江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终4107号上诉人（原审原告）：陈玉文。委托代理人：徐爱松，江苏彭城律师事务所律师。委托代理人：马正根，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市徐房房屋置换经纪有限公司，住所地销售欧洲广场D-b#-2102室。法定代表人：李德娟，经理。委托代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。委托代理人：于昊，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州华美房地产经营有限公司，住所地徐州市苏堤南路3#。法定代表人：池小飞，董事长。委托代理人：姚呈祥，江苏茂通律师事务所律师。上诉人陈玉文与被上诉人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司、徐州华美房地产经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏03民终1876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人陈玉文及其诉讼代理人李徐爱松、马正根以及被上诉人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司的诉讼代理人周浩、于昊及被上诉人徐州华美房地产经营有限公司的诉讼代理人姚呈祥到庭参加询问，本案现已审理终结。上诉人陈玉文上诉称：请求撤销原审判决，并判令两被上诉人共同承担返还上诉人转让费5000元，返还21918元房屋层差差价款。事实与理由：1、案外人徐州博顿置业有限公司与被上诉人徐州华美房地产经营有限公司签订的房地产代理销售合同应认定是虚假、不存在的合同。2、上诉人要求返还的5000元转让费没有违反一事不再理的原则。3、两被上诉人存在恶意串通，损害上诉人利益的行为。被上诉人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案涉案合同均已经履行完毕，因此上诉人在合同没被撤销的情况下要求返还合同款项不符合法律规定。本案属于重复诉讼，上诉人在此之前已经基于相同诉请向法院提起诉讼，且已经被驳回，因此上诉人再次诉讼，违反一事不再理的原则。关于上诉人提起的本案诉讼也已经超出了一年的除斥期间及两年诉讼时效。被上诉人徐州华美房地产经营有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回上诉人上诉请求。层差是包含在购房款中的，且在合同中也是明确约定的，因此上诉人要求退还房款没有事实和法律依据。陈玉文向一审法院的起诉请求：2010年12月24日，陈玉文按照售楼广告的地址来到淮海五金大市场开发商的售楼处，工作人员带陈玉文看了房子，在交过7739元的购房预定金后，拿出一份委托购房协议书让陈玉文签字，称开发商已经将全部楼盘委托徐房公司出售，陈玉文无奈签订了委托协议。第二天，徐房公司人员带陈玉文去叫购房款，让陈玉文先交21980元层差钱，陈玉文对买房不知情就交了，当时开了华美公司的发票并拿出售房协议让陈玉文签，陈玉文当时以为华美公司就是此房的开发商。在后来又带陈玉文去徐州博顿置业有限公司交了剩余购房款。如此的购房过程陈玉文从未想过自己被骗了。后因房屋迁户口问题陈玉文多次咨询，有了上当受骗的感觉。徐房公司和华美公司有恶意串通骗取当事人钱财的故意，其行为严重损坏了陈玉文的合法权益。因在（2015）泉民初字第593号案件中主张错误，陈玉文特重新起诉，请求判令徐房公司返还多收的转让费5000元；判令华美公司返还多收的层差购房款21918元并由被告徐房公司承担连带责任；诉讼费及实现债权的费用由被告承担。原审法院查明事实如下：2010年10月24日，陈玉文（委托方、甲方）与徐房公司（受托方、乙方）签订《委托购房协议书》一份，其主要内容为：1、甲方委托乙方购买徐州市君廷商务公寓小区2号楼1809室房产，建筑面积约109.59平方米。2、该房产价格为人民币大写：贰拾柒万叁仟玖佰柒拾伍元整（￥273975元整）（2500元/平方×109.59平方=273975元）。