江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初10641号
原告：南京雅建置业有限公司，住南京市秦淮区马道街165号。
法定代表人：毛建平，总经理。
委托诉讼代理人：杨焱，南京雅建置业有限公司员工。
委托诉讼代理人：袁大企，南京雅建置业有限公司员工。
被告：杨静，女，1975年5月17日生，汉族，住南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：龙利勇，江苏天哲律师事务所律师
委托诉讼代理人：吴鹏，江苏天哲律师事务所律师。
原告南京雅建置业有限公司（以下简称雅建公司）与被告杨静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案受理后，依法适用普通程序于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告雅建公司的委托诉讼代理人杨焱、袁大企，被告杨静的委托诉讼代理人吴鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅建公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年6月30日签订的关于秦淮区夫子庙街道雅居乐长乐渡花园x幢105室商品房的《南京市商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013128850号）;2.被告在判决生效后5日内配合原告办理商品房买卖合同撤销登记手续；3.被告向原告支付违约金1948849元（按总房款的10%计算）；4.被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2016年6月30日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的秦淮区夫子庙街道雅居乐长乐渡花园x幢105室商品房（以下简称诉争房屋），总价19488492元，合同约定，被告应于2016年6月30日前支付2924246元、2016年7月31日前支付2924246元，并于签约当日办妥13640000元贷款手续。同时双方约定若被告延迟支付合同价款，经原告催要后30日仍未支付到期价款，且未支付价款达到总价款3%的，原告有权解除合同，被告定金不予返还，并按总房款的10%向原告赔偿损失。合同签订后，被告于2016年6月30日支付了2924246元，但未能支付2016年7月31日应付的款项，原告曾于2016年8月2日、8月8日寄发书面催告函向被告催款，但至今被告未能给付第二期款项已经未能办理按揭贷款，符合双方协议约定的合同解除条件，故诉至法院。
被告杨静辩称，1、被告已不具备购房资格，同意解除合同。2、合同不能履行的责任不能完全归结于被告，南京市政府发布的宁政办发（2016）140号以及宁政办发（2016）143号文件对南京市房地产市场进行了“限贷限购”的调控。而被告名下已经具有两套住房，符合上述调控文件对“限贷限购”主体资格的规定，已经不具备进一步购房的资格，因此，合同在客观上亦无法继续履行。三、合同解除后，原告虽有权要求赔偿，但赔偿损失应当以原告的实际损失为限，原告并未对其因合同解除而造成的损失提供任何证据予以证明，而且客观上基本不存在任何损失，鉴于合同不能履行存在国家政策变动因素且原告实际并无损失，因此被告认为原告要求按照合同约定的总房款10%标准计算的违约金过重，违背公平原则，应当按照合同第五条第二款约定的“乙方迟延支付合同价款不超过30日，按照未付价款的万分之一/天向甲方支付违约金，超过30日的，超出部分按照未付价款的万分之二/天向甲方支付违约金”，被告未能支付2016年7月31日的第二期款项，2016年9月25日发布的限购令，因此2016年8月1日至8月30日间的违约金以2924246为基数按万分之一/天计算（2924246*30*0.0001）、2016年8月31日至9月25日以2924246元为基数按万分之二/天计算违约金（2924246*30*0.0002），共计23393.97元。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体为：2016年6月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方诉争房屋，建筑面积为568.11平方米；房屋价款为19488492元，单价为34304元/平方米；乙方于2016年6月30日前向甲方支付第一期2924246元，乙方于2016年7月31日前支付第二期2924246元，以商业贷款形式支付13640000元，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期十五乙方应当付款的日期；乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担违约责任，但甲方依法解除合同的除外，乙方迟延支付合同价款超过30日的，按照未付到期价款的万分之一/天计算，超过30日的，超出部分，按照未付到期价款的万分之二/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除本合同，并且定金不予返还，乙方需按房屋总价款的10%向甲方赔偿损失，甲方在扣除上述款项后于解除本契约后的（乙方协助甲方到房产登记机关办理完本合同的撤销备案登记手续）30个工作日内将已收剩余房款无息退还乙方；乙方应在甲方解除本合同10日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续。