广东省阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1702民初3411号
原告：陶计赞，男，1980年9月8日生，汉族，户籍地:广东省阳西县，经常居住地阳江市江城区，
原告:林美莲，女，1986年10月4日生，汉族，户籍地：阳江市阳东区，经常居住地阳江市江城区，
委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。
被告：阳江市利腾房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区东门南路***号。统一社会信用代码：91441702664977842D。
法定代表人：黄金红，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阮永华，广东粤宏律师事务所律师。
原告陶计赞、林美莲诉被告阳江市利腾房地产开发有限公司（以下简称利腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶计赞、林美莲的委托诉讼代理人钟国衡、冯永锐，被告利腾房地产公司的委托诉讼代理人阮永华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陶计赞、林美莲向本院提出诉讼请求：1、判决被告利腾房地产公司返还购房款24606.8元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年12月21日起计至本息付清时止）给原告陶计赞、林美莲；2、本案诉讼费用由被告利腾房地产公司承担。事实与理由：原告为阳江市滨海新区阳光马德里小区一期的业主，于2010年12月20日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园11幢2单元903房，单价4732.1元/平方米，套内建筑面积101.47平方米，总房价480166元。被告同时承诺入户花园面积赠送一半、小阳台（空调位）面积全赠送，具体待办出房产证后，再根据实际面积返还相应购房款。涉案商品房于2014年9月17日办出房产证，登记显示套内建筑面积为102.72平方米，其中包含入户花园全部面积7.9平方米[2.5×2.9+0.5×（2.9-1.6）]，小阳台（空调位）一半面积1.25[（2-1）×2.5÷2]。如按被告所承诺的入户花园面积赠送一半、小阳台（空调位）面积全赠送来计算，实际收计房款的套内建筑面积应为97.52平方米(102.72-7.9÷2-1.25),比双方合同约定101.47平方米少3.95平方米，因此被告应当依约返还购房款18691.8元（4732.1×3.95）给原告。然而，被告非但不予履行承诺，反而以房产证的套内建筑面积超出合同的套内面积1.25平方米（102.72-101.47）为由，强行在原告已预付的办证费中扣除5915元作为房款，因此被告实际多收原告购房款24606.8元（18691.8+5915），该款应返还给原告。被告言而无信，欺瞒业主，强扣业主办证费用的行为，引起业主们极大的愤慨，包括原告在内的一期业主多次集体投诉至监管部门。2015年6月16日，滨海新区管委会、市住建局主持原被告双方调解，被告对包括原告在内的一期业主再次承诺，同意退还上述多收取的购房款，但一直未实际履行，严重损害了原告的利益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特诉至法院，盼判如所请。
被告利腾房地产公司辩称，原告的起诉是没有事实及法律依据的，本案所涉的房屋原被告双方签订的合同里已明确约定建筑面积是119.43平方米，套内面积是101.47平方米，与住建局颁发房产证测量时基本是相同的。房产证登记建筑面积是121.43平方米、套内面积102.72平方米，两者之间的误差是在法律允许的范围内。商品房的买卖合同里已经明确了建筑面积，业主对该涉案房屋的面积是认可的，因此其主张应当按照业主所诉称的计算方法是没有法律依据，同时也违反了住建部门的相关规定。所以被告认为应驳回原告的全部请求。
根据双方当事人的举证、质证、陈述以及庭审，本院确认以下事实：
被告利腾房地产公司以出让方式取得位于阳江市江城区东门南路388号[编号为阳府国用（2009）第10404号]的土地使用权，并取得了《土地使用权证书》。经批准，被告在上述地块上建设商品房，定名为阳光马德里。被告已取得阳光马德里小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2010056。
2010年12月20日，原告陶计赞、林美莲（买受人）与被告利腾房地产公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：10120147），主要约定：买受人向出卖人购买的商品房位于阳江市江城区东门南路388号“阳光马德里”11幢2单元903号房，该商品房的建筑面积共119.43平方米，其中套内建筑面积101.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.96平方米，按套内建筑面积计算购房价格，每平方米4732.1元，总房价款共480166元。签订本合同时，付清总房款30%即144166元，余额336000元在7天内到银行办理按揭手续。出卖人应当在2011年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……等内容。之后，原告按合同约定向被告付清了全部购房款。
早在2010年12月7日，被告已收取了原告的办理涉案商品房的产权证费用共31211元。被告在为原告办理房产证过程中，代支了房屋维修基金5144.28元、契税14404.98元、评估费2401元、预告登记费80元、转移登记及工本费90元，合共22120.26元。被告于2015年5月14日退还了原告2874.24元，仍有6216.5元在被告账户中。2014年9月17日，被告协助原告办理了涉案商品房的房地产证权，房地产权属人陶计赞、林美莲，房地产权证号为：粤房地权证阳字第××号，房产证登记的房屋建筑面积为121.43平方米，套内建筑面积为102.72平方米，其中入户花园的面积为7.9平方米[（2.5+0.5）米×2.9米－（1.6米×0.5米）]，小阳台按一半计入的面积为1.25平方米[2.5米×（2－1）米÷2]。由于房地产证权核准的套内建筑面积为102.72平方米，比合同约定的套内建筑面积101.47平方米多了1.25平方米，原告主张预交办证费中的5915元已经作为合同约定的套内建筑面积与房产证登记的套内建筑面积之间面积差的房款被被告扣除了，故被告实际收取了购房款为486081元（480166元+5915元）。被告辩称该5915元尚在被告账户中，未被扣除，原告实际交付的购房款为480166元。
