浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭建民初字第1072号
原告建德雅居房地产开发有限公司，住所地浙江省建德市新安江街道新安东路546号东洲商务公寓13楼。
诉讼代表人郎白，建德雅居房地产开发有限公司管理人负责人。
委托代理人张松梅、王坤，浙江君安世纪律师事务所律师。
被告宣建耀。
被告濮素娟。
两被告共同委托代理人（特别授权）孟德荣、李益步，浙江六合律师事务所律师。
原告建德雅居房地产开发有限公司（以下简称雅居公司）与被告宣建耀、濮素娟房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年9月18日向本院起诉，本院当日受理后，依法适用简易程序，于2014年1月24日和2月24日两次公开开庭进行了审理。原告雅居公司的委托代理人张松梅、两被告的共同委托代理人孟德荣、李益步出庭参加了诉讼。本案现已审理终结，并当庭宣告判决。
原告雅居公司诉称，2013年7月2日，建德法院以雅居公司负债总额已大于资产总额、到期债务清偿能力明显缺乏为由，裁定受理了雅居公司破产清算申请，并指定浙江君安世纪律师事务所为管理人。管理人在清算中发现，2012年6月5日，被告宣建耀、濮素娟与原告雅居公司、邓志华、陈红燕签订《担保借款协议》及《补充协议》各一份，约定，邓志华、陈红燕向赵银刚、宣建耀借款人民币1000万元，借款期限为其中500万元自2012年6月6日至2012年12月6日，另500万元自2012年9月6日至2013年1月6日，担保方雅居公司以雅居西湖三期27套房产以定价3折（网下，折价500万元），11套房产以定价7折（网上备案，折价500万元）签订商品房购买合同作为借款条件，邓志华、陈红燕先以个人资产偿还借款，逾期90天未还款的，将房产过户给被告并以房款抵偿。同时，宣建耀、濮素娟与雅居公司签订了《浙江省商品房买卖合同》11份（合同编号分别为：2012预1107086、2012预1107112-1107121），约定每套支付首付款1万元，余款于2013年3月6日付清。2013年3月28日，应赵银刚、宣建耀要求，雅居公司出具确认书一份，确认11套房产以4980378元的价格抵偿相应借款。原告认为，雅居公司与两被告的上述11份商品房买卖合同，是担保借款协议及补充协议中约定的担保条件，进行商品房的买卖并非双方真实意思表示，且当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，属无效合同。故诉请判令：1、确认雅居公司与被告宣建耀、濮素娟签订的11份《浙江省商�房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由两被告承担。
被告宣建耀、濮素娟共同辩称，一、原告雅居公司与被告宣建耀、濮素娟签订的11份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应当确认合法有效。两被告在合同签订后，支付原告11万元首付款，且在邓志华、陈红燕向宣建耀、赵银刚的借款到期后，将其中的4890378元欠款转为售房款，为此已全部履行了房款的交付义务，原告也全额开具了房屋销售发票。在杭州市江干区人民法院审理的宣建耀、赵银刚诉邓志华、陈红燕民间借贷纠纷一案中，原雅居公司的法定代表人对雅居公司与两被告签订的房屋买卖合同作出确认；二、本案所涉的11套商品房买卖合同仅作为宣建耀、赵银刚和邓志华、陈红燕间的借款条件，因抵押担保的法律特征为不转移抵押物的占有，故原、被告双方建立的法律关系不是抵押担保关系，但符合担保让与法律特征。
原、被告双方举证、质证及本院分析认证情况如下：
1、原告提供《担保借款协议》和《补充协议》复印件各一份，证明2012年6月5日，赵建刚、宣建耀与邓志华、陈红燕、雅居公司就建立担保借款合同关系所达成合议的内容。
两被告质证时对《担保借款协议》无异议，对《补充协议》有异议，认为该份证据材料系复印件，对真实性不予确认。
