吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终1677号
上诉人（原审被告）：程鑫，男，1967年4月28日生，汉族，个体，住长春市大马路140号
委托诉讼代理人：侯国宇，吉林申和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙禹，男，1981年3月24日生，汉族，中国移动吉林公司长春分公司员工，住长春市南关区东岭南街35号3栋3单元501室。
委托代理人：尤翠兰，女，1954年5月6日，汉族，宽城区检察院退休职工，现住长春市南关区东岭南街**号*栋*单元***室。
上诉人程鑫与被上诉人孙禹合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年1月13日作出的（2016）吉0191民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人程鑫的委托诉讼代理人侯国宇，被上诉人孙禹及委托诉讼代理人尤翠兰庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程鑫上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回孙禹的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定程鑫、孙禹签订的买卖合同意思表示不真实，损害了案外人吉林省中东信用担保有限责任公司（以下简称担保公司）的利益是错误的。孙禹与担保公司签订的《反担保抵押合同》未办理抵押登记，孙禹有权对其享有所有权的房屋依法进行处分，孙禹与程鑫签订的房屋买卖合同有效，不能因孙禹与担保公司未对房屋进行登记而造成不利的法律后果由程鑫承担；程鑫与孙禹签订的买卖合同的目的并非是恶意串通规避承担反担保责任，双方在买卖合同中明确约定购房款的部分款项由程鑫直接偿还给担保公司，后因担保公司拒绝受偿，系其自身原因导致其遭受损失，程鑫与孙禹双方自始至终没有规避承担反担保责任的意思表示，亦未损害担保公司的利益；2.程鑫与孙禹签订的买卖合同是双方真实的意思表示，应确认该合同合法有效。双方签订买卖合同后，已经实际履行，程鑫已经向孙禹支付了25万元的购房款，孙禹为此出具了收条，并将房屋钥匙交给了程鑫，程鑫已经实际占有、适用涉案房屋，双方应按照买卖合同的约定继续履行，合同合法有效；3、一审判决适用合同法第五十二条第（二）、（三）项之规定明显错误。程鑫与孙禹签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并不存在恶意串通，损害国家、集体或第三方利益的情形，另外双方签订的买卖合同亦不存在任何非法目的，故不适用合同法第五十二条（二）、（三）项之规定，本案不存在任何合同无效的情形。如果按孙禹主张其是在被欺骗的情况下签订的房屋买卖合同，也应在一年内申请撤销，本案不应适用关于合同无效的法律规定。
孙禹答辩称：1.孙禹与担保公司签订的《反担保抵押合同》签订即生效，是否办理抵押权并不影响抵押合同的效力，房屋买卖合同的签订涉及到了第三方担保公司的利益。当时孙禹是找程鑫办贷款，并不是卖房子，后来程鑫是以给孙禹解决贷款中出现的问题、签订一份假合同来帮孙禹找回贷款保住房子为理由，欺骗孙禹签订的买卖合同，而且合同中约定向担保公司偿还的款项程鑫也并未履行，不仅损害了担保公司的利益，也损害了孙禹的合法权利；2.程鑫与孙禹签订的买卖合同不是双方真实意思表示，应依法认定该合同无效。该份买卖合同是程鑫以帮孙禹解决贷款问题为由欺骗孙禹签订的，而且合同是程鑫单方拟定的，一审关于《买卖合同》的签订与程鑫为孙禹操作贷款的关联性进行认定并确认了买卖合同不是单纯的房屋买卖，而是与程鑫为孙禹操作贷款有关是完全正确的。从买卖合同的产生过程，到买卖合同中的虚假内容以及程鑫完全没有履行买卖合同的事实都可以证明，买卖合同的签单不是孙禹真实的意思表示；程鑫所说的双方已经实际履行买卖合同的说法也是错误的，程鑫并未向孙禹交付任何房款，并且程鑫强行开锁，非法占有了孙禹的合法房屋。3.一审适用法律正确。综上，原审判决正确，请求维持原判。
