江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00691号上诉人（原审被告）朱启蓉。委托代理人刘玉枝，江苏擎天柱律师事务律师。上诉人（原审被告）张建红。委托代理人刘玉枝，江苏擎天柱律师事务律师。被上诉人（原审原告）扬州市江都区运河管理处，住所地扬州市江都区邵伯镇甘棠路1号。法定代表人陆宜仁，主任。委托代理人陈旭岗，系该管理处副主任。委托代理人王俊，江苏忠信义律师事务所律师。上诉人朱启蓉、张建红因与被上诉人扬州市江都区运河管理处（以下简称运河管理处）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2014)扬江邵民初字第0110号民事判决，于2015年3月17日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告朱启蓉与被告张建红系夫妻关系，两被告共同经营江都市宏运铜材厂。2002年，原、被告双方商谈租赁房屋及场地事宜，原告将其位于邵伯镇长青路14号经营管理的8间房屋及场地交付两被告后，双方于2003年1月26日签订房屋租赁合同一份，约定：“第一条：租赁房屋坐落在邵伯镇长青路14号，间数8间，房屋质量一般。第二条：租赁期限从2003年2月6日至2008年2月6日。第三条：租金为壹万叁仟元正。第四条：租金的支付期限与方式为以现金于每年3月6日前支付。…第六条：租赁房屋的用途为铜材加工。第七条：租赁房屋的维修由承租人自行维修…第八条：出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是出租范围内的房屋和场地。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物由承租人处理。…第十一条：合同解除的条件有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达六个月以上…第十二条：房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是2008年5月1日，若继续适用，则续签合同…”。合同签订后，双方在履行合同过程中变更租金为每年3000元。两被告按约向原告交付了租金，并对租赁房屋及场地进行了相关的装修装潢等，同时在租赁场地内新建了部分房屋。合同到期后，原、被告双方未再签订书面租赁合同，但两被告仍然占有并使用上述房屋及场地。2011年5月19日两被告分别向原告缴纳租金6000元、4000元，合计10000元，后两被告未向原告缴纳任何费用。2013年3月29日，原告向两被告发出租赁协议终止告知书一份，载明因被告长期不支付租赁费用，因此告知被告要求解除双方的租赁关系。截至目前，两被告仍然占有并使用上述房屋及场地。2014年2月24日，运河管理处诉至原审法院，请求判令被告立即迁出上述租赁房屋及场地，并支付自2012年1月1日至判决被告搬迁之日的房屋使用费9000元。审理中，原告自愿放弃要求两被告给付自2012年1月1日起支付房屋使用费9000元的诉讼请求。另查明，坐落于扬州市江都区邵伯镇（东堤）使用权面积约95178.40平方米的土地（包含讼争土地）性质系划拨土地，土地使用者系原告。讼争的房屋由原告管理使用。经查勘，讼争房屋为南北走向两排，东西走向除两间由原告单位职工居住使用外，其余均由两被告使用。原审法院认为：原、被告双方于2003年1月26日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同中有关房屋租赁的条款合法有效，应依法予以保护。租赁期限届满后，两被告继续承租该房屋及场地，且以行为表示双方继续履行租赁协议，原告亦未提出异议。因此，双方形成了不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限内通知两被告。原告已于2013年3月29日向两被告发出租赁协议终止告知书，告知被告要求解除双方的租赁关系，视为发生解除合同的效力，故对原告要求两被告搬离租赁房屋及场地的诉讼请求予以支持。但由于两被告租赁房屋用于生产经营，投入了一定的机器设备，在腾房搬迁时应给予适当的期限，本院认为期限为六个月为宜。对于两被告辩称要求原告对其在租赁期间新建车间、厨房间、杂物间、洗澡间等固定资产以及对租赁房屋进行装饰装修折价补偿的请求，原告质证认为租赁的房屋就包含车间、厨房间及杂物间，两被告只是对租赁房屋进行了修缮，并非新建，至于洗澡间，系被告擅自搭建，故对被告上述辩称理由不予认可。本院认为，根据原、被告于2003年1月26日签订的房屋租赁合同，虽然原告同意被告在租赁期间内对租赁范围内的房屋及场地进行装修或改善增设他物，但双方约定租赁合同期满后，租赁房屋的装修、改善增设他物由被告处理，并未对租赁房屋的装修、改善增设他物的折价补偿进行约定，且两被告未能提供证据证明原告在履行租赁合同中有违约情形，故对两被告该项请求不予支持。对于两被告辩称要求原告对设备拆卸、搬离所造成的经济损失进行补偿的请求，因双方合同到期后，形成了不定期租赁关系，且原告已书面通知被告解除租赁关系，两被告在租赁关系解除后，应当自行将机械设备拆除和搬出，故对被告该项请求亦不予支持。审理中，原告自愿放弃要求两被告给付自2012年1月1日起支付房屋使用费9000元的诉讼请求，系其对权利的自由处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、二百一十五条、二百二十三条、二百三十二条、二百三十六条的规定，判决如下：一、原告运河管理处与被告朱启蓉、张建红之间的不定期房屋租赁关系终止履行；二、被告朱启蓉、张建红于本判决生效之日起六个月内迁出其所承租的8间房屋和场地，并将所承租的8间房屋和场地交还给原告运河管理处。