江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1451号
上诉人（原审原告）吴笑琳。
委托代理人孔祥伟。
委托代理人龚克。
被上诉人（原审被告）如皋市江安镇镇中社区居民委员会，住所地如皋市江安镇镇中社区。
法定代表人卢宗祥。
委托代理人周亚平。
委托代理人刘烈日。
上诉人吴笑琳因与被上诉人如皋市江安镇镇中社区居民委员会（以下简称镇中社区）土地租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋民初字第1667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2012年6月10日，吴笑琳（乙方）与江安镇周群社区、镇中社区、徐黄社区（甲方）签订了一份协议书，约定吴笑琳租赁镇中社区187.489亩、徐黄社区94.45亩土地用于开发休闲观光农业，协议书约定，“一、甲乙双方经充分考核论证、决定在甲方所在地，徐黄社区、周群社区、镇中社区租赁300亩左右（以实际丈量为准）开发休闲观光农业。其中周群社区亩，镇中社区187.489亩，徐黄社区94.45亩。二、承租期为15年，即2012年6月10日至2027年6月9日，租赁费前五年定为1500元／亩／年，以后每五年随着大米价格上涨而调整。其中两个鱼塘面积按土地面积标准计算租金。三、租赁费结算时间为每年12月31日前结清一个年度租赁费即第一个年度2012年6月10日至2013年6月9日，以此类推。如不按期足额缴纳，则乙方将承担未缴纳部分的日百分之四滞纳金，如超过二个月未足额交纳的，则甲方有权解除合同且乙方必须承担其后两年土地租金的违约责任。首期签订协议时乙方缴押金壹拾万元整。押金可抵算当年土地租赁费。余额不足部分，于2012年12月31日结清，甲方必须在6月20日前交地，6月30日前交鱼塘。若推迟交地交塘责罚甲方每天500元。同时将与农户签订的土地流转合同交到镇政府。四、在园区内原有坟地保留，乙方负责栽植树木遮蔽，坟地按实际丈量每亩800元计算，甲方确保在政府建成公墓运行后不再增加新坟。乙方负责对所租赁三个村原农户订购的稻种按每斤2.3元差价实行补贴。乙方对已堘花生按每亩200元，已堘黄豆按每亩100元补贴，已种的水稻按每亩200元补贴，已种的玉米按每亩300元补贴。自签订协议后若出现新的堘种不再补贴。五、甲方积极向上级政府有关部门推介乙方休闲观光农业项目，争取政府激励，扶持政策。六、双方积极生产无公害、生态、健康优质花卉苗木及高效设施农业及配套饲养珍贵畜禽，甲方积极向市场推介。七、甲方积极协助乙方做好安全保卫工作，认真做好当地群众的思想工作，确保租赁期内生产不受影响，及时化解村民与乙方的有关矛盾。乙方在生产经营过程中的安全责任由乙方承担。八、乙方必须在租赁终止前两个月土地复垦到位，其费用按国家标准执行。九、乙方租赁期间，如遇国家政策调整或市、镇规划需要，乙方必须无条件服从，上级所作相应补偿按规定执行。十、本协议自签订之日起生效，未尽事宜，经甲乙双方另订补充协议，具有同等法律效力。……”。
协议签订后，镇中社区向吴笑琳交付了187.489亩土地，其中陆汉章的鱼塘于2012年8月30日交付给吴笑琳。吴笑琳于2012年12月31日向镇中社区交纳了2012年6月至2013年6月期间的租金281233元。吴笑琳在使用租赁的土地过程中，陆汉章、陈建明等人与其多次发生纠纷，吴笑琳多次报警处理。
2012年6月10日，吴笑琳与镇中社区签订了土地租赁协议书后，镇中社区与其辖区的参加土地流转的农户达成土地流转协议，并向参加土地流转的农户发放了青苗补偿款，但未办理好土地流转的相应手续。镇中社区于2013年10月1日与农户陈建明、陈德国、陆汉章签订了土地承包经营权流转合同。
2013年7月26日，吴笑琳向法院起诉，1、解除双方签订的土地租赁协议（吴笑琳共租赁镇中社区土地187.489亩，解除其中的路东部分土地约130亩的土地租赁协议），并支付违约金182500元。2、镇中社区返还吴笑琳已交的土地租赁费中河东部分的几户农户占用的土地租赁费用9000元。
原审审理中，法院于2013年11月5日下午召集双方进行调解，双方达成一致协议，双方签订的土地租赁协议中位于黄埠路路东蒲黄线路北计130亩土地的土地租赁关系予以解除。其余的57.489亩土地仍按照2012年6月10日签订的土地租赁协议继续履行。吴笑琳于2013年11月6日已将解除土地租赁关系的130亩土地返还给了镇中社区。
