山西省吕梁市离石区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋1102民初1900号
原告山西新华书店集团吕梁有限公司，公司地址：吕梁市离石区兴隆街3号
法定代表人：高清平，经理
委托诉讼代理人：康志平，该公司副经理
委托诉讼代理人：薛荣山，山西傲世律师事务所律师
被告宁卫兵，男，汉族，山西省吕梁市人，住山西省吕梁市
被告吕梁新华商贸有限公司，公司地址：吕梁市离石区新华街兴盛苑
法定代表人：李耀耀，经理
委托诉讼代理人：白油平，山西晋凯律师事务所律师
第三人陈明潮，男，汉族，福建省福清市人，住太原市
委托诉讼代理人：薛俊义，山西华炬律师事务所律师
委托诉讼代理人：李瑜，山西华炬（吕梁）律师事务所律师
第三人吕梁市佳香基西餐厅，地址：吕梁市离石区兴隆街新华书店二层
负责人：陈明潮，吕梁市佳香基西餐厅投资人
委托诉讼代理人：张在龙，男，该西餐厅工作人员
原告山西新华书店集团吕梁有限公司与被告宁卫兵、吕梁新华商贸有限公司、第三人陈明潮、吕梁市佳香基西餐厅租赁合同纠纷一案，吕梁市中级人民法院（2017）晋11民终138号民事裁定书裁定发回重审，本院于2017年9月11日接收了此案。本院接收后，依法组成合议庭，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。被告宁卫兵及原、被告代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告主张的诉讼请求：
1、依法解除原、被告订立的商业楼租赁合同，判令被告及第三人返还所租赁的房屋；
2、判令被告支付拖欠的租金500000元，并承担违约责任；
3、诉讼费用由被告承担。
原告提出的事实与理由：
2008年8月，原告与被告宁卫兵签订了《商业楼租赁合同》及《商业楼租赁合同补充协议》，约定原告将其座落在离石区兴隆街3号的新华书店一楼南部（包括原酒店一楼前厅、超市一楼南部）和二楼、三楼、四楼出租给被告宁卫兵。租赁期限共3年，从2008年9月30日起至2011年9月30日止，租赁费为每年1200000元。合同期满后，被告又以其设立的吕梁新华商贸有限公司与原告续签了《商业楼租赁合同》，约定原告将其座落在离石区兴隆街3号的新华书店一楼南部（包括原酒店一楼前厅65平方米、超市一楼南部40平方米）和二楼、三楼、四楼出租给被告。租赁期限共一年，从2011年9月30日起至2012年9月30日止，租赁费为每年900000元。该合同到期后，被告又以其设立的吕梁新华商贸有限公司与原告续签了《商业楼租赁合同》，约定原告将其座落在离石区兴隆街3号的新华书店一楼南部（包括原酒店一楼前厅65平方米、超市一楼南部40平方米）和二楼、三楼、四楼出租给被告。租赁期限共一年，从2012年9月30日起至2013年9月30日止，租赁费为每年900000元。2012年11月1日，被告将其承租的三楼移交给原告，并于2013年11月1日向原告出具了《核减租赁费（函）》，要求核减租赁费250000元，后经商定核减了200000元，被告实际支付了租赁费700000元。该合同期满后，原告起草了《商业楼租赁合同》，约定租赁期限一年，租赁费800000元，被告未签订，但被告一直实际租赁，并支付了2013年9月30日起至2014年9月30日的租赁费700000元。2014年7月7日，原告按照《山西省新华书店集团公司关于加强固定资产管理办法的若干规定》及山西省新华书店集团公司晋新字（2014）12号《关于对全系统土地、房屋及建筑物进行清查的通知》，决定将出租房屋全部收回，并向被告下发了书面通知，要求被告于8月30日前全部搬迁完毕，但被告只将承租的四楼交回，其余租赁的房屋一直未返还给原告。后原告又于2015年4月9日再次书面通知被告：1、终止出租合同，务于5月31日前搬迁完毕；2、补交上年度（2013年10月至2014年9月）所欠100000元租赁费；3、补交2014年10月1日至今的房租费。但被告仍未按期搬迁。后经原告多次催促，被告于2015年7月份将承租的一楼交回，二楼至今一直未返还给原告。
据了解，被告与第三人陈明潮于2010年10月13日签订了房屋租赁合同，将其承租的二楼转租给了第三人陈明潮，供其开设佳香基餐厅使用，该租赁合同约定：租赁期限为7年，从2010年11月1日起至2017年12月1日止。现该房屋仍由第三人占用。
从2014年10月1日起至今，被告实际租赁了原告所属商业楼的一楼9个月，二楼15个月，被告应当支付租赁费，原告要求酌情收取租赁费500000元。
