宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬仑执异初字第6号
原告：许海君（公民身份证号码：3522251966********），女，汉族，1966年3月6日出生，住浙江省舟山市定海区。
委托代理人：于艳，浙江京衡（舟山）律师事务所律师。
被告：吴甫兰（公民身份证号码：3309021944********），女，汉族，1944年12月16日出生，住浙江省舟山市定海区。
委托代理人：陈以一，浙江品正恒联律师事务所律师。
被告：王盛亚（公民身份证号码：3302061981********），女，汉族，1981年11月19日出生，住宁波市北仑区。
被告：张斌（公民身份证号码：3309021977********），男，汉族，1977年12月6日出生，住宁波市北仑区，现住浙江省舟山市定海区。
原告许海君诉被告吴甫兰、王盛亚、张斌案外人执行异议之诉一案，本院于2015年10月9日立案，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告许海君及其委托代理人于艳、被告吴甫兰及其委托代理人陈以一、被告张斌到庭参加诉讼，被告王盛亚经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告许海君起诉称:原告于2014年12月10日与被告张斌签署《房屋买卖合同》一份，同时被告张斌的配偶王盛亚亦确认签字，合同约定被告张斌将坐落于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房产以380000元的价格出卖给原告，原告于2014年12月10日当天通过银行卡取现，以现金方式支付被告张斌252000元，被告张斌于同日出具收条两张，载明收到购房款共计252000元（其中70000元为定金）。原告于2014年12月16日再次银行卡取现103000元交付被告张斌，被告张斌于同日出具收条一张，载明收到购房款103000元。另原告于2015年3月10日支付10000元，前后共支付购房款365000元。根据《房屋买卖合同》第五条约定，尚余15000元待过户和交房后付清。
另外，涉案房屋已经于2015年3月10日交付原告，现由原告完全占有，房屋的所有权证和国有土地使用权证已交付给原告。在原告多次要求办理产权过户手续时，被告知涉案房屋已被法院查封。原告于2015年7月23日向法院提出执行异议申请。2015年9月16日，法院作出（2015）甬仑执异字第18号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告认为，原告的异议成立，理由如下：首先，原告与被告张斌之间款项交接的事实清楚明确，法院认定款项交付的证据不足没有任何法律依据，被告张斌出具了收条，加之原告的取款记录已经能够印证款项交付的事实。其次，认定原告在房屋买卖的过程中存在过错没有依据。争议解决的方式除了诉讼，还可以采取和解等权利救济方式，且原告在诉讼时效期间内提出过户诉讼都是合法的。现诉请要求：1.停止对位于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房屋的执行；2.确认位于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房屋归原告所有。
原告提供如下证据：1.《房屋买卖合同》一份，用以证明原告与被告张斌于2014年12月10日签订合同，约定将坐落于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房屋出卖给许海君的事实；2.银行取现凭证三张、收条四张、虞某证明一份，用以证明原告已交付购房365000元的事实；3.房屋交接单一份、张斌通话记录一份、水电费发票二张，用以证明被告张斌于2015年3月10日向原告交付房屋的事实及该房屋已由原告实际使用的事实；4.（2015）甬仑梅商初字第105-1号裁定书、（2015）甬仑执异字第18号裁定书，用以证明涉案房屋被查封、原告异议申请被驳回的事实；5.证人虞某出庭作证，用以证明原告向被告张斌交付购房款的事实。
