广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1344号
上诉人（原审被告）：徐金芝。
委托代理人：吴龙，广东淳锋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张俊娇。
委托代理人：章宏春，广东深兴律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司
法定代表人：吴军强，该司执行董事。
委托代理人：肖洪林，男，汉族，1985年8月6日出生。
上诉人徐金芝因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法民三初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月7日，张俊姣与徐金芝签订了《房地产买卖合同》（编号：某某），约定徐金芝将其名下的深圳市某某园1栋C座XX房产（房地产证号码：50××05）转让予张俊姣，转让价格为人民币246万元。合同第三条约定，张俊姣在签署本合同时向徐金芝支付定金5万元，第二部分房款为241万元，双方选择银行按揭付款。合同第十六条就违约责任约定，如徐金芝未按照本合同约定的期限履行义务，张俊姣有权要求徐金芝以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如徐金芝逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，张俊姣可解除合同并选择要求徐金芝支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还张俊姣已支付的定金。
同日，张俊姣向徐金芝支付了定金5万元，徐金芝出具了收据。其中有5000元作为交房保证金，托管于第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）处。
原审庭审中，徐金芝确认其有违约行为，同意解除合同并双倍返还定金。由于其丈夫不同意出售涉案房产，其于2013年12月13日即电话告知张俊姣不再出售涉案房产。2013年12月18日，徐金芝虽与张俊姣到了邮政储蓄银行准备办理资金监管，但由于无法提供其丈夫的身份证复印件及签名确认，无法办理资金监管。
张俊姣向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除双方签订的编号为某某号《房地产买卖合同》；2、判令徐金芝支付张俊姣违约金492000元和返还张俊姣定金50000元；3、诉讼费用由徐金芝承担。
原审法院认为：张俊姣与徐金芝签订的《房地产买卖合同》（编号：某某）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
徐金芝于签订合同并收取定金后又拒绝出售房产，导致前述合同无法继续履行，徐金芝已经构成根本性违约。张俊姣据此主张解除合同符合合同约定，原审法院予以支持。合同自解除合同的通知即本案起诉状副本送达徐金芝之日起解除，故原审法院确认双方签订的《房地产买卖合同》于2014年1月17日解除。
根据合同的约定，张俊姣在解除合同的同时可要求徐金芝承担违约责任，并有权选择徐金芝承担违约责任的方式。在徐金芝违约导致合同无法继续履行的情况下，张俊姣选择要求徐金芝支付转让成交价百分之二十的违约金，符合合同的约定，但考虑到徐金芝于签订合同及收取定金后数日内已通知张俊姣不再履行合同，且合同约定的违约金数额也明显高于因违约所产生的损失数额，综合考虑本案案情，原审法院酌情调低违约金为100000元。
由于合同已经解除，徐金芝应当将其收取的定金50000元返还给张俊姣。该定金中有5000元作为交房保证金现托管于世华地产处，该款由世华地产负责返还给张俊姣，剩余45000元由徐金芝迳付张俊姣。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认张俊姣与徐金芝签订的《房地产买卖合同》（编号：某某）于2014年1月17日解除；二、徐金芝于本判决生效之日起五日内向张俊姣支付违约金100000元；三、徐金芝于本判决生效之日起五日内向张俊姣返还定金50000元。其中，监管于世华地产处的定金5000元由世华地产负责返还给张俊姣，剩余45000元由徐金芝迳付张俊姣；四、驳回张俊姣的其他诉讼请求。案件受理费9230元，保全费3235元，由张俊姣负担9021元，由徐金芝负担3444元。
上诉人徐金芝不服原审判决，向本院提起上诉，称：2013年12月7日，徐金芝与张俊姣在世华地产的介绍下签订了一份《房地产买卖合同》，张俊姣于当日支付了定金5万元，徐金芝收到45000元，另5000元由世华地产作为交房保证金托管。在签订合同前，徐金芝多次向世华地产的员工询问，所卖房屋的房产证上虽然只有徐金芝一人的名字，但属于夫妻共同财产，是否需要丈夫签名，因夫妻二人吵架，丈夫可能不会同意卖房，世华地产的员工均保证不需要丈夫签名，故徐金芝才与张俊姣签订合同。但是，在2013年12月18日，徐金芝与张俊姣到邮政储蓄银行办理资金监管手续时，需要丈夫的签名及身份证复印件，无法办理，故徐金芝无法卖出该房。一审法院对本案事实认定十分清楚，但判决支付违约金10万元的数额太高，徐金芝无法承受，对徐金芝而言不公平，且远远超过了张俊姣的损失。张俊姣选择违约金，一审法院按徐金芝的选择进行判决，于法没有任何错误，但判决徐金芝除返还定金外还须支付违约金10万元，不公平，不合理，理由是：1、张俊姣在仅支付了5万定金后的十天左右就己明确知道不可能成交，不会对其造成多大的损失；2、一审判决的10万元违约金，是其支付的定金的2倍，明显过高，远远超过了张俊姣的损失，徐金芝无法承受，徐金芝认为违约金的数额不超过7万元，才是公平合理的。3、本案的世华地产在促成签署合同过程中，有误导徐金芝的行为，其明知共同财产需徐金芝丈夫签名，却欺骗徐金芝不需要，也存在过错。现徐金芝与丈夫已经离婚，独自在抚养女儿，没有固定工作和稳定收入，还要还涉案房屋的房贷每月5000余元，徐金芝现在面临生活压力比较大，10万元赔偿金无法承担。据此，徐金芝向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深宝法民三初字第112号判决的第二款，并改判徐金芝支付的违约金不超过70000元；2、一审、二审诉讼费用由张俊姣承担。
被上诉人张俊姣口头答辩称：徐金芝的上诉理由完全不成立，合同法规定违约金是以约定为优先，不以损失为基础，根据司法解释，法院也是在违约金约定过高的情况下才减少，本案一审法院只支持了约定的违约金百分之二十不到。本案的实际情况并不是徐金芝所说的要取得丈夫的同意，而是该涉案房产的销售价格偏低，徐金芝才违约，对于这种违约行为应予以法律上的制裁，才能保障交易安全。请求法庭驳回上诉请求，维持原判。
原审第三人世华地产口头答辩称没有意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。张俊姣与徐金芝签订的涉案《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定其有效，适用法律正确，双方均应严格履行。涉案合同签订后，徐金芝明确告知张俊姣不再出卖涉案房产，导致张俊姣购买房产的合同目的落空，构成根本违约，原审法院依张俊姣的请求，判决解除涉案合同、返还定金并支付违约金，适用法律正确，本院予以确认。徐金芝的上诉理由不成立，本院依法驳回其上诉主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1800元，由上诉人徐金芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一四年九月五日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。