上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1522号
原告倪胜利。
原告张群。
上列两原告共同委托代理人吴大帅，上海市东凰律师事务所律师。
被告谢艳平。
第三人上海汉宇房地产顾问有限公司。
法定代表人施少鸣。
委托代理人王鸿艳。
原告倪胜利、张群与被告谢艳平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月22日立案受理后，依法追加上海汉宇房地产顾问有限公司作为第三人参加诉讼，并由主审法官陈亮亮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪胜利、张群及其委托代理人吴大帅，被告谢艳平，第三人上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人王鸿艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告倪胜利、张群共同诉称，2014年6月30日与被告签订《上海市房地产买卖合同》，以146万元的实际价格（合同价为130万元），向被告购买上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）。合同第十条约定了总房价20%的违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款90万元，其中13万元是由第三人代被告收取。后来，第三人返还给原告2万元。2014年7月10日左右，被告交付房屋给原告，原告装修后入住，装修花费25，000元。因永亨银行（中国）有限公司上海分行在系争房屋设有抵押权，至今没有注销；上海市浦东新区人民法院也对系争房屋进行了查封，至今无法解封。因此，系争房屋无法办理过户手续，故原告起诉要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，被告返还购房款88万元，支付违约金292，000元，赔偿装修损失25，000元。
被告谢艳平辩称，收到原告支付的购房款83万元，用于为被告的丈夫归还借款，所以没有钱向永亨银行还贷，浦东法院的查封是永亨银行起诉引起的。同意解除买卖合同，但被告只收到83万元，只同意返还83万元。不同意赔偿违约金和装修损失。房屋已于2014年7月10日交付给原告，原告居住至今已有一年，被告也没有那么多钱。被告当时签合同时，对违约金条款不清楚，现在也不认可该违约金条款。违约金的标准过高，要求法院调整。
第三人上海汉宇房地产顾问有限公司述称，原、被告确实是通过第三人居间签订的买卖合同。合同价是做低的。希望原、被告可以和解，合同能够继续履行。如果强制解除合同，判决结果可能不利于原告。
经审理查明，2014年6月30日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，甲方将系争房屋转让给乙方，建筑面积77.14平方米，房价款130万元，甲方于2014年6月30日交房，双方于2014年9月15日前办理过户手续等。合同第十条约定，甲方未按期交付房屋、过户的，应向乙方支付违约金，按乙方已付款的日万分之五计算；逾期超过十五日的，乙方有权单方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。合同附件三“付款协议”约定，乙方于签约当日支付首付款80万元，此款用于甲方还贷之用，专款专用，甲方不得挪作他用，若该款不足甲方还贷，则不足部分由甲方自行补足；乙方于2014年9月15日前支付给甲方剩余房款50万元。合同附件六载明，房地产经纪公司为第三人。2014年7月10日，被告将系争房屋交付给原告，原告装修后入住至今。
另查明，2014年6月18日，原告向被告支付定金2万元。2014年7月1日，原告向被告支付75万元。同日，原告向第三人共富分行经理丁以珍支付5万元，丁以珍出具收据，在收款人签字一栏写明“丁以珍代谢艳平”。2014年7月10日，原告向丁以珍支付8万元。同日，丁以珍转账给被告6万元。2014年11月26日，丁以珍退还原告2万元。
审理中，被告向本院提供2014年7月1日中国农业银行卡卡转账业务回单，证明收到原告购房款的当天就把75万元转给伏娇，用于归还丈夫范虎斌的债务。原告、第三人均表示对转账情况不清楚，与本案无关。第三人向本院提供2014年7月1日中国农业银行上海市分行卡卡转账凭单，证明以下事实：2014年7月1日丁以珍收到原告5万元后，支付给房源信息的提供方金管家公司（房产中介），当时是直接转账到金管家的老板马涛的账户；因为被告是到金管家挂牌，可能有一个独家委托出售的协议，被告和金管家约定，房屋出售后，要支付给金管家独家房源信息费5万元，交易时，丁以珍让原告将5万元直接付给金管家，原告不同意，后来通过丁以珍付给了金管家。原告表示，不清楚这5万元的流向，金管家的事情原告是不清楚的，第三人没有和原告说金管家的事情。被告表示，当时丁以珍说因为房屋没有过户，5万元要押在中介公司，所以同意原告将5万元转给丁以珍；被告不认识金管家和马涛，从来没有委托过金管家独家挂牌出售。
