江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏13民终3029号
上诉人（原审被告、反诉原告）泗阳广安中月房地产有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇淮海东路（康庭名苑16幢105室）。
法定代表人金陵，该公司总经理。
委托诉讼代理人李晓康，该公司员工。
委托诉讼代理人王忠益，南京市栖霞区益民法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈勇。
原审第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行，住所地泗阳县众兴镇众兴中路67号。
负责人房友标，该行行长。
委托诉讼代理人张绍恒、葛业强，该行员工。
上诉人泗阳广安中月房地产有限公司（以下简称广安公司）因与被上诉人陈勇、一审第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行（以下简称泗阳农行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2016）苏1323民初0339号民事判决，向本院起上诉。本院于2016年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人广安公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续履行双方之间的商品房买卖合同。理由：1.双方当事人签订的两份商品房买卖合同均处于正常履行过程中，合同的主要目的均已实现，故不具备解除合同的条件；2.一审中已查明陈勇延期办理银行按揭贷款手续，是因为陈勇名下负债太多及提供不出足够的资产证明造成。陈勇逾期支付购房余款的行为属违约在先，应当赔偿由此给广安公司造成的损失；3.陈勇逾期支付购房余款的行为属违约在先，因此2615000元首付款及贷款的利息不应当由广安公司承担。
被上诉人陈勇二审辩称：一审判决正确，应予以维持。
第三人泗阳农行述称：如果解除广安公司与陈勇之间的商品房买卖合同，请求判决广安公司归还借款本息，由陈勇承担连带责任。
陈勇向一审法院起诉请求：1.解除陈勇、广安公司于2014年2月19日、2014年3月11日签订的《商品房买卖合同》；2.广安公司返还首付款2615500元及利息；3.广安公司退还购房款2590000元及利息；4.解除陈勇与第三人签订的贷款合同。
广安公司向一审法院提起反诉请求：判令陈勇赔偿广安公司259000元。
一审法院认定事实：陈勇与广安公司于2014年2月19日、2014年3月11日签订了两份商品房买卖合同。双方约定，广安公司将其开发的位于泗阳县众兴镇淮海路北侧、人民路东侧银河时代广场1幢1单元109号商铺、110号商铺，分别以单价每平方38601.9元、34460.98元的价格出售给陈勇。其中109号商铺的首付款为1380000元，应于2014年1月27日前付清，余款1370000元应在合同签订之日起7日内办理完银行按揭手续。110号商铺首付款为1235000元，余款1370000元应在合同签订之日起7日内办理完银行按揭手续。该合同还对对房屋的基本状况以及违约责任方面进行了约定。两份合同均约定2015年6月30日前广安公司向陈勇交付具备合同约定条件的房屋，交付的条件为：该商品房经验收合格。该两份合同第七条对买受人逾期付款的违约责任作如下约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人累积应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。2、买受人按揭贷款购房的，如不按期办理并办妥按揭贷款手续的，按本条第1款承担逾期付款的违约责任，买受人因个人原因导致银行按揭不放贷的，或房贷时间超过90天的，出卖人有权收回商铺和住宅，买受人应赔偿出卖人总房款10%的违约金。贷款手续的该合同的第九条还对出卖人逾期交房的违约责任做如下约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的0.015%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该合同的第八条规定房屋交付期限的同时规定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家建设需要致使规划改变。陈勇在签订合同后于2014年1月27日向广安公司交纳了该两处房产的首付款共计2615000元。剩余2590000元购房款，陈勇先在中国工商股份有限公司泗阳支行办理按揭贷款没有成功，后于2015年2月10日在第三人处办理2590000元按揭贷款予以支付。截止2016年6月10日，陈勇已向第三人归还贷款本金249167.57元，利息237420.74元。陈勇已于2016年1月11日向广安公司邮寄了《解除合同通知书》，以广安公司超过合同约定90日没有交房为由要求解除与广安公司签订的商品房买卖合同。
