河南省封丘县人民法院
民 事 判 决 书
封民初字第2165号
原告：马刚，男，回族，1980年3月19出生，户籍地封丘县，住封丘县。
委托代理人：朱岐军，男，河南黄池律师事务所律师。
被告：齐庆山，男，汉族，1969年4月29日出生，住封丘县。
被告委托代理人：牛书军，男，汉族，封丘县法律服务所法律工作者。
原告马刚与被告齐庆山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日作出（2014）封民初字第2207号民事判决书，被告齐庆山不服本院判决，提出上诉。新乡市中级人民法院于2015年7月30日作出（2015）新中民五终字第154号民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，程序违法，撤销本院（2014）封民初字第2207号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告马刚及其代理人朱岐军，被告委托代理人牛书军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马刚诉称：2013年9月5日，被告齐庆山与原告签订了一份房屋转让协议。协议约定被告齐庆山将位于封丘县黄池路456号王子鞋城，建筑面积280平方米的房屋以200000元（贰拾万元）的价格（包括2013年9月1日至2014年8月3日的房租五万元）转让给原告使用，并承诺保证原告享有被告齐庆山与房屋所有人签订的原有房屋租赁合同中的权利。原告租赁该房屋后还对该房屋进行了装修，花费10多万元。然而，2014年8月，原告了解到被告齐庆山承租这套房子时，房屋的主人已经在他们的租赁协议（原房屋租赁协议）中明确约定被告齐庆山不得转让该租赁房屋。齐庆山隐瞒原房屋租赁协议中不得转让（原房屋租赁协议第二条）的事实，将房屋转让给原告。现在出租人主张权利，导致原告和齐庆山之间的转让协议无法履行，经过多次协商，被告齐庆山不愿意返还原告支付给他的转让费150000元。本案被告对承租的房屋没有转让的权利，被告与房东郭某签订的协议明确约定不准转租，并且被告齐庆山为此也向房主写了保证。而签订转租协议的时候，被告向原告隐瞒了事实。根据《合同法》规定，没有处分权与他人签订的合同是无效合同。为此请求法院确认原告与被告齐庆山签订的转让协议为无效合同，要求被告齐庆山返还原告转让费150000元。本案诉讼费由被告承担。
被告齐庆山辩称：1、原被告签订转让协议书是有效协议，双方已按照协议书的内容去履行，并且履行完毕了。2、答辩人齐庆山不应返还马刚15万元转让费，原被告是完全民事行为能力人，能够自行处理自己的行为和财产，双方认可对该协议的字词意思清楚，并愿意完全履行本协议书并从签字之日起生效。并且原告已使用两年时间了，自2013年9月1日起到2015年9月1日。3、原告起诉已超过诉讼时效，根据《合同法》第55条规定，起诉状的落款时间与双方签订协议时间已超过一年的诉讼时效。综上所述：原告要求合同无效和返还150000元转让费，是无法律依据和事实根据的，应依法驳回原告诉讼请求。
根据原被告诉辩意见，本院将本案争议焦点确定为：原告马刚的诉讼请求能否得到支持。
根据本案的争议焦点，原告马刚提交的证据有：1、2013年9月5日原告马刚与被告齐庆山签订的转让协议一份，证明被告齐庆山在未征得出租人郭某同意的情况下，将自己承租的房屋转租给原告马刚。2、2005年8月7日被告齐庆山、齐庆山妻子任美琴与房主郭某签订的房屋租赁协议一份，证明被告齐庆山无权转租该房屋。3、2012年11月20日被告齐庆山自书的证明，证明被告齐庆山不得将承租的房屋转让给他人。4、2013年7月30日被告齐庆山妻子任美琴书写的收到条，证明原告向被告交转让费30000元。5、银行个人业务凭证两张，证明原告分两次给被告打款150000元。6、证人郭某的证人证言；以此证明房屋不允许转租及收受房租费的事实情况。7、证人丁某的证人证言；以此证明被告转租房屋时是空房，没有其他财产。
