河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）开民初字第7965号
原告王定法。
委托代理人王新州，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。
委托代理人琚保丰，江苏天之权律师事务所郑州分所律师。
被告叶超凡。
委托代理人刘俊杰，河南鑫苑律师事务所律师。
原告王定法与被告叶超凡房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘冰泉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人琚保丰，被告委托代理人刘俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年12月16日，在取得房东同意转租的情况下，原告与被告叶超凡签订了《房屋租赁合同》，合同期限自2014年1月1日至2016年11月30日。该合同约定，在被告拖欠租金累计达十日的情形下，原告有权要求终止合同并收回房屋，并由被告按年度租金的20%向原告支付违约金。现被告已逾期超过十日以上，且在原告多次催告的情况下，被告既不支付逾期租金，也拒绝承担违约金，为维护原告合法权利，请求法院：1、判令被告支付违约金18612元，双方房屋租赁合同终止、被告返还原告房屋；2、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、被告不存在违约情形，双方已以行为方式修改了房屋租金的支付方式；2、在原告起诉时，被告交纳的租金尚未到期；3、造成今天的局面主要是原告拖欠房东房租，房东解除了与原告的合同并停水停电，无法正常经营造成的。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据材料：第一组证据：1、本案所涉房屋的所有人张霞向张秋丽出具的委托书一份；2、房屋的房产证与分户图一份；3、张秋丽同意王定法转租房屋的证明一份；4、张秋丽代张霞与王定法签署的房屋租赁合同一份；5、张霞和张秋丽的身份证复印件各一份。该组证据证明原告合法拥有本案所涉房屋的转租权。第二组证据：王定法与叶超凡签订的房屋租赁合同一份，证明原被告之间存在合法的房屋租赁关系、原被告在房屋租赁合同中明确了房租交付方式及违约责任的承担。第三组证据：原告向被告通过手机短信方式催缴房租的信息复印件一份，证明被告在房租缴纳期限届满后，经原告多次催要仍未支付房租；被告逾期交付房租的天数已达40天以上，原告有权解除合同及要求被告承担违约金。
被告质证称，1、对第一组、第二组证据无异议；2、对第三组证据的真实性有异议，因提交的是复印件无法确定其真实性。
经审查，原告提交的证据一、二真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证据三，结合其他证据综合认证。
被告为支持其答辩意见向本院提供如下证据材料：第一组证据：房屋租赁到期终止通知书一份，证明因原告拖欠房东张霞的房租，房东于2014年11月11日解除了与原告签订的租赁合同，并收回房屋，致使原被告双方的租赁合同无法履行；第二组证据：原告出具的收条五份及被告出具的承诺一份，证明原被告双方并未完全按照租赁合同约定的租金支付方式履行，被告缓交几天或一段时间，原告从未提出过异议，双方已经以行为方式修改了租赁合同约定的租金支付方式，被告不存在违约情形。截止目前，自房东张霞解除合同时，原告应退还被告租金4465元及押金10000元，且被告已支付租金至2014年11月30日。
原告质证称，1、对于第一组证据的真实性有异议，该份证据未表明原告与张霞的房屋租赁关系，也未表明该份证据由谁发出，同时该组证据系打印件，没有原件或其他证据相佐证，无法证明其真实性。即使该份通知书系真实，但造成违约的原因系本案被告逾期交纳房租所致，且张霞与我方的租赁合同与本案无关。2、对于第二组证据的真实性无异议，对其关联性有异议，该组证据不能证明原被告双方对于房租的缴纳方式均按上述证据来进行，该组证据并不能证明原被告间变更了房屋租金的支付方式，且该证据证明被告自2014年12月1日至2015年10月31日之间的房租尚未缴纳。原被告之间的房屋租赁合同因被告违约无效。
经审查，被告提交的证据二来源合法，真实有效，本院予以采信。对于证据一，结合其他证据综合认证。
根据原被告的举证、质证及庭审查证，本院确认如下事实：
2013年11月1日，张霞向张秋丽出具委托书，委托张秋丽代为办理郑东新区和光街1号7号楼1-2层附6号商铺的租赁相关事宜。2013年11月1日，张秋丽出具证明一份，载明：今同意王定法所承租的和光街1号7号楼1层附6号商铺部分出租。2013年11月9日，张秋丽代张霞与本案原告王定法签订房屋租赁合同。合同第十一条第四款约定了如果乙方需转租此房屋，必须提前叁个月提出书面申请，经过甲方同意方可。
2013年12月16日，原告王定法与被告叶超凡签订房屋租赁合同。合同第三条约定期限为自2014年1月1日至2016年11月30日。第四条约定租金的结算方式：2014年1月1日至2014年11月30日，150元每月每平方米；2014年12月1日至2015年11月30日，租金每年递增百分之十，165元每月每平方米；2015年12月1日至2016年11月30日，租金每年递增百分之十，181.5元每月每平方米。第五条约定付款方式：房屋租金为六个月一付，下次交房租应提前30日支付，乙方即被告于本合同生效之日起当日内，将该租金以银行转账方式交付给甲方即原告。第六条约定：双方在签订本合同时，甲方收取乙方现金壹万元整，作为押金。合同第十二条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达10日；2、利用承租房屋进行违法活动的；3、故意毁坏承租房屋的；4、不得擅自转让转租承租房屋。合同第十三条约定了违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的20%。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金。
2014年11月11日，房屋租赁合同到期终止通知书载明：贵我双方于2013年11月9日签订了关于郑州市郑东新区和光街1号7号楼1层附6号商铺的房屋租赁合同。合同约定：租赁期间租金三个月交付一次，并且提前一个月交付租金（房屋租赁合同第三条）。拖欠房屋租金达五日，解除合同，收回房屋，押金不予退还（房屋租赁合同第十一条）。本合同于2014年11月1日应交付2014年12月1日至2015年2月28日租金截止今天共拖欠租金达10日。鉴于以上原因我方依据合同第十一条解除合同收回房屋。
庭审中原被告同意解除房屋租赁合同并共同确认被告叶超凡已交付房租至2014年11月30日。
本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。原告要求解除原被告间的房屋租赁合同，庭审中双方确认同意解除，故本院予以支持。原告要求被告返还涉案房屋，本院予以支持。被告未按时缴纳下一年度的房租，并不构成根本违约。原告出租给被告的房屋，在合同履行期间内已被房东收回，造成原被告之间的房屋租赁合同不能继续履行，原告负有责任。故原告要求被告支付违约金18612元，本院不予支持。有关当事人如有其他纠纷，可另行通过合法途径主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告王定法与被告叶超凡之间的房屋租赁合同。
二、被告叶超凡于本判决生效之日起十日内将涉案房屋交付给原告王定法。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费二百六十五元，减半收取一百三十二元五角，由被告叶超凡负担。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 刘冰泉
二〇一四年十二月十八日
书记员 郭利英