四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5701号上诉人（原审第三人）成都威斯特电梯有限公司。住所地：四川省成都市高新区火车南站西路****号。法定代表人吴正国，董事长。委托代理人黄滟滟，北京中伦（成都）律师事务所律师。委托代理人曹承磊，北京中伦（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）粟力，男，1980年2月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。委托代理人郑传友，四川金塔律师事务所律师。原审被告四川捷祥置业发展有限公司。住所地：四川省成都市武侯区玉通巷*号。法定代表人赵留京，经理。委托代理人邱建，四川兴立律师事务所律师。上诉人成都威斯特电梯有限公司（以下简称威斯特公司）因与被上诉人粟力、原审被告四川捷祥置业发展有限公司（以下简称捷祥置业）、成都南洋物业管理中心（以下简称南洋物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2010）成华民初字第3059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人威斯特公司的委托代理人黄滟滟、曹承磊，被上诉人粟力的委托代理人郑传友，原审被告捷祥置业的委托代理人邱建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，南洋大厦位于成都市府青路立交桥侧，系捷祥置业建设开发。1999年，威斯特公司（原名成都长江电梯有限公司，2006年9月更名为成都威斯特电梯有限公司）与捷祥置业因电梯买卖合同纠纷，诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2000年1月17日作出（1999）成经初字第547号判决，判决捷祥置业向威斯特公司支付货款2803602元。判决生效后，捷祥置业未履行判决义务，威斯特公司申请强制执行。同年3月28日，成都市中级人民法院依据（2000）成执字第374号民事裁定书对讼争房屋进行了查封。同年6月29日，成都市中级人民法院以（2000）成执字第374号民事裁定书裁定：将捷祥置业的南洋大厦第九层的A1、A2、A3、A4、B1、B2、B3、B4（面积977.353平方米，未含公摊面积）和第十层的A1、A2、A3、A4、B1、B2、B3（面积为886.733平方米，未含公摊面积）共十五套房屋抵偿全部债务。同日，威斯特公司出具《收条》，收到了上述房屋。2003年10月13日，威斯特公司与南洋物业签订了《南洋大厦房屋产权转让合同》，将上述房屋以2800000元的价格卖与南洋物业。合同签订后，南洋物业支付300000元后未再按约付款。2004年1月7日，南洋物业出具委托书，委托捷祥置业出售上述房屋。2004年4月18日，威斯特公司向南洋物业发出通知，要求解除合同。同年11月，威斯特公司发现捷祥置业、南洋物业出售讼争房屋，即向成都市中级人民法院反映，成都市中级人民法院于2004年11月10日以谈话笔录的方式告知捷祥置业、南洋物业：法院查封的房屋未经成都市中级人民法院许可不得出售。同年12月17日下午，成都市中级人民法院执行局工作人员对查封的讼争房屋加贴了封条，但很快即发现封条被撕毁；后成都市中级人民法院执行局工作人员又加贴了封条，但封条很快又再次被撕毁。同年12月29日，威斯特公司在《华西都市报》上刊登声明，载明：“成都一环路南洋大厦第九、十两层共十五套房已被成都市中级人民法院查封并裁定给成都长江电梯有限公司。近来有个别单位非法销售该房屋，请注意。”2005年2月1日，成都市中级人民法院发出（2000）成执字第374号公告：未经本院许可，不得对上述房屋进行买卖交易，违者将承担法律责任。同年3月2日，威斯特公司在成都市中级人民法院执行庭工作人员的协助下，给南洋大厦十五套房屋安装了防盗门，但防盗门的锁芯也很快被更换。2004年11月19日，粟力与捷祥置业签订《商品房买卖合同》，约定：粟力以253356元的价格购买“南洋大厦”10楼A2号的房屋一套（面积98.20平方米）。签订合同时，捷祥置业向粟力出示了【成国用（1997）字第326号国有土地使用证】；【成规建（1997）720号建设用地规划许可证】；【93编号816建设工程规划许可证】；【成房（1997）预售证第00470号《商品房预售许可证》】，上述证书均载明售房单位为捷祥置业。