贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔23民再18号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）韦应化，女，1967年8月2日生，文盲，布依族，住贞丰县。
委托代理人万继宽，贵州春祥律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被申请人（一审被告、二审上诉人）吴光荣，男，1980年5月25日生，布依族，住贞丰县。
委托代理人韦国书，贞丰县白层镇法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权。
被申请人（一审被告）岑朝坤，男，1963年11月15日生，布依族，住贞丰县。系再审申请人韦应化的丈夫。
再审申请人韦应化与被申请人吴光荣、岑朝坤确认合同无效纠纷一案，贞丰县人民法院于2013年10月8日作出（2013）贞民初字第508号民事判决。吴光荣不服，向本院提出上诉，本院于2014年4月3日作出（2014）兴民终字第75号民事裁定，以事实不清，证据不足为由，撤销（2013）贞民初字第508号民事判决，将本案发回重审。贞丰县人民法院于2014年11月20日作出（2015）贞民初字第676号民事判决。吴光荣不服，向本院提出上诉，本院于2015年3月26日作出（2015）兴民终字第14号民事判决。该判决生效后，韦应化不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2016年3月15日作出（2015）黔民申第18号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。再审申请人韦应化及其委托代理人万继宽，被申请人吴光荣及其委托代理人韦国书以及被申请人岑朝坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告韦应化诉称，韦应化与岑朝坤系夫妻关系。2005年，国家因修建大田河电站征用韦应化家庭承包的土地，根据规定，韦应化家在鲁贡镇政府所在地集市取得移民安置房一套。随后，岑朝坤代表家庭与黔西南州方程建筑公司签订《施工合同》，由该公司统一修建安置房，完工后，支付工程款17864元。2008年3月3日，岑朝坤、吴光荣趁韦应化外出打工不在家时，将韦应化家移民安置房出卖给吴光荣，价格仅为41000元，吴光荣之父吴通伦代表吴光荣在协议上签字。吴光荣支付购房款22864元。韦应化打工回来后知悉此事，坚决反对，通过村组干部调解无果。韦应化认为，鲁贡移民安置区的27号移民安置房属于夫妻共同共有的不动产，岑朝坤、吴光荣未经韦应化同意，即将该房屋进行买卖，违反法律强制性规定。为此，诉请确认岑朝坤、吴光荣签订的《购房协议书》无效，并由吴光荣返还安置房给韦应化，诉讼费由岑朝坤、吴光荣承担。
一审被告吴光荣辩称，岑朝坤与吴光荣于2008年3月3日签订《购房协议书》至今已5年时间，韦应化虽未在协议上签名，但韦应化在家，对房屋买卖是认可的，协议有效；岑朝坤与韦应化是同居关系，修建该房屋也是岑朝坤的个人行为，该房屋不属韦应化与岑朝坤的共有财产，而是岑朝坤的个人财产；在未签订《购房协议书》之前，买卖双方已达成口头协议，建房款17864元是韦应化与岑朝坤请求吴光荣去交的，双方约定的房屋价格合理，吴光荣是善意取得；韦应化明知岑朝坤出卖该房屋的时间5年，其起诉已过诉讼时效；《购房协议书》不存在《合同法》第52条规定的无效情形，请求驳回韦应化的诉讼请求。如果韦应化想要回房屋，就应当赔偿吴光荣因此造成的损失140000元。
一审被告岑朝坤辩称：签协议时我喝酒醉了，吴老者（吴通伦）还叫我不要说出去。
贞丰县人民法院一审查明，岑朝坤、韦应化、吴光荣均系原贞丰县鲁贡镇洛办村村民，韦应化系岑朝坤之妻。2005年，岑朝坤一家因大田河电站建站需要淹没其承包经营的土地而成为（淹地不淹房）随迁移民，由贞丰县水利水电工程局会同鲁贡镇人民政府为其在鲁贡镇移民安置点统一征地配置宅基地。为达到统一规划要求，鲁贡镇人民政府将安置点的房屋统一承包给施工队建设，移民补偿款由鲁贡镇人民政府统一管理。根据规划，岑朝坤家庭取得鲁贡移民安置点27号安置房。2006年3月11日，岑朝坤与黔西南州方程建筑公司签订《贞丰县鲁贡镇移民住宅建筑工程施工合同》，约定由黔西南州方程建筑公司承建岑朝坤户的27号移民安置房，房屋工程价款为41000元。