上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第8号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民三（民）初字第8号
原告朱某。
委托代理人张翠芳，上海君乐律师事务所律师。
被告冯某某。
第三人王某某。
被告及第三人王某某的共同委托代理人黄巍。
第三人钱某某。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人程安卿，上海市广庭律师事务所律师。
第三人徐某某。
第三人杨某某。
原告朱某与被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判。审理中，本院依法追加王某某、钱某某、徐某某、杨某某为本案第三人参加诉讼，于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托代理人张翠芳、被告及第三人王某某的共同委托代理人黄巍、第三人钱某某委托代理人程安卿、第三人徐某某到庭参加诉讼。第三人杨某某经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，由审判员秦忠、代理审判员刘燕枫、人民陪审员叶育琪组成合议庭，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张翠芳、被告及第三人王某某的共同委托代理人黄巍、第三人王某某、第三人钱某某委托代理人程安卿到庭参加诉讼。第三人徐某某、杨某某经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年6月16日向第三人王某某借款39万元，后经嘉定法院判决，原告应向王某某偿还本金及相应利息。因原告没有偿还能力，经协商，原、被告及王某某于2009年10月13日签订还款协议一份，约定由原告将自己拥有的嘉定丰庄西路XXX弄XXX号XXX室房屋依照买卖的形式向银行贷款，贷款金额44万元用以偿还王某某的债务；房屋并不过户，原告按约向银行偿还贷款利息，房屋仍由原告居住使用。2012年6月12日，王某某和被告在原告不知情的情况下将上述房屋过户至被告名下。之后，被告又将房屋转让给第三人钱某某，之后钱某某又将房屋转让给第三人徐某某、杨某某。目前系争房屋由徐某某、杨某某占有使用。原告获悉上述情况后，要求被告将剩余房款归还原告未果，故起诉要求被告支付房款人民币208657元。
审理中，原告变更诉讼请求，要求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同、被告与第三人钱某某之间的房屋买卖合同、第三人钱某某与徐某某、杨某某之间的房屋买卖合同无效；2、要求被告和第三人王某某、钱某某、徐某某、杨某某共同赔偿房款116万元（按市场价2.5万元／平方米计算后扣除借款协议约定的44万元）。
被告和第三人王某某共同辩称，原、被告之间不是真实的买卖。因原告拖欠王某某借款无力偿还，故由被告出面与原告订立房屋买卖合同，以便原告用银行贷款偿还借款。事情都是王某某经手的，被告将系争房屋的买卖事宜全权公证委托给王某某。因原告到期未能偿还银行贷款，且下落不明。出于无奈，被告委托王某某将系争房屋转让第三人钱某某，以便再次向银行贷款，当时与钱某某说好是假买卖，所以钱某某除贷款外未支付过房款。当时说好用银行贷款进行周转，并给了钱某某3.4万元用于支付银行本息。后钱某某在未告知被告和王某某的情况下擅自将房屋转让，被告和第三人收到诉状时才知道房屋被转卖了。被告只是挂名的，并未参与合同的实际履行。因原告未能按期偿还贷款，且无法联系，王某某只得将资产典当用于清偿银行贷款，之后将房屋转让给钱某某也是出于无奈，且王某某获得的资金尚不足以偿还原告所欠的借款，故不同意原告关于要求被告和王某某赔偿房款的诉讼请求。
第三人钱某某陈述，不同意原告的诉讼请求。其是经人介绍认识被告和王某某的，办理了相关交易、申请了银行贷款，当时和被告说好是零首付，所以做高了房价，实际房款为贷款的70万元，已经给付王某某，是真实的买卖。与徐某某、杨某某之间的买卖也是真实的，并已交付房屋，是善意第三人，原告与被告及王某某之间的关系不清楚。本案应当处理的是原、被告之间的房屋买卖，与第三人没有任何关系，原告要求的赔偿款项等都与其无关。至于涉及第三人的房屋买卖是否有效不应当在本案中处理，应当另案处理。其不知道房屋的上家是原告，不存在赔偿义务，若原告有损失，应当由其下家，即被告承担赔偿义务。
第三人徐某某陈述，与钱某某的买卖是通过中介介绍的，成交价格稍高于市场价，是真实的买卖，已支付房款，房屋已经交付并装修入住，还补缴了之前上家拖欠的物业费，现房屋已过户至其名下，是善意第三人，原、被告之间的纠纷与其无关，不同意承担赔偿责任。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、房地产登记信息，证明了房屋交易过程；
2、还款协议，是原告、被告、王某某都签字的，证明原告与王某某有欠款纠纷，系争房屋是用来抵押的，不是真实的买卖；