合同签订后，粟力即于同日向捷祥置业支付了购房款253356元及天然气费和光纤费，捷祥置业向粟力出具了收据并交房，粟力装修后已入住。2005年2月，南洋物业向原审法院起诉威斯特公司，请求判令威斯特公司继续履行《南洋大厦房屋产权转让合同》。该案在审理过程中，粟力于2005年3月10日向原审法院提交呼吁书，称“……2005年3月2日，威斯特公司把我们15户住房的防盗门进行了更换，3月4日，又用焊机将防盗门焊死，3月7日又将门锁破坏，使我们15户住户的利益受到了极大的损失……”。2005年5月25日，原审法院作出（2005）成华民初字第467号民事判决书。该判决书认定双方签订的《南洋大厦房屋产权转让合同》已解除，驳回了南洋物业的诉讼请求。南洋物业不服判决，提起上诉，成都市中级人民法院于2005年8月29日以（2005）成民终字第1800号民事判决书作出了维持原判的判决。原审法院另查明，1、讼争房屋已进行了初始登记，所有权人为捷祥置业。2、讼争房屋于2000年6月29日执行完毕后，经威斯特公司再三申请，从2006年2月20日起至原审判决时一直处于成都市中级人民法院查封状态。粟力在一审中的诉讼请求为：请求确认粟力与捷祥置业签订的《商品房买卖合同》合法有效；判令捷祥置业、南洋物业、威斯特公司为粟力办理房屋产权登记。威斯特公司在一审中的诉讼请求为：请求驳回粟力的诉讼请求；判决粟力停止侵害、恢复房屋原状、搬离房屋、排除妨碍。原审法院认定上述事实，有以下经庭审举证、质证的证据予以证实：1、粟力身份证复印件、捷祥置业、南洋物业及威斯特公司营业执照复印件；2、商品房预售许可证复印件一份、国有土地使用权证书复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份、建设用地规划许可证复印件一份；3、商品房买卖合同一份、收据一份；4、南洋物业与威斯特公司签订的房屋产权转让合同一份；南洋物业给捷祥置业出具的委托书一份；5、成都市中级人民法院（2000）成执字374号民事裁定书一份、（1999）成经初字第547号民事判决书一份；（2000）成执字第374号民事裁定书六份、送达回证一份；6、房地产档案一套、成都市房管局房屋所有权申请登记一份、收条一份；全球邮政特快专递一份；7、解除合同通知书一份、函一份、（2005）成华民初字第467号民事判决书、（2005）成民终字第1800号判决书一份；8、谈话笔录一份、工作记录一份、呼吁书一份；9、当事人的陈述等。原审法院认为，根据当事人的诉讼请求与诉辩意见，本案的争议焦点：一是捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》效力问题；二是粟力是否应当取得讼争房屋；三是法院续“查封”措施是否影响到粟力的权利主张。关于捷祥置业与粟力签订《商品房买卖合同》的效力问题：原审法院认为，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实一致和是否满足法定的无效原因。就本案而言，讼争房屋于2000年6月经法院强制执行裁定抵偿捷祥置业所欠威斯特公司债务后，讼争房屋的所有权归威斯特公司所有。之后威斯特公司将讼争房屋转卖给南洋物业，但因南洋物业违约，威斯特公司于2004年4月18日向南洋物业发出解除合同通知，该解除合同的效力已经法院终审判决所确认。该合同解除后，讼争房屋的所有权仍归威斯特公司所有。后南洋物业委托捷祥置业将讼争房屋出卖给粟力，捷祥置业接受委托后的处分行为后果由南洋物业承担。在无所有权的情况下，捷祥置业以其名义与粟力就买卖房屋的意思表示达成了一致时双方签订《商品房买卖合同》，该合同即对双方产生约束力，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。故本案在无其他法定无效情形的情况下，应当认定捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》有效。虽然威斯特公司以所有权人身份称其未追认南洋物业和捷祥置业出卖行为，但只关系到讼争房屋的物权转移变更问题，而与捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》效力无关。故其主张粟力与捷祥置业所签订的《商品房买卖合同》无效的意见不能成立。