辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第02477号
上诉人（原审被告）：林桂兰，女，1951年9月19日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：许国成，沈阳市铁西区国脉法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：霍文晋，男，1973年3月12日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。
委托代理人：邵福禹，辽宁同飞律师事务所律师。
委托代理人：李学彤，辽宁同飞律师事务所律师。
上诉人林桂兰因与被上诉人霍文晋房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区法院（2014）沈铁西民二初字第1247号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2014年9月28日公开开庭审理了本案，上诉人林桂兰及其委托代理人许国成，被上诉人霍文晋及其委托代理人李学彤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
霍文晋一审起诉称：霍文晋、林桂兰系邻居关系，2013年5月28日双方约定林桂兰将位于沈阳市铁西区牛心屯二街2号151号住房转让给霍文晋。霍文晋除支付购房款120，000元外，还向相关部门缴纳了房屋采暖费及办理过户手续等所有费用。2013年6月25日，霍文晋取得该房屋房证，而后其要求进住所购房屋，林桂兰请求霍文晋宽限其两个月再腾房。但至2013年8月末，林桂兰不仅未将房屋腾空给霍文晋，却将残疾瘫痪的弟弟和年迈的母亲入住该诉争房屋，在要求腾房未果的情况下，霍文晋曾于2013年9月中旬，向该院起诉要求其亲属腾房，但被告知诉讼主体有误，无奈撤诉。现霍文晋处于购房款支出后虽持有房证，但无法入住实现购买房屋的合同目的，致使霍文晋至今钱房两空。故霍文晋请求法院依法判令解除其与林桂兰签订的房屋买卖合同，由林桂兰返还其购房款120，000元及利息并赔偿其经济损失16250元，诉讼费用由林桂兰承担。
林桂兰一审辩称，不同意霍文晋的诉讼请求，理由如下：1、本案不构成霍文晋所诉的解除房屋买卖合同的条件。合同的解除法律有相关规定，约定的房屋交易价格为人民币120，000元是基于霍文晋明知林桂兰房屋存在家庭纠纷情况下所定的，这个价格低于市场正常交易价格，针对事实也就不存在返还购房款问题。对于霍文晋主张林桂兰提出宽限2个月腾房与事实不符，霍文晋明知林桂兰房屋存在家庭纠纷，2013年8月末不是要求林桂兰腾房是要求林桂兰的家属腾房。同时，对该事实是双方买卖合同履行完毕办理更名过户后所产生的新的侵权行为，是第三人的行为，与林桂兰无关；2、霍文晋曾于2013年9月中旬向林桂兰亲属要求腾房，这事实属实，能够证明依法取得房屋后由于第三人占房的侵权行为，法院应当支持；3、诉争房屋已完成转移登记，造成无法实现占有使用房屋的合同目的是不对，但后产生的变故是谁侵权谁承担责任。综上，请求法院依法驳回霍文晋诉求。
原法院审理查明，霍文晋、林桂兰系多年的邻居关系，双方对房屋买卖事宜并未签订书面的房屋买卖合同，口头约定霍文晋购买登记在林桂兰名下的坐落于沈阳市铁西区牛心屯二街2号1-5-1房屋一处，房屋建筑面积为35.42平方米，转让价款为120，000元，待办理完更名过户后两个月之后交房交钥匙。2013年5月28日，霍文晋、林桂兰办理了沈阳市存量房交易资金监管，霍文晋支付了全部购房款。但实际情况是，双方仅是对诉争房屋的房屋户型和交易价格达成一致，林桂兰并未将诉争房屋实际交付给霍文晋，且林桂兰在庭审中自认，从80年代开始，诉争房屋始终并未处于其掌控的状态下，即其既没有房屋钥匙亦未实际占有使用诉争房屋，霍文晋亦自认购买房屋前并未实际查看诉争房屋，但林桂兰承诺其办理房证后两个月内协调好家庭纠纷将房屋腾空。遂霍文晋为办理更名过户手续等花费中介费1000元，契税5218元，交易费213元，所有权登记费80元，共计6511元。2013年6月25日霍文晋取得诉争房屋房证（新档案号：5-2-0107125）。而后至2013年8月末，林桂兰仍未处理好家庭纠纷，且诉争房屋由其瘫痪的弟弟和年迈的母亲占用，致使霍文晋无法实现买卖房屋的合同目的。2013年9月12日，霍文晋基于物权所有人以林桂兰弟弟林锡连为被告、林桂兰为第三人起诉至该院要求返还原物，但因诉讼主体有误，于2014年3月11日无奈撤诉。因无法实现占有使用诉争房屋的合同目的，霍文晋于2014年5月28日向林桂兰邮寄发出《解除房屋买卖合同通知书》，林桂兰收到通知书后，与霍文晋未达成一致和解意见，故霍文晋诉至该院请求法院依法判令解除其与林桂兰签订的《存量房买卖合同》，由林桂兰返还其购房款120，000元及购买房屋期间利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年6月25日至实际返还之日止）并赔偿其经济损失10，486元，诉讼费用由林桂兰承担。
