浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第1389号
原告：义乌市孝富物业服务有限公司。
法定代表人：黄孝富。
委托代理人：黄亮亮。
委托代理人：楼淳杰。
被告：傅仕福。
委托代理人：楼小芳。
原告义乌市孝富物业服务有限公司为与被告傅仕福物业服务合同纠纷一案，于2013年6月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用小额诉讼程序独任审判，于2013年7月24日公开开庭进行了审理。原告义乌市孝富物业服务有限公司的委托代理人黄亮亮、楼淳杰，被告傅仕福及其委托代理人楼小芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市孝富物业服务有限公司诉称，2006年4月1日，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（现代花园开发商）与原告签订了一份“物业服务合同”，合同约定由原告为现代花园提供前期物业管理服务。被告系义乌市现代花园X幢X单元XXX室房屋的所有人。2007年12月21日，被告收到并详细阅读了原告发放的“临时管理规约”，并在当天与原告签订了一份“临时管理规约承诺书”。“临时管理规约”中约定由原告为现代花园提供物业管理服务，物业费每年交一次，在第一年第一月的上半月前交纳；逾期不交纳物业服务费或其他费用的，业主须支付每日3‰的滞纳金及服务者因追讨欠款而发生的一切费用。但被告一直未向原告交纳2010年-2012年期间的物业服务费4191元、2010年-2012年期间的架空层J157服务费720元、2008年-2010年期间的电梯公摊能耗费1746元。至今为止，虽经原告多次催讨，被告仍拒绝交纳。为此，诉请判令被告支付原告物业服务费4191元、架空层J157服务费720元、电梯公摊能耗费1746元及滞纳金（滞纳金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，暂计算到2013年5月29日为2528元），共计9185元；被告承担原告因追讨物业费支出的1000元费用；诉讼费用由被告承担。
被告傅仕福辩称，一、原告未按物业服务合同和业主手册中的约定履行义务，主要有：1、原告未按物业服务合同、业主手册中的约定及相关行业规范的要求履行维修养护和管理义务。被告于2007年12月21日接收了现代房产5幢1单元602室后，发现J157架空层自动卷拉门在开关时发生刮擦及门两边的墙体渗漏，被告曾多次与原告联系，要求给予维修，但是原告一直未进行维修，没有尽到应尽的义务；2、原告乱收费。2007年12月21日现代花园交房时，原告向被告收取电视初装费300元，可未给被告开通电视业务。原告向被告收取2008、2009年J157架空层的耗能费408元，原告未按临时管理规约约定和发改局相关文件进行收费，应退还被告；3、被告于2010年1月25日回现代花园小区东大门门岗时，因原告的钢架工作台倒下，损坏被告的奥迪A4轿车右前侧、后门，造成经济损失4200元；4、小区内经常有外来车辆乱停放在业主的架空层门前，给业主出入带来不便；5、2010年12月福泰隆超市在现代房产的大楼里开业时，原告为了自己与商家的利益，擅自将原先的东大门（原有东、西两个大门）封堵改成消防通道，把北门的消防门改成了出入大门，给业主出行带来了极大不便。二、原告严重的违反了国家法律、法规，无视小区的消防安全，存在严重安全隐患，业主的生命、财产得不到保障。1、原告未履行对物业的共有部位、共有设施设备的安全管理，把小区各单元楼道通向顶楼的疏散安全通道全部用防盗门封闭。若发生火宅或其他事故，该疏散安全通道根本无法起到作用，存在严重的消防安全隐患。2、根据有关法律法规规定，房地产在开发建设时，小区住宅与店面营业房之间有架空框架隔开，现在被原告改成楼层出卖或出租，严重的违反了消防安全法及其他的法律法规，侵犯了业主的合法权益。3、原告未尽到消防通道的安全管理职责，消防道路变成了停车场，给小区消防安全造成严重的隐患。以上情况，被告多次向原告反映，并要求原告进行维修和整改，但原告却置之不理。被告的物业服务费已交至2009年12月底。由于以上原因，被告曾多次向原告提出，你们什么时候整改到位，什么时候交付物业费，直到如今原告也未进行整改。在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝交付物业费。因原告违约在先，也就不存在滞纳金和因追讨欠款发生的一切费用。因此，请求法院驳回原告的诉请。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、物业服务合同两份、临时管理规约一份（包含在业主手册内）、临时管理规约承诺书一份，证明原、被告之间存在物业服务关系的事实；
2、浙江省义乌现代房地产开发有限公司出具的证明一份，证明城市花园J157架空层系被告所有的事实；
3、义乌市发改局文件（义发改办（2009）2号）一份、现代花园X幢X单元XXX室费用明细一份、律师函及国内挂号信函收据一份，证明被告拖欠原告物业管理费4191元、架空层J157服务费720元、电梯公摊能耗费1746元及原告多次向被告催讨的事实；
4、收款收据一份，证明原告为追讨被告拖欠的费用而支出1000元费用的事实；
