湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第01183号
上诉人（原审第三人）：汪忠明，女，1969年11月28日出生，汉族。
委托代理人：张如利，湖北全成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：史亚菲，男，1978年4月1日出生，汉族。
委托代理人：邹泽锋，湖北元文律师事务所律师。
原审被告：武汉信融兴业投资有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道709号。
法定代表人：汪忠泽，该公司执行董事。
委托代理人：方柳，该公司法律顾问。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行，住所地武汉市汉阳区鹦鹉大道35号。
法定代理人：王业清，该支行行长。
委托代理人：杨军，该支行职工。
委托代理人：何顺珍，该支行职工。
上诉人汪忠明因与被上诉人史亚菲、原审被告武汉信融兴业投资有限公司（以下简称信融兴业公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司武汉汉阳支行（以下简称工行汉阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2013）鄂汉阳民一初字第00233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年7月，史亚菲诉至一审法院，请求判令：确认史亚菲与信融兴业公司签订的《集资建房合同书》有效；信融兴业公司依照《集资建房合同书》履行办理房屋过户手续合同义务；确认信融兴业公司与汪忠明的房屋买卖合同无效；信融兴业公司赔偿经济损失人民币50000元；本案诉讼费用由信融兴业公司承担。
信融兴业公司一审未到庭答辩。
汪忠明述称，汪忠明依法取得了诉争房屋的所有权，并办理了产权登记，史亚菲无权主张汪忠明的房屋买卖合同效力。信融兴业公司系一房二卖的行为，汪忠明办理了物权登记，根据法律规定，史亚菲只享有债权，不享有物权，要求驳回史亚菲第三项诉讼请求。
工行汉阳支行述称：2009年汪忠明申请住房贷款购买武汉万福工贸的两处房屋，贷款金额分别为46万元及31万元，工行汉阳支行经过审查，对该两处房屋办理了他项权证，贷款审批及发放是合法有效的，为保护工行汉阳支行合法权益，要求依法驳回史亚菲的诉讼请求。
一审法院审理查明，武汉万福工贸有限责任公司（以下简称万福工贸公司，系信融兴业公司前身）成立于1999年5月26日，住所地为汉阳区夹河路70号，法定代表人为胡小章，股东为胡小章、汪忠泽。汪忠泽与汪忠明系姐妹关系。汪忠明在汉阳区夹河路70号综合楼中拥有住房一套，2005年以前，汪忠明一直居住于夹河路70号综合楼中。2001年1月30日，万福工贸公司（甲方）与史亚菲（乙方）签订《集资建房合同书》一份，合同约定：乙方向甲方购买位于汉阳区夹河路70号综合楼7楼3号3室2厅2卫住房壹套，建筑面积147.66平方米；房屋单价为1000元每平方米（建筑面积），房款合计金额15万元（总价包干，面积增减金额不变，总价含购方办理“两证”税费及水、电配套费、增容费）；付款方式为首期55%（签订合同时交纳）捌万元整（待大楼竣工交付后，乙方可以入住、装修），余款柒万元整待乙方配合甲方办理好相关产权证的过户手续后交付给甲方（见房产局的契纸交易完毕后的收件单，即付尾款），过户办证时间约定签订合同后12个月，最迟不超过2003年元月底；房屋的交付日期为签订合同交付首期集资房款后，甲方将房屋交付乙方使用。合同还对其他内容进行了约定。合同甲方签章为万福工贸公司，法定代表人胡小章，乙方史亚菲，委托代理人史国顺。同日，史亚菲支付集资购房款首期人民币80000元，2002年12月24日，史亚菲再次支付集资建房款6000元。史亚菲交付首期款后即居住使用该房屋至今。史亚菲与万福工贸公司关于该房屋的产权过户登记手续至今没有办理，剩余款项亦未予支付。
2001年11月20日，万福工贸公司变更名称为武汉万福科技产业发展有限公司，法定代表人变更为汪忠泽。2002年6月26日变更名称为信融兴业公司。2007年2月12日，信融兴业公司被吊销营业执照，经营期限截止日期为2009年5月25日。
