福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2013)宁民初字第220号 原告新华都购物广场股份有限公司，住所地：福州市福新路28号阳光城店新华都超市4楼。 法定代表人陈志程，董事长。 委托代理人陈向阳，福建至理律师事务所律师。 委托代理人林迅，福建至理律师事务所律师。 被告福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地：福鼎市桐山影院片区D1幢501号。 法定代表人许明建，执行董事。 委托代理人胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。 委托代理人廖云坚，福建惠尔律师事务所律师。 原告新华都购物广场股份有限公司（以下简称新华都公司）诉被告福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2013年7月18日安排证据交换，于2013年7月26日公开开庭进行了审理。原告新华都公司的委托代理人陈向阳，被告建兴房地产公司的委托代理人胡振鼎到庭参加诉讼。诉讼期间，原告申请财产保全，本院于2013年5月17日作出（2013）宁民初字第220号民事裁定，裁定保全被告价值13493854元的银行存款或其他等值财产，并据此作出（2013）宁民初字第220-1号执行裁定，裁定查封被告所有的福鼎市房屋。本案现已审理终结。 原告新华都公司诉称： 2012年10月8日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告开发的位于福鼎市“建都新天地”房产之一至四层计13067平方米用于商业经营；租赁期限15年，自2014年4月30日起至2029年4月29日止，房屋交付时间为2014年4月30日；合同约定原告自合同签订之日起5个工作日内先向被告支付首期定金600万元，其中：400万元的定金在优惠租赁期届满后从计租日自动转为抵扣租金，200万元的定金自动转为合同履约保证金。在合同有效期内，被告如欲将租赁房产所有权转让或抵押给第三方，应提前一个月以书面形式通知原告，房产所有权转让的，原告在同等条件下享有优先购买权。17日，双方又签署《福鼎建都新天地房屋租赁合同——补充协议》，双方约定，因被告原因造成本合同目的无法实现的，原告有权要求返还履约保证金200万元及未抵扣的预付租金金额，同时被告应按200万元及未抵扣预付租金400万元的每月月息1.8%向原告支付违约金，并支付以一年租金费用（按第四年12个月的租金）为标准向原告支付违约金，以上不足以弥补原告损失的，被告须赔偿原告造成的所有损失。 租赁合同签订后，原告依约向被告支付定金600万元。然而，被告却在原告积极筹备超市运营的前期准备工作之时，在未通知原告的情况下，擅自将租赁房产二层商场的绝大部分面积分割出售给200多家小业主，侵犯了原告的优先购买权；同时，二层房产作为原告商业经营不可分割的组成部分，被告擅自分割出售的行为已直接导致房产无法整体交付，造成租赁合同履行不能，被告承租房产的目的无法实现，原告事实上已构成预期违约。 为此请求判令：1、解除原、被告2012年10月8日《房屋租赁合同》及10月17日《福鼎建都新天地房屋租赁合同——补充协议》。2、被告向原告返还定金600万元，并支付违约金7601854元（其中，按第四年度12个月的租金标准计算违约金为6845854元；按已支付款项600万元的每月月息1.8%的金额即每月108000元的标准，自2012年10月9日起计算至实际还款之日止，暂计至2013年5月9日违约金为756000元）。 被告建兴房地产公司答辩称：1、被告因拖欠施工队大量工程款，无法偿还，故将诉争租赁房屋以买卖合同备案的形式向施工队提供担保，并未实际出售给他人，未实施预期违约的行为，所以原告要求解除合同没有事实依据。2、假使原告主张事实成立，原告主张的违约金也过高，应调整为按定金600万元的同期银行存款利率计算损失。3、第四年度12个月的租金标准应为6582552元。综上，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明： 2012年10月8日，原告新华都公司与被告建兴房地产公司签订《房屋租赁合同》，合同相关内容为： 1、原告承租被告开发的位于福鼎市“建都新天地”房产之一至四层计13067平方米用于商业经营； 2、租赁期限15年，自2014年4月30日起至2029年4月29日止； 3、被告应于2014年4月30日前交付房产，交付条件之一是租赁房产无任何权利瑕疵（包括但不限于产权争议等）； 4、租金第一年度为548546元/月，优惠租赁期结束后的第三年起每两年环比递增4%； 5、原告应自合同签订之日起5个工作日内先向被告支付首期定金600万元，其中400万元在优惠租赁期届满后从计租日自动转为抵扣租金，200万元自动转为合同履约保证金； 6、在合同有效期内，被告如欲将租赁房产所有权转让或抵押给第三方，应提前一个月以书面形式通知原告，房产所有权转让的，原告在同等条件下享有优先购买权。 2012年10月17日，双方又签订《福鼎建都新天地房屋租赁合同——补充协议》，合同对原合同违约责任条款予以变更，其中约定： 1．（1）基于承租本房产对于原告经营的必要性及基于对被告的信赖，被告同意：在本合同订立后租赁房产交付前，被告不得以任何理由解除本房产租赁合同或以实际行动拒绝交付房产，如被告有上述行为的，应返还履约保证金（定金）200万元、预付租金400万元和按600万元的每月月息1.8%的金额向原告支付违约金，并另向原告支付以壹年租赁费用（按第四年12个月的租金）为标准的违约金，该违约金的支付并不意味着原告同意解除房产租赁合同，原告仍有权要求被告继续履行本合同…… 2012年10月9日，原告依约向被告支付了定金600万元。 