关于粟力是否应取得讼争房屋的问题：原审法院认为，虽然粟力与捷祥置业签订的《商品房买卖合同》有效，但该买卖合同是否具备继续履行并达到讼争房屋所有权进行转移的条件，还有赖于威斯特公司是否有足够的理由进行抗辩。本案中，讼争房屋因法院执行裁定已发生物权变动，由威斯特公司取得讼争房屋的所有权，但讼争房屋的原始登记并未发生变更。依据公信原则，当捷祥置业以原始登记的所有权人身份出卖房屋时，粟力出于对不动产权利登记的信赖而从原权利人捷祥置业处受让该房屋，可以对抗和排斥真正权利人的物权。判断本案粟力能否取得讼争房屋应视其购房时是否出于善意，威斯特公司诉称粟力在购房时明知讼争房屋被法院查封而购买，主观上存在过失，不适用善意第三人制度。原审法院认为，根据本案查明的事实，虽讼争房屋是以法院裁定的方式归威斯特公司所有，但捷祥置业售房时向粟力出示了登记在其名下的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等相关证书，粟力已尽到了必要的审查义务，其有理由相信捷祥置业具有合法的售房资格。虽然威斯特公司提出了其在报纸上发表声明、法院张贴封条及安装防盗门的主张，但根据其陈述的“封条很快撕毁，防盗门的锁芯被很快更换”等情况来看，作为购房者的粟力很难知晓这些情况。粟力与捷祥置业签订《商品房买卖合同》后即向其支付了全部购房款，捷祥置业亦向粟力交付了讼争房屋，粟力实际占有并入住讼争房屋多年。另从该房屋交易价格来看，其与当时的市场交易价格相当，故应当认定粟力购买讼争房屋时出于善意。因讼争房屋现登记的所有权人仍为捷祥置业，粟力与捷祥置业签订的《商品房买卖合同》具备继续履行并实现房屋产权转移登记的条件。故粟力主张房屋应归其所有的请求，依法应当予以支持。关于法院续“查封”措施是否影响到粟力权利主张的问题：原审法院认为，根据最高人民法院（1999）执他字第21号的复函的精神，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。该司法解释规范的法院查封行为系法院在保全或执行过程中所采取的强制手段。而本案中，成都市中级人民法院于2000年3月28日因执行（2000）成执字第374号案件对讼争房屋进行了查封，该查封系执行行为。同年6月29日，该院以（2000）成执字第374号民事裁定书将讼争房屋执行给威斯特公司，该执行案件即已终结。后经威斯特公司申请，成都市中级人民法院又对讼争房屋进行了续查封，但该查封行为已不属于保全或执行程序中的查封行为。故本案不适用最高人民法院（1999）执他字第21号复函的精神，法院续“查封”措施并不能阻止粟力权利的主张，即不因标的物为被“查封”房屋而致捷祥置业与粟力所签《商品房买卖合同》无效。综上，为维护交易稳定和安全，粟力的合法权益应受法律保护。粟力要求捷祥置业协助办理讼争房屋产权登记的诉讼请求，原审法院予以支持。因南洋物业、威斯特公司不是讼争房屋《商品房买卖合同》的相对人，非协助办理房屋产权登记的义务人，粟力要求南洋物业、威斯特公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，原审法院不予支持。威斯特公司的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、粟力与捷祥置业签订的《商品房买卖合同》有效；二、捷祥置业于判决生效之日起三十日内协助粟力办理成都市府青路立交桥侧南洋大厦10楼A2号房屋的产权登记；三、驳回粟力的其他诉讼请求；四、驳回威斯特公司的诉讼请求。一审案件受理费1000元，由捷祥置业承担。此款已由粟力垫付，捷祥置业在履行义务时一并给付粟力。独立诉讼请求案件受理费1000元，由威斯特公司负担。宣判后，威斯特公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、威斯特公司于2003年10月13日与南洋物业就案涉房屋签订了房屋转让合同，约定威斯特公司将案涉房屋转让给南洋物业，后因南洋物业严重违约，威斯特公司于2004年4月18日向南洋物业发出解除该房屋转让合同的通知，该解除行为已经得到了人民法院生效判决的确认。因此，南洋物业自收到解除合同通知之日已经丧失了对案涉房屋的任何合同权利。