浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第3655号
上诉人（原审被告）：童建清。
委托代理人：周琦凯。
委托代理人：朱爱琴。
被上诉人（原审原告）：杭州市余杭区东城丽景业主委员会。
负责人：陈泽洪。
委托代理人：王军、黄莺。
被上诉人（原审被告）：杭州东海物业有限公司。
法定代表人：闻海钢。
委托代理人：朱景雄。
上诉人童建清因与被上诉人杭州市余杭区东城丽景业主委员会（以下简称东城丽景业委会）、杭州东海物业有限公司（以下简称东海公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余民初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2007年5月21日，东城丽景小区的开发商杭州东田房地产开发有限公司与东海公司签订该小区前期物�管理服务委托合同，委托东海公司为该小区提供前期物业服务。2009年8月20日，杭州东田房地产开发有限公司将属于东城丽景小区全体业主共有的15幢15-1室、15-4室作为物业管理用房，9幢9-2（16.12平方米，后变更为乔司街道城隍中路155号）、9-4、5、6、7室（324.13平方米，后变更为乔司街道城隍中路159、161、163号）及15幢15-5室作为物业经营用房移交东海公司代管。2009年10月24日，东海公司与童建清签订房屋租赁协议书一份，约定将东城丽景小区9-4、9-5、9-6商铺出租给童建清使用，租期自2009年11月1日至2012年10月31日，第一年管理费30000元，第二年管理费39000元，第三年管理费54600元；东海公司出租的房屋如因不可抗拒因素或物业管理发生变更时而无法继续租赁的，东海物业退还童建清预交的管理费、物业费及全额保证金，本协议提前终止，东海公司及童建清均不承担责任。2010年7月1日，东海公司与童建清签订关于东城丽景经营用房协议书的补充协议一份，约定东海公司将东城丽景9-2商铺作为原“房屋租赁协议书”第一条中“地址”的补充，与9-4、9-5、9-6一起提供给童建清使用，使用期限为2010年5月1日至2012年10月31日，行使原“房屋租赁协议书”中的权利义务。同时约定同意童建清将部分物业在原“房屋租赁协议书”中约定的使用范围内转租。后童建清将位于杭州市乔司街道城隍中路161号商铺及159号商铺转租给他人，租赁期限至2012年10月31日。
2011年3月27日，东城丽景业委会经杭州市余杭区东城丽景小区业主大会通过合法程序选举成立，根据业主大会于2012年3月2日通过的《杭州市余杭区东城丽景业主大会议事规则》第三章第十八条第（十）项的规定，东城丽景业委会在物业管理活动中为维护物业管理区域内公共权益的需要，可以以自己�名义提起诉讼。2011年6月16日，东海公司向东城丽景业委会发函告知其将退出东城丽景小区，并于2011年7月31日退出。2012年11月1日，东城丽景业委会将上述159号、161号商铺收回并另行出租。目前，上述155号、163号商铺仍由童建清占有使用。2013年4月25日，东城丽景业委会诉至原审法院，请求判令：一、要求童建清腾退位于城隍中路155、163号的商铺并移交给东城丽景业委会；二、要求童建清、东海公司连带支付155、159、161、163号商铺自2011年8月1日至2012年10月31日的占用费251900元（按550元／天计算）及利息损失21980元；三、要求童建清、东海公司连带支付155、163号商铺自2012年11月1日至2013年4月10日的占用费52115元及利息损失1550元（2013年4月10日之后至实际腾退之日的房屋占用费，按550元／天另行计算）；四、要求童建清、东海公司连带支付拖欠的水费、电费、物业费，并于交房之日出具上述费用已结清的证明。审理过程中，东城丽景业委会变更诉讼请求为：一、要求童建清腾退城隍中路155、163号商铺并移交给东城丽景业委会；二、要求童建清、东海公司共同支付155、159、161、163号商铺自2011年8月1日起至2012年10月31日的房屋占用费161440.64元（161、163号商铺按0.97元／天／平方计算；155、159号商铺按1.37元／天／平方计算）及利息损失13967.06元（按年利率6.56%、6.15％分段计算，利息要求计算至上述房屋占用费实际支付之日止）；三、要求童建清、东海公司共同支付155、163号自2012年11月1日至2013年4月10日的房屋占用费37722.02元（163号商铺按1.1元／天／平方计算，155号商铺按1.97元／天／平方计算；2013年4月10日之后的房屋占用费按上述标准计算至实际腾退之日）及利息损失1012.21元（自2012年11月1日至2013年4月10日，按年利率6%计算，要求计算至本项房�占用费实际支付之日止）；四、要求童建清、东海公司提供涉案房屋至实际腾退之日的水费、电费、物业费结清证明。
