沈阳市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈和民二初字第02972号
原告：刘铁奎。
被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。
法定代表人：黄哲明，该公司董事长。
委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
原告刘铁奎与被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称沈阳星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审，人民陪审员韩皓宇参加评议，于2015年11月10日公开开庭审理，原告刘铁奎，被告沈阳星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称：2011年3月30日，原告与被告签订了《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠协议》，合同金额全款238120元，原告按照协议约定一次性支付全部购房款。原告约定在2011年12月31日正式开盘。在2011年12月底，被告售楼处人员给原告打�话表示房屋工期延误，实际交房时间推迟到2012年6月中旬，希望原告理解。原告在2012年6月再次质询被告交房时间及要求签署正式备案合同，被告售楼处人民告知原告，实际交房时间延迟到2012年12月，备案合同暂时无法签署，在2012年12月中旬，被告有以为原告节省采暖费为由再次告知原告拖延交房时间至2013年5月，此后被告多次打电话或亲自到售楼处询问交房时间，并要求签署正式备案合同，被告恶意拖延交房，原告多次与被告进行沟通，被告均无动于衷，黄哲明本人也是极力躲闪，拒绝与包括原告在内的广大业主真诚平等沟通，拒不履行合同。2014年4月2日，66位业主到被告办公所在地，与被告签署了《2014年4月2日议定书》，其中明确：全部房款、违约金及其他相关损失将按国家法律法规，被告应在60日内以现金形式一次性足额赔偿给购房者。同时被告承诺：于2014年6月30日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，按期交房。然而被告又再次违约，继续无辜拖延欺骗业主，在广大业主的极端愤怒和努力抗争中，被告又再次书面承诺2014年12月31日达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成入住手续并把钥匙交到业主手中，同时一次性以现金形式赔偿业主到交房日。被告披合法销售外衣恶意欺骗包括原告在内的广大业主，违背合同协议，恶意拖延工程进度。时至今日被告亦未履行备案、交房及赔偿等义务，故意躲闪，恶意拖延，并对原告的合理合法要求极不配合，给原告造成很大的经济损失和巨大的精神伤害。原告购买的该商品房原告计划用于结婚的婚房，但由于被告一再违约恶意拖延，导致原告的婚期一拖再拖，家庭矛盾一再升级，严重影响原告的正常工作和生活。截至到目前，原告仍在外租房，严重影�正常生活质量。原告所购买商品房系原告正式住房，倾注了原告毕生的积蓄和心血。然而由于被告的敷衍、失信、欺诈的等诸多行为，致使原告安居乐业梦想逐步破灭，给原告整个家庭包括原告父母和亲人带来的巨大的痛苦与伤害。目前原告已心力交瘁，饱受煎熬，谈房色变，血压近半年来又大幅升高。正是由于被告的极端不负责任行为和对法律尊严的极端藐视，在给原告造成巨大的经济损失同时，也给原告带来了极大的心理伤害和精神痛苦。为了维护原告的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，推动沈阳房地产市场乃至经济社会的长远发展，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》合法有效；2、确认京城中心3栋1单元17层1号房所有权归原告所有；3、按照原告与被�签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》约定，确认被告对原告诉求的房屋完成商品房登记备案；4、马上开工，尽早交房；5、因我方已经全额缴纳了购房款，要求被告开局商品房买卖正式发票。6、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求为要求签订商品房买卖合同，并办理备案登记。
被告辩称：原、被告签订的内部认购协议书合法有效，是双方真实意思表示。原告提出诉讼请求第2项，是否尽快签订商品房买卖合同是在原、被告双方真实意思表示下，签订的买卖合同行为，不属于人民法院强制被告来签订商品房买卖合同的审理范围。关于是否完成商品房备案登记应当在具备条件的情况下来进行。其他诉讼请求应在符合法律的情况下由人民法院公正判决。
经审理查明：2011年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）�订《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》（编号：NO.0000298，以下简称《协议书》）一份，约定甲方就“京城中心”（以下简称本项目）与乙方在甲方取得预售许可证之前与甲方签订协议，以确保其对本项目特定房产的优先优惠预约权，同时约定原告意向房源为3栋1单元17层1号房，建筑面积暂定37.02平方米，单价6300元／平方米，房屋总价款233230元……。其中第一条约定，甲、乙双方知悉并理解：本协议的标的物并非本项目房产实体，而是优先认购房产实体的权利。本协议的任何表述不能被解释为认购或买卖房产，本协议不能也不应视同为房产认购合同或房产认购书或房产买卖合同……第四条约定，甲方在收到乙方的优先认购权订金后，即接受乙方的房源保留申请，甲方向乙方交付收款收据。甲方确保2011年12月31日前取得预售许可证，并通知乙方签署商品�买卖合同，如因甲方的原因导致项目推迟开盘则乙方有权于2011年12月31日起申请退款，且甲方需在乙方提出书面申请后的10个工作日内退还乙方所付的预付款但不支付利息……。协议签订后，原告支付了全部房款233230元。原、被告尚未签订正式的商品房买卖合同。涉案房屋所在楼宇尚未竣工。
另查明：现根据本院至沈阳市房产局了解的情况，涉案房屋所在楼层全部房屋存在在建工程抵押。
上述事实，有原告提供的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》、收款收据、，本院调取的抵押物清单以及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。
关于原告要求与被告签订商品房买卖合同的诉讼请求，因签订《商品房买卖合同》系双方意思自治行为，需双方意思表示真实并对合同条款达成一致，不宜强制一方履行该行为，双方可自行协商签订《商品房买卖合同》的相关事宜。
关于原告要求确认涉诉房屋所有权的诉讼请求，因该涉案房屋尚未竣工验收、亦未办理初始登记批复。且依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。”的规定，涉案房屋现尚未办理物权登记，故未产生相应物权效力，故对原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告主张的要求完成商品房登记备案的诉讼请求。因涉案房屋存在在建工程抵押，并被依法查封，不具备�理备案登记的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告要求交付房屋的诉讼请求。因涉案房屋尚未竣工，不具备交房条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。待条件具备时，原告可另行主张。
关于原告要求开具发票的诉讼请求。因原告已经支付全部房款，被告作为开发商应当开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第二项，《中华人民共和国物权法》第九条之规定判决如下：
一、确认原告刘铁奎与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年3月30日签订的《沈阳星辰五里河项目客户内部认购优惠权协议书》（编号：NO.0000298）有效；
二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告刘铁奎开具233230元的正式发票；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费100元、公告费400元（原告均已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 王 萍
审 判 员 张 峰
人民陪审员 韩皓宇
二〇一五年十一月十四日
书 记 员 高 珊
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《�华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国物权法》第九条之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。