江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1110号
上诉人（原审原告，执行案外人）：王钧，男，1974年9月16日出生，汉族，自由职业者，住瑞昌市。
委托诉讼代理人：陈敬仁，江西泰极律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：王义兴，男，1969年2月27日出生，汉族，私营企业主，住瑞昌市。
被上诉人（原审被告，申请执行人）：梁光元，男，1963年1月13日出生，汉族，自由职业者，住瑞昌市。
共同委托诉讼代理人：殷兴昌，男，1955年3月23日出生，汉族，退休人员，住瑞昌市。系瑞昌市湓城街道李家湾居民。
被上诉人（原审被告，被执行人）：凌兴忠，男，1973年9月28日出生，汉族，住九江市浔阳区。
上诉人王钧因与被上诉人王义兴、梁光元、凌兴忠案外人执行异议之诉一案，不服江西省九江市瑞昌市人民法院（2015）瑞民初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
王钧上诉请求：1、撤销瑞昌市法院（2015）瑞民初字第1032号民事判决，改判其与凌兴忠房屋买卖有效，确认瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋所有权归其所有；2、判令不得执行瑞昌市法院（2014）瑞法执异字第346-2号执行裁定书指向的标的物。王钧另请求上诉费用由被上诉方承担。
事实和理由：1、一审法院将凌兴忠与王钧之间的房屋买卖关系认定为借贷关系，显属认定事实错误。2013年8月19日，凌兴忠在国外需资金周转，打电话向王钧借款。王钧当时回绝了借款，但提出凌兴忠可将其在富豪花城的连体房屋按市场价作价60万元（含过户费）卖给王钧，凌兴忠表示同意，并约定待其回国后双方再办理房屋买卖的相关手续，王钧遂将购房款57万元打给凌兴忠。同年10月8日，双方签订房屋买卖协议，并办理了相关交接手续。因凌兴忠无房可住，其提出要求租赁该房居住并允许回购，王钧表示同意。因此王钧与凌兴忠之间为房屋买卖关系，而非借贷关系，更不是一审法院认定的为民间借贷以房屋提供保证的关系。2、原审法院适用法律错误。王钧与凌兴忠之间的房屋买卖合同合法有效，过户登记手续未办理并不影响合同效力，只是不能抵抗善意第三人。根据最高院关于执行异议的司法解释，王钧对该争议房屋有书面合同，已支付全款并实际占有，故该房屋应确认归王钧所有，应改判不得执行该房屋。
王义兴、梁光元辩称：1、2013年8月19日，王钧汇给凌兴忠的57万元是借款；2、房屋买卖不是双方的真实意愿；3、王钧并未实际取得房屋的所有权；4、王钧所谓过户费用的说法同事实不符；5、一审的判决对事实的认定和法律适用都是完全正确的，应予以维持。
王钧向一审法院起诉请求：1、依法判决不得执行瑞昌市法院（2014）瑞法执异字第346-2号执行裁定书指向的执行标的物（瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋）；2、确认瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋的所有权归其所有。
瑞昌市法院一审认定事实：2013年8月19日，凌兴忠因资金周转困难，向王钧借款570000元。2013年10月8日，凌兴忠与王钧签订了一份附条件的房屋买卖协议，协议约定凌兴忠同意将其所有的位于瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋以600000元的价格卖给王钧，凌兴忠可以在五个月内回购，否则应协助王钧办理房屋过户手续。协议签订的同时，凌兴忠将房屋钥匙交付给王钧，王钧向凌兴忠出具了收到房屋钥匙的收条。同日，王钧与凌兴忠又签订了一份房屋租赁合同，同意凌兴忠以租赁的方式租住诉争房屋，租金为每月1200元，如凌兴忠未能在2014年3月8日之前回购该房屋，则应无条件搬出诉争房屋。当日，王钧又将房屋钥匙交付给凌兴忠，凌兴忠向王钧出具了收到房屋钥匙的收条。2013年12月上旬，凌兴忠同意与王钧办理房屋过户手续，2013年12月17日，王钧在瑞昌市地方税务局南义分局代缴了房屋买卖契税17350元，同日，该房屋被瑞昌市人民法院依法查封。2014年10月24日，王钧与案外人郑梁达成协议将瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋转让给郑梁。
2013年12月16日，王义兴向瑞昌市人民法院起诉与凌兴忠民间借贷纠纷一案，并申请财产保全。2013年12月17日，瑞昌市法院查封了凌兴忠所有的位于瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋。2014年2月14日，瑞昌市人民法院作出（2014）瑞民初字第5号判决，判决凌兴忠归还王义兴借款本金359200元，利息27920元，并自2014年1月20起按月利率2%计付利息至凌兴忠还清全部欠款为止。
