北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第06826号
上诉人（原审原告）北京康晟房地产开发有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇张湾村。
法定代表人康连生，总经理。
委托代理人王杰，北京盈科（天津）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京市房山区动物卫生监督管理局，住所地北京市房山区良乡西路7号。
法定代表人高海军，局长。
委托代理人肖艳梅，女，1971年5月13日出生。
委托代理人陈洛群，北京市国度律师事务所律师。
上诉人北京康晟房地产开发有限公司（以下简称康晟公司）、上诉人北京市房山区动物卫生监督管理局（以下简称动物卫生监督管理局）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第08103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，康晟公司诉称：2007年6月6日，我公司与北京市房山区畜牧水产服务中心（以下简称畜牧水产中心）签订了《承包租赁协议书》，约定由我公司承租畜牧水产中心的房屋及场地。由于畜牧水产中心提供的租赁物不适合使用，我公司分别于2007年及2011年底、2012年初在租赁的土地上进行了基础设施施工，包括围墙道路、各种管线并建设房屋13间共208平方米，花费工程款3156454.56元。2013年4月29日，畜牧水产中心注销，其职能归属于动物卫生监督管理局。2011年底，《承包租赁协议书》经法院生效判决解除，但未对我公司投资的房屋、设备等进行补偿。故我公司诉至法院，请求判令动物卫生监督管理局补偿我公司对租赁物基础施工等各项工程款1150000元。
动物卫生监督管理局辩称：我局不同意康晟公司的诉讼请求。理由有二：一、根据《承包租赁协议书》的约定，在租赁期限内承租人对出租人的房屋建筑物以及水电的设施进行的维护保养，如需改扩建需征得出租人的同意。康晟公司在租赁土地上改建扩建没有经过我局同意也没有向有关部门申请合法的施工建设手续，属于违法建筑。二、根据《承包租赁协议书》的约定，由于康晟公司单方违约导致合同提前解除，康晟公司留下的不动产应该无偿留给我局。
原审法院经审理认为：动物卫生监督管理局与康晟公司作为具有民事权利义务的主体，均应对各自实施的民事活动承担法律责任。本案中，双方签订的《承包租赁协议书》系双方的真实意思表示，属合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。在协议履行中，康晟公司明知不按时交纳管理费，动物卫生监督管理局有权解除协议，康晟公司仍拖欠2010和2011年的管理费，导致协议被依法解除，故康晟公司2011年以后增建和装修等损失应自行承担。康晟公司2007年增建和装修等工程虽违反协议约定，但动物卫生监督管理局未尽到监督责任及时予以制止，故该部分损失应由双方共同承担。因附属物属于动产，康晟公司可自行处理。据此，原审法院于2014年4月判决：一、北京市房山区卫生监督管理局于判决生效后十日内补偿北京康晟房地产开发有限公司四十万八千九百六十一元五角；二、驳回北京康晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，康晟公司、动物卫生监督管理局均不服，分别上诉至本院。
康晟公司的上诉意见为：原审法院认定我公司于2011、2012年的增建、装修的损失应自行承担明显不妥，属于认定事实不清。请求撤销原判，依法改判。
动物卫生监督管理局的上诉意见为：康晟公司的施工改造未经过我局同意，原审法院认为我局对康晟公司的施工行为未及时进行制止，未尽到监督责任，缺乏事实和法律依据，以此为由判令我局与康晟公司共同承担康晟公司2007年增建和装修等损失，缺乏合同和法律依据。请求撤销原判，驳回康晟公司原审全部诉讼请求。
经审理查明：康晟公司自2002年起承租畜牧水产中心的场地及房屋。2007年6月6日，畜牧水产中心与康晟公司续签《承包租赁协议书》，约定：畜牧水产中心将饲料加工厂院内4排房、原食堂、生产车间10间承包租赁给康晟公司使用，承包租赁期限自2007年5月1日起至2015年7月31日止。畜牧水产中心对租赁给康晟公司的房屋建筑物负有监督责任。康晟公司应按时足额上交管理费，否则，畜牧水产中心有权解除协议。在租赁期限内，康晟公司对畜牧水产中心的房屋、建筑物以及水、电等设施进行维护和保养，如需改、扩建需争得畜牧水产中心同意，依法取得各种手续后方能施工。在协议履行期间，如遇国家政策有重大调整或不可抗力原因，协议无法履行时，双方协商变更或解除协议，并各自承担损失。租赁期满后，康晟公司在同等条件下优先续租，如畜牧水产中心另有所用，康晟公司将可动产搬走，不可动产无偿完整留给畜牧水产中心。2010年4月29日，畜牧水产中心注销，其职能归属于新成立的动物卫生监督管理局。协议履行中，康晟公司交纳了2009年之前的管理费，而未按约定交纳2010年和2011年的管理费。
2011年8月，动物卫生监督管理局曾诉至原审法院，要求解除与康晟公司签订的《承包租赁协议书》。2011年12月14日，原审法院作出（2011）房民初字第9694号民事判决书，判决解除动物卫生监督管理局与康晟公司签订的《承包租赁协议书》。判决后，康晟公司不服，提起上诉，后康晟公司撤回上诉。《承包租赁协议书》被判决解除后，因康晟公司未退还租赁物及场地，2012年8月，动物卫生监督管理局诉至原审法院，要求康晟公司将其承包租赁的饲料加工厂院内4排房、原食堂、生产车间（10间）及其所占用土地腾空并交还给动物卫生监督管理局。2012年12月11日，原审法院作出（2012）房民初字第11043号民事判决书，支持了动物卫生监督管理局的诉讼请求。该判决现已生效。
