北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3587号
上诉人（原审原告）：刘柏麟，男，1984年3月28日出生。
委托诉讼代理人：邹雪梅，北京市名谦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴文斌，男，1986年2月11日出生。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司员工。
上诉人刘柏麟因与被上诉人吴文斌及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初18896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘柏麟上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判驳回吴文斌要求我支付中介费损失、评估费损失和违约金的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。双方已口头约定2016年10月10日前吴文斌应将首付款存入资金监管账户，于批贷前付清138万元；但此后吴文斌向我借款以及申请大额信用贷款的情况，使我完全可以确信吴文斌根本无力支付首付款，且通过办理信用卡的形式支付首付款也是国家政策禁止的行为，在此情况下，我没有义务配合吴文斌办理贷款面签手续；退一步讲，即使双方对首付款时间没有约定，按照交易习惯和二手房的交易流程，在买受人支付首付款出卖人开具收到首付款证明后，才配合买受人办理贷款，本案中，吴文斌仅交了9万元定金，至今未交任何首付款，却要求我配合办理各种手续。综上一审法院不应认定我构成根本违约。2.本案链家公司存在一定过错，其亦应向守约方承担一定的赔偿责任。
吴文斌辩称，我全程都在履行合同义务，是刘柏麟原因导致合同不能继续履行；同意一审判决，不同意刘柏麟的上诉请求。
链家公司提交书面意见述称，同意一审判决。
吴文斌向一审法院起诉请求：1.请求判令解除我与刘柏麟房屋买卖合同关系；2.请求判令刘柏麟承担违约责任，支付违约金154.186万元（包括定金9万元，中介费损失6.126万元，评估费损失0.06万元，房屋差价损失139万元）；3.判令刘柏麟返还北京市大兴地方税务局退还的税款5.390109万元；4.诉讼费由刘柏麟承担。
一审法院认定事实：2016年6月19日，刘柏麟（出卖人）与吴文斌（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋产权证明所载建筑面积共62.90平方米；该房屋所有权证证号为：X京房权证兴字第XX**号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2015年3月18日，出卖人应于2016年6月25日前办理抵押注销手续；成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为100万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为138万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金9万元，直接支付给出卖人；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。……出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因乙方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人。
同日，刘柏麟（甲方，出卖方）、吴文斌（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）三方共同签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.乙方应于签约当日将第一笔定金9万元以自行支付的方式支付给甲方；2.甲方应于2016年6月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年7月30日前办理完毕解除抵押登记手续；3.乙方于甲方解押完后三个工作日内将第一笔首付款78万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方于过户前三个工作日内将第二笔首付款150万元以理房通托管的方式支付给甲方；经双方同意，在网签通过后三个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同、甲乙同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。……第四条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.若甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条其他，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。其他约定：甲乙双方协商一致，乙方以全款形式购买此房后再做补按揭贷款业务，如遇到银行政策变故大，则三方免责。当日，吴文斌向刘柏麟支付定金9万元。
