杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初2583号
原告：广发银行股份有限公司杭州黄龙支行，住所地浙江省杭州市西湖区玉古路168号1幢1-2层。
负责人：张莹，行长。
委托诉讼代理人：顾亦、沈诚，系银行员工。
被告：郎玲丽，女，1986年6月20日出生，汉族，住浙江省桐庐县。
委托诉讼代理人：程杭永，系被告郎玲丽的丈夫。
被告：程学军，男，1956年11月29日出生，汉族，住浙江省上虞市。
委托诉讼代理人：程杭永，系被告程学军的儿子。
被告：�江清水湾置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区中泰街道大院内。
诉讼代表人：天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所，该公司管理人。
委托诉讼代理人：徐涛，浙江金道律师事务所律师。
原告广发银行股份有限公司杭州黄龙支行（以下简称广发银行）诉被告郎玲丽、程学军、浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案受理，因案情复杂，本案依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年11月23日公开开庭进行了审理。原告广发银行的委托代理人顾亦，被告清水湾公司的委托代理人徐涛到庭参加诉讼。被告郎玲丽、程学军经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广发银行诉称：2010年9月7日，原告与三被告签订了编号为ZYHL2010097号的《贷�合同》，约定原告向郎玲丽提供房屋按揭贷款36万元，期限20年；利率为浮动利率，按基准利率下浮10%计息，如遇国家调整贷款基准利率，贷款利率自调整之次年的1月1日起予以调整；若郎玲丽未按约定期限还款，就逾期部分，原告有权自逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息偿还法。郎玲丽以其位于杭州市余杭区中泰街道清水湾别墅山水苑25幢3单元2202室（以下简称2202室）房产为合同项下郎玲丽所负债务提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、为实现债权而发生的费用等；程学军、清水湾公司为合同项下郎玲丽所负债务提供连带责任保证担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、为实现债权而发生的费用等；若被告违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求郎玲丽归还借款本息、承担费用，要求三被告履行担保责任；有权每次以授信金额的5%向被告收取违约金。2010年9月17日，原告依约向郎玲丽发放贷款36万元，到期日为2030年9月17日，年利率为5.346%（基准下浮10%）。2010年9月15日，原告与郎玲丽就抵押房产办理了以原告为权利人的预购商品房抵押权预告登记，登记的债权数额为36万元，登记证书编号为余房预字第10063453号。现贷款尚未到期，但郎玲丽未按约每月还本付息，已违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，要求郎玲丽提前归还全部借款本息、承担全部费用、支付违约金，并要求三被告承担相应的担保责任。截止2016年3月11日，郎玲丽欠原告贷款本金311194.59元，利息、罚息、复利14276.40元；被告因违约，还应向原告支付�约金18000元。原告多次向三被告催收，未果。故诉至法院，请求判令：1、郎玲丽立即偿还贷款本金311194.59元，利息、复息、罚息14276.40元（暂计算至2016年3月11日，此后利息、复息、罚息按合同约定计算至本息清偿之日）；2、程学军、清水湾公司对郎玲丽上述款项承担连带清偿责任；3、原告有权对郎玲丽名下2202室抵押房产折价或以拍卖变卖所得价款优先受偿；4、本案诉讼费用全部诉讼费由三被告承担。
被告郎玲丽、程学军答辩称：向原告借钱和尚欠的本金利息罚息复利属实，但之后开发商的房屋逾期，到现在也未交付，希望原告给两被告一定的宽限期。
被告清水湾公司答辩称：1、被告清水湾公司愿意承担阶段性保证责任，但承担的利息、罚息等的保证责任到2014年8月20日应停止计算；被告清水湾公司认可尚欠贷款本金311194.59元；2、原告对2202室房屋只进行预售商品房抵押权预告登记，该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，原告不应享有优先受偿权。
原告广发银行为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
1、《贷款合同》，证明郎玲丽向原告申请贷款，其他两被告提供担保，原告同意双方约定贷款金额期限利率担保责任和违约责任等事实。
2、借款借据，证明原告向郎玲丽依约发放贷款36万元，并明确利率期限的事实。
3、预购商品房抵押权预告登记证书，证明两被告提供房产预抵押并办理了登记的事实。
4、广发银行个人对账单、实时查贷款余额单，证明截止2016年3月11日，郎玲丽欠原告贷款本金311194.59元，利息、罚息、复利14276.40元。
5、共同还款承诺书，证明程学军要承担共同还款责任。
