清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终436号
上诉人（原审被告）：杜海，男，1985年9月8日出生，汉族，住清远市清城区×××路×号*座b601，身份证号码：××××1118。
委托代理人：吕国文、何慧文，均为广东新北江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司清远分公司，地址：清远市清城区东城莲发居委会××××街×栋1楼。
负责人：陈卓。
委托代理人：刘依强，系广东敏锐律师事务所律师。
委托代理人：潘美婷，系广东敏锐律师事务所实习律师。
原审第三人：清远市奥园置业有限公司，地址：清远市清城区东城莲发居委会××××街第×栋。
法定代表人：郭梓宁。
委托代理人：潘立林，公司员工。
上诉人杜海因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司清远分公司（以下简称“清远中奥公司”）、原审第三人清远市奥园置业有限公司（以下简称“奥园公司”）物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民四初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，奥园公司系清远奥园（项目）的开发商，杜海系清远市清城区东城莲发居委会×××街8幢房屋的业主。2010年12月18日，奥园公司（甲方）与广东中奥物业管理有限公司（乙方）签订了《清远奥园前期物业服务合同》，选聘广东中奥物业管理有限公司对清远奥园提供前期物业管理服务。为方便工作需要，经与奥园公司协商并征得其同意，广东中奥物业管理有限公司将清远奥园小区的物业管理事务交由分公司清远中奥公司负责（包括日常的物业管理服务、物管费的收取、水电费的代收代缴等，并有权以分公司名义与业主签订《前期物业管理协议》以及行使物管费的追索权），并于2011年1月1日出具了书面《管理委托书》。上述合同及委托书签订后，清远中奥公司依约对清远奥园实施了物业管理。
2010年12月4日，杜海收楼，亦于当日签字确认了《前期物业服务协议》，该协议第四条约定：“物管费自收楼通知书上载明的收楼之日起计算，交费周期为每6个月一次，预交时间为第6个月的15日前，以此类推，并按照下列标准收取1、别墅以建筑面积计算每平方米2.5元／月；2、花园按面积计算每平方米0.5元／月。若业主未按上述约定时间和标准缴纳物管费，则从逾期之日起按欠缴金额的每日千分之二计算滞纳金；若连续三个月未交纳物管费，清远中奥公司将采取法律诉讼方式追缴物业费及滞纳金，由此产生的其他费用如（诉讼费、律师费等）由业主承担”。庭审中，清远中奥公司认可杜海已按照《前期物业服务协议》约定的标准向其足额缴纳了2013年12月31日之前的物业管理费，杜海提出双方协议约定的滞纳金计算标准过高。杜海的房屋建筑面积共264.92平方米，所占花园面积共90平方米，每月应缴物业管理费707.3元（264.92×2.5＋90×0.5）。后杜海自2014年1月1日起未依约向清远中奥公司支付物业管理费，至2015年3月31日欠缴物管费共10609.5元。
另查明，清远中奥公司系广东中奥物业管理有限公司的分公司，营业执照上登记的成立日期为2011年1月30日，经营范围包括物业管理服务等。清远中奥公司提交的《外地进驻清远物业管理企业资质备案证书》有效期至2014年2月28日。2014年2月11日，清远市机构编制委员会办公室发文（清机编办发（2014）8号）取消外地进驻清远物业服务企业资质变更备案。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。清远中奥公司与杜海签订的《前期物业服务协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同规定的情形，虽清远中奥公司在2010年12月4日杜海签字之时尚不具备民事主体资格，清远中奥公司此时暂处于筹备阶段，但杜海在其签字确认该《前期物业服务协议》之后至2014年1月1日前，以依约足额缴交物业管理费的行为履行了协议约定的主要合同义务，现有证据不能证明在此期间杜海曾就协议的效力及物管费的收取标准问题向清远中奥公司或广东中奥物业管理有限公司提出过异议，且清远中奥公司在2011年1月30日即已依法登记成立，属于法律规定的“其他组织”，故应认定双方签订的《前期物业服务协议》有效。因此对于杜海提出双方签订的《前期物业服务协议》无效的抗辩，原审法院不予采纳。根据民法中的公平原则、权利义务一致原则，杜海应当按照该协议约定的标准向清远中奥公司缴纳物业管理费。现杜海拖欠2014年1月1日起至2015年3月31日期间的物业管理费未付，应向清远中奥公司支付物管费共10609.5元。
