北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12427号
上诉人（原审原告）：张立强，男，1976年2月3日出生。
上诉人（原审被告）：满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东三环中路9号4层0501室。
法定代表人王建，总经理。
委托诉讼代理人：曾宪名，男，1987年10月9日出生。
上诉人张立强因与上诉人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿房地产咨询公司）居间合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初21969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张立强上诉请求：撤销一审判决，改判满懿房地产咨询公司返还居间费2万元及利息，赔偿损失125199元。一、二审案件受理费由满懿房地产咨询公司负担。事实和理由：张立强与刘佳通过满懿房地产咨询公司的居间签订房屋买卖合同，但满懿房地产咨询公司在提供居间服务过程中，没有对房屋真实的抵押个数、金额、时间如实告知张立强，没有要求刘佳出示房产证原件，没有陪同张立强到建委核实房源信息和房屋抵押情况编制房屋状况说明书，且提供居间服务的房产经纪人不具备经纪人资质，存在故意隐瞒、提供虚假情况，以及不具备资质的情形，导致张立强签订了风险极大的合同，导致张立强损失，满懿房地产咨询公司应当返还居间服务费2万元及利息。张立强、刘佳于2015年8月1日签订《补充协议二》，满懿房地产咨询公司应当协助双方办理合同解除事宜，但满懿房地产咨询公司却在2015年8月10日在张立强不知情的情况下，办理了网签手续，导致张立强只能按第二套房的政策购买房屋，因而多缴契税24200元，产生多缴公积金100999元，该损失是满懿房地产咨询公司的行为导致张立强的必然损失，应当予以支持，一审酌定利息差额损失5万元是错误的。
满懿房地产咨询公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回张立强全部诉讼请求，一、二审案件受理费由张立强负担。事实和理由：《补充协议二》签订于2015年8月1日，当时涉诉房屋并未被查封，该协议是为了对现实情况的固定，并未提及房屋交易完全终止或合同解除，实际情况是各方在签订《补充协议二》后，仍在推进房屋交易的进行；根据张立强在执行异议案件中有关“双方于8月10日办理完网签手续”的主张以及该案裁定中有关“8月10日，双方办理了涉案房屋的网签手续”的认定，说明张立强明确知悉且同意网签事宜；张立强在庭审中先陈述“《补充协议二》是房屋买卖合同的具体化，便于合同履行”，后来又依据《补充协议二》陈述该合同解除了，陈述前后不一致，另外即使按照张立强所述合已经同解除，但其又提出执行异议，要求支付全部剩余房款，履行买卖合同，也存在矛盾之处。综合以上理由，满懿房地产咨询公司办理网签手续是经张立强与出卖人授权而操作办理，张立强对此知悉且认可，满懿房地产咨询公司不存在擅自操作网签手续的情形，不存在故意或过失，不应退还中介费也不应当赔偿。
张立强辩称，2015年7月20日要求张立强用首付款及筹款150万办理解除抵押，或由中介公司和担保公司办理解除抵押。张立强拒绝后，2015年8月1日三方签署《补充协议二》解除合同，并告知不要办理网签，张立强另购房屋。2015年8月10日满懿房地产咨询公司是在我不知情的情况下，通过公司内部系统恶意办理的网签。满懿房地产咨询公司有关《补充协议二》是《北京市存量房屋买卖合同》的具体细化，为便于履行而签订的陈述是错误的。张立强提起的执行异议之诉满懿房地产咨询公司并不清楚。
满懿房地产咨询公司辩称，满懿房地产咨询公司不存在恶意隐瞒事实及提供虚假信息的情况，抵押情况已告知张立强，张立强在签署合同时已查看房本。前期不存在查封的情况，满懿房地产咨询公司在交易中不存在过错。涉案房屋的经纪人是房屋交易辅助人员，合同中有约定具有经纪人资质的人员信息，不违反规定，张立强在一审时并未提出该问题。满懿房地产咨询公司没有擅自办理网签，买卖双方于2015年8月10日办理网签手续，买卖双方签订了授权办理网签的委托书，在买卖双方认可且授权的情况下满懿房地产咨询公司办理的网签。2015年8月1日《补充协议二》是在能够履行的情况下才签订的，在张立强起诉刘佳案件中张立强也陈述了相关事实，且只有在继续履行的情况下，2015年8月19日满懿房地产咨询公司才有理由告知张立强涉案房屋被法院查封。
张立强向一审法院起诉请求：要求满懿房地产咨询公司赔偿张立强经济损失30万元，返还居间服务费2万元及利息损失（自2015年7月7日至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款率计算）；诉讼费由满懿房地产咨询公司承担。
