福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第3211号
原告张碧卿，男，1963年1月25日出生，汉族。
委托代理人叶佳昌、韩雪明，福建联合信实律师事务所律师。
被告吴西池，男，1941年7月16日出生。
委托代理人黄晓萍、张家英，福建凌一律师事务所律师。
被告吴小平，男，1971年8月3日出生，汉族。
委托代理人陈少毅，福建九信律师事务所律师。
第三人林永良，男，1972年2月6日出生，汉族。
第三人厦门市华益通机械设备有限公司。
法定代表人吴小平，总经理。
上列第三人共同委托代理人陈少毅，福建九信律师事务所律师。
原告张碧卿与被告吴西池、吴小平，第三人林永良、厦门市华益通机械设备有限公司（下称华益通公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈进杰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张碧卿委托代理人叶佳昌、韩雪明，被告吴西池委托代理人黄晓萍、张家英，被告吴小平、第三人林永良和华益通公司的共同委托代理人陈少毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张碧卿诉称，被告吴西池系址于厦门市思明区长青路4号的整幢房屋（下称案涉房屋）的原登记权属人。2006年9月26日，原告与被告吴西池签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁案涉房屋，租赁期限自2006年11月16日起至2016年11月15日，原告对案涉房屋的内部装修、外墙与楼顶装饰与搭盖、改建所自行装饰添置的设施和物品享有独立的财产利益；同时，被告出售案涉房屋时，需提前一个月告知原告，原告享有优先购买权。合同签订后，原告依约向被告吴西池支付租赁押金、各期租金及其他费用。被告吴西池于2012年年初向原告表示将要出售案涉房屋，经多次协商后，原告同意放弃2300万元（人民币，下同）以上的优先购买权。但被告吴西池从未告知原告案涉房屋出的具体情况。2013年1月，第三人华益通公司向原告发出《取得产权通知函》。原告始知道涉房屋产权已变更登记至被告华益通公司名下。2013年5月27日，第三人华益通公司向原告发出《腾退房屋告知函》，无理要求原告在2013年6月10日之前腾退房屋。原告不得已提起诉讼，以被告吴西池和第三人华益通公司恶意串通损害原告权益为由，诉请法院判令被告吴西池和第三人华益通公司于2013年9月3日签订的报备于厦门市土地与房产管理局的《存量房买卖合同》无效。该案庭审时，原告从被告吴西池提交的在案证据中获知，案涉房屋还涉及多份协议，其中包括被告吴西池和被告吴小平于2012年7月4日签订的《房屋买卖协议》，被告吴西池、被告吴小平及第三人林永良于2012年7月18日签订的《协议书》以及被告吴西池、被告吴小平及第三人华益通公司于2012年9月3日签订的《协议书》。上述《存量房买卖合同》与《房屋买卖协议》的约定内容存在诸多不一致之处，且诸多内容明显违法，严重侵犯原告合法权益。被告吴西池转让案涉房屋过程中，未将提前一个月书面通知原告；且明知案涉房屋由原告租赁以及相应的装修、装饰和扩建部分的财产权益由原告享有的客观事实，却刻意予以隐瞒，掩盖“出租”事实，擅自处理原告享有的财产权益。因此，被告吴西池、吴小平的上述行为属恶意串通，并已侵害了原告包括承租权、优先购买权及其他财产权益。为维护其合法权益，原告特诉至法院，请求判令确认被告吴西池和被告吴小平于2012年7月4日签订的《房屋买卖协议》无效。
被告吴西池辩称，一、被告吴西池、吴小平不存在恶意串通行为，《房屋买卖协议》系被告吴西池、吴小平的真实意思表示，合同和形式不违反法律强制性规定，系合法有效合同。二、被告吴西池于2012年2月27日曾向原告发出律师函告知原告拟出售案涉房屋，并通知原告若有意购买可来协商，2012年6月25日，原告以书面形式明确表示放弃2300万元以上的优先购买权，被告吴西池、吴小平就案涉房屋的实际成交价为2760万元，且该价格为卖方实收价，被告吴西池并未侵犯原告的优先购买权。三、被告吴西池向被告吴小平出售案涉房屋时明确告知被告吴小平系带租约销售并将与原告签订的《房屋租赁合同》作为《房屋买卖协议》的附件，故被告吴西池不存在侵犯原告承租权的行为。
