浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第141号
上诉人（原审被告）义乌市源鸿房地产开发有限公司。
法定代表人王启源。
委托代理人丁志坚、吴庆荣。
被上诉人（原审原告）冯沾有。
被上诉人（原审原告）冯美君。
上诉人义乌市源鸿房地产开发有限公司（以下简称源鸿公司）为与被上诉人冯沾有、冯美君房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第2207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告冯沾有、冯美君诉称，冯沾有于2002年5月8日与源鸿公司签订购买义乌市丹溪花园J区F型9号101室（现为丹溪一区12幢101室）的房屋及F型车库一个，期间源鸿公司因房价上涨，设置追加利息的霸王条款，致使其无法按规定办理按揭贷款，后法院判决撤销购房意向书，致其蒙受巨大的经济损失。穷尽申诉之路无果后，现要求源鸿公司返还预交的房款和支付占用房款的利息，具体诉讼请求：一、判令源鸿公司返还已交房款2002年5月8日预交房款11万元加上约定赠送购房款2000元，2003年11月5日再交房款26230元。二、判令源鸿公司支付利息4143日（2002年5月8日至2013年9月16日）×112000元×7.83%×4÷365=398163.8元。三、3580日（2003年11月5日至2013年9月16日）×26230元×7.83%×4÷365=80576.8元。合计房款加利息616970.6元。四、本案诉讼费用全部由源鸿公司承担。
原审被告源鸿公司辩称，一、2002年5月8日，源鸿公司与冯沾有订立了一份商品房预定意向说明书，冯美君是作为代理人的身份代表冯沾有与公司订立合同，不具有原告主体资格。本案的合同关系是冯沾有与源鸿公司之间的合同关系。二、2002年5月8日冯沾有与源鸿公司订立意向说明书后，冯沾有没有按照双方订立的意向说明书按期交纳购房款并办理按揭手续，并一直违约，导致合同目的无法实现。公司已经依法行使解除权，在2008年4月10日向法院起诉，经义乌市人民法院、金华市中级人民法院一、二审及浙江省高级人民法院提审，本案均确认由于冯沾有的根本性违约，导致合同无法履行，源鸿公司的行使解除权的诉请得到法院的支持。相关的事实也已经由法院认定。三、本案由于冯沾有的违约，导致合同无法履行，按照合同规定，冯沾有交纳的136230元预约金，根据合同的第八条约定实际上是购房定金，根据法律规定，由于冯沾有的原因导致合同不能履行的，其交纳的定金不能返还。本案的总房款是448230元，定金不能超过购房款的20%，本案中的89646元定金冯占有一方无权要求返还。剩下的部分作为购房款源鸿公司同意返还。由于冯沾有在合同依法解除之后，一直都没有向源鸿公司主张要求返还购房款，其要求支付购房款利息的请求，依法不能成立，综上，冯占有的诉讼请求，与事实不符，源鸿公司只同意退还冯沾有预付购房款46584元，其他的诉讼请求请法院依法予以驳回。
冯沾有、冯美君另补充：钱是冯沾有出的，冯沾有委托妹妹冯美君办理手续。房屋没有交付过，源鸿公司不能主张定金。如果认为89646元是作为定金的，那么源鸿公司要将房屋交付。
原判认定，冯沾有、冯美君系兄妹关系。2002年5月8日，冯美君受冯沾有委托以冯沾有的名义与源鸿公司签订《商品房预定意向说明书》，约定：冯沾有向源鸿公司预购坐落在义乌市丹溪花园丁区F型9号101室（现为义乌市丹溪一区12幢101室）的房屋一套及F型车库一个，共计房款为448230元；冯沾有预付预约金11万元，月底再付2万元，购房款从基础打桩到结顶分四期支付45.5％，交房付清房款，未付清每期购房款，按总额0.5％作为利息补给源鸿公司并支付每天50元的违约金；同时还约定可以办理银行按揭贷款；房屋的动工时间为2002年5月底，从正式动工日起算18个月交付。签约当日，冯沾有支付源鸿公司购房预约金人民币11万元。2003年11月5日，冯沾有又支付源鸿公司人民币26230元，其余房款准备办理银行按揭贷款，但冯占有拒绝支付逾期付款的利息，后在源鸿公司要求下，仍未付清利息办理按揭，也未再支付房款。源鸿公司建造的商品房如期完工，并按期交付购房户，但冯沾有的房屋未予交付。2008年4月10日，源鸿公司向该院提起诉讼，要求判决解除双方于2002年5月8日订立的《商品房预定意向说明书》。该院于2008年7月2日作出（2008）义民初字第4754号民事判决，支持源鸿公司的诉讼请求，解除双方于2002年5月8日订立的《商品房预定意向书》。冯占有对该判决不服而上诉，浙江省金华市中级人民法院经审理于2008年11月4日作出（2008）金中民一终字第1261号民事判决，驳回上诉，维持原判。源鸿公司于2009年11月26日与何旭峰、王春玲签订案涉房屋（包括车库）买卖合同一份。2010年10月11日，案涉房屋所有权人登记为何旭峰、王春玲。此后，冯占有、冯美君向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院提审后于2011年9月15日作出（2011）浙民提字第73号民事判决，维持金华市中级人民法院（2008）金中民一终字第1261号民事判决。
