辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10314号
上诉人（原审原告）：沈阳飞跃教育培训学校，住所地沈阳市皇姑区崇山西路1-11号。
负责人：高庆华，该校理事长。
委托诉讼代理人：吴楠楠，辽宁精华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黄东海，男，1963年10月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张炅，女，1967年11月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。
上诉人沈阳飞跃教育培训学校因与上诉人黄东海、张炅房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初5376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
沈阳飞跃教育培训学校上诉请求：1.撤销一审判决改判支持上诉人提出的第二项、第三项、第四项诉讼请求，即请求被上诉人返还上诉人2014年6月至2016年9月19日的房屋租金250万元及利息（以125万元为基数，自2014年6月至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算，以125万元为基数，自2016年7月1日至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算）以及赔偿上诉人违约金125万元，装修损失，或者发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、因被上诉人原因，案外人任胜军自2014年6月起一直对上诉人使用房屋进行阻挠，上诉人有权要求被上诉人承担解除合同的违约责任。原审法院对此事实认定不清，法律适用存在错误。2014年6月上诉人承租房屋时不知道房屋背后法律关系的复杂性，更不知道被上诉人与现房屋所有权人任胜军之间存在纠纷。上诉人承租房屋并装修后，任胜军多次到现场进行阻挠，以致于装修无法正常进行。因此上诉人有权解除合同，要求被上诉人返还租金并按照合同约定支付违约金。二、上诉人与被上诉人另案作出的（2015）皇民二初字第3567号民事判决是主张撤销合同产生的诉讼。一审法院以此认定上诉人解除合同无依据存在错误。上诉人曾因为任胜军对上诉人对装修进行阻挠而向皇姑区人民法院提起诉讼，上诉人以被上诉人并未可在签订租赁合同是告知上诉人本房屋存在诉讼纠纷构成欺诈为由，要求撤销双方签订的租赁合同，后因法院认为被上诉人的欺诈行为不足以达到撤销条件而判决继续履行。在本案中上诉人主张解除双方之间签订的租赁合同，一审法院以另案不予撤销继续履行的判决结果作为不予解除的理由，认定不正确。
黄东海、张炅辩称：请求法院驳回上诉人的上诉请求。任胜军从未到现场采取任何措施阻挠上诉人继续装修，也从未要求上诉人腾房，一审中上诉人没有任何证据能证明其上述主张。租赁房产一直由上诉人管理、控制、使用，从未受到任何影响。上诉人因为已经另行购置不动产，不想再承租房屋，而一再主张撤销及解除租赁合同，并不给付租金。租赁合同履行中，上诉人存在违约行为，因此一审法院未支持上诉人的主张。
黄东海上诉请求：撤销一审判决第二项内容，驳回被上诉人全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：任胜军从未到现场采取任何措施阻挠被上诉人装修，也从未要求其腾房。一审判决认定上诉人同意留用被上诉人装修残值错误。合同已经约定，一方违约时，装修不予补偿。一审判决认定装修残值为641964.87元错误，评估机构所评估的被上诉人投入装修费用不真实，原实地为清水房，没有任何装修装饰及设备设施，因此实际的装修花费远远达不到评估的数额，上诉人在法定期限内已经提出复议但一审法院仍按照评估结果认定残值错误。
张炅意见同黄东海意见。
沈阳飞跃教育培训学校辩称：任胜军到现场阻挠装修。上诉人将房屋实际所有权人变更出租给被上诉人，没有实际向被上诉人告知房屋存在的真正所有权人及纠纷情况，上诉人没有解决上述问题，导致房屋无法使用，上诉人应承担违约责任。
沈阳飞跃教育培训学校向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原告与二被告于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令二被告返还2014年6月至2016年9月19日的房屋租金人民币250万元及以125万元为基数，自2014年6月至实际返还之日的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以125万为基数，自2016年7月1日起至实际返还之日的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、依法判令二被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失暂计人民币128万元（以评估结果为准）；四、依法判令被告赔偿原告违约金125万元（合同9.3条约定的一年租金标准）；五、依法判令二被告承担本案诉讼费、保全费、律师代理费。
一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区崇山东路68号房屋（建筑面积2824.07平方米，以下简称诉争房）原系案外人贺洪奎、胡姝娉、贺鹏共同共有房产。贺洪奎系沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司的负责人。2006年9月1日，贺洪奎以公司名义与被告黄东海签订《租赁合同》，将诉争房出租给黄东海，租期15年，自2007年1月1日至2021年12月31日止。2011年6月18日，出租方即沈阳市锦水芙蓉餐饮有限公司与黄东海、张炅又签订《补充协议》，将原租赁合同期限延长至2024年2月28日止。2013年1月18日贺洪奎、胡姝娉、贺鹏将诉争房出卖给案外人任胜军，任胜军于2013年1月24日取得房产证。2014年6月12日，飞跃教育与二被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租诉争房用于开办学校，租期10年，自2014年6月12日起至2024年2月28日止，年租金1,250,000元。该合同“鉴于”部分注明：“甲方（被告）承租沈阳市皇姑区崇山东路68号房产，期限至2024年2月28日止，产权人公证授权甲方可以在租赁期限内将上述房产出租，并收取租金。在租赁期内，房产易主，基于买卖不破租赁原则，甲方租赁权益不受影响……”合同签订后，原告向二被告支付了首年房租金，二被告向原告交付了诉争房。