山东省临沂市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临民再终字第34号
上诉人(一审第三人)：高敬夏，男，1935年10月13日出生，汉族，无业，住临沭县。
上诉人(一审第三人)：张新爱，女，1937年2月19日出生，汉族，无业，住临沭县，系高敬夏之妻。
上列二上诉人的共同委托代理人：李敬道，山东百正律师事务所律师。
上诉人(一审被告)：张克金，男，1954年12月6日出生，汉族，金沂蒙集团有限公司退休职工，住临沭县。
上诉人(一审被告)：高敬芝，女，1955年9月5日出生，汉族，金沂蒙集团有限公司退休职工，住临沭县，系张克金之妻、高敬夏之妹。
上列二上诉人的共同委托代理人：姜军，山东力维律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：李志新，男，1968年8月29日出生，汉族，个体工商户，住临沭县。
被上诉人(一审原告)：高树娟，女，1970年3月26日出生，汉族，个体工商户，住临沭县，系李志新之妻、高敬夏和张新爱之次女。
上列二被上诉人的共同委托代理人：吴建华，山东嘉锐律师事务所律师。
上诉人高敬夏、张新爱、张克金、高敬芝因与被上诉人李志新、高敬芝买卖合同纠纷一案，不服莒南县人民法院(2012)莒民再重字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2005年8月15日，一审原告李志新、高敬芝起诉至临沭县人民法院称，原、被告于1993年3月11日签订协议一份，约定被告将房屋一套作价14000元卖给原告，一直由原告使用至今。2000年7月份，原告持被告的房产证及协议书等证件到临沭县房地产管理局办理了(2000)字第138号城镇私房所有权证，变更为沭房管字第0400125号，由于原告办理产权过户手续被告未到场程序不当，被判决撤销。原告无奈，只好诉至法院，请求依法确认房屋买卖协议有效，并判令被告协助办理房屋过户手续，诉讼费用由被告承担。一审被告张克金、高敬芝辩称，原告所诉不实，房屋的真正买主是高敬夏，不是卖给原告的，1993年卖房时高敬夏之妻张新爱和买方牵红人高某乙到答辩人处看房并承诺购房，之后高敬夏之女高某乙将15000元送给答辩人，答辩人将有关手续都给了高敬夏并给补写了收条。当时高敬夏之妻张新爱委托高某甲代笔书写协议，写好后因张新爱不识字，即委托其次女高树娟和其男友李志新代表购房人签字，高树娟、李志新只是受买方的季托签字，并不是真正的买主，请求法庭依法驳回原告的无理诉讼请求，还答辩人公道。
经审理，临沭县人民法院于2006年7月18日作出(2005)沭民一初字第2220号民事判决：驳回原告高树娟、李志新对被告高敬芝、张克金的诉讼请求。诉讼费950元(案件受理费730元、实际费用220元)，由原告高树娟、李志新负担。
高树娟、李志新不服上述判决，向本院提起上诉。经审理，本院于2007年2月28日作出(2006)临民一终字第1158号民事裁定：撤销原判，发回重审。重审过程中，临沭县人民法院依法追加了高敬夏、张新爱为第三人参与诉讼，并在重审后于2008年3月11日作出(2007)沭民一重字第5号民事判决：一、第三人与被告之间的房屋买卖协议为有效协议，以原告的名义与被告签写的书面买卖房屋协议为无效协议；二、驳回原告要求确认房屋买卖协议有效，并要求被告协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求。一、二审案件受理费各730元，由原告负担。
高树娟、李志新仍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法审理后于2008年12月31日作出(2008)临民一终字第800号民事判决：一、撤销临沭县人民法院(2007)沭民一重字第5号民事判决；二、本案买卖房屋合同在上诉人李志新、原审第三人高敬夏、张新爱与被上诉人高敬芝、张克金之间发生法律效力；三、上诉人高树娟、李志新与原审第三人高敬夏、张新爱对被上诉人高敬芝、张克金富民街主房叁间、东房两间半住宅一们共同享有所有权，各自享有一半的份额；三(应为四)、被上诉人高敬芝、张克金协助共有人上诉人高树娟、李志新和原审第三人高敬夏、张新爱办理房产过户手续；四(应为五)、驳回上诉人高树娟、李志新的其他诉讼请求；五(应为六)、驳回原审第三人高敬夏、张新爱的其他诉讼请求。原审及二审案件受理费各730元，分别由上诉人高树娟、李志新与原审第三人高敬夏、张新爱均担。