因杜海没有按时缴费，按照双方《前期物业服务协议》的约定，杜海未能在2014年1月15日前向清远中奥公司支付该期物业管理费，其应向清远中奥公司支付逾期交费产生的滞纳金（即清远中奥公司主张的违约金），现清远中奥公司主张从2014年2月11日计算违约金，系对自己权利的处分，原审法院予以准许；但双方协议约定的滞纳金计算标准过高，因清远中奥公司所主张的滞纳金实为未取得物管费而产生利息损失，不应超出法律及司法解释有关利率保护的范围，原审法院予以调整，清远中奥公司主张的违约金可自逾期之日，即2014年2月11日起按所欠金额每日0.5‰的标准计付至欠款实际付清之日止。故对于清远中奥公司要求杜海支付自2014年1月1日至2015年3月31日止的物业管理费10609.5元及违约金（自2014年2月11日以所欠金额按每日千分之二的标准计付至实际付清之日止）的诉讼请求，原审法院仅予部分支持。因双方在《前期物业服务协议》中明确约定若杜海连续三个月未交纳物管费，应负担清远中奥公司为此产生的律师费，清远中奥公司已实际支付律师费1800元，该部分费用亦应当由杜海承担，清远中奥公司该项诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十一条、第四十七条的规定，于2015年10月23日作出（2015）清城法民四初字第504号民事判决：一、杜海于本判决生效之日起10日内向广东中奥物业管理有限公司清远分公司支付物业管理费10609.5元及违约金（违约金自2014年2月11日起按所欠金额每日0.5‰的标准计付至实际付清之日止）。二、杜海于本判决生效之日起10日内向广东中奥物业管理有限公司清远分公司支付律师费1800元。三、驳回广东中奥物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。本案受理费111元，由杜海负担。
宣判后，杜海不服，向本院提起上诉，请求：l、撤销清城区人民法院（2015）清城法民四初字第504号《民事判决书》，驳回被上诉人诉讼请求。2、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由是：一审判决审查事实不清，适用法律不当。一审时上诉人提出如下观点并举证予以佐证，但一审判决根本没对上诉人所提观点和举证予以回应，只是罗列一些被上诉人有利的观点就支持了被上诉人的全部诉讼请求。具体事实和理由如下：1、被上诉人并非涉案物业管理服务的合法中标单位，也未取得物业管理资质备案证书，所签订《前期物业服务协议》（以下简称《协议》）属于无效合同。清远市住房和城乡建设局档案显示，被上诉人并非涉案物业的合法中标单位。被上诉人于2010年12月4日与上诉人签订《协议》，但此时被上诉人仍未取得工商营业执照，被上诉人于2012年2月29日才取得清远市住房和城乡建设局的《外地进驻清远物业管理企业资质备案证书》，也就是说，被上诉人在签订《协议》时是没有民事主体资格，也没有物业管理资质。因此，《协议》属无效合同。无效合同自始无效，被上诉人不能依据没有法律效力的合同向上诉人收取物业管理费，其依据《协议》所主张的律师费也应一并驳回。2、房屋在办理移交手续时并未经验收合格，该移交属无效移交，不产生移交法律后果，所造成的一切损失应由被上诉人与开发商承担，与上诉人无关。清远市住房和城乡建设局档案显示，上诉人所购买的房屋于2011年9月7日才验收合格。但上诉人办理物业移交是在2010年12月4日，开发商和被上诉人是在向上诉人隐瞒房屋未经验收合格这一事实的情况下，欺骗上诉人办理物业移交手续。