福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初2562号原告：厦门恒地物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道96号之二1705室。法定代表人：苏秀芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵瑶珍，女，该公司法务。委托诉讼代理人：周小军，男，该公司职员。被告：李斌，男，1985年7月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：李泽贺（系李斌父亲），住福建省厦门市集美区。原告厦门恒地物业服务有限公司（以下简称恒地公司）与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒地公司的委托诉讼代理人赵瑶珍、周小军、被告李斌的委托诉讼代理人李泽贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒地公司向本院提出诉讼请求：1.李斌立即向恒地公司支付2012年1月1日至2015年6月30日的物业费5260.2元、公维金1260元，共计6520.2元；2.李斌按每日千分之三支付逾期付款滞纳金。事实和理由：2011年10月11日，恒地公司与厦门市永升新城业主委员会（下称永升业委会）签订《永升新城委托物业服务合同》及补充协议，约定永升业委会将永升新城小区委托恒地公司实行物业管理服务，委托管理期限从2011年10月15日至2015年12月31日止。李斌作为永升新城小区的业主，理应依上述物业服务合同的约定及时交纳物业公共服务费、公维金，但其拖欠2012年1月1日至2015年6月30日的物业费5260.2元、公维金1260元，共计6520.2元。恒地公司多次催讨相关费用，但李斌至今未予支付，其应根据《厦门市物业管理服务收费办法》第二十条第（二）款的规定从逾期之日起，每逾期一日按应交纳欠款总额的千分之三作为违约金。李斌辩称，1.恒地公司伪造证据，未经合法程序单方面提高物业管理费用，其要求物业费涨价没有依据。恒地公司就永升新城物业费提价事宜于2012年底展开业主意见征询，该过程由恒地公司主导并由恒地公司的工作人员逐户征求意见，缺乏有效监督。恒地公司从未向包含本案李斌在内的系列案件的李斌征询过任何意见，李斌亦未签署同意提价的意见，但恒地公司提供的提价意见征询汇总表却显示李斌对提价表示同意，恒地公司在物业费提价意见征询活动中假冒业主签名的行为激发了原、被告的矛盾。而恒地公司对业主关于涨价意见征询结果的质疑未出示原始调查表以供核实。2.小区公维金严重入不敷出，特别是小高层住宅尤为严重。永升新城小区由多层和小高层住宅组成，物业服务费收费标准在提价前一直实施的是多层0.5元每平方米每月和小高层0.9元每平方米每月的政府指导价，之间的差距是因为小高层住宅缴纳的物业服务费包含电梯的日常专业维保等费用，且电梯的日常运行电费由本梯业主另行分摊。根据厦门市相关物业法规的规定及《永升新城委托物业服务合同》的约定，房屋共用设施、设备的日常维护、运行和管理应由恒地公司负责，相关费用应在物业管理费中支出，但恒地公司在实际履行合同过程中却将该费用从公维金中支出。此外，物业服务合同约定了公维金的使用范围，并不包含电梯定期检验费，但恒地公司却使用公维金支付上述费用，存在滥用公维金的事实。3.恒地公司未依据物业合同履行约定义务：全小区小高层消防栓内无水；日常的消防设施检查流于形式，墙面消防箱门长期用封条贴住，但外面的检查单仍有检查记录；小区防盗门禁未有效运行，任何人可以随意进出小区；花木管理不到位、修剪不科学；景观水池长期干涸；楼道日常保洁不到位；部分业主侵占公共绿地违章搭建；部分绿地被私人用于种菜；部分地方废弃物长期堆放；红线范围内的小区外围公共场地未实行有效的管理，造成外围车辆无序停放、部分商家免费大量侵占公共停车资源，导致小区业主停车紧张、收入流失；对永升菜市场外围未履行管理职责，随便摆摊设点，造成环境脏乱等现象；永升菜市场门口设置石墩和铁柱，将小区4号门的消防车通道堵住；小区存在私自占用公共停车位现象；小区的安全视频监控和消防监控并未安排专人24小时值班；雇佣人员普遍超龄，未能有效履行职责且未与之签订劳动合同；值班人员工作时间超时，导致精力不足，夜间经常打瞌睡。4.恒地公司的部分诉求已超过了诉讼时效，其提供的证据不能证明有向被告直接催缴过相关费用。5.恒地公司要求李斌支付逾期付款滞纳金无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1.李斌系厦门市湖里区嘉园里43号901室的业主，其房屋位于永升新城小区内，建筑面积为120.14平方米；2.2011年10月11日，永升业委会（甲方）与厦门鑫志高物业服务有限公司（乙方）签订一份《永升新城委托物业服务合同》，约定甲方委托乙方对永升新城小区提供统一的专业化的物业服务，服务期限自2011年10月15日起至2013年12月31日止，乙方负责或接受甲方委托向业主和物业使用人收取物业管理费、车辆场地占用费、公共维修金等，其中多层住宅的物业服务费收费标准为0.5元/平方米/月、公共维修金收取标准为0.2元/平方米/月，小高层住宅的物业服务费收费标准为0.9元/平方米/月、公共维修金收取标准为0.25元/平方米/月等内容。