苏州市虎丘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虎商初字第00902号
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地江苏省苏州高新区商业街11号。
负责人吴国兵，该行行长。
委托代理人张智峰，江苏华海中天律师事务所律师。
委托代理人王美芳，江苏华海中天律师事务所实习律师。
被告海力，男。
被告徐楷涵，女。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行与被告海力、徐楷涵金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由审判员揭志刚独任审判，后转为适用普通程序审理。本院依法组成了合议庭，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张智峰到庭参加诉讼，被告海力、徐楷涵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行诉称，2010年8月17日，原告与两被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定两被告向原告借款19万元，用于购买苏州幸福未来花园17-XXXX室房产。合同签订后，原告依约向两被告发放了贷款，但两被告并未依约按期履行还款义务。原告为此诉至法院，请求判令：1、两被告立即归还全部借款本金人民币127008.5元及利息4557.44元（暂计至2015年4月23日，之后的利息按合同约定利率计算至还清贷款本息之日止），并承担原告为诉讼而支付的律师费7047元；2、原告对两被告的抵押物（位于幸福未来花园17-XXXX室房屋）优先受偿；3、诉讼费用由两被告共同承担。
原告为支持其诉讼请求提供了以下证据：
《个人购房担保借款合同》、房地产抵押清单、房地产他项权证、结婚证、《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，证明原告与被告海力签订《个人购房担保借款合同》，被告海力以借款所购房产作为抵押。该房产已经办理了抵押登记手续，原告的抵押权依法设立。两被告系夫妻关系，被告徐楷涵承诺以家庭财产对该贷款承担连带清偿责任；
个人借款凭证、欠息明细单，证明原告依约向被告海力发放贷款，两被告未能依约履行还本付息的义务；
聘请律师合同，证明原告为了实现债权，委托律师代为诉讼，一审支出的律师费用。
被告海力、徐楷涵未作答辩，亦未提供证据。
本院认证意见：原告提交的证据均可作为认定本案事实的依据。
本院经审理查明：
2010年8月17日，原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（贷款人）与被告海力（借款人、抵押人）、苏州艾维克建设发展有限公司（保证人）签订了一份编号为32105201000108594的《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款，借款金额为19万元，借款用于购买幸福未来花园17-XXXX室房产；借款期限自2010年8月17日起至2020年8月16日止；借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自次年1月1日起按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款采用按月等额本息还款法归还借款本息；抵押人以幸福未来花园17-XXXX室房产设定抵押，抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；苏州艾维克建设发展有限公司提供阶段性保证担保；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利；合同有效期内借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权和抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。
签约后，原告于当日向被告海力发放了贷款19万元。嗣后，被告海力归还了部分本息，但自2014年11月17日起未能按约履行还款义务。截至2015年4月23日，被告海力结欠原告借款本金127008.5元、利息4256.69元、罚息205.96元、复利94.79元。
为本案诉讼，原告与江苏华海中天律师事务所签订《聘请律师合同》一份，委托该所指派律师代理本案诉讼，约定支付律师费7047元。
另查明，被告海力、徐楷涵于2011年7月11日登记结婚，两人系夫妻关系。2012年5月28日，被告徐楷涵向原告出具一份《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，承诺：因2010年8月17日海力向贵行借款19万元一事（借款合同编号为32105201000108594），其作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。2012年6月5日，原被告就坐落于幸福未来花园17幢XXXX室的抵押房产办理了抵押登记手续，抵押登记的债权数额为19万元。
以上事实均原告提供的证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与被告海力签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约全面履行。原告按约履行合同义务后，被告海力未按约还款，系属违约，应承担相应的违约责任，原告有权依据合同约定提前收回借款，要求被告海力还本付息并承担实现债权而发生的律师费。鉴于被告徐楷涵作为海力的配偶向原告出具的《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》系其真实意思表示，故其应依承诺对被告海力的上述债务承担连带清偿责任。鉴于被告海力、徐楷涵以其所有的房产提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，故抵押权依法设立，原告有权就抵押物行使优先受偿权。原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告海力、徐楷涵应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行归还借款本金127008.5元，并支付利息4256.69元、罚息205.96元、复利94.79元（暂计算至2015年4月23，此后按照《个人购房担保借款合同》的约定继续计算至实际给付之日止）。
二、被告海力、徐楷涵应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行支付律师费7047元。
三、原告中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行有权以被告海力、徐楷涵所有的坐落于苏州市幸福未来花园17幢XXXX室的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额19万元的范围内优先受偿。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3072元，公告费600元，由被告海力、徐楷涵负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。并应根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：1055530104001＊＊＊＊）。
审 判 长 揭志刚
代理审判员 蔡 燕
人民陪审员 黄木根
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 殷博文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。