沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大东民二初字第01563号
原告：张朝国，男，1955年10月20日出生，汉族，住址：辽宁省锦州市。
委托代理人：吴万凯，系辽宁同泽律师事务所律师。
原告：朱立亚，女，1954年10月27日出生，汉族，住址：辽宁省锦州市。
委托代理人：吴万凯，系辽宁同泽律师事务所律师。
被告：朱洪波，男，1967年9月12日出生，汉族，住址：安徽省埠南县。
委托代理人：李靓，系辽宁鼎煊律师事务所律师。
第三人：辽宁金马房地产业有限公司，住所地：沈阳市沈河区万寿寺街203号。
法定代表人：王之邦，职务：董事长。
委托代理人：李靓，系辽宁鼎煊律师事务所律师。
委托代理人：王菊华，男，1959年8月21日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
原告张朝国、朱立亚与被告朱洪波、第三人辽宁金马房地产业有限公司（以下简称金马公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法由审判员刘奇担任审判长，与代理审判员彭佳妮、人民陪审员赵青组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张朝国、原告朱立亚与张朝国的委托代理人吴万凯，被告朱洪波与第三人金马公司的委托代理人李靓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张朝国、朱立亚诉称：原告于2012年4月依法取得沈阳市大东区辽沈二街39号B座6门房产，并依法办理了房屋登记手续，是上述房屋的合法所有权人。原告发现被告占用房产，经多次交涉，告知其没有得到原告同意，属不合法占用，并发送律师函通知其立即与原告协商租赁占用房屋事宜，并将2012年4月之后的房屋租金一次性给付原告。但被告称其与金马公司有租赁合同，拒绝腾退房屋，故原告诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。1、判令被告立即停止侵权，返还非法侵占的房屋；2、判令被告给付原告2012年7月至2014年7月的房屋使用费29000元；3、判令第三人对上述承担连带责任；4、判令被告承担全部诉讼费用。
被告朱洪波辩称：第三人委托其员工李延君与被告签订了租赁涉案房屋的协议，被告使用涉案房屋是合法的。被告承租使用涉案房屋至今，从没有人找到被告要求被告腾房或向被告主张权利，被告一直认为涉案房屋系第三人所有，被告承租房屋不存在侵害他人权益的情况，被告是在2014年8月才第一次接触到原告的代理律师，其要求被告腾房。原告要求被告给付从2012年4月至2012年7月的的房屋使用费29000元没有依据，被告不同意给付。此外，被告与第三人有租赁协议在先，根据买卖不破租赁的原则，即使原告要求被告腾房，也得待被告租赁期满后。
第三人金马公司述称：本案涉案房屋系第三人开发建设，第三人对涉案房屋没有进行初始登记，第三人对物权变动有原始效力，根据我国物权法第31条之规定，因合法建造房屋等事实行为享有不动产物权的，但未办理登记，在处分物权时不发生物权效力，故即便第三人与案外人沈阳农垦机械化施工工程公司（以下简称农垦公司）在辽宁省高级人民法院2003年的调解书中约定以涉案房屋抵顶欠款，也需要第三人配合办理房屋权属登记才能发生法律效力，但因农垦公司自调解书送达一年内没有申请法院强制执行，已经丧失了法院强制执行的救助途径。第三人对农垦公司超期申请强制执行提出异议后，沈阳市中级人民法院没有给第三人下达过任何协助执行通知书或裁定书，第三人认为前述案件已经终结，涉案房屋所有权物权仍归第三人所有，且第三人将房屋出租给被告系在前述案件之前，完全符合法律规定。至于原告诉求的2012年4月至2014年7月的房屋使用费29000元，第三人不同意给付。首先，房屋没有初始登记，物权未转移，仍归第三人所有，第三人出租本单位房屋不侵犯任何其他人的利益。其次，原告是如何取得房屋所有权，如何办理的房产证，从始至终没有任何人或行政、司法部门通知过第三人，第三人不知情，亦没有理由承担损失。再次，原告如果系2012年就已取得该房屋的所有权，为何一直不主张其权利，要拖到2014年8月才向被告及第三人主张权益，这是原告自行在扩大损失，该笔费用应由原告自行承担。最后，根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁，即使在租赁关系存续期间，所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其租赁关系的存在要求承租人返还租赁物，且承租人有优先购买权，承租人享有以同等条件优先购买的权利。第三人保留追究相关人员及单位违规办理房产物权转移登记。
