江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）连民终字第00828号
上诉人（原审被告）江苏君怡物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路10号兴业时代花园物管中心。
法定代表人李传江，该公司董事长。
委托代理人龚维贵，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）孙纯田。
委托代理人任正霞。
上诉人江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司）与孙纯田物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海商初字第01088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭审理了本案，上诉人君怡物业公司的委托代理人龚维贵、被上诉人孙纯田及其委托代理人任正霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
君怡物业公司一审诉称：孙纯田系金秋情缘小区13号楼3单元302室的业主，在孙纯田入住期间，双方当事人双方签订了《金秋情缘物业管理合同》，该合同约定由孙纯田委托君怡物业公司为其提供物业管理服务，君怡物业公司还与连云港市金秋情缘业主委员会签订了《物业管理委托合同》。合同签订后，君怡物业公司依约履行了自己的义务，但孙纯田交纳了至2007年10月份的物业管理服务费后，至今未履行缴费义务，截止2014年6月份，孙纯田尚欠君怡物业公司物业管理服务费共计4348元。为维护君怡物业公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令孙纯田钱金鑫给付物业管理服务费4348元，并承担本案诉讼费用。
孙纯田一审辩称：1、君怡物业公司对金秋情缘小区的管理和服务未尽到合同约定的义务及标准，公共设施没有进行维护和管理，导致公用烟道堵塞。2、君怡物业公司与小区业主委员会签订的物业管理委托合同，孙纯田不知情，没见过也不认可该合同，有权拒付物业费。3、君怡物业公司没有向孙纯田书面催交。
原审法院经审理查明：2006年10月5日，孙纯田（甲方）和连云港兴业物业管理有限公司（乙方）签订了《金秋情缘物业管理合同》，约定由乙方向甲方提供内容齐全、质价相符的物业管理与服务，合同有效期至金秋情缘小区业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时止。物业管理服务费收费标准为普通住宅用房每平方米0.35元／月，商业用房每平方米1元／月；甲方首次交费时间为2006年10月5日始至2007年10月5日止；每次交费时间为上次交费期结束前一个星期。
2007年12月27日，君怡物业公司吸收合并连云港兴业物业管理有限公司，并办理了工商变更登记。
2011年1月1日，连云港市金秋情缘小区业主委员会（甲方）与君怡物业公司签订了一份《物业管理委托合同》，甲方将金秋情缘小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，合同期满，甲方没有选出新的物管公司之前，乙方可继续履行本委托合同，直至业主委员会选出新的物管公司签约生效之日止。委托合同约定物业管理服务费由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层住宅每平方米0.55元／每月，高层和阳光排屋每平方米0.65元／月，商业用房每平方米1元／月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。
两合同共同约定的管理事项主要有：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控系统；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。两合同还约定物业管理服务质量标准按《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》四级执行，君怡物业公司须按如下约定实现管理目标：房屋外观，符合规划要求，区容区貌好；做好相关设施设备正常运行的保障工作，定期组织巡查，按规定组织维修；公共环境方面，小区内保持清洁，无脏乱差现象，垃圾每日清运一次，小区主干道清扫2次，楼道每2日清扫一次，每年定期喷洒药水，定期进行消毒和灭虫除害，无乱贴乱画现象；绿化方面，草坪生长良好，及时修剪，乔灌木定时修剪，花卉、绿篱及时修剪整形，绿化长势良好、形状符合规范要求；交通秩序方面，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，非机动车辆按序停放，及时入库；小区主出入口24小时安护值勤，对主出入口、主干道、重点部位白天巡查6次，夜间巡查8次；报修方面，急修40分钟内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录等。合同还就其他相关事宜做了约定。
