湖南省益阳市赫山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）益赫民一重初字第9号
原告王某，男，益阳人。
原告贺某某，女，益阳人。
两原告共同委托代理人李某某。
被告周某某，男，益阳人。
被告王某某，男，益阳人。
委托代理人郭某某。
被告刘某某，男，益阳人。
委托代理人李某甲，女，系被告刘某某之妻。
被告聂某某，男，益阳人。
原告贺某某、王某（以下简称两原告）与被告周某某（以下简称被告一）、被告王某某（以下简称被告二）、被告刘某某（以下简称被告三）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，并于2015年1月29日作出（2014）益赫民一初字第1645号民事判决书，后两原告对该判决不服，上诉至益阳市中级人民法院，2015年6月4日，益阳市中级人民法院作出将本案发回重审的裁定，2015年7月9日，本院重新受理本案，并根据两原告的申请，依法追加被告聂某某（以下简称被告四）参加诉讼，于2015年12月28日另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王某及两原告共同委托代理人李某某、被告一、被告二委托代理人郭某某、被告三委托代理人李某甲、被告四到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
两原告诉称，两原告系夫妻关系，2001年由桃花仑村委会安排宅基地，建有住房两栋，地处秀峰中路与龙洲路交汇处南侧，住户自行取名秀龙公寓，第一栋于2003年4月动工，12月竣工，第二栋于2004年动工，2005年竣工。2004年10月10日，两原告与被告一签订《购房合同》，被告一与被告四共同投资40万元购买两原告四套商品房，后两原告共收取被告一购房款125000元；2004年8月31日被告一分别与被告二、被告三签订《购房协议》，约定将原告的两套房屋及车库以121800元分别出卖给被告二与被告三，并收取了购房款。2005年年底房屋建成竣工，由被告二、被告三占住房屋至今。两原告认为修建房屋是村民自住房，不是商品房，不能对外买卖，被告一与被告二、被告三之间的买卖行为侵犯了集体土地的宅基地使用权，应认定为无效合同，且侵犯了两原告的财产权，应承担侵权责任，请求法院：1、确认两原告与被告一签订的购房合同无效，确认被告一与被告二、被告三签订的购房协议无效；2、判令被告二、被告三返还房屋（秀龙公寓第1栋401、402号）；3、被告一按每月2000元赔偿两原告租金（从2006年1月至返还房屋时止）。
为支持自己的诉讼主张，两原告向本院提供了如下证据：
证据一、涉案401、402房屋照片，拟证明房屋所在地；
证据二、益阳市桃花仑街道桃花仑村资产管理委员会出具的证明，拟证明两原告是桃花仑村村民；
证据三、益阳市桃花仑街道桃花仑村资产管理委员会出具的证明，拟证明两原告系夫妻关系；
证据四、2004年10月10日购房合同，拟证明原告与被告一、被告四签订的购房合同，其中被告四已退房；
证据五、2004年8月31日购房协议，拟证明被告一与被告三签订的购房协议；
证据六、2014年12月10日对陈恩祥的调查笔录，拟证明两原告建房宅基地是向村里出钱购买而来的；
证据七、2014年12月15日对潘运桃的调查笔录，拟证明两原告向村里购买宅基地的情况；、
证据八、两张收款收据，拟证明两原告于2001年10月向村委交土地征用款10000元，2002年4月向村委交土地征用款20000元的事实；
证据九、2009年8月5日欠条，拟证明两原告收取被告一的购房款共计15.5万元。
被告一辩称，两原告的起诉内容不属实。2001年至2003年，两原告要搞建设开发，被告一投资了32.65万元，购买了两原告三套房屋及三间车库，当时约定房屋面积160平方米，车库30平方米。房屋建好后，经与两原告结算，两原告还应退钱给被告一，被告一在将房屋转让给被告二和被告三时，两原告是知情，当时还请两原告吃了饭。2004年，两原告称在村里又有另外一块地要建一栋房子，要被告一进行投资，被告一又投资了十几万元用于建新房屋，但是该地一直没有开始建房，两原告也一直未将投资款归还。两原告与被告一签订的合同是有效合同，两原告所说的宅基地建房不符合客观事实，农民只享有一处农村宅基地，且人均不超过60平方米，但原告建了三栋房屋，不可能是农村宅基地建房，故两原告建设用地应是开发用地；如果认为合同无效，两原告在没有钱的时候找人投资建房，在房屋涨价后又反悔，这是典型的欺诈和不诚信行为，应赔偿被告一的全部损失。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。