2016年6月19日，刘柏麟（出卖人）、吴文斌（买受人）与链家公司（居间人）签订《居间服务合同》约定，第二条居间代理费，因本次交易涉及交易房屋有抵押等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付居间代理费为4.936万元，乙方承担4.936万元并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条权利义务，1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司（以下简称：中融信公司）办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。……第四条违约责任，在居间服务中，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。吴文斌为此支付居间费4.936万元。
2016年6月19日，刘柏麟（甲方）、吴文斌（乙方）与中融信公司（丙方）签订《居间服务合同》约定，丙方保障服务费按房屋交易总额的0.5%收取，其中乙方承担1.19万元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。
2016年7月1日，刘柏麟作为出借方（甲方）与借入方吴文斌、丁玲（乙方）签订《借款合同》，内容：乙方因资金周转的需要于2016年7月1日向甲方借款150万元，借款期限2个月。乙方于2016年8月30日前（含30日，还款日期以出借日期按日顺延）将借款150万元还清给甲方，该笔借款无利息，乙方保证在本合同约定的期限内按期归还借款150万元，本借款合同自双方当事人签字之日起成立，自甲方将上述借款金额全部发放之日起生效。本合同签订后，出借人通过银行转账方式向借款人支付借款。当日，刘柏麟作为出借方（甲方）与借入方吴文斌、丁玲（乙方）至北京市东方公证处就上述《借款合同》进行了公证，北京市东方公证处出具（2016）京东×××，为此，吴文斌支付0.45万元的公证费用。
2016年8月24日，刘柏麟（甲方，出卖方）、吴文斌（乙方，买受方）办理了编号为C1338254号网上签约合同，约定房屋网签成交价格为100万元。
2016年8月31日，吴文斌、刘柏麟与链家公司共同至北京市大兴区地方税务局办理涉案房屋的税费缴纳事宜，吴文斌为此支付各项税费共计6.370639万元。
2016年9月21日，刘柏麟（甲方，出卖方）、吴文斌（乙方，买受方）签订《补充协议》约定：甲乙双方协商一致，就成交涉案房屋作出如下约定：1.乙方改为商业贷款，贷款100万元，首付138万元；2.甲方同意批贷函后三个工作日交房；3.网签价格变更为143万元。之后，刘柏麟向吴文斌微信转账支付借款合同公证费用0.45万元。
2016年9月23日，涉案房屋编号为C1338254号网签合同办理了注销手续。2016年11月，吴文斌原缴纳至北京市大兴区地方税务局的税费5.390109万元退回至刘柏麟账户。
就变更房款支付方式的原因及支付首付款138万元的时间，吴文斌称：涉案房屋出售价格238万元在当时算高的，刘柏麟也愿意将涉案房屋出售给我，但因涉案房屋当时不满2年，如果全款支付房款会减少相关税费，但自己并不具备支付全部房款的能力，经过双方及链家公司共同协商由刘柏麟出借150万元给我，双方签订借款合同并办理公证，在房屋买卖合同手续办完后，我以补按揭方式申请贷款偿还刘柏麟的借款150万元，双方合同约定刘柏麟在2016年7月30日前解除抵押手续，我支付房款78万元，但刘柏麟未按期办理解除抵押手续，刘柏麟亦不同意借款给我，之后双方协商变更了付款方式由全款变更为商贷，并签订了新的补充协议，原合同其他内容继续履行，双方口头约定链家公司先办理撤销第一次网签手续，再退税再为双方办理评估手续，国庆节之后2016年10月10日双方办理面签手续。2016年10月11日重新办理网签手续。在房屋过户前，我将剩余房款128万元以理房通资金托管的方式支付给刘柏麟。2016年9月27日在链家公司配合下双方办理了涉案房屋的评估，之后链家公司通知可以在国庆节前提前到中国建设银行办理银行面签手续，等网签过了打了补件给了银行再批贷，但刘柏麟并没有到场，并于2016年10月1日电话通知我房屋已经不归其控制，无法配合办理后续的交易事宜，刘柏麟的代理人贾先生提出需要吴文斌提高价格，否则不再出售，之后刘柏麟又提出网签价格应为238万元，我同意该条件后，刘柏麟仍不配合交易。