福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3367号
原告叶建根，男，1978年2月21日出生，汉族。
委托代理人陈碧云、朱丽红（实习），福建唯灿律师事务所律师。
被告郑贤辉，男，1970年9月19日出生，汉族。
被告李秋连，女，1978年10月19日出生，汉族。
被告叶文水，男，1977年11月30日出生，汉族。
委托代理人廖彩晖、彭虹，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
原告叶建根与被告郑贤辉、李秋连、叶文水确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶建根的委托代理人陈碧云、朱丽红，被告郑贤辉、李秋连，被告叶文水的委托代理人廖彩晖、彭虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶建根诉称，2012年10月10日，原告因故委托被告叶文水作为借款人以原告名下位于厦门市海沧区沧林二路367号房产（以下简称讼争房产）作为抵押物向银行申请贷款，为此双方到厦门市公证处对《委托书》进行公证。2015年9月，原告为收取租金前往讼争房产所在地，得知被告叶文水于2015年7月9日利用上述《委托书》将讼争房产出售给被告李秋连、郑贤辉，并到厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门市土房局）办理过户登记手续。事后，原告立即向厦门市土房局确认得知：被告叶文水与被告李秋连、郑贤辉恶意串通，以不及市场价四分之一的420000元（人民币，下同）将价值约为2200000元的讼争房产出售给被告李秋连、郑贤辉。被告叶文水作为委托代理人违背代理制度的宗旨，未经原告同意擅自将讼争房产出售；与被告李秋连、郑贤辉恶意串通，故意以明显低于市场的价格将原告名下的讼争房产转让给被告李秋连、郑贤辉。而且，被告叶文水将上述房款据为己有，损害了原告的利益。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款“代理人和第三人串通，损害被代理人利益的，由代理人和第三人负连带责任”，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“以合法形式掩盖非法目的合同无效”的规定，原告起诉请求判令确认被告郑贤辉、李秋连、叶文水之间于2015年7月9日签订的《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）无效。
被告郑贤辉、李秋连共同辩称，一、被告叶文水持有合法有效的公证《委托书》，且在签署《买卖合同》之前，原告叶建根、案外人黄添花已经通过房产中介与被告李秋连签订了一份《房产买卖协议书》（以下简称《协议书》），签署《买卖合同》只不过是履行《协议书》中约定的办理过户登记义务而已，被告郑贤辉、李秋连对于《买卖合同》的签订和履行并无过错。原告主张被告郑贤辉、李秋连与被告叶文水恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，没有事实和法律依据。二、被告郑贤辉、李秋连购买讼争房产，系通过居间方厦门高鹏房地产营销策划有限公司（以下简称高鹏房产）从公开市场上购买，实际成交价格为1340000元，并不存在以明显低于市场的价格转让的情况。原告主张被告叶文水与被告郑贤辉、李秋连恶意串通，故意以明显低于市场的价格将讼争房产转让给被告郑贤辉、李秋连，没有事实依据。三、被告郑贤辉、李秋连按照《协议书》的约定，实际上向案外人黄添花支付了1340000元的购房款。据此，原告与被告郑贤辉、李秋连签订的《买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定；代理人被告叶文水具有合法的代理权限，《买卖合同》应当合法有效。综上，原告主张被告郑贤辉、李秋连与被告叶文水存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的事实和理由不能成立，依法应当驳回原告的诉讼请求。
被告叶文水辩称，一、被告叶文水持有合法有效的公证《委托书》，在签署《买卖合同》之前，原告叶建根、案外人黄添花已经通过房产中介与被告李秋连签订了一份《协议书》，签署《买卖合同》只不过是履行《协议书》中约定的办理过户登记义务而已，被告叶文水对于《买卖合同》的签订和履行并无过错。原告主张被告叶文水与被告郑贤辉、李秋连恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，没有事实和法律依据。第一、2015年7月6日，原告叶建根、案外人黄添花（甲方）在高鹏房产的在居间下，与被告李秋连（乙方）签订了《协议书》，对房屋交易价格、交付时间、购房款支付时间、支付方式等进行了详细约定。其中，《协议书》第十二条约定：“甲、乙双方保证备齐资料于2015年7月10日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》。”显然，办理交易登记手续和签订《买卖合同》，只不过是为了履行原告叶建根、案外人黄添花与被告李秋连此前签订的《协议书》。被告叶文水没有为原告创设新的权利和义务，代理行为并无过错，更不存在恶意串通的行为。第二、被告叶文水持有的公证《委托书》合法有效，被告叶文水的行为完全符合《委托书》的授权范围。