北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第04957号
原告吴春，女，1964年4月16日出生。
委托代理人白岩，北京尚勤律师事务所律师。
被告韩战卫，男，1984年10月2日出生。
原告吴春与被告韩战卫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元担任审判长，与人民陪审员冯秀琴、李强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴春的委托代理人白岩、被告韩战卫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吴春诉称：2012年9月26日，原告、被告签订《承包合同书》，约定被告承包白领公寓，该公寓位于昌平区×，承包期两年，自2012年9月26日至2014年9月25日止。承包费第一年23万，签订合同当日支付给原告，第二年24万，在第二年承包期开始前30天（即2013年8月26日）支付给原告。合同签订后，被告依约给付了原告第一年的承包费23万元。但今年却未给付第二年的承包费，原告向其多次索要未果，双方现已达成一致，解除合同关系，但被告尚未与原告办理完交接手续，尚欠自2013年9月26日至双方约定交房之日期间以下款项未付：1、超期经营的承租费20000元；2、被告在本房屋范围内南门面房屋超收4个月的房租6000元；3、被告在本房屋范围内北门面房超收10个月的房租14000元；4、住户所交押金12000元；5、水电费3131元，以上共计55131元；并要求被告支付修理炉子费用800元、换锁821元、修床及衣柜的费用660元，要求被告退还发电机的钱2800元。原告尚未退还被告房屋押金10000元，抵销原告应退还的10000元后，被告尚欠原告50212元未付，上述事实有承包合同书等书证为凭。原告认为，双方所签订的《承包合同书》实际上属于房屋租赁协议，承包费实为租赁费，双方所签订合同是合法有效的，被告应当善意履行合同义务的，依约支付合同款项，其拒不支付款项的行为构成违约，现原告要求被告承担相应的违约赔偿责任。因此，原告为维护自身的合法权益，依据民事诉讼法第23条、第119条，合同法第109条之规定，特提起诉讼，请求依法判令：一、被告支付所欠合同款项45131元，为购买室内设备汇给被告的2800元；二、被告支付原告为诉争房屋换锁费用821元、维修锅炉费用800元、维修损坏的床柜费用660元；三、诉讼费用由被告承担。
被告韩战卫辩称：原告的房屋属于违章建筑，×政府、消防和派出所都下发政策，不让经营，停水停电，最后租户都搬走了，我给原告打电话让她来说解除合同，让她退我租金，但她一直不来，我没有办法，我咨询律师，律师说原告不在北京不好弄，所以我只能在出租房里等原告过来。我支付原告的租金是贷款支付的，得支付利息，所以我只好又出租了几间房以维持我的生活，但我肯定没有正常经营。原告起诉我超期经营，但原告之前给我发过解除合同通知书，也给租户发了，说我们的承包协议已经终止，原告收回承包权，所以我们不存在超期经营，因为租户收到那个东西之后就不认我了，我没有收到租金。两个门面房是我们之间达成了一个协议，说退原告8000元，住户押金我可以退给原告，但也没有1.2万元，只是押多少我退多少。我使用的是9月1日到9月26日的，这个产生的水电费是下月初物业才收，但到26号我根本不知道使了多少水电费，我接到房子时之前产生的水电是我交的，我们达成的协议是最后我使的9月份的水电费是原告交，那三千多块钱我不应该交，原告还应该退还给我水电钱。对于2800元的发电机的代付款，我同意退还，我们解除承诺协议里有约定原告同意扣除2000元。我同意再退原告800元。对于原告说的其他费用我不承认。
经审理查明：2012年9月26日，转包方（甲方）吴春与承包方（乙方）韩战卫签订《承包合同书》，约定由乙方承包位于北京市昌平区×，总面积1000平米，该公寓包含两间门面房一间值班室在内一共四十八间房；承包期两年，自2012年9月26日起至2014年9月25日止；承包费第一年为二十三万元，第二年为二十四万元；房屋押金壹万元，签订合同的当天由乙方一次性支付给甲方；乙方在与甲方签订承包合同的当天，一次性向甲方支付一年的承包费23万元，甲方在收到乙方承包费的当天将公寓交给乙方全权管理、经营；次年的承包费乙方必须提前30天向甲方支付，否则，视为乙方违约，甲方将与乙方解除承包合同；乙方负责向鑫沐垣物业有限公司缴纳物业费、水费、电费及一切相关费用；同时双方签订补充协议，约定协议期满，除当月房租费以外，协议期外的房租费由乙方全额退还给甲方；协议签署的当天，甲方将公寓内所有租住户的房屋押金按收据所著金额全额抵扣给乙方；期满，乙方将所收所有租住户的房屋押金按收据所著金额全额退还给甲方。