一审法院认定事实：2015年7月6日，刘佳与张立强签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：刘佳将位于北京市通州区云景北里×号楼2单元×室房屋卖给张立强，双方协商的成交价格为二百万元。买受人张立强应于签订本合同当日支付定金人民币二十万元，买受人张立强通过公积金贷款80万元。买卖双方同意，出卖人与买受人应于2015年9月6日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺，导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或房屋产权转移登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同还就其他事项作出约定。
2015年7月6日，刘佳、张立强、满懿房地产咨询公司签订补充协议，主要约定：张立强于2015年7月6日向甲方支付定金人民币二十万元，张立强支付首付款时，该定金则视为购房款的一部分。刘佳应于2015年8月6日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且刘佳最迟应于2015年8月6日前办理完毕解除抵押登记手续。张立强于2015年7月25日前将第一笔首付款人民币一百二十万元，张立强与刘佳双方应于刘佳解除抵押且出网签合同后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，张立强与刘佳同意在张立强获得银行贷款批复后5日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，协议还就其他事项作出约定。
2015年8月1日，刘佳、张立强、满懿房地产咨询公司签订《补充协议二》，约定：张立强于2015年7月6日购买刘佳名下位于北京市通州区云景北里×号楼2单元×的房屋，签订合同当日张立强支付刘佳定金20万元整，按双方签署《北京市存量房屋买卖合同》约定张立强于2015年7月25日以资金托管的方式支付刘佳首付款100万元整，由于刘佳不同意以资金托管的方式收取该首付款，故导致签订本协议当日张立强未支付刘佳首付款，刘佳认可是本人的原因导致未收首付款。刘佳由于无力偿还邮政银行及链家剩余贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续，该合同不能继续履行。三方就协议未能协商解决，任何一方有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
2015年7月6日，刘佳（甲方）与张立强（乙方）以及满懿房地产咨询公司（丙方）签订《居间服务合同》，主要约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市通州区云景北里×号楼2单元×的房屋与2015年7月6日签订了《北京市存量房屋买卖合同》。居间服务费2万由乙方承担。甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不经继续履行本合同的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，已收取的无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同还约定了其他内容。
2015年8月10日，满懿房地产咨询公司根据房屋买卖双方出具的“授权网签委托书”办理了网签手续，网签合同编号为：C1054626。
张立强诉刘佳、仲恒、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司房屋买卖合同纠纷一案，2016年4月28日，通州区人民法院作出（2015）通民初字第19676号民事判决书，判决：一、解除张立强与刘佳于二〇一五年七月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除张立强、刘佳、第三人满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于二〇一五年七月六日签订的《补充协议》；三、刘佳、仲恒共同返还张立强定金人民币二十万元，于本判决书生效后七日内执行清；四、刘佳支付张立强违约金人民币四十万元，于本判决书生效后七日内执行清；五、驳回张立强的其他请求。该判决现已发生法律效力。
另查，2015年11月1日，张立强（买受人）与案外人纪山勇（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：出售人出售房屋坐落为北京市朝阳区福怡苑×号楼×门×，面积为77.23平方米。该房屋成交价格为121万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为77万元。合同还约定了其他内容。2015年12月1日，张立强公积金贷款通过审核确认，贷款额度77万元，贷款期限30年。2015年12月8日，张立强交纳了购房款121万元及购房契税36300元。2015年12月张立强购房当时，家庭购买唯一一套90（含）平方米以下普通住房契税税率为1%，非普通住房、购买的不是家庭唯一一套普通住房的、非住房契税税率为3%。2015年12月张立强购房当时，所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。张立强提交的公积金贷款计算明细显示：第一套住房，贷款77万元，贷款期限30年，总偿还利息为517631.68元。第二套住房，贷款77万元，贷款期限30年，总偿还利息为618631.09元。
