浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2828号
上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省盐业集团上虞盐业有限公司，住所地：绍兴市上虞区曹娥街道严村，组织机构代码：14611175-8。
法定代表人：胡彬，执行董事。
委托代理人：程幸福、余剑英，浙江朋成律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江明新风机有限公司，住所地：绍兴市上虞区曹娥街道春晖工业大道118号，统一社会信用代码：91330604712582571T。
法定代表人：董明祥，董事长。
委托代理人：胡元长，浙江越泽律师事务所律师。
上诉人浙江省盐业集团上虞盐业有限公司（以下简称盐业公司）因与上诉人浙江明新风机有限公司（以下简称明新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院(2017)浙0604民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
盐业公司上诉请求：1.在一审判决第一项基础上，改判明新公司支付盐业公司2017年度租金368400元及该款自2017年2月1日起到款付清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；2.撤销一审判决的第二项、第三项；3.变更盐业公司承担反诉诉讼费用675元；4.本案一、二审诉讼费用由明新公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实部分有误，导致判决结果错误。1.按双方约定，2017年度租金应在2017年1月底之前交纳，此时尚未发生房屋开裂现象，因此房屋开裂不应成为明新公司拒不交付租金的理由。2.如果因租赁物有裂缝要减少租金支付，也仅限于有裂缝部分租赁房屋租金，且该部分出现裂缝前已使用二个半月，一审判决确认减少租金368400元错误。3.承租的3369.60平方米房屋出现裂缝并未影响到明新公司对租赁物的使用，明新公司一直在使用该房屋。4.本案并非因租赁地块规划变更，导致明新公司未通过环评，而将风机喷漆工序转移至春晖工业大道118号总公司厂房，明新公司在2012年即购置8360平方米的工业用地。5.明新公司在使用租赁物期间，租赁物出现裂缝，究竟是什么原因造成，一审判决在未查清裂缝形成真正原因之前，认定盐业公司交付租赁物不符合约定用途，没有事实和法律依据，据此要求盐业公司赔偿损失12万元不能成立。二、一审判决反诉诉讼费用分担不当。反诉诉讼费用负担应当根据判决盐业公司承担的金额与明新公司反诉请求的金额比例分担。
明新公司辩称，1.明新公司自2017年3月17日起不能正常使用的租金当然无需支付，盐业公司认为无需支付的租金自2018年予以减免，与事实不符，当然2018年的租金也应就该部分予以扣减，一审判决认为应另案处理不当。2.盐业公司认为应按面积比例来减免租金系故意回避明新公司租赁合同目的及厂房在租赁合同中所占比重问题。根据双方租赁合同约定及明新公司租赁时提供的营业执照等反映，明新公司租赁目的是风机产品的制造，而出现隐患的厂房部分即为制造车间，其他为仓库及办公用房，该厂房在租赁目的及租金金额约定中明星占用重大比例，一审判决未充分考虑，恳请二审法院将总的租金调整至原合同约定的30%。3.明新公司在厂房出现隐患后已停止生产、撤离人员。4.一审判决认定明新公司因地块规划变更后将生产工序转移至总公司厂房证据充实、事实客观。5.厂房出现严重安全隐患导致无法出租的客观事实双方均无异议，盐业公司认为该原因系他人导致但未举证证明，其责任应由盐业公司承担。6.诉讼费用的分配系人民法院审查范围，应由法院予以分割。
明新公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回盐业公司的诉讼请求，支持明新公司的全部反诉请求；一、二审诉讼费用由被明新公司承担。事实和理由：一、土地控制性规划变更致使案涉房地产功能减损，明新公司要求自2016年起下调租金至约定租金的30%的请求理应得到支持且被明新公司就该违约事实承担违约责任。二、明新公司要求判令解除3369.60平方米的厂房该部分合同依法有据，该部分厂房存在安全隐患事实清楚，致使合同目的不能实现，已经符合合同解除的法定条件，且该部分厂房在合同整体中可以进行分割，根据合同的可分割性原则，明新公司请求解除部分合同是对交易双方充分考虑后的权衡之策，如继续履行合同，对明新公司实属不公。三、双方签订的租赁合同第十条已经对解除合同的违约金进行了约定，计算的具体金额即为当年租金的20%，一审法院未支持错误。四、明新公司用于生产的房地产原有功能减损及厂房无法使用后，造成明新公司的投入无法再继续使用及产生必要的损失，主要涉及相关基础建设等投入及配套生产必须运输装卸等损失，这些损失与土地性质变更以及盐业公司厂房出现严重安全隐患密切相关，盐业公司应予赔偿。五、相关案件事实认定、租金及赔偿金额计算错误。明新公司未能通过环评的原因系土地性质的改变，而非明新公司自身原因。一审判决减免的租金未考虑租赁房屋本身功能的减损。一审判决仅支持了明新公司12万的损失，仅为明新公司3个月的租金损失，没有将诉讼期间、日后维修期间的延续带来的损失计算在内不当。
