吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终531号
上诉人(原审被告、反诉原告)：吉林省天富房地产开发集团有限公司，住所地吉林省长春市。
法定代表人：马玉良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李冰，吉林功承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：党刚，男，1972年2月1日生，汉族，住内蒙古自治区通辽市。
委托诉讼代理人：张海涛，内蒙古金利律师事务所律师。
原审第三人：长春市天船市场，住所地吉林省长春市。
投资人：魏强，该公司董事长。
上诉人吉林省天富房地产开发集团有限公司（以下简称天富公司）因与被上诉人党刚、原审第三人长春市天船市场（以下简称天船市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院）（2015）长民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年10月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天富公司法定代表人马玉良、委托诉讼代理人马丽、李冰，被上诉人党刚委托诉讼代理人张海涛，原审第三人天船市场投资人魏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天富公司上诉请求：1、依法撤销长春中院（2015）长民一重字第2号民事判决第一项“被告吉林省天富房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即赔偿原告党刚经济损失408000.00”、第二项“被告吉林省天富房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即退还原告党刚房屋租金999397.00元”、第三项“被告吉林省天富房地产开发集团有限公司于本判决生效后立即返还原告党刚保证金100000.00元”；2、依法判决驳回党刚的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由党刚承担。事实和理由：一、天富公司并未违约，实际上是党刚违背三方签订的《权利转让协议》约定，长期拖欠天富公司房屋租金，构成违约，应由党刚承担违约责任。首先，党刚依据《权利义务转让协议》的约定负有直接向天富公司缴纳租金的义务。天富公司与党刚及天船市场签订的《权利转让协议》已经明确约定：“长春市天船市场与党刚签订的地下室出租协议中的全部权利与义务一次性转让给吉林省天富房地产开发集团有限公司，继续履行长春市天船市场与党刚的租赁合同，租金由吉林省天富房地产开发集团有限公司直接收缴，天船市场由此撤销全部权利和义务”。由此可以证明，党刚应当向天富公司直接缴纳房屋租金。其次，天富公司与党刚、天船市场签订《权利和义务转让协议》的时候，天富公司有足够理由相信党刚应当按协议约定向天富公司直接缴纳2013年度租金。根据党刚与天船市场2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年5月1日至2026日5月1日止，租赁期限为每年5月1日至次年5月1日，年租金138万元，每年上打租方式缴纳。党刚所缴纳的第一年度租金发生于5月1日以后，那么按照合同约定，每年的5月1日以后即应缴纳租金。同时，三方签订的《权利义务转让协议》时间为2013年4月5日，天船市场和党刚都没有告知双方之间租金缴纳的情况，天富公司也无从得知党刚是否已经向第三人缴纳该年度租金的事实。天富公司在签订《权利义务转让协议》时候，有足够的理由相信党刚应当按协议约定负有向天富公司直接缴纳2013年度租金的义务。另外，依据权利和义务一致的原则，天富公司履行了交付出租房屋等义务后，就应当享有收缴相应房屋租金的权利。但本案中，天富公司并没有实际收缴党刚的房屋租金的权利，这样不但与当初三方签订的《权利义务转让协议》精神相违背，而且也违背了法律的公平原则，因此，原审认定对于该部分的事实是错误的。最后，党刚长期拖欠天富公司房屋租金，已构成违约。天富公司要求党刚撤离租赁房屋，是为维护房屋出租权利，不应受到质疑，更不能成为党刚诉讼请求所依据的理由。原审法院认定“党刚与天富公司基于合同的概括转让形成了新的房屋租赁关系”。那么，党刚作为承租方，就应当负有向作为出租人的天富公司缴纳房屋租金的义务。但党刚自2013年4月5日至2013年8月28日，长达四个月的时间没有缴纳租金，已经严重违背合同约定，天富公司催缴租金，并要求撤离，是行使自身权利的正常做法。虽然天富公司以文件形式发出解除与天船市场的租赁合同，但作为承租方的党刚并没有与天富公司进行交涉或者提出其已经向第三人天船市场缴纳了全部租金的任何异议或者主张，在此次诉讼中也没有提出对天富公司要求解除合同的效力进行确认。因此，应当认定党刚的自行撤离租赁房屋的行为是对天富公司主张解除合同并同意撤离租赁房屋的认可。
