上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终2498号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赫连伟，男，1950年5月26日出生，满族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审第三人）：赫某1，男，1979年1月23日出生，满族，住上海市徐汇区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王悦，男，1982年1月30日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：曹靓蔚，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：舒晨，女，1991年6月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：王悦，身份情况同上，系舒晨之夫。
原审第三人：赫某2，男，2012年8月7日出生，满族，住上海市徐汇区。
法定代理人：赫某1（系赫某2的父亲），男，1979年1月23日出生，满族，住上海市徐汇区。
上诉人赫连伟、赫某1因与被上诉人王悦、舒晨及原审第三人赫某2房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初13333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赫连伟、赫某1上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、五项，改判驳回王悦、舒晨的原审诉讼请求，并支持其原审反诉请求。事实与理由：原审根据盖然性原则，认定王悦、舒晨应支付的120万元的支付时间并无明确约定，故王悦、舒晨并未违约的结论，缺乏依据。原审认定赫连伟应支付逾期交房的违约金也缺乏依据，双方关于交房的时间应该是变更了，故赫连伟无需承担逾期交房的违约责任。
被上诉人王悦、舒晨共同辩称，不同意赫连伟、赫某1的上诉请求，要求维持原判。其应支付的120万元的付款期限是不明确的，应以银行的放贷日期为准。合同具有相对性，既然房屋登记于赫连伟名下，则赫连伟应当承担交房的义务。
原审第三人赫某2述称，同意赫连伟、赫某1的上诉请求。
王悦、舒晨向一审法院起诉请求：1、判令赫连伟赔偿未迁户口的违约金61万元；2、判令赫连伟赔偿延期交房违约金63,250元（自2016年2月1日起计算至起诉时止）。一审诉讼过程中，王悦、舒晨变更诉讼请求为：1、判令赫连伟继续履行双方签订的房地产买卖�同；2、判令赫连伟、赫某2交付房屋；3、判令赫连伟支付迟延迁出户口的违约金（自2016年1月1日起计算至户口实际迁出之日止，按照275万元的每日万分之五计算）；4、判令赫连伟支付逾期交房违约金（自2016年2月1日起计算至实际交房之日止，按照275万元的每日万分之五计算）。
一审中，赫连伟向法院提出反诉请求:1、判令解除双方的买卖合同，将房屋产权恢复至赫连伟名下；2、判令王悦、舒晨支付逾期付款违约金61万元（按照总房款305万元的20%计算）。
一审法院认定事实：赫连伟为上海市XX路XX弄XX号XX室（即上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋，以下简称系争房屋）的原产权人，赫某1为系争房屋的实际居住人。
2015年11月27日，王悦、舒晨通过上海XX有限公司（以下简称XX公司）与赫连伟签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，王�、舒晨购买赫连伟名下的系争房屋，转让价款为305万元；赫连伟于2016年1月31日前腾出房屋并通知王悦、舒晨进行验收交接；双方确认在2015年12月31日之前共同向房产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第三项约定：王悦、舒晨未按合同付款协议约定期限付款的，应当向赫连伟支付违约金，违约金按王悦、舒晨逾期未付款日万分之五计算，自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止；逾期超过二十日后王悦、舒晨仍未付款的，除王悦、舒晨应向赫连伟支付二十日的违约金外，赫连伟有权单方解除合同，赫连伟应书面通知王悦、舒晨解除合同，王悦、舒晨承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%。