辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3902号
上诉人（原审被告）：徐明，女，1970年3月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：ＸＸ，辽宁汇安康宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹鹏飞，男，1962年5月11日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：滕丹丹，辽宁紫泰律师事务所律师。
上诉人徐明因与被上诉人曹鹏飞合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初13909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
徐明上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，驳回曹鹏飞诉讼请求。2.曹鹏飞承担诉讼费用。事实与理由：1.一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定，该规定系指发包方与自然人所签情形，并不包括自然人与自然人签订合同情况。徐明与曹鹏飞均系自然人，应受我国《合同法》双方当事人权利义务规范。该合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，曹鹏飞单方主张合同无效，缺乏事实及法律依据。此外，2005年2月10日曹鹏飞与于洪区造化街道闸上村村民委员会签订的《土地转让合同》第七条已经赋予曹鹏飞转包权。徐明作为次承包人亦无审查内部法包程序限定之义务。因此徐明无过错责任。2.从公平、合理、诚实信用的原则，亦不应认定《土地转包合同》为无效合同。于洪区造化街道闸上村村民委员会作为基层群众性自治组织，应保证对内就《土地转包合同》的签订经过民主议定程序，此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务。庭审中其作为缔约主体在2016年3月15日出具《证明》文件，是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担，有违诚实信用原则。本案合同签订后，徐明在涉案土地及地上建筑物上投入大量人力、财力、物力，判决合同无效对当事人会造成不必要的经济损失。徐明的投资也不能产生相应的回报。因此，本案合同真实有效，应继续履行。
曹鹏飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《土地管理法》第十五条第二款规定，徐明与曹鹏飞签订的《土地及地上物转让合同》没有经过民主意见程序，且未报乡政府批准，合同无效。徐明并未投入到土地及地上物人力、物力、财力，不可能对其造成任何损失。
曹鹏飞向一审法院起诉请求：1、确认曹鹏飞、徐明双方于2015年2月5日签署的土地及地上物转让合同无效；2、判令徐明返还曹鹏飞所拥有的位于于洪区造化镇闸上村原镇水利站的地上的1800平方米厂房及厂内全部的设备及办公用品；3、判令徐明10日内腾空侵占的曹鹏飞所有的位于于洪区造化镇闸上村原镇水利站的地上1800平方米厂房；4、判令徐明赔偿自2017年5月份至今为止的房屋及土地的租金损失100,000元；4、诉讼费由徐明承担。
一审法院认定事实：2005年2月10日，曹鹏飞（乙方）与造化镇闸上村村民委员会（甲方）签订《土地转包合同》一份，合同约定甲方将坐落于闸上村村东的原镇水利站7.97亩撂荒地有偿转包给乙方适用，转包期限为2005年2月至2056年12月止。转包费及付款方式为每亩按10,000元人民币计算，7.97亩共计79,700元，乙方从签约之日起3日内一次性支付给甲方。合同第七条约定：此合同期间乙方有权转包和出租，并由甲方协助乙方办理相关手续。
2015年2月5日，曹鹏飞、徐明签订《土地及地上物转让合同》一份，合同约定曹鹏飞将上述7.97亩撂荒地及村东大坑4.02亩，包括地上所有的建筑物（厂房、办公用房及电权200KW）转让给徐明，转让价格为人民币1,200,000元。合同第二条约定：本合同所签订的土地承包年限为曹鹏飞与造化镇闸上村签订年限的剩余年限（至2056年12月止）。同日，曹鹏飞为徐明出具《收条》一份，记载：“今收到徐明土地及地上物转让款人民币壹佰贰拾万元整”。曹鹏飞厂房内有一套酚醛外墙保温板加工设备。
同日，双方又签订《厂房出租合同》一份，合同约定徐明将上述7.97亩1800平方米厂房以及村东大坑4.02亩土地出租给曹鹏飞，出租时间为2015年2月5日至2017年2月4日。出租价格为每月人民币36,000元。租金给付方式为上打租（月付）。合同第5条约定：曹鹏飞在如期付给徐明租金的前提下，曹鹏飞在两年内随时有权回购闸上村原水利站7.97亩撂荒地及村东大坑4.02亩，包括地上所有的建筑物（厂房、办公用房及电权），回购价格为1,200,000元整。如曹鹏飞在连续三个月内未如期付给甲方租金，视为曹鹏飞自愿放弃回购权，徐明有权终止该合同。曹鹏飞无条件同意终止本合同。厂房内的设备为酚醛外墙保温板的加工设备。
曹鹏飞提供造化街道闸上村民委员会出具的《证明》一份，记载：兹证明我村村民曹鹏飞于2015年2月2日因向徐明借款找村委会证明，在养殖区曹鹏飞有厂房1800平方米，土地7.97亩，50年使用权归曹鹏飞所有，抵押给徐明。我村土地是集体土地，依据中华人民共和国土地法和村民土地自治法相关规定，没经过村60位代表和两委班子同意，任何个人以买卖、转包行为都属无效。该份证明加盖了村委会公章并有总支书记及法定代表人的签字。
