安徽省安庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宜民一终字第00599号
上诉人（原审原告、反诉被告）：安庆市长风轧花有限公司。
法定代表人：胡桂友，董事长。
委托代理人：陈寿彭。
委托代理人：何承国，安徽国誉（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安庆市国华服装有限责任公司。
法定代表人：孔庆国，总经理。
委托代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。
委托代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。
上诉人安庆市长风轧花有限公司（以下简称长风轧花有限公司）因与上诉人安庆市国华服装有限责任公司（以下简称国华服装有限责任公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2013）迎民一初字第00334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人长风轧花有限公司的委托代理人陈寿彭、何承国，上诉人国华服装有限责任公司的法定代表人孔庆国及委托代理人钱玉、朱小飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长风轧花有限公司一审诉称：国华服装有限责任公司承租长风轧花有限公司所有的房屋及附属场地，依照双方的租赁协议，租期已于2013年2月28日届满。2012年11月9日长风轧花有限公司曾以特快专递的方式向国华服装有限责任公司发出收房通知，通知明示“因企业自身重大发展规划调整，长风轧花有限公司需要收回原租赁地块和房屋，另作企业他用”。但国华服装有限责任公司收到通知后，没有回应，至今仍未返还租赁物，使长风轧花有限公司发展规划无法实施，经济上蒙受重大损失。另外，国华服装有限责任公司在承租期间，未经长风轧花有限公司同意，擅自拆除房屋内承重墙、场地的围墙，在山墙上打门等破坏房屋结构，构成房屋安全隐患，应予修复、消除隐患。综上，请求判令：1、国华服装有限责任公司返还承租的房屋及场地；2、国华服装有限责任公司对擅自拆除承重墙、围墙、山墙上打门造成破坏房屋的安全隐患予以消除，恢复原状；3、国华服装有限责任公司支付长风轧花有限公司欠付房租10万元；4、国华服装有限责任公司承担所欠租赁费用10%的违约金计1万元；5、本诉诉讼费由国华服装有限责任公司负担。
针对长风轧花有限公司的起诉，国华服装有限责任公司一审庭审辩称：1、国华服装有限责任公司接到长风轧花有限公司的通知后，已于2013年2月28日前搬离，该项诉讼请求应不予支持；2、长风轧花有限公司的第二项诉讼请求在前案中已作处理，不应再行主张；3、第三、四项诉讼请求均缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回长风轧花有限公司的全部诉讼请求。
国华服装有限责任公司一审反诉称：2008年1月9日，双方当事人签订租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示。根据合同约定，租赁期限分为两个五年，共计十年。然而，第一个五年租期即将届满时，长风轧花有限公司就书面通知要求解除合同，显然是违约行为，给国华服装有限责任公司造成重大经济损失。国华服装有限责任公司在承租期内对租赁的厂房进行了改扩建、装潢，投入了大量资金，被迫提前搬离，造成营业及新租厂房等的损失。综上，请求判令长风轧花有限公司赔偿国华服装有限责任公司房屋装修款8.1万元、停业损失6万元、租赁期间新建厂房损失9万元、安装变压器费用1.5万元、新租厂房差价以及搬迁费用13.2万元，共计37.8万元，诉讼费用由长风轧花有限公司负担。
针对国华服装有限责任公司的反诉，长风轧花有限公司一审庭审辩称：1、国华服装有限责任公司承租期间如何装潢，与长风轧花有限公司无关，相关费用应由其自行承担，承租期满后还应全部拆除、恢复原状才符合法律规定。2、所主张的停业损失、租赁期间新建厂房费用均与长风轧花有限公司无关。3、根据租赁协议，长风轧花有限公司只提供正常照明电力，国华服装有限责任公司经营企业，增加设备涉及工业用电装置，与长风轧花有限公司无关。4、双方约定的租赁期限只有5年，不存在第二个5年租期。5、国华服装有限责任公司所称在2013年2月28日之前已搬出租赁场地及房屋，租赁物已实际返还，均没有证据予以证实。综上，请求法院判决驳回国华服装有限责任公司的反诉诉求。
