福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终5296号
上诉人（原审被告、反诉原告）:福建省德化县福杰陶瓷有限公司,住所地福建省德化县浔中镇浔中村诗墩。
法定代表人：林福文，该公司经理
被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省德化县广福陶瓷研究所，住所地福建省德化县浔中镇诗墩工业区。
投资人：罗广福。
上诉人福建省德化县福杰陶瓷有限公司（下称福杰公司）因与被上诉人福建省德化县广福陶瓷研究所（下称广福研究所）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福杰公司的法定代表人林福文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福杰公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回广福研究所一审的诉讼请求，支持福杰公司一审的反诉请求。一、二审诉讼费由广福研究所承担。事实与理由：一、福杰公司有权终止《厂房租赁合同》。但是，福杰公司并没有锁住厂房，根本不存在违约。广福研究所自2015年9月起拖欠房租，福杰公司多次催讨未果。根据合同约定，广福研究所拖欠租金15天的，福杰公司有权终止合同，收回房屋。所以不论福杰公司采取什么手段终止合同均不构成违约。一审法院认定福杰公司违约，属于认定事实错误。广福研究所一审提供的通话录音、通知、法定代表人发送的短信只表达了上诉人催讨租金的意思表示，不能据此认定福杰公司有将厂房锁住。现场进行勘察时也没有锁门的事实。因此，广福研究所应当向福杰公司支付逾期交付租金的违约金4736元（按日租金498元/天的3%计算，截止2016年7月14日共逾期317天）。二、广福研究所应承担房租至其实际腾空厂房之日止，即自2015年9月1日起至2016年8月17日止。1、广福研究所因拖欠员工工资导致及其设备、租赁场地被德化县人民法院查封，这是广福研究所自身经营不当的原因造成租赁场地无法使用，对于被查封期间所产生的租金应当由广福研究所承担。2、广福研究所于2016年3月11日向德化县人民法院提起诉讼要求确认《厂房租赁合同》于2015年12月1日解除。但不论是哪个时间点，广福研究所都没有腾空厂房的行为或者意思表示。直至2016年5月17日第一次开庭时才明确表示同意腾空厂房归还福杰公司。但是庭后仍没有腾空厂房，而是继续被广福研究所占有使用。3、广福研究所实际占有、使用厂房至2016年8月17日（即实际腾房之日）。自2015年9月份起广福研究所开始拖欠租金，期间未有出现中断或停止计付租金的情形。广福研究所应当向福杰公司支付自2015年9月1日起至2016年8月17日止的租金，共计172921.7元（14950元/月x11个月+14950元/月÷30天*17天=172921.7元）。三、变压器为福杰公司所有，一审法院认定变压器为广福研究所所有是错误的。1、2011年2月福杰公司与福建省德化县供电有限责任公司签订高压供电合同NO:752842313安装变压器2台630**+250KVA（福杰陶瓷厂#2专用变482号）=880KVA并运行。有附件合同、安装工程预算书、电费结算协议NO:752842313和2011.3.21材料物资出库凭证。2、德化县税务部门是以用电量作为广福研究所计算增值税的付款凭证和发票，广福研究所要求按租赁合同书配备180KVA的电力容量含烧成用电150KVA，供电源在1楼变电房，2012年4月25日向电力公司申请并签订工程施工合同将福杰公司原有的880KVA用电容量减容至630KVA同时新装500KVA变压器，并将减容的250KVA变压器（福杰陶瓷厂#2专用变482号）交给广福研究所使用，申请施工工程名称：福建省德化福杰（广福）陶瓷有限公司变压器安装工程合同NO：YY（2012）031，福杰公司提供盖印的《厂房租赁合同》同意将变压器使用权给予广福研究所名下，便于广福研究所申请安装开户缴交电费及纳税，经勘查，应广福研究所要求于原位置不动的250KVA变压器周边安装其他设备（电表等），并于2012年5月14日广福研究所的电力系统得以供电。但是，变压器减容、申请、安装等费用均是由福杰公司承担。福杰公司向一审法院提交的《高压电扩供电方案答复书》、《低压表装拆工作单》、《公证书》、《电费结算协议》、付款凭证和发票以及公证存照等证据均能证明广福研究所所使用的变压器的产权人系福杰公司，广福研究所只是登记户主，而不是实际权属人。
