上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第1481号
上诉人（原审原告）吴春达。
委托代理人李丹。
被上诉人（原审被告）朱水敖。
委托代理人李献军。
原审第三人季新葵。
上诉人吴春达因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭于2015年7月2日公开开庭审理了本案。上诉人吴春达及其委托代理人李丹，被上诉人朱水敖及其委托代理人李献军，原审第三人季新葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年1月6日，吴春达（乙方）、朱水敖（甲方）及季新葵（丙方）签订《房地产居间合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区某号某室房屋（以下简称系争房屋）转让给乙方，房屋转让价格为人民币（以下币种相同）620，000元。合同约定其余内容为：乙方预付购房定金30，000元，该定金可抵作房款，如乙方中途悔约则不返还定金，如甲方中途悔约，应将双倍定金返还给乙方；今首付定金30，000元整，第二次付款为首付三成，其余贷款补充。甲乙双方协定赵某直接过户吴春达，费用由吴春达承担（前提是必须赵某直接过户给吴春达），朱水敖要求赵某办理产证所产生的费用由朱水敖承担。该合同还注明：本房产现属农民动迁置换房，在办理房产证后，乙方需要办理买房贷款，甲方应配合乙方办理贷款全部手续，在银行贷款到位、资金到位甲方账户后，房产证应准时过户给乙方。同日，三方又签订了《买卖房屋预付定金协议》一份，约定乙方预付定金30，000元，50%由甲方收取，50%由丙方保管。1月7日，吴春达向季新葵支付了现金15，000元，以划账方式向朱水敖支付了15，000元。同年3月，吴春达、朱水敖及案外人赵某等就系争房屋直接过户给吴春达事宜进行过磋商，并至房产交易中心拟办手续，因故未能办妥有关手续。
另查明，系争房屋原登记所有权人为案外人赵某，赵某将该房出卖给朱水敖。2013年6月18日，经法院调解，案外人赵某于2013年7月5日前协助朱水敖办理系争房屋产权过户手续。2013年10月21日，系争房屋权利变更登记至朱水敖名下。
吴春达向原审法院提起诉讼称，2013年1月6日，吴春达、朱水敖及季新葵签订《房地产居间合同》约定，朱水敖将系争房屋出卖给吴春达，总价为620，000元，首付定金30，000元，第二次付款为三成，其余贷款。当日，吴春达交付了定金30，000元，后吴春达与朱水敖协商第二笔房款支付事宜，朱水敖称直接将房屋过户至吴春达名下费用较高，等房屋过户至朱水敖名下再办理过户及支付房款事宜。2013年11月底，吴春达获悉系争房屋已经过户至朱水敖名下，再找朱水敖协商买卖事宜未果。后吴春达获悉，朱水敖准备将系争房屋以高价另行出售。据此，请求法院判令：朱水敖继续履行《房地产居间合同》，协助办理系争房屋过户手续。
朱水敖辩称，一、涉案合同无效，条款中没有房款的履行金额及日期，且设定了案外人赵某的权利义务；二、吴春达与案外人赵某签订了网签合同，吴春达的诉讼对象应为案外人赵某；三、涉案合同性质为预约性质，如果存在缔约过失情形，吴春达可另行主张；四、如果合同有效，因吴春达未付款，其作为违约方亦并无合同解除权。
季新葵述称，合同签订后，吴春达支付了30，000元，其中朱水敖收取了15，000元，另15，000元由自己保管，该款日后充抵房款。
一审审理中，吴春达为继续履行合同，向法院预缴了剩余全部房款590，000元。
本案重审期间，吴春达表示如果合同不能继续履行，要求判令朱水敖赔偿系争房屋的差价损失，并同时判令朱水敖双倍返还定金。
原审认为，一、涉案合同的效力争议。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，当事人签署之《房地产居间合同》与其意思表示并不相悖，也并无违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。至于合同中对案外人赵某设定之义务，对案外人不产生效力，并不影响到涉案合同的效力，法院对朱水敖的辩解不予采纳。二、涉案合同的性质争议。参照商品房买卖的法律规定，合同或者协议内容包含了商品房买卖的主要内容，且出卖人已经按照约定收受房款的，按照本约予以处理。本案中，合同对房款首付时间没有约定，对房屋交付时间也没有作出约定，且按照常理，贷款支付需将房屋变更登记，但合同中又同时约定贷款到位再进行过户，显然存在矛盾。故涉案合同因不具备买卖合同的主要条款，且存在约定不明及矛盾情形，合同性质应视为预约合同，双方需进一步磋商以签订本约。预约是对交易事宜的初步确定，为签订正式合同即本约作准备，不具有强制履行性。三、未能签订本约的责任争议。双方签订《房地产居间合同》之后，在履行中虽然对支付房款的时间、先后履行等事宜存在争议，但是双方应各尽诚实磋商义务。根据法律规定，对质量、价款、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于房屋的交付、房屋首付款的时间及支付方式、房屋过户手续的办理等争议，双方应本着公平和诚实信用的原则进行磋商，以填充缺失的条款和不确定的义务。从实际履行情况看，因原房屋权利登记在案外人名下，加之房屋首付款的时间不明，在系争房屋权利登记至朱水敖名下后，吴春达再支付房屋首付款，符合一般的交易习惯和常理。一审审理中，吴春达为全面履行居间合同向法院预缴了剩余全部房款590，000元，但是朱水敖明确不同意履行，可见未能签订本约的责任在于朱水敖。违反预约一般由违反义务一方承担缔约过失责任，但并不排除损害赔偿、违约金及定金罚则的使用。
