浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0104民初4936号原告陈尧柏，男，1937年8月13日出生，汉族，住杭州市下城区。原告俞芝凤，女，1937年10月21日出生，汉族，住杭州市下城区。委托代理人毛爱东、王晓艳（特别授权），浙江英普律师事务所律师。被告陈岩森，男，1934年1月20日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人魏亮（特别授权），浙江哲鼎律师事务所律师。被告浙江绿城房屋置换有限公司，住所地杭州市西湖区文二西路418号。法定代表人杨掌法。委托代理人李珍、施杰骞（特别授权），公司员工。原告陈尧柏、俞芝凤为与被告陈岩森、浙江绿城房屋置换有限公司（以下简称绿城置换公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月7日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2017年10月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人毛爱东、王晓燕，被告陈岩森的委托代理人魏亮，被告绿城置换公司的委托代理人李珍、施杰骞到庭参加诉讼。后本案由简易程序转换为普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年3月1日，公开开庭进行了审理，原告陈尧柏、俞芝凤的委托代理人毛爱东、王晓燕，被告陈岩森的委托代理人魏亮，被告绿城置换公司的委托代理人李珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈尧柏、俞芝凤起诉称：2017年4月底，原告看到被告绿城置换公司发布的二手房转让广告，载明房屋面积为88平方米，价格为305万元。在被告绿城置换公司的工作人员刘衡德的介绍下，欲购买被告陈岩森所有的位于紫薇公寓7幢1单元602室房产。5月8日，原告与两被告当面洽谈交易细节时，当面问及该房屋的实际面积，被告陈岩森明确表示房屋面积为88平方米多。2017年5月11日，原告与两被告签订《房地产买卖居间协议》，约定将被告陈岩森的房屋以307万元的总价转让给原告，居间协议约定面积约88平方米，并约定于5月18日签订正式的房屋转让合同，当原告要求查看房产证核查该房屋产权情况与实际面积时，两被告并未提供，且被告绿城置换公司承诺会对房屋产权情况进行审核。当日，原告基于对两被告的信任，按居间协议约定向被告支付了10万元意向金，5月18日，在签订房屋转让合同前，原告发现被告陈岩森的房产登记中记载的实际面积数仅有82.96平方米。绿城置换公司随即否认此前发布过该房屋的转让广告并立即撤下当时发布的网络广告与纸质广告单。被告陈岩森坚持要按居间协议约定的价格进行交易，并拒绝进行协商，后被告陈岩森向中介表示终止协议，没收原告支付的定金。在原告发现面积不符后，多次要求绿城置换公司协调处理，该公司作为专业中介结构，在提供服务时，没有对面积进行核实，并且在原告对面积提出异议后，没有积极履行职责，一味推卸责任，并多次向原告表示其没有任何责任，不怕媒体曝光，原告体弱多病，急需购置带有电梯的房屋，由于签订房屋居间协议之后，如果居间协议没有履行，需要中介公司及时在网络上进行取消协议的操作，原告才能要求房屋档案管理部门出具房屋查档证明。中介机构明知原告需要尽快购买房屋，以此为要挟，要求原告必须自认单方解除协议，承担后果才予以撤销协议的操作。原告认为，房屋面积作为重要条款，被告故意隐瞒房屋真实面积并且拒绝根据真实面积进行交易导致合同无法履行，应承担双倍返还定金的违约责任。绿城置换公司作为专业的中介服务公司，在未审查房屋实际面积的情况下就发布房屋买卖广告信息，在纠纷发生后一味推卸责任，怠于履行合同义务，应当承担赔偿责任。为维护自身合法权益，提起诉讼，要求判令（变更后）：1、被告陈岩森双倍返还定金共计20万元；2、被告绿城公司赔偿10万元；3、两被告承担本案诉讼费用。被告陈岩森辩称：一、本案是他人冒用两原告的名义和证件材料提起诉讼，应当裁定驳回起诉；二、原告诉状中所称的“原告”并不是原告本人，而是原告的一个儿子和两个女儿。被告在绿城置换公司挂牌出售的案涉房屋价格是310万元，而不是305万元。