广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第226号
上诉人（原审原告）：郭丽颜，女，1970年11月10日出生，汉族，住中山市石岐区。
委托代理人：张玉香，广东中元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东益华百货有限公司，住所地中山市东区。
法定代表人：范新培，该公司董事长。
委托代理人：赖兆仁，广东泰力律师事务所律师。
上诉人郭丽颜因与被上诉人广东益华百货有限公司（以下简称益华百货）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法民一初字第2197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年2月28日，郭丽颜作为出租方，益华百货（原企业名称为中山市益华百货有限公司）作为承租方签订租赁合同2份，约定：郭丽颜将其向中山市时尚商城发展有限公司（以下简称时尚商城发展公司）购买的位于中山市石岐区孙文中路222-232号（以下简称时尚商城）2-B5、2-B3A两卡商铺出租给益华百货作经营使用；租赁期限5年，从2004年2月1日起至2009年1月31日止，租金分别为5400元／年、5724元／年，5年租金共计27000元、28620元，由益华百货在合同生效后一个月内一次性向郭丽颜支付；郭丽颜同意在合同期限届满前一年，连同其余业主选出业主代表9名，就期限届满后之续租事项与益华百货进行协商，根据益华百货当年的经营状况及市场租金水平商定续租条件，并草拟续租合同条款，交由全体业主审阅，以书面方式进行表决。表决超过全体业主70%大多数业主同意时，则全体业主必须无条件服从，并与益华百货签订续租合同。表决无法达到70%大多数业主同意的，按合同之约定，益华百货在期满时撤出经营并将商铺交还郭丽颜；合同期满，双方无意延期的，合同自动终止。合同还就其他事项进行了约定。同日，双方还签订租赁合同之补充协议2份，约定益华百货在支付租金之外，另就2-B5、2-B3A两卡商铺分别按9113.6元／年、9660.4元／年，5年共计45568元、48302元向郭丽颜支付设施使用费及装修补偿费，该费用在益华百货支付租金时一并向郭丽颜支付。合同签订后，益华百货将两卡商铺五年的租金及设施使用费、装修补偿费共计149490元一次性支付给时尚商城发展公司，作为代郭丽颜支付的部分购买商铺价款，并直接由时尚商城发展公司将两卡商铺交付益华百货使用。同时，益华百货一并承租时尚商城其他商铺，整体用于经营中山市益华百货有限公司时尚商�（以下简称时尚商场）。该商场于2004年9月13日登记成立，后因亏损结业撤出时尚商城，并于2005年10月11日经中山市工商行政管理局核准注销。此后，包括本案讼争的2-B5、2-B3A两卡商铺在内的时尚商城二层商铺全部空置至今。2009年1月31日租赁期限届满后，郭丽颜于2012年9月12日委托广东中元律师事务所向益华百货发出律师函，要求益华百货返还上述两卡商铺并结清租金，后因协商未果，遂于2012年10月25日诉至原审法院，请求判令：1.益华百货向郭丽颜支付2009年2月1日至今的租金损失（暂计至2012年10月31日为112117.5元）；2.益华百货返还商铺或另商议续租事宜；3.案件受理费由益华百货承担。诉讼中，郭丽颜明确本案诉因为合同之诉，并明确其第1项诉讼请求为益华百货向郭丽颜支付两卡商铺从2009年2月1日起截止返还之日的租金损失（2-B5卡商铺按14513元／年计算，2-B3A卡商铺按15384.4元／年计算），明确其第2项诉讼请求为益华百货向郭丽颜返还2-B5、2-B3A两卡商铺。
