广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江中法民一终字第45号
上诉人（原审被告、反诉原告）：戴木仔。
委托代理人：谭文正、张烈勤。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈宝琼。
上诉人戴木仔因与被上诉人陈宝琼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第665号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2012年4月26日，陈宝琼向原审法院提起诉讼，请求法院判令戴木仔：1、清偿拖欠租金和厂房设备维护费26125元及违约金33750元。2、清偿水电费20443元、税款10393元及滞纳金1087元。3、支付用电变损费684元和水费154元。4、支付厂房复原费用8218元。5、支付垃圾处理、装车、清理场地费用7000元。6、承担本案诉讼费。事实和理由如下：陈宝琼与戴木仔分别于2005年6月24日、2005年8月1日、2008年3月10日签订了三份租赁合同，陈宝琼将名下的简易厂房租赁给戴木仔。双方约定，租赁期限到2013年6月25日止；陈宝琼将租赁物交付给戴木仔使用；前两份合同每月租金合共人民币700元，以后每年递增5%；第三份合同每月租金人民币3200元，每年递增10%；一次性提前交纳3个月租金，租金交付时间应提前10日支付，逾期交租，按每日万分之十支付滞纳金；一方如单方面提前解除合同，应提前三个月书面通知对方，否则赔偿对方六个月的违约金等。前两份租赁合同签订之日，双方就场地、设备的损耗维护签订承包协议书，约定：陈宝琼负责场地、设备的维护，戴木仔支付维护费给陈宝琼，该租赁物的维护费每月合共人民币3000元，以后每年递增5%，期限与租赁合同相同。第三份租赁合同还约定房产税各自承担50%。至2012年3月，戴木仔已拖欠水电费20443元及未履行每三个月提前10日交付租金和维护费的约定。陈宝琼要求戴木仔就履行合同的问题进行协商，但戴木仔不予理睬。显然，戴木仔的行为已违反合同的约定。至2012年5月，戴木仔将其生产设备搬离厂房后，并未对其租赁期间残留垃圾进行清理，更造成厂房内的卫生间下水道堵塞，陈宝琼须支出大量清理费用。
戴木仔答辩称：一、戴木仔没有拖欠陈宝琼的租金及厂房设备维护费26205元和违约金35070元。戴木仔与陈宝琼签订的租赁合同约定付租的方式和时间是每三个月付租一次，即是，戴木仔可以在三个月任何一日支付都符合合同约定，陈宝琼不能强行要求戴木仔一定在三个月的前十天支付。另外，从2012年4月11日中午开始至今，陈宝琼认为戴木仔没有依时交租金一直无理拉下戴木仔租赁三个厂房的电闸，停止供电给戴木仔，造成戴木仔无法使用租赁陈宝琼的三个厂房，因而陈宝琼无权要求戴木仔支付2012年4月11日以后的租金。而且戴木仔于2012年5月4日通知陈宝琼解除租赁合同。二、戴木仔没有拖欠陈宝琼的水电费20443元和滞纳金1087元。三、应由戴木仔负责的房产税只是1559元，并非10393元。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回陈宝琼的诉讼请求。
戴木仔提起反诉，请求法院判令陈宝琼：1、退回戴木仔多付的租金和厂房维护费33553元。2、返还无理乱收取的电费、水费以外的费用30852.53元。3、赔偿停电造成戴木仔停产和搬迁的损失费83536元。4、退回定金13000元。5、承担本诉、反诉的所有费用。事实和理由如下：至2012年3月25日止，陈宝琼多收了戴木仔租金和厂房维护费36183元，扣除戴木仔应付的2012年3月24日至2012年4月10日的租金和厂房维护费3630元之外（因从2012年4月11日中午开始至今，陈宝琼认为戴木仔没有依时交租金一直无理拉下戴木仔租赁厂房的电闸，停止供电给戴木仔，造成戴木仔无法使用租赁陈宝琼的三个厂房进行生产，故戴木仔无须支付2012年4月11日以后的租金），陈宝琼还须向戴木仔返还租金和厂房维护费33553元。