上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初7340号
原告张磊，男，1982年1月14日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人王德富，上海玄远律师事务所律师。委托代理人叶建中，上海玄远律师事务所律师。被告顾美琴，女，1955年11月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告陆守斌，男，1954年5月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告张磊诉被告顾美琴、被告陆守斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张扬独任审判。于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告张磊的委托代理人叶建中，被告顾美琴、被告陆守斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊诉称：原告与两被告于2015年10月15日签订《租房协议书》一份，约定被告顾美琴将上海市杨浦区图们路XXX号上海阳普市场经营管理有限公司图们菜市场的301号摊位(以下简称系争房屋)租给原告经营奶茶鸡排生意，租期为三年，自2015年10月15日起至2018年10月14日止，第一年租金每月人民币5,000元(本案币种均为人民币)，按付六押一的方式先行支付房租，店内设备转让费15,000元。原、被告签订《租房协议书》后，原告支付给两被告52,000元，其中租房押金5,000元、2015年10月15日至2016年4月14日的房租费30,000元、熟食店转让费15,000元、秤押金2,000元。原告开始进行装修后，菜市场的场长突然叫原告去办公室谈话，表示原、被告之间的《租房协议书》是废纸，另菜市场没有秤的押金之事。之后，原、被告多次协商解除协议并退还款项事宜未果。故现要求：1、判令原、被告于2015年10月15日就系争房屋签订的《租房协议书》无效；2、判令两被告返还原告52,000元。被告顾美琴、陆守斌辩称：不同意原告诉请。原、被告的《租房协议书》是经双方协商一致后订立的，该协议书合法有效。2015年10月15日签订协议后被告收取了原告的52,000元，并将房门钥匙交给原告，之后多次催促原告抓紧营业，原告说他要经营奶茶鸡排，作为加盟店需统一设计装潢，原告已实际开始动工装修，但没有装修完也一直没有对外经营。2015年11月初，原告的父亲及叔叔找到被告，并一起到菜场的管理办公室，原告的父亲及叔叔说原告不想经营了，要求被告退钱，还报警处理。警方多次协调，菜场也协调，均未果。被告与菜场的租赁关系是合法有效的，经过菜场确认，被告也交付了相应的租金。原告是经过案外人梁某某介绍与被告签订的协议。现同意返还原告称的押金2,000元、租房押金5,000元、2016年2月20至2016年4月14日期间的租金，转让费15,000元是设备转让费，不同意返还。经审理查明：两被告系夫妻关系。2015年10月15日，原告作为乙方与作为甲方的被告顾美琴就系争房屋签订《租房协议书》，协议约定甲方同意将系争房屋租给乙方做奶茶鸡排品牌店生意，租期为三年，从2015年10月15日起至2018年10月14日止。甲方和菜市场合同一年一签的，如果由于菜市场搬迁、拆除、装修等，位置上的改变引起的三年时间不能保障，甲方不负时间的责任。房租费每月5,000元，甲方按付六押一的方式收取乙方的房租费。水电费、市场管理等费用由乙方另外支付，按市规定，乙方不得拖交费用。乙方在租房期间必须服从菜市场管理、遵守市场的规定。市场规定熟食店改变经营项目乙方以后不做应恢复原样。房租费第一年5,000元，从第二年开始到第三年为止房租费为5,600元。店内设备转让费为15,000元。如果连店铺一起转让，转让费乙方必须和甲方协商解决方可转让。协议签订后，原告向两被告支付“租房押金”5,000元、“2015年10月15日至2016年4月14日止的房租费”30,000元、“称的押金”2,000元、“图们路熟食店转让费”15,000元，被告陆守斌并向原告出具收款收据4张。2016年3月24日，原告起诉来院，作如上诉请。审理中，上海市公安局杨浦分局长白新村派出所于2016年4月18日出具一份《情况说明》，载明：2015年11月25日报案人张磊来所反映称，因图们路XXX号301室门面转让与顾美琴产生纠纷，张怀疑被顾骗取了门面转让费。经我所民警走访了解，该案系一起纠纷。后民警约双方至派出所了解情况，期间双方对赔偿问题不能达成一致，故决定由张磊起诉至人民法院。审理中，经本院前往上海阳普菜市场经营管理公司图们标准化菜市场(以下简称图们菜场)核实，查明案外人许某某于2012年与图们菜场建立系争房屋的租赁关系，后许某某将该店面摊位转让给案外人徐某，徐某在2014年12月25日与图们菜场签订租赁协议，租期为一年：自2015年1月1日起至2015年12月31日止。2015年6月20日，徐某将该摊位转租给被告顾美琴，顾美琴成为该摊位实际经营者，图们菜场确认顾美琴的合法经营者身份，并收取了其2015年下半年的房屋租金。原告张磊与被告顾美琴在签订《租房协议书》后曾前往图们菜场管理办公室咨询，图们菜场同意张磊经营的业态项目，并认可双方的转租行为。2015年11月，张磊的父亲及叔叔前往图们菜场管理办公室，表示张磊不适合从事经营奶茶行业，要求退租。2015年11月间，原告张磊准备装修，后因租房矛盾该摊位一直空关至年底。2016年1月1日起，图们菜场正式将该摊位出租给案外人梁某某从事熟食经营，现店面名称为“黄毛阿姨自制菜”。以上事实，有《租房协议书》、收款收据、收条、上海市房地产登记簿信息、现场照片、《上海阳普菜市场经营管理有限公司摊位(包房)租赁协议》、《情况说明》、调查笔录及当事人陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，被告顾美琴经过图们菜场认可，通过转租形式取得系争房屋的使用权并向图们菜场支付了2015年下半年的租金，此后，被告顾美琴通过签订《租房协议书》的形式，将系争房屋转租给原告，原告在签订《租房协议书》后实际取得系争房屋的使用权，并开始对系争房屋进行装修，且就系争房屋的经营人和经营范围征得了图们菜场的同意。由此可见，原告与被告顾美琴签订《租房协议书》应为有效，《租房协议书》中约定租期为3年，自2015年10月15日起至2018年10月14日止，该转租期限超过顾美琴剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定无效。上述协议书现已无法继续履行，依法应予以解除。原告要求被告退还租房押金、多收取的房租费、称的押金的要求，于法不悖，本院予以支持。原告要求被告退还转让费，因该费用中涉及店内设备费，且设备目前仍留存于系争房屋内，故被告理应将属于店内设备的部分费用予以返还，本院对此费用予以酌定。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张磊与被告顾美琴于2015年10月15日签订的《租房协议书》解除；二、被告顾美琴、被告陆守斌应于本判决生效之日起十日内返还原告张磊人民币32,000元；三、原告张磊的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1,100元，减半收取计人民币550元，由原告张磊负担人民币275元，由被告顾美琴、陆守斌负担人民币275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 扬
二〇一六年六月十五日
书记员 袁甄乙
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
二、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。