广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4812号上诉人（原审被告）：林端辉，男，1962年7月3日出生，汉族，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。
法定代表人：徐艳卿，该公司经理。
委托代理人：郭嘉亮，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。
法定代表人：陈穗欣，该所所长。
委托代理人：寇明茹，该所职员。
上诉人林端辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：据广州市国土房管局于1999年6月31日出具的《接管通知书》记载，海珠区同福中路470号是海珠区国土房管局接管的经租房。
2000年4月5日，广州市东晓房地产经营有限公司（以下简称“东晓公司”、出租人、甲方）与林端辉（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用，面积31.11平方米；租赁期限从2000年4月1日至2005年5月31日，其中2000年4月1日至2002年3月31日月租金126.40元，2002年4月1日至2005年5月31日月租金178.7元；租金按双月结算，乙方在每单月的第8-18日前按现金付款方式缴付租金给甲方；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；等。2005年6月1日，东晓公司与林端辉签订《广州市房地产租赁合同》，约定林端辉向东晓公司继续承租涉案房屋，租赁期限从2005年6月1日至2007年5月31日，月租金178.7元；等。
2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与林端辉（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，载明甲方同意将海珠区同福中路470号1005部位的房地产出租给乙方做住宅用途，使用面积31.11平方米；租赁期限从2009年6月1日至2013年5月31日，月租金额178.7元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条违约责任）2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按应付金额1%支付滞纳金；等。
2014年5月12日，广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称“物业二所”）向林端辉发出《通知》，内容是：经了解，林端辉已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知林端辉办理退房手续；等。
据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，林端辉名下共有2处产权房屋，分别为：海珠区同福中路萃和里10-12号X房、海珠区同福中路470号X房。
另查，2009年2月27日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具证明：按市委市政府关于深化城市管理体制改革的要求，该局属下的广州市东晓房地产经营有限公司已于2002年4月1日转制，其直管房管理经营的权利和义务全部改由东晓公司负责。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓公司之间签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。
东晓公司、物业二所于2014年7月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除林端辉与东晓公司签订的关于涉案房屋的租赁合同；2、林端辉在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3、林端辉按照178.7元／月缴纳从2014年6月1日起至交付房屋之日止的占用费；4、林端辉承担案件的全部诉讼费。
在本案一审审理过程中，东晓公司、物业二所与林端辉均确认林端辉在2000年入住涉案房屋，之后按每月178.7元的标准支付租金至2014年5月31日。林端辉表示目前涉案房屋是由其岳父曾明刮、岳母谢玉霞居住，林端辉的妻子曾敏贤偶尔会去居住。东晓公司、物业二所对林端辉的陈述表示不予确认，并表示在本案中只要求林端辉承担责任，要由林端辉将涉案房屋腾空交还给东晓公司、物业二所。
林端辉为证明其抗辩意见，还提交了如下证据：1、户名为林端辉的存折复印件；2、涉案房屋2014年5月的租金发票；3、政府公房住宅租户情况摸查表；4、广州造纸集团有限公司于2000年3月22日出具的证明；5、被拆迁人为林亚文的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；6、房地产权证复印件两份（粤房地证字第C4049848号、粤房地证字第C6760952号）。东晓公司、物业二所质证认为对证据2、3、4、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据1、5的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。
原审法院认为：东晓公司继受了广州市东晓房地产经营有限公司的权利义务。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由物业二所承接。东晓公司、物业二所之间签订合同约定东晓公司就物业二所辖区内直管房负责续租及租金收缴等工作，故东晓公司、物业二所有权就涉案房屋主张权利。