原告由于不经常在厦门，为方便管理讼争房产，于2012年10月10日向被告叶文水出具了《委托书》并进行公证，委托事项包括办理房屋交接、办理和领取产权证、出租、办理抵押贷款、出售、诉讼、强制执行公证等。其中，《委托书》第六条载明：“有权出售该房屋，包括：1、代为与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议；……3、代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费；……。”第三、被告叶文水持有公证《委托书》，在对讼争房产进行抵押、出售等处置行为时，必须配合原告叶建根、案外人黄添花持有的房产证使用，方为有效。《委托书》第九条第三款载明，“受托人在行使抵押、出售的权利时应与房产证明同时使用方为有效”。本案中，讼争房产的房产证是由原告叶建根和案外人黄添花保存的。因此，如果原告叶建根、案外人黄添花未提供房产证，被告叶文水是无法行使抵押和出售这两项代理权的，也不可能代理原告叶建根签署《买卖合同》。事实上，正是因为原告叶建根、案外人黄添花提供了房产证，才使得被告叶文水签署《买卖合同》成为可能，原告叶建根、案外人黄添花的上述行为，本身也说明了其对出售讼争房产是知情并同意的。二、被告叶文水对原告叶建根、案外人黄添花于2015年7月6日签署《协议书》的情况并不知情，原告叶建根、案外人黄添花与被告李秋连系通过居间方高鹏房产，共同协商确定的交易价格，被告叶文水并未参与其中。此外，根据《协议书》讼争房产实际成交价格为1340000元，折合每平方米24990元，完全符合厦门市海沧区的房地产市场行情，并不存在以明显低价转让讼争房产的情况。原告叶建根主张被告李秋连、郑贤辉与被告叶文水恶意串通，故意以明显低于市场的价格将讼争房产转让给被告李秋连、郑贤辉，没有事实依据。第一、讼争房产实际成交价格为1340000元，而非《买卖合同》中载明的420000元。2015年7月6日，经案外人高鹏房产的居间介绍，原告叶建根、案外人黄添花与被告李秋连签订编号为GP0000502的《协议书》一份，约定：原告叶建根、案外人黄添花将讼争房产以1340000元的价格出售给被告李秋连。《协议书》第十八条第②项约定，“甲乙双方约定以最低指导价过户，实际成交价以该合同为准”；第十七条第三款约定，“本协议书与双方日后签订的《厦门市存量房买卖合同》中约定不一致的，以本协议为准”。第二、被告郑贤辉、李秋连按照《协议书》的约定，实际向案外人黄添花支付了1340000元的购房款。根据转账凭据、定金收据以及收款收据可以证实，2015年7月6日，被告郑贤辉、李秋连向案外人黄添花支付了定金100000元，其中50000元通过银行转账至黄添花账户，另外50000元以现金方式交付给黄添花；2015年7月9日，被告郑贤辉、李秋连又向案外人黄添花的银行账户转账700000元；2015年8月18日，被告郑贤辉、李秋连再次向案外人黄添花的银行账户转账535200元，另外代原告叶建根、案外人黄添花退还给租客店面押金和剩余房租4800元，该款项也转为购房款。此外，讼争房产坐落于厦门市海沧区，于2006年建成，面积53.62平方米，成交价1340000元，折合单价为每平方米24990元。考虑到当时厦门市乃至全国房地产市场明显萎缩的成交量，该价格完全符合市场行情。综上，被告叶文水持有的公证委托书合法有效，且被告叶文水签署《买卖合同》的时间是在原告叶建根、案外人黄添花与被告李秋连签署《协议书》之后，签署《买卖合同》只不过是履行《协议书》的行为。而且，讼争房产实际成交价格为1340000元，完全符合市场行情，且购房款已由被告郑贤辉、李秋连直接支付给了案外人黄添花。因此，原告主张被告叶文水与被告郑贤辉、李秋连以420000元价格转让讼争房产，并将购房款据为己有，完全没有事实依据。原告主张被告叶文水与被告郑贤辉、李秋连之间恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的事实和理由，完全不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告叶建根与案外人黄添花于2000年4月11日登记结婚。2006年原告叶建根购买讼争房产，2007年11月5日厦门市土房局向原告叶建根颁发讼争房产的厦门市土地房屋权证（编号：厦地房证第00566144号），载明讼争房产价值597881元。2015年5月4日，福建省南安市人民法院作出（2015）南民初字第2210号民事判决书，判决原告叶建根与案外人黄添花离婚等。该判决书于2015年5月28日生效。
2012年10月10日，原告叶建根、案外人黄添花作为委托人共同出具一份《委托书》，授权被告叶文水、案外人叶建成对讼争房产行使办理抵押借款、出售房产及处理有关房产的纠纷等权利。《委托书》第六条载明：“有权出售该房屋，包括：1、代为与买方商定房产交易价格、签订相关买卖合同及协议；……3、代为办理产权过户登记手续及缴交相应税费；……”第九条第三款载明：“受托人在行使抵押、出售的权利时应与房产证明同时使用方为有效。”同日，原告叶建根、案外人黄添花到厦门市公证处对《委托书》进行公证。
