湖南省株洲市芦淞区人民法院
行 政 判 决 书
（2016）湘0203行初36号
原告付浩宇，男，汉族，湖南省娄底市人，住湖南省株洲市。
法定代理人付加祥，男，，汉族，湖南省邵阳市人，系原告付浩宇父亲，住湖南省株洲市芦淞区。
委托代理人李伟隽，男，汉族，湖南省汨罗市人，住湖南省汨罗市。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为提起诉讼，代为提起上诉、反诉，参与调解，代收法律文书等。
委托代理人周林，男，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲县。代理权限为一般代理。
被告株洲市国土资源局，住所地：湖南省株洲市天元区长江北路369号。
法定代表人何安国，局长。
委托代理人陈慷，男，系株洲市国土资源局工作人员。代理权限为特别授权，代为应诉，代为承认、反驳诉讼请求，代为提起反诉，代为进行和解等。
委托代理人赵研艳，湖南誉翔律师事务所律师。代理权限为一般代理。
第三人1株洲市房产管理局，住所地：湖南省株洲市芦淞区新华西路1101号。
法定代表人刘希山，局长。
委托代理人唐思琪，女，系株洲市房产管理局工作人员。代理权限为特别授权，即代为承认、反驳诉讼请求，参与调解，提起反诉，代收法律文书等。
委托代理人胡育云，男，系株洲市房产管理局工作人员。代理权限为特别授权，即代为出庭，承认、反驳诉讼请求，参与调解，签收法律文书等。
第三人2何海宁，男，汉族，江西省武宁县人，住湖南省株洲市芦淞区。
法定代理人何逸明，女，汉族，湖南省攸县人，住湖南省株洲市芦淞区。
第三人3贺紫荣，女，汉族，湖南省娄底市人，系原告付浩宇母亲，住湖南省株洲市天元区。
委托代理人胡飞，湖南定胜律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为出庭，承认、反驳诉讼请求，参与调解等。
原告付浩宇与被告株洲市国土资源局（以下简称“株洲市国土局”）、第三人株洲市房产管理局（以下简称“株洲市房产局”）、何海宁、贺紫荣不动产登记管理纠纷一案,本院于2016年11月8日受理后，依法组成由审判员郭军担任审判长，由审判员任君、人民陪审员沈顺珍参加的合议庭，于2017年2月24日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告付浩宇的委托代理人李伟隽、周林，被告株洲市国土资源局的委托代理人陈慷、赵研艳，第三人株洲市房产管理局的委托代理人唐思琪、胡育云，第三人何海宁的法定代理人何逸明，第三人贺紫荣的委托代理人胡飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付浩宇诉称，原告父亲付加祥与第三人即原告母亲贺紫荣于2014年9月25日在株洲市天元区民政局协议离婚。双方于离婚前针对子女抚养及夫妻共同财产分割等问题达成协议，对于位于株洲市芦淞区人民南路222号金帝商业广场1199(1191)号门面，双方一致同意赠与归贺紫荣抚养的原告。2016年9月，原告父亲付加祥在向被告下属单位即不动产登记中心查询上述门面的权利状况时，发现该门面已于2015年12月28日被贺紫荣作价300000元卖与第三人何海宁，后由第三人株洲市房产管理局为何海宁办理了过户登记。付加祥通过查询，发现涉案门面的交易价格远低于市场评估价1017300元。因贺紫荣作为原告监护人擅自处分了原告财产，且在处分过程中，贺紫荣始终未通知原财产共有人即付加祥参加，故株洲市房产管理局在办理过户登记的过程中，并未依法履行审慎性审查的法定义务。综上，株洲市房产局在为何海宁办理房屋过户登记的过程中，认定事实不清，主要证据不足，程序明显违法。同时，第三人何海宁受让涉案门面的价格明显低于市场交易价格，其买卖行为并非善意。因此，株洲市房产管理局所实施的该登记过户的行政行为损害了原告的合法权益，依法应由被告株洲市国土资源局予以撤销。原告为维护其合法权益，遂向法院起诉，请求判令：撤销株房权证株字第10005756**号房屋所有权证。
