湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂宜昌中民二终字第00138号上诉人（原审被告）李新。被上诉人（原审原告）宜昌市安顺物业管理有限公司。住所地：宜昌市西陵一路7号。法定代表人李经华，该公司经理。委托代理人杜洲，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人李新因与被上诉人宜昌市安顺物业管理有限公司（以下简称安顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月27日受理后，依法组成由审判员朱红洲担任审判长，审判员邓爱民、代理审判员胡晓静参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认定，安顺公司自2003年8月起，受开发商宜昌市新大陆房地产开发有限公司委托为李新居住的金色勤苑小区提供前期物业管理服务。安顺公司与李新签订《金色勤苑业主临时公约》及《承诺书》。《金色勤苑业主临时公约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用按建筑面积每平方米1元，每三个月收取一次，入伙时应提前一次性缴纳三个月物业服务费。2004年11月5日，宜昌市物价局以宜价函（2004）63号函审批同意：金色勤苑小区物业管理费的收费标准为按建筑面积0.50元／月／平方米，电梯运行费用0.30元／月／平方米，即物业管理费合计为0.80元／月／平方米。2006年6月9日，宜昌市物价局以宜价函（2006）13号函对金色勤苑住宅小区物业服务收费批复：住宅用房物业服务费基准价：0.50元／月／平方米，电梯运行费用0.30元／月／平方米，以上指导价向上浮动幅度不超过20%，下浮不限。具体标准由安顺公司与业主在物业服务合同中约定。安顺公司依据上述批复文件按照0.80元／月／平方米向李新收取住宅用房物业服务费。2013年1月，安顺公司在小区公告栏张贴物业上涨0.4元／月／平方米的无标题的《征求意见书》，随后，安顺公司将《征求意见书》送给小区业主签署意见。小区业主或者业主配偶等近亲属在《征求意见书》上签名的有70余户。截止至2014年10月止，金色勤苑小区已有105业主按照新标准1.2元／月／平方米交纳了物业费。金色勤苑小区现有业主合计124名，安顺公司提价行为受到李新的反对。安顺公司遂诉至人民法院，请求人民法院判令：一、李新支付安顺公司物业服务费1876元；二、李新按日千分之三缴纳滞纳金1216.51元（2013年10月1日至2014年9月18日）。原审法院同时认定，李新现居住于宜昌市西陵一路7号金色勤苑4-1103号，房屋面积130.22平方米。原审法院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中华人民共和国国务院第504号令《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条规定的其它事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。在本案中，安顺公司所举的证据，从内容上看，《征求意见书》已明确告知上调物业费等内容，小区业主或其近亲属在安顺公司提供《征求意见书》上签了名，签名后并无明示反对意见，其签名应视为对安顺公司《征求意见书》所涉及的内容的认可，双方的签名使《征求意见书》已具备合同性质并发生合同效力；从形式上看，安顺公司根据规定采用书面征求意见的形式召开业主大会，符合《物业管理条例》规定；从数量上看，签名的业主73户已超过小区业主的半数以上，其形成的意见为小区多数人意见，其多数人意见对其他业主具有共同的拘束力；此外，小区内有部分业主虽未签字，但按照1.2元／月／平方米的新标准已履行交纳物业费的义务，其行为应视为用行动表示对安顺公司书面征求意见材料内容的认可。因此，安顺公司的该项主张，符合规定，予以支持。李新的意见，不应予以采纳。其次，国家发展和改革委员会和建设部2003年11月13日以发改价格（2003）864号制定公布的《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第七条规定：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门，应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。湖北省物价局、湖北省建设厅2007年5月11日研究制定的鄂价房服（2007）107号《湖北省物业服务收费管理办法》第五条规定：根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市、县政府价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。实行市场调节价的物业服务，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。