广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终1509号上诉人（原审第三人）：谭海玲，女，1983年8月9日出生汉族，住广东省信宜市。上诉人（原审第三人）：谭海燕，女，1981年9月27日出生汉族，住广东省信宜市。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁冬云、陈飞龙，广东海日律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：陆日琼，女，1965年8月19日出生汉族，住广东省信宜市。被上诉人（原审原告）：张贵福，男，1994年2月14日出生汉族，住广东省信宜市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张荣，男，1965年8月10日出生（公民身份号码：4409211965********），汉族，住广东省信宜市东镇街道六谢山口村*号。原审被告：黄海锋，男，1977年9月16日出生汉族，住广东省信宜市。原审被告：彭子耘，男，1982年3月11日出生汉族，住广东省信宜市。原审被告：张永清，男，1977年2月28日出生汉族，住广东省信宜市中兴四路新里开发区。原审被告：刘乾，男，1976年6月4日出生汉族，住广东省信宜市。上诉人谭海玲、谭海燕因与被上诉人陆日琼、张贵福及原审被告黄海锋、彭子耘、张永清、刘乾返还原物纠纷一案，上诉人谭海玲、谭海燕不服信宜市人民法院（2016）粤0983民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谭海玲、谭海燕的共同委托诉讼代理人梁冬云、陈飞龙，被上诉人陆日琼及被上诉人陆日琼、张贵福的共委托诉讼代理人李龙周、张荣，原审被告黄海锋、彭子耘、张永清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谭海玲、谭海燕上诉请求：1、撤销一审(2016)粤0983民初2381号的民事判决书；2、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、信宜市××街道六谢社区居民委员会于2016年12月5日出具的证明，2016年6月29日上诉人谭海玲、被上诉人、一审被告三方的租赁合同解除后，上诉人谭海玲与被上诉人重新签订房屋租赁合同，向屋主支付租金。从2016年7月1日起，上诉人谭海玲按其与一审被告签订的租赁合同向被上诉人履行权利义务，被上诉人亦确认并接受上诉人谭海玲的履行，双方的履行行为完全符合房屋租赁合同的主要条款内容，已构成事实租赁关系。二、上诉人谭海玲于2016年10、11、12月有20多次与被上诉人通话协商签订书面合同事宜，但被上诉人以各种理由推搪，上诉人在本案中提供通话记录，和被上诉人提供的拟订合同样本，足以说明被上诉人不与上诉人签订合同的故意。一审法院认为被上诉人没有过错，没有证据证明事实租赁关系存在，是事实不清与认定错误。三、房屋使用费支付基础为房屋租赁合同的无效，本案当中不涉及租赁合同的效力和房屋占有使用的问题，一审法院判决上诉人谭海玲支付房屋占有使用费给被上诉人是法律适用错误。四、上诉人在向一审被告承租涉案楼房二、三、四楼后2015年3月开始装修装饰，至2015年10月1日开业后，被上诉人已明知上诉人取得次承租权；至2016年11月15日才书面向上诉人提出要求搬离楼房，被上诉人的异议期从知道或应当知道承租人转租之日至书面通知发出时止，已超出法律规定有效的异议期，对被上诉人请求依法不应予支持。综上所述，一审判决认定的事实不清，认定错误，法律适用不当，导致裁判错误。为了维护交易的诚信与安全，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求理由。被上诉人陆日琼、张贵福辩称，一、答辩人陆日琼与被答辩人谭海玲并没有按照双方的意思就答辩人位于信宜市××谢丰村的楼房的第二、三、四层达成协议，没有形成租赁关系。一审认定事实和适用法律正确。答辩人与原审被告于2014年7月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定由一审被告承租答辩人位于信宜市××谢丰村的楼房（共六层）。合同签订后，答辩人将楼房交给一审被告使用，后一审被告刘乾在未经答辩人同意将该楼房的二、三、四层转租给被答辩人谭海玲使用。2016年6月29日，答辩人与一审被告一起到信宜市××六谢村委会协商解决，答辩人与一审被告经协商一致同意解除上述《房屋租赁合同》，并要求被答辩人谭海玲与答辩人重新协商签订新的租赁合同，向答辩人交付租金。但答辩人多次向被答辩人要求重新订立新的租赁合同，被答辩人都以各种理由推诿，且还不按时交付租金。