广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终9148号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李子龙
委托诉讼代理人：王宜娟，广东华商律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯健，广东华商律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：邹辉平
委托诉讼代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司
法定代表人：吴军强。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行。
负责人：王业，行长。
委托诉讼代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。
上诉人李子龙、邹辉平因与原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳市分行）房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1413号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李子龙上诉请求：一、改判由邹辉平以房屋总价款为基数、按每日万分之四标准向李子龙支付违约金（自2015年5月28日起算至邹辉平履行《房地产买卖合同》完毕及向李子龙交付上述房屋之日止，暂计至起诉之日2015年7月3日为19440元）；二、邹辉平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案的违约方是邹辉平，按合同约定其应承担相应的责任，即应以房屋总价款为基数、按每日万分之四标准向李子龙支付违约金。1、因二手房价格暴涨，邹辉平于2015年6月24日向李子龙明确表示不再转让涉案房产，并以各种理由拒绝继续履行合同。2、邹辉平称李子龙不符合银行贷款条件、无理要求邹辉平垫资等均不是事实。李子龙共支付了首期款39万元办理资金监管手续，不存在未足额支付首期款及其他违约行为，相反邹辉平在合同履行期间拒绝履行合同的行为构成根本违约。3、李子龙办理高贷并不是邹辉平违约的因素，也不导致邹辉平违约。尽管李子龙存在请求办理高贷的情形，但邹辉平仍同意配合及认可，并在《房屋交易资金托管业务变更通知书》中签字确认，邹辉平无权以反对高贷为由拒绝继续履行合同。4、一审法院认定李子龙对涉案合同未能按照约定的履行日期履行负有一定的过错，属认定错误。首先，邹辉平无理由违约；其次，即使李子龙办理高贷可能存在银行停止放款的风险，但这不导致违约的产生，也不能成为邹辉平违约的借口；再次，李子龙要求邹辉平返还10万元是在邹辉平明确拒不履行合同的情况下做出的。5、邹辉平的违约时间跨度长，导致李子龙迟迟未能取得房屋产权，一审判决不支持违约金的请求，有违公平原则。二、邹辉平无故拒绝继续履行合同，存在根本违约，本案全部诉讼费用应由邹辉平承担。
邹辉平辩称，邹辉平在与李子龙签订《房地产买卖合同》后，按照合同约定办理了公证委托，委托世华公司办理包括赎楼在内的所有房屋过户、交易手续，在整个交易过程中，无需邹辉平参与，整个交易在中介公司参与下是可以进行的。一审判决之前，邹辉平所办理的委托公证一直都存在中介公司，邹辉平并未取回。导致合同无法履行的原因是李子龙办理了高贷，银行发现后撤销了其贷款。因此，请求驳回李子龙的上诉请求。
世华公司未发表答辩意见。
建行深圳市分行辩称，一、无论法院如何处理本案纠纷，请依法保护抵押权人的利益。二、关于贷款的资金监管，以一审时建行深圳市分行出具的《情况说明》为准。
邹辉平上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回李子龙的全部诉讼请求及支持邹辉平的全部反诉请求；三、一、二审诉讼费用全部由李子龙承担。事实和理由：一、涉案房产是邹辉平与妻子王丽霞夫妻共同财产，邹辉平未经妻子同意出售涉案房产，本案《房地产买卖合同》存在法律上或事实上的履行不能。一审法院判决邹辉平履行《房地产买卖合同》有悖法律规定。二、李子龙构成根本性违约，本案《房地产买卖合同》已经依法解除，李子龙应承担违约责任。《房地产买卖合同》约定买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获该事实之日起十五日内筹资补足应交款。由于李子龙没有履行合同的能力，为了“高贷”申请贷款时递交了虚假材料，银行发现后停止向李子龙发放贷款。依据上述合同约定，李子龙应于6月底前自行筹措资金补足房款，但李子龙不仅没有按合同约定时间支付房款，而且在合同约定的宽限期也未能支付相应房款，已经构成根本性违约。