辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01299号
上诉人（原审被告）：于丽娟，无业。
委托代理人：刘志永，北京市盈科（大连）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：冯建军，农民。
委托代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。
原审原告冯建军与原审被告于丽娟返还原物纠纷一案，辽宁省普兰店市人民法院于2015年6月5日作出（2015）普民初字第1881号民事判决，于丽娟不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人于丽娟及其委托代理人刘志永，被上诉人冯建军及其委托代理人徐维贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯建军一审诉称：2006年9月28日，原告与大连靓马畜牧有限公司签订了售楼合同，原告购买了位于炮台街道佳苑新区D区S栋别墅80号单元房，合同签订后，原告向大连靓马畜牧有限公司交付了全部购房款，大连靓马畜牧有限公司将房屋交付给原告。2011年6月，原告将涉案房屋出租给案外人孙宝家使用，案外人孙宝家伪造了与原告之间的买卖合同，将涉案房屋出售给案外人肖盛伟，然后案外人肖盛伟将其又出售给被告。案外人孙宝家提供的与原告签订的购房合同已经被鉴定为伪造，故原告诉至法院，要求被告立即腾退涉案房屋，并承担本案诉讼费。
被告于丽娟一审辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是我从案外人肖盛伟手中购买的，我有购买涉案房屋的合同以及案外人肖盛伟在大连同源物业有限公司办理过户的发票，我手里的相关手续证明涉案房屋是我的。
一审法院审理查明：2006年9月28日，原告与案外人大连靓马畜牧有限公司签订了一份《售楼合同》，原告购买了由案外人大连靓马畜牧有限公司开发的位于炮台街道佳苑新区D区S栋别墅80单元（即炮台镇清华园一期五街80号），面积为91平方米，价款为83,720元，优惠后的价款为82,046元。合同签订后，原告将购房款82,046元交付给案外人大连靓马畜牧有限公司，案外人大连靓马畜牧有限公司将该房屋交付给原告。2011年6月14日，原告与案外人孙宝家签订了一份租赁协议，原告将涉案房屋出租给案外人孙宝家使用，期限为两年，自2011年6月14日起至2013年6月14日止，协议签订后，案外人孙宝家向原告交付了租金，原告将案涉房屋交付给案外人孙宝家使用。案外人孙宝家因缺少消费资金，遂产生将其租住原告的炮台镇清华园一期五街80号房屋变卖并将所得房款非法占为己有的想法，便伪造了与原告之间的购房协议书及房屋手续，并将其出示给案外人肖盛伟，向案外人肖盛伟谎称位于炮台镇清华园一期五街80号房屋系其从原告处购买，其系该房屋的所有权人，在取得案外人肖盛伟信任后，案外人孙宝家于2012年5月28日与案外人肖盛伟签订了房屋买卖协议。2014年11月17日，一审法院作出（2014）普刑初字第612号刑事判决书，认为案外人孙宝家以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中虚构事实、隐瞒真相，以伪造购房协议书及房屋手续的方式，通过与被害人签订房屋买卖协议的手段，骗取他人款项，数额较大，其行为侵犯了他人的财产所有权，构成合同诈骗罪。2013年3月7日，被告夫妻与案外人肖盛伟签订了一份《买卖房屋协议书》，被告自案外人肖盛伟处购买了位于炮台街道佳苑新区D区S栋别墅80单元即被告现居住的炮台镇清华园一期五街80号房屋。
一审法院认为：公民的合法权益受法律保护，原告作为涉案房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告对涉案房屋不享有居住权，其长期占据使用，显属无理，应从诉争房屋内迁出。被告辩称其系涉案房屋的权利人，本院认为，案外人肖盛伟自案外人孙宝家处购买涉案房屋时即不合法，案外人肖盛伟提供给被告的涉案房屋的相关手续均系案外人孙宝家伪造，故对被告认为其系诉争房屋的合法权利人之辩称，不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第四项、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：被告于丽娟于本判决生效之日起30日内将佳苑新区D区S栋别墅80单元（即炮台镇清华园一期五街80号）房屋腾退给原告冯建军。一审案件受理费减半收取925元，由被告于丽娟承担。
