上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民二（商）初字第3298号
原告上海鼎基房地产开发有限公司。
法定代表人凌燕艳。
委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。
委托代理人杨永胜，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告上海沪东稀土材料厂。
法定代表人张志明。
委托代理人张志华，上海市临江律师事务所律师。
第三人金善保。
委托代理人金海燕。
委托代理人金健宏。
第三人张志明。
委托代理人张志华，上海市临江律师事务所律师。
第三人上海市浦东新区惠南镇人民政府。
法定代表人周秀华。
委托代理人钱婷，上海永乐律师事务所律师。
委托代理人赵林元，上海永乐律师事务所律师。
原告上海鼎基房地产开发有限公司（以下称鼎基公司）诉被告上海沪东稀土材料厂（以下称沪东材料厂）排除妨害纠纷一案，本院于2014年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月29日追加金善保，张志明和上海市浦东新区惠南镇人民政府（以下称惠南镇政府）为本案第三人参加诉讼。经2014年11月25日、12月16日公开开庭进行审理。原告鼎基公司的委托代理人金莉、杨永胜，被告沪东材料厂的法定代表人即第三人张志明及其共同委托代理人张志华，第三人金善保的委托代理人金海燕，第三人惠南镇政府委托代理人钱婷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鼎基公司诉称，经原上海市南汇区房地产登记处核准后，向鼎基公司核发了沪房地南字（2005）第01080号上海市房地产权证。该权证记载惠南镇11街坊1／2丘土地用途为商业和住宅，宗地面积为26，531平方米。由于该宗地块的范围内包含了沪房地南汇字1999第002218号房地产权证项下房地产，而该房地产权证登记的权利人为南汇区惠南环境卫生管理所。2004年12月31日，原上海市南汇区机构编制委员会同意惠南镇政府撤销南汇区惠南环境卫生管理所的请示。沪房地南汇字1999第002218号房地产权证项下房地产由惠南镇政府接受和承继。2012年8月15日，鼎基公司与惠南镇政府签订《房屋拆迁补偿协议》，约定鼎基公司拆除惠南镇城南路XXX号房屋，向惠南镇政府支付补偿款。协议签订后，鼎基公司依约向惠南镇政府支付了全额补偿款。经评估机构评估沪东材料厂在惠南镇城南路XXX号的房屋面积为169.96平方米，评估总价为人民币84，980元。2013年7月，鼎基公司与沪东材料厂签订《上海市非居住房屋搬迁补偿安置协议》，由鼎基公司向沪东材料厂支付补偿款352，104元。协议签订后，沪东材料厂收取了鼎基公司支付的补偿款，但沪东材料厂未能按照约定的时间向鼎基公司移交被动迁的房屋。现要求沪东材料厂迁出惠南镇城南路XXX号；判令沪东材料厂向鼎基公司移交惠南镇城南路XXX号内的房屋；判令沪东材料厂赔偿各项损失50万元。
被告沪东材料厂辩称，金善保系沪东材料厂的投资人，2012年11月28日，金善保与张志明签订《沪东材料厂转让给张志明转让书》，金善保将沪东材料厂的房屋、设备等全部转让给张志明。故金善保无权以沪东材料厂的名义与鼎基公司签订动迁安置协议。沪东材料厂没有向鼎基公司移交房屋未侵犯鼎基公司的权益。请求驳回鼎基公司的诉讼请求。
第三人金善保辩称，鼎基公司采用欺骗手段与其签订动迁安置协议，其将沪东材料厂的房屋、设备等转让给张志明后，相关协议应当由张志明出面签订。
第三人张志明辩称，其从金善保处受让沪东材料厂的房屋和设备等，系沪东材料厂房屋的实际所有人，且目前房屋仍由其占有使用。鼎基公司与金善保签订动迁安置协议侵犯了张志明的权益，不同意向鼎基公司移交惠南镇城南路XXX号的房屋。
第三人惠南镇政府辩称，本案系鼎基公司与惠南镇城南路XXX号实际占用人之间的纠纷，与其没有关联。
