广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1882民初352号原告：张木珠，男，汉族，1969年12月23日出生，连州市人，现住连州市。原告：林桂英，女，汉族，1964年4月15日出生，阳山县人，住广东省阳山县。委托代理人：张木珠，男，汉族，1969年12月23日出生，连州市人，系林桂英丈夫。被告：连州市海润房地产有限公司，住所：连州市莲塘路12号。法定代表人：陈泰泉，男，汉族，该公司董事长。委托代理人：胡继纲，广东远大永恒律师事务所。原告张木珠、林桂英诉被告连州市海润房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理。依法由审判员陈炜适用简易程序于2015年9月17日公开开庭进行了审理并于同年10月14日作出（2015）清连法民二初字字第274号《民事判决书》。宣判后，原告不服向清远市中级人民法院提起上诉。2016年3月7日，清远市中级人民法院审理后以原判决认定基本事实不清，适用法律错误，撤销连州市人民法院（2015）清连法民二初字第274号民事判决，将本案发回本院重审。2016年6月17日，本院重新组成合议庭公开开庭进行审理，原告林桂英委托代理人即原告张木珠，被告连州市海润房地产有限公司委托代理人胡继纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张木珠、林桂英诉称：原告于2013年12月13日与被告连州市海润房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买被告开发的位于连州市××路××室。购房金额为人民币509000元。合同补充协议第5条：鉴于买受人的原因，经买卖双方协商，同意在《广东省商品房买卖合同》的第六条付款方式及期限条款原基础上特订立以下补充协议，将原“于2013年12月13日前付清首期款人民币172000元，余款人民币337000元于2014年1月3日前向按揭银行办妥银行按揭手续”变更为“于2014年10月25日前付清首期款人民币209000元，余款人民币300000元于2014年11月15日前向按揭银行办妥银行按揭手续。除本协议明确所作变更的条款之外，原合同的其余条款应完全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时以本协议为准。本协议自双方签字盖章之日起生效，与原合同具有同等的法律效力”。原告于2014年11月14日与连州市农村信用合作联社签订了人民币3000000元的《个人住房公积金按揭合同》并于同年12月25日付清了全部购房款509000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但该商品房至2015年9月6日还不具备工程竣工验收备案条件，因此该商品房至2015年9月6日还不具备合同约定的交付条件，导致被告至今无法将符合合同约定的商品房交付原告使用，被告应当承担逾期交房的违约责任。合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告于2014年12月25日付清了购房款人民币509000元，故违约金应从次日即26日起，至2016年4月8日共470天，逾期交房违约金为119615元，剩余违约金从2016年4月9日计至实际交付商品房时止。被告于2014年3月20日向原告发出一份《收楼通知书》，因为该商品房还没有达到合同约定的具备工程竣工验收备案条件，所以该商品房此时仍不具备合同约定的交付条件，所发出的《收楼通知书》是无效的。综上所述，被告确实构成逾期交房，应当依约承担违约责任，故请求：1、判令被告向原告支付2014年12月26日至2016年4月8日共470天的逾期交房违约金人民币119615元。2、判令被告向原告支付2016年4月9日至实际交付房屋为止的逾期交房违约金。3、本案诉讼费由被告承担。原告张木珠、林桂英为证明其事实主张，向本院提供了如下证据：1、合同编号为20131213259700《广东省商品房买卖合同》复印件，拟证明双方签订合同是有效的事实；2、原告身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；3、《广东省清远市中级人民法院民事裁定书》复印件，拟证明本案已由广东省清远市中级人民法院审理过的事实；4、《证据目录与证明作用》，拟证明被告于2015年9月6日提交的全部证据都无法证明该商品房具备工程竣工验收备案条件，该商品房直到2015年9月6日都不具备合同约定的交房条件，已构成违约，应当承担逾期交房违约责任的事实；5、首期款收据和《个人住房公积金按揭借款合同》，拟证明原告于2013年12月13日交付首期款人民币172000元，2014年10月25日交付首期款余款37000元，2014年11月14日前向按揭银行办妥银行按揭手续。2014年12月25日付清全部购房款人民币509000元的事实。