2015年7月6日，在高鹏房产的居间下，案外人黄添花以原告叶建根、黄添花作为出售方（甲方）与作为购买方被告李秋连（乙方）签订一份《协议书》（编号：GP0000502），约定原告叶建根、案外人黄添花将讼争房产出售给被告李秋连。《协议书》约定讼争房产建筑面积53.62平方米，成交价为1340000元；被告李秋连应于合同签订当日支付购房定金100000元。第四条约定，乙方于2015年7月10日前（过户交易当日）向甲方支付800000元（含定金）；乙方于2015年8月17日前向甲方支付540000元。第十二条约定，甲、乙双方保证备齐资料于2015年7月10日前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》。第十八条约定，甲乙双方约定以最低指导价过户，实际成交价以该合同为准。《协议书》签订后，被告李秋连支付购房定金100000元。2015年7月9日，被告李秋连支付购房款700000元。2015年8月18日，被告李秋连支付购房款535200元（不含代垫费用）。被告李秋连、郑贤辉（注：系夫妻关系）另支付中介费及办理过户手续相关费用。
2015年7月9日，被告叶文水作为原告叶建根代理人与被告李秋连、郑贤辉签订《买卖合同》（编号：00381091），约定原告叶建根将讼争房产出售给被告李秋连、郑贤辉。《买卖合同》第四条约定：“买卖双方商定上述房产成交价为420000元，包括该房产的附属设施、设备等物品。”《买卖合同》还约定了其他条款。
2015年7月17日，厦门市土房局向被告李秋连颁发讼争房产厦门市土地房屋权证（编号：厦国土房证第01271182-1号），讼争房产权利人登记为被告李秋连，共有人为被告郑贤辉。2015年10月8日，原告叶建根诉至本院，提出如上诉讼请求。
以上事实，有原告叶建根提交的土地房屋产籍调查表、土地房屋登记卡、厦门市土地房屋权证、《买卖合同》、公证书、福建省南安市人民法院（2015）南民初字第2210号判决书、证明书，被告郑贤辉、李秋连共同提交的厦门市土地房屋权证、结婚证、《协议书》、收据、转账清单、发票、公证书、原告与案外人黄添花结婚证复印件，被告叶文水提交的公证书、交易服务合同、居间确认书、《协议书》、转账凭据、定金收据、收款收据以及庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为，本案系确认合同无效纠纷。讼争房产原系原告叶建根婚后所购买，为原告叶建根与案外人黄添花夫妻共同财产，双方对讼争房产应享有平等处分权利。2015年7月6日，黄添花以原告叶建根、黄添花名义作为出售方与被告李秋连签订《协议书》，将讼争房产以1340000元价格出售给被告李秋连。该《协议书》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规规定，且在《协议书》实际履行中，被告李秋连按照约定支付购房款1340000元，讼争房产并已办理过户手续，变更登记在被告李秋连、郑贤辉名下，被告李秋连购买讼争房产为善意，故《协议书》合法有效。原告叶建根未在《协议书》上签名，并不影响《协议书》的效力。根据《协议书》约定买卖双方应于2015年7月10日前往厦门市土房局办理房屋过户登记手续并签订《厦门市存量房买卖合同》，买卖双方以最低指导价过户，实际成交价以该《协议书》为准。为办理讼争房产过户登记手续，2015年7月9日，被告叶文水作为原告叶建根代理人与被告李秋连、郑贤辉就讼争房产的买卖另行签订《买卖合同》。关于被告叶文水是否有权签订《买卖合同》，2012年10月10日原告叶建根与黄添花已经共同出具《委托书》，将讼争房产包括出售等事宜委托被告叶文水，该《委托书》并经公证，合法有效。被告叶文水作为代理人有权在《委托书》授权范围内对讼争房产进行处分，且《买卖合同》的签订并未超过《委托书》的授权范围，被告叶文水代理行为有效，原告叶建根作为被代理人应承担相应法律后果。原告叶建根主张被告叶文水未经同意擅自出售讼争房产，与事实相悖，不予支持。《买卖合同》第四条约定讼争房产成交价420000元，系当事人为办理过户约定的最低指导价，与真实交易价格1340000元不一致，应认定为无效条款。合同部分条款无效的，并不影响合同其他条款的效力，《买卖合同》的其他条款仍然有效。综上，《买卖合同》除第四条存在合同无效的情形外，其余条款均有效。原告叶建根要求确认《买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告叶建根主张讼争房产价格为2200000元没有依据，且根据2007年11月5日厦门市土房局颁发的讼争房产原厦门市土地房屋权证记载，讼争房产价值597881元，现讼争房产实际成交价为1340000元，并不存在明显低于市场价格的情形。原告叶建根主张被告叶文水与被告郑贤辉、李秋连恶意串通，以明显低于市场的价格420000元转让讼争房产，缺乏事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑贤辉、李秋连与被告叶文水于2015年7月9日签订的《存量房买卖合同》（编号：00381091）其中第四条“买卖双方商定上述房产成交价为420000元”的约定无效，合同其他部分有效。
二、驳回原告叶建根的其他诉讼请求。
案件受理费7600元减半收取3800元，由原告叶建根负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 颜思远
二〇一五年十二月三日
代书记员 刘苏晶
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。……
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……