合同第十条第三项约定：赫连伟未按本合同约定期限交接房地产的，自赫连伟根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金（按王悦、舒晨已付款的日万�之五计算，计算至实际交付日止）；逾期超过二十日后赫连伟仍未交付的，王悦、舒晨有权单方解除合同，王悦、舒晨应书面通知赫连伟解除合同，赫连伟承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%。合同补充条款（一）第五条约定：赫连伟房屋内的户口于产权交易过户前迁出，如逾期未迁出，则王悦、舒晨有权单方面解除买卖合同，并出具书面解约函给赫连伟，赫连伟应于收到解约函后十日内无条件返还王悦、舒晨已支付赫连伟的全额首付款（含定金）110万元，并赔偿总房价20%作为违约金支付给王悦、舒晨。合同补充条款（一）第六条约定：赫连伟同意王悦、舒晨以银行贷款方式向赫连伟支付部分房款120万元；在王悦、舒晨、赫连伟双方签订本合同之日起10个工作日内，王悦、舒晨应向该贷款银行申请贷款……若王悦、舒晨的贷款申请获得银行通过，则王悦�舒晨、赫连伟双方应在银行作出通过的审核结果后共赴徐汇区房地产交易中心申请办理产权过户手续；若王悦、舒晨的贷款申请金额未获通过或者通过的贷款额度不足申请金额，则王悦、舒晨应将不足部分以现金方式补足并于交易过户当日支付给赫连伟，赫连伟同时出具收款凭证给王悦、舒晨；申请贷款所产生的相关费用由王悦、舒晨自行承担。合同补充条款（一）第九条约定：本合同正文内容与补充条款、付款协议不一致的，应当以补充条款、付款协议为准。合同附件三付款协议约定：1、王悦、舒晨应在2015年12月1日前支付赫连伟首付款110万元（含已付定金5万元）；2、王悦、舒晨应在交易过户当日支付赫连伟房价款73万元；3、赫连伟同意王悦、舒晨以银行贷款的方式向赫连伟支付房价款120万元，待上海市徐汇区房地产交易中心出具以王悦、舒晨为所有权人的房�产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证三个工作日内，王悦、舒晨应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给赫连伟此笔房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；4、王悦、舒晨应在交房当日向赫连伟支付房屋交房尾款2万元。
2015年11月28日，王悦、舒晨王悦与赫连伟签订《合同补充条款》，约定：在原合同中的附件三（付款协议）第三款中2015年12月31日变更为王悦、舒晨应在交易过户之前（2016年1月10日）将120万元汇入赫连伟指定账户，否则视作王悦、舒晨违约，应承担违约金为总房价款的20%为60万元；本补充协议若与房地产买卖合同不一致的，以本补充协议为准。
2015年12月31日，针对赫某1不愿迁出户口的问题，王悦、舒晨、赫连伟又签订《协议书》一份，主要内容为：因王悦、舒晨的120万元贷款银行必须要打入赫连伟的账户，故该银行贷款转入赫连伟的账户时，赫连伟应在两日内将115万汇入王悦、舒晨账户，由王悦、舒晨以转账方式支付给第三人赫某1，作为赫某1的购房款。如赫连伟不能将115万元打入王悦、舒晨账户，造成户口延期迁出，赫连伟应承担总房价20%的违约金，并退还王悦、舒晨支付的所有房款共计270万元（含银行贷款120万元）。同日，王悦、舒晨与赫某1签订《承诺书》一份，主要内容为：王悦、舒晨与赫连伟已于2015年12月31日完成过户，由于目前赫某1的户口仍在系争房屋内，故赫某1承诺，自收到王悦、舒晨支付的120万元后30日内，将赫某1、赫某2的户口迁出。待户口完全迁出后，王悦、舒晨向赫某1支付尾款30万元整。若逾期迁出，则赫某1承担每天500元的违约金。该日，双方办理了系争房屋的产权过户手续。
一审又查明，2015年11月20日，王悦、舒晨支付赫连伟定金5万元。2015年11月28日，支付赫连伟房款105万元。2015年12月20日、12月23日，王悦、舒晨各支付赫连伟房款30万元、10万元，以上合计150万元。
