浙江省温州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）浙03行终113号
上诉人（原审原告）伯爵山庄业主委员会，住所地温州市鹿城区锦绣路67号伯爵山庄。
负责人章海蓉，伯爵山庄业主委员会主任。
委托代理人黄伟源、杨海强，浙江六和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）温州市国土资源局，住所地温州市鹿城区学院西路5号。
法定代表人陈景宝，局长。
委托代理人洪陈鸯，浙江联英律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）温州宏德建设开发有限公司，住所地温州市鹿城区锦绣路伯爵山庄综合大楼。
法定代表人冯美珍，董事长。
委托代理人胡钢，浙江平宇律师事务所律师。
上诉人伯爵山庄业主委员会因诉温州市国土资源局房屋行政登记一案，不服温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302行初124号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2017年2月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原温州市房产管理局于1996年12月13日向温州宏德建设开发有限公司核发温字第142720号《房屋所有权证》，将坐落黎明乡大球山以东的综合楼登记为温州宏德建设开发有限公司所有，建筑结构框架、层数四层、建筑面积2505.46平方米。
原审裁定认定：涉案综合楼由第三人温州宏德建设开发有限公司建设。第三人与原温州市土地管理局签订（1992）温土合字15号《温州市国有土地使用权出让合同书》，并于1993年3月8日取得温国用（93）字第3075号《国有土地使用证》。后第三人于1996年11月11日取得（96）浙规证03000055号《建设工程规划许可证》，证载建设项目为综合楼；1996年12月17日取得（96）浙规证03000062号《建设工程规划许可证》，证载建设项目为伯爵山庄；1997年1月30日取得（97）浙规证03000007号《建设工程规划许可证》，证载建设项目为幼托、车库、管理房等配套用房。1996年11月11日，第三人向原温州市房产管理局申请办理涉案综合楼所有权登记，并提交了温国用（93）字第3075号《国有土地使用证》、（96）浙规证03000055号《建设工程规划许可证》以及有关第三人设立的文件、中外合资经营企业批准证书、温州市城乡建设委员会温市建委综字（1993）070号《关于大球山伯爵山庄一期工程扩初设计的批复》、温州市规划局温市规（92）172号《关于〈温州市伯爵山庄详细规划〉的批复》、房屋产权复丈面积核对表等材料，原温州市房产管理局经审核于同年12月13日核发温字第142720号《房屋所有权证》，证载房屋坐落黎明乡大球山以东综合楼，所有权人为第三人温州宏德建设开发有限公司，建筑结构框架、层数四层、建筑面积2505.46平方米。2004年5月12日，温州市人民政府办公室出具（2004）51号《专题会议纪要》。据该纪要记载，2004年3月26日，温州市人民政府召开专题会议，就伯爵山庄宏嘉大厦建设有关问题进行协调，规划、国土、建设、房管等部门及鹿城区人民政府、绣山街道办事处、第三人等均派员参加会议，伯爵山庄一期业主委员会代表金鞍钢、张祖武、吕丹、徐荣兴、周虎等参加会议。该纪要还载明：“……四、关于伯爵山庄建设历史遗留问题。会议明确：（一）已颁发给房开公司的伯爵山庄综合楼产权证，先由市政府协调收回，其权属待有关小区公配设施权属有明确规定后再定。综合楼一、二层在宏嘉大厦恢复施工时即归伯爵山庄一期业主使用；第三层由房开公司向业主租赁使用，以工程施工740天为期限，租金按市场价优惠50%收取，具体价格由房开公司与伯爵山庄业主委员会协商确定……”。此后，伯爵山庄业委会于2004年7月3日向第三人出具书面回复函一份，载明：“宏德公司：你公司《邀请书》已收悉，其会晤主题为落实市政府（04）51号《专题会议纪要》事宜。但我们认为，“专题会议”系协调会议，本委员会对《专题会议纪要》各项条款不曾作过任何承诺，因此谈不上落实与履行。如果你公司愿意以伯爵山庄业主有关权益为议题，本委同意约定时间，双方对有关事宜进行沟通，以实现双方的合法权益得以维护。”2016年3月7日，伯爵山庄召开临时业主大会，投票通过“授权业主委员会聘请律师通过诉讼方式收回伯爵山庄综合楼事宜”。同年5月原告向温州市住房和城乡建设委员会申请政府信息公开，该委于同年6月8日向原告作出2016年第4号《政府信息公开决定书》，并提供温字第142720号《房屋所有权证》复件。后原告提起本案诉讼。另，根据温市编[2015]83号《关于调整市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制的批复》，原温州市房管局于2015年8月11日被撤销，其职责划入温州市住房和城乡建设委员会。再根据温市编[2015]140号《关于整合不动产登记职责的通知》，由市国土资源局具体承担土地登记、房屋登记等不动产登记工作。据此，原属温州市住房和城乡建设委员会行政职能的房屋登记经整合为不动产登记，由温州市国土局承担，故本案被告变更为温州市国土局。
