浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙舟民终字第363号
上诉人（原审被告）王志伦。
被上诉人（原审原告）姚裕明。
上诉人王志伦因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省岱山县人民法院（2015）舟岱民初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2010年2月5日，姚裕明与王志伦在岱山县人民政府工作人员的见证下，签订了《租房协议书》，约定：姚裕明将位于岱山县东沙镇桥头人民西路393号原桥舟宾馆的房屋出租给王志伦；租期自2010年2月5日至2017年2月4日止，租金每年34000元，除第一年分二期付清当年租金外，第二年起于每年2月5日一次性付清当年租金；房屋内的物品（附物品清单14张），期满后归还姚裕明，物品如有损坏应予修复，丢弃遗失应予以赔偿；姚裕明将原有的营业执照、税务登记证、特种行业许可证等相关证件交予王志伦，如王志伦需要重新申领相关执照及证件，姚裕明做好协助工作，费用与姚裕明无关，合同期满后所有证件交付姚裕明，王志伦做好协助工作。
2010年2月8日，姚裕明、王志伦就租房事宜签订了《守信协议》，约定：王志伦免费使用宾馆物品，并承担保管责任；租金先付后租，及时缴付，租期7年，王志伦不得以任何理由拖欠改变，若王志伦违约逾期，作为自动放弃租期的权利；姚裕明外出时可委托他人收取房租，并向王志伦出具收据；王志伦使用营业执照及有关证件，如出现不正当经营，王志伦自行负责。同日，姚裕明、王志伦就租赁房屋内的物品进行核对登记，并由王志伦在物品登记清单上签名确认。
2010年5月6日，姚裕明、王志伦达成协议，约定：厨房内墙现由王志伦拆除，到2017年2月4日后恢复原状，如姚裕明无需恢复原状，王志伦愿补偿姚裕明1500元。
2010年4月27日，王志伦退还姚裕明如下物品：卷帘门2扇，煤气热水器、自用洗衣机、煤气灶、煤气桶、煤饼炉各1只，黑沙发4把，热水瓶10只，楼下大吊灯1只，菜刀、砧板各1个，餐桌、大柜台各1张，锅子1只，浴缸3只，毛巾5条，木床、地砖房方桌各1张。同年8月11日，王志伦退还姚裕明如下物品：床上用品、毛巾等若干，沙发布垫1块，厨房吊扇1只，高压抽水泵电动机1只，大吊灯1盏，净水桶（老桶）2只。同年10月27日，王志伦退还姚裕明如下物品：电视机4台，电风扇2只，净水器连桶（坏）1只，电扫帚1把，长方桌1张，旧长桌2张，正方桌1张，三脚圆凳1只，复印机、程控电话机各1台。
2015年2月2日，王志伦向姚裕明提出要求提前解除房屋租赁合同，并于同年2月6日向姚裕明支付了2015年2月5日至3月5日的一个月租赁费3000元。同年3月5日，双方解除房屋租赁合同。2015年3月7日王志伦向所租宾馆搬取物品。2015年3月10日，王志伦就房屋退租事宜向姚裕明发书信一份。后姚裕明诉至法院，要求：1、解除其与王志伦于2010年2月5日签订的租赁协议；2、返还租赁物、恢复原状并腾退（详见清单），对无法返还或未恢复的依法赔偿；3、王志伦按年租金34000元为基数自2015年3月5日起赔偿其实际占用期间租赁费损失至实际腾退之日。原审审理中，姚裕明明确表示，第二项诉讼请求中恢复原状仅指要求王志伦因拆除厨房内墙而按双方约定补偿其1500元。
