吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初7939号
原告：金亨洙，男，朝鲜族，退休干部。
委托代理人：权哲，吉林权哲律师事务所律师。
原告：权玉子，女，朝鲜族，退休工人。
委托代理人：权哲，吉林权哲律师事务所律师。
被告：吉林省恒昇房地产开发有限责任公司延吉分公司。
代表人：刘彦文，董事长。
委托代理人：王雪光，吉林理悦律师事务所律师。
被告：吉林省恒昇房地产开发有限责任公司。
法定代表人：刘彦文，董事长。
委托代理人：时蕾，女，汉族，吉林省恒昇房地产开发有限责任公司职员。
被告：延边国际贸易大厦有限责任公司。
法定代表人：崔贞今，董事长。
委托代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。
委托代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。
原告金亨洙、权玉子与被告吉林省恒昇房地产开发有限责任公司延吉分公司（以下简称恒昇延吉分公司）、吉林省恒昇房地产开发有限责任公司（以下简称恒昇公司）、延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称国贸公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，于2016年5月4日作出(2015)延民初字第244号民事判决。经被告恒昇延吉分公司、恒昇公司上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）吉24民终1067号民事裁定，以基本事实不清，程序违法为由，撤销(2015)延民初字第244号民事判决，发回本院重审。本院于2017年1月18日及2017年3月29日依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告金亨洙、权玉子及共同委托代理人权哲，被告恒昇延吉分公司的委托代理人王雪光，被告恒昇公司的委托代理人时蕾，被告国贸公司的委托代理人池永哲、金香兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金亨洙、权玉子起诉称：2011年11月5日，金亨洙、权玉子与国贸公司达成回迁安置协议，约定金亨洙、权玉子的房屋拆除重建，国贸公司按照原来面积回迁，楼层在15楼。2012年9月10日，恒昇延吉分公司与国贸公司签订《合同权利义务转让书》及补充协议。在协议书中，国贸公司将回迁安置补偿权利义务转让给了恒昇延吉分公司。但该协议仅对国贸公司、李XX、崔贞今进行了补偿，却未对金亨洙、权玉子进行补偿，漏列了补偿主体。金亨洙、权玉子多次找国贸公司、恒昇公司、恒昇延吉分公司，但他们互相推诿，恒昇延吉分公司开发的楼盘已建成，15楼的房价为7038元/㎡。现金亨洙、权玉子诉至法院，要求国贸公司、恒昇公司、恒昇延吉分公司共同支付回迁安置款896522元及利息。发回重审中，金亨洙、权玉子变更诉讼请求，请求判令三被告返还已付房款714048.51元及利息（从2015年1月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；并赔偿因没有得到安置所遭受的经济损失2万元及支付已付购房款一倍的赔偿款714048.51元。后金亨洙、权玉子未在限期内补交诉讼费用，并申请放弃经济损失2万元及已付购房款一倍的赔偿款714048.51元，只主张房屋拆迁安置补偿款714048.51元及利息（从2015年1月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
