河南省新乡市卫滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0703民初909号
原告：李勇，男，汉族，1979年12月6日出生，住河南省原阳县。
委托代理人：焦顶峰，男，汉族，1968年11月8日出生，住河南省，特别授权。
被告：许艳伟，女，汉族，1978年1月30日出生，住河南省凤泉区。
委托代理人：吴杰，男，汉族，1976年5月7日出生，住河南省，系许艳伟丈夫。
被告：郑州进达置业有限公司。
法定代表人：顾崇允，经理。
住所地：郑州市金水区纬五路**号院*号楼。
原告李勇诉被告许艳伟、被告郑州进达置业有限公司（以下简称：进达置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勇的委托代理人焦顶峰，被告许艳伟的委托代理人吴杰均到庭参加了诉讼。被告进达置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李勇诉称：新乡市卫滨区人民法院作出的（2017）豫0703执异第17号执行裁定书查明事实不清、适用法律错误，请求人民法院判决准许执行案涉房产。理由如下：1、被告的订购单不属于《商品房预售管理办法》规定的商品房买卖合同。2、被告提供的银行转账单不具有证明力，不能证明被告将房款交给进达置业公司法定代表人顾崇允，仅凭交款证明不符合证据规定的要求。3、被告无证据证明其所购商品房用于居住且其名下无其他用于居住房屋的证据。4、被告主张其是案涉房屋的实际所有权人的依据不足，被告应按照商品房买卖合同纠纷的司法解释向进达置业公司主张违约责任，而不应主张案涉房屋所有权。综上，被告不能证明其合法购房事实，应依法判允执行新乡市人民路175号东方国际一期5号楼1407室房产。
被告许艳伟辩称：1、被告许艳伟与进达置业公司在法院查封前已签订了合法有效的房屋买卖合同。双方在2012年9月26日签订的《东方国际订购单》，已就出卖方、订购方、房屋坐落、面积、单价、总价、定金等房屋买卖合同的主要内容作了约定，已具备商品房买卖合同的必要条款，且被告许艳伟已支付了全部房款。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照协议约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该解释，许艳伟和进达置业公司签订的订购单属于合法有效的商品房买卖合同。2、被告提供的购房款收据凭证已证明被告许艳伟已交付全部购房款。被告许艳伟已通过现金、银行转账等方式多次、分批支付购房款，进达置业公司向许艳伟出具加盖公司财务章的收据能够证明许艳伟在2012年10月26日前已交清全部房款，至于进达置业公司收到购房款后是否入账，不是许艳伟能够控制的。3、被告许艳伟在法院查封前已实际占有使用案涉房屋。案涉房屋系居住用房，是为被告儿子上学而购买，在2015年3月已交付许艳伟。2013年5月1日，许艳伟已向进达置业公司缴纳维修基金及配套设施费，但迟迟不通暖气、燃气。许艳伟及其他业主又自发组织缴费，重新安装暖气、燃气配套设施费用。被告提交的水费、电费、燃气费、物业费票据和装修入住照片等可以证明被告许艳伟已实际入住。4、尚未办理房屋变更登记手续不是进达置业公司的过错。案涉楼盘存在规划、土地、建筑许可手续不全、楼房质量隐患等问题，房屋未能验收，房产证不能办理，被告及其他业主催促无果后采取逐级上访要求解决楼盘遗留问题至今尚未解决。被告已签订有效合同、支付对价、实际占有使用房屋，且对未办证不存在过错，法院不能执行案涉房屋。5、被告许艳伟作为无过错的房屋买受人，其对案涉房屋享有的物权期待权应优先于原告的债权。综上，恳请法院查明案件事实，依法驳回原告诉请。
被告进达置业公司未向本院提交答辩意见。
原告李勇向本院提交的证据材料：（2013）卫滨民二初字第71号民事判决书一份、（2013）新中民五终字第312号民事判决书一份、（2015）豫法民提字第60号民事判决书一份、（2017）豫0703执异17号执行裁定书及送达回证各一份，证明原告李勇的诉讼请求。
被告许艳伟向本院提交的证据材料：东方国际订购单一份、收据一份11张、中国建设银行新乡北站支行银行流水一份、新乡市东方国际5号楼业主委员会情况说明一份、新奥燃气安装发票一份2张、商品房买卖合同一份、物业管理协议一份、临时管理规约一份、郑州进达置业有限公司证明一份、燃气购气收据一份4张、用热服务受理单一份、热力缴费卡一份、入住照片一份，证明被告许艳伟已合法购买案涉房屋，自主缴纳各项费用并实际入住，不能办证原因非被告原因造成。
