江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终813号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：孙宏利，女，1982年5月7日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人孙宏利商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回孙宏利的一审诉讼请求。理由如下：1.孙宏利签署的“交房手续书”和“承诺书”中均载明放弃对恒开公司违约责任的追究。孙宏利签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。“承诺书”也载明“在签署本承诺书后就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或者法律上的违约责任”。2.即使恒开公司�担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响孙宏利实际占有使用房屋，孙宏利没有受到实际损失。孙宏利并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由孙宏利承担。
孙宏利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
孙宏利向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司向孙宏利支付逾期办理产权登记违约金（以250938元为基数，自2014年9月29日起至实际取得房产权属证书之日止，按日万分之三计算，暂算至2017年9月27日数额为81303元）；2.判令恒开公司限期为孙宏利办理并交付产权证书；3.本案诉讼费由恒开公司承担。一审审理过程中，孙宏利自愿申请撤回第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：2012年11月30日，孙宏利与恒开公司签订一份商品房买卖合同，约定由孙宏利购买恒开公司开发的宿迁国际购物公园1#A区幢第1#A区第1-3-075#号商品房一套，总价款为250938元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表……”。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买�人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。孙宏利于合同签订前已向恒开公司支付首付款170938元，余款80000元已通过按揭贷款方式支付。2014年9月3日，孙宏利与恒开公司签订一份交房手续书，注明孙宏利已验房并同意接收房屋，同时将房屋移交经营管理公司。该交房手续书下方注明一行特别提醒，内容为“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。
2012年11月25日，孙宏利与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司（以下简称奥莱公司）签订一份宿迁国际购物公司委托经营合同，约定孙宏利将涉案商铺委托给奥莱公司经营管理，委托管理经营期限为10年（2013年12月28日至2023年12月27日止），前三年经营收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入，自第四年起的收益收孙宏利所有，但应将每年收益的15%作为经营管理服务费支付给奥莱公司。
恒开公司至今未取得涉案商品房的竣工验收备案表。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，孙宏利依约付清房款，恒开公司未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应按合同约定向孙宏利支付逾期办证的违约金。对孙宏利主张的逾期办证违约金的起算时间，应以实际交房日期�2014年9月3日为基准，向后推90日后，为2014年12月3日。恒开公司关于因“特别提醒”的约定，故恒开公司无须向孙宏利承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到孙宏利的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒孙宏利的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于孙宏利签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且孙宏利陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了孙宏利，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。恒开公司关于孙宏利没有实际损失，逾期办证违约金约定过高需要调整�抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。孙宏利自愿申请撤回要求被告限期办理并交付产权证书的请求，不违反相关法律规定，依法予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、恒开公司于判决生效后十日内给付孙宏利逾期办证违约金（以250938元为基数，自2014年12月3日起按日万分之三计算至孙宏利实际取得房屋权属证书之日止）；二、驳回孙宏利其他诉讼请求。案件受理费减半收取917元，保全费1270元，合计2187元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：2014年9月3日，孙宏利向恒开公司出具的承诺书一份，内容为“在签署本承诺书后，就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任……”旨在证明孙宏利对恒开公司逾期交房等行为进行了免责，恒开公司不应再承担任何责任。
孙宏利质证认为，对承诺书的真实性没有异议，但孙宏利出具的承诺书是处理双方关于逾期交房的问题，与逾期办证没有关系。
本院认为，孙宏利对其出具的承诺书真实性没有异议，本院依法予以确认。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院另查明，2014年9月3日，孙宏利向恒开公司出具的承诺书一份，内容为“本人于2012年11月30日购买宿迁国际购物公园商铺1-3-075号一间（合同备案编号为201211300090）。本人和恒开公司在平等、自愿的基础上做出如下承诺：本人完全认可宿迁国际购物公园目前的交房标准及条件，同意由恒开公司一次性支付本人补偿金3000元；本人接受前述补偿款后，不再向恒开公司就本人购买的1-3-075号商铺主张退房及逾期交房的违约责任，且保证不会将接受补偿事宜主动或被动透露给第三方。在签署本承诺书后，就本人购房事宜绝不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任。如有违反本承诺，本人所购商铺第四年至第五年期间的租金归恒开公司所有，本人自愿放弃该租金。”
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，孙宏利签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了孙宏利的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒孙宏利注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然其存在逾期办证的违约行为，但孙宏利签署了交房手续书免除了其违约责任，故其无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不�支持。但孙宏利向恒开公司出具的承诺书并非格式合同，对于权利义务的约定并非格式条款。孙宏利在签署承诺书时，恒开公司逾期交房的违约行为已经发生，孙宏利同意接受恒开公司的经济补偿、领取了恒开公司支付的违约金，并保证不再主张退房及逾期交房的违约责任，故双方之间关于恒开公司交房问题已经处理终结。但孙宏利同时承诺就购房事宜不再追究恒开公司任何经济或法律上的违约责任，因双方之间关于交房问题已经处理完毕，故孙宏利该承诺指的是不再追究恒开公司除了交房以外的任何责任，包括放弃主张恒开公司承担逾期办证的违约责任。现孙宏利并无证据证明该承诺存在可撤销或者无效的情形，故孙宏利向恒开公司出具的承诺合法有效，对双方当事人均有约束力，本院对孙宏利要求恒开公司支付逾期办证违约金的主张不予支持。
综上所述，因二审出现新的证据，导致一审法院认定的事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。恒开公司未能及时提交证据，导致案件进入二审程序，故二审受理费应由恒开公司承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初5719号民事判决；
二、驳回孙宏利的诉讼请求。
一审案件受理费917元，保全费1270元，合计2187元，由孙宏利负担；二审案件受理1834元，由恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年五月十日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