辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终2845号
上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地沈阳市沈河区市府大路261号。
负责人：王剑，系该行行长。
委托诉讼代理人：李玉航，男，1968年4月20日出生，汉族.
委托诉讼代理人：周天舒，男，1982年10月16日出生，汉族.
被上诉人（原审被告）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区白山路60-10号(1门)。
法定代表人：王岩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：艾月，辽宁同兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王继美，女，1979年8月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省安达市.
委托诉讼代理人：邱招胜，辽宁松岩律师事务所律师。
上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行（以下简称“建行沈阳城内支行”）因与被上诉人辽宁城置地产开发有限公司（以下简称“城置公司”）、王继美商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初11266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
建行沈阳城内支行上诉请求：1.撤销一审判决；2.二被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，上诉人合法权益未得到保护。在一审审理时，上诉人作为第三人已明确提出诉讼主张，即如果合同必须解除，请求一审法院在审理中充分兼顾第三人的合法权益，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定处理。二、一审适用法律错误，已构成漏判和错判。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人”之规定，城置公司理应向上诉人返还已收受的购房贷款。一审法院未能合理适用该法律规定对上诉人合法权益予以保护，构成漏判。2.王继美与城置公司在补充协议中已将交房时间确定为2015年7月15日，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除购房合同的行使期限应为一年，即王继美最迟应于2016年7月前向城置公司行使合同解除权，而事实上王继美是在2017年9月才向一审法院提起诉讼，超过法律规定的除斥期间。
王继美辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人上诉请求没有事实和法律依据。一审期间上诉人并未明确主张房产公司还款，且一审保留了上诉人的诉权，故不构成漏判。关于除斥期间不适用于本案。
城置公司辩称，适用商品房买卖解释第25条第2款前提条件是满足该条第1款所规定的条件，即有独立请求权第三人应在诉讼中提出自己诉讼请求，而诉讼请求应是具体明确的，但上诉人在一审开庭中，只要求法院兼顾其合法利益，但利益范围过于笼统和模糊，如不进一步明确根本无法代表任何主张，因此上诉人在一审中未提出诉讼请求，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
王继美向一审法院起诉请求：1.解除王继美、城置公司签订的《商品房买卖合同》；2.城置公司返还王继美首付款126，969元，并给付违约金(从2013年9月13日起至2015年8月15日止，按日万分之一计算，即702天共计8915.4元；从2015年8月16日起至实际返还之日止，按日万分之二计算，即每日25.38元)；3.解除王继美与第三人签订的借款合同；4.城置公司给付王继美偿还贷款及办理贷款手续费，并给付违约金(从2017年7月28日起至实际给付之日止，按日万分之二计算，即每日18.65元)；5.本案诉讼的一切费用由城置公司承担。
一审法院认定事实:2013年9月13日，王继美与城置公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为：王继美购买由城置公司出售的位于沈阳市于洪区黄河北大街152-17号3幢1-19-1室房屋，建筑面积72.14平方米，总价款416，969元；房屋首付款126，969元，其余29万元房款采用商业贷款方式支付；合同约定城置公司应于2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付王继美使用；城置公司未按约定期限交付房屋，逾期不超过90日，城置公司按日向王继美支付已交付房价款万分之零点五的违约金至实际交付日止，合同继续履行；逾期超过90日后，王继美有权解除合同，王继美解除合同的，城置公司应当自王继美解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按王继美累计已付款的1%向王继美支付违约金等。合同签订当日，王继美向城置公司支付了房屋首付款126，969元。2013年9月25日，王继美按城置公司的指导向沈阳富强地间置业有限公司交纳了办理抵押、贷款等手续费1200元。
2013年9月，王继美与建行沈阳城内支行签订《个人住房借款合同》，约定的主要内容有：王继美向建行沈阳城内支行贷款29万元用于购买案涉房屋，并直接划入城置公司单位账户，期限为20年即2013年9月27日至2033年9月27日，还款方式为等额本息还款法；城置公司对王继美的贷款承担连带保证责任；案涉房屋抵押给建行沈阳城内支行等。2013年10月28日，建行沈阳城内支行将上述贷款直接划入城置公司单位账户。截止2017年11月28日，王继美已向建行沈阳城内支行偿还贷款本金35967.90元，利息63800.24元，合计99768.14元。
