广东省江门市江海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江海法民三初字第283号
原告（反诉被告）：吴用想，女，1953年5月12日出生，汉族，住江门市江海区。
委托代理人：尹华，广东定海针（江门）律师事务所律师。
委托代理人：孙志球，男，1976年6月24日出生，汉族，住江门市江海区。
被告（反诉原告）：何丽芳，女，1985年9月25日出生，汉族，住中山市。
委托代理人：何瑞兰，广东香山律师事务所律师。
委托代理人：陈泉，广东永泽律师事务所律师。
原告吴用想诉被告何丽芳土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告何丽芳向本院提起反诉。本案依法组成合议庭，公开开庭对本案本诉、反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）吴用想的委托代理人尹华、孙志球，被告（反诉原告）何丽芳的委托代理人何瑞兰、陈泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴用想诉称：2009年6月16日，原告与江门市江海区礼乐街道办事处乌纱股份合作经济联合社（以下简称乌纱经联社）签订《土地租赁合同》，租赁相关土地使用权。2009年9月26日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定被告租赁位于江门市江海区礼乐礼睦路东侧（原礼乐乌纱砖厂）面积为52亩的土地使用权用于经营厂企；被告在签订合同时，向原告交纳定金30万元和先交租后用地的方式支付租金等。双方签订土地租赁合同后，被告一直不能准时向原告交付租金。2014年5月，原告向法院提起追讨租金的诉讼，追讨被告自2011年6月1日至2014年5月31日拖欠的租金，法院依法作出了生效判决。但对于2014年6月1日至今的租金，被告依然没有向原告交纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告于2009年9月26日签订的《土地租赁合同》，将土地归还给原告；二、被告立即支付自2014年6月1日至2015年11月30日的租金共计1079957元（包括6.19亩的农用场地占用费139020元）及违约金292977元（以银行贷款利率4倍计算至起诉日），之后的违约金按合同约定计算至土地归还原告之日止；三、没收合同定金300000元；四、没收违约地上附着物简易厂房；五、被告负担本案诉讼费用。
在审理过程中，原告认为合同约定“先收租后使用”，并认为何丽芳已交纳的300000元是保证金，不是定金，故申请变更第二项诉讼请求为被告立即支付自2014年6月1日至2016年5月31日的租金共计1444997元（包括6.19亩的农用场地占用费）及违约金392977元；变更第三项诉讼请求为没收合同保证金300000元。
被告何丽芳辩称：一、原告一直未依约提供符合合同约定的土地给被告使用，已构成违约，根据相关法律规定，被告有权拒绝支付原告租金。
（一）原告提供给被告的租赁土地未完善用地手续，未办理项目用地预审、农用地转用手续，不能建设工业厂房。根据江门市中级人民法院（2015）江中法民一终字第181号民事判决，江门高新技术产业开发区国土规划和环境保护局以及江门市江海区国土规划和环境保护局向原审法院作出编号为高新国规环函（2014）13号的《关于礼乐街道乌纱股份合作经济联合社违法出租和生围（土名）地段土地情况的复函》，载明：“三、按照江门市城市总体规划要求，礼乐街道乌纱股份合作经济联合社和生围（土名）地段土地规划为工业用地，其只有分别向国土部门办理项目用地预审、农用地转用手续，向规划部门办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的前提下，才能作工业厂房建设使用……”等。从上述复函内容可以看出，原告提供给被告的位于江门市江海区礼乐礼睦路东侧（原礼乐乌纱砖厂）的土地未办理项目用地预审、农用地转用手续，不能进行厂房建设。江门市城乡规划局2011年6月28日出具给江门市江海区礼乐街道乌纱村民委员会《关于礼乐街道乌纱旧砖厂工业厂房临建建筑方案的复函》（江规发（2011）374号）亦明确，“项目的用地手续未完善”，不能通过规划审批，不能建设工业厂房。因此，原告需办理涉案租赁土地的相关用地手续，才能作为建设用地租赁给被告建设并经营厂企使用。
（二）根据《土地租赁合同》的约定，原告提供的土地系用于兴建厂房、经营厂企，原告提供不能用于建设工业厂房的土地，已构成违约。根据双方签订的《土地租赁合同》，原告将涉案土地租赁给被告经营使用，用途是“经营厂企”；租赁物无上盖建筑物，被告需自行兴建厂房，原告应协助办理报建等手续。但根据江门市城乡规划局前述复函（江规发（2011）374号），涉案土地的用地手续未完善；根据高新国规环函（2014）13号《复函》，涉案土地只有办理了项目用地预审、农用地转用手续，并取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》后，才能作工业厂房建设使用。被告发现租赁土地未完善用地手续后，一直敦促原告办理，但原告拒绝办理，导致该土地一直不能建设厂房，被告未能按照合同约定用途使用。
