辽宁省鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鞍民一终字第00544号
上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁一汽鞍山车城汽车连锁销售有限公司。
法定代表人李彦海，该公司董事长。
委托代理人：王学。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：鞍山宝润房地产开发有限公司。
法定代表人：于安苓，该公司总经理。
委托代理人：陈军，辽宁钢城正大律师事务所律师。
原审原告（反诉被告）鞍山宝润房地产开发有限公司（以下简称：鞍山宝润公司）与原审被告（反诉原告）辽宁一汽鞍山车城汽车连锁销售有限公司（以下简称：一汽鞍山车城公司）房屋买卖合同纠纷一案，千山区人民法院于2014年7月2日作出（2013）鞍千二初字第2062号民事判决，一汽鞍山车城公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人一汽鞍山车城公司的委托代理人王学，被上诉人鞍山宝润公司的委托代理人陈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）鞍山宝润公司一审诉称和辩称：1、请求法院确认原、被告签订的《商业网点买卖协议书》有效并已解除；二、被告所交定金100万元不予返还；三、判令被告立即返还其所占有的原告的房屋；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2011年11月21日签订《商业网点买卖协议书》一份，合同约定：原告将其所有的位于鞍山市千山区达道湾经济开发区商业网点A区1号楼6—7号（鞍山市千山区建设大道591号，产籍号为44－51－5－6、44-51-5-7）网点出售给被告，每平方米8800元，房价总额为528万元，被告向原告交付定金100万元，原告取得《商品房销售许可证》以后，被告通过贷款的方式向原告支付总房款的50％即264万元，剩余房款164万元被告以自有资金支付，被告进驻后的土地使用税由被告承担。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告依约向原告支付了定金100万元，剩余购房款428万元被告分文未付。原告多次向被告催要剩余房款，但被告无支付的意思表示，原告认为，被告的行为已明显违约，故原告依据《合同法》的相关规定提起诉讼，请求公正判决。
被告说100万元是购房款，不是定金，但原告认为100万元是定金，定金依法不予返还，利息也不应当承担。请求驳回被告的反诉请求。
被告（反诉原告）一汽鞍山车城公司一审辩称并反诉称：1、解除原、被告双方签订的《商业网点买卖协议书》；2、返还购房款100万元；3、返还购房款利息119，700元；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年11月21日，我公司与被反诉人签订了一份《商业网点买卖协议书》，并在协议中约定了付款方式，即：“1、乙方向甲方交付商业网点买卖定金人民币100万元，在甲方取得《商品房销售（预售）许可证》的同时该定金折抵购房款。2、甲方取得《商品房销售（预售）许可证》以后，乙方通过贷款方式向甲方支付总房款的50％即264万元；3、剩余房款164万元乙方以自有资金支付。”在我们向反诉被告支付了10O万元以后，反诉被告称目前与他们合作的银行不能办理对于企业的房屋贷款，于是我公司又在沈阳市联系银行贷款，但也没有取得借款，由于我方与反诉被告均没有想到的原因，致使我方无法向被反诉人支付购房款。2013年11月1日，反诉被告提出解除《商业网点买卖协议书》，但却不同意返还我公司的购房款。我公司认为，《商业网点买卖协议书》约定我公司以担保贷款方式付款，但因银行贷款规定的限制，未能订立商品房担保贷款合同从而导致商业网点买卖协议不能继续履行。我公司对于该结果无责任。因此反诉被告应当将收受的购房款本金及其利息返还给我公司。100万元我们支付的形式是通过定金，根据协议，该定金已经转为购房款，我们支付的是购房款，不是定金。
一审法院审理查明：2011年11月21日，原、被告签订了一份《商业网点买卖协议书》，协议约定被告购买原告商业网点（鞍山市千山区达道湾经济开发区的东北二手车交易中心工程，区号A，楼号1号，房号6、7两户），建筑面积暂定600平方米，网点为8800元／平方米，房价总额为528万元。最终的购房总金额为鞍山市产权登记发证中心核实的建筑面积乘以销售单价为准，多退少补。付款方式：1、被告向原告交付商业网点买卖定金人民币100万元，即双方签订本协议当日交付40万，余下60万于2014年4月30日前交付完毕。在原告取得《商品房销售（预售）许可证》的同时该定金折抵购房款。2、原告取得《商品房销售（预售）许可证》以后，被告通过贷款的方式向原告支付总房款的50％即264万元。3、剩余房款164万元被告以自有资金支付。
协议书签订后，被告于2011年11月21日向原告支付了40万元、于2012年4月28日向原告支付了60万元。原告在协议签订后将房屋交付被告使用至今，房屋产籍号为44－51-5-6、44-51-5-7。