另查明，涉案租赁协议中东城丽景小区9-4、9-5、9-6、9-2商铺分别对应的是现在的余杭区乔司街道城隍中路159号（约40平方米，一间一层）、161号（约100平方米，一间二层）、163号（约184.13平方米，一间二层）、155号（约16.12平方米，一间一层）商铺。东城丽景业委会于2013年4月17日取得上述155号、159号、161号、163号房屋的门牌证，产权人为东城丽景业委会。
原审法院认为：一、业主可以通过召开业主大会，选举业主委员会，并共同制定和修改业主大会议事规则。东城丽景小区业主大会依法通过的议事规则，合法有效，按照该议事规则，东城丽景业委会有权维护物业管理区域内公共权益的需要，可以以自己的名义依法向法院提起诉讼，故本案中东城丽景业委会具有诉讼主体资格。东海公司关于东城丽景业委会起诉主体不合法的抗辩意见，原审法院不予采纳。二、当事人约定合同终止的情形出现的，合同的权利义务终止。因涉案房屋租赁协议书中明确约定出租房屋物业管理发生变更时，租赁协议提前终止，东海物业已于2011年7月31日退出东城丽景小区，故涉案房屋租赁协议及补充协议已于2011年7月31日终止。因租赁合同已终止，承租人应当返还租赁物。现东城丽景业委会要求童建清腾退其占有使用的位于余杭区乔司街道城隍中路155号、163号商铺的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。因租赁合同已终止，承租人仍占有使用租赁物，应支付房屋占有使用费。现东城丽景业委会要求童建清支付房屋占有使用费的诉讼请求理由正当，原审法院予以支持，但房屋占有使用费的计算标准，东城丽景业委会在审理过程中不�请对该房屋占有使用费进行评估，故原审法院结合东城丽景业委会的主张并参照同地段的房屋租金标准酌情予以支持，155号、159号的房屋占有使用费按1.37元／平方／天计算，161号、163号的房屋占有使用费按0.97元／平方／天计算。关于东城丽景业委会主张的利息损失，于法无据，原审法院不予支持。童建清关于应支付的是房屋租金而非房屋占有使用费且费用标准应以涉案房屋租赁协议约定的标准支付的抗辩意见，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。童建清关于东城丽景业委会起诉的部分涉案房屋租金已超过诉讼时效，东城丽景业委会仅能主张起诉之日前一年租金的抗辩意见，因涉案房屋租赁协议于2011年7月31日终止，东城丽景业委会以物权保护为由于2013年4月25诉至原审法院要求童建清支付房屋占有使用费，未超过诉讼时效，对该抗辩意见原审法院不予采纳。�于东城丽景业委会要求提供结清证明的主张，因涉案房屋的水、电及物业费用缴纳涉及不同的案外收费主体及不同的法律关系，与本案也并非同一法律关系，故对东城丽景业委会要求童建清及东海公司在本案中提供结清证明的诉讼请求，原审法院不予支持。三、关于东海公司的责任，东城丽景业委会认为东海公司与童建清恶意串通超期并低价出租，且东海公司退出管理后未移交涉案房屋，故应承担共同清偿责任的意见，因未能提供相应的证据予以证明，原审法院不予采纳。东海公司作为受委托人在物业服务期间代管涉案商铺，与东城丽景业委会形成委托法律关系，现东海公司退出东城丽景小区物业服务，代管关系结束，东城丽景业委会以物权保护为由要求东海公司与童建清承担共同支付涉案房屋占有使用费、利息损失及提供结清证明责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。对东海公司抗辩意见中的合理部分，原审法院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年10月18日判决：一、童建清于判决生效后二十日内将坐落于杭州市余杭区乔司街道城隍中路155号（一间一层）、163号（一间两层）房屋腾空并返还给杭州市余杭区东城丽景业主委员会。