原审庭审中，吴笑琳陈述：三户农户的土地去年长的黄豆，秋天收割，之后我们没有好种，在收黄豆的时候三户农户和我们抢收，三户农户的理由是其他人家土地都已流转，但是该三户没有流转。镇中社区陈述，2012年6月20日地交给吴笑琳后，吴笑琳就进行了耕种，并且进行了收获。因此说未履行义务或未交地完毕不存在。去年秋播的时候，在吴笑琳收获过程中，有两户或者三户因为不同意吴笑琳跟随农户种植粮食作物，与吴笑琳发生矛盾。
原审审理中，经原审法院向镇中社区释明，镇中社区请求法院根据吴笑琳实际损失调低违约金。
原审法院认为，2012年6月10日双方签订的土地租赁协议书，经审查是合同当事人真实一致的意思表示，合同约定的内容没有违反法律法规禁止性的规定，故2012年6月10日双方签订的土地租赁协议书合法有效。合同当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。
一、审理中，法院于2013年11月5日下午召集双方进行调解，双方达成一致协议，双方签订的土地租赁协议中位于黄埠路路东蒲黄线路北计130亩土地的土地租赁关系予以解除。其余的57.489亩土地仍按照2012年6月10日签订的土地租赁协议继续履行。吴笑琳已将解除土地租赁关系的130亩土地返还给了镇中社区。故原审法院对双方达成的土地租赁协议中位于黄埠路路东蒲黄线路北计130亩土地的土地租赁关系予以解除的协议无异。但该130亩土地的租金吴笑琳应结算给镇中社区，按照1500元／亩／年，2013年6月至2013年11月计算5个月，租金为81250元。
二、关于吴笑琳主张的违约金182500元及要求镇中社区返还吴笑琳已交的土地租赁费中河东部分的几户农户占用的土地租赁费9000元的诉讼请求。吴笑琳主张违约金182500元，其理由是镇中社区未能按约交地，镇中社区与路东土地上几户农户至今未能协调好，有几个农户至今仍拒不交出土地，在正常耕种，有几户农户多次与其发生纠纷，严重影响了整体规划和正常生产经营。2012年6月10日双方签订的土地租赁协议书约定，“甲方必须在6月20日前交地，6月30日前交鱼塘，若推迟交地交塘责罚甲方每天500元”。庭审中，吴笑琳陈述，三户农户的土地去年长的黄豆，秋天收的，黄豆收了之后我们没有好种，在收黄豆的时候三户农户和我们抢收的，证明吴笑琳2012年下半年已在三户农户的土地上种植了黄豆，其认为有几个农户至今仍拒不交出土地的事实不存在。陆汉章的鱼塘于2012年8月20日交付给吴笑琳，镇中社区未能在协议约定的6月30日前交付给吴笑琳，构成违约，应支付违约金。原审法院认为由于违约金具有补偿性和惩罚性的特征，违约金的计算既要尊重约定时的意思自治，又要综合考虑本案吴笑琳的损失、镇中社区违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，法院综合考虑上述因素及本案的案情，对违约金作出酌情调整，认为支持违约金10000元为宜。吴笑琳要求返还土地租赁费中河东部分的几户农户占用的土地租赁费9000元的诉讼请求，其认为有几个农户至今仍拒不交出土地的事实不存在，该诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、吴笑琳与镇中社区2012年6月10日签订的土地租赁协议中位于黄埠路路东蒲黄线路北计130亩土地的土地租赁关系予以解除。二、吴笑琳将解除土地租赁关系的130亩土地返还给镇中社区（已履行）。三、吴笑琳于判决生效后立即给付镇中社区解除土地租赁关系的130亩土地租金81250元。四、镇中社区给付吴笑琳违约金10000元。镇中社区于判决生效后立即履行。五、驳回吴笑琳的其他诉讼请求。案件受理费4210元，由吴笑琳承担4000元，镇中社区承担210元。