为支持自己的诉讼主张，被告一向本庭提供了如下证据：
证据一、2002年2月2日的购房合同（301号房），拟证明被告一以7.5万元购买了建筑面积160平方米的301房与30平方米的车库，且约定办证费用由两原告承担；
证据二、2002年4月15日的建房合同，拟证明该建房合同是由2002年2月2日的合同变更而来，被告一与案外人晏谷良投资30万元，两原告承诺可任意选房；
证据三、2002年5月28日建房合同，拟证明双方对2002年4月15日的建房合同进行了修改，被告一购买了302号房与402号房；
证据四、2004年10月10日的购房合同，拟证明该购房合同约定被告一与被告四向两原告投资40万元购买两原告开发的四套房，但两原告实际上并没有动工建房，存在欺诈行为；
证据五、李建卫的证言和身份证复印件，拟证明两原告开发的秀龙小区第7栋房屋是开发用地，并已经为住户办理了房屋所有权证；
证据六、熊阳华的证言和身份证复印件、产权证复印件，拟证明两原告开发的秀龙小区第7栋（原告开发的第1栋）与两原告提交的规划用地许可证是一致的，该房屋是两原告开发的，其房屋已经办理产权证；
证据七、2004年8月31日购房合同，拟证明被告一将秀龙小区第6栋（原告开发的第2栋）402号房转让给了被告三；
证据八、借条（三张），拟证明两原告收取了被告一的投资款32.65万元，被告一已合法取得三套房屋的所有权；
证据九、2004年9月24日收条（已作废），拟证明两原告曾经共收取被告一购房款32.65万元，按每平方米538元购买三套住房与车库，按实际差异多退少补。
被告二辩称，本案的案由不应当是农村房屋买卖合同纠纷，应当定性为商品房买卖合同纠纷，根据合同约定以及居住过程中两原告要求被告二提供身份信息办理房屋产权证的事实，该房屋的用地应当为商品房用地。被告一与被告二签订合同的时间为2003年，合同上明确约定了两证齐全，即便按照两原告所说被告一构成侵权，两原告自2003年就知道侵权的事实存在，直至2014年才起诉，本案也已超过了诉讼时效，两原告的诉求也不应受到保护。因本案的涉诉房屋未办理产权证，根据我国的法律规定，房随地走，现在也没有看到两原告合法占有该地的相关权证，被告二对此提出异议。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。
为证明自己的诉讼主张，被告二向本庭提供了如下证据：
证据一、被告一与被告二于2003年8月21日签订的《房屋转让合同》，拟证明被告二以92880元从被告一处购买了涉案401号房；
证据二、被告一于2003年8月22日出具的收条，拟证明被告二已依合同向被告一支付了购房款72880元；
证据三、2002年4月15日建房合同，拟证明被告一有权对涉案401号房进行转让和买卖；
证据四、原告王某亲笔书写的收电费收据，拟证明两原告自2004年开始代为收取被告二电费的事实；
证据五、被告二自2003年开始合法使用该房屋的相关凭证和发票（有线电视开通收据、燃气开通收据、购买家用电器收据等），拟证明被告二合法使用房屋一直居住至今；
证据六、康富路社区收取被告二卫生费的收据，拟证明社区收取被告二卫生费的收据，被告二系合法使用房屋并一直居住在该房屋。
被告三辩称，两原告诉称不属实，被告三与被告一于2004年8月31签订购房协议，被告三于2005年装修入住后，两原告曾多次上门收缴水电费，对被告一转卖的事实应该是明知的。两原告承建了秀龙公寓的原第1、2栋，土地并非两原告自己的宅基地，其中大部分房屋作为商品房已出售给非本村住户。两原告已为原第1栋的住户办理了房屋产权证，在出售第2栋房屋时也一直承诺能够办理房屋产权证，多次通知住户上交身份信息资料，如果两原告明知不能办理产权证而恶意出售导致合同无效，两原告应赔偿涉案房屋现在的市场价值以及装修费用。
为证明自己的诉讼主张，被告三向法庭提供了如下证据：
证据一、2002年2月2日的购房合同，拟证明原告王某卖房给被告一的事实；
证据二、被告一与被告三于2004年8月30日签订的《购房合同》，拟证明被告一以12.18万元将涉案402号房转卖给了被告三；