居间协议中载明的307万元，是被告女儿经与原告子女协商让步的结果；三、原告诉称有诸多不属实，2017年5月8日，双方仅就房屋及房屋内家具家电的转让价格进行协商，既未涉及交易细节，更未涉及房屋实际面积，因为在此之前，原告的子女在绿城置换公司工作人员的带领下，已经现场看房数次，更何况，案涉房屋在被告挂牌出售之前，是通过绿城置换公司对外出租的，如原告真的如此关心房屋实际面积，就算被告和绿城置换公司没说，原告自己也早已经调查好了，所以，在2017年5月8日协商转让价格的当天，没有涉及房屋面积相关问题合情合理；四、案涉居间协议不是双方面对面签订的，而是在2017年5月11日当天，原告一方签好字后，由绿城公司的工作人员送到医院来给被告签字的，当时上面各条款都已经填写好，被告只是在出卖方处签名，如果原告关心房屋面积，那么在被告和绿城置换公司没有提供房产证的情况下，原告完全可以再次要求提供，甚至可以缓签或者不签居间协议，但是，原告不但非常积极地签了字，还积极按照约定支付了10万元购房定金。居间协议中，关于物业基本情况的约定非常清楚，写明了房屋所有权证号，显然，原告对此是明知的，协议约定“本协议最终以杭州市房屋转让合同条款为准”，也说明了双方以房产证记载面积为准的意思表示。原告明知居间协议中约定面积约为88平方米，不是准确的数字，而有意或无意不提出来，说明原告要么不关心协议约定的面积，不管案涉房屋实际面积是多少，都要买下房屋，要么存在主观恶意，为将来反悔预先埋下伏笔，一旦发现有更好的交易机会，便以此为由，要求退还定金和居间费用，显然，原告一方是不道德不诚信的；五、2017年5月18日当天，两原告未出现，而是两个女儿一拿到合同，就说房屋面积只有82.96平方米，存在隐瞒欺诈，表示不同意签订合同要求返还定金。被告向绿城置换公司明确表示终止协议，没收定金是在原告于2017年6月20日购买了另一套房产之后；六、原告找理由拖延时间并拒绝签订正式房屋转让合同的真正原因有两方面，一方面，原告名下武林路房产尚未售出，无力支付案涉房屋的购房款，另一方面，原告及其子女从其他中介处了解到一套急于底价出售的房产；七、被告没有隐瞒的动机，也没有隐瞒的必要，相反，是原告拒绝根据实际面积进行交易，原告作为买家当然可以在签订协议之前要求核实房屋产权情况。原告不核实产权情况，是其对民事权利的放弃，应当由原告自行承担相应责任；八、退一步讲，即便原告真的是因为中介未尽居间责任造成其拒绝签订房屋转让合同而被没收定金的，根据担保法等规定，原告在承担了担保责任之后，可以向中介追偿。因此，本案诉讼不是原告本人真实意思，应裁定驳回起诉。本案关于面积的约定不存在错误，也不存在争议，而是原告为获得更好的市场交易机会借此达到解除居间协议，减少损失发生的目的，要求驳回原告的诉请。被告绿城置换公司辩称：对于案涉房屋的出售，是以总价出售，并非单价出售。本案是二手房交易，签订的是双居协议，被告公司先于5月11日与原告签订单边，于5月12日再要求被告陈岩森签订，陈岩森签字后双居协议正式有效，当天也收取了房产证的原件，双居协议也约定了以签订正式房屋转让协议为准，所以门店工作人员写了约88平方米。原告有现场看过房，原告曾在口头上核实过面积，工作人员据实回答了没有签的很清楚，所有也没有正面回答。5月18日，绿城置换公司将补充协议打出来后，原告提出异议，当场进行了协商，协商失败。针对有异议的面积，被告公司多次进行协商，但双方意见不统一，没有集聚在一起，未协商成功。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《房地产买卖居间协议》一份，证明原、被告存在合同关系；2、收据、POS签购单、付款审核单各一份，证明原告已按约支付了10万元意向金；3、《情况说明》一份，证明绿城置换公司承认居间协议上记载的面积与实际房产证上标注的面积存在差异；4、《购买紫薇公寓7幢1单元602室经过》一份，证明绿城置换公司工作人员承认房屋面积存在错误；5、房产证一份，证明案涉房屋实际面积为82.96平方米；6、告知函一份，证明陈岩森希望协议予以解除；7、微信聊天记录一份，证明绿城置换公司挂牌面积与实际面积有出入；8、微信聊天记录一份，证明原告要求按照居间协议履行，并未提出解除合同。被告陈岩森的质证意见：对证据1，无异议。对证据2，被告未见到过，由法院确定。对证据3，形式真实性无异议，但对内容真实性有异议，原告曾向房管局进行投诉，该份情况说明应该是出具给房管局的。居间协议标注约88平方米，不能算是错误，约定协商的事情被告也不知情。