辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民三终字第00106号
上诉人（原审第三人）：李素云，女，1951年10月18日出生，汉族，退休工人，现住抚顺市新抚区。
委托代理人：赵祖温，男，1940年12月5日出生，汉族，住同上诉人，系李素云丈夫。
委托代理人：王家武，辽宁清明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏凤杰，男，1964年7月11日出生，汉族，现住抚顺市顺城区。
被上诉人（原审被告）：抚顺市凯顺房屋开发有限公司，住所地抚顺市顺城区葛布北街富贵家园。
法定代表人：庞德海，该公司经理。
委托代理人：庞龙，该公司副经理。
委托代理人：伍健森，辽宁程众律师事务所律师。
上诉人李素云与被上诉人苏凤杰、抚顺市凯顺房屋开发有限公司（以下简称凯顺公司）因确认合同有效纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2012）顺民二初字第651号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年2月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人李素云及委托代理人赵祖温、王家武，被上诉人苏凤杰、凯顺公司的委托代理人庞龙、伍健森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年11月7日，苏凤杰向一审法院提起诉讼称：原告在2010年5月1日与被告签订了《商品房预售协议书》，约定：原告购买被告开发的坐落在顺城区住宅一套，建筑面积68.11平，总房款9.5万�，交款方式为一次性缴纳等内容。同日，原告向被告销售负责人王一富缴纳了9.5万元的全部购房款（现金），被告出具了交款收据一张。原告交款后即取得所购房屋钥匙，装修并入住，并办理了水、电、供暖，电话、有线电视、宽带、液化气使用证等交费手续。2010年6月末王一富因经济问题潜逃，原告发现所购买的房屋出现了借贷抵押的情况，被告因此迟迟不给原告办理房屋产权手续。2012年6月13日，市房产局牵头在市产权处5楼会议室召开了会议，参加会议的单位和人员有市房产局、产权处、公证处、凯顺房屋开发有限公司、王一富、原告苏风杰和其他八户购房人，主要内容是落实抚房管示字（2011）11号文件确定的原告和其他八户购房人手续的真实性问题，被告、王一富及原告当场介绍了当时买卖房屋的情况，王一富当场承认原告是唯一购房者的事实，最后由市产�处魏处长当场宣布确认以下结果：1，原告为购房者；2，为原告办理产权证；3，在一周内办理完房屋产权；4，同意卖给原告商品房买卖合同文本。在房产局产权处开完会的当天，被告当时同意给原告办理房屋产权手续，当原告购买了商品房买卖合同文本后，要求被告办理时，被告又以原告的房屋被王一富抵押出去为由拒绝办理，一直拖延至今。原告已全部支付完购房款，且已实际入住，并办理了电、水、供暖、电话、有线电视、宽带、液化气等相关入住手续。虽然没有办理产权手续但不是原告的责任，应当视为原告已经取得了所购房屋的全部所有权，请求法院根据以上事实，做出公平、公正的裁决。
凯顺公司辩称：关于没有给原告办理产权证的主要原因是该套房屋是由王一富经手卖的，该房屋存在两个争议权利人，我公司认为这里面有一个是真正买房的，有一�是借贷关系，应依照法律确认合同效力。通过王一富出具的大量证据证明，能够确认原告购房属实，并且第三人只是在王一富失踪后才向被告主张购房事宜，第三人与王一富之间应该是借贷关系。
第三人李素云述称，我购买房屋在前，并且购买时是清水房，我手中有被告出具的商品房买卖合同及收据，能够证明第三人买房的事实，原告所述是虚假的，该房屋应归第三人所有，不同意原告的诉讼请求。
抚顺市顺城区人民法院一审查明：2010年5月1日，原告与被告销售负责人王一富达成协议后签订了《商品房预定协议书》，约定原告购买被告开发的坐落在抚顺市顺城区住宅一套，建筑面积68.11平方米，总房款为9.5万元，王一富及被告在协议上签字、盖章确认。同日原告通过王一富缴纳房款9.5万元，王一富给原告出具了交款收据。原告自2010年5月领取所购房屋钥匙后居住�用该房屋至今。2012年3月15日，王一富出具一份《声明》，主要内容为：2009年准备开发葛布新村另一块土地，因资金短缺，高息向社会人士借款，并将已出售的部分房屋在业主不知情的情况下进行了借款抵押，给业主造成不应有的损失深表歉意。被抵押的房屋包括本案诉争的5单元101室等多处房屋。上述用户系原购买房房主，产权归其所有，无论何时何地不改变态度、实事求是对购房者负责。