四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川13民终1472号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何元芳，女，生于1967年9月24日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：刘茂兵，男，生于1981年9月1日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：贾淑蓉，女，生于1962年2月2日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
上述三上诉人委托诉讼代理人：徐晓冬，四川明矩律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏新建，男，生于1957年12月12日，汉族，住四川省南充市顺庆区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川中虹房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。
法定代表人：蒋志祥，董事长。
委托诉讼代理人：蒋础屹，男，汉族，该公司员工。
委托诉讼代理人：ＸＸ军，四川泰宇律师事务所律师。
上诉人何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建因与被上诉人四川中虹房地产开发有限公司（以下简称中虹公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2656号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人何元芳、苏新建及何元芳、刘茂兵、贾淑蓉共同委托的诉讼代理人徐晓冬，被上诉人中虹公司的委托诉讼代理人蒋础屹、ＸＸ军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回中虹公司的诉讼请求；3.改判支持何元芳等人的反诉请求，并由中虹公司支付逾期办证违约金260万元，赔偿因其违约而造成的损失172万元（即被迫开通通道为改造和装修通道的费用），并承担继续履行合同的义务，提供1层通往2层的通道。事实和理由：一、案件实体方面。1.上诉人购买的2幢1层1号房屋在房管部门登记备案的性质为专用通道，而非商铺，根据相关规定，通道属于建筑物共有部分，依法不得进行交易，不能办理产权登记，被上诉人以商铺名义出售给上诉人，具有明显的欺诈性。2.上诉人对被上诉人提供案涉三间商铺的《商品房购买协议》的真实性持有异议，不能以该协议内容确定房屋价款，双方就该三间商铺没有签订书面协议，口头约定价款为260余万元。2011年6月至11月8日期间，上诉人先后与被上诉人签订了六份《商品房购买协议》，支付完毕该六间商铺的购房款后，为了办理房屋备案登记，双方分别签订了六份《商品房买卖合同》，同时，被上诉人将上述六间商铺的《商品房购买协议》收回，被上诉人在一审中提交的三份《商品房购买协议》，均只有尾页上有上诉人签字，但合同页均没有加盖骑缝章，且同页内容的字体、字号均有明显的不同，联系到此前被上诉人收回的六份《商品房购买协议》，上诉人有理由相信，被上诉人是采用“移花接木”的方式伪造了本案的三份《商品房购买协议》，根据上诉人提供的三份《商品房购买协议》上载明的房屋价款，对比2014年7月2日被上诉人向上诉人发送的“催告通知书”和2014年11月被上诉人委托发送的律师函，都不能确定上诉人到底应该支付多少房款。3.上诉人拒绝支付剩余房款的理由成立。2011年12月3日，被上诉人将何元芳、刘茂兵、贾淑蓉共同购买的2幢2层5号、8号和1层1号商铺交付时，才发现2层的商铺没有一楼通往二楼的通道，而通道属于商品房必要的公共设施，作为开发商应当提供，被上诉人没有完全履行其合同义务，属严重违约，上诉人拒付房款系行使不安抗辩权，被上诉人依法应当承担违约责任。如被上诉人继续不履行提供通道的义务，致使上诉人无法正常使用商铺，导致合同目的不能实现，构成根本性违约，上诉人有权要求解除全部商铺买卖合同。4.