安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖05民终162号
上诉人（原审被告）：彭诚，男，1986年10月8日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。
上诉人（原审被告）：宗颖，女，1986年3月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：徐刚，安徽华冶律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：黄治权，安徽长城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区大华马鞍山国际广场1-143，组织机构代码78859426-1。
法定代表人：沈文斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：殷向东，安徽夏商周律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷春林，安徽夏商周律师事务所律师。
上诉人彭诚、宗颖因与被上诉人马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司（以下简称锦华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2015）花民一初字第02308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
彭诚、宗颖上诉请求：撤销原判并依法改判。一、锦华公司单方面解除合同的行为不符合法律规定及合同约定，应当认定为违约。按照双方租赁合同补充协议的约定，彭诚、宗颖所交租金涉及的租赁税由锦华公司承担，只有锦华公司按约定履行开票义务，彭诚、宗颖才能准确确定应交租金数额，因此开票义务在案涉合同中不是附属义务而是合同主要义务，由于锦华公司拒绝开票的行为导致合同不能履行，因此其单方面解除合同的理由不能成立；二、一审判决确定的占有使用费标准不当。2015年5月7日以后案涉房屋即断水断电，完全不能用于正常经营用途，一审法院仍按照正常租赁时的费用标准确定占有使用费明显缺乏事实依据。
锦华公司辩称：彭诚、宗颖承租案涉房屋后，经锦华公司多次催告仍拒付租金，锦华公司按照合同约定依法解除合同并无不当，开票义务只是合同的附属义务，与支付租金的义务不构成对待给付，彭诚、宗颖不能以此为由拒付租金。在锦华公司依法解除合同后，彭诚、宗颖仍长期占有案涉房屋，由此产生的占有使用损失理应由其承担。综上，请二审法院依法维持原判。
锦华公司向一审法院起诉请求：1、彭诚、宗颖支付租金90382.3元（自2014年12月份计算至2015年5月6日）及滞纳金903.82元；2、彭诚、宗颖支付拖欠的物业管理服务费19396元（暂自2014年12月份至2015年5月6日）；3、彭诚、宗颖按年租金的10%支付解除合同违约金48877.9元；4、彭诚、宗颖立即返还租赁房屋，并自2015年5月7日按月租金40731.6元的2倍向原告按月支付逾期返还房屋占有使用费；5、彭诚、宗颖缴纳给锦华公司的11万元押金不予返还；6、诉讼费用由彭诚、宗颖负担。
一审法院认定的事实：2013年8月21日，锦华公司与彭诚、宗颖签订了一份《房屋租赁合同》和《补充协议》，与本案讼争有关的内容是：一、甲方（锦华公司）将位于马鞍山市花山区大华马鞍山国际广场1栋三层1间（面积746平方米，含公摊35%）出租给乙方（彭诚、宗颖）经营餐饮，租赁期限为五年，第一年租金为每月每平方米52元，第二年租金为每月每平方米54.6元，第三年租金为每月每平方米57.30元，第四年租金为每月每平方米60.2元，第五年租金为每月每平方米63.2元，计租日期为2013年12月1日，租金每三个月支付一次，即签订合同前付116376元，2014年2月20日前付116376元，按上述租金缴纳标准计算，每三个月支付一次，以此类推；二、租赁期满或解除合同后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