四川省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川民终573号
上诉人（原审原告）：吴奇生，男，l943年12月22日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县岳阳镇杨家湾路***号*幢*单元***号。
委托诉讼代理人：吴毅（系吴奇生之子），住四川省资阳市安岳县岳阳镇杨家湾路***号*幢*单元***号。
委托诉讼代理人：韩伟，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）：安岳县国土资源局，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇西大街138号。
法定代表人：聂永贵，该局局长。
委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。
上诉人吴奇生因与上诉人安岳县国土资源局（以下简称安岳国土局）建设用地土地使用权合同纠纷一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2014）资民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭，于2016年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人吴奇生及其委托诉讼代理人吴毅、韩伟、上诉人安岳国土局的委托诉讼代理人周世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴奇生上诉请求：1．改判一审判决的第三项，在一审确定违约金3791033元的基础上，增加违约金573333元；2．一、二审诉讼费用由安岳国土局负担。事实和理由：1．按照合同约定，土地出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付的，受让人有权随时解除合同，吴奇生拥有随时解除合同的权利，并非在提起诉讼后才视为解除合同，一审确定违约金起算时间是错误的；吴奇生向安岳国土局缴纳土地出让金的时间是2011年11月7日，违约金起始时间应为2011年11月7日。2．违约金应以吴奇生缴纳的土地出让金和各种手续费、税费为基数，按每日1‰的标准从2011年11月7日计至安岳国土局向农户支付土地补偿款之日（即2014年4月22日）止。土地出让金480万元产生的违约金为430.08万元；各种手续费、税费393196元产生的违约金为63566元，共计4364366元。
安岳国土局未提交书面答辩意见，在庭审中辩称，安岳国土局已经按约交付了土地，不存在迟延交付土地的情况，一审判令给付违约金是错误的，吴奇生的上诉请求不能成立。
安岳国土局上诉请求：1．撤销一审判决；2．驳回吴奇生的全部诉讼请求或将本案发回重审；3．一、二审诉讼费用由吴奇生负担。事实和理由：1．双方在合同中没有约定出让人迟延交付土地每延期一日按出让价款1‰向受让人给付违约金，一审判决认定事实错误。2．安岳国土局已经交付土地，吴奇生也实际接收土地并办理《国有土地使用权证》，一审判决认定安岳国土局未实际交付土地是错误的。3．本案所涉土地不存在安置补偿问题，2014年4月22日支付的720028.94元属额外补偿，一审判决认定至一审诉讼时尚未完成安置补偿，导致吴奇生入场受阻，以及未按合同约定交付净地是错误的。4．双方签订的合同已履行完毕，吴奇生在约定期限内未催交土地，吴奇生无权解除合同；一审判决安岳国土局给付违约金3791033元，无法律依据。
吴奇生未提交书面答辩意见，在庭审中辩称：1．一审判决认定事实清楚；2．一审判决认定安岳国土局至一审诉讼时尚未完成安置补偿，导致吴奇生入场受阻是正确的；3．一审判决认定安岳国土局构成违约是正确的。安岳国土局的上诉请求不能成立。
吴奇生向一审法院起诉请求：1．依法解除吴奇生与安岳国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，返还吴奇生土地出让金480万元，并支付吴奇生每延期一日按土地出让金1‰的违约金(暂计至2014年4月3日共876天×4800元/天)420.48万元；同时要求安岳国土局退还吴奇生办理该宗地的各项税费、规费等费用393196元，共计9397996元。2、本案诉讼费用由安岳国土局负担。
