广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第840号原告（反诉被告）陈华华，女，汉族，1970年10月6日出生，住广东省陆丰市，原告（反诉被告）洪泗钦，男，汉族，1970年6月10日出生，住广东省陆丰市，上列两原告的共同委托代理人何志恒、杨大战，系广东正念律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）佛山市中腾投资有限公司（以下简称为“中腾公司”），住所地：佛山市禅城区。法定代表人李新媚。委托代理人张戈、蓝伟平，系广东广立信律师事务所律师、律师助理。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月5日受理后，被告在举证期内提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。本案依法由审判员周桂颜独任审判，并于同年9月9日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人何志恒、杨大战、被告的委托代理人张戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告陈华华与被告在2013年7月11日签订《物业租赁合同》，约定被告承租原告佛山市南海区××室作为被告企业总部，面积共计642.78平方米，租期从2013年7月1日起至2015年7月1日止。月租金35353元，先缴后用，每两个月支付租金一次，当月5日前以现金或银行转账方式缴纳。原告如期将上述物业交付被告使用，并协助被告办理相关事务。因被告拖欠2014年4、5月租金70706元，根据合同约定，原告有权终止本合同，收回租赁物业并没收被告的押金。为此，请求判令：1、解除原被告双方2013年7月11日签订的《物业租赁合同》；2、被告立即向原告支付2014年4月1日至同年5月31日的租金70706元；3、被告向原告支付滞纳金8060.48元（以每期拖欠的租金35353元为本金分别从2014年4月6日、5月6日起至清偿完毕之日止按每日1‰标准计付）；4、租赁押金68134元归原告所有，并补足押金差额2572元给原告；5、被告向原告支付2013年7月1日至2014年5月27日的电话费837.94元；6、案件诉讼费由被告承担。被告答辩并反诉称，1、合同签订后，双方同意以上一手租户谢××缴纳的押金68134元作为被告的押金，被告不再另行支付押金。被告依约向原告支付租金，并投入108498.80元对租赁物进行装修改造及家具配置作为公司的办公场所。因物业的天花漏水，到2014年3月底更加严重，导致物业的墙壁渗水，地板地毯被浸湿；且因为是洗手间漏水，导致整个物业恶臭难闻，被告无法正常办公。被告多次要求原告及时维修，但原告一直拖延，虽多次维修均无法彻底解决问题。2014年4月起，被告的工作人员陆续撤离租赁物业，并停付租金。2014年5月底，原告口头通知被告解除合同并强行要求被告搬离租赁物业。被告在2014年5月27日搬走最后一批办公用品，只剩下地毯因受污损未清理。2、合同已在2014年5月27日解除，原告要求解除合同没有相应的事实和法律依据。3、原告没有履行维修义务，导致被告在2014年3月底开始无法正常使用租赁物，因此被告无须支付对应的租金，且合同已于5月27日解除，其要求计算至5月31日的租金没有依据。被告确认4月1日至5月27日的租金尚未支付。4、基于合同解除的过错及没有完全履行合同的原因在于原告，被告无须支付对应的租金，更无须支付相应的滞纳金，且其计算滞纳金的标准过高。5、因合同解除的过错在原告，因此原告应双倍返还押金。合同履行过程中押金变更为68134元，原告要求补足押金差额没有依据。6、被告没有使用相应的电话，不清楚电话费是如何发生，故被告无须承担相应的电话费。7、被告对租赁物进行装修和搬迁所支付地毯费用23400元、办公室布置广告费用4755元、办公室定制家具费用59820元、财务室贴玻璃费用123.75元、办公室搬迁费3600元、办公室家具临时堆放费16800元，上述费用原告均应赔偿。为此，请求判令：1、两原告双倍返还租赁押金136268元；2、两原告赔偿损失108498.80元；3、两原告承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称，1、被告提出两原告返还租金押金的没有任何依据。因本案租赁纠纷原因是被告拖欠租金所造成的。2、被告要求赔偿损失没有任何依据。因原告交付给被告的租赁物是装修好的，可直接使用，被告罗列的赔偿损失的依据均是被告购买办公器具费用，被告已搬离了上述物品，被告的搬迁费用是由其造成的，不应由原告支付。