桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0304民初424号
原告欧秀英。
诉讼代理人覃升锋，广西金和泰律师事务所律师。
被告桂林鑫联泰房地产有限公司，住所地广西桂林市象山区。
法定代表人葛明，该公司董事长。
诉讼代理人甘永雄，该公司员工。
原告欧秀英与被告桂林鑫联泰房地产有限公司（以下简称：鑫联泰公司）商品房购销合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由审判员钱越独任审判，于2016年4月7日公开开庭审理了本案。代书记员蒋莉秦担任法庭记录。原告欧秀英及其诉讼代理人覃升锋、被告鑫联泰公司的诉讼代理人甘永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧秀英诉称，2015年10月29日，原告购买被告开发的位于桂林市环城西一路35号悠山郡18栋1-11-1号房，房屋总价1340720元，其中包含：1、有产权的11层11-1房（建筑面积145.08平方米、套内面积126.93平方米），价格912444元；2、与其相连的无产权的顶层阁楼及顶层与楼梯间相邻的阁楼平台，价格428276元。当日，原告向被告支付了购房定金4万元，并于2015年11月15日与被告签订《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》、《“彰泰／联发。悠山郡”订购须知》。根据订购须知的约定，顶层阁楼、底层功能房、平台、花园的面积不作为产权登记面积，由买受人享有专有使用权，买受人同意不进行确权及办理权属证书，但双方在《商品房买卖合同》中就相关建筑物的使用管理明确作出约定：“顶层与楼梯间相邻的阁楼平台由顶层阁楼买受人享有专用权。”2015年11月12日，原、被告准备签订《商品房买卖合同》、《“悠山郡”顶层阁楼专有使用权转让合同书》时，原告发现《商品房买卖合同》第十七条约定：“该商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益。”这与原告的订购单及订购须知中的约定发生冲突。对此，原告一直与被告协商，希望按购房须知中的约定更改合同中的相关条款，或者是另行签订一份关于顶层与楼梯间的相邻的阁楼平台或阁楼顶上露台使用的补充协议。但被告一直对原告的请求置若罔闻，非但不及时处理和解决，反而于2015年12月在楼梯间相邻的阁楼平台搭建三角钢架。原告认为，被告没有按照双方签订的《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》、《“彰泰／联发.悠山郡”订购须知》予以履行，属于单方违约行为，应双倍返还定金即8万元。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院请求：1、判令解除原、被告于2015年11月15日签订的《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》；2、判令被告双倍返还定金8万元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、电脑咨询单，拟证实被告的主体资格；
2、《悠山郡D-1户型四房两厅结构图》及《置业计划表》，拟证实悠山郡18栋1-11-1号房系复式商品房，无产权的顶层阁楼价格为428276元；
3、收款收据、兴业银行单据，拟证实2015年10月29日原告向被告交纳了定金4万元；
4、《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》、《“彰泰／联发.悠山郡”订购须知》，拟证实原告购买被告开发的位于桂林市环城西一路35号悠山郡18栋1-11-1号房，房屋总价1340720元。顶层阁楼、底层功能房、平台、花园的面积不作为产权登记面积，由买受人享有专有使用权，买受人同意不进行确权及办理权属证书。顶层与楼梯间相邻的阁楼平台由顶层阁楼买受人享有专用权；
5、《商品房买卖合同》，拟证实被告和原告准备签订的《商品房买卖合同》和原来的订购书约定的内容有较大出入；
6、《“悠山郡“顶层阁楼专有使用权转让合同书》，拟证实诉争房屋的阁楼归原告专有使用；
7、微信记录，《补充协议》，拟证实由于《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》、《“彰泰／联发.悠山郡”订购须知》和准备签订的《商品房买卖合同》、《“悠山郡”顶层阁楼专有使用权转让合同书》在约定上有冲突，原告为此在微信上一直和被告的经办人朱晓玲协商处理此事。2015年12月27日，被告还专门拟出了楼顶、外墙的补充协议；
8、图片，拟证实楼顶与楼梯间相邻的阁楼平台，该商品房所在楼宇的屋面，阁楼顶露台，三者所述为同一平台。被告在阁楼顶露台已搭建了太阳能热水器的预留钢架位。
被告鑫联泰辩称，一、原、被告签订的订购书合法有效，双方应受合同条款的约束；二、《订购书》与《商品房买卖合同》中的条款并无冲突，是由于原告理解错误所致。按照《订购书》载明即使发生两者有不一致的情形，应当以《商品房买卖合同》及其附件和补充协议为准；三、被告全面履行了《订购书》中约定的义务，无须担责；四、原告订购的是现房，订购时已完全清楚房屋的现状；综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告对其辩解在举证期内向本院提供的证据有：
1、《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》，拟证实原、被告经协商达成的订立《商品房买卖合同》前的合意，构成预约，双方应按照约定履行权利义务；
2、《“彰泰／联发.悠山郡”订购须知》，拟证实被告已告知原告未按时签署《商品房买卖合同》的不利后果，被告有权没收定金并不通知原告将房屋另售；
3、公示《商品房买卖合同》及销售房屋现场公示牌照片，拟证实被告对将要和原告签订的《商品房买卖合同》范本进行了公示；
4、微信对话截图，拟证实在原、被告签订《商品房买卖合同》的过程中，原告的要求不断变化，争议内容并非原告诉状中陈述的事实，原告存在不积极履行签署买卖合同的恶意；被告同时也履行了善意告知义务；
