辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终4644号上诉人（原审被告）：瓦房店嘉宸房地产开发有限公司，住所地瓦房店市祝华工业园区祝丰街北段。法定代表人：段志友，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗振中，辽宁健业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤媛，辽宁健业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘世德，男，汉族，住瓦房店市。被上诉人（原审原告）：韩庆敏，女，满族。上诉人瓦房店嘉宸房地产开发有限公司（以下简称”嘉宸公司”）因与被上诉人潘世德、韩庆敏房屋买卖合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2017）辽0281民初6264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉宸公司的委托诉讼代理人罗振中、王凤媛，被上诉人潘世德、韩庆敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉宸公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回潘世德、韩庆敏的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定”嘉宸公司未提供证据证明其在2014年11月5日前通知被上诉人补交房款”，故嘉宸公司不能行使后履行抗辩权，系认定事实和适用法律错误。根据《商品房买卖合同》的约定，房屋面积差价应在交房时付清，嘉宸公司没有通知的义务。如果不交此款，无法开具结算发票，业主即无法办理产权登记。在业主未补交面积差价的情况下，嘉宸公司行使后履行抗辩权应得到支持。二、一审法院认定嘉宸公司”未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关”，进而判决嘉宸公司支付违约金，系认定事实和适用法律错误。1.案涉房屋在2013年11月6日已交付，办理竣工验收的相关手续在2015年2月9日已全部齐备。但在向瓦房店市规划建设局提交竣工验收材料时，因瓦房店市人民政府取消了免收行政事业性收费的优惠政策，瓦房店市规划建设局在嘉宸公司未缴清全部行政事业性收费前，拒绝为案涉项目办理竣工验收监督意见，从而无法办理竣工验收备案手续。2.嘉宸公司已提交了大连机床集团有限责任公司与瓦房店市人民政府签订的《综合服务功能区用地协议书》及瓦政发[2010]86号《瓦房店市人民政府关于鼓励和支持沿海经济区开发建设的优惠政策的通知》，证明案涉项目可享受免征行政事业性收费的优惠政策。根据财政局委托的《中拥塞纳城回迁住宅楼成本审核报告》的记载，行政事业性收费一共有11项，嘉宸公司仅缴纳了5项，还有6项没有缴纳，迫于业主上访的压力，政府才同意在仅仅缴纳了部分费用的前提下，给案涉小区办理竣工验收备案手续，导致产权证办理的逾期。瓦房店市政府取消优惠政策，嘉宸公司无力支付巨额的行政事业性收费，也无法通过诉讼方式对取消优惠政策的瓦房店市人民政府提起诉讼，只能通过协商方式处理。《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》关于”因政策调整因素导致逾期办证，不支付违约金”的规定，是本省类似案件的裁判尺度，法院应予充分考虑。3.业主对于政府与嘉宸公司之间关于政策优惠原因导致逾期办理产权证的事实是明知的。三、被上诉人并未因逾期办理产权证受到损失，合同约定的违约金数额过高，一审法院对于违约金标准未予调整，违反了公平原则和法律规定。四、一审法院认定被上诉人的诉讼没有超过诉讼时效是错误的。业主首次上访的时间是2017年7月31日，已超过两年的诉讼时效，且业主上访仅仅是要求政府办证，但并没有要求嘉宸公司支付逾期办证违约金。此外，被上诉人亦无据证明其已参与了上访活动，其他业主的上访活动不能导致被上诉人的诉讼时效中断。潘世德、韩庆敏辩称，不同意嘉宸公司的上诉请求。一、交房时，被上诉人不可能知道房屋面积有差价及具体差价数额，且在交房时的”前期物业管理协议”上标明的房屋面积是合同约定的面积，故嘉宸公司有义务通知被上诉人补交面积差价款。