辽宁省沈阳市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）辽01行终453号
上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区沙岭街道办事处，地址沈阳市于洪区沙岭街道沙岭村。
法定代表人：徐祥波，男，该街道办主任。
负责人：赵凯，男，该街道办副主任。
委托代理人：崔英明，男，辽宁明熙律师事务所律师。
委托代理人：张明春，男，辽宁明熙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王春艳，女，1971年12月11日出生，汉族，无职业，住沈阳市于洪区。
委托代理人：刘海波,男，辽宁华轩律师事务所律师。
委托代理人：高晖,女，辽宁华轩律师事务所律师。
上诉人沈阳市于洪区沙岭街道办事处与被上诉人王春艳征收补偿协议一案，上诉人不服沈阳高新技术产业开发区人民法院[2015]沈高开行初字第862号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2017年5月8日第一次开庭审理了本案，上诉人沈阳市于洪区沙岭街道办事处委托代理人崔英明、高洪宇，被上诉人王春艳及其委托代理人刘海波、高晖到庭参加本次庭审。本院于2017年6月12日第二次开庭审理了本案，上诉人沈阳市于洪区沙岭街道办事处负责人赵凯、委托代理人张明春、崔英明，被上诉人王春艳到庭参加本次庭审。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年7月10日沈阳市于洪区城乡建设局、沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室、沈阳市城市管理行政执法局于洪区分局、沈阳市于洪区农林局、沈阳市于洪区沙岭街道办事处共同发布《征收通告》，对沙岭街道沈阳南山老年公寓（沈阳南山实业有限公司）土地及地上物予以征收。发布征收公告后被告沙岭街道于2012年7月10日委托辽宁蓝天房地产土地评估有限公司，以估价时点为《征收通告》发布日期2012年7月10日，所有权为尹彦海，估价对象为经营用房沈于村房字第1**号建筑面积2934平方米、经营用房沈于村房字第1**号建筑面积1648平方米、办公楼沈于村房字第1**号建筑面积335.76平方米，总计建筑面积4917.76平方米，以被征收房屋价值为对象进行评估，2013年9月13日作出《房地产估价报告》，评估总值22，959，391元。被告沙岭街道办事处与原告多次协商拆迁补偿事宜，未达成一致意见。2013年尹彦海起诉被告沙岭街道办事处至沈阳市于洪区人民法院，请求确认被告拆除行为违法并赔偿，于洪区人民法院于2013年9月25日、2013年10月11日两次就此案进行调解，因被告提出的调解方案尹彦海表示认可，同意撤回起诉，沈阳市于洪区人民法院作出（2013）于行初字第27号行政裁定书，准许尹彦海撤回起诉。2014年3月14日原告王春艳及委托人尹彦海与被告沙岭街道办事处达成《城市房屋征收货币补偿安置协议书》，约定补偿原告王春艳1996.3万元。签订协议后，2014年5月23日被告沙岭街道办事处向原告支付1000万元，剩余款项996.3万元及垫付的评估费7万元未予给付，故原告王春艳诉至原审法院，要求被告履行征收补偿安置协议，并承担本案诉讼费用。另查，2014年3月13日原告王春艳到沈阳市于洪公证处办理公证，公证内容为委托尹彦海办理沙岭街道动迁事宜，包括签订协议和领取补偿款。原审法院于2015年12月1日询问原告王春艳及案外人尹彦海，“为什么在评估报告中及到于洪法院起诉拆迁违法并赔偿案件都是以尹彦海为所有权人及原告?原告王春艳称，“与尹彦海原为夫妻关系，2002年7月4日经法院调解离婚，因身体不好，而委托尹彦海处理拆迁赔偿的事。”尹彦海表示认同，并认可拆迁补偿款项应归原告王春艳所有。”原审法院为客观查清被征收房产所有人情况，向被告沙岭街道办事处调取征收时被告所调查核实的，能够证明被征收三处房产所有权为原告王春艳的相应材料。