安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）弋民一初字第00526号
原告：赵可才，女，1944年10月19日出生，汉族，芜湖市大官山小学退休老师，住芜湖市镜湖区。
委托代理人：胡长余，安徽真见律师事务所律师。
被告：谷玉兰，女，1934年3月28日出生，汉族，纺织厂退休工人，住芜湖市弋江区。
委托代理人：徐艳艳，安徽浩诚律师事务所律师。
被告：杨时梅，女，1971年1月19日出生，汉族，无固定职业，住芜湖市弋江区。
第三人：金俊，女，1966年1月12日出生，安徽省芜湖市恒通中介业主，汉族，住芜湖市弋江区。
原告赵可才诉被告谷玉兰、杨时梅、第三人金俊房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年3月18日立案受理后，依法由审判员苏元义适用简易程序独任审判，于2013年4月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡长余、被告谷玉兰的委托代理人徐艳艳、被告杨时梅、第三人金俊等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：杨家财承租芜湖市房地产管理局位于芜湖市马塘区南街94号面积34.32平方米的住宅一套。2004年2月19日，杨家财以20017.2元的价格优惠购买取得了该房的产权。2004年5月11日，因旧城改造，杨家财与芜湖市新马投资有限公司签订拆迁补偿安置协议书，由芜湖市新马投资有限公司补偿拆迁安置费用共38700元，回迁位于南瑞新城瑞东园二区14-4-202面积80.10平方米安置房一套，杨家财补偿芜湖市新马投资有限公司房屋差价款72638.44元，该补偿协议约定使用人为被告杨时梅。此后，被告杨时梅以杨家财和杨时梅的名字在芜湖市阳光房产信息部业主金俊见证下与原告签订房屋买卖合同，将该房以人民币178000元的价格出售给原告，合同约定原告一次性付给杨时梅140362元，另外37638.44元因杨时梅尚欠芜湖市新马投资有限公司房屋差价款，由原告代付芜湖市新马投资有限公司房屋差价款。双方约定开发商交房之日，也就是双方约定交房日期，对办理产权登记，双方约定于签订合同之日起7日内到芜湖市房地产管理局申请办理房地产交易手续。2004年11月20日，杨家财去世，其第一顺序继承人有其配偶被告谷玉兰和其独子杨子顺。2005年12月20日，经芜湖市第二公证处（2005）皖芜（2）证内字第3156号继承权公证书公证，谷玉兰委托其孙女杨子顺的女儿杨时梅代为出售其上述房产，并办理产权交易过户手续，委托期限自办理公证之日起至上述房产相关交易过户手续结束时止。受托人有转委托权，受托人有权代收房款。在两被告办理了委托售房公证手续后，原告根据前述签订的房屋买卖合同将140362元房款付给杨时梅，另外37638元于2006年9月26日交房时代付给开发商。因该房当时尚未办理产权登记，2005年12月21日，原告又与杨时梅在芜湖市第二公证处签订一份委托公证书，因杨时梅已将南瑞新城二期B35-3-202室房屋出售给原告，被告将领取该房的初始登记证、房屋产权证等权利委托原告。2006年9月26日，开发商将该房交付，原告办理了入住手续，但因开发商拖欠相关规费，一直未能办理产权登记手续。2011年1月21日，开发商办理了初始登记证，由原告领取，办理产权证变更登记手续成就。原告多次找被告要求办理产权变更登记手续，但被告言而无信，以房屋已经涨价要原告补偿房屋差价款为由拒绝办理。原告多次催促要求办理未果，故原告诉至法院要求确认原被告间南瑞新城二期14号楼14幢4-202室房屋买卖关系有效，被告协助办理产权变更登记手续。
