江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初11611号原告：南京永策房地产顾问有限公司，住所地南京市鼓楼区清江路XX号02幢301室。法定代表人：朱永钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：董洪晓，江苏联勤律师事务所律师。被告：潘俊峰，男，1986年6月7日生，汉族。委托诉讼代理人：李香峰，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告南京永策房地产顾问有限公司（以下简称永策公司）与被告潘俊锋房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永策公司的委托诉讼代理人陈爱东，被告潘俊峰及其委托诉讼代理人李香峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永策公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的租赁协议于2016年11月26日解除；2.被告向原告支付欠缴的2016年下半年租金9万元、2016年7月至11月的公摊水电费（7月4683元、8月4568元、9月至11月3000元）；3、被告向原告支付违约金8万元、滞纳金26280（以欠缴租金9万元为基数，按每日万分之二标准从2016年7月8日计算至2016年11月30日）、商铺恢复拆除费2万元。事实和理由：2015年9月18日，原告与被告签订了一份《租赁协议》，约定原告将位于南京市鼓楼区清江路XX号苏宁环球天玺尚座309号商铺，面积为211.5平方米，用于被告经营餐饮；租赁期限为3年2个月，期限自2015年12月8日至2018年2月8日止；首年租金24万元，每半年支付，租赁保证金4万元等等。合同签订后，原告按约交付了上述商铺，但被告仅支付了保证金4万元、第一期租金12万元及第二期部分租金3万元，且欠缴公摊水电费。至2016年11月26日，合计欠缴租金及公摊水电费102251元。原告多次催要未果，故诉至法院，请求判如所请。被告潘俊锋辩称，1.被告未欠缴租金。根据合同约定，2015年12月8日至2016年2月8日为免租期，该期间无需支付房租，由于原告原因导致该商场至2015年12月26日才开业，因此相应的租金起算时间应当顺延，即第一期租金应当从2016年2月27日至2016年8月26日，被告已按约支付了该期间的租金12万元。虽然合同约定被告应于2016年7月8日前支付下半年租金，但从租赁协议前后条款约定及合同实际履行情况来看，被告不应当于2016年7月8日前支付下半年租金，该时间应当是笔误或书写错误。且下半年租金属于约定不明，如计算至2016年12月底，则仅为3个月，该期间租金不应当是12万元。此外，被告于2016年4月19日收到原告发出的解除合同通知书，因此合同已于2016年4月19日解除。在此之后，原、被告之间仅存在事实上的租赁关系，故被告未拖欠租金，且实际支付数额已超出实际使用商铺应当支付的租金数额，所以被告不存在违约情形。2.被告未拖欠公摊水电费。公摊水电费的标准，原告未在合同中明确约定，属于未确定状态。同时原告要求被告承担空置面积的公摊水电费违反法律规定。2016年8月31日起，因原告原因导致商铺所有权人停止对被告供应电源，导致被告无法使用商铺，因此原告主张2016年9月至11月的公摊水电费无事实依据。3.第二期的租金支付时间点应当为2016年8月26日，实际上2016年9月2日、9月20日原告采取停电、堵门等行为导致被告于2016年9月1日之后就实际未使用商铺，因此原告主张全部6个月的租金无事实依据。4.原告主张商铺拆除恢复费用无事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月18日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了一份《租赁经营合同书》，约定甲方将南京市鼓楼区清江路85告苏宁环球天玺尚座309号商铺（计租面积211.5平方米，以下简称案涉商铺）；乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营餐饮；租赁期限为3年2个月，自2015年12月8日至2018年2月8日止（自交付日起算起始日），其中2015年9月20日至2015年11月20日止为乙方装修期，2015年12月8日至2016年2月8日止为免租期，装修免租期共计4个月，装修免租期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担装修免租期内发生的包括但不限于装修管理费、物业管理费、乙方实耗水、电等费用；本合同书中所指租赁年度，均系商铺自交付之日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；甲方应在2016年9月20日或之前将商铺交付给乙方装修，具体时间以甲方书面通知交付日期为准，商铺交付时，双方签署如附件所述之“商铺交付确认书”；如甲方不能在2015年9月20日前向乙方交付该商铺，顺延装修免租期及合同期限；履约保证金为二个月租金，共计4万元；因乙方原因导致商铺受损和乙方不支付或延迟支付租金、物业管理费或其他应付费、乙方未履行本合同约定的义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均可书面通知乙方后直接在保证金中抵扣；履约保证金的抵扣顺序为a.租金、物业管理费、公共事业费、b.滞纳金、c.