浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭民终字第435号
上诉人（原审被告）：杭州大富房地产开发有限公司。
法定代表人：戎安春。
委托代理人：华湘君。
委托代理人：刘钧。
被上诉人（原审原告）：吴晓红。
被上诉人（原审原告）：陈文彪。
两被上诉人共同委托代理人：章剑洋。
上诉人杭州大富房地产开发有限公司（以下简称大富公司）因yi与被上诉人吴晓红、陈文彪商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省富阳市人民法院（2012）杭富民初字第2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：1、大富公司向陈锦升出具《授权委托书》，委托公司总经理陈锦升自2005年7月1日至2009年12月31日全面管理本公司“富春江花苑”项目的开发建设、销售、经营管理（包括对外签约、财务审批）等一切事务。吴晓红、陈文彪系夫妻关系，分别系陈锦升之子、媳。
2、2008年3月15日，吴晓红与大富公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：吴晓红购买大富公司位于富春江花苑5××号房屋，建筑面积为366.5㎡，房单价为7900元／㎡，金额为289.535万元；花园面积为466㎡，单价为257元／㎡，花园总价119762元；该商品房总价为301.5112万元，定于2008年12月31日前付清全额房款301.5112万元；大富公司应于2009年6月30日将经验收合格的房屋交付给吴晓红、陈文彪，逾期交房的，逾期不超过30日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大富公司按日向吴晓红、陈文彪支付已交付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，吴晓红、陈文彪有权解除合同，解除合同的，大富公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的2%向吴晓红、陈文彪支付违约金；吴晓红、陈文彪要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，大富公司按日向吴晓红、陈文彪支付已交付房价款万分之二的违约金；大富公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案；大富公司或吴晓红、陈文彪凭商品房初始备案登记证、合同、发票等资料，向产权登记机关申报买受人房屋产权，如因大富公司的责任，吴晓红、陈文彪不能在规定期限内取得房地产权属证书的，吴晓红、陈文彪不退房，大富公司按已付房价款的1%向吴晓红、陈文彪支付违约金等等。
3、2008年12月26日，吴晓红通过天河房产公司向大富公司开立于建行的账户内汇入301.5112万元。
2008年12月31日，大富公司向吴晓红开具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明房款金额为301.5112万元。
4、2009年1月9日，富阳市房地产管理处核发了富房预字第09000508号预告登记证明，载明“预告登记权利人”为吴晓红、陈文彪，“预告登记义务人”为大富公司。
5、2009年8月31日，大富公司向吴晓红发出交房通知，要求吴晓红携带相关资料于2009年9月2日到现场协助办理相关手续。
2009年9月3日，吴晓红与大富公司就涉案房屋进行结算，确认房屋面积为372.47㎡，金额294.2513万元，花园面积629.83㎡，金额161866.31元，应交房屋、花园价款310.437931万元，已交301.5112万元，应补房屋、花园款89267.31元，另代收物业维修基金18623.50元，代收及应补合计107890.81元。
涉案房屋已由大富公司交付给吴晓红、陈文彪。
2009年10月21日，大富公司再次向吴晓红开具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明房款金额为89267.31元。
吴晓红、陈文彪于2012年10月19日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认吴晓红、陈文彪与大富公司于2008年3月15日签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-071）合法有效；2、判令大富公司立即协助吴晓红、陈文彪办理所购房屋的过户手续，将上述合同项下房屋的所有权和国有土地使用权登记至吴晓红、陈文彪名下；3、判令大富公司支付延迟办证违约金30151.12元；4、本案诉讼费由大富公司承担。
原审法院认为：吴晓红、陈文彪与大富公司就涉案房屋的买卖通过签订《商品房买卖买卖合同》方式予以确认，签约后，吴晓红、陈文彪通过由其他公司转账的方式支付了相应的房款，该节事实有2008年12月26日的支票存根可证；在大富公司向吴晓红、陈文彪发出交房通知后，双方已就房款、花园价款等进行了结算，大富公司先后两次向吴晓红、陈文彪开具《销售不动产统一发票（自开）》确认其已收到全部房款；即使事后存在着大富公司向天河房产公司支付其他款项的事实，也并不影响吴晓红已支付房款的事实，大富公司可另行妥善处理。同时，双方据此交付了涉案房屋，故该房屋买卖关系系双方真实意思表示，据此所签订的合同内容，并不违反法律禁止性规定，应确认合法有效，对吴晓红、陈文彪的该项请求，原审法院予以支持。大富公司理应在涉案房屋交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以便吴晓红、陈文彪能及时办理产权登记手续；由于大富公司未能按约办理相应的备案手续，应依法向吴晓红、陈文彪支付相应的违约金，故对吴晓红、陈文彪要求大富公司支付违约金并协助办理产权登记手续的请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2013年11月29日判决：一、确认吴晓红与大富公司于2008年3月15日签订的《商品房买卖合同》有效。二、大富公司应于判决生效之日起三十日协助吴晓红、陈文彪办理位于富阳市东洲街道白鹤村富春江花苑5××号房屋的产权登记手续。三、大富公司支付吴晓红、陈文彪逾期办证违约金30151.12元，于判决生效之日起三十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费554元，减半收取277元，由大富公司负担。
