广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终816号上诉人(原审被告、反诉原告）：成树桂，男，汉族，住清远市清新区。委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托代理人：薛力韬，广东平信律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：陈文浩，男，汉族，住清远市清新区。委托代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所工作人员。原审第三人：中国工商银行股份有限公司清新支行。负责人：陈耀清，行长。委托代理人：杨熙龙，银行员工。委托代理人：李泳标，银行员工。上诉人成树桂因与被上诉人陈文浩、原审第三人中国工商银行股份有限公司清新支行（以下简称工行清新支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。成树桂上诉请求：一、撤销一审判决，驳回陈文浩的诉讼请求，支持成树桂的反诉请求；二、诉讼费用由陈文浩承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，陈文浩明显违约，成树桂有权解除双方的房屋买卖合同。双方在《房屋双方买卖合同》第二条中约定，陈文浩采取按揭付款的方式支付购房款，应在银行同意贷款七天内到房屋登记机关申请房产转移手续，但陈文浩并未依约到房屋登记机关申请房产转移手续以及支付首期楼款，其行为已经构成违约，根据该合同第七条约定，成树桂可以解除合同。二、因涉案房屋己经办理了抵押登记，也被另案查封，不具备继续履行合同的可能，而继续履行合同也将损害其他债权人的合法权益，故陈文浩要求继续履行合同的诉讼请求应予驳回。1、陈文浩一次性代成树桂支付余下按揭款，意味着要解除成树桂与工行清新支行之间的借款合同及抵押合同，陈文浩无权解除且成树桂也不同意解除上述合同。因此，一审判决侵害了成树桂作为上述借款、抵押合同当事人的合法权益。2、涉案房屋己经被另案轮候查封，根据《合同法》第一百一十条第一款以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定，涉案房屋在法律上处于履行不能的状态，不具备继续履行合同的可能。3、若继续履行合同将损害其他债权人的合法权益。陈文浩与成树桂签订了房屋买卖合同后，只支付了定金20000元，尚欠600000元余款未支付，也未实际占有涉案房屋，履约比例较小。在有其他债权人主张权利的情况下，继续履行合同不公平，也不合理。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。陈文浩答辩称，一、陈文浩并没有违约行为。银行同贷后，成树桂及房屋中介均没有及时通知陈文浩。陈文浩自行到银行领取同意贷款通知书后，就通过电话微信和中介多次催促成树桂，要求赎证解除抵押，并将房屋过户给陈文浩。成树桂未依约将房屋过户，构成违约，故应驳回其要求解除合同的反诉请求。二、陈文浩与成树桂的买卖合同可以履行。陈文浩查封涉案房屋在先，第三人成世金申请查封在后，属于轮候查封，不影响陈文浩与成树桂房屋买卖合同的履行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，陈文浩将成树桂欠银行贷款后的余款交到人民法院，查封亦应予解除。成树桂欠银行的贷款，陈文浩愿意在总房价的范围内代为清偿，以解除抵押，故涉案房屋是抵押给银行的问题不影响房屋的交易。三、双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，根据诚实信用的原则，成树桂应当履行合同义务，将房屋过户给陈文浩。而陈文浩也愿意按合同的约定一次性支付全部的房价款给成树桂。因此，成树桂的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决。工行清新支行答辩称，本案结清银行的贷款余额即可，无其他意见。陈文浩向一审法院起诉请求：一、确认陈文浩与成树桂签订的关于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园××幢××号房的《房屋双方买卖合同》为有效合同。二、判令成树桂继续履行合同，将位于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园××幢××号房在解除抵押后过户给陈文浩。三、由陈文浩代成树桂清偿涉案房屋尚欠工行清新支行的贷款。四、本案的诉讼费由成树桂承担。诉讼过程中，陈文浩将第二项诉讼请求变更为：判令成树桂继续履行合同，将位于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园××幢××号房在解除抵押和查封后过户给陈文浩。成树桂向一审法院反诉请求：一、解除成树桂与陈文浩于2017年1月3日签订的《房屋双方买卖合同》。二、陈文浩承担本案反诉费。一审法院查明：2017年1月3日，成树桂作为出卖人，与买受人陈文浩及经纪方清新太和镇福宜居地产服务部签订《房屋双方买卖合同》。第一条约定买卖之房屋地址为清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园××幢××号房，面积为144.8平方米。