另外，在租赁期间，陈宝琼除了按国家定价标准正常收取戴木仔的电费和水费外，还巧立名目无理收取电费和水费以外的费用，戴木仔如有异议，陈宝琼即以停电相威迫，所以戴木仔不得不支付给陈宝琼。经戴木仔计算，陈宝琼无理多收了戴木仔电费和水费以外的费用48744.93元，扣除戴木仔应付的2012年2月10日至2012年3月10日的水电费用17892.4元，陈宝琼还须向戴木仔返还无理乱收的电费和水费以外的费用30852.53元。还有，在2012年4月11日中午11时30分，陈宝琼无理拉下戴木仔租赁三个厂房的电闸，停止供电给戴木仔，造成戴木仔被迫停产和搬迁，无法准时向戴木仔的客户交货，工人工资照发，导致戴木仔损失83536元。在被陈宝琼无理停电期间，戴木仔找到新会区今古洲经济开发区管委会组织调解，希望陈宝琼开通电给戴木仔生产，但陈宝琼一意孤行，认为其有权依约停电，继续不通电给戴木仔，导致双方无法达成调解。戴木仔唯有在2012年5月4日向陈宝琼发电报，通知陈宝琼解除三份租赁合同。由于陈宝琼无理拉下戴木仔租赁三个厂房的电闸，导致合同终止，陈宝琼应向戴木仔退回合同定金13000元。
陈宝琼对戴木仔的反诉答辩称：一、双方只是约定合同的第二年不递增租金，但从2007年开始，双方约定按照合同标准递增租金，而且五年多来，戴木仔都是按合同约定及陈宝琼的通知缴交有关租金、维护费、水电费等。戴木仔现才提出没有协商租金问题，不符合常理。而其反诉请求也没有法律和事实根据。二、双方约定租赁场地的时候，陈宝琼每月只需提供50吨水给戴木仔，故超出的负荷，理应由戴木仔承担，陈宝琼按照水利部门的有关收费标准计算超出的水电费用合理。三、根据涉案2006年申请，戴木仔已经作出承诺，现却没有按照其承诺交付租金及有关的水电费，陈宝琼有权根据戴木仔所作承诺进行停电处理，因此，戴木仔提出的第三项反诉请求没有依据，相应损失应由其自行承担。四、本案中，违约方是戴木仔，提出解除合同的也是戴木仔，陈宝琼没有解除合同和违约行为。请法院依法驳回戴木仔的反诉请求。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2005年6月24日，陈宝琼与戴木仔签订一份《租赁合同》，约定陈宝琼将简易厂房租给戴木仔，租赁期限从2005年6月25日起至2013年6月25日止，第一年租金每月500元，以后每年递增5%，每3个月付款一次等。同日，陈宝琼与戴木仔签订一份《厂房维护承包协议》，约定陈宝琼负责维护厂房地面及地面上部份，协议期限从2005年6月25日起至2013年6月25日止，第一年维护费每月1500元，以后每年递增5%等。戴木仔于2005年5月30日和6月24日分别支付租赁定金4000元和水电费押金2000元。2005年8月1日，陈宝琼与戴木仔又签订一份《租赁合同》，约定陈宝琼将同一厂内建筑面积100平方米的简易厂房租给戴木仔，租赁期限从2005年8月10日起至2013年8月9日止，第一年租金每月200元，以后每年递增5%，每3个月付款一次等。同日，陈宝琼与戴木仔签订一份《厂房维护承包协议（2）》，约定陈宝琼负责维护厂房地面及地面上部份，协议期限从2005年8月10日起至2013年8月9日止，第一年维护费每月800元，以后每年递增5%，每3个月付款一次等。戴木仔于同日支付租赁厂房定金2000元给陈宝琼。2006年6月，戴木仔因经济困难向陈宝琼发出《申请书》，申请取消合同的第二年租金递增5%，第三年具体情况再协商，并保证租金在合同规定时间延迟十天缴交，电费按照每月15日前缴交。陈宝琼同意戴木仔上述的申请内容，并要求戴木仔保证租金和电费在保证的期限内未能依时缴交，陈宝琼方有权随时作出停电处理。2008年3月10日，陈宝琼与戴木仔又再签订一份《租赁合同》，约定陈宝琼将简易厂房租给戴木仔，租赁期限从2008年3月24日起至2013年6月25日止，第一年租金每月3200元，以后每年递增10%，每3个月付款一次，每次提前十天支付，逾期交租，按每日万分之十支付违约金，房产税由双方各自付50%等。2008年2月27日，戴木仔支付上述租赁定金5000元给陈宝琼。