徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泉民初字第2019号
原告（反诉被告）江苏蒂诺特物资贸易有限公司。
法定代表人单冬梅，总经理。
委托代理人李强，江苏汇君律师事务所律师。
委托代理人袁方方，江苏汇君律师事务所律师。
被告（反诉原告）李飞，男，1975年1月9日生，汉族，个体户。
委托代理人单琪琪，江苏义行律师事务所律师。
委托代理人韩颖，江苏义行律师事务所律师。
原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司诉被告李飞与反诉原告李飞诉反诉被告江苏蒂诺特物资贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月12日受理后，依法由审判员郑凤金独任审判，于2014年6月16日公开开庭进行了审理。原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司的委托代理人李强，被告李飞及其委托代理人单琪琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司诉称，2013年10月30日，原、被告双方经友好协商签订房屋租赁合同一份，约定原告将其名下的位于泉山区文亭街综合楼A幢一层1-6号、建筑面积158.25平方米的房产出租给被告，被告每月支付给原告租金47467元，租赁期限自2013年10月30日至2016年10月29日。合同履行期间，被告出现拖欠租金现象，截止2014年4月28日，被告已拖欠租金20.5688万元。经原告多次催要，被告始终不支付所欠租金。请求法院依法判决被告支付房屋租金20.5688万元以及履行完毕之日的租金，并支付违约金1万元。
被告李飞答辩并提起反诉称，原告的诉讼请求与事实不符。房屋租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，但原告至今没有将房屋交付于被告使用，被告认为原告存在违约行为；原告请求的违约金没有法律和事实依据，被告已经按照合同约定缴纳了首期租金、物业管理费以及物业保证金共计109360元。现被告提起反诉，要求本诉原告返还租金47467元、履约保证金60000元、已支付的物业管理费、公共能耗费1900元，合计109367元，赔偿反诉原告利息损失4119元（按同期银行贷款利率计算至2014年6月13日）。
反诉被告江苏蒂诺特物资贸易有限公司辩称，反诉原告所主张的事实没有法律依据，诉请理由与事实不符，反诉被告已经如约将房屋交付给反诉原告使用，并且按约履行了其他相关义务，反诉被告没有任何违约行为，而反诉原告没有按照租赁合同的约定按时足额缴纳租金，构成违约，因此，反诉原告所主张的各项请求没有事实依据，不能得到法律支持。
原告（反诉被告）江苏蒂诺特物资贸易有限公司为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、落款时间为2013年10月30日、签订双方为江苏蒂诺特物资贸易有限公司（出租方、甲方）和李飞（承租方、乙方）的《房屋租赁合同》一份。其主要内容为：甲方将具有合法使用权的江苏省徐州市文亭街8号文亭银座综合楼A幢1-6号建筑面积158.25㎡的房产出租给乙方，租赁期限自2013年10月30日至2016年10月29日止，如乙方提前终止合同，乙方支付甲方一年租金作为违约金，另如因租赁房屋遗址没有他人承租而给甲方造成的租金损失全部由乙方承租，直至本合同约定的租期届满，同时甲方有权扣除履约保证金；根据先交租金后使用的原则，乙方应在签订租赁合同的同时，支付一个月的租金，即人民币47467元，支付壹年的物业管理费、公共能耗费等1900元，同时向甲方支付60000元作为履约保证金，租赁合同期满，在乙方没有违反合同各项款项的前提下，甲方全额退还履约保证金（不计息）；如乙方逾期15天不交纳租金，甲方有权单方解除租赁合同，由乙方承担违约金且由此产生的所有损失由乙方赔偿；乙方逾期缴纳租金和出现其他违约导致合同解除的，甲方有权留置房屋内全部物品并在两个月内有权对留置物品进行折价或变卖以冲抵所拖欠的房租和应支付的损失赔偿金。
