江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡民终字第2394号
上诉人（原审被告）沈春燕。
上诉人（原审被告）袁美娟。
被上诉人（原审原告）王亚芬。
委托代理人钱秀萍，宜兴市飞扬法律服务所法律工作者。
上诉人沈春燕、袁美娟因与被上诉人王亚芬排除妨害纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2014）宜开民初字第447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院查明：
2013年12月13日，王金才、蒋秀芳与王亚芬签订《宜兴市房产买卖协议》一份，双方约定王金才、蒋秀芳自愿将坐落于宜兴市宜城街道临溪花园47号104室的房屋（建筑面积64.54平方、房屋代码A006xxxx、所有权证号100008xxxx、土地使用权证号32028204126xxxx，以下简称临溪花园47号104室房屋）以345340.63元的价格出售给王亚芬。同日，王亚芬向王金才支付了购房款35万元，王金才向王亚芬出具了收条。其后，双方至房产部门、土地部门缴纳了相关税费、办理了产权变更的相关手续，临溪花园47号104室房屋所有权及所属土地使用权已于当月登记在王亚芬名下。
2014年4月30日，王亚芬诉至原审法院称：2013年12月13日王金才、蒋秀芳将其坐落于宜兴市宜城街道临溪花园47号104室的房屋以345340.63元的价格卖给其，其付清房款后分别于2013年12月18日、12月23日办理了土地使用权证和房屋所有权证变更登记手续。沈春燕系袁美娟的女儿、王建军的妻子、王金才与蒋秀芳的儿媳，现沈春燕正在与王建军闹离婚，在得知其买房情况后，在其办理产权变更登记手续期间强行占住了本案所涉房屋，致使其至今无法使用该房屋。请求法院判令沈春燕、袁美娟立即停止对其临溪花园47号104室房屋的侵占、向其返还该房屋，并承担诉讼费用。
沈春燕、袁美娟辩称：本案诉争房屋系袁美娟及其亡夫沈云才、女儿沈春燕、女婿王建军共同出资向庄建平、蒋梅娟夫妇购买，购房时该房屋已赠与给袁美娟、沈云才，实际产权人为袁美娟、沈云才。购房之初，该房产打算登记在袁美娟名下，但沈云才身患癌症、行动不便，无法前去办理登记手续，后又打算登记在沈春燕名下，但沈春燕名下也已有了一套房产，为了避税才登记在王金才、蒋秀芳名下。王亚芬与王金才、蒋秀芳之间的房屋买卖未经实际产权人同意，且购买价格明显低于原房价50万元左右、也低于市场价，有恶意串通的嫌疑，故该买卖行为无效。在所谓的房屋买卖之前，沈春燕、袁美娟既已实际占有并居住在该房屋内，所以王亚芬对本案所涉房屋并未实际或者善意取得，该买卖行为应予撤销。为查清本案事实，申请追加王建军、王金才、蒋秀芳为本案被告或者第三人。请求法院驳回王亚芬的诉讼请求。
一审中，沈春燕提供2012年11月27日其与庄建平、蒋梅娟夫妇签订的房产买卖协议一份、蒋梅娟的证言一份、银行记录若干、收条一份，承诺书一份、接处警工作登记表一份、手机短信记录、电费催费单及发票、燃气发票等证据，并申请法院调取其与王建军第一次离婚时的开庭笔录，以证明临溪花园47号104室的房产系由其与王建军出资32万元、袁美娟夫妇出资10万元、并由沈春燕本人经手向庄建平夫妇购买的，购买该房屋的目的是给袁美娟、沈云才夫妇居住，且该房屋购买后一直由袁美娟、沈云才夫妇居住，沈云才去世后该房屋由沈春燕与其母袁美娟居住至今，王金才、蒋秀芳并未向王亚芬实际交付本案所涉房屋。对于该组证据，王亚芬质证认为，部分证据有事后补充的嫌疑，且并不能达到沈春燕所要证明的目的，本案所涉房产最终是登记在王金才、蒋秀芳名下，结合相关发票也可以确定王金才、蒋秀芳才是真正的房主；同时，其在购买房屋时只看到了房产证上登记的王金才和蒋秀芳，且实地查验过相信该房屋的所有权人即为王金才、蒋秀芳，其并不知道沈春燕与王金才、蒋秀芳之间对该房屋的所有权有纠纷，现其已实际支付了与房屋价值相当的购房款、该房屋及土地也已过户致其名下，依据善意取得，其应取得该房屋的所有权。
