四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川01民终2675号上诉人（原审原告）：王银霞，女，汉族，1959年5月27日出生，住四川省郫县郫筒镇。委托诉讼代理人：余钢，湖北汉武律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天旋，湖北汉武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川利文斯顿房地产策划有限公司。住所地：四川省成都市武侯区科华中路***号**层****号。法定代表人：李政谕，总经理。委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师。上诉人王银霞因与被上诉人四川利文斯顿房地产策划有限公司（以下简称利文斯顿公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省郫县人民法院（2016）川0124民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人均同意不开庭，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。王银霞上诉请求：1、撤销原判、发回重审或依法改判；2、由利文斯顿公司承担本案一审、二审诉讼费。主要事实和理由：一、一审法院对交房的实质条件的事实未查清，缺乏证据。根据《商品房买卖合同》第十条的约定，取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的实测面积报告、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但利文斯顿公司并不具有交付条件。第一，《面积测绘报告》系不具备资质的房产测绘人员作出，应当认定无效；该《面积测绘报告》上署名的人员并非出具单位郫县金准测绘有限公司的工作人员。第二，《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》不符合法律规定，存在虚假保证，属于无效文书。该两份文件提供的时间是2013年2月，此时房屋未竣工。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅质量说明书制度的规定》第三条的规定，该两份文书应当在房屋交付时提供。质量保证书第二项工程质量通过验收，等级为合格。工程未竣工，如何评为合格。根据上述规定第五条第一项规定，工程质量必须通过工程质量监督部门检验。但利文斯顿公司未提交合格证明，属于欺骗购房者。第三，原审法院认定利文斯顿公司履行了交房义务，不符合法律规定。根据原审自查的事实，郫县房管局向利文斯顿公司出具了《责令（限期）改正通知书》的内容，认定利文斯顿公司违规交房，既然违规交房，一切交房行为都是无效。故利文斯顿公司没有达到交房的条件，一审法院认定事实错误、适用法律错误。二、一审法院对利文斯顿公司履行了交房程序义务的认定缺乏证据。根据《商品房买卖合同》第十四条第一项、《补充协议》第三条第4项的约定，采用公告方式必须是无法联系买受人情况下才能采取。在2015年5月7日交房之时，王银霞没有收到书面通知。三、一审法院认定其他附属设施达到使用条件，缺乏事实依据。根据《商品房买卖合同》第十一条第2项约定，附属设施等应在2014年6月30日达到使用条件。一审法院以工程已竣工验收为由认定达到使用条件没有事实依据。利文斯顿公司答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。2、王银霞在二审中提出的理由在一审中并未提出，金准公司的信息查询是在2016年形成的，测绘报告是在2014年形成的，测绘报告上列明的测绘人员是2014年金准公司的工作人员。3、对成果报告的有效性应由郫县建委和房管局认定，按照建筑法的规定，该认定是行政认定的范畴。4、利文斯顿公司在一审中提交了相应证据，且对方也未否认，房屋已经取得了验收合格证。5、对利文斯顿公司违约交房的情况认可，已按照合同约定交付了逾期交房的违约金，王银霞也收到了违约金。王银霞再提出逾期交房导致的相关问题无事实依据和法律依据。6、利文斯顿公司提交了买卖合同、房屋交付明细，王银霞也承认收到了房屋的基本信息、逾期交房违约金的事实，可以印证利文斯顿公司履行了房屋交付的义务。王银霞向一审法院起诉请求：1、判决利文斯顿公司向王银霞支付逾期交房违约金（2014年6月30日至2014年9月26日止）人民币5864.60元；2、判令利文斯顿公司向王银霞支付逾期交房赔偿金（2014年6月30日至2014年9月26日止）人民币23000元；3、判令利文斯顿公司向王银霞支付其他设施未达到使用条件的逾期违约金（2014年7月30日至2016年3月15日止）人民币13069元，以上合计41933.6元；4、本案诉讼费由利文斯顿公司承担。一审法院认定事实：王银霞与利文斯顿公司于2013年2月3日签订了一份商品房买卖合同及补充协议，约定王银霞购买利文斯顿公司开发的位于郫县郫筒镇凉水井西路46号河滨鹭岛4幢1单元704号房屋一套，总价款219648元，合同第三条关于房屋基本情况的约定为，“该商品房……用途为住宅。”