广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤08民终461号
上诉人（原审原告）：廖秀芝，女，1964年11月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
委托代理人：冼汉瑞，广东大同律师事务所律师。
委托代理人：龙劲韬，广东大同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湛江富虹房地产开发有限公司。住所地：湛江市赤坎区南桥北路*号。
法定代表人：赵庆森，该公司总经理。
委托代理人：陈屏，该公司员工。
委托代理人：于敏，该公司员工。
上诉人廖秀芝因与被上诉人湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2015）湛赤法民二初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员郑玉莲、代理审判员林竹参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人廖秀芝的委托代理人龙劲韬，被上诉人富虹公司的委托代理人陈屏、于敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2009年10月23日，廖秀芝与富虹公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：湛房商NO：xxxx），约定由廖秀芝购买富虹公司位于湛江市赤坎区南桥北路x号富虹上游城商住小区xx号楼xxx房，建筑面积100.21平方米，总价款为431464元。合同还约定：“富虹公司的交房最后期限为2010年11月30日，逾期不超过60天，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富虹公司应每日按已付房款万分之二支付违约金。富虹公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案。如因富虹公司的责任，廖秀芝不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、廖秀芝不退房，富虹公司按已付房价款的2%向廖秀芝支付违约金。”合同签订后，廖秀芝依约付清购房款，富虹公司于2010年12月31日将房屋交付廖秀芝使用，但至今未能按期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，以致引发双方纠纷，廖秀芝遂诉诸原审法院，请求：1、富虹公司向廖秀芝支付逾期交付房屋违约金2675.08元；2、富虹公司于判决生效之日起十日内为廖秀芝所购房屋办理房地产权属证书；3、富虹公司向廖秀芝支付逾期办理房地产权属证书违约金（以购房总价款为基准价，自2011年12月26日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至廖秀芝实际取得房地产权属证书之日止），暂计至起诉之日，违约金为128085.37元；4、案件诉讼费用由富虹公司负担。
另查明：因富虹公司逾期交房的问题，廖秀芝与富虹公司于2013年7月20日签订了《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》。协议约定：“廖秀芝、富虹公司确认违约期限为2010年11月30日至2010年12月30日，共计30天；富虹公司同意一次性支付给廖秀芝违约金1302.73元；廖秀芝同意该违约金赔付发生后，双方不得再对《商品房买卖合同》及本协议提出任何违约赔偿要求。”协议签订后，富虹公司已赔付上述违约金给廖秀芝。
原审法院审理认为：廖秀芝与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对廖秀芝、富虹公司具有法律约束力，双方应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，廖秀芝请求富虹公司办理房产权属证是富虹公司法定附随的义务，因此，廖秀芝该项请求合法有据，原审法院予以支持。关于廖秀芝请求富虹公司赔偿逾期交房及逾期办证违约金的问题。虽然双方签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》名为赔偿逾期交房违约金，但根据上述协议约定的内容，廖秀芝在领取协议约定的赔偿金后，不得再对《商品房买卖合同》提出任何违约赔偿要求。因此，该协议应当包括逾期交房违约金及逾期办证违约金的赔偿要求。因此，廖秀芝该两项请求依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限富虹公司于判决生效之日起三十日内为廖秀芝办理湛江市赤坎区南桥北路x号富虹上游城商住小区xx号楼xxx房的房产权属证书；二、驳回廖秀芝的其他诉讼请求。案件受理费2914元，由廖秀芝负担2814元，富虹公司负担100元。
上诉人廖秀芝不服原审判决，向本院上诉称：1、廖秀芝与富虹公司签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定，若富虹公司未能在房屋交付使用后360日内办妥房地产权属证书的，应按已付房价款的2%向廖秀芝支付逾期办理房地产权属证书违约金，即8629.28元。本案中，富虹公司至今未为廖秀芝办理房产证，依法应按上述约定承担逾期办证违约金赔付的法律责任及后果。2、根据富虹公司在本案及其他相同案由案件中所提交的证据可见，涉案《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》系富虹公司单方提供的格式条款文本，而富虹公司对协议条款内容并未尽到注意提醒义务，廖秀芝签订时并非真实意思表示，其中第六条中所指“双方不得再就《商品房买卖合同》及本协议提出任何违约赔偿要求”，应属格式条款无效情形，不能据此免除富虹公司对逾期办证违约金的赔付义务。廖秀芝与富虹公司签订《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》时，富虹公司尚未出现逾期办证违约情形，不应通过事前免责的方式予以免除，而应作出对廖秀芝有利的解释与认定。廖秀芝与富虹公司处于不对等地位，富虹公司存在欺诈隐瞒、严重违约的案件背景，原审判决认定《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》合法有效，属于认定事实与适用法律错误，依法应予纠正。综上，请求二审法院：撤销原审判决第二项，依法改判富虹公司向廖秀芝支付逾期办理房地产权属证书违约金8629.28元；一、二审诉讼费用由富虹公司承担。
被上诉人富虹公司口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回廖秀芝的上诉，维持原审判决。
本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对廖秀芝上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人廖秀芝的上诉理由和被上诉人富虹公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：富虹公司应否支付逾期办证违约金给廖秀芝。
廖秀芝上诉称，双方签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》系富虹公司单方提供的格式条款文本，而富虹公司对协议条款内容并未尽到注意提醒义务，因此该协议第六条关于“双方不得再就《商品房买卖合同》及本协议提出任何违约赔偿要求”的约定并非廖秀芝的真实意思表示，应属无效。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”由此可见，格式条款必须同时具备两个方面的形式要件：1、一方当事人单方面预先拟定，目的是为了重复使用；2、在订立合同时，一方当事人不与相对人协商，相对人只能接受或不接受，不能修改或取消条款内容。本案中，由于富虹公司逾期交房给廖秀芝，富虹公司就其逾期交房违约责任与廖秀芝签订协议时，双方地位是平等的，虽然富虹公司提供了《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》的参考文本，但该参考文本对廖秀芝无强制约束力，富虹公司不具有强行要求廖秀芝签订协议的强势地位，廖秀芝有权要求修改协议条款，若不同意修改，或对协议条款不满意，可以不签订协议，寻找其他途径解决逾期交房的违约责任问题。因此，廖秀芝关于《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》第六条属于格式条款的理由不成立，本院不予采纳。廖秀芝还上诉称，富虹公司与其签订《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》时存在欺诈，上述协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有富虹公司与廖秀芝签订《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》时，富虹公司使用了欺诈的手段，且协议损害了国家利益，协议才无效。因廖秀芝并未提供证据证明《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》损害了国家利益，故廖秀芝关于《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》无效的上诉理由不能成立,本院不予采纳。因《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》并不符合法律规定的合同无效的情形，而廖秀芝亦未根据《中华人民共和国合同法》的规定行使撤销权，故《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》合法有效。虽然双方签订的协议书名为赔付逾期交房违约金，但根据上述协议第六条约定的内容，廖秀芝在领取《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》约定的赔偿金后，不得再对《商品房买卖合同》提出任何违约赔偿要求，当然也包括逾期办证违约金的赔偿要求，故原审法院根据《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》的约定，判决驳回廖秀芝关于富虹公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。廖秀芝关于富虹公司应支付逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。廖秀芝上诉无理，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人廖秀芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐文飞
审 判 员 郑玉莲
代理审判员 林 竹
二〇一六年三月三十日
书 记 员 陈禹豪
附相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。