原审裁定认为：一、关于原告是否具有提起本案诉讼主体资格，被告及第三人认为业主委员会作为业主大会的执行机构，没有独立的法律地位，且不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；另外，被诉登记行为与原告并无利害关系，故伯爵山庄业主委员会不具有原告诉讼主体资格。原审法院认为，《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”据此，业主委员会系业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主履行相关职责，所产生的法律后果由全体业主承担。原告伯爵业委会系依法成立并登记备案，可以根据业主大会的授权履行相关职责。再据该条例第十一条第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。本案中，伯爵山庄小区通过召开业主大会投票的方式，决定“授权业主委员会聘请律师通过诉讼方式收回伯爵山庄综合楼事宜”。结合原告诉讼意见，实际上业主大会是基于认为涉案综合楼为全体业主共有而作出上述授权。鉴于上述授权并未明确指何种诉讼方式，且本案诉争确系关于涉案综合楼，故提起本案诉讼是原告伯爵业委会执行上述业主大会决议的方式，因此原告有资格代表全体业主提起本案诉讼。但是，如前所述，原告系代表全体业主提起诉讼，所产生的法律后果亦应由全体业主共同承担，有关对于涉案综合楼登记情况是否知情，是否就涉案综合楼争议进行过协商等事项，不应受历届业主委员会成员变动影响，亦不以个别业主个人认知为准。关于被诉房屋登记行为与原告有无利害关系，原审法院认为，行政诉讼中所称法律上的利害关系，系指行政相对方所主张的权益与被诉行政行为之间是否有法律上的关联，或者是有无法律上的因果关系。根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案综合楼因被诉登记行为发生物权设立效力，即经登记后物权归第三人享有。但是，结合各方陈述及相关证据，可以证实各方有关涉案综合楼权属争议由来已久。虽然至今有关该权属争议未经法律途径确认，但原告系代表全体业主并基于认为涉案综合楼系业主共有而提起诉讼，因此被诉登记行为与伯爵山庄业主所主张的权益之间具有法律上的关联，也即与作为业主大会执行机构的业主委员会之间，具有法律上的利害关系。二、关于原告提起本案诉讼是否已超过法定起诉期限，原告认为其系2016年向温州市住建委申请信息公开方才知晓涉案综合楼登记情况，被告及第三人则认为伯爵山庄业主与第三人之间关于涉案综合楼之间的争议由来已久，且2004年在市政府组织下就涉案综合楼争议进行协调，包括对第三人已取得的产权登记如何处理，因此原告早已知道涉案综合楼登记情况，其起诉已超过法定期限。原审法院认为，行政诉讼起诉期限制度的设立，旨在督促当事人及时行使诉讼权利，以维护行政行为的确定力及行政管理秩序的稳定性。当事人如明知行政行为已作出，即可以选择是否启动改变或撤销该行政行为的程序，如怠于行使诉讼权利的，则在一定期限后不得再向法院提起行政诉讼。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被诉房屋登记行为发生于1996年，但因未告知诉权或起诉期限，故起诉期限应自利害关系人知道或应当知道该行为内容之日起计算2年。本案证据可以证实，有关涉案综合楼权属争议由来已久，原告在诉讼中亦称部分材料系业主为维权所需经查询房管局档案取得。2004年3月26日温州市政府组织召开的专题会议中，伯爵山庄业委会代表已参会，该会议专题讨论了伯爵山庄的有关争议，其中包括第三人已取得的涉案综合楼产权登记如何处理，以及后续双方如何使用等，而伯爵山庄业委会同年7月3日的回复函则明确拒绝落实会议内容，故争议再次搁置。据此，可以认定伯爵山庄业委会至迟于上述会议中已明确知道涉案综合楼登记在第三人名下。原告或伯爵山庄业主在上述会议后完全可以就被诉房屋登记行为提起行政诉讼，即使此时还需等待各方履行协调内容，但原告后已明确予以拒绝，故对其依法行使诉讼权利并无影响。现原告于2016年提起本案行政诉讼，明显超过法定的2年起诉期限，且无阻却其提起诉讼的正当理由，故其起诉应予以驳回。至于被诉房屋登记行为是否合法，因原告起诉应予驳回，故不予审查。而有关综合楼所有权归属、物业管理用房是否配足等争议，非本案行政诉讼审查范围，亦不予审查。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，裁定：驳回原告伯爵山庄业主委员会的起诉。
