贵州省六盘水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）黔六中民终字第88号
上诉人（原审原告）肖丹。
被上诉人（原审被告）六盘水某房地产开发有限公司。
上诉人肖丹与被上诉人六盘水某房地产开发有限公司（以下简称“某房开”）商品房销售合同纠纷一案，贵州省水城县人民法院于2012年8月20日作出（2012）黔水民初字第712号民事判决，上诉人肖丹对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2009年4月8日，原告肖丹与出卖人某房开公司签订《商品房买卖合同》，买卖房屋为六盘水某山水城B栋6-01室，该商品房单价为每平方米1570元，房屋总价款为202624元，原告肖丹向某房开公司交纳了购房款及办理房屋产权证的工本费和房屋契税。《商品房买卖合同》约定的条款当中，第八条：“出卖人应当在2010年5月30日前将合格的商品房交给卖受人使用……”、第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2……；3、按水城县房管所相关规定执行，乙方自理在某山水城项目所认购的五通费用、税费、大修基金、办理银行按揭相关手续等，出卖人代办房屋所有权证”。买卖合同签订后，2010年8月13日，水城县建设工程质量监督站对六盘水某山水城B栋工程竣工验收合格，2010年9月14日，六盘水市规划局作出六规验（2010）02号《规划验收整改意见书》，以双水某山水城有涉及绿化、部分业主乱搭乱建等不符合规划验收的情形而提出整改意见，不予验收。水城县房屋产权监理处于2010年10月17进行备案登记。原告认为房屋质量不合格，拒绝接收房屋，原告不愿提供业主身份证给被告到登记机关办理房屋产权证书，原被告双方因此产生纠纷，产权证一直未办理。
另外查明，水城县国土资源管理局在2010年9月27日到2010年12月底期间，暂停办理双水片区国有土地使用权登记工作，但被告未将此情况通知原告。
本案争议的焦点是：1、被告某房开公司延期交房是否构成违约，是否应当向原告肖丹支付违约金；2、办理房屋产权证的义务主体是谁，延期办理房屋产权证某房开公司是否构成违约，是否应当向原告肖丹支付迟延办证的违约金。
一审经审理认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《房屋登记办法》第八条规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此权属登记应当既包括房屋所有权登记，也包括国有土地使用权登记。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、2……；3、按水城县房管所相关规定执行，乙方自理在某山水城项目所认购的五通费用、税费、大修基金、办理银行按揭相关手续等，出卖人代办房屋所有权证”，该权属登记应该包括《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。被告所承担的是办理两证备案登记的义务，并负有告知二原告进行办证给予协助的义务，但合同第十五条项下的第3条内容，仅约定了若因被告责任未进行备案登记应承担代办房屋所有权证的责任，而对被告应承担的违约责任，双方未进行约定。然而，在该买卖合同签订后，原告在办理房屋产权备案登记之前已向二原告收取了房屋契税及办证费用，从而全权承担了为二原告办理房屋产权证的责任，因此，合同第十五条项下的第3条规定对原、被告双方已无实际意义。被告向房屋产权登记机关提供必要的证明文件（备案及办理初始登记），既是法定义务，也是为原告办理房屋产权证的义务主体。原告至今没有取得房屋权属证书的原因：第一是因被告未全面履行办证义务；第二，是因水城县国土资源管理局在2010年9月27日起暂停办理双水片区国有土地使用权登记工作；第三是工程施工过程中遇到不可抗力的凌冻天气影响工期；第四，是原告认为房屋交付条件及房屋质量不符合约定而与被告产生纠纷，原告怠于提交相关办证资料；第五，是因原、被告双方在买卖合同中对办理房屋产权证的期限及违约金没有明确约定，故原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、﹤最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》﹥第二条之规定，作出如下判决：驳回原告肖丹的诉讼请求。案件受理费1649元，因适用简易程序减半收取824.5元，由原告肖丹负担。
一审宣判后，上诉人肖丹不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判被上诉人当庭提供商品房交付文件，并支付未按约定办理房产证的违约金29583元（按房价的逾期借贷利息计算，共违约730天）及支付逾期交房违约金44374元（按合同约定，每日按总房款万分之三计算，共违约730天），一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要理由是：1、原判认定事实不清，证据不足。一审中出示的《贵州省建设工程竣工规划许可（竣字第011092号）》证据表明，被上诉人取得主管部门认证时间为2011年12月9日，该证明确规定未取得本证的建设、施工、监理等单位同意不得组织竣工验收。并且水城县建设工程质量监督站认证时间为2011年12月19日。因此，之前的竣工验收备案行为属无效行为。2、一审法院认定被上诉人于2010年5月20日公告后就已完成交房行为，据此判决驳回上诉人的诉讼请求，违反了相关法律规定。3、一审认定被上诉人在办理房屋产权登记备案之前，已向买房人收取了房屋契税及办证费用，全权承担了为买房人办理房屋产权证的责任。但因被上诉人未履行办证义务，致使上诉人至今未取得房屋权属证书，而一审法院却以合同中没有约定违约金为由，驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。综上所述，请求二审法院公正判决。
