广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第841号
原告深圳市润顺实业有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道沙浦社区永兴花园商铺1栋201，组织机构代码
法定代表人蔡忠南，该公司董事长。
委托代理人姚鹰、崔军，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告香港宝安松岗同乡会，住所地香港新界元朗公园北路38号御豪山庄8座10楼B室。
负责人文应勋，副会长。
委托代理人邱碧恒、郭东伟，广东宝城（前海）律师事务所律师。
被告文沛荣，男，1961年1月3日出生，香港居民。
委托代理人熊金辉，广东宝城（前海）律师事务所律师。
原告深圳市润顺实业有限公司（简称润顺公司）与被告香港宝安松岗同乡会（简称松岗同乡会）、文沛荣合同纠纷一案，本院受理后，被告香港宝安松岗同乡会提出管辖权异议，业经本院裁定驳回，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人姚鹰，被告委托代理人邱碧恒、郭东伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月26日，被告松岗同乡会与原告润顺公司签订《共同改造开发合同》，双方就松岗同乡会所有的位于宝安区松岗街道燕罗路山门社区百货工业园旧厂房改造事宜协商一致，并约定双方共享利益、共担风险，松岗同乡会保证该项目土地及地上建筑物权属无任何纠纷，产权明晰，同时约定润顺公司需向松岗同乡会支付保证金4,000万元。被告文沛荣系松岗同乡会的会长，文沛荣要求润顺公司将4,000万元保证金支付至其指定账户，由其全程支取及保存，如有任何问题由其负责。润顺公司分批向文沛荣的银行账户支付了保证金4,000万元。后因种种原因施工无法进行，原告于2014年3月27日提起诉讼要求文沛荣返还4,000万元保证金，案号为（2014）深宝法民三初字第470号。后经友好协商，双方达成《补充协议》，约定松岗同乡会退还润顺公司已缴纳的保证金4,000万元中的2,350万元，原告撤诉，其余建设保证金1,650万元仍由文沛荣留存；润顺公司应在《补充协议》签订6个月内开工，按约定时间内完成工程进度，在完成地上三层建筑时，松岗同乡会将留存的1,650万元作为工程建设奖金支付润顺公司；松岗同乡会协助润顺公司办理一切手续和文件；协议未提及事宜以原合同为准。2014年12月15日，润顺公司向松岗同乡会发出《开工通知》，并于2014年12月26日上午在现场开工，�岗同乡会派多名代表现场观摩。但开工不久，工程即遭到深圳市宝安区规划土地监察大队勒令停止并送达《协助调查通知书》，因涉嫌未取得建设工程规划许可证建设，被要求向监察大队提供《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等文件。松岗同乡会的代表文应勋与润顺公司代表签收了《协助调查通知书》。2015年1月24日，松岗同乡会向润顺公司发送《关于山门百货工业园开工的复函》，要求润顺公司将规划设计方案交松岗同乡会审核确认。2015年2月9日，润顺公司向松岗同乡会发送《回函》，告知在签订《共同改造开发合同》时双方对规划设计已经充分协商并达成一致，松岗同乡会文应勋等代表均已于2013年9月12日在整套规划设计上签名确认（包括总平面图及纵向剖面图），并要求松岗同乡会在10日内提供其为登记权利人的项�土地使用权证，以便双方合作积极申报项目并取得监察大队所需的证明文件，尽快恢复项目施工。2015年4月3日，松岗同乡会向润顺公司发送《律师函》告知，松岗同乡会决定终止《补充协议》。润顺公司认为，松岗同乡会决定终止《补充协议》后，两被告应当将留存的建设保证金1,650万元退还原告。润顺公司特起诉请求法院判令：1、两被告连带返还原告保证金1,650万元；2、两被告连带支付原告利息损失（自2014年7月9日起算，暂计至2015年5月11日为74万元）；3、两被告连带承担本案诉讼费用。
