上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终5606号
上诉人（原审被告、反诉原告）张天义，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人宁军，上海汇坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海球盛实业有限公司。法定代表人朱玉兰，总经理。委托代理人何爱琴，上海何爱琴律师事务所律师。上诉人张天义因与被上诉人上海球盛实业有限公司（以下简称球盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第3724号判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审查明：球盛公司、张天义之间共签订有七份租赁合同，约定由张天义向球盛公司承租系争展位，上述展位均位于上海市松江区XX路XX街XX号XX店内。其中编号为2014057的租赁合同，对应的展位为二楼34号，出租用于雅庭罗兰品牌韩式家具经营销售。租期从2014年10月1日起至2016年10月30日止，其中优惠期为从2015年10月1日起至2016年10月30日止。合同总价款为人民币（下同）148,520元（其中全年展位租金129,600元，空调费16,200元，综合管理费2,520元，消防器材费200元），合同签订日首付51,320元（其中含杂费18,920元），余下租金按季度支付分三次付清，每次支付时间分别定于2015年2月1日、2016年4月1日、2016年7月1日。税金由商户自行缴纳。该合同及附件显示的签约日期为2014年10月10日。编号为2014059的租赁合同，对应的展位为负一楼22、23号，出租用于TOP-
BED品牌软床经营销售。租期从2014年10月1日起至2015年10月30日止，其中优惠期为从2015年5月1日起至2015年10月30日止。合同总价款为127,460元（其中全年展位租金115,200元，空调费10,800元，综合管理费1,260元，消防器材费200元），合同签订日首付41,060元（其中含杂费12,260元），余下租金支付时间定于2015年5月1日。税金由商户自行缴纳。该合同及附件显示的签约日期为2014年9月28日。编号为20150018的租赁合同，对应的展位为三楼32、37号，出租用于木韵江南、洛可玫瑰品牌的实木、美式家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为12,810元。编号为20150019的租赁合同，对应的展位为三楼3、4、5号，出租用于法诗兰品牌的实木、欧式家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为8,960元。编号20150020的租赁合同，对应的展位为二楼29号，出租用于凯悦尔品牌的地中海风情家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为6,475元。编号为20150021的租赁合同，对应的展位为一楼26号展位，出租用于CBD品牌皮沙发销售。租金每平方米每月35元，每月租金为7,420元。编号为20150022的租赁合同，对应的展位为四楼24、25号，出租用于经营圣杰罗品牌白色欧式家具销售。租金每平方米每月35元，每月租金为11,480元。除了编号为2014057、2014059两份合同外，其余五份合同约定的租期均为2015年5月1日至2016年4月30日。另，编号为2014057、2014059两份合同中约定：保证金在张天义办理相关核准手续离场一年后，扣除按约定张天义应承担的赔偿费用后不计息予以退还。收据妥善保管，凭单退款；而其余五份合同则约定：质量保证金均为转上期合同，如遇张天义出现质量问题、售后服务投诉而张天义不及时处理，则由球盛公司代为处理，费用从该保证金中扣除。如因张天义在销售服务中涉及违法行为所产生的后果，由张天义负全责。协议期间，如保证金减少，则由张天义及时补足保证金，如张天义退场一年后无质量投诉，则由球盛公司无息退还保证金。此外，编号为2014057、2014059两份合同均约定：张天义累计三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，经甲方催告仍不交纳的，球盛公司有权通知张天义解除合同；其余五份合同则均约定：租赁期间，张天义如不按时缴纳场地租赁费及其他费用的，球盛公司有权决定解除协议。上述七份合同另对其他事项进行了约定。2014年9月28日，球盛公司、张天义签订《关于雅庭罗兰、TOP.BED两展位备忘录》，载明：“考虑到商场正处于转型调整阶段，商场与雅庭罗兰、TOP.BED两展位达成如下协议，以资共同遵守：1、五楼原雅庭罗兰展位尚欠租金全部减免；……；3、白色欧款（法式、欧式、美式）家具由张天义独家经营两年（两年合同期起止时间：2014年10月1日起至2016年10月30日止），若在两年合同期期间商场根据招商形式和经营需求，若商场要扩大白色欧款家具经营的面积或扩大白色欧款家具经营品类，由张天义负责内部消化完成（至于展位招商政策，到时再进一步洽谈）；若有新进商户经营白色家具，需跟张天义确认后，再决定是否进商场装修经营；……”该备忘录落款甲方（商场方代表）处有球盛公司的签章以及朱某、于某某的签名、乙方（业主）处有张天义的签名。