四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终408号
上诉人（原审被告）：陈某1，男，2000年出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
法定代理人：陈某2（陈某1之父），男，住四川省宜宾市翠屏区。
被上诉人（原审原告）：北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市南岸西区鲁能山水绿城E街区商业区2楼。
负责人：卢光申，总经理。
委托诉讼代理人：樊学锋，四川酒都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兴文，四川酒都律师事务所律师。
上诉人陈某1因与被上诉人北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司（以下简称鲁能物业宜宾分公司）物业合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈某1上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5069号判决；2.由鲁能物业宜宾分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.《天府印象小区物业服务合同》规定物业服务期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，期满后即失效，其不应支付期满后的物业费；2.合同约定的物业费计算标准过高；3.其未收到书面的物业费催缴通知书，依照合同约定，计算滞纳金应当从其收到书面通知之日起计算，因此不应当计算滞纳金;4.鲁能物业宜宾分公司物业服务不到位，小区楼道栏杆未除锈、道路清洁不到位、房屋漏水、监控设备未正常使用；5.小区公共收益未清算。
鲁能物业宜宾分公司辩称，《天府印象小区物业服务合同》中约定，合同到期后双方未提出终止合同，视为业主委员会同意续聘鲁能物业宜宾分公司，且鲁能物业宜宾分公司期满后继续提供物业服务，绝大多数业主缴纳了物业费，物业服务合同关系存在，陈某1应当支付物业费；物业费、滞纳金的计算标准系合同约定，业主应当按该标准缴纳物业费，一审判决按照物业费的10%计算已有利于陈某1；鲁能物业宜宾分公司提供了证据证明其履行了维护、保洁、修缮等义务；监控设备老化不能更换，需要动用维修基金，鲁能物业宜宾分公司启动了动用维修基金的程序，系业主阻挠而导致无法动用维修基金更换监控设备；关于小区公共收益问题，待第二届天府映像小区业主委员会（以下简称天府映像业主委员会）成立，鲁能物业宜宾分公司会与天府印象业主委员会进行对账。综上，陈某1所提上诉意见均不能作为其不支付物业费的理由。
鲁能物业宜宾分公司向一审法院起诉请求：1.陈某1向鲁能物业宜宾分公司支付2008年10月1日至2016年5月31日期间物业服务费9196.32元（按0.75元/㎡/月）和生活垃圾处理费414元（按4.5元/月），以及2008年10月1日起至付清之日止的违约金（每日按拖欠金额的千分之三计算）；2.本案诉讼费用由陈某1承担。
一审法院认定事实：宜宾鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能开发公司）与鲁能物业宜宾分公司签订有《鲁能山水绿城3期C街区前期物业管理服务合同》，约定将鲁能开发公司开发的C街区项目委托鲁能物业宜宾分公司进行物业管理；委托管理期限自合同签字盖章之日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同后自然终止；物管费由鲁能物业宜宾分公司按建筑面积每月每平方米0.75元收取。2007年4月26日，被告陈某1与鲁能物业宜宾分公司签订《前期物业服务协议》，约定将小区的物业工作委托鲁能物业宜宾分公司进行管理，合同期限自住宅交付之日起至小区业主大会（业委会）成立并签订物业服务合同生效之日止；物业费按建筑面积每月每平方米0.75元收取；陈某1如不按规定缴纳管理服务费及其他费用的，以每日千分之三支付滞纳金。2011年12月28日，天府映像业主委员会与鲁能物业宜宾分公司签订了《天府映像小区物业服务合同》，约定鲁能物业宜宾分公司为天府映像业主委员会提供物业服务的物业项目为天府映像小区，位置为翠屏区南岸C街区睦邻路；物业服务期限为三年，即从2012年1月1日起至2014年12月31日；物业费以建筑面积按0.75/㎡/月交纳；合同期限届满，天府映像业主委员会决定继续聘用鲁能物业宜宾分公司或不再聘用的，应在期满前三个月通知鲁能物业宜宾分公司，如天府映像业主委员会在该期限内未书面通知鲁能物业宜宾分公司，可视为天府映像业主委员会同意继续聘请鲁能物业宜宾分公司，鲁能物业宜宾分公司可选择继续服务；经鲁能物业宜宾分公司书面催收催缴，未能按时足额交纳物业服务费，鲁能物业宜宾分公司以书面通知日起，按欠缴物业费总额每日千分之三的标准向业主收取滞纳金。该合同附件三规定“宜宾市普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级”，包括基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。陈某1于2007年4月26日购买该小区××幢×单元×××号住宅一套，建筑面积为133.28㎡，于2007年6月27日接房，陈某1陈述自2007年12月入住至今。双方均认可陈某1自2008年10月1日起未再交纳费用，鲁能物业宜宾分公司提供有其于2016年7月23日向陈某1邮寄催缴通知书的快递单，该份催缴通知书载明陈某1在2008年10月1日至2016年5月31日共差欠物业费和生活垃圾处理费共计9610.3元。中国邮政速递物流股份有限公司就该份快递送达出具《证明》，载明邮政工作人员两次电话联系陈某1通知其收取快递，但陈某1均声称在外地出差无法收取快件。陈某1否认收到该通知书。鲁能物业宜宾分公司提供有秩序维护员交接班记录表、工程值班交接班记录表、项目雨水井、污水井检查记录表、月巡查维修保养记录、工作巡检日志、来访人员情况登记表、车辆临时出入凭证登记表等资料，以及宜宾市翠屏区赵场街道崇文社区居民委员会于2016年11月7日出具的《证明》，载明鲁能物业宜宾分公司已就天府映像小区监控系统及房屋楼梯、栏杆公共设施维修问题提出维修资金使用方案，并在小区公示，但因个别业主反映在新一届业委会成立之前不应使用维修资金，故社区意见是该小区暂缓使用维修资金。