此后，高敬夏、张新爱、高敬芝、张克金均不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2009年11月12日作出(2009)鲁民再字第392号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法审理后，于2010年11月8日作出(2010)临民再字第27号民事裁定：一、撤销临沭县人民法院(2007)沭民一重字第5号民事判决以及本院(2008)临民一终字第800号民事判决；二、发回临沭县人民法院重审。之后，临沭县人民法院向本院申请指定管辖，本院于2011年8月8日作出(2011)临民辖字第75号指定管辖通知书，指定本案由莒南县人民法院审理。
莒南县人民法院再审查明，原审原告高树娟、李志新，原审被告高敬芝、张克金，原审第三人高敬夏、张新爱之间，分别各自均系夫妻关系。高树娟是高敬夏、张新爱的次女，高敬芝是高敬夏的妹妹。高敬芝、张克金在富民街有住宅一位，该住宅有主房叁间、东房两间半。1993年，高敬芝、张克金欲出卖该住宅，高敬夏、张新爱的大女儿高某乙得知此事后，告知张新爱、高树娟。高树娟与李志新正处恋爱阶段，欲购买该房结婚。1993年3月11日，在高敬夏、张新爱家中，张新爱在场，高敬夏不在场，由高敬芝大哥家的侄子高某甲执笔，签订了一份房屋买卖协议书，协议内容为：“协议，甲方：张克金、高敬芝；乙方：高树娟、李志新；甲方：现有主房叁间，东房两间半，愿壹万肆仟元出售；乙方：愿出壹万肆仟元购买甲方的主房叁间、东房两间半；甲方：出售后，放弃房屋主权，不负责因房屋和地皮发生的一切费用（包括不合法买卖的罚款）；乙方：购买后，享有房屋主权，愿意承担因房屋发生的一切费用，决不找甲方的任何麻烦。见证人：高某甲、高某乙；甲方：高敬芝、张克金；乙方：李志新、高树娟。一九九三年三月十一日。”高某甲念了该协议内容，在场的人都予以认可。见证人高某甲、高某乙，原审被告高敬芝、张克金，原审原告李志新、高树娟皆在协议书上签名或按手印。被告高敬芝、张克金收取了经高某乙递交购房款15000元，因考虑亲戚关系，退回1000元，实收14000元，但没有写收款条。高树娟、李志新于1993年4月15日登记结婚，婚后居住在高敬芝、张克金出卖的房屋，即本案争议的房屋。1997年至1998年间，应高某乙要求，高敬芝给高某乙补写收条一张。载明：“今收到高敬下买主房屋款一万伍仟元正（15000.00），收款人高敬芝，1993年3月11日。”该收条上虽注明时间为1993年3月11日，被告高敬芝在临沭县人民法院行政诉讼案件审理调查中承认该收条是1997、1998年左右补写。1998年11月份，高树娟、李志新对该房屋进行了装修。1998年高敬芝曾向高树娟、李志新提出买回房屋，被高树娟、李志新拒绝。2000年6月9日，高树娟、李志新将该房屋对外出租，并与承租人吴沛喜签订租房协议，出租至2005年。2000年7月20日，高树娟、李志新持有房屋买卖协议书及其他材料为该房屋办理了房产过户手续。2005年4月28日，临沭房产管理部门为该房屋换发了房产证。高敬夏得知高树娟、李志新为该房屋办理了过户手续并换发了房产证后，于2005年6月1日向临沭县人民法院提起行政诉讼，要求撤销行政机关对该房屋的颁证和换证的具体行为。临沭县人民法院经审理后，认定行政机关办理过户和换发房产证时所依据的有关材料上卖房人高敬芝的签字及指纹是虚假的，行政机关办理过户及换证的具体行政行为程序违法，于2005年10月29日作出（2005）沭行初字第98号行政判决，撤销了行政机关为该房屋换发的房屋所有权证。在上述高敬夏提起的行政诉讼审理过程中，临沭县人民法院于2005年7月12日对高敬芝进行了调查，制作了调查笔录。在该行政案件庭审中，高某甲作为证人出庭作证，证明1993年3月11日的房屋买卖协议书是其执笔写的，当时张新爱及协议上签字、按手印的人都在场，写完后念给在场人听了，在场人都认可了。
另查明，本案争议的房屋现由高敬夏、张新爱居住。1993年3月11日签订的买卖房屋协议书现由高敬夏、张新爱持有。对此，高敬夏、张新爱主张当时高敬芝、张克金已经把协议书交给自己，高树娟偷偷把协议拿走了，到房产局办理了房产过户手续，2006年元月份，高树娟又将协议书送还。高树娟、李志新则主张2006年该协议书在家中丢失。高树娟、李志新在2005年9月6日（2005）沭民一初字第2220号案庭审中提交协议书原件。高树娟，户籍所在地是临沭县××镇××街居民委员会。何时由何地迁来本地一栏登记为“久居”。户口簿住址一栏登记：山东省临沭县临沭镇富民街居委会698号。
