湖南省宁远县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁法民一初字第1088号
原告陈三惠，男，1964年4月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，职工。
委托代理人何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。
被告陈小林，男，1965年10月14日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。
被告李同富（又名李同付），男，1954年11月14日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。
委托代理人张小宁，湖南舜源泽律师事务所律师。
原告陈三惠诉被告陈小林、李同富确认合同无效纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用普通程序在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告陈三惠及其委托代理人何明辉，被告陈小林、被告李同富及其委托代理人张小宁到庭参加诉讼。因本案与（2015）宁法民一初字第42号相关联，故本案裁定中止审理后恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告陈三惠诉称，原告与被告陈小林系同胞弟兄，共有三姊妹（姐姐陈玉美已出嫁，自愿放弃父母遗产继承）。其父母陈宏庭、李明章生前在宁远县中和镇上街村有铺屋一座及杂房、伙房。原告父母去世后，原告三姊妹对涉案房产一直未予分割继承。2014年12月4日，在被告二起诉陈腾姣、陈金权宅基地使用权纠纷一案时，原告才得知被告陈小林在未经其他继承权人同意下，私自将原告父母遗留的房地产作价10990元卖给了被告李同富，两被告签订了《卖铺屋地基契约》。为此，原告曾向被告李同富提出异议，并请求村支两委解决未果。综上所述，首先，涉案房屋系原告父母生前的合法财产，原告三姊妹均享有同等的继承权，被告陈小林未经原告等共同继承权人同意私自处分涉案房产，显属无效行为；其次，被告李同富明知涉案房产并非被告陈小林个人所有，又未征得原告等继承人同意而受让，显属恶意占有；再次，涉案房屋的地基系中和镇上街村集体所有，被告李同富并非该村集体经济组织成员，其与被告陈小林所签《卖铺屋地基契约》显然违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规的禁止性规定，亦属无效协议。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法确认二被告签订的《卖铺屋地基契约》无效。
原告陈三惠为支持其诉请，向法庭提供了下列证据：
1、卖铺屋地基契约，拟证明二被告共同签订的卖铺屋地基协议；2、上街村委会证明，拟证明涉案房屋的地基属村集体所有；3、上街村委会证明，拟证明陈玉美、陈小林、陈三惠系姊妹关系，涉案房屋系遗产；4、放弃父母遗产声明书，拟证明陈玉美放弃涉案房屋继承权。
被告陈小林辩称，其认可原告起诉的事实。
被告陈小林未向法庭提供证据。
被告李同富辩称，一、房地一致的原则，在我国法律实践和社会生活中普通接受。根据我国法律和行政法规的规定，地上建筑物和其他附着物所有权转让时，其使用范围内的建设用地使用权随之流转。在我国，建筑物、其他附着物的归属虽然具有相对独立性，但在转让必须实行“房地一致”原则，以避免出现“空中楼阁”的尴尬局面。实行“房地一致”的两种方式是“房随地走”和“地随房走”，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受。地上建筑物及其附着物占用范围内的建筑用地作为一个整体，只要地上建筑物及其附着物和建设用地使用权有一个发生转让，另外一个就要相应转让。从法律后果上说，不可能也不允许把“房”和“地”分别转让给不同的主体，但地上的建筑物及其附着物作为动产转让的除外。二、二被告的房地产买卖行为，未违反国家法律、行政法规的强制性规定。