江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民初542号原告（执行案外人）：应晓芹，女，1967年8月5日生，汉族，江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：徐柯，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵成磊，江苏常联律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：华夏银行股份有限公司南京汉中路支行，南京市鼓楼区汉中路180号。负责人：魏振浩。委托诉讼代理人：徐磊，男，华夏银行股份有限公司南京分行员工。委托诉讼代理人：王海涛，江苏高的律师事务所律师。第三人（被执行人）：常州奕淳房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市新北区华山北路滨江明珠城10幢-8。法定代表人：杭良槿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘延龙，男，该公司员工。原告应晓芹与被告华夏银行股份有限公司南京汉中路支行（华夏银行南京汉中路支行）、第三人常州奕淳房地产开发有限公司（以下简称常州奕淳房地产）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告应晓芹及其委托诉讼代理人徐柯、赵成磊，第三人常州奕淳房地产的委托诉讼代理人刘延龙到庭参加了诉讼。被告华夏银行南京汉中路支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。应晓芹向本院提出诉讼请求：判令中止对常州市滨江明珠城二期10幢丙单元701室房屋（又称10-丙-701号房屋，以下简称讼争房屋）的执行。事实和理由：1.原告与第三人在南京市中级人民法院查封讼争房屋前已经签订合法有效的书面合同。讼争房屋的查封时间是2015年9月25日，而原告与第三人在2014年6月22日签订的认购书可以认定双方已经签订书面商品房买卖合同；2.原告购买的房屋系用于女儿居住且其名下无其他用于居住的房屋；3.原告已经全额支付了讼争房屋的价款；4.原告在讼争房屋查封之前无法实际占有该房屋。讼争房屋在查封时尚未竣工验收及交付；5.原告对讼争房屋享有足以排除执行的物权期待权。被告华夏银行南京汉中路支行未到庭参加诉讼，但提交书面意见辩称：原告应晓芹针对被告申请查封的房产提出异议不符合最高人民法院相关司法解释的规定，其异议不应予以支持。1.原告在被告申请法院查封讼争房屋之前，并未与第三人订立合法有效的书面合同；2.原告所购商品房并非用于自住，且其名下有其他用于居住的房屋；3.现有证据不能证明原告已经就讼争房屋缴纳了房款，原告并未实际占用房屋，更未办理房屋过户手续，法院的查封合法有效。综上请求驳回原告的诉讼请求。第三人常州奕淳房地产陈述，该公司认可其与原告间存在商品房买卖关系，对原告提供的证据中涉及到该公司的发票、POS单复印件真实性均予以认可。该公司开发建设、销售滨江·明珠城二期商品房过程中，有部分商品房购房款并未汇入资金监管账户。原告应晓芹购买的滨江·明珠城二期10-丙-701号讼争房屋经过两次换房（A41-103换为A47-104、A47-104换为10-乙-201及10-丙-701），应晓芹先后向该公司缴纳换房前A41-103、A47-104商品房的部分购房款110万元。该公司名下的滨江·明珠城二期公开预售时间为2013年12月12日，资金监管账户为江苏江南农村商业银行股份有限公司北圩港支行，该预售日前，应晓芹已经向该公司支付远超过讼争房屋的购房款，无需再向监管账户汇款。2014年6月22日，该公司在与应晓芹签订讼争房屋认购书前，双方进行了结算，该公司在应晓芹所付的110万房款中，收取了讼争房屋的房款720258元，余款转为10-乙-201首付款。该公司是否将应晓芹或其他购房人所付房款汇入资金监管账户，既不影响商品房买卖合同关系的真实性，也不影响商品房买卖合同的效力。请求法院依法判决。本院经审理查明，华夏银行南京汉中路支行于2015年9月24日向本院申请诉前保全，本院作出（2015）宁商诉保字第23号民事裁定书，裁定：查封（冻结）被申请人江苏奕淳集团有限公司（以下简称奕淳集团）、江苏奕淳船舶重工有限公司（以下简称江苏奕淳船舶）、南京奕淳船舶制造有限公司（以下简称南京奕淳船舶）、无锡市万高置业有限公司（以下简称无锡万高置业）、无锡奕淳房地产开发有限公司（以下简称无锡奕淳房地产）、常州奕淳房地产、镇江万高置业有限公司（以下简称镇江万高置业）、杭河水、刘春香价值人民币33500万元的存款或等值财产。