同时，三份合同均约定一方单方提前解除合同，应赔偿对方6个月租金以及陈宝琼在戴木仔中途解约时不退回押金的违约责任，而第一份和第三份合同还约定期满移交前，经检查下水道及卫生间畅通，如有堵塞则由戴木仔负责维修。戴木仔签订上述三份合同后，均按陈宝琼发出的缴费通知的金额支付租金、维护费和水电费等，直至2012年4月11日，陈宝琼以戴木仔未依时支付租金和维护费为由停止向戴木仔租赁的三个厂房供电。此后，陈宝琼、戴木仔双方曾到新会区今古洲经济开发区管理委员会对供电问题进行调解，但未能协商成功。为此，陈宝琼于2012年4月26日向原审法院提起诉讼。
另查明，李某和陈宝琼是夫妻关系。地块的土地使用权人为李某和陈宝琼。2012年5月4日，戴木仔通过电报向陈宝琼发出《解除合同通知函》，提出发出通知之日起解除与陈宝琼签订的三份租赁合同。陈宝琼起诉后，原审法院多次组织双方就厂房的残留物品问题进行协商，陈宝琼多次给予戴木仔时间进行清理，最后戴木仔认为已清理完毕于2012年9月27日将厂房锁匙寄至原审法院，原审法院于次日将厂房锁匙交回陈宝琼。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。陈宝琼与戴木仔签订的三份租赁合同和两份厂房维护承包协议是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为有效合同，双方应切实履行。
对于租金和厂房设备维护费的计算标准问题。根据2006年6月申请书的约定内容，陈宝琼同意取消合同的第二年租金递增5%，现双方也确认2005年的两份租赁合同和厂房维护承包协议所约定的第二年租金和维护费取消递增5%。至于两厂房往后的租金和维护费，陈宝琼主张第三年按原合同及协议约定的递增方式计算，而戴木仔主张从第三年才开始计算递增5%。因双方在2006年6月申请书中只是约定减除第二年的递增部分租金和维护费，对于第三年的租金和维护费则另行协商。而双方就第三年开始以后的租金和维护费并没有进行重新约定，故双方应按原租赁合同和厂房维护承包协议的约定进行计算。而戴木仔从第三年开始也实际按陈宝琼所主张的标准支付租金和维护费，故原审法院采纳陈宝琼主张的计算标准。
对于租金和维护费的支付时间。根据双方的约定，2005年的两份租赁合同和厂房维护承包协议约定每3个月付款一次，而2008年的租赁合同约定每3个月提前十天付款一次。对每3个月付款一次，陈宝琼主张是第1个月之前支付，而戴木仔则主张是3个月内的任一时间支付。因双方对每3个月没有约定明确的时间期限，应理解为应支付租金和维护费的3个月内的任一时间，也即是采纳戴木仔的主张。因此，陈宝琼在本案起诉时的2012年4月26日认为戴木仔没有按约定时间支付2012年3月23日至6月22日共3个月的租金和维护费，理据不足，原审法院不予支持。
对于陈宝琼请求戴木仔支付尚欠的租金和维护费的问题。戴木仔确认其支付给陈宝琼的租金和维护费至2012年3月23日止，此后的没有支付。陈宝琼主张租金和维护费应计至2012年6月22日，戴木仔则主张应计至陈宝琼停电当日的2012年4月10日，而在陈宝琼停电后，双方仍在协商继续履行合同的问题，双方之间的租赁合同关系仍未解除，戴木仔直至2012年5月4日才向陈宝琼正式提出解除合同。因此，原审法院认为租金和维护费应按三份合同每月共8708元（一期租金670元、维护费2011元；二期租金270元、维护费1072元；三期租金4685元）从2012年3月24日计至合同解除之日2012年5月4日共42日，戴木仔尚欠陈宝琼的租金和维护费共12180元。