2014年11月7日，王继美、城置公司双方又签订《补充协议》一份，约定的主要内容有：经王继美、城置公司充分友好协商，就城置公司原因未能按《商品房买卖合同》约定时间交房问题达成如下协议：一、双方均同意交房时间延期至2015年7月15日前；二、城置公司同意因其原因造成延期交房，城置公司应承担全部违约责任，由于原《商品房买卖合同》约定的违约金较低，同意提高至日万分之一；三、若城置公司未能按本协议约定时间交房，延期30日天内违约金仍按本协议约定的日万分之一执行，超过30天城置公司同意全部违约金提高至日万分之二，同时王继美可以选择退房，城置公司需退还王继美所交购房款本金及违约金；……五、……补充协议与原《商品房买卖合同》冲突部分，以本补充协议为准等。
另查明，至本案庭审之日，案涉房屋仍没有竣工验收，城置公司未能向王继美交付房屋。
一审法院认为，王继美与城置公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》及王继美、城置公司及建行沈阳城内支行所签订的《个人住房借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人的合法权益，合法有效。按照补充协议的约定，城置公司最迟应在2015年7月15日前交付房屋，而城置公司未在约定期限内交付房屋，已构成违约，王继美有权选择解除合同。合同解除后，城置公司应返还王继美已付购房款126，969元，并承担违约责任。
关于王继美主张的违约金问题。因王继美、城置公司双方在《补充协议》中已经约定，如王继美选择退房，则按已付购房款的日万分之二的标准由城置公司承担违约金。现王继美诉请解除与城置公司的合同关系，即属于选择了退房，王继美按照该项约定主张违约金，符合合同约定，同时亦不违反法律规定，本院予以采纳。关于城置公司提出的按1%的标准支付解除合同违约金的主张，因双方在《补充协议》中已经约定“补充协议与原《商品房买卖合同》冲突部分，以本补充协议为准”，而补充协议中双方对违约金的计算标准进行了变更，故城置公司提出的该项意见理由不充分，不予采纳。
关于王继美主张的解除与建行沈阳城内支行的贷款合同问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，王继美因购买案涉房产与建行沈阳城内支行签订《个人住房借款合同》，该合同与商品房买卖合同之间具有紧密联系，王继美办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的问题，其所贷款项均支付给城置公司作为购房款，故商品房买卖合同解除后，王继美与建行沈阳城内支行之间的借款合同目的已无法实现，该条司法解释赋予了商品房担保贷款合同当事人请求解除贷款合同的权利。现王继美请求解除贷款合同符合法律规定，应予支持。因建行沈阳城内支行已将案涉贷款直接给付了城置公司，贷款合同解除后，城置公司应返还王继美已经偿还的贷款本息。另，因建行沈阳城内支行在本案中未就借款合同主张权利，故本案就商品房担保借款合同的解除后果不予处理，建行沈阳城内支行可另案诉讼处理。
关于王继美要求返还办理借款手续的请求。王继美为办理借款而在城置公司指导下支出了该部分费用，因城置公司的违约行为导致王继美购房目的无法实现，对此造成的该项损失应由城置公司承担赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款规定，一审法院判决：一、解除原告王继美与被告辽宁城置地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还给原告王继美购房款126,969元及办理抵押贷款手续费1200元，合计128,169元；三、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告王海瑛购房款126,969元的违约金：1.从2014年1月1日起至2015年8月15日止，按日万分之一标准计算，即592天共计7512元；2.从2015年8月16日起至实际给付完毕时止，按日万分之二标准计算；四、解除原告王继美与第三人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行签订的《个人住房借款合同》；五、被告辽宁城置地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告王继美已偿还的贷款本息合计99,768.14元（时间截止2017年11月28日）；六、驳回原告王继美的其他诉讼请求。如果被告辽宁城置地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7554.50元，由被告辽宁城置地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人建行沈阳城内支行提交了王继美的贷款对账单和基本信息表。证明目前王继美在其行欠款情况和贷款情况。王继美发表质证意见称，真实性没有异议，该证据不是新证据，与本案无关。城置公司发表质证意见称，真实性没有异议，该证据不符合法定二审新证据条件，二审法院不应予以采纳。本院对建行沈阳城内支行提供的上述证据真实性予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中因城置公司未能履行与王继美签订的《商品房买卖合同》的约定导致合同解除，故使王继美因购买案涉房屋而与建行沈阳城内支行签订的《个人住房借款合同》亦应予以解除。一审期间建行沈阳城内支行作为有独立请求权的第三人，应就《个人住房借款合同》解除的后果给予提出明确具体的诉讼请求，但因建行沈阳城内支行在一审审理期间未能就商品房担保贷款合同的解除后果提出明确具体的诉讼请求，一审未予处理并给予建行沈阳城内支行另行告诉的权利并无不当，不属于漏判和错判情形，建行沈阳城内支行可就合同解除后果另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7554.5元，由上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年四月二十八日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。