上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终808号
上诉人（原审被告）上海柳鸿企业管理有限公司，住所地上海市XX路XX弄XX号XX幢。法定代表人游寿林，总经理。委托代理人郁志焱，上海市金一律师事务所律师。委托代理人何英斋，上海市金一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）管文军，汉族，XX年XX月XX日生，住浙江省杭州市下城区XX城XX路XX号。被上诉人（原审被告）吴胜安，汉族，XX年XX月XX日生，住安徽省芜湖市南陵县XX镇XX村XX组XX号。上诉人上海柳鸿企业管理有限公司（以下简称柳鸿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2013年7月15日，管文军（甲方）与吴胜安（乙方）签订了一份《商铺租赁合同书》，管文军将位于上海市金山区XX镇XX街XX号商铺租赁给吴胜安，用途为餐饮，商铺建筑面积为85.88平方米。双方约定，租赁期限自2013年7月16日至2016年7月15日，租金为每月人民币（下同）6,600元，租赁期间第三年租金上浮10%，租金的交付方式为每六个月支付一次，第一、二次为三个月支付一次。合同第四条约定，在不影响房屋安全，不伤害甲方商铺主体结构的前提下，甲方允许承租人对商铺进行装修改善或增设他物。合同第六条约定乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，没收押金，收回房屋，乙方拒不交房的，按同期房租双倍支付违约金，同时甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失（如律师费、诉讼费、差旅费、误工费等）由乙方双倍承担。(1)擅自改变商铺的使用性质；（2）擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动；（3）逾期缴纳租金，经甲方短信或电话通知三天后仍拒不缴纳者；（4）乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听劝阻者。合同第七条第6款约定，吴胜安必须爱护商铺，在租赁期间如损坏租赁商铺主体结构（含商铺内隔层和楼梯），必须承担修复和赔偿责任。双方在合同条款之外又补充约定吴胜安在签约日支付管文军15,000元作为对管文军前期装潢的补助费，双方在合同中还对其它事项作了约定。合同签订后，管文军按约将涉案商铺交付给吴胜安。截止2015年6月，吴胜安尚欠付管文军租金10,000元。后管文军诉至法院，要求判令：1、解除管文军与吴胜安间的《商铺租赁合同书》，吴胜安、柳鸿公司向管文军腾退金山区XX镇XX街XX号商铺；2、吴胜安、柳鸿公司拆除涉案商铺门口右前侧的立柱及一楼至二楼南面的玻璃幕墙，并将商铺恢复原状；（原状况为：二楼墙面为塑钢门窗，二楼室内是用石膏板吊顶、用轻钢龙骨隔断的四个包厢和一个卫生间，砌上与东隔壁商铺的隔墙）；3、吴胜安、柳鸿公司赔偿管文军律师费10,000元、差旅费5,000元；4、吴胜安、柳鸿公司自2014年1月起至归还商铺之日加付10％的租金。原审另认定，涉案商铺坐落在金山区XX镇XX街XX号、建筑面积为85.88平方米，部位为一层。现商铺分上、下二层，两层之间被隔断，通往二楼商铺需走安装在XX街XX号XX楼的共用电梯。商铺一楼由案外人在经营“1+1”超市，商铺二楼与东隔壁XX街XX号商铺的隔墙被打通后由案外人金某某在经营“财记柴焖锅”，二楼从涉案商铺到456号商铺南侧窗户外安装有玻璃幕墙，幕墙的东、西两侧从地面到二楼及幕墙的顶部装饰有黑色石柱。原审认为，管文军与吴胜安之间签订的《商铺租赁合同书》内容合法，符合平等互利、协商一致的原则，应认定有效，双方当事人应依约履行各自的义务。但在合同履行过程中，涉案商铺二楼与东隔壁朱泾镇XX街XX号商铺之间的隔墙被拆除，且目前商铺的实际使用人并非吴胜安，可见破坏商铺主体结构及转租事实明显，吴胜安的行为已符合双方合同中约定的管文军有权单方解除合同的情形，故法院对管文军要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持；由于涉案商铺的实际使用人为案外人，判决结果与商铺实际使用人存在利害关系，经法院释明后，管文军表示无需追加实际使用人作为第三人参加诉讼，愿意另行主张权利，故根据相关法律规定，法院对管文军要求吴胜安、柳鸿公司腾退商铺的诉讼请求不予支持。