山东省青州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青商初字第1847号
原告山东中晨房地产开发有限公司。组织机构代码76970406-6。
法定代表人张文军，该公司董事长。
委托代理人李宗富，山东明清律师事务所律师。
委托代理人陈松军，山东文信律师事务所律师。
被告潍坊盛宏假日酒店有限公司。组织机构代码69204551-6。
法定代表人高强，该公司执行董事。
委托代理人袁传齐，山东衡源律师事务所律师。
被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司。组织机构代码79730711-3。
法定代表人陈孝荣，该公司执行董事。
被告刘伟涛，男，汉族。
被告刘素霞，女，汉族。
被告乔学雷，男，汉族。
上述四被告委托代理人赵振玺，山东北海律师事务所律师。
上述四被告委托代理人郑建，山东北海律师事务所律师。
原告山东中晨房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称中晨房地产公司）与被告潍坊盛宏假日酒店有限公司（以下至判决主文前简称盛宏酒店公司）、潍坊盛宏置业投资发展有限公司（以下至判决主文前简称盛宏投资公司）、刘伟涛、刘素霞、乔学雷金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告中晨房地产公司的委托代理人李宗富、陈松军，被告盛宏酒店公司的委托代理人袁传齐，被告盛宏投资公司、刘伟涛、刘素霞、乔学雷的委托代理人赵振玺、郑建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年2月25日，被告盛宏酒店公司向山东青州农村商业银行股份有限公司（以下简称青州农商行）借款4500万元，借款期限自2013年2月25日至2015年2月21日，被告盛宏投资公司以其名下的房产、土地使用权提供最高额抵押担保，被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷提供连带责任保证担保。上述借款到期后，五被告均未履行合同约定义务。截止2015年6月30日，被告盛宏酒店公司拖欠青州农商行借款本金44996866.87元及相应欠息，已形成不良贷款。2015年6月30日，青州农商行与原告签订债权转让协议，依法将上述全部债权（包括主、从权利在内的一切权利）转让给了原告，并将债权转让事项通知五被告，要求其向原告履行义务，但五被告至今未履行义务。请求法院依法判令被告盛宏酒店公司偿还原告借款本金44996866.87元及利息（利息按照借款合同约定利率计算至本息还清之日），确认原告对被告盛宏投资公司抵押的房产、土地使用权享有抵押权，并对抵押物变现价款享有优先受偿权，被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷对被告盛宏酒店公司所欠全部债务承担连带清偿责任。
被告盛宏酒店公司辩称：盛宏酒店公司向青州农商行借款4500万元、被告盛宏投资公司以其名下的房地产提供最高额抵押担保、被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷提供连带责任保证担保均属实，原告所诉有事实依据和法律依据。但是，盛宏酒店公司与案外人张海玲、被告盛宏投资公司于2014年9月19日签订转让协议，约定将涉案房产以及盛宏酒店公司的股权转让给张海玲；2015年2月9日，盛宏酒店公司的原股东刘伟涛、刘素霞又与张海玲指定的股权受让人谢宗祥、张玉萍签订股权转让协议，将盛宏酒店公司的股权转让给谢宗祥、张玉萍。被告盛宏酒店公司向青州农商行之间的借款事实发生在转让之前，应由原股东刘伟涛、刘素霞承担责任。盛宏假日酒店转让后，其实际经营人和股东对该酒店又进行了装修改造，费用约500余万元，该部分费用并不属于原房产抵押的部分；被告盛宏酒店公司向青州农商行借款后，将款项全部转借给被告盛宏投资公司。因此，在被告盛宏投资公司承担担保责任后，双方的债务抵销，被告盛宏投资公司不得再向被告盛宏酒店公司追偿。
被告盛宏投资公司辩称：根据《中华人民共和国担保法》第六十一条的规定，最高额抵押的抵押权不得转让，故被告盛宏投资公司不应承担担保责任，原告无权就盛宏投资公司的房地产享有拍卖、变卖处置后的优先受偿权。原告所述的债权转让合同无效。
被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷共同辩称：因原告与青州农商行签订的债权转让合同违反《中华人民共和国担保法》第六十一条的规定而无效，所以，保证合同相应无效，被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷不应承担保证责任；如判决该三被告承担担保责任，则其承担担保责任后，有权向被告盛宏酒店公司追偿。
经审理查明：2013年2月22日，青州农商行与被告盛宏投资公司签订最高额抵押合同一份。合同约定，被告盛宏投资公司以其所有的青房权证王府字第2010044**号房屋所有权证项下房产，为自2013年2月22日至2017年2月21日发生的4500万元最高余额内的青州农商行与被告盛宏酒店公司签订的借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有的对债务人的债权，提供最高额抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在4500万元最高余额内；抵押权的效力及于抵押财产的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押财产的代位物，以及因抵押财产毁损、灭失、拆迁、侵权或征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金；在本合同有效期内，未经抵押权人同意，抵押人不得对抵押财产作出馈赠、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分；如经抵押权人书面同意，抵押人转让、出租、出售抵押财产所得价款，应用于提前清偿所担保的主合同项下债务，或向抵押权人与抵押人商定的第三人提存；发生下列情形之一的，最高额抵押担保的债权确定：1、债权确定期间届满，2、新的债权不可能再发生，3、抵押财产被查封、扣押的，4、债务人、抵押人被宣告破产或被撤销，5、法律规定债权确定的其他情形；抵押权人主债权到期（包括提前到期），债务人未予清偿的，抵押权人有权实现抵押权；抵押权人实现抵押权时，可通过与抵押人协商，将抵押财产拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，或将抵押财产折价以抵偿债务人所欠债务。双方未就抵押权实现方式达成一致的，抵押权人可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产拍卖、变卖后所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，抵押权人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等，且该清偿顺序由抵押权人自主选择；抵押权人将主债权和最高额抵押权转让的，无需经抵押人同意，抵押人仍继续按照本合同的约定履行担保责任。双方另就其他事项进行了约定。