诉讼中，郭丽颜向原审法院提交录音音频一份，称系其与广东益华广场管理有限公司经理林丽红之间的电话通话录音，拟证实林丽红作为益华百货的代表，其曾多次就两卡商铺租金收取及商铺收回问题与林丽红沟通联系，且林丽红承认益华百货没有返还两卡商铺的事实。该份录音音频的主要内容为：郭丽颜向通话对方沟通协商两卡商铺租赁期限届满后的租金收取以及商铺交还问题，通话对方告知郭丽颜如其有使用需要，可安排相关人员将两卡商铺交还其使用，但不确认郭丽颜提出的收取租金的要求。经过质证，益华百货认为郭丽颜没有提供任何证据证明通话对方的身份，且即使通话对方经证实为林丽红，此人也不是益华百货的员工，故对该份录音音频真实性、关联性、合法性均不予确认。
另查明：2005年9月29日，中山市时尚城流行前线服务管理有限公司（以下简称时尚城物管公司）成立，受时尚商城发展公司委托对时尚商城提供物业管理服务，基于时尚商城二层商铺在益华百货撤场后全部空置再无对外出租，该公司遂将位于二层入口的卷闸门实行全天24小时关闭。诉讼中，益华百货申请时尚城物管公司经理黄晓殷出庭作证，黄晓殷陈述：其系2009年年初接手时尚商城的物业服务管理事宜，由于时尚商城二层商铺全部处于空置状态，基于安全保障需要，时尚城物管公司将二层入口处的卷闸门实行全天24小时关闭，但如果业主需要使用商铺，公司将打开卷闸门方便业主出入。在其接手时，本案讼争两卡商铺的钥匙已存放于时尚城物管公司保管。在郭丽颜与益华百货的租赁期限届满后，该公司曾与包括郭丽颜在内的其他商铺业主就由该公司承�相关商铺事宜进行洽谈，但至今该公司尚未向郭丽颜承租本案讼争两卡商铺。经过质证，郭丽颜认为证人证言不真实，不应采信。
又查明：益华百货向原审法院提交时尚商场发展公司出具的证明，拟证实郭丽颜对益华百货从时尚商城撤场、本案讼争两卡商铺一直空置的事实是知晓的，郭丽颜在此情形下仍未对商铺进行使用、亦未另寻租户，即使益华百货在租期届满后未交回两卡商铺构成违约，郭丽颜也未采取措施防止损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。上述证明主要内容为郭丽颜曾分别于2009年10月27日、2010年1月20日、同年5月20日及同年7月15日到时尚商城领取迟延办证违约金、益华时尚商城业主缴款通知书、两卡商铺商品房交易登记申请表及两卡商铺房地产权属证书，益华百货并提交郭丽颜签名的相关资料佐证上述事实，该公司法定代表人梁建平亦出庭作证，所作陈述与上述证明内容基本一致。经过质证，郭丽颜确认上述证明及证人证言真实性，但认为与本案没有关联。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。郭丽颜与益华百货双方签订的两份租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点为：合同期限届满后，益华百货是否已履行返还两卡商铺的义务，郭丽颜诉请益华百货返还两卡商铺并结清租金能否得到支持。
益华百货承租包括本案讼争两卡商铺在内的时尚商城数间商铺整体用于经营时尚商场，该商场后因亏损结业于2005年10月核准注销，益华百货遂在该期间撤出时尚商城，包括本案讼争两卡商铺在内的时尚商城二层商铺空置至今。对于上述事实，郭丽颜是知晓的。郭丽颜主张益华百货未向其交还商铺钥匙且锁住整个二层商铺导致其无法使用自有商铺，益华百货抗辩商铺钥匙因郭丽颜拒绝收取遂存放于时尚城物管公司用于交接，而二层商铺亦是基于处于空置状态，由时尚城物管公司将二层卷闸门上锁实行全天24小时关闭。时尚城物管公司及该司经理黄晓殷确认益华百货抗辩主张的事实，同时指出如郭丽颜需使用商铺，时尚城物管公司会应其要求交还商铺钥匙并打开二层卷闸门供其出入。原审法院认为，时尚城物管公司作为时尚商城的物业服务提供者，其与郭丽颜及益华百货之间均无利害关系，现其与益华百货均确认本案讼争两卡商铺的钥匙在租赁期限届满后已由益华百货交其保管，且时尚商城二层所有商铺亦是由其实行全天关闭的事实，故原审法院对此予以采信。