广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初715号
原告黄苑萍，女，汉族，1977年12月26日出生，住所地为广东省梅县，
原告陈忠海，男，汉族，1980年4月24日出生，住所地为广东省深圳市福田区，
两原告的共同委托代理人卢国伟，广东鹏港律师事务所律师。
被告陆璇，女，汉族，1983年1月18日出生，住所地为湖北省天门市，
被告肖雅丽，女，汉族，1974年12月20日出生，住所地为广东省深圳市南山区，
两被告的共同委托代理人易玉成，广东信荣律师事务所律师。
两被告的共同委托代理人涂有高，广东信荣律师事务所实习律师。
本院受理原告黄苑萍、陈忠海诉被告陆璇、肖雅丽房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2016年1月6日立案受理后，依法由审判员汤文锋适用简易程序独任审判。后因案情复杂，本案于2016年4月7日转为普通程序，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员朱萍秀、人民陪审员曾想祯共同组成合议庭，于2016年5月25日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人卢国伟，两被告的共同委托代理人易玉成、涂有高，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄苑萍、陈忠海共同诉称，2015年6月28日，黄苑萍及其代理人陈忠海与陆璇及其代理人肖雅丽签订了二手房买卖合同，编号为：1503880。合同第四条约定以银行按揭方式付款。合同签订后，黄苑萍和陈忠海积极履行合同，已经支付了共15万元定金，即如约于合同签订当日即2015年6月28日和次日即6月29日支付了2万元及13万元定金。黄苑萍和陈忠海积极履行合同，提交申请资料，将监管资金42万元存入了约定银行，并获得贷款承诺函。但陆璇、肖雅丽却不履行合同约定义务，根据合同第六条第3款，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20内（含当日）（即6月28日至7月17日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。卖方虽有担保赎楼仍不能赎出房地产权证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）（即10月16日至11月24日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。陆璇、肖雅丽应履行的义务却不履行，并且在合同履行过程中，陆璇、肖雅丽不愿意继续履行合同，推脱和阻扰合同的履行，已经构成严重违约。黄苑萍、陈忠海无奈，只能向法院提起诉讼，请求判令：一、陆璇、肖雅丽支付违约金289800元和中介费用；二、陆璇、肖雅丽返还定金15万元；三、陆璇、肖雅丽支付黄苑萍、陈忠海定金利息[自2015年6月29日暂算至2015年11月25日为2935.28元，直至履行完毕为止，计算如下：15万元×4.85%÷360×（2+31+25）+15万元×4.6%÷360×（6+30+31+25）=2935.82元]；四、诉讼费由陆璇、肖雅丽承担。以上合计440735.82元。
原告黄苑萍、陈忠海对其上述主张提供的证据材料有：二手房买卖合同、收款收据（2张）、银联POS签购单、银行账号、公证书、地址确认书（卖方）、佣金及必要费用确认及支付承诺书、中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书、房地产权证书（复印件）、（2015）东三法民一初字第1920号受理案件通知书、房产登记信息查询结果、光盘以及文字说明、结婚证。
