北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15628号
上诉人（原审被告）何奇逊，男，1968年8月21日出生。
委托代理人李玉龙，北京市华卫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李发全，男，1973年10月18日出生。
上诉人何奇逊因与被上诉人李发全物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第18357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何奇逊之委托代理人李玉龙，被上诉人李发全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年3月，李发全诉至原审法院称：2013年6月26日，我与北京×1公司（以下称×1公司）签订房屋租赁合同，我将自有的朝阳区×1号房屋（以下称涉诉房屋）出租给×1公司。2013年12月，×1公司业务员王×1告知我×1公司不会再支付房租。2013年12月8日，我来到涉诉房屋，发现房屋内居然有28个自然人，经了解这些人都是北京×2公司（以下称×2公司）的员工，是何奇逊为他们租住的涉诉房屋。何奇逊表示其于北京×3公司（以下称×3公司）处承租涉诉房屋。我发现涉诉房屋内家具及设施被严重损坏，经与何奇逊协商，其同意予以维修，并支付了维修押金10000元。此后，我一直要求何奇逊腾退涉诉房屋，但其一直不予配合。无奈，我自行花费500元更换门锁，但何奇逊又擅自换锁，导致我只能再花150元换锁。2014年3月1日，何奇逊才腾退涉诉房屋。我是涉诉房屋所有权人，何奇逊给我的房屋造成损失，故我诉至法院要求何奇逊：1.赔偿房屋装修及家具损坏损失费29000元（我的实际损失是39000元，何奇逊已经支付10000元）；2.按照每月7000元的标准支付2014年1月1日起至2014年3月1日止的房屋使用费14000元。3.赔偿因房屋损坏修复导致房屋一个月的空置损失7000元（按一个月租金标准主张）；4.支付自实际使用之日起至2014年2月27日止的水费10796元（2699吨）；5.赔偿更换门锁费用650元。
何奇逊辩称：双方签订的维修协议约定2014年3月底由我将涉诉房屋修复完毕，李发全退还10000元押金，但是由于李发全严重违约，撬锁入住涉诉房屋导致原协议无法履行，且双方未交接，损失未予确定，故我对于李发全所述存在损失39000元不予认可，不同意其第1项诉讼请求。根据李发全提交的证据可知，其明知我承租涉诉房屋并已经实际居住2年多的事实，所以我和中介的合同是有效的。李发全表示其和中介的合同在半年前就到期了，但并未及时向我主张权利，若李发全及时提出异议，我就不会在2013年12月将48000元的租金交给中介，并因此遭受损失。所以，我不同意李发全的第2、3项诉讼请求。水费经我核实，表数和金额与李发全提交的单据一致，但是我去了解过，这么短的时间内不可能使用这么多水。抄表日期是2014年3月5日，2014年1月14日我方曾交过一次水费，我们就问工作人员为什么从2014年1月14日至2014年3月5日期间会产生这么多水费，其也无法作出合理解释。李发全是在2014年2月27日进入的，抄表是3月5日抄的，中间有7天，因此无法确定这些水费是我使用的。所以我不同意李发全的第4项诉讼请求。因系李发全擅自撬锁进入涉诉房屋，所以我不同意其第5项诉讼请求。
原审法院经审理认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
本案中，何奇逊虽与×3公司签订了租赁合同，但其没有就×3公司是否有权出租涉诉房屋进行相应审查，亦没有证据证明李发全同意×1公司、×4公司转租涉诉房屋或李发全明知其长期承租涉诉房屋而予以默许，且在李发全催促重新签订租赁合同的情况下，仍不采取积极妥善的方式化解纠纷，故李发全作为涉诉房屋的所有权人有权收回涉诉房屋并就相关损失向何奇逊主张权利。关于房屋装修及家具损失金额一节，法院认为双方所签协议中载明维修金额上限为15000元，可见该数额比较合理，在双方就损失均不申请评估的前提下，法院认定何奇逊需赔偿李发全房屋装修及家具损失15000元。因何奇逊已支付10000元维修保证金，故何奇逊需向李发全另行支付损失费5000元。根据李发全提交的录音及查明的事实可知，截至2014年2月底，何奇逊仍未积极履行维修义务，且在李发全多次催促的情况下，仍不采取积极妥善的方式解决争议，故何奇逊关于系因李发全强行进入涉诉房屋导致无法履行维修协议的抗辩，法院不予采纳。