同日，根据华夏银行汉中路支行提供的财产线索，本院向常州市房产登记中心送达了协助执行通知书，查封常州奕淳房地产名下常新（2013）房预售证第055号、077号、094号《常州市商品房预售许可证》项下尚未出售的房产。查封期限2015年9月25日至2018年9月24日止。常州市房产登记中心在回执上注明预售证第055号项下尚未出售的房产为滨江明珠二期6幢504室、601室、704室，7幢704室共计四套。预售证第077号项下尚未出售的房产为滨江明珠二期5幢甲单元2203室、甲单元2102室、甲单元2103室、甲单元2003室、甲单元2003室甲单元1902室、甲单元1803室、甲单元1603室、甲单元1501室、甲单元1502室、甲单元1302室、乙单元2001室、乙单元1901室、乙单元1403室、乙单元404。6、7幢（商业配套）13号、14号、15号、6号共计十九套。预售证第094号项下尚未出售的房产为滨江明珠二期室10幢甲单元1303室、甲单元401室、甲单元1501室、乙单元1404室、丙单元1103室、丙单元701室（即讼争房屋），3幢甲单元2102室、甲单元2004室、甲单元1901室、甲单元1501室、甲单元1503室、甲单元1301室、甲单元904室、乙单元2001室、乙单元2002室、乙单元1902室、乙单元1502室、乙单元1101室；4幢甲单元2102室、甲单元1901室、甲单元1604室、甲单元1504室、甲单元1301室、甲单元901室；乙单元2004室、乙单元1902室、乙单元1104室、乙单元1804室、乙单元1701室、乙单元1602室、乙单元1502室、乙单元1503室共计三十二套。嗣后，华夏银行汉中路支行诉至法院，该案的原、被告双方达成调解协议：一、奕淳集团于2016年7月31日前一次性偿还华夏银行汉中路支行借款本金33250万元及利息（截止到2016年5月27日的应付利息为6636838.54元，此后以33250万元为基数，按年利率6.6%计算至实际给付之日止）。二、奕淳集团于2016年7月31日前一次性支付华夏银行汉中路支行为实现债权所支付的律师费80万元。三、江苏奕淳船舶、南京奕淳船舶、无锡万高置业、无锡奕淳房地产、常州奕淳房地产、镇江万高置业、杭河水、刘春香对前述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、华夏银行汉中路支行有权就第一、二项债权对江苏奕淳船舶出资额2500万元的股权折价或者以拍卖、变卖该股权的价款优先受偿。五、案件受理费1708300元，减半收取854150元，保全费5000元，合计859150元，由奕淳集团、江苏奕淳船舶、南京奕淳船舶、无锡万高置业、无锡奕淳房地产、常州奕淳房地产、镇江万高置业、杭河水、刘春香承担。本院在执行上述金融借款合同纠纷一案中，异议人应晓芹对本院作出的（2015）宁商诉保字第23号民事裁定书不服，向本院提出书面异议。本院经审理，于2017年3月22日作出（2017）苏01执异4号执行裁定书，裁定驳回应晓芹的异议请求。另查明，原告应晓芹（乙方）于2014年6月22日与第三人常州奕淳房地产（甲方）签订《认购书一份》，该认购书中约定，认购人为应晓芹、应晓明，乙方认购的商品房为滨江·明珠城二期项目10-丙-701号房屋，建筑面积为127.12平方米（最终以产权证上记载的建筑面积为准），销售总价为734957元，乙方选择的付款方式为“一次性付款，签订《商品房买卖合同》当日支付全部款项”。该认购书第三条约定，乙方同意于签署本认购书的同时向甲方交纳定金人民币2万元整，该定金作为其签订该房屋的《常州商品房买卖合同》及其附件的担保，在该房屋买卖合同生效后将自动转为已付购房款。第四条约定，乙方应在本认购书签置之日起3日内,即2014年6月25日前,携带本认购书、定金收据和身份证与甲方签置该房屋的购销合同，并付购房款700258元,购房合同生效后本认购书自动终止。第五条约定，本认购书生效后，若因乙方的原因导致该房屋的购房合同未在本认购书第四条约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权无需通知乙方而解除本认购书而将乙方所认购房屋出卖给第三方或作其他任何处理，并且甲方不再退还乙方已支付的购房定金。