经审理查明，2004年8月31日，鼎基公司与原上海市南汇区房屋土地管理局签订南房地（2004）出让合同第161号《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》。由原上海市南汇区房屋土地管理局以现状条件出让位于原上海市南汇区1247号地块，总面积为69，401平方米。……。2005年6月14日，由原上海市南汇区房地产登记处核发了沪房地南字（2005）第01080号上海市房地产权证。该房地产权证记载的内容为：权利人为鼎基公司；房地产坐落于上海市浦东新区惠南镇11街坊1／2丘；使用权来源为出让；用途为商业、住宅；地号为原上海市南汇区惠南镇33街坊1／2丘；宗地（丘）面积为26，531平方米；总面积为26，531平方米，其中独用面积为26，531平方米；根据161号出让合同共取得土地面积69，401平方米，另有坐落于惠南镇11街坊15／4丘等房地产土地使用权。
1999年7月13日，上海市房屋土地管理局核发沪房地南汇字（1999）第002218号上海市房地产权证。该房地产权证记载的内容为：权利人为南汇县惠南环境卫生管理所；房地坐落于惠南镇城南路XXX号；权属性质为国有；地号为惠南镇11街坊9丘；总面积为5，966平方米，独用面积为5，966平方米；建筑面积为1，444.02平方米。同时该房地产权证记载前述1，444.02平方米包括：1号公共设施用房全幢，面积为18.20平方米；3号公共设施用房底层，面积为134.98平方米；5号公共设施用房全幢，面积为387.62平方米；7号公共设施用房全幢，面积为77.25平方米；8号公共设施用房全幢，面积为14.58平方米；9号公共设施用房全幢，面积为146.83平方米；10号公共设施用房全幢，面积为664.56平方米。2004年12月31日，原上海市南汇区机构编制委员会签发南编（2007）27号《关于同意撤销南汇区惠南环境卫生管理所的批复》。内容为：惠南镇政府《关于撤销惠南镇环境卫生管理所的请示》收悉。根据市政府《关于原则同意上海市市容环卫行业市场化改革方案的批复》和区政府《关于转发南汇区市容环卫行业市场化改革实施方案的通知》的精神。经研究，同意撤销上海市南汇区惠南镇环境卫生管理所。从2004年7月1日起整建制转为企业。请按规定办理事业单位法人注销登记手续。2013年2月22日，上海市浦东新区惠南镇政府出具《证明》。内容为：根据原上海市南汇区机构编制委员会于2004年12月31日下发的《关于同意撤销南汇区惠南环境卫生管理所的批复》文件，同意撤销上海市南汇区惠南镇环境卫生管理所。从2004年7月1日起整建制转为企业。因此，自2004年12月31日起，原惠南镇环境卫生管理所名下的惠南镇城南路XXX号（即沪房地南汇字（1999）第002218号上海市房地产权证登记的房地产）的产权已由惠南镇政府接受和承继，该房地产权证项下的所有权利归惠南镇政府享有和实施。上海市公安局浦东新区分局出具《证明》。确认惠南镇城南路XXX号与惠南镇城南路XXX号系同一地址。2012年8月15日，鼎基公司与惠南镇政府签订《房屋拆迁补偿协议》。约定：鼎基公司因房地产开发需要，经上海市浦东新区发展和改革委员会（沪浦发改备（2011）0095号）批准，需拆除惠南镇政府所属的房屋，为明确双方的权利义务，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，签订本协议。惠南镇政府所有的房屋坐落于惠南镇城南路XXX号（原权证为：惠南镇城南路XXX号），房屋类型为钢混，占地面积5，966平方米（权证面积）；建筑面积为2，341.66平方米。其中权证建筑面积为1，444.02平方米，其他建筑面积为897.64平方米（以下统称为该物业）。被拆除房屋经上海平实房地产估价有限公司评估，评估价为13，226，500元。双方同意本次拆迁补偿方式为货币，作为鼎基公司拆除该物业的补偿，鼎基公司同意向惠南镇政府支付补偿款总计为2，200万元（以下称该补偿款）。