宣判后，大富公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院证据采信错误，导致错判。一审法院对大富公司提供的证据没有实质审查，大富公司并不否认有些证据形式上是真实的，但双方订立合同不是真实的意思表示。这是吴晓红、陈文彪与当时委托管理大富公司的陈锦升利用职权的个人行为（吴晓红、陈文彪系陈锦升的儿媳、儿子），是其以订立合同这种合法形式掩盖非法侵占大富公司财产的手段，是无效合同。且合同形式上就不真实，吴晓红、陈文彪提供的主合同于2008年3月15日签订，而补充协议于2007年12月31日签订，不符合客观事实，而一审法院予以确认，采信错误，导致错判。二、从付款情况亦不难看吴晓红、陈文彪与陈锦升恶意串通侵占大富公司财产的目的。吴晓红、陈文彪根本没有支付房款，虽然从账面上看有天河公司打入301.5112万元，但实质上该款项是大富公司当天打入天河公司357万元，同时又以归还借款名义将340万元打入陈锦升账户。在未付一分钱的情况下开具房款收据，完全利用职权做账面游戏。综上事实，从合同的订立及履行，均是不真实的，而一审法院竟然采信，从而认定事实错误，导致错判。陈锦升等人涉嫌职务侵占罪公安机关侦查尚未结束，一旦查明存在关联，那么一纸裁判必会造成无法挽回的后果。故请求：1、判令大富公司与吴晓红、陈文彪签订的房屋买卖合同无效；2、驳回吴晓红、陈文彪要求大富公司将富春江花苑5××号房屋权属证书办理至吴晓红、陈文彪名下的诉讼请求；3、驳回大富公司要求吴晓红、陈文彪支付逾期办证违约金30151.12元的诉讼请求；4、一、二审诉讼费均由吴晓红、陈文彪承担。
针对大富公司的上诉，吴晓红、陈文彪共同答辩称：大富公司的上诉理由均不能成立，应依法予以驳回，维持原判。首先，吴晓红与大富公司签订的《商品房买卖合同》双方意思表示真实，未违反法律强制性规定，且事后吴晓红、陈文彪已按合同约定履行了自己全部的义务，大富公司也以二次开具发票、办理预告登记、发放交房通知及进行最后房款结算等行为，足以表明大富公司当初也是逐步履行合同的。因此，一审法院的判决属于认定事实清楚，适用法律正确，大富公司所称的以合法形式掩盖非法目的既无事实根据，也无证据佐证，应依法不予采信。至于补充合同与主合同时间不一致问题，因为该合同吴晓红除了签上自己的名字外，另外所有的内容均是大富公司方填写。而且，根据内容上看，补充合同仅是对物业费的相关事项作出约定，故是独立于商品房买卖合同的条款，二者之间互不影响，故就算时间上有出入也并不影响主合同的效力。其次，大富公司收到吴晓红的款项后再向其他人员支付该款项的，并不影响吴晓红已支付房款的事实和大富公司已收到房款的性质的认定。大富公司的第二个上诉理由在一审中是不予认定的。因为，大富公司收到款项在先，开具发票、办理预告登记、发放交房通知及进行最后房款结算等等都在后。更何况，所有房屋的交付结算都是在现场一起办理的。因此，这足以说明大富公司已确认收到了吴晓红的全部款项。另外，就仅其该单笔款项也不足以说明什么问题，因为根据吴晓红、陈文彪一审提供的证据显示，大富公司与天河公司间存在着大量的款项往来。综上，吴晓红、陈文彪认为大富公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，要求驳回大富公司的上诉请求，维持原判。
二审举证期限内，吴晓红、陈文彪未向本院提交属于二审程序的新证据。大富公司向本院提交如下证据材料：
杭州富春会计师事务有限公司所出具的《证明》及富阳市公安局经济犯罪侦查大队出具的《关于委托司法审计的函》各一份，拟证明案涉财务账目要进行司法审计，来证明财务账户中和陈锦升的职务侵占存在关联。跟本案的财务账目付款情况存在关联。
上述证据经出示，吴晓红、陈文彪发表意见称：对该函形式上的合法性有异议。目前没办法审查会计所给的材料的真实性。该证据与涉案的吴晓红的案件没有关联。按照大富公司提供的证据，如果是真实的，也与本案无关。该组证据只能说明陈锦升是否存在职务侵占进行审计，不包含本案当事人。本案审理的是房款是否交付，与陈锦升是否从该单位存在一个职务侵占的行为无关。也就是说，假设陈锦升存在职务侵占，也跟本案无关。
本院经审核认为，上述证据与本案没有关联性，吴晓红、陈文彪的异议成立，对上述证据本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，吴晓红与大富公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。在大富公司未提交证据证实吴晓红、陈文彪与陈锦升存在恶意串通的情况下，对大富公司请求确认案涉合同无效的主张，本院不予支持，原审法院确认案涉《商品房买卖合同》有效的处理并无不当。根据原审查明的事实，吴晓红、陈文彪已向大富公司支付相应房款，该节事实有银行进账单、《销售不动产统一发票（自开）》等予以证实。至于大富公司认为其在天河公司打入301.5112万元的当天，曾打入天河账户357万元，同时以归还借款的名义将340万元打入陈锦升的账户，并据此认为吴晓红、陈文彪实际未支付房款的主张，本院认为，上述行为不能否定吴晓红、陈文彪支付房款的事实，大富公司就上述款项，如认为侵害其利益，可另行主张权利。2009年9月3日，大富公司与吴晓红、陈文彪办理了交房手续，应认定为大富公司已交付房屋，其理应于交付房屋后90日内将办理权属登记需由大富公司提供的资料报产权登记机关备案，故原审判决支持吴晓红、陈文彪关于要求大富公司协助办理产权登记手续的处理并无不当，本院予以维持。大富公司迟至本案诉讼时，仍未履行其协助吴晓红、陈文彪办理权属登记的合同义务，应承担逾期办证的违约责任，原审法院根据双方的合同约定，判令大富公司承担逾期办证违约金30151.12元当属正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费554元，由上诉人杭州大富房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一四年二月十三日
书 记 员 何英杰