上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1684号
上诉人（原审被告）上海炫麦文化传播有限公司。
上诉人（原审被告）上海涵冰酒店管理有限公司。
两上诉人共同委托代理人应鸿敏，上海海若律师事务所律师
两上诉人共同委托代理人黄颖，上海海若律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海金豫百货有限公司。
委托代理人徐俐，女，系该公司工作人员。
上诉人上海炫麦文化传播有限公司（以下简称炫麦公司）、上海涵冰酒店管理有限公司（以下简称涵冰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月24日受理后，依法组成合议庭于2014年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人炫麦公司、涵冰公司的委托代理人应鸿敏、黄颖，被上诉人上海金豫百货有限公司（以下简称金豫公司）的委托代理人徐俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2012年5月30日，金豫公司作为出租／预出租方（甲方）、涵冰公司作为承租／预承租方（乙方），双方签订了《商铺租赁／预租合同》一份，约定上海市松江区新南路物业的所有权人已经该物业授权甲方全权进行管理活动，包括但不限于以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金、进行管理和解除租约等事项；“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，系争房屋位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括系争房屋）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意；甲方出租／预出租给乙方的物业座落于上海市松江区新南路，用途为商铺；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为经营量贩式KTV娱乐使用，经营的品牌为牧歌（暂定）；乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件，如尚未登记注册的需提供投资人证明文件，待公司注册登记后15日内向甲方提供营业执照及其他相关证明文件予以核对；系争房屋租赁期十年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，装修期共计4个月，自2012年6月1日起至2012年9月30日止，装修期内甲方免收租金（包括管理费），但乙方仍应交纳水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；租金采取先付后用的原则，每3个月为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于每期届满日前10日向甲方支付下一期租金；第一年至第二年即自2012年6月1日起至2014年5月31日止，每月租金为人民币（下同）112，968.72元，每年租金为1，355，624.60元，即每日每平方米为2.20元；乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金225，937.44元；租赁期间，甲方有权从租赁保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、水、电、燃气等公用事业费或本合同约定由乙方承担的费用，有权扣减由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金；租赁期内，系争房屋的管理费已包含在乙方承担的租金中，乙方无需另行向甲方支付；系争房屋预计交付日为2012年6月1日；租赁期内，物业管理公司负责公共区域和中央机电系统及其设施的管理和维护，若乙方承租的该物业或与经营相关的公共区域内的设备、设施出现故障或损坏，物业管理公司应当依照物业管理手册及其他相关文件的规定及时派人进行维修、维护；乙方可以个人名义签署本合同，如果乙方拟在系争房屋注册设立公司、企业或其他形式的合法组织从事本合同约定的经营活动，自公司注册成立之日起本合同项下乙方的权利和义务均转由公司享有和承担，乙方及其他投资者同意为公司履行本合同项下的义务承担连带保证责任；乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金；乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；合同还对房屋租赁中的其他事宜进行了约定。同日，金豫公司与涵冰公司还签订了《推广服务协议》一份。
