云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）孟民初字第310号原告（反诉被告）李晓荣，男，1983年10月10日生，哈尼族，云南省孟连县人，个体户，现住孟连县。委托代理人杨平，男，中学教师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）孟连县宏康医院，住所地：孟连县环城南路孟连县民族小学斜对面。法定代表人徐伟宏，男，该院院长。委托代理人周春苗，男，云南维合律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）李晓荣与被告（反诉原告）孟连县宏康医院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月8日受理后，依法组成合议庭。2014年10月31日，本院公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）李晓荣及其委托代理人杨平与被告（反诉原告）孟连县宏康医院的委托代理人周春苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓荣诉称，2012年4月1日，原告与孟连县娜允镇芒弄村芒弄小组岩飞签订《房屋出租合同》，租赁岩飞位于孟连县的“兴和楼”，租赁期限十年，并约定租赁期间，原告享有转租权。2012年9月15日，原告又与被告孟连宏康门诊负责人冯军闳签订《房屋租赁合同》，并将“兴和楼”2、3、4楼三个楼层的房间和一些物品全部转租给被告。约定租赁期限五年，租赁期限为2012年10月1日起至2017年9月30日止，年租金48000元。双方并约定任何一方违约应承担50000元的违约金。合同签订后，原告按约定将“兴和楼”2至4楼的房间和一些物品交付被告使用，被告已支付了2012年10月至2014年10月的房租。2014年5月6日被告以书面通知原告解除原、被告于2012年9月15日签订的《房屋租赁合同》，并搬离他处。原告认为，被告摘自解除合同的行为已构成合同违约，应承担违约责任。因此，特向人民法院提起诉讼，请求判令被告支付违约金50000元；赔偿遗失物品经济损失4180元；诉讼费由被告承担。被告孟连县宏康医院辨称，一、答辩人不存在任何违约行为。2012年9月15日，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》，承租被答辩人的房屋用于医院职工的宿舍，当时合同期限为五年，并且更换了床垫和卫生间的门，但因房屋多次漏水，导致医院职工不能正常休息，答辩人多次找被答辩人要求维修房屋，但被答辩人置之不理，根本无法居住，答辩人为了不影响职工的正常作息，无奈之下只好重新租赁他人房屋作为职工宿舍。并且答辩人已经在2014年5月6日已书面告知被答辩人，因房屋无法居住，要求解除合同，并承诺在2014年6月10日前交还房屋。2014年6月1日，答辩人向被答辩人交还房屋。二、答辩人支付给被答辩人的租金是2013年11月交到2014年10月1日，现仍在合同期内，但因为被答辩人不维修房屋，导致医院职工无法正常居住，其不维修房屋漏水的行为属于先期违约行为。综合以上两点，充分说明答辩人不存在任何违约行为。三、被答辩人诉称要求答辩人赔偿遗失物品经济损失4180元，没有任何事实和法律依据，答辩人为了医院职工有良好的住宿条件，已经将被答辩人房屋的卫生间和床垫都已更换，但是因为房屋漏水还是无法居住，不得已才另行租赁他人房屋，答辩人根本没有毁损被答辩人任何物品，不存在任何赔偿。综上，答辩人已经就被答辩人的诉称进行了较为详尽的答辩，由于被答辩人违约在先，答辩人无法居住才要求解除合同，并且提前一个月书面告知，不存在违约，也没有毁损被答辩人任何物品，因此，请求驳回其诉讼请求。反诉人孟连县宏康医院诉称，反诉人与被反诉人于2012年9月15日签订《房屋租赁合同》，因被反诉人的房屋到处漏水，根本无法居住，反诉人为了不影响医院职工的正常作息，无奈之下只好重新租赁他人房屋作为职工宿舍，且反诉人在2014年5月6日以书面告知被反诉人，因其房屋无法居住，要求解除合同，并承诺在2014年6月10日前交还房屋。2014年6月1日，反诉人向被反诉人交还房屋。2013年11月2日反诉人向被反诉人交纳房屋租金48000元，因被反诉人先期违约，致使反诉人不能居住，反诉人不追究被反诉人的违约责任，但要求其退还多支付的4个月房屋租金共计16000元。被反诉人李晓荣辩称，反诉原告与被反诉人在2012年9月就签订了《房屋租赁合同》，其在2013年又承租了一年，说明反诉原告是明知房屋漏水的，反诉原告单方解除合同没有理由，因此，其存在违约，被反诉人不应该返还多余的房租。综合各方诉辨主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、被告是否应支付原告违约金5万元及赔偿遗失物品经济损失4180元；2、反诉被告是否应返还反诉原告房屋租金16000元。针对本诉争议，原告李晓荣向本院提交了下列证据：一、原告李晓荣与岩飞于2012年4月1日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，证实原告租赁“兴和楼”及出租人同意原告享有转租权的事实。经质证，被告对该组证据真实性和证明目的无异议。本院认为，被告对该组证据无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以确认。二、原告与被告于2012年9月15日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，证实原、被告之前存在房屋租赁合同关系的事实。经质证，被告对该组证据的“三性”和证明目的无异议。本院认为，被告对该证据无异议，对其真实性，本院予以确认。三、《解除房屋租赁合同书面通知》复印件1份，证实被告于2014年5月6日单方解除合同，已构成根本违约的事实。经质证，被告对该组证据的“三性”无异议，但是对证明目的持有异议，被告是在房屋出现漏水后，多次与原告协商无果，房屋确实无法居住的情形下，才出具的书面通知，被告不存在违约。本院认为，被告对该组证据的“三性”无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以确认。四、《财物损失清单》复印件1份、《财物清点清单》原件1份，证实被告交还房屋时，财物损失4100元。