湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖吴环民初字第192号
原告：朱某。
委托代理人：谢文元，浙江萤火虫律师事务所律师。
被告：湖州中大房地产开发有限公司。住所地：湖州市仁皇山新区山阳路。
法定代表人：陈安军，该公司董事长。
委托代理人：孙建明、张振华，浙江金鼎律师事务所律师。
原告朱某与被告湖州中大房地产开发有限公司（以下称中大房产）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年4月24日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员叶兰适用简易程序于2013年6月9日第一次公开开庭进行了审理；后因案情复杂于2013年8月5日转为普通程序审理，由代理审判员叶兰、代理审判员马俊骏、人民陪审员陈火荣组成合议庭，于2013年11月21日第二次公开开庭进行了审理。原告朱某的委托代理人谢文元及被告中大房产的委托代理人孙建明到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告朱某起诉称：原告与被告中大房产于2007年10月21日签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买由被告开发的绿色家园叠翠苑60幢303室房屋一套，面积为128.58平方米，总价为594297元，交付时间为2008年6月30日，合同第九条第（2）项约定，逾期交房超过90天的，被告应按合同约定交付期限的第二天起至实际交付日止，按已付房款的万分之二每日支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2008年6月25日向原告交付房屋，在移交过程中，原告当即发现，该房屋内多处空壳，南阳台地面外角太高，阳台下水口重新开（施工单位同意他们付），客卫、地面空壳，为明确责任区分，原、被告和物业公司代表在《绿色家园（二期）房屋交付表》备注栏记录以上内容并签字确认。对于房屋存在的以上质量问题，原告事后向被告提出要求整改，被告拒绝整改，原告只能向房屋质量监督站、消费者协会等单位投诉，被告迫于压力于同年10月15日回函表示愿意对部分问题予以整改修补。对此，原告要求对所有问题（包括进一步发现的质量问题）进行彻底解决，为此，双方一直无法达成最终的解决方案，期间，因原告的不断投诉，市房屋质量监督站也曾数次到现场就该房屋的质量问题做过现场调查，并提出该房屋八大问题，并要求开发商全数检查，出具详细修补方案送住户认可后执行，但被告一直敷衍对待。2010年3月22日，在有关部门的直接介入下，被告与原告达成《维修协议》一份，至2012年5月10日，被告未按约定对房屋质量问题进行维修，故请求判令：一、被告立即对绿色家园叠翠苑60幢303室房屋予以修复至符合《住宅工程质量分户检验标准》所确定的要求后重新交付原告，并向原告支付违约金291600元（从2008年7月1日起至实际交付日止，按已付房款的每日万分之二支付违约金，暂计算至2012年12月30日）；二、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。
被告中大房产答辩称：一、涉案房屋已通过综合验收，符合交付条件，且已于2008年6月25日交付给本案的原告，原告已领取了钥匙和办理了产权证书。二、涉案房屋的质量问题，并非根本性的质量问题，属保修范围内的瑕疵，被告向原告提出维修方案并同意在合格的范围内给予原告适当的补偿，但原告却一直不予配合。三、原告的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据。综上，请求人民法院在查明本案事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
原告朱某为支持其诉请，向本院提交如下证据：
证据1.商品房买卖合同（复印件）一份及住宅工程质量分户检验表一份，证明2007年10月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买由被告开发的绿色家园叠翠苑60幢303室房屋一套，面积为128.58平方米，总价为594297元，交付时间为2008年6月30日，合同还对交付时间、违约责任及保修责任等做了约定等事实。
证据2.绿色家园（二期）房屋交付表一份，证明2008年6月25日，房屋在交付时就存在着多处质量问题等事实。
