湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0281民初2922号原告黄石市飞龙贸易有限责任公司（以下简称飞龙公司），住所地：黄石市黄石大道396号。法定代表人李志强，该公司董事长。委托代理人郑刚、邓绍忠，湖北群力律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告陈仲符。委托代理人曹裕锋，湖北润丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告黄石市长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙公司）。住所地：黄石市交通路特*号。法定代表人陈金凤，该公司执行董事。委托代理人余东兴，系该公司执行董事助理。代理权限:特别授权。委托代理人高辉，该公司法律顾问。代理权限:特别授权。原告飞龙公司与被告陈仲符、长龙公司返还原物纠纷一案，2014年12月22日，黄石市西塞山区人民法院作出（2013）鄂西塞民初字第01107号民事判决。因被告陈仲符不服该判决申请再审，2016年3月8日，黄石市中级人民法院作出（2015）鄂黄石中民再终字第00018号民事裁定，撤销（2013）鄂西塞民初字第01107号民事判决，将本案发回黄石市西塞山区人民法院重审。又因被告陈仲符申请黄石市西塞山区人民法院全体人员回避，2016年7月8日，黄石市中级人民法院将本案指定本院管辖。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人郑刚，被告陈仲符及其委托代理人曹裕锋，被告长龙公司的委托代理人余东兴、高辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告飞龙公司诉称：2010年8月，我公司购买了黄石市西塞山区湖滨大道733号4159.82㎡的商业用房。其中，湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号房屋面积1526.07㎡，于2011年3月24日办理了相应的3个房屋所有权证。办证前后，原告多次要求被告腾退房屋并赔偿损失，但被告至今仍侵占原告上述房屋，给原告造成巨额经济损失。故诉诸法院，请求判令被告腾退黄石市西塞山区陈家湾湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号房屋；赔偿原告从2011年9月23日起至2016年7月5日止的损失2839637.48元，从2016年7月6日起，按436.37㎡，36元／月／㎡赔偿原告损失至被告腾退房屋之日止。原告飞龙公司为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证、被告陈仲符的身份证，拟证明原、被告主体身份；证据2、商品房买卖合同、备案登记证明，拟证明原告与长龙公司签订了购房协议，购买湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号商业用房，并在房地产管理部门进行了备案登记；证据3、房屋所有权证，拟证明原告于2011年3月24日办理了以上房屋的房产证；房屋面积为：一层436.37㎡，二层544.85㎡，三层544.85㎡，总面积为1526.07㎡；证据4、民事起诉状（2011年6月28日），﹝2011﹞西民初字第71号民事裁定书，拟证明原告于2011年6月份向法院主张了自己的权利，要求被告陈仲符腾退占用房屋；证据5、民事起诉状（2011年8月20日）、﹝2011﹞西民一初字第96号民事裁定书、﹝2011﹞西民一初字第00125号民事判决书、﹝2013﹞鄂黄石中民四终字第00055号民事判决书，拟证明被告陈仲符在2011年3月24日已经知道原告与长龙公司买卖房屋并取得房屋所有权证的事实，被告陈仲符为了达到强占的目的，提起诉讼；证据6、西塞山区人民法院调查笔录，拟证明被告陈仲符一直强占以上争议房屋，并对外进行出租经营的事实；证据7、西塞山区人民法院谈话笔录及查封财产清单，拟证明被告陈仲符至2015年11月5日才将733-2-5号、733-3-5号商业用房交还原告，733-1-5号商业用房至今尚未交还原告；证据8、评估报告，拟证明733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号商业用房在2011年至2014年四年的综合租赁费为2637000元（按综合租赁价36元／㎡），评估日为2014年8月8日，有效期原则上为一年。