3、租赁物漏水的地方是803房洗手间漏水渗漏至703房，原告发现后马上通知了物业，物业及时让803房的业主维修，并不影响被告使用。诉讼中，两原告提供下列证据：1、两原告身份证复印件各1份、结婚证原件1份，用以证明两原告系夫妻关系。2、企业法人营业执照复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。3、房地产证权原件3份，用以证明出租的物业系原告所有。4、物业租赁合同原件1份，用以证明原告陈华华将物业出租给被告，合同对租赁面积、租赁时间、租金标准及支付等作出约定。5、确认书原件1份，用以证明原告洪泗钦授权妻子陈华华将登记在其名下的三个物业出租，对外签署物业租赁合同。6、2012年11月15日收据原件1份，用以证明原告只收到租赁押金68134元，被告应补足押金差额2572元。该押金系由前一任承租人谢××支付，谢××交付的押金68134元过渡作为被告支付的押金，当时原告要求被告补足押金差额，但被告一直拖延至今未支付。7、中国农业银行金穗借记卡明细对账单原件3页，用以证明被告租金仅仅支付到2014年3月，4月起开始拖欠租金。8、关于立即支付物业租金、滞纳金并解除《物业租赁合同》通知原件1份，用以证明原告于2014年5月23日向被告发出催收通知及解除合同通知，已尽告知义务，但被告收到后一直拖欠租金。9、圆通速递详情单原件1份，用以证明原告已经将通知快递给被告。10、圆通速递快件跟踪打印件1份，用以证明被告已经签收通知。11、搬迁放行申请表原件1份，用以证明被告在2014年5月27日搬离租赁物业。12、交款通知单原件1份，用以证明被告实际使用原告的物业至2014年5月27日。13、中国电信股份有限公司佛山分公司发票联原件3份，用以证明被告租赁期间使用原告报装的网络产生费用原告已缴纳，但被告拒不支付给原告。经质证、辩证，被告对原告提供的证据1、2、3、5、11、12无异议。对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，合同虽约定押金，但实际履行中双方已作变更；合同没有约定因拖欠租金原告有权解约；合同在履行中因原告违约导致了解除，因此应由原告承担相应的违约责任。对证据6的真实性无异议，但认为双方已将前任租户的押金转为被告的押金，原告从未要求补足该押金差额。对证据7的真实性无法确认，由法院审核，被告的租金确实支付至2014年3月，但之后未支付租金的过错在于原告。对证据8的真实性有异议，被告从未收到原告解除或催收租金的书面通知。对证据9的真实性不予确认，没有快递单位的印章。对证据10的真实性有异议，被告从未收到原告寄发的书面通知，且该快递相关的信息与常理不符，应一两天送达，但该快递单显示是5月29日，之前没有记录，且被告已在5月27日搬离，不可能有人签收该快递。对证据13的真实性无法确认，与本案无关，被告也没有使用相应的网络或电话号码。诉讼中，被告提供下列证据：1、2013年7月16日收款收据、订货合同原件各1份，用以证明被告为涉讼物业订置了办公家具，因合同解除搬离后家具无法另行使用，相应的损失应由原告承担。2、No.04404201收款收据、佛山市××图文快印收款收据、2013年7月1日收款收据原件各1份、2014年5月27日、5月29日收据原件各1份，用以证明被告为使用涉讼物业支付地毯费用23400元、玻璃贴费用123.75元、广告费4755元、搬迁费3600元、办公家具临时保管仓库租金16800元。3、深圳××物业管理有限公司佛山分公司基本登记信息及组织机构代码证复印件各1份、佛山市禅城区信美达货运部基本登记信息及组织机构代码证复印件各1份，用以证明搬运公司的主体情况。4、照片打印件8张，用以证明被告将办公家具搬迁后临时放置的情况。5、光盘原件1张、录音文字记录打印件1份，用以证明所涉物业及803房的照片、证据4照片及与物业经理谢××的谈话录音，可证明所涉物业已由原告出租给第三方，并证明803房对应位置为洗手间，所涉物业在2014年3月底开始出现洗手间漏水，物业经与803房的业主、租户多次协商，拟定维修方案，物业确认维修方案后由8楼的相关责任方维修。被告认为是原告没有履行保持租赁物用途及维修的义务。录音的形成时间是8月29日，由被告的两代理人、中腾公司的李经理、××物业的谢××四人在场，第一段录音是在××数码城的花园区域，第二至四段录音是在××物业客服厅办公室。6、2013年7月2日中国电信股份有限公司佛山分公司业务登记单复印件1份。7、中国电信股份有限公司佛山分公司电信业务申请单复印件复印件1份。