广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1302民初2799号
原告：董宏斌，男，汉族，1970年01月18日出生，住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：荣艳，广东宝晟律师事务所律师。
委托代理人：杨泽元，广东宝晟律师事务所律师。
被告：惠州市东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北云山东路28号金世界花园。
法定代表人：郑宜靓。
委托代理人：刘宏斌，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：何昌喜，广东广和律师事务所律师。
原告董宏斌诉被告惠州市东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2017年5月25日公开开庭进行了审理，原告董宏斌及其委托代理人荣艳，被告惠州市东江湾房地产开发有限公司委托代理人何昌喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告董宏斌诉称，2002年5月19日，原告与惠州金世界房产开发有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向惠州金世界房产开发有限公司购买惠州市江北金世界花园雅景苑B座6层D号房，总金额人民币叁拾万叄佰陆拾贰圆（小写：人民币300362元）。惠州金世界房产开发有限公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳又一居投资发展有限公司。2008年1月28日，惠州金世界房产开发有限公司的企业名称变更为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，而被告却至今未为原告办理该房屋的权属登记，根据上述签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期利息支付给买受人。”现该商品房已交付使用，但被告至今尚未协助配合原告办理该房屋的房地产权证，根据上述合同条款的约定，以及《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，被告有义务为原告办理房地产权属证书。自2007年11月23日开始，惠州金世界房产开发有限公司的经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成、公司名称等事项先后发生变更，涉及该公司的全部权利义务应当由变更后的公司继承，其中包括本案金世界花园已售房产办证的义务，因此，被告需承担上述义务。现因被告迟迟不履行合同义务的原因，已构成严重违约，原告依上述合同条款之约定，请求被告继续履行合同义务，立即协助配合原告，为原告办理该房屋的不动产权属登记，取得房地产权证书，并按照该合同第十五条之约定向原告支付违约金（计算方式如下：合同约定最迟交付日期为2002年12月31日，自该交付日期18个月之后起算，即2004年6月30日，以合同标的额人民币300362元为基数，按银行同期存款利息，暂计算至2017年3月15日，为人民币106484.59元）。综上所述，本案所涉的《广东省商品房买卖合同》系基于合同双方平等协商一致、以平等自愿的原则于2002年5月19日签订的，是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人军营严格按照合同约定履行各自义务，现被告未按合同约定为原告办理房地产权证，事实清楚，原告的诉讼请求充分合理，请求人民法院依法判如所请。1、确认原告对江北4号小区金世界花园雅景苑B座6层D号房产享有所有权；2、判令被告配合协助原告办理上述房产的房产权证。3、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计至2017年3月15日为人民币106484.59元（计算方式如下：合同约定最迟交付日期为2002年12月31日，自该交付日期18个月之后起算，即2004年6月30日，以合同标的额人民币300362元为基数，按银行同期贷款利息，暂计算至2017年3月15日，为人民币106484.59元）。
被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人未付清购房款，违约在先。2002年5月19日，被答辩人与惠州金世界房产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被答辩人购买金世界公司开发的惠州市江北金世界花园雅景苑B座6层D号房，总价款为人民币300362元，首期款100362元，余款200000元由银行按揭。由于金世界花园项目部分房产涉及虚假按揭等复杂情况，答辩人依法受让金世界公司后，答辩人通过查账，没有查到被答辩人支付购房款的银行转账记录和发票，答辩人多次要求被答辩人提供转账记录和发票予以核实，都被拒绝，被答辩人无证据证明其已经足额支付购房款，构成违约。因此被答辩人应当对其支付首期款承担举证责任，答辩人在被答辩人付清购房款之前，答辩人才暂缓办理涉案房产的房产证。二、涉案房产因不可归责于答辩人的历史遗留问题和被答辩人自身过错而未能办理房产证，答辩人无需承担逾期办证的民事责任。