同日，青州农商行与被告盛宏投资公司签订最高额抵押合同一份。合同约定，被告盛宏投资公司以其享有权利的青国用（2007）第01007号国有土地使用权证项下的国有土地使用权，为自2013年2月22日至2015年2月21日发生的350万元最高余额内的青州农商行与被告盛宏酒店公司签订的借款合同、银行承兑协议及其他融资文件而享有的对债务人的债权，提供最高额抵押担保；抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在350万元最高余额内。该合同约定的其他内容与前述最高额抵押合同的约定内容相同。
上述最高额抵押合同签订后，双方到抵押登记机关进行了抵押登记。2013年2月22日，青州市房地产管理局核发青房他证王府字第201304**号房屋他项权利证书；同日，青州市国土资源局核发青他项（2013）第00057号土地他项权利证书。上述他项权利证书均载明抵押权人为山东青州农村商业银行股份有限公司。
2013年2月25日，青州农商行与被告盛宏酒店公司签订流动资金借款合同一份。合同约定，被告盛宏酒店公司从青州农商行借款4500万元，用于装修改造、添置酒店用品；借款期限自2013年2月25日至2015年2月21日，实际借款期限以贷转存凭证（借款借据）为准；如贷转存凭证（借款借据）所记载的要素与合同约定或提款申请书不一致时，以贷转存凭证（借款借据）所记载要素为准，贷转存凭证（借款借据）及双方确认作为本合同附件的其他文件构成本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等法律效力；借款利率为固定利率，合同有效期内不变，年利率以基准利率上浮40%；借款自实际提款日起按日计息，按月结息，结息日为每月的20日，借款到期，利随本清；借款人如实施承包、租赁、股份制改造、联营、合并、兼并、分立、合资、资产或股权转让、申请停业整顿、申请解散、申请破产以及其他足以引起本合同之债权债务关系变化或影响贷款人债权实现的行为，应提前五日书面通知贷款人，并经贷款人同意，同时落实债务清偿责任或提前清偿债务，否则不得实施上述行为；借款人在未还清借款本息前，未经贷款人同意，不得出售特定资产、不得提前清偿其他债务、不得为第三方提供债务担保；借款人及其投资者、股东不得抽逃资金、转移资产或擅自转让股份，以逃避对贷款人的债务；借款人如不按本合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率；借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按本合同约定的借款利率计收复利。借款逾期后仍未支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或其他保全方式实现债权的，借款人应承担贷款人为此支出的诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。双方另就其他事项进行了约定。同日，被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷分别向青州农商行出具连带保证书，均自愿对上述借款承担连带保证责任，担保期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年。
上述借款合同签订后，青州农商行将发放的贷款4500万元于2013年2月25日转入被告盛宏酒店公司在山东青州农村商业银行股份有限公司润发支行开立的＊＊＊＊＊＊账户。青州农商行贷转存凭证（借款借据）载明，款项贷出日2013年2月25日，到期日2015年2月21日，借款月利率7.175‰。此后，被告盛宏酒店公司偿还利息至2014年12月22日，并于2015年2月22日偿还借款本金3133.13元。截止2015年6月30日，被告盛宏酒店公司欠青州农商行借款本金44996866.87元、利息2754152.01元。
2015年6月30日，青州农商行与原告中晨房地产公司签订股权转让协议一份。该协议约定，青州农商行将其对盛宏酒店公司等享有的不良贷款本金44996866.87元及相应欠息的债权（包括主、从权利在内的一切权利，以后利息另计）转让给原告中晨房地产公司；债权转让对价款为43232256.50元，原告中晨房地产公司应于本协议签订之日起十个工作日内交付给青州农商行；原告中晨房地产公司完成付款义务后，青州农商行将主合同、从合同等债权凭证及相关资料全部交付原告中晨房地产公司；自债权受让之日起，上述债权（包括担保物权、担保债权等从权利）由原告中晨房地产公司享有，其可依法行使债权人的一切权利。双方另就其他事项进行了约定。该转让协议签订后，原告中晨房地产公司于2015年6月30日、7月6日、7月8日分三次将债权转让对价款43232256.50元给付青州农商行。2015年8月7日，青州农商行制作债权转让通知，分别向各被告送达。被告乔学雷于2015年8月7日签字确认收到该通知，被告盛宏酒店公司、刘伟涛、刘素霞于2015年8月27日分别盖章、签字确认其收到上述通知，对被告盛宏投资公司的债权转让通知，系通过EMS方式送达，该被告于2015年11月3日收到该邮件。此后，五被告均未向原告中晨房地产公司履行义务，原告遂于2015年11月12日向本院提起诉讼。
本院所确认的上述事实，有原告提交的流动资金借款合同、最高额抵押合同、连带保证书、贷转存凭证（借款借据）、房屋他项权利证书、土地他项权利证书、债权转让协议、债权转让通知及其回执及当事人陈述等在案为凭。上述证据已经开庭质证和本院审查，足以认定。
