浙江省桐乡人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0483执异20号
案外人：任世煜，男，1971年9月1日出生，汉族，住海宁市。
委托代理人：杨涛，浙江五星国泰律师事务所律师。
申请执行人：桐乡市崇福雪狼狐裘皮厂。住所地：桐乡市崇福镇南阳村方家埭。组织机构代码：77312781-2。
投资人：祝振伟，厂长。
被执行人：桐乡凯奇尼皮草时装有限公司。住所地：桐乡市崇福镇工业区杭福路。组织机构代码：69950895-8。
法定代表人：吕伟达。
第三人：浙江巨鑫建设有限公司。住所地：桐乡市濮院镇凯旋路2501号1幢。统一社会信用代码：91330483146835713T。
法定代表人：沈伟，董事长。
委托代理人：张学锋，浙江丛典律师事务所律师。
委托代理人：俞桦芳，浙江丛典律师事务所实习律师。
第三人：桐乡市多宏贸易有限公司。住所地：桐乡市崇福镇民丰路738号5幢。统一社会信用代码：91330483307613477X。
法定代表人：胡海锋，执行董事。
委托代理人：谢学元，浙江缘缘律师事务所律师。
本院在执行申请执行人桐乡市崇福雪狼狐裘皮厂（以下简称雪狼狐厂）依据本院作出的（2016）浙0483民初749号民事调解书申请执行被执行人桐乡凯奇尼皮草时装有限公司（以下简称凯奇尼公司）企业借贷纠纷一案中，于2017年2月27日作出裁定：评估、拍卖被执行人凯奇尼公司所有的坐落于桐乡市崇福镇工业区杭福路的不动产（不动产权证号：浙（2017）桐乡市不动产权第0004148、0004151、0004152）。任世煜于2017年6月6日向本院提出书面异议，要求拍卖该房地产不破除其与凯奇尼公司之间的租赁关系。因浙江巨鑫建设有限公司（以下简称巨鑫公司）、桐乡市多宏贸易有限公司（以下简称多宏公司）也向本院申请执行凯奇尼公司，本案的处理结果与其有利害关系，故本院通知其作为第三人参加审查。本院受理后，依法由审判员朱远担任审判长，与审判员金叶、人民陪审员于浒青组成合议庭对本案进行书面审查。本案现已审查终结。
案外人任世煜称：2014年10月25日，任世煜和凯奇尼公司签订租房协议，因任世煜于2013年6月12日出借给凯奇尼公司100万元而无力偿还，凯奇尼公司将其刚建造完工的5号楼（现不动产权证号为（2017）桐乡市不动产权第0004148号）房产租赁给任世煜，租期为三年租金以100万元借款折抵。同时约定：因任世煜为凯奇尼公司的法定代表人吕伟达向周小平、桐乡市金鑫小额贷款有限公司、桐乡市永益小额贷款有限公司各借款100万元，共计300万元提供保证，如任世煜履行保证义务后，该房产租赁期限按30万元为一个租赁年度予以延长。现该300万元借款任世煜均予以代偿，因此租赁期限应延长至2027年10月。故要求法院拍卖该房产时不破除其租赁权。
申请执行人雪狼狐厂称：对任世煜与凯奇尼公司于2014年10月25日签订的租赁协议真实性、合法性有异议。即使租赁协议真实，任世煜以其主张的租赁关系，不能对抗申请执行人与凯奇尼公司案件的执行。签订租赁协议时，涉案厂房并未完工也未经过验收，无法满足租赁要求，双方即使签订租赁协议也属无效合同。合同双方均未履行租赁协议，任世煜未在协议签订后占有使用厂房。2014年底凯奇尼公司涉及各类案件开始，任世煜均未向法院提出过任何主张。本案拍卖的房产一直空置状态，并无任何人实际占有使用，任世煜并未在法院查封前占有承租物。请求法院驳回任世煜提出的异议。
