江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终2379号
上诉人（原审被告）：廖群辉，男，汉族，1978年12月生，住江西省南昌市进贤县。
被上诉人（原审原告）：李纯嫣，女，汉族，1989年12月生，住河南省新郑市。
上诉人廖群辉因与被上诉人李纯嫣合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2016）赣0111民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人廖群辉、被上诉人李纯嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖群辉上诉请求：依法撤销青山湖区人民法院（2016）赣0111民初828号民事判决，驳回李纯嫣对上诉人的全部诉讼请求，并由李纯嫣承担一二审全部诉讼费用。事实与理由：上诉人自2015年7月从网上看到昌东工业园仁川附小沈桥中心幼儿园转让信息，就与仁川附小沈桥中心幼儿园负责人赵健平联系，经协商达成协议，转让价24万元，房屋租金为整栋楼的一半每半年3.5万元，房屋用地面积约600平米，二楼一半共6间包括卫生间，一楼8间包括卫生间，协议达成后，上诉人增加了多媒体教材和装修，总合计达32万元。2015年9月正式开学经营管理至2016年1月23日放寒假，期间上诉人的妻子怀孕不好管理就于2016年2月在同城网发布了幼儿园转让信息，2月份也是幼儿园开始报名时，被上诉人当时看到转让信息时幼儿园都已报名了110多名名额。除去部分月交学费的共计23780元，被上诉人后经家人协商和了解幼儿园情况后，双方就达成了协议，幼儿园转让总价为36万元，加上3-9月租金3.5万元和开学杂费总计419380元。房租用地面积约600平方，整栋房屋的一半，合同期至2018年8月底达成协议被上诉人先付1万元定金，以2016年3月9日开始负责看管幼儿园和熟悉幼儿园环境，在双方协定的时间分别以2016年3月12日支付了4万元。最后接收尾款时，上诉人对被上诉人说要不要叫房东当个面，被上诉人说“不用麻烦了，这里我都熟悉了解了，小学部也在没事”。所以当事人上诉人与被上诉人一起到了小学部找到了小学部负责人当了面，并把房东在小学部收到的整栋房屋押金2万元，其中一半的押金1万元交给了小学部责任人，此事就此结束了。后5月被上诉人打电话找上诉人说有急事，被上诉人也没说说明情况，所以上诉人也没怎么搭理，后得知是小学部把生源转了，小学部找房东说明从今年9月份不用了其中的一半房屋，后被上诉人和房东怎么交谈我不清楚。有一次被上诉人打电话给上诉人说：她要和房东重新签订合同，说原小学部签的合同作废，叫上诉人过去当面，于是上诉人去了，到了被上诉人说：上诉人把幼儿园转给被上诉人，房东不知情，现房东要2万元转让费，只要上诉人付了转让费，所有事情就与上诉人无关。上诉人觉得原本就不关上诉人的事，当时叫被上诉人一起找房东当面被上诉人友说不要，所以上诉人拒绝了给转让费。后来发生什么事情上诉人不知情，至2016年7月上诉人接到青山湖法院传票。请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。
李纯嫣辩称，1、上诉人故意隐瞒房东不允许转租幼儿园用房这一重要事实，诱骗被上诉人与之签订《幼儿园转让合同》。被上诉人决定承接上诉人的沈桥中心幼儿园时，再三询问上诉人办园用房是否有保障，房东是什么态度，能否约来一起见面商谈？上诉人声称已经和房东说好了，只要到时被上诉人按照转让合同的规定支付房租，房东根本不管谁来承租。被上诉人信以为真，所以与其签订了幼儿园转让合同。2、因房东称转让幼儿园未经其同意，所以要提前收回幼儿园办园用房，如果不想搬走就必须将整栋楼租下来。这样给被上诉人造成的损失超过25万元，上诉人依法应予赔偿。2016年3月26日，上诉人与被上诉人签订《幼儿园转让合同》后，被上诉人累计向上诉人支付转让款共计419380元（含上诉人从幼儿家长处收取的学杂费用237380元）。