对于戴木仔提出解除合同是否构成违约的问题。戴木仔提出解除合同的理由是陈宝琼停止向戴木仔厂房供电导致其无法生产，而陈宝琼则主张其是以2006年6月戴木仔的申请书中双方对供电问题的约定为依据进行停电的。从2006年6月戴木仔的申请书的内容看，其是因当年经济困难而提出的特殊申请，其申请的期限为一年，因此申请书上双方对原租赁合同以外的有关特殊约定的期限也应为一年，此后，该申请书中的约定不再约束双方，而且陈宝琼停止供电给戴木仔正在生产经营的企业，必然会影响其正常生产。即使戴木仔存在拖欠租金和维护费的情况，陈宝琼的停电行为也是不合理。况且，戴木仔也不存在超出约定时间支付的问题。在经协商陈宝琼仍不恢复供电的情况下，戴木仔有正当理由提出解除合同。因此，根据《中华人民共和国合同》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，陈宝琼的停电行为表明其不想继续租赁厂房给戴木仔，戴木仔依法可提出解除合同，并不属违约。至于双方签订的三份《租赁合同》有关违约责任的约定，其前提是一方存在违约行为，而戴木仔单方提前解除合同并没违约，故陈宝琼请求戴木仔以6个月租金为标准支付违约金，原审法院不予支持。
对于陈宝琼请求戴木仔清偿未付水电费的问题。戴木仔进行生产经营，每月均产生一定的电费和水费，而陈宝琼每月向戴木仔发出缴交水电费的通知并要求戴木仔核对无误后再缴交。陈宝琼主张戴木仔在2012年3月中以后的水电费没有支付，戴木仔则未能举证证明此后的水电费已支付。根据陈宝琼主张戴木仔用电变损费的计算方式，是根据当月票据显示线（变）损电量计算的费用加上功率因数调整电费的金额除以电表电量得出的比例再乘以戴木仔的实际用电量算得戴木仔应负担的用电变损费，而线（变）损电量的费用和功率因数调整电费的金额确属供电部门计算总电费的组成部分，原审法院认为该计算方式合理。同时，按陈宝琼计收戴木仔电费的习惯，其是在后月收取电费时再计算前月的用电变损费，因此，陈宝琼现主张戴木仔尚欠的电费包含实际用电量的电费和2012年2月10日至2012年4月10日的用电变损费，合法合理。对于陈宝琼主张戴木仔尚欠的水费，因合同至2012年5月4日才解除，在合同解除前所产生的水费仍应由戴木仔负担。因戴木仔未能提供证据证明其实际的用电量和用水量非陈宝琼所主张的，故原审法院采纳陈宝琼所主张的用量。对于电费和水费的计费标准，陈宝琼均是按供电部门和供水部门的计价方式计算，合法合理。至于戴木仔提出陈宝琼对水电均按用量增加损耗费的问题，从戴木仔近几个月收到的缴费通知单中的水电费项目来看，均存在计算此项费用，戴木仔也相应缴交了，视为双方之间对此费用有约定。因此，戴木仔尚欠的水电费为陈宝琼提供的2012年3月10日至2012年4月10日缴费通知单的水电费20443元、2012年5月缴款通知的用电变损费684元和2012年5月10日缴款通知的水费119元合共21246元，戴木仔应予偿还给陈宝琼。
对于税款负担的问题。陈宝琼、戴木仔在2008年3月10日的租赁合同中约定了房产税由双方各自付50%，另两份租赁合同则约定房产税由陈宝琼缴纳，而三份合同均约定其他税费按国家规定由双方分别负担。陈宝琼提供了从2010年1月1日至2011年12月31日期间以每年租金26400元为计税金额的完税证以证明2008年3月10日的租赁合同在戴木仔租赁期间所产生的税款。而戴木仔主张这些税款包含另两份租赁合同所产生的税款，但未能举证证明其主张，原审法院认可该完税证的税款是2008年3月10日的租赁合同所产生的税款。同时，戴木仔认为应负担50%的税款项目只是完税证上标明的房产税而不是完税证上显示的全部税款。因双方在2008年3月10日的租赁合同中只约定房产税由双方各负担50%，因此，对于完税证中除标明房产税以外的税款属于合同中约定的其他税款，应由陈宝琼负担。对于陈宝琼已垫付2008年3月10日的租赁合同的税款金额，因陈宝琼未能提供2010年1月1日以前所交税款的凭证，故原审法院只认可陈宝琼有证据证明的已垫付的两年房产税共6336元，因此，戴木仔应负担的税款为3168元（6336元×50%）。至于戴木仔提出陈宝琼没有以合同每月的实际租金3200元为计税金额，属于税务部门处理的问题，原审法院不作调整。对于陈宝琼请求戴木仔支付税款的滞纳金的问题，因陈宝琼未能举证证明依时向税务部门缴纳税款是戴木仔的义务，故因迟延缴税所产生的滞纳金，不应由戴木仔负担，原审法院对陈宝琼此诉讼请求不予支持。