对原告提供的《担保借款协议》，两被告质证时无异议，本院予以确认；对原告提供的《补充协议》，本院分析认为，该份证据材料虽为复印件，但其主要内容与《担保借款协议》一致，且被告宣建耀于《担保借款协议》签订之日即2012年6月6日支付雅居公司11万元，雅居公司与赵银刚、被告宣建耀于2013年3月28日签订以借款抵作购房款的《确认书》以及雅居公司于2013年4月1日向�被告开具11套商品房销售发票的行为均与《补充协议》中约定的内容一致，故该份证据材料符合真实性、合法性及关联性要求，本院予以确认。
2、原告提供《浙江省商品房买卖合同》11份，证明2012年6月5日原告雅居公司与被告宣建耀、濮素娟就建立商品房买卖合同所达成合意的内容。
3、原告提供《确认书》一份，证明雅居公司于2013年3月28日确认11套商品房价款4890378元抵偿邓志华欠宣建耀、赵银刚的借款的事实。
4、原告提供（2013）杭建商破（预）字第2号民事裁定书和（2013）杭建商破字第2号决定书各一份，证明原告的诉讼主体资格。
5、原告提供建德市房产管理处出具的查询记录11份，证明本案原告雅居公司与两被告签订的11份商品房买卖合同项下的商品房未办理预告登记。
两被告对原告提供的上述2、3、4、5组证据材料质证时无异议，本院予以确认。
6、两�告提供雅居公司于2012年6月6日开具的房屋销售发票复印件11份，证明被告宣建耀支付雅居公司11套房屋首付款各1万元，共计11万元的事实。
7、两被告提供雅居公司于2013年4月1日开具的房屋销售发票复印件11份，证明被告已全额支付11套售房款的事实。
原告质证时对两被告提供的上述证据材料的真实性无异议。
8、两被告提供浙江省杭州市江干区人民法院（2013）杭商初字第1106号民事判决书复印件，证明邓志华、陈红燕向赵银刚、宣建耀借款1000万元，经法院判决确认尚欠借款本金3497122元，雅居公司以借款4890378元抵住房款的方式予以清偿。
原告质证时对真实性无异议，但认为该份证据材料不能证明合同无效。
9、两被告提供透明售房网网页一组，证明雅居公司开发的锦绣西湖三期住房销售价为均价5000元／平方米的事实。
原告质证时对真实性无异议，对证明对象有异议，认为该组证据显示雅居.西湖三期住房一楼的销售价为7200元／平方米，而销售给两被告的房屋价格只有5200元／平方米。
对两被告提供的6、7、8、9证据材料，本院分析认为符合证据的真实性、合法性及关联系要求，予以确认。
结合本案的有效证据材料和当事人陈述，本院对下列事实予以认定：2012年6月，邓志华、陈红燕作为借款人、雅居公司作为担保方与作为出借人的赵银刚、宣建耀签订《担保借款协议》一份，约定赵银刚、宣建耀借给邓志华、陈红燕人民币1000万元，其中500万元的借款期间为2012年6月6日至2012年12月6日；另500万元的借款期间为2012年7月6日至2013年1月6日；借款人以担保方雅居公司开发的雅居西湖三期27套房产以定价3折（网下）、雅居西湖三期共11套房产以定价7折（网上备案）的条件签订商品房购买合同（预售）作为借款条件给出借人，借款人�能如期还款，借款人先以个人资产偿还借款，如有不足，以担保方雅居公司房产按已签订合同价格的条件过户给借款人予以补足；借款人保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则出借人有权处置抵押物等。2012年6月5日，邓志华、陈红燕作为借款人、雅居公司作为担保方与作为出借人的赵银刚、宣建耀签订《补充协议》一份，约定借款人提供的抵押房产雅居西湖三期共11套房产按定价7折签订网上备案的预购房协议（协议总价共计约人民币500万元）。所有的上述房产按照每套1万元定金于签订之日三天内支付，剩余房款于270天内支付（剩余房款以未归还借款支付）的条件签订商品房买卖合同（预售合同）；借款人同意先以个人资产偿还借款，如有不足，以担保方雅居公司房产以已签订合同的条件过户给出借人或其指定人予以补足；借款人承诺借款逾期90天仍未能归�借款，借款人无条件将上述房产按目前协议价销售并在政策允许过户的情况下过户给出借人；出借人承诺在借款人归还借款的情况下，无条件在借款人还款10个工作日内撤销上述预售合同；出借人同意借款人销售抵押房产等。