结合上述分析，益华百货无论是在撤场后余下的租赁期限内还是租赁期限届满后，均未再对本案讼争两卡商铺进行占有、使用或控制，且郭丽颜对益华百货撤�、其两卡商铺一直空置至今的事实亦知晓，而两卡商铺钥匙亦由益华百货交时尚城物管公司保管，故可认定益华百货已履行交还两卡商铺的合同义务。虽然郭丽颜提交一份录音音频，拟证实益华百货确认未交还两卡商铺的事实，但在益华百货对该份证据不予确认的情况下，郭丽颜未进一步举证证明录音音频中通话对方的身份及其与益华百货的关系，且通话内容亦不足以证明其拟证的事实，郭丽颜应对此承担举证不能的不利后果。故，郭丽颜诉请益华百货交还两卡商铺的诉讼请求，没有事实依据，原审法院不予支持。至于郭丽颜诉请租赁期限届满后的租金，基于上述已认定益华百货已履行交还两卡商铺的合同义务，而郭丽颜未进一步提交证据证明益华百货在合同约定的租赁期限届满后有通过任何形式向其续租两卡商铺，或者一直有就续租事宜与其进行磋商同时继续控制两卡商铺，故其该项诉讼请求，亦无事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回郭丽颜的诉讼请求。案件受理费2542元（郭丽颜已预交），由郭丽颜负担。
宣判后，郭丽颜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定益华百货已履行交还两卡商铺的合同义务错误。郭丽颜将涉案商铺租赁给益华百货，益华百货承租后使用或是闲置，均不能免除其在租赁期满后交还商铺的义务。益华百货在租期届满前及租期届满后均未将商铺交还给郭丽颜，其抗辩称将涉案商铺钥匙交给时尚城物管公司，但该公司从未告知郭丽颜钥匙由其保管的事实，亦未通知郭丽颜领取钥匙。二、原审法院认定时尚城物管公司与益华百货无利害关系，因而采信时尚�物管公司经理的证言错误。其一，根据时尚城物管公司经理黄晓殷的证言，益华百货退场后，由时尚城物管公司对时尚商城的物业进行统一管理及招商，为便于整体招商，不排除该公司与益华百货串通拒绝交还涉案商铺给郭丽颜。其二，根据益华百货的陈述，林丽红非益华百货员工。但黄晓殷却陈述林丽红帮助时尚城物管公司进行招商。因此，虽然工商登记显示益华百货、益华广场管理有限公司、时尚商城发展公司、时尚城物管公司之间无隶属关系，实质这些公司之间均存在关联关系。其三，益华百货提供的单据大部分是时尚商城发展公司的收据、缴款通知书等，也证实益华百货与时尚商城发展公司之间存在关联关系。三、合同是否履行，应由负有履行义务一方承担举证责任。涉案商铺租赁期满后，益华百货如不续租，应按合同约定的装修标准将涉案商铺交还郭�颜，并承担返还商铺的举证责任。综上，请二审法院撤销原审判决，依法改判支持郭丽颜的诉讼请求。
被上诉人益华百货答辩称：一、益华百货经营的时尚商场于2005年10月经核准注销登记并撤出时尚商城，涉案商铺空置至今。益华百货无论是在撤场后余下的租赁期限内还是在租赁期限届满后均未对涉案商铺占有、使用、控制，郭丽颜对上述事实清楚。因郭丽颜拒绝收取钥匙，益华百货遂将钥匙存放于时尚城物管公司处，益华百货已履行了交还商铺的义务。二、郭丽颜明知租赁合同于2009年1月到期，但在合同到期后长达三年零九个月的时间内未向益华公司提出收回涉案商铺或者续租的主张，如果益华百货未交回涉案商铺，郭丽颜不可能对如此重要财产的使用、收益漠不关心，印证了益华百货已于租期届满前交还商铺的事实。三、郭丽颜曾于2011年10月、2012年4月与时尚城物管公司磋商涉案商铺出租事宜，也曾多次到时尚商城领取产权证及迟延办证违约金，当然知晓涉案商铺处于空置状态，亦印证了益华百货交还商铺的事实。