湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第00775号
原告（反诉被告）郭去疾。
被告（反诉原告）熊蓓。
原告郭去疾诉被告熊蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，被告熊蓓提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用普通程序，由代理审判员郭奕君担任审判长，与人民陪审员孙德炼、张维组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭去疾、被告（反诉原告）熊蓓到庭参加诉讼。审理中，因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）郭去疾诉称：2014年7月20日我与熊蓓在中介工作人员王思霞的见证下签订了《房屋租赁合同》，约定将我位于武汉市江岸区韦桑路125#6栋的67平方米的二室一厅二卫房屋租赁给熊蓓使用，约定熊蓓每月支付租金1，700元（按季支付），押金1，700元。熊蓓于当天支付了押金和一季度的房租，应其要求租期起始时间推迟六天，这六天不算房租，所以租期从2014年7月26日到2016年7月26日，期限24个月。当时熊蓓还提出了窗户玻璃破了要修复、有线电视要开通、阳台要腾空，我都一一照办了。不久，我又给了熊蓓360元现金作为有线电视费。然而到2014年10月底我向熊蓓讨要房租时，熊蓓却说不愿意再继续承租了，说了很多理由。2014年11月初，熊蓓还是交了一个月的房租即11月份的房租。2014年12月9日，熊蓓电话告知我，要我退还押金，12月12日我亲自上门以书面的方式作出了回答，表示只要讲道理、相互理解，是可以协商的，然后办移交。但熊蓓看了我的回复后，不但不就单方撕毁合同表示歉意，反而谩骂我，因为熊蓓不讲道理，在如此气氛下没办法继续谈下去。最后，我希望熊蓓冷静下来后再谈，但熊蓓在未办理任何移交手续的情况下就搬走了。前段时间我去医院看病偶遇邻居，据他反映，我的出租房前有几张催缴水电费的单子，而且也因为房屋溢水引起楼下住户的不满。我从熊蓓住进去后就一直没有到过出租房，也不清楚熊蓓是何时搬走的，其从未通知我，只是口口声声索要押金。综上，熊蓓的行为损害了我的合法权益，故诉至法院，请求判令熊蓓支付从2014年11月27日到终止该房屋租赁合同为止拖欠的住房租金，每月租金为1，700元，且双倍支付2个月的租金3，400元作为违约金，并要求熊蓓不再向我索要押金1，700元，熊蓓应退还我360元的有线电视费并立即交付拖欠的水电费保证水电畅通，疏通厕所或厨房的下水道并赔偿五楼住户因房屋渗水造成的一切损失并立即处理房屋渗水漏水问题，本案诉讼费由熊蓓负担。
被告（反诉原告）熊蓓辩称并反诉称：我与郭去疾于2014年7月签订《房屋租赁合同》，因其不愿意用中介的合同，我们用的是郭去疾事先打好的合同。我当时确实提出了郭去疾所说的三个要求，这也是在中介的见证下其同意的，但过后郭去疾却说窗户玻璃要等天气凉快后再修，有线电视费我帮其办好后钱照付给我，我同意了。窗户玻璃是九月份才安上的，之前我一直不敢开窗子，因为有一天差点因为玻璃掉下去砸伤人，而且卫生环境很差，还有老鼠，我做了几天的卫生才清理干净。有线电视费360元是我2014年7月帮郭去疾补交的前三年的费用，事后其收走了发票，钱给我了，我能做的事情都帮忙做了，但住进去后发现有好多我无法解决的问题。第一、安全问题，窗户破损严重、无法关拢，很难锁上且即使锁上也从外面很容易打开，我女儿在家也不安全。第二、卫生问题，郭去疾家阳台上以前堆放了很多垃圾和杂物，蚊虫老鼠很多，我清理了很久。第三、下水问题，因为郭去疾改造洗澡间，又没有把下水解决好，只要洗澡或是洗衣服水就会流向客厅，楼下住户意见很大，而且改造下水管就造成下水道经常堵塞。于是我2014年10月底向郭去疾提出不租房屋了，并商量给我几天时间另找房屋，这期间就用押金抵扣房租。郭去疾不同意，说让我再交一个月的房租，押金要等清点物品的时候再说。于是我又给了一个月的房租，并约定了一个月后退房。到了2014年12月初，我打电话通知郭去疾我要搬家，要他过来交接一下，12月12日，郭去疾来给了我一张纸，说我提前退房属于违约，押金不退。我追着郭去疾到三楼都没有追到，并和他起了争执，但并没有像郭去疾所说的骂他。我想郭去疾应该是不愿意退押金给我，就想算了，为了安全我在12月15日就搬家了。
