北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终1406号
上诉人（原审原告）：陈凌，男，1981年7月9日出生，汉族，中央电视台职员，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：石岩，北京市君致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：被告郑伯妍，女，1955年8月16日出生，汉族，北京市顺益兴房地产经纪有限公司董事长，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京市顺益兴房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区平安里西大街12号1号。
法定代表人郑伯妍，董事长。
委托诉讼代理人李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。
原审第三人马京祥，男，1950年3月18日出生，回族，北京市东城区北新桥街道办事处退休职工，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人李潇雨，北京市铭盾律师事务所律师。
上诉人陈凌因与被上诉人郑伯妍、北京市顺益兴房地产经纪有限公司（以下简称顺益兴公司）及原审第三人马京祥房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第04683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈凌及其委托诉讼代理人石岩，被上诉人郑伯妍及其委托诉讼代理人李潇雨，被上诉人顺益兴公司的委托诉讼代理人李潇雨，原审第三人的委托诉讼代理人李潇雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈凌上诉请求：1、撤销原审判决，改判郑伯妍履行房屋买卖合同，将涉案房屋的产权登记至陈凌名下；2、诉讼费用由郑伯妍、顺益兴公司承担。事实和理由：虽然双方签署的合同名称为“房屋买卖居间合同”，但合同实际内容主要是关于买卖诉争房屋的内容，且顺益兴公司作为居间服务方，并不收取任何费用，因此该合同的性质属于买卖合同。二手房买卖的实际操作流程表明，《房屋买卖居间合同》签署后，买卖双方需办理诉争房屋的“网签”手续。但“网签”指示办理过户手续时应履行的程序，并不因后续需要签署网签的《存量房屋买卖合同》，就认定《房屋买卖居间合同》属于预约合同。郑伯妍在2011年以前都认可双方之间存在房屋买卖合同。
郑伯妍、顺益兴公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。双方签订的合同是居间合同，由于种种原因没有签订买卖合同。该居间合同已经解除。
马京祥述称，同意郑伯妍的意见。
陈凌向一审法院起诉请求：请求判令：1、郑伯妍继续履行《房屋买卖居间合同》，将北京市东城区2号房屋交付陈凌；2、郑伯妍、第三人马京祥协助办理上述房屋的产权转移登记手续，将上述房屋产权登记至陈凌名下；案件受理费由郑伯妍、顺益兴公司承担。
一审法院认定事实：郑伯妍与第三人马京祥系夫妻关系，二人于1980年4月25日结婚。位于北京市东城区2号房屋系郑伯妍通过拍卖取得房屋，房屋建筑面积85.36平方米。2007年1月12日，郑伯妍取得涉诉房屋所有权证。
2007年3月26日，郑伯妍（卖方、甲方）、陈凌（买房、乙方）与顺益兴公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，依据国家有关法律、法规和北京市的有关规定，三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙双方订立《房屋买卖合同》，并完成委托的服务事项达成一致，订立本合同。委托期限自本合同签订之时起，至甲方取得全部售房款和乙方领取新的房屋所有权证止。甲方认可出售的房屋根据国家相关规定，已依法取得北京市东城区2号房屋所有权证，所有权证号为崇私字第07000312号，该房屋建筑面积85.36平方米。乙方对该房屋情况已充分了解，认可购买该房屋并进行了实地考察。甲、乙双方确认该房屋成交价为人民币935000元。丙方受托事项为促成甲、乙双方达成该房屋买卖意向后，组织双方签订本合同及《房屋买卖合同》。负责办理该房屋的产权变更及贷款事项。收取乙方支付的定金、房款并按照有关约定支付甲方。