广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民一初字第221号原告：广西诚愉和物业服务有限公司，住所地：南宁市东葛路。法定代表人：陈仁巨，该公司董事长。委托代理人：黄可忠，广西国海律师事务所律师。委托代理人：刘切标，广西桂三力律师事务所实习律师。被告：吴碧桂。原告广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称“诚愉和物业公司”）与被告吴碧桂物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理后，由审判员农慧兰适用简易程序，于2015年3月30日公开开庭进行了审理。书记员熊梓言担任记录。原告诚愉和物业公司的委托代理人黄可忠、刘切标到庭参加诉讼。被告吴碧桂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诚愉和物业公司诉称：原告自2009年6月开始负责南宁市兴宁区兴东路10号高峰林场厢竹小区（以下简称厢竹小区）的物业管理服务。被告是厢竹小区的业主。自被告入住该小区以来，一直接受原告为其提供物业管理服务。但自从2011年5月至2013年6月，被告已累计拖欠各项费用，包括水费、水费公摊、电梯电费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费、物业管理费、生活垃圾处理费等共计4819.58元。就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决：1、被告向原告支付2011年5月至2013年6月水费26.7元、水费公摊64.1元、2011年5月至2013年6月路灯照明电费公摊177.1元、2011年5月至2013年6月水泵二次加压电费5.5元；2011年5月至2013年6月物业管理费3434.6元；被告按照欠费金额的30%连带向原告支付违约金1112.21元；2、本案的诉讼费由被告承担。被告吴碧桂未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2009年6月23日，原告诚愉和物业公司（甲方）与被告吴碧桂（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理、本物业房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、本物业区域内公共环境卫生管理、本物业区域内的安全防范、本物业区域内交通秩序与车辆停放秩序管理、本物业内房屋装饰管理、社区服务；乙方依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费及各项服务费；乙方须在每月5日前交纳当月费用；住宅按建筑面积0.60元／㎡·月交纳物业管理服务费，电梯使用费按每月每户30元收取（从地面起一层半价）；乙方出租房屋的，应根据本协议约定缴纳物业服务费用。业主与承租人约定由承租人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；公用水、电费按实际发生额由乙方按户数从业主入伙之日起分摊；甲方对乙方房屋自用部位、自用设备、毗连部分的维修养护提供有偿服务，服务费用按比方商定收取；甲方向地面停车位的使用人收取车位停放费，用于弥补物业管理服务费的不足，其中小汽车的月票为120元／辆（室外），以上收费标准最终以物价局审核为准；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、电话费、有线电视、宽带网、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目，收费标准按政府和相关单位收费标准执行；本物业设立房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金），乙方在房屋交付之日起一年后（以入伙通知书规定时间为准）开始向物业服务中心交纳房屋共用部位和设施设备专项维修资金，每月每平方米0.10元；房屋公用部位和共用设施设备专项维修资金为代收的专项维修资金，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、单独设立账户专款专用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金；本协议《销售合同》中签字的入伙之日起生效。此外，该协议还就双方的其他权利、义务进行了约定。该合同后附诚愉和物业公司的盖章确认，吴碧桂在乙方处签字确认其为高峰林场职工住宅小区的业主，该合同首页中注明其于2009年6月23日入伙。合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务至2013年6月30日。在原告提供物业服务期间，高峰林场职工住宅小区尚未成立业主委员会。在此期间，原告为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费和垃圾处理费。南宁市环境卫生管理处出具的发票显示：2010年6月至2013年6月期间的生活垃圾处理费单价为8元／月·户。经房产测绘部门测绘，本案所涉房屋的建筑面积为146.73平方米。原告提交的欠费清单及收费汇总表显示：被告于2011年5月至2013年6月欠交水费26.07元、水费公摊64.1元、2011年5月至2013年6月路灯照明电费公摊177.1元、2011年5月至2013年6月水泵二次加压电费5.5元；2011年5月至2013年6月物业管理费3434.6元。原告于2015年1月22日向本院起诉，诉请如前。另查明，诚愉和物业公司于2003年6月23日成立，其经营范围为物业管理服务贰级；水电维修，房屋维修，家庭服务。南宁市物价局于2011年4月13日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.9元／㎡。2011年5月起，诚愉和物业公司依据备案核准的三级资质标准向小区业主收取物业管理服务费。高峰林场职工住宅小区系广西壮族自治区国营高峰林场（以下简称“高峰林场”）开发建设的商住楼。