2016年2月5日，赫连伟收到银行贷款120万元。次日，赫连伟将114万元转账给王悦、舒晨。王悦、舒晨分别于2016年2月6日、2月7日、2月10日、2月12日、2月13日、2月14日，将120万元分6次、每次20万元转入赫某1账户内。2016年2月14日，赫某1出具收到120万元的收据。
2016年2月6日，赫连伟致王悦、舒晨微信，内容为：“在你向小额贷款公司很难操作时，你提出将给小额公司的利息两万元给我，我答应了你的要求，可以说是我帮了你。今天你只承担一万元有些不公平。我给你汇款1,138,000元。应该说我是让了一大步”。同日王悦、舒晨回复赫连伟微信，内容为：“小额贷款是你不肯提供身份证，我没有什么难度，过户前你提出不要利息，先不迁户口，我答应你也是看在可以省个2万块，否则我为什么要答应你，对我完全没好处。再者，由于晚迁户口造成了交房延期，我的损失又有谁承担。不要光想着你的利益，114万元是底线了，看看我们签的协议，上面清清楚楚写着给我115万，否则你违约”。
一审再查明，在本案诉调阶段，即2016年4月14日，王悦、舒晨收到赫连伟要求解除合同的《通知书》。
一审另查明：赫某1、赫某2的户口仍在系争房屋内。现系争房屋由赫某1、赫某2居住。
一审审理中，原XX公司的客户经理杨柳出具证词，称：“王悦与赫连伟的买卖合同原约定为120万元由中国银行贷款的方式支付，后经其双方商议，房产过户前由王悦先申请小额贷款120万元支付给赫连伟，并于2015年11月28日签署了补充协议。王悦与赫连伟共同至小额贷款公司办理时，小额贷款公司为保障还款顺利（王悦申请的中国银行贷款120万元，放款至赫连伟中国银行账户后，该笔款项直接作为小额贷的还款），需要将赫连伟的身份证及中国银行的放款卡暂留至小额贷款公司，赫连伟当时提出扣留身份证不太方便，后经王悦与赫连伟商议后，取消小额贷款”。对此王悦、舒晨称：2015年12月8日，王悦、舒晨与银行签订了贷款合同。因赫连伟说急需用钱，中介公司要王悦、舒晨先去办理小额贷款，但赫连伟不同意提供身份证，所以小额贷款没有办出。因小额贷款没有办出，王悦、舒晨向赫连伟支付了1万元利息。之所以签订2015年12月31日《协议书》、《承诺书》，是因为王悦、舒晨、赫连伟及赫某1达成协议，为了尽快交房，王悦、舒晨根据赫连伟的要求，将房款直接支付给赫某1。赫连伟称：证人所说的事是有的。2015年11月28日，�悦、舒晨称找小额贷款公司，以便于向赫连伟支付款项，赫连伟当时同意，后因小额贷款公司要先押赫连伟的身份证和银行卡，才给赫连伟放款，所以赫连伟就不同意。后王悦、舒晨、赫连伟约定王悦、舒晨申请贷款，赫连伟同意推迟至2016年1月10日，并不是推迟至银行放贷。
一审审理中，王悦、舒晨、赫连伟确认：《合同补充条款》中约定的“2015年12月31日变更为王悦、舒晨应在交易过户之前（2016年1月10号）”是指系争房屋的过户时间变更为2016年1月10日，王悦、舒晨将120万元于该日汇入赫连伟指定账户。
一审审理中，王悦、舒晨、赫连伟及赫某1确认：因系争房屋内的户口问题，王悦、舒晨、赫连伟经协商，同意王悦、舒晨先支付155万元，剩余的30万元待系争房屋内的户口迁出后再支付；目前王悦、舒晨尚有30万元没有支付。
一审审�中，赫连伟称：王悦、舒晨与赫某1签订《承诺书》时，赫连伟在场。赫连伟对该《承诺书》是认可的。双方是先签订《承诺书》后办理过户手续。
一审审理中，王悦、舒晨称：之所以赫连伟转账给王悦、舒晨的金额是114万元，而不是115万元，是因为双方约定王悦、舒晨不作小额贷款，仍变更为银行贷款，因为有时间差，王悦、舒晨同意补偿赫连伟1万元，所以赫连伟在收到贷款后只转给王悦、舒晨114万元，扣除了1万元。赫连伟称：因为王悦、舒晨的付款时间从2015年12月31日变更为2016年1月10日，所以王悦、舒晨支付赫连伟1万元利息。
