江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第2081号
上诉人（原审被告）赵学玲，男，1959年6月17日生，汉族。
委托代理人刘伯戡，江苏华昕律师事务所律师。
委托代理人江逸来，江苏华昕律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）邰耀斌，男，1968年7月13日生，汉族。
委托代理人黄良军，江苏博事达律师事务所律师。
原审第三人江苏师豪科技发展有限公司，住所地本市宁海路122号130幢304室。
法定代表人房金成，该公司总经理。
上诉人赵学玲因与被上诉人邰耀斌、原审第三人江苏师豪科技发展有限公司（以下简称师豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第5762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘伯戡、江逸来，被上诉人的委托代理人黄良军，原审第三人的法定代表人房金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邰耀兵原审诉称，南京市汉口西路67-3-8号房屋（以下简称涉案房屋）系第三人师豪公司承租南京师范大学后勤服务中心的房屋，2007年7月30日被告从第三人师豪公司承租上述房屋。2009年5月20日，被告将其承租的涉案房屋转租给原告经营使用，合同约定租期为8年，从2009年5月20日到2017年5月19日，房屋租金每年18.5万元，2013年后每年房租18.8万元，被告无正当理由终止合同应当向原告支付违约金，违约金为未到期租金总额的一半，原告应交纳住房押金2万元，合同期满被告全额退还等。合同签订后，原告向被告支付了押金2万元，并按约支付了租金至2014年5月19日。原告将承租的涉案房屋用于经营理发店。2013年10月29日，南京师范大学后勤服务中心以被告及第三人师豪公司违约为由，解除了与第三人师豪公司的房屋租赁合同，要求原告搬出房屋，并采取断水断电等强制措施，导致原告长达三个多月时间无法经营，原告与被告之间的租赁合同已实际无法履行，原告损失惨重。无奈之下，原告只好与南京师范大学后勤服务中心协商，并于2014年4月20日与南京师范大学后勤服务中心直接签订房屋租赁合同，并按合同约定直接将房租交给南京师范大学后勤服务中心，以保证原告正常使用房屋及正常经营，尽量减少经济损失。原告认为，由于被告的原因而导致原告无法实际使用房屋和正常经营，原、被告之间的房屋租赁合同实际不能履行，房屋租赁合同实际已经终止。被告应当返还房屋不能使用及合同终止后的全部租金，并赔偿原告因无法正常使用房屋和无法正常经营导致的损失。故诉至法院，请求判令：1、被告返还2013年11月1日至2014年5月19日的租金103918元、押金2万元；2、被告支付原告违约金20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。
赵学玲原审辩称，1、原、被告之间的合同以及被告与第三人之间的合同均未解除，被告不应返还租金及押金，且原告在合同未解除的情形下又与他人签订合同，导致被告及第三人的损失，被告不应返还租金和押金；2、违约责任不应由被告承担，而应由第三人承担；3、原告与他人恶意串通，损害了被告的利益，不应由被告承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
师豪公司原审述称，1、第三人与被告之间并无合同关系，仅是与被告担任法定代表人的南京广来物业发展有限公司（以下简称广来物业公司）有合同关系，第三人不同意被告转租，因此第三人与本案无关，并非本案适格的第三人；2、第三人与广来物业公司之间的合同，因广来物业公司未及时缴纳租金，已于2014年1月30日终止，因此应由被告承担责任，与第三人无关。
原审法院经审理查明，原告邰耀斌系南京市鼓楼区诱惑理发店业主（店面招牌为华仔）。被告赵学玲系原南京市鼓楼区学玲布店业主及南京广来物业发展有限公司（以下简称广来物业公司）的法定代表人。南京市鼓楼区汉口西路67-3-8号（现编号为本市鼓楼区汉口西路67-3-10-B号）房屋为南京师范大学所有。南京师范大学将涉案房屋出租给第三人师豪公司。
被告赵学玲提供第三人师豪公司与南京市鼓楼区学玲布店签订的《房屋场地设施有偿使用合同》，证明第三人将涉案房屋出租给被告使用至2017年7月30日。第三人对上述合同不予认可并提供第三人师豪公司与广来物业公司的《房屋场地设施有偿使用合同》，证明第三人将涉案房屋出租给被告担任法定代表人的广来物业公司而非被告，第三人与被告之间不存在合同关系。