原审法院认为，生效的法律文书确认，冯美君受冯沾有的委托，以冯沾有的名义与源鸿公司订立的意向说明书有效，对双方均具约束力。冯美君为冯沾有的委托代理人，其在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为由被代理人冯沾有享有民事权利，承担民事责任。冯沾有未按约定的时间支付20000元，构成违约，其应按约支付逾期付款的相应利息，以使合同继续履行。2003年11月5日，冯沾有向源鸿公司交纳26230元（其中6230元系房屋总价的尾数），但未依约支付逾期付款利息，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同和办理按揭贷款手续，本案商品房买卖交易未能完成的主要责任在冯沾有一方。此后双方均未就争议继续协商，冯沾有也无继续履行合同的意思表示，源鸿公司依法行使了合同解除权并获得支持。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案意向说明书对合同解除没有结算和清理条款，故本案适用法定解除。意向说明书也没有明确适用定金罚则，故源鸿公司要求适用定金罚则，不予支持。冯沾有主张退回已付购房款136230元合法有理，予以支持；其要求按银行贷款年利率7.83%的四倍计算利息损失，没有事实依据，不予支持；其要求源鸿公司返还约定赠送购房款2000元，因合同已解除而失去依据，不予支持。根据双方的责任及源鸿公司长期占用资金等具体情况，该院认为冯占有的损失可按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算。综上，对冯沾有诉请中合法有理部分，予以支持。源鸿公司的主要辩解意见，与事实和法律不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九条、第九十七条的规定，判决：一、义乌市源鸿房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还冯沾有购房款136230元并支付利息损失（其中本金11万元自2002年5月8日起，本金26230元自2003年11月5日起，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至法院确定的履行之日止）。二、驳回冯占有、冯美君的其他诉讼请求。案件受理费4985元，由冯沾有负担1900元，义乌市源鸿房地产开发有限公司负担3085元。
原审被告源鸿公司向本院提起上诉称，一、双方订立的《商品房预售意向说明书》中已明确约定定金条款。虽然意向说明书中被上诉人交付的名称叫“预约金”，但明确收受一方违约要双倍返还“预约金”，如给付一方违约要没收“预约金”。一审认为意向说明书没有明确适用定金罚则错误。二、本案系冯占有一方违约导致合同解除，公司无义务赔偿损失。根据合同法规定，合同解除后的法律后果是恢复原状，如公司拒绝返还，则冯占有一方可主张利息损失。本案起诉前被上诉人没有要求返还，利息损失只能从起诉之日计算。故一审判令公司返还购房款的同时，支付交付房款之日起至法院确定的履行之日止的利息损失，没有法律依据。综上，原判认定事实错误，请求二审撤销原判第一项，依法改判。
被上诉人冯占有、冯美君共同答辩称，一、《商品房预售意向说明书》第八条明确收取的为“预约金”，而非定金，且数额也与法律规定不符，故原判认定《商品房预售意向说明书》没有明确适用定金罚则，有事实与法律依据。二、本案中，上诉人利用自身优势地位，单方计算出所谓的“利息数额”，强迫被上诉人支付，进而拒绝办理按揭手续，导致合同无法正常履行。且2006年12月30日前，上诉人已与案外人何晓峰、王春玲恶意串通，出卖涉案房屋，并从中牟利638550元，故上诉人认为《商品房预售意向说明书》不能履行系被上诉人违约造成，与事实不符。三、被上诉人多年来一直要求履行合同，交付涉案房产，因法院最终判决解除合同，后要求退还预付款及利息损失，故上诉人称起诉前被上诉人一直未要求返还本金与利息，也与事实不符。根据合同法及民法通则的规定，被上诉人有权要求返还预付款及支付利息损失。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、源鸿公司与冯占有签订的《商品房预售意向说明书》第八条约定冯占有预付“预约金”11万元，未明确定金性质，故一审未支持源鸿公司适用定金罚则之主张，并无不当。二、生效裁判已认定涉案商品房买卖交易未能完成的主要责任在冯占有一方，且系源鸿公司通过诉讼方式行使合同解除权，故本案纠纷应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条规定处理。一审根据双方当事人的责任及源鸿公司实际长期占用资金等情况，确定由源鸿公司退还冯占有预交的定购房屋款项，并支付相应利息损失正确。综上，源鸿公司的上诉意见依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9970元，由上诉人义乌市源鸿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一四年二月二十八日
代书 记员 何晓慧