被告吴小平辩称，被告吴西池、吴小平不存在恶意串通行为，《房屋买卖协议》系被告吴西池、吴小平的真实意思表示，合同和形式不违反法律强制性规定，系合法有效合同。此外，就《房屋买卖协议》尾款的支付问题，被告吴西池已将被告吴小平诉至法院，进一步可证明被告吴西池、吴小平不存在恶意串通。
第三人林永良述称，第三人林永良确认被告吴西池、吴小平和第三人华益通公司于2012年9月3日签订的《协议书》；第三人林永良与被告吴西池、吴小平于2012年7月18日签订的《协议书》已被2012年9月3日签订的《协议书》所取代，2012年7月18日签订的《协议书》已不再履行，故第三人林永良与本案无实际联系。
第三人华益通公司述称，第三人华益通公司的法定代表人系被告吴小平，被告吴小平受让被告吴西池的案涉房屋后，被告吴小平因限购政策原因要求被告吴西池将案涉房屋过户登记至第三人林永良名下；后因案涉房屋涉及多套房产，受制于限购政策，被告吴小平不得已要求被告吴西池将案涉房屋过户至第三人华益通公司名下，因第三人华益通公司系企业，不受限购政策的约束。因此才会相续签订两份《协议书》及第三人华益通公司作为受让人的《存量房买卖合同》；而被告吴小平已支付被告吴西池的购房款也就转化为代第三人华益通公司付款的垫付款。第三人林永良与被告吴西池、吴小平于2012年7月18日签订的《协议书》已不再履行，各方实际履行的是2012年9月3日签订的《协议书》，故第三人林永良与本案无实际联系。
经审理查明，案涉房屋（厦地房证第000085**号）的原土地使用权性质为划拨，原登记权属人为被告吴西池。2006年9月16日，原告与被告吴西池签订《房屋租赁合同》，约定被告吴西池将案涉房屋出租给原告使用，租赁期限自2006年11月16日起至2016年11月15日，原告如需对案涉房屋进行内部装修、改建，须符合国家有关政策标准，且办理相关工程与安全的验收手续，退租或解除合同时，原告有权撤除自行装饰时添置的设施和物品，但必须恢复承租前的房屋状态以维护被告吴西池后续的出租利益；该《房屋租赁合同》另对租赁双方的其他权利、义务进行了约定。
2012年2月27日，被告吴西池通过律师函方式告知原告拟出售案涉房屋，若有意购买可来协商。2012年6月25日，原告出具一份《声明书》，载明：“因长青路4号房屋于2006年9月16日出租给张碧卿先生，现长青路4号房产权人吴西池先生决定出售该房屋，该房屋承租人康恒酒店张碧卿先生同意放弃长青路4号房屋2300万元及以上价格的优先购买权。特此声明！”
2012年7月4日，被告吴西池与被告吴小平签订《房屋买卖协议》，约定被告吴西池将案涉房屋以实收价2760万元出售予被告吴小平，确认被告吴西池已于2002年9月签订《厦门市房屋上市补办土地出让金使用权合同书》、案涉房屋已无土地使用权出让金补缴问题，并带租约出售，案涉房屋现抵押在东亚银行禾祥支行，房屋转让的税费由被告吴小平负担；该《房屋买卖协议》并详细约定了付款方式，但未就装修装饰及添置设施等的处置进行约定。并将原告出具的《声明书》，原告身份证、《房屋租赁合同》、厦地房证第00008551号《厦门市土地房屋权证》、被告吴西池和被告吴小平的身份证以及《厦门市房屋上市补办土地出让金使用权合同书》等复印件作为附件。
2012年7月18日，被告吴西池、吴小平和第三人林永良签订《协议书》，约定根据被告吴西池、吴小平已于2012年7月4日签订的《房屋买卖协议》，鉴于相关房产限购政策影响，各方同意将案涉房屋产权变更挂名至第三人林永良名下，由第三人林永良和被告吴西池到国土房产部门办理产权变更过户手续。同时，第三人林永良出具《承诺书》，承诺将继续遵守案涉房屋的《房屋租赁合同》的约定。
