宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民终字第179号
上诉人（原审原告）张英保，男，1981年1月27日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）刘海宁，男，1977年3月10出生，汉族。
委托代理人韩烈，宁夏韩烈律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）谢淑宁，女，1981年3月6日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）刘光伏，男，1953年4月14日出生，汉族。
被上诉人（原审第三人）姜玉侠，女，1954年6月7日出生，汉族。
上诉人张英保因与被上诉人刘海宁、刘光伏、姜玉侠、谢淑宁房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2013）青民初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张英宝，被上诉人刘海宁及其委托代理人韩烈，被上诉人刘光伏、姜玉侠、谢淑宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年5月l0日，原告张英保与被告刘海宁签订购房协议，约定：被告刘海宁将其所有的位于邵岗镇十字街南侧、小邵路以西面积184.80平方米、编号064号商贸房一套，以295000转让给原告张英保，原告预付购房定金5000元，自定金交付后被告刘海宁不得将房屋卖于他人，原告应在5月30日前将下差房款付清，如有违约，买卖双方双倍赔偿。协议签订当天，原告给被告刘海宁支付定金5000元。20l3年5月12日，原告又给被告支付购房款200000元，被告刘海宁将房屋及钥匙交付给原告。5月20日，原告购买水泥、砖头欲进行装修，且给被告刘海宁交付剩余90000房款时，被告刘海宁拒绝接受房款，表示不同意卖房。经协商未果，被告要求解除合同。2013年5月28日，刘海宁将205000元汇入张英保宁夏银行130000344099账户中。
原审法院另查明，被告刘海宁与第三人谢淑宁系夫妻关系。第三人刘光伏、姜玉侠系被告刘海宁父母。2010年5月25日，被告刘海宁以235000万元从李学军手中购得位于邵岗镇十字街南侧、小邵路以西面积184.80平方米、编号064号商贸房。2010年5月25日，刘海宁、谢淑宁、刘光伏、姜玉侠共同约定邵刚镇西街商住楼1套为四人共同所有。
原审法院认为，被告刘海宁交给原告张英保位于邵刚镇商住楼的原购房协议购买人登记为刘海宁，但原购房协议系被告刘海宁夫妻关系存续期间签订购买，应为夫妻共同财产。被告刘海宁出售该房屋属重大事项，应使第三人谢淑宁知晓并取得其同意。作为购买方的原告张英保，应当知道房屋涉及第三人谢淑宁利益，且对第三人谢淑宁是否同意出售涉案房屋未进行审查的情况下与被告刘海宁签订房屋买卖合同，其不具备善意购买的条件，原告张英保与被告刘海宁签订的房屋买卖合同无效。被告刘海宁认为涉案房屋系与第三人谢淑宁、刘光伏、姜玉侠四人共同所有，第三人刘光伏、姜玉侠认为自己是涉案房屋共同所有人，原告张英保与被告刘海宁在签订购房屋协议时未告知自己，应据此判定房屋买卖合同无效。原告张英保对第三人刘光伏、姜玉侠是否同意出售房屋无义务进行审查，以此理由确认合同无效不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题解释（一）》第十七条之规定，判决：驳回原告张英保的诉讼请求。案件受理费250元，由原告张英保负担。
一审判决宣告后，原审原告张英保不服，提起上诉。请求依法撤销原审判决，改判：一、确认其与被上诉人刘海宁签订的购房合同有效；二、被上诉人刘海宁协助上诉人张英保办理房产证、土地使用证、并向其支付违约金10000元；三、一、二审诉讼费用由被上诉人刘海宁承担。上诉人张英保上诉的事实和理由是：一、一审判决认定事实错误。涉案房屋不是被上诉人刘海宁、谢淑宁、刘光伏、姜玉侠四人共有的房屋，而是被上诉人刘海宁、谢淑宁夫妻共有房屋，被上诉人刘海宁一审提交的证明是其四人串通后伪造的；上诉人与刘海宁签订购房屋协议，被上诉人谢淑宁、刘光伏、姜玉侠是知情的；被上诉人谢淑宁虽然未在购房协议上签字，但被上诉人刘海宁是代表其夫妻双方行使了处分权；二、一审判决结果适用法律错误，判决结果不公。因上诉人给被上诉人刘海宁支付房款，向他人借贷后，产生了巨额利息。被上诉人刘海宁的违约还给上诉人造成了经济损失，而一审未判决被上诉人刘海宁承担违约责任。