盐业公司辩称，一、盐业公司出租给明新公司的土地性质没有发生变化，明新公司要求下调租金不能成立，盐业公司出租给明新公司的厂房明确是工业用地，与租赁合同时的土地性质相同，明新公司称后改为商业用地没有相应的依据，也与事实不符，所以明新公司要求下调租金不能成立，一审对此认定正确。二、明新公司要求解除部分租赁合同没有法律依据，虽然盐业公司出租给明新公司的部分厂房出现开裂，但是根据合同约定，承租期间即使开裂的责任也应由明新公司承担，盐业公司只承担维修部分的责任，根据双方租赁合同约定，在盐业公司未履行义务时明新公司可以自行维修，费用由盐业公司承担，所以明新公司以租赁厂房需要维修为由要求解除租赁合同没有法律依据，一审对此认定事实清楚，适用法律正确。三、一审判决盐业公司支付明新公司违约金错误，明新公司要求改判增加违约金更不能成立，由于至今没有查清厂房开裂的原因，而且开裂发生在租赁期间，应当由明新公司举证证明开裂的原因，是否由盐业公司承担，否则不能认定出租人在出租租赁物时需保持租赁物的完整，一审对此认定错误，盐业公司已经就此提出上诉，因此明新公司以该理由要求增加违约金不能成立。四、明新公司要求盐业公司赔偿整体投入损失，一审明新公司提交的损失是厂房基建设施的相关票据，明新公司没有办法证明用于受损厂房的具体费用，且该费用与盐业公司无关，一审驳回明新公司该项诉讼请求正确。
盐业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付原告租金1107000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息（其中，租金186000元，自2016年2月1日起计算利息，租金921000元，自2017年2月1日起计算利息）。
明新公司向一审法院起诉请求：1.解除《房地产租赁合同》中存在安全隐患的3369.60平方米厂房租赁合同关系；2.判令变更房地产租赁合同的租金下调至约定租金价款的30%；3.由反诉被告赔偿因其提供的租赁物不符要求等原因所致的损失计1701653.47元；4.由反诉被告支付违约金389800元（以应付租金的20%计算）。
一审法院认定事实：2008年6月17日，原告（反诉被告）盐业公司与被告（反诉原告）明新公司签订《房地产租赁合同》一份，约定：由明新公司（承租人）租用盐业公司（出租人）所有的位于上虞区曹娥街道严村104国道线旁（曹娥街道春晖工业大道807号）除公司门卫两侧29间营业房外的全部厂房、仓库、办公场所等房地产，用于风机制造、经营使用，其中厂房建筑面积3369.60平方米、仓库建筑面积4695.70平方米、办公用房建筑面积4716.92平方米（上述房屋所在地块的土地性质均为工业用地），租赁期限为15年，租赁房地产自签约后60日内交付，租期从租赁房产交付之日起算，第一年租金为70万元，之后租金每年递增，并于当年的1月底前一次性付清，其中第8年（2016年）应付租金为88.60万元，第9年（2017年）应付租金为92.10万元，逐年递增至第15年时应付租金为122.30万元。在租赁期内，经出租人同意，承租人可对租赁房地产进行改造装修，相应费用由承租人负担，一切需向相关部门办理的手续均由承租人办理，出租人负责协助，如自然灾害造成租赁房屋及设施损坏的，由出租人在接到申请后七天内答复并开始维修，维修费用由出租人承担，出租人在接到申请后未答复的，即视为认可承租人的维修方案，相应维修费用按实由出租人承担。但因承租人使用不当而使租赁房屋设施损坏的，由承租人负责赔偿或修复。此外，合同还对逾期交付租金或违约解除合同等违约情形和相应的违约责任作出约定。合同签订后，盐业公司依约交付出租房地产，明新公司对其承租的房屋进行装修改造后，用于制造消防排烟风机的生产制造。截至2015年年底前的租金，明新公司也已依约全部付清，双方合作关系良好。2015年10月30日，明新公司接到上虞环保局《环境违约行为限期改正决定书》，决定书载明，因明新公司实施消防排烟风机生产项目未经环保审批擅自投入生产，要求其停产整改。