福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第5631号
原告谢施恩，男，1982年9月2日出生，汉族，住南安市。
委托代理人王美琼、张琼云，福建泉中律师事务所律师、实习律师。
被告魏志攀，男，1982年11月11日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
委托代理人：吴文毅，福建中言律师事务所律师。
第三人陈幼玲，女，1984年6月12日出生，汉族，住泉州市丰泽区。
原告谢施恩与被告魏志攀、第三人陈幼玲案外人执行异议之诉一案。本院于2013年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭于2014年3月10日公开开庭进行审理。原告谢施恩的委托代理人王美琼、张琼云，被告魏志攀及其委托代理人吴文毅到庭参加诉讼，第三人陈幼玲经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月2日，原告与第三人签订《房屋买卖协议》，向其购买址在千亿山庄别墅区峰青园D型叠加别墅113号房产，房屋价格235万元。截止至2011年11月12日，原告共支付第三人购房款2366661元。在签订协议当日，双方办理了委托公证，由原告作为第三人代理人办理代为提前还贷、注销抵押登记、注销购房合同和预告登记等相关手续。2012年4月22日，原告办理了交房手续，并与物业管理公司签订交房的流程与文件的签收、装修防火责任书、业主（住户）安全责任书、前期物业管理服务合同书、二次装修管理协议书等交房文件。交房后，原告对该房屋进行装修且实际入住。在原告办理注销登记的过程中，丰泽区法院以被告向法院申请强制执行第三人的债务为由，作出裁定查封原告向第三人购买的房屋，导致原告无法注销该房产的预告登记。在执行过程中，原告向丰泽区法院提出案外人执行异议，但丰泽区法院审查后以（2012）丰执外字第8号执行裁定书认定驳回案外人的执行异议。原告认为，原告与第三人签订的《房屋买卖协议》已经丰泽区法院作出的（2012）丰民初字第882号判决书确认合法有效，原告依照购房协议履行了付款义务，且该房屋已经实际交付给原告使用，原告依法享有占有、使用该房产的权利。依照法律规定，原告在向第三人购买该房屋时，已经尽到审查义务，并支付了所有付款，原告没有任何过错；因此，法院应当停止对该房屋强制执行。请求：判决停止对址在千亿山庄房产的强制执行。
被告辩称，1、根据我国物权法第九条、第十四条规定，本案虽然原告与第三人签订了房屋买卖协议并依约支付购房款，但是诉争房屋直到法院查封之前都未能过户到原告名下，所以上述房屋的所有权并未发生转移效力，原告与第三人只存在债权合同关系。据此，原告以案外人执行异议为由要求停止对他人房屋的强制执行程序是缺乏法律依据的。2、按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定，法院在审查不动产查封执行异议案件中，需要审查两个条件：一是异议人在人民法院查封需要登记财产之前是否已付清全部价款并实际占有不动产；二是异议人未办理过户登记是否存在主观过错。而在本案中，丰泽法院早在2011年11月15日就因被告与第三人民间借贷纠纷一案作出了查封、扣押、拍卖第三人财产的裁定，并向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处发出协助执行通知书，诉争房屋也于2011年12月21日被查封，而且原告在向法院提出执行异议时法院也查清诉争房屋尚未交付。退一步说，就算是根据原告提供的所谓“交接房屋”相关证据，也只能说明原告直至2012年4月22日才办理房屋交接手续，也就是说原告占有诉争房屋是在法院执行查封决定以及房地产交易与房屋权属登记发证处暂停办理交易抵押登记手续之后，因此，原告并不符合在法院裁定查封前已经支付全部价款并实际占有房屋这一条件，所以原告并不能依此条款解除对诉争房屋的查封。此外，根据谁主张谁举证的原则，原告也无法提供任何证据证明其不存在过错。3、本案中原告与第三人签订房屋买卖协议是发生在原告诉第三人民间借贷纠纷判决生效之后，而且第三人除了需要清偿被告的债务外，还有众多债务需要清偿，因此，本案无法排除原告与第三人是否存在恶意串通的可能。除此之外，原告也未能举证其不知被告和第三人之间存在民间借贷纠纷。如前所述，如果原告在法院执行查封程序之后才占有房屋并要求终结强制执行程序，这势必会造成众多债权人的合法权益受到侵害，同时违背了公平原则。据此，原告诉求于情不符、于理不通、于法无据，法院应当依法驳回诉讼请求。
第三人陈幼玲未作陈述。