被告陆璇、肖雅丽共同辩称，一、陈忠海、肖雅丽并非本案适格主体。陈忠海、肖雅丽分别是黄苑萍、陆璇的代理人，根据相关法律规定，其代理行为由委托人承担，故陈忠海、肖雅丽均不具备主体资格。二、黄苑萍诉称其积极履行合同，提交申请资料，将监管资金42万元存入了约定银行不是事实。真实情况是黄苑萍逾期监管首期款、递交贷款申请资料，黄苑萍行为已构成根本违约。黄苑萍诉称其如约将监管资金42万元存入约定银行不是事实，实际情况是根据合同第四条第(2)项约定：黄苑萍应于签约日起18日内，即2015年7月16日前付清首期款至银行监管，并于7月19日前申请银行按揭递交按揭贷款申请及相关资料，然事实是黄苑萍递交证据显示：其仅仅在2015年7月21日向其个人账户存款42万元，逾期5日，且在未取得贷款承诺函的情况下又于9月30日擅自取走6万元并支付不明费用50元，11月2日存入6万元支付不明费用20元，即其不但存在逾期支付的情况，而且该账户并非银行冻结首期款用于本案交易的监管账户，该账户黄苑萍可随时支取，达不到监管确保双方交易安全的目的。且经肖雅丽、陆璇向银行了解，其迟至2015年10月10日才向贷款银行递交贷款申请资料。黄苑萍逾期且未将首期款存入银行监管账号超过5日、逾期递交贷款申请材料超过5日，根据合同第十四条约定，其行为构成根本违约，肖雅丽、陆璇有权解除合同没收其已付定金。三、黄苑萍诉称肖雅丽、陆璇未履行公证委托义务，并不愿继续履行合同，推脱和阻挠合同的履行不是事实。事实是：1、2015年7月2日肖雅丽、陆璇己向贷款银行申请提前还款；2、双方第六条所约定的委托担保公司赎楼，实际在合同履行过程中的2015年7月20日已合意变更为由肖雅丽、陆璇委托案外人袁某垫资赎楼，当日黄苑萍与袁某进行了电话沟通确认，确定最终由袁某出资50万元，并收取黄苑萍3个点的赎楼费即1.5万元，于黄苑萍取得贷款承诺并将贷款承诺函原件交付肖雅丽、陆璇后开始赎楼，合同履行过程中黄苑萍与中介公司从未催告要求肖雅丽、陆璇公证委托担保公司赎楼的事实也可印证，故肖雅丽、陆璇未做公证委托不构成违约；3、合同履行过程中，黄苑萍虽称已取得贷款审批通知，然既没有告知肖雅丽、陆璇审批数额，也没有将贷款审批通知书原件实际交付肖雅丽、陆璇作为付款保证，肖雅丽、陆璇赎楼条件尚不具备，黄苑萍至今未将贷款审批通知书原件交付肖雅丽、陆璇的行为也构成根本违约。四、黄苑萍诉请要求肖雅丽、陆璇支付中介费用及定金利息没有任何法律依据。关于中介费用方面，因黄苑萍、陈忠海不是中介费用的权利人，无权代中介方主张权利；关于定金利息方面，黄苑萍、陈忠海己主张要求违约金，违约金具有补偿性，且已远远超过定金利息，故其重复主张无法律依据。综上所述，鉴于黄苑萍、陈忠海未能如约监管首期款，未能如期向银行递交贷款申请资料，且至今未将贷款审批通知书原件交付给陆璇、肖雅丽作为付款保证，自身存在根本违约的事实，陆璇、肖雅丽有权没收其已付定金15万元。陆璇、肖雅丽已向银行提前申请还款，因双方达成在黄苑萍、陈忠海取得贷款承诺函后委托案外人袁某现金赎楼的合意，且黄苑萍、陈忠海至今末向陆璇、肖雅丽交付贷款承诺函，陆璇、肖雅丽未公证委托担保公司赎楼不构成违约，以上事实恳请法院查明后依法判决。
庭审中被告肖雅丽和陆璇口头补充答辩称，第一，根据合同第五条约定，本案中黄苑萍、陈忠海从未履行合同首期款监管义务，其行为构成根本违约；第二，从贷款银行调取的证据显示，因黄苑萍、陈忠海向银行提交的资料不符合规定，经银行通知多次向银行补交材料，直至2015年10月10日才向银行提交贷款所需资料，合同第4条约定期限迟延了近3个月，其行为构成根本违约；第三，根据合同约定，黄苑萍、陈忠海应该在签约后18日内监管首期款，陆璇、肖雅丽在签约后20日委托担保公司赎楼，黄苑萍、陈忠海监管义务在先，陆璇、肖雅丽公证义务在后，即便法院不认可双方对赎楼达成合意，陆璇、肖雅丽享有先履行抗辩权，在黄苑萍、陈忠海未如约监管首期款前，陆璇、肖雅丽迟延履行后合同义务，不构成违约。
被告陆璇、肖雅丽对其上述主张提供的证据材料有：提前还款申请受理回执、情况说明。
