湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第000800号
上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司武汉长江支行，住所地武汉市硚口区崇仁路7号附2号2楼。
负责人：刘为明，该行行长。
委托代理人：童春林，该行职员。
委托代理人：马杰锐，该行职员。
被上诉人（原审原告）：叶春生，男，1946年3月2日出生，汉族。
委托代理人：叶四喜，男，1965年2月19日出生，汉族。
委托代理人：文昌训，男，1933年11月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：湖北千代实业有限公司，住所地武汉市武昌区解放路239号。
法定代表人：严其红，该公司总经理。
委托代理人：祁富华，该公司员工。
上诉人中国农业银行股份有限公司武汉长江支行（以下简称农行长江支行）因与被上诉人叶春生、湖北千代实业有限公司（以下简称千代公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民初字第01382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭审理了本案，上诉人农行长江支行的委托代理人童春林、马杰锐，被上诉人叶春生的委托代理人叶四喜、文昌训及千代公司的委托代理人祁富华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2012年3月，叶春生向一审法院起诉称：我原有位于扎珠后街19号房屋一栋，于1994年3月6日与湖北朱世慧实业有限公司（以下简称朱世慧公司）签订房屋产权调换协议书，后于1997年1月31日还建。还建房位于黄鹤小区2栋2单元702号、建筑面积63.01平方米。我住进该房后至今十有余年，一直未能办理房产“两证”。多年来，我们经过数十次上访未果。故我要求判令千代公司立即为我办理房产“两证”；判令千代公司赔偿我逾期办证的违约金32910元（按每天万分之二点一计算）；本案诉讼费用由千代公司承担。诉讼中，叶春生要求千代公司赔偿的违约金计算至2012年2月13日止，之后的违约金另行主张。
一审诉讼过程中，因农行长江支行与本案处理结果有法律上的利害关系，故一审法院通知农行长江支行作为第三人参加诉讼。
千代公司辩称：我公司由于在建工程贷款未能还清，抵押权证未能解除，故还有190余户未能办理房产“两证”；我公司未能及时解除抵押权证的主要原因是另案的诉讼造成我公司重大经济损失，无法清偿抵押贷款。叶春生等人要求办理“两证”，我公司拿不出钱，只能尽力配合。黄鹤小区有关9楼、10楼的审批手续，我公司已办理。关于农行长江支行办理抵押贷款是否有效的问题，我公司不清楚。
农行长江支行述称：1、千代公司自1995年8月至1997年11月先后从我行贷款3534万元，目前尚欠我行贷款本金3096万元，截止2012年6月30日结欠我行利息33428312.20元。上述贷款抵押物分别为黄鹤小区二号楼3-10层8907平方米、四号楼四单元3-10层2226.75平方米、五号楼3、4、5层668.24平方米，共计11801.99平方米，抵押物权利价值共计为1976万元。抵押房产我行已在武昌区房产局办理了相关抵押手续，我行对抵押房产享有优先受偿权。2、叶春生占有争议房产系根据与千代公司签订的房屋买卖合同取得，双方系一般合同关系，不能优先于我行抵押物权。叶春生需在代千代公司清偿抵押相关债务后才能取得抵押房产。3、叶春生的合同目的不能实现只能向千代公司主张权利，不能影响我行抵押权利。
一审法院审理查明：坐落于武汉市武昌区解放路239号黄鹤小区房屋系湖北慧强房地产综合开发公司（以下简称慧强公司）建造。慧强公司系朱世慧公司开办的公司。1996年6月16日，朱世慧公司向工商部门申请注销慧强公司，并承诺接收其债权债务。1996年6月20日，慧强公司被依法注销，其债权债务由朱世慧公司承接。1998年3月1日朱世慧公司变更为千代公司。该小区房屋办理了商品房预售许可证。
叶春生原系武昌区扎珠后街新19号房屋所有权人。1994年3月6日，叶春生（乙方）与朱世慧公司（甲方）签订《房屋产权调换协议书》一份，合同约定：乙方坐落在扎珠后街新19号的私有房屋总建筑面积48.37平方米，甲方在拆迁范围内就地就近安置乙方住房建面58.89平方米住房同乙方进行产权调换；新房竣工后，甲、乙方持有关单位证明及本协议书到房地产管理部门办理产权登记，领证手续（原产权证由甲方收交房地产部门注销）；产权调换及超面积款项共计30137.80元等。
