新疆维吾尔自治区伊吾县人民法院民 事 判 决 书（2014）伊民初字第50号原告（反诉被告）：马紫涵，农民。委托代理人：马月文，农民（系原告父亲）。委托代理人：高彦庚，哈密市众信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：闫征，农民。委托代理人：伯军华，新疆哈铁律师事务所律师。马紫涵诉闫征房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年3月11日受理后，向被告闫征送达了民事起诉状副本及开庭传票，闫征以马紫涵为被告提起反诉。2014年4月16日依法组成合议庭合并公开开庭进行了审理，原告马紫涵�其委托代理人马月文、高彦庚，被告闫征及其委托代理人伯军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称：2012年10月4日原被告协商，被告将位于淖毛湖商业街361°专卖店出租给原告进行营业。为明确双方的权利义务，订立了房屋租赁合同，对年租金、支付期限、租赁期限、违约责任等进行约定。合同订立后，由被告交付了房屋、并将店内的货物盘点后，交付原告继续经营，原告付清了货款，并按约定的期限交清了2013年的租金48000元。合同履行到了2013年10月被告提出增加租金，原告不同意，并向被告交纳2014年的租金48000元，被告不收，而坚持增加租金，引发纠纷，经淖毛湖司法所多次调解、未能达成协议。后被告擅自将店门锁上，阻扰原告经营，给被告造成损失，现原告已将房屋租给他人，原告要求收回房屋，因此，为保护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法判令被告：1、继续履行双方之间的租赁合同、停止侵害、排除妨碍，减除停止营业期间的租金；2、由被告支付原告违约金120000元，返还货款73500元；3、返还原告在店内的床、液化气罐、笔记本电脑等15件物品；4、由被告承担本案诉讼费用。被告闫征答辩称：因原告违约不愿意继续租房，才引起诉讼的，我没有违约，请求法院驳回原告诉讼请求。原告马紫涵提交的证据有：1、2012年10月4日闫征和马紫涵签订的房屋租赁合同，约定：租赁期5年，自2012年10月4日至2017年10月4日；付款方式每年10月5日以前以现金形式一次性付清一年租金；违约责任，一方违约的对方按房租费总额的50%赔偿。证实双方合同关系和合同约定内容。2、2012年10月4日收条1张，载明：“今收到马紫涵现金123300元整，特注明：361°货款大写柒万伍仟零叁佰元，房租费大写肆�捌仟元正，收款人：闫征”证实合同签订时房屋租金和货款金额。关于马紫涵与闫征房屋租赁纠纷案调解处理经过的情况说明1份，2013年10月14日闫征向伊吾县淖毛湖镇司法所反映，要求帮助解决。闫征和马紫涵的父亲马月文为租金和赔偿事宜在司法所进行调解。落款为淖毛湖镇司法所所长，2014年1月22日。证人易菊芳的证言，证实在进入马紫涵经营的361°商店购买衣服的时候，原被告在店内为涨房租争吵，被告还把挂着的服装取下，说今天不卖衣服。证人马希荣的证言，2013年11月份，马月文打电话让我过去帮着调解租房子的事，我和马多虎去了以后，闫征在场不让我们管这事，派出所的人后来也来了。证人马多虎的证言，马希荣叫我一起去调解，当时马月文的女婿要砸店门的锁子，我们挡住了，闫征不让我们管，调不成我们就走了。马紫涵遗留在店内的物品清单一份。包括床，十字绣，液化气罐等。马紫涵与闫征的通话录音（光盘1张），主要反映闫征将店门上锁后，双方就房屋租金和屋内货物处理的内容。经庭审组织质证，本诉被告闫征对证据1、2、3、7、8的真实性认可。对证据4、5、6所证明的内容不认可，认为证人证言不能反映当时情况。被告闫征反诉称：2012年10月4日反诉人将位于淖毛湖商业街门面房出租给被反诉人使用。双方签订了一份了房屋租赁合同，租赁期限5年，自2012年10月4日至2017年10月4日，付款方式在每年10月5日以前以现金形式每一年一次性付清一年租金。2013年10月5日一年到期后，反诉人向被反诉人催要2014年度租金时，对方以种种理由拒付，也不归还出租房，经多次调解被反诉人均拒付租金，至2014年3月1日反诉人无奈将房屋出租给他人。由于被反诉人的过错，使反诉人损失5个月的租金，现反诉人要求被反诉人赔偿租金20000元，并承担本案反诉费。