浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终2963号
上诉人（原审原告）：王成，男，1983年4月10日出生，汉族，住浙江省慈溪市。
委托代理人：龙永生，浙江泽汉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州华策实业有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心裙房三层C001室。统一社会信用代码：91330105793694670H。
法定代表人：何亮，董事长。
委托代理人：陈少飞，男，1982年12月15日出生，该公司员工，住浙江省上虞市。
上诉人王成因与被上诉人杭州华策实业有限公司（以下简称华策公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2016）浙0105民初7332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2009年10月15日，华策公司（出租方、甲方）与王成（承租方、乙方）签订了《西城时代中心物业长期租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），合同约定：“合同项下物业位于恒策·西城时代中心2幢708室，乙方在对该物业的土地使用权、物业建设情况充分了解后，与甲方签订本租赁合同，承租该物业范围内的物业。该物业暂测建筑面积为53.29平方米，其中套内建筑面积37.46平方米。如交付时实测建筑面积与前述预测建筑面积存在差异（以具有房产测绘资质机构的实测面积为准），则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金（结算租金依据以本合同第四条4.1款约定为准），租金差额部分双方在物业交付之日一次性结清，多还少补。甲乙双方约定该物业第一阶段租期为20年，自2011年6月30日起至2031年6月29日止。合同租金总额为407669元，乙方在签订本合同的当日，即2009年10月15日一次性付清全额租金407669元”。合同对其他条款也作了规定。当日，王成依约付清了全额租金。2011年10月28日，华策公司（甲方）与王成（乙方）签订了《物业长期租赁合同书补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“根据甲乙双方于2009年10月15日签订的《租赁合同书》，乙方承租的2幢708室物业。现甲方承诺合同履行至第三阶段（2056年12月31日）承租期届满后，乙方所承租的甲方该物业，乙方享有承租期届满后无期限无偿使用权和处置权，甲方不得以甲方故意违反《租赁合同书》和本补充协议条款的规定，擅自向乙方收回该房屋永久使用权和处置权”。补充协议签订后，华策公司向王成交付了案涉房屋。至今，案涉房屋没有办理房产权登记手续，也没有对其面积进行实测。
2016年8月26日，王成诉至原审法院，请求判令：华策公司依据合同，实测王成房屋面积；华策公司扣除室内空调机位占地面积一平方米、返还王成7650元，赔偿王成损失2350元（按照同期平均银行贷款利率5%、时间自2009年10月20日至2016年7月20日计算），合计10000元；华策公司开具正式发票给王成。审理中，王成将其“判令华策公司依据合同，实测王成房屋面积”的诉讼请求变更为“判令华策公司参照1平方米租金的标准支付王成违约金”；撤回“要求华策公司开具正式发票给王成”的诉讼请求。
原审法院认为，王成、华策公司之间的权利义务关系，由双方签订的《租赁合同书》及《补充协议》等得到确定。该合同系双方在平等自愿的基础上达成，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据双方《租赁合同书》第一条1.3“如交付时实测建筑面积与前述预测建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金”之约定，租金多退少补应以具有房产测绘资质机构对案涉房屋面积进行实测后且存在面积差为前提。但案涉房屋至今尚未进行实测，面积是否存在差异尚不能确定。王成现在主张房屋面积差上的权利，与双方合同约定不符，审理中王成也没有提供案涉房屋存在面积差的证据。故王成诉请主张，无合同和法律依据，该院不予支持。王成可待案涉房屋具备实测条件且相应面积差实际确定后，另行向华策公司主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2017年3月28日判决：驳回王成的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由王成负担。
