大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甘民初字第1342号
原告于忠民，女。
原告田胤先，男。
二原告共同委托代理人王晓英，系上海市锦天诚律师事务所律师。
被告大连红旗谷高尔夫俱乐部有限公司。
法定代表人兰克。
委托代理人陈文卿，系辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人赵雪峰，男。
原告于忠民、田胤先与被告大连红旗谷高尔夫俱乐部有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪组成合议庭，按普通程序公开开庭进行了审理。原告于忠民、田胤先及其共同委托代理人王晓英，被告大连红旗谷高尔夫俱乐部有限公司的委托代理人陈文卿、赵雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于忠民、田胤先诉称，原告与被告于2011年1月14日签订红谷山庄房屋买卖合同，并以定金的方式提前交清了全部房款，依据相关规定取得了房屋的所有权。在接到被告的房屋交接通知，进行房屋验收时发现，房产东侧外墙别墅占地和相邻山坡绿化带及邻居界限墙缺失，坐落在山体风化石灰岩上的主体地基全部裸露悬空，房屋整体完工明显存在结构安全质量问题，存在处处漏水等诸多质量问题。被告存在严重违约，具体如下：一、被告作为开发商，应确保案涉房屋的质量和安全，但被告未尽到上述义务。1、被告作为开发商，自行建设或允许其他人实施拆改、违建行为导致案涉房屋改变原有规划设计，存在严重质量问题。重大改变表现在：在案涉房屋东北角与后山之间存在一道高约1米、长约2米的挡墙；案涉房屋东侧主墙体外与别墅之间原本存在的高度约50厘米，一直延伸到案涉房屋东南方的分户墙被拆除；案涉房屋东前方面积数百平方米，原本应该是视野开阔的公共绿化带被开挖破坏殆尽；案涉房屋东侧SPA墙外原本为公共绿地的地块被开挖，导致条形地基裸露悬空并持续长达一年；2、重大改变导致案涉房屋出现严重质量问题。案涉房屋东北角违背原有规划设计建造的挡墙势必导致雨水倒灌，形成堰塞湖后果；地基裸露、悬空后被告未能按照书面承诺的情况进行整改，由此导致的安全隐患至今未能得到根除；分户墙的被拆除和移动，也将影响案涉房屋的安全和整体效果，并对原告方的合法权益造成实质性侵害；案涉房屋东前方大面积公共绿地的被占用，也直接影响了案涉房屋的视野、通风和采光，更直接对安设房屋的品质造成实质性的负面影响。3、案涉房屋全面存在防水问题，出现地面裂缝，都与被告的施工质量有直接关系。二、被告存在违约行为。1、被告未能做好案涉房屋的防水层等工作导致房屋渗水、地板开裂等。2、案涉房屋的重大改变行为发生在案涉房屋地基、基础的验收报告通过之后，其在红谷山庄别墅办理交房手续之前，属于违约行为。三、被告至今未对案涉房屋的相关质量问题进行修缮，使得案涉房屋至今无法得到正常使用，导致原告遭受巨大损失，如租金、案涉房屋的品质大幅度下降、维修费用等。1、被告至今未能对案涉房屋进行维修，依约应承担维修费。2、被告应另设分户墙，按照案涉房屋原有规划设计图纸划分案涉房屋与房屋之间的分户墙，从而明确原告可以领养的公共绿地具体位置和面积。3、被告应按照案涉房屋房款总价的20%向原告支付约1,800,000元的违约金。4、原告因被告严重违约遭受的经济损失也不低于1,800,000元。综上，原告诉至法院，请求判令：1、被告承担合同约定的违约责任，支付给原告总房款20%的违约金约1,800,000元（包含租金损失、案涉房屋品质大幅度下降的损失）；2、被告承担房屋修复费用108,141.81元；3、清晰设定土地使用界限和绿化界限；4、本案诉讼费、鉴定费等法律费用由被告承担。
被告大连红旗谷高尔夫俱乐部有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、根据鉴定结论，案涉房屋地基基础及主体工程不存在质量问题，原告以案涉房屋存在安全隐患影响正常使用为由拒绝接收房屋，没有事实及法律依据。二、原告主张案涉房屋东侧与相邻5号房屋“分户墙”墙基下的开挖施工导致了该墙基的裸露和悬空、墙体出现裂缝，并与楼板和一层地面裂缝有关系，对案涉房屋造成安全隐患风险，与事实不符。鉴定意见书没有结论认定案涉房屋地基基础及主体结构存在质量问题，案涉房屋无安全隐患风险。三、案涉房屋东北角与后山之间存在一道挡墙，该挡墙并非被告建设，在施工图纸上也没有这道墙。四、原告诉请被告设定土地使用界限和绿化界限，无事实及法律依据。1、案涉项目的绿地属于业主共有，并未明示属于某个业主所有。根据商品房买卖合同补充协议第十二条第2款的约定，原告对案涉房屋门前的庭院有权负责管理养护，而该庭院事实上属于全体业主所有，应当按照业主委员会或物业服务企业不时更新和要求执行。原告与房屋业主之间的相邻法律关系，应向业主委员会或相邻业主主张，被告无责任及义务为原告设定土地使用界限和绿化界限。五、原告主张案涉房屋总房款20%的违约金，没有法律依据。根据鉴定结论，案涉房屋存在质量问题的修复费用为108,141.81元，原告主张的总房款的20%的违约金远远高于其实际损失的金额，不应予以支持。
经审理查明，2011年1月14日，原告于忠民与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的红谷山庄房屋一套，建筑面积436.84平方米，总房款9,025,216元。原告于忠民、田胤先系夫妻关系。2009年3月20日案涉房屋地基与基础工程验收合格；2009年6月15日案涉房屋主体工程验收合格；2012年12月27日案涉房屋进行了竣工验收备案；2014年3月3日原告接收案涉房屋。