一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十五第二款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。本案中，曹鹏飞、徐明签订的《土地及地上物转让合同》涉及的土地为集体土地，双方之间签订的转让合同未经过法律规定的民主议定程序，应属无效的合同。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故徐明应将占用的位于沈阳市于洪区造化镇闸上村原水利站地上7.97亩撂荒地及村东大坑4.02亩，及建筑物（厂房、设备）返还给曹鹏飞；曹鹏飞应将转让款1,200,000元返还给徐明。
关于曹鹏飞主张的占用厂房期间的租金损失100,000元之诉讼请求，因双方在合同无效中均存在过错，应各自承担由此造成的损失。故曹鹏飞该项诉讼请求一审法院不予支持。
一审法院判决：一、确认曹鹏飞、徐明于2015年2月5日签订的《土地及地上物转让合同》无效；二、曹鹏飞于判决发生法律效力之日起十日内将转让款1,200,000元返还给徐明；三、徐明于判决发生法律效力之日起十日内，将占用的位于沈阳市于洪区造化镇闸上村原水利站地上7.97亩撂荒地及村东大坑4.02亩，及厂房、酚醛外墙保温板加工设备一套返还给曹鹏飞；四、驳回曹鹏飞的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由徐明承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐明提交以下证据：证据一、土地转让合同、流转协议，证明曹鹏飞与于洪区造化镇闸上村村民委员会的土地转让转包协议有效。曹鹏飞转包行为具有合法性、有效性，并且曹鹏飞对土地及地上物可自由流转、租赁，任何单位和个人不得干预；证据二，土地转包合同、声明，证明曹鹏飞与徐明的土地及地上物的转包、转让合同合法有效，并且徐明已经履行完合同的金钱给付行为。于洪区造化镇闸上村村民委员会承认此行为合法有效；证据三，收条，证明本应由曹鹏飞归还董顺元5个月的房租，由徐明代替。曹鹏飞发表质证意见称，证据一只能证明曹鹏飞与村委会有土地承包关系，并不能证明曹鹏飞转包行为具有合法性。因徐明是本村以外的村民，转包需经村委会认可。对流转协议真实性无异议，但签订是为了确定我对案涉土地的面积及使用权；证据二中的土地转包合同是当时徐明与曹鹏飞发生借款时双方到村委会核实土地是否由曹鹏飞承包，徐明确认地上物为曹鹏飞所有后发生借款，实质上是土地及地上物为借款所做的一种担保。声明未针对具体的解决方式及处理方式作出明确约定，在曹鹏飞无法偿还借款情况下，徐明逼迫曹鹏飞写此声明，并未明确厂房及土地归徐明所有；证据三是董顺元与徐明之间的关系，与曹鹏飞无关，且徐明无权处理承租房屋及收取相应的租金。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为曹鹏飞与徐明于2015年2月5日签订的《土地及地上物转让合同》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第十五第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”根据法律规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营均应符合国家法律规定，不能随意进行，否则所订承包合同因违反法律强制性规定而无效。徐明与曹鹏飞签订的《土地及地上物转让合同》亦应履行法定的民主议定程序及报批程序，方能认定为有效合同。曹鹏飞与闸上村村委会签订的《流转协议》中虽约定曹鹏飞可以自由流转、租赁案涉土地，但并不意味着曹鹏飞在转让、转包案涉土地时可以不履行法定程序。且该《流转协议》签订时间为2008年8月20日，远早于案涉《土地及地上物转让合同》的签订时间，不能说明闸上村村委会授权曹鹏飞与徐明签订合同。而徐明提交的其与曹鹏飞2015年2月5日签订的一份《土地转包合同》上虽有闸上村村委会的公章，但根据合同上文字记载闸上村村委会仅是为了证明曹鹏飞对土地及地上物具有权利才加盖公章，无法证明闸上村村委会经过民主议定程序同意曹鹏飞将土地转包给徐明。结合闸上村村委会一审中出具的证明，根据本案证据无法证明曹鹏飞与徐明签订的《土地及地上物转让合同》经过法定的民主议定程序并报乡（镇）政府批准，故一审法院认定该合同无效并判令曹鹏飞返还转让款、徐明返还案涉土地及地上物具有法律依据，本院予以维持。
关于徐明提出的案涉合同系自然人之间签订，不应适用《土地管理法》而应适用《合同法》的主张。本院认为，《土地管理法》第十五条第二款并未将调整对象限定为发包方与自然人。曹鹏飞与徐明签订转让合同，实质上改变了案涉土地的实际承包经营者，属于农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的个人承包经营的情形。而法律规定承包人将承包合同转让或转包给本集体经济组织以外的人，必须经发包人同意亦是出于确保本集体经济组织所有成员的利益，防止对农民集体所有土地所有权侵害的考虑。因此一审法院适用《土地管理法》并无不当，对徐明的该项主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐明的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人徐明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年五月七日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 许 璐
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；