湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1003民初1637号
原告：吴卫芳，女，1983年8月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人：朱显益，郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：何明涛，郴州市蓝剑法律服务所法律工作者。
被告：郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司，住所地湖南省郴州市苏仙区苏仙北路7号。
法定代表人：李雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：孙安慧，湖南楚瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李珍玲，湖南楚瑞律师事务所律师。
原告吴卫芳与被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司（以下简称苏仙城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴卫芳及其委托诉讼代理人朱显益、何明涛，被告苏仙城建公司的委托诉讼代理人李珍玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告逾期交房而向原告支付违约金24765元；2.判令被告赔偿原告因未达到交房条件所交的物业管理费4552元，两项共计29318元；3.判令被告尽快跟原告办理好该房的不动产证；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年8月7日与被告签订了《郴州市商品房买卖合同》，购买了被告开发的御溪湖畔项目中的第4栋11层1105号房，该房建筑面积126.46平方米，购房款343971元。该合同约定被告于2015年10月1日前将房屋交付原告使用，但被告推迟至今未达到交房条件，使原告无法安心入住，被告应承担违约责任，应当支付违约金并赔偿原告所交的物业管理费。因房屋未达到交房条件，该房的不动产证不知何时能办好，所以要求被告尽快办理好。原告为维护其合法权益，诉至本院。
被告苏仙城建公司承认未按期交房的事实。但辩称：1、涉案御溪湖畔是主要为单位团购房。被告未能按期交房是受团购资金未及时到位、政府部门验收程序复杂等因素影响造成的，被告对此没有过错。原告主张的违约金过高，请求法院予以适当减少。2、根据相关法律法规规定，建筑工程经竣工验收合格，即可交付使用。涉案工程已经竣工验收合格，并已交付使用，本案中被告已向原告交房，原告表示接受并正常装修入住，应视为双方已经通过实际履行的方式，变更了《商品房买卖合同》原约定的交房标准，原告所主张的实际交房后的违约金不予支持。3、郴州市苏仙区城镇御溪物业服务有限公司为御溪湖畔小区提供物业管理服务，业主与物管公司的纠纷属于物业合同纠纷，与被告及本案争议无关，原告要求被告赔偿物业管理费没有事实及法律依据，应不予支持。4、案涉合同约定的办理产权证的期限为房屋交付使用后二年内，现未到达约定时间。5、原告未按期交纳购房款，应承担违约责任，可减轻被告的责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。
对有争议的证据和事实本院经审查认证并确认事实如下：
原告吴卫芳（买受人）与被告苏仙城建公司（出卖人）于2014年8月7日签订《郴州市商品房买卖合同》。合同约定的主要内容：“……三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为御溪湖畔项目中第4栋11层1105号房。四、计价方式及价款：该商品房每平方米2720元，总金额343971元；五、付款方式及期限：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款243971元，余款100000元向公积金中心申请贷款。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后30日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交，在接到通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理。六、买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金。……九、交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权延迟交房；（3）因政府及主管部门原因导致本项目暂停建设或变更规划设计的；（4）因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的；十、房屋交接及违约处理方式：由于出卖人原因，未按合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期未超过90天，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；……”。原告依约向被告支付首期购房款243971元，剩余购房款100000元通过公积金贷款方式于2014年10月10日实际支付至被告。2016年12月4日，吴卫芳与郴州市苏仙区城建御溪物业服务有限责任公司签订了《御溪湖畔房屋验房表》，载明：该房屋已接通水电，验收合格。本人同意接管该房屋。涉案房屋经装修后已入住。2017年1月13日，涉案房屋的施工单位、设计单位、监理单位、建设单位共同对涉案房屋进行工程质量竣工验收，出具了《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》，作出综合验收结论“合格”。
本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷,双方当事人对逾期交房的事实无异议，均愿继续履行合同。本案的争议焦点：原告是否构成逾期付款，被告逾期交房应承担怎样的违约责任。
本案中，被告辩称原告未按约定时间支付贷款，应承担付款迟延违约责任。原告诉称其系通过被告办理公积金贷款，非自行向公积金中心申请贷款，不应适用签订合同后30日付清贷款的情形，没有逾期付款。根据案涉《商品房买卖合同》第五条第2款约定：买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书。但原告未提供委托被告办理公积金贷款的授权委托书等证据证明该事实。故，本院对被告该辩称理由予以支持。原告依合同约定应在2014年9月7日前将贷款付至被告，原告于2014年10月10日才付，逾期付款33天。由于涉案合同在约定的逾期付款支付违约金高于逾期交房的违约金三倍，考虑逾期付款是部分房款，酌定被告据实延期交房不应超过82天，即双方约定被告于2015年10月1日前交房，延后82天，被告应于2015年12月22日前交房，而被告于2016年12月4日交房，应承担逾期交房的违约责任。本案中原、被告均未举证证明逾期交房造成的实际损失。本院结合本案事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为约定“按逾期日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的计算标准未超过同期银行计收逾期贷款利息标准，不能认定该违约金过分高于原告受到的损失。故，违约金计付从2015年12月23日起到2016年12月4日止为11970.19元（343971元×0.1‰×348天）；原告诉请超出违约部分，本院予以驳回。本案中原告自愿向物业服务公司交纳物业管理费，该物业公司与被告并不是同一公司。物业公司是否应收取原告的物业管理费不是本案审理范围，且涉案合同未约定此项违约责任，故本院对原告要求赔偿物业管理费的诉讼请求，不予支持。至于原告要求被告尽快办理案涉房屋的不动产证，因案涉合同中约定“出卖人应在商品房交付使用后二年内，完成该幢商品房初始登记”，而案涉房屋办理产权初始登记的约定期限未超过，故本院对原告的该项诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第二百七十九条第二款，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司在本判决生效后十日内向原告吴卫芳支付逾期交房违约金11970.19元；
二、驳回原告吴卫芳的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费532.95元，由被告郴州市苏仙区城镇建设综合开发公司负担232.95元，由原告吴卫芳负担300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 刘卫华
审 判 员 周小卫
人民陪审员 陈桂株
二〇一八年三月二十三日
法官 助理 王宇娟
书 记 员 唐 倩