租赁合同签订后，被告与案外人就本案部份租赁房产（房号为116、117、119、139、142、147、223-235、301－326、341－384号）签订商品房买卖合同，并通过网上备案系统在福鼎市房地产管理所办理了合同备案。双方因此发生纠纷，原告遂以被告预期违约为由，于2013年5月7日向本院提起本案诉讼。 双方当事人对上述事实陈述一致，且对相应2012年10月8日《房屋租赁合同》、2012年10月17日《福鼎建都新天地房屋租赁合同——补充协议》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、2012年10月9日关于600万元的农业银行电子银行交易回单、福鼎市房地产管理所2013年5月20日《证明》等证据的形式真实性没有异议，本院予以确认。 本案争议焦点为：1、被告有无将诉争房产出卖给他人；2、约定违约金是否过高；3、第四年度租金标准应为多少。本院就此分析、认定如下。 一、被告有无将诉争房产出卖给他人 本院认为，根据无争议事实，合同签订后租赁物交付前，被告已就本案部份租赁房产与他人签订商品房买卖合同，并办理合同备案。被告虽辩解称实质为担保而非出卖，但不论其动机是否出于担保，其行为表现方式与法律效果仍为出卖，且被告承认至今未与案外人解除该商品房买卖合同，故对其出卖事实可予认定。对被告此项抗辩理由不予支持。 二、约定违约金是否过高 本院认为，被告主张本案约定违约金过高，但对此未提供任何证据。且众所周知，原告系省内知名批发零售企业，合同载明承租用途为商业经营，并提及用于门店，承租面积共四层13067平方米，现因被告的违约，将导致原告在福鼎市的连锁店投资停滞甚至取消，原告的商业利益必然受到较大影响，对此从合同中多次强调“承租本房产对于乙方（原告）经营的必要性”可得到印证。而本案合同约定违约金包括两部份，一部份是已付定金的利息损失，显然不存在过高问题；另一部份也仅是12个月的租金，与原告上述可得利益损失等相比，亦不过高。更何况，如原告未主张违约金而主张双倍返还定金，被告也应再行支付600万元，违约金数额与之相比，差距并不大，也可证明本案约定违约金并不过高。对被告此项抗辩理由不予支持。 三、第四年度租金标准应为多少 此问题涉及合同约定的“租金从第三年起每两年环比递增4%”应如何理解。原告主张第三年度即应递增4%，被告主张第五年度才递增4%。对此本院认为，从字面意思而言，一般应理解为起算时不递增，此后每两年递增一次，故第三、第四年度仍应按原标准，即应按第一年度548546元/月的标准确定。对被告此项抗辩理由可予支持。 综上所述，本院认为: 本案合同系双方当事人真实意思，合法有效，双方均应按约履行。 作为租赁合同的出租方，被告有义务在租赁物交付期限前交付其有权处分的房屋，而被告在交付前即将诉争房屋出卖给他人，此行为意味着被告实际拒绝履行租赁合同，属诉争合同约定的“以实际行动拒绝交付房产”和《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“以自己的行为表明不履行主要债务”的行为，已构成预期违约。根据诉争合同的约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，原告有权以被告违约为由，单方行使合同解除权。对原告关于解除诉争租赁合同的诉讼请求可予支持。对被告关于不构成违约的辩解理由不予支持。 合同解除后，已履行的部份应恢复原状，故被告应返还已收定金600万元，对原告此项诉讼请求应予支持。 同时，因合同解除的原因在于被告的违约行为，被告应依2012年10月17日《福鼎建都新天地房屋租赁合同——补充协议》第1.（1）的约定承担违约金，具体违约金数额为：按第四年度12个月租金标准计算的548546元/月×12个月=6582552元，以及按已付款600万元的月息1.8%（即108000元/月）标准，自2012年10月9日起算至法院判决确定的还款之日止的利息。对原告相应诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原、被告2012年10月8日《房屋租赁合同》及2012年10月17日《福鼎建都新天地房屋租赁合同——补充协议》； 二、被告福鼎建兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告新华都购物广场股份有限公司返还定金600万元； 三、被告福鼎建兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告新华都购物广场股份有限公司支付违约金（违约金包括：1、按第四年度12个月的租金标准计算的6582552元；2、按已付款600万元的月息1.8%（即108000元/月）标准，自2012年10月9日起算至法院判决确定的还款之日止的利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费103411元，由原告新华都购物广场股份有限公司负担2002元，被告福鼎建兴房地产开发有限公司负担101409元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  余梓安 代理审判员  陈富强 代理审判员  陈光华 二〇一三年八月十四日 书 记 员  叶婷婷 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。