惠南镇政府确认该补偿款为鼎基公司就本次动拆迁补偿给惠南镇政府的全部款项（除本协议明确约定的款项外，鼎基公司无需向惠南镇政府支付其他任何费用或作任何安置），该物业内的三家租赁企业（上海天一汽车修理厂、上海宏达汽配供应站、沪东材料厂）的搬迁和补偿费用由鼎基公司另行处置和支付，惠南镇政府协助鼎基公司做好协调工作，具体的补偿协议和处置办法由鼎基公司与承租企业自行协商，与惠南镇政府无关。鼎基公司应于本协议签订五个工作日内将补偿款200万元汇入惠南镇政府指定的银行账户；鼎基公司应在惠南镇政府按期交付物业（即按期完成所有搬迁工作，且惠南镇政府交接房屋钥匙、房产证及其相关财政或者税务认可的收款凭证）当日将剩余款项2，000万元汇入惠南镇政府指定的银行账户。惠南镇政府应当在签订本协议后45日内，完成如下交付事项：搬离原址，除前述三家现已租赁的企业外；交付房屋钥匙、房屋产权证：交付财政或者税务认可的鼎基公司可以计入成本的凭证；……。惠南镇政府应于本协议签订后45日内，与鼎基公司办理该物业的交接手续，该而物业的交付以本协议双方签署的交接书为准，惠南镇政府确认在该物业交付时，该物业内不存在属于惠南镇政府的任何物品；该物业交付后，惠南镇政府留存于该物业内的所有物品、设备、设施等视作归鼎基公司所有，鼎基公司有权处置该些物品、设备、设施等，并由鼎基公司负责该物业拆迁的拆除工作。……。同日，鼎基公司与惠南镇政府签订《备忘录》。约定：惠南镇政府所有的房地产权证号为：沪房地南汇字（1999）第002218号，权利人为：南汇县惠南环境卫生管理所（以下称该物业）。《房屋拆迁补偿协议》所称拆迁范围为编号为沪房地南汇字（1999）第002218号房地产权证所附地籍图及房屋平面图所示全部范围。《房屋拆迁补偿协议》附件由惠南镇政府提供的《关于原惠南环境卫生管理所房屋、围墙、驳岸等附属物的权属认定》。鼎基公司对存在于该物业内的三家租赁企业（上海天一汽车修理厂、上海宏达汽配供应站、沪东材料厂）的搬迁和补偿费用由鼎基公司另行处置、支付，惠南镇政府协助鼎基公司做好协调工作，具体的补偿协议和处置办法和动迁时间由鼎基公司与承租企业自行协商。鼎基公司在与惠南镇政府签订《房屋拆迁补偿协议》后45日内，对存在于原惠南镇政府物业内的吊机、井架等无主财产由惠南镇政府全权处置，如惠南镇政府在约定的时间内未能全部处置的，可在约定时日后顺延期限。上述《备忘录》所指的《关于原惠南环境卫生管理所房屋、围墙、驳岸等附属物的权属认定》内容为：2012年3月1日上午，关于原惠南环境卫生管理所房产及附属物所有权的认定会在惠南镇政府机关办公中心701会议室召开，惠南镇政府施皓副镇长、惠南镇经发办蔡国明主任、惠南镇资产办邬龙官、惠南镇资产经营公司陈惠忠、惠欣清运公司赵龙官经理、原惠南环境卫生管理所夏鹤鸣所长参加会议。会议就上海平实房地产评估有限公司《环卫所房地产估价报告》听取了惠欣清运公司赵龙官经理、原惠南环境卫生管理所夏鹤鸣所长的情况介绍、房产及附属物的确认。会议认为该估价报告的范围，土地全部属于原惠南环境卫生管理所，房产及其附属物大部分属于原惠南环境卫生管理所，部分房产及附属物属于三家租赁企业（上海天一汽车修理厂、上海宏达汽配供应站、沪东材料厂），产权不明晰，需要分别估价，明晰产权。会议明确产权归属为：上海天一汽车修理厂的产权：其508.76平方米应剔除8号房（厕所）以外的其他地上物属该企业；上海宏达汽配供应站其284.58平方米应剔除门口东侧二间平房，另外3号房的第二层楼面亦属该供应站；1、2、3、4号外围的附属物属于沪东稀土厂；其他的房地产及其附属物均属原惠南环境卫生管理所。……。2012年4月12日，经鼎基公司委托，上海平实房地产估价有限公司制作了沪平房地估（2011）第052号-3《沪东材料厂房屋估价报告单》。该报告单记载的房屋所有人为沪东材料厂，评估面积为169.96平方米，总价为84，980元。2013年7月19日，鼎基公司与沪东材料厂（金善保）签订《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》。