陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0725民初959号原告（诉前财产保全申请人）：陕西万兴建设有限公司。住所地：勉县勉阳街道办事处旧州社区。组织机构代码：74128971-0。法定代表人：袁永生，董事长。委托诉讼代理人：黄利云，男，该公司经理。委托诉讼代理人：朱春景，陕西维公律师事务所律师。被告（案外人）：谭记明，男，1965年8月10日出生，汉族，农民，住勉县阜川镇王坎村*组。�民身份号码：6123251965********。委托诉讼代理人：陈武军（系谭记明之姐夫），男，1957年5月4日出生，汉族，农民，住勉县元墩镇元墩村*组。公民身份号码：6123251957********。被告（诉前财产保全被申请人）：勉县阜川镇人民政府。住所地：勉县阜川镇。法定代表人：夏利兵，镇长。委托诉讼代理人：张鹏举，男，该镇政府工作人员。委托诉讼代理人：张健，男，该镇政府工作人员。被告（诉前财产保全被申请人）：陕西华丰农林科技有限公司。住所地：勉县元墩镇元墩村。统一社会信用代码：612325100000135。法定代表人：罗建华，董事长。委托诉讼代理人：李季成�陕西维公律师事务所律师。原告陕西万兴建设有限公司（以下简称“万兴公司”）与被告谭记明、勉县阜川镇人民政府（以下简称“阜川镇政府”）、陕西华丰农林科技有限公司（以下简称“华丰公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万兴公司法定代表人袁永生及其委托诉讼代理人黄利云、朱春景，被告谭记明委托诉讼代理人陈武军，被告阜川镇政府委托诉讼代理人张鹏举、张健，被告华丰公司委托诉讼代理人李季成到庭参加诉讼。本案现已审终结。原告万兴公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院执行（2015）勉民保字第00025号民事裁定书，继续查封勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月15日，勉县发展和改革局批准了阜川镇政府建设王坎村移民搬迁安置点的项目建议书。2013年11月，勉县住房和城乡建设局给阜川镇政府颁发了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2013年12月，原告通过招标取得了修建王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼的资格，并于2014年1月3日与阜川镇政府签订了《陕西省建设工程施工合同》。2014年7月22日工程经五大责任主体验收合格。2014年11月11日，华丰公司根据与阜川镇政府所签协议之委托，向原告支付了工程款100万元。为了催要下欠工程款，原告至今未将本案争议的2#楼303号房交付华丰公司或阜川镇政府。2015年12月，原告向勉县人民法院提起诉讼，请求判令华丰公司和阜川镇政府支付工程款，并申请了财产保全。勉县人民法院根据原告的申请，查封了王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房屋。被告谭记明对�封提出异议，认为原告尚未交付的上述房屋其享有物权。勉县人民法院审查谭记明的异议申请后作出的（2015）勉执异字第00042号执行裁定书，将本应形式审查的案件进行了实体审查，执行裁定书确认谭记明与华丰公司签订的合同效力，违背了裁定只解决程序问题的原则；把行政机关确定的移民搬迁项目的性质用司法权否定，明显超越审查范围；认定王坎村移民搬迁安置点具有商品房的性质，认为谭记明与华丰公司签订的《移民搬迁房屋买卖合同》合法有效，与案件事实不符；华丰公司没有商品房开发资质，项目也没有按照商品房开发进行任何报批，谭记明与华丰公司签订的该合同应属无效。故（2015）勉执异字第00042号执行裁定书作出的中止执行裁定是错误的，请求法院继续执行（2015）勉民保字第00025号民事裁定书，查封勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房屋。被告谭记明辩称：2015年1月15日，我与华丰公司签订《移民搬迁房屋买卖合同》，购买了该公司开发的勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房（面积110㎡），房屋价款18万元。因华丰公司老板罗建华曾向我借款10万元，该借款从购房款中冲抵后，我支付了现金8万元，华丰公司向我出具了金额为18万元的购房款收据，房子华丰公司至今没有给我交付。勉县人民法院依据万兴公司的保全申请，查封了我购买的上述房产，侵犯了我合法财产所有权。我虽没有享受移民搬迁安置政策，但购买的华丰公司开发的商品房，与万兴公司无关，要求法院解除对勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房的查封。被告华丰公司辩称：一、华丰公司不同意万兴公司的诉前财产保全，也反对其提起的执行异议之诉请求。二、万兴�司主张的华丰公司不具有商品房的开发资质，没有取得商品房预售许可，勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼不是商品房，对此华丰公司并不否认，这是特定条件下的产物，华丰公司投资修建的这两栋房屋既不完全是商品房，也不完全是移民安置房。