北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第06152号
上诉人（原审被告）北京梁氏武术培训中心，住所地北京市朝阳区大洋路***号*层****室。
法定代表人毛玲，总经理。
上诉人（原审被告）北京梁氏武术培训中心通州训练基地，地址北京市通州区宋庄镇疃里村委会北150米。
负责人毛玲，总经理。
二上诉人共同委托代理人冯彬，北京市京华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市通州区丛林美食城，经营场所北京市通州区宋庄镇疃里新村。
经营者韩燕，女，1964年7月12日出生，汉族。
委托代理人滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。
上诉人北京梁氏武术培训中心（以下简称培训中心）、北京梁氏武术培训中心通州训练基地（以下简称训练基地）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第12701号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了此案。二上诉人的共同委托代理人冯彬，被上诉人北京市通州区丛林美食城（以下简称美食城）的委托代理人滕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美食城在原审法院诉称：原告是经营者，训练基地是培训中心的分支机构。2009年6月8日，原告与训练基地签订《房屋租赁合同》，将北京市通州区宋庄镇疃里新村的房屋出租给其使用。合同约定：租赁期限为十年，第一年及第二年的年租金为20万，自第三年起房屋租金增至24万；租金按年支付，每年6月8日支付下一期租金；租赁期内的水电费、煤气费、电话费等由训练基地按月支付给原告。合同签订后，美食城依约交付了房屋。根据约定，训练基地应于2013年6月8日支付下一租期租金24万元，但至今未付。此外，训练基地尚拖欠物业费、水电费等费用。在屡次催要无果后，美食城于2014年5月27日发函解除了《房屋租赁合同》。现请求法院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2014年5月27日解除；被告将承租房屋腾空并交还给美食城；被告支付美食城2013年6月9日至2014年5月27日的房屋租金23.15万元、逾期利息1.5万元（以23.15万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率年6%为标准，暂自2013年6月9日计算至2014年7月8日，实际计算至付款之日止）；被告支付原告房屋使用费2.72万元（暂自2014年5月28日计算至2014年7月8日，实际计算至房屋腾退并交付原告之日止）；被告支付原告供暖费、物业费、水电费53.82万元（暂计算至2014年5月8日，要求支付至实际腾退之日）；诉讼费由被告承担。
培训中心、训练基地在原审法院辩称，原告主张确认合同已经解除，我方有异议。租赁合同应于2013年2月1日终止，原告未履行返还多支付租金的义务。原告主张合同解除的原因不认可。现在不具备腾房的条件，因为原告已签订拆迁补偿协议，且未给我方拆迁补偿和停产停业损失。关于租金、水电费一事，双方曾达成口头协议，在拆迁完毕后一并结算。被告收到催款函后积极缴纳租金并与水电公司协商，但原告拒接电话、短信。由于之前都是以现金的方式缴纳，被告交付租金存在困难，且原告未告知被告银行账户，不存在恶意拖欠问题。租赁期间存在房屋漏水、地下管道等问题，双方协商，原告拒绝进行维修。被告与物业公司协商后，物业公司同意被告免缴水电费。被告收到催款函后，经与物业公司协商，缴纳了2012、2013年供暖费。租赁房屋后不存在物业费，一直未交纳物业费。物业公司表示原告在租给我前也未交过物业费。在双方债权债务问题解决之前，被告不同意腾退房屋。
原审法院经审理查明，原告系个体工商户，韩燕系经营者。训练基地系培训中心的下属单位。
2009年6月8日，原告（甲方）与被告训练基地（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇疃里新村丛林美食城出租给乙方使用，房屋面积约2600平方米，分三个院。租赁期为10年，自2009年6月8日至2019年6月8日止。该房屋租金第一年、第二年为20万元，自第三年起，租金为24万元，至合约结束。租金按一年为一期支付，甲方应向乙方开据收款凭证，以后每年的租金交付日期为第一年的合同签订日期。房屋自乙方签订之日起到租约期满迁出之日所产生的水电费、煤气费、电话费、电视收视费均由乙方承担，并按月交纳给甲方。因甲方租赁给乙方的该租赁房屋遭遇国家规划拆迁，甲方应在15日内退还乙方多支付的租金，国家对甲乙双方的经济赔偿按国家有关规定办理。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告将房屋交付被告，现在房屋仍由被告实际使用。被告在租赁期间，对房屋进行了部分装修和改造。