于丽娟上诉的主要理由及请求是：1、一审判决违反程序，遗漏当事人，应当追加大连靓马畜牧有限公司、孙宝家和肖盛伟为本案当事人；2、一审判决认定事实错误。于丽娟购房案涉房屋有合同，也交纳了合理对价。尽管肖盛伟从孙宝家处购买案涉房屋不合法，但于丽娟对案涉房屋的取得是善意的，应受到法律保护；3、一审判决适用法律错误。本案应适用物权法第一百零六条之规定，案涉房屋是小产权房，无法进行房屋登记，于丽娟善意取得案涉房屋并交付了合理价款等；4、冯建军不具备主体资格。冯建军仅提供购房合同不能证明其是案涉房屋所有权人，且冯建军与大连靓马畜牧有限责任公司违反法律的强制规定，是无效合同，冯建军亦不是案涉房屋所在村集体组织成员，无权购买，案涉房屋从未登记在冯建军名下等。据此，其上诉请求为撤销一审判决，发回重审或驳回冯建军的诉讼请求。
冯建军二审答辩认为：一审判决事实清楚，证据确实充分，判决结果正确，应当维持。
本院经审理查明:一审判决认定事实属实。
本院补充查明：在一审庭审过程中，一审法院曾向于丽娟释明如果判令腾退案涉房屋，其是否申请就案涉房屋装修、添附等部分进行司法评估，于丽娟明确回答不申请。
在本案审理过程中，双方当事人均表示案涉房屋是“小产权房”，无法办理产权登记手续。
本院确认上述事实有一审庭审笔录及二审庭审笔录等在案为凭，业经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为,结合双方当事人诉辩观点，本案争议焦点问题是于丽娟是否应向冯建军腾退案涉房屋。
针对此焦点问题，本院认为，依据本案现有证据以及生效的（2014）普刑初字第612号刑事判决等所查明的事实，冯建军作为案涉房屋的权利人，将案涉房屋出租给案外人孙宝家后，案外人孙宝家伪造了与冯建军的购房协议书及房屋手续，将冯建军的案涉房屋卖给了案外人肖盛伟，而肖盛伟又转手卖给了于丽娟，现于丽娟占有使用案涉房屋侵害了冯建军作为案涉房屋的权利人对案涉房屋享有的各项权益。鉴于在一审庭审过程中，经一审法院释明，于丽娟明确表示不对案涉房屋的装修、添附等进行司法鉴定评估，故对此于丽娟可通过另案诉讼解决。因此，一审判决支持冯建军要求于丽娟腾退案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，并无不妥，本院予以维持。
关于于丽娟上诉称一审法院应追加大连靓马畜牧有限公司、孙宝家和肖盛伟作为本案当事人一节。本院认为，本案是冯建军提起的返还原物纠纷案件，因大连靓马畜牧有限公司、孙宝家和肖盛伟均未实际占有案涉房屋，且冯建军或于丽娟均未在一审审理过程中申请追加第三人，故一审法院未将其追加为本案当事人，并无不妥。因此，于丽娟的此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于于丽娟上诉称其有买卖合同且支付合理对价，应适用善意取得制度等一节。本院认为，结合《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的条文内容来看，适用善意取得制度的法定必要条件之一为不动产物权应当登记的已经登记，然而因双方均认可案涉房屋是无法办理登记的“小产权房屋”，故于丽娟主张其对案涉房屋适用善意取得，没有事实和法律依据。因此，于丽娟的此项上诉理由，本院亦不予支持。
关于于丽娟上诉称冯建军不具备主体资格，冯建军仅提供购房合同等不能证明其是案涉房屋所有权人以及案涉房屋从未登记在冯建军名下等一节。本院认为，如前所述，于丽娟自认案涉房屋是无法办理产权登记的“小产权房”，即案涉房屋不仅从未登记在冯建军名下，亦从未登记在于丽娟名下。况且于丽娟提供的证据和冯建军一样，即买卖合同和收款收据等。因此，于丽娟以此为由否认冯建军是案涉房屋的权利人，无充分事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，于丽娟的上诉请求无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1850元（于丽娟已预交），由于丽娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍 宏
审 判 员 吕 瑛
代理审判员 刘小南
二〇一五年九月十五日
书 记 员 夏丽娜