福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第731号上诉人（原审原告）漳州市森源物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区东岳新村4幢202室。法定代表人杨瑞德，总经理。委托代理人张凤江，男，汉族，1966年10月23日出生，住福建省漳州市芗城区。被上诉人（原审被告）苏玉彬，男，1963年5月28日出生，汉族，住漳州市芗城区。上诉人漳州市森源物业服务有限公司（以下简称森源物业公司）因与被上诉人苏玉彬物业服务合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第5932号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人森源物业公司的委托代理人张凤江、被上诉人苏玉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，苏玉彬系漳州市芗城区百嘉花园A幢1203室的业主，该房屋所在的单元为带电梯的高层住宅，建筑面积为143.78平方米。森源物业公司与漳州市百嘉房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：漳州市百嘉房地产开发有限公司委托森源物业公司对百嘉花园提供物业管理服务；物业服务费由森源物业公司根据漳州市有关部门审批的收费标准，直接向业主或物业使用人收取，其中多层住宅的收费标准为0.8元／月／平方米；委托管理期限从2002年5月1日起至2004年4月30日止等条款。合同签订后，森源物业公司为苏玉彬所居住的百嘉花园提供了物业服务。根据合同的约定，苏玉彬每月应缴的物业服务费为115.02元（143.78平方米×0.8元／平方米）。苏玉彬从2002年7月至2007年度、2009年度至2012年度未缴纳物业费，从2009年1月至2012年4月未缴纳水费，从2009年度至2012年度未缴纳垃圾处理费，从2002年7月至2011年度未缴纳电梯电费公摊。森源物业公司曾于2013年5月29日向苏玉彬发送《费用催缴通知单》，苏玉彬至今未补缴拖欠的物业服务费、公摊电费、水费及垃圾处理费。2014年7月2日，森源物业公司向原审法院提起本案诉讼。诉讼请求为：判令被上诉人给付2002年7月至2007年度、2009年度至2012年度物业费12422.52元，2009年度至2012年4月份水费3157.49元，2009年度至2012年度垃圾处理费360元，2002年7月至2011年度电梯电费公摊4461.08元，2003年度至2012年4月电梯电费公摊违约金23962.73元，合计44363.82元。原审根据双方当事人的庭审陈述及苏玉彬提供的照片，查明森源物业公司提供的物业服务存在缺陷，未完全符合合同约定。原审认为，苏玉彬作为百嘉花园A幢1203室的业主，森源物业公司与漳州市百嘉房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》依法对苏玉彬具有约束力，苏玉彬应当依照物业服务合同的约定履行缴纳物业服务费的义务。虽然各业主及业委会没有与森源物业公司续签物业服务合同，但是森源物业公司至今仍在百嘉花园提供物业服务，森源物业公司与业主的物业服务关系依然存在，苏玉彬辩称物业合同载明森源物业公司服务期限已届满，其和森源物业公司不存在物业服务关系的辩称不能成立。苏玉彬辩称森源物业公司部分诉求超过诉讼时效，由于至森源物业公司起诉时苏玉彬仍未缴纳物业费、水费、垃圾处理费、公摊电费，故对森源物业公司向苏玉彬发出《费用催缴通知单》前两年即2011年5月至2012年12月的物业费、2011年5月至2011年12月的公摊电费、2011年5月至2012年4月的水费、2011年5月至2012年12月的垃圾处理费本院予以支持。苏玉彬辩称森源物业公司提供的物业服务不到位，存在诸多问题，苏玉彬不应缴纳物业服务费，根据现已查明的事实，虽森源物业公司提供的物业服务存在缺陷，但苏玉彬据此拒绝缴纳物业服务费于法无据；依据公平原则，对苏玉彬应承担的物业费酌情予以减少，故苏玉彬应向森源物业公司补缴物业服务费为1840.32元；公摊电费为300.15元（（24633.65元∕12×1＋27×1.2＋23×1.4】×1.4／12×8）；水费为927.93元（2.89×87＋3.18×110＋2.97×110）；垃圾处理费为180元（9元／月×20个月=180元）。