湖南省花垣县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3124民初446号原告：颜智平，男。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，湖南边城律师事务所律师。被告：罗顺忠，男。委托诉讼代理人：王健，湖南金瑞律师事务所律师。原告颜智平与被告罗顺忠确认合同效力纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜智平及委托诉讼代理人ＸＸＸ，被告委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜智平向本院提出诉讼请求：确认原告与被告2015年9月24日签订的《房屋转让协议》自2016年7月21日起已经解除。事实和理由：2015年9月24日，原、被告签订了一份《房屋转让协议》，转让标的为伯爵名府的16间门面、住房5套、车库9间，当时约定协议签订后被告将购房款一次性付清。被告签订协议后，说贷款马上到位，贷款到位后再付，原告相信了被告，被告当天给原告出具一张288.2万元的欠条，并写下还款方式。由于被告未付款，原告也未将房屋交付给被告。原告一再催促下，被告一直未付。今年7月初开始，原告多方联系，无法联系上被告。由于被告严重违约，侵犯了原告的合法权益，原告于2016年7月18日给被告手机发信息，解除双方2015年9月24日签订的《房屋转让协议》，被告未回复；2016年7月21日，原告在团结报登报通知解除了与被告2015年9月24日签订的《房屋转让协议》。被告的行为严重影响了原告的生产生活，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原告依法解除与被告签订的《房屋转让协议》应当受到法律保护。被告罗顺忠口头辩称：原告所诉部分不实。1、欠条属实，但双方之后还有合同约定，被告又有给原告支付款项，到目前为止被告未欠原告288.2万元。2、原、被告于2015年9月24日签订《房屋转让协议》，原告存在欺诈行为。被告是整体打包买的三部分房产，而在签订转让协议时，原告尚未取得五套住房的产权，该笔房屋买卖给被告造成了损失。3、原告诉求的是确认原、被告2015年9月24日签订《房屋转让协议》自2016年7月21日已经解除，被告认为这不符合法定的单方解除的条件；该协议正在履行过程中，合同法第九十四条、第九十六条不适用于本案，原告要求确认合同解除不符合法律规定；原、被告可就合同的履行作一个诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。被告罗顺忠对原告颜智平提交的证据1、湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2015）州民一初字第8号民事调解书、（2015）州法执字第41号执行裁定书、（2013）州法执字第25-5号执行裁定书；2、《房屋转让协议》（2015.9、24）一份；3、欠条（2015.9.24）一份；4、登报通知（2016、7、21）共四组证据的真实性没有异议，但认为（2015）州民一初字第8号民事调解书不能证明原告有产权，要结合后面的执行裁定来看；对转让协议的合法性有异议，该协议是为应对房地产登记部门签的，款项确实没有付清；按约定被告为原告偿还了100万元贷款的利息4万元；登报行为不能解除合同。被告罗顺忠对原告颜智平提交的证据4、手机信息（7月18日）；5、手机信息（7月3日）；6、湖南大学司法鉴定中心2016年8月29日出具的湖大司鉴中心〔2016〕文鉴字第255号司法鉴定意见书提出异议，认为证据4、5的真实性无法确认，且信息属于原告的单方行为，内容与本案无关，不能就此证明被告下落不明；对证据6的真实性无异议，但该鉴定意见书是针对2015年10月1日的协议做出的鉴定，而原告并未将2015年10月1日的协议作为证据提交，该鉴定与本案无关，不能导致预告登记失效。本院认为，对当事人对于真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据4、5手机信息的真实性提出异议，本院认为，两份手机信息显示对方名称为罗顺忠，但没有相应号码和身份对应，又没有其他证据佐证，本院不予采纳。被告对原告提交的证据6的关联性提出了异议，本院认为，湖大司鉴中心〔2016〕文鉴字第255号司法鉴定意见书所鉴定的标的为“2015年10月1日”的《房屋买卖协议》的签名，而该份协议既不是本案证据，原、被告也未对该协议主张任何权利，与本案不具关联性，本院不予采纳。原告颜智平对被告罗顺忠提交的证据1、《房屋转让补充协议》（2016.6.6）；2、转账记录（2015.12.4）、湖南省非税收入电子缴款收据真实性无异议，但认为补充协议是对原、被告双方对所有的经济往来进行结算，且补充协议不影响原合同协议；转账记录是事实，但此款是原告为被告办理磊鑫水泥厂事情的费用。