原审法院认为，霍文晋、林桂兰口头以及书面达成的房屋买卖合同，其内容、形式均不违反法律规定，购房合同依法成立。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。但买卖合同是典型的双务合同，即当事人双方互负对待给付义务的合同，且房屋买卖合同比一般的买卖合同更具价款较高、权利义务涉及范围较多、必须交付以及交付后不可调换等特点。本案中，霍文晋主张虽与林桂兰基于房屋买卖合同的法律行为而取得诉争房屋物权，但该房屋买卖合同并未全部履行完毕，尤其在其履行了合同的全部义务后，出卖人并未履行合同的房屋交付义务。且出卖人虽原为诉争房屋权属人，但从80年代开始对该房屋即处于失控状态，甚至在出卖房屋时对该房屋亦未实际占有及使用，其行使对该房屋的处分权利存在瑕疵，因出卖人无法履行交房义务而致使霍文晋根本无法实现实际占有、使用诉争房屋的合同目的，故霍文晋作为合同的守约方有权要求解除合同，并有权要求林桂兰返还购房款120，000元，同时，霍文晋理应配合林桂兰将诉争房屋恢复登记至林桂兰名下。而霍文晋在明知林桂兰家庭内部存在纠纷的情况下，仍向林桂兰低于市场价格购买涉案房屋，并办理房屋过户手续，应负促成纠纷的部分责任，故除办理诉争房屋更名所发生的必要交易成本6511元（包括中介费1000元，契税5218元，交易费213元，所有权登记费80元）外，其主张要求林桂兰赔偿第一次诉讼的案件受理费1025元、快速查档费1000元、资金监管不足费用1000元及2013年度采暖费950元均于法无据，应由其自行负担，该院不予支持。关于林桂兰提出诉争房屋已完成转移登记，林桂兰家属侵权行为发生在双方交易后的主张，因霍文晋予以否认且林桂兰未能向法庭举证证明，故对林桂兰此项抗辩该院不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款和第四款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告霍文晋与被告林桂兰之间关于沈阳市铁西区牛心屯二街2号1-5-1房屋（建筑面积为35.42平方米）的《存量房买卖合同》；二、被告林桂兰于本判决生效后十日内返还原告霍文晋支付的购房款120，000元；三、被告林桂兰于本判决生效后十日内赔偿原告霍文晋经济损失6511元；四、原告霍文晋于本判决发生法律效力后十日内协助被告林桂兰将位于沈阳市铁西区牛心屯二街2号1-5-1房屋（建筑面积为35.42平方米）的所有权恢复登记为被告林桂兰名下；五、驳回原、被告其他的诉讼请求。案件受理费3025元，由原告霍文晋承担1512.5元，由被告林桂兰承担1512.5元；保全费1120元，由被告林桂兰承担（原告已预交，由被告直付原告）。
宣判后，林桂兰不服一审判决，向本院提出上诉称，请求二审法院确认上诉人与被上诉人关于沈阳市铁西区牛心屯二街2号1-5-1房屋的《存量房买卖合同》有效。理由为：一《存量房买卖合同》已经履行完毕，一审法院解除已经履行完毕的合同，适用法律不当；二、被上诉人签订《存量房买卖合同》前，对房屋有他人占用情况清楚；三、一审法院两次受理此案，致使审理出现两难选择；故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人霍文晋答辩称，同意一审法院判决。
本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。
上述事实，有霍文晋、林桂兰双方的当庭陈述，霍文晋向法庭提供的《存量房买卖合同》、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋产权证》、各项税费票据、第一次起诉开庭笔录和民事裁定书、解除房屋买卖合同通知书及邮寄回执等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：霍文晋、林桂兰口头以及书面达成的房屋买卖合同，其内容、形式均不违反法律规定，购房合同依法成立。依照法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。而买卖合同是典型的双务合同，出卖方有收取房款的权利，同时负有交付房屋的义务。本案中，霍文晋虽然基于房屋买卖合同而取得诉争房屋物权，但审理中双方对房屋没有交付的事实均不否认。上诉人认为被上诉人应当向房屋的占用人主张权利，对此，本院认为，上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，上诉人并未实际向被上诉人交付房屋，上诉人提出双方在达成买卖协议时，被上诉人知晓房屋的实际情况，被上诉人对此并不认可，上诉人也没有证据证明双方约定免除了上诉人的交房义务。因此，依照合同相对性，被上诉人向上诉人主张交房并无不当，但现房屋为上诉人弟弟及母亲使用不能，其不能向被上诉人交付房屋，故被上诉人请求解除合同，符合法定解除条件，原审法院判令解除双方之间的买卖合同并无不当，上诉人应当承担被上诉人因此产生的损失费用。至于上诉人提出的两次受理案件的问题是当事人对于诉权的行使的结果，并不违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3025元，由上诉人林桂兰承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 倩
代理审判员 王 纪
代理审判员 史舒畅
二〇一四年十月八日
书 记 员 李 颖
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。