被告株洲市国土资源局辩称，一、涉案门面的所有权在原告父母即付加祥与贺紫荣离婚时即已约定由第三人贺紫荣所有。株洲市房产局经核实贺紫荣提交的相关材料后，于2014年10月28日向贺紫荣核发了株房权证株字第10004471**号房屋所有权证，登记状况为单独所有。本案中，原告父母离婚时所签订的《离婚协议书》的附件中虽约定了涉案门面归原告所有，但因原告父亲付加祥在过户登记时系株洲市大帝房地产开发有限公司的法定代表人，且付加祥与贺紫荣系在提出过户登记申请3日后即办理离婚手续，而贺紫荣的登记申请材料中也明确涉案门面系其单独所有，不存在共有的情形。因此，株洲市房产局为贺紫荣核发第1000447189号房屋所有权证的行为认定事实清楚、程序正当。原告认为房屋归其所有的理由不能成立。二、株洲市国土局向第三人何海宁核发株房权证株字第10005756**号房屋所有权证的行为事实清楚、程序正当。2015年12月28日，贺紫荣及何海宁向株洲市房产局提出转移登记申请，请求将所涉房屋所有权转移至何海宁名下。株洲市房产局在审核登记申请材料后，认定该房屋权属清楚、买卖合同合法有效，于2016年1月12日为何海宁核发了房屋所有权证。在本案中何海宁系善意第三人。同时，根据湖南省不动产统一工作的通知规定，不动产登记中心成立之前发生的纠纷应由之前的房屋登记部门负责，所以本案应该由株洲市房产局负责。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人株洲市房产局述称，一、第三人并非本案的适格主体。根据相关文件精神，原由第三人承担的房屋登记管理行政职能已全部移交至被告株洲市国土局。依据行政诉讼法第二十六条之规定，本案的被告应为株洲市国土局；二、株洲市房产局与本案没有法律上的利害关系，不应作为第三人参与诉讼。综上，请求法院驳回原告的起诉。
第三人何海宁述称，正是因为原房产证上载明的权属状况为贺紫荣单独所有，所以第三人才与贺紫荣进行交易。第三人取得涉案门面所有权系善意取得，且支付了相应价款。
第三人贺紫荣述称，一、现登记在第三人何海宁名下的房屋原归第三人贺紫荣所有，贺紫荣对该房产依法享有处置权；二、第三人何海宁所实际支付的对价与合同约定的价格不一致，应以该第三人的银行转账明细单据及付款金额作为实际交易价款；三、第三人何海宁系善意取得涉案门面，株洲市房产局的登记行为合法有效。
被告株洲市国土局为支持其辩解主张，向本院提交如下证据：
1、株洲市房屋登记受理单，拟证明第三人贺紫荣、株洲市大帝房地产开发有限公司曾向株洲市房产局提交登记申请；
2、房屋登记申请书；
3、株房权证株字第10000468**号房屋所有权证；
4、株洲市大帝房地产开发有限公司营业执照、付加祥身份证明、贺紫荣及双方代理人身份证明；
5、商品房买卖合同；
6、销售不动产统一发票；
7、授权委托书（两份）；
证据2-7拟证明第三人贺紫荣曾向株洲市房产局提交了房屋登记的相关资料；
8、株房权证株字第10004471**号房屋所有权证，拟证明株洲市房产局曾向贺紫荣核发房屋所有权证；
9、株洲市房屋登记受理单；
10、房屋登记申请书；
11、株房权证株字第10004471**号房屋所有权证；
12、何海宁及其代理人、贺紫荣身份证明；
13、株洲市房产测绘报告（分户）；
14、株洲市二手房买卖合同；
15、二手房交易资金监管信息登记确认表；
16、公证书；
证据9-16拟证明第三人何海宁、贺紫荣曾向株洲市房产局提交了相关登记资料；
17、株房权证株字第10005756**号房屋所有权证，拟证明株洲市房产局向何海宁核发了房屋所有权证。
原告付浩宇对被告株洲市国土局提交的证据质证意见为：对证据3、4、5、6的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据1、2、8的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据7中贺紫荣的委托书的真实性、合法性、关联性有异议，株洲市房产局系在付加祥不知情的情况下将涉案门面过户到了贺紫荣名下；对证据9、10、11、12、13、14、15、16、17的真实性、关联性均无异议，但对其合法性均有异议。
第三人株洲市房产局、何海宁、贺紫荣对被告株洲市国土局提交的证据质证意见均为：对证据1-17的真实性、合法性、关联性无异议。
原告付浩宇为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
1、付加祥身份证明，拟证明原告法定代理人的资格；
2、付浩宇的户籍登记资料，拟证明原告的主体资格；
3、株房权证株字第10005756**号房产证，拟证明涉案门面的现登记情况；
4、株房权证株字第10004471**号房产证，拟证明涉案门面原系初始登记在无权处分的第三人贺紫荣名下；
5、离婚协议书（两份）、补充协议、离婚证，拟证明涉案门面系通过离婚协议书的内容赠与原告，贺紫荣无权处分的事实；
6、（2016）湘0203民初1217号民事判决书，拟证明原告系依据离婚协议书取得案外房产并以此主张权利的事实；
7、株洲二手房买卖合同，拟证明第三人何海宁通过支付300000元价款而取得涉案门面所有权的事实；
8、涉案门面价值评估报告，拟证明何海宁未支付合理对价，涉案门面并非何海宁善意取得；
9、商品房买卖合同及销售不动产统一发票，拟证明买房时间为2014年9月1日，该时间系贺紫荣与付加祥的婚姻关系存续期间，故涉案门面原属夫妻共同财产；