原告颜智平对被告罗顺忠提交的证据3、豪爵名府（门面）变压器安装工程预算书；4、《车库买卖合同书》5份、《门面出租合同》3份、《房屋买卖协议》4份；5、《房屋预告登记证明》七份均提出异议，认为工程预算书与本案无关，且该预算书也不能证明具体投入资金数额；被告未提交《车库买卖合同书》、《门面出租合同》、《房屋买卖协议》的原件核对，其真实性不认可，被告没有房屋产权，也无权处分房屋；原告不认可被告提交的《房屋预告登记证》，被告在办理预告登记时提交的协议是虚假的，有湖南大学司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》为证，罗顺忠也承认该协议是虚假的。本院认为，对当事人对于真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据的关联性和证明目的提出了异议，本院结合全案事实进行分析认定。原告对被告提交的《房屋转让补充协议》（2016.6.6）的真实性无异议，认为不影响原协议效力，本院认为，原、被告对补充协议的真实性均无异议，对证据本身所反映的事实本院予以确认；被告提交的《车库买卖合同书》、《门面出租合同》、《房屋买卖协议》虽是复印件，但原、被告均认可协议后有再次转让协议范围内房产的事实，对双方认可的事实，本院予以确认；原告对被告进行预告登记所提供的协议提出异议，但原告认可被告提交的《房屋预告登记证明》的真实性，并承认《房屋预告登记证明》是原告代为被告从房地产管理部门领取的，本院对被告就双方转让的房产进行了预告登记的事实予以确认。根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2015年6月，经湘西土家族苗族自治州中级人民法院主持调解，颜智平与湘西自治州天之丰房地产开发有限公司达成调解协议，约定：一、原告颜智平与被告湘西自治州天之丰房地产开发有限公司签订的关于B1001、C701、B1102、B1201、B1101五套房屋的商品房买卖合同有效；二、原告颜智平与被告湘西自治州天之丰房地产开发有限公司签订的关于第一栋一单元一层的第3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16、17、18、19号的16个门面的商品房买卖合同有效；三、双方签订调解协议生效之日起15日内，被告湘西自治州天之丰房地产开发有限公司将上述房屋及门面交付给原告颜智平，并协助原告颜智平在相关部门办理相关登记手续。2015年6月25日，湘西土家族苗族自治州中级人民法院依据双方达成的协议，作出（2015）州民一初字第8号民事调解书。根据颜智平的执行申请，湘西自治州中级人民法院立案执行，于2015年9月22日作出（2015）州法执字第41号执行裁定书，裁定：一、将被执行人湘西自治州天之丰房地产开发有限公司位于花垣县花垣镇10号（伯爵名府）第3、4、5、6、7、8、9、11、12、13、14、15、16、17、18、19号共16个门面（662.16平方米）的财产所有权交付给买受人颜智平（身份证：433124195705143610）所有，上述财产所有权自交付起转移给买受人颜智平。二、买受人颜智平可持本裁定到产权登记机关办理过户登记手续。湘西自治州中级人民法院于2015年9月22日另作出（2013）州法执字第25-5号执行裁定书，裁定：一、将被执行人湘西自治州天之丰房地产开发有限公司位于花垣县花垣镇文庙坪10号（伯爵名府）第一层9个车库101、102、110、120、15、C107、C108、C112、C113号330.56平方米的财产所有权交付给买受人颜智平（身份证：433124195705143610）所有，上述财产所有权自交付时起转移给买受人颜智平。二、买受人颜智平可持本裁定到产权登记机关办理过户登记手续。2015年9月24日，原告颜智平（甲方）、被告罗顺忠（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意将共同购买伯爵名府数财产一并转让给乙方；转让房屋清单：其中门面16间662.16㎡、住房5套约670㎡、车库9间330.56㎡；付款方式为一次性付清；转让过程中产生的税费由乙方自理，甲方有义务配合；协议具有法律效力，单方不得违约，造成损失的，由违约方负责。同日，被告给原告出具288.2万元的欠条，并注明：所欠288.2万元按如下偿还方式：1、贷款出来时付120万元；2、信用社贷款本金100万元，2015年9月22日后由罗顺忠承担本金及利息；3、余款68.2万元，如甲方需要使用，提前30天告知乙方。2015年12月4日，被告向花垣县房地产管理局申办了房屋预告登记，原告代替被告领取了花房预花垣镇字第xxxxxx共七分《房屋预告登记证明》并交给被告。之后，被告经原告同意，变卖部分房产，付给原告13.5万元。原告变卖一个车库，收得房款8万元。