广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第1074号
原告：刘勇，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。
委托代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。
被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：陈志鸿。
委托代理人：贺亦丁，系该公司职员。
原告刘勇诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何彤文独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘勇的委托代理人陈侃，被告城建开发公司的委托代理人贺亦丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘勇诉称：2017年1月16日，我与被告城建开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告城建开发公司以2060092元的价格向我出售由其开发的南沙滨海花园三期XXX号房，并应在2008年6月30日前交付使用，如逾期交付超过90日且我方要求继续履行合同的，其应自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，按日支付我已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，我已付清房价款，但当我在2008年6月27日与被告城建开发公司及物业公司的工作人员一起收楼时，却发现涉案房屋地面下陷、裂痕遍布，根本就达不到合格标准，也不能正常使用。我当即拒绝接收房屋，并要求被告城建开发公司尽快维修好后再办理收楼手续。被告城建开发公司及物业公司的工作人员对此没有异议，表示将尽快修好，并在房屋前后放置写有“观察中”的标示牌。此后，我曾多次前往涉案房屋查看，也一再催促被告城建开发公司尽快进行修复，甚至还就此发出过律师函。但七年多来，被告城建开发公司一直表示正在维修，敷衍了事。鉴于此情况，我已不再相信被告城建开发公司的维修承诺，现拟接收房屋后自行维修。为此，我于2015年聘请了专业机构就涉案房屋的质量问题进行了鉴定评估和修缮预算，结论是房屋目前确实难以正常使用，其修缮费用需要75553.27元。综上，被告城建开发公司的违约行为给我造成了严重损失，其应依约、依法承担相应责任，故诉请法院判令其：1.立即向原告交付涉案房屋；2.立即向原告付清维修涉案房屋所需费用75553.27元；3.向原告支付逾期交房违约金（以2060092元为基数，按每日万分之三计算，自2008年7月1日起计至涉案房屋交付之日再加90天的维修期止）；4.承担本案的诉讼费用。
被告城建开发公司辩称：我公司不同意原告刘勇的全部诉请。理由如下：1.我公司已经履行了涉案房屋的交付义务，只是原告刘勇自己拒绝接收房屋而已，故不存在对涉案房屋再次进行交付的问题。2.由于涉案房屋已经过了保修期，故对于原告刘勇所主张的维修费用，我公司不予承担。3.我公司不存在迟延交付房屋的情况，故也不存在需要支付逾期交房违约金的问题。4.原告刘勇关于房屋维修费用及逾期交房违约金的主张已超过法定的诉讼时效。
经审理查明：城建开发公司是南沙滨海花园的开发商，商品房预售许可证号为穗南国预字20060008号。2007年1月16日，刘勇与城建开发公司签订编号为穗南国合字XXXX号的《商品房买卖合同》，约定由刘勇（买受人）向城建开发公司（出卖人）购买位于南沙区南沙滨海花园第XXX幢多连体别墅，房价款总金额为2060092元，以按揭贷款方式付款。该合同第八条约定的交房期限和条件为：出卖人应当在2008年6月30日前办妥竣工验收备案手续，并交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权提出解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四《合同补充协议》第四条第4点约定，非因出卖人责任而买受人逾期不办理交接手续，视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用。买受人应当自买卖合同第八条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付，商品房灭失损毁的风险承担。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件四《合同补充协议》第十二条第3点第（五）项约定，买受人通讯地址已注册在买卖合同中，所有出卖人的通知书应以上述地址为依据，如买受人迁移通讯地址应立即以挂号邮件知会出卖人的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由买受人负责，凡出卖人根据最后登记买受人地址寄出的函件，即视为已送达买受人。
