北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终917号
上诉人（原审原告）：钱玉清，男，1967年2月11日出生，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：钱明楠（钱玉清之子），1988年7月29日出生，无业，住北京市房山区。
被上诉人（原审被告）：北京筑诚兴业混凝土有限公司，住所地北京市丰台区大灰厂村西北侧2号。
法定代表人：杜兴发，董事长。
委托诉讼代理人：杜兴存，男，1958年4月26日出生，北京筑诚兴业混凝土有限公司总经理，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：代广生，天津五君律师事务所律师。
上诉人钱玉清因与被上诉人北京筑诚兴业混凝土有限公司（下称筑城兴业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初8755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月20立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钱玉清上诉请求：请求改判解除我公司与筑城兴业公司于2010年3月17日签订的租赁合同，一、二审诉讼费用由筑城兴业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致适用法律错误。1.我与筑城兴业公司存在租赁关系，而租赁合同的本质是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。筑城兴业公司作为承租人应当按照合同约定的期限支付租金，双方合同约定的筑城兴业公司支付租金的期限是2016年5月。对于支付租金的最后时间点筑城兴业公司是明知的，而其未支付租金的理由是恶意的。从筑城兴业公司一审第一次开庭答辩可知其未支付租金的理由仅仅是无法使用涉案土地及创造效益，也就是说筑城兴业公司对于应当在什么时间节点支付租金主观上是明知的，客观上是恶意的。2.合同法第227条没有规定“迟延履行债务的，继续履行”。“承租人逾期不支付，出租人可以解除合同”中关于逾期的界定，可参照合同法解释二第24条的规定，界定为三个月。本案中，筑城兴业公司应于2016年5月1日支付租金，但至今仍未支付，我有权依法解除合同。即使迟延履行债务的，可以继续履行，但继续履行的前提和基础应当是经出租人同意，而不是以承租人的单方面意思表示为准。我认为迟延履行债务的迟延理由最基本应当是承租人主观上存在善意，诸如承租人由于各种原因忘记了交付租金时间等等。而纵观本案，筑城兴业公司对于迟延履行的事实主观上是明知的，客观上是恶意的。综上，筑城兴业公司明知且恶意拖欠租金，已构成根本违约，我可以依法行使解除权。
筑城兴业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我公司同意一审判决。钱玉清的陈述不是客观事实。2016年5月1日按照合同约定我公司应当付款时，钱玉清作为村委会的负责人很清楚当时的情形，我公司不是恶意拖欠租金。
钱玉清向一审法院起诉请求：1.要求判令解除我与筑城兴业公司于2010年3月17日签订的租赁合同；2.要求判令筑城兴业公司立即给付我租金76800元，地上物补偿款573696元，自2016年5月2日起以应付款数额为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失；要求筑城兴业公司支付违约金1000000元；3.诉讼费由筑城兴业公司承担。
一审法院认定事实：2010年3月17日，钱玉清（甲方）与筑城兴业公司（乙方）签订了《用地协议》，约定1999年3月13日，甲方承包了北京市房山区良乡镇张谢村西张家坟160亩果园土地，承包期限30年。2008年8月22日，甲方与张谢村党支部、村委会、经联社签订补偿协议，张谢村三委班子同意甲方承包的西张家坟160亩中的115亩建设用地作为张谢村招商引资用地，但因果园内甲方的养殖建房太多，村内经济薄弱，无力拆迁，因此由甲方个人招商引资。现经甲乙双方协商，甲方同意将该地块中的25.6亩由乙方使用，用于商品混凝土搅拌站建设。达成协议如下：一、经北京市房山区良乡镇张谢村村委会、党支部、经联社同意，乙方使用甲方张谢村西张家坟160亩果园中115亩建设用地的25.6亩（详见附图）。二、用地使用费每亩每年1000元，25.6亩总计76800元，每三年交付一次，从2010年开始每交付年的5月1日交付。三、用地期限为15年自2010年5月1日起至2025年5月1日止。四、乙方应在良乡镇张谢村所在地工商、税务部门进行注册、纳税，在办理工商、税务手续时，甲方应无条件予以协助。五、从良常路9公里340米处至乙方厂区约1200米张谢村自建道路由乙方无偿使用。同时如良常路改造新建，甲方及村委会必须确保乙方厂区与良常路间的道路保持畅通，包括协调有关部门路口的开设及连接道路的铺设。六、甲方协助乙方办理乙方开办搅拌站所需要的政府相关部门批准文件（包括但不限于土地、技术监督、安全、消防、建委）及协调办理变压器等电力相关手续。七、现有土地范围内有水井一处，由乙方无偿排他使用。八、甲方负责将乙方用地范围内的建筑物及树木在签订本协议之日起15天内清理完毕，树木的砍伐手续由甲方负责办理。九、甲方确认乙方使用的土地为规划工业用地，如遇本村村民或政府相关部门干扰乙方生产的事件发生，甲方及村委会必须予以解决。否则，甲方代表张谢村村委会对乙方所受的全部直接和间接经济损失必须进行赔偿。十、在租赁期内，如遇政府征收土地，对地上物的补偿款，归乙方所有（对于乙方基础设施建设的补偿，搬迁费用的补偿及其他补偿，由甲方协助乙方共同与拆迁部门协商解决）。十一、在本协议履行期限内，如甲方或村委会违约，提前解除协议，除赔偿乙方投入的全部建设资金（包括地上物建设及设备投资）外，还应赔偿乙方违约金100万元。如乙方违约，提前解除协议，须赔偿甲方违约金100万元。