北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第18196号
原告陈守华，女，1935年10月26日出生。
委托代理人樊玺，北京市凯泰律师事务所律师。
被告常浩，男，1983年2月16日出生。
委托代理人何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。
原告陈守华与被告常浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月11日作出（2014）西民初字第17113号民事判决书，陈守华不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）二中民终字第02194号民事裁定书，以本案事实尚需进一步查清为由裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第17113号民事判决书；二、发回北京市西城区人民法院重审。
本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈守华及其委托代理人樊玺及被告常浩的委托代理人何碧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈守华诉称，原告为帮朋友解决资金困难问题，向案外人刘娜借款人民币70万元整。为此，在刘娜的要求下于2013年7月29日签订了《抵押借款合同》，案外人万轲佳（原告的原债权人）在刘娜的安排下与原告在北京市方正公证处办理了委托卖房的公证。由于原告年近80岁，在办理公证的过程中对公证的内容及代表的意义完全不了解。刘娜在给原告借款的同时扣除了5万元的利息。原告借钱后就将该钱转借给了朋友。由于朋友融资困难，该笔钱没有按时偿还。刘娜与万轲佳都是放高利贷的。2014年4月份，有一群人闯进了原告家中，说万轲佳已经将该房转卖了，原告无奈之下从该房中搬出。此后，原告到西城区房管局查询得知，该房被万轲佳卖给了被告常浩，成交价格为人民币1561000元整。原告认为，该房的出卖原告不知情，不是原告的真实意思表示。房屋出卖的价格也明显低于市场价格。原告在本案原审期间申请法院对房屋市场价值进行评估，评估价格为260.03万元。而万轲佳以明显低于市场的价格将该房出卖给常浩，对原告来说显失公平。并且，卖房款也未向原告支付一分钱。该房是原告唯一的养老房，现在原告一家三口无家可归，只能租房生活。原告为维护自己的合法权益，起诉至法院。请求法院判令：依法撤销原告与被告在2014年4月1日签订的关于北京市西城区××房屋的存量房屋买卖合同。诉讼费及评估费均由被告承担。
被告常浩辩称，被告认为原告起诉所述请求及理由无法律和事实依据。请求法院驳回。原告具有完全行为能力，其委托万轲佳买卖涉案房屋符合法律规定。2013年7月29日，原告与万轲佳在公证处办理委托买卖涉案房屋公证，并由北京市方正公证处出具公证书。当事人之所以选择到公证处办理公证，其目的就是防止签约的任何一方事后耍赖。根据诉讼法规定，经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据，但有相反证据足以推翻的除外。本案经过一审、二审、发回重审至今，原告未有证据证明其经过公证的委托行为不是其真实意思表示。因此，原告所述对委托书的内容并不了解与事实不符，万轲佳有权买卖涉案房屋。万轲佳持经过公证的委托书与被告签订房屋买卖合同，该合同应认定为被告与原告的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。被告的购房行为符合法律规定，可善意取得涉案房屋。被告在充分了解万轲佳的售房委托手续后与其签订了《存量房买卖合同》，并向万轲佳支付了182.1万元购房款。同时，涉案房屋买卖过程中所涉及的所有税费均由被告支付。之后，涉案房屋变更登记至被告名下。根据《物权法》第106条及北京高院相关规定，被告购房构成善意取得，应受法律保护。涉案房屋的交易时的市场价格与实际交易虽存在差距，但系原告授权万轲佳进行房屋买卖交易，故万轲佳给出的出售价格亦代表原告的意思表示，原告如认为万轲佳在房屋买卖交易中的行为违背了其委托事项或损害其自身利益的，可向万轲佳另行主张，与被告无关，其无权撤销本案房屋买卖合同。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明，位于北京市西城区××房屋（以下简称：涉案房屋）的原所有权人为原告陈守华。原告曾向案外人万轲佳借款，经万轲佳介绍，结识了刘娜。2013年7月29日，原告（借款人，即产权人，抵押人，甲方）与刘娜（出借人，即抵押权人，乙方）签订《抵押借款合同》约定：甲方向乙方借款70万元用于资金周转。借款期限为自实际转账之日起一个月。甲方向乙方提供涉案房屋抵押作为履行还款义务的担保。该《抵押借款合同》在北京市方正公证处办理了公证。2013年7月30日，北京市方正公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》确认原告向刘娜借款70万元，用涉案房屋作为上述借款的抵押担保。自《抵押借款合同》生效及当事人的债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。