经审理查明，黄苑萍与陈忠海为夫妻关系，位于东莞市凤岗镇××龙××街大运城邦一期3栋2单元2904的房屋于2011年6月24日登记为陆璇单独所有（未显示有登记共有人），该房屋还设定有抵押担保，抵押权人为中国建设银行股份有限公司深圳市分行，抵押期间为2010年9月26日至2040年9月26日，抵押金额为54万元。经中介促成，陆璇（卖方，肖雅丽经公证委托授权为代理人）与黄苑萍（买方，以陈忠海为代理人）于2015年6月28日签订了一份《二手房买卖合同》（编号为1503880，以下简称《合同》），《合同》主要内容为：买卖双方出售及购入位于东莞市凤岗镇××龙××街大运城邦一期3栋2单元2904的房屋（以下称该房产），建筑面积为90.7平方米，房地产权证号为23××82号，该房产转让成交价为144.9万元；定金15万元，买方应于签署本合同时支付定金2万元、于签署本合同之日起3日内再支付定金余额13万元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；买方选择以银行按揭的方式支付剩余房款，应于签署本合同之日起18日（含当日）内付清的首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起3日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交前述的资料（如按揭款项存入帐户确认书等），买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方应协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后3日内将前述费用支付给对方，居间方或担保公司、卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管》之日起40日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；买方承担因本次交易产生的所有税费；双方协商同意在定金或其他房款中预留3千元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金；除已明确为工作日外，本合同项下的日均为自然日，本合同一式三份，买卖双方及居间方各执一份，均具同等法律效力，自买卖双方或代理人签字盖章之日起生效。
2015年6月28日，肖雅丽签署出具《收款收据》，确认收到黄苑萍交来购买涉案房产的定金2万元。次日，黄苑萍通过银行转账汇款的方式向肖雅丽个人账户支付了剩余定金13万元，肖雅丽于同日签署出具《收款收据》予以确认。2015年7月20日，黄苑萍向中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市凤岗支行（以下简称为邮政银行凤岗支行）申请房屋贷款88万元；肖雅丽代理陆璇于同日向邮政银行凤岗支行签署出具《房屋出售人声明》，声明自愿出售涉案房产为本人通过合法途径取得且无抵押、被法院查封等影响房产合法买卖的情况，并保证在贷款申请获得批准后根据房屋买卖合同的约定按期办理房产过户手续。2015年9月24日，邮政银行凤岗支行得到其上级银行关于黄苑萍贷款（额度）申请因缺少房产证照片、银行流水不足以支撑客户在我行贷款的收入还贷比、提供公司开具的工资条因非优质单位开立不作为采信依据而要求进一步调查了解并修改、补充后上报的《个人贷款审查审批退回通知》。2015年10月15日，邮政银行凤岗支行作出同意贷款88万元给黄苑萍的《个人消费贷款审查审批表》，指定贷款资金最终收款人为陆璇，并于次日通知黄苑萍自通知日期起90个自然日内按借款申请时约定事项办妥相关手续。
2015年9月9日，肖雅丽与中介公司工作人员“小罗”的电话通话过程中，在由中介公司代理黄苑萍申请银行贷款进度的问题上产生了争议，中介公司告知肖雅丽“资料已经补齐银行将在本周内出具贷款承诺书”，肖雅丽最后表态：“拖的太久算了我把定金还给他，我不卖了，他已经违约了……，要钱最佳时期已经错过了……，我收回不卖了”，并要求中介公司告知黄苑萍退回定金。2015年10月24日，黄苑萍致电肖雅丽，主张是因肖雅丽于9月3日左右要求银行停办后又同意继续卖房子而耽误贷款审批，而肖雅丽在通话中表态：“要不加10万，到11月底还没办完再加10万，要不拿现金这两天”，而黄苑萍表示“最多给你加2万”，肖雅丽不同意，最终双方均争执不让。陆璇及肖雅丽在庭审中解释称，提出加价的前提是黄苑萍已经实际违约在先，但陆璇及肖雅丽均确认未就黄苑萍违约的情形向黄苑萍发出书面的催告。
