云南省普洱市思茅区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0802民初988号
原告（反诉被告）：浦绍礼，男，1976年9月16日出生，彝族，工人，住普洱市思茅区。
委托诉讼代理人ＸＸ，云南勇律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人郭后雨，云南勇律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告（反诉原告）：云南省烟草公司普洱市公司。
住所地：普洱市思茅区人民西路**号。
法定代表人徐元飞，总经理。
委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：赵江燕，云南上义律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告浦绍礼与被告云南省烟草公司普洱市公司、反诉原告云南省烟草公司普洱市公司（以下简称烟草公司）与反诉被告浦绍礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理本诉，2016年8月4日受理反诉，并组成合议庭公开开庭进行了审理。浦绍礼及其委托诉讼代理人ＸＸ、郭后雨、被告烟草公司的委托诉讼代理人汤荣、赵江燕均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告浦绍礼的本诉诉讼请求为：1、解除浦绍礼与烟草公司签订的房屋租赁合同，并向浦绍礼支付房屋年租金10%的违约金76000元；2、烟草公司返还浦绍礼5个月房屋租金316667元；3、烟草公司返还浦绍礼合同履约保证金76000元，以上3项合计468667元；4、本案全部诉讼费用由烟草公司承担。事实和理由：浦绍礼与烟草公司于2015年1月26日签订普烟合同（2015）14号房屋租赁合同约定，烟草公司为招租人，将位于普洱市××区××号四合院式两层房屋出租给浦绍礼用于经营商用。合同中明确约定该房屋部分墙体脱落，部分电力线路存在老化现象，但房屋修缮后不影响使用；房屋租赁期限为3年，自2015年1月30日至2018年1月29日，租金每年为76万元，并应缴纳房屋年租金10%即76000元作为租赁合同履约保证金，租金1年1付，合同签订后7个工作日内支付。合同签订后，浦绍礼支付给了烟草公司2015年1月30日至2016年1月30日12个月的租金76万元，并缴纳了76000元的合同履约保证金。但因房屋外电路存在问题，浦绍礼始终无法投入使用租赁房屋，直至2015年5月，烟草公司对需维修的电路通过招投标方式，选定云南华远电力工程有限公司普洱分公司进行电路改造，改造电路从2015年5月至当年7月，致使浦绍礼有5个月不能投入使用租赁房屋，但却支付了5个月的租金。浦绍礼为实现合同目的，多次与烟草公司协商延长房屋租赁使用期限，烟草公司以多种理由拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十一条的规定，浦绍礼有权要求解除与烟草公司签订的租赁合同，并要求烟草公司返还未使用租赁房屋期间的租金。
被告烟草公司本诉答辩称，一、浦绍礼无权要求解除租赁合同，双方签订的房屋租赁合同是平等、自愿、协商一致签订，双方均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，租赁合同合法、有效，并已生效履行，合同双方当事人应切实履行合同义务。浦绍礼逾期未缴纳第二年的房屋租金，并于2016年2月29日，向烟草公司提交申请，要求变更房屋租赁合同的生效时间以及变更承租人，烟草公司认为申请不符合合同约定，未接受浦绍礼的申请，浦绍礼就以房屋电路存在问题为由，起诉解除租赁合同。浦绍礼在租赁房屋进行公开拍卖租赁权时，就已考察了租赁房屋相关情况，了解租赁房屋存在的相关风险并且愿意承担，在租赁合同签订后，经过对租赁房屋的修缮，租赁房屋能正常投入使用。