北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终3318号
上诉人（原审原告）：冉玉英，女，1956年8月15日出生。
委托诉讼代理人：祝云，北京勤弘律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：丁凤国，男，1966年4月9日出生。
被上诉人（原审被告）：李书会，女，1965年3月3日出生。
上诉人冉玉英因与被上诉人丁凤国、李书会房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初10405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
冉玉英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持我一审诉讼请求的第二项、第三项，即判令丁凤国、李书会支付水费24570元，返还我替丁凤国、李书会退还次承租人的租金、押金33044元。事实和理由：1.丁凤国、李书会已经向次承租人按照人头收取了水费，村委会出具了证明，如果是出租的话，我有权向租户收取水费；2.丁凤国、李书会是夫妻关系，也共同经营，我先后和二人分别签订过合同，不同意一审判决仅让丁凤国一个人承担责任，要求丁凤国、李书会共同承担责任；3.丁凤国、李书会已经收取了次承租人6-7月的租金，也没有退还次承租人押金，一审中其对此也予以认可。我向次承租人退了租金和押金。因此丁凤国、李书会应该将该部分款项支付给我；4.我曾向丁凤国、李书会发出过通知，写明需要丁凤国、李书会和次承租人结清账款之后我再退押金，但是实际上丁凤国、李书会没有给次承租人结清账款，而是我向次承租人退还了押金和租金，我可以直接向次承租人支付。
丁凤国、李书会辩称，丁凤国并未委托冉玉英退还次承租人的租金和押金，丁凤国与次承租人之间还有债权债务纠纷，由于冉玉英替丁凤国退还了租金和押金，导致丁凤国对次承租人的债权无法折抵。冉玉英没有提交村委会收取其水费的收据，合同也没有约定交纳水费，从未有人向丁凤国收取过水费。我们使用的是井水，属于免费用水，按人头收取次承租人的水费是用水泵取水的电费。房屋是丁凤国实际出租经营，租赁合同由丁凤国和冉玉英签订，由丁凤国实际经营。同意一审法院判决，不同意冉玉英的上诉请求和理由。
冉玉英向一审法院起诉请求：1.判令丁凤国、李书会支付自2016年6月15日至2016年8月31日期间的房屋占有使用费4500元；2.判令丁凤国、李书会支付自2013年3月16日至2016年6月15日的水费24570元；3.判令丁凤国、李书会返还收取租户的2016年6月15日至2016年7月15日的租金及未退还租户的押金共计33044元；4.诉讼费由丁凤国、李书会承担。
一审法院认定事实：丁凤国与李书会系夫妻关系。2014年3月9日，冉玉英（甲方）与丁凤国（乙方）签订《房屋租赁协议》。协议约定：甲方将位于北京市113号院的房屋46间出租给乙方用于居住和出租使用；租赁期限自2014年3月16日至2019年3月15日，共计五年；年租金为24万元，分两次支付，每次12万元；乙方必须提前一个月支付甲方下次房租，到期不交房租甲方有权终止合同；合同签订后乙方向甲方支付押金4万元，合同终止后甲方退还乙方押金。合同签订后，冉玉英将房屋交付给丁凤国使用，丁凤国向冉玉英支付押金4万元，并按约定向冉玉英支付租金至2015年3月15日。
2015年3月7日，双方又签订《房屋租赁协议》，将原协议约定的租赁期限变更为2015年3月16日至2017年3月15日，将年租金变更为20万元，其余条款与原协议一致。后丁凤国依约向冉玉英支付租金至2016年3月15日。
2016年4月10日，李书会以丁凤国的委托代理人的名义与冉玉英签订《补充协议》。该协议的主要内容为：2016年3月16日经过出租人和李书会见面协商后，李书会表示自己受丁凤国委托就房屋租赁继续履行，并签订补充条款如下：一、按原协议第一条补充：院内有房东房屋一套（203室）归房东长期占用，房东只交承租人电费，按国家平价交付，每度0.5元。二、按原协议第二条租赁期限：从2015年3月16日至2017年3月15日更改为从2016年3月16日至2016年6月15日。补充：合同终止后退还押金，必须在承租人搬出本院后15-20日内结清。三、补充协议签订前受委托人李书会要求承担：将丁凤国欠费合计2949元（网费2400元、电费549元）交付出租人，因为出租人已垫付交给相关部门。四、本补充协议与原协议具有同等法律效力，本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。
