广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
（2013）深中法房终字第412号
上诉人（原审原告）深圳市宝琳珠宝交易中心有限公司
被上诉人（原审被告）伍育慧
上诉人深圳市宝琳珠宝交易中心有限公司（以下简称宝琳公司）与被上诉人伍育慧因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年9月25日，宝琳公司与伍育慧签订一份《房屋租赁协议书》，宝琳公司向伍育慧出租位于深圳市罗湖区田贝四路某某一层XXX房屋（以下简称涉案房产），建筑面积115.8平方米；租赁期间自2011年10月1日至2014年9月30日；月租金为人民币（以下相同）36477元，物业管理费及空调管理费每月3242元；以上费用应于每月5日前交清，逾期每日按拖欠金额的0.5％计收滞纳金，伍育慧欠费满一个月的，属违约行为，宝琳公司有权单方面解除合同，不向伍育慧退还保证金，并追索相关费用及滞纳金；伍育慧应于合同签订当天支付2个月的租金作为履约保证金72954元，同时预交一个月的租金36477元。以后，伍育慧预交了保证金及一个月的租金。2011年11月30日，宝琳公司又与案外人伍某霖签订了一份租赁合同，但双方当事人在庭审中确认宝琳公司、伍育慧之间的租赁合同为实际履行合同。伍育慧自2012年7月起开始拖欠租金、电费、管理费，并于2012年8月30日搬离涉案房产。伍育慧拖欠金额：7月租金24260.4元、8月租金36477元；7月电费435.6元；8月管理费3242元。
宝琳公司于2012年9月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、伍育慧支付拖欠的租金、电费、管理费64415元（7月租金24260.4元＋8月租金36477元＋7月电费435.6元＋8月管理费3242元）及滞纳金3087元（24260.4元×0.5％×25天）；2、伍育慧支付广告费678元；3、由伍育慧承担诉讼费。
原审法院认为，宝琳公司与伍育慧签订《房屋租赁合同》的意思表示真实，内容合法，为有效合同。伍育慧应支付拖欠的2012年7、8月租金、管理费，但滞纳金标准过高，原审法院调整为按中国人民银行的有关规定计付。因伍育慧已预交一个月的租金及保证金，该款因伍育慧的违约不予退还，但应抵扣所欠费用。宝琳公司请求伍育慧支付的数额，尚不足伍育慧预交的租金及保证金总额，伍育慧预交款额足以扣抵欠费。综上，宝琳公司要求伍育慧支付拖欠租金、电费、管理费及滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。宝琳公司要求伍育慧支付广告费的依据不足，原审法院亦不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，裁定：驳回宝琳公司所有诉讼请求。案件受理费752元，减半收取，由伍育慧负担。
上诉人宝琳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、支持宝琳公司原审诉讼请求；3、由伍育慧承担诉讼费。主要事实与理由如下：一、原审判决认定宝琳公司主张的数额尚不足伍育慧预交的租金及保证金总额、伍育慧预交款额足以扣抵欠费，属于事实认定不清。伍育慧预交的一个月租金已经充抵第一个月的租金。
二、原审判决认定伍育慧预交的租金及保证金应抵扣其所欠费用，没有依据。伍育慧没有于2012年7月5日以前交清2012年7月的租金、电费，也没有于2012年8月5日以前交清2012年8月的租金、管理费，却于2012年8月30日在没有通知宝琳公司及结清所欠费用的情况下擅自撤场。后涉案《房屋租赁协议书》于2012年9月5日解除。根据涉案《房屋租赁协议书》第八条和第十六条的约定，伍育慧欠费满一个月的，属违约行为，宝琳公司有权解除合同，不退保证金，并追索相关费用及滞纳金。伍育慧给宝琳公司造成损失不仅是各项欠费，还包括涉案房产闲置产生的损失。保证金是弥补损失之用，不可以折抵欠租。
被上诉人伍育慧口头答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
本院经审理查明，原审判决已查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查明，涉案《房屋租赁协议书》第二条约定装修免租期1个月，即2011年10月为免租期。