经庭审质证，被告齐庆山代理人对原告提供的证据1、2、3、4本身没有异议，对证明观点和目的有异议，认为转让协议合法有效。对证据1的观点：被告没有隐瞒房屋不让转让的内容，在转让协议当中由甲方代交房租50000块钱，足以证明原被告在与房东交付租金时提前商量好了，商量好原被告是以合伙名义去租郭某的房。质证意见：协议书的内容并没有约定双方租赁期限，签订协议后，由被告代交了租赁费。协议第3条其中最后一行，双方各持一份，签字后生效，原被告作为具有完全民事行为能力人自该协议签订后合同已生效。对证据2没有异议，对证明目的被告不认同。房主郭某与齐庆山所签房屋租赁协议，双方的租赁期限是10年，所以原告所说的是空房没有法律依据的，屋内具有一定的有价值的物品，有橱窗、玻璃门、货架、鞋有3000双左右，门头装修、货柜、鞋架、立式空调1台、还有几个风扇。足以证明原被告双方以合伙名义隐瞒着房东签订的转让协议并以以上物品折抵转让费150000元。对证据5中的两份中国工商银行业务凭证单据有异议，这是ＸＸ转给齐庆山的，并不是本案的原告。其中一份是复印件，不能证明原告的观点成立。被告对证人郭某的证人证言无异议，对证人丁某的证人证言提出异议，认为证人当时未去王子鞋城屋内观看，屋内是否有东西他也不清楚。
本院确认原告马刚所举证据1至7相互印证，客观真实，符合有效证据的“三性”特征，本院予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，可以确认本案事实如下：房主郭某在封丘县黄池路中段路东封丘县水利局旁有三间两层门面房。2005年8月7日，被告齐庆山与爱人任美琴作为乙方、郭某作为甲方，双方签订了一份房屋租赁协议，约定：甲方自愿将上述房屋全部租给乙方使用。租赁期间，乙方不准转租，乙方向甲方一次性交纳当年房租三万元，每年的八月十五日前交纳次年的租赁费。协议期限为十年，自2005年9月1日生效。经郭某要求，被告齐庆山于2012年11月20日向证人郭某出具了一份证明，内容为“齐庆山使用郭某门面房三间，只需本人用，不得转让他人。齐庆山2012.11.20号”。后经原被告协商被告将其在与郭某房屋租赁合同中后两年（2013年9月1日-2015年8月31日）的权利以20万元的价格（包括双方约定由齐庆山代交的2013年9月1日至2014年8月31日的租金5万元）转让给原告马刚。原告分四次共支付被告齐庆山20万元。原被告于2013年9月5日对以上协商内容补签了一份转让协议。后被告齐庆山将涉案房屋2013年9月1日至2014年8月31日的租金5万元交付郭某。2014年7、8月份，郭某找涉案房屋现使用人马刚讨要2014年9月1日至2015年8月31日的租金时，原告马刚以其与被告齐庆山在2013年签有合同，约定的总价里面包括2015年9月1日前的租赁费为由，拒绝了郭某要求支付其2015年9月1日之前的房屋年租金9万元的请求。郭某以房屋租赁市场行情涨价，没有授权被告齐庆山擅自转让为由，坚持要求原告向其支付2014年9月1日-2015年8月31日的租赁费9万元，该9万元租赁费原告马刚于2014年9月3日已支付给房东郭某。原告马刚已实际租用房屋已满两年之久。
本院认为：原告马刚与被告齐庆山所签订的转让协议，显然违背房主郭某与被告齐庆山所签房屋租赁协议第二条，“租赁期间乙方不准转租”。但原被告双方在违背这一事实的情况下于2013年9月5日双方签订房屋转让协议，该协议事后也未得到房屋所有权人郭某的追认。双方所签订的转让协议应属无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都具有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告双方在该案中均有过错，应承担相应的民事责任。鉴于被告已实际租赁该房屋已满两年之久，原告承租房屋的预期利益已经实现，恢复原状已不可能实现。根据原被告转让协议中明确约定被告代交房东2014年房租5万元，可见，原被告约定给房东每年房租已由3万元变更为5万元，而2015年，原告实际给付房东租金9万元，多支付的4万元应由被告赔偿原告。被告依据《合同法》第五十五条规定，认为原告起诉超过诉讼时效的抗辩，是对合同法第五十五条的误解，其辩解理由本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百二十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告马刚与被告齐庆山签订的转让协议无效。
二、被告齐庆山于本判决书生效之日起十日内赔偿原告多支付的租金4万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3900元，被告齐庆山负担1040元，原告马刚负担2860元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长 刘玉敏
审判员 丁天祥
陪审员 王聪聪
二〇一六年一月二十七日
书记员 鲍玉杰