湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00746号
上诉人（原审原告、反诉被告）：白杰，男，1988年5月29日出生，汉族。
委托代理人：尤太华、刘良超，湖北华忠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉维佳佰港城商业管理有限公司，住所地洪山区文治街文昌路武昌府小区商铺1号。
法定代表人：舒艳芳，该公司经理。
委托代理人：陈敏，该公司员工。
委托代理人：王茜红，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人白杰因与被上诉人武汉维佳佰港城商业管理有限公司（以下简称维佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院?（2014）鄂洪山民商初字第00214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年2月，白杰向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除白杰与维佳公司的租赁合同；2、维佳公司返还白杰装修保证金、合同保证金、服务保证金、水电表保证金及垫付工程款共计62，022.73元；3、维佳公司赔偿白杰直接损失767，989.51元及可得利润488，306元；4、维佳公司承担本案诉讼费。
维佳公司提起反诉，请求判令：1、确认维佳公司与白杰于2012年11月1日签订的《物业租赁合同书》已于2013年12月19日解除，白杰立即腾退房屋；2、白杰向维佳公司支付拖欠的租金及房屋占用费人民币167，850元，支付租金、房屋占用费利息人民币4，919元，两项共计人民币172，769元（租金、占用费及利息暂计至2014年3月17日），并支付后期占用费至白杰腾退之日；3、白杰向维佳公司支付违约金人民币15，141元；4、本案的诉讼费由白杰承担。
一审法院查明：2012年11月1日白杰与维佳公司签订了《物业租赁合同书》，合同约定白杰承租维佳公司出租的位于武汉市洪山区文治街·花样街一期步行街内B区B1056、B2056号商铺用于餐饮经营，总出租面积为458.9平方米，租赁期为五年（从2012年12月18日至2017年12月7日止）。白杰承诺严格履行该商铺作为餐饮用途，经营范围韩国烤肉，商铺名称汉釜宫；租赁费用自租赁期开始之日起计算，租赁费用标准为：1、2012年12月18日至2015年12月17日每月租赁费用为22，486元；2、2015年12月18日至2016年12月17日，每月租赁费用为24，285元；3、2016年12月18日至2017年12月17日，每月租赁费用为26，228元；本合同签订之日，白杰须向维佳公司一次性缴清2012年12月18日至2013年3月17日的租赁费用67，458元，其后白杰应至少于每期（三个月）结束之日前的十五日内向维佳公司支付下期（三个月）租赁费用（注：自双方第二期费用结算开始，白杰向维佳公司缴纳费用的时间节点确定为每年的3月17日、6月17日、9月17日、12月17日）。同时，维佳公司给予白杰六个月的免租期（分两次执行：2013年3月18日至2013年6月17日、2013年9月18日至2013年12月17日），免租期内白杰仍应向维佳公司支付物业管理费以及商业管理费9，178元／月；白杰须于本合同签订之日向维佳公司支付22，486元的合同保证金，作为白杰忠实履行本合同书的保证，否则，维佳公司视为白杰自动放弃本合同。白杰不得将合同保证金作为商铺租赁费用抵扣。因合同约定事项导致合同保证金金额不足的，白杰应在接到维佳公司书面通知五日内补足，否则将视为乙方毁约并放弃本合同。如白杰在合同租赁期限内，提前单方面终止合同，维佳公司将有权没收白杰的全部合同保证金作为违约金。白杰须于本合同签订之日向维佳公司支付5，000元，作为白杰的商品售后纠纷处理、水电费拖欠、环境维护以及垃圾转运费等的服务保证金。如白杰拖欠应付相关费用达五日，维佳公司将有权将服务保证金作为违约金直接扣除。白杰在维佳公司扣除服务保证金后五日内，必须补足服务保证金金额和应付的商品售后、水电费、环境维护、垃圾转运费等费用，逾期未补足，则视为白杰毁约。此服务保证金不得冲抵应缴纳的商品售后、水电费、环境维护、垃圾转运费等费用。维佳公司根据白杰的经营规模、用电量以及用水量，安装充值式电表以及水表。