中华人民共和国福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终3131号上诉人（原审被告）：RogerLin，男，1982年12月5日出生，美国国籍，住，国内住址福州市仓山区泰禾红树林*******室。委托诉讼代理人：余锋振，福建亚太天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴乐艳，福建亚太天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省闽侯县荆溪镇永丰社区杜坞42号（海峡国际家居建材城）1层011商铺。法定代表人：蒋秋华，总经理。委托诉讼代理人：张钊，福建华辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：林儒瀚，福建华辉律师事务所律师。原审被告：罗道和，男，1956年5月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地福建省福州市闽侯县溪镇永丰村永丰社区杜坞42号。法定代表人：林泽明，执行董事。上诉人RogerLin因与被上诉人福州富益达商业管理有限公司（以下简称“富益达公司”）、原审被告罗道和、第三人海盛环球（福建）物流有限公司（以下简称“海盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。RogerLin上诉请求：1.撤销一审判决，驳回富益达公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由富益达公司承担。事实与理由：一、案涉租赁物地块性质未仓储用地，富益达公司擅自将其用作商业用途招商运营，违法我国法律强制性规定，势必导致合同无效。一审法院对案涉地块的土地用途、使用现状、是否存在土地使用性质变更的事实、以及变更土地用途是否违法、违反的是效力性规定还是管理型规定，均未查明与认定，属于遗漏重要事实。二、一审关于租金起算时间认定错误。富益达公司主张登报确定的营业时间为2015年1月1日，但富益达公司公布的《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》将2015年5月1日前正式开业的商户租金及经营服务费起算时间调整为2015年5月1日，并分段按五折和七五折执行。在签署本案讼争合同时，富益达公司隐瞒地块性质，虚假宣传，致使RogerLin产生重大误解。三、一审判决适用法律错误，对富益达公司及海盛公司违反法律法规、隐瞒土地性质、虚假宣传招商的行为于不顾，影响司法权威及公信力。即便认定合同有效，因富益达公司存在虚假宣传等欺诈行为，已构成违约；一审按月利率2%计算欠付租金及其他费用的违约金，明显过高；富益达公司无权没收保证金。富益达公司辩称，一、案涉租赁场地于2012年经福州市人民政府同意增加了建材仓储交易功能，案涉项目用地符合政府土地利用总体规划要求，并未违反土地管理法规定。富益达公司已按现有土地性质进行消防备案，复查合格，后续均按政府部门安排开展相关消防检查、备案工作，未违反消防法规定。二、《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》系富益达公司推出限时租金优惠，该通知函上明确写明未在期限内缴纳欠费的，取消优惠方案，并按原合同追究相应违约责任。故原审租金起算时间正确。三、富益达公司对外招商宣传得到政府相关部门支持，不存在欺诈。海盛公司向本院提交了书面意见，述称：一、福州市闽侯县永丰村海盛公司所有的I－19号整座楼，该场所经福州市政府确认具有仓储交易功能，经闽侯县政府、福州市城乡规划局制定控制性详细规划，规划为批发市场用地，并通过消防备案，复查合格，依法具有出租的权利。海盛公司已根据现有土地性质进行消防备案，在土地性质改成商业用途前属工业仓储用地，这并不影响海盛公司及富益达公司出租的权利。RogerLin长期使用出租物的过程中从未因土地性质而受到影响，其没有理由拒付租金。RogerLin以合同违反管理性的法规为由提出合同无效的抗辩是没有法律依据的，消防、土地等行政性管理法规不属于效力性强制性规范，不影响本案租赁合同的效力，也不可能导致RogerLin可以因此而长期使用不交租金，RogerLin所提出的上诉请求没有事实和法律依据，亦为合同的明确约定。原审被告罗道和未陈述意见。富益达公司向一审法院起诉请求：1.确认富益达公司与罗道和、RogerLin2014年10月15日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年6月16日解除；2.罗道和、RogerLin立即返还富益达公司海峡国际家居建材城一期一楼，第060/065号展厅；3.罗道和、RogerLin立即支付2015年1月1日起至2016年6月16日的租金、经营服务费119737.5元整、物业费18516.5元整（前述金额已扣除优惠的2个月租金及经营服务费），并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之曰止的违约金；罗道和、RogerLin已支付的装修押金等款项共计6100元依法抵扣；4.确认保证金46348元归富益达公司所有；5.罗道和、RogerLin支付富益达公司因本案支出的律师代理费3000元整；6.本案的诉讼费、财产保全费、公告费由罗道和、RogerLin承担。