经审理查明，原告与第三人于2011年11月2日签订《房产买卖协议》，约定原告向第三人购买址在千亿山庄，合同价款235万元。由于该房屋由第三人向银行按揭贷款158万元，截至2011年11月4日第三人尚欠银行的按揭贷款本息共计1616661元，因此双方办理了委托公证，由原告作为第三人的代理人办理代为提前还贷、注销抵押登记、注销购房合同和预告登记等相关手续。合同签订后，原告于2011年11月4日代第三人偿还银行按揭贷款1616661元，剩余购房款由原告支付给第三人，并于2011年11月12日前均已付清。2011年11月8日，被告根据已生效的（2011）丰民初字第3616号《民事调解书》申请法院强制执行，丰泽区人民法院于2011年11月15日作出（2011）丰执行字第1339号《执行裁定书》裁定查封、扣押、拍卖被执行人陈幼玲（即本案第三人）的财产，并于同日向泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处发出《协助执行通知书》，暂停办理被执行人陈幼玲址在丰泽区千亿山庄房产的交易抵押登记等手续。同年12月21日，丰泽区人民法院查封了上述房产。2012年2月9日，原告作为案外人对执行提出异议申请，丰泽区人民法院于2012年5月14日作出（2012）丰执外异字第8号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的异议。2012年1月29日，原告起诉第三人陈幼玲，要求确认双方之间的房屋买卖关系有效。丰泽区人民法院于2012年3月21日作出（2012）丰民初字第882号《民事判决书》，判决确认原告与第三人于2011年11月2日签订的《房产买卖协议》合法有效。以上事实，原、被告均无异议，且有《房产买卖协议》、（2011）丰执行字第1339号《执行裁定书》及《协助执行通知书》、送达回证、（2012）丰执外异字第8号《执行裁定书》、（2012）丰民初字第882号《民事判决书》等为证，本院予以认定。
本案的争议焦点为：本案的房产是否属于法律规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形。
关于争议焦点，原告认为，原告在购买诉争房产之前，已向房地产登记管理部门查询，该房产没有被查封、扣押，也没有不明债务在强制执行中，符合变更初始登记的条件，原房屋销售公司泉州千亿地产开发公司也同意变更。在此前提下，原告与第三人签订《房产买卖协议》，并且根据合同约定代第三人偿还了银行按揭贷款及支付给第三人剩余购房款，原告是善意购买的第三方，原告与第三人的《房产买卖协议》，也已经丰泽区人民法院生效的判决确认合法有效。2012年4月22日，泉州千亿地产开发公司已将诉争房屋交付给原告，原告已装修并实际使用该房屋。原告在2011年11月2日签订房产买卖协议，11月7日到房产交易部门办理了全部登记手续，而被告于2011年11月8日向法院申请强制执行，法院于2011年11月15日对诉争房产采取查封、冻结等强制措施，可见原告交易在前，而且在被告申请强制执行之前已提交了全部登记手续。同时，在丰泽区法院驳回原告的执行异议申请之前，诉争房产已交付原告使用。因此，原告已经支付全部价款并实际占用房屋，而未办理过户登记手续的原因是原告在办理过程中，诉争房产被法院查封、冻结而停止办理，并非原告不及时办理，即原告对此没有过错，故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，应当停止对诉争房产的强制执行。
原告为支持其主张，向本院提交如下证据：
1、《房产买卖协议》，拟证明原告与第三人于2011年11月2日签订房产买卖协议，并已依约支付了全部房款；
2、（2012）丰民初字第882号民事判决书，拟证明原告与第三人的房产买卖关系合法有效；
3、前期物业管理合同、二次装修管理协议书、装修防火责任书、承诺书、消防安全责任书、业主临时公约、交房的流程及文件的签收、物业管理费、水电费票据，拟证明原告作为业主于2012年4月22日与千亿地产公司办理了诉争房屋的交房手续，并与物业公司签订了前期物业管理合同等，原告缴纳了物业费，同时原告对诉争房屋进行了装修并投入使用；
4、（2012）丰执外异字第8号执行裁定书，拟证明原告对法院查封、冻结诉争房产提出了异议。
对于原告提供的证据，被告质证认为，证据1真实性无异议；证据2真实性无异议，但不能证明第三人已交付诉争房屋；证据3除物业费、水电费票据的真实性不清楚外，其余真实性无异议，但前期管理合同、装修防火责任书、承诺书、消防安全责任书、业主临时公约、交房的流程及文件签收等的落款日期“2012年4月22日”均是原告自己填写，他方并未填写落款日期。上述证据不能证明原告对房屋进行了装修并实际占有。缴交物业费、水电费的票据体现的缴费期间均是在法院查封诉争房屋之后，原告的缴交行为不符合常理，原告属非法占有诉争房屋；证据4真实性无异议，该裁定书已明确查明诉争房屋尚未交付。
关于争议焦点，被告认为，原告虽与第三人签订了《房产买卖协议》并支付了房款，但诉争房屋在法院查封之前并未过户到原告名下，房屋的所有权未发生转移，法院查封被执行人即本案第三人的财产并无不当。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结的情形，要求异议人需已支付全部价款并实际占有，且对未办理过户登记手续无过错。本案诉争的房屋实际未交付，原告在法院查封诉争房屋之前并未实际占有该房屋。即使按照原告的主张其在2012年4月22日办理了房屋交接手续，也是在法院查封之后才占有房屋，该种占有行为并非合法占有。同时，原告主张其不存在过错，但未能提供证据证明。本案原告与第三人的房屋买卖协议是在第三人与众多债权人存在民间借贷纠纷后，且原告与第三人也有一定经济往来，因此，原告应当举证证明其与第三人之间没有恶意串通，否则应承担举证不能的后果。
