河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）商民三终字第134号
上诉人（原审被告）商丘市华纳娱乐有限公司。住所地商丘市。
法定代表人李海燕，该公司经理。
委托代理人窦新东，河南君盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）朱长海，男，汉族，1974年3月17日出生，住河南省虞城县。
被上诉人（原审原告）赵勇，男，汉族，1960年8月23日出生，住河南省商丘市。
以上二被上诉人的委托代理人刘继训，河南旷奇律师事务所律师。
原审被告米勇，男，汉族，l972年4月l5日出生，住虞城县。
委托代理人周献坤，河南君盟律师事务所律师。
上诉人商丘市华纳娱乐有限公司（以下简称华纳公司）与被上诉人朱长海、赵勇、原审被告米勇租赁合同纠纷一案，原审原告朱长海、赵勇于2012年8月1日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼，请求1、解除原告与米勇签订的房屋租赁合同，解除与华纳公司事实租赁关系。2、要求华纳公司支付租赁费180万元及违约金和有关税费，并返还租赁房屋。梁园区人民法院于2012年11月5日作出（2012）商梁民初字第1989号民事判决后，华纳公司不服于2012年11月25日提出上诉。本院于2013年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人华纳公司的委托代理人窦新东、被上诉人朱长海及朱长海、赵勇的委托代理人刘继训、原审被告米勇的委托代理人周献坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：原告朱长海将其拥有的房产出租给被告米勇。2009年11月20日，原告（甲方）朱长海、赵勇与被告（乙方）米勇签订《房屋租赁合同》一份，合同主要条款约定：一、出租房屋情况：租赁房屋坐落在商丘市梁园区神火大道与民主路交叉口东南角综合大楼（又叫征兵综合楼），建筑面积16000平方米；二、租赁用途：1、作为酒店客房及酒店有关的经营项目。2、乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意不擅自改变上述约定的房屋使用用途；3、交付日期和租赁期限：甲方于2009年11月20日交付房屋（宾馆大厅、电梯12月底交付乙方）。该房整体租赁期自2009年11月20日起至2025年2月19日止，共计15年，其中包括甲方给予乙方免租金装修期为3个月；四、1、租金、支付方式和期限：租赁房屋年度租金为自2010年11月20日起，第1-3年年租金为380万元＋甲方应缴纳的各种税费；第4-6年年租金=前一年租金380万元×（1＋380）＋当年甲方应缴纳的各种税费；2、上款所称“租赁年度”，系指租赁期限起始日起，满十二个月为一个租赁年度。当年甲方应缴纳的各种税费由乙方缴纳。3、合同签订后乙方预付定金50万元。2010年1月20日，乙方向甲方支付缴纳各种税费后的第一租赁年度（2010年2月20日至2011年2月20日）租金380万元。自2011年开始，乙方应于每年的2月20日前，向甲方支付本年度租金。每年税费后租金51%汇给赵勇，49%汇给朱长海。4、乙方应在合同生效之日起7个工作日内，向甲方支付定金50万元；五、其他费用：租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、通讯等费用由乙方负担。六、转租、转让和交换：房屋租赁期间，乙方不得转租与其他第三方。七、解除本合同的条件：1、甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的二倍支付违约金；如给对方造成损失的，支付的违约金不足补偿损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；1.1乙方未按照约定擅自转租房屋、转让房屋全部承租权的。1.2乙方如租金和定金在迟延半个月交付，本合同终止，乙方在租赁房屋所投资无条件全部归甲方所有。合同签订后，被告米勇未支付定金。米勇因资金问题暂无能力承租本案房屋，在征得原告同意后，将其租赁本案房屋的合同义务转让给了被告华纳公司，由华纳公司租赁房屋并履行租赁合同义务。华纳公司接收房屋后进行了装修，因装修等原因，合同约定租赁费计算的起始时间，由2010年2月20日变更为2011年1月起。2011年6月被告华纳公司支付原告租赁费（2011年1月至12月）380万元。