南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）栖迈民初字第857号
原告（反诉被告）张绍珍，女，汉族，1964年9月17日出生。
原告（反诉被告）周福荣，男，汉族，1962年1月29日出生。
原告（反诉被告）周磊，男，汉族，1986年12月24日出生。
三原告共同委托代理人叶松，江苏创盈律师事务所律师。
被告（反诉原告）南京朗筑建设工程有限公司（原名称为南京市栖霞区城乡建设开发有限公司），组织机构代码××，住所地江苏省南京市栖霞区和燕路365号。
法定代表人史来顺，该公司总经理。
委托代理人张映波、丁培培，江苏诺华律师事务所律师。
原告（反诉被告）张绍珍、周福荣、周磊与被告（反诉原告）南京朗筑建设工程有限公司（以下简称朗筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员段颖刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张绍珍、周福荣、周磊的委托代理人叶松，被告（反诉原告）朗筑公司的委托代理人张映波、丁培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张绍珍、周福荣、周磊诉称，原告购买被告开发建设的商品房（地点：南京市某路XXX之X号），约定办好房屋所有权证后90日内办理国有土地证，被告至今未办。故诉至法院要求判令：1、被告办理国有土地使用证。2、被告承担诉讼费。
被告（反诉原告）朗筑公司辩称，1、原告购买此房时我公司已明确告知其该房可能不会取得土地使用权证。2、对于本案所涉房屋的土地使用权变更登记手续，我公司已经履行配合义务，土地使用权变更登记未能完成的原因系相关部门不给办理，并非我公司不予办理。因此请求依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告朗筑公司诉称，2009年，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同。在签订合同时，反诉被告与反诉原告均知晓合同所涉某路XXX之X号房屋无法办理两证。现反诉被告向贵院提起诉讼，要求反诉原告办理土地使用权证，鉴于此种情况，反诉原告请求法院判令解除双方签订的南京市某路XXX之X号房屋买卖合同，诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告张绍珍、周福荣、周磊辩称，原、被告双方订立的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。反诉原告单方面要求解除合同的理由不能成立，要求驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年1月5日，张绍珍、周福荣、周磊与南京市栖霞区城乡建设开发有限公司（以下简称开发公司）签订《某路233》商品房现售合同，约定开发公司将坐落于南京市栖霞区某路XXX之X号商品房出售给张绍珍、周福荣、周磊，房屋建筑面积30.76平方米，房价为每平方米10000元；该合同第十二条第三项约定：张绍珍、周福荣、周磊领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求开发公司及时配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记；该合同第十二条第四项系违约责任条款，但在“按每迟延一天（以下空白）元计算，支付违约金”这一条款前的括号中打“×”。该合同签订后，张绍珍、周福荣、周磊履行了合同义务，开发公司亦交付了房屋，该房屋所有权已于2009年8月21日变更登记至张绍珍、周福荣、周磊名下，同日张绍珍、周福荣、周磊已领取该房屋所有权证。
双方当事人签订的商品房现售合同中的房屋，系位于南京市栖霞区某路233号住宅小区的门面房，开发公司就相应地块的开发建设已获得政府相关部门批准同意。南京市规划局就该门面房1栋一层面积计272.53平方米的建设，委托南京市栖霞区建设局审批，南京市栖霞区建设局颁发了建设工程规划许可证。开发公司就相应地块的土地使用与南京市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同及补充协议，该合同约定建筑容积率为1.31，开发公司按约定缴付了土地使用权出让金，领取了国有土地使用权证，后进行了商业、住宅开发建设。
