广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）粤高法审监民提字第227号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）广东建基环境工程有限公司（原广东建基会议展览服务有限公司）。
被申请人（一审被告、二审上诉人）欧镜林。
被申请人（一审被告、二审上诉人）清远市清城区第一建筑工程公司。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州市海印南苑房地产开发有限公司。
一审第三人：中国银行股份有限公司广州成悦大厦支行（原中国银行股份有限公司广州越秀支行）。
申请再审人广东建基环境工程有限公司（下称建基公司）因与被申请人欧镜林、清远市清城区第一建筑工程公司（下称清城一建）、广州市海印南苑房地产开发有限公司（下称南苑公司）、一审第三人中国银行股份有限公司广州成悦大厦支行（下称成悦中行）承租人优先购买权纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法审监民再字第260号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年2月9日作出（2011）粤高法民一再申字第90号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年8月27日公开开庭审理了本案。建基公司的委托代理人解刚，欧镜林、清城一建的委托代理人潘作仁，成悦中行的委托代理人刘增全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
建基公司（原名广东建基会议展览服务有限公司）于2007年5月8日向广州市海珠区人民法院起诉称：广州市海珠区海联路62-64号三楼是南苑公司开发的房产。自1996年起，受南苑公司聘请，建基公司管理南苑公司开发的海印南苑小区物业，南苑公司一直拖欠管理费和工程建设费用。1999年10月18日，南苑公司与建基公司签订《租赁协议》，约定南苑公司将上述房产出租给建基公司，以租金抵作管理费用。之后，建基公司即开始使用该房屋。2006年7月7日，清城一建通过以物抵债取得上述房屋所有权。同年9月27日，欧镜林从清城一建购买了上述房屋。因南苑公司未征得建基公司同意，擅自将该房屋转让给清城一建，清城一建又未经得该司同意将房屋转让给欧镜林，侵犯了建基公司的优先购买权。故请求判决：1、南苑公司与清城一建转让房屋的行为以及清城一建与欧镜林转让房屋的行为均无效；2、建基公司以清城一建受让房屋的价格购买并拥有该房屋所有权；3、本案诉讼费由南苑公司、清城一建、欧镜林承担。
南苑公司没有提出答辩意见。
欧镜林答辩称：其与清城一建之间进行的交易与建基公司无关，建基公司不是涉案房屋的承租人，故不享有优先购买权，同样不能主张其与清城一建之间的买卖关系无效。
清城一建答辩称：不同意建基公司的诉讼请求。其与南苑公司之间产权转移的依据是广州市中级人民法院出具的(2003)穗中法执字第1832号恢字1号民事裁定，如果建基公司认为该裁定有错误，应通过再审程序解决。
成悦中行述称：欧镜林提供了其名下的房产证向该行申请抵押贷款，房产产权清晰，该行按照正常的贷款程序批准了贷款，现欧镜林供款正常，讼争各方之间发生的纠纷该行并不清楚。
广州市海珠区人民法院一审查明：建基公司在2002年2月1日将名称由原广东建基集团广州实业有限公司变更为广东建基物业管理有限公司，2003年9月23日再变更为广东建基商贸发展有限公司，2007年4月30日变更名称为广东建基会议展览服务有限公司。
由于拖欠建基公司应缴费用90万元，南苑公司以其开发的广州市海珠区海联路62-64号三楼物业出租给建基公司，用于抵扣所欠部分管理费用。双方于1999年10月18日签订《租赁协议》，约定建基公司租用南苑公司开发的海印南苑商住小区，自编7、8、9号楼三楼共约4000平方米物业、商铺，以供办公管理用房、员工住宿与经营等业务。南苑公司同意建基公司对该物业进行转租、分租及经营其他合法业务，租赁期从1999年10月19日起至2014年10月18日止，共15年。租金每月5000元，每满一年租金增加100元／月。租金抵作南苑公司委托建基公司在物业管理期间所产生的部分物业管理费及环境维护费。在管理及经营期间，如遇南苑公司出售需书面通知建基公司，并保证归还所欠管理费用，如南苑公司无法归还，则建基公司有权在物业出售后继续使用该物业，直至抵扣完所欠的该管理费用为止等。
