杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭拱民初字第1031号
原告：王丽君。
委托代理人（特别授权代理）：何长明、陈伟伟。
被告：杭州保利建屹房地产发展有限公司。
法定代表人：陈冬桔。
委托代理人（特别授权代理）：唐锋、王磊。
原告王丽君诉被告杭州保利建屹房地产发展有限公司（以下简称保利建屹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月21日受理后，依法由审判员郭丁观独任审判，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告王丽君得委托代理人陈伟伟、保利建屹公司委托代理人王磊到庭参加诉讼。因原、被告申请庭外和解及被告申请调查取证，本院决定延长审限两个月。本案现已审理终结。
原告王丽君诉称：2012年3月10日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》。根据合同约定，原告购买被告开发的杭州市拱墅区香槟国际公寓x幢x单元xx室，房产用途为住宅，建筑面积159.1平方米，购房总价款人民币3008370元。合同第九条约定：“出卖人应当于2013年12月30日前将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具有商品房正常使用的基本条件”。合同第十条约定：“逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”；“如逾期交付房产超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金”。原告已依约履行了付款等合同义务，但被告并未依约在2013年12月30日前将符合交付标准的房产交付原告使用。原告在2013年12月30日验收房产时，被告拒不提供交付商品房所需文件的原件。同时，原告发现房产存在大量严重质量问题，原告因此拒收该房产，并向相关部门投诉反映情况。后经原告了解，直至2014年3月6日，该小区尚未通气。被告在明知小区未通气的情况下，明知房屋不符合交房条件的情况下，于2013年12月23日向原告发放交房通知书，通知原告于2013年12月30日收房，明显是为了逃避逾期交房的违约责任。原告多次要求被告及时整改，相关部门也责令被告整改，但被告尚未落实。据补充证据2014年3月10日该小区才通气。原告认为，被告的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金至实际达到交房条件之日止，现暂计人民币39710元（以购房总价款人民币3008370元为基数，按每日万分之二的标准计，从2013年12月31日起暂计至2014年3月6日共66日，若逾期交房超过90日，则按每日万分之四的标准支付逾期交房违约金）；2、被告承担本案全部诉讼费用。在审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求为被告向原告支付逾期交房违约金至实际达到交房条件之日止的违约金（以购房总价款人民币3008370元为基数，按每日万分之二的标准计，从2013年12月31日起计至2014年3月10日）。
被告保利建屹公司答辩称：被告未违约，不应当承担违约责任，合同第九条第三款的约定是用水用气等具备商品房使用的基本条件，具备使用的基本条件是指小区项目红线范围内用气、用水的设施已经建设完成，并通过竣工验收，达到了正常使用的条件。不等同于2013年12月30日前可以使用，例如用气，业主还必须自行去相关部门申请开通后才能正常使用。2013年12月30日前，香槟国际项目房屋用气的的室内室外的安装工程已经完工，房屋已经具备了用气的基本条件，被告提供的证据已经能够证明该事实，如因为燃气经营单位原因或者其他政府部门原因导致业主不能申请开通燃气的，不是被告的责任。即便按照原告的理解，2013年12月30日应当完成的是燃气可以点燃使用，而不是达到正常使用的条件，被告也无需承担违约责任。2013年12月30日，项目红线范围内燃气管道设施等已建设完成并通过竣工验收这是不争的事实。本项目燃气未能在2013年12月30日之前正常使用系因为红线范围外的市政大配套原因造成的，红线范围外的管道的铺设均是在2013年12月30日之前完成的，只是因为配合市政道路的施工，暂停了燃气的开通。双方在合同第十五条中有明确约定，且在合同前言的第七条中已经载明，合同由建设厅和工商局负责解释。
为证明其主张的事实，原告向本院提交如下证据材料：
1、浙江省商品房买卖合同、更改商品房买卖合同的协议，证明原告向被告购买商品房及合同内容，后变更付款方式。
2、发票、个人购房借款及担保合同，证明原告已将房款交付给被告。
3、交房通知书，证明被告通知原告收房。
4、拒收函、EMS面单、妥投证明，证明原告向被告发函要求整改，整改后再视情况决定是否收房。
5、质量投诉回复、信访事项答复意见书、信访处理意见书，证明业主向相关部门反映房屋质量问题，各部门的处理意见以及被告的整改承诺。
6、（2014）浙杭钱证内字第4231号、（2014）浙杭西征民字第9374号、（2014）浙杭西证民字第1039号公证书，证明直至2014年3月6日，小区尚未通气，存在诸多质量问题，不符合交房条件。
7、照片11张，2014年2月25日，业主在小区内拍摄的燃气管道情况，证明截止2014年2月25日，小区内有多处管道尚未连通。