由于南洋物业及其受托人捷祥置业在向粟力转让案涉房屋时未取得任何房屋权利，且威斯特公司从未追认该转让行为的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，南洋物业委托捷祥置业向粟力转让案涉房屋的行为属于无权处分，捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》应属无效；二、粟力在签订《商品房买卖合同》前清楚知晓威斯特公司与南洋物业之间签订有房屋转让合同以及南洋物业委托捷祥置业出售房产的事实，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，该《商品房买卖合同》只能直接约束南洋物业和粟力，而由于南洋物业已经丧失了取得案涉房屋产权、处分案涉房屋的可能性，故其已无法继续向粟力履行《商品房买卖合同》。粟力只能追究南洋物业的违约责任，而不能要求捷祥置业办理案涉房屋的过户；三、本案中，粟力明知捷祥置业系受南洋物业委托卖房而不是销售其自有房产，其不具有善意，且本案并不涉及善意第三人的认定问题；四、即使粟力不知道威斯特公司将案涉房屋转让给南洋物业、南洋物业又委托捷祥置业出售案涉房屋的事实，但由于案涉房屋在粟力购房时尚处于司法查封状态，根据相关司法解释的规定，粟力仍然无权取得案涉房屋的所有权：1、最高人民法院于1997年4月7日向北京市高级人民法院作出的《关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》中曾指出，北京亚运特需供应公司在法院保全查封后擅自将其已被查封的房产转卖给北京活克曼贸易开发有限公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。因此，案涉《商品房买卖合同》应属无效合同；2、最高人民法院1999年11月17日向河北省高级人民法院作出的《关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》中规定，人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。因此，即使粟力具有善意，也不能改变其无权依据《商品房买卖合同》取得房屋产权的法律后果；五、原审法院关于对案涉房屋的查封“不属于保全或执行程序中的查封行为”的认定，严重违反法律规定和案件事实；六、2000年6月29日，成都市中级人民法院作出（2000）成执字第374号民事裁定书，将案涉房屋抵偿给威斯特公司，威斯特公司据此享有案涉房屋的所有权，其是案涉房屋的唯一合法所有人，粟力与捷祥置业签订的《商品房买卖合同》是效力待定的债权合同，粟力享有的效力待定的债权不能对抗威斯待公司根据民事裁定书所享有的所有权，人民法院应当依法保护威斯特公司的所有权。在二审诉讼中，威斯特公司提出以下补充上诉意见：一、案涉房屋被（2000）成执字第374号民事裁定书抵偿给威斯特公司后仍处于查封状态，根据最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十八条“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖”、《最高人民法院印发的通知》（以下简称《执行通知》）的规定，本案应由执行法院管辖。原审法院未依照《执行通知》第九条第（二）款“案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉”的规定撤销案件，严重损害了威斯特公司的利益。综上，威斯特公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判《商品房买卖合同》无效；二、撤销原审判决第二项，改判驳回粟力要求捷祥置业协助办理案涉房屋产权登记的诉讼请求；三、撤销原审判决第四项，改判粟力停止侵害、恢复房屋原状、搬离房屋、排除妨碍；四、本案的一审、二审诉讼费用由粟力、捷祥置业、南洋物业承担。粟力的主要答辩意见是：《呼吁书》出具的时间系在《商品房买卖合同》签订之后，并不能证明粟力知道威斯特公司与南洋物业、捷祥置业之间的法律关系。捷祥置业在签订《商品房买卖合同》时向粟力出示了商品房预售许可证等证件，粟力对上述证件进行审查后即已经尽到了合理注意义务。粟力具有善意，已支付了合理价格的房款并占有了案涉房屋，其有权对案涉房屋主张权利。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。