被告陈仲符辩称：1、由于我与原告之间不存在租赁合同关系，原告以租赁合同纠纷向我主张权利，根据合同相对性原则，其请求不应得到支持；2、原告虽与被告长龙公司签订购房协议，但原告与被告长龙公司均不能举证证明房屋已交付，原告只能向被告长龙公司主张交房义务；3、由于长龙公司差欠我工程款不能支付，经双方协商一致，长龙公司同意我占有等值的房屋至债务清偿时止，故我对一楼部分门面是合法占有；4、原告起诉我属于主体错误，由于我与原告之间不存在租赁合同关系，一楼部分门面是合法占有，根据协议约定，我只能退房给长龙公司。原告要求我腾退房屋没有事实依据；5、原告不能举证其与长龙公司办理了房屋交付手续，且缺乏我占有房屋起止时间、面积等证据，其诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回原告起诉。被告陈仲符为支持其辩解意见，向本院提供了下列证据：证据1、居民身份证，拟证明被告陈仲符主体身份；证据2、2010年11月23日，陈仲符与长龙公司签订的还款结算保证协议书，拟证明：1、陈仲符与长龙公司之间不是房屋租赁关系，该协议不是房屋租赁合同；2、长龙公司在未履行还款义务时，以物抵债，将房屋交付陈仲符使用，陈仲符是合法、善意取得该房屋；3、长龙公司履行了还款义务后，陈仲符只能将房屋腾退给长龙公司；证据3、2012年11月7日，长龙公司法人代表与陈仲符签订的和解协议，拟证明：1、长龙公司欠陈仲符债款未能偿还，债权债务关系仍然存在；2、长龙公司同意陈仲符合法占有使用争议的房屋；3、长龙公司未向购房者交付房屋；证据4、2010年12月1日，长龙公司出具的书面证明，拟证明陈仲符实际占用使用733号楼一楼分割出的三档门面，一楼剩余部分及二楼三楼未交付陈仲符使用；证据5、长龙物业公司承诺书、经营户租金收据、承租人曹阳的书面证明，拟证明一楼分割出三档由陈仲符使用，其他房屋不属陈仲符使用；证据6、2011年6月28日，原告向法院起诉的起诉状以及2013年10月25日法院准许原告撤回起诉的民事裁定书，拟证明原告放弃了2013年10月30日之前的权利主张；证据7、原告于2013年10月30日的起诉状，拟证明原告的主张从2013年10月3日开始；证据8、黄石市中级人民法院（2015）鄂黄石中民再终字第00018号民事判决书，拟证明：1、本案定性错误，案由为房屋租赁合同纠纷依据不足；2、飞龙公司与长龙公司房屋买卖，长龙公司是否依约履行房屋交付手续事实不清；3、对陈仲符涉案占有的房屋面积、损失计算起止日期及计算标准事实认定不清；证据9、原告与长龙公司签订的的房屋买卖合同，拟证明原告与长龙公司约定了房屋交付期限，逾期交付长龙公司应承担违约责任；证据10、借条、协议、工程计算书，拟证明长龙公司直接对陈仲符结算，且款项未付完，长龙公司差欠被告陈仲符款项。被告长龙公司辩称：1、我公司出售给原告的房屋，在2008年抵押给了被告陈仲符并办理了他项权证。原告明知并与陈仲符和我公司签订补充协议，约定解除房屋抵押并将其购房款转移支付给陈仲符，双方按协议办理了解除抵押、付款、收房、过户登记等手续，我公司已履行交付房屋和办证的义务，不是陈仲符长期侵占房屋的共同责任主体，我公司不应承担任何责任；2、我公司经陈仲符同意将房屋转给原告，并按签订的工程款协议书，分3次按协议约定支付陈仲符10220000元，我公司已不欠陈仲符工程款等债务，按协议书约定，陈仲符收到10220000元后，租赁合同亦已解除，原告的损失应由陈仲符承担赔偿责任；3、原告取得所购买的房屋后，亦取得租赁合同的权利，原告向陈仲符主张权利，有事实和法律依据；4、陈仲符是安广厦建筑工程公司委派的项目经理，其代表安广厦建筑工程公司与我公司签订的关于结算借支工程款的协议书不是合法有效的房屋租赁合同，陈仲符根据无效协议，长期占有原告购买的房屋，陈仲符应承担退房并赔偿原告损失的责任。被告长龙公司为支持其辩解意见，向本院提供了下列证据：证据1、工程施工承包意向书及补充协议，拟证明工程承包单位是武汉安广厦建筑公司，应由安广厦公司办理工程款结算及主张工程款债权等事实；证据2、工程款收据，拟证明工程款只能由安广厦公司结算和主张，陈仲符不享有工程款债权；证据3、陈仲符收款明细表，拟证明长龙公司已累计付款给陈仲符借款本金、利息及可能存在的工程尾款合计15562307元；证据4、委托收款书、电汇凭证、款项收到确认书、转账及付款凭证、领款单、商品房买卖合同及认购协议书，拟证明长龙公司2011年2月1日还款给陈仲符5220000元，2011年5月13日陈仲符确认收到5000000元，另从2009年7月至2011年11月转账还款及2005年至2010年陈仲符领款共计3784016元，以三套房屋抵款1558291元。