（三）原告提供的租赁土地不符合合同约定，根据相关法律规定，因原告履行合同债务不符合约定，被告有权拒绝其交付租金的履行要求。况且，被告在2010年9月签订合同后，就依约交付了订金30万元、合计支付租金156.6万元，但原告一直未办理租赁土地的用地手续，导致被告无法按照合同约定的用途使用租赁土地，无法经营厂企。
二、在履行《土地租赁合同》的过程中，是原告违约，被告不存在违约情形，因此原告无权要求违约金、没收定金及地上附着物。原告的违约行为包括：
1、隐瞒6.19亩租赁土地为农用地的事实，不仅按照建设用地标准向被告收取高额租金，还导致被告建设的厂房被拆除造成巨大损失。根据（2015）江中法民一终字第181号民事判决认定的事实，原告提供给被告的租赁土地中6.19亩为农用地。原告故意隐瞒这一事实，其承租土地的租金只有每年每亩3000元，却按照建设用地标准每年每亩13000元向被告收取高额租金；亦导致被告建设的厂房被有关主管部门拆除，造成被告巨大的损失。
2、隐瞒租赁土地未完善用地手续的事实，经被告敦促也拒绝办理相关手续，导致被告无法按照合同约定使用租赁土地，不能建设厂房、经营厂企。根据有关主管部门出具的前述复函，涉案租赁土地因未完善用地手续，不能建设工业厂房、经营厂企，而原告隐瞒该事实，在被告知道后、经多次敦促仍拒绝办理，致使被告至今仍无法按照合同约定经营厂企。
3、提供租赁土地的面积不符合合同约定。根据双方签订的《土地租赁合同》，租赁土地面积52亩。但原告与乌纱经联社签订的《土地租赁合同》显示，原告承租的土地面积只有42.29亩。故原告享有租赁权的土地只有42.29亩。因此，原告提供的土地面积不符合合同约定。
三、根据原告与乌纱经联社签订的《土地租赁合同》，约定原告向乌纱经联社租赁原乌纱砖厂厂区内的土地，面积为42.29亩。尽管原告与被告签订的租赁合同记载租地面积为52亩，但实际上原告有权出租并收取租金的土地只有42.29亩，因此，即使计算有关租金或土地占用费，也应按照42.29亩的标准计付。
四、综上所述，首先原告提供给被告的租赁土地一直未办理项目用地预审、农用地转用手续等用地手续，不能建设工业厂房、经营厂企，不符合双方签订的租赁合同约定的土地用途，因此，原告履行义务不符合约定，被告有权拒绝支付租金，被告不构成违约。第二，在履行合同的过程中，系原告违约，包括隐瞒6.19亩租赁土地为农用地和租赁土地未完善用地手续、不能建设工业厂房并经营厂企的事实，提供的土地面积不符合约定。第三，原告向乌纱经联社承租的土地面积为42.29亩，其有权出租并收取租金的土地只有42.29亩，因此，即使计算有关租金或土地占用费，也应按照42.29亩的标准计付。原告的诉求于法无据，于理不合，请求法院依法驳回。
反诉原告何丽芳反诉称：反诉人于2010年9月26日与吴用想签订《土地租赁合同》，约定吴用想将位于广东省江门市江海区礼乐礼睦路东侧（原礼乐乌纱砖厂）的土地租赁与反诉人使用，用途为经营厂企。但是，由于吴用想一直未完善租赁土地的用地手续（项目用地预审、农用地转用等手续），致使该土地至今仍不能作工业厂房建设使用，不能办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，无法报建厂房。根据《土地租赁合同》第二条，吴用想应提供能用于经营厂企的建设用地给反诉人，而吴用想租赁给反诉人的土地因未完善用地手续，是不能作工业厂房建设使用的。因此，吴用想提供的土地不符合合同约定，应按照《土地租赁合同》的约定向反诉人双倍返还定金。而反诉人支付合同约定租金的前提和基础是吴用想按照合同约定的用途和条件提供土地，因此，在吴用想未依约提供符合双方约定的土地之前，不需要支付有关租金。为维护原告合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：一、被反诉人吴用想双倍返还定金600000元给反诉人；二、被反诉人吴用想完善与反诉人于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》中租赁土地的用地手续；三、被反诉人吴用想返还已收取的租金3084314.35元；四、被反诉人吴用想承担本案诉讼费用。
反诉被告吴用想辩称：一、关于报建问题，我方与何丽芳签订的合同是真实合法以及自愿的，该内容是双方自愿协定的，所以约定的何丽芳的义务已经非常明确。二、对于何丽芳提出的我方与乌纱经联社签订的协议，该合同跟何丽芳没有任何关系，只是我方和乌纱经联社的约定。三、双方签订合同后，何丽芳实际占有租赁土地，并且至今获得租金收益，所以何丽芳的反诉请求，全部都没有合法事实以及法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明：2014年4月25日，本院立案受理了吴用想诉何丽芳租赁合同纠纷一案［案号：（2014）江海法礼民初字第84号］，经审理查明：2009年6月16日，乌纱经联社与吴用想签订一份《土地租赁合同》，约定：乌纱经联社将原乌纱砖厂区内的土地及原乌纱砖厂的废弃厂房租赁给吴用想经营使用，租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道乌纱村原乌纱砖厂区用地，面积为43亩，租赁的期限从2010年7月1日起至2030年6月底止。并由乌纱经联社协助吴用想向当地的政府有关部门办理用地及建筑物的报建手续，具体费用由吴用想负责，乌纱经联社将该土地上的建筑物交由吴用想使用，如吴用想因经营需要拆旧建新的，一切手续由吴用想向政府相关部门申请办理，具体的费用由吴用想负责，乌纱经联社给予协助。未经审批违法用地所造成的一切责任由吴用想承担，与乌纱经联社无关等。
