广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终5645号
上诉人（原审原告、反诉被告）：廖文聪。
委托代理人：廖国明。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州国利大厦建设开发有限公司。
法定代表人：魏旭辉，职务：总经理。
委托代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。
上诉人廖文聪因与被上诉人广州国利大厦建设开发有限公司（以下简称国利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年5月10日，廖文聪（买受人）与国利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人所购商品房为广州市东园路东侧国利大厦自然层X层I号房，该商品房建筑面积66.49平方米；该商品房按建筑面积计算，单价每平方米13000元，总金额864370元;等等。合同签订当天，国利公司将国利大厦自然层16层I号房交付给廖文聪使用。同月11日，廖文聪通过银行转账向被告支付了购房款400000元。同日,国利公司向廖文聪开具《收据》[主要内容为：今收到廖文聪交来购房款（暂定16楼I单元）400000元]。
原审另查明：因国利公司一直没有为廖文聪办理涉案房屋的产权证，廖文聪于2012年12月24日向原审法院提起诉讼。在该案中，原审法院查明：中国人民解放军广州军区军事法院从2002年起查封东园路东侧国利大厦尚未售出的全部房产（第二层商业除外）至今。广州市中级人民法院于2003年6月16日作出了（2002）穗中法民三初字第00529号民事判决，其中判决国利公司（含国利公司在内）逾判决应返还期限还款的，该案廖文聪有权以国利公司抵押的东园路东侧大厦第四层商铺及16I等单元折价或拍卖、变卖价款优先受偿。该判决已生效。国利公司称已书面告知廖文聪房屋已被查封的事实，并提交了一份日期为2011年5月10日的字条作为证据，该字条内容为：“甲方已经告知乙方所买物业是在查封状态中，且乙方愿意购买这些房产，甲方正在想办法解决查封问题，故本合同在十二月三十日前解决办理房产证，如未能办理房产证则甲方将暂收的房款退还乙方”，在该字条中签有“廖文聪”的名字。廖文聪则表示国利公司没有告知16I已抵押及查封。经鉴定，落款日期为2011年5月10日的字条上“廖文聪”的签名不是廖文聪所写；落款日期2011年5月10日《商品房买卖合同》第14页“廖文聪”的签名字迹、落款日期为2012年11月29日《授权委托书》委托人处“廖文聪”的签名字迹是廖文聪所写；落款日期为2011年5月10日的字条上“廖文聪”的签名字迹与落款日期2011年5月10日《商品房买卖合同》第14页“廖文聪”的签名字迹、落款日期为2012年11月29日《授权委托书》委托人处“廖文聪”的签名字迹不是同一人所写。原审法院认为东园路东侧国利大厦包括涉案的16楼I房在内的房屋在2011年前已被军事法院查封至今，故廖文聪、国利公司于2011年5月10日签订的《商品房买卖合同》为无效合同。原审法院于2013年10月11日作出（2013）穗越法民三初字第32号民事判决，判决：一、被告国利公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将首期购房款400000元一次性返还原告廖文聪。二、被告国利公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将首期购房款400000元从2012年1月1日起至2013年6月30日止的利息（按中国人民银行同期一年期的存款利率计）一次性支付给原告廖文聪。三、驳回原告廖文聪的其它诉讼请求。该判决已于2013年10月31日发生法律效力。
国利公司于2014年1月13日发函给廖文聪，其中内容为“本公司为履行法律义务，现依据判决书向你返回40万元款项及相应利息，请你收到本函件三日内向本公司提供你接受款项的银行账户，逾期不提供，视为你怠于行使权利，本公司不再支付利息。并请你收到本函件三日内向本公司腾空交回案涉房屋。”廖文聪确认已收到该函件，但其认为函件内容不合理，所以不接受国利公司在函中提出的要求，因国利公司没有赔偿其损失，故不同意腾空房屋给国利公司。
