吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终5123号
上诉人（原审原告、反诉被告）：侯明礼。
委托诉讼代理人：石静，吉林常春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙嘉盛，吉林常春律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：王冬梅。
委托诉讼代理人：苏国山，吉林军鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张垚，住长春市朝阳区，系王冬梅之子。
上诉人侯明礼因与被上诉人王冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯明礼上诉请求：撤销一审判决，依法改判王冬梅立即配合侯明礼将位于长春经济技术开发区新开河2006年回迁10号楼的房屋（房权证号：吉（20**）长春市不动产权第XXXX号，建筑面积：62.58平方米）和位于长春经济技术开发区新开河2006年回迁8号楼的房屋（房权证号：吉（20**）长春市不动产权第XXXX号，建筑面积：61.07平方米）过户于侯明礼。案件受理费由王冬梅承担。事实和理由：1.侯明礼购买案涉房屋时虽非小河沿村村民，但事发事件是1997年，当时没有任何法律规定禁止农村房屋不能在非本集体经济组织成员之间流转。2.王冬梅对于侯明礼购买案涉房屋是知情并认可的，侯明礼在购买案涉房屋之后不仅实际居住又对房屋进行了加盖、装修等，王冬梅对此也是知情的。2004年也是王冬梅陪同侯明礼一起办理的拆迁补偿事宜，2013年王冬梅又与侯明礼一起办理产权手续，费用由侯明礼缴纳产权证归侯明礼领取。3.《房屋买卖文书》中明确载明出卖人是王冬梅，房屋原所有权人也是王冬梅，基于合同相对性，侯明礼要求王冬梅配合办理过户手续没有不妥。4.现在案涉房屋建立在国有土地上，无论从事实还是法律上已经完全符合过户条件。5.没有明确法律规定禁止非集体经济组织成员之间不能进行房屋买卖。6.一审适用的《房屋登记办法》第87条并未禁止房屋的转让问题且该办法的实施时间是2008年，而本案合同签订时间是1997年，根据法不溯及既往的原则，不应适用该办法。
王冬梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
侯明礼向一审法院起诉请求：判令王冬梅立即履行房屋买卖合同，将位于长春经济技术开发区新开河2006年回迁10号楼的房屋（房权证号：吉（20**）长春市不动产权第XXXX号，建筑面积：62.58平方米）和位于长春经济技术开发区新开河2006年回迁8号楼的房屋（房权证号：吉（20**）长春市不动产权第XXXX号，建筑面积：61.07平方米）过户于侯明礼。案件受理费、保全费由王冬梅承担。
王冬梅向一审法院反诉请求：1.确认王冬梅于侯明礼之间的房屋买卖合同无效；2.侯明礼向王冬梅返还位于新开河48栋1单元301号、52栋4单元612号的房屋；3.侯明礼向王冬梅支付其非法占有期间相当于房屋租金的占用费。反诉费由侯明礼承担。
一审法院认定事实：王冬梅原系开发区小河沿子村东小河沿屯（东至街区、西至空地、南至耕地、北至街区）300平方米宅基地的使用权人，其于1990年12月20日取得该幅宅基地的集体土地建设用地使用证。该幅宅基地上座落有70.56平方米的房屋一套，登记在王冬梅名下，王冬梅于1994年7月16日取得该房屋的临时房屋所有权证（长房权字XX**号）。
2004年，王冬梅名下的上述70.56平方米的房屋被征收，置换为两套房屋，现均登记在王冬梅名下，王冬梅于2017年5月取得两套房屋的不动产权证书。该两套房屋一直由侯明礼占有、使用。
2017年6月，侯明礼诉至本院。庭审中，侯明礼提交一份1997年的买卖房屋文书，主要内容为“经双方协商达成房屋买卖关系，由王冬梅将三间房屋卖给侯明礼所有，房价伍万元整。所有树木、车库、井都由买房人所有，边界四至按土地使用证为准，别无其它”。双方确认，该房屋买卖文书系侯明礼与王冬梅的父亲签订的。侯明礼称，王冬梅对房屋买卖事宜知情，并同意侯明礼买房，且配合侯明礼办理相关手续。侯明礼庭审中确认，其系靠山村的村民，其购买的王冬梅名下的房屋在小河沿子村。
