山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋04民终1811号上诉人（原审原告）：长治市北郊粮油贸易公司，住所地长治市太行西街**。法定代表人：随国平，职务经理。委托诉讼代理人江国伟，山西大路律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长治市路远体育用品有限公司，，住所地长治市太行西街**法定代表人：王洋，职务经理。原审被告：王洋，女，1978年4月24日出生，汉族，住长治市。上诉人长治市北郊粮油贸易公司因与长治市路远体育用品有限公司、原审被告王洋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2016）晋0402民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人长治市北郊粮油贸易公司（以下简称粮油公司）的法定代表人随国平及其委托诉讼代理人江国伟，上诉人长治市路远体育用品有限公司（以下简称路远公司）的法定代表人王洋、原审被告王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2004年7月原告将其所有的长治市太行西街15号门面房(面积503.5平方米)租赁给案外人于群，租赁期限为10年零3个月，至2014年10月10日届满。2O04年9月许，于群在未经原告同意的情况下将该门面房转租给被告王洋从事体育用品经营活动，转租合同的租赁期限为十年，截止日期为2014年10月2O日。后原告得知房屋实际租赁人为被告王洋也未提出异议。2Ol4年7月9日，原告在《长治日报》刊登公告，就前述门面房公开招租。被告长治市路远体育用品有限公司以每年租金28.1万元的条件参与竞标(竞标书称“我公司于2004年承租于该门店，命名为‘路远运动城’已正常经营至今十年有余。……”)。原告认为因该价格与另一竞标单位山西鑫刚电气有限公司报价(年租金42万元，即月租金35000元)存在较大差距，被告长治市路远体育用品有限公司最终未能竞标成功。2014年10月10日，被告长治市路远体育用品有限公司(乙方)与原告北郊粮油贸易公司(甲方)签订《协议》，就涉案太行西路15号(“路远运动城”)房屋租赁达成协议，约定租赁期间为2014年1O月15日至2015年1月15日，合同金额为玖万元整，另约定甲方要保证乙方营业期间的水电暖，否则视为违约。所产生的费用由乙方负责；乙方保证在合同期满后按时将所租房屋腾空交回甲方。2015年1月9日，原告北郊粮油贸易公司通过邮政特快专递向被告路远公司邮寄通知一份(邮单号：1033793181608)，内容为：“长治市路远体育用品有限公司及负责人王洋：你公司与我公司签订的临时租房协议在2015年1月15日即将到期，请你公司提前做好安排，请你公司务必在协议的时限内交回我公司的房屋。”因被告路远公司未在合同约定期限届满日搬离，2015年1月30日，原告北郊粮油贸易公司再次通过邮政特快专递向被告路远公司邮寄通知一份(邮单号：l033789081608)，内容为：“长治市路远体育用品有限公司及负责人王洋：你公司与我公司签订的临时协议，于2015年1月15日已到期，你公司应按合同约定交还房屋，将房屋交还我公司。”两份通知均于邮寄次日由被告签收但并未搬离。2015年2月2日，原告北郊粮油贸易公司采取断电措施，双方发生口角。此后，原告北郊粮油贸易公司也曾在2月12日前后及4月10日分别采取过断电措施，但无果，被告路远公司也在断电当日自行接通了电源。2015年4月8日，原告北郊粮油贸易公司将涉案门面房营业用门上锁并粘贴封条，仅留有后门一扇。2015年4月23日，因被告路远公司仍未搬离，原告北郊粮油贸易公司职工将被告路远公司店中所剩货物清点整理打包存放于被告路远公司原使用的三间库房内，并邀请专业摄影人员全程录像。涉案房屋除留存货物占用的三间库房外已于开庭前交付给新的承租人。