江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民终字第0555号
上诉人（一审原告）满侠，女，1964年12月17日出生，汉族。
委托代理人王乐，江苏拓荒者律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）金苑房地产开发有限公司。
破产管理人宿迁求实会计师事务所，住所地泗洪县建设南路46号。
法定代表人姜国慧，该事务所主任会计师。
一审第三人刘志祥，男，1971年3月10日出生，汉族。
委托代理人朱建华，泗洪县车门法律服务所法律工作者。
上诉人满侠因与被上诉人金苑房地产开发有限公司、第三人刘志祥商品房销售合同纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2013）洪民初字第1966号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
满侠一审诉称，金苑房地产开发有限公司（以下简称金苑公司）将御景天成小区商品房S-4-102、103、104、105、106出售给满侠，签订了商品房买卖合同，同时在泗洪县房地产管理处登记备案，并交付了所购商品房钥匙。后金苑公司与承建商因建筑工程款产生纠纷，银行账户被冻结，无法办理产权登记。在此期间，刘志祥强占上述房屋，并称该房系金苑公司法定代表人李开宝所抵。金苑公司明确表示未收到刘志祥任何费用也未为其办理购房手续。请求判令金苑公司继续履行合同，提供办理房屋产权证的相关手续，排除刘志祥非法侵占满侠所购房屋并恢复原状，诉讼费用由金苑公司和刘志祥承担。
金苑公司及其破产管理人一审未作答辩。
刘志祥一审辩称，满侠与金苑公司的房屋买卖合同是无效的。因为满侠与金苑公司高管杨金奎系夫妻关系，满侠与公司订立合同，就等于是杨金奎与公司订立合同，作为公司高管是禁止与公司进行交易的。满侠无证据证明其与金苑公司的交易得到了股东会和股东大会的同意。金苑公司的账目证实，满侠用其丈夫杨金奎的股金转让款600万元中的一部分充抵诉争房屋价款，实质是抽逃出资行为，为法律所禁止。满侠未向金苑公司支付诉争房屋的价款，也没有证据证明金苑公司向其交付标的物。刘志祥与金苑公司订立的房屋认购协议应当视为房屋买卖合同，且合法有效，刘志祥交清房款，同时金苑公司向刘志祥交付房屋，争议房屋一直由刘志祥占有使用，满侠的诉讼主张无事实及法律依据。
满侠为证明其主张，一审提供以下证据：
证据1、2009年6月19日满侠丈夫杨金奎与金苑公司签订的案涉房屋认购书原件，证明该认购书是在商品房买卖合同之前签订的。2009年9月22日满侠与金苑公司签订的5份商品房买卖合同原件，合同在房产处备案，提供泗洪县房产处证明一份，证明涉案房屋在房管部门备案时间为2009年9月22日。
证据2、金苑公司账目，能证明金苑公司内部账目反映已经将案涉房屋出让给满侠，总价款1645536元。
证据3、业主使用公约、小区住宅装修须知、装修保证书、物业管理服务收费合同各一份，物业费收据4张，钥匙5把，宿迁市瑜林物业管理有限公司证明一份，证明满侠所购房屋按照正常合法途径于2010年3月18日办理交房手续，取得该房屋钥匙和使用权。
证据4、（2009）宿中诉保字第0010号民事裁定书一份，证明2009年11月4日，宿迁市中级人民法院冻结金苑公司银行账户，使得满侠的房屋没有完成登记手续。
证据5、出庭证人金苑公司股东王某证言，证明公司名称变更时间，刘志祥提供的收据上公司公章已经不再使用及公司用房屋抵押借款的事实。
证据6、2007年金苑公司的工商登记及2010年购买御景天成房屋的业主（袁伟、许松）的认购书、收据复印件，证明泗洪县金苑房地产开发有限公司变更为金苑公司，其他业主收据上所盖印章为现在用章，刘志祥提供的收据上所盖印章为公司作废印章，并证明股东变更情况。
证据7、宿迁市瑜林物业管理有限公司证明，对第一次庭审中出具的证明中笔误进行纠正，交房时间应为2010年12月28日。
