广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂市民四终字第632号
上诉人（一审被告）苏连生（曾用名苏清雄），农民。
委托代理人黄立志，广西灵渠律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）蒋国义，退休干部。
被上诉人（一审原告）邱晓荣，退休职工。
以上二被上诉人的委托代理人莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。
被上诉人（一审第三人）邱雯（曾用名邱文），个体工商户。
委托代理人白秋霖，广西鹏韵律师事务所律师。
上诉人苏连生因与被上诉人蒋国义、邱晓荣、邱雯房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2015）兴民初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长、审判员胡卫新、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年12月25日公开开庭进行了审理，书记员申峰峰担任法庭记录。上诉人苏连生及委托代理人黄立志，被上诉人蒋国义、邱晓荣的委托代理人莫吉及被上诉人蒋国义，被上诉人邱雯的委托代理人白秋霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：位于兴安县××镇××路（××镇××东路）的壹宗国有出让土地，批准出让日期为1994年6月20日，面积为159.40㎡，原告蒋国义、邱晓荣以邱雯的名义报名购买该宗土地使用权，并交纳了土地出让金。该宗地于1999年9月20日办理了国有土地使用证【兴国用（1999）字第0101752号】，土地使用者为邱雯。原告蒋国义、邱晓荣申请在上述土地上建房，并于1994年7月14日办理了建设工程规划许可证，二原告于1997年在上述土地上自建了一栋砖混三层住宅，建筑面积441.90㎡，并于1999年11月8日办理了房屋所有权证，房屋所有权人为蒋国义。后被告苏连生向原告蒋国义、邱晓荣购买上述房屋，二原告提交一份2013年2月19日甲方蒋国义、邱晓荣与乙方苏清雄（苏连生曾用名）签订的《买卖房屋协议》的复印件，该合同约定：“甲方同意将位于湘漓镇湘江东路的一栋房屋卖给乙方，房屋出让价94.68万元，付款方式分两次付款：乙方在2013年2月25日将房款47.4万元以打款方式付给甲方，余下的房款待过户手续完成后一次性付给甲方，甲方需保证该房屋土地为国有出让土地，保证房产、土地证手续齐备，房产证无任何债务纠纷，甲方协助乙方办理转让过户手续。一切过户费用由乙方全负。”被告苏连生对《买卖房屋协议》的真实性不予认可。2013年2月25日被告苏连生通过转帐分别将70000元、405000元，合计475000元，汇入原告蒋国义在广西恭城农村商业银行股份有限公司的账户，后又于2013年5月11日通过转帐将300000元汇入原告蒋国义在中国农业银行股份有限公司的账户。后由于上述房屋土地使用权和房屋所有权人不一致，无法办理过户登记。2013年4月1日原告蒋国义、邱晓荣与第三人邱雯签订《房地产买卖契约》，约定蒋国义、邱晓荣自愿将坐落在湘漓镇湘江东路的房产出售给邱雯，成交价格为100000元。并于2013年4月27日将该房屋的房屋所有权变更登记到邱雯名下。2013年5月20日邱雯与苏连生签订《房地产买卖契约》，约定邱雯自愿将坐落在湘漓镇湘江东路的房产出售给苏连生，成交价格为620000元。被告苏连生并未实际支付购房款给第三人邱雯。第三人邱雯于2013年5月20日出具委托书，自愿将坐落在兴安县湘漓镇湘江东路的房产出售给苏连生，并委托原告蒋国义为其代理人，代理其与苏连生签订房地产买卖手续及与之相关的所有其他事宜。2013年6月7日兴安镇湘江路房屋所有权由邱雯变更登记到苏连生名下，2013年7月4日该房屋土地使用权也由邱雯变更登记到苏连生名下。房屋过户到被告名下后，二原告要求被告支付购房尾款171800元，被告拒绝支付，故二原告将被告诉至法院，请求法院判令被告苏连生向二原告支付购房款尾款171800元及利息36158元（利息按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算，从2013年5月21日起至2015年1月27日止，实际利息计算至实际还款止），合计207958元；该案诉讼费用由被告承担。
另查明：原告蒋国义、邱晓荣系夫妻。第三人邱雯系原告蒋国义、邱晓荣的外甥女。
