广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3972号
上诉人（原审被告）：曾美明，男，汉族，1955年7月6日出生，住惠州市惠城区。
上诉人（原审被告）：黄友珍，女，汉族，1956年3月5日出生，住惠州市惠城区。
委托诉讼代理人：黄斌，男，汉族，1980年6月28日出生，住深圳市宝安区，系曾美明、黄友珍女婿。
被上诉人（原审原告）：刘秀娴,女,汉族,1976年12月19日出生，住广东省紫金县。
委托诉讼代理人：邬建锋，广东深兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴霜，广东深兴律师事务所实习律师。
原审被告：黄斌，男，汉族，1980年6月28日出生，住深圳市宝安区。
上诉人曾美明、黄友珍因与被上诉人刘秀娴、原审被告黄斌房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：提出诉讼请求：1、被告共同返还原告订金人民币30万元；2、被告共同支付30万元的利息5000元（依照人民银行贷款利率从2016年9月17日计算至起诉之日，要求计算至清偿日）；3、本案诉讼费用由被告支付。
事实与理由:2016年7、8月间，原告与被告商量购买位于惠州市惠城区××大道××号的房产，原告于当年9月7日刷卡向被告支付30万元，后因双方关于房产买卖的相关细节无法达成一致，没有签订房产买卖合同，大约十天后原告要求被告退还订金，并多次寻找被告解决，均遭到被告拒绝，原告特向人民法院起诉。
被告曾美明、黄友珍、黄斌辩称，本案因房屋买卖合同纠纷引起，答辩人因儿子经营生意不善想出售自己位于惠州市惠城区××大道××房产偿还债务，该房产占地面积1000多平方，规划建设五层，目前已建成两层，建筑面积2000多平，有规划许可证。2016年7、8月间，被答辩人经由他人介绍与答辩人相识，并有意购买该房产，2016年9月份，被答辩人在朋友陪同下来到答辩人处，协商该房产的转让事宜。双方商谈融洽，被答辩人对该房产十分满意，当即表示要定下来。答辩人也愿意出售，双方谈妥价格是2630万元，履约保证金630万元，被答辩人了解清楚后同意支付履约保证金，并通过被告黄斌的国泰红木家居馆刷卡30万元。事后，被答辩人未及时办理过户等交易手续，答辩人几次电话要求被答辩人前来办理此事，被答辩人以各种理由拖延。最后干脆说不买了，要求退还履约保证金30万元。被答辩人不同意。被答辩人应对自己的违约行为承担违约责任。本案房屋买卖交易双方是自愿的，被答辩人为表示诚意向答辩人先行支付30万元履约保证金是符合市场交易习惯，数额占交易总价比例也很低，没有超出相关规定。被答辩人支付的30万元是履约保证金，不应退还。被告黄斌作为本案被告，没有事实与法律依据。黄斌不是涉案房产所有权人，也不是收款人，只是国泰红木家具馆的经营者，帮助被答辩人刷卡向被告曾美明、黄友珍支付履约保证金而已。请求法院驳回原告全部诉讼请求。
原审法院查明的事实
经审理查明，2016年7月、8月期间，原告刘秀娴与被告曾美明就位于惠州市惠城区××大道××房产的转让事宜进行了协商。2016年9月7日，原告向被告曾美明支付了订金30万元。被告曾美明向原告出具了收据，内容为：“今收到刘秀娴交来订金叁拾万元正（此订金为购买××大道1××号物业1栋2层建筑物交易价为26300000元，已收订金300000元）。
位于惠州市惠城区××大道××房产，房产证号为粤房地权证惠州字第××号，共有人为被告曾美明、黄友珍（两人为夫妻关系）。该房产于2014年12月10日抵押给了中国工商银行股份有限公司惠州江南支行，抵押类型为最高额抵押，债权数额为18500000元，债务履行期限为2014年12月5日至2019年12月30日。2016年9月6日，案外人中国工商银行股份有限公司惠州江南支行向本院提出诉前财产保全,请求对曾美明、黄友珍位于惠州市惠城区水口街道办事处龙湖大道1××号房产（证号：粤房地权证惠州字第××号）查封。该房产于2016年9月7日被本院查封。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告刘秀娴与被告曾美明、黄友珍之间并没有签订正式的房屋买卖合同，原告刘秀娴向被告曾美明支付了30万元款项，被告曾美明向原告出具的收据写明款项为“订金”，即原告与被告曾美明并没有约定该笔30万元款项的性质为履约保证金或者“定金”，故本案原告向被告支付的30万元应当认定为是预付款，因双方间没有正式签订买卖合同，原告要求被告曾美明、黄友珍退回款项，本院予以支持。本案涉案的房产已经最高额抵押给了银行，在原告支付30万元预付款当天涉案房产即被查封，该房产已不具备正常交易的条件，被告拒不退还已收款项违背诚实信用原则，没有事实与法律依据，原告起诉之后，被告仍拒不返还款项，则应向原告支付资金占用利息，利息以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年1月12日（原告起诉之日）开始计算至款项付清之日止。