二、天富公司从未收到过党刚缴纳的租金或者保证金，依据权利和义务相一致的原则，由天富公司返还租金和保证金的理由当然也就不能成立。原审判令天富公司返还缺乏事实和法律依据。原审法院已经查明，党刚并未向天富公司缴纳租金和保证金，又如何谈到返还一说。原审法院判令天富公司返还党刚房屋租金999397.00元及保证金10万元，明显缺乏事实和法律依据。
三、原审法院依据党刚与第三人签订的《补充协议》的约定判令天富公司赔偿党刚的经济损失是错误的。首先，天富公司并未违约，不应承担违约赔偿责任。其次，虽然党刚曾与天船市场签订过《补充协议》，对于如天船市场违约，应赔偿损失的如何计算进行了约定，但这仅仅是一种损失赔偿的计算方法，是一种违约责任的约定，其实质为违约金的一种。而天富公司对此约定并不知情，党刚与天船市场也并未告知天富公司，该约定对天富公司不具有效力，原审概括的判令支持天富公司的诉请是错误的。
党刚答辩称，原审认定事实基本清楚，但对党刚的实际损失未能全部保护，其采信的赔偿金不足以弥补党刚的全部损失，在天富公司未对党刚的违约金数额提出抗辩要求调整时，应当优先适用违约金条款。天富公司主张党刚拖欠租金，没有依据。党刚按照约定在2013年3月22日前就交齐了2013年6月10日到14年6月9日的租金138万元，作为租赁合同权利义务的承接人，天富公司有义务在签订权利义务转让协议时，了解党刚交付租金的情况，其称不知党刚是否缴纳租金显然不合情理。既然天富公司承接了出租人的权利义务，就应依约向党刚提供出租房屋。其以与天船市场存在历史债务为由，要求与党刚解除合同，显然没有依据。党刚虽然没有要求确认合同的效力，但并没有因为天富公司违法解除合同而就所受到的损失放弃求偿权。
天船市场没有进行答辩。
一审法院认定事实：2009年4月30日，天富公司与天船市场签订《房屋租赁合同》一份，约定天富公司将其所有的坐落于长春市二道区天富家园11#、12#、13#、22#楼的地下一层，建筑面积8800平方米的房屋租赁给天船市场。
2009年6月9日，天富公司与天船市场签订《补充协议》一份，经天富公司同意，天船市场将其租赁房屋转租给恒客隆超市。
2011年1月24日，天富公司与天船市场再次签订《补充协议》一份，约定：由于天船市场与恒客隆解除了租赁合同，同时又与党刚签订了一份租赁合同，经天富公司与天船市场协商，达成补充协议如下：1.天富公司同意天船市场与恒客隆解除租赁协议，并同意将房屋租赁给党刚。2.天船市场同意将2024年2025年的租金交给甲方，共计135万元，其中包含应交税金和10万元中介费。3.双方其他权利义务不变。
天船市场将上述房屋转租给党刚开办超市（木吉他超市，经营者系党刚妻子齐琳），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：租期为15年，自2011年5月1日至2026年5月1日止，年租金138万元，每年上打租方式交纳。支付方式为每年一交，于每年度的3月1日前一次性交清。自合同签订后三日内，党刚向天船市场交纳保证金10万元。合同期满后，如党刚无欠费及违约，10日内天船市场如数返还给党刚。合同第五条第3款约定：双方经协商并共同签订书面文件，才可以提前解除合同。否则如任何一方擅自终止合同的，违约方应向守约方支付相当于当年租金金额的违约金，并赔偿守约方因此而受到的一切损失。该合同未记载签订日期，各方均认可签订日期为2011年5月1日。
2011年4月12日，天船市场与党刚签订《补充协议》，约定：天船市场同意将原租赁合同中关于给党刚预留装修期内容，由原来约定2011年3月1日至2011年5月1日改为2011年3月到2011年6月10日，其他内容不变。