违约金、损害赔偿金；该商铺租金采取先付后租押二付六方式，首年租金24万元，签约当日乙方支付4万元履约保证金在合同签署后规定日期内付清半年租金12万元，下半年租金12万元于2016年7月8日前付清；乙方使用甲方的水、电应单独挂表计量，并承担相应的公摊水电费；乙方在租赁期限届满或按本合同条款或者法律规定提前解除后15日内及时归还该商铺，届时如有延误，每逾期一天，乙方应向甲方支付延期履行赔偿金1000元；乙方归还商铺时应做到：（1）搬走其所做的所有列明装修、分隔、设计、改建、安装；（2）自费将该商铺、原有设备、设施还原至本合同附件列明的原始状况，并将该商铺及其原有设备、设施一并完整地归还甲方，同时需得到甲方书面认可；（3）对于乙方对商铺进行改造过的部分，无论改造工作是否经过甲方的事先同意，乙方均应自行复原并承担因此产生的费用。如果乙方未能遵守本条款的约定，则甲方有权自行恢复，费用由乙方承担；如甲方或后续的承租人愿意接受该等物品、设备、设施及装修的，则乙方和后续的承租人或甲方就转让该等物品、设备、设施及装修的条款和条件进行协商，经乙方和甲方或后续的承租方达成协议，则乙方可免除将该商铺恢复至本合同附件列明的原始状态义务；（15.2.2）甲方行使解除权的情形：F.乙方逾期不支付或者不足额支付租金、履约保证金、物业管理费、有关费用及滞纳金（任一）持续超过30日的；乙方有本合同第15.2.2条款F项情形的，应赔偿甲方因前述情形而遭受的租金、物业管理费损失或其他经济损失，如果甲方因前述情形而解除本合同的，乙方应向甲方支付相当于本合同当租赁年度4个月租金总额的违约金；乙方若自付款到期日起仍未向甲方缴付应缴的租金、履约保证金、物业管理费及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、履约保证金、物业管理费及有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.2%的标准向甲方加付滞纳金。乙方逾期支付达30日以上的，甲方在提前四十八小时书面通知乙方的前提下，有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其他物业管理费用服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任；合同解除，但乙方尚欠甲方租金、物业管理费及其他应付费用的，甲方应有权从履约保证金钟作抵扣，剩余部分无息返还乙方等等。上述合同签订后，原告于2015年9月20日将案涉商铺交付给被告经营使用。2015年12月26日，案涉商铺所在南京市鼓楼区清江路XX号苏宁环球天玺尚座商场开业。至2016年8月17日，被告共计向原告支付了租金15万元。但原、被告双方对于该租金所对应的租期存在争议：原告认为第一期租金12万元所对应的租期为2015年12月26日至2016年6月25日；第二期租金应缴数额为12万元，对应租期为2016年6月26日至2016年12月25日，被告仅缴纳了3万元。因被告违约，故不应享有合同约定的免租期的优惠。被告则辩称因合同约定免租期2个月，且案涉商铺所在商场2015年12月26日才开业，故第一期租期应为2016年2月26日至2016年8月25日，第二期为2016年8月26日至2017年2月25日，故每期租金缴纳时间也应以此推后。2016年3月10日，原告以被告欠缴消防报验费、装修围挡费以及2016年1月、2月公摊水电费为由通知被告将于2016年3月18日停止供水、供电。2016年4月18日，因原告停止供水供电，部分商户业主聚集在大门口，原告报警。2016年4月19日，原告向被告发出《解除通知书》，以被告欠缴2015年12月1日至2016年4月18日期间的消防报验费5780元、广告位费5000元为由解除合同，并于该日起停止电力等能源供应。2016年8月27日，原告向被告发出《最终催款通知书》，以被告未在2016年7月8日前支付全部第二期租金12万元，仅支付了3万元为由进行催缴，限被告于2016年8月29日前支付。2016年8月15日，原告再次通知于2016年9月2日停止供水、电。2016年9月2日，原告停止对包含案涉商铺在内的部分商铺的供水、供电，并发布通知。2016年9月5日，原告向被告发出《律师函》，就被告欠付第二期租金9万元进行催缴，并表示将追究被告违约责任。2016年9月19日，原告以被告欠付租金为由向被告发出《解除租赁合同通知书》，明确表明行使合同解除权。被告于当日收到该通知书。2016年9月22日、29日，原、被告双方多次发生纠纷，并报警。2016年11月26日，因被告未能腾空交还案涉商铺，原告自行将案涉商铺内被告的物品清空并存放至南京市鼓楼区宝塔桥街道水关桥18号处。庭审中，原、被告确认被告缴纳了2016年7月之前的公摊水电费，但双方均未能明确缴纳的具体数额。2016年7月之后的公摊水电费，被告未缴纳，但对于原告主张的数额存在异议，并对2016年9月之后原告主张的公摊水电费不予认可。原告对于该事实仅提交了公摊水电费解释说明及无任何签章的商户公摊水电明细表，被告对此不予认可。原告确认被告另行支付了履约保证金4万元及装修押金1万元。其中装修押金1万元未在合同中约定，原告先是称系二次消防保险等费用，后又称该款项抵扣了被告欠缴的公摊水电费，但原告均未提交证据予以证明。被告认为履约保证金及装修押金在抵扣被告应付费用之后应当返还余款。原告称其主张的商铺恢复费2万元系其估算，未提交证据予以证明其计算依据，且该费用目前尚未实际发生。被告认为原告同时主张违约金及滞纳金系重复主张，且计算标准过高。本院认为，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间就案涉商铺所签订的租房合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。