广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦民一终字第73号
上诉人（一审被告）周××，女，××年×月×日出生，壮族，广西钦州市人，个体工商户，身份证上的住址是广西钦州市钦南区××镇××村委会××村××号，现住广西钦州市钦南区××大街×号。
委托代理人褚××，男，××年×月×日出生，汉族，广西钦州市人，个体工商户，现住广西钦州市钦南区××大街××号，是上诉人周××的丈夫。
被上诉人（一审原告）钦州市钦南区××局，住所地广西钦州市××大街××号。
法定代表人许×，该局局长。
委托代理人林××，广西××律师事务所钦州分所律师。
委托代理人潘××，广西××律师事务所钦州分所律师。
上诉人周××因与被上诉人钦州市钦南区××局（以下简称××局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人周××及其委托代理人褚××、被上诉人××局的委托代理人林××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2005年6月29日，钦州市钦南区××局下属的二层机构钦南区××技术推广服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其享有的钦州湾大道×号临街综合楼的第一、第二层及一间楼梯间、值班室、停车场出租给乙方作旅业经营；租期自2006年2月1日起至2011年元月31日止；第一、第二年每年租金为38000元，第三年起每年租金在前一年租金的基础上增加5%；合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，双方依约履行了义务。2008年4月21日，钦南区人民政府常务会议决定，把钦南区××技术推广服务中心的资产（含已出租的房屋）划归原告的下设机构钦南区××监督管理办公室管理和经营。2009年4月9日，钦南区××局与原告办理了资产交接手续。原签订的房屋租赁合同期满后，被告没有与原告续签合同，仍继续向原告交纳租金、使用房屋。2012年10月12日，被告向原告交纳第四季度租金10750元（按推算2012年的年租金应为43000元）。后来原告需要收回房屋进行整体处置，便于2012年11月2日向被告发通知，表明自2012年12月1日起解除双方的房屋租赁关系，要求被告于解除合同后3日内搬出，将房屋交还原告。2012年11月6日，被告收到原告通知，但没有提出异议，被告至今仍占用原告房屋。
一审法院审理认为，被告承租的房屋，钦南区人民政府已划归原告的下设机构管理和经营。因此，房屋的出租权应属原告。被告在房屋租赁期满后没有与原告续签合同仍继续使用，原告没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条和第二百三十二条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期的租赁合同，当事人可以随时解除。原告在合理期限内已向被告发通知提出解除合同，被告收到后没有提出异议，也没有向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。因此，原告请求判决确认双方之间的租赁合同已解除和交还房屋，该院依法予以支持。原告请求被告按每月5000元赔偿损失缺乏依据，但合同解除后，被告仍占用原告房屋，侵犯了原告的合法权益。为此，该院根据本案的实际，决定原告请求赔偿的损失应从2013年元月1日起至被告交还房屋之日止，按原合同约定的2012年租金43000元计付。被告提出合同期满后原告没有通知被告，便将房屋另租给他人，侵犯了被告的优先承租权，请求判决驳回原告的无理请求。该院认为，原告已依法向被告提出解除合同，并通过产权交易所对整栋综合楼另行公开招租，这是原告对自己财产的处分，没有侵犯被告的优先承租权。如果被告需要续租，可在同等条件下参与竞租。综上，被告提出的理由不成立，该院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告钦州市钦南区××局与被告周××的房屋租赁合同于2012年12月1日已解除；二、被告周××于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋交还原告钦州市钦南区××局；三、被告周××偿付原告钦州市钦南区××局损失（从2013年元月1日起至被告交还原告房屋之日止，按每年43000元计付）。案件受理费150元，减半收取75元，由被告周××负担。
