福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第6450号
原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地南安。
负责人ＸＸ斌，该支行行长。
委托代理人郭建幸，该支行职员。
被告黄百凉，女，1981年6月28日出生，汉族，住南安市。
被告黄志勇，男，1980年9月27日出生，汉族，住南安市。
被告南安市美林综合房地产开发有限公司，住所地南安市。
法定代表人王伟阳，该公司负责人。
原告中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称建行南安支行）与被告黄百凉、黄志勇、南安市美林综合房地产开发有限公司（以下简称美林综合房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月8日立案受理，依法由代理审判员庄慧虹独任审判，并于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭建幸到庭参加诉讼，被告黄百凉、黄志勇、美林综合房地产公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告建行南安支行诉称，2007年2月28日，被告黄百凉、黄志勇向被告美林综合房地产公司购买位于南安市美林办事处家装商城商住楼5幢B603室房产，在交完规定的首期款后因自有资金不足，向原告申请个人住房按揭贷款248000元。贷款期限自2007年5月24日起至2022年5月24日止，被告黄百凉、黄志勇提供上述房产作抵押担保，并由被告美林综合房地产公司提供阶段性连带责任保证。为了明确各方的权利和义务，原、被告共同签订合同编号为2007年建泉南积金借字第34号《个人住房借款合同》一份，合同约定，该笔借款的偿还方式采用等额本息还款法，等等。现被告黄百凉未能按合同约定按时足额还本付息，经原告多次催收未果。依据《个人住房借款合同》第十五条（二）、（九）款及第十六条（二）、（五）、（十）款的规定，原告决定提前收回被告黄百凉的贷款本金122280.26元及相应的利息、罚息。为此，特诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告黄百凉、黄志勇签订的2007年建泉南积金借字第34号《个人住房借款合同》；2、判令被告黄百凉、黄志勇立即偿还尚欠原告的贷款本金122280.26元及从2014年8月24日起至还清贷款本金止的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；3、判令原告有权从处分被告黄百凉、黄志勇提供的抵押物所得的价款中优先受偿；4、判令被告美林综合房地产公司对被告黄百凉、黄志勇的上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。
被告黄百凉未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告黄志勇未作书面答辩，也未提供任何证据。
被告美林综合房地产公司未作书面答辩，也未提供任何证据。
经审理查明，被告黄百凉、黄志勇、美林综合房地产公司于2007年4月30日与原告签订一份编号为2007年建泉南积金借字第34号的《个人住房借款合同》，合同约定：被告黄百凉因个人购房需要向原告借款248000元，借款期限为180个月，自2007年4月30日起至2022年4月30日止，还款日为每月的24日，采用按月等额本息还款方式，借款执行年利率为4.86%（执行个人住房公积金贷款利率，如遇中国人民银行调整利率，执行新的利率政策），借款的发放方式为将借款直接划至被告美林综合房地产公司的账户。合同违约条款约定：若借款人未按合同约定期限归还借款的罚息利率为执行利率基础上上浮50%；在合同的有效期内，若借款人未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。合同担保条款约定：被告美林综合房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证范围包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；保证期间自合同生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；当借款人未能按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任，等等。被告黄志勇作为被告黄百凉的配偶，以其与被告黄百凉共同购买的址在南安市美林办事处家装商城商住楼5幢B603号房产为被告黄百凉向原告的借款提供抵押担保，该房产已办理预购商品房抵押权预告登记。该笔借款于2007年5月24日直接发放到被告美林综合房地产公司的账户上。之后，被告黄百凉仅偿还至2014年8月23日止的本金及利息，现被告黄百凉尚欠原告贷款本金122280.26元及从2014年8月24日起的利息、罚息。被告美林综合房地产公司也未履行保证责任。
另查明，被告黄百凉向被告美林综合房地产公司购买的南安市美林办事处家装商城商住楼5幢B603号房产至今没有办理房地产权利证书，原告与被告黄百凉、黄志勇没有重新办理房地产抵押登记，原告未取得该房产的他项权利证书。
