黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑民终字第136号
上诉人（原审被告）哈尔滨利民开发区管理委员会，住所地哈尔滨市利民开发区南京路。
法定代表人于传勇，该管委会主任。
委托代理人闫铭钊，黑龙江龙信达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）哈尔滨超越特种钢有限公司，住所地哈尔滨市呼兰区建设路404号。
法定代表人陈莎，该公司经理。
委托代理人焦丽秀，女，1953年11月5日生，该单位职工，
委托代理人张玉杰，女，1961年6月20日生，该单位职工。
上诉人哈尔滨利民开发区管理委员会（以下简称利民管委会）与被上诉人哈尔滨超越特种钢有限公司（以下简称超越公司）合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2015年3月18日，作出（2014）哈民一民初字第36号民事判决书。判后，利民管委会不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人利民管委会委托代理人闫铭钊，被上诉人超越公司委托代理人焦丽秀、张玉杰到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院判决认定：2009年2月11日，呼兰双井特种钢丝厂（超越公司前身）与利民管委会就呼兰双井特种钢丝厂名下的土地使用权及地上附着物达成拆迁征用《协议书》。该协议约定：1、利民管委会由于修建南京西路决定对呼兰双井特种钢丝厂土地的村镇集体工业用地进行征用，其土地证编号为呼集用520031字第102号，总计面积31717平方米；2、呼兰双井特种钢丝厂地上房屋、猪舍、仓库、棚厦、井、动力电、树木及牲畜等所有一切地上附着物及动迁搬迁费、损失费，经评估部门确定为人民币5，500，000元；3、利民管委会按征用呼兰双井特种钢丝厂同等面积在国环旁选择土地给其使用，其用地为植物或粮食种植业，此土地呼兰双井特种钢丝厂只有使用权，没有所有权，使用期为30年；4、本协议签订后，呼兰双井特种钢丝厂房照、产权证、土地证等所有手续交给利民管委会，呼兰双井特种钢丝厂对其土地不再具有任何权利；5、呼兰双井特种钢丝厂必须保证该征用土地及地上所有建筑物和附着物，没有转让他人或用于抵押，在征用前，呼兰双井特种钢丝厂所属土地所产生的债务及任何纠纷由呼兰双井特种钢丝厂负责，与利民管委会无关；6、利民管委会协助呼兰双井特种钢丝厂办理新置换集体土地使用证；7、协议签字后，2009年2月15日利民管委会付人民币2，000，000元整；8、呼兰双井特种钢丝厂必须在2009年3月15日之前将土地上所有建筑物、构建物、电、井、树木、生禽等地上所有一切拆迁、搬迁完毕，利民管委会确认后付清余款。利民管委会曾经预借给呼兰双井特种钢丝厂征用费人民币1，400，000元在余款中扣回。
《协议书》签订后，呼兰双井特种钢丝厂履行拆迁及土地证照交付义务，搬离了诉争土地，利民管委会支付了5，500，000元地上附着物补偿款和拆迁费。由于利民管委会将置换给呼兰双井特种钢丝厂的土地另行它用，呼兰双井特种钢丝厂一直未正常生产，双方多次协商未果。
2013年5月22日，黑龙江广荣资产评估有限公司接受呼兰区人民政府征收办公室委托对呼兰双井特种钢丝厂拆迁停业损失；厂区内鱼塘及苗木地块养殖、种植损失；猪场营业用房、猪舍等固定资产重置成本差价评估。黑龙江广荣资产评估有限公司于2013年5月27日出具黑广荣评报字（2013）第190号资产评估报告书。该评估报告从2009年3月15日至2013年5月20日期间，对超越公司的经济损失出具评估报告意见为：全部饲养种猪的停业损失27，792，600元，2000米鱼塘养殖损失104，300元，苗木种植损失2，560，000元，原猪场营业用房、猪舍等固定资产重置成本差价4，073，100元，合计人民币34，530，000元。全部饲养育肥猪经济损失种猪场拆迁停业损失18，157，700元，2000米鱼塘养殖损失104，300元，苗木种植损失2，560，000元，原猪场营业用房、猪舍等固定资产重置成本差价4，073，100元，合计人民币：24，895，100元。呼兰区人民政府征收办公室认为评估报告依据不足，不同意评估意见，截止目前为止，一直未领取评估报告。
