广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初15017号原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码98211627-1。主要负责人：韩玉明，该行行长。委托诉讼代理人：袁萍，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炫滨，广东香山律师事务所律师。被告：周志礼，男，1975年9月15日出生，汉族，住中山市。被告：邓焕娟，女，1975年12月24日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：周志礼，被告邓焕娟的丈夫。被告：中山宏日房地产开发有限公司，住所地中山市沙溪镇新濠路62号平湖秋月花园1期1幢12卡商铺，组织机构代码56256128-0。法定代表人：何元希，该公司董事长。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅程，广东森科律师事务所实习律师。原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）诉被告周志礼、邓焕娟、中山宏日房地产开发有限公司（以下简称宏日公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告交行中山分行诉称：因被告周志礼拖欠借款，被告周志礼与被告邓焕娟是夫妻关系，向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周志礼、宏日公司签订的个人房产抵押贷款合同；2.被告周志礼向原告清偿借款本金407842.06元及利息（利息暂计至2016年3月18日止为16802.33元，本息合计424644.39元，利息计至本息还清之日），对逾期还款部分按中国人民银行的规定计收罚息及复利；3.被告周志礼承担律师费25392元；4.对抵押房地产（被告周志礼位于中山市××××卡商铺）进行处理，并由原告对价款享有优先受偿权；5.被告宏日公司对上述欠款及费用承担连带清偿责任;6.被告邓焕娟对上述欠款及费用承担连带清偿责任。庭审中，原告交行中山分行明确第2项诉讼请求为被告周志礼、邓焕娟共同清偿借款本金407842.06元及利息，第4项诉讼请求为原告对被告提供的抵押房产处理后所得价款优先受偿。被告周志礼、邓焕娟辩称：确认欠原告银行借款的事实及金额，但因被告周志礼、邓焕娟所购买的房屋所在小区有部分违建现象，导致整个小区不能验收，被告周志礼、邓焕娟无法拿到房产证。经被告周志礼、邓焕娟了解购买房屋时已出现违建现象，所以是原告及开发商隐瞒事实，被告周志礼、邓焕娟一直有向银行交供楼款至2015年8月份，之后没有交过，被告周志礼、邓焕娟也没有实际收到所购房屋，到现在为止仍未收到房屋，在贷款过程中银行存在过错，明知开发商有违建行为仍贷款给被告周志礼、邓焕娟，所以最终受益人是开发商，银行也收取部分利息及还款，已造成被告周志礼、邓焕娟的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告周志礼、邓焕娟对其辩解向本院提交如下证据：网上打印图片4张（复印件）。被告宏日公司辩称：1.个人房产抵押贷款合同没有约定原告解除合同的情形，原告主张解除合同与合同第13条约定的贷款提前到期，被告理解是不同的含义的，被告宏日公司认为原告的该项诉讼请求有问题；2.原告主张的律师费应该由法院结合证据查明认定；3.涉案债权既有房产的抵押，又有被告宏日公司的担保，根据法律应该先行使抵押权，再主张保证责任；4.被告宏日公司开发的楼盘的项目建设目前确实存在问题，但涉案房屋是否属违建目前尚不清楚，也没有权威的结论；5.涉案房屋已办理买卖合同备案，是被告周志礼名下，开发商即被告宏日公司在签订买卖合同时并没有向买受人隐瞒项目违建的事实，当时没有预计到项目会出现问题，被告周志礼、邓焕娟要求完全由被告宏日公司清偿贷款没有事实依据。被告宏日公司对其辩解未向本院提供证据。经审理查明：贷款人即抵押权人：交行中山分行。借款人即抵押人：周志礼。保证人：宏日公司。签约情况：2014年1月27日，宏日公司（出卖人）与周志礼（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买中山市××××卡，总金额为906880元，买受人按银行按揭方式付款，合同还约定了其他内容。2014年3月5日，周志礼（甲方）、交行中山分行（乙方）、宏日公司（丙方）签订个人房产抵押贷款合同。贷款金额：453000元。贷款期限：120个月。约定还款方式：等额本息还款法。贷款执行利率：6.55％，该利率是中国人民银行现行相应期限档次贷款的上浮20％，利率按合同约定调整，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。罚息计收标准：合同约定利率上浮50％。复利计收标准：应付未付利息，按罚息利率计算复利。欠款情况：自2015年9月19日起，周志礼未能按时还款，截至2016年3月18日，周志礼欠交行中山分行借款本金407842.06元、利息16802.33元，合计424644.39元。提前收贷约定：借款人违反本合同的其他约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。