恒昇延吉分公司及恒昇公司共同答辩称：一、恒昇延吉分公司及恒昇公司通过延边州国土资源局公开招拍挂合法取得延吉市河南街、天池路南侧、金达莱街东侧净地的国有土地使用权，并已与延边州国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，向延边州国土资源局缴纳了全部相关费用。取得的净地土地使用权的程序合法，权属清晰；取得土地使用权之前，土地上房屋已经注销，故恒昇延吉分公司及恒昇公司没有向金亨洙、权玉子进行补偿的义务。二、金亨洙、权玉子丧失房屋与恒昇延吉分公司及恒昇公司没有因果关系。其丧失房屋的背景是由于政府对土地的征用，丧失房屋的原因是由于拆迁公司对房屋的拆迁，丧失房屋的基础是由于二人与国贸公司签订了协议，以上均与恒昇延吉分公司及恒昇公司无关。恒昇延吉分公司及恒昇公司取得地块开发权益，是在该地块经拆迁完毕并提交政府收储后，通过招拍挂程序支付了对价而取得的。三、责任主体是国贸公司，并非恒昇延吉分公司及恒昇公司。从合同行为角度，拆迁安置《协议书》是二原告在2011年11月5日与国贸公司签订的，根据合同相对性原则，责任主体应是国贸公司。从侵权行为角度，二原告房屋是由国贸公司委托房屋拆除公司实施的拆除及灭籍工作，恒昇延吉分公司及恒昇公司并无侵权行为，依法无需向二原告承担任何责任。另外，2012年7月12日，国贸公司向延吉市房管局出具《申请报告》及声明直接证明：1、恒昇延吉分公司及恒昇公司取得国有土地使用权时，包括二原告房屋在内的国贸公司住宅楼房屋均已注销房籍，恒昇延吉分公司及恒昇公司取得使用权的土地上没有有房籍的房屋；2、国贸公司向延吉市房管局声明并承诺包括二原告所述房屋在内的国贸公司住宅楼系国贸公司自有房产，与房产证上的房屋所有权人无关，并承诺其对发生的任何纠纷承担全部责任。四、适格被告国贸公司进入破产程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条之规定，本案应中止诉讼，由二原告向受理破产案件的人民法院申报债权，代破产程序终结后，再恢复审理。综上，恒昇延吉分公司及恒昇公司并非适格被告，适格被告国贸公司已进入破产程序，本案首先应依法驳回对恒昇延吉分公司及恒昇公司的起诉，然后就二原告与国贸公司的诉讼请求中止诉讼，由二原告向破产案件人民法院申报债权。
国贸公司答辩称：1、起诉事实不清，诉讼主张是返还已付房款71万余元，但事实部分却陈述是房屋回迁安置，陈述的事实与诉讼主张不符。2、程序不当，本案是发回重审案件，不能重写起诉状，另写起诉状是错误的，应按原来的起诉状重审。3、国贸公司已进入破产程序，金亨洙、权玉子的主张证据不足，二人没有实际产权证，无法证实是二人的产权。4、回迁安置协议无效，因为国贸公司破产，其没有具体安置主体和开发资质，金亨洙、权玉子及国贸公司对于回迁安置协议无效均具有过错。5、金亨洙、权玉子居住在延吉市延龙路国贸小区属于国贸公司产权的房屋内，不清楚二人是怎么取得的居住权。
经审理查明：2011年11月4日，长春北方市场（集团）有限公司（以下简称北方公司）、国贸公司、李XX、崔贞今签订《征收补偿协议》。该协议约定北方公司向国贸公司和李XX支付补偿款3000万元，对于原土地使用权人之间的具体数额划分，由国贸公司和李XX处理。国贸公司和李XX声明原土地使用权人已经于本协议签署时就具体划分事项协商完毕且无争议。该补偿款已经征得《授权处置的不动产登记表》中全部权利人的同意，将全部或部分用于偿还以《授权处置的不动产登记表》中所列房屋所有权及土地使用权作为抵押物在贷款银行的贷款，以解除抵押权及办理房屋所有权灭籍。北方公司依该协议支付的补偿款，已经包含对《授权处置的不动产登记表》中全部土地使用权人的补偿。该补偿是指北方公司为进行房地产开发，在利用项目地块时，因开发需要对全部土地使用权统一利用并重新办理出让或划拨手续而对于原土地使用权人的支付的补偿，其内容涵盖了因原土地使用权人丧失土地使用权而需由北方公司支付的全部对价，但不含北方公司在招拍挂时需要向国家补交的土地出让金。补偿款支付后，原土地使用权人对土地的所有权益由北方公司享有。