从被告李同富与被告陈小林签订的《卖铺屋地基契约》的名称和内容，以及证人证言来看，陈小林转让给李同富的是房屋及其附属设施的所有权和该房屋及附属设施占用范围内的土地使用权，而不是单纯转让土地使用权。同时，我国法律、行政法规并未强制性规定农村尤其是作为城乡结合部的圩镇上的房屋不得买卖。因此，被告李同富与被告陈小林签订的《卖铺屋地基契约》，未违反法律、行政法规的强制性规定。三、二被告无恶意串通损害原告利益的行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的个人赔偿”。从本案来看，被告李同富与被告陈小林在签订《卖铺屋地基契约》时，有在场人，有中人和执笔人，其行为是公开的，并非秘密进行，且买卖价款10990元按当时的房地产市场价格来衡量是合理的，足以说明被告李同富与被告陈小林并无恶意串通而损害他人的利益。因此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，应认定被告李同富与被告陈小林签订的《卖铺屋地基契约》合法有效。四、被告李同富已支付了价款，并已实际占有、使用和管理案涉房地产近十五年。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已支付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。被告李同富与被告陈小林签订《卖铺屋地基契约》时，无哪一方强迫买卖的行为，纯属双方自愿，被告李同富也已及时支付了房屋地基价款，并已实际占有、使用和管理了涉案的房地产长达近十五年，只是未依据法律的规定进行房地产（物权）变更登记而已。因此，也应认定被告李同富与被告陈小林签订的《卖铺屋地基契约》合法有效。五、原告陈三惠主张权利，已超过诉讼时效期限。原告陈三惠在上世纪八十年代中期因犯罪被判处有期徒刑而到监狱劳动改造，服刑后回家顶其父陈宏庭之职到宁远县食品公司工作。陈三惠虽长期居住在宁远县城，但本世纪以来，每逢陈姓家庭及亲朋好友家的生日、入学、丧事、三朝酒等，尤其是每年的清明节为其父母扫墓，经常回中和圩老家，有时喝酒醉了还在老家住上一夜；其兄即被告陈小林及妻儿长期居住在中和圩老家，原告陈三惠也常回家与其兄及家人相聚，这都是众所周知的事实。有鉴于此，原告陈三惠早已应当知道二被告买卖祖遗铺屋地基的事实，又怎能像原告陈三惠诉称的那样，在2014年12月4日才知道被告陈小林已将祖遗房地产卖给了被告李同富并签订了《卖铺屋地基合同》呢？退一步来讲，原告陈三惠现提起本案诉讼主张权利，已大大超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条中“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，丧失了胜诉权。综上所述，被告李同富与被告李小林签订的《卖铺屋地基合同》，是双方的真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，也符合“房地一致”的原则，合同有效，应受法律保护。退一步来讲，原告现就本案提出诉讼主张权利，已大大超过了我国民事法律规定的二年诉讼时效期限。据此，恳请人民法院依法驳回原告陈三惠的诉讼请求。
被告李同富为支持其答辩理由，向本院提供了下列证据：1、卖铺屋地基契约，拟证明铺屋地基买卖的事实；2、证人周佑德、欧阳素珍、龚庚秀、周君胜的证言，拟证明陈小林将遗产处理，陈三惠是知情的；3、本院（2013）宁法民一初字第964号民事判决书，拟证明类似案件的判决。
在庭审举证、质证过程中，被告陈小林对原告陈三惠提供的证明均无异议。被告李同富对原告陈三惠提供的1号证据异议认为，契约是事实，但契约里已写明卖时无争议，其他也无人卖；对2号证据异议为，与本案无关联，转让给被告的是房屋不是地基；对3号证据异议为，是祖屋不是父母遗留的房屋；对4号证据异议为，是祖屋，说不知情是假话。
原告陈三惠对被告李同富提供的1号证据异议为，真实性无异议，但合法性有异议，房屋没有征得共有人同意，损害了共有人的利益；对2号证据异议为，证人与本案有利害关系，内容基本上不真实；对3号证据异议有，与本案无关联，且每一个案件都有不同的事实和证据。
