山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0686民初112号原告：烟台恒盛置业有限公司。住所地：山东省栖霞市迎宾路东、南岩子口村东。委托诉讼代理人：衣静涛，山东正韬律师事务所律师。被告：周伯芳，男，1965年11月11日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈甜，山东福阳律师事务所律师。原告烟台恒盛置业有限公司（下称恒盛公司）与被告周伯芳确认合同效力纠纷一案，本院于2016年1月6日立案后，被告周伯芳以其住所地在烟台市福山区为由，向本院提出管辖权异议。本院于2016年3月16日作出（2016）鲁0686民初112号民事裁定书，认为本案案由为商品房买卖合同，不动产所在地为合同履行地，裁定驳回被告的管辖权异议。被告不服裁定，提起上诉。2016年7月18日，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民辖终333号民事裁定书，认为本案应由不动产所在地法院管辖，遂裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人衣静涛，被告委托代理人谢向阳、陈甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒盛公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除恒盛公司与周伯芳于2015年5月15日签订的栖预字第1506030043号《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由周伯芳承担。诉讼过程中，恒盛公司申请增加诉讼请求：判令周伯芳按应付房款总额486180元的5%向其支付违约金24309元。事实与理由：2015年5月15日，恒盛公司与周伯芳签订了《商品房买卖合同》，约定周伯芳购买恒盛公司开发的栖霞市国际广场商业步行街A区6号楼第2层223号商铺，周伯芳一次性付款，即2015年5月20日付清全部房价款，同时约定了逾期付款的违约责任。合同约定的付款期限届满后，周伯芳未能履约。2015年9月11日，恒盛公司向周伯芳追索房价款，并告知，如果不能在催告期付款，恒盛公司将行使解除买卖合同的权利，但催告未果。为证明上述事实，恒盛公司提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明恒盛公司与周伯芳存在商品房买卖合同关系；2、房款催收函，证明恒盛公司向周伯芳发函催交房款；3、挂号信函收据，证明恒盛公司已向周伯芳邮寄送达房款催收函。周伯芳辩称，商品房买卖合同属实，但我未收到恒盛公司的房款催收函；本案涉案房产系案外人鲁燕抵顶给我的。案外人鲁燕、卫广军夫妇欠我及我关联公司借款1260万元，因我及我关联公司为其提供4600万元担保，而导致债权人到法院提起诉讼。鉴于以上情况，鲁燕向我提出以其在恒盛公司享有的房产抵顶借款，并同意登记在我名下。后鲁燕带领我到恒盛公司售楼处，恒盛公司为我办理了顶房手续，签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了房屋预登记备案手续，同时恒盛公司开具了全部房款的收款收据。以上事实说明恒盛公司认可我已付清了全部房款，否则，恒盛公司为何要开具收款收据？恒盛公司称我未付款，显然不符合事实，恒盛公司以此要求解除合同理由不成立。恒盛公司知道并认可鲁燕的顶房行为，而且涉案房屋已经办理了备案登记，抵顶手续已实际办理完毕。其后，恒盛公司与鲁燕发生纠纷与我无关，其又反悔要求解除合同，理由不能成立。我属于善意取得，恒盛公司的诉讼请求没有法律依据，应依法驳回其诉请。为抗辩恒盛公司的主张，周伯芳提供证据如下：1、恒盛公司出具的金额为32251786元的收款收据一张，证明恒盛公司认可我已付清全部房款；2、鲁燕、卫广军夫妇出具的借条五张，证明鲁燕、卫广军夫妇先后多次向我及义丰公司借款1260万元，鲁燕提出以涉案房产抵顶，并到恒盛公司办理了备案手续，我有权受让涉案房产；3、诉讼材料一宗，包括四份起诉书、应诉通知书、查封裁定书等，证明鲁燕、卫广军欠我及我亲属债务4600万元及利息、费用，结合证据2，鲁燕当时提出用涉案房产抵顶部分债务，双方同意以我的名义办理备案手续，签订了涉案的《商品房买卖合同》，同时证明我取得涉案房产是合法有据的，恒盛公司要求解除合同依法不能成立。恒盛公司质证意见：周伯芳提供的收款收据是非正常的，本案涉案房屋68套，买卖合同也签订了68份，正常的收款收据应该每套房屋开具一份正式的机打税务发票，周伯芳还应提供银行进账流水单证；该收款收据开具的房款总额为32251786元，而我公司68套房屋的价款总额应为32599508元，因此，该收款收据不能证明周伯芳的主张。周伯芳提供的案外人鲁燕、卫广军的借条及四份起诉书及相关诉讼材料与我公司没有关系，不能证明周伯芳在我公司抵顶房产的观点。2017年5月15日，恒盛公司向本院提交“鉴定申请书”一份，请求对周伯芳于2016年9月5日在庭审过程中提交的“2015年5月20日盖有恒盛公司财务专用章、金额为32251786元的收款收据”上“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”的印章及“负责人”、“会计”、“出纳”等人员的签名进行司法鉴定，以证明此收款收据不是恒盛公司所开具。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即商品房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、恒盛公司提交的房款催收函、挂号信函收据，周伯芳辩称未收到该证据，经本院到栖霞市霞光路邮政局查询，亦未查询到周伯芳是否签收，根据相关法律规定，恒盛公司应对其举证不能承担相应法律责任，故对恒盛公司的上述两份证据，本院不予采信。二、周伯芳提交的金额为32251786元的收款收据，因该收款收据上盖有“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”的印章，且收款收据上有恒盛公司的负责人、会计和出纳等工作人员的签名，故对该证据的真实性，本院予以采信。