2009年5月20日，原告邰耀斌（承租方）与被告赵学玲（出租方）签订了《租赁协议》，约定被告同意将本市汉口西路67-3-8号壹间共计55平方米房屋出租给原告使用；租赁期限为8年，自2009年5月20日起至2017年5月19日收回；每年房租18.5万元，2013年后每年房租18.8万元；原告缴纳住房押金20000元，作为装修保证金，合同期满被告全额退还；被告如有合同约定理由之外的要求终止合同的，应付原告租赁未到期租金总额的一半的违约金等等。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付了2014年5月19日前的房屋租金。原告将承租的涉案房屋用于经营理发店。
2012年2月18日，第三人师豪公司出具了一份证明，载明：就房屋场地设施有偿使用合同（汉口西路67-3-8），经过双方协商，出租方（师豪公司）同意承租方（南京市鼓楼区学玲布店）转租，原合同其他条款继续有效。
2013年10月29日，南京师范大学后勤服务中心向第三人江苏师豪科技发展有限公司送达了《关于解除合同并按时归还房屋的通知》，载明：你单位应于2013年4月1日前到我单位缴纳门面房租赁费和保证金，我单位于2013年10月15日以书面形式第一次送达催缴通知，2013年10月25日第二次以书面形式送达催缴通知，但你单位至今未前来缴纳，现根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，从2013年10月29日起解除与你单位签订的《房屋租赁合同》，并将依法追究你单位相关欠缴费用及违约责任，现请你单位提前做好房屋归还工作，于2013年10月31日前按合同规定清空并归还房屋。我单位将于2013年11月1日起停止供水供电，届时如不能按时归还房屋，我单位将根据《房屋租赁合同》约定处理。原告称被告及第三人向其送达了上述通知，因被告没有及时协调，原告只得自己与南京师范大学后勤服务中心进行协商。
2014年3月2日，被告赵学玲出具了一份《关于华仔汉口西路店停电的经过》，载明：第三人师豪公司将汉口西路67号房屋出租给赵学玲即本人，合同约定了出租期限，后第三人将期限延长至2017年。2013年南京师范大学将房屋经营权从第三人收回，要求重新招标承租，在本人承租期间，将房屋经营权与华仔汉口西路店合作，由于房屋经营权的变化，第三人多次停电，最后一次发生在2013年12月26日，停电总期达30日之久，从法律分析的情况看，违约的责任在第三人。
2014年4月21日，南京师范大学后勤服务中心（甲方、出租人）与原告邰耀斌（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方用于经营理发店，租赁期限为3年，自2014年4月21日起至2017年4月20日止；租金为每年188000元等。原告已于2014年2月向南京师范大学后勤服务中心支付了2014年1月22日至2014年4月21日的租金47000元。合同签订后，原告于2014年4月22日向南京师范大学后勤服务中心支付了2014年4月21日至2014年10月20日的租金94000元。
另被告称其已向第三人支付了2012年及2013年的房屋租金，第三人称被告支付的费用并非房屋租金，双方之间因欠款纠纷正在另案诉讼。
因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。
以上事实，有原、被告及第三人陈述、租赁协议、房屋租赁合同、发票、汇款凭证、关于解除合同并按时归还房屋的通知、关于华仔汉口西路店停电的经过、房屋场地设施有偿使用合同、情况说明、证明、收据等予以证实。
原审法院认为，原告邰耀斌与被告赵学玲之间的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并生效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告在合同签订后向原告交付了租赁房屋，但在合同履行期间，房屋产权人解除了其与房屋承租人即第三人师豪公司的租赁合同，导致原、被告之间的租赁协议已客观上无法继续履行，且原告已与南京师范大学后勤实业中心重新签订了租赁协议并支付了2014年1月22日之后的租金，故被告应将多收取的2014年1月22日至2014年5月19日的租金61617元（15667元／月×3月＋522元／天×28天）退还原告。被告辩称原、被告双方租赁协议尚未解除，不应退还租金的辩解意见，缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。原告主张应从南京师范大学与第三人的合同解除之日即2013年11月1日起退还房屋租金，因2013年11月1日至2014年1月21日期间，原告仍占有使用诉争房屋，并未将涉案房屋返还被告，故原告仍应向被告支付租金，考虑因涉案房屋多次断电，对原告的经营造成一定影响，应当适当降低租金标准，故对该期间的租金42296元（15667元／月×2月＋522元／天×21天），原审法院调整为27000元，被告应将多收取的租金15296元退还原告，综上，被告应退还原告租金合计76913元（61617元＋15296元）。关于原告主张的押金2万元，因被告不予认可，原告亦未提供证据证实已缴纳了上述费用，故对该项诉讼请求，原审法院不予支持。
