上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终7325号
上诉人（原审原告）郑海，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审原告）张妘媛，XX年XX月XX日生，汉族。上列两上诉人之共同委托代理人许铭强，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣，董事长。委托代理人周晨溪，女，上海汉宇房地产顾问有限公司员工。委托代理人王鸿艳，女，上海汉宇房地产顾问有限公司员工。上诉人郑海、张妘媛因财产损害赔偿纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第41175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭于2016年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人郑海及其与张妘媛的共同委托代理人许铭强，被上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）的委托代理人周晨溪、王鸿艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，郑海、张妘媛系夫妻关系。2013年3月22日，郑海、张妘媛为买受人（乙方）、案外人姜某某为卖售人（甲方）、汉宇公司为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定通过丙方居间，乙方向甲方购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋），总价款320万元（人民币，下同），甲、乙双方在签订本协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定，转让房屋应当符合限售规定等内容。同日，郑海为买受人（乙方）、姜某某为卖售人（甲方）签订《房地产买卖协议》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，成交总价款320万元，甲、乙双方在签订本买卖协议前，应当知晓国家和上海市住房限售规定，转让房屋应当符合限售规定，本协议是双方在汉宇公司居间下达成的买卖房地产之真实意思表示，本协议所确定的买卖条件即为未来双方为办理交易过户手续所签署的买卖合同之条件等内容，并约定了房价款支付方式及交易条件等。同日，郑海与汉宇公司签订《佣金确认书》，约定佣金金额64,000元，签订买卖合同当日支付50%，交易中心过户当日支付50%。后郑海、张妘媛支付汉宇公司佣金32,000元。2013年3月23日，郑海、张妘媛为买受方（乙方）、姜某某为出售方（甲方）签订《确认书》，载明：甲、乙双方已于2013年3月23日签订了关于上海市XX路XX弄XX号XX室房地产的《上海市房地产买卖合同》，现甲、乙双方就以下事项作出确认：1、签约当日，乙方张妘媛、郑海未能提供其及其家庭成员的非本市户籍居民家庭购房人自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险，乙方承诺于签订此合同后二十个工作日内补齐上述证件，且不影响原合同履行。2、购房人承诺在签订原合同前已满足上海市购房政策，拥有购房资格。3、甲方确认知晓并认可上述事宜。2013年3月27日，郑海、张妘媛为买受人（乙方）、姜某某为卖售人（甲方）签订编号为1681969《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过汉宇公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，转让价款320万元，甲方于2013年4月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接，2013年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方未付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的乙方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止，逾期超过10日后乙方仍未履行合同约定的，除乙方应向甲方支付10日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%等内容。