广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初16664号
原告：佛山市汇银物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区绿景三路33号会所二层201室，统一社会信用代码91440604725478095D。
法定代表人：李智华。
委托诉讼代理人：梁士玲，广东高木律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘爱珊，广东高木律师事务所实习律师。
被告：童继萍，女，1974年11月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：龚国栋，广东创誉律师事务所律师。
原告佛山市汇银物业管理有限公司诉被告童继萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2015年1月起至2017年10月拖欠的住宅管理费11516.48元及违约金6004.15元（从欠费当月的13日起计算，暂计至2017年10月31日），共计17520.63元（日后所产生违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；2、被告支付自2015年1月起至2017年10月拖欠的车位管理费2748.22元及违约金1432.79元（从欠费当月的13日起计算，暂计至2017年10月31日），共计4181.01元（日后所产违约金顺延计至被告完全清偿所欠上述款项为止）；3、被告支付自2014年11月3日起至2017年9月1日共拖欠的公摊电费659.72元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：佛山奥林匹克花园置业有限公司与被告于2008年10月7日就位于佛山市禅城区湖景路26号二十座101号房和位于禅城区××地下室××号的汽车位分别签订了两份《商品房买卖合同》，被告依法取得上述涉案物业的所有权。同日，原告与被告就上述房屋与车位签订了两份《前期物业管理协议》，其中约定：原告于2008年8月31日起将房屋交付于被告使用并提供物业管理服务，而于2008年9月30日起将上述车位交付于被告使用，物业管理费均从2008年10月22日起计收。涉案房屋和汽车位的物业管理费分别按建筑面积每月每平方米2.00元和1.60元的标准计收，涉案房屋的计费面积为169.36平方米，每月物业管理费为338.72元。上述车位的计费面积为25平方米，每月物业管理费为40元。被告应于每月5日前缴纳物业管理费用，逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按千分之一交纳违约金。2010年10月11日，佛山市汇银金盛投资有限公司将位于佛山市禅城区湖景路26号地下室BDS168号的汽车位依法转让给了被告，同日原告与被告就该车位签订了一份《前期物业管理协议》，其中约定原告于2010年10月11日起交付使用，从2010年10月12日起计收物业管理费，该车位的计费面积为25.52平方米，每月物业管理费为40.83元。一直以来，原告依约为被告提供了物业管理服务至今，但被告却不依约向原告支付上述相关费用，且原告曾多次以各种方式催讨涉案欠费均未果。
被告辩称：1、原告要求被告支付2015年10月1日前的住宅管理费用、车位管理费用及公摊电费及违约金，已过两年诉讼时效，丧失胜诉权,应驳回该部分金额的诉讼请求。
2、原告违反《前期物业管理服务协议》（20座101房）约定义务未履行对共用的落水管、沟渠（后花园处）该共用设施设备进行维护致使发生堵塞，污水由外涉入被告厨房，进而漫灌入各房、大厅造成被告内墙渗水、墙面脱落起皮、大理石地砖腐蚀剥落、木质装修白蚁泛滥、客厅至前花园隐蔽电线短路插座失灵、沙发等家具腐烂等巨大损失。因原告迟迟不予修理、又拒不给予被告适当赔偿，被告被迫行使后履行抗辩权，被告有权为维护自己合法权益拒绝原告要求支付物业管理费用的请求。2015年春节期间，被告房屋（20座101房）后花园公共下水道堵塞，导致楼上污水排放，将被告家里浸泡，甚至流向了电梯口附近。春节期间被告家里没有人，隔壁邻居朋友们有向负责公共卫生的阿姨反映情况，但始终没有人处理。被告也未收到任何电话和信息。直到年初八（2015年2月26日），被告的钟点工去家里搞卫生才发现此情景，此时被告家里已浸泡了15天。当天，原告工程部人员过来看了一下，不承认他们的下水道堵塞也未做任何处理。此后，被告找外面的人员进行了全面检查，发现污水浸泡并非被告家里设施故障而引发。在此后长达一年的时间里，又发生多次堵塞，原告每次只做疏通。在被告的坚持下，原告最终在被告后花园下水道做了一个分流处理，将被告家与楼上的管道分开。被告认为，原告行为已违反了《前期物业管理服务协议》（20座101房）的约定，被告损失额远超过原告主张金额，原告理应承担赔偿损失的违约责任。被告有权对原告的请求提出抗辩。
原告在诉讼中提供以下证据：
1、原告营业执照、企业机读档案登记资料、企业机读档案变更登记资料、被告身份证。证明原、被告主体资格。
《广东省商品房买卖合同》3份、《前期物业管理协议》3份、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果3份。证明被告是涉案物业的业主及涉案物业的建筑面积；原、被告就上述物业签订了《前期物业管理协议》，对涉案物业的物业服务内容、对象、交纳管理费的时间、计收标准及违约责任等事项进行约定。
20座101房（童继萍）欠费明细表、奥林匹克花园20座（月色美墅）2014年11月3日至2017年9月1日的公摊明细表。证明被告欠缴的涉案住宅及两车位管理费和相应的违约金及欠缴的公摊电费的起止时间、具体数额等情况。
