云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民终591号
上诉人（原审原告）：颜春秀，女，汉族，1964年10月16日生，云南省昌宁县人，保山市昌宁县电力公司职工，住云南省保山市昌宁县。
委托诉讼代理人：杨德楚，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：保山市昌恒房地产开发商贸有限公司（以下简称昌恒公司）。
住所地：保山市隆阳区永昌路南段。
法定代表人：杨世会，总经理。
委托诉讼代理人：冯再阳，男，1992年12月18日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。系昌恒公司工作人员。
上诉人颜春秀因与被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司商品房购销合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人颜春秀的委托诉讼代理人杨德楚，被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司的委托诉讼代理人冯再阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人颜春秀上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求；2.上诉费由人民法院判决。事实和理由：1.一审判决认定上诉人只向被上诉人支付购房款912308元，认定事实不清，证据不足。2007年2月13日，上诉人缴纳预付房款409360元，2007年4月19日缴纳购房款500000元，2007年12月11日缴纳购房款100000元，2007年8月28日缴纳增加建筑面积款183048元，2008年8月22日上诉人与中国建设银行股份有限公司保山分行签订借款合同，贷款金额为310000元，上诉人已经向被上诉人支付原商品房款和新增加面积房款共计：1519360元，从2008年8月22日至2018年8月22日的10年按揭贷款也即将结清，上诉人依据合同约定履行了全部义务。若上诉人不支付相关购房款，被上诉人不可能将房屋交付上诉人使用至今。2.一审法院认定“上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不符合法律规定与合同约定”，不符合涉案合同约定。双方签订的《商品房购销合同》中第十三条第三款约定：“合同解除或变更时，提出变更解除的一方须向对方承担总价款20%的违约金”，且双方签订的合同中并没有明确约定上诉人不缴纳相关税额，不提供相关办证材料被上诉人就可以不办理两证，只是在合同第十二条中约定“上诉人未交清费用时被上诉人有权扣留《土地使用证》和《房屋所有权证》”，但是暂扣的前提是要有两证，而被上诉人在小区已开发完毕上诉人交清了房款，被上诉人也没有将两证办理到上诉人手中。被上诉人不办证行为给上诉人造成了损失，上诉人要求被上诉人承担总价款的10%（135936.00元），应该得到法院支持。综上，上诉人已经履行全部合同义务，向被上诉人缴纳全部购房款，被上诉人应立即向上诉人办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，一审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。上诉人的委托诉讼代理人提出被上诉人不能办理增加建筑面积部分的证没有提交任何证据证实，要求对增加建筑面积一同办证。
上诉人的委托诉讼代理人认为：1.上诉人已经全部履行《商品房购销合同》义务，全部缴清购房款1339360元及相关契税。（1）被上诉人的《永昌文化园二期客户欠款明细表》载明“交房交清”，余款3048元。该3048元上诉人已于2016年1月18日交给被上诉人，目前为止上诉人已经将购房款1339360元全部履行完毕。（2）契税和印花税问题。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：上诉人未交清相关费用时，被上诉人有权扣留《土地使用证》和《房屋所有权证》（即现在的不动产登记证）。上诉人不知道办证所需费用是多少，根据被上诉人通知缴纳，上诉人已按被上诉人要求缴纳了办理两证11030元的费用（包含该商品房购销合同第二十条约定的相关费用），剩余费用上诉人没有接到被上诉人通知，至今被上诉人没将两证（即现在的不动产登记证）办理到上诉人名下。