天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终2460号
上诉人（原审被告）天津市津工超市有限责任公司，住所地天津市河东区万东小马路69号。
法定代表人卢代盛，总经理。
委托代理人赵扬，法务经理。
被上诉人（原审原告）天津市奶品总公司红桥区公司，住所地天津市红桥区北营门西马路304号。
法定代表人国秋华，总经理。
委托代理人马秋明，天津张盈律师事务所律师。
原审第三人刘乃霞。
原审第三人张挺，无职业。
原审第三人陶小清，津工超市东溪路店修表摊位个体经营者。
原审第三人李庆。
原审第三人天津农村商业银行股份有限公司，住所地天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A座1-6层。
法定代表人李宗唐，董事长。
委托代理人闫俊晶，该公司职工。
委托代理人向阳，该公司职工。
原审第三人天津市津工超市有限责任公司第七店，住所地天津市红桥区本溪路4号。
负责人温象钊，经理。
委托代理人赵扬，天津市津工超市有限责任公司法务经理。
原审第三人老百姓大药房连锁（天津）有限公司，住所地天津市河东区东新街天山路247号
法定代表人谢子龙，董事长。
原审第三人天津市房产总公司，住所地天津市和平区睦南道50号。
上诉人天津市津工超市有限责任公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第2381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，天津市奶品总公司红桥区公司与天津市津工超市有限责任公司（原天津市消费合作总社，于2003年4月更名）系房屋租赁合同关系。刘乃霞、张挺、陶小清、李庆、天津农村商业银行股份有限公司与天津市津工超市有限责任公司系房屋租赁合同关系。老百姓大药房连锁（天津）有限公司与天津市津工超市有限责任公司原系房屋租赁合同关系。天津市津工超市有限责任公司第七店系天津市津工超市有限责任公司的分支机构。涉诉房屋坐落于天津市××××路奶站1门，承租人系天津市奶品总公司红桥区公司，产权人系天津市房产总公司。1998年12月22日，天津市奶品总公司红桥区公司与天津市消费合作总社就涉诉房屋签订《房屋租赁协议书》约定：天津市消费合作总社租赁涉诉房屋用于经营超市，租赁期限自1999年1月10日至2009年1月9日，租赁营业面积424.15平方米，冷库一套、小院及附设操作间共651.91平方米，年租金人民币190000元，在每年元月底之前一次性付清，天津市奶品总公司红桥区公司出具正式发票；五年租期内租金不递增，从租期第六年起，在原租金的基础上，每两年递增4%；天津市消费合作总社如不能按期交纳租金，天津市奶品总公司红桥区公司按日收取1%的滞纳金；如逾期三个月，天津市奶品总公司红桥区公司有权解除合同。天津市消费合作总社如因业务需要进行室内外装修、改建需经天津市奶品总公司红桥区公司同意后方可施工，涉及有关部门，天津市奶品总公司红桥区公司应协助协调解决，终止协议后，天津市消费合作总社投入的可动产归天津市消费合作总社，不动产和装修设施不得拆除，归天津市奶品总公司红桥区公司所有；本协议期满，如涉诉房屋继续出租，天津市消费合作总社享有优先租用权，双方在协议终止前两个月进行协商并签订新的协议，天津市消费合作总社如不续租，应保证所租房屋完好交给天津市奶品总公司红桥区公司，本协议自行解除。后天津市奶品总公司红桥区公司与天津市消费合作总社于2001年1月9日签订《联营协议书》，约定：天津市奶品总公司红桥区公司将天津市××××路（原奶品公司门市部）424.15平方米托给天津市消费合作总社经营，作为天津市消费合作总社本溪路连锁店，联营期限自2001年1月10日至2009年1月9日，联营期间天津市消费合作总社每年向天津市奶品总公司红桥区公司的28名员工支付工资及福利费等共计140000元。2009年7月28日，天津市奶品总公司红桥区公司与天津市津工超市有限责任公司签订补充协议，约定：“双方在2001年1月9日签订的联营协议书基础上进行修订；自2009年1月9日起，续签5年涉诉房屋使用协议，年租金自2009年起调整为150000元，每年元月底之前一次性付清；自2010年1月10日起，天津市津工超市有限责任公司将“飞达鞋业”店腾清，天津市奶品总公司红桥区公司从天津市津工超市有限责任公司的使用面积中减除该面积及相应使用费；双方仍以联营方式，其他各条款基本保持不变。”2011年1月8日，天津市奶品总公司红桥区公司与天津市津工超市有限责任公司再次签订补充协议，载明：本补充协议是在双方于2001年1月9日签订的《联营协议书》及2009年7月28日签订的补充协议的基础上形成；租赁期限自2011年1月8日至2015年1月7日，出租用途为经营超市，出租期满天津市奶品总公司红桥区公司有权收回房屋，天津市津工超市有限责任公司应如期交还，年租金为300000元，房屋租金的支付方式为双方仍以联营方式，天津市津工超市有限责任公司向天津市奶品总公司红桥区公司28名员工支付工资及福利费，于每年元月底之前一次性付清。