黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终4476号
上诉人（原审被告）：王鑫，男,1979年10月28日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
上诉人（原审被告）：陈默,女，1980年7月18日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
王鑫、陈默共同委托诉讼代理人：施佰芝、张宁，黑龙江民强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王明龙，男，1975年5月15日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：刘环宇，黑龙江恒辰律师事务所律师。
原审被告：黑龙江联晟假日宾馆有限公司，住所地哈尔滨市南岗区海河路8号1-3层。
法定代表人：王鑫，该公司总经理。
委托诉讼代理人：施佰芝、张宁，黑龙江民强律师事务所律师。
上诉人王鑫、陈默因与被上诉人王明龙、原审被告黑龙江联晟假日宾馆有限公司（以下简称联晟假日宾馆）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初10122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈默及其与王鑫共同委托诉讼代理人施佰芝、张宁，被上诉人王明龙的委托诉讼代理人刘环宇，原审被告联晟假日宾馆的委托诉讼代理人施佰芝、张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王鑫、陈默上诉请求：1.撤销（2016）黑0103民初10122号民事判决；2.驳回王明龙的诉讼请求。事实与理由：王鑫、陈默与王明龙于2014年2月20日签订房屋租赁合同，用途为经营联晟假日宾馆，租期为八年。经营宾馆期间该房屋出现漏水现象，经与王明龙协商维修未果，为了继续经营的需求随即对漏水进行维修，花费三十万元。王明龙对此置之不理，王鑫、陈默行使其抗辩权将2016年度房屋租金中三十万元及2017年度租金进行提存，待王明龙履行完维修义务后将该租金给付王明龙。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，王明龙对房屋漏水问题未解决却要求全部租金，王鑫、陈默有权拒绝其相应的履行要求。一审法院认为王鑫、陈默因未全额交付租金而判决解除房屋租赁合同是不全面的认定：一、没有就合同标的物房屋的瑕疵予以认定；二、对于未给付房屋租金的提存没有予以认定。王鑫、陈默不构成根本违约，因此不应该以此解除租赁合同。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法重新审理此案。
王明龙辩称，本案缴纳租金的义务和维修房屋的义务，并非是同时履行的义务。而是交租金在先，维修在后。按照合同约定，在2016年2月26日之前王鑫、陈默就应当缴纳房租款，至今未履行，违约在先。而王鑫、陈默提出的所谓房屋维修的问题实际上是2016年夏天才发生提出的，王明龙维修义务也是在此时才产生。即使存在维修的问题，也是属于王鑫、陈默缴纳房租的在先义务之后的后义务。依据《合同法》第67条规定，上诉人未履行缴纳房租的先义务，王明龙有权拒绝履行王鑫、陈默提出的所谓房屋维修的后义务。因此王鑫、陈默提出的因房屋未维修而拒绝缴纳2016年部分和2017年全部房租的上诉理由，不应支持。对于王鑫、陈默所提出的房屋维修和缴纳租金的关系问题，王明龙认为，如果漏水真是房屋质量问题导致的，王鑫、陈默也未依据合同规定及《合同法》第221条规定，要求维修期限。再如果王明龙未及时维修，王鑫、陈默也可以自行维修，维修费可以抵顶租金或延长租期，但坚决不可以直接依此理由而拒绝支付全部的租金。但是实际中王鑫、陈默并未向王明龙要求维修期限，王明龙并未违约、违法。另外，王明龙得知房屋维修问题后及时查看房屋，并和房屋所有人以及所有商户积极协商维修事宜，并未因王鑫、陈默已违约不缴纳租金而拖延维修。王鑫、陈默一直拖延不予自行维修，正常营业中。说明房屋的质量问题并不严重，根本达不到影响经营和超期缴纳房租的程度。王鑫、陈默自称的经营损失，实际上没有产生。王鑫、陈默提起反诉完全是恶意拖延诉讼、恶意拖延支付租金。一审中王鑫、陈默一再称提存租金，但也没有任何实际行动。如果真的维修问题严重，而在几方未协商好维修事宜时，王鑫、陈默自身拖延维修，而导致的所谓的经营损失及扩大的损失，均应当由王鑫、陈默自身负责。按双方租赁合同第十一条约定“在租赁期间，乙方不得逾期交纳租金。