湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第658号
原告怀化市水利电力勘测设计研究院
法定代表人肖相纯，该单位院长。
委托代理人万宏（特别授权），男，汉族，1974年11月21日出生，该单位职工。
委托代理人杨宏武，男，汉族，1962年9月25日出生，该单位职工。
被告严淑华，女，汉族，1969年3月20日出生。
原告怀化市水利电力勘测设计研究院诉被告严淑华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法适用简易程序于2015年8月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人万宏及杨宏武、被告严淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怀化市水利电力勘测设计研究院诉称：被告从2009年6月1日起租赁原告临怀化三中门面一间（面积约11.88m2），经营奶茶饮料（现茶玛咕朵饮料店）。2014年6月经双方协商续签合同一年，租赁期至2015年5月31日止。合同约定被告方不得转租，不得破坏门面结构，装修费用自理，租用期满后无条件退回门面，原告方不作任何补偿，门面如继续招租，同等情况下被告方可优先承租等条款。2015年5月中旬，原告对该门面进行公开招租，被告、曾丽娜、田美、游春明、杨秀梅等个体经营户报名，5月15日经公开招租第一名为曾丽娜，被告未当场中标，原告遂书面通知被告于5月31日合同期满后一个月内无条件退回该门面，由于原告未能如期收回门面，中标人曾丽娜口头放弃承租权，原告遂于7月1日书面通知被告于5个工作日内按竞标报价前来续签合同，而至今被告依然置之不理。故原告诉至本院请求判令：1、被告立即腾空并归还原告门面；2、被告按原合同约定1200元/月标准支付原告自2015年4月至支付之日止的使用费。截至2015年7月15日使用费暂计为4200元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1、2项变更诉讼请求为：1、被告立即腾空并归还原告怀化市鹤城区迎丰中路怀化市三中大门口原告的第一栋家属楼从北向南数起第一个门面；2、被告按原合同约定按1200元/月标准支付原告自2015年4月至被告归还门面之日止的使用费。
被告严淑华辩称：1、原告的委托代理人杨宏武是原告院长的司机，与本案有直接利益关系，其参加诉讼不适格；2、原告在招标过程中完全没有按照正规的招标程序及要求进行招标，招标无效；3、原告未给被告开具正规收费发票，被告享有先履行抗辩权，可以拒绝继续支付租金。4、原告要求高额的门面租金，完全是逼迫被告退还门面的使用权，违背了市场经济，同时也会扰乱市场秩序，原告须向被告赔偿投标押金、门面转让费、加盟损失费、装修费、货品及物料损失费、人气费共计41.2万元；5、本案诉讼费用必须由原告承担。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:原、被告于2014年6月23日签订《门面租用合同》，双方约定被告租用原告一栋宿舍一楼东面门面一间（具体位置为怀化市鹤城区迎丰中路怀化市三中大门口原告的第一栋家属楼从北向南数起第一个门面），门面租金为1200元/月，被告应当于每季度首月5日前预交下一季度租金，若拖延一个月不交纳，原告有权收回门面使用权；门面租期为一年，即从2014年6月1日至2015年5月31日止，合同期满后原告收回门面；原告在收回门面时不作任何补偿，如门面继续招租，同等情况下被告有优先承租权。双方并在合同中对房屋租赁的其他相关事宜进行了约定。合同签订后，被告使用租用的门面经营“茶玛咕朵”饮品店，并向原告支付了从2014年6月1日至2015年3月31日的租金，原告向被告出具了收据，但未开具发票。从2015年4月份以后的租金，被告未向原告交付。在约定的租赁期满后，原、被告双方未再签订新的租赁合同，但诉争门面现仍由被告占有、使用。
2015年5月15日，原告对诉争门面的后续租赁（从2015年6月起）面向社会进行公开竞标招租，原告设定的招租方式为“以出价高者中标，在最高报价相同的情况下，优先由原经营户中标”，并设定了其他相关事宜。被告以及他人参与了竞标，但被告未中标。
上述事实，经过公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，有以下证据证实：
1、原告的组织机构代码证、法定代表人证书、被告的身份证复印件，证实原、被告的主体身份情况；
2、《门面租用合同》复印件，证实原、被告双方就诉争门面签订了合同，并对房屋租赁事宜做了相关约定；
3、门面招租公告、门面竞租报价表、门面竞租报价及履约承诺表十份、竞租人的身份证八份(均为复印件)，证实2015年5月15日原告对诉争门面进行招租的情况；
4、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，租赁期限至2015年5月31日届满，之后被告参与了招租竞标，但未中标，并认为中标租金价格过高，因此原、被告双方未再签订房屋租赁合同或达成租赁合意，故被告应当将诉争房屋腾空并返还原告。
其次，原、被告签订的原《门面租用合同》依法成立，被告应当按照合同约定向原告交纳房屋租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”,本案中，房屋租赁期满后，被告不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，原告因被告违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，被告应按照原合同的租金标准1200元/月支付占用费，原告要求被告支付的使用费涵盖了租赁期满前的租金及期满后的占用费，其诉讼请求本院予以支持。
再次，关于被告提出的“原告代理人杨宏武不适格”的抗辩理由，因该理由无法律依据，故不能成立。关于被告提出的“原告在租赁期满后对门面租赁进行的招标行为无效”的抗辩理由，被告未提交有效证据证实，故该抗辩理由不能成立。关于被告提出的“原告未开具发票，被告享有先履行抗辩权，被告有权不交付租金”的抗辩理由，因双方并未对开具发票的事由作出相关约定，且被告并未因原告未开具发票而遭受损失，故该抗辩理由不能成立，但被告可向相关管理部门反映。关于被告提出的“原告的行为属扰乱市场秩序，原告须向被告赔偿41.2万元”的抗辩理由，因被告并未依法提出反诉，若被告认为原告的行为构成侵权，可另案提起诉讼，本案不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告严淑华于本判决生效后十日内将怀化市鹤城区迎丰中路怀化市三中大门口原告怀化市水利电力勘测设计研究院的第一栋家属楼从北向南数起第一个门面腾空并返还给原告怀化市水利电力勘测设计研究院；
二、被告严淑华于本判决生效后十日内以每月1200元的标准向原告怀化市水利电力勘测设计研究院支付自2015年4月1日起至被告退还上述房屋之日止的租金及占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1050元，依法减半收取525元，由被告严淑华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
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审 判 员 甘密密
二〇一五年八月二十五日
代理书记员 何晶晶
附法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。