2012年9月3日，被告吴西池（甲方）、吴小平（乙方）和第三人华益通公司（丙方）签订《协议书》，约定因房管局限购政策原因，取消被告吴西池、吴小平和第三人林永良于2012年7月18日签订的《协议书》，重新协议变更案涉房屋的产权人为第三人华益通公司。其中《协议书》第1条约定：“甲方同意乙方将厦门市长青路4号整栋房屋产权变更为吴小平名下的公司即丙方厦门市华益通机械设备有限公司，由丙方和甲方到国土房产部门办理相关产权变更过户手续。”第2条约定：“丙方厦门市华益通机械设备有限公司对乙方吴小平在《房屋买卖协议》及其相关补充协议享有权利同时承担连带义务”。同日，被告吴西池和第三人华益通公司签订《存量房买卖合同》，约定被告吴西池将案涉房屋转让予第三人华益通公司，成交价为2301万元。2012年10月10日，厦门市房地产交易权籍登记中心填发厦国土房证第01011106号《厦门市土地房屋权证》，载明案涉房屋的权利人为第三人华益通公司。
2013年3月25日，被告吴西池以被告吴小平、第三人华益通公司未支付购房款尾款为由诉至本院，请求被告吴小平、第三人华益通公司支付购房款100万元及逾期付款违约金。
2013年5月27日，第三人华益通公司向原告发出《腾退房屋告知函》，要求原告在2013年6月10日之前腾退案涉房屋并将案涉房屋返还权属人第三人华益通公司。2013年6月4日，原告将被告吴西池、第三人华益通公司诉至本院，请求确认被告吴西池与第三人华益通公司于2012年9月3日签订的《存量房买卖合同》无效。后原告发现就案涉房屋还存在被告吴西池、吴小平签订的《房屋买卖协议》及上述《协议书》等，遂于2013年9月9日诉至本院。
以上事实，有厦地房证第00008551号《厦门市土地房屋权证号》、《房屋租赁合同》、《声明书》、《房屋买卖协议》及其附件、《协议书》两份、《承诺书》、《存量房买卖合同》、厦国土房证第01011106号《厦门市土地房屋权证》、民事起诉状及案件受理通知书以及当事人庭审陈述为证，足以认定。
本院认为，被告吴西池系台湾地区居民，本案系涉台纠纷，应参照涉外案件处理。被告吴小平住所地在厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。本案中，当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系原则，本案应当适用中华人民共和国法律。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即不动产物权变动的合同效力和物权效力系相分离的。据此，除非存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形的，有关不动产物权变更的合同，均应认定为有效，物权变动合同的履行并不能影响合同的效力。就案涉《房屋买卖协议》，首先，被告吴西池与被告吴小平均表示系其真实意思表示；其次，被告吴西池以书面告知原告拟出售案涉房产，原告也书面声明明确放弃2300万元以上的优先购买权，故被告吴西池与被告吴小平签订《房屋买卖协议》并未损害原告的优先购买权；再次，《房屋买卖协议》亦明确约定系带租约出售，并将原告和被告吴西池签订的《房屋租赁合同》作为附件，且《房屋买卖协议》并未就原告就案涉房屋的装修装饰及添置设施进行约定，不存在被告吴西池、华益通公司恶意串通损害原告合法权益的行为；最后，其内容和形式未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，更未损害国家利益和社会公共利益。因此，本院确认，被告吴西池作为案涉房屋的原权属人，其与被告吴小平于2012年7月4日签订《房屋买卖协议》合法有效。原告请求确认该《房屋买卖协议》无效，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告张碧卿的诉讼请求。
本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告张碧卿负担。
如不服本判决，原告张碧卿、被告吴小平可在判决书送达之日起十五日内，被告吴西池可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 陈进杰
二〇一四年三月七日
书 记 员 陈淑芳
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。