关于以往租金的交纳情况，双方均认可由被告以现金形式将租金交给韩燕的父母。被告于2011年9月2日支付了租金24万元。2012年9月11日，被告又支付了租金24万元，收据上载明“今收到武术学校交来2012年8月6日至2013年8月6日租金人民币贰拾肆万元整”。这张收据上的后一个数字“8”有改动的痕迹。原告认为，原来的数字是“6”。后被改成“8”，因此，被告的租金实际交到2013年6月8日。被告则认为其租金实际交到2013年8月6日。本院认为，被告支付了2013年6月8日前的租金。理由如下：一、从合同约定和租金交纳情况来看，2012年9月11日这张收据载明的租金无疑是2012年至2013年一年的租金，因为24万元恰恰是一年的租金标准。二、合同中没有关于免租期的约定，被告也没有单独向原告交纳过2012年6月6日至2012年8月6日期间的租金。因此，2012年9月11日这张收据载明的租金对应的租期应当为2012年6月至2013年6月，收据上的月和日的书写属于笔误。
2010年至2011年，被告向疃里村民委员会交纳了相应的水电费。2013年5月15日，被告向北京华源热力管网有限公司支付了2012至2013年度的供暖费33138.86元。
2014年5月19日，原告向北京市中信公证处提出申请，申请对丛林美食城的委托代理人滕宏伟分别向培训中心、训练基地寄送《催款函》的过程进行公证。2014年5月20日，北京市中信公证处出具了（2014）京中信内经证字16967号公证书及（2014）京中信内经证字16968号公证书。该份催款函称二被告务必于2014年5月26日前，向原告支付拖欠租金24万元及逾期付款利息，并支付拖欠费用538152.09元。如未按上述要求支付的，双方《房屋租赁合同》于2014年5月27日即告解除。给培训中心的邮寄未能投递成功，而给训练基地的邮寄投递成功。
2014年5月27日，原告向北京市中信公证处提出申请，申请对丛林美食城的委托代理人滕宏伟分别向培训中心、训练基地寄送《通知函》的过程进行公证。2014年5月28日，北京市中信公证处出具了（2014）京中信内经证字18489号公证书及（2014）京中信内经证字18490号公证书。该份通知函称双方《房屋租赁合同》于2014年5月27日解除，请被告于2014年6月8日前自行腾退承租房屋并交还给原告，逾期腾退产生的一切后果和损失均由被告自行承担。上述两份邮寄投递均成功。
经联系北京市通州区宋庄镇人民政府规划科以及北京市通州区城市房屋拆迁服务所得知，本案诉争的承租场地在北京电影学院配套用地拆迁范围内。韩燕的父亲与拆迁方签订了一份补偿协议，但由于韩燕尚未腾退房屋场地，因此，补偿协议没有给韩燕，补偿款也没有给韩燕。
庭审中，经释明，原告表示如果法院不支持其确认解除合同的请求，则其要求解除合同，腾退房屋，支付未付租金及利息。
原审法院认定上述事实的证据有，当事人陈述、《房屋租赁合同》、公证书、收据、发票等。
原审法院认为：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
从原告给被告发出催款函到指定的给付租金利息截止日期仅有一周时间，时间过短，没有给原告预留合理期间，原告以此为由要求确认双方合同已经解除，本院不予支持。
被告未向原告交纳2013年6月8日以后的租金，且经原告催要，仍未交纳。这视为被告迟延履行主要债务。被告称其向韩燕父母交纳租金但他们拒收，证据不足，本院不予采信；而且，即便原告及家人拒收租金，被告也可以通过提存、汇款等方式履行付款义务。现原告要求解除合同、腾退房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持；但应给被告预留一定的合理期间。由于诉争房屋场地已经列入拆迁范围且进行了拆迁评估，故合同解除后地上物的添附价值分割问题可待分割拆迁补偿款时一并解决。
被告未按时交纳租金，现原告要求被告给付租金的利息，理由正当，本院予以支持；但原告要求按照贷款利率计算，要求过高，本院仅按照同期存款基准利率计算。