由于李子龙的根本性违约，邹辉平已经通知李子龙解除《房地产买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，本案《房地产买卖合同》已经依法解除，邹辉平与李子龙就涉案房产买卖未达成新的协议，一审法院判决邹辉平履行《房地产买卖合同》没有事实依据。由于李子龙构成根本性违约，依据《房地产买卖合同》第十五条的约定，李子龙应当向邹辉平支付27万元违约金。三、一审判决超过了李子龙的诉讼请求范围，即李子龙没有诉请交付房屋，而一审判决却有交付房屋的判项，严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，应当发回重审或依法改判。四、邹辉平一家三代居住在涉案房产，当时出售涉案房屋的目的也是为了改善居住条件，但由于李子龙没有按约支付房款，导致邹辉平置换房屋失败。现在除了涉案房产外，邹辉平没有其他房屋可居住。五、深圳购房出了新政，李子龙是否具备购房资格，请法庭予以核实。六、李子龙不具备一次性付款的能力，其在一审未提供任何证据证实具备一次性支付房款的能力。
李子龙辩称，一、一审判决并未超出诉讼请求范围，判决第一至四项都是合理的。二、购房新政出来以后，李子龙仍具备购房资格。三、建行深圳市分行出具的《情况说明》证明未出具承诺函是因为卖方邹辉平在建行尚有短期赎楼贷款未发放，也就是说未出具承诺函并非李子龙造成，而是邹辉平的原因导致。四、李子龙已经按照《房地产买卖合同》的约定足额交付了定金、首期款，取得了建行贷款的介绍函，函件显示贷款的金额为101万元。邹辉平擅自中断李子龙的贷款申请，导致合同履行不能。
世华公司未发表答辩意见。
建行深圳市分行辩称，一、无论法院如何处理本案纠纷，请依法保护抵押权人的利益。二、关于贷款的资金监管，以一审时建行深圳市分行出具的《情况说明》为准。
李子龙向一审法院起诉请求：1、邹辉平继续履行2015年4月13日签订的《房地产买卖合同》；2、邹辉平继续办理赎楼手续并配合李子龙办理涉案房产的过户手续；3、邹辉平以房屋总价款为基数、按每日万分之四标准向李子龙支付延迟履约违约金（自2015年5月28日起算至邹辉平履行《房地产买卖合同》完毕及向李子龙交付上述房屋之日止，暂计至起诉之日2015年7月3日为19440元）；4、邹辉平承担本案的全部诉讼费用。
邹辉平反诉请求：1、解除双方签订的《房地产买卖合同》；2、李子龙按成交价的20%向邹辉平支付违约金27万元；3、本案诉讼费用由李子龙承担。
一审法院认定事实：2015年4月13日，李子龙作为买方，邹辉平作为卖方，双方签订了编号为8199430的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、邹辉平将其所有的位于深圳市宝安区xx街道xx路西侧xxx府x栋xxx房（房地产证号码xxx**）转让给李子龙，转让成交价为135万元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金2万元，买方在签署本合同之日起3日内（含当日）再向卖方支付定金3万元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款130万元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起45内（含当日）内付清首期款约30万元（以银行贷款承诺书为准，不含已付定金，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。如买方无法取得银行贷款承诺函或银行贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足应交款；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起45日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；8、如一方逾期履行义务超过10日或者有其他根本违约行为，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。
2015年4月13日，世华公司向李子龙出具《收据》，表明收到李子龙交付的涉案房产的保证金5000元。邹辉平分别于2015年4月13日、4月14日向李子龙出具两份《收据》，表明分别收到李子龙交付的涉案房产的定金15000元、3万元。李子龙、邹辉平以及世华公司主张现有定金5000元作为交房保证金在世华公司，有定金45000元在邹辉平处，世华公司表示愿意根据法院判决发放上述交房保证金5000元。