一审另查明，2014年11月3日，广安公司向陈勇发出《律师函》，要求陈勇在十日内到银行办理按揭贷款。2014年11月24日，广安公司向陈勇送达了《催告函》。该函件的内容表明：陈勇购买的广安公司开发的“银河时代”广场外1栋109号、110号房屋，所欠的房款1370000元、1220000元，陈勇未按合同约定办理银行按揭贷款手续，致使广安公司没有收到剩余房款。…现再次发函要求陈勇在10日内办理银行按揭贷款手续，或缴纳剩余房款，逾期则解除合同并追究陈勇的违约责任。
一审法院认为，本案争议焦点1陈勇与广安公司签订的商品房买卖合同是否应当解除。陈勇为证明其主张已向法庭提供了商品房买卖合同、购房首付款收据、解除合同通知书等证据。广安公司对陈勇提供的证据三性予以承认，但主张其已在合同约定的期限内向陈勇交付了房屋，广安公司为证明其主张向法庭提供了下列证据：证据1.2015年9月29日，广安公司工作人员阮小莉与陈勇电话通话光盘及通话记录，证实广安公司于当日通知陈勇办理交付109、110号外铺手续，从而证实广安公司不存在逾期90天还没有交房的情况；证据2.主体结构部分工程质量验收记录，证明本案标的物已经验收合格，符合交付条件。陈勇承认广安公司工作人员曾通知其交房，其到售楼处后却发现交付的是住房，故不存在广安公司已向其交房的事实。对证据2，陈勇质证认为，该证据只是一份验收记录，没有形成最终结论，不能证明商品房是合格的。原审法院认为，从广安公司提供的验收记录来看，该记录只能证明施工单位、监理单位、设计单位、建设单位对“泗阳银河时代广场裙楼”进行了验收，自评意见为：合格，验收的意见为:同意验收。但不能证实本案陈勇、广安公司买卖的商铺已验收合格，故本案标的物不符合合同约定的交付条件，至陈勇发出解除合同通知时已超过90日。根据陈勇、广安公司签订的合同第九条约定：出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。本案解除合同的条件成就，支持陈勇要求解除合同的主张。广安公司收取的陈勇购买住房的首付款2615000元应予返还，同时广安公司应支付违约金。陈勇所主张的利息实际也即是违约金，支持陈勇自该款交款之日即2014年1月27日起计算的违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。陈勇已还的按揭贷款本息486588.31元，广安公司也应予返还。在房地产买卖合同解除后，陈勇对所购房屋不再享有期待所有权，不应再要求陈勇按照按揭贷款合同的约定每月向第三人支付按揭贷款，故对陈勇要求解除按揭贷款合同的诉讼请求予以支持。因陈勇的按揭贷款已汇入广安公司帐户，故广安公司应替陈勇归还剩余的按揭贷款2340832.43元及利息。在按揭贷款合同解除前，陈勇还应继续归还按揭贷款，所还贷款陈勇可另行主张。争议焦点2陈勇是否应向广安公司支付违约金及数额。广安公司主张陈勇没有按照《商品房买卖合同》第六条第3项约定，在合同签订之日起买受人…于签订本合同7日内按银行要求提供按揭所需资料，办理银行按揭贷款所需手续，银行不予受理贷款的，买受人需在15日内将余款一次性支付给甲方，逾期视为乙方违约…。陈勇否认其在购买商品房的过程中存在违约行为，并称其在向广安公司支付首付款后就按广安公司的要求向银行提供了办理按揭贷款所需要的相关材料。一审法院依职权调查了泗阳县工商银行信贷部经理陈伟和泗阳县农业银行原信贷部经理孙伟。陈伟陈述，“（广安公司开发的银河时代广场项目）大部分贷款是在农行做的…其中陈勇的这笔是在我行做的。陈勇贷款没有做成，当时我行贷款规模紧张，房地产公司催得紧，陈勇经调查名下负债太多，本人提供不了资产证明。后来开发商说农行做得快，让我们把材料退给他们，他们去农行做的”。孙伟的陈述为：“陈勇是2014年12月份的时候向我行提出贷款申请的…一开始他在其他行没有做下来。经我们调查，我们认为其符合我行贷款申请条件，我们于2015年1月份上报上级银行审批，上级银行也通过调查认为其符合条件向其贷款了…（陈勇提供）正常营业执照、银行流水证明、各种个人资产证明，比如房产本有3、4本，其在各大行6个月的流水”。陈勇对孙伟的陈述没有异议，但否认陈伟关于其负债太多的陈述，并主张其在泗阳县工商行贷款未做下来是因为广安公司和银行没有协商好，与其没有关系。广安公司对孙伟、陈伟的谈话不予认可，认为他们谈话存在个人情绪，谈话内容不严肃。一审法院对陈伟、孙伟的陈述予以采信。