江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终157号
上诉人（原审被告）九江瑞华置业有限公司，住址江西省九江市九江县城东泉路。
法定代表人张示能，该公司董事长。
委托诉讼代理人威德强，江西支点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨敏，女，1965年10月11日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人黎凌，江西康润律师事务所律师。
委托诉讼代理人彭江斌，江西康润律师事务所律师。
上诉人九江瑞华置业有限公司与被上诉人杨敏商品房预售合同纠纷一案，上诉人九江瑞华置业有限公司不服江西省九江县人民法院(2016)赣0421民初764号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人九江瑞华置业有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。理由是：本案中双方签订抵债协议》、《商品房买卖合同》，是为了保障被上诉人的债权实现，而非真实的商品房买卖。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，本案应驳回被上诉人的起诉。
被上诉人杨敏答辩称，上诉人与答辩人签订了借款合同之后，于借款到期前因现金流枯竭而不能偿还利息，因此双方签订了《商品房买卖合同》并按房产主管部门的规定办理了网签备案手续，后因上诉人情况进一步恶化，于是签订了《抵债协议书》。双方讼争的商品房买卖合同是在上诉人欠息违约的情况下，经双方重新协商并结算，将借款合同关系转化为商品房买卖合同关系。本案双方经协商一致建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是一种意思表示的转化，未违反法律、行政法规的强制性规定。请求二审维持原判。
原审查明，2014年5月21日，原告杨敏与被告瑞华置业分别作为乙方和甲方签订了《借款协议书》（浔借杨字第20140521001号），约定：“借款金额为人民币壹仟柒佰万元整，借款期限为一年，即2014年5月21日至2015年5月22日，借款利率为月率百分之三，按月支付”，“违约责任：1：如果甲方逾期两个月未向乙方付清应支付的利息，则全部借款利息上浮百分之二十执行，且应付未付的利息按上浮后的利率计算。2、如果甲方逾期四个月未向乙方付清应支付的利息或借款到期后逾期两个月未还清全部本金的，则甲方与乙方签订的委托书对新城38号楼、32号楼共42套房屋及商铺《房产销售合同》（具体见双方签字确认的销控清单--《委托书》）全部生效，甲方应当在5日内对该42套房屋和商铺（乙方同意解除的除外）到房管部门办理正式的销售备案手续（即预售登记）至乙方或乙方指定的购买人名下，且正式备案价款超过本合同借款本金的，作为甲方违约金，直接归乙方享有，如果尚有利息未结清的，双方应当结清。3、如果甲方还清全部借款本息，乙方应当配合甲方解除上述42《房屋销售合同》销售控制措施，拒不解除的或拖延解除的，应当赔偿甲方损失。4、如果未经乙方同意，甲方擅自或做通房管部门工作解除销售控制，应当按借款总额双倍赔偿乙方损失”，“其他约定：1、应甲方的要求，在本协议签订之前，乙方已经于2014年5月13日汇入壹仟壹佰万元，于2014年5月20日汇入叁佰万，另外，邓先生名下瑞华公司欠款结转进入贰佰万，杨敏名下德恒公司欠款壹佰万，本合同项下全部借款均已经提供”。2014年5月13日，原告杨敏汇给被告瑞华置业1100万元。2014年5月20日，原告杨敏分别汇给瑞华置业295万元及5万元。原、被告双方签订了《委托书》，共同委托九江县房产局对瑞景新城38号楼、32号楼，共计42套（房屋、商铺）详见楼号表作销售控制备案处理，解控时必须经双方委托人共同申请解控。包括本案诉争的19套商铺，分别为32-102、32-103、32-104、32-105、32-106、32-107、32-108、32-109、32-110、32-111、32-201、32-202、32-203、32-204、32-205、32-206、32-207、38-9、38-10商铺。2014年5月13日和5月20日，瑞华置业分别出具收据，收到杨敏1200万元和500万元。2014年12月10日，原、被告分别作为买受人和出卖人签订了19份《商品房买卖合同》，约定将诉争的上述19套商铺卖给原告杨敏。其中32-102、32-103、32-104、32-105、32-106、32-107、32-108、32-109、32-110、32-111共10套商铺的单价为按建筑面积7000元/平方米计算，建筑面积分别为99.61、58.45、64.85、92.91、92.91、64.85、58.45、99.61、80.51、81.19平方米，总价分别为697270元、409150元、453950元、650370元、650370元、453950元、409150元、697270元、563570元、568330元。32-201、32-202、32-203、32-204、32-205、32-206、32-207共7套商铺的单价为按建筑面积3000元/平方米计算，建筑面积分别为174.96、142.97、104.62、104.62、142.97、178.55、107.92平方米。总价分别为：524880元、428910元、313860元、313860元、428910元、535650元、323760元。38-9、38-10共两套商铺的单价为按建筑面积5000元/平方米计算，建筑面积分别为34.76、37.76平方米。总价分别为：173800元、188800元。上述19套商铺逾期540天的逾期交房违约金分别为：56478.87元、33141.15元、36769.95元、元、52679.97元、52679.97元、36769.95元、33141.15元、56478.87元、45649.17元、46034.73元、42515.28元、34741.71元、25422.66元、25422.66元、34741.71元、43387.65元、26224.56元、14077.8元、15292.8元，以上合计711650.61元。