刘柏麟称：因了解到吴文斌补按揭贷款根本就办不下来，吴文斌根本就没有能力偿还借款，所以就没有将150万元借给吴文斌，原合同约定的涉案房屋的解除抵押手续确实没有办理完毕。9??30政策出台后，吴文斌的首付款就不够了，双方之后签订了补充协议，将第一次做的网签手续撤销了，双方口头约定于2016年10月10日前吴文斌将首付款存入资金监管账户，于批贷前付清138万元（含定金），但2016年10月1日，链家公司电话告知我吴文斌首付款凑不够，需要办理大额信用借款，吴文斌一直未支付首付款，所以后续银行面签及网签手续就没有进行。吴文斌为证明其陈述意见提交吴文斌、刘柏麟与链家公司赵文晶的微信记录、吴文斌与刘柏麟的短信记录以及《链家公司的证明》予以证明，其中，吴文斌、刘柏麟与链家公司赵文晶的微信记录：2016年9月26日，吴文斌：“面签定周三吧”，刘柏麟：“没出评估报告就能面签？”赵文晶：“可以，网签也没出啊，都可以，缺什么再补过去，银行件齐之后批贷，现在提前签让银行把征信查了，然后浦发银行好批信用贷”，刘柏麟：“周三我让代理人去”。……刘柏麟：“先稍等，我还没联系上代理人，面签要十一后，代理人没在，我东西都在他那”，赵文晶：“不行客户先去，银行就查了征信了，就可以浦发放款了，业主这边好说，网签也是十一以后出的”，刘柏麟：“那天改合同的时候说的是10月10日面签，我跟他说的这时间，他就安排的那会，跟我说的是银行上门评估，我说可以在家等不用他，现在又要十一前面签了，我刚打代理人电话，他在外地”。2016年9月28日，赵文晶：“我到了，吴先生您别着急”，刘柏麟：“怎么了”，赵文晶：“面签啊”刘柏麟：“哦，看你说别着急，以为有事呢”……2016年10月19日，吴文斌：“刘柏麟先生，我要求你履行9月21签署的房屋交易协议，配合办理后续面签，网签等交易手续”，刘柏麟：“我不同意，法院见吧”，赵文晶：“按照正常流程，买房资质现在已经通过了，该做网签了，但是卖方不同意，我们也不能私自做，按照当时约定卖方也该去面签了，买方资格10月11日已经通过”，刘柏麟：“后面的合同有问题，我会找律师起诉，再说网签必须是238万凭什么走阴阳合同，我找律师告你们”。2016年10月20日，吴文斌向刘柏麟发送短信：“刘柏麟先生我希望你认真考虑履行咱们之间房屋交易事宜，打你电话不接，短信不回，交易微信圈也退群，如2016年10月21日仍这样，我们视为你拒不履行”，刘柏麟：“我在准备资料，起诉你，你们视为我拒不履行是你们说了算的吗，有话法院说”。2016年10月28日，吴文斌向刘柏麟发送短信：“9月21日变更合同条款中的网签价格143万元是你我双方协商一致签字确认的，针对你10月19日提出的网签价格必须是238万元，我同意，距双方约定的办理网签10月11日、面签10月10日你已逾期10多天，你什么时候配合办理面签、网签和后续交易手续，如在10月29日中午12点之前未得到你配合办理的回复，你的行为将属于拒不履行合同主要义务，构成根本违约”，刘柏麟：“构成根本违约的是你，你的行为是拒不履行合同主要义务，我已请好律师，最近会联系你”。
一审审理过程中，经核实，涉案房屋仍被设定抵押，具体情况为：2016年7月21日，刘柏麟与案外人杨波签订《借款抵押协议》，刘柏麟以涉案房屋作为抵押向杨波借款170万元，期限为2个月。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴文斌与刘柏麟签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及两份《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方争议的主要问题是2016年9月21日签订《补充协议》后，刘柏麟是否存在根本违约行为。
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，吴文斌与刘柏麟于2016年9月21日重新签订《补充协议》约定吴文斌采取商业贷款100万元的方式，首付为138万元，网签价格变更为143万元，批贷函后三个工作日交房，虽未就此后合同应该在何时进行网签、贷款面签、完成过户手续签订书面协议，但根据各方的陈述以及三方微信聊天记录显示，各方在2016年9月21日明确约定于2016年10月10日办理面签手续，且刘柏麟知晓吴文斌至浦发银行申请信用贷款的方式支付部分房款的事实，双方均应按照上述约定全面履行自己的义务。虽链家公司为了加快交易流程，协调各方于2016年9月28日办理面签手续，刘柏麟以代理人持有涉案房屋材料为由未到场签字，但刘柏麟亦未在2016年10月10日前配合办理面签手续，在吴文斌催告后以网签价格不合理及未支付首付款为由拒绝配合办理面签及网签手续，应认定刘柏麟构成违约行为，吴文斌作为守约方要求解除双方之间的房屋买卖合同关系的诉讼请求，有法律依据，法院予以支持。关于刘柏麟辩称吴文斌未支付首付款拒绝配合办理网签及面签等交易手续的意见，因未提交相关证据予以证明，法院不予采纳。
