济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第154号
原告（反诉被告）济南融新投资发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人郑兆国，董事长。
委托代理人赵建兵，山东万途律师事务所律师。
委托代理人石立波，山东万途律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）乐琳琳，女，1981年出生，汉族，住浙江省宁波市。
委托代理人杨志刚，山东千舜律师事务所律师。
委托代理人张海杰，山东千舜律师事务所律师。
原告（反诉被告）济南融新投资发展有限公司（以下简称“融新公司”）与被告（反诉原告）乐琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）融新公司的委托代理人赵建兵、石立波，被告（反诉原告）乐琳琳的委托代理人杨志刚、张海杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告融新公司诉称，2013年6月22日，原告融新公司与被告乐琳琳签订《房屋租赁合同》，约定原告融新公司将其位于济南市历下区泉城路*号负一层租给被告乐琳琳，租赁期限为10年，租赁费为半年付，自2014年1月1日起开始计租。在第一年第二期租赁费用支付之日，即2014年6月1日，被告乐琳琳并没有按时支付租金262.8万元，经原告融新公司多次催收，被告乐琳琳仍未支付。2014年6月18日，原告融新公司给被告乐琳琳发出《解除合同通知函》。合同解除后，被告乐琳琳未按照合同约定对租赁场所内的物品进行清理。被告融新公司不得不于8月26日自行对场地进行了清理，耗费了大量的人力、物力和财力。因此，请求法院依法判令：一、确认原、被告双方已于2014年6月18日解除《房屋租赁合同》；二、被告乐琳琳向原告融新公司支付逾期腾房占有使用费1641600元、迟延履行违约金473040元。
原告融新公司为证实其主张，提交以下证据：
证据1，济南市住房保障和房产管理局于2013年9月17日为原告融新公司颁发的涉案房产档案一份；
证据2,2013年6月22日原告融新公司与被告乐琳琳签订的《房屋租赁合同》一份；
证据3,2014年6月3日原告融新公司给被告乐琳琳发送的《关于贵方泰府广场房屋租金缴纳第二次通知的函》及该函的EMS邮局查单；
证据4,2014年6月5日原告融新公司给被告乐琳琳开具的金额为262.8万元的租赁费发票记账联；
证据5,2014年6月5日原告融新公司给被告乐琳琳发送的《关于领取租金发票的通知》及该通知的EMS邮局查单；
证据6，济南潮柜企业管理咨询有限公司员工卢璇签字领取262.8万元的租金发票的领取表；
证据7，全国企业信用信息公示系统打印的济南潮柜企业管理咨询有限公司登记信息；
证据8，济南市住房保障和房产管理局提供的包括涉案房屋在内的泰府广场的房屋登记材料第三页、济南市工程质量与安全生产监督管理站于2013年4月9日出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》各一份；
证据9，济南市历下区工商行政管理局提供的承租人吴翠办理的营业执照内档；
证据10,2014年6月18日原告融新公司给被告乐琳琳发送的《解除合同通知函》及该函的EMS寄件人存根、邮局查单；
证据11,2014年8月17日原告融新公司给被告乐琳琳发出的要求其2014年8月23日之前清场的通知；
证据12,2014年11月10日原告融新公司与济南鑫龙装饰有限公司签订的《拆除施工合同》；
证据13,2014年11月20日济南鑫龙装饰有限公司向原告融新公司出具的号码为000**991的发票；
证据14,2014年11月8日原告融新公司与济南时光海商业管理有限公司签订的《济南市泰府广场A1区物业租赁合同》；