三、勉县人民法院对涉案的王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房屋进行保全查封不符合法律规定。谭记明与华丰公司签订有该房屋买卖合同，并已付清房款，履行了合同，该买卖合同是合法有效的，故谭记明即享有物权。请求驳回原告万兴公司的执行异议之诉。四、根据原告指称，谭记明并不是真正的出资购房，而是将钱借给了华丰公司，因华丰公司涉嫌非法吸收公众存款无力偿还借款而将房屋抵偿给谭记明。原告此观点若成立，法院应按照先刑后民的原则，中止本案审理。原告认为本案所涉房屋的建设投资人是阜川镇政府，但原告万兴公司此前起诉华丰公司和阜川镇政府建设工程一案经勉县人民法院审理后，正在汉中市中级人民法院的二审阶段，该案的审理结果对本案起着决定性的作用，所以本案应中止审理，等待汉中市中级人民法院的判决结果。被告阜川镇政府辩称：阜川镇政府不同意原告万兴公司的诉前保全，也反对原告的执行异议之诉。2013年12月31日，原告万兴公司为了应对该建设项目能够通过上级移民搬迁工作领导小组的验收，制作并补齐了招投标资料，并于2014年1月4日与阜川镇政府签订了针对验收用的建设施工合同。阜川镇政府虽在合同上签章，但不具有实际的履行权利和义务。理由如下：一、建设合同的标的物为“勉县阜川王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼工程”，但原告万兴公司并未向阜川镇政府履行建设和交付义务，阜川镇政府也未实际取得合同所确定的所建房屋的实物权益。二、合同约定的工期为2013年12月31日至2014年6月30日，但在该建设期间内，原告万兴公司并没有向阜川镇政府建设1#楼和2#楼。三、原告万兴公司并未按合同约定实际履行建设施工义务，阜川镇政府也未按合同约定向原告支付任何工程款项。四、万兴公司与阜川镇政府并未实际产生及发生合同权利义务关系。综述，被告华丰公司是涉案安置点项目的发包人，原告万兴公司为该项目的承包人。阜川镇政府同意华丰公司的辩称意见，请求驳回万兴公司对其提出的执行异议之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告万兴公司提交的证据有：1、公司营业执照、机构代码证和建设资质证。2、勉县人民法院（2015）勉执异字第00042号执行裁定书。3、勉县发展和改革局（2012）58号、（2012）397号文件；阜川镇政府申报的《建设工程规划许可证申报表》，勉县住房和建设规划管理局乡字第（2013）016号乡村建设规划许可证、编号610725201400016号建筑工程施工许可证。4、施工招标文件（封面）、《中标通知书》、原告与阜川镇政府签订的《施工合同》、《工程竣工验收报告》。5、阜川镇政府与华丰公司签订的《委托建设协议》。6、华丰公司工商档案。7、勉县移民搬迁安置办公室《关于阜川镇王坎安置点的说明》，该点安置户罗敏惠、张明辉的安置审定资料，安置点搬迁花名册（30户），已交付的29套房屋之房号，华丰公司在勉县阜川王坎村移民搬迁安置点的房屋销售负责人关正权出具的领条。8、万兴公司委托诉讼代理人的陈述。被告谭记明提交的证据有：1、谭记明与华丰公司签订的《移民搬迁房买卖合同》。2、华丰公司收款收据。3、谭记明的陈述。被告华丰公司就其抗辩仅有其法定代表人和委托诉讼代理人的陈述，未提交书证。被告阜川镇政府提交的证据有：1、原告万兴公司与华丰公司签订的《施工合同》。2、阜川镇政府委托诉讼代理人的陈述。本院依职权调取的证据有：1、华丰公司法定代表人罗建华2016年8月24日的陈述。2、勉县公安局刑侦大队的情况说明。3、罗建华之妻周华庆的证言。4、时任华丰公司办公室职员况涛涛的证言。5、华丰公司法定代表人罗建华2016年12月9日的陈述。本院组织当事人对证据进行了质证。对原告提交的所有书证，三被告对其真实性均无异议。对被告谭记明提交的证据真实性原告提出异议，认为谭记明与华丰公司存在民间借贷关系，且涉案房屋不性质不属于商品房，是移民搬迁安置房，谭记明不是移民搬迁户；对谭记明提交的证据其他被告无异议。被告阜川镇政府提交的《施工合同》，原告和华丰公司对真实性无异议，谭记明认为与其无关不发表质证意见。本院依职权调取的证据1、3，当事人对其合法性和真实性均无异议。本院依职权调取的证据4、5，当事人对其合法性无异议。本�依职权调取的证据2，当事人均无异议。根据当事人无异议的证据和一致的陈述，本院对案件事实认定如下：2012年3月15日，勉县发展和改革局作出勉发改发（2012）58号文件，就阜川镇新建小河庙片区和王坎村二个移民搬迁集中安置点项目建设书批复阜川镇政府，同意实施项目，准予立项。2012年9月8日，华丰公司与万兴公司签订施工合同，约定：由万兴公司承建阜川镇农副土特产贸易中心（含王坎村移民搬迁1#、2#楼）。合同价款为中标价款，并约定了合同价款的支付方式和违约责任。2012年9月10日，阜川镇政府与华丰公司签订委托建设合同，约定：阜川镇政府全权委托华丰公司实施阜川镇王坎村移民搬迁集中安置点1#、2#楼的地质勘探、图纸设计、招标投标、监理、建设等工作。