内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终658号
上诉人（原审被告）：呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
法定代表人：陈锡友，总经理。
委托诉讼代理人：郑兴，内蒙古政光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘贵军，男，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。
委托诉讼代理人：李晓菊，内蒙古云龙律师事务所律师。
原审被告：呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯项目部，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。
负责人：郝建全，呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯项目部负责人。
上诉人呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司(以下简称铁鑫公司)因与被上诉人刘贵军、原审被告呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯项目部房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2016）内0783民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人铁鑫公司的委托诉讼代理人郑兴，被上诉人刘贵军的委托诉讼代理人李晓菊，到庭参加诉讼。原审被告呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯项目部经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
铁鑫公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由刘贵军承担。事实与理由：一、铁鑫公司建设的××商业房，因不可抗力的因素造成不能按协议约定交付给刘贵军，但是铁鑫公司一直积极采取补救措施，与刘贵军协商，拟将同等地段×号楼×商业房或者面积接近的×号楼其它商业房交付刘贵军，一审答辩中也提出该安置方案，但是一审判决不予采信。铁鑫公司认为，一审法院在判决前应召集铁鑫公司、刘贵军双方进行协商，协商能否用×号楼的其它空闲商业房屋进行安置，如果协商不成时，才能判决按评估价格给付刘贵军房款。二、铁鑫公司建设的××商业房，每户均为一、二层房屋，上下面积相等，假如铁鑫公司能够履行安置协议，将刘贵军安置到×号楼的商业房，也是按照一、二层的整体面积进行安置，但是呼伦贝尔贝尔清源房地产价格评估有限责任公司对××小区×号楼门市出具的估价报告为一层每平方米10,418．13元，二层每平方米4872.44元，没有按平均单价进行评估，而是将整体房屋拆开，按照每层单价进行评估，刘贵军与铁鑫公司签订的安置协议约定了回迁商业房总计面积为186.31平方米，具体房号没有约定，根据实际情况设计而定，没有确定一层面积多少、二层面积多少，因此一审法院判决按一层单价计算房款给付刘贵军1,941,001.8元，铁鑫公司认为不合理，应按平均单价计算房款。三、根据2010年6月12日扎土储字(2010)100号文件规定，由扎兰屯市土地储备交易中心对”布特哈路东、水塔街南、扎兰路西、友邻街北”地段进行拆迁，并制定了拆迁计划和拆迁方案，刘贵军被拆迁的××××房屋，全部为住宅，因为铁鑫公司按照扎土储字(2010)100号文件规定的补偿标准与刘贵军达不成协议，为了不影响工程建设，铁鑫公司同意给刘贵军安置商业房屋。因为安置商业房屋的价值远超过住宅价值，所以铁鑫公司与刘贵军签订的房屋置换协议第二条明确约定”按1平方米住宅置换0.7平方米的商业用房，不再给予其它任何补偿”。××小区竣工验收日期为2014年11月3日，由于××小区×号、×号楼前应属于政府拆迁的房屋没有拆除，应属于政府完善的道路没有修通，造成楼前垃圾成山、污水成河，居民出行都非常困难，因此，商业房没有交付使用，铁鑫公司是在2015年11月道路修通后，于2016年1月初交付使用××号楼商业房屋，2016年5月才正式办理供电手续，2016年10月才办理供热手续，因此一审判决从2014年11月5日起，按照24个月计算，给付刘贵军租金损失不合理。在××小区建设过程中，由于拆迁款、出让金等费用不能落实，造成铁鑫公司资金紧张，不能正常周转运行，为了保证工程顺利完工，铁鑫公司将×号楼的全部门市做为工程款抵账给施工单位，导致不能按协议约定安置刘贵军的商业用房，铁鑫公司没有恶意欺骗行为，也积极采取补救措施。
刘贵军辩称，一、铁鑫公司所述的理由不符合不可抗力的构成要件，其上诉理由不能成立。二、铁鑫公司与刘贵军签订的房屋置换协议中明确规定：”甲方（铁鑫公司）给乙方（刘贵军）置换的商业房屋坐落于××小区×号楼，建筑面积约186.31平方米”，该协议明确约定×号楼，并没有约定一、二层房屋，因此，铁鑫公司陈述按照一、二层的整体面积进行安置是不符合双方协议约定，铁鑫公司的上诉理由不能成立。综上，一审法院判决正确，应维持原判。
呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯项目部未作答辩。