本案受理费为130元，由两被告负担。宣判后，朱启蓉、张建红不服共同上诉称:1、原审判决认定事实错误。首先，运河管理处提供的租赁合同不是双方真实意思表示。双方于2002年年底便已达成长期租赁房屋的口头协议（不少于20年）。运河管理处提供的2003年1月26日双方所签订的《房屋租赁合同》是我方为领取营业执照所填写，该合同不能代表双方关于租赁事宜的真实意思表示。对此，我方在原审所提供的证人已出庭作证。其次，我方不存在任何违约行为。双方达成的口头房屋租赁协议并未约定租金的支付时间、违约责任及合同解除的条件，在口头房屋租赁协议履行过程中，我方按年租金3000元自2003年缴纳至2011年，2012年我方缴纳年租金4000元。因此，我方不存在违约不缴纳租金的事实。最后，运河管理处存在违约解除租赁合同的情形。运河管理处于2013年以我方违约为由，向我方出具解除合同的通知书。由于运河管理处没有事先向我方进行催告，故该解除合同的通知不符合相关法律规定，不能产生解除合同的法律效力。运河管理处口头承诺将房屋及场地出租给我方使用不少于20年，在我方不存在任何违约行为的情形下，出尔反尔要求解除租赁合同，属于违约解除租赁合同关系。2、原审判决适用法律错误。我方在口头房屋租赁协议履行过程中，没有任何违约行为，而本案系运河管理处违约解除房屋租赁合同关系。依照相关法律规定，运河管理处应对我方在承租房屋期间，对房屋扩建、装修、新建厂房、完善生产设施及搬迁等费用予以赔偿。原审判决要求我方搬迁出承租的房屋及场地，但没有依法判决运河管理处向我方赔偿损失，其判决系适用法律错误。3、原审判决超出诉讼请求。在原审期间，运河管理处的诉讼请求为，判令两被告迁出运河管理处的房屋，而原审判决却判令我方交付8间房屋及场地，其判决内容超出了运河管理处的诉讼请求。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法予以改判，并加判运河管理处向我方赔偿损失1265000元。其二审期间未提供证据。运河管理处答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其二审期间亦未提供证据。本院查明：原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：1、运河管理处要求朱启蓉、张建红迁让房屋及场地能否得到支持？2、张建红、朱启蓉要求运河管理处赔偿损失126.5万元能否得到支持？本院认为:1、运河管理处要求朱启蓉、张建红迁让承租房屋及场地的请求依法应予支持，其理由为：运河管理处与朱启蓉于2003年1月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同中有关房屋租赁的条款合法有效，应依法予以保护。租赁期限届满后，朱启蓉、张建红继续承租该房屋及场地，系以行为表示继续履行房屋租赁合同，运河管理处亦未提出异议。因此，双方之间其后形成了不定期房屋租赁合同关系。对于不定期租赁，法律规定出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。现运河管理处已于2013年3月29日向承租人发出租赁协议终止告知书，告知承租人解除双方之间的房屋租赁关系。根据相关法律规定，该解除合同的通知已产生法律效力，故运河管理处要求朱启蓉、张建红迁让承租房屋及场地的请求，依法应予支持。至于朱启蓉、张建红所称双方之间实际系口头房屋租赁合同关系的上诉理由。由于运河管理处对该口头合同关系不予认可，且提供了双方所签订的《房屋租赁合同》等证据，根据民事诉讼证据的规定，本院对该上诉理由不予采信。2、朱启蓉、张建红要求运河管理处赔偿损失126.5万元的请求依法不予支持，其理由为:对于朱启蓉、张建红要求运河管理处对其在租赁期间，对房屋扩建、装修、新建厂房、完善生产设施等费用予以赔偿的问题。根据双方所签订《房屋租赁合同》的约定，运河管理处虽然同意承租人在租赁期间内，对租赁范围内的房屋及场地进行装修或改善增设他物，但双方还约定租赁合同期满后，租赁房屋的装修、改善增设他物由承租人处理，并未对租赁房屋的装修、改善增设他物的折价补偿进行约定。对于朱启蓉、张建红主张的设备拆卸、搬离所造成的损失要求补偿的问题。因双方房屋租赁合同到期后，形成了不定期租赁关系，且运河管理处已书面通知解除租赁关系，朱启蓉、张建红在租赁关系解除后，应当自行将机械设备拆除和搬出。现运河管理处要求解除双方之间的房屋租赁关系，符合法律规定，依法应予支持；而朱启蓉、张建红要求运河管理处赔偿损失126.5万元的请求，不符合双方合同的约定，且没有法律依据，故依法不予支持。综上所述，朱启蓉、张建红的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且其判决并未超出当事人的诉讼请求，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由朱启蓉、张建红负担。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年六月十五日书 记 员  李菲菲附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。