且双方的租赁合同也列明，租赁房屋部分电力线路存在老化情况，租赁方通过适当修缮可以正常使用，浦绍礼明知租赁房屋电路存在了解隐患问题，仍与烟草公司签订租赁合同，说明其愿意承担相关风险，故浦绍礼应继续履行合同。二、烟草公司不应支付浦绍礼76000元的违约金。双方签订的房屋租赁合同中对违约责任的约定为：甲乙任何一方未能履行合同规定的条款或是违反国家法律、行政法规的规定，应按合同及有关法律的规定承担违约责任，在合同期内，除非合同另有规定，甲、乙双方不得单方终止合同。任何一方违反规定的除按年租金的10%付违约金外，双方不承担任何其他形式的赔偿。烟草公司积极履行合同义务，遵守国家法律、行政法规的规定，无违约行为，不应支付违约金。三、浦绍礼无权要求退还5个月租金316667元。烟草公司在租赁合同签订后，已将符合出租条件的租赁房屋交付浦绍礼，浦绍礼应按租赁合同约定，履行支付房屋租赁费义务。浦绍礼向烟草公司支付自2015年1月30日起至2016年1月29日止的房屋租金76万元，是履行合同义务的行为，无权要求返还。四、浦绍礼无权要求烟草公司返还合同履约保证金76000元。双方签订的房屋租赁合同约定，若房屋出现损坏或乙方有违约行为的，则甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项。若租赁履行保证金不足扣除的甲方有权进一步追偿。该履约保证金不计息，待合同履行完毕，若无违约情形，甲方一次性向乙方退还本金。浦绍礼在支付了第一年的房屋租金后，未按合同约定支付第二年的房屋租金，属于浦绍礼违约，在合同未履行完毕的情况下，浦绍礼单方要求终止履行合同，构成违约，烟草公司有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项。五、浦绍礼已违反诚实信用原则。根据合同法的相关规定，浦绍礼作为房屋租赁合同的承租人，应遵守诚实信用原则上，积极履行、承担合同责任，浦绍礼违反合同约定，单方终止合同履行，已违反诚实信用原则，其诉讼请求不应得到支持。被告烟草公司反诉的诉讼请求为：1、浦绍礼继续履行房屋租赁合同；2、浦绍礼支付2016年1月30日起至2017年1月29日的房屋租赁费76万元，并按银行同期贷款利率6%承担资金占用费，暂计至2016年5月29日为15200元，共计775200元；3、浦绍礼承担全部诉讼费用。事实和理由：烟草公司与浦绍礼签订的房屋租赁合同合法、有效，浦绍礼逾期缴纳第二年的房屋租赁费用，根据双方签订的房屋租赁合同约定，租期为3年，自2015年1月30日起至2018年1月29日止，年租金为76万元，付款方式为一年一付。浦绍礼应于每年度期满前7个工作日内缴纳第2、3年的房租，第二年度（2016年1月30日起至2017年1月29日止）的房屋租赁费用为76万元，支付期限为2016年1月29日前七个工作日，逾期未缴纳房屋租金的，浦绍礼应按银行同期贷款利率即6%承担资金占用费，暂计自2016年1月30日至2016年5月29日的资金占用费为15200元。
原告浦绍礼反诉答辩称，一、浦绍礼非租赁合同实际受益人和经营人，本合同实际受益人及经营人为普洱玉鱼劳务服务有限公司，应由该公司承担支付房屋租金及租金占用利息的义务。2015年1月26日浦绍礼与烟草公司签订房屋租赁合同，合同在招标前，李宁锋、浦绍礼已向烟草公司说明，以普洱玉鱼劳务服务有限公司(以下简称玉鱼公司)名义投标，因该公司未申报下来，李宁峰就以拟将成立的玉鱼公司的法定代表人名义授权浦绍礼到烟草公司参与投标活动，中标后签订本案租赁合同时，李宁峰、浦绍礼再次向烟草公司说明了这一情况，要求烟草公司将合同订立主体变更为玉鱼公司,但烟草公司未变更合同主体,合同相对人仍是浦绍礼,后李宁峰反复提出变更要求,浦绍礼也在2016年2月29日书面提出变更合同主体的申请,但烟草公司始终置之不理,直到2016年3月28日才回复称不能变更合同主体.