另查明，被告长治市路远体育用品有限公司成立于2004年9月28日，法定代表人为王洋，公，公司住所地即位于本案讼争租赁房屋所在地长治市太行西路**/div>还查明，被告路远公司使用的三间库房位于所在楼宇一层。2014年5月，原告北郊粮油贸易公司将该楼宇的三层5间库房出租与他人。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，截止2014年10月，被告路远公司通过转租方式承租涉案门面房已十年，其作为转承租人与原承租人于群签订的租赁合同于2014年10月20日到期，并在此之前直接与原告北郊粮油贸易公司签订了为期三个月的短期租赁合同，现该租赁期限也已届满，被告路远公司应当立即腾空并将房屋交还。鉴于原告北郊粮油贸易公司已于开庭前通过自力救济的方式将涉案房屋(除三间库房外)收回并交与新的承租人，故被告路远公司只需将其货物占用的三间库房腾空交还即可。被告路远公司主张合同到期后，原告北郊粮油贸易公司未明确表示拒绝续约，故其可以继续占用的答辩意见，有约必守是商事活动中的一项基本原则。双方签订的租赁协议，不论被告路远公司与于群签订的租赁合同(实质上为转租合同)或被告路远公司与原告北郊粮油贸易公司直接签订的租赁合同均明确载明了租赁期限及期限届满后的权利义务，如在合同期限届满前双方未就续约问题达成一致意见，则承租人必须在期限届满之日腾空搬离。况且，本案原告北郊粮油贸易公司已在合同到期前及到期后均通过书面通知或以断电、封门等方式向被告路远公司明确表达了不再续约的意思表示，故被告路远公司没有正当理由在合同到期后继续占用租赁房屋。被告路远公司辩称其没有收到过原告北郊粮油贸易公司邮寄的通知，但根据邮政特快专递的投递要求及流程，结合原告北郊粮油贸易公司出示的关于邮单收寄的手机短信通知及庭后补充提供的邮件网络查询结果均可以证实，被告确已收到了相关邮件。被告的辩解缺乏合理依据，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告北郊粮油贸易公司主张被告路远公司在租赁期限届满后继续占用涉案房屋应当支付房屋占有使用费的诉讼请求于法有据，予以支持。至于房屋占有使用费如何计算，双方当事人意见存在分歧。原告北郊粮油贸易公司提举了被告路远公司、鑫刚公司等竞标者的竞标书以及原告北郊粮油贸易公司与鑫刚公司代表人苗昭君签订的房屋租赁合同及补充协议等证据，请求被告路远公司按照每月350OO元的标准支付门面房占用费。原告北郊粮油贸易公司提举的其与鑫刚公司代表人苗昭君签订的房屋租赁合同即主合同的订立时间上晚于补充协议的订立时间，显然不合常理，故对该补充协议不予认定。参照该主合同鑫刚公司支付原告北郊粮油贸易公司房屋租金为22万元／年，故酌定被告路远公司按每年22万元的标准支付逾期腾房期间即2015年1月16日至2O15年4月22日止的房屋占用使用费共计58466元。根据原告北郊粮油贸易公司提举的视频资料可以看出，原告北郊粮油贸易公司职工将被告路远公司所剩货物清点打包存放于三间库房之内，故被告路远公司应自2015年4月23日起支付占用该三间库房的占有使用费。关于该三间库房占用费计算标准问题，原告北郊粮油贸易公司提举了其与案外人赵胖虎于2014年10月28日签订的租房协议书，主张占用费应当比照该协议按35000元／五间／年，即按1750元／三间／月来计算被告货物占用的三间库房的房屋占用费。尽管该协议中对房屋租金并未明确约定，但原告北郊粮油贸易公司以此标准主张房屋占用费标准也属合理，应予支持。被告路远公司主张房屋占有使用费应计算至原告北郊粮油贸易公司断电之日即2O15年2月2日，但根据庭审查明的事实及庭后原告北郊粮油贸易公司补充的相关证据，被告路远公司当日已自行接上电源并继续营业，尽管原告北郊粮油贸易公司的几次断电行为包括4月8日封门行为可能会对被告路远公司的营业造成一定影响，但该行为均系在租赁期满后被告路远公司仍未腾房的情况下原告北郊粮油贸易公司出于自力救济之所为，属于为防止损失的进一步扩大而采取的适当举措。被告路远公司关于原告北郊粮油贸易公司断电之后不能正常营业故不应支付此后的房屋占有使用费的答辩意见不但与事实不符，更不能成为其在合同到期后拒不腾房以及不支付占用房屋期间的使用费的合法理由。