安徽省休宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1022民初210号
原告：马璋兰，女，1957年5月3日出生，住安徽省休宁县海阳。
委托代理人：李美琳，安徽李美琳律师事务所律师。
委托代理人：朱静安，安徽李美琳律师事务所实习律师。
被告：黄山市金联投资置业有限公司，住所地安徽省黄山市休宁县新城区。
法定代表人：韩平波�
委托代理人：郑晓亮，男，1986年1月24日出生，住安徽省黄山市屯溪区。
本院2016年3月30日立案受理了原告马璋兰诉被告黄山市金联投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员王运高适用简易程序独任审判，2016年4月7日至6月6日为和解期限，2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李美琳、朱静安，被告委托代理人郑晓亮到庭参加诉讼。被告黄山市金联投资置业有限公司及其法定代表人韩平波经传票传唤没有到庭。现本案已审理终结。
马璋兰诉称：休宁县海阳镇黄山南路波斯顿花园系黄山市金联投资置业有限公司开发，并取得商品房预售许可证。2013年4月11日，双方就购买波斯顿花园x幢x单元x号房签订了商品房买卖格式合同，并办理了公证手续。根据合同规定该房建筑面积为89.41平米，单价为2460.58元每平米，总价22万元。其中首付7万元，余款15万元通过工商银行按揭贷款的方式支付。合同约定于2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付马璋兰使用。合同还规定卖方逾期交房按日万分之一支付违约金，买方违约按日万分之五支付违约金。合同签订后，马璋兰首付了7万元，通过银行按揭15万元，履行了合同义务。黄山市金联投资置业有限公司存在多项违约未开具购房发票、交付房屋、办理房屋产权证书。2015年5月17日黄山市金联投资置业有限公司与业主代表签订了《关于波斯顿花园业主代表协商意见》，将延期交房的违约金重新约定为2015年11月底前未交房的，违约金按万分之五计算。补充协议签订后黄山市金联投资置业有限公司支付了违约金5940元，截止2016年3月30日，应当支付违约金56760元，尚需支付50820元。现向法院起诉，要求：1、判令黄山市金联投资置业有限公司向马璋兰立即交付房屋；2、判令黄山市金联投资置业有限公司立即向马璋兰交付购房发票并依法办理房屋产权手续将房产证交付马璋兰；3、判令黄山市金联投资置业有限公司按其与业主代表签订的补充协议约定支付迟延交付房屋的违约金50820元（计算方法为：2015年7月31日前每日按万分之一计算，2015年7月31至9月30日为每日万分之二；2015年9月30日至10月31为每日万分之三；2015年11月1日至30日为每日万分之四；2015年12月1日后为每日万分之五直至交房为止）；4、诉讼费由黄山市金联投资置业有限公司承担。
马璋兰为证明自己的主张，提供了以下证据：
1、身份证复印件，证明诉讼主体资格；
2、《商品房买卖合同》，证明双方之间已经签订了商品房买卖合同，约定了双方的权利和义务及违约责任，合同还证明黄山市金联投资置业有限公司已经承诺了交房�时间，表明其已经违约；
3、发票，证明马璋兰已经按照合同约定履行了支付房款的义务，同时证明黄山市金联投资置业有限公司没有按照法律的规定，向马璋兰提供正规的购房发票；
4、银行与马璋兰之间签订的个人购房借款担保合同，证明马璋兰为购买商品房通过银行按揭，支付了房款。
5、关于波斯顿花园一期业主代表协商意见复印件，证明双方之间，在黄山市金联投资置业有限公司没有按约定交房的情况下，就支付逾期交房违约金，在原合同基础上，进行了变更。
黄山市金联投资置业有限公司辩称：房屋延迟交付是施工单位的恶意行为，不是本公司所能控制的主观意愿，它涉及到多方单位的共同行动，本公司在近期将未完成的工程完工，请求驳回一、二两项诉求。房屋买卖合同是双方真实意图的表现，买方的违约行为是买方单方可控行为，卖方的行为受多方面影响，所以合同签订时买方的违约金高于卖方的违约金很正常。本公司与部分业主签订的违约金协议是在被逼的情况下签订的，协议签订的是部分人，不能代表其他业主。违约金协议签订后，之后的几个月也是按合同规定日万分之一支付的，也没有人提出任何异议。因此包括违约金在内的条款都按合同执行。
对马璋兰提供的证据，没有异议。