2008年4月15日，诉争房屋办理房屋所有权证，登记产权人为万福工贸公司，建筑面积147.66平方米，2009年该房屋办理国有土地使用权证，土地使用权人为万福工贸公司。前述“两证”办下后，2009年5月15日，胡小章与汪忠泽两股东通过股东会决议的形式同意将该房屋进行转让出售，并同意委托胡望才办理该房屋的转让、过户、收取房款或银行按揭房款等事宜，股东会决议加盖的是万福工贸公司的印章。同日，胡小章签署授权委托书，委托胡望才办理其公司名下的前述房屋的转让、过户、按揭收款等事宜，一切后果由其公司承担，该授权委托书加盖的也是万福工贸公司的印章。2009年11月19日，胡望才（甲方）与汪忠明（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》一份，将坐落于武汉市汉阳区夹河路70号7层3室房屋（建筑面积147.66平方米）出售给汪忠明，房屋买卖成交价格为人民币68万元，付款方式为首付人民币贰拾贰万元，余款肆拾陆万元由银行贷款支付。同月29日，汪忠明提交前述《武汉市存量房买卖合同》以该房屋向工行汉阳支行抵押贷款人民币46万元，贷款期限为20年。同年12月7日，就前述同一处房屋，胡小章、汪忠泽以万福工贸公司（甲方）的名义又与汪忠明（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》一份，房屋成交价格为人民币457，700元，具体付款方式为一次支付，并提交该《武汉市存量房买卖合同》至房管部门办理房屋过户登记手续。同月15、16日，该房屋过户登记至汪忠明名下。同月22日，该房屋上设定抵押权，抵押权人为工行汉阳支行。汪忠明签订前述两份《武汉市存量房买卖合同》后一直未在该房屋中居住使用。现该房屋已被拆迁，拆迁补偿合同尚未签订。
汪忠明向工行汉阳支行偿还了两年的贷款后即不再还款。2013年2月17日，工行汉阳支行向汪忠明发出中国工商银行个人贷款借款合同提前到期通知书一份，表示，至2013年2月16日止，已连续13期未依合同约定还款，共拖欠贷款本息40468.84元，并宣布贷款于2013年2月17日提前到期。后汪忠明并未还款。
一审法院认为，史亚菲与万福工贸公司（现为信融兴业公司）之间签订的《集资建房合同书》系双方真实意思表示，合法、有效，应受到法律保护。依双方签订的合同约定，办理过户办证时间为签订合同后12个月，信融兴业公司依合同约定应协助史亚菲办理过户登记手续，但涉案房屋已被纳入征收范围且已实际拆除，依照《武汉市房产管理条例》第十三条、第十九条以及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条的规定，征收范围内的房屋暂停或不得办理相关手续。故对史亚菲要求确认其与信融兴业公司之间的《集资建房合同书》有效的诉讼请求予以支持，对于要求判决信融兴业公司依照《集资建房合同书》履行办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”万福工贸公司已于2001年11月20日变更名称为武汉万福科技产业发展有限公司，法定代表人也同时由胡小章变更为汪忠泽，武汉万福科技产业发展有限公司又于2002年6月26日变更名称为信融兴业公司，涉案房屋产权登记到万福工贸公司名下的时间在2008年，万福工贸公司与汪忠明之间的房屋买卖行为发生在2009年。隐瞒企业现行有效的名称，而用变更前的企业名称取得诉争房屋的所有权，在明知诉争房屋已出卖给史亚菲的情况下，胡小章、汪忠泽又用变更前的企业名称与汪忠明签订《武汉市存量房买卖合同》出售诉争房屋，该行为显属恶意。汪忠明系原万福工贸公司股东汪忠泽的姊妹，且2005年以前汪忠明一直居住于夹河路70号综合楼中，故汪忠明对于诉争房屋已经出卖的事实应当知晓，时任信融兴业公司法定代表人的汪忠泽一直系该单位股东，对于该房屋已经出卖的事实也应当知晓，胡小章、汪忠泽以及汪忠明在明知诉争房屋已出售给史亚菲的情况下，仍用万福工贸公司的名义分别于2009年11月19日、12月7日与汪忠明签订《武汉市存量房买卖合同》将诉争房屋出卖给汪忠明，并将诉争房屋过户登记至汪忠明名下，该行为属于恶意串通，损害了史亚菲的利益，因此该两份合同均应无效，故对于史亚菲要求确认上述合同无效的诉讼请求予以支持。对于史亚菲要求信融兴业公司赔偿史亚菲的经济损失人民币50000元的诉讼请求，因未提交相关证据予以证实，不予支持。本案实系房屋买卖合同纠纷，依合同相对性原理，工行汉阳支行与汪忠明之间的借贷抵押关系是另一法律关系，故工行汉阳支行可另行起诉主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、史亚菲与信融兴业公司（原万福工贸公司）于2001年1月30日签订的《集资建房合同书》有效；二、信融兴业公司（原万福工贸公司）与汪忠明于2009年11月19日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；三、信融兴业公司（原万福工贸公司）与汪忠明于2009年12月7日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；四、驳回史亚菲的其他诉讼请求。本案受理费人民币9025元由信融兴业公司负担，信融兴业公司于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给史亚菲。