原审法院经审理查明：2008年1月9日，双方当事人签订租赁协议，约定将长风轧花有限公司厂内的部分房屋租给国华服装有限责任公司使用（具体租赁范围以附件平面图为准）。对于租赁时间及租金，协议第一条约定如下：“时间及租金：分两阶段，第一阶段为五年（2008年3月1日至2013年2月28日）考虑到乙方（即国华服装有限责任公司）对现有房屋要进行较大的资金投入，第一年租金定为壹万贰仟元，从第二年开始每年交贰万贰仟元，租金在每年的3月底前一次性交给甲方（即长风轧花有限公司）……”协议签订后，国华服装有限责任公司于2008年1月15日即与安庆市精通工贸有限责任公司签订一份工程合同，约定由精通公司对国华服装有限责任公司所承租的房屋进行装修，并约定于2008年2月16日完工。2009年3月份左右，因他方承租长风轧花有限公司厂内的部分房屋，承租的房屋又涉及到国华服装有限责任公司已承租的部分，双方当事人为此发生矛盾。在双方当事人的要求下，安庆市迎江区长风乡书记、乡长及当地的新河派出所所长出面协调此事，协调的结果是双方达成口头协议如下：“国华服装有限责任公司让出宿舍楼，长风轧花有限公司另行在国华服装有限责任公司的院子内为其建厨房、仓库等设施”。国华服装有限责任公司让出房屋后，长风轧花有限公司就约定建造的相关设施，并没有施工完毕。另查明，国华服装有限责任公司在将承租的房屋改为生产车间过程中，将原承重墙拆除改用钢屋架的承重结构，经房屋安全鉴定部门鉴定认为该房符合B级条件，即结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。另外，国华服装有限责任公司为方便人员出入，在沿街的山墙上另行开设一门。针对此事实，长风轧花有限公司在本案诉求中所主张的第二项，安徽省安庆市迎江区人民法院在（2009）迎民一初字第0380号民事判决中已作出处理。再查明，2012年11月9日，长风轧花有限公司以企业自身重大发展规划调整为由，向国华服装有限责任公司发出收回房屋通知。2013年2月26日，国华服装有限责任公司与安庆市郊山湖粮油加工厂签订房屋租赁合同一份，现国华服装有限责任公司已不在长风轧花有限公司租赁的房屋内经营，但双方当事人未办理交接手续。再查明，双方当事人均承认2013年2月28日之前的租金已全部交纳。
原审法院认定上述事实的证据主要有：营业执照、法定代表人身份证明、公司变更申请书、收回房屋通知、租赁协议、（2009）迎民一初字第0380号民事判决书、安庆市精通工贸公司合同及各方当事人陈述等。
原审法院认为：2008年1月9日，双方当事人订立的租赁协议，系真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，对双方具有约束力。关于协议期限是10年还是5年的问题，根据双方的约定，第2个5年虽约定在无国家政策性开发及不可抗逆的情况下自然顺延，但合同的重要组成内容“租金”仍需双方重新约定，约定一致，合同才能成立。故后5年租期的约定，应认定为是双方的一种意向。长风轧花有限公司在前5年期合同到期时，要求国华服装有限责任公司让房，其行为表明，双方后5年意向租赁无法进一步达到合同契约。故国华服装有限责任公司诉称协议期限为10年的理由，不能成立。国华服装有限责任公司称2013年2月28日前已搬出承租房屋，但未提供证据，故长风轧花有限公司本诉诉求国华服装有限责任公司返还租赁房屋（和场地）的诉求，予以支持。但其本诉诉求国华服装有限责任公司支付2013年2月28日至2013年8月20日期间房租10万元没有约定和法律依据，应比照双方原协议年租金计算6个月，支持1.1万元，其本诉诉求欠租违约1万元，没有法律和事实依据，不予支持。其本诉诉求国华服装有限责任公司对拆除承重墙、围墙、山墙打门造成的安全隐患予以消除，恢复原状的诉求，安徽省安庆市迎江区人民法院（2009）迎民一初字第0380号民事判决书已作出判决，并已生效，本案不再处理。