北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第12526号原告（反诉被告）：北京毛线厂，住所地北京市丰台区方庄芳星园二区**号。法定代表人：张建海，厂长。委托诉讼代理人：卫爱民，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷生，男，1985年2月22日出生，汉族，北京毛线厂职工，住单位宿舍。被告（反诉原告）：北京金利来源投资集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区和平西街21号。法定代表人：周子涵，董事长。委托诉讼代理人：韩洪涛，北京市尚荣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周坚，江苏博爱星律师事务所北京分所律师。原告（反诉被告）北京毛线厂（以下简称毛线厂）与被告（反诉原告）北京金利来源投资集团有限责任公司（以下简称金利来源公司）合同纠纷，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛线厂的委托诉讼代理人卫爱民、王雷生，被告（反诉原告）金利来源公司的委托诉讼代理人韩洪涛、周坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛线厂向本院提出诉讼请求：１.确认双方签订的《合同协议书》于2014年7月1日解除；２.被告向原告支付1000万元的厂区物业补偿费；3.被告向原告支付违约金（以500万元为基数，从2013年5月16日起按照日千分之一计算到实际支付之日止；以500万元为基数，从2014年5月16日起按照日千分之一计算到实际支付之日止）；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年5月16日，原、被告同时签订了《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》三份合同文件。《合作协议书》的核心内容是：“合作事项：1.乙方（即被告）作为战略投资者，以增量改制的方式参与甲方（即原告）的整体改制。2.乙方垫付资金并调动其他资源，协助甲方进行与北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）的诉讼，解决甲方的历史遗留问题。3.甲方与乙方对甲方拥有的“方庄商厦”及“新厂区物业”等全部资产进行合作和开发，以实现资产效益最大化。4.整合双方资源，将改制后的企业做强做大，并组建物业公司，实现企业提升转型发展。”被告支付资金数额及方式为，“合作协议签订后10个工作日内先行垫付诉讼相关费用500万元。”“双方商定，项目前期工作最长不超过两年，乙方应在一年内完成总体规划设计，如未能按期完成总体规划设计，则乙方按照一年500万的标准向甲方支付新厂区物业补偿费，用于补偿甲方的租金损失等费用；如果两年内乙方完成项目前期工作，甲方退还该物业补偿费。如果在两年内未完成前期工作但改制已完成，则改制后新公司可委托第三方合作开发新物业；如两年内未完成前期工作且改制亦未完成，则甲方委托第三方合作开发新厂区物业。”《合作协议书》分别对合作经营的模式和改制的模式进行了约定。合作经营的基本模式是，在合作协议生效后，截止新公司成立之日，甲方将方庄商厦作为合作经营的标的，以租赁方式出租给乙方，具体按照《商厦租赁合同》执行。新厂区物业的开发按照本协议的约定执行；合作协议生效后，甲方负责方庄商厦、亦庄新厂区的物业管理服务工作，方庄商厦的物业管理费用按照《商厦租赁合同》的约定和物业管理协议执行，亦庄新厂区的物业管理费用按当时的市场价格执行。《合作协议书》第9条第5款约定，甲方若未按照本协议的约定及时交付方庄商厦给乙方使用，按照应付租金的日千分之一支付违约金，并从逾期的第二个月开始下浮租金10%，乙方违反本协议的约定未及时支付相关费用，按照应付金额的日千分之一向甲方支付逾期付款违约金，并从逾期的第二个月开始上浮租金10%，逾期两个月，甲方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。由于商厦前承租人北京贵友大厦有限公司（以下简称贵友大厦公司）未能按合同约定腾房，原、被告和贵友大厦公司于2012年11月3日签订了《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》（以下简称《三方协议书》）。《三方协议书》约定，原被告均同意给贵友大厦公司增加六个月的过渡期和一个月的撤场期。