海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海中法民一终字第1802号
上诉人（原审原告）：海南生旺房地产开发有限公司。
法定代表人：苏生，总经理。
委托代理人：卢巧仕，海南东方国信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡朝明。
上诉人海南生旺房地产开发有限公司（以下简称生旺公司）因与被上诉人蔡朝明商品房预约合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人生旺公司的委托代理人卢巧仕，被上诉人蔡朝明。
原审法院查明：2004年12月3日，生旺公司与蔡朝明签订一份《房产认购书》，主要约定，蔡朝明认购生旺公司出卖的位于海口凤翔西路宝庆花园第X幢第九层01房，建筑面积为122.46㎡，销售单价为1100元／㎡，房款总价134706元，最终以双方签订的商品房买卖合同中约定的套内面积计价为准，总房款不变。还约定签订本认购书当日，蔡朝明应向生旺公司支付定金3万元，作为履行认购协议的保证，并定于2005年9月10日前来与生旺公司处签订商品房买卖合同，并依约支付购房款；如蔡朝明中途毁约或逾期三日不到生旺公司处签订商品房买卖合同，生旺公司有权单方解除本认购书，定金不予退还，并有权不再另行通知蔡朝明而将该房产出售给他人；蔡朝明保证在本认购书中登记的地址和电话能随时取得联系，生旺公司所发出的通知以该地址和电话为准。该认购书蔡朝明落款处注明蔡朝明的手机号码。同日，双方又在该认购书上签订补充条款（协议）：“若到2005年9月10日前生旺公司不能按时交房给蔡朝明，此认购书作废，生旺公司同意返还蔡朝明定金三万元及违约金五千元，蔡朝明不追究生旺公司其他责任”。合同签订当日，蔡朝明即向生旺公司支付了购房定金3万元。双方后来又口头约定将蔡朝明认购的宝庆花园第X幢XXX房变更为X幢XXX房。上述认购书签订后，蔡朝明一直向生旺公司主张签订该XXX房的商品房买卖合同，但生旺公司并未与蔡朝明签订。2005年9月10日后，生旺公司也未通知蔡朝明表示解除该认购书及补充协议。2007-2008年间蔡朝明曾向案外人符逸支付1.5万元。
另查，宝庆花园X幢商品房主体已经完工，并于2002年12月由海南国湘房地产开发公司取得预售许可证。海南承得实业投资有限公司与生旺公司共同合作开发、销售“宝庆花园”楼房。
2014年4月22日，原审法院在另案执行申请执行人海南九丰创典房地产投资有限公司与被执行人生旺公司企业拆借合同纠纷一案中，作出（2014）琼山执字第81号执行裁定书，裁定查封了被执行人生旺公司位于海口市琼山区府城镇凤翔路宝庆花园包括本案讼争之X幢XXX房屋在内的数套房产。2014年5月26日，生旺公司以蔡朝明违约为由向原审法院起诉。案在审理中，蔡朝明提起反诉，原审法院于2014年7月13日作出（2014）琼山民一初字第402号民事裁定书，驳回蔡朝明的反诉。
生旺公司在原审的诉讼请求为：请求判令解除生旺公司、蔡朝明于2004年12月3日签订的《房产认购书》及对应的补充协议；蔡朝明承担案件受理费。
原审法院认为：生旺公司与蔡朝明于2004年12月3日签订的《房产认购书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。在履行该认购书的过程中，蔡朝明已依约向生旺公司支付了定金3万元，已经履行合同约定的义务。生旺公司根据该认购书中约定“蔡朝明需于2005年9月10日前到生旺公司处签订商品房买卖合同并依约支付购房款”；“如蔡朝明逾期三日不到生旺公司处签订商品房买卖合同，生旺公司有权单方解除本认购书，定金不予退还，并有权不再另行通知蔡朝明而将该房产出售给他人。”以及补充（协议）约定“若到2005年9月10日前甲方（生旺公司）不能按时交房给乙方（蔡朝明），此认购书作废”，并据此认为蔡朝明未在2005年9月10日前与其签订商品房买卖合同，生旺公司也未交付房屋给蔡朝明，生旺公司已经单方解除该认购书及补充协议。蔡朝明庭审中主张生旺公司已向其交付该XXX房屋及蔡朝明已对其进行二次装修，但蔡朝明未能就此举证证明，对其主张不予采信，应视为生旺公司至今仍未向蔡朝明正式交付该房屋。根据《合同法》第九十三条的规定，“当事人双方协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因此，生旺公司、蔡朝明的上述约定应属于双方约定解除合同的条件，即在2005年9月10前，生旺公司未能向蔡朝明交付房屋的，合同解除。然而，该法第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案生旺公司未能举证证明其在2005年9月10日后已经通知蔡朝明解除认购书及补充协议，故生旺公司行使解除权不符合法律规定，未能履行其通知义务，其现请求解除双方签订的房产认购书及对应的补充协议，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，判决：驳回生旺公司的诉讼请求。案件受理费1447元，由生旺公司负担（生旺公司已付）。
