湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）州民一终字第39号
上诉人（原审原告）张祖喜，男，1933年11月16日出生，汉族，退休职工。
上诉人（原审原告）高基玉，女，1939年6月21日出生，汉族，退休职工。
委托代理人张英祥，男，1965年4月3日出生。
委托代理人田中圣，湖南新世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吉首市园艺示范场。
法定代表人金欣，系该场场长。
委托代理人袁礼春，湖南共盛律师事务所律师。
上诉人张祖喜、高基玉因与被上诉人吉首市园艺示范场所有权确认纠纷一案，不服吉首市人民法院（2013）吉民初字第715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张祖喜、高基玉及其委托代理人张英祥、田中圣，被上诉人吉首市园艺示范场的委托代理人袁礼春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1979年，吉首市园艺示范场从原乾州理发店购买了一房屋用于店铺经营，即本案双方争议的吉首市乾州解放路85号房屋，张祖喜、高基玉作为当时吉首市园艺示范场的职工负责经营管理该店铺，并居住在内，按月向吉首市园艺示范场交纳房租。1998年10月19日，经吉首市房地产管理局进行产权登记，并颁发了房屋所有权证，产权证号为吉房权证字第4287**号，所有权人为吉首市园艺场，所有权性质为全民产，房屋座落于乾州办事处金坪村，但一直未办理相关土地权属证书。2000年12月15日，向世君系当时吉首市园艺示范场场长，在与该场的副场长符自全口头商量后，决定将房屋卖与张祖喜、高基玉。双方就该房屋买卖未签订书面合同，仅由吉首市园艺示范场向张祖喜、高基玉出具《证明》，载明“兹有我场乾州解放路有一栋小店铺门牌85号，占地面积115.4平方米。这栋房子一直由张祖喜全家居住（全家10人，住房特别紧张），此房该同志已住了26年，维修一直由本人负责。同时这栋房距我太远，管理极不方便，特别此房建造年久，现必须尽快重新修建，而我场目前确无修建能力。根据目前我场的经济现状和该同志的住房实际，经场领导集体研究，现将此房作一定价格处理给张祖喜家，并将房产证交给该同志，此房为主人永久继承。特此证明。经手人向世君。吉首市园艺场。二000年十二月十五日”，在该证明上加盖了吉首市园艺示范场公章。同日，张祖喜、高基玉将购房款5万元交予吉首市园艺示范场，由其会计黄桂华出具了收款收据，向世君作为主管在该收据上签字。同时，吉首市园艺示范场依照约定，将该争议房屋的房产证交给张祖喜、高基玉。房屋买卖行为发生后，吉首市园艺示范场清楚该房屋的所有权性质，处分未能按照相关法律、法规的规定办理审批等手续，因而一直未协助张祖喜、高基玉办理房屋产权过户手续。另查明，张祖喜自1955年在吉首市园艺示范场工作，1988年退休；高基玉于1958年在吉首市园艺示范场工作，1992年退休。吉首市园艺示范场系吉首市农业局下属的二级机构。
原判认为，本案双方的争议焦点有以下：一、张祖喜、高基玉是否已经实际取得了本案争议房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定，物权的种类和内容，由法律规定。即根据物权法定主义原则，当事人不得自由创设法律不认可的物权类型，或者创设与物权法定内容相悖的物权。本案中张祖喜、高基玉诉称，其通过多次的维修添附、2000年的出资购买以及长达40年的实际居住，已经取得了该房屋的所有权。对张祖喜、高基玉所诉称的添附行为，未向法院提交扎实的证据予以证实，对该部分事实不予认可，且因添附而取得所有权并未在物权法中予以规定。对张祖喜、高基玉所诉称的2000年的出资购买行为，即使该行为成立且合法有效，但并未办理相关的产权变更手续，不动产物权的设立必须依法登记，未经登记，不发生效力，张祖喜、高基玉基于该行为亦未能取得该争议房屋的所有权。对张祖喜、高基玉所诉称的近40年居住实际占有的行为，主张时效取得，而时效取得制度在我国不予承认。综上，对张祖喜、高基玉要求确认本案争议房屋归其所有的请求不予支持。二、张祖喜、高基玉与吉首市园艺示范场是否存在房屋买卖合同及其效力归属问题。根据私法自治原则，法无明文禁止即自由，当事人之间订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，也即合同的订立并不局限于书面形式。