江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖塘民初字第184号
原告：方燕燕，女，1986年10月7日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。
委托代理人：刘平，江西朗秋律师事务所律师。
委托代理人：琚家芳，江西朗秋律师事务所律师。
被告：吴小怕，男，1950年12月7日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。
委托代理人：田四林，江西启东律师事务所律师。
委托代理人：龚茜，江西启东律师事务所律师。
本院受理原告方燕燕与被告吴小怕租赁合同纠纷一案，依法组成由审判员宋赣平担任审判长，代理审判员喻文勇主审、人民陪审员周锋参加评议的合议庭公开开庭进行了审理。原告方燕燕的委托代理人琚家芳、被告吴小怕及其委托代理人田四林、龚茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方燕燕诉称：2011年10月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，承租被告位于青山××大道与××交叉口××前××自然村××号的店面经营酒店，租赁期限为七年（自2011年10月1日至2018年9月30日止），租金54000元/年，后原告一直按期支付租金给被告。2014年11月份左右，被告却在未告知原告的情况下擅自将店面拆除，因该店面内的酒店装修系原告出资，且在装修过程中被告收取原告押金20000元至今未退还，故起诉请求判令：1、被告支付原告房屋装修损失50000元；2、被告退还原告押金20000元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告吴小怕辩称：1、原告已于2014年2月停止营业，于2014年9月向被告表示不再继续租赁，并将店内的物品搬离，并将钥匙给被告，即已于2014年9月单方终止了租赁合同。此后，被告对出租房屋进行重新装修并入住。后来房屋拆迁，被告获得房屋拆迁补偿款，该款系被告所有，跟原告无关。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。2、原、被告双方签订的补充协议，约定了原告因装修对被告房屋造成了6个平面方的损失，未经营期满必须将拆除的部分恢复原状。鉴于原告未经营期满解除合同，也未恢复原状，经双方口头商定，该押金冲抵损失。同时，该补充协议中还约定了若原告不按期支付租金，押金也不予退还，故被告有权拒退押金。
当事人举证、质证及本院认证如下：
一、原告提交身份证、常住人口信息，证明原、被告诉讼主体资格。
被告对该组证据无异议，本院予以确认。
二、原告提交租赁合同、营业执照、组织机构代码，证明原、被告双方存在租赁关系，原告承租被告房屋从事酒店经营，且约定合同期内装修部分属于原告。
被告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告已经与被告解除了租赁合同，原告经营的酒店于2014年2月份就已停止营业。
本院认为，该组证据为客观产生，由原告依法向本院提交，内容与本案事实相关，本院予以认定。根据该组证据，可以认定原告承租被告房屋经营饭店。关于租赁合同履行情况，待结合全案事实进行认定。
三、原告提交收据，证明原告已按约定支付租金。
被告认为房租只付到了2014年9月30日，之后就解除合同了。
本院认为，该证据为客观产生，由原告依法向本院提交，内容与本案事实相关，本院予以认定。根据该证据，可以认定原告向被告交付房租至2014年9月30日。
四、原告提交装修照片、视频光盘、评估报告，证明原告实际装修了该房屋及房屋被拆之前相关装修部分的价值。
被告对评估报告的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，对装修照片中拍摄外观的照片认可，对里面的装修照片不予认可，认为评估报告很明确写的是住宅，不是酒店的属性，即便装修项目当中有原告遗留的部分，但主要还是被告重新装修改造成住宅后的，装修照片到处都可以拍摄，不能证明是涉案房屋的装修。
本院认为，评估报告为客观产生，由原告依法向本院提交，内容与本案事实相关，本院予以认定。装修照片及视频光盘无法反映其来源、形成时间等信息，本院不予认定。对被告认可的装修照片中拍摄外观的照片，本院予以采纳。
五、原告提交收条，证明被告尚欠原告押金20000元。
被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为由于原告装修损坏了被告房屋，在原告于2014年9月要求解除租赁合同、搬走房屋物品时，双方已达成一致，将该20000元押金折抵房屋损失，因此被告不存在还欠原告押金的事实。
本院认为，该证据为客观产生，由原告依法向本院提交，内容与本案事实相关，本院予以认定。根据该证据，可以认定被告收取原告押金20000元。关于该押金是否已折抵及是否尚欠，待结合全案事实进行认定。
六、被告提交南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会证明、证人涂某的证言，证明原、被告当时是签订了合同，但原告于2014年9月份停止营业，解除合同后，被告重新装修入住。
原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为本案涉及房屋整体出租，其中一个出租人为汤娟，其任南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会党支部副书记，南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会与其存在利害关系，该村民委员会出具的证明证明被告曾装修入住不属实，无装修发票、施工人员的相关证明及搬迁证明证实，原告搬酒店物品并不代表合同解除。
