辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1293号
上诉人（原审原告）：崔成普，大连市建筑设计研究院退休干部。
上诉人（原审原告）：朱旗，大连电业局退休干部。
被上诉人（原审被告）：中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司，住所地大连市西岗区民权街84号2单元6层1号。
法定代表人：杨建国，总经理。
委托代理人：王英明。
原审原告崔成普、朱旗与原审被告中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司居间合同纠纷一案，大连市西岗区人民法院于2014年7月22日作出（2014）西民初字第1430号民事判决，崔成普、朱旗不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人崔成普、朱旗到庭参加了诉讼，被上诉人中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告崔成普、朱旗在一审中诉称：因动迁，2013年5月，原告委托中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司房屋中介购买一套二手房，地址是西岗区绕山路75号1-4-2，建筑面积为104.98平方米。2013年5月5日，中介约我们在该公司签订了房地产买卖合同，合同标明房屋建筑面积为104.98平方米，总价为130万元人民币，合同签订之日起房证交由中介保管，并要我们一次性付清了2.9万元中介费。六个月后，2013年11月11日（因为等待动迁款），我们付清了全部房款和各项费用过户后，我们拿到的房产证的建筑面积是103.58平方米，少了1.4平方米，造成我们多付17337元房款（不包括其他费用损失）。被告没有仔细向我们介绍合同中双方各自应承担的费用，而是所有费用均由我们买方承担，并且刚一签订合同，就让我们一次性付完全部中介费用。在以后的过程中，始终也没有告诉我们应该知道的房屋的真实信息，造成了我们多付费用的损失。依据《中华人民共和国民法通则》第66条：“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任”。《中华人民共和国合同法》第406条：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”第425条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足伍佰元的，为伍佰元。法律另有规定的，依照其规定”。中华人民共和国建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》第23条：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿”。中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部令第8号《地产经纪管理办法》第19条：“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”。房屋买卖合同的签订仅是整个房产交易的一个开始，房产中介还有大量居间服务内容需要在后期阶段去完成，若最终证明房产中介的居间服务存在瑕疵，委托方有权要求房产中介退还部分佣金。现诉至法院，请求被告赔偿购买房屋损失费17337元和退还部分中介费10000元，共计27337元。
原审被告中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司在一审中辩称：不同意原告的诉讼请求。合同的主体不对，我们签的是居间合同，原告现在起诉我们不合理。因为我们签的是三方合同，现在只有两方到场。我们也没有收集证据，请求延后。在合同第1条约定，实际的面积是以产权证为准，我们的签约面积是会和产权证面积不一样的。卖方当时说他的房屋面积是104.98平方米，当时他没有带产权证，实际后来房产证的面积是103.58平方米。
一审法院审理查明：2013年5月5日原告崔成普、朱旗与刘新国及被告中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司签订房地产买卖合同，合同约定，崔成普、朱旗为买方，刘新国为卖方，中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司为居间方，买卖双方通过居间方出售及购买大连市西岗区绕山路75号1-4-2房屋，建筑面积为104.98平方米。房屋出售价格为一百三十万元。定金贰万元于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于2013年8月30日内备齐购房余款1280000元同时三方将该款项存入银行作资金监管。基于居间方已提供居间服务，买方须向居间方支付贰万玖仟元。合同签署后因买卖双方原因导致本合同无法履行或买卖双方在未征得居间方同意下协议解除本合同，买卖双方将分别成为本合同的违约者，则违约一方或双方需即时赔付居间方贰万玖仟元。合同签订后2013年5月6日原告崔成普向被告中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司交付中介费29000元。2013年11月1日原告收到（应为“给付”）刘新国部分房款1000000元，2013年11月11日刘新国确认收到崔成普房款1300000元。2013年11月12日大连市西岗区绕山路75号1-4-2房屋的所有权证办至原告崔成普名下。
