青海省西宁市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1373号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赛萍,女，汉族，1969年2月24日出生，住西宁市城西区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王赛嘉，男，汉族，1998年11月15日出生，青海师范大学在校学生，住西宁市城西区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵小平，内蒙古蒙祺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：青海聚富房地产开发有限公司，住所地：西宁市城西区。
法人代表人：赵庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王红娟，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：谢义成，该公司财务总监。
上诉人赛萍、王赛嘉因与被上诉人青海聚富房地产开发有限公司（以下简称青海聚富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初912号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赛萍、王赛嘉的共同委托诉讼代理人赵小平与被上诉人青海聚富公司的委托诉讼代理人王红娟、谢义成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赛萍、王赛嘉的上诉请求：撤销一审判决，驳回青海聚富公司的诉讼请求，依法改判支持其反诉请求，由青海聚富公司承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实错误，赛萍作为王赛嘉的监护人向青海聚富公司支付2250000元房款，签字也是代王赛嘉签，通过网签合同证实买受人仅王赛嘉一人，一审将监护人认定为买受人是错误的。王赛嘉在购房时是未成年人，青海聚富公司未审查合同主体，故合同为无效合同，一审判决无任何履行能力的在校学生支付300余万元是明显错误的。青海聚富公司在案涉商铺上张贴销售广告，并同意第三人使用，证实其也同意解除合同，一审认定继续履行合同完全错误。综上，请求撤销原判，支持其反诉请求。
青海聚富公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。一审判决赛萍、王赛嘉支付购房款及违约金是完全正确的，双方签订的合同系当事人的真实意思表示，赛萍、王赛嘉未在合同约定期限内交纳剩余房款，构成违约，应承担全部责任。一审判决驳回赛萍、王赛嘉的反诉请求是完全正确的，根据法律规定和合同约定，赛萍、王赛嘉不具备解除合同或撤销合同的情形，其应继续履行合同并承担相应的损失。赛萍称其是商铺共同购买人没有事实依据，合同签署页很明确是由赛萍和王赛嘉共同签署的，具有明确的法律效力。青海聚富公司并未同意解除合同，因案涉商铺位于拐角处，青海聚富公司张贴销售广告并非已将案涉商铺意欲出售，张贴海报是为了市政创城，青海聚富公司认为合同应继续履行，赛萍、王赛嘉应承担由此造成的损失。综上，赛萍、王赛嘉的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉维持原判。
青海聚富公司向一审法院起诉请求：依法判令赛萍、王赛嘉向青海聚富公司支付拖欠的购房款3110610元，并承担延期付款的违约金322570.26元，本案诉讼费由赛萍、王赛嘉承担。赛萍、王赛嘉向一审法院反诉请求：依法解除双方签订的《商品房预售合同》，退还其已付购房款2250000元，并支付利息405000元，本案诉讼费及反诉费由青海聚富公司承担。
一审法院认定事实：2014年3月7日，青海聚富公司与赛萍、王赛嘉签订《商品房预售合同》，合同约定由赛萍、王赛嘉购买位于西宁市城西区银羚大街42号4号楼42-92号商铺，预测建筑面积233.07平方米，房屋总价款为5360610元，赛萍、王赛嘉于2014年3月7日向青海聚富公司支付首期房款2250000元，剩余房款3110610元于2014年5月28日之前全部付清。合同签订后，赛萍、王赛嘉向青海聚富公司交纳购房款2250000元，余款经青海聚富公司多次催要未果，遂诉至法院，致使纠纷产生。
一审法院认为：青海聚富公司与赛萍、王赛嘉签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受法律保护。双方当事人均应全面履行合同义务，赛萍、王赛嘉向青海聚富公司交纳了2250000元购房款后，未在合同约定的期限交纳剩余购房款，构成违约，对此应承担全部责任，故青海聚富公司要求赛萍、王赛嘉支付拖欠的购房款3110610元，并承担延期付款违约金322570.26元的诉求，合理合法，应予支持。关于赛萍、王赛嘉要求依法解除双方签订的《商品房预售合同》，退还赛萍、王赛嘉已付购房款2250000元，并支付利息405000元的反诉请求，因合同第七条约定：”买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同”，现赛萍、王赛嘉作为买受人，未在合同约定的期限内交纳剩余购房款，构成违约，且其要求解除合同的理由不能成立，故赛萍、王赛嘉的反诉请求于法无据，不予支持。遂判决：1.赛萍、王赛嘉支付青海聚富公司购房款3110610元，并承担延期付款违约金322570.26元，合计3433180.26元，于判决书生效后十日内履行；2.驳回赛萍、王赛嘉的反诉请求。案件受理费已减半收取17140元，由赛萍、王赛嘉负担；反诉费16088元，由赛萍、王赛嘉负担。
本院二审期间，青海聚富公司未向本院提交新证据。赛萍向本院提交残疾人证复印件，拟证明赛萍为残疾人，没有履行能力。青海聚富公司质证对此证据的真实性没有异议，但认为合同是2014年签的，残疾人证的签发时间是2016年12月6日，此证是后办的。
