湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0104民初6204号原告（反诉被告）李良，男，1974年2月24日出生，汉族，住湖南省望城县。委托代理人刘让龙，湖南亚元律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南省悦购商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组697号。法定代表人刘勇勇。委托代理人刘抓纲，湖南琼武律师事务所律师。原告（反诉被告）李良诉被告（反诉原告）湖南省悦购商业管理有限公司（以下简称悦购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理。在审理过程中，本诉被告悦购公司向本院提起反诉。本院依法受理了反诉，并决定本诉与反诉合并审理。依法由审判员杨玮适用简易程序于2016年11月2日公开开庭进行了审理，书记员段腾腾担任记录。原告（反诉被告）李良及其委托代理人刘让龙，被告（反诉原告）悦购公司的委托代理人刘抓纲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李良诉称：被告与原告于2014年12月10日签订了《商铺租赁合同书》，把“悦购Wego商场”内的“LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085商铺转租给了原告；并收取了原告现金217300元（垃圾清运费1000元；保证金15000元，年租金145800元；公摊预缴10000元；建设费45000元；电表押金500元）。该合同约定了原告只能从事餐饮，被告为商场管理人，原告所有经营活动必须无条件服从被告统一经营管理。随后，原告对该商场LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085商铺进行装修，装修花费了30多万元，现存票据200857元。由于被告商场经营范围没有餐饮项目，由于被告商场没有通过环保部门的环境影响评估的审批，且商场商铺改餐饮经营须严格依法通过环保局的环境影响评估报告后才能从事餐饮项目经营，应被告无法取得环保部门的环境影响审批表许可，原告只试营业了2个月就不得不关门歇业了。也由于被告的多种其他原因致整个商场无法正常营业，原告曾多次找被告协商退场清算事宜，终于在2015年9月30日，与被告招商运营部的王槐亮经理达成了清算协议，被告同意原告退场，并同意以145000元打包补偿退还给原告，但被告迟迟没有兑现给原告。综上所述，被告在没有取得“悦购Wego商场”租赁权、餐饮经营权、环境影响评估审批及商场管理资质的情况下，隐瞒实情不告诉原告，就与原告签订“悦购Wego商场”内商铺的转让合同，违背诚实信用的商业原则，导致原告的餐饮店面无法继续经营，造成原告损失100多万元。双方达成退场清算协议后，因被告未及时履行，故原告诉至法院，请求依法判决：一、被告支付原告退场合同费用清算款145000元；二、被告赔偿原告装修及设施损失费50000元；三、被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告增加一项诉请：要求确认双方的合同已于2015年9月30日解除。被告（反诉原告）悦购公司辩称：原告的起诉是没有事实和法律依据的，原告的诉请应当予以驳回。被告认为双方解除合同的时间是2016年7月18日，因为原告违约，被告通知原告退场并解除合同。反诉原告（本诉被告）悦购公司反诉称：2014年12月10日双方签订了《商铺租赁合同书》，反诉被告经实地仔细查看并完全了解清楚与承租商铺相关的全部情况的前提下，自愿承租反诉原告有权出租的、位于长沙市××路××号，建筑面积为150平方米，编号为LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号商铺，拟自主经营项目为韩国烧烤为主的商品，反诉原告对此不持异议。合同中对双方的权利义务、费用支付、违约责任等均予以了约定。合同签订后，双方予以履行至2016年3月1日，反诉被告未按合同约定向反诉原告支付固定费用，反诉原告多次督促催欠，反诉被告以种种理由拖延和推脱，反诉被告已构成严重违约。针对此情况，反诉原告于2016年7月18日、7月27日分别以书面函告至其承租的门面、快递、短信等方式，告知反诉被告，其欠费行为已经构成严重违约，作出退铺处理，由此造成的损失均由反诉被告承担，反诉被告对此置之不理。截止2016年7月18日，反诉被告自2016年3月1日至7月18日尚欠经营管理费4个月又18天，共欠55890元；自2016年3月1日至7月18日尚欠经营管理费4个月，共欠3000元；2014年12月10日至2016年7月18日尚欠公共区域水电空调分摊费用共计20个月，共欠15000元。三项合计欠款63890元，反诉被告履约保证金予以抵扣后，实欠48890元；违约金为33734元。反诉被告欠付反诉原告的欠款合计82624元。反诉被告单方严重违反合同的行为，已给守约方的反诉原告商铺租赁事项，造成了实际的经济损失。反诉被告的诉讼请求应予驳回。反诉原告为维护自身合法权益，反诉至法院，请求依法判决：一、反诉被告立即支付其所欠反诉原告的场地固定费用（即租金）40890元；二、反诉被告立即支付其所欠反诉原告的管理费3000元；三，反诉被告立即支付其所欠反诉原告的公共区域水电空调分摊费用5000元；四、反诉被告立即支付依约定应支付给反诉原告的违约金33734元；五、反诉被告承担本案的所有诉讼费用。