福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第6721号
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行，住所地福建省厦门市思明区鹭江道98号建设银行大厦。
负责人生柳荣，行长。
委托代理人常昱、秦妤冰。
被告汪爱珍，女，1965年11月18日出生，汉族，住福建省三明市三元区。
被告厦门联合房地产有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇新中路60号。
法定代表人黄永鸿，董事长。
委托代理人刘娟、张永荣，福建远大联盟律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行（下称建行厦门分行）与被告汪爱珍、厦门联合房地产有限公司（下称联合公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理，由审判员林芳担任审判长，与代理审判员罗彬、人民陪审员杨敏凤组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行厦门分行的委托代理人常昱、被告联合公司的委托代理人张永荣到庭参加诉讼。被告汪爱珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行厦门分行诉称，原告于2012年11月20日与被告汪爱珍签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号No：351201200100040347）。合同约定，被告汪爱珍向原告借款人民币600000元，用于购买座落于联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元的房产，借款期限为180个月，从2012年11月20日起至2027年11月20日止，贷款利率为6.55%，即按基准利率执行，合同签订后、贷款首次发放前，如遇利率管理机构政策发生重大变化时，则以借款起息日基准利率为计算贷款年利率。自借款起息日起至本合同项下贷款本息全部清偿之日止，贷款利率于每年的1月1日根据当日的基准利率调整一次，采用等额本金还款法还本付息。被告汪爱珍以上述所购房产作为借款的抵押担保，并依法办理了房产抵押登记手续，被告联合公司对被告汪爱珍的上述借款承担连带保证责任，保证期间为自本合同生效之日起至本合同项下抵押房产之《土地房屋权证》办妥并交贷款人收执前。合同签订后，原告依约发放了贷款。自2014年9月起，被告汪爱珍开始拖欠原告贷款本息，经原告多次催告，被告汪爱珍仍未还款，被告联合公司亦未承担连带保证责任。根据借款合同的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。同时对于借款人未按时还清的借款本金和利息，有权按合同约定的借款逾期罚息利率计收自逾期之日起至本息全部清偿之日止的罚息和复利。原告还有权要求保证人承担连带保证责任。故原告请求判令：1、请求判令被告汪爱珍立即归还所欠贷款本金536666.73元及利息、罚息、复利（计至2015年3月23日，利息为22373.45元，罚息和复利为1249.72元，此后利息按基准利率计算，罚息及复利按借款逾期之日贷款利率的150%计算至实际还款之日止）；2、请求判令被告汪爱珍如未归还上述贷款本金和利息，原告有权行使抵押权，就被告汪爱珍抵押给原告的抵押物联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元的房产折价或拍卖、变卖贷款所得价款优先受偿；3、被告联合公司承担连带保证责任；4、被告汪爱珍、联合公司承担本案全部诉讼费用。
被告汪爱珍未作答辩。
被告联合公司辩称，一、被告联合公司于2015年4月26日，通过快递邮寄方式通知被告汪爱珍办理产权证，因被告汪爱珍的原因，导致邮件退回，被告联合公司提供连带责任保证期限为至项目权属初始登记办妥之后两年；二、根据被告汪爱珍与被告联合公司签订的《商品房买卖合同》，若因被告汪爱珍的原因导致被告联合公司承担按揭贷款担保责任的，被告联合公司有权要求被告汪爱珍赔偿全部损失，并按购房款的20%支付违约金。
经审理查明，2012年11月20日，原告建行厦门分行与被告汪爱珍、联合公司签订了一份编号为351201200100040347的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告汪爱珍向原告借款600000元用于购买联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元的房产，借款期限为180个月，从2012年11月20日起至2027年11月20日止，合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。按基准利率执行，合同签订后、贷款首次发放前，如遇利率管理机构政策发生重大变化时，则以借款起息日基准利率为计算贷款年利率，贷款利率于每年的1月1日根据当日的基准利率调整一次。逾期贷款罚息利率为借款逾期之日贷款利率的150%。还款方式为等额本金还款法。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息）自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按逾期罚息利率计收罚息和复利。
被告汪爱珍以其购买的联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元的房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等。借款人未足额履行到期债务（包括依合同约定被宣布提前到期的债务），或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。合同还约定，被告联合公司对被告汪爱珍的上述借款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金等，保证期间为自本合同生效之日起至本合同项下抵押房产之《土地房屋权证》办妥并交贷款人收执前；无论贷款人对债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，保证人的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。合同签订后，双方依约于2012年12月3日办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记手续。
2013年1月7日，原告依约向被告汪爱珍发放借款600000元。被告汪爱珍偿还了部分款项后，自2014年9月起即未再依约按时足额还本付息。截至2015年3月23日，被告汪爱珍尚欠原告借款本金536666.73元，利息22373.45元，罚息和复利1249.72元，合计560289.9元。
另查明，联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元房产所在项目于2015年4月22日完成项目权属初始登记。
以上事关，有原告提供的《个人住房（商业用途）借款合同》、个人贷款支付凭证、贷款户应还款情况表、预购商品房抵押权预告登记证明书，及被告联合公司提供的项目土地房屋权属登记通知书及当事人当庭陈述予以佐证。被告汪爱珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为自动放弃举证、质证权利。上述事实，本院予以认定。
本院认为，原告建行厦门分行与被告汪爱珍、联合公司签订的《个人住房（商业用途）借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应依约履行。原告依约发放借款，被告汪爱珍未能按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告汪爱珍立即偿还尚欠的借款本金536666.73元及相应利息、罚息及复利。且若被告汪爱珍未能还款，原告有权对位于联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。同时，根据合同的约定，原告有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，故原告诉求被告联合公司对被告汪爱珍的债务承担连带保证责任，符合法律规定，本院予以支持。关于被告联合公司所提答辩意见，依《个人住房（商业用途）借款合同》之约定，保证期间为自合同生效之日起至抵押房产之《土地房屋权证》办妥并交贷款人收执前，因借款人未按时办理《土地房屋权证》的，保证人提供阶段性连带责任保证期间为自合同生效之日起至本项目权属登记办妥之日后两年，本案讼争联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元房产所在项目于2015年4月22日完成项目权属初始登记，本案保证期间尚未到期；被告联合公司主张被告汪爱珍应向其赔偿损失并支付违约金，该主张系另一法律关系，被告联合公司应另行提起诉讼，故对被告联合公司所提答辩意见，本院不予采纳。被告联合公司在承担保证责任后，有权向被告汪爱珍追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告汪爱珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款本金536666.73元及相应利息、罚息和复利（暂计至2015年3月23日的利息为22373.45元，罚息和复利为1249.72元，此后的利息利率按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，罚息和复息的利率均按利息利率的150%计算，均计至被告汪爱珍实际还款之日止）；
二、若被告汪爱珍未履行上述债务，原告中国建设银行股份有限公司厦门市分行有权以联合?博学园A3地块11#楼11跃12层01单元房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；
三、被告厦门联合房地产有限公司对被告汪爱珍上述第一项债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告汪爱珍追偿。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9403元，由被告汪爱珍、厦门联合房地产有限公司共同负担。被告汪爱珍、厦门联合房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 林 芳
代理审判员 罗 彬
人民陪审员 杨敏凤
二〇一五年九月十四日
代书 记员 黄阿娜
附：本案所适用的法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。