一审法院认为，王悦、舒晨、赫连伟签订的《上海市房地产买卖合同》和《合同补充条款》、《协议书》均系双方当事人真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，故为有效，双方均应恪守。�据查明的事实，王悦、舒晨、赫连伟在《上海市房地产买卖合同》后，先后签订《合同补充条款》和《协议书》，对付款的时间和金额、系争房屋的过户时间以及赫某1的户口等内容进行了变更。首先，关于王悦、舒晨是否逾期支付120万元。根据法院查明的事实、相关的证据以及当事人的陈述，《上海市房地产买卖合同》约定120万元是通过银行贷款方式支付，后双方在2015年11月28日的《合同补充条款》中约定了2016年1月10日为120万元支付的期限，但因为赫连伟不同意将其身份证和银行卡留置在小额贷款公司处，而导致小额贷款未成。为此，也因为赫某1不愿迁出系争房屋内的户口，王悦、舒晨、赫连伟又于2015年12月31日签订《协议书》，约定120万元贷款由贷款银行转款给赫连伟，赫连伟在2日内将115万汇入王悦、舒晨账户，由王悦、舒晨以转账方式支付给赫某1，作为赫�1的购房款。该《协议书》对120万元的支付时间未作约定。之后赫连伟在收到银行的贷款后即将114万元转给赫某1。在2016年2月6日的微信中，赫连伟也未对120万元的付款时间提出异议。因此，综合各方面因素，并根据盖然性原则，法院认定120万元的支付时间并无明确约定，故王悦、舒晨并未违约。鉴于上述阐明的理由以及大部分房款王悦、舒晨已经支付、系争房屋产权已经过户的事实，且赫连伟的反诉请求缺乏事实和法律依据，故赫连伟的反诉请求法院不予支持，王悦、舒晨要求继续履行合同和交付房屋的诉请法院予以支持。鉴于系争房屋现由赫某1、赫某2居住，故赫连伟应与赫某1、赫某2共同承担交付房屋的义务。其次，关于逾期交房的违约金。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，赫连伟应于2016年1月31日前腾出房屋并通知王悦、舒晨进行验收交接，赫连伟未按�合同约定期限交接房地产的，自赫连伟根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金（按王悦、舒晨已付款的日万分之五计算，计算至实际交付日），虽然双方之后又签订了《合同补充条款》、《协议书》，但双方并没有对系争房屋的交付时间进行变更，因此，赫连伟未在2016年1月31日前交房构成违约，依法应承担相应的违约责任，王悦、舒晨要求赫连伟支付逾期交房违约金的诉请于法有据，法院应予支持。第三，关于迟延迁出户口违约金。虽然《上海市房地产买卖合同》中约定赫连伟房屋内的户口于产权交易过户前迁出，如逾期未迁出，王悦、舒晨有权单方面解除买卖合同，赫连伟无条件返还王悦、舒晨已支付全额首付款（含定金）110万元，并赔偿总房价20%作为给王悦、舒晨的违约金，但该合同内并没有约定合同继续履行情况下，赫连伟逾期未迁户口的违约金。之后虽然又签订了《协议书》，但也仅约定如赫连伟不能将115万元打入王悦、舒晨账户，造成户口延期迁出，赫连伟应承担总房价20%的违约金。在王悦、舒晨与赫某1签订的《承诺书》中，赫某1承诺，自收到王悦、舒晨支付的120万元后30日内，将赫某1、赫某2的户口迁出；待户口完全迁出后，王悦、舒晨向赫某1支付尾款30万元整；若逾期迁出，则赫某1承担每天500元的违约金。鉴于该《承诺书》中有对户口迁出的约定，王悦、舒晨当时也无异议，故应认定王悦、舒晨同意系争房屋内的户口在赫某1收到王悦、舒晨支付的120万元后30日内迁出。鉴于收到王悦、舒晨支付的最后一笔20万元是在2016年2月14日，故系争房屋内的户口迁出时间应在2016年3月15日前。目前系争房屋内仍有赫某1、赫某2的户口，因此违约事实已经构成。然鉴于赫某1在《承诺书》中承诺逾期迁出户口的违约金由赫某1承担，王悦、舒晨及赫连伟当时均同意，故应认定该违约责任的承担已经由赫连伟转移给赫某1，王悦、舒晨应当向赫某1主张该违约金，王悦、舒晨关于向赫连伟主张迟延迁出户口违约金的诉请法院不予支持。关于尾款30万元，鉴于王悦、舒晨与赫某1签订的《承诺书》中约定待系争房屋内的户口完全迁出后，王悦、舒晨向赫某1支付尾款30万元，且赫连伟当时亦对《承诺书》认可，因此，应认定收取尾款的权利已由赫连伟转移给赫某1，鉴于此，法院对该30万元尾款在本案中不作处理，待系争房屋内的户口完全迁出后，由王悦、舒晨向赫某1支付。