《商品房买卖合同》约定“房屋位于九江县××号，建设商品房名称为瑞景新城。交付期限：出卖人应当在2015年2月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的；2、房屋确已竣工，但因市政配套建设或质检部门未能如期验收等非出卖人能控制的因素，出卖人可据实予以延期，但最长不能超过三个月，水、电一户一表手续在交房后三个月办理完毕”，“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第三天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于本条第（1）项中的比率）的违约金”，“关于产权登记的约定；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2015年1月22日，原、被告双方分别作为乙方和甲方签订了《抵债协议书》，约定“一、债权金额确认。1、双方同意本息计算至2015年2月20日止，后续利息暂不计算，至此，甲方共欠乙方借款本金人民币1520万元，利息91.2万元；2、另，邓见利名下拟购买甲方联盛超市旁工行自助银行因抵押给信用社，经沟通预计难以成交，现解除合同，退回首付款40万元及利息7.8万元，合并到乙方名下。以上甲方所欠乙方款项共计人民币1659万元”，“二、抵债资产确认，甲方同意以瑞景新城住宅15套、商铺19间（具体间抵债清单）抵偿乙方债务人民币壹仟肆佰壹拾万元，自签订销售合同网签备案之日起生效。其余债权金额249万元甲方同意于2015年2月10日前还清，逾期未清偿的，利息按月率百分之三计算。且乙方持有的甲方其他房产的销售控制仍按同等单价抵债并得到执行”，“其他事项：1、协议签订后，甲方应向乙方交付房产；2、乙方在处置房产过程中，需要甲方配合包括但不限于改签、按揭等事项时，甲方应无条件配合，并不得占用上述抵债财产交易时通过甲方办理的按揭款（甲方收到按揭款后应在两日内无条件转账至乙方名下银行账户）；3、本协议一式两份，自双方签字盖章后生效”。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告双方签订的《借款协议书》、《商品房买卖合同》、《抵债协议书》真实有效，不违反法律规定。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告瑞华置业未按照合同约定向原告杨敏交付19套商铺，构成违约，依法应承担违约责任。原告要求被告交付19套商铺并按合同约定计算逾期交付540天的违约金711650.61元符合法律规定，本院予以支持。对于被告瑞华置业关于本案案由为民间借贷的辩称，本院认为，原、被告双方原为民间借贷，但双方签订了《抵债协议书》，约定将涉案的19套商铺抵债，并非被告所述称的签订《商品房买卖合同》是为民间借贷合同担保，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的情形，因此，本院对其辩称不予采信。对于原告要求被告办理全部房产的产权证并承担相关费用的诉讼请求，根据相关法律规定，本院认为，出卖人有办理房地产权属证书手续的相应义务，但相关费用由出卖人与买受人按规定承担，故对于原告要求被告承担办理产权证书相关费用的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、由被告九江瑞华置业有限公司于本判决生效十日内交付瑞景新城19套商铺（具体为32号楼，32-102、32-103、32-104、32-105、32-106、32-107、32-108、32-109、32-110、32-111、32-201、32-202、32-203、32-204、32-205、32-206、32-207十七套商铺和38号楼38-9、38-10两套商铺）给原告杨敏并支付逾期交房违约金711650.61元；二、对上述19套商铺办理房地产权属证书依照法律规定程序办理，相关费用由原、被告双方根据法律规定承担；三、驳回原告杨敏的其他诉讼请求。案件受理费78282元，由被告九江瑞华置业有限公司负担。
二审中，双方均无新证据提交，本院认定一审法院查明事实。
本院认为，上诉人与被上诉人于2014年12月10日签订《商品房买卖合同》的前提是在上诉人无法如期偿还被上诉人的借款本息情况下达成的代物清偿的意思表示，双方在2015年1月22日签订的《抵债协议书》更进一步证实了上述事实。因此，双方在借款合同目的难以实现的情况下，自愿达成抵债协议，确定债权金额和抵债资产，该代物清偿协议及协议内容系将双方从借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。并且，现上诉人已将本案争议房产全部备案至被上诉人名下，备案房产上亦未设有他项权利，故本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非是为双方之间的借款合同履行提供担保，而是上诉人通过向被上诉人出售房屋的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。依据合同意思自治原则，法律应尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示。因此，被上诉人要求上诉人依约交付约定房产的请求于法有据，故对上诉人的上诉请求依法不予支持。据此，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费78282元，由上诉人九江瑞华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 欣
代理审判员 黄丽丽
代理审判员 熊 涛
二〇一七年五月八日
书 记 员 陈沁榕