江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）熟虞民初字第1661号
原告张建明。
委托代理人陈和平，江苏同益大地律师事务所律师。
被告常熟市浙江商会，住所地常熟市黄山路199号。
法定代表人邓敦艾。
委托代理人龚晓春，江苏少平律师事务所律师。
被告江苏浙成投资发展有限公司，住所地常熟东南经济开发区金都路8号1幢。
法定代表人邓敦艾。
委托代理人林松钱。
原告张建明与被告常熟市浙江商会（下称浙江商会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法由审判员崔劲松适用简易程序，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。原告张建明的委托代理人陈和平，被告浙江商会的委托代理人龚晓春到庭参加诉讼。后本院组成合议庭，依法通知江苏浙成投资发展有限公司（下称浙成公司）为共同被告参加诉讼，于2014年3月24日、5月26日公开开庭进行了审理。原告张建明的委托代理人陈和平，被告浙江商会的委托代理人龚晓春、浙成公司的委托代理人林松钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建明诉称：2011年3月，被告称欲建造“常熟浙商创意大厦”的五星级酒店，劝说在常熟经商的浙江同乡出资购买房屋。原告信以为真，于2012年3月31日将人民币152万元汇入被告银行账户。但二年多了，建造房屋的工程至今未能动工，原告多次与被告协商要求返还购房款未果，故请求法院判令被告归还购房预付款150万元及保证金2万元，按照银行同期贷款利率支付从2011年3月31日起至被告还清上述款项之日的银行利息27万元，并承担本案诉讼费。审理中，原告增加诉讼请求，要求解除与被告浙江商会签订的预约协议书，并明确要求被告支付利息至法院判决确定给付之日止，其余诉讼请求不变。
被告常熟市浙江商会辩称：原告所述是事实，但本案所涉建设开发项目即“常熟浙商创意大厦”，是由江苏浙成投资发展有限公司作为开发商开发的，原告的150万元购房预约金系被告代浙成公司收取的；保证金2万元的按照预约协议书的约定不属于购房款，是原告用于保证认购“常熟浙商创意大厦”的物业并设立一家企业，当满足这两个条件之后予以退还，所以2万元与150万元属于不同性质的两笔款项。故被告诉讼主体的不适格，法院应予以驳回；保证金2万元不具备退还条件，被告不应返还。
被告浙成公司辩称：其公司属于浙江商会“常熟浙商创意大厦”的项目公司。目前是金融危机，几个股东出了问题，工程项目速度虽然放慢了，但还是在有序地进行中。原告的152万元是以浙江商会名义收的，该款已由浙成公司用于缴纳项目开发的土地款。现“常熟浙商创意大厦”项目未达到预售条件，还是有希望达到预售条件的。如果法院判决返还，是浙江商会的责任，浙成公司没有责任。
经审理查明：2010年11月4日，江苏省常熟东南经济开发区管理委员会（甲方）与邓敦艾等八人（乙方）及被告浙江商会（丙方）签订项目协议书及补充协议书，主要内容为被告浙江商会委托邓敦艾等八人在江苏省常熟东南经济开发区管理委员会所属开发区内的批租土地（地块为汇金一路以南，汇金二路以北，面积为约25733平方米）投资建设“常熟浙商大厦”。被告浙江商会允许邓敦艾等八人代表其在常熟市东南开发区投资建设常熟浙商大厦，并由邓敦艾等八人负责常熟浙商大厦的建设与招商；邓敦艾等八人以正常的招拍挂流程取得批租的商业用地，并承诺在土地摘牌后，提交该项目所有的报批资料，在一个月内完成工商验资并获取公司营业执照，同时迅速开始项目的初步规划设计；江苏省常熟东南经济开发区管理委员会协助邓敦艾等八人办理相关报批手续，负责做好土地周边基础建设，土地达到“五通一平”等，以保证项目顺利进行。
2010年12月13日，邓敦艾等人依法注册设立被告浙成公司，许可经营项目为房地产开发。2010年12月16日，被告浙成公司在常熟市土地交易所举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得编号为2010A-011地块（汇金一路以南，汇金二路以北），面积为25692平方米。2010年12月25日，常熟市国土资源局作为出让方与被告浙成公司作为受让方签订编号为3205812010CR0151的《国有建设用地使用权出让合同》，合同规定出让人同意在2011年1月16日前将面积为25692平方米宗地交付受让人，该合同项下的国有土地使用权出让年限为40年，土地出让价款为2.836亿元，定金0.5672亿元，抵作土地出让价款。自合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款及土地契税。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年1月16日之前开工，在2015年1月16日之前竣工。该合同还规定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.3‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。