一审法院认定事实：安岳县龙台镇是四川省试点小城镇。1996年4月4日，安岳县龙台镇人民政府（下称龙台政府）与龙台镇大土村十社刘永琪签订了《征用土地协议书》。安岳国土局签署同意征用的意见。同日，龙台政府与大土村六社、七社、十社、十一社签订《全征龙台镇村社土地协议书》，约定了征地补偿范围、标准，以及按用地进度、逐步兑现的付款方式。1996年5月21日，四川省人民政府批复同意征用安岳县龙台镇大土村五、六、七、八、十、十一社，米筛村二社耕地188727平方米（283.091亩），作为省试点小城镇安岳县龙台镇小城镇建设用地。2004年5月21日，安岳县人民政府发文收回龙台等乡镇闲置国有土地使用权，收回的土地包括本案所涉龙2号地块。2011年7月12日，安岳国土局发布公告拍卖本案所涉龙2号地块。2011年8月4日，吴奇生以480万元竞买到该地块。同日，吴奇生与安岳国土局签订《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》及《龙2号地块交付单》。2011年8月15日，双方签订电子监管号5120212011B00334《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：出让人安岳国土局出让编号为安拍2011-龙2号地块，面积2000.2平方米，坐落于龙台镇龙腾西小区；出让价款480万元，受让人自合同签订之日起60日内一次性付清；出让人同意在2011年8月6日前将出让宗地交付给受让人，交付土地达到现状净地的土地条件；受让人按合同约定支付价款的，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供土地致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的出让价款1‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经支付出让价款的其余部分，受让人并可以请求出让人赔偿损失。2011年11月7日，安岳县土地矿产储备交易中心向吴奇生开具四川省政府非税收入一般缴款书（收据）两份，金额为390万元、90万元。吴奇生分别于2013年11月5日、2013年12月10日、2014年1月9日、2014年1月9日、2013年11月5日、2014年1月14日、2013年10月6日、2013年11月5日、2014年2月25日支付交易费119000元、地籍调查测绘费100元、水土保持设施补偿费12400元、建设噪声排污费5400元、测绘费900元、地质灾害评估费5000元、建筑设计费10000元、印花税2400元和契税197996元、青苗费10000元，共计393196元。2013年12月11日，安岳国土局向吴奇生填发《国有土地使用权证》。2014年1月，吴奇生取得《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》。2014年2月21日，安岳县人民政府批复安岳国土局《关于吴奇生修建龙台镇龙腾苑住宅楼使用建设用地的请示》，同意吴奇生在出让取得位于龙台镇龙腾西小区国有建设用地使用权内修建龙台镇龙腾苑住宅楼。同期，安岳国土局填发《国有建设用地批准书》。吴奇生曾向相关机构申请提高建设工程容积率的规划调整未获批准。安岳县房屋建筑建设项目初步设计审查申请表载明，初步设计审查除提交行政批文外，还需要提交工程地质勘察报告、初步设计文件。因原龙台镇大土村十社土地补偿遗留问题及进入龙2号地块过道问题未解决，阻挡吴奇生入场进行开发建设。龙台镇政府与龙腾社区四组（原大土村十社）签订《历史遗留问题土地补偿协议》（无签订协议时间），主要约定：原大土村十社建制撤销，成立了龙腾社区四组，目前虽已按协议全部付清征地补偿安置款，但因当时采用“预留征地、用地付款”的办法进行付款补偿，造成该组还有22.945亩土地未付款补偿，龙台政府对大土村十社剩余土地及相关问题参照大土村八社补偿标准计算支付一次性征地补偿款720028.94元。具体构成为耕地19.2913亩按每亩30779.07元（含每亩1200元青苗费）计算为593768.27元；非耕地3.6492亩按每亩18789.53元（含附着物补偿款每亩4000元）计算为68566.77元；耕地上林果木等地上附着物包干补偿每亩按3000元计算为5769.90元。2014年4月22日，龙台政府“支出凭单”，载明领款人刘昌华收到龙台政府发来征收龙腾社区四组（原大土村十社）历史遗留问题土地补偿款720028.94元。2014年4月24日，安岳国土局向吴奇生发出“龙2号地块入场通知”，载明龙2号地块的各类补偿补助费早已补偿到位，请你尽快依法按程序办理相关建设手续后入场建设。2014年4月25日，安岳县龙台镇龙腾社区居民委员会、龙腾四组部分社员代表向龙台政府出具“龙2号地块入场情况说明”，载明所有征地款项已全部付清，随时可以入场。一审法院认为，吴奇生与安岳国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规禁止性规定，双方当事人均应诚实全面履行合同约定的权利义务。吴奇生按约定支付土地出让金，即享有使用安岳国土局按约定交付所出让国有土地的权利。关于交付土地。1．双方于2011年8月4日签订《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》的同时，签订了《龙2号地块交付单》，双方仅从书面形式上表明已交付了土地。2．《国有建设用地使用权出让合同》约定2011年8月6日前交付净地，净地应指地面上已无建筑附着物等，无权属争议，土地安置补偿完成，土地受让人可直接开发利用土地，与第三人不存在利益之争。而至一审起诉时本案所涉土地尚未完成安置补偿，导致受让人入场受阻。3．