贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）汇民商初字第205号
原告贾继虎，男，汉族，住遵义市汇川区。
委托代理人丁汉刚，贵州佳信律师事务所律师。
委托代理人陈尧，贵州佳信律师事务所律师。
被告遵义市兴海房地产开发有限责任公司。组织机构代码：72215883-8。
住所地：遵义市汇川区广州路御景湾办公室*楼。
法定代表人杨军，职务：董事长。
委托代理人兰兴阳，贵州乾锋律师事务所律师。
委托代理人王涛，男，汉族，现住贵州省贵阳市小河区，系被告公司员工。
原告贾继虎诉被告遵义市兴海房地产开发有限责任公司（以下简称兴海公司）挂靠经营合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告贾继虎委托代理人丁汉刚，被告兴海公司委托代理人兰兴阳、王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告贾继虎诉称：2006年汇川区雨水路改造之际，原告自己联系好投资开发建设雨水路原卫生局培训中心项目（后取名“听雨楼”），但开发建设必须以发开公司名义进行，原告未成立发开公司。因与被告法定代表人杨军是好朋友，于是双方协商同意挂靠被告，以被告名义实施该项目，为明确双方权利义务，2006年10月30日，原被告签订了《项目承包合同》，明确该项目所有出资均由原告负责，建成后的房屋由原告以被告名义销售，款项进入原告掌控的项目部专户，被告不收原告任何管理费等内容。合同签订后，原告投入1000多万元资金，建成17层一万余平方米的听雨楼一栋，并于2009年开始以被告名义预售房屋，售房款则全部进入原告的项目专户。双方在履行《项目承包合同》前期未发生分歧和矛盾。2013年8月5日被告在不顾原告反对及劝阻，擅自与刘良文等人签订《商品房买卖合同》，将原告所有的听雨楼一层2号767.14平方米营业房以6374.33元，共计4890003.52元的超低价格出售并为刘良文办理了产权登记，使原告损失高达1534000元。故，诉讼至法院要求判决被告将其销售营业房的购房款4890003.52元支付原告；赔偿原告损失1534000元；并承担诉讼费用。
被告兴海公司辩称：原、被告签订签订《项目承包合同》，明确该项目所有出资均由原告负责，建成后的房屋由原告以被告名义销售，款项进入原告掌控的项目部专户，被告不收原告任何管理费等内容属实。但原告在开发过程中没有按时向买受人交房房屋，导致买受人多次上访，相关职能部门责成被告承担责任。为此经原告同意将其开发的听雨楼一层营业房予以出售4890000元，整个议价过程是原告与买受人协商的，我方仅是收取了房款、加盖了印章和办产权登记手续，没有损失原告的利益，且原告在开发该楼盘过程中向我公司借款及处理遗留问题公司支出的款项已经超过了售房款，相关问题还没有全部解决，双方并没有结算。故应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年汇川区雨水路改造之际，原告自己联系好投资开发建设雨水路原卫生局培训中心项目（后取名“听雨楼”），因开发建设必须以发开公司名义进行，原告与被告法定代表人杨军是好朋友，于是双方达成挂靠经营协议。2006年10月30日，原、被告签订了《项目承包合同》，明确该项目所有出资均由原告负责，建成后的房屋由原告以被告名义销售，销售合同须经被告审核后签订；款项进入被告为该项目设立的专用账户，由被告根据项目开发进度用于支付项目建设相关费用，项目开发完毕并在保证项目各应付款项及相关税费支付完毕后，将剩余资金拨付个原告；被告不收原告任何管理费。还约定因工程质量、安全、销售、税收等原因引起纠纷，造成的损失由原告承担等内容。合同签订后，原告自行投资，修建了听雨楼，并于2009年开始以被告名义预售房屋，售房款项进入被告为该项目设立的专用账户。由于原告的原因，使该项目在与买受人签订《商品房买卖合同》后没有按照合同的约定将房屋按时交付给买受人。多家买受人到遵义市相关职能部门上访，要求维护其合法权利，职能部门责成被告必须妥善处理好买受人的权利问题。为了解决原告遗留的纠纷，2012年11月14日被告向原告发出书面通知，其内容为“现我公司要向雨水路‘听雨楼’住户出售该项目车库，同时对外处置一层商业用房。”2012年12月10日原告在该通知上签名并批注“同意出售及处置”。2013年1月31日被告与遵义市国贸拍卖有限公司签订了《委托拍卖合同书》，委托遵义市国贸拍卖有限公司对涉案标的（雨水路听雨楼一层营业房）予以拍卖，保留价为580万元，面积约为767.14平方米。经受托方于2013年2月19日和2013年3月15日两次公开拍卖，均未成交。同年5月20日，原告与买受人刘良文等人口头达成买卖雨水路听雨楼一层营业房意向协议，商议总价款为518万元，并由买受人向原告支付了购房款18万元，原告出具了收条，其内容为“今收到刘良文交来购买遵义兴海公司雨水路项目听雨楼一层营业房（面积约捌佰平方米）预付款壹十捌万元（180000元），项目拥有人：贾继虎，购买人刘良文待资金完备后，于2013年5月30日前完善相关合同，如遇不测，收款人将资金在十个工作日内全部退还交款人，不视为违约。”