《补充条款（二）》约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同的《特别告知（二）》明确：1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号）第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”2、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。2013年3月起，郑海、张妘媛累计支付姜某某购房款100万元。2013年4月30日，姜某某将涉讼房屋交付郑海，同时一并移交了部分家电家具，随后，郑海拆除原有装修，将原有空调等家具全部搬离，并进行了重新装修。2013年6月3日，郑海为买受人（乙方）、姜某某为卖售人（甲方）就涉讼房屋又签订一份编号为1681969《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方的涉讼房屋，甲方于2013年6月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，在2013年6月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。其他条款内容与2013年3月23日的《上海市房地产买卖合同》条款的内容均一致。2013年10月16日姜某某向郑海、张妘媛发出《告知函》，言明因郑海逾期未履行合同已超过70天，其按合同约定行使合同解除权，另行处置涉讼房屋。郑海于当日收到该函件。2014年2月姜某某将涉讼房屋的门锁更换。2014年6月郑海、张妘媛向原审法院提起（2014）浦民一（民）初字第24028号（以下简称24028号）民事诉讼，要求解除就涉讼房屋签订的房地产买卖合同，由姜某某返还郑海、张妘媛购房款100万元，补偿郑海、张妘媛装修、家具购买等各项损失257,723.46元，由汉宇公司承担连带清偿责任。姜某某在该案中提起反诉，要求郑海、张妘媛将涉讼房屋内的物品全部搬离，支付违约金69万元，并支付涉讼房屋占用费。汉宇公司在2014年8月11日该案庭审时表述“马某是我公司的物业销售人员，2014年2月8日已离职”。2014年9月，原审法院依法作出24028号民事判决，该判决事实查明部分记载“2013年3月23日，被告汉宇公司的马某向原告郑海收取办理社保费用的钱款计1万元”。该判决认定2013年6月的合同系对之前合同主体的变更和相应内容的变更，买卖合同的主体在郑海与姜某某之间，张妘媛主张涉讼房屋买卖合同项下的权利，无事实及法律依据；郑海应对相关购房政策和规定充分了解，慎重签订房屋买卖合同，郑海因不符合上海市购房相关政策，致房屋不能过户，合同目的无法实现，过错方在郑海，姜某某依法享有合同解除权；涉讼房屋本身附装修，且配备了相应的空调、洗衣机、电视机和部分家具，郑海对房屋重新装修导致原有装修被拆除，家电家具也已被处置，装修和添附的价值难以克定，重新装修所发生的损失和相应后果只能由郑海负担。该判决主文如下：一、郑海与姜某某于2013年6月3日签订的《上海市房地产买卖合同》于2013年10月16日解除；二、郑海于本判决生效之日起十日内将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋内的物品自行搬离（详见物品清单二，附后）；三、姜某某返还郑海购房款100万元；四、郑海支付姜某某违约金32万元；上述判决第三、四项相抵，姜某某于本判决生效之日起十日内返还郑海购房款68万元；五、驳回郑海的其余本诉请求；六、驳回张妘媛的全部本诉请求；七、驳回姜某某的其余反诉请求。