2013年1月4日，恒地公司向永升业委会发出一份《关于永升新城提价实施的函》，载明永升新城物业服务费提价意见征询工作已于2012年12月顺利完成，征询结果已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双过半原则），已具备提价的条件：自2013年1月1日起，永升新城物业管理综合服务费用作出如下调整：多层住宅由0.5元/平方米/月调整为0.7元/平方米/月、小高层住宅由0.9元/平方米/月调整为1.1元/平方米/月、店面商场由1元/平方米/月调整为1.2元/平方米/月。2013年1月24日，业委会主任陈荣辉在该函件下方备注“按相关法律规定执行。业主同意（双过半原则）其材料必须是真实、可靠，不得有半点虚假。如以上情况不属实，由此产生的后果由厦门恒地物业服务有限公司负全责”。2013年11月23日，永升业委会出具《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》，表示维持2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》的批复意见；依据《业主公约》，业主需按期交纳物业服务费用；对物业费提价有异议的业主，永升业委会愿意协助必要的法律诉讼。2014年1月10日，恒地公司与永升业委会签订《永升新城委托物业服务合同补充协议》，约定原《永升新城委托物业服务合同》第六条所约定的服务期限顺延至2015年12月31日止，第九条所约定的多层住宅的物业服务费用标准为0.7元/平方米/月、公共维修金为0.2元/平方米/月,小高层住宅的物业服务费用标准为1.1元/平方米/月、公共维修金为0.25元/平方米/月等；3.2012年3月21日，恒地公司名称由厦门鑫志高物业服务有限公司更名为厦门恒地物业服务有限公司；4.恒地公司曾于2015年向本院起诉永升新城小区部分业主，要求支付业主至2015年拖欠的物业管理费及公共维修金，本院经审理后认定讼争合同的物业管理费自2013年1月1日提高收费标准符合法律规定，小区业主应按提高后的标准支付物业管理费。此后，部分业主不服一审判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院作出终审判决认定物业管理费及公共维修金的调整经过了业主及建筑面积双过半的同意，业主应按照调整后的价格进行缴费并维持了相应的一审判决。在上述案件的审理过程中，恒地公司确认其在小区的物业管理过程中存在瑕疵。本院认为，恒地公司与永升业委会签订的《永升新城委托物业服务合同》及《永升新城委托物业服务合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该两份合同依法对全体业主均具有约束力。根据合同约定，2011年10月15日至2013年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.5元/平方米/月计算，小高层住宅的物业管理费按0.9元/平方米/月计算；2014年1月1日至2015年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.7元/平方米/月计算，小高层住宅的物业管理费按1.1元/平方米/月计算；2011年10月15日至2015年12月31日期间，多层住宅的公维金均按0.2元/平方米/月计算、小高层住宅的公维金均按0.25元/平方米/月计算。现物业管理费自2013年1月1日进行了调整，且该调整行为经生效判决认定符合法律规定，小区业主应按调整后的标准即多层住宅为0.7元/平方米/月、小高层住宅为1.1元/平方米/月予以支付。因此，李斌作为讼争房产（属小高层住宅，建筑面积为120.14平方米）的权属人，其应支付恒地公司2012年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费5262.13元及公共维修金1261.47元，其中2013年1月1日起的物业管理费按调整后的标准即多层住宅为0.7元/平方米/月、小高层住宅为1.1元/平方米/月计算，恒地公司要求李斌支付2012年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费物业费5260.2元、公维金1260元，于法有据，本院予以支持。因物业服务合同及补充协议对物业管理费及公维金的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，恒地公司可随时要求李斌履行支付义务，但需给予李斌必要的准备时间，故恒地公司关于要求李斌支付2012年1月1日至2015年6月30日上述费用的诉讼请求部分成立，李斌关于已超诉讼时效的抗辩没有依据，本院不予采纳。李斌关于提价事宜的抗辩与生效法律文书认定的事实不相符合，本院不予采信。此外，因恒地公司在另案中确认其提供的物业管理服务存在瑕疵，李斌作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，恒地公司要求李斌支付滞纳金的诉讼请求，依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、李斌于本判决生效之日起十日内向厦门恒地物业服务有限公司支付2012年1月1日至2015年6月30日期间的物业管理费5260.2元及公共维修金1260元，合计6520.2元；二、驳回厦门恒地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，减半收取计119元，由厦门恒地物业服务有限公司负担75元，李斌负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  李林娴二〇一六年十一月十日代书 记员  杨丽珍附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。