2012年9月11日，阜川镇政府向县环保、国土、移民办等部门申报建�工程规划许可。2012年12月10日，勉县发展和改革局作出勉发改发（2012）397号文件，就阜川王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼工程初步设计批复阜川镇政府，同意该安置点的设计概算并核准实施方案。2013年3月4日，勉县住房和城乡建设管理局向阜川镇政府颁发了王坎村安置点的乡字第（2013）016号乡村建设规划许可证，安置规模为52户。2013年12月2日，阜川镇政府就王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼向勉县建设工程招标投标管理办公室备案招标。2013年12月31日，勉县建设工程招标投标管理办公室向万兴公司签发王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼中标通知书。2014年1月3日，阜川镇政府与万兴公司签订王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼的建设施工合同，前者为发包人，后者为承包人。2014年3月18日，勉县住房和城乡建设管理局向万兴公司颁发610725201400016号建筑工程施工许可证。2014年7月22日�阜川镇政府作为王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼的建设单位，会同项目监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位万兴公司，对该项目工程进行了竣工验收，验收为合格工程。2015年11月10日，本院受理万兴公司申请对阜川镇政府、华丰公司诉前财产保全一案。并于次日作出（2015）勉民保字第00025号民事裁定书，查封了勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房屋（110㎡）一套。后谭记明向本院提出书面异议，认为其已于2015年1月15日就该房屋与华丰公司签订了《移民搬迁房买卖合同》，在抵偿罗建华所借10万元后于当日交纳现金8万元，华丰公司给其出具了收款收据（票号为5527172号）；本院的诉前保全查封侵犯了其合法的财产所有权，请求本院解除对该房屋的查封。本院审查后作出（2015）勉执异字第00042号执行裁定书，裁定中止对勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房屋的查封。2016年8月9日，原告万兴公司将被告谭记明、第三人阜川镇政府、华丰公司诉至本院，诉请如前。审理中，因华丰公司、阜川镇政府均明确反对万兴公司的主张，本院遂依法将第三人华丰公司、阜川镇政府的诉讼地位确定为被告。被告谭记明就其抗辩提交了2015年1月15日与华丰公司签订的《移民搬迁房买卖合同》和华丰公司出具的收款收据。另查明：2014年11月9日，勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点承建单位万兴公司将29户（含张明辉）房屋钥匙交付华丰公司驻阜川镇王坎村移民搬迁安置点售楼负责人关正权，关正权向其出具了一份领条。双方交付的29户房屋为，1#楼102号、103号、209号、105号、201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、301号、302号、303号、304号、305号、306号、307号、403号、406号，2#楼201号、202号、204号、205�、301号、302号、304号、305号、406号。还查明：移民安置房的申购流程为，农户申请、乡镇政府汇总资料并初审、报县移民办审核同意、办理入住、签订合同。在2014年，原勉县小河庙乡小河庙村七组村民张明辉就阜川镇王坎村安置房的申购流程为：1）、3月18日，张明辉提出安置申请，承诺原有住房拆除，宅基地复耕后交村集体；2）、当地村委会预审同意；3）、3月27日，阜川镇政府初审同意；4）、5月2日，县移民办验收通过。5）、5月20日，建房补助资金3万元到位。勉县公安局刑事侦查大队证实,该单位在侦办罗建华非法吸收公众存款一案中,未发现罗建华及华丰公司有涉及移民安置点的正规帐目。华丰公司销售勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点房屋时，未办理预售房屋登记。本案所涉房屋未办理房屋权属登记，被告谭记明亦未实际居住使用。罗建华陈述，谭记明购房款支付的现金，5527172号收据是售楼部出具的，出纳签名是周华庆签的。周华庆作证称，本案所涉5527172号收据系罗建华、关正权开具的。华丰公司前职员况涛涛作证称，本案所涉5527172号收据系自己开具，收据中的“周华庆”印章是周华庆本人加盖的。本院认为：最高人民法院《关于适用的解释》第三百零八条规定，执行申请人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请人主张的，以案外人和被执行人为共同被告。