福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第71号
上诉人（原审被告）三明市三元饭店。
法定代表人王群，负责人。
委托代理人黄霞，福建威明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）三明市鑫都房地产开发有限公司。
法定代表人周碧强，总经理。
委托代理人黄锡珍，福建明经律师事务所律师。
上诉人三明市三元饭店（以下简称三元饭店）与被上诉人三明市鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都公司）合同纠纷一案，三明市三元区人民法院于2014年11月19日作出（2014）元民初字第2149号民事判决，宣判后，三元饭店不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人三元饭店的法定代表人王群及其委托代理人黄霞，被上诉人鑫都公司的委托代理人黄锡珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决查明，2002年5月28日，鑫都公司与三元饭店经协商一致，订立了《三明市三元饭店三号楼改造合作开发合同书》，该合同的主要内容如下：为提升宾馆标准需要，双方决定对三元饭店的原三号楼进行合作开发、拆旧建新，兴建三元饭店综合楼。双方的关系为合作开发、权利义务仅涉及本合同项下的相关权利义务。第一条约定：工程名称为三元饭店综合楼，工程地点位于三元区青年路38号，工程概况：拆旧建筑面积2111.76平方米，在规划审批的红线范围内兴建一幢8层集商业、餐饮、娱乐、办公、多功能会议室为一体的综合楼，建设面积总投资为1600万元（含二次装修）；结构形式：框架八层。第二条对双方职责作出约定。三元饭店负责处理三号楼的房产涉及的所有行政审批手续，以及1-4层变更给鑫都公司的产权变更手续。土地出让金等按双方分摊比例各自负担。协助办理开工前的各项手续。鑫都公司负责事项：负责办理该工程开工前的各项手续及规划设计、施工招投标和项目开发全过程管理及安全生产等事宜，并承担所有建设项目所发生的一切费用（除电梯和消防工程双方各承担一半，但不含二次装修费用）。5-8层的水电部分、楼堂管线按三元饭店要求到位，并补偿三元饭店总机搬迁费用5000元。二部电梯及消安设施设备的费用各自承担一半，三元饭店应承担的款额由鑫都公司代垫，代垫款以实际付款金额从付款之日开始按当年的银行贷款利率计息。工程期限为15个月。设计变更：如需设计变更，必须由原设计单位作出正式修改通知书和修改图纸，如有增减项目双方均应协商一致并以书面确认后才能付诸实施。垫资的回收方式：一、鑫都公司对综合楼的垫资，以取得一至四层房屋所有权方式一次性全部收回；五至八层房屋三元饭店无需再支付综合楼工程款，但本合同另有约定的除外。双方承诺本条项下房产面积双方均不持异议，并对各自所拥有的层数及面积根据设计规划合理存在的差异，不持异议。（但因办理手续需要详细面积时除外）。二、鑫都公司代垫一号楼内装修款约60万元，自实际付款之日开始按同期的银行贷款利率计息。三、鑫都公司无偿出资为三元饭店一号楼住宿部分外墙装修和铝合金窗（南铝）的改造，不含垫资餐厅部分，但设计应整体进行。（一号楼内部装修具体事项双方另行书面约定）。其中第十条对税务作出如下约定：乙方（鑫都公司）应负责支付本合同项下任何一切依法应向其征收的税收或规费。第十一条。对违约责任作出约定。任何一方根本性违约造成合同无法履行，则违约方向守约方支付200万元违约金。如造成守约方超过违约金部分的损失，违约方还应赔偿守约方实际损失，纠纷解决办法。本合同签约地为三元区，任何一方违反合同规定，双方协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。自双方法定代表人签字、加盖双方公章生效，至本合同项下的权利义务履行完毕终止。本合同签订后，其他未尽事宜，经双方协商解决。合同签订后，鑫都公司依约挂靠华宇公司进行施工，并于2004年间竣工，工程结束后，三元饭店将综合楼一至四层及904、905室的房屋交付鑫都公司实际控制和使用，鑫都公司交由承租方进行装修和出租使用，三元饭店也将其分得的五至八层对外出租使用。2013年，三元饭店将整幢楼的产权手续办至其名下而引发争议，经双方数次协商未能达成一致意见，鑫都公司即向原审法院具状起诉。
原审审理过程中，原审法院依职权向三明市三元区地方税务局书面咨询争议内容所产生的税收问题。根据双方订立的合同及有关法规，该局认为双方的合作关系实质为三明市三元饭店以1650万元的价格出售三元饭店综合楼1-4层及9层904、905室产权为前提，提供综合楼的建设资金。根据相关税收政策，三元饭店出售上述房产，应缴纳税费292.85万元。其中分别为营业税82.5万元、城建税5.78万元、教育费附加2.48万元、地方教育费附加1.65万元、堤防维护费1.48万元、印花税0.83万元、土地增值税198.14万元，企业所得税待年终汇算时清缴。鑫都公司视为购买上述房产，应缴纳税收50.33万元，其中分别为契税49.5万元、印花税0.83万元。