陈某1提供有其交纳停车费以及于2007年6月27日交纳2007年7月1日至2008年6月30日期间的物业管理费以及该期间生活垃圾处理费（按4.5元/月）的相关缴费票据。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，且陈某1并未举证其对天府映像业主委员会代表业主与鲁能物业宜宾分公司签订的《天府映像小区物业服务合同》提出异议，故本案所涉的《鲁能山水绿城3期C街区前期物业管理服务合同》、《天府映像小区物业服务合同》对陈某1发生效力。陈某1虽辩称鲁能物业宜宾分公司未完全履行物业管理服务，但未提供充分证据予以证明，且鲁能物业宜宾分公司提供有其履行物业服务的各种记录资料，故应向鲁能物业宜宾分公司支付物业管理费。陈某1辩称天府映像业主委员会与鲁能物业宜宾分公司签订的《天府映像小区物业服务合同》于2014年12月31日到期后不应自动顺延。但该份物业服务合同明确约定期限届满前三个月如业委会未书面通知鲁能物业宜宾分公司，可视为业委会同意继续聘请鲁能物业宜宾分公司提供服务，加之鲁能物业宜宾分公司对天府印象小区实际提供物管服务至今，如因业委会换届就不允许鲁能物业宜宾分公司继续提供物业服务，也不利于小区物业和环境的有序管理，故对被告该辩称理由，不予采纳。相关合同明确约定有物业服务费的收费标准，故鲁能物业宜宾分公司诉请陈某1支付2008年10月1日至2016年5月31日期间的物业服务费9196.32元，经计算符合合同约定，法院支持为9196.32元（按0.75元/㎡/月×133.28㎡×92个月）。鲁能物业宜宾分公司诉请的生活垃圾处理费414元（按4.5元/月），虽因相关合同中并未约定，但陈某1此前已按该标准予以交纳，故对该项请求法院予以支持。鲁能物业宜宾分公司诉请陈某1支付2008年10月1日起至付清之日止的违约金（每日按拖欠金额的千分之三计算），陈某1作为业主未按约定的时间足额交纳物业服务费已构成违约，鉴于陈某1对该违约金不予认可，且约定违约金标准过高，故对该项请求，酌情支持为919.63元（按未交物业服务费9196.32元的百分之十计算）。据此，依照《物业管理条例》第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：被告陈某1于本判决生效之日起5日内向原告北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2008年10月1日至2016年5月31日期间物业服务费9196.32元、生活垃圾费414元及违约金919.63元，共计10529.95元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈某1负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人陈某1对《前期物业服务协议》、《天府映像小区物业服务合同》的合同效力未提出异议，两份合同均对陈某1具有约束力。《天府映像小区物业服务合同》第五条约定了物业服务期限为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日，同时，第二十二条约定“本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方或者决定不再聘用乙方的，应当在期限前3个月书面通知乙方；……如果甲方在上述期限内未书面通知乙方，可视为甲方同意继续聘请乙方，乙方可继续提供服务……”。由于天府印象业主委员会在该合同期限届满前三个月并未书面通知鲁能物业宜宾分公司，应视为天府印象业主委员会同意继续聘请鲁能物业宜宾分公司。该合同即由一个有固定期限的合同变更为一个无固定期限的合同，且鲁能物业宜宾分公司持续提供了物业服务，陈某1应当按照合同约定支付物业费。因此，对陈某1所提期满后即不应支付物业费以及物业费用过高的意见，本院不予采纳。
关于陈某1所提鲁能物业宜宾分公司未按照合同约定履行义务的意见。鲁能物业宜宾分公司提供了证据证实其履行了合同义务，同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，陈某1所提鲁能物业宜宾分公司具有物业服务不到位（包括小区楼道栏杆未除锈、道路清洁不到位、房屋漏水、监控设备未正常使用），未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理、维护义务，可以按照相关法律规定另行主张。同时，考虑物业费的市场价以及交纳物业费与促进物业良性经营，最终达到维护全体业主合法权益的角度，本院不对交纳物业费的标准进行调整。
关于陈某1所提其未收到鲁能物业宜宾分公司的物业费催缴通知书，不应当支付滞纳金的意见。《前期物业服务协议》未明确约定滞纳金的起算时间。《天府印象小区物业服务合同》虽约定了滞纳金的起算时间，但支付滞纳金的前提是业主收到鲁能物业宜宾分公司发出的书面物业费催收通知。鲁能物业宜宾分公司于2016年7月23日向陈某1邮寄物业费催缴通知书，但快递单未签收。二审中，陈某1表示其未收到书面的物业费催缴通知书。因此，鲁能物业宜宾分公司要求陈某1支付滞纳金的前提条件不成就。对于陈某1所提该意见，本院予以采纳。
关于陈某1所提小区公共收益未清算的意见。《天府印象小区物业服务合同》附件四约定了小区共有部分经营收益是由鲁能物业宜宾分公司与天府印象业主委员会按比例分配和计算。因此，对上诉人陈某1所提该意见，本院不予审查。
综上所述，上诉人陈某1关于未收到鲁能物业宜宾分公司书面物业费催缴通知书，不应支付滞纳金的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5069号民事判决；
二、上诉人陈某1于本判决生效之日起5日内向北京鲁能物业服务有限责任公司宜宾分公司支付2008年10月1日至2016年5月31日期间物业服务费9196.32元、生活垃圾费414元。
如上诉人陈某1未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人陈某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 李 荷
审 判 员 龙 雨
二〇一七年三月二十八日
法官助理 张 燕
书 记 员 侯秋月