原告要求被告黄斌与被告曾美明、黄友珍共同承担返还款项的责任没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告曾美明、黄友珍应在本判决生效之日起三日内向原告刘秀娴返还款项30万元并支付利息（利息以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年1月12日开始计算至款项付清之日止）；
二、驳回原告刘秀娴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5800元（原告已减半预交2900元），由被告曾美明、黄友珍负担。
当事人二审的意见
曾美明、黄友珍不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求法院依法改判上诉人一、二无需向被上诉人返还款项30万元及支付利息（利息以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年1月12日开始计算至款项付清之日止）；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。
事实和理由是：一、－审法院认定法律事实没有与客观事实相结合是造成本案判决错误的关键原因。本案的客观事头情况如下：
l.上诉人一、二因其儿子生意经营不善而出售自己位于惠州市惠城区××大道××房产偿还债务，该房产占地面积1000多平米，规划建设五层目前已经建成两层，建筑面积2000多平米，有规划许可证。
2.在2016年7、8月期间，被上诉人经人介绍与上诉人一、二相识，并有意购买该房地产。2016年9月7日，被上诉人在朋友的陪同下来到上诉人一、二的涉案房产处了解相关情况。上诉人一、二将房屋现状及抵押给银行的情况均如实告知了被上诉人。双方商谈十分融洽，被上诉人对该房产也非常满意当即表示要定下来。上诉人一、二因其儿子经营不善而资金周转有困难，也愿意出售。当时双方谈妥的交易总价是2630万元，履约保证金630万元，被上诉人了解清楚后当即同意支付履约保证金及定金。因被上诉人只随身携带银行卡，需刷卡支付，后通过国泰红木家具馆刷卡支付定金30万元。
3.被上诉人未及时与上诉人－、二办理过户等交易手续，上诉人几次打电话给被上诉人前来办理此事。被上诉人以各种理由推拖，比如说出差、该房屋无法建成五层等原因。最后，干脆就说不买了，要求上诉人一、二退还定金30万元。上诉人没有答应。被上诉人使用各种方式要求上诉人支付该定金，更有甚者在陈江将上诉人一、二的儿子私自强行带至陈江派出所，逼其给钱，上诉人当然没有同意，派出所对于被上诉人的无理要求也只能提出建议。
以上是上诉人一、二与被上诉人之间交易的真实客观情况，只是由于上诉人年纪尚大，对于“定”与“订”的区别没有弄明白，但是从当时的情况均可以看出，被上诉人所付款项是定金或者说是履约保证金。一审法院片面的从文字理解涉案30万元是诚意金，屈于认定客观事实错误，应当还原事实真相，维护上诉人的合法权益。
被上诉人违反诚信守信原则，应当对其自己的违约行为承担责任。诚实守信是市场经济交易的准则，各方应当严格遵守，否则将接受－定的处罚。本案中，被上诉人和朋友亲临现场了解该房地产的相关情况，对该房产的交易价格和市场前景表示十分满意。上诉人因为资金周转诉要处理该房产，也同意出售。双方对此交易是自愿的。为表示诚意，被上诉人向上诉人一、二先行支付定金或履约保证金30万元，也符合市场交易习惯。且该履约保证金的比例只占到交易总价的1.14%也是十分低的，并没有超出相关规定的比例。由此可知，上诉人是非常友善的，也是有诚意进行该交易的。被上诉人也是真心实意想购买此房产的。各方均应当明白支付定金或履约保证金后不继续履行合约的不利后果。因此，一审法院判决上诉人返还被上诉人支付的30万元及其利息不符合诚信守信原则，请二审法院依法改判。
三、涉案房产被抵押权人查封并不影响到本次交易。涉案房产的抵押权人是本案的查封人及中国工商银行惠州江南支行，而上诉人出售此物业的目的是偿还抵押权人的贷款。现只要被上诉人将交易价款、上诉人一、二与抵押权人三方办理资金共管手续，抵押权人就将解除查封及抵押，从而将标的物顺利过户至买家，上诉人的债务也因此而抵销。因此，一审法院以此为由认为涉案房屋不具备交易条件，是没有事实与法律依据的。
综上所述：一审法院判决没有法律事实与客观事实有机结合，致使本案判决错误。请二审法院依法改判上诉人无需返还被上诉人的履约保证金人民币30万元及其利息。
