辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第1384号
上诉人（原审被告）：沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房，住所地沈阳市和平区北二马路**号。
负责人：孙大逊，该公司经理。
委托代理人：吕光，男，1958年9月23日出生，汉族，该药房工作人员。
被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区商业网点房产管理所，住所地沈阳市和平区南五经街**号。
法定代表人：宫大维，该单位所长。
委托代理人：李晓蕾，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房（以下简称“天宇银河药房”）因与被上诉人沈阳市和平区商业网点房产管理所（以下简称“和平商业网点房管所”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月6日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月18日公开开庭审理了本案，上诉人天宇银河药房的委托代理人吕光，被上诉人和平商业网点房管所的委托代理人李晓蕾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
和平商业网点房管所一审诉称，2012年7月1日，天宇银河药房与和平商业网点房管所签订《房屋租赁合同》，约定天宇银河药房承租位于沈阳市和平区北二马路79号房产中的95平方米部分，年租金7万元，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日。天宇银河药房未按合同约定支付2014年1月1日至2014年6月30日的房屋租金35，000元，并且，合同期满后，天宇银河药房未将房屋交还，继续占用房屋。诉讼请求：1、请求判令天宇银河药房按政府指导价支付2014年1月1日至2014年6月30日的拖欠租金35，000元；2、判令天宇银河药房腾空房屋，并按原《房屋租赁合同》约定租金价格支付2014年7月1日至实际腾房之日的占用房屋使用费，并结清全部水、电、采暖、煤气、物业及其他经营费用等；3、天宇银河药房承担本案诉讼费。庭审中，和平商业网点房管所明确诉讼请求第二项要求天宇银河药房结清水、电、采暖、煤气、物业、电话网络、排污费用。
天宇银河药房一审辩称，和平商业网点房管所当时口头承诺房屋如果不拆迁就继续租给我方使用，我方使用房屋时也进行了大量的投资，包括设备、柜台、办医保、办执照及前期装修就花了30多万，去年重新办理执照花了1万多，剩余药品价值20多万，且药到一定时间是不能退。和平商业网点房管所在未通知的情况下断了电和气，我方后来找人重新接线花了8000多，停电带来的损失2万多，以上损失共计50多万。如果和平商业网点房管所不将诉争房屋继续租用我方，我方的企业就要黄了，现有的员工面临失业，也给单位带来了巨大损失。请求法院考虑我方现有的困难，在房屋不拆的前提下能给我方两年的时间以挽回损失。
原审法院审理查明，2012年7月1日，和平商业网点房管所（甲方）与天宇银河药房（乙方）签订房屋租赁合同及补充协议，约定甲方将位于沈阳市和平区北二马路79号95平方米的房屋租赁给乙方经营使用。租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日止，租金标准为70，000元，总计140，000元（一审判决笔误为14，000元），租金支付方式为每半年现金支付一次。补充协议第二条约定：“乙方在租用商业网点房屋期间，以下费用乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水费；2、电费；3、煤气费；4、采暖费；5、物业管理费等。在租赁期间，如果发生政府有关部门征收本协议未列出项目但与适用该房屋有关的费用，均由乙方支付。当乙方拖欠上述任意一项费用达一个月时，甲方有权随时解除协议，一切损失由乙方自行承担。乙方为经营所需办理有关用水、用电增容、排水及设施、排污及设施、环保、煤气、采暖、消防等事项，由乙方自行与相关部门联系办理，一切费用由乙方负责。”现该租赁合同已经于2014年6月30日到期，且天宇银河药房并未支付2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金及其后的占用费，故和平商业网点房管所诉至法院。
原审法院另查，2012年2月27日，沈阳市和平区人民政府办公室下发《关于印发和平区行政事业单位公有房产出租统一管理实施方案的通知》，内容为全区行政事业单位出租、闲置房产全部登记，交由国资办统一管理，起重工房产交接明细表包括本案诉争房屋。2014年12月4日沈阳市和平区国有资产管理办公室出具情况说明一份，内容为和平商业网点房管所系其单位下设事业单位，负责其接收管理的商业网点产权管理，负责签订租赁合同、变更、解除已签订的租赁合同及腾退房屋，收取及追索租金等工作。
原审法院认为，和平商业网点房管所、天宇银河药房签订的关于涉诉房屋的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。和平商业网点房管所、天宇银河药房签订的租赁协议的履行期限已于2014年6月30日届满，合同的权利义务终止，天宇银河药房已无占有、使用涉诉房屋的合法事由，故对和平商业网点房管所要求天宇银河药房腾房的诉讼请求，原审法院予以支持，同时天宇银河药房应当按照合同约定向和平商业网点房管所支付欠付的2014年1月1日起至2014年6月30日止的房屋租金。现合同期虽已届满，但和平商业网点房管所一直占用至今，故应参照合同约定的租金标准给付合同期满后至本判决确定给付之日止的占有使用费。关于和平商业网点房管所诉称要求天宇银河药房结清水、电、采暖、煤气、物业、电话网络、排污费用的诉求，因补充协议中已明确由天宇银河药房承担，原审法院从其约定。