2010年8月3日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规选（2010）12号的《关于同意原礼乐乌纱砖厂临建工业厂房规划选址复函》，载明：“江门市江海区礼乐街道办事处乌纱村民委员会：你单位报来原乌纱砖厂改造为临建工业厂房的申请收悉。经报规划会审审议，意见函复如下：一、原则同意礼睦路丰盛段东侧原乌纱砖厂改造为临建工业厂房的规划选址（详见附件）。二、建设规模：规划用地36005平方米（54亩），建设用地33475平方米（50.21亩）。三、按建设程序，你单位应凭本函到市国土资源局办理用地预审后再报我局核发建设用地规划许可证和用地红线。此复。”
2010年9月26日，吴用想与何丽芳签订一份《土地租赁合同》，约定：为发展经济，甲方（即吴用想）研究决定，将土地一块租赁给乙方（即何丽芳）经营使用。甲、乙双方经充分协商一致，本着合法、平等、自愿的原则订立《土地租赁合同》如下：第一条：租赁土地位置、面积。租赁的土地位于广东省江门市江海区礼乐礼睦路东侧（原：礼乐乌纱砖厂）。租地面积为52亩（附租用地图）。第二条：用途为经营厂企。第三条：租赁的期限：租赁期限由2010年12月1日至2028年11月30日止。第三条：租金：2010年12月1日至2014年11月30日止，每年每亩人民币13000元（全年租金：人民币676000元）；租金每四年递增8%计算。2014年12月1日至2018年11月30日止，每年每亩14040元（全年租金：人民币730080元）；2018年12月1日至2022年11月30日止，每年每亩15163.2元（全年租金：人民币788486.4元）；2022年12月1日至2026年11月30日止，每年每亩16376.2元（全年租金：人民币851562.4元）；2026年12月1日至2028年11月30日止，每年每亩17686.3元（全年租金：人民币919687.6元）。［注：以上租金均不含发票，如果需开具发票的，税金由乙方支付］第四条：租金的交纳方式。先交租后用地，乙方于每年的十二月一日前交清本年十二月一日至明年五月三十一日的租金，于每年六月一日前交清六月一日至十一月三十日的租金。第五条：定金。在签订本合同时，乙方向甲方交纳定金人民币叁拾万元整，合同期满，甲乙双方权利义务履行完毕，甲方将定金无息退回给乙方。第六条：甲、乙双方的权利义务。（一）甲方的权利义务：1、不得中途收回或转租该土地，不得干涉乙方自主经营；2、协助乙方办理用水用电的相关手续，相关费用乙方负责；3、协助乙方办理工商、税务的相关证照，相关费用由乙方负责；4、协助乙方向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方负责；5、协调解决邻里关系。（二）乙方的权利义务：1、乙方负责“三通一平”及建设工作等所需的全部费用；2、乙方必须依法自主经营，如违法经营所造成的责任自负，与甲方无关，且视作乙方违约处理；3、负责到消防、卫生、税务、环保、工商等有关部门办理经营所需的证照，并负责相关费用；4、负责经营所需水费、电费，税金及经营期间的债权债务；5、负责向国土部门办理报建手续及相关费用；6、处理好邻里关系；第七条：其他约定。1、乙方必须依法经营，如违法经营所造成的一切法律责任及经济责任均由乙方负责，与甲方无关。2、乙方在经营期间，要做好消防、环保、用电安全，建筑安全等生产安全的工作，如发生责任事故，由乙方负责，与甲方无关。3、乙方需在所租赁土地上兴建建筑物时，必须在有关政府部门办好报建手续，甲方负责协助办理。4、合同期内，如遇上级政府因规划建设需用该土地的，视作合同自动终止，互不追究违约责任，属土地补偿的归甲方，属建筑物补偿和生产经营性补偿的归乙方，甲方对乙方不另作任何补偿。5、乙方可以根据经营的需要在该土地上搭建临时建筑物，合同期内，该建筑物的所有权属乙方。合同期满，该土地归回甲方所有。乙方应在合同期满的30天内将地上的建筑物及生产设备自行搬走。期满不搬走的视为遗弃物处理，甲方可追收乙方处理费用。6、合同期满，如甲方继续出租该土地的，在同等条件下，乙方可优先续租，但要在合同期满提前半年向甲方书面提出申请，并重新签订租赁合同。如果甲方不再继续出租或乙方不再继续租该土地的，乙方应在合同期满之日起三十日内将该土地交回甲方。7、乙方必须兴建一座6米以上宽度桥，并在地块中间建设宽12米水泥道路（附用地图），及负责厂区内全部下水道工程建设和消防用水，建设工程费用全部由乙方负责，乙方并承诺长期免费提供给甲方使用。8、甲方愿意将原乌纱砖厂的原电力与乙方平均使用该电力，具体使用电力安数以报供电部门批准使用为准。各自的用电量费用各自负责。第八条：违约责任。1、甲方违约，双倍返还定金给乙方，并赔偿乙方的实际经济损失或追究违约方的法律责任。2、乙方违约，甲方收乙方的定金不予退还，且乙方在该土地上所兴建固定建筑物无偿归甲方所用，甲方并收回该土地另行安排。3、乙方逾期交付租金的，甲方加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止。甲方收回该土地另行安排。4、本合同未尽事宜可由双方另行约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。第八条：本合同经甲、乙双方签名（盖章）生效。本合同一式二份，甲乙双方各执一份。上述《土地租赁合同》经吴用想和何丽芳签名确认。合同签订后，何丽芳依约向吴用想支付了合同定金30万元，吴用想也依约将租赁的土地交付给何丽芳使用。何丽芳在收到原告交付的土地后在该土地上建造厂房进行出租。