从本案的情况看，金色勤苑小区物业管理费的收费标准经历了由政府定价到政府指导价的过程，从法律法规的演变来看，物业费由政府定价审批制度已经发生改变。在本案中，安顺公司用发放书面征询意见材料的形式与小区业主发生联系，对双方签订的《业主临时公约》约定的权利义务进行了调整，属于合同部分内容已发生变更，应该按照变更后的合同约定的价格认定。因此，李新提出的安顺公司此次调价未经市物价局审批，其调价收费是不合法的抗辩理由，不予支持。基于前述理由，原审法院遂经其审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决李新按照1.2元／月／平方米的标准交纳自2013年7月至2014年6月的物业费（130.22×1.2×12）1875.17元，同时驳回了安顺公司的其他诉讼请求。原审并同时决定一审案件受理费50元，由李新负担。李新不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、安顺公司物业服务费的上浮幅度违反相关规定。宜昌市物价局《宜价函（2006）13号》文对金色勤苑住宅小区物业服务收费批复：住宅用房物业服务费基准价：0.50元／月／平方米，电梯运行费用0.30元／月／平方米，以上指导价向上浮动幅度不超过20%，下浮不限。具体标准由安顺公司与业主在物业服务合同中约定。本案中，安顺公司物业服务费上浮0.4元／月／平方米，上浮幅度超过80%。2、上浮物业服务费的程序违法。首先，安顺公司向业主发放的《征求意见书》未提供业主对物业服务费上浮表示同意或不同意的栏目，上面虽有业主的签名，却不能表明业主同意物业服务费上浮。其次，发改委2014年12月17日公布的（2014）2755号文件明确规定：保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费的，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。安顺公司上涨物业服务费并没有到市物价局备案，也没有通过物价局核准。3、安顺公司采用不正当的欺骗手段，误导小区部分业主按照新标准交纳了物业服务费。4、在一审过程中，业主向法院提交的《金色勤苑物业费管理费征集意见表》中共有91户业主不同意涨价，占小区业主户数的73.38%，一审法院不予采信，导致一审认定事实不清。5、安顺公司以经营亏损为由，提出上涨物业管理费，无依据支持。首先，金色勤苑小区物业服务费是采用包干制即业主向物业管理企业支付固定物业服务费后，盈余或亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。其次，业主对安顺公司的亏损情况提出质疑，多次提出审核安顺公司的收支情况，物业公司一直未予答复。因此，原审法院判决有失公正，请求二审人民法院依法撤销原判，改判驳回安顺公司的诉讼请求。李新为支持其上诉请求向本院提交了如下证据：宜昌市物价局《宜价函（2006）13号》市物价局关于金色勤苑住宅小区物业服务费收费的批复、发改价格（2003）1864号收费管理办法内容、发改价格（2014）2755号国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知、金色勤苑业主临时公约、金色勤苑物业管理费征求意见表、致敬信、征求意见书、金色勤苑小区物业服务费收费标准、关于成立金色勤苑业主委员会的公开信、金色勤苑业主大会筹备组成员名单的公告、宜价函（2011）13号市物价局关于北京花园小区物业综合服务收费标准的批复。拟证明安顺公司上涨物业服务费是违规违法的。经质证，安顺公司认为李新提交的证据在一审中已提交，不属于新的证据。本院经审查认为，李新提交的宜昌市物价局《宜价函（2006）13号》市物价局关于金色勤苑住宅小区物业服务费收费的批复、金色勤苑业主临时公约、征求意见书已在一审中提交，不属于二审新的证据；发改价格（2003）1864号收费管理办法内容、发改价格（2014）2755号国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知、致敬信、金色勤苑小区物业服务费收费标准、关于成立金色勤苑业主委员会的公开信、金色勤苑业主大会筹备组成员名单的公告与本案有关联性，本院依法予以采信；宜价函（2011）13号市物价局关于北京花园小区物业综合服务收费标准的批复与本案无关，本院依法不予采信；金色勤苑物业管理费征求意见表未载明日期及征求意见的具体内容，又无其他证据佐证，无法达到李新的证明目的，本院依法不予采信。二审中，安顺公司未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点是安顺公司上浮物业服务费的行为是否有效。本院认为，首先，要对该问题作出准确清晰的评判必须首先对我国物业服务收费的价格管理模式进行有效厘清。