同年11月初，明新公司委托浙江工业环保设计研究院编制环境影响报告书，但在环保评审过程中发现明新公司承租房屋所在地块及周边区域根据《上虞市曹娥街道工业功能区控制性详细规划》的要求均已被规划为住宅商业用地，不适宜用于工业项目，且其周边有凤凰公寓小区，由于明新公司实施的风机生产项目涉及喷漆工序，也不符合卫生防护距离的要求。因未能通过环评审批，自同年12月起，明新公司将风机喷漆工序转移至位于春晖工业大道118号的总公司厂房，额外支出运输费374000元，装卸人工费用107197.49元。为此，明新公司于2016年3月向盐业公司去函，以租赁房屋用地性质改变造成性能减损为由要求减免租金，但盐业公司以权证记载的土地性质仍为工业用地为由拒绝了明新公司的减免租金请求。由于上述原因，明新公司仅于2016年及2017年分别支付租金55万元和15万元，至今尚欠盐业公司2016年和2017年的到期租金共计人民币1107000元，其中2016年度租金186000元，2017年度租金为921000元。2017年3月17日，明新公司在安全巡检时发现其承租的6号生产厂房（建筑面积3369.60平方米）的地面和二层楼面出现裂缝，并将情况于当日书面告知盐业公司。次日，经上虞开发区安全环保局现场检查，认为案涉厂房存在严重安全隐患，要求明新公司撤离人员、封存车间，并及时检修。盐业公司在获悉情况后，也通知明新公司撤离人员、停工停产，并自认可能是由于卧龙天香南苑房产开发施工所致。为此，明新公司于同年3月22日与浙江小精农机制造有限公司签订厂房租赁合同，租赁期限一年，租用小精农机公司的4000平方米厂房作风机生产使用，并已支付一年租金48万元。上述受损厂房，至今仍处于封存状态，租赁双方均未进行维修。
一审法院认为，盐业公司与明新公司签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，合同双方均应依约履行。对本诉原告盐业公司的诉请，根据合同约定，本诉被告明新公司应分别于当年的1月底前支付2016年和2017年的租金，然明新公司与盐业公司对应付租金协商无果后，至今仍欠付租金1107000元，就租金的履行问题已是明新公司违约在先，故盐业公司要求其支付租金及相应逾期利息，该院理应予以支持。但同时，根据合同法第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，本案中案涉的部分厂房（计3369.60平方米）自2017年3月因出现地面和楼面开裂，存在严重的安全隐患，不能正常租赁使用，本诉被告以此提出要求减免租金的抗辩意见，与法有据，该院予以采纳。综上，根据本诉原、被告的诉辩请求，参照受损厂房面积占总租赁房地产的面积比例，并结合受损厂房的封存起始时间及原用于风机制造的实际需要，该院酌定2016年度欠付的租金186000元应由明新公司全额支付，2017年度的欠付租金921000元，由明新公司支付60%计款552600元，并应分别按照银行同期同类贷款基准利率计算自当年的2月1日起支付逾期利息。对于反诉原告明新公司提出的第一项诉请即要求解除3369.60平方米受损厂房的租赁合同关系，该院认为，合同是否应当解除应是否符合约定或法定的解除条件为前提。本案中，依据双方签订的房地产租赁合同，双方未对合同解除条件作出明确约定，受损部分厂房与整体租赁房屋相比，只是部分房屋受损，未达到不能实现合同目的的程度，且可以通过合同约定的维修方式解决，况且明新公司仅是主张合同的部分解除，而案涉房地产属盐业公司整体出租，故对该项请求，该院不予支持。对反诉原告明新公司提出的第二项诉请即要求下调租金至约定的30%，该院认为，对到期的2016年和2017年度的租金支付问题，该院前述已作出相应处理，对之后明新公司应付租金的具体金额，因未实际发生，不属本案审查范围，双方可另行协商解决。对反诉原告明新公司提出的第三、四项诉请即要求赔偿损失并支付相应的违约金共计2091453.47元，根据双方的诉辩主张，其争议的焦点在于盐业公司在合同履行中是否存在违约事实。据此，该院评判如下：出租人应按约定交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，与此相对应的是承租人应按约定使用租赁物，如没有约定或约定不明，则应按租赁物的性质使用。本案中，经查明：引起争议的主要事实是：1.租赁房地产的土地性质，从共权证记载看未发生改变，仍为工业用地，但依《控制性详细规划》已被划定为商住用地，已不适宜用于工业项目使用，明新公司提出相应环评申请未能通过。2.承租的部分厂房出现重大安全隐患，不能正常使用，致明新公司另行承租厂房生产，造成租赁费实际损失。