2013年4月3日，被告为原告出具一份《承诺书》，承诺书载明被告在收到原告提供的《工程竣工验收报告》后，向原告支付房款164万元，同时原告须向被告提供企业营业执照、销售房产的五证（包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》）、新房产路牌号码审批表、商品房备案合同、商品房销售发票、首付款收据等办理银行贷款所需材料，剩余50％房款我公司通过贷款方式向原告支付。原告已于2012年10月具备承诺书中的五证。工程已于2013年8月15日竣工验收合格。
另查：2013年11月1日，因被告未如期支付购房款，原告以快递方式向被告发出了《解除合同通知书》一份，通知被告解除合同，并要求被告于2013年11月15日前赔偿原告经济损失702，831元。根据快递跟踪单记载，被告于2013年11月5日收到了通知书。
再查：依据被告的申请，该院依法调取了原告（甲方）与案外人鞍山银行（乙方）的《购房贷款合作协议》，协议第四条第一项约定甲方配合乙方做好发放贷款申请书、搜集贷款资料、审查借款人资格等工作；第五项约定甲方应保证全面履行与借款人签订的《商品房预售（销售）合同》。第五条第二项约定在借款人提供的申请资料真实、齐备的前提下，乙方保证对购买本协议指定房产提出的个人住房贷款申请，在10个工作日内作出是否贷款的决定；对购买本协议指定房产提出的房产开发建设情况，促进甲方的销售活动。第十条约定，乙方指定鞍山市商业银行立山支行为本协议所指购房款的承办行，并作为甲方的商品房销售账户的开户行。
一审法院院依职权向案外人鞍山银行立山支行的业务部经理赵家欢进行了询问，根据赵家欢的回答，鞍山银行立山支行并未收到过被告的贷款申请资料，故无法确认被告是否符合贷款条件。另办理贷款通常是由开发商根据客户的申请到银行办理贷款，但是客户也可自己办理；办理贷款时应提供正式的《商品房预售（销售）合同》，同时提交已交房款的50％购房款收据。
原、被告至今未签订正式的《商品房预售（销售）合同》，且被告仅支付了10O万元的定金。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告出于真实的意思表示签订了《商业网点买卖协议书》，因该合同中包含当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等商品房买卖协议应具备的主要内容，应认定为合法的商品房买卖合同，原、被告理应按照合同约定履行各自义务。合同签订后原告已将房屋交付被告使用至今，但因被告至今未支付剩余购房款，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告可以解除合同，又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故涉案合同在2013年11月5日被告收到原告发出的《解除合同通知书》时即解除，故对于原告要求确认原、被告签订的《商业网点买卖协议书》有效并已解除的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，被告应将原告交付其使用的房屋予以返还。
关于反诉原告主张由于贷款无法办理，致使其无法支付购房款，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”反诉原告要求反诉被告返还购房款本金100万元及利息一节，因反诉原告主张其未继续履行合同是因贷款无法办理，但其未提供证据证明贷款无法办理及反诉被告存在在贷款过程中未履行相关义务等违约行为，同时该院依反诉原告申请调取的反诉被告与鞍山银行签订的《购房贷款合作协议》及该院依法对鞍山银行立山支行业务部经理赵家欢的询问笔录，符合要求的企业可以办理贷款，鞍山银行立山分行至今未收到被告申请贷款的材料，故反诉原告的此项主张，该院不予支持。关于反诉原告已经支付给反诉被告的100万元的性质一节，虽反诉原、被告在合同中约定100万元在反诉被告取得《商品房预售（销售）合同》时，转为购房款，但根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”现反诉原告并未按照合同约定支付剩余购房款，故此100万元仍为定金，且由于反诉原告违约，其无权要求返还定金。
关于反诉原告主张反诉被告未与其订立正式的《商品房预售（销售）合同》，造成其无法办理贷款，属于违约一节，因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告并未提供证据证明是反诉被告的原因导致双方未签订《商品房预售（销售）合同》，签订合同需双方合意，并非单方义务，同时反诉被告主张其曾要求与反诉原告签订正式的合同，但反诉原告当时拒绝，故对于反诉原告的此主张，因证据不足，该院不予支持。
关于反诉原告主张按照交易习惯申报贷款是由开发商来完成的，而反诉被告未向银行申报贷款，故反诉被告违约一节，根据该院依法对鞍山银行业务部经理赵家欢的询问笔录，申报贷款并无规定必须由开发商办理，买受方有权申报，故对于反诉原告的此项诉讼请求，该院不予支持。
关于反诉原告主张办理贷款需出具购房款发票，反诉被告至今未向其开具发票一节，根据该院依法对鞍山银行业务部经理赵家欢的询问笔录，办理贷款时提交的发票须为购房款总额的50％的发票，反诉原告至今仅向反诉被告支付了100万元定金，故对于反诉原告的此项主张，该院不予支持。
