上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初4806号
原告上海保利建缜投资咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人陈冬桔，董事长。委托代理人陆宇，上海小城律师事务所律师。委托代理人崔金杰，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告田恒中，男，1967年4月17日生，汉族，住安徽省宿州市。原告上海保利建缜投资咨询有限公司与被告田恒中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理后依法适用简易程序，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人崔金杰、被告田恒中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系位于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX层(以下称系争房屋)的承租人。2014年8月1日，原告与被告就系争房屋签订《租赁合同》，约定：原告向被告出租系争房屋，面积64.97平方米；被告应向原告支付每季度13,748元的租金，每月3元/平方米的物业费及原告代为支付的公用事业费用；被告拖欠租金及任何应付款项，应按日0.3%向原告支付滞纳金，自原告应付之日起算至原告收到之日止。原、被告签订租赁合同后，原告如期向被告交付系争房屋，但被告至今尚未支付最后两期租金及部分物业费和公用事业费用，故诉至本院要求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金27,496元；2、被告向原告支付原告垫付的水费37.6元、电费1,548元；3、被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金15,590元(从应付之日至判决生效之日按日息千分之三计算，暂计至2015年12月31日)4、被告向原告支付律师费4,000元；5、被告支付拖欠的物业费1，949元；6、被告变更(迁出或注销)经营注册地址，并且支付原告逾期完成这一变更手续每日299元的违约金，自2015年12月1日至判决生效之日止。审理中，原告放弃物业费的诉讼请求。被告辩称：系争房屋是2014年8月租的，合同签订到2015年10月，原告主张的租金已经超过了诉讼时效。如果法院认为没有超过诉讼时效，要说明的是系争房屋在被告租赁4个月之后就转租给一个翁姓人士，转租时翁把被告向原告支付的押金8,000元给了被告，被告收到的押金条因为没有名字就给了翁，在转租给翁之后被告就没有再使用系争房屋，也在转租的同时把水电费、物业费、租金都缴清了，因此系争房屋存在的水电费、物业费、租金的欠缴被告不清楚。被告和翁有转让合同，但是因为租赁合同到期被告认为没有用了就处置了现在无法提供。被告在系争房屋也没有做过任何的注册行为。经审理查明：原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：1、原告将系争房屋出租给被告使用，房屋租赁期间自2014年8月1日至2015年10月31日。2、租赁期内，租金为按建筑面积2.3元/平米/天计，租金付款方式为：整个租赁期内，租金按3个月为壹期支付，被告须于每季度前10天支付该季度租金，逾期支付的，逾期一日，则被告需按日租金的0.3%支付违约金。3、被告应根据本合同第三章提供履约保证金8,000元，并在签订本合同时支付给原告该保证金。4、租赁期间，被告应按本项目的物业公司相关规定按时向物业公司缴纳物业管理费及其他相关费用，物业费标准为3元/平方米/月，被告向物业公司每月缴纳的物业费为194.91元。5、在租赁期内，由于被告原因导致产生滞纳金的，被告必须向原告支付日息千分之三的滞纳金：被告拖欠的租金及任何应付的款项，按从应付日起至原告收到全部该笔款项日止。6、在租赁期结束后(或按本合同规定提前终止时)及被告按合同约定返还系争房屋予原告并完成4.26.3条规定的变更手续(迁注册地址)后的30个工作日，该保证金在扣除本合同3.2条规定之款项后，将由原告无息退还被告。7、在不影响原告根据本合同约定行使任何权利的前提下，原告有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其他任何部分，本合同立即自行终止，包括：本合同任何一项应付的租金或任何其他费用，被告从该租金或任何其它费用应付之日起拖欠连续超过30天或累计超过60天(无论是否正式追索)……在该情况下，(1)被告已经支付的保证金不予退还，被告还需向原告支付相当于至租赁期满被告应付而未付的租金总和之金额的违约金；(2)被告应按本合同约定的租金标准向原告支付其已享受的装修期间及免租期间的租金；被告支付租金及上述第(1)、(2)条款之总额不超过本合同租期到期终止时承租方应付的租金总和。