；三、乙方累计拖欠租金达两个月的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，在甲方解除合同书通知确定收回房期限届满后，甲方有权收回出租房屋，封存室内物品，乙方不得以此要求甲方承担任何责任，无权要求返还押金；四、乙方的行为给甲方造成损失的，甲方有权赔偿损失；五、租赁期满或甲乙双方解除合同后，乙方应将其承租的房屋及附属设施归还甲方，否则，乙方应按本合同约定的月租金额的2倍向甲方承担违约金；六、乙方未能按照合同约定时间缴纳应支付的租金，按应未缴纳租金总额1%向甲方支付滞纳金。同日，双方又签订一份《马鞍山市香港城美食街物业管理协议》，双方约定乙方租金经营总面积为746平方米，按每月每平方米5元支付综合物业费，乙方每半年向甲方支付一次，付未能按时缴纳，物业部门有权收取未缴费用或款项自应支付之日起至实际支付之日每日百分之二的滞纳金。合同签订后，锦华公司将涉案商铺交给彭诚、宗颖进行装修，彭诚、宗颖向锦华公司缴纳了11万元的房屋押金和11400元的物业押金。2014年11月21日，彭诚、宗颖向锦华公司支付三个月租金为116376元。2015年3月3日，锦华公司委托安徽夏商周律师事务所向彭诚、宗颖送达一份律师函，称彭诚、宗颖未按合同约定于2015年2月20日前支付2015年3月1日至2015年5月31日期间的租金，经催告后仍未交纳，另彭诚、宗颖应于2014年11月20日前按每月每平方米54.6元的标准交纳租金122194.8元，但彭诚、宗颖仍按每月每平方米52元的标准交纳租金，拖欠租金5818.8元。要求彭诚、宗颖在收到函件后与该所或委托人就支付租金、违约金及滞纳金事宜进行联系，如逾期未联系或未能达成一致意见，该所将按委托人的指示采取进一步措施，如解除合同并停止供电供水等一切服务、封存提存彭诚、宗颖室内物品并强制收回租赁房屋、没收彭诚、宗颖所交押金。2015年3月9日，彭诚、宗颖向锦华公司递交了一份申请，请求锦华公司在2014年12月1日至2015年5月31日租金递增的5%部分予以减免，即仍按每月每平方米52元收取，并称后续租金按合同予以确保，不需要锦华公司出具发票。锦华公司同意了彭诚、宗颖提出的请求。因彭诚、宗颖未能足额支付租金，锦华公司于2015年5月6日向彭诚、宗颖送达了一份《解除合同通知书》，称彭诚、宗颖从2014年11月20日开始欠付租金至今，在此期间其已向彭诚、宗颖书面送达了《催缴租金通知函》、要求支付租金的《律师函》，给予了合理期限要求支付租金，但彭诚、宗颖均未予理会，现通知彭诚、宗颖：一、解除双方签订《房屋租赁合同》，并自2015年5月8日停止水电等设施、设备供应；二、租赁合同解除三日内彭诚、宗颖应腾空租赁房屋，与锦华公司办好交接手续；三、办理交接手续时，彭诚、宗颖应缴清欠付的所有租金以及有关费用并搬离房屋。三天期满后，锦华公司将依法收回房屋，屋内物品，将视为彭诚、宗颖遗留废弃物，锦华公司将进行清除，造成损失彭诚、宗颖自行承担。此后，彭诚、宗颖停止了经营，并于2015年7月21日，向锦华公司表明在原租房内的遗弃物品，交由锦华公司自行处理。
一审法院认为，彭诚、宗颖与锦华公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人意思的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。锦华公司按约将涉案房屋交付给彭诚、宗颖使用后，彭诚、宗颖即应按约支付租金，根据合同约定，被告应2015年2月20日前支付2015年3至5月份三个月租金，但彭诚、宗颖在2015年3月3日经催要后，仍未支付租金，根据双方的约定，超过两个月未支付租金的，出租人有权解除合同，因此，锦华公司解除双方签订的房屋租赁合同系依法行使其解除权。合同解除后，彭诚、宗颖应当向锦华公司支付拖欠的租金及合同解除后占有期间给锦华公司造成的租金损失，因锦华公司同意减免两个季度递增的租金，因此，2015年2月20日至2015年5月20日期间，彭诚、宗颖应付租金116376元，彭诚、宗颖已付租金31812.5元，尚欠84563.5元未付，占用至2015年7月21日期间的租金损失为81463.2元，彭诚、宗颖应当予以支付，并应支付拖欠的物业管理服务费19396元。