被告松岗同乡会辩称，首先，润顺公司要求松岗同乡会返还保证金1,650万元缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。1、无论双方签订的《共同改造开发合同》是否有效，双方已经通过诉讼方式最终达成和解，原合同涉及的权利义务不再履行。2013年5月26日，润顺公司与松岗�乡会签订《共同改造开发合同》，润顺公司确认松岗同乡会拥有位于松岗燕罗路山门社区百货工业园产权，经全面了解项目用地、建筑物等权属情况及对项目开发进行风险评估后，润顺公司确定改造旧厂房事宜，并向松岗同乡会支付建设保证金4,000万元。合同签订后，松岗同乡会按约定将旧厂房拆除清场，并将土地移交润顺公司。但润顺公司一直未能按照合同约定开发建设并于2014年3月提起诉讼，要求返还保证金4,000万元。后双方经过协商，就保证金等事宜达成一致并于2014年7月签订《补充协议》，明确松岗同乡会退回润顺公司保证金2,350万元，余额1,650万元归松岗同乡会所有，原合同不再履行。润顺公司也按照协议约定申请撤诉，法院裁定予以了准许。2、《补充协议》合法有效，双方应按约定执行。《补充协议》不仅对《共同改造开发合同》进行了处理，且内容不�反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按照约定履行。3、关于建设保证金事宜已妥善处理并履行完毕，松岗同乡会无需返还。其次，润顺公司要求松岗同乡会支付利息损失于法无据，请求予以驳回。
被告文沛荣辩称，首先，润顺公司就涉案保证金1,650元曾提起诉讼，经双方协商一致撤诉，现润顺公司再次起诉严重违反了民事活动的“诚实信用”原则，属于滥用司法资源，应当予以驳回。按照《共同改造开发合同》的约定，润顺公司向松岗同乡会支付了4,000万元保证金。此后因合同履行发生纠纷，润顺公司提起诉讼要求返还保证金。案件审理过程中，润顺公司与松岗同乡会达成《补充协议》，约定松岗同乡会返还润顺公司建设保证金2,350元，其余保证金归松岗同乡会所有。松岗同乡会履行约定返还了保证金，润顺公司提出撤诉。现润顺公司再次提起诉讼，应当予以驳回。其次，根据《补充协议》的约定，松岗同乡会已履行相应义务，润顺公司要求文沛荣返还保证金没有事实和法律依据。《补充协议》约定，松岗同乡会未按协议约定将2,350万元建设保证金转入中间人账户，视为松岗同乡会违反约定，担保人文应勋、文沛荣应承担连带返还保证金4,000万元的责任。因此，文沛荣承担责任的前提系松岗同乡会未向润顺公司返还2,350万元保证金，但实际上松岗同乡会已履行了该项义务，文沛荣无需承担返还责任。第三，按照《补充协议》约定，润顺公司请求返还的1,650万元已归松岗同乡会所有，润顺公司的请求没有事实和法律依据。综上，被告文沛荣请求法院驳回润顺公司全部诉讼请求。
经审理查明，2013年5月26日，原告润顺公司与被告松岗同乡会签订一份《共同改造开发合同》，双方就位于宝安�松岗街道燕罗路山门社区百货工业园旧厂房改造事宜协商一致，约定项目宗地号为A416-0034，宗地面积7123.4平方米，土地面积与建筑面积原则上按照1:10的容积率进行开发建设，润顺公司确认，松岗同乡会已提供土地权属证明资料并详细介绍了该项目用地的历史情况，润顺公司已对项目用地权属情况作全面了解，并对项目开发存在的风险作出全面评估，双方自愿各自承担非因对方缘由所产生的损失；松岗同乡会提供项目建设开发用地，并负责将地上已有建筑拆除清场，清拆费用由松岗同乡会自行承担；润顺公司负责全部建设资金的投入和组织管理施工；面积分配比例为松岗同乡会占30%，润顺公司占70%，建设完工后松岗同乡会拥有30%建筑面积约为21,000平方米，如容积减少应保障松岗同乡会至少20,000平方米，其余部分归润顺公司所有；大堂、电梯、楼道灯公共�用面积属于公共所有，不安比例进行分配；合同生效后18个月交楼，交楼标准为毛坯房；在合同签订之日起3日内，润顺公司需向松岗同乡会交付建设项目保证金1,000万元，在松岗同乡会拆除地上自有建筑物将项目用地交付润顺公司之日起5日内或润顺公司资源为松岗同乡会清拆原有建筑物的自拆除工程开工之日起5日内，润顺公司需再支付松岗同乡会保证金3,000万元；当建筑物主体建设到第五层时，松岗同乡会无息返还保证金2,000万元，建设到第十五层时，松岗同乡会无息返还保证金1,000万元，主体封顶10个工作日内无息返还保证金1,000万元；双方不能或拒绝履行义务，经对方书面通知30日内仍不履行或拒绝履行的，如松岗同乡会违约，则退还润顺公司保证金及所有费用并按月息2%计息，如润顺公司违约，建设保证金不予退还，投入损失自行承担，所建建筑物无偿归松�同乡会所有；项目应在约定期限内完工，超期6个月以内完工的，润顺公司应按每月25万元向松岗同乡会支付土地占用费，超期6个月至12个月的应按每月50万元支付土地占用费，以此类推至完工交付止；如兴建的建筑物被政府部门认定为违章建筑，被强制拆除的，双方损失各自负担；如因不可抗力（含政府政策性原因）导致项目开发停工超过6个月的，双方可协商解除合同，就可核算价值双方按约定的松岗同乡会占30%、润顺公司占70%比例进行分配，保证松岗同乡会20,000平方米，松岗同乡会无息退还保证金，双方因此遭受的损失各自承担。