2010年11月8日，江门市江海区礼乐街道乌纱村民委员会出具一份《租地合同的补充说明》，载明：“2009年5月16日，我乌纱村委会与吴用想签定的乌纱砖厂用地土土租赁合同。现因吴用想向我村提出申请将部分用地由吴用想转租给第三方承租人何丽芳。经我村委会决定同意吴用想将部分土地转租的申请，但因转租土地所造成的一切责任与我乌纱村无关。我村与吴用想的原租地合同一切内容不变。特此说明”。
2011年1月30日，乌纱经联社与吴用想再次签订一份《土地租赁合同》，约定：乌纱经联社将原乌纱砖厂用地租赁给吴用想使用，租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道乌纱村原乌纱砖厂用地，面积为28194.7平方米（即约42.29亩），租赁的期限从2011年4月1日起至2031年3月31日止。合同期内，如果吴用想因需要改变土地用途及开展“三通一平”的工作，乌纱经联社协助吴用想向有关部门申办改变土地用途的一切手续，所需的一切费用由吴用想负责。若吴用想未经有关部门审批而擅自改变土地规划用途所造成的一切责任由吴用想承担，与乌纱经联社无关等。
2011年2月15日，江门市江海区礼乐街道乌纱村民委员会再次出具一份《租地合同的补充说明》，载明：“我乌纱村委会与吴用想签定的土地租赁合同。现因吴用想向我村提出申请将部份租用地由吴用想转租给第三方承租人。经我村委会决定同意吴用想将部份土地转租的申请，但因转租土地所造成的一切责任与我乌纱村无关。我村与吴用想的原租地合同一切内容不变。特此说明”。
2011年6月28日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规发（2011）374号《关于礼乐街道乌纱旧砖厂工业厂房临建建筑方案的复函》，载明：“江门市江海区礼乐街道乌纱村民委员会：报来关于江海区礼乐街道乌纱旧砖厂工业厂房临建规划的资料收悉。经我局规划会审研究，因项目的用地手续未完善，请完善手续后再申请办理。”
2013年8月6日，江门市江海区国土规划和环境保护局作出一份编号为江海国土（执法）责停字（2013）02号的《责令停止国土资源违法行为通知书》，载明：“礼乐街道乌纱股份合作经济联合社：经查，你联合社未经依法批准，擅自将位于江海区礼乐街道乌纱村和生围（土名）地段6.19亩土地出租用于非农建设，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、六十三条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你联合社立即停止违法行为，听候处理。否则，由此引起的一切后果由你联合社负责。”
2013年9月16日，江门市江海区人民政府礼乐街道办事处作出一份《违法用地整改通知书》，载明：“礼乐街道乌纱股份合作经济联合社：根据国家土地督察局卫片检查，经查实，你联合社将位于礼乐街道乌纱村和生围（土名）地段（原乌纱砖厂地块）6.19亩土地出租用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四、六十三条规定，已构成违法转让集体土地地使用权行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、八十一条规定，现责令你联合社自收到本通知书之日起五日内进行改正，将违法用地上建筑物、构筑物拆除，并对地块进行复耕复绿工作。逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。”后何丽芳所建的厂房被江门市江海区国土规划和环境保护局拆除了部分。
何丽芳租赁吴用想的上述土地后，何丽芳合共向吴用想支付了租金1566000元。
该案另查明：一、何丽芳所建的厂房被拆除的面积的数据分别为：1、被拆除厂房面积为：长35.5米，宽24.6米；2、被拆除员工宿舍面积为：长13米，宽5.9米。
二、江门高新技术产业开发区国土规划和环境保护局和江门市江海区国土规划和环境保护局向本院作出编号为高新国规环函（2014）13号的《关于礼乐街道乌纱股份合作经济联合社违法出租和生围（土名）地段土地情况的复函》，载明：“……二、经查阅江海区2010-2020年土地利用总体规划图，上述范围内的6.19亩土地在规划期间只能作农业用途使用，未经调整规划和依照《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用手续，不得擅自改变用途作非农建设用地使用。三、按照江门市城市总体规划要求，礼乐街道乌纱股份合作经济联合社和生围（土名）地段土地规划为工业用地，其只有分别向国土部门办理项目用地预审、农用地转用手续，向规划部门办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的前提下，才能作工业厂房建设使用。未经办理上述用地及规划报建手续而擅自进行厂房建设，其行为已违反了《土地管理法》第四十四条、《城乡规划法》第四十、四十一条的规定，需依法追究当事人的法律责任……”等。
