广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1884号
上诉人（原审被告、反诉原告）：易业枢。
委托代理人：冯向明，广东世纪华人律师事务所律师。
委托代理人：胡春艳，广东世纪华人律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李志华。
委托代理人：甘毅，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市静山花海艺术馆有限公司。
法定代表人：杨枝，董事长。
委托代理人：唐某，公司职员。
上诉人易业枢与被上诉人李志华、原审第三人深圳市静山花海艺术馆有限公司（以下简称静山花海公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深罗法民三初字第822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
李志华在原审中的诉讼请求为：一、确认原告解除原被告双方签订的关于深圳市罗湖区某村某号房屋的《房屋租赁合同》的效力；二、被告腾退房屋并支付以加倍租金方式暂计算占用房屋期间（2015年1月-4月）的房屋占有使用费33600元，并支付至实际腾退时；三、被告承担本案诉讼费用。
易业枢在原审中的反诉请求为：一、原告继续履行与被告签订的《房屋租赁合同》；二、原告承担本案诉讼费用。
原审法院经审理查明，一、涉案的位于深圳市罗湖区某村某号房屋，系原告自建所有，该房屋共四层。2012年1月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将涉案的四层房屋出租给被告作创作室、画廊展厅、文化沙龙以及生活居住使用；租期十年，即从2012年1月2日至2022年1月2日，合同期满后，如原告继续出租房屋的，被告拥有优先承租权，租赁合同因期满而终止时，如果被告确实无法找到房屋，可与原告协商酌情延长租赁期限；合同生效后被告交一个月房租以及一个月的押金给原告，前三年每月租金为16000元，接着的三年的月租金涨5%即每月16800元；合同签订后，原告需当天将房屋交付给被告使用；租期内被告必须准时交付租金和水电费，被告拖欠租金一个月，原告有权终止合同；租期内被告若中途转让必须经得原告同意，否则原告有权单方终止合同。
二、2014年12月5日，被告的代理律师向第三人的员工唐某发出书面律师函，内容为：2012年1月1日易先生与唐先生口头约定将涉案房屋2、3、4层以及天台出租给唐先生作艺术馆，根据合同法第215条，未采用书面形式的租赁合同视为不定期租赁合同，因此易先生与唐先生签订的该合同为不定期租赁合同；根据合同法第232条，易先生可以随时解除与唐先生签订的不定期租赁合同；特此函告，唐先生收到本所函之日起10日内搬离该租区并支付拖欠的租金。2014年12月30日，被告书面通知第三人，涉案租赁房屋2、3、4层以及天台的物业，增涨房租为每平方米30元，院子250元每月，天台20**元不变，请第三人负责人在5天内答复，如继续承租的需在2015年1月1日开始按照新租金交纳租金29250元；若不同意或者不答复，视为放弃承租该物业，承租方需在20天内搬离该物业。
三、2014年12月25日，原告书面通知被告，称因被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人使用，违反了合同约定，故决定解除与被告的房屋租赁合同，该合同终止履行日为2014年12月25日，限被告于2015年1月10日前腾退。2014年12月31日、2015年1月8日，被告分别书面回复原告，称被告并没有中途转让涉案房屋租赁合同，被告本人一直使用上述房屋，原告无权解除涉案房屋租赁合同。
2014年12月25日，原告书面告知第三人，内容为，原告于2014年12月5日经详细了解，得知被告于2012年1月1日起将涉案租赁房屋转租给第三人使用，该转租未经原告同意，不符合合同约定和法律规定，原告已于2014年12月25日解除与被告所签房屋租赁合同。
四、被告于2015年1月6日以第三人拖欠房屋使用费为由向本院提起诉讼［案号（2015）深罗法民三初字第324号］，请求第三人支付其深圳市罗湖区某村某号2-4层2个月房屋使用费40000元，并将上述房屋使用权交还给被告。该案经过本院及深圳市中级人民法院二审终审［（2015）深中法房终字第1031号］，现已审结，其中认定被告与第三人之间存在事实上的房屋租赁法律关系，并认定“由于涉案房屋系由易业枢向李志华承租而来，双方在租赁合同中没有约定可以转租涉案房屋，易业枢申请陈某某出庭作证的证言不足以证明李志华口头同意易业枢有权转租涉案房屋的一部分，李志华明确表示不同意易业枢转租，故李志华于2014年12月25日以易业枢未经李志华同意擅自将房屋转租给静山花海公司使用为由书面通知易业枢解除与易业枢的房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。李志华还于2014年12月25日书面告知静山花海公司其已于2014年12月25日解除与易业枢所签房屋租赁合同。因此，易业枢、静山花海公司之间的事实上的房屋租赁法律关系也失去了存在的基础，易业枢上诉请求静山花海公司交还租赁房屋的使用权，理据不足”，并由深圳市中级人民法院终审判决维持了（2015）深罗法民三初字第324号民事判决书中关于第三人支付被告2014年12月、2015年1月份租金40000元及驳回被告其他诉讼请求的判决内容。
五、原告与第三人于2015年3月15日签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋的2层、3层、4层连天台出租给第三人使用，租赁期为7年，从2015年1月1日起至2022年1月1日止。合同亦对租金及双方其它权利义务做了约定。