对于陈宝琼请求戴木仔支付厂房复原费用和垃圾处理、装车、清理场地费用的问题。陈宝琼主张的厂房复原费用主要是《厂房维护承包协议（2）》中约定的6间卫生间的清理费用，而《厂房维护承包协议（2）》是对应2005年8月1日的租赁合同签订的，该租赁合同并没对堵塞卫生间下水道由戴木仔负责维修进行特别约定，而且陈宝琼通过收取戴木仔厂房维护费的形式，与戴木仔约定由陈宝琼负担上述6间卫生间的维护，该维护应包括疏通下水道。对陈宝琼认为戴木仔堆放大量垃圾没有清理的问题，庭审中已多次给予时间戴木仔，戴木仔已清理了大部分垃圾，遗留少数的东西戴木仔也表示不要，而陈宝琼与戴木仔并没在租赁合同中约定戴木仔在退出租赁场地时必须清理干净，故对戴木仔遗留表示不要的东西，陈宝琼可自行清理。因此，对陈宝琼请求戴木仔支付厂房复原费用和垃圾处理、装车、清理场地费用，原审法院不予支持。
对于戴木仔反诉请求陈宝琼退回戴木仔多付的租金、厂房维护费和电费、水费的问题。前面已论述，陈宝琼计算戴木仔的租金、厂房维护费和电费、水费的标准合理，且戴木仔每月按照陈宝琼发出的缴费通知进行支付，未能举证证明期间有提出过异议，视为戴木仔认可其已支付的金额，故戴木仔主张陈宝琼多收，原审法院不予支持。
对于戴木仔反诉请求陈宝琼赔偿停电损失费的问题。虽然戴木仔未能提供有效证据证明其实际损失，但陈宝琼停电的违约行为在事实上造成戴木仔无法继续生产经营，客观上会给戴木仔造成一定的经济损失，综合考虑戴木仔搬迁厂房的费用、合同履行的时间等因素，原审法院酌定戴木仔的经济损失为10000元，该损失应由违约方陈宝琼予以赔偿。
对于戴木仔反诉请求陈宝琼退回定金13000元的问题。该定金13000元分别是租赁定金11000元和水电费押金2000元，双方在租赁合同中约定此款在合同期满后由陈宝琼退回戴木仔，因戴木仔解除合同的行为并不构成违约，而戴木仔在合同解除后仍欠付陈宝琼租金和维护费12180元、水电费21246元，故该定金13000元应在上述欠款予以抵扣，不再退回给戴木仔，故戴木仔实欠陈宝琼租金和维护费1180元、水电费19246元。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年10月14日作出（2012）江新法民一初字第665号民事判决：一、戴木仔应在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金和维护费1180元、水电费19246元、税款3168元，合共23594元给陈宝琼。二、陈宝琼应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿经济损失10000元给戴木仔。三、上述两项抵扣后，戴木仔应在本判决发生法律效力之日起十日内支付13594元给陈宝琼。四、驳回陈宝琼的其他诉讼请求。五、驳回戴木仔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1703元和诉讼保全费1020元，合共2723元，由陈宝琼负担1125元，由戴木仔负担1598元。反诉受理费1612元，由戴木仔负担1382元，由陈宝琼负担230元。
当事人二审的意见
戴木仔不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，驳回陈宝琼的诉讼请求。2、支持戴木仔的反诉请求。3、本案一、二审诉讼费用全部由陈宝琼负担。事实和理由如下：一、陈宝琼确实多收戴木仔的租金、厂房维护费和电费、水费。陈宝琼多收第一份和第二份租赁合同的租金和维护费36183元。2006年初，戴木仔因生产遭遇困难故以申请书的形式与陈宝琼达成协议，取消第一份合同和第二份合同的租金及厂房维护费每年递增5%的约定（仅限于两份合同的第二年，第三年具体情况再协商），但在第三年，双方对每年递增5%的问题无法达成一致协议，故双方应以原来的租金及厂房维护约定数额（两个合同每三个月共计为9000元）递增5%支付，但陈宝琼在2008年6月23日开始，在原来的基础上递增10%（两个合同每三个月共计为9922元）强行要求戴木仔支付，如不支付则以停电、停水相威胁，戴木仔因此被迫按陈宝琼的无理要求支付租金及厂房维护费，经计算，多付的租金及厂房维护费为36183元（详见附表）。