一审庭审中，经询问，张立强主张的30万元经济损失具体构成为：（2015）通民初字第19676号民事判决书判决的20万元定金，因无法执行故要求满懿房地产咨询公司承担；因刘佳未及时解除网签手续，张立强在2015年10月购买第二套房屋时多交的契税24200元；张立强购买房屋时多交的首套房和二套房的利息差额100999元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张立强作为房屋买受人与出卖人刘佳在满懿房地产咨询公司居间服务下签订房屋买卖合同后，因出卖人刘佳由于无力偿还贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续等原因，张立强与刘佳以及满懿房地产咨询公司在2015年8月1日签订了《补充协议二》，该协议明确约定合同已不能履行。在合同履行不能情形下，满懿房地产咨询公司未协助买卖双方当事人办理合同解除事宜，而是在2015年8月10日继续办理了房屋网签手续。满懿房地产咨询公司的上述行为已明显违背了房屋买卖合同以及居间房屋合同的目的，而正是满懿房地产咨询公司办理网签的行为直接导致了张立强在2015年12月购买房屋时购房契税及贷款利率均被作为第二套房屋予以对待。故满懿房地产咨询公司办理网签的行为存在明显过错，其理应对张立强在另行购买房屋时多支出的相关税费，理应承担一定责任。在网签合同存续的情形下，张立强主张的契税24200元系其在另行购买房屋时必然会产生的费用，故对于张立强的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于张立强主张的第一套与第二套公积金贷款利息差额100999元，满懿房地产咨询公司辩称该费用并非必然产生，张立强亦可采取付全款方式购买房屋。对此本院认为，虽然张立强主张的第一套与第二套公积金贷款利息差额可采取付全款方式予以避免，但是综合考量北京市场房价、贷款政策等因素，加之，张立强与刘佳房屋买卖合同约定的也是公积金贷款方式，所以，张立强采取公积金贷款方式购买房屋符合常情。故满懿房地产咨询公司应对张立强主张的公积金贷款利息差额承担一定责任，但是结合张立强这一损失并非其必然损失，故对于张立强主张的该项损失由本院依法酌定为5万元。张立强主张（2015）通民初字第19676号民事判决书判决的20万元定金，因（2015）通民初字第19676号民事判决书已对该笔费用作出处理，故本案不再予以处理。根据居间服务合同的约定，张立强主张满懿房地产咨询公司返还居间服务费，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司赔偿张立强契税损失、公积金贷款利息差额损失共计七万四千二百元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回张立强的诉讼请求。
本院二审期间，张立强围绕上诉请求依法提交了一份2016年11月12日通州法院出具的执行裁定书，用以证明生效判决尚未执行，未取得出卖人应当支付的定金及违约金，进而证明其经济条件不好。满懿房地产咨询公司围绕上诉请求依法提交了一份张立强起诉刘佳、仲恒的民事起诉书，用以证明网签是在买卖双方授权认可下办理的，合同是在继续履行中。本院组织当事人进行了证据交换和质证，满懿房地产咨询公司对张立强在二审期间提交的证据持有异议，对证明目的不予认可，对真实性予以认可。张立强对满懿房地产咨询公司在二审期间提交的证据持有异议，对关联性不予认可，对真实性予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，满懿房地产咨询公司在二审期间向本院提交的证据，在一审法院审理期间已经客观存在，但满懿房地产咨询公司未予提供，且满懿房地产咨询公司提交的证据不能证明其主张的事实成立；张立强在二审期间向本院提交的证据与本案不具有关联性，亦不能证明其主张的事实成立。故满懿房地产咨询公司、张立强提交的证据不属于二审程序中的新证据，本院不予采信。二审期间，本院补充查明事实：《北京市存量房屋买卖合同》“第二条房屋权属情况（三）该房屋的抵押情况为2:1.该房屋未设定抵押；2.该房屋已经设定抵押，抵押权人为链家地产……”。《居间服务合同》“第二条附送免费服务（不属于居间服务内容）（一）接受委托，代为保管与交易相关的产权资料及其他材料；（二）协助办理房屋评估手续、缴税手续及房地产权属转移登记手续；（三）协助督促甲、乙双方按约定履行买卖合同及补充协议；（四）协助甲、乙双方协调和处理交易履行中的争议或纠纷。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，刘佳、张立强与满懿房地产咨询公司签订的《居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点一为居间人的行为是否构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，买受人要求居间人返还居间服务费的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
