贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1737号原告：王某，女，汉族，1975年2月14日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：简某，男，汉族，1973年10月1日生，住所地贵州省贵阳市观山湖区，系原告王某之夫。被告：贵阳�阳商业步行街房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道碧海花园碧水云天碧涟阁一栋六单元2层1号，统一社会信用代码91520115789787356D。法定代表人：赵为群，职务董事长。委托诉讼代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师，执业证号15201201511971368。委托诉讼代理人：黄开荣，贵州中孚律师事务所实习律师。原告王某与被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司（以下简称步行街房开）房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人简某，被告步行街房开的委托诉讼代理人兰天、黄开荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、确认2017年度原告房屋租金产生的税金10,686.4元由被告承担，并按本年度承担方式由被告继续履行合同；2、判令被告承担逾期支付租金的违约金2,210元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年，被告印发大量广告，并在公交车身等处大量登载广告，宣传市西商会、北京华联等大型商家入住金阳文化商业步行街，并明确承诺约定：“12年铁定回本，购铺者投资资金的安全性有保障，亦即19年租约期内所有的市场风险均由开发商承担，购铺者12年收回投资成本，同时坐拥一个至少增值2倍以上的‘北京华联’商铺”。受此宣传的影响，原告特别看好被告宣传的市西商会入驻及12年实实在在回本的商机，于2012年3月20日与被告签订了合同号为1427的《商品房买卖合同》，购买了金阳文化商业步行街（D1）负1层9号商铺。该商铺的销售，被告承诺带19年向被告返租的租约，2013年4月15日，原被告双方补签了《金阳商业步行街‘北京华联’铺补充协议》，确定了返租各项事宜。签订补充协议时，原告询问过被告，租金是税前还是税后，被告回答是税后，原告当时不放心，专门要求被告在租金回报率处计算出了各年段被告具体应付原告租金的数字：4-7年的租金回报共计176763元；8-12年的租金回报共计248573元；13-19年的租金回报共计270668元，被告在该计算数字添加处加盖了公章（被告广告宣传12年铁定收回成本的租金计算为：1～3年回报率为7%，共计21%；第4～7年回报率为8%，共计32%；第8～12年回报率为9%，�计45%。前12年累计回报98%。从其租金回报率看，此计算数字税金是由被告负担的）。原告总购房款为552384元，按合同约定，前三年的租金（前三年租金=552384×7%×3=116001元，约定7%为前三年租金回报率）抵购房款，原告实际交付了购房款436383元（实际交付购房款=552384-116001=436383元）。从上述计算数字可以看出，前三年的租金的税金是由被告负担的。按照约定，2015年被告应付原告租金为：552384×8%=44191元，该款项被告按约支付，原告已收到，有银行交易明细清单为证。从计算数字也可以看出，2015年的租金，税金是被告负担的。2016年的租金与2015年租金回报率计算相同，被告也如约向原告支付了租金44191元。原告与被告的返租合同已经履行五年，�未发生税金争议。至2017年3月19日，原告找被告索要租金时，被告突然提出要原告承担本年度税金共计10686.4元，并要在本年度应付租金里扣除。原告认为，双方对租金支付的具体金额，既有合同约定在先，又实际履行了五年，被告突然撕毁合约，于理于法无据，且被告将税金转嫁给原告，至合同期满，原告将多支出17万元左右，其承诺“12年铁定回本”就是一纸空言。为此双发发生争议，被告以国家税收政策改变、原告是受益人等为由拒绝继续承担税金，并以此为借口拖欠租金至今未付。被告单方变更合同，且涉嫌发布虚假广告，欺骗、诱使消费者购买其房屋，其行为违反了我国相关法律规定，应当承担相应的法律责任。首先，根据《中华人民国共和国广告法》第三条�第四条的规定：广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害，虚假广告违背了《中华人民共和国广告法》的诚实信用原则和广告内容必须真实、合法的原则，欺骗和误导了消费者，扰乱了社会经济秩序。本案被告发布的商品房销售广告和宣传资料虽为要约邀请，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告在其发布的广告中承诺：“12年铁定回本，购铺者投资资金的安全性有保障，亦即19年租约期内所有的市场风险均由开发商承担，购铺者12年收回投资成本”。如果被告在今后的租金支付中将税金转嫁给原告，其承诺是的“12年铁定回本”就不可能实现。该承诺“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，故“该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。因此，依据上述法律规定，被告如不认可其发布的销售广告和宣传资料的真实性，扣除税金减少原告的收益，其就涉嫌发布虚假广告，蒙骗、诱使消费者购买其房屋（且被告承诺的市西商会入驻该步行街，至今并没有入驻，该商铺的商业价值已经大打折扣。后来得知按政府规划，市西商会入驻的是西南国际商贸城，被告作的是虚假宣传），原告将保留另案起诉被告，追究其发布虚假广告，欺骗消费者，给原告造成经济损失的法律责任。被告如果认可其销售广告和宣传资料的真实性，就应当按已经履行了五年的合同方式继续履行，停止侵害原告的合法利益。其次，被告称在租金中扣除税金是因国家税金政策的改变，被告此理由不能自圆其说。一是被告承诺“12年铁定回本，购铺者投资资金的安全性有保障，亦即19年租约期内所有的市场风险均由开发商承担”。因此无论国家税金政策对此有无影响，在19年的租期内，所有的风险变化都应由被告自行承担，二是虽然原告是税金的法定纳税主体，必须以原告之名交纳税金，但并不是等于税金的实际承担就是原告，交易中，双方当事人就税金的实际支付由哪一方承担是可以自愿约定的，该约定并不违反国家法律的规定，是合法有效的。