安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1002民初131号
原告：周建兵，男，1966年6月16日出生，汉族，住安徽省歙县。
委托诉讼代理人：汪民峰，安徽经盾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。
被告：安徽民航机场建设管理有限公司，住所地安徽省合肥市新桥国际机场，组织机构代码71998644-8。
法定代表人：胡建军，董事长。
委托诉讼代理人：马开安，公司职员。
委托诉讼代理人：吴刚，安徽天瑞律师事务所律师。
原告周建兵诉被告安徽民航机场建设发展有限公司黄山分公司（以下简称安徽民发公司黄山分公司）、安徽民航机场建设发展有限公司（以下简称安徽民发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，原告周建兵请求撤回对安徽民发公司黄山分公司的起诉，本院予以准许。同时，根据原告周建兵申请，本院变更被告安徽民发公司为安徽民航机场建设管理有限公司（以下简称安徽民建公司），并依法由审判员王海俊适用简易程序，于2016年5月13日、6月21日、11月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告周建兵的委托诉讼代理人汪民峰、被告安徽民建公司的委托诉讼代理人马开安、吴刚到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告周建兵的委托诉讼代理人章金山、被告安徽民建公司的委托诉讼代理人马开安、吴刚到庭参加诉讼。第三次庭审中，原告周建兵的委托诉讼代理人汪民峰、被告安徽民建公司的委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周建兵向本院提出诉讼请求：1、解除周建兵与安徽民发公司黄山分公司签订的《商品房认购书》；2、安徽民建公司双倍返还周建兵购房定金399120元；3、安徽民建公司返还周建兵购房款606000元及利息（自2012年2月13日起，按银行贷款利率6.5﹪计算至款清之日止）；4、本案诉讼费（含保全费）由被告承担。本案在审理过程中，周建兵于2016年5月24日增加诉讼请求，要求判令安徽民建公司赔偿已付房款不超过一倍的损失500000元（含可得利益损失）。同年10月27日，周建兵对上述增加的诉讼请求作出变更，要求安徽民建公司赔偿房屋损失350000元（含逾期可得利益损失）。事实和理由：2011年8月4日，周建兵与安徽民发公司黄山分公司就新安博林山庄31幢108号房屋签订《商品房认购书》。同日，周建兵依约向安徽民发公司黄山分公司支付购房定金款199560元。后周建兵分别于2011年8月16日、2012年2月13日向安徽民发公司黄山分公司支付了剩余购房款共计606000元，但至今被告未交付房屋。经查，安徽民发公司黄山分公司已将上述房屋另售给第三人，并到房管部门办理了相关手续，其行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，周建兵起诉来院，提出如上诉请。
安徽民建公司辩称：1、同意解除商品房认购书，返还原告购房款606000元；2、因原告未在安徽民发公司黄山分公司通知的期限内签订购房合同，故被告不存在违约，原告主张双倍返还定金及支付相关利息缺乏相关法律依据。且原、被告并未签订商品房买卖合同，即使被告将商品房出售给第三人也仅是双倍返还定金；3、根据鉴定报告，原告就其所购房屋的市场价值变化仅为89506元，其主张赔偿损失350000元（含逾期可得利益损失）缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
本院经审理认定事实如下：2011年8月4日，安徽民发公司黄山分公司（甲方）与周建兵（乙方）签订《商品房认购书》一份，约定：乙方经过了解，有意认购甲方开发建设的新安博林山庄31幢108号房。该房建筑面积约205.28㎡，认购价按建筑面积4300元／㎡，总金额882704元；车库面积48.6㎡，按建筑面积2560元／㎡计价，总金额124416元。房屋及车库合计认购总价1007120元……因尚不具备预售条件，甲乙双方经协商，达成以下协议：1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方自愿于签订本协议书之日向甲方支付上述商品房及车库的认购定金199560元……签订本协议书七个工作日内支付300000元，逾期未付则视为自动放弃，本协议中止，所付定金199560元不予退还……2、乙方应于本认购书签订后接甲方书面通知后七个工作日内到甲方签订《商品房买卖合同》……3、定金特别约定：甲乙双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；如在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，甲方已将商品房另售他人，甲方应双倍返还买受人已付定金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该商品房另售他人……”。此外，双方在该认购书中还就房屋及车库的交付标准进行了约定。认购书签订当日，周建兵按约向安徽民发公司黄山分公司支付定金199560元。此后，周建兵分别于2011年8月16日、2012年2月13日向安徽民发公司黄山分公司支付购房款300000元和306000元。为此，安徽民发公司黄山分公司共向周建兵出具收据三张，合计金额805560元。
