重庆市大足区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0111民初1417号
原告:中国农业银行股份有限公司重庆大足支行（统一社会信用代码91500225903849355R），住所地重庆市大足区龙岗街道双塔路130号。
主要负责人：马鹤，行长。
委托诉讼代理人:刁小波（系原告公司员工），男，1963年6月22日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
委托诉讼代理人:陈选熙（系原告公司员工），男，1964年9月20日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
被告:蔡小多，男，1990年2月15日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。
被告：重庆绿地远林房地产开发有限公司（统一社会信用代码91500225574829694K），住所地重庆市大足区智凤镇龙棠路1号。
法定代表人：孙志文，总经理。
委托诉讼代理人：彭仕明，重庆瑞月永华律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行(以下简称农业银行)与被告蔡小多、重庆绿地远林房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）金融借款合同一案，本院于2017年2月24日受理后，因被告蔡小多下落不明，本院依法公告送达起诉书副本、传票等法律文书，公告期满后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年7月5日公开开庭进行了审理。原告农业银行的特别授权委托诉讼代理人陈选熙、被告绿地公司的委托诉讼代理人彭仕明到庭参加诉讼。被告蔡小多经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.被告蔡小多向原告偿还借款本金253688.16元并支付利息、罚息、复利（截止2016年9月30日的利息1087.69元、罚息1.39元、复利2.1元。自2016年10月1日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利按合同约定计算方式计算，即罚息以借款本金253688.16元为基数，在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%计算；复利以尚欠的利息为基数，在本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%计算）；2.原告为本案所支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的一切费用由被告承担；3.被告绿地公司对上述第一项与第二项请求款项承担连带清偿责任；4.原告在上述第一项、第二项请求范围内对被告蔡小多提供的抵押房屋（210字第201404070200098号登记备案证明）享有优先受偿权。诉讼中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2014年6月19日，原告与蔡小多、绿地公司签订《个人购房担保借款合同》，约定蔡小多向原告借款269000元，绿地公司为此提供连带保证责任。原告与蔡小多签订抵押合同并办理抵押登记，约定蔡小多以其所有的坐落于重庆市大足区智凤镇龙棠路1号4幢19-8号的房产向原告提供抵押担保。2014年7月31日，原告按约向蔡小多发放贷款269000元。但是蔡小多未按约履行还款义务，截止2016年9月30日共欠利息1087.69元，罚息1.39元，复利2.1元。为此，原告按照《个人购房担保借款合同》关于提前收回借款的约定，要求蔡小多归还全部剩余借款，并按约定支付利息、罚息、复利。
被告蔡小多未作答辩。
被告绿地公司辩称，1.原告与蔡小多签订的抵押合同未办理抵押登记，仅办理了抵押预告登记，抵押权未成立，原告不能以此主张涉案房屋的优先受偿权；2.蔡小多未按期还款，原告未举示证据证明其曾向蔡小多宣布提前收回全部剩余借款，其不能主张从2016年9月30日起以剩余全部借款本金为基数计算罚息，而应以蔡小多收到本案诉讼文书之日起以剩余全部借款本金为基数计算罚息；3.对原告主张的其他事实均无异议，蔡小多尚欠的借款本金、利息、罚息、复利以银行提供的明细清单为准；4.因涉案房屋未办理产权登记及抵押登记，按《个人购房担保借款合同》约定，其自愿承担连带担保责任，承担责任后有权向蔡小多追偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、负责人身份证明、身份证复印件、户口页复印件、婚姻登记记录证明复印件、组织机构代码证复印件、法人身份证明复印件、《个人信贷业务申请表》复印件、面谈笔录复印件、《个人购房担保借款合同》复印件、《商品房买卖合同》复印件、《预售商品房买卖合同登记备案证明》复印件、《预购商品房抵押贷款合同》复印件、借款凭证复印件、截止2017年7月4日的欠款明细复印件等证据，本院组织当事人进行了证据质证。因蔡小多未到庭，对原告、绿地公司均无异议的上述证据，本院经审查认为，其取证程序合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。对原告举示的《预购商品房抵押贷款合同》复印件，拟证明原、被告办理了本案所涉房屋的抵押登记手续。绿地公司认为，该合同仅是抵押预告登记，而非抵押登记，涉案房屋的抵押权并未设立。《预购商品房抵押贷款合同》复印件显示，该合同登记字号为210渝预告（2014）字第06408号。而且无在案证据证明涉案房屋已办理的房产证。可知《预购商品房抵押贷款合同》复印件系原、被告办理涉案房屋预告登记的手续，并非抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物……”的规定和第一百八十六条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定财产……抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，《预购商品房抵押贷款合同》复印件不能证明原、被告就涉案房屋办理了抵押登记。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月19日，蔡小多与绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡小多向绿地公司购买位于重庆市大足区智凤镇龙棠路1号4幢19-8房屋一套，部分购房款269000元向绿地公司指定银行申请个人购房抵押贷款。
