北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终10860号
上诉人（原审原告）北京德之杰置业有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区301-5号。
法定代表人宋贞柱，总经理。
委托代理人杜和浩，北京德和衡（太原）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京交通印务实业公司，住所地北京市东城区和平里东街交林夹道5号。
法定代表人闵杰，总经理。
委托代理人索士余，北京天达共和律师事务所律师。
委托代理人栗健，北京天达共和律师事务所律师。
上诉人北京德之杰置业有限公司（以下简称德之杰公司）因与上诉人北京交通印务实业公司（以下简称交通印务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
德之杰公司上诉请求：撤销原判第四项，依法改判交通印务公司赔偿2014年10月22日至2016年6月15日期间的租金损失10942465元，由交通印务公司承担本案诉讼费用。事实和理由：因交通印务公司未能提供工商注册所需住所证明等文件，导致次承租人与我方解除合同。因交通印务公司的违约行为导致我方自2014年9月23日至2016年6月7日期间无法将涉案房屋转租，交通印务公司应当赔偿我方所遭受的房租损失。
交通印务公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项，驳回德之杰公司的全部诉讼请求，由德之杰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：根据生效判决认定，德之杰公司构成违约并承担违约责任。在德之杰公司未履行生效判决前，我方有权拒绝德之杰公司提出的履约请求。对于德之杰公司转租合同解除的真实性一审法院未审核。
德之杰公司向一审法院起诉请求：1、由交通印务公司提供涉案房屋土地使用证、房屋产权证、房屋租赁许可证（复印件加盖交通印务公司公章）；2、要求交通印务公司在工商行政管理局提供的住所证明上加盖交通印务公司公章；3、要求交通印务公司出具同意我方在不改变房屋用途、结构情况下可以自行装修改造的证明；4、要求交通印务公司赔偿我方自2014年10月23日始至其提供第一、三项诉讼请求所述文件止的租金损失（标准为：2014年10月23日至2015年2月14日，年租金600万元；2015年2月15日至交通印务公司实际提供第一、三项诉讼请求所述文件止，年租金680万元。上述租金损失计算至起诉日暂计1094.2465万元）；5、要求交通印务公司赔偿以1094.2465万元为本金，自2016年6月15日始按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失至交通印务公司实际支付上述1094.2465万元租金损失为止；6、要求交通印务公司支付违约金24万元；7、要求交通印务公司将上述四、五项诉讼请求应赔偿我公司租金损失及利息从应支付租金中予以扣除，直至抵扣完毕。
一审法院认定事实：德之杰公司原企业名称为北京成联置业有限公司，2006年9月15日更为现名。2004年3月9日，北京成联置业有限公司与交通印务公司订立《房屋租赁合同书》，约定交通印务公司将登记在其名下的涉案房屋出租给德之杰公司，租赁期限20年零70天，自2004年5月28日至2024年8月6日，其中免租期2004年5月28日至2004年8月6日，租金标准为480万元/年。合同同时约定，交通印务公司在合同规定的责任范围内保证德之杰公司能按租赁用途使用和正常经营，如属交通印务公司责任造成德之杰公司不能按租赁用途使用或影响德之杰公司的正常经营，交通印务公司应承担违约责任并赔偿德之杰公司所有损失。交通印务公司应向德之杰公司提供保证该房屋合法使用的土地证明、房屋产权证明、房屋出租证明、供水供电燃气指标证明、电梯安全证明等相关手续和德之杰公司装修期间所需的原楼全部图纸、文件及相关资料，并协助德之杰公司办理工程报批、开工竣工验收和经营中的环保、市容、消防、治安、广告、卫生防疫等所需的相关手续。合同生效后，德之杰公司提出的符合本合同约定的要求，交通印务公司应当于2个工作日内给予答复，逾期不予答复，视为交通印务公司不配合。如因交通印务公司不配合给德之杰公司造成损失，交通印务公司应予以赔偿。德之杰公司有权从支付给交通印务公司的租金中扣除。交通印务公司应考虑德之杰公司可能将此房屋部分用于出租性经营，故交通印务公司必须保证向德之杰公司及德之杰公司的租赁客户提供合法的公司注册所需房产证明文件。如交通印务公司未尽上述义务导致德之杰公司不能进行出租经营，则视为交通印务公司违约。