吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉06民终445号
上诉人（原审被告）：白山市德海机电物资有限公司。
法定代表人：于洋。
委托诉讼代理人：于涛，男。
被上诉人（原审原告）：长白山职业技术学院。
法定代表人：孙维忠。
委托诉讼代理人：马秀虹，女。
上诉人白山市德海机电物资有限公司（以下简称德海公司）与被上诉人长白山职业技术学院（以下简称职业技术学院）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人白山市德海机电物资有限公司不服吉林省白山市浑江区人民法院（2018）吉0602民初277号民事判决，向本院提出上诉。�院于2018年6月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人德海公司的委托诉讼代理人于涛、被上诉人职业技术学院的委托诉讼代理人马秀虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
上诉人白山市德海机电物资有限公司上诉请求：请求撤销浑江区人民法院（2018）吉0602民初277号民事判决书，依法改判或者发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定白山市政府已将职业技术学院整体楼房统一规划给市开发区，但并未办理房屋的产权变更登记，以此认定该房屋产权仍归职业技术学院所有。但实际情况是自2017年10月份至今职业技术学院对楼房已无权支配其使用权和获得收益权，该楼房的使用权已归开发区所有。长白山职业技术学院已无诉讼主体资格。2、另外学院还应该承担6年来暖气不热给我们业户造成的经济损失（房租包括取暖费）。3、长白山职业技术学院马秀红处长已口头承诺因为学院大楼整体装修给各商户带来的经济损失，故免收第四季度房租费。虽无文字证据，但有各商户可以证明（学院收取房租的人员也可以证明），另外，按照租赁合同约定，租金支付方式为按季支付，于每季第一个月的10日内交付。即10月10日前交付，但是截至2017年12月31日，白山市德海机电物资有限公司也未收到长白山职业技术学院的催缴通知，足可以佐证口头承诺的真实性。
被上诉人辩称：一审法院判决事实认定清楚,适用法律正确,正是由于上诉人的到期不腾迁的违约行为,致使答辩人只能将房产证原件交给市政府机关事务管理局,无法办理产权过户手续。也因此,市政府责令答辩人通过诉讼程序解决上诉人违约不腾迁的法律事实。应依法驳回上诉的各项诉求,维持原判。
长白山职业技术学院一审中提出诉讼请求：1、依法判令白山市德海机电物资有限公司立即腾迁出房屋（浑江大街215-2号一层一间面积85.4平方米）。2、判令白山市德海机电物资有限公司支付长白山职业技术学院2017年第四季度租金8970元及腾迁之日的租赁费用7475元（截止至2018年3月15日），放弃对水电费用的诉讼请求。3、白山市德海机电物资有限公司承担诉讼费用。本案在审理期间，长白山职业技术学院于2018年4月10日向本院提交撤销诉讼请求申请书，申请撤回第1项依法判令白山市德海机电物资有限公司立即腾迁出房屋（浑江大街215-2号一层一间面积85.4平方米）的诉讼请求。事实与理由：2017年1月1日，长白山职业技术学院同白山市德海机电物资有限公司签订房屋租赁协议，约定长白山职业技术学院将其位于浑江大街215-4号一层房屋租赁给白山市德海机电物资有限公司。月租金2990元。租赁期为1年至2017年12月31日。期间，因市政府工作安排，欲于2017年年底将长白山职业技术学院西校区收回统一划归开发区使用。故长白山职业技术学院于2017年8月30日、2017年11月30日两次向白山市德海机电物资有限公司下达通知，告知其事由，望其做好准备。长白山职业技术学院因该缘由不能与其继续续租。2017年12月31日租赁协议到期之后，白山市德海机电物资有限公司拒不腾迁房屋，长白山职业技术学院及房屋接收方多次同白山市德海机电物资有限公司协商，白山市德海机电物资有限公司仍无理侵占至今，至使市政府统一规范的多项工作停滞。据此，长白山职业技术学院诉至法院，恳请依法判决，判如所请。
白山市德海机电物资有限公司辩称：长白山职业技�学院起诉事实属实。现在白山市德海机电物资有限公司居住长白山职业技术学院的房屋已经腾出，但还有一些物品尚未腾出。白山市德海机电物资有限公司欠长白山职业技术学院第四季度的租金属实。白山市德海机电物资有限公司同意腾出租赁长白山职业技术学院的该房屋。但第四季度的租金不同意给付长白山职业技术学院。因收三季度房费时，长白山职业技术学院告诉白山市德海机电物资有限公司第四季度的房费不收了作为搬家费和2017年的取暖费。2018年1月至今的租赁费应由白山经济开发区管理委员会收取。
2017年1月1日，长白山职业技术学院与白山市德海机电物资有限公司签订房屋租赁合同一份。合同内容：“甲方为长白山职业技术学院、乙方为白山市德海机电物资有限公司。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于新建街，浑江大街215-4号；位于第一层，共1（间），房屋结构为钢混，房屋面积85.4平方米，（房屋产权证号）为：262-17；第二条房屋用途：乙方承租该房屋用途为轴承销售。除双方另有约定外，甲方不得改变房屋用途；第三条租赁期限：租赁期限自2017年1月1日至2017年12月30日止。第四条租金：该房屋月租金为（人民币）零万贰千玖百玖拾零元整。