罗江县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）川0626执异5号
异议人杨菊，女，生于1979年3月8日，汉族，住罗江县万安镇斑竹村*组**号。
委托代理人代波，男，生于19年月日，汉族，住罗江县万安镇斑竹村*组**号，系异议人杨菊之夫。
申请执行人德阳市明源电力（集团）有限公司罗江分公司
负责人杨逊，经理。
委托代理人高波，四川心精诚律师事务所律师。
被执行人德阳市阳光伟业房地产开发有限公司
法定代表人潘李，经理。
委托代理人谢贤平，四川三目律师事务所律师。
第三人张敬，男，生于1976年1月18日，汉族，住德阳市旌阳区天山路二段***号。
第三人肖小华，男，生于1974年11月17日，汉族，住德阳市旌阳区银山路*号。
第三人韩兵，男，生于1988年12月27日，汉族，住四川省苍溪县中土乡裕兴村*组。
委托代理人张敬，男，生于1976年1月18日，汉族，住德阳市旌阳区天山路二段***号。
委托代理人唐朗军，四川君唐律师事务所律师。
在本院执行德阳市明源电力（集团）有限公司罗江分公司（以下简称明源电力罗江分公司）与德阳市阳光伟业房地产开发有限公司（以下简称阳光伟业房产公司）建筑工程施工合同纠纷一案中，异议人杨菊对本院查封其房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院于2016年8月23日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年8月25日举行了听证。异议人杨菊、申请执行人明源电力罗江分公司的委托代理人高波、被执行人阳光伟业房产公司的委托代理人谢贤平、第三人张敬、肖小华到庭参加听证，并提交了书面意见。现已审查终结。
异议人杨菊称，我于2015年10月8日购买阳光伟业公司在罗江开发的房屋芙蓉溪苑5栋2单元4-1号住宅，已经交款33万元，并于2016年2月25日完成契税，只等阳光伟业公司办理房产证和土地证，但法院近期查封了我购买的房屋，影响了房屋办证，请求解除对我购买的芙蓉溪苑5栋2单元4-1号房屋的查封。
申请执行人明源电力罗江分公司称，我方申请执行阳光伟业房产公司320万元款项，因阳光伟业房产公司不提供相关情况及财务报表，不配合执行，便向法院申请查封了没有在房管局过户的10多套房屋，今天参加听证的房屋有7户是2015年10月份左右买的，另1户是1月买的，且还有人未交足额款项。
被执行人阳光伟业房产公司称，这8户异议人都是从第三人处买的房子，办理的相关手续，房款已从第三人处收取，异议人差钱是差第三人的，与我方无关。
第三人张敬、肖小华、韩兵称，2013年7月22日，为了投资转让合伙向阳光伟业房产公司购买20套精装房，且约定转让时阳光伟业房产公司协助办理过户登记，其余几户买房人所买房屋均是我委托售楼部帮我进行销售，房款由我方收取，买房人均是先与我方签订合同，然后再去房管局备案，阳光伟业并未收取任何钱，现损害了我的利益，未过户还有尾款不能收取，申请对查封的13套房屋进行解除查封。
本院查明，被执行人阳光伟业房产公司（甲方）与第三人肖小华（乙方）于2013年7月22日双方签订了《商品房买卖合同补充协议》。该协议约定：“一、本协议是合同编号为580#《商品房买卖合同》(以下简称合同)的补充协议。买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的修改和补充。二、甲方在签订合同之前已向乙方明示《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》，乙方已看到并理解上述文本，且无异议。三、分期付款方式的约定：1、乙方须于2013年8月1日前支付总房款的64.65%，即人民币345541.00元。2、乙方须于2014年12月1日前支付总房款的35.35%，即人民币188939.00。四、装饰装修标准的约定：1、装饰装修标准：见附件。2、甲方必须于2014年11月30日前按照乙方要求的装饰装修标准装修出至少一套所购住宅作为样板间。3、甲方交付房屋时，乙方所购房屋必须达到上述装饰装修标准。五、对违约责任的约定：1、乙方违反本协议第三条第1、2款的约定，甲、乙双方所签合同编号为580#《商品房买卖合同》无条件解除，甲方收回所售房屋按100%本金不计息退还乙方所交购房款。2、甲方违反本协议第四条第1、2款的约定，甲、乙双方所签合同编号为580#《商品房买卖合同》无条件解除，乙方退还所购房屋，甲方三个工作日内按100%退还乙方所交购房款，并从乙方支付房款之日起按已付房款的1.5%/月支付违约金。如甲方未在三个工作日内退还乙方所交全部房款并按合同约定支付违约金，则乙方有权不退房，乙方不再支付余下房款，已付房款即为总房款，甲方仍须按主合同及本协议约定履行义务。