湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0105民初字第2908号
原告（反诉被告）：李波，男。
委托诉讼代理人：王斌，湖南泓锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭应伟，湖南泓锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：袁主平，男。
委托诉讼代理人：袁益民，北京大成（长沙）律师事务所律师。
原告（反诉被告）李波诉被�（反诉原告）袁主平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。代理书记员黄俊杰担任庭审记录。李波以及其委托诉讼代理人王斌，袁主平的委托诉讼代理人袁益民到庭均参加了诉讼。本案现已审理终结。
李波向本院提出本诉诉讼请求：1、袁主平向李波支付所欠租金620042元（变更后），并按每逾期一天按拖欠金额的1%支付违约金至全部付清之日；2、袁主平承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年9月26日，李波与袁主平签订了《房屋租赁合同》，将位于长沙市开福区××××21楼及22楼部分，建筑面积约840平方米的场地租赁给袁主平使用，租赁期为5年，即从2014年10月1日起至2019年9月30日止；租金采用浮动制，第一年（即2014年10月1日起至2015年9月30日止）的租金为36800元/月，第二年（即2015年10月1日起至2016年9月30日止）的租金按上年度的3%递增，为37904元/月；租金按叁个月结算，于每次租金到期前壹拾天支付；另合同还对逾期支付租金的违约责任等予以了约定。上述合同签订后，李波依将该房屋交付给袁主平使用，袁主平仅支付了签约之日至2015年11月30日的房屋租金（注：其中2015年10、11月的房屋租金尚有2208元未支付）；自2015年12月1日起，袁主平再未向李波支付房屋租金。期间，李波多次向袁主平催要，但其一直拒绝支付，其行为已构成严重违约。为维护自身的合法权益，李波特向法院起诉，恳请法院支持李波的诉讼请求。
袁主平本诉答辩称，双方所签订的《房屋租赁合同》是李波通过欺诈手段，隐瞒与订立合同有关的重要事实，使当事人在违背真实意思的情况下订立的合同，该合同属可撤销合同。袁主平无过错、亦无违约行为，不应向李波支付任何租金及违约金。请求法院依法驳回李波的全部诉讼请求。
袁主平向本院提出反诉请求：1、解除与李波签订的《房屋租赁合同》；2、李波退还保证金40000元，并支付违约金40000元；3、李波承担本案的诉讼费用、律师费及其它费用。事实与理由：李波在签订《房屋租赁合同》当时隐瞒了其非房屋所有权人的真相，袁主平直至2015年12月才知晓房屋所有权人是邵阳市海联电器有限公司（以下简称海联公司）；后来案外人长沙晨伍建材贸易有限公司（以下简称晨伍公司）于2016年7月20日通过拍卖形式取得了所租赁场地的房屋所有权，并于2016年7月21日通知袁主平搬离房屋，袁主平后将房屋归还给案外人晨伍公司。在合同未到期的情况下，袁主平不得不搬离租赁房屋，李波未能将合法的租赁物交给袁主平的行为已构成严重违约，给袁主平造成了极大的损失，对此，李波应退还保证金并承担违约责任。为维护袁主平合法权益，根据相关法律规定，特提起上述反诉请求，请公正判决。
李波反诉答辩称，其于2014年9月26日与袁主平所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，李波在签约过程中，不存在欺骗之说；李波在与袁主平的房屋租赁的履约过程中无任何违约情形。李波于2012年11月18日与海联公司所签订的《房屋租赁合同》合法有效，且在继续履行中；李波在与海联公司的房屋租赁的履约过程中无任何违约情形，且李波享有充分的转租权。袁主平一直在使用上述租赁场地，从未搬离上述租赁场地，也不存在将上述租赁场地已归还案外人晨伍公司之说；袁主平至今已有16个月未支付分文租金，系违约方。故袁主平起诉请求解除上述房屋租赁合同以及要求李波退还保证金4万元并支付4万元违约金无任何事实与法律依据，请求法院依法判决驳回袁主平对李波的全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、2014年9月26日，李波（出租方）与袁主平（承租方）签订了《房屋租赁合同》，租赁合同约定的主要内容是：……租赁双方通过协商出租及承租长沙市开福区××××21楼整层和22楼部分物业（下称该房屋），建筑面积约为840平方米；……租期自2014年10月1日起至2019年9月30日止；……租金采用浮动制：第一年（即2014年10月1日起至2015年9月30日止）的租金为36800元/月，第二年（即2015年10月1日起至2016年9月30日止）的租金按上年度的3%递增，为37904元/月……�租金按叁个月结算，于每次租金到期前壹拾天支付；3、出租方保证自己有权出租或转租该房地产，保证在租赁期间保持该房屋始终符合约定的用途，该房屋及有关设施处于良好的可正常使用状态；4、承租方应及时足额交纳租金…等杂费，承租方若逾期支付，每逾期一日按拖欠金额的1%向出租方支付滞纳金。如拖欠租金超过柒天，或拖欠租金…等杂费累计超过人民币叁仟元整，出租方有权立即单方面解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。……
上述合同签订之后，李波交付了租赁房屋给袁主平，袁主平陆续足额交纳租金至2015年11月，2015年11月的租金未足额交纳，只交纳了36800元（李波陈述金额），2015年12月后的租金未再交纳。
2016年5月，李波认为，袁主平未按租赁合同的约定支付租金，于6月1日向本�提起诉讼，提出前列诉求。
在庭审过程中，袁主平认可租金交纳至2015年11月份（袁主平认可尚欠一千余元租金），2015年12月后的租金未再交纳。