2009年5月3日，原告（乙方）与高峰林场（甲方）针对原告为高峰林场职工住宅小区提供物业服务的相关事项签订了一份《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》，约定：服务管理期限为自双方签订之日起至小区业主大会依法选聘的物业管理公司进驻之日止；住宅小区的管理服务包括住户入住、装修监理、房管事务、设施设备管理、协管事务、交通秩序、保洁、绿化、社区文化活动、费用收缴、物业资料管理、实行有偿性特约服务，其中费用收缴包括向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收物业专项维修基金、代收水电费（含公摊部分）、收取车位停放费、收取电梯电费和电梯维护费；管理服务质量标准按《南宁市普通住宅小区物业管理服务等级标准》的二级标准；本物业的管理服务费，由乙方实行包干制，物业管理服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳，住宅房屋由乙方按建筑面积，按0.60元／㎡·月收取，商铺按1.50元／㎡·月收取，最终按物价部门核批的标准执行，如南宁市物价部门有明文规定要调整的则按相关规定执行；乙方向住宅物业业主或使用人按7.50元／月／户收取城市生活垃圾清运费用（此费用为乙方代政府部门收取，并按南宁市相关部门的标准进行调整）；乙方代全体业主向业主使用人收取的自用水电费用和公用水电费和损耗的分摊，小区发生的水电费（包括自用、公用及损耗部分）属代收费用，由乙方负责专款专用，并作详细记录，接受甲方和业主监督；空置房屋的物业管理服务费及专项维修基金、公共水电费分摊的收取，不管业主是否办理房屋入住手续或不装修或未入住的房屋，费用由产权人支付，其物业管理服务费按合同标准100%计收，专项维修基金按100%计收，水电公摊按应分摊数100%计收；专项维修基金的管理和使用，在政府未出台相关政策和本小区业主委员会成立前按甲方拟定的标准代收，管理方面由乙方代收，甲乙方双控管理，在使用方面，由乙方书面请示甲方维修的部位、维修的费用，经甲方同意后实施。该合同还就其他事项进行了约定。高峰林场于2009年5月8日在该合同上加盖了公章。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》、《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》、营业执照、组织机构代码证、业主（住户）入伙入住登记表、收费汇总表、电费发票、水费发票、垃圾处理费发票、欠费清单及当事人陈述等予以证实。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告吴碧桂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。关于原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的效力。该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。关于原告主张的水费、水费公摊、路灯照明电费公摊、水泵二次加压电费问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定了公用水、电费按实际发生额由被告按户数从业主入伙之日起分摊，电梯使用费按每月每户30元收取，并约定原告提供水费、电费、城市生活垃圾处理费等代收代缴收费项目。被告在《业主（住户）入伙入住登记表》上签字确认接收房屋之后，应依约向原告交纳上述费用，而原告在为该小区提供物业服务期间亦已为该小区业主向水电部门和南宁市环境卫生管理处代交了水费、电费，现原告要求被告交纳相应的水、电公摊费等费用，符合法律规定，故被告应支付2011年5月至2013年6月水费26.07元、水费公摊64.1元、2011年5月至2013年6月路灯照明电费公摊177.1元、2011年5月至2013年6月水泵二次加压电费5.5元。关于原告诉请的物业管理服务费问题。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《前期物业管理服务协议》，负有对高峰林场职工住宅小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，在确认入伙后，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。至于物业管理服务费应以何标准计算的问题。本案中，虽然原告与开发商签订的《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》约定物业管理服务费“最终按物价部门核批的标准执行”，但原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》则明确约定按“0.60元／㎡·月交纳物业管理服务费”，而原告未能进一步证实业主已知悉并同意《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》约定的物业服务管理费调整方式，故《高峰林场职工住宅小区物业管理服务合同》的此项约定不能直接约束业主。原告于2011年4月13日将物业管理服务费从0.60元／平方米·月调整至0.90元／平方米·月，得到了南宁市物价部门的核批，被告未能举证证实其已交纳了相应期间的物业管理服务费，从原告主张物业服务管理费的欠费期间可知，被告自原告提高收费标准后一直未缴纳物业服务管理费，由于原告无法举证证实原、被告双方对于物业服务费的收费标准重新达成合意，故原告主张自2011年5月起按0.9元／平方米·月收取物业服务管理费，本院不予支持。故被告应付2011年5月至2013年6月期间的物业管理服务费2289元（0.60元／平方米·月×146.73平方米×26个月），对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，则原告可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。该协议履行过程中，被告未依约履行业主按期交纳物业管理各项费用的义务，违反了该协议的约定，应承担支付滞纳金的责任。滞纳金具有损失弥补的补救性质，原告以违约金的形式主张滞纳金损失，符合法律规定，本院予以支持。由于被告欠交费用，对于原告而言，其损失实为利息，原告未举证证实除利息损失还产生了其他的损失及损失的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。该条法律规定确定了违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，其具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款，更是如此。现原告主张按欠费总额的30%计算违约金，其主张的数额已明显高于因被告违约给原告造成的损失，故本院结合本案合同的履行情况、被告的违约期间、参照银行同期贷款利率，对该违约金予以调整，酌情认定被告支付原告违约金280元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告吴碧桂支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2011年5月至2013年6月水费26.07元、水费公摊64.1元、2011年5月至2013年6月路灯照明电费公摊177.1元、2011年5月至2013年6月水泵二次加压电费5.5元，共计272.77元；二、被告吴碧桂支付原告广西诚愉和物业服务有限公司2011年5月至2013年6月期间的物业管理服务费2289元；三、被告吴碧桂支付原告广西诚愉和物业服务有限公司违约金280元。案件受理费25元，由原告广西诚愉和物业服务有限公司负担9元，被告吴碧桂负担16元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员农慧兰二〇一五年七月八日书记员熊梓言附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。