广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法审监民再字第24号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：张铨辉，男，1957年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：邬勇峰，广东品信律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：卢卓顺，男，1961年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。
委托代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。
申请再审人张铨辉因与被申请人卢卓顺建设用地使用权纠纷一案，不服本院（2013）中中法民一终字第231号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年5月22日作出（2014）中中法立民申字第13号民事裁定，再审本案。本院依法另行�成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张铨辉的委托代理人邬勇峰、被申请人卢卓顺的委托代理人朱建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年2月16日，一审原告卢卓顺起诉至广东省中山市第二人民法院称：1995年10月20日，张铨添向中山市小榄镇绩西同安经济合作社（简称同安经济社）购买一块约1000平方米的工业用地，购买价250000元，张铨添陆续支付了80000元，后张铨添因故不想买该土地，故未继续支付余款。由于同安经济社无法直接退回80000元给张铨添，又恰逢其因宅基地分配需向同安经济社交纳购地款，经其与张铨添协商，该80000元转为其向同安经济社交纳的购地款。其提出归还80000元给张铨添，张铨添表示该款已转给弟弟张铨辉并由张铨辉处理，但张铨辉表示该款为向其购买土地的购地款而不同意作退还处理。为明确双方的权力义务，请求判令：（一）其将张铨辉垫付的80000元购地款返还给张铨辉；（二）确认其与张铨辉之间无合法的土地转让行为。
一审被告张铨辉辩称：卢卓顺主张的80000元属于其支付给卢卓顺的购地款，而非垫付购地款，且双方之间的土地转让行为已经获得绩西经联社的认可，并办理了相关过户手续。如果双方之间的土地转让行为不合法，即为违法，如果卢卓顺实施了违法行为，人民法院应该将案件移送至土地管理部门或公安机关处理。
广东省中山市第二人民法院一审查明：1995年10月20日，张铨添与同安经济社签订协议书，约定同安经济社将村陈头滘内的一块工业用地（面积约1000平方米）转让给张铨添，转让费包括设施费每平方米260元。协议签订后，张铨添分别于1995年10月21日、1996年2月15日、1996年9月2日支付购地款共计80000元给同安经济社。后双方因故未能继续履行协议，1997年11月14日，由卢卓顺经手，同安经济社退回张铨添原购买工业地的款项80000元，但该款并未实际退回，而是转为卢卓顺购买屋位地的款项，同安经济社于2000年12月21日出具收据予以写明上述事实。后卢卓顺、张铨添、张铨辉分别向同安经济社支付部分购买土地的款项。2006年10月26日，同安经济社与卢卓顺对宅地费用明细进行统计，并制作绩西村民（居民）宅地费用明细表。2010年3月22日，卢卓顺、张铨添、张铨辉向绩西社区居委会提出申请，称“兹有卢卓顺历史与同安小组购买了一块宅地，面积约810平方米转让给张铨添使用，与此同时，张铨添将该宅地转让给其兄弟张铨辉，由于历史遗留问题，双方从未办理过户手续，因此，为解决好用地问题，现特向社区申请补办用地过户手续”。绩西社区居委会主任翁成强在申请书上批示“情况属实，经研究同意申请，社区收回基础设施过户费，按300元／平方米收取”。同日，翁成强在绩西村民（居民）宅地费用明细表批示“同意退回多收超宅地款810平方米×350元／平方米。”次日，张铨辉向绩西经联社支付宅地转让过户费243000元。卢卓顺称上述80000元为张铨辉垫付的购地款，其与张铨辉之间不存在合法的土地转让关系。张铨辉对此不予确认，辩称卢卓顺将宅基地转让给其，其已支付全部款项并已在绩西经联社办理过户且交纳过户费。诉讼中，卢卓顺申请对张铨辉提交的№005210号收据中“卢卓顺”的签名字迹是否为卢卓顺本人所写以及“卢卓顺”签名处指印是否为卢卓顺本人所捺进行鉴定。法院依法委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，该所作出粤南（2012）文鉴字第672号、粤南（2012）痕鉴字第5802号司法鉴定意见书，认为№005210号收据中“卢卓顺”签名字迹不是卢卓顺本人所写、“卢卓顺”签名处红色指印因印油过重文线模糊细节特征不稳定不具备鉴定条件。卢卓顺已向广东南天司法鉴定所支付签名鉴定费4040元、指纹鉴定费2080元。
