辽宁省大连市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）大民二终字第00401号
上诉人（原审被告）：大连恒邦房地产开发有限公司，住所地大连普湾新区石河街道鹏润小区14-2号。
法定代表人：王玲，系该公司董事长。
委托代理人：朱瑞，辽宁瑾华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨峰，无业。
委托代理人：王嘉冠，辽宁昌信律师事务所律师。
原审原告杨峰与原审被告大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2014年12月22日作出（2014）普民初字第4480号民事判决，恒邦公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人恒邦公司的委托代理人朱瑞，被上诉人杨峰及委托代理人王嘉冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨峰一审诉称：原、被告和案外人董大正于2011年12月21日签订大连市普湾新区石河街道金地华府二期12-2-401、12-2-402、12-2-403、12-2-404、12-2-501、12-2-502、12-2-503、12-2-504号八套抵债房销售合同。合同约定董大正将从被告处工程抵债所得的上述房屋，转卖给原告，买房款由原告直接交付给董大正，由被告为原告出具相关购房手续并到房产管理部门办理登记备案手续。合同签订后，原告已将购房款交给董大正，但被告违反约定，一直推托不给原告办理正式的购房手续。原告诉至法院，请求：确认原被告之间签订的金地华府二期12-2-401、12-2-402、12-2-403、12-2-404、12-2-501、12-2-502、12-2-503、12-2-504号八套抵债房销售合同有效，并判令被告为原告办理上述房屋产权登记手续；本案诉讼费由被告承担。
被告恒邦公司一审辩称：1、原告与董大正为实现非法高利贷目的签订《抵债房销售合同》，因违反法律法规的强制性规定而无效；2、《抵债房销售合同》本质是被告向董大正支付工程款，是案外人董大正与案外人金鑫签订的无效《金地华府项目承包合同》付款条款的组成部分，亦应无效；3、案外人董大正与被告未进行工程款结算，原告不应单方面要求被告支付工程款，即履行《抵债房销售合同》；4、案外人董大正承诺逾期未完工，被告有权拒绝办理抵债房手续，已经签订的《抵债房销售合同》无效，原告应向案外人董大正主张不当得利返还。
一审法院经审理查明：被告大连恒邦房地产开发有限公司（以下简称恒邦公司）开发建设的金地华府二期部分工程由案外人董大正实际施工。2011年12月21日，原告杨峰、被告恒邦公司与案外人董大正就金地华府二期12-2-401、12-2-402、12-2-403、12-2-404、12-2-501、12-2-502、12-2-503、12-2-504号八套房屋分别签订了《抵债房销售合同》，原告杨峰购买被告恒邦公司作为工程款抵债给案外人董大正的上述八套抵债房；合同总价款为3，083，520元；经案外人董大正同意，被告恒邦公司协助原告杨峰办理登记备案手续。原告杨峰于2011年12月5日通过银行转账形式支付董大正300万元购房款，于2011年12月22日再次通过银行转账形式支付董大正200万元购房款，两次支付总价500万元（包含另案款项）。
一审法院认为：原告杨峰、被告恒邦公司与案外人董大正所签订的案涉八份《抵债房销售合同》是三方在平等、自愿的基础上签订的，系三方的真实意思表示，内容亦无违反法律规定，故八份《抵债房销售合同》合法有效，受法律保护，三方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告杨峰按照合同约定向案外人董大正足额支付购房款后，被告恒邦公司亦应当按照合同约定与原告杨峰签署房屋买卖合同，开具收款发票并到房产相关部门办理登记备案手续。办理房屋产权登记手续，是被告恒邦公司的合同义务，亦是被告恒邦公司的法定义务。关于被告所称的“原告与董大正为非法高利贷关系”一节，一审法院认为就案涉八套抵债房原告支付的购房款已超过原告所诉的抵房合同总价款，原告对案涉八套房屋支付了合理的对价，与原告有关的其余八套抵债房，原告在本案并未主张权利，被告以所有抵债房价格超过原告支付案涉抵债房价格为由，主张原告行为涉嫌非法高利贷证据不足，故对此答辩意见本院不予采信。关于被告所称的“案涉抵房合同为董大正签订的无效的承包合同的组成部分”一节，一审法院认为案涉抵房合同与董大正签订的承包合同虽然均涉及工程款给付问题，但实为独立合同，不存在主从关系，亦不存在履行的先后关系，故对此答辩意见本院不予采信。关于被告所称的“被告与董大正未进行工程款结算”一节，一审法院认为虽然被告签订案涉抵房合同目的是为了支付工程款，但案涉抵房合同并未约定以工程款结算为生效或履行条件，在三方签订案涉抵房合同时，被告已然同意将案涉八套抵债房抵顶给董大正，也同意董大正将此八套抵债房出卖给原告，是被告对自身权利的处分，故对此答辩意见一审法院不予采信。