关于原告主张的违约金。被告在合同履行期间，因房屋产权人解除合同，导致被告无法继续提供租赁房屋，该行为已构成违约，应承担违约责任。关于原告主张的违约金200000元，过分高于其实际损失，当事人亦申请调整，原审法院结合原告的实际损失情况，调整为50000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵学玲于判决生效之日起十日内退还原告邰耀斌房屋租金76913元；二、被告赵学玲于判决生效之日起十日内支付原告邰耀斌违约金50000元；三、驳回原告邰耀斌的其他诉讼请求。案件受理费4660元，减半收取2330元，由原告邰耀斌负担1417元，被告赵学玲负担913元。
上诉人赵学玲不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人从未提出与被上诉人解除合同，相反，被上诉人在未与上诉人解除合同的前提下直接与产权人重新签订合同，被上诉人是真正的违约方。2、原审判决减少2013年11月1日至2014年1月22日租金于法无据。3、原审判决认定50000元违约金于法无据。被上诉人原审未能举证证明其实际损失。违约金的计算应该以补充性为原则，而不是以惩罚性为原则。原审判决已经通过酌减房租的方式使被上诉人的损失得到了补偿，又判令上诉人承担5万元的违约金没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判，驳回上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人邰耀斌辩称，上诉人和第三人的行为造成了我方营业损失，合同约定的违约金为30多万，我方基于损失情况，提出20万元违约金的诉讼请求。虽然原审判决5万元违约金不足以弥补我方损失，但该判决是有法律依据的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人师豪公司述称，本案与第三人无关，第三人对原审判决没有意见。
二审中双方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与原审查明的事实相同。
本院认为，上诉人赵学玲与被上诉人邰耀斌签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，上诉人赵学玲将诉争房屋提供给被上诉人邰耀斌经营，被上诉人向上诉人缴纳租金。但本案诉争房屋系上诉人赵学玲从原审第三人师豪公司处承租，而产权人南京师范大学于2013年11月1日解除了与师豪公司的房屋租赁合同。上诉人虽然未直接向被上诉人提出解除租赁协议，但上诉人作为转租人已经丧失了继续履行租赁协议的基础。因此，上诉人无法依约履行合同构成违约。
关于降低租金标准的问题。自2013年11月1日至2014年1月21日，被上诉人虽然占有使用涉案房屋，但是上诉人及原审第三人均承认该时间段案涉房屋处于断续停电停水的状态，确实影响了被上诉人对房屋的正常使用，原审法院判令适当降低租金标准，并无不当。
关于违约金的问题。双方协议约定违约金为未到期租金总额的一半，上诉人认为该违约金约定过高申请原审法院予以调整。本院认为，虽然被上诉人通过直接与产权人签订租赁合同的方式继续承租使用了租赁房屋，避免了中断经营，但是2013年11月1日至2014年1月21期间，涉诉房屋断续停水停电以及被上诉人为房屋继续租赁事宜进行交涉等情况，确实给被上诉人的经营造成了影响，产生了营业损失。虽然被上诉人原审提供的证据未能直接证明其损失数额，但原审法院结合被上诉人经营理发店的实际情况，调整违约金金额为50000元并无不当。对于上诉人认为原审法院已经降低了租金标准，弥补了被上诉人的损失，不应再判令其承担违约金的观点，本院认为，原审法院降低租金标准系基于房屋不适于租赁的状态，而判令上诉人承担违约金系基于违约造成的损失，两者不能等同，上诉人的此观点无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4660元，由上诉人赵学玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年六月四日
书 记 员 罗程允