山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终85号
上诉人（原审被告）：烟台烟房房地产有限公司。住所地：烟台市芝罘区北马路**号三水大厦*号楼**层。
法定代表人：于海南，董事长。
委托代理人：王相智，山东盛信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈桂芹。
委托代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。
委托代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。
上诉人烟台烟房房地产有限公司因与被上诉人陈桂芹居间合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2015）芝商初字第825号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
被上诉人陈桂芹诉至原审法院称，2015年1月25日，被上诉人、上诉人及孙兆梅在签订的房屋买卖合同中约定，被上诉人作为卖方将位于烟台市开发区金东小区13号楼1号内4号房屋出售给买方孙兆梅，上诉人为中介方。合同约定该房屋成交价为47万元，买方于2015年2月10日前将房屋首付款15万整到位上诉人，过户后当日上诉人垫资连同首付款一并转给被上诉人，垫资款由买方贷款付清上诉人；过户过程中双方产生的税费由买方承担；2015年3月10日前过户；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。合同签订后，上诉人安排被上诉人与买方于2015年3月18日办理了过户手续。办理过户后，上诉人于2015年3月19日向被上诉人支付44.50万元，余下2.50万元一直拒绝支付。故请求法院判令上诉人支付剩余售房款2.50万元和自2015年7月2日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息并支付违约金0.50万元。
上诉人烟台烟房房地产有限公司在原审中辩称，被上诉人卖房找的中介是烟台美南集团有限公司（以下简称美南公司）。孙兆梅买房找的中介是上诉人。孙兆梅确实支付了47万元的房款给我方，上诉人将房款支付给了美南公司，美南公司再将房款交付给被上诉人。而被上诉人和美南公司间约定美南公司只需付给被上诉人45.50万元，其他的作为美南公司代被上诉人缴纳的税费及额外服务报酬。被上诉人起诉无事实和法律依据，请求驳回被上诉人诉讼请求。
原审法院审理查明，（一）2015年1月25日，被上诉人、上诉人及孙兆梅在签订的房屋买卖合同中约定被上诉人作为卖方将位于烟台市开发区金东小区13号楼1号内4号房屋出售给买方孙兆梅，上诉人为中介方。房屋成交价为47万元。买方于2015年2月10日前将房屋首付款15万元到位交给上诉人，过户后当日上诉人垫资连同首付款一并转给被上诉人，垫资款由买方贷款付给上诉人。过户过程中产生的税费由买方承担。过户时间是2015年3月10日前。任何一方擅自终止本合同，应向对方按总房款额的20%支付违约金；买方不按期支付购房款或被上诉人不能按期向买方腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额千分之三支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的10%支付违约金。（二）2015年3月18日，被上诉人与孙兆梅的配偶阎纬波签订了房屋买卖合同，约定将坐落于烟台市开发区金东小区13号楼1号内4号的房屋出售给阎纬波。买卖双方于当日办理了过户手续。（三）2015年3月19日，于小燕通过其个人账户向被上诉人账户转账支付人民币44.50万元。庭审中，上诉人称于小燕是美南公司的员工，美南集团和其公司间有业务关系。44.50万元并非其方指派于小燕打款，而是美南公司让于小燕向被上诉人转账支付的房款。（四）庭审中，上诉人提交了其和美南公司盖章的交接确认书一份，该确认书载明孙兆梅支付的47万元购房款已由上诉人交付给了被上诉人的中介服务方美南公司。上诉人还提交了作为卖方的被上诉人和作为中介方的美南公司签订的买卖确认书一份，其上约定被上诉人确认愿意出售涉案房屋，并愿以44.50万元整为成交价出售。上诉人另提交了合同内容变更书一份，其上约定涉案房屋的净到手价为44.50万元，超出委托销售价的房款，作为中介方美南公司代被上诉人缴纳税费及额外服务报酬。上诉人以上述证据证实其辩解。被上诉人对交接确认书的真实性无异议，辩解买卖确认书和合同内容变更书上的被上诉人签字和捺印均非其本人所签。但在法庭限定的时间内未提交鉴定申请。被上诉人还主张上述证据与本案无关。