被告辩称：一、答辩人已按合同约定如期把涉案房屋交付给被答辩人，并且被答辩人已经按合同约定收楼，被答辩人要求答辩人支付违约金于法无据。2014年1月3日，海润清华园华翰楼B座经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》，2016年1月15日，该涉诉房屋取得《房屋建筑构成和市政基础设施构成竣工验收备案表》。2014年3月20日答辩人按合同将《收楼通知书》邮寄给被答辩人，告知其前往海润清华园收楼及办理相关事项。另外，合同附件四《合同补充协议》第四条第一款明确载明：出卖人只要向买受人所提供的通讯地址以挂号邮件或特快传递方式邮递，则自寄出十日内即视为送达，无论对方是否收讫。第四款载明：买受人须在《收楼通知书》送达或者公告之日起7日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来办理的，从出卖人发出《收楼通知书》之日起第7日视为买受人已收楼…。被答辩人在收到《收楼通知书》后没有对答辩人要求其收楼的事情提出任何异议，也没有对其购买的房屋是否存在质量问题、是否符合交付条件等提出异议，可知，被答辩人已经收楼，其本人也对收楼的事实认可无异议。直至2014年10月25日，因为被答辩人的自身原因，其住房公职金余额不足而造成其无法按合同约定的期限办理按揭贷款手续，所以双方协商后，答辩人在被答辩人先违约的前提下仍与其签订补充协议，约定将合同中第六条付款方式及交付期限约定变更为“于2014年10月25日前付清首期款人民币209000元，余款300000元于2014年11月15日前向按揭银行办妥按揭手续”。并且被答辩人于2014年11月14日按照补充协议的约定履行了义务。答辩人与被答辩人签订的补充协议，只是对办理按揭贷款手续的时间的更改，并没有对其他条款进行更改，补充协议的签订不是对答辩人已经交楼的事实的否定和变更。被答辩人在明知自己已经收楼且其购买的房屋没有任何质量问题，自身权益也没有受到任何损害，双方已实际履行合同约定的情况下，还提出让答辩人支付违约金的请求不符合合同约定，更于法无据。二、被答辩人诉称答辩人的房屋还没有达到交付条件，因此不能交付的说法不成立。首先，在2014年3月20日答辩人已经向被答辩人寄出《收楼通知书》，按合同约定被答辩人已经收悉，可见被答辩人一直没有提出任何异议，没有向答辩人提出该房屋还没达到交付条件，反而在2014年10月25日充分知悉房屋现状的前提下提出与答辩人签订补充协议，要求延期办理按揭贷款手续，签订补充协议的时候，被答辩人并没有提出对房屋交付条件是否已经成就提出抗辨，同时被答辩人对自己已经收楼的事实并没有异议。其次，被答辩人诉称答辩人不具备工程竣工验收备案条件这一说法不成立，海润清华园华翰楼B座经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》，且相关手续已经办理并向相关职能部门报审，不是因答辩人的房屋有质量问题或者没有去办理相关手续，更不是答辩人的过错所致。2016年1月25日，答辩人取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》。再次，答辩人并没有向被答辩人隐瞒任何关于涉诉房屋的相关信息，答辩人需要履行的义务已经全部履行完毕，涉诉房屋没有存在任何会影响被答辩人使用的质量问题，被答辩人的合法权益并没有因为涉案房屋所受到损害，即答辩人没有拒绝把房屋交付给被答辩人，也没有做出会损害被答辩人合法权益的行为。最后，被答辩人认为答辩人在其付清购房款后没有通知其收楼构成违约，这明显违背了客观事实。早在2014年3月20日，答辩人已经邮寄了《收楼通知书》给被答辩人，而且根据合同约定，被答辩人已经视为收楼，在答辩人已经收楼的前提下，答辩人为何还需要再次向被答辩人发出收楼通知呢？这明显不符合合同约定及法律规定。因此，海润清华园华翰楼B座已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，具备买房者装修入住要件，答辩人将涉诉房屋交付给被答辩人并无不妥，被答辩人的权益并无被侵害，答辩人已经按合同履行其应尽义务，不需要支付任何违约金。退一步说，假设答辩人存在逾期交楼违约行为，被答辩人提出要求答辩人承担的违约金标准也过高，依法应当予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，即答辩人存在逾期交楼违约行为，被答辩人的损失也应当按照同地段同类房屋租金标准来确定，被答辩人要求的违约金明显过高，依法应当予以调低。为此，请依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其事实主张，向本院提供的证据如下：一、组织机构代码、营业执照、法定代表人身份证明，拟证明其诉讼主体资格。二、商品房预售许可证，拟证明其已获得预售在建商品房的行政许可。三、建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案商品房所在的海润清华园华翰楼B座已经验收合格的事实。