被告宁卫兵辩称，1、答辩人个人虽然租赁过新华书店的房屋，但租赁合同早已履行完毕，双方的履约均没有违约行为，没有纠纷；2、吕梁新华商贸有限公司与山西新华书店集团吕梁有限公司的纠纷属于两个企业法人之间的纠纷，将答辩人个人列为被告起诉，属于诉讼主体错误。
被告吕梁新华商贸有限公司辩称：
一、新华书店要求解除《商业楼租赁合同》的请求和理
由不能成立。理由：
（一）、答辩人租赁到新华书店的一楼南部、二楼、三楼、四楼后，在合同履行期间，口头与新华书店的负责人协商一致于2010年10月13日将其中的二楼转租给第三人经营，期限为七年；可见，二楼转租给第三人经营七年的协议是经过了原告的同意。现在原告以其不知情为由解除合同的理由不能成立；
（二）、新华书店集团有限公司下发的相关文件精神一是要求加强对国有资产，特别是对土地、房屋及建筑物的现状和使用情况的监管，防止国有资产的流失；二是对租赁届满的房屋要收回，允许对外出租，但须报请集团公司审批；三是对与新华书店相邻的门面房一律不得出租。
因此，新华书店集团公司的文件精神并不是不允许原告出租房屋给答辩人经营，也不是不允许答辩人将房屋转租给第三人经营使用。原告以新华书店集团有限公司出台了相关文件单方要求解除租赁合同的事由也不能成立。
总之，转租协议的签订是三方一致认可的，也已经实际的履行月五年，还剩二年的时间，且又不违反法律的规定，其效力应当予以认定。原告现在单方解除该协议的事由不存在，其请求依法不应予以支持。
二、原告要求支付其500000元的租赁费请求不能支持
答辩人租赁到新华书店的一楼南部、二楼、三楼、四楼
后，在合同履行期间，分别于2012年11月1日将三楼移交原告，于2013年4月1日将四楼移交原告，于2014年9月将一楼前厅移交原告。上述房屋在不同的时间移交后，房屋的实际使用期间不一定是整年度的。所以，合同约定的租金也须按照实际使用的期限进行折算，但双方一直也没有进行，待转租合同期满时一并结算。另外，答辩人还有代原告缴纳的电费也没有结算，2015年1月初强行对二层房屋的断水、断电、锁门导致第三人不能经营使用停业至今。这些因素都在结算时一并考虑。
因此，答辩人现在欠不欠原告租金，不能按照原告单方意思的估算，而是应当由双方实打实的进行结算。如果经双方结算答辩人确实下欠原告租金，不论多少，答辩人二话不说全部支付。现在合同履行期限尚未届满，双方尚未结算的情况下，原告主张欠其租金500000元没有依据，其请求不能予以支持。
三、原告单方对自己的违约行为所造成的后果应当承
担责任
在合同履行过程中，原告方先不按照合同的约定履行自己的维修义务，2015年1月初强行断水、断电、强行锁门，导致转租给第三人的房屋不能经营使用至今，原告方对由此造成的一系列后果应当承担相应的法律后果。为此，第三人于2015年2月将答辩人、新华书店诉讼至离石区法院，要求赔偿。
综上所述，原告的诉讼请求依法不能成立，请求法庭依法驳回。
第三人陈明潮、吕梁市佳香基西餐厅辩称，合同解除应按实际租赁期限算。2010年10月13日新华商贸与我方签订《房屋租赁合同》是征得原告同意后才签订的（商贸公司提供的录音及原告诉状的诉讼请求，可以证明），表明原、被告之间确立了定期租赁合同的关系。应当将本案与陈明潮起诉的一案合并审理。故应驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原告提供的合同证明：2008年8月27日，原告山西新华书店集团吕梁有限公司与被告宁卫兵签订了《商业楼租赁合同》及《商业楼租赁合同补充协议》，约定原告将其座落在离石区兴隆街3号的新华书店一楼南部（包括原酒店一楼前厅、超市一楼南部）和二楼、三楼、四楼出租给被告宁卫兵。租赁期限共3年，从2008年9月30日起至2011年9月30日止，租赁费为每年1200000元。
2011年9月30日，被告吕梁新华商贸有限公司与原告签订了《商业楼租赁合同》，约定原告将其座落在离石区兴隆街3号的新华书店一楼南部（包括原酒店一楼前厅65平方米、超市一楼南部40平方米）和二楼、三楼、四楼出租给被告吕梁新华商贸有限公司。租赁期限共一年，从2011年9月30日起至2012年9月30日止，租赁费为每年900000元。
原告一直是向被告吕梁新华商贸有限公司收取房屋租赁费。但对尚欠租赁费，双方没有进行结算。对于尚欠的租赁费，原告所提供的证据没有载明。