（3）关于新增建筑面积款上诉人已全部交清给被上诉人。被上诉人辩称新增建筑面积系违章建筑和上诉人只是缴纳新增面积的施工费没有证据证实，且被上诉人对不能办理新增部分的证也没有提交任何证据证明。被上诉人一审期间辩称上诉人没有缴清增加面积的款项，二审期间上诉人提交了增加面积的款项的证据后被上诉人又称增加面积系违章。2.被上诉人不为上诉人办理两证（即现在的不动产登记证）造成损失，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在约定的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，由于被上诉人将开发房地产的大证抵押在银行贷款，没有及时归还银行贷款才导致无法办理上诉人的《不动产登记证》。同时，双方签订的《商品房购销合同》第十三条约定：合同解除或变更时，提出变更解除的一方须向对方承担总价款20%的违约金。现在小区已开发完毕，上诉人也交清了房款，被上诉人没有将两证办理到上诉人手中造成损失，上诉人要求被上诉人支付10%（135963元）的违约金合法合理。
被上诉人昌恒公司未提交答辩状，庭审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.上诉人称被上诉人一审拒绝质证，浪费司法资源，是错误的，上诉人在一审开庭结束后又提交证据，超过举证期限，被上诉人对该部分证据没有质证义务。2.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。3.上诉人主张违约金没有依据，被上诉人没有违约，合同也没有约定。4.上诉人没有按照合同约定缴纳契税。5.被上诉人没有办理两证是因为上诉人要求被上诉人在房屋建盖后又新增规划外的建筑面积152.54㎡，所以不能办理两证。
被上诉人昌恒公司的委托诉讼代理人认为：1.上诉人一、二审提交的证据不能证明其已完全履行向被上诉人支付购房对价款的义务。（1）一审法院认定上诉人已向被上诉人支付购房款912408元，按合同约定仍欠被上诉人446952元。（2）二审期间，上诉人提交的证据不能证明其已足额向被上诉人支付了购房款。一是上诉人补交的证据并非新证据，应当在一审举证期限内提交；二是提交的证据为复印件，对其真实性不应认可；三是编号为No.0006407、No.0006408、No.0006467三份收据载明现金收讫，金额分别为183048元、16952元、100000元，按交易惯例及日常经验判断如此巨大金额是不会用现金支付的。2.上诉人未按《商品房购销合同》约定履行其缴纳税费的义务。上诉人自认：自2007年2月13日被上诉人与上诉人签订《商品房购销合同》至今，上诉人未按合同约定向被上诉人缴纳合同交易额3%的契税、3?的印花税。上诉人的委托诉讼代理人辩称被上诉人从未要求其缴纳，所以没交的理由不成立，因为合同已经明确约定了上诉人需缴纳税费，上诉人知道或应当知道向被上诉人支付税金。3.涉案房屋新增建筑面积是上诉人要求加盖的，并非是被上诉人出卖给上诉人的，不属于《商品房购销合同》的组成部分。被上诉人仅是在上诉人授意下以1200元/㎡的价格承包建盖了该部分房屋，该部分建筑仅存在建设施工合同关系。该新增面积部分，在住建局备案中并未进行备案登记，也未得到规划部门许可，属于私自建盖的违章建筑，直接影响到了《商品房购销合同》所涉及房屋的不动产权属证书办理。4.涉案房屋不能办理权属证书的原因。（1）该房屋在原规划许可基础上产生加盖情形，加盖部分属于违章建筑，致使不能办理不动产权属证书。（2）上诉人未付清购房款，致使不能办理不动产权属证书。（3）上诉人未支付合同约定的税金，被上诉人无法缴纳契税，相关部门不出具完税证明，致使不能办理不动产权属证书。（4）涉案房屋土地证（大证）虽有抵押，但不影响房屋不动产权属证书的办理，因为和上诉人相同情形的住户有40余户在缴纳相关税费、支付完对价、无加盖违章的均已经取得了不动产权属证书。5.被上诉人没有违约，不应承担违约责任。（1）上诉人作为购房者需履行购房款支付完毕、缴纳税金完毕、保证房屋在出卖后不进行结构变更、提交完备的资料等义务，上述义务上诉人未履行或未完全履行。（2）上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》中并未约定上诉人不支付购房款需被上诉人承担赔偿责任，也未约定被上诉人不办理两证需向上诉人承担赔偿责任。合同第十三条约定：合同解除或变更时，提出变更解除一方需向对方承担总价款20%的违约金。