北京市朝阳区人民法院
民 事 裁 定 书
（2013）朝民初字第40587号
原告崔永泉，男，1934年7月19日出生。
委托代理人樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。
被告北京世纪广平拆迁有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路570号。
法定代表人王宏伟，总经理。
委托代理人朱燕，北京市衡石律师事务所律师。
委托代理人汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。
被告北京东银燕华置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街内24号京泰大厦12层1203室。
法定代表人陈刚，董事长。
委托代理人朱燕，北京市衡石律师事务所律师。
委托代理人汪春旭，北京市衡石律师事务所律师。
被告北京首开天鸿集团有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街22号。
法定代表人阮庆革，董事长。
委托代理人林立新，北京市元泓律师事务所律师。
委托代理人刘睿杰，北京市元泓律师事务所律师。
第三人崔太平，男，1962年10月27日出生。
原告崔永泉（以下简称姓名）与被告北京世纪广平拆迁公司（以下简称广平公司）、北京东银燕华置业有限公司（以下简称燕华公司）、北京首开天鸿集团有限公司（以下简称首开公司）、第三人崔太平（以下简称姓名）物权保护纠纷一案，本院曾作出（2013）朝民初字第02195号判决。燕华公司不服判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第11202号民事裁定书，以原审判决违反法定程序为由，撤销（2013）朝民初字第02195号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，并追加崔太平作为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人樊涛，广平公司、燕华公司共同委托代理人朱燕、汪春旭，首开公司委托代理人林立新、刘睿杰到庭参加了诉讼，崔太平经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
崔永泉诉称：位于北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋）原系我承租北京市朝阳区房管局（以下简称朝阳区房管局）的公房。2005年6月，朝阳区房管局与我签订《购买公有住宅协议书》，将涉案房屋出售给我。由于我有一段时间没有在该房居住，2011年11月12日，当我决定回去住时，发现房屋已被广平公司侵占。我进入该房屋后，广平公司人员拒不承认我是所有权人，最后我被赶出房屋，至今借住在别人家中。故我诉至法院要求，广平公司、燕华公司、首开公司共同返还我房屋，如无法返还，则按照给付崔太平的补偿标准赔偿我500万元，及自2011年3月16日至实际给付之日止的利息。
广平公司辩称：崔太平是侵权人，以作废的房产证与我方签订合同，我方尽到了审查的义务，并且支付了对价。我方不存在过错。入户调查时，崔太平妻儿三人住在涉案房屋。崔永泉应当向崔太平主张权利。
燕华公司辩称：同广平公司的答辩意见。
首开公司辩称：不同意崔永泉的诉讼请求。物权保护纠纷的核心是谁是物权人，房产物权是登记主义，崔太平的房产证未经过合法程序撤销，拆迁之日崔太平仍然是涉案房屋的权利人。
经审理查明：涉案房屋原系崔永泉承租公房，崔太平系崔永泉之子。
1998年，北京市朝阳区国土资源管理局对直属公房进行房改，崔太平之妻为崔太平办理了购房手续，崔太平取得京房权证朝私字第**号房屋所有权证。
2003年，崔永泉将北京市朝阳区国土资源和房屋管理局（以下简称朝阳区房管局）、崔太平作为共同被告诉至本院，要求确认朝阳区房管局与崔太平之间的买卖合同无效，维护其合法承租权。我院经审理后作出（2003）朝民初字第05310号民事判决。崔永泉不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后于2003年12月做出（2003）二中民终字第8440号判决，该判决查明如下事实：“涉案房屋原承租人为崔永泉，该房系崔永泉工作单位北京市青年路木材厂所分，崔太平系崔永泉之子，崔太平夫妇及崔永泉之女崔荷梅系该房共居人。1998年，房管局对直属公房进行房改，范围包括双方诉争房屋。根据房改的相关政策及法律规定，房屋承租人在同等条件下享有优先购买权，在承租人放弃购买权并同意共居人购买房屋的，共居人可以购买，不购买的可继续维持原租赁关系。