广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛南法民三初字第755号
原告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。
法定代表人岑兆雄，总经理。
委托代理人张晓佳，系广东信孚律师事务所律师。
委托代理人揭应根，系广东信孚律师事务所律师。
被告张亮，女，汉族，住北京市海淀区。
原告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司（以下简称时代公司）诉被告张亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张晓佳、揭应根到庭参加诉讼，被告没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买佛山市南海区房屋，该房屋总价4743039元。双方合同第六条约定：被告采用银行按揭方式向原告支付房款。其中，除银行按揭房款部分外的房款分三期支付，即在2011年3月2日内支付第一期房款100000元，在2011年3月5日前支付房款100000元，在2011年3月30日前支付房款1223039元，剩余房款（按揭房款）3320000元由被告于2011年3月30日前自行申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款。同时，合同第七条第1（1）点还约定，如被告逾期付款在180日之内的，自合同约定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，须按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》补充协议第一条约定，被告选择以银行按揭方式付款给原告的，被告须按合同第六条约定期限前往银行办理按揭申请手续，逾期办理超过30日的，原告有权要求被告在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如被告仍未在15天内一次性支付剩余房款，则原告有权按合同第七条第1（1）点违约金计算标准从上述15天期限届满之日起向被告收取违约金，同时原告也有权解除合同，并要求被告支付相当于按揭贷款金额10%的违约金。2011年7月15日，原、被告双方就变更合同第六条的付款方式及期限，签订《补充协议（一）》，约定被告须于签订确认书当天付清首期房款723039元，2011年8月5日前向银行办理好按揭贷款手续，其余房款700000元，被告须自2011年8月30日至2012年7月30日共分12期向原告付清。合同签订以后，被告只向原告支付了首期房款723039元中的270000元。被告没有按照《商品房买卖合同》第六条约定的时间自行申请办理银行按揭手续。因此，原告于2011年11月30日向佛山市南海区人民法院起诉，要求被告一次性付清包括按揭房款在内的所有房款。2012年2月27日，佛山市南海区人民法院作出（2011）佛南民三初字第1782号民事判决书，判令被告向原告一次性付清包括按揭房款在内的所有房款4473039元及违约金。该判决书于2012年3月23日生效。原告于2012年4月27日向法院申请执行该生效判决，法院以（2012）佛南法执字第5216号立案受理。然而，被告至今未付应付房款4473039元及违约金，已构成根本违约。现因被告移居国外，在国内无其他财产可供执行，且由于被告未缴纳住宅专项维修资金，《商品房买卖合同》不能备案，致使执行法院无法查封、拍卖涉讼房屋，故（2011）佛南法民三初字第1782号民事判决书无法继续履行。综上，因被告无力继续履行1782号判决，向原告付清所有款项，1782号判决也因被告无可供执行的财产而不能强制执行，故原告起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的编号为20101205326758的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金911705.85元，包括应付未付房款违约金和解除合同违约金（其中，应付未付房款违约金以4473039元为本金，按日万分之二的标准，从2011年11月16日起计算至生效判决确定付款之日止，暂计至2013年9月3日为579705.85元；解除合同违约金以3320000元为本金，按照10%的标准计算，共332000元）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。
被告没有答辩。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告营业执照、组织机构代码证、被告身份证（各1份，复印件），证明原、被告主体资格。
2、商品房买卖合同、补充协议（各1份，原件），证明原、被告之间系房屋买卖合同关系。双方就房款支付方式和期限、逾期付款违约责任进行了约定，原告有权解除合同并要求被告按照约定支付违约金，由于被告没有交纳住宅维修基金，导致合同无法备案，无法通过执行程序实现原告由生效判决确定的债权。
3、补充协议（一）、补充协议（二）（各1份，原件），证明按揭贷款金额为3320000元，被告须于2011年8月5日前向银行办理按揭手续并付款。
4、一次性支付剩余房款通知书（1份，复印件）、快递邮单（2份，复印件），证明原告于2011年10月27日向被告发出通知书，要求被告一次性支付剩余房款4543039元。
5、（2012）佛南法民三初字第1782号民事判决书（1份，原件），证明房屋买卖合同成立且生效，该判决书已经生效，一次性支付剩余房款通知书视为送达被告的时间为2011年10月31日，即从2011年11月16日起开始按约定计付违约金。
