福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽02民终1145号
上诉人（一审原告）：林丽燕，女，1978年3月10日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。
委托诉讼代理人：苏宁套、谢阿有，福建信海律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：华润置地（厦门）有限公司，住所地厦门市集美区杏南路33号4楼。
法定代表人：张宝民，董事长。
委托诉讼代理人：卓亮儒，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
上诉人林丽燕因与被上诉人华润置地（厦门）有限公司（以下简称华润置地厦门公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林丽燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持林丽燕一审全部诉讼请求，并判决华润置地厦门公司承担本案一、二审诉讼费用及评估费用。事实和理由：一、讼争房屋属强行交房，房屋存在严重的质量问题，华润置地厦门公司理应承担保修责任，并赔偿林丽燕因此造成的损失。首先，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，交房时间为2012年12月28日。但华润置地厦门公司无视讼争房屋的实际情况，强行要求林丽燕签字确认收房，并以不签字确认交房就无法取得房屋钥匙为要挟。后，林丽燕发现，讼争房屋存在严重的漏水问题，使得房屋无法正常使用，给林丽燕带来了极大的不便及损失，林丽燕多次至物业公司反映质量问题，物业公司均未解决。一审中，林丽燕提交讼争房屋的渗水照片及视频、《确认函》可形成完整的证据链，证实讼争房屋确实存在漏水问题，已经严重影响到上诉人的使用。但一审法院无视案件事实，简单以“照片无法确定具体时间和地点”、“视频仅是双方就争议所进行的协商，无法认定讼争房屋存在质量问题”作出结论，忽视证据之间的关联性，从而认定错误的事实。其次，房屋验收的正常程序应是：先验房后缴费、签文件，但实践中，开发商几乎都采用先缴钱填表、文件，再验房的方式，使得购房者处于十分被动的状态。本案情况也属如此，开发商以其强势的地位及态度要求购房者配合其工作，但购房者签收《房屋质量保证书》及《房屋使用说明书》并不意味着房屋不存在质量问题，反而，真正的质量问题是在购房者实际入住使用后才会发现，那么开发商理应对房屋存在的质量问题进行修复。最后，被上诉人虽已取得《建设工程竣工验收报告》、《竣工验收消防备案》、《建设工程竣工验收备案证明》等材料，但《竣工验收备案表》仅仅是建设、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所做的验收报告，并不能证实该建筑物没有质量问题。上诉人在使用房屋过程中，房屋的渗水问题始终存在，根据《建设工程质量管理条例》第四十条、四十一条的规定，上诉人也应该承担保修责任。一审法院武断认为：讼争房屋已验收合格，就不存在房屋质量问题，显然过于草率。二、一审中，鉴定机构作出的鉴定报告缺乏完整性、真实性，不应作为认定讼争房屋是否存在质量问题的证据。首先，鉴定机构仅对讼争房屋中的卫生间进行鉴定，而非整个房屋，不具有完整性。其次，鉴定报告中第2点关于“墙体防潮质量”中的分析，鉴定机构也仅仅出于对现有的书面材料进行审查，而非实地勘测房屋的情况，显然不具有真实性。另，建筑防水材料是建筑产品的重要功能，需根据工程的部位、条件、所处环境等等选用适合的材料，对此，鉴定中缺失的检测材料及验收记录尤为重要。而一审中在没有讼争房屋的防水剂检测材料及防潮工程验收记录的情况下所作出的鉴定报告也并非真实、可靠。2016年11月22日，林丽燕重新委托中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司对整个房屋进行质量鉴定。该鉴定报告显示：1、外观工程存在多处缺陷；2、墙面防潮情况如下：1）剪力墙5-12、1／5-0A～5-C轴西面，墙体表面有明显潮湿状态，明显干湿，交界处高度距地面为20～320MM；2）填充墙体5-C、5-14～5-15轴南面，墙体表面有明显潮湿状态，明显干湿，交界处高度距地面最高1200MM······。从而得出以下结论：杏北三里87号商铺（除卫生间）室内的墙面防潮情况存在部分墙体有明显潮湿状态、青苔现象、泛碱现象。参照规范《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367-2015）中第4.1.3条，厨房、卫生间的墙面材料还应具有防水、防潮、防霉、耐腐蚀、不吸污等性能，故该项目墙体返潮、长青苔、泛碱等现象不满足规范要求。可见，讼争房屋确实存在严重的漏水问题，华润置地厦门公司理应承担保修责任，并赔偿林丽燕因此造成的损失。