实际上,烟草公司始终知晓合同实际经营人及受益人为玉鱼公司,第一次签订合同时也是以玉鱼合同为名上报烟草公司。从签约合同的履行上看可推知玉鱼公司与烟草公司签订了涉案房屋租赁合同。玉鱼公司与烟草公司签订合同后应对租赁房屋进行投资使用，在装修租赁房屋时，玉鱼公司以公司名义聘请装修公司进行装修，玉鱼公司以公司名义进行招商，现租赁房屋被租给了10家商户，在与10家商户签订合同时，均以玉鱼公司名义签订；另至烟草公司提起反诉为止，是李宁峰拟成立的玉鱼公司法定代表人名义授权浦绍礼向烟草公司缴纳房租。二、浦绍礼不应负担房屋租金占用利息。浦绍礼与烟草公司签订租赁合同后，按合同约定以玉鱼公司的名义向烟草公司支付了第一年的房屋租金760000元，并缴纳了76000元合同履约保证金，但因房屋外电路存在问题，玉鱼公司始终无法投入使用租赁房屋，直到2015年5月，烟草公司进行了电路改造（至当年7月完工），即玉鱼公司因烟草公司的改造工程长达4个月之久不能投入使用租赁房屋，但却支付了5个月的房租，根据合同法的规定，在烟草公司无法提供能正常使用的租赁房屋时玉鱼公司有权拒绝支付房屋租金，并要求解除与烟草公司签订的租赁合同，同时要求烟草公司返还未投入使用租赁房屋期间的租金。请求驳回烟草公司的反诉诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据：浦绍礼举证的第1组《房屋租赁合同》、第4组《申请》及浦绍礼申请本院调取的证据：对普洱众鑫电力建设工程有限公司（原云南华远电力工程有限公司普洱分公司）刘洋所作《询问笔录》，因烟草公司认可，本院予以确认；烟草公司举证的11组证据：1、委托拍卖合同、2、拍卖合同、3、拍卖资料、4、房屋使用权租赁须知、5、拍卖成交确认书、6、房屋所有权证、7、房屋租赁合同、8、出租房使用移交单、9、申请、10、对承租人申请的回复、11、通知，浦绍礼均认可，本院予以确认，并在卷佐证。各方当事人有异议的证据材料，本院作如下认证：浦绍礼举证的第2组证据中：电路修复工程招标公告，虽烟草公司确实对电路修复工程招标，但电路修复工程并未影响租赁房屋正常使用，对浦绍礼的证明意见本院不予采信，调查笔录内容不完整，且被调查人刘洋亦是浦绍礼申请本院调查取证的被调查人，应以本院对刘洋、普洱众鑫电力建设工程有限公司制作的《询问笔录》内容为准；第3组证据，个人授权委托书、实际承租主体说明，并未在浦绍礼、烟草公司签订房屋租赁合同时提交，且未得到烟草公司认可，仅属浦绍礼与李宁峰之间的约定，与烟草公司无关；玉鱼公司营业执照与本案无关，对该组证据，本院不予采信，拍卖佣金发票、房屋租金发票，交款人均是浦绍礼，不能证明本案租赁合同与玉鱼公司有关，对浦绍礼的证明意见，本院不予采信；第5组证据，玉鱼公司的房屋租赁合同、装修明细帐、记帐凭证、租赁房屋拍卖佣金记帐凭证及费用报销单，与本案的租赁合同无关，本院不予采信；第6组证据，李宁峰的证言中的涉案房屋租赁合同是玉鱼公司和李宁峰委托浦绍礼签订、涉案租赁房屋装修期间电路存在问题，无其他有效证据相印证，本院不予以采信，第7、8组证据，隆永发、胡晓书的证言无其他证据相印证，属孤证，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月17日烟草公司与普洱永信拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，约定烟草公司委托普洱永信拍卖有限公司拍卖位于普洱市××区××号的“四合院”3年租赁权，以房屋现状整体对外出租，该四合院一共2层，土地使用权面积有2102.2平方米，建筑面积为1476.65平方米，有临街商铺四间。房产证号为普洱市房权证普房字第××号，土地证号为普国有（2007）第002**号。普洱永信拍卖公司于2014年12月18日发布拍卖公告，2014年12月26日15时在普洱市景兰酒店三楼会议室拍卖以上房屋租赁权。