该案认为：一、关于吴用想与何丽芳签订的《土地租赁合同》是否合法的问题。《土地租赁合同》虽是吴用想与何丽芳的真实意思表示，但该合同所约定的租赁土地中有6.19亩属于农业用地，只能作农业用途使用，未经调整规划和办理农用地转用手续，不得擅自改变用途。而根据吴用想与何丽芳所签订的《土地租赁合同》中约定的土地用途为经营厂企，属于建设用途，违反了上述规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，故吴用想与何丽芳所签订的《土地租赁合同》中关于该6.19亩土地的租赁关系部分合同约定属无效，其他部分仍然有效。
二、关于吴用想请求何丽芳支付拖欠租金84.4万元及违约金168.8万元是否合法的问题。何丽芳向吴用想租赁土地，并签订《土地租赁合同》，双方应当按照合同的约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，由于何丽芳没有按照合同的约定的期限履行支付租金的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据吴用想与何丽芳双方签订的《土地租赁合同》第三条租金的约定：“2010年12月1日至2014年11月30日止，每年每亩人民币13000元（全年租金：人民币676000元）”，即双方在上述期间的土地租金按13000元／亩／年计算。由于吴用想出租给何丽芳的52亩土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，且该6.19亩土地也实际由何丽芳支配占用，故何丽芳应当支付相应的场地占用费给吴用想。因此，该6.19亩土地的场地占用费依法应予调整。参照事件发生地当时的租金收益水平，依法调整该6.19亩土地的场地占用费为1200元／亩／年。吴用想租赁土地给何丽芳后，2010年12月1日至2014年5月30日期间租（包括场地占用费）金应为：一、（52亩-6.19亩）×13000元／亩／年×3.5年=2084355元；二、6.19亩×1200元／亩／年×3.5年=25998元。上述两项合共2110353元，即何丽芳在2010年12月1日至2014年5月30日期间应交的租金（包括场地占用费）为2110353元，扣除何丽芳已支付的1566000元，何丽芳计至2014年5月30日止实际欠的租金（包括场地占用费）为544353元。吴用想请求何丽芳支付租金（包括场地占用费）的主张，证据充分，理由成立，予以采纳。但吴用想主张的租金844000元超出上述计算范围，对超出部分，不予支持。吴用想认为何丽芳实际支付的租金为1514000元，相差的52000元属于另一个鱼塘租赁合同租金的主张，证据不充分，理由不成立，不予采纳。何丽芳抗辩认为应当扣除6.19亩土地租金（实际是场地占用费）的主张，证据不充分，理由不成立，不予采纳。关于吴用想主张的违约金的问题。虽然吴用想与何丽芳在《土地租赁合同》中约定了违约金的计算方法为拖欠部分按每日1%计算，但鉴于该违约金的计算方法高于中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，故依法应予调整，调整为以实际欠款额为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止。由于吴用想主张的违约金统一从何丽芳最后一次支付租金的次日起（即2013年2月9日）开始计算，是其对诉权的自由处分，予以准许。即违约金应从2013年2月9日起，以实际欠款额为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止。
三、关于吴用想是否有权没收何丽芳所交的合同定金30万元的问题。该案中，何丽芳虽然存在逾期交租的行为，存在过错。但由于吴用想出租给何丽芳的土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，对此，吴用想也存在过错。由于双方对此均有过错责任，且双方签订的《土地租赁合同》尚在履行过程中，故吴用想请求没收何丽芳所交的合同定金30万元，证据不充分，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，何丽芳应当支付租金（包括场地占用费）544353元及违约金（从2013年2月9日起，以实际欠款额为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止）给吴用想。并判决：一、何丽芳支付2014年5月30日前欠租金（包括场地占用费）544353元及违约金（从2013年2月9日起，以实际欠款额为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清欠款之日止）给吴用想；二、驳回吴用想的其他诉讼请求。
吴用想、何丽芳均不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院经审理查明，原审查明的基本事实属实，予以确认，并认为：
关于何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……”、第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”何丽芳与吴用想签订的《土地租赁合同》虽然是双方的真实意思表示，但租赁土地中的6.19亩属于农业用地，在未经办理农用地转用审批手续的情况下，不得擅自改变用途用于非农业建设。由于何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》中约定土地的用途为经营厂企，属于非农业建设用途，故该合同中涉及6.19亩农业用地的约定违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，双方《土地租赁合同》中涉及上述6.19亩土地的约定应属无效；而《土地租赁合同》中除上述6.19亩属农业用地以外，双方对其余45.81亩土地的约定因无证据证明违反了法律法规的强制性规定，该约定仍然有效。吴用想主张《土地租赁合同》涉及6.19亩土地的部分仍然有效，没有法律依据，不予采纳。