据此判决：一、确认原告鞍山宝润房地产开发有限公司与被告辽宁一汽鞍山车城汽车连锁销售有限公司于2011年11月21日签订的《商业网点买卖协议书》有效并已于2013年11月5日解除。二、被告辽宁一汽鞍山车城汽车连锁销售有限公司于该判决发生法律效力后立即倒出并返还原告鞍山宝润房地产开发有限公司产籍号为44－51－5－6、44－51－5－7的房屋。三、驳回反诉原告辽宁一汽鞍山车城汽车连锁销售有限公司要求反诉被告鞍山宝润房地产开发有限公司返还100万元及利息的诉讼请求。如未按该判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20，125元，反诉费7439元，合计27，564元，由被告辽宁一汽鞍山车城汽车连锁销售有限公司承担。
一汽鞍山车城公司上诉的理由及请求是：1、上诉人交付给被上诉人的100万元，以被上诉人取得《商品房销售（预售）许可证》为标志，之前为定金，之后为购房款，双方并无其它约定，这是合同双方当事人在合同成就时真实意思表示，是双方约定的合同条款。2、原判引用合同法第九十三条规定毫无根据，一审判决以不能实现合同目的为理由认定合同已解除是适用法律错误。3、根据双方签订的《商业网点买卖协议书》中关于付款方式的约定，双方均明确购房款的50％用向银行借款方式支付，但在贷款具体操作过程中，需要卖方提供一些文本文件及必要的配合，否则申请借款程序无法启动。故请求撤销原判，判决解除《商业网点买卖协议书》，改判被上诉人返还购房款100万元，由被上诉人承担诉讼费用。
鞍山宝润公司二审答辩认为：服从一审判决，请求维持原判。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方当事人签订的《商业网点买卖协议书》和上诉人在2013年4月3日向被上诉人出具的《承诺书》，是双方真实的意思表示，合法有效。双方均应履行各自的义务。被上诉人在签订《商业网点买卖协议书》后，将上诉人所购房屋交付上诉人使用经营。而上诉人在交付100万元定金后，并没有按照其承诺交付164万元购房款，也没有办理购房贷款，并没有证据证明被上诉人没有尽到协助其办理贷款的义务，其行为显系违约，上诉人的违约行为致使被上诉人不能实现双方签订所签合同的目的。另外，上诉人于2013年11月5日收到被上诉人的《解除合同通知书》，双方的《商业网点买卖协议书》即时解除，故一审判决正确，本院予以维持。
关于上诉人提出的其交付给被上诉人的100万元，以被上诉人取得《商品房销售（预售）许可证》为标志，之前为定金，之后为购房款，双方并无其它约定，这是合同双方当事人在合同成就时真实意思表示，是双方约定的合同条款一节，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”本案中，虽然双方当事人在合同中约定100万元在被上诉人取得《商品房预售（销售）合同》时转为购房款，但从定金的定义来看，定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，由于上诉人在被上诉人履行合同后，并没有履行其支付购房款和办理贷款的义务，因其违约行为，其所支付的100万元的性质应为定金，被上诉人取得《商品房销售（预售）许可证》，并不能改变本案合同的定金性质，一审认定并无不当，故对上诉人此节主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的原判引用合同法第九十三条规定毫无根据，一审判决以不能实现合同目的为理由认定合同已解除是适用法律错误一节，因上诉人的违约行为，致使不能实现双方买卖房屋的目的，且双方均要求解除双方签订的《商业网点买卖协议书》，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定并无不当，故对上诉人此节主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的根据双方签订的《商业网点买卖协议书》中关于付款方式的约定，双方均明确购房款的50％用向银行借款方式支付，但在贷款具体操作过程中，需要卖方提供一些文本文件及必要的配合，否则申请借款程序无法启动一节，因上诉人给被上诉人出具的《承诺书》载明其在收到被上诉人提供的《工程竣工验收报告》后，向被上诉人支付房款164万元，同时被上诉人须向上诉人提供企业营业执照、销售房产的五证（包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》）、新房产路牌号码审批表、商品房备案合同、商品房销售发票、首付款收据等办理银行贷款所需材料，剩余50％房款上诉人通过贷款方式向被上诉人支付。被上诉人已于2012年10月具备承诺书中的五证，且工程于2013年8月15日竣工验收合格。上诉人没有证据证明被上诉人没有为其办理贷款提供相应文本文件及必要的配合，故对其此节主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，800元，由上诉人辽宁一汽鞍山车城汽车连锁销售有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张瑞虹
审 判 员 徐 琼
代理审判员 徐云龙
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 陈 昆