8、原告可向被告要求赔偿原告因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：原告为向被告追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用(包括律师费和诉讼费)，不管是否已开始法律程序。原告陈述被告自2015年5月1日起至2015年10月31日止的租金未支付并欠缴水费37.60元、电费1,548元。被告称自2014年11月1日开始其将系争房屋转给翁姓案外人租赁并收到该案外人退还其保证金8,000元，所以对于系争房屋拖欠水电费、租金、物业费不是很清楚，也不同意支付。再查明，系争房屋2015年9月的水电费为20.20元、11月的税费17.40元，2015年9月电费775.98元、10月电费494.74元、11月(结算周期为2015年10月1日至10月31日)电费277元。被告在审理中提交了其取得的系争房屋欠费清单，其中显示租金、税费、电费欠缴金额如原告所述。另查明，2015年1月12日，原告委托上海小城律师事务所处理与被告房屋租赁合同纠纷案的一审诉讼，并支付律师代理费4,000元。以上事实，主要由租赁合同、发票、聘请律师合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守，被告作为承租方应向原告按照合同约定支付租金、水电费等应付费用，否则即应承担相应违约责任。关于被告辩称其在2014年11月即将系争房屋转租或转让给案外人的某甲，被告没有提供任何证据证明其该陈述，目前也没有任何证据可以显示这一情况，被告无论是将房子转租或者转让给案外人均某某向原告予以表示，而原告也对此不予认可，因此，对于被告陈述其将系争房屋转租给案外人的某乙，根据目前的证据本院不予采信。被告也没有提供证据证实其已经向原告支付了应付的租金、水电费，因此，原告要求被告支付2015年5月1日起至2015年10月31日止的租金，本院予以支持，该期间的租金按照合同约定应为27,495元。被告认为原告的租金主张已经超出诉讼时效，而根据原告的起诉时间，原告的起诉显然未超出法定的诉讼时效，因此对于被告的这一意见本院不予支持。对于原告已向被告收取的保证金8,000元，原告称按照合同约定在被告欠缴租金的情况下可以予以没收，但是对于租赁合同的相关规定，不予退还保证金发生的情况是当被告欠缴租金而租赁合同未到期原告选择解除租赁合同情况下的后果处理。本案的租赁合同已经到期，原告系追讨未付租金涉诉，不符合保证金没收的适用条件，应当予以返还，被告提出在应付款额中抵扣该保证金，并无不当，本院予以认可。被告应付的租金扣除原告应退还的保证金，被告还需向原告支付的租金为19,495元。对于逾期支付租金的滞纳金，滞纳金属于违约金，按照原告的主张及合同的约定，自被告每一笔未付租金之日起开始至今，按照日千分之三的标准其滞纳金金额已经远超出被告上述应付租金金额，本院认为从公平角度考虑，被告应付款的滞纳金应以其实际应付款额为限，故本院认定由被告向原告支付未付租金的滞纳金为19,495元。对于水、电费，根据发票，截止到2015年10月31日系争房屋的电费为1,547.72元、水费37.60元，被告未能证明其已经支付了该费用，故按照合同约定应由被告向原告支付。对于原告要求被告变更经营注册地址并承担逾期完成变更的违约金，但是未能提供证据证明系争房屋内被告存有上述注册及未予变更的违约事宜，对于原告的该项诉请本院不予支持。对于律师费，根据原被告的合同约定，原告要求被告承担律师费并无不当，但考虑到本案的实际情况，认可由被告向原告支付律师费2,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九第一款的规定，判决如下：一、被告田恒中于本判决生效之日起十日内向原告上海保利建缜投资咨询有限公司支付租金19,495元；二、被告田恒中于本判决生效之日起十日内向原告上海保利建缜投资咨询有限公司支付水费37.60元；三、被告田恒中于本判决生效之日起十日内向原告上海保利建缜投资咨询有限公司支付电费1,547.72元；四、被告田恒中于本判决生效之日起十日内向原告上海保利建缜投资咨询有限公司支付滞纳金19,495元；五、被告田恒中于本判决生效之日起十日内向原告上海保利建缜投资咨询有限公司支付律师费2,000元；六、驳回原告上海保利建缜投资咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,017元，减半收取508.50元，由原告原告上海保利建缜投资咨询有限公司负担76.50元(已付)、被告田恒中负担432元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李晓蕾
二〇一六年六月六日
书记员 姚思慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
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