广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛南法民三初字第1123号
原告：佛山市南海区黄岐开发总公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人：何文超。
委托代理人：许家杰，系广东星宇律师事务所律师。
委托代理人：陈小玲，系广东星宇律师事务所律师。
被告：卢炳文，男，汉族，1985年9月6日出生，住广东省肇庆市端州区。
委托代理人：邓紫聪，系广东盈宇律师事务所律师。
原告佛山市南海区黄岐开发总公司与被告卢炳文土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理，依法适用简易程序，由审判员周桂颜独任审理。被告提出管辖权异议，本院经审查后予以驳回。被告不服，遂提起上诉，佛山市中级人民法院审理后裁定驳回上诉、维持原裁定。后本案转换为适用普通程序，由审判员黄小间担任审判长，与人民陪审员钟晓明、周惠霞组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈小玲、被告的委托代理人邓紫聪到庭参加了诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解两个月，但未能达成和解协议，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2013年9月3日签订《土地使用权租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区××土地的使用权出租给被告使用，租期从2013年9月3日起至2053年9月2日止，有土地证的自编20号土地计收租金为首年租金总额1849420元，租金每满三年在上期租金基础上递增12%，无土地证的自编47、48号土地不计收租金；原告给予被告的免租期从租赁合同签订之日起8个月，即2013年9月3日至2014年5月2日免收租金；自计租之日起被告须在每季首月10日前付清当季租金，若逾期支付的，须按日息千分之五向原告支付迟延履行违约金；若逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，原告有权解除合同，无偿收回租赁合同项下的租赁物以及被告在租赁物上新建成或改建的建筑物及其附属建筑物、水、电等基础设施，没收被告已交付的合同保证金，同时要求被告付清所欠的租金及有关费用。合同签订后，被告按合同约定交纳履约保证金924710元，原告依约将租赁土地交付给被告使用。被告向原告支付了2014年5月至2014年7月的租金，但自2014年8月11日起拖欠租金，至今拖欠应付的2014年8月至2015年6月的租金共1695302元未付，原告多次催收未果。被告逾期交租超过30天，已根本违约，损害原告合法权益。原告为此诉诸法院，请求判决：1.解除原告与被告于2013年9月3日签订的《土地使用权租赁合同》，由被告将涉讼租赁物交还原告，原告没收被告交纳的合同保证金924710元；2.被告向原告支付2014年8月至2015年6月的租金1695302元及相应的迟延履行违约金（以1695302元为本金按中国人民银行同期贷款利率自应付租金之日起计至款项付清之日止，暂计至2015年6月15日为43598.74元）；3.被告向原告支付2015年7月至原、被告双方于2013年9月3日签订的《土地使用权租赁合同》解除、收回涉讼土地之日止的租金（每季度462355元，暂计至2015年10月2日为462355元）；4.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告违约在先，被告有权行使先履行抗辩权且不属违约。涉讼土地的《交易方案》或《土地使用权租赁合同》均显示，教育路为连通涉讼土地的道路，教育路能否顺利开通关系到被告能否顺利对涉讼土地进行开发建设。因此，原告有提供合格施工条件给被告对涉讼土地进行施工的义务，在原告并未履行其先合同义务的情况下，被告有权行使先履行抗辩权，并据此停付租金。另外，根据被告提交的与原告往来的函件亦可知，被告一直有为开通道路施工的问题积极与原告进行沟通，被告并非有意拒付租金，而是一直希望能尽快对涉讼土地进行开发建设，被告在此亦表示，如原告能成功让被告对涉讼土地进行施工，被告不会拖欠原告一分钱的租金。二、被告已对涉讼土地进行了较大的投入，解除合同将对被告显失公平且不利于保护合同法鼓励交易的原则。被告自通过公开招投标取得涉讼土地后便积极履行合同义务，先后为涉讼土地在收地、清理地上杂物、砌建围墙等方面投入了300多万元，然而相反地，原告对于自身的合同义务却“视而不见”，原告不仅罔顾被告能否对涉讼的土地进行开发建设，更无视了自身是否已提供合格租赁标的物的义务，原告仅为自己能否收取租金而优先考虑。因此，原告的行为明显有违合同法诚实信用的原则，更未尽到合同法要求的合同一经签订即需切实履行的义务。如若，在原告如此的情况下仍然判决解除涉讼合同，显然对于被告来说显示公平，且不利于保护合同的交易。综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。
