苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初2677号
原告徐飞华。
原告庾燕。
以上两原告共同委托代理人姜正彬，江苏均锐律师事务所律师。
被告徐培玉。
被告金兴华。
委托代理人姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。
原告徐飞华、庾燕诉被告徐培玉、金兴华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理，依法由代理审判员李娜独任审判。分别于2016年3月21日、4月14日公开开庭进行了审理。原告徐飞华、庾燕及其共同委托代理人姜正彬，被告金兴华及其委托代理人姜国云均到庭庭参加诉讼，被告徐培玉金经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告庾燕及原告徐飞华、庾燕的共同委托代理人姜正彬、被告金兴华及其委托代理人姜国云到庭参加诉讼。被告徐培玉金经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐飞华、庾燕共同诉称：2016年2月6日，原告经吴江市景泰房产经纪有限公司介绍，购买被告位于苏州市××区××厍路××鲈××广场××室房屋，三方签订了一份《房屋买卖居间合同》一份，约定被告将上述房屋以826000元的价格有偿转让给原告，同时约定双方应于2016年2月28日前去房管中心办理过户手续。合同签订当日，被告向原告收取了购房定金40000元，并按要求在房屋网签机构进行了网签挂牌登记。但是，春节后当原告按约到房屋托管中心办理相关手续时，被告却不予配合。后原告多次联系被告要求其按约办理房款交付事宜，但被告提出要求加价，由于被告的失信行为，导致至今未能办成房屋后续交易手续。
鉴于被告无视合同约定随意毁约获取了房价上涨的不当利益，已造成原告经济损失，致使原告至今无法购得合同房屋。根据合同法律规定及上述合同约定，若一方不按约履行义务，视为违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。两被告应继续履行房屋买卖居间合同，并承担相应的违约责任。原告为了维护自身的合法权益，不得已诉至法院，法院依法判令：1、判令两被告继续履行2016年2月6日签订的《吴江房屋买卖居间合同》即配合原告办理房屋交易手续及交付位于苏州市××区××厍路××鲈××广场××室房屋。2、判令两被告向原告按合同约定房屋总价826000元20%支付违约赔偿金165200元。3、判令两被告承担本案诉讼费用。案件审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告于2016年2月6日签订的《吴江房屋买卖居间合同》。2、判令两被告向原告退还购房定金40000元。3、判令两被告向原告按合同约定房屋总价826000元的20%支付违约赔偿金165200元。4、判令两被告承担本案诉讼费用。
被告徐培玉未作答辩，亦未提交任何证据。
被告金兴华辩称，第一、同意解除原被告于2016年2月6日签订的《吴江房屋买卖居间合同》。第二、被告徐培玉系身患残疾，无民事行为能力，当时在签订《吴江房屋买卖居间合同》时告知了中介和原告，中介称可以代签，交易时被告徐培玉在场即可。但到了交易过户中心时工作人员发现徐培玉不能用言语表达意志，要求去公证处办理公证事宜。到了公证处公证人员发现徐培玉没有语言表达能力，智力低下，不同意办理公证手续，故房屋无法完成过户。第三、由于被告徐培玉系无民事行为能力，被告金兴华的代签行为当然无效。在签订《吴江房屋买卖居间合同》时已将被告徐培玉的情况告知了原告和中介，房屋无法完成过户被告没有过错，被告不需要承担违约责任。
经审理查明：2016年2月6日，金兴华作为出卖方（甲方），徐飞华作为买受方（乙方），吴江区景泰房产经纪有限公司为居间方（丙方）签订《吴江区房屋买卖居间合同》一份，主要约定出卖方将坐落苏州市××区××厍路××鲈××广场××室房屋及相关附属设施出售给买受方，房屋所有权证为吴房权证松陵字第××号，土地使用证为江国用（2005）第01095011号，均登记于金兴华名下，夫妻共有人为徐培玉。该房屋产权登记面积112.54平方米，房屋成交价格为826000元，定金为40000元；双方约定于2016年2月28日前去办理资金托管手续，托管资金共计700000元整，其中现金托管200000元，贷款500000元，托管当日买受方支付出卖方购房款80000元，贷款发放到交易中心托管账户后，双方共同办理过户手续。关于违约责任，若甲、乙双方在未办理网上挂牌网签交易手续前不履行合同的，视为违约，甲方违约应退还乙方购房定金，再赔偿乙方一倍购房定金，乙方违约则甲方收取的定金不予退还；甲、乙双方在网上挂牌网签交易过程中如有一方未按约履行义务，视为违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金（不含定金），若违约逾期超过20个工作日，守约方有权单方面解除本合同。甲乙双方共同委托丙方进行网上挂牌、网签、备案等政府规定的相关交易过户手续。甲方先把房屋内贷款还清后，甲、乙双方办理网签托管手续。金兴华在落款处甲方签名并代其徐培玉签名，徐飞华、庾燕在落款处乙方签名，吴江区景泰房产经纪有限公司在落款处丙方盖章。同日，徐飞华向金兴华支付购房定金40000元。
