浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初9371号
原告：义乌市建筑房地产物业服务有限公司，住所地：义乌经济开发区宏迪路25号。
法定代表人：黄允献，董事长。
委托诉讼代理人：王光彪，浙江森泽律师事务所律师。
被告：杜杨华，女，1978年1月2日出生，汉族，住义乌市。
原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司为与被告杜杨华物业服务合同纠纷一案，于2016年6月7日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员楼宇栋独任审判，于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的委托诉讼代理人王光彪、被告杜杨华到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2016年7月26日转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年9月1日再次公开开庭进行了审理。原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的委托诉讼代理人王光彪、被告杜杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司起诉称：原告原名义乌市建筑房地产物业管理有限公司，在2007年10月更名为义乌市建筑房地产物业服务有限公司。被告系义乌市经贝家园东区8-905室房屋的所有人。2006年2月15日，被告与原告签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定由原告对经贝家园东区实施物业管理；物业费每年交一次，在每年第一个月的上半月前交纳。但被告一直未向原告支付2013年1月1日-2015年12月31日期间的物业管理费3867元、2012年3月9日-2016年3月8日期间的水电费8643元。虽经原告催讨，被告仍拒绝支付。现诉请判令被告向原告支付物业管理费3867元及滞纳金（其中1289元的滞纳金从2013年1月16日计算，1289元的滞纳金从2014年1月16日起计算，1289元的滞纳金从2015年1月16日计算，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际履行之日止）、水电费8643元。第一次庭审时，原告以被告在诉讼过程中已交纳水电费为由撤回对水电费的诉讼请求。
被告杜杨华答辩称：起诉状所诉“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按时履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、经贝家园（东区）属于封闭式管理小区，配有车辆出入管理系统、黑白视频监控系统、家庭可视对讲系统、24小时保安巡逻、电子巡更的小区。可从2006年第一批业主入住直到今日，始终没有实现封闭管理，小区大门敞开，保安未履行岗位职责，从不询问进出人员，各楼门禁和监控设施如同虚设（门禁系统和监控设施坏了根本不修），送报、售卖、散发广告及其他闲杂人员等均可以自由出入楼门，业主的安全得不到保障且经业主们不断提出质疑而迟迟得不到解决，从而给业主的生活安全造成极大隐患。小区被盗事件屡有发生。二、原告擅自将属于所有业主共有的6幢和8幢的设备层（电梯上标M的楼层）及管理用房和营业用房出租，给业主带来利益损害的同时，这些资产的收益情况至今没有向利益相关的业主公布，该收益去向不明。小区电梯口安装楼宇电视广告，及其他位置放置商业广告牌，收益归业主共有，收益去向不明。这些行为都未经业主同意，对于所获得的收益也未对业主进行过公示。原告的行为严重侵害了被告的知情权、监督权和依法享有的收益权利，是对被告合法权益的严重侵犯和践踏。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。根据《物业管理条例》的规定，改变公共设施用途的收益应当由业主大会决定收益用途，并且应当对违规企业处以5万以上20万以下的罚款。三、被告缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，多次索要未果，违反《发票管理办法》和《税收征用管理法》，涉嫌偷税漏税。四、原告上涨物业管理费用不合法。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条第二款规定，业主大会由业主委员会召集，第十七条第四款规定制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案由业主大会决定，业主大会由业主委员会主持，而非物业公司来主持，这次涨价没有经过业委会召集业主大会通过，是物业公司擅自提价行为。根据业主实际反映情况，在所谓表决票上面签同意的业主都受保安蒙蔽，并不是业主的真实意思表示，所以至今也没有签订物业管理合同，物业公司涨价收费缺乏法律依据，所以这次物业涨价不合法。五、小区门禁、监控损坏长期不予修复，小区内走廊、楼道等处很多墙砖空鼓起壳脱落至今没有修缮，只是用几个螺丝钉扣来应付，消防通道、地下公用位置随意堆放杂物，原告违反前期物业管理服务合同第四条规定，没有尽到及时修缮、清理的义务。物业保修无人应答，被告家中多处渗水，一直没得到解决。六、被告于2006年购买房产同时交纳物业费到2012年，但原告方提供的服务一直未达到标准符合相关规定，被告延迟交物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据合同法第六十七条的规定，根据合同行使先履行抗辩权，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。鉴于原告违约在先，被告只是履行抗辩权，不存在违约滞纳金的问题。小区于2012年7月成立业主大会，选举产生了业主委员会。物业公司至今为止没有与业主委员会签订物业服务合同。根据物业管理条例第35条的规定，原告应与业主委员会签订物业服务合同。
