福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终689号上诉人（原审被告）：叶双华，女，1980年1月14日出生，汉族，住福建省大田县。委托诉讼代理人：李兴调，福建岩城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建省大田第一中学，住所地：福建省大田县均溪镇文山路**号。法定代表人：颜良重，该校校长。委托诉讼代理人：黄清水、蒋芳榴，福建协胜律师事务所律师。上诉人叶双华因与被上诉人福建省大田第一中学（以下简称大田一中）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2017）闽0425民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶双华的委托诉讼代理人李兴调，被上诉人大田一中的委托诉讼代理人黄清水、蒋方榴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶双华的上诉请求：1.撤销福建省大田县人民法院（2017）闽0425民初295号民事判决；2.改判驳回大田一中的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由大田一中承担。事实和理由：1.叶双华与大田一中存在不定期事实租赁关系，大田一中无权随意解除。合同法第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方2013年3月29日第一次签订《租赁合同》，租期为3年（2013年4月1日起至2016年3月31日止），2016年3月28日经大田一中主动提出延长租期，双方于2016年3月30日签订《过渡期租赁合同》。合同期满后，大田一中没有要求叶双华腾空并返还店面，并继续收取叶双华租金至2016年9月30日。因此，双方存在不定期的事实租赁关系。叶双华延期交付租金不构成根本违约，在没有通知叶双华且给予必要准备时间的情况下，大田一中无权随意解除合同。2.大田一中在2016年4月21日组织的租赁权拍卖，故意停止包括涉案的店面的拍卖，导致叶双华无法中标。大田一中辩称：1.双方于2016年4月1日签订的《大田一中店面过渡租赁合同》，合同约定租赁期限一个月，自2016年4月1日起至2016年4月30日止，租金不变，其余事项按原合同执行。按照原合同的约定，叶双华须提前预缴租金一季度，而叶双华未按原合同执行。大田一中不得不于2016年12月向大田县人民法院提起诉讼，经该院速裁庭调解无效，于2017年1月正式立案受理，期间双方多次调解，最终一审法院作出判决支持大田一中的诉讼请求。2.叶双华要求继续承租店面已不可能。大田一中之所以在二次拍租中未将涉案店面列入清单，是因为准备自用，从经营性用房改变为教学用房，用于学生阅览室，加大学生的阅读量，适应目前考试要求。大田一中向一审法院起诉请求：1.解除大田一中与叶双华店面租赁合同，于2017年1月1日腾空大田县均溪镇文山路17号科技楼一层（自西向东）12号的店面并返还给原告；2.叶双华支付给大田一中尚欠电费1617.6元，叶双华向大田一中支付从2016年10月1日起至2016年12月31日止房屋占有使用费9360元，两项合计10977.6元，并支付从2017年1月1日起直至叶双华返还房屋时止的房屋占有使用费（每月3120元）及相应的电费；3.本案诉讼费用由叶双华承担。一审法院查明的事实：2013年3月29日，大田一中与叶双华签订一份《大田一中店面租赁合同》，其主要内容：大田一中将其所有的位于大田县均溪镇文山路17号科技楼一层（自西向东）12号店面出租给叶双华经营使用；租赁期限为三年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止；租金每月3120元，每季度缴纳一次，首季租金于签订合同时交付，从第二季度起租金必须在上一季度末前15日交付。合同期满，大田一中对该店面组织招投标，后因无人投标而流拍。2016年3月30日，大田一中与叶双华再签订一份《大田一中店面过渡期租赁合同》，约定租赁期限为一个月，自2016年4月1日起至2016年4月30日止；其余事项参照原《大田一中店面租赁合同》执行。合同期满，叶双华未搬离该店面，继续经营使用，并支付给大田一中截至2016年9月30日的店面租金。尔后，大田一中以需收回上述店面自用为由要求叶双华返还店面并支付拖欠的租金未果，遂诉至福建省大田县人民法院。另查明，截至2016年12月31日，大田一中为叶双华所使用的大田县均溪镇文山路17号科技楼一层12号店面垫付电费1617.6元。一审法院认为，大田一中与叶双华签订的《大田一中店面租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》，均系当事人双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方当事人均具法律约束力。