宣判后，王成不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1.经过原审法院质证、认证并采信的由上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》第一条1.3约定：“如交付时实测建筑面积与前述预测建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金。”也就是说，合同明确约定“实测建筑面积”的时间是“交付时”。因此，被上诉人构成违约。2.被上诉人交付房屋已经七年，有足够时间进行实测建筑面积，但被上诉人没有在足够合理的时间完成合同约定的实测工作，应该承担违约责任。3.被上诉人声称“对房屋面积进行实测需要在申领房屋产权证时才可以，因为至今案涉房屋无法办理正式的房产证等手续，故现状无法对案涉房屋进行实测。”上诉人认为，这个责任应该由被上诉人承担。被上诉人作为销售房产的一方，完全应该清楚销售的房屋是否能够办理房产证。如果当时被上诉人知道案涉房产能够办理房产证，那么七年来没有依照合同的约定进行实测建筑面积，显然构成违约。如果当时被上诉人知道案涉房产不能够办理房产证，则被上诉人的行为构成欺诈，因为被上诉人销售案涉房屋时没有告知上诉人不能办理房产证，亦没有在双方合同书中约定整个案涉楼房不能办理房产证。4.上诉人认为，办理房产证与实测建筑面积是两码事。没有任何法律规定实测建筑面积必须以办理房产证为前提。退一步说，即使现在如被上诉人所说不能办理案涉房屋的房产证，至少能够实测案涉房屋的实际面积。原审法院采信被上诉人单方面的说辞，构成判决的主要证据不足。5.按照被上诉人的单方面说法，如果案涉房屋十年办不出房产证，它可以十年不实测面积。如果永远办不出房产证，它可以永远不实测面积？原审法院称“原告可待案涉房屋具备实测条件且相应面积差实际确定后，另行向被告主张权利。”但原审法院并没有判令被上诉人在多长时间内完成案涉房屋的实测面积。6.被上诉人没有合同依据，也没有在销售案涉房屋时告知上诉人空调机位占据室内实际面积。待被上诉人交付房屋后，上诉人才知道原本应该放置在室外的空调机放置在室内，占据室内至少二平方米的空间。而且，这种房屋结构是原始的，被上诉人在建造房屋时就建好了这种结构，现在无法拆除。否则，不仅安全有隐患，而且也没有放置空调机的位置。被上诉人庭审时声称现在能够拆除空调机位，原审法院没有实地勘测，仅凭被上诉人单方面的说辞，即予以认定，明显与本案事实不符。二、原审法院适用法律错误。1.没有任何法律规定，实测建筑面积必须以办理房屋产权证为前提。而且，能够实测房屋面积的机构绝对不是被上诉人声称的一家。原审法院采信被上诉人的狡辩，显属适用法律不当。2.上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》1.3明确规定“如交付时实测建筑面积与前述预测建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积按实计算租金”。既然原审法院认定该《租赁合同书》有效，那么，根据合同法相关规定，上诉人与被上诉人都要严格按照合同办理。据此，被上诉人实测建筑面积的时间应该为“交付时”。如今，被上诉人交付上诉人案涉房屋已经过去七年，被上诉人却未实测建筑面积，显然构成违约。但原审法院居然不认定被上诉人违约，明显适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1.撤销原审判决，发回重审或者在查明案件事实后直接改判；2.上诉费由被上诉人承担。二审中，上诉人王成明确其第一项上诉请求为请求发回重审。
被上诉人华策公司口头答辩称：第一，双方签署的合同中并没有约定实测的时间，也没有说交房的时候就是实测的时间。第二，案涉项目的所有资料已经完成，因为相应的政策法规没有落实，无法办理房产证，因此无法实测。第三，关于房产证的问题，上诉人与被上诉人签订的是租赁合同，不是销售合同，双方在租赁合同中没有约定该房屋需要办理房产证。第四，上诉人承租的房屋也没有因房产证而对其实际使用和转租造成影响。第五，实测报告是由政府部门委托测绘部门进行测绘的，并非被上诉人公司能够单独可以委托的。第六，该项目是留用地项目，因至今没有落地政策，因此至今无法办理实测，如果对上诉人转租使用该房屋，或者上诉人认为面积差有问题的话，被上诉人同意对案涉房屋全款退还，对已经使用的时间段不收取租金。
双方当事人在二审中均未提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，华策公司与王成于2009年10月15日签订的《西城时代中心物业长期租赁合同书》以及之后签订的《物业长期租赁合同书补充协议》，是双方当事人真实意思的一致表示。该合同名为长期租赁，实质上是华策公司将其房屋分割后就部分出售给王成而形成的买卖合同，故原审法院认定本案案由为房屋买卖合同纠纷正确。根据《西城时代中心物业长期租赁合同书》的约定，如交付时实测建筑面积与预测建筑面积存在差异，则双方同意按照实测建筑面积按时计算租金。审理中，华策公司表示案涉房屋至今未进行实测，王成要求华策公司按照1平方米租金的标准支付没有实测的违约金，并无合同依据，本院依法不予支持。对于王成要求返还室内空调机位占地面积1平方米7650元并赔偿损失2350元的诉讼请求，因案涉房屋尚未实测，王成主张空调机位占用了套内建筑面积1平方米并无事实依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王成负担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年六月五日
书记员 赵 勤