交通印务公司同意德之杰公司根据经营需要，对所租赁的场地可在不破坏主体结构，同时在市容、消防、治安、广告、卫生防疫等方面符合有关部门规定的情况下进行自行改造。交通印务公司出具结构加层和增建的规划报批申请，并保证德之杰公司在租赁期限内德之杰公司对结构加层和增建房屋的合法使用；交通印务公司于2004年5月6日前完成结构加层和增建规划报批申请，相关费用由德之杰公司负责支付。报建的范围有：A部分楼顶增加钢结构房屋；A、B、C部分之间的大门院落自地面起增加钢结构房屋等其他所有可行的加层和增建建筑物；所有加层和增建的建筑物施工工程费用由德之杰公司承担。对于加层和增建的建筑物，如因交通印务公司原因提前终止合同，所有加层和增建建筑物的投资由交通印务公司照价赔偿德之杰公司；合同期满，德之杰公司不再续租，加层和增建的建筑物归交通印务公司所有。德之杰公司可以根据自己的经营管理需要，对原楼房的内、外部进行装修及改造，并有权对原有装修及设备等进行处理，但涉及房屋建筑主结构部分应将改造图纸交交通印务公司并经有资质的设计部门同意后方可进行。德之杰公司承担所有结构加层和增建的建筑物的工程费用。所有结构加层和增建的建筑物的产权归交通印务公司所有，在租赁期限内德之杰公司无偿使用该部分结构加层和增建的建筑物，交通印务公司不再另外收取租金。交通印务公司应按合同规定履行义务，如未及时履行应尽义务，应向德之杰公司支付违约金，违约金的计算方法为当年租赁金的百分之五，德之杰公司可直接从支付交通印务公司的租金中抵扣。合同附件载明房屋产权证和土地使用证等。
德之杰公司出示：1、《催款函》及《解除合同通知函》，证明德之杰公司与次承租人北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司之间的租赁合同于2015年9月9日到期终止，但因次承租人拖欠租金而于2014年9月19日解除。上述文件载明北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司承租涉案房屋长和大厦A座楼房及A座北侧部分公摊用房，因北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司拖欠房租造成严重违约，双方合同于2014年9月19日解除，北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司需于2014年10月20日将承租房屋交还德之杰公司。经质证，交通印务公司否认上述证据的真实性，且认为德之杰公司并未将次承租人解除合同一事通知交通印务公司。经询，双方现均无法联系到北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司。德之杰公司认可租赁合同解除后，次承租人北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司于2015年9月20日左右搬离承租房屋，但无法核实具体时间，北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司未向德之杰公司支付合同解除后的占有使用费。2、德之杰公司与案外人张×订立的《房屋租赁合同书》、企业名称预先核准通知书、仲裁申请书、仲裁答辩通知书、仲裁裁决书、《三方协议》，证明德之杰公司于2014年9月22日将涉案房屋中的A座及A座北侧部分公摊用房出租给张×用于办公，租赁期限为2014年10月22日至2024年8月5日，其中免租期三个月，自2015年1月23日始计租，租金标准为前三年每年房屋租金600万元，每三年上调一次，上调额度为上一年度租金的5%。2014年9月25日，德之杰公司、张×、北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司订立《三方协议》，约定德之杰公司与北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司之间的合同于2014年9月20日解除。合同解除后，北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司仍实际使用房屋。北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司同意按照德之杰公司及张×的通知腾空房屋。后由于交通印务公司不配合德之杰公司给次承租人出具工商注册所需文件，致使德之杰公司与张×之间的租赁合同解除，德之杰公司需双倍返还张×定金600万元。经质证，交通印务公司否认《房屋租赁合同书》、《三方协议》的真实性，虽认可仲裁申请书、仲裁答辩通知书、仲裁裁决等证据的真实性，但是否认证明目的。诉讼中，张×出庭作证称其与德之杰公司曾订立有租赁合同，拟租用涉案房屋A座房屋注册北京和泰嘉资产管理有限公司。