2003年1月8日，建基公司与南苑公司签订《补充协议》，约定南苑公司拖欠建基公司物业管理费、环境绿化和水电改造工程等费用，至2002年12月31日共达157.35万元。南苑公司承诺在2003年6月30日前归还50万元，其余欠款用租金抵扣；如南苑公司未能如期归还，则按欠款总额计收同期银行贷款利息，租金不做递增，租赁期内，租金不作调整。原协议的租赁时间调整为1999年10月19日至2018年10月18日止。建基公司投资于海联路62、64、66号三楼（即海印南苑自编7、8、9号楼三楼商铺）的所有装修和设备归该司所有。租赁期满，建基公司应恢复原状交回给南苑公司等。
据已生效的(2006)海民三初字第3059号民事判决书及(2007)穗中法民五终字第783号民事判决书查明：2006年3月1日，广州市中级人民法院作出(2003)穗中法执宇第1832号恢宇l号民事裁定书，载明广州市房屋开发建设有限公司（申请执行人，下称开发公司）与南苑公司（被执行人）合同纠纷一案在执行过程中，原审法院委托中介机构对本案查封的被执行人所有的位于广州市海珠区东晓路以东、海珠冲以西海印南苑7-9栋第三层全层的房产进行了评估、拍卖，但因该标的存在瑕疵，虽经降价40%后仍未拍卖成交；申请执行人请求广州市中级人民法院将该标的以最后一次拍卖价格813万元裁定给申请执行人，以低偿其6518819.11元的工程款，剩余部分的价值申请执行人以现金方式补偿给该标的物的抵押权人；本案的申请执行人就此与该标的物的抵押权人中国东方资产管理公司广州办事处（原工商银行广州市越秀支行）达成了以物抵债协议；协议履行过程中，广州市房屋开发建设有限公司将涉及本案的债权转让给了案外人清城一建；清城一建代广州市房屋开发建设有限公司履行了以物抵债协议；裁定将被执行人所有的位于广州市海珠区东晓路以东、海珠冲以西海印南苑7-9栋第三层全层的房产以813万元抵偿给清城一建，以抵偿被执行人拖欠的6518819.11元工程款。该裁定书已经发生法律效力。
2006年7月7日，广州市中级人民法院发出(2003)穗中法执字第1832号《公告》，载明已依法以(2003)穗中法执字第1832号恢字1号民事裁定书将上述房产以物抵债给申请执行人清城一建所有，并办理了房产证；责令上述房屋占用人及相关使用人在2006年7月前将上述房屋全部腾空，交付给申请执行人清城一建等。之后，欧镜林购买取得该址房屋。广州市国土资源和房屋管理局于2006年9月27日登记的粤房地证字第C49029**号《房地产权证》，记载海珠区海联路62-64号3楼房屋的权属人为欧镜林，占有房屋份额全部。一审期间，该房屋由广州市海珠区金印健康中心（以下简称金印中心）经营使用。一审诉讼中，清城一建表示：广州市中级人民法院已告知其建基公司对执行提出执行异议，并开庭进行、审理，但没有采纳执行异议；其在将讼争房屋出售给欧镜林时，未通知建基公司。
广州市海珠区人民法院一审认为：建基公司与南苑公司签订的《租赁协议》及《补充协议》是双方当事人当时的真实意思表示，没有违反有关法律、法规的强制性规定，为有效合同。在建基公司租期内讼争房屋在经公开拍卖又未能成交的情况下，由广州市中级人民法院以(2003)穗中法执字第1832号恢字1号民事裁定，将产权以物抵债给清城一建所有，清城一建取得讼争房屋的产权并非是与南苑公司进行转让取得，建基公司认为南苑公司与清城一建之间的转让行为无效的请求，不予支持。至于清城一建将房屋再转让给欧镜林的问题。由于建基公司对清城一建取得产权的执行裁定向广州市中级人民法院提出执行异议，而该院已将执行异议告知清城一建，并进行了开庭审理，清城一建应知道讼争房屋由建基公司承租的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生变动时，不影响租赁合同的效力”。建基公司对讼争房屋的租赁关系，在清城一建取得房屋所有权后，仍应有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。另根据最高人民法院关于贯彻实行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条的规定“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。故清城一建在另行出售房屋时理应告知建基公司，但清城一建在没有通知建基公司的情况下，将房屋出售给欧镜林，其行为违反了上述法律规定，现建基公司提出其有优先购买权，要求判决清城一建与欧镜林转让讼争房屋的行为无效的请求合理合法，予以支持。至于建基公司要求以现价格购买讼争房屋及拥有房屋所有权的问题。建基公司作为讼争房屋的承租人，其享有的权利只是在出租人出售房屋时，在同等条件下享有优先购买的权利，并非理所当然购买房屋并拥有产权。而在判决双方的买卖关系无效后，清城一建是否在另行出售或以什么条件出售仍处于不确定状态，故建基公司的该请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条之规定，广州市海珠区人民法院于2007年9月18日作出(2007)海民三初字第1821号民事判决：一、欧镜林与清城一建就广州市海珠区海联路62-64号三楼的买卖行为无效；二、建基公司在租赁合同期限内对清城一建出售广州市海珠区海联路62-64号三楼房屋在同等条件下享有优先购买权；三、驳回广东建基会议展览服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由建基公司负担50元，欧镜林负担50元。