合同签订后，天津市津工超市有限责任公司自主经营。2015年1月30日，天津市奶品总公司红桥区公司在天津市津工超市有限责任公司第七店以张贴告示的方式告知其天津市奶品总公司红桥区公司与天津市津工超市有限责任公司之间的租赁合同已到期，天津市奶品总公司红桥区公司不再续租，天津市津工超市有限责任公司对转租部分应与其他次承租人办理交接退房手续并于2015年3月6日之前一并向天津市奶品总公司红桥区公司交付。现天津市津工超市有限责任公司及次承租人未将涉诉房屋腾交天津市奶品总公司红桥区公司，天津市奶品总公司红桥区公司诉至一审法院要求天津市津工超市有限责任公司及各次承租人腾房，并由天津市津工超市有限责任公司承担支付房屋使用费的义务。
天津市津工超市有限责任公司在租赁涉诉房屋期间，未经天津市奶品总公司红桥区公司同意将涉诉房屋的部分经营面积分别转租给刘乃霞（独立空间，用于经营麦好乐炸鸡汉堡）、张挺（独立空间，用于经营烤鸡）、陶小清（非独立空间，用于经营修表）、李庆（独立空间，用于经营天津市红桥区生升旺服装店）、天津农村商业银行股份有限公司（独立空间，用于安放ATM机）、老百姓大药房连锁（天津）有限公司（合同面积110平方米，独立空间）。
在诉讼期间，天津市奶品总公司红桥区公司与老百姓大药房连锁（天津）有限公司就涉诉房屋中的110平方米经营面积直接签订房屋租赁合同。故天津市奶品总公司红桥区公司不要求老百姓大药房连锁（天津）有限公司腾房。
经一审法院于2015年10月15日现场勘验，天津市津工超市有限责任公司占用房屋中有部分面积系天津市奶品总公司红桥区公司自行搭建交与天津市津工超市有限责任公司使用。
一审法院认为，天津市奶品总公司红桥区公司与天津市津工超市有限责任公司签订的联营协议书，名为联营，实为租赁，系当事人真实意思表示，因该租赁合同涉及到对违章建筑的租赁，故该合同部分有效，部分无效。对合同有效部分，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，合同约定的租赁期限于2015年1月7日届满，到期后双方未再续签合同，天津市津工超市有限责任公司亦未再交纳租金，故天津市津工超市有限责任公司及天津市津工超市有限责任公司第七店无权继续占有、使用租赁物，因此天津市奶品总公司红桥区公司主张天津市津工超市有限责任公司及天津市津工超市有限责任公司第七店腾空并返还涉诉房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。经一审法院实地勘验，天津市津工超市有限责任公司第七店占用房屋中，有部分系天津市奶品总公司红桥区公司自行搭建交与天津市津工超市有限责任公司使用，该部分房屋现与签订租赁合同的房屋为一体，故应一并腾出。
天津市奶品总公司红桥区公司与天津市津工超市有限责任公司之间的合同解除后，刘乃霞、张挺、陶小清、李庆、天津农村商业银行股份有限公司对涉诉房屋的占有构成无权占有，负有腾房义务；现老百姓大药房连锁（天津）有限公司已和天津市奶品总公司红桥区公司签订了租赁合同，故不再对腾房承担责任。
关于房屋使用费的请求，天津市津工超市有限责任公司作为合同相对人负有给付义务，天津市奶品总公司红桥区公司主张的标准于法有据，应予支持。关于刘乃霞、张挺、陶小清、李庆、天津农村商业银行股份有限公司与天津市奶品总公司红桥区公司间的问题，应另行解决。天津农村商业银行股份有限公司虽主张与天津市奶品总公司红桥区公司之间没有合同关系，但其占用涉诉房屋的部分面积用于安置ATM机是事实，且天津市奶品总公司红桥区公司陈述双方存在租赁关系，天津农村商业银行股份有限公司就自己的主张未提供证据，故一审法院对其抗辩主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：“一、本判决生效之日起十日内，被告天津市津工超市有限责任公司、第三人天津市津工超市有限责任公司第七店、第三人刘乃霞、张挺、陶小清、李庆、天津农村商业银行股份有限公司对其分别使用的上述地点房屋部分承担腾房义务，逾期，则由原告分别提供腾房去处用于存放被告和各第三人在上述房屋内存放的物品，产生的费用由被告及各第三人分别负担；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市津工超市有限责任公司按合同约定的租金标准（年租金300000元）一次性给付原告自2015年1月8日始至实际腾房之日止的房屋使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告天津市津工超市有限责任公司负担。”