上述合同签订后，金豫公司于2012年7月12日将系争房屋交付涵冰公司使用，涵冰公司支付给金豫公司租赁保证金225，937.44元。
2013年5月10日，金豫公司作为出租方（甲方）、炫麦公司作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，载明乙方承租甲方经营管理的位于上海市松江区新桥镇新南路商铺用于商业经营，并于甲方签订了《绿地金御广场租赁合同》及相关协议，现双方协商一致对原租赁合同的免租期进行了变更调整，并对双方的权利义务进行了约定。
2013年6月1日之前的租金炫麦公司、涵冰公司已经付清，2013年6月1日之后，炫麦公司分别于2013年10月30日支付了20，000元，于2013年11月18日支付了20，000元，于2013年12月24日支付了20，000元。
2014年2月，金豫公司起诉至原审法院，要求判令：1、炫麦公司向金豫公司支付所拖欠的2013年6月1日至2014年2月28日的租金共计956，718.48元，并按逾期应付款项的日千分之五的标准向金豫公司支付逾期违约金943，560.68元（暂计至2014年2月28日，实际计算至付清租金之日止）；2、涵冰公司对炫麦公司的上述付款义务承担连带责任。
原审庭审中，金豫公司提供了其与炫麦公司签订的《商铺租赁／预租合同》和《推广服务协议》各一份，该租赁合同与金豫公司同涵冰公司之间签订的租赁合同约定的所有内容都是一样的。金豫公司欲证明2012年5月30日，金豫公司与涵冰公司签订合同时，涵冰公司的法定代表人吴刘海表示要在系争房屋处成立炫麦公司，金豫公司要求新成立的公司需要与金豫公司签订租赁合同，所以炫麦公司和金豫公司又签订了租赁合同，签订的过程是当天先由吴刘海签字，炫麦公司成立后又补盖了公章，二份租赁合同约定的所有内容都是一样的。二份合同第16.2条均约定了炫麦公司、涵冰公司之间的连带责任。炫麦公司、涵冰公司对于租赁合同无异议，并表示当初打算设立炫麦公司，可炫麦公司没有营业执照，但是进场时金豫公司需要公司的公章，所以吴刘海用涵冰公司的公章敲了租赁合同，炫麦公司实际上就属于涵冰公司，现在实际使用人就是炫麦公司，涵冰公司没有实际使用。炫麦公司与涵冰公司是什么关系炫麦公司和涵冰公司的代理人不太清楚，炫麦公司、涵冰公司的法定代表人是同一人吴刘海，吴刘海是二家公司最大的股东，在管理二家公司。
原审另查明，庭审中，金豫公司还提交了系争房屋即上海市松江区新南路的上海市商品房预售合同、房地产权证、授权委托书等，证明目前有三套房屋的小产证办出来了，其余的都还只有大产证；系争房屋是由上海绿地澜湾置业有限公司开发并出售给小业主，小业主再授权金豫公司进行经营管理；整个广场在签订合同的时候炫麦公司、涵冰公司的经办人员也来实地查看过，金豫公司也告知过炫麦公司、涵冰公司产证的情况；系争房屋所在的广场中金豫公司提供的材料其他商户也能办出营业执照，工商罚款与金豫公司和炫麦公司、涵冰公司之间的租赁关系没有必然联系，不能成为不付租金的理由。炫麦公司、涵冰公司对于上述证据的真实性没有异议，但表示金豫公司从来没有向炫麦公司、涵冰公司出示过、提供过。
原审再查明，涵冰公司于2010年3月31日成立，其法定代表人和出资者均为吴刘海，公司类型为一人有限责任公司（自然人独资）。炫麦公司于2013年5月16日成立，登记的住所地位于系争房屋处，其法定代表人为吴刘海，公司类型为有限责任公司（国内合资），吴刘海认缴其中80％的出资。
原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该案中，金豫公司与涵冰公司签订的《商铺租赁／预租合同》和《推广服务协议》，以及金豫公司与炫麦公司签订的《商铺租赁／预租合同》、《推广服务协议》和补充协议均是当事人真实意思的表示，应属有效合同，当事人均应按约履行。其次，该案中，虽然金豫公司分别与涵冰公司、炫麦公司签订了内容相同的《商铺租赁／预租合同》和《推广服务协议》，但根据双方陈述以及金豫公司与炫麦公司事后签订《补充协议》的情形可知，系争房屋的实际承租方为炫麦公司，故金豫公司在扣除炫麦公司已经支付的60，000元租金后，按约向其主张拖欠的租金956，718.48元，符合法律和合同约定，法院予以支持。再次，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该案中，金豫公司按约向炫麦公司主张逾期付款的违约金，于法有据，法院予以支持，但每日千分之五的标准过高，法院酌情调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。最后，鉴于涵冰公司与炫麦公司之间的特殊关系，且涵冰公司为设立炫麦公司亦与金豫公司签订了租赁合同，并同意为炫麦公司履行合同项下的义务承担连带保证责任，故金豫公司要求涵冰公司承担连带责任的请求，于法不悖，法院予以支持。至于炫麦公司、涵冰公司抗辩的因金豫公司没有取得产证导致炫麦公司延迟办理营业执照而被工商部门罚款，以及系争房屋存在漏水严重影响炫麦公司经营等情形，缺乏相应的事实和法律依据，炫麦公司因此而拒付租金，法院难以支持。