根据国家法律规定上诉人和开发商所签订《广东省商品房买卖合同》第八条第4页“取得单位工程竣工验收合格报告后可交付使用”的约定，上诉人所购房屋在办理移交手续时并不具备移交条件。这就说明，房屋并未合法有效移交给上诉人。在此情况下，被上诉人无权向上诉人收取物业管理费用。3、即使被上诉人存在事实上的物业管理行为，但因上诉人所在小区属住宅类，而非别墅类，被上诉人应以《清远市物业服务收费管理实施细则》的规定向开发商收取物业管理费用。清远市住房和城乡建设局档案显示，上诉人所购房屋属住宅类，而非别墅类。被上诉人只能按《清远市物业服务收费管理实施细则》规定的收费标准收取物业管理费。4、上诉人没有享受被上诉人所提供的物业服务，被上诉人所提供物业管理服务亦不符合《协议》约定。被上诉人无依据向上诉人收取物管费，更无权收取滞纳金。1）、上诉人至今仍未入住该物业，从来没有享受过被上诉人提供的任何物业服务。上诉人与被上诉人所签《协议》属于对价合同，也就是说，上诉人在享受了在被上诉人提供的物业服务后才应支付相应对价即物管费，但上诉人至今未入住该物业，也没有将物业出租或交付任何第三人使用，因此减少了被上诉人提供相应服务，被上诉人不应收取上诉人物管费，更勿论滞纳金。2）、被上诉人没有按《协议》第一条约定编制物业服务及财务年度计划和每六个月向上诉人等业主公布物业服务费用收支情况；也没有按《协议》第二条提供合约的小区安保和社区文化服务；所提供服务没有达到《协议》第三条约定的质量标准。3）、被上诉人所服务的涉案物业曾发生二起偷盗案件（案件发生后，被上诉人自知服务不到位，主动减免该二位业主二年物管费），至今仍使用临时用电，没有小区会所，没有与收费水平相符合的物业服务。4）《协议》第四条约定上诉人每6个月预交纳一次物业管理费用，若没按期预交费用即应自逾期之日按每千分之二交付滞纳金给被上诉人。根据该二条约定，被上诉人在没有提供的任何物业服务给上诉人的情况下，即要上诉人预交6个月的服务费。一旦上诉人不预交服务费，却要按每日千分之二承担未曾享受过的服务费的滞纳金。如此的约定明显违反《合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。明显属于无效合同条款。5）、《协议》第四条二约定物管费收费标准：别墅按建筑面积计算：2.5元／月／平方米；花园按面积计算0.5元／月／平方米，同时约定在房产证领取后，按照《房产证》记载的面积交纳物业服务费，并约定已收取的物管费不予多退少补。该条约定存在违反《中华人民共和国价格法》“第十二条经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施，第四十一条经营者价格违法行为致消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”强制性规定。同时该约定也不符合上诉人所购属住宅的分类。上诉人的物业于2012年办理并领取《房产证》，但《房产证》并没有记载花园面积，上诉人与开发商所签的《商品房销售合同》也没有约定花园权属归谁，根据“在房产证领取后，按照《房产证》记载的面积交纳物业服务费”的约定和在花园权属仍未明确的情况下，被上诉人收取上诉人花园的物管费明显没有事实和法律依据。应依法驳回。
被上诉人广东中奥物业管理有限公司清远分公司口头答辩称：1、前期物业服务合同，是通过公开招投标所选，也已经备案，内容和形式均合法有效，合同的合法性不容置疑。2、前期协议，从一审物业公司所提供的资质证书看，在2005年时物业公司已经取得物业管理资质。而清远市的外地企业进驻资质备案的只是部门规章，对物业公司的资质没有任何的影响，也不能就此认定合同效力的依据，物业公司在随后也已经向相关部门进行了备案，也取得了相关证书。上诉人认为为物业公司不具备，合同无效的说法不符合法律规定。二、就案涉的物业而言，上诉人在2010.12.4日就已经收楼，因此，上诉人现提出未通过竣工验收的说法不仅不符合客观事实，也不符合合同法以及最高人民法院关于商品房买卖合同的相关司法解释。三、关于物业收费的标准问题。在一审庭审时，上诉人已经明确确认案涉为别墅这一点有相关的庭审笔录和庭审录像可以证明。从上诉人在一审中向法院提交的相关验收报告中也反映出案涉物业的性质是别墅。