开发公司为申请办理国有土地使用权分割转让证（以下简称分割证），于2009年11月10日向南京市国土资源局递交了相关资料，南京市国土资源局进行了地籍调查，出具了《改变用地条件土地勘测定界成果表》（以下简称成果表），该成果表确定容积率为1.42，并注明转利用处（即南京市国土资源局土地利用管理处）处理。开发公司经办人于2009年12月22日领取了该成果表。成果表中的容积率大于合同约定的容积率0.11。
经本院调查，南京市国土资源局土地利用管理处（以下简称利用处）工作人员介绍：根据上述成果表反映的勘测内容并结合土地转让合同明确的1.31容积率，可以初步断定开发商涉嫌超容积率，可能要补交土地出让金。开发商拿到该成果表后，应当到利用处申请，利用处接到开发商申请后，则向开发商发出需要提交的资料清单，开发商按照清单要求将相关资料交给利用处，利用处根据资料审核确定是否超容积率、是否需要补交土地出让金及完善用地手续。如确定开发商需要补交土地出让金，待出让金金额明确后告知开发商补交，开发商补交后再签订土地出让补充协议，如开发商所开发的工程项目已经通过规划审批并验收合格，开发商就可以到地籍处领取分割证。该成果表具有通知和告知功能，而且地籍处还口头告知开发商向利用处申请，到利用处完善相关手续。经核查，该开发商没有向利用处提出申请，也没有提供有关资料、补交土地出让金、申请完善用地手续。
就从南京市国土资源局领取成果表后有无到利用处申请并办理相关手续一事，朗筑公司在庭审中作如下陈述：其没有到利用处申请并办理相关手续，原因是其在领取成果表后已向市国土局相关部门进行了咨询，对于容积率超标的后果明确知晓，其无力补交巨额的土地出让金以及可能的相应罚款。
因南京市栖霞区城乡建设开发有限公司的申请，工商行政管理机关于2012年7月3日准予将其企业名称变更为南京朗筑建设工程有限公司。
上述事实，有双方当事人的一致陈述，原告张绍珍、周福荣、周磊举证的商品房现售合同，被告朗筑公司举证的地籍调查和土地登记收件单、改变用地条件土地勘测定界成果表，本院调查收集的涉案房屋的开发建设批复和规划许可审批手续、国有土地使用权出让合同和补充协议、国有土地使用权证、地籍调查和土地登记收件单、改变用地条件土地勘测定界成果表、房产登记查询证明和房屋登记簿、调查笔录等证据，以及本院开庭笔录、本院（2013）栖迈民初字第213号、213-1号、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2729号民事判决书在卷佐证，本院予以确认。
审理中，因双方当事人意见不一，致调解未果。
本院认为，关于本诉，本案双方当事人签订的商品房现售合同明确约定，购房人在领取房屋所有权证90天后，有权要求开发商配合办理涉案房屋的土地使用权变更登记。该约定系合同双方真实意思表示，并不违法我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案房屋的所有权已于2009年8月21日变更登记至原告张绍珍、周福荣、周磊名下，同日原告已领取该房屋所有权证，被告朗筑公司应当按照合同约定，协助原告办理涉案房屋的土地使用权变更登记手续，将涉案房屋的土地使用权变更登记至原告名下。2009年11月被告向南京市国土资源局申请办理分割证，该局收件后进行了地籍调查并出具成果表，初步确认被告建房超容积率，因被告擅自改变用地条件，导致土地使用存在缺陷，致暂时不能领取分割证。南京市国土资源局已将成果表交给被告，并告知其向利用处申请确认是否超容积率并完善相关手续，但被告至今未向利用处申请并完善相关手续。因此，原告至今未能领取到涉案房屋的国有土地使用权证，其根本原因在于被告未履行相关义务，被告应当承担全部违约责任。故原告主张被告协助将涉案房屋的土地使用权变更登记至原告名下的请求，合法有据，本院予以支持。关于反诉，本院认为当事人在经济交往中应遵循诚实信用原则。本案原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。反诉原告朗筑公司现要求解除合同，无事实依据和法律依据，该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告南京朗筑建设工程有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告张绍珍、周福荣、周磊将坐落于南京市栖霞区某路XXX之X号房屋的国有土地使用权变更登记至原告张绍珍、周福荣、周磊名下。
二、驳回反诉原告南京朗筑建设工程有限公司的诉讼请求。
本诉案件受理费80元，减半收取40元。反诉案件受理费40元（已减半收取），合计80元。由被告南京朗筑建设工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 段颖刚
二〇一五年九月十八日
书记员 王 兰