原审法院审理中，康晟公司申请对其承租场地上的各项工程的价值进行评估，原审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，该公司于2013年12月29日作出国宏信（民）字2013第130263号价格评估结论书，价格评估结论为：房屋评估值103231元（2007年为66086元，2012年为37145元）、房屋修缮工程（2007年修缮）53056元、土建工程（2007年建造）288879元、庭园工程（2007年建造）278826元、装修工程126927元（2007年装修项目评估值9168元，2011年装修项目评估值117759元）、安装工程194411元（2007年项目评估值121908元，2011年项目评估值72503元）、附属物项目69680元。康晟公司支付评估费24170元。
本院审理中，动物卫生监督管理局主张康晟公司进行的施工改造未经其同意。康晟公司对此不予认可，称动物卫生监督管理局知晓其承租房屋及场地的用途，对于施工改造并未提出异议。康晟公司就评估报告附件1第3项评估结论汇总称：新建房屋及土建工程的整体用途是用于养殖和居住；房屋修缮工程系为了改善原承租房屋居住环境而进行的维修；庭园工程包含承租场地的路面平整及蓄水池、花池、水槽，其中蓄水池、花池、水槽用于养殖；装修工程针对原有及新建房屋，包括贴砖、刷墙、吊顶、地毯等；安装工程主要是水暖设备及电器安装，原有房屋中没有水、暖气、电器设备。动物卫生监督管理局称对上述工程用途不了解，表示原承租房屋确实比较简陋，没有水、暖气等。
本院认为：根据本案查明事实，《承包租赁协议书》签订后，康晟公司分别于2007年及2012年对涉案房屋及场地进行了基础设施施工及装修改造，动物卫生监督管理局虽上诉称康晟公司的施工改造未经其同意，但考虑到租赁协议一直履行至2011年底，且涉案房屋及场地距离动物卫生监督管理局较近这一事实，可以认定动物卫生监督管理局知晓康晟公司对涉案房屋进行了施工改造。由于动物卫生监督管理局在此次诉讼之前并未就康晟公司的施工改造行为提出异议，故对动物卫生监督管理局的该项主张，本院实难采信。
关于康晟公司上诉主张动物卫生监督管理局应补偿其2011、2012年的增建、装修损失一节。本院认为，康晟公司因拖欠2010、2011年的管理费，导致《承包租赁协议书》在2011年底被法院判决解除，故其在2011年以后对涉案房屋及场地的施工改造工程等损失应自行承担，本院对康晟公司该项上诉请求，不予支持。
关于动物卫生监督管理局是否应补偿康晟公司对涉案场地及房屋基础设施施工改造等工程的损失问题。本院认为，从国宏信（民）字2013第130263号价格评估结论书的评估结论汇总可以看出康晟公司对涉案房屋及场地的基础设施施工及改造包含新建房屋、对原有房屋的修缮工程、土建工程、庭园工程、水暖电气设备安装工程等，上述工程虽系康晟公司为使用涉案房屋及场地而建设，但考虑到上述工程中有部分属于基础设施施工改造，对涉案房屋及场地具有一定的增值效应，在康晟公司腾退后，动物卫生监督管理局客观上仍可实际使用受益，动物卫生监督管理局对此理应支付康晟公司一定的补偿。至于具体的补偿范围，本院将参考康晟公司进行施工改造的用途、工程是否属于基础设施改造以及动物卫生监督管理局的客观受益等因素进行裁量。首先，房屋修缮工程、庭园工程中的场地地面平整系康晟公司针对承租前的原有房屋及场地进行的改良，就此部分损失，共计254626.06元，动物监督管理局应给予补偿；其次，新建房屋工程中的花房、庭园工程中的蓄水池、花池、水槽部分，因从康晟公司陈述的使用用途来看系用于特色养殖，考虑到该用途的特定性，新的使用人很难再对此加以利用，康晟公司要求动物卫生监督管理局补偿该部分损失，缺乏事实依据，本院不予支持；第三、装修工程系康晟公司针对租赁物的使用用途进行的个性化施工、改造，非属于基础设施施工项目，康晟公司要求动物卫生监督管理局补偿该部分损失，缺乏依据，本院亦不予支持；最后，新建房屋工程除花房外的其他房屋、土建工程、水暖电气设备安装工程的损失问题，本院认为，从评估明细表中难以明确区分上述工程的具体特定用途，由于康晟公司进行上述施工的整体用途为养殖和员工宿舍，其中水暖电气设备安装还包含对原有租赁房屋的安装，故对于上述该部分工程，动物卫生监督管理局仍可在一定范围内进行利用，其应支付康晟公司相应的补偿，具体补偿数额，本院参考评估报告予以酌定。
综上，康晟公司、动物卫生监督管理局的上诉请求和理由，均缺乏事实依据，本院不予支持。原审判决说理部分虽存在部分欠妥之处，但最终判决主文确定的补偿数额并无不当，本院对原审判决主文确定的数额予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15150元，由北京康晟房地产开发有限公司负担7575元（已交纳），由北京市房山区卫生监督管理局负担7575元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费15150元，由北京康晟房地产开发有限公司负担10150元（已交纳），由北京市房山区卫生监督管理局负担5000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理审判员 袁 芳
代理审判员 王 磊
二〇一四年九月十九日
书 记 员 史其申