湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘3123民初735号原告裴群芳，女，1969年6月17日出生，汉族，湖南省凤凰县人，居民，住湖南省凤凰县。委托代理人向元友，湖南知来律师事务所律师。被告刘飞，男，1982年8月7日出生，汉族，山东省济南市人，个体工商户，住山东省济南市。委托代理人吴建华，湖南延群律师事务所律师。原告裴群芳与被告刘飞租赁合同纠纷一案，原告裴群芳于2016年10月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员张青山担任审判长，审判员吴金星、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2016年11月25日公开开庭进行了审理，书记员田鹏飞担任记录。原告裴群芳及其委托代理人向元友、被告委托代理人吴建华到庭参加诉讼，被告刘飞未到庭。本案现已审理终结。原告裴群芳诉称，2015年1月11日原、被告签订了一份《门面租赁合同》，租期为9年，即从2015年1月11日起至2024年2月28日止，年租金19万元。合同签订后，被告方将租赁房屋用于经营鬼屋，此项目对原告心理情感是相违背的，并且因为经营鬼屋，安装三相电大功率电动机，日夜喧嚣，电机震动，导致原告的木质结构房屋结构松动，承载力下降，出现瓦块经常下滑、掉落，危及过往行人安全。原告多次通知被告更改经营项目和捡瓦防漏进行维修，被告都置之不理。2015年9月8日经房屋安全办公室对该房屋进行鉴定，鉴定结论达危险房屋C级，处理建议：该房屋停止使用，房屋整体加固维修，损坏原因分析：受潮、年久失修。2016年8月6日社区为此下达整改通知，在整改排除隐患前不得居住和使用。由于被告方的不当开发利用是造成房屋呈危险状态的主要原因，被告应当承担房屋维修加固的主要责任，且被告经营项目违背当地风俗习惯，且违背其经营执照规定的经营范围。被告违反合同约定不依约缴纳税款，被告未按约定承担其应经的义务，任意违反合同约定，再继续履行该合同已不必要。原告通知被告整改后，被告任然听之任之，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告2015年1月11日所签《门面出租合同》；2、判令被告赔偿因其不当开发使用造成原告房屋维修所需的经济损失20万元。原告裴群芳为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、凤房权证沱·私字第00000828号房产证1份，拟证明租赁房屋户主为裴自远（已病故），系原告裴群芳的父亲。2、2015年1月11日《门面租赁合同》1份，拟证明合同约定被告刘飞有义务维修房屋和纳税，房屋租金不含租赁税。3、营业执照1份，拟证明被告经营“鬼屋”不是营业执照登记的业务范围。4、照片9份39张，拟证明被告安装三相电源，经营“鬼屋”将原告房屋搞得鬼气森森，不符合凤凰民族习惯，同时宣扬的是不健康的东西对社会影响大，群众反应强烈。被告承租房屋后不维修，在堂屋挖坑、安装大功率电动机震动大，房屋在其经营期间被雨水淋坏发霉成为危房，被告刘飞采取掠夺性经营。5、2016年9月3日周忠证明1份、周忠身份证复印件1份、2016年9月8日姚兴珍证明1份、姚兴珍身份证复印件1份，拟证明周忠路过房屋时，房屋掉东西下来差点砸到行人，姚兴珍路过房屋时，差点被房屋掉下的瓦片砸到。6、湘凤房鉴字[2015]第200号房屋安全鉴定报告书1份，拟证明原告租赁财产房屋已成为C级危房，受潮、年久失修，已不能再使用。7、2016年8月6日整改通知，拟证明沱江镇古城社区通知东正街20号现已不能居住、使用。8、2016年7月28日凤地税一通[2016]011号税务事项通知书1份，拟证明依照合同约定，租赁税归被告缴纳，但被告没有缴纳，从而税务部门通知裴群芳缴税。9、2009年4月7日凤凰县公安局沱江派出所死亡注销证明1份，拟证明房屋户主裴志远已过世，裴志远与裴自远是同一人，裴志远与裴群芳系父女关系。