2013年3月25日，如期对租赁物进行了交接并签订了《场地交接验收确认书》。《三方协议书》至此履行完毕。商厦交接完毕后，被告为合同履行设置障碍并多次对合同条款提出质疑，并要求对合同条款进行修改，严重缺乏履行合同的诚意，双方已失去继续履行合同的基础。截止2014年6月11日，被告拖欠原告租金已超过两个月。被告从未向原告交纳商厦的物业管理服务费。《合作协议书》约定：在《合作协议》签订之日(2012年5月16日)起一年内，被告应当完成总体规划设计，但是截止原告起诉之日，被告尚未完成总体规划设计，且整个项目的前期工作超过了《合作协议书》约定的两年期限，被告也未按期完成新厂区的总体规划设计且未按约定支付新厂区500万元的物业补偿费。原告多次催促被告，被告仍拒绝支付相关费用。原告于2014年6月30日通过特快专递的形式向被告发出解除上述合同的通知书。被告拖欠支付商厦租金、商厦物业管理费，未完成新厂区总体规划设计且拒绝支付500万元物业补偿费等行为已经违反了《中华人民共和国合同法》的规定，也违反了双方签订的相关合同，构成根本性违法违约行为，并且给原告造成了巨大的经济损失。故特向贵院依法提起民事诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告金利来源公司辩称，不同意原告的诉讼请求。《合作协议书》包含四方面内容：被告参与原告整体改制；协助原告进行产权争议的诉讼；对原告两个区域进行合作包括方庄商厦（租赁已经履行）和厂区（物业）；物业公司的重新组建。合作协议签订后，改制未履行，其余的三方面均已履行，我方为原告垫付了500万元的诉讼费。双方签订商厦租赁合同，我方垫付了4000多万元。原告延期交付商厦用房，没有把良好的硬件配套设施给被告。由于原告拒绝办理承建方庄商厦的装修手续，导致承租的房屋无法正常使用，包括在移交承租物延期交付，没有把完好的设施给我们，导致商厦一直未开业，至今已有两年半。根据《合作协议书》，我方已经向原告提供了整体的厂区改造的初步规划图，请原告提出修改意见再与其协商，但原告至今未提出任何修改的意见，不与被告协商，导致被告无法把规划做完善。原告认为被告没有按照合作协议约定履行是错误的，是原告的不作为、不配合造成的。2014年4月1日，我方向北京市第二中级人民院提出商厦租赁的诉讼，要求原告赔偿我方1.5亿。原告于2014年6月30日发出书面解除协议，在《合作协议书》的组成部分租赁合同发生纠纷情况下，原告提出解除协议是不符合法律规定。被告金利来源公司向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉人与被反诉人继续履行签订的《合作协议书》；2.判令被反诉人返还反诉人为其垫付的诉讼相关费用500万元；3、判令被反诉人向反诉人支付上述款项的利息，自2012年6月1日起至实际付清之日止，按照商业银行同期贷款利率计算；4、请求判令由被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年5月16日，反诉人与被反诉人签订了《合作协议书》，约定合作事项包括：l.反诉人作为战略投资者，以增量改制方式参与被反诉人的整体改制；2.反诉人垫付资金，协助被反诉人与商建公司的诉讼；3.双方就方庄商厦及厂区物业等全部资产进行合作开发；4.整合双方资源，并组建物业公司，实现企业提升转型发展等。《合作协议书》第四条约定：反诉人先行垫付诉讼相关费用500万元。第六条约定：反诉人因帮助被反诉人处理历史遗留问题而垫付的各项费用，被反诉人按照商业银行同期贷款利率给付利息，并在取得产权证时分期归还，或者在合作经营模式下分期折抵反诉人应支付给被反诉人的租金，或者在改制模式下折合为反诉人在改制后公司的相应股权。同日，反诉人与被反诉人为了履行合作协议书，签订了《商厦租赁合同》，合同约定被反诉人将其拥有的坐落在北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号的商厦（以下简称方庄商厦）出租给反诉人，供反诉人经营使用。上述两合同签订后，迟至2013年3月25日被反诉人才将方庄商厦（仍有1495.02平米未移交）交给反诉人。但时至今日，由于方庄商厦始终没有办理《装修工程施工许可证》，无法进行经营使用，始终处于空置状态。由于方庄商厦没有办理《房屋产权证》，无法依法办理装修工程招标申请，亦无法取得《装修工程施工许可证》，导致反诉人自始无法为经营使用方庄商厦对其进行装修，被反诉人的行为已经构成根本违约。因此在方庄商厦租赁这一合作事项上，被反诉人没有履行其交付给反诉人可以经营使用商厦的义务。在《合作协议书》约定的其他合作事项中，1.被反诉人明确告知反诉人，上级单位并未批准被反诉人的改制；2.