广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）右民二初字第30号
原告百色XX公司，住所地百色市右江区XX路7号。
法定代表人王XX，该公司董事长。
委托代理人邓XX，该公司总经理。
委托代理人李XX，广西宏桂律师事务所律师。
被告百色XX大酒店有限公司，住所地百色市XX路7号阳光新城A区。
法定代表人黄XX，该公司董事长。
被告黄XX，男，1963年X月X日出生，壮族，住广西钦州市XX路**号**栋。
原告百色XX公司与被告百色XX大酒店有限公司（以下简称“XX大酒店”）、黄XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月17日受理后，依法适用普通程序由审判员张远提担任审判长，与代理审判员黄婷、人民陪审员罗钢铁组成合议庭，于2013年3月4日公开开庭进行了审理。书记员何兴帝担任记录。原告的委托代理人邓XX、李XX到庭参加诉讼，被告XX大酒店、黄XX经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2010年10月10日签订《房屋租赁合同》，由被告黄XX承租权属原告的百色XXA区一层大堂及五至十二层。合同对租赁期限、费用交纳办法、双方的权利义务及违约责任等都进行了约定，原告及被告黄XX的委托人ＸＸX在合同上签名盖章。合同签订后，被告黄XX成立XX大酒店在租赁场地进行经营，但未能按照合同约定向原告支付租金、水电费及物业管理费等费用，原告多次催收无果，于2012年8月3日向被告发出《解除<；房屋租赁合同>；的通知》，被告XX大酒店于2012年8月10日停业后占用原告场地至今。原告催款无果，故起诉请求判令解除2010年10月10日签订的《房屋租赁合同》，并由被告XX大酒店向原告支付房屋租金5295205元、水电费602996.2元、物业管理费224426元、违约金200万元并赔偿经济损失1586875元，共计9709502.2元，被告黄XX对上述债务承担连带偿还责任。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：⑴《房屋房屋租赁合同》、证明原告与被告黄XX的委托代理人ＸＸX签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租赁面积、房租交纳的方式、时间及违约责任等，特别约定了如果被告不能按时支付租金，原告有权解除合同；⑵授权委托书，证明被告黄XX委托ＸＸX签订《房屋租赁合同》，并愿意连带承担该合同中设定的权利义务；⑶房产证，证明租赁的房产为原告所有；⑷法人代表授权委托书，证明被告XX大酒店的法定代表人黄XX授权委托赵XX作为XX大酒店的董事长，代理对外对内一切事务；⑸欠费催缴通知、⑹拖欠房租水电费清单、⑺关于支付房租的承诺书、⑻关于支付房租和水电费物业费的承诺书、⑼承诺书、⑽还款承诺书，证明被告拖欠原告水电费及租金，原告多次催缴，被告多次承诺还款但被告一直没有兑现；⑾解除《房屋租赁合同》的通知，证明原告已向被告送达解除合同的通知；⑿百色XX公司关于收回XX大酒店、XX商务娱乐会所房屋的紧急通知，证明该通知由被告XX大酒店董事长赵XX签收，且原告已在被告经营场所内张贴紧急通知。
被告XX大酒店、黄XX未到庭参加诉讼，未作书面答辩，亦未提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、辩论及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告XX大酒店、黄XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、辩论和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年10月10日，被告黄XX委托ＸＸX与原告签订《房屋租赁合同》，由被告承租权属原告的位于百色市右江区XX路7号“XX”A区的房屋一层大堂及五至十二层，租赁总面积为17002.23平方米。合同约定“租赁期限180个月，即从2010年10月1日起至2025年9月30日止，其中免租金期为3个月，即从2010年10月1日起至2010年12月31日止”、“第一年至第三年租金按每平米建筑面积每月20元人民币计算”、“乙方（指被告，下同）交纳以下费用：（1）水电费、垃圾处理费、排污清理费、本小区公共分摊费用和物业管理费等……”、“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方（指原告，下同）有权解除合同，收回出租房屋，并可以提出损害赔偿请求：……（6）逾期15天未支付租金的；（7）未按约定支付应由乙方交纳的各项费用，逾期15天的”、“租赁期间，……因乙方违约导致合同解除、终止的，乙方应向甲方支付贰佰万元人民币的违约金并赔偿甲方所遭受的实际损失……”。合同签订后原告将房屋交付被告使用，但被告没有按合同约定向原告支付租金、水电费及物业管理费，原告分别于2011年12月22日、2012年3月20日书面催收，由被告公司员工农XX签收，被告分别于2012年4月24日支付70万元、5月16日支付50万元、6月2日支付10万元共计130万元给原告后，一直未能支付余下费用。2012年8月3日，原告向被告发出《解除<；房屋租赁合同书>；的通知》，由被告公司负责人赵XX当日签收。2012年8月10日，原告将涉案房屋上锁，被告的物品、设备等仍在租赁房屋内存放至今，原告催款无果成讼。
另查，被告于2010年10月15日向原告支付履约保证金50万元。
再查，2011年12月至2012年8月，原告为被告代垫水电费602996.2元，2011年1月至2012年8月，原告为被告代垫物业管理费182437.9元。
本院认为：本案的审理焦点是：1、本案租赁关系的责任主体是谁？2、本案的租赁合同是否合法有效？应否解除？3、原告主张的租金、代垫水电费、物业费、违约金、经济损失有何事实和法律依据？