反诉被告答辩称：反诉人的反诉请求事实不清，证据不足，双方争议引发是反诉人单方面增加租金，经司法所调解，反诉人坚持增加租金，我方不同意，反诉人将商铺门上锁，侵害了我方合法经营权。应当驳回反诉人的反诉请求。被告闫征提交下列证据证实其抗辩意见及反诉主张：1、2012年10月4日闫征和马紫涵签订的房屋租赁合同，证实双方合同关系和合同约定付款方式每年10月5日以前以现金形式一次性付清一年租金。姜茂义与樊国全2012年4月15日签订的房屋租赁合同，该合同约定一年租金69000元。张建勇与程东2014年2月签订的房屋出租合同，合同约定一年租金70000元。证实周围商铺租金情况。伊吾县公安局淖毛湖边防派出所接处警工作登记表、报警回执各一份，载明：“2013年10月11日16时，派出所接闫�报警称，361度店铺房租到期，租金不交，签约的人是马紫涵，但她不在，找到其父亲马月文，但马月文说签约的人不是他，让我们找她女儿。”伊吾县淖毛湖镇司法所2014年3月19日出具的“关于马紫涵与闫征房屋租赁纠纷调处经过情况说明”，载明：2013年10月14日马月文在司法所表示按照4.8万元，现在就可以付款，但闫征随行就市要增加2万元房租，双方协商无果。2013年11月29日经司法所调解，闫征同意马月文支付4.8万元，马月文提出他们已经两个月没有用房屋，要求赔偿损失，未达成协议。2013年11月13日欠条1张，无落款。用以证实马紫涵老公书写的欠条可以证实纠纷发生时间是2013年11月13日。货物盘点清单，双方对361度店铺内货物清点后，货物价值73618元。陈爱友到庭证言，证实2013年11月13日双方盘货时我在场，货款盘了7万多，后双方对暖气费用发生纠纷，马紫涵他们走了，闫征把商铺锁了。付玉如到庭证言，证实事发当日下午5点多，我去商铺看到原被告双方争执，后来闫征把门锁上了。原告马紫涵质证认为：对证据1、3、4、6、7、8的真实性无异议。对证据2、5的真实性不认可，证据5没有落款不能反映是谁写的。经审理查明，2012年10月4日闫征与马紫涵签订了房屋租赁合同，闫征将伊吾县淖毛湖镇商业街361°专卖店出租给马紫涵经营，并将店内货物一并转让。同日，马紫涵给付闫征房屋租金48000元，货款75300元。房屋租赁合同租赁期限自2012年10月4日起，租期5年，每年10月5日以前一次性付清一年租金，并约定违约责任。2013年10月，闫征向马紫涵催缴房租过程中要求增加租金，产生分歧。在协商过程中双方盘点店内货物共计73500元，但在货款给付方式上双方不能达成一致，引发诉讼。诉讼中马紫涵同意解除合�关系。马紫涵主张床、液化气罐等物品，闫征已返还，双方无争议。本院认为：房屋租赁合同的签订是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属合法有效，双方应当遵照履行。在双方达成的合同条款没有明确约定年租金情况下，根据合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”闫征2012年10月4日出具的收条，列明了房租费用和货款，该证据双方均无异议，收条的内容可以视为双方合同条款的补充，确定的租金数额双方应当遵照执行。在合同履行过程中，2013年11月双方共同清点货物，闫征收回房屋，应认为双方已自愿解除合同。马紫涵要求对方支付违约金，闫征反诉主张后续5个月租金，双方此主张无法律依据，本院不予支持；店内货物盘点货款共计73500元，双方均认可，本院予以确认，订立合同附随的是361°专卖店经营权及货物一并转让，马紫涵退出经营，要求货款返还的诉求符合合同订立本意，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：本诉被告闫征返还本诉原告马紫涵73500元，于本判决生效之日起十五日内付清。驳回本诉原告马紫涵的其他诉讼请求。驳回反诉原告闫征的诉讼请求。本诉案件受理费4170元，减半收取2085元，由本诉原告马紫涵负担1266元，本诉被告闫征负担819元。反诉案件受理费150元，由反诉原告闫征负担。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事�讼法》第二百五十三条的规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈密地区中级人民法院。审 判 长 赵             波代理审判员 阿孜古丽·牙合甫人民陪审员 王      兴      义二〇一四年七月十日书 记 员 热比古丽·衣沙克