合同签订后，朱世慧公司于1997年1月31日与叶春生办理拆迁户安置新房据实结算手续，将其开发的坐落于黄鹤小区2栋2单元702号房屋还建安置给叶春生，但一直未协助叶春生办理房屋“两证”。为此叶春生等黄鹤小区的业主多次与千代公司协商，且多次向相关部门反映未果。
2009年9月24日，武昌区房产局向武汉市房产局出具《关于武昌区黄鹤小区住户办证问题的情况汇报》，载明：黄鹤小区规划为新建6栋8层住宅楼，但竣工后经测绘部门实地测量，现状为6栋10层住宅楼，违法超建2层。因开发商一直未到相关部门办理违建部分的相关手续，故该小区至今不能办理房屋登记。2007年七部门处理历史遗留办证问题的政策出台后，区房产局找到开发商，又因消防、欠缴土地出让金等问题未能通过，仍不能办证。且千代公司于1997年至1999年间将黄鹤小区2、4号楼整体、5号楼的部分楼层以在建工程的名义分别抵押给农行省分行江城支行（1876万元）、农行省分行南京路办事处（100万元）、农行省分行航空路办事处（400万元）、招商银行武昌支行（750万元）、商业银行循礼门支行（27.4万元）作为履行债务的担保（共计贷款3153.4万元）。由于千代公司至今不能清偿债务，导致抵押登记不能注销，也无法办证。
一审法院另查明，1996年3月19日，湖北省高级人民法院为交通银行武汉分行营业部诉武汉市洪山区福众发展有限公司、慧强公司借款纠纷一案，作出（1996）鄂经初字第13号民事裁定书，裁定：查封慧强公司建造的黄鹤小区六栋商品房，在查封期间，未经许可，不得转让抵押和出售。并于同年3月20日、3月25日向武昌区房产局、武汉市房产局送达了协助通知书。1996年12月2日，湖北省高级人民法院作出（1996）鄂执字第39-1号民事裁定书，裁定：解除对慧强公司建造的黄鹤小区2、4、5号三栋商品房的查封；1、3、6号三栋商品房继续查封。
从1995年8月起至1997年11月，朱世慧公司及下属慧强公司陆续向中国农业银行彭刘杨办事处、中华路办事处、湖北省分行国际业务部、湖北省分行江城支行等部门借款3534万元。贷款分11笔：1995年8月28日110万元、1995年12月18日100万元、1996年8月16日1000万元、1996年9月9日500万元、1996年10月14日200万元、1996年11月5日300万元、1996年11月6日500万元、1996年12月11日200万元、1997年1月21日200万元、1997年9月30日324万元、1997年11月28日100万元，其中6笔共计1976万元是以黄鹤小区房屋抵押担保贷款。抵押房产在武昌房产局办理了相关抵押手续。
武昌区房产局《房屋抵押记载信息》载明：坐落于黄鹤小区4号楼4单元3-10层房屋，抵押权人为农业银行湖北省分行江城支行，权利价值200万元，抵押期限从1998年12月15日至2000年12月31日；坐落于黄鹤小区2号楼3-10层，抵押权人为农业银行湖北省分行江城支行，权利价值1676万元，抵押期限从1998年12月31日至2000年12月31日。另外，1999年武昌房产局昌字第0004558号《武汉市期房抵押证明》，载明：期房坐落于黄鹤小区5号楼3、4、5层11套，抵押权人为中国农业银行武汉市分行南京路办事处，权利价值100万元，抵押期限从1999年7月29日至2002年7月29日。现黄鹤小区4号楼4单元3-10层、2号楼3-10层房屋上述抵押登记未解除。
2002年1月9日，中国农业银行湖北省分行营业部下发《关于组建长江和江城两个专业清收支行的方案》（鄂农银营发（2002）4号），将该行的不良资产全部交由长江支行和江城支行清收。2009年8月，中国农业银行湖北省分行营业部办公室下发《关于农行武汉江城支行迁址更名的通知》（鄂农银营办（2009）581号），将原江城支行经营管理的资产、账务等与长江支行合并，其债权债务关系全部归属农行长江支行。
审理中，叶春生向一审法院提交昌他字第96-252号房屋他项权证（来源系农行提供），载明：黄鹤小区1、2号楼抵押给农行省分行国际营业部，权利价值2000万元，权利存续期限1996年8月1日至1997年6月1日，叶春生认为此他项权证系房产部门在湖北省高级人民法院裁定查封黄鹤小区六栋房产期间出具，农行违法放贷，后因千代公司偿还324万元，将未还贷款1676万元转贷，解除对1号楼的抵押登记，对2号楼重新办理抵押登记。对此千代公司予以认可。农行长江支行表示经与单位核实，没有找到此他项权证原件，在武昌区房产局也未查到。