刘志祥对满侠提供证据发表以下质证意见：证据1，5份商品房买卖合同只有第2份有签订时间，且5份合同和认购书均是杨金奎作为公司高管期间签订的，签合同的目的是为了保证股权转让金不受损失，所以该5份合同和认购书是无效的。房产处的证明与本案无关联性，只能证明该房屋备案了，不能证明杨金奎或满侠已经取得该房屋的物权。证据2，对其真实性有异议，不能证明满侠交纳房款，只是经济往来记录。证据3，刘志祥2010年3月19日购买的房屋是现房，购买后就进行装修和使用，该5套房一直在刘志祥手中管理占有使用，满侠提供的证据不真实。证据4，不能证明满侠的主张，因为银行账户与开票不是一码事。证据5，证人是公司股东，与本案有利害关系，证人所说的2007年泗洪金苑房地产公司公章作废不具有真实性。证据6，对工商登记无异议，其他业主认购书是复印件，不发表意见。证据7，与本案无关联性。
刘志祥为证明其主张，提供以下证据：
证据1、金苑公司聘书一份，证明2007年12月19日金苑公司聘任杨金奎为公司经理；2009年10月20日，公司解除聘用杨金奎证书；股东会决议，证明杨金奎转让股权事实；金苑公司章程，证明经理负责公司正常经营；公司变更登记申请书，证明杨金奎代表公司办理变更事务；2009年10月19日杨金奎与李开保的股权转让协议，证明股金是转让给李开保个人的，杨金奎是公司经理，签订合同时，杨金奎在公司任公司高管，签订合同后1个月才解聘杨金奎，股金是转让给李开保个人的，不能用公司财产抵款。
证据2、刘志祥与金苑公司签订的5份认购书及2张交款收据，8幢4单元1102室、8幢1单元902室两份认购书，证明认购书上对房号、面积、价格等约定明确，可作为购房合同使用。
证据3、2011年1月18日、1月20日收据两份，注明4幢门市费用，证明涉案房屋一直由刘志祥使用；物业费收据一张，证明2012年2月13日缴纳2011年12月16日至2012年12月16日的物业费。
证据4、2013年8月23日刘志祥与金苑公司破产管理人求实会计师事务所姜某录音及2013年8月26日刘志祥与金苑公司原会计高某的录音，证明李开保没有支付股金款给杨金奎，涉案房屋不在满侠抵款范围内。
证据5、2009年3月1日至2009年7月15日，2011年5月19日至2013年10月1日，刘志祥在江苏泗洪农商行的资金进出流水账，2009年11月23日刘志祥投资500万元注册江苏中商贸易有限公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，（2011）洪执异字第0029号民事裁定书一份，证明刘志祥有还款能力。
满侠对刘志祥提供的证据发表以下质证意见：证据1，真实性无异议，但是与本案无关联性，也不能证明刘志祥的主张。证据2，认购书不具有真实性，收据真实性不认可，因为金苑公司账面上没有收到刘志祥所交购房款，且当时金苑公司及李开保对外借了很多高利贷都是李开保采取和刘志祥一样的手段，系李开保的个人行为。证据3，对收据真实性有异议，物业费的收据应当有物业合同、房屋交付手续印证，交了物业费不代表就是房屋产权人。证据4，录音未经过被录音人同意，且系刘志祥自行录音，不具证明力，证据5，与本案无关联性。
一审法院依职权向金苑公司原会计高某进行调查谈话，就该调查笔录，满侠质证认为没有异议，能证明公司流水账上体现与杨金奎往来账目的事实，与出庭证人王某证言相印证，也能证明金苑公司未收到刘志祥购房款，账目没有体现。刘志祥质证认为，杨金奎还没有解聘不是事实，根据董事会决议，杨金奎已经于2009年10月20日解聘，认购协议和收据上的签名不是李开保的签名不是事实，这些都是李开保的签名，高某的证言不能证明诉争的房屋是用股金抵的还是自己购买的，高某2009年10月19日买了王某的股份成为公司的股东，证言的真实性不予认可。
一审法院对满侠、刘志祥提供的证据及依职权调取证据分析认证如下：满侠提供的证据1，刘志祥对其真实性未提出异议，只是提出房屋买卖合同无效，结合满侠陈述，可以证实满侠与金苑公司签订商品房买卖合同，购买了金苑公司开发的泗洪御景天成S-4-102、103、104、105、106商品房，并在房产处办理了合同备案。证据2账目上仅可体现房屋价款，但不能证明满侠已交付房款。证据3、证据7相互印证，可以证明金苑公司向满侠交付房屋钥匙，满侠于2010年12月28日办理房屋交付手续。证据4与本案无关联性。证据5，证人证言与满侠提供的工商登记相印证，可以证明金苑公司名称变更事实，但其所称满侠所购房屋系金苑公司欠满侠丈夫杨金奎钱所抵，缺乏其他证据印证，不予采信。