福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终532号上诉人（原审被告）：福建万亚实业有限公司，住所地：福建省宁化县南大街356号闽赣小商品城B3幢1层138、139商铺。法定代表人：陈海文，该公司董事。委托诉讼代理人：赖仕宝，福建翠城律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：上官明让，男，1970年12月29日出生，汉族，住福建省长汀县。委托诉讼代理人：林得伟，福建天采律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖兴波，福建天采律师事务所执业律师。原审第三人:三明闽赣小商品城管理有限公司，住所地福建省宁化县南大街356号闽赣小商品城B3幢1层103、104商铺。法定代表人：方益敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗祥彬，男，该公司职员。上诉人福建万亚实业有限公司（以下简称“万亚公司”）因与被上诉人上官明让、原审第三人三明闽赣小商品城管理有限公司（以下简称“闽赣小商品城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2016）闽0424民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万亚公司的委托诉讼代理人赖仕宝，被上诉人上官明让及其委托诉讼代理人廖兴波，原审第三人闽赣小商品城公司的委托诉讼代理人罗祥彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万亚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上官明让的诉讼请求。事实和理由：一、上官明让与万亚公司签订的《商品房买卖合同》第五条就面积差异处理方式约定，买受人可以选择退房，或选择不退房对面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。而根据上官明让同日与闽赣小商品城公司签订的《商铺租赁及委托管理合同》关于“本合同签订后，甲方应确保本合同持续有效，不得影响乙方对物业的整体营运和使用，不以任何理由提前终止或者变更、撤销、解除本合同，但本合同另有明确约定的除外”的约定，应认定上官明让选择不退房对面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的面积差异处理方式。二、《商品房买卖合同》与《商铺租赁及委托管理合同》虽系两个独立的合同，但上官明让系两份合同的共同主体，两份合同的标的物也是同一的，且系同时签订，故应一并综合审查判断当事人当时的真实意思。三、对于案涉房屋面积误差比超出3%部分，万亚公司同意双倍返还给上官明让，并不损害上官明让的实际利益，万亚公司是善意且没有过错的。如《商品房买卖合同》解除，必然损害作为抵押权人的银行和作为承租人的闽赣小商品城公司的利益，影响闽赣小商品城其他商铺的利益，并必然引发闽赣小商品城与上官明让的房屋租赁违约之诉，故《商品房买卖合同》不宜解除。上官明让辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据上官明让与万亚公司签订的《商品房买卖合同》的约定，选择何种面积差异处理方式的决定权在于上官明让。上官明让与闽赣小商品城公司所签的《商铺租赁及委托管理合同》与《商品房买卖合同》系两份独立的合同，上官明让虽为两份合同的共同主体，但合同相对方为不同的主体，万亚公司以《商铺租赁及委托管理合同》作为认定上官明让选择不退房作为面积差异处理方式的依据，缺乏事实和法律依据，有悖于合同主体相对性原则。且《商铺租赁及委托管理合同》系闽赣小商品城公司单方制作的格式合同，其为排除上官明让合同解除的主要权利相关条款依法应认定为无效。请求驳回上诉，维持原判。闽赣小商品城公司述称，一审判决认定《商铺租赁及委托管理合同》与《商品房买卖合同》系两个独立的合同，主体亦不同，万亚公司与闽赣小商品城公司以《商铺租赁及委托管理合同》的约定认定上官明让应选择不退房作为面积误差的处理方式的辩解，违反合同相对性原则，是错误的，未保护闽赣小商品城的利益，且未考虑到退房将给社会造成巨大的负面影响。上官明让退房的真正动机是因当前实体经济形势不好，担心其在闽赣小商品城的商铺投资会亏损。如果采取退房的方式，必将导致闽赣小商品城的运营失控。根据《合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，上官明让签订买卖合同的目的在于购买商铺，对商品房面积误差比超出3%部分，万亚公司同意双倍返还给上官明让，可以保障上官明让的利益，无损购房目的的实现。根据情势变更、公平稳定和不损害第三方合法权益的法律原则，不宜解除《商品房买卖合同》。上官明让向一审法院起诉请求：1.解除上官明让与万亚公司于2014年1月8日签订的《商品房买卖合同》；2.万亚公司向上官明让返还已支付的预购房款194,416元，并支付自2014年1月8日起至上述款项还清之日止以尚欠款项为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；3.万亚公司向上官明让返还银行按揭贷款本金190,000元及自2014年7月29日起至2016年5月29日止已支付的利息22,430.8元，并支付自2016年5月30日起至《商品房买卖合同》解除之日止上官明让需向银行支付的利息；4.万亚公司向上官明让支付自2014年7月29日起至《商品房买卖合同》解除之日止以上述第3项载明的贷款本息为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；5.万亚公司向上官明让返还公维金及其他代收款共计15,857元。一审庭审过程中，上官明让将第五项诉讼请求变更为：万亚公司向上官明让返还代收费2,051.31元并协助上官明让向有关部门办理返还其余代缴费用13,805.69元。一审法院认定事实如下：上官明让与万亚公司于2014年1月8日签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六、七，双方约定：万亚公司将坐落于宁化县××大街闽赣小商品城A幢2层009号房出售给上官明让。上官明让于当天向万亚公司支付预购房款194,416元、公维金2,082元及其他代收款13,775元。万亚公司于同年2月10日以上官明让名义为其代缴印花税192.21元及契税11,532.48元，于同年11月25日为上官明让代缴住宅专项维修资金2,081元。同年7月24日，上官明让与中国工商银行股份有限公司宁化支行签订《借款合同》，上官明让向该行借款190,000元，双方约定：该款用于上官明让购买上述坐落于宁化县××大街闽赣小商品城A幢2层009号房，贷款期限为120个月。同年7月29日，上官明让以银行转账方式将190,000元交付万亚公司。上官明让自2014年8月29日至2016年5月29日已向该行支付利息计22,430.28元。