证据3.中大房地产开发有限公司在2008年10月15日的函、2009年9月17日的函、2009年10月12日的函及施工联系单各一份，证明被告针对原告的投诉给予的回复及提出初步处理方案等事实。
证据4.住宅工程质量投诉现场调查记录表一份，证明2009年11月4日，经市建设工程质量监督站对房屋质量的现场调查，房屋存在多处质量问题等事实。
证据5.修补方案一份，证明2009年11月9日，被告对房屋维修后就市建设工程质量监督站检查后出具的意见，提出修补方案一份等事实。
证据6.维修协议一份，证明2010年3月22日，双方就房屋地面、墙面局部空鼓及外墙局部渗水等质量问题签订了一份维修协议，约定：原告所购商品房屋内粉刷工程多处存在空鼓及北侧外墙局部渗水等质量问题尚在保修期内，由被告进行维修并承担一切费用；由被告负责对房屋全面检查后提出维修方案，如原告对维修部位及范围有异议则由市建筑工程质量监督部门进行现场确认；对于北侧外墙渗水部位基层进行防渗漏处理予以维修（不采用仅在外墙涂防水材料的简单处理方法）；④室内粉刷工程质量保修期按被告维修完成之日起重新计算；⑤被告在2010年5月15日前完成维修工作；⑥由于质量问题及维修工作给原告造成的经济损失补偿由双方另行协商等事实。
证据7.业主信息登记表若干份，证明被告对房屋进行维修后仍然存在质量问题，原告于2011年3月、2012年8月间曾向物业公司反映房屋北侧有渗水现象，经物业派人查看发现北窗角有渗水现象，及房屋上、下住户亦曾向物业反映北侧墙面有渗水现象等事实。
证据8.住宅工程质量投诉现场调查记录表一份，证明2010年4月19日，市建设工程质量监督站进行现场调查后提出存在问题及建议等事实。
证据9.中大房地产开发有限公司会议纪要（复印件）一份，证明被告认为该房屋质量问题已经解决等事实。
证据10.市建设工程质量监督站发给被告的函及被告的回函（复印件）各一份，证明2010年11月15日，市建设工程质量监督站发函被告提出外墙渗水问题的处理方法欠妥且违反约定，被告于同月26日回函认为该问题已不存在等事实。
证据11.住宅工程室内质量分户检验记录表和住宅工程室内空间尺寸分户检验记录表（复印件）各一份，证明2012年3月28日，经市建设工程质量监督站检验房屋还存在多处质量问题等事实。
证据12.被告出具的处理意见一份，证明2012年5月10日，被告出具意见表示已将渗水问题修复，并愿意补偿原告因施工造成延期使用费2千元，对仍存在的空鼓问题愿意补偿4千元用于后期维修费用等事实。
证据13.评估报告［湖新评报字（2013）第59-1号、湖新评报字（2013）第59-2号、湖新评报字（2013）第59-3号、湖新评报字（2013）第59-4号、湖新评报字（2013）第59-5号、湖新评报字（2013）第59-6号］六份，证明绿色家园叠翠苑60幢303室自2008年7月至2013年9月的租金评估价值合计为86169元，作为要求对被告违约索赔的依据等事实。
被告中大房产对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的真实性没有异议，对待证事实有异议，房屋已经各方主体验收合格，不存在根本性的质量问题；对证据3、4、5、6、8、12、13的真实性没有异议，对待证事实有异议，被告对原告反映的质量问题已提出维修方案，因原告不配合所以未能及时进行维修，房屋租金并非法律所规定的针对房屋质量问题的一种赔偿方式；对证据7、10、11的三性均有异议；对证据9的三性均没有异议，被告于2010年5月6日已经完成维修，如因原告拖延问题造成损失扩大应自行承担责任。
被告中大房产为支持其意见，向本院提交如下证据：
证据1.商品房买卖合同一份，证明原、被告签订商品房买卖合同一份，对双方之间权利义务进行了约定等事实。
证据2.房屋建筑工程竣工验收备案表、证明书、市建设工程规划验收合格证各一份（均为复印件），证明房屋已经验收，质量符合交付条件等事实。
证据3.证明、送货单、收款单等一组，证明双方于2010年3月22日达成维修协议后，被告进行维修并承担维修费用等事实。
证据4.有关调解经过一份，证明2013年5月31日，市消费者权益保护委员会将原、被告双方的协商及被告的维修过程进行了说明，被告已按照原告的要求对墙面进行了粉刷等事实。
原告朱某对被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1三性均无异议；对证据2、3的真实性基本无异议，但验收合格和业主房屋交付的证据不符，且说明被告没有认真履行维修协议，聘请无资质人员进行维修；对证据4的基本内容无异议，对待证事实存疑。