2012年1月5日君怡物业公司向连云港市物价局就金秋情缘小区公共服务费收取标准申请备案，连云港市物价局连价服备字（2012）4号备案通知载明，同意多层每平方米0.55元／月，小高层、高层（排屋）每平方米0.65元／月。在此之前的物业费均按多层每平方米0.5元／月，小高层、高层（排屋）每平方米0.6元／月收取。
孙纯田系金秋情缘小区13号楼3单元302室业主，房屋建筑面积118.64平方米，2005年入住该小区居住至今。经君怡物业公司书面催交，孙纯田至今未缴纳2007年10月6日至2014年6月30日的物业管理费。
原审法院另查明，君怡物业公司提供的物业管理服务未达到合同约定的四级服务标准。小区内环境脏乱差、楼道长期无人打扫致楼道墙面贴有大量小广告；小区绿化带遭破坏、在绿化带开路、停车、小区内路灯大多破损、私拉乱接现象普遍；小区内车辆管理不足，外来车辆随意进出；消防通道被堵塞，大门看管缺位，常有外来人员在小区内摆摊设点等。
原审法院认为：君怡物业公司与孙纯田签订《金秋情缘物业管理合同》、与金秋情缘小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。孙纯田作为小区业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用，经君怡物业公司书面催缴后，孙纯田仍未交纳相应的费用，应承担相应的民事法律责任。对孙纯田辩称，孙纯田对君怡物业公司与小区业主委员会续签的委托物管合同不知情，没见过也不认可该委托合同，有权拒付物业费的观点。原审法院认为，小区业主委员会作为全体业主的合法代表，其与君怡物业公司所签订的《物业管理委托合同》的效力及于每一位业主，且孙纯田于2005年起一直居住在金秋情缘小区，故对孙纯田的上述辩论意见原审法院不予采信。关于孙纯田称其未收到君怡物业公司书面催交的意见，因君怡物业公司向本院提供了律师函及邮寄单可以证实君怡物业公司向孙纯田催交的事实，故对孙纯田该意见原审法院不予采纳。
关于孙纯田应交纳的物业费的数额，原审法院认为：第一，依据《金秋情缘物业管理合同》与《物业管理委托合同》的约定，2007年10月6日至2010年12月31日的物业管理服务费收费标准为普通住宅用房每平方米0.35元／月，2011年1月1日至2014年6月30日的物业管理服务费收费标准为多层住宅每平方米0.55元／每月。第二，根据双方当事人双方的举证及陈述可以证实在孙纯田入住期间君怡物业公司未能按照合同约定的《连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准》四级标准提供服务，未履行双方签订的物业服务合同的义务，严重影响小区业主的居住环境，存在违约行为。因此，基于君怡物业公司管理缺位，未能完全履行合同义务约定，原审法院对合同约定的应交物业服务费酌情予以扣减50％，即孙纯田应向君怡物业公司交纳的物业服务费从2007年10月6日至2010年12月31日为788.96元（118.64平方米×0.35元／月／平方米×38月×50%=788.96元），自2011年1月1日至2014年6月30日为1370.29元（118.64平方米×0.55元／月／平方米×42月×50%=1370.29元）。综上，孙纯田向君怡物业公司交纳自2007年10月6日至2014年6月30日的物业服务费788.96元＋1370.29元=2159.25元。
据此，原审法院根据《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：孙纯田于判决生效后十日内支付君怡物业公司物业服务费2159.25元。一审案件受理费50元，由孙纯田承担。