5、当庭提供房产档案证明一份，证明被告系涉案房屋的所有权人的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1无异议。对证据2无异议。对证据3中的发改委文件无异议，对费用明细无异议，但对架空层的能耗费及滞纳金有异议，原告没有收费依据，是不应该收的。被告没有收到过原告寄送的律师函。2012年前的物业费已经过了诉讼时效。对证据4的真实性有异议，该收据不是正式的发票，而且这笔费用也是没有必要的。对证据5无异议。
被告为证明其主张，向本院提供以下证据：
1、当庭提供原告出具的收款收据一份、义乌市广播电视传输中心开具的发票一份，证明被告开通了一次有线电视，物业公司和广播电视公司都收取了300元初装费，原告收取的费用不合理的事实；
2、当庭提供原告出具的物业费发票两份、收款收据一份以及收款凭证两份，证明被告缴纳了2008、2009年的物业费及2008年的能耗费，还可以说明原告乱收费的事实，业主手册第25页，架空层是每月20元，注明了是临时标准，但是发改委文件中并没有架空层的收费标准，原告是乱收费，从收款凭证可以看出，架空层里面的电费等费用都是我们自己交的，不存在能耗费的事情；
3、原告提供的发改委文件一份，证明架空层收费没有依据的事实；
4、2006年4月1日的物业服务合同一份，证明合同约定2008年9月才开始收费，但是原告收费从1月1日开始，前面多收的8个月物业费应当退还被告；
5、当庭提供照片打印件48份，证明：1、小区内车辆乱停放的事实；2、原告未经业主同意对小区东门进行改造，造成业主诸多不便的事实；3、物业公司将安全出口用防盗门堵住，威胁到业主生命财产安全的事实；4、原告管理不善，业主将车停在消防通道上，威胁到业主生命安全的事实；5、业主住宅和店面房之间有两间四层的架空层，被物业公司擅自加层进行出租或出卖的事实；
6、当庭提供从网上打印的原告的招聘广告一份，证明原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司是上下级企业关系，物业服务合同订立不合法的事实。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。初装费与本案没有任何关联。广播电台收取的初装费和物业公司收取的初装费是不矛盾的，广播电台收取的是有线电视的接通费用，物业公司收取的是有线电视接通前期的一些服务费用。对证据2中，物业费发票的真实性无异议，原告并未向被告主张2008年、2009年的物业服务费。架空层费用原告有上报，但是发改委还没有审批下来，所以现在还是按临时规约的标准收费，并不是原告乱收费。对架空层收款收据的真实性无异议，但架空层的能耗费原告并未向被告主张，原告主张的是电梯和增压水泵的公摊能耗费。对收款收据真实性无异议，但与本案没有关联，原告并未向被告主张该部分费用。对证据3，发改委并没有明确规定架空层费用如何计算，原、被告应按照双方约定的标准，原告并没有违反法律法规。对证据4，业主是什么时候入住的，我们就从什么时候开始收费，原告并不清楚被告具体是什么时候入住的，如果被告有异议，可以另行起诉，即使被告另行起诉，也已经过了诉讼时效。对证据5反映小区车辆乱停放的照片的的真实性无异议，小区内乱停乱放比较普遍，物业公司对业主也只能进行劝导，原告已经尽到了物业管理义务。对反映原告对小区东大门进行改造的照片，因是打印件，真实性有异议，该份提示只能证明物业公司因为业主的出入问题在积极与超市进行沟通，已经尽到了物业管理的义务，并不能证明被告的证明目的。对反映安全出口被堵的照片，因是打印件，对真实性有异议，光从照片上并不能看出存在安全隐患问题，如果确实存在，可以向相关部门反映，不能达到被告的证明目的。对反映业主将车停在消防通道的照片，真实性没有异议，业主停车是业主的个人行为，从照片中可以看出物业公司已经贴了告示，告知业主不要将车停在通道上，已经尽到了提醒和劝导的义务。对反映架空层的照片，因是打印件，对真实性有异议，对证明目的也有异议，从照片上并不能看出是原告的行为，而且与本案也没有关联。对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，且与本案没有关联性。
对原告提供的证据，本院认证如下：
因被告对证据1、2无异议，本院对证据1、2予以采信。对证据3中发改委文件予以采信。现代花园X幢X单元XXX室费用明细为原告的陈述，因被告对物业费及公摊能耗费的计算方式无异议，本院对物业费及公摊能耗费的计算方式予以确定。对律师函及国内挂号信函收据的真实性予以认定，该证据可以证明原告在2013年2月27日通过邮寄律师函的方式对服务费用进行了催讨。证据4为收据，并非正式的发票，本院对该证据不予采信。对证据5予以采信。
对被告提供的证据，本院认证如下：