被告吴甫兰辩称：一、原告诉称不实，且明显不合常理，其与被告张斌、王盛亚之间根本没有房屋买卖的事实，理由：1.位于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室的涉案房屋据其所知，根本没有卖给原告，而是一直由被告张斌、王盛亚控制并出租，在自己起诉张斌等人的民间借贷纠纷案件受理之后，在2015年5月初，自己还去过该房屋，当时房屋出租给了一个河南人，并且被告知是张斌的姑姑租给他的，在原告提起执行异议之后，该房屋的原承租人已经离开；2.被告王盛亚在与自己民间借贷纠纷案件的审理过程中，根本未提到涉案房屋卖给了原告，而是一再声称该房屋是其公公婆婆的；3.被告王盛亚在与自己民间借贷案件在执行过程中，被告张斌、王盛亚二人也一直声称该房屋要留给女儿，希望法院不要执行，但仍未提房屋已卖一事；4.原告作为房屋经纪和资金拆借行业多年的从业人员，与被告张斌、王盛亚长期有资金拆借的合作，明知张斌与王盛亚负债累累，风险极大，其在签订房屋买卖合同，并且几乎支付了全部房款之后，本来双方约定在2015年1月10日办理过户手续，但自2015年1月10日起至4月20日，三个多月的时间内，原告仍没办理房屋过户手续，不符常理；5.鉴于原告与被告张斌、王盛亚长期存在资金借贷方面的合作，他们之间的账款往来并不能证明就是购房款，通话记录也不能证明是商量买房事宜；6.原告与被告张斌、王盛亚房屋买卖合同约定金额明显过低，涉案房屋位于舟山市定海区中心，且是学区房，目前市场价位在每平方米11000元至12000元之间，而房屋买卖合同约定的房价仅为7600元，明显过低，不符常理。二、原告与被告张斌、王盛亚未办理房屋过户登记手续，房屋产权不能归原告所有。本案原告未办理房屋产权过户手续，原告不享有房屋产权，其无权对该房屋处置提出异议。三、原告在此次诉讼中明显与被告张斌、王盛亚恶意串通，以捏造的事实提起民事诉讼，其目的是为了侵害被告吴甫兰的正当权利，严重扰乱了正常的司法秩序，已构成了虚假诉讼罪，请求法院依法追究相关人员的刑事责任。
被告吴甫兰提供如下证据：1.（2015）甬仑梅商初字第105号民事审判笔录，用以证明被告王盛亚在该案的庭审中，未提及涉案房屋已出售的事，并要求被告吴甫兰解除对涉案房屋的保全，以通过涉案房屋贷款归还被告吴甫兰借款；2.个体工商户信息，用以证明原告从2009年起一直从事房屋经纪和资金拆借的生意，其理应知道房屋买卖需要办理房屋过户登记。
被告张斌辩称，涉案房屋是自己卖给原告，自己在外没有债务，因身体不好，工作忙，没有与原告去办理房屋过户登记。被告张斌未有证据提供。
被告王盛亚未答辩，亦未有证据提供。
本院依法调取2015年9月7日本院对原告许海君所作的谈话笔录。原告许海君、被告吴甫兰、张斌对该证据真实性均无异议。
经审核，原告、被告张斌对被告吴甫兰提供的证据真实性无异议，被告吴甫兰、张斌对原告提供的银行取现凭证、证据3、证据4的真实性无异议，故本院对被告提供的证据及原告提供的银行取现凭证、证据3、证据4的真实性予以认定。被告吴甫兰对原告提供的《房屋买卖合同》、收条、虞某证明及证言不予认可，本院认为原告提供虞某证明及证言，证人虞某系原告的妹夫，与原告有利害关系且仅证人虞某一人作证，本院对虞某的证言不予采信；原告提供的《房屋买卖合同》、收条，本院认为原告提供的《房屋买卖合同》、收条并不能证明涉案的位于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房屋归原告所有。本院于2015年9月7日对原告许海君所作的谈话笔录，原告许海君、被告吴甫兰、张斌均无异议，本院予以认定。
经审理，本院对以下事实予以确认：
被告吴甫兰与被告王盛亚、张斌民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理，并于同日作出财产保全裁定，裁定查封张斌名下的坐落于舟山定海区昌东新村16幢44号109室的房产。本院于2015年4月20日办理了该房产的查封手续。2015年5月25日，本院作出（2015）甬仑梅商初字第105号民事判决，判决：一、王盛亚、张斌在判决生效七日内归还吴甫兰借款400000元；二、王盛亚在判决生效七日内归还借款9500元；三、吴甫兰有权就王盛亚所有的坐落于宁波市北仑区霞浦泰东河路336号1幢336号商用房的拍卖、变卖款按抵押顺序受偿。判决生效后，因被告王盛亚、张斌未履行义务，吴甫兰于2015年7月20日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。许海君即向本院提出执行异议，请求法院停止对位于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房屋的执行。2015年9月11日，本院作出（2015）甬仑执异字第18号执行裁定书，裁定驳回许海君的异议。