一审判决上诉人承担租金损失以及按房价年递增率10%计算房屋增值损失，于法无据，于理不合。本案是房屋买卖合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，不应计算租金损失，且租金损失与房屋增值损失系重复计算。二、案件程序方面。1.苏新建与贾淑蓉早已经离婚，不应成为诉讼主体。2.一审判决遗漏当事人，即何元芳的丈夫刘定强以及刘茂兵的妻子何媛，该二人是涉案房屋的法定共有人，何元芳、刘茂兵购买商品房的行为，是一种对夫妻共有财产权的处分，根据《婚姻法》和《民事诉讼法》的的规定，何媛、刘定强是必须参加本案诉讼的当事人，均应参加本案诉讼。3.一审法院主动审查诉讼时效的行为，违反了民事诉讼法及民法通则的规定。4.一审判决超出被上诉人诉讼请求金额裁判，违背了民事诉讼法不告不理的规定，属严重的程序违法。根据被上诉人诉状及增加诉讼请求申请中确定的金额，诉请的总金额为5923027.54元，但判决支付的总金额为6331600.66元。即使被上诉人在一审庭审中提交了再次增加诉讼请求申请，但一审未重新指定举证期限，剥夺了上诉人的举证权利。5.本案需中止审理。上诉人等人就购买房屋已办理的权属证书问题，提起了行政诉讼，本案的审理结果应以行政诉讼的审理结果为依据，本案应中止审理。
中虹公司辩称，1.上诉人所购买的1层两间门面房为商业房产，并非专用通道。第一，房产的性质是由建设规划部门确认，根据上诉人所提交的经建设规划部门确认的房屋平面图，上诉人所购买的一楼房屋为“营业房”性质，而非通道。第二，上诉人自行将一楼商铺作为通道使用，不因此而改变其营业房性质。上诉人根据自己的经营需要，选择组合购房方式，将二楼整层房屋购买，因规划设计的二楼通道在对应的一楼门面中，上诉人便购买了一楼两端的两间门面房作为二楼整层房屋的通道，对此，上诉人申请领取1万元建设商铺楼梯的补助款说明以及两份付款承诺书均予证实。第三，上诉人所出示的房屋初始登记申请是被上诉人根据上诉人的使用用途所报送的资料，是被上诉人工作人员的理解，不代表建设规划、房管部门的意见，不能因此改变一楼商铺的营业房性质。2.被上诉人所提交的案涉3间房屋的《商品房购买协议》真实、合法、有效。第一，《商品房购买协议》有上诉人的签名及捺印，客观真实。第二，协议载明，协议一式三份，上诉人自己也持有协议的原件，协议如存在差异，需出示其持有的协议。第三，被上诉人没有收回签订了《商品房买卖合同》又签订了的《商品房购买协议》。第四，被上诉人《催告通知书》和《律师函》要求上诉人支付下欠房款金额与实际欠款金额不一致，是被上诉人的工作人员在未进行财务对账情况下的一个大概表述，具体的下欠金额应以结算对账后的金额为准。3.上诉人拒绝支付剩余房款的理由不能成立。上诉人是现房购买，不存在买了之后才发现没有通道，上诉人因为自建楼梯，特向被上诉人申请了补助，再次，自建钢梯，也是规划图纸要求，不是被上诉人要求的。因此上诉人不能以被上诉人没有提供一楼到二楼的通道而拒绝支付房款。4.房屋价款应按合同约定的年递增10%确定，上诉人按房屋总价款的10%向被上诉人支付逾期付款期间的损失约定合法有效。双方对逾期付款行为发生后的房屋价格作了重新约定，该约定合法有效，同时，双方约定按房屋总价款的10%支付逾期付款期间的租金，系依照《合同法》第一百一十四条规定的损失赔偿，上诉人将房屋价款及租金损失的约定视为违约金范畴的观点错误，同时，其关于违约金过高的观点也不能成立。5.上诉人所购买的房屋未能及时办证的责任在上诉人一方，被上诉人对此无任何责任，上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金的请求应予驳回。6.被上诉人于一审开庭时增加了诉讼请求，也补交了诉讼费，一审判决未超越诉讼请求。7.被上诉人提起的是合同之诉，何媛、刘定强并未在合同上签字，法院不应追加其参加诉讼。
中虹公司向一审法院提出诉讼请求，请求判令何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建：1.立即连带支付拖欠的购房款4887374.41元（实际应付房款按约定房价年递增10%的标准计算支付至房款结清之日止，暂计算至2015年的实际应付房款为5638644.41元，扣减已支付的保证金）；2.立即支付违约金14274.13元，同时按拖欠房款金额的日万分之十计算违约金至付清之日止；3.赔付租金损1540508元；4、承担诉讼费。
