浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭江民初字第784号
原告陈超，
委托代理人汪波克、姒慧娟。
被告浙江新月控股集团有限公司。
法定代表人张炎惠，
委托代理人关凌云。
原告陈超为与被告浙江新月控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月5日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员宋伟锋独任审判，于2014年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈超的委托代理人汪波克、被告新月公司的委托代理人关凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈超诉称，原告与被告于2013年8月17日签订《租赁合同》一份，约定原告承租被告位于杭州市钱潮路6号杭州新月家具广场1层a120－2号商铺，租赁期限为一年，自2013年8月18日起至2014年8月17日止。《租赁合同》签订生效后，原告对商铺内部进行了装饰装修，在该商铺开设了沙发及其配套家具销售店铺。但《租赁合同》履行至今年3月底时，被告在未通知原告和其他市场经营户的情况下，突然以市场需要转变经营项目为由拆除市场门面，内外装饰、广告牌等，造成市场如同一个正在拆迁的场所，根本无法经营，以流氓手段逼迫经营户撤离市场。4月30日，在经营户基本都撤出市场后，被告在未与原告谈妥违约赔偿等问题的情况下，竟然雇佣黑社会性质人员到原告商铺威胁原告，并拆毁了原告商铺的门。原告认为，被告在履行《租赁合同》过程中，采用流氓手段强制终止合同履行的行为，属于一种恶意违约行为，被告除应向原告支付违约金外，还应赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益。故诉至法院，诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的租赁合同；2、判决被告向原告支付违约金人民币15000元；3、判决被告赔偿原告装修损失人民币50000元；4、判决被告收购原告现存的商品，向原告给付收购款961174元；5、判决被告返还质保金5000元；6、本案案件受理费由被告承担。
被告浙江新月控股集团有限公司辩称，被告同意解除租赁合同，但是基于租赁合同第六条第五款的规定，被告在2014年3月17日已经对整个市场发了通知要进行业态调整，故根据该条被告并不违约。相反实际违约方是原告，根据租赁合同规定，原告应当于2014年2月2日支付2014年2月18日至5月17日的租金。被告已经在2月份陆续发通知催告原告缴纳租金，但原告至今没有缴纳，被告保留另案起诉的权利。原告要求被告赔偿装修损失，取决于谁违反了合同约定，现原告先违约，不存在要求被告赔偿的问题，且原告没有提交任何证据证明原告有装修方面的损失，故其诉请并不成立。对于其第四项诉请，首先收购应当基于违约与否，其次假设被告违约，也不存在要求收购的问题，也只是支付违约金或者赔偿损失。原告要求收购存货的主张不是被告合同项下应当承担的责任。同时原告提交的存货的价值也是基于原告自行标注的价格，上述价格不具有市场性，同时这项诉讼请求具体是不是造成损失，也不确定。
为了证明自己的主张，原告陈超提交以下证据：
1、租赁合同1份，证明原告与被告于2013年8月17日签订《租赁合同》一份，约定承租被告位于杭州市钱潮路6号1层a120－2号商铺；
2、视频录像2份，证明被告在未通知市场经营户的情况下，即在3月底4月初对市场设施进行拆除，造成经营户无法经营；
3、库存清单1份。证明因被告的恶意违约，造成原告的沙发及其配套家具无法销售，堆放在仓库里。存货达90余万元；
4、质保金收据及付款凭证各1份，证明原告支付了保证金5000元；
5、送（发）货单4份，产品报价单3份，证明原告现有库存家具的进货价格；
6、家具销售合同及收银单2份，证明二款原告库存的顾家软床的市场销售价格。
7、录音及录音文字记录、录像及照片（光盘）1份，证明被告拒绝收取商铺租金，并采用非法手段恶意终止商铺租赁合同履行；
8、催告函、ems特快专递单和查询记录各1份，证明因被告拒收原告交付的商铺租金，该租金又无处提存，原告特意给被告发了催告函，要求被告提供收款账号，方便原告支付商铺租金。
以上证据被告浙江新月控股集团有限公司对证据1、4无异议；对证据2真实性无异议，恰恰能够证明被告于2014年3月17日发了通知，要做业态调整。之前被告也口头通知过，否则也不会至今除了原告，其他一楼商铺都搬出了；对证据3、5真实性有异议，是原告自行制作，不符合证据的形式要件，同时也不能证明原告要待证的事实，原告要证明其损失多少，但只提供了产品的报价，报价与损失是两个法律概念，报价也是厂家的报价，原告支付了多少对价，被告也不知道；对证据6三性有异议，与本案没有关联性；对证据7中的照片上拆除的的现状是事实，但原告的场地被告是没有拆除的；对拆门的录像是不认可的，被告没有拆过原告的门；录音真实性有异议，录音里面的财务身份不明，名字都不知道；对证据8催告函没有收到，真实性有异议；且被告曾陆续向原告发了三份催告函催告行为已经在2月份完成，并通知原告要求腾退。原告已经超过15天没有租金，已经构成根本违约，即使原告在3月份去交租金，被告也不会收取，故原告提交的催告函并不能构成原告没有违约的情形。
被告浙江新月控股集团有限公司提交证据9、照片6张，2014年3月17日的通知函1份，证明2014年2月9日、2月14日被告向原告催讨租金，2月18日告知原告腾退商铺，3月17日通知商场业态调整，商家应无条件配合；通知是贴在原告门口的。