订立合同前张×曾见过德之杰公司与北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司之间的书面解除协议。订立合同时北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司尚在涉案房屋A座内未腾退，德之杰公司、张×与北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司曾订立有《三方协议》。因德之杰公司未在合同约定的时间内提供注册公司的相应手续，故张×申请仲裁，并未关注北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司何时腾退房屋。现德之杰公司尚未履行仲裁结果。经质证，德之杰公司、交通印务公司均认可证人证言的真实性，但交通印务公司称北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司自2015年9月10日始陆续腾退，25日至30日期间腾退完毕。3、《关于提供住所证明的函》、《关于提供住所证明的催告函》及送达公证书，证明2014年10月10日德之杰公司因北京和泰嘉资产管理有限公司办理工商注册的需要，要求交通印务公司提供住所证明及相关文件。经质证，交通印务公司认可该证据的真实性，但认为德之杰公司未将次承租人的转租合同提供给交通印务公司，因此交通印务公司无法配合提供相关文件。4、《告知函》、《通知函》、《仲裁答辩通知》、《房屋租赁合同书》及送达公证书，证明德之杰公司已将张×与德之杰公司解除合同一事、仲裁情况告知交通印务公司，并将德之杰公司与次承租人广州市图之灵计算机技术有限公司的租赁合同提供给交通印务公司，要求交通印务公司配合提供工商登记注册等相关手续。其中《房屋租赁合同书》显示广州市图之灵计算机技术有限公司承租涉案房屋中的A座及A座北侧部分公摊用房，租赁期限自2015年2月15日至2024年8月5日，其中免租期五个月，自2015年6月16日计租，租金标准为前三年每年房屋租金680万元，每三年上调一次，上调额度为上一年度租金的5%。经质证，交通印务公司认可公证书的真实性，但是否认《告知函》、《通知函》内容的真实性，交通印务公司认为德之杰公司不应将公摊用房单独出租给某一次承租人，否则将出现安全隐患，故无法配合德之杰公司提供相应的手续。德之杰公司解释称其并非将公摊用房单独出租给某一次承租人，而是院落内各次承租人均要对公摊用房分摊租金。5、2015年1月16日广州市图之灵计算机技术有限公司向德之杰公司发送的《催告函》及2015年1月21日德之杰公司与广州市图之灵计算机技术有限公司订立的《合同终止协议》，证明广州市图之灵计算机技术有限公司要求德之杰公司配合提供合法的分公司注册所需房产证明文件，及双方终止执行合同，互不追究责任情况。经质证，交通印务公司否认上述证据的真实性，且认为合同尚未开始履行便要求交通印务公司承担损失，不符合常理，且上述证据亦无法证明德之杰公司的损失情况。6、《律师函》、《关于出具房产证明及授权委托书的函》，证明德之杰公司分别于2015年10月21日、2016年4月14日要求交通印务公司出具相关文件，经质证，交通印务公司认可该证据的真实性，但认为德之杰公司未将次承租人的相关情况告知交通印务公司，故交通印务公司无法配合提供。7、《关于供电设备更新改造再函》、送达公证、《综合治理安全责任书》、《关于〈关于签订安全生产管理协议的函〉的回函》证明交通印务公司一再要求德之杰公司与其订立安全协议，但是却对影响安全的供电设备更新于不顾，且德之杰公司、交通印务公司曾订立有安全协议。经质证，交通印务公司认可上述证据的真实性，但是否认证明目的，认为根据要求双方需重新订立安全协议。8、德之杰公司与北京天乐园文化有限公司订立的《房屋租赁合同》，证明德之杰公司已将涉案房屋中的A座出租给该次承租人，租赁期限自2016年6月8日至2024年8月6日，免租期4个月，租金标准为前三年每年房屋租金628万元，每三年上调一次，上调额度为上一年度租金的3%。由于交通印务公司不配合提供相应手续，德之杰公司的损失持续扩大。经质证，交通印务公司否认该证据的真实性。经询，德之杰公司认可现北京天乐园文化有限公司尚未因无法提供文件主张解除合同，但德之杰公司认为其与北京天乐园文化有限公司约定德之杰公司有义务提供上述文件，故若交通印务公司不予以配合，北京天乐园文化有限公司将与德之杰公司解除租赁合同。