3、房屋买卖合同，合同约定的总价64万元，远远低于市场价，说明房子仅仅是做了抵押；
4、房屋租赁合同，证明原告跟被告签订买卖合同后，实际上房子仍由原告占有使用，是2012年9月25日签订的。说明被告与王某某交易期间，房屋还是由原告使用的；
5、钱某某和王某某之间的公证委托书，证明当初钱某某委托王某某办理相关事宜，更证明他们之间的买卖是虚假的不是真实的，是为了贷款。
对于原告提交的上述证据，被告和王某某表示均无异议；钱某某对证据1、3、5的真实性无异议，对2、4真实性不知情，无法确认，对于证据5钱某某表示没有实际领取也没有使用过，没有形成正规使用的公证书；徐某某对真实性均无异议，但表示其前去看房时房屋已无人居住。
被告和第三人王某某为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、民事判决书，证明原告欠王某某的款项是真实的；
2、徐董出具的收条，证明王某某让徐董转交给钱某某的费用，其中办理其他费用的3千元是给徐董的，2.1万元是给钱某某用于银行还款的，1万元是给钱某某的好处费，证明被告与钱某某之间不是真实的买卖；
3、公证委托书，是被告委托王某某办理买卖的相关事宜，与徐董的收条相互印证，原告的委托公证也是说明委托王某某办理房屋买卖及抵押登记相关手续，证明王某某就是具体的经手人，是由于原告欠王某某的钱而委托王某某办理手续；
4、2011年6月17日被退回的信件，证明王某某多次联系原告而联系不到原告，王某某也多次去原告家里也找不到人；
5、原告写的收条，证明原告借款收款事实，实际王某某一共给他40万元；
6、借据，证明原告借款的事实，实际付了40万元，由于一开始有证据的是39万元，之后1万元也是给的，但由于原告不承认，就只判了39万元；
7、还款保证书，证明原告欠款事实，及当时承诺；
8、还款协议书，当时约定做买卖后向银行贷款，以及银行贷款怎么还。由于原告无法还，后来又写了欠条，实际欠款44.7780万元（包含预先扣除的24个月的还贷费用），贷款是44万元，王某某垫付了7780元；
9、当票，说明当时因原告未按时还款导致王某某财务困难、被告资信出现问题，王某某出于无奈拿自己的房子做典当，用于还清系争房屋的贷款，证明王某某财务发生状况要求原告还款；
10、还款明细，证明原告交给王某某6.48万元，我们是每月支付的，而且6.48万元是预估的，王某某实际还了30个月，在22个月时就已经在催原告了。后来迫于无奈又再次做了假的买卖以获得贷款周转。本息合计就是王某某实际归还的金额。
11、贷款结清凭证，证明王某某结清了被告的住房贷款。
对于被告和王某某提交的上述证据，原告对1-8的真实性无异议，对于证据9的真实性无法确认，且认为与本案没有关联性，对证据10的真实性没有异议；第三人钱某某对证据1、2、3的真实性无异议，确实收到徐董转交的3.1万元，其中2.1万元约定用于偿还贷款，对于其他证据的真实性无法确认；第三人徐某某对于上述证据的真实性无法确认。
第三人钱某某为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
房地产买卖合同，证明其与被告的房屋买卖交易情况。
对于钱某某提供的买卖合同，原、被告和第三人王某某对真实性均无异议，但认为是为了获得贷款而签订的虚假合同，并非真实的买卖。
第三人徐某某为支持其主张，向本院提交下列证据为证：
1、房地产买卖合同，证明买房子的事实、价款及其他约定；
2、转按揭优惠协议，因钱某某未还清贷款，由其做转按揭贷款，给予1.4万元的优惠；
3、收款凭证、转账凭证等，证明房款的支付情况。
对于第三人徐某某提交的上述证据，原、被告和第三人王某某、钱某某对1、3的真实性均无异议；原、被告和王某某对证据2的真实性无法确认；钱某某对证据2没有异议。
根据上述原、被告的诉辩称、第三人的陈述及各方当事人的举质证意见，本院对原、被告、第三人提交的证据的真实性、合法性和关联性本院均予以确认。根据原、被告、第三人提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：
2009年8月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告将坐落于嘉定区丰庄西路XXX弄XXX号XXX室（下称系争房屋）建筑面积为63.88平方米的房屋转让给被告，总房价款64万元；双方于2009年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于签订合同当日向原告支付购房首付款20万元，在被告新产权证办出7日内，被告以银行贷款方式支付房款44万元，贷款不足部分，在产权过户当日以现金补足。合同签订后，被告按约办理了贷款，抵押债权为44万元；系争房屋于2009年9月30日核准登记至被告名下。