6、《商品房买卖合同》，证明被告购买房屋。
被告郎玲丽、程学军、清水湾公司未提供证据。
到庭各方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，结合相关案件的审理情况，本院认定事实如下：
2010年8月，郎玲丽与清水湾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买2202室房屋。该合同在房管部门作了预售备案。
2010年9月，广发银行与郎玲丽、程学军、清水湾公司签订《贷款合同》一份，约定广发银行根据郎玲丽的申请，同意向郎玲丽发放购房贷款，借款金额为360000元，用于购买2202室房屋；借款期限为20年，自2010年9月7日起至2030年9月7日止；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％，如遇国家调整贷款基准利率，贷款利率自调整之次年的1月1日起予以调整；若未按约定期限还款，就逾期部分，原告有权自逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息偿还法，按月计息；借款人连续或合计三个月未足额还款的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期，并要求担保人承担连带责任；合同还约定本合同项下借款的担保方式为连带责任担保加抵押，程学军与清水湾公司承担共同连带责任。其中，清水湾公司提供阶段性保证担保，从本合同签订之日起至借款人取得《房屋所有权证》，办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权等费用；郎玲丽以其所购房屋作�押。程学军，出具共同还款承诺书。
2010年9月，广发银行按约发放了个人购房贷款360000元，将相关款项汇至合同约定的清水湾公司账户。2010年9月，广发银行办理了抵押权预告登记，取得了该处房产的预抵押登记证书（编号为：余房预字第10063453号），预告登记债权数额为360000元。
2014年8月20日，本院裁定受理清水湾公司的重整申请，并指定天健会计师事务所（特殊普通合伙）、浙江金道律师事务所担任清水湾公司的联合管理人。大约从2015年4月起，郎玲丽开始连续三个月未按时偿还贷款本息。至2014年8月20日，欠息208.68元。截止2016年3月11日，郎玲丽欠原告贷款本金311194.59元，利息、罚息、复利14276.40元。2202室房屋尚未办理正式抵押权登记，至本院庭审时正在竣工验收。
本院认为：《贷款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、�政法规的强制性规定，应认定有效，对当事人均具有约束力。广发银行已经履行了发放贷款义务，作为借款人的郎玲丽应当按约履行合同义务。现郎玲丽未能按约履行还本付息的义务，已构成违约。广发银行有权要求郎玲丽提前归还借款本息、罚息等款项，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。程学军出具共同还款承诺书，应承担共同还款责任。清水湾公司作为连带保证人,应当为上述债务承担连带保证责任,但相应利息（罚息、复利）应计算至2014年8月20日，本院对清水湾公司的相应抗辩意见予以采信。经核实，至2014年8月20日欠息208.68元。因清水湾公司进入破产重整程序，工商银行应及时申报债权按破产程序行使相应权利。现涉案房屋已办理银行预抵押登记，工商银行已发放贷款，按揭合同已履行多年，至今未办理正式的抵押登记原因也不在于银行，故本院对�商银行要求对2202室房屋处置享有优先受偿权的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、郎玲丽、程学军于本判决生效之日起十日内支付广发银行股份有限公司杭州黄龙支行贷款本金311194.59元，利息、罚息、复利14276.40元（利息、罚息、复利按照合同约定暂计算至2016年3月11日），并支付2016年3月12日起至贷款还清之日止按合同约定的利率标准计算的利息、罚息、复利。
二、确认浙江清水湾置业有限公司对上述应付贷款本金311194.59元及利息208.68元承担连带清偿责任。
三、如郎玲丽、程学军未履行上述第一项付款义务时，广发银行股份有限公司杭州黄龙支行有权对郎玲丽购买的杭州市中泰街道清水湾别墅山水苑25幢3单元2202室房地产（即余房预字第10063453号房屋预告登记证书项下的抵押物）折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿。
四、驳回广发银行股份有限公司杭州黄龙支行的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6182元，由郎玲丽、程学军、浙江清水湾置业有限公司承担。
广发银行股份有限公司杭州黄龙支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；郎玲丽、程学军、浙江清水湾置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日�，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 卜 亮
人民陪审员 郑 仁 孝
人民陪审员 曹霞二○一六年十一月二十五日书记员谭一萍