青岛市市南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第11017号
原告青岛永大物业管理有限公司，住所地青岛市市南区。
法定代表人张晓岩，职务经理。
委托代理人周进，男，1962年2月18日生，汉族，系该单位法律顾问，住青岛市市北区。
被告刘伟伟，女，1984年10月30日生，汉族，户籍所在地山东省临清市。
被告方平月，女，1986年10月6日出生，汉族，住青岛市市南区。
委托代理人方修通，男，1960年7月20日生，汉族，系方平月之父，住青岛市市北区。
委托代理人薛培香，女，1959年3月2日生，汉族，系方平月之母，住青岛市市北区。
原告青岛永大物业管理有限公司诉被告刘伟伟、被告方平月财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告青岛永大物业管理有限公司委托代理人周进、被告方平月委托代理人薛培香到庭参加诉讼，被告刘伟伟经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛永大物业管理有限公司诉称，2008年2月2日原告与被告方平月签订了《前期物业管理服务协议》。2013年5月3日物业使用人刘伟伟在山东路XX号曼哈顿广场xxx户家中因使用蜡烛导致发生火灾，火灾造成21层楼的墙面被烟熏黑，各种线路、扣板损坏，业主家中防盗门被撬、电梯进水等财产损失。原告为业主更换了防盗门、在办事处的安排下为业主聘请了保洁工为其保洁并支付了保洁费。对进水电梯损坏的配件进行了更换和维修共花费36926元。在此期间，原告依据与第二被告签订的《前期物业管理服务合同》的约定和21层的受灾业主与方平月多次协商未果。请求法院判令：1、被告刘伟伟因违约给原告造成的损失，以实际评估价格为准；2、被告刘伟伟支付原告为维修电梯支出的费用和其他费用合计5万元；3、被告方平月对上述1和2项的损失承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。
被告方平月辩称，1、原告不具备起诉的主体资格，物业公司不能代表广大业主提起诉讼，应当由业主委员会提起诉讼或者是由业主自己提起诉讼。2、原告作为物业公司应当加强消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。被告家中发生火灾后原告未尽到管理义务，应当承担相应责任。3、火灾系被告刘伟伟使用蜡烛不慎导致引燃厅内沙发，蔓延造成火灾，刘伟伟应当承担损害赔偿责任。
被告刘伟伟经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未在法律规定的期限内提交书面答辩意见。
经审理查明，被告方平月为青岛市市南区山东路XX号曼哈顿广场XXXX房间的业主，其将该房屋出租给了被告刘伟伟。2013年5月3日3时30分左右，该房间发生火灾，造成了室内部分物品烧毁，周边遭烟熏水渍，部分住户房门被撬。青南公消火认字（2013）第0006号火灾事故认定书对起火的原因认定如下：“2013年5月3日3时30分左右，由于XXXX室承租人刘伟伟使用蜡烛不慎导致引燃厅内沙发引起火灾。”
2008年2月2日被告方平月在曼哈顿广场的《业主临时公约》上签字。该公约的第三十二条规定：“业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。”该公约的承诺书中的第三条约定：“本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任。”
2013年6月18日，青岛市市南区山东路XX号曼哈顿广场的业主签订了委托书一份，上书：“在火灾事故中，曼哈顿广场物业管理服务单位青岛永大物业管理有限公司及时报警，立即采取消防送风排烟供水等措施，使火灾及时扑灭；其后积极为广大业主着想，垫资修复了全部受损电梯、维修了线路、设施、防盗门等。对此，我们21层广大业主对其工作表示肯定和好评，并决定委托青岛永大物业管理有限公司代表我们21层广大业主采取法律方式维护业主利益。”
本案庭审中，原告申请对青岛市市南区山东路XX号曼哈顿广场20层至21层因火灾造成的公共部位（包括公共部位墙面、顶棚、21层公共走廊线路及电梯进水部位）修复费用进行鉴定。经法院委托，青岛大信资产评估有限公司“青大信鉴字（2014）第01012号”资产评估报告书认定涉案受损财产的修复费用为69035元。同时原告还要求被告支付火灾造成的消防用水60吨共计300元、开通风设施的电费2000元、手提灯200元、加班人员餐费551.3元、公共面积保洁1400元、加班人员工资3000元，原告提交了花费上述费用的单据，被告方平月的代理人在庭审中对上述费用数额并未提出异议，以上费用合计数额为76486.3元。