宣判后，吴笑琳不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，三农户与其之间土地流转争议贯穿了土地租赁全过程。2012年黄豆由三农户种植，收获时吴笑琳认为土地既然已经由其承包，理应由其收获，为此发生争执。吴笑琳从未陈述三户农户的黄豆由其种植，镇中社区也未提供证据予以证明。吴笑琳从未对三农户的土地享有过使用权。三农户拒不交出土地的事实，不但构成镇中社区违约，且是根本违约。镇中社区与吴笑琳签订协议时，并未与三农户签订土地流转协议，事后又未得到三农户的追认，因此双方签订协议时镇中社区即预期违约。因三农户仍在其土地上耕种，使吴笑琳无法对土地进行整体规划，正常生产经营，只得跟随农户种植的农作物进行耕种，无法实现观光农业的合同目的。吴笑琳要求镇中社区协调与农户的纠纷，镇中社区置之不理，给吴笑琳造成了巨大损失，吴笑琳无奈于2013年6月不再种植农作物。对该三农户土地部分的租金应予返还。镇中社区无法按时交付鱼塘，后在社区协调下由吴笑琳支付了鱼塘承包人三万多元对价后，镇中社区方才交付鱼塘，可见镇中社区违约给吴笑琳造成的直接损失达三万多元。而违约金具有补偿性和惩罚性的特征，原审判决一万元违约金远不能弥补吴笑琳的损失。此外，镇中社区未提起反诉要求吴笑琳给付租金，原审法院在双方均未诉请给付租金的情况下，主动依职权做出给付租金的判决于法无据，违反了法定程序。综上，原审认定事实不清，违反了法定程序，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人镇中社区答辩称，根据双方签订的协议，吴笑琳租赁土地面积为187.489亩，后镇中社区已经按照协议约定的内容、时间履行了交付土地的义务。吴笑琳在原审中也未能提交充分证据证明镇中社区未向其交付上述土地，镇中社区在本案中不存在违约行为。镇中社区在原审庭审中明确提出，要求吴笑琳支付六个月土地租金，原审法院判决支持了五个月租金，不违反法律相应程序。原审认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方争议焦点为：1、镇中社区有无按约定交付租赁土地；2、原审确定镇中社区承担的违约金数额是否恰当。3、原审判决吴笑琳支付租金是否违反法律规定。
关于争议焦点1，双方在履行案涉协议进行土地交接时未签订书面交接手续，但根据如皋市江安镇政府出具的证明以及吴笑琳代理人在庭审中的陈述，可以确认双方于2012年6月20日前在政府相关工作人员在场的情况下就租赁土地进行了丈量。在双方未签订书面交接手续的情况下，该丈量行为可以视为土地交付。结合吴笑琳于2012年12月31日按照协议约定的租金标准与土地面积缴纳一年租金的行为，可以认定镇中社区按约向吴笑琳交付了相关土地。根据报警记录，吴笑琳在使用土地过程中，确有部分村民进行了干扰，但该记录仅能证明村民与吴笑琳就土地使用问题发生过纠纷，并不能证明镇中社区在2012年6月20日前未向吴笑琳交付该部分土地。且根据报警记录，其中2012年8月22日、10月2日发生过两起纠纷，若确因镇中社区未能交付三农户土地而引发纠纷，吴笑琳应当及时向镇中社区主张交付，但其在纠纷发生后，仍于2012年12月31日向镇中社区缴纳了全额租金。故现其主张土地未能足量交付，本院不予支持。如因土地使用过程中发生纠纷而给吴笑琳造成的损失，吴笑琳可凭相关证据向侵权人另行主张，本案中不予理涉。
关于争议焦点2，根据查明事实，镇中社区逾期两个月交付鱼塘，违反了协议的约定，应当承担违约责任。双方在协议中约定如镇中社区推迟交地交塘，则每天承担违约金500元。该违约金标准系就协议总标的187.489亩土地而言，现镇中社区仅逾期交付鱼塘，系部分违约。根据吴笑琳提供的证据显示，鱼塘面积为10亩左右，且双方在签订协议时也考虑到鱼塘的特殊性，鱼塘交付时间较其他土地交付时间延后，而吴笑琳也未能提供充分证据证明鱼塘逾期两个月交付给其造成的损失数额，故原审根据双方约定及镇中社区的违约程度，酌情判决镇中社区承担10000元违约金并无不当。
关于争议焦点3，吴笑琳起诉要求解除部分合同，后经原审法院调解，双方就解除位于黄埠路路东蒲黄线路北计130亩土地租赁关系达成一致，并同意就该部分土地的租金在本案判决时一并解决，故原审法院在判令双方解除该部分土地租赁关系的同时，就合同解除后的土地返还及解除前的租金给付问题一并处理，符合双方当事人的意思表示，也是土地租赁合同案件处理范围，原审据以合同条款作出判决，并未违反法律规定。
综上，吴笑琳的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4210元，由上诉人吴笑琳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
代理审判员 刘彩霞
代理审判员 曹 璐
二〇一四年九月三十日
书 记 员 徐红燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。