被上诉人刘秀娴答辩称：1、上诉人收取三十万元是属于订金，由上诉人出具的收据已经清楚载明，订金在该收据中出现了三处，都是书写为订金。上诉人主张适用定金罚则，没有事实及法律依据。因为根据担保法第九十条规定，定金应以书面形式约定。担保法第一百一十八条规定，当事人支付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。2、根据事实，被上诉人当时只是支付预付款，双方口头约定由上诉人完成总共五层楼的报建手续，双方才签订正式的房地产买卖合同。在这种情形中，被上诉人也不至于草率的在没有签订正式房产买卖合同之前支付定金，这也不符合被上诉人的利益。3、上诉人在上诉状中所提及到的事实及理由只是上诉人主观的推断，是片面的维护自己的利益。根据上诉人的生活经验和其此前一直从事家私家具生产销售的商业经验，上诉人是有充分的经验知道定金与订金的区别。所以，上诉人只是为了逃避债务，提出的抗辩或者上诉的理由。4、被上诉人支付订金的当天，据我方查询，已经被法院查封了交易房产，查封时间稍早于被上诉人支付订金时间。根据相关法律规定以及民事诉讼法第一百一十一条的规定，涉案房产已经不能进行转让，故被上诉人也不存在其他过错。
原审被告黄斌答辩称：同意书面上诉状的意见。
各方当事人二审均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由及结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人曾美明、黄友珍收取刘秀娴30万元款项是否应当予以退还的问题。具体判析如下：
首先，根据《中华人民共和国担保法》第九十条之规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”合同双方当事人约定的定金条款，应当以书面形式约定并且具体明确。本案中，曾美明向刘秀娴出具的收据内容为：“收到刘秀娴交来订金30万元正。”上述收据内容的“订金”是履约保证金或者是定金抑或是预付款，凭该收据内容表述判断，不能必然推定为定金。同时，曾美明出具该收据为其本人起草，造成约定不明确，其本身具过失，应当承担不利的后果。
其次，退一步说，即使上述30万元是定金的约定，定金合同作为附合同为主合同的履行起保证的作用，本案中双方当事人房产交易未签订正式的书面合同，对房产买卖的具体细节均未约定明确，该定金履行保证范围不能确定。上诉人曾美明、黄友珍认为，刘秀娴未在口头约定的期限内支付630万元，而刘秀娴则认为涉案的土地及房屋未能办理相关的高屋报建手续以及涉案的房屋交易时已经被法院查封存在不能交易情况，双方各执一词。因双方未能签订书面的房屋买卖合同，对上述各自的主张均无法确认，30万元的定金履约保证亦不能适用，上诉人收取该款应当予以退还。
再次，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，可以中止履行。”曾美明、黄友珍出售涉案房产应当具备可进行交易的条件。本案中，涉案的房产已经最高额抵押给了银行，在刘秀娴支付30万元款项的当天涉案房产即被惠城区法院查封，该房产已不具备正常交易的条件。虽然双方当事人口头约定，刘秀娴需先行支付630万元款项，刘秀娴已经支付30万元的当天，涉案的房产即被查封，对于本案的房产交易上诉人确实存在可能丧失履行的能力，按照上述规定刘秀娴具有不安抗辩权利。据此，刘秀娴虽未在双方口头约定的期限内支付630万元款项，但是不得以此认定刘秀娴违约。
最后，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，刘秀娴购买曾美明、黄友珍的房屋已经支付了30万元的订金，但是因房产被查封、具体交易事项未能协商一致等原因造成双方未能签订正式的买卖合同，上述原因属于不可归责于当事人双方的事由，上诉人曾美明、黄友珍也应将收取的30万元返还给买受人，并应承担本案的诉讼费用。本案的双方当事人交易的涉案房产虽不是商品房，但是参照上述最高人民法院司法解释的精神处理，符合公平原则。据此，原审法院判决上诉人退还30万元给被上诉人处理并无不妥，应予维持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费用5800元，由上诉人曾美明、黄友珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 寇 倩
审 判 员 黄宇乐
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 黄晓娜
书 记 员 曾晓英
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；