新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）新01行终89号上诉人（原审原告）：新疆创天房地产开发有限公司。住所地:乌鲁木齐市天山区。法定代表人：奕立新，新疆创天房地产开发有限公司董事长。委托代理人：俞刚，新疆天阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室。住所地：乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：郭继承，乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室主任。委托代理人：康明远，新疆法爱律师事务所律师。委托代理人：邵璐，女，1987年9月26日出生，汉族，乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室科员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人新疆创天房地产开发有限公司（下称创天公司）、上诉人乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室（下称水区征收办）房屋行政征收一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104行初202号行政判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人创天公司委托代理人俞刚、上诉人水区征收办委托代理人康明远、邵璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年12月30日，水区征收办（甲方）与创天公司（乙方）签订了《水塔山济困医院片区棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿（产权调换）协议书》，该协议约定：“第一条：被征收房屋基本情况，创天公司被征收房屋3、商业仓储：位于乌鲁木齐市水磨沟区温泉西路南四巷。四至：东至创天自管房；西至南四巷；南至巷道；北至39小围墙。结构为砖混；建筑面积735㎡。第二条：补偿方式（1）按照《方案》，补偿方式有产权调换和货币补偿两种方式。经甲、乙双方协商，乙方选择按照产权调换和货币补偿相结合的方式进行补偿。（2）按照中华人民共和国第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》先补偿、后搬迁的原则实施。第三条：补偿计算（一）产权调换面积的计算：1、住宅、商业产证调换情况：（1）乙方具有正式产权住宅部分房屋面积为164.61㎡；实际产权调换面积为300㎡，实际产权调换面积大于应安置建筑面积135.39㎡，按照经济适用房价2452元/㎡计算，乙方应向甲方支付差价款331，976.28元（人民币大写：叁拾叁万壹仟玖佰柒拾陆元贰角捌分）。该笔费用在拆迁安置楼建成交付使用后，在乙方收到甲方书面入住通知书之日起七日内向甲方支付。（2）甲方具有临时产权的商业房产面积为735.28㎡，产权调换建筑面积为588㎡，该商业用途房屋甲方负责办理与之有关的房产、土地证，性质为商业房产。（二）安置房屋情况：1、住宅：按照乙方应安置面积，甲方安置乙方住宅共3套，每套建筑面积为100㎡合计300㎡，安置房位于水××济困医院棚户区范围内。商业房产：安置面积为588㎡为负一层（注：甲方就地安置在规划小区内主干道旁地上的建筑内，入口处±0标高与小区内道路标高相同，且可由小区内道路直接进入）。交房期限多层住宅18个月、高层住宅30个月。2、上述产权调换的房屋产权登记手续在乙方办理入住手续后180个工作日内由甲方办理、登记完毕后无任何条件交与乙方、办证所需费用按照相关规定执行”。上述征收与补偿协议签订后，双方对住宅补偿安置房产均不存在争议。创天公司提出，根据双方签订的协议约定，水区征收办提供的商业安置补偿房产面积为588㎡、负一层，在规划小区内主干道旁地上的建筑内，入口处±0标高与小区内道路标高相同，可由小区内道路直接进入的商业房产。但水区征收办提供的关于补偿安置房产没有上、下水、卫生间、独立的电源控制系统、独立的安全出口等与约定严重不相符。经协调无果，诉至法院。另查明，2017年12月7日，原审法院对水区征收办提供的争议房产进行现场调查。经初步调查，水区征收办向创天公司提供的房产位于乌鲁木齐市温泉西××水墨清××楼××层，该负一层并非开阔通透完整空间，是由墙面或通道墙面将负一层空间分隔为若干小间。