2013年5月23日至11月5日期间，润顺公司分17笔向松岗同乡会指定账户支付保证金4,000万元，其中向案外人深圳市多宝源百货有限公司账户转账支付2,300万元、向文沛荣账户支付1,230万元、向案外人文胜祥账户支付470万元。�岗同乡会于2013年9月29日向润顺公司出具收款收据，确认收到上述保证金4,000万元。
2013年8月6日，松岗同乡会将涉案地块建筑物拆除后，将地块交付润顺公司，双方合作开发建设小产权房。
2013年9月22日，松岗同乡会向润顺公司出具一份书面声明，具体内容为“有关润顺公司与宏宝公司发展山门项目的4000万元保证金存在于文沛荣会长处，由文沛荣全程支付及保存，如有任何理想或不理想的事情出现由文沛荣负责”，文沛荣在负责人落款处签名。
2014年3月27日，润顺公司向本院提起诉讼[案号（2014）深宝法民三初字第470号]，以松岗同乡会、文沛荣隐瞒真实情况、并非涉案地块的权利人为由，请求撤销《共同改造开发合同》，并要求松岗同乡会、文沛荣返还保证金4,000万元并支付利息。
2014年7月8日，润顺公司与松岗同乡会协商签订�份《补充协议》，约定松岗同乡会于协议签订后10日内退还润顺公司保证金2,350万元，其余保证金1,650万元归松岗同乡会所有；润顺公司在收取2350万元退款5日内就（2014）深宝法民三初字第470号案件申请撤诉；如松岗同乡会未按约定返还保证金，松岗同乡会及担保人文应勋、文沛荣连带退还润顺公司建设保证金4,000万元；如润顺公司未按约定撤诉，则4,000万元保证金归松岗同乡会所有；协议签订后，润顺公司应于6个月内开工，8个月内完成地基工程，10个月内完成地下层建筑工作，11个月内完成地上一层，14个月内完成地上三层建筑工程；润顺公司在约定期限内完成工程进度，在完成地上三层建筑时，松岗同乡会将所留1,650万元作为工程建设奖金支付润顺公司，未予支付的，润顺公司可在松岗同乡会分配工程中扣除，如润顺公司未能按约定时间完成工程进度，松岗同乡会�再奖励1,650万元，原《共同改造开发合同》终止，所有已完成建筑归松岗同乡会所有，润顺公司无条件退场；双方重申润顺公司了解松岗同乡会土地房产权属状况，松岗同乡会协助润顺公司办理一切手续和文件，润顺公司不得以任何与土地、房产有关的事由向松岗同乡会问责；润顺公司保证松岗同乡会对合作建成房产中分得不少于20,000平方米面积；协议签订履行后，润顺公司缴纳的4,000万元保证金视为已妥善协商处理，润顺公司不得再以《共同改造合同》或《补充协议》为依据主张合同无效、撤销、不履行合同等提起诉讼要求松岗同乡会、担保给付，否则润顺公司应以松岗同乡会返还的保证金数额为标准向松岗同乡会支付违约金；协议未提及事宜以原合同为准。润顺公司、松岗同乡会分别在落款处加盖印章，文应勋、文沛荣在担保人落款处签名。
2014年7月9日，松岗同乡会向润顺公司返还保证金1,350万元；2015年7月10日，松岗同乡会返还保证金500万元；2014年7月14日，松岗同乡会返还保证金500万元。
2014年7月16日，润顺公司向本院申请撤诉，本院依法作出（2014）深宝法民三初字第470号《民事裁定书》准予撤诉。
2014年12月15日，润顺公司向松岗同乡会发送《开工通知》，告知松岗同乡会将于2014年12月26日上午10时开工建设。
2014年12月26日，本案工程开工启动，深圳市宝安区规划土地监察大队即作出《协助调查通知书》，因本案项目施工涉嫌未取得建设工程规划许可证，要求松岗同乡会于2014年12月26日14时到监察大队协助调查，并提供建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等材料。
2015年1月24日、2015年2月6日、2015年2月10日润顺公司、松岗同乡会曾相互发函就合作建房事宜进行交涉。2015年4月3日，松岗同乡会向润顺公司发送《律师函》，主张因润顺公司未能履行《共同改造开发合同》、《补充协议》构成违约，松岗同乡会决定终止《补充协议》。