2014年6月起原告开始对诉争房进行装修后，案外人任胜军曾到诉争房装修现场，告知原告其为现任房主其不同意房屋出租，并称诉争房存在纠纷正在诉讼，原告遂通知被告，被告告知原告其有权出租诉争房。2014年6月至2015年6月期间，原告多次与被告及案外人任胜军沟通，同时停止装修，并于2015年6月19日起诉至本院，请求撤销《房屋租赁合同》并返还已付租金、赔偿装修损失。该案中二被告提起反诉，请求判令飞跃教育立即支付房屋租金。2015年12月8日，本院作出（2015)皇民二初字第03567号民事判决，判决主文为：“一、原告（反诉被告）沈阳飞跃教育培训学校与被告黄东海、张炅（反诉原告）于2014年6月12日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）沈阳飞跃教育培训学校于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）黄东海、张炅房屋租金1,250,000元（从2015年9月20日起至2016年9月19日止）；三、驳回原告（反诉被告）及二被告（反诉原告）其他诉讼请求。”该判决作出后，飞跃教育、黄东海、张炅不服，上诉于沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2016年4月29日以（2016）辽01民终1821号民事判决驳回上诉、维持原判。飞跃教育又于2016年7月4日起诉至本院，请求判令解除原、被告间的《房屋租赁合同》，并返还租金、赔偿剩余装修残值。本院审理期间，经原告申请，本院委托沈阳中建东北工程咨询有限公司对诉争房已投入的装修费用进行造价鉴定，2016年11月，该公司作出鉴定结论：现场已确认的工程造价为641,964.87元，原告为此支付鉴定费用25,000元。另，本案一审审理期间，当事人双方经协商达成一致解除合同，并于2016年10月25日办理了诉争房交接手续。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告间《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案审理期间，原、被告双方协商一致于2016年10月25日解除合同，房屋交接手续已办理完毕，依法予以确认。
原告主张被告隐瞒租赁房屋权属有争议的事实，导致租赁房屋无法使用，并据此诉请判令被告返还租金并赔偿装修残值损失、给付违约金，上述诉请关系到解除合同的违约责任认定问题。依据合同法规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。至2015年6月起诉撤销合同时止，原告已占用诉争房一年之久，其间虽存在案外人任胜军阻挠，装修受到影响的事实，但原告未向本院主张相关权利，证明案外人的阻挠行为尚未达到导致租赁合同无法继续履行的程度。且（2015）皇民二初字第3567号民事判决已生效，该判决已确认原告应继续履行租赁协议并全额给付房屋租金，故原告主张因被告隐瞒租赁房屋权属有争议的事实而导致租赁房屋无法继续履行而解除合同，无事实及法律依据，不予支持。原告主张的返还租金及利息、给付违约金请求，不予支持。
关于原告主张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失问题。经鉴定，诉争房现场确认的工程造价为641,964.87元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条一款第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案审理期间，当事人双方经协商达成合意，于2016年10月25日办理了诉争房交接手续，被告已收回房屋。被告自愿收回由原告未装修完毕的房屋，现原告对装饰装修所投入的部分进行拆除变卖已不可能，故被告应适当补偿原告的装饰装修残值损失，参照鉴定结论同时考虑到与本案有关的另案裁判内容，被告应补偿原告装饰装修经济损失641,964.87元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条一款第（二）项之规定，一审法院判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年10月25日解除；二、被告黄东海、张炅于判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳飞跃教育培训学校装饰装修残值损失补偿款641,964.87元；三、驳回原告沈阳飞跃教育培训学校其他诉讼请求。案件诉讼费18,520元、诉讼保全费5,000元，评估费25,000元，由原告自行承担。
二审中，双方当事人均未向法庭提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，当事人的合法权益应该予以保护。沈阳飞跃教育培训学校与黄东海、张炅之间签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行。
关于黄东海与张炅是否应向沈阳飞跃教育培训学校返还租金的问题。依据法律规定，已经为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实无需举证。2015年沈阳飞跃教育培训学校与黄东海、张炅、任胜军房屋租赁合同纠纷一案，经法院审理，作出生效判决。案件查明房屋所有权人是任胜军，任胜军明确表示认可黄东海、张炅将房屋租赁给沈阳飞跃教育培训学校。判决结果为驳回沈阳飞跃教育培训学校主张返还租金的请求，同时判令给付2015年9月至2016年9月的租金。诉争房屋一直由上诉人占有使用，上诉人未提供证据证明任胜军的阻挠致使合同目的无法实现，故其主张返还租金、利息及给付违约金，本院无法支持。
关于装饰装修残值损失确定的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条一款第二项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中2016年诉争房屋已经由被上诉人收回，另行使用，房屋添附已经形成，无法拆除，考虑另一案件中沈阳飞跃教育培训学校需另向黄东海、张炅赔偿装修损失，因此一审参照鉴定结论判决黄东海、张炅向沈阳飞跃教育培训学校支付装饰装修损失并无不当。
综上所述，沈阳飞跃教育培训学校、黄东海、张炅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2135元，由上诉人沈阳飞跃教育培训学校负担18520元，由上诉人黄东海负担10219元。
本判决为终审判决。
审判长 孙悦
审判员 单立
审判员 王虹
二〇一七年十一月八日
书记员 张磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。