福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洛民初字第1021号
原告中国银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽街中段南侧中银大厦，组织机构代码85610543-2。
负责人黄德根，分行行长。
委托代理人蔡栋梁、万晓松，福建泓源律师事务所律师。
被告张琼梅，女，1977年10月9日出生，汉族，户籍地福建省长汀县，现住福建省泉州市。
被告涂宝祯，男，1973年4月6日出生，汉族，户籍地福建省长汀县，现住福建省泉州市。
被告福建嘉龙房地产开发有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区德泰路锦绣江南8号楼1701，组织机构代码72970551-5。
法定代表人庄作龙，公司董事长。
委托代理人苏思雅，女，1980年12月21日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，系公司法务。
原告中国银行股份有限公司泉州分行（以下简称中行泉州分行）诉被告张琼梅、涂宝祯、福建嘉龙房地产开发有限公司（以下简称嘉龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡栋梁、被告嘉龙公司委托代理人苏思雅到庭参加诉讼，被告张琼梅、涂宝祯经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行泉州分行诉称，中国银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称中行洛江支行）与被告张琼梅于2008年3月27日签订了一份《住房借款合同》，约定由中行洛江支行向被告张琼梅提供贷款8万元用于购买房屋，贷款期限为240个月；被告张琼梅应按月等额偿还贷款本金，还款日为每月10日，自发放贷款后第二个月开始还款；如被告张琼梅未能按期归还贷款本息，中行洛江支行有权宣布本合同项下全部贷款提前到期，并对逾期还款部分按合同约定加收逾期利息；与贷款合同有关的费用，包括律师费、诉讼费等均由被告张琼梅承担；双方发生争议的，依法向贷款人所在地即洛江区人民法院起诉。《住房借款合同》同时约定，被告张琼梅、涂宝祯以其购买的坐落于泉州市经济技术开发区德泰路嘉龙现代城2号楼602号的房屋，向贷款人提供抵押担保，如果被告张琼梅在任何正常还款日或提前还款日未按约定向中行洛江支行进行清偿，中行洛江支行有权依法及本合同的约定，行使抵押权。《住房借款合同》还约定，被告嘉龙公司对被告张琼梅上述贷款合同项下的全部债务承担不附带任何条件的连带清偿责任，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。合同签订后，中行洛江支行依约发放了贷款，抵押物已依法办理了抵押登记。但自2013年12月10日起张琼梅不再还本付息。截止2013年7月10日，张琼梅已累计拖欠中行洛江支行到期借款本金人民币4026.22元、利息7514.43元、罚息679.74元。张琼梅的行为已构成违约。由于“中国银行股份有限公司泉州洛江支行”经由泉州银监分局审核，同意其更名为“中国银行股份有限公司泉州万安支行”，隶属于原告“中国银行股份有限公司泉州分行”，但其不独立刻制行政公章，统一使用原告“中国银行股份有限公司泉州分行”行政公章，因此“中国银行股份有限公司泉州洛江支行”签订的借款合同所引起的纠纷均以原告“中国银行股份有限公司泉州分行”的名义提起诉讼。请求判令：1.被告张琼梅偿还原告借款本金人民币66510.53元及相应利息、罚息（利息、罚息按贷款合同的约定计付至实际还款之日止，暂计至2014年7月10日利息为7514.43元，罚息为679.74元）；2.被告张琼梅偿还原告因本案诉讼而支付的律师费4400元；3.原告对被告张琼梅、涂宝祯提供的抵押物，即泉州市经济技术开发区德泰路嘉龙现代城2号楼602号房屋享有优先受偿权；4.被告嘉龙公司对被告张琼梅的上述债务承担连带清偿责任；5.被告张琼梅、嘉龙公司共同负担本案的案件受理费、公告费、财产保全费等全部诉讼费用。
被告张琼梅、涂宝祯未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。
被告嘉龙公司辩称，1.抵押物已于2008年4月25日办理了抵押登记，根据借款合同第二十九条的约定，原告应当放弃对答辩人担保义务的追索权；2.被告张琼梅、涂宝祯提供了抵押担保，原告应首先实现抵押权，不足部分再向答辩人追索。
本案的争议焦点为：原告是否应当放弃对被告嘉龙公司的追索权？被告嘉龙公司是否应当对全部债务承担连带清偿责任？
原告中行泉州分行为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.《泉州银监分局关于中国银行股份有限公司洛江支行变更名称的批复》、《情况说明》各一份，证明原告的主体资格；
2.被告张琼梅、涂宝祯的身份证复印件各一份，证明两被告的身份情况；
3.被告张琼梅、涂宝祯的《结婚证》复印件一份，证明两被告系夫妻关系；