10、照片3份12张，拟证明房屋毁损原因及状况，被告刘飞管理使用房屋不当。11、影碟1盘，拟证明房屋漏雨及房屋毁损原因视频。12、2016年10月27日向云芳调查笔录1份、向云芳身份证复印件1份，拟证明向云芳证明裴志远与裴群芳系父女关系，在古城内经营“鬼屋”是不允许的。13、2016年10月27日田吉调查笔录1份，拟证明其租裴群芳房屋时房屋没有漏水情况，而被告与其共租房屋后，房屋才开始漏雨。14、2016年10月27日李金兰调查笔录1份，拟证明被告租赁房屋后经营“鬼屋”，鬼哭狼嚎的，不符合凤凰民族习惯，曾多次找到裴群芳反映，反对被告的经营项目。15、2016年10月27日吴洪安调查笔录1份，拟证明2014年吴洪安曾两次为裴群芳捡瓦，房屋租给被告时并无漏雨现象。16、2016年11月23日郑明杰证明1份，拟证明郑明杰与被告刘飞签的腾房协议是郑明杰在受刘飞逼迫情况下签订的，房屋是危房，但刘飞不履行维修义务，郑明杰怕房屋出现安全事故，才签订了腾房协议，原告裴群芳未授权郑明杰与被告刘飞签订腾房协议，授权委托书系郑明杰所写，该腾房协议与裴群芳无关的事实。被告刘飞辩称，一、原告诉称答辩人不当开发利用是原告房屋变成危房的主要原因无事实依据。2015年9月8日湖南凤凰县房屋安全鉴定报告书对原告房屋作出鉴定，其房屋评定为局部C级，从结论中可见，房屋损坏与答辩人对房屋进行装修、经营无任何关联性，并非原告诉称的是由答辩人所经营的“时光穿梭机”运行及对房屋进行必要的装修所造成的；二、原告诉称答辩人用欺骗的手段经营“鬼屋”没有经过其同意，与本案事实不符。答辩人租赁原告房屋经营“时光穿梭机”有鬼神的形象原告是知道的，对此原告没有任何异议，且答辩人对房屋进行前期装修有一段较长的时间，原告不可能不知道。根据《门面租赁合同》约定内容足以说明原告对答辩人经营的时空穿梭机这一项目有“鬼神”形象是明知的、认可的，没有反对意见，周围邻居对答辩人经营的项目也没有提出明确的异议和反对意见。综上，原告诉称的理由和事实系原告为解除与答辩人所签订的《门面租赁合同》而刻意编造的理由和借口，其要求解除《门面租赁合同》及要求答辩人赔偿经济损失无任何事实和法律依据，望法院查明事实，责令被告履行与被告所签订的《门面租赁合同》及《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》，依法驳回原告的诉讼请求。被告刘飞为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：1、2015年1月11日《门面租赁合同》1份，拟证明原、被告签订租赁合同，租赁期限为九年的事实。.2、2015年1月11日收条1份、2016年2月29日收条1份，拟证明被告已向原告交纳2015年至2017年房屋租金及押金的事实。3、营业执照、准营证、应纳税额核定通知、税收完税证明，拟证明被告所经营的项目是合法经营，并依法纳税的事实。4、湘凤房鉴字[2015]第200号房屋安全鉴定报告书1份，拟证明房屋为危房的原因系因房屋受潮、年久失修，与被告的经营及装修无关的事实。5、2016年9月22日委托书1份，2016年9月23日东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议1份，拟证明原告裴群芳委托郑明杰就房屋修建期间及修建后被告继续承租的事宜与被告达成协议的事实。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：一、原告裴群芳提交的证据部分。1、对原告裴群芳提交的证据材料1、7、9，经庭审质证，被告刘飞无异议，本院依法予以认定。2、对原告裴群芳提交的证据材料2、3、4、6、8、10、11、13、14，经庭审质证，被告刘飞对该组证据的真实性没有异议，对原告主张事实有异议。本院认为，该组证据来源合法，具有真实性和关联性，对该组证据的真实性予以采信，对原告的证明目的不予采信。3、对原告裴群芳提交的证据材料5，经庭审质证，被告刘飞有异议，认为该证明内容有随意性、偏向性，不够客观。