原告方为支持其诉讼请求及陈述事实和理由向本院提交证据如下：证据1、出示公有住房买卖契约，证明原马塘南街94号面积34.22平方米房屋产权为杨家财、谷玉兰共有。证据2、出示拆迁安置协议书，证明2004年5月11日该房拆迁安置在南瑞新城B35-3-302（瑞东园二区14-4-202室）面积80.10平方米，当时的市场价1390元／平方，杨时梅为使用人。证据3、出示证明，证明杨家财和谷玉兰夫妻关系，杨家财和谷玉兰仅有杨子顺一独子，杨家财于2004年11月20日去世。证据4、出示（2005）3156号公证书，证明实际产权归谷玉兰一人所有。证据5、出示（2005）3157号公证书，证明房屋所有权人谷玉兰委托其孙女被告杨时梅代为出售房产，办理相关交易过户手续，证实委托时间和委托期限权限。证据6、出示（2005）3158号公证书，证明原告与被告签订了房屋买卖合同交付了房款，因当时办不了产权证，被告委托原告享有该房的全部处分权。买卖合同签订的日期为2005.12.21日。证据7、出示房屋买卖合同、被告出具的收条，证明被告杨时梅根据授权由中介介绍将访房售给原告，证实所售房款以及房款交付的方法和时间。证实交易时间约定；证实过户约定；证实被告向中介交纳了5000元办证保证金，原告根据合同约定当日2005.12.21日交付房款140362元给被告。证据8、出示收款收据，证明原告将余房款付给开发商。证据9、出示交验房通知单、交房结算单，证明原告办理了验房手续，实际占有使用了房屋。证据10、出示初始登记证，证明初始登记证领发时间2011年1月21日；证实办理条件成就；证实被告拒不办理产权登记手续。
被告谷玉兰在庭审中辩称：原被告间房屋买卖关系无效；原告与杨时梅签订合同的时间系在杨时梅取得委托授权之前，即签订合同时杨时梅并无权利处理被告谷玉兰的财产；根据公证的委托书，只有在取得房屋初始登记、房屋产权证后方可进行买卖，之前任何人无权代表被告谷玉兰处置财产；根据我国及安徽省、芜湖市有关的规定，安置房的买卖是有一定的条件和时间限制的，不符合条件的不允许买卖；结合以上三点原被告间房屋买卖关系无效。
被告谷玉兰针对其抗辩及陈述事实和理由提供证据如下：证据1、出示房屋买卖合同、继承权公证书、委托书公证书，证明双方签订买卖合同内容及时间，在继承权公证书、委托书公证书签订之前的，杨时梅授权委托事项是有顺序的。杨时梅没有取得授权擅自把一被的房屋卖掉。
被告杨时梅在庭审中辩称：同被告谷玉兰意见。
被告杨时梅针对其抗辩及陈述事实和理由未提供证据。
第三人金俊在庭审中述称：公证以后被告同意办理过户手续。
第三人金俊针对其抗辩及陈述事实和理由未提供证据。
经当庭举证，质证，两被告及第三人金俊对原告所举证据1、3均无异议，被告杨时梅及第三人金俊对原告所举证据2、4、5、6、8也无异议。被告谷玉兰对原告所举证据2质证意见为对于真实性无异议，但杨时梅并不是使用人；对原告所举证据4质证意见为对于真实性无异议，但公证是在买卖合同签订之后；对原告所举证据5质证意见为对于真实性无异议，但公证是在买卖合同签订之后；对原告所举证据6质证意见为被告谷玉兰本人没有参与；此份公证是委托公证书，不是买卖房屋的公证书，证据不能达到原告的举证目的；对原告所举证据7质证意见为不清楚；对原告所举证据8质证意见为对于真实性无异议，但钱是谁交的不清楚；对原告所举证据9质证意见为交验房通知单没有公章真实性有异议，即使是真实的也不能证明原告实际占有了房屋；对原告所举证据10质证意见为初始登记证真实性无异议，但此房是安置房，至今也不能办理房产过户手续。被告杨时梅对原告所举证据7质证意见为房屋买卖合同上写的七天之内办理过户手续是不可能的，当时房屋还是期房；对原告所举证据9质证意见为现在房屋是空的；对原告所举证据10质证意见为2006年开发商交房是因原告自身的原因没有办理变更登记，并不是我拒不办理房产过户手续。第三人金俊对原告所举证据7质证意见为当时约定七天之内办理过户手续；对原告所举证据9质证意见为2006年原告将房屋出租至今；对原告所举证据10质证意见为无异议。原告对被告谷玉兰所举证据1质证意见为出具的该证据我们也举证，我们坚持举证目的。被告杨时梅对被告谷玉兰所举证据1质证意见为无异议。第三人金俊对被告谷玉兰所举证据1质证意见为我当时听说是卖掉一套房屋装潢另一套房屋。
经当庭举证，质证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10及被告谷玉兰所举证据1，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合确认。