广福研究所辩称，广福研究所曾与林福文口头协商将租金调至与周边行情一致，但林福文不同意。广福研究所要求给予三个月宽限期寻找厂房，租金先从10万押金里抵扣。但林福文不同意，并将厂房锁住。后再次协商我支付一个季度的租金，但押金在广福研究所找到合适的厂房腾空后要退还，但林福文不同意。变压器在电力公司注册的是罗广福的名字，变压器系其父亲现金购买的。
广福研究所向一审法院起诉请求：1、确认广福研究所与福杰公司签订的《厂房租赁合同》于2015年12月1日已解除；2、福杰公司向广福研究所返还押金余额45511.6元；3、福杰公司向广福研究所返还扣押的机械设备并且赔偿广福研究所自2015年12月1日起至实际返还机械设备之日止的经营损失（暂计2016年3月1日3个月117210.3元）。
福杰公司向一审法院反诉请求：1、广福研究所向福杰公司支付拖欠厂房租金134550元（自2015年8月1日起暂计至2016年4月12日止）；2、广福研究所将变压器使用权过户到福杰公司名下；3、广福研究所向福杰公司支付逾期交付租金的违约金共计3764.9元（按日租金498元/天的3%计算，截止2016年4月12日共逾期252天）。
一审法院认定事实：2011年6月4日，广福研究所与福杰公司签订《厂房租赁合同》，约定：福杰公司将自有的座落在德化诗墩工业区二期的厂房地上4楼，面积2300平方米（含电梯、楼梯及通道内等使用面积），出租给广福研究所作生产陶瓷使用。水及普通工业用电到四楼梯口总开关箱，配备180KW/时以内电力容量（含烧成用电150KW/时，供电源在1楼配电房），所有用水用电装分表，费用由广福研究所承担。租赁期共五年，福杰公司从2011年7月15日起将出租房交付广福研究所使用，至2016年7月14日收回。双方议定月租金：2011年7月15日-2014年7月14日每平方米6.5元，月租金14950.00元，季度租金共44850元；2014年7月15日-2016年7月14日每平方米租金根据周边行情调整。广福研究所应在每季度起3日内交纳给福杰公司，先付后用。合同签订时应交押金拾万元整，合同即生效。广福研究所按规定的税率和标准交纳房产租赁税费。租赁双方如有一方未履行合同约定，违约方负责赔偿对方定金。广福研究所逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3%，以天数计算向福杰公司交付违约金。广福研究所有拖欠租金15天或空置2个月的情形的，福杰公司可以终止合同，收回房屋。福杰公司负责给广福研究所安装独立的水电表，广福研究所应当在每月17日前交清所用的费用，如拖欠而产生的滞销金由广福研究所承担。合同签订后，福杰公司依约将租赁厂房交付给广福研究所使用。广福研究所依约交付押金100000元并支付租金至2015年8月31日止，尚欠2015年9月1日起的租金及2015年度租金税金9638.40元未支付给福杰公司。广福研究所于2012年5月15日与福建省德化县供电有限公司签订一份《高压供用电合同》，由广福研究所向福建省德化县供电有限公司申请受电变压器一台。广福研究所因拖欠工人工资，福建省德化县人民法院于2016年6月23日作出民事裁定，将广福研究所内（本案涉讼厂房）的机械设备、坯架、立方窑等就地予以查封。2016年7月18日解除对上述财产的保全措施。双方当事人共同确认2016年8月17日，广福研究所将涉讼厂房清空将移交给福杰公司。一审法院认为，广福研究所主张福杰公司于2015年12月1日将涉讼厂房锁住，并提供了罗广福与林福文之间的通话录音，录音资料显示，罗广福在两人通话过程中多次表示，涉讼厂房于12月就被福杰公司锁住，林福文均未否认。且从2015年11月30日，福杰公司向广福研究所发出的通知中，福杰公司明确表示若12月02日前未收到租金，将把涉诉厂房锁住，另外在林福文发给罗广福的手机信息中也有提及此事。综合上述证据可认定，福杰公司于2015年12月1日将涉讼厂房锁住。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。按照租赁合同的约定，租赁期限应于2016年7月14日到期，但福杰公司的行为具有不再履行租赁合同的意思表示，租赁合同于2015年12月1日已实际解除。关于福杰公司是否应退还广福研究所押金45511.60元及广福研究所是否应支付租金及违约金的问题。