4.被告嘉龙公司的内资企业登记基本情况表和组织机构代码证各一份，证明被告嘉龙公司的主体资格；
5.《住房借款合同》一份，证明原告与被告张琼梅、涂宝祯存在借款抵押担保合同关系，被告嘉龙公司作为该借款合同保证人的事实；
6.《房地产抵押登记证明》一份，证明被告张琼梅、涂宝祯提供的抵押房屋已进行抵押登记；
7.《个人消费贷款借款借据》一份，证明原告已经根据被告张琼梅的指令发放贷款；
8.《未收应还本息清单》一份，证明被告张琼梅发生的逾期还款情况；
9.《贷款帐户详细信息》一份，证明被告张琼梅的贷款账户情况；
10.《委托代理合同》、律师费发票各一份，证明原告为收回本案贷款委托律师代理诉讼，并支付律师费4400元。
被告嘉龙公司对原告提供的上述证据均质证无异议。
被告嘉龙公司未向本院提交任何证据。
本院认为，被告张琼梅、涂宝祯未依公告传唤时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。原告提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。
根据上述有效证据及原被告的举证、质证意见，围绕本案的争议焦点，本院予以查明并分析认定如下：
原告中行泉州分行认为，原告虽然在《住房借款合同》第二十九条有放弃追索权的声明，但前提是抵押房屋已办理房产证及他项权证，因目前抵押物只是办理拟制抵押，所以这不符合原告对被告嘉龙公司放弃追索权的条件。同时，《住房借款合同》并没有约定物的担保优先，所以不存在应当先向被告张琼梅、涂宝祯实现抵押权再向被告嘉龙公司追索的问题。
被告嘉龙公司认为，原告提供的抵押登记证明可证实抵押物在房管局办理了抵押登记，根据《住房借款合同》第二十九条的约定，原告应当放弃对被告嘉龙公司的追索权。另外，本案有物的担保，原告应当先实现对抵押物的抵押权，不足部分才向被告嘉龙公司追索。
本院认为，被告张琼梅、涂宝祯以其购买的位于泉州市经济技术开发区德泰路嘉龙现代城2号楼602号房产，向原告提供抵押担保，虽然该抵押财产在登记机关办理了抵押登记，但由于该抵押财产尚未办理房产权属证书，致使抵押登记机关未能向原告出具证明抵押权成立的《他项权证》，故可认定抵押财产在登记机关只是办理了抵押权的预告登记，尚未办妥正式的抵押手续。根据《住房借款合同》第二十九条：“贷款人在此声明，抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权。”的约定，原告对被告嘉龙公司放弃追索权的条件并未成就。原告有权要求被告嘉龙公司承担保证责任。本案既有被告张琼梅、涂宝祯提供的财产抵押，又有被告嘉龙公司提供的连带责任保证，且双方对如何实现债权未作出约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，原告应当先就抵押物实现债权，不足部分再由被告嘉龙公司承担连带清偿责任。
经审理查明，2008年3月27日，中行洛江支行与被告张琼梅、涂宝祯、嘉龙公司签订合同编号为2008洛住0034号的《住房借款合同》一份，约定中行洛江支行向被告张琼梅提供商业性住房贷款80000元，用于购买泉州市经济技术开发区德泰路嘉龙现代城2号楼602号房产，贷款期限为240个月，自2008年4月18日起至2028年4月18日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，贷款月利率为7.1775‰，如遇中国人民银行调整贷款利率，中行洛江支行有权按有关规定执行，还款采用等额本息还款法，还款日为每月10日；被告张琼梅未按约定的时间归还本息，中行洛江支行有权按中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，并有权对未支付的利息计收复利；被告张琼梅如连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，中行洛江支行有权宣布全部贷款提前到期；合同履行过程中发生纠纷，任何一方均可起诉至中行洛江支行所在地法院（即洛江区人民法院）；被告张琼梅不依合同规定付足应付的任何款项、费用，中行洛江支行可以任何途径或方式追索，由此而引起的一切费用由其负责。合同还约定，被告张琼梅、涂宝祯以其购买的泉州市经济技术开发区德泰路嘉龙现代城2号楼602号房产为该笔贷款提供抵押担保；抵押担保范围为贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；中行洛江支行宣布提前收回贷款而未受清偿的，中行洛江支行有权提前处分抵押物。合同同时还约定，被告嘉龙公司自愿为被告张琼梅的该笔贷款提供连带责任保证；保证责任范围为贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间自合同生效之日起至合同约定的主债务还款期限届满之日起两年，中行洛江支行同时声明，被告张琼梅、涂宝祯办妥正式抵押手续之日起放弃对被告嘉龙公司担保义务的追索权。合同签订后，中行洛江支行与被告张琼梅、涂宝祯就合同项下的抵押财产于2008年4月25日向登记机关办理了预告登记，因抵押财产尚未办理房产权属证书，致使未能办理正式的抵押手续，即办理证明抵押权成立的他项权证。2008年4月28日，中行洛江支行依约向被告张琼梅发放贷款80000元，但被告张琼梅只按月偿还借款本息至2013年12月9日，截止2014年7月10日，被告张琼梅已连续超过七个付款期限未履行偿还借款本息的义务，至今被告张琼梅尚有借款本金66510.53元及利息、罚息未偿付。原告遂诉至本院，原告为向被告主张债权，支付律师代理费4400元。另查明，中行洛江支行隶属于原告中行泉州分行，其经中国银行业监督管理委员会泉州监督分局批准同意，于2011年8月5日更名为中国银行股份有限公司泉州万安支行（以下简称中行万安支行）。