另查明：安徽民发公司黄山分公司系安徽民发公司投资设立。2015年初，安徽民发公司更名为安徽民建公司。2013年4月9日，黄山市屯溪区迎宾大道111号新安博林山庄31幢108号房屋产权经黄山市房地产市场产权管理处核准登记，所有权人为安徽民发公司，房屋建筑面积257.39㎡。2014年9月，上述房屋被出售给吴学农，并办理了网上签约。
本案在审理过程中，就周建兵购买的位于屯溪区迎宾大道111号新安博林山庄31幢108号房及车库的认购价格与现市场价格之间的差额问题，经安徽经盾律师事务所委托，安徽东方司法鉴定所作出皖东司鉴字（2016）第011号《司法鉴定意见书》，结论为：案涉房屋及车库在价值时点2016年6月12日的总价值为1261287元，与周建兵认购时房屋及车库总价1007120元的差额为254167元。庭审中，安徽民建公司对此提出异议，并对上述房屋及车库的现时市场价格与认购价的差额申请重新鉴定。经本院委托，博文房地产评估造价集团有限公司于2016年9月3日作出博文房估字（2016）第29164号《房地产司法鉴定估价报告》，确定案涉住宅房地产（建筑面积257.39㎡）于价值时点2016年8月25日的市场价值为1350300元，房地产单价为5246元／㎡。为此，周建兵垫付鉴定费3000元。
以上事实，有周建兵提交的商品房认购书、收据，本院调取的案涉房屋产权证、网上签约证明及博文房地产评估造价集团有限公司博文房估字（2016）第29164号《房地产司法鉴定估价报告》、鉴定费发票等证据证实，安徽民建公司对其真实性均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、涉案《商品房认购书》的性质和效力问题；2、安徽民建公司是否构成违约，周建兵请求解除《商品房认购书》是否应当得到支持；3、安徽民建公司因违约应承担的民事责任。
关于争点一。安徽民发公司黄山分公司与周建兵签订的《商品房认购书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，该认购书虽约定了房屋的基本情况、房屋价款、定金等，周建兵也交付了定金，但是对于房款支付、交房日期、装饰设备标准、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的办法等商品房买卖合同的必备条款未作约定，且该认购书亦明确约定周建兵应在接到安徽民发公司黄山分公司书面通知后七个工作日签订《商品房买卖合同》，因此，该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，其性质应属预约合同而非商品房买卖合同。
关于争点二。由于安徽民发公司黄山分公司在收取周建兵定金199560元及购房款606000元后，在未与周建兵协商解除商品房预约合同关系的情况下，将案涉房屋出售给了案外人，致使周建兵无法取得案涉房屋，合同目的不能实现，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，即一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。故周建兵依法有权解除其与安徽民发公司黄山分公司之间签订的《商品房认购书》。鉴于安徽民发公司黄山分公司系安徽民发公司依法设立的分支机构，不具备独立的法人资格，而安徽民建公司系由安徽民发公司变更而来，故安徽民发公司黄山分公司因本案所负的违约责任依法应由安徽民建公司承担。安徽民建公司辩称周建兵未在安徽民发公司黄山分公司通知的期限内签订购房合同，其不存在违约。对此，安徽民建公司提供安徽民发公司黄山分公司2013年5月13日致周建兵的《通知》及国内挂号信函收据各一份。根据《通知》，内容上虽反映安徽民发公司黄山分公司要求周建兵接到通知后七个工作日到其处签订《商品房买卖合同》，但挂号收据收件人姓名为汪志平，通知上亦注有“中易大厦1106号汪志平转”的内容。对此，由于安徽民建公司未提供证据证明周建兵已授权汪志平接收相关函件，且周建兵不予认可，故不能证明上述通知已送达周建兵。对安徽民建公司此项辩称，本院不予采纳。