约定：沪东材料厂所有非居住房屋坐落于惠南镇城南路XXX号内，房屋性质为无证，建筑面积170平方米；被拆除房屋经上海平实房地产估价有限公司评估，房地产市场总价为85，000元；根据《实施细则》第四十三条的规定，货币补偿搬场费15，000元、奖励费15，000元、池子补偿费10，800元、设备拆损费201，304元、搬迁后不可预见损失费等一次性补偿25，000元，合计267，104元。总计补偿金额为352，104元。沪东材料厂应当在签订本协议后15日内即2013年8月3日之前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。房屋使用人未按期搬迁的，视为沪东材料厂未按期搬迁。2013年8月5日，沪东材料厂、金善保出具收条。确认收到鼎基公司交付的拆迁补偿款352，104元。
另查明，沪东材料厂系个人独资企业法人，投资人为金善保。企业住所为上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号。设立期间为1994年1月1日，执照有效期至2014年3月24日。2012年11月28日，沪东材料厂（金善保）与张志明签订《沪东材料厂转让给张志明转让书》。内容为：金善保自愿将坐落于浦东新区惠南镇13号沪东材料厂所有住房、厂房、及其设备等一切所有设施转让给张志明，今后有关沪东材料厂的一切事宜及其权益与金善保无关，由张志明全权处置。该转让书经双方签字后，立即生效。同日，沪东材料厂（金善保）与张志明签署《移交单》。明确有关沪东材料厂的房产、证照、公章、税务登记代码证等移交给张志明。房产总面积在400平方米左右。
2014年4月19日，本院就鼎基公司对申请执行人顾敏与被执行人张志明民间借贷纠纷案的执行标的（即坐落于上海市浦东新区城南路XXX号内的房屋）提出的异议制作（2014）浦执异字第27号执行裁定书。该裁定书确认：本院在审理原告顾敏与被告张志明民间借贷纠纷一案中，根据原告顾敏的申请，于2013年5月6日至上海市浦东新区惠南镇城南路XXX号张贴公告及其相关裁定书，明确查封被告张志明的房产及其屋内设备。同时，该裁定书认为：在鼎基公司与沪东材料厂（金善保）签订《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》之前，本院已在系争房屋的现场张贴查封扣押的公告及相关的裁定书，明确查封张志明的上述房屋及房屋内的设备。在此情况下，鼎基公司不应再与沪东材料厂（金善保）签订拆迁补偿安置协议，应在核实清楚查封物权利人的情况下，才能实施相关的拆迁行为，因鼎基公司没有证据否定被执行人张志明与沪东材料厂（金善保）之间的转让协议。故驳回鼎基公司的执行异议。嗣后，鼎基公司以沪东材料厂侵害其权利为由，向本院提起诉讼。
本案审理期间，惠南镇政府出具《情况说明》。称：根据现场查勘情况，1号房已经被拆除，2、3、4号房未被拆除，现仍置留现场。现场的现存房屋中，配电室位于大门南面；2号房位于配电室西面；3号房位于大门北面；4号房位于3号房西面。鼎基公司与惠南镇政府签订的《房屋拆迁补偿协议》中，惠南镇政府被拆除的房屋建筑总面积为2，341.66平方米，其中有权证建筑面积为1，444.02平方米，其他建筑面积（指无产权证建筑面积）897.64平方米。1号房全幢和3号房底层包括在1，444.02平方米内；配电室、2号房底层和4号房全幢包括在897.64平方米内。
上述事实，由当事人提供的《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》、沪房地南字（2005）第01080号上海市房地产权证、沪房地南汇字（1999）第002218号上海市房地产权证、《关于同意撤销南汇区惠南环境卫生管理所的批复》、《房屋拆迁补偿协议》、《备忘录》、《关于原惠南环境卫生管理所房屋、围墙、驳岸等附属物的权属认定》、《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》、本院（2014）浦执异字第27号执行裁定书和当事人陈述经质证证明。