关于焦点1，本院认为，被告黄XX出具授权委托书委托ＸＸX与原告签订《房屋租赁合同》，称“委托人黄XX自愿委托ＸＸX以百色XX大酒店有限责任公司名义签订《房屋租赁合同》，愿意连带承担《房屋租赁合同》中设定的权利义务”，该委托书中虽是称“以XX大酒店有限责任公司名义签订《房屋租赁合同》”，但因XX大酒店在签订合同时尚未设立，故该《房屋租赁合同》实际是以被告黄XX名义签订，合同相对人为黄XX，根据《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国公司法>；若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任，人民法院应予支持。”故被告黄XX作为XX大酒店有限责任公司的发起人，以其名义对外签订租赁合同，应承担该租赁合同产生的民事责任。合同成立履行后，被告黄XX设立XX大酒店有限责任公司在租赁场地经营；被告黄XX拖欠租金后，被告百色XX大酒店有限公司向原告出具还款承诺书，故应视其与被告黄XX为租赁合同的共同承租者。因此，原告应承担本案出租者的合同责任，被告黄XX、被告百色XX大酒店有限公司应承担承租者的合同责任。
关于焦点2，本院认为，原告是租赁房屋的合法产权人，有权出租房屋，被告黄XX承租房屋用于合法经营，双方订立租赁合同系双方的真实意思表示，内容合法，合同合法有效成立，受法律保护，双方应全面履行各自的义务。合同约定的免租期限届满后，被告未依约支付租金、水电费及物业管理费，原告分别于2011年12月22日、2012年3月20日共计两次书面向被告催收所欠费用，被告分别于2012年4月24日支付70万元、5月16日支付50万元、6月2日支付10万元共计130万元给原告后，一直未能支付余下费用。2012年8月3日，原告向被告发出《解除<；房屋租赁合同书>；的通知》，明确提出解除租赁合同，要求被告自行搬出租赁场地。被告拖欠租金及相关费用，经原告两次催收，仍未依约支付，构成违约，依合同约定，原告有权单方解除合同。原告于2012年8月3日向被告发出解除合同的通知，履行了法律规定的解除合同的通知义务，行为合法，合同应予解除，本院确认合同于2012年8月3日解除。
关于焦点3，本院认为，原告主张被告在租赁原告房屋期间违约，拖欠租金、水电费、物业管理费，提供了相应的证据证明，被告未提出反驳的意见，本院予以采信。被告违约应承担违约责任，应予清偿所欠的租金、水电费和物业管理费。欠付租金时间从免租期限届满之日起即2011年1月1日按照合同约定出租房屋面积17002.23平方米计算至2012年8月3日，共计19个月零3天。按合同约定，被告欠付合同租金为17002.23平方米×20元／月.平方米×19月＋17002.23平方米×20元／月.平方米×3／30月＝6494851.86元，另有尚欠2011年2月至2012年3月员工宿舍租金21000元，故被告所欠租金为6494851.86＋21000＝6515851.86元，因被告在原告两次书面催缴租金后分别于2012年4月24日支付70万元、5月16日支付50万元、6月2日支付10万元合计130万元给原告，扣除130万元后被告尚欠原告租金5215851.86元。所欠水电费和物业管理费据实支出垫付分别为602996.2元和182437.9元，被告合计所欠费用为5215851.86元＋602996.2元＋182437.9元＝6001285.96元，被告已付履约保证金500000元，应折抵租金扣减，二者相抵，被告尚应支付原告5501285.96元。另外，被告违约，应支付违约金。原告主张违约金200万元过高，应予调整为以尚欠费用总额6001285.96的30%即1800385.79元为宜。对于原告主张的《房屋租赁合同》解除后被告的物品、设备等仍继续存放在租赁场地内导致原告不能另行招租造成的经济损失，系另一法律关系，本院不予审理，原告可另行主张权利。
综上所述，二被告为本案租赁合同承租方的责任者，由于被告违约，应承担违约责任，共同清偿所拖欠的租金、水电费和物业管理费、支付相应的违约金，二被告互负连带责任。由于被告违约，原告请求解除合同，符合合同的约定，符合法定解除合同的条件，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。原告诉请支付租金、水电费、物业管理费、违约金合理的部分诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国公司法>；若干问题的规定（三）》第二条的规定判决如下：
一、解除原告百色XX公司与被告黄XX于2010年10月10日签订的房屋租赁合同，合同于2012年8月3日解除；
二、由被告百色XX大酒店有限公司给付原告百色XX公司租金、水电费、物业管理费共计5501285.96元，被告黄XX承担连带责任；
三、由被告百色XX大酒店有限公司给付原告百色XX公司违约金1800385.79元，被告黄XX承担连带责任；
四、驳回原告百色XX公司的其他诉讼请求。
案件受理费39883元，由被告百色XX大酒店有限公司、黄XX负担。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：605101012001397，开户行：农行百色分行营业部），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张远提
代理审判员 黄 婷
人民陪审员 罗钢铁
二〇一三年四月八日
书 记 员 何兴帝
适用法律：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国公司法>；若干问题的规定（三）》
第二条：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任，人民法院应予支持。
公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。