被反诉人厂区物业用地及工程规划变更、土地性质变更等，需要主管机关的批准，并非反诉人与被反诉人双方可以决定实施的，而且能否实现各项变更，无法预测。因此，这两项合作事项截止到现在仍然不具备履行条件。由于被反诉人的原因，至今没有办理方庄商厦的产权证，是其人为的阻止条件成就，应视为条件己成就，因此反诉人有权要求被反诉人返还垫付的500万元及利息。反诉人不应支付被反诉人厂区物业补偿费。假设反诉人违约，依据《合同法》第113条、第114条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条的规定，被反诉人对其厂区的使用不因签订的《合作协议书》产生任何损失，也没有任何可得利益的损失。《合作协议书》中约定的如反诉人未能按期完成总体规划设计，则反诉人按照一年500万元的标准向被反诉人支付厂区物业补偿费，用于补偿被反诉人的租金损失等费用。首先，如庭审时反诉人所述，反诉人委托第三方进行项目设计，并按期提交给被反诉人厂区总体设计图，希望在征得被反诉人意见的基础上，再完成总体规划设计，但被反诉人如同其在履行《商厦租赁合同》中的表现一样，以拖延的方式，妄图造成反诉人违约，并依此向反诉人索要高额违约金。其次，被反诉人至今没有提供其主张的物业补偿费的计算依据。《合作协议书》签订至今，被反诉人仍然占有使用着其厂区，没有租金损失。因此，根据上述法律规定，法院应当驳回被反诉人要求反诉人支付500万元物业补偿费的诉讼请求。针对被告金利来源公司的反诉，原告毛线厂辩称，因为被告没有支付合同约定的款项，根据合同规定，原告享有解除权利。双方失去了合作的基础，现在无法履行了。我方同意返还500万的费用，要求以租金进行折抵。利息同意支付，但是应该进行折抵,且不同意按照被告的计算方式计算利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月16日，毛线厂(甲方)与金利来源公司(乙方)签订《合作协议书》,约定：第一条合作的事项。1、乙方作为战略投资者，以增量改制方式参与甲方的整体改制。对甲方的所有资产评估后，以净资产投入改制后的公司，乙方以其持股比例对应的资产注入，持有改制后企业不低于51%的股权。2、乙方垫付资金并调动其他资源，协助甲方进行与商建公司的诉讼，解决甲方的历史遗留问题。3、甲方与乙方对甲方拥有的“方庄商厦”及“厂区物业”等全部资产进行合作和开发，以实现资产效益最大化。4、整合双方资源，将改制后的企业做大做强，并组建物业公司，实现企业提升转型发展。第二条合作目的。甲方以方庄商厦和厂区物业等全部资产作为合作基础，对甲方资产按照现有价值评估，依照评估结果由乙方根据本协议书的约定增量出资参与改制，做大做强企业。同时乙方协助甲方处理方庄商厦的历史遗留问题，尽快为方庄商厦取得产权证书，并同时规划、投资建设厂区物业，实现双方合作共赢，共同发展的目标。第三条合作的资产范围及现状。本协议约定的合作范围为方庄商厦和厂区物业等甲方全部资产。方庄商厦现状：方庄商厦位于北京市丰台区方庄蒲芳路，共七层，其中：地上五层、地下一层为商业，地下二层为设备层，总建筑面积约为25499平方米（最终以有关测绘部门的测量数据为准），具体范围及面积详见附件三《方庄商厦各楼层平面图》；因甲方与原开发合作单位商建公司的合作开发纠纷尚未解决，该商厦目前尚未办理房屋权属登记。根据甲方与贵友大厦公司签订的《租赁合同》，方庄商厦主要由贵友大厦公司租赁，租期至2012年8月31日止，撤场期为一个月。根据甲方与北京银行签订的《租赁合同》，北京银行承租该商厦部分场地，租期至2021年3月31日。根据甲方与北京金宝通汇商贸有限公司签订的《租赁合同》，北京金宝通汇商贸公司承租部分场地，租期至2022年3月31日。厂区物业现状：厂区物业位于大兴区经济开发区凉水河一街50号地区，占地面积3.33万平方米，用地现状主要是厂房、办公楼及附属设施。厂区物业的权属证明文件详见附件四《房屋所有权证》，具体范围及面积详见附件五《厂区物业平面图》。根据甲方与北京市大兴区基督教三自爱国运动委员会签订的《租赁合同》，该会承租部分场地，租期至2013年3月25日。根据甲方与北京市世纪十指上网服务有限公司签订的《租赁合同》，该公司承租部分场地，租期至2013年3月31日。根据甲方与北京市川木机械设备中心签订的《租赁合同》，该中心承租部分场地，租期至2013年3月31日。第四条乙方支付资金数额及方式。1、甲乙双方确定，在本协议签订后即启动甲方与商建公司关于方庄商厦确权的诉讼费用。乙方愿意为甲方垫付诉讼的相关费用，根据诉讼情况由甲方提出，经乙方核定后代为垫付。乙方应于本协议签署后10个工作日内先行垫付诉讼相关费用500万元，后期根据案件进展情况陆续支付。