现因张天义欠付租金及杂费，球盛公司发函催讨仍无果的情况下而涉诉。本案球盛公司诉状副本的送达日期为2015年9月23日。原审审理中，球盛公司提交了租金及杂费支付情况明细表，载明截止2015年10月份张天义尚欠付租金及杂费共计279,955元，张天义对此予以认可。另查明：在球盛公司、张天义签订上述租赁合同之前，张天义已在系争展位所在商场开展经营，并签订有展位租赁合同，当时的合同相对方为案外人上海A有限公司（以下简称A公司）。案外人A公司的现股东为球盛公司（占股60%）、上海B有限公司（占股5%）、于某某（占股35%），现法人代表为吴某某。A公司于2009年3月24日成立，原股东为上海B有限公司（占股65%）和于某某（占股35%）。2014年3月19日，通过股权转让的形式，球盛公司从上海B有限公司受让了A公司60%的股权。另A公司于2015年8月3日通过股东会决议免去了原法定代表人于某某的职务，委派吴某某为公司执行董事。球盛公司于2015年9月21日诉诸原审法院，请求判令：1、解除上述七份租赁合同；2、张天义支付租赁合同中约定的租金及其他费用共计280,380元及相应的逾期付款滞纳金（按照合同约定的日千分之五的标准分别计算：2014059合同以28,800元为本金，从2015年5月2日起算；20150018合同以38,430元为本金，从2015年8月6日起算；20150019合同以66,840元为本金，从2015年5月6日起算；20150020合同以38,850元为本金，从2015年5月6日起算；20150021合同以22,260元为本金，从2015年8月6日起算；20150022合同以85,200元为本金，从2015年5月6日起算，以上逐笔均计算至判决生效之日止）。原审审理中，球盛公司增加一项诉请，即请求判令张天义返还上述七份合同项下的系争展位；另球盛公司将上述诉请2变更为：张天义支付租赁合同中约定的租金及其他费用共计279,955元及相应的逾期付款滞纳金（按照合同约定的日千分之五的标准分笔计算：2014059合同以28,800元为本金，从2015年5月2日起算；20150018合同以38,430元为本金，从2015年8月6日起算；20150019合同以66,840元为本金，从2015年5月6日起算；20150020合同以38,425元为本金，从2015年5月6日起算；20150021合同以22,260元为本金，从2015年8月6日起算；20150022合同以85,200元为本金，从2015年5月6日起算，以上逐笔均计算至判决生效之日止）。张天义反诉请求判令：1、解除双方之间订立的前述租赁合同；2、球盛公司退还张天义所付的100,130元；3、球盛公司支付张天义违约赔偿金966,313元。审理中，张天义增加一项诉请：请求判令球盛公司退还展位押金21,300元。原审审理中，关于解除后果的处理问题，球盛公司表示除了本案诉请外无其他主张，张天义也表示除了反诉诉请外无其他主张。原审认为：球盛公司、张天义之间签订的租赁合同系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。租金、经营管理费用等事项双方合同已有明确约定，张天义未按约支付构成违约，球盛公司依约可解除合同。故法院对球盛公司所提解除合同的诉请，依法予以支持。至于张天义所提解除合同的反诉请求，其主张的理由为球盛公司违约，然其并未就此提供充足的证据加以证明，故法院对其所提事实和理由，实难采信，对其该项反诉请求不予支持。退一步讲，即便如张天义所说，球盛公司因侵犯其白色家具独家经营权而需要承担相应责任的话，该情形亦不构成张天义迟延支付或者拒付租金的合理抗辩。故法院对张天义所提无需支付租金的抗辩意见不予采纳。至于合同解除日，鉴于球盛公司无证据证明其诉前已向张天义发出解除通知，故法院认定诉状副本送达日即2015年9月23日为合同解除日。合同解除后，租赁物理应返还，故法院对球盛公司的该项诉请，依法予以支持。关于费用的结算，球盛公司主张的租金于法不悖，张天义对此亦无异议，故法院亦予以支持。另张天义存在逾期向球盛公司支付租金的违约行为，还应当向球盛公司承担相应的违约责任。合同中约定的滞纳金，在性质上属违约金，如约定过高，则可以请求调低。法院认为，在球盛公司没有充分证据证明自己所受损失的具体数额情况下，球盛公司主张日千分之五的计算标准显然过高，法院依法予以调整，因违约金具有补偿性及惩罚性的特征，对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案球盛公司的损失、张天义的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，法院综合考虑上述因素及本案的实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。至于计算期间，球盛公司的主张并无不妥，法院予以支持。