国华服装有限责任公司反诉诉求长风轧花有限公司赔偿房屋装修损失，停业损失，新租厂房差价及搬迁费损失，没有协议约定，也没有法律依据，不予支持。国华服装有限责任公司反诉诉求长风轧花有限公司赔偿新建房屋损失、安装变压器费用，考虑到合同解除后，长风轧花有限公司实际得利，参考当时的购置价，酌情由长风轧花有限公司补偿国华服装有限责任公司3万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：（一）被告（反诉原告）安庆市国华服装有限责任公司在本判决生效之日起十日内将2008年1月9日租赁协议所租赁的租赁房屋（场地）返还给原告（反诉被告）安庆市长风轧花有限公司。并支付原告（反诉被告）2013年2月28日至2013年8月20日的占用租赁物使用费1.1万元。（二）驳回原告（反诉被告）安庆市长风轧花有限公司其他本诉诉求。（三）原告（反诉被告）安庆市长风轧花有限公司在本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）安庆市国华服装有限责任公司3万元。（四）驳回被告（反诉原告）安庆市国华服装有限责任公司的其他反诉诉求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2700元，原告（反诉被告）负担1700元，被告（反诉原告）负担1000元，反诉受理费3490元，原告（反诉被告）负担490元，由被告（反诉原告）负担3000元。（本、反诉费原、被告已分别预交，被告尚应承担的510元在本判决生效之日给付原告）。
长风轧花有限公司与国华服装有限责任公司均不服，分别提起上诉。案件审理中，国华服装有限责任公司于2014年7月5日书面申请撤回上诉，本院已另行制作民事裁定书，准许上诉人国华服装有限责任公司撤回上诉。
长风轧花有限公司上诉称：原审法院以国华服装有限责任公司新建房屋、安装变压器为由，判决长风轧花有限公司酌情补偿国华服装有限责任公司3万元，缺乏事实和法律依据。请求撤销原判第三项，改判驳回国华服装有限责任公司的全部反诉请求。
国华服装有限责任公司二审庭审辩称：国华服装有限责任公司承租后，安装了变压器，并新建房屋，长风轧花有限公司提前解除合同，给国华服装有限责任公司造成巨大经济损失，原审判决长风轧花有限公司予以补偿，事实和法律依据充分。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦未提出复核意见。二审法院对证据的认证意见与原审一致。二审法院经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。
本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：原审判令长风轧花有限公司补偿国华服装有限责任公司3万元，处理是否适当。双方当事人曾因他方承租的部分房屋涉及到国华服装有限责任公司已承租部分而发生矛盾，后经协调达成口头协议，约定由长风轧花有限公司另行为国华服装有限责任公司建厨房、仓库等设施，但长风轧花有限公司就约定建造的相关设施并没有施工完毕。国华服装有限公司主张由其完成部分厨房和仓库修建工程，并提交了其与伟顺建筑公司签订的工程合同及相关资料，因长风轧花有限公司仅提出系违章建筑的异议，原判认为该组证据能够达到维修、扩建的证明目的，并无不当。结合双方当事人达成的口头约定，长风轧花有限公司对国华服装有限公司修建厨房和仓库是明知和同意的。由于双方当事人均未能提交合法建造手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，长风轧花有限公司应当承担部分扩建费用。因此，原审法院参考当时的购置价，酌定由长风轧花有限公司对扩建部分及变压器补偿国华服装有限公司3万元，并无明显不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人安庆市长风轧花有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 章伏虎
代理审判员 潘 红
代理审判员 马文杨
二〇一四年七月七日
书 记 员 许德智
附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；