丽水市莲都区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丽莲民初字第336号
原告（反诉被告）：吴绍春。
原告（反诉被告）：周水菊。
上述两原告委托代理人（特别授权）：王善才，浙江法和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。
法定代表人：沈璐瑶。
委托代理人（特别授权）：兰先锋，浙江博翔律师事务所律师。
原告吴绍春、周水菊与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司在举证期限届满前提起反诉，本院予以受理，依法组成由审判员金陈乾担任审判长，审判员黄野松、人民陪审员金烨参加评议的合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。原告吴绍春及原告吴绍春、周水菊的委托代理人王善才、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的委托代理人兰先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴绍春、周水菊诉称：2013年12月11日，原、被告签订了原告购买被告开发的位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房合同。按合同第四条、第六条约定，原告也已实际向被告支付了529546元首付款，其余为按揭贷款。即等被告建好房子可以交付原告签字接收使用时原告再去申办按揭贷款付清全部购房款。可是，原告一直等到2014年8月31日即合同约定交房之日，被告仍然未施工完毕，无法交房。到起诉之日已经超过交房期140多天。2015年1月19日，被告向原告等购买户发出了承诺书，承认交房违约，同意支付违约金，但被告对违约的天数和支付违约金的时间安排均不符合合同约定，原告无法接受。原告认为，被告在2014年8月31日未交付房屋，应按实际交付额每日万分之九的标准计付违约金到交房之日止。为此，请求法院依法判令：一、确认被告未在2014年8月31日与原告签字交接买卖本案标的房产所有权的行为构成违约，并依约判令被告以日万分之九为标准计算违约金至实际交房之日止。二、被告尽快将双方合同第三条第1项约定的商（服）品房建造到（进户门交付钥匙、道路、用水、用电等设施）符合正常使用的基本条件后交原告签字接收使用。三、办理房产证过户时，应在房产证件上写明车位或车库的产权信息内容。如果车位或车库不以房产所有权登记上证，则应退房或降价处理。
被告丽水市汇隆商贸发展有限公司辩称：一、房屋买卖合同中所写的2014年8月31日交房时间，不是绝对时间，而是相对时间，在合同法意义上是个附条件条款，对此原告存在误解。房屋买卖合同第八条第二款规定，遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期（但书规定）：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2、因政府行为以及规划调整等因素影响而延误工期。上述内容，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案合同第二款的但书规定就是附生效条件条款。本案中真实发生了但书规定中的延期情形，是政府的房地产行政管理行为导致了相关期限延误。详情是：2011年10月31日，被告中标后去现场查看，发现汽配市场地块堆积了大量废渣和土方，严重影响施工。被告立即书面请示了市国土局，但至今未全部处理。2013年4月3日，丽水市中立建筑工程有限公司就本案建筑工程中标，根据丽水市招标投标中心的中标通知书，中标的工程工期是700天，即工程要到2015年3月3日才能竣工，还要办理其他的审批手续，需要很多时间，2014年8月31日不可能交房。被告于2014年9月14日申请竣工验收备案，到2014年10月15日才备案。2014年10月28日，被告向丽水市工商局递交关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让部分的申请报告，这一行政审批事项是原、被告双方进行房屋买卖的前提，否则会涉嫌违规经营而承担法律后果。到2014年11月7日，丽水市专业市场建设协调小组办公室才以丽市协办（2014）5号文件批准了被告的转让方案。消防许可也是一项重要的行政许可，莲都区消防大队2014年11月6日发了复函，同意上述转让方案，但注明“内部装修工程竣工后，应向我大队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。”即内部装修完成后，还需向他们申请验收。被告从未停止施工，一直在履行自己的义务，上述情况都是连续不断进行的。综上，被告认为，房屋买卖合同对交房期限未作最终限制，原预定的2014年8月31日的期限已被政府审批等不可抗力、情势变更情况所否定。所以，原告从这个日期起算被告的违约时间是错误的。二、被告已于2015年1月16日通知原告交房办证办按揭，有群发短信为据。三、本案的标的物是商业用房，不是住宅商品房。被告已于2014年9月18日通过验收备案，并通过手机短信通知原告交房，交房的标准是商业用房。被告也办好了房产证等原告去按二级市场（而不是商品房）的规定办理相关手续，可是原告理解错误，认为本案要按商品房的要求交房。四、原告主张违约金过高，应当调整。按日万分之七、九计算违约金明显过高，应当调整为按人民银行同期贷款基准利率计算。五、被告2015年1月19日出具的承诺书系对交房期限的重大误解，且本质上属于要约，原告没有接受，这一约定内容没有生效，无法律效力，只能表明纠纷产生的过程。
被告丽水市汇隆商贸发展有限公司反诉称：房屋买卖合同第六条第一款第二项规定：“按揭付款方式：……余款应当在收到出卖人电话、短信、电子邮件或书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理贷款手续。”第七条规定，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期不超过90日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之七的违约金。被反诉人还欠房款529546元，反诉人2015年1月6日已办好了一手房产证，16日发短信，通知19日起办按揭，宽限期为10天，被反诉人至今不去办按揭，故违约金应从1月30日起算，至实际履行日止。为此，请求法院依法判令：原告支付逾期付款违约金（从2015年1月30日起按未付款日万分之七算至实际履行日止）。