证据15,2014年11月14日原告融新公司与济南时光海商业管理有限公司签订的《租赁场所交付确认书》；
证据16，申请法院调取的泉城路派出所的接处警登记表一份。
被告乐琳琳辩称，原告融新公司于2014年6月18日单方解除《房屋租赁合同》违反合同约定，其违约行为给被告乐琳琳造成了重大经济损失。因原告融新公司未按照合同约定向被告乐琳琳开具租赁费发票、所交付的房屋有关设施存在瑕疵，严重影响了被告乐琳琳的正常经营。在租赁期间，原告融新公司对被告乐琳琳所招商的全体业户发出搬离、停水、停电、统一清场的通告，为此被告乐琳琳提出过异议，但原告融新公司却于2014年6月18日单方解除了房屋租赁合同，并于2014年7月14日擅自对涉案房屋停水停电，强行收回租赁房屋，致使商场业户被迫停止经营，给被告乐琳琳造成了巨大经济损失。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，被告乐琳琳向原告融新公司交纳40万元的履约保证金，在被告乐琳琳未按约支付租金时，原告融新公司可从该履约保证金扣除应交租金，履约保证金不足时，原告融新公司应书面通知被告乐琳琳补足，被告乐琳琳在收到通知后7日内将保证金补足，被告乐琳琳未在规定时间内补足保证金，原告融新公司有权解除合同。因此，原告融新公司违反该约定单方解除租赁合同的行为构成违约。原告融新公司要求被告乐琳琳支付逾期腾房占有使用费1641600元的诉讼请求不能成立。原告融新公司违反合同约定单方解除《房屋租赁合同》违约，被告乐琳琳对原告融新公司单方解除合同的行为效力存在重大异议，在异议期内尚未向人民法院提起诉讼之时，原告融新公司即于2014年7月14日对租赁房屋停水停电，赶走了全部商户，强行收回房屋。合同中约定的“解除合同10日内，租赁方应归还承租房产”，该款所指的“解除合同”并非原告融新公司违反合同约定单方解除合同的情形。此外，原告融新公司主张涉案房屋在2014年8月26日自主清场收回，与事实不符，原告融新公司在2014年7月14日既擅自强行收回了房屋。因此，在原告融新公司单方解除合同的效力尚未确定的情况下，其要求被告乐琳琳按照双倍租金的标准支付逾期腾房占有使用费，无事实及法律依据。即使原告融新公司存在损失，也是其自行造成的，若法院认定被告乐琳琳存在违约行为、应当支付违约金，原告融新公司主张的违约金也过高，请求法院予以调整。被告乐琳琳不存在延迟支付租赁费的行为。根据合同第十八条第十二项的约定，原告融新公司在收到被告乐琳琳支付的租赁费后，应当开具发票，否则被告乐琳琳有权拒付一切费用。原告融新公司在收到被告乐琳琳交纳的2014年上半年的租金后，迟迟不予开具发票，故被告乐琳琳有权在原告融新开具发票前，拒付2014年下半年租金。综上，故请求法院依法驳回原告融新公司的诉讼请求。
被告乐琳琳为证实其主张，提交以下证据：
证据1,《房屋租赁合同》一份；
证据2，搬离《通告》一份；
证据3，原告融新公司于2014年6月5日出具的2014年上半年的租赁费发票；
证据4，搬货通知、（2014）历民初字第1119号民事判决书、（2015）济民四终字第196号民事判决书、2014年7月15日的舜网济南时报、2014年7月18日的生活日报各一份；
证据5，（2015）历民初字第1265号案件的起诉状一份。
反诉原告乐琳琳反诉称，2013年6月22日，反诉原告乐琳琳与反诉被告融新公司签订《房屋租赁合同》，约定由反诉原告乐琳琳承租反诉被告融新公司所有的位于济南市历下区泉城路*号负一层建筑面积约2400平方米的房屋用于商业经营，租赁期限为10年。合同签订后，反诉原告乐琳琳投入数百万元进行了装饰装修、消防改造、安装及招商。因反诉被告融新公司未向反诉原告乐琳琳开具租赁费发票、所交付的房屋有关设施存在瑕疵，严重影响反诉原告乐琳琳的正常经营。在租赁期内，反诉被告融新公司向商场所有业户发出搬离、停水、停电、统一清场的通告，故反诉原告乐琳琳未向反诉被告融新公司交纳2014年下半年租金。反诉被告融新公司于2014年6月18日单方解除合同，并在合同解除异议期内于2014年7月14日擅自对租赁房屋停水停电，强行收回房屋，致使商场业户离场停止经营。反诉被告融新公司的上述行为给反诉原告乐琳琳造成了巨大的经济损失，故请求法院依法判令：一、反诉被告融新公司返还租金145193.37元、履约保证金40万元；二、反诉被告融新公司赔偿反诉原告乐琳琳装修等经济损失2083675元；三、反诉被告融新公司向反诉原告乐琳琳支付垫付的消防安装、广告宣传等费用261427.40元。