二、政府优惠政策是期限届满，不是变化，优惠政策期限届满后，嘉宸公司不再享受免收行政事业收费的优惠待遇，合情合理合法。政府在嘉宸公司缴清全部行政事业性收费之前，拒绝为案涉项目办理竣工验收监督意见是正确的，无法办证的后果理应由嘉宸公司承担。三、被上诉人有没有损失，都不影响其要求嘉宸公司承担逾期办证的违约责任，合同约定的违约金不高，一审判决判令嘉宸公司向被上诉人支付违约金，不违反公平原则和法律规定。四、一审认定被上诉人的诉讼没有超过诉讼时效正确。从2015年起，因落户和孩子念书等问题，包括被上诉人在内的购房人多次去上诉人售楼处询问何时能办证，售楼处工作人员每次答复都是等通知，这应当算作诉讼时效的中断。2017年1月份起，被上诉人开始单独去瓦房店市政府信访办反映此事，均没有结果。2017年7月，被上诉人和其他业主开始一起到瓦房店市政府上访，促使政府在2017年9月19日下发了竣工验收备案手续，诉讼时效再次中断，故本案没有超过诉讼时效。潘世德、韩庆敏向一审法院起诉请求：判令嘉宸公司支付违约金38,039.66元。一审法院认定事实：2013年3月21日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将瓦房店市祝华办事处祝丰街北段某号房屋卖给原告，建筑面积80.27平方米，总价款350,596元。合同第八条约定：”出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。......”。合同第十五条中约定：”出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3.因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之壹的违约赔偿金。”被告于2013年11月6日将案涉房屋交付二原告。2017年9月27日，被告在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续。案涉房屋合同约定的建筑面积为80.27平方米，总价款为350,596元，实际核定的建筑面积为81.86平方米，总价款为357,541元。二原告于2017年12月12日补交了房屋面积差价款。二原告与被告签订了《商品房买卖合同》第五条约定：合同约定建筑面积与房屋产权面积核定认证书记载的建筑面积的差额按本合同第四条约定单价在房屋交付时多退少补，其他情况合同继续履行，房价款不作调整。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同履行过程中，案涉房屋已于2013年11月6日交付，按照商品房买卖合同的约定，被告应于2014年11月5日前完成房屋产权登记备案，但被告直至2017年9月27日才在案涉房屋所在单元楼信报箱处张贴办理不动产登记证书办理通知书，通知业主可以办理不动产登记所需各项手续，故被告的行为已经构成违约，其理应按照合同约定承担相应违约责任。对于被告提出逾期办证系因政府政策调整取消免收行政事业性收费，并非被告的责任，不应由被告承担违约责任，一审法院认为，根据合同约定，将办理产权登记资料报产权登记机关备案的义务应由被告承担，被告未提供证据证明其已经在约定的期限内履行相关义务，亦未提供证据证明逾期办证与政府政策变化有关，故被告的抗辩缺乏证据支持，一审法院不予采纳。关于被告主张2015年10月1日前的违约金已过诉讼时效一节，一审法院认为，按照合同约定，被告嘉宸公司应自2014年11月6日起向原告承担逾期办证的违约责任，被告公司称”在被告没有缴纳政府行政事业性收费之前，政府不同意办理塞纳城项目的竣工验收备案手续，直到被告缴纳部分费用，并且业主上访等原因，才促使政府在2017年9月19日下发了塞纳城项目的竣工验收备案手续”，可见原告作为房屋买受人对于被告公司逾期办证的违约行为主张过权利，且被告公司对房屋买受人主张权利的事实是明知的，本案时效因买受人要求被告公司履行义务而发生中断，因此对被告公司的该项主张，不予采纳。关于被告提出的原告购买的房屋在实际交付后的面积超过合同约定的面积，原告在依约补齐面积差之前，不能办理房产证的原因不在被告，被告有权行使后履行抗辩权，原告无权要求被告承担逾期办证违约金的主张，一审法院认为，被告在交付案涉房屋时就应当知晓房屋实际面积与合同约定的面积存在误差，按照商品房买卖合同的约定，案涉房屋已于2013年11月6日交付，被告应于2014年11月5日前完成房屋产权登记备案，被告公司并未提供证据证明其在2014年11月5日前通知原告补交房款，故对被告的该项主张，不予采纳。