上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第2039号
原告上海三品香大酒店有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人邓祝松，执行董事。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
被告上海九亭资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人陈爱忠，总经理。
委托代理人何煦，上海龙元律师事务所律师。
委托代理人杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
原告上海三品香大酒店有限公司与被告上海九亭资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月16日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为普通程序于2015年10月21日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人顾叶青及被告的委托代理人杨生泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海三品香大酒店有限公司诉称：2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将坐落于九亭镇中心路XXX号内1号楼部分房屋出租给原告使用，租赁期限为自2013年1月1日起至2028年12月31日止，租金起算日期为2013年5月1日。租赁期限内前三年的租金标准为1.5元／平方米／天，租金每三个月支付一次。原告按约支付了首期三个月租金310，383元及保证金50，000元。被告按约于2013年1月29日将租赁房屋的大楼钥匙交付给原告。
2013年3月12日，原告与案外人上海峰臻贸易有限公司（以下简称“峰臻公司”）签订了《关于设立营运三品香商务酒店的商业合作协议》，双方约定原告提供坐落于本区九亭镇中心路XXX号1号楼5层独幢房屋及门卫室（毛坯），峰臻公司则出资负责设计、装修、软硬件、营运等一切费用，以此合作开发设立和营运三品香商务酒店；峰臻公司向原告支付合作定金1，000，000元，若原告违约则需双倍返还定金，并另行支付峰臻公司违约金1，000，000元。签约后，峰臻公司向原告支付了定金1，000，000元，原告亦向其提供了租赁房屋进行设计、装修等工作。
2013年4月25日，案外人上海市松江区九亭镇广播电视站（以下简称“九亭广播站”）致函给原告，告知原告上述租赁房屋系被告无权出租，其要求收回。嗣后，九亭广播站起诉本案原、被告，要求确认原、被告之间的合同无效，并要求原、被告返还房屋，案号为（2013）松民三（民）初字第1132号。该案于2013年9月2日一审判决原告返还上述房屋，经中院二审维持原判。
原告为避免损失的扩大，经与峰臻公司多次协调后，峰臻公司向原告返还了上述租赁房屋，原告也将房屋钥匙返还给了被告。
2014年9月，峰臻公司起诉本案原告，要求解除合作协议并双倍返还定金共计2，000，000元，及支付赔偿金1，000，000元。该案案号为（2014）松民三（民）初字第2406号，该案于2014年12月20日一审判决解除双方合作协议，原告双倍返还峰臻公司定金共计2，000，000元。一审判决生效后，原告履行了判决确定的给付义务。
现原告诉至本院请求判令：1、被告返还已付租金310，383元、保证金50，000元；2、被告支付第一项诉请360，383元的利息的损失，自2013年1月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、被告赔偿原告损失2，293，117元（双倍返还峰臻公司定金共2，000，000元、另案诉讼费10，267元、工作人员工资损失252，850元、另案律师费30，000元）；4、被告支付第三项诉请中2，000，000元的利息损失（自2015年1月21日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告上海九亭资产经营管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告占有使用租赁房屋将近一年时间，原告的已付租金及保证金充抵租金尚不够，不同意返还款项并支付利息；其次，原告主张的损失均不是直接损失。双倍返还给峰臻公司的定金2，000，000元中有1，000，000元是峰臻公司支付给原告的，不能算作损失。定金1，000，000元不符合合同法关于定金不可超过合同标的20%之规定。再次，原告自2013年2月1日开始占有租赁房屋，2013年4月9日，被告即提出要求返还房屋事宜。故即便存在原告工作人员工资损失，也仅能主张2个月的工资损失。且原告应当提供为员工缴纳社保记录来证明其实际损失。最后，另案中的律师费和诉讼费，不属于本案中的赔偿范围。且原告完全可以避免通过诉讼的方式解决争议，律师费和诉讼费属于原告自行扩大的损失。
