重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终6704号上诉人（原审原告）：黄灿国，男，1968年10月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：黄学军，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘张，重庆万诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道服装城大道41号4幢-1-1门市1号，统一社会信用代码91500000585728987R。法定代表人：王基平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇,重庆盛世文辉律师事务所律师。上诉人黄灿国因与被上诉人重庆复信置业有限公司（以下简称复信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初6753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄灿国及其委托诉讼代理人黄学军、刘张，被上诉人复信公司的委托诉讼代理人王宇到庭参加了询问。本案现已审理终结。黄灿国上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄灿国的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由复信公司承担。主要事实和理由：一、原审法院认定事实错误。黄灿国未收到《入住通知书》，而原审法院仅凭“他人代收”的收件查询结果视为黄灿国收到《入住通知书》。二、原审法院适用法律错误。虽然复信公司取得了建设工程竣工备案登记证，但因房屋存在严重质量问题，购房者有权拒绝接房。复信公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黄灿国向一审法院起诉请求：判令被告支付违约金717299.97元（从2014年10月1日起以2622669元为基数，按每日万分之五计算至实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2013年11月23日，被告复信公司为甲方，原告黄灿国为乙方，签订了一份《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定乙方购买甲方开发建设的位于重庆市渝北区XXXX房屋，甲方销售的商品房为预售，《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2013）预字第（925）号，建筑面积258.54平方米，总成交金额为2622669元整。第七条交房期限及交付条件：该商品房属预售商品房的，甲方应当在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）双方按照本合同补充协议约定执行。第九条甲方逾期交房的违约责任。合同中乙方黄灿国预留电话139×××Ｘ，地址重庆市渝北区XXXX。《补充协议》第十一条关于保修：该商品房风险责任自该房屋交付之日或视同交付之日起由甲方转移给乙方，甲方自此事件开始对该房屋承担保修责任，保修范围和保修期限详见《新建商品房质量保证书》。商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应书面要求甲方修复，甲方应当履行保修义务。如乙方未书面通知或在甲方安排修复期限内自行委托他人修复，则修复费用及造成的损失概由乙方承担。十六条关于通知：1、甲乙双方承诺所填住所地、联系方式真实可靠，以确保其能够准确及时的接受信函、邮件；甲乙双方地址如有变动，应于地址变更之日起10日内书面通知对方。2、乙方履行本合同规定的书面通知或告知义务时，另一方应及时签收；如以挂号邮寄的方式，自接收方签收邮件之日为送达日。如因乙方所填住所地不准确导致通知退还的，该方承担过错责任，视为对方已经履行告知义务。3、本合同的通知指书面通知，送达方式采取当事人签收或邮寄送达的方式。该合同还对双方的其他权利义务等进行了约定。合同签订后，原告依约支付了被告购房款2622669元。2013年12月30日，建竣备字[2013]182号重庆市建设工程竣工验收备案登记证显示，工程名称复地花屿城A01-A16号楼、A18-A24楼、竣工验收时间2013年12月30日，建设单位重庆复信置业有限公司。2014年9月22日，被告复信公司通过EMS邮寄了入住通知书，收件人黄灿国，电话139×××Ｘ，地址为重庆市渝北区XXXX，于2014年9月29日交付。备注为渝北区XX号入住通知书。内容载明：您所购买的重庆市渝北区XXXX号房屋，现已具备交付条件，我们荣幸的通知您，该住宅将于2014年9月29日正式交付，交房时间2014年9月29日9点至16点，办理地点复地花屿城C6商铺，若您因故不能如期前来办理，我们将按照政策规定，视为您已入住，并开始承担所购物业管理费，并通知了所需资料、面积补差款、入住所需费用等内容。查询显示该邮件于9月23日投递并签收。庭审中，原告陈述入住通知书并未收到，回执上亦显示的他人收。被告一直未通知原告接房，原告在2015年2月自行至案涉房屋处，发现房屋存在的质量问题，向被告反馈后，被告进行整改至现在，也未通知原告接房。一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己义务。商品房买卖合同约定，被告复信公司应在2014年9月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，被告复信公司于2014年9月22日按照合同中预留的地址与联系方式，通过邮政特快专递向原告邮寄了入住通知书，在邮单表面备注了邮寄内容，且显著标明于2014年9月29日交付，且邮件被签收，应视为被告已经履行了交付房屋的通知义务，自书面交房通知确定的交付使用之日即2014年9月29日起视为已交付，该交付日期未超过合同关于2014年9月30日前交房的约定。故对原告主张被告逾期交房，应支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。邮件查询结果虽为他人代收，但双方补充协议中约定保证住所地、联系方式真实性可靠，被告辩称未收到该通知，不符合双方约定，对该意见一审法院不予采纳。案涉房屋已于2013年12月30日通过竣工验收，取得建设工程竣工验收备案登记证，具备交房条件。原告主张房屋存在的渗水等质量问题，因案涉房屋已取得了竣工验收备案登记证，其应按照《补充协议》第十一条关于保修的约定予以处理，而非以房屋存在质量问题不予接房，故对该项意见，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告黄灿国的诉讼请求。本案受理费10970元，因适用简易程序减半收取5485元，由原告黄灿国负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：一、复信公司是否履行交付房屋的通知义务；二、复信公司应否承担逾期交房违约责任。现分别评判如下：关于复信公司是否履行交付房屋之通知义务的问题。第一，复信公司于2014年9月22日按照合同中黄灿国确认的送达地址与联系方式，通过邮政特快专递向黄灿国邮寄了《入住通知书》，符合合同约定履行交房通知义务的时间和方式。第二，该邮件详情单备注了邮寄材料为涉案房屋的《入住通知书》，且在显著位置特别标明于2014年9月29日交付，故复信公司在履行通知义务时遵循了诚实信用原则。第三，该邮件虽系他人代收，但该邮件详情单上载明了以上邮寄内容，即该邮件对收件人黄灿国非常重要，根据日常生活经验法则，此代收人及时将该邮件交与黄灿国本人或其成年家属之事实的存在具有高度可能性。因此，本院认定复信公司已经按照合同约定履行了交付房屋的通知义务。关于复信公司应否承担逾期交房违约责任的问题。首先，涉案商品房于2013年12月30日取得建设工程竣工验收备案登记证，符合约定和法律规定的交房条件。其次，复信公司按照合同约定书面通知了黄灿国接房。最后，黄灿国提供的证据不足以证明涉案房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题；而对于房屋一般质量问题，黄灿国不得拒绝接房。因此，复信公司不应承担逾期交房违约责任，所以对黄灿国要求复信公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，黄灿国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10970元，由上诉人黄灿国负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一六年十一月二十四日书 记 员  王睿杰