2015年元月因为郭去疾家原因不明的漏水造成楼下用户生活和出行不便，通知郭去疾但其不理，楼下住户就将其告到社区，郭去疾却推卸说房屋租给我了，虽然我搬走了，但是还在合同期，所以他不管这件事情。后来郭去疾就起诉我到了法院，其做法明显是逃避责任。社区领导和楼下邻居找到我希望大家一起解决问题，本来是要郭去疾先处理这个问题，但是其不管不顾地先走了，后来社区胡主任劝我先处理，于是我先垫付的钱帮邻居疏通。至于这件事情的责任，疏通师傅之后告诉我是由于郭去疾改造下水管造成的，责任在郭去疾，当时社区领导、邻居都是可以证明的。郭去疾说我没有退房屋，但是退房屋的问题我与其在2014年10月底说过一次、12月份初我要搬家的时候也说了一次，这件事情完了后我又和郭去疾说了的，但郭去疾始终认为说了不算、必须要写下来。我问郭去疾是不是如果我一直不签订退租合同，是不是要一直收我房租，其说是的。综上，我认为郭去疾说的补交房租及利息是不合理的，我的租金付到了2014年11月26日，2014年12月15日搬走后的房租我不负担，360元也是郭去疾以前的欠费、与我无关，我不会退还，疏通管道的责任明确是郭去疾的，我要求退还押金，但是可以以押金抵扣我多住的几天的房租，也可以商量，2014年12月15日前的水电费我可以交，诉讼费由法院判决。
为此，我提出反诉，请求判令解除我与郭去疾之间的房屋租赁合同，郭去疾应退还我押金1，700元并返还我垫付的管道疏通费50元。
原告（反诉被告）郭去疾针对反诉辩称：关于熊蓓的反诉请求，我请求法院予以驳回。并没有熊蓓所说的其要求交房屋、我不接受的情况，也没有熊蓓所说的门窗没有装等问题要退房的情况，而且熊蓓从未提出什么时候正式办理移交。2014年12月4日左右，熊蓓是给我打过电话，但只是提出一个问题并要求我退还押金，12月12日我又给熊蓓递交了一份函，回答了其提出的要求并希望相互协商解决房屋移交。然而我没有退押金，熊蓓一直不回函，也没有打电话给我，更为严重的是我打电话给熊蓓但其不接电话，后来熊蓓就搬走了并造成了一系列的问题。此外，如果熊蓓12月12日诚心移交房屋，为什么水电费不交，所以熊蓓说的不是事实，其打电话并没有提到移交房屋，只是找我要押金。
经审理查明：涉案房屋位于武汉市江岸区头道小路91号6层2室，房屋所有权人为郭去疾，房屋建筑面积66.86㎡。
2014年7月20日，郭去疾（出租方、甲方）与熊蓓（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明甲方将其拥有的位于武汉市江岸区韦桑路的房屋租给乙方使用，房屋建筑面积67㎡，二室一厅二卫，装修情况为简装，该房屋现状为空屋整租。房屋租赁期限共24个月，自2014年7月26日至2016年7月26日止，租赁期内甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。房屋租金为1，700元／月，按季支付，支付时间为当季第三个月26日，以对方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方1，700元作为押金，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。因乙方使用不当或不合理使用致使房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用，由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。租赁期限届满时或经甲、乙双方协商一致时，本合同终止。乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的房屋附属物品交付甲方。若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。合同期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还。补充条款：水78800，电37186，铁路有限电视的新装费360元由甲方支付。出租方（甲方）处为郭去疾的名字，代理人处为郭蕾（代）。承租方（乙方）处为熊蓓签名。双方签名处加盖武汉雷雨房产营销代理有限公司新建二街分公司公章，中介工作人员王思霞签名。合同后附有附件一张，列明出租房屋内的物品。郭去疾、熊蓓对上述《房屋租赁合同》的真实性均无异议，且均认可本案合同涉及的出租房屋与武汉市江岸区头道小路91号6层2室房屋系同一地址。