3、甲方收回房屋或乙方退房，乙方必须配合甲方解除商品房备案登记。4、乙方转让所购房屋，甲方必须负责乙方变更商品房备案登记。5、无论是甲方收回乙方所购房屋或乙方退还所购房屋，均由甲方负责办妥解除所购商品房备案登记，解除备案登记所需费用由甲方承担。“同日，被执行人阳光伟业房产公司向第三人肖小华出具了《委托书》，该委托书的内容为：肖小华先生：您购买了阳光伟业房产公司开发的位于罗江县工业集中开发区罗蟠路口的［芙蓉溪苑］6套住房(合同编号570#，房号5-1-4-1；合同编号574#，房号5-1-6-1；合同编号580#，房号5-2-4-1；合同编号581#，房号5-2-4-2；合同编号588#，房号5-2-8-1；合同编号589#，房号5-2-8-2)。首付款为人民币2108780.00元。现我公司委托您将该购房首付款转入以下账户：开户行：德阳银行旌阳支行，户名：毛俊，账号：6225631100000806853，该购房首付款转入上述委托账户后，我公司即承认收到您的购房款。第三人肖小华根据该《委托书》分别于2013年7月30日和同年7月31日通过德阳银行股份有限公司营业部向被执行人转款2108780元。2013年7月25日被执行人阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了［芙蓉溪苑］5-2-4-1号商品房预售合同备案。2014年10月10日，被执行人阳光伟业房产公司与第三人肖小华就2013年7月22日购买的位于罗江县万安南路西侧［芙蓉溪苑］5-2-4-1号住宅（合同编号580#,交房时间2013年12月31日。）的交房事宜达成如下协议：1、2014年10月10日前交付该套住宅的钥匙及购房发票等相关手续。2、阳光伟业房产公司承诺若交房后购房者需办理合同更名手续，我公司予以全力配合办理并不收取任何费用。3、购房相关税费及维修基金由购房者自行缴纳。4、其他未尽事宜双方另行协商解决。2014年10月14日，第三人肖小华向德阳欣荣物业管理有限公司交纳了5-2-4-2房屋的电梯维护费20元/月×6=120元及2014.10-2015.3半年的物管费855元。2014年12月26日，第三人张敬、肖小华、韩兵(甲方)与被执行人阳光伟业房产公司(乙方)签订协议书，该协议书内容为：“甲方于2014年12月26日委托乙方代其销售位于四川省德阳市罗江县万安南路469号芙蓉溪苑住房19套(5-1-4-1、5-1-4-2、5-1-5-1、5-1-5-2、5-1-6-1、5-1-6-2、5-1-7-1、5-1-7-2、5-1-8-1、5-1-8-2、5-2-4-1、5-2-4-2、5-2-5-2、5-2-6-1、5-2-6-2、5-2-7-1、5-2-7-2、5-2-8-1、5-2-8-2)甲乙双方达成以下协议：1、甲方同意将19套房屋，委托于乙方销售，销售房屋房款由甲方亲自收取。2、甲方同意按每套房价39万元(含39万)以下，付给乙方每平米50元代售费；39万元以上付给乙方每平米100元代售费。3、本协议一式肆份，甲乙双方各持贰份，签字盖章生效”。第三人张敬、肖小华、韩兵还委托被执行人阳光伟业房产公司收取19套房屋的钥匙。2015年10月22日，异议人杨菊向第三人张敬付购房定金10000元。2015年10月，第三人肖小华、张敬(甲方)、异议人杨菊(乙方)居间方罗江县上诚房产经纪有限公司(丙方)签订《房屋买卖合同》，该合同的主要内容为：“第一条房屋基本情况：1、甲方自愿将位于德阳市罗江县万安南路(芙蓉溪苑)5幢2单元401号的房屋(以下简称该房屋)出售给乙方。乙方对该房屋已做充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。甲方保证房屋在签订后的状况和看房时一样。2、该房屋的基本情况如下：产权性质私有：所有权人肖小华，建筑面积182.37平方米，总层数8，物业用途住宅，结构框架，土地证号县国用(2011)第**号，土地性质出让，房屋清水房。第二条成交价格：经甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币(大写)叁拾叁万元整元(小写：330000元)，该房屋权证过户费用由乙方承担。(该房屋权证过户费用的计算依据是房管处认可评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价)。第三条居间服务费及支付：丙方为甲乙双方提供交易信息，基于丙方的居间服务费，丙方应在签订本合同时按该房屋成交价格的2%收取。1、甲方应在签订本合同时支付丙方居间服务费计人民币(大写)叁仟叁佰元(小写：3300.00元)，2、乙方应在签订本合同时支付丙方居间服务费计人民币(大写)叁仟叁佰元(小写：3300元)。