根据当时的移民安置政策，岑朝坤户有家庭人口6个，应得房屋补偿费、搬迁运输费及其他补助费共计23136元，该款由移民安置部门管理并支付给施工方，根据建房施工合同约定的工程价款，岑朝坤户还应交纳建房款17864元。后岑朝坤与本村村民吴光荣口头协商将鲁贡移民点27号安置房卖给吴光荣，吴光荣分别于2007年3月20日和2007年4月25日两次将建房款共计17864元以岑朝坤的名义交到鲁贡镇移民工作站。2008年2月22日，吴光荣支付岑朝坤购买房屋款5000元，岑朝坤将房屋钥匙交给吴光荣。2008年3月3日，岑朝坤与吴光荣签订《购房协议书》，约定岑朝坤将鲁贡镇移民点27号房屋卖给吴光荣，房屋价款为41000元，合同载明双方当事人均可代表全家。岑朝坤在《购房协议书》上签名捺印、吴光荣之父吴通伦代吴光荣在《购房协议书》上签名捺印，贞丰县鲁贡镇洛办村民委员会在《购房协议书》上加盖公章，在场人吴通元、村委会成员韦勇亦在《购房协议书》上签名捺印。此后，本案争议的鲁贡移民安置点27号房屋由吴光荣管理使用至今。
另查明：韦应化在2007年5月至2014年6月期间曾外出务工。
贞丰县人民法院一审认为，岑朝坤与吴光荣于2008年3月3日签订的《购房协议书》，虽系岑朝坤、吴光荣真实意�表示，协议所交易的房屋虽无法律、行政法规或政府有关移民政策强制禁止转让的情形。但从韦应化提供的移民补偿清册来看，岑朝坤户所得房屋补偿费、搬迁运输费及其他补助费共计23136元，该补偿款属其家庭6个人口共同共有，且已用于投资修建鲁贡移民点27号房屋。据此，鲁贡移民安置点27号房屋具有包括韦应化、岑朝坤在内6个人口之家庭共同共有的财产份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，岑朝坤与吴光荣对该房屋进行交易，无论在《购房协议书》签订之前双方形成的口头协议，还是在签订《购房协议书》之时，均无证据证明岑朝坤所出卖的房屋已取得其家庭全部成员的同意，同时，韦应化亦能够提供证明岑朝坤、吴光荣在签订《购房协议书》时韦应化已外出打工，不知情的证据。在此情况下，岑朝坤出卖家庭共有房屋，应属擅自出卖房屋。吴光荣与韦应化、岑朝坤均属鲁贡镇管路村村民，吴光荣明知其所买受的房屋还有其他共有人，在其不能举证证明所买受的房屋已经取得岑朝坤之家庭其他共有人同意的情况下而同岑朝坤进行交易，不属于善意取得受让房屋的情形。岑朝坤、吴光荣买卖鲁贡移民安置点27号房屋的行为，侵害了韦应化的合法财产权益，韦应化诉讼主张确认岑朝坤、吴光荣于2008年3月3日签订的《购房协议书》无效，由吴光荣返还房屋的请求，于法有据，应予支持。吴光荣所提韦应化知情且同意岑朝坤出让房屋，吴光荣是善意取得受让房屋，韦应化的起诉已超过诉讼时效，《购房协议书》有效的辩解意见，因吴�荣所举证据不能足以支持其所提抗辩意见，其应承担举证不能的法律后果，故对吴光荣辩解《购房协议书》有效的意见不予采纳。吴光荣所提赔偿损失一节，因吴光荣未提起反诉，法院不予支持。吴光荣可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、岑朝坤与吴光荣于2008年3月3日签订的《购房协议书》无效；二、由吴光荣返还韦应化、岑朝坤位于贞丰县鲁贡移民安置点27号房屋，由岑朝坤返还吴光荣购房款人民币22864元。案件受理费60元，由吴光荣、岑朝坤各负但30元。
一审宣判后，吴光荣以“一审认定事实不清，判决不当”为由提出上诉，请求二审判决确认《购房协议书》有效，驳回被上诉人韦应化的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费，如果被上诉人要求要回房子，�应当赔偿上诉人的损失16万元。理由：（一）争议房屋的共有人为6人，但仅有韦应化起诉，说明其余5人认同《购房协议书》。（二）韦应化虽然去浙江打工，但每年都回家过年的，她对卖房一事是知情的，且当时并未提出异议，后来房价上升才提起诉讼，损害交易安全。《购房协议书》于2008年3月签订，韦应化于2013年才起诉，已超过诉讼时效。（三）争议的鲁贡镇移民安置区27号房屋建房合同中签字人是岑朝坤，修建该房屋是岑朝坤的个人行为，争议房屋并非韦应化与岑朝坤的共同财产，而是岑朝坤的个人财产。（四）建房款是吴光荣支付的，且房屋已交付给吴光荣，当时买房的价格41000元也是合理的，买卖房屋也是双方当事人的真实意思表示，且协议注明岑朝坤可以代表全家，吴光荣有理由相信卖房协议是岑朝坤全家人的意思表示，属于善意取得，已取得使用权�所有权。（五）《购房协议书》不具备合同法规定的合同无效情形，不能认定为无效。不动产买卖合同自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。（六）韦应化起诉后，吴光荣不敢与装修公司履行装修合同，造成违约，给吴光荣造成买房投资、装修工程预付款本金、利息共16万元，应由韦应化与岑朝坤承担赔偿责任。
