山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2155号
上诉人（原审被告）刘某甲。
委托代理人逄锦南，山东持言律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）沈某甲。
被上诉人（原审原告）刘某乙。
原审被告刘某丙。
上诉人刘某甲因与被上诉人沈某甲、刘某乙、原审被告刘某丙返还原物纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄民初字第1931号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
沈某甲、刘某乙在原审中共同诉称，沈某甲、刘某乙系母子关系，刘某丙系沈某甲前夫，系刘某乙之父。1995年6月22日，沈某甲与刘某丙协议离婚，约定位于黄岛区大场镇湾东村×号的房屋四间【集体土地建设用地使用证号南集建（1991）字第GK210144号】，两间由老人居住，两间由刘某乙居住，其中两间房屋所有权归沈某甲拥有，另两间房屋所有权归刘某丙拥有。后沈某甲改嫁离开了黄岛区大场镇湾东村。2012年12月份，黄岛区国土资源局对农村集体土地建设用地使用证进行普查登记时，沈某甲发现刘某丙将房屋卖给了刘某甲。为维护沈某甲、刘某乙的合法权益，特诉至法院，请求：1、依法确认刘某丙与刘某甲的房屋买卖协议无效；2、判令刘某丙、刘某甲返还位于黄岛区大场镇湾东村×号的房屋二间【集体土地建设用地使用证号南集建（1991）字第GK210144号】；3、刘某丙、刘某甲承担本案诉讼费用。
刘某丙在原审中辩称，刘某丙与沈某甲离婚时，刘某乙跟随刘某丙共同生活，为筹集儿子刘某乙上学费用，刘某丙将房屋转让给刘某甲。因房屋已经出卖，于情于理都不必返还。
刘某甲在原审中辩称，刘某甲与刘某丙签订房屋转让协议，且已购房长达16年，不存在返还问题。
原审法院查明和认定的基本事实是：
沈某甲与刘某丙原系夫妻关系，位于黄岛区大场镇湾东村213号的房屋四间【集体土地建设用地使用证号南集建（1991）字第GK210144号】系双方共同财产，刘某乙系两人婚生子。1995年6月22日，沈某甲与刘某丙签订离婚协议书，约定沈某甲拥有上述房屋西两间所有权，刘某丙拥有上述房屋东两间所有权。后沈某甲改嫁搬离大场镇湾东村，其拥有所有权的两间房屋闲置。1998年5月27日刘某丙与刘某甲签订房屋转让协议，约定刘某丙将上述房屋转让给刘某甲，并于1998年5月31日收取刘某甲房款8000元。2012年12月份，黄岛区国土资源局对农村集体土地建设用地使用证进行普查登记时，沈某甲发现其拥有所有权的两间房屋已由刘某甲购买并交予其母亲居住占用。
原审法院认为，沈某甲与刘某丙签订的离婚协议书系双方真实意思表示，其对双方共同财产的处分符合法律规定，依法应予维护。沈某甲分得位于黄岛区大场镇湾东村×号的房屋四间【集体土地建设用地使用证号南集建（1991）字第GK210144号】中的西两间并拥有所有权，其权利依法应得到保护。刘某丙在未经事前同意事后追认的情况下，与刘某甲签订房屋转让协议，擅自处分了沈某甲拥有所有权的房屋西两间，侵犯了沈某甲的合法权益，故该房屋转让协议中关于沈某甲房屋西两间的处分应属无效，依法应将该房屋返还，因刘某甲现占有并使用该房屋，故应由刘某甲依法返还其占用的沈某甲拥有所有权的房屋西两间。故沈某甲主张证据确实充分，符合法律规定，其诉讼请求依法应予支持。刘某乙因对本案所涉房屋并不拥有所有权，故其主张不予支持。
综上，原审法院据此判决：一、刘某丙与刘某甲所签订的房屋转让协议中关于位于黄岛区大场镇湾东村×号的房屋四间【集体土地建设用地使用证号南集建（1991）字第GK210144号】中沈某甲拥有所有权的房屋西两间的部分无效；二、刘某甲于判决生效之日起三十日内返还沈某甲位于黄岛区大场镇湾东村×号的房屋四间【集体土地建设用地使用证号南集建（1991）字第GK210144号】中的房屋西两间；三、驳回刘某乙的诉讼请求；四、驳回沈某甲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由刘某丙负担。
宣判后，刘某甲不服原审判决，上诉至本院。
