内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）满民初字第427号
原告祖成，男，1976年8月16日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。
委托代理人郭陶，内蒙古尤树柴律师事务所律师。
被告满洲里中国国际旅行社实业有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市满洲里市。
法定代表人李玉祥，该公司董事长。
委托代理人代钦，该公司法律顾问。
委托代理人迟永丽，该公司法律顾问。
原告祖成与被告满洲里中国国际旅行社实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月7日立案受理。依法由审判员彭家珍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭陶，被告满洲里中国国际旅行社实业有限公司委托代理人代钦、迟永丽到庭参加了诉讼，因该案争议较大，本案转为普通程序审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一审普通程序的规定，组成由审判员赵永强担任审判长，审判员彭家珍、代理审判员贾玲参加评议的合议庭，于2015年7月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郭陶，被告委托代理人代钦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告祖成诉称，因被告欠原告工程款，双方协商被告将一处商铺出售给原告用于折抵工程款。2012年12月3日，双方签订了“认购书”，约定被告将位于满洲里市三道街28号国际饭店B楼一层即三道街伟业电器商场西侧第一号商铺出售给原告，每平方米单价52000元，面积估算为70平方米（后经实际测绘为60平方米），具体面积以测绘报告为准。付款方式用被告欠原告工程款折抵，被告于2014年6月1日前将房屋交付原告使用，同年9月30日前为原告办理房屋产权证书和土地所有权证书。被告于2014年7月中旬将房屋交付给原告使用。嗣后，原告多次要求被告为原告办理产权证书，被告只为原告出具了收据，却一直未为原告办理产权证和土地使用证，根据双方约定，被告已构成违约，应按房款的50%支付违约金。诉请：1、请求法院判令被告为原告办理满洲里市三道街28号国际饭店B楼一层即三道街伟业电器商场西侧第一号商铺的产权证书和土地使用证书；2、请求法院判令被告支付违约金100万元。3、诉讼费用由被告承担。
被告满洲里中国国际旅行社实业有限公司辩称，原告所述与客观事实不符，原告违约在先，无权要求被告办理房屋产权证，更无权要求被告支付违约金100万元，原告主张既无事实依据又无证据支持。2012年12月3日，原、被告签订《认购书》，原告购买被告三道街28号国际饭店B楼一层1号1-6门市，建筑面积70平方米，房款总价为364万元，其中抵工程款2701682元，剩余购房款938318元应于2014年6月1日前支付，过户费用及办理房产证书费用由原告负担。原告必须于2014年6月1日前与被告签订《商品房买卖合同》，且在未签署《商品房买卖合同》前不得自行办理转名手续或将本认购书的权益转让，若需转让必须获得被告的书面同意。至今原、被告尚未签订《房屋买卖合同》，被告曾多次要求与原告签订《房屋买卖合同》，但原告始终未到被告处签订。现原告在未与被告签订《房屋买卖合同》的情况下，擅自将房屋转售他人，原告该行为已构成违约。被告于2014年7月中旬将房屋交付原告使用，原告应依据《认购书》第五条第3项约定，承担过户费用及办理房地产权证费用，共计245139.24元。原告缴纳上述费用后，被告才能为原告办理房屋产权证及土地使用证。但原告至今未缴纳上述费用，其行为已构成违约，无权向被告要求办理房屋权属证书。根据双方约定，剩余购房款原告应当于2014年6月1日前交付。现原告提交的收款收据日期显示，2015年3月20日原告经抵账的房款总额为3452880元，该日期明显超过《认购书》约定的交款日期，且原告尚欠187120元未予以支付，其行为构成违约。综上，原告多次违反双方约定，其要求办理房屋权属证书及支付违约金的主张无证据支持，应予以驳回。
原告为证明其诉讼主张，向本院提供的证据如下：
证据一，原、被告于2012年12月3日签订的认购书1份，证明双方于2012年12月3日签订了认购书，该认购书实际上是房屋买卖合同，因为在该认购书中原、被告对于涉案房屋价款及支付方式、房屋交付及面积差异的处理方式、办理产权转移登记事宜及违约责任均作了明确的约定；该认购书第一条约定原告购买被告的门市，双方当时对面积进行了估算，双方在第二条同时约定对于面积差异以实际测绘为准多退少补。在第六条第六款约定被告未按约定办理产权证及土地证的违约责任应按购房款的50%支付，该认购书第四条约定证实房屋每平米单价52000元，同时被告应为原告办理产权证时间为2014年9月30日之前。