8、12345网上咨询与回复，证明市燃气集团回复小区于2014年3月10日通气。
保利建屹公司为证明其主张事实，向本院提交了如下证据材料：
1、商品房买卖合同，证明原告方不存在违约行为。
2、竣工验收备案表，证明“香槟国际”楼盘2013年12月30日前已经通过竣工验收。
3、新建住宅小区燃气管道预埋合同，证明小区内的燃气管道由杭州市燃气有限公司承建，建设工期与建设项目工期同步。
4、证明，证明项目红线范围内的主体工程、水、电、气的安装工程在2013年12月30日前已经竣工。
5、业主单元钥匙委托书和物品交接确认表，证明涉案房屋已经交接。
6、分项意见书，证明被告不存在违约行为。
案件审理过程中，经被告申请，本院向杭州天然气有限公司调取关于“保利香槟国际”项目燃气铺设完毕时间，具备燃气开通时间情况。杭州天然气有限公司向本院出具情况说明一份。
双方提交的证据材料，经当庭质证，本院认证如下：
原告王丽君提交的证据材料。证据1、2、3，保利建屹公司对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据予以确认。证据4、5，保利建屹公司对真实性无异议，从该证据内容来看，原告无权拒绝收房，拒收函中没有提到用气的问题，关于质量问题也不能拒绝收房，原告提出的质量问题没有严重到影响房屋主体结构安全和影响房屋使用的情况存在，即使属于普通质量问题，应该由开发商进行保修，而无权拒收房屋，且可以证明房屋没有大问题，只存在瑕疵，属于保修范围内。本院对证据4、5的真实性予以确认，系有效证据，证明对象则应结合其他证据进行综合认证。证据6，保利建屹公司对真实性无异议，对证明对象有异议，关于2014年3月6日尚未通气的情况被告承诺的是房屋交付时应当具备通气条件，与实际通气是不同的。本院对该证据的真实性予以确认，系有效证据，能证明2014年3月6日之前原告的房屋尚未通气。证据7，保利建屹公司对真实性、合法性、关联性均有异议，表示无法确认拍摄时间和地点。本院认为该证据的真实性无法核实，故对该证据不予确认。证据8，保利建屹公司对真实性有异议，表示不能证明原告的证明内容，打印件上第二页有2014年1月15日已经通气的字样，另外燃气集团对天然气管道的竣工和开通时间是不统一的。本院认为该证据真实、合法，系有效证据，证明目的应结合其他证据进行认证。
保利建屹公司提交的证据材料。证据1，原告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，表示合同不能证明其有违约行为。本院认为该证据系双方当事人所签订的合同，系双方真实意思表示，系有效证据，对证明对象则应结合其他证据进行认证。证据2，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以确认。证据3，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，证明对象有异议，仅凭合同不能证明与建设工期同步。本院认为该证据真实、合法、系有效证据，证明对象则应结合其他证据进行综合认证。证据4，原告认为监理公司是被告聘请的，没有证明效力，监理单位是负责红线范围的主体和水电工程，不负责燃气。本院认为该证据系原件，有证明效力。证据5，原告无异议，本院予以确认。证据6，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，原告表示被告的预埋合同，相对方是市燃气集团，不应该由分公司出具内容，即使是真实的也不能证明不存在违约行为。本院认为该证据系原件，虽然系由分公司出具，但能予以核实，故对真实性予以确认，至于证明对象应结合其他证据进行认证。
关于杭州天然气公司出具的情况说明。原告对真实性、合法性、关联性无异议，认为确实表明了原告提交的其他证据的真实性，2014年3月7日，燃气工程才完成。被告对真实性、合法性、关联性无异议，认为情况说明能够说明被告提供证据的真实性，2014年1月15日天然气公司提供的确认书确认2014年1月15日已经满足燃气开通的条件。2013年12月30日前小区的天然气管道安装工程已经通过竣工验收，具备通气条件，周边地块道路施工造成部分管道留头发散井被破坏，存在安全隐患，天然气公司重新安装整改了天然气设施，于2014年2月10日完成地下管道通气，2014年1月10日完成了小区内地下管道通气，并向被告提供了确认书，确认燃气已经满足开通条件。小区红线外燃气管道设施属于基础设施和市政工程，市政工程未建成或未投入运营的根据合同约定不视为出卖人违约。2014年3月10日各营业网点可受理开户，业主使用天然气需要在收房之后向天然气公司申请开通，天然气公司何时开通与被告无关，被告不能控制。本院认为该证据系杭州天然气有限公司出具，系对涉案楼盘小区的天然气施工过程的客观陈述，且与原告、被告的证据能相互印证，故对该证据的证明效力予以确认。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
