青海省西宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）青01民终366号
上诉人（原审被告）:青海申宝房地产开发有限责任公司(组织机构代码:71042331-5)，住所地:西宁市城西区
法定代表人：晁增辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：兰鹏，青海启晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:王相素,女，1941年11月4日出生，汉族，退休职工，住西宁市城西区
被上诉人（原审被告）：西宁市国华资产经营有限责任公司(组织机构代码:07455244-9)，住所地:青海省西宁市城中区
法定代表人：邵兰青，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨培信，男，1974年9月7日出生，汉族，该公司综合办公室主任，住西宁市城北区
被上诉人（原审被告）：西宁博纳实业发展有限公司(组织机构代码:71043168-1)，住所地:西宁市城西区
法定代表人：苑金彪，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵攀，青海竞帆律师事务所律师。
上诉人青海申宝房地产开发有限责任公司（以下简称申宝公司）因与被上诉人王相素、西宁市国华资产经营有限责任公司（以下简称国华公司）、西宁博纳实业发展有限公司（以下简称博纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院(2014)西民一初字第555号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
申宝公司上诉请求：撤销原判，改判驳回王相素一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、鉴定费由王相素承担。事实和理由：本案的租赁合同是博纳公司、国华公司与王相素签订的，申宝公司购买该房屋后，博纳公司向其移交的租赁合同清单上确认王相素承租面积仅为8平方米通道，博纳公司未告知其“塔楼”内也是出租部分，申宝公司对此不知情,不应承担本案责任。“塔楼”三角区在签订合同时与王相素租赁的通道一样属于公共通道，因违反法律强制性规定，应属无效，不应产生任何的合法损失。王相素实际承租面积就是条款中表述的“塔楼三角区西边共12平方米”的面积，该面积经原审法官实地测量，结果与实际表述一致。括号内“含门北侧三角区含公用面积塔楼内10平方米”的面积确实存在，但由于该部分属于旋转楼梯下方三角区，不具有使用功能，所以不属于合同约定的承租面积，仅由王相素临时用来堆放杂物不计租金。一审法院对于租赁合同的租赁面积以推测的方式确定，滥用司法裁量权。申宝公司清理通道是应消防部门要求并经博纳广场大多数业主同意后进行，行为合理合法，不应承担任何责任。“塔楼”三角区的实际管理使用人是申宝物业管理有限公司，物业公司将其出租给工商银行城西支行并收取租金，申宝公司并未就“塔楼”三角区出租并收益，不应承担租赁损失。
王相素辩称，申宝公司的上诉理由不成立，原判决正确，应予维持。
国华公司辩称，租赁合同约定的承租面积是12平方米，“塔楼”的10平方米是公共面积不属于租赁面积，王相素临时使用。我们与王相素的租赁合同已经到期，后期是博纳公司与王相素续签合同，租金50000元交给了博纳公司，因此我公司不应承担责任。请求维持原判。
博纳公司辩称，我公司已经将租赁合同向申宝公司移交，合同内容也向其告知，买卖行为的发生致使申宝公司对租赁合同中出租人的义务进行了承继，因此对于租赁合同的相关责任也应由申宝公司承担。请求驳回上诉，维持原判。
