广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3069号
上诉人（原审原告）：张媛，女，1986年10月6日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。
委托诉讼代理人：李西美，广东广瀚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张曼，广东广瀚律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室。
法定代表人：徐立军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所实习律师。
上诉人张媛因与被上诉人中山市大龙�盛房地产开发有限公司（以下简称大龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初26020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张媛上诉请求：撤销一审判决，依法确认张媛与大龙公司于2014年12月28日签订的协议书无效,并判令大龙公司向张媛支付逾期交房的违约金96188.4元（计算方式：自2015年1月1日至2016年11月25日，共计694天，按日万分之二乘以已付房价款计算）。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。（一）张媛与大龙公司于2014年12月28日签订的协议书应认定为无效。张媛与大龙公司签订的商品房买卖合同约定的交楼条件是取得中山市建设工程验收备案登记证，案涉房产虽已于2014年12月28日交付,但当时案涉商住小区未取�《中山市建设工程验收备案登记证》，不符合双方商品房买卖合同约定的交付条件，亦不具备法定交付使用条件,此交付行为是无效的,协议书约定大龙公司代张媛缴纳案涉房产12个月的物业管理费作为大龙公司未达到合同交楼条件的违约补偿,违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的强制性规定,该协议书应认定为无效。（二）案涉商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。大龙公司于2016年11月25日才取得案涉商住小区的《中山市建设工程验收备案登记证》，即案涉房产于该日才达到交付标准，故大龙公司应向张媛支付逾期交房违约金96188.4元。
被上诉人大龙公司辩称：一、协议书系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效协议，具有法律效力。张媛应遵守契约精神，依约履行协议内容。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应维持原判决内容。（一）张媛主张协议书因违反法律强制性规定而无效，属适用法律错误。依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款及第十八条的规定，案涉房屋所属工程通过单项工程的工程质量验收合格即可向业主交付使用。协议书签订时，案涉房屋所属工程已通过单体验收合格，且协议书经双方协商一致，张媛的权利未遭到损害，也未�国家及公共利益造成损害，未违反效力性强制性规定及管理性强制性规定，故协议书应为有效。（二）案涉房屋交付条件以单体验收为准，并非以综合验收为交付条件，张媛主张综合验收为交付条件存有严重错误。（三）大龙公司于《中山市商品房买卖合同》约定日期前对案涉房屋所属工程已经单体工程质量验收合格，并未将未经验收的案涉房屋交付给张媛。二、张媛在协议书中明确放弃追究大龙公司的违约责任，且其已依法享受了其应有的权利，现其主张大龙公司支付逾期交房的违约金无事实与法律依据。三、协议书合法有效，是双方真实意思表示，双方应依约履行。二审法院应驳回张媛全部上诉请求，维持原判。
张媛向一审法院起诉请求：1.依法确认张媛、大龙公司于2014年12月28日签订的《协议书》无效；2.判令大龙公司立即向张媛支付逾期交房的违�金96188.4元（计算方式：自2015年1月1日至2016年11月25日，共计694天，按日万分之二乘以已付房价款计算）。
一审法院认定事实：2014年5月11日,张媛（买受人）与大龙公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，以693000元的价格购买位于中山市火炬开发区××路××1901的房屋，合同约定，出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日而不足90日的，买受人不能�使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。2014年12月28日，大龙公司（乙方）与张媛（甲方）签订《协议书》，该协议第二条约定，甲方遵守物业管理部门的相关规定办理收房、装修手续，乙方代甲方交纳该房屋自2015年6月1日至2016年5月31日的物业管理费作为补偿，乙方从甲方收楼之日次日起按合同中的保修规定为甲方的房屋提供保修责任。甲方自愿放弃追究乙方因未达合同交房条件原因向乙方追究违约责任的权利；第四条约定，甲方清楚明确本协议各条款的内容，知悉并完全明白各条款的�义，并自愿签订本协议，本协议是其真实意思表示。