另查明,2016年2月24日案涉房屋办理了网签备案手续。
再查明，2016年2月28日徐飞华电话联系金兴华督促其办理资金托管事宜，金兴华回复的主要内容为“我那个时候卖的价格和现在卖，已经不是这个价格了，如果交易了也就交易了，现在不能交易，我要补一些手续，所以我女儿说现在形势不一样了，加5万元钱，帮你去办手续，你说不行的，你要打官司就打官司吧”。
审理中，金兴华陈述徐培玉为无民事行为能力人，提交了一份徐培玉的残疾人证，该残疾人证发证日期为2013年3月27日，残疾类别为肢体二级残疾。本院于2016年6月13日组织原被告双方前往被告徐培玉住处进行调查，当时徐培玉昏睡在床。被告金兴华当场出示了2016年4月14日徐培玉的出院记录，入院诊断为肺部感染，糖尿病，脑梗死后遗症，颅骨去骨瓣减压术，右侧股骨胫骨折，入院查体记载“神志清，精神软……”。经本院询问，两原告及被告金兴华不申请对徐培玉的行为能力进行鉴定。
以上事实，由原告提交的《吴江区房屋买卖居间合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、收条、档案查询内部流转单、录音光盘及文字整理材料，被告金兴华提交的残疾人证，本院现场调查笔录、照片及原被告的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：两原告与被告金兴华签订的《吴江区房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效。但双方签订《吴江区房屋买卖居间合同》时，案涉房屋登记在两被告名下，被告徐培玉的签名由被告金兴华代签，虽被告金兴华认为被告徐培玉系无民事行为能力人，但根据被告金兴华提交的残疾证，仅注明被告徐培玉为肢体二级残疾，并未涉及到徐培玉精神状态的认定。现两原告及被告金兴华均对被告徐培玉的行为能力不申请鉴定，结合徐培玉2016年4月14日出院记录中查体记载的“神志清，精神软……”，本院认为，被告金兴华主张徐培玉系无民事能力人无充分证据，本院不予采信。被告徐培玉作为案涉房屋共有权人，未在《吴江区房屋买卖居间合同》上签名，亦未事后追认，该合同存在事实上的履行障碍。另外，被告金兴华经原告催告办理资金托管手续时，明确要求增加房款，否则不按约履行合同义务，在此情形下原告有权单方解除该合同，解除通知到达被告金兴华即发生法律效力。两原告在2016年7月20日庭审中明确要求解除《吴江区房屋买卖居间合同》，被告金兴华当庭同意，故该《吴江区房屋买卖居间合同》于2016年7月20日解除，被告金兴华依据《吴江区房屋买卖居间合同》取得的购房定金40000元理应予以返还。《吴江区房屋买卖居间合同》明确约定，买卖双方在网上挂牌网签交易过程中如有一方未按约履行义务，视为违约，违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金（不含定金）。本案中，被告金兴华在签订《吴江区房屋买卖居间合同》时，明知案涉房屋共有人徐培玉患有肢体残疾，可能会影响到合同的履行，因此其在进行房产交易时更应审慎了解相关房产交易规则，以降低交易过户风险。但其贸然在《吴江区房屋买卖居间合同》中代替徐培玉签名，在案涉房屋交易进展到资金托管阶段又以徐培玉身体状况遭遇到有关政策限制为由要求增加房款，导致合同未能按约履行，其本身存在重大过错，理应承担相应的违约责任。两原告在签订《吴江区房屋买卖居间合同》应审慎确认所购房产的产权登记情况，其在明知案涉房屋共有人为徐培玉的情形下仍只与金兴华签订合同，导致合同无法继续履行，自身亦存在一定过错。考虑到案涉房屋因升值产生的差价损失并参考双方的过错程度，两原告要求被告金兴华支付违约金165200元在合理范围内，本院予以支持。被告徐培玉未在《吴江区房屋买卖居间合同》中签名，其对《吴江区房屋买卖居间合同》的解除没有过错，原告要求被告徐培玉退还定金并支付违约金无法律依据，本院不予支持。被告徐培玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、原告徐飞华、庾燕与被告金兴华于2016年2月6日签订的《吴江区房屋买卖居间合同》于2016年7月20日解除。
二、被告金兴华应返还原告徐飞华、庾燕定金40000元并支付违约金165200元，两项合计205200元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告徐飞华、庾燕指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）
三、驳回原告徐飞华、庾燕其他诉讼请求。
如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12060元、保全费1370元，合计13430元。由被告金兴华负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告徐飞华、庾燕，原告徐飞华、庾燕已预交的案件受理费用本院不再退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。
审 判 长 李 娜
代理审判员 曲宗旺姆
人民陪审员 仓 公 鼎
二〇一七年三月三日
书 记 员 刘 佳 佳