王相素向一审法院起诉请求：判令申宝公司、国华公司、博纳公司连带赔偿王相素损失153635元，并由申宝公司、国华公司、博纳公司承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：1999年11月17日，王相素作为乙方与甲方西宁大世界餐饮文化娱乐有限公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：“1、产权所有者。西宁古城台商城土地使用权及房屋产权归西宁市国华资产经营有限公司。2、甲方受西宁市国华资产经营有限公司授权，由西宁大世界餐饮文化娱乐有限公司（甲方）在授权范围内对以上房屋进行招商、代为签订合同，并承担相应的责任。3、出租房屋座落、间数、面积和质量。甲方同意将西宁市古城台商城内4号楼第1层第1轴至第2轴门牌号001号的房屋，塔楼梯西边共12平方米（含门北侧三角区含公用面积塔楼内10平方米）租赁给乙方使用。4、租赁期限。乙方租赁使用期为10年，自2000年1月1日起至2009年12月31日止。5、租金和租金交纳期限。乙方一次性付给出租方10年租金伍万元正。……”合同签订后，双方依约履行，王相素支付租金后出具的收据上盖章人为国华公司，但国华公司和博纳公司均认可实际收款人为博纳公司，该收据上载收款事由为“古城台4号楼一层楼梯间”。1999年11月28日，古城台商城资产转移至博纳公司。至2009年，王相素因涉案房屋与次承租人产生纠纷，诉至法院后王相素赔偿次承租人相关损失，就此王相素与博纳公司经协商后增加了涉案房屋6年的租期，并对原合同进行变更，租金不变，租赁期延长至2015年12月31日。2010年1月1日，申宝公司从博纳公司购得包括本案涉案4号楼在内的1-5号楼房屋所有权。2012年7月19日，王相素之女陈宁玲因其所有的同属博纳广场的3号楼楼梯间的使用权与申宝公司发生纠纷，诉至一审法院，一审法院于2012年11月19日作出（2012）西民二初字第104号民事判决，该判决查明：“2011年5月24日西宁市城西区公安消防大队对申宝物业公司下发责令整改通知书，对博纳广场占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口消防安全违法行为，责令立即改正。同年8月申宝公司物业经营权被业主解除。2011年11月10日《城西区政府会议纪要》作出决定：对博纳广场管道、锅炉进行整改，拆除违章建筑。要求业主申宝公司拿出整改方案。2012年4月18日，《西宁市博纳广场业主代表大会会议纪要》决议：博纳广场全体业主同意申宝公司对博纳广场的总体改造方案，并同意尽快实施改造工程。2012年8月7日博纳广场业主大会作出《西宁市博纳广场业主大会关于博纳广场整体改造问题的会议纪要》，同意申宝公司上报给市规划局的《博纳广场整体改造方案》。同年6月13日，西宁市城西区建设局对申宝公司下发限期拆除决定书，要求于2012年6月20日前对2、3号楼楼梯两侧建筑物拆除。2012年6月20日晨，申宝公司对2、3号楼楼梯间进行拆除，在拆除中陈宁玲以楼梯间是其合法使用，拆除行为致其楼梯间货物丢失，损害其合法权益，要求停止拆除，赔偿损失。”对该判决查明事实已经西宁市中级人民法院（2013）宁民二终字第7号生效判决确认。王相素称本案涉案房屋于上述的2012年6月20日申宝公司对2、3号楼楼梯间进行拆除的同日被申宝公司收回。申宝公司称收回时间为2012年11月5日后，申宝公司与当时本案涉案房屋的次承租人达成书面搬迁协议后该次承租人腾退了房屋。该协议约定：“申宝公司代王相素退还次承租人5000元租房押金后，次承租人在收到退回的房屋押金之日，当天搬迁完毕，并将占用的消防通道交给申宝公司。”申宝公司提交一份收条，次承租人收到退回的房屋押金之日为2012年11月7日。王相素认为申宝公司以整体改造为由将涉案铺面改建为楼梯通道，塔楼部分房屋出租给银行，损害了其合法租赁使用权，致使纠纷产生，王相素诉至法院。一审中，王相素对本案涉案房屋租金损失向一审法院申请司法鉴定，一审法院委托青海大正资产评估司法鉴定所进行鉴定。该鉴定所于2016年10月31日作出青大正鉴字第13号《司法鉴定咨询意见书》，鉴定意见为：位于西宁市古城台商城内4号楼第1层第1轴至第2轴门牌号001号的房屋，塔楼梯西边，计12平方米含公用面积，塔楼内10平方米，共计22平方米商铺自2012年至2016年12月31日未履行合同期间同期同地段同面积的租金合计为194966.36元。其中，2012年为36722.80元；2013年为37824.49元；2014年为38959.22元；2015年为40128元；2016年为41331.84元。