一审法院审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。位于兴安县兴安镇湘江路（原湘漓镇湘江东路）房屋是由原告蒋国义、邱晓荣交的土地出让金，并出资修建了该房屋，申请办理了房屋所有权证，二原告一直占有、使用该房屋，是该房屋的实际土地使用权人、房屋所有权人，第三人邱雯对此予以认可。该房屋土地使用权登记在第三人邱雯名下是由于1994年湘漓镇湘江东路土地开发时二原告以邱雯名义报名购买，后土地使用权证就办在邱雯名下，由于邱雯是二原告的外甥女，也就未予以更正。且1994年湘漓镇湘江东路土地开发时，邱雯尚年幼，根本没有经济能力支付土地出让金。上述事实有原告提交的房屋所有权证、自来水收费手册、房屋租赁合同、委托兴安县农村信用合作联社代扣水费协议及该院在兴安县房地产管理所、兴安县国土资源局调取的证据证实，因此该院认定原告蒋国义、邱晓荣原为兴安县兴安镇湘江路房屋的实际所有权人、土地使用权人。二原告提交的2013年2月19日原告蒋国义、邱晓荣与被告苏清雄（苏连生曾用名）签订的《买卖房屋协议》虽为复印件，但却是二原告与被告的真实意思表示，被告苏连生依据《买卖房屋协议》于2013年2月25日转账支付了原告蒋国义475000元。该转账时间、金额与《买卖房屋协议》约定的转账时间一致，金额只相差1000元。后由于房屋所有权人为蒋国义，土地使用权人为邱雯，房屋无法变更登记到被告名下，为办理变更登记节省开支，第三人邱雯分别与二原告、被告签订了《房地产买卖契约》，并于2013年4月27日二原告将房屋所有权变更登记到第三人邱雯名下，被告苏连生在兴安镇湘江路的房屋所有权人及土地使用权人统一登记到邱雯名下后，又于2013年5月11日转帐支付了原告蒋国义300000元。由此可见第三人邱雯分别与二原告、被告签订的《房地产买卖契约》目的并不在于更改房屋成交价，而是为了达到避税和完成过户登记的目的。被告对《买卖房屋协议》不予认可，认为位于兴安县兴安镇湘江路的房屋是被告向第三人邱雯购买的，并提交了2013年5月20日被告苏连生与第三人邱雯签订的《房地产买卖契约》。该院认为2013年5月20日被告苏连生与第三人邱雯签订的《房地产买卖契约》是格式条款，并非双方真实意思表示，契约中约定的房屋成交价620000元，明显低于市场价。被告苏连生也未提供任何证据证明其向邱雯支付了购房款，而二原告提交了证据证明被告分别于2013年2月25日、2013年5月11日通过转账支付原告蒋国义购房款775000元，被告对该事实也予以认可，且被告也未能提交证据证明其为何转账支付原告蒋国义775000元，故该院认为二原告提交的《买卖房屋协议》虽为复印件，但能够和其他证据相印证，并排除合理怀疑，对其证明力应认定，二原告与被告之间存在买卖合同关系。2013年4月1日、2013年5月20日签订的《房地产买卖契约》，并未实际履行，只是为了将房屋变更登记到被告名下及避税。《买卖房屋协议》中关于房屋价格的约定才是当事人真实的意思表示，该院认定兴安县兴安镇湘江路房屋的成交价为946800元，被告苏连生已经支付了775000元，还应支付171800元。二原告主张被告应支付逾期付款的利息36159元，该院认为2013年2月19日蒋国义与苏清雄（苏连生曾用名）签订的《买卖房屋协议》未约定逾期付款的利息及违约金。房屋未能及时办理变更登记二原告也有过错，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏连生支付原告蒋国义、邱晓荣购房款171800元；二、驳回原告蒋国义、邱晓荣的其他诉讼请求。该案收案件受理费4419元，由原告蒋国义、邱晓荣负担769元，被告苏连生负担3650元。
上诉人苏连生不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定上诉人苏连生与被上诉人蒋国义、邱晓荣签订了《买卖房屋协议》是错误的。被上诉人蒋国义、邱晓荣至今未向法院提交《买卖房屋协议》的原件，事实上双方并未签订、也未履行任何书面协议。二、一审法院认定本案房屋过户是依据被上诉人蒋国义、邱晓荣提供的《买卖房屋协议》的复印件履行的过户手续，违背案件事实。该协议中约定的房屋转让时间、过户时间及房屋价款与实际上履行的时间、价款均不符。三、上诉人苏连生仅与被上诉人邱雯签订了房屋买卖契约，实际履行的也是该协议。至于房屋与土地证登记不一致与上诉人苏连生无关。四、一审法院应当查明本案中为何会出现两本土地使用证。五、一审法院认定本案诉争房屋成交价按620000元，明显低于市场价与事实不符。本案诉争房屋经过评估仅500000元，上诉人苏连生在2013年贷款时的评估报告是公平公正的价值体现。故请求撤销一审判决，驳回被上诉人蒋国义、邱晓荣一审所有诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人蒋国义、邱晓荣答辩称：一、上诉人苏连生称其并未与被上诉人蒋国义、邱晓荣签订《买卖房屋协议》不是事实；实际上双方签订了《买卖房屋协议》，且履行了部分协议条款，目前尚欠购房余款171800元。二、本案事实是被上诉人蒋国义、邱晓荣卖房，上诉人苏连生买房。至于房屋两证不统一的问题是历史原因造成的，一审法院已查实。三、关于房屋评估问题，并不涉及本案所争议的事实。涉案房屋面积450㎡，不可能是口头买卖；房屋价值也不可能是上诉人苏连生所讲的500000元。故请求驳回上诉人苏连生的上诉请求，判决上诉人苏连生向被上诉人蒋国义、邱晓荣支付逾期利息及违约金。
