广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终885号
上诉人（原审被告）：何伟琴，女，汉族，住广东省肇庆市端州区。
委托诉讼代理人：李伟泉，××年××月××日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
被上诉人（原审原告）：肇庆市嘉盛物业服务有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区。
法定代表人：谭汝律。
委托诉讼代理人：李国豪，该公司经理。
上诉人何伟琴因与被上诉人肇庆市嘉盛物业服务有限公司（以下简称嘉盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2015）肇端法民二初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人何伟琴的委托诉讼代理人李伟泉、被上诉人嘉盛物业公司的委托诉讼代理人李国豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
嘉盛物业公司向一审法院起诉并请求判令：1、何伟琴立即支付2014年1月至2014年12月管理费2617.8元、公共用电分摊费72元，电梯电费120元、恒压泵电费分摊费120元、智能维护费96元、车位保洁服务费360元、车位用电分摊费l80元，合计3685.8元给嘉盛物业公司；2、何伟琴立即支付违约金2908.1元给嘉盛物业公司。违约金暂计至2015年4月30日，之后的违约金按日2‰计至付清之日止，上述两项合计6593.90元；3、由何伟琴承担本案的诉讼费。
一审法院审理查明，肇庆市文明物业管理有限公司（以下简称文明物业公司）是肇庆市端州区星湖大道6路36号大唐盛世前期物业管理服务公司，何伟琴是肇庆市端州区星湖大道6路36号大唐盛世第六幢1109号房及B030号小车位的业主。2009年4月17日、2010年9月12日，文明物业公司与何伟琴就上述物业分别签订了《前期物业管理服务协议》，约定文明物业公司为何伟琴提供前期物业管理服务，何伟琴按协议约定的时间和收费标准交纳物业管理服务费用。交纳费用的时间为每半年收费一次，交纳费用时间为提前六个月预交。收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；非住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.5元。何伟琴不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业管理公司有权要求何伟琴补交并从逾期之日起按每天2‰支付违约金。协议还明确约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容和质量及违约责任等具体事项。另外，文明物业公司与何伟琴还签订了《车位保洁协议》，约定车位保洁服务费每月45元（其中车位用电分摊费15元、车位保洁服务费30元）。协议签订后，文明物业公司依约为该小区业主提供了物业管理服务，但何伟琴没有依约支付物业管理服务费。2015年7月23日，嘉盛物业公司以何伟琴拖欠物业管理服务费及公用设施设备用电分摊费向一审法院起诉。庭审中，何伟琴对其拖欠嘉盛物业公司物业管理服务费2617.8元、车位保洁服务费360元、车位用电分摊费l80元无异议。但对公共用电分摊费72元、电梯电费120元、恒压泵电费分摊费120元、智能维护费96元有异议，认为这四项费用协议无约定。
另查明，肇庆市文明物业管理有限公司从2011年11月18日起变更企业名称登记为肇庆市嘉盛物业服务有限公司。
一审法院审理认为，一、嘉盛物业公司的主体资格问题，文明物业公司从2011年11月18日起经工商管理部门登记变更为嘉盛物业公司，故嘉盛物业公司在本案作为原告提起诉讼，主体适格。二、嘉盛物业公司与何伟琴签订的《前期物业管理服务协议》和《车位保洁协议》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应依照该合同享受权利和承担义务。嘉盛物业公司在签订合同后，依约向何伟琴提供了物业管理服务，而何伟琴未能依照合同的约定支付物业服务费等费用给嘉盛物业公司，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”的规定，何伟琴应承担向嘉盛物业公司支付物业服务费等费用的民事责任。何伟琴对拖欠嘉盛物业公司物业管理服务费2617.8元、车位保洁服务费360元、车位用电分摊费l80元无异议，该院予以确认。嘉盛物业公司要求何伟琴支付拖欠的物业管理服务费2617.8元、车位保洁服务费360元、车位用电分摊费l80元的请求，理据充分，该院予以支持。至于嘉盛物业公司要求何伟琴支付公共用电分摊费72元、电梯电费120元、恒压泵电费分摊费120元、智能维护费96元的请求，虽然合同没明确约定，但嘉盛物业公司在该小区管理中实际垫支了该费用，何伟琴在小区内也享受了公共照明、电梯、恒压泵等设备服务，故嘉盛物业公司要求何伟琴支付公共用电分摊费72元、电梯电费120元、恒压泵电费分摊费120元、智能维护费96元，合理合法，该院予以支持。对于嘉盛物业公司要求何伟琴按合同的约定从逾期付费之日起按每天2‰支付违约金共2908.1元的请求，虽然双方前期物业合同有按每天2‰支付违约金的约定，但是该约定与相关规定不符，违约金计算标准过高，该院依法予以调整，违约金应从何伟琴约定管理费付款期逾期之次日起按中国人民银行同期（六个月以下）贷款利率的1.3倍计付；由于双方合同约定付款期为：每半年收费一次，提前六个月预交。