虽本案原告万兴公司将（2015）勉民保字第00025号诉前财产保全案中的被执行人华丰公司、阜川镇政府列为本案诉讼第三人，但华丰公司、阜川镇政府均明确反对万兴公司的主张，因此华丰公司和阜川镇政府在本案中的诉讼地位应为被告，并非第三人，故阜川镇政府关于要求驳回万兴公司对其起诉的辩称于法无据，本院不予采纳。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本院依据（2015）勉民保字第00025号民事裁定书对勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房进行了查封，现案外人谭记明对该执行标的主张物权，应当对其民事权益足以排除强制执行承担举证责任。本案中，谭记明举证提交了与华丰公司签订的《移民搬迁房买卖合同》及华丰公司向其出具的交纳购房款收据，上述证据华丰公司无异议；万兴公司以涉案房屋不是商品房是移民搬迁安置房，谭记明不符合购买条件为由提出异议。对此双方当事人争议在于勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点1#、2#楼属移民搬迁安置房或是商品房，亦即谭记明是否对涉案房屋享有的权益足以排除强制执行。由于移民搬迁安置房和商品房的不同属性，决定了房屋买卖合同的成立要件和效力亦不相同。如涉案房屋系移民搬迁安置房，《陕南地区移民搬迁安置工作实施办法（暂行）》（简称为《陕南移民安置办法》，陕西省人民政府2011年7月4日颁布、7月1日实施）明确规定了移民搬迁对象的六种情形（第三条）、移民搬迁对象施行严格审定制度（第三十三条），以及移民搬迁对象申请、审批建档等办理流程。据此可知，移民安置房的申购须有资格审定之前置审核流程。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《陕南移民安置办法》为地方政府颁布的行政�规，其规定了移民安置房应当进行批准的程序。因三被告均未能提供谭记明买卖涉案房屋的前置审批证据，虽谭记明举证提交了房屋买卖合同和购房款收据等证据，但按照移民安置房的相关规定，华丰公司与谭记明所签购房合同因缺乏生效要件而不足以排除强制执行。如涉案房屋系商品房，《城市房地产管理法》第四十四条和《商品房预售管理办法》第六条之规定，商品房预售实行许可制度；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现三被告均未能向本院提交涉案房屋的商品房预售许可证明，按照商品房买卖的相关规�，华丰公司与谭记明所签购房合同亦因缺乏生效要件而不足以排除强制执行。况且行为人罗建华、周华庆、况涛涛及谭记明对房款交付、收据的出具陈述不相符，存在疑点，不能排除原告对该买卖行为真实性的合理怀疑。同时，房屋属不动产，其民事权益的表现形式为物权。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；但法律另有规定的除外。因被告谭记明未能提交对涉案房屋享有物权的登记证明或不动产权利证书，其主张的民事权益也不足以排除强制执行。故谭记明和华丰公司认为双方签订的房屋买卖合同成立有效，谭记明交纳房款取得涉案房屋物权的抗辩，因提供的现有证据难以充分支持其主张事实，对此，被告谭记明应承担举证不力的不利责任。谭记明或利害关系人可待收集新证据后，再行主张权益。被告华丰公司辩称本案应中止审理，其中止审理的辩解理由中，其一为假设原告指称华丰公司与谭记明系以债抵房，华丰公司涉嫌非法吸收公众存款的陈述成立，其二为万兴公司此前起诉华丰公司和阜川镇政府建设工程一案尚在二审中，与本案有必然的关联性。前者系假定在原告万兴公司陈述真实成立的基础之上，后者涉及实体权利处分。因诉前财产保全仅是人民法院应当事人申请，为保障其可能的民事权益免受损害而对特定财产予以查封、扣押或冻结，使财产维持现状的程序性行为，并不涉及对该财产的实体性处分。其后的中止裁定及本案的执行异议之诉，均系对本院此前的诉前财产保全行为进行程序性审查而不涉及对涉案房屋的权属确认。无论华丰公司中止审理的辩称意见是否成立，均不影响保全行为的程序性判断。所以，华丰公司中止审理的抗�，因前者的假设并不确定，后者的辩解亦无必然之联系，故本院不予采纳，则本案不应中止审理。综述，被告谭记明认为与华丰公司签订房屋买卖合同取得涉案房屋的物权，足以排除强制执行之抗辩意见，因提交的现有证据不足以证明其主张，该抗辩本院不予采纳；原告万兴公司要求继续查封涉案房屋之诉请，本院予以支持。综上并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百�八条、第三百一十一条、第三百一十三条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十四条之规定，判决如下：准许执行（2015）勉民保字第00025号民事裁定书，继续查封勉县阜川镇王坎村移民搬迁安置点2#楼303号房屋。案件受理费100元，由被告谭记明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。本院（2015）勉执异字第00042号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  范增娜审 判 员  张 峰人民陪审员  晏海福二〇一六年十二月二十二日书 记 员  殷 瑜