第二条约定该物业成交价为625000元；为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由买方承担；付款方式为按揭付款，定金2万元须在本合同生效当日支付；首期楼款165000元在递件成功当天由买方直接支付卖方；买卖双方应银行同意贷款七天内到房屋登记机关申请房屋转移手续；房产转移成功并出新证后七天内买方应配合办理银行抵押手续。楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该银行开设的账户内。第三条约定物业交付时间为卖方收齐楼款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有标志。第四条约定卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（包括但不限于银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、有线电视、管理费等费用）。第五条约定买方必须缴交该次交易所需支付的各项费用与约定需缴交的税费。第七条约定逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担相应责任。2017年1月3日，成树桂收到陈文浩购房定金20000元。2017年4月25日，中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清新区支行向陈文浩发出《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，核准个人二手房贷款金额48万元，期限为360月，收款人为成树桂。收到贷款审批通知书后，陈文浩通过手机发微信给清新太和镇福宜居地产服务部通知成树桂于2017年5月15日上午11时到清新房管局办理房屋过户手续，并于2017年5月14日又通过手机短信通知成树桂。但成树桂没有应约前往办理房屋过户手续。陈文浩提供的中国工商银行个人客户卡内账户详细清单证明其银行卡在2017年10月27日有存款余额720333.76元。另查明，成树桂因拖欠工行清新支行按揭贷款被起诉，双方在诉讼中达成和解，一审法院于2017年3月3日作出（2016）粤1803民初2675号《民事调解书》，确认该案受理费3195元由成树桂承担。成树桂没有按照该调解协议履行还款义务，截至2017年6月21日，成树桂尚欠工行清新支行按揭贷款余额314725.98元，利息1060.99元。涉案房屋已作为住房按揭贷款抵押物，办理了抵押登记，抵押期限从2012年10月12日至2032年10月12日。2017年6月1日，一审法院依陈文浩申请对涉案房屋进行保全查封，查封价值为625000元。2017年7月11日，清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初2034号案根据成世金申请对涉案房屋进行轮候查封，查封价值为560000元。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。成树桂与陈文浩签订的《房屋双方买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约全面履行自己的义务。二、违约责任问题。依照《房屋双方买卖合同》第二条约定，首期楼款165000元在递件成功当天由买方直接支付卖方，买卖双方应银行同意贷款七天内到房屋登记机关申请房屋转移手续。成树桂反诉称，中国邮政储蓄银行股份有限公司清远市清新区支行于2017年4月25日向陈文浩发出《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》，陈文浩经多次催告均拒绝到房屋登记机关申请办理房屋转移手续，也没有按约定支付首期楼款。由于递件应理解为买卖双方向房地产交易登记部门递交房地产买卖申请，需要买卖双方提交资料并签名确认，属于合同双方的义务，成树桂没有提供证据证明曾向陈文浩发出催告通知，其上述主张依据不足，应不予采纳。首期楼款165000元应在递件成功当天由陈文浩直接支付给成树桂，但双方没有在房屋登记机关办妥房屋买卖申请手续，陈文浩向成树桂支付首期楼款165000元的条件尚未具备。因此，成树桂主张陈文浩违约，并反诉要求解除合同，没有事实和法律依据，应不予支持。相反，陈文浩在收到《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》后有通知成树桂和经纪方清新太和镇福宜居地产服务部共同到房屋登记机关办理房屋过户手续，成树桂在收到陈文浩通知后，没有依约配合办理房屋过户手续，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈文浩作为守约方，有权要求成树桂承担违约责任，继续履行合同。三、关于合同继续履行的可行性问题。本案事实证明，陈文浩还应支付成树桂购房款605000元，其提供的中国工商银行个人客户卡内账户详细清单证明其银行卡内有存款余额720333.76元，有能力一次性支付余下购房款。现陈文浩同意一次性支付余下购房款，不存在履约付款问题。对于房屋抵押问题。成树桂以涉案房屋作为抵押，截至2017年6月21日尚欠工行清新支行按揭贷款余额314725.98元、利息1060.99元，以及（2016）粤1803民初2675号《民事调解书》中成树桂应付工行清新支行的受理费3195元。