诉讼中，超越公司向原审法院申请对超越公司自2013年至立案时止的停业损失进行鉴定，原审法院予以驳回。超越公司诉讼主张不能返还土地，由利民管委会赔偿30年收益损失；利民管委会则以该土地已被规划利用，不同意返还。
利民管委会预置换给超越公司的国环旁土地，其中一部分土地用于建设道路，另一部分土地在呼兰区土地局以招拍挂的方式对外公示出让。超越公司原土地已经政府规划完毕，相关基础设施已建成。
根据《黑土资发（2000）第36号》文件，对于呼兰区土地年产值标准的规定：“一般菜地、塑料大棚菜地、普通温室菜地、节能温室菜地、苗圃”年产值标准分别为每平方米3.60元、12元、17元、25元、30元不等。
2011年9月23日，哈尔滨呼兰县双井特种钢丝厂企业名称变更为哈尔滨超越特种钢有限公司，变更后法定代表人及企业性质未发生变化。
超越公司诉称：2009年2月11日，超越公司与利民管委会就超越公司名下的土地使用权及地上附着物达成《协议书》，约定地上附着物房屋、猪舍、仓库、井、动力电、树木、牲畜等拆迁补偿款共计5，500，000元，按照征用超越公司同等面积置换国环土地给超越公司，并协助办理集体土地使用证等事宜。该协议签订后，利民管委会只支付5，500，000元地上附着物拆迁费的补偿，土地置换义务未履行，而超越公司按照协议约定完全履行了义务，但利民管委会将置换给超越公司的土地给案外人征用了，双方协议无法履行。由于利民管委会违约，导致超越公司无法正常生产经营，给其造成严重损失。超越公司就此问题多次找利民管委会要求交付置换的土地，但至今无结果。2011年9月23日，哈尔滨呼兰县双井特种钢丝厂企业名称变更为哈尔滨超越特种钢有限公司。在此期间，利民管委会成立工作组，对超越公司停业损失进行确定。经政府同意由呼兰区拆迁办委托黑龙江广荣资产评估有限公司对超越公司停业损失进行评估，评估价格为：24，895，100元。但利民管委会不履行赔偿义务，故诉请：1、履行合同；2、赔偿2009年2月11日至2013年5月27日的停业损失24，895，100元，2013年5月27日之后的损失由鉴定结论出具后计算。后超越公司变更诉请为：1、解除合同，返还土地及房产所有权证、土地使用证等证件；如不返还土地按种植树木或花卉标准赔偿未取得土地收益损失每年按2，000，000元赔偿，赔偿年限为30年；2、赔偿超越公司2009年2月11日至2013年5月27日的损失24，895，100元，2013年5月27日之后的损失由鉴定结论出具后计算。
利民管委会辩称：超越公司主张继续履行合同或置换同等地段其他土地的要求，合理、合法，利民管委会正在协调土地事宜，待有合适的土地就满足超越公司的要求。超越公司主张动迁后的补偿问题，因其所提数额的根据是《资产评估报告书》，而该评估报告的评估依据与双方之间达成的《协议书》所确定的置换土地用途不一致，故不能作为超越公司向利民管委会请求补偿的依据。利民管委会同意补偿，但补偿应依据达成的《协议书》所确定的置换土地用途即“其用地为植物或粮食的种植业”进行评估或按政府公布土地收益标准进行补偿，这才符合双方当初签《协议书》时的约定。另外，超越公司提供的2008年《账户目录》是其单方制作，真实与否无法确定，如果超越公司能提供动迁前三年的纳税情况，并经过国家税务机关确认其真实可靠，也可作为补偿的依据。综上，案涉土地已被规划使用，不同意返还，同意补偿，但补偿要合理合法，不能超出约定范围。
原审法院判决认为：（一）关于案涉《协议书》的性质及效力问题。
