北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04649号
上诉人（原审被告）王×，男，1968年8月2日出生。
委托代理人金翔，北京市京剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐×1，男，1938年8月28日出生。
委托代理人刘×，女，1942年8月6日出生。
被上诉人（原审被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人刘田，董事长。
委托代理人王兴，男，1989年7月8日出生。
被上诉人（原审被告）唐×2，男，1969年12月26日出生。
委托代理人王东林，北京市建诚律师事务所律师。
上诉人王×因与被上诉人唐×1、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、唐×2确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王×及其委托代理人金翔，唐×1及其委托代理人刘×，我爱我家公司之委托代理人王兴，唐×2及其委托代理人王东林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年5月，唐×1向原审法院起诉称：2012年6月，我妻子刘×委托我爱我家公司代为出售我所有的406号房屋，委托期限为3个月。但3个月期限届满后，我爱我家公司仍将该房屋作为房源向外公布。2012年12月，经我爱我家公司介绍，王×就购房一事与我接洽，我让儿子唐×2跑腿看房。我们夫妇没有授权唐×2处理房屋，有关房价款等问题均由我们夫妇自行决定。2012年12月29日，王×因购房心切，我爱我家公司为获得佣金极力想促成房屋交易，故联合起来，在明知唐×2没有授权的情况下，让唐×2签署了《房屋买卖定金协议》。我对唐×2的行为不予认可，其所签署的协议不代表我的真实意思，依照法律规定，该合同应自始无效。此外，我的房屋为央产房，当时尚未办理房屋上市交易手续，不具备出让房屋的条件，上述协议也无法实际执行。故请求法院确认《房屋买卖定金协议》无效，本案的诉讼费由王×和我爱我家公司承担。
王×辩称：我于2013年3月起诉唐×1，要求其履行房屋买卖合同。我诉请履行的房屋买卖合同即为唐×1主张的《房屋买卖定金协议》，该案尚未审结，故唐×1现在的起诉符合”一事不再理”的民事原则，法院应当驳回唐×1的起诉。唐×2代理唐×1与我签署协议，我有理由相信唐×2有代理权。此外，唐×1对唐×2代其签订协议及收取定金的行为均表示同意，此也证明唐×2有代理权。该《房屋买卖定金协议》合法有效，其实质内容为房屋买卖合同。我不同意唐×1的诉讼请求。
我爱我家公司辩称：唐×2在房屋买卖过程中充当的是唐×1代理人的角色。唐×2系受唐×1的委托与王×签订《房屋买卖定金协议》，并代表唐×1收取王×定金10万元。协议签订后，唐×2将协议内容向唐×1报告，唐×1对此予以认可，并积极办理央产房上市交易手续。因本市房价上涨，唐×1违反协议约定，要求王×增加房价款50－60万元，遭到王×的拒绝。我公司不同意唐×1的诉讼请求，且我公司只是定金协议的见证方，不应成为本案被告。
唐×2辩称：我母亲刘×让我在购房人看房时给打开房门。中介公司给我打电话，让我到其门店与客户商谈。我到中介公司门店后，才第一次与王×夫妇见面。此时，王×夫妇已看过唐×1的房屋，对房屋很满意。中介公司与王×当时即提出签署定金协议，我表示要回家征求意见，且提出没有唐×1的委托书，将来要由唐×1本人签订房屋买卖合同。中介公司听后，表示没有问题。此后，我阴差阳错地签署了《房屋买卖定金协议》。当天，王×将定金10万元存到我名下。协议签订后，我将此事告知唐×1，唐×1夫妇认为我不能代替他们签署协议，对于约定的房价款亦有意见。我本无权利处理唐×1的房屋，此后，在接到中介公司转来的王×起诉唐×1的起诉状草稿后，我认为无法处理此事，故将王×交付的10万元转到母亲刘×名下。我同意唐×1的诉讼请求。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，唐×2代唐×1与王×签署定金协议时，唐×1没有为其出具授权委托书，故唐×2无权代唐×1签署该协议。现唐×1对唐×2的行为不予认可，故上述定金协议依法对唐×1不发生法律效力。我爱我家公司及王×不同意唐×1诉讼请求的答辩意见，证据不足，本院不予考虑。我爱我家公司作为专业的房屋中介机构，应对本案纠纷的发生承担主要责任。王×与唐×2亦应承担相应的责任。
