阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初1221号原告：黎昌莲，女，1970年12月15日生，汉族，住阳江市阳东区。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托诉讼代理人：冯兆春，男，1967年10月20日生，汉族，住阳江市江城区。是该公司员工。原告黎昌莲诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎昌莲及被告锦绣名城房地产公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎昌莲诉称：2014年5月6日，原、被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭1幢2单元1105号商品房的建筑面积共96.61平方米，其中套内建筑面积79.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.42平方米；该商品房单价为每平方米人民币5747.06元，总金额人民币455110元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。签订上述合同后，原告付清了该商品房的全部价款人民币455110元及其他相关费用给被告，被告也出具了购房款455110元的发票及其他费用的收款收据给原告收执为凭。合同规定的最后交房期限届满，但被告根本没有按合同的约定交付商品房给原告，严重违约，应承担违约责任。原告要求被告继续履行合同，并按合同约定从2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之1的违约金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金人民币27852.73元(从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2016年12月31日）及2017年1月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告黎昌莲；2、判决本案诉讼费用全部由被告承担。被告锦绣名城房地产公司辩称：原告起诉没有尊重本案的客观事实，请法院驳回原告诉讼请求。具体事实和客观理由如下：一、原告所购买的涉案商品房的整幢楼已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，尚有部份扫尾工程未完成和未验收合格。被告没有交付涉案商品房，过错不是被告所造成，而是涉案商品房的承建商造成的。具体的原因是：涉案商品房工程由被告委托阳江市阳东区第二建筑工程公司（下称“工程承包方”）承包施工，于2013年6月15日签订了《工程合同》，约定涉案商品房工程总造价12963万元，总工期为500日历天，涉案商品房工程于2013年7月份开工。被告按《工程合同》约定于2014年3月15日起至2015年1月21日止共审批了10期工程进度，审批工程进度款总金额3812万元，至2015年1月底被告已向“工程承包方”支付了工程款4018万元。2015年2月至7月由于“工程承包方”资金周转困难向被告申请预借工程款，被告为了涉案商品房工程能尽快完成，于2015年2月至7月共向“工程承包方”预借工程款4190万元，至2015年7月止被告向“工程承包方”共支付了工程款8208万元。由于“工程承包方”原因，涉案商品房工程于2015年7月份起停工至2015年11月底。在阳江市政府和政府有关部门的强力介入和主持下，被告与“工程承包方”于2015年11月17日签订了《工程补充合同书》（下称“补充合同”），“补充合同”约定“被告方支付4000万元给‘工程承包方’，‘工程承包方’完成合同约定所有未施工部分工程直至竣工验收合格；约定复工工期240个日历天（自2015年12月1日起至2016年7月31日止）”。并于2015年12月复工，在工程复工施工期间（2015年12月至2016年7月底），按“补充合同”约定和施工实际情况协商，“工程承包方”应得工程进度款1480万元，被告已支付给“工程承包方”工程进度款1575万元。复工至2016年7月因“工程承包方”资金问题造成涉案商品房工程出现第二次停工，在阳江市委、市政府和政府有关部门的强力介入下，被告与“工程承包方”于2016年10月26日签订了《工程款筹集和使用协议书》由“工程承包方”筹集资金用于涉案商品房工程，“工程承包方”于2016年11月第二次复工，后因“工程承包方”未能按约定筹集到工程资金，“工程承包方”于2016年12月下旬停工至现在。按被告与“工程承包方”所签订的工程合同约定，被告应支付给“工程承包方”款5292万元，但被告为了涉案商品房能加快工程进度，已向“工程承包方”累计支付了工程款9783万元，已超付了4491万元工程款给“工程承包方”，但“工程承包方”未能履行工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且也是受害方。依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第8条第二段第3点：“其他非××过错原因造成的延期”的约定，造成涉案商品房延期交付原告的过错不在被告方。二、原告在未征得被告同意的情况下已将涉案商品房进行了装修使用，占有了涉案商品房。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，原告实际已接收使用了涉案商品房。综上，请法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年5月6日，原告黎昌莲（××）与被告锦绣名城房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014050330），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区华联路57号1幢2单元1105号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共96.61平方米（其中套内建筑面积79.19平方米，公共分摊建筑面积17.42平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5747.06元，房屋总价款为455110元。合同第八条关于交付期限的约定：××应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非××过错原因造成的延期。合同第九条关于××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订上述合同后，2015年3月17日，原告付清全部购房款455110元给被告。被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告承认其未交付涉讼房屋给原告，其开发的伴湖豪庭尚未完全建好，未能通过验收，何时建好未能确定。诉讼中，被告主张不能交房给原告，其没有过错，未能交房给原告的原因是“工程承包方”不按合同约定施工造成的。另外，原告明确表示其在本案暂请求2015年4月30日起至2016年12月31日止的违约金（以455110元为本金，按日万分之一计付）。其2017年1月1日之后的违约金在本案暂不请求，以后视情况另行主张。而被告表示应按合同约定支付违约金，其无过错，不应支付违约金。以上事实，有原、被告提供的身份证、伴湖毫庭认购协议、收据、《商品房买卖合同》、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票、《工程合同》、《工程补充合同书》、借款收据、请款申请书、照片等证据，结合本案的庭审笔录、询问笔录，本院予以认定。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给原告。被告在本案开庭审理时（2017年5月3日）承认其未交付商品房给原告，逾期已超过90天，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担违约责任。结合原告承认其在2017年1月装修入住涉案商品房的事实。因此，原告请求被告从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以455110元为本金，按日万分之一支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。被告主张不能按合同约定交付房屋给原告，其没有过错，是“工程承包方”违约所致，其不应承担违约责任。对被告该主张，本院认为，即使“工程承包方”对被告违约，也是被告与“工程承包方”之间的另外合同关系，也并非可归责于原告的原因，不能以此作为减轻或免除被告对原告承担违约责任的理由。因此，本院对被告上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以455110元为本金，按日万分之一计付）给原告黎昌莲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费248元（该款原告已预交），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一七年五月五日书记员  周仙帮