福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0681民初4236号原告（反诉被告）：庄亚凤，女，1959年12月19日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：王祥文，福建君州律师事务所律师。被告（反诉原告）：漳州市金石房地产开发有限公司，住所地福建省龙海市海澄镇山后片区二环路北侧东方康桥花园小区，统一社会信用代码:9135068169662171XA。法定代表人：陈建同，董事长。委托诉讼代理人:江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。原告庄亚凤与被告漳州市金石房地产开发有限公司（以下简称金石房地产公司）商品房销售合同纠纷一案。本院于2016年7月29日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中金石房地产公司向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。原告庄亚凤及委托诉讼代理人王祥文、被告金石房地产公司的委托诉讼代理人江凯雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）庄亚凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即取得海澄镇龙翔路东方康桥小区10幢302室的国有土地使用证；2、判令被告按购房总款576000元的日万分之一点七五向原告支付自2014年1月9起至取得国有土地使用权证之日止的逾期取得国有土地使用权证的违约金暂计94147.2元（暂计至2016年7月31日）。事实和理由：2013年9月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买坐落于龙海市海澄镇山后村东方康桥10幢302室的商品房一套，建筑面积93.070平方米，购房总价款576000元。合同同时还约定被告应于2013年10月30日前将房屋交付原告使用，并在房屋交付原告使用后90日内取得房屋权属证书等。合同签订后，原告依约全额向被告支付了购房款576000元，被告却未能按照合同约定履行义务，交付房屋的时间是2013年10月9日，取得房屋所有权证的时间是2016年5月26日，逾期时间为868天，至今未取得国有土地使用权证。虽然合同约定的逾期取得房屋权属证书的违约金为日万分之零点五，该约定明显偏低且远低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，原告有权将违约金增加为日万分之一点七五。被告（反诉原告）金石房地产答辩并提起反诉，其反诉请求为：请求反诉被告支付反诉原告尚欠的面积补差款4703.56元及违约金（从2015年9月24日起自实际还款日按千分之0.3计算）。事实和理由及答辩意见为：一、原告请求被告立即取得“国有土地使用权证”，并要求被告公司支付逾期取得“国有土地使用权证”的违约金缺乏合同和法律依据。首先，原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十四条约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权办理初始预登记，……。如出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，若买受人不退房的，出卖人应承担逾期办证违约责任。该条款只对逾期办理房屋权属证书所应承担的违约责任进行约定，合同中并没有任何条款对逾期办理国有土地使用权证的违约责任进行约定。同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所载明的“房屋权属证书”也仅指“房屋所有权证“，并不包括土地使用权证；其次、答辩人并非办证主体，根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，作为出卖人只需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，办理初始预登记，就完成了办证义务，答辩人已按约定将办证所需材料提交办证部门登记备案，不存在违约行为，无需承担违约责任。且原告并未能提供证据证明损失的存在，仅参照逾期办理房屋权属证书的违约金日万分之零点五为依据单方认为偏低要求增加违约金标准为日万分之一点七五更没有任何的合同和法律依据；二、根据《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条第二款规定，“……出卖人在房管部门出具测量结果后书面通知买受人办理补退房款的相关事宜，……买受人逾期未办理补房款手续的，出卖人有权向买受人收取违约金（以应补缴款的日千分之0.3计算）。”反诉被告从房屋面积测量结果出来直到领取房产证过后至今，对尚欠的购房款并未补缴，故提起反诉，要求反诉被告支付其面积补差款及相应的违约金。