经当庭举证、质证、认证及当事人陈述审理查明的事实如下：杨家财承租芜湖市房地产管理局位于芜湖市马塘区南街94号面积34.32平方米的住宅一套。2004年2月19日，杨家财以20017.2元的价格优惠购买取得了该房的产权。2004年5月11日，因旧城改造，杨家财（杨时梅）与芜湖市新马投资有限公司签订拆迁补偿安置协议书，由芜湖市新马投资有限公司补偿拆迁安置费用共38700元，回迁安置位于南瑞新城瑞东园二区B35-3-202面积80.73平方米安置房一套，杨家财补偿芜湖市新马投资有限公司房屋差价款72638.44元，该补偿协议约定使用人为被告杨时梅，产权归属杨家财（杨时梅）。2005年12月13日，被告杨时梅以杨家财和杨时梅的名字在芜湖市阳光房产信息部业主金俊见证下与原告签订房屋买卖合同，将该房南瑞新城瑞东园二期B35-3-202（即现14-4-202）以人民币178000元的价格出售给原告，合同约定原告一次性付给杨时梅140362元，另外37638.44元因杨时梅尚欠芜湖市新马投资有限公司房屋差价款，由原告代付芜湖市新马投资有限公司房屋差价款，双方约定开发商交房之日，也就是双方约定交房日期，对办理产权登记，双方约定于签订合同之日起7日内到芜湖市房地产管理局申请办理房地产交易手续。2004年11月20日，杨家财去世，其第一顺序继承人有其配偶被告谷玉兰和其独子杨子顺。2005年12月20-22日，经芜湖市第二公证处（2005）皖芜（2）证内字第3156号继承权公证书公证，杨子顺表示自愿放弃南瑞新城瑞东园二期B35-3-202的房产的继承权，由谷玉兰一人继承，谷玉兰委托其孙女即杨子顺的女儿杨时梅代为出售其上述房产，并办理产权交易过户手续，委托期限自办理公证之日起至上述房产相关交易过户手续结束时止，受托人有转委托权，受托人有权代收房款。在两被告办理了委托售房公证手续期间，原告根据前述签订的房屋买卖合同将140362元房款于2005年12月21日付给杨时梅，另外37638元于2006年9月26日交房时代付给开发商芜湖市新马投资有限公司。因该房当时尚未办理产权登记，2005年12月21日，原告又与杨时梅在芜湖市第二公证处签订一份委托公证书，因杨时梅受谷玉兰委托已将南瑞新城二期B35-3-202室房屋出售给原告，被告将领取该房的初始登记证、房屋产权证等权利转委托给原告赵可才代为办理。2006年9月26日，开发商将该房交付，原告办理了入住手续，原告认为因开发商拖欠相关规费，一直未能办理产权登记手续，2011年1月21日，开发商办理了初始登记证，由原告领取，办理产权证变更登记手续成就，原告多次找被告要求办理产权变更登记手续，但被告言而无信，以房屋已经涨价要原告补偿房屋差价款为由拒绝办理。原告多次催促要求办理未果，故原告诉至法院要求确认原被告间南瑞新城二期14号楼14幢4-202室房屋买卖关系有效，被告协助办理产权变更登记手续。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告要求确认原被告间南瑞新城二期14号楼14幢4-202室房屋买卖关系有效、被告协助办理产权变更登记手续的诉求，有其提供的公有住房买卖契约、拆迁安置协议书、证明、（2005）3156号公证书、（2005）3157号公证书、（2005）3158号公证书、房屋买卖合同、被告出具的收条、收款收据、交验房通知单、交房结算单、初始登记证等予以佐证证实，对于被告辩称原被告间房屋买卖关系无效、原告与杨时梅签订合同的时间系在杨时梅取得委托授权之前、即签订合同时杨时梅并无权利处理被告谷玉兰的财产等的意见，因原告作为善意第三人，杨时梅在本案中的行为足以使相对人即原告相信其有代理权，其民事责任应由被告谷玉兰承担，故对原告的诉求本院予以支持，对被告的辩解意见不予采信。
综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条之规定，判决如下：
一、原被告间芜湖市南瑞新城瑞东园二期14号楼14幢4-202室（即原南瑞新城瑞东园二期B35-3-202）房屋买卖关系有效；
二、被告谷玉兰、杨时梅于本判决生效之日起三日内协助原告赵可才办理位于芜湖市南瑞新城瑞东园二期14号楼14幢4-202室（即原南瑞新城瑞东园二期B35-3-202）房屋过户至原告赵可才名下的变更过户登记手续。
本案案件受理费减半收取80元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审判员 苏元义
二〇一三年四月二十五日
书记员 李 果
附适用的法律条款：
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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