重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）九法民初字第08435号
原告李泓宁，女，1987年1月20日出生。
委托代理人向勇，重庆中渡律师事务所律师。
委托代理人张弘婷，重庆中渡律师事务所律师。
被告陈德刚，男，1966年4月12日出生。
委托代理人高兵，重庆天�合律师事务所律师。
原告李泓宁诉被告陈德刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员倘军伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李泓宁及其委托代理人向勇、张弘婷，被告陈德刚的委托代理人高兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李泓宁诉称，2014年2月24日，原、被告双方就重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村某号某鹅掌店铺承租事宜签订了店铺转让协议书。协议书签订后，原告按合同约定支付了转让费，并为店铺经营增加投资15000元。由于被告隐瞒其转租店铺未经店铺出租人重庆赛戎商业管理有限公司（以下简称赛戎公司）书面同意的事实，导致被告拒绝、也无法完成约定的相关过户手续，具体包括变更与赛戎公司签订的书面租赁协议，提供租赁房屋产权证，用于办理个体工商户营业执照、税务注册登记、卫生许可证等，致使原告无�正常经营。同时，由于被告违法转租，赛戎公司于2014年5月23日发出合同终止函，单方解除了与被告签订的商铺租赁合同，封锁店铺，致使原、被告间的合同目的不能实现，构成根本违约。被告未经出租人同意，将租赁物转租给原告的行为属于违约，违法转租。故诉至法院请求：1、确认店铺转让协议书已于2014年7月1日解除；2、被告赔偿原告经济损失245000元；3、诉讼费由被告承担。
被告陈德刚辩称，双方签订的店铺转让协议书系原告单方解除，且不是因为被告原因解除的；原告经济损失无事实和法律依据，即便存在损失也是原告自己原因及赛戎公司的查封行为导致，原告应自行承担或向赛戎公司主张权利；被告不存在违约的事实；根据被告与赛戎公司签订的租赁合同约定，纠纷应由重庆仲裁委员会仲裁。
经审理查明，被告（转让方、甲方）、原告（顶让方、乙方）于2014年2月24日签订了店铺转让协议书，约定：“……一、甲方同意将自己位于重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村某号的店铺某鹅掌转让给乙方使用，建筑面积为504.48平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用（包括租赁保证金叁万元整）。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等；营业设备全部归乙方；……六、甲方需在乙方接手后20日内完成相关过户手续；……自双方签字之日起生效。”原、被告双方均在该协议书上签字。协议签订后，原告依约向被告支付了230000元，其中转让费为200000，租赁保证金30000元（包含天然气保证金5000元、装修保证金5000元、物管履行保证金20000元），被告向原告交付了陈氏香鹅掌店面，并向原告交付了该店面的个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、临时税务登记证。2014年2月26日，被告向原告出具授权书一份，授权原告为某鹅掌重庆主城区的总经销商，授权时间为2014年3月1日至2017年2月28日。原告接手某鹅掌店铺后以被告的名义，按每月支付租金的方式向赛戎公司支付了2014年3月至5月份的房屋租金。2014年5月23日，赛戎公司向某鹅掌店出具了合同终止函，其中载明：“根据您与我司签订的《商铺租赁合同》约定，您应当于2014年4月15日前向我公司缴纳2014年5月1日至2014年7月30日期间的租金及经营管理费36327元，但您至今未缴纳。根据《租赁合同》约定，你已拖欠租金超过20天以上。其行为已构成严重违约，现我司正式函告，我方已单方面解除合同，并不予退还履行保证金。……”。2014年7月1日，原告向被告出具了解除双方签订店铺转让协议书的律师函，称被告未经出租人赛戎公司书面同意，属违法转租，导致出租人赛戎公司单方解除了商铺租赁合同，已收回了商铺，致使次承租人李泓宁无法继续承租使用商铺，被告已构成根本性违约。原告称该律师函于2014年7月2日由被告签收，故双方签订的店铺转让协议书已于2014年7月2日解除。
另查明，2012年12月3日，被告作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的赛戎公司就位于重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村某号的商铺签订了商铺租赁合同，其中约定租赁期间为5年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止，租金支付方式为按季支付；合同签订时乙方支付第一季度租金，以后每季度租金在上季度租金结束前5日内交纳；逾期30日未支付租金的，甲方有权停止该铺的水电等物业服务，甲方并可因此提前解除合同且不退还乙方的履约保证金。2014年7月3日，赛戎公司出具情况说明一份，载明：“陈德刚于2014年2月5日在电话向我杨馨管理处提出将他所租赁的（位于黄桷坪铁路一村某号）商铺转让给其他人经营，我管理处在电话里明确答复陈德刚需带上相关手续来我管理处同意办理合同变更事宜”。后原、被告双方均未到赛戎公司办理合同变更手续。本案在审理过程中，本院对赛戎公司杨馨管理处主任胡重元进行了询问，胡重元陈述的主要内容为：2014年2月份，陈德刚之妻董春碧电话电话联系管理处，告知陈德刚欲将其承租的店面转让给他人经营，管理处电话告知陈德刚同意转让，管理处事后得知店面转让，认可转让的事实。因不清楚店面转让给何人，故李泓宁第一次交纳租金时，是管理处工作人员上门收取的；第二次交纳租金时，是李泓宁到管理处交纳的。管理处曾约过双方办理变�手续，因李泓宁未到管理处，未办理合同变更事宜，故在给李泓宁出具的收据上才写的陈德刚名字。赛戎公司于2014年5月份发现李泓宁没有营业并拆除空调等店面设施，为了避免赛戎公司损失，就依约解除了合同。原告对笔录真实性、合法性无异议，但被告仅仅电话通知赛戎公司而不是书面通知，且笔录证实了双方没有办理变更手续。被告认为笔录证实了转让前告知了赛戎公司并经过赛戎公司同意，转让后原告向赛戎公司交付了租金，赛戎公司也认可原告为承租方。