根据陈伟的陈述，陈勇没有做到贷款的原因为：工商行贷款规模紧张，陈勇名下负债太多，陈勇提供不出足够的资产证明。但同样的材料到了农行陈勇的贷款就顺利做出，这说明各家银行对贷款户提供的材料要求不一，陈勇迟迟没有做出贷款并不是陈勇的原因，在此期间广安公司也未要求陈勇支付剩余房款。陈勇在广安公司向其发出《催告函》催要剩余房款前不存在违约行为。一审法院支持广安公司自2014年11月25日起至2015年2月9日止剩余房款的利息，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算。对于广安公司其他请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈勇与泗阳广安中月房地产有限公司于2014年2月19日、2014年3月11日所签订的两份《商品房买卖合同》（备案号分别为：1251429D5A19、125148184468）；二、泗阳广安中月房地产有限公司于判决生效后十日内向陈勇返还首付款2615000元及利息（自2014年1月27日起计算至还清款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、泗阳广安中月房地产有限公司于判决生效后十日内向陈勇返还已还贷款本息486588.31元及利息（利息自2016年6月10日起计算至还清款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、解除陈勇与第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行于2015年1月28日签订的《个人购房担保借款合同》；五、驳回陈勇的其他诉讼请求；六、陈勇于判决生效后十日内向泗阳广安中月房地产有限公司支付剩余房款2590000元自2014年11月24日至2015年2月9日止计算的利息（利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；七、驳回泗阳广安中月房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24514元、保全费5000元，共计29514元，由泗阳广安中月房地产有限公司负担，反诉案件受理费2593元由泗阳广安中月房地产有限公司负担2000元，其余由陈勇负担。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点：1.广安公司与陈勇之间的商品房买卖合同是否具备解除条件；2.陈勇是否存在逾期付款行为，并因此而承担逾期付款的违约责任。
关于第一争议焦点。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。广安公司与陈勇之间的两份商品房买卖合同，约定房屋交付的条件为商品房经验收合格，交付时间为2015年6月30日前，但广安公司至二审诉讼中仍未能提供涉案商品房经验收合格的法定手续，并自认相关的验收手续尚未加盖验收部门的印章；广安公司也无充分证据证明已向陈勇交付了涉案商品房。因两份商品房买卖合同均约定广安公司逾期交房超过90日的，陈勇有权解除合同，故陈勇据此主张解除两份商品房买卖合同，有事实和法律依据，应予以支持。
关于第二争议焦点。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈勇因购买涉案商品房而办理银行按揭贷款时，已提交了贷款所需材料。虽然泗阳县工商银行信贷部经理陈伟陈述“陈勇贷款没有做成，当时我行贷款规模紧张，房地产公司催得紧，陈勇经调查名下负债太多，本人提供不了资产证明。”，但陈勇提交的材料在泗阳农行顺利办理了相关贷款手续，应当认定陈勇提交的贷款材料齐全。现广安公司仅根据陈伟的陈述内容，主张是因陈勇的个人原因导致不能及时办理完毕银行按揭贷款，依据不足，应当承担举证不能的后果，对广安公司该主张本院不予支持。
第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。因泗阳农行在收到一审判决书后的法定期限内未提起上诉，故对主张由广安公司归还借款本息、陈勇承担连带责任的请求，二审不予理涉，由泗阳农行另行通过合法途径处理。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24514元，由上诉人广安公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
审 判 员 万 焱
代理审判员 孙 权
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 张晓青
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