连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第1462号
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地：本市海州区海连东路40号金茂花园1号楼706室。
负责人刘国钢，该公司经理。
委托代理人徐继明，南京化学工业有限公司连云港碱厂律师事务部律师。
委托代理人杜桂林，该公司主任。
被告张箭，男，1973年11月18日生，汉族，个体工商户，住浙江省温州市鹿城区。
被告谢祖明，男，1976年10月15日生，汉族，住福建省连江县，现暂住连云港。
被告杨尧容（系谢祖明之妻），女，1981年10月28日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
三被告共同委托代理人陈家港，江苏云港律师事务所律师。
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一公司）诉被告张箭、谢祖明、杨尧容物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由审判员周鹤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐继明、三被告委托代理人陈家港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南通天一物业公司一审诉称：谢祖明和杨尧容购买位于本市××中××东方商铺××区××房，后与张箭签订租赁合同，张箭用于开办欧歌堡量贩KTV歌厅。2014年10月9日，张箭给付2万元用于支付2012年10月至2013年9月的物业管理费。其后南通天一物业公司多次以上门、贴催缴通知的形式要求张箭给付2013年10月至2014年9月、2014年10月至2015年9月物业管理费用，张箭拒不给付。现根据《物业管理条例》之规定，为维护南通天一物业公司合法权益，特诉至法院请求：1.判令张箭给付两年物业费152176.8元及按日千分之三计算至实际给付之日的逾期滞纳金。2.判令谢祖明、杨尧容承担连带给付责任。3.判令本案诉讼费、调查费由张箭、谢祖明、杨尧容承担。
三被告共同辩称，1、三被告与原告之间没有直接的合同关系。原被告没有任何的权利义务关系。2、原告依据连云区日出东方业主委员会这一组织与原告之间的合同向被告主张权利无事实和法律依据。因为被告作为业主从不知晓该业主委员会的存在也未参加该业主委员会的会议，从未接到该业主委员会的通知，也就是原告依据被告不知情的是否存在的业主委员会合同向被告主张权利。3、被告从未接受过原告的任何的物业服务，被告只是在该小区购得门面房，该门面房是面向小区外面主要干道，并非向小区内开设的往来通道，而被告所有的保安、保洁等物业服务内容均由被告委托的第三方进行。原告没有根据合同约定的具体内容向我方提供任何一项物业服务，没有付出则无权收取费用，对于原告没有付出的相关物业服务项目和内容，我方坚决不予交纳。原告服务的项目和内容不足以按照2元/平方米计算物业费，请法庭酌减。
经审理查明，杨尧容、谢祖明共有连云区中山西路26号日出东方小区7号楼A区商业A15-1、A15-2、A15-3号商铺，面积分别为765.39平方米、1202.48平方米、1202.48平方米。2012年2月28日，谢祖明与张箭签订《房屋租赁合同》一份，约定：谢祖明将其所有的上述商铺承租给张箭，总面积为3170.35平方米，租期为2012年9月1日至2022年8月31日止。张箭租赁该房屋用于经营欧歌堡KTV。2012年9月，日出东方小区的建设单位连云港中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）与天一公司签订《前期物业服务合同》，合同约定中冠公司选聘天一公司对日出东方小区提供前期物业管理服务，商铺物业管理费为每月每平米1.5元，公共能耗费为每月每平米0.5元。2013年9月26日，原告天一公司（乙方）与连云港市连云区日出东方小区业主委员会（甲方）（以下简称业委会）签订《物业服务合同》，合同约定由天一公司对日出东方小区提供物业管理服务，乙方向业主或非业主使用人提供的服务内容包括：（一）日常服务：1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理。2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括：道路、垃圾道、化粪池、照明系统、电梯、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。3、按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。4、生活服务设施的维修养护的管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤。（二）定期服务：1、每周用水清扫路面一次。2、每周清理生活垃圾一次。3、每季清梳化粪池一次。4、每月清疏排水系统一次。5、每月检修水泵一次。6、每周检修电梯一次。7、每月检修消防设施、设备一次。