证据三、被告一于2004年9月5日出具的收据，拟证明被告三根据合同向被告一支付了购房款10.18万元。
被告四辩称，本案与其无关。
被告四未向本院提供证据。
被告一对两原告提供的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，两原告对于被告二、被告三居住事实是明知的。对证据二、证据三、证据五无异议。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，两原告与被告一签订的实际上是投资协议，并不是购房协议，且该证据上涉及的四套房屋并不存在，不是本案所涉及的房屋；对证据六、证据七、证据八均有异议，两位证人均未出庭作证，两原告作为村民只允许合法拥有一处宅基地，在村里另行购买土地的行为是违法的，且不能证明就是本案诉争房屋的土地；对证据九的真实性无异议，对证明目的有异议，这是两原告欠被告一的欠款。
被告二对两原告提供的证据发表如下质证意见：对证据一、证据二无异议。对证据三的真实性有异议，系复印件；对证据四有异议，与本案无关。对证据五因被告二未参与，故不发表质证意见；对证据六、七有异议，证人未出庭；对证据八的证明目的有异议，两原告办理的是征地手续，土地性质不是宅基地；证据九与被告二无关。
被告三对两原告提供的证据发表如下质证意见：对两原告提交的证据一至四的质证意见与被告一和被告二的质证意见相同；对证据五无异议；对证据六、七有异议，证人身份不明且未出庭作证；对证据八的证明目的有异议，两原告办理的是征地手续，土地性质不是宅基地；证据九与被告三无关。
被告四对两原告提供的证据发表如下质证意见：对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，两原告与被告一签订的实际上是投资协议，并不是购房协议，且该证据上涉及的四套房屋并不存在，不是本案所涉及的房屋；两原告提供的其他证据均与被告四无关。
两原告对被告一提供的证据发表如下质证意见：证据一、证据二、证据三与本案无关，系另一个法律关系；对证据四无异议；证据五与本案无关，所证明的内容不是涉案房屋；证据六与本案无关；对证据七、证据八无异议；对证据九有异议，两原告没有收取被告一32.65万元。
被告二、被告三、被告四对被告一提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
两原告、被告一、被告三对被告二提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议；被告四认为被告二提供的证据与被告四无关。
两原告对被告三提供证据的质证意见如下:证据一与本案无关，也与被告三无关；对证据二无异议；证据三与两原告无关。
被告一、被告二对被告三提供的三份证据的均无异议；被告四认为被告三提供的证据与被告四无关。
综合各方当事人的举证及质证意见，本院认证如下：
对两原告提供的证据的认证意见如下：对证据一、二、三的三性（真实性、合法性、关联性）及证明目的均予以认定；对证据四、五的三性予以认定；对证据六、七因证人未出庭，无法确认其真实性，故不予认定；对证据八、九的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认定。
对被告一提供证据的认证意见如下：对证据一、二、三、四的三性予以认定；对证据五、六的真实性、合法性予以认定，对关联性不予认定；对证据七、八、九的三性予以认定。
对被告二提供证据的认证意见如下：对证据一、二、三、四、五、六的三性均予以认定。
对被告三提供证据的认证意见如下：对证据一、二、三的三性均予以认定。
综合上述有效证据和两原告、四被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：两原告系夫妻关系，均为非农业户口，原告王某原系益阳市精密铸造厂职工，原告贺某某原系益阳市桃花仑预制构件厂职工。原告贺某某户籍地址为益阳市赫山区桃花仑街道办事处桃花仑村红星村民组，原告王某于2014年12月12日亦将户籍迁到此处。自1999年开始原告王某以承包建筑工程以及私人开发房地产谋生。2001年10月20日、2002年4月20日两原告两次以原告贺某某的名义分别向桃花仑村村委交纳土地征用款10000元、20000元，共计30000元，在桃花仑村内购买地处秀峰中路与龙洲路交汇处南侧的土地用于私人开发建房并对外销售，先后共计建房两栋。后住户将上述两栋房屋自行取名为秀龙公寓。