2012年5月1日，天船市场（甲方）与党刚（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，内容为：“2011年5月1日，甲乙双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其从吉林省天富房地产开发集团有限公司处承租的地下一层房屋转租给乙方开办超市，期限从2011年5月1日起至2026年5月1日止。出租人天富房地产开发集团有限公司对此予以了同意。在乙方实际使用过程中，该房屋由于质量等问题，多次影响乙方正常使用，给乙方造成了极大的经济损失。为防止此类问题的再次出现，为督促双方诚实信用的履行合同，经协商，订立补充协议如下：一、甲方应会同出租人、物业公司等有关方面，尽快对转租房屋予以修缮，确保乙方在承租期内可以有效、安全的使用房屋。二、如因房屋质量问题影响乙方使用，甲方应承担一切赔偿责任，包括替代乙方承担对第三方的赔偿或违约责任。三、租赁期内，如天船市场强行解除合同或出租人未经党刚同意欲解除合同收回房屋，天船市场除按原租赁合同第五条第3款的规定承担违约责任外，应对党刚承担如下赔偿责任：1.赔偿党刚装饰装修的损失计：300000元；2.赔偿党刚搬迁的损失计：30000元；3.按照党刚实际从业人员的人数：130人，按每人每日壹佰元，合计为六个月，赔偿党刚从业人员的误工损失；4.按照届时党刚零售价收购党刚本营业场所内积压的所有货品；5.按照年租金50%的标准，乘以未履行的剩余年限，作为对党刚预期可得收益的赔偿。四、以上违约即赔偿条款，不因乙方经营资格或资质问题有否瑕疵而发生任何变动。……”
2013年4月5日，经天富公司（甲方）、天船市场（乙方）及党刚（丙方）共同协商，三方签订了一份《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》，约定：2009年5月15日，甲方与乙方签订的天富家园7800平方米地下室租赁协议，又于2011年5月1日，天船市场与党刚（木吉他超市）签订了租赁协议。经甲、乙、丙三方协商：从2013年5月1日起，天船市场与党刚签订的地下室出租协议中的全部权利和义务一次性转让给天富公司，继续履行天船市场与党刚的房屋租赁合同，租金由天富公司直接收缴，天船市场由此撤销全部权利义务。
在三方签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》前，党刚向天船市场支付租金至2014年6月10日，并交纳了合同所约定的保证金。此事实有收款收据、《抵扣款项证明》及《情况说明》为凭，具体为：2010年12月20日交纳10万元保证金；2010年12月20日交纳30万元预交定金，此款和2011年4月13日的108万元，合计138万元，构成2011年6月10日至2012年6月9日租金；2012年3月5日交纳98万元，票据上记载抵扣40万元，合计138万元，构成2012年6月10日至2013年6月9日租金；2012年8月17日交纳35万元，加上2013年3月22日103万元，合计138万元，构成2013年6月10日至2014年6月9日的租金。天船市场（其投资人魏强系后接手的天船市场）对党刚支付租金至2014年6月10日没有异议，对于天船市场在其接手前是否将转让后的租金交付天富公司表示不清楚。
在签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》后，天富公司未收到2013年5月1日之后的租金，天富公司遂于2013年4月17日向天船市场发出通知一份，内容为：“依据你我两家2009年房屋租赁合同协议规定，请你市场将所欠房屋资金（租金）交到我公司财务部”。天船市场接收人处有案外人贺连生签字，日期为2013年4月18日。天富公司于2013年6月27日，天富公司向天船市场发出《催款通知》，内容为：“依据你我两家2009年房屋租赁合同协议规定，请你市场速来我财务部对账、并将拖欠房屋租金交齐，如不及时交款按违约处理”。天船市场接收人处有案外人贺连生签字，日期为2013年6月30日。
2013年8月28日，天富公司向天船市场发出吉天集字[2013]第11号《关于解除长春市天船市场房屋租赁合同的通知》，内容为：“天富集团公司与长春市天船市场于2009年4月20日签订了天富家园地下室商场房屋租赁合同。按照合同第七条第一、二款约定，长春市天船市场自2009年7月1日至2013年7月1日应向我公司交房屋租金二百八十七万元，但实际只交租金一百七十五万元，拖欠租金一百一十二万元。长春市天船市场已经构成合同违约，应承担违约责任。为了严格执行合同法，我公司对此维权，强烈要求与你市场解除房屋租赁合同，现将有关事宜郑重通知如下：一、自2013年8月28日早8时至2013年9月6日早8时，长春市天船市场与我公司结清往来尾欠租金，同时解除房屋租赁合同，将现有商品、物品等撤出地下商场，并按原合同约定办理交接。二、我公司届时告知‘木吉他超市’应与长春市天船市场理顺合同关系，立即停止超市经营和装修等一切活动，否则，由此造成的损失，后果由木吉他超市和长春市天船市场自负。三、2013年9月6日上午8时，我公司正式接收天富家园地下市场管理，若长春市天船市场不能让木吉他超市按时撤出，我公司立即采取强制措施，强行查封天富家园地下商场南北出入口，并诉讼法律，进行维权。”