一审法院认为，一、关于王冬梅是否有义务履行侯明礼于1997年签订的买卖房屋文书的问题。首先，按照“地随房走”的原则，侯明礼于1997年签订买卖房屋文书，购买王冬梅名下的房屋时，亦将该房屋所在宅基地的使用权同时购买。宅基地使用权不是一般的财产权利，而是一种与一定的身份相联系且具有一定的福利和社会保障功能性质的权利。目前，法律和政策明确允许集体土地上的房屋可以在本集体经济组织内部符合条件的农民之间流转，农民在转让建造在宅基地上的房屋时，只能转让给本集体经济组织内符合取得宅基地使用权条件的集体经济组织成员，未有任何规定宅基地使用权以及宅基地使用权上的房屋可以在不同集体经济组织成员间流转，并禁止城镇居民购买农村房屋。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”。本案中，侯明礼购买王冬梅名下位于小河沿子村的房屋时不属于小河沿子村的集体经济组织成员，其无法取得王冬梅名下位于小河沿子村的房屋的所有权，亦不能取得该房屋拆迁后的补偿物的所有权。其次，王冬梅与侯明礼庭审中确认，1997年的买卖房屋文书系侯明礼与王冬梅的父亲签订的。因此，转让房屋不是王冬梅的真实意思表示，王冬梅与侯明礼之间不存在房屋买卖合同关系，侯明礼要求王冬梅履行房屋买卖合同，违反了合同相对性的原则，且侯明礼提交的证据不足以证实王冬梅有义务履行该房屋买卖合同。因此，侯明礼要求王冬梅继续履行房屋买卖合同，将王冬梅名下位于新开河小区的两套房屋过户给侯明礼的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、关于王冬梅、侯明礼之间的房屋买卖合同的效力问题。王冬梅在本案中提起反诉，要求确认二人之间的房屋买卖合同无效。王冬梅与侯明礼庭审中确认，1997年的买卖房屋文书系侯明礼与王冬梅的父亲签订的。据此能够认定，转让房屋不是王冬梅真实的意思表示，王冬梅与侯明礼之间不成立房屋买卖合同关系。由此，王冬梅与侯明礼之间不涉及房屋买卖合同的效力问题，故本院对王冬梅的该项诉讼请求不予支持。三、关于王冬梅要求侯明礼返还位于新开河小区的两套房屋及要求侯明礼给付非法占有房屋期间的占用费的问题。新开河小区的两套房屋登记在王冬梅名下，王冬梅系该两套房屋的所有权人，王冬梅的该项请求系王冬梅与侯明礼之间的物权纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予审理，王冬梅可另案告诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、《房屋登记办法》第八十七条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）侯明礼的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）王冬梅的反诉请求。案件受理费4409元（侯明礼已预交），减半收取计2204.5元，由侯明礼负担。反诉费100元，由王冬梅负担。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，王冬梅自认1992-1993年开始其一家搬到长春市国际大厦居住。2013年王冬梅与侯明礼一同去房产交易中心办理案涉房屋产权，并出具了委托书委托侯明礼代取产权证书，王冬梅所持有的产权证书是其2017到房产局补办的。对于与侯明礼一同去办理产权并委托侯明礼取产权证书一事，王冬梅解释系因为其父告诉王冬梅如果不方面去可以由他人办理，写授权委托书就行。
本院认为：案涉房屋的权利类型现为国有建设用地使用权/房屋所有权，侯明礼购买该房屋不违法法律行政法规的强制性规定。侯明礼与王冬梅的父亲于1997年签订的《买卖房屋文书》虽未经王冬梅签字确认，但依据2004年案涉房屋及土地被征收时由侯明礼与拆迁公司签订的《住宅房屋拆迁（产权调换）补偿安置协议书》以及2013年王冬梅又与侯明礼一同到房产交易中心办理产权证书并出具委托书委托侯明礼代取产权证书的事实，应当认定王冬梅对于其父将案涉房屋出卖给侯明礼是知晓并同意的。王冬梅虽主张2013年其与侯明礼一同到房产交易中心办理产权证书并出具委托系经其父指示，王冬梅对于出卖房屋一事并不知情，案涉房屋由其父代为管理。但一是王冬梅对其主张并未提供任何证据予以证实；二是王冬梅对于其与侯明礼一同到房产交易中心办理产权证书并出具委托书委托侯明礼代取产权证书、办理产权证书的缴费票据由侯明礼持有一事不能作出合理解释；三是王冬梅一直在长春市居住，其自称1997年至今20年间对案涉房屋未予管理、对房屋拆迁及其父出卖房屋均不知情亦不符合常理。故王冬梅此主张不能成立，本院不予支持。王冬梅即已通过自身行为认可出卖案涉房屋，侯明礼现诉请要求王冬梅配合过户案涉房屋，应于支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2017）吉0191民初1654号民事判决；
二、被上诉人王冬梅于本判决生效后立即将位于长春经济技术开发区新开河2006年回迁10号楼的房屋（房权证号：吉（20**）长春市不动产权第XXXX号，建筑面积：62.58平方米）和位于长春经济技术开发区新开河2006年回迁8号楼的房屋（房权证号：吉（20**）长春市不动产权第XXXX号，建筑面积：61.07平方米）过户于上诉人侯明礼；
三、驳回被上诉人王冬梅的反诉请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费及反诉费共计6713.5元，由被上诉人王冬梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 陈 钢