陈宝琼多收2009年12月11日至2012年3月10日期间的电费42822.64元、水费5922.29元。因为陈宝琼不仅按照供电局的每度电价收取电费，更无理要求戴木仔支付变损费用，自2010年6月份开始，陈宝琼还巧立“变压器维护、验收管理费”的名目，强行按每度电3分钱和5分钱加收费用（详见附表）。二、虽然戴木仔在2012年5月4日才正式提出解除合同，但是戴木仔全部的生产设备都是靠电运行（每月电费都2万多元），陈宝琼在2012年4月11日停电导致戴木仔工厂全面停产，那么，戴木仔理当无需支付停电后至2012年5月4日解除合同期间的7540元租金。三、戴木仔经营的厂房是个体工商户，规模较小，只有10多名工人且没有管理人员。平时工资都是现金发放没有工资条。但停电至合同解除差不多一个月的时间，戴木仔仍要给工人发放生活费。根据工资簿的记载，工人生活费达12100元。其次，工厂内有10多台大的机械设备，小设备也有20多台，运走这些设备需装满10大货车，原材料也装5大货车，另有人工费用支出。戴木仔当时为了省钱，只是叫会城杰锋塑料五金制品厂拆卸、运输和安装，为此支付了41436元。此外，在2012年4月11日停电前3天（2012年4月8日），戴木仔与吴川市王村港塑料扫把厂签订了订货合同，由该厂向戴木仔的工厂购买93300元的扫把丝，交货期约定在2012年4月15日，戴木仔已经收取该厂定金30000元。但由于陈宝琼停电，造成戴木仔无法按时交货，需赔偿60000元，即戴木仔损失30000元。原审判决对上述损失均不予认定不当。退一步分析，即使原审判决认定现有证据未能有效证明戴木仔的实际损失，但酌定戴木仔损失10000元也不恰当，而且其中还包含了停电期间的租金和维护费7540元，等于酌定戴木仔的实际损失为2460元。根据涉案租赁合同第十一条第3款的规定，陈宝琼需赔偿戴木仔6个月的租金和维护费，而6个月的租金和维护费金额为52200元，故酌定金额应不少于52200元。
陈宝琼答辩称：按照2005年开始履行的租赁合同惯例，戴木仔应当先支付当月的租金及维护费后才能使用涉案厂房。戴木仔已多次拖欠租金、维护费，最短时迟延几天支付，最长时迟延60多天支付，戴木仔的行为已经构成违约。但陈宝琼此前并没有追究其违约责任。至于本案最后一期租金、维护费的问题，戴木仔本应在2012年3月14日前支付4至6月的租金、维护费，但直至2012年2月，戴木仔才支付2011年10至12月的租金、维护费及800多元的滞纳金，对于最后一期租金，经陈宝琼多次催促，戴木仔仍不予支付。本案违约方为戴木仔，陈宝琼有权行使合同权利。因对方多次拖欠租金、维护费，每次陈宝琼都需以停电的方式敦促戴木仔履行给付义务，此种模式已经发生过十多次，本次停电也只是按照通常做法予以催收，且经过戴木仔的兄长和妻儿同意。对于戴木仔主张陈宝琼多收租金、维护费及水电费的问题，陈宝琼在原审已经充分阐述计算依据，理由与原审一致。至于租金和水电押金的问题，因本案的违约方系戴木仔，故不应予以退回。同理，戴木仔因停产、搬迁所产生的损失也应由其自行承担。虽然原审判决对陈宝琼有失公平，但出于尽快解决本案纠纷的考虑，陈宝琼愿意按照原审判决执行，现请二审法院驳回戴木仔的上诉，维持原判。
双方当事人在二审阶段均无提供新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人在平等自愿基础上，就涉案租赁物分别签订了三份《租赁合同》及两份《厂房维护承包协议》，双方意思表示真实，合同合法有效，双方均应予以遵守。陈宝琼提起诉讼，主张戴木仔欠付租金、维护费、水电费等费用，且未承担租赁物清洁责任，已经构成违约，应当承担相应的违约责任；戴木仔对此辩称上述债务的履行期限尚未届满，故戴木仔未予履行不构成违约，且陈宝琼在履行期届满之前无理切断租赁物电源，造成戴木仔无法对租赁物进行正常使用，由此产生的损失应由陈宝琼负担，戴木仔据此反诉陈宝琼承担退还已收的不合理费用、退还定金及赔偿损失的违约责任。关于双方是否构成违约及如何承担责任的问题，应当严格依照合同约定及法律规定进行衡量，故本院综合双方二审上诉、答辩意见，对涉案争议评析如下：