二、2012年11月18日，李波（乙方）与邵阳市海联电器有限公司（以下简称海联公司、甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，双方约定：1、甲方将位于长沙市开福区芙蓉中路一段458号平安大厦21楼整层及22楼部分，建筑面积约840平方米的场地租赁给乙方，租赁用途为作为网吧，餐饮，办公以及政府不限制的合法生意用房使用；2、租赁期限为15年，从2012年11月20日起至2028年6月1日止；其中2013年5月31日前为装修期甲方免收租金；3、乙方所租赁甲方的上述房屋可以自用经营也可以部分或全部转租他人经营，甲方无权干涉。……
李波与海联公司就租赁合同是否解除以及租金问题发生争议，海联公司向本院提起诉讼，本院作出（2015）开民一初字第05496号民事判决，认定李波完成租金的支付义务，驳回了海联公司的全部诉讼请求。
三、海联公司于2012年11月22日取得了位于长沙市开福区××大厦（现××号平安大厦）1-5层、地下室、21楼层及屋顶的房屋所有权，系上述房产的房屋所有权人。
长沙晨伍建材贸易有限公司公司于2016年7月20日取得了位于长沙市开福区××大厦（现××号平安大厦）2101、平顶梯间01的房屋所有权，系上述房产的新的房屋所有权人。
2016年8月9日，长沙晨伍建材贸易有限公司与湖南吉贤君悦书画艺术有限公司就承租长沙市开福区××××21楼签订了《租赁合同》，该合同约定的租赁期间是2016年6月1日至2021年5月31日。
四、湖南吉贤君悦书画艺术有限公司成立于2014年5月15日，法定代表人袁主平。长沙市开福区××××21楼是湖南吉贤君悦书画艺术有限公司的办公场所。
2017年1月18日，袁主平向本院提出申请，要求本院通知长沙晨伍建材贸易有限公司作为本案的第三人参加诉讼，事实与理由是,涉案房屋的新的产权人是长沙晨伍建材贸易有限公司，长沙晨伍建材贸易有限公司要求袁主平搬离涉案房屋，袁主平为了避免损失，与长沙晨伍建材贸易有限公司签订了新的租赁合同。2017年2月9日，本院裁定驳回袁主平要求通知长沙晨伍建材贸易有限公司作为本案第三人的申请。
上述事实有《房屋租赁合同》、房屋产权情况、长沙市开福区人民法院（2015）开民一初字第05496号民事判决书、长沙市星城公证处（2016）湘长星证民字第10493号公证书、当事人陈述等证据材料及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案就本诉部分，争议的焦点为袁主平是否需要交纳租金和违约金的问题。对此，本院分析如下：
一、本院于2016年10月26日作出的（2015）开民一初字第05496号民事判决书已发生法律效力，即李波已足额实际支付给了海联公司租金，基于该房屋租赁合同，李波享有转租权，作为合法的转租人与袁主平签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。李波将租赁的场地交付给袁主平后，袁主平有按约定履行给付租金的义务。现李波主张袁主平支付2015年10月—2017年3月的租金，共计人民币620042元，该诉求部分合理。长沙晨伍建材贸易有限公司公司于2016年7月20日取得的涉案房屋的产权，据此，李波收取租金的时间为2015年12月-2016年7月20日，以及2015年11月欠付的租金。根据双方签订的租赁合同的约定，2015年10月1日至2016年9月30日的月租金为37904元。2015年11月的欠付租金为1104元（37904-36800）；2015年12月至2016年7月20日的租金为252693元（37904×6+37904÷30×20），合计租金为253797元。
二、关于违约金的问题。本院认为，袁主平未交纳租金的客观事实是李波与海联公司之间的租赁纠纷的诉讼，其未交纳租金没有主观故意，故李波要求袁主平承担违约金的诉求，本院不予支持。
就本案反诉部分，本院分析如下：一、《房屋租赁合同》是否需要解除的问题。长沙晨伍建材贸易有限公司公司于2016年7月20日取得的涉案房屋的产权，且长沙晨伍建材贸易有限公司与湖南吉贤君悦书画艺术有限公司就承租长沙市开福区××××21楼签订了《租赁合同》。本�中李波与袁主平的租赁合同显然已无履行的必要和可能，故李波与袁主平签订的《房屋租赁合同》予以解除为宜；二、租赁合同解除后，李波应当返还收取的保证金4万元。至于违约金，因李波没有主观故意，故袁主平要求李波承担违约金的诉求，本院亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李波与被告（反诉原告）袁主平于2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告（反诉原告）袁主平于本判决生效之日起7日内支付原告（反诉被告）李波的房屋租金253797元；
三、原告（反诉被告）李波于本判决生效之日起7日内支付被告（反诉原告）袁主平的保证金40000元；
四、驳回原告（反诉被告）李波的其他本诉诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）袁主平的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费10000元，由李波承担6000元，袁主平承担4000元；反诉受理费900元，由李波承担450元，袁主平承担450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宇
人民陪审员 谢江红
人民陪审员 刘 霜
二〇一七年四月二十七日
代理书记员 黄俊杰
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目�和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十八条人�法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。