对于张天义所提反诉请求之返还租金及赔偿损失部分，一则缺乏事实和合同依据，法院难以采信；二则本案中张天义违约不付租金，作为违约方，其所提要求球盛公司赔偿装修损失的诉讼请求与法相悖，法院难以支持。关于质保金，该质量保证金并非租赁押金或租赁保证金，对此，一则因张天义无充分证据证明该质保金系向球盛公司所付，球盛公司对此又不予认可，二则结合租赁合同中对质量保证金如何处理的约定及本案已查明的事实，即使张天义确向球盛公司交纳了质量保证金，也尚未达到返还的条件，故法院对该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，原审法院于二〇一六年四月十五日判决：一、确认上海球盛实业有限公司与张天义之间签订的七份《租赁合同》均已于2015年9月23日解除（租赁合同的合同编号分别为：2014057、2014059、20150018、20150019、20150020、20150021、20150022，对应的展位编号依次为：上海市松江区XX路XX街XX号XX店二楼34号、负一楼22、23号、三楼32、37号、三楼3、4、5号、二楼29号、一楼26号和四楼24、25号）；二、张天义于判决生效之日起十日内将上海市松江区XX路XX街XX号XX店二楼34号、负一楼22、23号、三楼32、37号、三楼3、4、5号、二楼29号、一楼26号和四楼24、25号展位返还上海球盛实业有限公司；三、张天义于判决生效之日起十日内支付上海球盛实业有限公司租金及杂费279,955元；四、张天义于判决生效之日起十日内支付上海球盛实业有限公司上述租金的逾期付款滞纳金（按照每日万分之三的标准分笔计算：2014059合同以28,800元为本金，从2015年5月2日起算；20150018合同以38,430元为本金，从2015年8月6日起算；20150019合同以66,840元为本金，从2015年5月6日起算；20150020合同以38,425元为本金，从2015年5月6日起算；20150021合同以22,260元为本金，从2015年8月6日起算；20150022合同以85,200元为本金，从2015年5月6日起算，以上逐笔均计算至判决生效之日止）；六、驳回张天义的全部反诉请求。一审本诉案件受理费8,208元，反诉案件受理费7,289元，合计诉讼费15,497元，由张天义负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。判决后，张天义不服，上诉称，原审查明事实错误，本案房屋所有权人是73613部队，其书面授权案外人A公司对外进行招商，但未授权被上诉人，被上诉人不具备出租房屋的合法性。即被上诉人虽为Z公司占60%股权之股东，但擅自以股东身份对外签订租赁合同，侵害其他股东合法权益，明显不合法。被上诉人明知上诉人与商场有独家经营的协议，公然毁约、大规模招商由上诉人独家经营的白色家具，侵害了上诉人的合法权益。原审遗漏了诉讼必要当事人Z公司、Y公司。实际其另案向松江法院提起了租赁合同纠纷，同时要求本案审理中止。基于原审认定存在上述错误，故上诉请求撤销原判，驳回被上诉人原审诉讼请求并支持其原审反诉请求。球盛公司辩称，不同意上诉请求，要求维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人张天义与被上诉人球盛公司签订的七份租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面按约履行，根据查明事实，张天义作为本案承租人未按约付租，出租人球盛公司按约可予解除租赁合同，原审法院据之解约，符合合同约定。需要指出的是，上诉人与被上诉人原审诉讼请求中均有解约请求，本案上诉争议焦点显非解约与否，而系确定何者存在实质性违约行为。根据查明事实，本案租约签订、履行系张天义、球盛公司间直接发生，球盛公司系标的房屋之合法间接占有人，并无任何证据表明，被上诉人不具有合法之出租权益，上诉人主张其出租无效，缺乏事实依据，本院不能采信。上诉人主张本案原审遗漏必要诉讼当事人，同上，本案项下租约签订、履行期间，其所谓之案外人A公司并非租赁出租人，即便上诉人期前租约或与案外人签订，在现有证据条件下，不能认为本案项下法律关系包含的权利、义务与他人存在不可分割的法律关联性，上诉人该部程序主张缺乏事实及程序依据，本院难予采信。关于“白色家具”独家经营问题，根据双方签订的备忘录涉及之权利、义务，其并非租赁合同关系项下对价性权利、义务，即使双方履行或有纠纷，不能构成租金拒付、缓付的当然抗辩理由，原审于此判断正确，本院应予维持。该部如有争议，上诉人宜另行处理、主张。其余上诉理由，原审已阐述详细、合理，本院不再赘述。另原审判决主文序号第六项应为第五项之笔录，应予更正。原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人张天义的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,497元，由上诉人张天义负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年六月二十八日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……