反诉原告乐琳琳为证实其主张，提交以下证据：
证据1,《房屋租赁合同》一份；
证据2，《解除合同通知函》一份
证据3，搬离《通告》一份；
证据4，反诉被告融新公司于2014年6月5日出具的2014年上半年的租赁费发票一份；
证据5，履约保证金收据一份；
证据6，搬货通知、（2014）历民初字第1119号民事判决书、（2015）济民四终字第196号民事判决书、2014年7月15日的舜网济南时报、2014年7月18日的生活日报各一份；
证据7，《装修工程承包协议》、《装修工程结算确认单》、平面设计图、《建筑消防设施安装施工合同》、消防施工工程款收据、防火卷帘门收款收据各一份；
证据8，广告费发票7份、庆典演出费收据1份、节目制作费发票2份、广告制作费收据1份；
证据9，汇款记录明细一份及济南潮柜企业管理咨询有限公司出具的证明一份；
证据10，（2015）历民初字第1265号民事判决书一份。
反诉被告融新公司辩称，双方租赁合同的解除并非反诉被告融新公司的原因造成的，而是反诉原告乐琳琳拒付租金的行为所致，因此反诉原告乐琳琳的反诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
反诉被告融新公司未提交证据。
经审理查明，2013年6月22日，原告融新公司（甲方）与被告乐琳琳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于济南市历下区泉城路*号负一层房屋出租给乙方，租赁期限为10年，计租日为2014年1月1日，第一年租赁费为6元∕天∕平米，半年一付。合同第八条约定，第一年第一期租赁费262.8万元乙方应于2013年10月1日前支付，第二期租赁费262.8万元乙方应于2014年6月1日前交纳。合同第九条约定，合同签订后5个工作日内，乙方应向甲方一次性交纳履约保证金40万元，如乙方未按约定支付租金或违反本合同规定给甲方造成经济损失，甲方有权扣除部分或全部履约保证金，履约保证金不足时，甲方将书面通知乙方补足，乙方应在收到通知书后7日内将履约保证金补足，如果乙方未在约定期间内补足保证金，甲方有权解除本合同并有权要求乙方补足保证金。第十一条约定，甲方允许乙方对承租房产对外分租。第十四条约定，本合同项下租赁期届满10日内或本合同因任何原因而终止后10日内，乙方应当将承租房产交还甲方。第十五条约定，交还日前，乙方还应当向甲方归还甲方向其提供的所有物业管理资料和工程资料的原件、复印件，并使承租房产符合《交房标准确认单》的各项标准要求，通过甲方委托的管理公司验收，若承租房产损毁或没有通过验收，甲方有权从乙方交纳的履约保证金中予以扣除。第十六条约定，无论任何原因，解除合同或合同期满后10日内乙方仍未能将符合要求的承租房产交还甲方的，自交还日的次日起，乙方应当按照合同终止时租金标准的200%向甲方支付租赁费用，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。第十八条第十二项约定，甲方收到乙方租赁费时必须开具税务机关的正式发票，否则乙方有权拒付一切费用，租赁税由甲方承担。第二十条约定，若乙方出现本合同中约定的违约情况，甲方有权扣除部分或全部履约保证金。第二十一条约定，若乙方延迟缴纳本合同项下租赁费用、履约保证金或其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付年租赁费用总额5‰的延迟履行违约金，延迟超过7日，甲方有权解除合同。