211年5月20日，被告华纳公司未征得原告同意又将本案房屋中的一、二层部分门面和部分外墙出租给了案外人李磊和刁辉。2012年元月，原告朱长海、赵勇与被告华纳公司经过协商，将年租赁费由每年380万元，变更为每年360万元，即每月30万元。但自2012年元月起至原告起诉止，被告华纳公司拖欠租赁费未付。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告朱长海、赵勇与被告米勇签订的《房屋租赁合同》合同，是双方真实意思，不违反法律强制性规定，属有效合同。被告米勇在征得原告同意的情况下，将其租赁的房屋转让给被告华纳公司，华纳公司履行了部分合同义务，支付了第一年度租赁费380万元，华纳公司为实际承租人，原告与华纳公司形成了事实上的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。依据上述规定，被告米勇转让合同的行为有效。原告与华纳公司之间的租赁合同关系，符合法律规定，属有效合同。被告华纳公司属实际承租人，与原告形成了事实租赁合同关系，原告朱长海与被告米勇签订租赁合同适用华纳公司，其权利义务应由华纳公司履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和二百二十四条第二款之规定，被告华纳公司自2012年元月至今拖欠租金数月之久，而且，在未征得原告同意的情况下，又私自将其承租原告的房屋转租他人，已经构成违约。依据双方合同约定和法律规定，原告与被告米勇签订的房屋租赁合同和原告与被告华纳公司之间的实际租赁合同关系，依法应当解除。因被告华纳公司违约致使合同目的不能实现，华纳公司应承担违约责任。综上，原告朱长海、赵勇要求依法解除其与被告米勇签订的房屋租赁合同，解除与华纳公司事实租赁合同关系，被告华纳公司支付拖欠租赁费180万元，并返还租赁房屋的诉讼请求，事实清楚，证据充分，应予支持。双方对因解除合同而承担违约责任的约定属过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金的承担应适当减少。所以，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，应参照中华人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算。
原审法院判决：一、解除原告朱长海、赵勇与被告米勇2009年11月20日签订的《房屋租赁合同》。二、解除原告朱长海、赵勇与被告商丘市华纳娱乐有限公司之间的事实租赁关系。三、被告商丘市华纳娱乐有限公司给付原告朱长海、赵勇房屋租赁费180万元（2012年1月至6月，以后顺延至合同解除之日）及付违约金（违约金自2012年2月20日起至付清租赁费之日止，按中华人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算），于判决生效后十日内付清。四、被告商丘市华纳娱乐有限公司于判决生效后三十日内，将其租赁的房屋交付给原告朱长海、赵勇。一审案件受理费21000元，由被告商丘市华纳娱乐有限公司负担。
上诉人华纳公司上诉称：1、被上诉人朱长海与另外两人合伙经营商丘军分区征兵综合楼，三方共同出资成立了华纳公司。朱长海是本案楼房的所有权人，华纳公司经营场地为该楼房，且朱长海又是华纳公司的股东，在上诉人处有挂账消费及垫支款项，金额达10万元，应从所欠租赁费中扣除。2、因被上诉人没有按合同约定全部将房屋交付给上诉人，上诉人无需支付违约金。3、被上诉人在一审起诉书补充意见要求的租赁费为2012年2月到7月的租赁费，而原审判决的却是从2012年1月到6月的租赁费，超出诉请多判了一个月30万元。（此项内容上诉人在一审庭审中放弃。）故请求撤销原判，依法改判。
被上诉人朱长海、赵勇辩称：1、因上诉人接收房屋后进行了装修，故合同约定租赁费计算时间由2010年2月20日变更为2011年1月起计算。2011年6月，上诉人支付被上诉人全年租赁费380万元，2012年元月，上诉人和被上诉人经协商，将租赁费由每年380万元变更为360万元。但从2012年元月起上诉人不再支付租赁费，明显违约。从2009年至2012年，上诉人从未提起被上诉人没有按照合同约定交付房屋之事，其诉称被上诉人没有按合同约定交付房屋无任何依据。2、被上诉人朱长海虽是上诉人的股东，其和另外两名合伙人只能依据《合伙协议》享有权利和承担义务。假如朱长海存在挂账消费和垫支款项的情况，也只能依据《合伙协议》行使权利，承担相应义务，和本案审理的房屋租赁合同无关。故上诉人主张少交10万元租金不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告米勇的委托代理人周献坤在庭审中述称：上诉人主张朱长海挂账消费的近10万元，应从所欠的租赁费中扣除没有依据。原审判决结果正确，应予维持。