2016年6月6日，原告颜智平（甲方）与被告罗顺忠（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定：甲乙双方2015年9月24日所签订的房屋转让协议，现做如下补充，如原协议与本协议相冲突，以本协议为准：一、房屋转让总价款打包为350万元整：1、其中门面16间，面积约670平方米，价格250万元整；2、车库约330平方米，价格33万元整；3、房屋5套，约670平方米，价格为67万元整。二、根据乙方2015年9月24日所写欠条，乙方欠甲方288.2万元，乙方现做如下调整：1、2015年9月24日后，乙方付给甲方现金15万元；2、胜华学校用钢材抵扣账款9万元；3、卖车库给代玉其甲方收入8万元；4、卖车库给罗老板甲方收入3.5万元；5、乙方付现金10万元（卖C-701房）；6、上述乙方共计付给甲方45.5万元整。三、甲方代乙方支付款项：1、甲方代乙方付车库修理费4400元整；2、根据2015年9月24日欠款说明，甲方代乙方支付100万借款四个月利息（2015年12月-2016年3月）共计4万元；3、上述甲方合计为乙方垫付4.44万元整。四、根据2015年9月24日欠条及以上二、三项双方账目往来，乙方共计欠甲方：288.2万元+4.44万元-45.5万元=247.14万元。五、余款还款日期：2016年6月20日还款10万元，2016年7月20日还款5万元，2016年9月20日还款100万元，2016年12月20日还款10万元，2017年3月份还款20万元，2017年6月份还款30万元，2017年9月还款30万元，剩余款项在2017年12月底前全部付清。六、利息还款约定：2016年6月20日支付3个月（4-6月）银行利息，2016年9月20日支付3个月（6-9月）银行利息。七、乙方在未付清甲方所有欠款时，甲方仍然享有欠款部分的房屋所有权，可无条件进行处置。八、协议具有法律效应，双方不得违约，乙方不得以任何理由推迟付款时间，如有违约，甲方每月按照欠款的3%收取违约金。原、被告签订补充协议后，被告未向原告支付任何款项，由于未能联系上被告，原告于2016年7月21日在《团结报》刊登通知，通知被告解除2015年9月24日双方签订的《房屋转让协议》，限被告在通知之日起5日内与原告联系，否则按相关规定进行处理。2016年7月26日，原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告争议的是合同解除的效力问题，本案案由应为确认合同效力纠纷。审理过程中，本院发现双方争议的实质为合同履行问题，遂向原告作出释明，原告坚持其诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，只要符合法律规定的情形，合同当事人均依法享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告颜智平主张解除合同，因未能联系上被告罗顺忠而以手机信息和登报通知的方式进行通知。在审理过程中，因被告未在其户籍地址居住且未能联系，本院依法公告送达。被告于2016年9月6日到庭应诉。原告对于解除通知是否在2016年7月21日到达被告罗顺忠，未能提供有效证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告应承担不利后果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限间，在解除合同或抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述规定，当事人单方通知解除合同，对方有异议的，可在约定异议期限内或三个月合理期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2016年7月21日以登报通知的方式向被告主张解除合同，但未能提供有效证据证实解除通知在登报当天到达被告，且被告自通知到达之日起享有三个月异议期。现原告主张原、被告2015年9月24日签订的《房屋转让协议》自2016年7月21日起已经解除没有法律和事实依据，其主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告颜智平的诉讼请求。案件受理费100元，由原告颜智平承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  田小军人民陪审员  梁正英人民陪审员  杨 岚二〇一六年十一月二日书 记 员  米成香附：本判决书所适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院本院支持；当事人没有约定异议期限间，在解除合同或抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。