被上诉人刘海宁答辩认为，被上诉人刘海宁与上诉人张英保签订的协议是无效合同；被上诉人刘海宁的行为不构成表见代理；上诉人张英保不属于善意第三人，不构成善意取得，且未实际占有，并未取得房屋所有权；被上诉人姜玉侠不知道并且未参与房屋买卖。故一审认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回上诉。
被上诉人谢淑宁答辩认为，上诉人张英保的上诉请求不成立。被上诉人谢淑宁、刘光伏、姜玉侠不知道被上诉人刘海宁将房屋卖给上诉人。希望二审法院维持原判。
被上诉人刘光伏答辩认为，被上诉人刘光伏对被上诉人刘海宁将房屋卖给上诉人的事情不知情，后来是从上诉人处知道涉案房屋卖给上诉人的。希望二审法院维持原判。
被上诉人姜玉侠答辩认为，被上诉人姜玉侠对被上诉人刘海宁将房屋卖给上诉人的事情不知情，希望法院维持一审判决。
二审期间，上诉人张英保，被上诉人刘海宁、谢淑宁、刘光伏、姜玉侠均未提交新证据。
经二审审理查明的事实与一审一致，并由双方当事人原审提交并经庭审质证确认的全部证据材料，以及双方当事人一、二审庭审陈述意见在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，被上诉人刘海宁在本案一审中提交“证明”一份，主张涉案房屋系其与被上诉人谢淑宁、刘光伏、姜玉侠共有。因被上诉人刘海宁提交的与原房主李学军签订的购房协议中，购房人是被上诉人刘海宁，购房协议上并无被上诉人谢淑宁、刘光伏、姜玉侠的签名，故本院对“证明”的证据效力不予认定。但被上诉人刘海宁购买涉案房屋时处于与被上诉人谢淑宁夫妻关系存续期间，应当认定被上诉人谢淑宁是涉案房屋的共有人。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条的规定，除共有人之间另有约定，各共有人对不动产都有管理的权利和义务；处分共有的不动产的，应当经全体共同共有人同意。上诉人张英保上诉称，被上诉人谢淑宁参与了房屋买卖协商的过程，其对被上诉人刘海宁转让房屋是知情的，但上诉人张英保与被上诉人刘海宁签订的购房协议上，并无被上诉人谢淑宁的签名，上诉人亦未提交被上诉人谢淑宁对房屋转让于上诉人一事知情并同意的证据。故应当认定上诉人张英保与被上诉人刘海宁达成的房屋买卖协议未经共有人同意而无效。因合同无效，上诉人张英保要求被上诉人刘海宁交付房屋、办理房产证、土地证过户登记的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人张英保上诉称，被上诉人刘海宁应当支付其10000元的违约金。上诉人在本案中的诉讼请求是，既要求被上诉人刘海宁交付房屋、办理房产证、土地证过户登记，又要求被上诉人刘海宁支付10000元合同履行不能的违约金。但这两项诉讼请求依法不能同时主张，二审庭审中，经向其释明，是否明确和变更诉讼请求，上诉人张英保明确表示，只要求被上诉人刘海宁交付房屋、办理房产证、土地证过户登记，不要求被上诉人刘海宁承担合同履行不能的违约责任。故上诉人张英保要求被上诉人刘海宁支付10000元的违约金的上诉请求，本院不予审理。上诉人张英保在二审庭审中提出，其已购买沙子、水泥，并用于涉案房屋的装修，并要求被上诉人刘海宁赔偿其经济损失。因上诉人在原审起诉时，并未提出该项诉讼请求，本院对此不予审理，双方可另行依法解决。综上，原审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人张英保负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
代理审判员 马 媛
代理审判员 杨璐璐
二〇一四年六月五日
书 记 员 魏 玮
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。