2011年3月14日，原告（乙方）在被告浙江商会（甲方）提供预约协议书上签名，同意认购“常熟浙商创意大厦”一定面积的物业，并在该物业内设立一家企业，按照被告与常熟东南经济开发区管委会所达成的协议享受相关政策优惠。还同意向原告缴纳人民币2万元作为保证金。该笔保证金由被告保管，在原告购买“常熟浙商创意大厦”物业并按规定登记设立一家企业后，由被告浙江商会将所收保证金退还。同时，原告按照认购的物业面积缴纳150万元的预约金，该款项应于2011年3月15日前缴纳完毕，逾期视为乙方放弃认购。预约协议书还规定了原告购买物业的具体程序：即双方签订预约协议书，并分别收取保证金和认购预约金；“常熟浙商创意大厦”达到预售条件后，被告浙江商会书面通知原告摇号确定所购物业的位置，未参与摇号的视为放弃购买，所收预约金全额退还，并按一年期银行贷款基准利率支付原告相应利息；摇号确定位置后，原告应于5日内与浙成公司签订商品房买卖合同，所付预约金计入购房款；原告凭房产证办理企业登记设立手续后，被告浙江商会退还保证金2万元。预约协议书最后约定，该协议经双方签署后生效。2011年3月16日，原告通过银行汇付被告浙江商会152万元，被告浙江商会于2011年3月31日分别向原告出具保证金为2万元、购房预付款为150万元的收款收据。
庭审中，被告浙江商会认为购房预付款为150万元系其为浙成公司代收，为此，向本院提供了关于认购“常熟浙商创意大厦”物业的告知书、项目协议书及补充协议书、常土挂交（2010）56号成交确认书，以证明“常熟浙商创意大厦”建设项目系浙成公司开发，并通过挂牌招标拍卖方式已取得相应地块的国有土地使用权。2011年2月27日，被告向浙江商会的会员发送的一份关于认购“常熟浙商创意大厦”的告知书，介绍了常熟浙商创意大厦的各项情况，如实告知了该项目的运营成本，对会员认购面积额度进行了说明。在补充协议书中还明确了商会会员在购买了相关物业之后享有的优惠政策。经质证，原告认为其对被告提供的上述证据所反映的内容并不知情，且与本案没有关联性。
审理过程中，本院又查明，被告浙成公司仅缴纳出让金1亿元，尚欠1.836亿元，未取得该地块的国有建设用地使用权证，常熟浙商创意大厦项目至今未开工建设。常熟浙商大厦与常熟浙商创意大厦系同一建设项目。
以上事实，有原告向法庭提供的预约协议书、银行进账单、保证金及购房预付款收款收据，被告提供的关于认购“常熟浙商创意大厦”物业的告知书、项目协议书及补充协议书、常土挂交（2010）56号成交确认书，国有建设用地使用权出让合同以及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同成立以后当事人应当依约履行。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，债务人不履行债务，应当向债权人承担违约责任。如因一方当事人的原因导致合同目的无法实现而构成根本违约，则非违约方当事人依法享有合同解除权，有权要求解除合同，并赔偿损失。根据查明的事实，本案属预约认购合同纠纷，原告张建明与被告浙江商会于2011年3月14日签订的预约协议书，系为将来购买“常熟浙商创意大厦”物业签署正式商品房买卖合同而订立的预约认购协议，为双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，双方均应按协议条款诚实信用地履行各自义务。原告依约向被告浙江商会交纳了保证金2万元和预约金150万元，履行了合同义务。被告浙江商会在收到原告上述款项后，按约定应由被告浙成公司向原告履行义务。由于浙江商会委托邓敦艾等人投资建设“常熟浙商创意大厦”所设立的浙成公司，因欠缴清土地出让金，未能取得出让土地的使用权证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定以及浙成公司与常熟市国土资源管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中的相关约定。至法庭辩论前，浙成公司未能缴清土地出让金，土地使用权尚未获得，项目规划未获审查批准，“常熟浙商创意大厦”更谈不上开工建设。浙成公司的该行为可以认定其不能向原告履行义务，同时亦可认定超出了原告在订立合同时的合理预期，不能实现合同目的，构成根本违约，故原告只能向合同相对方即被告浙江商会主张权利，被告浙成公司在本案中不承担民事责任，现原告要求解除与被告浙江商会签订的预约协议书，本院予以支持。合同解除后，基于合同取得财产的一方应向对方返还，违约方还应向非违约方承担赔偿损失的责任，故被告浙江商会应当返还原告购房预付款150万元及保证金2万元。现原告要求被告浙江商会归还购房预付款150万元及保证金2万元，并从2011年3月31日起按1年期银行贷款基准利率支付相应利息的请求本院，应予以支持。综上，被告浙江商会认为150万元系代收行为，其被告主体不适格，以及2万元保证金不符合退还条件的抗辩意见不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第六十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告张建明与被告常熟市浙江商会在2011年3月14日签订的预约协议书。
二、被告常熟市浙江商会应返还原告张建明人民币150万元及保证金2万元，共计152万元，并支付自2011年3月31日起至判决确定给付之日止，以152万元为基数按照中国人民银行颁布的同期人民币贷款基准利率计算的利息损失，于本判决生效之日起十日内履行（中信银行常熟东南经济开发区支行，账号：7324610183100000117）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23950元，原告负担2050元，被告常熟市浙江商会负担21900元（原告同意其预交案件受理费21900元，由被告常熟市浙江商会向其直接支付，本院不再退还）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州农行园区支行。账号：550101040009599。
审 判 长 崔劲松
人民陪审员 潘慧玉
人民陪审员 朱慧红
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 季忠静