一、关于戴木仔在履约过程中是否存在违约行为的问题
审查涉案各《租赁合同》及《厂房维护承包协议》的约定，从中无法得出戴木仔应在每一缴费周期届至前十日或头十日缴清租金及维护费的结论，而陈宝琼也未能举证证明双方按此惯例实际履行，故戴木仔主张在2012年4月10日之前尚未支付2012年3月23日至同年6月22日期间的租金及维护费不构成违约合理，应予支持。但根据双方缴交水电费的惯例可见，戴木仔此前一直按陈宝琼每月的结算通知支付相应费用，此举亦符合戴木仔此前出具《申请》所作承诺，故戴木仔至起诉时仍未缴纳2012年3月及其后的水电费，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
二、关于陈宝琼在履约过程中是否存在违约行为的问题
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定及双方合同约定，陈宝琼作为出租人及涉案厂房水电供应的义务人，应当保证涉案厂房在租赁期间的正常供水供电。但陈宝琼在明知戴木仔需用水用电以作生产经营的情况下，擅自中断电力供应，导致戴木仔客观上无法对租赁物进行正常使用，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。陈宝琼以戴木仔在《申请》中承诺同意断电为由主张其断电行为合理合法，本院不予采纳，理由是：首先，从法理上分析，权利义务对等为双务合同应有之义，现陈宝琼主张无需保证租赁物能够正常使用即享有收取租金的权利，明显有违立法本意，对戴木仔也显失公平。其次，根据《申请》的内容，陈宝琼在戴木仔不依时缴纳租金及电费时方可停电，但本案并无证据显示戴木仔已逾期交租，故陈宝琼停电也缺乏事实依据。再次，陈宝琼若认为戴木仔构成违约，完全可以依法履行法定程序解除合同或以诉讼方式维护其合法权益，但陈宝琼的停电行为既缺乏法律依据，亦明显超过自力救济的必要限度，不应得到鼓励与支持。据此，陈宝琼主张无需因停电行为承担违约责任，理由不能成立，本院不予支持。戴木仔主张陈宝琼承担相应的违约责任理据充分，本院予以支持。
三、关于当事人的各项诉求能否成立的问题
关于戴木仔应否支付2012年3月24日至同年6月22日的租金、维护费的问题。如上所述，双方在涉案各《租赁合同》及《厂房维护承包协议》中已明确约定租金、维护费的缴纳标准，故截至陈宝琼断电之前，戴木仔仍能正常使用涉案厂房进行经营，应当依约缴纳相应的租金、维护费。按三份合同每月共8708元（一期租金670元、维护费2011元；二期租金270元、维护费1072元；三期租金4685元），从2012年3月24日计至次月11日断电为止共19日，戴木仔欠付的租金、维护费共计5515.07元，戴木仔应予清偿。但陈宝琼自2012年4月11日开始停电，在客观上造成戴木仔无法正常使用涉案厂房进行经营的结果，其行为显属违约，陈宝琼主张戴木仔支付停电期间的租金与维护费，因缺乏理据，本院不予支持。原审法院在认定戴木仔因停电无法正常经营的前提下，仅以双方正在协商，合同尚未解除为由，判令戴木仔支付停电之后至合同解除之前的租金及维护费，处理不当，本院予以纠正。戴木仔主张无需支付停电期间的租金及维护费合理合法，本院予以支持。
关于陈宝琼应否向戴木仔退回租金、维护费33553元的问题。如上所述，陈宝琼与戴木仔在三份《租赁合同》及两份《厂房维护承包协议》中，对租金与维护费的标准及递增方式已有明确约定，合同合法有效，双方均应遵守。双方当事人虽在《申请》中约定取消前两份《租赁合同》、《厂房维护承包协议》关于第二年租金、维护费的递增部分，第三年是否递增容后再议，但从合同的实际履行情况分析，双方已就自第三年开始按照原合同约定上浮10%，以后逐年递增5%的标准执行达成一致的可能性更大。而结合双方在2008年3月10日又再签订一份《租赁合同》的事实判断，双方对此前两份合同的履行存在争议的可能性亦较小。且依照相关法律规定，当事人若就合同的解释及履行存在争议，协商不成的可诉请法院进行判定，但本案并无充分证据显示戴木仔曾就执行陈宝琼主张的递增标准提出异议，戴木仔也未通过诉讼途径加以救济，故戴木仔主张陈宝琼擅自强行多收租金及维护费，可信性较低。据此，戴木仔主张陈宝琼退回相应款项33553元，理由不能成立，本院不予支持。