万亚公司于2015年3月13日向上官明让交付交房通知书及交房须知，交房须知载明：案涉房屋实际面积与合同约定面积差额为-3.62平方米。上官明让及其配偶徐彩仙分别于2016年3月8日、10日将《解除通知书》以邮寄方式提交给万亚公司，邮寄结果均显示万亚公司拒签，上官明让遂于同年3月10日到宁化将《解除通知书》交给万亚公司职员吴清华。上官明让因万亚公司至今未依《商品房买卖合同》第五条的约定向其返还已支付的款项及利息，故起诉到法院。综上所述，一审法院认为，上官明让与万亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。因万亚公司交付的案涉房屋产权面积比合同约定面积小3.62平方米，根据《商品房买卖合同》的约定，上官明让有权退房，且上官明让已于2016年3月8日向万亚公司邮寄提交书面《解除通知书》，万亚公司于2016年3月9日拒收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《商品房买卖合同》已于2016年3月9日解除。根据《商品房买卖合同》的约定，万亚公司应于2016年4月8日（上官明让提出退房之日起30日内）前退还已付款（含上官明让向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）及支付按银行同期活期存款利率计算的利息，故上官明让要求万亚公司向其退还已付款194,416元及支付自2014年1月8日起至款项退清之日止以未退清款项为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息，予以支持；上官明让要求万亚公司向其返还银行按揭贷款本金190,000元及其已支付的贷款利息22,430.8元，并支付自2014年7月29日起至2016年3月9日止（《商品房买卖合同》解除之日）以贷款本金190,000元为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息1,074.93元（190000元×年利率0.35%÷365天×590天＝1,074.93元），予以支持；上官明让要求万亚公司向其支付从2016年5月30日之后其应向银行支付的利息，因其未提供证据证明，不予支持。对上官明让要求万亚公司向其返还未代缴的代收款2,051.31元并协助其向相关部门办理返还其余代缴费用13,805.69元，符合法律规定，予以支持。因利息应从款项支出之日起计算，故上官明让已支付的贷款利息应从每期贷款利息支付之日起至2016年3月9日止（合同解除之日）按中国人民银行同期活期存款利率计算利息，计算结果为57.68元（具体计算方式附后）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、上官明让与福建万亚实业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2016年3月9日解除；二、福建万亚实业有限公司应于判决生效后十日内向上官明让返还购房款194,416元及支付自2014年1月8日起至款项退清之日止以未退清款项为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息；三、福建万亚实业有限公司应于判决生效后十日内向上官明让返还银行按揭贷款本金190,000元及已支付贷款利息22,430.8元，并支付自2014年7月29日起至2016年3月9日止（《商品房买卖合同》解除之日）以贷款本金190,000元为基数按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息1,074.93元，合计213,505.73元；四、福建万亚实业有限公司应于判决生效后十日内向上官明让支付上官明让已支付贷款利息的利息57.68元；五、福建万亚实业有限公司应于判决生效后十日内向上官明让返还代收款2,051.31元，并协助上官明让向相关部门办理返还其余代缴费用13,805.69元；六、驳回上官明让的其他诉讼请求。案件受理费7,066元，由福建万亚实业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审中，出庭当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审查明，上官明让与万亚公司所签订的《商品房买卖合同》第三条约定，案涉房屋建筑面积共34.69平方米，其中，套内建筑面积17.88平方米，公共部位共有分摊建筑面积16.81平方米。第五条约定，商品房交付后，合同约定面积与产权面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给买受人，并按银行同期活期存款利率给付利息。本院认为，上官明让与万亚公司所签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约履行。案涉房屋产权面积比合同约定面积小3.62平方米，面积误差比超出3%，根据《商品房买卖合同》第五条关于“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房”的约定，上官明让有权退房。虽然上官明让与闽赣小商品城公司所签《商铺租赁及委托管理合同》约定上官明让应确保合同持续有效，不得以任何理由前提终止或变更、撤销、解除合同，但根据合同相对性原则，万亚公司并非《商铺租赁及委托管理合同》的当事人，因此该合同关于上官明让不得以任何理由前提终止或变更、撤销、解除合同的约定，并不拘束上官明让依其与万亚公司签订的《商品房买卖合同》之约定所享有的面积差异处理方式的选择权。现上官明让以案涉房屋面积误差比超出3%为由选择退房，并已向万亚公司发出《解除通知书》，万亚公司主张根据《商铺租赁及委托管理合同》的约定，上官明让真实意思表示为选择不退房对面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人作为面积差异的处理方式，缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院依据上官明让与万亚公司签订的《商品房买卖合同》的约定，结合上官明让向万亚公司邮寄解除合同通知书而万亚公司拒收等事实，认定《商品房买卖合同》已解除，并对上官明让要求万亚公司返还购房款、银行按揭贷款本金及已支付利息、返还代收款2,051.31元并协助向相关部门办理返还其余代缴费用13,805.69元等诉讼请求予以支持，并无不当。综上所述，万亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7066元由上诉人福建万亚实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭贵良审判员  程哲明审判员  刘月娥二〇一七年七月二十四日书记员  王晓婷附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。