广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第4321号
上诉人（原审�告、反诉原告）：周斌，男，1971年1月14日出生，汉族，住广州市白云区。
委托代理人：梁正元，广东海印律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李林，男，1933年3月23日出生，汉族，住广州市东山区。
委托代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。
原审第三人：张青云，男，1970年2月21日出生，汉族，身份证住址湖北省嘉鱼县。
委托代理人：李纯英，女，1970年11月25日出生，汉族，身份证住址湖北省嘉鱼县，与张青云系夫妻关系。
上诉人周斌因与被上诉人李林、原审第三人张青云房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊石字第NO.0125979）载明，广州市�云区石井乡大冈村大冈街7号使用人为李林、层数肆层、建筑面积为683.44平方米。
2008年6月1日，李林（甲方）与周斌（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市石井大岗街七号首层（以下简称涉案房屋）租给乙方作商业使用，面积为160㎡，租期为五年，从2008年6月1日至2013年5月31日止，租金每年递增2%，第一年每月租金为7000元……第四年每月租金为7427元；押金14000元，甲方验收楼房内设备无损坏，无拖欠其他款项和没有违反合同条款的，甲方一次性无息退回保证金给乙方，但乙方在租赁未届满时，保证金一律不予退回；乙方于每月5号前按时向甲方交纳租金，水费、电费按水、电表运行实际度数计算；如一个月没有交租或其他费用，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退回；楼房财产及进场前设备的所有权属甲方所有，乙方在租赁期内只有使用权，乙方不得对上述财产进行销售、转让、转租、抵押（信贷、集资）或采取任何侵犯租赁物所有权的行为和损坏甲方利益的行为，乙方有违反国家法律行为的，甲方都有权单方终止合同，保证金不予退回，并追究乙方承担其经济及法律责任。等等。合同签订后，周斌向李林交纳了押金14000元。周斌在涉案房屋地址开设经营“广州市白云区石井金诺大药店”（以下简称金诺大药店）。李林、周斌均确认金诺大药店已停止经营。
李林、周斌提交了以下每月的租金收款收据，拟证明每月支付租金且李林对周斌每月租金变更为6000元无异议的事实：
2009年12月1日收齐2009年年10月的租金7000元。
2010年11月22日收齐2010年9月份的租金6000元。
2011年1月28日收齐2010年12月份的租金6000元。
2011年2月25日收到2011年1月份的租金6000元。
2011年3月31日收齐2011年2月份的租金6000元。
2011年4月29日�齐2011年3月份的租金6000元。
2011年6月2日收齐2011年4月份的租金6000元。
2011年6月30日收齐2011年5月份的租金6000元。
2011年8月2日收到2011年6月份的租金6000元。
2011年8月8日收到2011年7月份的租金6000元。
2011年9月2日收齐2011年8月份的租金6000元。
2011年9月28日收齐2011年9月份的租金6000元。
2011年10月28日收齐2011年10月份的租金6000元。
2011年11月29日收齐2011年11月份的租金6000元。
2012年2月18日收齐2012年1月份的租金6000元。
另查，根据广州市工商行政管理局白云分局的《企业注册基本资料》记载：广州市白云区石井鄂香百货店业户地址为广州市白云区石井大冈街7号之二，经营者周卫华。根据该局备案的档案材料反映：2011年6月30日，李林（甲方）与周卫华（乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将白云区石井街大冈村大冈街7号之二出租给乙方，面积为40平方米，�限从2011年6月30日至2014年6月30日止，每月800元等等。