如逾期一个月不支付租金，甲方有权解除合同，乙方无条件退出。”王鑫、陈默不仅2016年的租金逾期未交，而且在2017年的租金也已经逾期六个月之久未缴纳租金，已严重违约，解除合同有理有据。并且，根据租赁合同第十一条约定“损失由乙方负责，并包赔甲方损失”。王鑫、陈默所提的反诉不应得到支持。而且根据租赁合同第三条约定“第三年后房租每年上浮2%”，王鑫、陈默应按照此标准向王明龙支付自2017年3月27日解除合同后至实际搬迁日期间的房屋租金。一审法院对此认定完全正确，请二审法院予以维持。王鑫和陈默夫妻二人是以家庭财产共同投资承租房屋，并共同经营宾馆，陈默与王鑫均是合同主体，应当共同承担本案的民事责任。王明龙认为王鑫、陈默作为商业经营者，应当明知严格履行合同义务，才是保障商业经营盈利的必要前提。王明龙作为出租方不回避维修义务，但王鑫、陈默按期缴纳租金是维修的前提，而且维修问题也有其他的法律规定予以调整。而王鑫、陈默既然已投入巨资，则应当更加依法、依约履行合同义务，应当更加珍惜双方最初建立起来的信任合作关系。那么既然王鑫、陈默不履行按期交纳房租的合同义务，就要承担为此而带来的不利后果，本案一审法院的判决公平公正、合理合法，请二审法院予以维持。
联晟假日宾馆辩称，同意王鑫、陈默的观点。
王明龙向一审法院起诉请求：一、判令王鑫、陈默、联晟假日宾馆立即向王明龙支付房屋租金30万元及利息（2016年2月27日至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；二、判令自2017年3月27日起解除王明龙与王鑫、陈默、联晟假日宾馆签订的房屋租赁合同，王鑫、陈默、联晟假日宾馆立即迁出，将承租的房产交还王明龙；三、判令王鑫、陈默、联晟假日宾馆向王明龙支付自2017年3月27日起至实际搬迁日期间的房屋租金（按合同约定的租金）。
一审法院认定事实：2012年2月20日王明龙与案外人哈尔滨市北方图书设备厂签订房屋租赁合同,约定案外人哈尔滨市北方图书设备厂将自有房屋坐落于哈尔滨市南岗区海河路8号1-3层，建筑面积约2851平方米（不包括食堂）出租给王明龙使用，租期为十年自2012年2月20日起至2022年9月5日止。王明龙在承租期内，在该承租房设立并经营了哈尔滨品尚厨房餐饮有限责任公司，王明龙为该公司的股东和法定代表人，2015年2月11日哈尔滨品尚厨房餐饮有限责任公司注销。2013年12月31日王明龙与王鑫签订定金合同，约定双方就海河路8号品尚厨房二楼、三楼火锅1-3层等共计面积1300平方米左右的房屋租赁事宜达成初步协议，王鑫向王明龙交纳定金20万元，于2013年12月31日交纳10万元，2014年1月10日之前交纳余款10万元，此定金合同生效。2014年2月20日王明龙作为哈尔滨品尚厨房餐饮有限责任公司法定代表人与王鑫签订房屋租赁合同，约定：王明龙将租赁案外人北方图书设备厂的坐落于哈尔滨市南岗区海河路8号1-3层房屋中的部分面积（大概1300平米左右）实际位置附图纸，以图纸标注位置为准出租给王鑫使用；租赁期限为八年，自2014年2月20日到2022年2月19日止；每年租金为102万，2013年12月31日、2014年1月10日王鑫分别预交定金10万元，王鑫共计缴纳定金20万元。2014年2月20日签订合同之日王鑫一次性付清第一年度剩余租金共计82万元。2015年1月5日前王鑫一次性付清第二年度租金。自第三年度起，租金提前一个月支付，即每年的1月20日前王鑫一次性付清该年度的租金。第三年后房租每年上浮2%。王明龙为王鑫提供免租金装修期35天（时间为2014年2月22日至2014年3月26日），房租自2014年3月27日开始计算；在租赁期间，王鑫不得逾期交纳租金，如逾期一个月不支付租金，王明龙有权解除合同，王鑫无条件退出，损失由王鑫负责并包赔王明龙损失。2015年1月27日王明龙与陈默签订补充协议，约定本合同中“双方约定租赁期限为八年，自2014年2月20日到2022年2月19日止”，改为王明龙为陈默提供免租金装修期35天，租赁期限八年，自2014年2月20日到2022年3月26日。交房租的日期为每年2月26日前一次性交清下一年度租金。合同签订后王明龙将租赁房屋交付王鑫使用，2014年7月14日王鑫在租赁房屋内成立了黑龙江联晟假日宾馆有限公司。王鑫依照合同约定向王明龙支付了前两年度的租金，第三年度2016年，王鑫仅支付了72万元租金，剩余30万元未支付，亦未支付2017年度租金。审理过程中，王鑫、联晟假日宾馆提出反诉请求：一、判令王明龙先行履行房屋维修义务，并承担因违约造成的损失30万元；二、王明龙履行合同的附随义务出具收到房屋租赁费发票。王明龙认为王鑫、陈默、联晟假日宾馆不仅拖欠2016年度剩余租金30万元，而且，未按合同约定交纳2017年度租金，已严重违约，故诉至法院形成诉讼。