被告进达置业公司未向本院提交证据材料。
经庭审质证：被告许艳伟对原告李勇提交的证据真实性均无异议。原告李勇对被告提交的定购单真实性无异议，但不属于正规的商品房买卖合同。对收据、银行流水的费用真实性无异议，认为付款方式不合法，应将钱交给郑州进达置业有限公司而非其总经理。对情况说明和暖气发票真实性无异议，对证明目的有异议，情况说明是在法院查封后出具的。对商品房买卖合同真实性有异议，进达置业公司未盖章，不具备法律效力。对物业管理协议、临时管理规约真实性无异议，但这属于有效商品房买卖合同的附属协议，现无有效的商品房买卖合同，不能证明其目的。对进达置业公司的证明有异议，该证明无证明效力，出具时间是2017年4月19日。对其他证据均无异议，对其实际入住无异议，但具体入住时间不清楚。
经审查，原告提交的证据真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据定购单、收据、银行流水、暖气燃气收据和发票、用热受理单和缴费卡，真实有效，系被告订立合同缴纳房款及附属费用，本院予以确认。对东方国际5号楼业主委员会情况说明和进达置业公司情况说明真实性予以认可。物业管理协议、临时管理规约是被告购买房产后对物业管理、小区管理等签订的协议，内容真实有效，本院予以认可。入住照片真实有效，本院予以认可。
根据上述有效证据及庭审情况，可以确认以下事实：
2012年9月26日，被告许艳伟和被告进达置业公司签订《东方国际定购单》一份，约定许艳伟购买进达置业公司开发的位于新乡市人民中路与解放路交汇口东方国际小区5号楼1单元14层1407户房屋一套，建筑面积76.83平方米，总房款292722元，定金5000元。2012年9月26日，许艳伟将定金5000元汇入进达置业公司法定代表人顾崇允账户，由进达置业公司向许艳伟出具收据一份。2013年5月1日，许艳伟向进达置业公司缴纳暖气、天然气开户费5100元和维修基金4615元，由进达置业公司出具代收收据二份。2012年10月6日、2012年10月8日、2012年10月26日，许艳伟分别向进达置业公司缴纳购房款45000元、50000元和192722元，并由进达置业公司出具收据三份。因进达置业公司开发的东方国际小区存在土地手续问题、未缴纳相关费用、非法吸收公众存款被刑事立案等原因，致使无法完成小区楼盘的房屋产权初始登记，以及和业主办理产权变更登记。2015年3月18日，进达置业公司将案涉房屋交付被告许艳伟。2015年3月18日，许艳伟和河南小康物业服务有限公司新乡分公司签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，随后许艳伟装修入住。2016年5月，在新乡市卫滨区健康路办事处组织下，新乡市东方国际5号楼业主委员会成立。业主自发通过业主代表张黎君第二次向新乡市燃气公司、热力公司缴纳燃气、暖气开口费。2015年9月30日，本院作出（2014）卫滨法执字第369-4号执行裁定书，将案涉房屋查封。2017年3月13日，本院作出（2017）豫0703执异17号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告李勇于2017年5月11日收到该裁定书，于2017年5月19日向本院提出执行异议之诉。
本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告许艳伟与进达置业公司签订的《东方国际定购单》约定了当事人基本信息、商品房基本状态和销售方式、价款和付款方式、面积等商品房买卖合同的主要内容，且出卖人进达置业公司已按照约定收受了购房款，应认定该定购单为合法有效的商品房买卖合同。本院查封之前，许艳伟交付全部房款、合法占有案涉房屋，且不能办理过户登记手续的原因在于进达置业公司手续不全，非买受人许艳伟自身原因。因此，对于原告李勇要求执行案涉房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回原告李勇要求准许对新乡市人民中路与解放路交汇口东方国际小区5号楼1单元14层1407户房屋执行的诉讼请求。
诉讼费100元，由原告李勇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审 判 长 李天使
审 判 员 张红丽
代理审判员 索广凯
二〇一七年八月一日
书 记 员 计 珍