孙禹向一审法院起诉请求：1、依法判定孙禹、程鑫签订的房屋买卖合同无效。2、请求依法判令程鑫从孙禹的房屋中迁出，判令程鑫手中的孙禹房屋的购房发票办证联返还孙禹。3、依法判定向孙禹赔偿非法占有房屋期间给孙禹造成的经济损失5万元，并恢复房屋原状。4、诉讼费用由程鑫承担。
一审法院认定事实：2014年5月，孙禹找到案外人姜海龙帮助其申请贷款未成。2014年6月，案外人姜海龙找到案外人祝红杰，以祝红杰身份帮助借款。2014年7月，案外人吉林省中东信用担保有限责任公司作为甲方（反担保抵押权人）与案外人祝红杰作为乙方（借款人）、孙禹作为丙方（反担保抵押人）签订了《反担保抵押合同》，该合同约定：“乙方与长春农村商业银行股份有限公司签订《借款合同》，案外人祝红杰向该银行借款25万元，甲方为保证人为乙方的上述借款提供担保。丙方以反担保人的身份以其购买的坐落于长春经济技术开发区会展大街以东双安家园1幢1单元403号房屋为乙方的上述借款向甲方提供反担保。”并对上述《反担保抵押合同》在吉林省长春市北方公证处办理了（2014）吉长北方证字第216号《赋予强制执行效力公证书》，赋予了《反担保抵押合同》强制执行的效力。案外人祝红杰取出上述贷款后，既未将贷款交付孙禹，亦未向银行偿还贷款。2014年5月28日，程鑫向孙禹汇款三笔，合计人民币102920元借给孙禹使用。2014年7月21日，吉林省榆树市法院对反担保人的房屋财产办理了查封。2014年8月1日，孙禹与程鑫签订《买卖合同》，合同约定：“孙禹（甲方）将其购买的坐落在长春经济技术开发区浦东路与会展大街交汇处双安家园第1幢1单元403号房（丘地号5－76/50－2－6，房间号1－1－403）以53万元的价格卖给程鑫（乙方）。甲方已在中东担保公司贷款人民币25万元，乙方在2014年10月30日前帮甲方偿还完中东担保公司所欠银行贷款人民币25万元整。乙方现给甲方人民币25万元整，还欠甲方人民币3万元整。……甲方现把除了《商品房买卖合同》（已在中东担保公司处押着）外，已把钥匙、销售不动产统一发票（自开）办证联（发票代码222011490032发票号码00031271）交给了乙方，乙方可以进户住房……”。同日，孙禹出具“收条”一份，内容为：“今收到程鑫购房订金人民币25万元整。房屋位于经开区会展大街以东，双安家园1栋1单元403室，丘地号5－76/50－2－6，房间号1－1－403。”2014年8月7日孙禹为程鑫出具欠条1张，内容为：“今欠张微1万元”，2014年8月8日孙禹为程鑫出具欠条1张，内容为：“今欠张微5000元”。2014年8月13日孙禹向程鑫还款3万元。2014年10月本案所涉房屋的公证被撤销，吉林省榆树市法院对该房屋解除查封。但程鑫未归还案外人中东担保公司贷款。2014年11月程鑫自行入住本案所涉房屋，双方发生争执，为此孙禹报警，请求给予处理未果。2014年12月12日该贷款由案外人中东担保公司予以全部偿还。
2014年9月程鑫向长春经济技术开发区人民法院起诉孙禹，请求法院判决房屋买卖合同合法有效，孙禹从该房屋中迁出。经审理，该院于2015年6月7日作出（2014）长经开民初字第1225号民事判决书，确认双方签订的《买卖合同》因损害了第三人（吉林省中东信用担保有限责任公司）的合法权利，合同无效，驳回了程鑫的诉讼请求。程鑫不服提出上诉，经长春市中级人民法院二审审理，以原判认定基本事实不清，适用法律不当为由，裁定撤销（2014）长经开民初字第1225号民事判决，发回重审。程鑫在重审开庭当日提出撤诉申请，法院裁定予以准许。
