湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终913号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李放良，女，1969年6月9日出生，汉族，住宁乡县。
委托诉讼代理人：贺有富，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告、反诉原告）：钟洪灿，男，1967年8月6日出生，汉族，住宁乡县。
委托诉讼代理人：贺有富，宁乡县正兴法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓运文，男，1966年7月18日出生，汉族，住宁乡县。
委托诉讼代理人：李美容，湖南光阳律师事务所律师。
上诉人李放良、钟洪灿因与被上诉人邓运文农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
李放良、钟洪灿上诉请求：一、撤销湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05304号民事判决第一项、第三项；二、依法支持李放良、钟洪灿一审反诉请求；三、判决邓运文负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。邓运文购买的房屋不是用来建设其本人居住的住宅，而是用来拆除重建高层楼房，分套间、单元转让他人；李放良、钟洪灿与邓运文之间签订的《房屋和土地使用权转让协议》并没有解除，因《房屋和土地使用权转让协议》中并未约定解除合同的条件，因此不存在合同法第93条规定的合同解除条件，另邓云文也从未向李放良钟、洪灿送达解除合同的书面文件，因此也不适用合同法第94条解除合同；二、一审判决关于本案的几个核心问题认定错误。根据交易惯例，房屋买卖都是先转让后办理相关土地变更手续，因此不能认定为私自转让行为；本案的《房屋和土地使用权转让协议》是由邓运文提供的，而且是一份格式合同，因此李放良、钟洪灿不存在过错；邓运文没有完成高层楼房的建设，不能达到其投资开发的目的的责任不在李放良、钟洪灿；一审判决认定涉案房屋应属于危房是没有依据的，是错误的；邓云文请求返还购房款的主张已超过诉讼时效。
邓运文辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《房屋和土地使用权转让协议》并非李放良、钟洪灿所称的先解除后无效，而是由于该合同无效而解除；邓运文不存在私自转让涉案房屋，所以才要求李放良、钟洪灿依法办理建房证等相关手续，同时因李放良、钟洪灿违约才导致邓运文没有达到建房的目的；一审邓运文已提交证据予以证明涉案房屋是否属于危房；现宁乡县政府征地补偿是按人口计算，并非按土地面积计算，且李放良、钟洪灿的补偿款已经发放到位。
邓运文向一审法院起诉请求：一、解除李放良、钟洪灿与邓运文之间签订的《房屋和土地使用权转让协议书》，李放良、钟洪灿返还邓运文支付协议款项600000元。二、李放良、钟洪灿赔偿邓运文为建房而支付拆除危房工资12000元，基础桩材料和工资98000元，房屋设计费25800元，共计135800元。三、李放良、钟洪灿承担本案的诉讼费用。李放良、钟洪灿向一审法院反诉请求：一、邓运文立即给付李放良、钟洪灿买房款901188元；二、邓运文承担本诉与反诉全部诉讼费用。
一审法院认定事实：钟洪灿与李放良系夫妻关系。邓运文与李放良、钟洪灿均系宁乡县白马桥乡仁福村村民，邓运文居住在东风组28号，李放良、钟洪灿居住在松柏组13号。涉案房屋位于宁乡县白马桥乡××村松柏组××栋，一层平房，共九间，砖木结构，套内建筑面积200.92平方米，房产权证为宁房权证白马桥字第××号，房屋所有权人钟洪灿（单独所有）。房产权证附记栏显示1982年自建，集体土地，2010年换证，房号为101。邓运文与李放良、钟洪灿协商一致，李放良、钟洪灿将房屋及土地使用权以1501188元的价款转让给邓运文，邓运文用于拆除建房。2011年7月27日，李放良、钟洪灿向邓运文出具了涉案房屋系夫妻共同所有，无权属纠纷，在收到邓运文转让款后，不再主张房屋和土地使用权任何权益的声明。2011年10月13日，双方签订了《房屋和地地使用权转让协议书》，主要内容如下:转让方钟洪灿、李放良（甲方），受让方邓运文（乙方）甲方系夫妻关系，座落于宁乡县白马桥乡××村松柏组××号钟洪灿名下的房屋（详见：宁房权证白马桥字第××号《国有土地使用权证》）是甲方共同所有的房屋，该房屋所占的土地使用权也归甲方共同享有，现甲方自愿将此房屋和土地使用权转让给乙方，乙方愿受让，双方就有关转让事宜达成如下条款：一、转让范围：上述《房屋所有权证》所载的全部房屋、该房屋所占的土地使用权、该房屋周围的空闲地（前至老宁黄公路，后抵联发物流公司围墙）。二、转让价款：上述转让范围所载内容转让价款共作价为人民币壹佰伍拾万零壹仟壹佰捌拾捌元整。