本院认为，南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会证明由该村民委员会依法出具，内容与本案事实相关，且与证人证言、当事人陈述及其他证据相印证，故本院对该组证据予以采信。
七、被告提交补充协议，证明原、被告双方约定了原告因装修对被告的房屋造成了6个平面方的损失，未经营期满必须将拆除的部分恢复原状，鉴于原告未经营期满解除合同，也未恢复原状，经双方口头约定，该押金冲抵损失。
原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为无法证实该约定与押金有关，被告主张的楼梯损失，实际金额不确定。
本院认为，该证据为客观产生，由原告依法向本院提交，内容与本案事实相关，本院予以认定。根据该证据，结合原告经营饭店等事实，可以认定双方约定了“无论盈亏，房屋租金要按时支付，不得拖延，否则出租方有权终止合同，押金不退”、“房屋在五年未经营期满，必须将拆除部分恢复原样”、“承租方在装修时，拆除的楼梯（踏步）及屋里的钢筋水泥结构6个平面方，经营期满后，必须恢复原样”等内容。
八、原告在庭审中将被告提交的南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会证明作为己方证据提交，证明双方已结清恢复原状费用。
被告认为该证据的证明目的充分显示原告自认已经和被告结清恢复原状费用，即冲抵20000元房屋押金之事实。因此，双方租赁合同事实上已经解除，且被告无需退还押金。
本院认为，根据上述认证及双方当事人意见，本院对该证据予以认定。该证据载明：村委会接到报告后派村治保干部前往协调处理，说服四户村民同意方燕燕、王强二人的单方解除合同请求，在方燕燕、王强向四户村民支付了房屋恢复原状费用后其二人将有关物品搬离。
本院根据上述认证及当事人陈述查明：2011年10月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于南昌市青山湖区塘山镇涂黄村前涂自然村43号的房屋出租给原告经营酒店，每年租金54000元，每年按时一次性付清，合同签订之日起，原告付一年房租给被告，租赁期限为2011年10月1日至2018年9月30日，租赁期后，是被告的物品按数归还，损坏了的，原告要负责修理好，原告对该房屋的装修除流动资产可搬走，固定物品（如地砖、瓷片、吊顶隔墙等）不能拆走。
2013年1月，被告收取原告押金20000元，双方补充约定：店面用水用电在经营期间及有关税务由原告承担，无论盈亏原告房屋租金要按时支付，不得拖延。否则，被告有权终止合同，押金不退。房屋在五年未经营期满，原告必须将拆除的部分恢复原状。原告在装修时，拆除的楼梯（踏步）及屋里的钢筋水泥结构6个平面方，经营期满后，必须恢复原状。
原告承租上述房屋后，装修了假山等物，并交纳租金至2014年9月30日。
南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会出具证明，载明：方燕燕、王强二人因开办青山湖区山外山庄饭店之需要，于2011年9月与我村涂相洪、涂相仁、杨云、汤娟、吴小怕等四户村民签订租赁合同，承租其四户民居后将该四户民居打通后一并装修投入使用。因经营不善，该饭店于2014年2月份就关门停业。2014年9月中旬，方燕燕、王强二人单方终止租赁合同并趁夜要强行拖走了店内重要物品。由于租赁合同期限未满，出租方即我村四户村民发现当时不同意方燕燕、王强二人搬离，要求其按合同履行交纳下一年度房租，双方发生剧烈冲突。我村委会接到报告后派村治保干部前往协调处理，说服四户村民同意方燕燕、王强二人的单方解除合同请求，在方燕燕、王强向四户村民支付了房屋恢复原状费用后其二人将有关物品搬离。之后，该四户村民将该被打通的出租房屋修复并重新装修，并于2014年10月入住其中直至该房屋被拆迁。
2014年底，上述房屋被征收，江西德隆房地产土地估价事务所有限公司为此出具《青山湖区塘山镇涂黄村征收房屋装修估价分户报告》，载明装修费、补偿总价等内容。
上述事实有上述证据、庭审笔录等在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行。租赁期限内，原告违约终止合同，以致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，因原告违约导致合同解除，但被告利用其遗留装修物获得征收补偿，故被告应在利用价值范围内对原告予以适当补偿。根据《青山湖区塘山镇涂黄村征收房屋装修估价分户报告》，结合原告酒店经营、装修等情况，认定被告适当补偿原告1000元。鉴于原告违约导致合同解除、原告未将被告房屋拆除部分恢复原状及南昌市青山湖区塘山镇涂黄村民委员会证明结清房屋恢复原状费用等情况，对原告要求被告退还押金20000元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告吴小怕于本判决生效之日起十日内向原告方燕燕支付装修补偿款1000元；
二、驳回原告方燕燕的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1550元,由原告方燕燕负担1528元，由被告吴小怕负担22元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 宋赣平
代理审判员 喻文勇
人民陪审员 周 锋
二〇一六年十一月二日
书 记 员 陈 婵