广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初2551号
原告：深圳市公元物业管理有限公司清远分公司，住所地清远市新城人民二路八号凤城世家依云轩A幢首层物业管理处。
负责人：闵安。
委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。
被告：唐筱，男，1982年8月1日出生，现住清远市清城区。
原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司（以下简称公元物业清远分公司）诉被告唐筱物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月1日作出（2016）粤1802民初5260号民事判决，被告不服向广东省清远市中级人法院提出上诉。广东省清远市中级人民法院于2017年4月20日作出（2017）粤18民终440号民事裁定书，裁定：一、撤销清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初5260号民事判决；二、本案发回清远市清城区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卓霞、被告唐筱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公元物业清远分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告唐筱向原告支付从2011年1月至2016年8月的物业管理费、公摊电费、违约金等所欠相关费用共计18318.04元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告唐筱为东方巴黎5栋23F房业主，该业主于2011年1月至2016年8月拖欠由原告管理服务的东方巴黎小区物业管理费、公摊电费、违约金等共计18318.04元，期间，原告工作人员多次电话沟通、敦促业主收楼并缴交所欠管理费。被告于2015年9月3日前来东方巴黎物业管理处办理收楼手续，相关手续已经办理齐全，因被告拒交2011年1月1日至2016年9月3日期间的物业管理费、公摊电费、违约金等所欠相关费用，而拒绝接收5-23F房屋的钥匙。之后，原告再次电话沟通敦促被告前来收楼并缴交所欠管理费。2016年9月1日，被告再次前来东方巴黎物业管理处，要求拿回5-23F房屋钥匙并需要在收楼会签单钥匙签收处备注当天2016年9月1日的日期。依然拒绝交清2011年1月1日至2016年9月1日期间物业管理费、公摊电费、违约金等费用。只愿意交2016年9月1日起的物业管理费、公摊电费、违约金等费用。被告的行为已严重影响了原告的合法权益，特此提起诉讼。
被告唐筱答辩称，我是2016年9月1日才收楼，基于之前没有收楼，所以不应由我承担前期的物业管理费，收楼及2016年9月1日之后我是一直准时缴纳物管费的，有相关的单据证明。前期的18318.04元物业管理费不应由我承担。
本院经审理认定事实如下：位于清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎五号楼23层F号房屋由被告唐筱于2009年9月29日向清远市圣力源房地产开发有限公司购买，双方签订的《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为131.40平方米；出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门验收合格及规划验收合格，并符合合同约定的商品楼交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2009年9月7日，清远市圣力源房地产开发有限公司与深圳市公元物业管理有限公司签订《清远东方巴黎前期物业服务合同》，其中第七条约定，业主应于清远市圣力源房地产开发有限公司书面通知的入伙之日起，交纳物业管理费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，或因房屋质量问题需要整改，业主推迟入伙，在此期间业主的物业管理费其物业费用支付标准参照清远现行做法，由双方另行约定。上述《清远东方巴黎前期物业服务合同》签订后，原告公元物业清远分公司于2011年向清远市物价局申请对东方巴黎小区物业服务收费备案，东方巴黎小区实际由原告公元物业清远分公司提供物业服务。2015年9月3日，被告唐筱在东方巴黎小区管理处办理上述物业收楼手续，并在《业主入伙验收记录表》上签名确认，于当日与原告公元物业清远分公司签订《东方巴黎前期物业管理服务协议》，其中约定乙方（被告）每月5日前缴纳本月的物业管理服务费；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交纳欠费总额的0.5‰每天作滞纳金等。同日，被告唐筱在《东方巴黎临时管理规约》签名承诺该规约，该规约其中“业主的共同利益”部分记载，物业服务基准价及浮动幅度（经政府物价部门同意备案）不包含小区共用部位共用设施设备使用的水、电费用（业主需按照小区共用部位共用设施设备实际使用产生的每月水、电费用依照产权建筑面积分摊）及住户产生的日常生活垃圾向小区以外地方清运和处理费用。因原告主张被告的物业管理费、公摊电费应从2011年1月起计算，计至2016年8月，物业管理费为10722.24元、公摊电费为2335.8元、违约金为5260元，合共18318.04元。而被告则认为其于2016年9月才正式收楼，物业管理费等应从2016年9月起计算，双方为此产生纠纷。