一审法院认定事实：2014年3月12日，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》，约定富益达公司承租海盛公司所有的闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，海盛公司同意福州富益达商业管理有限公司将房屋另行转租。2014年10月15日，富益达公司（甲方）与罗道和（乙方）、RogerLin（乙方）签订《场地租赁及服务合同》，合同第一条约定富益达公司将位于海峡国际家居建材城一期项目一楼第060/065号展厅（共计255.36平方米）的场地租赁给罗道和、RogerLin，用于经营瓷砖类商品。合同第二条约定租赁期间自甲方经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以甲方在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共计36个月。合同第三条第一款约定租期第1个月至第18个月，月租金计人民币4788元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号前付清下期租金，先付后用，直至第18个月。租期第19个月至第36个月，月租金计人民币9576元，租金到期前一个月的20号前按每叁个月一付形式付清下期租金，先付后用。本合同租期起算起的三日内，乙方应向甲方一次性付清首期租金即本合同约定的第1个月至第6个月的租金总额共计28728元。合同第三条第二款租期第1个月至第18个月，月经营服务费计人民币2937元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期租金，先付后用，直至第18个月。租期第19个月至第36个月，月经营服务费计人民币5873元，经营服务费到期前一个月的20号前按每叁个月一付形式付清下期租金，先付后用。本合同租期起算起的三日内，乙方应向甲方一次性付清首期月经营服务费即本合同约定的第1个月至第6个月的经营服务费总额共计17620元。合同第三条第三款约定为保证本合同的全面履行，本合同签订后三日内乙方应向甲方交纳保证金46348元，即由乙方在合同签订后三日内一次性付清，保证金不冲抵房租及各项费用，后续因租金和经营服务费涨幅所产生的保证金差额应在租金和经营服务费变动后七日内予以补足。在合同到期后乙方不拖欠任何费用和保持室内设施完好并依约返还经营场地后的三十日内无息退还保证金，若乙方违约，甲方将没收保证金，保证金不计息。合同第三条第四款乙方应交的物业管理费以本合同第一条约定的面积计算，月物业管理费1277元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额，甲方有权根据实际情况对物业费作相应的调整。合同第七条第二款约定本合同有效期内，乙方违反本合同规定的义务或者乙方逾期缴纳本合同项下任何一期或一项费用（包括租金、经营服务费、物业费、水电费、保证金及其他费用等）超过十五日，甲方有权通知乙方解除本合同。本合同自甲方通知送达乙方之日起解除（发送或者张贴在乙方承租的经营场所视为送达）。保证金不予退还，乙方应赔偿甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、差旅费、律师费等）。合同第八条约定乙方未能按照合同第三条约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权停止供水、供电，逾期十五日的，甲方有权解除合同，由此导致的损失由乙方自行承担；甲方同意乙方补交相关费用的，乙方还需按未交款金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因乙方违约导致甲方支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给甲方。合同终止，乙方应自动归还承租的经营场所，缴清所欠甲方一切费用，并办理移交手续，方视为乙方已将承租的经营场地交还甲方。合同签订当日，罗道和、RogerLin向富益达公司缴纳保证金46348元，装修押金、施工证押金合计6100元。2016年6月15日，富益达公司向罗道和发出《解除〈场地租赁及服务合同〉通知函》，罗道和于2016年6月16日收到。2014年12月20日，富益达公司在《海峡都市报》，刊登有“海峡国际家居建材城元旦重磅，商场正式营业日期：2015年1月1日”字样的广告。一审法院另查明，2016年6月，富益达公司已将本案租赁物收回管理、使用。一审法院认为，富益达公司与海盛公司签订《租赁合同》以及富益达公司与罗道和、RogerLin之间签订的《场地租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。关于租赁物是否通过消防安全检查的问题。RogerLin答辩称从合同签订之日起至今，诉争租赁物始终未通过“公众聚集场所使用、营业前消防安全检查”，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《中华人民共和国消防法》第十五条关于“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定属于使用条件的管理性强制性规定，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应当予以支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。