在原审法院审理过程中，房管局提交了同年5月6日登记的“现住房共居人口认定表”，该表列明购房人为崔太平，在是否同意购房人为产权人一栏中，崔太平、刘国华（崔太平之妻）、崔荷梅（崔太平之姐）、崔永泉均表示同意崔太平为产权人，并签章。此事经庭审调查，签字盖章均为刘国华代办，崔永泉本人未到场也未出具授权委托书。此后崔太平向房管局交纳了购房款，房管局于1999年8月1日下发了京房权证朝私字第431**号房屋所有权证，列明本案诉争房屋所有权人为崔太平。在庭审过程中，崔荷梅出庭作证，称崔永泉知道并同意以崔太平名义购买诉争房屋。崔永泉表示，其本人印章、户口簿、房屋租赁契约均由自己保存，是崔太平夫妇在自己回老家期间私自撬开柜子获得，并称其于1998年5月回家后即发现柜子被撬，问崔太平原因，崔太平称系其为购房取印章等才撬的，崔永泉同时又问崔太平是否用了自己的工龄购买，崔太平未明确答复。后崔太平夫妇对诉争房屋进行了装修。另查，1999年崔太平曾将诉争房屋出租，崔永泉搬至北京市朝阳区水碓子15楼3单元105号居住。崔永泉自2002年6月起就出卖诉争房屋之事先后提起过行政诉讼及民事诉讼，后均撤回起诉。上述事实，有原审法院裁定书、单位分房证明、房管所证明、购买直管公有住宅楼房申请表、房屋所有权证、北京市房地产管理局房屋产权档案、交款票据、证人证言及双方当事人当庭陈述等在案证明。”判决认为：“公民的合法权益应当受到法律保护。根据已查明的事实，崔永泉作为本案诉争公有房屋的原合法承租人，在房改过程中，依相应的政策法律规定，在同等条件下对诉争房屋享有优先购买权，只有在其放弃购买权并同意共居人购买的前提下，才允许其它共居人购买。而作为该房共居人的崔太平在购买房屋时，称买房前已征得崔永泉同意，证人崔荷梅也证明以崔太平的名义买房已经崔永泉事先认可，但从本案相关证据表明，崔太平购买房屋时，崔永泉并未在北京，崔太平是在橇开崔永泉柜子后，取得的房屋租赁契约、户口本及崔永泉的名章，崔永泉对其买房事宜并不知晓，且事后当崔永泉向崔太平询问以谁名义购买房屋时，崔太平并未向其告知，因此可以看出崔太平购买房屋未经过崔永泉同意。房管局在崔永泉本人未到场或出具授权委托书的情况下，与崔太平所签房屋买卖合同，侵犯了崔永泉的合法权益，故该合同应为无效。合同无效后，房管局与崔永泉的原房屋租赁关系应予恢复。原审法院以崔永泉所诉超过诉讼时效为由，驳回其诉讼请求的判决不妥，本院依法予以该判。崔永泉上诉提出要求确认房管局与崔太平所签合同无效及维护其合法承租权的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2003）朝民初字第05310号民事判决。二、北京市朝阳区国土资源和房屋管理局与崔太平就座落于北京市朝阳区XX居室一套所签的房屋买卖合同无效。三、北京市朝阳区国土资源和房屋管理局于本判决生效后三十日内，就座落于北京市朝阳区建国里7号楼5单元102号2居室一套房屋与崔永泉恢复承租关系。”
该判决生效后，朝阳区房管局恢复了与崔永泉的租赁关系。2005年6月28日朝阳区房管局作为甲方与崔永泉作为乙方签订《购买公有住宅协议书》，将涉案房屋房屋出售给崔永泉。协议内容如下：根据北京市人民政府有关房改文件规定，甲方经朝阳区房改办批准出售涉案房屋，住房共计2间。乙方自愿按本协议购买上述住房。上述住房建筑面积54.79平方米。房价款为35151元。乙方同意上述购房款直接从其所购上述住房的拆迁补偿款中划转给甲方。甲方从上述住房拆迁公告发布之次月起，停止收取乙方房租。自拆迁公告发布以后，该房屋的维修、养护及住用安全由拆迁单位负责。
2005年，首开公司取得建国里地区的拆迁许可证，该公司认可实际拆迁工作由其下属燕华公司负责。广平公司受燕华公司委托进行拆迁。2011年3月16日，燕华公司与崔太平签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议中确认崔太平为涉案房屋所有权人，共确定给付崔太平拆迁补偿款424673.67元（其中房屋区位补偿价款352135.33元，重置成新价72538.34元）；拆迁补助款3684576.33元，其中含停产停业补助费82185元。同日，燕华公司与崔太平就自建房一间签订另一份《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，确定给付崔太平自建房补助费890750元。上述合同签订后，燕华公司认可于2011年3月25日向崔太平支付了拆迁款项，崔太平将涉案房屋交出，燕华公司对房屋门窗、楼板、管道等部位进行了拆毁。