关于违约金的计算方式，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的承担方式已经予以明确约定，即按每日已收房款万分之壹计算违约赔偿金，故应当按照上述标准进行计算。原告请求的逾期办证违约金应自2014年11月6日计算至2017年9月27日，鉴于二原告于2017年12月12日补交了房屋面积差价款，应收房款数额应当按照350,596元计算，被告应承担的逾期办证违约金数额为37,023元（350,596元÷10000×1056天）。综上，一审法院判决：一、被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告潘世德、韩庆敏自2014年11月6日始至2017年9月27日止的违约金37,023元；二、驳回原告潘世德、韩庆敏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费751元，由原告潘世德、韩庆敏承担25元，被告瓦房店嘉宸房地产开发有限公司承担726元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于嘉宸公司提供的案外人张爽的房屋所有权转移登记申请书及回执，被上诉人对关联性不予认可。因该证据并非本案当事人办理产权证的相关材料，与本案不具有直接关联性，本院不予采信。关于嘉宸公司提供的建筑工程施工许可证、规划许可证、规划核实证明、环境保护行政主管部门的意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、消防备案凭证等材料，被上诉人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。该证据显示，2015年2月9日前，嘉宸公司先后取得了相关行政管理部门出具的案涉中拥·塞纳城项目的施工许可证、规划许可证、规划核实证明、环保验收合格证明及消防备案凭证等文件，其中瓦房店市城乡规划建设局于2015年2月9日出具了案涉项目的《规划核实证明》。关于被上诉人提供的视频资料，嘉宸公司对真实性不予认可。因被上诉人未能提供上述视频资料的原始载体，本院对上述证据不予采信。关于被上诉人提供的加盖上海恒田机电设备有限公司印章证明，因上海恒田机电设备有限公司未派员说明该证明的相关情况，无法核实其上印章的真伪，本院亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，案涉中拥·塞纳城项目于2017年9月19日取得竣工验收备案手续。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为案涉房屋逾期办理产权证嘉宸公司是否应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年期满日之次日起，由出卖人承担每日已收房款万分之一的违约赔偿金。现因嘉宸公司未在合同约定的期限内向房屋产权登记机关提供办理房屋权属登记所需的相关资料，导致被上诉人无法在合同约定期限内办理案涉房屋的产权证，嘉宸公司应当承担相应的违约责任。关于嘉宸公司上诉称，案涉房屋逾期办理产权证系由于瓦房店人民政府取消行政事业性收费的优惠政策，在相关费用未缴清前不予办理案涉项目的竣工验收备案手续一节，本院认为，嘉宸公司于2013年11月6日将案涉房屋交付给被上诉人，应在2014年11月5日前完成房屋产权登记备案，根据当时施行的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定，房屋建筑工程符合下列要求方可进行竣工验收：......（六）建设单位已按合同约定支付工程款，并已交纳城市基础设施配套费、建设工程质量保证金等各项规费。由此可见，交纳城市基础设施配套费等各项规费是建设单位的义务，也是办理建筑工程竣工验收及备案手续的必备条件。在嘉宸公司未交纳上述费用的情况下，政府相关部门有权不予办理案涉项目的工程竣工验收备案，因此产生的逾期备案、进而逾期办理产权证的后果均应由嘉宸公司自行承担责任。