湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长中民三终字第03151号
上诉人（原审被告）刘交林。
被上诉人（原审原告）湖南润天投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区杉木冲东路199号红星物流配送中心。
法定代表人周治河，董事长。
委托代理人余泽维，湖南银联律师事务所律师。
委托代理人何庆元，湖南银联律师事务所律师。
上诉人刘交林因与被上诉人湖南润天投资发展有限公司（以下简称润天公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第00032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年5月16日，润天公司（甲方）与刘交林（乙方）签订了《租赁合同》，约定：1，甲方提供位于红星润天（国际）灯饰广场二楼B297B号，面积为54平方米的铺位给乙方经营。该面积内含公共分摊；2，乙方租赁期从2012年5月16日起至2014年5月15日止，经营品类为LED照明；3，乙方所在经营场地的场地租金为每月每平方米12元，综合管理费每月每平方米48元，合计每月应缴纳总费用为3240元；中央空调使用费按实际发生费用每月每平米分摊到户，按月收取；4，乙方须在签订本合同时缴纳6个月的租金和综合管理费，以后每月应缴纳总费用由乙方按每三个月一付的方式，在下三个月届至之前提前一个月向甲方财务部支付；乙方如逾期支付应缴纳总费用等款项，甲方有权要求乙方按其欠缴总额的日2‰向甲方支付违约金。逾期30天仍未缴纳的，视为乙方根本违约。甲方有权在追讨该欠款的同时，终止本合同，并有权将提供给乙方的场地收回另行出租；5，乙方义务内约定乙方在本合同签订时，应一次性向甲方财务部缴纳商业信誉保证金8100元，该保证金不计利息。同日，润天公司（甲方）与刘交林（乙方）另签订《补充协议》，约定：1，甲方给予乙方免租期3个月（租金及管理费），免租起止时间自市场正式开业之日计算；2，乙方须于2012年5月28日前进场装修，确保于市场同期开业。2012年6月17日，刘交林（乙方）与润天公司（甲方）签订了《红星·润天（国际）灯饰广场商家装修消防安全协议书》和《红星·润天（国际）灯饰广场商家入场装修施工协议》，双方确定施工期限为2012年6月18日至2012年7月30日。红星·润天（国际）灯饰广场于2012年10月19日开业。2013年6月18日，润天公司作出《关于开放中央空调的通知》，就商场中央空调开放时间、使用费用等进行了规定，通知上附有部分商户代表签名。庭审中经双方核对确认，刘交林合计缴纳商业信誉保证金8100元，租金3888元，综合管理费15552元，员工行为保证金1000元，合计28540元。另，2014年2月19日，刘交林出具收据一张，载明：空调电费（2013年岁末特价销售商品款抵），金额333元。另查明，润天公司于2010年10月22日通过转租赁合同取得涉案建筑物使用权，租赁期限20年。涉案建筑物座落于韶山路以西、杉木冲路以南中意一路红星物流配送中心，土地使用权证为长国用（2006）第032361号，地类（用途）为综合，使用权类型为出让，使用权面积为26829.25平方米；房屋于2007年1月8日取得房屋产权证，产权证号为雨花字第00594594，所有权人为红星实业集团有限公司，建筑面积为37473.15平方米。2011年7月15日，红星实业集团向长沙市城乡规划局报送了《红星物流配送中心改扩建申请报告》，2011年11月30日，长沙市雨花区发展和改革局作出雨发改投备（2011）045号《关于红星·润天（国际）灯饰广场装修项目备案的通知》，经审查，该项目符合《湖南省企业投资项目备案暂行办法》的有关要求，准予备案，备案内容为：项目名称“红星·润天（国际）灯饰广场”，建设地点“韶山路以西、杉木冲路以南”，建设内容“红星·润天（国际）灯饰广场项目建设；建设规模：总建筑面积39539.8平方米”。2012年4月13日，红星·润天（国际）灯饰广场装修工程取得编号430107201204130219《建筑工程施工许可证》。