北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第25534号
原告北京华清物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦A303室。
注册号：110108005111900。
法定代表人郑耀，董事长。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
被告刘李冬。
原告北京华清物业管理有限责任公司（以下简称华清物业公司）与被告刘李冬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告华清物业公司之委托代理人杨殿芳、被告刘李冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华清物业公司诉称，我公司自2003年6月1日开始接受海淀××小区项目的开发商北京华清投资有限公司的委托，为海淀区××小区业主提供物业服务，一直持续至今。2004年10月29日，刘李冬与北京华清投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了海淀区××小区204房屋。2005年6月22日，刘李冬验收房屋并办理了收楼手续，但刘李冬收楼后，未完全按期交付物业服务费用，至今累计欠我公司2006年8月15日至2013年3月14日期间物业服务费共计19172.38元。虽经我公司多次催交，但其至今未付。现起诉至法院要求刘李冬：1、支付2006年8月15日至2013年3月14日期间物业服务费共计19172.38元；2、承担本案诉讼费。
刘李冬辩称，我是该房屋业主，户内面积为101平米。华清物业公司主张的物业费我确实没有缴纳。我没有和华清物业公司签订过任何物业合同，我只是签订过商品房买卖合同，如果开发商将物业收费权利移交华清物业公司，应该告知我。卫生间外面的竖井从2005年10月入住墙外面就开始漏水，至今仍是漏水。我一直和物业交涉至今，他们一直拖延着。2013年4月，我的车放在小区车位上，车胎被扎爆、后保险杠被撬。我已经报警了，并找华清物业公司要监控录像。2011年他们将中水给停了。防疫部门的供水卫生许可证要求张贴，但他们没有张贴过。我需要华清物业公司出示物业合同，列明提供物业服务的具体内容。现我认为华清物业公司存在如下问题：一、他们没有对《前期物业服务合同》和国家及北京市有关物业管理法规中规定的物业管理服务事项尽到管理义务。1、未对房屋共用部位进行日常维护和管理义务。2、未对公用设施设备尽到维护和管理义务。3、未对草坪绿植尽到养护义务。4、未对公共秩序和环境卫生尽到维护义务。5、未对车辆进行管理义务。6、未公示过供水卫生许可证。7、未对物业综合管理工作尽到义务。二、从未公示其管理××小区期间物业服务资金的收支情况。三、擅自改变公共设施用途。现我不同意华清物业公司的全部诉讼请求。
经审理查明，北京市海淀区××路北侧××小区（以下简称××小区）系北京华清投资有限公司（以下简称华清投资公司）开发建设的项目。2003年6月1日，华清投资公司与华清物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：华清投资公司委托华清物业公司对××小区实行物业管理，服务期限为5年，自2003年6月1日起至2008年5月31日止；前期物业管理期间，华清物业公司依据北京现行相关文件测算物业服务费收费标准为2.38元／月／平方米（建筑面积），由业主向华清物业公司按年度预缴。2008年，华清投资公司与华清物业公司续签《前期物业服务合同》，服务期限自2008年6月1日至2011年5月31日。2011年，华清投资公司再次与华清物业公司续签《前期物业服务合同》，服务期限自2011年6月1日至2014年5月31日。自2003年签订首份《前期物业服务合同》至今，华清物业公司一直为××小区提供物业服务。2004年10月29日，华清投资公司与刘李冬签订《商品房买卖合同》，约定刘李冬购买××小区×号楼×单元204号房屋（以下简称204号房屋），该房屋建筑面积为101.97平方米。同日，刘李冬签署《业主临时公约》。2005年6月22日，刘李冬签署《业主入伙收楼记录》，对房屋验收时存在的问题予以列明。现刘李冬未交纳2006年8月15日至2013年3月14日期间的物业费总计19172.38元，但其表示未交费系华清物业公司提供服务存在瑕疵所致。
庭审中，刘李冬就其抗辩主张提交照片若干，用于证明华清物业公司没有履行相应的物业服务。1、小区户外墙面破损；2、管井中管道漏水；3、小区车辆乱停乱放；4、2013年6月我正常停小区车位上的车被损，后来我报案，但至今没有处理，这个地方应该有监控，但华清物业公司一直搪塞监控看不清等；5、小区广告无处不在。