从事实证据的认定可知，张祖喜、高基玉及吉首市园艺示范场均就本案争议房屋的买卖作出意思表示，且意思表示达成一致，即口头约定将该房屋以5万元的价格卖与张祖喜、高基玉，虽双方并未签订书面合同，仅由吉首市园艺示范场向张祖喜、高基玉出具证明，但在法律、行政法规并未规定采用书面形式的情形下，根据意思自治原则，张祖喜、高基玉与吉首市园艺示范场以口头形式订立的合同应当予以认可。合同订立后，依法成立的合同方能生效。本案争议房屋登记的所有权人为吉首市园艺示范场，所有权性质为全民所有，即该资产属于国有资产。吉首市园艺示范场作为国家举办的事业单位，其并非系直接支配该房屋的所有权人，而是根据国家的授权取得对该房屋占有和使用的权利，进行收益和处分时须有法律或国务院的有关规定作为依据，由代表国家行使所有权的相关国家机关予以批准、许可。根据国务院国资委制定实施的《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条的规定，行政事业单位处置资产，应当向主管部门或者同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准，不得随意处置。而在本案中，吉首市园艺示范场在对该房屋享有的占有、使用权能之外，行使将房屋卖与张祖喜、高基玉的处分行为，并未履行相关的审批手续，所为的该买卖行为系无权处分，在权利人未被追认的情形下，该合同无效。对张祖喜、高基玉要求吉首市园艺示范场办理吉首市乾州解放路85号房产的产权变更登记手续的请求，不予支持。作为合同一方的吉首市园艺示范场，在缔结合同过程中，因未履行相应的审批手续，取得对该争议房屋的处分权，而最终导致合同无效，存在过错，致使合同的相对方因此受到损失，吉首市园艺示范场应当依法承担缔约过失责任。综上，依据《中华人民共和国物权法》第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十一条规定，参照《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告张祖喜、高基玉诉讼请求。案件受理费1050元，由原告张祖喜、高基玉承担。
宣判后，上诉人张祖喜、高基玉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、确认位于吉首市乾州街道办事处解放路85号的房产归上诉人所有；3、判令被上诉人协助办理吉首市乾州街道办事处解放路85号的产权变更手续。事实和理由如下：一、上诉人已经实际取得本案争议房产的所有权。本案争议房产两上诉人已居住了39年时间，在2000年12月购买之前，该房屋的修缮即为上诉人负责，修缮部分的权利归属应属于上诉人。2000年12月购买诉争房屋之后，上诉人又进行维修，且实际占有、收益、使用诉争房屋，是实际权利人。上诉人并不是设立新的物权，而是依据物权法的规定请求法院确认权利的实际归属。二、双方订立有买卖合同，且依法成立并生效。被上诉人享有全部法人财产，以其全部法人财产依法自主经营，自收自支，有权依法处分其财产，故被上诉人转让其房屋是有效的。原审判决根据《行政事业单位国有资产管理办法》来认定买卖合同无效没有法律依据。三、被上诉人应协助办理产权变更登记手续。双方的房屋买卖合同已经生效，被上诉人就有协助办理过户手续的附合同义务，被上诉人不履行义务就属于违约。
被上诉人吉首市园艺示范场辩称：一、除本案房屋买卖及交款发生的时间是2000年12月15日应为2005年12月22日外，其余事实清楚。因上诉人提交的第2分证据，即时任场长向世君证明两上诉人在诉争房屋居住了26年，而该房系1979年购买，从1979年至2000年，只有21年；但从1979年到2005年，恰好26年，时间刚好吻合，且该份证据拿公有财产作人情的因素在内。被上诉人在一审中提供的证据均能证明诉争房屋买卖时间及交款时间系2005年12月22日。二、上诉人与当时的法定代表人等相关人员存在恶意串通、损害国家集体利益的行为，故转让无效。因双方将转让时间从2005年提前到2000年，企图掩盖其贱卖行为，造成国有资产流失，损害国家利益，根据合同法第五十二条的规定，该合同无效。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，双方当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，上诉人张祖喜、高基玉与被上诉人吉首市园艺示范场买卖争议房屋的时间是2005年。
除此外，本院经审理查明的其他案件事实与原判认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是本案争议房屋的买卖合同是否有效，上诉人张祖喜、高基玉是否取得了本案争议房屋的所有权，被上诉人吉首市园艺示范场是否要协助两上诉人办理过户手续。