华润置地厦门公司答辩称，一、本案不存在所谓“强行交房”的问题。一审判决已查明：2012年4月20日，华润置地橡树湾（一期）B段5＃楼经施工单位验收合格，2012年8月24日，通过消防验收备案，2012年9月29日拿到建设工程竣工验收备案证明书；2013年8月21日，林丽燕签收诉争房屋的《房屋质量保证书、房屋使用说明书》、《用户手册》、卷帘门钥匙、铝合金门钥匙、礼品（工具箱）。上述行为均是双方真实意思表示，无证据证明存在所谓“强行交房”的情形。二、一审法院委托的中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司对诉争房屋进行鉴定时，鉴于诉争房屋属店面，且其左右两侧均有店面，背面为机房，因此无法就墙面进行泼水试验。建议对有防水要求的房间（即卫生间）进行蓄水试验，对项目的防渗质量的评估仅能从业内资料来分析。林丽燕和华润置地厦门公司均表示同意鉴定机构的上述两点建议。因此，便不存在林丽燕所说的《鉴定报告》缺乏完整性、真实性的情形。三、诉争房屋不存在漏水问题。一审《检验报告》的检验结果为：诉争房屋的卫生间的最大渗水量为0.2L（平米d），小于规范规定的2L（平米d），且蓄水后的卫生间墙体外侧脚跟处表面仍为干燥，无漏水点，无明显水渍，故符合规范的要求。四、诉争房屋墙体防潮质量合格。墙体防潮质量的检测，有防水卷材、防水涂料的检测资料及卷材防水层、外墙底漆、墙面抹灰层、结构基层等隐蔽工程验收记录，且诉争房屋已于2012年7月30日，取得《厦门市建设工程竣工验收报告》，并于同年9月29日通过厦门市建设工程竣工验收备案，被上诉人在建设工程竣工验收备案过程中已提交所有质量控制材料（详见原审证据第20页），足以证明诉争房屋质量合格。因此《鉴定报告》作出“防水材料的相关指标的检测结论均符合相关规范的要求”的鉴定意见真实合法，应当作为认定诉争房屋质量合格的证据。
林丽燕向一审法院提起诉讼，请求判令：1.华润置地厦门公司立即修复橡树湾5#一层3号（杏北三里87号）商铺的漏水问题；2.华润置地厦门公司立即赔偿因橡树湾小区5#一层3号（杏北三里87号）商铺漏水问题而无法使用、出租的损失，损失按市场出租租金水平从2013年1月1日计至房屋漏水问题解决时止（暂计至起诉日为150000元）。
一审法院认定事实：2011年4月2日，林丽燕与华润置地厦门公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：01992570），合同约定购买的房屋为华润置地橡树湾（一期）G04-2地块5#楼1层3号商铺（杏北三里87号），建筑面积为70.63平方米，房屋总价1403230元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划涉及要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、对本条款（2）补充约定：商业店面无管道燃气、邮政信报箱配套及设计。……”2012年4月20日，华润置地橡树湾（一期）B标段5#楼经施工单位、监理单位验收通过。2012年7月30日，华润置地橡树湾（一期）B标段5#楼经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。2012年8月24日，华润置地橡树湾（一期）B标段5#楼通过消防验收备案。2012年9月29日，厦门市集美区建设局向被告出具华润置地橡树湾（一期）B标段（3、5、6、10、C3、Y3、Y4、D1号楼）项目的建设工程竣工验收备案证明书。2013年8月21日，林丽燕签收讼争房屋的《房屋质量保证书、房屋使用说明书》、《用户手册》、卷帘门钥匙、铝合金门钥匙、礼品（工具箱），其中《房屋质量保证书、房屋使用说明书》约定墙面顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限自2012年12月28日至2014年9月27日，门窗翘裂、五金件损坏的保修期限自2012年12月28日至2013年9月27日。2014年10月29日，林丽燕在华润置地厦门公司《房屋情况记录表》上注明：“2014年10月29日预交房，待漏水问题解决再确认交房”。2015年6月5日，林丽燕配偶林志滨向被告发出《确认函》，要求尽快解决讼争房屋漏水问题。2015年6月12日，华润置地厦门公司向林丽燕发出《关于配合房屋维修的通知函》，要求林丽燕提供讼争房屋的钥匙配合房屋维修工作。本案审理过程中，林丽燕申请对讼争房屋是否存在质量（漏水）问题进行鉴定，法院依法委托中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司对讼争房屋进行鉴定。2016年3月10日，中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司就鉴定的检测标准及检测方法提出两点建议：1、对有防水要求的房间进行蓄水或泼水试验的；2、该项目的防渗质量的评估仅能从内业资料（设计图纸、隐蔽验收记录、防渗材料的合格记录等）来分析。2016年3月24日，原被告双方均同意鉴定机构的上述两点建议。2016年8月17日，中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司出具检验报告，载明：检验内容为卫生间地面防水质量检测和墙体的防潮情况勘查；检验结果为：1、蓄水试验。