审理中，原告提交其与被告张斌于2014年12月10日签订的《房屋买卖合同》一份，合同约定：张斌同意将其所有的坐落于舟山定海区昌东新村16幢44号109室的房产以380000元的价格出卖给许海君；购房款分两期支付，2014年12月10日之前支付252000元（其中70000元为定金）；2015年1月10日之前支付128000元（注明经双方协商一致，第二期购房款直接打给虞某，用于张斌、王盛亚的北仑区霞浦泰东河路336号1幢336号房屋抵押借款的部分还款）；约定2015年1月10日之前办理该房产的过户手续，并将房屋交付给买受人；被告王盛亚也在该合同中签名。2014年12月10日，许海君从其工商银行舟山解放路支行的两个账户中分别取款140000元及110000元，同日张斌出具给许海君两张收条，载明：收到许海君购买定海区昌东新村16幢44号109室购房款70000元及182000元。2015年12月16日，许海君又从其工商银行舟山解放路支行的一个账户中取款100000元，同日张斌出具给许海君一张收条，载明：收到许海君购买定海区昌东新村16幢44号109室购房款103000元，并注明因出卖方张斌急需资金要求买进方许海君先行支付购房款。2015年3月10日，许海君与张斌签署了房屋交接单，约定自当日起，张斌将该房屋移交给许海君。同日，张斌出具给许海君收条一张，载明：收到许海君购买定海区昌东新村16幢44号109室购房款10000元，并注明因出卖方张斌急需资金要求买进方许海君先行支付购房款。本院于2015年9月7日对原告许海君所作的谈话笔录中，原告许海君陈述办理房屋交接手续后，许海君并未入住、使用该房屋。2015年5月11日，吴甫兰与王盛亚、张斌民间借贷纠纷一案开庭时，被告王盛亚曾要求解封舟山房屋的保全，自己通过贷款归还被告吴甫兰借款，未提及涉案房屋已出售的事情。本案庭审时原告陈述涉案的房屋因已出租，被告张斌将两个月租金给了原告，原告没有碰到过承租人。另查明，原告系舟山市定海区高盛房屋经纪事务所业主，经营范围为房屋买卖、租赁经纪等，证人虞某系原告妹夫。原告与被告张斌间的房屋买卖至今没有到房管部门提交房屋过户申请书。
本院认为:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。房屋所有权自所有权登记后取得，依法登记的房地产权利受法律保护。本案舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房屋，房屋产权登记在被告张斌名下，房屋的所有权人为被告张斌，原告要求确认位于舟山市定海区昌东新村16幢44号109室房屋归原告所有，与法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并且实际占有，但未办理过户手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。该规定必须同时满足已支付全部价款、实际占有执行标的物、对未办理过户登记没有过错三个要件。本案中，关于原告许海君是否支付了绝大多数购房款，本院认为，原告对此主张仅提供了银行取现凭证、被执行人张斌出具的购房款收条及证人虞某证言，而证人虞某系原告的妹夫，与原告有利害关系，其证言无法采信；原告提供的《房屋买卖合同》中约定第二期购房款（即128000元）直接打给虞某，用于张斌、王盛亚的北仑区霞浦泰东河路336号1幢336号房屋抵押借款的部分还款，而原告未按约定将购房款打给虞某，均以现金形式支付，与协议约定不符，且现实生活中以几十万的现金交付而不通过银行转账支付，也有违生活常理，对此本院对原告所称用大额现金支付了绝大多数购房款说法不予采信。关于房屋未办理过户登记原告是否有过错问题，本院认为，原告提供的的《房屋买卖合同》约定2015年1月10日之前办理涉案房屋的过户登记手续，至本院2015年4月20日查封涉案房屋时隔三个月，原告许海君也没有和被告张斌办理房屋过户手续，而原告作为房屋经纪从业人员，应知道房屋买卖应办理过户手续，但三个多月的时间内，且已支付了大部分房款后，仍没办理房屋过户手续，不符常理，特别是2015年3月10日，原告与被告张斌签订了房屋交接单，但双方仍未向房管部门提交房屋过户申请，故原告对未办理过户手续存在明显过错。另外，原告许海君陈述办理房屋交接手续后，许海君并未入住、使用该房屋，且原告提供的涉案房屋的水电发票也是2015年10月份的。综上，原告不具备已支付全部价款、实际占有执行标的物、对未办理过户登记没有过错三个要件。被告张斌系本院（2015）甬仑梅商初字第105号案件的欠款人，本院依法对张斌名下的房屋执行、查封，并无不当，原告要求立即停止对争议房屋的执行之诉请，本院不予支持。被告王盛亚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告许海君的诉讼请求。
本案受理费7000元，由原告许海君负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 袁士增
审 判 员 聂宗莲
审 判 员 毛 蔚
二〇一六年一月四日
代书记员 徐 颖