原告吴绍春、周水菊针对反诉辩称：被告不具备交房条件，当然也就不具备办理按揭贷款的前提，因此，原告不办按揭贷款是理所当然的，不存在违约，也无需承担违约责任。理由如下：被告一方面在前面答辩时提出，2014年8月31日不是应当交房的时间，又认为在2015年1月30日要开始办按揭贷款。本案中办理按揭贷款的重要手续是被告将房子交给原告。双方购房合同约定，办理按揭出卖人应书面通知所有购房户，并且允许购房户派出相关人员接收或验收后再办理按揭贷款。出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，双方交付时，交出房屋交接单，在签署交接单前出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或出示不齐全的，买受人可拒绝交接。被告没有向原告发出书面通知，故而原告有权拒绝交接，只要被告不书面通知原告就不按揭，原告不存在任何违约责任，不需要支付违约金，请求驳回反诉请求，并由被告承担反诉诉讼费。
本院对事实做以下认定：2013年12月11日，原告吴绍春、周水菊与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司签订房屋买卖合同一份，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房（编号2B-403，车位：104#）。合同第六条约定，买受人应当在收到出卖人以电话、短信、电子邮件、书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理按揭贷款手续。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告共依约支付给被告购房款529546元。案涉工程已于2014年9月14日验收合格，并于同年10月15日办理了备案手续。2015年1月18日，被告群发短信通知原告于2015年1月19日办理房产证及按揭事由。2015年1月19日，被告出具承诺书一份，承认案涉房屋业已经逾期交付的事实。
本院据以认定上述事实的证据有：原告提供的身份证复印件、房屋买卖合同、交款凭证、承诺书、照片、视听资料；被告提供的竣工验收备案表、一手房产证以及当事人的庭审陈述。被告提供要求履约的请示、中标通知书、关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让的申请报告、丽市协办（2014）5号会议纪要、消防意见复函等证据，意欲证明本案系行政机关的原因导致了逾期交房，但上述书证的落款时间均在本案合同签订之前，即便行政审批或行政许可事项会耗费部分时间，但因发生在房屋买卖合同签订前，被告应当对上述行政程序的耗时有必要的了解和准备。既已知晓上述情况在前，被告依然选择与原告签订房屋买卖合同并约定了交房时间，该交房时间的约定就应当具有约束力。故上述证据不足以证明待证事实。被告提供的短信通知打印单、委托协议、证明仅能证明其发出过该短信，但不足以证明原告确已收到该短信。
本院认为：原、被告签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。案涉合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了相应的交房条件和程序。被告既未能举证证明案涉房屋已达约定的交房条件，亦不能出具约定的房屋交接单等材料，应理解为未达合同约定的交房条件，原告据此拒绝收房，并无不当。被告未适当履行合同义务，导致交付延迟，应承担相应的违约责任，即负有继续履行交房之义务，并应自2014年9月1日起向原告支付违约金至实际交房之日止。被告辩称违约金约定过高，本院综合考虑本案的具体情况予以采纳并依法进行调整。因原告未能举证证明其具体的实际损失，本院酌定每日违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算。被告辩称延迟交房系因不可抗力或情势变更所致，因其在签订合同之前即已知晓相关行政审批或行政许可程序，故上述事由并非不可预见、不能避免并不能克服的，不符合不可抗力或情势变更情形，故对该抗辩本院不予采纳。原告诉请被告办理房产证过户时，应在房产证件上写明车位或车库的产权信息内容。因案涉合同对此没有约定，本院不予支持，双方可另行协商解决。原告该诉请中“如果车位或车库不以房产所有权登记上证，则应退房或降价处理”部分，因与前部分诉请相左，且退房或降价系两种不同内容要求，对降价金额亦没有明确，故对该诉请不予支持。被告以原告未履行案涉合同第六条之规定，反诉请求原告支付合同第七条规定的逾期付款违约金，但被告仅能证明其发出通知，未能证明原告确已收到该通知，且被告逾期交房在先，严重侵害了原告的合法权益，在逾期交房的违约行为持续期间，原告即便暂不办理按揭手续亦应理解为行使同时履行抗辩权，不能认定原告存在违约行为，故对被告的该反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：
一、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告吴绍春、周水菊支付违约金（每日违约金以529546元为基数自2014年9月1日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算至实际交房之日止）；
二、驳回原告吴绍春、周水菊的其他诉讼请求；
三、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1590元，原告吴绍春、周水菊负担700元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担890元。反诉案件受理费360元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审 判 长 金陈乾
审 判 员 黄野松
人民陪审员 金 烨
二〇一五年七月十一日
书 记 员 江煜剑