郑海、张妘媛不服，提起上诉，要求维持原审判决第一、二、三、七项，撤销第四、五、六项，改判郑海、张妘媛无需支付姜某某违约金，并判决姜某某赔偿装修款219,335.46元，汉宇公司承担连带清偿责任。本院经审理认定郑海与姜某某就涉讼房屋成就买卖合同关系，张妘媛非买卖合同当事人，无权主张相应的合同权利义务；郑海无证据证明其在签订买卖合同及履行合同中明确告知姜某某其不具备购房资格，因郑海的责任致双方未办理产权过户手续，姜某某要求解除合同具有合同依据；郑海对涉讼房屋进行重新装修，相应的固定装修存在一定价值，姜某某系受益者，基于公平原则，姜某某应适当分担郑海重新装修之支出，酌情确定由姜某某补偿郑海装修损失7万元。2015年2月本院依法判决：一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第24028号民事判决第一、第二、第三、第四、第六、第七项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第24028号民事判决第五项；三、被上诉人姜某某于本判决生效之日起十日内补偿上诉人郑海装修损失70,000元；四、驳回上诉人郑海的其余上诉请求；五、驳回上诉人张妘媛的全部上诉请求。郑海、张妘媛共同诉称，郑海、张妘媛长期以来通过汉宇公司位于张杨路的营业网点租房生活。2013年3月汉宇公司推荐郑海、张妘媛购买二手房，郑海、张妘媛表示虽然在上海生活，但非上海户籍，也未在上海缴纳个人所得税或社会保险，汉宇公司声称可以通过一次性补缴社保的合法方式获得购房资格，并承诺由其代办全部手续。基于汉宇公司的承诺，郑海、案外人出售方姜某某及汉宇公司于2013年3月22日签订房地产买卖居间协议，约定经汉宇公司居间，由郑海、张妘媛购买姜某某名下的涉讼房屋，总价款人民币320万元。同日，郑海与姜某某签订房地产买卖协议。同日，郑海签署佣金确认书，约定佣金为64,000元。郑海、张妘媛于签订买卖合同当天支付汉宇公司50%的佣金32,000元。2013年3月23日汉宇公司收取郑海、张妘媛所谓的办理社保费用1万元，并由汉宇公司的业务员暨经办人马某出具收据一份。后郑海、张妘媛陆续支付姜某某房款100万元。2013年6月3日应汉宇公司要求，郑海单独与姜某某签订房地产买卖合同。2013年5月郑海、张妘媛取得涉讼房屋钥匙，装修后于2013年8月底入住。然2013年10月汉宇公司约买卖双方碰面，告知由于政策收紧，郑海、张妘媛无法通过一次性补缴社保方式获得购房资格，合同无法继续履行，姜某某也于当日分别向郑海、张妘媛、汉宇公司发出告知函，要求解除房地产买卖合同。2014年6月郑海、张妘媛向法院提起24028号民事诉讼，要求解除房地产买卖合同，由姜某某归还已付房款100万元并支付装修损失，由汉宇公司承担连带责任，姜某某在该案中提起反诉，要求郑海、张妘媛支付违约金及房屋占用费，经法院一审、二审，最终判决由郑海支付姜某某违约金32万元，姜某某补偿郑海装修损失7万元。汉宇公司提供的确认书系郑海、张妘媛出具给姜某某的，签署时间与汉宇公司收取1万元社保费时间为同一天，正是因为汉宇公司承诺通过补缴社保方式保证郑海、张妘媛获取购房资格，郑海、张妘媛才签署该确认书，但事实上汉宇公司误导了郑海、张妘媛。郑海、张妘媛、汉宇公司系居间关系，居间目的系促成郑海、张妘媛与出售方之间的房地产买卖交易，但最终买卖未实现，汉宇公司应当返还居间费用。汉宇公司所称通过补缴社保获取购房资格亦无法实现，且并不合法，理应返还收取的1万元。汉宇公司作为专业房产中介机构，应当充分知晓房地产法律法规及限购政策，提供真实有效的交易信息及咨询意见，确保交易顺利进行，然汉宇公司在明知郑海、张妘媛不符合购房资格的情况下，违反职业道德，虚假承诺，致房地产买卖合同的根本目的无法实现，造成郑海、张妘媛经济损失，包括郑海、张妘媛支付姜某某的违约金32万元、装修家具差额损失149,335.46元（郑海、张妘媛在24028号案件中主张装修家具损失219,335.46元，法院支持7万元，差额149,335.46元）及24028号案件一审、二审承担的诉讼费9,424.50元，汉宇公司的居间行为与郑海、张妘媛的经济损失之间存在因果关系，并存在试图规避国家限购政策的明显过错，汉宇公司亦在2013年10月16日的会谈中承认其过错，并同意承担装修费用，因此，汉宇公司应对郑海、张妘媛的上述损失承担赔偿责任。