根据被告陈述及提供的相关证据，被告从于洪区村镇建设管理办公室调取的房屋所有权证存根显示，沈于村房字第1**号建筑面积2934平方米、沈于村房字第1**号建筑面积1648平方米、沈于村房字第1**号建筑面积496平方米，其中沈于村房字第1**号经被告沙岭街道及辽宁蓝天房地产土地评估有限公司测量实为335.76平方米，总计建筑面积4917.76平方米。2002年9月26日辽宁法律专业学校、沈阳南山实业有限公司、辽宁新格教育服务中心与于洪区沙岭农村信用合作社达成协议书，将位于于洪区沙岭镇的夕阳红老年公寓，建筑面积共计4917.76平方米及相应配套土地以物抵债给于洪区沙岭农村信用合作社。2002年12月经于洪区沙岭农村信用合作社申请沈阳市中级人民法院执行，沈阳市中级人民法院作出（2001）沈法执字第352号民事（执行）裁定书，将被执行人所有的建筑面积4917.76平方米房产及相应的配套土地，以物抵债给申请执行人于洪区沙岭农村信用合作社。根据沈阳市农村信用合作社联合社文件沈农信联（2006）73号规定，原值在5万元以上的不动产类抵债资产，必须完全纳入全市联合评估、拍卖的范围之内。故于洪区沙岭农村信用合作社将该资产统一交受沈阳市农村信用合作社联合社对外委托拍卖，2007年5月7日沈阳市农村信用合作社联合社委托辽宁华诚信资产拍卖有限公司对房产进行了拍卖，2007年5月14日买受人金春宇以150万元拍卖成交，取得了所有权，辽宁华诚信资产拍卖有限公司将拍卖资料，即（2001）沈法执字第352号民事（执行）裁定书、4917.76平方米房产及土地抵偿给沙岭信用社的协议书、规划图纸一并交予买受人金春宇。2011年4月30日金春宇与原告王春艳签订房屋土地买卖协议书，将金春宇取得的拍卖成交楼卖给原告王春艳，价款为344万元并交付金春宇，金春宇将上述资料交予原告王春艳，就此原告王春艳取得所有权。被告于2013年5月份将原告房产进行拆除，2014年3月14日双方达成《城市房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》，2014年5月23日被告沙岭街道办事处向原告支付1000万元，剩余款项996.3万元及垫付的评估费7万元未予给付，原告诉至原审法院。
原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款规定：“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”根据该法律规定，被告与原告签订协议后，被告部分履行协议，且未变更、解除协议内容，应该继续履行《城市房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》中约定的支付补偿款义务，故原告要求被告支付房屋征收补偿款9，963，000.00元的诉讼请求原审法院予以支持。关于原告主张逾期利息的请求，首先要确定被告应该履行支付补偿款的时间，现双方认可应为签订协议后即时给付，即2014年3月14日，而被告向原告支付第一笔补偿款为2014年5月23日，且原告诉讼请求亦主张从2014年5月23日起支付利息，故原审法院对原告主张的计算利息时点予以支持。现被告逾期支付补偿款，应当向原告支付相应的利息损失。关于评估费用70000元之主张，经被告确认评估费用应为68800元，应由被告承担，现辽宁蓝天房地产土地评估有限公司估价师陶森林已开具证明，证明应收评估费68800元，现已收取原告委托代理人尹彦海70000万元作为被告沙岭街道办事处的预付款，且辽宁蓝天房地产土地评估有限公司已为被告沙岭街道办事处开具作为付款人发票，故原告主张被告返还垫付评估费70000元之诉讼请求，原审法院认为应以评估费金额为准，即68800元部分原审法院予以支持，对于多交部分原告可另行向评估机构主张返还。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处向原告王春艳支付补偿款人民币9,963,000.00元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处向原告王春艳支付评估费人民币68,800.00元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处向原告王春艳赔偿逾期付款损失，以人民币10,031,800.00元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币存款基准利率为基础，自2014年5月23日起至判决确定的给付之日止；四、驳回原告王春艳的其他诉讼请求。案件受理费82,000元，由被告沈阳市于洪区沙岭街道办事处承担。