答辩人逼于无奈，于2016年11月15日向被答辩人发出告知书，告知其交清房屋租金并搬离答辩人位于信宜市××谢丰村的楼房的第二、三、四层，但被答辩人却置之不理，仍在答辩人的楼房经营。二、被答辩人谭海玲实际上使用了答辩人位于信宜市××谢丰村的楼房的第二、三、四层，根据公平交易原则，被答辩人谭海玲应向答辩人支付房屋使用费。一审对此判决恰当。被答辩人谭海玲从2017年1月起至今还没有支付房屋租金给答辩人，也没有搬离答辩人位于信宜市××谢丰村的楼房第二、三、四层。因此，被答辩人谭海玲应及时搬离答辩人位于信宜市××谢丰村的楼房第二、三、四层，并向答辩人支付从2017年1月起至返还房屋之日止的房屋使用费按每月10000元计算。综上所述，请求贵院驳回被答辩人谭海玲、谭海燕的上诉请求，维持原判，切实维护答辩人陆日琼、张贵福的合法权益。原审被告黄海锋、彭子耘、张永清述称，1、原来我方将涉案房屋转租给第三人（上诉人）是得到房东（被上诉人）口头同意的；2、挂牌招租广告是我方挂的，房东也知情转租情况的，多次过问转租人是做什么的，每逢年过节房东亦到涉案楼房烧香拜神；4、在居委会协商解除合同时，三方都在场，我与房东解除了租赁合同，所有租金都已经了结，不存在债权债务关系，当时居委会也出具了书面证明。原审被告刘乾不到庭亦未提交书面意见。陆日琼、张贵福向一审法院起诉请求：1、判决被告、第三人搬离原告位于信宜市××街道××丰村的房屋[信府集用（2013）第000××××号、信府集用（2013）第××××]，将该房屋的第二、三、四层返还给原告；2、被告及第三人支付使用原告上述房屋第二、第三、第四层的费用给原告，2017年1、2、3每月10000元，合计30000元；2017年4月起至被告及第三人交还房屋之日止按每月10000元计算；3、本案诉讼费用由被告及第三人承担。一审法院认定的事实：2013年11月27日，信宜市人民政府向原告张贵福、陆日琼分别颁发信府集用（2013）第000××××号、信府集用（2013）第000××××号土地使用权证，座落信宜市××谢丰村。2010年原告在该土地上建造楼房，2011年建造完成6层主体和砌墙，以及安装一楼的门窗。2014年7月23日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》（双方原件已于2016年6月29日协商解除合同后撕毁）。主要内容为“第一条租赁标的。甲方同意将坐落在信宜市××谢丰村[注：土地使用证（集用）2013第000××××号、（集用）2013第000××××号房屋的一至六楼（整栋）出租给乙方作公司使用。第二条装修期、租赁期、租金及支付。1.装修期为八个月，自2014年8月1日起至2015年4月1日止。2.租赁期为十年，自2015年4月2日（起租日）起至2025年4月2日止。3.租金。（1）自起租日起计算，按房屋面积每平方12元计算，每月纯收租金为17280元。（2）租赁期间每月的租金保持不变。4.租金按月结算，由乙方在公历每月的10日前以现金方式结清当月租金。5.租期内物业管理费、水费、电费、房屋出租税等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。……第四条甲方权利和义务。……5.乙方将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三方使用，须征得甲方同意。乙方不得将房屋用于经营网吧、足浴或影响邻里、卫生或易燃易爆的危险品的行业。否则，自前述行为发生之日起本合同自行解除，甲方有权随时收回房屋并要求乙方搬迁物品与设备。由此造成的一切费用和损失，由乙方承担。……”原、被告确认《房屋租赁合同》中房屋的证号书写有误，应是信府集用（2013）第000××××号、信府集用（2013）第000××××号。被告租赁原告位于信宜市东镇街道丰村的房屋后对外墙、内部进行了装修并加装了电梯等。2014年11月27日，甲方林汉升代刘乾与乙方谭海玲签订《补充协议》，主要内容为“依甲方（出租人）刘乾和乙方（承租人）谭海玲在2014年11月14日所签订信宜市东镇镇六谢丰村房屋的二至四楼出租一事，增补本协议具有原合同同等法律效力。补充一：增补广告位附图示，相关市政审批制作、安全由乙方负责。补充二：甲方装修期调整为2015年2月28日，乙方从2015年3月1日起交租。”2015年6月10日，被告刘乾（甲方、第二手房主）与第三人谭海玲（乙方、租用方）签订《租房合同书》，主要内容为“现因乙方需租用第二手房主刘乾的房屋（即系房产证号为陆日琼、张贵福的东镇六谢丰村屋）经营美容养生保健行业，甲方有意将自己的租用的房屋租转给乙方使用，经甲乙双方协商达成一致意见，为明确甲乙双方的权益特定约如下：1.租用期限十年，即从2015年10月1日至2025年10月31日。2.