一审法院审理认为：原告崔成普、朱旗及刘新国、被告中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司签订的房地产买卖合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案原告认为房地产买卖合同约定的案涉房屋的建筑面积与实际办理的案涉房屋的房屋所有权证记载的建筑面积有误差，案涉房屋的房屋所有权证记载的建筑面积比合同约定的建筑面积少了1.4平方米，故请求被告赔偿购买房屋损失费17337元和退还部分中介费10000元，共计27337元，因在原告及刘新国、被告中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司签订的房地产买卖合同中有约定，买卖双方通过居间方出售及购买大连市西岗区绕山路75号1-4-2房屋，建筑面积为104.98平方米（房屋具体面积与地址以房屋所有权证及相关正式法律文书上记载为准），故对原告崔成普、朱旗的诉讼请求，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决：驳回原告崔成普、朱旗的诉讼请求。案件受理费480元（原告已预交），由原告崔成普、朱旗负担。
宣判后，崔成普、朱旗不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。其上诉理由为：一、案涉合同第一条中的“房屋具体面积与地址以房屋所有权证及相关正式法律文书记载为准”是被上诉人预先拟定的合同条款，属格式条款，该条款免除了被上诉人的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，一审采信该条款不当。二、一审避开了合同第一条中“卖方在签署本合同当日，需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处”的内容，掩盖了被上诉人长达六个多月未将房产证上真实面积告知上诉人的错误。三、被上诉人作为房屋中介应当向客户提供房屋的真实信息，被上诉人知道房证原件上的面积而故意利用格式条款有意隐瞒，依据合同法的规定，被上诉人不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
被上诉人中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司未到庭，庭后询问中其表示服从一审判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院补充查明：大连市西岗区绕山路75号1-4-2房屋在其《所有权证书》上登记建筑面积为103.58平方米。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，上诉人与案外人刘新国签订的《房地产买卖合同》上记载的案涉房屋面积为104.98平方米，而实际该房屋面积为103.58平方米，两者相差了1.4平方米，尽管《房地产买卖合同》中有“房屋具体面积与地址以房屋所有权证及相关正式法律文书上记载为准”的约定，但由于案涉房屋为案外人刘新国在被上诉人中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司登记出售的房屋，系现房，且有房屋权属证书，被上诉人作为专业的房地产中介机构在刘新国在其公司登记出售房屋时就应当全面审核该房屋的权属证书，了解该房屋的一般情况，尤其是标的物的大小（面积）、位置、朝向等，以便其能够如实向委托人
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上诉人报告该房屋的真实信息。然而，从案涉合同上记载房屋面积为104.98平方米的实际上看，显然，被上诉人没有尽到全面审核房屋一般情况的职责，没有履行好如实向上诉人报告与订立合同有关事项的义务，致使上诉人按照104.98平方米的面积支付了1300000元的房款，造成了上诉人损失。根据前述法律规定，上诉人要求被上诉人赔偿其损失17337元有法律依据，一审不予支持不当，本院予以纠正。至于上诉人要求返还部分中介费一节，尽管被上诉人在向委托人报告订立合同事项上存在一定瑕疵，但因被上诉人毕竟促成了合同成立，且也实际履行完毕，被上诉人提供了相应居间服务，被上诉人收取适当的报酬符合法律规定，一审没有支持崔成普、朱旗要求返还部分中介费的请求并无不妥。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市西岗区人民法院（2014）西民初字第1430号民事判决；
二、中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司于本判决生效后十日内给付崔成普、朱旗赔偿款17337元；
三、驳回崔成普、朱旗的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费480元（崔成普、朱旗已预交），由中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司负担233元，崔成普、朱旗负担247元；二审案件受理费480元（上诉人崔成普、朱旗已预付），由被上诉人中瑞（大连）不动产连锁管理有限公司负担233元，崔成普、朱旗负担247元。
本判决为终审判决。
审判长 宫黎明
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一四年十一月二十日
书记员 耿 艳