2012年7月25日，长沙市公安消防支队作出长公消审（2012）第W0106号《建设工程消防设计审核意见书》，意见如下：1，该工程消防设计审核合格；……7，该工程竣工后，应向我支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年11月28日，因润天公司向长沙市公安消防支队申请对红星·润天（国际）灯饰广场室内装修建设工程进行消防验收，长沙市公安消防支队出具了长公消验凭字（2012）第302号《建设工程消防验收申请受理凭证》，内书“经审查，申请符合规定，予以受理。我支队将自受理消防验收申请之日起十五个工作日内组织消防验收，并出具消防验收意见。依法需要听证、检验、检测、鉴定的，所需时间不计算在内”。2013年4月24日，长沙市公安消防支队出具长公消验字（2013）第W0071号《建设工程消防验收意见书》，对红星·润天（国际）灯饰广场1-3层室内装修局部消防验收，意见如下：1，综合评定该工程消防验收合格……4，根据《中华人民共和国消防法》第十五条，该场所应向公安机关消防机构申请消防安全检查，经检查合格后方可投入使用、营业。2013年5月10日，长沙市公安消防支队发放长公消安检字（2013）第W0023号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明红星·润天（国际）灯饰广场投入使用、营业前消防安全检查合格。再查明，红星·润天（国际）灯饰广场2013年6月至9月购电分别为109080度、185520度、188430度、129570度，合计612600度；缴纳电费分别为94339.14元、163700.95元、166582.56元、114300.84元，合计538923.49元。由此计算电费标准为每度0.88元（538923.49元÷612600度）。2013年6月19日至2013年9月22日该商场总用电量为541560度，各分表（含办公用电、消防用电、商业用电）用电量合计为222080度，商场除去公摊及待租面积为15533.88平方米，计算此期间中央空调电费商铺分摊为每平方米18.10元（（541560-222080）度×0.88元／度÷15533.88平方米）。审理中润天公司确认空调电费按商铺实际使用面积，即合同约定面积（含公摊面积）乘以0.77计算。因刘交林未缴纳约定所有费用，润天公司于2013年12月23日诉至原审法院，请求依法裁决。经原审法院调解，双方无法达成一致。
原审法院认为，涉案房屋具有合法房屋产权证及土地使用权证，在进行改、扩建时办理了相关行政手续并取得了《建筑工程施工许可证》，属于合法建筑物，刘交林认为房屋系非法的主张，原审法院不予支持。双方在签订租赁合同时该经营场所虽未经消防验收合格，但该租赁物在起诉前已经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，刘交林认为润天公司出租商场铺位时未经消防验收、违反法律的强制性规定，要求认定双方租赁合同无效的主张，原审法院不予支持。刘交林主张因租赁物消防验收未合格造成其不能正常开业经营及润天公司对商铺断电缺乏充分证据证明，原审法院不予支持。刘交林以润天公司招商广告为依据主张润天公司虚假宣传、招商欺诈欠缺充分依据，招商广告为要约邀请，润天公司、刘交林之间的权利、义务应以《租赁合同》为依据。2012年5月16日润天公司、刘交林签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，且合同签订后，润天公司即向刘交林交付了商铺，双方均应按照《租赁合同》享有权利、承担义务。润天公司按约履行了交付商铺义务，刘交林则应履行按约支付租金及管理费义务。考虑涉案租赁物为商场，依法必须经过公安消防机构验收才能投入使用，2012年5月16日合同签订后，润天公司迟至2013年5月10日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，其行为对刘交林的经营行为确会产生一定负面影响，原审法院酌情认定消防验收合格前双方租金、管理费按合同约定标准70%收取。另，润天公司主张取消免租期欠缺合同依据，原审法院不予支持。润天公司要求刘交林支付中央空调电费，因租赁合同内双方对此有约定且润天公司已实际开放中央空调，润天公司该项主张原审法院予以支持。