山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终871号
上诉人（原审原告）：于红。
委托代理人：赵文华，山东德联邦律师事务所律师。
委托代理人：魏松，山东德联邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨兴福。
被上诉人（原审被告）：李仁静。
委托代理人：杨兴福。
被上诉人（原审被告）：邱玉波。
上诉人于红因申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2015）德城民初字第2064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2000年4月14日，邱玉波出资成立了平原县金盾摩托车销售有限公司，注册资金30万元，其中邱玉波出资29万元，另一股东于连鹏出资1万元，邱玉波为法定代表人。2010年该公司因连续两年未参加工商年检，被平原县工商行政管理局吊销登记。2004年，邱玉波与有关部门协商，开始在平原县兴原大街南侧、新华路以西，利用2322平方米的国有土地，建设平原县金盾摩托车销售有限公司综合楼。从2005年初前后，邱玉波开始预售建设中的房屋，并以平原县金盾摩托车销售有限公司的名义于2005年10月8日与杨兴福、李仁静签订了一份《购房协议书》一份，将涉案楼房2单元4层东户401号房屋出售给了杨兴福与李仁静，价款17.9万元，杨兴福、李仁静于当日交清了全部购房款，并于2006年底入住至今。由于建设涉案楼房时没有办理任何申请审批手续。为此，邱玉波补办了相关手续，平原县人民政府于2006年11月4日做出了平政字（2006）38号文件，批准了涉案房屋的使用权。平原县国土资源局也颁发了土地使用证，土地使用者为邱玉波。2011年10月18日，平原县城乡建设规划局颁发了建字第371426（2011）00049号《建设工程规划许可证》，注明建设项目为“金盾公司综合楼”，建设单位为邱玉波。2011年10月24日，平原县房地产管理局将整栋楼房的全部房屋（包括涉案房屋）的初始登记在邱玉波名下。2013年4月18日，在杨兴福、李仁静与邱玉波办理存量房过户手续时，发现涉案房屋被德州市德城区人民法院查封。另查，2012年，邱玉波因经营需要向于红借款200万元，因邱玉波未按时还款，于红于2013年提起诉讼。德州市德城区人民法院受理后，于2013年4月19日作出（2013）德城商初字581号民事裁定书，查封了被告邱玉波名下的涉案房产。2013年12月2日，德州市德城区人民法院作出（2013）德城商初字581号民事判决书，判决生效后，于红申请强制执行，德州市德城区人民法院于2014年4月23日立强制执行案，案号为（2014）德城执字第682号。2014年8月12日终结本次执行程序。2015年4月22日，德州市德城区人民法院作出（2014）德城执字第682号民事裁定书，查封了登记在邱玉波名下的产权证号××号房产。案外人杨兴福、李仁静提出执行异议，请求解除查封。德州市德城区人民法院听证后，作出（2015）德城执异字第29号执行裁定书，裁定中止2015年4月17日德州市德城区人民法院作出的（2014）德城执字第682号民事裁定书对产权证号××号房产查封的执行。庭审中，原告提交证据一、德城区法院（2014）德城执字第682号民事裁定书，（2013）德城商初字第580号、581号民事判决书，证明法院系依法查封邱玉波的房产，房产是邱玉波的个人财产。被告杨兴福、李仁静对证据的真实性无异议，但称涉案房产实际产权人并非邱玉波。被告邱玉波对证据无异议，但认为不是个人的财产。被告杨兴福、李仁静向法庭提交证据一、购房协议、收款收据及完税凭证，证明已经够买涉案房屋并交付全部房款及办理房产证的相关手续。证据二、（2013）德城商初字第581号民事裁定书和（2013）德城商初字第581号协助执行通知书，证明被告邱玉波和原告于红发生诉讼，涉案房屋被查封。证据三、民事裁定书和协助执行书，证明邱玉波因与原告纠纷，将涉案房屋查封。证据四、（2015）执异字第32号民事裁定书，证明被告作为案外人提出异议，法院裁定正确。证据五、解封申请书，证明办理过户手续，当时房屋已经解封了。证据六、2011年燃气安装费、有限电视安装费、宽带安装费及物业费等，证明涉案房屋其已实际居住。证据七、存量房买卖合同，证明房屋初始登记在邱玉波名下，变更在买受人名下，购买房屋时合法的原告对证据一有异议，认为出卖方为平原县摩托车销售公司，不具有开发资质，而邱玉波是在合同后取得房产权的，对缴纳房款无异议。对证据二无异议。对证据三没有异议。对证据四有异议，该裁定针对的对象与本案不属于一类，与本案不属于同意法律关系。证据五该案被告的房屋当时已经解封，但是12户中的情形不同，其中6户查封，6户未查封。证据六的真实性无异议。对证据七无异议，是2013年4月18日签订的，但是他们之间没有价款往来。被告邱玉波对被告提交的证据真实性没有异议。
原审法院认为，本案是因案外人杨兴福、李仁静认为申请执行人于红申请法院对位于平原县龙门办事处兴原大街南侧（小天鹅）2单元4层东户（401）房屋（产权证号××号）进行强制执行侵害了其实体权益，请求解除对该执行标的的执行。在法院作出（2015）德城执异字第29号执行裁定中止对执行标的的执行后，申请执行人于红对该裁定不服，认为案外人杨兴福、李仁静不享有足以排除强制执行的权利，请求继续对该执行标的进行执行引起的诉讼。平原县金盾摩托车销售有限公司建设并销售涉案楼房时，虽然未取得相关审批手续，但之后补办了涉案楼房的《土地使用证》以及《建设工程规划许可证》，故涉案楼房建设合法。根据《建设工程规划许可证》所批准的项目为“金盾公司综合楼”，且购房协议的出卖方以及实际收款人均为平原县金盾摩托车销售有限公司，故认定涉案楼房为平原县金盾摩托车销售有限公司的申请项目，不属于邱玉波的个人财产。