第十条关于交付约定为，“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；”第十一条关于其他设施交付约定为，“2、……（3）公共停车场：2014年6月30日达到使用条件；……如果在约定期限内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人继续整改使之达到使用条件，如自约定期限届满之日起30个工作日内仍未达到使用条件的，出卖人按照买受人已支付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。”第十二条关于逾期交房约定为，“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之3的违约金……（2）逾超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金。”第十四条交接手续约定为，“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”后王银霞通过定金、刷卡及贷款等已缴纳了向利文斯顿公司缴纳了全部购房款217413元。约定交付时间届满，利文斯顿公司未按约向王银霞交付房屋。2014年7月12日，利文斯顿公司出具一份承诺保证书，第1条载明“我司与购房者合同约定时间是2014年6月30日前交房，然而开发商于2014年7月11日才通知业主来郫县交房，这是我们的错”，第2条载明“我们保证按合同约定按质保量交房，如延迟交房多少天按合同约定赔偿违约金，交房前付清”，第7条载明“下次交房计划从2014年7月1日起至2014年8月10日，具体时间另行通知。若下次接到通知，未能交房，除按上述条款2赔偿外，另需对前来接房的业主按每户500元/天赔偿，并提供竣工报告。”2014年8月11日，郫县房产管理局向利文斯顿公司出具了一份责令（限期）改正通知书，载明利文斯顿公司“开发的河滨鹭岛项目房产在未取得新建住宅附属设施设备交付使用备案证明的情况下，向房屋买受人交付房屋”，且“未按《成都市预售商品房交付使用流程管理规定》第六条的规定在交付现场公示新建住宅附属设施设备交付使用备案证明等文件”，属“违规交房”，故要求利文斯顿公司在2014年8月26日前对以上问题进行改正。2014年8月21日，王银霞在内的小区业主向郫县房管局公众信息网投诉利文斯顿公司交房问题，该局于2014年8月26日回复小区业主，责令利文斯顿公司整改并完善交房资料后交房。2014年9月19日，利文斯顿公司开发小区4幢、5幢及地下室取得郫县新建房屋住宅附属设施设备交付使用备案证明。二王银霞与利文斯顿公司补充协议第十二条对公建部分的约定为，“该商品房机动和非机动车车库（包括地上、地下车库）、规划车位归出卖人所有，出卖人可以单独出租或出售。”2014年9月12日，利文斯顿公司开发的河滨鹭岛5号楼经四川省建筑科学研究院工程质量鉴定，“5号楼的地基基础及上部主体结构符合设计文件及相关规范要求，其承载力能够满足正常使用条件下的安全性要求，即该房屋主体结构安全。”2014年9月19日，利文斯顿公司案涉房屋在郫县房产管理局办理郫县新建住宅附属设施设备交房使用备案证明。2014年5月29日，利文斯顿公司涉案房屋经建设、施工及监理单位分户验收，结论为“合格”。2014年6月24日，案涉房屋所在4、5号楼在郫县金准测绘有限公司处取得面积实测报告。2014年7月14日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收，结论为“合格”。2014年7月11日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县规划管理局颁发的建设工程规划合格证。2014年7月23日，案涉房屋所在4、5号楼及地下室工程取得郫县公安消防大队验收意见书，被评定为消防验收合格。2014年8月，利文斯顿公司出具商品房质量保证书及商品房使用说明书。2014年8月9日，利文斯顿公司在华西都市报刊登交房通知书，通知王银霞在内的购房者“此前因种种原因造成的延迟，我们深表歉意。……4、5号楼自2014年8月10日起正式办理物业交付手续。”利文斯顿公司提交2014年8月10日至2014年8月16日期间，涉及王东、罗苏卿等若干住房已办理交房手续确认单等证明。利文斯顿公司开发的4、5号楼及地下室于2010年3月8日取得郫县规划管理局颁发的成都市建设工程规划许可证。利文斯顿公司开发的4、5号楼于2012年12月6日取得郫县房产管理局商品房预售许可证明，载明房屋用途“住宅/商业”。2012年12月3日取得郫县国土局案涉区域土地使用权，关于终止日期，备注为“住宅2076年12月5日，商业2046年12月5日”。2012年11月15日，利文斯顿公司开发的4、5号楼及地下室取得郫县房产管理局建筑工程施工许可证，同日，取得郫县住房和城乡建设局建筑工程施工许可证。2014年7月24日，利文斯顿公司与甲方郫县房产管理局签订新建住宅物业保修金委托协议书，约定利文斯顿公司将物业保修金一次性交由甲方委托管理，并通过银行转账缴纳了约定保修金。