莒南县人民法院再审认为，原审原告高树娟、李志新为其主张向法院提交协议书一份（复印件），对该协议书载明文字内容，原审被告高敬芝、张克金及第三人均无异议。协议书签订时在场的协议双方及见证人都具民事行为能力，对协议书所产生的法律后果是明知的，因而协议书载明的民事行为是在场人的真实意思表示，并且协议无违反有关法律禁止性规定的约定，因此，应认定高树娟、李志新与高敬芝、张克金于1993年3月11日签订的房屋买卖协议合法有效，且双方当事人已依照协议各自履行相关义务。结合李志新、高树娟居住多年及对该房屋进行装修等因素可以认定其就是房屋真正的买主。从另一证据高树娟与高敬芝谈话内容反映出，1998年高敬芝曾向高树娟、李志新提出买回房屋，被高树娟、李志新拒绝，因而产生不满，也能说明李志新、高树娟是房屋买方，否则高敬芝无理由也没必要向李志新、高树娟提出购回房屋要求。因此，现李志新、高树娟请求确认合同合法有效，要求高敬芝、张克金履行房屋过户辅助义务，事实清楚，证据充分，理由正当，应予支持。高敬芝、张克金应负协助办理过户手续之责任。高敬芝、张克金辩称，将房屋卖与第三人，原告不是真正买主，第三人向被告支付的购房款，在协议书上所签字是受其父母委托，所从事的是一种民事代理行为，原告作为合同之外的一方无权根据本协议主张权利为理由，拒绝履行协助义务。被告为其辩解未提交相关证据，其辩解理由与本案现有证据所证明的事实不符，其辩解理由不予采信。第三人向法庭提交主要证据“收条”此收条载明收“高敬下”买主房款15000元，与本案房屋买卖协议买主不相符，与实际交易额14000元不相符。此条是事隔五年的1998年应高某乙要求所写，并特别要求书写为1993年3月11日。此条的形成不符合一般交易习惯，所载内容又与事实不相符，其效力不能对抗“协议”。临沭私有房屋登记表一份（3张）、分摊公山协议书一份、收款证据一张（0000002号），不是房屋买卖的主要证据，在谁手中并不能证明谁是买受人。高某乙书面证明一份（复印件），是2005年8月20日高某乙向法庭出示的证明，此证言与书证“协议”矛盾，不予采信。张克金、高敬芝证明材料一份，高敬芝证明材料一份，张克金、高敬芝本身是案件当事人，不具证明效力。临沭镇富民社区居民委员会证明一份，电费单据一宗，与本案房屋无关联性，不能证明第三人是房屋的所有人。2006年临沭法院64号刑事判决书，高树营、李志新的和解协议一份，无对房屋问题相关的证明。2007年6月7日临沭县人民医院对高敬夏的诊断证明书一份，用以证明高敬夏患有××，不能辨认自己的意识，但是在本院庭审中高敬夏并没有意识不清的表现。第三人诉称，是因不识字由高树娟、李志新代替签订协议一说，一是因张新爱在场，又有代书人高某甲在场，没有代签的必要，要代签也应代签上张新爱、高敬夏的名字，不会代签上高树娟、李志新的名字，何况李志新与高树娟尚未结婚，不是家庭成员。第三人没有提交高树娟、李志新属代理行为的证据。关于购房后让与女儿女婿暂住这一理由，也无证据予以证明。综合第三人提交的证据，第三人的诉讼请求理由不能成立，应当予以驳回。莒南县人民法院于2013年12月10日作出(2012)莒民再重字第1号民事判决：一、原告高树娟、李志新与被告高敬芝、张克金所签订的房屋买卖协议为有效协议；二、被告高敬芝、张克金于本判决生效后十日内协助原告高树娟、李志新办理房屋产权过户手续；三、驳回第三人高敬夏、张新爱的诉讼请求。案件受理费950元，由被告高敬芝、张克金负担。
高敬夏、张新爱向本院上诉称，高敬芝、张克金将其所有的房屋卖给高敬夏、张新爱才是其真实意思表示，高树娟、李志新之所以在房屋买卖协议中签字，因高敬夏当时不在场，张新爱不识字，高树娟作为上诉人尚未出嫁的女儿代为签字也是情理之中，在上诉人支付购房款后卖房人将有关字据及房屋产权证等交给张新爱并持有至今，亦可以看出房屋实际购买人、付款人均为上诉人，一审法院对此房屋买卖合同关系的认定，与客观事实不符；上诉人支付房款后，卖房人将房屋交付上诉人实际占有，已合法取得房屋所有权，一审法院无权将上诉人所有的房屋判给他人；临沭县人民法院作出的（2005）沭行初字第98号行政判决书证实，高树娟、李志新伪造高敬芝、张克金的签名及手印办理过户手续，由此看出高树娟、李志新主观上存在占有该房屋的恶意中，也说明该二人并未实际购买争议房屋，否则也不需要通过不正当途径获取房屋所有权。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回高树娟、李志新的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