关于天宇银河药房称其和平商业网点房管所承诺其房屋若不拆迁可一直租与天宇银河药房使用的抗辩，因天宇银河药房并未提供证据证明其主张，故原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房于本判决生效后十日内，将位于沈阳市和平区北二马路79号，面积为95平方米的房屋完好腾出并结清全部水、电、采暖、煤气、物业、电话网络、排污费用，交付给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所；二、被告沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2014年1月1日至2014年6月30日期间房屋租金35，000元；三、被告沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所从2014年7月1日至本判决确定给付之日止的占有使用费，按合同约定租金标准计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。四、驳回原告沈阳市和平区商业网点房产管理所其他诉讼请求。案件受理费775元（原告已预交），减半收取387.5元，由被告沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房负担。
宣判后，上诉人天宇银河药房不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：上诉人与沈阳市第23中学签订房屋租赁合同时，学校负责人口头承诺只要房屋不拆迁，将一直租给上诉人使用。2012年7月1日合同到期时，被上诉人与我方签订了租赁合同，租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，2014年上半年合同尚未到期时，和平商业网点房管所口头通知要动迁不再续约，且我方并不了解沈阳市第23中学与被上诉人的关系，学校的解释为承租人的变更并不影响双方之前的约定。一审法院判决对此事实不顾，做出错误判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决。
被上诉人和平商业网点房管所辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明，2015年5月29日，和平商业网点房管所与天宇银河药房签订《房屋交接单》。
二审中，和平商业网点房管所撤回其于一审中诉请要求天宇银河药房承担争议房屋水、电、采暖、煤气、物业费用的诉讼请求。
上述事实，有房屋租赁合同及补充协议、《关于印发和平区行政事业单位公有房产出租统一管理实施方案的通知》、情况说明、房屋交接单及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：和平商业网点房管所与天宇银河药房签订的房屋租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。根据双方协议约定，租赁期限至2014年6月30日届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案租期届满后，双方未签订续租协议，天宇银河药房应将承租房屋返还。鉴于双方已于2015年5月29日交接房屋，本院对于和平商业网点房管所诉请天宇银河药房腾退房屋的请求不予审理。因天宇银河药房从2014年1月1日起并未交付租金，应承担2014年1月1日至实际腾退房屋之日的房屋租金及房屋使用费，原审法院判决天宇银河药房给付和平商业网点房管所欠付2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金35，000元并无不当。关于2014年7月1日之后的房屋使用费问题。双方租赁期限届满且未达成续租协议的情况下，天宇银河药房占有使用争议房屋并无合法依据，原审法院参照租赁协议约定的租金标准判决天宇银河药房支付相应房屋使用费并无不当，但因双方在二审期间已于2015年5月29日交接房屋，应判决天宇银河药房支付和平商业网点房管所2014年7月1日至2015年5月29日的房屋占有使用费63，863元（70，000元÷365日×333日）。关于和平商业网点房管所诉请要求天宇银河药房承担争议房屋水、电、采暖、煤气、物业费用等主张，因和平商业网点房管所在二审期间已撤销该项诉讼请求，本院对此不再予以审理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00010号民事判决第二项，即：被告沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所2014年1月1日至2014年6月30日期间房屋租金35，000元；
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00010号民事判决第一项，即：被告沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房于本判决生效后十日内，将位于沈阳市和平区北二马路79号，面积为95平方米的房屋完好腾出并结清全部水、电、采暖、煤气、物业、电话网络、排污费用，交付给原告沈阳市和平区商业网点房产管理所；
三、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00010号民事判决第三项，即：“被告沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房于本判决生效后十日内，给付原告沈阳市和平区商业网点房产管理所从2014年7月1日至本判决确定给付之日止的占有使用费，按合同约定租金标准计算。”为：沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房于本判决生效后十日内，给付沈阳市和平区商业网点房产管理所从2014年7月1日至2015年5月29日的房屋占有使用费63，863元；
四、驳回双方其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费775元，二审案件受理费775元，均由上诉人沈阳市和平区天宇银河新药特药大药房负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
代理审判员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一五年六月十二日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。