何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建向一审法院提起反诉请求：1.确认中虹公司交付的房屋不符合使用条件的行为构成违约，并判令继续履行合同；2.判令中虹公司因交付的房屋不符合使用条件，造成的经济损失164万元；3.判令中虹公司提供符合规定的六处上下梯步通道；4.判令中虹公司立即协助办理房屋登记手续并承担逾期办证的违约责任，同时按合同约定支付违约金260万元；5.判令中虹公司因交付房屋不符合质量要求，造成的质量整改损失8万元；6.判令中虹公司承担反诉诉讼费。
一审法院认定事实：2011年6月10日，中虹公司与何元芳签订四份《商品房买卖合同》，约定由何元芳购买中虹公司开发的“滨江首座”2幢2层1号（现编号2-2411-1，套内建筑面积141.664㎡，单价9861.18元/㎡，总价1396975元），2幢2层2号（现编号2-2411-2，套内建筑面积109.62㎡，单价9653.78元/㎡，总价1058247元），2幢2层3号（现编号2-2411-3，套内建筑面积131.22㎡，单价9549.86元/㎡，总价1253132元），2幢2层4号（现编号2-2411-4，套内建筑面积131.22㎡，单价9342.25元/㎡，总价1225890元）共四间商铺，付款时间定于2011年6月10日，采用一次性付款方式汇入农行嘉陵支行，房屋交付时间定于2011年10月30日，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限（2007年10月19日前）届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起3日内向买受人支付，若出卖人已办理完毕该商品房所在楼栋的初始登记，因买受人原因未如期办理产权转移登记的，由买受人自行承担责任。
2011年11月18日，何元芳与中虹公司签订两份《商品房买卖合同》，约定由何元芳购买中虹公司开发的“滨江首座”2幢2层6号（现编号2-2411-6，套内建筑面积109.62㎡，单价11,418.45元/㎡，总价1251690元），2幢2层7号（现编号2-2411-7，套内建筑面积100.80㎡，单价11419.05元/㎡，总价1151040元）共两间商铺，付款时间定于2011年11月18日，采用一次性付款方式汇入农行嘉陵支行，逾期办证责任的约定与前述合同一致。
2011年11月18日，何元芳、刘茂兵、贾淑蓉与中虹房产公司签订三份《商品房购买协议》，约定由三人共同购买中虹公司开发的“滨江首座”2幢2层5号（现编号2-2411-5，实测建筑面积145.18㎡，单价11,000元/㎡，总价1596980元），2幢2层8号（现编号2-2411-8，实测建筑面积139.89㎡，单价11000元/㎡，总价1538790元），2幢1层1号（现编号2-1429-1，实测建筑面积39.75㎡，单价18000元/㎡，总价715500元）共三间商铺，三份协议分别约定买受人于2011年10月30日支付定金20万元、351270元、20万元，剩余房款于2012年10月30日前付清，若买受人未按期支付定金和房款的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在30日以内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款金额万分之十的违约金，本协议继续履行，买受人应向出卖人支付协议约定房价10%的年租金，当买受人准备好应付房款后，应按照实际付款时买受人所购营业房同期市场销售价格（本协议约定房价年递增10%）向出卖人支付房款；（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除本协议，由于买受人逾期付款导致解除本协议的，买受人所交定金不予退还，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，本协议继续履行，但买受人应支付交付房屋之日起至出卖人同意继续履行本协议之日止期间的房屋租金（年租金标准为本协议约定总房款的10%），买受人准备好应付房款后，应按照实际付款时买受人所购营业房同期市场销售价格（本协议约定房价年递增10%）重新计算并支付剩余房款。签订协议当日，三人按约支付了全部定金。
