台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）台黄民初字第1290号
原告：绿城物业服务集团有限公司。
法定代表人：李海荣。
委托代理人：鲍芬芬。
委托代理人：卓军。
被告：张玲琍。
委托代理人：章日泉。
原告绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）与被告张玲琍为物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法由本院审判员章俏璐适用简易程序于同年7月29日公开开庭进行了审理，后转为普通程序于2015年5月7日第二次公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人鲍芬芬，被告张玲琍及其委托代理人章日泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告绿城物业公司起诉称：原告与案外人台州黄岩金岳置业有限公司（以下简称金岳置业公司）签订了凯亚城《前期物业服务合同》及《关于凯亚城﹤前期物业服务合同﹥物业管理服务费变更协议》，后原告与凯亚城业委会签订了《物业服务合同》，委托原告实行“凯亚城小区”的物业管理工作，管理期限到2013年12月31日止，根据被告与原告2009年11月2日签订的《凯亚城前期物业管理协议》规定：小高层、高层住宅物业服务费按照1.8元／月／㎡的标准收取，小区业主的物业服务费每12个月缴纳一次，业主或物业使用者应在每12个月的第一个月履行缴纳义务。未按时足额缴纳物业费的，自逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之二的违约金。但被告未缴纳自2011年11月1日至2013年12月31日止的物业服务费7192元、车位费1700元、违约金2663元，共计人民币11555元。经原告多次催讨，被告至今未付，故原告起诉请求判令：1、要求被告支付原告物业服务费人民币7192元、车位服务费1700元，小计8892元；2、要求被告支付违约金人民币2663元（自愿按万分之五收取，计至2014年3月31日）；以上两项共计11555元。3、要求被告承担本案诉讼费用。
被告张玲琍答辩称：1、原告没有取得合法的物业管理资格。2、原告物业服务管理不作为，没有按物业服务合同履约，虽然物业没有取得合法资格，但答辩人还是愿意支付相应的物业管理费，但是，由于绿城物业公司管理不到位，不完全履行物业服务合同约定，大大降低了物业服务水准，要求物业公司赔偿损失3000元；由于绿城物业公司管理不作为，致使我家窗户玻璃损坏，要求绿城物业公司赔偿损失3000元。3、关于违约金问题：（1）绿城物业公司没有经过凯亚城业主大会选聘，合同应属非法，业主对合同内容更不知情，原告的主体资格有问题；（2）由于绿城物业公司没有按合同履行职责，尽物业公司应有的责任，致使大多数业主拒缴物业费，后来公司经营困难，物业工作奄奄一息，答辩人依法行使同时履行抗辩权和不安抗辩权，拒交物业费。4、绿城物业服务集团有限公司台州分公司非法收取“代收文明施工保证金”1000元整，至今未归还答辩人。5、地下私家车位，没有专人管理，停放期间小车几次被刮伤，不应收取管理费用。6、由于绿城物业公司长期管理不善，导致凯亚城消防系统、监控系统、红外线系统、门禁系统、车辆管理系统、水景系统、排水系统等严重损坏，有些甚至处于瘫痪状态，同时小区大量的违章，毁坏了凯亚城小区的形象及美誉度，降低了小区的品质，直接影响了凯亚城小区的房屋的价格，据开发商估测，大约降低了房子的价格1500元／平方米，给答辩人家房子带来隐形经济损失27万元人民币，现主张绿城物业公司依法赔偿损失11万元人民币。
原告为支持起诉主张，向本院提供了以下证据材料：
证据1、企业法人营业执照、组织机构代码证、变更登记情况、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体适格。
证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体适格。
证据3、房产证复印件，证明被告系该物业业主。
证据4、《前期物业服务合同》复印件、《关于凯亚城﹤前期物业服务合同﹥物业管理服务费变更协议》复印件，共同证明案外人开发商与原告签订《前期物业服务合同》，将凯亚城委托原告实行前期物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间、违约责任。
证据5、《台州凯亚城物业服务合同》、《凯亚城项目物业服务合同》，证明凯亚城业委会与原告签订《物业服务合同》，将凯亚城委托原告实行前期物业管理，并确定物业服务费的收费标准、收费时间、违约责任。
证据6、原告与被告签订的《凯亚城前期物业管理协议》，证明作为业主的被告需遵循的公共协议中确定物业管理服务费及能耗费的收费标准、收费时间、违约责任。
证据7、律师函及邮寄凭证复印件，证明原告于2014年2月24日向被告邮寄催费函，要求被告支付相应所欠的物业服务费、车位服务费，信件被退回。
证据8、照片2张，证明原告于2014年3月14日在被告小区公示栏上张贴催费公示，告知被告应在公示后5日内向原告缴纳所欠的费用。
证据9、《关于凯亚城87幢902室业主违约装修函》3份，证明如果业主有违约行为，原告方没有执法权，只能向行政部门上报。
证据10、杭州钱塘物业管理有限公司凯亚城物业服务中心于2015年4月28日出具的证明1份，证明原告已经尽到了物业服务管理的职责。
被告质证后对证据1、2、3、4、6、8无异议。对证据5异议认为交给被告的两份合同没有附件，被告不知情也不合法。对证据7异议认为没有收到信。对证据9异议认为真实性看不出来，原告方虽然没有执法权，但也没有进行管理。对证据10异议认为该证据内容被告方并不清楚。
被告张玲琍为支持其答辩意见，提交了以下证据材料：
证据1、照片8张复印件，证明被告家玻璃受损，原告方物业管理不到位。
证据2、凯亚城违章建筑情况，证明原告方管理不善，所以现在动用维修基金。
证据3、小区违章的照片复印件，证明原告方管理不善。
证据4、钱塘物业和绿城就凯亚城撤出遗留问题处理备忘录1份复印件，证明小区的消防系统、监控系统等受到损坏。
