湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初2590号
原告：张思，男，1988年6月12日出生，汉族。
委托诉讼代理人：唐永洪（一般代理），湖南诚怀律师事务所律师。
被告：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所怀化市。
法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄勇(特别授权)，湖南宏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米艳艳(一般代理)，湖南宏峰律师事务所律师。
原告张思与被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐永洪，被告怀化宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人米艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张思向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年9月1日起至2016年8月2日止的延期交房违约金16905元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月23日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，该合同第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为宏宇新城二期泊景湾项目中的22幢2单元30层3005号房。……”《怀化市商品房买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价（为人民币）每平方米3887元，总金额503133元。”《怀化市商品房买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《怀化市商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接但。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《怀化市商品房买卖合同》的《合同补充协议条款》约定：“因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金；……”。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告未按照合同约定条件将案涉房屋交付给原告，根据约定应想原告支付延期交房的违约金。
被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：1、原告没有交清相关费用之前，被告有权拒绝交房。2、退一万步讲，即使被告确实存在逾期交房行为，原告要求逾期交房违约金过高，被告请求法院予以适当减少。
原告张思为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
证据1、原告的居民身份证及宏宇公司的营业执照，拟证明原告、被告宏宇公司的基本信息及其他事实；
证据2、怀化市商品房买卖合同及合同补充协议条款，拟证明原告与宏宇公司约定了案涉房屋的交房时间和标准、延期交房的违约金及标准等及其他事实；
证据3、湖南省增值税普通发票，交行账户明细，收据（前期手续费、后期办证费及明细）税收完税证明，维修基金专用收据，拟证明原告已按约定向宏宇公司支付了购房款等款项；
证据4、收据（前期手续费）、收据（首付款）、交通银行账户交易明细，拟证明原告已按约定向宏宇公司支付了购房款等款项及其他事实。
证据5、民事判决书，拟证明被告未通知原告收房，未进行备案，没有取得竣工验收备案表，终审判决被告承担逾期交付的违约责任。
被告怀化宏宇房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交以下证据：
证据1、怀化市商品房买卖合同、补充协议，拟证明原告购买被告涉案房屋，被告应在2015年8月31日前交付房屋；
证据2、建设工程消防验收意见书，拟证明原告所购买的商品房2015年10月9日已经进行消防验收且合格，达到收房标准的事实；
证据3、物业公司交付清单，拟证明2016年9月1日已将房屋交付给原告使用的事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、被告对原告提交的证据3的关联性有异议，认为原告缴纳契税的时间是2015年9月2日，维修基金的时间是2016年8月2日，没有依照约定履行在规定时间内缴纳该费用，因此被告有权行使抗辩权，在原告未交清该费用前拒绝交房。本院认为该证据证明原告缴纳契税、维修基金的时间，与本案有关联，故予以采信。被告对原告提交的证据5的关联性有异议，认为中院判决书的案例与本案无关联。本院认为该证据与本案无关联故不予采信。
二、原告对被告提交的证据2的关联性有异议，认为根据合同约定必须取得备案及竣工验收本案表。本院认为该证据证明本案涉案房屋在2015年10月9日消防验收合格的事实，与本案有关联，故予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月23日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市顺天南路东侧“宏宇新城二期柏景湾”第22幢2单元3005号房屋，总购房价503133元。同时双方约定，被告应在2015年8月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时《补充协议》第十一条第二款约定：因出卖人原因导致延期交房的，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金。合同签订后，原告所购买的房屋房款已付清，房屋交易契税在2015年9月2日缴清，房屋公共维修基金在2016年8月2日缴清，被告也在2016年8月2日交付了合同约定的商品房。同时查明，在2015年10月9日消防验收合格，但尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为，一、原告购买的房屋在2015年8月31日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋公共维修基金前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋虽然在2015年10月9日消防验收合格，已经符合法定交房条件，但原被告双方在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力。因此原告购买的房屋在2015年8月31日不符合合同约定的交房条件，但原告于2016年8月2日接受原告交付的房屋，应视为原、被告改变了双方约定的交房条件，对该屋交房行为本院予以认可。
关于焦点二，《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。依法缴纳住宅专项维修资金是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。原告交纳住宅专项维修基金是其法定义务，原告只有在交纳上述费用后，被告才能将房屋交付给原告，故被告委托诉讼代理人提出原告在完成交纳税费相关义务后，才能向被告提出要求承担逾期交房的违约责任的代理意见本院予以采纳。
综上，本案中原告交纳住宅专项维修资金的时间是2016年8月2日，故原告要求被告向其支付自2015年9月1日起至2016年8月2日止的延期交房违约金16905元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下：
驳回原告张思的诉讼请求。
本案受理费223元，由原告张思负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 欧 侠
人民陪审员 黄永亮
人民陪审员 黄水霞
二〇一七年十一月三日
代理书记员 曾 群
附判决引用相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。