证据二，2015年3月20日出具的收款收据3份，总价款为3452880元，该价款是双方确定的房屋总价款，原告实际并未向被告交付房款，所有购房款都是用被告拖欠原告的工程款所抵顶的。
证据三，工程审核报告4份，证明被告2011年6月15日前拖欠原告的工程款达500余万元，原告无需支付价款。
证据四，B楼一层门市销售钱款明细1份，证明争议房屋门厅9.2平方米售价为每平方米32000元，被告在办理产权证时应缴纳税款86262.06元，涉案房屋售价为3452880元。
经庭审质证，被告对证据一真实性以及所体现内容无异议。认购书第六条第二款明确约定面积质量标准双方均同意以签署的房屋买卖合同为准，因此认购书不能看作是正式的商品房买卖合同，只是双方根据房屋买卖达成的意向。对证据二真实性无异议，但对于原告证明问题不认可，收据是2015年3月20日出具的，该日期明显超过认购书约定时间，原告应于2014年6月1日前交清剩余购房款，收据证实原告违约在先，房屋总价款明确约定为3640000元，即使经过抵扣工程款3452880元，原告尚欠被告房款187120元至今没有支付，再次证实原告违约。同时三张收据中没有注明原告已经交齐购房款的字样，因此原告主张已经支付完毕购房款被告不予认可。对证据三真实性以及与本案的关联性均有异议，原告提交了没有审价报告的两张建筑工程审核定案表，没有提供相应的审核报告，是否拖欠工程款与本案没有任何关系，代理人对此也不清楚，因此对于该证据代理人不予认可。对证据四有异议，该证据没有被告单位公章及工作人员签字，与收款无关联性。本院认为，原告提交的证据一、二客观真实，与本案有关联性，予以确认，证据三与本案不具有关联性，证据四无法核实系被告单位出具，不予采信。
被告满洲里中国国际旅行社实业有限公司为证明其反驳主张，向本院提交证据如下：
证据一，营业执照、组织机构代码证各1份，证明被告的主体资格。
证据二，房地产权证1份，房地产权证号为满房地字第20016017**号，证明被告拥有满洲里市三道街38号房屋的所有权，出售给原告的房屋在房产范围之内。
证据三，2012年12月3日签订的认购书1份，证明认购书约定满洲里市三道街38号1-6门市建筑面积70平方米，总价款3640000元，折抵工程款2701682元，剩余购房款原告应该于2014年6月1日前交付，进户费用及办理房地产权证费用原告承担，原告应于2014年6月1日前与被告签订正式的房屋买卖合同，未经签署原告不得自行办理转名手续或将本认购书权益转让应经被告书面同意。
证据四，建筑面积变更说明及面积变更明细表各1份，证明本案争议房屋全楼建筑面积4582.28平方米，1至11门市建筑面积变更为60.74平方米，门厅9.2平方米，共69.94平方米，其中1-6门市原告购买，房屋面积为69.94平方米。
证据五，房地产评估报告1份，证明争议房屋市场价格为每平米52000元。
证据六，办理房地产权证书税费预算表1份，证明原告购买房屋应缴纳的各种契税、土地出让金、维修基金等费用合计245139.24元，该费用应由原告承担。
经庭审质证，原告对证据一、二无异议。对证据三无法证明双方交易房屋面积为70平方米，应以实测为准，房屋价款不认可，协议第二条约定面积实测多退少补，不认可被告所述只抵顶2700000元，事实上被告当时拖欠原告工程款已经高达500多万元，不存在交付剩余购房款义务，办理产权证应缴纳的费用原告同意向相关部门缴纳，不应缴纳给被告。对证据四无异议，涉案房屋建筑面积60.74平方米，但是门厅9.2平方米办理不了产权证，而且实际并非9.2平方米。对证据五确定的单价无异议，对门厅面积9.2平方米有异议，涉案房屋60.74平方米乘以52000万元应为房屋的总售价。对证据六不认可，办理产权证时原告按相关部门要求缴纳相关费用。本院认为证据一、二、三、四、五客观真实，与本案有关联性，予以确认；证据六系被告单方制作，并非相关专业部门出具，不予采信。
经原告申请，本院要求被告提交满洲里市二道街38号楼一层门市销售账册，被告向本院提交预收账册款明账1份，经庭审质证，原告认为其申请调取的是财务账册，而被告提交的预收账目明细，并非财务账册。被告对该证据无异议。本院认为被告提交的该份证据并非原告申请调取的财务账册，不予采信。