上诉人周××不服一审判决，上诉称：一、租赁合同期满后，上诉人享有优先租赁权，应该能够继续租赁房屋。法律明确规定了承租人享有优先购买权，同理承租人应享有优先承租权；根据合同约定，合同期满后，如××局继续出租，同等条件下上诉人享有优先承租权。××局委托××产权交易所公开招租，对上诉人应履行通知义务。根据××局的招租广告，上诉人符合承租人条件，在同等条件下要求承租的，法院应予支持。二、合同期满后，经多次交涉，××局不肯与上诉人续签合同。但××局于2012年5月29日出具证明证实上诉人继续租赁房屋。上诉人才投资装修，但此后未满一年，××局即要求解除合同。××局故意隐瞒将房屋整体招租的事实，在同等条件下未告知上诉人就将房屋出租给他人，是侵犯了上诉人的优先承租权，要赔偿上诉人装修造成的损失。三、一审法院认定上诉人收到××局发出的解除合同通知后没有提出异议不是事实，上诉人收到后当即提出意见，还和其他租户联名向钦南区信访局反映情况。所以，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，要求继续承租房屋10年；如要解除合同，××局要赔偿上诉人的损失20万元。
被上诉人××局辩称：一、上诉人主张其享有优先承租权依法无据。我国的法律没有关于房屋优先承租权的规定；原租赁合同中约定的优先承租权仅限于其租赁的房屋范围内，现××局是将整栋房屋进行整体招租，上诉人对整栋房屋无优先承租权。如果上诉人主张其优先承租权成立，该综合楼的其他租户同样享有优先承租权，同等条件下不知道应该将整栋房屋出租给谁。二、××局未侵犯上诉人的任何权益，依法无需赔偿，并且上诉人在一审中未提起反诉要求赔偿，赔偿主张不属于本案审理范围。××局依照法律规定提前通知上诉人解除不定期租赁关系，并给予上诉人合理期限搬离房屋，解除程序合法。解除之后，××局没有法定或约定义务将重新招租的事项通知上诉人，不存在侵权的问题。原租赁合同明确规定，合同期满后，固定设置留给出租人使用，经营性设备由承租人搬走。现租赁期满，上诉人主张装修损失，依法无据。双方当事人变成不定期租赁关系后，对租赁内容没有任何约定。上诉人在此期间没有提出过装修要求；××局出具的证明仅是证实上诉人承租了房屋，从未同意上诉人装修。根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。三、××局依照法定程序解除双方的不定期租赁关系后，上诉人至今拒不搬离房屋，严重侵犯了××局的合法权益，应赔偿××局相应损失并立即搬离房屋。所以，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
综合上诉人的上诉理由与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、被上诉人××局请求确认其与上诉人周××之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除是否有事实和法律依据？二、上诉人周××是否应向被上诉人××局支付租金或赔偿损失？如果要支付租金或赔偿损失？数额应是多少？三、被上诉人××局是否侵犯上诉人周××的优先承租权？四、上诉人周××上诉请求赔偿其装修费用损失是否有事实和法律依据？
二审审理过程中，上诉人周××没有向本院提供新证据。
被上诉人××局向本院提供以下证据：
1、《钦州市钦州湾大道×号房屋招租项目委托合同》（合同编号：BBWCQJY12－××号）。
2、《广西××产权交易所钦州市钦州湾大道×号房屋招租项目公告审核表》及附件：该项目的网站公告、报刊公告、房屋租赁合同空白格式文本。
3、刊登在2012年12月20日《广西日报》上的《钦州市钦州湾大道×号房屋招租公告》。
被上诉人××局以上述证据证明钦南区××局（甲方）与广西××产权交易所股份有限公司（乙方）于2012年12月19日签订了招租项目委托合同，甲方委托乙方将钦州市钦州湾大道×号房屋整栋挂牌招租。乙方根据甲方的委托，办理房屋招租事项，在广西××产权交易所的网站（即www.××××.com）和《广西日报》上发布或刊登招租公告。上诉人周××质证认为：不清楚上述证据是什么时候制作，不知道其是否真实，但确认证据1、2上面所盖的公章是真实的；××局在没有解除合同的情况下就将房屋挂牌招租，是违反法律规定的；上诉人对此均不知情，也未能参与。本院认为，由于上诉人确认上述证据中所盖的公章是真实的，结合上诉人关于××局未告知上诉人就将房屋整体招租的上诉主张，对上述证据予以采信。
一审法院认定的以下两项事实有误：一、2005年6月29日，钦州市钦南区××局下属的二层机构钦南区××技术推广服务中心（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其享有的钦州湾大道×号临街的第一、第二层及一间楼梯间、值班室、停车场出租给乙方作旅业经营。二、2012年11月6日，被告收到原告通知，但没有提出异议，被告至今仍占用原告房屋。除以上有误的事实外，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明：一、2005年6月29日，钦州市钦南区××局下属的二层机构钦州市钦南区××技术推广服务中心（甲方）与周××（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将钦州湾大道×号临街综合楼的第二层、第三层及一楼梯间、值班室、停车场出租给乙方作旅业经营。二、2012年11月6日，周××收到××局通知。周××至今仍占用原租赁房屋。