长龙公司累计已还款15562307元；证据5、收款收据、协议书、联系函、还款及补充协议，拟证明长龙公司最初向陈仲符的借款本金只有4000000元，双方约定中超过法定贷款利率四倍的利息和利滚利等高利贷部分不受法律保护；证据6、借款利息表，拟证明陈仲符4000000元借款本金，从借款时计算至2011年2月1日，按同期银行贷款利率的四倍计算，为5060315元；证据7、工程款协议书，拟证明陈仲符用建筑材料侵占房屋，迫使长龙公司2010年11月3日与其签订解决安广厦建筑公司解决工程款的无效协议，双方协商由安广厦公司出具建筑发票，付1300000元工程款后解除租赁关系，并清退建筑材料和房屋等事实；证据8、补充协议书、抵押协议书、房地产抵押登记合同、抵押登记他项权证，拟证明争议房屋原始抵押给陈仲符，2010年8月长龙公司将房屋出售给飞龙公司后，飞龙公司在12月14日与陈仲符、长龙公司签订三方协议，约定由飞龙公司及其指定人付款6660000元给陈仲符，解除抵押，飞龙公司购房时知道被告陈仲符占有房屋的现状等事实。经庭审质证，被告陈仲符对原告提供的证据1无异议。对证据2、3有异议，认为签订了商品房买卖合同、办理了房产证不等于是交付；对证据4的关联性有异议；对证据5的关联性有异议，认为该诉讼原告已经撤诉，第二次起诉其不知道，送达没有完成；对证据6有异议，认为：1、证据合法性有异议；2、物业公司在2012年一直在占有本案涉及的二楼、三楼及部分一楼，应是本案的被告或者责任人，其证词与本案有利害关系；3、证人应当出庭作证，证人未出庭，与本案有利害关系的证据不能作为证据使用；对证据7有异议，认为本案已经再审，再审决定书中明确了执行中止；谈话笔录与本案没有关联；财产清单说明两点：1、所涉及到的查封财产不属于被告陈仲符；2、对其查封、冻结、扣押等相关财产在再审中明确中止执行，应当予以解除；对证据8有异议，认为：1、对评估报告不知情；2、评估报告参照依据与本案涉及到的事实不相符，作出的结论不符合法律规定；3、评估报告有效期为一年，现已超过有效期。被告长龙公司对原告举出的证据1、2、3、5、8无异议；对证据4、6、7认为与长龙公司无关，不予质证。原告对被告陈仲符提供的证据1、6无异议。对证据2有异议，认为结算是与武汉安广厦公司结算，不是与陈仲符进行结算，即使差钱也不是差欠陈仲符的。合同约定租赁期限是10个月，没有约定被告可以长期占用，不能作为陈仲符占有房屋的依据；对证据3有异议，认为2011年原告办理了房产证并过户，长龙公司没有房产权，无权与他人签订协议；对证据4认为只能证明一楼分了3档，不能证明陈仲符只占有了这么多，不能达到证明目的；对证据5认为承诺与本案有利害关系，不能作为证据使用，收据上也注明是售楼部；曹阳的证明因为没有证人出庭作证，不能作为证据使用，对证明内容不予认可；对证据7的证明目的有异议，认为原告2011年已经主张了权利；对证据8认为仅是说明本案某些方面需要证据进行佐证，不是说被告陈仲符合法占用，不应承担责任；对证据9认为商品房交房条件是该商品房验收合格，恰好证明了商品房已交付；对证据10认为是长龙公司与武汉安广厦公司之间进行结算，与陈仲符无关。被告长龙公司对被告陈仲符举出的证据1无异议。对证据2有异议，认为此协议是陈仲符侵占房屋迫使长龙公司签订的解决安广厦公司工程款签订的无效协议，陈仲符个人无权以每月200元租赁上千元的房屋，协议内容、主体都是不合法；对证据3和解协议有异议，认为是被迫签订的虚假协议，2012年12月7日签订协议时，房屋所有权属于飞龙公司，长龙公司无权决定由陈仲符占有使用该房屋；对证据4认为只能证明陈仲符将承租房屋转租他人；对证据5认为物业公司无权处置房屋；曹阳的证明需要与原件核对，没有证明效力；对证据6、7认为是原告依法行使诉权，只能证明被告陈仲符非法侵占房屋的事实；对证据8有异议，认为中院对本案的认定有不当之处，现本案重审，请法院依法查明案件事实；对证据9的关联性与证明目的有异议，认为2011年3月2日房屋登记完成之日起，合同就履行完毕，陈仲符不是合同当事人，无权对合同提出异议；对证据10有异议，认为借条没有原件和银行转账凭证，都是原3000000元借款利滚利形成的虚假借条，超过法定贷款利率四倍的高利贷部分不受法律保护，且其他借款与陈仲符以欠工程款为由侵占房屋没有关联；对工程结算书认为盖章的是武汉安广厦公司，工程款只能由安广厦公司主张。对上述当事人无争议的证据，依法予以采信。对有争议的证据，本院综合评析。