保管甲、乙双方交付的该房屋产权变更以及贷款所需资料，直至委托事项完成。协调和督促甲、乙双方履行本合同及《房屋买卖合同》。乙方需要贷款的，需于签署银行贷款协议同时向丙方交纳除贷款额之外全部首付款及贷款服务费人民币3000元/件（贷款额超过30万的每超出1万元加收50元）。该房屋转移登记所需缴纳的相关税费（营业税、个人所得税、土地增值税、契税、土地出让金、印花税、综合地价款、供暖及物业费用等）由乙方依照国家规定于转移登记时缴纳。乙方采取贷款方式支付房款的，应自行承担因贷款而产生的相关费用，如律师费、评估费、保险费、公积金贷款担保费等，由丙方收取并代付。乙方于签署本合同时需将购房定金90000元交付甲方。乙方为一次性付款的客户，于约定进行该房屋转移登记之日将除定金外全部剩余购房款划转至丙方账户，由丙方于该房屋转移登记之日划转至甲方账户。丙方负责根据本合同署名的联络方式联系甲、乙双方，甲、乙双方应提交房屋产权证书、原租赁或买卖合同、身份证及户口、物业供暖结清等资料，依据《房屋买卖合同》的相关规定继续配合办理贷款申请、权属过户、房屋抵押登记等各项事宜。如任何一方未能完成有关事宜的办理，则丙方可确认办理该事宜的最终合理期限，丙方书面通知从寄出快递即视为送达。乙方或其代理人、亲属、关系人在看过丙方介绍的甲方的该房屋后六个月内，与丙方介绍的甲方完成买卖交易，或利用了丙方提供的信息、机会等条件，与甲方通过第三方完成买卖交易的，应向丙方支付购房款6%的居间服务费。若因甲、乙任何一方违约而导致本合同不能履行，违约方仍需向丙方支付本合同第三条款下除首付款外约定的全部款项；违约方是甲方的，乙方支付的定金甲方应双倍返还乙方，乙方已发生的税费及因贷款发生的各项费用等也由甲方承担；违约方是乙方的，无权索回已交定金及已发生的税费及因贷款发生的各项费用；同时，守约方支付的各项其他费用有权向违约方追索。违约方应在丙方通知后三个工作日内付清具体费用。如守约方根据需要请求违约方履行本合同的，违约方仍有义务向守约方履行本合同。因不可抗力及遇政府主管机关政策调整而导致合同解除的，三方均不承担违约责任。本合同未尽事宜，三方可签订补充协议。补充条款为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力，补充条款与合同格式条款不一致的以本合同为准。本合同签订日乙方先付定金15000元整，于十日补齐90000定金。甲方于三个月内清空本房，逾期未清空，退还乙方全部定金或双方协商。上述合同签订后，陈凌支付顺益兴公司定金共计90000元。后陈凌与郑伯妍未签订《房屋买卖合同》及其他合同，陈凌未支付剩余购房款。
2009年6月4日，陈凌向郑伯妍致函，催促郑伯妍尽快交付涉诉房屋。2011年3月21日，陈凌向郑伯妍发出《关于要求立即履行合同的通知》，要求郑伯妍立即履行合同，将涉诉房屋交付陈凌，并承担相应违约责任。2011年3月26日，郑伯妍发出《回复通知》，就陈凌2011年3月21日《关于要求立即履行合同的通知》答复称，关于涉诉房屋陈凌在通知中说明了郑伯妍不能履行合同的原因，合同中约定因不可抗力，合同不能履约的应双方不承担违约责任；合同因履行过程中发生诉讼，郑伯妍已经通知陈凌，涉诉房屋处于诉讼中，无法履行合同；郑伯妍多次通知陈凌终止合同，但陈凌始终不予回复。郑伯妍及公司再次通知陈凌终止合同，退还定金。陈凌收到该通知。2011年6月，陈凌将郑伯妍、顺益兴公司诉至本院，请求确认郑伯妍、顺益兴公司于2011年3月26日给陈凌的解除合同通知无效。2012年1月，陈凌撤回对郑伯妍、顺益兴公司的起诉。
另，2007年4月，霍建民将港澳国际（集团）有限公司、郑伯妍等诉至原北京市崇文区人民法院，要求确认港澳国际（集团）有限公司与三民公司、港澳国际与郑伯妍之间的房屋买卖无效；确认霍建民与港澳国际（集团）有限公司之间的房屋转让关系成立，确认霍建民享有对涉诉房屋的优先购买权，并以同等价格购买涉诉房屋。原北京市崇文区人民法院作出（2009）崇民初字第01995号民事判决书，驳回霍建民的全部诉讼请求。霍建民不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，作出（2010）二中民终字第05641号民事裁定书，撤销（2009）崇民初字第01995号民事判决，发回北京市东城区人民法院重审。重新审理后，作出（2011）东民初字第01363号民事判决书，判决驳回霍建民的全部诉讼请求。霍建民不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2014年12月17日作出（2014）二中民终字第05606号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年1月，郑伯妍将霍建民诉至本院，要求霍建民腾退涉诉房屋。2016年，霍建民与郑伯妍就涉诉房屋腾退问题达成和解。