第三人巨鑫公司称：任世煜与凯奇尼公司签订的租赁协议系事后伪造，目的为阻挠执行。从协议的内容看，不符合常理。任世煜并不急需房屋用于生产，而是对外债款，在债款到期或担保代偿时，首先是讨要借款，而不是先订立租赁协议，再去催讨。从时间来看，订立租赁协议时，被执行人的法定代表人吕伟达躲债跑路事件尚未发生，其始终所有债权人都承诺还款，缺乏订立租赁合同的动机。订立协议时，涉租赁厂房尚是在建工程，不具备租赁条件。任世煜曾经向他人表示，因吕伟达逃跑后被公安抓回，怕债权不能清偿，就在看守所与吕伟达订立租赁协议，将签订时间倒签在2014年10月25日。任世煜至今并没有实际占有租赁房屋并使用，不具有对抗执行的效力。理由：巨鑫公司作为本案涉租赁房屋的主体施工方，在2014年10月16日完成主体施工并与被执行人结算，而吕伟达逃跑是在2014年10月26日左右，此时房屋一直在巨鑫公司控制下，尚未移交和验收。吕伟达逃跑后，巨鑫公司一直管控房屋，并无任何人使用租赁。且巨鑫公司在当时就将涉租赁房屋大门封闭，且雇人看管至今。涉租赁房屋至今没有通电通水，室内没有任何安装装修，并不具备租赁使用重要条件。任世煜与凯奇尼公司订立的租赁协议系不合法的无效合同。涉租赁房屋，在订立租赁协议时，尚属于在建工程，没有竣工验收，依法不得交付使用。故租赁合同违反法律强制性规定而无效。据此，任世煜的异议不符合法律规定的条件，并不真实有效，且任世煜并没有实际占有使用租赁房屋。请求法院驳回其异议。
第三人多宏公司称：对任世煜与凯奇尼公司于2014年10月25日签订的租赁协议真实性、合法性均有异议。租赁协议是在吕伟达出逃后补签的，而非被执行人及吕伟达的真实意思表示。因为当时公章在其他人手里。协议当时，所涉房屋并未完全建成，而且没有任何建房审批手续，当时系非法建房，显然不适用以租抵债的合法性。协议签订时，所有债务均未到期，吕伟达无任何要出逃的迹象，无任何理由需对尚未到期的担保债权由被执行人以房屋租赁权进行担保，明显违反常理，显然系事后恶意补签。对任世煜所称的借款和担保债务也有异议。请求法院驳回任世煜提出的异议。
本院查明：2016年3月9日，雪狼狐厂与凯奇尼公司在本院主持调解下，达成调解协议：凯奇尼公司欠雪狼狐厂借款200万元、律师代理费3万元，合计203万元；凯奇尼公司分两期支付，即2016年9月底前支付100万元、2016年12月底前支付103万元；如凯奇尼公司未按约支付，雪狼狐厂有权一并提前申请强制执行。本院据此作出（2016）浙0483民初749号民事调解书。2016年11月14日，雪狼狐厂依据该生效法律文书向本院申请执行凯奇尼公司。2017年2月27日，本院裁定拍卖凯奇尼公司名下的坐落于桐乡市崇福镇工业区杭福路106号1幢、2幢、5幢不动产（不动产权证号：浙（2017）桐乡市不动产权第0004152、0004151、0004148号）。5月18日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发出公告，将于2017年6月19日10时至6月20日10时止对上述不动产进行公开拍卖活动。6月6日，案外人任世煜以其与凯奇尼公司之间就上述拍卖房产中的坐落于桐乡市崇福镇工业区杭福路106号5幢房屋（不动产权证号：浙（2017）桐乡市不动产权第0004148号）订有租赁合同为由提出书面执行异议，主张拍卖不破除其租赁权。本院遂暂停拍卖。
另查明，巨鑫公司分别于2015年4月13日、7月21日、多宏公司于2015年7月6日，向本院申请执行凯奇尼公司，本院均于同日受理，至今均未执行完毕。涉案房产即坐落于桐乡市崇福镇工业区杭福路106号5幢房屋（不动产权证号：浙（2017）桐乡市不动产权第0004148号）至今封闭，无人占有使用。
本院认为，从案外人任世煜提交的租赁合同的内容来看，凯奇尼公司与任世煜之间系以租金抵偿债务；结合任世煜至今并未占有使用涉案房产的事实，两者之间的关系实质就是名为租赁实为房屋使用权抵债的关系，且被执行人凯奇尼公司现未能清偿多个债权人的债务，该合同的签订已侵犯了其他债权人的利益，故对该租赁合同的真实性、合法性均不予认可。案外人所提异议不能成立，对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，现裁定如下：
驳回案外人任世煜的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 朱 远
审 判 员 金 叶
人民陪审员 于浒青
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 陈嫒萍