安徽省芜湖市镜湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）镜民二初字第00703号
原告：招商银行股份有限公司芜湖分行，住所地安徽省芜湖市镜湖区。
负责人：吴天竹，行长。
委托代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。
被告：杨金平，男，1967年2月24日出生。
被告：姚玉梅，女，1971年1月7日出生。
被告：芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。
法定代表人：卢韬，董事长。
委托代理人：程诚，公司经理。
原告招商银行股份有限公司芜湖分行诉被告杨金平、姚玉梅、芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理。依法由审判员赵凌适用简易程序，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司芜湖分行的委托代理人沈曙光，被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司的委托代理人程诚到庭参加诉讼。被告杨金平、姚玉梅经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告招商银行股份有限公司芜湖分行诉称：2011年8月，原告与被告签订《个人购房借款及担保合同》，由原告为被告杨金平、姚玉梅购买的凤凰城某房产提供150万元贷款，被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司为被告杨金平、姚玉梅的全部合同义务提供连带责任担保。合同约定：若被告逾期，原利率水平上加收50%罚息，若被告连续三个月或累计六次未按时足额归还本息或者发生其他违约事件，贷款人有权提前收回贷款本息及相关费用，并请求处置抵押物。被告杨金平、姚玉梅收取贷款后，未按约定履行还款义务，已构成违约，故原告诉请判令：1、被告杨金平归还贷款本金1415142.52元、支付利息（含罚息、复利）至实际给付之日止（截止起诉前为33024.89元），并承担实现债权费用5万元，被告姚玉梅、芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司承担连带清偿责任；2、原告有权对抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。
被告杨金平未答辩，亦未向本院提交证据材料。
被告姚玉梅未答辩，亦未向本院提交证据材料。
芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司辩称：本案债务应该先用抵押物进行清偿。
经审理查明：2011年8月4日，原告与被告杨金平签订《个人购房借款及担保合同》，约定：被告杨金平为购买芜湖市凤凰城观某楼某房屋向原告贷款，借款金额为150万元；借款期限为240个月，自2011年8月1日至2031年8月1日止；借款利率为国家公布的贷款基准年利率7.05%为基础上浮5%，即为年利率7.4025%；被告杨金平未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在约定利率水平上加收50%的罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复利；被告杨金平选择等额还款方式归还；被告杨金平连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求被告杨金平提前归还全部贷款；被告杨金平、姚玉梅自愿以芜湖市凤凰城观某楼某室房屋为抵押物，抵押的范围为贷款本金、利息、罚息、复利等，抵押期间为合同生效之日起至贷款本息诉讼时效届满的期间；被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司自愿为杨金平的债务提供连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利等，保证期间自合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。合同签订当日，被告杨金平在芜湖经济技术开发区房地产管理处办理预购商品房抵押权预告登记。2011年8月8日，原告向被告杨金平发放了贷款150万元整。被告杨金平自2014年1月起未按约定归还借款本息，截至2014年7月31日，尚欠借款本金1397786.14元、利息31392.35元、罚息93.64元、复利210.65元。被告杨金平购买被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司开发的芜湖市凤凰城观某楼某室房屋于2012年8月28日办理交房手续，芜湖经济技术开发区房地产管理处于2012年11月22日为该房核发芜湖市商品房初始登记证。2012年11月26日，被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司电话通知被告杨金平办理房产证，被告杨金平至今未办理。原告为诉讼，支付律师费50000元。
上述事实，有原告提供的《个人购房借款及担保合同》、招商银行个人贷款借款借据、芜湖市房地产预告登记证明、还款信息、交房手续、办理《房地产权证》的催促函、芜湖市商品房初始登记证及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告杨金平、姚玉梅、芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系有效合同，对双方均具有法律约束力。原告依约发放贷款，被告杨金平应当按照合同约定的还款方式和期限向原告偿还借款，现被告杨金平未按约定归还借款本息，已构成违约，原告有权依据合同的约定要求被告杨金平立即归还借款并计收利息、罚息以及原告为实现债权而支付的律师代理费，同时享有对抵押物在折价或者拍卖、变卖价款中150万元限额内的享有优先受偿权。被告姚玉梅为杨金平借款提供抵押担保，故对原告要求被告姚玉梅承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司承担连带清偿责任，因被告杨金平购买的芜湖市凤凰城观某楼某室房屋已经具备办理房地产证的条件，被告芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司承担的保证责任期间已经终止，故原告对芜湖凤鸣湖房地产开发有限公司的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零一条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告杨金平于本判决生效后十日内归还原告招商银行股份有限公司芜湖分行借款本金1397786.14元、利息31392.35元、罚息93.64元、复利210.65元，合计1429482.78元，并支付自2014年8月1日起至本判决确定的履行给付之日止的罚息（以尚欠本金为计算基数，按照年利率10.31625‰计算）和复利（以利息和罚息为计算基数，按照年利率10.31625‰计算）；
二、被告杨金平于本判决生效后十日内支付原告招商银行股份有限公司芜湖分行实现债权费用50000元；
三、被告姚玉梅对上述第一、二项义务承担连带清偿责任；
四、原告招商银行股份有限公司芜湖分行对抵押物位于芜湖市凤凰城观某楼某室房屋在折价或者拍卖、变卖价款在150万元范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取9222元，由被告杨金平承担（原告已预交诉讼费，被告在给付上述款项时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 赵凌
二〇一四年九月九日
书记员 李昕
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零一条第一款贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。