上述事实，有《宜兴市房产买卖协议》、收条、土地证、房产证、证人证言、银行记录、承诺书、接处警工作登记表、手机短信记录、电费催费单及发票、燃气发票及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。临溪花园47号104室房屋及土地在变更至王亚芬名下前，登记在王金才、蒋秀芳名下，虽然沈春燕、袁美娟提供了相关证据以证明该房产及土地的原所有权人存在争议，但这并不影响王亚芬依法取得该房产及土地的所有权。原因在于，若该房产的原所有权人为王金才、蒋秀芳，则王亚芬可以依据双方之间真实、合法、有效的买卖合同取得该房屋的所有权；若该房产的原所有权人不是王金才、蒋秀芳，但现有证据又无法证明王亚芬与王金才、蒋秀芳之间存在恶意串通之情况，加之该房产原登记在王金才、蒋秀芳名下致使王亚芬有理由相信此二人即为房屋的所有人，王亚芬已支付合理对价并办理了产权变更手续，故王亚芬依然可以依据物权法中有关善意取得之规定取得该房屋的所有权。至于本案所涉房屋的原所有权人具体为何人，本案不宜理涉，相关当事人需依法另案主张相关权利。综上，王亚芬的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，该院判决：沈春燕、袁美娟于判决生效之日起三十日内腾空、迁出临溪花园47号104室房屋，并将该房屋交还给王亚芬。一审案件受理费80元，由沈春燕、袁美娟负担。
沈春燕、袁美娟不服原审判决，向本院提起上诉称：1、诉争房屋的实际所有权人是袁美娟和沈云才，王金才和蒋秀芳未经实际产权人同意，擅自以明显低于市场价格出卖诉争房屋，侵犯了其的利益；2、诉争房屋虽然已经过户，但并未由王亚芬实际掌控和使用，王亚芬不能构成善意取得；3、原审未追加王金才、蒋秀芳作为被告或者第三人，程序不当。请求二审法院撤销原判，发回重审或改判驳回王亚芬的原审诉请。
被上诉人王亚芬辩称：诉争房屋在出卖给其之前登记在王金才和蒋秀芳名下，虽然沈春燕、袁美娟对诉争房屋的产权存有争议，但该争议与本案无关，应当另案主张。其依据买卖合同，支付了合理对价，办理了产权变更登记手续，已经善意取得诉争房屋，其有权要求沈春燕、袁美娟在一定期限内迁出该房屋。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为：根据法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，双方诉争的临溪花园47号104室房屋原本登记在王金才、蒋秀芳名下，王亚芬有理由相信王金才、蒋秀芳有权处分诉争房屋；王亚芬在受让诉争房屋时支付了35万元购房款，该交易价格并无明显不合理之处；诉争房屋也已经登记在王亚芬名下。因此，即使王金才、蒋秀芳无权处分诉争房屋，由于王亚芬的交易行为符合善意取得的构成要件，王亚芬也可以依法取得诉争房屋的所有权。沈春燕、袁美娟上诉称交易价格明显低于市场价格，但未能举证证明。沈春燕、袁美娟又称王亚芬并未实际掌控和使用诉争房屋，不能构成善意取得，因转让房屋应由受让人实际掌控并非善意取得不动产的必要条件，故沈春燕、袁美娟的该上诉理由缺乏法律依据，不能成立。另外，王金才、蒋秀芳并非必须参加本案诉讼的当事人，原审法院未追加王金才、蒋秀芳参加诉讼，并不属于程序违法，若沈春燕、袁美娟认为王金才、蒋秀芳侵犯了其权利，可依法另行主张。
综上，沈春燕、袁美娟的上诉请求与理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人沈春燕、袁美娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘晓伟
审 判 员 王一川
代理审判员 刘翼洲
二〇一五年二月二十七日
书 记 员 汪丽敏