合同签订后，韩战卫向吴春支付定金1万元及第一年的承包费23万元。2013年10月28日，吴春（甲方）与韩战卫（乙方）签订《解除承包合同协议》，约定“住户押金：乙方所收住户押金，按合同约定，依据实际所收金额全部退还给甲方。租金部分：1、门面房：超收部分（2013年9月26日之后）的租金为21500元整，按上次乙方要求带走15000元，而甲方只同意乙方带走5000元，双方再次协商各让一步，乙方于10月22日同意在15000元的基础上让步3000元，后于10月24日下午电话通话商谈时，同意在让3000元的基础上再让1500元，剩余8000元由乙方退给甲方。2、住房：超收部分（2013年9月26日之后）乙方按实际所收金额，全部退给甲方。……四、乙方还应退还给周娟（甲方）2800元（周娟于2013年7月19日，通过银行汇给史国芳（韩战卫之妻）准备用来买发电机而没有买的2800元钱），扣除乙方花费2000元，退甲方800元整”。韩战卫在该合同上手写“交接完后钱付给甲方，31号前结清”。
庭审中，吴春未提供涉案房屋的合法建设审批手续。吴春称双方于2013年10月31日办理交接，韩战卫称双方于2013年10月28日办理交接。吴春提交了租户押金收据，韩战卫对其中五张押金收据不认可，其中两张收据上收款人处签名为“周”，另一张收据上收款人处空白，剩余两张收据上收款人处签名为“韩”。双方均认可由吴春收取的住户押金是依据合同约定在签订合同时直接抵扣租金，但双方均不清楚抵扣的金额，且没有书面证据。吴春提交2013年11月14日北京东达顺公司的专用收据，载明今收到西11#白领交来人民币3131.8元。吴春称上述费用系涉案房屋2013年10月的水电费。韩战卫称双方达成口头协议，约定由其交纳2012年9月1日至9月26日的水电费，故2013年9月1日至9月30日的水电费应由吴春交纳，2013年10月的水电费更不应该由其交纳，但上述协议没有书面约定。韩战卫认可东达顺公司是收取水费电的单位，并称每月大约使用3000元的水电费。双方均认可办理交接时未查看水电表的情况。
上述事实，有《承包合同书》、收据、《解除承包合同协议》及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，吴春与韩战卫签订的承包合同，实际上为韩战卫承租涉案房屋，故双方之间成立租赁合同关系，该合同虽系双方当事人真实意思表示，但吴春无法提供涉案房屋的合法建设审批手续，故原被告签订的承包合同应为无效合同。合同虽属无效，但韩战卫实际使用了承租房屋，应支付使用期间的房屋使用费。韩战卫已支付了第一年的房屋使用费，故韩战卫应支付自2013年9月26日至韩战卫交付房屋之日止的房屋使用费。吴春称韩战卫于2013年10月31日交付房屋，韩战卫称于2013年10月28日交付房屋，韩战卫作为承租人对于交付房屋负有举证责任，但韩战卫未提供相应证据予以证明，故本院认定韩战卫于2013年10月31日交付房屋。韩战卫应向吴春支付自2013年9月26日至2013年10月31日的房屋使用费，吴春要求韩战卫支付2万元，本院对此不持异议。关于门面房的房屋使用费，因双方已在《解除承包合同协议》中进行约定，双方应按照约定履行，韩战卫应退还吴春8000元。吴春要求韩战卫支付2万元的租金，于法无据，本院不予支持。双方约定韩战卫所收住户押金依据实际所收金额全部退还给吴春，韩战卫对吴春提交的收据中的五张不认可，该五张收据上均没有韩战卫的完整签名，且吴春称其也收取了部分押金，并在签订合同时将押金抵扣给韩战卫，但双方均不清楚抵扣的金额，吴春未提供充分证据证明上述五张收据中的押金由韩战卫收取，故吴春要求韩战卫返还押金的诉求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。合同约定水电费由韩战卫交纳，故韩战卫应支付自2013年9月26日至2013年10月31日的水电费。双方办理交接时未查看水电表数，吴春出具的水电费收据为北京东达顺公司专用收据，韩战卫认可北京东达顺公司为收取水电费的单位，并称每月的水电费约为3000元，故吴春要求韩战卫支付水电费的诉求，本院予以支持。关于2800元的发电机的款项，双方在《解除承包合同协议》中约定扣除韩战卫花费2000元，退吴春800元，因此双方应按合同约定履行，现韩战卫同意退还800元，本院对此不持异议。合同无效后，吴春应退还韩战卫已交付的押金10000元，双方均同意抵销，本院对此不持异议，故韩战卫向吴春支付的款项中应扣除上述10000元。原告要求被告支付修理及换锁的费用，但未提供充分证据予以证明，故原告的上述诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告韩战卫给付原告吴春房屋使用费二万元、住户押金四千八百五十元、门面房房屋使用费八千元、水电费三千一百三十一元、发电机费用八百元，抵销韩战卫已支付吴春押金一万元，以上共计二万六千七百八十一元，于本判决生效后十日内给付；
二、驳回原告吴春的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千零五十六元，由原告吴春负担二百五十七元（已交纳），由被告韩战卫负担七百九十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曹元元
人民陪审员 冯秀琴
人民陪审员 李 强
二〇一四年九月四日
书 记 员 姚 倩