白杰需在本合同签订之日向维佳公司缴纳水电表保证金5，000元，白杰经营期间的水、电、天然气、垃圾转运等费用自行承担，水费按3.2元／吨收取，电费按1.15元／度收取，天然气应先充值后再使用。日常生活垃圾转运费标准为600元／月，缴纳时间与租赁费用的缴纳时间同步；维佳公司应对所提供之租赁商铺保持正常适用状态，维佳公司若对租赁商铺进行维修、保养、更改、重建、翻修或再装修等，白杰必须无条件配合维佳公司，但维佳公司须提前三天通知白杰；租赁期满或本合同终止后，租赁商铺内的固定装修无偿归维佳公司所有，由维佳公司决定是否拆除，白杰不得擅自拆除；在本合同有限期内，经双方协商一致，通过书面协议，可解除本合同；维佳公司依据本合同解除本合同的，应书面通知白杰，通知送达白杰之日本合同即被解除，白杰应在合同解除之日起三日内退场并向维佳公司交还商铺，租赁费用及其他费用据实结算；如白杰违反本合同书中任何条款规定或条件，维佳公司有权扣除全部或部分保证金作为抵消白杰违约行为导致维佳公司经济上或其他方面损失的严重性而做出的合理的赔偿（此赔偿不包括白杰所欠维佳公司租赁费用、水电费、垃圾转运费及广告费，且不损害维佳公司保留就白杰的违约行为向其追究法律责任的权利）。同时，维佳公司有权解除合同，维佳公司如因此解除本合同的，白杰还应赔偿因此给维佳公司造成的全部经济损失；如白杰在本合同规定的缴付租赁费用、水电费或其他任何费用的期限过后5天内，仍未交清有关款项，维佳公司有权无须另行通知而中止及截断该租赁商铺的电力及其他服务的供应。白杰因此所遭受的经营损失、财产损失，维佳公司不承担任何责任。租赁期满或本合同终止或解除后，白杰逾期搬出或拒不搬出租赁商铺，维佳公司有权从白杰的保证金中直接扣除逾期期间的租赁费用（根据本合同约定的租赁费用标准按逾期天数据实结算）及相关费用，补足部分由白杰在办理退场手续时补足。并且，白杰将被视为放弃租赁商铺内固定的不可移动的装饰物享有的一切权利，维佳公司有权自行或聘请他人搬出，由此产生的一切费用由白杰承担。给白杰造成损失的，维佳公司不承担任何赔偿责任；双方同意提前终止本合同书时，维佳公司必须自终止之日30个工作日内将合同保证金、90个工作日内将服务保证金、水电表保证金向白杰无息发还及已预付的所有款项，但白杰必须在此之前缴清截止合同书终止之日的一切租赁费用；任何一方就本合同发给另一方的任何通知或文件必须以中文书面形式进行，通知方式为：白杰联系地址湖北武汉市武昌区宝安璞园7栋7楼。一方联系方式发生变化时，应于改变之日起第二日起以书面形式通知对方。未书面通知对方的，对方仍按以上约定执行则视为通知已送达；商铺交还：本合同届满、双方一致同意解除合同或任一方依法或依本合同约定解除或终止合同时，白杰应在合同终止或解除后三日内付清租赁费用及其他相关费用并将商铺清理干净交还给维佳公司。本合同届满自动终止或维佳公司依法或依本合同规定解除时，白杰应在合同规定的交换商铺的期限内搬走商铺内所有由白杰安装的可移动设施设备及装修，商铺内不可移动的设施和装修归维佳公司所有，白杰不得拆除，维佳公司不予补偿。若合同解除或终止后五日内，白杰仍未搬走的物品及可移动设施设备，视为白杰放弃遗留物之所有权，维佳公司将有权进行任何处理，如产生费用则由白杰承担，维佳公司有权直接从白杰保证金中扣除，如白杰未能将商铺恢复到良好、清洁状态并交还给维佳公司，则白杰须向维佳公司支付商铺逾期交还期间的占用费（占用费标准同租赁费用标准）及其他相关费用。本合同届满、提前终止或解除时，维佳公司按以上约定收回商铺，维佳公司不向白杰补偿任何装修费用。
合同签订后，维佳公司向白杰交付了涉案商铺，白杰向维佳公司支付服务保证金5，000元、水电表保证金5，000元、装修保证金10，000元及2012年12月18日至2013年3月17日的租赁费用67，458元、垃圾费1，800元，2013年3月18日至2013年6月17日免租期内的物业管理费和商业管理费27，534元、垃圾费1，800元；白杰自2013年6月17日后未向维佳公司缴纳租赁费用及其他费用。