东晓公司与林端辉签订的《广州市房地产租赁合同》、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与林端辉签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，均是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，林端辉名下也已登记有自有产权的房屋。林端辉表示目前涉案房屋由案外人居住，但并无证据材料予以证实，东晓公司、物业二所对此也不予确认，林端辉应承担不利后果。合同期满后，林端辉继续使用涉案房屋，东晓公司、物业二所收取其租金至2014年5月，双方已形成不定期租赁关系。现东晓公司、物业二所根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定，已通知林端辉办理退房手续，故东晓公司、物业二所要求解除与林端辉之间关于涉案房屋的租赁关系、腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，予以支持。林端辉使用涉案房屋期间，按照每月178.7元的标准支付房屋使用费至2014年5月，东晓公司、物业二所要求林端辉按照每月178.7元的标准支付从2014年6月1日起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，予以支持。
原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2014年10月24日作出判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与林端辉之间关于广州市海珠区同福中路470号X部位房屋的租赁关系；二、林端辉在判决生效之日起30日内，搬出广州市海珠区同福中路470号X部位房屋，并将该房屋腾空交还给广州市东晓物业管理有限公司与广州市海珠区房屋安全和物业二所；林端辉在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余林端辉增加的设施可由林端辉在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除；三、林端辉在判决生效之日起30日内，按每月178.7元的标准向广州市东晓物业管理有限公司与广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2014年6月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。案件受理费150元，由林端辉负担。
判后，上诉人林端辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清、适用法律不当。1、同福中路470号X房是林端辉原工作单位依照国家福利分房政策分配的公有住房。2、据了解到当时和林端辉同时依照国家福利分房政策分配租住在原国有单位自营公房的租户在同样情况下不用腾退租房。依照国家福利政策承租的公有住房的使用权实际上隐含了价值，是职工多年工资中住房消费的补偿。从《广东省公有房产管理条例》到当时租赁入住时签订的《广州市房地产租赁合同》中都没有提及承租人因解决住房困难而购买房产后必须要腾退租房。该房没有空置、转租，而是自己租住。根据相关规定，腾退现住公房于法不足，于理不合。二、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用和事实的原则。1、国有单位福利分房依照家庭人口、子女、工龄、职务等情况作为分房参考的依据。所以同户籍、同居住的岳父曾明刮，岳母谢玉霞享有该房的居住权。2、曾明刮、谢玉霞二位老人家年龄大，行走困难，身体健康不好，一直由林端辉和太太照顾二位老人家在该房居住到现在，已无房供他们居住。基于以上述情况，遵循事实的原则，现由林端辉提出申请，退出并迁出户籍变更承租人为同户籍、同居住的曾明刮。请求判令：l、撤销原审判决，予以改判；2、该房屋承租人改为曾明刮；3、案件的诉讼费用由东晓公司、物业二所承担。
被上诉人东晓公司答辩称：涉案《广州市房地产租赁合同》已到期，至今未办理续租手续，且林端辉名下已有自有产权房屋，根据《广东省公有房产管理条例》以及《广州市房地产租赁合同》的约定，东晓公司有权解除租赁关系并收回房屋。
被上诉人物业二所答辩称：同意东晓公司的答辩意见。
经审理查明：各方当事人对原审法院已查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。
二审期间，林端辉称其名下已有房屋，其要求将涉案房屋的承租人变更为其岳父岳母。对此，东晓公司表示不同意更名，认为如果林端辉的岳父岳母是本地户籍人士，其可以申请公租房。
本院认为：本案的争议焦点在于林端辉应否将涉案房屋腾空交还给东晓公司、物业二所以及林端辉要求将涉案房屋的承租人更名为其岳父曾明刮的主张是否成立。
关于林端辉应否将涉案房屋腾空交还给东晓公司、物业二所得问题。从本案所涉《广州市房地产租赁合同》、《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定来看，涉案房屋属于林端辉承租的房屋，林端辉提供的广州造纸集团有限公司于2000年3月22日出具的《证明》并不足以证明涉案房屋属于广州造纸集团有限公司分配给林端辉的福利分房，故本院对林端辉关于涉案房屋属于福利分房的主张不予采信。林端辉名下已有自有产权房屋，根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》关于“乙方（林端辉，下同）同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方（广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，下同）有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约”的约定，东晓公司、物业二所要求解除与林端辉之间关于涉案房屋的租赁关系，要求林端辉腾空、交付涉案房屋并按合同约定的租金标准支付至涉案房屋交还之日止的房屋使用费有理有据，林端辉以涉案房屋属于福利分房为由认为无需腾退涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于林端辉要求将涉案房屋的承租人更名为曾明刮的主张是否成立。涉案房屋的承租人为林端辉，林端辉的岳父岳母与东晓公司、物业二所就涉案房屋之间并无租赁合同关系，且林端辉要求变更涉案房屋承租人为其岳父曾明刮的主张并未得到东晓公司、物业二所的认同，林端辉的该上诉理由理据不足，本院不予支持。
综上，林端辉的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人林端辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡粤海
审判员 万力平
审判员 李 静
二〇一五年三月××日
书记员 原 炜