反诉被告辩称，对反诉原告主张诉争房屋面积多0.76平方米的事实予以确认，同时愿意按照合同约定缴交相应的房屋补差款4703.56元，但反诉原告要求反诉被告支付该部分补差款的利息没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方均没有异议的事实，本院确定如下：2013年9月5日，原告庄亚凤与被告金石房地产公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定原告向被告购买被告开发的座落于龙海市海澄镇山后村东方康桥10幢302号房屋，面积93.070平方米，单价6188.89元，房屋总价款为576000元。付款方式约定为一次性付款买受人于本合同签订之日向出卖人支付全款576000元整。合同第八条约定：交付条件与期限出卖人应在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。同时，《补充协议》第七条约定：买受人、出卖人双方同意对主合同第十四条补充如下：“……买受人委托出卖人代办房屋的权属登记。由此产生的费用由买受人承担。出卖人在房管部门出具测量结果后书面通知买受人办理补退房款的相关事宜，买受人应按通知书规定时间至出卖人指定地点办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异引起的补、退、房款手续。买受人逾期未办理补房款手续的，出卖人有权向买受人收取违约金（以应补房款的日息0.3‰），因此造成产权不能如期办理的责任由买受人承担；买受人逾期未办理退房款手续的，出卖人不支付后续时间产生的利息”。合同签订后，原告依约向被告金石房地产公司支付购房总款576000元。2013年6月1日被告金石房地产开发的龙海市海澄镇山后村东方康桥9#、10#、11#楼通过工程竣工验收合格；2015年9月2日经龙海市城乡规划建设局备案登记。2013年7月26日诉争商品房实际交付原告使用。2015年9月24日，龙海市建设规划测绘队出具测量报告，确定原告购买的龙海市海澄镇山后村东方康桥10幢302号房屋的建筑面积为93.83平方米，比双方合同约定的面积多0.76平方米。诉争商品房于2016年5月26日取得房屋所有权证，2016年9月12日取得国有土地使用权证。对于本案当事人有争议的证据和事实，本院予以分析认定如下;一、关于原告请求被告立即取得国有土地使用证及要求被告按总购房款的日万分之一点七五支付逾期取得国有土地使用权证的违约金是否成立的问题。原告庄亚凤认为，根据双方所签订的合同及补充协议约定，被告负有将办证所需的材料提交权属部门登记备案的义务，可见，诉争商品房的办证主体是开发商，而不是购房者。合同所约定的权属证应包含房屋所有权证和国有土地使用权证，由于被告未能按照约定履行办证义务，致使原告至今未能取得国有土地使用权证，应承担向被告支付逾期办证的违约金。提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，证明原告约定向被告购买的房屋面积应为93.070平方米、单价6188.89元、总款项576000元，双方约定被告于2013年10月30日前将房屋交付原告使用，并于房屋交付后90日内取得房屋权属证书，但被告未能按约定办理权属证书，已构成违约，应向原告支付逾期取得国有土地使用权证的违约责任；2、销售不动产统一发票，以此证明合同订立后，原告依约向被告支付了购房总款576000元；3、房屋所有权证，以此证明被告取得房屋权属证的日期是2016年5月26日，逾期868天。被告质证认为，原告提供的证据1、证据2、证据3真实性无异议，证据1所要证明的内容我方不予认可，该合同只对逾期办理房屋所有权证的违约情形以及违约方所应承担的责任进行约定，并未对逾期办理国有土地使用权证的相关权利义务作出约定。实际上国有土地使用权证的办理需等房屋所有权证办出后，国土部门对小区的土地进行分户分割以及业主提供相关的资料才能办理备案登记，由于本案诉争房屋的所有权证于2016年5月26日办出，作为非办证主体的答辩人已及时将相关的材料提交土地部门备案登记，不存在违约，且国有土地使用权证也已办出，因此，原告参照双方合同有关房屋权属证办理的约定情形请求答辩人承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任，并要求被告立即取得国有土地使用权证均缺乏事实和依据，依法应予驳回。被告（反诉原告）金石房地产公司认为，根据双方合同及补充协议的约定，作为答辩人只是受原告委托将需办理权属证的相关材料提交职能部门备案登记后就履行了所谓的办证义务，答辩人并非实际的办证主体，也不存在原告诉称的逾期办证的违约情形，原告诉请被告立即取得国有土地使用权证和承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任于法无据。同时反诉原告认为本案诉争房屋存在面积多了0.76平方米，根据合同约定反诉被告需要向反诉原告补缴面积补差款4703.56元同时支付相应的违约金。并提供以下证据：1、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以此证明，被告公司是受原告委托提交办理权属证的相关材料，而非实际的办证主体。合同只对房屋权属证的办理情况进行约定，并未对国有土地使用权证的办理及违约责任进行约定。