合同的性质不能简单根据缔约人的诉辩主张予以认定，而应依据合同的具体内容依法作出确认。虽然超越公司与利民管委会签订的《协议书》有土地征用及补偿等字句，但从合同约定的内容看，超越公司主要义务是将登记在其名下的土地交与利民管委会，并在土地交付后不再具有任何权利。利民管委会主要义务也是将其管理的土地交与超越公司，利民管委会也未按照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定履行征地报批手续，而是以平等主体的身份与超越公司签订土地互换协议。故双方签订的《协议书》不具有征收或征用的法律关系特征，协议内容更符合互换性质。该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效。
（二）关于利民管委会是否构成根本性违约及违约责任承担方式问题。
双方签订《协议书》后，利民管委会支付了5，500，000元地上附着物及拆迁费的补偿，超越公司按照协议约定履行拆迁、搬迁及交付土地手续的义务。但利民管委会未按协议约定履行互换土地的义务，却将置换给超越公司的土地另作他用，并经政府规划，相关基础设施已建成，部分土地已建设为道桥，部分作为商业用地准备出让。正是由于利民管委会的不作为导致双方所签合同的目的无法完全实现，利民管委会构成根本性违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案《协议书》应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于超越公司诉讼请求利民管委会不能返还土地给予30年土地使用收益损失补偿。且利民管委会已将案涉土地另行规划使用，不同意返还，同意合理合法予以补偿。超越公司对案涉土地不予返还及补偿的请求，系对其权利的自行处分，依法予以确认和准予。但对损失的补偿，亦应依法并参照有关规定公平合理予以处理。
（三）《协议书》解除后的损失赔偿标准问题。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，利民管委会一直未能解决超越公司置换土地的情况下，其下设单位呼兰区拆迁办委托黑龙江广荣资产评估有限公司对超越公司自2009年2月15日至2013年5月19日止的停业损失进行评估，结论为：停业期间的停业损失计算为全部饲养种猪及重置固定资产等经济损失为人民币：34，530，000元。全部饲养育肥猪及重置固定资产经济损失为24，895，100元。因该评估报告评估的是超越公司2009年2月至2013年5月期间停业的可得利益，而非使用置换土地种植植物或粮食的收益，与双方协议约定置换给超越公司的土地用于种植植物或粮食不符。该评估报告的评估内容与协议约定土地使用情况不符，不能作为本案赔偿的标准。
本案赔偿标准应依据双方协议第三条约定利民管委会互换给呼兰双井特种钢丝厂同等面积在国环旁选择土地给其使用。其用地为植物或粮食种植业，此土地呼兰双井特种钢丝厂只有使用权，没有所有权，使用期为30年。以种植植物或粮食的30年土地使用权预期可得利益，确定超越公司损失的赔偿标准。而且利民管委会答辩中认可超越公司自2009年2月15日至今没有耕种植物或粮食存在损失，同意按照种植植物或粮食收益的标准赔偿超越公司预期取得土地收益损失，故原审法院酌定参照土地行政主管部门公布的同类地块土地平均年产值标准的通知［黑土资发（2000）第36号］对于呼兰区土地年产值标准的规定以节能温室菜地年产值每平方米25元标准计算超越公司未取得土地预期收益损失23，787，750元（25元／年平方米×31717平方米×30年）较为公平合理。判决：一、解除超越公司与利民管委会于2009年2月11日签订的《协议书》；二、超越公司于本判决生效之日起十五日内，将位于哈尔滨市呼兰区利民镇玉强村二十里屯北300米处，登记在哈尔滨市呼兰县双井特种钢丝厂（呼集用570031字第102号集体使用权证）土地31717平方米交付给利民管委会；三、利民管委会于本判决生效之日起十五日内赔偿超越公司预期取得土地的收益23，787，750元；四、驳回超越公司的其他诉讼请求。案件受理费166，275.50元，由利民管委员会负担。