管文军与吴胜安在合同条款之外补充约定由吴胜安补偿15,000元作为对管文军前期装潢的补偿。现双方对该补充条款内容的理解存在分歧。法院认为，正因为双方在合同第四条中约定吴胜安可以对商铺进行装修改善或增设他物，因而发生了之后对原有装潢的补偿问题，故吴胜安支付的15,000元无论是部分装潢补偿还是全部装潢补偿，该约定可视为双方对商铺之前已有装潢补偿事宜已达成协议并已实际履行，故法院对管文军要求吴胜安对商铺内部按原有装潢格局和标准恢复原状的诉讼请求不予支持，但吴胜安拆除商铺二楼东隔墙的行为属于破坏商铺主体结构的行为，违反合同的相关约定，吴胜安应恢复原状。对于商铺外部添附部分即商铺右前侧的黑色石柱和二楼窗户外的玻璃幕墙，根据合同法的相关规定，吴胜安应予以拆除并恢复原状。双方在合同中就律师费、差旅费等的赔偿作了约定，故处理时应从其约定，但具体金额法院凭据酌情支持。诉讼过程中，管文军自愿撤回第四项诉讼请求，此乃管文军对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一五年十月十九日作出判决：一、解除管文军与吴胜安于2013年7月15日签订的金山区XX镇XX街XX号商铺租赁合同；二、吴胜安、柳鸿公司应于判决生效之日起十日内拆除涉案商铺右前侧的黑色石柱及二楼窗户外侧的玻璃幕墙，砌上涉案商铺（商铺内部二层）与XX街XX号的隔墙（具体按房屋产权证中房屋建筑面积测算表附记的位置为准）；三、吴胜安应于判决生效之日起十日内赔偿管文军律师代理费10,000元、交通费1,000元；四、驳回管文军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费102元，公告费690元，合计792元，由吴胜安负担。吴胜安所负之款于判决生效后七日内交纳法院。判决后，柳鸿公司不服，上诉于本院,诉称:涉讼房屋为框架式结构，因经营需要而打通隔墙不会破坏主体结构；上诉人与吴胜安间系合作经营关系，而非转租关系，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三项。被上诉人管文军辩称:合同约定不得转租，然涉讼商铺实际使用人为金某某及“1+1”超市；一楼、二楼本系一个整体，吴胜安将涉讼商铺与周边商铺打通，改变了房屋结构，故不同意上诉请求。被上诉人吴胜安未作任何答辩。二审中，被上诉人管文军出示房屋租赁合同一组，旨在证明上诉人并未实际使用涉讼房屋，其将房屋转租给法定代表人为同一人的上海Z有限公司，后上海Z有限公司又将房屋转租给金某某及超市；上诉人不予认可；本院认为，鉴于被上诉人出示的仅为复印件，故不予确认。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼商铺租赁合同约定承租人擅自转租，出租人有权解除合同。依据已查明事实，涉讼商铺由案外人金某某、“1+1”超市实际使用，因此，转租事实显然成立，故原审判决解除合同，符合合同约定，可予维持。涉讼合同还约定，承租人必须爱护商铺，在租赁期间如损坏所租赁商铺主体结构（含商铺内的隔层和楼梯），必须承担修复或赔偿责任。依据已查明之事实，涉讼商铺一层、两层被隔断，商铺窗户外安有玻璃幕墙，幕墙装饰有黑色石柱。且即使根据柳鸿公司主张及其提交的与吴胜安间的协议亦反映出柳鸿公司参与门面的装修，因此，原审判决其恢复原状亦无不妥，本院予以维持。二审中，柳鸿公司虽坚持其对原审判决的律师费、交通费持有异议，同时表示其系基于吴胜安的角度而上诉，该项内容与其并无直接关系，本院认为，其一，该项判决主文涉及的为吴胜安的赔偿义务，与柳鸿公司无涉，而吴胜安并未就此提出上诉；其二，管文军提供的证据足以证明其主张，故柳鸿公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上而言，柳鸿公司关于撤销原审判决主文第一、二、三项的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币102元、公告费300元，均由上海柳鸿企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年三月三十日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……