吉林省松原市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉07民终25号
上诉人（一审原告）：白玉，住吉林省扶余市。
委托代理人：白文礼，住吉林省扶余市。系白玉父亲。
被上诉人（一审被告）：王文华，住吉林省扶余市。
委托代理人：陈竞芳，扶余市三岔河镇法律服务所法律工作者。
上诉人白玉与被上诉人王文华返还原物纠纷一案，上诉人白玉不服吉林省扶余市人民法院（2015）扶民初字第993号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人白玉及其委托代理人白文礼、被上诉人王文华及其委托代理人陈竞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
白玉一审诉称：2004年末，经三岔河工程队家属楼院内全体业主研究决定，将所有业主共有的锅炉房出售，所得价款用以缴纳供热入网费，经全体业主一致同意将该锅炉房出卖给原告，白玉已经付清此款。但被告一直侵占锅炉房，还伪造手续，拒绝腾空。白玉依法与全体业主签订了买卖合同，已经依法取得了锅炉房的产权，现在王文华侵占拒不腾空，属于侵权行为，其行为侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令原告享有工程队家属楼院内锅炉房的所有权，并判令被告停止侵害，腾出侵占的锅炉房。
王文华一审辩称：法院受理此案属于程序违法，民事案件实行一事不再理原则。扶余市人民法院于2014年9月1日受理了此案，2014年9月29日作出（2014）扶民初字第2455号裁定书，驳回了扶余市三岔河镇建筑工程公司家属楼全体业主对王文华的起诉。法院再次受理此案属于程序违法，应依法终止审理，驳回原告的起诉。白玉称经全体用户研究决定，并经全体所有权人一致同意，将诉争的锅炉房出卖给白玉，与事实不符，王文华和另外12户业主没有签字和同意将诉争的锅炉房出卖给白玉。王文华于1997年10月1日就与诉争的锅炉房所有权人原扶余市三岔河镇建筑工程公司签订买卖合同，并一直占有、使用锅炉房19年，早已经对诉争的锅炉房享有所有权和使用权。诉争的锅炉房建于1997年前，《中华人民共和国物权法》颁布并实施的时间是2007年10月1日，法律不具有溯及既往的效力，锅炉房的产权归属并不受现有《中华人民共和国物权法》的约束。即使依据现有《中华人民共和国物权法》的相关规定，诉争的锅炉房也非全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第73条规定，建筑区划内的公用设施和物业用户，属于业主共有。诉争的锅炉房既非公共设施，也非物业用房。因此不属于全体业主共有，全体业主对诉争的锅炉房无权处分。白玉和小区业主签订的买卖合同无效。小区业主在买楼时，对诉争的锅炉房及供暖的构建成本没有进行分摊，锅炉房不可能为全体业主共有。依据“谁建设、谁拥有”的原则，只能由开发商原扶余县三岔河建筑工程公司所有。王文华从原扶余县三岔河建筑工程公司手中购得诉争锅炉房及设施的所有权，没有违反法律的规定，其签订的买卖合同合法有效，王文华购买锅炉房以后，2005年9月份，更换大锅炉支付现金9.5万元，2006年供热管网改造支付改造费9.23万元，19年来雇人给业主二次供水、清理垃圾，支付雇佣人员工资接近10万元。这些费用都是由王文华个人承担，全体业主未分摊一分钱，王文华对诉争的锅炉房及附属设备、设施具有所有权，不是王文华侵犯了白玉的合法权益，恰恰是白玉侵犯了王文华的合法权益，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经一审法院审理查明：白玉和王文华都是扶余市工程队家属楼的业主。王文华从1996年开始承包工程队家属楼的供热。2005年9月5日，王文华在松原市锅炉厂购买2T正反烧热水锅炉一台。2006年10月，工程队家属楼实行供热分户改道，每户按照实际建筑面积缴纳了改道费。