在2012年3月12日，王一富向被告出具一份《情况说明》，主要内容为本案诉争的5单元101室房屋，苏凤杰于2010年5月1日以9.5万价格购买，该房产权归苏凤杰所有。因资金短缺，又将该房产抵押形式重复抵押给李素云用于民间借贷9万元并签订购房合同，并已付部分利息。此房产权归苏凤杰所有，特此说明。另查明，王一富系被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司销售人员，挂靠在被告处�发了抚顺市顺城区葛布新村九台四街8号楼（富贵住宅楼）等工程。2010年2月25日，第三人李素云通过王一富与被告签订了《商品房买卖合同》，约定第三人购买本案诉争的房屋，第三人手中有王一富签字的《房款收据》一份，金额为1O8976元，但被告不承认收到该笔款项，第三人在王一富失踪前未通过诉讼等方式向被告主张权利。
抚顺市顺城区人民法院一审认为，本案诉争的位于抚顺市顺城区房屋，既有原告与被告签订《商品房预定协议书》，又有第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，通过庭审及双方举证质证情况，第三人与被告尽管签订了《商品房买卖合同》，但合同并没有完全实际履行，被告亦否认收到第三人交纳的房款，王一富作为经手人，多次出证明原告所签合同系真实有效，并且该房屋业已实际交付原告使用，因此，被告应依据与原告签订的《商品房预定协议书》履行合同义务。原告诉讼请求于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、苏凤杰与被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司签订的《商品房预定协议书》合法有效；二、被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告苏凤杰办理位于抚顺市顺城区房屋过户给苏凤杰的手续。案件受理费500元，由被告抚顺市凯顺房屋开发有限公司承担。
一审宣判后，第三人李素云不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。理由是：本案是一房多卖案件，上诉人具有购买该房屋的合法手续，一审认定事实有误：1、上诉人购买房屋日期在前，并签订《商品房买卖合同》，交纳全款，效力应大于《商品房预定协议书》；2、抚顺市房产管理局2013年12月27日的说明，足�证明被上诉人提供《会议记录说明》等虚假情况，一审法院作出错误判决的事实。3、王一富是一房多卖的当事人，涉及刑事犯罪。被上诉人单方面提供的王一富所写《声明》、《情况说明》、《借款明细》等，不能是确认合同有效的证据。4上诉人发现一房多卖后，多次去顺城区法院立案，但顺城区法院不给立案，这与法院认定“未通过诉讼等方式向被告主张权利”不符。
被上诉人苏凤杰辩称：我于2010年5月1日购买争议房屋，与凯顺公司签订《商品房预定协议书》，一次性交纳房款9万元现金，王一富出具交款收据，并于领取房屋钥匙，交纳2396元装修保证金，后装修入住至今。此房不是一房多卖，上诉人与王一富之间是借贷关系不是买卖关系。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉。
被上诉人凯顺公司辩称：一审判决是正确合法的。上诉人不是真正的购房者，王一富证实与上诉人是借贷关系，并提供了与上诉人借贷分配利息明细和上诉人签字还款的收条；上诉人的购房手续是虚假无效的，本案诉争房屋不是一房二卖。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：被上诉人苏凤杰与凯顺公司销售负责人王一富之间签订了《商品房预定协议书》，现该房屋的销售人员王一富及凯顺公司均认可苏凤杰的实际购房人身份，根据法律规定应当认定双方所从事的民事行为是对商品房买卖合同的实际履行，并不违反法律和行政法规的强制性规定，被上诉人苏凤杰通过交易行为合法取得房屋，一审法院支持其诉讼请求并无不当。关于上诉人提交的抚顺市房产管理局出具的《关于富贵嘉苑8#楼房屋买卖调查核实情况的说明》，该说明仅能证明行政机关没有对涉案房屋权属有明确意见，且一审法院�没有依据行政机关的意见裁判本案，该说明不能证明其上诉主张，本院不予采信，故对其上诉请求，本院不予支持。上诉人如有其他诉求，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费100元，由上诉人李素云负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 强
审判员 孙仲义
审判员 赵世平
二〇一四年四月十五日
书记员 赵 岚