润天公司、刘交林约定租赁期间为2012年5月16日至2014年5月15日，现租赁期间已届满，《租赁合同》已到期终止，刘交林应于2014年5月15日前搬离租赁铺位，延期搬离的参照双方合同约定的租金及管理费标准每日108元（3240元÷30天）向润天公司支付至实际返还租赁物之日的铺位占有使用费损失。根据租赁合同，刘交林应支付2013年1月19日至2014年5月15日共15个月又27天的租金和综合管理费（2012年10月19日至2013年1月18日为免租期），合计金额为47887.2元（（3240元／月×3月＋3240元／月÷30天×22天）×70%＋（3240元／月×12月＋3240元／月÷30天×5天）），扣除刘交林已缴纳各项费用28540元（含应退还的保证金9100元），刘交林欠交租金和管理费合计为19347.2元。另，刘交林应支付空调电费752.60元（54平方米×0.77×18.10元／平方米），除去商品抵扣部分（333元），刘交林还应支付419.6元，润天公司主张超出部分，原审法院不予支持。《租赁合同》虽约定租金逾期支付日违约金为2‰，但该标准过高，原审法院酌情调整为每日万分之二，自最后一期租金支付之日起算。按三个月一付、提前一个月支付方式，最后一期支付时间应为2013年12月18日前。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘交林于本判决生效后3日内搬离红星·润天（国际）灯饰广场二楼B297B号铺位；二、刘交林在本判决生效后7日内支付润天公司自2013年1月19日至2014年5月15日期间欠缴的租金和综合管理费19347.2元及逾期支付违约金（以19347.2元为基数，自2013年12月18日起至租金清偿之日止，按每日万分之二标准计算）；三、刘交林在本判决生效后7日内按每天108元的标准向润天公司支付自2014年5月16日至实际返还租赁物之日的铺位占有使用费损失；四、刘交林在本判决生效后7日内向润天公司支付中央空调电费419.6元；五、驳回润天公司的其他诉讼请求。如果刘交林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费838元，由刘交林负担。
上诉人刘交林不服原审判决上诉称，一、润天公司将未经消防验收合格的、未经政府主管部门批准就擅自改变使用功能的房屋出租给刘交林，且该房屋并未取得建设规划许可证，因此双方签订的《租赁合同》及《补充协议》和《入场装修施工协议及装修消防安全协议书》应被认定为无效合同，润天公司应返还刘交林所交纳的全部费用。二、润天公司所说的开业时间未经双方认可，且当时未经消防验收，我方认为商场至今未开业，因此刘交林无义务支付租金、管理费及违约金。三、由于润天公司提供的租赁物未经消防验收，导致刘交林无法办理营业执照，也无法正常营业，造成刘交林的巨大损失。四、商场未开空调，且商户们从未推举代表签字，《关于开放中央空调的通知》系伪造，所以刘交林无义务支付空调费。五、润天公司从2014年1月1日起强制停电持续至今，导致该期间刘交林无法营业，一审判决刘交林支付停电期间的铺位占有使用费有失公平，且我方还保留要求其赔偿损失的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或驳回润天公司的全部诉讼请求，并判令润天公司承担本案一二审诉讼费用。
被上诉人润天公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘交林的上诉请求。
在本案二审过程中，上诉人刘交林向本院提交一份证据，为红星·润天（国际）灯饰广场另一商户刘冬元与该广场的电工之间的电话录音，拟证明润天公司对刘交林的铺面采取了断电措施。刘交林在二审中还提交了谭亮军、王文初、郭宏、霍嘉铭、刘冬元的书面证人证言，并申请了谭亮军、王文初、郭宏、霍嘉铭、刘冬元向本院陈述如下事实：润天公司对刘交林、霍嘉铭、谭亮军、郭宏等业主的商铺采取了断电和锁门措施，之后这些业主与润天公司进行了协商，但并未达成协商结果。
被上诉人润天公司认为该电话录音不属于新证据，且认为谭亮军、王文初、郭宏、霍嘉铭、刘冬元所述情况与事实不符。
