上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民三（民）初字第139号
原告上海东鼎投资集团有限公司。
法定代表人邵东明。
委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。
委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。
被告朝上实业（上海）有限公司。
法定代表人汤忠均。
原告上海东鼎投资集团有限公司（以下简称东鼎公司）诉被告朝上实业（上海）有限公司（以下简称朝上公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，公开开庭进行了审理。原告东鼎公司的委托代理人杨颖琦到庭参加诉讼，被告朝上公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告东鼎公司诉称，2013年6月5日，东鼎公司、朝上公司及案外人上海宝山经济发展有限公司（招商方）签订《房屋租赁合同》，约定，由朝上公司向东鼎公司承租上海市宝山区漠河路600弄B座13楼房屋（以下简称系争房屋）。合同签订后，东鼎公司按约交付系争房屋，但朝上公司拖欠2014年2月1日起的租金未付。经东鼎公司多次催促，朝上公司曾承诺于2014年8月10日付清拖欠的房租，但此后朝上公司仍未按约付清欠款。故东鼎公司起诉要求解除系争房屋租赁合同，朝上公司将系争房屋返还给东鼎公司，朝上公司按每日人民币2，568.60元支付2014年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金，并按每日千分之一的标准支付所拖欠租金的违约金（暂计至2014年11月30日止的违约金为183，757.84元，要求主张至判决生效之日止）。
被告朝上公司未作答辩。
经审理查明，东鼎公司为系争房屋的房地产权利人。2013年6月5日，东鼎公司（出租方，甲方）与朝上公司（承租方，乙方）及上海宝山经济发展区（招商方，丙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方出租给乙方的房屋座落于上海市宝山区漠河路600弄B座13楼内，该房屋经双方确认建筑面积总计为1，427平方米，本合同项下各类款项均以此面积为基数计算。合同第三条约定，房屋租赁期限由甲乙双方约定，甲方于2013年8月1日前将租赁房屋交付乙方，乙方应当场验收，同时签署交接单，租期自2013年8月1日起至2023年7月31日止。合同第四条约定，该房屋租金1.8元／平方米／天，每年按365天计算，年租金总计为937，539元，此结算日期为2013年8月1日至2014年7月31日。该房屋租金3年内不变，自2016年8月1日起，租金调整按双方约定，每三年递增一次，递增率8%的标准执行。租金支付实行先付后用原则，每三个月为结算周期，每周期租金为234，385元，乙方应至少提前一个月支付下一周期的租金，即于每年的1月1日、7月1日前向甲方支付租金，遇节假日顺延至第一个工作日，不迟于第三个工作日。但本合同项下的首期租金应在本合同签订时支付。逾期支付的，乙方需每日按逾期租金的千分之一向甲方支付违约金。合同第五条约定，甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金作为履行合同的担保，即应收取保证金15，000元。甲方收到保证金后应向乙方开具收款凭证，该款项乙方以支票方式支付给甲方。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用（含违约金）外，剩余部分于费用结清后一月内无息归还乙方。合同第七条约定，因乙方违约甲方提前解除本合同而返还房屋时，甲方可选择以下任意一种方式处理：1、乙方的装修、固定于租赁房屋或装修结构上的设施无偿归甲方所有，可移动的非固定物由乙方搬离；2、要求乙方将租赁房屋恢复原状。合同第八条约定，租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……3）拖欠租金或其它应由乙方承担费用中的任何一项连续30天以上的；……该合同尾页乙方落款处加盖朝上公司公章，并由龚文群作为法人代表签字。
2014年2月17日，东鼎公司物业管理处向朝上公司发出催款通知，催收2014年2月1日至4月30日的租金234，385元及物业费。2014年4月10日，东鼎公司物业管理处向朝上公司发出催款通知，催收2014年2月1日至4月30日的租金234，385元及物业费。2014年7月24日，龚文群出具承诺书，内容为：今承诺我朝上公司所欠的房租及物业管理费于2014年8月10日前支付，特此最后承诺。