还查明，2011年7月26日，被告经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2013年8月25日，永亨银行（中国）有限公司上海分行登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为98万元。2014年9月29日，上海市浦东新区人民法院以（2014）浦民保字第140号案件将系争房屋正式查封。
审理中，原告陈述，系争房屋现已涨到160万元，合同解除后，原告遭受到房屋差价的损失，已付款的银行利息损失，律师费等诉讼费用、预期损失；违约金不足以弥补原告的上述损失，所以另行提起装修费损失的请求。关于系争房屋目前的市场价值，原、被告及第三人均表示，由法院向其他中介公司进行询价，三方接受询价结果，可以直接作为判决依据。三方还表示，系争房屋目前的租赁标准约每月2，500元。之后，本院向上海中原物业顾问有限公司咨询系争房屋的市场价值，2015年7月8日，上海中原物业顾问有限公司出具房地产价格咨询意见书，询价时点为2015年7月，系争房屋在询价时点的市场价格为160万元左右。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、定金收据、房款收据、中国农业银行卡卡转账业务回单、上海市房地产登记簿、房地产价格咨询意见书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。
本院认为，原、被告通过第三人居间，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。合同约定的过户期限是2014年9月15日前，但被告未归还永亨银行（中国）有限公司上海分行的贷款，未注销系争房屋上设立的抵押，上海市浦东新区人民法院也查封了系争房屋，致使房屋至今无法过户，原告根据合同第十条的约定，要求解除买卖合同的请求，本院予以准许。合同解除后，合同已履行部分应恢复原状。原告应将系争房屋归还给被告，被告应将收取的购房款返还给原告。
关于被告已收购房款的金额，双方产生争议，原告表示已付88万元，被告表示只收到83万元。根据审理查明的情况，争议的5万元由原告于2014年7月1日支付给丁以珍，丁以珍出具收据时在收款人签字一栏写明“丁以珍代谢艳平”，被告在审理中也表示当时同意押5万元在中介公司；因此，本院可以认定，原告支付该款时，被告明知并同意由丁以珍代收，应由被告承担收款的责任。原告要求被告返还购房款88万元的请求，本院予以支持。
关于原告主张的违约金和赔偿金。本院认为，被告未归还贷款导致合同无法继续履行，已构成根本违约，应承担违约责任。原告根据合同第十条的约定，向被告主张违约金，本院可以支持。至于违约金的标准，被告认为过高，要求法院调整。对此，应结合原告的实际损失予以考虑。系争房屋现已升值，房屋差价可作为原告的实际损失；原告对房屋进行装修，扣除折旧因素后，装修费用可作为其实际损失；原告已付购房款的利息可作为其实际损失；原告支出的律师费等费用并非必要费用，不能认定为其实际损失；原告从2014年7月开始使用系争房屋，相应的房屋使用费可与其损失相抵销。综上，本院根据查明的事实，结合原告的实际损失，兼顾公平原则，酌情确定被告向原告支付违约金25万元。因违约金已考虑原告的实际损失，原告关于装修损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款的规定，判决如下：
一、解除原告倪胜利、张群与被告谢艳平就上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告谢艳平于本判决生效之日起十日内，向原告倪胜利、张群返还购房款88万元；
三、被告谢艳平于本判决生效之日起十日内，向原告倪胜利、张群支付违约金25万元；
四、原告倪胜利、张群于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区共富二村XXX号XXX室房屋返还给被告谢艳平；
五、原告倪胜利、张群的其余诉讼请求，不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
本案受理费减半收取7，786.50元，财产保全费5，000元，合计12，786.50元，由原告倪胜利、张群负担301.50元，被告谢艳平负担12，485元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈亮亮
二〇一五年七月二十二日
书记员 袁凯凯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。