湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第1802号
原告中南林业科技大学，住所地长沙市韶山南路***号。
法定代表人周先雁，校长。
委托代理人雷鑫，男，1969年9月22日出生，汉族，系该校教师。
被告彭畅，男，1973年12月26日出生，汉族。
被告钟银华，女，1977年4月15日出生，汉族。
委托代理人夏尧辉，男，1976年8月29日出生，汉族。
委托代理人曾丽云，湖南君信律师事务所律师。
原告中南林业科技大学（以下简称林科大）诉被告彭畅、钟银华租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员方群英独任审理，于2013年8月6日公开开庭进行了审理。原告林科大委托代理人雷鑫、被告彭畅、被告钟银华及其委托代理人夏尧辉、曾丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林科大诉称：原告与被告彭畅于2009年4月15日签订《商业门面租赁合同》，合同约定原告将位于长沙市天心区龙柏路艺术楼一楼7、8、9、10、10A号门面出租给被告彭畅经营餐饮项目，租期为3年，自2009年6月18日至2012年6月17日止，门面每月租金为25937元。合同约定承租人在承租期间需要自行装修的，须经过出租方同意后方可进行，装修以“来装去丢”为原则，所有装修改造费用由承租人承担，承租人向原告退还门面时，装修改造费用原告不予计算。租赁期间被告彭畅经原告同意将7、8号门面转租给被告钟银华，由于10A号门面与7、8号门面相邻，因此10A号门面也转租给被告钟银华用于经营超市。原告认为，原告与被告彭畅签订的《商业门面租赁合同》于2012年6月17日到期后，双方的租赁合同关系终止，原告基于教学工作的需要，决定不再出租上述门面，原告以书面和口头方式多次通知被告腾出门面并交付门面。但被告拒不腾出房屋，严重影响原告的教学工作。故请求法院判令：1、终止原告与被告彭畅之间的《商业门面租赁合同》；2、二被告立即将位于长沙市天心区龙柏路艺术楼一楼7、8、10A号门面腾空并交付给原告；3、二被告赔偿因合同终止迟延搬离给原告造成的损失166255元（自2012年6月18日至2013年6月17日，按88.63元／月／平安米），并支付至二被告将门面交付给原告之日；4、二被告支付原告所欠租金96982元（自2011年11月18日至2012年6月17日）；5、二被告对上述所欠租金及迟延搬离造成的租金损失承担连带责任；6、二被告承担本案的诉讼费用。
被告彭畅辩称：一、被告与原告签订的租赁合同约定了仲裁条款，长沙仲裁委员会作出的仲裁裁决已生效，裁决认定位于长沙市天心区龙柏路艺术楼一楼7、8、10A号门面由被告钟银华与原告形成租赁合同关系；二、原告与被告彭畅签订《商业门面租赁合同》后，在实际履行中原告将租金下调至每月30元／平方米，被告彭畅不同意终止租赁合同，也不同意腾出门面，双方签订的合同中约定租期届满承租人有优先续租权，原告已经认可了其与被告钟银华的租赁合同关系，被告彭畅在本案中不应承担连带责任。
被告钟银华辩称：一、原告与被告彭畅签订的《商业门面租赁合同》约定了仲裁条款，原告就本案租赁合同纠纷已向长沙仲裁委员会申请仲裁，并已于2013年7月作出仲裁裁决，原告就同一租赁合同纠纷再次向人民法院提起诉讼，违反仲裁法以及民事诉讼“一事不再理”的诉讼原则，请求依法驳回原告的起诉；二、原告与被告彭畅签订租赁合同后，经原告同意被告彭畅将涉案门面出租给钟银华从事超市经营，双方签订了《转租协议》，被告钟银华作为本案门面的次承租人，与原告无法律上的利害关系，仅与被告彭畅存在转租合同的权利与义务关系，原告对被告钟银华提起诉讼，应予驳回起诉；三、原告要求被告赔偿迟延搬离的租金损失以及支付欠付租金，原告未说明计算标准与依据，无法确认欠付租金的数额，应依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告林科大与被告彭畅于2009年4月15日签订了《商业门面租赁合同》，合同约定：1、原告将位于长沙市天心区龙柏路中南林业科技大学艺术楼一楼7号、8号、9号、10号、10A号门面（建筑面积292.64平方米）出租给被告彭畅作为商业经营用房（经营餐饮项目），租期为三年，自2009年6月18日起至2012年6月17日止，门面月租金为25937元（88.63元／㎡.