原告为证明其主张提供证据及被告发表质证意见如下：
1、原、被告于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》，证明被告向原告出租房屋的事实，以及合同的相应约定。被告对该份证据的真实性无异议，但认为该合同明确约定原告承租房屋只能用于办公和经营，不得移作他用。原告不得擅自装修房屋，不得改变房屋结构。原告与案外人峰臻公司约定装修房屋并未经得被告同意；
2、2013年1月25日收据、2013年1月28日发票，证明原告依约向被告支付了保证金50，000元及首期三个月租金310，383元。被告对该份证据的真实性无异议，但认为该保证金应当充抵房屋占有使用费，虽然被告不提出反诉主张房屋占有使用费的，但以抗辩方式提出抵扣；
3、2013年1月29日《房屋交接书》，证明被告于2013年1月29日将租赁房屋交付给原告使用。被告对该份证据真实性无异议，但认为被告于2013年1月29日将房屋交付给原告，原告自2012年12月开始主张工作人员工资没有依据；
4、2013年3月12日《关于设立运营三品香商务酒店的商业合作协议》，证明原告就租赁房屋与案外人峰臻公司联营合作的事实，以及关于定金等合同约定。被告对该份证据的真实性无异议，因为已被生效判决查明认定。但原告将房屋用于加盟经营酒店改变了合同约定的用途。且该协议约定定金1，000，000元，其中30万元为现金，70万元为转账，但未约定总标的额，有违担保法关于定金不得超过合同标的额20%的规定。该份合作协议不能证明被告的实际定金损失；
5、2013年4月25日案外人九亭广播站发出的通知，证明案外人九亭广播站认为被告无权将房屋出租给原告，要求原告返还房屋。被告对该份证据的真实性无异议，原、被告之间的租赁合同当时属于效力待定；
6、（2013）松民三（民）初字第1132号民事判决书、（2013）沪一中民二（民）终字第2887号民事判决书，证明经生效判决认定被告系无权出租，要求原、被告告将房屋返还给案外人九亭广播站。被告对该份证据的真实性无异议，原告系2014年2月份将房屋返还给案外人，原告实际占有使用房屋超过1年时间，故原告请求返还租金和保证金并无依据；
7、（2014）松民二（商）初字第2406号民事判决书、2015年1月21日划款凭证，证明经生效判决认定原告违约，双倍返还定金共2，000，000元的事实，原告已实际履行生效判决确定的义务。被告对该份证据的真实性无异议，但是认为该判决不能作为本案的定案依据，原告在该案中自认了收到定金的事实，法院是基于原告的自认作出判决的，并非法院查明的事实；
8、律师费发票，证明原告为（2013）松民三（民）初字第1132号案件聘请律师花费3万元律师费。被告对该份证据的真实性无异议，但是该损失是原告自行扩大产生的，原告本可以避免诉讼解决争议的；
9、劳动合同、2012年12月至2013年5月工资单、银行卡明细，证明原告为在租赁房屋内合作经营酒店将三名员工调入该项目任职，员工工资为252，850元，银行卡明细中可以部分反映员工杜隽领取工资的事实。被告对该份证据的真实性表示无法确认，原告应当提供缴纳社保记录才能证明其员工身份。原告于2013年1月29日方接收房屋，于2013年4月25日接到要求搬离房屋的通知，故原告主张6个月的员工工资没有依据。原告提供的银行明细不足以证明款项为工资，因为工资不可能时而转账时而现金支付，原告与案外人之间偶尔的经济往来不能视为劳动合同关系的成立；
10、2015年7月15日银行付款凭证，证明原告已实际向本院缴纳（2013）松民三（民）初字第1132号案件中确定由其负担的诉讼费用10，267元。
被告并未提供证据。
对于原告提供的证据，经被告质证与本院审查，对于证据1、2、3、4、5、6、7、8、10符合证据真实性、关联性及合法性要求，可作为本案定案依据。对于原告提供的证据9，因系原告与案外人签订，对其真实性被告不予认可，而原告未能在本案举证期限内提供证据予以佐证，该证据不能作为本案的定案依据。
经审理查明：2012年12月28日，原告作为乙方（使用人）、被告作为甲方（所有人）签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定：甲方将位于九亭镇中心路XXX号1号楼共计2，327平方米房屋（以下简称“讼争房屋”）提供给乙方有偿使用，由于1号楼主楼底层由东向西第三间面北开门（面积为59.36平方米）已经出租给上海东方有线网络有线有限公司（应为笔误），乙方实际使用面积为2，267.64平方米，1号楼2号楼内共用门卫用房30.25平方米由甲方免费提供给乙方使用，所配备的保安、门卫人员的费用由乙方自行负责。