本案中，吴文斌主张的违约金损失包括定金、评估费损失、中介费损失和房屋差价损失等，关于返还定金9万元，因刘柏麟不持异议，法院予以确认。关于吴文斌要求刘柏麟承担已经交纳的房屋评估费0.06万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于赔偿中介费损失，吴文斌已经实际支付中介费4.936万元，该费用属于吴文斌的损失范围，且有合同依据，刘柏麟应予赔偿。关于房屋差价损失，吴文斌按照同地区、同户型、同面积房屋的市场价值主张差价损失，刘柏麟认为上述标准较高。法院根据双方就重新签订补充协议至刘柏麟拒绝配合办理涉案房屋网签、面签手续期间房屋价格变化的举证情况及合同履行情况，同时考虑已经支持返还的定金和赔偿的中介费损失、评估费损失情况，酌情确定刘柏麟应赔偿吴文斌的房屋差价损失为16万元。关于吴文斌要求刘柏麟退还税费5.390109万元，刘柏麟表示认可，法院不持异议。关于吴文斌主张赔偿的信息服务费，无合同依据，法院不予支持。判决：一、解除吴文斌与刘柏麟之间的房屋买卖合同关系；二、于判决生效后十日内，刘柏麟返还吴文斌购房定金9万元及税费5.390109万元；三、于判决生效后十日内，刘柏麟赔偿吴文斌中介费损失4.936万元及评估费损失0.06万元；四、于判决生效后十日内，刘柏麟给付吴文斌违约金16万元；五、驳回吴文斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，刘柏麟提交：证据1.与链家公司赵文晶之间的短信记录截图和其与链家公司祁士钊的微信聊天截图，欲证明链家公司在一审期间出具的有刘柏麟不配合面签内容的证明不符合客观事实；证据2.日期为2016年8月1日的北京蜜蜂汇金科技有限公司出具的《贷款结清证明》一份，欲证明刘柏麟在2016年8月1日前结清了涉案房屋的贷款；证据3.提交中国工商银行股份有限公司北京海淀西区支行于2016年8月3日出具的《个人贷款结清证明》一份，欲证明刘柏麟不存在涉案房屋未解押的情况；证据4.通知两份，欲证明政策规定严禁在贷款中支付首付款，严禁以商业贷支付首付款。吴文斌认为,证据1的真实性无法确定，不认可该证据的证明目的；证据2.3即使是真实的，亦无法证明涉案房屋没有抵押；证据4是政策性文件，用浦发银行万用金支付首付款是链家公司提出的，签订补充协议二时三方对此认可，其完全具备支付首付款的能力，刘柏麟没有任何证据证明其不具备支付能力。综合双方的质证意见以及在案其他证据的情况，本院认为，证据1.2.3不能证明刘柏麟的证明目的，证据4系政策性文件，不属于证据的范畴。
本院审理中，经询，刘柏麟称其并未向链家公司和刘柏麟提出贷款不能作为首付款的问题，并未将此问题作为不去做面签的理由告知对方；其亦未将在涉案房屋上设定抵押以及解除抵押的情况告知对方。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。
本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方的争议焦点可以归纳为刘柏麟的行为是否构成根本违约。
根据微信聊天记录和各方陈述等在案证据，可以确认各方曾明确约定于2016年10月10日办理面签手续，刘柏麟未按上述约定配合办理面签手续，且在吴文斌催告后仍未配合办理面签及网签手续。刘柏麟上诉称其未配合的原因系因吴文斌未按各方达成的口头约定于2016年10月10日前向其支付首付款以及其确信吴文斌无能力支付首付款，就此本院分析如下：首先，关于刘柏麟所述有关首付款支付时间的口头约定，吴文斌和链家公司均持不同意见，均称口头约定的是过户前吴文斌将除商业贷款外的剩余房款通过理房通方式支付给刘柏麟，而根据双方现有证据，亦不能得出双方曾达成刘柏麟所述口头约定的结论；其次，刘柏麟称其因吴文斌向其借款以及要办理信用贷支付首付款等情况，确信吴文斌无能力支付首付款，但是根据现有证据，刘柏麟在链家公司协调各方于2016年9月28日办理面签手续过程中已知晓吴文斌需采用申请信用贷款的方式支付部分房款的事实，但当时以及之后刘柏麟并未将该问题以及其认为吴文斌无能力支付首付款作为其不去配合办理面签手续的理由告知吴文斌和链家公司。综合上述分析，本院对刘柏麟该项上诉意见，不予采纳。刘柏麟不配合办理面签的理由不能成立，一审法院认定刘柏麟构成根本违约并判决其支付吴文斌违约金和中介费、评估费损失，有事实和合同依据，本院予以确认。关于刘柏麟上诉称链家公司未按规定从事居间业务存在过错一节，属于三方居间服务合同的范畴，与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，其可另行解决。
综上所述，刘柏麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4450元，由刘柏麟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王艳芳
审判员 蒋春燕
审判员 赵文军
二〇一八年五月二十九日
书记员 徐方烁