2014年7月21日，熊蓓缴纳出租房屋的电视收视费360元，武汉市铁路局新闻工作站出具《收据》并加盖收费专用章，载明缴款单位或个人为郭去疾、头道小路91-6-2，缴款内容为2012、2013、2014年收视费。郭去疾、熊蓓均认可该费用由熊蓓垫付，后郭去疾将上述款项360元已返还熊蓓。
合同签订后，熊蓓缴纳押金1，700元及四个月的租金6，800元（自2014年7月26日起至2014年11月26日），后因双方在履行合同过程中产生纠纷，熊蓓自2014年11月27日起再未缴纳房租并后自行从涉案房屋中搬离，双方尚未办理房屋交接手续。
2014年12月12日，郭去疾向熊蓓出具信函一封，载明：一、根据合同条款，你未按季支付房租，我深感遗憾！二、租房不等于住旅馆，给多少钱住多少天，而是根据合同租住，不然签订合同干什么？三、租金不等于押金，合同期满，乙方才能拿，绝对不能当房租使用。四、党的十八大强调“法治”，一切依法办事，“人治”已经成为过去，难道双方签订的合同，一方说了算吗？五、社会主义核心价值观有24字，字字都是金，特别是“友善”“和谐”“法治”，对于甲乙双方尤为重要。六、甲方未书面表示中止合同，此合同依法继续有效，直至合同期满，乙方住不住不考虑，因为合同上没有不住就中止合同这一条，同样，甲方也不能进住，因为从合同生效之日起该房屋的居住权属乙方，甲方进住，乙方可以随时要甲方离开。七、甲方或者乙方单方在撕毁合同，这是各方的权利，但是一方有法可依赔偿损失。八、乙方按时不按时交房租这是乙方的权利，到时，甲方也可以要求按合同不仅补交房租，还要付给利息，这是甲方的权利，双方的权利是对等的。盼书面答复，如果双方讲道理，互相理解，然后酌情进行下一步中止合同的协商。
2015年3月19日，案外人谢某向熊蓓出具《收条》一份，载明：韦桑路125#602室疏通厨房间主下水道费伍拾元整。堵塞原因主下水道下水管较多，使空间狭小便容易堵塞。
2015年3月21日，熊蓓向郭去疾发送短信称：郭爹爹，你们家的下水道我已经帮你全部都疏通好了，我再次请你过来清点物品，交接退房事宜，这样你也可以早日将房子出租避免更大的损失。郭去疾回复短信称：收到，星期一上午十点见，可否？
审理中，经本院调解，郭去疾、熊蓓于2015年4月28日自行办理了涉案房屋的交接手续，并作出了《房屋租赁合同终止及交接记录》，其中载明：一、电表止码无、水表止码无；二、租住房的铁门门锁锁孔内曾塞过异物，不能正常打开？三、热水器加热状态√、水位显示正常√。四、彩电通电后无图象、无声音√。五、座便器给排水系统已坏，不能正常使用√。六、瓷脸盆下水管与卫生间出水管之间的塑料软管已拿掉√。七、煤气灶与煤气缸之间的输气管已断开，缸内也无石油液化气，所以不能试煤气灶的好坏√？八、最后一次水电费电脑打印缴费记录√。九、煤气本√；十、钥匙交接√。十一、甲乙双方房屋租赁合同不再执行√。（以法院判决为准）十二、洗衣机是好√。十三、空调机是好√。甲方处郭去疾签名，乙方处熊蓓签名。并注明2014年4月28日交接房屋设施等。证明人处胡恒节签名。
2015年5月25日，郭去疾缴纳了涉案房屋2014年12月的电费145.50元，熊蓓对此无异议并愿意支付电费。此外，郭去疾放弃对水费部分的主张。
以上事实，有郭去疾、熊蓓的身份信息、涉案房屋的房屋所有权证、《房屋租赁合同》、郭去疾向熊蓓出具的信函、《房屋租赁合同终止及交接记录》、《收条》、《收据》、国网湖北省电力公司普通电费发票、短信记录及当事人陈述等证据在案佐证，并经本院查证属实，足以采信。
本院认为：郭去疾、熊蓓签订《房屋租赁合同》的行为系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效民事行为，应受法律保护。协议签订后，双方应各自积极履行合同义务。在合同履行过程中，双方产生争议，并于2015年4月28日协商一致终止合同并办理了涉案房屋的交接手续，应视为双方已于该日协商一致解除《房屋租赁合同》，对此双方均无异议，本院予以确认。
