甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆西民初字第1777号
原告庆阳恒隆商贸有限公司（反诉被告），住所地甘肃省庆阳市西峰区南大街88号陇东大厦A座8-07号。
法定代表人王鹏，该公司董事长。
委托代理人周志璞，甘肃凌东律师事务所律师。
被告赵娟（反诉原告）
委托代理人ＸＸ
原告庆阳恒隆商贸有限公司（以下简称恒隆公司）与被告赵娟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张海艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托代理人周志璞，被告赵娟及委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告恒隆公司诉称：原、被告于2014年3月2日签订了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，原告将坐落于庆阳市西峰区陇东大厦恒隆商城店二楼童鞋区22平方米的场地租赁给被告经营“大力水手”品牌童鞋销售，租赁期为8个月，从2013年3月1日至2014年10月31日止；租金为19453元，并约定了物业管理费、导购管理费。但被告在签订合同后至今一直拒交租金等费用，现缴费日期已过，经原告多次催缴，被告均置之不理。现要求：1、被告支付2013年3月1日起至2015年4月30日止的租金等费用20686元；2、由被告自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项的逾期利息；3、本案诉讼费由被告承担。
被告赵娟答辩并反诉称：一、租赁事实属实。答辩人自2012年4月份与原告达成房屋租赁合同，并在当月4号向其交纳一年房屋租金、三年经营买断费、合同保证金、质量保证金、开业赞助费等，并口头约定当年8月8日正式开业，商场进行统一宣传，统一管理，统一收费；二、被答辩人要求支付2014年11月1日至2015年4月30日的租金等无事实与法律依据。2014年11月1日，合同到期后，答辩人要求被答辩人签订租赁合同，但被答辩人未作出明确表态，只是一再推脱，直至2015年4月29日，被答辩人再未与答辩人商议的情况下，毁坏了货架展柜，强行将答辩人清理出商场。故被答辩人请求支付2014年11月1日至2015年4月30日的场地租金、物业管理费、导购管理费无事实与法律依据。即便收取该期间的租金，也应按照新的房屋租金（二楼租金现调整至80元／月）标准计算。另外，2014年11月1日后，被答辩人再未对导购人员进行过管理和培训，故不应支持其该项请求；三、被答辩人要求支付逾期利息无法律依据。合同到期后，答辩人要求确定新的合同方案，但被答辩人一直拖延，因此，在合同期满后产生的租赁费用是原告自己造成的，理应由其自己承担，故更谈不上支付逾期利息的请求；四、答辩人现反诉要求被答辩人赔偿损失：1、赔偿推迟开业损失13000元。约定开业时间到期后，被答辩人并未按时开业，一再向后拖延。直到2012年11月2日才正式开业，致使答辩人订的秋款货品成为换季旧款，只得低价处理，给答辩人造成经济损失13000元。2、2013年11月3日，被答辩人对商城位置进行了调整，将答辩人的经营商铺换至2楼，致使答辩人对铺面重新装修花费1200元。故要求赔偿楼层搬迁、装修费1200元；3、要求返还赞助费3000元；4、赔偿货柜损失18812元。
审理查明：恒隆公司系2012年3月1日成立的有限责任公司，经营范围是日用百货、服装鞋帽等。赵娟系恒隆公司的服装经营商户。2012年11月2日，赵娟便在该商场四楼租赁场地进行经营活动，后经营场地移至二楼。2014年3月2日，赵娟与恒隆公司补签了《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，约定：恒隆公司将坐落在庆阳市西峰区恒隆商城二楼的场地出租给赵娟用于经营童鞋，经营的品牌为“大力水手”，租赁期8个月，即自2013年3月1日起至2014年10月31日止，场地建筑面积为22㎡，场地费140元／㎡，每月3080元，冲抵买断费后实际收取场地使用费19453元。导购管理费50元／月，物业管理费10元／月／㎡。此外，赵娟还向恒隆公司缴纳经营买断费10374元，合同保证金5000元，质量保证金3000元，赞助费3000元。还约定：所缴纳的买断费分两年冲抵部分场地使用费，所缴纳的质量保证金与合同保证金于合同终止或商户撤柜后满3个月后退还。合同签订后，赵娟向恒隆公司缴纳了租金7840元，剩余场地租金、库房费、物业管理费、导购管理费未缴清。合同期满后，包括赵娟在内的部分商户提出经营期间发生亏损，要求恒隆公司调整租金，但恒隆公司未进行明确答复。此后，赵娟未与恒隆公司续签场地租赁合同，也未缴纳剩余租金，继续在恒隆商城经营。2015年4月29日，恒隆公司强行清除了包括赵娟在内与恒隆公司没有签订合同的部分商户的柜台。随后，恒隆公司向法院提起诉讼，要求赵娟支付所欠的租赁费。庭审中，赵娟提出曾与恒隆公司口头约定2012年8月8日正式开业并计算租金，但恒隆公司一直拖到2012年11月2日才正式开业，因为推迟开业时间，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，造成经济损失13000元；2014年11月3日，恒隆公司对商场布局进行调整，将其经营的铺面换至二楼，致使铺面重新装修花费1200元；2015年4月29日，恒隆公司强行清场时损坏了货柜，造成货柜损失18812元，赵娟以此为由提起反诉。赵娟对自己的主张提交了2012年参会须知1份及兰州华璟商贸有限公司订货章程1份，用以证明货物亏损情况；署名为ＸＸ博的收条及ＸＸ博的身份证复印件1份，用于证明柜台装修花费1200元的事实。经质证，恒隆公司对赵娟所提交的证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。