2014年9月份，工程队家属楼全体业主为原告，推选魏洪田、闵亚芹为诉讼代表人，起诉王文华，要求确认王文华与原工程队之间的买卖合同为无效合同，确认工程队住宅楼锅炉房及设备、后栋西侧储煤场空地归全体业主所有。本院于2014年9月29日作出（2014）扶民初字第2455号裁定书，驳回了扶余市三岔河建筑工程公司家属楼全体业主的起诉。
2014年10月份，白玉到扶余市公安局报案称被告伪造原扶余县三岔河建筑工程公司公章及买卖合同，骗取对工程公司家属楼锅房的拥有权。扶余市公安局治安大队委托吉林省公安厅物证鉴定中心对日期为1997年10月1日的买卖合同进行了检验，检验意见为检材中“扶余县三岔河镇建筑工程公司”字样与送来的样本中“扶余县三岔河建筑工程公司”字样印文不是同一枚印章盖印。
2014年10月29日，白玉作为乙方，扶余市原工程队家属楼楼管会作为甲方，签订了一份《买卖合同》，将原、被告诉争的锅炉房、锅炉房值宿室及锅炉房附属设施、后栋楼西侧原储煤的地方作价五万元，出卖给白玉，用此款来顶替一部分供热站收取的接热入网费。买卖合同后面附有一份经大部分业主签字的名单。
一审法院认定上述事实，有当事人陈述、买卖合同、起诉状等等证据。
一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。”而锅炉房应属于公共设施，属于小区业主集体共有。原建筑工程公司法人韩少有和单位职工程宪文均证实单位没有权利出卖锅炉房，也没有将锅炉房出卖给被告王文华，锅炉房应属于小区业主共有所有。因此原建筑工程公司作为建设单位并不享有涉诉锅炉房的所有权。2014年白玉、王文华居住的小区要接集体供热，为了解决接热入网费的问题，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，将锅炉房及附属设施出卖给白玉。白玉与小区业主签订的买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。王文华从1996年开始承包涉诉锅炉房的供暖供热，一直对锅炉房进行占有、使用。小区业主作为出卖方，并没有履行交付房屋的义务。因锅炉房属于公共设施，房屋登记部门不办理产权登记，白玉既没有实际占有房屋，也没有依据登记取得房屋所有权，故白玉并没有取得涉诉锅炉房及其附属设施的所有权，不能享有基于该项财产的请求权。王文华的行为并没有侵犯原告白玉的合法权益，对白玉的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、一百三十五条的规定，判决：驳回白玉的诉讼请求。
白玉上诉称：一审法院认定事实不清，证据不足，判决结果错误。按照合同法相关法律规定，白玉与三岔河镇工程队家属楼楼房管委会之间签订的锅炉房买卖合同合法有效，该锅炉房的所有权应归上诉人所有。上诉人是在自愿、平等、友好协商的基础上签订的买卖合同，理应受到法律保护。一审法院对白玉提交的买卖合同没有确认和采信是错误的，同时对白玉对该锅炉房享有所有权的诉讼请求没有确认和保护也是错误的。2014年10月29日白玉与楼房管委会自愿协商，并经广大业主同意，三岔河工程队家属楼楼房管委会将位于院内的锅炉房及原值宿室和附属设施及后楼西侧原储煤的地方共计作价5万元，双方签订合同，并经前后栋业主签字。该合同自双方签订之日起，此锅炉房原值宿室和锅炉房附属设施及后栋楼西侧原储煤的地方的所有权归白玉所有。王文华继续侵占白玉购买的锅炉房等是一种侵权行为，理应予以纠正。要求王文华立即停止侵害，立即腾出侵占的白玉所有的锅炉房等级附属设施。上诉请求：依法撤销原判，发回重审或依照事实和法律规定改判诉争锅炉房的所有权归上诉人所有。
