江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1002民初387号原告龙贵仁，男，汉族，1972年10月7日出生，临川区人，住江西省抚州市临川区，原告龙佳文，男，汉族，1996年2月14日出生，临川区人，住江西省抚州市临川区，系龙贵仁儿子，委托诉讼代理人熊剑频，江西抚仁律师事务所律师，代理权限一般代理。被告龙华，男，汉族，1971年9月1日出生，临川区人，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人余志建、文竹（实习律师），江西三松律师事务所律师，代理权限特别授权。第三人抚州市临川区房屋征收与补偿办公室。负责人梅常青，系该办公室主任。原告龙贵仁、龙佳文诉被告龙华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙贵仁、龙佳文及其委托诉讼代理人熊剑频、被告龙华及其委托诉讼代理人余志建到庭参加诉讼。第三人抚州市临川区房屋征收与补偿办公室经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙贵仁、龙佳文向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告签订的《卖房协议》有效；2、判令涉案房屋、地基及附属设施的补偿款全部归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为仅要求确认原、被告签订的《卖房协议》有效；本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2007年8月3日，原被告达成《卖房协议》，约定被告将其坐落在章舍三组龙家的两层房屋出让给原告，价款15万元在交接楼房前一次性付清。同时约定，被告出卖后的楼房及地基全部归原告所有，如政府要对房屋拆迁，房屋及地基的补偿款归原告所有。双方在协议上签字后，被告的父亲龙早生以及村干部龙圣高等人作为见证人在协议上签字。协议签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交给了原告。随后，原告在原房屋上增加了两层，并在房前屋后栽种树木，且在该房屋内居住。2016年12月20日与抚州市临川区房屋征收与补偿办公室签订《集体土地征收补偿安置协议书》，就涉案房屋的征收与补偿达成一致。被告却多次到区征收办提异议，导致原告迟迟没有拿到补偿款。经原告多次与被告理论未果，故诉至法院。被告龙华辩称：1、被告主张的是村民待遇及父亲老宅土地安置；2、原被告之间签订的卖房协议是无效协议，根据《物权法》相关规定本案的卖方没有经过宅基地村民集体同意，受让方也不符合宅基地分配条件，且共有产权人没有签名书面同意，根据《物权法》本案涉案房屋没有进行变更登记，至今房屋产权人依然是被告。基于以上我方认为合同无效，该房屋的产权应该是被告龙华；3、假如认定合同有效，被告主张的不是该套房屋的拆迁安置，而是主张村民待遇及祖居拆除的安置。综上，请求法庭驳回原告诉请。第三人抚州市临川区房屋征收与补偿办公室未应诉陈述。原告龙贵仁、龙佳文围绕诉请，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、卖房协议一份、原告与第三人签订的《集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，证明原被告于2007年8月13日签订卖房协议，当时村小组组长夏洪珠等作为在场人签字，能够证明房屋买卖得到集体的认可，卖房协议为有效合同，房屋征收补偿安置协议书证明征收的房屋是四层，原告买房后自己加盖了两层房屋，且征收补偿款应该归原告所有。被告龙华围绕诉请，向本院提交了下列证据：1、被告身份证、户口本，证明被告诉讼主体资格，龙华系龙早生的次子，且龙华系章舍村村民；2、龙早生宅基地使用证、购买尿窖收款收据、限期搬迁通知书、拆迁视频，证明被告作为村民祖宅拆除依法应当享有拆迁安置权利，而且被告一直主张的是祖宅拆除的安置；3、中共抚州市临川区委办《关于印发的通知》临办发（2016）47号，证明根据通知的第3条第2项第4子项证明被告即使没有房屋也有权享有祖宅拆迁安置，第9、10子项能够证明被告符合祖宅分户条件。原告主张的放弃安置应该仅限涉案房屋的安置或拆迁补偿而不是基于龙华祖宅个人安置。