河南省信阳市浉河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信浉民初字第496号
原告肖前荣，女，汉族，1956年10月4日出生。
委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，一般代理。
被告彭国军，男，汉族，1984年12月25日出生。
原告肖前荣与被告彭国军因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖前荣及其委托代理人时新章和被告彭国军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告肖前荣诉称，2007年原告的爱人胡正府投资建设位于信阳市金牛山管理区飨堂村九组的正府小区。2009年11月1日，被告彭国军出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，该协议约定：被告彭国军所购房屋位于前排三单元4层，面积120平方米，售价每平方米1300元，门朝西，房屋优惠价款是156000元，该房屋认购协议签订后，被告支付了首付款136000元，下欠购房款20000元。正府小区房屋建成，房屋认购协议签订后，被告已经入住该套住房。但未按照房屋认购协议的约定配合办理房产证并支付下欠款项。现要求被告应立即支付拖欠的购房款。如果被告仍拒不支付拖欠购房款，按照房屋认购协议第六条的约定，原告可收回该套住房，另行出售。原告为此提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付所欠购房款，经原、被告双方当庭核对金额为24368元，并配合原告办理房屋产权证过户手续；2、按照协议第六条约定按国家标准缴纳维修基金；3、本案诉讼费由被承担。
被告彭国军辩称，1、原告说我不配合不属实，我办证过户的费用7000元早已经交了，没有明确的说过户还要我们承担费用。2、我们买的是毛坯房，不是二手房，也没有明确告诉我们是小产权房。所以我们在签订协议时完全不知会有过户费用。3、维修基金我不认可。小区现在根本没有物业公司，他们私自把门卫室也卖掉了，何来物业可言，他没有权利收维修基金，也不能私自监管。4、房屋面积无异议。5、小区业主代表签订了一份承诺书，原告承诺在2011年8月30日以前将产权证办理到业主手下，超期未办理好产权证书，双倍返还业主缴纳的办证过户费用，此后再办理办证过户的费用业主不再承担。原告说承诺书作废我们不认可，是否有效法律说了算。6、关于办证过户费用，其他住户交的费用单据上显示的缴纳人是肖前荣，所以这些费用不能让我们业主承担。7、维修基金是在办理两证（房屋产权证和土地产权证）后缴纳给房管局的，是有专卖门独立的账户监管，是终生维修的，原告无权收取。违反国家法律规定的合同视为无效。
经审理查明，原告肖前荣的爱人胡正府于2007年开始投资建设位于信阳市金牛山管理区飨堂村九组的正府小区，该小区建住宅楼2栋共60套。2009年1月19日，被告彭国军作为乙方出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》。该协议约定：被告彭国军所购房屋位于前排三单元4层，面积120平方米，售价每平方米1300元，门朝西，房屋优惠价款是156000元。甲方（肖前荣）给乙方办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，甲方负责给乙方办理房屋产权证，办证过户正常的费用由乙方承担。维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担（储藏室和车库不含在房权证之内）。甲方给乙方办理房屋产权手续完备后，甲方通知乙方拿房产证、土地证，乙方必须在10天之内付给甲方所欠款，如不付清，甲方有权出售乙方本套房屋，乙方不能干涉。本合同未经双方同意，单方不能撕毁本合同，如单方撕毁合同者，视为违约，按总价值的百分之三十违约金付给未违约方。房屋面积以房产证为准，多退少补，剩余70000元于2010年12月31日前付清。《购房合同》签订后，被告彭国军预付了136000元购房款下欠部分购房款未付。正府小区房屋建成后，原告肖前荣如约交付给被告彭国军房屋一套，被告彭国军已入住该套住房。2013年3月4日，原告肖前荣办理了投资建设的房屋所有权证书，房屋所有权人为胡正府。