利民管委会不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、利民管委会征用超越公司土地后，在国环旁另选择土地给超越公司使用。但因国环旁另选择土地被规划成路桥用地，导致利民管委会无法履行《协议书》约定向超越公司交付国环旁土地，即因不可抗力原因导致合同内容无法实现而非利民开发区违约所致合同不能履行，因双方一直协商由利民管委会另行为超越公司选择土地，所以不应解除合同。2、利民管委会同意对超越公司的损失进行合理补偿，但该补偿并不是建立在致使合同无法履行、合同目的无法实现的基础上的赔偿。《黑土资发（2000）第36号》文件己经停止使用，其中“呼兰区土地年产值标准规定”以节能温室菜地年产值每平方米25元为标准，计算具体可得利益损失23，787.750元缺少事实和法律依据。即便利民管委会存在违约行为，导致超越公司可得利益无法实现，原审法院依据节能温室菜地标准计算可得利益缺乏法律依据。3、因规划调整原因无法向超越公司交付置换土地，而超越公司原有土地也因规划为路桥用地无法进行返还。双方曾口头协商另行给超越公司31717平方米土地作为种植用地，但因考虑办理土地证问题双方没签署协议。对于给超越公司造成的损失应当按照2011年2月9日哈政发（2011）3号文件规定的征收土地标准予以赔偿，产值价格为64元每平方米，总计一次性赔偿2，029，888.00元。即使按照原审法院认定的按协议30年计算预期可得利益，应扣除合理成本。
超越公司答辩称：1、在与利民管委会置换前，超越公司的土地是工业用地，而利民开发区的土地是农业用地。协议第六条约定，利民管委会协助超越公司办理新置换集体土地使用证。但双方签订置换土地合同后，利民管委会一直不交付置换的土地，也不给办理变更工业用地手续。却将应置换给超越公司的土地一部分卖给了路桥公司，得到约35，000，000元的款项。另一部分土地由利民管委会对外出让，得到土地出让费用约20，000，000元。在应置换给超越公司土地中，利民管委会共计得到补偿款项近55，000，000元。而原审判决给超越公司的损失仅23，780，000元。实际上是利民管委会在利益面前违背合同，恶意违约至使合同无法履行。2、对于超越公司的损失，呼兰区拆迁办委托黑龙江省广荣资产评估公司对超越公司停产停业期间损失进行评估为如养育肥猪损失24，895，100元，如养种猪损失34，530，000元其中包括树木、渔池等，另外，超越公司的原土地状况是，办公楼526平方米、厂房2171.23平方米，猪舍16栋，渔池2000平方米、厂房区外有果树和园林等。原审法院依据节能温室菜地标准25元每平方米计算可得利益23，780，000元，根本没有完全赔偿实际损失。依据哈尔滨市2007年集体土地征收补偿安置工作的实施意见的通知，下发哈政办综（2007）52号文件中四季节能温室菜地年产值每平方米30元是净值。哈尔滨市人民政府关于我市市区农用地平均年产值标准的通知，哈政发（2000）21号，节能温室菜地每平方米30元。而原审法院是按25元计算，也是在没有废止的文件规定范围内，利民管委会称另行给超越公司31717米土地不符合事实。综上，本案不存在征收土地的问题。不同意按利民管委会提出的按征收补偿，综上，请求二审法院维持原判。
本院审理中，利民管委会提交以下证据：
证据一、2011年2月9日，哈尔滨市人民政府关于实施哈尔滨市征地区片综合地价标准的公告，哈政发（2011）3号文件，主要内容：呼兰区耕地政府征地每年方米64元。证明利民管委会上诉主张征地每平方米64元有依据。应当一次性补偿共计2，378，775元。