2016年5月3日，房东胡建风突然来幼儿园，说转让幼儿园一事他不知情，如要继续办园就必须把整栋楼租下（租金是原来的两倍多），否则就要被上诉人搬走。被上诉人立即告知上诉人要他来解决问题，上诉人却声称，和被上诉人的费用已经结清，其他的事情与其无关。如果因为没有办园用房而直接关掉幼儿园，那么全部的损失将超过419380元，为了减少损失，被上诉人只得按照房东的要求将整栋楼租下来。因此造成在原合同计划费用外，被上诉人整个租赁期办园用房的开支增加了25万余元。这是因上诉人隐瞒签订《幼儿园转让合同》有关的重要情况给被上诉人造成的损失，依法应由上诉人承担。综上，原审判决上诉人赔偿损失事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
李纯嫣向一审法院起诉请求：2016年3月7日,原告在58同城网站上看到了被告发布的幼儿园转让信息后与被告联系协商受让事宜。被告向原告介绍说，沈桥中心幼儿园所租用的物业（青山湖区规划路以西，南昌市青山湖区金针制衣厂以北1-3屋）建筑面积1246㎡，幼儿园租用了其中的1楼整层和2楼的一半共计600㎡，租期至2018年8月30日，租金半年一付，被告向原告出示了一份《房屋租赁合同》，声称是以他合伙人名义租赁的房屋，房东同意按他承租的价格条件和租期租给受让幼儿园的人。当日即向被告支付了定金10000元，开始接收幼儿园。2016年3月12日，原告又通过银行转账支付了40000元给被告。2016年3月26日，双方签订了书面的《幼儿园转让合同》，合同中明确了经房东同意后，原告再向被告支付转让款132000元，双方商定，将被告已收取的学杂费237380元冲抵转让款，至此，原告向被告支付了全部转让款及6个月租金及杂费等共计419380元。2016年5年3日，房东胡建风突然来幼儿园，说转让幼儿园一事他不知情，要求原告搬走，如果还想在他那里开幼儿园必须把整栋楼租下，原告立即告知被告，并要求撤销《幼儿园转让合同》收回幼儿园，被告置之不理。2016年6月5日房东再次来到幼儿园，为减少损失，原告不得已与房东签订租用整栋房产《房屋租赁合同》。故原告起诉至法院，要求：1、确认被告在与原告签订《幼儿园转让合同》时存在欺诈及隐瞒重大事实的行为，判令被告赔偿原告损失25.675万元。2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年2月，被告廖群辉在58同城网站上发布了其自营的沈桥中心幼儿园转让消息。2016年3月7日，原告在该网站上看到该转让消息后与被告联系并协商转让事宜。同日，原告向被告支付定金10000元，并开始接收经营管理幼儿园。2016年3月12日，原告再次以银行转账形式支付定金40000元给被告。2016年3月26日，原、被告双方作为合同的乙方和甲方签订书面《幼儿园转让合同》，该合同第一条载明：“经（房东）同意甲方将自己位于南昌市昌东工业园沈桥商业街昌新路沈桥中心幼儿园转让给乙方使用，建筑面积600平方米。”第三条载明：“乙方向甲方支付转让费36万元整，房屋租赁费和其他杂费58750元，共计418750元整，除去已交付的定金5万元整，甲方已收学费和其他费用共计237380元整，乙方在2016年3月31日向甲方支付剩余尾款人民币131370元。”第五条载明：“乙方向甲方支付定金5万元整，如乙方毁约，定金不予退还，如甲方毁约，甲方需向乙方支付两倍的定金作为赔偿。”合同签订后，原告向被告支付全部转让款及房屋租金及杂费等共计419380元。2016年5月3日，该沈桥中心幼儿园所租用的房屋所有权人胡建风找到原告，告知被告转让幼儿园一事他并不知情，并要求原告搬离。2016年6月5日，原告与胡建风就幼儿园所租用房屋签订《房屋租赁合同》，双方就租用房屋的地点、范围、用途、租金及支付方式等进行了约定。原告认为，被告在签订《幼儿园转让合同》时恶意隐瞒未告知房东这一事实，给原告造成重大损失，故请求法院判令原告赔偿损失256750元。