小间内采用地暖供热，无上下水系统。屋顶安设有管道管线设施、照明灯。房产原窗户已改建为门，水区征收办提供了改建规划审批手续。原审法院认为，公民、法人或其他组织就土地、房屋等征收征用补偿协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第一款规定：“原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告予以赔偿。”由此，经本院释明，庭审中创天公司主张水区征收办继续履行征收补偿协议，另行向其提供符合协议约定的商业房产，在本案中放弃要求水区征收办赔偿损失诉求。故原审法院依据上述法律规定，对水区征收办是否继续履行协议进行审理。本案中，创天公司与水区征收办对双方于2012年12月30日签订的《水塔山济困医院片区棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿（产权调换）协议书》，均不持异议，予以认可。创天公司提出，水区征收办向其提供的乌鲁木齐市温泉西××巷水磨清苑6号楼负一层房产没有上、下水、卫生间、独立的电源控制系统、独立的安全出口等，水区征收办提供的该补偿安置房产不符合商业房产的要件，与双方签订的征收与补偿协议约定严重不符。水区征收办抗辩称，其提供的该安置房产是根据双方签订的协议进行规划设计，负一层可从小区单元门自由进入外，另行修建的门也已经办理好规划审批手续。其已经按照协议约定为创天公司提供安置补偿房产，该安置补偿房产专门为其进行规划设计，创天公司不接受的，已无法另作他用。另外，安置性房产的补偿是根据政府部门制定的安置补偿方案统一作出，现无法再为创天公司另行提供安置补偿房产。对此，原审法院认为，根据现场实地调查情况，水区征收办提供的房产没有上下水系统、独立卫生间，屋顶安设管道管线设施等情况与实际状况基本相符。该房产由窗户改建的门虽水区征收办向原审法院提供了规划手续，但门外并无道路可供正常通行。由于创天公司在本案中诉讼请求为，要求水区征收办继续履行协议，另行提供符合协议约定的房产，本案应仅以水区征收办是否应继续履行双方签订的征收与补偿协议进行审理。对此，水区征收办于2017年12月28日向原审法院提供书面情况说明，明确表示其无法再为创天公司另行提供安置补偿房产。故此，对于创天公司请求水区征收办继续履行《水塔山济困医院片区棚户区改造国土地上房屋征收与补偿（产权调换）协议书》的约定，立即向其赔偿交付合格安置商业房产的诉讼请求，原审法院认为，水区征收办已经明确表示其无法再为创天公司另行提供补偿安置房产，创天公司坚持要求水区征收办提供协议约定的商业安置补偿房产的诉讼主张，因缺乏继续履行基础，不予支持。对于创天公司提出要求水区征收办支付自主张之日至水区征收办实际交付安置商业房产之日（2015年7月1日起暂计算至2017年7月30日止）逾期交付安置商业房产的损失679258元的诉求，因水区征收办已表明无法再为创天公司另行提供安置补偿房产，其存在履行不能的情形下，创天公司再以此作为计算其损失的诉讼主张，明显缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条第一款、第二款之规定，判决：驳回新疆创天房地产开发有限公司的诉讼请求。上诉人创天公司上诉称，水区征收办向我公司交付的安置房产不符合征收补偿协议的约定是双方产生争议的关键点，原审法院对该事实未进行明确认定错误，在此情形下，却以水区征收办履行不能为由驳回我公司要求其继续履行征收补偿协议的诉讼请求，更属严重的认定事实不清、适用法律错误。退一步说，即使水区征收办明确已无法另行提供补偿安置房产，原审法院亦应根据相关司法解释的规定判令其采取相应的补救措施。水区征收办严重逾期交付安置房产，应予赔偿我公司逾期交房损失。综上，原审判决错误。请求二审法院撤销原判，改判支持创天公司原审诉讼请求。上诉人水区征收办答辩并上诉称，创天公司与我办签订协议后，我办按照建筑规划红线图的规划要求，设计了创天公司的置换面积部分，也履行了协议的约定，棚户区改造水墨清苑项目验收后，已通知创天公司办理入住，但是创天公司迟迟不办理入住手续。我办按照双方约定的内容完成了负一层置换仓储房产的安置，该房产对外开设有大门，其设计规划用途完全符合安置补偿要求。因此，创天公司的上诉理由不能成立。原审判决驳回创天公司的诉讼请求正确，但对房屋现状不符合征收补偿协议的相关认定事实不清，证据不足。综上，请求驳回创天公司的上诉，依法撤销原判“根据现场实地调查情况，水区征收办提供的房产没有上下水系统、独立卫生间，屋顶安设管道管线设施等情况与实际状况基本相符。