生旺公司不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：原审判决认定事实部分错误，适用法律不当，应予撤销。
一、原审判决认定事实错误。生旺公司与蔡朝明于2004年12月3日签订《房产认购书》及补充协议，蔡朝明支付定金人民币3万元，此后，双方又口头约定，将认购房屋由宝庆花园X幢XXX房改为宝庆花园X幢XXX房，其他条款不变。原审判决中关于认购书签订后，蔡朝明一直向生旺公司主张签订该XXX房的商品房买卖合同，但生旺公司并未与蔡朝明签订是错误的，没有任何证据能证实蔡朝明曾提出过要签订正式合同的主张。因蔡朝明一直没有到生旺公司处签订正式的《商品房买卖合同》，也没有依约支付购房款，已构成根本违约，双方所签订的《房产认购书》及补充协议应予以解除。
二、原审判决适用法律错误。生旺公司的诉讼请求是“判决解除生旺公司、蔡朝明双方所签订的《房产认购书》及补充协议”，但原审判决却把生旺公司的诉求看成是确认合同的单方解除权，强调生旺公司未履行解除合同的通知义务，故依据《合同法》第九十三条、九十六条，作出驳回生旺公司的诉讼请求的错误判决。在本案中，蔡朝明没有及时到生旺公司处签订正式的《商品房买卖合同》，也没有支付对应的购房款，已构成根本违约，依据《合同法》第九十一条第七款的规定，双方的合同权利义务已终止，加上现在该XXX房已被法院查封，又有别人装修入住在内，形成事实上的履行不能。蔡朝明于2014年5月17日到该XXX房主张权利，造成不良影响，因双方所签订的《房产认购书》及补充协议符合解除条件，生旺公司通过向法院起诉行使合同的解除权，并无不当，应予以支持。
综上，请求撤销原判，改判解除生旺公司与蔡朝明于2004年12月3日签订的《房产认购书》及对应的补充协议，并由蔡朝明承担本案受理费。
被上诉人蔡朝明答辩称：原审判决适用法律正确，判决结果恰当，生旺公司的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回生旺公司的上诉请求，维持原审判决。
一、原审判决认定事实部分正确，但适用法律正确，合同已经实际履行。经生旺公司法定代表人苏生的朋友及蔡朝明的同事符逸介绍，蔡朝明与生旺公司于2004年12月3日签订《房产认购书》，当日，蔡朝明支付了购房定金3万元。随后，生旺公司将房间钥匙交给蔡朝明。蔡朝明之后就多次到生旺公司的营业场所，要求生旺公司依约签订商品房买卖合同，但生旺公司均以各种理由拖延。但由于生旺公司已将房间钥匙交给了蔡朝明，实际履行了房屋买卖合同，蔡朝明也履行其交付房款的义务。2006年5月25日，蔡朝明再次向生旺公司支付购房款5000元，但生旺公司将5000元交给符逸，并告诉蔡朝明，购房款以后可以直接交给符逸，同时符逸向蔡朝明出具条据。由于符逸是该房产买卖的介绍人，是生旺公司的朋友同时也蔡朝明的同事，且符逸在收到款后也出具条据，因此蔡朝明便按照生旺公司的要求分别于2006年8月21日、2006年10月2日、2007年4月30日、2007年8月13日、2007年11月5日、2008年5月5日共五次分别向符逸支付购房款共计7.4万元。蔡朝明共计向生旺公司及其指定收款人支付购房款10.9万元。涉案房产总价为13.4706万元，蔡朝明打算在与生旺公司协商好办证事宜后，支付完余款2.5706万元。蔡朝明拿到房产后，于2007年9月3日和2011年8月11日对房产的水电、门窗、墙、地板等进行安装和装修，共花费装修费3.6万元。由于装修时间发生较久，一时无法找到当初的装修合同，为了证明该事实，在原审时找了当时给蔡朝明装修的工人出庭作证，但原审法院并未传唤证人出庭。