六、被告至今仍使用租赁房屋的第一层。被告自2015年1月起未向原告支付租金。原告按双方租赁合同中约定整栋房屋每月租金16800元计算房屋一层的租金为每月4200元，并按该金额的双倍计算2015年1月起的房屋占有使用费。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。双方对被告在租赁期间内存在将部分房屋转租的行为均无异议，原审法院予以确认。本案焦点在于原告以被告未经其同意擅自将房屋转租给第三人使用而解除前述《房屋租赁合同》是否有事实及法律依据。关于双方《房屋租赁合同》没有约定可以转租涉案房屋，及原告未以书面或口头的形式同意被告转租房屋的事实，已有（2015）深中法房终字第1031号生效《民事判决书》予以认定，原审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原告根据上述事实和法律规定，向被告提出解除《房屋租赁合同》理据充分，原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2014年12月25日解除。被告请求继续履行合同，于法无据，原审法院不予支持。
关于原告请求被告支付2015年1月起双倍于租金的占有使用费，因被告对《房屋租赁合同》中关于不允许中途转让的约定的理解与原告存在分歧，且于2015年1月6日即就其与第三人之间的事实租赁关系提起诉讼，并在该案中申请证人出庭作证以证明签订合同时原告曾口头同意被告有权转租部分房屋。被告亦在本案中反诉请求继续履行合同。因双方对原告解除合同的效力存在争议，并有相关争讼案件处于未决状态，原告请求其按双倍租金支付占有使用费，理由不充分，原审法院酌定被告按原有租金标准4200（16800元÷4层）元自2015年1月起支付案涉房屋一层的占有使用费至其实际腾退之日。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李志华与被告易业枢于2012年1月2日签订的深圳市罗湖区某村某号房屋的《房屋租赁合同》于2014年12月25日解除；二、被告易业枢应自本判决生效之日起十日内按每月4200元的标准支付原告李志华自2015年1月起的房屋占有使用费至被告易业枢实际腾退房屋之日止；三、驳回原告李志华的其他诉讼请求；四、驳回被告易业枢的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费320元，由原告李志华负担160元、被告易业枢负担160元；反诉受理费25元，由被告易业枢负担。
上诉人易业枢不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：撤销原审判决，判令被上诉人继续履行与上诉人签订的《房屋租赁合同》，本案所涉所有诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：
上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定，上诉人中途转让须经被上诉人同意，而上诉人从未转让自己的合同权利和义务，并没有违反约定。而且在（2015）深罗法民三初字第324号民事判决书和（2015）深中法房终字第1031号判决书中，法院均要求原审第三人向上诉人支付2014年12月、2015年1月拖欠的租金4万元，且原审第三人和被上诉人均未上诉，这表明深圳市罗湖区人民法院和深圳市中级人民法院以及原审第三人和被上诉人均认为上诉人的转租行为是合法有效的，并非未经被上诉人同意的非法转租行为，此后，被上诉人单方不允许转租的行为，是其单方面变更合同的行为，此行为未经上诉人同意，因此此行为对上诉人没有约束力，故而被上诉人请求解除《房屋租赁合同》的行为并无理据。
上诉人补充的事实与理由：原审判决引用了深圳市中级人民法院做出的（2015）深中法房终字第1031号民事判决书里关于租赁合同没有约定是否同意转租的一部分，我们认为这一部分认定没有任何事实和理由。因为，在该案中只是对上诉人与第三人的租金的拖欠作为诉讼的内容。至于和被上诉人是否解除合同不在该案审理范围内，所以原审法院引用该案的认定来做出本案的判决是错误的。
综上所述，上诉人请求二审法院撤销原审判决，判令被上诉人继续履行与上诉人签订的《房屋租赁合同》。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本院（2015）深中法房终字第1031号民事判决只是确认易业枢与静山花海公司之间存在事实上的租赁关系，并未认可李志华同意易业枢将案涉房屋2-4层转租给静山公司。易业枢上诉认为，李志华同意其将案涉房屋2-4层转租给静山花海公司，此后，单方不许转租行为属单方变更合同行为，没有事实依据，本院不予采信。
另，本院（2015）深中法房终字第1031号案中，易业枢其中的一项诉讼请求是：静山公司将案涉房屋2-4层的使用权交还给易业枢。而能否支持易业枢这一诉讼请求的前提即是，李志华是否同意了易业枢转租案涉房屋2-4屋给静山花海公司，因此，本院在该案中认定李志华与易业枢的租赁合同中没有约定李志华同意易业枢有权转租的内容，并没有超出该案的审理范围。同时，该案的这一争论焦点在本案中亦是争论焦点，原审法院在判决中引用本院生效判决已经查明的事实作为定案依据，亦无不当。
综上所述，上诉人易业枢的上诉事实与理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实理处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费220元由上诉人易业枢负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 廖冉冉（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……