广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1222号
上诉人（原审被告）陈德鸿，男，汉族，住新疆维吾尔族自治区克拉玛依市克拉玛依区永安，公民身份号码×××0019。
委托代理人李孟杰，广东新健达律师事务所律师。
委托代理人伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郑琼珊，女，汉族，住广东省深圳市罗湖区。公民身份号码×××1320。
委托代理人吴昊，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托代理人张家齐，广东法制盛邦律师事务所律师。
上诉人陈德鸿因与被上诉人郑琼珊租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛南法民三初字第185号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认郑琼珊与陈德鸿于2013年8月21日签订的《房产租赁合同》及《协议书》于2015年2月15日解除；二、陈德鸿于判决发生法律效力之日起十日内返还上述租赁合同项下位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园紫杉湖108号房产予郑琼珊；三、陈德鸿于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年6月1日至2014年8月15日期间租金25000元予郑琼珊；四、陈德鸿于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月16日至2015年2月15日期间空置费50000元予郑琼珊；五、陈德鸿于判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年2月16日起至实际返还租赁房产时止按每三个月50000元标准计算的占用费予郑琼珊；六、驳回郑琼珊其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取1361.97元（郑琼珊已预交），由郑琼珊负担680.72元，陈德鸿负担681.25元。陈德鸿负担的部分于上述付款同期迳付还予郑琼珊，原审法院不另收退。
上诉人陈德鸿上诉提出：原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，原审判决认定陈德鸿在2014年8月15日教育部门答复涉案房产不能用于开办托儿所前，不存在拒付租金的理由，至2015年2月15日合同解除时，双方对合同无法履行均存在过错，明显事实认定错误。事实上，在《房产租赁合同》签订前，郑琼珊就与金碧物业公司签订了《恒大·御景半岛（金碧海岸花园）前期物业管理服务协议》，其中约定涉案租赁物仅作住宅、居住使用，不得做写字楼、货仓、工厂或其他用途，且郑琼珊从未告知过陈德鸿该情况。因此，自合同签订至解除之日，涉案租赁物一直处于根本无法用于经营目的的状态。郑琼珊签订合同前明知该情况，却仍与陈德鸿签订《房产租赁合同》，直接导致陈德鸿签订合同的目的根本无法实现。因此，涉案合同解除的过错完全在于郑琼珊。自2014年9月1日起，涉案租赁物开始由陈德鸿占有至合同解除之日止，因占有涉案房产导致的费用（包括租金）属于因合同解除导致的损失。由于合同解除的过错在郑琼珊，故该损失应由其自行承担，陈德鸿没有义务向其支付。其次，原审判决认定自2015年2月15日起合同解除，属于认定事实不清，适用法律错误。因为陈德鸿主张合同解除是基于郑琼珊的过错，合同目的无法实现，而非双方达成合意。另外，双方签订合同时，约定租赁房产用于开办幼儿教育，幼儿教育除了幼儿园、托儿所，还包括其他学前教育及培训机构，开办这些机构的前提是房产的用途需变更为商业用途，直至二审庭审，郑琼珊仍未将房产用途予以变更，致使陈德鸿的合同目的无法实现。陈德鸿基于同时履行抗辩权拒付租金，具有事实和法律依据。合同解除后，陈德鸿亦无需支付租金，房屋占用费应当按照双方过错比例承担，而本案中，陈德鸿没有过错，且郑琼珊拒绝接收房产。综上，请求：1.撤销原审判决，判令驳回郑琼珊的全部诉讼请求；2.判令上诉费用由郑琼珊承担。
被上诉人郑琼珊答辩称：1.双方在本案及另案中均请求解除合同，故双方达成解除合同的合意。合同解除后，陈德鸿支付房屋占用费至实际返还之日止合情合理。2.郑琼珊不从事幼教行业，不知晓行业规定，陈德鸿不能成功开办幼儿园是因无法通过行政许可的强制性规定。但陈德鸿仍强行装修开业，损失应由陈德鸿自行承担。
上诉人陈德鸿在二审期间向本院提交如下证据材料：
1.通话录音光盘及记录，拟证明一审后，陈德鸿多次要求将涉案房产移交给郑琼珊，郑琼珊以“你们把东西都搬走了，以后咋赔啊”为由拒绝。