上述《补充协议》签订后，李书会向冉玉英支付自2016年3月16日至2016年6月15日期间的租金5万元。本案庭审中，丁凤国、李书会称上述租赁房屋中101号、102号、110号三间房屋由其自住，因冉玉英于2016年6月16日更换大门锁，故其之后无法继续居住，但房屋内存放有物品未腾退；冉玉英称其于2016年9月将上述房屋内丁凤国、李书会的物品清出。
以上事实，有《房屋租赁协议》、《补充协议》、租金收据及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，冉玉英与丁凤国签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，李书会以丁凤国的委托代理人的名义与冉玉英签订补充协议，将租赁期限终止日期变更为2016年6月15日，基于丁凤国、李书会之间的夫妻关系，冉玉英有理由相信李书会有权代理丁凤国，故该补充协议依法对丁凤国具有法律约束力。租赁期限届满后，丁凤国理应将房屋腾退给冉玉英，但其继续占用房屋，应向冉玉英支付占有使用费，具体金额由法院参照当地同时期房屋市场租赁价格酌情予以确定。根据合同的相对性，冉玉英要求李书会承担合同义务，法律依据不足，法院不予支持。冉玉英要求丁凤国、李书会支付水费24570元，举证不足，法院不予支持。冉玉英以其向租户退还了租金等费用为由，在本案中要求丁凤国、李书会返还33044元，法律依据不足，法院不予支持。至于丁凤国向冉玉英支付的押金4万元，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、丁凤国给付冉玉英房屋占有使用费人民币四千五百元，于本判决生效后十日内执行。二、驳回冉玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理认定，冉玉英在一审期间提供落款日期为2016年2月16日的《终止房屋租赁协议通知》一份，其中第二条内容为：“你在本院收取了客户的押金和房租（超过3月15日）。由出租人与客户结账，为此双方签订交付押金，当时不予退还，用于与客户结账。”丁凤国表示没有收到过该通知，事后从李书会处得到该通知。李书会表示没有收到过该通知，是签订补充协议时冉玉英向其出具的。冉玉英二审期间主张，依据该通知内容，其有权与次承租人进行结账。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定一致。
本院认为，冉玉英与丁凤国签订的房屋租赁合同系就农村宅基地上建设的房屋而签订，合同内容为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。房屋租赁协议系冉玉英与丁凤国签订，丁凤国系合同相对方，负有合同义务，并应承担因合同解除产生的法定义务，一审法院判令丁凤国承担占有使用费正确。冉玉英主张李书会与丁凤国共同经营，但就此未提供充分证据加以证明，故本院对此不予采信。但同时需要明确，丁凤国、李书会系夫妻关系，除法律规定的特殊情形外，对外债务系法定的共同债务。
关于冉玉英所主张的水费，双方合同中并无约定，且在李书会与冉玉英签订的房屋租赁协议中亦无约定。冉玉英未提交证据证明双方之间存在交纳水费的交易习惯，或其曾在租赁合同履行期内就水费向丁凤国、李书会提出过主张，故冉玉英主张水费的诉讼请求缺乏依据，本院对此不予支持。
关于冉玉英所主张的向次承租人退还租金和押金的问题，因冉玉英与丁凤国之间存在租赁合同关系，丁凤国与次承租人之间存在租赁合同关系，冉玉英就次承租人租金及押金的返还问题，并无合同基础，冉玉英在未取得丁凤国授权的情况下，其行为并不当然对丁凤国产生法律效力。冉玉英主张依据2016年2月16日其向丁凤国、李书会发出的终止租赁协议通知，其有权与次承租人直接进行结算，但冉玉英并未证明该通知送达丁凤国，且该通知为冉玉英的单方意思表示，在丁凤国不予认可的情况下，并不产生法律效力。此外，即使依照该通知的内容，冉玉英有权与次承租人进行结算，尚需依结算情况与丁凤国之间就押金问题进行清理，而非直接向丁凤国主张返还。因本案系租赁合同纠纷，因冉玉英向次债务人清偿，导致丁凤国的债务消灭而使丁凤国获利的问题，与本案租赁合同并非同一法律关系，故本院对此不予处理，冉玉英可另行主张。
综上所述，冉玉英的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1353元，由冉玉英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 张 磊
审判员 徐 冰
审判员 刘新泉
二〇一七年六月十九日
书记员 刘 瑾