关于争点三，即安徽民建公司因违约应承担的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，因案涉《商品房认购书》的解除，周建兵可以要求安徽民建公司恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于周建兵要求安徽民建公司返还已付购房款606000元及其利息的诉请，本院予以支持。其主张利息自2012年2月13日起算，有事实依据，本院予以支持。利息应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款清时止（其中，计算至2016年11月12日止的利息计172507.16元）。周建兵主张按银行贷款利率6.5﹪计算，不符合法律规定，本院不予支持。鉴于案涉房屋已被另售他人，根据认购书的约定，安徽民建公司依法应向周建兵双倍返还定金即399120元。
关于赔偿损失方面。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案预约合同作为具有独立性的合同，上述条款对其应当同样适用。虽然安徽民发公司黄山分公司违反《认购书》的约定导致的损失是周建兵丧失与安徽民发公司黄山分公司缔结商品房买卖合同的机会，但结合本案实际，周建兵为获得签订商品房买卖合同支付了认购房屋总价近80﹪的代价，这势必限制周建兵的经济能力并导致其无法通过另行购买其他房产实现其购买房屋的目的。故在本案中，周建兵存在可得利益的损失。但其主张以履行案涉商品房买卖合同的差价损失来确定，明显过高。综合本案实际，对周建兵可得利益的损失，可在差价基础上依据周建兵已交购房款的增值额予以确定。对于案涉房地产认购时与现市场价值的差额，由于博文房地产评估造价集团有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》确认案涉住宅房地产（建筑面积257.39㎡）的现市场价值为1350300元，房地产单价为5246元／㎡，但未区分住宅和车库的价值。而在周建兵认购时，双方对房屋、车库的面积及单价分别作有不同约定（其中建筑面积共计253.88㎡）。基于该房产权登记建筑面积与认购面积的差异，对周建兵认购时案涉房地产总价，本院根据其认购时房屋、车库的平均价予以调整，即1019159.3元（1007120元＋（257.39㎡-253.88㎡）×（4300元／㎡＋2560元／㎡）÷2】。据此，案涉房地产认购时与现市场价值的差额应为331140.7元（1350300元-1019159.3元）。根据周建兵已交购房款占认购价的比例，周建兵在本案中的可得利益损失为264867.84元（805560元÷1007120元×331140.7元）。鉴于本案《认购书》约定了定金条款，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，即买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。据此，因安徽民建公司在本案中承担的定金责任不足以弥补其违约给周建兵造成的可得利益损失，故安徽民建公司还应赔偿周建兵两者间的差额即65307.84元（264867.84元-199560元）。
综上，对于周建兵的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、解除原告周建兵与安徽民航机场建设发展有限公司黄山分公司之间的《商品房认购书》；
二、被告安徽民航机场建设管理有限公司返还原告周建兵购房款606000元及利息（以606000元为基数，自2012年2月13日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款清时止，其中，暂计算至2016年11月12日止的利息计172507.16元）；
三、被告安徽民航机场建设管理有限公司双倍返还原告周建兵购房定金计399120元；
四、被告安徽民航机场建设管理有限公司赔偿原告周建兵可得利益损失计65307.84元；
五、驳回原告周建兵的其他诉讼请求。
（上述二、三、四项于本判决生效后十日内一次性给付。）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16996元，减半后收取8498元，保全费5000元、鉴定费3000元，合计16498元（原告周建兵已预缴），由原告周建兵负担3466元，被告安徽民航机场建设管理有限公司负担13032元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判员 王海俊
二〇一六年十一月十四日
书记员 程海卫
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
二、《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
……
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。