该房产由窗户改建的门虽水区征收办向原审法院提供了规划手续，但门外并无道路可供正常通行”，依法认定水区征收办已按照征收补偿协议履行了对创天公司的安置补偿要求。上诉人创天公司答辩称，我公司与水区征收办签订的协议中约定的安置房屋是商业房产，而非仓储用房，且约定的安置用房须在规划内有主干道，有小区道路直接进入，但水区征收办交付的涉案房产是地下室，没有任何消防设施也无法直接进入，未按照约定进行补偿。请求二审法院驳回水区征收办的上诉请求。经审理查明，2018年5月11日，本院在水区征收办、创天公司双方工作人员均在场的情形下，对案涉房产进行了现场调查。水区征收办为创天公司提供的安置房产位于乌鲁木齐市温泉西××巷水墨清苑小区，该小区依山而建，小区内道路等相关区域地势高低不尽平整。案涉房产所在的6号楼地势即前高后底。案涉房产位于该6号楼的负一层，从楼房前侧单元门进入，需通过楼梯往下一层。该房产后侧改建有与房内地面齐平的一门，水区征收办在一审中提供了改建规划审批手续。出该门为一约4米宽的道路（土质），道路往右连接小区外马路。但该道路与马路的连接处有约一层楼的落差（即马路与6号楼房一层基本齐平），该落差处由土质道路连接，人可行走，目前尚不具备车辆通行的条件。案涉房产内采用地暖供热，屋顶安设有管道管线设施、照明灯。另查明，本案所涉征收实施时发生效力的《水磨沟区国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》第二十条规定：被征收人选择产权调换安置的应自行过渡，由征收人对被征收人支付临时安置补助费。临时安置补助费发放标准：按每户1-3人每月800元发放，按每户4-6人每月1200元发放，每户7人以上每月1600元发放。2012年12月30日，水区征收办（甲方）与创天公司（乙方）签订的《水塔山济困医院片区棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿（产权调换）协议书》第四条关于违约责任部分有如下约定：甲方补偿安置房屋交付期限为多层住宅18个月、高层住宅30个月内，以安置房屋回迁发布之日起截止。甲方超过协议过渡期限（除不可抗力因素外）未对乙方安置，甲方按国家及《水磨沟区国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》等相关政策执行，直至乙方办理安置房入住手续完毕为止。因乙方原因不能办理安置房入住手续的除外。本案二审中，水区征收办于2018年5月17日向本院出具一份《承诺书》，承诺将完成案涉房产改建门前道路的硬化施工等工作，确保该道路方便行人及行车。本院经审理确认原审法院认定的其他事实。以上事实有水政征决告[2011]5号《水磨沟区水塔山济困医院片区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋征收决定公告》、《水磨沟区水塔山济困医院片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》、评估报告一份（含房屋证明书：乌房证水磨沟区字第2008328442号）、《水塔山济困医院片区棚户区改造国有土地上房屋征收与补偿协议书（产权调换）》（编号：水塔山济困医院片区F-2-0113-3）、《乌鲁木齐市城乡规划管理局建筑、用地红线说明书》（档案编号：00407）、乌鲁木齐市水××济困医院棚户区改造水墨清苑6#楼负一层设计图纸创天房地产开发有限公司置换仓储面积部分、棚户区改造水墨清苑6#楼五方验收单、照片4张、关于对不能再为创天公司提供安置补偿房屋的情况说明、房屋现状照片10张、律师函、答辩状、租赁合同、逾期交房损失计算明细等证据及二审现场调查照片、一、二审法庭审理笔录等为证。本院认为，本案系因房屋征收补偿协议的履行产生纠纷而引起的行政诉讼。房屋征收补偿协议的签订虽须协议双方意思自愿并达成合意，但不能脱离国家及被征收房屋所在地等相关法律、法规、规章的规定。《乌鲁木齐市国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》第九条规定：实行房屋产权调换的，依据被征收人原房屋权属证书证载面积、用途等情况，按照“拆一还一”的原则进行。本案所涉征收实施时发生效力的《水磨沟区国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》第九条亦作出了相同规定。作为房屋征收部门的水区征收办及作为被征收人的创天公司应当对上述规定是熟知的，且在该实施细则规定的原则下签订房屋征收补偿协议，因此，对双方所签房屋征收补偿协议的理解上，亦应符合上述规定的基本原则。