本院还查明：一、双方当事人确认××局出租给上诉人的房屋中的“一楼梯间”是指一楼行至三楼的楼梯间。二、钦州市钦南区××局（甲方）与广西××产权交易所股份有限公司（乙方）于2012年12月19日签订了招租项目委托合同，甲方委托乙方将钦州市钦州湾大道×号房屋整栋挂牌招租。乙方根据甲方的委托，办理房屋招租事项，在广西××产权交易所的网站和《广西日报》上发布或刊登招租公告。
本院对本案综合评判如下：
一、被上诉人××局请求确认其与上诉人周××之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除是否有事实和法律依据？
钦州市钦南区××技术推广服务中心与周××于2005年6月29日签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，该合同于2011年1月31日到期后，上诉人继续使用租赁物，××局没有提出异议，该合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，××局主张2012年12月1日解除合同，于2012年11月6日向上诉人送达了解除合同的通知，已经在合理期限之前通知了承租人。上诉人在收到解除合同的通知后，没有请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。所以，被上诉人××局请求确认其与上诉人周××之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除依法有据，应予支持。
二、上诉人周××是否应向被上诉人××局支付租金或赔偿损失？如果要支付租金或赔偿损失？数额应是多少？
××局与上诉人之间的房屋租赁合同于2012年12月1日解除。2012年10月12日，上诉人向原告交纳10750元，其主张是预交至2012年12月31日的租金。解除合同之前的租金已经支付完毕，上诉人不需要再向××局交纳租金。但解除合同之后，上诉人一直占用租赁房屋及场地至今，造成××局的经济损失，应予赔偿，赔偿标准按照上诉人向××局最后交纳租金的标准，每季度10750元，即每年43000元。损失计算的起止时间，应从2013年1月1日起至上诉人将租赁房屋及场地交还××局之日止。
三、被上诉人××局是否侵犯上诉人周××的优先承租权？
我国法律规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权，但并无关于承租人租赁期满后享有优先承租权的法律规定。上诉人签订的《房屋租赁合同》的第十三条规定：“……合同期满，如果甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下，乙方有优先权。”合同未就出租方在合同期满后如果要继续出租房屋是否应履行及如何履行告知义务作出详细约定。××局主张其在解除合同之后是将钦州湾大道×号共三层的楼房整体招租，并提供了招租项目委托合同、招租项目公告审核表、网站公告、报刊公告等予以证实。根据租赁合同约定，上诉人只是在其原租赁房屋范围内在同等条件下享有优先承租权，现××局出租的标的物发生变化，上诉人对整栋房屋并无优先承租权。并且，××局将房屋整体出租，是通过合法程序委托广西××产权交易所股份有限公司将房屋整栋挂牌招租，该公司根据委托，办理房屋招租事项，在广西××产权交易所的网站和《广西日报》向社会公众发布或刊登了招租公告。所以，上诉人主张××局侵犯其优先承租权无事实和法律依据，本院不予支持。
四、上诉人周××上诉请求赔偿其装修费用损失是否有事实和法律依据？
上诉人周××在二审中上诉请求被上诉人××局赔偿其装修费用损失20万元。但在一审过程中，上诉人没有就该诉讼请求向法院提起反诉，一审法院也没有对该诉讼请求进行审理并作出判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”现双方当事人对该问题未达成调解意见，上诉人可另行起诉。
综上所述，一审判决认定上诉人租赁的房屋是“钦州湾大道×号临街综合楼的第一层、第二层及一楼梯间、值班室、停车场”错误，应予纠正。但一审判决确认被上诉人与上诉人之间的房屋租赁合同解除，判决上诉人交还房屋及场地、赔偿被上诉人损失正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第134号民事判决的第一项、第三项和诉讼费用负担部分。
二、变更钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第134号民事判决的第二项为：上诉人周××自本案生效判决送达之日起十日内将其向钦州市钦南区××局租赁的房屋即钦州市钦州湾大道×号临街综合楼的第二层、第三层、一楼至三楼的楼梯间、值班室、停车场交还给被上诉人钦州市钦南区××局。
二审案件受理费150元（周××已经预交），由上诉人周××负担。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶枝仁
代理审判员 何 海
代理审判员 梁 敏
二〇一三年七月三十一日
书 记 员 刘 蔚