2013年7月29日，原告与万轲佳签订委托书，其上记载如下：“委托人：陈守华，性别：女，出生年月：1935年10月26日，公民身份证号码：×××。受托人：万轲佳，性别：男，出生年月：1983年6月15日，公民身份证号码：×××。委托原因、事项、权限：委托人陈守华是位于北京市西城区××的房屋所有权人，房屋所有权证号：X京方权证西字第××号。因为我事务繁忙，故委托万轲佳为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代我办理该房产的提前还款、解除抵押手续，并领取解押后的房产证；2、在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续；受托人万轲佳在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。受托人有转委托权。委托书附委托人身份证复印件和居民户口薄复印件。委托人：陈守华。13年7月29日。”
2013年7月30日，北京市方正公证处出具（2013）京方正内民证字第21797号公证书，其上记载如下：“申请人：陈守华，女，一九三五年十月二十六日出生，公民身份证号码：×××。公证事项：委托。兹证明陈守华于二〇一三年七月二十九日来到我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。陈守华的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。中华人民共和国北京市方正公证处。二〇一三年七月三十日。”
2014年4月1日，万轲佳作为原告（出卖人）的委托代理人与被告常浩（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：××），约定由原告将涉案房屋出售给被告，房屋成交价格为1561000元。在合同第五条房屋产权及具体状况的承诺；第六条房屋的交付；第七条违约责任；第八条逾期办证；第九条税、费相关规定；第十条权属转移登记；第十一条不可抗力；第十二条争议解决方式条款以及附件一：房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况的所有划线部分即双方约定部分全部为空白。2014年4月2日，被告向万轲佳工商银行账户汇入150万元。2014年4月1日，被告交纳购房契税46830元、补缴土地收益973.91元。2014年4月1日，万轲佳交纳地方教育附加税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计103026元。2014年4月15日，被告交纳房屋登记费80元。后领取《房屋所有权证》，载明涉案房屋已于2014年4月4日过户登记在被告名下。2014年4月中旬，几个自称被告哥们的人来到涉案房屋，要求原告腾房，原告报警后被告知通过法律途径解决。原告被迫搬离涉案房屋。现原告诉至本院，以万轲佳代其与被告签订的《存量房屋买卖合同》约定的成交价格过低且并非其真实意思表示为由要求予以撤销；被告持其辩称理由予以抗辩，不同意原告的诉讼请求。
本案在原审期间，原告提出对涉案房屋在交易时的市场价格进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京圣元房地产评估咨询有限公司为本案的评估机构。北京圣元房地产评估咨询有限公司于2014年9月18日作出房地产估价报告，评估结果为涉案房屋在交易时的市场价值为260.03万元。原告支付评估费7000元。
2014年12月11日，本案原审终结。在原告上诉的二审期间，被告向北京市第二中级人民法院提交了《购房补偿款补充协议书》及收条二张，用以证明被告在2014年4月1日与万轲佳签订了《购房补偿款补充协议书》，被告交纳购房款26万元，万轲佳分别在2014年4月15日、6月17日收到购房款现金6万元及20万元。原告对上述补充的新证据均不予认可，认为系万轲佳与被告恶意串通，事后伪造。并指出该证据并非新证据，在原审审理时被告可以向法院提交却未能提交，是在二审时得知在购房款低于市场价值的70%，有可能对其不利的情况下，比照涉案房屋的评估价格260万元计算出房价款的70%为182万元，已交付156万元，再出具26万元的收条，证明符合70%的价格标准，明显系伪造。