对于吴光荣的上诉，被上诉人韦应化未向本院提交书面答辩意见。
上诉人吴光荣、被上诉人韦应化、原审被告岑朝坤二审均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
综合上诉人的上诉理由及被上诉人一审诉讼理由，归纳本案二审争议焦点为：岑朝坤与吴光荣关于争议房屋即贞丰县鲁贡移民安置点27号房屋的买卖协议是否有效。
本院二审认为，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案岑朝坤与吴光荣签订的《购房协议书》，作为房屋物权转让的原因行为，是一种债权行为，并非房屋物权变动行为。共有人擅自处分共有不动产导致处分行为无效的规定，效力不及于物权变动的原因行为。故本案争议房屋共有人岑朝坤是否有权转让该房屋，不影响《购房协议书》的效力。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同�损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，吴光荣与岑朝坤在签订《购房协议书》时，吴光荣虽明知岑朝坤的房屋属共有，但双方均在协议上表明其能代表全家人的意思，吴光荣对岑朝坤产生合理信赖；争议房屋建筑施工价格为41000元，在施工期间，岑朝坤与吴光荣达成口头协议，岑朝坤按照原价41000元将该房屋卖与吴光荣，后双方签订的《购房协议书》记载购房价款也是41000元，合同对价相对合理；房屋买卖系岑朝坤、吴光荣真实意思表示，且韦应化未能证明岑朝坤、吴光荣有恶意串通损害国家、集体或第三人利益行为；岑朝坤、吴光荣系同村村民，二者转让农村房屋行为有村委会盖章确认，该转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。综上，岑朝坤与吴光荣签订的《购房协议书》不存在法律规定无效的情形。
对吴光荣上诉所提如果被上诉人要求要回房子，就应当赔偿上诉人的损失16万元的上诉请求，因该上诉请求并不明确，吴光荣在一审中并未提出反诉，韦应化是否应当赔偿吴光荣的损失，不在本案审理的范围，吴光荣可另行主张权利。
对吴光荣上诉所提韦应化起诉已超过诉讼时效的上诉理由，因确认合同效力请求权不属于债权，不适用诉讼时效的规定，本院不予采纳。
对吴光荣上诉所提争议房屋属于岑朝坤的个人财产的上诉理由，据《移民补偿清册》记载，岑朝坤一户6口人因拆迁而获得政府规划的安置点作为宅基地修建房屋，并得到房屋补偿费、搬迁运输费及其他补助费共计23136元，该补偿款已用于投资修建鲁贡移民点27号房屋，故鲁贡移民安置点27号房屋属于包括韦应化、岑朝坤在内6个人口之家庭共有，该上诉理由本院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对韦应化请求确认本案《购房协议书》无效并要求吴光荣返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但依据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定认定《购房协议书》无效属适用法律错误，应依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决：一、撤销贵州省贞丰县人民法院（2014）贞民初字第676号民事判决；
二、驳回韦应化的诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由吴光荣、韦应化各负担60元。
韦应化不服本院二审判决向贵州省高级人民法院提出再审申请，请求撤销（2015）兴民终字第14号民事判决，支持再审申请人的诉讼请求。理由：1、吴光荣与岑朝坤在签订《购房屋协议》第四条约定，仅是吴光荣与岑朝坤一厢情愿的行为，没有得到其他房屋共有人的授权，其行为不仅违背被代表人的意思，而且违反了《房地产管理办法》第37条，《物权法》97条，《民法通则》89条规定，岑朝坤的卖房行为没有征得再审申请人及其他共有人的书面授权构成无权处分；吴光荣仅支付22864元，不能认定吴光荣已支付了合理对价；签订《购房屋协议》�，韦应化不在场，吴光荣也没有在场，是吴光荣的父亲吴通伦代替吴光荣在协议上签字，在一审和重审时吴光荣未到庭参加诉讼、吴通伦也未到庭作为当事人或证人参加诉讼，再审申请人有理由相信吴通伦以欺骗的手段让岑朝坤在《购房屋协议》上签字，其行为损害了再审申请人及其家人的利益，二审判决认定事实不清，适用法律错误。2、贞集用（2013）第130150号集体土地使用证注明土地取得为“划拨”取得，该土地及地上所建房屋不能转让。