在2012年11月16日的原审庭审中：一、宝琳公司确认：（一）、伍育慧于2012年7月17日支付了2012年7月部分租金12216.6元（15458.6元-3242元）；（二）、没有退还伍育慧支付的保证金72954元；（三）、诉请的滞纳金3087元是以2012年7月的欠租24260.4元（36477元-12216.6元）为基数按日0.5%的标准计算25天；（四）、诉请的广告费678元在涉案《房屋租赁协议书》中没有明确约定。二、伍育慧主张：（一）、2012年7月17日涉案房产已停业，并主张其提交该日的4张《收款收据》证明至该日止的所有费用已结清，双方就解除涉案《房屋租赁协议书》达成一致，此后产生的费用与其无关；（二）、涉案《房屋租赁协议书》约定的日0.5％滞纳金标准过高。
原审时，宝琳公司提交了：一、涉案房产的房地产证；二、自行制作的表格和交费通知单，以证明其主张的2012年7月电费435.6元，但没有伍育慧签字确认。
在2012年2月26日的二审庭审中，伍育慧主张签订涉案《房屋租赁协议书》时预交的一个月租金没有冲抵第一个月（2011年11月）的租金，但未在本院指定的期限内提交证据证明该月租金已另行交纳。
本院认为，原审判决关于涉案《房屋租赁协议书》合法有效的认定正确，本院予以确认。宝琳公司、伍育慧均应遵照履行。
本案二审的争议焦点是：一、涉案《房屋租赁协议书》有无解除、因何原因解除；二、合同解除后，各项费用的处理问题。
关于第一个争议焦点。伍育慧主张其提交的4张2012年7月17日的《收款收据》可以证明双方就在该日就解除涉案《房屋租赁协议书》达成一致。经本院审理查明，该4张《收款收据》上仅有款项名称及数额的记载，是普通的付款凭证，没有关于解除合同事项的记载。伍育慧的该主张不能成立，本院不予支持。伍育慧于2012年8月30日搬离涉案房产，没有合法依据，亦未结清各项费用，构成违约，而宝琳公司没有违约之处。伍育慧应承担违约责任。现宝琳公司同意收回涉案房产，视为双方协商一致解除合同。
关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，合同解除后，伍育慧应向宝琳公司返还涉案房产。伍育慧没有证据证明在宝琳公司诉请租金、管理费的截止日期，即2012年8月31日前已交还涉案房产。故伍育慧应支付2012年7月租金24260.4元及8月租金36477元、管理费3242元。前述款项在合同解除时尚未支付。涉案《房屋租赁协议书》约定，伍育慧欠费满一个月，宝琳公司有权没收保证金。因此，伍育慧关于宝琳公司应返还保证金72954元的抗辩主张不能成立，本院不予支持。
宝琳公司还主张2012年7月欠租24260.4元产生的滞纳金。涉案《房屋租赁协议书》约定的滞纳金标准为日0.5％，伍育慧请求调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，本院认为，伍育慧的该主张符合法律规定，本院依法调整为日0.05%。结合宝琳公司的诉讼请求，该滞纳金为303.3元（24260.4元×0.05％×25天）。
宝琳公司诉请2012年7月电费435.6元及广告费678元，没有事实依据，本院不予支持。
由此，伍育慧应向宝琳公司支付的金额共计64282.7元（24260.4元＋36477元＋3242元＋303.3元）
综上所述，宝琳公司的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实和适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：
一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第1328号民事判决；
二、伍育慧于本判决生效之日起十日内向深圳市宝琳珠宝交易中心有限公司支付64282.7元；
三、驳回深圳市宝琳珠宝交易中心有限公司其他诉讼请求。
如伍育慧未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱的义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件收费费752元、二审案件受理费1503元，共计2255元，由深圳市宝琳珠宝交易中心有限公司负担125元，伍育慧负担2130元。伍育慧迳付深圳市宝琳珠宝交易中心有限公司案件受理费2130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇一三年三月二十五日
书 记 员 李开宇（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。