福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙新民初字第5094号原告龙岩万达广场投资有限公司，住所地龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村51号曹溪社区服务中心7楼，组织机构代码05612027-1。法定代表人丁本锡，总经理。委托代理人陈德龙，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人蒲梦，福建天衡联合律师事务所实习律师。被告谢炳龙，男，1965年11月2日出生，汉族，住北京市房山区，原告龙岩万达广场投资有限公司（以下简称“万达公司”）与被告谢炳龙商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托代理人陈德龙、蒲梦到庭参加诉讼，被告谢炳龙经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万达公司诉称，原、被告双方于2013年07月1日签订的编号为201307566的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》及相关附件，以下统称《商品房买卖合同》），约定：1.由被告向原告购买位于龙岩市新罗区××（××广场××区）2幢804号商品房一套，房屋建筑面积为132.55平方米。2.合同项下的总购房款共计人民币1,196,867元，被告应于合同签订时向原告支付首期款366,867元，其余款项830,000元被告应通过申请银行按揭贷款等方式支付。购房合同还约定，被告应向经原告认可的银行申请按揭贷款，并保证该按揭贷款在购房合同签订后30日内支付到原告的银行账户。3.若被告逾期付款或逾期办理按揭的期限超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告承担包括：按合同总价款的20%支付违约金、承担因此给原告造成的损失（包括但不限于：律师费、公证费及鉴定费等费用），并于合同解除后10日内配合原告办理合同备案撤销手续等违约责任。同时被告应承担之所有费用，原告均有权从被告已支付购房款中直接抵扣。《商品房买卖合同》签订后，原告已依约履行了包括办理《商品房买卖合同》备案登记手续等义务，但被告却未依约通过办理按揭贷款等方式向原告支付购房余款。鉴此，原告于2014年7月18日委托福建天衡联合律师事务所向被告发送《律师函》一份，函告：解除《商品房买卖合同》、要求被告按总购房款的20%支付违约金，配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续等。但截至今日，上述义务被告始终未履行。原告认为被告的行为已经严重违反了合同的约定，显属违约行为，故诉至法院，请求判决：1.确认原、被告双方于2013年7月1日签订的《商品房买卖合同》已于2014年7月23日解除；2.被告立即配合原告对坐落于龙岩市新罗区××（××广场××区）2幢804号商品房办理预告登记注销及《商品房买卖合同》的备案登记撤销等手续；3.被告按总购房款的20%向原告支付违约金239,373.4元；4.被告向原告支付因本次诉讼而支付的律师费用人民币40,937.34元；5.由被告承担本案诉讼费用。被告谢炳龙经本院公告送达应诉通知书、举证通知书、原告诉状副本及举证材料后，未向本院递交书面答辩状，亦未在举证期限内提供相关证据。诉讼中，原告向本院提供如下证据：一、《商品房预售许可证》一份，以此证明原告已取得讼争房屋的预售许可，有权销售讼争房屋。二、《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）一份，以此证明双方就龙岩万达广场C区2幢804号商品房买卖约定的具体情况。三、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》一份，以此证明原告已于2013年7月1日办理了《商品房买卖合同》备案登记手续。四、律师函及国内特快专递邮件详细单各一份，以此证明原告于2014年7月18日委托福建天衡联合律师事务所向被告发送《律师函》一份，函告：解除《商品房买卖合同》，要求被告按总购房款的20%支付违约金，配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续等。该《律师函》已于2014年7月23日送达至被告指定住址。上述证据均经当庭质证。本院审查证据认为：原告提供的《商品房预售许可证》、《龙岩市商品房买卖合同备案信息表》、《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）、律师函、国内特快专递邮件详细单，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，可以证明其主张，对其证明效力予以确认。经审理查明：2013年7月1日，被告谢炳龙向原告万达公司购买位于龙岩市新罗区××（××广场××区）2幢804号商品房一套。双方于当日签订了编号为201307566的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）。该《商品房买卖合同》约定：1.由被告向原告购买坐落于龙岩市新罗区××（××广场××区）2幢804号商品房一套，房屋建筑面积为132.55平方米。2.总购房款1,196,867元，被告应于合同签订时向原告支付首付款366,867元，其余款项830,000元被告应通过申请银行按揭贷款等方式支付；被告保证在《商品房买卖合同》签订后30日内全额支付至原告账户。3.若被告逾期付款或逾期办理按揭的期限超过30日的，原告有权解除合同，并要求被告承担包括：按合同总价款的20%支付违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿等违约责任。4.被告应于合同解除后10日内配合原告办理合同备案撤销手续，同时原告有权从被告已支付的购房款中直接抵扣乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金。5.被告应确认签合同时所填写的名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址。原告按合同约定的联系方式通知被告的应视为合法有效送达，如未能实际送达的，责任由被告承担。原告以快递方式发出的，寄出后第三日为送达日等内容。《商品房买卖合同》签订后，被告支付了首付款366,867元，但至今未按约向原告支付购房款余款。原告于2014年7月18日委托福建天衡联合律师事务所向被告发送了《律师函》一份，要求：解除《商品房买卖合同》、被告按总购房款的20%支付违约金、配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、支付律师费40,937.34元等。但该函件因被告未收到而被退回。现原告于2014年8月21日诉至本院，请求判如所请。诉讼中，原告当庭申请撤回对律师费的请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告万达公司与被告谢炳龙于2013年7月1日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效，双方均应恪守履行。被告在合同签订后未依约在规定的期限内向原告支付剩余购房款的行为显属违约，应承担解除合同、支付违约金等相应的违约责任；故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、要求被告配合原告办理讼争房产预告登记注销及编号为201307566《商品房买卖合同》的备案登记撤销等手续、要求被告按总房价的20%支付违约金239,373.4元的诉讼请求有理，本院予以支持。关于《商品房买卖合同》的解除时间，因原告解除《商品房买卖合同》的律师函于2014年7月18日通过快递寄到被告确定的地址，符合双方之约定，故其送达日应确定为双方约定推算的快递寄发三日后的2014年7月21日。据此应认定双方的《商品房买卖合同》于2014年7月21日解除。原告当庭撤回对律师费的主张，系其对自身实体权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以准许。被告谢炳龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告龙岩万达广场投资有限公司与被告谢炳龙于2013年7月1日签订的编号为201307566的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）于2014年7月21日解除。二、被告谢炳龙应于本判决生效之日起十日内配合原告龙岩万达广场投资有限公司对坐落于龙岩市新罗区××（××广场××区）2幢804号商品房办理预告登记注销及编号为201307566《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》及其他相关附件）的备案登记撤销手续。三、被告谢炳龙应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩万达广场投资有限公司违约金239,373.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15,940元，由被告谢炳龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 长 廖  丽  婷人民陪审员 谢  志  彬人民陪审员 李  笑  娟二〇一五年四月二十四日书 记 员 汤小小（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。