四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）内民终字第245号
上诉人（原审被告）薛运贵，男，1956年4月10日出生，汉族，隆昌县人，村民，住隆昌县。
委托代理人兰瑞祥，四川永炽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）四川南方高速公路股份有限公司。住所地：成都市武侯区。
法定代表人：付建，董事长。
委托代理人：刘泽超，四川明会律师事务所律师。
委托代理人：戴环环，四川大山律师事务所律师。
上诉人薛运贵因与被上诉人四川南方高速公路股份有限公司（简称南方高速公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省隆昌县人民法院（2014）隆昌民初字第2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月9日立案，依法组成合议庭，于2015年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人薛运贵及其委托代理人兰瑞祥，被上诉人南方高速公司的委托代理人刘泽超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年5月13日，薛运贵与南方高速公司签订了2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》。其中1份《房屋租赁经营合同》约定的租赁期限为：为2009年5月20日至2013年5月20日，合同约定的租赁标的为隆纳高速公路白塔服务区右侧房屋、场地（房屋7间，面积360平方米），合同约定第一年的租金为45，000元，每年递增5%。合同中约定：“……二、付款方式：按照先付租金后使用的原则，乙方应在上一年底以前预付清下一年度的租金。租用保证金一、租房保证金：5，000元（大写：伍仟元整）。二、保证金在双方签订合同后一个工作日内由乙方向甲方支付，合同期满后甲方验收租用房屋后退还乙方。特别约定：由薛运贵方负责修建化粪池一套；对右侧服务区厕所进行改造，改造标准左侧以泸州上行方向公共厕所为准；右侧服务区路面（本协议租赁范围内）按技术标准要求硬化面积350平方米以上。本合同与薛运贵与南方高速公司签订的白塔服务区左侧汽车加水房屋、场地租赁合同为套签合同，需一同签订、执行，否则本合同不予生效……违约责任：……二、乙方不能按期缴纳租金，应承担违约责任，支付当年租金30%违约金，并按每日1‰支付滞纳金，若两次不能按期缴纳租金，除支持违约金及滞纳金外，甲方有权解除合同。三、承租期满，乙方不能在15天内交还租赁的房屋、财产的，从延期的第一天起，甲方按本合同折算到每天的租金的两倍收取租金。同时，乙方向甲方支付年度租金总额30%的违约金。给房屋财产带来损失的乙方应赔偿损失并支付损失金额的30％的违约金……”另1份《房屋租赁经营合同》约定的租赁期限为：为2009年5月20日至2013年5月20日，合同约定的租赁标的为隆纳高速公路白塔服务区右侧房屋场地（场地1块，面积350平方米），第一年的租金为15，000元，每年递增5%，租用的付款方式及租用保证金的约定与前述的房屋租赁经营合同约定的内容一样，合同中还约定：“本合同与薛运贵与南方高速公司签订的白塔服务区右侧餐饮、超市房屋、场地租赁合同为套签合同，需一同签订、执行，否则本合同不予生效……”。还有1份《租赁房屋、场地补充协议》，协议中约定租赁标的为隆纳高速公路白塔服务区左侧（食堂2间，场地1块，面积200平方米）。协议还约定：“……租用期限一、租用期限：壹年，从2009年5月1日至2010年4月30日止。租金及付款方式一、租金为每年26，000.00元（大写：贰万陆仟元整）。二、付款方式：按照先付租金后使用的原则，乙方应在合同签订时付清全部租金。如需续租，按续租时间缴纳费用。租用保证金一、租房保证金：6，000元（大写：陆仟元整）。在双方签订合同后一个工作日内由乙方向甲方支付，合同期满由甲方验收租用房屋后退还乙方……”。
合同签订后，南方高速公司依照合同约定将隆纳高速公路白塔服务区左侧及右侧的房屋、场地交付给薛运贵使用，薛运贵依照约定缴纳了合同期间的租金。双方签订的书面合同租赁期限届满后，薛运贵于2013年10月15日，通过中国建设银行向南方高速公司转账支付租金69，457元。2014年6月30，南方高速公司以报纸公告、律师函的形式，书面告知薛运贵不再续签隆昌东服务区房屋、场地租赁经营合同，并要求薛运贵在10日内将租赁物返还南方高速公司，并办理相关手续。经南方高速公司多次催促，薛运贵至今未履行返还场地及房屋的义务，也未结清相关费用。为此，南方高速公司诉至法院，要求法院依法解除南方高速公司、薛运贵签订的2份房屋租赁经营合同及1份《租赁房屋、场地补充协议》，薛运贵立即返还租赁场地及房屋，薛运贵向南方高速公司支付拖欠的租金120，522元及违约金36，157元、滞纳金28元（计算金额暂计算至起诉之日，应算至薛运贵返还南方高速公司租赁场地、房屋时止），赔偿南方高速公司的损失34，146元（计算金额暂计算至起诉之日，应算至薛运贵返还南方高速公司租赁场地、房屋时止）。