据此，请求法院判令：1、汉宇公司返还郑海、张妘媛佣金32,000元；2、汉宇公司返还郑海、张妘媛收取的社保补缴费10,000元；3、汉宇公司赔偿郑海、张妘媛因无法交易向姜某某支付的违约金320,000元；4、汉宇公司赔偿郑海、张妘媛装修、家具损失差额149,335.46元；5、汉宇公司赔偿郑海、张妘媛因24028号案件承担的一审、二审诉讼费9,424.50元。汉宇公司辩称，郑海、张妘媛、汉宇公司之间为居间关系，郑海、张妘媛主张要求汉宇公司赔偿，但汉宇公司对郑海、张妘媛并无侵权行为，不同意退还已收佣金32,000元。郑海、张妘媛提供的社保费1万元的收据，未载明具体地址，与本案无关，汉宇公司也不清楚收款人马某是何人，后又表示关于马某的身份，认可24028号案件中汉宇公司的陈述及该案判决事实查明部分，因本案与24028号案件相隔时间较长，且汉宇公司内部人员流动频繁，查询人员时可能存在疏忽，该1万元并非支付给汉宇公司，不予认可。郑海、张妘媛提供的录音不完整，并存在剪辑情况，且对话具有诱导性，录音人物无法反映就是汉宇公司员工张某某、马某，不予认可，即便真实，也无法反映汉宇公司承诺为郑海、张妘媛继续办理社保完成购房。关于郑海、张妘媛主张的装修家具损失，郑海、张妘媛提供的竣工结算表、发票等，系在24028号案件一审后补开，不予认可，且上述材料抬头均无具体地址，无法反映与涉讼房屋有关，且郑海、张妘媛在涉讼房屋未办产权过户前已进行装修，即使存在装修家具损失，也应由郑海、张妘媛自行承担，此外，郑海、张妘媛在24028号案件中主张该项损失21万余元，但该金额并未经法院认定，郑海、张妘媛以21万余元基数主张差额无依据。关于违约金32万元，2013年3月23日郑海、张妘媛签署确认书，明确承诺其具备购房资格，在签订合同前会提供满足购房的所有材料，且买卖协议及买卖合同均有提示购房资格，然郑海、张妘媛隐瞒其限购情况，致汉宇公司及出售方产生误解，郑海、张妘媛作为完全民事行为能力人，对其行为应当负责，且24028号案件判决已经认定无法交易的违约方为郑海，并非汉宇公司，故违约金应当由郑海、张妘媛自行承担。关于24028号案件一审、二审诉讼费用，系郑海、张妘媛行使诉权发生，应当由郑海、张妘媛自行承担。因此，要求驳回郑海、张妘媛的诉讼请求。一审审理中，郑海、张妘媛提供收据一份，载明：今收到郑海办理社保费用壹万元整（￥10,000）。落款为“汉宇地产马某”，落款时间“2013.3.23”。原审认为，关于郑海、张妘媛提供的由马某出具的1万元社保费收据，汉宇公司表示不清楚马某是何人，后又表示认可其在24028号案件中的陈述及该案判决事实查明部分，而汉宇公司在24028号案件审理中陈述“马某是我公司的物业销售人员”，该案判决亦查明“2013年3月23日汉宇公司的马某向郑海收取办理社保费用的钱款计1万元”，汉宇公司就马某身份的陈述前后不一，又存在反复，有失诚信，故法院有理由确认汉宇公司居间买卖涉讼房屋时，马某系汉宇公司的员工，郑海、张妘媛系向汉宇公司支付了办理社保费用1万元，而汉宇公司作为专业房产中介机构，对相关的购房政策应有更为全面系统的了解，知悉程度应远高于买房卖房者，故郑海、张妘媛主张汉宇公司收取其1万元社保费用并为其获得购房资格，存在较高的可能性，法院予以采信，因此，汉宇公司对于郑海、张妘媛与出售方间买卖合同解除而引发的相关赔偿等问题，负有一定的责任。同时，郑海、张妘媛作为购房者，应对自己的购房资格有充分的了解，慎重购房，且房地产买卖居间协议、房地产买卖协议及房地产买卖合同均记载双方应知晓国家和上海市住房限售规定，郑海、张妘媛又出具确认书，承诺其符合购房政策，具备购房资格，因此，对于买卖合同的解除，郑海、张妘媛亦负有不可推卸的责任。综上，关于社保费用1万元，郑海、张妘媛与出售方的买卖合同已解除，汉宇公司应予返还。关于佣金、违约金，郑海、张妘媛要求汉宇公司全额返还、赔偿，依据不足，具体由法院根据本案实际情况酌定。