另查，2012年11月1日，原告收回了三楼的承租权。2013年4月1日前，原告收回了四楼的承租权。2015年原告收回了一楼承租权。二楼一直没有收回，由第三人吕梁市佳香基西餐厅占用着。
对以上事实，原、被告均无异议。
另，被告吕梁新华商贸有限公司提供了其与第三人吕梁市佳香基西餐厅于2010年10月13日签订的《房屋租赁合同》，载明由第三人吕梁市佳香基西餐厅向被告吕梁新华商贸有限公司承租了原告二楼大厅用于开设佳香基西餐厅，约定租期为七年：自2010年11月1日至2017年12月1日。原告没有在该合同上签字盖章。庭审时，原告也不承认该份合同。
另，原告于2014年10月22日向被告吕梁新华商贸有限公司下发了书面通知：”吕梁新华商贸有限公司（宁卫兵）：吕梁新华书店综合大楼因水、暖、消防设施年久失修，存在很多不安全隐患，消防部门曾多次下发通知，责令停业整改，水、暖、消防设施改造即将结束，你公司（宁卫兵）所承租的二层（佳香基），消防设施不完善，没有安装喷淋设施，影响到整个楼的消防验收，更主要的是给整个楼的安全带来隐患，接本通知后，尽快配合安装喷淋设施，二十日内完成，否则12月底终止承租合同。山西新华书店集团吕梁有限公司。2014年10月22日”宁卫兵和佳香基代表郭丽娜均在该通知上签了字。
另，原告提供了其2014年9月5日出具的通知：”各租赁方：因公司大楼内水、暖、消防管道年久失修，多次漏水，存在诸多安全隐患，为了确保安全经营，现需要对所有管道设施进行维修更换，要求凡是在你承包范围内的所有单位及经营门店，必须积极配合公司进行施工，不得有任何理由阻碍或怠慢施工进度，如因配合不积极而影响施工进度或造成施工损失的，后果由租赁方自负，同时，因施工给你方带来的工作不便，敬请谅解。山西新华书店集团吕梁有限公司。2014年9月5日”。二被告及二第三人均不认可曾收到该通知。
原告提供了被告吕梁新华商贸有限公司实际租金计算明细表，二被告均不予认可。
以上事实，有原、被告举证、庭审笔录予以佐证。
本院认为，第三人吕梁市佳香基西餐厅长期占用原告
山西新华书店集团吕梁有限公司二楼大厅，开设佳香基西餐厅的事实，原告理应早已清楚，应依法认定原告对该事实是默认。应依法认定自2011年9月30日原告与被告吕梁新华商贸有限公司签订的《商业楼租赁合同》期满后，即从2012年10月1日起，原告与被告吕梁新华商贸有限公司形成了长期的事实上的对原告二楼大厅的租赁关系。被告吕梁新华商贸有限公司与吕梁市佳香基西餐厅形成了事实上的转租关系。按照被告吕梁新华商贸有限公司所提供的其与第三人吕梁市佳香基西餐厅于2010年10月13日签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁租期，第三人吕梁市佳香基西餐厅的承租期限截止日为2017年12月1日。故截至2017年12月1日，第三人吕梁市佳香基西餐厅与被告吕梁新华商贸有限公司的转租期限届满，而使该租赁关系终止。被告吕梁新华商贸有限公司与第三人吕梁市佳香基西餐厅应在2017年12月2日交还原告属原告所有的位于离石区兴隆街3号的原告山西新华书店集团吕梁有限公司二楼大厅。原告自与被告吕梁新华商贸有限公司签订《商业楼租赁合同》以来，一直是向被告吕梁新华商贸有限公司收取房屋租赁费，但对尚欠租赁费，双方没有进行结算。对于尚欠的租赁费，原告所提供的证据没有载明。原、被告双方也没有一致的说法，原告也未申请对所欠租赁费进行审计，故本案不予处理，可另案起诉。故依据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决如下：
一、原告山西新华书店集团吕梁有限公司与被告吕梁新华商贸有限公司的租赁关系以及第三人吕梁市佳香基西餐厅与被告吕梁新华商贸有限公司的转租关系终止。
二、在本判决生效后十日内，由第三人吕梁市佳香基西餐厅腾出原告山西新华书店集团吕梁有限公司所属的位于山西省吕梁市离石区兴隆街3号的二楼大厅，被告吕梁新华商贸有限公司与第三人吕梁市佳香基西餐厅交还原告该房的使用权。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费331元，由被告吕梁新华商贸有限公司与第三人吕梁市佳香基西餐厅、陈明潮平均承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。
本判决生效后，判决确定的权利人在义务人未自动履行义务的情况下，有权在本判决生效之日起二年内向本院申请执行。
审判长杨明金
人民陪审员李卫娥
人民陪审员李文英
二0一七年十二月一日
书记员秦娟娟