审理中双方均认可，双方并未对下一步交付房屋，办理涉诉房屋所有权转移登记协商达成一致。郑伯妍称，其至今未退还陈凌定金90000元。关于剩余购房款支付问题，陈凌称剩余购房款在过户当日支付，其在本市有购房资格。经询，双方均认可涉诉房屋无查封、抵押。马京祥不同意协助陈凌办理涉诉房屋所有权转移登记手续，称其不知道郑伯妍与陈凌之间签订了《房屋买卖居间合同》。陈凌称，在签订《房屋买卖居间合同》时未见过马京祥，郑伯妍、顺益兴公司也未向其提及马京祥，不清楚马京祥是否同意出售涉诉房屋。郑伯妍称，其与陈凌签订《房屋买卖居间合同》时未告知马京祥，直到2007年4月马京祥才知道郑伯妍出售涉诉房屋。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，陈凌、郑伯妍及顺益兴公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖居间合同》虽然明确约定了拟出售房屋的基本状况及价款数额，并约定了定金数额。但同时约定顺益兴公司促成陈凌、郑伯妍达成买卖涉诉房屋意向后，组织双方签订《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》，《房屋买卖居间合同》中，未约定交付购房款及房屋所有权转移登记等的具体时间，且约定郑伯妍三个月内清空涉诉房屋，逾期未清空，退还陈凌定金或双方协商。现陈凌支付定金90000元之后，双方并未另行签订《房屋买卖合同》，亦未对购房款支付、房屋所有权转移登记手续办理、清空涉诉房屋等履行的具体内容做进一步约定。故从《房屋买卖居间合同》的名称、内容及履行上可以看出，双方签订《房屋买卖居间合同》时的意思表示是约定将来一定期限内按照《房屋买卖居间合同》约定的价格订立关于涉诉房屋的《房屋买卖合同》。因郑伯妍于2011年3月向陈凌发出通知，明确郑伯妍及顺益兴公司要求解除与陈凌签订的《房屋买卖居间合同》，陈凌已收到该通知。后陈凌对解除通知有异议，并起诉要求人民法院确认解除合同无效，但其后又撤回起诉。故郑伯妍、顺益兴公司与陈凌之间的《房屋买卖居间合同》已经解除。现陈凌依据《房屋买卖居间合同》要求郑伯妍、顺益兴公司交付涉诉房屋并要求郑伯妍、马京祥协助办理涉诉房屋的产权转移登记手续，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下：驳回陈凌的全部诉讼请求。
本院二审期间，陈凌提交了个人资信证明，拟证明其有履约能力。郑伯妍、顺益兴公司以与本案无关为由拒绝质证。陈凌、郑伯妍、顺益兴公司及马京祥对一审法院查明的事实，均无异议。本院对于一审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准，应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，当事人约定“促成甲、乙双方达成该房屋买卖意向后，组织双方签订本合同及《房屋买卖合同》”，因此可以确定当事人在将来签订一个新合同的意思表示是明确的。结合当事人关于“甲方于叁个月内清空本房，逾期未清空，退换乙方全部定金，或双方协商”的约定，进一步说明当事人确需进行协商，达成新的合意。因此，本院认定当事人签订的名称为《房屋买卖居间合同》的性质为预约合同。陈凌依据该合同请求郑伯妍与顺益兴公司将涉案房屋交付，并办理产权转移手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于《房屋买卖居间合同》是否解除问题，本院认为，郑伯妍、顺益兴公司主张解除合同的理由，并非合同约定的解除合同的条件，也不属于可以行使法定解除权的情形。郑伯妍、顺益兴公司通知解除合同的行为，不发生解除合同的效力。一审法院认定《房屋买卖居间合同》已解除，适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，陈凌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13150元，由陈凌负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵文军
代理审判员 王继玉
代理审判员 杜传金
二〇一七年五月五日
书 记 员 周 洁