如一审判决在上诉人和被上诉人双方所签订的前期物业服务合同之中除约定了别墅和花园的收费标准外，并没有其他洋房的收费标准约定，事实上上诉人也曾据此缴交物业管理费。从这些情况看反映出上诉人是确认为案涉物业为别墅的定性。根据众所周知的看法对于案涉物业单家前有小花园的性质明显是别墅，就案涉物业为别墅的问题事实已很清楚。根据别墅并不属于政府指导价的范围。双方在合同之中进行约定。因此，上诉人认为物业收费标准缺乏标准的说法是没有根据的。四、上诉人认为被上诉人没有尽到物业管理义务的说法没有根据，上诉人的上诉没有相关事实依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
清远市奥园置业有限公司口头答辩称：一、本案是物业管理纠纷，至于买受人与物业公司的纠纷与第三人没有直接的关系。二、根据一审提交的证据已经证实案涉房屋已经达到竣工验收交付条件。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点是：1、双方签订的《前期物业服务协议》是否有效。2、上诉人是否于2010年12月4日办理了收楼手续。3、涉案物业管理费是否过高。4、被上诉人是否尽到物业管理义务。
关于双方签订的《前期物业服务协议》是否有效的问题。本案双方是在平等自愿、协商一致的基础上签订的《前期物业服务协议》，且内容并没有违反法律禁止性规定，原审法院确认该协议合法有效正确。虽然被上诉人在签订协议时没有取得物业资质备案证书，但被上诉人在实施管理期间已通过公开招投标的方式于2012年2月29日取得了《外地进驻清远物业管理企业资质备案证书》，已符合《物业管理条例》规定的前期物业管理条件，因此，上诉人以被上诉人在签订协议时没有取得物业资质备案证书为由，认为双方签订的《前期物业服务协议》无效的上诉请求，依据不足，本院依法不予采纳。
关于上诉人是否于2010年12月4日办理了收楼手续的问题。虽然上诉人收楼时涉案房屋并没有到达合同约定的交楼条件，但上诉人对于涉案房屋于2010年12月4日办理收楼手续的事实予以确认，且双方对于未达到交楼条件但已实际收楼是否为有效交楼并没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为涉案房屋已于2010年12月4日交付上诉人使用。上诉人以涉案房屋在交付时未达到合同约定的交付条件为由，认为不具备交楼条件的上诉请求，依据不足，本院依法不予采纳。
关于涉案物业管理费是否过高的问题。双方签订的《前期物业服务协议》中明确约定物业费的收取为按别墅建筑面积每月每平方米2.5元、花园按每月每平方米0.5元收取，该约定是双方当事人的真实意思表示，上诉人签订协议时并没有对该收费标准提出异议，且协议签订后，上诉人亦一直按该标准交费，因此，原审法院判令上诉人按协议约定的收费标准向被上诉人缴交尚欠的物业管理费并无不当。至于上诉人提出涉案房屋不属于别墅，不应按协议约定的收费标准收费的问题。经查，涉案房屋虽然合同并没有明确约定为别墅，但该房屋为联排独立的三层房屋，是一种有天、有地、有花园的私密生活空间，符合联排别墅的特征，且上诉人并无提供证据证实双方约定的物业收费标准超出同类房屋的物业收费标准，因此，上诉人以涉案房屋不应按双方约定的收费标准收费的上诉理由欠充分，本院依法不予支持。
关于被上诉人是否尽到物业管理义务的问题。本案中，上诉人虽然提出被上诉人提供的物业服务未达到协议的约定，但其并没有提供相关证据予以证实，对此，上诉人应承担举证不能的法律责任。至于上诉人提出其未入住该物业不应收取物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”的规定，涉案房屋应交纳的物业管理费在双方签订的《前期物业服务协议》当中已有明确约定，而该协议对于未入住的业主并没有约定不应交纳物业管理费，因此，上诉人以其并没有实际入住为由，认为不应交纳物业管理费的上诉请求，缺乏事实及法律依据，对其该项上诉请求，本院依法不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费222元，由上诉人杜海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年五月十日
书 记 员 张丽萍