上述事实，有孙禹、程鑫当庭陈述及孙禹举证的《买卖合同》、2014年8月7日、2014年8月8日《欠条》各一份、2015年1月5日吉林省长春市正信公证处公证书1份（公证书内包含原公证书及撤销公证书）、2015年1月9日长春日报报纸声明1份，工商银行长春南广场支行牡丹灵通卡帐户历史明细单1份、（2014）长经开民初字第1225号民事判决书1份及庭审笔录第8页、（2015）长民一终字第348号民事裁定书1份、（2016）吉0191民初51号民事裁定书1份、《反担保抵押合同》1份、吉林省长春北方公证处赋予强制执行效力公证书、提交异议申请、吉林省长春市北方公证处撤销公证书决定各1份、2014年10月17日（2014）榆执字第729号执行裁定书、2014年7月21日执行裁定书、2014年7月21日协助执行通知书、房屋权属备案信息查询结果1份、中东担保公司出具的证明材料1份、招商银行户口交易明细表、招商银行转帐汇款单对帐单各1份、长春农商银行贷款还款凭证1份、《商品房买卖合同》、双安家园入住收费明细、购买房屋发票各1份、吉林省益多物业服务有限公司情况说明1份、长春市宽城区人民法院诉讼费票据、民事起诉状、姜海龙证实材料、民事裁定书各1份、2014年9月12日南岭街派出所报警回执1份、2014年11月7日深圳街派出所报警回执1份、程鑫民事上诉状1份；有被告举证的房屋权属备案信息查询结果证明1份、不动产发票1份、2014年8月1日《买卖合同》1份、2014年8月1日收条1份、2014年8月7日欠条1份、2014年8月8日欠条1份在卷为凭，予以采信。
原审法院认为，一、孙禹系基于贷款目的以其所购房屋作为反担保抵押物在程鑫帮助下签订的《反担保抵押合同》，但由于“贷款人”原因不能实现其贷款目的并且还要承担反担保责任情况下，孙禹与程鑫签订《买卖合同》，约定程鑫购买孙禹作为反担保抵押物房屋的行为与《反担保抵押合同》之间存在内在的关联性，程鑫在没有其他有效证据予以佐证的情况下，仅以孙禹出具的收条来证明其向孙禹支付购房款的事实，举证不足，不予确认。二、程鑫借款给孙禹，孙禹向程鑫偿还借款以及孙禹为程鑫出具的两份欠条均证明双方存在借贷法律关系，上述借贷法律关系与程鑫为帮助孙禹实现贷款目的具有关联性。另外程鑫也未按照合同约定承担孙禹所负的反担保责任，为案外人中东担保公司偿还贷款的事实，证明双方于2014年8月1日签订的《买卖合同》的目的是基于规避承担反担保责任。孙禹与程鑫签订的《买卖合同》意思表示不真实，且损害了案外人中东担保公司的利益，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）的规定，应认定孙禹与程鑫于2014年8月1日签订的《买卖合同》无效，程鑫应归还孙禹购房发票办证联并从涉案房屋中迁出。三、关于孙禹主张程鑫赔偿其非法占有房屋期间经济损失5万元并恢复房屋原状的诉求，因孙禹未能举证证明，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项、第五十八条之规定，原审法院判决：一、确认孙禹与程鑫2014年8月1日签订的《买卖合同》无效；二、程鑫于本判决生效之日起立即从长春经济技术开发区浦东路与会展大街交汇处双安家园1幢1单元403号房（丘地号5－76/50－2－6，房间号1－1－403）中迁出，并归还孙禹销售不动产统一发票办证联（发票代码222011490032、发票号码00031271）；三、驳回孙禹其他诉讼请求。案件受理费9600元，由孙禹负担1050元，程鑫负担8550元。