综上，法院认为，涉案合同性质为预约，该合同合法有效，因预约不具有强制履行的特征，本案《房地产居间合同》应予以解除。由于致使未能签订本约的责任在于朱水敖，朱水敖应承担相应的责任。一审审理中，吴春达表示在合同不能履行的前提下，请求朱水敖赔偿系争房屋的差价损失，同时请求朱水敖双倍返还定金，对此法院认为，请求赔偿房屋差价损失以基于本约为前提，吴春达的该请求于法无据，对吴春达请求朱水敖双倍返还定金的请求法院予以支持。朱水敖辩称其实际只收到定金的一半，法院认为季新葵收受的另一半定金源于朱水敖的指示交付，朱水敖依法应全额双倍返还定金。另需要说明的是，涉案《房地产居间合同》属复合合同性质，即包含房屋买卖合同和居间合同，鉴于该合同的预约性质，应认定季新葵未能促使本约合同成立，季新葵收取的费用应予以返还。为妥善处理纠纷，避免当事人讼累，法院就季新葵所收取的费用在本案中一并予以处理。按照规定，季新葵应将该款返还给朱水敖，朱水敖收受后，再连同自己收取的款项一并返还给吴春达，为便于操作，直接由季新葵将其收受的款项返还给吴春达。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百十五条之规定，于二○一五年四月二十日作出判决：一、解除吴春达、朱水敖及季新葵于2013年1月6日签订的《房地产居间合同》；二、朱水敖于判决生效之日起十日内返还吴春达人民币15，000元；三、朱水敖于判决生效之日起十日内赔偿吴春达人民币30，000元；四、季新葵于判决生效之日起十日内返还吴春达人民币15，000元；五、驳回吴春达的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10，000元，诉讼保全费人民币3，620元，由朱水敖负担。
判决后，吴春达不服，上诉于本院称，1、原审法院以涉案合同不具备买卖合同主要条款的理由认定为预约合同而非本约合同是错误的。在该份合同中，就房款、付款、过户及违约责任等作了约定，也没有约定双方需要另行订立买卖合同。另外，涉案房屋产证尚在办理，故双方没有确定首付款的时间，但未作约定并不影响合同的性质，因为双方对交易时间作了明确约定，交易时付款符合交易习惯。至于贷款及过户的问题可以在过户之前协商完成。据此，双方的约定不违反法律强制性规定，不应轻易否认条款效力。2、即便涉案合同是预约合同性质，则上诉人主张的房屋差价损失也应得到支持。根据最高院审理买卖合同纠纷案件司法解释的规定，一方不履行订立合同的义务，另一方可以主张预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。系争房屋为精装修，目前价格93万元左右，存在31万元差价。3、上诉人坚持认为涉案合同为本约合同，且实际履行，存在继续履行的可能性。被上诉人是以上诉人没有履行先付款义务而不同意配合办理过户手续的，从未提及预约合同以及需要履行签署买卖合同，被上诉人一直认同是本约合同。另外，原审法院认定被上诉人存在过错，但又支持被上诉人的合同解除权，不符合法律逻辑，且导致上诉人失去按照此价格购买此类型房屋的机会。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人朱水敖辩称，1、双方签订的居间合同性质为预约合同，因此被上诉人并无继续履行合同的法律义务。预约合同不具有本约合同可继续履行的性质。双方在合同中设定第三人的履行义务没有法律效力，且第三人也没有同意。双方之后没有签订正式的买卖合同，即便认定被上诉人有违约责任，承担的也是缔约过失责任。2、虽然法律规定预约合同性质下，守约方可以要求违约方损害赔偿，但双方在3月10日没有签约成功，原因在案外人赵某一方以及上诉人吴春达一方，即上诉人吴春达没有履行先付款义务，导致案外人不同意签字过户，被上诉人并无违约责任。据此，上诉人主张损害赔偿不能得到支持，请求二审法院维持原判。
第三人季新葵述称，系争房屋不能过户主要是双方没有满足原房东赵某的要求，赵某没有在买卖合同上签字。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提交2015年5月中介公司网上的房源信息，证明同类型房屋毛坯房为90万元、精装房为93万元。涉案房屋的差价为31万元。被上诉人认为，对上述证据的真实性无法判断，也不清楚目前的价格。第三人则称，系争房屋的房价目前为88万元。
本院认为，上诉人吴春达向被上诉人朱水敖购买系争房屋，为此双方签订《房地产居间合同》一份，系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。在涉案合同中，双方虽然对成交价、付款时间及交易过户时间等作了约定，但双方就正式的房地产买卖合同签订约定由案外人与上诉人签署，由于该项约定对案外人不产生效力，故一旦发生案外人不签约的情况，则仍需买卖双方另行磋商后进行签约。根据各方的表述，三方至房产交易中心后，因案外人赵某没有签字导致签约未成功无法进行交易过户，故本案的买卖双方仍有继续磋商买卖合同签订的义务，涉案合同的性质可认定为预约合同性质。上诉人吴春达主张涉案合同为本约合同，以此为由要求继续履行，本院不予采信。被上诉人朱水敖在此之后明确不同意与上诉人吴春达协商并签订买卖合同，因无不能签约之正当理由，故被上诉人朱水敖之行为构成违约。基于上诉人吴春达支付的3万元为定金性质及双方在居间合同中对违约责任所作的约定等情况，原审法院适用定金罚则判定被上诉人朱水敖双倍返还，亦无不当。上诉人吴春达要求被上诉人朱水敖承担房屋差价损失31万元，理由并不充分，故本院不予支持。综上所述，上诉人吴春达的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币10，000元，由上诉人吴春达负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
审 判 员 郑卫青
代理审判员 杨斯空
二〇一五年七月十七日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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