上诉人肖丹在二审举证期限内未提供新证据。
被上诉人某房开二审答辩称，上诉人的第二项上诉请求属二审中新增加的诉讼请求，不应得到支持。针对上诉人第三、四项上诉请求，被上诉人认为，上诉人在本案中没有违约。首先，被上诉人已按相关部门的要求帮助上诉人所购房屋办理了备案，至于备案中房管部门因多种原因没有及时办证并不是上诉人的责任。从一审上诉人提供的证据可看出，上诉人是按规定办理的，没有故意拖延办证时间；其次，被上诉人认为上诉人与被上诉人双方签订的《房屋交接书》是双方真实意思表示，一审认定无效是错误的。综上所述，原判认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人某房开在二审举证期限内未提供新证据。
本院二审查明的案件事实与一审查明的基本案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人对一审法院认定的案件基本事实不持异议，上诉人提起上诉主要认为被上诉人未能按合同约定交房和办理房屋产权证书，应当承担违约责任。
关于延期交房违约责任问题。从一审双方提交的证据看，被上诉人应当在2010年5月30日将上诉人购买的房屋交给上诉人。从被上诉人一审提供的2011年6月21日凉都晚报登载的某山水城再次公告表明，上诉人购买的某山水城一期B栋住宅自2010年5月20日起开始向全体业主公告通知交房，从被上诉人提供的“关于竣工验收的资料”及某山水城一期B栋业主（各个上诉人）提交的《房屋交接书》和相关入伙手续可以形成证据链，证明被上诉人的交房时间为2010年8月30日前，与合同约定的交房时间晚三个月，即逾期交房90天。但因被上诉人在一审中提供了相关证据证实逾期交房原因属不可抗力和政策性因素造成，应适当扣减违约期36天，即从2010年2月3日至2010年3月10日经有关部门批准的停工期间。实际违约天数为54天，应由被上诉人依双方所签订的《商品房买卖合同》约定的按上诉人已付购房款202624元的日万分之三计算，即支付逾期交房违约金3282.51元。
关于延期办理房屋产权证书的违约责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，扣除交房违约时间及合同约定的开始办证时间应为90日，即2010年9月1日起至2010年11月30日为办证时间。但因水城县国土资源管理局在2010年9月27日到2010年12月底期间，暂停办理双水片区国有土地使用权登记工作，因此，应当扣除暂停办证期限四个月后的90日，即从2011年1月1日起至2011年3月30日止，被上诉人就应为上诉人履行办证义务，否则就构成违约。从二审中上诉人提供的房屋产权证表明，直到2012年9月14日上诉人的房屋产权证才办理好。因此，对上诉人提出的由被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金的上诉主张，本院予以支持。但时间应当从2011年4月1日算至上诉人向法院主张权利之日止，即2012年5月30日止。因双方在合同中没有约定违约金的具体数额，根据法律规定，对双方在合同中没有约定的具体数额或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行元宝的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即以2011年4月6日金融机构人民币贷款基准利率6.31‰，另加收30%计算为：［（202624元×6.31‰）＋（202624元×6.31‰×30%）］×13个月＝21607.52元。
关于上诉人要求被上诉人当庭出示商品房交付文件的上诉请求，不属于本次二审的审理范围，本院不予审理。
综上所述，一审判决有误，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销贵州省水城县人民法院（2012）黔水民初字第712号民事判决，即“驳回原告肖丹的诉讼请求”；
二、由被上诉人六盘水某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人肖丹逾期交房违约金3282.51元；
三、由被上诉人六盘水某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人肖丹逾期办证违约金21607.52元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费824.50元，二审案件受理费1647元，合计2471.50元，由被上诉人六盘水某房地产开发有限公司负担1482.90元，由上诉人肖丹负担988.60元。
本判决为终审判决。
如六盘水某房地产开发有限公司逾期不履行生效判决的，肖丹可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向贵州省水城县人民法院申请强制执行。
审 判 长 岑加祥
审 判 员 程 瑶
代理审判员 徐 芳
二〇一三年四月八日
书 记 员 朱 崧