另查明，根据原告提供的由清远市国土资源局不动产登记出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎五号楼23层F号房屋，建筑面积为130.71平方米，与《商品房买卖合同》所记载的建筑面积131.40平方米相差0.69平方米。
以上事实，有原告提供的《营业执照》、《商品房买卖合同》、业主警官证复印件、《清远东方巴黎前期物业服务合同》、《东方巴黎临时管理规约》、《收楼手续办理流程（会签单）》、《业主入伙验收记录表》、《东方巴黎前期物业管理服务协议》、《不动产登记资料查询结果证明》、收费通知单等，被告提供的2016年9月起每月向原告缴纳的物业管理费、公摊费收据及本院庭审笔录当事人的陈述为凭。
本院认为，本案系因物业服务引发的纠纷。原告公元物业清远分公司作为物业管理人于2015年9月3日与被告唐筱签订的《东方巴黎前期物业管理服务协议》是双方当事人自愿签订，合法有效，本院应予确认。被告唐筱作为物业所有人，应依照合同约定享有权利，履行义务。现双方争议的焦点是物业管理相关费用的起算时间。
双方当事人签订的《东方巴黎前期物业管理服务协议》，并未明确约定交纳物业管理费的起算时间，而原告主张的起算时间是根据被告与清远市圣力源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2010年12月31日前将商品房交付买受人使用，从而主张被告唐筱交纳物业管理费应从2011年1月起计算。但该合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…”，原告并未能提供出卖人书面通知被告办理交付手续的证据，而事实上，原告提供的《业主入伙验收记录表》记载，被告于2015年9月3日才办理房屋收楼手续，同时，根据原告提供的《清远东方巴黎前期物业服务合同》其中第七条约定，业主应于甲方（清远市圣力源房地产开发有限公司）书面通知的入伙之日起，交纳物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”。因此，本院确认，清远市清城区小市凤翔大道5号东方巴黎五号楼23层F号房屋的交付时间为2015年9月3日，物业管理费用应从该日开始起算。对原告主张被告支付此前物业管理费的诉讼请求，理由、证据不充分，本院不予支持。被告唐筱既然于2015年9月3日接收物业，就应当按约定交纳物业管理费用，其认为2016年9月1日才收楼的抗辩主张，理由、证据不充分，本院不予采纳。被告唐筱未按交付物业之日起交纳物业管理费用已构成违约，对原告主张该期间物业管理费、公摊电费及违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于物业管理费及相关费用的核算。根据《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告的物业房屋登记建筑面积为130.71平方米，物业管理费、公摊费应以实际建筑面积按单价、比例进行计算，结合原告提供的《清远东方巴黎前期物业服务合同》、《东方巴黎前期物业管理服务协议》、收费通知单及被告提供的物业管理费、公摊费收据，本院核算上述物业的物业管理费每月为156.85元，自2015年9月3日起至2016年8月31日止共1871.74元，公摊费为341.80元（即每月公摊费34.17元，从2015年10月起计至2016年7月止）。同时，根据《东方巴黎前期物业管理服务协议》第十条第二项“乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交纳欠费总额的0.5‰每天作滞纳金，或采取合理的催缴措施”的约定，该滞纳金的约定实质上是一种违约责任的承担方式，且未超过法律规定的范围。现原告主张被告承担违约金，可按上述约定计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告唐筱应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付物业管理费1871.74元、公摊费341.80元，两项合计2213.54元；
二、被告唐筱应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司支付物业管理费1871.74元、公摊费341.80元的违约金（其中物业管理费1871.74元的违约金从2015年9月5日起计算、公摊费341.80元的违约金从2015年10月5日起计算，违约金均按每期逾期欠款额每日0.5‰计算），至付清款项之日止；
三、驳回原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费129元，由原告深圳市公元物业管理有限公司清远分公司负担113元，被告唐筱负担16元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 张伟坚
人民陪审员 刘翠娥
人民陪审员 张晓航
二〇一七年九月七日
书 记 员 陈智成
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。