广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗花法民三初字第1376号
原告：广州市宁骏物业管理有限公司。住所地广州市天河区。
法定代表人：孔健涛。
委托代理人：蔡青青，广东东方星联律师事务所律师。
委托代理人：张利萍，广东东方星联律师事务所律师。
被告：许继红，女，1971年1月2日出生，汉族，住广州市越秀区。
被告：廖超，男，1970年2月4日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：许继红，女，1971年1月2日出生，汉族，住广州市越秀区。系被告廖超的妻子。
原告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）诉被告许继红、廖超物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告宁骏物业公司的委托代理人蔡青青、张利萍，被告许继红（同为被告廖超委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁骏物业公司诉称：2007年7月26日，原、被告签订峰境园前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的位于广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库边天湖峰境园明泉岛鸣湖西街18号单元的物业提供前期物业管理服务。协议约定：物业管理服务费按月度结算，交费时间为每月的5号前；物业管理服务费标准为每月每平方米3元（不含公共水电分摊费用）；乙方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之一交纳滞纳金；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。协议签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2008年4月1日起无故拒绝交纳管理费。至今，被告已拖欠原告管理费本金56201.70元（物业管理费按每平方米每月3元计算，被告物业面积251.6平方米，每月实际计收管理费为754.8元），逾期支付管理费的滞纳金42549.90元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年5月31日止，最高不超过本金），合计总额98751.60元。上述欠费经原告多次催收未果。据此，请求法院判令：1.两被告向原告连带清偿2008年4月1日至2014年5月31日的管理费56201.70元及逾期支付管理费的滞纳金42549.90元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之一暂计至2014年5月31日止，最高不超过本金），合计98751.60元；2.本案诉讼费用由两被告承担。
被告许继红、廖超辩称：1.被告于2007年7月26日购买广州市中天盈房地产开发有限公司在广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库的峰景园a53（现地址：鸣湖西街18号）物业。2007年9月，开发商通知被告收楼，被告于2007年9月30日到天湖峰境园收楼，发现带被告收楼的是宁骏物业公司的工作人员，其要求被告在天湖峰境园业主锁匙签收确认书、确认书等文件上签字并交齐所有相关费用才能收楼，否则宁骏物业公司的工作人员不带被告收楼。被告当场表示不接受这样的收楼程序。宁骏物业公司的工作人员坚持要求被告必须这样做才能拿锁匙收楼，房屋有什么问题由宁骏物业公司负责跟踪及维修处理。被告与宁骏物业公司的工作人员一起前往收楼，发现该物业存在多处质量问题，被告当场明确表示不能接收该物业，待该物业的全部问题维修好后才预约再次收楼。此后，被告多次催促宁骏物业公司对该物业进行跟踪及维修，但宁骏物业公司以各种借口没有对该物业进行彻底维修，更没有与被告再次预约检查维修情况，导致被告无法对该物业进行装修，更无法入住，该物业空置至今，宁骏物业公司应对此承担所有责任。2.宁骏物业公司管理混乱，没有履行对被告物业的管理职责。双方签订的天湖峰境园业主手册中的天湖峰境园物业管理公约明确约定物业公司的责任：检查、巡查小区，包括空置单元、正在装修单元及有必要的单元。从2007年9月至今，被告偶尔到该物业查看时，每次均发现物业内窗户、玻璃门被打开、大小二便随处可见。该物业围墙上的灯具遭到破坏，房屋内有白蚁窝，阳台有马蜂窝等，但宁骏物业公司从来没有通知被告，根本没有履行检查、巡查空置单元的职责。3.宁骏物业公司与被告的物业服务合同纠纷诉讼时效只有两年。被告在2009年2月已将原登记通讯地址的房屋（广州市天河区龙口西路554号1403房）转让他人，并于同年3月亲自到宁骏物业公司的天湖峰境园管理处登记更改住址信息。宁骏物业公司由于内部管理混乱，还是分别于2009年10月27日、2010年12月4日将催收物管费的快递寄至被告的上述旧地址，由于被告已搬迁，没有收到宁骏物业公司任何催缴管理费的邮件。2010年至2014年期间，宁骏物业公司没有对被告进行任何催缴管理费的行为。直至2014年5月，宁骏物业公司才再次对被告催缴管理费。根据《民法通则》第一百三十五条的规定，宁骏物业公司也只能追收2012年6月至2014年5月期间的物业管理费。另，因宁骏物业公司没有履行职责，导致房屋空置，且宁骏物业公司没有提供相应的管理服务，故被告只须承担2012年6月至2014年5月期间的物业管理费中的70%，且不应缴纳任何滞纳金。