甲方对该房屋具有所有权，甲方同意乙方将该房屋作为办公、经营所用，不得移作他用；合同第二条约定：使用期15年，自2013年1月1日起至2028年12月31日止，租金起算日为2013年5月1日；合同第三条约定：1、租赁费前三年1.5元／㎡／天，后三年1.8元／㎡／天，再后三年2元／㎡／天，以后每三年租金上涨0.2元／㎡／天……2、保证金50，000元，保证金不计利息；第四条约定：使用期间，如乙方需转租，提出申请，须经甲方同意。如乙方在未征得甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面通知中止该合同，责任乙方自负，并有权将房屋收回另租他人；第六条约定：（一）甲方责任1、甲方须于2013年2月1日将该房屋交付乙方使用……（二）乙方责任……6、乙方不得擅自装修该房屋；如需装修，需经甲方同意，并一律不得改变该房屋的结构部分。……合同另对其他相关事项作了相应约定。
2013年1月5日，原告向被告支付保证金50，000元。
2013年1月28日，被告向原告开具金额为310，383元（2013年5月1日至2013年7月31日期间）的租金发票。
2013年1月29日，原、被告签订房屋交接书一份，房屋概况中载明“产权属上海九亭资产经营管理有限公司”，双方确认2013年1月29日，被告将大楼的所有钥匙给予原告，并把大楼的门卫室交予原告使用。
2013年4月25日，案外人九亭广播站向原、被告发出通知，载明：其发现讼争房屋未经其授权或出租的前提下有人对外招租，经核实，原、被告在未征得其同意，私自签订涉及讼争房屋的《房屋租赁合同》。现通知原、被告，双方之间的《房屋租赁合同》系无效合同，迅速停止对外招租、办理装修或签订涉及讼争房屋装修或使用的各类合同等。
2013年5月15日，案外人九亭广播站以本案原、被告作为共同被告诉至本院，该案案号为（2013）松民三（民）初字第1132号。该案中，案外人九亭广播站请求判令原、被告返还讼争房屋。本院于二Ο一三年九月二日作出（2013）松民三（民）初字第1132号判决，支持了案外人九亭广播站的诉讼请求。一审判决后，上海三品香大酒店上诉于上海市第一中级人民法院，该院于二Ο一三年十二月五日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2887号民事判决，驳回上诉，维持原判。生效判决认定案外人九亭广播站系讼争房屋的合法所有权人，原告系从被告处取得对讼争房屋的实际占有，虽然原、被告之间签订了房屋租赁合同，但原告的占有行为并未得到房屋所有权人九亭广播站的许可，且原告又未能提供证据证明九亭广播站曾授权被告管理、出租讼争房屋，原告的占有属于无权占有，应当返还房屋。至于原告该案中所主张的与被告之间房屋租赁合同无法履行所产生的损失问题，不属于该案的处理范围，可另行主张。
该案终审判决生效后，案外人九亭广播站向本院申请强制执行，2014年4月4日，案外人九亭广播站向本院执行法官表示其已收回讼争房屋，执行终结。
原告为（2013）松民三（民）初字第1132号案件聘请律师花费30，000元。
另查明：2014年9月1日，案外人峰臻公司向本院起诉本案原告，该案案号为（2014）松民二（商）初字第2406号。该案中，案外人峰臻公司请求判令：1、解除案外人峰臻公司与原告之间的《关于设立营运三品香商务酒店的商业合作协议》；2、原告双倍返还案外人定金合计2，000，000元；3、原告支付案外人峰臻公司赔偿金1，000，000元。本院于二Ο一四年十二月二十日作出（2014）松民二（商）初字第2406号民事判决。嗣后，双方均未提出上诉，一审判决生效。生效判决查明并认定：2013年3月12日，原告与案外人峰臻公司签订《关于设立营运三品香商务酒店的商业合作协议》。嗣后，峰臻公司按约向原告支付定金1，000，000元。因原告已将讼争房屋返还给九亭广播站，且期间得到了峰臻公司的配合，因此峰臻公司与原告之间的联营合同事实上已经无法履行，故对于峰臻公司要求解除合作协议的诉讼请求，予以准许。导致合同不能履行的过错在于原告，原告也未提出异议。峰臻公司提出同时适用违约金条款和定金条款，应当提供证据证明合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，但峰臻公司提供的证据难以证明损失的实际发生，故无权同时适用违约金条款和定金条款，据此，该案判决：一、确认峰臻公司与上海三品香大酒店有限公司于2013年3月12日签订的《关于设立营运三品香商务酒店的商业合作协议》解除；二、上海三品香大酒店有限公司双倍返还定金2，000，000元；三、驳回峰臻公司的其他诉讼请求。案件受理费30，800元，减半收取15，400元，由峰臻公司负担5，133元，由上海三品香大酒店有限公司负担10，267元。
2015年1月21日，原告向案外人峰臻公司付款2，000，000元。
2015年7月15日，原告向案外人峰臻公司支付诉讼费10，267元。
审理过程中，原告明确其系基于房屋租赁合同有效提出相关诉讼请求。被告认为房屋租赁合同应属无效，即便合同有效，也已实际终止履行。