2013年8月26日武汉市国土资源和规划洪山分局向市建委图审办、公安消防部门、民防办、园林局、建管站、房管局、供电公司出具《规划设计方案协审工作联系函》载明：武汉维佳置业有限责任公司申报的北港村“城中村”改造还建楼项目，位于洪山区北港村，为还建H和T块地，规划用地性质为居住用地。该项目规划净用地面积65，007平方米，其中H地块56，930.93平方米（土地证面积），T地块约8，076.07平方米（以实测为准）。用地范围内建设了13栋27-33层住宅楼、9栋2-4层商网建筑和2栋1层门房，实际建成计容建筑面积为236，501.98平方米，其中：住宅201，304.09平方米，配套公建35，197.89平方米；另地下不计容建筑面积25，425.39平方米，架空层面积2，430.98平方米。容积率3.6；建筑密度28.5%；停车位920个。该项目已建成，下步我分局拟参照“171重点工程”项目补办相关规划手续。因涉及图纸审查、消防、人防、园林绿化、房屋施工质量、房屋安全、供配电等问题，需征求贵单位意见。
2009年3月30日武汉市城中村综合改造工作领导小组办公室会议纪要显示：关于先行实施拆迁还建试点的工作，会议明确只要综合改造规划方案已批准，以区政府为主导，通过融资或市场运作，先行在建设用地上进行还建房的建设，会议要求洪山区先期启动南湖、幸福、北港、铁机、光霞、烽火等6个村的拆迁还建工程。
2014年3月19日武汉市国土资源和规划局洪山分局出具《关于洪山区北港村城中村综合改造还建项目工程建设规划情况说明》，载明：2009年经区人民政府批准，武汉维佳置业有限责任公司全面负责北港村城中村综合改造还建项目建设。2010年2月10日取得武汉市国土资源和规划局颁发的《建设用地规划许可证》【武规地（2011）146号】，2011年4月11日取得武汉市人民政府及武汉市国土资源和规划局颁发的《国有土地使用权证》【武国用（2011）146号】。为了全面推进我区北港村城中村综合改造还建项目工程建设，确保如期完成北港村民拆迁还建安置、产业和开发项目建设，促进我区经济社会快速发展，该公司根据武汉市城中村综合改造工作领导小组办公室2009年3月30日会议纪要的精神及其他相关部门的批复，先行在北港村城中村综合改造还建项目建设用地上进行了还建房建设。
2013年元月13日，白杰对租赁房屋封墙隔板支出费用19，537元。2013年6月7日，维佳公司向白杰下发收费通知单，载明：白杰应缴纳2013年6月18日至2013年9月17日的租赁费用67，458元、垃圾费1，800元，合计69，258元，抵扣封墙隔板费用19，537元，本次实际应缴49，721元。2013年9月9日，维佳公司向白杰下发收费通知单，载明：白杰2013年9月18日至2013年12月17日的商业管理费13，767元，物业管理费13，767元及垃圾转运费1，800元，合计29，334元。
2013年10月25日白杰与维佳公司均在涉案房屋上上锁，维佳公司将门上贴一封条。
2013年12月19日维佳公司向白杰发出合同解除函。后向外发布涉案房屋的招商广告。
湖北省武汉市洪兴公证处于2013年12月11日对白杰承租的诉争房屋内的漏水情况进行了公证，现场公证时诉争房屋存在漏水问题。
一审庭审中，白杰对涉案商铺房屋质量提出异议，申请司法鉴定。一审法院依法予以准予。2014年7月24日。湖北省建筑工程质量监督检验测试中心以白杰未提供鉴定所需的技术资料，该案的漏水原因鉴定工作无法进行，依据相关的程序予以退案。
2014年10月31日，白杰与维佳公司办理了涉案房屋的交接手续。
一审审理中，维佳公司向一审法院申请撤回要求白杰支付租赁费用利息的诉讼请求，一审法院依法照准。
一审法院认为，本案争议焦点在于：1、白杰与维佳公司签订的《物业租赁合同书》是否合法有效；2、关于维佳公司向白杰提供的房屋质量是否合格的问题3、白杰是否应当支付房屋租金、房屋占用使用费及其它费用的问题。
一、关于白杰与维佳公司签订的《物业租赁合同书》是否合法有效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同所涉及的建筑物虽未取得建设工程规划许可证，但系主管部门批准建设，故应当认定合法有效。
二、关于维佳公司向白杰提供的房屋质量是否合格的问题。
庭审中，白杰确认迟延交付维佳公司房屋租金的事实，但以维佳公司交付的房屋存在质量问题及未经过相关部门验收，亦无规划手续为由进行抗辩。其中，白杰称自承租使用该房屋始即存在支柱出现裂缝、墙体开裂、渗水等问题，维佳公司认为涉案房屋质量是合格的，漏水问题系白杰在装修房屋时未预留伸缩缝造成。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第二十五条“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”的规定，白杰在诉讼中提出申请，要求对涉案商铺房屋质量进行司法鉴定。2014年7月24日湖北省建筑工程质量监督检验测试中心以申请人没有提交鉴定所需的技术资料，该案的“漏水原因”鉴定工作无法进行，依据相关程序予以退案。白杰主张涉案房屋存在质量问题，无证据证明，应承担相应法律后果。