原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
证据1，前期服务合同一份、不动产档案证明一份，证明原告与被告之间存在物业服务合同关系。
证据2，提高物业费的公告复印件一份、照片2份（一份是原件、一份是复印件），证明原告提高物业费为1.6元每平方经过公示。
证据3，水、电、物业费通知单二份，证明被告拖欠物业费3867元的事实。
证据4，律师函一份、快递详情单一份、快递单一份，证明原告于2015年4月14日对被告之前拖欠的物业费进行催缴。
证据5，经贝家园2012年调整物业服务费收费标准相关资料一组（包含：1、公告（拟提物业费），2、关于对物业费新标准意见进行表决的通知，3、关于召开业主大会的通知，4、义乌市经贝家园业主大会筹备组业主自荐表，5、经贝家园物业服务费收费标准核算，6、关于调整物业服务费标准的公告，7、经贝家园表决票统计，8、表决票），证明提高物业费标准经过二分之一以上业主、二分之一以上面积表决通过。
证据6，2014年出入登记表9本、2015年出入登记表12本、2016年出入登记表3本，证明物业公司对出入人员及车辆进行了审查。
证据7，物业服务收支情况公示三份、照片6份，证明物业服务公司对收支情况进行了公示，特别是楼宇电视广告及其他位置放置的广告牌的收入情况也进行了公示。
被告质证认为：证据1中前期服务合同应该属于无效合同，业委员已经成立，应当签订正式的物业服务合同。被告不动产档案证明没有异议。
对证据2有异议，原告是在业主委员会成立之前涨价的，根据义乌市物业费管理的规定应在物业合同中明确涨价的幅度，但原告没有明确。业主委员会成立以后没有签订物业服务合同，涨价没有经过业主委员会的同意。
对于证据3水、电、物业费通知单，根据物权法和物业管理条例有关规定，按规定原告应当通过业主委员会向被告催缴，逾期未交才能起诉，但被告一直没有收到业主委员会的催缴函。
对证据4律师函、快递详情单、快递单没有异议，律师函是收到过的。
对证据5中经贝家园表决票统计真实性、合法性有异议，光被告一家就有两份表决书，而且两次表决书是不一样的，一份是赞同，一份是弃权。原告提供这组证据不能作为调整物业服务费的完整依据。
对证据6真实性无法确认，对来源的合法性有异议。大部分登记材料中只登记了车牌号或者说人数、性别，但没有姓名、联系号码和身份证号。
对证据7真实性无法确认，对来源的合法性表示质疑，无法达到原告的证明目的。
被告杜杨华为支持自己的抗辩，提供以下证据：
证据1，经贝家园东区业主委员会出具的证明一份，证明物业公司物业管理存在十项问题。
证据2，照片11份，证明保安不在岗、大门敞开，非小区人员随意进出。
证据3，照片15份，证明楼道破损，墙砖空鼓、起壳，物业公司用螺丝钉扣应付。
证据4，照片4份，证明临街商铺占用通道和绿化，临街商铺员工随意进出小区。
证据5，照片11份，证明消防通道、地下公用位置随意堆放杂物，小区车辆乱停乱放。
证据6，照片5份，证明物业公司未经业主同意招揽广告。
证据7，维修清单一份，证明被告家门锁被胶水灌注，被告请开锁服务公司维修所花费的费用。
证据8，物业费收据一份，证明物业公司对前期物业收费未提供正式发票。
证据9，水电费通告复印件3份，证明原告水电费分摊账目混乱。
证据10，业委会提供的会议记录复印件一份（加盖业委会公章），证明原告没有把公共物权移交给业委会。
原告质证认为：对证据1，证明出具的时间是2014年10月30日，签字的时间又是2012年2月19日，该证明不是出自业主委员会真实的证明意思。另外，其中载明的十项问题都有不实之处。针对第一个问题，物业公司对门禁是有经过维修，但是门禁有比较大的问题了，要大修需要的资金比较多，原告多次发函向业主委员会报批，业主委员会不愿意盖章，使得原告无法动用维修基金。对于第二项问题，也是业主委员会不愿意盖章，使得原告无法动用维修基金。对第三项问题，临街商业用房不属于物业公司管理范围，物业公司管理的范围是小区内。商业用房本身有通向小区的门，物业公司没有办法进行封闭，导致有些人通过这些门进入小区，物业公司也没有办法进行管制。但一般外面的人是无法进来的，进来的都是临街商业用房的员工。对第四项问题，设备层是属于房地产开发公司所有的，收入不是业主共有的，物业公司也没有去管理该收入。对第五项问题，屋顶改造是房地产开发公司做的，物业公司也没有收益。对第六项问题，地下车位改造成车库是房地产开发公司做的，物业公司在这一块上没有任何收益。对第七项问题，管理用房是由物业公司自己在使用，小区内没有营业用房。对第八项问题，关于上涨物业管理费的问题，原告已提供证据。对第九项问题，原告已提供车辆登记。对第十项问题，水电费分摊都是有账目的，原告也进行了公示。
对证据2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，照片的抓拍有偶然性，从照片中也只能反映有收废品和送外卖的人员进入小区，而这些人员是业主叫进来才允许进入的。保安不可能24小时都在岗亭，有时要出去进行巡查。
对证据3真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为该小区建造已经有一段时间了，有破损是正常的，照片中所反映的部分破损，如车库通道上的破损、瓷砖脱落都有进行维修，但由于资金有限，无法达到让所有业主满意。