上述事实，有原、被告陈述、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》、合同缴费单、收款收据、参会须知、订货章程等证据在卷，本院予以确认。
本院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2014年3月2日，赵娟与恒隆公司签订了租赁期限8个月（即自2013年3月1日起至2014年10月31日止）的《庆阳恒隆商贸有限公司恒隆商城专柜经营合同》，该合同中，原、被告对租赁的商铺位置、面积、价格、租赁期限等都作了约定，故赵娟应按合同约定缴纳2013年3月1日起至2014年10月31日止的场地租赁等费用。合同期满后，赵娟如需要继续经营，应当及时与恒隆公司进行协商，续签合同或者解除合同。赵娟在要求恒隆公司调整租赁费未果的情况下，继续使用租赁场地，双方形成了不定期租赁关系。2015年4月29日，恒隆公司强行清理了赵娟的柜台，致使合同无法继续履行，双方不定期租赁合同关系终止。关于不定期租赁期间的租赁费计算问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故对合同期满后赵娟自2014年11月1日起至2015年4月29日占用场地期间的租赁费应当按照原合同内容确定。关于恒隆公司要求赵娟自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期利息的请求，因为双方发生纠纷后，权利处于待定状态，该请求没有合法根据，不予支持。关于赵娟提出恒隆商城曾口头许诺免收物业管理费、导购管理费，以及合同期满后，处理货物期间免收租赁费的辩解理由，因赵娟对自己的主张未提供相关证据证明，故不予采信。关于赵娟提出曾与恒隆商城口头协商于2012年8月8日开业，因为恒隆商城没有准时开业，致使准备的秋款货品在开业时成为换季旧款，最后低价处理，现要求恒隆公司赔偿13000元损失的反诉请求，经庭审质证，赵娟提交的参会须知及订货章程没有其他证据印证，无法确定其真实性；同时，在没有签订合同之前和无法确定具体开业时间的情况下，赵娟作为销售商户，应当对经营中可能出现的风险做出充分的考虑和评估。现赵娟要求恒隆公司赔偿其推迟开业损失13000元，因为缺乏相应的证据，故该项反诉请求不予支持。关于赵娟提出因为货柜调整到二楼，致使其重新装修花费1200元，要求恒隆公司予以赔偿的问题，根据双方签订的协议内容，恒隆公司出租物是经营场地，至于各经营户是否进行装修，如何装修，应属于经营商户经营期间的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对赵娟以上主张及反诉请求，不予支持。关于赵娟提出恒隆公司强行清退商户，损坏其柜台的问题，与本案不属同一法律关系，双方可协商处理或另案主张权利。关于赵娟要求返还赞助费3000元的请求，通过庭审调查，该费用属于恒隆公司分摊给赵娟的不合理费用，应予退还。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）赵娟向原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司支付2013年3月1日起至2014年10月31日止的租赁费19453元（包括已支付的场地租赁费7840元），物业管理费1760元（10元／㎡／月×22㎡×8月）、导购管理费400元（50元×8月），合计21613元；
二、被告（反诉原告）赵娟向原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司支付2014年11月1日起至2015年4月29日止的租赁费18226.85元（140元／㎡／月×22㎡×12月÷365天×180天），物业管理费1301.92元（10元／㎡／月×22㎡×12月÷365天×180天）、导购管理费295.89元（50元×12月÷365天×180天），合计19824.66元；
三、原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司退还被告（反诉原告）赵娟缴纳的买断费5187元（总计10374元，已冲抵5187元）、合同保证金5000元、质量保证金3000元、赞助费3000元，合计16187元；
四、驳回原告（反诉被告）庆阳恒隆商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）赵娟的其他反诉请求。
上述给付内容限本判决生效后三十内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费317元，反诉费81元，合计398元，由原告庆阳恒隆商贸有限公司负担80元，被告赵娟负担318元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
代理审判员 张海艳
二〇一五年八月十一日
书 记 员 罗世东
本案引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。