辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽阳民一终字第00582号
上诉人（原审被告）：王宝锋，女，1976年9月6日出生，汉族，辽阳市文化馆职员，住。
委托代理人：刘君，辽宁白塔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志军，男，1964年3月23日出生，汉族，中国移动公司职员，住。
委托代理人：刘佳，辽宁腾昱源律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：宋颖，女，1969年10月23日出生，汉族，住。
原审原告李志军与原审被告王宝锋、原审第三人宋颖案外人执行异议纠纷一案，白塔区人民法院于2015年4月20日作出（2014）辽阳白民一初字第01193号民事判决，王宝锋不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月10日公开开庭审理了本案。上诉人王宝锋的委托代理人刘君，被上诉人李志军及其委托代理人刘佳，被上诉人宋颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李志军一审诉称：2012年11月16日，原告与第三人宋颖经协商书写“买卖房协议书”一份，宋颖以12万元的价格将坐落于辽阳市宏伟区1419栋1单元7号房，面积为44.35平方米的房屋出售给原告，当时原告将12万元的房款一次性交付给宋颖，宋颖当时收到房款12万元后，出具了收到该房款的收条，并将房屋交付给原告。当时原告向产权登记部门办理了交易登记审批手续，缴纳税费266元。并于当日到辽阳市房产产权产籍管理处查档得知，该房屋权属宋颖一人所有，并且该房屋无任何产权及财务纠纷。宋颖因该房屋所属学区较好，请求原告在其孩子上高中后再办理房屋更名过户手续。该房屋虽未登记在原告名下，但是原告已经办理登记审批手续，并已入住两年。2013年12月，原告购买的该房屋忽然被白塔区法院查封（2013辽阳白民一初字1144号民事裁定书），原因是第三人拖欠被告借款不还，被告起诉获胜后，申请法院强制执行第三人名下的房屋。2014年9月25日，原告以案外人的身份向白塔区法院提出书面异议，要求解除查封。法院认为，原告是否购得此房，在未经法院审理的情况下，执行局无法确认其真实性。原告对查封房屋是否享有所有权，应另行起诉，通过法院审理予以确认，为此，请求人民法院依法确认被告申请执行的第三人名下房屋为原告所有，并立即停止对房屋的强制执行。
被告王宝锋一审辩称：一、原告与第三人的房屋买卖协议应属无效，因为诉状中原告所述2012年11月16日与第三人签订的房屋买卖协议，当时双方所办理的相应手续均由第三人一人办理的，而第三人在2013年3月5日才办理的离婚手续，因此说2012年双方签订的买卖协议所涉及的房屋因属于第三人夫妻共同财产，而相关手续中均无第三人丈夫的签字，因此说双方的买卖协议应属于无效行为。二、原告证据及诉状中称购房后已经在该房居住2年，现被告有证据及证人证明第三人一直在该房居住且房屋属于第三人。综上，被告认为原告与第三人的买卖行为是不真实的，所以其协议应属无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人宋颖一审未出庭应诉，未出具书面意见。
一审法院审理查明：2012年11月16日李志军与宋颖签订“买卖房协议书”，约定宋颖将坐落于宏伟区1419栋1单元7号、44.35平方米房屋卖给李志军，房款为12万元。当日宋颖给李志军出具收条，收到房款12万元，将房产证、钥匙等交付李志军。当日李志军与宋颖在辽阳市房地产交易市场办理房屋买卖交易，辽阳市房地产交易市场管理委员会办公室出具辽阳市房地产交易登记审批表，验资提交证件有离婚证等，李志军交纳了转让手续费266元。2012年11月16日宋颖给李志军出具过户协议，写明其女儿宋馨竹上高中后办理更名过户手续。2009年3月3日宋颖与宋英一登记离婚，2013年2月7日宋颖与宋英一登记复婚，2013年3月5日宋颖与宋英一登记离婚。2013年12月26日辽阳市宏伟区长征路街道办事处长征路社区居民委员会出具证明，“宋颖是长征路社区01栋1组7号居民，2011年9月1日搬迁至此，在此居住。”2014年10月31日辽阳市公安局宏伟区公安分局长征路派出所、辽阳市宏伟区长征路街道办事处长征路社区居民委员会出具证明，“兹有李志军在长征路社区1419-1-1号买房，通过了解邻居知其本人在此居住。”该房屋2013年度、2014年度的取暖费由李志军交纳。2012年11月起至今的水费由李志军交纳。辽宁省辽阳市白塔区人民法院（2013）辽阳白民一初字第1144号民事裁定书，认为宋颖居住在宏伟区证据依据不足。辽宁省辽阳市中级人民法院（2014）辽阳立他字第17号民事裁定书，裁定维持上述裁定。2013年12月3日王宝锋与宋颖民间借贷纠纷诉至辽阳市白塔区人民法院，（2013）辽阳白民一初字第1144号民事裁定书，裁定将上述房产查封，于2013年12月4日予以查封。该房屋现由李志军居住，但仍登记于宋颖名下。原审法院确认的上述事实有李志军提供的买卖房屋协议书、收条、辽阳市房地产交易登记审批表、转让手续费收据、收据、过户协议、证明、取暖费发票、水费收据、房产证、离婚证，王宝锋提供的离婚证、证明、民事裁定书及当事人陈述笔录在卷为凭。