对于双方之间是否按合同约定履行义务，双方是否解除合同，被告是否构成违约等问题，本院作如下评判：关于被告已缴纳的租金所对应的租期以及被告是否欠缴租金的问题。第一，按照合同约定，被告享有4个月的装修免租期，期间分别为2015年9月20日至2015年11月20日的装修期及2015年12月8日至2016年2月8日的免租期。合同履行过程中，原、被告双方确认原告于2015年9月20日将案涉商铺交付给被告，商场实际开业时间为2015年12月26日。原告认为被告存在违约，故不应享有免租期的优惠，应从2015年12月26日起缴纳租金，但原告的该项意见并无合同依据，亦不符合法律规定，故本院对于原告的该项意见，不予采纳。因此，第一期租金对应的租期为2016年2月26日至2016年8月25日，被告已支付该期租金12万元。被告另行支付的3万元为第二期2016年8月26日至2017年2月25日期间的部分租金。第二，按照合同约定第一期租金起算时间为2016年2月8日，被告应于2016年7月8日前付清第二期租金12万元。现因租金起算时间变为2016年2月26日，故第二期租金的支付期限应顺延至2016年7月26日前，而非被告所辩称的2016年8月26日前。现被告仅于2016年8月17日支付了第二期租金中的3万元，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原、被告之间租赁合同是否解除的问题。原告虽然于2016年4月19日曾以被告欠缴消防报验费、广告费为由发出解除通知书，但被告在接收该解除通知后，并未搬离案涉商铺，原告也未提出异议。相反，被告继续按原租赁合同约定向原告支付租金，原告亦未提出异议，因此该情形应当视为原、被告双方均以实际行为表明继续履行原租赁合同，故原租赁合同未实际解除，双方仍应按照合同约定履行各自义务。此后，被告没有按照合同约定付清原告第二期租金，构成违约。根据租赁合同的约定，原告可以在被告方逾期未足额支付租金持续超过30日的情况下解除合同，被告未按合同约定按期足额支付第二期租金，原告依此于2016年9月19日向被告发送《解除租赁合同通知书》，解除双方之间的租赁合同，符合合同约定及法律规定。被告于当天收到该解除通知，故原、被告之间的租赁合同于2016年9月19日解除。原告要求被告方付款未果后，采取断电措施等，亦符合合同中关于“有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其他物业管理服务，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任”的约定，因此原告并不构成违约。关于被告是否构成违约及是否支付原告租金、违约金、滞纳金、商铺恢复拆除费、公摊水电费等问题。1.被告未按照合同约定足额支付第二期租金12万元，构成违约，应承担违约责任。被告称在2016年8月31日后不再经营，并未提供证据证明其主张，但在2016年9月2日至2016年11月26日期间，双方多次发生纠纷，客观上影响到被告的经营，原告作为出租人亦应采取适当措施防止损失扩大，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此根据本案的具体情况，酌定被告支付原告2016年8月26日至2016年11月26日期间的租金及房屋使用费48000元，被告已支付了3万元，还需支付18000元。2.因被告构成违约，应支付原告违约金，但是原告主张的违约金过高，应予调整，根据公平和诚信原则，并结合被告违约的程度及原因等因素，本院酌定被告方支付原告违约金10000元。同时上述违约金足以弥补原告的相关损失，对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。3.对于公摊水电费，原告未提供证据证明水电费用发生的具体情况，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。原告待确定公摊水电费具体发生的金额后另行主张。4.对于商铺恢复拆除费，原告未提交计算依据，且该费用亦未实际发生，故对于原告的该项诉请，本院亦不予支持。原告可待实际发生后另行主张。此外，原告收取被告1万元装修保证金，无合同依据，且也未能提交证据证明收取该款项的用途，被告认为应当返还或抵扣其应付费用的意见，本院予以采纳。综上，被告需支付原告租金及房屋使用费18000元、违约金1万元，合计28000元。被告已支付的履约保证金4万元及装修保证金1万元足以抵扣上述款项，冲抵之后的余款22000元，原告应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告南京永策房地产顾问有限公司与被告潘俊峰2015年9月18日就南京市鼓楼区清江路85告苏宁环球天玺尚座309号商铺签订的《租赁经营合同书》于2016年9月19日解除；二、原告南京永策房地产顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向被告潘俊峰返还履约保证金22000元；三、驳回原告南京永策房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4071元，由原告南京永策房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 周 磊人民陪审员 丁 吉人民陪审员 张曼华二〇一七年六月十九日书 记 员 杨 艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。