因涉诉房屋需要维修，势必存在一定时期的空置，故法院对于李发全主张的空置损失酌情予以判处。根据录音内容可知，李发全在2013年年底即已通知何奇逊相关事宜，故李发全要求何奇逊支付2014年1月1日至2014年3月1日房屋使用费的主张，法院予以支持，使用费标准参照李发全出租涉诉房屋的标准予以确定。至于何奇逊是否向中介公司支付租金，不属于本案审查的范围，何奇逊可另行主张权利。根据李发全提交的缴费单，结合录音中关于水表数的内容，可以认定何奇逊需要向李发全支付水费10796元，且根据《世安家园宿舍交费名单》载明的内容以及录音中何奇逊的陈述可知，何奇逊安排多名员工在涉诉房屋内居住，故何奇逊关于水费不合理的抗辩没有依据。根据录音内容可知，李发全换锁支付费用150元，故何奇逊应当向李发全赔偿该笔费用。李发全主张的另一笔500元换锁费用没有证据佐证，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月17日作出判决：一、何奇逊于本判决生效后七日内赔偿李发全房屋装修及家具损失五千元；二、何奇逊于本判决生效后七日内向李发全支付房屋使用费一万四千元；三、何奇逊于本判决生效后七日内赔偿李发全房屋空置费五千元；四、何奇逊于本判决生效后七日内向李发全支付水费一万零七百九十六元；五、何奇逊于本判决生效后七日内向李发全支付换锁费一百五十元；六、驳回李发全其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，何奇逊不服原审法院判决，向本院提起上诉。何奇逊认为其对涉诉房屋具有合法承租使用权，已支付了全部房租，李发全对于中介公司将涉案房屋转租给其的事实从一开始就是完全明知的；原审法院遗漏当事人，请求二审法院撤销原审判决第一至五项，发回重审或依法改判何奇逊不承担经济赔偿责任。李发全同意原审判决。
经审理查明：2013年6月26日，李发全与×1公司签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租给×1公司，租期自2013年7月1日至2014年6月30日，租金为每月7000元。2013年6月29日，何奇逊与×3公司签订房屋租赁合同，承租了涉诉房屋，租期自2013年7月1日至2014年6月30日，租金为每月8000元。2014年1月25日，李发全与何奇逊签订《维修保证金协议》，约定李发全将涉诉房屋出租给×1公司，至2013年底以后未收到房租；×3公司将涉诉房屋出租给何奇逊，何奇逊在使用过程中造成了橱柜、立柜、矮柜、地板、门、洗衣机、厨房墙插、浴室面板等处非正常损坏；经双方协商，何奇逊同意于2014年1月27日上午支付给李发全维修保证金10000元，并承诺于2014年3月底以前，全部修复；如果修复合格，李发全将退回该维修保证金，如果修复不合格，李发全将扣下保证金，并自行修复，该保证金不足的部分，何奇逊承诺补齐（维修金额上限15000元）。2014年3月1日，何奇逊出具《搬出备忘录》，载明该日何奇逊组织员工从涉诉房屋内搬出了上下床及所有员工所属物品。
原审中，李发全提交《世安家园宿舍交费名单》，用以证明何奇逊安排28名员工在涉诉房屋内居住生活。何奇逊认可该证据的真实性，但表示该证据不能证明名单内所有员工均在涉诉房屋内居住生活。
李发全提交家具家电损坏清单及相应照片，用以证明损失情况。何奇逊认可照片的真实性，但不认可照片的证明目的。何奇逊表示根据协议，何奇逊应在2014年3月底前维修房屋内相关设施，但李发全在2月27日即强行进入涉诉房屋，导致维修协议未能履行，故相关后果应由李发全承担。
李发全提交三十七份录音资料，用以证明：1.2013年12月，×1公司业务员“王×1”告知李发全，×1公司不会再支付房租，李发全向“王×1”索要涉诉房屋实际承租人的联系方式；2.2013年12月8日，李发全通知何奇逊收回房屋或者与其重新签订租赁合同；3.