王文华二审辩称：诉争锅炉房所在小区的两栋楼房原为扶余县三岔河建筑工程公司建设，原始业主均为建筑公司职工，楼房具有一定的福利性质。1997年，因公司没有能力继续经营和管理，经班子研究决定，将诉争的锅炉房及配套设备作价7000元卖给王文华。双方签订了书面合同，加盖了工程公司公章及原公司负责人韩少友亲笔签名，王文华支付了全部价款。2005年9月，更换大锅炉支付现金9.5万元，2006年供热管网改造支付改造费9.23万元，19年来古人给住户二次供水、收电费、清理垃圾等，支付人员工资10余万元，楼顶防水、抽下水道、二次供水电费等，一直由王文华承担。全体业主未摊一分钱。2014年以前小区所有业主未提出任何异议。王文华对诉争的锅炉房及相关设备、设施距有无可争议的所有权。虽未经办理物权登记，但不影响效力。该小区业主魏洪田和闵亚琴曾与2014年9月1日起以小区全体业主代表身份起诉至扶余市法院，后经审理驳回起诉。民事裁定书已经发生法律效力，此案扶余市法院再次审理属于程序违法。一审认定锅炉房属于小区业主集体所有、白玉与楼管会签订合同有效、锅炉房没有没给王文华等没有事实和法律依据，是错误的。诉争锅炉房鉴于1997年，《中华人民共和国物权法》颁布并实施的时间是2007年，法律不具有溯及力。诉争房屋产权并不受现有物权法的约束。即使依据现有物权法，诉争锅炉房也非全体业主共有，该锅炉房非公共设施也非物业用房。根据当时“谁建设、谁拥有”的原则，诉争锅炉房是原扶余县三岔河建筑工程公司建设，应由公司所有。王文华与扶余县三岔河建筑工程公司签订买卖合同，并支付价款。虽未经物权登记并不影响合同效力。白玉与小区业主签订的买卖合同不具有法律效力，是无效合同，王文华其其他另外5位业主并未签字和同意将锅炉房卖给白玉。该小区楼房管委会成立程序违法。未经组织，筹备名单未公告。也未向有关部门备案，主体资格不合法，其行为不具有法律效力，无权出售诉争的锅炉房及其附属设施。请求二审依法驳回白玉的上诉请求。
经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：白玉主张依据合同确认所有权及返还原物，本案属于返还原物纠纷。白玉主张返还原物的前提是应就该物享有所有权。然而，其主张享有所有权的依据为其于2014年10月29日与扶余市原工程队家属楼楼管会签订的《买卖合同》，然双方合同项下标的物为锅炉房及其附属设施及部分场地等，均属于不动产范畴。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。其并未经依法登记取得合同项下不动产所有权，因此，其主张对诉争标的享有所有权的主张，不能成立。同时，白玉据以主张的《买卖合同》的相对方并非王文华，不动产买卖合同的履行需要交付标的物的占有和办理产权手续两个事项，白玉二审期间虽提交了一份交接单，但双方对该锅炉房及其附属设施一直由王文华管理、使用并未实质争议。因此，该交接单只能说明合同双方的交接意向，并未能现实的完成合同项下财产的交付占有。因此，白玉据以主张的合同尚未履行完毕，其享有的权利仍属债权范畴，根据合同的相对性原则，只能依据合同向合同相对方主张权利。而本案中王文华并非买卖合同的相对方，白玉与王文华之间并无法律上的直接利害关系，白玉作为原告主张返还原物并不适格，应由对锅炉房及其附属设施等不动产产权享有所有权的合格主体主张权利。据此，其起诉并不符合法律规定，一审判决认定事实虽清楚，但适用法律有误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条一款（一）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销吉林省扶余市人民法院（2015）扶民初字第993号民事判决；
二、驳回白玉的起诉。
二审案件受理费100元，由本院退还给白玉。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 宋作霖
审 判 员 刘祥芬
代理审判员 陈 龙
二〇一六年三月二十二日
书 记 员 张 丽