云南省楚雄彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）楚中民二终字第134号
上诉人（原审被告、反诉原告）尹继涛，男。
被上诉人（原审原告）昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司。
负责人李忠良。
委托代理人田锡华，男。
原审被告罗诗然（曾用名罗桂芬），女。
委托代理人尹继涛，系罗诗然之夫。
上诉人尹继涛因与被上诉人昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司（以下简称天辰物业禄丰分公司）、原审被告罗诗然物业服务合同纠纷一案，不服禄丰县人民法院（2014）禄民初字第568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭审理了本案。上诉人尹继涛、被上诉人天辰物业禄丰分公司的委托代理人田锡华、原审被告罗诗然的委托代理人尹继涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院经审理确认的本案事实是：尹继涛于2010年7月17日向石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司购买了世纪佳源小区3幢4单元601号房产，系该房产的所有权人，该房屋建筑面积为146.33㎡。2012年3月21日，尹继涛与罗桂芬依法登记结婚。天辰物业禄丰分公司系昆明天辰物业管理有限公司在禄丰设立的分公司，经工商部门依法核准登记成立，具有营业执照和组织机构代码证。2011年2月25日，石林佳源房地产开发有限公司禄丰分公司将禄丰世纪佳源物业委托给昆明天辰物业管理有限公司进行管理，同时双方签订了物业服务委托合同书，对相关权利义务进行了约定。2011年6月30日，天辰物业禄丰分公司（乙方）与尹继涛（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理范围为购销合同约定建筑面积146.33㎡住房，协议第一条约定了甲方和乙方的权利义务，甲方的权利和义务为：监督物业管理服务行为，就有关问题提意见和建议；遵守物业管理制度和规定，向乙方交纳物业管理服务费及其他相关费用等。乙方权利和义务：对房屋公用部位、公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。第二条约定了物业管理服务内容：共用部分的维护和管理；房屋共用设施设备及运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护管理；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。第三条约定了物业管理服务费用：业主物业管理服务费按年交纳，住宅按建筑面积每月每平方米0.55元计算；生活垃圾清运处置费按每户每月10元收取，化粪池清掏费按每户每年20元收取。水、电费，自办理收楼之日起按表结算。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务。第五条约定了房屋维修责任和保安责任。第七条约定了违约责任：甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，逾期60天起；乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。同时，双方还签订了临时管理规约。尹继涛缴纳了2011年5月28日至2012年5月27日的物业管理等费用，在此之后尹继涛未再向天辰物业禄丰分公司缴纳物业管理等费用。尹继涛举证证明其于2013年12月9日将本案房屋出卖给他人，但未提交证据证明其出卖房屋的事实已告知天辰物业禄丰分公司或在天辰物业禄丰分公司处备案，并就缴纳物管费的事宜达成协议。
原审法院认为，本案房屋系尹继涛在与罗诗然结婚之前购买，属尹继涛的婚前个人财产，罗诗然不是本案房屋的业主，与天辰物业禄丰分公司没有物业管理服务合同关系，故天辰物业禄丰分公司将罗诗然列为本案被告并要求其承担合同义务的主张不予支持。天辰物业禄丰分公司系昆明天辰物业管理有限公司在禄丰设立的分公司，经工商部门依法核准登记成立，依照我国相关法律规定，自然人、法人及其他组织可以作为当事人进行民事诉讼，天辰物业禄丰分公司虽不是法人，但系法人依法设立的分公司，具有营业执照和组织机构代码证，系本案的合同当事人，因此具备民事主体资格，具有民事行为能力，可以作为民事诉讼的当事人进行诉讼，故对尹继涛提出的天辰物业禄丰分公司无民事行为能力和从事物业管理活动的资格的主张不予支持。尹继涛以该主张为由提出反诉要求天辰物业禄丰分公司返还已收取的物业管理费、并赔偿其经济损失的反诉请求不予支持。尹继涛提出天辰物业禄丰分公司存在严重违约及严重违法情形的主张，没有提供有效证据予以证明，不予支持。尹继涛举证证明其于2013年12月9日将本案房屋出卖给他人，但未提交证据证明其出卖房屋的事实已告知天辰物业禄丰分公司或在天辰物业禄丰分公司处备案，并就缴纳物管费的事宜与天辰物业禄丰分公司或买受人达成协议，因此，尹继涛仍应履行向天辰物业禄丰分公司交纳物管费的义务。天辰物业禄丰分公司与尹继涛签订的前期物业管理服务协议和临时管理规约，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方当事人均应当按约定履行各自的义务。在前期物业管理服务协议履行的过程中，天辰物业禄丰分公司按照协议的约定履行了相应的义务，尹继涛也应按照协议的约定支付天辰物业禄丰分公司相应的物业管理等费用。故对天辰物业禄丰分公司要求尹继涛向其缴纳物业管理费1931.60元及生活垃圾清运费156元、化粪池清掏费40元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，予以支持。对天辰物业禄丰分公司主张滞纳金的诉讼请求，因双方约定的违约金过高，而天辰物业禄丰分公司主张的滞纳金支付标准没有相应的法律依据，因此对天辰物业禄丰分公司主张的滞纳金，根据同期银行贷款利率计算为202元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条列》第四十二条的规定，判决：一、由尹继涛于本判决生效后十日内支付昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司2012年5月28日至2014年5月27日期间的物业管理费1931.60元、支付生活垃圾清运费156元、化粪池清掏费40元、支付滞纳金202元。二、驳回尹继涛的反诉请求。本诉案件受理费25元，由尹继涛承担，因天辰物业禄丰分公司已预交，现由尹继涛在履行上述款项时一并支付给天辰物业禄丰分公司。反诉案件受理费25元，由尹继涛承担（已交纳）。