沈阳市于洪区沙岭街道办事处上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的征收补偿协议违反法律、行政法规的规定，应为无效协议，原审法院判决上诉人继续履行协议内容是适用法律错误，原审法院已经查明双方签订的征收补偿协议中补偿款中包含了国有划拨土地的补偿，就应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定认定双方签订的合同无效，而不该判决上诉人继续履行协议约定给付义务；二、原审法院认定事实错误，国有划拨土地在征收时不应对被征收的土地进行补偿，于洪区法院在审理同一地块上其他被拆迁房屋征收补偿案件时曾委托辽宁天衡房地产与土地评估公司对被拆迁房屋进行了评估，评估时剥离了土地价值，并判决该宗国有土地不予补偿，且上诉人与被上诉人签订的征收补偿协议中约定的补偿数额是依照辽宁蓝天房地产土地评估有限公司出具的评估报告确定的，经上诉人与辽宁蓝天房地产土地评估有限公司评估师核实，蓝天评估公司出具该评估报告所记载的房屋价值包含土地价值在内。对于征收过程中出现需要对不动产评估的，应当委托征收部门确认并具有征收不动产资质的评估机构进行评估。上诉人已经向原审法院说明，本案是被上诉人自行委托的评估机构，不符合评估程序规定。本案双方签订的合同为无效合同，上诉人也没有为此支付补偿款，但被征收的不动产已经拆除，无法返还给被上诉人，根据法律规定，应当重新对被征收的财产进行评估，再依据评估结论进行补偿。然而，原审法院却并未对本案征收补偿协议中应该对被上诉人补偿的部分进行评估，就简单的认定被上诉人应该获得全部的补偿款是认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或者依法改判双方签订的征收补偿协议无效；一二审诉讼费由被上诉人承担。
王春艳答辩称，一、上诉人错误理解法律关于收回划拨土地使用权的规定。上诉人引用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条作为其认为《安置补偿协议》无效的法律依据，上诉人对该法律规定理解错误，该条第一款具有强制性，第二款则没有强制效力，以没有强制效力的法律规定作为合同无效的理由是不成立的。此外，法律明确规定了为公共利益需要使用土地和为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予补偿，不区分土地是出让还是划拨的性质，同时又明确规定了对于因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的才是无偿收回，没有补偿，这是与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相对应的。本案并不属于“停止使用原划拨的国有土地”，所以不适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条关于无偿收回土地使用权的规定，上诉人引用法律错误，不应得到支持。
沈阳市于洪区沙岭街道办事处向原审法院提交了如下证据：1、征收通告，证明被告会同四机关发布征收通告的事实；2、辽蓝房评字（2013）第123101号房地产评估报告；3、（2013）于行初字第27号调解笔录及询问笔录、行政裁定书；4、城市房屋征收补偿安置协议及公证书；5、沙岭街道业务会议纪要（2014年第1号）；6、于洪区人民政府情况说明；证据2-6证明原告获得补偿的依据。7、沈于沙街（2014）48号《关于支付沈阳市南山老年公寓的款征收补偿的请示》；8、于洪区房屋征收补偿资金申请审批表。9、沈资金办审（2014）262号《关于同意支付沈阳市经济区新城建设项目—永安新城开发贷款资金的函》及附件（汇总表一页），证据7-9证明被告已提请上级主管部门向原告给付剩余补偿款，为履行协议义务作出了积极努力，原告迄今未获得补偿款并非被告怠于履行给付义务的结果。