合同签订后，刘勇已按合同约定向城建开发公司付清全部购房款。城建开发公司于2008年6月2日向刘勇发出《交付使用通知书》，刘勇于2008年6月16日领取了《商品房交楼书》，内容为：刘勇先生购买的南沙区滨海花园三期B-35单元，现予交付使用，请前往该小区的服务中心（管理处）办理接收房屋的手续，同时交付相关费用。其后，刘勇在验收房屋时，以房屋存在质量问题而拒绝收楼。涉案房屋于2008年9月19日办妥竣工验收备案手续，房管部门于2010年1月26日办理了权属人为刘勇的产权登记，颁发了房地产权证（粤房地权证穗字第××号）。
刘勇为证明涉案房屋存在质量问题，不符合交楼条件，提供了如下证据：一、《住户房屋检查表》，根据刘勇的陈述，其在2008年6月27日查验房屋后，由其妻子黄某将所发现的房屋问题填写在该检查表上，内容为：1.天台墙壁有裂缝；2.天井顶漏水补灰未干；3.二楼洗手间门前顶漏水补灰未干；4.二楼房间墙壁漏水补灰未干；5.外墙裂纹有水渍。二、弘盛鉴字〔2015〕0437《房屋安全鉴定书》，该鉴定书是广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所受刘勇的委托，于2015年4月27日对涉案房屋进行安全鉴定后作出。该鉴定书的鉴定意见为：根据检查情况分析，涉案房屋的主体承重结构未发现有因地基基础承载力不足而引起的损坏现象，房屋的上部结构钢筋混凝土柱、梁、板等构件基本完好；房屋现时的损坏主要表现为：部分墙体产生水平、斜向及竖向裂缝，裂缝主要集中出现在门窗洞角边、墙体与斜板底之间结合处、纵横墙体结合处及板底下方墙体；个别墙体与装饰线条及厨房灶台连接处产生分离裂缝；室内墙体局部饰面出现渗水、发霉、起鼓及空鼓现象，局部木门框出现蛀蚀现象；外墙与室外地面连接处产生分离裂缝；门口台阶出现下沉、分离现象；室外地面出现严重的下沉现象，房屋与周边地面产生分离。根据国家建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为“基本完好房”；应对房屋的损坏部位做修缮处理。该鉴定书在房屋的损坏原因初步分析中指出：现场检查情况分析，未发现室外地面下沉导致房屋的主体结构构件出现损坏的迹象，室外地面下沉对房屋的安全性基本无影响，但对房屋的正常使用有影响，建议对房屋的室外地面进行整体加固修复处理。该鉴定书处理建议（仅供参考）为：1.对房屋墙体出现的缝宽≥0.5㎜的裂缝作码补修复处理；2.对房屋墙体出现的缝宽＜0.5㎜的或墙体结合部位出现的裂缝作铲除找平层后，再按原状修复处理。3.对房屋墙体及楼板底饰面出现渗水、发霉、开裂及起鼓的部位按原状做饰面修复处理；4.对房屋出现渗水的地方进行维修处理；5.对房屋进行白蚁防治；6.对房屋室外下沉地面作整体加固修复处理；7.其余的损坏部位采取相应的维修措施。三、《建筑物沉降观测记录表》，证明涉案房屋所在的整个小区，在建设期间即已存在明显的沉降现象。四、涉案房屋照片，证明涉案房屋长期未有得到维修。为证明涉案房屋修缮所需费用，提供了由广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所编制的《房屋修缮工程预算书》，预算工程造价为75553.27元。
城建开发公司为证明涉案房屋在符合交楼条件后，其已向刘勇履行了通知收楼义务，提供了落款日期分别为2008年9月19日和2008年9月22日的两份催收楼函件。其中，2008年9月19日的催收楼函件附有交寄邮件收据，但该收据并无记载收件人名称、寄送材料名称及具体的寄送地址；2008年9月22日的催收楼函件附有国内特快专递邮件详情单（寄件人联），但未有交寄证明及回执联。刘勇表示未有收到过该两份催收楼函件。
在诉讼过程中，城建开发公司向本院表示愿意按照广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所出具的弘盛鉴字〔2015〕0437《房屋安全鉴定书》中的处理意见对涉案房屋进行修复处理和采取维修措施。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对于刘勇所主张的逾期交楼违约金及房屋维修问题，本院综合评判如下：