交通印务公司出示如下证据：1、《关于提供房产租赁相关文件及说明的通知》、《关于开展房产普查的通知函》、《关于开展房产普查回函》、六份《关于房屋产权证明的函》，证明交通印务公司的上级单位要求交通印务公司将房产出租情况进行报告，交通印务公司因此要求德之杰公司提供相应资料，但德之杰公司仅提供四家单位的部分情况资料，没有提供租赁合同。2012年至2013年间德之杰公司曾要求交通印务公司出具房产证明，用于租户办理相应工商注册，交通印务公司亦配合提供。从《关于开展房产普查回函》中可以看出德之杰公司存在未经合法手续增建和加建的情况。经质证，德之杰公司否认《关于提供房产租赁相关文件及说明的通知》的真实性及关联性，认可其他证据的真实性，但是认为双方合同中约定德之杰公司有权进行增建、加建，德之杰公司没有向交通印务公司提供次承租人租赁合同的相关义务。2、《关于〈房屋租赁合同书〉履行过程中所涉及相关事宜的复函》，证明交通印务公司明确告知德之杰公司其在履行双方合同过程中的违约行为（未将次承租人的相关材料提交交通印务公司）及转租合同约定将公摊用房单独出租给某一次承租人将会给交通印务公司财产造成损失，故交通印务公司拒绝提供房产证明符合法律规定，亦符合约定。经质证，德之杰公司认可证据的真实性，但是否认证明目的。3、《关于〈房屋租赁合同书〉履行过程中所涉及相关事宜的复函》的再次复函，证明因德之杰公司与北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司的租赁合同尚未到期时却将房屋再次出租给其他次承租人，故为避免违约纠纷，交通印务公司无法提供相关证明文件。经质证，德之杰公司认可该证据的真实性，但否认证明目的，认为合同未约定交通印务公司提供证明文件的前提条件，德之杰公司与次承租人之间的纠纷与交通印务公司无关系。4、（2005）东民初字第5387号民事判决书，证明因德之杰公司擅自拆改房屋，法院判决要求德之杰公司恢复原状并支付违约金。该判决至今未能履行。后德之杰公司继续对房屋进行改造，交通印务公司尚未提起诉讼，但提出书面的整改要求。经质证，德之杰公司认可该证据的真实性，但否认关联性。经法院调取该案的执行卷宗，显示交通印务公司于2006年8月18日向法院申请暂缓执行。5、《关于B座装修函的回复》（2006年3月23日）、《关于德之杰置业有限公司租赁区域存在安全隐患的整改函》（2007年9月17日）、《关于2008年房屋安全检查的函》（2008年3月20日）、《关于北京和平里速8酒店东侧平房安全检查的函》（2009年6月23日）、《关于交林夹道5号C座房屋改造、装饰、装修的函》（2010年3月18日）、《关于立即拆除交林3号楼东侧违建平房占压天然气管线的函》（2013年8月21日）、《关于北京德之杰置业有限公司租赁区域内安全检查的函》（2013年12月3日）、《关于签订〈安全生产管理协议〉的函》（2015年12月3日）、北京市东城区安全生产监督管理局《责令限期整改指令书》（2015年11月23日）、房屋平面示意图及现场照片等，证明德之杰公司在履行合同过程中，存在擅自改扩建等违约行为，交通印务公司多次要求德之杰公司整改并订立《安全生产管理协议》，德之杰公司均置之不理。经质证，德之杰公司认可上述证据的真实性，但是否认关联性，认可2007年左右陆续建成自建房，但认为双方合同中明确约定德之杰公司有权增、改、扩建，交通印务公司对此明知并已经同意。对此德之杰公司出示《关于房租及相关费用的函》（2005年3月16日）、《关于租赁合同的第二期房租事宜的商榷函》（2005年1月12日）、《关于我公司准备进行部分区域改造的函》（2007年6月13日）等文件，证明德之杰公司对房屋的增、改、扩建，均已向交通印务公司报备，其中交通印务公司工作人员曾对《关于我公司准备进行部分区域改造的函》批示我公司原则支持贵公司的发展，待双方签订有关安全等协议后，我公司根据申报程序出具相关手续。经质证，交通印务公司认可上述证据的真实性，认为双方合同中虽约定由德之杰公司增、改、扩建，交通印务公司负责报批，但是履行过程中，德之杰公司无合法的手续，交通印务公司亦发现无法成功申请相应手续，且合同中约定德之杰公司不能破坏房屋的主体结构，但是德之杰公司的增、改、扩建均破坏了房屋的主体结构。6、2004年3月22日双方往来函件，证明交通印务公司已将《国有土地使用证》、《房屋所有权证》交由德之杰公司。经质证，德之杰公司认可该证据的真实性，但认为交通印务公司提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》均加盖了用途章，无法办理相应的手续，并出示了加盖仅供办理签署北京成联置业有限公司合同证明之用的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；认可德之杰公司现持有交通印务公司提供的《房屋租赁许可证》复印件，但认为因多数次承租人均要求德之杰公司提供《房屋租赁合同书》、《房屋租赁许可证》原件，故要求交通印务公司于每次转租时在《房屋租赁许可证》复印件中加盖公章。7、公证书、限期搬离告知书、照片、《补充协议一》等，证明交通印务公司将地下室免费出租给德之杰公司用于员工宿舍，但德之杰公司却违约将其对外出租，交通印务公司多次要求其整改，均未果。经质证，德之杰公司认可上述证据的真实性，但认为德之杰公司仅将部分地下室用于出租，尚有部分房间系员工宿舍，并出示《地下空间安全使用责任书》、《关于关闭交林3号楼和交林3号楼地下室的函》、《关于进一步加强地下空间管理使用安全措施的函》，证明交通印务公司明知德之杰公司于2007年左右将地下室部分用于出租，已经以实际行动表示同意。经质证，交通印务公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，认为交通印务公司基于德之杰公司经营困难才未严格要求。