2014年7月24日，利文斯顿公司与甲方郫县房产管理局签订一份委托协议书，约定利文斯顿公司将设立业主大会的必要工作经费交由甲方委托管理，并已实际缴纳。2014年7月10日，利文斯顿公司与四川华玮物业管理有限公司签订了一份物业承接查验协议，约定由该物业公司负责承接利文斯顿公司开发住宅物业。2012年2月14日，利文斯顿公司与成都市自来水有限责任公司签订城市供用自来水合同，约定由该自来水公司负责利文斯顿公司开发利文斯顿公司河滨鹭岛区域供水。2011年9月30日，利文斯顿公司与郫县兴能天然气有限公司签订城市燃气工程安装合同书，约定由该天然气公司负责利文斯顿公司开发利文斯顿公司河滨鹭岛区域供气。2012年3月12日，利文斯顿公司与成都诺百尔科技有限公司签订弱电系统承包合同书，约定由该科技公司负责负责利文斯顿公司开发利文斯顿公司河滨鹭岛区域电话、网络安装。2011年9月26日，利文斯顿公司与四川蜀都电力有限责任公司签订电力工程施工合同，约定由该电力公司负责利文斯顿公司开发的利文斯顿公司河滨鹭岛区域配电工程。2011年10月21日，利文斯顿公司与四川省有线广播电视网络股份有限公司郫县分公司签订有线电视网络安装工程及信号接入合同书，约定由该网络公司负责利文斯顿公司开发的利文斯顿公司河滨鹭岛区域有线电视网络工程。利文斯顿公司提交电梯使用标志，载明4号楼、5号楼部分已配备富士电梯并经成都市质量技术监督局登记及成都市特种设备检验院检验。在合同约定期限内未交房后，利文斯顿公司通过报纸登报通知购房者收房，但王银霞认为没有接到过通知，故一直未收房。且针对交房赔偿问题，围绕诉讼请求金额，利文斯顿公司不接受。针对郫县房产管理局出具的整改通知，利文斯顿公司表示将相关资料交到了房管局备案，并没有其他处罚，且认为达到了交房标准，王银霞表示利文斯顿公司未提复议，利文斯顿公司是否受到其他处罚不清楚。关于规划合格问题，王银霞举出已在都江堰市人民法院针对郫县规划局提起行政诉讼并已受理，利文斯顿公司认可并表示若指向本案案涉房屋，应中止本案。成都市律政公证处于2015年5月15日在案涉凉水井西路46号负一楼现场状况进行了公证，拍摄了光碟及现场照片，王银霞以此为由证明案涉房屋未通过竣工验收，且公共停车场未投入使用。原审法院另查明，利文斯顿公司已向王银霞支付了从2014年6月30日起至2014年8月9日的逾期交房违约金2636元。王银霞第3项诉讼请求关于附属设施包括公共绿地、道路、停车场和体育场未达到使用条件，利文斯顿公司认为附属设施已符合交付条件并且能够使用，车辆也可停放。原审法院认定以上事实，有王银霞提交的身份信息、商品房买卖合同及补充协议及缴费收据、责令改正通知书、承诺保证书、交付使用备案证明、公证书等在案佐证。就王银霞提交的其他证据，光盘不具有客观性；利文斯顿公司提交的国土证、规划许可证、建设用地许可证、商品房预售许可证、项目总评图，竣工验收报告（含规划合格证、实测报告、交房公告、分户验收汇总表、竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书，告、交房通知、交房手续确认单、商品房预售许可、规划许可证、施工许可证、委托协议、物业承接协议、供水合同、天然气工程合同、电力施工合同、网络接入合同、电梯使用标志等证据在案佐证。原审法院认为，王银霞、利文斯顿公司签订的买卖合同及补充协议系各方真实意思表示，合法有效。利文斯顿公司未能按照合同约定在2014年6月30日前交房，并于2014年7月12日承诺整改，承诺交房时间为2014年7月1日止2014年8月10日。后利文斯顿公司于2014年8月9日发布交房公告，对该期间，利文斯顿公司应承担逾期责任，同时，王银霞作为购房人，应当关注利文斯顿公司整改，并在利文斯顿公司出具的整改期限届满后即承诺的2014年8月10日，积极与利文斯顿公司就整改情况进行确认，并在此基础上办理交房相关事宜，审视买卖合同第十条，利文斯顿公司已在2014年8月10日前达到合同约定“该商品房取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”、“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的交付条件，故利文斯顿公司向王银霞支付了截止到2014年8月9日按照合同约定计算的迟延交房违约金，对当事人的自认，原审法院予以确认。但王银霞主张计算2014年6月30日起的违约金，原审法院认为商品房的买卖是一种民事行为，应当依照合同约定履行义务和承担责任，责令整改通知仅系行政角度出发，对房产企业交房手续的管理，不属于王银霞、利文斯顿公司合同约定的交房条件，且“违规”并不等同“逾期”，故不能据此认定利文斯顿公司逾期交房，对王银霞以此为由主张逾期交房违约金及逾期交房赔偿金的请求于法无据，原审法院不予支持。针对王银霞提出其他附属设施未达到使用条件，通过双方补充协议约定，案涉工程已通过竣工及规划验收，王银霞据此为由主张“未达到使用条件”缺乏事实和合同依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定，判决：驳回王银霞的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取424元，由王银霞承担。