10、授权委托书（分户登记）及委托人身份证明，拟证明委托办理分户登记的时间为2014年9月18日；
11、公证书、委托人及受托人身份证明，拟证明第三人株洲办理过户登记的证据不足、程序违法。
被告株洲市国土局对原告付浩宇提交的证据质证意见为：对证据1、2、3、7的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有异议；证据5与在株洲市房产局备案的离婚协议书不一致，对其真实性有异议；对证据6的合法性、关联性无异议，该证据系原告自己提供，其真实性无法核实；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，该评估报告系原告自己委托进行的，该报告在涉案门面的过户登记过程中需经税务部门认可，如存在涉案门面的买卖价格低于市场价格的情况，税务部门不会予以认可；对证据9、10、11的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的均有异议。
第三人株洲市房产局对原告付浩宇提交的证据质证意见为：对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的有异议；对证据5有异议，第三人仅认可经备案的离婚协议书，且仅对已收集的资料进行审查；对证据6、7有异议，第三人对房屋买卖价格不负责审查；对证据8不予质证；对证据9有异议，涉案门面在出售时已在株洲日报中发了公告，并无利害关系人提出异议；对证据10、11有异议，第三人仅进行形式审查，且在审查时已遵循审慎原则。
第三人何海宁对原告付浩宇提交的证据质证意见为：同意被告国土资源局和第三人贺紫荣、株洲市房产局的质证意见，原告提交的证据不能证明第三人非善意取得，而原告补充的凭证恰好可证明第三人系善意第三人。
第三人贺紫荣对原告付浩宇提交的证据质证意见为：对证据1-11的真实性、合法性、关联性均无异议，以上证据恰恰证明了株洲市房产局和株洲市国土局的资料齐备、程序合法，故应当得到支持。原告提交的评估报告书是单方作出的，该报告书结合何海宁的付款凭证，可证明何海宁的买受行为属善意取得。该涉案门面因系第三人单独所有，第三人能够独立处置，以何种价格出售与原告无关。
第三人何海宁为支持其陈述意见，向本院提交如下证据：
1、株洲盛达房地产代理有限责任公司居间合同；
2、税收完税证明(两张)；
3、湖南省非税收入电子缴款收据；
4、招商银行二手房交易监管资金缴款专用凭证；
5、转账凭证；
6、亲属关系证明；
证据1-6拟证明第三人支付了对应的价款，属于善意第三人。
原告付浩宇对第三人何海宁提交的证据质证意见为：对证据1-6的真实性、关联性无异议，对合法性不予认可。
被告株洲市国土局、第三人株洲市房产局对第三人何海宁提交的证据质证意见均为：对证据1-6的真实性、合法性、关联性无异议。
第三人贺紫荣对第三人何海宁提交的证据质证意见为：对证据1-6的真实性、合法性、关联性无异议，第三人贺紫荣确实收到了900000元以上的购房款。
第三人株洲房产局、贺紫荣未向本院提交证据。
为查明本案相关事实，本院与第三人贺紫荣进行了谈话并形成谈话笔录一份。原告付浩宇对本院制作的谈话笔录质证意见为：对该谈话笔录及涉及到金钱的内容有异议，且付加祥已履行了义务。
被告株洲市国土局、第三人株洲市房产局及第三人何海宁、贺紫荣对本院制作的谈话笔录均无异议。
综合全案，本院对原、被告和第三人何海宁提交的证据以及本院制作的谈话笔录作如下认证：
对被告株洲市国土局的证据1-17的真实性、合法性、关联性予以认定，对上述证据均予以采信。对原告证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认定，对上述证据均予以采信；对原告证据4、5的真实性、合法性、关联性予以认定，该证据不能实现原告的证明目的，对其证明目的不予采纳；原告的证据6具备真实性、合法性，但与本案无关联，对该证据不予采信；对原告证据7、8、9、10、11的真实性、合法性、关联性予以认定，但因该证据不能单独实现原告的证明目的，结合其他当事人的证据，对该证据的证明目的不予采纳。对第三人何海宁的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以认定，该证据能够实现原告的证明目的，对该证据予以采信。对本院制作的谈话笔录，本院对其合法性、关联性予以认定，对其真实性结合本案案情综合认定。