抵押担保情况：交行中山分行与周志礼就位于中山市××××卡的房地产办理了商品房抵押登记备案手续。庭审中经询问，交行中山分行、周志礼、邓焕娟、宏日公司均表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：宏日公司自贷款到期之日起，至借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。并无约定多个担保并存的清偿顺序。实现债权的费用：交行中山分行委托广东香山律师事务所律师为本案诉讼代理人，并支付了律师费25392元。另查：周志礼与邓焕娟是夫妻关系，二人于1997年10月8日登记结婚。本院认为：本案为金融借款合同纠纷，本案的争议焦点为：一、合同有无达到解除条件；二、宏日公司的保证责任与抵押担保先后偿还顺序。三、周志礼、邓焕娟应否承担付款责任。结合本案查明事实，本院分析如下：一、三方签订的个人房产抵押贷款合同约定“甲方违反本合同的其他约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息”，周志礼从2015年9月19日起拖欠借款，合同约定的解除条件成就，交行中山分行请求解除三方签订的个人房产抵押贷款合同的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。二、涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。周志礼提供的抵押物已办理抵押登记手续，当其不履行债务时，交行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。宏日公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，因被担保的债权既有周志礼自己提供物的担保又有宏日公司提供的保证，且合同对担保履行的先后顺序未作明确约定，故交行中山分行应先就周志礼提供的抵押物实现债权，宏日公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。宏日公司关于“先物保后人保”的抗辩主张，理据充分，本院予以采纳。宏日公司承担保证责任后，有权向周志礼追偿。三、关于周志礼、邓焕娟应否承担付款责任的问题。周志礼、邓焕娟辩称所购房产属违建，银行明知开发商有违建行为仍贷款给周志礼、邓焕娟，造成其损失，并提交网上打印图片4张拟证实，其提交的4张图片分别为国土局门前合照（业主供图）、建筑物的规划模型图等图，不足以构成其不偿还贷款的理由，周志礼、邓焕娟的辩解，理据不充分，本院不予采纳。庭审中，周志礼、邓焕娟确认欠交行中山分行借款的事实及金额，本院予以确认。交行中山分行请求周志礼向其清偿借款本金407842.06元及利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于律师费，有交行中山分行提交的委托代理合同、律师费发票为证，因个人房产抵押贷款合同中约定贷款人为实现债权的律师费由借款人承担，故交行中山分行主张周志礼支付律师费25392元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。因周志礼与邓焕娟是夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，邓焕娟理应对周志礼的上述债务承担共同清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司中山分行与被告周志礼、中山宏日房地产开发有限公司签订的个人房产抵押贷款合同；二、被告周志礼、邓焕娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行清偿本金407842.06元及利息（暂计至2016年3月18日利息为16802.33元，之后至清偿之日止，利息以实欠本金为基数，按合同约定计算）；三、被告周志礼、邓焕娟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师费25392元；四、被告周志礼、邓焕娟逾期履行上述债务，原告交通银行股份有限公司中山分行有权对被告周志礼提供的抵押物即位于中山市XXX卡的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；五、被告中山宏日房地产开发有限公司对上述债务在处分上述抵押物优先受偿后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山宏日房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告周志礼追偿；六、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，减半收取为3800元（原告已预交），由被告周志礼、邓焕娟负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告交通银行股份有限公司中山分行；对处分抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山宏日房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 刘 忠二〇一六年十月十八日书记员 邹安妮谭银娣