同日，天富公司向党刚发出吉天集字[2013]第12号《关于解除与“党刚（木吉他超市）”房屋租赁合同的通知》，内容为：“2013年4月5日，天富集团公司与长春市天船市场及党刚，甲、乙、丙三方签订的天富家园地下室租赁权利义务转让协议约定：‘自三方签订协议5月1日起，天船市场撤销一切权利和义务，租金由党刚直接向天富集团缴纳。’按照天船市场与党刚签订的原租赁合同的约定，党刚应于每年5月1日以上打租的形式缴纳年度租金138万元。经我公司多次催缴，党刚（木吉他超市）一拖再拖，长达近四个月分文没交，按照合同法的规定，党刚（木吉他超市）已严重违约，我公司对此维权，强烈要求与你解除房屋租赁合同。一、自2013年8月28日早8时至2013年9月6日早8时，党刚（木吉他超市）应向我公司缴纳自2013年5月1日起至2013年8月28日期间拖欠的租金446137元，同时解除房屋租赁合同，将现有商品、物资等撤出地下商场，并搞好交接。二、我公司已同时给天船市场发出了解除房屋租赁合同的通知，催缴天船市场2013年5月1日前拖欠租金。三、要求党刚（木吉他超市）立即停止一切经营活动，否则造成损失和后果自负。四、2013年9月6日上午8时，我公司正式接收天富家园地下商场场地，要求党刚（木吉他）超市立即撤出，否则我公司将采取强行查封地下商场南北入口的措施，进行维权。”
2013年9月15日，党刚从天富公司出租的房屋中搬出。此后，党刚以天富公司违反合同约定为由诉至法院。
庭审时，党刚称在三方签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》时，已如实、完整地向天富公司说明了租金交付情况，但没有证据予以佐证。合议庭询问天富公司在签订《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》时是否向党刚和天船市场就天船市场与党刚之间的租赁合同已经履行的交付租金的截止日期及何时交租金的情况进行了解，天富公司称因为签订三方协议的日期是2013年4月5日，天富公司理解为应在起租日前交租即可，没有想到党刚提前那么长时间就已向天长市市场交付了租金。天船市场称其不了解天富公司与党刚签订合同的具体事宜，但情理之中，天富公司在签订三方协议之前应对租金的起算和交租具体数额有所了解。
一审法院认为，1.关于天富公司是否承接了天船市场与党刚之间租赁合同关系中天船市场的合同权利义务及承接了哪些合同权利义务的问题。天船市场、天富公司、党刚于2013年4月5日签订的《天富家园地下室租赁权利义务转让协议》（下称《权利义务转让协议》）系三方当事人真实意思表示，合法有效。据此协议约定，自2013年5月1日起，天船市场与党刚签订的地下室出租协议中天船市场的全部权利义务一次性概括转让给天富公司，即天富公司取代天船市场成为租赁合同中的出租人，与党刚形成租赁合同关系，由天富公司行使出租人的权利，履行出租人的义务。2.关于天富公司应否承担违约责任的问题。如前所述，天富公司与党刚基于合同权利义务的概括转让形成了新的房屋租赁合同关系。虽然天富公司未直接收取党刚2013年5月1日至2013年8月28日期间的房屋租金，但党刚已经于三方当事人签订《权利义务转让协议》前向天船市场支付租金至2014年6月10日，天富公司应当履行向党刚提供租赁房屋的相应义务。而天富公司在承继天船市场的权利义务后，于2013年8月28日作出“吉天集字2013第11号、吉天集字[2013]第12号”文件，通知天船市场、党刚解除与其的租赁合同，并责令党刚于2013年9月20日上午8时前搬出超市，移交房屋，否则停止房屋供水、供电，封锁进出通道，党刚亦在上述通知发出后搬离了案涉房屋，天富公司的行为违反了合同约定的义务，天富公司应承担相应的违约责任。至于天富公司是否实际收到2013年度至2014年度的租金及保证金的问题并不影响其应当承担的责任，天富公司在签订《权利义务转让协议》时应当对天船市场与党刚之间的合同履行情况进行了解，且党刚在签订《权利义务转让协议》之前向天船市场交纳2013年度至2014年度的租金的行为与《房屋租赁合同补充协议》约定的党刚应于每年度3月1日前交纳租金的上打租方式相符。同时，党刚已依约支付租金至2014年6月10日，故天富公司主张党刚向其交纳2013年5月1日至2013年8月31日期间的房屋租金434520元没有事实及法律依据，长春中院不予支持。至于天富公司主张党刚欠付电费12000元，因其未提供证据予以证明，长春中院不予支持。3.关于天富公司承担违约责任的具体方式及金额问题。