原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百十二六条的规定，于二〇一四年五月二十六日作出判决：一、上海炫麦文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司自2013年6月1日起至2014年2月28日止的租金956，718.48元；二、上海炫麦文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司逾期付款违约金（以338，906.16元为本金，自2013年5月22日起至2013年10月30日止；以318，906.16元为本金，自2013年10月31日起至2013年11月17日止；以298，906.16元为本金，自2013年11月18日起至2013年12月23日止；以278，906.16元为本金，自2013年12月24日起至实际付清之日止；以338，906.16元为本金，自2013年8月22日起至实际付清之日止；以338，906.16元为本金，自2013年11月21日起至实际付清之日止；以上均按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；三、上海涵冰酒店管理有限公司对于上海炫麦文化传播有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21，903元、减半收取10，951.50元，由上海金豫百货有限公司负担3，427.50元（已付），上海炫麦文化传播有限公司、上海涵冰酒店管理有限公司负担7，524元（于判决生效之日起七日内交付法院）。
原审判决后，炫麦公司、涵冰公司不服，上诉于本院，诉称：被上诉人未能配合提供房屋产证，且房屋存在漏水问题；上诉人交付的保证金可用于抵扣租金，被上诉人应予抵扣且不应再计算逾期支付的违约金；上诉人交付房屋比约定时间晚了42天，应在其后的租期补足；因经营状况不佳，周围商户均有降租，上诉人与被上诉人也曾达成合意，事实上对租金进行了调整；涵冰公司与炫麦公司是完全独立的两个公司，不应承担连带责任。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人金豫公司辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人炫麦公司、涵冰公司在与被上诉人金豫公司签订系争租赁合同后，未能按约支付租金，自2013年6月后客观上存在长期欠租的违约行为。据此，被上诉人主张两上诉人支付所欠租金并承担相应的违约责任，有其合同依据。两上诉人虽抗辩称因被上诉人的原因导致其延迟办理营业执照并被工商部门罚款，且系争房屋存在严重漏水情况，但其并未就此主张提供相应证据，证明其对房屋的实际使用受到影响，故本院对此上诉意见难以采信。
关于两上诉人提出合同中约定出租人可以承租人交纳的保证金抵扣欠付租金，对此本院认为，该合同条款系赋予出租人的合同权利，“有权”从租金保证金中扣减并非其必须予以扣减。承租人不能据此强行约束出租人，也不能以此免除其自身的违约责任。
关于两上诉人提出房屋迟延交付一节，根据本案查明的事实，原审中两方当事人对于双方已结清2013年6月1日前的租金均予确认，上诉人也未提供证据表明其在本案诉讼之前（包括原审期间）、其曾在合同履行过程中就系争房屋的交付问题提出过任何异议。因此，就此节双方应已无争议，现上诉人再行主张应当按日折抵租金，本院不予认同。
关于两上诉人提出双方此前已就租金调整达成一致的意见，因被上诉人对此不予认可，上诉人亦无证据证明，故本院难以支持；而周围商户是否实际降低租金数额，并不能约束本案中被上诉人依据合同约定的租金标准进行权利主张。
至于涵冰公司抗辩称仅应由炫麦公司承担全部责任一节，本院认为，鉴于两上诉人就系争房屋的租赁均与被上诉人签订权利义务完全相同的两份租赁合同，且两上诉人的法定代表人亦为同一人，两上诉人作为系争租赁合同的承租人实际上存在主体上的混同。同时，根据两份租赁合同的约定，承租方亦需对注册成立的公司所承继的合同权利义务承担连带保证责任。由此，原审判决由两上诉人共同承担相应的责任，尚无不当。综上所述，上诉人炫麦公司、涵冰公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币21，903元，由上诉人上海炫麦文化传播有限公司、上海涵冰酒店管理有限公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庞闻淙
代理审判员 蒋辉霞
代理审判员 郑岚晞
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……