2015年10月26日，黄苑萍及陈忠海曾就涉案交易向本院起诉陆璇及肖雅丽房屋买卖合同纠纷，本院受理案号为（2015）东三法民一初字第1920号，后因黄苑萍及陈忠海未按指定期限预交受理费或提出减、缓、免交受理费申请而被本院于2015年11月17日裁定按自动撤诉处理。黄苑萍及陈忠海解释称，其曾多次与陆璇及肖雅丽协商要求继续履行合同，陆璇及肖雅丽同意后才没有继续后续的诉讼行为，希望能继续履行合同；陆璇及肖雅丽则反驳称，黄苑萍及陈忠海第一次起诉时陆璇及肖雅丽并无违约事实，不能排除黄苑萍及陈忠海考虑诉讼风险主动撤诉。
双方均确认，《合同》为中介公司提供的文本，双方并未明确首期款的数额，需要待银行贷款批下来后结合所批的额度及已付定金来确定，故《合同》约定以银行贷款为准。黄苑萍及陈忠海主张，《合同》约定的签署合同之日起18天内付清首期款是中介公司根据行业统计所填写，意思是等到贷款额度审批通过后才能知道首期款和监管款的数额；而陆璇及肖雅丽则主张，《合同》约定的签署合同之日起18天内付清首期款是指首期款的支付方式根据《合同》第五条约定由银行监管。黄苑萍及陈忠海提供黄苑萍名下的邮政银行凤岗支行所开设账户流水，并据此主张已准备好首期款并履行了资金监管的义务，该账户于2015年7月21日入账42万元、于9月30日取现6万元、于11月2日又现存入账6万元，截至11月2日的存款余额为420283.23元；而陆璇及肖雅丽则主张，该账户并非银行监管首期款的账户，黄苑萍可在该账户内自有支取资金反而证明黄苑萍未履行资金监管义务。双方还确认，双方并未与资金监管机构签订协议对首期款进行监管。陆璇主张，其曾于2015年7月2日向原贷款银行申请提前还款，但因黄苑萍违约在先而未提前还清贷款进而注销抵押登记，为此提供了一份提前还款申请受理回执拟以证实，但该回执无银行的签章，黄苑萍及陈忠海不予认可；陆璇及肖雅丽确认，其未按《合同》约定出具公证委托给担保公司去办理融资赎楼，因双方在2015年7月20日达成合意将赎楼方式变更为委托案外人袁某垫资赎楼，为此提供了由袁某于2016年4月26日出具的《情况说明》并申请了袁某出庭作证拟以证实。袁某出庭作证称：其与肖雅丽是同学关系，与陆璇有见过，与黄苑萍则有过电话沟通但未见过面；2015年7月20日，肖雅丽致电袁某提出帮忙向贷款银行赎回由其出资购买登记在陆璇名下的涉案房产要求，肖雅丽遂称将电话交予买家黄小姐与袁某商谈具体赎楼事宜，三方在电话中达成合意待银行贷款批下来后就开始由袁某垫资赎楼，但袁某此后一直没有收到贷款批下来可赎楼的通知。黄苑萍及陈忠海不认可袁某出具的《情况说明》及所作证言，认为证人与肖雅丽为同学关系密切，无法核实证言的真实性，并主张现合同无法履行的原因在于陆璇及肖雅丽存在未及时赎楼、贷款审批时间过长陆璇及肖雅丽要求加价才同意履行合同的违约行为；而陆璇及肖雅丽则主张，黄苑萍存在未履行监管首期款义务、逾期向银行提交按揭贷款相关资料超过5日、未提供贷款承诺函原件等违约行为在先。双方因此而产生本案纠纷。
另查明，庭审中，黄苑萍及陈忠海明确，其第一项诉请是要求确认陆璇及肖雅丽因违约而需支付违约金289800元，中介费用则撤回，即确定不在本案中主张；其诉请的定金利息，依据为商品房司法解释的相关规定。
以上事实，有前述各方提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，肖雅丽代理陆璇与陈忠海代理黄苑萍签订的《二手房买卖合同》，为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照约定来行使权利并全面履行义务。本案的争议焦点为：一是陈忠海及肖雅丽是否为涉案《合同》的权利义务主体；二是在履行涉案《合同》过程中是否存在单方或双方违约的情形，如果存在违约相应的后果应由哪方当事人来承担；三是黄苑萍及陈忠海诉请陆璇及肖雅丽支付违约金并返还定金及定金利息，理据是否充足。