对证据4，有异议，原告当庭出示的材料与提供的证据复印件不一致，施杰骞和刘衡德与本案有利害关系，刘衡德也已经辞职，两人未到庭作证，不予确认。对证据5，无异议。对证据6，真实性无异议，但并不是陈岩森一方希望解除合同，是协商不成，原告已经购买其他房屋的情况下被迫解除合同。对证据7、8，均不予认可。被告绿城置换公司质证意见：对证据1，无异议。对证据2，无异议。对证据3，原本约定5月18日签订正式合同，因面积问题，当天未签订，当晚，工作人员通知双方19号到店面协商，被告陈岩森一方说不过来，原告方已经提出要求双倍返还20万元，或按实际面积单价来计算，相差20万元左右，19号下午，被告陈岩森一方还没有出席的意思，被告按照原告的要求，出具了该份说明。对证据4，真实性无异议，协议签订前原告是到现场看房，被告公司员工听到原告有向被告陈岩森一方确认面积的意思，但陈岩森一方的回复没有听清。对证据5，无异议。对证据6，真实性无异议。对证据7、8，真实性无异议，说明一下，被告没有收取中介费。被告陈岩森为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：1、《杭州市房屋转让合同》、《居间服务合同》各一份，证明原告拖延时间并拒绝签订房屋转让合同的原因；2、微信聊天记录一份，证明绿城置换公司工作人员出具的书面材料内容不属实及原告一方借出国旅游拖延时间，不签订房屋转让合同；3、房屋产权信息查询记录一份，证明原告需要将其名下武林路房产出售后才能有钱支付购房款的事实，原告在2017年6月20日之前办理了武林路房产交易的相关事宜，原告女儿所称的出国旅游是其为拖延时间拒不签订正式房屋买卖合同所编造的理由。原告的质证意见：对证据1，真实性无异议，但认为原告因身体情况不佳，需要紧急安置。对证据2，无法证明聊天对象以及记录不完整，不能证明待证事实。对证据3，真实性无异议，不能证明其待证事实，产权登记日期2017年6月30日发生在告知函之后，也不能证明在6月20日前就办理了房产转移登记的事实。被告绿城置换公司的质证意见：对证据1-3的真实性均无异议。被告绿城公司为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：1、居间协议、证件收件单、住房情况查询记录各一份，证明原、被告确存在合同关系；2、催告函一份，证明被告绿城置换公司要求三方进行协商的依据；3、微信聊天记录一份，证明绿城公司向原告反馈陈岩森意见，要求进行协商的依据；4、微信聊天记录一份，证明被告绿城公司向陈岩森反馈原告意见，要求进行协商的依据。原告的质证意见：对证据1中的协议无异议,对收件单，该收件单显示绿城置换公司是5月12日收取房产证，但未将房产建筑面积不符合的情况告知原告，对查询记录无异议，对申报表，未签字，不予认可。对证据2，告知函中的要求并非原告的真实意思。对证据3，绿城置换公司工作人员通过微信发送，但不知是否能够代表公司发送。对证据4，对与原告的微信内容真实性无异议，对与陈岩森一方的微信内容，不能完整反映聊天内容。以上证据均不能证明被告置换公司未尽审查义务，只能证明纠纷发生后转达了双方的意见，不能证明积极提供解决方案，促成双方达成协议。被告陈岩森的质证意见：对证据1，真实性无异议，但协议实际陈岩森是在5月11号签字的，日期不是陈岩森填写的，是在医院签订的，并非面对面签订的，申请法院调取查询档案，可以说明原告方说出国是虚构的。对证据2、3、4，不能证明是否代表对方的意思，被告绿城置换公司发函的目的是针对原告向房管部门投诉的处理，原告以出国为由拖延签订合同，原告子女出国是虚假的，被告绿城置换公司工作人员出具的材料的内容是不客观真实的。上述证据，本院认证如下：原告提交的证据1-2、5，被告陈岩森提交的证据1、3，以及被告绿城置换公司提交的证据1，该些证据均客观真实，可以作为本案事实认定的依据，予以确认。原告提交的证据3、4、6、7、8，被告陈岩森提交的证据2以及被告绿城置换公司提交的证据2、3、4，该些证据均仅能证明买受双方因面积差异，经居间方沟通，未能协商解决的事实，不能证明其他待证事实。经审理，本案所涉房屋买卖合同事实认定如下：买方：陈尧柏、俞芝凤。卖方：陈岩森。居间方：绿城置换公司。协议签订时间：协议上写明买方签字时间2017年5月11日签字，卖方签字时间为2017年5月12日（卖方陈述实际于2017年5月11日签字）。