本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询，”证人周忠、姚兴珍未出庭接受当事人的质询，故本院对该证据不予采信。4、对原告裴群芳提交的证据材料12，经庭审质证，被告刘飞有异议，认为该调查笔录是在发生纠纷后，笔录的内容不客观。本院认为，证人向云芳未出庭接受当事人的质询，故本院对该证据不予采信。5、对原告裴群芳提交的证据材料15，经庭审质证，被告刘飞有异议，认为房屋经常漏雨才要捡瓦，并非被告经营导致，也不能说明捡瓦之后就不会再漏雨。本院认为，证人田吉未出庭接受当事人的质询，故本院对该证据不予采信。6、对原告裴群芳提交的证据材料16，经庭审质证，被告刘飞有异议，认为郑明杰所述与客观事实不符。本院认为，综合全案分析，郑明杰以裴群芳的名义与刘飞订立腾房迁出协议，郑明杰的行为构成表见代理，该代理行为有效，故本院对郑明杰证言的事实部分予以采信，对证明目的不予采信。二、被告刘飞提交的证据部分。1、对被告刘飞提交的证据材料1、2，经庭审质证，原告裴群芳无异议，本院依法予以认定。2、对被告刘飞提交的证据材料3，经庭审质证，原告裴群芳有异议，认为执照恰恰证明了被告违反经营的范围，对准营证有异议，电子游戏属于禁止范围，证是如何得来不知，税务与本案无关联性。本院认为，该组证据来源合法，对该组证据的真实性予以采信。3、对被告刘飞提交的证据材料4，经庭审质证，原告裴群芳对该证据的真实性没有异议，但对被告证明目的有异议，认为房屋是淋雨了才成为危房，而不是年久失修。本院认为，该组证据来源合法，具有真实性和关联性，对该组证据真实性予以采信。4、对被告刘飞提交的证据材料5，经庭审质证，原告裴群芳对该证据有异议，认为原告并未委托郑明杰签腾房协议，也不清楚腾房协议。本院认为，该组证据来源合法，具有真实性和关联性，对该组证据的真实性予以采信，但裴群芳与裴崇峰共同共有该房屋，裴崇峰并未对腾房协议进行追认，腾房协议无效，故对被告的证明目的不予采信。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：凤凰县古城东正街20号房屋房产证户主为裴自远，裴自远已于2007年1月12日去世，裴志远与裴自远是同一人。裴志远育有一子裴来波（已于2005年去世）一女裴群芳，裴来波生育一子裴崇峰，裴志远去世后，裴群芳与裴崇峰尚未分割凤凰县古城东正街20号房屋，房屋由裴群芳管理。2015年1月11日，原告裴群芳与被告刘飞经协商一致，由郑明杰代替原告裴群芳与被告刘飞签订一份《门面出租合同》，合同约定刘飞承租凤凰县古城东正街20号房屋，租期为9年，即从2015年1月11日起至2024年2月28日止，房屋租金金额按三年一个阶梯干收：第一个三年期租金每年租金为19万元；第二个三年期每年租金在原租金基数上按凤凰古城同地段门面出租市场行情适当增加（减少）租金，增加（减少）幅度不超过原租金的10%；第三个三年期年租金在第二个三年期基数上按行情适当增加（减少）租金，增加（减少）幅度不超过第二个三年期租金基数的10%，押金3万元。合同签订后，被告刘飞按约交付2015年至2016年的房屋租金以及押金3万元。因房屋出现安全隐患，原告裴群芳以裴志远的名义，于2015年9月8日申请凤凰县城市房屋安全鉴定办公室对该房屋进行鉴定，经鉴定该房屋损坏系受潮、年久失修所致，根据建设部《危险房屋鉴定标准》规定，综合判定该房屋评定为局部C级，建议停止居住使用，房屋整体加固维修。2016年2月29日，原告裴群芳收取了被告刘飞2016年2月至2017年2月的房屋租金19万元。2016年8月6日，凤凰县沱江镇古城社区居民委员会向原告下发了停止居住和使用、及时排除涉案房屋安全隐患的整改通知。