在庭审过程中，反诉原告将第一项诉请租金的数额变更为55890元，第三项诉请中的数额变更为15000元，第四项诉请中的数额变更为40634元。反诉被告（本诉原告）李良对反诉辩称：反诉被告要求驳回反诉原告的诉请，原、被告的合同已于2015年9月30日双方协商解除；反诉原告违约，而不是反诉被告违约，反诉被告经营的过程中，反诉原告经营场地不符合餐饮经营的条件，反诉原告也没有餐饮管理经营资质；反诉原告的合同是一个严重的违法的，不公平的合同，大部分条款都是无效的。经审理查明：2014年12月10日，李良作为承租方（乙方）、悦购公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同书》。悦购公司将位于长沙市××路××号，编号为LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号的商铺租赁给李良。该商铺建筑面积为150平方米，使用面积为90平方米。合同约定：乙方拟经营自营品牌韩国烧烤为主的商品；租赁期限为60个月，从2015年3月1日起，至2020年3月1日止；固定费用起算日期从2015年3月1日起；租赁期限内，无法定事由或本合同规定情形的，甲乙任何一方均无权单方解除合同；未经甲方同意或许可，乙方未开店营业连续超过五天，构成违约，甲方有权按违约处理；本商场许可的经营范围为餐饮；乙方需在本合同签订之时足额缴纳人民币壹万伍仟元给甲方，作为本合同的履行保证金；在乙方发生违约行为后，甲方有权扣除履约保证金作为违约金，但甲方应当向乙方出具书面通知；乙方承租商铺的固定费用为人民币16200元/月，共计人民币145800元/年，每年为一个付款周期，每次付款应在下一付款周期前30日内支付；2014年12月10日缴付场地固定费用人民币145800元，对应租期从2015年3月1日起至2016年2月29日止……；乙方必须按时、足额支付固定费用给甲方，逾期支付固定费用的，按其所欠付金额每日千分之五计付逾期滞纳金，乙方必须在逾期五日之内将全部应付款项（包括欠付的固定费用和滞纳金）一并缴纳给甲方；逾期超过五日乙方仍未全额支付欠费和滞纳金的，构成严重违约，甲方有权解除合同，收回商铺，扣除乙方的履约保证金及剩余固定费用作为乙方的违约金，且由此引起的一切损失由乙方承担；管理费以乙方承租商铺的建筑面积为基础，故乙方应缴纳管理费5㎡/元/月；如乙方逾期缴纳管理费的，按所欠费用每日千分之五计付逾期滞纳金，逾期超过五日乙方仍未全额支付欠费和滞纳金的，构成违约，甲方有权扣除乙方的履约保证金作为违约金；公用水电费总额为每月实际产生的公用区域的水电费+每度电费8%的设备及能源损耗；公用水电费总额，由各商铺按其承租商铺的建筑面积与商场总建筑面积的比例予以分摊。本商铺的分摊比例为29%。合同签订后，李良向悦购公司交纳了2015年3月1日至2016年2月29日的年租金共计145800元，同时交纳了垃圾清运费1000元、保证金15000元、公摊预缴10000元、建设费45000元、电表押金500元，上述金额共计217300元。悦购公司随即将LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号的租赁商铺交付给李良使用。因经营餐饮需要，李良在悦购公司交付房屋后对涉案房屋进行了装修。后李良主张因悦购公司原因无法办理餐饮许可证，导致其在涉案房屋中的餐饮无法继续经营，故未再依约向悦购公司交纳费用。2015年10月21日，李良与悦购公司运营经理王槐亮签订《退场合同费用清算》。该清算单上明确：该租户强烈要求退场，经悦购王总和运营部及租户李良沟通做14.5万元打包清算，此退款于2015年9月30日清算，请审核确认。王某于2015年10月21日在“运营经理”处签字确认。2016年7月18日，悦购公司通过在涉案房屋门口粘贴及邮寄的方式向李良发出函件，该函件载明：“……根据以上合同条款（乙方）李良实际开门时间未足六个月，且欠固定费用（2016年3月1日至2017年2月28日租金）145800元。物业管理费3000元，公摊费12000元，空调费用15000元，至今未缴纳，已构成严重违约，甲方（湖南悦购商业管理有限公司）决定按严重违约处理，解除与乙方（李良）的租赁合同，收回乙方（李良）商铺（LG1011.2087.1012.2086.1013.2085）。扣除乙方（李良）的履约保证金作为乙方（李良）的违约金，且由此引起的一切损失由乙方（李良）承担。”另查明，1、湖南省晟铭房地产发展有限公司系长沙市××路××号LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号商铺的开发商，所有权归其所有；湖南省晟铭房地产发展有限公司授权被告湖南省悦购商业管理有限公司以自己的名义出租、招商本公司名下所有商铺，授权委托期限为2013年10月1日至2023年9月30日止。2、位于长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组697号（即涉案房屋所在地）二楼UP2003号，单位名称为长沙市岳麓区第五元素烤肉店的餐饮服务许可证已于2015年1月27日办理。