王春艳向原审法院提交了如下证据：1、城市房屋征收补偿安置协议，证明被告与原告签订安置补偿协议，被告应向原告支付1996.3万元；2、广发银行历史交易查询单，证明被告向原告的委托代理人尹彦海支付协议款项1000万元，且原告本人认可；3、陶森林证明，证明因被告就原告房产进行评估要求原告先行垫付评估费7万元；4、房地产估价报告，证明被告在拆迁之前已经对房产进行了评估，评估价值22，959，391元，高于双方最终达成的协议价格。
为核实原告具有被拆除三处房屋所有权，原审法院依法向被告调取相应证据，被告提供以下证据：1、房屋所有权证存根，存根号分别为139、140、141，该三份证据是被告到于洪区村镇建设管理办公室调取而来，被告核实三处房产所有权人为辽宁法律专业学校、沈阳南山实业有限公司、辽宁新格教育服务中心，这三个单位法人为同一人王玉仁，辽宁法律专业学校、辽宁新格教育服务中心是沈阳南山实业有限公司的下属单位；2、2002年9月26日协议书，证明乙方（沈阳南山实业有限公司、辽宁新格教育服务中心、辽宁法律专业学校）无力偿还民事判决确定的借款，用本案诉争的建筑面积为4917.76平方米房产以物抵债给于洪区沙岭农村信用合作社；3、（2001）沈法执字第352号民事（执行）裁定书，证明以物抵债已经履行；4、拍卖成交合同及附图、拍卖收款收据、拍卖成交确认书、竞买人登记单，证明信用社将本案拆除的房屋拍卖给了金春宇；5、2011年4月30日金春宇与王春艳签订的房屋土地买卖协议书、金春宇身份证复印件、2011年4月30日收条，证明本案拆除的房屋由金春宇卖给了王春艳。原审法院依职权分别调取如下证据：于2015年12月15日到沈阳市农村信用合作社联合社了解情况，沈阳市联社风险管理部工作人员冯盛成向原审法院提供五份材料，分别为：1、沈阳市农村信用合作社联合社文件沈农信联（2006）73号，证明原值在5万元以上的不动产类抵债资产，必须完全纳入全市联合评估、拍卖的范围之内；2、2006年10月27日委托拍卖合同；3、2007年1月5日委托拍卖合同；4、2007年1月26日关于确定辽宁法律专业学校抵债资产拍卖保留价的意见（该单位工作人员称现只留存电子版）；5、2007年1月18日关于确定辽宁法律专业学校抵债资产拍卖保留价的说明（该单位工作人员称现只留存电子版）；原审法院依职权于2015年12月11日、16日调取于洪区人民法院（2013）于行初字第27号案件卷宗材料三份，分别为：1、于洪区政府业务会议纪要98号关于协调解决沙岭夕阳红老年公寓征收工作相关问题的业务会议纪要；2、于洪区政府责成强制拆除通知单；3、法庭审理笔录。原审法院依职权于2015年12月17日到沈阳农村商业银行股份有限公司沙岭支行调取拍卖卷宗，接待人员为该行副行长刘大新，向原审法院提交四份材料：1、2007年6月1日拍卖标的移交清单；2、会议记录三份。证明拍卖成交后，金春宇取得拍卖标的，并将拍卖资料，即（2001）沈法执字第352号民事（执行）裁定书、4917.76平方米房产及土地抵偿协议书、规划图纸一并交予买受人金春宇。原审法院依职权于2016年2月29日到沈阳市规划和国土资源局于洪分局调查土地情况，根据被告提供的三份房屋所有权证存根，沈于村房字第1**号、沈于村房字第1**号注明的土地使用证号为于洪国用（2002）字第258号，原审法院调取了于洪国用（2002）字第258号国有土地使用权卷宗（7页），从该份卷宗来看于洪国用（2002）字第258号土地使用人为沈阳南山老年公寓，使用权类型为划拨，使用面积为7628.32平方米。沈于村房字第1**号中土地使用证号94字第05A067号，按此号查询土地使用权情况，该单位答复为此号码非标准土地使用权证号，无法查询土地状况，根据名称沈阳南山实业有限公司名头无法查询。原审法院依职权于2016年7月5日到沈阳市于洪区村镇建设办公室调取沈于村房字第1**号、沈于村房字第1**号、沈于村房字第1**号房屋所有权证存根，答复真实有效，并加盖公章予以确认。
