吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终2436号
上诉人（原审原告）：丙凰靖，住长春市南关区。
上诉人（原审被告）：徐晶，住长春市二道区。
委托诉讼代理人:张献璞，住址长春市南关区，与徐晶系夫妻关系。
上诉人丙凰靖、上诉人徐晶因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
丙凰靖原审诉称：被告存在违约行为，多次骚扰、漫骂、砸碎门、撬开防盗门、停电掐断电表、烧断电阻丝、截断暖气管。原被告签订的房屋租赁合同期限为五年，合同约定在承租期限内被告不得另租他人及随意终止合同，如有此情况，被告赔偿租赁期间的三倍租金。被告的违约行为侵害了原告的生命健康权及财产，并给原告造成了损失，违反了相关法律，为维护原告合法权益，故诉至法院，要求：1.请求判令被告赔偿因违反合同造成损失与违约赔偿187155元;2.请求被告承担支付现租房超过合同款项;3.诉讼费由被告承担。。
徐晶原审辩称：租赁期限约定为五年，但双方在中介在场的情形下，口头约定了原告不能养动物或者扰民。2017年7月份，我接到管辖区派出所民警电话，说原告养动物扰民，让我解决。我跟原告协商告知其养动物扰民且双方之前约定了不许养动物，房屋没到期我可以把租金返给她，但原告没同意。原告损害楼内公共设施、影响公共卫生、扰民，邻居意见都很大。多个部门要求我解决此事，我多次与原告协商让其搬走，但原告一直找理由不搬走，现在原告把动物搬走了，但没把东西拿走。不同意原告的诉讼请求。
原审法院审理查明：2017年5月8日，丙凰靖与徐晶签订《租房协议书》，主要约定徐晶将位于长春市南关区桃源路16号楼8栋2单元102室房屋出租给丙凰靖，租赁期限自2017年5月8日至2022年5月8日，月租金1000元，交款方式为半年交，在丙凰靖承租期间，徐晶不得另租他人及随意终止合同，如有此情况，徐晶赔偿丙凰靖租赁期的三倍租金。该协议书签订后，丙凰靖向徐晶交付了半年房租6000元，即交房租至2017年11月7日，后不再支付房租，未交付押金。另查明，2017年7月，徐晶要求丙凰靖搬离承租房屋，后对承租房屋停止供电。2017年12月，徐晶掐断了承租房屋的供暖设备。2018年1月4日，丙凰靖自行从承租房屋搬离并另租房屋，丙凰靖搬离承租房屋后，徐晶将损坏的防盗门锁更换。
原审法院认为：丙凰靖与徐晶于2017年5月8日签订的《租房协议书》系各方当事人真实意思表示，且不违法法律强制性规定，应确认有效，各方均应按合同约定履行各自义务。徐晶应为丙凰靖提供适合居住的房屋，丙凰靖应合理使用房屋，并按期缴纳租金。徐晶称与丙凰靖签订合同时明确约定禁止饲养猫狗等动物，但并未在《租房协议书》中约定。丙凰靖即便存在扰民等不当行为，徐晶可通过诉讼的方式解除合同，亦不能采用停电等方式要求丙凰靖搬出。丙凰靖作为房屋承租人，亦应合法合理的使用承租房屋，丙凰靖现拖欠徐晶11月8日至1月4日搬出前房屋租金，其主张向徐晶交纳租金，徐晶未收取，并未提供证据予以证明，故应认定其已拖欠租金。2018年1月4日，丙凰靖自行从承租房屋搬离并另租房屋居住，双方租赁无法继续履行，双方间的《租房协议书》应予解除，应当各自承担相应的责任。关于丙凰靖主张的违约金，违约金的约定不得过分高于实际损失，也不得超过订立合同时预见或应当预见的可能造成的损失，本案中丙凰靖并未提供证据证明实际损失，故其主张被告承担违约赔偿187155元，本院不予支持。综合考虑双方在履行《租房协议书》均存在过错，及丙凰靖未支付徐晶11月8日至1月4日搬出前房占用承租房屋且未交纳屋租金的情况，可酌情保护丙凰靖两个月房屋租金计2000元作为违约的赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告丙凰靖与被告徐晶于2017年5月8日签订的《租房协议书》；二、被告徐晶于本判决生效后立即给付原告丙凰靖违约赔偿人民币2000元；三、驳回原告丙凰靖的其他诉讼请求。案件受理费2022元，由原告丙凰靖承担。
