江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1789号上诉人（原审原告）山建良。上诉人（原审被告）无锡恒廷实业有限公司。原审被告无锡经融瑞通商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道水岸佳苑18号101室。法定代表人杨敏，该公司总经理。上诉人山建良、上诉人无锡恒廷实业有限公司（以下简称恒廷公司）因与原审被告无锡经融瑞通商业管理有限公司（以下简称经融瑞通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2013）姑苏民五初字第0060号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月11日，无锡高铁站商务区管理委员会向锡山工商局出具锡商函（2012）9号文件，载明“1.水岸佳苑安置房小区（A、B地块）配套社区的商铺产权属于无锡恒廷实业有限公司；无锡恒廷实业有限公司系无锡高铁站商务区管理委员会下属国有全资子公司；2.水岸佳苑安置房小区（A、B地块）配套社区的商铺经前期公开招投标程序，明确由无锡恒廷实业有限公司委托无锡经融瑞通商业管理有限公司对其进行整体运营，并对其商铺进行统一出租和管理；3.水岸佳苑安置房小区（A、B地块）配套社区的商铺用房目前尚未办妥房屋所有权证，不属于住宅用房；4.水岸佳苑安置房小区（A、B地块）配套社区的商铺具体地点：A区：盛丰街52-94号，双号（除74号）；大成路1301-1373号，单号；水岸街61-89号，单号（除65、67、69号）。B区：水岸街5-47号，单号（除31号）；盛丰街55-101号，单号（除85号）”。2012年9月26日，山建良（乙方）与经融瑞通公司（甲方）签订商铺租赁合同一份，约定经融瑞通公司将无锡市锡山区安镇街道水岸佳苑盛丰街88号两层楼商铺（面积为230.64平方米），租赁期限为10年，租房保证金为6227元，第一年租金为74724元，第1年至第3年的租金不变，第4年至第8年的租金按递增到5%计算，第9年至第10年的租金按递增到8%计算，合同第四条第三款载明“正式租金支付方式：一次性支付六个月租金为37362元（大写叁万柒仟叁佰陆拾贰元整），每个计租期结束前30日支付下一期租金；第一笔正式租金在甲乙双方办理交接手续，甲方将房屋交付乙方正常使用后5个工作日内支付”。合同第四条第七款载明“正式租金的支付，需水岸佳苑A地块、B地块住户同时具备实际入住率达到75%以上且实际入住住户达到7500人以上才开始支付，（实际入住率及实际入住住户人数由甲方、物业公司提供物业费收费票据及相应的凭证用以证明）。免租期1年，免租期结束后开始计算正常租赁期。正常租赁期开始后，从水岸佳苑A地块、B地块同时达到实际入住率75%以上及实际入住住户人数7500人以上才开始起算第一期正式租金，未同时达到的，相应期间的租金免除”。合同第十三条第六款载明“甲方经无锡恒廷实业有限公司委托管理该商铺，现甲方将该商铺出租给乙方使用，甲方保证其享有签订本合同的权利，本合同的所有权利义务均由无锡恒廷实业有限公司最终享有和承受；如因甲方或无锡恒廷实业有限公司过错而造成本合同无法履行或与乙方协商一致提前解除本合同的，应按本合同剩余未履行的租赁年限租金总和的三倍向乙方支付违约金”。合同签订当日，山建良向经融瑞通公司支付盛丰街88号房屋的六个月租金37362元、保证金6227元，经融瑞通公司收款后向山建良出具收据。之后，山建良与经融瑞通公司、恒廷公司发生纠纷。山建良为提起本次诉讼于2013年1月4日与江苏大名大律师事务所签订《聘请律师代理合同》，并于2013年10月14日向该律师事务所支付代理费20000元。关于房屋交付及现状，山建良陈述，合同签订后，经融瑞通公司的工作人员将房屋钥匙交付给了山建良，恒廷公司于2012年10月将房屋收回。经融瑞通公司陈述，其公司从未与山建良签订房屋租赁合同，也未将房屋交付给山建良。