文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第1281号原告：东莞市陆鸣电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：杨绿明，系该公司总经理。委托代理人：陈浩鹏，广东闻彰律师事务所律师。被告：东莞市厚街君豪鞋厂。住所地：广东省东莞市。经营者：彭庆林，男，汉族，1968年7月7日出生，住江西省萍乡市。被告：彭庆林，男，汉族，1968年7月7日出生，住江西省萍乡市。原告东莞市陆鸣电子科技有限公司（以下简称“陆鸣电子公司”）诉被告东莞市厚街君豪鞋厂（以下简称“君豪鞋厂”）、彭庆林租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由审判员叶汉光适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判员叶汉光担任审判长，与人民陪审员叶伟强、李爱君组成合议庭，并于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告陆鸣电子公司的委托代理人陈浩鹏到庭参加了诉讼，被告君豪鞋厂、彭庆林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陆鸣电子公司诉称：陆鸣电子公司与君豪鞋厂于2014年5月1日签订《厂房租赁合同》，陆鸣电子公司将位于莞太路43号物业其中：车间三楼全层、员工宿舍楼二、三层、科干楼2-4层及办公大楼4层出租给君豪鞋厂使用。租赁期为10年，从2014年5月1日至2024年4月30日，月租金为72395元。每月5日前缴纳当月租金及其他费用。合同签订后，君豪鞋厂以经营困难为由，多次拖延缴纳租金及水电费等。根据上述合同第五条第二款第二项：“在租赁期间，君豪鞋厂承担水、电、燃气费包括政府管理所缴一切费用等，均由君豪鞋厂承担，如君豪鞋厂拖延支付或不支付而导致陆鸣电子公司责任时或陆鸣电子公司得知君豪鞋厂有前述情况时，有权要求君豪鞋厂承担相应责任，追偿陆鸣电子公司因此而支付的费用”，以及合同第六条第二款：“君豪鞋厂拖欠租金超过一个月的，陆鸣电子公司有权终止合同并收回租赁物、因君豪鞋厂的违约行为给陆鸣电子公司造成的损失，由君豪鞋厂承担”，陆鸣电子公司可以终止与君豪鞋厂之间的《厂房租赁合同》，并收回租赁物。君豪鞋厂应支付陆鸣电子公司租金及水电费。根据合同第八条第一款：“合同执行期内，如因双方任何一方的原因有协商不一致的情况下，造成合同无法履行（不可抗拒除外），提出终止合同一方应支付相当于二个月租金数额的违约金给另一方，并没收合同押金。”现君豪鞋厂拒绝缴纳租金和水电费，属于不履行合同的主要义务，违法终止了《厂房租赁合同》。陆鸣电子公司为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1.解除陆鸣电子公司与君豪鞋厂、彭庆林之间的《厂房租赁合同》，君豪鞋厂、彭庆林立即返还租赁物给陆鸣电子公司；2.君豪鞋厂、彭庆林支付陆鸣电子公司2015年6月至9月的房屋占有使用费、垫付的水电费合计354269元及相应利息（利息从起诉之日起按照同期贷款利率计算，计算至付清之日止）；3.君豪鞋厂、彭庆林支付原告合同违约金157190元；4.本案诉讼费用由君豪鞋厂、彭庆林承担。后陆鸣电子公司申请撤回第三项关于违约金157190元的诉讼请求，本院予以准许。被告君豪鞋厂、彭庆林没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本院经审理查明：陆鸣电子公司与广东省东莞轻工业品进出口有限公司（以下简称“东莞轻出公司”）签订了一份《租赁合同》，约定由陆鸣电子公司承租了东莞轻出公司位于东莞市厚街镇陈屋村轻出工业区第6号厂区的物业，期限为2014年5月1日至2024年4月30日。陆鸣电子公司则于2014年5月1日与君豪鞋厂签订了一份《厂房租赁合同》，约定：陆鸣电子公司将位于莞太路43号物业其中的车间三楼全层、员工宿舍楼二至三层、科干楼二至四层以及办公大楼四层租给君豪鞋厂使用，期限为2014年5月1日至2024年4月30日，租金为71395元/月，且每三年递增10%。合同还约定：陆鸣电子公司提供300KW的用电负荷给君豪鞋厂使用，水、电等费用由君豪鞋厂承担。陆鸣电子公司称上述两份合同指向同一物业。《厂房租赁合同》由李波代表君豪鞋厂签订，经本院向陆鸣电子公司释明，陆鸣电子公司选择君豪鞋厂作为合同相对方，向君豪鞋厂主张相关权利。另，在《厂房租赁合同》双方代表签名的下方空白处，还手写备注了君豪鞋厂需承担的其他费用，包括：垃圾清理费1000元、保安管理费3200元、消防管理费700元、公共卫生管理费1000元和电梯维修费300元。陆鸣电子公司主张，租金实际按照72395元/月履行，2015年7月至9月的租金为217185元（72395元/月×3月=217185元），卫生和消防管理费为6000元（2000元/月×3月=6000元），保安管理费为9600元（3200元/月×3月=9600元），垃圾清理费为3000元（1000元/月×3月=3000元）。陆鸣电子公司提交了2015年5月、6月的费用通知单和收据予以佐证，拟证明双方的交易习惯是陆鸣电子公司提交费用通知单，君豪鞋厂再按通知单上的数额缴纳相关费用，包括当月的租金、卫生和消防管理费、保安管理费以及垃圾清理费等，以及上月的水电费。关于水电费，陆鸣电子公司主张其垫付的数额如下：月份              水费              电费                  2015年6月              9658元              76769元                  2015年7月              11223元              85134元                  2015年8月              12385元              44275元                  2015年9月              8469元              21567元      为证明其主张，陆鸣电子公司提交了水费票据和银行代缴电费业务凭证予以佐证。其中，水费票据载明的用户为陆鸣电子公司，数额比陆鸣电子公司主张的垫付数额多。银行代缴电费业务凭证载明的用户则为东莞市佰川鞋业有限公司（6月、7月、8月）和东莞市翔友鞋材有限公司（9月），数额也比陆鸣电子公司主张的垫付数额多。