重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终1349号
上诉人（原审被告）牟永潘。
委托代理人龚正同，重庆金码律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆雄风百货广场有限公司。
法定代表人卢腾，该公司董事长。
委托代理人唐智勇，重庆市北碚城区法律服务所法律工作者。
委托代理人毕晶晶，重庆市北碚城区法律服务所法律工作者。
上诉人牟永潘与被上诉人重庆雄风百货广场有限公司（以下简称雄风公司）房屋租赁纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年8月21日作出（2015）碚法民初字第04266号民事判决。牟永潘对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月27日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人牟永潘的委托代理人龚正同与被上诉人雄风公司的委托代理人唐智勇、毕晶晶到庭参加了询问。本案现已审理终结。
雄风公司在一审中诉称：2011年11月9日雄风公司与牟永潘签订《雄风新天地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：雄风公司将重庆市北碚区XXXX街XX号附XX号，建筑面积330平方米的商铺出租给牟永潘，用作开办“XXX”，约定了租金、管理费、水电费等支付时间、方式。牟永潘在租赁期间，拒不支付相关的租金、物管费、水电费等合计金额达七十几万，牟永潘违约行为已达合同解除条件，现起诉至一审法院请求判令：一、解除双方于2011年11月9日签订的租赁合同；二、牟永潘立即向雄风公司支付所欠租金、管理费、水电费合计792499元（2012年10月25日至2013年5月31日租金合计715819.43元、2012年9月1日至2015年6月30日物业管理费67320元、2012年2月21日至2013年4月22日公摊电费8775.37元、2012年8月21日至2013年2月22日铺内水费584.2元）；三、牟永潘立即向雄风公司支付违约金261070元；四、一审诉讼费由牟永潘负担。
牟永潘在一审中辩称：双方签订租赁合同属实，牟永潘已于2012年10月和2013年1月8日向雄风公司送达解除租赁合同通知书，双方的租赁合同早已解除，如果法院不认定双方的租赁合同已经解除，牟永潘同意解除双方签订的租赁合同。雄风公司要求的水电费、物管费无相关证据证明实际发生，不应当主张，2014年6月6日之前应当缴纳的租金已经超过一年的诉讼时效，不应当主张，雄风公司长达三年的时间里没有向牟永潘主张租金，没有解除合同，任由租赁标的物闲置，2014年6月6日以后的租金系雄风公司故意造成的扩大损失，应当由雄风公司自己承担。双方约定的违约金过高，请求一审法院予以调整。
一审法院经审理查明：2011年11月9日雄风公司与牟永潘签订《雄风新天地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：雄风公司将重庆市北碚区XXXX街XX号附XX号，建筑面积330平方米的商铺出租给牟永潘，用作开办“XXX”，约定：“租赁期限为5个租赁年度，具体为2011年11月25日至2016年11月24日。租金的缴纳方式为每次6个月为一期，每期提前15日缴纳，租期的首两年租金单价为56元每平方米每月，其余租期，租金递增率为每两年递增10%，上述租金并不包括乙方需要交付之物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等），具体缴费金额如下：免租期（2011年11月25日至2012年4月24日）免缴租金、第一期租金（2012年4月25日至2012年10月24日）110880元；第二期租金（2012年10月25日至2013年4月24日）110880元；第三期租金（2013年4月25日至2013年10月24日）110880元；第四期租金（2013年10月25日至2014年4月24日）120120元；第五期租金（2014年4月25日至2014年10月24日）121968元；第六期租金（2014年10月25日至2015年4月24日）121968元；第七期租金（2015年4月25日至2015年10月24日）121968元。自开业之日起，乙方应当缴纳物业管理费，物业管理费按该商铺建筑面积计算，物业管理费收费标准为6元每月每平方米，共1980元每月，首期物业管理费于开业前一周内支付，其余月份于每月10日前支付下月物业管理费。乙方需自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、燃气费及其他费用，其中水电费按商铺独立安装的水电表度数和政府规定收取费标准加上损耗标准按月收取，由乙方在收到甲方或物业管理公司的付款通知后一周内向甲方缴纳以上费用，乙方在租赁期间需分摊新天地项目公共区域所产生的水、电费用，收费标准参照国家能源部门相关标准及乙方实际租赁面积进行核算。在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴按照本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、租赁保证金、临时场地租赁费的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金，乙方逾期支付水电燃气及其他费用的，每逾期一日，就按上述费用的千分之二或国家有关规定支付滞纳金。租赁期限内，乙方拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，没收乙方全部租赁保证金，由此而造成甲方其他损失的，乙方应当予以赔偿。”
双方签订租赁合同后，牟永潘2012年8月2日支付了36960元租赁保证金、2012年8月29日缴纳租金50000元、2012年9月18日缴纳第一期租金23970元、2012年5月10日缴纳2012年1月6日至2012年4月22日水电费6200.4元及2012年2月1日至2012年4月30日物业管理费5940元合计12140.40元、2012年6月14日缴纳2012年4月22日至2012年5月22日水电费1968.8元及2012年5月1日至2012年5月30日物业管理费1980元合计3948.8元、2012年7月14日缴纳2012年5月22日至2012年6月22日水电费2301.65元及公摊35.36元及物业管理费1980元合计4376.96元、2012年8月10日缴纳2012年6月22日至2012年7月22日水电费4002.60元及2012年7月1日至2012年7月30日物业管理费1980元合计5982.6元、2012年9月18日缴纳2012年7月22日至2012年8月22日水电费3020元及2012年8月1日至2012年8月30日物业管理费1980元合计5000元。