高敬芝、张克金向本院上诉称，上诉人将房屋卖给高敬夏、张新爱系双方真实意思表示，并且已付交付使用，并没有卖给高树娟、李志新，一审法院认定上诉人与高树娟、李志新存在房屋买卖合同关系与客观事实不符，亦无权判令上诉人协助其办理房屋过户手续。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，依法改判驳回高树娟、李志新一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
高敬夏、张新爱与高敬芝、张克金相互对于对方的上诉理由及意见均答辩无异议。
高树娟、李志新对于高敬夏、张新爱和高敬芝、张克金各自的上诉理由共同答辩称，本案上诉人的上诉理由并不能证明本案争议房屋买卖的事实，其理由是十分片面无力的，上诉人的各种理由都是站不住脚的，上诉请求依法应予驳回。
本院二审查明的事实除与莒南县人民法院再审一审查明的事实一致外，另查明，高敬夏、张新爱二审调查过程中证实，在涉案房屋买卖前其二人居住在当地县托儿所附近的老房子中，房屋产权登记在高敬夏名下，至今拆迁已有七年左右，原居住房屋被拆迁后的还建房登记在其二儿子高树庆名下，其二人在房子拆迁后即一直在还建的房屋居住，后来又搬迁到涉案争议的房屋，高树庆在其居住县城的怡安小区还有购买的住房一套，高树娟、李志新在涉案房屋购买后用作婚房并在结婚后居住多年，但表示高树娟、李志新当时系向其借用。高敬芝、张克金对于高敬夏、张新爱的上述陈述无异议，高树娟、李志新除对借用房屋的内容不认可外对其余上述陈述内容亦无异议。
本院认为，本案各方争议的焦点问题为谁是涉案房屋买卖合同的购买人。
从涉案各方认可的1993年3月11日的房屋买卖协议看，涉案三方当事人对于协议真实性及协议书载明文字内容，各方均予认可且无异议，事实清楚，应予认定。从该协议书约定内容看，协议书抬头栏明确注明的签约人为“甲方：张克金、高敬芝；乙方：高树娟、李志新”以及约定由乙方出资向甲方购买房屋的内容，作为“见证人”在协议中签字的高某甲出庭作证时证实，上述房屋买卖协议书是其执笔书写，当时张新爱及协议上签字、按手印的人都在场，写完后念给在场人听了并都认可了，结合上述协议书的记载内容及证人高某甲的证言分析，张新爱及协议签约双方、协议见证人高某甲和高某乙对于当时协议明确约定高树娟、李志新为涉案争议房屋的购买人均为明知，高敬芝、张克金及高敬夏、张新爱不论是在协议签订时，还是在涉案争议纠纷前，既未提出过异议，亦未申请撤销，据此足以认定协议书载明的约定内容是签约双方及其他在场人的真实意思表示，且无违反有关法律禁止性规定的情形，高树娟、李志新据此主张其系涉案房屋的签约人和购买人，有其与高敬芝、张克金签订的协议书为证，证据确凿，应予采信。从协议签订后的使用情况看，李志新、高树娟在签订协议后，即使用涉案争议房屋作为婚房并在此后一直居住使用多年，期间还对该房屋进行了装修，高敬夏、张新爱在诉讼期间亦认可该二人在协议签订后使用争议房屋作为婚房并居住使用多年的事实，亦足以佐证李志新、高树娟所谓当时系为了结婚使用才签约购房的陈述。至于高敬夏、张新爱及张克金、高敬芝提出的涉案争议房屋系高敬夏和张新爱购买、高树娟和李志新是受其父母即高敬夏和张新爱委托所从事的是一种民事代理行为的问题，高敬夏、张新爱及张克金、高敬芝的上述辩解不仅与涉案协议书约定内容明显不一致，亦无其他充分有效的证据证实，且在协议书抬头部分购买人栏不注明委托人而直接填写代理人的行为，亦明显与其所主张的委托关系的交易习惯不符，高敬夏、张新爱就此提出的辩解及上诉理由明显不成立，本院亦不予采信。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由高敬夏、张新爱负担475元，张克金、高敬芝负担475元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘玉环
审 判 员 刘华东
代理审判员 路宝怀
二〇一五年六月二十四日
书 记 员 侯 丽