湖北省�昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂05民终2573号
上诉人（原审原告）：胡永康，女，1962年10月1日出生，汉族，住宜昌市西陵区。
委托诉讼代理人：苏强，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司。住所地宜昌市西陵区发展大道91-1号，统一社会信用代码914205003434377499。
负责人芦伟军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹湘宇，湖北三峡律师事务所律师，一般授权代理。
原审被告：宜昌市宜洋汽车后市�有限公司。住所地宜昌市发展大道91号，统一社会信用代码420500000014820。
法定代表人杨海文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李志平，男，1964年7月6日出生，汉族，该公司职员，住宜昌市西陵区，一般授权代理。
上诉人胡永康因与被上诉人武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司（以下简称太平洋公司）、原审被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司(以下简称宜洋公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2016）鄂0502民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人胡永康的委托诉讼代理人苏强，被上诉人太平洋公司的委托诉讼代理人曹湘宇，原审被告宜洋公司的委托诉讼代理人李志�到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡永康上诉请求：撤销原判第二项，改判太平洋公司对原判第一项确认的租金、利息承担连带清偿责任。支付（从2014年10月30日起至2016年10月20日止）的租金35120元（18265元+20538元-3674元），以14582元为基数，从2014年11月17日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，以20538元为基数，从2015年11月17日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。由太平洋公司承担上诉费。其理由为：1、一审法院认定《房屋委托出租经营协议书》合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。宜洋公司与湖北战友投资发展集团有限公司（以下简称战友集团公司）签订《企业经营托管协议》后，将涉案房屋交由太平洋公司经营管理，因此，应认定宜洋公司与太平洋公司之间形成商铺转租关系。根据《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》第一条约定，在胡永康对转租认可的情况下，太平洋公司应为涉案商铺的经营主体。因此，太平洋公司应向胡永康支付全部租金及逾期利息。2、根据太平洋公司与市场各方达成的会议纪要第二条约定，宜洋公司于2015年5月1日前所欠租金应由宜洋集团公司负责，并由宜洋公司向战友集团公司借款，由战友集团公司负责处理。该条约定是太平洋公司对支付前期市场部分欠付租金的担保，合法有效，太平洋公司应履行担保责任。3、《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》第三条约定应视为债务加入，该民事行为合法有效，太平洋公司也应予履行。
太平洋公司、宜洋公司均服从一审判决。
胡永康向一审法院起诉请求：1、太平洋公司、�洋公司支付租金35120元（自2014年10月30日起至2016年10月29日止），并以35120元为基数，自2014年12月16日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。2、本案诉讼费用由太平洋公司、宜洋公司承担。
一审法院认定事实：2011年4月14日，胡永康（甲方）与宜洋公司（乙方）签订《房屋委托出租经营协议书》一份，约定：甲方将宜洋汽车后市场商铺（商铺编号B4-0002103、B4-0002104）交由乙方委托出租经营，租赁期限为15年，自2009年10月30日起至2024年10月29日止，物业租金总计314916元；2012年10月30日至2015年10月29日的租金按每年18256元计算。自2015年10月30日至2018年10月29日的物业租金，按每年20538元计算，乙方按年在每年的11月16日之前向甲方一次性支付一年期租金等内容。合同签订后，胡永康将商铺交由宜洋公司出租经营。2009年�2013年间，宜洋公司依约支付了租金，但2014年11月16日、2015年11月16日，宜洋公司因经营困难未能支付租金。2015年9月17日，宜洋公司、太平洋公司、战友集团公司、四位业主代表在政府相关部门的协调下，签订《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》一份，约定：1、太平洋公司为宜洋公司自2015年4月30日后的经营管理主体；2、2015年5月1日以前宜洋公司所欠业主租金等问题由宜洋公司负责，并由宜洋公司向战友集团公司借款，由战友集团公司负责处理；3、已签约业主5、6、7、8四个月租金以及未签约业主去年返租的70%由太平洋公司负责，并于2015年9月30日以前兑付完毕；4、未签约业主即日起可自愿与太平洋公司签订委托协议；5、自9月份开始，门面租金按实租实返合同由市场管理方配合业主自行收取，业主也可自愿委托市场方收取；6、宜洋公司公布《道歉书�，终止执行宜洋公司和所有业主签订的原委托协议，请求各位业主放弃执行原协议。2015年9月25日，太平洋公司向胡永康支付租金3674元。从2014年10月30日至2016年10月29日，宜洋公司尚欠胡永康租金35120元。