2015年5月28日，邹辉平作为甲方（卖方），李子龙作为乙方（买方），双方签订了《资金托管业务通知/协议书》，约定甲乙双方同意将购房款29万元托管在建设银行的资金托管账户，托管期间为6个月。当日，李子龙将款项29万元存入双方约定的资金托管账户。
2015年6月11日，邹辉平作为甲方（卖方），李子龙作为乙方（买方），双方签订了《房屋交易资金托管业务变更通知书》，约定甲乙双方同意将监管的购房款变更为39万元。当日，李子龙将款项10万元存入双方约定的资金托管账户。邹辉平在庭审中主张监管资金增加了10万元的原因是李子龙称资金紧张，要办理高贷。
2015年6月，建设银行向深圳市万通融资担保有限公司出具《住房转按贷款担保介绍函》，表明建设银行已经受理贷款申请人即李子龙101万元的贷款申请，并正在审批上报之中。
2015年6月25日，李子龙委托律师以特快专递的方式向邹辉平发出《律师函》，向邹辉平告知：李子龙已经支付定金5万元，并监管首期款39万元，银行批准的贷款金额为101万元，超出约定的转让价款10万元，邹辉平应当无条件向李子龙退回超出房屋价款的款项，且邹辉平至今未办理赎楼、过户等手续，致使涉案合同无法继续履行。邹辉平应当在收到本律师函之日起三日内退还10万元至李子龙的账户，并及时办理赎楼手续，继续履行合同，完成过户等其他手续，否则邹辉平将构成根本性违约，李子龙将追究邹辉平的违约责任。快递查询回执显示，上述《律师函》于2015年6月26日投递并签收。
李子龙主张邹辉平拒绝配合办理赎楼以及递件过户手续，邹辉平的行为违约，故李子龙现诉至法院。邹辉平在庭审中提出李子龙关于延迟履行违约金的标准过高。邹辉平提起反诉，主张解除涉案合同，并要求李子龙按房屋转让价款的20%向其支付违约金27万元。邹辉平主张李子龙存在如下违约行为：1、未依约足额支付首期款；2、逾期办理首期款资金监管手续；3、提供虚假的贷款资料，并要求邹辉平垫资。
另查，1、深圳市房地产权登记中心于2015年7月7日出具《购房资格证明》，证明：经核查，2015年7月7日，申请人即李子龙家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。2、李子龙承诺其有一次性付款的能力，愿意以一次性付款的方式支付购房款项，且在邹辉平无能力清偿涉案房产所涉抵押贷款本息的情况下，李子龙愿意代为清偿。3、2009年2月19日，邹辉平办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给抵押权人建行深圳市分行，抵押编号为xxxxxxxxxx。4、2015年10月9日，建行深圳市分行出具《情况说明》，该说明载明内容如下：“一、关于增加10万元资金监管。根据李子龙向我行申请贷款时提供的《房地产买卖合同》，李子龙于2015年4月13日与邹辉平签订《房地产买卖合同》，约定邹辉平将其名下位于深圳市xxx府x栋xx号房产转让给李子龙，转让价为145万元，其中定金5万元，首期房款39万元。随后，我行与李子龙、邹辉平于2015年5月28日签署《房屋交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定首期款资金监管为29万元。因客户资金监管未达到银行资金监管的要求，我行为了控制风险，也为了核实成交真实性，故要求客户与2015年6月11日增加10万元首期款，监管资金因此变更为39万元。二、2015年5月29日，李子龙向我行申请借款101万元，用于购买涉案房产，贷款尚未成立，不存在高贷情况。三、未出具承诺函原因。因卖方邹辉平在我行尚有短期赎楼贷款未发放，贷款未成立。鉴此，李子龙申请借款后我行暂未向其出具贷款承诺函。”邹辉平主张李子龙申请办理的为高贷手续，邹辉平从未签署转让价款为145万元的《房地产买卖合同》，李子龙向银行提供的合同为虚假的；李子龙主张其并不存在申请办理高贷的情况。另，邹辉平主张于2015年6月15日以口头的方式要求李子龙重新办理按揭贷款手续，但李子龙坚持要求邹辉平返还购房款10万元，李子龙对邹辉平该主张不予认可，且李子龙称其仅要求邹辉平配合解除增加的监管资金10万元。5、李子龙主张邹辉平于2015年6月24日明确表示不再转让涉案房产；邹辉平主张其于2015年6月28日才表示因李子龙违约，故不同意出售涉案房产；世华公司主张邹辉平于2015年6月表示不再出售涉案房产，但记不清具体时间了。
一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。李子龙与邹辉平签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。