小写：￥2990.00元，租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准：除此之外，出租房不得任意调整租金；第五条付款方式：1、租金按（季）结算，由乙方于每（季）的第1个月的10日交付给甲方；2、乙方�于本合同生效之日向甲方支付房屋保证金（人民币）零万贰千零百零拾零元整。小写2000.00元（首次承租交付）；合同期满后，如乙方没有给甲方造成损失，甲方应返还乙方；第六条协议事项：1、乙方在租赁期间如需对房屋进行改造装修时，应事先征得甲方同意。费用由乙方自理。2、在租赁期间取暖费由甲方支付，其他一切水电费、物业费等由乙方自行承担。3、乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设备，保持周围环境整洁，做好防火防盗及水电使用安全工作。店内禁止使用明火，（如取暖炉、生活燃煤炉、汽油炉、液化气罐等）禁止存放易燃易爆物品。按公安消防部门的要求配备消防措施。如发生火灾及电气事故乙方应负全责。因使用不当或其它人为原因而是房屋损坏的，乙方应承担赔偿责任或给予修复。4、乙方未经甲方同意，擅自将出租房屋转租他人，或进行非法活动，存放危险品影响公共安全等行为，甲方有权单方解除合同。5、乙方在租赁期间应按国家法律法规办理相关经营手续，依法按规定缴纳各项营业费用（包括有关职能各类检查违反规定所涉及的罚款等）。6、本合同执行期间，如甲方因特殊原因，房屋需要收回时，乙方无权干预，甲方将会提前30天通知乙方。因装修所造成的经济损失由乙方自行承担，房租费用按使日期结算，如合同期满甲方继续出租该房屋，乙方在同等条件下优先承租。第七条、合同份数：本合同一式三份，甲方两份、乙方一份，均具有同等效力。本合同自双方签字盖章后生效。甲方长白山职业技术学院授权代表马秀虹签字并盖章，乙方白山市德海机电物资有限公司于洋签字并盖章。”合同签订后，白山市德海机电物资有限公司向长白山职业技术学院支付2017年前三季度的房屋租金。2017年8月30日和2017年11月30日，长白山职业技术学院分别向白山市德海机电物资有限公司下发关于终止房屋出租的送达通知及关于限期收回出租房屋的通知。白山市德海机电物资有限公司于2017年9月30日、2017年12月4日分别接收了该两份通知。白山市德海机电物资有限公司于2018年4月10日已将所租房屋腾出，并将房屋钥匙交给长白山职业技术学院。白山市德海机电物资有限公司自2017年10月1日起至2017年12月31日止欠付长白山职业技术学院房屋租金8970元，自2018年1月1日起至2018年3月15日止欠付长白山职业技术学院房屋租金7475元，共计16445元。
以上案件事实有原告起诉、被告答辩、房屋租赁合同、关于终止房屋出租的送达通知、关于限期收回出租房屋的通知及庭审笔录在卷为凭。
一审认为，长白山职业�术学院与白山市德海机电物资有限公司签订房屋租赁合同系双方的真实意思表示，该合同依法有效。白山市德海机电物资有限公司在履行合同过程中，至2017年9月30日的租金已支付给长白山职业技术学院。之后，至2018年3月15日再未向长白山职业技术学院支付房屋租金。白山市德海机电物资有限公司欠付长白山职业技术学院房屋租金16445元理应依法予以支付。故长白山职业技术学院要求白山市德海机电物资有限公司支付所欠房屋租金16445元的请求，本院予以支持。白山市德海机电物资有限公司主张第四季度的租金不同意给付长白山职业技术学院。因收三季度房费时，长白山职业技术学院告诉白山市德海机电物资有限公司第四季度的房费不收了作为搬家费和2017年的取暖费。2018年1月至今的租赁费应由白山经济开发区管理委员会收取。长白山职业技术学院对此不予认可，并提供关于终止房屋出租的送达通知及关于限期收回出租房屋的通知，用以证明其已通知白山市德海机电物资有限公司到期腾迁房屋的事实。对2018年1月至今的租赁费应由白山经济开发区管理委员会收取，因其未能提供相关证据予以证明。故其主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，判决：被告白山市德海机电物资有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告长白山�业技术学院房屋租金16445元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告白山市德海机电物资有限公司负担50元。
庭审中，上诉人举出举出电话录音、开发区政府通知书、录像各一份，证明其上诉主张。
电话录音没有提及减免第四季度租金事宜，开发区通知不能证明上诉人的主张，录像无法证实上诉人损失的具体情况，因此，本院对上述证据不予确认。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案为二审案件，只围绕上诉人的上诉请求审理。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记为准，现上诉人租赁的房屋产权没有办理产权过户登记，仍登记在被上诉人名下，对租赁房屋享有所有权、收益权，且双方当事人签订的租赁合同，根据合同相对性原则，原审认定被上诉人具备诉讼主体资格并无不当。上诉人提出被上诉人由于装修给业户造成影响，承诺免去一个季度的租赁费，被上诉人否认免交租金，且上诉人未举出证据证明。上诉人主张被上诉人装修给上诉人造成损失无证据证明，且在一审中未提出反诉，因此，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人白山市德海机电物资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 楠
代理审判员 李世为
代理审判员 王 晶
二〇一八年八月二十一日
代书 记员 赫 琳