2016年12月26日，浦绍礼在拍卖中通过竞价成交了以上房屋的3年租赁权，成交价为76万元，当日普洱永信拍卖有限公司与浦绍礼签订了《拍卖成交确认书》2014年1月26日烟草公司与浦绍礼签订了合同编号：普烟合同（2015）14号《房屋租赁合同》主要内容为：浦绍礼向烟草公司租赁竞拍到的以上房屋，该房屋结构良好，部分墙体脱落，部分电力线路存在老化情况。租赁方通过适当修缮可以正常使用，房屋租赁期为3年，自2015年1月30日起至2018年1月29日止。年租赁费为76万元，租赁期内浦绍礼应缴纳房屋年租赁费的10%，即76000元作为租赁合同履约保证金。租赁费缴纳时间要求：一年一付，第一年付款为合同签订后7个工作日内，第2、3年付款在每年度期满前七个工作日内。违约责任“任何一方违反本规定的除按年租金的10%支付违约金外，双方不承担其他任何形式的赔偿。2016年2月16日烟草公司与浦绍礼在出租房屋使用移交单中签字。浦绍礼已交烟草公司2015年1月30至2016年1月29日的房租76万元及履约保证金76000元。2016年1月30日至今的房屋租赁费未交纳。2016年2月29日，浦绍礼向烟草公司提交书面申请，1、申请变更本案租赁房屋的合同生效时间为2015年6月1日，因租赁房屋内电力线路严重老化，现从瑞园小区接入四合院的总电力线路也严重老化，无法正常使用，存在极大的安全隐患，经多次协商，该总电力线路一直到2015年6月初才更换完毕，所租赁房屋墙体脱落，电力线路的改造已花费大量的费用。2、变更承租人为玉鱼公司，在投标前和中标签合同时，投标方玉鱼公司的工商审批未下来，就以浦绍礼的名字交的投标保证金，浦绍礼在与烟草公司后勤部开会时也说明过中标方是玉鱼公司，房租款也是由玉鱼公司交付，但当交款完后，需开发票时，却被告知发票无法开成玉鱼公司，因手续不好办，浦绍礼未坚持，现因浦绍礼已不在玉鱼公司，要求批准变更承租人为实际承租方玉鱼公司。2016年3月28日，烟草公司作出《关于对思茅区明礼巷3号房屋承租人浦绍礼申请的回复》，主要内容为：1、关于浦绍礼要求变更合同生效时间为2015年6月1日的回复，租赁房屋在公开拍卖时，烟草公司已向所有竞买人展示了该房屋的现状，竞买人考察了房屋的相关情况后，同意接受拍卖公告和房屋租赁合同的完整后参与竞买，浦绍礼对竞得该房屋租赁权的风险是清楚明白的，双方签订《房屋租赁合同》合法有效，并已生效、履行，应按合同约定的租赁期限履行，任何一方不得单方变更合同约定，且合同中写明，在烟草公司允许的前提下对租赁房屋、水电设施等进行合理的装修、改造、维护等产生的费用由浦绍礼负责，这一条款说明了对租赁房屋水、电设施改造的费用及其风险由承租人承担，浦绍礼以此为理由要求变更合同生效时间没有依据。二、关于变更承租人为玉鱼公司的问题。烟草公司不同意变更，理由为：参加竞拍报名表、拍卖确认书的名称以及签订《房屋租赁合同》均为浦绍礼，浦绍礼现要求变更承租人不符合合同的约定；浦绍礼要求变更承租人实质是转租行为，不符合双方合同约定。2016年3月28日烟草公司下发《通知》给浦绍礼，主要内容为：浦绍礼应于2016年1月20日前交清第2年房屋租赁费76万元，至2016年3月28日，烟草公司尚未收到以上房屋租赁费，超期缴纳时间已达68天，浦绍礼已违约，请自通知之日起5个工作日内全额支付第2年的房屋租赁费76万元…。浦绍礼至今未缴纳第2年的房屋租赁费76万元。
另查明2015年5月底至2016年7月底烟草公司安排华远电力工程有限公司普洱分公司对涉及租赁房屋的外电路进行改造，共施工了6天，停电4小时，在室外施工，不影响本案租赁房屋的正常使用。浦绍礼签订房屋租赁合同后使用租赁房屋至今。
