安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民初2188号 原告：刘秀英，女，1948年1月16日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 原告：黄宁，男，1976年2月7日出生，汉族，住上海市闵行区。 上述两位原告的共同委托诉讼代理人：吴桂保，安徽长城律师事务所律师。 上述两位原告的共同委托诉讼代理人：杨瓴，安徽长城律师事务所律师。 被告：金龙保，男，1952年12月15日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。 原告刘秀英、黄宁与被告金龙保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀英、黄宁的共同委托代理人吴桂保到庭参加诉讼，被告金龙保经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘秀英、黄宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾让马鞍山市花山区国际华城二村XX号房屋，并将该房屋交还给原告；2、判决被告向原告支付租金40000元，并判决被告按每月1600元的标准从2015年11月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月1日，黄某和被告签订一份《房屋租赁协议书》，该协议约定：黄某将自有的坐落于本市花山区国际华城二村XX号房屋出租给被告使用，租期从2013年4月1日起至2015年3月30日止，租金每月1500元，按年付款。协议签订后，黄某依约将房屋交付给被告，但被告未能按期支付房租。租赁期满后，双方未续签租赁协议，被告也未搬出案涉房屋。2015年10月31日，被告向黄某出具欠条一张，载明欠房租四万元整，被告同时承诺于2015年11月底归还所欠房租，并到时将室内所有财物一起运走，清空交房。但被告至今既没支付房租，也没腾让交还房屋。另，本案原告刘秀英系黄某配偶，也是涉案房屋共有人。原告黄宁系刘秀英和黄某儿子。黄某已于2017年1月6日去世。黄某去世后，对其财产有继承权的近亲属有原告刘秀英和黄宁两人。故原告具状法院请求判如所请。 金龙保未提出答辩，亦未提供证据。 刘秀英、黄宁围绕诉讼请求依法递交下列证据：身份证、户籍资料、死亡证明、房屋产权证存根、房屋租赁协议、欠条。 上述证据经庭审查证属实，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：黄某与刘秀英系夫妻关系，位于马鞍山市花山区国际华城二村**房屋系黄某和刘秀英共有。黄宁系黄某和刘秀英之子。2013年4月1日，黄某（甲方）与金龙保（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定：甲方将花山区国际华城二村16-404的住房出租给乙方使用，租期暂定二年（自2013年4月1日至2015年3月30日）；租金标准为每月1500元，按年付款；水、电、煤气、电话、有限电视、物业管理费由乙方承担。协议签订后，黄某依约将花山区国际华城二村XX号房屋交付给金龙保，但金龙保一直未按约定支付房屋租金。2015年10月31日，金龙保向黄某出具欠条一份，确认至2015年11月底共欠付黄某房租款（含物业管理费、煤气费、水电费等）共计40000元，并承诺于2015年11月底归还，到时室内所有财物一起运走，清空交房。但届期，金龙保并未支付租金，亦未交房，以致成讼。 另查明：黄某于2017年1月6日去世。黄某去世后，对黄某遗产享有继承权的第一顺序继承人为刘秀英、黄宁。 本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律效力。黄某与金龙保所签订的《房屋租赁协议书》合法有效，对双方具有法律效力。黄某按合同约定向金龙保交付房屋后，金龙保未按约定支付房屋租金，已构成违约。2015年10月31日，金龙保向黄某出具欠条确认欠付租金40000元，并承诺于2015年11月底归还及交还租赁房屋，但其仍未履行，再次违约，一再违反了诚实信用原则。黄某死亡后，其就案涉《房屋租赁协议书》所享有的权利、义务由其法定继承人承继。刘秀英作为黄某的配偶，黄宁作为黄某之子，均为黄某的第一顺序继承人，依法承继了黄某对案涉《房屋租赁协议书》所享有的权利、义务。刘秀英、黄宁诉请金龙保立即腾让马鞍山市花山区国际华城二村XX号房屋，并将该房屋予以返还，符合法律规定，本院依法予以支持。刘秀英、黄宁诉请金龙保支付所欠40000元，亦符合法律规定，本院依法予以支持。金龙保至今占用房屋应支付房屋占有使用费，因双方合同约定的租金标准为每月1500元，故金龙保应按每月1500元支付自2015年11月1日起至实际交房之止的房屋占有使用费，超出合同约定的租金标准部分，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告金龙保于本判决生效之日起五日内立即腾空马鞍山市花山区国际华城二村XX号房屋，并将该房屋交还给原告刘秀英、黄宁； 二、被告金龙保于本判决生效之日起五日内向原告刘秀英、黄宁支付所欠租金40000元，并按每月1500元的标准支付从2015年11月1日起至交还房屋之日止的房屋占有使用费； 三、驳回原告刘秀英、黄宁其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费800元，公告费560元，均由被告金龙保负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长 郭 庆 人民陪审员 田 苗 人民陪审员 万 师 二〇一七年九月二十六日 书 记 员 袁晓宇 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括： （一）公民的收入； （二）公民的房屋、储蓄和生活用品； （三）公民的林木、牲畜和家禽； （四）公民的文物、图书资料； （五）法律允许公民所有的生产资料； （六）公民的著作权、专利权中的财产权利； （七）公民的其他合法财产。 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。