经审理查明，涉案门面所在的株洲市芦淞区人民南路222号金帝商业广场属株洲市大帝房地产开发有限公司所有。2014年9月1日，第三人贺紫荣与付加祥任法定代表人的株洲市大帝房地产开发有限公司（以下简称“大帝公司”）签订商品房买卖合同，双方约定将大帝公司所有的位于金帝广场1幢1层191号门面以单价20000元/㎡，总价356000元的价格进行买卖，付款方式为一次性全额支付。2014年9月12日，贺紫荣向大帝公司全额支付了购房款356000元，并于其后取得了涉案门面的房产证（产权证号：株房权证株字第10004471**号）。该证载明的房屋所有权人为贺紫荣，产权来源为购买，建筑面积为32.48㎡，套内面积为17.8㎡，共有情况为单独所有。
另查明，原告父亲付加祥与第三人贺紫荣系于2014年9月25日在株洲市天元区民政局协议离婚。2015年12月28日，第三人贺紫荣与第三人何海宁（由其法定代理人何逸明代理）通过房产中介签订《株洲市二手房买卖合同》，合同约定将涉案门面以一次性支付300000元的价格进行买卖，双方同意接受二手房交易资金全额监管，该买卖款项存入资金监管专用账户。在何海宁法定代理人何逸明的父亲何国建代为缴纳了相关购房费用及税费后，何逸明及贺紫荣的委托人罗微共同向株洲市房产局申请办理过户登记。株洲市房产局审核了双方提交的申请资料并履行了相关程序后，于2016年1月12日向何海宁核发了涉案房屋的房产证（产权证号：株房权证株字第10005756**号）。
本院认为，本案的争议焦点为：第三人株洲市房产局向第三人何海宁核发房屋所有权证的行政行为是否合法？应否被撤销？现分析如下：
第三人贺紫荣通过购买方式单独取得了涉案门面的所有权，根据物权法的相关规定，其对涉案门面依法享有占有、使用、受益和处分的权利。之后，贺紫荣与第三人何海宁签订株洲市二手房买卖合同，将涉案门面进行了买卖。株洲市房产局在审核了买卖双方提交的申请材料并履行了相关程序后，就涉案门面向何海宁颁发了房产证。株洲市房产局向涉案房屋买受人何海宁颁发房产证的行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，该行政行为合法，上述房屋所有权证不应被撤销。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第十二条、第十四条、第十七条、第三十九条，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第二十九条第一款、第六十九条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条，参照《房屋登记办法》第七条、第十四条、第十七条、第十八条、第二十条、第三十三条之规定，判决如下：
驳回原告付浩宇的诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告付浩宇承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审 判 长 郭 军
审 判 员 任 君
人民陪审员 沈顺珍
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 冯 维
附：判决书引用法律条文全文
《中华人民共和国物权法》
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第十二条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。
有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。
第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。
复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。
行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第二十九条公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。
人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉。
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。
《房屋登记办法》
第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：
申请；
受理；
审核；
记载于登记薄；
发证。
房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。第十八条房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。