建基公司、欧镜林、清城一建均不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。
建基公司上诉称：南苑公司一直拖欠其管理费和工程建设费，遂先后签订了《租赁协议》、《补充协议》，承租讼争物业到2018年10月，南苑公司是合法承租人。无论基于南苑公司与清城一建的合意还是法院的执行裁定以物抵债，其实质都是属于房屋买卖行为，只是买卖的表现形式不同，故一审法院认定南苑公司与清城一建转让讼争房屋的行为有效不当。承租人优先购买权属于附条件的形成权，只要条件相同，承租人单方表示就能使承租人与出租人之间形成出租人与第三人的同等条件为内容的合同。请求二审法院判决建基公司以813万元购买讼争房屋及拥有该房屋所有权。
欧镜林、清城一建答辩并上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误：1、建基公司在1999年、2003年签署了《租赁协议》和《补充协议》都是无效协议；2、2003年签订的《补充协议》即使有效，按照法律的规定对清城一建和欧镜林都没有约束力；3、建基公司要求以813万元的价格行使优先购买权不符合法律规定的同等条件。请求二审撤销一审判决第一、二项，维持一审判决第三项。
建基公司对欧镜林、清城一建的上诉答辩称：建基公司与南苑公司签订的《租赁协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是有效合同。在租赁期间，南苑公司未经建基公司同意，擅自转让涉案房屋的行为侵犯了承租人在同等条件下的优先购买权。欧镜林和清城一建的上诉请求没有法律依据，应予驳回。
成悦中行述称：其不清楚建基公司与欧镜林、清城一建的纠纷。
广州市中级人民法院二审确认了一审判决查明的事实。另查明，在南苑公司与建基公司签订的《租赁协议》、《补充协议》中，双方约定租期从1999年至2018年，承租面积约4000平方米物业、商铺，租金为5000元／月，每满一年增加100元／月。据建基公司称，讼争房于2001年交付该司，该司用以为员工宿舍，交付时为毛坯房，该司没有装修，2005年转租给金印中心，由中心自行装修。二审期间，讼争房屋已由欧镜林收回。
广州市中级人民法院二审认为：本案争议的焦点在于建基公司是否享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人享有同等条件下优先购买的权利”，承租人的身份是享有优先购买权的前提条件。建基公司享有讼争房权益的《租赁合同》和《补充协议》清楚地表明，这两份合同是名为“租赁合同”实为“以租抵债合同”。因此，建基公司对南苑公司而言，其法律地位为债权人，而非真正意义上的讼争房屋承租人。建基公司目前既未实际使用讼争房屋，亦未对讼争房屋投入资金装修，显然不符合承租人优先购买权的立法本意，自然不享有承租人的优先购买权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，广州市中级人民法院于2008年11月21日作出(2008)穗中法民五终字第1105号民事判决：一、撤销广州市海珠区人民法院(2007)海民三初字第1821号民事判决；二、驳回建基公司的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各100元，均由建基公司负担。
建基公司申请再审称：二审判决对《租赁协议》、《补充协议》认定以租抵债合同为非租赁合同明显错误，广州市中级人民法院拍卖以及清城一建将此租赁房屋另行出售欧镜林，前后两个房屋转让行为都发生在其承租期内，该房屋由承租人建基公司先用于员工宿舍，后转租金印中心，但房屋转让时都没有通知建基公司，侵害了其作为承租人所享有的优先购买权。二审判决认为该交易并非买卖，从而导致没有支持其优先购买权的主张，适用法律错误。此外，二审判决没有审理《租赁协议》、《补充协议》的效力问题，程序不当。请求撤销原审判决，依法改判。
