山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滨中民一终字第229号
上诉人（原审被告）李玉霞，女，1962年1月15日出生，汉族，个体工商户，住邹平县。
委托代理人孙汉德。
被上诉人（原审原告）邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会。住所地。
法定代表人贾兹富。
上诉人李玉霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服邹平县人民法院（2013）邹商初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李玉霞及其诉讼代理人孙汉德、被上诉人邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会的法定代表人贾兹富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，东升商城商铺系东升开发公司开发、建造、经营。2011年1月18日，邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会（以下简称东关村委会）以“邹平县黛溪办东关村东升商城管理处”的名义与李玉霞就东升商城D-2-1商铺签订租赁合同，约定租赁期限自2011年1月19日至2013年1月18日，月租金7322元，每季度交纳一次，李玉霞向东关村委会支付租金至2012年底。2013年4月23日，李玉霞向东关村委会支付该处商铺2013年1月18日至4月17日的租金21967元。2013年4月19日，东关村委会就该商铺与姜玉刚签订租赁合同。租赁期间自2013年4月19日至2015年4月18日，姜玉刚交纳租金至2013年7月17日。2010年8月27日，东升开发公司与李玉霞就东升商城南-20商铺签订租赁合同，约定租赁期限自2010年9月1日至2012年8月31日，约定月租金5645元。李玉霞于2009年8月15日向东升开发公司交纳保证金48402元、租金8067元，2009年9月1日支付租金4033.5元。另查明，2013年7月23日，黛溪街道办事处出具《证明》记载：“东升商城所有商铺自2010年10月由东关村委接管，所收租金由黛溪街道办事处代管”。2010年11月至2012年2月23日期间，东关村委会出具七张收据，记载李玉霞分七次交纳南-20商铺租金至2012年2月底。其中2011年6月14日，东关村委会将东升开发公司收取的保证金48402元退回李玉霞，李玉霞签名确认并出具证明。同日，东关村委会为李玉霞出具收据，记载李玉霞按月租金8066元交纳2011年7月-12月租金48396元。2013年5月22日，东关村委会以李玉霞欠其两处商铺租金为由，诉至邹平县人民法院，要求李玉霞支付租金134891元、违约金46164元及滞纳金8100元。诉讼过程中，东关村委会放弃滞纳金。
原审法院认为，关于东关村委会主张的东升商城D-2-1商铺租金及违约金问题，诉讼双方就东升商城D-2-1商铺签订租赁合同，合同约定租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同视为继续有效，但租赁期限为不定期。李玉霞于2013年4月23日将该处商铺产生的租金交至同年4月17日，东关村委会亦于2013年4月19日将该商铺另行出租，应认定双方就该商铺形成的租赁合同处理完毕，东关村委会要求李玉霞交纳该商铺的租金及违约金，不予支持。关于东关村委会主张的东升商城南-20商铺租金问题，李玉霞主张东关村委会并非该合同当事人，无权向其收取租金；东关村委会主张东升开发公司将商铺交由其管理、收费，其有权收取租金。原审法院认为，书面租赁合同记载的出租人为东升开发公司，该公司也收取保证金及2009年部分租金，但之后在合同履行过程中，经邹平县黛溪街道办事处协调，东升商城商铺自2010年10月由东关村委接管并对业主进行管理、收费。东关村委会将李玉霞交纳的保证金退回并于当日将该保证金转为租金，李玉霞自2010年11月起按月租金8066元的标准向东关村委会交纳租金至2012年2月，视为其对东关村委会收取租金行为的认可。故东关村委会要求李玉霞按照月租金8066元向其支付2012年3月至2013年4月30日期间的租金112924元，予以支持，东关村委会诉讼请求中超出该数额部分，不予支持。李玉霞辩称理由与合同履行的客观事实不符，不予采纳。关于违约金的问题，因诉讼双方双方并未对违约金及计算标准进行书面约定，东关村委会该项诉求无证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、李玉霞于本判决生效之日起五日内支付邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会租金112924元；二、驳回邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4090元，由邹平县黛溪街道办事处东关村民委员会负担1800元，李玉霞负担2290元。