根据满懿房地产咨询公司的陈述其在促成买卖双方签订买卖合同时即清楚涉案房屋设定了两个抵押，且表示不清楚涉案房屋产权证上设定的抵押登记的抵押权人是谁，但由满懿房地产咨询公司促成张立强与出卖人刘佳签订的《北京市存量房屋买卖合同》上关于房屋设定抵押情况约定为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为链家公司，抵押登记日期为空白。房屋抵押情况是买受人关注的重要事项，满懿房地产咨询公司作为专业的房地产经纪公司应当就订立合同的有关事项向张立强如实告知，根据满懿房地产咨询公司的有关“其在居间过程中清楚涉案房屋设定了两个抵押，买卖合同上只填写了一个抵押权人是经纪人操作业务不严谨”的陈述，在满懿房地产咨询公司提供的现有证据不能证明在促成买卖双方签订合同时其已将涉案房屋抵押情况如实向张立强告知的情形下，满懿房地产咨询公司从事居间服务存在重大瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，满懿房地产咨询公司无权要求张立强向其支付报酬，张立强要求满懿房地产咨询公司返还居间费及利息的诉讼请求应予支持。
本案的争议焦点二在于为张立强所主张的购买第一套房与第二套房公积金贷款利息差额是否是其必然发生的损失，一审法院对该利息差额进行酌定是否妥当。
根据三方签订的《居间服务合同》约定的内容，满懿房地产咨询公司虽然已经完成了居间服务的内容，但双方还就附送免费服务进行了约定，满懿房地产咨询公司应遵循诚实信用的原则履行义务。买受人张立强与出卖人刘佳在满懿房地产咨询公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》后，因出卖人刘佳由于无力偿还贷款导致无法按时办理解除抵押登记手续等原因，张立强与刘佳以及满懿房地产咨询公司在2015年8月1日签订了《补充协议二》，该协议明确约定“甲方由于无力偿还邮政银行及链家剩余贷款（一次性结清）导致无法按时办理解除抵押登记手续，该合同不能继续履行”，“与本协议相关的争议，三方协商解决，协商未果，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼”，由于三方明确清楚合同履行不能，在满懿房地产咨询公司亦未能提供证据证明在签订《补充协议二》后经三方协商，满懿房地产咨询公司已经取得了张立强、刘佳让其办理网签手续的授权，满懿房地产咨询公司在2015年8月10日继续办理房屋网签手续的行为存在明显过错，直接导致张立强在2015年12月购买房屋时购房契税及贷款利率均被作为第二套房屋予以对待，其应对张立强另购房屋多支出的费用予以赔偿。本院对满懿房地产咨询公司有关“其办理网签手续是经张立强与出卖人授权而操作办理，张立强对此知悉且认可，不存在擅自操作网签手续的情形，不存在故意或过失，不应退还中介费也不应当赔偿”的上诉请求和理由不予采纳。关于公积金贷款利息的差额，张立强与刘佳买卖房屋时采取的是公积金贷款的方式，其另行购买房屋采取公积金贷款亦符合常理，且其另行购买的房屋面积并未超过涉诉房屋，贷款金额及贷款期限均与涉诉房屋一致，该利息差额损失应属其必然损失且并未超过合理的限度，故张立强有关应当支持其公积金利息差额损失的诉讼请求应予支持。
综上所述，张立强的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销（2016）京0112民初21969号民事判决；
二、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司赔偿张立强契税损失、公积金贷款利息差额损失共计十二万五千一百九十九元，于本判决生效之日起七日内执行清。
三、满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司返还张立强居间服务费二万元及利息损失（自二〇一五年七月七日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
四、驳回张立强的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费三千零五十元，由张立强负担一千六百六十六元（已交纳），由满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司负担一千三百八十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费三千二百四十元，由满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张印龙
审 判 员 张 慧
代理审判员 赵 卉
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 张思齐
书 记 员 邸 硕