关于戴木仔应否向陈宝琼支付水电费21246元，其主张陈宝琼退还多收水电费30852.53元能否成立的问题。陈宝琼在原审阶段已就其水电费包括用电变损费等费用的计算提供了相关单据及计算依据，其计算标准符合水电部门的计算方法，也未超出合理的计算范围，且双方此前均按此方式结算相应费用，故原审法院对陈宝琼的相应诉请予以支持并无不当，但具体金额应以原审法院核定的21246元为准。对于戴木仔主张陈宝琼无理多收水电费30852.53元的问题，如上所述，本案并无充分证据显示戴木仔曾就水电费计费问题向陈宝琼提出异议或通过诉讼方式加以救济，故结合双方的履约惯例分析，戴木仔与陈宝琼就水电费付费方式及计费标准已达成协议且已实际履行的可能性更大，此外，陈宝琼提供的水电费单据及其计费标准亦未超出合理合法的范围，故戴木仔主张陈宝琼退还多收的水电费30852.53元理据不足，本院不予支持。
关于陈宝琼应否赔偿戴木仔损失83536元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，戴木仔主张陈宝琼赔偿擅自停电造成的损失，应就其所主张的赔偿项目及赔偿金额承担举证责任。现戴木仔并未提供充分证据证明其因陈宝琼的违约行为造成损失83536元，故原审法院酌定陈宝琼赔偿戴木仔经济损失10000元，并未违反法律规定，且未超出自由裁量的合理幅度，本院予以维持。至于戴木仔上诉主张参照合同关于单方提前解除合同应赔偿对方6个月租金、维护费作为违约金的约定，在52200元之上酌定损失的问题，首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，当事人可因对方违约而在违约金和赔偿损失之间择一主张，戴木仔在原审反诉主张后者，故应依照上述分析承担相应的举证责任。由于违约金是当事人在订立合同之时，对一方违约后可能造成损失的一种预先估算，且无法定或通常的计算标准，故与违约后守约方的实际损失既不可能完全相符，也无必然联系。另违约金同时还兼具惩罚性质，因此，当事人约定的违约金标准，不应作为推定或酌定当事人实际损失的依据。戴木仔不能就其实际损失充分举证，仅以双方约定违约金标准为由主张在52200元之上酌定损失金额，理由不能成立，本院不予支持。
据此，陈宝琼、戴木仔应各自承担相应的违约责任。其中，戴木仔应向陈宝琼支付租金、维护费5515.07元、水电费21246元、税费3168元，上述共计29929.07元，陈宝琼应向戴木仔退还租赁定金11000元、水电费押金2000元并赔偿戴木仔经济损失10000元，上述共计23000元。
综上所述，原审认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2012）江新法民一初字第665号民事判决；
二、戴木仔应在本判决生效之日起十日内向陈宝琼支付租金、维护费5515.07元、水电费21246元、税费3168元，上述共计29929.07元；
三、陈宝琼应在本判决生效之日起十日内向戴木仔退还租赁定金11000元、水电费押金2000元并赔偿戴木仔经济损失10000元，上述共计23000元；
四、上述两项抵扣后，戴木仔应在本判决生效之日起十日内向陈宝琼支付6929.07元；
五、驳回陈宝琼的其他诉讼请求；
六、驳回戴木仔的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费1703元和诉讼保全费1020元，合共2723元，由陈宝琼负担1960.56元，由戴木仔负担762.44元，反诉受理费1612元，由戴木仔负担1386.32元，由陈宝琼负担225.68元。二审案件受理费5268.47元，由戴木仔负担3344.82元，陈宝琼负担1923.65元。
本判决为终审判决。
审判长 李 海
审判员 黎景欣
审判员 李雁羽
二〇一四年五月十二日
书记员 李慕华
梁闪云