关于何丽芳拖欠吴用想租金的数额以及何丽芳应否承担违约责任的问题。首先，吴用想、何丽芳签订的《土地租赁合同》中涉及45.81亩土地部分的约定合法有效，双方应当依约履行合同义务。合同签订后，吴用想已将该45.81亩土地交付给何丽芳使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，何丽芳应当按约向吴用想支付租金。根据双方《土地租赁合同》的约定，2010年12月1日至2014年11月30日止，租金每年每亩13000元，故至2014年5月31日止，何丽芳应向吴用想支付45.81亩土地的租金2084355元（45.81亩×13000元／亩／年×3.5年）。双方在《土地租赁合同》中明确约定租赁土地的面积为52亩，何丽芳以双方合同约定的土地租赁面积是43亩为由上诉主张吴用想多收取其9亩土地的租金应予抵扣，没有事实依据，不予支持。其次，虽然吴用想出租给何丽芳的52亩土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，但何丽芳承租该6.19亩土地后，已在该土地上建设厂房出租并收益，而该厂房被拆除造成何丽芳的损失，吴用想亦承担了相应的赔偿责任，故何丽芳应当按照租金标准向吴用想支付土地占用费。何丽芳诉请吴用想返还多缴纳该6.19亩土地的租金23万元（实为土地占用费），理据不足，不予支持。由于江门市江海区礼乐街道办事处于2013年9月16日向乌沙经联社发出《违法用地整改通知书》，限其收到通知书起五日内进行整改，而何丽芳述称涉案厂房已被行政执法部门拆除，双方又都不能提供证据证明厂房拆除的具体日期，且厂房拆除后何丽芳也不能用于出租收益，其租赁该土地的目的无法实现，故场地占用费计算至2013年9月30日较为合理，何丽芳应向吴用想支付土地占用费227998元（6.19亩×13000元／亩／年×34／12年）。原审将土地占用费调整为1200元／亩／年并计算至2014年5月30日不当，予以纠正。综上，何丽芳应向吴用想交纳租金2084355元及土地占用费227998元，扣除何丽芳已支付的租金1566000元，至2014年5月31日止何丽芳仍欠租金518355元及土地占用费227998元。由于何丽芳没有按照合同约定的期限履行支付租金的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。况且，即便双方没有就拆除厂房造成的损失达成赔偿协议，也不能成为何丽芳拒付租金的理由，何丽芳以吴用想没有赔偿其损失为由主张其对支付租金享有不安抗辩权，理据不足，不予支持。原审判令何丽芳从2013年2月9日起，以实欠租金额为基数按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计付违约金，双方当事人对原审法院酌定的违约金标准并未提起上诉，故予以维持；而双方《土地租赁合同》中涉及6.19亩农业用地部分因属无效，针对该部分约定的违约责任对双方没有约束力，故原审判令何丽芳对此承担违约责任不妥，予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实部分有误，实体处理欠妥，予以改判。并判决：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2014）江海法礼民初字第84号民事判决；二、何丽芳应支付2014年5月31日前欠付的租金518355元及违约金（从2013年2月9日起，以518355元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清之日止）给吴用想；三、何丽芳应支付土地占用费227998元给吴用想；四、驳回吴用想的其他诉讼请求。
本案另查明：从2014年6月1日起，何丽芳一直没有向吴用想交付租金。
本院根据何丽芳的申请，向江门市江海区国土规划和环境保护局查询涉案土地的相关情况，该局于2015年12月29日出具《地籍档案证明》，写明经查核，该局辖区内没有礼乐乌纱砖厂座落于江海区礼乐礼睦路东侧的土地登记记录。
再查明：在本案审理期间，何丽芳因与吴用想租赁合同纠纷一案，不服（2015）江中法民一终字第181号民事判决，向江门市中级人民法院申请再审。该院认为：一、关于何丽芳是否应当支付拖欠吴用想租金的问题。首先，吴用想、何丽芳签订的《土地租赁合同》中涉及45.81亩土地部分的约定合法有效，双方应当依约履行合同义务。合同签订后，吴用想已将该45.81亩土地交付给何丽芳使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，何丽芳应当按约向吴用想支付租金。何丽芳承租土地后，已在该土地上建设厂房出租并收益，而部分厂房被拆除造成何丽芳的损失，吴用想亦承担了相应的赔偿责任，故何丽芳应当按照租金标准向吴用想支付土地占用费。二、吴用想完善用地手续是否何丽芳支付租金的前提条件，即何丽芳能否以吴用想没有完善用地手续而拒绝履行支付租金的合同义务。双方签订的《土地租赁合同》第六条第一款第四项约定，“甲方（吴用想）协助乙方（何丽芳）向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方（何丽芳）负责”，可见完善用地手续是双方的共同责任，何丽芳不能将土地未报建的责任完全推卸给吴用想，以此为由拒绝支付租金。且何丽芳也在土地手续未完善的情况下在涉案土地上兴建厂房并收益，则不能再以用地手续未完善作为拒绝支付租金的合法抗辩。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当。并裁定：驳回再审申请人何丽芳的再审申请。