如前所述，天富公司虽然依据《权利义务转让协议》承接了天船市场的权利义务，与党刚之间形成了租赁合同关系，但该协议并未明确约定天富公司承接了天船市场与党刚于2012年5月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》的权利义务，党刚虽主张三方在签订《权利义务转让协议》时已向天富公司告知了该《房屋租赁合同补充协议》的存在及内容，但其未能提供证据予以证明，故在天富公司称其对该《房屋租赁合同补充协议》不知情，且该《房屋租赁合同补充协议》是对出租人承担各项责任的约定的情况下，天富公司并不当然依据三方签订的《权利义务转让协议》承接该《房屋租赁合同补充协议》约定的权利义务，党刚据此协议主张天富公司向其赔偿各项损失没有依据，法院不予支持。党刚的各项损失虽不能当然适用《房屋租赁合同补充协议》的约定予以保护，但党刚主张的装修损失、搬迁损失系其因天富公司的违约行为所必然发生的费用，《房屋租赁合同补充协议》中对此两项费用的约定亦在合理范围，故长春中院参照《房屋租赁合同补充协议》保护党刚装修损失300000元、搬迁损失30000元。关于从业人员的误工损失，亦属于必然发生的费用，党刚主张78000元亦在合理范围内，法院予以支持。关于预期利益损失，因党刚未能提供证据予以证明，且该项损失并非必然发生之费用，故法院不予支持。关于党刚主张的设备损失及积压商品损失，虽然党刚提供了一份由吉林省长春市信维公证处出具的公证书，证明2013年9月12日公证人员对木吉他超市设备及商品的盘点情况，但该公证书证明的是超市中物品的种类、数量及单价，并不能证明物品已经受到损失或已灭失，党刚在迁出本案争议房屋后，对超市中的设备可以继续使用，对于商品亦可继续出售，故对于党刚主张的设备损失及商品损失，法院不予保护。关于党刚主张天富公司退还房屋租金1150000元的问题。因天富公司责令党刚于2013年9月20日上午8时前搬出超市，移交房屋，而党刚支付房租至2014年6月10日，故天富公司应当返还党刚2013年9月20日至2014年6月10日期间的租金，共计999397元（1380000÷12×8+1380000÷365×21）。关于党刚主张天富公司退还保证金100000元的问题。2010年12月20日，党刚已经向天船市场支付保证金100000元，并且在《房屋租赁合同》第二条第2款约定：本合同期满后，如党刚无欠费及违约，10日内如数返还。天富公司应依据三方签订的《权利义务转让协议》将100000元保证金返还党刚。关于党刚主张的1380000元违约金的问题。由于党刚已经请求法院判决天富公司向其支付损失赔偿金，而合同法确定的违约责任制度明确了其补偿性，本案中，党刚不论是请求天富公司承担违约金还是赔偿金，其目的均在于补偿党刚的实际损失，并且党刚与天船市场约定的违约金也具有预定赔偿金的性质，因此，本案中党刚既主张赔偿金又主张违约金的请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、天富公司于判决生效后立即赔偿党刚经济损失408000元。（其中装修的损失300000元；赔偿搬迁的损失30000元；从业人员的误工损失78000元。）二、天富公司于判决生效后立即退还党刚房屋租金999397元。三、天富公司于判决生效后立即返还党刚保证金100000元。四、驳回党刚的其他诉讼请求。五、驳回天富公司的反诉请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48750元，由天富公司负担13923元，由党刚负担34827元；反诉费4000元，由天富公司负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，天船市场、天富公司、党刚于2013年4月5日签订的《权利义务转让协议》系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。即从2013年5月1日起,天富公司与党刚形成租赁合同关系,由天富公司行使出租人的权利和义务。天富公司称其对党刚向天船市场交纳2013年5月之后的租金之事不知情,但未能提供证据予以证明,党刚在《权利义务转让协议》签订前,已向天富公司支付租金至2014年6月,天富公司要求解除合同存在过错，应承担相应的违约责任。关于天富公司承担违约责任的金额问题，一审法院参照《房屋租赁合同补充协议》的约定进行了自由裁量，该裁量权的行使在合理范围内，本院不予调整。
综上所述，吉林省天富房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18400元，由上诉人吉林省天富房地产开发集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 敏
审 判 员 宋文国
代理审判员 王 亮
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 冯红红