月），签订合同当日一次性付清半年的租金，此后门面租金半年一交并提前30日一次性付清，被告向原告交付门面租金的同时，须按1.5元／㎡.月的标准，每年一次性向后勤集团交付物业管理费；2、被告彭畅在签订合同的当日，按年租金20%向原告一次性支付承租门面押金62249元，如被告彭畅全部履行本合同各项条款规定，合同期满归还所租门面及交清应交费用后，原告将押金不计息退还给被告彭畅；3、被告彭畅在承租期内需要自行装修的，须经过原告同意后方可进行，装修以“来修去丢”的原则，所有装修改造费用由被告彭畅承担，被告彭畅向原告退还门面时，装修改造费用原告不予计算；4、本合同到期后，原、被告的租赁关系立即终止，被告彭畅应无条件迁出并交还所租房屋，被告彭畅可以根据原告的合理定价续签合同，若被告不接受原告定价，被告必须无条件迁出并交还门面；5、本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，任何一方可向长沙仲裁委员会申请仲裁。合同签订后，原告依合同约定将上述门面交付给被告彭畅经营。被告彭畅向原告支付了62248元押金以及部分租金。2011年11月9日原告所属的后勤与产业管理处商贸中心向被告彭畅出具证明，证明“中南林业科技大学环境艺术楼7号-8号门面，已经租赁给钟银华经营日杂等，店名为华盛超市，门面房产为中南林业科技大学所有”，2011年11月12日被告彭畅与被告钟银华签订《门面转租协议》，被告彭畅将其承租的7号（建筑面积68.16平方米）、8号（建筑面积68.16平方米）、10A号（建筑面积20平方米）门面转租给钟银华，合同约定，转租方彭畅与林科大签订的商业门面租赁合同的所有权利与义务转由承租方钟银华享有和履行，转租门面由承租方钟银华自主经营，对外承担全部债权与债务关系。
2012年3月13日林科大向涉案门面送达书面通知，通知“因学校调整科技楼、艺术楼门面用房用途，将门面收回作为教学、科研等用房，合同到期后租赁关系立即终止，合同到期后交还所租房屋”。林科大与被告彭畅之间的租赁合同于2012年6月17日到期后，林科大于2012年6月28日、7月5日向上述涉案门面送达了交还租赁房屋的书面通知。
另查明，原告林科大就与被告彭畅因7号、8号、9号、10号以及10A门面引发的租赁合同纠纷，于2013年1月向长沙仲裁委员会申请仲裁，该委于2013年7月17日作出仲裁裁决，并于同年8月29日作出补正决定，认定林科大于2011年11月9日同意彭畅将7号、8号、10A门面转租给钟银华经营华盛超市，林科大与彭畅就7号、8号、10A门面的仲裁请求涉及第三人钟银华，因第三人钟银华与林科大之间没有仲裁协议，仲裁庭不予处理，林科大应通过其他途径解决。故仲裁委仅对9号、10号门面的纠纷进行了裁决，该裁决已生效。
在本案诉讼过程中，双方对被告彭畅已交付租金的租金标准以及交付租金的起止时间存在争议，但均未提供相应证据作出合理说明，双方对长沙仲裁委员会认定的被告已交付租金至2012年6月17日（押金已抵租金）的事实无异议。
还查明，上述涉案门面经长沙市规划管理局规划许可，建设项目规划为科技教学楼、艺术培训楼。
