辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）辽01民终9173号
上诉人（原审被告）：沈阳市浑南区白塔街道办事处，地址沈阳市浑南区白塔街道塔南街。
法定代表人：王铁兵，系该单位主任。
委托诉讼代理人：孙晓菊，系辽宁国奥律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许普玉，男，1983年2月19日出生，汉族，系沈阳市浑南区白塔街道办事处工作人员。
被上诉人（原审原告）：徐明玉，男，1960年02月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。
委托诉讼代理人：张伟、袁姗姗，系辽宁晟盟律师事务所律师。
第三人：孙长江，男，1968年4月2日出生，汉族，无职业，住沈阳市东陵区。
上诉人徐明玉与被上诉人沈阳市浑南区白塔街道办事处（以下简称白塔街道）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初10386号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法由审判员王惠丽担任审判长，与审判员陈铮、审判员相蒙（主审）组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
白塔街道上诉请求为，1、请求撤销一审判决，依法改判，驳回徐明玉的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：被上诉人购买孙长江的房屋违反一户一宅的强制性规定，即使通过借名也只是取得了房屋的补偿利益，但对宅基地使用权无权要求补偿，本案是对孙长江名下宅基地使用权的补偿；依据行政协议属性，土地管理法规定征收补偿的主体应为被征收财产的权属登记人，本案涉案协议产权置换的财产登记人为孙长江，回迁安置手续的办理及后续不动产的登记均登记在孙长江名下，被上诉人经过民事判决也是享有的权力与物权及不动产登记存在矛盾，且涉案财产在征收登记时申报财产登记人为孙长江，被上诉人如果主张涉案房屋及土地享有合法的补偿权利，应经法院民事确认涉案房屋归其所有，以其名义另行签订补偿协议，法院无任何法律依据确认征收补偿异议，征收补偿利益归涉案协议以外的非被征收人。
徐明玉辩称，不同意上诉人的诉讼请求。理由：关于我方是否有权就宅基地享受补偿的问题，按照2013年会议纪要第7条和2010年会议纪要第1条，我方可以就向孙长江购买的宅基地享受补偿的权力；我方认为法院判决后后续的产权办理不受影响，因为委托人可以直接向合同相对方主张权利，而且我方权利已经被法院生效裁定确认。
第三人孙长江未答辩。
原审原告徐明玉向一审法院起诉请求，1、请求依法判令被告继续履行《房屋拆迁补偿安置协议》；向原告交付产权调换房屋并为原告办理房屋所有权证；2.依法判令被告赔偿原告逾期交付房屋的损失，按照月租金1600元计算自2013年1月23日起计算至实际交付之日止，暂计算至2017年3月28日为80000元。
一审法院查明事实，2011年1月22日第三人孙长江作为被拆迁人与被告白塔街道作为拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为506号），协议约定“第二条、乙方基本情况。房屋坐落在沈阳市东陵区桃仙镇莫子山村，土地使用证编号宅134562，设计用途为住宅，使用权面积400平方米，实占面积763.88平方米，实际测量面积856.88平方米（分户，分出300平方米），户口簿编号：040416，人口数3人，户籍所在地东陵区桃仙镇莫子山村272。第四条、产权调换房屋。甲方将坐落于桃仙镇班家寨村的房屋产权调换房屋，该房屋设计用途为住宅，该房为期房，期房的建筑面积192平方米（其中64平方米3套）。”产权调换房屋的价款总额：192㎡×2750元/㎡﹦528000元，预付款伍拾贰万捌仟元整。第五条、差价款结算。被拆除房屋及附属物与产权调换房屋差价款为129624元，由甲方支付给乙方。该款于2011年5月15日前结清。第六条、乙方搬迁及产权调换房屋交付时间。乙方保证在2011年1月22日前搬迁腾空被拆迁房屋，乙方不得拆除、损坏房屋及其公共设施。甲方保证在2013年1月22日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。第七条拆迁过渡方式。乙方自行解决过渡用房的，在过渡期限内，临时安置补助费每月500元，按24个月计算，计12000元，由甲方在约定的产权调换房屋交付期前发给乙方（临时安置补助费自乙方从搬迁腾空被拆迁房屋验收合格之日起按月计算，发至产权调换房屋交付使用月止）。