三、关于白杰是否应当支付房屋租赁费用及房屋占用使用费及其它费用的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，白杰无正当理由延迟支付租金，其行为已构成违约，不享有合同解除权，应承担相应违约责任，按合同约定向维佳公司支付租赁费用；而维佳公司在白杰欠付租金的情况下，享有合同解除权，其于2013年12月19日向白杰送达解除租赁合同的通知函，双方的租赁合同至此依法予以解除，维佳公司可以收回房屋。白杰在维佳公司2013年12月19日送达解除租赁合同的通知函后，并未实际搬离涉案房屋。除应向维佳公司支付欠缴的合同期内的租赁费用外，同时还应支付合同解除后至实际搬离期间的房屋占用使用费及垃圾费。合同期内欠缴租金的期限为2013年6月18日至2013年9月17日，共3个月，租金计算为：22，486元／月×3个月＝67，458元；房屋占用使用费的支付标准参照合同约定的租赁费用标准即每月22，486元，从2013年12月19日起计算至2014年10月31日止。考虑到维佳公司发布招商广告的行为，酌定白杰应支付的房屋占用使用费按以上标准的80%计算，即：22，486元／月×10.3个月×80%＝185，284.64元。涉案租赁合同解除前，虽然维佳公司有加锁及张贴封条的行为，但从白杰于2013年12月11日带领公证人员进入涉案房屋来看，白杰是能够进入该房屋的，并非不能控制该房屋，故白杰以此为由拒付租赁费用的抗辩理由，不予支持。
另根据合同约定，2013年9月18日至2013年12月17日为免租期，白杰仍应向维佳公司支付9，178元／月的物业管理费及商业管理费，即：9，178元／月×3个月=27，534元。
根据合同约定，每月600元垃圾费的缴纳时间与租赁费用的缴纳时间同步，白杰应向维佳公司缴纳从2013年6月18日计算至2013年12月19日的垃圾费，即：600元／月×6个月=3，600元。
关于断水断电问题。判断维佳公司采取断水断电措施是否适当，首先应看合同是否对此进行了约定而白杰与维佳公司签订的合同中对此已有明确约定，其约定亦符合当事人意思自治的范畴。维佳公司可以对白杰承租的房屋断水断电，其行为亦不违反法律的强制性规定，符合合同法关于同时履行抗辩权的规定，当承租人白杰不按约定支付租金又不腾退房屋的情况下，出租人维佳公司可以依法行使同时履行抗辩权，对承租人断水断电使其不能正常使用房屋。
综上，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。本案中，白杰与维佳公司自愿签订房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋系经主管部门批准建设，故双方签订的租赁合同合法有效，具有法律效力。根据合同性质及内容，维佳公司主要负有交付租赁房屋之义务，白杰主要负有支付相应租金及费用之义务。实际履行中，维佳公司已交付租赁房屋供白杰经营使用，而白杰使用房屋后即主要以房屋存在质量问题发生逾期付款的事实，其行为违反了双方合同约定，已构成对合同的违约。白杰以维佳公司不能提供符合合同约定的房屋为由进行抗辩，主张曾向维佳公司提出房屋漏水问题，证明房屋本身存在质量问题，但白杰未能就此事实向法院提供充分证据。故白杰现以漏水问题抗辩支付租赁费用及房屋占用费用的义务，无事实及法律依据，不予支持。白杰未按合同约定时间缴纳房屋租赁费用，已构成违约，其无权要求解除合同。根据合同约定，白杰作为违约方，其缴纳的合同保证金22，486作为违约金，不应予退还；但其缴纳的服务保证金5，000元、水电表保证金5，000元、装修保证金10，000元，维佳公司未能证明白杰有此类违约行为存在，故应予以退还；至于白杰诉称的为封墙隔板支出的工程款19，536.73元，因维佳公司同意此款折抵租赁费用，应予以扣减白杰差欠的租赁费用。