本院认为,浦绍礼与烟草公司签订的《房屋租赁合同》，是双方平等、自愿、协商签订，不违反法律规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”浦绍礼以租赁房屋外电路存在问题至2015年5月电路改造完成方能使用为由，要求解除租赁合同，烟草公司要求继续履行租赁合同，浦绍礼解除合同的理由不符合以上解除合同的规定，本院不予支持，对烟草公司要求继续履行租赁合同的反诉请求，本院予以支持。对于浦绍礼要求烟草公司返还5个月房屋租金问题，本案租赁合同期间，烟草公司对外电路进行改造，并未影响租赁房屋的正常使用。浦绍礼也未能有效证据证明租赁房屋不能正常使用，及不能正常使用造成的实际损失，故对该诉讼请求本院不予支持。另浦绍礼所诉的退还履约保证金问题，因合同未履行完毕，也未解除，不符合双方签订的租赁合同中退还履约保证金的条件，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持,在房屋租赁合同履行过程中,烟草公司无违约行为,故对浦绍礼要求烟草公司支付违约金的请求,本院亦不予支持.
烟草公司反诉要求浦绍礼支付2016年1月30日至2017年1月29日的房屋租赁费76万元及按银行同期贷款利率6%承担资金占用费问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金…。”浦绍礼与烟草公司签订的《房屋租赁合同》约定,租赁费缴纳时间要求：一年一付，第一年付款为合同签订后7个工作日内，第2、3年付款在每年度期满前七个工作日内。2016年1月30日至2017年1月29日的房屋租赁费76万元,浦绍礼应于2016年1月29日前缴纳,浦绍礼至今未缴纳,属浦绍礼违约,浦绍礼应及时缴纳2016年1月30日至2017年1月29日的房屋租赁费76万元给烟草公司。
浦绍礼逾期未缴纳房屋租赁费，其违约行为确给烟草公司造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”浦绍礼与烟草公司签订的《房屋租赁合同》约定，违约责任“任何一方违反本规定的除按年租金的10%支付违约金外，双方不承担其他任何形式的赔偿。烟草公司要求浦绍礼按银行同期贷款利率6%支付逾期支付租赁费的资金占用费，符合以上法律规定，亦在双方约定的违约责任范围内，本院予以支持，计算期限应自2016年1月30日（双方约定的每年度期满前7个工作日内交纳）至2016年5月29日为15117元，烟草公司计算为15200元，对该诉讼请求，本院予以部份支持。
浦绍礼抗辩其不是房屋租赁合同的实际受益人和经营人，应由租赁合同的实际受益人和经营人玉鱼公司支付房屋租金及逾期付款资金占用费。因房屋租赁合同是浦绍礼与烟草公司签订，是浦绍礼与烟草公司产生房屋租赁合同关系，玉鱼公司与本案的房屋租赁合同无关，浦绍礼的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）浦绍礼与被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司2015年1月26日签订普烟合同（2015）14号《房屋租赁合同》继续履行。
二、原告（反诉被告）浦绍礼应于本判决生效之日起十五日内一次性支付被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司2016年1月30日至2017年1月29日的房屋租赁费76万元及逾期付款的资金占用费15117元（从2016年1月30日计算至2016年5月29日），合计775117元。
三、驳回原告（反诉被告）浦绍礼的本诉诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）云南省烟草公司普洱市公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费8330元，由原告（反诉被告）浦绍礼承担，反诉案件受理费5776元，由原告（反诉被告）浦绍礼承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。
审 判 长 刘晓玲
审 判 员 付学华
人民陪审员 李 宏
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 李 航