一审法院认为，关于合同能否解除的问题。王明龙与王鑫、陈默签订的房屋租赁合同、定金合同、补充协议系双方真实意思表示不违反法律的强制性规定，合法有效。双方签订的房屋租赁合同约定“在租赁期间，王鑫不得逾期交纳租金，如逾期一个月不支付租金，王明龙有权解除合同，王鑫无条件退出，损失由王鑫负责并包赔王明龙损失”，王鑫未按合同约定足额给付2016年度租金，且未按合同约定在2017年2月26日前向王明龙给付2017年度房屋租金，构成违约，王明龙有权解除合同并要求王鑫支付拖欠的2016年度租金并承担违约责任，故对王明龙要求解除王明龙、王鑫签订的房屋租赁合同，并支付拖欠的30万元租金及利息的诉讼请求予以支持。租赁房屋解除后，王鑫应将租赁房屋返还王明龙，并支付占用期间的租金，故对王明龙要求王鑫迁出并支付占用期间租金的请求予以支持。关于王鑫是否可以行使履行抗辩权的问题。王鑫、陈默、联晟假日宾馆辩称，王鑫不支付租金是因为租赁房屋漏水，王明龙未履行维修义务，王鑫、陈默、联晟假日宾馆行使履行抗辩权才未给付租金。双方在租赁合同中未对租赁房屋的维修义务进行约定，根据法律规定，在承租人要求下，出租人有维修义务，出租人不维修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，王鑫、陈默、联晟假日宾馆既没有证据证明其要求王明龙进行维修，也没有自行维修，其以王明龙未履行维修义务为由抗辩不给付租金，不予支持。关于合同主体问题，王明龙虽是以公司法人的身份与王鑫签订的租赁合同，但现公司已注销，王明龙、王鑫已经实际履行了租赁合同，王明龙提起诉讼符合法律规定。陈默与王明龙签订了补充协议，补充协议亦是合同的一部分，陈默是合同的当事人。租赁合同及补充协议是王明龙和王鑫、陈默签订的，联晟假日宾馆不是合同主体，故王明龙要求联晟假日宾馆承担责任的诉讼请求不予支持。关于王鑫、联晟假日宾馆反诉请求问题。王鑫、联晟假日宾馆反诉要求王明龙履行维修义务并赔偿漏水损失的请求与本案不是同一法律关系，如有纠纷可另行解决。王鑫、联晟假日宾馆反诉要求王明龙开具发票的问题。根据国务院依据《中华人民共和国税收征收管理法》之授权而制定的《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，发票的印制、领购、开具、取得和保管等活动均属国家税务机关统一管理，任何单位和个人都可向国家税务机关举报任何违反发票管理法规的行为，该行为应由国家税务机关受理审查，不属于民事法律关系，王鑫、联晟假日宾馆要求王明龙出具租赁期间房屋租赁费发票的诉讼请求不属于民事法律关系，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除王明龙与王鑫、陈默签订的房屋租赁合同；二、王鑫、陈默于判决生效后十五日内迁出哈尔滨市南岗区海河路8号1-3层房屋，将房屋交付给王明龙；三、王鑫、陈默于本判决生效后十五日内给付王明龙租金30万元及利息（自2016年2月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；四、王鑫、陈默于本判决生效后十五日内给付王明龙占用房屋期间的租金（自2017年3月27日起至实际迁出之日止，2017年3月27日至2018年3月26日之间按年租金1,040,400元计算，以后每年上浮2%）；五、驳回王明龙其他诉讼请求。
本院二审期间，王鑫、陈默根据上诉请求提交两份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，证据一，联晟假日宾馆装修明细及票据。拟证明：王鑫、陈默承租该房屋签订合同期限为8年，且投入近300万元装修费用，不可能因为房租问题而故意拖延，其扣留部分房租是因为王明龙所出租的房屋漏雨且经营酒店噪音影响王鑫、陈默的正常经营。证据二、通话录音光盘及通话录音笔录。拟证明：2015年一整年只要到雨季都存在漏水的状况，自2016年春天化雪之后到雨季所承租的房屋漏水严重，营业额与正常时间相比明显下降。陈默数次与王明龙联系要求其修复房屋，王明龙一直拖延，所以行使合同的抗辩权利，暂留一小部分房屋租金用于引起王明龙的重视。王明龙质证意见：对证据一的真实性有异议，无法核实装修费用的真实发生，而且与本案无关联性。王鑫、陈默未实际缴纳租金确实存在，关于房屋装修问题王明龙会另外要求王鑫、陈默解除合同后予以拆除，该装修并不是延期缴纳房租的合理理由；对证据二的真实性不确定，无法核实是否与王明龙本人对话。