原告等业主认为所购买商品房的计价面积与被告当时的承诺有差异，便与被告就此发生纠纷。2015年6月16日，阳光马德里一期业主代表与利腾房地产公司召开协调会，并邀请了阳江滨海新区管理委员会及阳江市住房和城乡规划建设局的代表参加，阳光马德里一期部分业主与被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签订了一份《回复一期业主诉求的承诺书》，主要载明：“6月6日，我司售后部接到一期业主的联名诉求，经滨海新区管委会领导、住建局领导在利腾公司二楼会议现场办公，我公司现将业主关注的事项做出如下承诺：一、关于入户花园等面积的计算方式，利腾地产公司遵守售楼时的销售承诺：入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，面积差异由双方核对后对多收部分按各户原来的购楼价格退还给业主（套内价格）……。”
另外，原告向本院提供了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》，该表是被告利腾房地产在2015年7月向原告发放的，在该表中温馨提示注明：1、为了方便业主办理工作，请在20天内此表（附相关资料），领取及收回均到马德里售后服务部（正常上班时间内）办理。2、特别说明：入户花园、阳台面积的计算方式是：按1/2（一半）计算入套内面积；露台面积不计入套内面积……。本院在审理涉及利腾房地产公司商品房销售合同纠纷系列案件中，其他业主还向本院提供了、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会记录》等证据，其中《6、7、10、11栋面积核查统计表》载明部分业主存在争议的房屋计价面积的数据。《商讨协调会》载明在2015年9月1日被告的员工刘伟峰、梁方飞与阳光马德里一期部分业主所达成的协议，其中载明：1、2015年9月2日至3日，利腾公司派人把未测量各幢1层和顶层住房面积测量完毕，业主要积极配合，否则责任自负。2、除1层和顶层面积重测，其余层数住房按房管局测绘数据（房产证）为准来推算多收面积数。3、9月5日，利腾公司与业主代表确认面积数据，利腾公司向上级领导汇报，给业主答复退款。
诉讼中，根据原告的申请，本院分别向阳江滨海新区管理委员会、阳江市住房和城乡规划建设局调查马德里一期业主代表与被告达成的承诺书等相关材料。2017年10月17日，阳江市住房和城乡规划建设局复函本院称：“根据属地管理原则，阳光马德里一期业主代表与阳江市利腾房地产开发有限公司的纠纷由滨海新区管委会牵头调处并跟进，我局无相关资料存档。建议贵院去函滨海新区管委会查询。”2017年10月19日，阳江滨海新区管理委员会复函本院称：“2015年6月16日，本管委会仅应邀出席参与马德里一期业主代表与阳江市利腾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷的协调会，本管委会出席参与协调工作的代表并未对协调工作进行记录，且当日协调后，本管委会及本管委会参会代表未在任何调解笔录或相关书面材料上进行签名或盖章，亦未收到当事方就相关纠纷调解达成的承诺书或者调解书进行备档。”
本院认为：原告与被告利腾房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。本案原、被告在商品房买卖合同中约定计价面积以产权登记的面积为准，按该约定入户花园全面积及小阳台的一半面积是作为计价面积的，而原告主张入户花园是按一半计价及小阳台是不计价，并提供业主代表与被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签订的《回复一期业主诉求的承诺书》等证据为证。审查原告所提供的证据，由于该承诺书没有盖被告的公章，仅有被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工签名，为此本案关键审查被告参与调解的刘伟峰、梁根等四名员工与部分业主代表签订的《回复一期业主诉求的承诺书》是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依照上述规定，所谓表见代理，是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本案中，原告等业主就商品房的计价面积与被告发生纠纷后，曾多次与被告就此进行协商处理，被告指派刘伟峰、梁根等员工代表被告与原告等业主进行协商处理，双方就计价面积经协商，与部分业主代表签订的《回复一期业主诉求的承诺书》，并且在双方签订《回复一期业主诉求的承诺书》后，被告向阳光马德里一期部分业主发放了《一期住宅房屋面积信息核查登记一览表》，在该表中的温馨提示与《回复一期业主诉求的承诺书》、《6、7、10、11栋面积核查统计表》和《商讨协调会》等证据所载明的内容相互吻合。原告等业主有理由相信刘伟峰、梁根等员工有代理权，代表被告就此问题与原告等业主达成的协议，双方对原商品房买卖合同中约定的计价面积作了变更，被告应按该约定收取原告的房款。被告辩称由于业主对被告的办公室进行围攻，致使被告受胁迫与业主签订该承诺书，不具有法律效力。由于被告对该主张未能提供充分证据予以证实，因此本院不予采纳。本案中，案涉房屋的《不动产权证》于2014年9月17日办理了登记手续，在原告预交给被告的办证费31211元中，扣除正常开支外，被告应退还给原告9090.17元，但被告仅退还给原告2874.24元，仍有6212.5元没有退还给原告，原告主张被告从中扣取了5915元作为补交房价款的差价。结合原告交付的房价款480166元以及房产证记载的房屋面积102.72元平方米的事实，本院对原告上述主张的事实予以确认。按《回复一期业主诉求的承诺书》的约定，入户花园、阳台面积按折半计算，小阳台赠送，本案扣减入户花园面积的一半3.95平方米及小阳台一半面积1.25平方米，应计价的套内建筑面积为97.52平方米（102.72-3.95-1.25），故被告应返还购房款24606.92元【（3.95+1.25）平方米×4732.1元/平方米】给原告，现原告请求被告返还购房款24606.8元，没有超过本院核准的数额，本院予以支持。对于该款的利息问题，由于原、被告在上述承诺书中没有约定，现原告要求被告支付多收购房款的利息缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市利腾房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款24606.8元给原告陶计赞、林美莲；
二、驳回原告陶计赞、林美莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费308元（原告已预缴），由原告陶计赞、林美莲负担100元，被告利腾房地产公司负担208元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判员 凌远文
二〇一七年十二月十六日
书记员 赵汝雅