6、申请执行受理通知书（1份，复印件），证明原告已经申请执行（2012）佛南法民三初字第1782号民事判决书。
7、（2013）佛南法民三初字第313号民事裁定书（1份，原件），证明由于被告没有交纳住宅专项维修基金，导致涉讼合同无法备案，从而致使执行阶段不能采取执行措施，最终使原告不能实行合同目的。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为放弃质证、举证的权利。
经审核，原告出示的证据1-7来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予采信。
根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2011年3月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告向原告购买位于南海区（以下简称涉讼房屋）；总价款为4743039元，对于其中房款3320000元，被告须于2011年3月30日前自行申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金；被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。
同日，原、被告双方签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，约定：如被告选择以银行按揭方式付款给原告的，被告须按合同第六条约定期限前往原告指定银行办理银行按揭申请手续并提交全部所需资料，否则，每逾期1日，被告须按申请按揭贷款金额按同期银行按揭贷款利率的2倍计付违约金给原告；被告逾期办理银行按揭申请超过30日，或因被告的原因、因银行贷款及国家税费等政策变化致使被告提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，原告有权要求被告在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；如被告仍未在15天内一次性支付剩余房款，则原告有权按合同第七条第1（1）款的违约金计算标准从上述15天期限届满之日起向被告收取违约金；同时原告也有权解除合同，并要求被告支付相当于按揭贷款金额10%的违约金，原告将在被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告；被告未按合同第六条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他被告应付之税费，被告除应按约定承担逾期付款的违约责任外，原告还有权不将商品房交付给被告使用，直至被告将所欠款项全部付清或者办理好银行按揭手续为止，且原告无需就此拒绝交付商品房的行为向被告承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任；本补充协议与合同约定不一致之处以本补充协议为准。
2011年3月5日，原、被告签订《确认书》，约定被告向原告购买涉讼房屋。
2011年7月15日，原、被告双方签订《补充协议（一）》，约定：付款方式按本协议执行；首期723039元须于签署确认书当天付清；3320000元须于2011年8月5日前向银行办理好按揭贷款手续；其余款项在2012年7月30日前分十二期付清；《商品房买卖合同》中的付款方式约定与本协议不一致的，以本协议为准，其他条款仍按双方已签署的《商品房买卖合同》执行。
2011年7月15日，原、被告签订《补充协议（二）》，约定：涉讼房屋总房款4743039元，被告已实际支付200000元，尚未支付剩余房款4543039元，对于剩余房款中的3320000元被告须向银行办妥按揭贷款手续。
2011年9月6日，原告向被告发出《催办按揭通知书》及《催款通知书》，催促被告办理按揭手续及支付所欠房款。2011年9月23日，原告向被告发出《催补按揭资料通知书》，催促被告补齐相应材料以办理银行按揭手续。2011年10月28日，原告以特快专递方式向被告发出《一次性支付剩余房款通知书》（以下简称催款通知书），载明：鉴于被告逾期办理银行按揭手续已经超过30日，故通知被告在通知书发出之日后十五日内向原告一次性支付除已付房款外的剩余房款4543039元。
被告分别于2011年3月10日、2011年7月15日、2011年10月28日向原告支付了100000元、100000元、70000元，合共270000元。
2011年11月30日，原告起诉被告，请求被告向原告继续支付购房款及违约金，本院以（2011）佛南法民三初字第1782号（以下简称1782号案）立案审理后判决书认定以下内容：涉讼合同有效，上述催款通知书被视为已于2011年10月31日送达被告，被告逾期支付购房款，故该判决书判令被告应向原告支付首期房款453039元、第一、二、三期房款175300元、第四至第十二期房款524700元、购房余款3320000元及相应违约金。该判决书生效后，原告申请执行，本院以（2012）佛南法执字第5216号案（以下简称执行案）受理。后本院于2013年11月27日作出（2012）佛南法执字第5216-5号执行裁定书，认为1782号案经本次执行，被执行人（张亮）暂无财产可供执行，申请执行人（时代公司）亦无法提供被执行人（张亮）有其他可供执行财产线索，并同意终结本次执行，故裁定执行案终结本次执行。
