江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终198号上诉人（原审被告、反诉原告）江西玉虹房地产开发有限公司。住所地：江西省玉山县冰溪镇玉虹路**号楼。统一社会信用代码：913611237419715765。法定代表人饶梅枝，该公司董事长。委托代理人毛坤满，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告、反诉被告）祝云峰，男，1975年3月1日出生，汉族，江西省玉山县人，住江西省玉山县。上诉人江西玉虹房地产开发有限公司（以下简称玉虹公司）与被上诉人祝云峰因房屋租赁合同、房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2016）赣1123民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实、证据和理由，合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玉虹公司上诉请求：1、撤销原判第一、二、三项判决，依法改判，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订《商品房买卖合同》，属于附条件的民事法律行为，该合同真实自愿、合法有效。双方于2007年2月12日签订的《协议书》是双方对2006年8月28日签订的《商品房买卖合同》的补偿约定，其中第二条是属于双方就回购房屋达成的附加条款，合法有效，应得到法律保护。2、双方于2007年2月12日就争议地下通道的租赁达成的约定事项合法有效。根据相关法律规定，租赁期限约定超过二十年的，只是对于超过二十年的部分对双方当事人没有约束力，在二十年的有效合同期限内，双方应当履行合同约定。3、一审判决认定双方关于回购商铺的民事行为无效是对事实的错误认识，对法律的适用不当。故一审法院判决第一项解除租赁合同于法无据；第二项判决上诉人恢复商铺原状，因被上诉人在购买涉案房屋时，涉案房屋就是在该幢房屋竣工验收时形成的地下超市通道，不存在恢复；第三项判决上诉儿女支付租金，因被上诉人不合理设置障碍及向法院提起诉讼，导致上诉人无法将该房屋投入经营使用，并由此给上诉人造成损失，系被上诉人违约在先，且已经达到双方约定的回购条件。故一审判决有误，请求二审法院依法改判。被上诉人祝云峰答辩称，上诉人不支付店租是事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。祝云峰向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方于2007年2月12日签订的《协议书》；2、判令玉虹公司立即向祝云峰归还江西省玉山县××＃楼××号一直店面，并将该店面恢复原样；3、判令玉虹公司向祝云峰支付租金每月5,400元（自2016年6月1日起支付至店面实际归还之日止）；4、案件受理费由玉虹公司承担。玉虹公司向一审法院反诉请求：判令玉虹公司有权按原出售价15万元收回2006年8月28日出卖给祝云峰的坐落于玉山县××＃楼××号房屋，案件受理费由祝云峰负担。一审法院认定事实：被告玉虹公司于2004年3月1日将其坐落玉山县冰溪镇将军庙2,374.92平方米的地下室出租给商家经营“真实惠鞋服大卖场”，并签订了为期15年的《租房合同》，位于该地下室的西面顶层沿街二直商铺（含涉案商铺）作为“真实惠鞋服大卖场”经营通道，合同期限至2019年。2006年9月8日，被告将其开发的前述二直商铺的南面一直即玉山县××＃楼××号53.35平方米商铺，以人民币450,000元的价格出卖给了原告，双方签订了买卖合同，原告随后办理了相关产权登记手续，并取得了该直商铺的《房屋所有权证书》。2007年2月12日，被告以其地下超市营业需要通道为由，向原告返租原告所有的商铺，双方签订了《协议书》，内容为“甲方：江西玉虹房地产开发有限公司乙方：祝云峰…一、乙方于2006年8月28日向甲方承购坐落在冰溪镇将军庙B2栋东至西边第13号店面一直…二、乙方承诺，鉴于目前该直店面属地下超市通道，乙方承购后，今后只要甲方地下超市继续营业，乙方必须将该店面租给甲方作为超市通道，不得设置障碍。如果不使用该店面，乙方才可以自己利用，如果乙方阻挡甲方承租该店面，影响到甲方地下超市营业，则甲方有权收回该直店面，按原出售价退还给乙方购房款，不计利息。三、店铺租金按季度支付，且在每季度的第一个月的前15天内一次性付清。店铺租金升值按每年增加不低于200每月计算（即租金年收入比上年度增加不低于2,400元人民币）从2007年3月开始店铺租金为2,200元/月。四、甲方若不使用该店铺，应负全责将商铺恢复原样。本协议系双方充分协商后达成，今后绝不反悔。本协议自双方签名后生效，甲、乙双方各执一份。甲方：江西玉虹房地产开发有限公司法定代表人饶梅枝乙方：祝云峰二00七年二月十二日”。协议签订后，被告按约向原告交纳了2016年3月前的租金。