28日起租金至今未付。原告雅仕公司曾于2015年11月3日向被告送达了《付款通知》、《催款通知》，被告收到后未予答复，也未付清租金，至今已逾期支付租金达两个月有余。依据合同相关规定，被告欠付租金的行为已构成严重违约，应承担2015年9月28日起至今欠付的租金830,695元，承担5倍月租金的违约金，支付免租期的租金，补付保证金，共计2,724,316元。被告已付的保证金，原告长峰公司不予返还。因此，原告长峰公司为了维护自身的合法权益，特诉至法院。审理中，原告长峰公司认为涉讼房屋所有权在合同履行期间变更至原告雅仕公司名下，本案两原告均有权主张合同中的权利，原告申请追加雅仕公司为本案原告，同时明确如下诉讼请求：1、解除原告长峰公司与被告于2012年6月6日签订的合同；2、被告搬离涉讼房屋，将房屋返还原告长峰公司；3、被告向原告长峰公司支付2015年9月至同年12月期间欠付的租金共计830,695元(剩余租金要求算至合同正式解除之日止)；4、被告向原告长峰公司补缴保证金38,310元；5、被告向原告长峰公司支付违约金1,343,465元；6、被告向原告长峰公司支付免租期期间内的租金511,846元。原告雅仕公司诉称，2014年7月1日涉讼房屋所有权变更至原告雅仕公司名下。原告雅仕公司同意原告长峰公司的诉讼请求，两原告之间可自行结算。被告上海晟达国际贸易有限公司辩称，被告对于本案两原告的主体资格均无异议，两原告的实际控制人都是同一人，只要两原告能够表述清楚它们之间的法律关联即可；被告因经营需要搬离涉讼房屋，双方人员为此几乎发生肢体冲突。之后，双方经过协商，被告应两原告要求支付了500,000元，被告同时放弃了保证金，双方因此于2015年8月14日协商解除了合同。如法院不认为500,000元为合同解约金，可在本案中一并处理；2015年9月9日，被告将涉讼房屋恢复原状并交还物业，被告认为最多再支付2015年8月1日至同年8月15日的共计15日的租金；合同已经解除，保证金没必要补缴，两原告按约应退还被告；法院如认为被告违约，保证金按约应折抵违约金。双方系协商解除合同，不存在赔偿情况。两原告主张的免租期租金应视为违约金，希望法院结合保证金金额一并作为违约金予以调整减少。经审理查明，2012年6月6日，原告长峰公司(甲方)与被告(乙方)签订了一份合同。合同约定如下：甲方预租给乙方的房屋为涉讼房屋，用途为办公；甲乙双方约定，甲方于2012年7月1日前向乙方交付涉讼房屋。租赁期自2012年9月1日起至2018年8月31日止；2012年9月1日至2015年8月31日每月租金255,923元，此后租金每月268,693元，付三押一，每月25日前支付下一期租金；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金及物业管理费，2012年9月1日至2015年8月31日期间的保证金为871,695元，2015年9月1日至2018年8月31日期间的保证金为910,005元(乙方应于2015年8月1日前补足保证金38,310元)。物业管理费每月34,642元，每三个月支付一次，先付后用；乙方返还涉讼房屋应符合交房时的标准状态。返还时，应经甲方验收认可，并结清应当承担的费用；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，除甲方有权没收乙方全额保证金外，乙方应将房屋恢复原样外，乙方应按月租金的5倍向甲方支付违约金。合同补充条款还约定：甲方同意在租赁期内给予乙方自2012年7月1日至2012年8月31日的装修期。装修期内乙方无须支付租金……。若乙方不论因任何原因实际租赁不满租赁合同规定的租赁期的，甲方有权向乙方除扣全部保证金外乙方应结清所有因乙方实际使用而产生的费用及装修期内所免去的所有租金；乙方向甲方交还房屋前，应自负费用对房屋进行打扫和清理，使房屋处于完好和可出租状态……；房屋交付后，乙方中途退租或逾期支付费用超过30天的，即构成严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同或就乙方的违约行为所造成甲方损失的，甲方有权扣所有保证金外，乙方还应向甲方按月租金的5倍支付违约金，乙方还应结清所有因实际使用而产生的费用并将房屋恢复至标准状态。房屋交付后，出现上述合同条款情形的，甲方有权解除合同，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(无论该租金所对应的租赁期间是否期满)均不予退还，甲方同时有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金。合同订立后，原告长峰公司按约向被告交付了涉讼房屋。被告向原告长峰公司支付了保证金871,695元。合同履行期间，被告按月向原告长峰公司账户内支付过租金，亦向原告雅仕公司账户内支付过租金。合同履行至2015年6月间，被告的法定代表人向两原告的员工提出过涉讼房屋退租的要求。2015年8月14日，被告通过付款人名称为赵秀英的账户向原告雅仕公司支付了500,000元。银行业务回单注明：代被告付原告雅仕公司的房租。