关于被告所称的“被告与董大正另行约定案涉抵房合同无效”一节，一审法院认为案涉抵房合同为原、被告与董大正三方的共同合意，经三方当事人协商一致，可以变更或解除合同，未经三方共同同意，任意两方对案涉抵房合同进行的变更或解除，均不能对第三方发生法律效力，亦不能影响合同的效力和履行；并且正因为被告盖章确认行为取得原告对被告的信任，原告在合同订立的次日即将案涉购房款通过银行转账形式支付给案外人董大正，是原告与案外人董大正对案涉抵房合同的实际履行，故对此答辩意一审法院不予采信。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨峰、被告大连恒邦房地产开发有限公司和案外人董大正于2011年12月21日签订的金地华府二期12-2-401、12-2-402、12-2-403、12-2-404、12-2-501、12-2-502、12-2-503、12-2-504号八份《抵债房销售合同》均合法有效；二、确认金地华府二期12-2-401、12-2-402、12-2-403、12-2-404、12-2-501、12-2-502、12-2-503、12-2-504号八套房屋所有权归原告杨峰所有；三、被告大连恒邦房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告杨峰办理金地华府二期12-2-401、12-2-402、12-2-403、12-2-404、12-2-501、12-2-502、12-2-503、12-2-504号八套房屋的产权登记手续。一审案件受理费15，734元，由被告大连恒邦房地产开发有限公司承担。
恒邦公司的上诉理由及请求是：1、一审判决认定基本事实错误。首先，杨峰一审提交的作为证据的抵债房销售合同是由恒邦公司、杨峰及案外人董大正三方所签，该合同内容已经详细阐明该份合同性质为抵债房销售合同，不是买卖合同。该合同体现了抵债房转卖人为案外人董大正，而非恒邦公司，案外人董大正与杨峰之间出现的纠纷与恒邦公司无关。其次，基于该份抵债房销售合同内容，案外人董大正应作为本案最重要的当事人参加诉讼，一审法院遗漏必须共同参加诉讼的当事人主体，程序错误。再次，该份抵债房销售合同履行的前提是案外人董大正先履行与案外人金鑫之间签订的金地华府项目承包合同及案外人董大正与恒邦公司之间签订的工程款预付协议，否则，恒邦公司与董大正及任何人签订的抵债房三方协议等文本即归于无效，合同当然解除。一审法院径行判令恒邦公司承担责任显系错误。2、一审法院适用法律错误，且超出当事人诉请，违反不告不理的法律原则。杨峰提出的是确认合同效力之诉，一审法院应当围绕案涉争议的恒邦公司、案外人董大正及杨峰三方之间签订的抵债房销售合同是否符合法律规定、是否违反国家强制性法律规定而进行审理。如一审法院将本案适用买卖合同法律关系进行审理，恒邦公司不是适格被告，应作为第三人参加诉讼，因为恒邦公司没有收取杨峰任何购房款。杨峰一审诉讼请求是确认案涉八套房屋抵债房销售合同有效，并判令恒邦公司为其办理上述房屋产权登记手续，杨峰并未要求确认案涉八套房屋所有权归其所有，一审判决超出杨峰诉请范围，违背法律规定。3、案外人董大正与杨峰于2012年7月26日签订的《协议书》：“因甲方（董大正）欠乙方杨峰借款计人民币叁百伍拾万元，欠于洋借款人民币壹佰伍拾万元，依据甲方、乙方及恒邦公司已签署的上述房屋《抵债房销售合同》，此二十一套房屋甲方已抵债给乙方，用于偿还欠乙方共计人民币伍佰万元借款”，可知，董大正与杨峰、于洋签订的抵债房销售合同是虚假的，名为买房，实为民间借贷。
杨峰二审答辩认为：不同意恒邦公司的上诉请求，同意一审法院判决。案涉抵债房销售合同是三方在平等自愿的基础上签订的，是三方的真实意思表示，在签订抵债房销售合同的同时，恒邦公司将案涉八套房屋作为工程款支付给案外人董大正，并且抵债房销售合同中也明确了恒邦公司在出售案涉八套房屋之后有义务协助杨峰办理相关手续。恒邦公司在一、二审提出的理由不足以对抗抵债房销售合同中确定的恒邦公司应履行的义务。杨峰是基于恒邦公司在八份抵债房销售合同中加盖印章予以确认才支付了相应房款，否则，杨峰也不会支付房款。
本院认为：杨峰一审诉请确认案涉抵债房销售合同有效，而该合同系由恒邦公司、杨峰与案外人董大正三方签订，案外人董大正作为合同当事人，与本案的审理有直接利害关系，应作为案件当事人参加到诉讼中，一审法院遗漏案件当事人。恒邦公司提出，案涉抵债房销售合同不是三方当事人真实意思表示，依据董大正、杨峰于2012年7月26日签订的协议书，董大正与杨峰系借贷关系，而非买卖关系。本院认为，对于该节事实一审法院应予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销普兰店市人民法院（2014）普民初字第4480号民事判决；
二、本案发回普兰店市人民法院重新审理。
二审案件受理费15，734元（上诉人预交），退回上诉人大连恒邦房地产开发有限公司。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年五月四日
书 记 员 夏丽娜