2016年2月，“真实惠鞋服大卖场”停止营业，被告按5,400元/月向原告交纳了2016年第一季度租金计16,200元后，即不再向原告交纳租金，故原告于2016年6月16日和6月20日以手机短信方式通知被告于五日内交纳租金，否则视被告不再承租商铺，并要求被告恢复商铺原状。对此，被告以原告不履行涉案商铺买卖合同所附条件的约定，阻碍其将地下室出租为由，要求按原出售商铺的价格向原告回购商铺。一审法院认为，本案的争议焦点：涉案租赁合同是否应当解除？涉案租赁合同第二条的约定内容是否合法有效？被告将商铺所有权转让给原告后，又因自己底层房屋出租的需要，向原告返租该商铺，并与原告签订了租赁合同，该租赁合同成立，且合法有效。依照我国《合同法》第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，被告自向原告交付2016年第一季度租金后，虽经原告催告但被告至今仍未履行向原告交付租金的义务，根据租赁合同的性质，被告已构成根本违约。依照我国《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”、第六十六条“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”的规定，原告向被告购买的江西省玉山县冰溪镇将军庙B-2#楼第一层13商铺，并依法向不动产登记部门进行了登记，取得的商铺所有权，应受法律保护。原、被告双方在租赁合同中关于被告向原告回购商铺所附条件即“二、乙方承诺，鉴于目前该直店面属地下超市通道，乙方承购后，今后只要甲方地下超市继续营业，乙方必须将该店面租给甲方作超市通道，不得设置障碍。如果不使用该店面，乙方才可以自己利用，如果乙方阻挡甲方承租该店面，影响到甲方地下超市营业，则甲方有权收回该直店面，按原出售价退还给乙方购房款…”的约定，有悖于《合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”规定，使得本案承租期限具有了永久性，限制了原告对其所购买的商铺行使所有权，也违背了前述法律对所有权保护的规定。依照我国《民法通则》第六十二条“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效”、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第75条“附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定该民事行为无效”的规定，前述原、被告实施的关于被告向原告回购商铺的民事行为无效。综上所述，被告自2016年4月以来，不按租赁合同约定向原告支付租金，且经原告催告后，仍不支付租金，已构成根本违约，故原告前述诉讼请求，于法有据，一审法院均予以支持，被告的抗辩意见，不予采纳。原、被告实施的关于被告向原告回购商铺的民事行为无效，故被告的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第75条的规定，判决：一、解除原告祝云峰与被告江西玉虹房地产开发有限公司双方于2007年2月12日签订的被告向原告租赁江西省玉山县冰溪镇将军庙B-2#楼第一次13号商铺《租赁合同》；二、由被告江西玉虹房地产开发有限公司于本判决发生法律效力其30日内恢复江西省玉山县冰溪镇将军庙B-2#楼第一次13号商铺原状返还原告祝云峰；三、由被告江西玉虹房地产开发有限公司自2016年4月起至商铺返还原告祝云峰之日止，按月租金5,400元计算，向原告祝云峰支付租金（此款于本判决发生法律效力起30日内付清）；四、驳回被告江西玉虹房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,360元，反诉受理费1,650元，合计由江西玉虹房地产开发有限公司负担（于本判决发生法律效力起10内缴纳）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。上诉人玉虹公司上诉请求为“请求判令撤销一审判决的第一、二、三项，并依法改判”，对于一审判决第四项即驳回其一审中反诉请求并未提出诉请，故本案二审对于上诉人玉虹公司在一审中反诉主张回购涉案商铺不予审理，对该主张所依据的双方于2007年2月12日签订的《协议书》第二条不予考量。针对上诉人玉虹公司的上诉请求，本院认为，上诉人玉虹公司自2016年4月起即未支付商铺租金，致使被上诉人祝云峰与其签订租赁合同的目的不能实现，并经被上诉人祝云峰催告后仍未支付，被上诉人祝云峰可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，行使合同解除权。上诉人玉虹公司也未提供证据证明被上诉人祝云峰在2016年4月份之前阻碍了上诉人的经营行为或其他违约行为，故上诉人玉虹公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,010元，由上诉人江西玉虹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赖 晓审判员 徐志峰审判员 李少琴二〇一七年四月十二日书记员 俞 静