诉讼中，一审法院向德之杰公司询问其要求交通印务公司赔偿租金损失中为何同时主张各转租合同中免租期损失问题，德之杰公司解释称因交通印务公司不配合提供相关证明文件并配合办理相关手续，故德之杰公司无法与次承租人正常履行合同，德之杰公司需要持续寻找新次承租人，故产生多项免租期，该免租期内的租金损失亦应该由交通印务公司承担。
诉讼中，一审法院向工商、建设、消防等有关部门询问办理工商注册、装修开工许可等手事项所需材料。上述部门针对德之杰公司的诉讼请求回复称办理有关业务需要房屋产权证复印件加盖产权人公章（不能加盖他用用途的印章）、在住所证明（制式表格）加盖产权人公章、并出具产权人加盖公章的允许装修的证明。
一审法院认为，根据法律规定，租赁合同租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据已查明情况，德之杰公司与交通印务公司订立的《房屋租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但双方约定的租赁期限为20年零70天，因此法院认定该合同中自2004年5月28日始至2024年5月27日止合法有效，自2024年5月28日始至2024年8月6日止的部分无效。合同有效部分，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现合同中对于交通印务公司提供相应证明文件及协助办理相关手续均有明确约定，故德之杰公司要求交通印务公司履行相应义务，理由正当。鉴于交通印务公司已向德之杰公司提供土地使用证、房屋租赁许可证复印件，且有关部门在办理相关注册、报批等手续中无需上述证明文件，故法院对德之杰公司针对上述文件的诉讼请求，不予支持。现交通印务公司同意向交通印务公司出具允许装修的证明，但要求德之杰公司先行提供施工图纸，根据合同约定，德之杰公司虽应将涉及房屋建筑主结构部分改造图纸交由交通印务公司，但这并非交通印务公司提供协助办理相关手续的前提条件，而系具体开展施工、改造的条件，因此交通印务公司的上述抗辩意见，不能成立。至于交通印务公司辩称德之杰公司存在的违约行为，其中合同中并未明确约定德之杰公司将次承租人的相关情况、材料提供给交通印务公司系交通印务公司履行合同义务的前提；双方是否重新订立安全协议属双方意思自治范畴；且根据德之杰公司提供的与先后次承租人的合同，可以看出德之杰公司仅将公摊面积在次承租人中进行分摊，德之杰公司对此亦给予了合理解释；交通印务公司称德之杰公司存在违规使用地下室并加建大量自建房一节，虽然交通印务公司屡次发函进行沟通，但在长时间内并未采取有效的手段予以解决，且即使德之杰公司存在违约行为，交通印务公司亦可通过诉讼等途径另行主张，也并不构成交通印务公司不履行合同义务的抗辩权。因此，交通印务公司的上述辩称意见缺乏依据，法院不予采信。根据合同约定，交通印务公司未履行相应义务导致德之杰公司不能出租经营，视为交通印务公司违约，交通印务公司应赔偿德之杰公司的损失，德之杰公司有权从支付给交通印务公司的租金中扣除。现德之杰公司向交通印务公司主张租金损失，理由正当。德之杰公司自认次承租人北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司于2015年9月20日左右搬离承租房屋，之后德之杰公司提交证据证明次承租人因交通印务公司不提供相应证明文件等与德之杰公司解除合同，因此德之杰公司自2015年9月21日始有权向交通印务公司主张租金损失，虽然交通印务公司在诉讼中仍表示不同意向德之杰公司提供相应证明文件并协助办理相应手续，但现涉案房屋已于2016年6月8日出租给新的次承租人，且没有证据证明该次承租人因交通印务公司不予配合提供相应证明文件欲解除与德之杰公司之间的租赁合同，因此德之杰公司向交通印务公司主张租金损失的截止点应为2016年6月7日。关于损失的具体数额，法院综合考虑德之杰公司与次承租人之间约定的涉案房屋租金标准及租金损失的期限等因素予以酌定。德之杰公司要求交通印务公司支付租金损失相关利息的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。