广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中一法民三初字第164号
原告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：张国库，该司执行董事。
委托代理人：吴丽晶，该司行政经理。
被告：陈敏仪，女，1965年1月12日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。
第三人：冉玉红，女，1986年11月22日出生，土家族，住重庆市酉阳县。
原告中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）诉被告陈敏仪居间合同纠纷一案，本院受理后，依原告申请追加冉玉红作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告家家顺公司的委托代理人吴丽晶，被告陈敏仪到庭参加诉讼，第三人冉玉红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告家家顺公司诉称：2011年1月28日，在原告先期提供了解意向、选盘、看楼等居间服务后，被告购买了中山市的房地产，买卖双方并签订了房地产买卖合同（合同编号为NO.T000＊＊＊＊），合同约定买卖双方应在签订合同当日向原告支付20400元作为佣金，也即买卖双方各应支付10200元。被告已于2012年7月6日办理了涉案房产的过户登记手续，但截至今日仍未向原告支付10200元佣金。原告认为，原告已如约促使被告和他人签订买卖合同，且已完成房产过户和交房手续，但被告未向原告支付佣金，其行为已构成违约。为此，原告特诉至法院，请求判令被告向原告支付佣金10200元。
就其陈述的事实，原告家家顺公司在举证期限内提供的主要证据有：1.房地产买卖合同；2.房地产抵押证明表、房地产无查封证明表；3.家家顺公司印章保管责任书；4.劳动合同书及终止劳动合同证明。
被告陈敏仪辩称：虽然房地产买卖合同约定我应付的佣金为10200元，但实际上双方后来口头约定佣金调整为9200元，且该佣金我已向原告支付。
就其答辩意见，被告陈敏仪提供的主要证据有：1.收据；2.名片。
第三人冉玉红没有到庭应诉、答辩，也没有提供任何证据。
经审理查明：2011年1月28日，梁某某（卖方）、陈敏仪（买方）与家家顺公司（经纪方）签订了一份房地产买卖合同，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于广东省中山市的房地产，成交价格为68万元；因该房地产处于抵押状态和无房产证，卖方应于签署合同之日起70天内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，卖方全力协助买方办理更名手续，更名手续约3000元，超出部分由卖方支付；买方按下述方式付款：在签订合同时付定金1万元，在合同生效后5日内再向卖方支付定金6万元，第二部分楼款61万元，在办理更名手续当日，买方应支付34万元，剩余楼款在一个月内支付；交易过程中的所有税费及其他相关费用由买方承担，若出现约定之外的税费及因政府出台新的规定而使税费额增加，则由买卖双方按政府规定各自支付；鉴于经纪方已促成双方买卖合同成立，买卖双方应在签订合同当日向经纪方支付20400元作为佣金，其中买方向经纪方支付佣金10200元，卖方向经纪方支付佣金10200元。合同的落款处加盖有家家顺公司的合同专用章，印章为圆形，经纪方代表处签名显示为黎志宁。合同签订后，买卖双方顺利完成房地产交易，双方并于2012年7月6日办理了涉案房产登记过户手续。陈敏仪主张其已于2012年8月14日向家家顺公司的员工冉玉红交付了9200元佣金，并提供了加盖有家家顺公司财务专用章的收据，该收据上的印章为圆形。家家顺公司则否认收到该笔佣金，并认为其公司的财务专用章是方形的，陈敏仪提交的收据上加盖的印章系伪造。2013年8月14日，家家顺公司以陈敏仪未支付佣金为由提起本案诉讼，主张前述实体权利。
