湖南省永州市中级人民法院行 政 判 决 书（2017）湘11行终249号上诉人（原审第三人）：永州市井祥贸易有限公司，。法定代表人：雷二林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷跃斌，该公司经理。被上诉人（原审原告）：郭洪波。被上诉人（原审原告）：黄玲。上述二被上诉人委托诉讼代理人：黄文明，湖南湘永律师事务所律师。原审被告：永州市房产局，住所地永州市冷水滩区零陵北路。法定代表人：高武，该局局长。委托诉讼代理人：蒋晓夏，该局工作人员。原审第三人：永州市吉发房地产开发有限公司。法定代表人：何华吉，该公司经理。原审第三人：桂林市源享酒店管理有限公司。法定代表人：李平，该公司经理。上诉人永州市井祥贸易有限公司（以下简称井祥公司）因房屋行政登记一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103行初52号行政判决，于2017年10月11日提起上诉。本院于2017年11月6日收到一审移送的案卷并立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定：2008年12月31日，被告永州市房产局将冷水滩区凤凰园白竹路南侧101房登记在第三人永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）名下，证号为永房权证冷水滩字第7080145**号。2014年12月9日，第三人吉发公司与第三人桂林市源享酒店管理有限公司（以下简称源享公司）签订了一份《永州市商品房买卖合同》，双方约定将包括原告所购买房屋在内的银竹花园C栋一层101房以单价每平方米3100元，总金额为10393959元的价格卖给第三人源享公司。2014年12月10日，第三人吉发公司和第三人源享公司向被告永州市房产局申请办理涉案房屋的产权转移手续。被告永州市房产局于2014年12月11日受理后，将涉案房屋登记在第三人源享公司名下，产权证号为永房权证冷字第7140188**号。2015年1月16日，第三人源享公司与第三人井祥公司签订了一份《永州市房屋买卖合同》，双方约定将包括原告所购买房屋在内的银竹花园C栋一层101房以单价每平方米3100元，总金额为10,393,959元的价格卖给第三人井祥公司。2015年1月16日，第三人源享公司和第三人井祥公司向被告永州市房产局申请办理涉案房屋的产权转移手续。被告永州市房产局受理后，于2015年1月26日将涉案房屋登记在第三人井祥公司名下，产权证号为永房权证冷字第7150016**号。另查明，2011年6月30日，原告郭洪波、黄玲与第三人吉发公司签订了一份《门面（铺面）买卖合同》，主要内容为：1、由买方（原告）购买卖方（第三人吉发公司）位于冷水滩区凤凰园银竹家园紫竹区门面，栋号为C栋，层号为一层，编号为D32、D33、D34、D35的房屋，建筑面积为193.83平方米，单价为每平方米6000元，金额为1,162,980元；编号为D12、D13、D14、D15的房屋，建筑面积66.18平方米，单价为每平方米5000元，金额330,900元。以上门面合计总价为1,493,880元；2、在本合同签订之日付房价款880,000元，2011年6月30日前付房价款450,000元，办理房产证时，付清房价款10%的余款；3、卖方于2010年12月1日前将门面交买方临时使用，于2011年12月30日前，双方进行验收，办理相关手续，在房屋交付后一年内，卖方协助买方办理好所购门面的房产证。上述合同签订后，原告依约向第三人吉发公司交纳了购房款1,230,000元，并于2013年7月18日缴纳了契税。2010年10月，第三人吉发公司将合同约定的房屋交付给了原告使用，但一直未给原告办理该房屋的产权登记。2016年4月14日，原告郭洪波、黄玲向法院提起民事诉讼，请求法院判令第三人吉发公司继续履行与原告签订的《门面（商铺）买卖合同》，协助原告办理门面产权过户变更登记手续及土地过户手续。2016年5月31日，经法院主持庭前调解，原告和第三人吉发公司自愿达成一致协议，第三人吉发公司于2016年9月30日前为原告办理房屋所有权证及土地使用权证。2016年6月2日，原告向法院提起民事诉讼，请求判令：1、确认第三人吉发公司与第三人源享公司签订的《永州市商品房买卖合同》无效；2、确认第三人源享公司与第三人井祥公司签订的《永州市房屋买卖合同》无效。2017年2月9日，湖南省永州市中级人民法院作出（2017）湘11民终1号民事判决：1、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初1731号民事判决；2、确认第三人吉发公司与第三人源享公司2014年12月9日签订的《永州市商品房买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效；确认第三人源享公司与第三人井祥公司2015年1月16日签订的《永州市房屋买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效。上述事实有：1、永州市中级人民法院（2017）湘11民终1号民事判决书；2、永房权证冷水滩字第7080145**号房屋所有权证；3、永房权证冷字第7140188**号房屋所有权证等证据证实，足以认定。原判认为：一、根据《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”。第二十条规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因”。从以上规定可以看出，房屋登记机关在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备，是否符合法定形式进行审查。对于相关材料的实质真实性、合法性、有效性，登记机关只能在职责范围内尽审慎义务。本案中，第三人吉发公司、源享公司、井祥公司向被告永州市房产局申请办理涉案房屋转移登记的申请材料齐全，被告予以登记并颁发房屋所有权证，并不违反法律、法规的规定，程序并无不当。但第三人吉发公司、源享公司提交的《永州市商品房买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容与第三人源享公司、井祥公司提交的《永州市房屋买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容均被生效的判决确认无效，证明吉发公司、源享公司、井祥公司提交的买卖合同部分事实无效，第三人井祥公司对原告郭洪波、黄玲已购房产不属善意取得。