贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黔南民商终字第149号
上诉人（原审被告）肖瑞兵。
被上诉人（原审原告）黔南州国有资本营运有限责任公司。
法定代表人王勤，该公司董事长。
原审被告曾庆菊。
上诉人肖瑞兵与被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司及原审被告曾庆菊房屋租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年6月5日作出（2014）都民初字第594号民事判决后，肖瑞兵不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2011年3月1日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于文峰路门面出租给乙方使用，租赁期为一年，即从2011年3月1日至2012年2月28日，月租金2900元，每月5日前交付当月租金。二被告承租的门面即都匀市文峰路21号一层＊号门面，租赁期届满后，双方未续签租赁合同，二被告交纳租金至2013年8月。从2013年9月起至今被告未向原告交纳租金，2013年7月18日原告向被告发送关于门面公开招租的书面通知，告之其国有资产门面要通过黔南州公共资源交易中心向社会进行公开招租，如需要继续承租门面，需到黔南州公共资源交易中心报名参与公开招租。2013年8月14日，被告曾庆菊报名参加6号门面的竞租，2013年8月19日，被告肖瑞兵报名参加＊号门面的竞租，被告曾庆菊以每月15100元的房租取得了＊号门面的承租权，被告肖瑞兵未中标。2013年8月27日，原告向被告曾庆菊发出通知，要求其按照成交确认书确认的招租结果在3个工作日内支付3个月的租金，若不付清，视为主动弃权或者违约，后被告曾庆菊弃标，未与原告签订《房屋租赁合同》，其交纳的6000元保证金被作为违约金未予返还。2013年8月30日、9月13日原告向被告曾庆菊发出限期收回门面的通知和律师函，该函件被告肖瑞兵收悉，被告至今未返还门面，原告遂向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将位于都匀市文峰路21号一层＊号门面返还原告；2、被告从2013年9月1日起至门面返还时止，按照每月15100元的标准支付门面占用费；3、诉讼费用由被告承担。另查明：都匀市肖瑞兵遵义豆花面店原系二被告合伙经营，2013年4月29日，被告肖瑞兵（甲方）和被告曾庆菊（乙方）签订了终止合伙协议，协议载明由于双方经营不合，造成亏损，乙方已找到工作，同意乙方退出合伙，经结算甲方应付乙方12000元，由于甲方无钱支付，乙方经营5月至8月共4个月的盈利抵账结清，协议生效后甲方的经营与乙方无关，乙方不再承担任何费用。从2013年9月起，都匀市肖瑞兵遵义豆花面店由被告肖瑞兵独自经营，本案涉及的＊号门面的实际使用人是被告肖瑞兵。
原审原告黔南州国有资本营运有限责任公司一审诉称：2011年3月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于都匀市文峰路21号一层＊号门面出租给二被告使用，租期从2011年3月1日至2012年2月28日，月租金2900元；合同到期后双方未续签合同；2013年7月18日，原告向被告发送关于门面公开招租的书面通知，告知如需继续承租门面，需要到黔南州公开资源交易中心报名参与公开招租；2013年8月20日，被告曾庆菊参与竞标，并以每月15100元的房租中标，取得了＊号门面的承租权；但中标后，经原告多次催告，被告未按照中标的义务与原告签订《房屋租赁合同》，也未按照中标价交纳房租；故向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即将位于都匀市文峰路21号一层＊号门面返还原告；2、被告从2013年9月1日起至门面返还时止，按照每月15100元的标准支付门面占用费；3、诉讼费用由被告承担。
原审被告肖瑞兵一审辩称：如果按每月2900元收取租金，被告肖瑞兵愿意继续承租该门面；原告现在要收回门面，被告肖瑞兵要求原告解决门面转让费和装修费12万元。
原审被告曾庆菊一审辩称：原来的租赁合同的确是被告曾庆菊签订的，但2013年4月，被告曾庆菊与被告肖瑞兵发生矛盾，仅经营到同年8月；后被告曾庆菊参与投标，并以每月15100元的房租中标，考虑到实在无法承受这么高的租金，就弃标，投标时交纳的6000元保证金也被作为违约金扣下，所以被告曾庆菊既不是门面的实际使用人，也没有和原告签订租赁合同，故不应该承担本案的责任。
一审法院认为：原、被告于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同；该租赁合同租赁期间届满后，双方未续签合同，被告仍继续使用房屋并向原告交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方间的租赁为使用性30标，考虑到实在无法承受这么高的租金，就弃标；不定期租赁；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同；本案的租赁合同租赁期间届满后，根据对国有资产的管理规定，原告已于2013年7月18日向被告发送了公开招租的书面通知，被告曾庆菊参加了＊号门面的竞标，中标后又弃标；此后，原告向被告发出限期收回门面的通知和律师函，原告已履行了解除合同的通知义务，双方的租赁合同已经合法解除；＊号门面的实际使用人是被告肖瑞兵，其继续占用租赁房屋已没有法律依据