广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0204民初1495号原告：张红兵，男，1964年11月29日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。原告：宋其美，女，1965年6月9日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。二原告共同委托诉讼代理人：何丽明，广西华尚律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：余靖飞，广西华尚律师事务所(实习)律师。被告：柳州市房地产开发有限责任公司，住所地：柳州市桂中大道1号之一中房•文化产业大厦，统一社会信用代码：91450200198638519N。法定代表人：唐建华，职务：董事长。委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈统，广西君行律师事务所律师。原告张红兵、宋其美诉被告柳州市房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告张红兵、宋其美之委托诉讼代理人何丽明及被告柳州市房地产开发有限责任公司之委托诉讼代理人项光艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红兵、宋其美向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回原告购房定金10000元；2.判令被告赔偿原告损失10000元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月19日，原告到被告开发的位于柳州市柳南区“中房柳铁新城”项目看房，经被告售楼部工作人员介绍，得知该项目房屋于2018午底交房，原告认为该交房时间恰好能赶上自己的买房用途，即买房给儿子于2019年“五一”结婚用作婚房。原告随即在该楼盘选了一套房，经一再向售楼工作人员确认交房时间后，交了购房定金10000元，但当时并未签购房合同，被告售楼工作人员也并未给原告看合同文本，而是告知原告过一星期再去签购房合同。一周后，原告如约去签合同时，看到合同文本中的交房时间为2019年12月30日，与之前交定金时告知的交房时间相差了整整一年。由于原告买房的目的是作婚房，2019年5月要使用，按合同交房时间交房，无法实现原告的买房目的，故原告明确告知被告，要么改合同时间，要么退定金，但被告工作人员却一再声称，合同不能改，定金也不能退，但仍然许诺2018年底可交房，只是因合同已备案不能改。原告认为，被告的行为已构成欺诈行为，故向法院提起诉讼，要求被告退回购房定金，并赔偿相应的损失。综上，恳请贵院查明事实，判如所请。诉讼过程中，原告申请撤销第二项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为：要求被告双倍返还原告购房定金20000元。被告柳州市房地产开发有限责任公司辩称，一、柳铁新城是被告建设开发，被告在原告签订房屋成交确认书时已经取得了法律规定预售商品房的资格，该成交确认书的合同性质为预约合同，双方意思表示真实，内容合法，是独立有效的，双方均应当遵守；二、原告违反合同约定，应当承担缔约过失责任。被告在销售案涉房屋时，已经将法律规定的五证及商品房买卖合同样本在销售场所公示，并向所有意向购房人进行说明，原告在签订成交确认书时已知晓商品房的交付时间，不存在误解。根据有关司法解释的规定，原告缴纳的10000元属于担保法规定的订立合同担保的约定金，在签订商品房认购书后，原告反悔，为了能够退回订金，故意提出不合理理由拒绝签售房屋买卖合同且要求被告返还订金，原告的行为已经违反合同法相关规定，根据相关法律规定，无权返回订金；三、刚才原告当庭变更的诉请不符合法律规定，按照法律规定应当在举证期限届满前变更，所以合议庭只能就原告的诉请进行审理。原告的第二项诉请是要求被告赔偿原告损失10000元，根据合同法的约定，损失赔偿额应当与实际损失相当，且即便被告违约，原告也应承担举证不能的责任，其诉请不应得到支持。综上所述，请法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据证明目的，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：柳州市房地产开发有限责任公司系有限责任公司，成立于1994年1月10日，法定代表人为唐建华，经营范围为房地产开发经营、商品房开发经营及租赁等。2017年4月19日，原、被告双方签订《中房柳铁新城商品房成交确认书》一份，其中载明：“买卖双方就购买“中房柳铁新城”商品房事宜，经过平等协商签订本确认书。一、买受人自愿购买出卖人开发的位于柳州市鹅山路三区1号“中房柳铁新城”项目5栋22楼2号商品房（住宅/商铺）壹套。该套商品房预测建筑面积为：129.37平方米。建筑面积单价为：人民币8818元/平方米。二、出卖人已取得该栋商品房的《商品房预售许可证》，预售许可证号为：2015-024号。三、买受人在签订本确认书的同时，买受人于2017年4月19日向出卖人支付购房（住宅/商铺）定金人民币：￥10000ˉ元。四、买受人在签订本确认书之日起十个工作日内持有效身份证件到“中房柳铁新城”展示中心签订《商品房买卖合同》并办理该套商品房的相关手续；如逾期未签订《商品房买卖合同》及办理该套商品房相关手续的，视为买受人放弃购房，构成严重违约，本确认书自行解除，出卖人有权另行处置买受人订购的商品房，买受人已支付的购房（住宅/商铺）定金不予退还……六、买受人在签订本确认书时，已对本确认书的内容、“中房柳铁新城”项目以及所购买商品房的实际情况进行了全面了解，没有任何异议……”。2017年4月19日，被告向二原告出具《收款收据》一份，其中载明：“今收到张红兵、宋其美单位（人）交来定金款项合计人民币：壹万零仟零佰零拾零元零角零分正此据备注中房柳铁新城–住宅–05号楼–22–02￥10，000.00经手人龙茜”。2017年4月28日，原告张红兵与被告方的房屋销售人员龙茜产生如下通话内容：“张：你好，美女呀，是这样的，因为我买的时候你给我承诺是18年底交房，我当时也和你说了是儿子结婚的婚房，我当时为什么想订下来，是因为这个时间正好，现在合同又给我写上19年年底，你又不能改合同，我说那你给我改成18年年底。