2011年11月28日，案外人周卫华与原审第三人张青云签订《商铺转让协议》，约定将大冈佳吉超市转让给张青云经营。同日，江玲（周斌的妻子、甲方、出租方）与张青云签订了《商铺租用协议》，约定甲方将广州市白云区石井商铺租给乙方作为经营文具、百货、士多用；租期至2013年5月3日，如甲方与房东续签成功，甲乙双方经慎重协商后可再续约，如甲方续约不成功，甲方退回乙方押金，无其他赔偿；每月租金2000元，每月3日前交纳租金，水电费按时向业主交纳；乙方自行用玻璃或木板隔开，以双方协议线为准；乙方在合同签字之日向甲方支付押金4000元，甲方验收楼房内的装修无损坏、无拖欠款和违反合同条款的，甲方一次性无息退回押金给乙方。同日，张青云向江玲支付了押金4000元。
周斌提交了药品进货单据拟证明周斌在涉案商铺停止经营期间损失为100000元。
现场勘验的情况：李林确认涉案房屋正门卷闸是由其于2012年2月29日上锁。现涉案房屋的一部分由一家挂牌名为“佳吉超市”在经营。金诺大药店与佳吉超市间由木板间隔，木板上有一小门连通两店。周斌与李纯英确认该木板是将涉案房屋分租时加装；而木板上小门是李林、周斌发生纠纷后，李纯英为方便使用卫生间而打通。金诺大药店内散落余留少量药品。
以上事实，有租赁合同、租金和水电费收据、宅基地证、现场勘验笔录以及当事人陈述等证据证实。
因本案纠纷，李林于2012年9月28日向原审法院起诉，请求：1、解除李林、周斌于2008年6月1日签订的《租赁合同》，周斌向李林返还租赁物；2、周斌向李林支付未足额交纳的2011年4月至2012年1月的部分租金13980元、支付拖欠的2012年2月至2012年9月的租金60008元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息（租金和利息一直计算至周斌完全返还租赁物之日止，2012年2月前欠付的租金利息从2012年2月5日起计至周斌返还房屋之日止；2012年2月后欠付租金的利息自起诉之日计至周斌返还房屋之日止）；3、周斌返还2011年7月13日起至周斌实际返还房屋之日至收取的第三方的租金（按每月2000元计）及利息（从起诉之日起计至周斌实际返还商铺之日止）；4、李林不予退还保证金14000元；5、本案受理费由周斌负担。
周斌不同意李林的诉讼请求并反诉请求：1、解除李林与周斌于2008年6月1日签订的《租赁合同》，并返还周斌押金14000元；2、李林向周斌赔偿经营损失100000元（从2010年3月1日起计至解除合同之日止，现暂计至2012年11月30日）；3、本案本诉及反诉受理费由李林承担。
李林原审辩称不同意周斌反诉请求。
原审第三人张青云述称，我�佳吉超市实际经营者。我从周卫华处接手经营了涉案房屋中的佳吉超市。2011年11月与周斌的妻子江玲签订了《商铺租用协议》，租赁期至2013年5月3日，租金为每月2000元，每月租金、水电费也是直接向周斌的妻子江玲支付的。此后，李林、周斌间就发生了纠纷，后周斌停止经营。2012年2月的水电费是由李林直接来收取的，之后没有交纳房租被停电。周斌曾到金诺大药店取东西，因店门被锁，还从我这边爬梯过去的。后来为方便我使用卫生间，经周斌同意在我与周斌之间的木板隔层开了一个门。李林、周斌的诉讼请求与我无关，我只要求周斌退还我押金跟转手费。
原审法院认为：李林与周斌签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。周斌未按合同约定时间缴纳租金，且无证据证明李林同意其推迟交租，故周斌迟延支付租金的行为已构成违约。对李林、周斌主张解除2008年6月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。根据租赁合同的约定，周斌所交纳的保证金14000元不予退回。因李林对涉案房屋进行了上锁，即涉案房屋实际已在李林的管控下，李林可自行收回场地，但周斌负协助李林清点涉案房屋内物品的义务。关于转租的问题。根据广州市工商行政管理局白云分局的备案记载，2011年6月30日，李林与周卫华签订《广州市房屋租赁合同》，约定李林将广州市白云区石井大冈街7号之二（即现佳吉超市所在位置）出租予周卫华使用。在李林未能举证证实该备案租赁合同为虚假的情况下可证实，李林对上述场地被转租、分租的事实是知悉的。且自2011年11月始，原审第三人张青云开始在上述地址经营佳吉超市，与周斌经营的金诺大药店不属同类经营范围，李林每月向周斌收取租金，对此情况应清楚，故对其辩称无法分别是否同一人经营的主张不予采纳。因2012年2月起，李林向张青云收取租金及水电费，即双方成立新的租赁关系，故对李林要求周斌交还广州市白云区石井大冈街7号之二场地及返还2011年7月12日起至周斌实际返还房屋之日止收取的原审第三方的租金及利息的诉求无合理依据，原审法院不予支持。
