黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）铁民初字第933号
原告张二某，女，汉族，齐铁设备安装处退休工人。
委托代理人王玉杰，齐齐哈尔市铁锋区通东法律服务所法律工作者。
原告张三某（张二某的妹妹），女，汉族，齐铁修车厂退休工人。
委托代理人王玉杰，齐齐哈尔市铁锋区通东法律服务所法律工作者。
被告李某某（二原告姐夫），男，汉族，齐市铁路南段运转员。
委托代理人陈枫，黑龙江双正律师事务所律师。
被告张大某（二原告姐姐），女，汉族，齐铁修车厂退休工人。
委托代理人陈枫，黑龙江双正律师事务所律师。
第三人李小某（二被告儿子），男，汉族，齐铁房产段工人。
第三人张四某（二原告妹妹），女，汉族，齐铁修车厂工人。
二原告诉称，原告的父母于1999年用原告父亲与次女张二某的工龄购买了坐落于铁锋区人民小区4号楼1单元202室楼房。2004年母亲去世，其遗产一直未进行分割。2013年9月父亲去世。父亲去世后原告发现二被告在2007年9月与父亲签订买卖协议，将楼房更于二被告名下。2012年二被告又将楼房卖给二被告的儿子李小某。原告认为二被告在父亲神智不清时购买楼房，并且此楼房有母亲的遗产份额未进行分割，并且在购房时使用了张二某的工龄，二被告的行为已经侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院要求依法确认二被告与父亲及二被告与第三人李小某之间的房屋买卖协议无效，并且由被告承担本案诉讼费用。
二被告辩称，诉争的房产已经确定为李某某，李某某是合法的所有权人。此房是张某夫妻购买的，是夫妻共同财产，没有使用原告的工龄。原告并没有证据证实张某在签订买卖协议时存在神智不清的情形。处理房产的是张某本人，本案被告和第三人并不存在过错，原告起诉被告主体不适格，作为善意第三人被告的合法权益应当受到法律保护，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人张四某辩称，张四某对父亲的房子变更于被告及其儿子名下并不知情，但是其不想继承遗产，案件与其无关。
第三人李小某未到庭参加诉讼，无书面答辩意见。
原告为证实自己的观点，在举证期限内向法院提交以下证据：
证据一、房屋买卖协议原件一份及张某的房产证一份，欲证实房产系张某和王某的共有财产，房屋买卖协议不是张某本人签字。二被告对真实性无异议，被告承认财产原来是张某夫妻二人共同财产，被告认为是张某本人签字，因为年纪大了与年轻时的签字可能会不一样。第三人张四某不能确定是否为父亲签字。
证据二、职工个人购买住房审批表，欲证实购买时的手续和工龄。被告对真实性无异议，但是工龄证明明确写明只有两个老人的工龄，看不出有原告的工龄。第三人无异议。
证据三、李某某与李小某房屋买卖协议及李某某的房产证及李小某房屋登记簿档案，欲证实李某某在2012年将房屋转让给李小某。被告对真实性无异议，认为李某某将房屋转让给李小某具有合法手续。第三人无异议。
证据四、张某与王某的死亡证明，欲证实二者死亡时间。二被告及第三人无异议。
证据五、遗嘱复印件一份，欲证实张某将房屋留给四个女儿平分继承，不单给其中一人。因遗嘱有老人亲笔签字，房屋买卖协议的签字与遗嘱上笔体不一致，不是本人签字。被告对真实性有异议，认为这份代书遗嘱没有见证人签字，并且无法证明遗嘱的签名是张某本人所签。第三人认为这个签字有点像张某写的。
被告在举证期间内向法院提交以下证据：
证据一、齐齐哈尔华龙房地产评估咨询有限公司发票一张，欲证实2007年9月3日交易时房产价格为65928.00元。二原告对房屋评估价格有异议，认为价格过低。第三人无异议。
证据二、房地产管理处收据三张，欲证实办理过户时交的费用。二原告及第三人无异议。
证据三、地税局的发票一张，欲证实在2007年9月3日由李某某付款，张某收款，房价为65928.00元。原告对票据真实性无异议，但是认为证实不了交钱事实。第三人无异议。
证据四、职工购买公有住房交款通知单复印件及职工以标准价购买全部产权住房调整后退款凭证，欲证实购房时使用张某和王某的工龄，未使用张二某工龄。原告对真实性无异议，恰恰能证明是张某夫妇的共有财产，实际上用了原告的工龄。第三人无异议。
