江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终1437号
上诉人（原审被告）：苏州蓝光和骏置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号407室。
法定代表人：汪静，该公司总经理。
委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱献峰，男，1978年10月4日生，汉族，住苏州市吴中区。
被上诉人（原审原告）：庄美华，女，1979年5月22日生，汉族，住苏州市吴中区。
两被上诉人委托诉讼代理人：邵伟，南京知识（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州蓝光和骏置业有限公司因与被上诉人朱献峰、庄美华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
苏州蓝光和骏置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人朱献峰、庄美华全部诉讼请求，或将本案发回重审。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未能获得贷款的原因系其自身问题所致，不属于不可归责于双方当事人的情形。被上诉人是贷款人，其是否具备还款能力，信用状况是否良好等因素是贷款银行审查的指标，与上诉人无关。上诉人与被上诉人的补充协议中明确对主合同第五条进行了修改，被上诉人未能获得贷款的原因不属于非可归责于双方的原因。2、支付全部房屋价款是被上诉人的主要合同义务，被上诉人是否获取贷款不能对抗上诉人，更不能因此取得合同解除权。3、根据一审中被上诉人陈述，截止到2016年10月提交贷款申请资料，属于逾期付款的情形，应当承担逾期付款违约责任。根据合同约定其无权解除合同。4、被上诉人未举证证明其按期提交贷款材料、申请办理贷款，一审法院以上诉人未能提交证据证明因被上诉人原因导致贷款未能获得批准，进而认定不可归责于双方原因导致贷款未能成功，属于举证责任分配错误。
朱献峰、庄美华辩称：一审中的谈话录音，清楚表明双方之间没有获得中国建设银行贷款审批是因为上诉人在建设银行的准入没有通过，所谓的银行准入是指银行对开发商资质以及房地产项目所做的审批。录音中明确上诉人因其财务报表问题没有通过准入。因此在此之前，被上诉人提交任何资料都无法获得银行贷款，延迟本案中未获得银行贷款的责任在于上诉人。
朱献峰、庄美华向一审法院起诉请求：1、解除苏州蓝光和骏置业有限公司与朱献峰、庄美华于2016年3月31日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2、苏州蓝光和骏置业有限公司返还朱献峰、庄美华购房款440222元；3、苏州蓝光和骏置业有限公司支付朱献峰、庄美华违约金44000元（房屋总价款880000元的5%，取整数计算）。
一审法院认定事实：2016年3月31日，朱献峰、庄美华（买受人）与蓝光和骏公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》（编号:苏房商吴中合同201603310475）1份，约定：买受人购买出卖人开发建设的苏州吴中经济开发区越溪街道可可蜜园7幢106室的商品房；该商品房用途为非住宅，建筑面积为32.94平方米，总价款计880222元；买受人可以首期支付房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付，买受人同意向出卖人指定银行中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行申请贷款，买受人同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，出卖人应协助买受人提供贷款所需要的资料；因出卖人的原因导致买受人未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权单方书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已支付的价款退还买受人，并按照房屋总价款5%向买受人支付违约金，但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议的除外；因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于30日内签订补充协议，协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同，自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还买受人；出卖人定于2016年10月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期；出卖人如未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按房屋总价款的5%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；等等。另，原、被告在补充条款中约定，对于贷款方式付款的，因获得银行贷款的时间不可控，无法确定合同所指的“约定的付款日期”，为保障买卖双方的权利，将合同第五条第三款约定的违约责任修订如下：买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交，如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全，买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第七条规定承担逾期付款的违约责任；买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人贷款申请必然得到银行批准，买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，如因该等因素导致买受人不能办理按揭的不属于合同约定的“非归责于双方的原因”，而属于“买受人的原因”；出卖人如遇买受人未付清应付房款和违约金的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并不承担逾期交房的违约责任；等等。朱献峰、庄美华于当日付清了首付款440222元，苏州蓝光和骏置业有限公司向朱献峰开具了发票。
2016年10月份，苏州蓝光和骏置业有限公司向朱献峰、庄美华发出《关于蓝光可可蜜园项目已经达到交付条件的告知函》1份，载明：您购买的可可蜜园项目房屋已经取得了《商品房交付使用通知书》，达到了合同约定的交付条件，但由于您尚未付清全部房款，根据合同及其补充协议的约定及《合同法》关于先履行抗辩权的规定，我公司有权暂时不向您交付该房屋，您付清全部房款后，请自行前来办理收房手续。