龙：因为我们有那个补充协议里面有了的，其他的不能改了的。张：那个补充协议是对你们有利的，你又让我提出申请，那你又交不了房，我也没办法。龙：因为我们有，那这种它就是写得可能会有点婉转一点，到时候18年就统一交啦，就不需要你写申请，就统一交房，因为它不是针对你一个客户的呀，它每一个都是一样的。张：合同是对你们有利的，你们交不了房我也没办法，我当时给你买的时候就跟你说，我这是给小孩买的婚房。龙：我知道你是婚房，但是合同改不了，但是我们公司是能够承诺明年年底是可以交的，因为我们对外做的宣传，还有房开这边，都是承诺可以交的，但是合同一出来的时候，是备了案的，是改不了的……张：那你当时就不该给我承诺18年底交房，我买的时候交定金的时候你给我承诺是18年底交房。龙：但是确实是我们明年可以交的呀，但是只是合同是这样写。张：如果当时你和我说，这样说，我们承诺18年底交房，合同是19年底，我就不考虑了。你承诺的是18年底交房，合同你又写19年底，当时我看合同，你又没有正式合同，那天我提前过来看合同，你不在，喊我站在那看合同。龙：因为它合同模板它只是公示一份的，所以放前台是公示的，就没有一人一份。张：这样的，今天我可能签不了合同，如果合同是19年底交房的话，我就签不了合同……张：那如果这样，我不签这个合同了，你退钱吧，我不要了。龙：因为这个，你说退钱，我们也没办法，我们也退不了，因为它这个定金的话，不退不还的。张：你这个相当于是欺诈的呀，你说18年底交房我才交定金……龙：那这个现在我也没办法，先就别签吧。张：先不签先，这样的合同我不可能签的，你当时的承诺和书面合同的不一样的，你请示下领导怎么处理吧，好吧。龙：嗯嗯……”。另，原告提交的《商品房买卖合同》（合同编号：032014052902001220201）一份，其中载明：“合同双方当事人：出卖人：柳州市房地产开发有限责任公司……买受人：张红兵身份0宋其美身份7……房屋坐落：鹅山路三区1号中房柳铁新城5栋22-2号……第八条交付期限。出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明……”。另，该《商品房买卖合同》附件四第六条第9点中约定：“2018年12月30日商品房取得五方验收合格后，买受人可以书面要求出卖人提前将商品房交买受人装修。买受人提前装修的应与物业服务公司办理相关备案手续，且装修应按国家有关规定进行”。之后，原、被告双方因对案涉房屋交付时间存在分歧，并未在本案的《商品房买卖合同》中签名或盖章。2017年5月5日，原告以“诱导消费、欺诈消费”为由将被告投诉到柳州市工商行政管理局柳南区分局南站工商所，经南站工商所调解，处理结果为：“经调解，双方无法达成一致协议。建议向有关部门申请仲裁或者通过司法途径解决。”。2017年6月1日，原告张红兵、宋其美向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，被告认可广西恒安劳务有限公司将龙茜派遣到被告处从事置业顾问即房屋销售人员且龙茜于2017于2017年4月20日提出辞职。被告表示依照《商品房买卖合》附件四第六条第9点的约定，被告承诺在2018年年底案涉房屋可以通过五方验收，目前案涉房屋已经封顶，但表示不能修改案涉合同，亦不能补签相关协议对案涉房屋如不能在2018年年底提前交房产生的违约责任进行约定。本院认为，原、被告签订的《中房柳铁新城商品房成交确认书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的，双方均应依约履行。该确认书约定了双方在一定期限内签订商品房买卖合同且约定了定金，属于商品房预约合同范畴，本案案由应定为商品房预约合同纠纷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告主张其发现《商品房买卖合同》中约定的交房时间与房屋销售人员承诺的交房时间不一致时，拒绝签署《商品房买卖合同》，并向工商部门进行投诉，因被告未妥善解决，还表示要没收定金，故提出解除合同并双倍返还定金。通过原告递交的电话录音以及原告的上述行为，可以认定原、被告对购房事宜进行协商的事实。商品房交付时间是决定购买商品房的重要因素，由于定购书对房屋交付时间没有明确约定，原告主张其发现《商品房买卖合同》中约定的交房时间与房屋销售人员承诺的交房时间不一致时与被告协商要求退换，符合常理，因此其在协商未果的情况下未签订《商品房买卖合同》，不构成违约。被告辩称对于《商品房买卖合同》的样本已在销售场所进行公示，但未能举证证实，且未能证实在签订《中房柳铁新城商品房成交确认书》时已向原告出示《商品房买卖合同》样本。而从原告递交的电话录音中可看出房屋销售人员向原告承诺的交付时间为2018年年底，与《商品房买卖合同》第八条载明的交付时间为2019年年底不符。但《商品房买卖合同》附件四第六条第9点约定案涉房屋可在2018年年底通过五方验收合格提前交买受人装修。故从上述协商经过及合同相关约定情况可以看出，原、被告双方在进行购房协商时，就房屋实际交付时间问题在房屋买卖合同中的具体表述未能达成一致意见，从而导致原、被告就房屋买卖未能协商一致，原告未签订商品房买卖合同，属于因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立，原告所缴纳的定金10000元，被告应当予以返还。原告主张被告销售时承诺的交付时间与合同约定的交付时间不一致，欺诈原告签订定购书依据不足，故其要求被告双倍返还定金理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告柳州市房地产开发有限责任公司向原告张红兵、宋其美退回购房定金10000元。二、驳回原告张红兵、宋其美的其他诉讼请求。上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预交），由被告柳州市房地产开发有限责任公司负担150元，由原告张红兵、宋其美负担150元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长  邓 媛人民陪审员  黄隆坤人民陪审员  杨 恂二〇一七年十月二十七日书 记 员  谢周宏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。