被告一原系两原告女儿的老师，两原告因建房需要资金，多次向被告一借款。后因两原告无力偿还被告一借款，经协商，原告王某与被告一于2002年2月2日签订一份《购房合同》，约定被告一以75000元购买原告王某开发的上述楼房中的302号房屋一套（建筑面积约为160平方米）及车库一间（约30平方米），并对付款时间进行了具体约定。后因原告王某建房资金短缺，2002年4月15日，原告王某与被告一、案外人晏谷良又签订一份《建房合同》，约定由原告王某投资15万元、被告一和案外人晏谷良共投资15万元，由王某负责房屋建设，被告一和晏谷良只作为融资主体，并约定房屋建成后原告王某除付清被告一和晏谷良投资款之外，按成本价每平方米340元卖给晏谷良第一层一套房屋（包括车库），如晏谷良选择第二、三、四楼的房屋，则每套房屋（包括车库）按85000元计算。2002年5月28日，原告王某与被告一和晏谷良又签订一份《建房合同》，作为对2002年4月15日双方签订的《建房合同》的修改，该合同同样约定，由被告一和晏谷良共投资15万元，由王某负责房屋建设，被告一和晏谷良只作为融资主体；房屋建成后，原告王某按成本价每平方米340元卖给晏谷良第一层一套房屋（包括车库），如晏谷良选择第二、三、四楼的房屋，则每套房屋（包括车库）按85000元计算；同时合同还约定，房屋主体完工后，原告王某分给被告一红利30000元，并在2002年12月底前退还被告一投资款65000元，共计95000元；如原告王某不能及时给付上述95000元，则同意以每平方米480元的价格将该栋楼房402室转让给被告一。之后，由于原告王某资金紧张，没有退还被告一和晏谷良投资款及给付红利，被告一和晏谷良便共同购买了原告王某开发的该栋楼房401、402号房（包括车库两间），但未签订书面购房合同，加上被告一之前单独向原告王某购买的该栋楼房302号房及车库，被告一和晏谷良共计向原告王某购买了302、401、402号房屋及三间车库，经结算，两原告共计收取被告一和晏谷良购房款326500元（该款项已扣除原告王某应该支付给被告一和晏谷良的投资款及红利）。后经被告一与晏谷良自行协商并经原告王某同意，双方确定由晏谷良购得302号房（包括车库），被告一购得401、402号房（包括车库两间）。之后晏谷良委托原告王某将302号房（包括车库）出卖，但原告王某将该房屋及车库卖与他人后并未把款项支付给晏谷良，仅向晏谷良出具了一张15万元的欠条。
2003年8月21日，被告一与被告二签订了一份《房屋转让合同》，将购得的上述401号房（现秀龙公寓13栋401室）及一间车库以92880元的价格出售给被告二（被告二系非桃花仑村村民），并约定合同签订时付款72880元，余下20000元由被告一负责办好房产证后7日内付清。2004年8月31日，被告一与被告三签订了一份《购房协议》，将购得的上述402号房（现秀龙公寓13栋402室）及一间车库以121800元的价格出售给被告三（被告三系城镇居民），并约定合同签订时付款101800元，余下20000元由被告一负责办好房产证及土地使用权证后一次性付清。被告一将上述两套房屋出卖后均告知了两原告。被告二、被告三从被告一处购得上述房屋后分别于2003年年底、2005年装修入住，两原告对此知情并代为收取了水电费。后两原告多次在楼道贴告示，要求购房户提供身份信息材料以便代为办理土地使用权证、房屋所有权证两证。
2004年10月10日，两原告又欲另外开发一栋房屋，就找被告一和被告四，要他们各投资200000元，并承诺房屋建成后按每平方米600元卖给被告一和被告四各两套住房，两原告与被告一和被告四协商后于2004年10月10日就此签订了一份《购房合同》，该合同签订后，被告四向两原告支付投资款200000元，被告一自称向两原告支付投资款155000元，但两原告不予承认，称被告一并未支付投资款，故引起纠纷，该合同所涉的房屋至今并未进行开发建设。
本案在审理过程中，本院另查明：
一、两原告另分配有120平方米宅基地。两原告开发的涉案楼房，即现秀龙公寓第13栋项目用地土地未办理合法用地手续，也未办理相关建设用地规划许可证等合法建房手续，故涉案房屋现一直未办理土地使用权证、房屋所有权证。
二、在本案原审中，被告二曾就本案对两原告及被告一提起反诉，在重审中被告二撤回上述反诉，本院已裁定予以准许。