证据二、2010年10月25日，黑龙江省国土资源厅关于停止执行部分规范性交件的通知，该通知第8条注明黑土资发（2000）第36号文件己停止执行。即使适用该补偿标准，原审法院采用一般菜地节能温室每平方米25元年产值过高。
超越公司对以上证据质证认为，利民管委会提供的哈政发（2011）3号文件仅是对征收土地和动迁补偿的规定，不适用本案。黑土资发（2000）第36号文件并不是超越公司提交的。根据哈尔滨市人民政府下发的关于我市市区农用土地平均年产值标准的通知，哈政发2000（21）号文件，节能温室菜地每平方米30元。哈尔滨人民政府办公厅关于哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作的实施意见的通知，哈政办综（2007）52号文件中，四季节能温室菜地年产值每平方米也是30元，其补偿标准更高。
本院对以上证据分析认为，2010年10月25日发布的黑龙江省园土资源厅关于停止执行部分规范性文件的通知中，（黑土资发（2000）36号）文件确以废止。利民管委会主张本案赔偿标准应依据哈政发（2011）3号文件，即每方米64元，应一次性赔偿2，378，775元。经审查，该文件规定的是对农民土地征收补偿的实施意见，而利民管委会与超越公司之间系置换土地关系，并非征收土地补偿。该文件与本案没有关联性，且双方协议约定了30年土地使用权，对该证明的问题不予采信。
超越公司提交以下证据：
证据一、本案诉讼前利民管委会给双井特种钢丝厂补偿说明，主要内容：南京路路网建设项目是开发区基础设施项目建设，不涉及到省市重点项目。证实利民管委会承认征用土地不属于省市重点项目。
利民管委会质证中对真实性未提出异议，对证明的内容有异议，利民管委会在原审中就主张在争议地块建设重点项目，超越公司在原审就应提交这份证据。
本院对该证据分析认为，利民管委会对该证据的真实性未提出异议，庭审中利民管委会没有提供政府征收土地且属重点项目的证据，对该证据证明的问题予以认定。
证据二、项目协议书，主要内容：甲方：利民管委会，乙方：哈尔滨亿鑫源科技有限公司。该协议约定，甲方同意乙方投资10，000，000元建老年服务中心开发项目，乙方须按照国家相关规定进行项目规划、环境影响评价和项目实批、建设，并在甲方区域内办理工商注册、民政部门登记注册和税务登记。证实超越公司在利民开发区置换给超越公司的土地上开办公司是建设用地。
利民管委会质证认为，项目协议书中未加盖利民管委会公章，不予认可。
本院对该证据分析认为，项目协议书中未加盖公章，且利民管委会不予认可，对该证据不予认定。
证据三、企业法人营业执照，法定代表人高淑芝，企业名称：哈尔滨亿鑫源科技有限公司。住所：哈市呼兰区新华街师专6号楼一层十二号。证明在置换给超越公司的土地上开办公司，证明是建设用地。
利民管委会质证认为，对真实性有异议，该营业执照超期没有年检，高淑芝并不是超越公司的法定代表人，不能证明是超越公司开办的公司。
本院对该证据分析认为，营业执照的法人与超越公司现法人不是同一法人，且不能证明是在置换土地开办公司，对证明的问题不予认定。
证据四、呼兰区土地局查询黑龙江省人民政府建设用地审批件，黑政土（2014）第94号，关于审核同意哈尔滨市2013年度第七期城市建设农用地转用和土地征收实施方案的通知。主要内容：同意哈尔滨市城市建设农用地转用地土地征收实施方案，同意将国有农用地14，9799公顷土地转为建设用地。证明其中转为建设用地面积中有给超越公司置换的土地。该文件系呼兰区土地局提供。
利民管委会质证认为，应出具原件，另外，农业用地己转为建设用地的权利人是张超，不是超越公司。
本院对该证据分析认为，该文件己在黑龙江省政府网站查询证实确有其文件。张超系超越公司原法定代表人，对真实性予以认定。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明，哈尔滨市人民政府下发的哈政发2000（21）号关于哈尔滨市市区农用土地平均年产值标准的通知中，节能温室菜地年产值每平方米30元。哈尔滨市人民政府办公厅印发关于哈尔滨市2007年集体土地征收补偿安置工作的实施意见的通知，哈政办（2007）52号文件中四季节能温室菜地年产值亦为每平方米30元。