在2013年12月，生旺公司找到蔡朝明协商，愿意在2014年1月20日前将30万元人民币一次性支付给蔡朝明，蔡朝明将房产交还生旺公司，并由海南国岛律师事务所廖松日律师拟好的协议书在国岛律师事务所交由蔡朝明签名，蔡朝明签名后，生旺公司表示要将协议书拿回公司盖章。此后生旺公司竟然在协议未盖章，也未向蔡朝明支付任何款项的情况下，将蔡朝明已经装修的房产强行将门拆下，强行入户将生旺公司的房产交由他人入住，严重违背诚信原则。蔡朝明发现该房被人强行入住后，分别于2014年4月23日、2014年5月17日、2014年9月20日向琼山区云露派出报案，但派出所认为是民事纠纷，在作了笔录后，未对强行入住人采取措施。派出所民警出警对强行入住人覃亚飞的情况进行调查并制作了询问笔录。覃亚飞表示，他于2014年4月入住涉案房产，在入住时房间已经装修。该证据证明生旺公司已经实际履行了房屋买卖合同，交付了房产，蔡朝明对该房产进行了装修。目前涉案房产对外售价6680多元每平方米，总价值81.4960万元，生旺公司为了获得不法利益，采取欺诈方式侵害蔡朝明的利益。蔡朝明一直在依法依约履行合同，如果合同被解除，蔡朝明将受损巨大，也使恶意违约的生旺公司获得巨大的非法利益。如果生旺公司这种严重违背诚信行为得到法院的支持，将会造成非常恶劣的法律效果及社会效果。如果法院要判决解除合同，也应赔偿蔡朝明相应的房产差价68.0254万元。
二、原审法院判决驳回生旺公司的诉讼请求，判决结果恰当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“买受人迟延支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，生旺公司一直主张蔡朝明未支付购房款，但生旺公司却未曾向蔡朝明进行催告，这也可以说明蔡朝明一直向生旺公司及其指定收款人支付购房款。生旺公司没有催告，其解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，生旺公司逾期不行使解除权，其解除权已经消灭，且生旺公司没有依照《合同法》第九十六条的规定通知生旺公司。因此原审法院判决驳回生旺公司诉讼请求，判决结果恰当。
二审期间，生旺公司未提交新证据。蔡朝明向本院提交以下证据：1、询问笔录，证明蔡朝明曾装修入住过涉案房产；2、装饰合同，证明蔡朝明曾对涉案房产进行装修；3、宣传单，证明涉案房屋现价是6680元每平米。生旺公司对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，对证据2、3的真实性、关联性均有异议。经蔡朝明申请，证人陈明武出庭作证，证明其所在的佳佳美装修公司曾受蔡朝明委托为涉案房产进行两次装修，并与蔡朝明签订过装修合同。生旺公司对该证人证言质证称：因没有佳佳美公司的营业执照，对佳佳美公司的客观情况无法查证，装修合同的真实性存在很大疑问，而陈明武出庭作证的情况和蔡朝明提交的公安机关对覃亚飞的询问笔录对比，真实性也是值得怀疑的，因为覃亚飞反映仅仅看到木架子，水管等，陈明武说装修了水电是无从证实的。蔡朝明向本院提交证据1、2及证人证言的证明目的均为涉案房产的交付问题，而该问题与本案审理的法律关系无关联性，本院不予认定。本案不涉及相关赔偿问题，证据3与本案亦无关联性，本院亦不予认定。
本院二审经审理查明，蔡朝明称其一直向生旺公司主张签订商品房买卖合同，但生旺公司对此不予认可。双方当事人对涉案房屋已由案外人覃亚飞入住的事实均予以认可。
本院二审经审理查明的其他事实与原审判决查明事实一致。
本院认为：蔡朝明与生旺公司于2004年12月3日签订的《房产认购书》及补充协议体现了双方真实意思表示，内容不违反国家强制性、禁止性法律规定，为有效合同。该合同中约定了若至约定期限生旺公司不能按时交房给蔡朝明，则该认购书作废的合同解除条件，但该条件的履行义务人为生旺公司，即使该条件达成，解除权人也为蔡朝明而非生旺公司，故生旺公司无权以此为由主张解除上述《房产认购书》及补充协议。上述《房产认购书》及补充协议虽明确约定了房产基本情况和价格等条款，但未约定付款方式，故该《房产认购书》及补充协议的性质为预约合同，其合同目的是确保与相对人在将来订立特定的商品房买卖合同。由于双方当事人均认可该房产已被他人入住且生旺公司不同意与蔡朝明就涉案房产签订商品房买卖合同的事实，故该《房产认购书》及补充协议的合同目的已无法实现，生旺公司起诉要求解除该《房产认购书》及补充协议，本院予以支持。由于生旺公司未提出合同解除后的损失赔偿问题，蔡朝明提起反诉被驳回后亦未上诉，故本院对于导致合同解除的过错认定和损失赔偿问题不作处理。综上，原审认定部分事实不清，判决结果有误，本院予以纠正。对于生旺公司的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销海口市琼山区人民法院（2014）琼山民一初字第402号民事判决；
解除蔡朝明与海南生旺房地产开发有限公司于2004年12月3日签订的《房产认购书》及补充协议。
本案一审案件受理费1447元，二审案件受理费2894元，共计4341元，均由蔡朝明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 燕
代理审判员 彭彩燕
代理审判员 赵 曼
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 张晨曲