审理中，东鼎公司表示，龚文群是朝上公司的时任负责人及现股东。东鼎公司按约于2013年8月1日前将系争房屋交付给朝上公司。东鼎公司交付的系争房屋是有装修的，朝上公司承租后进行了二次装修，东鼎公司不清楚朝上公司固定添附的内容与价值，现不同意对朝上公司的固定添附进行利用，也不同意对此进行补偿。朝上公司承租系争房屋后用于商务办公，没有转租情况。朝上公司曾支付保证金15万元，东鼎公司愿意将保证金冲抵拖欠的房租。朝上公司的租金支付至2014年1月31日，此后经东鼎公司多次催促，朝上公司仍拒不支付。因朝上公司逾期支付租金，给东鼎公司带来的损失包括租金损失、利息损失及建房的损失等，合同约定的违约金标准过高，应按照同期银行贷款利率的四倍来计算，超过部分就不主张了。
以上事实，有原告东鼎公司提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同、催款通知、承诺书等，及原告东鼎公司的当庭陈述为证，本院予以认定。
本院认为，东鼎公司与朝上公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应按约严格履行。租赁合同约定，租金支付实行先付后用原则，每三个月为结算周期，乙方应至少提前一个月支付下一周期的租金，拖欠租金连续30天以上的，东鼎公司有权解除合同。现朝上公司拖欠2014年2月1日起的租金未付，东鼎公司经多次催促后，朝上公司仍未支付租金，现东鼎公司起诉要求解除双方间的租赁合同、朝上公司返还租赁房屋、支付拖欠的租金及违约金，符合合同约定及法律规定，应予准许。关于违约金，合同约定逾期支付租金，朝上公司按每日按逾期租金的千分之一支付违约金，东鼎公司认为违约金标准过高，同意调整，并要求按银行同期贷款利率的四倍计算，朝上公司未对违约金的调整提出抗辩，故对于东鼎公司调整违约金的意见，本院可予采纳。关于违约金的起算时间，租赁合同约定朝上公司应至少提前一个月支付下一周期的租金，遇节假日顺延至第一个工作日，不迟于第三个工作日，故逾期支付2014年2月1日至4月30日间租金的违约金应从2014年1月7日起算，逾期支付2014年5月1日至7月31日间租金的违约金应从2014年4月2日起算，逾期支付2014年8月1日至10月31日间租金的违约金应从2014年7月2日起算，逾期支付2014年11月1日至2015年1月31日间租金的违约金应从2014年10月11日起算。此外，鉴于租赁合同解除，东鼎公司应向朝上公司返还保证金15万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，判决如下：
一、解除原告上海东鼎投资集团有限公司与被告朝上实业（上海）有限公司就上海市宝山区漠河路600弄B座13楼签订的《房屋租赁合同》；
二、被告朝上实业（上海）有限公司于本判决生效之日起十五日内，将上述房屋返还给原告上海东鼎投资集团有限公司；
三、被告朝上实业（上海）有限公司于本判决生效之日起十五日内，按每日2，568.60元的标准，向原告上海东鼎投资集团有限公司支付2014年2月1日起至实际返还上述房屋之日止的租金及使用费；
四、被告朝上实业（上海）有限公司于本判决生效之日起十五日内，按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告上海东鼎投资集团有限公司支付至本判决生效之日止的逾期付款违约金，其中，2014年2月1日至4月30日期间租金234，385元的违约金从2014年1月7日起算，2014年5月1日至7月31日期间租金234，385元的违约金从2014年4月2日起算，2014年8月1日至10月31日期间租金234，385元的违约金从2014年7月2日起算，2014年11月1日至2015年1月31日期间租金234，385元的违约金从2014年10月11日起算；
五、原告上海东鼎投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内，向被告朝上实业（上海）有限公司返还保证金150，000元；
六、原告上海东鼎投资集团有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
本案受理费减半收取为7，445.50元，由被告朝上实业（上海）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一五年三月二日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。