针对焦点一。涉案房产登记为陆璇单独所有，陈忠海是基于与黄苑萍之间的夫妻关系代理黄苑萍作为买方签署涉案《合同》，肖雅丽是根据陆璇的公证授权委托代理陆璇作为卖方签署涉案《合同》，故涉案《合同》的买卖双方权利义务主体应为黄苑萍及陆璇，陈忠海及肖雅丽签署合同及履行合同的行为均为分别代表并最终分别归责于黄苑萍及陆璇的代理行为。根据合同相对性原则，黄苑萍及陆璇分别为《合同》的买卖双方主体，陈忠海及肖雅丽并非《合同》的买卖双方主体，即非《合同》的权利义务主体。尽管证人袁某在出庭作证中，曾陈述涉案房产由肖雅丽出资购买登记在陆璇名下，黄苑萍及陈忠海也曾据此主张涉案房产的实际拥有人为肖雅丽，但根据物权公示原则，房地产权证及权利登记簿上登记的权属人为不动产所有权人，故本院对证人的该项证言和黄苑萍及陈忠海的该项主张，均依法不予采纳。
针对焦点二。首先，黄苑萍是否存在违约情形的问题。陆璇主张，黄苑萍存在未履行监管首期款义务、逾期向银行提交按揭贷款相关资料超过5日、未提供贷款承诺函原件等违约行为在先。《合同》约定，买方选择以银行按揭的方式支付剩余房款，应于签署本合同之日起18日（含当日）内付清的首期款以银行贷款为准，并于前述日期届满之日起3日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交前述的资料（如按揭款项存入帐户确认书等），买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后10日内补足应付房款，否则视为违约。由此可见，《合同》只约定了买方申请银行贷款的期限并根据贷款审批额度来确定剩余首付款的数额，并未明确贷款获批或放款的具体期限和剩余首付款的支付期限。从双方确认的事实及提交的证据材料来看，黄苑萍应该是委托中介公司代为向银行申请贷款，黄苑萍应在2015年7月19日前通过中介公司向银行提交按揭贷款申请及相关材料，而黄苑萍是在2015年7月20日签署《个人消费贷款申请表》向邮政银行凤岗支行申请贷款并提交相关资料，严格起来虽已逾期一天，但不存在陆璇主张的逾期向银行提交按揭贷款相关资料超过5日的情形；且从肖雅丽于同一天代理陆璇签署出具《房屋出售人声明》给邮政银行凤岗支行用于申请贷款可知，陆璇实际上是接受并认可黄苑萍于2015年7月20日才完成申请贷款手续的，即陆璇已包容黄苑萍逾期一天正式向银行提交按揭贷款申请及相关材料的轻微违约行为。此后，邮政银行凤岗支行审核黄苑萍的贷款资格及相应进度，则无法由黄苑萍个人及中介公司来掌控，从现有证据看，黄苑萍并不存在故意拖延提供相关材料给邮政银行凤岗支行导致耽误贷款额度审批的情形。至于陆璇关于黄苑萍未履行监管首期款义务的主张，《合同》约定陆璇是选择银行按揭贷款、首期款的数额及支付需以获批银行贷款额度为前提才能确定，而《合同》第五条约定的款项监管是适用于买方选择一次性付款的前提下才存在的义务，且双方均明确并未与相关资金监管机构签订协议，故陆璇的该项主张缺乏合同依据，本院不予采纳。至于陆璇关于黄苑萍未提供贷款承诺函原件的主张，《合同》并未约定黄苑萍应提供银行审批同意贷款的函件原件给陆璇，黄苑萍仅有及时告知贷款获批及获批额度情况给陆璇的义务，故陆璇的该项主张亦缺乏合同依据，本院不予采纳。黄苑萍已按约定足额支付陆璇定金，并在获知申请的银行贷款已审批通过后，有及时与陆璇指定的代理人联系要求履行合同并准备余款，在肖雅丽提出加价请求后也曾试图通过起诉的法律途径来维护自身权益，综上可认定黄苑萍在履行《合同》中并不存在任何明显且陆璇不可接受的违约情形。