上述合同签订后，被告乐琳琳于2013年6月25日交纳了履约保证金40万元，并于2013年11月8日交纳了第一年第一期（即2014年1月1日至2014年6月30日）租赁费262.8万元。该租赁费交纳后，原告融新公司未及时开具租赁费发票，直至2014年6月5日才开具了该发票，并于同日通过特快专递向被告乐琳琳寄送了《关于领取租金发票的通知》，特快专递回单显示该邮件于2014年6月6日由卢璇签收。原告融新公司为证实其已将第一期租金发票交付给了被告乐琳琳，提交由卢璇签名的发票签收单一份，但该签收单上未记载发票的领取时间。被告乐琳琳称其收到发票是在2014年6月10日之后，具体哪一天记不清楚了。
2014年6月3日，原告融新公司出具《关于贵方泰府广场房屋租金缴纳第二次通知的函》一份，内容为：“乐琳琳：您好，2014年5月29日，我方已经给贵方发过催缴函，按照贵我双方签订的《泰府广场房屋租赁合同》的约定，贵公司应当于2014年6月1日之前支付*负一层的下期租金……，但我公司至今仍未收到该笔款项。为了双方今后更好的合作，特请贵方立刻向我公司支付上述款项，……”同日，原告融新公司通过特快专递向被告乐琳琳寄送了该函件，特快专递回单显示该函件于2014年6月4日由卢璇签收。庭审中，被告乐琳琳称该函件由他人代收后，已将函件内容告知，其已知晓。之后，被告乐琳琳未向原告融新公司交纳第二期租赁费。
2014年6月11日，原告融新公司出具《通告》一份，内容为：“各位业主：我方与承租方乐琳琳签订的《房屋租赁合同》将于2014年6月30日到期，按照合同规定，承租方应于2014年6月1日前交纳下一承租期的租金。……但对方以各种理由推诿，至今没有支付。鉴于以上情况，我方提前通知，请各位业主于2014年7月6日前搬离经营区域。否则，到期将停水、停电，统一清场。……”
2014年6月18日，原告融新公司出具《解除合同通知函》一份，内容为：“乐琳琳：您好，贵我双方于2013年6月22日签订了《房屋租赁合同》，根据合同约定，贵方应于2014年6月1日前支付*负一层的下期租金2628000元，但贵方至今未支付。……现正式函告贵方如下：1、我司解除与贵方2013年6月22日签订的《房屋租赁合同》；2、限贵方自2014年6月30日起10日内腾空房屋并交还我方。”同日，原告融新公司通过特快专递向被告乐琳琳寄送了该函件，特快专递回单显示该函件于2014年6月19日由赵乐娟签收。庭审中，被告乐琳琳称该函件由他人代收后，已将函件内容告知，其已知晓，但告知的具体时间记不清了。
2014年7月9日，原告融新公司出具《通知》一份，内容为：“各位潮柜业主：由于乐琳琳已拖欠我司房租已超多日，……甲方有权解除合同，收回房产，公司定于2014年7月14日上午十时将停水、停电、关闭店门，请各位业主在11号前将货品搬出，……”
2014年8月17日，原告融新公司出具《通知》一份，称因双方租赁合同已解除，要求被告乐琳琳于2014年8月23日前清除租赁场地内的所有物品。原告融新公司称该《通知》其张贴在了租赁房屋的门窗、墙面上。对此，被告乐琳琳称因其已于2014年7月14日被原告融新公司强行从涉案房屋中赶出，故无法看到上述《通知》。
原告融新公司主张被告乐琳琳从涉案房屋中搬出后，未按照合同的约定将房屋恢复至《交房标准确认单》的要求，为此其自行进行了清理，因此支出清理费88000元，并造成房租损失1152000元。原告融新公司为证实其主张，提交其与济南鑫龙装饰有限公司签订的《拆除施工合同》及济南鑫龙装饰有限公司出具的金额为88000元的发票各一份，其中《拆除施工合同》记载，由济南鑫龙装饰有限公司对位于泉城路*号潮柜商城内所有隔断彻底清除，保留天棚与地面，并清运垃圾、打扫卫生，工程款为88000元，施工完毕经融新公司验收合格后一次性全额支付。原告融新公司为证实其房租损失，提交2014年11月8日其与济南时光海商业管理有限公司签订的《租赁合同》及《租赁场所交付确认书》各一份，其中《租赁合同》载明，由济南时光海商业管理有限公司承租泉城路*地下一层至地上四层的部分物业；《租赁场所交付确认书》载明，该租赁场所于2014年11月14日交付使用。
