广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初688号原告:广州市恒隆房地产投资有限公司,住所地广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼,统一社会信用代码9144010161862515X2。法定代表人：范国池,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。被告:徐焕有，1958年4月8日出生，香港居民，现住广州市花都区。委托诉讼代理人：何惠茹,女,1981年11月11日出生,汉族,住广州市花都区，是被告徐焕有的女儿。原告广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）与被告徐焕有商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的诉讼代理人唐智，被告徐焕有的诉讼代理人何惠茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告因房屋面积差产生的房价款129815.35元及违约金12073元（每日按应付房屋面积差价款129815.35元的0.1%计收违约金，从2016年5月19日起暂计至2016年8月20日的违约金为12073元）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年2月13日，原、被告签订广州市商品房买卖合同，约定原告将花都区新华街新街大道72号之94商铺101房出售给被告，总房价为1121756元，建筑面积47.44平方米。合同附件七补充协议第11条约定：甲、乙双方同意，本合同第十八条约定的内容全部取消，将其变更为：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，不论面积差异的比例为多少，双方均继续履行合同，面积差产生的房价款退或补，按下列公式计算，退或补房价款金额＝（单元合同约定建筑面积-单元实测建筑面积）×（合同约定房屋总金额÷单元合同约定建筑面积）……若实测建筑面积大于本合同约定的建筑面积，乙方必须在接到甲方通知书十天内补足房价款差额……甲方双方任何一方应如期补足或领取面积误差部分的房价款，否则，每逾期一日，对方均有权每日按应付款0.1%计收违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告取得了房地产权证，产权证登记建筑面积为52.93平方米，大于合同约定的面积，被告应当向原告支付房屋面积差产生的房价款：（52.93-47.44）×（1121756÷47.44）＝129815.35元，及逾期支付面积差房价款的违约金：129815.35元×0.1%×93天（暂计天数）＝12073元。原告多次催告被告支付上述款项，但被告迟迟不履行付款义务。被告徐焕有辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：房产证出具时我与原告的主管协商，当时我和家人共向原告购买了三间商铺，面积差房款有我欠原告的，也有原告欠我家人的，双方协商互相抵平，互不拖欠。另，我方认为原告主张的违约金过高，请求法庭予以调整，我方认为应按合同约定按日万分之五计算为宜。本院经审理认定事实如下：恒隆公司是位于广州市花都区新华街107国道东金华小区豪骏名苑的开发商。2012年2月13日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定恒隆公司将花都区新华街新街大道72号之94商铺101房出售给徐焕有，建筑面积47.44平方米，其中套内建筑面积45.22平方米，共有分摊面积2.22平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为24806.63元/平方米，总金额1121756元。付款方式为分期付款。如果乙方未能按照约定的期限将各期房款支付至预售款监控帐号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2012年8月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十八条约定面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款……前述合同附件七为本合同补充协议，其中第10条约定：甲、乙双方同意，本合同第七条“按套内建筑面积计算房价”变更为按单元建筑面积计价。按单元建筑面积计价的情况下，本合同约定的房屋总金额不变，单价为每平方米23646元。第11条约定：经甲乙双方同意，本合同第十八条约定的内容全部取消，将其变更为：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。不论差异面积的比例为多少，双方均继续履行合同。面积差产生的房价款退或补，按下列公式计算，退或补房价款金额＝（单元合同约定建筑面积-单元实测建筑面积）×（合同约定房屋总金额÷单元合同约定建筑面积），对面积差房价款作无息退或补处理。若实测建筑面积大于本合同约定的建筑面积，乙方必须在接到甲方通知后十天内补足房价款差额和税、费差额；若实测建筑面积小于合同约定建筑面积，乙方应在领取房地产证后三十日内前往甲方指定地点无息领取相应房价款差额。甲乙双方任何一方应如期补足或领取面积误差部分的房价款，否则，每逾期一日，对方均有权按应付款0.1%（每日）计收违约金，且甲方有权按累计逾期天数相应顺延办理该商品房产权登记的期限。此外，合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。徐焕有与恒隆公司签订合同后，徐焕有向恒隆公司支付了全部房款，恒隆公司将涉案房屋交付徐焕有使用。恒隆公司于2014年5月6日将涉案房屋的增量房转移登记受理回执交给徐焕有领取房地产权证，徐焕有于2014年6月份领取了涉案房屋的权属证书（产权证登记的时间为2014年6月11日），登记的建筑面积为52.93平方米。徐焕有称办理涉案房屋房产证缴纳契税时已知房屋存在面积差，因其及家人在恒隆公司共购买了3套房产，有恒隆公司需向其家人支付面积差房款的，也有其需向恒隆公司支付面积差房款的，当时双方协商抵平，互不追究，因此恒隆公司为其办理了产权证。恒隆公司称其于2016年5月6日才发现房屋存在面积差，并于2016年5月7日以EMS快递方式向徐焕有邮寄催告函，催告徐焕有收到该函10日内向其支付面积差房款33652.987元。EMS妥投证明显示2016年5月8日他人签收。徐焕有称其收到该函后曾按函上的联系电话联系恒隆公司，但无法联系。后通过其他方式联系了恒隆公司的员工李鸿勋，经协商，李鸿勋表示徐焕有将面积差房款支付给恒隆公司后，恒隆公司撤回本案起诉，但在其支付面积差房款后，李鸿勋反悔，称恒隆公司不同意撤诉。恒隆公司称李鸿勋不是其公司职员，其没有与徐焕有协商过，也没有同意本案撤诉处理。2017年1月23日，徐焕有的女儿何惠茹向恒隆公司转帐支付了94、96号商铺的面积差房款共192003.77元（其中徐焕有的涉案94号商铺面积差房款为129815.35元）。本院认为，徐焕有与恒隆公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同第十八条关于面积确认及面积差异处理的约定及附件七本合同补充协议第10条、第11条关于面积确认及面积差异处理的补充约定，徐焕有购买的涉案房屋合同约定建筑面积为47.44平方米，徐焕有领取的产权证书显示涉案房屋的建筑面积为52.93平方米，徐焕有应向恒隆公司支付的面积差房款为：（52.93－47.44）×（1121756÷47.44）＝129815.35元。该款徐焕有已支付。关于恒隆公司要求徐焕有自201６年５月１９日起按日0.1％支付面积差房款（129815.35元）的利息问题。根据合同补充协议第11条的约定，若实测建筑面积大于合同约定的建筑面积，乙方必须在接到甲方通知后十天内补足房价款差额，否则，每逾期一日，甲方有权每日按应付款0.1%计收违约金。徐焕有认为按日0.1%计付违约金过高，应按商品房买卖合同的约定即日万分之五计算违约金，徐焕有抗辩理由成立，违约金应按日万分之五计算为宜，计至2016年8月20日为129815.35元×93天×0.05%＝6036.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告徐焕有应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市恒隆房地产投资有限公司支付违约金6036.41元；二、驳回原告广州市恒隆房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1569元，由原告广州市恒隆房地产投资有限公司负担70元，被告徐焕有负担1499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽琼人民陪审员  张绍针人民陪审员  姚玉娥二〇一七年三月二十三日书 记 员  袁美华