广东省中山市第二人民法院一审认为：张铨添原支付给同安经济社的购地款80000元转为卢卓顺购买宅基地的款项，双方对此均无异议，予以确认。后卢卓顺、张铨添、张铨辉分别向同安经济社支付了卢卓顺名下宅基地的有关款项，有各自持有的收据为证，予以确认。2010年3月22日，卢卓顺、张铨添、张铨辉向绩西社区居委会提出申请，称“兹有卢卓顺历史与同安小组购买了一块宅地，面积约810平方米转让给张铨添使用，与此同时，张铨添将该宅地转让给其兄弟张铨辉，由于历史遗留问题，双方从未办理过户手续，因此，为解决好用地问题，现特向社区申请补办用地过户手续”。由此可见，张铨添、张铨辉向同安经济社支付款项的原因应系向卢卓顺购买该宅基地，即按申请书所记载的事实，卢卓顺将宅基地转让给张铨添，张铨添又将宅基地转让给张铨辉。上述宅基地使用权的转让经过绩西社区居委会的同意，并已收取过户费用。综上，卢卓顺与张铨辉之间关于宅基地使用权的转让合同关系合法有效，卢卓顺主张80000元的款项为张铨辉垫付的购地款理据不足，不予采信。因张铨辉主张卢卓顺收取其购地款170000元，并提交№005210号收据予以佐证，卢卓顺予以否认并申请司法鉴定。经鉴定该收据中“卢卓顺”签名字迹不是卢卓顺本人所写，该部分鉴定费4040元应由张铨辉承担；“卢卓顺”签名处红色指印因印油过重文线模糊细节特征不稳定不具备鉴定条件，该部分鉴定费2080元应由卢卓顺承担1040元、张铨辉承担1040元。上述鉴定费已由卢卓顺支付给鉴定机构，张铨辉承担的5080元，应于判决生效之日起七日内迳付卢卓顺。综上，卢卓顺的诉讼请求理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，广东省中山市第二人民法院于2012年12月13日作出（2012）中二法民一初字第398号民事判决：驳回卢卓顺的诉讼请求。案件受理费1800元，由卢卓顺负担；司法鉴定费6120元，由卢卓顺负担1040元，张铨辉负担5080元。
卢卓顺不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）一审判决认定事实不清。一审判决认定双方宅基地的转让合同合法有效，但转让价款、转让时间、如何交付均未查清。卢卓顺为购买宅基地向村委会交付了535770元，其中只有80000元属张铨辉垫付，转让合同关系如何成立？涉案宅基地已于2010年2月转让给同村村民邓镇华，邓镇华已经交付了所有过户费用并于同年3月3-5日在绩西村委办理了过户手续，邓镇华及其家属据此办理了报建手续，土地使用权已经归邓镇华，而张铨辉办理所谓申请手续是在2010年3月28日，卢卓顺与张铨辉的宅基地使用权转让合同关系又如何成立；（二）一审判决违反法律规定，应予纠正。涉案土地是绩西村的宅基地，张铨辉不是绩西村的成员，依法张铨辉不能取得该宅基地的使用权，一审认定双方的宅基地使用权转让合同合法有效属错误认定；（三）在签名不是卢卓顺所书写以及指模细节特征不稳定、不具备鉴定条件的情况下，应当由张铨辉承担全部鉴定费用。为此，请求二审撤销一审判决，支持其一审的诉讼请求。
被上诉人张铨辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方的土地转让行为已经完成，张铨辉已经在土地上建设了房屋，并得到村委会的确认，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明：卢卓顺与张铨辉均确认涉案土地属于集体土地，张铨辉并非涉案土地所在村民组织的成员。