被上诉人邱雯答辩称：本案诉争房屋所有权人是被上诉人蒋国义、邱晓荣，房屋买卖契约也是由上诉人苏连生与被上诉人蒋国义、邱晓荣签订的。至于上诉人苏连生与被上诉人邱雯签订的《房屋买卖契约》并未实际履行，签订该合同的目的是为了将本案诉争房屋产权过户至上诉人苏连生名下。故请求驳回上诉人苏连生的上诉请求，维持原判。
综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：本案诉争房屋在1999年9月20日时土地使用证上是否是被上诉人邱雯的名字。
上诉人苏连生在二审期间提供了新证据。房屋现场照片17张。证实诉争房屋是开裂漏水的，房屋价值与房屋的评估报告上评估的50万元是相符的。
被上诉人蒋国义、邱晓荣在二审期间未提供新证据。
被上诉人邱雯在二审期间未提供新证据。
经过庭审质证，被上诉人蒋国义、邱晓荣、邱雯对上诉人苏连生提供照片的真实性、关联性、证明内容均提出了异议。本院认为，该照片不能证实房屋的价值，且照片上的房屋是否是交付时房屋的状态也无法认定。故本院对该证据不予采信。
本院对当事人争议事实的分析和认定：被上诉人蒋国义、邱晓荣、邱雯对一审查明的事实没有异议；但上诉人苏连生对一审查明的事实部分提出一点异议，即主张诉争房屋在1999年9月20日时，土地使用证上是被上诉人蒋国义的名字。本院认为，一审期间，一审法院向兴安县国土资源局查档核实本案诉争房屋的土地使用者为被上诉人邱雯。上诉人苏连生与被上诉人蒋国义、邱晓荣、邱雯对此均是认可的。故本院对上诉人苏连生的上述异议不予采信。
经二审审理查明，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：综合诉辩双方的意见，双方当事人的争议焦点如下。一、本案诉争房屋的买卖双方是上诉人苏连生与被上诉人蒋国义、邱晓荣还是上诉人苏连生与被上诉人邱雯。二、交易价款是多少。
一、关于本案诉争房屋的买卖主体的问题。本院认为，本案诉争房屋的买卖双方为上诉人苏连生与被上诉人蒋国义、邱晓荣。理由如下。第一、上诉人苏连生在上诉状中称其并未与被上诉人蒋国义、邱晓荣签订《买卖房屋协议》，但其在二审庭审中又认可与被上诉人蒋国义、邱晓荣签订了《买卖房屋协议》。故本院对上诉人苏连生与被上诉人蒋国义、邱晓荣在2013年2月19日签订的《买卖房屋协议》这一事实予以认可。第二、《买卖房屋协议》签订后合同双方履行了部分义务。即上诉人苏连生向被上诉人蒋国义、邱晓荣支付了775000元购房款，被上诉人蒋国义、邱晓荣亦于2013年4月27日将房屋所有权变更登记到被上诉人邱雯名下，2013年6月7日将房屋所有权变更登记到了上诉人苏连生名下，2013年7月4日将该房屋的土地使用权变更登记到了上诉人苏连生名下。
二、关于诉争房屋交易价款的问题。
被上诉人蒋国义、邱晓荣提供的《买卖房屋协议》虽为复印件，但上诉人苏连生在二审庭审中认可签订了该协议。本院认为，《买卖房屋协议》是双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人苏连生仅向被上诉人蒋国义、邱晓荣支付购房款775000元，尚欠171800元。现被上诉人蒋国义、邱晓荣要求上诉人苏连生支付171800元应予以支持。至于上诉人苏连生主张本案房屋成交价为620000元的问题。本院认为，上诉人苏连生与被上诉人邱雯签订的《房地产买卖契约》并非双方真实意思表示，也未实际履行。上诉人苏连生主张本案诉争房屋在2013年时的评估价为500000元，但该评估是办理银行贷款时的估价，且该估价也是1200000元，而不是500000元。对此，上诉人苏连生应承担举证不能的法律后果。因此，本院认为，一审法院判决要求上诉人苏连生支付剩余购房款171800并无不当，应予以维持。
另外，被上诉人蒋国义、邱晓荣在答辩时请求二审法院判令上诉人苏连生支付逾期利息及违约金的问题。因被上诉人蒋国义、邱晓荣并未提出上诉，故本院对该项请求不予审理。
综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3736元，由上诉人苏连生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕秀文
审 判 员 胡卫新
代理审判员 蒋子秀
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 申峰峰