2011年11月5日，国贸公司与金亨洙、权玉子夫妻二人签订《协议书》。该协议约定将现属金亨洙、权玉子二人所有，坐落于延吉市金达莱广场附近，天池路X号的121.48平方米私有房产，由国贸公司拆除重建，国贸公司在原址建商品房（六楼以上为商品房），拟在15楼给金亨洙、权玉子安置面积为121.48平方米的房屋。回迁房屋后，新房价格按照实际面积“多补少退”原则处理，金亨洙、权玉子同意具体回迁价格按实际商品房价格处理。所涉及新房办理产籍手续时，由金亨洙、权玉子自行承担费用。金亨洙、权玉子原房屋内的装修部分，由国贸公司一次性给予3000元补偿，并约定该合同有效期自签字之日起至新房回迁后止等内容。
2012年7月11日，国贸公司与延吉市富元房屋拆除有限公司签订《房屋拆除合同》，国贸公司委托延吉市富元房屋拆除有限公司拆除包括金亨洙、权玉子二人房屋在内的位于延吉市金达莱广场东侧的国贸公司四栋住宅楼。2012年7月17日，国贸公司向延吉市房产管理局申请将包括金亨洙、权玉子二人房屋在内的178户房屋注销，178户房屋已经拆迁完毕。
2012年9月10日，恒昇延吉分公司、北方公司、国贸公司、李XX、崔贞今签订《合同权利义务转让协议书》。该协议约定恒昇延吉分公司作为北方公司指定的项目地块开发主体，概括承接北方公司在《征收补偿协议》项下的全部权利和义务，北方公司已经支付的补偿款，视为恒昇延吉分公司支付，项目地块上原土地使用权人对土地的所有权益由恒昇延吉分公司享有。国贸公司负责就补偿款为恒昇延吉分公司开具发票，恒昇延吉分公司向北方公司支付由北方公司代付的补偿款。
2012年10月18日，恒昇延吉分公司向延边州人民政府出具承诺函，承诺在国贸公司全面及时履行《征收补偿协议》、《权利义务转让协议书》的前提下，该公司同意继续履行《征收补偿协议》。房屋拆迁后，恒昇延吉分公司于2012年12月6日以13477259元的价格，竞买取得吉林省延边州国土资源局挂牌出让的该块国有土地使用权，并于2012年12月10日支付土地款，恒昇延吉分公司与金亨洙、权玉子没有任何协议，国贸公司、恒昇延吉分公司、恒昇公司之间也没有关于给金亨洙、权玉子安置房屋的相关协议。
另查明，恒昇延吉分公司系非法人单位，是恒昇公司在延吉市的一个项目部，其经营范围是在总公司资质范围内为公司承揽业务（取得备案后经营，依法须经批准的项目，经相关部门批准后可开展经营活动）。金亨洙、权玉子二人的房屋被拆除后至今，二人居住在国贸公司临时安置的位于延吉市延龙路国贸小区的房屋内。2017年3月2日，本院向国贸公司的法定代表人崔贞今调查询问。崔贞今陈述本案房屋拆迁事宜委托给其弟弟崔XX经办；2011年11月4日《征收补偿协议》中约定的3000万元已打入国贸公司财务账户内，该笔款项系对178户被拆迁户补偿的动迁费；回迁安置房屋由国贸公司的副经理李XX和崔贞今的弟弟崔XX负责落实，崔贞今并不清楚金亨洙及权玉子的房屋未得到补偿的原因。
认定上述事实的证据有：金亨洙及权玉子的身份证、结婚证、常住人口登记卡、协议书、房屋情况表、征收补偿协议书、登记明细表、申请报告、房屋拆除合同、合同权利义务转让协议书、承诺函、延边州国有土地使用权挂牌公告、挂牌出让公开交易成交确认书、延市发改字（2012）303号文件、延吉市国土资源局地籍科出具的《挂牌出让规划区内原土地权属归属情况》、国有建设用地使用权出让合同及公告牌红线图、交纳出让金凭证、国有土地使用证、协议书、国贸公司向延吉市房产局出具的声明及附件房屋登记明细表、国贸公司工商简档、2015年9月23日延边州中级人民法院国贸公司破产公告、国贸公司营业执照、延边州中级人民法院民事裁定书及决定书、其他应收款明细。