经审理查明，2012年12月3日，原、被告签订认购书，约定原告祖成购买被告所有的位于满洲里市三道街28号国际饭店B楼38号1-6门市，面积以测绘报告确认为准，为60.74平方米，门厅9.2平方米，房屋总价款约3640000元，原告签订认购书时抵欠工程款2701682元，剩余购房款应于2014年6月1日前支付，进户费用及办理产权证书费用由原告承担。原告须于2014年6月1日前与被告签订《房屋买卖合同》，被告于2014年6月20日前交付房屋，于2014年9月30日前办理完毕房屋产权证书和土地使用权证书。被告因产权瑕疵不能使原告按本认购书购得此房屋，或未经原告同意将原告已按认购书履行付款义务的房屋转售第三人，及未按期办理房屋产权证书和土地使用权证书，被告违约。原告退订，未按认购书约定的时间足额交付购房款，或原告未经被告同意自行将房屋转售，或原告因联系方式的变更未及时书面通知被告，致使双方不能按时签订《房屋买卖合同》的，原告违约。原、被告一方违约，支付原告所交购房款全额50%作为违约金。2013年9月22日，满洲里市兴胜房地产测绘有限责任公司作出满洲里中国国际旅行社实业有限公司北区三道街38号原边城酒家1层建筑面积变更说明，满洲里市三道街28号国际饭店B楼38号1-6号门市产权面积为60.74平方米，备注：门厅为9.2平方米。2014年8月25日，满洲里市誉兴房地产价格评估事务所作出满誉房评字（2014）1183号房地产估价报告，对原告购买房屋相邻位置1-5号门市估价结果为：分割转让面积为60.74平方米，评估单价为每平方米52000元，评估总价3158480元。2015年3月20日，被告为原告出具收据3张，其中收到原告应付账款3057124元，购房款323019.62元，租金折抵购房款72736.38元，共计3452880元。
本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方在履行认购书过程中是否存在违约行为，被告是否应支付违约金。（一）原、被告之间虽未签订房屋买卖合同，但双方签订的认购书对房屋的位置、面积、价款及支付方式、交付使用条件、日期及面积差异的处理方式等进行约定，原、被告之间的房屋买卖合同关系成立。（二）双方签订的认购书第二条约定面积以测绘报告为准，多退少补，满洲里市兴胜房地产测绘有限责任公司测绘1-6号门市产权面积为60.74平方米，原告应支付被告购房款3158480元（52000元／平方米×60.74平方米）。被告在庭审中称门厅亦应按每平方米52000元支付价款，因门厅9.2平方米并不在1-6号产权登记范围内，被告主张按每平方米52000元出售显然不合理，本院要求被告提交该门市销售账目以查明1-6号门市销售价格，但被告以财务账册涉及隐私及公司机密拒绝提交，原告称双方曾协商按每平方米32000元支付，若按该价格计算，原告应支付门厅购房款294400元（32000元／每平方米×9.2平方米），原告共计应支付购房款3452880元，与被告为原告出具的购房款收据中数额相吻合，故原告主张其已全额缴纳购房款，本院予以确认；认购书中关于进户费用及办理房地产权证书费用的约定是双方当事人的真实意思表示，双方应按该约定履行，因双方在认购书中只约定办理产权证的相关费用由原告承担，并未约定由原告将该笔费用支付给被告，按房屋买卖的交易习惯，应双方在办理产权转移登记手续时，由原告向产权登记部门支付该笔费用，被告以原告未支付剩余购房款及办理产权证的相关费用为由作为未为原告办理产权证的抗辩理由，本院不予支持。原告交付了购房款，被告理应为原告办理房屋权属转移登记手续。（三）原、被告双方在认购书中约定原告需于2014年6月1日前支付剩余购房款，并签订房屋买卖合同，被告应于2014年9月30日前办理完毕房屋产权证书和土地使用权证书，原、被告双方对于至今未签订房屋买卖合同的原因均归责于对方，但均未向本院提交相应的证据予以证明，原告向本院提交支付购房款票据的出具时间为2015年3月20日，而被告自认于2014年7月中旬交付房屋，至今也未为原告办理房屋权属转移登记手续，双方均存在违约行为，故原告要求被告承担违约金100万元的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告满洲里中国国际旅行社实业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告办理满洲里市三道街28号国际饭店B楼38号1-6号门市（60.74平方米）房地产权属转移登记手续。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费13800元，原告负担13700元，被告负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判长 赵永强
审判员 彭家珍
审判员 贾 玲
二〇一五年七月十五日
书记员 张 萌
附：本判决所依据的相关法律
一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百三十五条：出卖人应当按照约定或者交易买受人交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”
”