上诉人君怡物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实错误或不清。上诉人认为一审判决在被上诉人未提供足以证明其抗辩观点的证据的情况下就直接认为整个小区存在服务不到位的问题；并且在未对整个金秋情缘小区物业管理水平作综合调查的情况下，就完全采信了被上诉人陈述，作出不合理的推断，认定上诉人未达到约定的服务标准，显属证据不足。因一审判决对上述事实认定错误或不清，导致判决结果有失公允。故请求二审结合整个小区的物业管理状况，综合认定。2、一审判决未对整个小区的物业管理状况作总体评价。上诉人认为，评价一个小区的物业管理服务质量，除了对物业股务企业的管理水平等方面进行考察以外，还要理性分析该小区内业主对物业管理的认知程度以及是否配合物业服务企业进行有效地物业管理，这样才能避免物业管理的恶性循环。针对本案，上诉人接受金秋情缘业主及业主委员会的委托后，严格按照合同约定履行自己的义务，一审判决仅凭被上诉人的单方陈述及其提供的“证据”就认定整个小区存在环境脏乱差、楼道长期无人打扫等情形，并认为上诉人对整个小区的物业管理服务存在“管理缺位”，显然系听取了被上诉人一家之言，无法让人信服。一审判决以偏概全的做法，并作出应交物业服务费酌情扣减50%的认定，完全毫无法律依据，应予以纠正。综上，上诉人认为，一审判决在错误认定部分案件事实并对被上诉人所提供证据在未经严格审查的情况下予以采信，未就金秋情缘小区整体物业管理现状以及业主自身的配合程度等的方面作客观综合评价的前提下就直接按应交物业费的50%扣减，严重侵犯了上诉人的合法权益，为了稳定物业服务企业与业主之间的和谐关系以及解决物业管理企业的尴尬地位，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人孙纯田答辩称：一、上诉人关于“一审判决认定事实错误或不清”的问题，答辩人认为，君怡物业公司明显是在事实、正义、法官、法律面前歪曲事实。一审中我们提供的三十多张照片和其他住户的签名证词，事实俱在，充分暴露了小区环境的脏乱差和管理服务不到位，对方提出照片的真实性问题，理由过于牵强。门面房饭店的油烟直接向小区内排放，随着气温日益升高，空气中弥漫着呛鼻的油烟味，两个大烟囱浓烟滚滚，严重影响了居民的身体健康。一审中提到的我家烟囱被堵，导致油烟无法正常排放，至今还存在，给家人带来的不便可想而知。二、关于君怡物业公司在上诉中提出的“一审判决未对小区物业管理状况作出总体评价。”答辩人认为，君怡物业公司在上诉中提出的一审法院没有理性分析小区业主对物管的认知程度和是否配合管理，才能避免恶性循环。从一审判决至今近半年，小区环境仍然是脏乱差，烟囱烟道问题仍然没有解决处理，不正视事实，只想着收钱，对于一审判决收取50%物管费对于物管实属从轻处理，我们是基于尊重法官的判决，作为业主，我们认为，从他们提供的服务质量来看，只应收取垃圾处理费，仅此而已。故恳请二审法院对于君怡的上诉请求不予支持，应判其承担诉讼费用才为公正，驳回其上诉。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。
上诉人君怡物业公司二审期间向本院提交：江苏省住房和城乡建设厅于2011年12月颁发给上诉人的优秀住宅小区的奖状，证明至少在2011年之前金秋情缘小区物业管理各方面均到位，一审判决认为从2007-2011年期间按照50%酌减是错误的。
被上诉人孙纯田质证称：对其真实性不认可。上诉人为了迎接评审都是连夜造假的，不能说明小区就是真正优秀的。
被上诉人孙纯田二审期间向本院提交：连云港物业管理小区检查情况通报以及连云港日报一份，证明君怡物业公司环境脏乱差，管理秩序混乱，通报中要求降低其资质等级，充分说明君怡物业公司服务达不到收费标准的。
上诉人君怡物业公司质证称：对其真实性无异议，但是不同意被上诉人的观点，未提到上诉人管理的秩序混乱。同时该通报是2015年2月15日，不能证实从2007年-2015年2月15日之前上诉人对该小区管理不到位的情况。
本院经审查后认为，对上诉人君怡物业公司和被上诉人孙纯田提交的证据的真实性予以确认。
本案在二审期间的争议焦点为：涉案小区物业服务合同是否存在不到位的情况。
关于该争议焦点，本院审查后认为，物业公司所提供的服务应是为整个小区提供合同约定的全面到位、质价相符的服务。虽然上诉人君怡物业公司在二审期间提供证据证明其在2011年的物业服务获得江苏省住房和城乡建设厅的认可。但被上诉人孙纯田所使用的公共烟道长期不能正常工作，同时，小区内饭店的烟囱长期排放油烟，致使被上诉人孙纯田的生活受到影响。虽然上诉人君怡物业公司无强制拆除的执法权，但其可以通过向相关部门举报等措施维护。这也说明上诉人君怡物业公司在为个别业主服务存在不到位的情况。被上诉人孙纯田二审期间举证证明涉案小区的物业服务被连云港物业管理小区检查情况通报，君怡物业公司的服务不能满足四星级的要求。原审法院据此酌减50%的物业服务费并无不当，上诉人君怡物业公司的上诉理由无事实与法律依据，本院不予采信。
综上，君怡物业公司的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人君怡物业公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理审判员 严伟晏
代理审判员 吴雪莹
二〇一五年六月十日
书 记 员 杨 慧
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；