2、在通过诉讼确认方庄商厦的产权归属甲方后，办理方庄商厦的产权证需要缴纳的土地出让金等各项费用，由乙方垫付，直接代为支付给相关部门。3、甲乙双方在本协议签订的同时签订《商厦租赁合同》（见附件六），确保2012年10月1日前如果甲方的改制仍未启动，则双方继续执行《商厦租赁合同》，甲方将方庄商厦出租给乙方，在具备改制条件时，按改制模式进行。本协议生效后，乙方在征得甲方同意的基础上，即行开展厂区物业的总体规划设计、用地及工程规划变更、土地性质变更、土地出让金缴纳等项目建设前期工期工作，甲方予以全面配合，双方应建立定期沟通机制，及时协商项目前期相关事项。双方商定：项目前期工作最长不超过两年，乙方应在一年内完成总体规划设计，如未能按期完成总体规划设计，则乙方按照一年500万的标准向甲方支付厂区物业补偿费，用于补偿甲方的租金损失等费用；如果两年内乙方完成项目前期工作甲方退还该物业补偿费。如果在两年内未完成前期工作但改制已完成，则改制后新公司可委托第三方合作开发厂区物业；如两年内未完成前期工作且改制亦未完成，则由甲方委托第三方合作开发厂区物业……第六条甲方对乙方出资的补偿。乙方因帮助甲方处理历史遗留问题而垫付的各项费用，甲方按照商业银行同期贷款利率给付利息，并在取得产权证时分期归还，或者合作经营模式下分期折抵乙方应支付给甲方的租金，或者在改制模式下折合为乙方在改制后公司的相应股权。第七条合作经营模式下的约定。1、本合作协议生效后，截至新公司成立之日，甲方将方庄商厦作为合作经营的标的，以租赁方式出租给乙方，具体按照《商厦租赁合同》执行。2、为了合作经营的方便，双方设立项目公司，具体负责方庄商厦的经营。同时为了保证乙方的控制权，双方在项目公司的股权比例为1：9，即甲方持有10%的股权，乙方持有90%的股权，乙方保持绝对控股地位。3、本协议生效后，甲方负责方庄商厦、亦庄厂区的物业管理服务工作，方庄商厦的物业管理费用按照《商厦租赁合同》的约定和物业管理协议执行，亦庄厂区的物业管理费用按当时的市场价格执行。4、本协议签署后，甲方厂区物业的规划和建设即由乙方牵头负责，甲方予以全力配合。按北京市现行土地政策及基本建设相关规定，双方商定，亦庄厂区开发项目采取“甲方出地、乙方出资、利益共享、风险共担”的合作开发方式，由双方共同进行亦庄开发项目的开发建设工作，项目审批手续及开发建设等具体工作均由乙方负责，所需全部费用均由乙方支付，甲方予以全面配合。5、双方具体合作方式为：甲方出具相关证照及文件，由乙方以甲方名义或双方协商的其它方式办理亦庄厂区开发项目的前期审批手续；乙方筹集亦庄开发项目建设所需全部资金（包括改变土地使用性质所需缴纳的土地出让金等全部费用），并负责项目规划、项目开发、建设、经营等全程运作，并负责亦庄开发项目土地上全部建筑物的拆除。甲方有权派人全程参与乙方的运作……第九条违约责任。1.双方应严格遵守本协议的各项条款，任何一方违反本协议的约定，须承担违约责任，给对方造成经济损失的，应予赔偿。2.如果在具备改制条件后，因甲方不配合或不同意导致未能实施改制的，甲方向乙方收取的租金应下调10%；如具备改制条件，因乙方不配合或不同意导致未能实施改制的，甲方的租金上调10%；如具备改制条件，因第三方的原因未能实施改制的，由双方协商解决。……5.甲方若未按照本协议的约定及时交付方庄商厦给乙方使用，按照应付租金的日千分之一向乙方支付违约金，并从逾期的第二个月开始下浮租金10%；乙方违反本协议的约定未及时支付相关费用，按照应付金额的日千分之一向甲方支付逾期付款违约金，并从逾期的第二个月开始上浮租金10%，逾期两个月，甲方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。2012年5月16日，毛线厂与金利来源公司还签订了《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》。《商厦租赁合同》约定：毛线厂将其拥有的座落在北京市丰台区方庄小区芳星园二区六号商厦(即方庄商厦)，以现状出租给金利来源公司，供金利来源公司经营使用(由于历史遗留问题，目前该商厦因毛线厂与原合作建设方存在争议，尚没有办理产权证书，相关资料不全)；标的房产的性质为商业用房，建筑面积共计24992平方米(不含已租给北京商业银行和北京金宝通汇商贸有限公司的面积)。租赁期限为20年，自2012年10月1日起至2032年9月30日止。本合同双方签署生效后，毛线厂应于2012年10月8日前将标的房产交给金利来源公司使用。《物业管理服务合同》约定：毛线厂为金利来源公司承租的方庄商厦提供物业服务。上述合同签订后，毛线厂并未依约于2012年10月8日前将方庄商厦交给金利来源公司。