（三）管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料。合同第十条公共能耗：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费，电梯运行费，住宅、商铺（店面房）每月均按每户平方米0.5元收取。第十一条物业服务费为：住宅每月物业管理费为每月每平米0.7元，商铺（门面房）按建筑面积每月每平方米1.5元收取。合同还约定原告自2013年10月1日起计收物业费，以后每次收取物业服务费的时间为每年10月1日至10月30日。业主逾期交纳物业服务费及公共能耗费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费及公共能耗费的千分之三交纳滞纳金。第十三条违约责任约定：业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，甲方应将欠缴的名单予以公布，并督促其交纳，乙方可采取单方面终止服务的措施，并依法有权向欠费业主或使用人追讨，其追讨方式包括但不限于：上门协调催收、委托律师发函催收、提起诉讼等，直至业主清偿全部拖欠的服务费、滞纳金为止。乙方有权要求欠费业主或使用人赔偿其未追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于:律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等。非业主使用人不履行缴费义务时，由业主承担连带交费责任。
被告张箭在答辩期内向本院提起管辖权异议，申请将本案移送至浙江省温州市鹿城区人民法院管辖。本院于2015年9月21日作出（2015）港民初字第1462号民事裁定书，裁定驳回被告张箭的管辖权异议。被告张箭不服该裁定，向连云港市中级人民法院提起上诉，连云港市中级人民法院于2015年11月23日作出(2015)连民辖终字第00119号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。
另查明，1、原告天一公司对日出东方小区进行物业管理之前，该小区由信和公司提供物业管理。原告天一公司在起诉之前已经通过张贴通知的方式向被告催缴物业费。
2、原告为向房产管理部门调取被告谢祖明、杨尧荣的涉案房产信息向连云港市房屋产权管理中心支付“利用房产档案资料服务费”1100元。
3、2014年10月9日，连云港港壹餐饮有限公司向连云港市连云区环境卫生管理处交纳2014年城镇垃圾处理费7344元；2015年8月20日，欧歌堡KTV向连云港市连云区环境卫生管理处交纳2015年城镇垃圾处理费7344元。
5、2014年10月9日，欧歌堡向原告交纳2012年1月至2013年9日期间的物业费20000元。
以上事实有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、房屋登记簿、业委会备案证明、资质证书、物业费收据、垃圾处理费收据、服务费收据、照片及当事人在案陈述等证据予以证明。
本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告交纳物业费。二、如需交纳，则应当交纳的物业费的数额。三、三被告如何担责。
关于本案的第一个争议焦点即被告是否应当向原告交纳物业费的问题。本院认为，业主及时缴纳物业费用是小区整个物业正常运行的保障，也是业主对整个小区应尽的义务。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，且依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告天一公司与日出东方小区的建设单位中冠公司签订《前期物业服务合同》，约定由天一公司为小区提供物业服务。日出东方小区业委会成立后，业委会继续选聘天一公司为小区提供物业管理，双方签订《物业服务合同》，上述两份合同对被告具有约束力。上述合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务，被告辩称其并非物业服务合同的当事人而拒绝缴纳物业管理费，被告的辩解没有依据，本院对被告的辩解不予采信。
关于本案的第二个争议焦点即如需交纳，则应当交纳的物业费的数额的问题。原告主张按照3170.35平方米*2元/平方米*12个月*2年计算，物业费共计152176.8元。三被告认为原告并未提供物业服务内容及对应的价格，也未向其提供价值2元/平方米的物业服务，对于物业服务费，要求法庭酌减。根据原、被告当庭的陈述，被告张箭租赁的商铺经营欧歌堡KTV，门向小区外开放，平日的日常管理、安保均系欧歌堡自行解决、未使用电梯、未在小区内通行，欧歌堡经营期间产生的垃圾投放在门外的垃圾桶，该垃圾系环卫部门清理，被告认可化粪池、照明、消防系统等共同设施是原告所维护。本院认为，物业公司对小区进行物业管理及服务，其与业委会签订的《物业服务合同》系其与业委会协商一致后所达成的协议，该协议并未约定物业公司应当明确每一项服务的价格，而系笼统的约定公摊费及物业服务费的价格，该约定不违反相关的法律规定，物业公司无需向业主列明每一项服务的价格。