证据五、张四某的证明书及放弃书各一份，欲证实张大某尽了主要赡养义务，张四某自愿将其继承份额转让给张大某。二原告有异议，认为叙述的内容不真实。第三人无异议。
经本院庭审质证，及双方当事人的认证，本院对原被告提交的证据认证如下：因原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四具有真实性、合法性和关联性，故本院依法予以采信。因原告提交的证据五与本案不具有关联性，故本院依法不予采信。因被告提交的证据一、证据二、证据三、证据四具有真实性、合法性和关联性，故本院依法予以采信。因被告提交的证据五与本院不具有关联性，故本院不予采信。
经审理查明，张某与王某系夫妻关系。王某于2004年3月2日去世，王某生前没有遗嘱。张某于2013年9月6日去世。张某夫妇生前有张大某、张三某、张二某及张四某四个女儿。被告张大某与被告李某某系夫妻关系，第三人李小某系被告张大某夫妇的儿子。1999年张某夫妇购买了铁锋区人民小区四号楼某号楼房，建筑面积54.94平方米，购房时使用了张某42年工龄和王某14年工龄。2007年9月3日李某某在齐齐哈尔华龙房地产估价咨询有限公司对诉争房产进行评估，评估价格65928.00元。2007年9月3日张某与李某某签订房屋买卖协议，价格为65928.00元，将铁锋区人民小区四号楼某号楼房变更登记于被告李某某名下。2012年11月1日被告李某某与第三人李小某签订房屋买卖协议，将诉争房产变更于第三人李小某名下。现房屋所有权证为S201218902号，登记的所有权人为第三人李小某。
另查明，被告李某某在2013年10月25日法院的询问笔录中自认没有购买岳父张某的楼房，更名到其名下是因为张某同意将房产给李某某的儿子李小某，因为2007年李小某在哈尔滨培训没在家所以更名到李某某名下，李小某在2012年更名时没有给付被告李某某购房款，双方只是签订了买卖合同。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告在询问笔录中自认没有购买张某的楼房，双方更名是基于张某同意将楼房给其外孙李小某，故本院对原告主张的李某某并未支付房款的观点予以支持。因被告李某某系张某的女婿，其对于此房产在王某去世后未进行分割的事实是完全知晓的，其在明知该房产中有其它继承人的份额张某无权独自处分的情况下与张某签订了房屋买卖合同，并且没有给付合理的价款，故本院对被告主张的其为善意取得的抗辩观点不予支持。因被告在房产部门依据买卖合同办理变更登记，将他人共有房产登记于自己名下，其行为已经侵害了二原告及第三人张四某的合法权益，故本院对二被告主张的本案的被告不适格的观点不予支持。因原告未向法院提交购房时使用了其工龄的相关证据，且职工购买公有住房工龄证明表上表明购房时仅使用了张某夫妇的工龄，故本院对原告张二某主张的使用了其工龄的观点不予支持。因被告李某某自认将房产再次更名于其儿子李小某名下时双方没有相关的房款给付行为，故本院对第三人未给付房款的事实依法予以确认。本院认为，在王某去世后遗产未分割前诉争房产处于共有状态，张某作为共有人之一无权对全部房产进行处理，其行为属于无权处理行为，故被告李某某与张某签订的合同属于效力待定的合同。因被告李某某不符合善意取得的相关条件，并且二原告对于张某的无权处理行为并不追认，故本院依法认定被告李某某与张某签订的房屋买卖合同无效。因被告李某某与第三人李小某之间并不存在事实上的买卖关系，李小某又不是善意第三人，故本院依法认定第三人李小某与被告李某某签订房屋买卖合同无效。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定判决如下：
一、被告李某某与张某签订的房屋买卖协议无效；
二、被告李某某与第三人李小某签订的房屋买卖协议无效。
案件受理费100.00元，由被告李某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。
审 判 长 王丽凤
审 判 员 姜 兴
人民陪审员 李 铁
二〇一四年六月五日
书 记 员 王丽环