2014年8月1日，中虹公司与何元芳、刘茂兵签订一份《商品房买卖合同》，约定由何元芳、刘茂兵共同购买中虹公司开发的“滨江首座”2幢1层1号（现编号2-1413-1，套内建筑面积53.965㎡，单价13,495.04元/㎡，总价728,260元）商铺一间，付款时间定于2014年8月1日，采用一次性付款方式汇入农行嘉陵支行，房屋交付时间定于2014年8月1日，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行。若出卖人已在上述时间内以电话、短信、现场书面告示等形式通知了买受人按期前往索取办理两证的相关证明文书，因买受人原因未如期办理产权转移登记的，由买受人自行承担责任。
上述各项相加，何元芳等人共计在“滨江首座”购入商铺十间，其中二层八间，一层两间。
2011年9月28日，“滨江首座”进行竣工验收，2011年10月18日通过消防验收，2011年10月29日，四川鑫瑞消防工程公司为何元芳等人经营的“名爝会所”进行了消防设计施工，合同总价326537元。2011年11月23日，何元芳自书《说明》一份，表示自行修建商铺楼梯，但要求中虹公司给予1万元补助。2011年12月1日，何元芳收到1万元补助，并向中虹公司出具了收条。2011年12月3日，“滨江首座”整体验收合格，案涉物业开始交付何元芳等人经营会所使用，并按2元/月向润无声物管公司交纳物业服务费。2014年7月2日，中虹公司向何元芳发出《催告通知书》，要求支付2011年11月18日双方签订的三份《商品房购买协议》中尚未给付的购房款。2014年7月29日，何元芳、苏新建、刘茂兵回复《承诺书》称“在2-1413-1号合同签订之日起专人专程办理相关手续，预定两个半月办结，贷款办下来先付清所欠房款，约定在2014年10月30日前付清（如遇法定不可抗力因素自动顺延），如在约定时间没有给付剩余房款，贵公司有权解除合同，收回房屋，不承担任何装修等费用，并按合同约定依法处理”。2014年8月1日，何元芳、刘茂兵与中虹公司与就2-1413-1号商铺签订《商品房买卖合同》后，并未按约给付剩余房款。2014年8月5日，中虹公司将“滨江首座”2幢2层1、2、3、4、7号和1层1413-1号门面的产权转移过户给何元芳等人。2014年11月11日，中虹公司向何元芳邮寄《律师函》，要求兑现在2014年10月30日前付清余款的承诺。
一审法院经审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，中虹公司与何元芳、刘茂兵、贾淑蓉于2011年11月18日签订的三份《商品房购买协议》已就当事人名称和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任等主要内容作出了约定，买受人在签订协议当日，按约支付了定金751270元，“滨江首座”在2011年12月3日整体验收合格后，《商品房购买协议》所涉物业已经交付买受人经营“名爝会所”使用至今，故本案的《商品房购买协议》合法有效，并已实际履行，双方均应按约享有权利、履行义务。诉讼中，何元芳等人辩称上述购房协议不符合商品房买卖合同的形式要件，双方并未签订买卖合同，即使存在违约行为也是缔约过失责任的抗辩，不予采信。
《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”庭审中，何元芳等人出示的“滨江首座”项目平面图已经明确标注“室内钢梯，业主自理”，结合2011年11月23日何元芳在交纳购房定金5天后向中虹公司自书《说明》关于自行修建商铺楼梯，但要求中虹公司给予1万元补助的表述，何元芳于2011年12月1日收到1万元补助后还向中虹公司出具了收条，加之房屋竣工交付在2011年12月3日，在交付前的2011年10月29日，何元芳等人曾聘请四川鑫瑞消防工程公司为其经营的会所进行了消防设计施工，故其以未修建上下梯步为由，向中虹公司主张违约责任的请求，无事实依据，不予支持。