创天公司原被征收房产系商业仓储用房，双方对此并无争议，且协议关于安置房屋的位置约定为负一层，故协议虽载明安置房屋为“商业房产”，根据一般性理解，该安置房屋应当符合商业仓储房产的一般标准。关于水区征收办提供的安置房屋是否符合协议约定的问题。该安置房屋虽无上下水系统、无独立卫生间、屋顶安设有管道管线设施等，但对其作为商业仓储用房的基本用途并无根本性影响，且案涉协议中双方亦对上下水系统、独立卫生间等并无约定，因此，就房屋内部条件看，水区征收办提供的安置房屋基本符合双方协议约定。针对房屋对外通行的条件，从6号楼房前侧单元门进入安置房屋，需通过楼梯往下一层，作为商业仓储用房确属不便，但为解决该问题，水区征收办在该房后侧改建有与房内地面齐平的一门（水区征收办在原审中提供了改建规划审批手续），出该门有道路，道路右侧连接小区外马路，上述情形符合商业仓储用房对外通行的基本条件，故此，就房屋外部条件看，水区征收办提供的安置房屋亦基本符合双方协议约定。需要指出的是，改建门外的道路目前为土质道路，尚未硬化，道路右侧与马路连接的落差处亦尚不具备车辆通行条件，水区征收办向本院提供承诺书承诺将完善该道路的修建工作，对此，水区征收办应当在本判决生效后及时针对案涉道路问题采取相应补救措施。上诉人创天公司关于由水区征收办另行安置其他房屋的上诉请求，因无事实依据，亦因水区征收办明确表示无法实际履行，本院对此不予支持。关于逾期交付安置房屋的损失问题。从水区征收办与创天公司签订的协议来看，双方约定安置房屋的交付期限为：多层住宅18个月、高层住宅30个月，以安置房屋回迁发布之日起截止。该协议的签订日期为2012年12月30日，案涉房屋所在的6号楼为高层楼房，应按30个月计算交付期限，即水区征收办应在2015年7月1日前交付房产，逾期应当向创天公司支付损失费用。但水区征收办通知创天公司办理相关房屋交接手续后，创天公司因相关原因未予办理，该期间所造成的损失不应由水区征收办承担。二审庭审中，水区征收办陈述于2016年8月2日通过电话通知创天公司办理房屋交接手续，创天公司对该通知时间不予认可，创天公司陈述水区征收办系于2016年10月11日通知其办理房屋交接手续，因水区征收办未提交证据证明其通知创天公司办理房屋交接手续的时间，本院采纳创天公司所陈述时间，即2016年10月11日水区征收办通知创天公司办理房屋交接手续。由上，水区征收办应承担逾期交付安置房屋损失的期间为2015年7月1日至2016年10月11日，共计15个月11天。针对计算损失的标准，根据双方协议，超过过渡期限未予安置，应按照《乌鲁木齐市水磨沟区国有土地上棚户区改造房屋征收与补偿安置实施细则》等相关政策执行，但该实施细则未有关于商业房产逾期交付后如何支付损失费用的规定，根据本案实际，本院参照该实施细则关于对被征收人发放临时安置补助费的标准计算损失。该发放标准又根据每户人口不同存在差别，本院参照每户7人以上标准即每月1600元计算创天公司损失。据此，水区征收办应向创天公司支付逾期交付安置房产损失为24587元（1600元/月×15月＋1600元/月÷30天×11天）。综上，上诉人创天公司的部分上诉理由成立，对其上诉请求本院予以部分支持。上诉人水区征收办的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104行初202号行政判决；二、乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室支付新疆创天房地产开发有限公司逾期交付安置房产损失24587元（1600元/月×15月＋1600元/月÷30天×11天）。三、驳回新疆创天房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元（新疆创天房地产开发有限公司已预交），由乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室负担。二审案件受理费50元（新疆创天房地产开发有限公司、乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室各已预交50元），由乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室负担，新疆创天房地产开发有限公司已预交的50元，由本院予以退还。以上给付款项，乌鲁木齐市水磨沟区房屋征收与补偿管理办公室应予本判决生效后十日内履行完毕。本判决为终审判决。审判长  孔祥华审判员  王海亮审判员  徐 峰二〇一八年五月二十九日书记员  高靖琳