湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第04033号
原告湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙县暮云镇北塘路8号。
法定代表人张波，董事长。
委托代理人王小全，湖南思想律师事务所律师。
委托代理人李昳，湖南思想律师事务所律师。
被告彭双军。
原告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被告彭双军商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
原告橘郡公司请求判令：一、解除原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）；二、被告彭双军向原告橘郡公司支付违约金567000元，其中未办理房屋余款银行按揭手续的违约金189000元（房屋价款1890000元×10%），逾期还款的违约金378000元（房屋价款1890000元×20%）；三、被告彭双军协助原告橘郡公司办理解除买卖合同的网签手续及全部退房手续；四、被告彭双军承担本案的全部诉讼费用。
被告彭双军答辩要点：同意解除买卖合同，因为橘郡公司销售时宣传的商品房与实际建成的商品房不一致，存在欺骗行为；彭双军一直配合橘郡公司办理商品房买卖相关手续，不存在违约行为；违约金条款系格式条款，标准过高，应予调整。
经审理查明，2013年2月17日，橘郡公司和彭双军签订买卖合同（合同编号：20120211101），由彭双军购买橘郡公司位于原长沙县暮云镇西湖村8号橘郡礼顿小区第C1栋101房（以下简称101房），房屋总价款1890000元。买卖合同第五条约定，彭双军以银行按揭方式付款，在合同签订之日向橘郡公司交付首期房款（含定金）570000元，剩余房款1320000元向银行申请贷款。附件三补充协议中第一条第一款主要约定，彭双军需办理银行按揭的，须于签署买卖合同后3日内前往橘郡售楼部或指定的按揭银行提交银行按揭所需资料及办理银行按揭手续。若彭双军在本合同约定时间付款，逾期超过30日，橘郡公司有权解除合同，彭双军按合同总价款的10%向橘郡公司支付违约金。同日，双方签订补充合同书约定，在合同签订之日，橘郡公司同意借款570000元给彭双军作为支付101房的首付款。彭双军应在12个月内分四期归还给橘郡公司。若逾期偿还，彭双军每天按剩余未还款项的百分之一向出卖人支付逾期利息。彭双军遂向橘郡公司缴纳契税、公共维修基金、房产税、印花税、预告登记费等费用共104201元。后双方互相配合办理房屋余款银行按揭手续。2013年5月左右，彭双军在现场看房时，认为房屋建设状况与橘郡公司销售宣传内容有出入，向橘郡公司提出异议，但双方就争议问题未能达成一致。庭审中，双方认可101房未能办理余款银行按揭手续的事实，但对未能办理原因及责任承担有异议。彭双军陈述，在银行工作人员向其电话沟通贷款事宜时，彭双军将其对房屋的异议告知银行，但并未要求银行不予同意发放贷款。同时，彭双军多次与橘郡公司领导沟通后，橘郡公司一王姓经理与其约定，赠送彭双军一个车位，并同意其免缴5年物业费。且彭双军所借570000元的首付款还款周期变更为分两次还款，第一次还款150000元，第二次还清余款420000元。王姓经理出具纸条对以上内容予以确认，并加盖橘郡物业公司公章。2014年3月17日，彭双军按变更后要求还款150000元后，发现房屋问题仍未改善，且再次与橘郡公司协商未果，彭双军便未再按约偿还余款。
另查明，101房已在长沙县房屋产权管理局办理商品房预售登记，权利人为彭双军。
以上事实，有长沙县商品房买卖合同、补充合同书、收据、长沙县商品房网上签约备案查询单及庭审笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，一、买卖合同是否符合解除条件。原、被告自愿签订买卖合同，该合同合法有效，双方应按约定履行权利义务。庭审中，双方同意解除买卖合同，系真实意思表示，本院予以支持。
二、解除买卖合同后的法律责任承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于未能办理按揭贷款的责任承担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。橘郡公司主张彭双军未能完成101房余款银行按揭手续，则应对101房余款未能支付的事实具有举证责任。彭双军辩称101房余款银行按揭手续不能完成非自身原因所致，则应对其已完成余款银行按揭手续办理的事实具有举证责任。从本案证据分析，双方认可101房余款尚未支付，也未办理余款银行按揭手续的事实，本院予以认定。补充协议第一条第一款对彭双军应完成余款银行按揭手续事宜进行了约定。且彭双军作为101房的买受人，房屋余款银行按揭手续应由其完成。彭双军未向本院提交证据证明101房未能办理余款银行按揭手续非自身原因所致。因此，彭双军未按约定履行义务，应承担违约责任。双方自行约定彭双军如出现上述违约行为，应向橘郡公司支付房屋总额10%的违约金，即189000元（房屋价款1890000元×10%），该约定不违反法律规定，本院予以支持。
关于逾期还款的责任承担。橘郡公司作为非金融法人向特定的买受人进行的临时性小额借款行为不违反法律规定，双方签订的补充合同书成立。101房已办理预售登记，且权利人为彭双军，彭双军已实际享有对101房的准物权。因此，橘郡公司已履行向彭双军借支首付款义务。当事人协商一致，可以变更合同。对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。彭双军辩称其与橘郡公司王姓经理就还款事宜已达成新的协议，但彭双军未能提交有效证据证明其与橘郡公司对还款数额及期限进行变更，故该辩称意见，本院不予采信。彭双军应按约偿还借款。因双方已解除买卖合同，补充合同书实质上无履行之必要。房屋返还给橘郡公司后，借款本金部分包含在房屋价值中已归橘郡公司所有。同时，彭双军给付的违约金中已考虑到其违约行为对橘郡公司造成损失的因素。因此，彭双军不需返还橘郡公司借款570000元。双方认可的彭双军已还款项150000元可在违约金中予以核减。折抵后，彭双军还需支付橘郡公司违约金39000元。
合同终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助、保密等义务，故橘郡公司主张彭双军应协助办理101房退房手续的请求，本院予以支持。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告湖南橘郡城镇置业有限公司与被告彭双军于2013年2月17日签订的长沙县商品房买卖合同（合同编号：20120211101）。限被告彭双军在本判决生效日起十五日内协助原告湖南橘郡城镇置业有限公司办理原长沙县暮云镇西湖村8号橘郡礼顿小区第C1栋101房的退房手续；
二、限被告彭双军在本判决生效日起十五日内支付原告湖南橘郡城镇置业有限公司违约金39000元（已抵扣彭双军支付的150000元）；
三、驳回原告湖南橘郡城镇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期限履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9470元，由原告湖南橘郡城镇置业有限公司负担2841元，由被告彭双军负担6629元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汤 伟
代理审判员 匡迪琪
人民陪审员 易云辉
二〇一五年五月四日
书 记 员 张 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。