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”本案中，中虹公司办理产权过户手续的时间是2014年8月5日，何元芳等人反诉要求中虹公司承担逾期办证的违约责任，但从2011年6月10日起签订的《商品房买卖合同》约定中虹公司应于2011年10月30日前交付房屋，并在交房之日的180日内，即2012年4月30日前办理房屋产权登记手续，何元芳等人自2012年4月30日起知道或者应当知道逾期办证已经侵害其合法权益，但并未在时效期间内主张权利，且未向法庭提交诉讼时效有中断、中止情形的相关证据，故对其反诉要求中虹公司承担逾期办证违约责任的请求，法庭无法支持。同时，2014年7月29日，何元芳回复《承诺书》称：“请贵公司提供5套门面相关资料给其办理产权转移登记，贷款办下来先付清所欠房款，约定在2014年10月30日前付清（如遇法定不可抗力因素自动顺延），如在约定时间没有给付剩余房款，贵公司有权解除合同，收回房屋，不承担任何装修等费用，并按合同约定依法处理”，该承诺表明双方曾就办证房屋的顺序及先付款后办证等事宜有过约定，故对何元芳等人反诉要求中虹公司承担逾期办证违约责任的请求，不予支持。
2011年10月29日，四川鑫瑞消防工程公司为何元芳等人经营的“名爝会所”进行了消防设计施工，合同总价326537元。诉讼中，何元芳等人要求中虹公司赔偿上述损失，因“滨江首座”于2011年10月18日通过了消防验收，何元芳等人没有出示因房屋设计缺陷而导致“名爝会所”不能通过消防检查的相关证据，其聘请四川鑫瑞消防工程公司进行消防施工，是否是“名爝会所”经营之特殊需要，还是“滨江首座”存有设计缺陷，法庭无法查实，故对何元芳等人的上述反诉请求，不予支持。
2011年11月18日，中虹公司与何元芳、刘茂兵、贾淑蓉签订的三份《商品房购买协议》，约定买受人支付定金751270元后，剩余房款于2012年10月30日前付清，若买受人未按期支付定金和房款的，双方同意按以下方式处理：（2）逾期超过30日的，出卖人有权解除本协议，由于买受人逾期付款导致解除本协议的，买受人所交定金不予退还，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，本协议继续履行，但买受人应支付交付房屋之日起至出卖人同意继续履行本协议之日止期间的房屋租金（年租金标准为本协议约定总房款的10%），买受人准备好应付房款后，应按照实际付款时买受人所购营业房同期市场销售价格（本协议约定房价年递增10%）重新计算并支付剩余房款。诉讼中，双方当事人均未主张解除合同。按此约定，从三间商铺交付的2011年12月起，应支付中虹公司租金损失385127元/年（约定总房款的10%）÷12个月×45个月=1444226.25元。此外，协议约定：“按照实际付款时买受人所购营业房同期市场销售价格（本协议约定房价年递增10%）重新计算并支付剩余房款”，协议签订时总房价为3851270元，截止法庭辩论终结时4年，按年递增10%计算，扣减已付房款751270元后，需付房款4887374.41元。
综上，中虹公司自2011年11月18日签订《商品房购买协议》起，实际占有使用房屋至今，按约应当支付购房款4887374.41元及租金损失1444226.25元。苏新建、贾淑蓉系夫妻关系，是房屋的共同所有人，应当对上述债务承担共同偿还责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建应于本判决生效后十五日内向中虹公司支付购房款4887374.41元及租金损失1444226.25元；二、驳回中虹公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建的反诉诉讼请求。如果未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70005元，反诉案件受理费41360元，由何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建负担。
本院二审查明：上诉人所购买的十间房屋，均已于2011年12月3日交付使用，2011年11月18日，上诉人即已交付了所购1层（1429-1号）房屋的定金20万元、1层（1413-1号）房屋的房款728260元，2014年8月1日，上诉人何元芳、刘茂兵与被上诉人中虹公司对1层（1413-1号）房屋签订《商品房买卖合同》。另有观光电梯能够到达案涉二楼的房屋。