另查明，松岗同乡会并非涉案地块或原有地上建筑物的登记权利人，松岗同乡会在与润顺公司协商过程中曾提供8份《房屋所有权证》，房屋所有权证显示所有权性质为全民，地址为宝安县松岗镇下山门村。本院在案件审理过程中曾向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局发函调查A416-0034号宗地及8份《房屋所有权证》对应房屋权属情况，该部门复函核实A416-0034号宗地位于松岗街道燕罗路西侧，用地面积7123.4平方米，土地用途为普通仓库用地，单位名称为宝安区百货公司松岗分公司，未查询到相关土地出让情况，该宗地无土地使用权及房地产初始登记记录；第1449764号、�1449765号《房屋所有权证》记载权利人为深圳市百货公司，无有效抵押、查封记录；第1449113号《房屋所有权证》记载权利人为宝安县百货公司，无记载有效抵押记录，已被本院依法查封；第1528883号《房屋所有权证》记载权利人为宝安县百货公司，该证已抵押予中国农业银行深圳市宝安县支行，已被本院查封；第1528885号《房屋所有权证》记载权利人为宝安县松岗百货分公司，该证无抵押、查封记录；第1528886号《房屋所有权证》记载权利人为宝安县百货公司，该证无有效抵押记录，已被本院查封；第1528897号《房屋所有权证》记载权利人为宝安县松岗百货分公司，该证无有效抵押、查封记录；第1449762号《房屋所有权证》记载权利人为宝安县百货公司松岗分公司，该证无抵押、查封记录；上述《房屋所有权证》系原宝安县有关主管部门核发，经查档1991年宝安县国土局《�于广东省宝安县百货公司松岗分公司征用土地报告的批复》及《关于宝安县百货公司松岗分公司征用土地报告的批复》，分别为山地九亩、山地五亩，均为兴建仓库用地，因无法确定房屋（土地）具体位置，不能确定上述《房屋所有权证》记载房产是否在A416-0034号宗地上。
涉案工程并未取得建设工程规划许可证等合法报建手续。目前涉案地块为空地状态。
又查，润顺公司的经营范围包括装饰设计、投资兴办实业、国内贸易、建筑工程与水电工程的涉及与施工。松岗同乡会系在香港注册的社团组织。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《共同改造开发合同》、《补充协议》、《民事裁定书》、《开工通知》、《协助调查通知书》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案为合作建房合同纠纷。综合原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点有三个方面，一是《共同改造开发合同》、《补充协议》的效力认定问题，二是1,650万元保证金及利息是否应当返还，三是文沛荣是否应当承担保证责任。
关于争议焦点一，《共同改造开发合同》、《补充协议》效力的认定。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，无权处分人于履行期限届满前未取得处分权，权利人又不予追认的，合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》也明确规定，合作开发房地产的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。结合本案，根据双方的约定，松岗同乡会负责提供土地，润顺公司负责出资，双方合作开发房地产。而实际上，松岗同乡会并非涉案地块的登记权利人，不享有土地处分权，现有证据也未能有效显示松岗同乡会进�土地开发已经取得实际权利人的认可，现有证据亦未能表明涉案地块性质符合土地开发的法律规定；另外，松岗同乡会、润顺公司均非房地产开发企业，并无相应的房地产开发资质，双方签订的《共同改造开发合同》违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效。至于《补充协议》，润顺公司主张该协议无效，松岗同乡会则认为该协议系双方发生争议后对保证金处理达成的和解协议，即便部分条款无效，也不影响有关保证金条款的效力。本院认为，当合同无效的原因存在于合同内容的全部时，合同应认定为全部无效。