一审诉讼中，安岳县龙台镇龙腾社区居民委员会、龙腾四组部分社员代表向龙台镇政府出具的“龙2号地块入场情况说明”及安岳国土局向吴奇生发出《龙2号地块入场通知书》才表明所有征地款项已全部付清，随时可以入场。因此，安岳国土局未实际交付土地。关于开发建设、申请容积率。对土地进行开发建设的前置条件是依法获取土地，受让人虽办理了相关手续，但因被征地村民阻挡入场，不能进行平场、地勘，进而不能进行开发建设。同时，受让人开发建设用地，追求利益扩大化是商人的终极目标，其申请调整容积率规划是否获得批准，与交付土地无必然联系。关于解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。吴奇生受让国有建设用地使用权的目的在于对土地开发建设以获取利益，安岳国土局迟延两年多时间均不能实际交付土地，导致吴奇生不能及时开发建设实现合同目的，吴奇生诉请解除合同的理由成立。合同解除后，安岳国土局应当向吴奇生返还为履行合同支付的相关手续费用。关于违约。吴奇生依约履行付款义务，安岳国土局未按合同约定交付净地，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。吴奇生请求安岳国土局按照合同约定承担逾期交付土地每日支付出让金总额1‰的违约责任的理由成立。因安岳国土局向吴奇生发出《龙2号地块入场通知书》之前，双方以能否入场发生纠纷进行协商，其内容未涉及解除合同，承担违约金的时间应从吴奇生提起诉讼之次日起算至判决之日止。判决：一、解除吴奇生与安岳国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》；二、由安岳国土局在判决生效后十日内退还吴奇生交付的土地出让金480万元及办证手续费、税费等393196元，合计5193196元；三、由安岳县国土局在判决生效后十日内向吴奇生支付违约金3791033元（从2014年4月19至2016年4月18日起，按5193196元×730天×1/‰天计算）。
本院二审期间，双方当事人对一审查明事实有争议的是：1．双方在《国有建设用地使用权出让合同》中是否约定出让人未按时提供土地、每延期一日出让人按受让人已经支付的出让价款1‰向受让人给付违约金；2．原龙台镇大土村十社土地补偿历史遗留问题及进入龙2号地块过道问题解决与否，以及是否阻挡吴奇生入场开发建设。双方当事人对一审查明的其余事实没有争议，本院予以确认。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．关于双方在《国有建设用地使用权出让合同》中是否约定出让人未按时提供土地、每延期一日出让人按受让人已经支付的出让价款1‰向受让人给付违约金的问题。一审中，双方当事人均提交了2011年8月15日签订的电子监管号5120212011B00334的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第三十七条载明“由于出让人未按时提供出让土地致使受让人本合同项下占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的／‰向受让人给付违约金。”虽然吴奇生提交了一份由国土资源部和工商总局制定的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第三十七条的确记载有“出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”的字样，但是该份合同没有电子监管号、没有当事人、没有交易标的物、没有合同缔结双方的签字或盖章、没有签订合同的日期，是一份仅起指导、规范作用的空白合同。从双方签订的合同来看，并没有关于违约金计算比例的约定。因此，一审查明的该部分事实没有证据证明，本院不予确认。2．关于原龙台镇大土村十社土地补偿遗留问题及进入龙2号地块过道问题解决与否，以及是否阻挡吴奇生入场开发建设的问题。其一，双方当事人对一审查明的龙台政府与龙腾社区四组（原大土村十社）签订《历史遗留问题土地补偿协议》，龙台政府对大土村十社剩余土地及相关问题支付一次性征地补偿款720028.94元，该土地补偿款已支付完毕的事实没有争议，本院已予确认。其二，吴奇生在一审中提交的其与罗真奎签订的《通道共用协议》及罗真奎向吴奇生出具收到《通道共用协议》首付款40000元的收据，证明进入龙2号地块过道确有权属争议。其三，吴奇生在一审中提交的现场音像视频资料、颜小娇证词，证明确实存在入场受阻的情况。其四，吴奇生在一审中提交的《关于龙2号地块相关情况说明》，这份说明书是吴奇生向安岳国土局作出的，说明书上龙台政府签署有“情况属实”的意见并加盖有龙台政府的印章。其内容主要是：财政没有及时拨付土地款，农户阻止入场，申请延期开发；地块仅有一个通道，原由罗真奎征地修建，罗真奎认为吴奇生没有使用权，经双方协商，由吴奇生支付征地费、工程费后才能使用。综上，原龙台镇大土村十社土地补偿遗留问题与吴奇生不能使用建设本案所涉地块具有相当因果关系，而安岳国土局未能举出充分证据予以反驳，本院对一审查明的该部分事实予以确认。