欧镜林、清城一建答辩称：二审判决认定事实正确，不存在违反法律程序的情况。理由是：1、涉案房屋的取得是由广州市中级人民法院在执行、拍卖过程中以法院裁定方式将产权裁定给了清城一建。在法院处理过程中并无涉及到任何租赁负担，并且法院也出了公告要求搬迁。欧镜林原来是工程的实际承包人，当时也是以公开交易的方式合法从清城一建中受让取得涉案房屋产权。2、根据建基公司与南苑公司签署的租赁协议，明为租赁，实际反映的是建基公司对南苑公司的债权，建基公司并未实际使用房屋，并非承租人，故其不享有优先购买权。3、无论是清城一建还是欧镜林都是以善意的方式取得涉案房屋产权，应受法律保护。请求维持二审判决。
成悦中行述称：欧镜林贷款时向银行提供了案涉房屋产权证，欧镜林一直正常供款，银行后来才知道双方产生纠纷。2009年2月5日，欧镜林的银行贷款已全部还清。其他不发表意见。
南苑公司没有提供书面答辩意见，也没有到庭参加再审诉讼。
广州市中级人民法院再审确认了二审查明的事实。另查明，金印中心、建基公司与欧镜林房屋搬迁纠纷一案[即(2006)海民三初字第3059号民事判决、(2007)穗中法民五终字第783号民事判决]，广州市中级人民法院于2008年12月25日作出(2008)穗中法审监民再字第7号民事判决。该判决认定建基公司在诉争房产被抵押期间将房屋出租给金印中心，建基公司与金印中心之间的转租合同对欧镜林没有约束力。判决维持广州市中级人民法院(2007)穗中法民五终字第783号民事判决。
广州市中级人民法院再审认为，广州市中级人民法院于2006年7月7日发出(2003)穗中法执字第1832号《公告》，载明已依法以(2003)穗中法执字第1832号恢字1号民事裁定书将上述房产以物抵债给申请执行人清城一建所有，并办理了房产证，同时责令上述房屋占用人及相关使用人在2006年7月前将上述房屋全部腾空，交付给申请执行人清城一建。该发生法律效力的民事裁定书及《公告》等法律文书已经处理了涉及上述房产相关的产权、场地使用关系，确认清城一建已经取得有关房产的所有权，该房产随后登记在欧镜林名下，故建基公司现以其与南苑公司签订《租赁协议》、《补充协议》而形成的租赁关系主张优先购买权，并不足以推翻有关房产为清城一建、欧镜林所有的客观事实，从平衡交易安全与承租人优先购买权的保护，二审判决驳回建基公司优先购买权的诉讼请求，并无不当。由于建基公司与南苑公司之间的《租赁协议》、《补充协议》的性质和效力认定的问题不影响有关房产为清城一建、欧镜林所有的客观事实，二审未对有关问题进行认定，也并无不当。建基公司与南苑公司因履行《租赁协议》、《补充协议》产生的民事法律关系，建基公司可另行向南苑公司主张权利。二审判决处理结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，广州市中级人民法院于2010年4月9日作出(2009)穗中法审监民再字第260号民事判决：维持广州市中级人民法院(2008)穗中法民五终字第1105号民事判决。
申请再审人建基公司不服上述再审判决，向本院申请再审称：1、南苑公司与建基公司签订的《租赁协议》及《补充协议》合法有效，建基公司是案涉标的物的承租人。二审判决认为以租抵债合同为非租赁合同，从而否定建基公司的承租人身份，属适用法律错误。2、广州市中级人民法院无视建基公司对讼争房产享有优先购买权，作出（2003）穗中法执字第1832号恢字1号民事裁定，裁定讼争房产归清城一建所有违反法律规定。3、建基公司是讼争房产的承租人，对案涉标的物享有优先购买权。请求再审判决：1、撤销原二审、再审判决。2、维持一审判决。3、建基公司在同等条件下享有租赁房产的优先购买权，南苑公司向清城一建转让案涉房屋以及清城一建向欧镜林转让案涉房屋的合同均无效。
被申诉人欧镜林、清城一建答辩称：1、建基公司不是涉案标的物的承租人。南苑公司将房屋出租给建基公司时租赁标的物没有形成，不能排除合同是事后伪造的可能性。这份租赁合同即便成立也是无效的合同，因为该租赁合同所约定的租金严重低于当时的市场价格。2、广州市中级人民法院作出（2003）穗中法执字第1832号恢字1号民事裁定，裁定将案涉标的物以物抵债为清城一建所有，建基公司若对上述裁定不服，应直接申请执行监督而不能另行起诉。3、南苑公司与建基公司签署新的租赁补充协议前，涉案物业已抵押给成悦中行，根据担保法及司法解释的规定，抵押权人可实现抵押权，补充租赁协议对买受人即清城一建没有约束力。请求再审维持原判。
被申诉人南苑公司没有到庭应诉，亦未向本院提交答辩意见。
一审第三人成悦中行述称：欧镜林已于2009年2月5日还清了以案涉房产作抵押的贷款。成悦中行对案涉标的物的抵押权已被涂销。成悦中行在本案中已无利害关系。
本院再审查明，双方当事人对原再审判决认定的事实均无异议，故对原再审判决认定的事实予以确认。
本院再审认为，根据双方当事人的意见，本案争议焦点是：一、建基公司是否是案涉标的物的承租人，是否对案涉标的物享有优先购买权。二、建基公司请求判决南苑公司向清远一建转让案涉房产以及清远一建向欧镜林转让案涉房产的合同无效，是否具有法律依据。