又查明：吴用想在庭审中陈述如果何丽芳交纳的300000元认定为定金，则其选择主张违约金。
以上事实，有《土地租赁合同》、《地籍档案证明》、《银行付款凭证》、（2014）江海法礼民初字第84号《民事判决书》、（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》、（2016）粤07民申7号《民事裁定书》等证据和庭审笔录证实。
本院认为，本案涉及原、被告之间土地租赁合同法律关系的纠纷。本案的争议焦点是：一、是否应当解除吴用想、何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》以及涉案土地是否应当归还给吴用想？二、吴用想、何丽芳是否有违约行为？违约方应如何承担民事责任？三、何丽芳实际向吴用想支付的租金是否应当退还？四、何丽芳交纳的300000元是定金还是保证金以及应如何处理？
一、关于是否应当解除吴用想、何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》以及涉案土地是否应当归还给吴用想的问题。吴用想、何丽芳于2010年9月26日签订《土地租赁合同》后，何丽芳没有按照合同约定的期限履行支付租金的义务，（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》已判决何丽芳需支付2014年5月31日前欠付的租金给吴用想。但从2014年6月1日起，何丽芳又一直没有向吴用想交付租金，根据《土地租赁合同》第八条违约责任第3点约定：“乙方逾期交付租金的，甲方加收欠交部分每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方违约，本合同自动终止。甲方收回该土地另行安排”，何丽芳作为乙方，在第一次拖欠2014年5月31日前的租金经判决后，又继续拖欠2014年6月1日之后的租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，吴用想主张解除双方于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》以及何丽芳将涉案土地归还给吴用想，合理合法，本院予以支持。
由于双方签订的《土地租赁合同》已解除，故对何丽芳主张吴用想完善涉案土地的用地手续的反诉请求，本院不予支持。
二、关于吴用想、何丽芳是否有违约行为以及违约方应如何承担民事责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，吴用想、何丽芳签订的《土地租赁合同》解除后，何丽芳仍应向吴用想支付合同解除前所欠租金及违约金。根据（2014）江海法礼民初字第84号《民事判决书》、（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》的认定，《土地租赁合同》中涉及45.81亩土地部分的约定合法有效；2010年12月1日至2014年11月30日止，租金每年每亩13000元；2014年12月1日至2018年11月30日止，每年每亩14040元。故从2014年6月1日至2014年11月30日，何丽芳应付租金为297765元（45.81亩×13000元／亩／年×0.5年）；从2014年12月1日至2015年5月31日，何丽芳应付租金为321586.20元（45.81亩×14040元／亩／年×0.5年）；从2015年6月1日至2015年11月30日，何丽芳应付租金为321586.20元（45.81亩×14040元／亩／年×0.5年）；从2015年12月1日至2016年5月31日，何丽芳应付租金为321586.20元（45.81亩×14040元／亩／年×0.5年）。综上，何丽芳应向吴用想支付租金1262523.60元（297765元＋321586.20元＋321586.20元＋321586.20元）及违约金（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至付清款日止，其中以297765元为基数从2014年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2014年12月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年12月2日起计算）。何丽芳认为吴用想履行义务不符合约定，何丽芳有权拒绝支付租金，何丽芳不构成违约，吴用想无权要求违约金以及吴用想有权出租并收取租金的土地只有42.29亩，即使计算也应按照42.29亩的标准计付的抗辩主张，理据不足，本院不予采纳。