该院认为，其一、盐业公司在合同履行之初，依约交付出租房地产给明新公司，符合约定的工业生产用途，虽依《控制性详细规划》出租房地产的土地性质发生改变，但这是政府规划的行政行为，其后果不能归咎于盐业公司，况且在合同中双方特别约定，如遇房地产被征迁时，承租方应当服从。其二、造成明新公司现被环保部门要求停产整顿，其主要原因是，在合同履行之初，明新公司未办理环保审批手续而擅自生产所致，又由于政府新土地规划的实施和工厂周边新出现住宅小区等客观因素，导致其补办环评手续不能，如果明新公司在投产之前办理了相应的环评手续，也就不存在现需补办的必要，故，盐业公司的土地性质改变与明新公司未能通过环评的后果之间不存在必然的联系，故，盐业公司在此问题上不构成违约。对于部分租赁厂房出现安全隐患，无法正常使用的情形，盐业公司对该事实已予以认可，在其给开发区安全环保局的请示中也认可系由附件区域开发建造房屋所致，之后盐业公司在庭审中陈述也不排除是明新公司不当使用所致，但未能提供证据予以证实。据此，可认定盐业公司违反了“出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的义务，且在其知道存在安全隐患后，未能依约及时履行厂房维修义务，故盐业公司对此已构成违约，依法应承担相应的违约责任。本案中，明新公司在主张赔偿损失的同时又主张违约金，根据合同约定内容，双方对上述违约行为未明确约定具体的违约金及违约金的计算方式，该院对其支付违约金请求不予支持，仅考虑违约范围内的损失赔偿问题。当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，同时另一方也应当采取适当措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案查明的明新公司另行承租厂房已支出1年期的租费损失48万元的事实，以及双方对厂房维修方案和费用承担的约定内容（即在出租人未及时履行维修义务时，承租人也负有维修责任，但相应的维修费用由出租人承担）和维修所需的工期等因素，该院酌定由盐业公司赔偿明新公司3个月的租金损失计12万元。明新公司主张的其余关于基建、装修、设备等整体投入损失，该院认为，首先，明新公司提交的基建发票等证据不能证明用于受损厂房的具体费用；其次，因双方所签订的房地产租赁合同尚未终止，不能适用合同中的清理和结算条款对投入进行清理；再次，即使因设备闲置等因素存在间接损失，也可以通过自行维修并由盐业公司承担相应维修费用的方式解决，故对明新公司的上述诉请，在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决：一、被告浙江明新风机有限公司应给付原告浙江省盐业集团上虞盐业有限公司2016年度和2017年度的租金共计人民币738600元并支付相应的逾期利息（其中：2016年度的租金186000元自2016年2月1日起，2017年度的租金552600元自2017年2月1日起，分别按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止），限于判决生效之日起三日内履行；二、反诉被告浙江省盐业集团上虞盐业有限公司应赔偿反诉原告浙江明新风机有限公司违约损失计人民币120000元，限于本判决生效之日起三日内履行；三、驳回原告浙江省盐业集团上虞盐业有限公司的其余部分诉讼请求；四、驳回反诉原告浙江明新风机有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14763元，减半收取7381.50元，财产保全费5000元，合计12381.50元，由明新公司负担8000元，由盐业公司负担4381.50元；反诉受理费11766元，由盐业公司负担4000元，由明新公司负担7766元。
二审中，盐业公司提交照片一组，建设项目环境报告表一份，明新公司提交租赁房屋的鸟瞰图一组，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对上述证据的真实性予以认定，但对上述证据的证明目的将结合本案其他证据予以综合认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于2017年度租金问题，因盐业公司提供的租赁厂房自2017年3月17日起出现严重安全隐患被封存，明新公司已无法正常使用该租赁物，故一审法院对明新公司2017年度应向盐业公司交纳的租赁费进行减免符合《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，盐业公司主张应从2018年度租赁费进行减免无相应法律依据，本院不予采信。