以上事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证，被告黄百凉、黄志勇的居民身份证、结婚证复印件，个人住房（组合）贷款申请表，2007年建泉南积金借字第34号《个人住房借款合同》，南安市预购商品房抵押审批表，中国建设银行个人贷款支付凭证，中国建设银行个人贷款开立账户通知书，个人贷款对账单，贷款账户基本信息以及原告的委托代理人在庭审中的陈述为证。三被告对上述证据均未提出异议，也没有提供相反证据或反驳证据，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。
综上事实，本院认为，被告黄百凉、黄志勇、美林综合房地产公司于2007年4月30日与原告签订一份编号为2007年建泉南积金借字第34号的《个人住房借款合同》，该合同系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，属有效民事合同。原告依约向被告黄百凉发放248000元的借款，按照合同约定，被告黄百凉未按合同约定归还借款本息，原告有权提前收贷，借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息。而截止至原告起诉时，被告黄百凉已有多期本息没有偿还，其行为构成严重违约，故原告有权要求解除合同，并有权要求被告黄百凉提前偿还尚欠的全部借款本金及按合同约定的相应的利息、罚息。因此原告请求解除合同并要求被告黄百凉立即偿还尚欠原告的本金122280.26元及从2014年8月24日起的利息、罚息，符合法律规定和合同约定，应予支持。被告黄志勇作为被告黄百凉的配偶，
本案借款发生在两被告婚姻关系存续期间，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，本案讼争的债务应认定为两被告的共同债务，两被告依法都负有向原告清偿债务的义务，故原告也有权要求被告黄志勇承担共同还款责任。被告黄百凉、黄志勇以其向被告美林综合房地产公司购买的南安市美林办事处家装商城商住楼5幢B603号房产向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，应认定当事人向南安市房地产管理处申请办理预购商品房抵押权预告登记是合法有效的，在被告黄百凉、黄志勇不履行债务时，原告有权从该房产拍卖所得的价款中优先受偿。被告美林综合房地产公司的保证期间为合同生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，该约定的内容属于附解除条件的民事法律行为。虽然本案中被告黄百凉、黄志勇提供的抵押物已办理预购商品房抵押权预告登记，但至今尚未办理产权证，也未能以该房产设定抵押并办理房地产抵押登记，原告也没有取得该抵押物的他项权利证书，故合同中约定的解除条件未成就，所以被告美林综合房地产公司的保证责任还不能免除。同时，各方当事人在合同中还约定，合同借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，即当被告黄百凉未能按本合同约定履行其债务时，无论原告对本合同项下的债权是否拥有其它担保，原告均有权直接要求被告黄百凉、黄志勇以抵押物在其担保范围内承担担保责任，也有权直接要求被告美林综合房地产公司承担连带责任保证，该约定属于当事人的特别约定，不违反法律的强制性规定，也是合法有效的，故原告的诉讼请求符合各方当事人合同的约定，且不违反法律的强制性规定，应予支持。被告美林综合房地产公司承担保证责任后，依法有权向被告黄百凉、黄志勇追偿。被告黄百凉、黄志勇、美林综合房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条、第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安支行与被告黄百凉、黄志勇、南安市美林综合房地产开发有限公司于2007年4月30日签订编号为2007年建泉南积金借字第34号的《个人住房借款合同》；
二、被告黄百凉、黄志勇应于本判决生效后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金人民币122280.26元及从2014年8月24日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方当事人签订的《个人住房借款合同》的约定计算）；
三、对被告黄百凉、黄志勇的上述借款本息，原告中国建设银行股份有限公司南安支行有权从被告黄百凉、黄志勇提供的抵押物（南安市美林办事处家装商城商住楼5幢B603号房产）折价、拍卖、变卖所得的价款中优先受偿，或者直接要求被告南安市美林综合房地产开发有限公司承担连带清偿责任；
四、被告南安市美林综合房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告黄百凉、黄志勇追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2746元，减半收取为1373元，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
代理审判员 庄慧虹
二〇一四年十二月十日
书 记 员 叶海亿
附页：
一、判决引用的主要法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
2、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
3、《中华人民共同国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
5、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
6、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。