2013年12月16日，梁光元向瑞昌市人民法院起诉与凌兴忠民间借贷纠纷一案，并申请财产保全。2013年12月17日，瑞昌市法院查封了凌兴忠所有的位于瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋。2014年2月14日，瑞昌市人民法院作出（2014）瑞民初字第6号判决，判决凌兴忠归还梁光元借款100000元。
2014年6月30日，王义兴、梁光元向瑞昌市人民法院申请强制执行。2014年8月18日，瑞昌市人民法院作出（2014）瑞法执字第346-1号裁定书，裁定拍卖凌兴忠所有的位于瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋。2014年11月21日，王钧与案外人郑梁向瑞昌市人民法院执行局提出书面执行异议，请求终结对瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋的查封及拍卖。2014年12月1日，瑞昌市人民法院作出（2014）瑞法执异字第346-2号裁定，驳回王钧与郑梁的执行异议。2015年6月3日，王钧向瑞昌市人民法院提起执行异议之诉。
一审法院认为，王钧与凌兴忠的基础法律关系为民间借贷，其后双方虽签订了房屋买卖合同，但该合同实际系王钧为保证其债权的安全而签订的借贷合同的担保。双方既未在房屋买卖合同签订时及时办理过户登记，也未办理房屋他项登记，双方虽然签订了房屋租赁合同，并互相交付房屋钥匙，但双方的这一系列民事行为，实际是为规避法律风险，并不能据此认定王钧已实际占有诉争房屋，故不能认定双方的民事行为具有物权公示效力，双方的民事行为不能抵抗其他债权人的合法权益。现双方的房屋买卖合同因法院对诉争房屋的查封而无法履行，故应解除王钧与凌兴忠之间的房屋买卖合同，王钧与凌兴忠之间归为债权、债务关系，王钧可另案向凌兴忠举张权利。判决：驳回原告王钧的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告王钧承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明：2013年12月17日，王钧在瑞昌市地方税务局南义分局所缴纳的房屋买卖契税17350元，并不是王钧与凌兴忠之间房屋买卖的交易契税，而是凌兴忠从开发商处购买本案诉争房屋办理产权证所需缴纳的交易契税，王钧替凌兴忠代缴。
上述事实，有一审书证及二审当事人陈述等证据证实。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，本案争议焦点为王钧对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，王钧提供的其与凌兴忠签订的房屋买卖协议，房屋钥匙交付的收条及已付全额购房款的凭证，可以证明其与凌兴忠之间存在房屋买卖合同关系，但同时也证明凌兴忠自买房合同签订后对该房屋还有5个月的回购期，诉争房屋在法院查封以前一直在凌兴忠名下，双方并未办理过户登记的事实。一审法院将王钧与凌兴忠之间的房屋买卖协议认定为民间借贷关系证据不足，应认定双方之间为房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等条款明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。即通过订立合同等法律行为取得的不动产物权，必须满足债权合意加物权登记的要件。本案诉争的房屋物权从未登记在王钧名下，故王钧依据其与凌兴忠签订的买卖协议享有的应为债权请求权，而非物权请求权，即王钧对诉争房屋并不享有所有权；故王钧提出其享有诉争房屋所有权的上诉理由缺乏法律和事实依据，本院不予支持。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议的，符合下列情形的应予支持：在查封前已签订合法有效的书面合同并合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，王钧没有办理诉争房屋的过户登记手续，是因其与凌兴忠有合同约定，而非王钧自身以外的其他原因不能办理，故该情形不具备前款法律第二十八条规定的四个必备情形，王钧对诉争房屋不享有排除强制执行的民事权益。
综上所述，王钧关于撤销瑞昌市法院（2015）瑞民初字第1032号民事判决，改判其与凌兴忠房屋买卖有效，确认瑞昌市富豪花城一栋XXX、XXX号房屋所有权归其所有的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人王钧负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 健
审判员 金婉琴
审判员 罗 文
二〇一七年九月十三日
书记员 胡中雪