上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初25860号
原告张艳，女，1982年1月15日出生，汉族，住上海市。
委托代理人沈秧，上海沪法律师事务所律师。
被告王海云，女，1971年7月18日出生，汉族，住海南省海口市。
原告张艳与被告王海云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张艳的委托代理人沈秧到庭参加诉讼。被告王海云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳诉称，2016年3月5日，原被告在中介公司的居间下签订了《上海市房地产买卖合同》，被告将其所有的上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房)出售于原告。房屋总价款人民币720万元(以下币种均为人民币)，并约定了付款方式、期限及办理房屋产权变更登记的日期,根据合同附件及双方于2016年1月31日签订的居间协议约定，双方进一步明确了合同价款，被告交房日期、违约责任及违约金的标准。合同生效后，原告按约向被告支付房款共计718万元，余款按约定应当于2016年4月1日被告将房屋交付给原告后即付。2016年3月22日，原告按合同约定，全面适当履行了义务。但被告从2016年4月1日至2016年10月30日未履行交房义务，并造成原告取得房屋所有权证后无法实际占某使用系争房屋。尤其原告交涉中发现，被告隐瞒系争房屋已被其委托案外人郭恩明对外群租至2017年，原告出于无奈，只能与群租客户协商要求搬离，仍无果。后经向普陀区公安分局报警，在警方的协助下，原告与占用系争房屋的六户租客达成协议，由原告给付各户租客所谓的租金和押金损失，原告于2016年10月30日收回并实际占某系争房屋。由于被告隐瞒其出售的系争房屋为群租房的事实，为按合同约定实际交房，已构成违约。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告承担其未按合同约定交房的违约责任，并向原告给付违约金648000元；2、被告承担因其违约造成的原告其他经济损失24700元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告王海云辩称，双方于2016年4月8日办理完产权过户手续，原告已经取得了系争房屋产权证，被告已履行完毕交付义务。原告作为权利人应依法对实际占某人提起排除妨害之诉，由房屋实际占某人承担责任。原告主张的违约金无事实和法律依据，且双方约定的违约金标准过高。双方已经完成房屋产权过户手续并移交水电卡，办理了交接手续，被告对系争房屋已经失去所有权益，对案外人的占某行为，被告无权采取任何法律措施。由于原告未能主动提出排除妨害诉讼，造成的损失扩大，应自行承担责任。被告于2016年3月后未再出租系争房屋，原承租人未按约于3月底前搬出系争房屋后，也不再向被告缴纳租金，由于案外人占某系争房屋，应追加案外人参与诉讼。
经审理查明，系争房屋产权人为王海云。2016年3月5日，原告(乙方)、被告(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定系争房屋转让价款共计450万元。甲方于(空)年(空)月(空)日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后签订房屋交接书为房屋转移占某的标志。双方确认，在2016年4月30日之前，共同向房地产交易中心办理转让过户手续。甲方未按本合同约定期限交接房地产的，双方同意按补充条款(一)中约定内容处理。在补充条款(一)中约定：甲方未按合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。双方在附件三的付款协议中约定了付款方式及期限，其中在交房时间及尾款中约定乙方应支付甲方尾款50000元，双方约定应于2016年4月1日前，双方对房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付给甲方全额尾款，相关费用的结算以交接之日为准。合同中，双方还约定了其他主要内容。
同日，双方又签订一份《协议书》，其内容为：双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款450万元。现经双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计270万元，该笔款项乙方签订买卖合同后当日内直接支付给甲方。该协议中还约定了其他事项。
合同生效后，被告收到房款并于2016年3月22日向原告出具收款收据，收到房款共计718万元。至今剩余尾款2万元。
2016年4月8日，双方办理完系争房屋产权过户手续。
因系争房屋内由数案外人居住使用，原告与被告交涉未果，于2016年7月11日诉至法院。同年10月27日原告申请撤诉，获准许。期间，原告向警方报警，后在警方协助下，由原告与实际占某人协商，实际占某人取得原告给予适当补偿后腾空系争房屋并交还给原告。
2017年10月30日，原告诉至法院，请求判决支持如其诉请。
诉讼中，经查：原告所提供的相关证据，六户实际占某人均通过案外人转租占某使用系争房屋，且相关的借房协议均发生于2016年4月8日以后。但原告与实际占某人协商后，先后支付补偿费用共计24700元，于2016年10月30日收回系争房屋。
庭审中，原告认为，原告未上门看房，仅通过中介介绍购房。在买卖合同中，双方对房屋交付已明确约定于2016年4月1日签署交接书，视为履行完毕。现被告未在合同约定期限内交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。依据合同约定，违约金应以房屋总价720万元为基数计算。六户实际占某人虽发生在原告取得系争房屋权利后，但因被告的违约行为造成，且转租人(案外人)郭恩明原为被告的房客，因案外人郭恩明擅自转租，导致原告为收回系争房屋，支付了补偿款，因此，原告的诉请符合法律规定及合同约定，请求法院支持原告诉请。对于未支付的购房尾款2万元同意在本案中一并结清。
本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》和《协议书》应是双方真实意思表示，具有法律约束力。在合同履行中，被告未按约定的期限、条件向原告交付系争房屋，并签署房屋交接书，已构成违约，应按双方约定承担相应的违约责任。鉴于双方于2016年4月8日完成产权转移手续，故被告应承担延迟七日的违约金。根据合同及协议书约定，本院应认定系争房屋合同总价为450万元。原告于2016年4月8日取得系争房屋权利后，未能采取相应措施收回房屋，导致系争房屋日后又被他人占某使用，现虽无证据证明案外人的占某与被告有直接关联，但被告未在出租期限内及时清理原承租人，致原承租人又将系争房屋转租给他人，现原告承担了清理实际占某人所产生的费用，被告应适当承担。被告王海云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告王海云应于本判决生效之日起十日内向原告张艳支付违约金人民币15750元；
二、原告张艳应于本判决生效之日起十日内向被告王海云支付房款人民币20000元；
三、被告王海云应于本判决生效之日起十日内向原告张艳支付其他经济损失费用人民币10000元；
四、对原告张艳的其余诉讼之请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案其他诉讼费人民币260元，由被告王海云负担。
本案受理费人民币10527元，由原告负担6527元，由被告负担人民币5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 汤国荣
人民陪审员 王 俭
人民陪审员 葛秀宝
二〇一八年三月十九日
书 记 员 李 昕
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。