3、甲方须支付乙方转让费：伍仟元整（￥5000.00元），服务佣金人民币大写贰仟柒佰叁拾玖元整（2739.00元）。4、当甲方在开发公司签订完商品房购房合同或签定完购房认购书后，乙方的服务即告结束。5、甲方付预订金人民币伍仟元整，由乙方保管。如若该房产签订不成商品房买卖合同或购房认购书，则全额退款（含服务佣金），双方不计违约责任。6、经甲乙双方约定于2010年10月31日之前签订商品房买卖合同。上述《委托购房协议书》签订当天，陈玉文向徐房公司交纳了7739元款项，徐房公司给原告出具收据一份，载明项目为“君廷商务公寓2-1809购房预订金”。2010年10月25日，陈玉文（乙方）与华美公司（甲方）签订《售房协议》一份，其主要内容为：根据中华人民共和国有关法律、法规的有关规定，就乙方购买甲方所代理的“君廷商务公寓”楼2#-1809室房产，建筑面积109.59平方米，订立协议：1、房产性质为商业用地的商务办公楼，其水、电均按商业标准执行，无煤气、有线电视接口。2、房产以2500元/平方米（三层为基价，以上每层加20元/平方米）为销售价，房产总价为人民币：贰拾柒万叁仟玖佰柒拾伍元整（￥273975.00）。其中商品房买卖合同签约价为2300元/平方米×109.59平方米=252057元，其余款项21918元为房屋层差加价，层差加价部分由徐州华美房地产经营有限公司以宣传服务费的形式开具票据。3、商品房买卖合同价款由徐州博顿置业有限公司开具发票。……9、协议附言：约定在2010年10月30日在房地产开发公司签订商品房网上备案合同，同时办理商品房按揭贷款手续。上述《售房协议》签订当天，陈玉文向华美公司支付了21918元款项，华美公司给陈玉文出具收据一份，载明收款事由为“宣传服务费（2#-1809）”。2015年1月23日，陈玉文将徐房公司诉至法院，请求判决撤销双方所签订的委托购房协议、判令徐房公司返还购房预定金7739元、购房款21918元。法院经审理，于2015年4月21日作出（2015）泉民初字第593号民事判决书，以“自2010年10月28日起至陈玉文起诉之日已超过法定一年的撤销权除斥期间”、“徐房房屋置换公司2010年10月24日为陈玉文开具的收款收据收取陈玉文的7739元虽然载明收费项目为君廷商务公寓2-1809购房预定金，但根据双方协议约定，该款实际为转让费和服务佣金构成，徐房房屋置换公司收取该款项具有合同依据，在双方签订的《委托购房协议书》已经履行且未被撤销的情况下，陈玉文要求徐房房屋置换公司返还该款项不符合法律规定”、“陈玉文主张的21918元购房款并非徐房房屋置换公司收取，陈玉文要求徐房房屋置换公司返还不当”为由，判决驳回陈玉文的诉讼请求。该案经徐州市中级人民法院二审维持原判，原判决已发生法律效力。在（2015）泉民初字第593号民事判决书中还查明了以下事实：“2010年10月28日，陈玉文与案外人徐州博顿置业有限公司签订商品房买卖合同，约定陈玉文购买的商品房为淮海五金机电大市场2幢1单元1809号，建筑面积共109.59平方米，商品房单价为人民币每平方米2300元，总金额为252057元。徐州博顿置业有限公司与徐州华美房地产经营有限公司于2010年9月签订房地产代理销售合同，约定徐州华美房地产经营有限公司为徐州博顿置业有限公司的独家销售代理，销售徐州博顿置业有限公司拥有的“君廷商务公寓”楼，合同代理期限为2010年10月1日至2011年5月31日。”原审法院认为，本案中，陈玉文陈述：“我所购买的君廷商务公寓2-1809室是博顿置业公司开发的，购房款全部都付过了，该房在2013年3月份就上房了，2013年5月份办好的房屋两证。博顿公司给我开具的购房发票上的数额最终是250861元，因为与合同相比有面积差。在买房子的时侯，中介给我说的房子单价是2500多元一平方，我不知道当时能否绕开华美公司直接和博顿公司签协议。我问过的其他业主都是直接和博顿公司签的协议，而没有和华美公司及徐房公司签协议。”法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陈玉文与徐房公司所签的《委托购房协议书》、与华美公司所签的《售房协议》并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。陈玉文对其主张的“恶意串通骗取当事人钱财”并未举证证明，故法院不予采信。