原审判决认为，本案争议的焦点为合同第十条的税负应如何理解的问题。原审判决认为，开发合同税务负担不明确，合同法规定履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案涉及的合同第十条对税负主体约定不明确，但是依据税收管理法律规定和原审法院咨询情况，由合作双方依法各自缴纳各自应负担的税收和过户费用是确定的，故双方按税法规定承担相应的税收种类。
综上，原审判决认为，鑫都公司、三元饭店双方所签订的《三明市三元饭店三号楼改造合作开发合同书》系双方真实意思表示，该合同内容合法有效，应对双方产生法律拘束力。在上述合同书签订生效后，三元饭店依约提供合作开发的土地，鑫都公司依约进行三号楼综合楼的建设。三元饭店综合楼落成后，按合同及实际履行情况，鑫都公司于2006年12月实际分得1至4层及904、905室房屋，至今也由鑫都公司对外出租而收取租金，合同的主要内容已由合同当事双方履行完毕。鑫都公司要求三元饭店依合同约定办理上述协议书中所涉的房产权证及土地使用权证的变更登记手续，属双方所签订协议书的约定内容，办理相关产权手续为三元饭店的合同义务，三元饭店应及时履行。因此，鑫都公司请求三元饭店按合同约定将三元区青年路38号综合楼一至四层及904、905室的房屋产权办理过户手续至鑫都公司名下的诉讼请求，原审判决予以支持。鑫都公司同时要求三元饭店承担因办理过户手续产生的相关税收和费用，因合同第十条这一条款对税负约定不明，故应依照法律和法规承担各自应承担的税收和过户费用，鑫都公司诉讼请求部分合理，原审判决予以部分支持。鑫都公司还提出要求三元饭店承担违约金200万元，因合同约定支付违约金200万元的适用条件是本案合同无法履行的根本性违约，而本案争议的合同条款是可以履行，而且其主要条款也都履行完毕，故鑫都公司该项请求应予驳回。三元饭店提出的鑫都公司存在违章搭盖问题，因属于行政法律关系，与本案不属同一法律关系，应另行处置。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（六）项、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十三条、第九十四条、第一百四十五条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第二十五条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审判决：一、三元饭店应将位于三元区青年路38号综合楼一至四层及904、905室的房屋产权变更过户至鑫都公司名下；二、三元饭店办理前项过户手续时所产生的税收和费用，由双方依相关税收法规负担。其中鑫都公司应承担的税负为：契税和印花税；三元饭店应承担的税负为：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、堤防维护、印花税、土地增值税、企业所得税。上述一、二项义务，鑫都公司、三元饭店双方应于判决生效后60日内履行完毕。三、驳回鑫都公司要求三元饭店承担违约金200万元的诉讼请求和其他诉讼请求。案件受理费45600元，由鑫都公司和三元饭店各负担22800元。
宣判后，三元饭店不服，向本院提起上诉。
三元饭店上诉称，一、本案合同标的近2000万元，属于在本辖区内有重大影响的案件，不应由基层人民法院管辖，应由三明中院一审管辖，原审法院违反级别管辖规定，程序违法。二、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。至起诉前已经办理批准手续的，应当认为合同有效。”本案立项批复、用地批复都只是批给三元饭店，三元饭店与鑫都公司公司签订的《三明市三元饭店三号楼改造合作开发合同书》至今未经有批准权的人民政府批准，据此，该合同为无效合同，原审认定错误。三、原审认为鑫都公司违章搭盖问题属于行政法律关系，与本案不属同一法律关系，应另行处置是错误的。鑫都公司在原有规划建筑物屋顶上（综合楼八层顶楼楼面）擅自违规搭建了三层建筑归其使用，改变了原有建筑物的规划设计、使用用途，直接侵犯了三元饭店的合法权益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条，擅自变更建设工程规划，合作开发房地产的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。据此，鑫都公司诉求按照合同书将三元区青年路38号综合楼一至四层的房屋产权过户至其名下没有法律依据，应驳回起诉。四、根据合同相对性原则，三元饭店与鑫都公司签订的合同从未约定904、905室房屋归鑫都公司所有，原审判决要求三元饭店配合将该房屋产权过户至鑫都公司名下，属认定事实错误。