贵州省遵义市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）遵市法民三终字第194号
上诉人（原审原告）贵州高校房地产开发有限责任公司。
法定代表人梁贵友，该公司执行董事。
委托代理人敖霖，贵州谋道律师事务所律师。
委托代理人徐韬韡，贵州谋道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）向茜，女，1990年10月24日出生，汉族，贵州省遵义市人。
被上诉人（原审被告）唐洪丽，女，1965年6月19日出生，汉族，贵州省遵义市人。
委托代理人李世军，贵州宇辉律师事务所律师。
上诉人贵州高校房地产开发有限责任公司因与被上诉人向茜、唐洪丽商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2013）汇民初字第2435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明，2012年5月15日，贵州高校房地产开发有限责任公司与向茜签订《商品房买卖合同》，约定由贵州高校房地产开发有限责任公司作为出卖人将其开发的位于遵义市汇川区长沙路遵义汽车城D座D栋一层1-25号商业用房出售给买受人向茜，总价款为755532元。付款方式约定为：由买受人于合同签订之日支付首付款385532元，余款370000元以银行按揭方式支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担合同约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。该合同第十条关于逾期付款责任约定为“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之3日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人”。商品房交付时间约定为：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，贵州高校房地产开发有限责任公司与向茜还签认补充协议，对相关补充条款进行了约定，补充协议第11条还特别约定该房产权为向茜个人单独所有。合同签订后，向茜按约定向贵州高校房地产开发有限责任公司交付了首付款385532元。贵州高校房地产开发有限责任公司出具了收款收据一份，收款收据上载明“向茜D-1-25购房首付款叁拾捌万伍仟伍佰叁拾贰元零角零分，￥385532元”。2012年5月18日，贵州高校房地产开发有限责任公司就该房向房管部门办理了商品房预售合同备案登记。2012年5月21日，向茜向贵州高校房地产开发有限责任公司提供了其父亲向时亮及其本人的相关资料，由贵州高校房地产开发有限责任公司代行申请办理按揭贷款。2012年7月12日，贵州高校房地产开发有限责任公司（甲方）与唐洪丽（乙方）签订《协议》，约定：乙方以向茜名义购买甲方开发建设的位于遵义市汇川区长沙路汽车城D1-25号营业房，总价款755532元，乙方已付购房首付款385532元，拟向中行贷款370000元，由于乙方已有多笔贷款，未能获得中行审批，故提出退房。鉴于甲方已对该房备案、预告登记证已打、房屋维修基金已交，办理退房手续较困难，经甲、乙双方协商，同意乙方自2012年7月1日起，一年内至多分三次付清购房尾款，并自2012年7月1日起，乙方按所付房款占总房款的比例按实收取该营业用房租金，其余租金由甲方收取。《协议》签订后，唐洪丽未按上述约定支付款项，贵州高校房地产开发有限责任公司遂诉至一审法院，请求判令解除上诉人与二被上诉人之间的商品房买卖合同，并由二被上诉人承担诉讼费用。
另查明，位于遵义市汇川区长沙路遵义汽车城D座D栋一层1-25号营业房由贵州高校房地产开发有限责任公司出租使用至今。唐洪丽未按《协议》约定收取该营业房出租租金。
一审法院审理后认为，贵州高校房地产开发有限责任公司与向茜签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。贵州高校房地产开发有限责任公司以与唐洪丽签订的《协议》约定为依据，主张唐洪丽系共同购房人，因该《协议》系贵州高校房地产开发有限责任公司与唐洪丽自行签订，向茜并未签字认可，庭审中，向茜亦未对《协议》中关于该房屋实际购买人为唐洪丽的约定予以认可，故双方此项约定对向茜不具约束力，双方均无权对向茜所购房屋进行处分，贵州高校房地产开发有限责任公司此项主张于法无据，不予支持。向茜、唐洪丽均辩称实际购房人为向茜的意见成立，予以采纳。向茜认可《协议》中关于由唐洪丽向贵州高校房地产开发有限责任公司支付尾款及收取租金的约定，故此约定对贵州高校房地产开发有限责任公司及向茜均具有约束力，双方均应按约定履行。唐洪丽未按约定期限支付尾款，向茜即应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款关于“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，贵州高校房地产开发有限责任公司主张解除合同，应履行催告义务，贵州高校房地产开发有限责任公司提供的联系函并无向茜的签字认可，其亦未提供其他证据证明向向茜送达了联系函及履行了催告义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对贵州高校房地产开发有限责任公司要求解除合同的主张，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回贵州高校房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费30元（已依法减半收取），由贵州高校房地产开发有限责任公司承担。
宣判后，贵州高校房地产开发有限责任公司不服，向本院提起上诉称，一、本案争议房屋首付款的主要支付人是唐洪丽，一审未认定我公司与唐洪丽签订《协议》的效力属认定事实不清。向时亮按照《协议》约定代唐洪丽收取了2012年5月1日至2013年4月30日的租金24873元，该协议合法有效，即房屋的实际买受人是唐洪丽。二、一审释明割裂销售铺面合同是无效合同，但未查明该房屋是否属割裂销售，也未询问我公司是否变更诉讼请求，属程序违法。三、我公司基于《商品房买卖合同》第十条及《协议》内容行使约定解除权，二被上诉人逾期付款已超过90日，故我公司行使解除权的条件已经具备。一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求二审法院撤销原判，依法改判支持我公司一审诉讼请求或发回重审。本案诉讼费用由二被上诉人承担。
被上诉人向茜、唐洪丽在法定期限内未提交书面答辩意见。
本院认为，本案双方的争议焦点为：贵州高校房地产开发有限责任公司解除合同的主张是否成立。对于本案争议房屋实际买受人的问题。《商品房买卖合同》是贵州高校房地产开发有限责任公司与向茜所签，该合同合法有效。向茜未对贵州高校房地产开发有限责任公司与唐洪丽签订的《协议》中关于该房屋实际买受人为唐洪丽的约定予以认可，该争议房屋首付款是由向茜支付，故房屋的实际买受人是向茜。贵州高校房地产开发有限责任公司主张向时亮代唐洪丽收取租金24873元，因唐洪丽对此予以否认，贵州高校房地产开发有限责任公司亦未能提供证据证明向时亮受唐洪丽的委托收取租金，故对于贵州高校房地产开发有限责任公司的该上诉主张，本院不予支持，予以驳回。
对于一审是否违反法律程序的问题，经二审审查，一审法院在审理过程中未就该争议房屋是否属于割裂销售的问题进行释明，是否割裂销售也不是原审原告的诉讼请求，故一审审理程序合法。对上诉人贵州高校房地产开发有限责任公司的相关上诉理由，本院不予支持，予以驳回。
对于上诉人主张行使约定解除权的问题。根据双方合同第十条的约定，贵州高校房地产开发有限责任公司行使约定解除权，应当书面通知向茜。但上诉人未提供证据证明已履行了书面通知义务，故双方约定的解除合同的条件尚未成就，贵州高校房地产开发有限责任公司的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人贵州高校房地产开发有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王妤
代理审判员 何亮
代理审判员 张荣
二〇一四年五月十六日
书 记 员 杨茜