四、快递单，拟证明其通过快递邮寄了《收楼通知书》给原告且原告已收悉的事实。五、《证明》，拟证明原告因公积金余额未达到其申请贷款金额33.7万元没有依约办理按揭贷款以及原告已于2014年11月12日补交首期购房款后办理公积金按揭贷款手续的事实。六、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉诉房屋已竣工验收备案，涉诉的房屋符合合同约定的交付条件事实。经质证，原告对被告提供的证据一、二、四、五无异议；证据三所证明的事实有异议，涉案商品房未达到验收竣工；证据六的时间有异议，原告在2016年5月份去住建局询问时该局工作人员答复说涉案商品房仍未验收备案。被告对原告提供的证据一、二无异议；证据三与本案无关；证据四不能证明被告已违约的事实；证据5正好证明原告在未办理按揭已经违约的情况下，被告同意变更按揭时间，不能证明被告存在违约事宜。经审核，本院认为，原、被告提供的上述证据合法真实，对本案具有证明效力，本院予以采信。根据上述有效证据和当事人的陈述，本院可以认定如下案件事实：2013年12月13日原告张木珠、林桂英与被告连州市海润房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于连州市××路××室，购房金额为人民币509000元。合同约定的主要条款有“买受人所购商品房的基本情况，计价方式与价费、付款方式及期限，买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任，商品房的交接等条款。合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：银行按揭，于2013年12月13日前付清首期款人民币172000元，余款人民币337000元于2014年1月3日前向按揭银行办妥银行按揭手续，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为连州市农村信用合作联社，专用账户为80×××91。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。2013年12月13日原告支付首期款172000元。余款人民币337000元向按揭银行办理按揭贷款，但因公积金余额未能达到公积金贷款337000元，银行方通知原告前来协商办理未果。2014年10月25日经双方协商，同意对《广东省商品房买卖合同》第六条更改为“于2014年10月25日前付清首期款人民币209000元，余款人民币300000元于2014年11月15日前向按揭银行办妥银行按揭手续”并于当日补交37000元首期款。同年11月12日，原告张木珠在连州市农村信用合作联社为涉案商品房办理了300000元的个人住房公积金贷款手续。涉案《广东省商品房买卖合同》合同第八条约定，“出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、工程竣工验收备案。”第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。”第十一条“交接”，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式来处理：出卖人书面通知日视为送达日，如送达7天内不前来办理手续，视为买受人无异议收楼，房屋由此引起的一切责任由买受人承担，出卖人书面通知的地址，以买受人在本合同所留地址为准。2014年1月3日海润清华园华翰楼B座工程验收合格。2014年3月20日被告以邮政快递的方式把《收楼通知书》寄给原告。原告亦已签收。2016年1月15日被告开发的海润清华园华翰楼B座工程正式通过工程竣工验收备案。另，原告变更第1项诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2014年12月26日至2016年4月8日共470天的逾期交房违约金人民币119615元。增加诉讼请求2为判令被告向原告支付2016年4月9日至实际交付房屋为止的逾期交房违约金。本院认为，原、被告双方2013年12月13日签订的《广东省商品房买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，无违反法律、法规的强制性规定，无损害社会公共利益，为有效合同，双方房屋买卖关系成立。各方当事人均应当根据合同的性质、目的、遵循诚实信用原则履行各自的义务。本案的争议焦点主要有二，一是涉案房屋何时竣工验收备案；二是被告是否构成逾期交楼。关于焦点一，从被告提供的上述证据可见，原告购买的海润清华园华翰楼B座经建设、施工、监理、设计、勘察五方于2014年1月3日验收合格，取得《建设工程竣工验收报告》，已达到合同中约定的交付房屋的条件中工程竣工验收。