本案原、被告就税金的支付已经约定在先，且已经履行了五年，现在被告改变合同是既无法律依据也无事实依据。第三，根据前述事实，被告已经违约，应承担相应的违约责任。参照原被告签订的《金阳商业步行街‘北京华联’铺补充协议》第十二条关于违约金的计算比例，被告应当向原告支付租金价款5%的违约金，违约金的计算应为：2017年租金44191×5%=2210元。综上所述，被告违背诚实守信原则，单方面变更合同，在应付原告租金中，违约将约定由被告负担的税金扣除，减少原告实际收益，其行为侵害了原告的合法权益，据此原告向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告步行街房开辩称，第一，原告诉请房屋租赁产生的税收由被告承担没有事实和法律依据。首先，在双方签订的《金阳商业步行街“北京华联”铺补充协议》（以下简称《补充协议》）中，双方并未约定原告的租赁房屋租金的税金由被告承担。根据《补充协议》第三条第二款，双方虽然以租金回报的方式明确了租金计算方式，但未直接或间接说明租金是不含税（也即税后）。且根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》以及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》等法律规定，涉案房屋租金的税收的交纳主体均是原告。其次，在双方履行合同的过程中，双方也已经以实际行为明确涉案房屋租金税金由原告承担，被告支付原告2015年、2016年租金时，原告向被告出具了租金收条，在该两份收条中明确了“该笔款项所涉及的相关税费，由房屋所有人承担”。第二，被告未支付原告2017年度租金系原告拒绝承担法律法规的税金以及拒向被告开具相应发票导致，并非被告单方违约，且其主张违约计算没有合同约定。被告并未拒绝过向原告支付符合合同约定的正常租金（即扣除税金部分）。由前述可知，涉案房屋租金税金承担人应是原告，且又因税务机关的要求，在原告向被告索要2017年度租金时，被告要求原告承担相应税金并向被告出具相应的增值税发票，但原告却无理要求相关税金由被告承担，并拒绝接受扣除税金后的正常租金和拒绝向被告开具相应租金的符合法�规定的增值税发票。另，根据双方签订的《补充协议》，双方并未有逾期支付租金的违约责任约定，且原告也未举证证明其因此遭受的损失，其按未付租金的5%主张违约明显也过高。所以，在被告并未有拒绝支付租金的违约情况下，原告诉请被告支付违约金没有客观事实依据。综上，根据相关法律规定和合同约定，被告并非原告诉请的租金的税金的承担主体，且被告也未有拒付租金的违约行为，原告的诉请均没有事实和法律依据，望法院在查明事实真相的情况下，驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原、被告双方对案件事实无异议，本院予以确认。本院认为，原告将自己所购买的商铺出租给被告，被告按约定向原告支付租金，双方于2013年4月15日签订的《金阳商业步行街“北京华联”铺补充协议》虽然名为补充协议，但实际系房屋租赁合同。本案争议的焦点在于如何理解原、被告双方在《补充协议》中约定的由被告向原告支付的租金是否含税这一问题。根据双方签订的《补充协议》，文本中除约定具体的租期年限中被告应向原告支付的具体租金金额外，并未明确注明该租金是否含税这一内容，原告提出的文本中手写的租金金额就是因其向被告询问后是否含税，而被告告知其不含税后才专门注明的意见，被告对此并未予以认可，且从手写内容上也不能推导出租金为税后租金这一结论，加之并无其他证据可以佐证原告此主张，故原告提出补充协议中约定的租金为税后租金这一意见无充分证据予以证实，本院不予采信。既然无约定则应从法定，原�被告双方均认可案涉商铺所得租金收益的纳税主体为原告而非被告，原告在收到2015年度及2016年度租金收益时出具的两张收条上也载明有“（该笔款项所涉及的相关税费，由房屋所有人承担。）”的内容，因此原告要求确认其商铺在2017年产生的税金由被告承担无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，被告表示2017年应付原告的租金确实未向原告支付，但原因是税务部门要求被告代扣代缴，或者原告自己缴税后将缴税发票交由被告后方能支付，但被告并未提交证据证实其为税务机关指定的代缴义务人，同时双方补充协议中也未约定被告有代缴义务，至于其提出的原告应向其交付纳税发票其才向原告支付租金的意见，双方在补充协议中并未有此约定，也未约定原告向被告交付发票是被告支付租金的先履行义务，因此其以上述理由抗辩未按约履行向原告支付2017年租金义务，无事实及法律依据，原告要求被告按合同约定继续履行合同义务，本院予以支持。根据双方补充协议约定，2017年度的租金应由被告在主合同签订日的租金给付年度对应日支付，也即2017年3月20日支付，但被告并未按此约定期限向原告支付应付租金，违反双方约定，应当承担违约责任。双方在补充协议中未对逾期支付租金的违约责任或违约金金额、计算方式进行约定，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，此种情形可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，原告现主张2,210元，未超过上述法律规定的计算标准计算所得，本院从其自愿，被告提出原告此项诉请金额明显过高，无事实及法律依据，对于原告的此项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司继续按照原、被告双方2013年4月15日签订的《金阳商业步行街“北京华联”铺补充协议》约定的方式，向原告王某履行给付租金的合同义务；二、被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，向原告王某支付违约金2,210元；三、驳回原告王某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取61元（原告预交61元），由被告贵阳金阳商业步行街房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决�送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇一七年八月二十八日书记员 韩安州