捷祥置业的主要陈述意见是：一、捷祥置业在受南洋物业委托出售案涉房屋时审查了南洋物业与威斯特公司之间签订的房屋转让合同，在此基础上捷祥置业对案涉房屋进行公开出售，并在出售时向粟力出示了案涉房屋的相关证件和手续，粟力亦进行了审查，故捷祥置业和粟力之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、虽然威斯特公司主张案涉房屋在《商品房买卖合同》签订时处于司法查封状态，但执行程序应当在案涉房屋被裁定抵偿给威斯特公司后已经终结，司法查封已经不再具有保全或执行措施的性质，故司法查封并不影响《商品房买卖合同》的效力。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，威斯特公司认为原审法院漏查了部分事实，粟力及捷祥置业对原审法院审理查明的事实没有异议。经本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。本院另查明，1、本院现已没有继续查封案涉房屋。2、南洋物业已于2007年4月10日注销工商登记。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点主要在以下几个方面，现分别评述如下：一、关于捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》的效力问题。威斯特公司上诉认为《商品房买卖合同》为无效合同，其主要理由是：1、南洋物业委托捷祥置业向粟力转让案涉房屋的行为构成无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，《商品房买卖合同》为无效合同；2、案涉房屋在签订《商品房买卖合同》时处于查封状态，而查封的房屋依法不得转让。本院认为，1、《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的“处分行为”是指直接完成标的物的物权转移、变更、消灭的行为，而签订买卖合同这一行为并非处分行为，而是负担行为，其仅在当事人之间发生负有相应给付义务的法律效果，并不直接导致物权发生变动。本案中，粟力根据《商品房买卖合同》仅能取得要求交付和办理房屋转移登记的债权请求权，案涉房屋的所有权变更至粟力名下尚需办理转移登记才能实现，《商品房买卖合同》并不能直接完成案涉房屋的所有权转移。因此，捷祥置业与粟力签订《商品房买卖合同》的行为并不属于《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的“处分行为”，故不能以《中华人民共和国合同法》第五十一条作为认定案涉《商品房买卖合同》无效的法律依据，威斯特公司关于案涉《商品房买卖合同》构成《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“无权处分行为”、应属无效的上诉理由系错误理解“处分行为”的概念，本院不予支持；2、关于案涉《商品房买卖合同》是否违反了被查封房屋不得转让的规定，首先需要厘清案涉房屋的查封性质问题，本院认为，案涉房屋在本院于2000年3月28日进行查封时为捷祥置业所有，本院对其进行的查封在当时确系为执行（1999）成经初字第547号判决中财产内容所采取的执行措施。而在本院于2000年6月29日裁定将案涉房屋抵偿给威斯特公司后，案涉房屋的所有权在（2000）成执字第374号民事裁定书送达威斯特公司后即转移给威斯特公司，此时作为执行措施的查封目的已经实现。之后存续于案涉房屋的查封，不再是一种具有执行措施性质的查封，而是本院在威斯特公司已经取得案涉房屋所有权、但同时尚未办理完成房屋产权登记变更手续的情形下，因威斯特公司反映有人出售案涉房屋并提出请求，根据最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第303条“在人民法院执行完毕后，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院应当采取措施，排除妨害”之规定而采取的一种保护性措施，此种名为查封的保护性措施与作为保全、执行措施的查封之重要区别在于：作为保全、执行措施的查封，其查封对象是捷祥置业所有的财产，其目的在于通过限制房屋所有权人捷祥置业的处分权以确保威斯特公司的债权得以实现，而名为查封的保护性措施，其查封的对象已不是捷祥置业所有的房屋，而是威斯特公司所有的房屋，其并不限制房屋所有权人威斯特公司对房屋的处分权。