南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第186号
原告南京清风物业管理有限公司，组织机构代码78710491-0，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧佳路23号三楼。
法定代表人张玉美，该公司董事长。
委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
委托代理人向毓荣，男，系该公司法务。
被告张朝迁，男，汉族，1976年10月29日出生。
被告房陈芳（系被告张朝迁妻子），女。
原告南京清风物业管理有限公司（以下简称清风物业公司）与被告张朝迁、房陈芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年1月16日立案受理后，由本院审判员程前葆依法适用简易程序，于2014年4月2日公开开庭进行了审理。原告清风物业公司的委托代理人徐国杰、向毓荣，被告张朝迁到庭参加诉讼。被告房陈芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告清风物业公司诉称，2008年11月6日，原告与南京仙林房地产开发有限公司（现更名为南京高科置业有限公司）签订《某某世家前期物业服务合同》，约定由原告对某某世家小区提供物业服务，约定的物业收费标准为多层住宅每月每平方米0.9元、高层住宅每月每平方米1.4元，逾期交纳费用的按每日万分之五加收滞纳金。原告自从进驻该小区后，一直尽职尽责完成物业服务相关工作，但被告拖欠2012年4月至2013年12月的物业管理费至今。原告认为被告应当按合同约定支付物业管理费和公摊水电费，并按约定支付滞纳金。
关于被告提出的其房屋漏水问题，在被告向原告提出房屋存在漏水情况后，原告已经如实向开发商反映，后由于被告提出维修范围超出开发商所认为应当承担的质保范围，双方存在分歧，开发商上门对被告房屋进行维修时，被告予以拒绝。因此原告在被告房屋漏水、与开发商发生矛盾期间，履行了告知的义务，房屋漏水的维修不属于物业公司的物业合同的义务，被告以此拒交物业费没有依据。被告主张原告没有履行保安、保洁以及停车方面的服务义务，没有事实依据；原告在入驻小区后，对该小区保安、保洁以及停车管理提供了相应服务，被告所提出的原告服务存在瑕疵，原告认为即便存在部分被告不满意的地方，也不能成为被告拒交物业费的理由。被告的相关辩称意见，不能作为拒绝交纳物业管理费的法定理由或合同约定理由。故原告诉至法院，请求判令：被告支付2012年4月1日至2013年12月31日物业管理费4267.9元，并从逾期之日起至2013年12月31日按每日万分之五支付滞纳金685.2元，并承担诉讼费用。
被告张朝迁辩称，因为我家的房屋出现漏水问题，我多次找物业公司，物业公司都没有帮我解决，因房屋漏水与开发商发生矛盾，至今没有解决，这是我没有交纳物业费的原因。物业公司对业主的承诺都没有兑现，包括如保安、卫生清洁、停车等问题，上次案件审理中我提交了照片，证明小区内停车管理有问题，保安上班时间看电视、玩手机。物业费我应该付，但是物业公司要尽到自身责任，多为业主负责任，多做点事。
被告房陈芳既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明，2008年11月6日，南京仙林房地产开发有限公司（为甲方，后更名为南京高科置业有限公司，以下称开发商）和原告清风物业公司（为乙方）签订某某世家前期物业服务合同（以下简称前期合同），载明甲方选聘乙方对某某世家小区（以下简称小区）提供前期物业管理服务；约定的合同期限自2008年11月6日至小区业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时自动终止；约定高层住宅物业服务费标准为每月每平方米1.4元（前期合同第六条第1项），物业服务费按每6个月交纳，业主于每6个月的第1月第7日履行交纳义务（前期合同第七条第7项）；约定业主未能按时足额交纳物业服务费，乙方可以催交，逾期仍不交纳的，乙方按每日万分之五加收滞纳金（前期合同第二十五条）。2010年2月24日，南京市栖霞区物价局作出《关于某某世家小区前期物业管理试行收费问题的批复》，同意小区公共服务费试行收费标准为：小高层住宅每月每平方米1.4元、多层住宅每月每平方米0.9元，试行期至业主委员会成立或前期合同期满时终止。