依据上诉人和被上诉人的诉辩意见及原审被告的陈述，本院确认该案的争议焦点是：1、上诉人和被上诉人是否构成违约，应否承担违约责任。2、上诉人主张应减少租赁费10万元应否支持。
二审庭审中，上诉人的委托代理人向本院提交了如下证据，1、合伙经营协议一份，证明被上诉人朱长海与另外两人合伙经营商丘军分区征兵综合楼，三人为该公司实际股东，风险共担，利润共分。2、朱长海在华纳公司挂账消费单据37张，约10万元，应从租赁费中扣除。3、张爱云、张广生房屋租赁合同二份，证明被上诉人租给上诉人的房屋1至12层的部分房屋不是朱长海的，租金应相应扣除。被上诉人违约在先，上诉人无须支付违约金。
被上诉人朱长海及委托代理人对上诉人提供的证据发表如下质证意见，上诉人提供的证据1即《合伙协议》一份，与本案无关。证据2朱长海在上诉人处签的消费单37张中只有12张是朱长海签的，可以依据《合伙协议》承担相应的义务且已结过账。证据3不能说明被上诉人违约或隐瞒事实，因签合同时为每年380万元，考虑到有间房子被扣掉，就把年租赁费380万元变更为360万元了，且上诉人在装修房子时已知道所租房子的面积。上诉人提供的三份证据不是二审中的新证据，不应作为认定本案事实的依据。
原审被告米勇的委托代理人对上诉人提交的3份证据分别提出异议，认为证据1、证据2与本案的租赁合同无关。证据3不能证明被上诉人违约，因签订合同时，被上诉人已经将一层当中的两间门面房的产权情况告知了上诉人的负责人，上诉人是认可和知道这一情况的。
本院经审查认为，上诉人提供的三份证据应在一审提交而未提交，不属于二审程序中的新证据，且三份证据不能证明所主张的事实，不符合证据的“三性”原则。故本院不予采信。
二审查明事实与一审查明事实相同外，另查明：二审中上诉人和被上诉人均认可上诉人在二审诉讼期间已支付给被上诉人租赁费100万元，该款可在执行中扣除。
本院认为，2009年11月20日，被上诉人朱长海、赵勇与原审被告米勇签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为有效合同。后经被上诉人、上诉人、原审被告三方协商后，由米勇将该合同的权利义务一并转让给华纳公司，且华纳公司已按该合同履行了部分义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，米勇转让该合同的行为有效，对上诉人同样有约束力。
关于上诉人和被上诉人是否违约问题。从一、二审查明的事实看，2009年11月20日，米勇与被上诉人朱长海、赵勇签订了房屋租赁合同。之后，米勇将合同的权利义务转让给华纳公司后，华纳公司仅于2011年6月交纳了2011年度的租金380万元，从2012年元月至被上诉人提起诉讼时止，上诉人分文未交房租，违反了《房屋租赁合同》第四条第三项约定，即上诉人应于2011年开始于每年的2月20日前向甲方（被上诉人）支付本年度租金。同时，上诉人未经被上诉人许可，将部分房屋转租，应当承担违约责任。由于交接时三方当事人在场，且上诉人在一年的时间对房屋进行了装修，之后，又交纳了2011年度的租金380万元，说明对被上诉人出租的房屋数量是知道和认可的。一审诉讼期间，上诉人并未提起“被上诉人没有按照合同约定全部将房屋交付给上诉人”之事，且双方经协商，已将年租金由380万元变更为360万元。即使被上诉人存在有个别房屋未交付上诉人，也不是上诉人不交本年全部租金的理由。因上诉人在一审中既未提供相关证据又未提起反诉，其称被上诉人违约，证据不足。
关于上诉人主张被上诉人朱长海有挂账消费10万元应从租金中扣除的问题。上诉人认可朱长海是上诉人的股东，其和另外两名合伙人只能依据《合伙协议》享受权利，承担义务，与本案审理的租赁合同纠纷不同属一个法律关系，且被上诉人对上诉人提供的37张签单，辩称虽有12张是其本人所签，但已结过账。故上诉人主张应从其所欠租赁费中扣除10万元证据不充足，理由不充分。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人商丘市华纳娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王保中
审判员 彭世峰
审判员 朱金礼
二〇一三年二月二十八日
书记员 崔向坤