考虑到被告张箭租赁涉案房屋经营期间，被告依据涉案房屋未能享受原告依据《物业服务合同》约定而提供的全部服务事项，例如欧歌堡未使用电梯、未享受小区内照明设备等情况，本院将被告应当交纳的物业费及公共管理费均予以相应的调整，酌定被告向原告交纳根据涉案商铺建筑面积应交纳的物业服务费的90%，减免10%，被告尚欠原告2013年10月至2015年10月共2年的物业费，因此被告应当向原告交纳的物业服务费为3170.35平方米*2元/平方米*12个月*2年*90%计算为136959.12元。对原告主张的滞纳金，因原告要求的滞纳金标准偏高，本院酌定被告给付原告滞纳金2000元。关于被告向连云区环境卫生管理处交纳的城镇垃圾处理费，根据连云港市物价局连价费字（2007）335号文件的规定，城市垃圾处理费由环境卫生行政主管部门负责征收，该收费系行政事业性收费。被告是否应当向连云区环境卫生管理处交纳城镇垃圾处理费及应当按照何种标准交纳该费用，与被告应当向原告交纳的物业费并无关联，本案不再涉及。关于原告为向房产管理部门调取被告谢祖明、杨尧荣的涉案房产信息向连云港市房屋产权管理中心支付“利用房产档案资料服务费”1100元，根据《物业服务合同》第十三条第3条违约责任约定：乙方（即原告）有权要求欠费业主或使用人赔偿其为追索欠费所造成的一切经济损失，包括但不限于：律师费、诉讼费、邮寄费、车旅费等。原告该项费用的产生，系为了查明涉案房屋的真实权利人，以便在涉案房屋的使用人不履行交付服务费的情况下，向房屋的实际所有权人主张权利，也系在追索欠缴服务费的过程中所产生的经济损失，依据该条款，被告应当赔偿原告该部分经济损失。综上，被告共应当给付原告2013年10月1日至2015年9月30日期间物业服务费、公共能耗费136959.12元、滞纳金2000元、调取档案费用1100元。
关于本案的第三个争议焦点即三被告如何担责的问题。原告主张由租赁涉案房屋的张箭交纳物业费，房屋所有权人谢祖明、杨尧荣承担连带给付责任。本院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款约定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”谢祖明与张箭签订的《房屋租赁合同》第1-2条约定：乙方（即张箭）应在订立本合同时向甲方支付押金十万元，租赁期满乙方无拖欠水电费、物业费情况，甲方如数返还本金。该条约定了返还押金的条件，即表明物业费应当由张箭承担。原告与业委会签订的《物业服务合同》第十三条第3条也约定：非业主使用人不履行缴费义务时，由业主承担连带交费责任。张箭系涉案房屋的承租人，谢祖明、杨尧荣系涉案房屋的所有权人，原告主张的物业费及其他费用应当由张箭给付，谢祖明、杨尧荣对上述费用承担连带给付责任，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条，《江苏省物业管理条例》第五十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告张箭于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司2013年10月1日至2015年9月30日期间物业服务费、公共能耗费136959.12元、滞纳金2000元、调取档案费用1100元。
二、被告谢祖明、杨尧荣对上述费用承担连带给付责任。
三、驳回原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3320元，由原告承担200元，被告张箭、谢祖明、杨尧荣连带承担3120元（因原告已交纳，三被告于给付上述费用时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3320元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 周 鹤
二〇一六年四月二十日
书记员 刘一龙
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》
：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第四十二条第一款约定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。”
《江苏省物业管理条例》
五十六条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。
业主大会决定选聘的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务：（一）、移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本条例第四十条第二款规定的相关资料；（三）、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）、结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
二、上诉须知
根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。