一、关于逾期交楼违约金的问题。合同约定城建开发公司应在2008年6月30日前办妥竣工验收备案手续，并将涉案房屋交付刘勇使用。城建开发公司虽在2008年6月2日向刘勇发出《交付使用通知书》，通知刘勇收楼，但涉案房屋实际在2008年9月19日才办妥竣工验收备案手续，故应认定城建开发公司未能按照合同的约定交付房屋，已构成违约。城建开发公司虽然主张其在涉案房屋办妥竣工验收备案手续后，分别在2008年9月19日和2008年9月22日向刘勇发出催收楼函，但由于其所提供的证据不足以证实该函件已经向刘勇送达，故在刘勇对此不予确认的情况下，本院不能认定城建开发公司在上述时间已履行了通知义务。如前所述，城建开发公司于2008年6月2日向刘勇发出了收楼通知，但此时并未办妥竣工验收备案手续，不符合合同约定的交楼条件，而城建开发公司在办妥竣工验收备案手续后，又未能证明其已重新履行了通知收楼的义务，故对城建开发公司所主张的交楼时间，本院不予采纳。由于房管部门于2010年1月26日就涉案房屋办理了权属人为刘勇的产权登记并颁发了房地产权证，刘勇自该日起已能对涉案房屋行使占有、使用、处分等所有权权能，故城建开发公司就涉案房屋已完成法律上的交付，即使城建开发公司未能举证证明其有在办妥竣工验收备案手续后通知刘勇收楼，但该事实并不能否认刘勇至迟应在取得涉案房屋所有权时，知道或应当知道涉案房屋已具备交付条件的事实，在无证据显示是城建开发公司的原因导致刘勇未能实际接收使用涉案房屋的情况下，现刘勇主张由城建开发公司向其交付涉案房屋及承担2010年1月26日以后的逾期交房责任，理据不足，本院不予支持。刘勇依据《房屋安全鉴定书》及房屋照片，认为室外地面下沉影响对涉案房屋的正常使用，故其有权拒绝接收房屋。但室外地面沉降是有一个时间过程，《房屋安全鉴定书》的鉴定时间是在2015年4月，故其并不能反映涉案房屋当初的状况；同样，刘勇提供的照片因无法证实其形成时间，故无法证明该照片反映的就是涉案房屋当初的状况。而且从刘勇提供的《住户房屋检查表》显示，其在2008年6月验房时，并无反映涉案房屋存在室外地面下沉的情况。另外，上述鉴定书亦表明，未发现室外地面下沉导致房屋的主体结构构件出现损坏的迹象，室外地面下沉对房屋的安全性基本无影响，虽然对房屋的正常使用有影响，但这种影响是可以通过对房屋的室外地面进行整体加固修复处理来解决。故刘勇以此为由拒绝接收房屋，理据不足，本院不予支持。由于刘勇在2015年11月18日才提起本案诉讼，且无证据证明其在本案诉讼之前已向城建开发公司主张过该项权利，故刘勇关于2013年11月19日之前的逾期交楼违约金主张已超过两年诉讼时效的规定，本院不予支持。
二、关于房屋维修问题。刘勇主张由城建开发公司按照《房屋修缮工程预算书》所预算的工程造价75553.27元付清维修费用，但该费用并未实际发生，且根据《商品房买卖合同》保修条款的约定，涉案房屋在保修期内发生质量问题的，应由城建开发公司履行保修义务。因此，刘勇要求城建开发公司向其付清该笔款项的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。虽然城建开发公司以涉案房屋已过保修期作出抗辩，但其向本院表示愿意按照广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所出具的弘盛鉴字〔2015〕0437《房屋安全鉴定书》中的处理意见对涉案房屋进行修缮，属于其对自身权利的处分，本院予以准许，由此产生的费用由城建开发公司承担。根据相应的工程量，本院酌定对涉案房屋修缮时间以30日为限。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，按照广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所出具的弘盛鉴字〔2015〕0437《房屋安全鉴定书》中的处理意见对南沙滨海花园第XXX幢房屋进行修缮，由此产生的费用由被告广州城建开发南沙房地产有限公司承担；
二、驳回原告刘勇其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币20226元，由原告刘勇负担892元、被告广州城建开发南沙房地产有限公司负担19334元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 何彤文
代理审判员 何炎辉
人民陪审员 胡大成
二〇一六年八月十五日
书 记 员 梁凤茵