本案中，松岗同乡会与润顺公司签订《补充协议》的初衷是为了解决诉讼纠纷，以继续推进合作建房事宜，双方虽然对保证金的处理进行了约定，但该约定也是为了推动实现合作建房的合同目的所作的约定；《补充协议》同时也明确约定未提及的事宜以�合同为准，在本质上，《补充协议》是在《共同改造开发合同》的基础上对原合同有关事项作出的变更和补充约定，并未改变《补充协议》整体的合作建房性质；有关保证金条款的约定系双方《补充协议》、《共同改造开发合同》的一部分，不能与合同整体作割裂判断，有关保证金条款也有别于合同中独立存在的解决争议方法的条款，其条款约定的效力与合同整体性质密切相关。鉴于双方合作建房合同关系不符合法律规定，本院认定《补充协议》亦违反了法律的强制性规定，亦应认定为无效，且协议无效及于协议全部内容。故对于松岗同乡会提出的保证金约定部分有效的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二，1,650万元保证金及利息是否应当返还润顺公司的认定。
《中华人民共和国合同法》明确规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，《共同改造开发合同》、《补充协议》无效，润顺公司支付松岗同乡会的保证金4,000万元，松岗同乡会应当予以返还，鉴于松岗同乡会已经返还润顺公司2,350万元，余额1,650万元仍应予以退还。至于合同无效所致损失的承担，考虑到润顺公司、松岗同乡会在订立合同过程中均了解涉案地块的权属状况，且双方均无房地产开发资质，本院认定润顺公司与松岗同乡会对于合同无效均有过错；另外，基于当事人不得因非法行为获得利益的法律原则，本案合同约定双方自愿各自承担损失，且对保证金约定为免息退还，当事人不能因合同无效获得比在合同有效情形下更多的利益，因此，本院认定�顺公司、松岗同乡会因合同无效所致损失应由双方各自负担。润顺公司主张的1,650万元的利息，属于润顺公司的损失，应由润顺公司自行负担；至于松岗同乡会建筑物拆除损失，亦应由其自行承担。对于润顺公司的利息请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，文沛荣是否应当承担保证责任的认定。
润顺公司要求文沛荣承担连带责任，一是认为《补充协议》约定了文沛荣的保证义务，二是文沛荣在有关松岗同乡会的书面声明中作为负责人签名且4,000万元保证金由文沛荣负责支取、保管并负担责任。首先，对于保证责任条款的约定。本院认为，按照《中华人民共和国担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。《补充协议》被认定无效，有关保证责任条款的约定亦应认定无效。《补充协议》无效的责任在于润顺公司与松岗同乡会，现有证据无法表明文沛荣对于合同无效存在过错，文沛荣不承担民事责任。其次，对于文沛荣支取、保管保证金的责任。本院认为，当事人承担连带责任，应有法律规定或当事人明确约定。文沛荣虽然负责实际支取、保管4,000万元保证金，但有关书面声明材料并未明确约定文沛荣对于4,000万元保证金的返还义务负担连带责任。故润顺公司要求文沛荣负担连带返还1,650万元保证金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告香港宝安松岗同乡会于本判决发生�律效力之日起三十日内返还原告深圳市润顺实业有限公司保证金人民币1,650万元；
二、驳回原告深圳市润顺实业有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费125,240元，由原告润顺公司负担5,376元，被告松岗同乡会负担119,864元；管辖权异议受理费100元，由被告松岗同乡会负担。
如不服本判决，原告润顺公司可在判决书送达之日起十五日内，被告松岗同乡会可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 朱 纯 禄
人民陪审员 陈 远 霞
二�一六年四月二十二日
书 记 员 江 伟 娣
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对�因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》
第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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