2015年9月24日，廖文聪向原审法院提起本诉诉讼，请求判令：1、国利公司按规定承担支付廖文聪已付房款400000元的赔偿责任；2、国利公司赔偿廖文聪楼价损失1130330元（按每平方米30000元计算）；3、国利公司赔偿廖文聪房屋装费损失128000元；4、国利公司支付廖文聪已付首期房款400000元的利息（从2013年7月1日至2013年11月10日止，按中国人民银行同期一年期存款利率计算）。
国利公司原审辩称：不同意廖文聪的诉讼请求。一、本案属于廖文聪重复诉讼，依法应驳回廖文聪的诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》已被判决为无效合同，廖文聪所请求国利公司承担“违约责任”均没有法律依据，依法不应得到支持。2014年1月13日，国利公司为履行生效法律文书确定的法律义务，向廖文聪发出函件，要求廖文聪收到函件三天内提供接收国利公司退还400000元款项的银行账户，腾空房屋交还国利公司。但廖文聪至今未提供银行账户接收款项，更未腾空退回房屋，廖文聪既未向法院申请强制执行，主张权利，亦罔顾国利公司主动履行义务的要求，廖文聪自动放弃其权利的法律后果，依法应由廖文聪自行承担，自国利公司发出函件之日起，国利公司无须承担支付利息的义务。二、在签订《商品房买卖合同》之前，廖文聪知道或应当知道涉案物业处于查封状态中，国利公司不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所称“故意隐瞒”涉案房屋抵押、查封的事实。廖文聪明知、应知涉案物业查封的事实而自愿签订买卖合同并入住使用涉案物业至今未能腾空，廖文聪请求国利公司赔偿楼价损失于法无据。
国利公司原审反诉称：廖文聪、国利公司签订的《商品房买卖合同》已被生效的民事判决书确认无效，廖文聪依法应当返还涉案房屋，并且依法应当支付非法占用期间的使用费。故请求法院判令：1、廖文聪立即将广州市越秀区东园路X号国利大厦X号I房腾空交还给国利公司；2、廖文聪支付涉讼房屋的使用费（从2011年5月11日起至腾空交还房屋之日止，按每月3000元计算）。
廖文聪对国利公司的原审反诉辩称：不同意国利公司的反诉请求。因为国利公司的违法行为，才导致《商品房买卖合同》被法院认定为无效合同，故我方无须承担任何责任。国利公司第2项诉讼请求与《合同法》第一百六十三条的规定相矛盾。
本案原审中，廖文聪为证明其装修损失及楼价损失，提交了以下证据到庭：1、落款日期为2011年12月4日的《房屋装修协议》，载明：甲方为廖文聪，乙方为广州市广从装修有限公司，约定乙方以包工、包料的形式装修甲方东园路X号国利大厦X楼I房屋（包括所有门、柜、衣架、雨篷、天花等），工期40天，工程款128000元；乙方应按甲方要求保质、保量地进行施工，甲方派员监督，不尽事宜，及时改进；施工中如增加装修事宜，应双方面议，书面确认（含增加费用）；等等。该协议甲方签章处空白，乙方签章处盖有“广州市广从装修有限公司”的公章印文。协议尾部下方空白处有“款项已收齐。XXX（注：该签名字迹潦草，无法辨认）2012.18/1”的手写文字。原告称该手写文字签名的人可能是装修公司的经理，该人姓邓，具体名字不清楚。2、2015年9月15日星期二《广州日报》头版，其中刊登一标题为“中心六区房价微升均价达31034元/平方米A6”，廖文聪表示广州市现时的楼价已达每平方米31000元以上。国利公司表示：廖文聪没有提供装修公司的主体资格及装修资质的证明，协议没有约定装修明细的内容，廖文聪连收款人姓名都不清楚，也没有提供装修款发票，故对装修协议的真实性不予确认；廖文聪提供的报纸与本案无关，且不能证明廖文聪拟证明的内容。
廖文聪确认涉案房屋一直由其与家人居住使用至今。国利公司至今未返还上述400000元房款给廖文聪。廖文聪、国利公司均明确表示不申请对涉案房屋的市场价值及屋内装修价值进行评估。
原审法院认为：廖文聪、国利公司于2011年5月10日签订的《商品房买卖合同》已经生效法律文书确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”（2013）穗越法民三初字第32号案对国利公司返还廖文聪购房款及支付2013年6月30日前的利息等已作出处理，现廖文聪要求国利公司继续支付2013年7月1日起至上述判决确定国利公司应返还购房款期限最后一日（即2013年11月10日）止的利息，合法有理，原审法院予以支持。同理，廖文聪也应将涉案房屋交还给国利公司并参照房管部门公布的同地段同等房屋租金参考价的标准向国利公司支付房屋使用费。