根据原告龙贵仁、龙佳文、被告龙华陈述和举证、质证及经审查确认的证据本院认定事实如下：原告龙贵仁与原告龙佳文系父子关系，原告龙贵仁、龙佳文与被告龙华同为上顿渡镇××章舍组村民。2007年8月13日，被告龙华作为甲方与原告龙贵仁、龙佳文作为乙方签订《房屋买卖协议》，被告龙华将其建造的坐落于上顿渡镇××章舍组龙家一幢两层楼房屋（集体土地建设用地使用证号为河东集建（970）字第533号）转让给原告龙贵仁、龙佳文，协议主要内容为：甲方有一幢房子坐落在章舍三组龙家，两楼，占地面积115.8平方米，四址界线东址章严郎屋、南址龙早生老屋、西址菜地、北址菜地，现卖给乙方，达成如下协议：1、甲方将楼房卖给乙方计人民币壹拾伍万元整；2、乙方接交甲方楼房一次性付清全部资金；3、甲方房屋卖给乙方所有一幢楼房和地基全部归乙方所有；4、如政府要对房屋拆迁，甲方分得的地基指标归乙方所有，房屋变更一切所有权归乙方，并且分得的地基指标要把甲方龙华名字改为乙方名字龙贵宁；5、房屋成交后，甲方所有亲戚不得干扰，如政府对房屋拆迁、规划地基甲方要全力配合乙方办完一切手续；6、未尽事宜经甲、乙双方协商解决。原告龙贵仁、龙佳文、被告龙华分别在协议书上签名。被告龙华父亲龙早生、章舍三组组长夏洪珠、章舍村村干部龙圣高及两名村民作为在场人在协议上签名。协议签订后，原告向被告支付了15万元购房款，被告亦向原告交付了房屋。此后，原告一直居住在该房屋并照业至该房屋被拆除。期间原告在涉案房屋上加盖了两层及在房屋前后进行了绿化，栽种了树木。2016年12月20日，临川区政府实施临川城区章舍新区项目建设，原告龙佳文与第三人抚州市临川区房屋征收与补偿办公室签订了《集体土地房屋征收补偿安置协议书》，双方就涉案房屋征收与货币补偿达成一致协议，第三人应给付原告房屋征收补偿款、其他补助费及奖励共计人民币2966532.87元。征收与补偿协议签订后，原告按协议约定的期限完成了搬迁，涉案房屋已被拆除。因被告老宅基地亦被拆除未得到土地安置补偿，就涉案房屋拆迁补偿便向第三人提出异议，导致原告向第三人领取涉案房屋拆迁补偿款未成，原告遂向法院提起诉讼。本院认为，涉案房屋为农村村民依法取得使用权的宅基地上自建的住宅。农村宅基地的房屋属于村民基本的重要生活资料，村民依法对其房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。但村民对其房屋的处分在交易对象上受到限制。我国相关法律规定村民将取得使用权的宅基地上建造的房屋转让给非本集体经济组织成员其房屋买卖合同应认定为无效。村民将依法取得使用权的宅基地上自建的房屋能否转让给本集体经济组织成员，法律对此没有明文禁止。法无禁止即可为。基于双方交易主体均系本集体经济组织成员，其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失，因此，对村民之间基于真实意思表示所缔结的村民自建房屋买卖合同应认定为有效。本案中，原、被告均为章舍村章舍组村民，双方签订的涉案房屋协议为双方当事人真实意思表示，该房屋买卖协议合法有效，依法受法律保护。原告取得该房屋所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益等权益。现原告要求确认与被告签订的涉案房屋买卖协议合法有效，证据确实、于法有据，本院予以支持。被告关于涉案房屋买卖协议共有权人没有签字同意，房屋买卖协议应属无效的辩解。本院认为，涉案房屋买卖协议虽只为被告龙华个人签名，但房屋买卖协议上其父亲及所在村、村小组组长及其他村民作为在场人签了名，涉案房屋买卖所在村村民都知晓，况且自买卖协议签订后原告一直居住在该房屋中，期间还对涉案房屋进行了加建，应认定涉案房屋除被告龙华外其他共有权人对涉案房屋转让给原告予以了认可。被告该辩解理由不能成立。被告关于涉案房屋买卖没有经村民集体同意，买卖后没有进行产权变更登记，合同应认定无效的辩解没有法律依据，本院不予支持。被告抗辩其作为章舍村村民应享有的村民待遇及祖宅拆除安置可通过其他途径另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告龙贵仁、龙佳文与被告龙华就坐落于上顿渡镇章舍村章舍组房屋签订的《房屋买卖协议》有效。案件受理费30532元由被告龙华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  杨良发审 判 员  聂慧锋人民陪审员  丁丽玲二〇一七年三月六日书 记 员  黄文君