广东省江门市蓬江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江蓬法棠民初字第195号
原告：江门市启蓬物流市场发展有限公司，住所地广东省江门市蓬江区。
法定代表人：谢瑞辉。
委托代理人：陈泉、梁美艳，广东永泽律师事务所律师。
被告：张宝林，男，汉族，1978年3月19日出生，住黑龙江省汤原县。
委托代理人：刘玉招，广东森德律师事务所律师。
关于原告江门市启蓬物流市场发展有限公司（以下简称启蓬物流公司）诉被告张宝林租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐晨峰独任审判，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告启蓬物流公司的委托代理人梁美艳、被告张宝林及其委托代理人刘玉招到庭参加诉讼。后因审理需要，转为普通程序审理，于2015年9月9日公开开庭审理，原告启蓬物流公司的委托代理人陈泉、被告张宝林及其委托代理人刘玉招到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告起诉称：2012年8月1日，原告以签约代表杨海娟和被告签订《租赁协议书》（协议号2012.4.19），协议约定（1）被告承租原告位于建设三路167号，B区2-5号厂房用于办公及仓库服务；（2）租期：从2012年8月1日至2016年1月30日，共3年半；（3）租金从2012年8月1日至2014年1月30日期间的总租金为10万元；2014年1月30日后被告按每月支付租金，仓库9000元，办公室1000元（合计10000元）；自2013年8月1日开始，仓库租金每年递增10%；（4）交租时间：被告必须在每月5号前交清当月租金，如延期5天以上未曾支付租金，原告可视为被告违约，原告有权单方面终止本协议，由此给双方带来的一切影响由被告负责；（5）被告须于2013年8月1日前向原告缴交20000元作为租赁押金，如原告在租赁期间无理毁约应付一倍租赁押金给被告。被告在租赁期间无理毁约原告可没收租赁押金，并追收所欠租金及相关费用；（6）原、被告双方还就租赁的水电费用、消防问题、特别问题、免责条款、协议期满及中途终止的法律后果等作出约定。协议签订后，原告依约将建设三路167号，B区2-5号厂房出租给被告使用，被告支付押金20000元，同时支付从2012年8月1日至2014年1月30日租金80000元，共100000元，上阶段仍欠租金20000元。自2014年1月31日后的租金一直未有支付，该阶段的租金按递增10%计算，每月为11000元，至2015年1月30日止，共欠租金132000元，加上前阶段所欠的20000元，被告共欠租152000元。据此，请求法院判令：1、请求判决解除双方于2012年8月1日签订的《租赁协议书》（协议号2012.4.19），并判令被告按照租赁物原有状况向原告返还租赁物；2、请求依法判令被告向原告支付租金152000元（计至2015年1月30日止）；3、请求判令原告没收《租赁协议书》中的押金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。后原告撤销被告按照租赁物原有状况向原告返还租赁物的诉讼请求。
原告在举证期限内提供的证据有：1、企业营业执照复印件、法人代表人身份证明书、组织机构代码证；2、租赁协议书、授权书；3、江门市联合村民委员会与原告的租赁合同书；4、电子缴税付款凭证。
原告申请证人杨海娟出庭作证，称曾在原告处工作，当时是代表原告与被告签订《租赁协议书》，现在已从原告处离职。
被告辩称：1、原告不是签订合同的主体，原告的诉讼主体资格不适格，应驳回其起诉。原告与我方签订《租赁协议书》时并没有出示杨海娟的授权委托书。该委托书是原告为起诉自行补签的，被告并没有收到授权委托书对该事实毫不知情。2、被告与杨海娟签订的租赁合同是无效合同，原告的诉讼请求没有法律依据的，不应予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第三条之规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。现因原告出租给被告的租赁场所无任何产权属证书，依据法律的规定被告与原告签订的租赁合同是无效合同。3、因本案合同属无效合同，被告不存在违约事实，因此原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的，不应予以支持。因本案所涉的租赁场所没有建设规划许可，缺乏消防设施，因此自2013年10月13日，被告已搬离本案所涉的租赁场所，并且被告已将事实通知了杨海娟和具体管理人谢瑞辉，并于2014年1月29日上午再次短信告知了具体管理人谢瑞辉。因此被告不存在违约事实，原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的，不应予以支持。4、被告不存在拖欠租金的事实，因此原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的，不应予以支持。根据被告与杨海娟签订的《租赁合同协议书》显示：被告已一次性支付了从2012年8月1日至2014年1月30日前的租金合计为100000元，因被告自2013年10月14日后已搬离杨海娟的租赁场所，并且双方已就解除租赁合同一事完成了租赁场所交割。另，2013年10月14日后，被告已搬迁至江门市新会区联安物流市场经营，不知是杨海娟还是原告便把该租赁场所给升平物流公司。综上，被告不存在拖欠租金的事实，原告的诉讼请求不应予以支持。5、被告与杨海娟签订的租赁合同是无效合同，因此，杨海娟或原告多收被告的4个月的租金及20000元应返还给被告。被告已一次性支付了租金100000元，之后被告于2013年10月14日搬迁离开该场所，被告多支付了4个月的租金，并尚有20000元，杨海娟或原告多收被告4个月的租金及20000元应返还给被告，被告保留依法追偿的权利。
被告向本院提交的证据有：1、短信记录（2014年1月29日上午8点48分被告发送给原告）；2、中国电信股份有限公司出具的证明；3、启蓬仓库电表指示数；4、启蓬市场仓库水表指示数、启蓬市场食堂水表指数；5、照片；6、搬迁证明、租赁合同（2013年10月14日签订）。
