广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）环民初字第608号 原告韦自庆，男，1973年6月25日生，壮族，农民，住广西环江毛南族自治县。 委托代理人卢玉现，系环江毛南族自治县东兴法律服务所法律工作者。 被告韦雅琴，女，1964年12月20日生，壮族，环江毛南族自治县自治县物价局干部，住广西环江毛南族自治县自治县，公民身份号码： 452724196412200028。 委托代理人覃基雄，男，1968年8月8日生，壮族，环江毛南族自治县工商局干部，住广西环江毛南族自治县，公民身份号码： 452724196808080050。 原告韦自庆诉被告韦雅琴建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，依法由审判员韦文勉担任审判长、审判员欧力锐、代理审判员言慧玲参加合议 庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。书记员蒙媛媛担任记录。原告韦自庆及其委托代理人卢玉现、被告韦雅琴及其委托代理人覃基雄到庭参加诉讼。本案现已审理终 结。 原告韦自庆诉称，2014年2月21日，被告(称甲方)与原告(称乙方)签订《买卖合同》，合同约定：一、甲方自愿将思思镇城北开发区一宗地卖与乙方，宗地号：(2)一 222，面积105平方米，±地使用证书号：环江思恩国用(2007)第345号；二、乙方预付定金26000元，双方不得再变更交易。如有变更，甲方赔付乙方两倍预付定 金，乙方变更甲方不再退还定金；三、2014年8月1日，甲方将建设用地规划许可证、国有土地使用证交付乙方，乙方将70万元一次性付给甲方；四、乙方在办理各种手续时。 甲方有义务配合乙方办理；五、乙方在建房过程中所发生的一切事务与甲方无关。2014年2月22日，原告向被告交付定金26000元，2014年7月底至今，原告多次找被 告协商履行合同条款，可是被告均说不卖给原告。为此，特诉至法院，请求判决被告韦雅琴支付给原告52000元的违约金，案件受理费由被告承担。 原告向法庭提供的证据有：1、身份证，证明原告的基本情况；2、买卖合同，证明原、被告之间存在土地买卖关系；3、转账凭证，证明2014年2月22日原告向被告交付定金 26000元；4、收条，证明被告收到原告交付定金26000元；5、录音光碟一张，证明2014年7月29日，原告找被告协商履行合同条款，被告明确表示不再卖地给原 告；6、证人韦某关于原被告宅基地交易情况的说明，证明原被告在交涉过程中被告表示不卖地给原告。 被告韦雅琴辩称，原告与被告所签订的买卖合同是无效合同，此合同买卖的标的是土地使用权，原被告在没有得到政府的许可下私自买卖土地是不合法的，因此此合同是违法无效的； 原被告签订的合同根本没有约定生效的时间，因合同根本没有生效，所以原告主张的诉讼请求是不成立的；既然合同是无效的，被告只需要返还原告定金26000元，而不是双倍返 还定金。 被告向法庭提供的证据有：1、身份证，证明被告的基本情况；2、国有土地使用权证，证明被告所持有的土地是以出让方式取得的，用途是建房；3、建设用地规划许可证，证明被 告的土地符合城建规划。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、3、4没有异议，对证据2的真实性没有异议，但对其合法性有异议，认为该证据证明原被告是私下买卖土地，是违法的；对证据5的合法 性有异议，认为录音是被告私下进行的；对证据6的真实性、合法性有异议，认为韦某与原告有亲属关系，不能作为定案依据。原告对被告提供的证据1、2、3均没有异议。 原告提供的证据1、3、4，被告没有提出异议，被告提供的证据1、2、3，原告没有提出异议，本院认为，以上证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，可作为本案认定事实 依据。对原告提交的证据2、5、6，被告有异议，本院认为，对原告提供的证据2，被告对其真实性没有异议，本院认为，该份证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联，故本 院予以采信；对原告提供的证据5、6，本院认为，虽然来源不合法，但内容客观真实，与本案有关联性，对两份证据相互印证的内容本院予以采信。 经审理查明：2014年2月21日，原告韦自庆为乙方与被告韦雅琴为甲方签订《买卖合同》，约定：1、甲方自愿将思思镇城北开发区一宗地卖与乙方，宗地号： (2)-222，面积105平方米，土地使用证书号：环江思恩国用(2007)第345号；2、乙方预付定金26000元，双方不得再变更交易。如有变更，甲方赔付乙方两 倍预付定金，乙方变更甲方不再退还定金；3、2014年8月1日，甲方将建设用地规划许可证、国有土地使用证交付乙方，乙方将70万元一次性付给甲方；4、乙方在办理各种 手续时，甲方有义务配合乙方办理；5、乙方在建房过程中所发生的一切事务与甲方无关。2014年2月22日，原告通过中国工商银行向被告账户转入购地定金26000元。 2014年2月28日被告向原告出具内容为收到韦自庆交来土地转让定金26000元的收条。后因被告以该地未能办理土地使用权过户为由拒绝履行合同，引起本案诉讼。原告遂 诉至本院，请求判决被告韦雅琴支付给原告52000元的违约金，案件受理费由被告承担。 另查明，讼争土地的国有土地使用证中记载该土地的用途为住宅，使用权类型为出让。 经法庭调查、质证，本案的争议焦点是：1、原被告于2014年2月21日签订的合同是否合法有效？2、原告的诉讼请求是否有事实和法律的依据？ 本院认为，原告韦自庆与被告韦雅琴于2012年2月21日签订的《买卖合同》约定，韦雅琴将环江县思恩镇城北开发区（2）-222号土地使用权转让给韦自庆，韦自庆支付 700000元土地转让价款，故本案性质为建设用地使用权转让合同纠纷,本案案由应变更为建设用地使用权转让合同纠纷。该合同系双方当事人协商一致后作出的真实意思表示。 内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。合同签订前，被告韦雅琴已取得国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件，故本案合同为有效合同，根据诚实信 用原则，各方当事人均应恪守合同的约定，全面履行合同义务。我国《合同法》第一百零八条规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限 届满之前要求其承担违约责任，本案原告韦自庆已按合同约定向被告韦雅琴交付定金26000元，而被告却以讼争土地未到达办理过户条件为由拒绝履行合同约定的受领原告转让土 地余款及协助原告办理有关土地过户手续义务，显然有悖于合同的约定，其行为已构成违约，应承担违约责任。故原告作为守约方主张被告双倍返还定金52000元的诉讼请求，有 事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的本合同项下的土地未得到政府有关部门的批准转让及未达到25%投资开发条件应属合同无效的主张，因《城市房地产管理法》第三 十九关于土地转让时开发投资到投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制条件，转让的土地未达到25%以上的投资仅属合同标的瑕疵，并 不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十九条的规定，属管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，故本院对被告提出的合同无效抗辩理由不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，判决如下： 被告韦雅琴应于本案判决生效之日起十日内双倍返还原告韦自庆定金52000元。 案件受理费1100元，由被告韦雅琴承担。 上述债务，义务人应于本案判决生效规定期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执 行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉案件受理费 1100元，（款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院账户，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98）。逾期不预交或不提出缓交申请 的，其已提出的上诉，则按自动撤回处理。 审 判 长  韦文勉 审 判 员  欧力锐 代理审判员  言慧玲 二〇一四年十二月十二日 书 记 员  蒙媛媛