第四条付款约定(本条各款项均不计利息)：(1)乙方于2015年10月10日交付定金人民币(大写)壹万元整元(小写：10000元)(2)2015年10月更改备案合同，甲方签字，更改备案合同完毕，乙方支付首付款人民币大写壹拾贰万元整(小写：120000.00元)(3)尾款人民币大写贰拾万元整(小写：200000.00元)于房屋所有权证及国有土地使用权证办理完毕3日内乙方一次性支付于甲方。异议人与第三人还就交房、水、电、气、物管费、违约责任等事宜进行了约定。2015年10月22日，异议人杨菊向第三人首付房款120000元。同日第三人肖小华到罗江住建局撤销了合同编号580#商品房（房号5-2-4-1）预售备案。异议人杨菊与被执行人阳光伟业房产公司签订了《商品房买卖合同》(合同编号1001#)，被执行人阳光伟业房产公司将其开发的芙蓉溪苑5-2-4-1号商品房出卖给异议人杨菊，约定了房屋价款付款方式，规划变更、设计变更、交付条件，市政基础设施和其他设施的承诺，逾期付款、逾期交房责任，交接手续、商品房质量、装饰、设备标准、住宅保修责任、使用承诺、共有权益、附属建筑物、构筑物、前期物业服务、专项维修资金等事项作了约定。同年10月27日被执行人阳光伟业房产公司向罗江住建局办理了该套商品房预售合同备案。2016年1月12日异议人杨菊到罗江住建局交纳住宅专项维修资金6600元。2016年2月15日，异议人杨菊付给第三人张敬购房款150000元。2016年2月20日，异议人杨菊付给第三人张敬购房款50000元。因异议人杨菊系征地拆迁货币安置户自愿购买商品房，2016年2月25日，异议人杨菊到罗江县地税局办理了契税（免征）手续，向被执行人阳光伟业房产公司交纳400元的代为办证费用。2016年2月28日异议人杨菊向四川金苹果物业服务有限公司交纳2016年3月1日-2017年2月28日的住宅物管费、楼道能耗费和门禁卡合计2388元。
因被执行人阳光伟业房产公司下欠申请人明源电力罗江分公司工程款，申请人便向德阳仲裁委员会申请仲裁。2015年6月12日，德阳仲裁委员会作出(2014)德仲字第440号裁决书，裁决：一、被申请人阳光伟业房产公司于本裁决送达之日起十日内向申请人明源电力分公司支付工程欠款2989400元；二、被申请人于本裁决送达之日起十日内向申请人支付违约金145296元；本案仲裁费35068元、财产保全费5000元由被申请人承担。”由于被执行人未履行生效仲裁裁决书的义务，申请人便于2015年6月29日向德阳市中级人民法院申请执行。同年7月10日，德阳市中级人民法院又将该案指定本院执行。本院于同年7月20日受理明源电力罗江分公司的执行案件。本院在执行中，根据申请人提供的执行线索和要求，于2016年5月4日依法查封了被执行人阳光伟业房产公司开发的位于罗江县芙蓉溪苑5栋2单元4-1；4-2；5-1；6-2；7-2；8-1；8-2；5栋1单元5-1；5-2；6-1；7-1；8-1；8-2房屋13套，并向罗江住建局（县房管所）发出“在本院查封期间，停止办理(上述房屋)产权变更、抵押等权利行为。”的协助执行通知书。异议人杨菊等知道其所购买的房屋被查封后，遂于2016年8月18日向本院提出执行异议，请求法院解除查封。
本院认为，第三人肖小华与被执行人阳光伟业房产公司经协商签订《商品房买卖合同》，购买了被执行人开发的位于罗江芙蓉溪苑5栋2单元4-1房屋，按约定付清了房屋价款，并到罗江住建局办理了商品房预售备案，支付了部分物管费和电梯维修费。后第三人又将其购买的该套商品房卖给异议人杨菊，第三人肖小华与异议人杨菊签订了《房屋买卖合同》，异议人杨菊已支付全部房屋价款。第三人肖小华到罗江住建局办理了撤销该套商品房预售备案。同时异议人杨菊与被执行人阳光伟业房产公司签订了《商品房买卖合同》，并向罗江住建局办理该套商品房预售备案，交纳了住宅维修金，向罗江县地税局交纳了房屋契税。现异议人杨菊所购买房屋的产权登记手续正在办理中。
综上，异议人杨菊在购房过程中并没有与被执行人阳光伟业房产公司发生直接的债权债务关系，同时被执行人阳光伟业房产公司也认为所查封的房屋所有权转移与自己没有关系。虽然异议人杨菊购买的该套商品房登记在被执行人阳光伟业房产公司名下，但在人民法院查封之前，被执行人阳光伟业房产公司已将该套商品房卖与第三人肖小华，后第三人肖小华又将该套商品房通过房屋中介公司卖与异议人杨菊且已签订有效的房屋买卖合同，异议人杨菊付清了房屋价款，占有该不动产。故异议人杨菊提出解除查封的理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
解除对异议人杨菊购买的位于罗江芙蓉溪苑5栋2单元4-1号房屋的查封。
如不服本裁定，可以自收到本裁定之日起十日内向德阳市中级人民法院申请复议。
审 判 长 赵昌贵
代理审判员 邱 洪
人民陪审员 黄 忠
二〇一六年九月五日
书 记 员 蒲 航
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。