原告（反诉被告）江苏蒂诺特物资贸易有限公司以此拟证明原、被告间存在租赁合同关系且合同约定双方的权利义务。
经质证，被告（反诉原告）李飞对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不持异议。
二、被告李飞签名并加按手印及签署日期为3012年10月30日的《进场装修通知单》一份。其主要内容为：根据甲乙双方于2013年10月30日签订的租赁合同约定的内容，现通知贵方于2013年10月30日前来我公司办理进场装修具体事宜。进场装修起始日期为2013年10月30日，结束日期为2013年11月18日。铺位号为1-6号，计租面积为158.2平方米。注意事项1、专修免租近期以此单时间为准；2、装修逾期即从超期当日计算租金；3、租赁铺面面积最终以此单为确认。李飞签名上方有“以上内容我已仔细阅读，并确认无异议”的内容。
原告（反诉被告）江苏蒂诺特物资贸易有限公司以此拟证明原告在与被告签订租赁合同后按照合同约定将出租房屋于2013年10月30日交付给被告使用，通知被告根据其使用需要对房屋进行装修并告知了被告相关装修注意事项。
经质证，被告（反诉原告）李飞对上述证据的真实性不持异议，但认为该证据不能证明原告已向被告交付了合同约定的房屋，主张此进场通知单是因原告同意减免被告一个月的租金才签订的。
被告（反诉原告）李飞为证实其诉讼主张，提交了如下证据：
一、落款时间为2013年10月30日、签订双方为江苏蒂诺特物资贸易有限公司（出租方、甲方）和李飞（承租方、乙方）的《房屋租赁合同》复印件一份。其内容同原告提交的《房屋租赁合同》。李飞主张该合同复印件系在本案开庭前一天取自左总。
被告（反诉原告）李飞以此拟证明双方签订合同是真实意思的表示，且合法有效。
经质证，原告（反诉被告）江苏蒂诺特物资贸易有限公司主张该证据为复印件，请法庭予以核实。
二、加盖徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司财务专用章的收据三份，其出具日期均为2013年10月30日，缴款人均为李飞，收款方式均为汇款，收款事由及金额分别为：1900元、60000元、代收11月份租金47467元。
被告（反诉原告）李飞以此拟证明其已按照合同约定先期缴纳了租金47467元，物业管理费、公共能耗费1900元以及履约保证金60000元，履行了合同义务，但原告却没有将房屋交付于被告。
经质证，原告（反诉被告）江苏蒂诺特物资贸易有限公司对上述收据未知可否，但认可已收到上述收据载明的金额。
三、落款日期为2014年4月6日、通知人为江苏蒂诺特物资贸易有限公司并加盖该公司公章的《租赁合同解除通知》一份。其主要内容为：李飞，2013年10月30日你与我公司签订了《房屋租赁合同，因你没能按合同的约定交付租金（我公司已多次催要），给我公司造成巨大损失，因此致函于你：1、解除与你签订的《房屋租赁合同》；2、接函后7日内补足所欠租金并承担违约责任；3、接函后立即停止使用该房屋，并于7日内清空、退出房屋等。
被告（反诉原告）李飞主张该通知书是由快递公司送达的，接到解除合同通知时曾于江苏蒂诺特物资贸易有限公司联系，但被告知没有这回事。
原告（反诉被告）江苏蒂诺特物资贸易有限公司主张该通知是经过邮寄方式发给李飞，李飞在调解时曾主张房屋租金只能计算至2014年4月5日，说明房屋已经交给李飞使用。
根据原、被告双方的举证、质证及双方当庭陈述，本院确认如下事实：