原审法院认为，被告隐瞒原告未经房东同意这一事项，在未征得房屋所有人的情况下，与原告签订《幼儿园转让合同》。被告转让的幼儿园所租住的房屋签订的《房屋租赁合同》明确约定不得转让，被告的转让行为系无权处分。房东作为权利人，也以实际行动表示不予追认，故《幼儿园转让合同》无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。原告主张要求被告赔偿2016年3月至2018年8月30日期间，另半栋楼的实际租金21.175万元，转让费2万元，但原告与房屋所有权人另行签订的《房屋租赁合同》应当是建立在原告需要实际使用的基础上，转让费也是原告与房屋所有人自愿协商的基础上确定的。原告是否实际使用另半栋房屋，不能作为向被告主张损失的依据，原告自愿支付给房屋所有人的转让费也不得作为自身损失要求由被告承担。原告要求计算2016年7月和8月重复支付的2个月租金2.5万元作为损失要求被告返还，但原告提供的，由被告在2016年3月转让幼儿园时书写的“幼儿园清单”中明确表明“房租租金加卫生费36700（半年）”应当视为已经支付房屋租金至2016年8月。原告另行与房屋所有人协商支付2016年7月、8月的租金与被告无关，不能作为损失由被告承担。原告已经与幼儿园租用房屋的所有人胡建风签订新的《房屋租赁合同》，建立了新的租赁关系，在实际中也无法做到返还幼儿园。被告无权转让致使合同无效，应当承担相应的责任，合同至始无效，在签订之日起即为无效，被告应承担基于诚实信用原则所产生，致另一方信赖利益损失而发生的缔约过失责任。根据《幼儿园转让合同》载明，双方对幼儿园转让约定定金5万元，由原告冲抵转让款支付给被告，被告应当在所收取的幼儿园转让费用中的定金5万元作为赔偿款，赔偿给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十六条、第五十八条判决如下：一、被告廖群辉在本判决生效之日起十日内赔偿原告李纯嫣5万元。二、驳回原告李纯嫣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5151元，由原告李纯嫣承担4151元，被告廖群辉承担1000元。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。当事人双方对一审判决认定事实无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：李纯嫣与廖群辉之间签订的《幼儿园转让合同》是否有效以及双方在签订（履行）合同过程中是否存在过错行为，若存在过错，责任应如何承担？
根据一二审庭审查明事实可知，李纯嫣与廖群辉之间签订的《幼儿园转让合同》中虽有“经房东同意”字样，但实际上，廖群辉转租涉案房屋时并没有征得房主的同意（二审庭审笔录中有记载），由于后来房主不同意李纯嫣继续承租涉案房屋并声称否则得将涉案房屋并连的另半栋房屋承租下来，李纯嫣为了将当期幼儿园办完，不得不又与房主另行签订了《房屋租赁合同》，虽说李纯嫣与房主签订的房屋租赁合同属双方自愿，但这并不是李纯嫣与廖群辉签订《幼儿园转让合同》的本意，李纯嫣也因此增加了租金和转让费，这均是当初廖群辉转让幼儿园（转让幼儿园也涉及办学场地的转租）时，未征得房主同意而造成的，因此，原审法院认为《幼儿园转让合同》无效并认定廖群辉在签订合同时存在缔约过失责任正确，本院予以确认。
对于李纯嫣在本案纠纷中的损失问题，李纯嫣虽没有提供充分有效直接证据证明其确切损失，但根据本案一二审庭审中当事人陈述以及相关证据材料，可以确定其损失确实存在且与原审依据《幼儿园转让合同》中约定的定金和定金罚则而认定的5万元相当，故本院维持原审对李纯嫣损失的认定。
综上所述，廖群辉的上诉理由不充分，上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由廖群辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘卫平
代理审判员 曹 渊
代理审判员 陈大奎
二〇一七年三月十七日
书 记 员 滕漪兰