造成合同无效的原因，是由于涉案房屋已被法院查封。国利公司应清晰了解涉案房屋自2002年起被军事法院查封的事实，但国利公司在明知涉案房屋已被查封、产权转移受限制的情况下，仍与廖文聪签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给廖文聪，且无证据证明国利公司有将房屋被查封的事实告知廖文聪，因此国利公司的行为构成欺诈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。”国利公司的行为虽然没有列举在该条规定中，但其欺诈行为的性质与该条规定列举的三种行为性质无异，国利公司仅仅承担返还廖文聪已付购房款及支付利息的责任，远远不能弥补廖文聪因此所遭受的损害，为了制裁和遏制被告这种欺诈行为，应适用惩罚性赔偿责任。因此，廖文聪参照上述司法解释第九条的规定，要求国利公司承担已付购房款一倍的赔偿责任亦属合理，原审法院予以支持。
廖文聪为证明其装修损失，仅提供了一份《房屋装修协议》，未能提供例如装修公司主体资格、装修结算文件、付款凭证、装修款发票等证据予以佐证，又不申请对装修价值进行评估，因此廖文聪的该项主张证据不足，原审法院难以支持，且国利公司已承担廖文聪已付购房款一倍的赔偿责任，亦足以弥补廖文聪所主张的装修损失。同理，廖文聪仅仅提供一份《广州日报》头版作为证据，主张楼价损失1130330元证据不足，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年12月17日作出如下判决：一、被告广州国利大厦建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告廖文聪400000元。二、被告广州国利大厦建设开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告廖文聪支付从2013年7月1日起至2013年11月10日止的利息（以原告已付购房款400000元为本金，参照中国人民银行公布的同期一年期存款利率计算）。三、原告廖文聪（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区东园路东侧国利大厦自然层X层I号房腾空交还给被告广州国利大厦建设开发有限公司。四、原告廖文聪在本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广州国利大厦建设开发有限公司支付从2011年5月11日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同期同地段房屋租金参考价计算，每月房屋使用费以不超过被告主张的3000元/月为限）。从本判决发生法律效力之次日起至原告实际交还房屋给被告之日止的房屋使用费由原告按上述标准逐月支付给被告。五、驳回原告廖文聪的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19782元、反诉受理费1800元，由原告廖文聪负担14282元、由被告广州国利大厦建设开发有限公司负担7300元。
判后，上诉人廖文聪不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决不应将惩罚性赔偿与正常的民事赔偿混为一谈。一审判定国利公司承担给付廖文聪400000元的惩罚性赔偿，廖文聪认为，该判决合理合法，无可非议。然而一审将惩罚性赔偿与正常的民事赔偿混为一谈，实属不妥。该做法除有悖于现行法律，尚有袒护国利公司之嫌。例如，就廖文聪请求的对装修费、房价差的赔偿而言，一审法院及国利公司均不采信廖文聪向法院提交的《房屋装修协议》和《广州日报》头版刊登的中心六区房价均达每平方31034元的报道，并在国利公司明确不申请评估(注：廖文聪不要求评估是因为廖文聪均己举证)的情况下，一审法院既不提出又不征求是否由法院委托有资质的评估机构进行评估的建议，却“以证据不足”“不予支持”而草率结案。更甚者，一审认为对廖文聪的惩罚性赔偿“足以弥补廖文聪主张的装修损失”，一审的这一提法与现行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第九条中关于“……出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定相悖。