5、补充协议，拟证实被告于2015年12月24日同意按照原告的要求签订补充协议，但被告拟好协议后原告拒绝签订。原告存在不积极履行买卖合同的恶意；
6、律师函、挂号信收据，拟证实被告已经履行了善意通知义务，对原告的疑惑采取了积极的态度进行了沟通，在没收原告定金之前已经尽了最大的诚意履行义务。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5无异议；对证据6因为不是双方签署的合同，不予认可；对证据7、8的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。原告对被告提供的证据1、2的真实性、关联性、合法性予以认可，对证明内容不予认可；对证据3的真实性、关联性有异议；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性认可，对证明内容不认可；对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议。
本院结合原、被告的举证和质证，认证如下，对双方无异议的证据，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院作为认定案件事实的参考依据。
结合全案证据，本院确认以下法律事实：
2015年10月25日，原告到被告开发的位于桂林市环城西一路35号悠山郡小区看房，经置业顾问朱晓玲的介绍，其看中了位于小区18栋1-11-1号房，该房屋总价1340720元，其中包含：1、有产权的11层11-1房（建筑面积145.08平方米、套内面积126.93平方米），价格912444元，与其相连的无产权的顶层阁楼及顶层与楼梯间相邻的阁楼平台，价格428276元。2015年10月29日，原、被告签订《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》、《“彰泰／联发.悠山郡”订购须知》，根据订购须知的约定，顶层与楼梯间相邻的阁楼平台由相接的顶层阁楼买受人享有专用权，但该平台在消防设计上有紧急疏散功能，买受人不得擅自改变原审批建筑结构形式，使用顶层阁楼之买受人在紧急情况下必须向楼下业主提供疏散之便利；本订购书项下，买卖楼宇所未详尽设定之双方任何一方之权利义务，无论销售面积、质量标准、交付、入伙时间、违约责任及其他，双方同意，应当以将来签署的《商品房买卖合同》为据。《商品房买卖合同》如与本订购书存在矛盾，以《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议为准等。原告于当日向被告交纳购房定金4万元。2015年11月22日，原、被告准备签订《商品房买卖合同》、《“悠山郡”顶层阁楼专有使用权转让合同书》时，原告发现《商品房买卖合同》第十七条载明：“该商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益。”其认为这与订购书及订购须知中的约定发生冲突，故当天没有和被告签订《商品房买卖合同》。之后，原告通过微信的方式与被告的置业顾问朱晓玲联系处理购房事宜。但双方不能达成一致意见。被告拟定了《补充协议》，但原告不同意该《补充协议》的条款，双方未能签订《补充协议》。之后，被告将位于桂林市环城西一路35号悠山郡18栋1-11-1号房转卖给了其他人。
本院认为，被告已将其开发的位于桂林市环城西一路35号悠山郡18栋1-11-1号房转卖给了其他人，导致原告和被告于2015年10月29日签订《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》无法再履行，故原告要求解除原、被告于2015年10月29日签订的《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》的诉讼请求，本院予以支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从本案来看原告想购买更多使用面积的房屋，而被告开发的位于环城西一路35号悠山郡18栋1-11-1号房满足了原告的需求，故原告在签订《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》、《“彰泰／联发.悠山郡”订购须知》时交纳了购房定金4万元，这表明原告是有意向和被告订立《商品房买卖合同》的。从被告提供的《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》、《“彰泰／联发.悠山郡”订购须知》字面表述中，原告认为其预购的房屋顶层天面归其独自享有使用权，而在准备签订正式的《商品房买卖合同》中原告发现对顶层天面的使用的约定与其理解的不一致，双方因《商品房买卖合同》及有关补充协议之该内容无法达成一致，致使签约不成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案因原、被告对《商品房买卖合同》中楼顶天面条款的不同理解进行磋商，是保护各自的权益，双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，故被告应将定金4万元全额返还原告。原告要求被告双倍返还定金8万元，本院不予全部支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、解除原告欧秀英与被告桂林鑫联泰房地产有限公司于2015年10月29日签订的《彰泰联发【悠山郡】商品房订购书》；
二、被告桂林鑫联泰房地产有限公司返还原告欧秀英定金4万元；
三、驳回原告欧秀英的其他诉讼请求。
本案适用简易程序减半收取案件受理费900元（原告已预交），由被告承担450元，原告自行承担450元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1800元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 钱 越
二〇一六年四月二十五日
代书记员 蒋莉秦