经审理查明：2010年11月23日，被告长龙公司（甲方）与被告陈仲符（乙方）因债务纠纷签订协议书一份，协议书约定：1、长龙·黄石形象34号楼工程结算在签订协议后1个月内完成所有核对工作，结算出工程造价具体金额，若双方有异议部分，可协商解决，或由市定额站仲裁，结算报告书须武汉安广厦公司签章；2、甲方应付乙方的工程尾款待结算完成，由乙方和武汉安广厦公司核算出已拿工程款数额并经安广厦出具书面证明后，由甲、乙方和武汉安广厦公司共同确认甲方应付乙方工程尾款的金额，在乙方取得武汉安广厦公司授权领取工程款的函件后，甲方在10个月内支付至工程总款的95%，付款时，乙方必须提供武汉安广厦公司的税务建筑安装工程款发票；3、甲方同意将长龙·黄石形象34号楼1-3楼面积约为1600㎡的商业房（除民生银行、简朴寨已租赁的房屋）租赁给乙方，暂定期限10个月，月租金200元，乙方如需自营或转租，需与甲方协商一致。无论双方工程款是否结算完成，自协议签订后甲方预付（借支）给乙方工程款1300000元，则双方解除租赁，乙方清退全部建筑材料和所有物品，并清退完毕已租赁给他方使用的房屋，房屋交付给甲方。协议签订后，被告陈仲符据此占有、使用长龙·黄石形象34号楼1-3楼房屋。2010年，陈仲符将位于长龙·黄石形象34号楼商业1层（733-1-5号房屋）分隔为若干门面，分别租赁他人经营烟花、洗车、拉面等。其中：“四季鲜果”（套内面积27.25㎡、公摊面积1.15㎡、建筑面积28.4㎡）、“大地租车”（套内面积22.23㎡、公摊面积0.94㎡、建筑面积23.17㎡）“恒发汽车服务中心”（套内面积35.91㎡、公摊面积1.51㎡、建筑面积37.42㎡）、“人生百味”（套内面积41.22㎡、公摊面积1.74㎡、建筑面积42.96㎡）、“殿新钢构制作”（套内面积19.32㎡、公摊面积0.81㎡、建筑面积20.13㎡）、“梅子花艺”（套内面积29.04㎡、公摊面积1.22㎡、建筑面积30.26㎡）、“四特酒”（套内面积21.78㎡、公摊面积0.92㎡、建筑面积22.7㎡）。此外，“梅子花艺”档门面由黄石市世纪雅居物业服务有限公司使用，因陈仲符欠交该公司物业费，抵扣了部分租金。同时查明：原告飞龙公司与被告长龙公司分别于2010年8月30日、2012年12月签订3份商品房买卖合同，由原告购买被告长龙公司位于黄石市湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号三层商业用房，房屋面积分别为一层（733-1-5号房屋）436.37㎡，二层（733-2-5号房屋）544.85㎡，三层（733-3-5号房屋）544.85㎡。2010年8月31日，733-1-5号、733-2-5号商品房买卖合同办理了登记备案手续。2010年10月24日，733-3-5号商品房买卖合同办理了登记备案手续。2011年3月24日，上述3层商业用房733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号办理了房产证，登记在原告名下。2011年10月26日，陈仲符以长龙公司差欠其建筑款项，其合法占有了黄石市湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号房屋为由，向黄石市西塞山区人民法院提起诉讼，请求撤销长龙公司和飞龙公司签订的购买湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号房屋商品房买卖合同。黄石市西塞山区人民法院经审理，判决驳回了陈仲符的诉讼请求。经黄石市中级人民法院二审维持原判，该判决已发生法律效力。另查明：2015年11月5日，黄石市西塞山区人民法院在执行（2013）鄂西塞民初字第01107号民事判决时，将733-2-5号、733-3-5号商业用房和733-1-5号“麦田绘馆”（现梅子花艺）档交付原告。2016年4月14日，陈仲符将733-1-5号中“人生百味”档的钥匙交付给黄石市西塞山区人民法院，其余门面至今未退。还查明：2014年8月8日，黄石市房天房地产估价有限公司受黄石市西塞山区人民法院委托，对黄石市湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号商业用房2011年至2014年的租赁价格进行评估，意见为：湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号商业房地产2011年至2014年的租赁价格为36元／月／㎡。本院认为，本案争议的焦点是：一、本案应定什么案由？本院认为，本案案由应定返还原物纠纷。