十二、协议期满后乙方在甲方所建地上物和机器设备由乙方自行处理，如甲方需要，双方届时另行协商。北京市房山区良乡镇张谢村村民委员会、中国共产党北京市房山区良乡镇张谢村支部委员会、北京市房山区良乡镇张谢村经济联合社在该协议上加盖公章。同日，钱玉清（甲方）与筑城兴业公司（乙方）签订《补偿协议》，约定2010年3月17日甲乙双方签订了用地协议，因甲方负责该地块的前期清理工作，包括甲方自建10栋猪舍每栋800m的拆除及树木的砍伐，以及乙方使用该地块15年甲方用益权的损失（猪舍及树木补偿），乙方同意给予甲方一定补偿，达成协议如下：一、乙方分五次补偿甲方的损失具体为：1、2010年5月1日乙方补偿甲方460800元；2、2013年5月1日乙方补偿甲方514560元；3、2016年5月1日乙方补偿甲方573696元；4、2019年5月1日乙方补偿甲方638745元；5、2022年5月1日乙方补偿甲方710299元。二、乙方在用地期限内，如遇政府征用或其他不可抗力原因，致使乙方无法使用该地块，则乙方未付部分的补偿费不再给付甲方。即乙方按实际使用该地块的年限对甲方进行补偿，补偿的内容主要为甲方用益权的损失。三、本协议为用地协议的补偿协议，与用地协议具有同等法律效力。四、本协议一式两份甲乙双方各执一份，签字盖章后立即生效。合同签订后，钱玉清将涉案土地交付筑城兴业公司使用。2010年5月24日筑城兴业公司设立“北京筑诚兴业混凝土有限公司房山分公司”，开始在涉案土地上经营。现筑城兴业公司已给付了钱玉清2010年5月1日至2016年4月30日的租金及补偿款。涉案土地仍由筑城兴业公司实际占有。
2015年12月10日北京高端制造业（房山）基地管理委员会在《北京高端制造业基地05街区征地拆迁专题会议纪要》中载明“召开基地05街区征地拆迁专题会议”“关于北京市筑诚兴业搅拌站拆迁相关事宜，在全面审查营业执照合法性及税务问题后，原则同意……按2012年协议拆迁原则，重新进行评估工作……”。经一审法院调查，涉案土地于2011年到2012年左右开始进行拆迁工作，筑城兴业公司为被拆迁人，现就拆迁事宜相关部门与筑城兴业公司仍在协商中；前述会议纪要中所载“05街区”包括本案涉案土地。自2012年10月起筑城兴业公司停止经营，未实际使用涉案土地。
本案审理中，筑城兴业公司同意给付钱玉清后三年的租金
76800元及补偿款573696元。
一审法院认为,承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。迟延履行债务的，继续履行。本案中，钱玉清与筑城兴业公司签订的《用地协议》及《补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。筑城兴业公司应按照合同约定履行合同义务。现钱玉清要求筑城兴业公司给付租金及地上物补偿款，筑城兴业公司同意，法院亦不持异议。鉴于涉案土地确有相关拆迁工作正在进行，且筑城兴业公司现同意给付钱玉清租金及地上物补偿款，如合同解除，可能给筑城兴业公司造成巨大的经济损失，故根据公平原则，综合考虑双方当事人的利益平衡，法院对钱玉清要求解除合同的诉讼请求不予支持。鉴于筑城兴业公司确系存在迟延履行的行为，故对于钱玉清要求的利息法院予以支持。但因现筑城兴业公司已同意给付租金及地上物补偿款，故利息计算的截止时间法院确定为判决之日。对于钱玉清要求筑城兴业公司给付违约金的诉讼该请求，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京筑诚兴业混凝土有限公司于判决生效后七日内给付钱玉清二〇一六年五月一日至二〇一九年四月三十日的租金七万六千八百元；二、北京筑诚兴业混凝土有限公司于判决生效后七日内给付钱玉清地上物补偿款五十七万三千六百九十六元；三、北京筑诚兴业混凝土有限公司于判决生效后七日内以六十五万零四百九十六元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付钱玉清自二〇一六年五月二日起至判决之日止的利息；四、驳回钱玉清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明的事实与一审一致。二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，钱玉清与筑城兴业公司签订的《用地协议》及《补偿协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据上述协议的约定，筑城兴业公司应于2016年5月1日前给付钱玉清2016年5月1日至2019年4月30日的租金76800元和地上物补偿573696元。但根据一审法院调查，涉案土地于2011年到2012年左右即开始拆迁工作，筑城兴业公司因此已于2012年10月起停止经营，现筑城兴业公司正在与拆迁单位就补偿事宜进行协商。虽然筑城兴业公司没有按照约定时间给付租金及补偿款，但因拆迁进程具有不确定性，且《补偿协议》亦约定如遇政府征用或其他不可抗力原因，致使筑城兴业公司无法使用涉案土地，则筑城兴业公司未付部分的补偿费不再给付钱玉清，筑城兴业公司按实际使用涉案土地的年限对钱玉清进行补偿，故筑城兴业公司暂缓支付租金及补偿费情有可原，并无恶意。钱玉清主张筑城兴业公司出于恶意拖欠租金，依据不足，本院不予采信。考虑到筑城兴业公司在一审审理中已主动承诺给付钱玉清2016年5月1日至2019年4月30日的租金和地上物补偿，且亦同意以拖欠的上述金额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付钱玉清自2016年5月2日至一审判决作出之日止的利息，钱玉清的损失已得到实际弥补，故一审法院根据公平原则驳回钱玉清关于解除合同的诉讼请求并无不妥。
综上所述，钱玉清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由钱玉清负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 曹 雪
审判员 李蔚林
审判员 王军华
二〇一八年二月二日
书记员 孙国栋