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，郭丽颜上诉理由没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：2008年1月24日，郭丽颜以时尚商城发展公司未在约定的期限内办理涉案商铺的产权证，起诉至原中山市人民法院［案号（2008）中石民一初字第243号］，请求判令解除与时尚商城发展公司签订的两份商品房买卖合同，时尚商城发展公司返还楼款427116元，并赔偿损失4271.16元。案经一审、二审，本院于2008年9月17日作出（2008）中中法民一终字第715号民事判决，撤销广东省中山市人民法院（2008）中石民一初字第243号民事判决，判决时尚商城发展公司向郭丽颜支付延迟办证违约金4057.6元。
又查明：2014年2月28日，在本院主持下，郭丽颜与时尚城物管公司办理了涉案商铺钥匙交接手续。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。郭丽颜与益华百货签订的两份房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，益华百货将涉案商铺五年的租金及设施使用费、装修补偿费共计149490元一次性支付给时尚商城发展公司，作为代郭丽颜支付部分房款，并直接由时尚商城发展公司将涉案商铺交付益华百货使用。二审期间，郭丽颜已从时尚城物管公司处领取涉案商铺钥匙，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：合同期届满后，益华百货是否履行了返还涉案商铺的合同义务，应否承担郭丽颜的租金损失。
郭丽颜上诉认为合同期届满后，益华百货未将涉案商铺返还，应当赔偿其租金损失。经查，益华百货承租包括涉案商铺在内的时尚商城数间商铺用于经营时尚商场，时尚商场因亏损结业于2005年10月注销工商登记并撤场，该商城二层全部商铺空置至今。益华百货抗辩称租赁期满后，郭丽颜因与时尚商城发展公司迟延办证导致诉讼，拒绝收回商铺，遂将商铺钥匙交由时尚城物管公司保管，并申请该公司经理黄晓殷出庭作证。本院认为，合同相对人不仅应当全面履行自己的合同义务，而且应基于诚实信用原则，在必要的限度内协助相对人履行合同义务。具体而言，债务人履行给付义务，债权人应协助受领给付。本案中，益华百货已按合同约定足额给付租金及设施使用费、装修补偿费，合同期届满前已撤场，撤场后涉案商铺空置至今。郭丽颜多次前往时尚商城办理领取迟延办证违约金、领取房产证等事宜，应当知道益华百货撤场后�案商铺一直空置，益华百货未再对涉案商铺占有、使用的事实。另，证人黄晓殷证实，2009年初开始商铺钥匙一直由时尚城物管公司保管，曾通知郭丽颜等业主领取钥匙，被业主拒绝。郭丽颜提交一份录音资料，拟证明益华百货确认未交还商铺的事实，但益华百货对该证据不予确认，郭丽颜未能进一步举证证明通话对方的身份及其与益华百货的关系，亦未能举证证实益华百货继续控制涉案商铺或时尚城物管公司拒绝交还涉案商铺钥匙。因此，根据证据优势规则，益华百货提供的证据证明力明显大于郭丽颜提供证据的证明力，本院对黄晓殷的证言予以确认，对益华百货的抗辩主张予以采信。故原审认定益华百货已于合同期届满后履行了交还涉案商铺的合同义务并无不当。郭丽颜上诉请求益华百货承担其租金损失，无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，上诉人郭�颜的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2542元，由上诉人郭丽颜负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁以劲
审判员 官 琳
审判员 赵伟光
二〇一四年四月二十二日
书记员 胡置晓
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