经质证，被告对该组证据不认可，财物损失清单是原告单方清点出具的，原告不认可，且枕头等物品是属于消耗品，现在不存在是合理的。本院认为，《财物清点清单》双方无异议，本院予以确认；《财物损失清单》系孤证，且是原告单方所为，被告不予认可，本院不予确认。被告孟连县宏康医院对其答辩理由，向本院提交了证据材料：一、2012年9月15日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》原件1份，证实原、被告存在房屋租赁合同关系，且合同中约定了房屋漏水，由原告承担维修的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，双方确实存在合同关系，但是该合同第三条第一项规定的漏水维修义务应该由被告承担。本院认为，该证据与原告提供的证据二一致，对其真实性，本院予以确认。二、《解除房屋租赁合同书书面通知》原件1份，证实因原告房屋漏水不能居住，被告书面通知其解除合同的事实。经质证，原告认可被告是交给了书面通知，但是被告提出解除合同的理由，原告不认可，原告确实收到了该通知。本院认为，该证据与原告提供的证据三一致，该证据与本案具有关联性，本院予以确认。三、《照片》原件1张，证实房屋漏水不能居住的事实。经质证，原告认为该照片的情形是在被告与原告没有签订合同前就存在的，被告对房屋漏水是明知的。被告不能依此来单方解除合同。本院认为，该证据能真实反映房屋漏水的情况，本院予以确认。针对反诉争议，反诉人孟连县宏康医院向本院提交了证据：《收条》原件1份，证实被告支付了从2013年11月到2014年10月1日的房屋租金共48000元的事实。经质证，被反诉人李晓荣对该证据无异议，被反诉人收到了租金。但是反诉人不能依此来要求返还。本院认为,被反诉人对该证据无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年4月1日，岩飞与原告（反诉被告）李晓荣签订《房屋租赁合同》一份，岩飞将位于孟连县“兴和楼”房屋一栋出租给原告（反诉被告）李晓荣使用，双方在合同中约定了相关权利和义务。2012年9月15日原告（反诉被告）李晓荣与被告（反诉原告）孟连县宏康医院签订《房屋租赁合同》一份，原告（反诉被告）李晓荣将其向岩飞租赁的孟连县“兴和楼”2、3、4层楼出租给被告（反诉原告）孟连县宏康医院用于医院的职工宿舍。双方在合同中约定租赁期限共五年，即2012年10月1日起至2017年9月30日止；每年租金48000元，每年9月30日前将每年租金一次交清；如有违约赔偿对方违约金50000元；双方还在合同中约定了租赁期间、租赁期满后、其它事宜等条款。合同签订后，原告（反诉被告）李晓荣按约定将“兴和楼”2、3、4层楼的房间和房间内的电视机、遥控、电视柜、床、被子、枕头、冬天棉被等物品清点后交付被告（反诉原告）孟连县宏康医院使用。房屋租赁期间，被告（反诉原告）孟连县宏康医院交清了2012年10月至2014年10月的房屋租金96000元。2014年5月6日，被告（反诉原告）孟连县宏康医院以房屋多处漏水，无法正常居住，多次找原告（反诉被告）李晓荣修补，但其迟迟不予修补为由，向其发出《解除房屋租赁合同书面通知》，并确定2014年6月10日前交还房屋。2014年6月1日，被告（反诉原告）孟连县宏康医院交还房屋。2014年8月8日，原告（反诉被告）李晓荣以被告（反诉原告）孟连县宏康医院擅自解除合同的行为已构成合同违约，应承担违约责任为由，向本院提起诉讼，请求判令被告支付违约金50000元，并赔偿遗失物品经济损失4180元。被告（反诉原告）孟连县宏康医院则于2014年9月3日向本院提起反诉，认为房屋到处漏水，根本无法居住，原告（反诉被告）李晓荣先期违约，但不追究其违约责任，只要求其退还多支付的4个月房屋租金共计16000元。本院认为，原告（反诉被告）李晓荣与被告（反诉原告）孟连县宏康医院自愿签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务，任何一方违约，将承担相应的违约责任。关于被告是否应支付原告违约金5万元及赔偿遗失物品经济损失4180元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案原、被告双方未在合同中具体明确约定房屋维修义务，因此，原告作为出租人应承担维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合同期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”本案中房屋个别地方出现漏水，原告没有尽到维修义务，此时，被告可以按法律规定向原告主张上述权利，但其并未行使，也未提供证据证实该房屋危及承租人的安全或者健康，而以房屋多处漏水，无法正常居住，多次找原告修补，但其迟迟不予修补为由，单方向原告解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定了可以解除合同的情形，但本案被告并未提供有效证据证实房屋多处漏水，无法正常居住，不能实现合同目的，因此，被告单方解除合同不符合法律规定，已构成违约，应承担违约责任。但本案中房屋出现漏水，原告未对房屋进行维修，也存在一定过错。因此，原告主张被告支付违约金50000元，本院不予全部支持，本院根据本案情况，酌情支持违约金30000元。原告主张赔偿遗失物品经济损失4180元，因无有效证据证实，本院不予支持。关于反诉被告是否应返还反诉原告房屋租金16000元的问题。由于反诉原告单方解除合同，已构成违约，故其无权要求反诉被告返还房屋租金16000元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告孟连县宏康医院于本判决生效后十日内支付原告李晓荣违约金30000元。二、驳回原告李晓荣的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告孟连县宏康医院的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1154元，由原告李晓荣负担462元，被告孟连县宏康医院负担692元；反诉费100元，由反诉原告孟连县宏康医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。审判长 胡 兵审判员 李咏荭审判员 陈 琨二〇一四年十一月十二日书记员 张 琳