审理中，被告陈述，其和赛戎公司均通知过原告办理过户手续，但原告一直未去办理。原告陈述，赛戎公司未通知其办理过户手续，其找过赛戎公司，但赛戎公司说不认识原告不给办理。原、被告双方对各自的陈述均未提供证据证明。对于店铺转让协议书中第六条“甲方需在乙方接手后20日内完成相关过户手续”中的过户手续，原告陈述，所谓过户手续是指被告需要提供原告房屋产权证和原始租赁合同协助原告办理营业所需的相关证件，以保证原告的正常经营。因被告未协助原告办理相关手续，导致原告不能正常经营。被告陈述根据店铺转让协议书的约定不包括营业执照的变更转让，所谓过户手续是指办理相关承租手续。原告另陈述，其接手店铺后实际经营了2个月，后因为有来催款的和生意不是很好，其想经营其他项目，但是相关证件需要在被告的协助下才能办理。
审理中，原告举示了发票一张，拟证明原告为继续经营增加投资购置了桌布椅套，花费12480元，该费用属原告经济损失。被告对发票真实性无异议，但认为与本案没有关联性。
上述事实，有店铺转让协议书、收条、授权书、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、临时税务登记证、合同终止函、律师函、发票、店铺租赁合同、情况说明等证据，以及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。因双方分歧过大，故调解未果。
本院认为，原、被告签订店铺转让协议书并无约定管辖，且被告也未在法定期间提出管辖权异议，故对被告提出本案应由重庆仲裁委员会仲裁的抗辩意见，本院不予采信。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，从原、被告双方签订的店铺转让协议书内容来看，双方并未在该合同中约定租赁期限、租金支付的方式、期限等租赁合同的主要条款，反而在店铺转让协议书中约定了“……保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务……店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用……”等内容；从店铺转让协议书的履行来看，原告也并未向被告支付租金而是向赛戎公司交纳租金。因此，原、被告双方签订的店铺转让协议书并非原告所主张的转租合同，而是合同权利义务的概括转让。
当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。根据原、被告双方的庭审陈述及店铺转让协议书的内容可知，原、被告双方签订店铺转让协议书时，被告也并未隐瞒其与赛戎公司存在租赁关系。且被告在与原告签订店铺转让协议书之前，也向赛戎公司告知了“商铺转让给其他人经营”的事实，赛戎公司也表示同意，在转让之后赛戎公司也表示认可。虽然原、被告双方对店铺转让协议书中所约定的“相关过户手�”理解不一，对此本院认为，当事人对合同条款的理解有争议，应当按照合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因原、被告双方签订的店铺转让协议书并非转租合同而是合同权利义务的概括转移，因此被告方将“过户手续”理解为办理相关承租手续更符合合同目的。原、被告双方虽未到赛戎公司办理合同变更手续，但是赛戎公司事实上是认可被告的转让行为，且原告接手店面后实际经营了两个月，后原告不再经营的原因是因为“有来催款的和生意不是很好”，可见未办理变更手续对原告经营并未产生影响。被告已将店铺及该店铺的个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、临时税务登记证实际移交给原告，原告也实际经营了二个月，原、被告双方之间签订的店铺转让协议已经履行完毕，故被告概括转让合同权利义务符合法律规定，且已履行完毕，无解除必要，故对原告主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。
同时，被告将店铺转让给原告，约定“乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”，此后原告实际占有、控制店铺并实际经营。根据赛戎公司出具的《合同终止函》内容看，赛戎公司单方解除商铺租赁合同原因在于原告未按照约定支付2014年5月1日至2014年7月30日期间的租金及经营管理费。原告亦无证据证明被告在原、被告双方签订的店铺转让协议书履行过程中存在其他过错并给自己造成了损失，且该合同已经履行完毕，故对于原告请求赔偿的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十八条、第九十三条第一�、第九十七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李泓宁全部诉讼请求。
本案诉讼费减半收取为2527元，由原告李泓宁承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 倘军伟
二〇一四年十二月九日
书 记 员 陈思佳