8、2013年7月10日中国电信股份有限公司佛山分公司业务登记单复印件1份。经质证、辩证，原告对被告提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予以确认，均为被告购买家具的票据，是否用于本案租赁物办公室无法确认，另被告对家具有完全的处分权，如何使用与原告没有任何关系，且原告也没有留置、实际使用上述家具，不可能承担任何赔偿费用。搬迁费用是被告自行搬离办公地址的费用，应由其自行承担，与原告无关。临时保管仓库租金也是被告行为造成的，与原告无关，且2014年5月27日收据没有任何人签名，只有一个姓。对证据3的真实性无异议，但与本案无关。对证据4的真实性无法确认，该组证据无法证明被告的诉讼请求，亦无法证明所搬迁的家具是被告在涉讼租赁物的家具。对证据5的录音的真实性、合法性、关联性均有异议。该录音为被告单方出具，无任何一方签名盖章。如录音真实，在录音2分40秒左右有物业的人称维修已修好，不影响被告正常使用，且漏水并非出租方主观故意造成的，出租方不存在任何过错，出租方在得知漏水的事实后也第一时间联系物业公司请求维修，履行了出租方的责任。原告对被告所诉请的赔偿损失不应承担赔偿责任。录音光盘是证人证言，被告应在法律规定的时间内申请证人出庭，但被告并未申请证人作证，因此该录音光盘不符合法律规定，不应作为证据使用；对光盘中的照片，该物业已重新提供给第三人使用，证明该物业是可以正常使用的。对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，该登记单的申请方、登记的客户名称非被告，内容也非涉讼租赁物的地址登记业务，无法证明登记信息为被告所使用，被告亦未加盖印章，该证据与本案无关。对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，申请单内容也没有显示与被告有关，即使其申办迁移手续，也未显示已实际迁移到涉讼物业处并实际使用。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，尽管被告提供该申请单，但未提供租赁期间正常缴费的证据，无法证明租赁期间使用该申请单的登记电话、账号。经审查，两原告提供的证据1-6、11、12及被告提供的证据3，相对方对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据7为原件，加盖了相关银行印章，本院对其真实性予以确认。原告证据8-10构成证据链，被告虽有异议但不能提供证据推翻，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据13，本院结合本案具体情况作综合认定。被告提供的证据1、2均非正式发票，且被告所购物品亦无法证明必然用于涉讼租赁物，故本院对其关联性不予确认。被告提供的证据4为照片，无法反映所堆放物品是从涉讼租赁物搬出。被告提供的证据5为录音资料，录音对象、录音时间地点不明，本院对其证明力不予确认。被告提供的证据6、7所载客户名称均非被告，本院对其关联性不予确认。被告提供的证据8为复印件，未提供原件核对，本院对其真实性不予确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区××室（房地产权证号分别为××）,登记权属人为原告洪泗钦。2013年7月11日，原告陈华华（出租方、甲方）与被告中腾公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》，约定被告向原告承租涉讼租赁物，总面积为642.78平方米，租期由2013年7月1日起至2015年7月1日止，每月租金35353元，先缴后用，每两个月支付租金一次，当月5日前以现金或银行转帐方式缴纳，如逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%支付滞纳金。在签订合同之日三天内，被告需向原告支付两个月租金70706元作为押金，并同时向原告预付两个月租金70706元，逾期3天未支付，视为被告根本违约，原告有权将租赁物业向第三方出租。租赁期间，如原告需提前解除合同提前两个月以书面形式通知被告，并双倍返还押金予被告，若该租赁物业是由被告投入装修的，原告同时向被告赔偿租赁物业折旧后的固定装修损失。被告逾期未缴纳按约定应当由被告缴纳的租金及各项费用（即管理费、水电费、电讯费、公共水电分摊费等），逾期超过7天或欠费金额超过20000元的，原告有权终止本合同，收回租赁物业并没收被告的押金，同时保留通过法律途径追收被告所欠费用和赔偿经济损失的权利。