录音时间为2016年5月和6月，但是在2016年2月26日时王鑫、陈默就已经拖欠王明龙30万元租金，维修漏水的事情是在此之后，王鑫、陈默以此扣留之前已欠的租金显然已经违约。维修问题王明龙积极配合找房屋所有人予以维修，且关于维修的费用问题还有合同法第221条另行予以调整，王鑫、陈默以此证明拖延缴纳租金的合理性于法无据，在2016年2月份缴纳房租时积雪没有开化不涉及漏水，因此漏水维修义务在缴纳租金之后。庭后，王明龙认可通话记录的真实性。联晟假日宾馆对王鑫、陈默提交的证据一、证据二均无异议。本院认证意见为：证据一不能直接证明待证事实，本院不予采信。因庭后王明龙对证据二的真实性予以认可，本院予以采信。王明龙、联晟假日宾馆均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋2016年以前即存在漏水问题,关于维修问题在2016年6月以前一直在协商，两次通话录音记录中，双方均未提及是否欠付租金，及剩余租金应于何时交纳的问题。本院对原审认定的其他事实予以确认。
本院认为，2014年2月20日王明龙作为哈尔滨品尚厨房餐饮有限责任公司法定代表人与王鑫签订《房屋租赁合同》及2015年1月27日王明龙与陈默签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应该按照合同约定履行义务。合同约定履行期限八年，每年2月26日前一次性交清下一年度租金。合同签订后，王明龙按合同约定交付了房屋。王鑫依照合同约定向王明龙支付了前两年度的租金，2016年2月26日，王鑫仅支付了72万元租金，剩余30万元未支付。虽然双方签订的房屋租赁合同约定“在租赁期间，王鑫不得逾期交纳租金，如逾期一个月不支付租金，王明龙有权解除合同，王鑫无条件退出，损失由王鑫负责并包赔王明龙损失”，但本院二审中，王鑫、陈默提交的证据二(录音资料)能够证明在2016年2月26日之前，案涉房屋即存在漏水问题，影响使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。录音资料证明王鑫、陈默提出了维修请求，双方就此问题进行过协商，且王鑫、陈默于2016年2月26日交付72万元租金后，王明龙没有证据证明其曾要求王鑫、陈默按期交付剩余30万元租金，在双方的两次通话录音中，王明龙亦未提及欠付30万元租金一事，故王鑫、陈默不属于无正当理由延迟交纳租金，王明龙亦没有证据证明其曾要求承租人王鑫、陈默在合理期限内支付，本案不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的解除合同的条件。一审法院以此为由判决解除王明龙与王鑫签订的《房屋租赁合同》，适用法律不当，本院予以纠正。王鑫、陈默虽然要求王明龙对案涉房屋进行维修，但并未提出减少租金或延迟租金的请求，其上诉主张花费30万元维修费用，亦没有证据证实，故不能以此为由，不履行交付租金的义务，因诉讼期间跨越了交纳下一年度租金的日期，王鑫、陈默一直占有、使用案涉房屋，故应按合同约定交付2017年度的租金1,040,400元，王明龙请求王鑫、陈默按中国人民银行同期贷款利率4倍计算上述租金的利息损失，符合法律规定，应予支持。关于王鑫、陈默主张的因房屋维修造成的损失可另行主张。王鑫、陈默主张其已将2016年度房屋租金中30万元及2017年度租金进行提存的上诉理由，证据不足，本院不予采纳。
综上所述，王鑫、陈默的上诉请求部分成立。原审判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初10122号民事判决第三项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初10122号民事判决第一项、第二项、第五项；
三、变更黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初10122号民事判决第四项为：王鑫、陈默于本判决生效后十五日内给付王明龙2017年度的租金1,040,400元及利息（自2017年3月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；
四、驳回王鑫、陈默的其他上诉请求和王明龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费15,192元，由王鑫、陈默负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋彦辉
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
二〇一七年十一月十三日
法官助理 咸雅芳
书 记 员 周小倩