本院认为，该电话录音不属于新证据，且上诉人刘交林并未提交其他的证据予以佐证，不能达到其证明目的，本院不予采纳。关于谭亮军、王文初、郭宏、霍嘉铭、刘冬元的陈述，本院认为上诉人刘交林并未提交其他的证据予以佐证，不能达到其证明目的，且王文初当庭所述与其提交的书面证人证言存在矛盾，故本院对谭亮军、王文初、郭宏、霍嘉铭、刘冬元的陈述均不予采纳。
另，本院在二审审理过程中查明，红星实业集团有限公司在一审中提交了其于2013年7月9日、8月6日、9月4日、10月8日向湖南省电力公司长沙电业局交纳电费的四张发票，根据四张发票载明，客户名称为红星实业集团有限公司，用电地址为天心-
雨花区井湾子中意一路101号。
本院二审查明的其他事实与一审认定的事实无异。
本院认为，一、2012年5月16日，刘交林与润天公司签订《租赁合同》，双方约定租期从2012年5月16日起至2014年5月15日止，同日，双方签订《补充协议》，双方约定刘交林须于2012年5月28日前进场装修，确保与市场同期开业。2012年10月19日，红星·润天（国际）灯饰广场开业。原审法院在一审中已经查明，本案涉案房屋原为红星物流配送中心，经过相关行政部门的审批，该房屋改扩建为红星·润天（国际）灯饰广场，长沙市公安消防支队于2012年7月25日向润天公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，其中载明红星·润天（国际）灯饰广场室内装修工程消防设计审核合格。后长沙市公安消防支队于2013年5月10日向润天公司发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该房屋已经消防安全检查为合格。刘交林上诉称本案涉案房屋在签订合同之时并未取得建设工程规划许可证和消防验收许可，而润天公司故意隐瞒了该情况，双方的《租赁合同》和《补充协议》应为无效合同，且该情况导致刘交林不能正常营业，故而刘交林所租赁的铺面并未实际营业。本院认为，红星物流配送中心改扩建为红星·润天（国际）灯饰广场系经过行政部门批准而为，且在一审中，润天公司提交了一份售电记录，从2012年6月17日至2013年10月20日，润天公司对刘交林有不间断的售电记录，刘交林在一审庭审中亦表示认可该份证据，由该售电记录可以看出，刘交林一直在实际使用该门面，且刘交林并未提出其他证据证明其未实际经营铺面，也未提交证据证明其实际损失，但综合考虑到润天公司在合同履行过程中有瑕疵，一审酌情认定在本案涉案房屋消防验收合格前双方租金、管理费按合同约定标准的70%计算并无不当，本院予以维持。
二、刘交林上诉称润天公司采取的断电、锁门措施，致使其遭受损失，刘交林认为其不应支付铺面的占有使用费，且其保留要求润天公司赔偿损失的权利。本院认为，刘交林在本案中提交的证据不足以证明其主张，根据“谁主张，谁举证”的原则，本院对刘交林的该项上诉请求不予支持。
三、关于刘交林是否应当交纳空调电费的问题。润天公司在一审中要求刘交林支付2013年6月19日起至2013年9月22日止的空调电费，然根据润天公司提供的四张交纳电费的发票上载明，客户名称为红星实业集团有限公司，用电地址为天心-
雨花区井湾子中意一路101号，润天公司并未提供其他证据证明此四张电费发票系润天公司为红星·润天（国际）灯饰广场用电所交纳，故本院认为原审判决据此以认定刘交林应交纳的中央空调电费数额不当，应予以纠正。
据此，原审判决事实认定不清，判决不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00032号民事判决第一、二、三、五项；
二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第00032号民事判决第四项。
本案一审案件受理费838元，二审案件受理费838元，共计1676元，由刘交林负担1600元，由湖南省润天投资发展有限公司负担76元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 凯
审 判 员 王 勇
代理审判员 黄 琦
二〇一四年九月二十九日
书 记 员 金新贵
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。