2010年4月13日，被告张朝迁、房陈芳与开发商签订商品房预售合同，由被告购买坐落于本区某某世家XX幢X单元XXXX室（含跃层）的房屋，该房屋建筑总层数为13层（含地下1层），使用功能为成套住宅，建筑面积为153.27平方米。经测量，该房屋的建筑面积（含跃层）为153.35平方米。被告于2011年9月接收此房屋，交纳了半年物业费至2012年3月，按照每月每平方米1.2元标准交纳。
原告清风物业公司以其下属的某某世家管理处名义，于2013年7月18日以挂号信的方式向被告邮寄送达物业服务费用催缴通知单，载明自2012年3月13日至2013年6月30日的物业公共服务费、公摊水电费及滞纳金；于2013年12月13日以特快专递的方式向被告邮寄送达物业服务费用催缴通知单，载明自2012年3月13日至2013年12月31日的物业公共服务费、公摊水电费及滞纳金。
审理中，原告清风物业公司陈述：业主接收房屋时，开发商向业主作出优惠承诺，从2010年11月25日起的两年期间内物业费按照每月每平方米1.2元收取。
以上事实，有原被告的一致陈述，原告举证的前期合同、南京市栖霞区物价局宁栖价字（2010）2号文件、商品房预售合同、房屋分户面积对照表、物业服务费用催缴通知单及挂号信函收据、特快专递存根，被告举证的某某世家交房入住通知书等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
审理中，经本院主持调解，因原被告双方就物业服务费给付的金额意见不一，致调解未果。
本院认为，原告清风物业公司和开发商就小区前期物业管理服务所签订的前期合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，并依法对业主具有约束力，原被告均应按前期合同履行。原告清风物业公司依据合同约定提供了物业服务，被告作为业主应当按照合同约定的交费标准和时间支付物业服务费。原告主张的物业服务费，应当按照其举证的房屋分户面积对照表所载明的被告房屋的建筑面积即153.35平方米，自2012年4月至两年优惠期期满的2012年11月24日，每月按每平方米1.2元计算，原告主张该期间的物业服务费为1435.2元合法有据；自2012年11月25日至2013年12月31日，每月按每平方米1.4元计算，原告主张该期间的物业服务费为2832.7元合法有据，两期间的物业服务费合计4267.9元。因此，原告主张被告支付2012年4月1日至2013年12月31日物业管理费4267.9元的请求合法有据，本院予以支持。关于被告辩称其房屋出现漏水问题与开发商发生矛盾，原告作为物业公司至今没有解决，故而没有交纳物业费的意见。本院认为，依据被告与开发商签订的商品房预售合同的约定，房屋质量存在问题应当由开发商承担相应义务，原告作为物业服务企业也有义务进行协调，但被告以房屋质量存在问题为由拒交物业服务费缺乏依据。关于被告陈述的小区物业服务管理存在不尽如人意的地方，原告作为物业服务企业应当加强管理，努力不断提高物业服务管理水平，但被告作为业主以此拒绝或拖欠交纳物业服务费于法无据。因此，被告的上述辩称意见，依据相关法律规定和合同约定，均不能构成拒绝交纳物业服务费的充分理由；但被告迟延交纳物业管理服务费，是出于原被告就原告是否存在合同违约产生分歧，并非被告主观故意不予交纳。故原告主张被告支付滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。在本判决生效后，被告应当按时向原告交纳物业服务费，如迟延交纳则可能承担支付滞纳金的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
被告张朝迁、房陈芳于本判决生效之日起五日内支付原告南京清风物业管理有限公司2012年4月至2013年12月期间的物业服务费4267.9元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张朝迁、房陈芳负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 程前葆
二〇一四年四月十一日
见习书记员 郑佳玲