上诉人伯爵山庄业主委员会诉称：原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，具体理由如下：一、原判根据（2004）51号《专题会议纪要》记载的内容认定上诉人参加了该次会议与事实不符。首先，本案中并无证据表明上诉人曾委派代表参加了上述专题会议，据此认为上诉人已经于2004年就已经知悉伯爵山庄综合楼已经登记在原审第三人名下理由不足。其次，业主委员会行使其他职权需要取得业主大会的授权。本案中，并没有任何证据表明上诉人在取得业主大会授权的情况下参加了专题会议，故该次参会行为因未得到业主大会的授权而无效，其法律后果不得及于全体业主。第三，无证据表明该会议纪要已送达给当事人。第四，上诉人一审中已提交上诉人印章的对比样本质疑第三人提交的《回复函》上印章的真实性，但原审法院未进行司法鉴定。二、被诉行政行为的对象为伯爵山庄综合楼的权属，系物权。相对于宪法，行政诉讼法为下位法，相对于物权法，行政诉讼法为旧法，根据上位法优于下位法，新法优于旧法的原则，行政诉讼法对物权登记的诉讼时效只规定2年，显然违法，不应予以适用。综上，上诉人于2016年向温州市住建委申请信息公开时才确切知道案涉房屋登记于原审第三人名下，原审法院认定上诉人早在2004年就已经知悉被诉行政行为，系认定事实不清，证据不足，进而导致其适用法律错误。请求撤销原审裁定，发回重审。
被上诉人温州市国土资源局辩称：一、原审裁定认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。1.根据证据规则，国家机关以及其他职能部门制作的公文书证证明力较大，在无相反证据的情况下，该会议纪要的真实性、合法性、有效性应予以认可。根据日常生活经验以及《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条规定，业主委员会知晓会议内容时，可推定业主委员会将会议情况转达广大业主知晓。原审裁定根据《专题会议纪要》记载的内容认定上诉人于2004年就已经知悉被诉登记行为正确。2.原审第三人提交的证据回复函，是由当时的伯爵山庄业主委员会出具的，相应的法律后果也应由当时伯爵山庄业主委员会承担，现任的业主委员会对前任业主委员会的权利义务是继受关系，当时的伯爵山庄业主委员会作出的回复函效力及于全体业主。二、本案上诉人应先处理与原审第三人的确权纠纷，才能提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。上诉人若要撤销本案房屋登记行为，应当先与原审第三人解决涉案房屋的权属纠纷。三、被诉房屋登记行为事实清楚，程序合法，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原审裁定。
被上诉人温州宏德建设开发有限公司辩称：一、原审裁定认定事实清楚，证据充分。（2004）51号《专题会议纪要》清楚记载伯爵山庄一期业主委员会代表金鞍钢、章祖武等人参加了会议。在该会议上，伯爵山庄业主委员会已明确知晓案涉综合楼产权已登记在原审第三人名下。会后，原审第三人发送《邀请书》给伯爵山庄业主委员会，其收到后明确回复表示不同意会议纪要内容并拒绝落实，据此也可以证明伯爵山庄业主委员会知道被诉登记行为内容。上述会议纪要已经明确记载发“伯爵山庄一期业主委员会”，说明该会议纪要已经送达伯爵山庄业主委员会，说明伯爵山庄业主委员会知晓金鞍钢等代表业主委员参加会议并对其行为予以认可。二、原审裁定适用法律正确。本案系行政诉讼，并非物权法所调整的范围。上诉人的起诉超过法定起诉期限，原审裁定驳回起诉，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原审裁定。
经审理，本院认为，（2004）51号《专题会议纪要》客观真实，其内容明确记载伯爵山庄业主委员会代表金鞍钢、章祖武等人参加了此次会议，可以据此认定伯爵山庄业主委员会派员参加该会议，并在当时已经知道案涉综合楼产权已登记在原审第三人名下。原审第三人提交的证据回复函来源于伯爵山庄业主委员会派员，伯爵山庄业主委员会若认为该回复函上的印章不真实，可以依法申请司法鉴定。原审法院在上诉人没有提交申请或其他相反证据足以推翻上述证据所待证的事实的情况下，采信上述证据并无不当。原审裁定认定的事实有相应证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”根据本案事实，上诉人伯爵山庄业主委员会于2004年间已经派员参加温州市政府组织召开的专题会议并知道案涉综合楼产权已登记在原审第三人名下，且在会后以业主委员会的名义与原审第三人等相关单位就案涉综合楼产权问题进行交涉，足以认定上诉人伯爵山庄业主委员会于2004年间就已经知道或应当知道被诉行政行为的内容。业主委员会的行为是否经过业主大会的授权，关乎该行为是否经过法定的决策程序而发生法律效力的问题，与业主委员会是否知道某一行政行为这一事实问题无关。上诉人伯爵山庄业主委员会以其2004年参加专题会议行为未经业主大会的授权而无效来否定其当时已经知道或应当知道被诉行政行为之事实，理由不能成立。上诉人伯爵山庄业主委员会于2016年提起本案诉讼，已经超过2年起诉期限，其起诉依法应予以驳回。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人伯爵山庄业主委员会认为行政诉讼法规定的起诉期限违反宪法以及与物权法冲突，混淆了诉讼时效与起诉期限，系对起诉期限的错误理解，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原审裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 许旭东
审 判 员 曾晓军
代理审判员 郑 宇
二〇一七年四月七日
书 记 员 李 凯