《协议书》还约定了其他事项。2016年11月25日，大龙公司取得裕龙花园商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。张媛主张其与大龙公司于2014年12月28日签订的《协议书》无效。张媛认为，该《协议书》系大龙公司提供的格式版本，各条款都是格式条款，大龙公司在签订合同时，并没有向张媛释明；且该协议违背法律规定，房屋竣工验收合格后才可交付使用，大龙公司将没有经验收合格的房屋交付张媛使用，是无效的行为，所以双方签订的《协议书》是无效的。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、扣除对方主要权利的�该条款无效”之规定，张媛、大龙公司之间签订的前述《协议书》仅是对双方之间所签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任作出了变更补充，该《协议书》并不存在前述法律规定的无效情形。张媛作为具备完全民事行为能力的自然人，在正常情况下与大龙公司签订了《协议书》。张媛在签订《协议书》时已明确知道大龙公司交付的房屋尚未达到约定的交付条件，此时，张媛完全可以以大龙公司交付的房屋未达到交付条件为由而拒绝签署协议书，但张媛在明知大龙公司交付的房屋尚未达到约定的交付条件下，仍与大龙公司签订《协议书》，表示自愿放弃追究大龙公司逾期交房的违约责任，系其真实的意思表示。张媛没有提交证据证明其放弃追究大龙公司逾期交房的违约责任是受到了大龙公司的欺诈、胁迫，故双方签订的《协议书》应为有效。张媛主张《协议书》无效没有事实与法律依据，一审法院予以驳回。因张媛在《协议书》中已经放弃了追究大龙公司逾期交房的违约责任，现张媛再次主张大龙公司应向其支付逾期交房违约金96188.4元，有违诚实信用原则，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张媛的全部诉讼请求。案件受理费2204元，减半收取为1102元（张媛已预交），由张媛负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：1.裕龙花园商住小区人防工程于2014年1月16日经广东省中山市人民防空办公室验收并同意其投入使用。2.裕龙花园商住�区8-18栋及地下车库（6-16防火区）建设工程于2014年8月14日经中山市公安消防局消防验收合格。3.裕龙花园商住小区工程（8-18栋及其地下车库、垃圾站）已于2014年9月1日经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位验收合格。
本院认为，本案作为一起商品房预售合同纠纷，二审争议焦点在于张媛与大龙公司就交楼事宜于2014年12月28日达成协议并签署《协议书》的情况下，其主张逾期交楼违约金应否支持。
一、大龙公司作为出卖人在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续取得备案登记证的情况下，与张媛就交楼事宜达成协议，签署《协议书》。这涉及到两个范畴的判断，一是从大龙公司角度看，其提前交楼是否构成有效交付的判断，二是在张媛按协议实际提前收楼的情况下，双方关于逾期交楼违约金的约定的有效性的判断。这两个范畴既有联系，但从事实判断和价值判断上又具备各自独立性。
就第一个范畴而言，大龙公司在案涉商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付给张媛，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。
就第二个范畴而言，实际上是对逾期交楼违约责任如何承担的约定，如果出卖人履行了告知义务，买受人亦对商品房现状明知的情况下，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。但如果买受人与出卖人就交楼事宜达成协议并对逾期交楼违约责任有重新约定，并且亦已实际收楼的情况下，这属于对自己权利的处分，其后，买受人又以房屋不具备交付条件，出卖人不构成有效交付为由，要求出卖人承担给付逾期交房违约金，有违民法的公平和诚实信用原则，人民法院对其主张不应予以支持。本案中，张媛按《协议书》实际提前收楼的情况下，双方在《协议书》中关于大龙公司代张媛支付物业管理费的约定，实际上是对大龙公司逾期交楼违约责任如何承担的约定，该约定具有独立性，不受提前交楼效力的影响，《协议书》也不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。张媛在本案中所主张的逾期交楼违约金能否获得支持，应依双方在《协议书》中约定来确定。
二、张媛依照《协议书》实际提前收楼，《协议书》第二条明确约定，大龙公司代张媛交纳该房屋自2015年6月1日至2016年5月31日的物业管理费作为补偿，张媛自愿放弃追究大龙公司因未达合同交房条件原因向其追究违约责任的权利，张媛�确放弃了其追究大龙公司逾期交楼违约责任的权利，故张媛现起诉主张逾期交楼的违约金的诉讼请求没有事实依据，本院依法不予支持。
综上所述，张媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2205元，由上诉人张媛负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 张群立
二〇一七年八月二十八日
书记�杨俊彦