上述事实,有当事人的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《商铺租赁合同书》、收据、领条、证人证言、《证明》、缴费通知、函告、快递函告等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，湖南省晟铭房地产发展有限公司作为涉案商铺所有权人，委托悦购公司出租、招商其名下包括涉案LG1011-2087LG1012-2086LG1013-2085号商铺在内的所有商铺。悦购公司依据该委托与李良签订的《商铺租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行义务。合同签订后，原告向被告交纳了2015年3月1日至2016年2月29日的年场地固定费即年租金共计145800元，同时交纳其他各项费用共计217300元。后因李良主张因悦购公司原因无法办理餐饮许可证，导致其在涉案房屋中的餐饮无法经营，故未再依约向悦购公司交纳相关费用。现李良主张要求解除双方签订的《商铺租赁合同书》，悦购公司同意解除，故本院确认李良与悦购公司于2014年12月10日签订的《商铺租赁合同书》解除。至于具体的合同解除时间。依据李良提供证据《退场合同费用清算》，同时结合证人王某的证言，本院认为，虽悦购公司的“财务审核”及“运营副总”未在《退场合同费用清算》上签字确认，但该份证据结合证人证言足以证明李良与悦购公司在2015年10月21日已就合同解除事宜进行协商并达成一致，故本院确认，李良与悦购公司签订的《商铺租赁合同书》于2015年10月21日解除。关于李良依据《退场合同费用清算》向悦购公司主张支付退场合同费用清算款145000元的问题。本院认为，《退场合同费用清算》上仅有王某的签字，该清算单上的“财务审核”及“运营副总”处均为空白，且该清算单上未加盖悦购公司公章，故本院认为，李良依据该《退场合同费用清算》主张悦购公司支付退场合同费用清算款145000元，理据不足，本院不予支持。关于李良主张悦购公司赔偿装修及设施损失费50000元的问题。本院认为，李良主张因无法办理餐饮许可证，导致其在涉案房屋中的餐饮无法经营。但李良未提供任何证据证明系悦购公司的原因导致其无法办理餐饮许可证，另结合悦购公司提交的地址为长沙市岳麓区岳麓街道左家垅村铁螺塘组697号二楼UP2003号，单位名称为长沙市岳麓区第五元素烤肉店的《餐饮服务许可证》，上述地址为涉案房屋所在地址，综上，本院认为，李良主张因悦购公司的原因无法办理餐饮许可证的观点不能成立，李良主张悦购公司赔偿装修及设计损失费50000元，本院不予支持。而李良已经交纳的履约保证金15000元，因现有证据无法认定系悦购公司违约导致合同解除，且李良主张因悦购公司原因无法办理餐饮许可证的观点亦不成立，故本院认定，悦购公司已经收取的李良的履约保证金15000元，可不予退还。关于悦购公司反诉要求李良支付所欠场地固定费用55890元、管理费3000元、公共区域水电分摊费用15000元、违约金40634元。本院认为，上已述及，李良与悦购公司签订的合同已于2015年10月21日解除，而依据庭审查明的事实，李良已向悦购公司交纳从2015年3月1日至2016年2月29日的场地固定费即年租金共计145800元，故悦购公司应退还李良场地固定费即租金52650元[145800元-（145800元÷12个月×7个月+145800元÷12个月÷30天×20天）=52650元]。至于悦购公司主张2016年3月1日至2016年7月18日的管理费3000元，因李良与悦购公司签订的合同已于2015年10月21日解除，故对悦购公司的该主张，本院不予支持。至于悦购公司主张的2014年12月10日至2016年7月18日的公共区域水电分摊水电费15000元。依据合同6.1.4条的规定：公用水电费总额为每月实际产生的公用区域的水电费+每度电费8%的设备及能源损耗；6.1.5条规定，公用水电费总额，由各商铺按其承租商铺的建筑面积与商场总建筑面积的比例予以分摊。本商铺的分摊比例为29%。但悦购公司未提供证据证明在2014年12月10日至2015年10月21日之间已产生的公用水电总额具体为多少，故对悦购公司的该项反诉请求，本院不予支持。至于悦购公司主张的违约金40634元。因悦购公司主张的该违约金是以上述场地固定费用、管理费及公共区域水电分摊费用为基数计算，现因本院对悦购公司主张上述三项费用均未予以支持，该违约金失去计算的基础，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告（反诉被告）李良与被告（反诉原告）湖南省悦购商业管理有限公司于2014年12月10日签订的《商铺租赁合同书》于2015年10月21日解除；二、被告（反诉原告）湖南省悦购商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李良退还场地固定费52650元；三、驳回原告（反诉被告）李良其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南省悦购商业管理有限公司反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取2100元，由原告（反诉被告）李良负担1533元，由被告（反诉原告）湖南省悦购商业管理有限公司负担567元；反诉案件受理费收取1295元，由被告（反诉原告）湖南省悦购商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 玮二〇一七年四月二十六日书记员 段腾腾