另查，一、对于2014年4月1日，万轲佳交纳地方教育附加税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计103026元，原告提出异议，被告对此的解释为系万轲佳代其支付了上述款项。但被告提交的证据目录第7显示，“原告代理人支付的卖房税款”。被告未对此未做出合理的解释。二、被告提交的万轲佳于2014年3月13日出具的收据：今收到常浩交来西城区平原里11号楼4层402号房屋的购房款定金六万元。此前收到看房定金一千元。但被告没有提交证据证明其在购买之前查看了涉案房屋。
上述事实，有双方当事人陈述、委托书、公证书、《存量房屋买卖合同》、收据、付款凭证、发票、税收缴款书、一般缴款书、转账凭证及《房地产估价报告》等证据材料在案佐证。
本院认为，民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定即“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第19条第二款的规定即“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。
本案中，原告于2013年7月29日经万轲佳的介绍认识了刘娜，并与刘娜签订了《抵押借款合同》，在合同中约定以原告提供涉案房屋抵押作为履行还款义务的担保。同日，原告与万轲佳签订委托书，授权万轲佳有权代其办理房产解押及出售等相关事宜。上述合同与委托书均于同一天办理了公证手续。此后，因原告未能偿还刘娜的借款，万轲佳代表原告与被告签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给被告。首先，被告在购买涉案房屋时，并未到现场看房，直至要求原告腾房之时，亦未出面。其次，《存量房屋买卖合同》的交易价格为156.1万元，而当时的市场价格应该是不低于260万元，交易价格明显低于市场价格的70%。再次，《存量房屋买卖合同》中的多数条款空白，合同中关键的违约条款、交付条款、税款的负担条款及争议的解决条款等重要条款均未进行约定，不符合正常的合同签订形式。最后，万轲佳代被告交付了地方教育附加税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、个人所得税共计103026元，被告在起诉时称系万轲佳代原告交付，在庭审时又称系被告交付，自相矛盾。特别是在本案原审的二审期间，在第二次开庭审理时，被告向北京市第二中级人民法院提交了《购房补偿款补充协议书》及收条二张，欲证明被告在2014年4月1日与万轲佳签订了《购房补偿款补充协议书》，被告还交纳了购房款26万元。该数额加上被告已支付给万轲佳的156.1万元（实际转账150万元），交易价格182.1万元恰好就是涉案房屋评估价格260.03万元的70%。对此，本院认为，作为本案的关键证据，如果真实存在，在原审时原告以万轲佳与被告的交易价格明显低于市场价格作为理由要求撤销合同时，被告可以立即提交上述证据抗辩交易价格合理。而被告未提交，却在二审期间才提交，且数额又恰好将成交价格提升为评估价的70%。故该证据的真实性本院难以采信，该证据欲证明的事实本院亦不予采信。综上，因本案存在的众多疑点，结合相关案情，本院可以认定万轲佳与被告在《存量房屋买卖合同》的订立及履行中的行为不符合市场交易习惯，其订立合同的真实目的并非是为了购置住房，明显属于恶意串通。其二人的行为还对八十岁高龄的原告造成了极其严重的后果，致使原告被迫离家外出租房，生活颠沛流离。万轲佳与被告应对其行为所造成的后果承担相应的责任。鉴于万轲佳代原告与被告所签订的《存量房屋买卖合同》显示公平，符合《合同法》所规定的合同可撤销的情形，故对于原告要求撤销与被告签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告的抗辩意见缺乏事实及法律支持，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四第一款第二项；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款之规定，判决如下：
撤销原告陈守华与被告常浩于二〇一四年四月一日就北京市西城区××房屋所签订的《存量房屋买卖合同》。
案件受理费七十元，评估费七千元，均由被告常浩负担。均自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郭云燕
人民陪审员 李春英
人民陪审员 李丹萍
二〇一五年十一月十九日
书 记 员 孙冠华