2012年5月15日，朝阳区房管局出具证明内容如下：首开公司根据京朝拆许字（2005）第99号房屋拆迁许可证，在朝阳区建国里地区进行开发建设，承租人崔永泉居住在朝阳区xx，建筑面积54.79平方米，该房屋在拆迁范围。朝阳区房管局根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房和筒子楼管理办法》的规定，于2005年6月28日将上述房屋出售给承租人崔永泉并与其签订了《购买公有住宅协议书》。根据房改政策有关规定，承租人购买公有住宅后，即取得了房屋所有权人的资格。特此证明。
庭审中，崔永泉提交2004年2月24日北京日报，用以证明崔太平所持房产证已经朝阳区房管局声明作废。该报2004年2月24日版中有如下内容的声明：房屋所有权人崔太平于1999年8月11日领取坐落于朝阳区xx房屋所有权证，房屋所有权证号为朝私成本字第43182号，房产证声明作废。广平公司、燕华公司、首开公司对此均不认可，认为只是声明房本作废，没有说产权变更情况。
庭审中，崔永泉称：崔太平是涉案房屋的共居人，崔永泉并非长期住在涉案房屋，断断续续住，有时会回老家或朋友家住。因为原告与崔太平关系不好，故不经常一起居住。经询，崔永泉表示关于居住权问题，与崔太平私下有交涉，但没有法律诉讼。崔太平长期居住涉案房屋崔永泉不允许，是不情愿的，无奈的。2005年崔永泉即知道拆迁，之前拆迁公司与崔永泉有联系，后来拆迁公司有变更，崔永泉就不知道。对此，崔永泉提交房屋拆迁通知，用以证明拆迁公司有变更。广平公司、燕华公司、首开公司对该证据表示认可，但认为可以证明崔永泉知道拆迁的事情，崔永泉应当带齐全了材料到拆迁公司办理手续。
经询，崔永泉表示，因拆迁公司与崔太平之间的协议系二者之间的事情，故不主张协议无效。另外，崔永泉表示，本案以物权保护起诉，未向崔太平主张不当得利。崔永泉认为，三被告拆了其所有的涉案房屋，三被告与崔太平之间的事情与其无关。故本案以物权保护提起诉讼，要求三被告承担侵权责任，不再向崔太平主张不当得利。
庭审中，燕华公司提交拆房验收通知书，用以证明崔太平将涉案房屋交付燕华公司；提交收条，用以证明崔太平收取了补偿款500万元；提交国有土地使用权证、委托拆迁协议、房屋拆迁估价结果报告，用以证明拆迁手续及程序合法；提交房屋产权证书、收据，用以证明燕华公司履行了形式审查的手续，与崔太平签订拆迁补偿协议是正常合理的；提交律师函，用以证明崔永泉怠于行使权利。崔永泉对上述证据真实性认可，但不认可证明目的。
上述事实，有（2003）二中民终字第8440号判决书、《购买公有住宅协议书》、京朝拆许字（2005）第99号房屋拆迁许可证、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、房屋拆迁通知、拆房验收通知书、收条、国有土地使用权证、委托拆迁协议、拆迁估价结果报告、房屋产权证书、收据、律师函及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：崔永泉之子崔太平持涉案房屋所有权证，与燕华公司签订了拆迁协议，燕华公司依据拆迁协议和崔太平的交付行为，对涉案房屋进行了拆除。生效判决确认崔太平与朝阳区房管局就涉案房屋所签房屋买卖合同无效，并判令朝阳区房管局就涉案房屋与崔永泉恢复租赁关系。该判决生效后，崔永泉与朝阳区房管局签订了购买公有住宅协议书，但崔永泉并未向朝阳区房管局申请涉案房屋的所有权证。且崔太平所持涉案房屋所有权证至今未被撤销。因崔永泉对于崔太平长期占有使用涉案房屋是明知的，且始终未以法律形式向崔太平主张权利，而燕华公司对涉案房屋进行拆除又是基于崔太平的交付。故如果崔永泉主张要求返还涉案房屋，则应向崔太平提出。而关于赔偿问题，崔永泉主张以拆迁补偿协议确定的补偿标准对其进行赔偿，该项诉讼请求显然是将其本人作为涉案房屋的所有权人及被拆迁人这样一个前提而提出的。但崔永泉是否涉案房屋的被拆迁人，尚未经有关部门确认和有关程序处理，且谁为涉案房屋的所有权人和被拆迁人，在崔永泉与崔太平之间仍存在争议，故本案的处理应以相关部门有关程序处理为前提。在相关程序处理之前，崔永泉不向崔太平主张权利，而迳行要求三被告以拆迁协议确定的补偿标准对其进行赔偿缺乏依据，故本院将对崔永泉的起诉，依法裁定予以驳回，待相关程序完成后，崔永泉可另行提起有关诉讼。另需说明的是，崔永泉在本案中明确表示不向崔太平主张权利，而仅主张三被告承担责任，如本案直接予以处理，则对三被告有失公平，且对此后类似纠纷的处理无法起到良性示范作用。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）款之规定，裁定如下：
驳回原告崔永泉的起诉。
公告费560元，由原告崔永泉负担（已交纳）。
如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 白小莉
人民陪审员 赵金燕
人民陪审员 谢秋明
二〇一四年七月九日
书 记 员 陈 峰