2015年8月25日，原告雅仕公司向被告开具了一张发票，发票记载如下：2015年8月1日至同年8月31日，同年9月1日至同年9月27日的租金，合计金额为500,000元。2015年9月9日，被告向涉讼房屋所在物业公司移交了涉讼房屋，双方还制作了一份《龙之梦雅仕大厦物业管理处房屋复原移交验收表》。审理中，两原告自认涉讼房屋由其聘请的物业公司进行日常管理，收房验收方亦为其聘请的物业公司。审理中，两原告一致确认先由原告长峰公司主张合同中的权利，两原告之后再自行结算。上述事实，有两原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《上海市房地产权证》、上海银行业务回单，被告提供的微信截屏、《龙之梦雅仕大厦物业管理处房屋复原移交验收表》、《发票》、银行入账通知及双方当事人陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告长峰公司与被告晟达公司之间就涉讼房屋签订的合同合法有效，本院予以确认。合同履行期内，原告雅仕公司取得了涉讼房屋的所有权，之后被告向原告雅仕公司亦支付过涉讼房屋的租金，故原告雅仕公司同时向被告主张合同中的权利，本院予以认可。审理中，两原告一致确认先由原告长峰公司主张全部诉请，两原告再自行结算，被告对此不持异议，本院因此确认本案诉讼请求的权利方还是原告长峰公司。两原告与被告均应恪守履行合同，被告要求解除合同的理由既不符合合同的约定，又不符合法律的规定，本院不予支持。因此，本院确认导致合同解除的责任应归咎于被告。合同又约定双方均可提前解除合同。被告于2015年9月9日将涉讼房屋移交给了原告雅仕公司聘请的物业公司，物业公司亦进行了验收，本院确认2015年9月9日为合同解除之日，且被告已依约向两原告返还了涉讼房屋。至于两原告要求被告补缴保证金，本院认为，合同已解除，被告无需履行补缴保证金义务，本院对此项诉请不予支持。至于保证金，根据合同约定合同解除后已转化为违约金。审理中，被告认为两原告主张的违约金(相当于5倍的租金)与保证金转化的违约金相加总金额过高，请求法院一并予以调整。本院认为，解除合同违约金的金额以原告的损失为基础，同时结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素予以调整，本院将上述两笔违约金予以调整并最终酌定被告支付原告长峰公司违约金1,535,538元，以被告已支付的保证金871,695元先行抵扣。关于两原告主张的免租期租金，本院认为，该租金为合同附条件的租金优惠，条件为：合同约定的租赁期满租。本案因被告的责任致合同解除，租赁期亦未能满租，被告应按约向原告长峰公司支付2012年7月1日至同年8月31日的租金511,846元。至于被告支付的500,000元钱款，本院认为，该款项的付款方式与每月一付的月租金付款方式不同，被告支付该笔钱款前早已要求解除合同。综上，两原告认为全部500,000元系租金与事实不符，两原告因此拒退2015年9月9日之后钱款的理由本院不予采纳。500,000元中包含有上个月的租金，房屋何时交还两原告在被告付款之时尚未能确定，500,000元中也包含了这一段时间的租金，被告认为500,000元系合同解约金的辩称意见又无其他证据证实，本院因此不予采纳。审理中，被告表示多付的钱款可在本案中一并处理，本院确认被告多付的钱款163,473元抵扣免租期的租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款之规定，判决如下：一、确认原告上海长峰房地产开发有限公司与被告上海晟达国际贸易有限公司就上海市长宁区凯旋路XXX号XXX室、XXX室、3807房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年9月9日解除；二、被告上海晟达国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长峰房地产开发有限公司违约金人民币1,535,538元(以被告上海晟达国际贸易有限公司已支付的保证金人民币871,695元先行抵扣)；三、被告上海晟达国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海长峰房地产开发有限公司支付免租期的租金人民币511,846元(以被告上海晟达国际贸易有限公司已支付的钱款人民币163,473元先行抵扣);四、驳回原告上海长峰房地产开发有限公司、上海龙之梦雅仕企业大厦有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,297.27元，由原告上海长峰房地产开发有限公司、原告上海龙之梦雅仕企业大厦有限公司共同负担人民币3,552.27元，被告上海晟达国际贸易有限公司负担人民币10,745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 李冬
二〇一六年五月六日
书 记 员 饶婷
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。