北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第09287号
原告北京市金索恒盾防护设备有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和四街8号。
法定代表人蓝天宇，经理。
委托代理人王柱，内蒙古河洋律师事务所律师。
委托代理人李竹平，男。
被告北京宝旻工贸有限公司，住所地北京市通州区于家务回族乡渠头工业区。
法定代表人张士英，总经理。
委托代理人郎晨光，北京市润来律师事务所律师。
原告北京市金索恒盾防护设备有限公司（以下简称防护公司）与被告北京宝旻工贸有限公司（以下简称宝旻公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告防护公司的委托代理人王柱、李竹平，被告宝旻公司的委托代理人郎晨光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告防护公司诉称：2011年3月23日，我公司与被告宝旻公司签订厂房租赁合同，约定被告把位于北京市通州区于家务工业区厂房3720平方米租给原告使用，我公司每年支付被告租金70万元。由于我公司生产需要，2011年6月22日，我公司又与被告签订厂房租赁合同的附属合同，约定被告把位于北京市通州区聚富苑工业区自有土地及厂房共计3720平方米租给我公司使用，我公司每年另付被告租金70万元。2013年5月23日，我公司与被告签订房屋租赁合同补充协议，约定租期为2012年11月1日至2017年10月31日。2011年6月22日，我公司与被告签订厂房租赁合同附属合同时，我公司支付给被告3年的租金共计210万元。2013年由于生产的需要，我公司在承租厂房内安装了大型的生产设备，挖修了相关的安装设备管道。2014年3月1日，有关部门突然给我公司下达通知，告知我公司尽快从承租的厂房中搬离，后我公司经过询问才得知，被告自建的厂房属于违章建筑。我公司无奈于2014年3月搬离了承租的厂房，但我公司多次找被告协商退还剩余的租金及赔偿损失时，均遭被告的拒绝。我公司认为，我公司与被告签订的厂房租赁合同受法律保护，我公司按照合同的约定向被告支付了租金，被告应当给我公司提供合法的厂房设施，现被告提供的厂房设施被认定为违章建筑，属于被告根本上违约。故要求判令：1、自2014年3月1日起，解除原、被告之间于2011年3月23日、2011年6月22日及2013年5月23日签订的厂房租赁合同及补充协议；2、被告返还原告租金116.6666万元；3、判令被告赔偿原告设备安装、搬运设备损失、挖坑损失、附属设施建造损失共计150万元（包括增添附属设施含建彩钢房费用225000元、混凝土地基、防护网安装及办公室改造等95508元、龙门铣、端面铣设备地基工程269840元、货物运输费用340537元、营业损失569115元）；4、判令被告支付原告西厂房保证金10万元或退还西厂房一个月租金5万元；5、被告承担本案全部的诉讼费用。
被告宝旻公司辩称：对于2011年3月23日签订的合同，该合同现仍在租赁期内，原告要求解除属于单方违约，被告对此将提起反诉；对于2013年6月22日合同的标的物即厂房，系因违章建筑而被拆除，同意在扣除原告实际使用期限后，退还合理相应的租金，但是该厂房系违章建筑，原告是知情的；对于被拆除的厂房，被告主观上已经积极履行了厂房批准建设的申报手续，客观上确实也无法在合同约定的建房期限内完成厂房建设并拿下批文，现厂房被拆除，原、被告双方均有过错，不能单方认定被告的责任。
经审理查明：2011年3月23日，宝旻公司（甲方）与防护公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于通州区于家务工业区的3720平方米厂房以及厂房外约4000平方米的场地出租给乙方，租赁期限为2011年4月15日至2016年4月15日，厂房年租金为600000元、场地年租金为100000元，合计700000元；甲乙一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金50000元，甲方如违约，返还2倍保证金；厂房及场地租金按年支付，2011年租金在3月28日前支付，以后每年的租金应在每年的4月15日前支付；甲方应确保对出租厂房具有所有权或出租权；乙方不得将承租厂房进行对外转租、转让、抵押，乙方另需装修或者增添附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。乙方在租赁期间，经甲方同意后临建的设施，租赁期满后，采取以下两种办法：（1）乙方临建的设施归甲方所有，甲方折现或采取其他的方式支付乙方一定的费用；（2）由乙方对租赁的场地进行恢复，达到租赁前的原貌；租赁期间，由于乙方租用的厂房及附属设施与政府相关部门有诉讼关联，造成乙方不能正常生产经营并造成经济损失的，甲方要负责赔偿。同时，该合同还对其他相关内容作出了约定。同日，甲、乙双方又以备注的形式，对租金的给付作出了说明，该备注记载：“双方同意租金一付二年，金额140万元，甲方承诺减免5万元，实收135万元正.（头1、2年）”。
