辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终6582号
上诉人（原审原告）：大连报业物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区民康街**号。
法定代表人：李明明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐正东，辽宁仁凯律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：高明，男，锡伯族，1979年9月20日出生，户籍地辽宁省大连市西岗区，现住大连市中山区。
委托诉讼代理人：王强，辽宁东亚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姜成喜，辽宁东亚律师事务所律师。
上诉人大连报业物业管理有限公司（以下简称报业物业公司）因与上诉人高明物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院(2016)辽0202民初5141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人报业物业公司的委托诉讼代理人徐正东，上诉人高明的委托诉讼代理人王强、姜成喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
报业物业公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判高明给付报业物业公司物业费数额为23487元。上诉事实理由及辩称：一审法院认定事实错误。报业物业公司与大连市中山区金生佳苑小区业主委员会于2012年3月29日签订物业服务委托合同，并于2012年9月开始正式提供物业服务，至2015年12月底报业物业公司与该小区业主委员会协商解除合同，报业物业公司提供物业服务的期间为2012年9月至2015年12月31日，在该期间，报业物业公司依约履行了合同义务，并在服务期间内，多次向业主催告缴费，高明陈述报业物业公司未向其主张过物业费与事实不符。关于高明的房屋是公建还是住宅，其产权证的记载明确，原审法院未予审查便认为是住宅，而按照住宅标准计算物业费显系认定事实错误。高明的任何自助、自益的行为并不能排除或抵销物业报业公司依约履行合同义务的行为。依照合同约定，高明应缴物业费期间为2012年9月至2015年12月，应缴费金额为2012年9月至2013年4月按264.5×1.5×8=3174元，2013年5月至2015年12月按264.5×2.4×32=20313.6元，合计23487元。
高明上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判高明无须支付物业费5332元，一审、二审诉讼法均由报业物业公司承担。上诉事实理由及辩称：一、《补充协议》的签订，已经将高明排除在报业物业公司的服务范围之外，一审判决仍判令高明承担物业费是错误的。报业物业公司的实际服务也仅限于小区院内公共秩序、安保巡查、环境卫生和生活垃圾收集，其也承认高明的生产经营垃圾是环卫收集清运的。二、报业物业公司基于上述原因，从未向高明主张过物业费。三、报业物业公司在撤离2015年11月违约撤离后，向高明主张物业费，应就以下事实进行举证：1、在小区服务的具体时间。2、超出《补充协议》约定，为高明提供了物业服务。四、一审法院已认定报业物业公司主张的物业费部分已过诉讼时效，从起诉日期2016年7月22日向前计算两年，至少2014年1月至7月21日前的物业费高明不需支付。
报业物业公司向一审法院起诉请求：1、要求高明支付欠付的物业费（2012年9月至2015年12月）23487元。2、本案诉讼费由高明负担。
一审法院认定事实：2012年6月26日，金生佳苑小区业主委员会（甲方）与报业物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、由于负责前期物业管理的物业管理企业未将开发建设单位提供的规划图等所有应当移交的资料移交给乙方，乙方无法管理，因此经甲乙双方协议，乙方只提供物业管理区域内公共秩序及安保巡查和环境卫生及生活垃圾的收集服务，此服务外产生的责任与乙方无任何关系。二、乙方的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即住宅每月每平米建筑面积0.80元；电梯每人每月每卡10元；公建每月每平方米建筑面积1.50元；地上停车场每车每月150元；地下停车场每车每月300元，每年一次性缴纳。2013年4月22日，金生佳苑小区业主委员会（甲方）与报业物业公司（乙方）再次签订《补充协议》，将物业费更改为住宅每月每平米建筑面积1.20元，公建每月每平方米建筑面积2.40元，协议其余内容未变。2015年5月18日，金生佳苑小区业主委员会（甲方）与报业物业公司（乙方）签订《金生佳苑小区物业服务委托合同》，约定：大连金生佳苑小区业主委员会委托大连报业物业管理有限公司对金生佳苑小区进行物业管理，物业服务期限为三年，自2015年5月18日至2018年5月17日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为多层住宅1.2元/平方米·月。高明为中山区葵丰路41-5号房屋(金生佳苑小区)业主，该房屋建筑面积为264.5平方米。庭审中，高明主张报业物业公司未向高明提供卫生服务，高明屋外是由自己打扫的，垃圾是由城建环卫清扫的。报业物业公司承认该现象有可能存在。高明主张报业物业公司一直未向其主张物业费，报业物业公司称每半年催收一次，但未提供证据证明。