本院认为，鼎基公司与原上海市南汇区房屋土地管理局签订《上海市南汇区国有土地使用权出让合同》受让原上海市南汇区1247号地块总计69，401平方米的土地使用权。由于该宗地上原先存在建筑物，鼎基公司应当对于相应的业主支付搬迁补偿款。惠南镇城南路XXX号在鼎基公司受让土地使用权的范围内。为此，鼎基公司与惠南镇政府和沪东材料厂（金善保）等签订了补偿合同。本案系因沪东材料厂和张志明仍占用惠南镇城南路XXX号内的房产而产生。张志明认为其在2012年11月28日与金善保签订《沪东材料厂转让给张志明转让书》后，金善保已经将沪东材料厂的房屋、设备等转让给了张志明，而鼎基公司与（沪东材料厂）金善保签订的《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》侵害了张志明的合法权益，张志明现实际占用惠南镇城南路XXX号内的房屋并未侵犯鼎基公司的权益。本院认为，沪东材料厂系个人独资企业，投资人为金善保。鼎基公司依据工商备案登记的内容，与沪东材料厂（金善保）协商搬迁补偿事宜，而金善保作为沪东材料厂的投资人并未提及与张志明之间的转让关系，并与鼎基公司签订《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》；从金善保与张志明的交接材料可以看出，金善保系将沪东材料厂整体资产转让给张志明，亦即表明沪东材料厂的投资人发生变更。依据《个人独资企业登记管理办法》第十三条关于“个人独资企业变更投资人姓名和居所、出资额和出资方式，应当在变更事由发生之日起15日内向原登记机关申请变更登记”的规定，金善保与张志明均未在规定的时间内办理变更投资人的手续，均存在严重的过错。鼎基公司已经向金善保支付了搬迁补偿款。因此，金善保与张志明之间是否真实存在转让财产的关系，不能对抗善意第三人即鼎基公司。沪东材料厂、张志明应当按照《上海市城市非居住房屋搬迁补偿安置协议》的约定向鼎基公司移交170平方米（即沪平房地估（2011）第052号-3《沪东材料厂房屋估价报告单》记载的169.96平方米）的房屋。对于现存于惠南镇城南路XXX号内除169.96平方米外的其他房屋。本院认为，惠南镇政府在向本院递交的《情况说明》中明确，系争房屋在鼎基公司与惠南镇政府签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定的有权证建筑面积为1，444.02平方米，其他建筑面积（指无产权证建筑面积）897.64平方米之内。而依据《房屋拆迁补偿协议》的约定，惠南镇政府应当向鼎基公司移交有权证房屋1，444.02平方米和其他房屋897.64平方米，从惠南镇政府出具的《情况说明》中可以看出，惠南镇政府并未向鼎基公司履行移交全部房屋的义务，故鼎基公司应当依据《房屋拆迁补偿协议》的约定，要求惠南镇政府履行合同义务。现沪东材料厂、张志明对除169.96平方米外其他房屋的权属与惠南镇政府存在争议，而该争议应当通过另外的途径予以解决，因而在房屋没有明确权属的前提下，鼎基公司要求沪东材料厂、张志明交出除169.96平方米外的其他房屋的诉讼请求，本院不予支持。至于鼎基公司要求沪东材料厂赔偿损失50万元的诉讼请求，因无证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海沪东稀土材料厂、第三人张志明应于本判决生效之日起十日内向原告上海鼎基房地产开发有限公司移交沪平房地估（2011）第052号-3《沪东材料厂房屋估价报告单》记载的房屋169.96平方米；
二、驳回原告上海鼎基房地产开发有限公司的其余诉讼请求。
案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由原告上海鼎基房地产开发有限公司负担600元，由被告上海沪东稀土材料厂负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐旭华
二〇一五年一月二十七日
书记员 褚剑慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。