本案审理过程中，本院因案件审理需要，依法调取本院（2011）丰执行字第1339号案卷内的查封、扣押财产笔录、资产评估报告以及福建泉州云锋资产拍卖有限公司的说明函。对于上述证据，原告质证认为，对证据的真实性均无异议，但认为原告不清楚诉争房屋因何被查封，原告与第三人交易前，房屋处于可以正常交易的状态；评估报告评估时房屋是毛坯房，原告发现评估公司对房屋进行评估，即向法院提出异议，并提供了（2012）丰民初字第882号案的受理通知书，但法院认为未经生效判决确认，不能停止拍卖程序。原告在（2012）丰民初字第882号判决后，即开始对房屋进行装修，并于2012年4月底入住及办理交房手续，福建泉州云锋资产拍卖有限公司的说明函可佐证房屋已由原告装修入住使用的事实。被告质证认为，对上述证据的真实性均无异议，查封、扣押笔录可证明法院查封的时间是2011年11月21日，当时房屋尚未交付；资产评估报告出具的时间是2012年2月10日，可进一步证明房屋当时尚未交付；福建泉州云锋资产拍卖有限公司的说明函可证明原告是在法院查封之后再非法占有房屋的。
综合原、被告的观点及证据，本院分析后认为，原告提供的证据的真实性，本院均予以认定；本院调取的三组证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以认定。原告提供的证据1、证据2，可证明原告向第三人购买诉争房屋并以支付全部价款的事实；原告提供的证据3，可证明原告于2012年4月22日办理房屋接收手续，二次装修管理协议书、承诺书等虽只是物业公司与原告关于装修规范事项的约定，但结合本院调取的福建泉州云锋资产拍卖有限公司的说明函，可证明原告确实已对房屋进行装修并入住使用；原告提供的证据4，可证明法院在对诉争房屋进行查封、冻结时，程序上并无不当。另本院调取的资产评估报告，可证明2012年2月10日，诉争房屋仍是毛坯房。综合以上事实，可证明丰泽区人民法院在2011年11月15日作出《执行裁定书》及发出《协助执行通知书》，房地产登记管理部门据此暂停办理诉争房屋的交易抵押手续，以及丰泽区人民法院在2011年12月21日查封诉争房屋时，原告均尚未实际占有诉争房屋。
综上，本院认为，原告与第三人之间的房屋买卖协议合法有效，但房屋买卖合同的有效仅是不动产物权变动的原因行为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，经依法登记后才能产生法律效力。原告主张其于2011年11月7日即已向房地产登记管理部门提交办理登记的相关手续，但未能提供证据予以证明；同时，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。因此，即使原告提交了办理登记的相关手续，在不动产登记簿未进行记载之前，也不产生效力。由于诉争房屋的物权变动未经登记，故诉争房屋的权属未发生变更、转移。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该款规定中，关于不得查封、扣押、冻结的情形，要求同时具备支付全部价款并实际占有、且对未办理过户登记手续没有过错。本案原告虽然已支付全部价款，并于2012年4月22日接收房屋，且现已装修入住，但其接收房屋及装修入住均是在法院对诉争房屋已采取查封、冻结的强制措施之后。同时原告主张其在丰泽区人民法院驳回其案外人执行异议申请前已实际占有该房屋，但在丰泽区人民法院对诉争房屋采取查封、冻结强制措施前，原告并未实际占有诉争房屋。因此，原告并不符合适用该款规定的情形，原告请求停止对诉争房屋的强制执行，于法无据，本院不予支持。第三人陈幼玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提出书面答辩并提交证据，视为自动放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告谢施恩的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告谢施恩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈奕辉
代理审判员 吕千虹
人民陪审员 郭丽娜
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 吴雅婧
相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》
第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。……
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。