三、付款方式：上述转让价款分四次付清：签订本协议之日付贰拾万元整；甲方拆除上述房屋后付肆拾万元整；新建房屋主体完工后付伍拾万元整；上述新建房屋搞好外墙装饰、所有附属工程（道路硬化、建好下水道等）完工后，具备交房条件时付清余款。四、特别约定：1、甲方保证转让给乙方的房屋和土地使用权没有共有人，没有向任何单位和个人进行抵押转让，权属清楚无纠纷，否则，承担一切后果责任。2、甲方转让给乙方的房屋和土地使用权无论是否办证，是否过户，无论怎样升值，甲方收到乙方转让款后，甲方保证不再主张上述房屋和土地使用权的任何权益，不再向乙方提要任何费用，并永远放弃此房屋和土地使用权的一切诉权。……6、上述房屋和土地使用权所涉当地村组的一切关系归甲方处理（其中包括：修道路、建下水道，使用电力设施）。7、乙方建房时，甲方负责将电接至乙方建房处，与电力部门的关系由甲方负责处理，但所需的费用由乙方承担。8、本协议各条款均是双方的真实意思，一经双方签字即生效，任何一方不得反悔、毁约，否则，承担一切后果责任。当天，邓运文向钟洪灿支付了200000元，钟洪灿向邓运文出具了“今收到邓运文现金贰拾万元正￥200000.00元（宅基地出让金）钟洪灿2011年10月13日”的收条，同时将涉案房屋的房产证原件交给了邓运文。同日，李放良、钟洪灿共同委托唐国兵到有关部门办理土地变性手续和建房手续，出具了委托书，并在宁乡县公证处办理了公证，委托书主要内容如下：“委托人系夫妻关系，座落于宁乡县白马桥乡××村松柏组××号钟洪灿名下的房屋（详见：宁房权证白马桥字第××号《国有土地使用权证》）是委托人共同所有的房屋，该房屋所占的土地使用权也归委托人共同享有，现委托人特委托受托人全权代表委托人办理如下事宜：一、签订与上述房屋和土地使用权相关的一切协议合同。二、向宁乡县国土资源局申办上述土地使用权变性手续。三、向宁乡县规划管理部门、建设管理部门、房屋产权管理部门、国土管理部门及其他相关职能部门申办上述土地使用权的建房手续。四、申办上述土地使用权所建房屋的产权分割、分户手续。五、向有关部门缴纳税费。六、申办上述土地使用权所建房屋的产权分割、分户后的房屋所有权证和土地使用权证。七、处理与上述房屋和土地使用权相关的一切事宜。受托人在办理上述事宜中所签订的一切文书资料委托人均予以承认。本委托长期有效。”随后，钟洪灿将涉案房屋申请办理了危房鉴定手续，宁乡县房屋安全鉴定办公室出具的宁房鉴定字第201111001号鉴定报告显示（2011年11月9日），涉案房屋综合评定为D级，建议立即予以拆除。尔后，邓运文将涉案房屋拆除。2011年11月19日，邓运文以银行转帐方式向钟洪灿支付400000元。房屋拆除后，邓运文开始在原有的地基上打桩，花费110000元（危房拆除款12000元、基础桩材料和工资98000元）。2012年7月23日的《村民建房用地申报表》显示：申请用地户主姓名为钟洪灿；申请建房用地理由为危房改建；村民小组意见（本组相关户主签章）栏有13名组代表签名，组长亦签了名；村（居）委会意见栏为：情况属实，请各级政府批示，并加盖了宁乡县白马桥乡仁福村村委会印章。因李放良、钟洪灿所在乡政府、国地资源等相关部门均未签字、盖章，导致建房用地审批手续未办妥。双方为此引发纠纷。
一审法院认为：本案双方当事人系同乡同村人，依法在同一集体经济组织内部可以进行宅基地使用权转让，双方当事人所签订的合同系双方当事人的真实意思表示。但依《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，本案当事人应当依法依规办理宅基地使用权的申请、变更手续。本案中，邓运文在未能依法依规办理好相关宅基地使用权申请、变更手续的情况下拆除了李放良、钟洪灿房屋，依法应当予以赔偿李放良、钟洪灿；但因双方签订了《房屋和土地使用权转让协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，从该协议内容来看，既约定了农村房屋的买卖，又约定了土地宅基地使用权的转让，故房屋转让协议书实际上包含两个合同内容条款，一是农村房屋买卖合同条款，二是土地使用权转让合同条款。关于涉案房屋买卖合同条款，因主体适格、标的合法、意思表示真实，为有效合同条款。关于土地使用权转让合同条款，因双方在未经依法办理宅基地使用权申请及变更手续的基础上进行私自转让，该转让行为违反了法律禁止性规定而无效，故该条款为无效条款。本案中，邓运文在签订合同当天向李放良、钟洪灿支付了200000元，李放良、钟洪灿向邓运文出具的收条载明该款项系宅基地出让金。李放良、钟洪灿因该无效条款所取得的200000元出让金应当予以返还给邓运文。对于双方所签订的《房屋和土地使用权转让协议》，其中对于有效条款，从双方诉辩意见及庭审查明的事实看出，双方对于房屋买卖条款中所有权转移的目的无法实现的事实并无异议，且李放良、钟洪灿并未提出要求继续全部履行合同，故一审法院视为双方协商一致解除房屋买卖的有效条款。