本院认为，中行洛江支行更名为中行万安支行，其合同主体资格并未消灭，债权债务应由更名后的主体承继。故中行万安支行与被告张琼梅、涂宝祯之间的金融借款、抵押担保合同关系，与被告嘉龙公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。中行万安支行隶属原告中行泉州分行，其民事权利义务可由原告中行泉州分行依法行使。现被告张琼梅未按合同履行义务，原告中行泉州分行依原合同行使权利，符合法律规定。中行万安支行按照合同约定发放贷款后，被告张琼梅在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告有权依约宣布全部贷款提前到期，被告张琼梅应立即偿还尚欠原告的全部借款本息，并承担违约责任。双方在合同中约定，中行洛江支行为行使追索权而发生的一切费用均由被告张琼梅负担，现原告因催讨借款本息而提起本案诉讼，并因此支付律师代理费4400元，对此，被告张琼梅依约应予偿付。被告张琼梅、涂宝祯以其所购上述房产为本案借款提供抵押担保，并依法办理了抵押预告登记，可认定双方的抵押合同已生效。在被告张琼梅违约时，原告有权要求被告张琼梅、涂宝祯承担抵押担保责任，并依法享有对被告张琼梅、涂宝祯提供的抵押财产（即泉州市经济技术开发区德泰路嘉龙现代城2号楼602号房产）折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。被告嘉龙公司为被告张琼梅的该笔借款提供保证担保，双方在合同中明确约定了保证方式、保证范围，且原告在保证责任期间内向保证人主张权利，保证人即被告嘉龙公司依法应对被告张琼梅在本案中的债务承担保证责任。由于在本案中既有被告嘉龙公司提供的保证担保，又有被告张琼梅自己提供的物的担保，且双方未就如何实现债权作出约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被告嘉龙公司依法应对抵押财产以外的债务承担连带清偿责任。被告嘉龙公司承担保证责任后，有权向被告张琼梅追偿。综上，原告中行泉州分行诉求中合理部分，本院予以支持。被告张琼梅、涂宝祯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条第一款、第三十一条、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张琼梅应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司泉州分行借款本金66510.53元，并按住房借款合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付相应的利息、罚息至实际还款之日止；
二、被告张琼梅应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司泉州分行律师代理费4400元；
三、被告张琼梅未能履行本判决第一、二项债务时，原告中国银行股份有限公司泉州分行对被告张琼梅、涂宝祯提供的抵押财产（即泉州市经济技术开发区德泰路嘉龙现代城2号楼602号房产）享有抵押权，有权以折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；
四、被告福建嘉龙房地产开发有限公司对上述抵押财产不足清偿本判决第一、二项的债务承担连带清偿责任。其在承担保证责任后，有权向被告张琼梅追偿；
五、驳回原告中国银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1778元、公告费560元，共计2338元，由被告张琼梅、福建嘉龙房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 员 颜智斌
代理审判员 苏静娴
人民陪审员 黄雅思
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 苏艳月
注释：一、本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十八条第一款同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条第（二）项办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民和共国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。