本院认为：当事人一方对没有所有权或者处分权的标的物签订的买卖合同属于有效，举重以明轻，一方就没有所有权或者处分权的标的物签订的租赁合同亦属有效。本案中，被告将其没有所有权及处分权的讼争房屋出租给原告，并未违反其他强制性法律、行政法规之规定，双方之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。因讼争房屋所有权人九亭广播站主张权利，并经生效判决认定被告系无权出租他人之物，且原告已经房屋实际返还给案外人九亭广播站，故原、被告之间的房屋租赁合同已无法实际履行，应予以解除。因原告未在本案中提出要求确认合同解除的诉讼请求，故本院在主文中不予表述。
对于原告主张的返还租金、保证金及相应利息损失的诉讼请求。本院认为，原告支付的是2013年5月1日至2013年7月31日期间的租金，但案外人九亭广播站于2013年4月25日即发出通知要求原告返还讼争房屋，虽然此后经过一审、二审诉讼及执行阶段，原告实际于2014年4月4日才返还讼争房屋，但原告在案外人九亭广播站发出通知并进入诉讼程序之后，已无法按照合同约定的用途正常使用讼争房屋，被告主张原告仍然参照合同约定支付相应租金或者房屋占有使用费，于法无据。故对于被告辩称的该租金及保证金冲抵使用费的意见，本院不予采信。即便产生相应的房屋占有使用费，亦是由案外人九亭广播站作为讼争房屋所有权人来主张，而非被告。被告在返还租金及保证金时应当将孳息一并返还，原告主张自2013年1月28日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，于法不悖，本院予以支持。
本案中，被告违反合同约定，未能提供适格租赁标的物，属于违约，应赔偿原告相应损失。原告主张的损失分为四部分，分别为（2013）松民三（民）初字第1132号案件中聘请律师的费用30，000元、工作人员工资损失252，850元、双倍返还案外人的定金2，000，000元、（2014）松民二（商）初字第2406号案件中的诉讼费10，267元。
对于原告（2013）松民三（民）初字第1132号案件中聘请律师的费用30，000元，原、被告之间并未就律师费的赔偿问题作出明确约定，而该费用并非必然需要发生，故原告要求被告赔偿该项损失，依据不足，本院不予支持。
对于原告主张的工作人员工资损失，因原告并未提供充分证据证明该项损失的实际发生以及具体金额，本院难以支持。
对于原告双倍返还给案外人峰臻公司的定金2，000，000元及在该案中支付的诉讼费10，267元，原告已实际履行生效裁判文书确定的给付义务，故原告已完成相应举证责任。其中1，000，000元系原告已经收取的定金，不可作为损失计算，另外赔偿的1，000，000元可作为原告损失。但违约方对守约方的损失赔偿不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告签订租赁合同时，约定的房屋用途系办公、经营，被告并不能预见原告将来会与案外人峰臻公司签订合作协议，并收取定金1，000，000元及负担诉讼费10，267元的事实。
考虑到被告违约行为确实会给原告造成一定的损失，如果原告未和案外人峰臻公司签订合作协议并收取定金，亦会做其他前期工作以便开展经营，故本院酌情确定被告赔偿原告损失500，000元。
原告就损失部分再行主张利息损失，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百二十八条第一款之规定，判决如下：
一、被告上海九亭资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海三品香大酒店有限公司租金310，383元及保证金50，000元，共计360，383元；
二、被告上海九亭资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海三品香大酒店有限公司利息（以360，383元为本金，自2013年1月28日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、被告上海九亭资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海三品香大酒店有限公司损失500，000元。；
四、驳回原告上海三品香大酒店有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费28，696元，由原告上海三品香大酒店有限公司负担16，293元（已付），由被告上海九亭资产经营管理有限公司负担12，403（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
审 判 员 方美玲
人民陪审员 范幼芳
二〇一五年十二月四日
书 记 员 林梅均
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十八条?因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
……