本院二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。因此，意思表示真实是民事法律行为的生效要件之一。二审中，双方争议的焦点问题是程鑫与孙禹签订的房屋买卖合同是否合法有效。针对该焦点问题，双方的主要争议在于签订房屋买卖合同是否是双方的真实意思表示。第一，从房屋买卖合同签订的背景看，程鑫在与孙禹签订的《买卖合同》第二条（2）明确约定“甲方（孙禹）已在中东担保公司贷款人民币贰拾伍万元整，乙方（程鑫）在2014年10月30日前帮甲方偿还完中东担保公司所欠银行贷款人民币贰拾伍万元整。”故程鑫对于此前该涉案房屋已经用于在中东担保公司抵押的事实应是明知的，并且对于之前孙禹基于贷款目的以其所购房屋作为反担保抵押物签订《反担保抵押合同》以及该笔贷款的运作过程亦应明知，在此情形下，双方是否具有买卖房屋的真实意思表示就要结合其他要件予以认定；第二，从合同约定的房屋价款给付方式看，双方虽约定程鑫应于2014年10月30日前代孙禹偿还中东担保公司所欠银行贷款25万元，但孙禹并不认可在中东担保公司进行贷款反担保的事实，并且通过后续提出异议等方式已经由中东担保公司出具书面意见明确表示不追究孙禹担保贷款25万元房产抵押的相关责任，只追究祝红杰个人欠款责任，与孙禹无关。且程鑫明确认可至今并未履行向中东担保公司偿还款项义务，亦未向孙禹支付该笔款项，故合同中约定的该笔购房款并未实际履行；关于合同中约定“乙方（程鑫）现给甲方（孙禹）人民币贰拾伍万元整”，以及孙禹于签订合同当日出具的收条写明“收到程鑫购房订金人民币贰拾伍万元整”，程鑫仅主张其为现金交付，未能提供相关款项来源，且在一、二审中关于此笔款项来源的表述也不一致，一审表述为自有这些现金，二审表述为“是程鑫跟亲戚朋友凑的”。另外，参照程鑫与孙禹的交易记录，程鑫与孙禹于2014年5月28日发生的三笔交易分别为5万、5万、2920元，均是通过转账形式支付，而本案中作为房屋购房款的25万元与前述交易相比数额较大，程鑫主张系以现金支付，与交易习惯不符；孙禹所出具的收条载明系收到房屋“订金”，因订金具有预付款的性质，与合同中双方约定购房款即时交付也不相符。第三，关于合同的履行情况。程鑫与孙禹签订的《买卖合同》虽约定孙禹将房屋钥匙、销售不动产统一发票交付给了程鑫，但从（2014）长经开民初字第1225号程鑫诉孙禹及第三人吉林省中东信用担保有限责任公司合同纠纷一案中中东担保公司在庭审中陈述以及孙禹提供的姜海龙在（2014）宽民初字第1264号合同纠纷案件中出具的证实材料看，均可证明孙禹的购房合同、购房发票等在签订买卖合同之前已经用于办理抵押手续，与程鑫主张孙禹在签订合同当天即向其交付销售不动产发票的事实不符；从孙禹提供的报警记录、吉林省益多物业服务有限公司出具的《情况说明》亦可认定合同签订完毕房屋并未实际交付，后由孙禹更换了门锁，双方就涉案房屋的占有使用发生数次争执，程鑫以请求确认其与孙禹签订的房屋买卖合同合法有效并要求孙禹从涉案房屋中迁出为由在长春经济技术开发区人民法院提起诉讼，后又撤诉。上述事实说明，孙禹并未自愿将案涉房屋交与程鑫，程鑫占有、使用房屋的行为发生在双方产生纠纷之后，不能据此认定房屋买卖合同已实际履行。综上，孙禹所陈述的关于其与程鑫系基于规避承担反担保责任而签订的虚假的购房合同的事实具有高度可能性。程鑫提出签订《买卖合同》系双方当事人真实意思表示的上诉主张不成立，其请求确认合同有效的上诉请求不予支持。原审判决关于孙禹与程鑫签订的《买卖合同》意思表示不真实的认定以及确认双方签订的买卖合同无效的结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元，由程鑫负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 李东鹤
代理审判员 贺银婷
二〇一七年五月八日
书 记 员 梁 芳