关于取暖费，虽然原告北郊粮油贸易公司在2月2日采取了断电措施，但供暖并不受断电的影响，事实上，被告路远公司自2015年1月15日至供暖结束日2015年3月15日均实际享受了供暖服务，理应交纳剩余取暖费。原告北郊粮油贸易公司主张取暖费725O．4元，经依法核算并无不当，予以支持。最后，与原告北郊粮油贸易公司签订租赁协议的是长治市路远体育用品有限公司，原审被告王洋作为法定代表人，并非合同相对方，根据合同相对性原则，被告王洋个人不承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长治市路远体育用品有限公司于本判决生效后三日内将承租原告长治市北郊粮油贸易公司的长治市太行西街15号房屋（原“路远运动城”）腾空交还原告；二、被告长治市路远体育用品有限公司于本判决生效后三日内支付原告长治市北郊粮油贸易公司因逾期腾房产生的房屋（门面房）占有使用费58466元；三、被告长治市路远体育用品有限公司于本判决生效后立即支付原告长治市北郊粮油贸易公司因货物存放而占用三间库房的房屋占有使用费，具体计算标准为按照1750元/三间/月支付自2015年4月23日至实际腾空交还之日止；四、被告长治市路远体育用品有限公司于本判决生效后三日内支付原告长治市北郊粮油贸易公司剩余取暖费7250.4元；五、驳回原告长治市北郊粮油贸易公司的其他诉讼请求。案件受理费675元，由被告长治市路远体育用品有限公司承担349元，原告长治市北郊粮油贸易公司承担326元。判后，粮油公司、路远公司均不服提出上诉，粮油公司的上诉理由为：上诉人分别与中标人签订年22万元与年20万元，总租赁价格年42万元的合同事实，原审片面的以租赁损失费按年22万元计算，不符合事实。因此，提出上诉。请求依法改判路远公司足额赔偿上诉人租赁费损失113167元并承担全部诉讼费用。路远公司的答辩意见，在合同有效期内，我公司与粮油公司当时的法定代表人口头约定有续签的意向，由于他们法人的更换，在没有通知我方到场的情况下，非法赌门和转移货物，因此占用的库房使用费不应由我公司承担。原审被告王洋的答辩意见与路远公司意见一致。路远公司的上诉理由为:2015年3月双方商谈续签合同无效后，要求其立即搬离，因其租赁的房屋10年有余，商品库存多，请求粮油公司给予一定时间，但遭到拒绝，并强行封门、转移扣押我公司的财物，于理不合、于情相悖。因此，请求依法改判并由路远公司承担全部诉讼费用。上诉人粮油公司辩称，合同履行期满后，粮油公司违约继续占有上诉人商铺，构成合同违约，在协议期满前和期满后答辩人均以合理的方式履行约定催告，路远公司扔拒不搬迁，构成了侵权的事实。经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，在审理过程中，路远公司已将剩余取暖费缴纳，粮油公司当庭认可。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，粮油公司与路远公司签订房屋租赁合同于2015年1元15日(续签)届满到期后，粮油公司通过招标形式招租房屋，路远公司未能中标，其应将诉争房屋腾出，不应继续占有使用。双方在协商搬离诉争租赁房屋未果情况下，粮油公司曾两次通知路远公司腾房仍未腾房，是导致粮油公司为其断电、封门，并将占用租赁房屋的财物搬迁至他处，其客观上已明显存在过错，应承担产生的相应费用。对于原审判决第四项支付取暖费的问题，在庭审中，粮油公司认可该取暖费已缴纳，对此项不再主张。原审判决按主合同每年22万元承担支付逾期腾房期间的产生房屋使用费58466元和因路远公司未腾房将其公司的财物搬迁至他处所占用三间库房期间计算所产生的费用并无不妥，本院予以确认。路远公司的上诉理由和粮油公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费675元，由上诉人长治市路远体育用品有限公司承担349元，由上诉人长治市北郊粮油贸易公司承担326元。本判决为终审判决。审判长  郭树青审判员  范进斌审判员  王成立二〇一六年十二月五日书记员  解改娣