2012年6月1日，金利来源公司依约向毛线厂支付了垫付诉讼相关费用500万元。庭审中，双方一致同意按照商业银行三年期贷款利率计算上述费用的利息。双方就商业银行的选择未达成一致意见，但均同意由本院确定。2012年11月3日，毛线厂(甲方)、贵友大厦公司(乙方)与金利来源公司(丙方)签订《北京毛线厂方庄商厦租赁事宜过渡期三方协议书》（以下简称三方协议）。该三方协议约定，甲乙丙三方均同意在《租赁合同》到期后，给予乙方六个月的商厦租赁过渡期。过渡期满，进入一个月的撤场期。乙方撤场后，商厦由甲方或甲方指定的丙方接收，由丙方承租。甲丙双方签订的《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》所有条款的履行均顺延半年。甲方给予乙方一个月的撤场期，乙方最迟在2013年3月25日完全腾退并撤出商厦，甲方最迟于2013年3月31日向丙方交付商厦。甲方同意于本协议签字后五个工作日内向丙方支付过渡期履约保证金1500万元。该履约保证金于贵友大厦公司如期撤场后五个工作日内返还给甲方(不计利息)。若2013年3月31日前贵友大厦公司未能腾退并撤出商厦，则履约保证金1500万元作为违约金不予退还。该协议还约定了其他内容。2013年3月7日，毛线厂(甲方)、贵友大厦公司(乙方)与金利来源公司(丙方)签订《协议书》，该协议约定，贵友大厦公司在撤场时须保持大厦现有设备、设施、建筑、结构及内在质量和使用功能；金利来源公司按原三方协议将1500万元保证金返还毛线厂，毛线厂按原三方协议约定将500万元保证金返还贵友大厦公司。该协议还约定了其他内容。2013年3月25日，毛线厂、贵友大厦公司与金利来源公司三方签订涉诉房屋的《场地交接验收确认书》。2013年3月28日，金利来源公司将过渡期履约保证金1500万元返还给毛线厂。在此之后，双方在履行《商厦租赁合同》过程中，就该合同涉及的项目公司的注册、装修改造的批报工作等问题数次磋商。2014年1月9日，毛线厂致金利来源公司《协商函》称：在贵我双方签署《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等法律文件后，贵公司已发生多项违反约定的事项，现将有关情况通告如下，请贵公司接到本函后，尽速与我公司友好协商处理相关事宜：1、未按照约定支付厂区物业补偿费。……现在一年期限已到，而贵公司并未按照约定向我方支付该500万元补偿费用。2、未按照约定支付物业管理费。……首年物业管理服务费的付款期限早已到期，而贵公司至今未依约支付分文。贵公司上述应付未付各项费用本金合计已749.92万元(尚不含逾期付款违约金)，且均已逾期，贵公司的行为已构成根本违约，依约须承担如下违约责任：1、《合作协议书》第九条约定：金利来源公司违反本协议的约定未及时支付相关费用，按照应付金额的日千分之一向毛线厂支付逾期付款违约金，并从逾期的第二个月开始上浮租金10%，逾期两个月，毛线厂有权解除本协议并要求对方赔偿损失。2、《商厦租赁合同》第十二条约定：未经毛线厂同意，金利来源公司逾期交纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向毛线厂支付违约金，逾期超过两个月毛线厂有权解除本合同。贵公司的行为已经严重违反相关合同的约定，并已经达到我方单方解除合同的条件。为维护合同的严肃性，同时基于友好协商的原则，敬请贵公司在收到本函后10日内，与我公司协商合同履行相关事宜。2014年1月11日，金利来源公司对毛线厂的上述协商函复函称：贵方认为我方已发生多项违反约定的事项观点与客观事实不符。我方与贵方已多次协商履行《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》所遇到的具体问题，已基本达成一致意见，贵我双方提议起草补充协议，我方根据双方协商一致真实意思表示，也向贵方提供了我方起草补充协议草案供贵方协商签署，但遗憾的是，贵方没按双方协商达成一致意见事实，向我方发了《协商函》邮件，没按诚实信用的基本原则。现我方作出如下答复：一、双方签订《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》望贵我双方全面履行。对有意见分歧的按贵我双方已达成共识条款签订补充协议，全面履行，全面推进，互利共赢。二、如贵方执意要单方终止双方签订的《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》，这会给双方造成巨大的损失，这是我方不愿意看到的，也不愿意走的路径，但最终只有执行法院终审结果。