原审法院认为本案的争议焦点为：一、合同期限届满后，双方是否达成续租的合意及解除合同的时间界定；二、薛运贵抗辩隆纳高速公路白塔服务区左侧自2011年初至2013年底因南方高速公司要求全面整改而改造，未投入使用，是否应向南方高速公司支付租金；三、南方高速公司的诉讼请求是否合法、合理？
南方高速公司、薛运贵签订的2份《房屋租赁经营合同》和1份《租赁房屋、场地补充协议》合法有效，受法律保护，南方高速公司、薛运贵依据此合同享受权利，承担义务。对于薛运贵提出对其改造房屋、硬化场地、厕所及修建其他附属设施的费用进行鉴定，因《房屋租赁经营合同》中此项改造作为南方高速公司、薛运贵的特别约定，已清楚表明由薛运贵负责修建化粪池、改造厕所及硬化场地，此为薛运贵应履行的义务。故原审法院对的书面鉴定申请不予采纳。薛运贵要求南方高速公司赔偿改造硬化面积、厕所及修建化粪池的损失，不予支持。对于薛运贵抗辩南方高速公司侵犯了其优先承租权，薛动贵存对违约行为，因薛运贵仅提供了照片数张，且照片无日期及明确的地理标示，薛运贵提交的证据不足以证明其主张，原审法院对薛运贵的抗辩理由不予认可。
关于保证金的问题，南方高速公司、薛运贵在2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》中约定保证金分别为5，000元、5，000元、6，000元，薛运贵验收南方高速公司返还的场地、房屋后，由南方高速公司退还薛运贵。南方高速公司、薛运贵对此均无异议，薛运贵向南方高速公司支付拖欠的租金时，可用保证金16，000元在应支付的租金中予以抵扣。
关于本案的争议焦点一，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，南方高速公司、薛运贵签订的2份《房屋租赁经营合同》期满后，南方高速公司未向薛运贵提出解除合同的书面通知，薛运贵于2013年10月向南方高速公司转账支付1年租金69，457元的行为，应视为双方当事人合同的延续，为不定期租赁合同。按双方支付租金的交易习惯，薛运贵支付的1年租金应计算至2014年5月20日。《租赁房屋、场地补充协议》合同期满后，南方高速公司未向薛运贵提出解除合同的书面通知，薛运贵未交付隆纳高速公路白塔服务区左侧的房屋、场地给南方高速公司，应视为双方当事人对合同的延续，为不定期租赁合同。对不定期合同，双方当事人未另作约定，可比照原合同的约定执行。不定期合同的双方当事人随时可以解除合同。2014年6月30日，南方高速公司以报纸公告、律师函的形式，书面告知薛运贵不再续签隆昌东服务区左侧及右侧房屋、场地租赁经营合同，应视为南方高速公司作出解除2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》的意思表示。南方高速公司自2014年6月30日发出书面通知至今，薛运贵仍未返还南方高速公司的租赁房屋及场地，薛运贵存在违约行为，应当承担相应的违约责任及向南方高速公司支付拖欠的租金。
关于本案的争议焦点二，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，薛运贵抗辩隆纳高速公路白塔服务区左侧自2011年初至2013年底因南方高速公司要求全面整改而实施改造，改造期间未投入使用，不应支付左侧的租金。因薛运贵提请作证的证人肖阳莉、钟光芬均系薛运贵的员工，南方高速公司对证人的证言真实性、合法性不予认可，且证人肖阳莉、钟光芬的证言含糊不清，不能达到被告证明的目的。薛运贵提交的证据不足以证明其主张，不予认可。
关于本案的争议焦点三，南方高速公司诉请法院依法解除南方高速公司、薛运贵签订的2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》，因双方签订的书面合同租赁期限届满后，双方当事人对合同作出了延续，为不定期租赁合同。不定期合同的双方当事人可随时解除合同，原审法院对此项请求予以支持。2014年6月30日南方高速公司作出解除合同的意思表示，薛运贵至今仍未返还南方高速公司的租赁房屋及场地，薛运贵存在违约行为，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，南方高速公司诉请薛运贵支付隆纳高速公路白塔服务区右侧的违约金按年度租金总额的30%计算，南方高速公司、薛运贵在合同中约定承租期满，薛运贵不能在15天内交还租赁的房屋、财产的，从延期的第一天起，薛运贵应支付年度租金总额30%的违约金。故原审法院支持薛运贵向南方高速公司支付的违约金按《房屋租赁经营合同》中约定的最后1年度租金总额69，457.51元（52，093.13元＋17，364.38元）的30%计算，即20，837.25元。