同时约定面积测量结果出来后，原告未办理退房款手续的，无权要求被告支付利息；2、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、请示函、领导批示及《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收报告》，以此证明诉争工程于2013年6月1日竣工验收合格，2015年9月2日规划核实备案，达到合同约定和法定的交付使用条件；3、《海澄镇东方康桥小区地址编排》，证明政府于2015年12月11日才对诉争房屋的道路小区的路名、每幢房屋的编号进行核发，之后才可能办证；4、《商品房面积测绘报告》、《国有土地使用权证》，证明诉争房屋的实际面积于2015年9月24日测绘出来，但庄亚凤未能及时办理面积差价的补、退手续，国有土地使用权证已于2016年9月12日办理完成。对于被告提供的证据原告质证认为，对于原告所提供的证据1、证据2、证据3、证据4真实性均无异议，但合同和补充协议都是被告提供的格式条款，存在霸王条款，合同明确涉案房屋的办证主体是开发商，而不是购房者。从验收报告的落款时间可以看出，涉案商品房直至2015年9月2日才全部验收合格，而非被告所称的2013年就验收合格；证据4证明了直至2015年9月24日才测绘出房屋的实际面积，进一步证明了被告存在逾期办证的违约行为，应承担逾期办证的违约责任。同时庄亚凤按照合同约定的面积和单价，履行付款义务，不存在违约行为。房屋测绘出面积差，庄亚凤并不存在过错，反诉原告要求庄亚凤承担违约责任不合理。本院分析认为，原、被告双方对对方所提供的证据的真实性均无异议，本院对原、被告双方所提供的证据的真实性予以确认。从双方所签订的合同和补充协议可以看出，作为开发商负有将办证所需材料提交相关权属部门备案登记的协助义务，而非办证主体；双方在合同中对办理房屋所有权证的相关权利义务以及逾期办理的违约情形和违约责任均作出了明确的约定，但合同和补充协议均未涉及国有土地使用权证逾期办理的违约责任作出任何的约定，原告参照双方在合同中有关房屋权属证逾期办理的违约约定要求被告承担逾期办理国有土地使用权证的违约责任，缺乏法律和合同依据，主张的理由不成立、本院不予支持；由于涉案商品房的国有土地使用权证已经办出，原告主张被告立即取得国有土地使用权证的理由不成立，本院不予支持。二、关于反诉被告是否应当补缴反诉原告面积差款4703.56元及自2015年9月24日至实际还款日止，按日利率千分之0.3计算利息）的问题。反诉原告认为，由于反诉原告交付反诉被告使用的房屋实际面积比双方合同约定的面积多0.76平方米，按照双方合同的约定，反诉被告应将向反诉原告支付面积补差款4703.56元及相应的利息。反诉被告则认为同意补缴面积补偿款4703.56元，但因反诉被告已按照合同约定的面积和单价，履行付款义务，不存在违约行为，无需支付该部分利息。本院分析认为，原、被告双方所签订的补充协议第七条约定：“……出卖人在房管部门出具测量结果后书面通知买受人办理补退房款的相关事宜，买受人应按通知书规定时间至出卖人指定地点办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异引起的补、退、房款手续。买受人逾期未办理补房款手续的，出卖人有权向买受人收取违约金（以应补房款的日息0.3‰），因此造成产权不能如期办理的责任由买受人承担；买受人逾期未办理退房款手续的，出卖人不支付后续时间产生的利息”。根据该条款，反诉原告交付反诉被告使用的房屋实际面积比双方合同约定的面积多0.76平方米，反诉原告要求反诉被告支付面积补差款4703.56元符合合同约定，反诉被告亦同意，故对反诉原告该项诉讼请求本院予以支持。同时根据该条款约定，作为出卖人应当在房管部门出具测绘结果后将具体的测绘结果书面通知买受人，但反诉原告金石房地产公司并未能提供证据证明其在具体测绘结果出来后有按照合同约定履行相应的通知义务，其要求反诉被告支付自2015年9月24日起的违约金没有依据。但自其提起反诉之日起即可视为其已经按照合同约定履行相关的通知义务，庄亚凤未及时补缴房屋面积补差款即可视为违约，庄亚凤应按照合同约定向金石房地产支付违约金以购房款4703.56元为基数，自2016年10月31日起至本判决确定之日止按照日千分之0.3计算。综上所述，原、被告双方所签订的合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性效力性规定，合同合法有效，双方应当全面履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第二款的规定，判决如下：一、反诉被告庄亚凤应于应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告漳州市金石房地产开发有限公司购房款4703.56元及违约金（以购房款4703.56元为基数，自2016年10月31日起至本判决确定之日止，按照日千分之0.3计算）；二、驳回原告庄亚凤的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告漳州市金石房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2154元，由原告庄亚凤负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告庄亚凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  郑丽卿审 判 员  吴晶晶审 判 员  蔡日升人民陪审员  曾建团人民陪审员  王宗文二〇一六年十二月二日书 记 员  沈 皓