本院对本案事实认定如下：一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，王海学与赛萍系夫妻，王赛嘉是其婚生子。因城西区人民法院的执行案件，该院于2017年3月12日向王海学发出《西宁市城西区人民法院纳入失信人名单告知书》。案涉《商品房预售合同》第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。案涉合同附件四：合同补充协议第七条规定本合同生效后，买受人单方解除或者终止本合同的，须按本合同约定的购房总额的20%向出卖人支付违约金，买受人以其实际行为使本合同的实际履行成为不可能或者不必要的，视为单方解除本合同。
本院认为，赛萍、王赛嘉与青海聚富公司签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自合同义务。本案二审争议的焦点是：一、案涉的商品房预售合同是应当继续履行还是解除；二、本案民事责任应如何承担。
关于焦点一案涉的商品房预售合同是应当继续履行还是解除的问题。对此青海聚富公司提出案涉合同应当继续履行，而赛萍、王赛嘉则提出合同应当解除。本院认为，首先我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利，《中华人民共和国合同法法》第一百一十条规定：”当事人一方不履行非金钱职务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，据此当违约方继续履约所需财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，用赔偿来代替继续履行。另外根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，在法律没有明确禁止违约方行使合同解除权的情形下，违约方主张解除合同的权利不应完全予以排斥；其次本案中双方买卖的房屋没有实际交付，亦没有变更产权登记，现争议房屋仍由青海聚富公司管理，双方之间的房屋买卖合同并未实际履行完毕。赛萍、王赛嘉自2014年就与青海聚富公司存在本案纠纷，持续数年，赛萍、王赛嘉已明确表示没有能力再履行合同。王赛嘉在购房时是未成年人，房款实际由赛萍夫妻支付，两人经济现陷于困境，作为本案违约方赛萍、王赛嘉继续履行合同已经超过其能力所限，属于事实上的不能履行，如果继续履行合同，会使双方当事人的利益受损，事实上也达不到青海聚富公司要求继续履行合同的目的，应该允许本案合同予以解除；再次赛萍、王赛嘉与青海聚富公司在补充协议中对买房人单方解除合同有约定，实际赋予买房人单方解除合同的权利。因此本院在综合考量本案合同，是继续履行、采取补救措施还是赔偿损失是否更有利于实现合同目的，是否更有利于维护社会交易的稳定以及后期合同履行的实际成本等综合因素，以及双方在补充协议中的约定，在双方当事人对合同解除不能达成一致的情况下，根据公平原则，为防止损失不必要的继续扩大，确定本案合同予以解除。
关于焦点二本案的民事责任如何承担的问题，对此青海聚富公司主张如果本案合同解除，赛萍、王赛嘉应当赔偿房价下跌的损失一百万元左右，而赛萍、王赛嘉则认为其已交纳的房款产生的孳息足以填补青海聚富公司的损失。案涉《商品房预售合同》第七条和合同补充协议第七条均是违约责任承担方式的约定，但两条约定了不同的适用条件，《商品房预售合同》第七条约定了在合同继续履行情况下，赛萍、王赛嘉应当按日向青海聚富公司支付逾期应付款万分之一的违约金，而补充协议第七条则约定赛萍、王赛嘉提出解除合同的，其应当按照商品房总价的20%向青海聚富公司支付违约金。现本院已经确认本案合同可以解除，故青海聚富公司要求赛萍、王赛嘉承担在继续履行情况下支付延期付款的违约金322570.26元的请求，不应得到支持。青海聚富公司提出如果合同解除赛萍、王赛嘉应赔偿房价下跌的损失，但其提交的证据不能证明房价下跌的事实，因此对青海聚富公司据此计算损失本院不予支持。本案应当按照补充协议第七条规定由赛萍、王赛嘉按照商品房总价的20%向青海聚富公司支付违约金，即5360610×20%=1072122元。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，青海聚富公司无须再向赛萍、王赛嘉交付房产，对于赛萍、王赛嘉已经交付的2250000元房款应予退回，已经交付钱款产生的孳息也应当一并退回，但对于孳息计算双方在合同中没有约定，赛萍、王赛嘉主张以贷款利息计息。本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此对于赛萍、王赛嘉已交纳的购房款按照银行同期贷款利率计算的利息应予退还，本院自2014年3月7日计算至2017年11月7日为：2250000×6%×3.67年=495450元。赛萍与王赛嘉上诉主张本案合同的签订对象只有王赛嘉一人，赛萍是法定代理人而非买受人，但本案合同签订时王赛嘉是未成年人，而赛萍作为具有完全民事行为能力的人，在与青海聚富公司签订《商品房预售合同》时，对此明知，但其签名在买受人处，而非以法定代理人的名义签订合同，且向本院明确案涉购房款由其与丈夫王海学交纳，因此本院确定案涉合同的买受人为赛萍与王赛嘉，故对其此项上诉请求不予支持。
综上所述，赛萍、王赛嘉关于本案合同应予解除的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初912号民事判决；
二、解除赛萍、王赛嘉与青海聚富房地产开发有限公司于2014年3月7日签订的《商品房预售合同》；
三、赛萍、王赛嘉于本判决送达之日起十日内给付青海聚富房地产开发有限公司违约金1072122元；
四、青海聚富房地产开发有限公司于本判决送达之日起十日内退还赛萍、王赛嘉购房款2250000元、利息495450元；
五、驳回青海聚富房地产开发有限公司要求赛萍、王赛嘉支付购房款3110610元、逾期付款违约金322570.26元的诉讼请求。
如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费17410元，由赛萍、王赛嘉负担；一审反诉案件受理费16088元，由青海聚富房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50368元，由青海聚富房地产开发有限公司负担16088元，由赛萍、王赛嘉负担34280元。
本判决为终审判决。
审判长宋敏芳
审判员李娟
审判员张洁琼
二〇一七年十一月二十九日
书记员杨家俊