合同法规定，当事人应该按照合同的约定全面履行义务，广福研究所未按约定支付租金已构成违约，2015年12月1日，福杰公司又因为催收租金不当采取将涉讼厂房上锁的行为，同样存在违约，双方违约程度相当，按照公平原则，广福研究所无需支付福杰公司违约金。广福研究所在明知福杰公司于2015年12月1日将涉讼厂房锁住的情况下，其于2016年3月11日才向本院提起诉讼，一审法院于2016年5月17日第一次开庭审理时，广福研究所明确表示将在庭审后立即将厂房清空并移交给福杰公司，但因工资问题涉讼厂房被本院查封，至2016年8月17日才将涉讼厂房清空并移交给福杰公司。广福研究所占用期间（2016年5月18日至8月17日，共三个月）期间，对福杰公司造成的租金损失，仍应按合同约定支付租金。合同约定每月租金为14950元，即14950元×3个月=44850元。广福研究所交付给福杰公司押金100000元，按合同约定，该押金应于合同期满后，退还给广福研究所，现应扣除2015年12月1日之前尚欠福杰公司的租金44850元、2015年度税金9638.40元，2016年5月18日至8月17日的租金损失44850元，尚余661.60元，据此，福杰公司尚应返还广福研究所押金661.60元。福杰公司要求广福研究所支付房屋租金的诉讼请求不予采纳。广福研究所要求福杰公司赔偿其经济损失117210.60元，但未能举证加以证实，对该项主张不予采纳。关于变压器问题，从一审法院调取的相关材料可以认定，涉讼变压器系以广福研究所名义向供电部门申请安装，电费也系由广福研究所缴纳，福杰公司并未提供证据证实，涉讼变压器确系由其出资购买、安装，故其要求将变压器办理过户手续的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。判决：一、广福研究所与福杰公司于2011年6月4日签订的《厂房租赁合同》，已于2015年12月1日解除；二、福杰公司应退还广福研究所押金661.60元，限于本判决生效后十五日内付清；三、驳回广福研究所的其它诉讼请求；四、驳回福杰公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3554元，由广福研究所负担3504元，福杰公司负担50元，反诉受理费2991元，福杰公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
对一审法院查明的事实，福杰公司有异议，认为变压器是福杰公司之前就安装好的，只是为了广福研究所能够开增值税发票和为了烧窑的方便及享受优惠政策才变更过户的。除此之外，当事人对原审判决查明的事实无异议的，本院对无异议的事实予以确认。
本院二审期间，福杰公司向本院提交了新证据。证据一，2016年10月17日德化县源益电力工程公司出具的2011年1月S11-250KVA的编号为A47409的油侵式配变试验报告单和证明。证据二，2016年3月22日广福研究所一审委托诉讼代理人郑智镑写的和解协议书上：乙方应设在变压器具备过户条件情况上一个月内配合甲方办理变压器过户手续。证据三，2011年福杰公司安装的481号福杰陶瓷厂#1专用变10KV630KVA和482号福杰陶瓷厂#1专用变10KV250KVA等变压器图片及福杰公司变更过户给广福研究所的相关图片。广福研究所对证据真实性存在异议，认为变压器在电力公司登记的是罗广福名字，且税费都是从公司账户里交的。本院对证据一、三真实性予以确认。证据二，当事人在诉讼中为达成和解协议作出的对己不利事实，在未取得当事人均同意的情况下，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，故对证据二本院不予采纳。
本案的争议焦点：1、福杰公司是否存在违约？2、广福研究所是否应当支付福杰公司租金及违约金？3、变压器产权归谁？
本院认为，双方于2011年6月4日签订《厂房租赁合同》后，福杰公司应按合同约定提供相应的租赁物，广福研究所也应按期支付租金。现广福研究所于2015年9月1日起在没有正当理由的情况下拒绝支付租金，已构成违约。福杰公司为维护其合法权益，在2015年11月30日向广福研究所发出通知要求其应按期支付租金否则将租赁物门锁住的情况下广福研究所仍未按期支付租金。广福研究所主张福杰公司于2015年12月1日将租赁物门锁住，并提供2016年3月4日林福文与罗广福的电话录音。该录音资料显示，罗广福多次表示涉诉厂房于12月就被福杰公司锁住，林福文均未否认，且提到“我合同写很清楚，你超过多少天我就可以锁你”，“你门自己砸开了”，而且，福杰公司发给广福研究所的通知中表示若在12月2日前未收到租金将把涉诉厂房锁住，综合以上证据可以支持广福研究所的主张，即福杰公司在2015年12月1日将涉诉厂房锁住。