五、鑫都公司在民事起诉状中明确确认根据三元区财政局的批复，同意各自的产权登记各自名下，由于改变《三明市三元饭店三号楼改造合作开发合同书》关于办理产权过户手续的约定，三元饭店不具有配合办理过户手续的义务。六、原审判决认为“开发合同税负负担不明确，合同法规定履行费用的负担不明确，由履行义务一方负担，办理过户手续时产生的税收和费用，由双方依相关税收法规负担……”，该认定不具有客观基础。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。请求判令：一、撤销三明市三元区人民法院（2014）元民初字第2149号民事判决，发回重审或者驳回鑫都公司的起诉；二、一、二审的诉讼费用由鑫都公司承担。
被上诉人鑫都公司口头答辩称，原审判决没有违反级别管辖的规定，原审法院一审管辖本案符合法律规定。原审判决对案涉合同性质认定为房屋买卖合同是准确的，该合同并非三元饭店主张的合作开发合同，而房屋买卖合同合法有效。三元饭店主张的违章搭盖问题与本案无关。本案实质是房屋买卖合同，三元饭店负有协助办理过户手续的义务。在案涉合同对房屋过户税费负担约定不明的情况下，应当由各自承担应付的税费。综上，三元饭店的上诉请求及理由没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
案经审理，除上诉人三元饭店认为鑫都公司的起诉状已经对三元区财政局的批复予以确认，故其已不再负有将案涉房产一至四层产权变更至鑫都公司名下的义务，另原审判决遗漏查明鑫都公司是否存在违章搭盖的事实外，双方当事人对原审判决查明的其他事实均无异议，对双方均无异议的事实，本院予以确认。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，上诉人三元饭店以鑫都公司存在擅自变更规划设计，在双方合作开发的综合楼顶楼违规加建三层建筑谋取利益的行为为由，申请本院对鑫都公司是否存在违章搭盖的事实进行调查。本院认为，三元饭店综合楼建成后鑫都公司在顶楼加建楼层，是否违反原规划设计，属行政管理部门查处的事项，系行政法律关系，应另行处置，本案不予处理，对上诉人三元饭店的该项申请本院不予支持。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，上诉人三元饭店与被上诉人鑫都公司签订的《三明市三元饭店三号楼改造合作开发合同书》系双方真实意思表示，虽然在订立合同时，案涉土地为划拨性质，但是，在三元饭店于2011年5月13日补交国有土地使用权出让金1240480元（其中，鑫都公司出资50万元，三元饭店出资740480元）后，案涉土地已经转为出让性质，对此事实，案涉一至四层房屋房产权证亦可证明，因此，至2014年9月29日鑫都公司起诉三元饭店时，上诉人三元饭店主张的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条已经不适用于本案情形，该合同内容由于未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故上诉人三元饭店有关该合同系无效合同的上诉主张，本院不予支持。被上诉人鑫都公司在案涉综合楼顶楼加建楼层，是否违反原规划设计，属行政管理部门查处的事项，本案不予处理，对上诉人三元饭店有关依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条应驳回鑫都公司起诉的上诉主张，本院不予支持。从三明市三元区国有资产管理部门于2006年12月20日的批复中可以确认，被上诉人鑫都公司由于对案涉综合楼建设进行垫资，故可取得案涉904、905室房屋的产权，因此，上诉人三元饭店有关原审判决凭空确认鑫都公司对904、905室房屋拥有产权的上诉主张，本院不予支持。被上诉人鑫都公司完成垫资义务后，其依约要求取得案涉房屋所有权及土地使用权，应予支持，故其要求进行变更登记、三元饭店予以协助，属合同应有之意，原审判决并无不当。由于《三明市三元饭店三号楼改造合作开发合同书》第十条有关税费负担的约定并不明确，当事人双方又无法协商一致，原审依照法律和法规判决双方各自承担应承担的税收和过户费用，并无不当。由于上诉人三元饭店并未在原审程序中提出级别管辖异议，对其该项上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费45600元，由上诉人三明市三元饭店负担。一审案件受理费负担按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫明伟
代理审判员 陈新华
代理审判员 黄莉花
二〇一五年三月二十五日
书 记 员 段剑岚
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。