一、关于建基公司是否是案涉标的物的承租人，其在同等条件下对租赁房屋是否享有优先购买权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁标的物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，建基公司与南苑公司于1999年10月18日签订了《租赁协议》，并于2003年1月8日签订了《补充协议》，双方约定由建基公司承租案涉房屋，租赁时间为1999年10月18日至2018年10月18日。虽然清远一建、欧镜林辩称上述协议无效，且不能排除是事后伪造的可能性，但其并未提交证据予以证明，故清远一建、欧镜林的抗辩理由缺乏事实依据。再结合建基公司又于2005年11月7日与金印中心签订《广州市房地产租赁合同》，将案涉房屋转租给金印中心，金印中心随即对案涉房屋进行了装修并使用该房屋从事经营活动等事实，本案可认定建基公司依据租赁合同之约定，对案涉标的物享有并实际行使了使用、收益的权利，也履行了合同约定的以物业管理费等抵作租金的义务。故建基公司是案涉标的物的承租人。虽然该合同具有以租抵债的特点，但不能因该特点而否定合同属租赁合同的性质，也不能因此而否定建基公司是案涉标的物承租人的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，在建基公司与南苑公司签订的租赁合同履行期间，建基公司在同等条件对案涉房屋享有优先购买权。
二、关于建基公司请求宣告南苑公司向清远一建转让案涉房产、清远一建向欧镜林转让案涉房产的合同无效，是否具有法律依据的问题。1、1988年施行的最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定，若出租人出卖出租房屋时未按规定通知承租人行使优先购买权，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此规定，承租人优先购买权具有可对抗成立在先债权的物权性质。但2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》并未把承租人优先购买权设定为物权，根据物权法定原则，承租人优先购买权不能对抗成立在先的债权。故上述第118条司法解释与《物权法》的规定相冲突，根据新法优于旧法的法律适用原则，该司法解释于2007年10月1日后即本案二审诉讼期间已不能予以适用。该118条司法解释后来被2008年12月24日施行的最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》第24条所明文废止。为了进一步阐明物权法及承租人优先购买权制度的立法精神，最高人民法院在2009年公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人可以诉请出租人承担赔偿责任，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。故建基公司请求宣告南苑公司向清远一建转让案涉房产、清远一建向欧镜林转让案涉房产的行为无效，缺乏法律依据。2、本案中，案涉房屋因另案被人民法院查封后，经拍卖无法成交，出租人南苑公司与第三人清城一建协议以该标的物抵偿债务，上述事实和以物抵债协议为（2003）穗中法执字第01832号恢字1号民事裁定书所确认，清城一建根据上述已经生效的民事裁定书办理了房产变更登记，取得了案涉标的物的所有权。另，欧镜林通过与清城一建签订买卖合同，并通过办理房屋过户登记而取得案涉房屋所有权。建基公司对案涉房屋享有优先购买权，并不足以推翻有关房产为清城一建、欧镜林所有的客观事实。建基公司若认为（2003）穗中法执字第01832号恢字1号民事裁定书认定事实错误或适用法律不当，或认为其可以清城一建受让房产的价格受让案涉房屋，可对该执行裁定提出申诉；建基公司若认为南苑公司、清城一建、欧镜林的行为构成对其承租人优先购买权的侵害，则可通过另案诉请南苑公司、清城一建、欧镜林承担赔偿责任的途径解决。
综上所述，原二审判决认为建基公司不是案涉房屋承租人，对案涉房屋不享有优先购买权不当，应予纠正。但建基公司请求判决南苑公司向清远一建转让案涉房产、清远一建向欧镜林转让房产的行为无效，缺乏法律依据，原二审判决处理结果并无不当，原再审判决维持原二审判决亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
维持广东省广州市中级人民法院(2009)穗中法审监民再字第260号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖尚斌
代理审判员 钟向芬
代理审判员 王 凯
二〇一三年九月二十七日
本件与原本核对无异
书 记 员 黄健军