综上，威斯特公司上诉所援引的最高人民法院相关答复等文件精神在于禁止查封财产所有人处分查封财产，其适用的范围是作为保全、执行措施的查封，而本案这种名为查封的保护性措施与上述答复、规定中的查封性质不同，故不能以上述规定作为判断案涉《商品房买卖合同》效力的依据。威斯特公司关于案涉房屋尚处于司法查封状态、案涉《商品房买卖合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。同理，威斯特公司关于本案应由执行法院管辖的上诉理由亦不具有相应的事实依据，本院亦予以驳回。二、关于案涉《商品房买卖合同》的出卖人应当如何确定的问题。威斯特公司上诉认为，《呼吁》表明粟力在签订《商品房买卖合同》之前已明知威斯特公司与南洋物业之间存在第一次房屋转让合同，南洋物业在尚未实际获得房屋产权的情况下委托捷祥置业与粟力签订的《商品房买卖合同》为第二次房屋转让合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”之规定，粟力与捷祥置业签订的《商品房买卖合同》即使有效，那么该合同的当事人为南洋物业和粟力，粟力等人无权要求捷祥置业协助办理产权过户手续。本院认为，《呼吁》的内容不能直接推定得出粟力在签订合同时知道南洋物业与捷祥置业之间存在委托关系，因此本案不存在适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的事实基础，威斯特公司的该项上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于粟力是否是善意第三人的问题，本院认为，粟力是否是善意第三人，主要表现在其是否是在不知道真实权利状态下对权利外观的合理信赖而签订《商品房买卖合同》。就本案而言，威斯特公司提供的证据尚不足以证明粟力在签订合同时明知所购房屋为威斯特公司所有或房屋权属存在明显冲突。主要理由是：1、粟力的《呼吁》证明粟力在购房时审查了商品房预售许可证等资料，其已经尽到了作为一般购房人在购房时的审查注意义务。虽然威斯特公司在粟力签订《商品房买卖合同》时已经向南洋物业发出了解除买卖合同的通知，但并未就其解除意思形成相应的足以对外引起第三人注意的外观，粟力无从了解威斯特公司已通知南洋物业解除合同的事实；2、虽然威斯特公司在《华西都市报》刊登声明，人民法院亦曾张贴封条，但上述行为均发生在粟力签订《商品房买卖合同》之后，粟力在签约时不可能知晓上述情况；3、虽然威斯特公司在诉讼中举示了捷祥置业于2005年2月3日作出的《承诺书》以证明粟力当时知晓案涉房屋存在权属纠纷，但该行为亦发生在粟力签订《商品房买卖合同》之后，粟力在签约时不可能知晓该情况；4、虽然捷祥置业的法定代表人赵留京陈述捷祥置业在售房时告知购房者案涉房屋无法办理备案，但该陈述为单方陈述，粟力亦不认可，无其他证据印证；5、就交易金额而言，粟力与捷祥置业的房屋交易价格基本与当时市场交易价格相当，不足以达到推定购房人具有恶意的程度；6、虽然粟力与捷祥置业未待合同约定的交房条件成就即完成交房，但该行为发生于合同订立后的履行阶段，而作为确认当事人是否善意的时间标准指的是当事人在缔约时的心理状态，故交房行为本身并不能成为否定粟力在签订购房合同时具有善意的依据。综上，本院认为粟力在签订《商品房买卖合同》时具有善意。四、关于粟力要求捷祥置业协助办理产权转移登记的诉请是否应当得到支持的问题，本院认为，威斯特公司在本院裁定将案涉房屋抵偿给该公司后已取得案涉房屋的所有权，威斯特公司是案涉房屋的真正所有权人，但由于案涉房屋所有权未登记于威斯特公司名下，造成了其实际权利状态与公示所体现的权利状态不一致，即房屋的真正实际所有权人为威斯特公司，而商品房预售许可证等证件登记的房屋权利人为捷祥置业。依据公信原则，作为善意第三人的粟力出于对公示证件的信赖而与捷祥置业签订《商品房买卖合同》，其权利可以对抗和排斥真正权利人威斯特公司的所有权，法院对其权利请求，应予支持。原审法院判决捷祥置业协助将案涉房屋产权过户到粟力名下并无不当，威斯特公司可就因此所遭受的损失另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费1000元，公告费55.71元，均由成都威斯特电梯有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  夏 伟代理审判员  王 果二〇一四年十二月九日书 记 员  吴丹丹