本院二审期间，王银霞围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王银霞向本院提交其在“四川省测绘地理信息行政管理与服务平台”上打印的郫县金准测绘有限公司信息，该信息表载明的时间为2016年5月2日，该公司的工作人员有张余宏、赵紫莹、周化安、邹旭。王银霞认为商品房面积实测报告上载明的测绘人员不在该信息表上，拟以此证明房屋面积实测报告不能作为符合房屋交付条件的依据。利文斯顿公司发表质证意见称：对王银霞提交的证据之真实性、合法性、关联性均有异议。商品房面积实测报告的出具时间是2014年，而王银霞提交的该证据是2016年5月2日，人员名单与商品房面积实测报告的测绘人员名单有冲突，不能达到其证明目的。本院经审查认为：王银霞提交的该证据上，列明时间为2016年5月2日，而案涉房屋面积实测报告的形成时间为2014年，故该证据不能证明案涉房屋面积实测报告中载明的测绘人员不具有测绘资质，不能达到王银霞的证明目的。对于该份证据，本院不予采信。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人王银霞的上诉请求与被上诉人利文斯顿公司的答辩意见，本案的争议焦点为：一、利文斯顿公司向王银霞交付的房屋是否符合合同约定的交付条件；二、利文斯顿公司是否按其承诺向王银霞交付了房屋、是否应当支付逾期交房的违约金。现就上述争议焦点的认定分述如下：关于第一个争议焦点：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，利文斯顿交付的房屋需符提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及案涉房屋的规划验收合格证、具备资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。根据本案查明的事实，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》已经作为案涉《商品房买卖合同》补充协议组成部分由王银霞签字确认，且根据《商品房买卖合同》第十五条第（二）款第（3）项以及第十六条第（一）款的约定，该《住宅质量保证书》承诺的内容也系利文斯顿公司应承担保修责任的依据之一，故王银霞上诉认为《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》无效的理由不能成立，本院不予支持。关于《房屋建筑面积测绘成果报告》，王银霞提出该报告测绘人员不具有资质故系无效报告，但王银霞提交的证据不能达到其证明目的，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。关于王银霞提到其他附属设施未达到交付条件，据此主张利文斯顿承担逾期交房的责任的问题。在二审中，王银霞明确其他设施系约定的“体育设施”。本院经审查认为，第一，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第2第（8）项虽约定有体育设施，但该体育设施的种类、数量并未具体明确；第二，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，王银霞主张利文斯顿公司并未修建体育设施、侵害王银霞的合同权利，则应当就体育设施是否存在承担举证责任。但本案中王银霞并未提交证据证明利文斯顿公司存在违反合同约定的情况，故本院对王银霞的该项上诉主张不予支持。关于第二个争议焦点：王银霞提出，利文斯顿公司应承担逾期、违规交房等赔偿责任的问题，利文斯顿公司未能按照合同约定在2014年6月30日前交房，并于2014年7月12日承诺整改，承诺由其承担逾期交房违约金并确定了下次交房时间等内容，后于2014年8月9日通过报纸通知了王银霞交房。而根据合同约定，利文斯顿公司已在2014年8月10日前达到合同约定“该商品房取得规划验收合格证”、“有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”、“该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”的交房条件，并按约定支付了截止2014年8月9日的逾期交房赔偿金。对王银霞而言，其作为买受人，亦应当积极主张自己的合同权利，在《承诺书》确定的时间届满前对案涉房屋的情况进行检查，对房屋是否能按承诺交付予以确认。至于利文斯顿公司被行政机关责令改正的问题，本院认为，商品房买卖系民事行为，应依约定履行义务和承担责任，责令整改通知系从行政角度由行政部门履行对房产企业交房手续的管理行为，双方也未将行政机关的管理行为纳入合同约定的交房条件，故不能就此认定利文斯顿公司应承担民事责任。王银霞提出的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费848元，由王银霞负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一七年三月三十日书记员  马先碧