虽然涉案房屋所有权初始登记在邱玉波名下，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权权属证书是不动产登记簿的外在表现形式，并不具有代表不动产物权的功能，在异议方提出异议并提出反证足以推翻权属证书上记载的内容时，法院应当直接根据反证认定争议，财产的物权归属。根据本案审理查明的事实，被告杨兴福、李仁静已经付清全部房款，且入住该房产至今，房屋一直未能过户系开发者的原因，被告作为购买者没有过错，因此应认定涉案房屋所有权归被告杨兴福、李仁静所有，被告杨兴福、李仁静享有对涉案房屋排除强制执行的权利。原告要求执行邱玉波名下的位于平原县龙门办事处兴原大街南侧（小天鹅）2单元4层东户（401）房屋（产权证号××号）的理由不能成立。依照《最高人民法院适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，原审法院于2015年10月9日作出判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。
上诉人于红不服原审判决上诉称，1、涉案房屋的所有权登记在被上诉人邱玉波名下，应依法确认属于邱玉波所有，并准许对（2013）德城商初字第580号民事裁定书予以执行。涉案房产登记在被执行人邱玉波名下，证实其取得了该房产的所有权，这属于物权，即使被上诉人签定了购房合同，缴纳了房款，所取得的也是债权，况且被上诉人也未提交房款交付的银行凭证。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”如果被上诉人对房屋的产权登记有异议，应当提起行政诉讼要求撤销登记，在没有撤销登记的情况下应确认房屋产权归邱玉波所有。因此人民法院对涉案房屋的查封是合法有效的。根据物权优先的原则，应确定涉案房产的所有权属于被执行人邱玉波。二、被上诉人杨兴福、李仁静与平原金盾摩托车销售有限公司签订的房屋买卖合同不是合法有效的。1、首先平原金盾摩托车销售有限公司不具备开发销售商品房的有效资质，没有取得因此开发销售房地产的规划许可证，房屋预售许可证，所建楼房是以金盾公司综合楼的名义建设的，并不属商品房的范畴，被上诉人与平原金盾摩托车销售有限公司是不合法的属于无效合同，合同无效的后果是双方应当返还所取得的财产。2、平原金盾摩托车销售有限公司是公司法人，与邱玉波个人不能等同，被上诉人称将房款交给了平原金盾摩托车销售有限公司，并没有交给邱玉波个人，因此被上诉人与邱玉波的买卖合同没有实际交纳房款，而且被上诉人无法提供缴纳房款的正式发票，在没有取得购房发票的情况下，契税发票的取得同样是不合法的，因此不能认定被上诉人缴纳了房款。3、被上诉人与平原金盾摩托车销售有限公司签订合同的时间是2005年4月1日，直到2013年12月2日德城区人民法院查封了涉案房产，该房产已登记在邱玉波名下，在长达8年的时间内，被上诉人没有办理过户登记手续，是怠于行使权利的表现，因此对没有办理过户登记手续被上诉人是有过错的。请求：查明事实，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人杨兴福、李仁静答辩称，1、我方与平原县金盾摩托车销售有限公司签订的《购房协议书》，是双方真实的意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。2、我方按照合同约向平原县金盾摩托车销售有限公司交纳了全部房款。3、平原县金盾摩托车销售有限公司已经向我方交付所购房屋，且我方已经实际在该房屋居住十年之久。并对房屋无法过户没有过错。4、本案所涉房屋是平原县金盾摩托车销售有限公司的申请建设项目，不属于邱玉波的个人财产。5、本案所涉房屋的初始登记在平原县金盾摩托车销售有限公司原法定代表人邱玉波个人的名下，未登记在我方名下，我方对房屋无法过户至本人名下没有过错。请求：驳回上诉人的诉讼请求，并依法解除对我方购买房屋的查封手续。
被上诉人邱玉波答辩称，当时房子确实是被上诉人购买，土地证批文是09年下来的，出证是09年底。2012年就将土地证办理出来了。2013年办理过程中发生的和于红的纠纷，土地证是落的我的名字，让我再往下分。
二审查明事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：被上诉人杨兴福、李仁静是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋系由平原县金盾摩托车销售服务有限公司开发建设，并补办了《土地使用证》和《建设工程规划许可证》，现已办理土地使用权证书及房屋产权证书，故上诉人关于涉案房屋买卖合同无效的主张不能成立，本院不予支持。被上诉人杨兴福、李仁静与平原县金盾摩托车销售有限公司签订购房协议的时间在2005年4月1日，该时间远远早于上诉人于红与被上诉人邱玉波借贷关系开始的时间。以上购房协议签订后，被上诉人杨兴福、李仁静已交清全部购房款并在涉案房屋居住至今，对于涉案房屋产权登记于邱玉波名下的原因，其作出了相应解释。综上，应当认定被上诉人杨兴福、李仁静与平原县金盾摩托车销售有限公司签订购房协议真实、合法、有效，其基于该协议享有的权利应受法律保护，涉案房屋自开发建设至今均不属于被上诉人邱玉波的个人财产，上诉人以涉案房产登记于邱玉波名下而主张应当对该房屋予以执行证据不足，不应予以支持。因此，被上诉人杨兴福、李仁静对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。
综上，上诉人的上诉理由证据不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人于红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王玉敏
审 判 员 郭依静
代理审判员 王善文
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 张笑梦