2014年1月17日，金利来源公司又对毛线厂的上述协商函复函称：……现我方再次作出如下答复：一、双方签订《合作协议书》目的是，由我方给予贵方开发资金，共同完成毛线厂的改制工作，并合作完成厂区的房产项目开发，包括但不限于对商厦确权诉讼提供资金、商厦租赁、商厦物业管理、厂区的房产开发项目、共同组建公司经营等内容，一并解决毛线厂经营中资金困难和职工就业等实际问题。《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》以《合作协议书》为基础，三份合同构成相互联系不可分割的合同体系。二、双方签订《合作协议书》实质上是一个框架合同，具体内容根据毛线厂的具体情况和贵方主管部门对改制工作要求和意见、毛线厂的诉讼案件进展、商厦原租赁合同履行情况、毛线厂和贵方主管部门对厂区的规划要求、北京市政府及职能部门对房地产项目开发规划、政策等多种不确定因素，导致双方在《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》履行过程中，有些具体问题需双方协商解决或进一步补充、完善。三、双方在履行《商厦租赁合同》过程中，贵方有如下违约行为。1、贵方未完成对《商厦租赁合同》约定租赁面积之房屋全部交付我方使用(贵方占用未交付房屋建筑面积1495.02平方米)。2、贵方以承租方是我方非第三方为由拒绝按《合作协议书》、《商厦租赁合同》约定出资与我方共同设立项目公司，我方出于无奈，在征求贵方意见后，先行设立了项目公司(北京尚品街商业管理有限公司)。3、由于贵方与原合作方(商建公司)发生房产确权诉讼案件引起的法律障碍导致设立项目公司(北京尚品街商业管理有限公司)困难重重，经多方协调项目公司企业法人营业执照一直拖延至2013年9月27日方才办妥。4、由于贵方出租给我方的商厦建成于10多年前，许多地方不符合现行消防规范和安全生产的要求，无论谁来承租、经营，都必须进行装修改造。而贵方却对我方及项目公司开展商厦装修改造进行百般阻挠，既不提供所需产权单位的必备资料，又不在向有关职能部门递交的表格和资料上盖章，还将商厦内的电梯全部报停。导致装修改造工作至今无法开展，我方与运营招商管理团队、设计单位、施工单位、监理单位、招标代理公司、设备材料供应厂商等签订的商厦装修改造合同将面临严重的违约风险。5、由于我方无法正常使用商厦，则贵方至今未履行《物业管理服务合同》约定的义务。6、2014年1月6日，贵我双方原本相约协商签署补充协议事宜，但贵方却突然向我方提出单方面终止《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》等协议。贵方的上述违约行为将导致我方的租金损失和装修改造工程的履约损失及迟延营业的损失等等达一亿多元之巨。四、双方在履行《合作协议书》过程中，所遇到具体问题：1、贵方到目前为止，未向我方提供该企业实施改制计划和方案，导致我方无法按《合作协议书》约定参与改制工作。2、虽然我方早在2012年8月28日就已将委托华优建筑设计院设计的亦庄厂区开发方案递交给了贵方，但贵方至今未向我方反馈贵方及上级单位的批复或对厂区规划的基本要求和具体意见，致使该项工作无法推进。五、双方履行《物业管理服务合同》过程中，所遇到的具体问题。1、贵方未完成对商厦租赁合同约定租赁面积之房屋全部交付我方使用(贵方占用未交付房屋建筑面积1495.02平方米)。2、由于贵方未及时提供承租商厦进行装修报有关职能部门审批所需有关产权等必备资料和需产权单位盖章的申报材料，导致房屋装修工作拖延。《物业管理服务合同》因贵方占用商厦房屋未全部交接，我方无法正式全面使用，由于贵方未全面履行交房义务，特别是不提供应由产权单位盖章的申报材料，导致我方无法从事房屋装修工作，贵方也未实质性开展物业服务工作，则我方支付物业管理费期限作相应的顺延是合理的。六、由于贵方一系列违约行为，导致我方巨大的经济损失，无法实现我方签订《合作协议书》、《商厦租赁合同》、《物业管理服务合同》之目的。由于贵方违约在先并没有全面履行《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》所约定的各项义务，导致我方无法实现参与企业改制、亦庄厂区开发和商厦租赁经营等目的，贵方故意违约行为和不履行合同基本义务及合同附随义务给我方造成巨大的损失。尤其是我方已将《装饰工程规划许可证办理申请》、《建设项目规划许可及其他事项申报表》及相关设计图纸、资料送交贵方，请贵方按现行规定加盖产权单位公章。但经我方多次催促，贵方至今仍未办理，请贵方尽快安排盖章。我方建议贵方及时纠正违约行为，继续履行《合作协议书》、《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》。