判后，汪忠明不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回史亚菲的诉讼请求。事实和理由：一、史亚菲与信融兴业公司签订的《集资建房合同书》应认定无效，一审法院认为该合同的签订符合法律规定系错误认定。涉案房产土地性质系划拨土地，房屋性质为集资房，根据城市房地产管理法第三十八条、第四十条，合同法第五十二条的规定，案涉《集资建房合同书》应认定无效。二、一审法院认定汪忠明与信融兴业公司恶意串通签订《武汉市存量房买卖合同》没有事实依据，适用法律错误。汪忠明在签订上述合同后，通过按揭贷款方式支付了购房款，办理了产权登记，取得了涉案房产的物权，一审法院在史亚菲没有提供相反证据推翻的情况下，认为存在恶意串通与事实不符。房管部门公示的诉争房屋产权人为万福工贸公司，汪忠明根据房管部门登记资料来判定交易主体的真实性，并不需要到工商部门核实工商变更情况，信融兴业公司对涉案房产享有处置权，汪忠明的购房行为属于善意。三、汪忠明已取得了涉案房产的物权，又设立了抵押权，而无论《集资建房合同书》是否有效，史亚菲只是取得了债权，没有取得物权，根据物权的对世权、公示原理、物权优于债权的原理，史亚菲不具有对抗汪忠明的权利。
史亚菲辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。城市房地产管理法的规定是管理性规定，不是效力性强制规定。汪忠明与信融兴业公司恶意串通签订《武汉市存量房买卖合同》证据充分。汪忠明作为信融兴业公司法定代表人汪忠泽的妹妹，应当知道信融兴业公司的情况，且汪忠明也住在诉争房屋的同一栋楼，对涉案房屋出售给他人多年的情况是知晓的，其同时购买史亚菲和案外人郑平的两处房屋，且抵押贷款只偿还了两年就不再偿还。汪忠明取得涉案房屋不是善意取得，不受国家法律的保护。
信融兴业公司述称，信融兴业公司与史亚菲签订的合同无效，与汪忠明签订的合同有效。与史亚菲签订合同时，土地性质属划拨，且史亚菲不是公司职工。2008年时诉争房屋可以办理“两证”，但史亚菲不交付尾款，所以才没有办证，信融兴业公司保留解除合同的权利。汪忠明2004年才到该栋楼居住，不知道房屋情况，且房屋登记在信融兴业公司名下，汪忠明支付了对价，其并非恶意。房屋没有实际交付是因信融兴业公司一房二卖，汪忠明有余款暂时没有支付。
工行汉阳支行同意汪忠明的上诉意见。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，史亚菲与万福工贸公司（现为信融兴业公司）之间签订的《集资建房合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。汪忠明主张依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的规定认定上述合同无效，但《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第三十八条、第四十条的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性禁止规范。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”的规定，史亚菲与信融兴业公司之间的《集资建房合同书》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。一审判决对史亚菲要求确认其与信融兴业公司之间的《集资建房合同书》有效的诉讼请求予以支持正确，汪忠明的相应上诉理由没有法律依据，本院不予支持。
信融兴业公司用变更前的企业名称取得诉争房屋的所有权，在明知诉争房屋已出卖给史亚菲的情况下，又与汪忠明签订《武汉市存量房买卖合同》出售诉争房屋，该行为显属恶意。汪忠明系原万福工贸公司股东汪忠泽的姊妹，且2005年以前汪忠明一直居住于诉争房屋所在的夹河路70号综合楼中，故汪忠明对于诉争房屋已经出卖的事实应当知晓。信融兴业公司用万福工贸公司的名义分别于2009年11月19日、12月7日与汪忠明签订《武汉市存量房买卖合同》，将诉争房屋出卖给汪忠明，并将诉争房屋过户登记至汪忠明名下，该行为属于恶意串通，损害了史亚菲的利益，一审认定该两份合同无效正确，汪忠明的相应上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9025元，由汪忠明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余小乔
代理审判员 安林锋
代理审判员 骆朝辉
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 申光伟