另，对于被告乐琳琳从涉案房屋中搬出的时间，原、被告有争议，原告融新公司主张为2014年8月26日，而被告乐琳琳主张为2014年7月14日。原告融新公司为证实其主张，申请法院从泉城路派出所调取了2014年8月27日的接处警登记表一份，该登记表的“简要警情”中记载：“报警人称在潮柜看场子，因为今天泰府广场工作人员来清理场子，我的领导卢璇告知我他们进场子，就不用我管了。……由于租的时间已到，泰府告知业主和二老板尽快搬出，由于二老板不来，业主不搬。”被告乐琳琳为证实其主张，除了提交融新公司于2014年7月9日出具的《通知》以外，还提交（2014）历民初字第1119号民事判决书一份，该判决书中认定，“济南融新投资发展有限公司单方面于2014年7月14日解除合同，当日实际上收回了该租赁房产。”后经济南市中级人民法院审理，认为（2014）历民初字第1119号民事判决书认定的事实属实，并予以确认。
另查明，被告乐琳琳主张其未能按约交纳租金的原因是原告融新公司未向其开具第一期租金的发票，根据合同第十八条第十二项的约定，其有权拒付一切费用。此外，被告乐琳琳主张虽然其收到了原告融新公司送达的《解除合同通知函》，但在法定的异议期内原告融新公司即强行停水、停电、清场，该行为构成违约，因此合同解除系原告融新公司的违约行为导致的，被告乐琳琳因此造成的损失，原告融新公司应予赔偿。被告乐琳琳为证实其因此造成的损失，提交《装修工程承包协议》、《装修工程结算确认单》、平面设计图、《建筑消防设施安装施工合同》、消防施工工程款收据、防火卷帘门收款收据、广告费发票、庆典演出费收据、节目制作费发票、广告制作费收据等证据，据此证实其因原告融新公司单方解除合同造成装修等经济损失2083675元，并为原告融新公司垫付消防安装、广告宣传等费用261427.40元。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，本院予以认定。根据该合同第十八条第十二项的约定，“甲方收到乙方租赁费时必须开具税务机关的正式发票，否则乙方有权拒付一切费用”。被告乐琳琳于2013年11月8日交纳了第一年第一期租赁费262.8万元后，原告融新公司未及时开具发票，直至2014年6月5日才开具了该发票，并于同日以特快专递的方式通知被告乐琳琳领取发票，该邮件于2014年6月6日由卢璇代收。因此，被告乐琳琳在2014年6月6日之前拒交第一年第二期租赁费的行为并不构成违约。
在2014年6月6日被告乐琳琳收到领取发票的通知后，其应当及时领取发票，并应当知晓其拒交第二期租赁费的事由已不存在，加之原告融新公司在2014年6月4日就已经以特快专递的形式向被告乐琳琳送达了《关于贵方泰府广场房屋租金缴纳第二次通知的函》，故被告乐琳琳在收到领取租赁费发票的通知后应当及时交纳第二期租金。而被告乐琳琳在收到领取租赁费发票通知后、原告融新公司向其送达《解除合同通知函》前，一直未向原告融新公司交纳第二期租金，逾期已超过7日，该行为构成违约，原告融新公司有权要求解除合同。因此，原告融新公司于2014年6月18日向被告乐琳琳寄送的《解除合同通知函》合法有效，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于《解除合同通知函》送达到被告乐琳琳时，即2014年6月19日解除。