经审理查明：2012年8月1日，被告张宝林与原告的签约代表杨海娟签订《租赁协议书》，约定甲方为原告启蓬物流公司，乙方为张宝林，乙方向甲方租赁位于建设三路167号，B区2-5号厂房用于办公及仓库服务，租金从2012年8月1日开始计算，至2016年1月30日，租期为3年半。乙方必须在每月5号前交清当月租金，如延期5天以上未曾支付租金，甲方可视为乙方违约，甲方有权利单方面终止本协议。协议签订时，乙方必须向甲方缴交20000元作为租赁押金，如甲方在租赁期间无理毁约应付一倍租赁押金给乙方，乙方在租赁期间无理毁约甲方可没收租赁押金，并追收所欠租金及相关费用。其中2012年8月1日至2014年1月30日前的总合计租金为100000元，乙方需一次性付完。2014年1月30日后按每月收取租金，仓库9000元，办公室1000元，合计10000元。《租赁合同》签订后，被告支付原告2万元的押金和8万元的租金。2015年1月29日，原告因租赁合同纠纷诉至本院，在诉讼过程中提供《授权书》一份，内容为：“兹授权杨海娟经理与张宝林签订协议号2012.4.19《租赁协议书》，本公司确认该协议书的法律效力。”杨海娟亦出庭作证承认当时是代表原告与被告签订《租赁协议书》。庭审中，原告认为涉案厂房已由其实际占有，所以无需被告返还涉案厂房给原告。
被告提供手机短信信息，发送时间为2014年1月29日，内容为：“江门市蓬江区启蓬物流市场有限公司，谢总你好，我是张宝林，我交给贵公司的仓库租赁费用截止2014年1月31日，由于亏损，无法经营。2014年2月份的仓库租赁费已经没有办法交租。请谢总按租赁协议中的条款终止协议。即2014年2月5号前没有交纳仓库租赁费用的即可终止本协议，按协议规定没收乙方所交纳押金两万元。即本租赁协议于2014年2月5日终止。”
2013年10月14日，被告与江门市新会区联安物流管理有限公司签订《租赁合同》，被告向江门市新会区联安物流管理有限公司租赁位于江门市新会区江会路江咀大围E座02、03卡铺位，租期为三年，2013年10月14日至2016年10月13日，每月租金为15000元。
另查明，中国电信股份有限公司江门新会区分公司出具《证明》“经查系统记录，江门市蓬江区环市华迅快运部名下共有固话四个，号码分别是3691163、3691162、3691161、3691160，（安装地址为：江门市蓬江区城区联合工业区启蓬物流首层左侧）。以上固话从2013年11月份至今没有通话记录。”
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原告的诉讼主体资格问题；2、原、被告签订的《租赁协议书》的效力问题；3、被告是否应支付原告租金152000元及押金20000元的问题。
关于原告的诉讼主体问题。《租赁协议书》中甲方已明确为原告启蓬物流公司，杨丽娟签名栏亦显示为“甲方：江门市启蓬物流市场发展有限公司代表人”，被告在签约时已经知悉杨丽娟为原告的签约代表，且原告亦出示《授权书》确认杨丽娟的代理行为，杨丽娟亦承认是代理原告与被告签订协议，故原告是《租赁协议书》的甲方，作为本案原告，诉讼主体适格，对被告提出的异议不予采纳。
关于原、被告签订的《租赁协议书》的效力问题。根据《解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽然原告提供一张显示项目为“房产税”的电子缴税付款凭证，但不能证明该缴费的房产为涉案的厂房，而且在一审法庭辩论终结前原告未能提供涉案的厂房有批准建设的相关证据，故原、被告签订的《租赁协议书》违反法律法规的强制性规定，应依法认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”原告请求解除上述《租赁协议书》以及没收押金20000元的诉讼请求是基于该协议书有效的前提下，而原、被告于2012年8月1日签订的《租赁协议书》（协议号2012.4.19）已自始无效，经本院行使释明权后，原告仍坚持上述请求，故原告的上述请求本院不予支持。
关于被告是否应支付原告租金152000元的问题。原告主张解除合同、要求被告支付租金、没收押金的基础是《租赁合同》有效的前提下，而原、被告签订的《租赁合同》因违反法律法规的强制性规定，自始没有法律效力，故原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。根据《解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽涉案租赁合同无效，但被告应参照合同约定的租金标准向原告支付相应的涉案厂房实际占有使用费。关于被告实际占用涉案厂房的期间。被告抗辩其已经于2013年10月13日搬离涉案厂房，并提供相关证据予以证明，被告于2014年1月29日向原告提出终止协议的意思表示，原告虽未对短信记录进行确认，但亦未能提供反驳证据推翻。因此，综合上述证据以及日常生活经验，本院认为被告对涉案厂房的实际占有期间应从2012年8月1日计算至2014年1月29日。原告主张被告实际占有涉案厂房至2015年1月29日，并没有提供充分证据证明，并且被告所支付原告的款项，仅足够支付2012年8月1日至2014年1月30日的租金。在被告发出终止协议的短信后，并在2014年2月1日至2015年1月29日期间，在被告没有支付租金的情况下，原告仍允许被告占用涉案厂房明显不符合常理，原告作为出租方称不知道被告已搬离涉案厂房的说法亦不可信。参照《租赁协议书》约定，2012年8月1日至2014年1月30日的租金为100000元，故被告应支付涉案厂房占有使用费100000元。根据原告自认以及被告主张，本院确认被告已支付原告80000元租金及20000元押金，合计100000元。该笔款项可抵扣被告所需给付原告的占有使用费100000元，故被告在本案中无需再支付原告占有使用费。
依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告江门市启蓬物流市场发展有限公司的诉讼请求。
本案受理费5660元，由原告江门市启蓬物流市场发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。
审 判 长 刘素兰
审 判 员 徐晨峰
代理审判员 曾伟杰
二〇一五年十月九日
书 记 员 邬广乐