我国物业服务收费的价格管理模式发展演变过程经历了两个发展阶段，第一阶段为2003年《物业管理条例》实施以前，我国对物业服务收费的价格管理并无行政法规及以上层级的法律规范，对物业服务收费的价格管理适用的是原国家计委及建设部1996年发布的行政规章即《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，该规章第五条第一款规定“物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价及经营者定价”，第六条第一款则进一步规定“实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业单位根据实际提供的物业服务项目和各项费用的开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业行政管理部门的意见后，以独立小区为单位核定”。依据前述规章，湖北省于1997年公布实施了《湖北省物业管理服务收费暂行办法》，该地方规章第六条亦规定“实行政府定价和政府指导价的牧业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用的开支情况，向当地物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政部门的意见后执行”。由此可见，当时的物业服务收费价格实行的是区分不同情况，分别实行政府定价、政府指导价及经营者定价三种价格模式，其中政府相关部门对政府定价及政府指导价的具体管理方式系以独立小区为单位向物价部门单独申报，由物价部门以具体行政行为方式实行个案审批后执行。第二阶段系2003年《物业管理条例》实施后，因该行政法规第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务相适应的原则，区别不同物业的性质与特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”国家发展和改革委员会与建设部依据前述规定的授权于2004年制定了《物业服务收费管理办法》，该管理办法第六条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别执行政府指导价和政府调节价，具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。”第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布，具体标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定”。依据前述规定的授权，湖北省于2007年制订了《湖北省物业收费管理实施办法》，该实施办法第五条规定“根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市县价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府价格标准及浮动幅度。”由此可见，国家发展和改革委员会与建设部2004年制定的《物业服务收费管理办法》对实行政府指导价的物业服务收费的管理模式已经作出重大调整，即由以前“以独立小区为单位向物价部门单独申报，由物价部门以具体行政行为方式实行个案审批后执行”模式调整为“政府价格主管部门会同房地产行政主管部门以抽象行政行为方式定期制定并公布相应的基准价及其浮动幅度”，且该模式在湖北省2007年制订《湖北省物业收费管理实施办法》后已在湖北省得到具体执行。依据《湖北省物业收费管理实施办法》，实行政府指导价的物业服务收费基准价及浮动幅度应依属地管理原则，由市县价格主管部门会同房地产主管部门确定。由前述物业服务收费价格管理模式的演变过程可以看出，自2007年以后，政府价格管理部门对实行政府指导价的特定小区的具体物业收费标准已不再需要进行个案审批，即使以小区为单位申报也仅具有备案性质。因此，本案李新以安顺物业公司上浮物业服务费超过了原宜昌市物价局2006年以宜价函（2006）13号文审批的浮动幅度、未重新审批为由主张安顺公司上浮物业服务费的行为无效的理由显然于现行法律规定相悖，不能成立。其次，鉴于《湖北省物业收费管理实施办法》实施后，宜昌市城区目前尚未正式制定并发布实行政府指导价的物业服务收费标准，于此情形，对宜昌城区目前实行政府指导价的物业服务收费只能依据协商一致、公平合理等基本原则进行评判。本案安顺公司提交的证据可以证明金色勤苑小区现有业主124名中有105名业主已按照新标准1.2元／月／平方米履行了交费义务，安顺公司的提价行为已取得三分之二以上业主的同意，且结合安顺公司物业服务资质等级，参照同类型小区物业服务费标准，安顺公司将本案所涉金色勤苑小区物业服务费上调至1.2元／月／平方米符合公平合理原则，原审法院确认安顺公司上浮物业服务费的行为有效并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（李新已预交），由李新负担。本判决为终审判决。审判长朱红洲审判员邓爱民代理审判员胡晓静二〇一五年四月二十日书记员张鹏炜