2.涉案小区物业服务中心工作人员王某的身份证及其出具的证明，拟证明陈德鸿为减少双方损失，欲将房屋内的设备搬出，将房屋移交郑琼珊。为此，陈德鸿向小区服务中心申请办理放行条。王某向郑琼珊告知情况时，郑琼珊表示不同意将设备搬出。
被上诉人郑琼珊发表如下质证意见：因无法确认证据1是否经过剪辑、修改及录音的时间，对其真实性、合法性不予确认；假设录音真实，该证据也不能证明其所要证明的内容，与本案没有关联性；录音的通话时间在2015年11月10日，不能证明陈德鸿多次与郑琼珊商量要求移交房屋，录音的内容也不能反映其想移交房屋。因王某本人没有到庭，对证据2的合法性、真实性不予确认；即使真实，也不能证明陈德鸿曾多次要求将涉案租赁物移交给郑琼珊。证据1、2实际上是陈德鸿在搬离空调受阻后才与郑琼珊联系办理放行条的事宜。
经审查，陈德鸿提交的证据1是电话录音，因郑琼珊不确认其真实性，故本院不予采信，即使真实，也不能证明陈德鸿多次要求返还租赁物；证据2属于证人证言，证人王某未出庭接受质询，故本院对该证据不予采纳，且该证言即使真实，也仅能证明陈德鸿因想搬走空调而联系办理放行条事宜，并不能证明其欲将涉案物业返还给郑琼珊。
被上诉人郑琼珊在二审期间未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，陈德鸿与郑琼珊于2015年11月25日自行办理涉案租赁物的交接手续，陈德鸿将涉案租赁物返还给郑琼珊。
本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对陈德鸿的上诉内容作如下审查：
关于涉案合同解除时间的问题。经查，郑琼珊在本案中以陈德鸿拖欠租金为由诉请解除租赁合同，陈德鸿亦于2015年1月22日另案提起诉讼，以郑琼珊违约为由请求解除租赁合同。由于双方均主张解除涉案合同，原审法院据此认定双方对解除合同达成合意，并认定先起诉的另案应诉材料送达郑琼珊之日即2015年2月15日为《房产租赁合同》解除之日，陈德鸿自该日起负有返还租赁物的义务，并无不当，本院予以维持。
关于陈德鸿应否支付2014年6月1日至2015年2月15日期间租金的问题。陈德鸿接收涉案租赁物后即进行装修使用，根据合同约定，其应当支付合同履行期间的租金。至于租金计付标准的问题。陈德鸿承租涉案租赁物拟开办“睿吉儿幼儿园”。陈德鸿作为幼儿教育的从业者，理应知道开办托儿所对场地的要求，对此负有审慎注意的义务。而陈德鸿在审查过涉讼房屋的房产证，理应清楚知道其仅作住宅用途，且该涉案租赁物不具备行政部门对开办托儿所的场地要求的情况下，仍与郑琼珊签订涉案租赁合同，将涉案租赁物作为开办托儿所的场地，对租赁合同因无法实际履行而解除负有主要过错。原审法院考虑到本案的实际情况，认定陈德鸿在2014年8月15日教育部门答复涉案租赁物不能用于开办托儿所前，陈德鸿不存在拒付租金的理由，并无不当，本院予以维持。自2014年8月15日教育部门答复涉案租赁物不能用于开办托儿所起，陈德鸿承租涉案租赁物的目的落空，导致涉案租赁物处于空置状态。原审法院考虑到郑琼珊作为出租人，将未经办理变更经营性用房手续的住宅出租给陈德鸿作为商业用途使用，对涉案租赁合同因无法实际履行而解除亦具有一定过错的情况，认定陈德鸿按合同约定租金标准一半支付2014年8月16日至2015年2月15日的空置费50000元，较为公平合理，本院亦予以维持。陈德鸿上诉主张郑琼珊对涉案合同的解除承担全部过错责任，陈德鸿无需支付租赁期间的租金，理由不成立，本院不予支持。
关于陈德鸿应否支付2015年2月16日起的占有使用费问题。由于涉案合同于2015年2月15日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，陈德鸿自合同解除之次日起负有返还涉案租赁物予郑琼珊的义务，陈德鸿继续占有涉案租赁物缺乏法律依据。但陈德鸿一直占有涉案租赁物，并在一审法院释明后，仍拒绝将涉案租赁物返还给郑琼珊，造成郑琼珊的房屋一直被占用，陈德鸿对于无权占有郑琼珊房屋期间造成郑琼珊的损失负有全部过错，原审法院据此认定陈德鸿支付2015年2月16日至实际返还租赁物时止按每三个月50000元的标准支付占用费，并无不当，本院予以维持。另外，虽然双方在二审期间自行办理了租赁物交接手续，即陈德鸿所负的返还租赁物义务已履行完毕，且支付占用费应截止于2015年11月25日，将对原审判决第二项、第五项判项的执行产生影响，但并不影响该两项判项的正确性，故本院对该两项判项亦予以维持。
综上所述，陈德鸿的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1675元，由上诉人陈德鸿负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 彭振宇