2011年6月22日，宝旻公司（甲方）与防护公司（乙方）就甲方将其准备在聚富苑工业区自有土地上自建的、建筑面积也为3720平方米的车间与乙方签订《租赁合同》，约定：甲方将上述车间出租给乙方，承租期暂定为5年，承租前3年的租金为每年700000元，后二年的租金每年为800000元；签订合同后乙方即支付甲方定金300000元，签订合同10天内乙方支付甲方租金1800000。关于违约的赔偿事宜，该合同约定与2011年3月23日签订的《租赁合同》相同，同时对赔偿内容作了进一步约定，约定：赔偿内容包括：停工费、搬迁费、经济合同损失费及其他可能带来的直接损失费用。2013年5月23日，宝旻公司（甲方）与防护公司（乙方）签订《补充协议》，约定2011年6月22日双方签订的《租赁合同》的租期自2012年11月1日至2017年10月31日。上述合同签订后，宝旻公司、防护公司分别按照合同的约定履行了各自的先期义务，防护公司分别于2011年3月23日、4月6日、6月22日、6月30日，2013年5月23日向宝旻公司交付定金50000元、租金1300000元、预交厂房定金300000元、新建厂房预付款1800000元、租金700000元，合计为4150000元。
防护公司与宝旻公司对于2011年3月23日租赁合同的标的物简称为西厂房，对于2011年6月22日租赁合同的标的物简称为东厂房。防护公司在2011年入场后，陆续在场内西南角兴建彩钢库房一处、对办公室进行了改造、对部分水泥路面进行了硬化，并在东厂房内建造了端面铣床地基、龙门铣床地基及附属地基等。
2013年6月29日，北京市通州区城市管理综合行政执法监察局曾就东厂房建筑向宝旻公司下达《行政强制执行决定书》，后因该公司提交了《北京市通州区规划局规划意见书》，该局于2013年8月5日自行撤消了上述决定；2013年12月9日，宝旻公司向北京市规划委员会通州分局递交了相应的东厂房报批手续，12日，该局函复告知宝旻公司，因项目用地范围内的厂房已经建成，并已列入通州区城管大队违法建设的拆迁计划，故暂不办理该项目的建设项目规划条件，待明确对已建成的厂房处理意见后，再进行申报。2014年2月27日，北京市通州区城市管理综合行政执法监察局就东厂房建筑向防护公司下达《告知书》，告知该公司承租的宝旻公司所建的用于生产经营的轻体彩钢顶厂房（即东厂房）为违法建设，限该公司于2014年3月14日前停止生产，并自行将生产设备、设施、原材料及产品迁移出违法建设现场，逾期不停止生产或迁移生产设备、设施、原材料及产品，将依法申请供电部门对该单位采取停止供电服务，并依法对该违法建设实施代履行拆除。防护公司在接到上述告知书与宝旻公司协商解决事宜未果，于2014年3月19日与北京市漷县鑫达运输站签订《货物运输合同》，委托该站对该公司在宝旻公司院内的相关设备、材料等实施搬迁运输，防护公司累计支付运费340538元，后宝旻公司自行将东厂房拆除，防护公司亦于2014年6月30日前从西厂房及宝旻公司院内搬出，另迁新址经营。
另查，根据防护公司提供的其法定代表人蓝天宇2014年3月10日及其后的与宝旻公司法定代表人张士英的谈话录音，张士英表示同意对东厂房拆除后的直接损失进行赔偿，并表示自行将西厂房对外出租，未提出附加条件。张士英认可上述录音系其与蓝天宇的谈话录音，但称该录音被剪辑，并向本院表示，如未在2015年10月30日前提交鉴定申请视为放弃鉴定。被告宝旻公司未在上述期间内向本院提交鉴定申请。
庭审中，被告宝旻公司针对原告防护公司的诉讼提出反诉，要求原告防护公司：1、给付因单方终止2013年6月22日租赁合同的违约金17.5万元；2、支付西厂房的租金191700元（期间为2014年4月15日至2014年7月24日）；3、给付西厂房的电费21.513718万元（2014年6-11月）；4、返还10吨LD型单梁起重机一台（价值10万元）；5、将西厂房墙面、配电箱恢复原状；6、诉讼费、反诉费由原告防护公司承担。并向本院表示，如未在2015年10月30日前交纳反诉费视为其放弃反诉。被告宝旻公司未在上述期间内交纳反诉费。