根据《厂房租赁合同》的约定，广福研究所拖欠租金15日以上的，福杰公司有权终止合同，收回房屋。在福杰公司向广福研究所发通知时广福研究所已拖欠租金四个月，福杰公司将涉诉租赁物门锁住的行为是其维护合法权益采取的措施，并无不当，不构成违约。一审法院认为福杰公司采取锁门的手段不当，同样存在违约的认定不妥。福杰公司已事前通知，且没有采取过激行为，福杰公司不存在违约情形。福杰公司锁门的行为表明其已单方终止《厂房租赁合同》，且符合合同约定的解除条件，故《厂房租赁合同》已于2015年12月1日解除。广福研究所应向福杰公司支付2015年9月1日起至2015年12月1日止的租金及违约金。双方约定违约金按照日租金3%即日14.94元计算，共计1359.54元。因福杰公司的锁门行为致广福研究所无法将厂房腾空，且福杰公司在此之后也未向广福研究所催讨过钥匙。福杰公司应自行承担因锁门行为致广福研究所无法腾空而持续占用厂房所造成的损失。至2016年5月17日福建省德化县人民法院第一次庭审中广福研究所明确表明将立即清空厂房并移交给福杰公司。后在2016年6月23日因涉诉厂房内的广福研究所机械设备等被法院就地查封，至2016年8月17日广福研究所才将厂房腾空移交。因广福研究所没有立即腾空且因其自身原因致机械设备被法院查封期间占用厂房，广福研究所仍应对其占用期间的厂房支付租金，即支付自2016年5月18日起至2016年8月17日止的租金。广福研究所自认尚欠2015年度税金9638.4元。一审法院认为福杰公司存在违约不当，广福研究所应支付2015年9月1日至2015年12月1日的租金44850元和违约金1359.54元及2016年5月18日至2016年8月17日的租金44850元，总计100697.94元。现广福研究所已向福杰公司交纳押金100000元，合同解除后押金应予以退还，故广福研究所还应向福杰公司支付697.94元。福杰公司主张变压器虽登记在广福研究所名下，但是由其购买的，广福研究所对此予以否认，称变压器是其父亲用现金购买的。广福研究所未能提供购买变压器的发票，福杰公司向本院提供的变压器安装工程预算书、结算书、购买变压器发票、安装发票、出库凭证、德化县源益电力工程有限公司出具的证明、高压电供用合同、高压扩供电方案答复书等证据可以形成完整的证据链证明变压器为福杰公司所购买。广福研究所称诉争变压器在电力公司注册的名字是广福研究所法定代表人罗广福。福杰公司抗辩称广福研究所为享有在峰谷时用电烧制陶瓷电费最低的“峰谷电费缴纳”政策及为了方便开具抵扣税款的电费发票，应广福研究所的请求，福杰公司才将变压器的使用权过户到广福研究所名下。现广福研究所无法提供其购买变压器的原始发票，且无法说明其如何继受该变压器，也未提供有关购买或继受变压器合同、工程安装合同等材料，故对广福研究所的抗辩本院不予认可，该变压器产权属福杰公司，广福研究所应配合福杰公司办理过户变更手续。一审法院认为变压器属广福研究所不正确，本院依法予以改判。
综上，上诉人福杰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初675号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、撤销福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初675号民事判决第二项；
三、福建省德化县广福陶瓷研究所应于判决生效之日起十日内支付福建省德化县福杰陶瓷有限公司租金697.94元；
四、福建省德化县广福陶瓷研究所应于判决生效之日起十日内配合福建省德化县福杰陶瓷有限公司办理变压器过户登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费3041元，由广福研究所负担2041元，由福杰公司负担1000元；一审案件本诉受理费3554元，由广福研究所负担2554元，由福杰公司负担1000元；一审案件反诉受理费2991元，由广福研究所负担2000元，由福杰公司负担991元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海清
代理审判员 鲍冬凡
代理审判员 李祖山
二〇一七年三月十三日
书 记 员 庄 瑮
速 录 员 庄晓思
附注：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。