本院认为，青州农商行与各被告分别签订的借款合同、最高额保证合同、借款借据，均系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为有效合同。本院予以认定。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。青州农商行作为贷款人，按合同约定履行发放贷款义务后，被告盛宏酒店公司作为借款人，应当按照约定期限和数额及时履行还本付息义务。其未按约定及时还本付息，应承担违约责任。被告盛宏投资公司以其房产、国有土地使用权提供最高额抵押担保、被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷提供连带责任保证担保，均应承担相应责任。本案中，因被告盛宏酒店公司未按期偿还借款本息、其他被告亦未承担担保责任，青州农商行将其享有的金融债权及其担保物权、担保债权，通过协议转让的方式转让给原告中晨房地产公司，并以合法方式通知了五被告。根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，该债权转让对五被告均产生效力。原告中晨房地产公司作为主债权、担保物权和担保债权的受让者，有权向五被告主张相关权利。
被告盛宏投资公司、刘伟涛、刘素霞、乔学雷主张，青州农商行与原告中晨房地产公司签订的债权转让合同违反《中华人民共和国担保法》第六十一条有关最高额抵押的抵押权不得转让的规定，债权转让合同无效，被告盛宏投资公司不应承担抵押担保责任，被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷不应承担连带保证责任，原告无权就盛宏投资公司的房地产享有拍卖、变卖处置价款的优先受偿权。对此，本院认为，《中华人民共和国担保法》第六十一条规定，最高额抵押的主合同债权不得转让。但《中华人民共和国物权法》第二百零四条规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。从上述法律的施行时间来看，《中华人民共和国担保法》自1995年10月1日起施行，而《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，《中华人民共和国物权法》的施行时间晚于《中华人民共和国担保法》的施行时间。根据新法优于旧法的法律适用原则，关于是否允许最高额抵押担保的主合同债权转让问题，应当适用《中华人民共和国物权法》的相关规定予以裁量。《中华人民共和国物权法》第二百零三条第一款的规定，最高额抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。《中华人民共和国物权法》第二百零四条规定，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。从上述法律规定可以看出，《中华人民共和国物权法》允许当事人约定最高额抵押担保的债权确定前的部分债权转让的，最高额抵押权可随之转让。根据“举重以明轻”的逻辑原则，既然《中华人民共和国物权法》规定经当事人约定允许最高额抵押担保的债权确定前之债权转让的，最高额抵押权可随之转让，那么，在最高额抵押担保的债权确定后，如出现全部债权转让之情形，其最高额抵押权、一般担保债权随主债权转让，当不存在法律上的任何障碍。否则，即违反逻辑规则和法律适用原则。因此，各被告的此项抗辩主张，无法律依据，本院不予采纳。
至于被告盛宏酒店公司提出的其已将涉案抵押财产转让给他人，其原股东已将盛宏酒店公司的股权转让给他人之问题，本院认为，本案诉讼期间，各被告均未举证证实抵押财产转让行为已征得原抵押权人青州农商行以及权利受让人中晨房地产公司的同意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。另外，被告盛宏酒店公司的股权变更，不影响其民事责任的承担。各被告之间的内部纷争，可另案解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，第七十九条、第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十一条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告潍坊盛宏假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告山东中晨房地产开发有限公司借款本金44996866.87元、利息2754152.01元（利息计算至2015年6月30日；以后利息的计算：以本金44996866.87元为计算基数，按照涉案借款合同约定的逾期月利率10.7625‰的标准，自2015年7月1日计算至本息全部还清之日）；
二、被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司在其所有的青房权证王府字第2010044**号房屋所有权证项下房产抵押的最高额4500万元内，对本判决前款所列款项承担抵押担保责任，原告山东中晨房地产开发有限公司对该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告潍坊盛宏置业投资发展有限公司在其享有权利的青国用（2007）第01007号国有土地使用权证项下的国有土地使用权抵押的最高额350万元内，对本判决第一款所列款项承担抵押担保责任，原告山东中晨房地产开发有限公司对该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告刘伟涛、刘素霞、乔学雷对本判决第一款所列款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。
案件受理费284686元，财产保全费5000元，均由被告潍坊盛宏假日酒店有限公司、潍坊盛宏置业投资发展有限公司、刘伟涛、刘素霞、乔学雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的法定代表人身份证明书、企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件各两份，分别预交二审案件受理费284686元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 孙 勇
人民陪审员 冀洪昌
人民陪审员 王 昌
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 杨东霞