福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第685号
原告陈琳，女，1969年12月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。
委托代理人罗和新、李瑞芬，福建秋生律师事务所律师。
被告天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。
法定代表人李永隆，董事长。
委托代理人陈莹、谢东海，福建联合信实律师事务所律师。
原告陈琳与被告天耀（厦门）置业发展有限公司（以下简称天耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月25日受理后，依法由审判员蔡跃堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈琳的委托代理人罗和新、李瑞芬及被告天耀公司的委托代理人陈莹、谢东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈琳诉称，2009年6月5日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将由其开发建设的厦门市思明区湖滨北路南侧“国际广场”11层F单元商品房住宅一套出售给原告，商品住宅建筑面积为252.67平方米，商品房价款总额3659794元，购房款以首期款加银行按揭方式支付。被告应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付原告使用。合同签订后，原告当日交付首期购房款1099794元，余款于2009年8月13日向被告支付。但合同约定的交房期限届满后，被告开发建设的商品房仍未完工，至今已经逾期时间非常长，交房时间也仍然不能确定，给原告造成巨大损失。被告逾期交付商品房，已经构成严重违约，损害了原告的合法权益，故请求判令：被告支付自2011年1月1日起至2014年1月31日期间的逾期交房违约金618139.2元（以3659794元为计算基数按日万分之一点五计算）。
被告天耀公司辩称，第一，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条第6款明确约定了可以据实延期交房的情形，截至庭审之日，被告可以合理延期交房的天数为333天。其中：由于中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）和高温天气导致的延误234天，因停水造成的延误1天，因九八交通管制造成的延误21天，因马拉松交通管制造成的延误5天，因高考中考噪声污染控制造成的延误120天。鉴于延误的日期之间存在相互重合的情形，扣减48天相互重合的日期后，可合理延期共计333天。第二，即便认定被告应承担违约责任，原告请求的违约金也大大高于其实际损失，应当依法予以调减。综上所述，请求人民法院根据以上事实和法律驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2009年6月5日，原被告签订编号为01599201的《商品房买卖合同》一份及《补充协议》，双方约定：被告将由其开发建设的厦门市思明区湖滨北路南侧“国际广场”11层F单元商品房住宅一套出售给原告，商品住宅建筑面积为252.67平方米，商品房价款总额3659794元，购房款以首期款加银行按揭方式支付。合同第八条约定，被告应当在2010年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同约定条件的商品房交付原告使用；遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：详见合同附件六补充协议。第九条约定，被告若未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之1.5的违约金。《补充协议》第三条第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告按照合同约定支付了购房款3659794元。被告天耀公司至今未将讼争房屋交付原告使用。
以上事实，有双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《销售不动产统一发票》以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、被告天耀公司逾期交房的时间；二、被告天耀公司应支付的违约金数额。
一、被告天耀公司逾期交房的时间。
原告认为，被告天耀公司至今未将讼争房屋交付原告使用，逾期交房的时间应自双方约定的交房日期次日2011年1月1日起计算至2014年1月31日。《补充协议》虽约定了被告交房可以合理延期的情形，但依主合同约定，如果发生延期，被告应当履行告知义务，被告从未书面告知原告。并且，据实延期应同时延期因素的发生、客观上的延误才能成立，故认为被告天耀公司的主张不能成立。
被告天耀公司认为，被告依据合同约定可以合理延期交房的天数为333天，并提供如下证据：1、2009年6月至2013年12月期间气象资料；2、停水通知；3、九八交通管制通知；4、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告；5、厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案；6、建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计。拟证明因天气原因可合理延期234天、因停水可延期1天、因九八交通管制可延期21天、因马拉松赛交通管制可延期5天、因厦门市高考和中考期间噪声控制可延期120天。
原告质证认为，对于气象资料、停水通知、九八交通管制通知、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告以及厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案的真实性均无异议，但认为被告未能证明上述情形是否确实导致工程停工，原告认为合理顺延的期间应发生“在商品房交付买受人以前”，即合同签订后至2010年12月31日之间，此日期后不得据实主张延期。原告认为被告与厦门市诚实建设工程咨询公司存在利益关系，其证据的证明力不够，不应采纳。对于被告提供的国际广场工程延期统计的真实性不予认可。庭审中，原告认可实际的延期时间是截至2010年12月31日的大风、大雨、停水的60天。
本院分析认为，合同解释应按照合同所使用的词句、合同有关条款、交易习惯等确定条款的真实含义。原、被告订立的《商品房买卖合同》第八条第三款对特殊原因可以据实延期做了约定。其中，第（1）项遭遇不可抗力以及第（2）项合同附件六《补充协议》并未如合同的其他条款有明确的选择性适用约定，故应当依据交易习惯以及合同体系进行解释，应认为该条款约定的是除不可抗力外，合同《补充协议》中约定的情形亦可据实延期。该条款并未约定出现据实延期的情形，出卖人应书面告知买受人方可延期。根据《补充协议》第六条的约定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。故原告关于2010年12月31日之后不得主张延期天数的主张缺乏合同依据，本院不予采纳。原告对于气象资料、停水通知、九八交通管制通知、关于厦门马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告以及厦门市高考和中考期间环境噪声污染控制工作方案的真实性无异议，本院依法予以确认。建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计加盖了监理单位印章，且已出示原件，对其真实性本院给予认定。被告可以合理延期的天数，应自合同订立之日起计算。结合被告证据及原告质证，截至2014年1月31日，被告可据实延期天数如下：（1）因天气因素，可据实延期198天；（2）因停水因素，可据实延期1天；（3）因九八交通管制，可据实延期15天；（4）因马拉松期间交通管制，可据实延期4天；（5）因中、高考因素，因被告未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准，故本院认定，因该因素可据实延期的天数为：2009年6月7日、6月8日、6月20日-6月22日，2010年6月7日、6月8日、6月19日-6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月7日、6月8日、6月25日、6月26日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，共计可据实延期20天。综上所述，截至2014年1月31日，被告可据实延期情形为238天。被告实际违约的天数为889天。
二、被告天耀公司应支付的违约金数额。
原告认为，被告天耀公司逾期交房天数超过90日，应按照合同约定，按日向原告支付已付款万分之一点五的违约金。
被告天耀公司认为，原告请求的违约金远高于讼争房屋相同地段同类房屋自2011年1月至今的租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。
本院分析认为，违约金是合同当事人对于违约造成对方损失数额的预定。原、被告在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。被告天耀公司主张双方约定的违约金过分高于原告实际损失，依法应承担相应的举证责任。被告天耀公司关于违约金过高的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。第一，《商品房买卖合同》系由被告天耀公司提供的格式条款，被告因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是被告天耀公司在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的，被告天耀公司并不存在交涉能力不足的情形；第二，原告因被告天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑原告对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，被告天耀公司将原告的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于被告天耀公司要求调减违约金的主张不予支持。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，原、被告双方均应严格依约履行。被告天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，被告天耀公司应按日以原告已付款项3659794元的万分之一点五为基础，向原告支付违约金。2011年1月1日至2014年1月30日，被告已逾期889天，应支付原告逾期交房违约金488033.5元（889天×3659794元×0.00015）。在庭审之日后、被告实际交房期间以及被告依约应承担的责任，可由双方另行根据合同约定据实予以确定，原告可另行主张该期间被告的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈琳逾期交房违约金488033.5元；
二、驳回原告陈琳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4768元，由原告陈琳负担1004元，被告天耀（厦门）置业发展有限公司负担3764元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 蔡跃堂
二〇一四年三月五日
书记员 刘宪昌
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。