针对本案合同被上诉人没有提出解除、变更合同，被上诉人不能向上诉人进行赔偿，上诉人要求被上诉人承担135963元的违约金没有依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院认定事实：2007年2月13日，原、被告签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买由被告开发的位于保山市隆阳区兰城街道办事处正阳南路南段东（西）侧“永昌文化园”A区32号房地产1幢；房价1359360元；被告负责为原告办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，原告需缴纳合同交易额3%的契税、3?的印花税和办理两证的手续和工本费，被告将开发的小区开发完毕后统一交付原告，在原告未交清上述费用时被告有权扣留两证；合同第十三条约定：合同解除或变更时，提出变更解除的一方需向对方承担总价款20%的违约金。《商品房购销合同》签订后，原告根据合同约定向被告支付了购房款912408元，原告接房至今未交清应缴纳税费和办证费及提交办证所需的相关资料。被告未向原告交付房屋《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
一审法院认为，原、被告双方自愿签订《商品房购销合同》，合同对房屋户型、价款、交房时间及办证条件等进行了约定，此合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。从原告提交本院的现有证据上看，只能证实原告向被告支付了购房款912408元的事实，原告诉称已交清购房款、应缴纳税费及相关办证费用及资料的事实未向本院提交证据证实。商品房交付后，原告应该向被告交清购房款、缴纳应缴税费、支付办证所需的相关费用和提供办理产权证所需的相关资料，被告应该按合同约定在办理产权证条件成就时代原告办理产权证，原、被告均没有履行此义务，原、被告双方均应继续履行合同，故原告要求被告履行办理产权证的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原告只向被告支付了购房款912408元，缴纳应缴税费、支付办证所需的相关费用和提供办理产权证所需的相关资料，原告的此项合同义务与被告代原告办理产权证后合同义务相比，属于先履行合同义务，而被告的义务是后履行合同义务，现原告未向被告交清购房款、缴纳应缴税费、支付办证所需的相关费用和提供办理产权证所需的相关资料，是因原告未完全履行先合同义务，故被告未履行后合同义务并未构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，不予支持。被告的抗辩理由成立，予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司在原告颜春秀交清购房款、应缴税费及提交相关办证资料后60日内向原告颜春秀办理保山市隆阳区兰城街道办事处正阳南路南段东（西）侧“永昌文化园”A区32号房的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；驳回原告颜春秀的其他诉讼请求。案件受理费3119元，减半征收1560元，由原告颜春秀负担1000元，由被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司负担560元。
本院二审调查中，上诉人、被上诉人对一审判决证据采信均无异议。经审查，一审法院判决对当事人举证、质证、认证均合法，本院予以确认。
本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据（均系复印件）：
证据1：1-1《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：530228646-014-2008000020）1份；1-2《中国建设银行个人贷款对账单》1份，欲共同证明上诉人于2008年8月22日在中国建设银行保山市分行贷款310000元用于按揭本案房款。经质证，被上诉人对该组证据的三性及证明目的无异议。本院予以采信。