陆鸣电子公司解释称，案涉物业存在分租，水电表的缴费用户未变更为君豪鞋厂，故票据上的数额较其主张的数额多，至于电费单据载明的东莞市佰川鞋业有限公司和东莞市翔友鞋材有限公司均是案涉物业的租户之一，根据陆鸣电子公司与东莞轻出公司签订的《租赁合同》可知，东莞市佰川鞋业有限公司是之前的租户。另查，陆鸣电子公司表示案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，君豪鞋厂于2015年7月仅交付了款项150966元。以上事实，有原告陆鸣电子公司与提交的《租赁合同》、《厂房租赁合同》、水费票据、银行代缴电费业务凭证、缴费通知单、收据、欠款清单，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为：被告君豪鞋厂、彭庆林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃答辩及质证的权利。陆鸣电子公司提交的《厂房租赁合同》为原件，本院依法确认其真实性。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，现陆鸣电子公司也承认案涉物业没有取得建设工程规划许可证，故本院认定案涉《厂房租赁合同》无效。如前所述，《厂房租赁合同》无效，陆鸣电子公司诉请解除《厂房租赁合同》，并要求君豪鞋厂按照合同约定支付垃圾清理费、保安管理费、消防管理费和公共卫生管理费等，没有依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，双方应当互相返还因合同而得的财产。君豪鞋厂作为案涉物业的实际使用者应当将物业返还给陆鸣电子公司，但君豪鞋厂已实际占用了案涉物业，故应当按照实际占用的时间参照《厂房租赁合同》中关于租金的约定（71395元/月）向陆鸣电子公司支付房屋占有使用费，结合陆鸣电子公司的诉请，君豪鞋厂应支付2015年7月至9月的房屋占有使用费。陆鸣电子公司主张租金标准已变更为72395元/月，现有证据不足以证明其主张，本院不予采纳。关于水电费。虽然水费票据载明的用户为陆鸣电子公司，2015年6月至8月的银行代缴电费业务凭证载明的用户为东莞市佰川鞋业有限公司，但根据案涉《租赁合同》、《厂房租赁合同》，陆鸣电子公司和东莞市佰川鞋业有限公司均与案涉物业有关，故本院采纳陆鸣电子公司的主张，认定水、电费的缴费用户未变更，实际水、电的使用者为君豪鞋厂，采纳水费票据和2015年6月至8月的银行代缴电费业务凭证。又因水费票据的期间为2015年6月至9月，结合一般生活规律，生产经营过程中，水、电费必然同时产生，故对2015年9月的银行代缴电费业务凭证（用户为东莞市翔友鞋材有限公司）亦予以采纳，上述票据载明的数额均高于陆鸣电子公司主张垫付的数额，故对陆鸣电子公司主张垫付的数额，本院予以采纳。陆鸣电子公司没有法定的或约定的支付义务，其支付水电费已构成无因管理，君豪鞋厂应当向陆鸣电子公司返还上述水电费。由于君豪鞋厂已支付2015年7月的款项150966元，结合7月应付的房屋占有使用费、水电费为157822元（71395元+9658元+76769元=157822元）的事实，本院认定7月的房屋占有使用费已付清，尚欠水电费6856元。综上，君豪鞋厂应当向陆鸣电子公司支付房屋占有使用费142790元、水电费189909元，合计332699元。至于利息，分为房屋占有使用费的利息和水电费的利息。房屋占有使用费的利息，如前所述，《厂房租赁合同》无效，占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，在合同无效的判决尚未生效时，陆鸣电子公司请求支付占有使用费的利息没有依据，故本院亦不予支持。水电费的利息，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第132条：“民法通则第九十三条规定的管理人或者服务人可以要求受益人偿付的必要费用，包括在管理或者服务活动中直接支出的费用，以及在该活动中受到的实际损失”之规定，现陆鸣电子公司垫付了水电费，必然产生利息损失，故陆鸣电子公司诉请从起诉之日（2015年11月2日）起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息，计至实际清偿之日止，合法有据，本院予以支持。另，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”之规定，彭庆林作为君豪鞋厂的经营者，应对案涉债务承担共同清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第132条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认2014年5月1日的《厂房租赁合同》无效；二、限被告东莞市厚街君豪鞋厂、彭庆林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市陆鸣电子科技有限公司返还案涉物业，包括车间三楼全层、员工宿舍楼二至三层、科干楼二至四层以及办公大楼四层；三、限被告东莞市厚街君豪鞋厂、彭庆林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市陆鸣电子科技有限公司支付房屋占有使用费142790元；四、限被告东莞市厚街君豪鞋厂、彭庆林于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市陆鸣电子科技有限公司支付垫付的水电费189909元及利息（以189909元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2015年11月2日起计至实际清偿之日止）；五、驳回原告东莞市陆鸣电子科技有限公司的其他诉讼请求。如被告东莞市厚街君豪鞋厂、彭庆林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6614元，由原告东莞市陆鸣电子科技有限公司承担614元，被告东莞市厚街君豪鞋厂、彭庆林承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  叶汉光人民陪审员  叶伟强人民陪审员  李爱君二〇一六年四月十九日书 记 员  王碧艳徐鸿活