可见，未经消防验收或者经消防验收不合格，并不合导致合同无效，同时，只有在违反房屋使用条件强制性规定且导致租赁房屋无法使用的情况下，才符合解除合同的请求前提。在租赁场地能够使用、合同尚未解除前，富益达公司作为出租方，均有权要求罗道和、RogerLin按照合同约定支付租金等费用。关于正式运营时间的问题。《场地租赁及服务合同》第二条第1条第（1）款约定：“营运前入驻商户：租赁期间自甲方经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以甲方在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共计36个月。”富益达公司于2014年12月20日在《海峡都市报》，刊登有“海峡国际家居建材城元旦重磅，商场正式营业日期：2015年1月1日”字样的广告。故正式运营时间及合同租赁期间的起算日为2015年1月1日，一审法院予以认定。关于双方《场地租赁及服务合同》的解除问题。罗道和、RogerLin未按期缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，富益达公司有权通知罗道和、RogerLin解除合同，合同第十三条约定：任何与本合同有关的文件按罗道和、RogerLin提供的地址送达寄发后三日，无论罗道和、RogerLin是否签收即视为送达，合同自富益达公司通知送达罗道和、RogerLin之日起解除。虽然富益达公司于2016年6月15日只向罗道和寄送了《解除场地租赁及服务合同》通知函，但是因为罗道和、RogerLin在合同中两个人确认的是同一个地址和联系方式，有理由视为RogerLin亦收到上述《解除场地租赁及服务合同》通知函，故本院确认富益达公司与罗道和、RogerLin之间签订的《场地租赁及服务合同》于2016年6月16日解除。关于返还租赁物问题，庭审中富益达公司确认已将租赁物收回因此放弃该项诉讼请求，一审法院予以照准。关于罗道和、RogerLin未按时交纳的租金等各项费用的问题。罗道和、RogerLin实际租赁期间为2015年1月1日起至2016年6月1日止，该期间产生的租金为71820元（免租金两个月）、经营服务费为49929元、物业费为17878元，故对富益达公司请求罗道和、RogerLin支付上述租金、经营服务费、物业费的主张，超过的部分不予支持。关于罗道和、RogerLin逾期付款违约金问题。按照合同约定，罗道和、RogerLin应在合同租期的起算日（2015年1月1日）起的三日内向富益达公司一次性付清首期租金、首期经营服务费17620元，之后也应按照合同约定支付租金、经营服务费及物业费，但罗道和、RogerLin仅向富益达公司缴纳了保证金46348元及押金6100元，租金、经营服务费及物业费至今未缴纳，故对富益达公司请求罗道和、RogerLin支付按照月利率2%标准自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金诉讼请求，一审法院予以支持。关于保证金46348元的问题。双方在《场地租赁及服务合同》第三条第1款第（2）项约定：“……其他各期租金按如下约定支付：即在每期开始的前一个月的20号前付清下期应缴交的金额，逾期视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应在甲方书面通知退场的十五日内退出场地，甲方收回乙方承租的经营场地，乙方交纳的保证金不予退还，甲方并可依约追究乙方违约责任。”罗道和、RogerLin已构成违约，故富益达公司请求保证金46348元归富益达公司所有，一审法院予以支持。关于律师代理费问题。根据《场地租赁及服务合同》第八条第9款约定：“因乙方违约导致甲方支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用还给甲方。”富益达公司向本院提交委托代理合同、律师代理费发票，故富益达公司关于请求罗道和、RogerLin支付律师代理费3000元的主张，一审法院予以支持。关于RogerLin主张罗道和已经将店铺转让给他，且其本人确认自愿承受涉案店铺的所有的权利与义务，但是一审法院认为RogerLin提供的转让协议没有原件佐证且罗道和未到庭，因此一审法院对RogerLin的该项主张不予支持。审理中，罗道和经一审法院传票依法传唤后无正当理由未到庭应诉，一审法院依法予以缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认富益达公司与罗道和、RogerLin2014年10月15日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年6月16日解除；二、罗道和、RogerLin应于判决生效之日起十日内向富益达公司支付租金71820元、经营服务费49929元、物业费17878元及违约金（按照月利率2%标准自2015年3月1日起至实际付清全部款项之日止）；罗道和、RogerLin已支付的装修押金等款项6100元在上述款项中予以抵扣；三、保证金46348元归富益达公司所有；四、罗道和、RogerLin应于判决生效之日起十日内向富益达公司支付律师代理费3000元；五、驳回富益达公司其他诉讼请求。本院二审期间，RogerLin围绕上诉请求依法提交了以下证明资料：证据1、闽侯县公安消防大队信访事项处理答复意见书，证据2、福州市消防支队对游凤团关于海峡国际家居建材城重大消防违法行为的信访回复，证据3、闽侯县城乡规划局、闽侯县消防大队对郑宝选关于海峡国际家居建材城土地及消防重大违法行为的信访回复，证据4、闽侯县国土局、闽侯县消防大队、闽侯县城乡规划局对陈学聪关于海峡国际家居建材城土地及消防重大违法行为的信访回复，证据5、富益达公司《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》，证据6、海峡国际家居建材城开业广告。