上述合同中的甲、乙双方的其他约定为：乙方应当于本协议签订当日内办妥贷款申请手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交办理贷款需要的全部资料及费用；乙方贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，乙方应在甲方通知发出之日（以寄出邮戳为准）起15日内到甲方指定地点缴齐剩余房款，否则按乙方逾期付款处理，甲方有权要求乙方每逾期一日按贷款额0.1‰标准支付违约金，逾期超过30日的，超出部分，按贷款额的0.2‰标准支付违约金，且甲方有权解除合同、没收定金，乙方并需按房屋总价的10%向甲方赔偿损失。同日，被告向原告支付了第一期款项2924246元。原告于2016年8月23日向被告发出律师函：雅建公司多次催告，被告未完全履行约定付款义务，根据合同约定违约方不仅要按未付到期价款的每日万分之一支付违约金，而且雅建公司有权解除合同、收回房屋、没收定金，请于收到函件后3日内交清剩余购房款。被告仍未能付款。2016年9月25日南京市政府发布房屋限购令，被告不能再继续履行合同。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
因被告未能按期筹措到第二期资金，原告于2016年8月2日、8月8日向被告发出催告通知，要求其支付第二期款项，并告知其需按万分之一/日的标准，支付逾期付款违约金，被告如果收到函件3日内未支付到期购房款及违约金，原告将依据合同收取房款10%的违约金，并有权直接解除该预售合同。被告辩称曾与原告协商延迟一段时间付款，催告函是门卫代收，8月下旬收到催告函后即告知原告可能无法贷款，合同是格式条款，违约金过高，涉诉房屋目前价格已经远远高于被告所购的价格，原告并无损失。原告则认为案外人对房屋的报价并不能反映实际价格，且被告未按期付款，给原告造成运营压力，财务成本、人力资源、营销人员的佣金以及处理相关问题产生的各项费用，均为原告的损失。关于定金，合同中载明乙方应于2016年6月4日前向甲方交付定金30万元，在乙方最后一次付款时冲抵合同价款，对此被告辩称合同是6月30日签订并于当日交付了第一期款项，不存在定金。
本院认为，原、被告签订的《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同履行约定。《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》中约定被告应于2016年7月31日支付第二期款项2924246元，但被告未能给付，构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任，在原告发出律师函后，被告仍未能交纳剩余房款，原告有权解除合同，故对于原告要求解除《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，被告理应按约配合原告至房产登记部门办理商品房买卖合同的撤销登记手续。被告未按合同约定的期限履行付款义务，被告应当向原告支付违约金。关于违约金数额，原告主张的违约金数额为1948849元，本院结合合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况及2016年9月25日政府发布限购令后被告实际无法继续履行合同等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，本院酌定违约金为200000元。由于原告已收取被告购房款2924246元，在购房合同解除的情况下，原告应将购房款2924246元返还给被告。因合同中并未明确约定首付款2924246元中含定金30万元，故对原告首付款中含定金的主张，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告南京雅建置业有限公司与被告杨静于2016年6月30日签订的关于秦淮区夫子庙街道雅居乐长乐渡花园x幢105室房屋的《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》（编号：宁房预售合字2013128850号）。
二、原告南京雅建置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告杨静退还购房款2924246元。
三、被告杨静于本判决生效之日起十日协助原告南京雅建置业有限公司办理《雅居乐长乐渡花园商品房预售合同》的撤销登记手续。
四、被告杨静于本判决生效之日起十日内向原告南京雅建置业有限公司支付违约金200000元。
五、驳回原告南京雅建置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138731元，由原告南京雅建置业有限公司负担1000元，被告杨静负担137731元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。
审 判 长 周 晓
人民陪审员 周桂萍
人民陪审员 郑念念
二〇一七年一月十七日
见习书记员 张 燕