贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔东民终字第804号
上诉人（原审被告）张维儒……
上诉人（原审被告）吴桂英……
上诉人（原审被告）李凯林……
被上诉人（原审原告）欧政油……
被上诉人（原审原告）张琴……
上诉人张维儒、吴桂英、李凯林因与被上诉人欧政油、张琴房屋买卖合同纠纷一案，不服凯里市人民法院作出的（2014）凯民初字第1838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明：2012年12月26日，原告作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的被告签订《房屋买卖协议》，约定由被告将其私建的位于刘家庄路边房屋共四层中的第三层进门左边和部分楼梯间出售给原告，卖价为34.8万元，含办理所有过户手续费在内。双方还约定原告未拿到土地证、房产证之前支付购房定金23万元，土地证、房产证交与被告后，原告付清购房款，被告退回定金。如原告交纳定金后半年内，被告未办理手续齐全交与原告，被告构成违约，加倍返还定金46万元。2013年1月22日，被告收到原告支付的20万元购房定金后，向原告出具《收条》一张。原告支付定金半年后开始装修房屋，并在装修三个月后入住至今。因双方对基础装修金额存有异议，原告申请鉴定。法院依法组织鉴定。江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司凯里分公司对房屋装修费用进行了鉴定，鉴定意见认定估价为100120元。原、被告双方对该鉴定金额均无异议。另查明：原、被告双方签订《房屋买卖协议》时，位于刘家庄路边第三层房屋并未办理产权登记，至今亦无产权证书。
原审认为：合同生效是指已经依法成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力。合同生效需具备以下实质要件：一是当事人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益。本案原、被告双方签订的《房屋买卖协议》虽系原、被告双方的真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”的规定，本案被告转让房屋系被告私人修建，没有办理权属登记，通过双方签订的《房屋买卖协议》约定看，原告对此是明知的。现转让的房屋至今未依法登记领取权属证书，故双方签订的《房屋买卖协议》因违反了国家法律法规关于房地产转让的强制性规定，无效。无效的合同自始没有法律约束力。原告基于无效合同诉请双倍返还定金139200元无法律依据，不予支持。关于原告诉请被告返还130400元，并按照信用社同期贷款利率支付自2013年1月1日至2015年4月30日的利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告双方对造成合同无效均负有过错，原告在未审查清楚权属证书情况下，拟订《房屋买卖协议》与被告签订，具有过错。被告未办理权属登记即与原告签订卖房协议，至今亦无产权证书，具有过错。双方应各自承担相应的责任，即由原告腾退房屋，被告返还收到的20万元。对原告诉请返还财产，予以支持。对原告诉请按信用社同期贷款利率支付利息，因无法律依据，不予支持。关于装修损失，考虑原告现仍管理使用该房屋，又明确表示不想继续使用该房，被告亦表示如若原告坚决不要房屋，同意返还财产。本案经多次调解无效，为实现该房屋使用价值的最大化，原告应在腾退该房前妥善保管估价对象，被告亦应对原告的装修折价予以补偿。结合评估价值，酌情由被告折价补偿60%的装修损失，即100120元×60%=60072元。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决一、被告张维儒、吴桂英、李凯林于原告欧政油、张琴腾退房屋之日返还原告欧政油、张琴20万元整，并补偿原告房屋装修损失60072元。二、驳回原告欧政油、张琴的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由原告欧政油、张琴负担5300元，被告张维儒、吴桂英、李凯林负担4000元。鉴定费3100元，由原告欧政油、张琴负担2000元，被告张维儒、吴桂英、李凯林负担1100元。
张维儒、吴桂英、李凯林不服一审判决，提出上诉称：1、《房屋买卖协议》是被上诉人欧政油自己起草的，明确约定生效条件是经公证机关公证后生效，被上诉人欧政油在双方签订的协议没有生效的情况下擅自装修，其责任应当自己承担；2、被上诉人欧政油在上诉人房子里面住了两年，所签订合同无效，依据无效合同所取得的财产应当返还对方，给对方造成的损失，应当予以赔偿，欧政油应赔偿上诉人房屋租金损失约两万余元。故请求撤销一审判决，改判被上诉人欧政油、张琴承担全部装修费用，同时向上诉人支付自开始装修之日起至搬出之日止的房租费。
被上诉人欧政油、张琴答辩称：1、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》，导致协议不能履行的主要原因在于上诉人，已经造成被上诉人损失装修费7万余元，上诉人接收购房定金20万余元，白白使用28个月之久已经获益，上诉人换锁不让被上诉人进屋，屋内已经损失7150元物品；2、被上诉人申请凯里市国土资源局出示的证据表明上诉人卖给被上诉人的房子不在其土地范围内，上诉人明知不能履行协议还与被上诉人签订合同，应承担全部责任。综上，请求二审公正判决。
二审期间，上诉人张维儒、吴桂英及李凯林均未提交证据，被上诉人欧政油、张琴提供了以下证据：1、申请凯里市国土资源局出示的说明（申请书及说明一共三页），拟证明上诉人用（2013）第09526号宗地编号0207114153（国有土地使用证）欺诈被上诉人购买上诉人无权修建的房屋，同时证明上诉人明知收取20万元定金后而不能履行协议的事实；2、15万元转账回单，拟证明被上诉人将15万元资金转入张维儒信用社账户还贷（丹寨信用社）用于退还其贷款抵押物即土地证与房产证，同时证明上诉人盈利了15万元28个月贷款利息。
上诉人张维儒、吴桂英对被上诉人欧政油、张琴所提供的证据1真实性不予认可，认为被上诉人所买的房子是在上诉人宅基地范围内；对证据2予以认可，承认收到15万元但否认盈利。
对于被上诉人欧政油、张琴所提交的证据1，本院认可其真实性，但该证据并不能证明欧政油、张琴所购买的房屋张维儒、吴桂英家无权修建，证据2因上诉人张维儒、吴桂英无异议，本院予以确认。
上诉人李凯林未到庭发表质证意见。
经审理，二审查明事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖协议因违反房地产转让的强制性规定属无效合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，上诉人与被上诉人对造成合同无效均负有过错，被上诉人在未尽审查义务，审查清楚权属证书情况下，拟订《房屋买卖协议》与上诉人签订，具有过错，而上诉人未办理权属登记即与被上诉人签订卖房协议，至今亦无产权证书，也具有过错。一审结合案件事实，并依据相关法律规定，判定被上诉人腾退房屋，上诉人返还收取的20万元，考虑到上诉人将继续使用房屋，判定上诉人酌情赔偿被上诉人装修费损失并无不当，故此，上诉人认为被上诉人在双方签订的协议没有生效的情况下擅自装修，其责任应当自己承担的上诉理由不成立，而对于上诉人所要求被上诉人赔偿其损失的诉请，因在一审期间未提出反诉，本案不作处理。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人张维儒、吴桂英、李凯林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙集东
审 判 员 李邦华
代理审判员 王 珺
二〇一五年九月三十日
书 记 员 李维君