但陈文浩愿意在尚未支付的购房款605000元范围内代成树桂清偿上述贷款以解除抵押登记，工行清新支行也同意在还清成树桂所欠按揭贷款本息后10日内涂销涉案房屋的抵押登记。因此，成树桂反诉关于涉案房屋因已抵押给工行清新支行而无法过户的主张，理由不成立，应不予采纳。至于查封问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。本案中，陈文浩对涉案房屋申请查封在先，成世金申请在后、属于轮候查封，在先查封不解除在后查封自始不生效。一审法院无需先解除在先查封，可直接要求房屋登记管理机构办理房屋过户手续。因此，成树桂关于涉案房屋因成世金申请在后并轮候查封而无法过户的主张，理由亦不成立，一审法院不予支持。故陈文浩主张成树桂继续履行合同，将涉案房屋在解除抵押和查封后办理房屋所有权过户手续，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、确认陈文浩与成树桂于2017年1月3日签订的关于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园××幢××号房的《房屋双方买卖合同》为有效合同，成树桂继续履行该合同；二、陈文浩于判决生效之日起二十日内代成树桂还清欠中国工商银行股份有限公司清新支行的住房按揭贷款314725.98元及利息（截至2017年6月21日的利息为1060.99元，从2017年6月22日至还清款之日止的利息按借款合同约定计算），以及（2016）粤1803民初2675号《民事调解书》中应付中国工商银行股份有限公司清新支行的受理费3195元；三、成树桂于上述第二项欠款还清并涂销抵押登记之日起七日内协助陈文浩办理清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园××幢××号房屋的产权过户手续，将上述房屋产权过户至陈文浩名下，办理房屋产权过户手续所产生的所有税费由陈文浩承担；四、陈文浩在上述房屋过户手续办理完毕之日起十日内向成树桂付清购房余款（应付余款为余下购房款605000元扣除陈文浩代成树桂偿还的第二项欠款后的金额）；五、成树桂于收到上述第四项房款后三日内将涉案房屋交付给陈文浩；六、驳回成树桂的全部反诉请求。本诉受理费10050元，财产保全费3645元，反诉受理费10050元，合共23745元，由成树桂负担。本院二审期间，成树桂提交证据：清远市清新区人民法院（2018）粤1803执50号执行案件受理通知书、佛冈县人民法院（2018）粤1821执178号执行裁定书，拟证明涉案房屋已被查封，不能继续履行。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、涉案合同应否解除；二、涉案合同是否具有可履行性。关于涉案合同应否解除的问题。首先，根据《房屋双方买卖合同》的约定，首期楼款165000元应于递件成功当天支付。成树桂主张递件成功当天应为银行同意贷款当天，而陈文浩则认为应为向房屋登记机关申请房产转移手续当天。对此本院认为，涉案合同签订的目的是为了确保房屋顺利交易。在充分保障当事人双方权利义务的前提下，“递件”理解为向房屋登记机关成功申请房产转移更能够反映出双方当事人订立合同的真实意思表示，亦符合市场交易习惯。因此，本案首期楼款支付的时间应为办理申请房产转移手续当日。其次，合同又约定买卖双方应在银行同贷七天内办理申请房产转移的手续。本案中，成树桂主张陈文浩在其多次催告的情况下，均拒绝办理相关手续，但并未提交相应的证据予以证明。相反，陈文浩在收到银行同贷通知书后有通过中介以及短信等方式告知成树桂并告知办理手续的时间，但成树桂并未应约，故首期楼款支付的条件并未成就。综上所述，成树桂主张陈文浩违约的上诉理由不成立，其要求解除涉案合同既不符合合同的约定，也不符合法律的规定，故本院对此不予支持。关于涉案合同是否具有可履行性的问题。首先，涉案合同合法有效，订立双方均应按照合同的约定履行相应的义务。由于成树桂怠于履行协助陈文浩办理申请房产转移手续的义务，致使涉案房屋未能依据合同约定的方式完成交易。在陈文浩有充足的付款能力以及工行清新支行同意的情况下，陈文浩要求变更购房款的履行方式为直接代替成树桂清偿贷款并未损害成树桂的合法权益，本院对此予以支持。其次，虽然涉案房屋因成树桂与案外人的纠纷被另案查封，但是陈文浩申请查封在前，案外人申请查封在后，属于轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款的规定，轮候查封须在先的查封解除后才生效。又根据上述规定第三十条，涉案房屋可以直接进行处分，无需先行解除查封。因此，成树桂提出涉案房屋因轮候查封而履行不能的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决成树桂继续履行合同并协助陈文浩办理涉案房屋的过户手续并无不妥，本院予以确认。综上所述，成树桂的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10050元，由成树桂负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年六月二十七日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。