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、王悦、舒晨与赫连伟间关于上海市XX路XX弄XX号XX室（即上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室）房屋的买卖合同继续履行；二、赫连伟、赫某1、赫某2应于判决生效之日起三十日内向王悦、舒晨交付上海市XX路XX弄XX号XX室（即上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室）房屋；三、赫连伟应于判决生效之日起十日内支付王悦、舒晨逾期交房的违约金（按275万元的每日万分之五计算，自2016年2月1日起计算至实际交房之日止）；四、驳回王悦、舒晨的其他诉讼请求；五、驳回赫连伟的反诉请求。本诉案件受理费8,435.5元，财产保全费3,020元，由王悦、舒晨承担7,642.1元，赫连伟承担3,813.4元。反诉案件受理费4,990元，由赫连伟承担。
本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，王�、舒晨与赫连伟经协商签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，该合同是当事人真实意思表示，对当事人具有约束力。该合同对房款的支付、房屋的过户时间以及交房时间均有约定。后上述合同签署方又签订了《合同补充条款》及《协议书》，对付款的时间和金额、系争房屋的过户时间以及赫某1、赫某2的户口迁走等内容进行了变更。
关于王悦、舒晨是否逾期支付120万元房款的问题，本院认为，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定，赫连伟同意王悦、舒晨以银行贷款的方式向赫连伟支付房价款120万元，待上海市徐汇区房地产交易中心出具以王悦、舒晨为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证三个工作日内，王悦、舒晨应将他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给赫连伟此笔房价款，贷款的放款期限以贷款银行规�或借款合同约定为准。故买卖双方在上述合同中约定120万元的贷款发放时间是以贷款银行规定或借款合同约定为准。在此后签署的《合同补充条款》中，买卖双方又将该120万元的支付日期作了变更：王悦、舒晨应在交易过户之前（2016年1月10日）将120万元汇入赫连伟指定账户。对于该120万元变更支付时间的原因，中介公司工作人员的证词显示，双方曾约定房产过户前由王悦先申请小额贷款120万元支付给赫连伟，并因此于2015年11月28日签署了上述《合同补充条款》。但在王悦与赫连伟共同至小额贷款公司办理时，因赫连伟当时提出扣留身份证不太方便，后经王悦与赫连伟商议后，取消了小额贷款。因此，是因赫连伟方的原因而致120万元房款于2016年1月10日未能支付，且双方协议取消了小额贷款，仍以银行贷款方式支付，则支付的时间仍应当是以贷款银行规定或借款合同�定为准。再后来，双方又签署了《协议书》，内容涉及王悦、舒晨申请的120万元银行贷款如何具体支付，未涉及支付时间。因此，对于该120万元银行贷款的支付时间应当认定为以贷款银行规定或借款合同约定为准，赫连伟、赫某1上诉主张以2016年1月10日作为支付时间节点，缺乏充分的事实根据，本院不予采纳。王悦、舒晨不存在逾期支付120万元银行贷款的情形，赫连伟、赫某1以逾期付款为由要求解除合同及王悦、舒晨承担违约金，无相应依据，一审法院驳回其反诉请求，当属无误。王悦、舒晨要求继续履行合同和交付房屋的诉请，具有相应的事实根据，一审法院对此予以支持，并无不当。
至于赫连伟应否承担逾期交房的违约责任的问题，本院认为，一审法院对此已有较详尽的阐述，本院予以认同，在此不再赘述。因此，赫连伟存在未按约及时交房的违约�为，一审根据王悦、舒晨的诉请，判决其承担约定的逾期交房违约金，亦无不当。
此外，一审法院对于王悦、舒晨有关逾期迁出户口的违约金的诉请的处理，也无不妥之处。
综上，上诉人赫连伟、赫某1的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。原审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13,823.7元，由上诉人赫连伟、赫某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七�条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
……