恒廷公司陈述，其公司从未将房屋交付给山建良，目前该房屋在其控制之下。审理中，经融瑞通公司认为山建良提交的商铺租赁合同及收据系伪造，于庭审中申请对相应公章及财务专用章的真伪进行鉴定，但之后又表示不申请鉴定。以上事实，有山建良提交的商铺租赁合同、收据、律师费收据、锡商函（2012）9号文件；恒廷公司提交的招标文件、授权委托书、商铺租赁合同、补充协议、商铺租赁合同备案件；及当事人陈述等予以证实。原审原告山建良的诉讼请求为：一、判令经融瑞通公司、恒廷公司履行合同，将出租房屋交付山建良使用，并支付违约金（按照年租金千分之一的标准，自2012年12月11日起计算至实际交付房屋之日止）；二、判令经融瑞通公司、恒廷公司承担山建良为主张权利而支付的律师费20000元；三、诉讼费用由经融瑞通公司、恒廷公司承担。审理中，山建良变更诉讼请求为：一、判令解除房屋租赁合同，恒廷公司返还山建良已支付的租金、保证金43589元，并支付违约金703152元（剩余租赁期间山建良应支付的九年租金总和）；二、判令恒廷公司支付山建良律师费20000元；三、本案的诉讼费用由恒廷公司承担。原审法院认为，无锡高铁站商务区管理委员会出具的锡商函（2012）9号文件载明恒廷公司委托经融瑞通公司对涉诉商铺进行统一出租和管理，恒廷公司与经融瑞通公司之间系委托关系。山建良因信赖该文件内容，与经融瑞通公司签订房屋租赁合同，并无不妥，应认定该房屋租赁合同合法有效。该租赁合同直接约束恒廷公司和山建良，故山建良要求恒廷公司承担相应法律责任，于法有据，原审法院予以支持。恒廷公司辩称其与经融瑞通公司系租赁关系，而非委托关系，但该抗辩观点与锡商函（2012）9号文件相矛盾，原审法院不予采信。经融瑞通公司辩称其未与山建良签订商铺租赁合同，亦未向山建良收取租金及保证金，商铺租赁合同及收据均系伪造，但未提交相应证据证明，且表示不申请对商铺租赁合同的公章及收据的财务专用章进行鉴定，故原审法院对其该抗辩观点不予采信。经融瑞通公司未按照合同约定履行交付涉诉房屋的义务，其行为已经构成违约，山建良依据委托关系向恒廷公司主张违约责任，于法有据，应予支持。故对山建良要求解除房屋租赁合同、由恒廷公司返还租金37362元、保证金6227元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约金。恒廷公司的行为属于违约，山建良依法有权主张违约金。但山建良主张违约金703152元，属于畸高，应予以调整。考虑到山建良在合同签订后未在涉诉房屋中实际开展经营活动，损失较小，原审法院酌定违约金为30000元。关于律师费。当事人一方违约的，对方可以主张违约金或赔偿损失，但不能同时主张违约金与实际损失，山建良已主张违约金，不应再另主张律师费，故对山建良要求恒廷公司赔偿律师费20000元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条的规定，原审法院判决：一、山建良与无锡经融瑞通商业管理有限公司于2012年9月26日签订关于无锡市锡山区安镇街道水岸佳苑盛丰街88号两层楼商铺（面积为230.64平方米）的商铺租赁合同即日起解除。二、无锡恒廷实业有限公司于判决生效之日起10日内返还山建良房屋租金37362元、保证金6227元，并支付山建良违约金30000元，合计73589元。三、驳回山建良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11930元，由山建良负担10210元，无锡恒廷实业有限公司负担1720元。（山建良已预缴，原审法院不再退还，由无锡恒廷实业有限公司于判决生效之日起10日内直接支付给山建良）。上诉人山建良不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决对律师费的承担部分认定事实不清，适用法律错误。律师费是山建良为维护自身权利而支付的合理费用，与山建良之前支付的租金、保证金性质一致。