委托扣划物业管理费协议、住宅及车位管理费、公摊电费收据（两张）、广东增值税专用发票（13张）。证明被告曾向原告缴纳涉案物业的物业管理费及公摊电费的事实，原告在为被告提供服务期间依前期物管协议的约定为被告代缴被告每月应分摊的公摊电费的事实。
5、佛山市汇银物业管理有限公司管理费明细单、催告函及其张贴于住户门口的照片、佛山市汇银物业管理有限公司管理费明细单及其张贴于住户门口的照片、律师函及其邮寄快递底单、邮件全程跟踪查询。证明原告曾多次书面向被告催缴涉案的物业管理费等欠费。
被告在诉讼中提供以下证据：
1、外水管位置图及浸泡后损害图片。证明外水管位置是公共部分，存在浸水、堵水、墙面脱落起皮、下水道堵塞等损害问题。
2、前期物业服务协议。证明该服务协议中有明确约定，原告构成违约，应赔偿相应损失。
经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1是原、被告主体材料，本院经审查予以确认；被告对原告提供的证据2、3、4无异议，本院对该三组证据真实性予以确认；对证据5的照片无法看出拍摄时间及地点，本院对真实性不予确认，被告对律师函及查询记录的真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据1无法看出拍摄的时间及地点，本院对真实性不予确认；原告对证据2的真实性无异议，本院予以确认。
结合本院采信的证据及庭审中各方陈述，本院确认以下事实：
涉讼物业基本情况如下：佛山市禅城区湖景路26号二十座101房，建筑面积169.36平方米；佛山市禅城区××地下室××号，建筑面积为25平方米；佛山市禅城区湖景路26号地下室BDS168号，建筑面积为25.52平方米。上述三物业均登记为被告童继萍单独所有。
被告分别于2008年10月7日、2010年10月11日与佛山市韦伯物业管理有限公司签订三份《前期物业管理服务协议》，约定原告为涉讼三物业提供物业管理服务，住宅按建筑面积每月每平方米2元计收物业管理费；车位按建筑面积每月每平方米1.6元计收。缴纳费用的时间为每月5日前，逾期缴纳的,应从逾期之日起每日按千分之一交纳违约金。庭审中，被告对原告主张的欠费期间予以确认，并对原告主张的公摊电费金额无异议。
另查明：佛山市韦柏物业管理有限公司于2007年6月25日经工商部门核准变更登记为本案原告佛山市汇银物业管理有限公司。原告于2017年8月19日向被告邮寄《律师函》，收件地址为涉案物业，该邮件于2017年8月21日签收。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。
关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本案诉讼时效为三年。原告于2017年12月7日通过诉讼主张被告支付2015年1月之后的物业管理费、车位管理费及公摊电费，未超出诉讼时效，被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于原告主张的2014年12月之前的公摊电费，原告已举证于2017年8月19日向涉案物业邮寄送达律师函，该邮件于2017年8月21日签收，视为原告对被告进行债务催缴，构成诉讼时效中断，故亦未超出诉讼时效。
关于物业管理费及车位管理费。根据《前期物业管理服务协议》第四条的约定，被告负有依约按时支付物业管理费和车位管理费的义务。原告已依约向被告提供物业服务，被告作为涉案物业的产权人理应依约履行支付物业管理费及车位管理费的义务。被告对欠费期间无异议，本院对原告主张的涉案物业2015年1月至2017年10月拖欠的住宅管理费11516.48元及车位管理费2748.22元予以确认。被告抗辩因原告未及时对下水道进行维修导致涉案物业受损，所以才不交纳物业服务费。本案中，被告未提供充分的证据证明被告的物业存在受损且被告物业受损与原告的维护不及时存在因果关系，如被告认为其物业的受损与原告的物业服务存在因果关系，可以另案主张权利。本院对其抗辩意见不予采纳。
关于公摊电费。被告对原告主张的公摊电费金额659.72元无异议，本院予以确认。
至于原告主张的违约金。本案被告并非恶意违约，且被告对违约金提出异议，结合合同的履行情况及被告的过错程度，本院调整违约金为年利率6%。原告主张超出部分，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告童继萍于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年1月至2017年10月住宅管理费11516.48元及违约金（违约金以每月338.72元为本金，自欠费月的每月6日起按年利率6%分段累计至清偿所欠物业费之日止，即2015年1月物业服务费的违约金自2015年1月6日起计，如此类推）；
二、被告童继萍于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2015年1月至2017年10月车位管理费2748.22元及违约金（违约金以每月80.83元为本金，自欠费月的每月6日起按年利率6%分段累计至清偿所欠物业费之日止，即2015年1月物业服务费的违约金自2015年1月6日起计，如此类推）；
三、被告童继萍于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告佛山市汇银物业管理有限公司支付2014年11月3日至2017年9月1日的公摊电费659.72元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费180元，由原告负担30元，被告负担150元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一八年一月二十五日
书记员 余柔敏