经审理查明：2007年7月26日，许继红、廖超与广州市中天盈房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，许继红、廖超向广州市中天盈房地产开发有限公司购买位于广州市花都区花东镇北兴山前大道犁头嘴水库的峰境园a53号房（现地址：鸣湖西街18号）即涉案房屋。合同第十条交房期限约定：甲方应当在2007年11月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十二条房屋及有关资料的交接约定：商品房达到交付使用条件后，甲方应当在合同约定的交付日3日前通知乙方办理交接手续。乙方应在收到该通知之日起3日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志是该商品房达到本合同约定的交房条件。同日，许继红、廖超（乙方）与宁骏物业公司（甲方）签订峰境园前期物业服务协议，约定由宁骏物业公司为许继红、廖超购买的涉案房屋提供前期物业管理服务。协议第二章物业管理服务内容约定：房屋共有部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的养护和管理；环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放管理。第四章物业管理服务费用约定：物业管理服务费以发展商收楼通知发出的收楼时间当天起计收，收楼当天预收三个月物业管理服务费用。乙方交纳物业管理服务费的时间：按月度结算，交费时间为每月的5号前。本物业管理服务费计算面积按乙方签订的商品房买卖合同的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向业主收取。别墅物业管理服务费标准：每月每平方米3元；乙方（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交总费用的千分之一交纳滞纳金。第七章违约责任约定：甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定的目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标，甲方有权要求乙方整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起收取滞纳金。此外，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
涉案房屋建筑面积251.6平方米，每月应缴纳物业管理费754.8元。
2007年9月21日，广州市中天盈房地产开发有限公司向许继红、廖超发出收楼通知书，通知许继红、廖超于2007年9月30日办理相关收楼手续。收楼通知书中的温馨提示注明：凡按本通知书通知的时间亲临峰境园会所现场收楼处办妥收楼手续的单元，将获赠6个月（即2007年10月至2008年3月）物业管理费。2007年9月30日，许继红、廖超到现场收楼，并在天湖峰境园业主锁匙签收确认书、确认书上签名确认。天湖峰境园业主锁匙签收确认书上明确本人于收楼时知悉并确认以下事项：⑴收楼时，在天湖峰境园物业管理服务中心职员的陪同下检查所属物业的装备及设施，如有瑕疵即记录于《房屋交接表》中，并于48小时内交回服务中心，以便安排修缮，该房屋保修期从交付使用日（收楼通知书通知收楼日期）起计。……许继红、廖超到现场收楼时认为涉案房屋存在质量问题，并在房屋交接表上填写了房屋存在的问题，如首层两厅中间窗框刮花、花园草皮不平、花园围墙多处开裂等，并注明留匙返修。2009年5月10日，许继红、廖超认为房屋仍存在问题，如入户景墙大理石脱落，左侧底大理石有洞需更换等，并填写了房屋交接表交给宁骏物业公司，注明留匙返修。许继红、廖超称宁骏物业公司或开发商对其房屋存在的问题一直未彻底维修，故其拒绝收楼。另，许继红、廖超认为管理公约约定物业管理公司的职责是检查、巡查小区，包括空置单元、正在装修的单元以及有必要的单元，被告的房屋是空置单元，但宁骏物业公司没有尽其管理职责，从照片可看到被告的房屋灯具遭到破坏，房屋有白蚁窝、马蜂窝，二楼阳台及房屋有青苔等，宁骏物业公司对此未通知被告。