山建良与恒廷公司授权代理人签订的租赁合同中对律师费的承担也有明确约定，律师费理应由恒廷公司承担。二、对于违约金的标准，双方在租赁合同中早有约定，原审法院认定违约金过高，调整为30000元，山建良也是持有异议的，但尊重原审法院的自由裁量权而未予以上诉。在司法实践中判决违约方承担律师费和违约金的判例比比皆是。综上，请求本院依法改判恒廷公司承担律师费20000元。针对山建良的上诉，恒廷公司答辩称：一、山建良的律师费已在违约金中得到了补偿，不应当另行支持律师费。二、20000元律师费明显过高，即便支持也不能支持如此高额的律师费。综上，恒廷公司不应当承担山建良的律师费。上诉人恒廷公司亦不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、山建良伪造的商铺租赁合同不能作为定案依据，山建良与经融瑞通公司之间无租赁关系。山建良提供的商铺租赁合同内容极不合理，据经融瑞通公司陈述，山建良提交的商铺租赁合同及收据系伪造，但原审法院对公章真假未作审查，简单认定商铺租赁合同合法有效。2、恒廷公司与经融瑞通公司之间系租赁关系而非委托关系，相关招标文件、生效判决书均能证明。3、山建良提供的《关于协调办理水岸佳苑社区商业工商营业执照的函》不具有委托授权书性质，不能据此认定恒廷公司与经融瑞通公司系委托代理关系。首先，该函是当地管委会出具给工商部门为方便经营业主办理营业执照所用，并非依职权作出的公证文书，不能证明本案所涉法律关系。其次，该函载明商铺产权人是恒廷公司，实际上真正的产权人是无锡锡东新城建设发展有限公司，该函表述有误。再次，该函载明的“恒廷公司委托经融瑞通公司对商铺进行整体运营，统一出租和管理”与实际情况相悖。“委托”并非法律意义上的“委托代理”，而是“交由出租管理”的口语化表述。退一步说，即使可以依据该函认定恒廷公司与经融瑞通公司之间系委托代理关系，因经融瑞通公司与山建良恶意串通损害恒廷公司的利益，恒廷公司也不应当承担责任。二、原审法院程序严重违法，剥夺恒廷公司的诉讼权利。1、恒廷公司向原审法院提交了无锡市锡山区人民法院的生效判决书，但原审法院置之不理。2、为查明事实，恒廷公司向原审法院提交了审计申请书，原审法院未予理涉。3、原审最后一次开庭时，山建良放弃要求经融瑞通公司承担责任，故恒廷公司在庭审后提交了鉴定申请书，但原审法院仍未理涉。三、原审判决适用法律错误。山建良没有向法院提供损失的依据，原审法院酌定30000元违约金于法无据。综上，请求本院撤销原判，发回重审或依法改判驳回山建良的全部诉讼请求。针对恒廷公司的上诉，山建良答辩称，对原审判决事实认定及依法定权限对违约金进行认定没有异议，尊重原审法院的自由裁量权。恒廷公司的上诉理由不能成立，请求本院驳回恒廷公司的上诉请求。原审被告经融瑞通公司二审答辩称，山建良提供的商铺租赁合同不符合经融瑞通公司签订合同的惯例，合同内容不合理不公平，侵害了经融瑞通公司的利益。经融瑞通公司不认可原审判决。二审中，恒廷公司又提供了一份无锡市锡山区人民法院（2013）锡法安民初字第0746号民事判决书，用于证明恒廷公司与经融瑞通公司之间系租赁关系，而非委托关系。山建良质证认为，对真实性没有异议，但恒廷公司与经融瑞通公司之间的租赁关系是伪造的，与真实情况不符，原审中山建良提供的恒廷公司及当地管委会盖章确认的函件明确，恒廷公司委托经融瑞通公司对外招租，并且对所谓的租赁关系山建良一概不知，该份证据与本案无关。二审中，恒廷公司再次申请对山建良提供的商铺租赁合同及收据进行如下鉴定：1、商铺租赁合同上的公章与经融瑞通公司工商、公安备案的公章是否一致；2、商铺租赁合同正文打印文字形成的时间；3、商铺租赁合同上经融瑞通公司“公章”形成的时间；4、商铺租赁合同上山建良签名形成的时间；5、商铺租赁合同上签约日期即手写部分形成的时间；6、商铺租赁合同上打印文字、山建良签名、签约日期与经融瑞通公司公章四者形成的时间是否一致；7、收据上的财务专用章与经融瑞通公司工商、公安备案的财务专用章是否一致；8、收据上的财务专用章形成时间；9、收据正文手写部分形成的时间；10、收据上的财务专用章形成时间与收据正文手写部分形成时间是否一致。