包头市九原区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包九原民初字第209号
原告翟文刚，男，汉族，1969年6月20日生，现住包头市，个体工商户。
委托代理人刘嘉浦，内蒙古诚誉律师事务所律师。
委托代理人何伟，内蒙古诚誉律师事务所律师。
被告恒大地产集团包头有限公司，住所地：包头市文化路77号小尾羊大厦11层。
法定代表人崔奥，该公司副董事长。
委托代理人袁晓凯，该公司法务员。
原告翟文刚诉被告恒大地产集团包头有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年2月21日立案受理。依法由审判员聂挨秀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟文刚委托代理人刘嘉浦、何伟；被告恒大地产集团包头有限公司委托代理人袁晓凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翟文刚诉称，2010年8月5日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的包头市九原区恒大华府5--
407房屋一套，该房屋建筑面积166.65平方米，房屋总价款为人民币1079174元。被告应于2011年12月31日前将验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了付款义务，但被告却严重违约，至今未将达到居住条件的房屋交付原告使用。在此期间，由于房屋不具备交付条件，被告一直在维修，被告承诺先由原告垫付2013年取暖费及免除一年物业费，待房屋维修后返还，但被告至今没有履行返还义务。按照双方签订的合同约定，被告逾期交付房屋，需向原告按日支付万分之一的违约金，而原告逾期付款，却向被告支付应付款千分之一的违约金，上述约定严重不对等，显失公平，此外，按照该约定计算出的违约金低于同期银行贷款利率计算出的利息，不足以弥补原告的损失，应予以调整。原告认为，原告购买了房屋却不能入住，只能在外租房居住，被告的行为给原告造成巨大损失。现诉至法院：1、请求法院将被告逾期交房的违约金从每日按房屋总价款的万分之一增加至万分之三；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金252850元（暂计至提起诉讼之日2014年2月20日，共计781天，房屋价款1079174元×3‰0×781天。全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、判令被告赔偿原告已交付的2013-2014年度供暖费3492.72元；4、判令被告赔偿原告已交付的2012年度物业费3600元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告恒大地产集团包头有限公司辩称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条的规定，“诉讼时效从知道或者应当知道自己的权利受到侵害时计算”的规定，原告享有的违约金请求权的诉讼时效应当从知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起。原告与我公司在《包头市商品房买卖合同》第三条约定：“甲方应当于2011年12月31日前交付房屋”。据此约定，我公司在2011年12月31日未交付房屋即已构成违约，由于我公司的交付房屋的义务履行期限已在合同中明确约定，因此原告在约定的履行期限届满时已知道我公司违约及自己权利受到侵害的事实，故原告违约金请求权的诉讼时效应从2011年12月31日开始计算，而依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定，其于2014年1月27日就违约金提起诉讼已超过诉讼时效。其次，原告计算违约金的截止时间错误。2012年8月29日办理了实体收楼，我公司已履行了合同约定的交房义务。违约金应计算至2012年8月29日。根据法律规定的有约定从约定的原则，合同约定的违约金计算方式为已付款的万分之一，故原告按照总房价万分之三计算违约金于法无据。原告所交纳的取暖费的交付对象是包头市供热公司。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月5日，原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），出卖方为甲方，买受人为乙方。约定原告购买被告开发的包头市九原区恒大华府房屋一套，该房屋建筑面积166.65平方米，每平米价格为6475.69元，房屋总价款为人民币1079174元。2011年6月12日，小区的金碧物业有限公司包头分公司给原告作出了《包头恒大华府赠送物业费管理承诺书》，承诺赠送原告物业管理费一年。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。被告于2012年8月29日交付房屋，但交付时存在十几处质量问题，2012年10月15日，进入采暖期后，原告户内墙面出现裂缝，被告于2012年11月24日承诺部分材料等购进后进行更换。2013年5月26日，双方针对地暖不热问题签订了《协议书》，被告承诺三个月完成地暖重新铺设、修复任务。2013年10月9日，双方又签订协议书，被告承诺2013年-2014年供暖季供暖费由原告先行支付，至户内温度达到标准期间的供暖费由被告承担。原告交纳该采暖期采暖费3492.72元，原告至今不能正常居住。
又查明，双方签订的合同附件五第四条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第三条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款万分之一的违约金”。本案中，原告要求继续履行合同，被告认为房子至今不能居住，向本院提出了上述诉讼请求。
上述事实，有当事人当庭陈述、举证等在案佐证。
本院认为，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，在履行合同的过程中，原、被告双方应受合同内容的拘束。原告按照合同的约定履行了全部的交款义务，被告未在约定的时间向原告交付房屋。被告于2012年8月29日交付原告房屋，但同时记载房子存在十几处质量问题，之后被告对交付原告的房屋进行了修理，但至今暖气不热，导致原告不能正常入住，被告的房屋是在不符合入住条件的情况下交付的，因此该房屋视为未交付。被告承担违约责任的期限应在房屋能够正常居住之日截止。合同对违约金的计算方法已作了明确的约定，原告关于提高违约金的诉讼请求，无证据证明其实际损失高于约定的日万分之一，故其调高违约金的诉求，因举证不能，本院不予支持。被告关于原告的诉求超过诉讼时效及违约金计算的截止日期在2012年8月29日的答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团包头有限公司支付原告翟文刚迟延交付房屋违约金84283.49元（2012年1月1日-2014年2月20日，违约781天，房屋总价款1079174元、按日万分之一计算）；2014年2月21日起的违约金每日按107.92元计算至房屋能够正常入住为止；
二、被告恒大地产集团包头有限公司给付原告翟文刚2013年-2014年度采暖费3492.72元；
三、被告恒大地产集团包头有限公司免除原告翟文刚一年的物业费；
四、驳回原告翟文刚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元（原告已预交），由原告翟文刚负担3467元，由被告恒大地产集团包头有限公司负担1733元。
以上执行款项，恒大地产集团包头有限公司于判决生效后十日内给付完毕。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 聂挨秀
二〇一四年五月十二日
书记员 孙丹琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。