上诉人刘某甲上诉称：一、一审法院认定事实不清，认定刘某丙对房屋西两间是无权处分，进而认定房屋买卖协议无效是错误的。理由如下：刘某甲在1998年与刘某丙商谈购买房屋时，刘某丙明确告知刘某甲涉案房屋是其本人所有，刘某甲才与其签订房屋转让协议，购买其所有的四间房屋，并且协议中明确约定“如有干涉一切事情找刘某丙办理，与刘某甲无任何关系”；并且刘某丙在合同中也明确说明房屋的集体土地建设用地使用证和房屋产权印契已经丢失，并由刘某丙办理相关证件，这些都使得刘某甲有足够的理由相信房屋刘某丙有权处理。二、沈某甲、刘某乙的诉求已超过二年诉讼时效。刘某甲购买涉案房屋后随即搬入居住使用，居住使用长达16年。在居住使用过程中对涉案房屋维修加固；沈某甲原是大场镇湾东村村民，其父母及亲属均在湾东村居住，并且涉案房屋在湾东村中心位置，沈某甲每次回娘家均需经过涉案房屋。因此，一审中沈某甲所述其是在2012年才发现房屋卖给刘某甲明显与事实不符，其应早就知道上述房屋早已被刘某甲购买。其在16年中从来没有找过刘某甲提出任何异议，充分说明她是知道认可刘某甲购买涉案房屋的。1998年沈某甲就已经知道房屋被卖了，一直没有向居住的刘某甲等人主张权利，2012年才主张权利，明显超过了二年的诉讼时效。三、一审法院以刘某丙侵犯了沈某甲的合法权益为由，判令刘某甲返还涉案房屋西两间，适应法律错误。本案中，即使刘某丙存在无权处分，那么侵犯沈某甲权益的主体为刘某丙，而不是刘某甲，刘某甲也已经善意取得涉案房屋，从刘某丙与刘某甲签订买卖协议到双方按照协议履行，刘某甲以合理的市场价格（支付8000元购房款）购买涉案房屋，并交付使用，刘某甲完全符合善意取得的要件。根据法律规定，即使对沈某甲造成的损失，也应由刘某丙来承担相关的责任，而不是由刘某甲来承担返还房屋的责任；并且刘某甲与刘某丙不存在恶意串通等导致合同无效的情形。因此，一审法院认定合同无效，判令返还房屋是错误的。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，作出了错误的判决，请求二审法院：1、撤销原审判决，驳回沈某甲、刘某乙的诉讼请求；2、案件受理费由沈某甲、刘某乙承担。
被上诉人沈某甲、刘某乙答辩称：沈某甲与刘某丙离婚之后就离开了大场镇，直到2012年才知道房屋被出卖的事实。之前询问刘某丙，刘某丙告诉是自己家的亲戚借住。
原审被告刘某丙述称：当时卖房时刘某丙没有告诉沈某甲，当时农村人没有这个意识，刘某丙认为房子是自己的，想卖就卖了，现在才知道还需要其他人的同意。
二审查明，原审法庭审理笔录载明：“沈某甲：居住到1996年8月。之后我再婚去了大场镇前老窝村居住。当时院子中间建了一堵墙，我和刘某丙分开居住。刘某丙：无异议。法官：刘某甲，你当时买房子时去看该房子了吗？刘某甲：有界墙。”
二审审理中，刘某甲承认与刘某丙是未出五服的亲属关系。
另查明，自刘某丙、沈某甲离婚后，涉案房屋的房屋建筑印契证（NO.0209667）、集体土地建设用地使用证［南集建（1991）字第GK210144号］原件一直由沈某甲持有。
在二审审理期间沈某甲、刘某乙称，因沈某甲、刘某丙双方都同意涉案四间房屋已经过户至刘某乙名下，新的土地证现在村里统一存放。对此，刘某甲称不知情。刘某丙称，2012年左右村通知统一换发土地证时，其与刘某甲一同去申请过办理涉案房屋的变更手续，被告知必须经沈某甲同意才能过户，故没办不成过户手续。因无法过户到刘某甲名下，他也的确在涉案四间房屋过户到刘某乙名下的变更申请中签名确认。
二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，刘某丙在事先未取得沈某甲书面授权、事后沈某甲未追认的情况下，将所有权属于沈某甲的两间房屋出卖给刘某甲，刘某甲虽支付了购房款并占有使用涉案房屋，但考虑到刘某甲与刘某丙有亲戚关系，在购买涉案房屋时与刘某甲在同村居住多年，且在明知涉案房屋院子存在界墙不符合常理、刘某丙未出示房屋权属证书的情况下购买涉案房屋，并且，涉案房屋一直未过户到刘某甲名下，故刘某甲主张购买涉案房屋时并不知道刘某丙无权处分、其为善意取得的主张，本院无法采信，刘某甲依法并未取得诉争两间房屋的所有权，应将该两间房屋返还给沈某甲。关于刘某甲主张诉讼时效的上诉理由，本院认为，沈某甲是基于所有权主张返还房屋，不适用诉讼时效的规定，故刘某甲的该上诉理由，本院不予支持。
综上，刘某甲的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘某甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 明
代理审判员 王化宿
代理审判员 高仁青
二〇一六年三月一日
书 记 员 王 繁
书 记 员 于国英