本院二审认为：本案系建设用地使用权纠纷。对于卢卓顺的上诉请求及理由：一、经查，卢卓顺与张铨辉均确认涉案土地属于集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，卢卓顺将宅基地转让给张铨添，张铨添又将宅基地转让给张铨辉的行为违反了上述法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，卢卓顺应当将所收取的80000元退还给张铨辉。如张铨辉认为合同无效导致其有损失，卢卓顺对此存在过错，其可另外起诉主张。二、一审法院认为“卢卓顺”签名处红色指印因印油过重文线模糊细节特征不稳定不具备鉴定条件，而判令卢卓顺承担1040元的鉴定费并无不当，予以维持。综上，卢卓顺上诉理由成立，予以支持。一审判决适用法律错误，处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，本院于2013年9月4日作出（2013）中中法民一终字第231号民事判决：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2012）中二法民一初字第398号民事判决；二、确认卢卓顺与张铨辉之间就涉案土地的转让行为无效；三、卢卓顺于判决发生法律效力之日起七日内向张铨辉退还80000元。一审案件受理费1800元，由张铨辉负担，鉴定费6120元，由卢卓顺负担1040元，张铨辉负担5080元。二审案件受理费1800元，由张铨辉负担。
张铨辉申请再审称：（一）本案诉争的土地尽管属于集体土地，但农村集体经济组织全部成员转为城镇居民。本案诉争的土地位于中山市小榄镇绩西社区，该社区的居民已全部转为城镇居民，该社区的土地除了居民住宅、工业用地、商业用地外，并无农业用地。土地法对农民集体所有土地的保护，主要是针对农业用地的保护，而本案诉争的土地明显不属于这种情形。土地管理法实施�例第二条第五项规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地为国家所有。根据这一法律规定，卢卓顺所有的宅基地表面上是农民集体所有，但实际上是国家所有；（二）卢卓顺将诉争土地转让给香港居民张铨添，转让合同有效。1997年11月14日，同安经济社退回张铨添原购买工业用地的款项80000元，但该款项实际转为卢卓顺购买屋位地的款项，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租、用于非农业建设纠纷案件托干问题的指导意见》第十二条之规定，该转让合同有效；（三）诉争土地的转让获得了土地所有权人的认可，并交纳了土地转让过户费用。十几二十年前，本镇居民购买其他社区土地建房的情况很多，如果按照二审判决全部合同无效，向原使用权人退还土地，将会导致严重的社会问题；（四）二�判决有违司法公正。1995年，张铨添支付了80000元购买卢卓顺的宅基地，而在当时，这样的价款可以购买小榄镇城区面积相当的国有土地800平方米左右，其后来又陆续支付了30多万元，另外，其已向绩西经联社支付宅地转让过户费243000元，还在宅基地上兴建了建筑物。但二审仅判决卢卓顺返还80000元，显然不公平。为此，请求再审确认土地转让行为合法有效，并判令卢卓顺履行土地过户义务。
被申请人卢卓顺辩称：张铨辉的主张缺乏事实和法律依据，我国法律明确规定农村的集体土地不能转让给非集体成员，所以涉案转让行为是无效的，二审判决处理正确，请求再审予以维持。
本院再审除对一审查明的“卢卓顺、张铨添、张铨辉分别向同安经济社支付部分购买土地的款项”的事实不予确认外，对一、二审查明的其他事实予以确认。另查明：中山市小榄镇绩西社区居民委员会（简称绩西居委会）收取的涉案土地的超分宅地款均由卢卓顺向该居委会交纳。再审庭审中，张铨辉提交了中山市小榄镇绩西建设管理站出具的证明以及诉争土地的坐标图，以证明诉争土地属于其所有。卢卓顺对该证明和坐标图均不予确认，称中山市小榄镇绩西建设管理站没有出具土地权属证明的职权，坐标图没有出具单位的盖章。此外，张铨辉称原二审判决后，卢卓顺在未申请法院强制执行和通知其到场的情况下，擅自将其在诉争土地上所建的木皮屋拆除，也没有向其支付判决的款项。中山市小榄镇绩西建设管理站出具的证明内容为：“兹证明中山市小榄镇绩西村民（居民）宅基地（位于富安西路南二街、三街与富安西路一巷、二巷交界处，详见附件）现状地上建筑物为张铨辉的二层木皮屋。该宅基地目前并没有任何人取得建筑施工许可证。”坐标图没�显示出具单位，也没有任何签章。再审庭审后，本院就涉案土地的性质以及“村改居”后集体土地流转是如何处理等问题，向中山市国土资源局去函调查。中山市国土资源局于2015年3月23日复函本院称：“一、根据国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五项‘农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地为国家所有。’