原审法院认为，被上诉人和上诉人、孙兆梅间签订的房屋买卖合同的条款清楚，权利义务明确，应认定为合法有效。上诉人应依约于过户后当日向被上诉人转交售房款，但被上诉人主张其仅收到房款45.50万元，被上诉人主张上诉人支付剩余房款2.50万元及自2015年7月2日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息与约有据，于法相合，原审法院
依法予以支持。因上诉人存在违约情形，其应向被上诉人按总房款额的10%支付违约金47000元，被上诉人仅主张5000元系对自己权利的自愿放弃。上诉人之辩解，与其和被上诉人间签订的房屋买卖合同的约定不符，原审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、限上诉人烟台烟房房地产有限公司于判决生效之日起10日内经原审法院偿付给被上诉人陈桂芹剩余售房款人民币25000元、利息396.07元（暂计至2015年10月30日）及其后至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、限上诉人烟台烟房房地产有限公司于判决生效之日起10日内经原审法院支付给被上诉人陈桂芹违约金5000元；如果上诉人烟台烟房房地产有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息给被上诉人陈桂芹。案件受理费550元，由上诉人烟台烟房房地产有限公司负担。因被上诉人陈桂芹已向原审法院全额预交，故限上诉人于判决生效之日起10日内经原审法院支付给被上诉人550元。
上诉人烟台烟房房地产有限公司不服原审判决提出上诉称，一、涉案房款已经由上诉人交被上诉人的居间服务方，上诉人不再具有向被上诉人转交款项的义务。1、本案所涉房产的买卖双方为被上诉人与购房人孙兆梅。被上诉人的居间服务方为美南公司，孙兆梅的居间服务方才是上诉人。上诉人将相关款项转交美南公司，被上诉人对此是明知和同意的。2、既然本案的案由为居间合同纠纷，那么一审法院应当就这一法律关系进行主要审查，审查诉讼主体之间是否存在居间合同，存在何种居间合同。但是一审法院仅从房屋买卖合同方面去审理上诉人与被上诉人的权责，对各方的居间服务关系根本不予审查和认定。被上诉人与美南公司约定其净到手的房款为45.50万元，而且服务报酬已经实际支付，一审判决再判决还给她，于情、于理、于法均不相符。3、涉案房产的买卖，此期间既有买卖双方的交易诚意，更有两个居间服务公司的相互协作、配合，由此才成功的促成了房屋买卖合同的签订。美南公司代被上诉人收取来自上诉人处的房款，上诉人又有何错。二、一审判决上诉人支付被上诉人违约金无法律依据和合同约定。上诉人非房屋合同约定的合同主体，一审判决将房屋买卖双方的约定义务强加于上诉人并判令支付违约金并无依据。另外，一审判决支付的违约金也过高，不应支持。请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人陈桂芹辩称，一审法院判决正确，房屋买卖合同第四条有明确约定，上诉人于过户当日将首付款及垫资款一并转交给被上诉人，该合同约定是双方对上诉人支付款项的唯一约定，上诉人未按该协议履行应承担相应的责任，请求法院维持一审判决。
二审审理期间，上诉人提交了两份证据1、烟台市地方税务局开发区分局出具的完税证明，证明烟台美南集团为被上诉人交纳个人所得税3513.75元。2、烟台开发区房地产管理处收取的197.2元的交易手续费，该款也是烟台美南集团为被上诉人所交，证明美南集团为被上诉人在房产转让过程中垫付了相关税费。一审法院对本案涉及的房产买卖交易过程未能进行详细查明，致使上诉人或美南集团在为被上诉人服务过程中履行的约定义务没有得到认可，若退还给被上诉人主张的款项，将导致被上诉人获得不合理款项。被上诉人质证后认为上诉人没有在一审提交，且证据形成时间是一审判决之前形成，不属于新证据。该证据不能证明交易手续费及个人所得税是由上诉人支付，该陈述与双方房屋买卖合同第五条的约定不符，该证明不能证明上诉人所证明事实。
二审查明其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，上诉人、被上诉人及孙兆梅签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，该合同不违背法律相关规定，应为合法有效，各方当事人应按合同严格履行相应的义务。本案上诉人未能将房款全额支付给被上诉人，事实清楚，原审依合同约定判决上诉人向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人上诉所辩称未付款的理由，本案房屋买卖合同中对此没有相关的记载或约定，对上诉人主张的理由被上诉人也不认可。因此，上诉人上诉请求法律依据事实依据不足，本院不予支持。原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 张建庆
审判员 冯双成
审判员 王汝娟
二〇一六年三月十日
书记员 范子寒