但从被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》反映，被告销售的涉案商品房海润清华园华翰楼B座工程的备案时间是2016年1月15日，这是备案机关连州市工程竣工验收备案办公室盖章确定的时间，本院该备案时间予以确认。关于焦点二，从双方所签的《广东省商品房买卖合同》可见，第八条明确约定【出卖人（被告）应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：4、工程竣工验收备案。】，也即是被告只有在涉案商品房达到了竣工验收备案这一条件时才能交付给买受人（原告）使用；在双方所签合同第十一条交接中也明确约定【商品房达到使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。】，本案中，被告在明知涉案商品房所在工程仍缺少一个交付条件即备案的情况下，于2014年3月20日按合同中原告提供的通信地址以邮政快递邮寄《收楼通知书》给原告，告知原告收楼及办理相关事项，其行为明显违反双方所签合同的约定。虽然本案原告已签收了该《收楼通知书》，但其并没有与被告办理商品房交接手续，更没有实际占有了涉案商品房，被告也可以依合同约定拒绝收楼，故不能据此认定原告已经收楼。因此，被告在没有可据实予以延期的情况下仍不按合同约定的期间把符合交付条件的商品房交付给原告使用，其行为确实构成违约，应当按照双方所签订的合同约定承担违约责任。现原告请求被告从其付清全部房价款至次日其支付逾期交楼违约金的主张未违反双方的约定，本院予以支持。至于被告辩解称没必要再次通知（告知）原告收楼问题，因为只有被告才知道涉案商品房何时已经竣工验收备案，符合交楼条件，因此，在原告依双方变更的新约定支付清首期款以及按揭贷款时，被告若认为交接楼条件成熟时也应该再次告知（通知）原告办理商品房交接手续。被告辩称违约金过高问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款【逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的通地段同类房屋租金标准确定】之规定，根据本院向连州市房产管理中心调查了解，该中心向本院提供的原连州市物价局《广东省收费许可证》显示2015年前该中心管理的公房租金最高为每平方4.75元，出租的公房属于框架混合结构，不包含家私、电器，针对涉案房租所在地段参照该中心的租金，本院认为，涉案房屋所在地段的同类房屋的普遍均价为2000元，且该出租房应包含有家私电器，即是原告的损失为每月2000元，每日66.7元。而按双方约定的购房款总额的日万分之五计算为245.5元/天，明显属于违约金过高《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款【约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少】以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款【当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。】的规定，本案中原告的损失应是租金损失为86.67元/日（66.67元/日＋66.67/日×30%），从2015年12月26日起至2016年4月8日止共逾期470天，违约金为40734.9元综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条、第一百三十八条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：被告连州市海润房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张木珠、林桂英2015年12月26日起至2016年4月8日止的逾期交楼违约金40734.9元（2016年4月9日起的违约金以每日86.67元计至涉案商品房实际交付原告使用之日止）。本案受理费18543元，应收2692.3元，由原告负担2128.55元，被告连州市海润房地产有限公司负担563.75元。原告已交的15850.7元予以清退给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  孔日照审 判 员  颜少文代理审判员  欧学强二〇一六年十月十日书 记 员  谭建聪附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十四条……。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院后者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条……。逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的通地段同类房屋租金标准确定。