2017年6月16日，南京知识（苏州）律师事务所律师接受朱献峰、庄美华的委托，指派邵伟律师通过EMS快递向苏州蓝光和骏置业有限公司发出律师函1份，载明：苏州蓝光和骏置业有限公司在没有与朱献峰、庄美华进行任何协商的前提下，私自两次更改贷款银行，造成朱献峰、庄美华迟迟难以办妥贷款，苏州蓝光和骏置业有限公司至今仍未按时交房，苏州蓝光和骏置业有限公司的行为已经严重违反了双方合同的约定，理应无条件向朱献峰、庄美华承担全部的违约责任；现受朱献峰、庄美华指派，本律师现向你方郑重通知，解除双方于2016年3月31日签订的苏州市商品房买卖合同（编号:苏房商吴中合同201603310475），请苏州蓝光和骏置业有限公司于收到本律师函之日起的30日内向朱献峰、庄美华归还全部购房款，并支付利息，立即向朱献峰、庄美华支付房屋总价款5%的违约金；等等。该EMS快递的投递结果为物业收。一审庭审中，苏州蓝光和骏置业有限公司称其并未收到该律师函。
上述事实，由苏州蓝光和骏置业有限公司提供的《苏州市商品房买卖合同》、《关于蓝光可可蜜园项目已经达到交付条件的告知函》、银行交易明细清单、对账单、发票、律师函、EMS快递单、快递查询信息及庭审笔录等予以证实。
一审审理中，朱献峰、庄美华提交了2017年6月2日其及多名购房人与苏州蓝光和骏置业有限公司员工王潇的谈话录音及文字整理材料各1份，用于证明房屋贷款是被告主导，其仅是配合，建设银行按揭贷款未办成是由于苏州蓝光和骏置业有限公司的财务报表不符合银行按揭规定。在该谈话录音中，王潇称建设银行没有准入是因为报表问题，其报表是之前的报表，银行要最新的，最新的尚未出来，平安银行准入了，但是审批对客户的资质要求比较高，平安银行放了3笔贷款，其这两天也在催，快的话周五准入会有结果，最迟6月15日，不能过就贷不了。经质证，苏州蓝光和骏置业有限公司对该录音的真实性无异议，称王潇是其主要负责对接业主和配合业主办理贷款手续的员工，但认为从录音中无法看出朱献峰、庄美华未取得银行贷款的原因是其造成的，财务报表问题无具体说明及指向，无法体现是其原因导致无法取得贷款，贷款的办理手续上，朱献峰、庄美华是借款人，银行是出借人，银行是否向朱献峰、庄美华借款完全是根据朱献峰、庄美华自身提供的材料及征信情况决定的，朱献峰、庄美华无法取得贷款的原因是自身银行流水不满足银行要求，朱献峰、庄美华未从银行取得金融借款的相应责任应自行承担。
一审法院认为，苏州蓝光和骏置业有限公司与朱献峰、庄美华签订的《苏州市商品房买卖合同》成立且合法有效。朱献峰、庄美华已按约支付了首付款，根据合同约定其余部分房价款由苏州蓝光和骏置业有限公司贷款支付，但贷款至今未获得。关于未能获得贷款的原因，双方各执一词，但朱献峰、庄美华提供的证据并不能证明至今未获得贷款的原因在于苏州蓝光和骏置业有限公司，苏州蓝光和骏置业有限公司亦无证据证明系朱献峰、庄美华原因所致，现并不能确定系苏州蓝光和骏置业有限公司或朱献峰、庄美华的原因而未获得贷款，故一审法院认定未获得贷款的原因不可归责于苏州蓝光和骏置业有限公司、朱献峰、庄美华。双方在《苏州市商品房买卖合同》中约定：因不可归责于双方的原因，导致买受人未能在约定的付款日获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于30日内签订补充协议，协商不成的，双方均有权单方面书面通知对方解除本合同，自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已支付的房价款及相应利息（按中国人民银行同期同档存款基准利率计算）和定金退还买受人。本案中，双方对于贷款方式付款的具体期限没有明确约定，但现距签订《苏州市商品房买卖合同》已经超过一年半的时间，至今未能获得贷款，双方在此期间亦未能另行协商并签订补充协议，故朱献峰、庄美华有权单方面书面通知对方解除《苏州市商品房买卖合同》，朱献峰、庄美华于2017年6月16日发出的关于解除合同的律师函，苏州蓝光和骏置业有限公司称并未收到，朱献峰、庄美华提供的证据亦不能证明苏州蓝光和骏置业有限公司确已收到，故一审法院认定双方签订的《苏州市商品房买卖合同》于起诉状副本材料送达苏州蓝光和骏置业有限公司之日即2017年8月4日解除，苏州蓝光和骏置业有限公司应当按约将朱献峰、庄美华已支付的购房款440222元退还朱献峰、庄美华。关于此种解除合同的情形，双方并未约定违约金，故朱献峰、庄美华要求苏州蓝光和骏置业有限公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、朱献峰、庄美华与苏州蓝光和骏置业有限公司于2016年3月31日签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号:苏房商吴中合同201603310475）于2017年8月4日解除。二、苏州蓝光和骏置业有限公司于判决生效之日起十日内返还朱献峰、庄美华购房款人民币440222元。三、驳回朱献峰、庄美华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币6301元，由朱献峰、庄美华负担3150.50元，苏州蓝光和骏置业有限公司负担3150.50元。
二审中双方未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。
本院认为，苏州蓝光和骏置业有限公司与朱献峰、庄美华的《苏州市商品房买卖合同》成立生效，双方均应恪守。朱献峰、庄美华按约支付了首付款，但合同约定应由朱献峰、庄美华贷款部分至今未获得。关于未获得贷款的原因，朱献峰、庄美华认为因苏州蓝光和骏置业有限公司未获得银行准入而未办理成功，苏州蓝光和骏置业有限公司认为系因朱献峰、庄美华自身问题所致。但对于各自的主张都未有证据加以证明，因此一审认定未获得贷款的原因系不可归责于双方原因，本院予以确认。根据双方在合同中的约定，因不可归责于双方的原因导致买受人未能在约定的付款日内获得银行贷款或少于申请贷款数额的，买卖双方应就具体付款方式另行协商，并于30日内签订补充协议，协商不成的，双方均有权单方书面通知对方解除合同，自解除合同的书面通知送达之日起十五日内，出卖人应当将买受人已付的房款及相应利息和定金退还买受人。本案中双方对于贷款日期未做明确约定，但在签订合同后近两年的时间内未获得贷款，双方在此期间内亦未对具体付款方式达成补充意见，因此朱献峰、庄美华要求解除合同符合双方合同约定，本院予以维持。
综上所述，苏州蓝光和骏置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12602元，由苏州蓝光和骏置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一八年五月二日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