租金按月结算，每月租金壹万元正（￥10000.00），乙方必须在每月10日前把租金交付给甲方，不得拖欠，如乙方拖欠租金不交甲方有权起诉法院收回该铺位另行出租。3.乙方租用期间的环境污染，噪音扰民或涉用治安防范问题、消防安全、卫生等均由乙方自己负责。4.乙方租甲方房屋期间要保持甲方铺位的原结构、门、窗无损坏，否则按价赔偿。5.商定的租用期限未满甲方不得中途加租金或单方违约再转租不出租等情况，否则按乙方装修价格赔偿，同时乙方未满合同期间中途退场不租或转租必须经甲方同意，否则乙方所交押金不退还。6.租用合同期满后，如甲方有意继续出租，同等条件下要优先乙方租用。7.租用合同期满后，乙方要负责清理干净该铺位的卫生和杂物，还原铺位原貌给甲方。8.签约时甲方先收乙方履约保证押金贰万元正（￥20000.00），待合同期满后甲方无条件归还押金给乙方。9.本协议已经甲、乙双方签字达成后，甲、乙双方不得中途毁约，否则要按双方本合同约定赔偿经济损失。10.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方须共同遵守不得违约。”被告对上述两份协议予以认可。被告及第三人均确认被告刘乾与第三人谭海玲于2014年11月14日签订的合同已经作废，合同已撕毁，被告与第三人之间的租赁合同以被告刘乾和第三人谭海玲于2015年6月10日签订的《租房合同书》为准。第三人租赁涉案房屋第二、三、四层后对内部进行了装修和购置用于经营的物品，并于2015年10月1日开业。2016年6月29日，原告陆日琼与被告黄海锋、彭子耘、第三人谭海玲到信宜市××街道六谢社区居民委员会协商，解除了原告与被告之间的租赁合同、被告与第三人谭海玲之间的租赁合同，并要求第三人谭海玲与原告陆日琼重新签订房屋租赁合同，向屋主支付租金。被告张永清、刘乾在本案中对解除原告与被告之间的租赁合同、被告与第三人谭海玲之间的租赁合同予以确认。2016年7月1日至2016年12月（包括12月），第三人谭海玲按10000元/月向原告支付共60000元，以及支付水电费至2017年4月（包括4月）。原告与第三人经过多次协商，双方没有达成租赁协议。2017年1月后第三人谭海玲不再每月向原告支付10000元。信宜市蓝月谷养生文化有限公司营业执照载明的法定代表人是第三人谭海燕。庭审中，第三人谭海玲、谭海燕确认该公司的实际经营者是谭海玲，在原告房屋的物品属谭海玲所有，谭海玲与谭海燕是姐妹，因不便以谭海玲名义注册，才以谭海燕名义注册登记的。原、被告共同确认，双方已结算并付清租金，被告已经不再在涉案房屋经营，被告没有物品在涉案房屋。第三人主张原告与第三人约定在协商重新签订租赁合同期间按照第三人与被告原来的租赁方式、合同、条款向原告履行，原告对此予以否认。因案件的处理结果可能与谭海燕有法律上的利害关系，一审法院于2017年2月14日作出（2016）粤0983民初2381号《参加诉讼通知书》，通知谭海燕作为本案的第三人参加诉讼。一审法院认为，原、被告及第三人谭海玲均确认已于2016年6月29日解除了原告与被告之间的租赁合同、被告与第三人谭海玲之间的租赁合同，由第三人谭海玲与原告陆日琼重新签订房屋租赁合同，向屋主支付租金。因此，第三人谭海玲理应在合理的期间内根据双方的意思与原告重新签订房屋租赁合同确定租赁关系。原告与第三人谭海玲虽然多次协商，但至原告提起本案诉讼已经过5个多月时间，第三人谭海玲仍未与原告重新签订房屋租赁合同，且未能提供充分有效的证据证明是原告的过错导致双方无法签订租赁合同。第三人主张原告与第三人约定在协商签订租赁合同期间按照第三人与被告原来的租赁方式、合同、条款向原告履行，第三人谭海玲与原告之间形成租赁关系，但没有向法院提供证据予以证明，且原告予以否认，故对第三人该主张一审法院不予支持。综上，原告与第三人谭海玲之间尚未按照双方的意思就原告位于信宜市××谢丰村房屋的第二、三、四层达成协议，没有形成租赁关系。第三人谭海玲与原告未能达成房屋租赁协议，且第三人2017年1月后不再每月向原告支付10000元，故原告请求第三人谭海玲搬离原告位于信宜市××街道××丰村的楼房，将楼房的二、三、四层返还给原告理据充分，一审法院予以支持。第三人谭海玲、谭海燕确认信宜市蓝月谷养生文化有限公司是以谭海燕的名义注册登记，公司的实际经营者是谭海玲，在原告房屋的物品属谭海玲所有，而且2016年7月至12月间是第三人谭海玲向原告方支付使用房屋的费用，因此，原告请求没有实际使用其房屋的第三人谭海燕搬离没有依据，一审法院不予支持。原、被告共同确认，原、被告双方已结算并付清租金，被告已经不再在本案涉案房屋经营，没有物品在涉案房屋，原告请求被告搬离涉案房屋也没有依据，一审法院不予支持。第三人谭海玲实际使用原告房屋的第二、三、四层，根据公平交易的原则，第三人谭海玲应按2016年7月至12月间双方认可的10000元/月向原告支付2017年1月至搬离原告房屋之日止的使用费给原告。