2014年3月28日，牟永潘向雄风公司出具清单一份，载明：“装修费32万、桌椅5万、中央空调5万、包厢空调及大厅空调2万、烟道装修3万、天然气报警器2万、天然气5万、厨具4万、广告牌3万。共计61万。以上物品用于支付雄风新天地所有费用。合同于2014年3月28日解除，牟永潘在清单上面签字捺印。”
一审法院认为：雄风公司将其拥有转租权的承租的房屋租赁给牟永潘，双方之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。
关于雄风公司要求解除租赁合同的请求，牟永潘认为其在2012年、2013年已经通知雄风公司将合同解除，未提交有效证据证明，同时牟永潘在2014年3月28日提交给雄风公司的清单上记载了“合同于2014年3月28日解除”，说明双方在2014年3月28日仍在协商，雄风公司也未表示同意，不符合双方约定的牟永潘单方解除合同的条件，因此一审法院认定双方的合同并未解除，对雄风公司要求解除双方签订的租赁合同的请求予以支持。雄风公司将房屋交付牟永潘使用，牟永潘除支付部分租金、管理费、水电气费外，所欠租金金额较大，拖欠时间长。依照合同的约定，雄风公司有权解除合同，一审庭审中牟永潘也表示同意解除合同。
关于雄风公司要求支付租金的请求。牟永潘除支付第一期72920元租金外，截止2015年5月30日均未支付，按照合同约定每一期应提前15日缴纳，牟永潘提出已超过诉讼时效，第五期租金应当缴纳的时间为2014年4月10日，第五期以前的所欠租金雄风公司除陈述外未提交任何证据证明其向牟永潘主张过权利，一审法院认定已超过一年诉讼时效，对雄风公司该部分请求不予认可；第五期租金（2014年10月25日至2015年4月24日）121968元应当支付，2015年4月25日至2015年5月24日的租金20328元应当支付，截止2015年5月24日，牟永潘尚欠应当支付给雄风公司的租金金额为142296元。
关于雄风公司要求支付物业管理费请求。牟永潘自2012年9月以来未支付过物业管理费，其认为应当适用租金一年的诉讼时效，但双方未明确约定物业管理费为租金的性质，不适用1年的诉讼时效，应当适用两年的诉讼时效，因此，一审法院认定2013年6月以前的物业管理费已过诉讼时效，2013年7月至2015年5月的物业管理费合计45540元，牟永潘应当支付。
关于雄风公司要求牟永潘支付水电费9359.57元的诉讼请求，雄风公司除自己的陈述外未提交其他任何证据予以证明，牟永潘予以否认，雄风公司请求的依据不足，一审法院不予认可。
关于雄风公司要求牟永潘支付违约金26070元的请求，牟永潘认为双方约定的违约金过高，一审法院依法予以调整，按照逾期缴费金额的中国人民银行同期贷款利息的1.3倍作为调整后违约金标准，经核算，牟永潘应当支付的各项损失产生的违约金为8845.92元。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、雄风公司与牟永潘2011年11月9日订立的《雄风新天地租赁合同》自一审判决生效之日起解除。
二、牟永潘应于一审判决生效之日起十五日内支付雄风公司拖欠的租金142296元、物业管理费45540元、违约金8845.92元，合计196681.92元。
上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14282元，由雄风公司负担11616元，由牟永潘负担2666元。
宣判后，牟永潘不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由雄风公司承担。上诉事实及主要理由：1、一审判决认定事实错误。（1）牟永潘已于2014年3月18日向雄风公司表明解除《房屋租赁合同》的真实意思表示，并就欠交的租金等所有费用作出了适当处理。牟永潘已将不再继续履行租赁合同的意思表示真实、坚决，该“清单”具有解除合同通知的性质。（2）牟永潘单方解除租赁合同符合法定解除的法律规定。（3）雄风公司收到该解除合同后并未提出异议，其向一审法院提出解除租赁合同之诉不是对牟永潘“通知解除”的异议，双方租赁合同已经解除。（4）一审法院判决牟永潘承担合同解除后的租金和物业管理费是错误的，牟永潘不应承担租赁合同解除后扩大的损失，且一审法院判决的违约金应作相应调整。2、一审判决适用法律不当。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条第一款的规定，双方签订的租赁合同已于2014年3月18日解除。综上所述，一审判决部分事实认定错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，支持牟永潘的上诉请求。
雄风公司辩称，牟永潘所述理由不成立，其这些理由一审判决已经逐一评述驳斥。请求驳回上诉，维持原判。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，牟永潘与雄风公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，合法有效，对双方均具有约束力。按照租赁合同的约定，牟永潘单方解除合同的行为并不符合租赁合同中有关单方解除的约定，不适用合同法中有关约定解除的相关规定。牟永潘在租赁合同履行过程中，存在拖欠租金、物业管理费等违约行为，系违约方，无权依据合同法第九十四条的规定行使法定解除权。同时，本案亦不存在合同法第一百一十条规定的情形。牟永潘于2014年3月18日作出的单方解除合同的意思表示并不能对雄风公司具有法律效力，其认为双方租赁合同已于2014年3月18日解除的上诉理由不能成立。在租赁合同尚未解除的情况下，牟永潘应按照合同约定继续履行支付租金、物业管理费等费用的义务。一审判决有关合同解除、费用承担的判定，符合法律规定，并无不当。
综上，上诉人牟永潘的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4233元，由上诉人牟永潘负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 泽
代理审判员 陈义熙
代理审判员 李 娅
二〇一六年五月二十日
书 记 员 韩 微