关于供暖费、物业费、水电费的支付问题。双方合同中没有约定由被告承担物业费，因此，原告要求被告承担物业费，没有事实依据，本院不予支持。原告举证了加盖有“北京疃里庄园物业管理委员会”公章的《武术学校欠费明细》，以证明被告拖欠供暖费、物业费、水电费的数额。但是，被告举证的票据表明其向疃里村民委员会交纳水电费、向北京华源热力管网有限公司交纳供暖费，因此，原告举证的《武术学校欠费明细》，本院不予采信。原告要求被告支付供暖费、水电费，理由正当；但是，其证据不足，本院暂不予支持。这不妨碍原告在证据充分后另行要求被告支付供暖费、水电费。2015年3月，原审法院判决：一、解除原告北京市通州区丛林美食城与被告北京梁氏武术培训中心通州训练基地于二零零九年六月八日签订的《房屋租赁合同》；二、被告北京梁氏武术培训中心、被告北京梁氏武术培训中心通州训练基地共同将坐落于北京市通州区宋庄镇疃里新村丛林美食城（房屋面积约二千六百平方米）及添附部分腾退给原告北京市通州区丛林美食城，于本判决生效之日起六十日内执行清；三、被告北京梁氏武术培训中心、被告北京梁氏武术培训中心通州训练基地共同给付原告北京市通州区丛林美食城自二零一三年六月九日至实际腾退之日止的租金及利息，按照每年二十四万元的标准计算租金，按照中国人民银行同期存款基准利率计算租金的利息，均于本判决生效之日起六十日内执行清；四、驳回原告北京市通州区丛林美食城的其他诉讼请求。
培训中心、训练基地不服判决，上诉请求撤销原审法院判决，改判由对方向上诉人支付拆迁补偿款后，上诉人履行解除租赁合同后的义务。上诉理由为双方未约定租金交付的具体方式，以往均由承租方通过出租方父母交纳，涉案期间出租方拒绝接受租金，致承租方履行不能，非承租方不履行交租义务。出租方未按约定交付全部租赁物，原审判决认定事实不清。上诉人在原审期间提起反诉，要求对方支付停业损失等、装修损失，但原审法院未予受理，要求上诉人另行起诉，属适用法律错误，审判程序不当。
美食城认可原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求。
经查原审法院诉讼卷宗开庭笔录，原审诉讼第一次庭审前，上诉人曾向原审法院提交反诉状，因涉及案外人，原审法院已口头答复不受理其反诉，并退回反诉状，告知其另行起诉。对此，原审被告未再提出异议。对上诉人所称出租方未按合同约定交付租赁物的上诉理由，经查原审法院的庭审笔录无该争议记录。综上，培训中心、训练基地认为原审法院认定事实不清、审判程序不当的上诉理由无事实依据。本院经审理，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：2009年6月8日，美食城作为出租方、训练基地作为承租方双方订立的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，对双方有法律约束力。依照《房屋租赁合同》的约定，出租方按约交付租赁物，承租方按时足额交付租金是各自的主要义务。根据租赁合同约定，承租方应于2013年6月8日当日，向出租方支付下年度即到2014年6月7日前的房屋租金，并由出租方开据收款凭证。但根据查明的事实，承租方未履行付租义务，虽然双方约定的交付租金方式有赖于出租方配合，即便对方存在消极不配合的事实，承租方也可采取通过诉讼或依法提存等其他方式履行。其辩称理由和提交的相应证据均不能对此构成抗辩。依照房屋租赁合同约定，承租人拖欠交付租金，出租方有权收回房屋。现承租方在长达近一年期限内不交纳租金，怠于履行合同主要义务，在出租方发出催款函后，仍不履行合同义务，承租方的行为已构成违约，出租方要求解除合同的请求符合当事人约定。之所以发生此纠纷，与承租方合同履行意识淡漠或未依法提取证据有关，对此承租方应承担相应民事责任。现其不同意履行民事责任，要求对方首先支付拆迁补偿款无事实依据。对上诉人认为出租方未按约定交付全部租赁物，原审判决认定事实不清的上诉理由，无事实依据，本院不予采信。关于上诉人认为原审审判程序不当的主张，根据查明的事实，原审程序无瑕疵，其上诉理由不成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。现上诉人的上诉理由与法律规定不符，其上诉请求本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费5960元，由北京市通州区丛林美食城负担2910元（已交纳），由北京梁氏武术培训中心、北京梁氏武术培训中心通州训练基地共同负担3050元（本判决生效之日始七日内交纳）。管辖异议费70元，由北京梁氏武术培训中心、北京梁氏武术培训中心通州训练基地负担（已交纳）。
二审案件受理费6100元，由北京梁氏武术培训中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 伟
审 判 员 付 辉
代理审判员 李 丹
二〇一五年六月十九日
书 记 员 张荣华