合同期限届满后，大田一中并未要求叶双华搬离店面，而是默许其继续管理使用并收取房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故从2016年5月1日起，大田一中与叶双华所达成的《大田一中店面租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》继续有效，其租赁期限为不定期。在合同继续履行过程中，叶双华有权利继续租用店面，但同时有义务按照原合同约定及时支付租金。根据原合同约定：“租金每月3120元，每季度缴纳一次，首季租金于签订合同时交付，从第二季度起租金必须在上一季度末前15日交付”。然而，从2016年10月1日起至今，叶双华无正当理由拒不支付租金和电费，构成根本违约。故大田一中主张解除与叶双华之间的店面租赁合同关系，并要求叶双华支付租金9360元（从2016年10月1日起至2016年12月31日止，每月3120元）、电费1617.6元，合计10977.6元，并支付从2017年1月1日起至返还店面之日止的租金（每月3120元）及相应电费的诉讼请求，其理由成立，予以支持。叶双华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除大田一中与叶双华于2013年3月29日签订的《大田一中店面租赁合同》和2016年3月30日签订的《大田一中店面过渡期租赁合同》；二、叶双华应于判决发生法律效力后十五日内腾空位于福建省大田县均溪镇文山路17号科技楼一层(自西向东)12号店面，并返还给大田一中；三、叶双华应支付给大田一中租金9360元、电费1617.6元，合计10977.6元，该款定于2017年4月15日前付清；并应支付自2017年1月1日起至返还店面之日止的房租（按每月3120元的标准）和相应电费给大田一中。案件受理费174元，减半收取计87元，由叶双华负担。本院二审期间，叶双华向本院提交以下证据：1.《通知》1份，证明大田一中二次拍租程序和叶双华新店面的搬迁均无法在短期内完成；2.福建中拍拍卖有限公司综合拍卖会《拍卖资料》2份，证明：（1）2016年3月22日，举行的拍卖会拍卖标的为“大田县第一中学（文山路17号）综合楼、科技楼沿街一层25间店面”，但因种种原因，无一人竞买；（2）2016年4月21日，大田一中二次拍租，但无故取消序号为19-25的7间店面，而叶双华的店面就是拍品清单中序号25的店面；3.照片3张，证明叶双华前期投入巨大，仅海鲜池就10万元，且叶双华承租的店面位于街道转角处，大田一中不收回此店面，不影响其修建阅览室。大田一中经质证认为，对前述证据的真实性没有异议，但前述证据均无法证实叶双华的主张，其中证据2，大田一中在第一次拍租程序中只有一间店面拍租成功，第二论拍卖并非无故取消6间店面的拍租，而是由于需建设阅览室而无法拍租。本院认证认为，大田一中对叶双华提供前述证据的真实性没有异议，对其真实性应予确认，但与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，双方当事人对一审法院查明认定的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：2016年2月28日，大田一中向各承租户出具的《通知》载明：你方承租的店面将于2016年3月31日到期，鉴于我方店面二次拍租程序以及你方新店面的搬迁均无法在短期内完成，经我校班子会研究决定，可适当延期你方店面的租赁时间作为过渡期，如需要延长租赁期的，可在2016年3月30日前，到我校总务处办理相关手续。本院认为，大田一中与叶双华签订的《大田一中租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定行使权利并履行义务。2016年3月31日合同租赁届满后，双方虽未续签租赁合同，但叶双华继续使用涉案店面并按原合同继续支付租金至2016年9月30日，大田一中没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，大田一中和叶双华签订的《大田一中租赁合同》和《大田一中店面过渡期租赁合同》继续有效，但租赁期为不定期，大田一中可以随时要求解除合同。一审法院判决解除双方签订的租赁合同并要求叶双华支付自2016年10月起至租赁店面实际返还之日止的房租（房屋占有使用费）和电费并无不当，本院予以维持。双方不定期租赁合同关系解除后，叶双华负有搬离并返还涉案店面的义务，但叶双华作为长期租赁户，租赁期间从事商业活动，根据合同性质和商业习惯，大田一中应给予叶双华合理时间搬离。一审法院酌情确定叶双华应于判决生效后十五日内腾空涉案店面并返还大田一中并无不当，本院予以维持。综上所述，叶双华的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由叶双华负担。本判决为终审判决。审判长 张  丽  伟审判员 廖    春审判员 吴  良  盛二〇一七年八月十一日书记员 叶诗红(代)附:主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。