至于2017年度租赁费减免的程度，盐业公司虽主张存在安全隐患的问题厂房为3369.60平方米，仅占全部租赁面积的26.36%，应该按该比例减少支付的租金，但考虑到存在安全隐患的部分，系明新公司的生产厂房（其余部分为仓库和办公用房），故一审法院综合考虑，参照受损厂房面积占总租赁房地产的面积比例，并结合受损厂房的封存起始时间及原用于风机制造的实际需要等因素，酌定明新公司以60%比例就2017年度欠付租金向盐业公司支付并无不当，本院对盐业公司的该上诉请求不予支持。明新公司亦主张要求从生产厂房的重要性、周边土地性质变更致无法通过环评等角度考虑要求仅按30%支付2017年度租金，但根据查明的事实，涉案房屋的土地性质并未变更，虽依《控制性详细规划》出租房地产的土地性质发生改变，但这是政府规划的行政行为，并非盐业公司自身原因，且明新公司未通过环评，亦存在合同履行之初，明新公司未及时办理环保审批手续而擅自生产的原因，故本院对明新公司的该上诉请求亦不予支持。另盐业公司虽主张涉案厂房在出现安全隐患后，明新公司并未停止使用，但未提供充分有效的证据证明，故本院不予采信。关于部分合同解除问题，虽明新公司主张本案租赁房屋可分割，根据合同的分割性原则，要求对涉及安全隐患的涉案厂房部分的租赁合同进行解除，但由于双方未对合同的解除条件进行明确约定，亦存在通过维修解决安全隐患的方式可继续承租租赁物，且盐业公司对涉案的房屋系整体出租，如部分解除，会大大降低租赁物的价值，故本院对明新公司要求部分解除合同的请求不予支持。关于违约金问题，虽明新公司主张双方签订的租赁合同第十条已对违约金问题进行了约定，要求按20%的租金计算违约金，但本院查阅双方签订的租赁合同发现，该合同第十条仅约定，“甲、乙双方未能履行本合同约定的条款，或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，均视为违约”，而本案中，盐业公司构成违约主要系在租赁期间未保持部分租赁物符合约定用途，对该在租赁期间因突发的、部分租赁物不符合约定用途导致的违约，双方在租赁合同中并未明确约定，故对明新公司要求按20%租金支付违约金的上诉请求，本院不予支持。
关于损失问题，明新公司虽主张由于土地性质改变致公司未通过环评以及涉案厂房存在安全隐患等原因，致明新公司额外产生运输费374000元、装卸费107197.49元、租金48万元，以及涉及因安全隐患而被封存厂房的基建及生产设备投入损失730455.98元，但上述费用中运输费和装卸费系因明新公司未通过环评导致，而明新公司未通过环评，存在合同履行之初，明新公司未及时办理环保审批手续而擅自生产的原因；厂房基础设施建设费、相关费导致的损失，因明新公司提供的证据仅能证明明新公司对全部承租房地产进行了土建、装修、生产设备及水电等附属设施投入，无法明确明新公司对涉案存在安全隐患的3369.6平方米受损厂房具体投入的金额，且主张的损失，因合同尚未解除，明新公司依据清理和结算条款等主张的相关损失无相应依据，故一审法院结合明新公司另行承租厂房租费产生的损失，双方对厂房维修方案和费用承担的约定以及维修所需的工期等因素，酌情确定由盐业公司赔偿明新公司3个月的租金损失计12万元符合客观实际，本院予以确认。至于盐业公司主张因涉案厂房裂缝形成原因未定，盐业公司无需赔偿明新公司损失的理由，因涉案厂房存在安全隐患，无法继续使用事实清楚，盐业公司作为出租人未在租赁期间保持租赁物符合约定用途，且在知道上述安全隐患后，未及时进行修理，应承担相应的违约责任，赔偿明新公司因此产生的损失，故本院对盐业公司的该上诉请求不予支持。此外就一审反诉诉讼费问题，一审本案反诉诉讼费23532元，依法减半收取11766元，应由盐业公司承担675元，明新公司承担11091元，一审法院决定的诉讼费负担错误，本院予以纠正。
综上所述，盐业公司、明新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件本诉受理费14763元，减半收取7381.50元，财产保全费5000元，合计12381.50元，由浙江明新风机有限公司负担8000元，由浙江省盐业集团上虞盐业有限公司负担4381.50元；反诉诉讼费23532元，依法减半收取11766元，应由浙江省盐业集团上虞盐业有限公司承担675元，浙江明新风机有限公司承担11091元。
二审案件受理费38295元，由浙江省盐业集团上虞盐业有限公司负担8176元，由浙江明新风机有限公司负担30119元。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 梅 云
审判员 赵启龙
二〇一七年十月二十五日
书记员 余建维
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