2011年6月30日，保利建屹公司与王丽君签订《浙江省商品房买卖合同》，约定王丽君向保利建屹公司购买位于杭州市拱墅区香槟国际公寓x幢x单元xx室房屋，建筑面积159.1平方米，价款为3008370元。合同第九条约定保利建屹公司应当在2013年12月30日前，将符合用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用。“如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、由于县以上的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章等的规定，采取的某项行政措施（非出卖人过错）而导致开发建设延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过3个月。”第十条约定“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行”。第十五条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施，公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、电信、电视、宽带在房屋交付时……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、属于出卖人责任的，按照本合同第十条处理。2、非出卖人负责实施的项目用地红线外的市政大配套未建成或者未投入运营，不视为出卖人违约。”《浙江省商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了付款的义务。2013年12月23日，被告向原告寄送《交房通知书》通知原告于2013年12月30日办理交房手续。2013年12月30日，原告及其他业主向被告出具《关于杭州保利香槟国际楼盘的集体拒收函》表明“发现小区现状与当初宣传严重不符，并存在重大安全隐患和诸多缺陷问题，不具备收房入住条件，为此我们目前无法接受该房屋。要求你方在消除安全隐患、将缺陷整改完成后，再通知我们进行房屋交接工作……”2014年2月25日，杭州城投服务中心明确回复楼盘燃气尚未开通。2014年3月6日，市燃气集团回复杭州12345处理：该楼盘暂未通气，正式通气预计下周即可。2014年1月15日，杭州天然气有限公司完成该楼盘小区内地下管通气，并向开发商提供了燃气配套确认书，该小区最终于2014年3月7日通气，3月10日各营业网点可受理开户。
本院认为，王丽君与保利建屹公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人应当切实按照合同履行合同义务。被告应当按照《浙江省商品房买卖合同》第九条的约定于2013年12月30日前向原告交付具备用水、用电、用气、道路、排污等商品房正常使用的基本条件的房屋。根据原被告提供的有效证据、杭州天然气公司出具的情况说明，可以认定被告开发的杭州市拱墅区香槟国际公寓至2014年3月7日才完成全部的通气工作，该小区于2013年12月30日前未能达到商品房正常使用的条件。《浙江省商品房买卖合同》第九条关于用水、用电、用气、道路、排污使用基本条件的约定并未对是否系小区项目红线范围内或红线范围外进行区分，应当视为对是否符合基本条件的约定不存在红线范围内外的区别。被告关于具备使用的基本条件是指小区项目红线范围内用气、用水的设施已经建设完成，并通过竣工验收的抗辩，本院不予采信。虽然第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定“非出卖人负责实施的项目用地红线外的市政大配套未建成或未投入运营，不视为出卖人违约”，但该约定明确系针对除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑中的电信、电视、宽带，故被告关于项目红线范围内燃气管道设施等已建设完成并通过竣工验收，燃气未能正常使用系因配合市政道路的施工，暂停燃气的开通，依照第十五条的约定其不承担违约责任的抗辩意见，本院不予采信。因该楼盘小区于2013年12月30日前未达到交付的条件，原告要求被告按照《浙江省商品房买卖合同》第十条的约定承担违约责任的诉请，合法有据，但该楼盘小区于2014年3月7日达到用气条件，故原告主张违约金计算至2014年3月10日无事实依据，本院不予支持。案件审理过程中，被告认为即使其存在违约行为，违约金亦过高，原告没有损失，故不应给予赔偿。原告认为其因延期装修和使用产生损失，该损失不低于已付款年利率的10%，但未能提供相应的证据。结合本案原告损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整违约金至7000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州保利建屹房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王丽君违约金7000元。
二、驳回原告王丽君其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上述当事人自动履行的，可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75×××39）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费794元，减半收取397元，由原告王丽君负担347元，被告杭州保利建屹房地产发展有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工行湖滨分理处，帐号为12×××68】。
审 判 员 郭丁观
二〇一四年九月二十二日
代书记员 林珊珊