证据2：2-1被上诉人2007年2月13日出具给上诉人的预售购房款（已提交一审法院）发票1份，金额409360元；2-2被上诉人2007年4月19日出具给上诉人的购房款发票及《中国农业银行进账单（回单）1》（已提交一审法院）各1份，金额500000元；2-3被上诉人2007年8月28日出具的收据2份、12月11日出具的收据1份共计3份，金额分别为183048元、16952元、100000元；2-4被上诉人2016年1月18日出具给上诉人的收款收据（已提交一审法院）1份，金额3048元，该组证据欲共同证明上诉人已经向被上诉人缴纳购房款1212408元。经质证，被上诉人对2－1、2－2、2－4证据坚持一审期间的质证意见(即2－1证据没有出示原件，不予认可，对2－2证据中的进账单500000元的三性予以认可，对2－4证据支付被告的3048元不予认可，因为该收款收据上所盖的章是办证专用章)，2－3证据没出示原件，不认可该证据三性及证明目的。本院认为，被上诉人虽然对2－1、2－2、2－4证据坚持一审期间的质证意见，但对一审判决证据采信无异议，故对2－1、2－2、2－4证据予以采信；2－3证据中的被上诉人于2007年8月28日出具给上诉人的收据载明收到上诉人交来增加建筑面积款183048元，能证明商品房增加面积的款项也已结算，应予采信；2－3证据中的被上诉人于2007年8月28日出具给上诉人的收据载明收到上诉人交来购房款16952元及被上诉人于2007年12月11日出具给上诉人的收据载明收到上诉人交来购房款100000元，该2份收据均有被上诉人签章且注明系购房款，能证明被上诉人收到上诉人购房款116952元，予以采信。
证据3.上诉人、被上诉人双方2007年4月19日签订的《协议书》1份，欲证实被上诉人承诺给上诉人在购房款中优惠20000元。经质证，被上诉人认为该证据是在2007年4月19日形成的，原来的法定代表人和现在的法定代表人有变动，且《协议书》没有法定代表人的签字，签订协议时也不是现在的股东在控制该公司，公司的股东有变动，也不清楚协议的印章是否是被上诉人的印章，现在公司没有该印章，不清楚原来是否有，对该证据的真实性有异议。本院认为，该证据能证明被上诉人承诺上诉人在2007年4月19日交付被上诉人房款500000元的基础上被上诉人在上诉人房款中优惠人民币20000元，且被上诉人也认可于2007年4月19日已收到上诉人购房款500000的事实，故被上诉人该质证理由不成立。
证据4：4-1评估费收据1份，金额930元；4-2收取办理两证费用收据1份，金额11030元，欲共同证明上诉人已经履行缴纳相关税款的义务。经质证，被上诉人认为4－1评估费的收款证明单与本案无关；4－2收办理两证费用真实性认可，认为该费用是缴纳印花税，不认可上诉人缴清契税。本院认为，4－1证据与本案没有关联性，不予采信，4－2证据予采信，能证明被上诉人于2015年4月19日收取上诉人交办理两证费11030元的事实。
本院二审期间依法调取以下证据：1.被上诉人2008年8月25日《销售情况》，载明客户颜春秀于2008年8月22日交款310000元；2.《永昌文化园二期客户欠款明细表》（销售房屋），载明颜春秀，位置A32，总价1359360元，余款3048元，备注交房交清；3.隆阳区住建局2017年6月15日出具A区《商品房购销合同备案登记》，载明序号15，房地产开发公司昌恒房地产，商品房买受人颜春秀，房屋坐落A32，建筑面积428.12㎡，房户结构框架，售房金额1359360元，备案日期2007年2月13日，备注已备案。经质证，上诉人对该三份证据无异议，认为上诉人欠款备注是交房交清，说明上诉人重复缴纳3048元，上诉人已经缴清全部房款。被上诉人对该《销售情况》无异议，认为《永昌文化园二期客户欠款明细表》只载明欠款余款是3048元，备注交房交清，没有载明是否交清；认为该《商品房购销合同备案登记》载明本案房屋备案登记建筑面积是428.12㎡，但上诉人的建筑面积远远超过了规划面积，该份证据能证明上诉人因为没有按照规划建盖所以不能办理两证。本院认为，该3份证据能分别证明：2008年8月22日，被上诉人收到上诉人交购房款310000；上诉人欠被上诉人购房款3048元；被上诉人与上诉人签订的《商品房购销合同》备案登记的商品房建筑面积为428.12㎡、售房金额1359360元。