宣判后，丙凰靖、徐晶均不服，上诉至本院，丙凰靖的上诉理由主要为：在租赁协议履行过程中，徐晶单方撕毁协议，阻挠我对房屋的使用，非法暴力强制我搬迁，其行为构成违约，依据租赁合同的约定以及法律相关规定，应按剩余租期全部租金的3倍承担违约金，并赔偿我方损失。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持我方的全部诉讼请求。
徐晶二审答辩称：丙凰靖的上诉理由不成立，应予驳回。
徐晶的上诉理由主要为：双方签订《租房协议书》，并和中介约定禁止饲养猫狗等动物。但丙凰靖饲养了大型犬和十余只猫，且损害公共设施，锯断楼梯护栏，周围居民多次向社区、公安部门反映投诉，公安部门于是通知我方。我方与丙凰靖多次沟通未果，我方找公安、涉及帮助协调，丙凰靖还是置之不理。在2018年一月，在司法、公安的共同努力下，人和动物都搬走了，但租赁房屋尚堆满杂物。丙凰靖从2017年12月开始拒交房租，实质违约，不能妥善利用房屋，损害社会公共利益，合同理应解除，我方不构成违约。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项、判令丙凰靖恢复承租房屋原状、限期搬离、给付从2017年12月起至2018年1月租金、赔偿我方房屋不能租赁的损失及后继安装燃气、维修房屋损失、案件受理费由丙凰靖负担。
丙凰靖二审答辩称：徐晶的上诉理由不成立，应予驳回。
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：1.2018年4月17日，桃源路派出所出具《情况说明》，主要内容为：丙凰靖在此房屋居住期间，饲养3只大型犬及10多只猫，气味大、叫声大，影响居民正常生活。其搬猫笼子进入室内时，还将一楼楼梯扶手破坏，影响居民出行，居民反映强烈，多次报警。民警到场，联系了房主徐晶，和社区、桃源街道司法所还有犬办到现场处理，但丙凰靖拒绝开门，不配合工作，并以租期未到为由拒绝搬离房屋。
2.2018年4月16日，长春市南关区春园社区居委会出具《情况说明》，2018年4月18日，桃源司法所出具《情况说明》，以上两份情况说明的内容与桃源路派出所出具的《情况说明》的内容基本一致。
本院认为：丙凰靖与徐晶签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约正当行使权利、履行各自义务。在协议履行过程中，徐晶以强制手段要求丙凰靖迁出，其行为构成违约，依法应承担违约责任。徐晶虽上诉主张在签订协议时双方曾口头约定不允许承租人饲养动物，因丙凰靖违反该约定，其解除合同不构成违约，不应承担违约责任。但徐晶并未提供充分证据证明该主张，且即使丙凰靖使用房屋存在扰民等情形，徐晶亦应通过法律途径正当行使权利，故徐晶该上诉理由不成立，本院不予支持。丙凰靖作为承租人，应合理合法使用案涉房屋，不得违反公序良俗。依据公安机关、司法机关、社区分别出具的《情况说明》，均证实丙凰靖在租赁使用房屋期间饲养多只猫狗，存在严重扰乱公共秩序情形，且并未交纳2017年11月7日以后的租金，其履行租赁协议亦存在不当之处。原审考虑双方的协议履行情况及主观过错，在丙凰靖已实际从房屋迁出、租赁协议已事实解除的情况下，判令解除租赁协议并酌定徐晶赔偿丙凰靖2000元违约金并无不当，依法应予维持。丙凰靖虽上诉要求徐晶赔偿违约金及损失总计187155元，但丙凰靖并未提供充分证据证明其损失数额，该上诉理由证据不足，本院不予采纳。至于徐晶上诉主张的恢复原状、限期搬离、给付租金、损失等上诉请求，因其并未提起反诉，不予审理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
丙凰靖预交的二审案件受理费2000元，由上诉人丙凰靖负担，徐晶预交的二审案件受理费50元，由上诉人徐晶负担，。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 贺银婷
代理审判员 张新华
二〇一八年六月四日
书 记 员 王 淇