上述事实，有《商业门面租赁合同》、通知、证明、（2013）长仲裁字第137号裁决书、拍卖公告、《转租协议》、租金以及押金收据、当事人的陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，原告林科大与被告彭畅签订的《商业门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的合同义务。原告按合同约定将涉案门面出租给被告彭畅经营，被告彭畅在合同履行期间经原告林科大同意将其承租的7号、8号、10A门面转租给被告钟银华，后钟银华以彭畅的名义交付部分租金，被告彭畅与被告钟银华形成转租合同关系。
原告林科大与彭畅约定的租赁期限为2009年6月18日至2012年6月17日，在租赁合同到期前，原告于2012年3月向涉案门面发出通知，要求收回门面，并通知涉案门面的使用人做好腾房准备，租赁合同到期后，原告于2012年6月、7月通知交付涉案门面，其行为表明原告要求收回门面，双方就续租合同未达成合意，原告在租赁合同终止后有权收回门面，但二被告未将涉案门面返还给原告，涉案门面一直由被告钟银华占有、使用，二被告应依法将涉案门面腾空并返还给原告，并应赔偿租赁合同到期后逾期交付涉案门面给原告造成的租金损失。
关于租金损失的认定问题，双方对被告已交付租金的计算标准以及起止时间不能提供合理说明，被告认为在租赁合同实际履行中，原告将租金标准调整为30元／平安米／月，本院对此标准予以采信，二被告应照此标准从2012年6月18日起赔偿逾期交付门面给原告造成的租金损失直至返还门面之日。故原告林科大要求二被告腾空门面并予以交付，赔偿租金损失的诉讼请求，本院予以支持；原告林科大要求二被告支付合同期内所欠租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。二被告辩称原告出租的涉案门面未取得房屋所有权，且规划用途为教学楼，原告不应按商业门面收取租金，因双方诉争的门面已经规划部门规划，虽未取得房屋所有权，但合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不影响租赁合同的效力，故对此主张，本院不予支持。二被告辩称其已向原告支付租金至2012年12月21日，但其仅提供原告所属的后勤与产业管理处商贸管理中心出具的通知，原告对该份证据予以否认，二被告未提供其他证据证实其主张，本院对被告提出的该项主张不予采信。
原告林科大就与被告彭畅因7号、8号、9号、10号以及10A门面出租引起的租赁合同纠纷依合同约定向长沙仲裁委员会申请仲裁，该委认为租赁合同中的7号、8号、10A门面的仲裁请求涉及钟银华，而钟银华与原告之间无仲裁协议，故该委就该部分的仲裁请求未予处理，现原告林科大就仲裁委未处理的事项提起诉讼，原告林科大与被告彭畅之间的仲裁协议对被告钟银华无约束力，本院受理本案符合法律规定，亦不违反“一事不再理”的诉讼原则，故对被告提出的应驳回原告起诉的主张，本院不予支持。
被告林科大与被告钟银华之间不存在租赁合同关系，被告钟银华就与被告彭畅因转租合同引起的合同权利与义务关系，可另行主张权利。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、终止原告中南林业科技大学与被告彭畅之间的《商业门面租赁合同》；
二、被告彭畅、钟银华于本判决生效后十日内将位于长沙市天心区龙柏路艺术楼一楼7、8、10A号门面腾空并交付给原告中南林业科技大学；
三、被告彭畅、钟银华于本判决生效后十日内赔偿租赁合同到期后迟延搬离给原告中南林业科技大学造成的租金损失（自2012年6月18日至门面返还之日止，按30元／月／平安米给付）；
四、驳回原告中南林业科技大学的其他诉讼请求。
本案案件受理费7720元，减半收取3860元，由二被告共同承担（此款已由原告预交，由二被告另行支付给原告）。
如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 方群英
二〇一三年十一月十九日
代理书记员 杨 微