2016年3月21日大连理工大学司法鉴定中心出具大工[2015]GC鉴字第JD156号司法鉴定意见书认定：1、通过勘查分析就房屋目前状态而言，案涉房屋未发现基础及楼体偏移现象；2、案涉房屋东北角与后山之间存在一道挡墙，导致房屋北侧室外排水系统不畅通，积水灌入室内；3、案涉房屋露台防水层存在施工质量问题，防水卷材有破损点或露台边墙、女儿墙防水卷材上翻高度不足或端头封闭不好；4、混凝土主板有裂缝，裂缝宽度大多数低于0.3毫米；5、案涉房屋东侧分户墙不同材料结合处存在竖向裂缝，与在墙基下开挖施工有关联。6、一楼地板裂缝为混凝土浇筑面积大产生的温度性收缩裂缝。综合认定案涉房屋存在质量问题。
2016年12月25日大连理工大学司法鉴定中心出具大工[2016]GC鉴字第JD146号司法鉴定意见书认定：案涉房屋北侧室外排水系统，露台及露台边墙、防水墙防水层，混凝土楼板裂缝，房屋东侧分户墙竖向裂缝，一楼地板裂缝的修复方案祥见<五、分析说明（二）修复范围及修复方案>，修复费用为108,141.81元。
原告预付鉴定费合计31,300元。
以上事实有商品房买卖合同、地基与基础工程验收报告、主体工程验收报告、竣工验收备案表、别墅业主交房物品清单、照片、[2015]GC鉴字第JD156号司法鉴定意见书、[2016]GC鉴字第JD146号司法鉴定意见书、鉴定费缴费通知及付款凭证、原、被告的陈述，以及本院的庭审笔录、调查笔录在案为凭。这些证据经庭审质证及本院审查，可以采信。
本院认为，依据法律规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”依据司法鉴定意见书，案涉房屋确实存在质量问题，修复费用108,141.81元应由被告承担。
关于原告主张违约金约1,800,000元的问题，被告辩称该违约金数额远远超过其实际损失。依据法律规定“当事人约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。原告在代理词中提出其损失包含6年的租金损失、案涉房屋品质大幅度下降的损失、维修费用的损失。1、对于租金,商品房买卖合同第八条约定案涉房屋2011年6月1日前交付的条件是：经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘查、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。2009年3月20日案涉房屋地基与基础工程验收合格；2009年6月15日案涉房屋主体工程验收合格；经司法鉴定案涉房屋不存在主体结构质量不合格的情况，故2011年6月1日涉案房屋具备交付条件，原告拒不接收房屋造成的损失不应由被告承担。2014年3月3日原告接收房屋后，双方就案涉房屋质量问题存在争议，一直未能解决，根据法律规定应由出卖人进行维修，但出卖人拒不维修或拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。故对于扩大部分的损失双方均有责任。考虑在原告接收房屋后，因质量问题导致原告一直未能入住，确实存在部分损失，综合各方过错程度，本院酌定被告应赔偿原告在此期间的损失100,000元。2、案涉房屋品质大幅度下降的损失，因房屋不存在主体结构质量不合格的情况，且原告未举证其损失的具体数额，故本院依法不予支持。3、维修费108,141.81元应由被告承担，本院予以支持。综上，原告各项损失合计208,141.81元，原告主张总房款20%的违约金约1,800,000元确实过高，本院将违约金依法调整为原告实际损失的30%即62,442.54元；案涉房屋鉴定费用31,300元由被告承担，以上费用合计301,884.35元。
关于原告第三项诉请清晰设定土地使用界限和绿化界限，依据商品房买卖合同补充协议第十二条第2款“买受人同意：本项目一层房屋门前如有室外庭院的，由一层相邻房屋的买受人领养并负责管理，本项目住宅房屋相邻的室外如有露台由该房屋的买受人领养并负责管理，费用自理。该买受人必须保证该室外庭院、室外露台的管理、使用均符合规定计小区的物业管理要求，不得改变用途和外观，并按业主委员会或物业服务企业不时更新和要求执行。上述室外庭院、室外露台为非赠送面积。”据此，原告并非其主张的所有权人，其应根据相应管理方的要求进行领养，具体事宜应与管理方沟通解决，故本主张不属于人民法院受理民事案件范围。
综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告大连红旗谷高尔夫俱乐部有限公司自本判决生效之日起十内给付原告于忠民、田胤先涉案房屋维修费、相应损失及违约金、鉴定费合计301,884.35元；
二、驳回原告于忠民、田胤先的其他诉讼请求。
逾期给付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。
案件受理费21,000元,其他诉讼费50元，合计人民币21,050元（原告已预付），由原告负担17,520元，被告负担3,530元。
如不服本裁判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大连市中级人民法院。
审 判 长 姚念杰
人民陪审员 张淑华
人民陪审员 林 洪
二〇一七年三月十六日
书 记 员 林雨欣
附相关法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。