因原、被告就解除涉案房屋租赁合同未能协商一致，郑明杰于2016年9月23日伪造委托书，以原告裴群芳的名义与被告刘飞签订《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》，协议约定被告在2016年10月10日前腾出东正街20号房屋，乙方设备及其他物品自行搬出处置，费用由被告自行承担；停业补偿：危房改造施工期（从被告搬出房屋当日至施工结束交房，被告开始经营当日）耽搁被告经营，在被告今后的经营中，免收这个时长的房租（如耽搁被告三个月，免收三个月房租）；装修搬迁等及其他损失补偿：被告搬出，原告用免收被告一年零贰拾天租金的方式对被告进行补偿等内容。2016年10月8日，被告刘飞按腾房协议约定搬出租赁房屋。2016年10月中旬，原告裴群芳组织人员将该租赁房屋拆除。2016年10月21日，原告认为被告刘飞不当开发利用租赁房屋，致使房屋变成危房，其经营项目有损凤凰风俗习惯，故原告诉至法院请求判令：1、解除原、被告2015年1月11日所签《门面出租合同》；2、判令被告赔偿因其不当开发使用造成原告房屋维修所需的经济损失20万元。另查明，被告刘飞作为个体工商户取得在凤凰古城经营的相关营业执照。裴崇峰已对原、被告签订的《门面出租合同》进行追认，对《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》未进行追认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2015年1月11日，经原告裴群芳同意，郑明杰代替原告与被告刘飞签订《门面出租合同》。2016年9月23日，郑明杰以原告裴群芳的名义与被告刘飞签订《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》，郑明杰虽没有代理权，但其向被告出具了伪造的委托书，且原告认可之前由郑明杰代签的《门面租赁合同》，使被告有理由相信郑明杰有代理权，故郑明杰的代理行为构成表见代理。该租赁房屋系原告裴群芳与裴崇峰共有物，在签订《门面出租合同》和《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》时，裴崇峰均未在合同上签字，现裴崇峰对《门面出租合同》进行追认，且《门面出租合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；裴崇峰对《东正街20号危房改造承租户腾房迁出协议》未进行追认，该腾房协议无效。因原告未向本院提交充分有效的证据证明被告有违约行为，故本院对原告以被告不当开发利用造成房屋呈危险状态以及被告的经营项目违背经营执照规定的经营范围等理由，要求与被告解除《门面租赁合同》的理由依法不予采信。本案被告虽未构成违约，但涉案房屋现已被拆除，房屋的损毁、灭失导致合同目的无法实现，应准予解除租赁合同，故对于原告提出解除原、被告签订《门面租赁合同》的诉讼请求予以支持。原告要求被告赔偿维修房屋的经济损失20万元系其自己估算的，原告既未向本院提交房屋维修费用的相关证明，也未提交充分的证据证明房屋的损坏系被告的不当开发使用所致，故对原告提出判令被告赔偿因其不当开发使用造成原告房屋维修所需的经济损失20万元的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还，并有权要求赔偿损失。本案中，原告就多收取的房屋租金及收取的押金应予返还，但被告未提起反诉，被告可另行起诉，本案不予审理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告裴群芳与被告刘飞于2015年1月11日签订的《门面租赁合同》；二、驳回原告裴群芳的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告裴群芳承担2150元，被告刘飞承担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张青山审 判 员  吴金星人民陪审员  韩志清二〇一六年十一月二十八日书 记 员  田鹏飞附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。