综上所述，贵方违约行为一直延续至今，以协商为借口，拖延时间企图单方面违约终止合同，我方正式通知贵方纠正违约行为，全面履行合同义务，否则我方将采取包括诉讼在内的一切的法律措施。2014年3月7日，金利来源公司致函毛线厂《关于北京毛线厂(亦庄厂区)开发问题的函》，称：我方聘请华优建筑设计院进行亦庄厂区总体规划设计，并由华优建筑设计院将亦庄厂区总体开发规划方案于2013年8月28日提交贵方。但是经我方多次催促，贵方至今反馈贵方及上级单位对厂区总体规划方案的具体意见，致使我方后续工作无法继续推进。并且，贵方至今仍未向我方提供或告知企业改制的计划和方案，导致我方无法按照《合作协议书》的约定参与改制工作。毛线厂于2014年3月14日复函称，其未收到任何关于金利来源公司开展厂区物业的总体规划设计、用地及工程规划变更、土地性质变更、土地出让金交纳等项目建设前期工作的资料。并要求金利来源公司依约支付厂区物业补偿费。庭审中，金利来源公司为证实其已向毛线厂提交总体开发规划方案，提交华优建筑设计院出具的《整体规划图》、《情况说明》为证。《情况说明》记载：华优建筑设计院根据金利来源公司委托对北京毛线厂亦庄厂区进行《整体规划图》设计。2013年8月初，我院完成了规划图房地产住宅和商业项目区域布置图。2013年8月28日由金利来源公司项目负责人梅心平与公司工作人员领取后，由梅心平送交给了毛线厂工作人员。因毛线厂未反馈对项目布置图的确认意见，整体规划图未能进一步设计。金利来源公司申请华优建筑设计院出庭作证，华优建筑设计院院长赵玉鹏出庭陈述，金利来源公司于2013年6月委托设计院进行毛线厂大兴厂区的规划设计。设计院于8月出具效果图和平面图。金利来源公司称将平面设计图交给原毛线厂书记张鹏程。毛线厂和张鹏程均表示未收到图纸。2014年4月7日，毛线厂向金利来源公司发出《关于履行、、的督促函》。该函载明：根据合同的约定，“未经甲方同意，乙方逾期交纳房租、物业管理费和本合同约定的其他款项，须按照未付款项每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过两个月甲有权解除本合同”。现我方郑重向贵公司发出本督促函，提请贵公司依照约定做好履约准备。2014年6月30日，毛线厂通过EMS向金利来源公司邮寄《解除、、通知书》（以下简称解除通知书），该邮件于7月1日因拒收退回。2015年9月28日，北京铜牛集团有限公司出具《关于北京毛线厂申请改制情况的说明》，内容为：北京毛线厂负责同志向我集团请示关于毛线厂与金利来源公司合作改制事宜，我集团为此请示了北京市经济信息委员会和我公司的上级主管部门，答复是北京市目前没有主管集体企业改制的主管部门，没有改制的程序规定，无法进行改制。另查一，金利来源公司诉毛线厂房屋租赁合同纠纷一案，经北京市第二中级人民法院一审、北京市高级人民法院二审，后由最高人民法院提审。现该案仍在审理中。另查二，双方在庭审中表示同意解除合同。关于《合作协议书》约定的毛线厂大兴厂区的开发用途，金利来源公司主张是用于商住，毛线厂则称未确定厂区的规划和开发用途。本院认为，关于毛线厂的本诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合作协议》第9条第5款约定，甲方若未按照本协议的约定及时交付方庄商厦给乙方使用，按照应付租金的日千分之一向乙方支付违约金，并从逾期的第二个月开始下浮租金10%；乙方违反本协议的约定未及时支付相关费用，按照应付金额的日千分之一向甲方支付逾期付款违约金，并从逾期的第二个月开始上浮租金10%，逾期两个月，甲方有权解除本协议并要求对方赔偿损失。现毛线厂主张金利来源公司逾期支付租赁费、物业管理服务费及厂区物业补偿费等相关费用，据此行使合同解除权解除《合作协议书》。第一，依据《合作协议书》第9条第5款的字面意思可知，“相关费用”是指《合作协议书》中约定的费用。从《合作协议书》的整体来看，协议书仅是确定了方庄商厦租赁和物业管理服务的合作意向，并未对这两项合作内容做出具体约定。尤其《合作协议书》第7条关于合作经营模式下的约定指出，1、本合作协议生效后，截至新公司成立之日，甲方将方庄商厦作为合作经营的标的，以租赁方式出租给乙方，具体按照《商厦租赁合同》执行。……3、本协议生效后，甲方负责方庄商厦、亦庄厂区的物业管理服务工作，方庄商厦的物业管理费用按照《商厦租赁合同》的约定和物业管理协议执行，亦庄厂区的物业管理费用按当时的市场价格执行。通过该条款可知，双方关于方庄商厦租赁和物业管理服务的合作是通过另行签订的《商厦租赁合同》和《物业管理服务合同》执行，事实上双方也的确如此履行的。