2014年6月19日，蔡小多作为借款人、原告作为贷款人、绿地公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，该合同主要约定：1.蔡小多向原告借款269000元，用于购买位于重庆市大足区智凤镇龙棠路1号绿地海棠湾小区4幢19-8房屋，借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；2.借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%计算，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款利率自调整后的次年1月1日调整；3.还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，每月31日为还款日；4.蔡小多以其购买的位于重庆市大足区智凤镇龙棠路1号绿地海棠湾小区4号19-8房屋提供抵押担保；5.蔡小多应协助配合原告自本合同签订之日起7日内办妥抵押预告登记；6.绿地公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记手续之日止，为蔡小多的债务承担连带保证责任；7.蔡小多未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行驶担保权，有权在遭受损失时要求蔡小多全额赔偿；8.蔡小多未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；9.借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款利率计算复利，自借款到期日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。
2014年6月24日，原、被告各方签订了编号为210渝预告（2014）字第06408号《预购商品房抵押贷款合同》，办理了以位于重庆市大足区智凤镇龙棠路1号绿地海棠湾小区4号19-8房屋为抵押物的抵押预告登记。
2014年7月31日，原告向蔡小多提供借款269000元，并出具借款凭证1张，载明了借款日期2014年7月31日，到期日期2034年7月30日，还款日为31日。之后，蔡小多仅归还了借款本金16032.69元和支付利息34692.72元，从2016年9月30日起，再未归还借款本息，导致贷款逾期。原告诉至本院，本院于2017年4月13日向蔡小多公告送达本案相关诉讼文书。
本院认为，原告农业银行与被告蔡小多、绿地公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告按约向蔡小多提供借款269000元，蔡小多却未按期履行还款义务，已构成违约，故原告有权向蔡小多宣布已发放的借款提前到期，并要求蔡小多立即偿还全部借款以及支付相应利息、罚息、复利。原告向本院提起诉讼后本院于2017年4月13日向蔡小多公告送达诉讼文书，经过60日后即2017年6月13日应当视为原告向蔡小多宣布借款提前到期，故原告要求蔡小多归还剩余全部借款本金269000元-16032.69元=252967.31元并支付利息、罚息、复利的主张，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。对利息、罚息、复利的计算问题。因2017年6月13日为原告向蔡小多宣布借款提前到期日，利息、罚息、复利应分两段计算。从2016年9月30日至2017年6月13日之前已经到期尚未归还的本金，按照双方借款合同的约定从逾期之日计算利息、逾期罚息以及正常利息所产生的复利；而2017年6月14日之后尚未到期的贷款提前到期，应从2017年6月14日开始计算逾期罚息。而逾期罚息与复利的法律性质均属于违约金，若对违约金继续再收取违约金有双重处罚之嫌，故逾期罚息不能再作为复利的计算基数继续计收复利。原告农行大足支行要求逾期罚息计入复利计算基数继续计收复利的请求不能成立，本院不予支持。
关于绿地公司是否应承担保证责任的问题，依据《个人购房担保借款合同》的约定，绿地公司为借款人蔡小多的债务向原告提供阶段性保证，并承诺承担连带保证责任，绿地公司的保证责任期间自借款发放之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记手续之日止。根据已查明事实，蔡小多所购房屋已办理了原告为抵押权人的抵押预告登记。依据前述约定，绿地公司已不再承担保证责任，虽然绿地公司的委托诉讼代理人在庭审中表示，愿意承担连带保证责任，但是其并无承认对方诉讼请求的代理权限，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
关于原告对抵押预告登记的房产是否享有优先受偿权的问题。本案涉案房屋仅办理了房屋抵押预告登记。抵押预告登记应严格区别于抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，预告登记后并不立即导致房屋抵押权的实现，为保障将来实现物权，使预告登记申请人取得对房屋进行抵押登记的请求权，并不发生抵押权设立的法律后果。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故涉案房屋的抵押权应当自登记时设立，因当事人之间并未就涉案的房屋办理抵押登记手续，故原告并未取得现实的抵押权，其对涉案房屋拍卖、变卖的价款不享有优先受偿权。综上，原告的该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告蔡小多于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行归还借款本金252967.31元并支付利息、罚息、复利（2016年9月30日至2017年6月13日期间，正常利息以当期应还借款本金为基数，按照个人购房担保借款合同约定的借款执行利率计算；逾期罚息以各个还款周期月到期的借款本金为基数，自约定当月还款日届满的次日开始按照借款正常利息的标准上浮50%计算；复利以前述正常利息为基数，自约定的还款周期月当月还款日届满的次日开始按照前述标准上浮50%计算至正常利息付清时止。自2017年6月14日开始，未到期的借款全部提前到期，以前述借款本金为基数，按照借款正常利息的标准上浮50%计算逾期罚息至借款本金付清为止）；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆大足支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5122元，公告费560元，共计5682元，由被告蔡小多负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 杜啸波
代理审判员 钟 骁
人民陪审员 邓 江
二〇一七年九月二十五日
书 记 员 犹 川