关于违约责任的认定。首先，涉案合同约定，买方应于签署本合同之日起45内（含当日）内付清首期款约30万元（以银行贷款承诺书为准，不含已付定金，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。本案中，虽然李子龙于2015年5月28日办理资金监管手续，且监管首期款为29万元，但李子龙逾期1日支付首期款的行为并未超过合同约定的宽限期10日，即李子龙并未构成根本性违约，邹辉平不能以此为由拒绝履行合同。另，合同中约定的首期款为约数，邹辉平在《资金托管业务通知/协议书》中签字确认的行为，视为经双方协商一致监管的首期款数额为29万元，李子龙并不存在未足额支付首期款的违约行为。其次，根据建设银行出具的《情况说明》以及该院查明的事实可知，李子龙与邹辉平约定的转让成交价为135万元，而李子龙向贷款银行申请贷款时提交的《房地产买卖合同》中载明的转让成交价为145万元，李子龙申请贷款金额高于约定的转让成交价即李子龙按高贷数额办理了贷款手续，且贷款银行并未出具贷款承诺函。根据邹辉平在庭审中的自认可知，双方签订《房屋交易资金托管业务变更通知书》原因是李子龙要办理高贷，而邹辉平在明知李子龙要办理高贷的情况下仍在《房屋交易资金托管业务变更通知书》中签订确认，由此可见邹辉平对李子龙申请办理高贷的行为予以认可和同意。该院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，邹辉平作为卖方有权拒绝配合李子龙办理高贷手续，但基于李子龙办理高贷的行为经过了邹辉平的确认，故邹辉平有权向李子龙提出要求李子龙重新办理按揭贷款手续，在李子龙未予以拒绝的情况下，邹辉平无权以此为由直接拒绝履行合同。邹辉平主张其曾要求李子龙重新办理贷款手续，但邹辉平未提供证据证明其该主张，李子龙对邹辉平该主张亦不予认可，根据谁主张谁举证原则，该院对邹辉平该主张无法予以支持。最后，双方仅就首期款39万元办理了资金监管手续，邹辉平并未实际收到李子龙的上述款项，且贷款银行并未出具贷款承诺函，李子龙要求邹辉平在三日内退还款项10万元缺乏事实和法律依据，邹辉平有权予以拒绝，但在无证据证明李子龙因此拒绝依约履行合同的情况下，李子龙该行为并未构成根本性违约。综上，根据该院查明的事实，邹辉平拒绝履行合同的行为构成违约，李子龙有权主张继续履行合同。邹辉平主张解除合同并要求李子龙向其支付违约金，缺乏法律依据，该院不予支持。
关于合同继续履行。虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，如邹辉平无能力办理赎楼，李子龙愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务从而消除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍具备可消除的条件，而李子龙代为支付的贷款本息可在应当支付的购房款中扣除。李子龙现自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于李子龙自行处分权利的范畴，且该付款方式有利于合同的继续履行，故该院对李子龙的该主张直接予以支持。另，在世华公司托管的交房保证金5000元，因该款项属于购房款项的一部分，而世华公司亦同意根据法院的判决予以发放，故该院判令世华公司直接将上述交房保证金5000元交付给邹辉平。该院认为，李子龙应当以一次性付款的方式向邹辉平支付剩余购房款130万元（1350000-50000），邹辉平应当将涉案房地产过户登记至李子龙名下，并将涉案房地产实际交付给李子龙。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定应当由李子龙承担。
关于李子龙主张的违约金。首先，李子龙作为贷款申请方应当在提交按揭贷款手续的过程中负有对贷款资料进行审查的审慎的注意义务，且亦应当知晓提交虚假申请资料的相应风险；其次，在贷款尚未成立，贷款银行尚未出具贷款承诺函的情况下，李子龙要求邹辉平在三日内退还款项10万元缺乏事实和法律依据。综上，李子龙对涉案合同未能按照约定的履行日期履行负有一定的过错，综合考虑本案的案情和李子龙的过错程度，李子龙主张邹辉平应当向其支付延迟履行违约金，该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李子龙和邹辉平继续履行编号为xxxxxxx号的《房地产买卖合同》；二、邹辉平应于该判决生效之日起二十日内清偿完毕涉案房地产所涉抵押债务，邹辉平应于涉案房产所涉贷款本息清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续[抵押编号：xxxxxxxxx]，建行深圳市分行应当协助办理上述注销抵押登记手续；三、李子龙应当于该判决发生法律效力之日起二十五日内向邹辉平支付购房款130万元（李子龙代为清偿抵押债务以注销涉案房产抵押登记的，代为清偿的款项可以直接抵扣上述购房款）；四、邹辉平应当在李子龙支付完毕上述购房款项且注销抵押登记之日起两日内将位于深圳市宝安区xx街道xx路西侧xxx府x栋xxx房（房产证号为xxx**）过户登记至李子龙名下，并将上述房产实际交付给李子龙，过户过程中产生的税费由李子龙承担。世华公司应当于邹辉平完成上述房产交付义务后五日内向邹辉平支付交房保证金5000元；五、驳回李子龙其他诉讼请求；六、驳回邹辉平的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费17125元，保全费5000元，由李子龙负担11062.5元，由邹辉平负担11062.5元。本案反诉受理费2675元，由邹辉平负担。本案本诉受理费和保全费李子龙已经预交，反诉受理费邹辉平已经预交。