宣判后，李玉霞不服上诉称，一、上诉人与被上诉人之间关于东升商城G段四间商铺不存在租赁合同关系。被上诉人提供自己出具的收款收据认定双方存在租赁关系证据不足。收款收据不具备租赁合同成立的实质和形式要件，我方与邹平东升商城开发区有限公司所签的原租赁合同没有解除，且未经开发公司同意的情况下，我方没有理由向被上诉人交纳租金。被上诉人没有证据证实，上诉人在2010年11月至2012年2月期间每月按期交纳了租金8066元，也没有证据证实该期间之后延付的也应按每月8066元计算。原合同的租金也不是每月8066元，租金从何变更而来，原审法院依据推定做出的认定不具有客观性和唯一性。本案中在租赁合同履行期间内若存在合同的变更，其实质应是合同权利义务的转让，必须经三方认可和同意，对租金的变更属于应当经双方协商一致方可变更。对合同主体的变更应当经三方协商一致，本案中不存在法定变更的情形，不发生变更的效力。合同履行发生争议，政府部门无权作出终局性的裁决。二、被上诉人请求支付2012年3-5月份租金的诉讼请求已经超出诉讼时效，应当判决驳回其部分诉讼请求。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，被上诉人在2013年5月22日立案起诉，应当从立案起诉之日往前推移一年，一年之外的不在诉讼保护期限内。上诉人不存在租赁合同已终止履行或已归还租赁物的情形，因此不属于合同之债，不按普通债权二年的诉讼时效。三、本案严重违反了诉讼程序。原审法院组织两次开庭并未宣布进入庭审辩论阶段，使得双方未充分行使辩论权。东升开发公司在本案中属于有独立请求权的第三人身份，虽然东升开发公司没有申请参与诉讼，但原审法院应当依职权将开发公司追加为无独立请求权的第三人参与诉讼。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人东关村委会辩称，上诉人已主动变更了租赁关系，2010年11月，被上诉人将属于村集体所有的“东升商城”收回管理，同时要求原租赁户与东升商场开发公司签订的合同一律变更为与被上诉人的租赁合同关系。上诉人接到通知后，在2010年11月至2012年2月将租金主动交给被上诉人，之后的租金未支付。这说明上诉人已经同意变更租赁关系并以实际行动确认，上诉人确认了每月8066元的租金数额。被上诉人为加强管理，维护村集体财产权，经街道办事处决定将东升商城进行重新支配符合法律规定，不需三方同意。黛溪街道办事处的决定既是行政行为，又是法院判决的依据。上诉人二审提出的证据不属新证据。被上诉人始终不断地找到上诉人要求偿还租金，并未超过诉讼时效。上诉人在一审开庭时没有到庭参加诉讼，后一审法院重新开庭并让上诉人充分行使了权利，程序合法。另外，东升开发公司系被上诉人开办的下属企业，其资产所有权属于村委，不需追加第三人参加诉讼。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的案由为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点问题是诉讼双方是否存在房屋租赁合同关系以及租赁合同的履行情况。上诉人李玉霞称涉案租赁房屋属邹平东升商城开发有限公司的资产，但仅提供了邹平东升商城开发有限公司的证明。本院认为，不动产所有权的归属应以不动产登记簿的记载为准，在涉案商铺未依法进行不动产产权登记的情况下，邹平东升商城开发有限公司出具证明称涉案商铺为其所有，此时应认定邹平东升商城开发有限公司与涉案商铺之间存在利害关系，因此仅凭该证明不足以证实涉案商铺的权利归属。上诉人在二审中提交收款收据一份，交款单位为李玉霞，交款事由为租房保证金，数额为48402元，收款日期为2009年8月15日，邹平东升商城开发有限公司在收款收据上加盖了现金收讫章。2011年6月14日，李玉霞出具证明称：“东升商城押金原单据已丢失，计款四万八千四百零二元。”证明右上角注明“2009.8.15开据”。同日，东关村委会开具现金支出单一份，支款事由为“退租房保证金（东升商城新商铺）”，数额为48402元，李玉霞在收款人处署名并捺印。以上三份证据对交纳、退还租房保证金的日期、款项表述一致，形成了完整的证据链条，足以证实李玉霞缴纳的保证金48402元原由邹平东升商城开发有限公司收取，后由东关村委会退还李玉霞的事实，且李玉霞在现金支出单上的签字，应当认定李玉霞认可有东关村委会向其退还由邹平东升商城开发有限公司收取的款项。且2011年1月18日，东关村委员会以邹平县黛溪办东关村东升商城房产管理处的名义与李玉霞签订了东升商城D-2-1商铺的租赁合同，且其后李玉霞亦于2013年4月23日向邹平县黛溪办事处东关村民委员会交纳了此后的租金，因此，应认定诉讼双方对东升商城D-2-1商铺的权利归属及双方之间的租赁合同关系不持异议。涉案商铺与D-2-1商铺情形相同，上诉人李玉霞主张涉案商铺系邹平东升商城开发有限公司的资产与其先前签订并履行合同的行为不符，本院不予采信。上诉人李玉霞主张涉案租赁合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同情形，本院对其主张不予支持。结合本案证据，应当认定上诉人李玉霞与被上诉人东关村委会建立了租赁合同关系，东关村委会也履行了交付租赁物的合同义务，因此原审法院判令上诉人李玉霞向被上诉人东关村委会支付租赁费正确。关于本案审理程序，原审法院第一次开庭时已宣布结束法庭调查程序并进行法庭辩论，因上诉人未到庭法庭辩论未实际进行。上诉人经合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为对诉讼权利义务的放弃。上诉人主张原审程序违法证据不足，本院不予支持。此外，案外人邹平东升商城开发有限公司在本案二审中要求参加诉讼无法律依据，本院不予支持。邹平东升商城开发有限公司可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定另行主张权利。综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4083.1元，由上诉人李玉霞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩现文
审 判 员 孙兴春
代理审判员 刘 洋
二〇一四年九月五日
书 记 员 纪菲菲