原审诉讼中，法院经姚裕明、王志伦同意，以物品登记清单为依据，在岱山县人民政府两名工作人员的见证下，于2015年6月25日对讼争租赁宾馆内的使用物品进行了现场清点，当即制作了财产清点记录，由姚裕明、王志伦及在场人员签字确认。经与姚裕明向王志伦交付租赁房屋时登记的物品清单核对，发现租赁房屋内缺少以下物品：电视机4台、空调3台、茶几2张、床挂灯5盏、净水器3台、灯箱4张，浴缸2只、床2张、方桌1张、灯桌1张、椅子1把、脱排油烟机1台、煤气桶1只、煤饼炉1只、菜刀1把、砧板1张、洗脸瓷盆1只。
原审认为，1、关于租赁宾馆及室内物品的交付问题。王志伦在经营宾馆期间，房屋由其占有使用。姚裕明、王志伦虽于2015年2月初同意提前解除合同并将租赁费支付至2015年3月5日。但在王志伦2015年3月10日发给姚裕明的书信中，反映出其在2015年3月1日搬离物品时遭姚裕明阻扰，有部分物品未拆搬，要求于2015年3月20日至3月25日办理移交手续。相对于姚裕明而言，有理由认为王志伦在宾馆内尚有物品存放。信中王志伦还要求姚裕明先归还盗取的物品并赔偿损失38500元，再将租赁的宾馆及财物按清单移交。但双方并无移交的事实及相关手续，证据也未能证明王志伦已于2015年3月27日将钥匙交还给姚裕明，直至2015年6月25日法院派员在双方及见证人在场的情况下，将租赁的宾馆外锁锯开后，才将租赁物清点完毕，故认定王志伦于2015年6月25日将租赁的宾馆及室内物品移交给姚裕明。2、关于合同解除后租赁物占有使用损失的承担问题。双方合同的解除并不等同于租赁物也实际移交，尤其是王志伦所承租使用的系宾馆及室内物品，更应该在合同解除时进行清点并办理交接手续。相对于姚裕明而言，其明知王志伦在合同解除后不再继续经营该宾馆，有权利要求王志伦及时腾退并移交租赁物，在王志伦未移交的情况下，有进行必要的催告以防止损失扩大的义务。王志伦也无证据证明其将钥匙及租赁物交予姚裕明，此期间所造成的占有费用损失，王志伦的未交钥匙，相对于姚裕明的未催告交房防止损失扩大而言，应承担更大的赔偿责任。2015年6月25日将租赁物清点完毕后，双方已无移交租赁物的阻碍，且租赁宾馆内也已无王志伦的物品，故租赁物无需另行移交，此后姚裕明请求租赁物占有使用损失无事实和法律依据。3、关于租赁房屋内使用物品的返还及赔偿问题。对于房屋内财产，对照财产清点记录和姚裕明出具的收货登记清单，至今租赁房屋内缺失的物品有空调3台、茶几2张、床挂灯5盏、净水器2只、灯箱4只、床1张、灯桌1张、椅子1把、洗碗瓷盆1只、脱排油烟机1台。因双方约定由王志伦免费使用上述物品，姚裕明、王志伦之间的房屋租赁合同解除后，王志伦理应将上述物品交付姚裕明，若王志伦无法返还，则应向姚裕明赔偿相应的损失。至于王志伦抗辩的租赁房屋内缺失的物品被姚裕明偷盗，因其未提供证据予以作证，公安机关也未出具有关偷盗立案的书面材料，不予采纳。关于上述缺失物品的价值，因姚裕明未能提供购物票据，也无法证明物品的具体品牌、型号、大小及购买时间，鉴于姚裕明于2006年12月26日注册成立桥舟宾馆，有理由相信姚裕明在经营宾馆的同时已购置了上述物品。结合目前同类商品的市场价及上述财物的使用年限，酌情确定缺失物品的现有价值为：2台空调400元、4只灯箱160元、1台脱排油烟机80元、2台净水器60元、2只茶几60元、1张单人床50元、1只洗脸瓷盆40元、1张灯桌30元、1张椅子20元。姚裕明自愿放弃对5盏床挂灯的主张，故王志伦在无法向姚裕明返还原物的情况下，可按上述价值向姚裕明作出相应的赔偿。综上所述，根据审理查明的事实，姚裕明、王志伦于2010年2月5日签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效，予以确认。对于姚裕明主张的解除双方签订租房协议书，因姚裕明、王志伦一致认可王志伦已于2015年3月5日解除租房协议。故认定姚裕明、王志伦于2010年2月5日签订的租房协议书已协议解除。