涉案房屋已于2012年2月29日处于李林的管控下。李林现主张的自2012年2月至周斌实际返还租赁物止的租金，即李林应收取租金的收入性损失；与周斌主张的在上锁期间经营性损失，即周斌在支出租金情况下预期获得的收入，对应为支出性损失。两者实质的是相应期间场地空置对双方造成损失问题互为因果的两个方面。对于李林而言是应得租金未能收取的损失补偿；对于周斌来说则是付费而未能使用房屋进行经营的损失。对涉案房�空置李林、周斌均负责任，故对李林主张自2012年2月起至实际返还之日止的租金及周斌主张的预期经营损失75000元的诉讼请求，原审法院均不予支持。周斌提交的证据不足以证实其药品损失，对其主张药品损失25000元的诉求，原审法院不予支持。
对周斌按每月6000元的标准向李林交纳租金的问题。根据租赁合同的约定，2010年6月至2011年5月期间，周斌应向李林支付的租金为7282元；2011年6月至2012年5月期间，应为7427元。李林未有举证证实在2011年1月至2012年2月期间，其曾向周斌追讨每月拖欠的租金。而根据李林、周斌提交了的自2011年1月至2012年2月的租金收款收据载明，每月收齐租金6000元，对此可证实李林对每月租金为6000元的标准是知悉并认可的。故，周斌应向李林支付欠付的2011年12月、2012年2月的租金共12000元及利息。李林主张2012年2月前欠付的租金利息按中国人民银行同期贷款利率，从2012年2月5日计至周斌返还房屋之日止，属对己方权利的处分，原审法院予以支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，于2014年6月13日判决如下：一、在判决生效之日起，李林与周斌于2008年6月1日签订的《租赁合同》解除。二、周斌所缴纳的保证金14000元归李林所有。三、在判决生效之日起十日内，周斌向李林支付拖欠的租金12000元及利息（以12000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付，从2012年2月5日计至2012年2月29日止，以本金12000元为限）。四、驳回李林的其他诉讼请求。五、驳回周斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2950元，由李林负担2400元，周斌负担550元，反诉受理费1340元，由周斌负担1240元，李林承担100元。（在本判决生效之日起三日内向原审法院交纳）。
判后，周斌不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、周斌按月足额向李林缴纳租金，不存在迟延支付租金的问题。周斌认为在交付租金问题上一审法院认定事实错误。本案是由于李林强行将出租房上锁，其行为已构成违约，应退回14000元押金，一审法院判决周斌所缴纳的保证金14000元归李林所有没有事实和法律依据。二、一审法院判决让周斌支付2011年12月租金没有事实的法律依据，此判决已超出李林的诉讼请求范围。李林的一审诉讼请求是要求法院判决周斌支付未足额交纳2011年4月至2012年1月的部分租金13980元，此请求仅仅是李林认为周斌应补缴纳每月少租金，法院认定周斌应缴纳2011年12月份租金没有事实和法律依据�三、李林强行将出租房上锁，不让周斌经营，己实际造成周斌的大量药品过期报废，此药品损失应由李林赔偿。为证明周斌药品损失，周斌在一审提交了药品进货单据，此单据均为正式单据，其能充分证明周斌在经营期间进了大量药品，此药品在李林强行将出租房上锁，不让上诉经营己实际造成周斌的大量药品过期报废，此药品损失应由李林赔偿，一审法院不支持由李林赔偿药品损失是错误的。综上所述，周斌认为，原审判决认定事实错误，判决有失公正。周斌上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，判决李林返还周斌缴纳的保证金14000元；2、请求撤销一审判决第三项，并依法改判周斌向李林支付拖欠的租金为6000元，并按此支付利息：3、请求撤销一审判决第五项，判决李林向周斌支付药品损失25000元。