三、周伯芳提交的鲁燕、卫广军夫妇出具的借条五张、诉讼材料（包括四份起诉书、应诉通知书、查封裁定书等）等证据相互之间互为印证，能够证明鲁燕、卫广军夫妇欠付周伯芳和其亲属及关联公司借款1260万元、4600万元的事实，因此，本院对此予以采信。结合上述证据和当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2015年5月15日，烟台恒盛置业有限公司与周伯芳签订了《商品房买卖合同》68份，并在栖霞市房管部门办理了商品房预登记备案手续。本案涉及的编号为栖预字第1506030043号《商品房买卖合同》，约定周伯芳购买恒盛公司开发的位于栖霞市迎宾路东侧的栖霞国际广场商业步行街A区6号楼第2层223号商铺房，建筑面积共55.96平方米，单价8687.99元，房款总金额486180元。付款方式为一次性付款，即买方于2015年5月20日前一次性付清房款。卖方应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买方使用。买方逾期付款的违约责任：如买方未按本合同规定的时间付款，逾期90日之内，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的15%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金。2015年5月20日，恒盛公司向周伯芳出具收款收据一张，内容为：今收到周伯芳购房款32251786元，收款收据上加盖了“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”的印章，并有恒盛公司负责人、会计、出纳的签名确认。关于恒盛公司于2017年5月15日向本院提交的“鉴定申请书”，要求对“2015年5月20日盖有恒盛公司财务专用章、金额为32251786元的收款收据”上“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”的印章及“负责人”、“会计”、“出纳”等人员的签名进行司法鉴定的申请请求，本院认为，从案件审理程序来看，恒盛公司提出鉴定申请的时间为2017年5月15日，而本案于2016年9月5日已进行了公开开庭审理，且此案已审理终结，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”及最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出”的规定，恒盛公司提出鉴定申请的时间应在举证期限届满前提出；即使参照其他法律规定，恒盛公司提出鉴定申请的时间也应在法庭辩论终结前提出，因此，恒盛公司提出鉴定申请的时间不符合法律规定。另外，从案件实体审理情况来看，恒盛公司的委托诉讼代理人在庭审中对“收款收据”的真实性未提出异议，同时辩称收款收据是在“非正常”情况下出具的，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”、“当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认”的规定，恒盛公司的委托诉讼代理人对该收款收据的认可应视为恒盛公司对该证据的认可，具有法律效力。综上，恒盛公司提出对收款收据进行司法鉴定的依据不足、理由不当，本院对此不予准许。本院认为，烟台恒盛置业有限公司与周伯芳签订的编号为栖预字第1506030043号《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，权利义务约定明确，内容不违反相关法律规定，主体适格，属有效合同。《商品房买卖合同》约定周伯芳购买恒盛公司开发的位于栖霞市迎宾路东侧的栖霞国际广场商业步行街A区6号楼第2层223号商铺房，总金额486180元，买方于2015年5月20日前一次性付清房款。周伯芳向恒盛公司购买包括本案房产在内的共计68套房产，恒盛公司于2015年5月20日向周伯芳出具载明“今收到周伯芳购房款32251786元”的收款收据一份，并加盖了“烟台恒盛置业有限公司财务专用章”印章，且有恒盛公司负责人、会计、出纳等工作人员的签名。该收款收据载明的内容详细具体、数额巨大、手续完备，绝不像恒盛公司所称是在“非正常”情况下就能轻易开具的，同时恒盛公司作为依法注册登记的房地产经营开发公司，应该能够预见其协同《商品房买卖合同》的另一方当事人周伯芳在房管部门办理房屋预登记备案手续的法律后果。因此，结合周伯芳当庭陈述的案外人鲁燕、卫广军夫妇欠款及以房抵债的情况，可以认定恒盛公司与周伯芳之间的房产买卖合同实际上是合同双方当事人与案外人鲁燕、卫广军夫妇之间的债权债务及以房抵债关系的综合体现。既然恒盛公司与周伯芳均同意以房抵债，并在法律形式上对双方达成的合意进行确认，且合同内容亦不违反法律规定，双方就应该遵循合同约定继续履行。恒盛公司述称68套房屋的价款总额为32599508元，而收款收据开具的房款总额为32251786元，该收款收据不能证明周伯芳的主张。本院认为，买卖房产的实际价款金额应根据合同的约定来确定，本着房款“多退少补”的商业交易习惯和原则，恒盛公司与周伯芳对房屋价款可另行协商或通过其他途径解决。本案中，单从房款金额上看，双方签订的合同不存在显失公平的情况，故对恒盛公司的上述主张，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。恒盛公司提供的证据不能证明其主张，应对其举证不能承担不利的法律后果。因此，恒盛公司要求解除与周伯芳签订的《商品房买卖合同》，并赔偿违约金的诉讼请求证据不足，理由不充分，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告烟台恒盛置业有限公司对被告周伯芳的诉讼请求。案件受理费507.73元，由原告烟台恒盛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙玉玲人民陪审员  范会强人民陪审员  李国美二〇一七年五月十八日书 记 员  张耀臻