关于争议房屋买卖合同是否合法有效，牵涉到房屋的买卖时间。上诉人张祖喜、高基玉主张买卖时间为2000年，其依据为吉首市园艺示范场2000年12月15日出具的收到购房款5万元的《收款收据》、原场长向世君2000年12月15日所作的证明、吉首市园艺示范场在一审中自认2000年以5万元的价格出卖给两上诉人。被上诉人吉首市园艺示范场认为争议房屋买卖时间是2005年，其依据是2004年5月22日两上诉人交纳该年度1-5月份房租250元的《收据》、2005年12月22日张祖喜缴纳购房款5万元的《收款收据》、2005年12月22日中国农业银行现金缴款单5万元、2005年度银行帐记载“出售乾州商店5万元”、《吉首市农业局内部审计工作报告》记载“吉首市园艺场2005年12月22日处理乾州解放路85号门面未通过主管领导同意及局领导研究”、向世君的调查笔录说明房屋买卖时间是2005年以及2000年时其并未担任场长。由于双方对各自所主张的时间均提供了证据，且各自提供了时间不同的《收款收据》，因此怎样确定时间，就要分析哪方的证据具有优势证明力。从上诉人张祖喜、高基玉所提供向世君《证明》所叙述双方买卖争议房屋的过程来看，并未涉及到价格的具体数目，只是说明作一定价格处理给张祖喜家，向世君处理争议房屋却不知道价格显然违背交易常理，且向世君在调查笔录中承认2000年时未担任场长，与其当时不能处理房屋是相吻合的。对于双方各自提供的两份落款时间不同的购房款5万元的《收款收据》，要从交款、收款、入账整个财务过程进行分析。被上诉人吉首市园艺示范场提供了两上诉人交纳2004年度1-5月份房租的收据佐证2004年度房屋系两上诉人租赁的状况、提供了银行的现金缴款单证明了当天5万元的事实、提供了银行记账单证明5万元入账、提供了《吉首市农业局内部审计工作报告》证明卖房后内部系统的审计监督，这些证据体现了争议房屋卖前状况，房屋买卖过程中的收款、存款、入账的财务流程以及买房后的内部财务审计监督情况，充分体现了卖房前、卖房时、买房后的过程。且两上诉人所提供向世君的《证明》中所陈述的两上诉人在争议房屋居住26年的事实，刚好与被上诉人从1979年买房到2005年卖房的时间相吻合。而上诉人张祖喜、高基玉所提供的证据无法反映出房屋买卖前后的整个流程。故被上诉人吉首市园艺示范场所提供的证据形成了完整的证据锁链，相比于两上诉人的证据，被上诉人所提供的证据具有优势证明力，应认定本案争议房屋的买卖时间是2005年而非2000年。
本案争议房屋属于城市房地产交易，根据城市房地产管理法的规定，城市房地产交易必须要有土地使用权证，在本案一、二审审理过程中，双方当事人均没有提供证据证明争议房屋的土地使用权证，也未提供证据证明争议房屋土地使用权的来源，即本案争议房屋的土地是出让取得还是划拨取得没有证据证明，故本案房屋买卖违反了我国房地产管理法的相关规定。且本案争议房屋属于国有资产，根据国务院国资委制定实施的《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条的规定，行政事业单位处置资产，应当向主管部门或者同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准，不得随意处置。吉首市园艺示范场在未履行审批手续的情形下，将争议房屋进行转让给两上诉人，也违反了国务院国资委的规定。因本案争议房屋土地使用权不明，违反了房地产管理法的规定，买卖行为又违反了国务院国资委处理国有资产的规定，故上诉人张祖喜、高基玉与被上诉人吉首市园艺示范场买卖争议房屋的合同无效。但作为合同一方的吉首市园艺示范场，在缔结合同过程中，因未履行相应的审批手续，取得对该争议房屋的处分权，而最终导致合同无效，存在过错，致使合同的相对方因此受到损失，吉首市园艺示范场应当依法承担缔约过失责任。但在本案中因上诉人在一审中无诉请，不属本案审理范畴，上诉人可以另行解决。
综上，上诉人张祖喜、高基玉的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人张祖喜、高基玉共同承担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭志友
审 判 员 张安成
审 判 员 龙少松
二〇一四年五月十五日
代理书记员 朱丽艳
附：相关法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……