庭审中，双方确认合同出租方为两原告，承租方为被告。2014年5月23日，原告陈华华向被告发出《关于立即支付物业租金、滞纳金并解除通知》，认为被告拖欠2014年4、5月份租金，原告通知被告立即解除合同，被告应于收到通知之日起5日内搬离物业。被告于同年5月29日收到该函件。同年5月27日，被告搬离涉讼租赁物。原告陈华华在搬迁放行申请表中签名确认同意被告搬迁。被告缴纳至2014年3月31日的租金。诉讼中，双方确认2014年3月底由于涉讼租赁物楼上商铺漏水导致涉讼租赁物渗水，但原告主张已于同年4月中旬维修完毕，被告则主张于同年5月中旬维修完毕。双方确认上一任租户谢××所交纳的押金68134元作为被告押金，但原告主张该押金仅为部分押金。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自的义务。被告经原告同意于2014年5月27日已搬离涉讼租赁物，故涉讼合同已实际解除，对此本院予以确认。关于合同解除责任方问题。双方均确认自2014年3月底涉讼租赁物存在渗水，但均未提供充分证据证明维修完毕的时间，根据被告提供的录音资料显示“涉讼租赁物约半个月左右整好”，与原告主张涉讼租赁物于2014年4月中旬维修完毕的时间相吻合，故本院认定涉讼租赁物于2014年4月中旬维修完毕。虽涉讼租赁物渗水是由于楼上商铺漏水导致，但原告作为出租方负有保持租赁物可正常使用的义务，涉讼租赁物存在渗水情况必然影响被告的正常使用，被告主张维修完毕后对该段时间租金标准与原告进行协商合理，原告亦有义务就上述瑕疵履行问题与被告进行结算。双方因该段时间租金标准发生争议未能协商一致导致合同实际解除不可单方归责于任一方，被告因此未交纳2014年4、5月份的租金亦不构成根本违约。原告主张被告根本违约应没收被告已交纳的押金、补足押金差额的诉请没有依据，本院不予支持。同理，被告主张原告违约需双倍返还押金及赔偿损失亦没有依据，本院均不予支持。但双方合同已实际解除，被告已向原告交纳的押金68134元应退还予被告，被告的该项诉请本院予以支持。关于被告应付租金数额问题。被告至2014年5月27日方搬出涉讼租赁物，从同年4月1日至5月27日，被告已实际使用租赁物，应支付相应租金。因2014年4月1日至15日的租金是原告的瑕疵履行导致被告未正常使用涉讼租赁物，本院酌定该段时间租金按原租金标准的50%收取即8838.3元（35353元÷2×1/2）。对于2014年4月16日至5月27日的租金应按照合同约定的租金标准计付即48467.8元（35353元÷2+35353元÷31天×27天），故被告应向原告支付租金57306.1元，原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。被告应缴纳的租金数额需经诉讼才能最终确定，原告诉请被告支付滞纳金没有依据，本院不予支持。关于电话费问题。原告主张替被告代垫了电话费，但其提供证据13载明客户名称为广东海利金对外贸易有限公司，未有证据显示该公司与涉讼租赁物之间的关系，故本院对该证据的关联性不予确认，相应对原告的该项诉请不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）陈华华与被告（反诉原告）佛山市中腾投资有限公司于2013年7月11日签订的《物业租赁合同》于2014年5月27日解除。二、被告（反诉原告）佛山市中腾投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年4月1日至5月27日的租金57306.1元予原告陈华华、洪泗钦。三、原告（反诉被告）陈华华、洪泗钦应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金68134元予被告佛山市中腾投资有限公司。四、驳回原告（反诉被告）陈华华、洪泗钦的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）佛山市中腾投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取为1653.1元、（原告已预交），由原告负担1036.77元，由被告负担616.33元。反诉受理费2485.75元（被告已预交），由被告负担1734.07元，由两原告负担751.68元。相抵后，两原告应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付135.35元予被告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇一四年十一月六日书记员  黄爱文