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷，属于物权保护纠纷的范畴。本案原告飞龙公司购买被告长龙公司开发的位于黄石市湖滨大道733-1-5号、733-2-5号、733-3-5号商业用房，依法办理了房屋权属证书，取得了房屋所有权。现原告购买的房屋被他人占有，无法实现合法权益，请求依法保护其物权不受侵害，故案由应定返还原物纠纷为宜。二、被告陈仲符占有讼争房屋是否合法？本院认为，2010年11月23日，被告长龙公司与被告陈仲符签订协议，被告长龙公司同意将长龙﹒黄石形象34号楼1-3楼面积约1600㎡的商业房（除民生银行、简朴寨已租赁的房屋）租赁给乙方，暂定期限十个月，月租金200元。该协议明确约定了租赁期限为十个月。在十个月期限内，陈仲符占有房屋是有合同依据的。然而，十个月租赁期限届满前，该房屋已由被告长龙公司出卖给了原告飞龙公司，且原告飞龙公司已依法办理了房屋产权证书，故十个月租赁期限届满后，被告陈仲符再占有讼争房屋属非法占有，明显侵害了原告飞龙公司的物权。被告陈仲符与被告长龙公司的债权纠纷可另行主张权利，不该以此为由妨碍原告飞龙公司行使物权。三、原告飞龙公司要求被告陈仲符腾退讼争房屋，理由是否成立?本院认为，被告陈仲符与被告长龙公司签订协议约定承租了本案讼争房屋，在十个月承租期内，原告虽然依法取得了讼争房屋的所有权，但根据“买卖不破租赁”的原则，被告陈仲符在十个月承租期内可依合同约定占有讼争房屋。然而十个月租赁期限届满后，被告陈仲符再占有讼争房屋于法无据，原告可要求被告陈仲符腾退讼争房屋。四、原告飞龙公司要求被告陈仲符赔偿租金损失理由是否成立？租金损失如何计算?本院认为，原告飞龙公司要求被告陈仲符赔偿2011年9月23日起至腾退之日止侵占讼争房屋的租金损失，理由正当。因被告陈仲符自2011年9月23日起侵占讼争房屋于法无据，侵害了原告飞龙公司的合法权益，由此给原告飞龙公司造成的损失应予赔偿。原告飞龙公司的租金损失可参照黄石市房天房地产估价有限公司鉴定意见36元/月/㎡分段计算。经审核，湖滨大道733-2-5号、733-3-5号商业用房二层、三层总面积1089.7㎡，从2011年9月23日至2015年11月5日止，租金为1937922.48元；湖滨大道733-1-5号一楼房屋面积436.37㎡，被告陈仲符将733-1-5号房屋分隔成若干门面，虽然门面面积只有205.04㎡，但被告陈仲符的行为直接导致原告飞龙公司无法对733-1-5号房屋行使权利，故被告陈仲符应按733-1-5号房屋总面积436.37㎡赔偿原告飞龙公司的租金损失，从2011年9月23日至2015年11月5日止，租金为776040.41元;从2015年11月6日起，扣减“梅子花艺”档面积30.26㎡后，按406.11㎡计算至2016年4月14日止，租金为76997.48元；从2016年4月15日起，扣减“人生百味”档面积42.96㎡后，按363.15㎡计算至2016年7月5日，租金为34861.53元;从2016年7月7日起，依36元／月／㎡赔偿原告租金损失至腾退之日止。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十五条、第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：一、被告陈仲符在本判决生效之日起三十日内腾退出黄石市湖滨大道733-1-5号剩余尚未腾退的363.15㎡面积的房屋，交还原告黄石市飞龙贸易有限公司；二、被告陈仲符在本判决生效之日起三十日内赔偿原告黄石市飞龙贸易有限公司租金损失2825821.9元；并从2016年7月6日起，按剩余总面积363.15㎡，依36元／月／㎡赔偿原告租金损失至腾退之日止；三、驳回原告黄石市飞龙贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案受理费29520元，财产保全费5000元、勘验费3000元，合计人民币37520元，由原告黄石市飞龙贸易有限公司负担2679元，被告陈仲符负担34841元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费29520元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。单位全称：湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄开文人民陪审员  刘 军人民陪审员  王京强二〇一七年一月十九日书 记 员  余丽丽