证据6，工商登记可以证明2007年金苑公司名称变更事实，但其他业主（袁伟、许松）的认购书、收据系复印件，满侠未提供原件核对，且与本案无关联性。刘志祥提供的证据1，与本案无关联性。证据2，满侠虽对真实性有异议，但认购书及收据均有金苑公司单位公章及法定代表人签名，对该公章和签名的真实性，满侠无相反证据反驳，故可作为本案的定案证据使用。证据3，刘志祥2011年1月18日、1月20日收据两份不能证明刘志祥所要证明的内容，不予采信，物业费收据缺乏其他证据印证，收据上未表明所交物业费用系为争议房屋所交，不予采信。证据4，刘志祥未提供被录音人出庭作证，缺乏证明力，不予采信。证据5与本案无关联性。依职权调取的证据可以证明金苑公司账目没有满侠及刘志祥缴款显示。
通过对证据的分析认证，一审法院查明以下事实：2009年6月19日满侠丈夫杨金奎与金苑公司签订认购书一份，认购金苑公司开发的泗洪县御景天成小区4号楼102、103、104、105、106室商品房。2009年9月20日满侠与金苑公司签订《商品房买卖合同》，双方约定金苑公司将4号楼S-4-102、103、104、105、106商品房出售给满侠，总价款为1645536元，满侠应于2009年9月21日一次性付清房款。2009年9月22日，双方在泗洪县房地产管理处办理合同备案。满侠于2010年12月28日为争议房屋办理房屋交付手续，并与宿迁市瑜林物业管理有限公司签订了《业主使用公约》、《小区住宅装修须知》、《物业管理服务收费合同》，缴纳物业费、公共能耗费，取得了争议房屋的房门钥匙，但未实际占有使用房屋。
2010年3月19日、3月20日，刘志祥与金苑公司签订认购书，认购本案争议房屋即S-4-102、103、104、105、106商品房及8号楼1单元902室、8号楼4单元1102室商品房，后未签订商品房买卖合同。2010年3月20日，金苑公司向刘志祥出具两张收据，计4017874元。争议房屋现由刘志祥占有使用。
另查明：1、2007年12月10日泗洪县金苑房地产开发有限公司变更为金苑公司并办理工商登记。2、因金苑公司破产清算一案，泗洪县人民法院于2011年12月6日决定指定宿迁求实会计师事务所有限公司担任金苑公司破产管理人。3、满侠称争议房屋由金苑公司欠其丈夫杨金奎款项所抵，但金苑公司财务账目未有体现，满侠也未提供发票、收据等支付房款凭证。
一审法院认为：满侠与金苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，属有效合同。刘志祥称满侠丈夫杨金奎系公司高管，不应与本公司订立合同或进行交易，满侠订立合同行为等同于满侠丈夫杨金奎行为，满侠与金苑公司之间签订的合同无效，不予支持。依法成立的合同受法律保护，双方应按照合同全面履行义务，买受人应按约给付对价，出卖人应按约交付标的物。金苑公司已向满侠交付争议房屋钥匙，满侠诉称其已向金苑公司支付购房款，要求金苑公司提供办理房屋产权证的相关手续，但未提供任何履行支付房款的凭证，金苑公司账目也无相关财务手续证实其履行行为，故在当事人互负债务，有先后履行顺序，满侠作为先履行一方未履行的情况下，后履行一方即金苑公司有权拒绝其履行要求，因此对于满侠的主张，不予支持。因满侠未支付房款，并未取得争议房屋的所有权，故满侠要求刘志祥搬离争议房屋，排除妨碍、恢复原状的主张，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回满侠的诉讼请求。案件受理费19200元，由满侠负担。
上诉人满侠不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审中的诉讼请求。其上诉理由是：金苑公司将房屋出售给满侠，订立了合同并备案，满侠也取得了房屋的钥匙。房屋未办理产权登记，是金苑公司与施工人因建筑工程款产生纠纷并诉讼而致，满侠并无过错。刘志祥称其与金苑公司法定代表人李开保订立合同，以房抵款，而金苑公司已经明确表示没有为刘志祥办理任何手续也没有收其任何费用。
被上诉人金苑公司破产管理人答辩称，2013年1月初破产管理人正式开始清算工作，冻结房产16套。清算时发现有100多套房屋签了售房合同，但是没有办理手续，破产管理人为其中一部分办理了手续。本案诉争的房屋，系金苑公司因借贷欠满侠丈夫大额资金，用房屋抵款。金苑公司和刘志祥之间并无债权债务关系。刘志祥持有的收条，是金苑公司当时的法定代表人李开保收钱出具的，但是收的钱没有入公司的账。刘志祥能入住诉争的房屋，是因为房产后来无人管理，公司前任法定代表人李开保做了很多一房多卖的事情。