二审诉讼中，上诉人提供证据，证明苏新建与贾淑蓉已于1997年经法院调解离婚。
上诉人购买的十间房屋中已经办理权属证书的六间房屋，均登记何元芳、何媛、贾淑蓉、刘定强、刘定斌为房屋按份共有人。
2014年7月18日，中虹公司给何元芳发送的《催告通知书》中称，何元芳对案涉的三间商铺既不前来签订《商品房买卖合同》，又不向公司缴纳剩余近280万元的购房款。同日，苏新建向中虹公司作出书面《承诺》，内容为：“购买你司滨江首座二号楼二层业主代表苏新建向贵公司承诺：至你公司通道合同签定日起，力争2个半月时间，付清房款。”
2014年7月29日，何元芳、苏新建、刘茂兵给中虹公司的书面《承诺》中载明；“本人购买滨江首座临街商铺共8间，通道2间。现已签订6套合同，尚有2套合同和2套通道未签订合同。尚欠贵公司房款270余万元。由于资金压力以及银行贷款相关规定。请贵公司签订1413附1号通道门面，提供1413号附1号，2411附1号、2411附2号、2411附3号、2411附4号。共计5套门面的相关资料给其办理产权转移登记，尽快办理贷款来缴纳房款。”
2014年11月11日，中虹公司委托律师事务所给何元芳发送的《律师函》中称何元芳：“不缴纳剩余290余万元的购房款”。
2012年4月27日，中虹公司向南充市房管部门申请初始登记，南充市房地产交易与权属管理中心于2012年6月26日办理初始登记。
二审诉讼中，上诉人何元芳陈述，双方约定的是由中虹公司代为办理所购房屋的权属证书，中虹公司对此予以否认，上诉人没有提供证据予以证实。何元芳同时陈述，2014年在中虹公司领取自己另购买住房的逾期办证违约金时，问过工作人员对本案案涉房屋在何时办证，工作人员称办不到。
中虹公司在对滨江首座2幢房屋房屋申请初始登记时，在申请登记表中“房屋位置”栏，将上诉人所购买的1层两间房屋的位置后的括号内载明“2层的专用通道”，同时在“规划用途”栏载明为“专用通道”。房管部门给上诉人所办理的《房屋所有权证》上“房屋性质”栏内为空白，未作填写，“规划用途”为“非住宅”。
2016年6月，何元芳、何媛、刘茂兵、刘定强、贾淑蓉五人以南充市房地产管理局为被告、中虹公司为第三人向顺庆区人民法院提起行政诉讼，就市房管局已经办理的6份《房屋所有权证》请求认定房管局办理房屋产权登记的具体行政行为违法，并判令撤销已办理的房屋产权登记。顺庆区人民法院判决驳回了何元芳等人的诉讼请求。2017年5月，本院作出终审判决，判决认定，被诉行政行为为行政机关的转移登记行为，本案中，系买卖双方共同申请，且房屋原权利状况明确无争议，而转移登记的原因即买卖的事实也无争议，故转移登记行为程序合法，依据充分。关于何元芳等人提出的案涉房屋不具有独立的使用价值，应当是在房管部门初始登记中应当审查的内容，并非办理转移登记应审查的内容。故维持一审判决。
2015年4月中虹公司起诉书载明的诉讼请求为：1.判令何元芳等四人连带支付拖欠的购房款4887374.41元（实际应付房款应按约定房价年递增10%的标准计算支付至房款结清之日止，暂计算至2015年）；2.判令何元芳等四人连带支付因拖欠房款产生的违约金14274.13元。
2015年6月4日，中虹公司增加诉讼请求为：何元芳等四人按年租金相当于约定房款10%的标准连带支付因拖欠房款产生的房屋租金1021379元。
2015年8月7日一审庭审时，中虹公司对于租金损失的金额表述为1540508元，即按合同房款金额的10%支付租金损失，从2011年10月起计算4年。何元芳等人的诉讼代理人提出，对中虹公司当庭增加的诉讼请求，请求法院责令补交诉讼费，此后中虹公司补交了诉讼费，一审法院对中虹公司当庭增加的诉讼请求，没有重新指定举证期限。
一审诉讼中，中虹公司对何元芳等四人提起的反诉请求，没有提出诉讼时效抗辩。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
针对本案的争议焦点，本院认为：
（一）关于当事人的诉讼主体问题
二审诉讼中，上诉人已经提供证据，证明苏新建与贾淑蓉于1997年经法院调解离婚。六间已经办理权属证书的房屋均登记何元芳、何媛、贾淑蓉、刘定强、刘定斌为房屋按份共有人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”中虹公司提起的是合同之诉，并以合同的相对人作为当事人，而何媛及刘定斌即使对购买的财产享有权益，但并非合同当事人，本案也非必要的共同诉讼，根据不告不理的原则，上诉人关于一审遗漏必须共同参加诉讼当事人的上诉理由不能成立。