第八条违约责任。1、面积差异处理：甲方提供的产权调换房屋，当实际建筑面积小于第四条约定的建筑面积，双方同意建筑面积差额部分按2750元/平方米的价格确定。当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积28平方米以内的，双方同意建筑面积差额部分按2750元/平方米的价格确定，由乙方支付给甲方；当实际建筑面积大于第四条约定的建筑面积28平方米以上，双方同意建筑面积差额部分按市场价格确定，由乙方支付给甲方。第三人依约履行上述协议，被告已经拆除协议所涉房屋。
另查明，本案拆迁协议所涉房屋系原告徐明玉于1991年8月14日在沈阳市东陵区桃仙镇莫子山村购买当地村民刘广吉房产一处。因原告非本村村民，原告以第三人孙长江名义购买该处房屋，并将房屋登记在孙长江名下（《集体土地使用证》东陵集宅2004字第134562号）。
一审法院认为，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。本案中原告徐明玉于1991年借第三人孙长江之名购买第三人户籍所在村的房屋和宅基地使用权，第三人对该事实无异议，承认房屋的实际权利人，并主张其与被告所签补偿合同的合同利益应归原告所有，虽然被告抗辩原告借名买房系以合法形式规避法律、与第三人签订的补偿协议基于第三人的村民身份、具有人身性，但被告未能提供补偿协议的签订系基于村民身份或与村民身份密切相关的相应证据，且原告的借名行为并不能成为被告征收房屋不予补偿的理由，综合考虑原告购买与被告拆迁相隔20年之久，及第三人对原告主张的完全认同，酌定由被告向原告履行其与第三人签订的补偿协议为宜。关于逾期交房损失，被告未依约履行系因原告借名买房而起，原告存在过错，故对损失的诉求不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第四十二条三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、被告沈阳市浑南区白塔街道办事处于本判决生效之日起十日内向原告徐明玉履行第三人孙长江与被告沈阳市浑南区白塔街道办事处签订的《房屋拆迁补偿安置产权调换协议书》（合同编号为506号）；二、回迁房屋符合办理房产登记条件时，被告沈阳市浑南区白塔街道办事处协助原告徐明玉办理；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9,380元，由被告沈阳市浑南区白塔街道办事处负担。
二审中，双方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是白塔街道与被借名的买房人孙长江签订的拆迁补偿协议的效力。本案诉争房屋名义上的产权人是孙长江，实际上是徐明玉借用孙长江的名义购买，白塔街道的答辩意见认为如果签订补偿协议时知道实际产权人是徐明玉，就会按照不符合徐明玉的补偿标准签订拆迁补偿协议，正是由于白塔街道在签订补偿协议时并不知道徐明玉系房屋实际使用人，导致该份协议是建立在白塔街道对房屋产权情况认知不正确基础上签订的，从而影响白塔街道真实意思表。由于按照孙长江的本村人标准可获得较多补偿，该份拆迁协议如果实际履行则可能损害国家利益，该情形符合合同法第五十二条一款一项规定“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，因此拆迁补偿协议应当为无效，视为双方并未实际签订过拆迁补偿协议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》（法释[2005]9号）明确：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”，应当驳回徐明玉起诉，其应当向有关部门申请裁决。
综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2016）辽0112民初10386号民事判决。
二、驳回被上诉人徐明玉的起诉。
徐明玉缴纳的一审案件受理费9,380元，退还给徐明玉；沈阳市浑南区白塔街道办事处缴纳的二审案件受理费9380元，退还给沈阳市浑南区白塔街道办事处承担。
本裁定为终审裁定。
审判长 王惠丽
审判员 相 蒙
审判员 陈 铮
二〇一八年一月十八日
书记员 张鑫桐
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；