协议主要内容：为表示购买诚意，买方于2017年5月11日向卖方交付意向金人民币10万元作洽谈之用，并于双方在居间协议上签字时，买方同意交付给卖方意向金直接转为购房定金；物业名称为紫薇公寓7幢1单元602室，面积约88平方米；所有权证号为杭房权证江移字第××号，不存在共有人；本协议最终以杭州市房屋转让合同条款为准；总房款为307万元，税费由买方承担；双方同意在签署本协议后12天内签订正式的房屋转让合同。届时，如买方未能依约签订房屋转让合同，买方已交付的定金不予返还，卖方同意将不予返还之定金的50%支付给居间方，作为居间费用。如卖方未能依约签订房屋转让合同，则卖方应向买方双倍返还定金（包括买方已支付定金），买方同意将卖方双倍返还之定金（包含买方已支付定金）的25%支付给居间方，作为居间费用。《杭州市房屋转让合同》签订当日，买方需向居间方支付代理费4万元。等等。协议履行情况：2017年5月11日，陈尧柏将10万元意向金支付给绿城置换公司，绿城置换公司于2017年5月12日支付给陈岩森。后因房屋产权证书上载明的建筑面积（82.96平方米）与居间协议上的载明的建筑面积（约88平方米）不一致，双方产生争议，经居间方沟通，未能协商一致，最终未签订正式房屋转让合同。其他情况：案涉房屋在挂牌出售前，系用于出租，租赁中介方也为绿城置换公司。2017年6月20日，原告方与案外人签订了房屋转让合同，购买了紫薇公寓7幢1单元401室房屋。本院认为，本案买卖双方及居间方签订的居间协议合法有效，根据该份协议的约定，双方本应在居间协议签订后12天内签订正式的房屋转让合同，但在此期间，双方因居间协议上载明的建筑面积与房屋产权证书上载明的房屋建筑面积不符，协商不成的情况下，未能在协议约定的期限内签订正式的房屋转让合同。现买方已经另行购买房屋，卖方也通过居间方表示合同解除，可见双方的合同目的已无法实现。本院确认居间合同解除。房屋买卖交易中，出卖人一方有如实提供准确的房屋基本情况的义务，包括房屋所有权人情况、房屋坐落位置、房屋建筑面积、房屋是否有抵押担保情况、房屋使用现状等，买受人一方有要求出卖方提供权属证明材料的权利同时也有核实基本情况的注意义务，而居间方，作为专业的中介机构，无论是否有政策规定，均有责任跟义务对房屋基本情况进行核实。本案中，被告陈岩森一方作为卖方，未准确提供房屋建筑面积，原告陈尧柏、俞芝凤一方作为买方，在未查看房屋产权证的情况下即草率签订协议，而被告绿城置换公司，不管是在挂牌时还是在签订居间协议时，均没有仔细核对产权证书，因此，对于未能最终签订正式房屋转让合同，三方均有一定责任。虽然居间协议上记载的面积是“约88平方米”，但与实际建筑面积82.96平方米相差了约5.04平方米，绝对值近5%，对于房屋买卖交易而言，面积是决定房屋总价的重要因素，相差5%左右的面积，足以影响买方作出是否购买的决定，被告绿城置换公司关于房屋是按总价卖，不按单价卖的抗辩意见，显然不符合常理。房屋建筑面积也不是靠感知即可确定，故原告一方是否现场查看不影响面积存在差异的客观事实。鉴于此，原告要求被告陈岩森双倍返还定金的诉请不予支持，陈岩森只需返还原告定金10万元。被告绿城置换公司虽有过错，但原告主张的赔偿金额过高，本院酌情确定为2万元。另，经本院核实，两原告对起诉事实予以确认，故对其主体资格本院予以确认。综上，对原告的诉请，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告陈岩森返还原告陈尧柏、俞芝凤定金人民币100000元，于本判决生效后十日内付清；二、被告浙江绿城房屋置换有限公司赔付原告陈尧柏、俞芝凤人民币20000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回陈尧柏、俞芝凤的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5800元，由原告陈尧柏、俞芝凤负担人民币3200元，由被告陈岩森负担人民币2300元，由被告浙江绿城房屋置换有限公司负担人民币300元。财产保全申请费人民币1520元，由原告陈尧柏、俞芝凤负担人民币280元，由被告陈岩森负担人民币1020元，由被告浙江绿城房屋置换有限公司负担人民币220元。原告陈尧柏、俞芝凤于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告陈岩森、浙江绿城房屋置换有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈维专人民陪审员  何金淼人民陪审员  徐燕萍二〇一八年三月三日书 记 员  李晓斐????13?