2009年10月13日，原告（甲方）和第三人王某某（乙方）、被告（丙方）签订《还款协议》一份，约定：因甲方于2008年6月16日向乙方借款39万元无力归还，现将自己拥有的系争房屋以买卖形式向银行贷款44万元来偿还债务（另附债务清单）；贷款期限为20年，自2009年10月15日至2029年10月15日；每月还款金额为2700元，甲方每个月20号之前缴纳一次还款金额给银行；签订协议后，甲方须交纳24个月的还款金额64800元给乙方，前24期由乙方代为还款给银行，24期满为止由甲方开始每月向银行还款，甲方应于每月20号之前向银行还款并将还款收据送与乙方保存，如甲方超过3天未向银行还款，丙方有权将该房屋变卖或抵押，甲方不得有任何异议并立即将房屋内所有户口迁出；甲方按合同正常还款期间，丙方不得变卖转让该房屋，并于甲方还清银行所有贷款之日将该房屋过户回甲方名下，所产生一切费用由甲方负责。附件债务清单为：还王某某欠款30万元、还羊朝鲜2009年6月23日欠款2.4万元、还羊朝鲜2009年6月26日欠款1.5万元、还区瑞卿劳务费3万元、委托公证费2000元、贷款手续费2000元、买房契税等9600元、办理各种证明380元、24个月还贷额64800元，共计447780元。协议签订后，王某某收悉贷款44万元，并按照债务清单代为清偿了原告欠案外人的债务；原告在王某某留存的《还款协议》上写有欠条一份，写明欠王某某人民币7780元。嗣后，房屋仍由原告占有使用；银行贷款由王某某按约代为偿还。2009年12月26日，原告因涉嫌刑事犯罪被羁押，并于2010年7月22日被判处有期徒刑一年十个月。2011年6月17日，王某某向原告寄送挂号信，要求原告与其联系还款事宜，未果。2011年10月31日，被告就系争房屋委托王某某代为办理提前还贷、签订房屋买卖合同等事宜进行委托公证。2012年3月26日，经案外人徐董介绍，王某某作为被告的代理人与钱某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告以108万元的价格将系争房屋转让给钱某某；被告于2012年5月31日前腾出房屋并通知钱某某进行交接；双方在2012年5月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；钱某某于2012年3月28日支付首付款32万元，于2012年5月31日支付房款（银行贷款）75万元，交房之日交付尾款1万元。合同签订后，王某某于2012年5月22日结清了系争房屋上被告申请的贷款。2012年6月12日，系争房屋核准登记至钱某某名下，钱某某将房产证原件交由王某某保管。嗣后，钱某某以银行贷款方式向王某某支付房款70万元。王某某于2012年6月20日向钱某某支付费用1万元及3个月银行还款2.1万元。2012年6月27日，钱某某就委托王某某办理系争房屋的提前还贷及出售事宜办理公证委托，但事后未至公证处领取该公证书。2013年3月20日，钱某某（甲方）与徐某某、杨某某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方以总价款138万元将系争房屋转让给乙方；甲方于2013年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2013年5月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；税费由双方各自承担；乙方于2013年3月20日支付甲方首付款42万元（含已支付的定金2万元）；乙方向银行申请贷款95万元，双方过户后由银行将该款支付甲方，交房验收当日，乙方支付尾款1万元。2013年5月12日，钱某某（甲方）与徐某某、杨某某（乙方）签订补充协议，约定：双方经协商同意办理银行转按揭手续，办理成功后，去交易中心办理过户手续当日，甲方从房款中折让14000元补偿给乙方，从乙方过户当日应付的房款中扣除，办理转按揭产生的费用由甲方承担；如转按揭没有办理成功，双方按照房屋买卖合同履行；补充协议与房屋买卖合同具有同等法律效力。徐某某于签订房屋买卖合同当天以现金方式支付钱某某定金2万元，以银行转账方式支付首付款40万元，于2013年6月1日以现金方式支付3万元；杨某某以银行贷款方式支付钱某某房款896000元。目前，因系争房屋内尚有户口未迁出，徐某某、杨某某尚余2万元尾款未付。2013年6月28日，系争房屋核准登记至徐某某、杨某某名下，并交付其使用。2013年8月，原告获悉房屋由第三人徐某某、杨某某占有使用且房屋登记至第三人名下，遂涉讼。
另查，被告就系争房屋申请的贷款44万元，至结清之日共偿还本息487838.45元，其中原告偿还64800元，王某某偿还423038.45元。在与被告的交易过程中，钱某某除以贷款方式支付王某某70万元外，未支付过其他费用，也未偿还过银行贷款，其向银行申请的贷款均以买受人徐某某、杨某某申请转按揭的方式结清。被告与钱某某之间的房屋买卖所涉的税费79780元均由王某某支付。
本院认为，本案的争议焦点在于：一、原、被告以及第三人间先后签订的三份《上海市房地产买卖合同》效力如何；二、若所涉房屋买卖合同无效，则赔偿责任如何确定。