因原告对被告提供的证据1的真实性无异议，本院对证据1的真实性予以认定，该费用系原告在2007年12月21日收取的，如被告确有证据证明原告在代收费用后，并未交纳给广播电视局，而导致被告重复交纳费用的，被告可另行主张。因原告对证据2的真实性无异议，本院对证据2的真实性予以认定，但与本案无关联。对证据3的真实性予以认定。对证据4的真实性予以认定，如被告确有证据证明在之前的缴费过程中，原告多收取了其物业费的，可另行主张。对被告提供的证据5中的照片打印件的真实性予以认定，关于反映乱停车问题的照片，乱停车问题除了与物业公司的管理有关以外，还与业主自身的遵守相关规定的自觉性有很大的关系，所以，该照片反映的为原告在物业管理中的瑕疵，并非原告严重违反了物业合同中的义务。从被告提供的反映小区东门改造的照片中可以看出，原告是基于方便业主出行的角度对小区的入口进行了改造，并且以公告的方式征求业主意见，该证据无法证明原告未履行物业服务的义务。关于安全出口被堵的问题，被告并未提供证据证明系原告所为。关于反映车主将车停在消防通道的照片，从照片中可以看出在该通道处贴有明显标志“消防通道严禁停车”，说明原告已经尽到了相应的劝导义务，如在此情况下，仍有业主违规停车，说明原告也应加大管理的力度。关于反映架空层被加层的照片，从照片中看不出房屋的原有结构及是否存在违法加层的行为，即使存在也无法说明该行为系原告所为。因原告对证据6的真实性无异议，本院对证据6的真实性予以认定，但是该证据无法证明被告的证明目的。
经审理查明，“现代名人花园”开发商与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为“现代名人花园”小区提供物业服务，服务期限分别为2008年9月5日至2011年9月4日及2011年9月5日至2014年9月4日；高层按1.2元／月／平方米收取物业服务费，商铺按1.5元／月／平方米收取物业服务费；物业服务费每12个月预收一次，业主或物业使用人应于下一个收费周期前向原告交纳物业服务费，逾期缴纳的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为滞纳金。2007年12月21日，被告在原告提供的《临时管理规约》承诺中签字，被告承诺其已经收到并详细阅读了解了现代花园《临时管理规约》，完全理解其含义并作出承诺遵守。承诺书所载明的《临时管理规约》包含在发放给业主的业主手册中。在《临时管理规约》中载明，小区的服务费按建筑面积计算，没有建筑面积的，按个数交纳：高层住宅1.2元／平方米／月，商铺1.5元／平方米／月，地下车库30元／个／月，架空层铺20元／个／月，物业费为临时收费，最后以物价局审核为准，多退少补；物业服务费自《入伙通知书》规定之日起开始缴纳计收，按年度支付，在第一年第一个月的上半月前缴纳；逾期缴纳物业服务费用的，支付每日3‰的滞纳金。2009年1月21日，义乌市发展和改革局发文核准原告管理的现代花园小区的收费标准为：高层住宅（建筑面积）每月每平方米1.2元，地下车库（位）前期物业管理综合服务费最高标准为17元／个，下浮不限。被告系现代花园X幢X单元XXX室房屋业主，房屋建筑面积为97.02平方米。2013年2月27日，原告委托律师事务所发函向被告催讨物业费，被告未支付。现被告尚有2010年-2012年的物业费共计4191元、电梯公摊能耗费1746元、架空层服务费720元未缴纳。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同合法有效，业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未缴纳物业费的情况下仍对被告傅仕福等业主的住宅物业提供服务，保障该小区的正常运行、维护，履行了合同主要义务，可以认定原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。被告应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用，原告也应该进一步改善瑕疵，提升服务质量。关于被告所称的诉讼时效问题，原告主张2010年的物业费应在2010年1月16日前交纳，2011年的物业费应在2011年1月16日前交纳，而原告只在2013年2月27日通过邮寄律师函的方式对所欠费用进行催讨，并未提供证据证明在此之前向被告主张过物业服务费，所以，2010年及2011年的物业服务费（包括架空层服务费）已过了二年的诉讼时效。关于被告所辩称的架空层收费没有依据的问题，虽然在发改委的文件中没有明确批复，但是在临时管理规约中有具体的约定，原告要求被告按照临时管理规约中的标准来计付架空层费用并无不妥。综上，被告应交纳的费用为2012年的物业服务费1397元（97.02平方米×1.2元／平方×12个月）、公摊能耗费1746元、2012年的架空层服务费240元。因管理规约中载明物业费应在第一个月的上半月前缴纳，所以被告本应在2012年1月16日前缴纳2012年度的物业费，现被告逾期未支付，应承担相应的违约责任，原告要求被告从2012年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付利息不超过双方约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告傅仕福于本判决生效后十日内支付原告义乌市孝富物业服务有限公司物业服务费1397元、公摊能耗费1746元、架空层服务费240元，并从2012年1月16日起以1397元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付利息至2013年5月29日止；
二、驳回原告义乌市孝富物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27元，由原告义乌市孝富物业服务有限公司负担14元，由被告傅仕福负担13元。
本判决为终审判决。
代理审判员 余 芹
二〇一三年八月五日
书 记 员 骆健雄