2012年6月5日，雅居公司与两被告签订11份商品房买卖合同，其内容分别为：编号2012预1107086号的合同约定房屋价款为516600元；合同编号2012预1107112-1107116号的5份合同约定的房屋价款均各为566150元；合同编号2012预1107117-1107119的三份合同约定房屋价款均各为406000元；合同编号为1107120-1170121号的二份合同约定房屋价款均各为467514元，上述11份合同约定的房屋价款合计5000378元，付款期限均为2013年3月6日。
合同签订后，赵银刚与被告宣建耀向邓志华、陈红燕履行了借款交付义务，并支付雅居公司11万元，雅居公司于2012年6月6日向被告宣建耀开具了11份票面�额合计为11万元的商品房销售发票。2013年3月28日，雅居公司出具《确认书》一份，确认本案所涉11套商品房购房款抵偿邓志华、陈红燕所欠债务4890378元。2013年4月1日，雅居公司向被告宣建耀开具商品房销售发票11份，票面金额合计4890378元。
另查明，雅居公司与两被告未就本案所涉的11份商品房买卖合同项下的11套商品房办理预告登记。
再查明，本院于2012年7月2日作出（2013）杭建商破（预）字第2号民事裁定，受理了雅居公司破产清算一案，并指定浙江君安世纪律师事务所为管理人。
本院认为，一、从《担保借款协议》和《补充协议》的内容看，邓志华、陈红燕与赵银刚、被告宣建耀达成的是借款合意，雅居公司与赵银刚、被告宣建耀达成的为担保合意，即雅居公司作为借款合同的担保方，以其开发的雅居.西湖三期11套商品房以销售给借款人的形式为邓志华、陈�燕的借款提供担保，在邓志华、陈红燕未能如期还款的情况下，雅居公司将11套商品房过户给出借款人，并以购房款抵偿欠款。因此，雅居公司与两被告签订的11份商品房买卖协议，非双方就买卖商品房达成的真实合意，而是属于担保方与出借人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有。该行为符合流质契约的要件，应当确认无效。二、让与担保为债务人或第三人以担保债务履行为目的，将担保标的物的权利预先转移给债权人，由双方约定于债务清偿后，将担保标的物返还给债务人或第三人；于债务不履行时，债务人得就该担保标的物优先受偿的一种担保方式。本案中雅居公司与两被告虽签订了商品房买卖合同并备案，但未办理预告登记，两被告并不因此享有物权请求权，不符合让与担保的要件。由于我国并未确立让与担保的法律制度，因此，即使本案所涉11份商品房买卖合同符合让与担保要件，根据物权法定原则，两被告基于让与担保而取得的商品房所有权也不符合法律规定，亦应当确认无效。综上，原告提出的要求确认雅居公司与两被告签订的11份商品房买卖合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国担保法》第二条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第五条、第六条、第一百八十六条之规定，判决如下：
原告建德市雅居房地产开发有限公司与被告宣建耀、濮素娟于2012年6月5日签订的合同编号分别为：2012预1107086号、1107112号、1107113号、1107114号、1107115号、1107116号、1107117号、1107118号、1107119号、1107120号、1107121号《浙江省商品房买卖合同》无效。
本案案件受理费减半收取计人民币40元，由被告宣建耀、濮素娟负担。
当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 莫雁婷
二〇一四年二月二十四日
书记员 叶晓琳