许继红、廖超收楼后，认为涉案房屋存在质量问题，宁骏物业公司没有履行修缮义务，故拒绝收楼，也因此一直未向宁骏物业公司缴纳物业管理费，也未直接向开发商反映房屋质量问题及协商解决。宁骏物业公司于2009年10月27日、2010年12月4日以ems快递方式向许继红、廖超在峰境园前期物业服务协议上的地址（广州市天河北龙口西路554号1403房）寄送催收函，催收涉案房屋的物业管理费，但因收件人已搬迁，两份邮件被退回。宁骏物业公司另提供一份顺丰快递公司快递单（邮寄地址为协议上的地址），拟证明宁骏物业公司曾向许继红、廖超催收管理费，但该快递单无显示邮寄时间，该邮件也被退回。2014年5月3日，宁骏物业公司以ems快递方式向许继红、廖超现居住地址（广州市天河区兴民路221号b2-2402房）邮寄催收函催收管理费；2014年5月12日，宁骏物业公司按许继红、廖超的身份证地址（广州市越秀区梅花路21号之一302房）邮寄法务公函，向许继红、廖超催收2008年4月1日至2014年5月31日的物业管理费及违约金。上述两份快递宁骏物业公司提交了妥投证明，但该两份妥投证明均显示广州市邮政速递物流公司花都分公司花东营业部妥投，他人收。实际上该两份邮件也被退回。许继红、廖超称其于2009年2月已将原居住房屋（协议上的地址广州市天河北龙口西路554号1403房）转让他人，并于同年3月亲自到宁骏物业公司登记更改住址信息，但由于宁骏物业公司的管理混乱，仍分别于2009年10月27日、2010年12月4日将催收物管费的快递寄到其旧地址，导致其没有收到任何催缴管理费的邮件。宁骏物业公司称其是于2012年4月与许继红电话沟通时才得知许继红、廖超的通讯地址变更为现住址的，故其2014年4月的快递按许继红、廖超的新地址邮寄。许继红、廖超认为宁骏物业公司是代表开发商与其交接房屋的，且宁骏物业公司当时承诺负责维修房屋，开发商一直没有露面，因此就房屋质量问题其只与宁骏物业公司进行沟通协商，没有与开发商联系。且认为宁骏物业公司是开发商旗下的公司，应全权代表开发商。宁骏物业公司称其只代表开发商与业主进行物业交接，并未代表开发商对物业存在的问题进行维修，如果房屋存在质量问题，业主应与开发商进行协商解决，不能以此为由拒交管理费。
本院认为：宁骏物业公司与许继红、廖超于2007年7月26日签订的峰境园前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。
宁骏物业公司依约为许继红、廖超提供了物业管理服务，许继红、廖超应按协议约定交纳物业管理费。许继红、廖超办理了收楼手续后以房屋存在质量问题而宁骏物业公司一直未给予彻底维修而拒交管理费，理由不能成立，本院不予支持。许继红、廖超如果认为房屋有质量问题，应与开发商进行协商解决。根据宁骏物业公司提供的快递单、快递退件及法务公函显示，原告于2009年10月27日、2010年12月4日、2014年5月3日、2014年5月12日向被告邮寄函件催收管理费，没有证据显示宁骏物业公司曾于2011、2012、2013年间向许继红、廖超催收管理费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，许继红、廖超主张应适用民法通则二年诉讼时效的规定有理，结合宁骏物业公司向许继红、廖超发出的催收函，宁骏物业公司主张2012年5月3日前的管理费已超过二年诉讼时效，对宁骏物业公司主张的该部分管理费不予支持。许继红、廖超应向宁骏物业公司支付2012年5月4日-2014年5月31日的管理费，按协议约定标准3元／月／平方米计算为18796.95元（754.8元／月×24个月＋754.8元／月÷31天×28天）。
因许继红、廖超未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，应承担违约责任。许继红、廖超虽未明确提出调整违约金请求，但基于其不同意支付违约金的意见，且双方在协议中约定滞纳金按每日千分之一的标准计算，明显高于被告未按时交纳物业管理费给原告造成的损失，结合宁骏物业公司提供物业管理服务的情况及许继红、廖超是因其房屋存在的问题一直得不到解决而拒交管理费等因素，本院调整滞纳金的计算标准为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，滞纳金以不超过本金为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告许继红、廖超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付自2012年5月4日至2014年5月31日的物业管理费共18796.95元。
二、被告许继红、廖超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2014年5月31日止，滞纳金以不超过本金为限。
三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1134元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担896元，被告许继红、廖超负担238元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 刘丽琼
二〇一四年十一月十二日
书记员 袁美华