故对锦华公司该项诉请予以部分支持，至于锦华公司要求彭诚、宗颖自2015年5月7日起按月租金的二倍支付逾期返还房屋期间的占有使用费问题，因双方对此并未约定按二倍支付逾期返还房屋期间的占有使用费，故对该项请求中超出的部分，不予支持。因彭诚、宗颖的违约，导致锦华公司解除合同，根据合同的约定，彭诚、宗颖还应支付违约金，故对锦华公司该项请求，予以支持；至于锦华公司提出的滞纳金、缴纳的押金不予退还的问题，因彭诚、宗颖已对其违约行为承担了支付违约金的民事责任，锦华公司再次要求彭诚、宗颖承担滞纳金、押金等惩罚性质的民事责任，无法律依据，不予支持，其收取的押金应当予以返还。彭诚、宗颖要求对已交押金121400元抵销所欠租金，系行使其抵销权，符合法律规定，予以准许。至于彭诚、宗颖提出的发票问题，因房屋租赁合同主要的权利和义务，系交付房屋和支付租金，出具发票系合同的附随义务，锦华公司已履行其主要义务，彭诚、宗颖须相应履行支付租金的义务，不能因锦华公司不开具发票，而拒付履行其支付租金的主义务，且彭诚、宗颖已于2015年3月8日向锦华公司表示不需要开具发票。因此，彭诚、宗颖该抗辩理由，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、彭诚、宗颖于本判决生效后五日内支付马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司租金及占用期间的租金损失166026.7元，物业管理服务费19396元，并支付违约金48877.9元，合计234300.6元，扣除彭诚、宗颖已交的押金121400元，彭诚、宗颖还应支付马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司112900.6元。二、驳回马鞍山市锦华香港城商业管理有限公司其它诉讼请求。一审案件受理费3608元，减半收取计1804元，由彭诚、宗颖负担。
本院二审期间，双方均未提交新证据。
本院认为，一、锦华公司解除合同行为的认定。依照锦华公司与彭诚、宗颖签订的房屋租赁合同第八条的约定，若彭诚、宗颖累计拖欠租金达到两个月，则锦华公司享有合同解除权。本案中，彭诚、宗颖未能在约定时间前向锦华公司支付2015年3月至5月的租金，符合合同中关于单方解除的约定，且锦华公司通过EMS方式向彭诚、宗颖送达解除合同通知书，履行合同法规定的通知义务，因此锦华公司单方解除合同的行为符合法律规定及合同约定。彭诚、宗颖上诉所称开票问题，经查双方在补充协议中约定租赁税费由锦华公司承担，但在现有证据下不能认定租赁税费由锦华公司另行支付还是由彭诚、宗颖支付含税租金，因此不能将开票义务视为锦华公司的合同主要义务，其与彭诚、宗颖所负支付租金的义务不构成对待给付关系，故彭诚、宗颖不能以锦华公司未开具发票为由拒付租金。况且在本案中彭诚、宗颖还向锦华公司提出申请，明确表示按期支付租金且无需锦华公司开票，该申请是彭诚、宗颖真实意思表示，对其具有约束力，故彭诚、宗颖关于开票义务的上诉意见不能成立。
二、彭诚、宗颖所应承担占有使用费的认定。锦华公司行使合同解除权符合法律规定，则锦华公司与彭诚、宗颖签订的房屋租赁合同于解除合同通知书送达之日解除，而本案中彭诚、宗颖在2015年5月20日至7月21日期间内仍占有案涉房屋，鉴于房屋租赁合同已被解除，故彭诚、宗颖在该段时间内对案涉房屋的占有缺乏合同依据，并导致锦华公司无法将案涉房屋再次出租，客观上产生租金损失，因此一审法院按照原租赁合同标准计算占有使用费并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费3608元，由彭诚、宗颖负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪振兴
代理审判员 韦少兵
代理审判员 汪 哲
二〇一七年四月十二日
书 记 员 俞 洋
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；