被告方平月庭审中提交了（2014）南行初字第26号行政判决书一份。依据该判决书可以看出，2013年3月12日，青岛市公安消防支队市南区大队对原告进行消防监督检查时，发现原告单位的火灾自动报警系统存在故障、防火门闭门器、顺序器损坏，于2013年3月14日作出《责令立即改正通知书》，于2013年3月25日作出青南公（消）行罚决字[2013]0013号《行政处罚决定书》，认定原告行为违反了《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第二项之规定，决定给予罚款人民币5000元整的处罚。2013年5月3日，曼哈顿广场火灾发生后，消防监督人员检查时，发现原告存在擅自停用喷淋泵、消火栓泵、高位水箱稳压泵的情况，并当场制作了《消防监督检查记录》和《责令立即改正通知书》，由原告委托代理人周进签字确认并签收。当日，消防支队市南区大队对原告处工作人员遇炳英、姚友江进行询问，遇炳英证明设备平日均处于关闭状态。2013年5月20日，消防支队市南区大队再次对原告处进行现场检查，发现原告室内消火栓、室外消火栓及喷淋泵、控制柜主泵电源关闭、备泵电源开启、控制开关处于“手动”状态、高位水箱稳压泵关闭。青岛市公安消防支队市南区大队制作了《检查笔录》，由办案人王俊海、隋正新及见证人八大湖街道办事处高云东、田勇签字确认。以此证实物业管理公司设备不合格，存在安全隐患导致了损失的扩大。
上述事实，有《业主临时公约》、委托书、资产评估报告书、（2014）南行初字第26号判决书等及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。
本院认为，本案争议的焦点之一为青岛永大物业管理有限公司作为本案的原告起诉主体是否适格。根据被告方平月签订的《业主临时公约》可以看出，“业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院提起诉讼。”因被告方平月家中起火造成了曼哈顿广场20层至21层的公共部位的损失，造成了业主共同利益的损失，物业管理公司依据《临时公约》的约定为维护业主的利益代业主提起诉讼并无不当。且21层的业主也签订了书面的委托书委托物业公司代表业主采取法律方式维护权益，前期的修复费用物业公司也已经代为垫付，因此本案青岛永大物业管理有限公司作为原告起诉主体适格。
本案争议的焦点之二为原告要求被告刘伟伟承担违约责任是否适当。违约责任是一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。本案刘伟伟并非曼哈顿广场的业主，仅为房屋的承租人，其与物业管理公司之间并未签订书面的合同，更不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的问题，原告要求其承担违约责任无事实及法律依据。但被告方平月作为《临时公约》的签订者，理应受该合同的约束。方平月在合同中明确同意了承担违反临时公约的相应责任，也同意对物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任。火灾的引起虽然为刘伟伟使用蜡烛不慎所引起，系物业使用人违反临时公约的约定造成，原告依据《临时公约》的约定要求被告方平月承担赔偿责任符合法律规定。方平月承担赔偿责任以后可依法向刘伟伟进行追偿。
本案争议焦点之三为物业管理公司应否为损失的扩大承担相应的责任。依据被告方平月所提交的行政判决书可以看出，在2013年3月12日火灾发生前青岛市公安消防支队市南区大队对原告进行消防监督检查时就发现原告单位的火灾自动报警系统存在故障、防火门闭门器、顺序器损坏的情况。在2013年5月3日曼哈顿广场火灾发生后，消防监督人员检查时，发现原告存在擅自停用喷淋泵、消火栓泵、高位水箱稳压泵的情况。说明火灾发生前原告对消防设施管理不善，存在消防隐患。因此火灾发生以后原告对火灾损失的扩大负有一定的责任，方平月要求其承担一定的责任于法有据，理应予以支持。综合本案案情，本院认定由被告方平月承担火灾所造成损失的80%的责任，原告承担火灾所造成的损失的20%的责任为宜。
综上，依照被告刘伟伟经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告方平月于本判决生效之日十日内支付原告青岛永大物业管理有限责任公司因火灾所造成的损失61189元（76486.3×80%，包括公共部位墙面、顶棚、21层公共走廊线路、电梯进水部位修复费用、消防用水300元、开通风设施电费2000元、手提灯200元、加班人员餐费551.3元、公共面积保洁费1400元、加班人员工资3000元）；
二、驳回原告青岛永大物业管理有限责任公司对被告刘伟伟的诉讼请求；
三、驳回原告青岛永大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，公告费900元，鉴定费3000元，由原告青岛永大物业管理有限公司负担1040元，被告方平月负担4160元；因上述费用原告已预交，被告方平月于本判决生效之日十日内支付原告4160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 赵方栋
人民陪审员 范立云
人民陪审员 徐培欣
二〇一五年一月五日
书 记 员 邓俊玺