吴用想主张6.19亩的农用场地占用费，因该占用费在（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》中已作出认定，故吴用想在本案中主张6.19亩的农用场地占用费以及相应的违约金，属重复主张，本院不予支持。
吴用想主张违约金按合同约定计算，因在（2014）江海法礼民初字第84号《民事判决书》中，已认定合同约定的违约金的计算方法高于中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，予以调整，（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》也按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算违约金，故对于吴用想的该项主张，本院不予支持。
根据（2014）江海法礼民初字第84号《民事判决书》、（2015）江中法民一终字第181号《民事判决书》的认定，何丽芳逾期交租，存在过错，但吴用想出租给何丽芳的土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用，对此，吴用想也存在过错。由于双方均有过错，故吴用想主张没收违约地上附着物简易厂房的请求，理据不足，本院不予支持。
三、何丽芳实际向吴用想支付的租金是否应当退还的问题。何丽芳向吴用想支付的租金是为履行生效判决所确定的付款义务，何丽芳不服（2015）江中法民一终字第181号民事判决，向江门市中级人民法院提起申请再审，该院作出的（2016）粤07民申7号《民事裁定书》认定，双方签订的《土地租赁合同》第六条第一款第四项约定，“甲方（吴用想）协助乙方（何丽芳）向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方（何丽芳）负责”，可见完善用地手续是双方的共同责任，何丽芳不能将土地未报建的责任完全推卸给吴用想，以此为由拒绝支付租金。且何丽芳也在土地手续未完善的情况下在涉案土地上兴建厂房并收益，则不能再以用地手续未完善作为拒绝支付租金的合法抗辩。并裁定驳回再审申请人何丽芳的再审申请。故何丽芳主张吴用想返还已收取的租金3084314.35元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。
四、关于何丽芳交纳的300000元是定金还是保证金以及应如何处理的问题。《土地租赁合同》第五条明确约定何丽芳交纳的300000元为定金，第八条违约责任也约定吴用想违约，双倍返还定金给何丽芳，何丽芳违约，吴用想收何丽芳的定金不予退还。故何丽芳交纳的300000元应认定为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，吴用想在庭审中陈述如该300000元认定为定金，则其选择主张违约金，故吴用想主张没收该300000元，理据不足，本院不予支持。吴用想应退还定金300000元给何丽芳。何丽芳逾期交租，存在违约行为，故其主张吴用想双倍返还定金600000元，理据不足，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）吴用想与被告（反诉原告）何丽芳于2010年9月26日签订的《土地租赁合同》；
二、被告（反诉原告）何丽芳于本判决发生法律效力之日起六十日内将坐落于江门市江海区礼乐礼睦路东侧（原礼乐乌纱砖厂）的土地退还给原告（反诉被告）吴用想；
三、被告（反诉原告）何丽芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金人民币1262523.60元及违约金（按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算至本判决确定的付清款日止，其中以297765元为基数从2014年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2014年12月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年6月2日起计算、以321586.20元为基数从2015年12月2日起计算）给原告（反诉被告）吴用想；
四、原告（反诉被告）吴用想本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金300000元给被告（反诉原告）何丽芳；
五、驳回原告（反诉被告）吴用想的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）何丽芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费24104元，由原告（反诉被告）吴用想负担3044元，被告（反诉原告）何丽芳负担21060元。反诉案件受理费减半收取18137.50元，由被告（反诉原告）何丽芳负担16660.50元，原告（反诉被告）吴用想负担1477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 廖明亮
人民陪审员 梁翠明
人民陪审员 周峻雄
二〇一六年七月三十日
书 记 员 卢兆基
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