据此，原审法院于2014年2月19日判决：确认唐×2以唐×1的名义与王×签订的《房屋买卖定金协议》对唐×1不发生法律效力。
判决后，王×不服，以原判决认定事实不清，适用法律错误为由，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判决。唐×1、唐×2同意原判决。我爱我家公司同意王×的上诉请求。
经审理查明：唐×1与唐×2系父子关系。位于406号房屋的所有权登记在唐×1名下。2012年6月，唐×1之妻刘×委托我爱我家公司代为出售上述房屋，委托期限为3个月。我爱我家公司在委托期限内未将该房售出，此后仍将该房作为房源对外公布。
2012年12月，我爱我家公司将上述房屋推荐给王×并与唐×1联系房屋买卖事宜。经唐×1安排，由唐×2带王×实地看房。同年12月29日，唐×2以唐×1委托代理人的身份，代理唐×1（甲方）与王×（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订了《房屋买卖定金协议》，协议约定，甲方将所有的上述房屋出售给乙方，丙方根据乙方委托购房的意向条件推荐上述房屋，乙方以人民币251万元的价格购买该房屋。甲方认可乙方以该价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付购房定金人民币10万元整。甲乙双方应于本协议签署后七个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书。甲、乙任何一方违约，均应依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定执行。唐×2在签署协议时，没有唐×1的书面授权委托书。协议签订后，王×向唐×2支付了购房定金10万元。至今，双方未签订《北京市存量房屋买卖合同》。
自2012年12月至2013年5月，我爱我家公司工作人员拉×采取短信的方式多次与唐×2接洽。期间，王×与唐×2电话联系，唐×2表示父母卖房的原则不变。
2013年3月10日，我爱我家公司工作人员拉×安排唐×1夫妇与王×夫妇进行面谈。庭审中，王×向法庭提供了当天双方面谈时的谈话录音。录音显示，谈话中王×及拉×等主动提及”唐×1委托唐×2一事唐×1与唐×2商量过”等问题，唐×1及刘×在对话时表示”什么都委托他干”、”全权代表”、”都商量过了”等，称唐×2在与王×签订《房屋买卖定金协议》、收取定金后已将情况告知给他们。
诉讼中，王×还提供了《限时速递协议》，该协议为唐×2以唐×1委托代理人的名义（甲方）与我爱我家公司（乙方）签订，内容为甲方将上述房屋独家委托乙方进行转让出售，委托期限自2012年12月31日至2013年1月30日，签署时间为2012年12月31日。唐×2对协议的真实性没有异议，但表示当时我爱我家公司称签署该协议是作为单位内部奖励的用途，故其在签署协议时没有仔细阅读该协议内容，且没有该份协议。该协议是与《房屋买卖定金协议》同一天签署，时间应为2012年12月29日，而非2012年12月31日。我爱我家公司对唐×2的上述陈述未表示异议。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖定金协议》、录音等证据在案佐证。
本院认为：唐×2在未取得唐×1授权委托的情况下与王×签订了《房屋买卖定金协议》，并代理唐×1收取了王×的购房定金，其行为属于无权代理。但本案证据证明，唐×2在签署《房屋买卖定金协议》后已将签署协议及收取购房定金的情况告知给了唐×1，唐×1未表示异议，且在与王×面谈时明确表示将房屋买卖事宜交由唐×2办理，另根据唐×2在协议签署后与我爱我家公司及王×多次洽商的事实，应当认为《房屋买卖定金协议》已经被唐×1追认，故该协议对唐×1发生效力。至于唐×1所售房屋的性质以及是否具备交易条件，均与本案合同效力没有必然关联。现唐×1要求确认《房屋买卖定金协议》无效，缺乏事实和法律依据，故对其诉讼请求本院不予支持。原判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第07147号民事判决；
二、驳回唐×1的诉讼请求。
一审案件受理费70元，由唐×1负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费70元，由唐×1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 刘丽杰
二〇一四年六月二十日
书 记 员 李 丽