关于双方违约责任的认定问题。熊蓓提出安全、卫生、下水等问题的抗辩要求解除合同，包括窗户破损、垃圾杂物堆放、下水道堵塞等，但作为完全民事行为能力人，熊蓓在签订房屋租赁合同前应对涉案房屋的基本情况有所了解和认知，合同签订后不能擅自退租。因双方合同约定租赁期间为2年，现熊蓓在租赁期未满时单方提出退租并在双方协商未一致解除合同、未进行房屋交接手续的情况下擅自搬离涉案房屋，亦未继续缴纳房屋租金，不符合法定合同解除的条件，不具有单方解除合同的效力，熊蓓实则构成违约，应承担相应的违约责任。郭去疾主张自2014年11月27日起至双方交接房屋时即2015年4月28日期间的租金及违约金3，400元（两个月的租金），本院认为，在双方未协商一致解除合同前，熊蓓应履行支付租金的义务。熊蓓于2015年3月21日向郭去疾短信提出交接退房，郭去疾表示同意约见，后经协商双方已于2015年4月28日解除合同并交接涉案房屋，房屋租金损失得到了一定的控制，故本院酌定熊蓓应支付郭去疾2014年11月27日至2015年4月28日期间五个月的房屋租金损失，即8，500元（1，700元／月×5个月），该损失亦系熊蓓对其违约责任的负担，故本院对郭去疾另行主张2个月租金作为违约金的诉讼请求不予支持。
关于押金1，700元是否应当退还的问题。根据双方合同约定，合同期内若熊蓓中途擅自退租，所预付的租金及押金郭去疾不予退还，现熊蓓违约退租，其所付的1，700元押金不应予以退还。故对郭去疾的诉讼请求本院予以支持，对熊蓓要求退还押金的反诉请求本院不予支持。
关于郭去疾主张的收视费360元。双方合同约定由郭去疾支付且在熊蓓垫付后郭去疾已实际向其支付，故对郭去疾关于收视费的主张本院不予支持。
关于郭去疾主张的熊蓓拖欠的水电费，其中电费145.50元已由郭去疾垫付、水费郭去疾表示不主张，熊蓓对金额予以认可并同意支付，故熊蓓应支付郭去疾电费145.50元。
关于郭去疾主张的要求熊蓓疏通厕所或厨房的下水道并赔偿五楼住户因房屋渗水造成的一切损失并立即处理房屋渗水漏水问题。就下水道问题，熊蓓已经找人疏通并负担了相关费用，就房屋渗水漏水问题郭去疾并未提交证据证明系熊蓓租住期间造成，而五楼住户是否遭受损失、损失的具体金额其本案中并未就此提出主张且该损失与本案不属同一法律关系，故对郭去疾的该项诉讼请求本院不予支持。
关于熊蓓主张的管道疏通费50元的问题。该费用产生时系双方租赁期间内，且熊蓓并未提交充分证据证明管道堵塞系不可抗力或郭去疾的原因、而非其自身在居住使用过程中造成，在其向郭去疾发送的短信中也提及此内容，表明疏通下水道系双方协商退房的条件之一，而其提交的《收条》并非正式费用缴纳票据，故对其该项反诉请求，本院不予支持。
经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）郭去疾与被告（反诉原告）熊蓓于2014年7月20日签订的《房屋租赁合同》已于2015年4月28日解除；
二、被告（反诉原告）熊蓓于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）郭去疾房屋租金损失8，500元；
三、被告（反诉原告）熊蓓向原告（反诉被告）郭去疾支付的押金1，700元不予退还；
四、被告（反诉原告）熊蓓于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）郭去疾电费145.50元；
五、驳回原告（反诉被告）郭去疾的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）熊蓓的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元、反诉费25元、邮寄送达费20元，共计95元，由被告（反诉原告）熊蓓负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 郭奕君
人民陪审员 孙德炼
人民陪审员 张 维
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 刘冰净