原告于2011年5月4日在正府小区张贴通知一份，要求各位业主在2011年5月20日之前把办理房产证费用交到门卫处，大套办证费用10000元，小套7000元。同年5月20日，宋光成交付给原告7000元办证费用。2011年5月18日，原告的女婿姚清宇给包括案外人姚尚忠（正府小区的其他业主）在内的等四人出具了一份承诺书，承诺内容为：我叫姚清宇，我承诺为政府小区担保办理房产证，暂收每户居民办证费用七千至壹万不等，承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺保证，我和甲方代表共同承担赔偿乙方所付产权费的两倍返还乙方，以后办理房产证的一切费用由甲方独自承担，乙方不再承担任何费用，直至办理房产证结束；乙方必须保证于办理房产证下来后十日内按合同付清所有欠款。胡正府作为甲方代表在承诺书上签字。2011年9月21日，姚尚忠、陈先金、柴保春三人给原告胡正府出具承诺书一份，内容为：由于国家政策原因，甲方胡政府未能及时给乙方政府小区业主办好房产权证，经双方充分协商，乙方姚尚忠等人特承诺如下：1、甲方（胡正府）一次性补偿给乙方五万元整。2、甲方积极为乙方办理房产证，同时乙方原2011年5月18日作出的承诺书作废。3、在甲方办证期间，乙方保证不得以任何理由向甲方提出类似原承诺的补偿要求。否则，乙方全额返还甲方支付的上述款项。后原告也实际支付给姚尚忠等三人50000元。
另查明，原、被告双方当庭认可的实际房屋面积为123.36平方米，共计房款160368元，被告已经支付了136000，还剩24368元。本案原告肖前荣和胡正府是夫妻关系。
本院认为，原、被告之间签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，协议中关于办理房产证费用的负担和余款支付方式的约定合法有效，原、被告双方应按协议约定履行各自的义务。被告辩称在2011年5月18日原告胡政府的女婿姚清宇给包括案外人姚尚忠在内的四人出具的承诺书中，明确承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺赔偿购买方所付产权费的两倍，以后办理房产证的一切费用由出卖方独自承担，购买方不再承担任何费用，直至办理房产证结束；虽然在2011年9月21日，姚尚忠、陈先金、柴保春三人给原告胡正付出具的承诺书中，已将上述承诺作废，但是没有经过全体业主同意，所以被告对姚尚忠等人出具的承诺不予认可。对此，本院认为，2011年5月18日姚清宇等人出具的承诺书和2011年9月21日的姚尚忠等人出具的承诺书同样都是包括案外人姚尚忠在内的等人出具的，协议双方有权利做出也有权利撤销，应当据此认定双方的权利义务仍应按购房协议的约定执行，因此被告彭国军应支付下欠房款金额为24368元，房屋过户费用应该由被告彭国军承担。原、被告双方约定在原告通知被告拿房产证、土地证后十日内付清余款，因此，原告应先交付给被告房产证等相关证件，被告应在收到上述证件后十日内支付下欠房款24368元和承担办证过户费用（费用的负担以房管部门实际收取为准）。关于物业维修基金，因原告所建小区土地性质为划拨，房屋所有权人登记为胡正府，该房屋实际为原告的自住房，虽然原、被告双方签订的购房合同中第六条约定维修基金和物业管理按照国家标准收费由购买方承担，但是约定的征收主体不明；关于物业维修基金现有的相关法规是建设部、财政部1998年12月16日颁发的建住房（1998）第213号文《住宅公共部位共用设施设备维修基金管理办法》，该规定限定的房屋公共维修金的征收客体为商品房和公用住房，购房者按购房款的2%缴纳，维修基金应当在银行设立专户存储，专款专用。因此，对于原告要求被告向其缴纳维修基金的请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十七条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、原告肖前荣于本判决书生效后二十日内给被告彭国军办理房产证，被告彭国军配合，办理房产证相关费用以房管部门实际收取为准，由被告彭国军承担。
二、被告彭国军于本判决生效后三十日内给付原告肖前荣下欠购房款24368元。
三、驳回原告肖前荣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费300元，由被告彭国军承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 彭 威
审判员 杨丽华
审判员 李 博
二〇一五年一月二十七日
书记员 余 童