对马璋兰提供的证据，本院审查后，予以认定。
经审理查明：“波斯顿花园”系黄山市金联投资置业有限公司开发，并取得商品房预售许可证。2013年4月11日，马璋兰与黄山市金联投资置业有限公司就购买“波斯顿花园”x幢x单元x号房签订了《商品房买卖合同》，并办理了公证手续。合同规定该房建筑面积为89.41平方米，总价22万元。马璋兰首付7万元，通过�行按揭贷款的方式支付15万元。合同约定2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付马璋兰使用。合同还规定卖方逾期交房按已交付房价款日万分之一支付违约金。交房期限到期时，黄山市金联投资置业有限公司没有按时交房，存在多项违约，如未开具购房发票、办理房屋产权证书。因逾期黄山市金联投资置业有限公司与业主代表于2015年5月17日签订了《关于波斯顿花园业主代表协商意见》，将延期交房的违约金重新进行约定：即2015年8月1日至9月30日按万分之二计；2015年10月1日至31日按万分之三计；2015年11月1日至11月30日按万分之四计；2015年12月1日至2016年3月30日按万分之五计。违约金以每日按万分之五封顶，直至交房为止，交房时违约金付清。补充协议签订后黄山市金联投资置业有限公司支付了违约金5940元，截止2016年3月30日，应当支付马璋兰违约金26466元，扣除已经支付的违约金，尚需支付20526元。现向法院起诉，要求：1、判令黄山市金联投资置业有限公司向马璋兰立即交付房屋；2、判令黄山市金联投资置业有限公司立即向马璋兰交付购房发票并依法办理房屋产权手续将房产证交付马璋兰；3、判令黄山市金联投资置业有限公司按其与业主代表签订的补充协议约定支付迟延交付房屋的违约金；4、诉讼费由黄山市金联投资置业有限公司承担。
另查明，黄山市金联投资置业有限公司开发的“波斯顿花园”工程还没有竣工、验收。
本院认为：黄山市金联投资置业有限公司与马璋兰签订了购买“波斯顿花园”x幢x单元x号房的《商品房买卖合同》，该合同依法成立，属于有效合同，对双方均具有约束力。合同约定黄山市金联投资置业有限公司2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付马璋兰使用，现交房时间虽已�期，但由于到目前为止“波斯顿花园”楼盘尚未竣工及验收，交付房屋的条件尚未成就。黄山市金联投资置业有限公司现已向法院起诉安徽黄山第一建筑安装工程股份有限公司，要求完成后续相关事项，该案法院已作出判决，但未生效。现房屋没有竣工验收，不具备交房条件。鉴于交房条件尚不成就，故对马璋兰要求黄山市金联投资置业有限公司交付房屋、开具购房发票并办理房屋产权证的请求，本院不予支持。待交房条件成就时，黄山市金联投资置业有限公司应当履行交房义务并办理相关证件手续。届时若黄山市金联投资置业有限公司不履行交房和办理相关证件手续，购房户可另行主张权利。黄山市金联投资置业有限公司交付房屋时间已经逾期，按约定应当承担违约责任。黄山市金联投资置业有限公司没有提供证据证明与业主代表签订的违约金补充协议是被逼�，对此辩称被逼签订补充协议的意见本院不予采纳，违约金按新的约定计算。重新约定的违约金计算办法虽是与业主代表签订的，但对其他业主仍有效。为此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告黄山市金联投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告马璋兰2016年3月30日之前的违约金20526元，2016年3月30日后的违约金按日万分之五计算至实际交房之日；
二、驳回原告马璋兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5362元，减半收取2681元，由原告马璋兰、被告黄山市金联投资置业有�公司各承担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审判员 王 运 高
二〇一六年八月十六日
书记员 鲁文秀（代）
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定�违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还约定履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。