李发全曾明确告知何奇逊就损坏房屋及是否继续租赁等事宜进行处理，如再不处理李发全将收房；4.2014年1月23日，何奇逊承诺不让李发全的租金遭受损失；5.2014年1月24日，何奇逊表示如果明天不给钱，该锁门锁门，该报警报警，并且表示15000元保证金和房租的事宜一起办，但在后来的沟通中，何奇逊表示让李发全报警处理；6.2014年1月28日，李发全再次催促何奇逊解决问题，否则其将收回涉诉房屋；7.2014年2月8日，李发全再次通知何奇逊要求解决纠纷，并与何奇逊约定，最迟正月十五解决，否则其将收回涉诉房屋；8.2014年2月19日，小区治安员“何×1”警官现场协调处理纠纷，2014年2月24日，何奇逊表示尊重政府意见，当日“何×1”警官表示李发全可以收回涉诉房屋；9.2014年2月25日，李发全要求何奇逊解决纠纷，并告知何奇逊发现涉诉房屋水龙头关不紧；10.2014年2月25日，何奇逊未带涉诉房屋钥匙，导致李发全无法进入涉诉房屋进行验收，因此后何奇逊仍不配合，李发全请110开锁人员开锁进入涉诉房屋；11.2014年2月27日，李发全与何奇逊协商，何奇逊总结称按照李发全所述，其需要解决三方面问题，一是水电费，二是维修，三是承担换锁芯的150元费用，何奇逊认可就是这些问题，其会签字，并安排姑娘们取行李；12.2014年2月28日，李发全向何奇逊告知水表数为3915，何奇逊表示明天我安排好，该交的水费我弄好；13.何奇逊取走相关物品后，要求李发全就涉诉房屋自行维修。针对此组录音证据，何奇逊表示：1.对于李发全与他人之间的通话不予认可；2.认可上述录音中涉及到何奇逊的通话内容为其本人陈述，但认为部分录音有删减；3.根据录音内容可知，李发全知晓中介公司将涉诉房屋转租给何奇逊的事实。经询，何奇逊不就录音申请相关鉴定。
关于转租，何奇逊认可没有看到中介公司有权转租的手续，仅看到了“王×1”出具的与李发全签订的租赁合同，基于之前一直从该中介公司承租涉诉房屋，故相信可以承租涉诉房屋。何奇逊没有提交证据证明李发全同意转租行为。
关于维修，何奇逊表示之所以至2014年2月底3月初还未开始维修涉诉房屋系因期间经历春节，无法找到施工单位。
关于水费，李发全与何奇逊均认可何奇逊已将2014年1月13日之前的水费结清。李发全提交自来水缴费单，用以证明水费收取单位2014年3月5日出具的通知单上载明上次表示数为1216，本次表示数3915，故水费金额为10796元。李发全表示水费单上载明的表示数3915的抄表日期为2014年2月27日，何奇逊对此不予认可。
关于换锁费用，李发全表示其换锁花费500元，后何奇逊将门锁又换了，导致其再次换锁，花费150元。李发全未就支付500元换锁费用进行举证。
经询，李发全、何奇逊就涉诉房屋装修及家具损失一节均不申请评估。
以上事实有相关证据及双方当事人的陈述等证据在案为证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已查明的事实，李发全与×1公司于2013年6月26日签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租给×1公司；何奇逊与×3公司于2013年6月29日签订房屋租赁合同，承租了涉诉房屋。何奇逊在与×3公司签订租赁合同时，就×3公司是否有权出租涉诉房屋未尽审查义务；本案中，就李发全同意×1公司、×3公司转租涉诉房屋或李发全应当知道何奇逊长期承租涉诉房屋而予以默许一节，何奇逊并未充分举证予以证明；故何奇逊上诉主张李发全对于中介公司将涉诉房屋转租给其的事实从一开始就明知，缺乏事实依据，本院不予采信。根据李发全提交的录音，李发全于2013年12月8日发现涉诉房屋存在群租情形及屋内物品、设施损坏的情况后，已向何奇逊作出了收回涉诉房屋或重新签订租赁合同的意思表示，但此后何奇逊并未采取积极妥善的方式解决双方的纠纷，故李发全作为涉诉房屋的所有权人，有权收回涉诉房屋并就相关损失向何奇逊主张权利，原审法院对此认定并无不当。因李发全已于2013年年底向何奇逊通知了相关事宜，且何奇逊于2014年3月1日搬离了涉诉房屋，故李发全要求何奇逊支付自2014年1月1日起至2014年3月1日的房屋使用费，理由正当，于法有据，应予支持。
根据双方所签《维修保证金协议》，何奇逊认可其在使用涉诉房屋过程中造成屋内物品、设施非正常损坏，双方并约定了维修金额上限为15000元；因双方对于涉诉房屋内损失均不申请评估，故原审法院认定何奇逊需赔偿李发全房屋装修及家具损失为15000元适当。另，经本院审查，原审法院并未违反法定程序。原审法院的其他处理亦无不当。
综上，何奇逊的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费368元，由李发全负担25元（已交纳），由何奇逊负担343元（李发全已预交，何奇逊于本判决生效后7日内给付李发全）；二审案件受理费674元，由何奇逊负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 闫 慧
代理审判员 王锦强
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 陆九阳