经二审查明，被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司和上诉人颜春秀于2007年2月13日签订《商品房购销合同》约定：上诉人向被上诉人购买由被上诉人开发的位于保山市隆阳区兰城街道办事处正阳南路南段东（西）侧“永昌文化园”A区32号房地产1幢；房价1359360元，建筑面积428.12㎡；被上诉人负责为上诉人办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，上诉人需缴纳合同交易额3%的契税、3?的印花税和办理两证的手续和工本费，被上诉人将开发的小区开发完毕后统一交付上诉人，在上诉人未交清上述费用时被上诉人有权扣留《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；合同第十三条约定：合同解除或变更时，提出解除合同或变更合同的一方需向对方承担房屋总价款20%的违约金。《商品房购销合同》签订后，上诉人根据合同约定已向被上诉人缴清购房款，并于2015年4月9日向被上诉人支付办证费用11030元。被上诉人至今未向上诉人交付《商品房购销合同》的房屋《国有土地使用证》和《房屋所有权证》（即现在的不动产权证书）。
另查明，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日由国务院发布，自2015年3月1日起施行，国家实行不动产统一登记制度。
本院认为，上诉人颜春秀与被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司双方自愿签订的《商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。本案中，上诉人颜春秀在一审时未全部提交其支付合同约定价款的依据，故一审法院根据上诉人一审期间提交的证据认定其没有交清购房款，在商品房交付后应该交清购房款、缴纳应缴税费、支付办证所需的相关费用和提供办理产权证所需的相关资料，而被上诉人应该按合同约定在办理产权证条件成就时代上诉人办理产权证，双方均没有履行相应义务，应继续履行合同的认定符合法律规定，本院予以确认，但根据上诉人在二审过程中补充提交的新的证据能够证明其已按合同约定交清房款，故被上诉人认为上诉人没有缴清购房款的理由不成立，本院不予采信。被上诉人在办证中应通知上诉人缴纳税费及办证费，双方签订的《商品房购销合同》约定在上诉人未交清税费及办证费时被上诉人有权扣留《土地使用权证》和《房屋产权证》，本案中被上诉人认为上诉人缴纳的11030元办证费用含印花税、工本费及手续费，上诉人没有缴纳契税，但被上诉人未提交证据证实该11030元扣除印花税、工本费及手续费是否还应补交其他应缴税费，也未提交其已通知上诉人缴纳的证据，故被上诉人以上诉人没有缴纳契税而不履行《商品房购销合同》约定的办证义务，无事实和法律依据，本院不予采信，被上诉人应当按照合同给定为上诉人办理出售房屋的权属证明。关于上诉人主张的违约金，因双方当事人在《商品房购销合同》中并未对未按约办理房屋权属登记确定违约金，且仅对上诉人未交清办证相应税费予以扣留权属证明进行了约定，故一审法院认为上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉讼请求，属于因上诉人未完全履行先合同义务而不予支持的结果虽然正确，但在认定该事实部分存在不当，本院予以纠正。综上，本院依据二审查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持云南省保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初96号民事判决第二项，即驳回原告颜春秀的其他诉讼请求。
二、变更云南省保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初96号民事判决第一项，即“被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司在原告颜春秀交清购房款、应缴税费及提交相关办证资料后60日内向原告颜春秀办理保山市隆阳区兰城街道办事处正阳南路南段东（西）侧“永昌文化园”A区32号房的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》”为“被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司在收到上诉人颜春秀提交的办理不动产登记的相关证件材料后于30日内对保山市隆阳区兰城街道办事处正阳南路南段东（西）侧“永昌文化园”A区32号房产办理权属登记”。
二审案件受理费3119元，由上诉人颜春秀负担2000元，由被上诉人保山市昌恒房地产开发商贸有限公司负担1119元。
本判决为终审判决。
审判长 何延武
审判员 李海斌
审判员 吕 玲
二〇一七年七月十一日
书记员 王 俊