另苏新建虽非合同当事人，但依2014年7月18日苏新建向中虹公司作出书面《承诺》“购买你司滨江首座二号楼二层业主代表苏新建向贵公司承诺：至你公司通道合同签定日起，力争2个半月时间，付清房款。”以及2014年7月29日苏新建与何元芳、刘茂兵给中虹公司的《承诺》载明对所欠房款“在2014年10月30日前付清”的内容，苏新建自愿对该项债务承担责任，为债务的加入，苏新建应承担责任，同时，中虹公司也起诉要求其承担责任，故上诉人关于苏新建不应为本案当事人的上诉理由不成立。
（二）关于房价款的确定问题
中虹公司提供了三份《商品房购买协议》向上诉人主张权利，上诉人称该三间房屋并没有签订书面协议，系中虹公司利用从上诉人处收回的另六间房屋的《商品房购买协议》有双方签字的尾页，采用“移花接木”的方式伪造而成。本院认为，其上诉理由不成立，第一，对于不是及时清结涉及几百万元交易金额的房屋买卖不签订书面协议，且双方之间又没有其他对于房屋买卖主要内容即房价款金额大小的依据，与情理不符，双方应该签订有书面协议，现上诉人又不提交其持有的书面协议来否定中虹公司所提交《商品房购买协议》的真实性。第二，中虹公司所提交的三份《商品房购买协议》显示的签订时间是2011年11月18日，而上诉人所购买的2层1、2、3、4号房屋均在2011年6月10日就签订了《商品房买卖合同》，该四间房屋不可能在2011年11月8日再来签订《商品房购买协议》，故中虹公司无法用该四间房屋的《商品房购买协议》尾页用来“移花接木”。第三，上诉人所购买的2层6、7号房屋在2011年11月18日签订《商品房买卖合同》，尽管不排除当天双方还签订了《商品房购买协议》的可能，但该两间房屋《商品房买卖合同》的买受人仅有“何元芳”一人，而中虹公司提交的三份《商品房购买协议》尾页购房人签名有“何元芳、刘茂兵、贾淑蓉”三人，因此，中虹公司也不能用该两间房屋的合同来“移花接木”。第四，上诉人所提出中虹公司提交的《商品房购买协议》中同页字体的大小不一致，以及中虹公司的两次催款通知金额不一致，并不能以此否定《商品房购买协议》的真实性。综上，一审判决采信中虹公司提交的《商品房购买协议》，并以此确定房价及双方的权利义务正确。
（三）关于逾期付款的违约责任问题，即上诉人逾期付款是否构成违约，其拒绝支付剩余房款的理由是否成立，违约责任如何承担？
根据规划设计，二层商铺对应的底层商铺均设计、预留上下通道，设计图明确“室内钢梯，业主自理”，也就是由各自对应底层房间内搭梯子上二楼，其结构决定了二楼需与一楼相对应的底层房屋配套购买，出卖人无需另行提供通道，而上诉人选择了组合式的购买方式，即购买二层八间房屋连通使用、底层两间房屋作为上下二楼的通道。同时，在房屋交付前的2011年11月18日，上诉人即已经支付了底层两间房屋的房款或购房定金，其提出在2层房屋交付时才发现没有上楼的通道而被迫购买底层房屋不是事实，上诉人自行将一楼商铺作为通道使用，不因此而改变其营业房性质，也无证据证明规划对此予以禁止，故中虹公司的行为不构成违约，上诉人要求中虹公司另行提供通道，且要求中虹公司承担违约责任，并以此拒绝支付房款的理由不能成立，上诉人不按约定支付房款，应承担违约责任。
关于违约责任。双方签订的《商品房购买协议》约定：“逾期超过30日的，出卖人有权解除本协议，由于买受人逾期付款导致解除本协议的，买受人所交定金不予退还，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，本协议继续履行，但买受人应支付交付房屋之日起至出卖人同意继续履行本协议之日止期间的房屋租金（年租金标准为本协议约定总房款的10%），买受人准备好应付房款后，应按照实际付款时买受人所购营业房同期市场销售价格（本协议约定房价年递增10%）重新计算并支付剩余房款。”
上诉人未按约定付清房款已超过30日，按照上述约定，中虹公司本可解除合同，但一直未行使合同解除权，其在2014年的催告函和律师函，以及本次提起诉讼，均是要求上诉人支付房款，也就是说中虹公司一直同意继续履行合同，因而对其主张由上诉人支付房屋租金不符合合同的约定，一审对此处理不当，本院予以纠正。