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销”的规定，本案被诉房屋登记行为涉及原告郭洪波、黄玲已购买的房产，现生效判决已确认涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效，原告郭洪波、黄玲申请部分撤销，符合法律规定，本院予以支持。三、根据《房屋登记办法》第八十一条“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记、收回房屋权属证书，登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”的规定，被告永州市房产局可以撤销原房屋转移登记，被告现不主动撤销房屋转移登记，原告请求法院判决撤销房屋转移登记，符合法律规定。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十九条第三款之规定，判决：撤销被告永州市房产局颁发的永房权证冷字第7140188**号、7150016**号《房屋所有权证》中涉及原告郭洪波、黄玲已购买部分的房产登记。本案受理费50元，由被告永州市房产局负担。上诉人井祥公司不服原判决，向本院提起上诉称：上诉人从吉发公司购买涉案房产时，因为当时该房产还抵押在银行，故上诉人井祥公司当时的股东夏中祥和李井善出资帮吉发公司偿还贷款，将抵押物赎出。双方还约定由夏中祥和李井善为吉发公司垫付过户税款，由于当时夏中祥和李井善一时拿不出这笔款项，故找到源享公司用其名义在桂林贷款做过桥资金，于是将涉案房产过户到源享公司名下，后再过户给上诉人井祥公司。故上诉人取得房产共花费14,929,201.09元，系善意取得。且涉案房产现已抵押给华融湘江银行永州分行贷款，该银行与本案有直接利害关系，故一审法院应当通知该银行参加本案诉讼。综上，一审法院判决错误，请求二审法院依法判决。被上诉人郭洪波、黄玲辩称：被上诉人早已于2010年就与吉发公司签订合同购买了涉案房产，并且一直实际占有使用。吉发公司一房二卖，后又将房产卖给了上诉人井祥公司，且是以不合理的低价卖出，明显不是善意取得。现已经通过法院的终审判决确认吉发公司与源享公司2014年12月9日签订的《永州市商品房买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效；源享公司与井祥公司2015年1月16日签订的《永州市房屋买卖合同》中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效。故原审原告房产局应当依法撤销涉案房产已经错误颁发给上诉人的房产证书。综上，一审判决正确，请予维持。原审被告永州市房产局述称：房产局为源享公司、上诉人井祥公司办证时，还没有法院的生效判决确认吉发公司与源享公司、源享公司与井祥公司签订的房屋买卖合同部分无效，故房产局颁证没有错误。请求二审法院依法判决。原审第三人永州市吉发房地产开发有限公司述称：吉发公司是因为与源享公司签订了融资协议用于贷款，但后来桂林银行的贷款出了问题，没有办法才将涉案房产过户给源享公司的，请求二审法院依法判决。原审判决认定事实的证据已随案移送本院，经审查，可以作为本案认定事实的证据。二审审理查明认定的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：一、根据《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记、收回房屋权属证书，登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”。在本案中，第三人吉发公司已经先与被上诉人郭洪波、黄玲签订了《门面（铺面）买卖合同》并将涉案房产交付给被上诉人使用，尔后第三人吉发公司又与第三人源享公司签订《永州市商品房买卖合同》，将涉案房产转让给源享公司并进行过户登记。随即第三人源享公司又与上诉人井祥公司签订《永州市房屋买卖合同》，将涉案房产转让给井祥公司并办理了过户登记。现经过人民法院生效判决确认，第三人源享公司、上诉人井祥公司不属于善意取得，吉发公司、源享公司、井祥公司签订的两份买卖合同中涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效。故根据上述法律规定，原审被告永州市房产局可以依法撤销原房屋转移登记。由于永州市房产局不主动撤销房屋转移登记，被上诉人郭洪波、黄玲请求法院判决撤销房屋转移登记，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款之规定：“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销”。在本案中，生效判决已确认涉及郭洪波、黄玲已购买房产的内容无效，故原审判决撤销被告永州市房产局颁发的永房权证冷字第7140188**号、7150016**号《房屋所有权证》中涉及郭洪波、黄玲已购买部分的房产登记，符合事实与法律规定。上诉人井祥公司提出“上诉人系善意取得房产，不能被撤销”的上诉理由与事实不符，本院不予支持。二、上诉人井祥公司提出应当追加抵押权人华融湘江银行永州分行作为第三人参加诉讼的上诉理由，因本案只对永房权证冷字第7140188**号、7150016**号《房屋所有权证》中涉及郭洪波、黄玲已购买部分的房产登记进行处理，尚未涉及到华融湘江银行永州分行的抵押权利，抵押权人若认为自己的权利受到损害，亦可以通过另行提起诉讼来维护权益。故上诉人以华融湘江银行永州分行未参加本案诉讼为由请求变更原审判决的上诉理由不充分，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人永州市井祥贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王焕江审判员  周文静审判员  万竹婷二〇一七年十二月二十八日书记员  陈恒首附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审上诉案件，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。