(一)、答辩人在依法受让原房地产开发商金世界公司时，金世界公司拖欠巨额税费无法开具办证税票，以及金世界花园部分房产的虚假银行按揭等金世界公司自身存在的诸多问题致使涉案房产并不具备办证所需的全部条件，因此，逾期办证的责任不可归责于答辩人。(二）、涉案房产未能办理房产证的另一重要原因是被答辩人董宏斌未能如期缴纳契税、维修基金等相关办证费用，致使涉案房产办证所需资料不齐全，无法如期办证。从被答辩人提交的证据来看，直到2013年1月15日，被答辩人才按照规定交清办理房产证所必须的契税和物业维修基金，事实上被答辩人至今没有将办理房产证所需契税和维修基金的票据原件交到答辩人处。因此被答辩人要求答辩人自2004年6月30日起开始支付逾期办证违约金，无事实和法律依据。三、答辩人无需承担本案诉讼费用，答辩人在涉案商品房买卖合同履行过程中不存在任何过错，被答辩人要求答辩人承担本次诉讼而产生的受理费和其他费用，无事实和法律依据。综上所述，涉案房产未能办理房产证的原因是金世界公司的历史遗留问题和被答辩人未按期缴清办理房产证所需的各项税费，答辩人没有过错，无需承担违约责任，请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
查明的案件事实
经审理查明，原告董宏斌与惠州金世界房地产开发有限公司2002年5月19日签订《广东省商品房买卖合同》合同编号NO:011980,合同约定：原告购买惠州金世界房地产开发的位于惠州江北金世界花园雅景苑B幢6单元D号房，该商品房建筑面积141.40平方米，总金额为人民币300362元。原告依合同第六条第3项通过银行按揭方式购买该商品房，首付为全部房款的30%，剩余70%款项通过银行按揭。第八条交付期限约定出卖人应当在2002年12月31日前，该商品房经验收合格交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按第3项处理，第3项内容为正常情况下，出卖人应在商品房交付用之日起18个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给买受人。原告于2002年5月13日支付购房订金19000元，2002年5月19日支付首期购房款81362元，合计共支付首期购房款100362元，惠州金世界房产开发有限公司出具收款收据四张。
另查，2007年5月14日，原告将惠州市江北4号小区金世界花园雅景苑B座6层D号房抵押给中国银行股份有限公司惠州分行进行按揭贷款，后因原告将借款偿还完毕，抵押权人中国银行股份有限公司惠州分行出具了一份《注销意见》，内容为贷款已结清，同意注销。
又查，《中华人民共和国税收转账专用完税证》显示纳税人为董宏斌，征收机关为惠城区地税局征收股驻房产局征收组，契税及滞纳金共4728.45元，备注显示房地产位置惠州江北4号小区金世界花园雅景苑B座6层D号房，契税合同成立时间2002年5月19日，缴交时间为2013年1月15日。《住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》显示业主姓名董宏斌，住宅地址：金世界花园雅景苑B座6层D号房,交存金额7元，缴交时间为2013年1月15日。
再查，惠州金世界房产开发有限公司于1993年11月30日成立，2008年1月28日变更登记为惠州东江湾房地产开发有限公司。
裁判理由和结果
本院认为，原告董宏斌与惠州金世界房产开发有限公司（被告惠州东江湾房地产开发有限公司变更登记前名称）签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方形成合法有效的房屋买卖合同关系。双方均应依照合同约定履行自己的义务。被告辩称其未能办理涉案房屋产权证系因未收到涉案房屋首期款及办理涉案房产权证所需资料所致，但原告提供了惠州金世界房产开发有限公司出具的《收据》证明其已经支付首期购房款100362元，并提供了房屋按揭贷款抵押银行出具的《预售商品房注销抵押登记申请表》证明涉案房屋已经偿还所欠贷款，同时提供完税证及收据等证据证明其已经于2013年1月15日缴纳了涉案房屋地税和住宅专项维修资金。原告已经支付购房首期款及缴纳涉案房屋地税和住宅专项维修资金的情况下，被告理应履行为原告办理房地产权属证书的义务。又因原告已经履行合同义务支付首期款并已经偿还贷款，本院也已确认被告应协助原告办理涉案房屋房地产权属证书，因此涉案房屋所有权理应归原告所有，故本院对于原告诉请确认其对涉案房屋拥有所有权，予以支持。在关于原告诉请被告支付逾期办理房产证违约金问题，虽然涉案房屋在2002年12月31日已交付原告使用，但因其2013年1月15日才缴纳涉案房屋地税和住宅专项维修资金，且原告未能提供证据证明其已经提供办理涉案房屋产权证所需资材，故原告诉请被告支付逾期办证违约金，理由不当，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国和同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认惠州市江北4号小区金世界花园雅景苑B座6层D号房为原告董宏斌所有。
二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司配合协助原告董宏斌对江北4号小区金世界花园雅景苑B座6层D号房产办理房地产权属证书。
三、驳回原告董宏斌其他诉讼请求。
本案受理费2430元，由原告董宏斌负担2330元，被告惠州东江湾房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 张永生
审判员 贺晔晖
审判员 徐秀群
二〇一七年八月十七日
书记员 王颖琪