一审法院认为：胡永康与宜洋公司签订《房屋委托出租经营协议书》系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方形成了房屋租赁合同关系。宜洋公司未按约支付租金，应承担违约责任，胡永康要求宜洋公司支付拖欠的租金及逾期付款利息的诉讼请求成立，应予以支持。宜洋公司辩称《房屋委托出租经营协议书》违反了售后包租的禁止性规定、应认定为无效，因胡永康并非从宜洋公司购买房屋，双方的合同关系中不存在售后包租的情形，且宜洋公司该项辩解亦违反了诚实信用原则，依法不予采纳。太平洋公司于2015年9月17日与其他各方签署《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》已就前期所欠租金的承担进行了约定，应视为债务的自愿加入，该民事法律行为合法有效，太平洋公司依法应严格履行其约定义务。依照《关于宜洋汽车后市场管理主体协调会议纪要》约定，太平洋公司应对2014年10月30日至2014年12月31日止所欠租金3042.67元的70%即2129.87元承担连带清偿责任，因太平洋公司已付租金已超过其应付租金，故胡永康要求太平洋公司承担连带清偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于逾期付款利息的问题，因《房屋委托出租经营协议书》对租金的应付时间有明确约定，故本案的逾期付款利息应从逾期之日起计算，胡永康主张逾期利息的起算时间有误，应予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一�之规定，判决：一、宜洋公司向胡永康支付2014年10月30日起至2016年10月29日止的租金35120元，并以14582元为基数，从2014年11月17日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向胡永康支付逾期付款利息；以20538元为基数，从2015年11月17日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向胡永康支付逾期付款利息。二、驳回胡永康的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费708元（胡永康已预交），减半收取354元，由宜洋公司承担。
二审中，胡永康向本院提交如下证据：2015年7月9日《后市场公司新股东会决议》，拟证实宜洋公�与战友集团公司签订的《企业经营托管协议》终止。2015年6月18日《宜昌太平洋汽车大世界物业委托经营管理合同书》及《协议》各一份。拟证实宜洋公司与太平洋公司于2015年5月1日起进行合同转让。武汉太平洋汽车用品大世界有限公司宜昌分公司《基本资料》、《照片》、《一期业委招协办工作小结》。拟证实宜洋公司将涉案商铺全部转租给了太平洋公司经营。经质证，宜洋公司、太平洋公司对上述证据的真实性均无异议，但认为上述证据均与本案无关，均不能作为本案认定事实的依据。本院认为，上述证据证实的事实为宜洋公司的基本情况及其与其他公司之间的法律关系，与本案租赁合同没有关联性，因此，均不能作为本案认定事实的依据。
经审理查明，一审法院认定事实属实。
本院认为�本案二审争议焦点是，太平洋公司对宜洋公司所欠胡永康租金及相应利息是否应当承担连带责任。对此，本院评述如下：
根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。因此，连带责任的承担须以债务人违反当事人约定的或法律规定的连带义务为前提。
胡永康上诉主张宜洋公司与太平洋公司之间形成转租关系,故太平洋公司应对宜洋公司2014年10月30日至2016年10月29日所欠胡永康之租金及相应利息承担连带责任。首先，该事实主张无转租合同或其他证据证明，不能成立；其次即使转租事实成立，也无法律规定次承租人对承租人所欠租金债务承担连带责任。因此，胡永康此项主张没有法律依据。
胡永康还主张2015年9月17日《会议纪要》第二条属于太平洋公司对宜洋公司2015年5月1日前所欠租金债务的担保，应履行担保责任。查该《会议纪要》第二条，权利义务主体涉及宜洋公司、战友集团公司及出租人，并未涉及太平洋公司。太平洋公司为独立主体，不论其与战友集团公司是何关系，依法只对自己民事行为承担民事责任。胡永康该项主张没有事实依据。
宜洋公司、太平洋公司、战友集团公司及业主代表在政府相关部门的协调下于2015年9月17日形成的《会议纪要》，是为解决宜洋公司与包括胡永康在内的出租人之间纠纷、明确租金债务责任主体及其责任份额而签订的协议，具有合同性质，�现了当事人真实意思，不违反法律规定，当属有效。依该《会议纪要》第三条，太平洋公司自愿对宜洋公司“去年”所欠租金的70%承担清偿责任，其行为已构成了债务加入。当事人对该《会议纪要》第三条中“去年”的理解存在争议，胡永康认为“去年”是指《房屋委托出租经营协议书》约定的上一支付租金年度，太平洋公司认为“去年”是指上一自然年度。对此，本院认定纪要第三条所述“去年”的真实意思为上一自然年即2014年，而非合同约定的租金年度。理由为：（1）对文义的理解应当采用文字通常含义，除非当事人有其他特别约定的含义。“去年”的通用文义就是指上一自然年，在纪要中当事人又未�“去年”进行特别定义，因此，纪要第三条所述“去年”当指2014年。（2）纪要第一条明确了2015年5月1日起市场管理主体为太平洋公司，第二条明确了2015年5月1日前宜洋公司拖欠租金由宜洋公司负责，第三条明确了太平洋公司对宜洋公司拖欠未签约业主“去年”70%租金的清偿责任。从纪要上下文看，就拖欠租金而言，纪要主要解决2015年5月1日之前的矛盾，如果将“去年”理解为租金年度，则可能将2015年4月30日之后甚至2015年8月30日之后的租金纳入争议解决范围，既与纪要意图解决的问题的时间范围冲突，也与解决问题的方式冲突（纪要第五条约定2015年9月起的租金采用实租实返的方式）。（3）拖欠租金的责任主体是宜洋公司而非太平洋公司，太平洋公司加入债�属于加重自身责任而有利出租人和宜洋公司的行为，将“去年”明确为租金年度，需要太平洋公司确认，否则构成无依据地扩大太平洋公司责任范围。鉴于太平洋公司向胡永康已支付租金3674元超过其应承担责任的租金数额（2129.87元），故一审法院判决驳回胡永康对太平洋公司的诉讼请求正确，本院予以维持。胡永康上诉主张太平洋公司对宜洋公司所欠2014年10月30日起至2016日年10月29日租金及利息承担连带责任，超出了太平洋公司承诺的清偿义务范围，没有约定依据。
综上所述，胡永康上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费678元（胡永康已预交），由胡永康负担。
本判决为终审判决。
审判长 王春晖
审判员 张晓燕
审判员 胡建华
二〇一六年十二月八日
书记员 张鹏炜