针对焦点一，一是原、被告之间的房屋买卖合同效力。本院认为根据原、被告及第三人王某某之间签订的借款协议，原、被告签订房屋买卖合同的真实目的是为获取银行贷款，且约定贷款由原告偿还、房屋由原告继续使用，可以认定，该房屋买卖合同系双方当事人为套取银行贷款而签订的虚假合同，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应属无效。二是被告与第三人钱某某间的房屋买卖合同效力。从合同的签订及履行情况看，钱某某在经人介绍与被告的委托代理人王某某签订买卖合同，约定以108万元购买系争房屋后，实际仅以贷款方式支付70万元，未按约定支付首付款和剩余房款，其所称约定零首付的陈述与王某某的陈述不一致且不符合常理；此外，钱某某在系争房屋过户至其名下后，收取王某某给付的用于银行还款的2.1万元和费用1万元，并将房产证原件交付王某某，办理了系争房屋出售的委托公证，综上，本院认为王某某关于被告与钱某某之间的房屋买卖合同实为套取银行贷款而签订的虚假合同的陈述意见予以采信，该合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依法应属无效。三是钱某某与徐某某、杨某某间的房屋买卖合同效力。从合同的签订及履行情况看，合同签订前徐某某、杨某某对房屋进行了实地察看；合同签订后，徐某某、杨某某按约支付了除尾款2万元外的大部分房款，办理了产权过户手续并已实际入住，原告并无证据证明徐某某、杨某某存在串通、欺诈等影响合同效力的情形存在，交易价格亦符合市场行情，故徐某某、杨某某因善意取得而获得系争房屋的所有权，该合同应属合法有效。
针对焦点二，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。现第三人徐某某、杨某某已善意取得系争房屋的所有权，而原告也未要求返还房屋，故对于房屋不能返还的损失，相关过错方应当承担赔偿责任。关于原告的损失，现原告主张按2.5万元／平方米计算缺乏依据，而钱某某与徐某某、杨某某之间的交易价格符合市场行情，故本院认为应参照钱某某与徐某某、杨某某的实际交易价格即136.6万元确定原告的损失。根据钱某某与王某某的签约及履行的过程，钱某某对于其与被告之间实为套取银行贷款而签订的虚假合同系明知，其在明知自己对系争房屋不具有处分权的情况下，擅自将系争房屋转让给徐某某、杨某某，明显具有过错，应承担由此给原告造成的损失。钱某某应将收取的房价款136.6万元（含尚未支付的尾款2万元）扣除其以贷款方式支付给王某某的房款70万元后，将余款66.6万元赔偿原告。王某某根据还款协议收取44万元贷款并无不当，原告对此也予以认可，对于还款清单所涉的余额7780元，原告未提供证据其已向王某某偿还，王某某主张应在其嗣后获得的款项中予以扣除合法有据，本院予以支持。根据还款协议，原告应按约偿还银行贷款，现因原告自身原因未能按约还款，被告按照协议约定将房屋变卖或抵押并无过错，但被告和王某某未按正常途径将系争房屋变卖或抵押，而是与钱某某签订虚假买卖合同，由此造成的风险应由被告和王某某自行承担。王某某以被告名义收取的房款70万元，在扣除代原告偿还的贷款本息423038.45元和原告尚欠的7780元后，余款269181.55元应返还原告，被告作为委托人应与王某某就上述款项共同承担责任。至于王某某因系争房屋过户给钱某某所支出的税费，系因其未通过正常途径变卖或抵押系争房产，而是通过假买卖的方式套取银行贷款而产生，其对此具有过错，该部分税费不应在其返还原告的房款中予以扣除。王某某所称与原告之间的其他借款，与本案不具有关联性，本案中不作处理。王某某给付钱某某的3.1万元及钱某某因结清其申请的银行贷款而偿付的利息，与原告的损失不具有关联性，故本案不作处理。第三人徐某某、杨某某，因无证据证明其存在侵害原告权利的故意，故其不应承担赔偿责任。第三人杨某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的正常审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：
一、确认原告朱某与被告冯某某于2009年8月24日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、确认被告冯某某与第三人钱某某于2012年3月26日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
三、被告冯某某、第三人王某某应于本判决生效之日起十日内返还原告朱某人民币269181.55元；
四、第三人钱某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱某房款损失人民币666000元；
五、驳回原告其余诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费15240元，由原告负担2953.65元，由被告冯某某、第三人王某某负担3536.49元，由第三人钱某某负担8749.86元。被告、第三人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
代理审判员 刘燕枫
人民陪审员 叶育琪
二〇一四年十月八日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》
162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。