上述证据均已随卷移送本院。
原审法院经庭审质证，对原告提供的证据的真实性双方没有异议，予以确认；对被告提供的证据，原告无异议，且可以证明双方达成协议，被告请款等相关情形，予以确认。对于法院调取被告核实原告具备所有权的5份证据，原告无异议，予以确认。对于法院依职权调取的相关证据，作为原审法院核查原、被告签订协议的事实基础的依据。经审查，本院认为，原审法院对证据的认证正确，本院予以确认。
本案二审期间，上诉人向本院提交辽宁天衡房地产与土地评估有限公司作出的辽天衡评[2015]E264号《房地产估价报告》，用以证明本案涉案同地块其他房产评估价值低于本案房产评估价值，该评估报告中房产评估单价最高为2127元/平方米。
本案在本院审理期间，经与本案评估报告中载明的评估师陶森林电话联系，就评估报告的相关问题对其进行询问，其答复如下：1、评估报告中的价格是包括地上物及土地的价格，但其在作出评估时并未就土地价值单独进行估价，而是整体作出的评估结论。2、评估时已经考虑了评估对象的土地性质为划拨土地，并且在评估时已经对评估对象给予了价值减损，位置相同的地块，如果不存在土地方面的瑕疵，价值在评估报告作出的当时应为七八千元/平方米。
另，在本案审理过程中，经到涉案房屋实地调查，该地块新建门市房（尚未取得产权证）单价高于1万元，普通住宅价格在4000多元/平方米。本案涉案房屋紧临国道，使用性质为经营用房及办公楼。
本院另查明，沈阳市规划和国土资源局与沈阳市物价局《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》（沈规国土发[2008]64号），涉案地块属于七级商业用地级别，按照最长40年的标准计算土地出让金应为387元/平方米，涉案地块土地证记载面积为7628.32平方米，应缴纳的土地出让金为2,952,159.84元。被上诉人在庭审时明确表示同意补缴土地出让金。
本院审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，本案中在委托评估时已明确评估对象的土地性质为国有划拨土地，根据评估师的陈述，其在评估时已经考虑这一因素，并从评估价值中给予减损。虽上诉人在二审时主张涉案房产评估价值过高，并向法院提供同地块其他房产的评估报告用以证明其主张，但上诉人所提供的评估报告中涉及的房产与本案涉案房产地理位置不同，涉案房产更靠近交通干道，此外，上诉人所提供评估报告中评估单价最高的为2127元/平方米，而本案涉案房产紧临该处评估房产的办公楼评估单价为2878元/平方米，评估价格亦属合理范围。
关于征收补偿协议中包含划拨土地价值的问题。涉案土地性质虽为国有划拨土地，但本案被上诉人系通过法院执行、拍卖等途径有偿取得该处地上建筑物及土地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”被上诉人有权通过缴纳土地出让金的方式将土地性质转变为出让土地，现被上诉人亦同意补缴相应土地出让金，但因该地块已被征收，再补缴土地出让金已无实际意义，但仍可采用抵扣的方式予以处理。该地块土地出让金为295万余元，而该涉案地块评估价值为22,959,391元，最终协议签订的补偿价格是1996.3万元，两者的差额将近300万元，足以抵偿被上诉人应缴纳的土地出让金。
综上，上诉人与被上诉人所签订的征收补偿协议有效，原审法院判决上诉人继续履行涉案征收补偿协议中约定的支付补偿款义务及相应的利息损失并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费82,000元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 王继东
审判员 周玺联
审判员 杜 娟
二〇一七年六月十五日
书记员 张 舒
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条：人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。