华清物业公司对刘李冬提供证上述照片的质证意见为：对小区户外墙面照片的真实性无法确认，同时是外墙，风吹雨淋可能会存在脱落情况。对管井漏水问题已经汇报给公司，认可有滴水现象，下周就排查漏点，但是具体解决要等查清原因后才能确定。对于小区停车的问题，对机动车有正规的停车位，不按规定停车小区会通过把车锁住的方式提醒业主；对自行车辆确实有乱停乱放的问题，解决比较困难，但公司一直在处理，去年做过集中清理，而且每个楼门下都有停车库。对刘李冬所述车辆被划，其已经报警，且损坏原因不明。对于广告问题确实存在，因为小区经营成本比较大，在不影响环境和生活居住的情况下在适当位置张贴广告，如果业主认为损害了利益可以另行主张。
审理中，就刘李冬抗辩所主张的各项物业服务存在的问题，华清物业公司作如下解释：1、管井漏水问题现从刘李冬家楼上逐户排查漏点，寻找原因，待找到漏点后进行有效处理。2、车胎被扎问题已经报警处理。3、中水问题和当庭意见一致。中水问题也是出于整个小区全体业主的生命健康安全角度考虑暂时停止供应的，业主应该予以理解。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业合同》、《商品房买卖合同》、照片、《业主入伙收楼记录》、《业主临时公约》催费通知等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，根据查明的事实可以认定，华清物业公司受华清投资公司委托对××小区提供了物业服务；刘李冬系××小区204号房屋所有权人，其已事实上接受了华清物业公司所提供的物业服务，并在购房之初做出了交纳物业费的承诺；故刘李冬负有相应的缴费义务。就刘李冬各项抗辩主张，本院分别论证如下：一、就刘李冬针对华清物业公司的公共部分服务瑕疵、物业收支情况公示问题、擅自改变公共设施用途部分，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，而并非针对某一业主个人，且物业服务费的构成亦非由某一业主一个人交纳或按人员比例交纳，因此在衡量是否应当减、免部分物业费用时，不能仅仅依据某一或某些业主个人的主观评价，而更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，且其主张的上述事由属于小区业主共有权利。综上，如物业公司所提供服务确实存在问题，则业主可通过业主委员会或全体业主共同另行主张的合法途径来维护相应权益。二、就刘李冬主张管井漏水问题，刘李冬称华清物业公司每年都过来看，但问题一直没有得到解决。华清物业公司对刘李冬家管井漏水的事实予以认可，并当庭表示现正在排查漏点，待找到漏点后进行有效处理。鉴于刘李冬未能提交相关证据证明华清物业公司怠于提供相关修理维护服务导致损失发生，故刘李冬据此主张应当扣减相关物业费之意见，本院无法予以采信。同时，如刘李冬认为华清物业公司怠于履行维修义务而给其造成相应财产损失，其可另行主张权利。三、关于中水问题。因中水系统的使用及安全问题涉及全小区业主的利益及饮水安全、健康权益，故中水系统是否能够继续投入使用并非物业公司所能简单决定，须经全体业主与物业公司协商解决。在此情况下，华清物业公司经报相关政府部门后，暂停使用中水系统并进行改造并无不当。四、就刘李冬称其车胎在小区内被扎爆、后保险杠被撬一节，因其已经报案，其可通过公安部门予以解决。如其认为华清物业公司对此亦存在过错，可与华清物业公司协商解决，如果协商不成，可另案解决。综上，刘李冬虽以华清物业公司所提供物业服务存在问题为由而拒绝交纳全部物业费，但其所提出的问题并不能证明华清物业公司所提供物业服务存在实质性违约，亦无法构成降低物业费标准的适当理由，故本院无法予以支持。华清物业公司诉请要求刘李冬给付物业服务费的事实、理由成立，本院予以支持。至于物业服务费的具体数额，本院将按双方确认的欠费期间及金额判决刘李冬支付物业费。另，就××小区物业服务问题，华清物业公司作为物业服务企业，确应听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量、提高物业服务水平。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
本判决生效之日起七日内，刘李冬向北京华清物业管理有限责任公司交纳二○○六年八月十五日至二○一三年三月十四日期间的物业服务费总计人民币一万九千一百七十二元三角八分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百三十九元，由刘李冬负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娜
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 沙乃金