本院对原告陈三惠提供的1号证据能反映案件事实，本院予以采信；对2、3号证据证明该房地基为村集体土地，其房屋为其父母陈宏庭、李明章的遗产，本院予以采信；对4号证据，其姐陈玉美放弃对其父母遗产处理的权利，本院予以采信。对被告李同富提供的1号证据，本院予以采信；对2号证据，本院予以部分采信；对3号证据，与本案无关联，本院不予采信。
根据以上采信的证据，结合庭审中当事人的陈述及辩解，本院确认如下案件事实：原告陈三惠、被告陈小林及陈玉美是同胞三兄姐弟，其父母陈宏庭、李明章生前遗留下位于宁远县中和镇上街村铺房一座。其父母去世后一直未对涉案房屋予以分割继承。2000年农历12月13日，被告陈小林将该房屋及地基卖给被告李同富，并写下《卖铺屋地基契约》。该契约载明：卖铺屋地基人陈小林，今有铺屋壹座，座落在中和上街，坐西向东，东至屋檐滴水为界，南为欧阳万良同墙共垛（从街道屋墙往西共垛为壹拾伍点伍米长，壹拾伍点伍米后的基墙脚屋属陈小林所有）西与现有房屋后墙基脚为界，北与陈畅阳屋同墙共垛。（共垛长从门前往西为壹拾伍米长，壹拾伍点伍米后往西边长的基墙脚属陈小林所有）。西与现有房屋后墙基脚为界，北与陈畅阳屋同墙共垛（共垛长从门前西为壹拾伍米长，壹拾伍米后往西延长的基墙脚属陈小林所有）。买主买后，兴建新房时，南北的共垛墙基脚面积，各占壹半。四界分明，经全家商议，将此房出卖。先尽亲房，不愿承买，请中向导，名上李同付承买，时值人民币壹万零玖佰玖拾元，当面交清，不欠分文，自卖之后，六艺匠人所造之物及地基就从买主管业建造，不行翻毁异言，如有点当不明，不与买主相干，卖主一面承担，恐后无凭，特立卖房屋地基契约壹纸为据。卖铺屋地基之人：陈小林，买铺屋地基之人：李同付，执笔人：周佑德，在场人：陈田姣、欧阳万良。房屋地基买卖成交后，被告李同富将10990元交给被告陈小林，陈小林将价款个人占有，并未将价款分给其姐弟陈玉美、陈三惠。2002年，被告李同富将购买所得的铺屋旧房拆除，建成现有砖混结构的二层楼房，而并未办理房屋变更登记手续。原告陈三惠于2000年初全家到县城居住生活，但每年都常回中和圩探亲、访友、扫墓。诉讼过程中，陈玉美明确表示放弃对诉争房屋继承权。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，第五十二条：“有下列情况之一的，合同无效，(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》“89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，对不动产而言，虽然必须以登记为物权变动的必要条件，但不影响合同效力。原告主张其对陈小林卖房行为不知情，本院认为原告虽在县城居住生活，但其每年都回中和圩，到老家探访亲友、扫墓，且被告李同富于2000年农历12月13日购房后，2002年就拆旧建新至今已经长达14年，原告主张不知情明显不符合日常生活情理，陈玉美虽对祖遗房屋享有继承权，但依据风俗，外嫁女不继承父母遗产，且诉讼过程中，陈玉美也明确表示放弃继承权，陈玉美对陈小林卖房虽然是明知而未表示反对，故对原告主张未经房屋共有人同意陈小林擅自处分共有财产的行为无效的理由，本院不予支持。涉案合同虽名为《卖铺屋基地契约》，但双方买卖的地基实为买卖房屋所占用的土地，并非空闲宅基地。陈小林处分的虽为农村宅基地上的房屋，陈小林与李同富也并非同一集体经济组织成员，但鉴于“地随房走”的原则，农村村民买卖其房屋并未违反法律禁止性规定，且双方对房屋价格约定符合当时的市场价格，综上，二被告之间的房屋转让协议自愿、平等、等价、有偿，原告陈三惠、陈玉美明知而未表示反对。二被告签订的《卖铺屋基地契约》应为有效合同，对于原告请求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：
驳回原告陈三惠的诉讼请求。
案件受理费400元，由原告陈三惠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 欧阳旦辉
人民陪审员 谢 冒 仔
人民陪审员 邓 启 勇
二〇一六年十月二十四日
书 记 员 席 秋 冰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
89．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。