对证据4，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这是当时小区建造中就无法避免的问题，物业公司对此无法掌控。另外，该部分使用者也是业主，物业公司只能与其交涉不能限期整改。
对证据5真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。因为这些东西是由于有业主在装修临时堆放在那里的，物业公司也已经要求其尽快清除。
对证据6真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。经核实照片中反映的广告是在小区外围的，不是物业公司让其投放的。
对证据7真实性、合法性、关联性均有异议。就算是真实的，任何物业公司都不能提供100%安全的物业服务，任何保安都不能杜绝违法犯罪活动。原告只能提供基本的安保服务，不能将所有的如锁被浇灌让原告来承担。
对证据8真实性没有异议，如果被告想开具正式发票可以随时拿收款收据向原告去开具正式发票，原告会无条件予以开具。
对证据9真实性没有异议，但是从通告上看不出水电费分摊混乱。
对于证据10，是业委会与房地产公司的会议记录，与物业服务公司无关，而且会议记录也有提及是业委会与开发商存在矛盾纠纷，本次会议与原告无关，达不到被告的证明目的。
结合当事人的质证意见，本院认证如下：
一、关于原告提供的证据。1、关于前期服务合同，虽然被告提出异议，但被告未提供证据证明前期服务合同已终止，本院对前期服务合同及不动产档案证明的证明效力予以确认。2、关于提高物业费的公告复印件、照片，被告承认原告曾决定对物业费进行上涨，且未提供反驳证据，本院对其证明效力予以确认。3、对水、电、物业费通知单的真实性予以确认。4、对律师函、快递详情单、快递单的证明效力予以确认。5、对经贝家园2012年调整物业服务费收费标准相关资料本身的真实性予以确认，虽然被告提出异议，但未提供反驳证据证明原告于2012年调整物业费不合法，本院对其证明效力予以确认。结合该组证据，本院对原告提供的水、电、物业费通知单的证明效力予以确认。6、对2014年出入登记表、2015年出入登记表、2016年出入登记表本身的真实性予以确认。7、对物业服务收支情况公示、照片本身的真实性予以确认。
二、关于被告提供的证据。1、对经贝家园东区业主委员会出具的证明本身形式上的真实性予以确认。2、对照片本身的真实性予以确认。3、对维修清单本身的真实性予以确认，但经核实，其中并无关于维修原因是被告家门锁被胶水灌注的记载。4、对物业费收据本身的真实性予以确认，但是否是正式发票与本案处理不具有关联性。5、对水电费通告复印件本身的真实性予以确认，但该证据不足以证明原告水电费分摊账目混乱的事实。6、对业委会提供的会议记录复印件本身的真实性予以确认，但该证据与本案处理没有关联性。
经审理，本院认定事实如下：
原告原名为义乌市建筑房地产物业管理有限公司，2007年10月更名为义乌市建筑房地产物业服务有限公司；被告杜杨华系义乌市经贝家园东区8-905室的业主。2006年2月5日，被告与原告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由原告负责义乌市经贝家园东区的物业管理服务，物业管理费自《交房通知书》规定的交房通知之日起开始交纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前交纳；被告不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交费用，并从逾期之日起按欠费总额的日千分之三收取滞纳金；并对物业管理服务费计算标准、双方的权利义务等进行了约定。2011年12月19日，原告发布《关于调整物业服务收费标准的公告》，决定从2012年1月1日起执行新的物业管理服务收费标准。后虽经催讨，被告一直未交纳2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费1289元、2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费1289元、2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理费1289元。2016年6月7日，原告诉至本院。
本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效。虽经原告催讨，被告至今未交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费共计3867元，应承担相应的民事责任。原告在进行物业服务过程中所存在的服务瑕疵原则上不是业主拒交物业服务费的理由，被告辩称原告违约在先、自己有权行使先履行抗辩权，依据不足，本院不予采信。但原告在庭审时并不否认存在一定的服务瑕疵，结合本案实际，本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告杜杨华支付原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司物业费3867元，于本判决生效后五日内履行完毕。
二、驳回原告义乌市建筑房地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告杜杨华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 楼宇栋
人民陪审员 杜志贵
人民陪审员 杨丽青
二〇一六年十一月二日
代书 记员 楼晓晶