江苏蒂诺特物资贸易有限公司与李飞经协商于2013年10月30日《房屋租赁合同》，约定江苏蒂诺特物资贸易有限公司将位于泉山区文亭街综合楼A幢一层1-6号、建筑面积158.25平方米的房产出租给李飞，租赁期限自2013年10月30日至2016年10月29日，每月租金47467元；李飞应在签订租赁合同时支付一个月的租金即人民币47467元并支付一年的物业管理费、公共能耗费等1900元，同时支付60000元作为履约保证金，租赁合同期满，在李飞没有违反合同各项款项的前提下，江苏蒂诺特物资贸易有限公司全额退还履约保证金（不计息）；如乙方逾期15天不交纳租金，江苏蒂诺特物资贸易有限公司有权单方解除租赁合同，由李飞承担违约金且由此产生的所有损失由乙方赔偿；乙方逾期缴纳租金和出现其他违约导致合同解除的，甲方有权留置房屋内全部物品并在两个月内有权对留置物品进行折价或变卖以冲抵所拖欠的房租和应支付的损失赔偿金。同时，李飞在江苏蒂诺特物资贸易有限公司出具的《进场通知单》签署了名字并加按手印，该进场通知单的主要内容为：进场装修起始日期为2013年10月30日，结束日期为2013年11月18日。铺位号为1-6号，计租面积为158.2平方米。注意事项1、专修免租近期以此单时间为准；2、装修逾期即从超期当日计算租金；3、租赁铺面面积最终以此单为确认。合同签订后，李飞于同日汇付到“左总”的银行账户109367元，徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司为李飞出具了加盖该公司财务专用章的收据三份，载明金额为1900元、47467元、60000元。
因李飞不再继续交纳后续租金，江苏蒂诺特物资贸易有限公司于2014年4月6日拟就《租赁合同解除通知》以李飞没能按合同的约定交付租金给该公司造成巨大损失为由通知李飞解除《房屋租赁合同》，并要求李飞接函后立即停止使用该房屋，并在接函后7日内清空、退出房屋，补足所欠租金并承担违约责任。江苏蒂诺特物资贸易有限公司以邮寄方式将该《租赁合同解除通知交付李飞。
后江苏蒂诺特物资贸易有限公司于2014年5月12日以诉称理由起诉来院要求李飞支付2014年4月28日前的租金20.5688元及后续租金并支付违约金1万元，李飞应诉后以辩称理由予以答辩并以江苏蒂诺特物资贸易有限公司未交付房屋为由要求江苏蒂诺特物资贸易有限公司返还已交纳的房租、物业管理费及物业保证金及109360元并赔偿利息损失4119元。
李飞在庭审中主张，合同签订前，其发现承租的房屋内有墙垛影响门面，当时与其洽谈合同事宜的赵经理认为可以打掉，洽谈合同的左总也同意。但签订合同后，左总和赵经理均说墙垛不能打掉，后其给左总发短信称不拆除墙垛即不能使用房屋。
江苏蒂诺特物资贸易有限公司不认可李飞的主张，李飞亦未对其该主张提交证据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，江苏蒂诺特物资贸易有限公司与李飞就房屋（门面房）租赁协商一致签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，因此合法有效。合同签订后，李飞依合同约定支付了第一个月租金47467元和一年的物业管理费、公共能耗费1900元并支付履约保证金60000元；李飞在庭审中认可在合同签订后去过租赁的房屋，应视为江苏蒂诺特物资贸易有限公司已经向李飞交付了租赁房屋，因此双方签订的《房屋租赁合同》已经履行。
在合同履行过程中，李飞作为承租人未按合同约定继续向江苏蒂诺特物资贸易有限公司支付租金，已构成违约，根据双方合同约定，江苏蒂诺特物资贸易有限公司有权解除合同，因此江苏蒂诺特物资贸易有限公司在李飞拖欠租金四个月后向李飞发出《租赁合同解除通知》符合合同约定，李飞接到该合同解除通知后，未提出反驳意见，应视为双方的租赁合同关系已经解除。
双方未提交李飞收到该合同解除通知时间的证据，本院确定以江苏蒂诺特物资贸易有限公司发出合同解除通知的时间作为双方合同解除的时间。合同解除后，双方的合同权利义务终止，但并不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方合同约定，合同权利义务终止后，李飞应向江苏蒂诺特物资贸易有限公司支付一年的租金作为违约金并承担因无人承租该房屋给江苏蒂诺特物资贸易有限公司造成的租金损失。因此江苏蒂诺特物资贸易有限公司在本案中要求李飞支付至2014年4月28日租金的主张符合合同约定且具有合理性，本院依法予以支持；但江苏蒂诺特物资贸易有限公司要求李飞支付后续租金虽有合同约定，但却有违公平，且该房屋现已另租他人，租金损失已不再产生，因此，本院对江苏蒂诺特物资贸易有限公司的该部分主张不予支持。
