福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第7017号原告苏霖华，男，1968年8月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人李卫军、林志强（实习），福建上达律师事务所律师。被告朱志勇，男，1955年12月24日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区，曾住福建省厦门市思明区禾祥西路194号202室，现下落不明。第三人戴崇，男，1967年10月22日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托代理人张四周、林涛，福建衡兴明业律师事务所律师。原告苏霖华与被告朱志勇、第三人戴崇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理后，依法由审判员吕云平担任审判长，与代理审判员旷洁玉、人民陪审员王晓丽组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。原告苏霖华委托代理人李卫军、第三人戴崇委托代理人林涛到庭参加诉讼，被告朱志勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告苏霖华诉称，2012年11月8日，案外人梁素华受原告委托与被告签订《房屋租赁合同书》（编号0001554），将位于厦门市思明区后滨路3栋503室房屋出租给被告，合同约定租赁期限从2012年11月10日起至2016年11月9日止，每月租金为人民币1000元，被告每2个月向原告缴纳租金人民币2000元，被告如有拖欠租金，原告每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回被告所欠租金和提前解除合同收回房屋，租赁期间内，被告如中途让给他人转住，需经原告同意，不得私自转租等。合同签订后，被告仅依约支付第一期的房租后就不再缴纳租金，且无法联系上，原告上门讨要房租时发现该房屋已由第三人戴崇实际入住使用。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法利益，原告诉诸法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的合同编号为0001554的厦门市后滨路3号503室房屋租赁合同；2、被告向原告支付拖欠租金15000元（自2013年1月10日起暂计至2014年4月9日止，实际计至原告收回房屋之日）及违约金57600元（每日按租金拖欠部分的2%计算，自2013年年3月10日起暂计至2014年4月9日时止，实际计至被告履行之日），以上共计人民币72600元；3、被告承担本案的诉讼费。被告朱志勇未作答辩。第三人戴崇陈述，1、讼争房屋系第三人向被告购买，第三人已支付全部购房款并实际占用该房屋，并一直在寻找被告要求其办理房屋登记手续。第三人与被告之间的房屋买卖合同已经实际履行，应当遵从合同实际履行原则，维护已经完成的交易，因此讼争房屋的实际所有人系第三人，相应的权利也应由第三人享有。2、原、被告之间虽然也签订了房屋买卖合同，但没有实际履行，原告对被告仅享有债权请求权，不能对抗第三人对讼争房屋的所有权，原告没有签订房屋租赁合同及收取租金的权利，故其诉请无法律依据。经审理查明，1998年4月5日，被告朱志勇与厦门铸造厂签订《住宅买卖合同》，约定厦门铸造厂将址于厦门市思明区后滨路3号楼503室的房屋以每平方米400元合计16692元的价格卖给朱志勇，购买生效后归朱志勇自行管理使用。2007年12月6日，原告苏霖华与被告朱志勇及其妻子王海燕、成年子女朱明伟在中介方厦门鑫祥瑞房地产投资顾问有限公司将军祠分公司的介绍下签订《房产买卖协议》，约定：朱志勇将前述房产以166000元的价格转让给原告苏霖华；签订协议之日苏霖华应支付66000元，交房时支付70000元，待拆迁办理产权及产权过户手续完毕当天支付30000元；房产应于2008年3月31日交付使用。2007年12月10日，朱志勇出具收条，载明收到苏霖华房款定金66000元，2008年3月20日，朱志勇再次出具收条，载明收到苏霖华购房款70000元。同时，朱志勇还将其与厦门铸造厂签订的《住宅买卖合同》原件交付苏霖华保管。2010年2月28日、2011年2月28日，原告苏霖华经中间人梁素华经手前后两次将讼争房屋出租给案外人李光，租期至2012年2月27日届满。2012年11月8日，苏霖华通过梁素华将讼争房屋出租给被告朱志勇，双方签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁期间从2012年11月10日起至2016年11月9日止；月租金1000元，每2个月缴纳一次；如朱志勇有拖欠租金，苏霖华每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回被告所欠租金和提前解除合同收回房屋；租赁期间内，被告如中途让给他人转住，需经原告同意，不得私自转租等。朱志勇缴纳了第一期（2012年11月10日至2013年1月9日）房租后即未再缴纳，并失去联系。2012年9月10日，被告朱志勇出具收条，载明收到第三人戴崇购买讼争房屋预订款50000元。同月14日，朱志勇与戴崇签订《房屋买卖预约合同》并在厦门市公证处进行公证，合同约定：朱志勇及其妻子王海燕以350000元（含定金50000元）的价格将讼争房屋转让给戴崇；该房屋尚未办理土地房屋权证；戴崇确认已对房屋的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。2012年10月15日，朱志勇再次出具收条，载明收到戴崇购房款300000元。2012年10月29日，戴崇支付了讼争房屋的有线数字电视基本服务费并购买了机顶盒，并缴交水电费至今，同时，其还保管着朱志勇向厦门铸造厂购买讼争房屋时的发票原件。2014年初，苏霖华因朱志勇失联无法收取租金故上门时，发现讼争房屋由戴崇在居住使用，故诉至法院。以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议》、收条、《住宅买卖合同》（铸造房住字第0091号）、《房屋租赁合同书》（NO.0002622、NO.0001562、NO.0001554），第三人提供的公证书、收条、照片、水、电费发票、水费欠费通知单、过户申请表、电费发票、欠费停电通知书、过户费发票、有线电视自购机入网登记表、有限电视用户卡、电视服务费发票、机顶盒发票以及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。被告朱志勇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自动放弃举证、质证权利，在没有相反证据的情形下，对原告提供的证据及其证明效力，本院予以确认。本院认为，原告在与被告签订《房产买卖协议》后已对讼争房屋进行了实际占用并收益，后双方又于2012年11月8日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为0001554），系双方当事人的真实意思表示，自愿签订，内容合法有效，双方均应秉持诚实信用原则履行合同义务。现被告经原告多次催缴拒不缴纳租金，已构成违约，应依双方所签之合同约定承担相应的违约责任。原告诉求解除与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告按1000元／月的标准补缴拖欠的租金，符合合同约定，可予支持。关于违约金，原告要求按拖欠租金每日2%（即合同约定的滞纳金）计算，本院认为，违约金可以支持，但以不超过造成原告损失的30%为限，原告诉求中超出的部分，于法无据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告苏霖华与被告朱志勇签订的关于厦门市思明区后滨路3号503室房屋的《房屋租赁合同书》（合同编号为0001554）于本判决生效之日解除。二、被告朱志勇应于本判决生效之日起十日内向原告苏霖华支付租金（租金以1000元／月为标准，自2013年1月10日起支付至实际腾房之日止）及违约金（违约金以应付租金为基准，按每日2%计算，不得超过应付租金的30%）。三、驳回原告苏霖华的其他诉讼请求。本案案件受理费1615元，由原告苏霖华负担1315元，由被告朱志勇负担300元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判长吕云平代理审判员旷洁玉人民陪审员王晓丽二〇一四年九月二十六日书记员吴宇昌附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。