此外，嘉宸公司于2015年2月9日取得案涉项目的《规划核实证明》，已超过合同约定的办理产权证期限（即2014年11月5日），并且在法庭指定的期限内，嘉宸公司未能提供案涉项目的供水单位、供热单位、供气单位、供电单位、有线电视行政主管部门、邮政行政管理部门出具的同意接收文件及相关市政工程竣工验收备案手续等材料，无法证明在合同约定的期限内嘉宸公司已具备了办理案涉项目竣工验收备案手续的条件，亦不足以证明案涉项目未能如期备案系由于政府取消行政事业性收费的优惠政策所致。据此，嘉宸公司以政府政策变化为由主张免除其逾期办证违约责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于嘉宸公司上诉称，被上诉人未按合同约定补齐案涉房屋的面积差价款，嘉宸公司可行使后履行抗辩权，不应承担逾期办证违约责任一节，本院认为，根据双方《商品房买卖合同》第五条的约定，合同约定建筑面积与房屋产权面积核定认证书记载的建筑面积的差额按本合同第四条约定单价在房屋交付时多退少补。由此可见，房屋实际产权面积可能比合同约定的面积多，亦有可能少，而面积是增加还是减少，面积差价款的具体数额，被上诉人并不知晓。虽然合同约定面积差价款在房屋交付时多退少补，但因案涉房屋的面积由嘉宸公司委托测绘公司测绘，故被上诉人补齐差价款的前提是嘉宸公司向其告知面积差价款的实际情况。现嘉宸公司未能举证证明其已通知被上诉人补交面积差价款而被上诉人拒不交纳，导致无法开具结算发票，进而影响案涉房屋产权证的办理，在此情形下，嘉宸公司要求被上诉人承担逾期办证的法律后果显然依据不足。另，案涉塞纳城项目于2017年9月19日取得竣工验收备案手续，9月27日嘉宸公司即通知购房人办理产权证，故案涉房屋逾期办理产权证的原因是嘉宸公司未按时取得案涉项目的竣工验收备案手续所致，而非因被上诉人未补交面积差价款、无法开具结算发票。据此，嘉宸公司的该项上诉理由无充分的事实及法律依据，本院不予支持。关于嘉宸公司上诉称，案涉小区业主首次上访的时间是2017年7月31日，且被上诉人无据证明其已参与了上访活动，诉讼时效不应中断，故被上诉人起诉主张的2015年10月1日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效一节，本院认为，按照双方的合同约定，嘉宸公司应当于2014年11月6日开始起算逾期办理产权证的违约金。被上诉人称，其自2015年起多次去嘉宸公司的售楼处询问办证情况，售楼处工作人员每次答复都是等通知；2017年1月份起，被上诉人开始单独去瓦房店市政府信访办反映情况；2017年7月，被上诉人和其他业主一起到瓦房店市人民政府上访。嘉宸公司认可因业主上访等原因促使政府最终下发案涉项目的竣工验收备案手续的事实，表明被上诉人等业主曾就案涉房屋产权证的办理主张过权利。虽然嘉宸公司仅认可业主于2017年7月31日首次上访，但依常理判断，当嘉宸公司未能在合同约定的期限内办理产权证时，业主势必先向合同相对方嘉宸公司主张权利，无果后，才可能考虑向有关行政机关主张权利。故被上诉人称其先向嘉宸公司的售楼处询问，后到信访部门反应情况的陈述更为可信，而嘉宸公司称被上诉人自2014年11月5日办证期限届满后至2017年7月31日超过两年半的时间对不能办理产权证的情况不闻不问显然不合常理。据此，结合本案的实际情况，因被上诉人向嘉宸公司及相关信访部门主张权利而产生诉讼时效中断的法律效果，被上诉人提起本案诉讼并未超过诉讼时效，一审法院对本案的处理并无不当，本院依法予以维持。关于嘉宸公司上诉称，被上诉人未因逾期办理产权证受到损失，合同约定的违约金数额过高，一审法院对于违约金标准未予调整，违反了公平原则和法律规定一节，本院认为，合同是当事人意思自治的产物，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定，嘉宸公司逾期办理产权证的违约金支付标准为每日按已收房款的万分之一计付，双方当事人应按照上述标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，嘉宸公司未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失，故其要求调整违约金标准无事实及法律依据，本院对嘉宸公司的该项上诉请求不予支持。综上所述，瓦房店嘉宸房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费726元（上诉人已预交），由上诉人瓦房店嘉宸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 陈 伟审判员 张萍萍二〇一八年七月二十七日书记员 杜玉洁