关于郑海、张妘媛主张之装修家具损失差额、24028号案件诉讼费，缺乏法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于2016年5月13日作出判决：一、上海汉宇房地产顾问有限公司应于判决生效之日起十日内返还郑海、张妘媛佣金13,000元；二、上海汉宇房地产顾问有限公司应于判决生效之日起十日内返还郑海、张妘媛社保费用10,000元；三、上海汉宇房地产顾问有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿郑海、张妘媛48,000元；四、驳回郑海、张妘媛的其余诉讼请求。案件受理费9,006元，减半收取计4,503元，由郑海、张妘媛负担3,889元，上海汉宇房地产顾问有限公司614元。判决后，郑海、张妘媛不服，上诉于本院称，1、被上诉人作为专业中介机构未能如实解释相关政策法规未尽职责，还收取上诉人补办社保费用，上诉人基于被上诉人工作人员给予的承诺，相信被上诉人的专业判断和解释而与案外人签订买卖合同，因买卖合同不能履行由此产生的违约金及其他损失则应由被上诉人全部承担。2、因被上诉人的虚假承诺导致上诉人合同目的无法实现，因此被上诉人无权收取上诉人的居间费用；因被上诉人的误导，导致上诉人向案外人承担解约违约金32万元以及诉讼费等；同时，上诉人交给被上诉人工作人员1万元补交社保费用，被上诉人承诺可以补办，且在办理阶段先将房屋钥匙交给上诉人进行装修，导致上诉人的装修以及购买家具等损失。基于被上诉人不当的居间服务，上诉人有权要求被上诉人退还全部佣金以及赔偿上述全部损失。原审法院没有认定被上诉人承担较多责任至少是同等的责任，对赔偿范围的认定不公平。据此，请求二审撤销原审判决，改判支持上诉人原审全部诉请。被上诉人汉宇公司辩称，上诉人与案外人签订买卖合同之前对自己的购房资格应当知晓了解，也应当知晓不能补交社保费用导致不符合购房资格的法律责任。买卖合同不能履行系上诉人属于限购人员导致，责任在上诉人一方。上诉人所称的被上诉人对其作出承诺，并无证据证明，被上诉人不予认可。对原审法院所作的责任认定，被上诉人表示认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。被上诉人汉宇公司是上诉人郑海与出售方之间买卖交易的居间方，作为中介服务专业机构，对相关的购房政策应当熟知，并负有向买卖双方进行告知的义务；同时，购房人也有义务对购房政策充分了解并慎重签约。综合双方提交的证据及双方当事人所作的陈述、已生效案件中查明认定的事实，上诉人对其属于限购对象在签约交易前是明知的，只是在被上诉人的误导下同意由被上诉人为其一次性补缴社保费用以获得购房资格，为此还将1万元交于被上诉人的工作人员为其办理补缴手续，上诉人在明知尚未办妥补缴手续取得购房资格的情况下，没有告知出售方其购房资格的补办情况，也没有与出售方在买卖合同中约定免责条款，还对房屋进行了装修，由此导致被认定为过错方并承担合同解除违约责任等，故上诉人应对上述损失负有主要责任。被上诉人汉宇公司的工作人员为了促成本次交易而误导上诉人，且在尚未办成情况下促成买卖双方签约，构成居间服务的瑕疵，故可以认定被上诉人就服务瑕疵导致上诉人的损失承担赔偿责任。关于上诉人要求被上诉人承担全部赔偿责任一节，本院认为，基于买卖合同签约之前上诉人没有取得购房资格是客观存在的，且上诉人当时也是知晓的，被上诉人也无恶意损害上诉人合法利益的情形，故被上诉人承担的赔偿责任及赔偿范围应在上诉人损失的合理范围内认定。上诉人要求被上诉人全部返还佣金及承担全部赔偿责任的上诉意见，本院不予采信。原审法院对被上诉人承担的赔偿责任及赔偿范围的认定尚无不妥，判令被上诉人返还给上诉人的佣金金额及赔偿部分损失的数额，亦属合理，故本院予以维持。综上所述，上诉人郑海、张妘媛的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币8,046元，由上诉人郑海、张妘媛负担。本判决为终审判决。
审判长 孔美君
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一六年八月二十六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……