刘贵军向一审法院起诉请求：1.依法判令铁鑫公司给付楼房价款1,941,001.80元（186.31平方米×10,418.13元）、支付房屋租金损失227,500元（6500元×35个月）（自2014年1日至2016年11月），合计2,168,501.80元；2.诉讼费由铁鑫公司承担。
一审法院认定事实：因城市规划需要，铁鑫公司拟在扎兰屯市布特哈路与扎兰屯路间、水塔街南侧开发建设秀水怡园小区，坐落在该地段房屋产权为刘贵军（产权人姓名）××××的房屋在建设用地范围内，2011年4月16日经铁鑫公司和刘贵军双方协商一致，达成如下房屋置换协议：铁鑫公司按拆1平方米补偿刘贵军0.7平方米的比例置换给商业房屋，铁鑫公司不再给予刘贵军其他任何补偿。刘贵军可置换的商业房面积计算如下：编号为××的房屋面积为78.92平方米，编号为××的房屋面积为61.48平方米，编号为××的房屋面积为44.64平方米，编号为××的房屋面积为15.8平方米，编号为××的房屋面积为65.33平方米，总面积为186.31平方米。铁鑫公司给刘贵军置换的商业房屋坐落在××××。铁鑫公司为刘贵军置换房屋的建设标准为毛坯楼。楼房竣工后，铁鑫公司未按协议约定给付刘贵军××小区补偿置换房屋×号楼商业用房186.31平方米，刘贵军遂诉至法院。经刘贵军申请，一审法院依法委托呼伦贝尔市清源房地产价格评估有限责任公司，对该楼房的商业用房的价值进行了鉴定。结果为：一层单价10418.13元、二层单价4872.44元、一层租金为每月6500元、二层租金每月3500元。
一审法院认为，刘贵军与铁鑫公司之间签订的××小区房屋置换协议合法有效，是双方的真实意思表示，刘贵军与铁鑫公司应遵照执行。2014年11月5日，××小区竣工后，铁鑫公司应及时将房屋交付给刘贵军。铁鑫公司将应交付给刘贵军的商业用房转移给他人，导致无法向刘贵军交付房屋，应将房屋折价款赔偿给刘贵军。赔偿标准应按呼伦贝尔市清源房地产价格评估有限责任公司评估价，即每平方米10,418.13元计算。具体核定为1,941,001.80元（186.31平方米×10,418.13元）。关于刘贵军主张的房屋租金损失，因在刘贵军与铁鑫公司之间签订的××小区房屋置换协议中未约定房屋交付日期，故应以该小区竣工日2014年11月5日为交付日期。具体房屋租金损失核定为156,000元（6500元×24个月）。关于铁鑫公司辩称的”铁鑫公司与刘贵军签订的安置协议约定了回迁商业房总面积为186.31平方米，一层多少面积，二层多少面积，要根据铁鑫公司为刘贵军安置的房屋而确定”，因在刘贵军与铁鑫公司之间签订的××小区房屋置换协议中，对刘贵军回迁的186.31平方米商业用房是否包括二层楼无约定，故对此主张不予支持。关于铁鑫公司辩称未向刘贵军交付房屋是扎兰屯市政府行为，因刘贵军与铁鑫公司约定的×号楼已实际落成并交付使用，只是铁鑫公司将应交付给刘贵军的房屋转移给了他人，故铁鑫公司的主张不能成立。由于呼伦贝尔铁鑫房地产开发公司扎兰屯项目部不具备法人资格，对外不能独立承担民事责任，故刘贵军不应向其主张权利。判决：一、呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司赔偿给刘贵军房屋折价款1,941,001.80元，房屋租金损失156,000元，合计2,097,001.80元。于判决生效后七日内付清；二、驳回刘贵军对呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司扎兰屯项目部的诉讼请求。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明刘贵军的房屋总面积及置换商业房屋总面积予以纠正，刘贵军的房屋面积为编号××的房屋面积为78.92平方米，编号××的房屋面积为61.48平方米，编号××的房屋面积为44.64平方米，编号××的房屋面积为15.8平方米，编号××的房屋面积为65.33平方米，总面积为266.15平方米，可置换商业房屋的总面积为186.31平方米。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。另查明，××小区×号楼有4间商业用房，一二层面积均等，有内设楼梯，其中1号、3号商业用房总面积均为219.4平方米，2号、4号商业用房总面积均为196.26平方米。现该4间商业用房均被他人占用。
本院认为，二审双方争议焦点为：一、双方对置换的商业用房约定不明的情况下，是否仅按照一层单价计算房款；二、逾期交付商业用房的租金损失应当如何计算。
针对焦点一，刘贵军与铁鑫公司之间签订的××小区房屋置换协议合法有效，是双方的真实意思表示。现铁鑫公司开发的××商业用房均被他人占用，无法交付房屋，铁鑫公司构成违约，存在过错，给刘贵军造成一定经济损失。刘贵军主张全部置换面积按照一层评估价格给付房款的请求，本院综合考虑铁鑫公司的过错程度以及刘贵军的损失大小，酌情予以支持。
针对焦点二，双方签订房屋置换协议时虽然没有明确约定房屋交付日期，但××小区竣工时间为2014年11月5日，小区竣工验收后，应当及时交付房屋。铁鑫公司提出道路没修通，2016年1月该房屋才交付使用的上诉理由不能成立。铁鑫公司没有及时交付房屋的行为属违约行为，应承担给刘贵军造成相应经济损失的违约责任，刘贵军要求给付逾期交付房屋租金损失的请求符合法律规定，本院予以维护。
综上所述，呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,576.01元，由呼伦贝尔铁鑫房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 然
审 判 员 王子学
代理审判员 乌 云
二〇一七年七月十三日
书 记 员 姜 楠