一审第三人刘志祥答辩称，满侠与金苑公司订立的5份商品房买卖合同应为无效，理由是满侠丈夫杨金奎是金苑公司的高管和股东，拥有股份达到30%，满侠与金苑公司的交易是在杨金奎任公司高管期间发生的。满侠没有支付购房款，其新提出的“以房抵款”的主张也不成立。金苑公司为与满侠的合同办理备案手续也不能证实存在“以房抵款”的事实。无论印章是否与金苑公司现在使用的印章一致，刘志祥持有的收据和认购协议书均有金苑公司负责人李开保的签名。刘志祥已经交付房款，取得房屋，进行装修并使用达4年，应当支持刘志祥的主张。
根据当事人的诉辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：1、金苑公司是否有义务继续配合满侠办理5套诉争房屋的产权登记手续；2、刘志祥占有使用诉争房屋是否具有合法依据。
双方当事人均未明确否认一审查明的事实，也未举证以证明一审查明事实有误，本院对一审法院查明的事实予以确认。
上诉人满侠在二审中提交新的证据为与金苑公司的三笔计600多万元的经济往来书证（一份收据复印件和二份借据原件），以及金苑公司的破产管理人与满侠的丈夫杨金奎于2012年11月确认的金苑公司与杨金奎之间的往来账记录。满侠认为，三笔共计600多万元与公司的往来凭证能够证明其足以用拥有的公司债权支付全部购房款；而2012年11月的确认书能够证明杨金奎还对金苑公司拥有100多万元债权。
满侠的丈夫杨金奎二审中到庭陈述称，满侠与金苑公司之间就用杨金奎的债权抵充购房款一事，已经达成协议，双方口头协商好后签订了房屋买卖合同。
就满侠二审中新的举证，被上诉人金苑公司质证认为，认可上述新的证据的真实性。
第三人刘志祥质证认为，对其中一张借据的真实性不予认可。满侠二审中新的举证仅仅证明了杨金奎与金苑公司之间存在经济往来，与本案争议的焦点没有关联性。
上诉人满侠和第三人刘志祥还就各自主张的交付购房款情况在二审中作了详细的陈述。因各自的陈述均未提交证据印证，本院在此不作认定。
本院认为，债权具有相容性和平等性，不仅在同一标的物上可以同时并存数个债权，而且数个债权人对同一个债务人先后发生数个普通债权时，其效力一律平等，不因其成立先后而有效力上的优劣，是为债权平等原则。根据一审法院查明的事实，金苑公司先与满侠订立了房屋买卖合同并备案，后金苑公司时任法定代表人又与刘志祥订立房屋认购书，盖章后并向其出具了缴款凭证。从当事人的举证看，满侠、刘志祥均与金苑公司就同一标的物（涉诉房屋）成立了房屋买卖合同，即在争议的房屋上设立了二个平等的债。现刘志祥作为真实的债权人（购房人）实际占有使用争议的房屋，并无证据表明其通过非法手段取得对房屋的占有，因此满侠虽然同为真实的债权人，其所主张的债的权利（即要求金苑公司继续履行合同，配合办理产权登记手续）已经不能实现，但可以向金苑公司主张违约赔偿。
一审法院认为满侠未能举证证明其已经履行了给付购房价款的义务，金苑公司因此有权拒绝其履行要求，是故对于满侠的主张不予支持，这一说理不当。本案中，金苑公司未明确拒绝满侠关于继续履行合同并完成房屋产权登记的要求，但实际上，即使金苑公司愿意配合满侠进行产权登记，也因争议房屋事实上被另一合法的债权人刘志祥所占有，而无法实现。争议的房屋已经被刘志祥长期占有使用，并且刘志祥有证据证明其占有该房屋具有合法有效的债的依据，金苑公司在本案审理中的意思表示并不足以改变刘志祥占有房屋的事实。
综上所述，上诉人满侠的上诉理由不成立，本院不予支持。虽然一审法院的说理不当，但判决驳回满侠的诉讼请求正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19200元，由上诉人满侠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹智勇
代理审判员 覃卫东
代理审判员 孙 权
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 钱 玥
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