本院认为，根据双方当事人在二审中的诉辩理由，本案二审争议的焦点问题是，原审法院参照黑土资发（2000）第36文件作为本案赔偿标准是否合理，利民管委会上诉主张应按哈尔滨市征收土地的补偿标准每平方米64元计算，一次性补偿2，378，775.00元是否应予支持。
关于案涉《协议书》的效力认定及应否解除问题。利民管委会与超越公司于2009年2月11日签订的《协议书》系双方在平等协商的基础上自愿签订。超越公司将其合法使用的己经取得土地使用权证照的村镇集体工业用地与利民管委会签订置换协议，未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定。虽然该协议书中有利民管委会征用土地的内容，但庭审中利民管委会不能提供其具有征收或征用土地的相关报批等项手续，据此应当认定该《协议书》性质是平等主体之间置换土地关系，原审法院对该《协议书》定性正确，认定有效并无不当。超越公司己积极履行合同义务，由于利民管委会违背诚实信用原则，将应置换给超越公司的土地另作他用，造成本案置换协议不能履行，超越公司享有的权利不能实现。超越公司诉请解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定。原审法院认定利民管委会构成根本性违约，并判令解除合同亦无不当。
关于损失赔偿标准问题。协议解除后，应结合协议签订前后，对当事人双方的利益关系作为对应得利益的衡量标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约而造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，利民管委会应向超越公司赔偿不能使用土地的可期待利益损失。根据双方《协议书》约定，超越公司对置换土地享有30年使用权。根据原审法院查明的事实和证据，由于利民管委会未能交付土地的违约行为，致使超越公司自2009年起没有耕种植物或粮食，且利民管委会同意按照种植物或粮食收益的标准赔偿超越公司预期取得土地收益损失。鉴于涉案土地并无评估价，根据本案事实情况，可作为本案赔偿参考标准的裁判依据为哈尔滨市人民政府下发的哈政发2000（21）号文件，及哈政办（2007）52号文件。以上两份文件中节能温室菜地每平方米均为30元。本案中，原审法院系酌定参照黑土资发（2000）第36号文件中对呼兰区土地年产值标准的规定，以节能温室菜地年产值每平方米25元标准，并结合协议约定30年使用年限，赔偿超越公司未取得土地预期利益的损失，并不违背公平原则。虽然该文件己停止使用，但相比之下，采纳此补偿标准则低于仍在适用的其他文件标准。鉴于原审法院裁判结果没有超出相关文件中30元补偿范围，本院二审不予调整。至于利民管委会上诉主张按政府征用土地标准给予一次性补偿问题，因利民管委会庭审中承认不能提交政府征地手续，故对此项请求不予支持。至于利民管委会提出扣除成本问题，因以上文件中规定的土地平均年产值补偿标准中并未注明是否应扣除成本的问题，利民管委会此项主张没有证据支持。且超越公司原土地性质为村镇集体工业用地，现按农业补偿标准计算损失没有侵害国家利益。故对此项请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款第一项之规定，判决知下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费166，275.00元，由利民管委会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
审 判 员 魏 伟
代理审判员 安学思
二〇一五年十一月二十一日
书 记 员 文 佳