关于姚裕明要求王志伦自2015年3月5日起至实际腾退之日止支付实际占用期间的租赁费损失的主张，王志伦应对2015年6月25日前的租赁物占有使用损失承担相应的责任，合同约定年租金34000元，考虑姚裕明对租赁物占有使用损失的产生也存在一定过错，故酌情考虑王志伦承担姚裕明的租赁物占有使用损失6000元。关于姚裕明因王志伦拆除厨房内墙要求王志伦补偿1500元的主张，因双方已就王志伦拆除厨房内墙事宜达成协议，现因姚裕明无需就此恢复原状，且恢复原状已无实际可能，故王志伦应按协议约定补偿姚裕明1500元。至于姚裕明要求王志伦返还桥舟宾馆的各类证件，因姚裕明已协助王志伦注销了桥舟宾馆，王志伦返还原桥舟宾馆的各类证件已无现实可能，姚裕明可向有关部门重新提出申请，不属于本案的处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条判决：一、解除姚裕明与王志伦于2010年2月5日签订的租房协议；二、确认王志伦于2015年6月25日后已实际将租赁宾馆及清点后留存的物品交付于姚裕明；三、王志伦于判决生效之日起十日内赔偿姚裕明租赁物占有使用损失6000元；四、王志伦因拆除租赁宾馆内的厨房内墙未恢复原状于判决生效之日起十日内补偿姚裕明人民币1500元；五、王志伦于判决生效之日起十日内将所租宾馆内的使用物品（2台空调400元、1台脱排油烟机80元、2台净水器60元、1张单人床50元、2只茶几60元、4只灯箱160元、1只洗脸瓷盆40元、1张灯桌30元、1张椅子20元）返还给姚裕明。若不能返还上述所列物品，则按确定的相应金额赔偿给姚裕明；六、驳回姚裕明的其他诉讼请求。案件受理费80元，由姚裕明负担30元，王志伦负担50元。
宣判后，王志伦不服，向本院提起上诉称：上诉人已于2015年3月27日将案涉房屋的钥匙交与姚裕明，由其自行清点物品。在2015年6月25日双方对案涉房屋现场清点时，上诉人已将其所有的玻璃门、地板、地砖抵扣姚裕明的物品损失及租赁物占有使用损失。另，对于租赁宾馆内的厨房内墙，上诉人愿意自行拆除，恢复原状，不应补偿姚裕明1500元。综上，请求二审撤销原判，依法改判。
姚裕明答辩称：王志伦并未将案涉房屋的钥匙交给被上诉人，且王志伦从未提出将玻璃门、地板、地砖抵扣原审所判决其承担的物品损失及租赁物占有使用损失的主张，综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，王志伦作为承租人，在房屋租赁合同解除后，负有交还租赁房屋的义务，其虽主张已于2015年3月27日将案涉房屋钥匙交与姚裕明，但并未提供相应证据予以证明，故原审认定王志伦于2015年6月25日将租赁的宾馆及室内物品移交给姚裕明，符合法律规定。关于王志伦在二审时提出其所有的玻璃门、地板、地砖足已抵扣姚裕明的物品损失及租赁物占有使用损失的主张，因姚裕明否认该事实，王志伦在原审时亦并未就此提起反诉，故不属于本案审理范围。至于王志伦提出其可以将租赁宾馆内的厨房内墙恢复原状，不补偿姚裕明1500元的上诉请求，因姚裕明与王志伦对厨房内墙事宜已有协议约定，根据协议内容，姚裕明不需恢复原状，王志伦愿补偿给姚裕明1500元。而姚裕明原审时明确表示无需恢复原状，故原审判决王志伦补偿姚裕明1500元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人王志伦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 方 燕
代理审判员 高嘉侃
二〇一五年十二月十六日
代书 记员 毛 赟