该约定是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该院予以确认。违约金的计算为：①2014年1月至6月物业管理服务费1308.9元、车位保洁服务费180元、车位用电分摊费90元，合计1578.9元从2014年1月1日起计至付清之日止；②2014年7月至12月物业管理服务费1308.9元、车位保洁服务费180元、车位用电分摊费90元，合计1578.9元从2014年7月1起计至付清之日止；③公共用电分摊费、电梯电费、恒压泵电费分摊费、智能维护费，因协议无该内容约定，故该四项费用不应计取滞纳金。何伟琴抗辩认为没有交纳管理服务费原因是嘉盛物业公司无依据收取公共用电分摊费、电梯电费、恒压泵电费分摊费、智能维护费造成的，故不应计算滞纳金，以及抗辩认为其HID卡无法正常使用，出入受阻，对其生活造成极大不便为由，而要求嘉盛物业公司给予3000元的精神补偿，没有事实和法律依据，该院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、何伟琴于该判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理服务费2617.8元、车位保洁服务费360元、车位用电分摊费l80元以及违约金［违约金按中国人民银行6个月以下（含6个月）同期贷款利率的1.3倍计付，其中1578.9元从2014年1月1日起计至付清之日止、1578.9元从2014年7月1起计至付清之日止］给肇庆市嘉盛物业服务有限公司；二、何伟琴于该判决发生法律效力之日起十日内支付公共用电分摊费72元、电梯电费120元、恒压泵电费分摊费120元、智能维护费96元给肇庆市嘉盛物业服务有限公司；三、驳回肇庆市嘉盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费25元，由何伟琴负担。
何伟琴上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、撤销一审判决何伟琴因嘉盛物业公司私自增加收费项目致延误缴交物业管理服务费而发生的违约金；三、本案一、二审诉讼费由嘉盛物业公司承担。事实和理由如下：一审判决何伟琴支付公共用电分摊费72元、电梯费120元、恒压泵电费分摊电费120元、智能维护费96元，因双方所签订《前期物业管理服务协议》约定物业管理费实行包干制，嘉盛物业公司经营的盈亏与何伟琴无关。根据《中华人民共和国合同法》、《前期物业管理服务协议》第三十七条的规定，应按约定交费标准收取费用，不得擅自增加收费项目，增加的收费项目依法无据，亦违反《中华人民共和国合同法》的规定和双方的约定及公平原则，原判支持嘉盛物业公司在协议上无约定的收费项目，增加何伟琴的经济负担是错误的。请求撤销一审判决，依法予以改判。
嘉盛物业公司辩称：根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十三条、第十四条的相关规定，物业服务费不包含公共水电费分摊，公共水电费分摊属物业管理公司代收代付费用。公共用电分摊费、电梯电费、恒压泵电费、智能维护分摊费不属于物业服务收费的构成部分。嘉盛物业公司自2006年起至今对大唐盛世小区提供物业服务，一直实行统一的分摊费收费标准，何伟琴作为该小区业主接受了服务，且其从2009年6月7日房屋交付使用至2014年，亦一直按时足额缴纳各项公共分摊费从未拖欠，但在此之后何伟琴拒交公共分摊费的行为损害了其他业主的合法权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是何伟琴是否需向嘉盛物业公司支付相关的公共分摊费用的问题。何伟琴在购买房屋和车位时已与嘉盛物业公司分别签订《前期物业管理服务协议》和《车位保洁协议》，协议内容是双方的真实意思表示，且没有违反国家法律和法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依合同约定享受权利和履行义务。合同签订后，嘉盛物业公司依约为坐落在肇庆市端州区星湖大道6路36号的大唐盛世小区业主提供了物业管理服务，何伟琴作为该小区业主亦享受了嘉盛物业公司的物业管理服务，何伟琴接受服务后对2014年前的物业服务费都能依约缴交，其中还包括本案讼争的公共用电分摊费、电梯费、恒压泵电费分摊电费、智能维护费，视为双方以实际行为增加了上述用电分摊费用由何伟琴承担的相关约定，并一直按该约定履行至2013年。但在2014年后，何伟琴以双方签订《前期物业管理服务协议》约定物业管理费包干制为由，拒绝交纳物业服务费用。经查，双方签订的合同虽然没明确约定业主需支付公共用电分摊费、电梯电费、恒压泵电费分摊费、智能维护费，但包括何伟琴在内的小区全体业主享受了小区的公共照明、电梯、恒压泵、智能维护费等设备服务，是由业主使用这些设备过程中所产生的用电费用，故公共用电分摊费、电梯电费、恒压泵电费分摊费、智能维护费应由全体业主共同分担，亦符合使用者自负费用的原则。一审判决何伟琴支付公共用电分摊费、电梯费、恒压泵电费分摊电费、智能维护费共408元给嘉盛物业公司是正确的，本院予以维持。
综上，何伟琴上诉认为物业管理服务费为包干制而不缴交公共使用设施而产生费用缺乏事实根据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费50元，由上诉人何伟琴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 强
审 判 员 徐俭玲
代理审判员 梁达明
二〇一六年九月十九日
书 记 员 邵丽虹
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