，故应承担向原告返还租赁物、支付租金及赔偿损失的民事责任；被告曾庆菊提交的终止合伙协议，虽是在举证期限届满后提交的，但鉴于当事人的文化程度以及对诉讼程序的认知度不高，且该证据能充分证明被告曾庆菊和被告肖瑞兵终止合伙关系的案件事实，故该证据予以采信，被告曾庆菊弃标，并未与原告签订新的租赁合同，也未实际占用租赁房屋，故被告曾庆菊不承担本案的民事责任；原告要求被告按照每月15100元的标准支付门面占用费，因原告并未与被告曾庆菊签订新的租赁合同，以此标准确定门面占用费不尽合理，结合原租金标准、周边门面的中标价以及门面面积等因素，酌情确定门面占用费为每月4000元；被告肖瑞兵要求原告承担其门面转让费及装修费，形成了反诉请求，但在该院规定的时间内未交纳诉讼费用，故在本案中不予审理，被告肖瑞兵可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告肖瑞兵于本判决生效之日起十日内返还原告黔南州国有资本营运有限责任公司位于都匀市文峰路21号一层＊号门面；二、被告肖瑞兵于本判决生效之日起十日内支付原告黔南州国有资本营运有限责任公司门面占用费，按每月4000元的标准从2013年9月1日起计付至门面返还时止；三、被告曾庆菊不承担本案的民事责任。案件受理费1358元，原告黔南州国有资本营运有限责任公司负担358元，被告肖瑞兵负担1000元。
一审宣判后，上诉人肖瑞兵不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、判决双方于2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》继续有效，并履行该合同至租赁房屋被相关部门拆迁时止。其主要理由：1、该合同期限届满之后，被上诉人没有再与上诉人签订该门面租赁的书面合同是事实，但事出有因，该合同届满后被上诉人曾口头承诺上诉人门面由于将被拆迁就不再签订书面合同了，同意上诉人按原合同确定的租金交纳租金费直至该房屋拆迁为止。2、合同期限届满后被上诉人与上诉人通过口头合同的形式对双方原租赁合同继续有效进行了追认，双方对于该房屋的出租与承租行为具有连续性，也就是双方均同意继续履行2011年3月1日签订的《房屋租赁合同》，只是不再履行新的合同补签章（字）手续而已，即从2013年3月1日后双方执行的该房屋租赁合同的权利义务就是原合同约定的权利义务。3、虽然被上诉人从2013年7月以后曾向上诉人以各种方式表示要求解除双方房屋租赁合同，但上诉人从来没有应许同意过，双方没有对合同的解除达成任何合意，该合同在没有被司法机关确认为无效合同之前继续有效。
被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司二审答辩称：一、双方合同到期后，未继续签订书面租赁合同，根据合同法第215条的规定，双方之间转为不定期租赁。在上诉人的合伙人曾庆菊中标但不履行中标后的合同义务后，答辩人陆续向上诉人下达书面通知及律师函，作出了明确解除不定期租赁合同的意思表示，上诉人也口头承诺返还诉争门面但一直未返还。答辩人的行为已经具备合同法232条规定的法定解除不定期租赁合同的条件，双方的不定期租赁关系已经终止。上诉人称答辩人单方无权解除合同的上诉理由缺乏法律依据。二、对于上诉人想利用诉权达到拖延交还国有资产的目的和故意扩大损失的行为，希望二审法院及时驳回上诉人无理的上诉请求，以便答辩人早日通过强制执行程序依法收回被占用的国有资产。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求。
原审被告曾庆菊二审未作陈述。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，双方未再续签合同，上诉人肖瑞兵仍继续使用房屋，被上诉人黔南州国有资本营运有限责任公司未提出异议，并收取相应的租金，故双方的租赁关系应认定为不定期租赁关系。上诉人肖瑞兵主张其与被上诉人之间已对续租事宜达成口头协议，但其对此未能提供证据予以证明，对此主张本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，在不定期租赁中，当事人任何一方享有对合同的任意解除权。本案中，尽管上诉人肖瑞兵有继续租赁房屋的意愿，但被上诉人仍可解除其与上诉人之间的租赁合同关系。被上诉人根据对国有资产的管理规定，已于2013年7月19日向曾庆菊送达了公开招租的书面通知，曾庆菊参与了＊号门面的竞标，中标后又弃标，此后，被上诉人向上诉人发出限期收回门面的通知和律师函，被上诉人已履行了解除合同的通知义务，双方的租赁合同自上诉人收到通知时已经合法解除。现上诉人对合同解除有异议要求继续履行合同，一方面，其未就解除合同的效力提起诉讼，另一方面，该异议也超过了最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”规定的期间，故上诉人要求继续履行合同的理由不能成立。
综上所述，本案双方当事人之间的租赁合同已经解除，上诉人继续占有使用门面已没有法律依据，一审判决上诉人向被上诉人承担返还租赁物、支付占有使用费的民事责任并无不当，上诉人肖瑞兵的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1358元，由上诉人肖瑞兵承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚 斌
代理审判员 王开恒
代理审判员 万 青
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 裘文昕