若甲方在乙方支付定金之日起至本认购书第四条约定的期限内擅自将该房屋另行出卖给第三方的，则视为甲方违约，在该等情况下，本认购书终止，乙方有权要求甲方双方返还乙方已支付的定金。还查明，应晓芹分别于2011年1月30日、2011年7月6日、2012年8月15日、2012年12月9日、2013年1月19日止，分数次以POS机刷卡的方式向第三人分别付款20万元、25万元、33万元、20万元、12万元，合计110万元，购房过程中，经原告与第三人协商，原告认购的房屋历经两次变更后，最终确定为讼争房屋。第三人常州奕淳房地产公司亦出具了相应的销售不动产统一发票，具体为：1.2011年2月28日，针对滨江·明珠城1.4期住宅41-103，第三人以“王应欣、应晓琴”为付款方，开具金额为20万元的发票，款项性质为预收购房款；2.2011年7月6日，针对滨江·明珠城1.4期住宅41-103，第三人以“应晓琴”为付款方，开具金额为25万元的发票，款项性质为预收购房款；3.2012年8月15日，针对滨江·明珠城1.4期住宅41-103，第三人先后以“王应欣、应晓琴”、“应晓琴”为付款方，开具金额为-20万、-25万元的发票，款项性质为预收购房款，同日又针对滨江·明珠城1.4期住宅47-104，以“应晓琴”为付款方，开具金额为78万元的发票，款项性质为预收购房款；4.2012年12月9日，针对滨江·明珠城1.4期住宅47-104，第三人以“应晓琴”为付款方，开具金额为20万元的发票，款项性质为预收购房款；5.2013年1月19日，针对滨江·明珠城1.4期住宅47-104，第三人以“应晓琴”为付款方，开具金额为12万元的发票，款项性质为预收购房款。后第三人于认购书签订当日即2014年6月22日，针对滨江·明珠城1.4期住宅47-104，第三人以“应晓琴”为付款方，分别开具金额为-78万元、-20万元、-12万元的发票，款项性质为预收购房款，并最终针对讼争的滨江·明珠城10-丙-701室房屋，以“应晓明、应晓芹”为付款方，出具金额为720258元的发票，款项性质为预收购房款。再查明，“应晓琴”系原告应晓芹曾用名，王应欣为原告之女。原告向第三人支付的110万元购房款在抵扣讼争房屋房款720258元后，剩余款项转为案外人卞长青、李锐利购买滨江·明珠城二期10幢乙单元201号房屋购房款。讼争房屋系期房，至法院查封时止尚未交付，原告名下另有其他房屋并居住其中。常州奕淳房地产名下常新（2013）房预售证第094号《常州市商品房预售许可证》项下的商品房公开预售时间为2013年12月工12日。预售资金专用帐户为江苏江南农村商业银行股份有限公司北圩港支行01125012010000001205。施工编号为3幢、4幢、10幢。原告支付的110万款项并未进入该监管账户。以上事实，有（2017）苏01执异4号执行裁定书、《认购书》、POS机刷卡凭证、换房申请、销售不动产统一发票、银行对账单、常住人口登记卡、独生子女证、庭审笔录等证据加以证实。本院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据现有证据，原告应晓芹在认购房屋过程中因两次换房，就讼争房屋的购房款实际已全额支付完毕，但该房款并未汇入讼争房屋所涉预售许可证项下第三人预售资金专用账户。原告应晓芹虽于2014年6月22日与第三人常州奕淳房地产签订讼争房产认购书，但该认购书并未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且认购书中明确约定双方需另行签订书面购房合同，购房合同生效后认购书自动终止，应当认定该认购书仅为双方当事人为将来签订商品房买卖合同而事先达成的合意，属于商品房买卖合同的预约合同。原告应晓芹并未按照该认购书指定的期限内就讼争房屋签订书面的买卖合同，至本院查封讼争房屋前仍未签订，且原告亦未居住在讼争房屋中，其名下另有其他房屋且长期居住其中，本院裁定驳回其执行异议于法有据，原告主张其享有排除对讼争房屋执行的权利，无事实和法律依据，本院不予支持。原告应晓芹之女王应欣并非认购书签订主体，亦未与第三人就讼争房屋签订书面买卖协议，其名下有无房屋与本案无关。原告应晓芹与第三人常州奕淳房地产之间就已付房款问题，可另行主张。综上，依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告应晓芹的诉讼请求。案件受理费11150元，由原告应晓芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  许云苏人民陪审员  张步祥人民陪审员  朱永兰二〇一七年六月二日书 记 员  汪海燕