原告举证如下：
1.原告企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各1份，用以证明当事人的诉讼主体资格。
2.土地使用权租赁合同及附件原件1份，用以证明原、被告双方签订了租赁合同以及合同权利义务的约定。
3.土地登记档案电脑查询信息表原件1份，用以证明租赁合同约定计租部分的土地的使用权人为原告，租赁合同合法有效。
4.大额支付入账通知书原件1份；
5.广东省地方税收通用发票原件3份。
证据4、5，用以证明在租赁合同签订并交付租赁土地后，经过了长达8个月的免租期后，被告全额支付了租赁合同约定的2014年5月份至7月份的土地租金，被告认可租赁合同且原告交付的土地完全符合租赁合同的约定。
6.催款通知书原件1份、EMS快递单及改退批条原件1份；
7.律师函复印件1份；
8.EMS快递单原件1份、邮件查询结果复印件1份。
证据68，用以证明原告向被告催收租金，但被告仍不予支付租金。
经质证，被告对原告证据1无异议。对证据2真实性、合法性无异议，但根据合同附图显示，教育路是通往涉讼土地的唯一道路，原告有为被告的施工提供合格条件的义务，在原告未按合同约定履行义务的情况下，被告有权行使先履行抗辩权，不需支付租金且不属于违约。对证据3无异议。对证据4、5真实性无异议，但无法证明被告认可原告交付的土地符合约定条件。对证据68真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，因原告并未履行先合同义务，故被告行使先履行抗辩权无需向原告支付租金，原告的发函行为不代表被告违约。
被告举证如下：
1.交易方案复印件1份，用以证明自涉讼土地公开招投标时所有文件便显示教育路便为通往涉讼土地的道路，因教育路至今尚未完全开通，导致被告未能对涉讼土地进行开发，被告有权行使先履行抗辩权，另外，附图证明涉讼土地公开招投标时的状况。
2.关于申请建设教育路的报告原件1份；
3.复函原件1份；
4.2014年6月6日函件原件1份。
证据24，用以证明被告曾多次就教育路的开通事宜与原告进行交涉，被告并非有意拒不缴纳租金，而是原告拒不履行合同附随义务。
5.委托书原件1份；
6.卢××身份证复印件1份；
7.营业执照复印件1份；
8.付款证明书原件1份；
9.电汇凭证原件1份；
10.××地块、××村10号地块砖围墙工程结算原件1份；
11.公司付款报销单原件2份；
12.请款单原件1份；
13.支票存根原件2份；
14.收据原件1份；
15.收款收据原件1份；
16.照片彩色打印件3份。
证据516，用以证明被告为履行涉讼租赁合同，至今已花费3257588.5元款项用于收地、清理地上杂物、砌建围墙之用，如若判决解除合同，对被告显失公平。
17.××铁路股份有限公司××工务段的工商公示信息复印件1份、关于金沙洲隧道的情况说明原件1份。
经质证，原告对被告证据1真实性无异议，但认为该证据可以证明涉讼土地由原告通过佛山市南海区大沥镇招标采购和集体资产管理中心以公开竞投的方式出租，在参与竞投前包括被告在内的竞投人均已收悉该份交易方案，该方案对涉讼土地的现状及位置均以条款及附图的形式参考显示，且明确提醒竞投人注意出租土地按现状出租，竞投人应在竞投前查阅出租土地的资料、到现场审视物业的现状，在相关条款中亦已明确由承租方负责承租土地的清理工作等并承担所有费用（包括三通一平费用），被告参加竞投并成交后与原告签订涉讼合同，即视为被告同意租赁土地的状况及合同条款约定的权利义务，涉讼合同第七条第四款明确约定由被告负责涉讼地块的收地、清理杂物并承担相应费用，被告认为教育路的开通及修建属于原告义务没有依据，土地道路的修通不在原告合同义务范围，而应由被告承担。对证据2有异议，该证据由原告自行制作，未经原告确认。对证据3真实性无异议，证明原告明确对被告提出有关道路建设回应，应由被告自行解决，原告函复符合合同约定。