根据合同第十四条约定，“本合同项下租赁期届满10日内或本合同因任何原因而终止后10日内，乙方应当将承租房产交还甲方”，据此被告乐琳琳应于2014年6月29日前将涉案房屋交还给原告融新公司。因被告乐琳琳已交付的第一期租金系2014年1月1日至2014年6月30日期间的，故对原告融新公司要求被告乐琳琳自2014年7月1日起支付逾期腾房占有使用费的主张，本院予以支持。对于涉案房屋的实际交还时间，原告融新公司申请法院调取的泉城路派出所2014年8月27日的接处警登记表仅记载了报警人的陈述，原告融新公司仅以报警人的陈述证实房屋交还时间，证据不足。根据已生效的（2014）历民初字第1119号民事判决书的认定，可以证实济南融新投资发展有限公司于2014年7月14日收回了涉案房产，因此被告乐琳琳应向原告融新公司支付2014年7月1日至2014年7月13日期间的逾期交房占有使用费。根据合同第十六条的约定，“无论任何原因，解除合同或合同期满后10日内乙方仍未能将符合要求的承租房产交还甲方的，自交还日的次日起，乙方应当按照合同终止时租金标准的200%向甲方支付租赁费用”，据此计算逾期交房占有使用费应为374400元（5256000÷365×13×2）。
对原告融新公司要求被告乐琳琳支付迟延履行违约金473040元（按照每日26280元，自2014年6月1日计算至2014年6月18日）的诉讼请求，根据合同第二十一条约定，若被告乐琳琳延迟缴纳本合同项下租赁费用的，每延迟一日，其应向甲方支付年租赁费用总额5‰的延迟履行违约金，在2014年6月1日之前，原告融新公司未向被告乐琳琳交付第一期租赁费的发票，因此被告乐琳琳有权拒交第二期租赁费。直至2014年6月5日，原告融新公司才为被告乐琳琳开具了发票，并于2014年6月6日向被告乐琳琳送达了《关于领取租金发票的通知》，因此被告乐琳琳于2014年6月6日应知晓其拒付第二期租赁费的事由已不存在，其应当向原告融新公司支付第二期租赁费，但被告乐琳琳未及时交纳租赁费，故迟延履行违约金应自2014年6月7日起计算至合同解除之日2014年6月18日，为315360元（26280×12）。根据合同第九条的约定，如被告乐琳琳未按约定支付租金或违反本合同规定给原告融新公司造成经济损失，原告融新公司有权扣除部分或全部履约保证金。该履约保证金的性质应为违约金，与合同第二十一条约定的迟延履行违约金性质相同，原告融新公司只能择一主张。因原告融新公司拒绝退还履约保证金，且履约保证金的数额高于迟延履行违约金，按照有利于守约方的原则，原告融新公司在扣留履约保证金后，不应再向被告乐琳琳主张迟延履行违约金。
对反诉原告乐琳琳要求反诉被告融新公司返还租金145193.37元、履约保证金40万元、赔偿装修损失2083675元的反诉请求，如前所述，因涉案《房屋租赁合同》的解除系反诉原告乐琳琳的违约行为导致的，故对反诉原告乐琳琳的上述诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告乐琳琳要求反诉被告融新公司支付垫付的消防安装、广告宣传等费用261427.40元的反诉请求，因反诉原告乐琳琳未提交证据证明其支出的消防安装费用、广告宣传费用系为反诉被告融新公司垫付的，故对反诉原告乐琳琳的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告济南融新投资发展有限公司与被告乐琳琳签订的《房屋租赁合同》于2014年6月19日解除；
二、被告乐琳琳于本判决生效之日起十日内向原告济南融新投资发展有限公司支付逾期交房占有使用费374400元；
三、驳回原告济南融新投资发展有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告乐琳琳的反诉请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23820元，诉讼保全费5000元，共计28820元，由原告济南融新投资发展有限公司负担23720元，由被告乐琳琳负担5100元；反诉案件受理费14961元，由反诉原告乐琳琳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 修 芳
人民陪审员 张 忠
二〇一五年十二月十日
书 记 员 高理力