对于解除的合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，对于邓运文尚未交纳的购房款可不再交付。根据本案合同的性质及履行情况，涉案房屋因未办理所有权转移登记，故本案房屋所有权仍属于李放良、钟洪灿所有，李放良、钟洪灿对于在有效条款解除前所取得的购房款可予退还给邓运文，邓运文亦应当退还所取得的房屋，但因涉案房屋已被邓运文拆除，在原宅基地上又另打了地基，无法恢复到原来的状况，故邓运文可通过折价赔偿的方式予以退还。对原房屋的价值，因原房屋无法恢复到原状，亦无法鉴定和估量，但从双方所提交的证据来看，涉案房屋应属于危房，且综合本案来看，邓运文无法取得房屋的所有权的原因系因其未实际取得宅基地使用权所致，对于该后果的造成，双方均存在过错，故一审法院认为，邓运文可将已支付的400000元折抵赔偿李放良、钟洪灿房屋的损失款，不再要求退还。本案中，邓运文并未实际取得宅基地，故对于尚未支付的款项，不再支付，因合同中的无效条款系双方过错造成，应当各自承担相应责任及因该无效条款所造成的各项损失，酌定各承担50%的责任，李放良、钟洪灿可适当返还宅基地出让金100000元给邓运文。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、九十七条之规定，遂判决：一、李放良、钟洪灿在本判决生效后五日内返还邓运文100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回邓运文的其他诉讼请求；三、驳回钟洪灿、李放良的反诉请求。一审案件受理费11158元，由邓运文负担；反诉费5579元，由钟洪灿、李放良共同负担。
本院二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：根据李放良、钟洪灿与邓运文于2011年10月13日签订的《房屋和土地使用权转让协议》的约定及双方当事人的陈述，邓运文向李放良、钟洪灿购买涉案房屋及土地使用权的目的是为拆除涉案房屋、利用涉案土地重建新房，而并非取得涉案房屋所有权，且《房屋和土地使用权转让协议》中未明确分割涉案房屋及土地使用权的买卖内容和价格，故本案是房屋和土地使用权的整体买卖，一审判决将协议内容分为农村房屋买卖合同和土地使用权转让合同两部分不当，本院予以纠正。本案中，虽李放良、钟洪灿与邓运文系同乡同村人，依法在同一集体经济组织内部可以进行宅基地使用权转让，但依照《中华人民共和国土地管理法》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的有关规定，邓运文向李放良、钟洪灿购买宅基地，应当依法依规办理宅基地使用权的申请、变更手续。双方在邓运文未能依法依规办理好相关宅基地使用权申请、变更手续的情况下签订《房屋和土地使用权转让协议》，且事实上邓运文也无法取得涉案宅基地使用权，而该《房屋和土地使用权转让协议》为房屋和宅基地使用权的整体转让，故该《房屋和土地使用权转让协议》应属无效。李放良、钟洪灿主张继续履行《房屋和土地使用权转让协议》，要求邓运文支付约定的剩余价款的上诉理由不能成立，本院不予支持。因邓运文与李放良、钟洪灿签订的《房屋和土地使用权转让协议》无效，李放良、钟洪灿应返还邓运文已支付的价款600000元，邓运文亦应返还李放良、钟洪灿已交付的涉案房屋及宅基地，但因涉案房屋已被邓运文拆除，在原宅基地上又另打了地基，无法恢复到原来的状况，故邓运文应通过折价赔偿的方式予以退还。对涉案房屋的原价值，因无法恢复到原状，亦无法鉴定和估量，故本院综合本案实际情况及协议无效的过错程度，酌情认定邓运文将已支付的600000元折抵赔偿李放良、钟洪灿房屋的损失。关于房屋拆除后，邓运文在原有的地基上打桩建房而发生的相关费用由邓运文自行承担。
综上所述，上诉人钟洪灿、李放良的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但对双方协议效力的认定及损失的处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05304号民事判决第三项；
二、撤销湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05304号民事判决第一项、第二项；
三、驳回邓运文的诉讼请求。
本案一审案件受理费11158元，由邓运文负担。反诉费5579元，由钟洪灿、李放良负担；二审案件受理费16737元，由邓运文负担8368.5元，钟洪灿、李放良负担8368.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周坤
审 判 员 熊伟
代理审判员 周卓
二〇一七年八月八日
书 记 员 毛韧
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。