要知道，导致本案《商品房买卖合同》无效的责任和过错全在国利公司。国利公司隐瞒出卖的房屋己向银行抵押，己被法院查封的事实，并承诺在2011年底前不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，愿承担全部责任，包括因本合同无效，出卖人仍须承担的本合同承诺和约定的违约责任。既然合同被判无效，国利公司就应承担本案的全部责任。2、一审判决显失公平。既然一审判决判定廖文聪支付国利公司从2011年5月11日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费，为何一审判决却又剥夺了廖文聪请求装修费和房价差赔偿的权利。可见，该判决显失公平。故上诉请求：改判支持廖文聪的全部诉讼请求。
被上诉人国利公司答辩认为：我方不同意廖文聪的上诉请求及事实理由，廖文聪的请求没有法律和事实依据，请求维持一审判决。理由：一，本案属于重复诉讼，廖文聪与我方签订的商品房买卖合同已经在（2013）穗越法民三初字第32号民事判决书被认定是无效合同，因此廖文聪请求我方承担违约责任没有法律依据，在2014年1月13日，我方为了履行法律义务向廖文聪发出一个函件，内容是廖文聪收到函件三天内提供接受我方退还40万元房款的银行账户，并腾空房屋交还我方，但廖文聪至今未能提供相应的银行账户，也没有腾空交还房屋，因此本案是重复诉讼，应驳回其上诉请求。二，廖文聪请求我方承担楼价损失没有法律依据，廖文聪与我方在明知涉案房屋在查封状态下签订买卖合同，违反了法律强制性规定，是无效合同，廖文聪支付的部分款项按照无效合同的处理方式，由我方退回并扣除涉案物业占用费，剩余款项由我方向廖文聪退回，廖文聪将房屋腾空交还我方，廖文聪请求楼价赔偿没有事实和法律依据。廖文聪的上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回。一审认定我方行为构成欺诈没有事实和法律依据，但是我方没有对此提出上诉。
经二审审理，当事人对原审查明的事实并无异议，本院予以确认。
二审中，廖文聪表示其已经实际支付了装修款，但是没有证据证实已经支付了装修款，因为没有开发票和收据。廖文聪同时向本院提交了《关于申请对争议的房价、房屋装修费进行评估的报告》，申请法院对涉案房屋的现时房价及房屋装修进行评估。国利公司不同意法院接纳廖文聪的申请，在二审期间对上述事项进行评估。
本院认为，本案二审争议的焦点是国利公司应否赔偿廖文聪楼价损失和房屋装修损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实”，原审法院根据上述规定，认定国利公司出售涉案房屋的过程中存在欺诈行为，并应承担已付购房款一倍的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。廖文聪主张国利公司赔偿其楼价损失和房屋装修损失的问题，其仅提供《广州日报》的头版刊登的市区楼房均价和《房屋装修协议》欲证明其损失，但并无支付装修款的相应证据，故上述证据无法证实楼价损失和房屋装修损失，且一审中廖文聪明确表示其不申请对涉案房屋的市场价值和屋内装修价值进行评估，其根据谁主张、谁举证的原则，廖文聪对此应承担举证不能的法律后果。原审据此驳回廖文聪的该诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出，符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外”，故廖文聪提出的对涉案房屋市场价值和屋内装修价值的评估申请应当在一审举证期限内提出，但其在一审期间明确表示不要求对上述事项进行评估，其在二审中再提出该申请，超出了举证期限，且国利大厦不同意二审法院接纳该申请，故本院对廖文聪二审期间提出的评估申请不予接纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人廖文聪的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14282元，由上诉人廖文聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一六年六月二十日
书 记 员 邹文芳