湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民一终字第204号
上诉人（原审原告）倪缘华，女，1990年8月6日出生，汉族。
委托代理人赵义厚，常德市法学会法律工作者，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）常德市经致远土地整理开发有限公司，住所地常德市武陵区城南办事处体育东路社区青年路208号。
法定代表人陈孝和，该公司董事长。
委托代理人李柏延，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）龚敬，女，1979年9月30日出生，汉族。
委托代理人曾晓华，湖南天迪律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人倪缘华与被上诉人常德市经致远土地整理开发有限公司、龚敬租赁房屋合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2014）武民初字第00689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员李浚担任审判长，审判员贺德全、审判员张利参加评议，公开开庭进行了审理。上诉人倪缘华及其委托代理人赵义厚、被上诉人常德市经致远土地整理开发有限公司委托代理人李柏延、被上诉人龚敬及其委托代理人曾晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，常德市经致远土地整理开发有限公司成立于2008年10月13日，常德市人民政府设立的负责常德市国有直管公房管理、经营、开发的有限责任公司，此前常德市国有直管公房由原常德市房地产经营公司负责管理、经营、开发。位于常德市武陵区三岔路朝阳路10组2楼8号的房屋属于原常德市房地产经营公司以及常德市经致远土地整理开发有限公司管理、经营的国有公房，该房所处位置的公安户籍管理编号为常德市武陵区三岔路皂果一巷2栋33号。2002年10月31日龚敬与原常德市房地产经营公司签订租赁合同后居住至今。承租前述房屋，并向常德市房地产经营公司缴纳了房屋租金；常德市经致远土地整理开发有限公司成立后，龚敬与常德市经致远土地整理开发有限公司签订租赁合同，承租前述房屋至今，并向常德市经致远土地整理开发有限公司交纳了房屋租金。另查明，倪缘华系龚玉芝、孙培振外孙女，龚敬系龚玉芝、孙培振侄孙女；龚玉芝的户籍住址于1995年4月10日登记在常德市武陵区三岔路皂果一巷2栋33号，孙培振的户籍住址于2002年2月21日登记在常德市武陵区三岔路皂果一巷2栋33号，倪缘华户籍住址于2009年3月5日登记在常德市武陵区三岔路皂果一巷2栋33号；龚玉芝、孙培振和倪缘华亦均居住本案争议房屋内，龚玉芝于2014年2月去世，孙培振先于龚玉芝去世。倪缘华诉讼要求确认龚敬与常德市经致远土地整理开发有限公司签订的皂果路一巷2栋2单元2楼33号的房屋租赁合同无效，依《合同法》第234条规定，判决倪缘华对该房屋享有优先承租权，并由常德市经致远土地整理开发有限公司与倪缘华签订租赁合同，案件受理费、证据保全费由龚敬与常德市经致远土地整理开发有限公司共同负担。
原审法院认为，本案的争议焦点系龚敬与常德市经致远土地整理开发有限公司所签订的房屋租赁合同效力问题。根据常德市经致远土地整理开发有限公司提供的《常德市城区国有直管公房经租手册》以及《常德市房地产经营公司租赁业专用发票》，证明了本案争议房屋自2002年11月1日起即由龚敬承租，没有证据证明龚玉芝、孙培振系房屋的承租人或曾经是房屋承租人，倪缘华不具有按照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定租赁该房屋的条件；倪缘华称房屋租赁合同还违反了常德市国有直管公房的管理规定，因该规定是地方性行政机关的管理性规范，不是法律禁止性规范，不能作为本案处理的依据，所以倪缘华主张龚敬与常德市经致远土地整理开发有限公司所签订的房屋租赁合同无效没有事实和法律依据，该房屋租赁合同的效力依法应予确认。故倪缘华要求确认房屋租赁合同无效、享有优先承租权并由常德市经致远土地整理开发有限公司与倪缘华签订租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持，常德市经致远土地整理开发有限公司、龚敬的辩解理由成立，原审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回倪缘华对常德市经致远土地整理开发有限公司、龚敬的诉讼请求。本案案件受理费50元，由倪缘华负担。
上诉人倪缘华向本院上诉称，其外婆龚玉芝的户籍住址于1995年4月10日登记在常德市武陵区三岔路皂果一巷2栋33号，自己于2009年3月5日迁来与外婆龚玉芝同住在本案诉争房屋中，2014年1月31日外婆龚玉芝病故，依我国合同法第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前房屋共同居住的人可以按原租赁合同租赁该房屋”的规定，自己享有继续租赁该房屋的权利；常德市经致远土地整理开发有限公司与龚敬签订的房屋租赁合同违反了常德市国有直管公房的规定，属恶意串通、损害被上诉人利益的欺诈行为。因此，请求二审法院撤销原审判决，确认常德市经致远土地整理开发有限公司与龚敬签订的房屋租赁合同无效，判决上诉人享有继续租赁该房屋的权利，常德市经致远土地整理开发有限公司与上诉人续签房屋租赁合同，由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人龚敬辩称，自2002年11月至今，自己一直是本案诉争房屋的承租人，龚玉芝从来没有承租过该房屋，上诉人不是本案诉争房屋的承租人的共同居住人；常德市经致远土地整理开发有限公司与自己签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，不具有损害第三人利益的情形，为有效合同。上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
被上诉人常德市经致远土地整理开发有限公司辩称，该诉争房屋在2003年之前由案外人赵淑兰承租，赵淑兰退租后，由龚敬承租至今。上诉人的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
二审中，上诉人倪缘华向本院提交了公安机关出具的户籍证明一份，拟证明其全家的住所就是该诉争房屋；被上诉人龚敬向本院提交了身份证、户口本、租赁证复印件各一份，拟证明该诉争房屋已由其租赁至2015年6月30日，该诉争房屋也是其身份证、户口本登记的住址。经庭审质证，被上诉人龚敬和常德市经致远土地整理开发有限公司对上诉人倪缘华提交的证据的真实性无异议，对关联性有异议；被上诉人常德市经致远土地整理开发有限公司对被上诉人龚敬提交的证据无异议；上诉人倪缘华对被上诉人龚敬提交的证据均不认可。经审查，上列证据虽全为复印件，但与原件一致，对证据的真实性和合法性予以采信。
二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，上诉人倪缘华在一、二审期间均不能举证证明其外公孙培振、外婆龚玉芝在生前曾经租赁过该诉争房屋，更不能提供原租赁合同，却依据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前房屋共同居住的人可以按原租赁合同租赁该房屋”的规定，主张自己享有继续租赁该房屋的权利，该主张无事实依据不能成立；上诉人倪缘华亦无证据证明被上诉人常德市经致远土地整理开发有限公司与被上诉人龚敬签订的房屋租赁合同存在恶意串通、损害被上诉人利益的欺诈行为，该合同主体、内容合法，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。综上，上诉人倪缘华的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理结果恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人倪缘华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 浚
审 判 员 贺德全
审 判 员 张 利
二〇一四年九月二十二日
代理书记员 赵丹丹
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
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第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
……