云南省元谋县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2328民初150号
原告甘美英，，公民身份证号码×××。
原告陈加坤，公民身份证号码×××。
被告元谋永禾房地产经营有限公司，，组织机构代码67873XXXX。
法定代表人张建军，系该公司总经理。
原告甘美英和陈加坤诉被告元谋永禾房地产经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2016年3月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员宋云独任审判，于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告甘美英和陈加坤，被告元谋永禾房地产经营有限公司的法定代表人张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告甘美英和陈加坤诉称：原告于2011年11月29日与取得预售许可证的被告签订了元谋能禹果蔬批发交易市场B4—405号房的《商品房购销合同》，合同总价款129252元。按合同约定，原告按《商品房购销合同》约定支付了购房款129252元(其中7755元用租金作抵)，对此，按合同约定，原告取得该商品房的收益权和经营权。2012年3月30日，原告与被告签订《委托经营管理合同》，原告委托被告经营房屋，经营期限至2015年3月31日。按《委托经营管理合同》约定，2015年4月1日，被告应交还原告房屋，经原告反复催被告交房，但时至今日，被告以各种理由搪塞，没有把商品房交还原告使用，造成了逾期交房的违约事实。其次，原告委托给被告经营的商品房现在竟然不具备房屋使用功能，其行为也侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定及《商品房购销合同》、《委托经营管理合同》的约定，请求法院依法判令被告继续履行《商品房购销合同》及《委托经营管理合同》约定的交房义务；判令被告承担逾期交房的违约责任，赔偿违约金计34536元(逾期交房违约金计算：房款129252元×0.08％×逾期交房天数334天=34536元，暂从2015年4月1日计至2016年2月29日)，全部违约金请计算至实际交付房屋之日止；判令被告交房后90日内办理该房屋的各种产权证书给原告。
被告元谋永禾房地产经营有限公司辩称：1、原告计算违约金的时间有失误，双方在购房合同中写清楚了，是除节假日之外的150日，因为房屋已被法院查封，我方不存在违约的情况；2、双方签订的《委托经营管理合同》不成立，因为房屋被法院查封，我方没有将房屋出租过；3、原告请求我方在交房后的90日内办理两证，我方同意帮原告申办，但原告必须按照约定要求到元谋县地税局交清了契税后并将契税发票和相关身份信息书面资料交给我方后，我方才能在90天内向相关政府部门为原告申请办理两证。
在诉讼中，原告为证明自己的诉讼主张，在举证期限内向本院列举了如下的证据材料：1、身份证复印件，欲证明原告的基本身份情况；2、《商品房购销合同》，欲证明原、被告双方实际签订了购房合同的事实，约定了双方的合同权利和义务；3、《委托经营管理合同》，欲证明原告方将购买的房屋委托给被告方经营管理，被告方向原告支付租金并将房屋租金抵扣作为购房款的事实；4、购房交款收据，欲证明原告方已经向被告方支付清了购房款的事实。
以上证据经被告方质证后无异议。
对以上证据，本院确认证明力。
在诉讼中，被告为证明其诉讼主张向本院列举了如下证据材料：1、被告方的营业执照和组织机构代码证，欲证明被告的基本身份信息；2、房屋销售许可证明，欲证明被告具备销售房屋的资格；3、法定代表人身份证明书，欲证明被告方的法定代表人是张建军的事实。
以上证据经原告方质证后无异议。
对以上证据，本院确认证明力。
综上所述，本院确认以下法律事实：2011年9月16日，被告取得了其承建的位于元谋能禹果蔬批发交易市场第A2、B1、B2、B3和B4共五幢商品房屋的商品房预售许可证明。
2011年11月29日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，按照合同约定，被告将其承建的B4—405号房屋以总价款人民币129252元出售给原告。双方在合同第七条约定，被告应于2012年3月30日起至2012年5月30日止，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。第九条约定，被告如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，被告按原告已付款的0.08%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。第十二条关于产权登记的约定，原告支付完全部房款及其相关税费、办理了房屋交接手续、签订了委托办理产权证的委托书、提供齐全所需资料，原告办理完以上事项后，被告于150个工作日内向产权登记机关申办产权登记。
2012年3月28日，原告与被告又签订了《委托经营管理合同》，双方在合同中约定，原告将其向被告购买的商品房返租给被告管理使用，委托管理期限为自2012年4月1日至2015年3月31日止；被告支付3年的租金人民币7755元给原告并作抵购房款；委托管理期限届满后，原告收回房屋。
2011年11月30日，原告支付了人民币现金121497元购房款给被告，被告出具了金额为人民币129252元的发票给原告，其中的人民币7755元用房屋租金抵扣购房款。房屋建成后，由于被告差欠他人的债权不能偿还，故被告承建的房屋被法院依法查封，致使被告不能将房屋按照合同约定的期限交给原告使用，双方为此发生纠纷。
另查明，双方在履行《商品房购销合同》中，原告未按约定缴纳购买房屋的相应税费。
原告的经济损失即违约金，本院确认为人民币35363元（129252元×0.08%×342天=35363元）。
本院认为：合同的双方当事人应该按照合同的约定全面履行合同约定的义务，以便实现订立合同的目的。本案中，由于双方在履行合同中，因被告的原因，致使被告不能按照合同的约定期限向原告交付经验收合格的房屋，其违约行为已侵害了原告的合法权益，故对给原告造成的经济损失，被告应承担违约责任。虽然双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，但因该房屋已被法院依法查封，如果完全将逾期交房的终止时间计算至交房之日止，势必将可能产生违约金数额会大于购房款数额，这不符合法律的规定，故按照公平合理的原则，为平衡双方的利益，本院将被告的逾期天数从双方约定的交房之日起即从2015年4月1日计算至原告起诉之日止即2016年3月7日。按照双方的合同约定，被告为原告申请办理房屋产权证书和土地使用证书其前提是原告必须向被告提交自己缴纳相关税费的完税发票给被告，但因原告未履行该义务，故本院对原告要求被告履行为其申办两证的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，判决如下：
一、由元谋永禾房地产经营有限公司继续履行与甘美英和陈加坤签订的合同；
二、由元谋永禾房地产经营有限公司在本判决生效之日起三十日内支付给甘美英和陈加坤违约金人民币35363元；
三、驳回甘美英和陈加坤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案的案件受理费人民币663元，减半收取人民币331.5元，由元谋永禾房地产经营有限公司负担，限本判决书生效后三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审判员 宋 云
二〇一六年六月一日
书记员 张晓艳