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、确认白杰与武汉维佳佰港城商业管理有限公司2012年11月1日签订的《物业租赁合同》已于2013年12月19日解除；二、白杰于本判决生效之日起三日内向武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付房屋租赁费用47，921.27元（已扣除19，536.73元）；三、武汉维佳佰港城商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向白杰返还服务保证金5，000元、水电表保证金5，000元、装修保证金10，000元；四、白杰于本判决生效之日起三日内武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付物业管理费和商业管理费27，534元；五、白杰于本判决生效之日起三日内向武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付垃圾费3，600元；六、白杰于本判决生效之日起三日内向武汉维佳佰港城商业管理有限公司支付房屋占用使用费185，284.64元；七、驳回白杰的其他诉讼请求；八、驳回武汉维佳佰港城商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16，664元，由白杰负担16，331元，武汉维佳佰港城商业管理有限公司负担333元；反诉受理费3，355元，由白杰负担2，449元，武汉维佳佰港城商业管理有限公司负担906元。
判后，白杰不服，向本院提出上诉。请求：一、撤销原判第一、二、三、四、五、六、七项，依法改判；二、确认白杰与维佳公司于2012年11月1日签订的《物业租赁合同》无效；三、维佳公司返还白杰装修保证金、合同保证金、服务保证金，水电保证金及垫付工程款共计62，022.73元；四、维佳公司赔偿白杰直接损失767，989.51元；五、维佳公司承担本案的全部诉讼费用及反诉费用。其上诉的主要理由为：一、一审法院认定《物业租赁合同书》合法有效没有事实依据，并违反法律规定。1、该项目根本就没有经过主管部门批准。2、在一审法院辩论终结前维佳公司根本没有取得建设规划许可证或经主管部门批准建设的合法手续。3、对于维佳公司提供的建设土地规划使用证上明确规定土地使用性质为“居住用地”，而白杰租赁的商铺属于商业性质的用地，完全与规划不符。二、关于维佳公司提供的租赁物是否有质量问题，应该由维佳公司提供相关证据证明其租赁物具有适合租赁的事实，一审法院在事实认定及法律适用上均是错误的。三、一审法院判决的第二项对租赁费用的认定是错误的，不应是47，921.27元，而应是20，387元，且白杰有权拒绝支付，显然一审判决违反法律规定。四、一审法院判决的第五项认定白杰应支付维佳公司垃圾费3，600元错误，应为1，800元。五、一审法院根据其认定的违约事实单方扣除白杰违约金22，486元始无任何事实及法律依据的。六、一审法院判决白杰支付维佳公司房屋占用费185，284.64元无任何事实及法律依据。
被上诉人维佳公司答辩则要求维持原判。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2012年11月1日，白杰与维佳公司签订的《物业租赁合同书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同履行各自的义务。双方在实际履行合同的过程中，维佳公司已向白杰交付租赁房屋，而白杰使用房屋后却以房屋存在质量问题拖欠房屋租金，其行为违反了合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案诉争房屋，系置业公司所开发，该项目得到了政府相关部门的批准，取得了项目规划许可证，属于政府批准的建设项目。维佳公司在签订合同时取得了置业公司的授权，其有权就该房屋对外签订租赁合同。关于白杰称承租的房屋存在质量问题，但作为负有举证责任的白杰未向法院提交任何证据加以证明，故其应承担举证不能的法律后果。2013年12月19日，维佳公司与白杰解除合同后，白杰仍占有、使用本案诉争房屋，直至2014年10月31日，白杰才与维佳公司办理了房屋交接手续。白杰应承担此期间的房屋占用使用费、物业管理费、商业管理费和垃圾清运等费用。因此，白杰的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20，019元，由白杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 申 斌
审判员 王 阳
审判员 张文霞
二〇一五年七月十四日
书记员 赖瑞文