同年7月9日买受人又支付2万元。因《商品房买卖合同》要以被告名义与买受人签订，原、被告及买受人三方再次协商后将总金额确定为509万元，并于2013年8月5日由被告与买受人签订了《商品房买卖合同》。因总房款中的20万元由原告收取，被告仅收到买受人489万元，不同意在合同上约定为509万元，只同意约定为489万元，故双方在合同上约定价款单价为每平方米6374.33元，总金额为4890003.52元。现该房已经办理产权登记手续在买受人名下。因售房款489万元被被告掌控，原告不满，双方产生纠纷，原告以被告擅自出卖其营业房为由向本院主张购房款和损失。
另查明，原告在开发该房工程中在被告处借有资金。被告在处理该项目遗留问题过程中用售房款支付了相关费用，目前还在继续完善中。双方对挂靠合同中的往来账目没有结算。审理中原告明示不愿意对该项目中经济往来进行结算。
再查，原告在审理过程中申请法院对该营业房销售时的价值进行评估，本院委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，2013年12月19日出具报告书，评估结果为2013年8月5日市场价值总价为613.71万元。
以上事实有原被告的陈述、《项目承包合同》、《商品房买卖合同》、《委托拍卖合同书》、通知、收条、证人证言及调查笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本案争议焦点为：1、原、被告签订的《项目承包合同》是否合法有效？2、被告与买受人签订的《商品房买卖合同》是否是擅自行为？3、原告主张被告支付购房款489万元是否应当予以支持？4、原告主张被告赔偿1534000元是否应当支持？
本院认为：原、被告签订的《项目承包合同》名为项目承包，实为挂靠经营合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当合法有效。原、被告均应恪守，履行自己的义务，确保双方的利益不受损失。《项目承包合同》签订后，被告积极的履行了自己的义务，以其名义与案外人签订了大量的《商品房买卖合同》。而原告在开发过程中由于自己的原因不能按照对外签订《商品房买卖合同》的约定，按时交付买受人的房屋，其行为对内违反了《项目承包合同》的约定，构成违约。而被告无论是《商品房买卖合同》约定还是法律规定均是合同相对人的义务主体。为了解决因原告的违约行为带来的损失和纠纷，经原告签字同意出卖营业房，并将该款用于解决与买受人之间纠纷，是被告应当体现的积极态度和方法，并无不当。本案中被告在具体出售营业房过程中是否存在擅自行为？本院认为被告的出售行为不是擅自行为。理由如下：第一、被告出售营业房经原告同意。有原告签字的通知书予以证明。第二、买受人的证词证明原告不仅同意出售，而且出售价是其明知的。第三、原告收取了该涉案房购买款20万元。进一步证明原告知道被告与买受人的买卖行为。第四、被告以580万元两次委托拍卖公司公开拍卖该涉案标的，均未成交，之后，才产生原告与买受人之间商议买卖营业房的过程，最终以509万元成交，该价既符合当时原告的境况，也符合销售过程中浮动价的规律，还不违反法定调价的范围。足以证明被告与买受人签订的合同，不仅原告是知道的，且价格约定也应当知道。因此，原告主张被告与买受人之间签订的《商品房买卖合同》是被告的擅自行为，本院不予采信。被告在履行《项目承包合同》过程中无违约行为，其出售雨水路听雨楼一层营业房的行为未构成违约。无论涉案标的评估价是多少均不能作为本案采信的依据，原告主张被告赔偿1534000元损失的请求，本院不予支持。原告主张被告支付购房款489万元是否应当予以支持？虽然被告未按照合同的约定将购房款存放在原、被告约定的专用账户上，但根据《项目承包合同》的约定，原告的违约行为造成的损失由原告承担。因此被告在原告违约时采取积极态度和方法，出售营业房，将该款用于处理相关事宜，至今尚未终结，所需费用原、被告之间没有结算，且原告在庭审中明确不愿意对该项目的相关费用与被告结算。在此情况下，原告仅主张被告返还其购房款489万元，既没有积极解决纠纷的态度，也有悖权利义务对等的原则，本院不予支持。
综上理由，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：
驳回原告贾继虎的诉讼请求。
案件受理费28380元，由原告贾继虎承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，原告可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审 判 长 刘正玉
人民陪审员 王汝建
人民陪审员 钟光荣
二〇一四年四月八日
书 记 员 钟 红