一审法院认为：叶春生在与千代公司（原朱世慧公司）签订《房屋产权调换协议书》进行安置结算后，不知道千代公司调换产权安置的房屋已抵押给银行，千代公司也未告知其还建安置的房屋存在抵押。叶春生调换产权取得该房屋的行为存在善意，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”、“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之解释，承包人优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明确规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。据此，叶春生已与千代公司结清全部产权调换差额款项，其作为买受人的生存权优于农行长江支行对该小区房屋享有的抵押权人之优先受偿权。在农行长江支行对该房屋的抵押权未解除状态下，叶春生要求办理“两证”的诉求不应受抵押权的妨碍。
现叶春生要求办理“两证”，千代公司在其诉讼前没有拒绝协助办理权属登记，在诉讼中也认同协助叶春生办理“两证”，双方就办理“两证”并无民事争议。叶春生“两证”办理不能既由于诉争房产已被抵押的限制，又受制于千代公司所开发的黄鹤小区还存在行政审批手续有待完善的问题。行政审批手续有待完善的问题不属于民事法律规范调整的范围，故对叶春生的此项诉讼主张，本院不予处理。现叶春生办理“两证”已不受抵押权妨碍，双方可按相关的行政规范自行到行政部门主张办理诉争房产的权属登记手续。
对叶春生要求千代公司赔付其逾期办证的违约金的诉讼主张，因系千代公司的过错导致未办证，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，千代公司应承担违约责任。由于双方并未约定逾期办证承担违约金的标准和损失计算方式，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，考虑叶春生产权调换该房屋居住使用的用途，逾期办证给其造成的损失，可酌情按银行同期一年期存款利率标准给予补偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条、第一百四十二条的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、湖北千代实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶春生逾期办证的损失补偿费（从1997年5月2日起至2012年2月13日止，按照产权调换及超面积款项30137.80元，参照中国人民银行规定的同期一年期存款利率标准计算）。二、驳回叶春生要求湖北千代实业有限公司支付其他违约金的诉讼请求。本案案件受理费500元，由湖北千代实业有限公司负担（此款叶春生办理缓交手续，进入执行程序后，由湖北千代实业有限公司向本院缴纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判后，农行长江支行不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回叶春生的诉讼请求，一、二审案件受理费由叶春生和千代公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）一审判决认定事实不清。1、本案诉争房产在出售前已经抵押给我行。千代公司自1995年8月至1997年11月间先后从我行取得贷款3534万元，目前尚欠贷款本金3096万元，其中1966万元为抵押担保贷款，抵押物分别为黄鹤小区二号楼3-10层、四号楼四单元3-10层、五号楼3、4、5层，抵押房产已在武昌区房产局办理了抵押登记，取得了具有法律效力的《期房抵押证明》。一审法院无视上述证据，对我行的抵押权事实避而不谈，直接判决叶春生的产权调换行为有效错误。2、诉争房产在产权调换前未取得售房资格，在进行产权调换时，千代公司还未取得商品房预售许可证，叶春生与千代公司签订的《房屋产权调换协议书》是无效的。3、本案是由千代公司违法进行房屋产权调换引起的，一审对千代公司的违法行为未予认定，对千代公司应承担的法律责任更未明确，反而将其责任转移到我行。