关于陈玉文主张的返还多收的转让费5000元问题，法院认为，该5000元费用的收取在陈玉文与徐房公司所签《委托购房协议书》中有明确约定，且该协议已履行完毕；陈玉文在（2015）泉民初字第593号案件中主张的“返还购房预定金7739元”实际上包含了本案中诉请的转让费5000元，而该上述费用已经生效判决处理完毕，故陈玉文在本案中再次起诉违反了一事不再理原则。关于陈玉文主张的返还多收的层差购房款21918元问题，法院认为：首先，上述费用并非徐房公司收取，且对于徐房公司是否应对上述款项承担责任问题，已经生效判决处理完毕，陈玉文主张徐房公司承担连带责任没有事实和法律依据。其次，在陈玉文与华美公司所签的《售房协议》中，双方明确约定“21918元为房屋层差加价，由徐州华美房地产经营有限公司以宣传服务费的形式开具票据”，故华美公司收取上述费用有合同依据。再次，根据陈玉文的陈述，其“在买房子的时侯，中介说的房子单价是2500多元一平方”，而其所购买的商品房单价实际为2500元每平方，房产总价应为273975元，只是按照约定，上述273975元总房款分为两部分，即商品房买卖合同中的252057元和宣传服务费21918元。而陈玉文实际支付的房屋总价款并未超过273975元，故也不存在所谓多收的问题。综上，陈玉文主张的返还多收的层差购房款21918元无事实和法律依据，法院亦不予支持。遂判决：驳回陈玉文的诉讼请求。本院二审期间上诉人陈玉文向法庭提交杨文齐商品房买卖合同一份，共计22页及杨文齐身份证复印件一张、杨文齐说明一张、上诉人与杨文齐谈话录音光盘一张及相应的录音笔录两张，以证明杨文齐购买的徐州博顿置业有限公司开发的淮海五金机电大市场2-1-1507室房屋没有通过被上诉人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司，更没有通过被上诉人华美公司两个中间环节，而是和开发商直接签订的买卖合同，不存在层差单独收取的问题，被上诉人徐州市徐房房屋置换经纪有限公司提供的房地产代理销售合同复印件是虚假不存在的。被上诉人徐房公司认为上诉人提供的商品房买卖合同及录音材料均不属于新证据，且对该商品房买卖合同真实性无法确认，因此不能作为认定事实的依据。关于商品房买卖合同也同本案双方当事人无关，无法证明上诉人的上诉主张。对于录音材料，属于证人证言，依法应由证人出庭作证，否则也不能作为认定案件事实依据。华美公司对于该公司的质证意见同徐房公司质证意见，并认为合同具有相对性，上诉人拿了杨文齐的合同并不能证明上诉人也同样应当在购买涉案房屋时应签订同样的合同，所以该证据和本案没有关联性。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人主张“二被上诉人恶意串通，损害上诉人利益”，但未能举证证明，因此对上诉人的该项主张，本院依法不予支持。上诉人与徐房公司所签的《委托购房协议书》、以及与华美公司所签的《售房协议》并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此上述两份合同合法有效。徐房公司与华美公司收取相关费用有合同依据，在上述两份合同被撤销前，上诉人要求徐房公司返还转让费5000元，以及华美公司返还层差购房款21918元，不应予以支持。上诉人主张案外人徐州博顿置业有限公司与被上诉人华美公司签订的房地产代理销售合同应认定是虚假、不存在的合同。本院认为，首先该事实是经过生效裁判文书认定的事实；其次上诉人并未提供相反证据推翻该事实。因此，对于上诉人的该项主张本院依法不予支持。关于上诉人主张徐房公司返还转让费5000元是否属于一事不再理的问题，本院认为，2015年1月23日，上诉人将徐房公司诉至法院，请求判令撤销双方所签订的委托购房协议、判令徐房公司返还购房预定金7739元、购房款21918元。上诉人在本案中再次主张徐房公司返还转让费5000元实际上已经包含在（2015）泉民初字第593号案件的诉讼请求中，而该上述费用已经生效判决处理完毕，故上诉人在本案中再次起诉违反了一事不再理原则。综上，原审判决，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人陈玉文负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年二月六日书记员 苗 鑫