对证据4有异议，该证据由原告自行制作，函件有关内容没有相应证据予以证实。对证据5、6有异议，该委托书仅为被告与案外人之间的关系，与原告无关。对证据9、13真实性无异议，但认为该付款没有相应的合同、施工清单及工程量清单予以证实。对证据7、8、1012、14、15有异议，单据和请款单没有合同、施工过程资料予以证实，无法证明是否与涉讼土地有关。对证据16有异议，从照片无法证明所示土地的具体位置、范围和四至状况。对证据17真实性无异议，对关联性、合法性和证明内容有异议，因没有相关政府主管部门出具的正式文件确认禁止该村道不允许重型车辆通行，其次，该说明所述村道不允许通行的只是重型车辆，并非禁止所有车辆通行，被告仍可使用非重型车辆通行该村道，不妨碍被告开发建设涉讼土地。
经审查，被告对原告证据18真实性无异议，原告对被告证据1、3、9、13、17的真实性无异议，本院确认该部分证据的真实性。虽然原告对被告证据2提出异议，但被告证据3可以印证原告有收到被告所交的《关于申请建设教育路的报告》，原告对证据3真实性无异议，故本院对被告向原告提交报告、原告予以回复这一事实予以确认。被告证据4是被告单方面出具，没有其他证据证明已向相关单位送达，原告对此有异议，故本院对该证据不予确认。被告以证据516证明其用于涉讼土地建设所花费的资金，原告有异议，因被告没有施工合同等证据证实款项与涉讼土地建设有关，故本院对被告以此主张的证明内容不予采信。被告证据17来源合法，内容真实，本院对该证据予以确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2013年9月3日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定：原告将位于佛山市南海区××土地的使用权出租给被告使用，其中20号土地的土地使用证号为佛府南国用（20××）第××号，47、48号土地无土地使用证；租赁期限40年，从2013年9月3日起至2053年9月2日止；有土地使用证的20号土地每年租金1849420元，无土地使用证的47、48号土地不计收租金，租金每满三年在上一期租金基础上递增12%，原告给予被告自合同签订之日起八个月的免租期，即2013年9月3日至2014年5月2日免收租金；被告须于每季首月10日前向原告缴清当季租金，被告逾期支付的，原告有权自逾期之日起每日按日息千分之五计收迟延履行违约金；若逾期超过30日不缴交租金（含部分）的，构成违约，原告有权解除合同，无偿收回合同项下的租赁物以及被告在租赁物上新建或改建的建筑物及其附属建筑物、水、电等基础设施，没收被告已交付的合同保证金，同时要求被告付清所欠的租金及有关费用；被告应于签订合同当日向原告交纳924710元作为履约保证金；被告负责该地块的收地、清理地上杂物以及理顺村民关系的工作，并承担所产生的全部费用（包括但不限于搬迁补偿费、青苗费、三通一平等费用）。合同签订后，被告依约支付履约保证金924710元，原告依约将租赁土地交付给被告使用，并给予被告8个月的免租期。
被告曾于2013年11月2日向原告提交《关于申请建设教育路的报告》，要求将教育路建成硬底化。2013年11月15日，原告复函称教育路的建设不在合同约定范围内，其没有权利和义务进行建设。
2014年6月12日，被告向佛山市南海区××资产管理有限公司转账462355元。原告确认该款项用于支付涉讼土地2014年5月3日至2014年8月2日期间的租金。其后被告没有再支付过租金。
2014年12月18日，原告向被告寄发《催款通知书》，要求被告尽快支付2014年8月至2015年1月租金共924710元，逾期支付将向被告追究违约责任。邮件于2014年12月18日退回。
2015年5月12日，原告向被告寄发《律师函》，要求被告收件后7日内付清2014年8月至2015年7月的租金1849420元，逾期支付将向被告追究违约责任。邮件于2015年5月13日妥投。
被告在承租涉讼土地后只清理了地上杂物和作物，建有一段围墙，但未建设上盖物。
因被告仍未支付拖欠的租金，原告遂向本院提起本案诉讼，起诉状于2015年10月19日送达被告。
诉讼中，本院于2016年4月27日组织双方到现场勘察。涉讼土地位于××路东侧、教育路南侧，教育路尚未开通。在教育路以南有一条村道可通往涉讼土地，该道路下方是京广高速铁路××隧道，道路距离隧道口较近。另外可从××路转入××村，经过村中道路通往涉讼土地。
2016年5月3日，××铁路股份有限公司××工务段出具《关于××隧道的情况说明》，称目前××隧道上方的村道只允许5吨以下车辆通行。