关于买受人逾期付款超过30日且双方愿意继续履行合同的，《商品房购买协议》约定，由买受人按实际付款时同期市场销售价格重新计算并支付剩余房款，但同时又约定房价按年递增10%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本院认为，买受人实际付款时同期市场房屋销售价格的涨跌具有不确定性，而双方约定按固定的年递增10%计算，其实质为违约金性质。一审对该部分直接认定为房款不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因双方约定的违约金过高，本院进行调减，以上诉人实际所欠房款的金额为基数，从应付之日起即2012年10月31日起，至实际付清房款时止。
（四）关于逾期办证问题
按照双方当事人签订的六份《商品房买卖合同》的约定，买受人应在2012年6月1日前取得房屋权属证书，2012年6月，案涉房屋所在的楼栋已经办理初始登记，已经具备办理转移登记的条件，按照产权转移登记办理的程序规定，买卖双方均应向登记机关共同申请，上诉人并未提供证据证明其提出过申请而中虹公司拒绝履行协助义务。上诉人何元芳在二审中陈述的是，2014年顺便问过中虹公司的工作人员。同时，在2014年7月中虹公司向何元芳发出《催告通知书》后，上诉人的回复中均没有提到中虹公司拒绝履行办证协助义务，故中虹公司提出上诉人没有在合同约定期限内申请办证的理由成立，对上诉人要求中虹公司承担逾期办证违约责任的上诉请求本院不予支持。
（五）关于一审审判程序
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的意见》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”中虹公司一审诉状诉讼请求中的房价款为4887374.41元，庭审前又书面增加支付房屋租金1021379元的诉讼请求，法庭辩论终结前，又将其中的支付房屋租金诉讼请求增加为1540508元，同时，由于中虹公司当庭增加的诉讼请求仅是房屋租金随着时间推移而导致的金额增加，并不会导致举证的变化，无需再重新确定举证期限，故一审对中虹公司于一审法庭辩论结束前增加的诉讼请求进行审理及判决，程序并无不当。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2656号民事判决第三项，即“驳回被告（反诉原告）何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建的反诉诉讼请求”；
二、撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第2656号民事判决第一项、第二项；
三、何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建在本判决生效之日起十五日内向四川中虹房地产开发有限公司支付下欠购房款3100000元；
四、何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建在本判决生效之日起十五日内向四川中虹房地产开发有限公司支付违约金，违约金以其所欠房款3100000元为基数，从逾期之日即2012年10月31日起，至实际付清房款时止；
五、驳回四川中虹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费70005元，由四川中虹房地产开发有限公司负担24107元，何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建负担45898元；反诉案件受理费41360元，由何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建负担。二审案件受理费85709元，由四川中虹房地产开发有限公司负担20684元，由何元芳、刘茂兵、贾淑蓉、苏新建负担65025元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 东
审 判 员 任雅莉
代理审判员 王婵轶
二〇一七年六月十九日
书 记 员 范云荣