本院认为：一、关于2011年11月5日国贸公司与金亨洙、权玉子签订《协议书》的效力问题。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条之规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。2011年11月5日国贸公司与金亨洙、权玉子签订《协议书》时，国贸公司并不具备拆迁主体资格，亦不是实际开发单位，故签订的该份协议书无效。国贸公司在《协议书》及原审2015年3月20日庭审中均已承认金亨洙、权玉子系本案诉争房屋的合法产权人，本案中的争议地块并未被延吉市人民政府依法征收，故金亨洙、权玉子被拆迁的房屋在被拆除前的所有权并没有发生转移，仍然归金亨洙、权玉子所有。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。国贸公司明知自身不具备拆迁主体资格和开发资质，而与金亨洙、权玉子签订拆除其房屋的《协议书》，导致该《协议书》因违反国家法律、法规的强制性规定而无效，对此，国贸公司具有过错，且因诉争房屋已被国贸公司委托延吉市富元房屋拆除有限公司拆除，现已无法返还，故国贸公司应赔偿金亨洙、权玉子由此遭受到的损失。
二、关于恒昇延吉分公司及恒昇公司是否承担责任的问题。根据2011年11月4日北方公司与国贸公司、李XX、崔贞今签订的《征收补偿协议》及2012年9月10日恒昇延吉分公司、北方公司、国贸公司、李XX、崔贞今签订的《合同权利义务转让协议书》中的约定，恒昇延吉分公司作为北方公司指定的项目地块开发主体，概括承接北方公司在《征收补偿协议》项下的全部权利和义务，北方公司已经向国贸公司支付的补偿款3000万元视为恒昇延吉分公司支付，该补偿款已经包含对《授权处置的不动产登记表》中全部土地使用权人的补偿。此外，恒昇延吉分公司、恒昇公司与金亨洙、权玉子之间没有任何协议；国贸公司、恒昇延吉分公司、恒昇公司之间也没有关于给金亨洙、权玉子安置房屋的相关协议，且本案诉争房屋系由国贸公司拆除、灭籍，故金亨洙、权玉子主张恒昇延吉分公司及恒昇公司承担责任缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持。
三、关于赔偿数额问题。2011年11月5日国贸公司与金亨洙、权玉子签订的《协议书》中约定给金亨洙、权玉子原址同等面积回迁，楼层拟定15楼，回迁房后，新房价格按照实际面积“多补少退”原则处理，金亨洙、权玉子同意具体回迁价格按实际商品房价格处理。该约定意味着金亨洙、权玉子接受上述条件才同意签订协议，因此赔偿标准参照该标准符合当时金亨洙、权玉子的真实意思。依据恒昇延吉分公司提供的《关于金达莱1号小区15楼商品房价格说明》中1号楼15层124.44㎡商品房对外销售价单价为5847.82元/㎡，3号楼15层124.43㎡商品房对外销售价单价为5908.00元/㎡，并且开发的小区15楼120㎡至150㎡的房屋仅有上述两套房屋，均价应为5877.91元/㎡【（5847.82元/㎡+5908元/㎡）÷2】，故金亨洙与权玉子应得到赔偿714048.51元（5877.91元/㎡×121.48㎡）。金亨洙、权玉子主张从起诉之日计算利息的诉讼请求，本院认为属合理损失，予以支持从2015年1月4日本院受理金亨洙、权玉子起诉之日起至实际给付之日止，以714048.51元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告延边国际贸易大厦有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告金亨洙、权玉子房屋回迁安置款714048.51元及利息（利息计算方式：以714048.51元为本金，自2015年1月4日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回原告金亨洙、权玉子的其他诉讼请求。
如被告延边国际贸易大厦有限责任公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12765元，保全费4794元，合计17559元（金亨洙、权玉子已预交17559元），由被告延边国际贸易大厦有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判长 陈 艳
审判员 杨雪松
审判员 林大海
二〇一七年四月十三日
书记员 魏 丽