本院认为，双方当事人争议的焦点是：1．安岳国土局是否违约；2．在安岳国土局违约的前提下，吴奇生解除合同的主张能否成立；3．违约金或损失的计算标准及方式。
一、关于安岳国土局是否违约的问题
虽然双方在2011年8月4日签订《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》的同时即签订了《龙2号地块交付单》，在2013年12月11日也办理了权属证明，但是安岳国土局交付的本案所涉地块存在安置补偿历史遗留问题，直至一审诉讼过程中才得以解决，致使吴奇生迟迟不能入场开发利用所受让地块。不论根据双方签订的合同约定，还是根据《合同法》的规定，安岳国土局应当保证其所交付的标的物不得附有负担。虽形式上安岳国土局完成了交付、履行了合同义务，但实质上安岳国土局交付的地块附有安置补偿历史遗留问题的负担，致使吴奇生在相当长的期限内不能有效地行使该地块国有土地使用权的各项权能，无异于没有实际交付土地。因此，安岳国土局构成违约；其提出已交付了土地、不存在迟延交付土地的情况、一审判决认定未实际交付土地错误的上诉理由及抗辩主张不能成立；所提不存在安置补偿问题、一审判决认定至一审诉讼时尚未完成安置补偿致吴奇生入场受阻、以及未按合同约定交付净地错误的上诉理由也不能成立。安岳国土局主张本案所涉土地不存在安置补偿问题、2014年4月22日支付的720028.94元属额外补偿，因其未能提供证据证明，故该项主张不能成立。
二、关于在安岳国土局违约的前提下，吴奇生解除合同的主张能否成立的问题
安岳国土局交付的本案所涉地块附有安置补偿历史遗留问题的负担，致使吴奇生在相当长的期限内不能开发建设该地块，属根本违约。在吴奇生向一审法院提起诉讼主张解除合同后，安岳国土局才解决本案所涉地块的安置补偿历史遗留问题，但双方建立的特别结合关系已遭到破坏，开发利用土地的条件已发生重大改变，其合同目的已无法实现。因此，吴奇生要求解除合同的主张成立，应予支持。安岳国土局提出双方签订的合同已履行完毕、吴奇生无权解除合同的上诉理由不能成立。合同解除后，安岳国土局应当返还吴奇生给付的国有土地出让金480万元。
三、关于违约金或损失的计算标准及方式的问题
安岳国土局的违约给吴奇生造成的损失是确实的。由于双方签订的合同未约定违约金或因违约产生损失赔偿额的计算方法，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，吴奇生有权要求安岳国土局赔偿损失。本院确定损失额的方法如下：其一，根据双方履行合同的情况，综合考虑国土局的违约过错、国土局实际占用吴奇生土地出让金的情况及安岳国土局违约确实给吴奇生造成了损失，按照公平合理原则，酌情判定国土局赔偿吴奇生的其他损失为以吴奇生向安岳国土局给付的国有土地出让金480万元为基数，从给付国有土地出让金之日（即2011年11月7日）起按人民银行同期贷款利率的2倍计至安岳国土局清偿判决确定的债务之日止的资金占用利息。安岳国土局上诉主张一审判决其给付违约金无法律依据的上诉理由不能成立，本院不予支持。因双方在合同中没有约定按照每日1‰的比例计算损失数额，故原审判决按照每日1‰的比例计算损失数额缺乏依据，本院予以纠正。安岳国土局主张不应按照每日1‰的比例计算损失数额的上诉理由成立，应予支持。吴奇生主张按照每日1‰的比例计算损失数额的上诉理由不能成立，本院不予支持。其二，吴奇生为履行合同实际支付的各项税费、规费等费用393196元应认定为吴奇生的损失，安岳国土局应予赔偿。
综上所述，原审部分事实认定不清，本院予以纠正；吴奇生、安岳国土局的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省资阳市中级人民法院（2014）资民初字第22号民事判决第一项，即解除吴奇生与安岳国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》。
二、撤销四川省资阳市中级人民法院（2014）资民初字第22号民事判决第二项、第三项，即由安岳国土局在判决生效后十日内退还吴奇生交付的土地出让金480万元及办证手续费、税费等393196元，合计5193196元；由安岳县国土局在判决生效后十日内向吴奇生支付违约金3791033元（从2014年4月19至2016年4月18日起，按5193196元×730天×1/‰天计算）。
三、上诉人安岳国土局在本判决生效后十日内返还上诉人吴奇生交付的国有土地出让金480万元。
四、上诉人安岳国土局在本判决生效后十日内赔付上诉人吴奇生393196元及其他损失（以480万元为基数，从2011年11月7日起按人民银行同期贷款利率的2倍计至付清之日止的资金占用利息）。
五、驳回吴奇生的其他诉讼请求。
一审案件受理费77586元，由吴奇生负担11637元，安岳国土局负担65949元；二审案件受理费84223元，由吴奇生负担12633元，安岳国土局负担71590元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪秀兰
代理审判员 蔡源原
代理审判员 刘长江
二〇一六年九月十八日
书 记 员 王 景