李林二审答辩称：一、其不同意周斌的上诉请求，周斌存在迟延支付违约金的问题，从周斌上诉状第一点可以看出，租赁合同约定每月5号前缴纳，当月租金周斌自称在每月月底才支付租金。周斌每个月都有迟延交付租金的行为。二、周斌并没有举证证明其交付了2011年12月份的租金，而我方的起诉状及一审明确要求其足额支付已拖欠的租金，其中就包括了2011年12月份的租金。三、周斌并没有证据证明其实际遭受了损失。其主张药品损失没有依据，反而因为周斌一直占用涉案房屋，已导致李林损失惨重。
原审第三人张青云二审述称：周斌和李林吵架，造成了我的损失，我方要求周斌和李林赔偿我的损失。我是11月8日签订了合同，我的房租是按时缴纳，我要求对方退还我的保证金及装修费。
本院经庭询调查确认原审查明事实。
二审期间，各方均无新证据提交本院。
本院认为，原审法院认定李林和周斌签订的《租赁合同》合�有效，依据充分，论理清晰，不作赘述。对于周斌的上诉主张，本院认定如下：
周斌未按合同约定时间缴纳租金，且无证据证明李林同意其推迟交租。根据双方所签《租赁合同》第五条约定：“乙方于每月5号前按时向甲方交纳租金，……如一个月没有交租或其他费用，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金不予退回”，现周斌迟延支付租金的行为已构成违约，原审判决周斌缴纳的保证金14000元归由李林没收并无不当。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定﹤javascript：SLC（38083，0）﹥》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因周斌一、二审均不能提交证据证明其已经缴纳了2011�12月、2012年2月的租金，应承担举证不能的责任。故周斌上诉称其已按月足额向李林缴纳租金，不存在迟延支付租金的主张，本院不予采纳。
根据李林原审诉讼请求第二项：“周斌向李林支付未足额交纳的2011年4月至2012年1月的部分租金13980元、支付拖欠的2012年2月至2012年9月的租金60008元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准计算利息（租金和利息一直计算至周斌完全返还租赁物之日止，2012年2月前欠付的租金利息从2012年2月5日起计至周斌返还房屋之日止；2012年2月后欠付租金的利息自起诉之日计至周斌返还房屋之日止）”可知，李林的诉请包括所有未交付的租金，且如上所述，周斌对2011年12月的租金支付应承担举证不能的责任，故对周斌认为李林未要求其支付2011年12月租金，原审判决已超出李林的诉讼请求的主张，本院不予采纳。周斌以此请求撤销一审判决第三�，并依法改判周斌向李林支付拖欠的租金为6000元的请求，本院不予支持。
对于药品损失问题，虽然周斌提交了药品进货单据，但进货单据只能证明周斌采购了药品。根据一审法院现场勘查的情况，现场金诺大药房内仅散落预留少量药品，而根据原审第三人张青云原审所述，周斌因店门被锁曾从原审第三人这边爬梯到金诺大药房取物，故周斌所提交药品损失的证据并不足以证明其主张。据此，对周斌要求向其支付药品损失25000元的诉请，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应与维持。周斌上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2850元，由上诉人周斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一四年十二月三日
书 记 员 璩方慧