关于德之杰公司向交通印务公司主张违约金一节，因其已针对同一违约行为主张了相应损失，故其另行主张违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2016年11月判决：一、北京交通印务实业公司于判决生效后三日内向北京德之杰置业有限公司提供位于北京市东城区和平里东街交林夹道五号《房屋所有权证》复印件并加盖北京交通印务实业公司公章；二、北京交通印务实业公司于判决生效后在北京德之杰置业有限公司出具的由工商行政管理局提供的住所证明上加盖北京交通印务实业公司公章；三、北京交通印务实业公司于判决生效后三日内向北京德之杰置业有限公司出具加盖公章的同意德之杰公司在不改变房屋用途、结构情况下可以自行装修改造的证明；四、北京交通印务实业公司于判决生效后三日内向北京德之杰置业有限公司赔偿自二〇一五年九月二十一日始至二〇一六年六月七日止期间的租金损失四百二十九万五千九百元（该租金损失用于抵扣北京德之杰置业有限公司应向北京交通印务实业公司交纳的租金，直至抵扣完毕）；五、驳回北京德之杰置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：根据法律规定，租赁合同租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。根据已查明情况，德之杰公司与交通印务公司订立的《房屋租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但双方约定的租赁期限为20年零70天，因此本院认定该合同中自2004年5月28日始至2024年5月27日止合法有效，自2024年5月28日始至2024年8月6日止的部分无效。合同有效部分，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
根据德之杰公司与交通印务公司签订的合同约定，交通印务公司应当向德之杰公司提供保证房屋合法使用的证明文件和相关手续。因此对于德之杰公司要求交通印务公司提供《房屋所有权证》复印件并加盖北京交通印务实业公司公章、交通印务公司在工商行政管理局提供的住所证明上公章、交通印务公司同意德之杰公司在不改变房屋用途、结构情况下可以自行装修改造的证明上加盖公章之诉请，本院予以支持。关于德之杰公司所提要求交通印务公司赔偿租金损失的主张，根据合同约定，交通印务公司未履行相应义务导致德之杰公司不能出租经营，视为交通印务公司违约，交通印务公司应赔偿德之杰公司的损失，德之杰公司有权从支付给交通印务公司的租金中扣除，因此交通印务公司应当赔偿德之杰公司租金损失。关于损失的具体数额，一审法院综合考虑德之杰公司与次承租人之间约定的涉案房屋租金标准及租金损失的期限等因素予以酌定，并无不妥。
关于德之杰公司所提，交通印务公司应当赔偿2014年10月22日至2016年6月15日期间租金损失的上诉主张，根据查明的事实，北京维多利亚休闲健身俱乐部有限责任公司于2015年9月20日左右搬离承租房屋，德之杰公司已于2016年6月8日将涉案房屋出租给新的次承租人。因此德之杰公司的租金损失应当从2015年9月21日计算至2016年6月7日。故德之杰公司的上诉主张本院不予支持。
关于交通印务公司所提，因德之杰公司具有违约行为，交通印务公司有权行使抗辩权的主张，经查，根据生效判决书认定，因德之杰公司擅自拆改房屋，法院判决德之杰公司恢复原状并支付违约金。在上述判决执行过程中，交通印务公司于2006年8月18日向法院申请暂缓执行。因此，德之杰公司擅自拆改房屋之违约行为已经法院判决并进入执行程序，交通印务公司可以采取法院执行程序行使权利，并不构成交通印务公司不履行合同义务的抗辩权。故德之杰公司此项上诉主张本院不予支持。
关于交通印务公司所提，提供房屋所有权证、允许装修证明及在住所证明上加盖公章均应符合前提条件的主张，本院认为，合同中对于交通印务公司提供相应证明文件及协助办理相关手续的约定中，并没有应附加前提条件的约定，因此交通印务公司此节上诉主张缺乏合同依据，本院不予支持。
关于交通印务公司另提德之杰公司主张的租金损失缺乏事实依据的上诉主张，德之杰公司在诉讼中提交了证据次承租人因交通印务公司不提供相应证明文件而与德之杰公司解除合同。现交通印务公司虽对德之杰公司提供的证据不予认可，但其未能提供证据予以反驳。因此交通印务公司此项上诉主张本院不予支持。
综上，德之杰公司与交通印务公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费99517元，由北京德之杰置业有限公司负担58350元（已交纳），由北京交通印务实业公司负担41167元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 孟 龙
审判员 李 桃
审判员 赵胤晨
二〇一六年十二月二十七日
书记员 杨春雪
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