故原告请求第三人谭海玲支付2017年1、2、3月的房屋使用费用合计30000元，2017年4月起至第三人谭海玲交还房屋之日止的房屋使用费按每月10000元计算理据充分，一审法院予以支持。第三人谭海燕不是信宜市蓝月谷养生文化有限公司的实际经营人，没有使用原告的房屋，原告要求第三人谭海燕支付房屋使用费没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限第三人谭海玲在本判决发生法律效力之日起二十日内搬离原告陆日琼、张贵福位于信宜市××街道××丰村的楼房[信府集用（2013）第000××××号、信府集用（2013）第000××××号]，将楼房的第二、三、四层返还给原告陆日琼、张贵福。二、限第三人谭海玲在本判决发生法律效力之日起二十日内支付2017年1、2、3月使用原告上述房屋第二、三、四层的费用共30000元给原告陆日琼、张贵福，2017年4月起至第三人谭海玲返还房屋之日止的房屋使用费按每月10000元计算。三、驳回原告陆日琼、张贵福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元（原告已预交），由第三人谭海玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，被上诉人陆日琼、张贵福持有信宜市政府核发的《土地使用权证》，根据“房随地走”的原则，其依法享有对该土地建造房屋的直接支配和排他的权利。上诉人在涉案房屋租赁合同解除后仍然占有使用缺乏合法依据，妨害了被上诉人对涉案房屋的管理使用，一审法院根据被上诉人的诉请判决上诉人搬离返还涉案房屋和赔偿占用损失费用，符合法律规定，本院予以支持。本案二审的主要争议焦点是：1、涉案纠纷的定性问题，是租赁合同纠纷还是物权保护纠纷？2、上诉人与被上诉人有无形成新的租赁关系？关于焦点一，本案案由定性为物权保护中的返还原物纠纷，符合本案的实际。本案被上诉人基于上诉人在涉案房屋租赁合同解除后无权占有使用涉案房屋向原审法院诉请要求上诉人搬离涉案房屋，返还涉案房屋二、三、四层并赔偿经济损失，根据《最高人民法院关于印发修改后的通知》“民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。”之规定，原审法院将案由确定为物权保护中的返还原物纠纷，符合本案的实际。关于焦点二，本案上诉人与被上诉人未形成新的租赁关系。具体评判分析如下：1、从庭审查明的情况来看，上诉人（次承租人）、被上诉人（一手房东）及原审被告（二手房东）均确认已于2016年6月29日解除了被上诉人陆日琼、张贵福与原审被告黄海锋、彭子耘、张永清、刘乾之间的租赁合同、原审被告与上诉人谭海玲之间的租赁合同，由谭海玲与陆日琼重新签订房屋租赁合同，向屋主支付租金。但，双方事后并没有就续租赁房屋达成一致意见，并没有签订书面的房屋租赁合同，上诉人提供的通话记录、合同样本不足以证明是被上诉人的过错导致双方无法签订租赁合同，双方之间并非形成法律上的租赁合同关系。2、关于2016年7月1日后是否形成事实上的租赁合同关系的问题。参照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。”上诉人与被上诉人的转租合同是建立在原租赁合同基础之上，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止，上诉人（次承租人）对房屋的有权占用亦变为无权占用。上诉人非征得被上诉人同意占用涉案房屋，妨碍了被上诉人对涉案房屋的收益权利，上诉人交付租金的行为应视为按照房屋租金标准向被上诉人支付占用费的行为，双方并不自然形成事实上的租赁关系。3、关于2016年11月15日后主张物权保护是否超过法定的异议期的问题。本案中，涉案原租赁合同和转租合同均已于2016年6月29日经协议解除，双方合同权利义务已经终止，其效力和约束力已经丧失，且在案并没有证据显示上诉人的装修得到被上诉人的认可，被上诉人诉请物权保护的主张不受法定异议期限的限制。上诉人虽然继续占有使用涉案房屋，但是自2017年1月后并未向被上诉人缴纳租金，被上诉人亦未认可继续租赁的事实，双方并未形成新的租赁关系，上诉人并未取得新租赁权。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予维持。上诉人的上诉请求和事实理由缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人谭海玲、谭海燕承担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 邹辉球审判员 阮树本二〇一七年九月二十八日书记员 林小群李松龄