对该份《司法鉴定咨询意见书》申宝公司、国华公司、博纳公司均不予认可，认为涉案房屋为消防通道，不具备商铺性质，而且租赁合同的面积为12平方米，该鉴定意见中房屋面积为22平方米，与实际不符。申宝公司、国华公司、博纳公司对该份《司法鉴定咨询意见书》均未提出重新鉴定的申请。庭审中，王相素与博纳公司确认2009年双方确认的租赁期延长至2015年12月31日，王相素放弃对2016年租赁损失的主张。2016年12月20日，一审法院组织各方当事人对本案涉案房屋面积情况现场勘验，勘验情况和结果为：博纳广场4号楼第1层第1轴至第2轴001号房屋，西侧门口至东侧门梁处实用面积为12.1平方米；门梁处至东侧墙面长度2.75米，南北呈不规则形状；北侧塔楼工商银行自助服务区内径东西长4.6米，南北无法丈量。
一审法院认为，本案争议焦点如下：一、关于1999年11月17日签订的《房屋租赁合同》房屋面积的问题。该合同第三条对出租房屋座落、间数、面积和质量一项的表述为：“甲方同意将西宁市古城台商城内4号楼第1层第1轴至第2轴门牌号001号的房屋，塔楼梯西边共12平方米（含门北侧三角区含公用面积塔楼内10平方米）租赁给乙方使用。”王相素主张租赁房屋包括“塔楼内10平方米”应为22平方米，申宝公司、国华公司、博纳公司认为合同约定的是“共12平方米”，应按12平方米计算合同面积。经一审法院组织各方当事人对本案涉案房屋面积情况现场勘验，博纳广场4号楼第1层第1轴至第2轴001号房屋西侧门口至东侧门梁处的实用面积已达到12.1平方米，因此，可以确定合同双方在签订《房屋租赁合同》时对面积部分的表述有误，双方真实意思表示的房屋面积应当是塔楼梯西边共12平方米和北侧塔楼内10平方米现工商银行自助服务区的面积，合同实际租赁面积为22平方米。二、关于申宝公司收回本案涉案房屋时间的问题。王相素称申宝公司收回本案涉案房屋的时间是2012年6月20日，就此提供的证据为城西法院（2012）西民二初字第104号民事判决，该判决查明申宝公司对博纳广场2、3号楼楼梯间进行拆除的时间为2012年6月20日。申宝公司称收回房屋时间为2012年11月5日之后，就此提供的证据为申宝公司与当时本案涉案房屋的次承租人达成书面搬迁协议和退回房屋押金的收条，根据该协议约定：“申宝公司代王相素退还次承租人5000元租房押金后，次承租人在收到退回的房屋押金之日，当天搬迁完毕，并将占用的消防通道交给申宝公司。”申宝公司提交的收条证明次承租人收到退回的房屋押金之日为2012年11月7日，则次承租人腾退房屋的时间应为2012年11月7日。王相素提供的城西法院（2012）西民二初字第104号民事判决中查明申宝公司拆除的是博纳广场2、3号楼楼梯间，并未涉及本案涉案房屋，王相素以此判决证明申宝公司收回房屋时间明显依据不足，故对申宝公司收回本案涉案房屋时间确定为申宝公司所认可的2012年11月7日。三、关于对王相素租赁的房屋应否按照未履行合同期间同期同地段同面积赔偿其租赁损失的问题。首先，各方争议的《房屋租赁合同》中塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分，根据城西法院（2012）西民二初字第104号民事判决查明的事实：“2011年5月24日西宁市城西区公安消防大队对申宝物业公司下发责令整改通知书，对博纳广场占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，责令立即改正。”王相素在1999年11月17日签订《房屋租赁合同》，在向实际收款人博纳公司交纳房屋租金时，所出具的收据上记载的收款事由为“古城台4号楼一层楼梯间”，说明在合同签订之初双方就已明知该部分房屋是楼梯通道，继而签订合同，双方均存在过错。该《房屋租赁合同》中对塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分的约定，违反法律强制性规定，当属无效。申宝公司根据西宁市城西区公安消防大队对申宝物业公司下发的责令整改通知书，将塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分恢复为楼梯间并无不当，对此王相素自身亦存在过错，故对王相素主张的塔楼梯西边12平方米面积的房屋部分的租赁损失，不予支持。