二、童建清于判决生效后十日内支付杭州市余杭区东城丽景业主委员会房屋占有使用费（自2011年8月1日至2012年10月31日，155、159、161、163号的房屋占有使用费为161440.64元；2012年11月1日至2013年4月10日，155、163号的房屋占有使用费为32311.17元；2013年4月11日至155号、163号房屋实际腾空并返还之日止的房屋占有使用�，155号商铺按16.12平方米、1.37元／平方／天，163号商铺按184.13平方米、0.97元／平方／天另行计付）。三、驳回杭州市余杭区东城丽景业主委员会的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6213元，减半收取3106.5元，由童建清负担2087.5元，由杭州市余杭区东城丽景业主委员会负担1019元。
宣判后，童建清不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“物业管理发生变更时，租赁协议提前终止”，属事实认定错误。首先，原审判决对涉案房屋租赁协议中的“物业管理发生变更”这句话的立约本意发生了曲解。之所以原审判决会作出上述错误认定，是因为原审判决将“物业管理发生变更”这句话理解成东海公司的物业管理权终止的意思。�结合涉案房屋租赁协议的整体行文来分析合同当事人的立约本意，其理解明显是错误的。涉案房屋租赁协议的第十一条提到了两个概念一个是“物业管理权终止”（第十一条第四行）、另一个是“物业管理发生变更”（第十一条第八行），从该协议立约用语来看，立约人显然是明确区分了这两个概念，不能将两者混同，简言之，该条第八行的“物业管理发生变更”并不包含东海公司物业管理权终止这种情况，否则该第十一条就应当明确表达为：甲方物业管理权终止时，租赁协议提前终止，但显然涉案租赁协议未作出如此约定。因此，涉案租赁协议既然明确区分了上述两个概念，原审判决仍然将其混同，显然属于事实认定错误。其次，东海公司于2011年7月31日，退出东城丽景小区的物业管理后，东城丽景业委会仍然以默示的方式，接受上诉人为其讼争房屋交纳水电费等合同义务，并且在长达近两年的时间内，对上诉人承租使用其房屋的行为也一直未提出异议，因此上诉人认为这是东城丽景业委会对上诉人承租使用讼争房屋这一事实的认可，因此，上诉人与东海公司签订的《房屋租赁协议书》及《关于东城丽景经营用房房屋租赁协议书的补充协议》并未终止，相反，上述协议对上诉人与东城丽景业委会仍具有法律拘束力。二、原审判决据以计算讼争房屋占有使用费的计费标准，无事实依据，属于事实认定错误。原审判决在东城丽景业委会未对房屋占有使用费进行评估的情况下，以东城丽景业委会的主张并参照所谓的同地段房屋租金标准酌情予以支持无任何事实依据。上诉人认为，退一万步讲，即使要计算房屋占有使用费，那么其计算讼争房屋占有使用费的计费标准，其应通过三个途径产生：1、经东城丽景业委会的申请而进行的评估；2、法院依申请或依职权进行的调查取证；3、经双方当事人确认的计费标准。结合本案，原审判决据以计算讼争房屋占有使用费的计费标准，既无依东城丽景业委会申请而产生的评估报告，也没有法院进行调查取证的任何材料，更无经双方当事人确认的计费标准，仅以东城丽景业委会无任何依据的主张和无任何调查结论支持的同地段房屋租金，计算讼争房屋的占有使用费显属事实认定错误，且对上诉人明显不公，相反，上诉人主张的按照原房屋租赁协议约定的租金标准计算显得更加有理有据。三、原审判决在在第二次庭审过程中，采纳东城丽景业委会提出变更诉讼请求的要求，属程序错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”结合本案，�城丽景业委会在第二次庭审过程中才提出变更诉讼请求，而原审判决对此予以了采纳，显然属于程序错误。综上，上诉人认为，结合涉案房屋租赁协议的立约本意，涉案房屋物业管理发生变更时，租赁协议提前终止的情况，并不包括东海公司物业管理权终止的情形，简言之，涉案租赁协议提前终止的条件未成就，原租赁协议仍然有效，并应据此计算房屋租金。请求本院依法改判驳回东城丽景业委会的原审诉讼请求。