（二）一审判决适用法律错误。一审判决认为叶春生不知所调换房产已办理抵押而与千代公司签订《房屋产权调换协议书》系善意，并适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的解释，断章取义，主观推断认为：“承包人的优先受偿权优于抵押权，买受人权益优于承包人优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗买受人没有明文规定，但据此可以推定买受人权益优于抵押权人的优先受偿权”。一审法院这种逻辑推理明显是法律滥用，最高人民法院颁布该司法解释的初衷是为了解决工程款的优先权问题，但一审法院任意扩大司法解释，在没有工程款纠纷的案件中，滥用法律，任意推理，直接得出买受人的权益优于抵押权的结论，如果该结论成立，那么《中华人民共和国担保法》“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定就成为一纸空文。二、一审判决显失公平、严重损害我行的合法权益。一审法院为了平息纠纷，以损害我行利益为代价，明显违背了法院以事实为依据，以法律为准绳，公平正义审理案件的宗旨，在事实认定和判决中只认可了叶春生调换房屋的事实，未采取更为合法有效的方式来解决叶春生与千代公司之间的纷争，有法不依，滥用司法解释，以牺牲我行抵押权为代价，将本应由我行享有优先受偿权的房产判决给叶春生所有，严重损害了我行的抵押权。
叶春生答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。
千代公司答辩称，愿意承担违约责任并同意协助叶春生办理“两证”。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院另查明，农行长江支行在一审中提交的昌字第0001952号《期房抵押证明》记明，抵押权人为农行江城支行，期房座落于黄鹤小区2号楼3-10层，抵押期限为1998年12月31日至2000年12月31日，期房种类为在建工程，该《期房抵押证明》于1999年3月31日由武昌区房地产管理局出具。
本院认为：农行长江支行在一审提交的昌字第0001952号《期房抵押证明》表明，办理抵押登记的时间为1999年3月31日，抵押权应自抵押登记办理之日设立，而千代公司在1994年3月6日与叶春生签订《房屋产权调换协议书》，并于1997年1月31日与叶春生办理拆迁户安置新房据实结算手续，将其开发的坐落于黄鹤小区2栋2单元702号房屋还建安置给叶春生，上述时间均早于农行抵押权设立的时间，故农行长江支行上诉提出的诉争房产在还建安置前已经抵押给农行的主张，没有证据证实，本院不予采信。千代公司与叶春生签订的《房屋产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审中，农行长江支行作为第三人参加诉讼后，未对千代公司与叶春生签订的《房屋产权调换协议书》的效力提出无效的诉讼请求，故一审判决认定《房屋产权调换协议书》有效并无不当。
虽然农行与千代公司签订抵押合同后已办理了抵押登记，但千代公司与叶春生签订《房屋产权调换协议书》的时间及实际还建安置的时间均早于农行抵押权设立的时间，且叶春生的原房屋已被拆迁，叶春生自1997年入住诉争房屋至今，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款的优先受偿权不得对抗已支付了全部或大部分房款的购房者，即无过错购房人主张的房产权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款的优先受偿权优先于该建筑物上的抵押物权，而且本案诉争的房屋用于安置拆迁还建户已达十余年，若《房屋产权调换协议书》》不能得到履行，会造成很大的社会稳定风险，故叶春生对诉争房屋的权利优先于农行长江支行所享有的抵押权，一审判决适用法律并无不当。农行长江支行因抵押权不能实现所受到的损失，可另行主张权利。
综上所述，农行长江支行的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由中国农业银行股份有限公司武汉长江支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 余劲军
审判员 吴 焰
审判员 熊 青
二〇一四年十月十一日
书记员 胡艳华