其次，陆璇是否存在违约情形的问题。黄苑萍主张，现合同无法履行的原因在于陆璇及肖雅丽存在未及时赎楼、贷款审批时间过长陆璇及肖雅丽要求加价才同意履行合同的违约行为。《合同》约定，卖方须于签署本合同之日起20日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，买方应协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）。由此可见，陆璇承担限期出具公证委托书给担保公司办理提前还清银行贷款的义务，且该期限（签署合同之日起20日内）实际比黄苑萍向银行提交贷款申请的期限（签署合同之日起21日内）还短，不存在陆璇行使先履行抗辩权的前提；而陆璇确认未按《合同》约定去出具公证委托书给担保公司办理赎楼，反而主张曾在2015年7月20日达成合意将赎楼方式变更为委托袁某垫资赎楼，但为此提供的证据只有与其代理人肖雅丽存在一定利害关系的证人袁某出具的《情况说明》和出庭所作的证言为证，而袁某陈述只是与肖雅丽声称的买家黄小姐通过电话并未见过黄苑萍本人，在无其他证据佐证的情况下，袁某的《情况说明》及所作证言并不足以证明黄苑萍与陆璇已达成合意改变了《合同》约定陆璇的赎楼方式和期限。由此可见，陆璇未按约定履行委托赎楼义务，已构成违约。即使黄苑萍与陆璇及袁某三方有达成口头上的合意变更为委托袁某垫资赎楼，在获知申请的贷款审批已通过后，黄苑萍与肖雅丽的通话中已明确提出要求按约定继续履行合同，但肖雅丽非但未提赎楼事宜反而明确表态需要加价或者两天内一次性付现金才同意继续履行合同。由此可见，陆璇的代理人肖雅丽确实存在表态过因贷款审批过长房价上涨而要求加价或改变付款方式及期限才同意继续履行合同的违约行为，如算上肖雅丽于2015年9月9日与中介公司员工通话过程中关于不再卖涉案房产并要求中介公司告知黄苑萍退回定金的表态，陆璇的违约情形更加明显且严重。至于陆璇主张此时黄苑萍已违约在先，如前所述，缺乏事实依据，本院不予采纳。
针对焦点三。根据《合同》的约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如前所述，黄苑萍在履行《合同》中并不存在任何明显且陆璇不可接受的违约情形，而是陆璇存在拒绝继续出卖或要求加价或改变付款方式及期限才同意继续履行合同的根本违约情形，依约应承担相应的违约责任。从黄苑萍的起诉主张及所提出诉求来看，黄苑萍实际上是不要求继续履行合同而选择要求按转让成交价20%计付违约金，故对黄苑萍诉请陆璇支付违约金289800元（144.9万元×20%=289800元），本院予以支持。双方《合同》实际终止的原因在于陆璇，陆璇收取黄苑萍支付的定金15万元理应退还给黄苑萍，故对黄苑萍诉请陆璇返还定金15万元，本院予以支持。因黄苑萍已明确诉请陆璇按《合同》约定的标准承担违约金且获本院支持，该违约金理应包含了陆璇收取黄苑萍所付定金期间给黄苑萍造成的利息损失，故黄苑萍再诉请定金利息缺乏理据，本院不予支持。
如前所述，陈忠海并非《合同》的买方主体，陈忠海无权要求陆璇支付违约金并返还定金，本院对陈忠海提出的请求均不予支持；同理，肖雅丽也非《合同》卖方主体，黄苑萍无权要求肖雅丽承担支付违约金并返还定金的法律责任，黄苑萍针对肖雅丽提出的诉请本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告陆璇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄苑萍违约金289800元；
二、被告陆璇应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄苑萍所支付的定金150000元；
三、驳回原告黄苑萍的其他诉讼请求；
四、驳回原告陈忠海的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7911元，由原告陆璇及陈忠海共同负担17元，由被告陆璇负担7894元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 朱萍秀
人民陪审员 曾想祯
二〇一六年八月三日
书 记 员 谭 艺
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
5.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。