本院认为：原、被告签订的《土地使用权租赁合同》是双方真实意思表示，其中涉讼的自编20号土地领有土地使用证，双方关于该地块的租赁约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。而自编47、48号土地没有办理土地使用证，各方均没有提供证据证明土地经批准为建设用地用途的情况下，原告将该两土地出租予被告作建设使用，违反法律行政法规的强制性规定，合同该部分内容应为无效。被告在合同签订后只支付了20号土地2014年5月3日至2014年8月2日期间的租金，其后的租金经原告催促仍未支付，原告依约享有合同单方解除权。原告主张解除合同的起诉状于2015年10月19日送达被告，本院据此认定原、被告签订的租赁合同于当日解除。因合同解除，被告应将涉讼的20号土地返还予原告，而双方关于47、48号土地的租赁内容无效，被告亦应将该两块土地返还予原告，故本院对原告关于返还涉讼土地的诉讼请求予以支持。签订合同后，被告已向原告交付履约保证金924710元，现合同因被告违约而解除，原告有权没收保证金。依照合同约定，被告应于每季度首月10日前付清当季租金，被告在2014年8月至2015年6月期间三季度零两个月应付未付租金为1695302元（462355×3+462355÷3×2），被告应如数支付予原告。双方合同约定逾期支付租金的违约金按日利率千分之五计算，该标准过高，现原告调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，没有违反法律规定。原告主张违约金以上述期间各项租金自每季首月11日起，即以本金462355元自2014年8月11日、本金462355元自2014年11月11日、本金462355元自2015年2月11日及本金308237元自2015年5月11日分别起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，该请求合法有理，本院予以支持。2015年7月3日起至土地返还之日止的租金，被告仍应按合同约定的每季度462355元的标准计付。被告辩称由于原告未履行道路修建义务而行使先履行抗辩权，故未支付租金，但合同签订前被告对涉讼土地周边道路情况已有所了解，亦知悉教育路尚未开通，被告未有证据证明教育路开通是原告应负的合同义务，被告所谓的先履行抗辩缺乏依据，本院不予采纳。除教育路外，另有道路可通往涉讼土地，虽然其中一道路因有通行限制会对被告建设使用土地造成一定影响，但并非完全无法使用土地，被告主张教育路未开通致其无法使用涉讼土地的抗辩，缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市南海区黄岐开发总公司与被告卢炳文2013年9月3日签订《土地使用权租赁合同》于2015年10月19日解除；
二、被告卢炳文应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市南海区××土地交还予原告佛山市南海区黄岐开发总公司；
三、被告卢炳文已支付的履行保证金924710元归原告佛山市南海区黄岐开发总公司所有；
四、被告卢炳文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年8月至2015年6月期间租金1695302元及违约金（以本金462355元自2014年8月11日、本金462355元自2014年11月11日、本金462355元自2015年2月11日及本金308237元自2015年5月11日分别起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）予原告佛山市南海区黄岐开发总公司；
五、被告卢炳文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付自2015年7月起至土地返还之日止按每季度462355元计算的租金予原告佛山市南海区黄岐开发总公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费31807.73元、财产保全费5000元，合共36807.73元（原告已预交），由被告负担。被告负担的诉讼费份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 黄小间
人民陪审员 钟晓明
人民陪审员 周惠霞
二〇一六年六月十二日
书 记 员 彭标文