赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书(2015)松民初字第4380号原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地：赤峰市松山区。负责人王洪柱。委托代理人马云帆、于彬彬。被告孙东泽，男，27岁，汉族，个体工商户，现住赤峰市松山区。委托代理孙广新、男，48岁，汉族，个体工商户，现住赤峰市松山区。原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告孙东泽请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人马云帆、于彬彬、被告孙东泽的委托代理孙广新到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司为解决资金问题向被告借款，双方于2014年8月2日、2014年8月18日签订了3份《内蒙古商品房买卖合同》及2份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司向被告借款62万元，并按月支付利息，赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区13-1-1-403、13-1-1-1803、13-1-1-1902三处房屋，以低价预售给被告，被告同意五甲置业公司按预售价格回购上述房屋，被告依约向五甲置业公司提供借款62万元，赤峰五甲万京置业有限公司按约定向被告支付了部分借款利息。原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房买卖交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则，故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告孙东泽签订的3份《内蒙古商品房买卖合同》以及2份《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签手续。被告辩称，被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的买卖合同及回购协议是双方真实意思表示，被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订买卖合同时，房屋尚未建成，属于期房，价格并不低，回购价格也是按照预售价格回购，因此，不存在低于市场价之说。被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的商品房买卖合同及回购协议，没有损害其他债权人的合法权益，不符合法定的无效情形，也不存在虚假买卖行为，故请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告孙东泽于2014年8月2日、2014年8月18日签订的3份《内蒙古商品房买卖合同》，合同编号为2013-0034754号、2013-0034866号、2013-0034873号，证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《商品房买卖合同》。2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告孙东泽于2014年8月2日、2014年8月18日签订的2份《商品房回购协议书》，证明被告与赤峰五甲万京置业有限公司之间是借贷关系。3、赤峰五甲万京置业有限公司出具的收据2枚，证明赤峰五甲万京置业有限公司向被告借款62万元元，赤峰五甲万京置业有限公司为被告其出具了62万元的收据。4、被告出具的收据2枚，证明被告收到赤峰五甲万京置业有限公司给付的2014年8月2日至2014年11月2日的的借款利息9000元，2014年8月18日至2014年11月18日的借款利息18900元。5、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，证明与被告签订的商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。被告对原告所举证据无异议。被告未向本院提交证据。根据原告陈述、被告答辩及其质证意见，本院综合认证如下：被告对原告所举证据无异议，且原告提交的5组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题,于2014年8月2日、2014年8月18日向被告孙东泽借款人民币62万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0034754号、2013-0034866号、2013-0034873号的3份《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区13-1-1-403、13-1-1-1803、13-1-1-1902三处房屋出售给被告孙东泽，该房屋总建筑面积为210.67平方米，房屋单价为每平方米2848.19元、2990.60元、2990.18元，房屋总价款为62万元。合同签订后，被告孙东泽将62万元人民币交付赤峰五甲万京置业有限公司，赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了20万元、42万元的房款收据2枚，双方对上述房屋办理了网签备案手续。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了2份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购。赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付2014年8月2日至2014年11月2日的借款利息9000元，2014年8月18日至2014年11月18日的借款利息18900元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告孙东泽之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息27900元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告孙东泽的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币62万元，双方之间形成的是借贷关系。被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告孙东泽为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告孙东泽协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告孙东泽借款62万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告孙东泽的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月2日、2014年8月18日签订的合同编号为2013-0034754号、2013-0034866号、2013-0034873号的3份《内蒙古商品房买卖合同》及2份《商品房回购协议书》无效；由被告孙东泽于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告孙东泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长  郝文杰审判员  盆学慧审判员  何 滨二〇一五年九月十八日书记员  王晓娜