东城丽景业委会答辩称：一、一审判决认定事实清楚，符合实际情况。上诉人以租赁协议第十一条的“物业管理权终止”与“物业管理发生变化”系不同情况为由，认为自己系合法租赁，与答辩人存在租赁关系，明显在玩文字游戏。通篇阅读该第十一条不难看出，描述的是两个不同的情况：承担违约责任与不承担违约责任，违约责任的承担情况不含“物�管理权终止”，而因不可抗力发生变更时则无需承担违约责任。由此不难看出协议中的“物业管理权终止”即“物业管理发生变化”，至少“物业管理发生变化”包含“物业管理权终止”。答辩人从未认可与上诉人存在租赁关系，上诉人所称的事实租赁关系既无合同约定，也没有法律的规定。事实上，答辩人自东海公司退出小区后一直要求上诉人腾退房屋，通过开发商、社区、街道等多次与上诉人及东海公司进行沟通，要求收回案涉房屋。但上诉人长期占用，且充满恶意，从未支付其所谓的房屋租金、房屋占用费、物业费、水费等，属非法侵占。且杭州市余杭区东城丽景第二次业主大会于2012年3月2日通过的《杭州市余杭区东城丽景管理规约》第四十三条明确规定：业主拒付物业服务费等行为的，可以限制其物业管理商业用房的承租权。退一万步讲，上诉人也因自�拒付物业费的行为而丧失了其所称的优先承租权。二、原审判决按照同时期同地段的案涉房屋的租赁价格计算讼争房屋占有使用费，公平合理。答辩人原主张按照550元／日的价格计算房屋占有使用费，本身接近同时段同地段的市场租金标准。答辩人在发给东海公司的回复函中明确告知物业服务终止时间至2011年7月31日，要求在此日期前腾空物业经营用房并清缴物业费用，若不能按时腾空并退还，则自2011年8月1日起的费用为每日550元。东海公司在收悉后并未对此提出异议，也未移交该经营用房，表明其对答辩人的要求是认可的。上诉人低价取得涉案房屋的使用权后，转租的价格在1.37元／平方米，远高于其与东海公司约定的租赁价格。另外，答辩人自2012年11月1日起收回的城隍中路159、161号商铺的出租价格为1.97元／平方米。经法院释明，答辩人将房屋占有使用费的计算�准调整为按照房屋面积、楼层等按照上诉人转租价格及答辩人收回部分的租赁价格计算上诉人非法占用期间的房屋占有使用费，实属公平合理。答辩人认为应综合计算房屋占有使用费而不是按照上诉人所称的按照其与东海公司之间签订的房屋租赁协议约定的租金计算房屋占用费。上诉人长期恶意占有，拒不归还，直接侵害了答辩人对物权的占有、使用权，上诉人不应当从其非法占有行为中获益。三、答辩人在第二次庭审过程中就诉讼请求进行变更，符合程序要求。本案一审经过两次庭审，答辩人在第二次庭审过程中就房屋占有使用费的计算标准提出变更。符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百五十六条明确规定：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故本案答辩人对案涉房屋占有使用费的计算标准提出变更完全符合法律的规定，不存在程序违法的情况。请求本院依法驳回上诉，维持原判。
东海公司答辩称：上诉人提出的关于“物业管理发生变更时，租赁协议提前终止”，东海公司的意见跟一审的意见一致。对于关于房屋占用使用费的标准问题，因为房屋占用适用与东海公司没有关联，因此这部分东海公司没有意见，按事实查明为准。
二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为，东海公司与童建清签订案涉房屋的租赁合同是基于东海公司与东城丽�小区开发商签订的前期物业管理服务委托合同。当东城丽景业委会成立后，东海公司将退出小区物业管理，故案涉房屋租赁合同第十一条中的“物业管理发生变更”应包括东海公司退出东城丽景小区物业管理的情形。童建清称东城丽景业委会对其承租使用案涉房屋这一事实默示认可的上诉理由缺乏依据，本院对此不予支持。关于案涉房屋的占有使用费的标准问题。由于双方当事人均未申请对房屋占有使用费标准进行评估，原审法院参照同地段的房屋租金标准酌情确定并无不当。原审法院在第二次开庭审理过程中允许东城丽景业委会变更诉讼请求，并未违反法定程序。综上，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，童建清的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6213元，由上诉人童建清负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 陈 艳
审判员 王 宓
二〇一四年二月十三日
书记员 何英杰