被申请人吴光荣再审答辩称，再审申请人的请求，缺乏事实和法律依据。请求维持二审判决，驳回再审申请人的请求。
再审期间，再审申请人提交：（2013）第130150号集体土地使用证，用以证明修建房屋的土地是划拔取得；被申请人的质证意见为，土地属于农村土地，不是建设用地。被申请人提交的证据：�2013）第130157号集体土地使用证，用以证明被申请人在本村没有房屋居住，再审申请人的质证意见为，证据是真实的，但不能证明被申请人的主张。本院认为，（2013）第130150号和（2013）第130157号集体土地使用证，能证明本案的部分事实，予以确认。
本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。
综合再审申请人意见及被申请人的答辩意见，本案争议的焦点问题是：1、岑朝坤与吴光荣签订的《购房协议书》是否有效的问题：2、争议房屋是否应当返还再审申请人韦应化的问题。
本院再审认为，一、对于岑朝坤与吴光荣签订的《购房协议书》是否有效的问题。首先，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭�动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的合同无效。本案岑朝坤与吴光荣签订的《购房协议书》，作为房屋物权转让的原因行为，是一种债权行为，并非房屋物权变动行为。故本案争议房屋共有人岑朝坤是否有权转让该房屋，不影响《购房协议书》的效力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定，本案中，岑朝坤与吴光荣经协商一致，并在吴光荣支付房价款22864元后，前后近一年的时间才自愿签订的《购房协议书》，签订《购房协议书》时，吴光荣虽明知岑朝坤的房屋属共有，但双方均在协议上表明其能代表全家人的意思，吴光荣对岑朝坤产生合理信赖；房屋买卖系岑朝坤、吴光荣真实意思表示，且韦应化未能举证证明岑朝坤、吴光荣有恶意串通损害国家、集体或第三人利益行为；同时，岑朝坤、吴光荣系同村村民，二人转让农村房屋的行为有村委会盖章确认，且该转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。第三，本案中，《购房协议书》系岑朝坤、吴光荣自愿签订，且吴光荣分别在2007年3月20日、2007年4月25日两次将建房款共计17864元以岑朝坤的名义交到鲁贡镇移民工作站，至2008年2月22日吴光荣支付岑朝坤购买房屋款5000元后，岑朝坤将房屋交被申请人吴光荣进行管理�被申请人属善意取得。虽然再审申请人有外出打工的事实，但其间是回家的，因此，再审申请人对于岑朝坤与吴光荣之间的房屋买卖事实应当是明知的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款（二）项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信夫或妻一方做出的处理决定为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。”规定，故岑朝坤与吴光荣签订的《购房协议书》为有效协议。
二、对于争议房屋是否应当返还再审申请人韦应化的问题。再审申请人提交的《移民补偿清册》记载，岑朝坤一户6口人因拆迁而获得政府规划的安置点作为宅基地修建房屋，并得到房屋补偿费、搬迁运输费及其他补助费共计23136元，该补偿款已用于投资修建鲁贡移民点27号房屋，该房屋属于包括韦应化、岑朝坤在内6个人口之家庭共有。故再审申请人请求将争议房屋返还再审申请人韦应化的理由不能成立，不予支持。
综上所述，再审申请人韦应化的再审理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：
维持本院（2015）兴民终字第14号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 杨慧芳
审判员 王幼封
审判员 罗玉兰
二〇一六年九月五日
书记员 杨文杰