本案在庭审后，本院为进一步查明案件事实，分别对原告王某、被告一进行了询问，对案外人晏谷良进行了调查，查明的事实与上述事实基本一致。
本院认为，农村集体所有土地的使用权，未经依法批准不得出让、转让或者出租用于非农业建设。两原告作为自然人，既没有建设工程承包资质，也没有房地产开发资质，并非土地征用的适格主体，根据本案有效证据，两原告认为涉案房屋土地性质为村民自住宅基地的主张，缺乏事实与证据支持，本院不予采信。两原告在已经取得宅基地的情况下，通过向桃花仑村村委（现为桃花仑资产管理委员会）交纳土地征用款购买农村集体所有土地用于开发建房，并在未向政府相关行政主管部门办理建设审批手续的情况下将所建房屋向社会公众进行销售，两原告的上述房屋开发行为违反了我国法律和行政法规的禁止性规定，应认定为不合法。
两原告与被告一之间一开始是基于民间借贷及合作建房的债权、债务关系，后两原告所欠被告一的债务及孳息通过被告一向两原告购买房屋转为部分房款，双方虽然未签订规范的书面房屋买卖合同，但上述房屋买卖行为系双方真实意思表示，双方自此形成了房屋买卖合同关系。虽然双方上述房屋买卖的主要权利义务均业已完成，但涉案房屋系在农村集体土地上建造的住房，而根据我国现行土地管理法律、法规的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，农村集体土地上建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告一系涉案房屋土地所属集体经济组织之外的成员，两原告出售给被告一的房屋存在侵害集体经济组织成员利益的情况，且两原告的涉案房屋开发行为未经政府相关行政主管部门办理建设审批手续，故两原告与被告一就涉案房屋的买卖行为违反了我国目前法律和行政法规的禁止性规定，合同自始无效，本院对两原告请求确认与被告一之间就涉案房屋的买卖合同无效的诉讼请求依法予以支持；同样基于上述理由，对两原告请求确认被告一与被告二、被告三之间就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院也依法予以支持。
对被告二提出两原告的起诉已超过诉讼时效的主张，因本案虽然为合同效力纠纷，但两原告的诉讼请求同时涉及不动产物权的归属，应适用《中华人民共和国民法通则》规定的最长诉讼时效20年的规定，故本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，两原告与被告一涉案房屋买卖的主要权利义务均业已完成，合同已实际履行完毕，且被告一早已将涉案房屋出卖给被告二、被告三，被告二、被告三实际居住涉案房屋已长达十几年，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态的和谐稳定出发，涉案房屋已无必要返还，且被告一早已将涉案房屋的购房款支付给两原告，应视为两原告已得到折价补偿；同时，根据我国“房随地走”即房地一体的基本原则，两原告并非涉案房产土地的合法使用权人，且两原告的涉案房屋开发行为未经政府相关行政主管部门批准，其无权在涉案土地上建房并对外出售房屋。综上，对两原告请求被告二、被告三返还涉案401号、402号房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。对两原告要求被告一按每月2000元赔偿租金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认原告王某、贺某某与被告周某某就益阳市赫山区桃花仑街道办事处桃花仑村秀龙公寓13栋401、402室的房屋买卖合同无效；
二、确认被告周某某与被告王某某就益阳市赫山区桃花仑街道办事处桃花仑村秀龙公寓13栋401室签订的《房屋转让合同》无效；确认被告周某某与被告刘某某就益阳市赫山区桃花仑街道办事处桃花仑村秀龙公寓13栋402室签订的《购房合同》无效；
三、驳回原告王某、贺某某的其他诉讼请求；
本案案件受理费8200元，由原告王某、贺某某负担8000元，由被告周某某负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。
审 判 长 文 武
审 判 员 王 姣
人民陪审员 夏克军
二〇一六年六月三日
代理书记员 黄 晨
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。