一审法院认为：李志军与宋颖签订房屋买卖协议书，意思表示真实，宋颖已将房屋相关手续交付于李志军，李志军且已支付全部价款并占有、使用、收益该房屋，双方当事人已实际履行权利和义务，虽然未办理物权登记，但是依据法律规定不影响合同效力。2012年11月16日李志军与宋颖在辽阳市房地产交易市场管理委员会办公室办理了房屋买卖，该办公室出具了辽阳市房地产交易登记审批表，而王宝锋于2013年12月3日起诉宋颖民间借贷，诉讼中将本案争议的房屋予以查封，李志军与宋颖的房屋买卖在先，王宝锋查封房屋在后，虽然该房屋未办理更名过户手续，是因为宋颖房屋位于辽化地区，其孩子需要辽化户口才能在辽化念书，李志军同意缓办更名过户，系其民事权益的处分，不应认定李志军存在过错。依据法律规定，未经登记不发生物权变动的效力，故李志军尚未取得房屋的所有权，原审法院对其确认所有权的诉讼请求不予支持。王宝锋辩称宋颖出售的房屋系夫妻共同财产，买卖协议应属无效一节，宋颖签订买卖协议时已离婚系单身，故其有权处分属于自己的财产，原审法院对王宝锋该项辩称不予采信。王宝锋辩称宋颖一直在该房屋居住一节，王宝锋提供证人证言予以证明，而李志军提供的2014年10月31日社区居民委员会证明及李志军提供的取暖费、水费缴费凭证证明了该房屋现由李志军居住，社区对居民居住情况的掌握应更为清楚，故社区提供证据的证明力大于证人证言的证明力，原审法院对王宝锋该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除辽宁省辽阳市白塔区人民法院（2013）辽阳白民一初字第1144号民事裁定书对坐落于宏伟区1419栋1单元7号、44.35平方米房屋的查封措施；二、驳回李志军的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由王宝锋负担。
王宝锋上诉的理由及请求是：一、李志军伪造证据，一审法院采用该证据作为定案依据，属不合法行为。宋颖提供的2013年12月26日宏伟区长征路街道办事处长征路社区居民委员会出具的证明内容与李志军提供的2014年10月31日该社区及宏伟区公安分局长征路派出所出具的证明相互矛盾，宋颖与李志军在相同时间内双方居住在同一屋檐下，充分可以证明李志军与宋颖之间的买卖行为是虚假的，买卖协议是无效的。二、有证人证言证明宋颖一直居住在本案的涉案房中，证明根本没有房屋卖于李志军，及李志军搬入该房屋居住的事实。一审法院认为伪造的证据证明力大于证人证言的证明力，上诉人认为这也严重不合法。三、李志军提供的协议不真实。一审立案提供的过户协议与开庭审理时提供的过户协议内容不符，这进一步证明双方之间的买卖是虚假的。四、李志军提供的取暖费发票等证据，均不能证明房屋买卖事实的成立。李志军提供的发票都是宋颖的名字，也不能证明费用是李志军所缴纳的，更不能证明是缴纳该房的取暖费发票，这些票据作为证据缺乏事实依据和法律依据。综上，一审法院对证据的采信有悖法律，没有对本案客观公正进行审判，请求二审法院依法改判，驳回李志军的诉讼请求。
李志军二审答辩认为：一、上诉人所述李志军伪造证据没有事实依据。生效法律文书已经确认宋颖提供的经常居住地证据即长征路社区开具的证明依据不足，因此长征路社区于2013年12月26日开具的证明不具有证明效力。李志军提供的2014年10月31日长征路社区出具的证明有社区及派出所的公章确认，内容是社区工作人员书写，证明内容也与其他证据相符。二、上诉人在原审中提供的证人证言不具有客观性，与答辩人提供的书面证据相悖，也与宋颖的陈述不符，无法证明宋颖一直居住在长征路社区1419-1-7号。上诉人提供的证人与其有利害关系，是朋友或是陪练老师。三、上诉人与宋颖在诉讼过程的举证行为间接证明宋颖在原审法院关于房屋买卖相关事情的陈述真实客观。四、答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李志军就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，是该房屋的真实权利人，请求二审法院予以维持。上诉人基于债权申请执行涉案房屋，但在其起诉前引起物权变更的民事法律行为已经完成，因此原审判决正确。五、王宝锋提供的证明材料不能反驳李志军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的事实。综上，原审判决正确，应予维持。
宋颖二审答辩认为：我和王宝锋有债务关系，我与李志军的房屋买卖是属实的，我在与王宝锋民间借贷诉讼中出具的关于管辖权异议的说明的房屋不是本案争议的房屋，是我当时在涉案房屋对门租赁的房子带孩子上学。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院另查明，经本院调查取证，2015年11月15日，李志军于辽阳银行城建支行从其个人定期存折现金销户取款42，331.50元，同日在该行从其妻子靳凤莲定期存折现金销户取款64，455.46元。
本院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。上诉人王宝锋上诉称被上诉人李志军与原审第三人宋颖之间就涉案房屋的买卖行为是虚假的，双方签订的买卖协议应为无效合同，应驳回李志军的诉讼请求一节，从本院调取的证据看，李志军于签订房屋买卖协议前一日从银行取款的数额与双方约定的房屋价款基本吻合，并结合一审法院审理查明的事实，李志军与宋颖之间的房屋买卖行为并不违反法律规定，双方均依约履行了各自的权利义务，虽然房屋没有办理产权变更登记，但李志军对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对上诉人的上诉请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王宝锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 墅
代理审判员 郁 岚
代理审判员 张丽丽
二〇一五年八月二十七日
书 记 员 秦海楠