本院依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行司法鉴定。2014年9月24日，本院会同鉴定人员以及山建良和恒廷公司代理人共同至无锡市锡山区行政服务中心，调阅了2012年3月9日经融瑞通公司在无锡市公安局锡山分局备案的“无锡经融瑞通商业管理有限公司合同专用章”和“无锡经融瑞通商业管理有限公司财务专用章”，鉴定人员当场扫描取样，山建良和恒廷公司一致确认，鉴定人员扫描取样的样本即作为本案鉴定的比对样本。2014年10月16日，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所作出防伪司法鉴定所［2014］文鉴字第1180号司法鉴定意见书，结论为：1、商铺租赁合同第6页甲方落款处的“无锡经融瑞通商业管理有限公司合同专用章”印文与该公司在公安机关备案的公章印文是同一枚印章盖印形成。2、收据上的“无锡经融瑞通商业管理有限公司财务专用章”印文与该公司在公安机关备案的财务专用章印文是同一枚印章盖印形成。3、无法判断委托要求2-6、委托要求8-10中相关材料的形成时间。经质证，山建良对司法鉴定意见书无异议；恒廷公司对司法鉴定意见书第1、2项鉴定结论无异议，对3项鉴定结论要求详细说明。鉴定人员回复，因技术原因无法判断相关材料的形成时间。恒廷公司已向上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所支付鉴定费13900元。上述事实，有（2013）锡法安民初字第0746号民事判决书、防伪司法鉴定所［2014］文鉴字第1180号司法鉴定意见书、本院调查笔录、鉴定费发票等予以证实。本院二审查明的其他事实与原审查明事实一致。本院认为，山建良提供的商铺租赁合同及收据上加盖的经融瑞通公司印章的印文，经司法鉴定与公安机关备案的印章印文是同一枚印章盖印形成，故可认定商铺租赁合同和收据系经融瑞通公司的真实意思表示。商铺租赁合同第十三条第六款载明，经融瑞通公司受恒廷公司委托管理该商铺，本合同的所有权利义务均由恒廷公司最终享有和承受，再结合无锡高铁站商务区管理委员会出具的锡商函［2012］9号文件载明的恒廷公司委托经融瑞通公司对商铺进行统一出租和管理，山建良有理由相信经融瑞通公司系受恒廷公司委托出租商铺。恒廷公司认为其与经融瑞通公司之间系租赁关系而非委托关系，提供了相关招标文件和无锡市锡山区人民法院的民事判决书，但并无证据表明签订合同时山建良对上述证据所涉情况是明知的，也无证据证明商铺租赁合同系山建良与经融瑞通公司恶意串通而签订。故商铺租赁合同应为合法有效，且直接约束委托人恒廷公司，恒廷公司应对商铺租赁合同承担法律责任。商铺租赁合同签订后，山建良已支付租金37362元及保证金6227元，但恒廷公司并未按约将商铺交付给山建良，山建良因无法实现合同目的要求解除合同，应予支持。合同解除后，恒廷公司应返还山建良租金37362元及保证金6227元。因合同解除系恒廷公司违约行为所致，恒廷公司还应承担相应的违约责任。山建良主张的违约金703152元明显过高，原审酌情调整为30000元，属合理裁量，并无不当。关于山建良主张的律师费2万元，本院认为，律师费不属于山建良因违约而必然造成的损失，且原审已支持山建良违约金3万元，应视为足以弥补山建良因违约所造成的损失，故对山建良主张的律师费，本院碍难支持。综上，山建良和恒廷公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由上诉人山建良负担300元、上诉人无锡恒廷实业有限公司负担1720元；鉴定费13900元，由上诉人无锡恒廷实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年十一月二十五日书 记 员  王文君