的解释意见（国法函（2005）36号），该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可依法征收为国家所有。因此，原中山市小榄镇绩西村民委员会变更为中山市小榄镇绩西社区居民委员会后，原属于该村的集体土地是要通过办理征收用地手续后方可转为国家所有。二、“村改居”后�集体土地性质不变，依然按照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等有关规定，办理集体土地流转事宜。”张铨辉、卢卓顺均对该复函的真实性、合法性予以确认，但张铨辉认为该复函的表述不清楚且对集体土地流转的问题没有作出具体说明，卢卓顺则认为该复函恰好说明涉案土地仍然是集体土地，且未经依法征收不能流转。
又查：再审庭审后，张铨辉向本院提交了中山市小榄镇绩西调解委员为出具的《情况说明》，卢卓顺对该情况说明的真实性、合法性予以确认，但认为该情况说明仅反映双方到居委会调解的经过，不能证明涉案的土地转让行为合法。为此，本院于2015年4月2日到绩西居委会进行了调查。该居委会党委副书记翁某某向本院述称：“卢卓顺是同安村的村民，涉案土地一部分是同安村民小组分配给卢卓顺使用，一部分是卢卓顺向同安村民小组购买的，超过宅地面积的部分卢卓顺需按500元／平方米的价格缴交超分宅地款；直至2006年10月26日，卢卓顺才与绩西居委会结算完超分宅地款，所有款项都是卢卓顺来交纳，绩西居委会当时并不知道卢卓顺将涉案土地转让给张铨添的事情；2010年3月，张铨辉、卢卓顺到绩西居委会协商并申请办理涉案土地的过户手续，但因没有提交双方签名的移交土地的确认书，绩西居委会并没有重新测量土地并在居委会的图库上变更土地的使用权人；涉案土地没有领取集体土地使用权证，所谓的过户手续是指在绩西居委会登记土地重新确认产权人，涉案土地已于2010年由卢卓顺的兄弟过户至邓镇华名下；绩西居委会已通知张铨辉收回所交的宅地转让过户费243000元，但张铨辉一直没有来收取。”张铨辉、卢卓顺均对本院向绩西居委会所作的调查笔录的真实性、合法性、关联性予以确认�张铨辉认为从翁书记的陈述可以看出，是卢卓顺不讲诚信才导致办不了过户手续，而且在2010年时甚至现在非本村村民都可以登记为土地使用权人，只是不能办理报建而已，但本案解决的是土地是否可以转让而不是土地能否建房的问题。卢卓顺则认为绩西居委会对土地只有管理的权力，但其并不是土地确权的职能部门，有关土地确权和房屋报建手续都要依照国家相关法律规定。
本院再审认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款的规定，“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。”所以，张铨辉要求卢卓顺履行土地过户义务的再审请求，因超出原审诉讼请求而不属于再审审理范围。因此，本案的争议焦点是卢卓顺与张铨辉之间就涉案宅基地的转让行为是否合法有效的问题。
从中山市国土资源局的复函内容可知，原中山市小榄镇绩西村民委员会变更为绩西居委会后，原属于该村的集体土地是要通过办理征收用地手续后才能转为国家所有的，所以涉案宅基地仍然属于集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农�建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条也规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”本案中，卢卓顺将宅基地使用权转让给张铨添，张铨添又将该宅基地使用权转让给张铨辉的行为因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定为无效合同。而且，虽然卢卓顺与张铨添之间的转让行为发生�1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订以前，但因转让的标的物只是宅基地使用权而没有连同房屋一起转让，所以该转让行为也应认定无效。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款、第三十七条的规定，判决如下：
维持本院（2013）中中法民一终字第231号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭军乐
审 判 员 杨雪燕
代理审判员 蔡惠群
二〇一五年六月十九日
书 记 员 李秀连