因此，《合作协议书》第9条第5款所指的“乙方违反本协议的约定未及时支付相关费用”不能推出包括物业服务费和租赁费，故毛线厂依据金利来源公司拖欠租赁费和物业服务费要求解除《合作协议书》，无合同依据，本院不予支持。第二，金利来源公司提交的华优建筑设计院的证言可以证实其公司已经着手进行大兴区亦庄厂区的总体规划设计。双方合作项目系厂区开发，金利来源公司仅提交一份平面设计图，不足证明其已经完成总体规划设计。金利来源公司主张其已将厂区平面设计图转交毛线厂原党委书记张鹏程，因毛线厂迟迟未回复，导致规划设计后续工作搁置。毛线厂和张鹏程均表示未收到厂区平面设计图，金利来源公司亦未提交其他证据予以佐证，故金利来源公司所主张的已移交平面设计图给毛线厂这一情况，本院难以认定。关于厂区物业的总体规划设计未完成的原因，双方各执一词。应当指出的是，双方系合作开发毛线厂位于大兴区的厂区，明确厂区的规划用途或开发内容是进行厂区开发的首要问题。但是，在本案庭审中，金利来源公司主张厂区规划用途是商住用途，毛线厂则表示厂区的规划用途或项目内容至今尚未确定。可见，双方关于厂区物业的规划用途或项目内容尚未达成一致意见。《合作协议书》第4条第3款约定，本协议生效后，乙方在征得甲方同意的基础上，即行开展厂区物业的总体规划设计、用地及工程规划变更、土地性质变更、土地出让金缴纳等项目建设前期工期工作，甲方予以全面配合，双方应建立定期沟通机制，及时协商项目前期相关事项。该条款明确金利来原公司开展项目建设前期工作要征得毛线厂的同意，且毛线厂负有配合项目前期工作、及时协商项目前期相关事项的合同义务。因此，在项目前期工作中，并非金利来源公司一方单独实施，而是通过双方积极磋商，共同推进项目的开展。金利来源公司曾在2014年1月17日的函中提及亦庄厂区开发的内容，毛线厂仅回函表示未收到图纸，但未就厂区如何开发给予回应。依据现有证据显示，《合作协议书》未约定亦庄厂区的规划用途或开发内容，且本案诉讼中双方仍就上述内容存在争议未达成一致意见。因此，在毛线厂就规划用途或开发内容未给做出明确意思表示的前提下，金利来源公司事实上无法进行厂区物业的总体规划设计。此外，用地及工程规划变更、土地性质的变更等相关开发条件能否实现亦处于不确定状态。综上所述，未完成厂区物业的总体规划设计不可归因于金利来源公司。毛线厂要求确认《合作协议书》解除及金利来源公司支付物业补偿费的请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于金利来源公司的反诉请求。庭审中，双方均明确表示同意解除合同，故《合作协议书》经双方协商一致解除。双方亦均同意解决金利来源公司为毛线厂垫付的诉讼相关费用，仅是对此款是返还金利来源公司还是折抵租金存在争议。《合作协议书》第六条约定：“甲方对乙方出资的补偿。乙方因帮助甲方处理历史遗留问题而垫付的各项费用，甲方按照商业银行同期贷款利率给付利息，并在取得产权证时分期归还，或者合作经营模式下分期折抵乙方应支付给甲方的租金，或者在改制模式下折合为乙方在改制后公司的相应股权。”依据该条款可知，垫付费用的处理有三种方式，双方可以择其一处理该笔费用。双方之间的房屋租赁纠纷尚在审理中，租金未尚最终确定，毛线厂要求折抵租金，条件不足。《合作协议书》解除之后，改制也不再进行。因此，金利来源公司要求返还垫付费用，于法有据，本院予以支持。至于利息问题，本院确定以中国银行同期三年期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京毛线厂于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）北京金利来源投资集团有限责任公司垫付的诉讼相关费用5000000元；二、原告（反诉被告）北京毛线厂于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）北京金利来源投资集团有限责任公司给付垫付的诉讼相关费用的利息(以5000000元为基数，按照中国银行同期三年期贷款利率，从2012年6月1日起计算至实际付款之日止)；三、驳回原告（反诉被告）北京毛线厂的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京金利来源投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81800元、反诉案件受理费27810元，均由原告北京毛线厂负担（已交纳81800元，剩余费用于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李冬冬人民陪审员  盛洪芳人民陪审员  白璆琳二〇一七年十二月二十一日书 记 员  马文丽