森源物业公司要求苏玉彬支付公摊电费违约金，根据相关法律规定，供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收水、电等费用的，不得向业主收取额外费用，该主张于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、国务院《物业管理条例》第四十一条、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、苏玉彬应于判决发生法律效力后十日内支付漳州市森源物业服务有限公司2011年5月至2012年12月的物业服务费1840.32元、2011年5月至2011年12月公摊电费300.15元、2011年5月至2012年4月的水费927.93元、2011年5月至2012年12月的垃圾处理费180元；二、驳回漳州市森源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元，减半收取454.5元，由森源物业公司负担228元，由苏玉彬负担226.5元。一审宣判后，上诉人森源物业公司不服，向本院提起上诉称：双方当事人是事实上的物业服务合同关系，未明确约定结缴物业费的期限，且物业费即时发生，具有持续性，不存在诉讼时效问题。原审以上诉人森源物业公司向被上诉人发出《费用催缴通知书》作为计算诉讼时效的依据于法无据；被上诉人提供的照片无法证明上诉人提供的物业服务存在缺陷，因此，原审认定上诉人的物业服务存在缺陷并酌情减少被上诉人应缴交的物业费为1840.32元不客观。请求：撤销原判，改判被上诉人苏玉彬给付上诉人2002年7月至2007年度、2009年度至2012年度物业费12422.52元，2009年度至2012年4月份水费3157.49元，2009年度至2012年度垃圾处理费360元，2002年7月至2011年度电梯电费公摊4461.08元，2003年度至2012年4月电梯电费公摊违约金23962.73元，合计44363.82元。苏玉彬辩称：1、森源物业公司早期和开发商签署的合同于2004年4月30日就已经终止，之后森源物业公司也无与业主签署物业服务合同，因此其不具备合法的诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。森源物业公司在2013年的时候就已经被注销了，2、森源物业公司在小区物业管理过程中存在任意加价乱收费、重复收费、收费标准不统一等乱象，还存在诸多侵权侵害小区业主合法权益；苏玉彬拒交部分费用的行为属于合法的行使合同抗辩权的行为，不构成违约。3、本案已超过诉讼时效，依法应予驳回。本案二审审理期间，除被上诉人苏玉彬对原审认定的“森源物业公司曾于2013年5月29日向苏玉彬发送《费用催缴通知单》”之事实有异议外，其余事实双方当事人无异议，对双方无异议的事实本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点是：上诉人森源物业公司的上诉请求有否超过诉讼时效。本院认为，公民、法人的合法权益依法受法律保护。根据现已查明的事实，被上诉人苏玉彬系百嘉花园A幢1203室房产产权人，实际享受上诉人提供的物业服务，虽双方未签订物业委托管理合同，但已形成事实上的物业服务合同关系，被上诉人苏玉彬应向上诉人交纳物业费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案上诉人主张的物业费及代缴的费用为逐年收取，依上述规定上诉人对其权利应在诉讼时效期间进行主张，但上诉人未能提供证据证明其自2003年7月以来，曾向被上诉人苏玉彬发出连续追索物业费用通知的事实，仅提供于2013年5月向被上诉人发出欠费催缴的通知，故原审认定本案依法可保护的诉讼时效期间为2011年5月至2012年度发生的物业费及代收代缴的水费、垃圾处理费及电费公摊费，判决被上诉人苏玉彬向上诉人支付2011年5月至2012年12月期间共20个月发生的物业费、水费、垃圾处理费及电费公摊等费用符合法律规定。原审根据双方的庭审陈述及被上诉人提供的照片，认定被上诉人的物业服务存在瑕疵，上诉人对该认定在二审庭审中并未有异议，故可以认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，原审据此酌情扣减被上诉人应缴纳的物业费并无不妥。综上，本院认为，本案上诉人对其应收取的物业费及代缴的水费、垃圾费等费用怠于行使权利，其部分诉讼主张的已超过法律规定的二年诉讼时效，依法不受法律保护。上诉人的上诉请求于法无据，其上诉人理由不能成立，本院不予支持。原审判决适用法律正确，处理结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费909元，由上诉人漳州市森源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长林良志审判员周秀容代理审判员张阿娇二〇一五年六月八日书记员谢建才肖薇附适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。