南方高速公司诉请薛运贵立即返还租赁场地及房屋，原审法院酌情给予薛运贵30天的合理期限腾空交付。南方高速公司诉请薛运贵支付拖欠的租金，依法应予支持，薛运贵拖欠南方高速公司隆纳高速公路白塔服务区右侧的租金应自2014年5月21日起按《房屋租赁经营合同》约定的租金计算至薛运贵返还隆纳高速公路白塔服务区右侧的租赁场地、房屋时止；拖欠南方高速公司隆纳高速公路白塔服务区左侧的租金，因薛运贵认可自2010年5月1日未向南方高速公司缴纳过左侧的租金，应自2010年5月1日起按《租赁房屋、场地补充协议》约定的租金计算至薛运贵返还隆纳高速公路白塔服务区左侧的租赁场地、房屋时止。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，南方高速公司诉请薛运贵赔偿损失，因南方高速公司未提供证据证明其损失多少，不予支持。南方高速公司诉请薛运贵支付滞纳金，因薛运贵在合同期限内按期履行了支付租金的义务，对南方高速公司要求薛运贵支付滞纳金的诉求不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、南方高速公司与薛运贵签订的2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》自本判决生效之日起解除；二、薛运贵在本判决生效之日起30日内向南方高速公司腾空交付隆纳高速公路白塔服务区右侧房屋7间（面积360平方米）、场地1块（面积350平方米），及左侧食堂2间，场地1块（面积200平方米）；三、薛运贵自本判决生效之日起30日内向南方高速公司支付自2014年5月21日起至腾空交付隆纳高速公路白塔服务区右侧的租赁房屋、场地时止的租金（租金按《房屋租赁经营合同》约定的租金标准计付），支付自2010年5月1日起至腾空交付隆纳高速公路白塔服务区左侧的租赁房屋、场地时止的租金（租金按《租赁房屋、场地补充协议》约定的租金标准计付），薛运贵的保证金16，000元，在薛运贵向南方高速公司支付的租金时予以抵扣；四、薛运贵自本判决生效之日起30日内向南方高速公司支付违约金20，837.25元；五、驳回南方高速公司的其他诉讼请求。本案诉讼费4，120元，由薛运贵负担。此款南方高速公司已垫付，薛动贵在支付南方高速公司款项时一并给付。
判决送达后，薛运贵不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误，上诉人不应支付2011年7月至2013年4月期间的租金，因被上诉人承租期间上诉人对隆纳高速公路白塔服务区右侧部分及左侧部分场地和房屋进行了大面积改造，2011年7月至2013年4月期间对左侧一直封闭改造。上诉人负责修建化粪池、改造厕所及硬化场地，虽合同约定由上诉人改造，但并未约定费用由上诉人承担，被上诉人解除合同，应将该费用支付给上诉人。二、一审判决适用法律错误，上诉人不存在违约行为，不应支付违约金。被上诉人违约，应向上诉人支付违约金。租赁期满，上诉人有优先承租权，但被上诉人从来没有告知上诉人新的租赁条件，其他经营者就进了场，被上诉人的行为属违约，应向上诉人支付违约金。请求二审撤销原判，驳回南方高速公司的诉讼请求。
被上诉人南方高速公司答辩称，一审法院的判决对上诉人的上诉意见已经做出了非常清淅的认定，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院二审经审理查明的事实与原审法院认定事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：一、薛运贵是否存在违约，应否支付违约金；二、薛运贵应否支付隆纳高速公路白塔服务区左侧2011年7月至2013年4月期间的租金。
上诉人薛运贵与被上诉人南方高速公司签订的2份《房屋租赁经营合同》和1份《租赁房屋、场地补充协议》是当事人的真实意思表示，合法有效。合同到期后，薛运贵又向南方高速公司支付了1年的租金，继续履行租赁合同，应视为双方当事人合同的延续，为不定期租赁合同。不定期租赁合同的双方当事人随时可以解除合同。2014年6月30日，南方高速公司以报纸公告、律师函的形式，书面告知薛运贵不再续租，应视为南方高速公司作出解除2份《房屋租赁经营合同》及1份《租赁房屋、场地补充协议》的意思表示。南方高速公司自2014年6月30日发出书面通知至今，薛运贵仍未返还南方高速公司的租赁房屋及场地，薛运贵已违约，应当承担相应的违约责任及向南方高速公司支付拖欠的租金。一审判决按合同的约定判决薛运贵支付违约金正确，应予以维持。
上诉人薛运贵认为不应支付隆纳高速公路白塔服务区左侧2011年7月至2013年4月期间的租金以及不应承担修建化粪池、改造厕所及硬化场地的费用，修建化粪池、改造厕所及硬化场地合同约定由薛运贵负责，其费用应自行承担。关于隆纳高速公路白塔服务区左侧2011年7月至2013年4月期间是否封闭改造的部问题，薛运贵提交证据不足，且在租赁合同期间薛运贵未提出异议，并按约交纳了租金，故其认为不应缴纳该时间段租金请求不予支持。
综上，上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本院依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费8，240元，由上诉人薛运贵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 敏
审 判 员 关淑华
代理审判员 夏 欣
二〇一五年三月十七日
书 记 员 李 敏