对原告朱某所提交的证据，本院认证如下：证据1、2、3、4、5、6、8、9、12、13，因被告对真实性均无异议，本院予以确认。对证据7、10、11，被告对三性有异议；经审核，本院认为，证据7有物业公司的盖章确认，承载内容连贯，记载信息明确，真实可信，予以确认；证据10、11虽系复印件，但根据各证据之间的联系及与案件事实的关联程度，可以确认。
对被告中大房产所提交的证据，本院认证如下：证据一，因原告无异议，本院予以确认，对证据二、三、四，因原告对证据的真实性均无异议，经审核，本院认为被告提交的证据只能证明房屋通过了主体结构质量验收，及被告对房屋出现的质量问题进行了维修，其他证明效力，因被告不能提供证据佐证，不予确认。
本院根据上述确认的有效证据以及当事人陈述，认定本案事实如下：2007年10月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买由被告开发的绿色家园叠翠苑60幢303室房屋一套，面积为128.58平方米，总价为594297元，交付时间为2008年6月30日，合同还对双方的权利义务做了约定，原告向被告支付全部房款，被告亦于2008年6月25日向原告交付了房屋，但房屋在交付时存在多处空壳等质量问题。2009年9月，被告对房屋质量问题进行维修，后经市建设工程质量监督站调查并建议，被告又提出修补方案。2010年3月22日，经原、被告协商达成维修协议，约定：原告所购商品房屋内粉刷工程多处存在空鼓及北侧外墙局部渗水等质量问题尚在保修期内，由被告进行维修并承担一切费用；由被告负责对房屋全面检查后提出维修方案，如原告对维修部位及范围有异议则由市建筑工程质量监督部门进行现场确认；对于北侧外墙渗水部位基层进行防渗漏处理予以维修（不采用仅在外墙涂防水材料的简单处理方法）；④室内粉刷工程质量保修期按被告维修完成之日起重新计算；⑤被告在2010年5月15日前完成维修工作；⑥由于质量问题及维修工作给原告造成的经济损失补偿由双方另行协商。协议签订后，被告对部分问题做了维修处理，但经市建设工程质量监督站调查，被告对外墙渗水问题处理方法与约定不一致，维修比较粗糙。期间，物业公司陆续又接到该房屋渗水的投诉。原告要求被告按约修复质量问题，但被告于2012年5月10日出具意见表示已将渗水问题彻底修复，仅愿意对因施工造成房屋延期使用补偿原告2千元，对仍存在的空鼓问题愿意补偿4千元用于后期维修费用。双方协商未果，致纠纷成讼。
另查明，委托湖州新力资产评估有限公司的鉴定费9000元。
本院认为，原告及被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，受法律保护，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用......”的规定，本案中，被告已按约向原告交付房屋，故原告以被告逾期交房应承担违约金的主张，不符合合同约定，不予支持。但被告交付的房屋存有质量问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”规定，原告要求被告立即对房屋继续维修直至符合质量标准的诉请，于法有据，予以支持。同时，原告因房屋需要维修导致在修复期间无法入住的损失应由被告承担，数额依据该房屋同时期租金的评估价值由本院酌情认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一十条、第十三条第二款之规定，判决如下：
一、湖州中大房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内对绿色家园叠翠苑60幢303室的质量问题予以修复至符合《住宅工程质量分户检验标准》之规定，并承担全部维修费用。
二、湖州中大房地产开发有限公司支付朱某修复期间造成的其他损失合计95000元（参照评估价值自2008年7月计算至2013年12月），限于本判决生效之日起十日内清偿。
三、驳回朱某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5674元，鉴定费9000元，合计诉讼费14674元，由湖州中大房地产开发有限公司负担5625元，由朱某负担9049元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 叶 兰
代理审判员 马俊骏
人民陪审员 陈火荣
二〇一三年十二月二十日
本件与原本核对无误
书 记 员 戴培玲
戴培玲