关于本案的佣金支付情况，家家顺公司陈述：在合同签订当日，家家顺公司未及时收取陈敏仪的佣金，公司是在清理未收款项时才发现陈敏仪未依约支付佣金，公司从未与陈敏仪协商，将合同所约定的佣金调整为9200元；涉案房产交易的经纪人起初为黎志宁，后由冉玉红负责跟进，但冉玉红已于2011年10月31日离职，陈敏仪提交的收据上“冉玉红”签名的真实性无法核对，收据上所加盖的印章是伪造的，申请对其真实性进行司法鉴定；冉玉红并无收取佣金的权限，目前尚未发现冉玉红在其他业务中有私自收取客户佣金的情况。对于冉玉红离职之后家家顺公司有无告知陈敏仪及有无安排他人跟进陈敏仪的该单业务，家家顺公司则表示不清楚。为证明冉玉红离职的相关情况，家家顺公司庭后向本院提交了劳动合同书及终止劳动合同证明，上述证据显示：冉玉红于2011年2月1日与家家顺公司签订劳动合同，合同期限至2014年1月31日；2011年10月31日，家家顺公司向冉玉红发出终止劳动合同证明，内容为：因业绩不达标原因，于2011年与冉玉红解除劳动合同，公司为冉玉红购买的社会保险也将截止至2011年10月。
关于本案的佣金支付情况，陈敏仪陈述：签订房地产买卖合同时，是家家顺公司的房产经纪人黎志宁在场，此后则一直由冉玉红负责跟办该单业务，签订合同后至其支付佣金的期间，家家顺公司从未向其告知冉玉红已经离职，也从未通知其更换了其房产经纪人，且从没有其他员工与其联系过，其直至庭审时才知晓冉玉红离职的情况，故其始终相信冉玉红有权代表家家顺公司处
理相关事宜。虽然房地产买卖合同约定其应当支付的佣金为10200元，但此后冉玉红曾与其约定，将该佣金调整为9200元，原因是因卖方反悔不愿支付某笔费用，其不愿意继续完成交易，冉玉红就表示自己的佣金少收取1000元，以弥补其损失，当时冉玉红还与其约定待其取得涉案房产的产权证后再支付佣金。在其取得涉案房产的产权证后，冉玉红与其电话联系，要求收取佣金，因其是香港居民，在香港房产经纪人是可以上门收取佣金的，故其没有前去家家顺公司交付佣金，而是与冉玉红约定在其家中也即所购房产处交付佣金，其在电话中要求冉玉红携带加盖有公司印章的收据。2012年8月14日晚上9点左右，冉玉红和其丈夫去其家中收款，当时冉玉红的丈夫还给其一张名片。冉玉红称在公司已经开好收据，冉玉红将收据交给其时上面已经加盖了印章和签名，其核对收据时发现收据第一联没有签名，就要求冉玉红在收据上签名，故收据第二联上有两个冉玉红的签名，因此前签订的房地产买卖合同上所加盖的印章也是圆形的，因此其对印章的真实性并无怀疑。拿到收据后，其就清点了9200元钱给冉玉红。当晚在场的还有其朋友余达华。
为证明其已经支付了9200元佣金，陈敏仪申请证人余达华出庭作证。证人余达华陈述：其是陈敏仪的朋友，有天晚上八、九点钟，小红（即冉玉红）和其丈夫到陈敏仪家中收取佣金，小红上门收取佣金前有和陈敏仪电话联系，其亲眼看到陈敏仪将佣金交给小红，当时其还听到陈敏仪对小红说：“我的钱已经全部向你支付，我的责任是否已经全部完结”。后来，小红和其丈夫在陈敏仪家中坐了一会儿就走了，当时小红的老公还给其一张名片。
诉讼过程中，根据家家顺公司的申请，本院依法向中山市公安局治安支队调取了家家顺公司的财务专用章印鉴备案表，该备案表显示家家顺公司的财务专用章系方形。因陈敏仪提交的收据上所加盖的圆形印章与该印章明显不同，本院认为对于陈敏仪提交的收据上所加盖的印章的真实性已无鉴定必要，经向双方当事人释明，双方均同意对印章的真实性不再进行司法鉴定。另经本院询问，家家顺公司表示对收据上冉玉红签名的真实性不申请笔迹鉴定。
本院认为：本案为涉港居间合同纠纷。由于陈敏仪的住所地及本案合同的履行地均在本院辖区，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，本院作为具有涉港民商事案件管辖权的法院，有权对本案行使司法管辖权。因原被告一致同意本案纠纷适用内地法律进行处理，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。家家顺公司作为居间人，其通过提供居间服务，促成了陈敏仪成功地完成了房产交易。作为对价，陈敏仪理应向家家顺公司支付合同所约定的佣金。