原告对上述证据质证认为，被告提交的均为伪造的证据，三性均有异议。照片反映的时间原告还在经营，但从照片上看原告的门都是锁着的，显然是在不经营的时候贴得，而且经营的时候，完全可以将通知送达给原告，不需要贴在门上。对2014年3月17日通知函三性有异议，但陈超所知是对到期的商铺是有每个平方80元腾空费的补贴，电视台的录像也能反映这个事实。
本院对上述证据审查后认为，对原告提交的证据1、2、4，被告没有异议，本院予以确认；证据3系原告单方制作的清单证据，本院不予确认；对证据5、6为案外人给原告的送货及报价以及案外人的销售，与本案没有关联，且从其内容上亦不能反映原告存在损失，故本院不予确认；对证据7、8，能够相互印证陈超欲交纳租金，但被告不收的事实，本院予以确认。对被告提交的证据9中的照片，系被告单方在原告店门前张贴，原告对其真实性有异议，被告未有其他证据加以佐证，故本院不予确认；对落款时间为2014年3月17日的通知函因未有证据能够证明被告确已将该通知函送达给原告，故本院不予确认。
综上，结合双方当事人的有效陈述以及本院认定的有效证据，本案事实认定如下：
原告陈超（乙方）与被告浙江新月控股集团有限公司（甲方）于2013年8月17日签订《租赁合同》一份，双方约定：乙方承租甲方位于杭州市钱潮路6号1层a120-2号商铺，建筑面积（含公摊）共计176平方米，经营家聚汇品牌用途以营业执照核准的经营范围为准。租期1年，自2013年8月18日起至2014年8月17日。租金为租金、物管费为每平方米每月41元，共计72160元／间；第一期总费用14432元，剩余费用分3期付，每期费用21648元；支付方式为先付后用，须提前15天支付下一期费用，若逾期支付须向甲方支付总款项1‰／日的违约金。最后一期按第一期支付。合同第四条约定保证金为5000元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。第六条甲方权利义务第五项约定，甲方根据商场的发展需要扩建或调整布局的，应提前一个月通知乙方，乙方应积极配合，并服从统一安排与调整，甲方并不因此构成任何违约。第八条合同解除及终止约定：未按合同规定的要求提供服务，甲方应承担违约责任。逾期15日未支付租金或未付其他费用的，乙方承担违约责任，甲方有权收回营业房，乙方支付的租金和保证金不予退还。甲乙双方任何一方单方面终止合同，需支付未履行期间租金总额50%的违约金。
合同签订后，原、被告按约履行，被告交付了商铺，原告使用该商铺进行家具经营。2014年3月原告曾要求缴纳第三期租金，后于3014年3月8日向被告交寄了《请求贵公司提供收款账号方便我支付商铺租金的催告函》，该函已妥投。
2014年3月底被告因要对市场经营进行调整，在市场张贴了《告知函》及《通知函》，要求租赁合同到期的租赁商户进行搬离，并给予按期搬离的商户每平方80元的腾空费。在协商期间被告对市场部分商铺进行拆除、停电等措施。上述情况在2014年4月11日杭州四台新闻直击节目、杭州六台18**节目进行了报道。
另查明，原告于2013年8月2日交付质保金5000元。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应当按约履行。被告作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于被告要进行业态调整要求商户搬离并腾退商铺，同时市场部份设施以及商铺进行了拆除，被告上述行为客观上导致原告无法进行正常经营，合同目的无法实现，已构成根本性违约，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。对被告提出根据租赁合同第六条第五项的约定其在提前通知原告后可不因此构成任何违约的答辩意见，本院认为市场固然有基于发展需要进行业态调整的权利，但同时亦应当负有对承租商户进行统一安排以保障商户合法权益的义务，但除给予腾空商户予以每平方80元的搬空费外，被告未有证据能够证明其对未到租期商户进行了何种安排，被告的行为有违我国合同法第六十条的规定，本院对其答辩意见不予采纳。对于被告提出系原告未交纳租金先行违约的意见，因原告已提交了证据证明并非系原告怠于履行合同义务，故本院对该意见亦不采纳。
对原告提出要求支付违约金的诉请，根据租赁合同第八条的约定，违约方应当支付未履行期间租金总额50%的违约金。根据现有视频资料，矛盾激发在2014年4月，合同约定租期至8月14日，故本院以此计算未履行租期为5个月，违约金为72160／12＊5＊50%为15033元，故原告主张15000元，本院予以支持。原告交纳的质保金因合同解除，被告应当返还。对于原告要求装修损失的诉请，被告陈述市场装修系由其统一装修，而原告亦没有提交存在装修损失的初步证据，故本院对此项诉请不予支持。对于原告要求被告收购其现存商品的诉请，本院认为该项诉请没有任何法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、解除原告陈超与被告浙江新月控股集团有限公司于2013年8月17日签订《租赁合同》；
二、被告浙江新月控股集团有限公司赔付原告陈超违约金15000元并返还质保金5000元；
三、驳回原告陈超的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
按规定减半收取的案件受理费人民币7018元，由原告陈超负担6881元，被告浙江新月控股集团有限公司负担137元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币14036元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 宋伟锋
二〇一四年六月十九日
书记员 卢方舟