经审理查明：原告张朝国与朱立亚系夫妻关系。本案涉案房屋坐落于沈阳市大东区辽沈二街39号B座6门，由第三人金马公司开发建设。1997年，案外人农垦公司起诉金马公司拖欠工程款一案由沈阳市中级人民法院受理，在该案审理过程中，农垦公司提出诉讼保全，保全数额为670万元。1998年8月24日，沈阳市中级人民法院查封了金马公司开发建设的包括涉案房产在内的沈阳市大东区辽阳三里小区房产1#B网点1-15轴，面积为1420.52平方米；1#B三单元住宅，面积为1203.78平方米（新址辽宁沈二街39-2）。在该院查封、扣押财产笔录中写明：查封期间不允许擅自变卖、抵押或租借，否则将承担法律责任。后前述案件的最终结果为辽宁省高级人民法院作出的（2003）辽审民再终字第7号民事调解书，将包括本案涉案房屋在内的经沈阳沈阳市中级人民法院已查封的网点偿交给农垦公司用以偿还欠款及违约金。2009年3月13日，沈阳市中级人民法院作出沈法（2007）执字第932号民事裁定书，裁定：将金马公司所有座落于大东区辽沈二街39号B座6号网点，建筑面积162.7794平方米，轴线：（11-12轴A-
D轴；12-13轴B-
D轴）网点1-2层，为农垦公司办理房屋所有权证。农垦公司取得涉案房屋的所有权证书后，又因其与案外人沈阳市农村信用合作社联合社营业部之间的施工工程纠纷到沈阳市沈河区人民法院发生诉讼，最终，2012年4月13日，沈阳市沈河区人民法院依据该院所判决已生效的（2009）沈河民三初第635号判决书作出（2010）沈河执字第328-7号执行裁定书裁定将位于沈阳市大东区辽沈二街39号（B座6门11-12轴A-
D轴、12-13轴B-
D轴，建筑面积162.78平方米）的房产拍卖，原告张朝国以最高价竞得该房产，该房产的所有权归张朝国所有，该房产的所有权自该裁定送达张朝国起转移，沈河区人民法院于2012年4月20日将该裁定送达张朝国。原告张朝国及其妻子朱立亚于2012年9月19日取得涉案房屋的产权证书。
另查明，第三人金马公司委派其员工李延君将与被告签订房屋租赁协议，协议约定金马公司将涉案房屋出租给被告朱洪波，租赁期限自2000年8月7日起至2015年8月7日，每月租金2000元，第三人金马公司已经向被告朱洪波收取2000年8月7日至2015年8月7日期间的房屋租金，被告使用涉案房屋经营旧物收购站至今。
上述事实，有房屋所有权证书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、房地产司法强制转移登记审批书、诉讼保全申请书、查封扣押财产笔录、租赁协议、照片及当事人的当庭陈述等证据，经质证，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是本案涉诉房屋所有权的变动能否突破租赁关系。
第三人金马公司与被告朱洪波签订房屋租赁协议是在2000年8月7日，而此时涉案房屋已在1998年经由沈阳市中级人民法院依据（1997）沈经初调字第802号民事裁定书予以查封，且查封、扣押财产笔录中已明确写明查封期间不允许租借涉案房屋，对此金马公司是明知的，此后，金马公司与农垦公司的工程欠款纠纷经过（1997）沈经初辽第802号判决后，经过上诉审即（1999）辽民终字第130号判决及再审（2003）辽审民再字第7号调解，直至2009年3月13日沈阳市中级人民法院依据（2003）辽审民再字第7号调解书作出沈法（2007）执字第932号民事裁定书，裁定将涉案房屋为案外人农垦公司办理房屋所有权证，在上述过程中，本案涉案房屋一直处于被查封状态。由于查封的事实在先，租赁的情况在后，因此本案不应适用买卖不破租赁的原则。现涉案房屋的产权人变更为原告，故原告要求被告朱洪波与第三人金马公司腾空并交还涉案房屋的诉讼请求有法律及事实依据，但考虑到原告应当给被告留出一定的时间进行腾房，且被告与第三人之间的房屋租赁合同即将于2015年8月7日期满，故本院酌情认定被告及第三人金马公司于2015年8月8日将涉案房屋腾空并交还给原告。
关于原告要求被告及第三人支付2012年4月至2014年7月期间的涉案房屋使用费29000元的诉讼请求。依据（2010）沈河执字第328-7号执行裁定书，原告于2012年4月20依法取得涉案房屋的所有权，从此自被告腾退涉案房屋期间的房屋使用费应归原告所有。又因为被告已将截止2015年8月7日的房屋租金交付给第三人金马公司，故金马公司应将其已收取的从2012年4月20日至2014年7月31日期间的房屋租金退还给原告，按每年租金24000元计算，数额应为54773元（24000元÷365天×833天），现原告主张被告及第三人支付2012年4月至2014年7月期间的涉案房屋使用费为29000元，属于处分其自身权利的行为，本院对此予以支持，故本院认定第三人向原告支付2012年4月20日至2014年7月31日期间的房屋使用费29000元。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：
一、被告朱洪波与第三人辽宁金马房地产业有限公司于2015年8月8日将沈阳市大东区辽沈二街39号（B座6门11-12轴A-D轴；12-13轴B-
D轴）腾空并交还原告张朝国与朱立亚；
二、第三人辽宁金马房地产业有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告张朝国、朱立亚房屋使用费29000元（2012年4月20日至2014年7月31日）；
三、驳回原、被告其它诉讼请求。
案件受理费625元，由第三人辽宁金马房地产业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 奇
代理审判员 彭佳妮
人民陪审员 赵 青
二〇一五年六月八日
书 记 员 高 倩