2013年9月6日，原告提起本案诉讼。本案诉讼材料于2013年12月8日送达被告。庭审中，原告明确表示放弃上述1782号案民事判决书所确认原告享有的权利（包括购房款及违约金的权利），不再就该案申请执行。
另查明，原、被告之间围绕涉讼房屋签订的合同均未在行政部门办理备案登记手续。原告同意被告应付的违约金可在被告已支付的购房款270000元中抵扣，不足抵扣部分继续追偿。
本院认为，生效判决已认定涉讼合同有效，则双方本应依其约定履行各自义务。虽然原告已在1782号案起诉要求被告继续履行合同（包括支付剩余房款及其违约金），且经该案生效判决予以处理，并进入执行程序，但因原、被告之间围绕涉讼房屋签订的合同均未在行政部门办理备案登记手续，则涉讼房屋并不能作为被告可供执行的财产，且根据执行案裁定，被告并无其他财产可供执行，故原告合同目的无法实现。因1782号案已作出裁定终结执行，且原告在本案庭审中已明确表示放弃1782号案民事判决书所确认原告享有的权利（包括对方继续履行合同、支付购房款及继续履行合同情况下所产生违约金的权利），不再就该案申请执行，则原告不再具有依据1782号案民事判决书判项内容向被告申请强制执行的权利。原告在涉讼合同客观上无法继续履行的情况下根据补充协议约定的其他方式主张合同权利，于本案中提出解除合同等诉讼请求符合法律规定，本院可以围绕原告本案诉讼请求作出判决处理。
有关解除合同问题。在本案起诉之时，被告欠付原告到期购房余款数额较大，超过合同约定付款期限较长，已构成根本违约，原告有权解除涉讼合同。因合同自通知到达对方时解除，而本案诉讼材料于2013年12月8日送达被告，原告并无证据证明该日前已通知被告解除合同，故本院确认涉讼合同于2013年12月8日解除，对原告有关解除合同的诉讼请求予以支持。
有关违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张本案违约金是基于合同解除的新事实提出的新诉求，且原告不再具有依据1782号案民事判决书判项内容向被告申请强制执行的权利，故原告在本案中主张的违约金不以1782号案既判内容为前提。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因双方在合同中已约定“3320000元须于2011年8月5日前向银行办理好按揭贷款手续”及“被告逾期办理银行按揭申请超过30日，或因被告的原因、因银行贷款及国家税费等政策变化致使被告提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，原告有权要求被告在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款；如被告仍未在15天内一次性支付剩余房款，则原告有权按合同第七条第1（1）款的违约金计算标准从上述15天期限届满之日起向被告收取违约金；同时原告也有权解除合同，并要求被告支付相当于按揭贷款金额10%的违约金”，故应从其约定。一、有关逾期付款违约金。因被告逾期办理按揭申请，原告在发函催办按揭未果的情况下，已于2011年10月31日向被告发出催款通知书，此时被告应付余款4473039元（按4743039-270000计），但截至本案一审辩论结束前被告仍无证据证明其付清该款，按上述约定，被告应以该款为本金从2011年11月16日起至合同解除之日（2013年12月8日）止（共754天）按日万分之二的标准计付违约金予原告，经核算，被告应付该项违约金674534元（按4473039×0.0002×754计）。合同解除后，该合同不再继续履行，不存在继续支付购房款问题，故原告主张此后逾期付款违约金无据。二、有关解除合同违约金。因截至本案一审辩论结束前被告仍无证据证明其办理按揭贷款手续，依照上述约定，被告还应以按揭贷款金额3320000元的10%计付解除合同违约金332000元予原告。综上，被告应付原告违约金1006534元（按674534＋332000计）。因原告在本案中主张解除合同，则原告应返还被告已付购房款270000元。因双方合同约定“原告将在被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告”，且原告同意被告上述已付270000元可在被告应付的违约金中抵扣，故原告有关抵扣的主张理据充足，本院予以准许。经抵扣后，被告在本案中应付原告违约金736534元（按1006534-270000计）。原告主张的违约金在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。
被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案判决如下：
一、确认原告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司与被告张亮签订的编号20101205326758《商品房买卖合同》于2013年12月8日解除。
二、被告张亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金736534元予原告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司。
三、驳回原告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用普通程序结案，案件受理费12917.05元（原告已预交），由原告负担1752.05元，被告负担11165元。被告负担的份额，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 杨宇鹏
审 判 员 周泽权
人民陪审员 叶嫣仪
二〇一四年一月十六日
本件与原本核对无书记员黄伟