一审法院认为，报业物业公司与金生佳苑小区业主委员会签订的两份补充协议及金生佳苑小区物业服务委托合同合法有效，合同对金生佳苑小区的业主均具有约束力。本案中，高明是该小区的业主，应按照合同约定给付物业费。关于报业物业公司主张高明房屋应按照公建标准交纳物业费一节，因报业物业公司未提供证据证明高明房屋为公建，故对于报业物业公司的该节主张，本院不予支持，高明应按住宅标准交纳物业费。关于高明辩称，报业物业公司向高明请求的物业费已过诉讼时效一节，因《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故报业物业公司于2016年7月22日到本院起诉时，2014年之前的物业费已过诉讼时效，高明的该节辩称本院予以支持，本案仅审理报业物业公司对2014年1月至2015年12月的物业费的诉讼请求。关于报业物业公司辩称每半年向高明催收一次物业费一节，因报业物业公司未提供证据证明，故对于报业物业公司的该节辩称本院不予采信。关于高明辩称报业物业公司未向高明提供卫生服务一节，报业物业公司已认可，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：”质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故对报业物业公司要求高明缴纳自2014年1月至2015年12月（24个月）的物业费的诉讼请求，本院认为，应酌情予以减少，以收取70%为宜，即5332元（1.2×264.50×24×70%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高明于本判决发生法律效力之日起十日内给付报业物业公司2014年1月至2015年12月的物业费5332元，若逾期给付则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回报业物业公司的其他诉讼请求；案件受理费390元，由报业物业公司负担300元，高明负担90元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明事实如下：高明所有的房屋产权证记载：中山区葵丰路41-5号房屋的用途为非住宅。根据一审法院《案件立案审查、审判流程管理信息表》记载的内容，一审法院收案日期为2016年7月22日，报业物业公司亦在当日向一审法院交纳了本案一审诉讼费。另查明，2015年5月18日，高明与报业物业公司签订的《金生佳苑小区物业服务委托合同》第十条约定：商业物业的物业服务费标准为2.4元/平方米·月。2015年12月30日，大连市金生佳苑小区业主委员会与报业物业公司签订《解除合同协议书》，约定双方于2015年5月18日签订的《物业服务委托合同》予以终止，不再履行。
对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人保业物业公司与上诉高明所在小区的业主委员会签订的《物业服务委托合同》以及两份《补充协议》、《金生佳苑小区物业服务委托合同》、《解除合同协议书》均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故，上诉人高明作为案涉小区的业主，应受上述合同的约束。依据该解释第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故，上诉人高明以其房屋无需通过小区大门进出为由，主张未享受保业物业公司提供的物业服务，并以此为由拒绝支付物业费，于法无据，本院不予支持。
关于金生佳苑小区业主委员会与物业公司解除物业合同的时间，依据双方于2015年12月30日签订的《解除合同协议书》的约定，双方所要终止的物业合同为双方于2015年5月18日签订的《物业服务委托合同》，”2015年5月18日”这个日期系描述上述《物业服务委托合同》的签订日期，一审法院认定2015年5月18日即为双方确定合同解除的日期，没有事实依据，应予纠正。故，上诉人高明支付物业费的截止日期应为2015年12月30日。
关于诉讼时效一节，报业物业公司主张高明欠付物业费的期限自2012年9月至2015年12月，报业物业公司提起本案诉讼的时间为2016年7月22日，在此两年之前，即2012年9月至2014年6月期间，报业物业公司未提供相关证据证实其已向高明催缴了上述期间的物业费，故，对于2012年9月至2014年6月期间物业费的主张，报业物业公司的诉请已超过法定诉讼时效。一审法院对2014年1月至2014年5月期间的物业费予以支持，尚为不妥，应予纠正。
关于案涉房屋物业费的收费标准，根据高明的房屋产权证记载，案涉房屋性质为非住宅，故其物业费标准应按照公建的标准即2.4元/平方米计算。因报业物业公司一审时已认可对高明未提供卫生服务，一审法院对案涉物业费依照70%的比例收取，比例适当，本院予以照准。综上，高明应支付的2014年7月至2015年12月的物业费金额为：264.5平×2.4元/平方米×18个月×70%=7998.48元。
综上所述，报业物业公司及高明的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5141号民事判决第二项；
二、变更大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初5141号民事判决第二项为高明于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连报业物业管理有限公司2014年7月至2015年12月的物业费7998.48元，若逾期给付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费300元，由上诉人大连报业物业管理有限公司负担202元；上诉人高明负担98元。一审案件受理费390元，由上诉人大连报业物业管理有限公司负担263元，上诉人高明负担127元。于本判决生效之日起十日内给付。
本判决为终审判决。
审判长 刘勇峰
审判员 李淑红
审判员 王家永
二〇一七年九月三十日
书记员 葛美玲