上诉人天津市津工超市有限责任公司不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。其理由为：1、双方当事人之间的租赁关系持续多年，且上诉人负责安置被上诉人单位职工，故上诉人现不具备腾房条件。2、上诉人在租赁合同到期后实际占有使用的房屋面积并非合同中约定的面积，应当按照实际使用面积支付房屋使用费。3、一审法院勘察的面积大于租赁合同中约定的面积，且被上诉人不能出具多于面积的相关产权证明，故一审法院判决上诉人腾退该部分房屋没有依据。
被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：1、上诉人应当根据法律规定和合同约定腾房，其以安置职工及双方存在长期租赁关系为由拒绝腾房无合同依据也无法律依据。2、被上诉人将房屋出租给老百姓大药房连锁（天津）有限公司系被上诉人自行处分权利，不能构成上诉人拒绝腾房及不交租金的理由。3、大于租赁合同约定面积的房屋是因添附而作为一个完整的物对上诉人进行出租的，上诉人腾退房屋时应当一并腾退。
原审第三人张挺答辩称，其不同意腾房。
原审第三人陶小清答辩称，其不同意腾房。
原审第三人李庆答辩称，其不同意腾房。
原审第三人天津农村商业银行股份有限公司答辩称，其已经按照一审判决完成腾房义务。
原审第三人天津市津工超市有限责任公司第七店答辩称，其同意上诉人的上诉请求，答辩意见同上诉人的上诉理由。
原审第三人刘乃霞、原审第三人老百姓大药房连锁（天津）有限公司及原审第三人天津市房产总公司既未出庭接受调查亦未出具书面意见。
经审理查明，二审庭审中，上诉人天津市津工超市有限责任公司称被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司自2015年1月8日将涉诉房屋中的110平方米经营面积出租给原审第三人老百姓大药房连锁（天津）有限公司，故其缴纳的房屋使用费中应当扣除原审第三人老百姓大药房连锁（天津）有限公司缴纳的年租金77891元，被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司对此予以认可。
另，本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，上诉人天津市津工超市有限责任公司与被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司签订的《联营协议书》，名为联营，实为租赁。双方当事人在该《联营协议书》约定的租赁期间届满后并未续签合同，且上诉人天津市津工超市有限责任公司亦未缴纳租金，故被上诉人依法享有要求上诉人腾空并返还涉诉房屋的权利，上诉人以其负责安置被上诉人职工，不具备腾房条件为由拒绝腾房没有法律依据，本院不予支持。根据一审法院实地勘察，原审第三人天津市津工超市有限责任公司第七店占用的部分房屋，系被上诉人自行搭建交与上诉人使用，且与上诉人天津市津工超市有限责任公司与被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司签订的《联营协议书》中约定的租赁物为一体，故一审法院要求将该部分房屋一并腾出并无不当，本院予以维持。
关于房屋使用费的问题，上诉人天津市津工超市有限责任公司与被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司签订的《联营协议书》中约定的租赁面积包括了原审第三人老百姓大药房连锁（天津）有限公司租赁的110平方米经营面积，且该110平方米的租赁费自2015年1月8日起已经由被上诉人直接收取，故上诉人缴纳自2015年1月8日始至实际腾房之日止的房屋使用费时应当扣除上述费用。
综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律基本正确，程序合法，但在计算房屋使用费时未扣除原审第三人老百姓大药房连锁（天津）有限公司缴纳的房屋使用费欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第2381号民事判决第一项；
二、撤销天津市红桥区人民法院（2015）红民初字第2381号民事判决第二项；
三、本判决生效之日起十日内，上诉人天津市津工超市有限责任公司按年租金222109元标准一次性给付被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司自2015年1月8日始至实际腾房之日止的房屋使用费。
四、驳回上诉人天津市津工超市有限责任公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2300元，减半收取1150元，二审受理费5800元，合计6950元由上诉人天津市津工超市有限责任公司承担4050元，由被上诉人天津市奶品总公司红桥区公司承担2900元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 于 浩
代理审判员 张 璇
二〇一六年五月十八日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；