原审判决宣判后，尹继涛不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；判令被上诉人返还已收取上诉人的费用1105.7元，并赔偿上诉人经济损失1105.7元；由被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由是：1、天辰物业禄丰分公司不具备独立法人资格。禄丰世纪佳源小区物管是由昆明天辰物业管理有限公司所签的管理合同，根据《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具的独立的法人资格，因此被上诉人不具有物业管理活动的资格。2、被上诉人不具备物业管理收费资质。3、被上诉人存在违法情形和对上诉人构成侵权。被上诉人收取物管费后，从未向业主公布资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，擅自允许商家在小区标示牌和建筑物外墙张贴、悬挂广告，将小区道路改变为停车位收取租赁费，所得收益没有用于补充专项维修资金等，破坏了小区人居环境，上诉人只好代价贱卖房产，给包括上诉人在内的小区业主造成一定的损失，被上诉人应承担违约责任和赔偿损失。
被上诉人天辰物业禄丰分公司答辩称：天辰物业禄丰分公司是依法登记成立，对外独立承担民事法律责任的主体，开发商委托被上诉人对世纪佳源小区进行物业管理，被上诉人诉讼主体适格。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告罗诗然答辩称：世纪佳源3栋4单元601室系其丈夫尹继涛婚前购买，且婚后并未实际共同居住该房产，该房产产生的一切债权债务与答辩人无关，将答辩人列为被告属错列当事人。
二审中，上诉人尹继涛、原审被告罗诗然对被上诉人天辰物业禄丰分公司成立的合法性有异议，并认为原判遗漏认定了被上诉人擅自允许商家在小区标示牌和建筑物外墙张贴、悬挂广告，将小区道路改变为停车位收取租赁费，所得收益没有纳入维修基金账户的事实。被上诉人天辰物业禄丰分公司对原审法院确认的案件事实无异议。对各方当事人无异议的原审法院确认的案件事实，本院予以确认。
二审中，上诉人尹继涛向本院提交以下证据：1、《云南省政府信息公开申请表》1份，欲证明其向建设局申请公开被上诉人把公用设施用于盈利的收入是否纳入住户维修基金账户。2、房屋所有权证和土地使用证各1份，欲证明房屋是尹继涛的婚前个人财产，与罗诗然无关。
经质证，被上诉人对证据1不认可，认为本案是物业服务纠纷，该证据与本案无关；对证据2的真实性认可，但认为罗诗然与尹继涛是夫妻关系，共同享受了物业服务就应共同承担缴纳物业管理费的责任。
本院认为，上诉人尹继涛提交的两份证据的真实性本院予以确认，但两份证据与本案无关，本院不予采信。
二审中，被上诉人天辰物业禄丰分公司、原审被告罗诗然未向本院提交新证据。
归纳各方当事人的诉辩主张，二审中争议的焦点问题是：1、被上诉人天辰物业禄丰分公司的主体是否适格；2、被上诉人天辰物业禄丰分公司是否尽到物业服务责任，其主张的费用是否应支持；3、被上诉人天辰物业禄丰分公司是否应返还上诉人尹继涛已交的费用1105.7元，并赔偿尹继涛经济损失1105.7元。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第40条规定“民事诉讼法规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构。”昆明天辰物业管理有限公司系依法设立的自然人出资有限责任公司，昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司系法人依法设立并领取营业执照的分支机构，符合《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定。因此，昆明天辰物业管理有限公司禄丰分公司的诉讼主体适格。
尹继涛与天辰物业禄丰分公司签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，天辰物业禄丰分公司在服务过程中，小区确实发生上诉人所述的一些事实，其服务确实存在不到位的情况，但尹继涛不能以此作为不交纳《前期物业管理服务协议》约定的相关费用的理由。对一审认定尹继涛未交费用的时间和金额双方当事人均无异议，本院予以确认。上诉人尹继涛主张被上诉人擅自允许商家在小区标示牌和建筑物外墙张贴、悬挂广告，将小区道路改变为停车位收取租赁费，所得收益没有纳入维修基金账户等事实不属本案处理范围。其要求被上诉人天辰物业禄丰分公司返还其已交的费用1105.7元，并赔偿经济损失1105.7元无事实和法律依据，其请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人尹继涛的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由尹继涛承担（已交）。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向禄丰县人民法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘亚玲
审判员 李 梅
审判员 何永丽
二〇一四年十月三十日
书记员 毕鸿海