根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为家家顺公司的员工是否收取了陈敏仪支付的9200元佣金，如果实际收款，该行为是否构成表见代理。
原被告均确认冉玉红曾在家家顺公司就职，并负责跟办陈敏仪的房产交易业务。因陈敏仪提交的收据上显示有冉玉红的签名，虽然家家顺公司对该签名的真实性未予确认，但经本院询问，家家顺公司表示对签名的真实性不申请司法鉴定。在家家顺公司没有提供相反证据的情况下，本院推定该收据上的签名属实。且陈敏仪对佣金支付的经过作出了详细说明，该陈述与证人余达华的证言相互印证。综合以上情况，本院认定家家顺公司的员工冉玉红收取了陈敏仪交付的9200元佣金。
因涉案房地产买卖合同签订后，一直由冉玉红负责跟单，而家家顺公司亦未举证证明期间曾经更换过房产经纪人。虽然家家顺公司提交了终止劳动合同证明，以此证明冉玉红在收取佣金时已经离职，但其并未举证证明其曾将该情况告知陈敏仪，也即可以认定陈敏仪对冉玉红从家家顺公司离职的情况完全不知情。且在冉玉红离职之后，家家顺公司并未安排其他员工负责跟单，陈敏仪完全有理由相信冉玉红仍然在家家顺公司工作，有权继续代表家家顺公司处理涉案房产的相关业务。陈敏仪向冉玉红支付佣金时，要求冉玉红出具加盖有公司印章的收据，并要求冉玉红当场再次在收据上签名，同时其还注意到收据上的印章形状与合同中的印章均为圆形，外观上并无差异，由此可见，陈敏仪已经尽到了合理的审查和注意义务，其完全有理由相信冉玉红是家家顺公司的委托代理人，有权代表家家顺公司收取佣金。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，因陈敏仪系善意相对人且无过错，冉玉红收取佣金的行为已构成表见代理，该行为后果依法应当由家家顺公司承担，也即可视为家家顺公司已收取了陈敏仪支付的9200元佣金。
双方签订合同时约定陈敏仪应支付的佣金为10200元，陈敏仪主张双方此后将佣金调整为9200元，应当对合同内容发生变更的事实承担举证责任，因陈敏仪未能提供任何证据予以证实，在家家顺公司否认下调过佣金的情形下，举证不能的后果由陈敏仪承担。另，陈敏仪提交的收据上并无注明钱款付清等字样，证人余达华的证言也仅仅是反映其听到陈敏仪对冉玉红说：“我的钱已经全部向你支付，我的责任是否已经全部完结？”，而未曾反映冉玉红确定已收讫陈敏仪支付的佣金。综合以上事实，本院认为，陈敏仪主张双方将佣金调整为9200元没有事实依据，本院不予采信。因合同所约定的佣金为10200元，故陈敏仪还须向家家顺公司支付尚欠的佣金1000元。
综上所述，依照《》第，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈敏仪于本判决生效之日起七日内向原告中山市家家顺房地产经纪有限公司支付尚欠佣金1000元；
二、驳回原告中山市家家顺房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费55元（原告中山市家家顺房地产经纪有限公司已预交），由原告中山市家家顺房地产经纪有限公司负担50元，由被告陈敏仪负担5元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，原告中山市家家顺房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈敏仪可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 陶香琴
代理审判员 曹慧星
人民陪审员 黄丹民
二〇一四年八月十二日
书 记 员 冯瀚杰