经质证和审查，上述证据可作为认定本案事实依据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：针对福州市海峡国际家居建材城租户信访，闽侯县公安消防大队于2017年11月作出侯消信【2017】4号《信访事项处理答复意见书》。主要内容为“……二、调查核实的情况。经核查，2012年1月21日，福州市人民政府召开专题会议研究商贸专项资金安排等工作。会议决定：‘经市商贸局审核，海盛物流公司荆溪项目增加建材仓储交易功能，海盛物流公司提出的承接市区化工路南方建材市场外迁事宜由其自行负责招商。若增加建材仓储交易功能涉及用地性质变更，由闽侯县政府负责，指导企业按照有关规定开展报审工作’（【2012】376号）。2013年3月28日，福州市人民政府召开第五次市长办公会，会议决定：闽侯县已规划建设的仓储市场荆溪镇永丰村海盛物流园也可承接南方装修装饰材料市场的搬迁（【2013】6号）。2013年12月10日，海盛公司以丁类仓库性质向大队申报海峡国际自由物流港城（一期）1-4、1-19#及地下室消防设计备案经复查合格。2014年11月19日，该工程申报竣工验收备案，竣工验收备案未抽中。2015年，福建省人民政府确定海峡国际（福州）自由物流港城为2015年度省重点项目（闽政【2015】2号）。2015年1月起，该场所按照市政府会议纪要陆续招商增加仓储交易功能，并提请闽侯县政府按照市政府会议纪要办理用地性质变更手续和后续报审工作。由于用地性质变更手续正在办理中，该场所目前未根据使用性质变更情况向消防部门申报相关行政审批手续。三、处理意见。大队已根据法律规定对海盛公司未按照实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患予以行政处罚，共处罚金四万元整。同时，将相关情况函告有关部门，督促其按照市政府会议纪要加快申报相关手续。……目前，我大队已要求该场所按照实际使用性质进行消防整改确保安全。”本院认为，虽然案涉场地改变用途应经相关行政主管部门批准、案涉商铺在开业前也应当按照其当前实际使用功能重新报请消防验收，但涉及土地性质变更及消防验收的法律及行政法规规定并非导致案涉租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定案涉房屋租赁合同无效。RogerLin关于案涉合同无效的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。但本院亦注意到，因海盛公司未按照案涉场地实际使用功能重新申报消防行政许可的行为和存在的火灾隐患，受到了闽侯县公安消防大队的行政处罚，鉴于案涉场地系属人员密集场所，建设单位应当严格依照《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》的规定报请消防设计审核、消防验收以及消防安全检查，以避免发生安全事故。在建设单位未能完成消防报审工作而影响案涉房屋使用的，案涉场地商铺租户有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定解除合同。上诉人作为案涉商铺租户，在未主张解除合同情况下，其欠付租金等费用的行为已构成违约。RogerLin应当依约支付欠付的租金、经营服务费、物业费等相关费用并支付约定的逾期付款违约金。RogerLin主张富益达公司已将租金起算时间调整为2015年5月1日，但富益达公司发布的《关于费用最终政策及缴交截止时间的通知函》明确载明未在限定期限内缴纳交结清欠费的商户，不享受优惠政策。故一审法院关于租金等费用的起算时间认定正确。关于保证金是否应当抵扣租金问题。因双方已约定了月利率2%的逾期付款违约金，已足以弥补富益达公司之损失，且案涉租赁场地在使用条件上亦存在瑕疵，故为平衡双方利益，案涉保证金应在RogerLin欠付的租金等费用中予以抵扣。一审判决RogerLin缴纳的保证金归富益达公司所有不当，本院予以纠正。综上，RogerLin的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3888号民事判决第一、二、四项；二、撤销福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3888号民事判决第三、五项；三、福州富益达商业管理有限责任公司收取的保证金46348元，在福建省闽侯县人民法院（2017）闽0121民初3888号民事判决第二项判决确定的罗道和、RogerLin应付款项中予以抵扣；四、驳回福州富益达商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5027元，依法减半收取2513.5元，由RogerLin、罗道和负担2033.5元，由福州富益达商业管理有限责任公司负担480元；二审案件受理费5027元，由RogerLin负担4067元，由福州富益达商业管理有限责任公司负担960元。本判决为终审判决。审 判 长 林智远审 判 员 谢 芬审 判 员 陈 雯二〇一八年三月三十日法官助理 吴文俊书 记 员 林 颖附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。