证据5、凯亚城业委会申请维修基金的通知，证明动用维修基金是因为原告方管理不善造成的。
证据6、代收文明施工保证金发票1份复印件，证明原告方收取了1000元的代收文明施工保证金没有归还。
原告质证后对证据1的关联性有异议，玻璃受损是第三人所致。对证据2、3的关联性有异议，认为原告作为物业管理企业本身没有执法权。对证据4的真实性无异议，但认为遗留问题已经委托现任的物业管理公司解决。对证据5的真实性没有异议，但对合法性和关联性均有异议，若被告方认为系原告管理不善导致上述问题，应进一步举证说明。对证据6的三性均无异议。
经原、被告举证、质证和当庭陈述，本院审核后，对原告提供证据1、2、3、4、6、8和被告提供的证据6，各方质证后均无异议，本院对上述证据予以认定。对原告提供的证据5、7、9、10，本院对其真实性予以认定。对被告提供的其他证据，本院结合其他案件审理的具体情况，对原告存在物业服务不到位或瑕疵的现象予以认定。
经审理，本院认定本案事实如下：
2007年7月，浙江绿城物业管理有限公司与开发商金岳置业公司签订了《前期物业服务合同》，同年9月30日双方签订《关于凯亚城﹤前期物业服务合同﹥物业管理服务费变更协议》，2011年4月14日浙江绿城物业管理有限公司变更为绿城物业服务集团有限公司。2013年1月16日，黄岩区凯亚城业主委员会与绿城物业服务集团有限公司台州分公司签订了《台州凯亚城物业服务合同》，上述合同约定：原告提供前期物业管理服务事宜，收费标准（按建筑面积）为：多层公寓、高层公寓1.8元／月•㎡，地下车位服务费50元／个•月。被告张玲琍购得坐落于台州市黄岩区北城街道浦西凯亚城88幢1单元2201号房产及车位1个，房产证号：台房权证黄字第××号，建筑面积181.59㎡。2010年3月被告张玲琍与原告签订了《前期物业服务合同》。后被告按约缴纳车位费至2011年2月28日止，缴纳物业费至2012年2月29日止，但未支付2011年3月1日起至2013年12月31日的车位费1700元（50元•月×34个月）以及2012年3月1日起至2013年12月31日的物业费7191元（1.8元／㎡•月×181.59㎡×22个月）。原告通过发律师函、张贴公告等方式向被告催款未果，遂诉至本院。
另认定：原告存在物业服务不到位或瑕疵的现象。2011年11月17日原告方收取被告文明施工保证金1000元。
本院认为：绿城物业服务集团有限公司台州分公司是原告的分支机构，其并不具有独立的法人资格，故本案原告的主体资格并无不当。原、被告之间的前期物业服务协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性、禁止性规定，应为有效，各方当事人均应按约履行。本案争议的焦点原告提供的物业服务存在瑕疵或不到位或者可能存在损害业主权益的现象，被告据此提出拒付物业服务费的抗辩理由能否成立？近些年，伴随着城市化进程的不断推进和房地产市场的迅猛发展，物业服务作为一种新兴产业，在改善业主生活环境、提高城市生活品质和促进社会管理水平等方面起到了不可替代的作用，已经成为百姓生活中不可或缺的组成部分。但物业服务这一新兴产业在发展中难免存在一些不令人满意的问题和不足，而且不同业主对满意的标准不尽一致，因此，需要物业服务企业不断地完善和改进服务，以满足百姓越来越高的生活品质和环境质量的要求。对城市居民来说，物业服务已经成为一种常态，业主离不开物业服务，物业服务缺不了业主，彼此正发展成为一种相互依存、共促发展的关系。物业服务企业服务不到位，致使业主不缴费；业主不缴费，导致物业服务企业因缺乏资金更难以服务到位，以致业主更不愿意缴费，会导致恶性循环。结合本案，原告在物业服务过程中存在一些瑕疵和不足，这些瑕疵和不足需要完善和改进，但并未构成根本性的违约，业主拒缴物业费或少缴物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数缴费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”因此，被告如认为其房屋玻璃损坏、房产价值的隐形损失等是原告存在违约行为造成的，可以依照上述规定处理。综上，被告拒付物业费的抗辩理由不能成立。本案被告逾期未支付自2011年11月1日起至2013年12月31日止的物业服务费7191元（原告主张7192元系计算错误）及车位费1700元（自2011年3月1日起至2013年12月31日止），事实清楚，对原告要求被告支付所欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵或不到位的现象，被告未支付物业费用也并非故意拖欠，因此，对原告要求被告按协议约定承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。另原告代收的文明施工保证金1000元可予以抵销。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条之规定，判决如下：
一、被告张玲琍于判决生效后十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司自2011年11月1日起至2013年12月31日止的物业服务费7191元和自2011年3月1日起至2013年12月31日止的车位费1700元，共计8891元，扣除1000元，应付7891元。
二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费89元，由原告绿城物业服务集团有限公司负担29元，由被告张玲琍负担60元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院［在递交上诉状后至上诉期满后七日内，先预缴上诉案件受理费89元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19900001040000225089001。在预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院］。
审 判 长 章俏璐
人民陪审员 官忠勇
人民陪审员 王岳友
二〇一五年七月二十一日
代书 记员 叶佳佳