2015年9月22日，原告防护公司对诉讼请求进行了调整：即1、变更原诉讼请求第3项为要求被告宝旻公司赔偿搬运费用340537元，暂撤回对附属设施建造，端面铣床、龙门铣床地基及附属地基，以及营业损失的评估及赔偿损失的请求；2、变更原诉讼请求第4项为判令被告宝旻公司退还西厂房租金5万元；3、维持其他原诉讼请求不变。因被告宝旻公司经本院传唤第一次未到庭应诉，本院于2014年7月12日向其公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，原告防护公司支付公告费260元。经核实，原告防护公司就西厂房预付的租金为2011年4月15日至2014年4月14日，合计205万元；就东厂房预付的租金为2012年11月1日至2015年10月30日，合计210万元。
上述事实，有原告防护公司提供的租赁合同及补充协议、告知书、运输合同及付款凭证、录音光盘、本院与北京市通州区城市管理综合行政执法监察局于家务乡城管执法所的联系笔录、本院制作的勘察笔录，被告宝旻公司提供的2013规（通）条否字005号规划条件函、北京市规划委员会行政服务事项接收材料凭证及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件生效时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据查明的事实，原告防护公司与被告宝旻公司就西厂房签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定和社会公共利益，故该《租赁合同》合法有效；被告宝旻公司在原告防护公司向其提出另觅场地经营时，未提出附加条件，且明确表示由其自行将西厂房对外出租，其行为应当被视为对防护公司提出的解除合同请求的认可，现双方均同意解除合同，本院应予准许；对于原告防护公司要求退还一个月租金的诉讼请求，因双方协商解除合同时对此均未作约定，故本院对双方的上述请求均不予支持，但被告宝旻公司应当按照承诺负担原告防护公司的搬迁运费。对于原告防护公司与被告宝旻公司就东厂房签订的《租赁合同》及《补充协议》，因该合同及协议所涉及的标的物未取得建设工程规划许可证，故该《租赁合同》及《补充协议》依法应为无效合同，被告宝旻公司应当返还预收的相应“租金”，其时间应从城管部门下达的《告知书》之日起的次月至未实际履行的部分，期间为20个月；对于被告宝旻公司要求减轻其过错程度的辩解意见，因获得规划许可是建设工程施工的前置必要条件，而被告宝旻公司提供的证据显示其报批的程序均在东厂房建成之后，故本院对其辩解意见不予采纳；对于被告宝旻公司的反诉请求，因其未向本院交纳反诉费，故本院对其反诉请求不予审理。被告宝旻公司对谈话录音的辩解意见，因其在认可录音真实性的前提下不申请对该录音是否被剪辑进行鉴定，故本院对其辩解意见也不予采纳。因原告对诉讼请求进行了调整，故本院仅对调整后的诉讼请求进行审理，变更前的部分不予涉及。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告北京市金索恒盾防护设备有限公司与被告北京宝旻工贸有限公司于二0一一年三月二十三日签订的《租赁合同》；
二、原告北京市金索恒盾防护设备有限公司与被告北京宝旻工贸有限公司于二0一一年六月二十二日签订的《租赁合同》及二0一三年五月二十三日日签订的《补充协议》无效；
三、被告北京宝旻工贸有限公司退还原告北京市金索恒盾防护设备有限公司东厂房使用费人民币一百一十六万六千六百六十六元；
四、被告北京宝旻工贸有限公司赔偿原告北京市金索恒盾防护设备有限公司搬运费三十四万零五百三十八元；
上述第三、四项均于本判决生效后七日内执行清。
五、驳回原告北京市金索恒盾防护设备有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
公告费二百六十元，由被告北京宝旻工贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费二万八千九百三十三元，由原告北京市金索恒盾防护设备有限公司负担一万零五百六十八元（已交纳），由被告北京宝旻工贸有限公司负担一万八千三百六十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 唐兴华
审 判 员 卢正明
人民陪审员 李卫东
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 李 慧