李飞向江苏蒂诺特物资贸易有限公司交纳的60000元履约保证金并不是法定的债的担保方式，从双方的约定来看，应当是为了合同的履行提供的一种金钱保证，且在合同到期后予以返还；从履约保证金的性质来讲，履约保证金是合同履行的一种方式，其具有补偿性质而非惩罚性质。因此该履约保证金不能作为约定违约金对待，在李飞没有完全履行的合同的情况下，可以用于弥补江苏蒂诺特物资贸易有限公司的损失，在本案中，可以抵作李飞应交纳的租金。
李飞已向江苏蒂诺特物资贸易有限公司交纳的物业管理费和公共能耗费1600元为一年的费用，但自双方合同签订约定的履行之日（2013年10月30日）起至江苏蒂诺特物资贸易有限公司作出合同解除通知之日（2014年4月6日）止，李飞按合同约定仅控制涉案房屋五个月零六天，因此江苏蒂诺特物资贸易有限公司应退还其中的907元，因该退还部分与李飞应交纳的房屋租金同为金钱债务，故可以用以折抵李飞应向江苏蒂诺特物资贸易有限公司交纳的房屋租金。
至于江苏蒂诺特物资贸易有限公司要求李飞支付违约金的请求，因双方并未在合同中约定违约金的数额或违约金的计算方式，因此本院对江苏蒂诺特物资贸易有限公司的该项请求不予支持。
如上所述，双方签订的《房屋租赁合同》已经履行，李飞亦自认合同签订后已去往租赁的房屋，只是因双方未就拆除租赁房屋的墙垛未达成合意而没有使用房屋，因此，李飞在庭审中主张江苏蒂诺特物资贸易有限公司未向其交付房屋并不能成立；虽然其主张未能实际使用该房屋因与江苏蒂诺特物资贸易有限公司就房屋改造达成一致，但其在签订房屋租赁合同前即已现场考察，而在其后签订合同中并未涉及该方面的内容，且其并未提交证据证明其与江苏蒂诺特物资贸易有限公司就此存在交涉，在李飞已经可以控制承租房屋的情况下，本院确认李飞未使用承租的房屋系其自身的原因所致。故本院对其要求江苏蒂诺特物资贸易有限公司返还已交纳的租金、物业管理费用及履约保证金的反诉请求不予支持。
综上所述，本诉被告李飞未及时交纳房屋租金构成根本违约，本诉原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司要求本诉被告支付租金的请求予以支持，但本诉被告李飞已交纳的履约保证金和本诉原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司应退还李飞的物业管理费用可以抵作应支付的租金；反诉原告李飞关于反诉被告江苏蒂诺特物资贸易有限公司未交付租赁房屋的主张无事实依据，其要求反诉被告江苏蒂诺特物资贸易有限公司返还已交纳的房租、物业管理费用的主张本院不予支持，其要求返还的履约保证金因已抵付租金，对其该主张本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、本诉被告李飞于本判决生效后十日内向本诉原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司支付房屋租金145081元（已扣除李飞已交付的租金47467元和交纳的履约保证金60000元及江苏蒂诺特物资贸易有限公司应退还李飞的物业管理费和公共耗能费607元）；
二、驳回本诉原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告李飞的诉讼请求。
本诉案件受理费4540元，减半收取2270元，保全费1600元，合计3870元，本诉原告江苏蒂诺特物资贸易有限公司负担870元，本诉被告李飞负担3000元（此款本诉原告已预交，本诉被告随案款一并付给原告）；反诉案件受理费2570元，减半收取1285元，由反诉原告李飞负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 郑凤金
二〇一四年七月二十四日
书记员 王 恺