本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另外，邹辉平在二审中提交了以下证据：证据1、邹辉平与王丽霞的结婚证。证据2、购买涉案房产的借款合同。证据3、支付涉案房产按揭款的明细表。上述三份证据用以证明涉案房产是邹辉平与王丽霞的夫妻共同财产，邹辉平无权单方处置。邹辉平与李子龙签订的《房屋买卖合同》具有履行上的法律障碍。证据4、公证委托书，邹辉平委托中介进行赎楼、交易过户的委托书。证据5、赎楼贷款担保委托书。上述两份证据是邹辉平在上诉期间向世华公司取得，用以证明邹辉平按约履行了相应的义务，邹辉平没有违约行为。李子龙的质证意见为：邹辉平当庭提交的证据不是新产生的证据，已经超过了举证期限，不符合证据规则，不能认定为本案的依据，李子龙对此不予质证。建行深圳分行认可借款合同的真实性，对其他证据不发表质证意见。
李子龙在二审中提交了李子龙与邹辉平的妻子王丽霞的电话记录和微信记录，用以证明王丽霞知晓出售涉案房产事宜。邹辉平的质证意见为：对通话记录的真实性予以确认，但无法证明通话内容。微信没有具体内容，对三性不予认可。
再查，邹辉平的妻子王丽霞旁听了一审开庭，但在一审诉讼期间未提出其不知晓出售涉案房产或者反对出售涉案房产。
本院认为，李子龙与邹辉平于2015年4月13日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认可合法有效，双方应当严格履行。本案二审的争议焦点是：一、邹辉平出售涉案房产是否得到共有权人王丽霞的同意；二、本案《房地产买卖合同》的违约责任如何认定；三、一审判决是否超出李子龙的诉讼请求范围；四、邹辉平是否应当向李子龙支付违约金。
关于邹辉平出售涉案房产是否得到共有权人王丽霞同意的问题。邹辉平在二审中提出其在未经妻子王丽霞同意的情况下与李子龙签订《房地产买卖合同》，出售涉案房产，违反了物权法的相关规定。对此，本院认为，李子龙针对邹辉平提出的该上诉意见，在二审中提交了李子龙与王丽霞的通话记录和微信记录，虽然没有相关通话和聊天内容，但可以确定李子龙与王丽霞有沟通。王丽霞旁听了一审开庭，而在整个一审诉讼期间，并未提出其之前不知晓邹辉平出售涉案房产，也没有表示反对出售涉案房产。本院据此认定王丽霞同意邹辉平出售涉案房产，本案不存在侵犯共有权人权益的情形，本案《房地产买卖合同》不存在履行障碍。
关于本案《房地产买卖合同》的违约责任应如何认定的问题。邹辉平上诉称李子龙为了高贷向银行提交虚假材料，银行发现后停止向其发放贷款。本院认为，邹辉平在一审中称因李子龙资金紧张需要办理高贷，并在《房屋交易资金托管业务变更通知书》上签字，表明邹辉平知晓李子龙申请高贷且积极予以配合。事后，邹辉平又以李子龙申请高贷违法为由不履行合同，有违诚实信用原则。在此情况下，邹辉平可以要求李子龙重新申请银行贷款，并给予合理时间，但其未能提交相关证据。邹辉平关于李子龙的履约行为违反了双方合同约定的主张不能成立，本院对此不予支持。
关于一审判决是否超出李子龙的诉讼请求范围的问题。邹辉平上诉称李子龙没有诉请交付房屋，而一审却判决邹辉平交付涉案房屋，超出了诉请范围。本院认为，李子龙的第一项诉讼请求为要求邹辉平继续履行本案《房地产买卖合同》，合同内容包括了交付涉案房屋，因此，邹辉平的诉讼请求中包含了要求邹辉平交付涉案房屋，一审判决不存在超出诉请范围的问题。
关于邹辉平是否应当向李子龙支付违约金的问题。本院认为，本案没有严格按照双方签订的《房地产买卖合同》履行的起因是李子龙申请银行高贷，影响了整个合同的履行进程，一审判决综合考虑合同履行情况、李子龙的过错等因素，对李子龙主张的违约金不予支持，处理合理，本院对此予以维持。
综上，李子龙和邹辉平的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4188元（李子龙已经预交），由上诉人李子龙负担。二审案件受理费19380元（邹辉平已经预交），由上诉人邹辉平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年二月十六日
书 记 员 谢文琦（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。