其次，《房屋租赁合同》中北侧塔楼内10平方米的房屋部分，现该部分房屋为工商银行自助服务区，目前系正常使用的商业用房，《房屋租赁合同》中对该部分房屋租赁的约定有效，申宝公司收回该部分房屋进行商业用途对外出租获取收益，违反合同约定，应当承担赔偿责任的违约责任，故对王相素主张的北侧塔楼内10平方米的房屋部分的租赁损失，予以支持。国华公司和博纳公司对此并无过错，不应承担赔偿责任。租赁损失时间应自2012年11月7日计算至2015年12月31日，租赁损失标准根据《司法鉴定咨询意见书》确定，面积为10平方米，具体计算为：2012年，36722.8元÷360天×（10平方米÷22平方米）×53天=2457元；2013年，37824.49元×（10平方米÷22平方米）=17193元；2014年，38959.22元×（10平方米÷22平方米）=17709元；2015年，40128元×（10平方米÷22平方米）=18240元；以上合计为55599元。遂判决：1.被告青海申宝房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿王相素房屋租赁损失55599元；2.驳回王相素要求西宁市国华资产经营有限责任公司、西宁博纳实业发展有限公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。诉讼费3441元、鉴定费5000元，由青海申宝房地产开发有限责任公司负担3055元，王相素负担5386元。
本院二审期间，申宝公司围绕其上诉请求提交如下证据：证据1：《房屋拆迁补偿协议书》、《补充协议书》、房屋租赁合同确认清单附件，拟证明博纳公司向其出售房屋时保证所售房产不存在权利瑕疵，如有瑕疵博纳公司承担责任。博纳公司向其告知的王相素承租房屋为8平方米通道，未告知“塔楼”三角区也在承租面积内；证据2：《房屋租赁合同》、《物业管理合同》、《通知》、《情况说明》及《西宁地区物业管理服务收费备案表》，拟证明由申宝物业公司对“塔楼”三角区进行管理、使用、收益并提供物业服务。王相素提交如下证据：六张涉案房屋现场照片，拟证明塔楼和通道的面积一共是22平方米。王相素及国华公司对申宝公司提交的证据1、2的真实性均不认可；博纳公司对申宝公司提交的证据1的真实性认可，但认为与本案无关联，对证据2的真实性不认可。申宝公司、国华公司、博纳公司对王相素提交的证据真实性没有异议，但认为并未反映涉案房屋的真实场景。
本院二审经审理查明一审判决认定的事实清楚，予以确认。
本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。申宝公司从博纳公司处购得涉案房屋后，就此承继本案租赁合同的全部权利义务。申宝公司在租赁期限未届满时收回租赁房屋，导致王相素承租该房屋的目的不能实现，构成违约。故一审判决申宝公司承担赔偿损失责任并无不当，本院予以维持。申宝公司以博纳公司未向其准确告知王相素承租面积及申宝物业公司出租该房屋为由请求不承担责任，与法相悖，本院不予支持。申宝公司上诉主张“塔楼”三角区在合同签订之初属于公共通道但并未就此提交证据，现该区域经申宝公司改扩建原貌已不存在，已作商业用房，故申宝公司以该区域是公共通道为由要求认定租赁合同无效，本院不予支持。申宝公司上诉认为一审法院以推测方式确定“塔楼”三角区面积不当，但根据合同内容约定以及现场勘验结果表明，塔楼梯西边通道与“塔楼”三角区均客观存在，就该勘验结果申宝公司并未提交反驳证据。故一审法院依据合同约定认定“塔楼”三角区面积为10平方米并无不当，申宝公司此节上诉理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，青海申宝房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1190元，由青海申宝房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄正涛
审 判 员 王 鹏
代理审判员 张洁琼
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 王 珊
附：审理本案适用的法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。