（1）根据现场检测结果可知，本次检测的水位下降最大值为0.2mm，即该卫生间的最大渗水量为0.2L/（m2·d），小于规范规定的2L/（m2·d）；且蓄水后的卫生间墙体外侧脚跟处表面仍然较干燥，无漏水点，无明显水渍；故符合规范DBJ/T13-119-2010的要求。（2）在蓄水试验前，我司对卫生间的原状进行勘查，该项目存在以下外观质量缺陷：a.墙体装修层有明显空鼓、起包、泛碱等现象，墙面材料不符合规范《住宅室内装饰装修设计规范》JGJ367-2015中4.1.3条的要求；b.排水管在接近地面处有一个空洞，不符合规范《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001中第3.1.5条的要求；c.卫生间门洞边墙体有1处缺棱掉角，不符合规范《砌体结构工程施工规范》GB50924-2014中第6.3.2条的要求；d.卫生间门洞边未浇筑门槛，不符合《住宅室内装饰装修设计规范》JGJ367-2015中4.1.6条的要求。2、墙体防潮质量。根据委托方提供的资料可知，该项目有该工程的防水卷材、防水涂料的检测资料，有该工程的卷材防水层、外墙底漆、墙面抹灰层、结构基层等隐蔽工程验收记录；但该工程未见墙体需采用防水剂的材料检测资料、墙身防潮工程验收记录。庭审中林丽燕提供照片一组，证明房屋存在漏水问题，华润置地厦门公司主张照片无法显示拍照的时间和地点，与案件无关。
以上事实，由林丽燕提供的《商品房买卖合同》、《房屋情况记录表》、《确认函》，华润置地厦门公司提供《住宅工程质量分户验收表》、《厦门市建设工程竣工验收报告》、《竣工验收消防备案》、《建设工程竣工验收备案证明》、《入伙通知书》、《业主物品签收表》、《房屋质量保证书、房屋使用说明书》、《关于配合房屋维修的通知函》，中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司鉴定报告，法院依法制作的鉴定笔录、庭审笔录以及双方的当庭陈述相互佐证。
一审法院认为，本案系因房屋质量问题而引发的商品房销售合同纠纷。林丽燕与华润置地厦门公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林丽燕主张华润置地厦门公司缺少防水剂相关验收材料不符合交房条件，属于强行交房。依据《商品房买卖合同》的第八条的约定，讼争房屋已经通过竣工验收和消防验收合格，因此已具备交房条件。华润置地厦门公司缺失防水剂相关材料系其工程资料保管存在瑕疵，林丽燕以此主张华润置地厦门公司不具备交房条件，缺乏事实依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，林丽燕主张根据其所提供的照片和视频可以证明讼争房屋存在漏水问题，但林丽燕所提供的照片无法确定具体时间和地点，视频则是华润置地厦门公司和林丽燕双方就争议所进行的协商，以此并无法认定讼争房屋存在质量问题。为确定讼争房屋是否存在漏水问题，林丽燕亦申请进行司法鉴定，鉴定结果：1、防水质量检测符合规范要求；2、墙体防潮质量的检测，有防水卷材、防水涂料的检测资料及卷材防水层、外墙底漆、墙面抹灰层、结构基层等隐蔽工程验收记录，但未见防水剂的材料检测资料、墙身防潮工程验收记录。墙体防潮质量系根据书面资料进行审核，虽然讼争房屋缺少防水剂的材料检测等材料，但已有防水卷材等隐蔽工程记录，且讼争房屋已验收合格，林丽燕亦未能提供其他证据证明墙体防潮存在质量问题，故以此无法认定讼争房屋防潮存在质量问题。因林丽燕所提供的证据无法证明讼争房屋存在质量问题，故林丽燕主张华润置地厦门公司修复房屋及赔偿损失等诉求，缺乏事实依据，法院不予支持。本案中，林丽燕的诉求为修复讼争房屋漏水问题及赔偿由此产生的损失，故林丽燕主张巨型广告牌影响房屋使用的问题和鉴定报告中所提及的外观质量缺陷，均不属于本案的审理范围，林丽燕可依法另行提起诉讼。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：驳回林丽燕的诉讼请求。
本案一审案件受理费3300元，减半收取为1650元，由林丽燕承担。
二审中，林丽燕提交一份新证据：中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司《检验报告》，证明讼争房屋确实存在漏水问题。
华润置地厦门公司质证认为，对该份证据不予认可。一审法院委托的鉴定机构在对讼争房屋进行鉴定时，已明确鉴于讼争房屋是店面，且左右两侧均有店面，背面为机房，因此无法就墙面进行泼水试验，建议对有防水要求的房间即卫生间进行蓄水试验，对项目的防渗质量的评估仅能从业内资料来分析。双方均表示同意鉴定机构的两点建议。林丽燕对一审鉴定意见有异议，应向法院申请补充鉴定，其不应私自委托同一家鉴定机构再次出具鉴定意见。另，该份检验报告仅是对诉争房屋外观工程质量的现状进行现场勘查，其检验结果不能排除人为故意泼水等外因干扰，不能够证明诉争房屋存在漏水问题。并且，诉争房屋属于商用，检验报告中援引的住宅室内装饰装修设计规范不适用诉讼房屋，即使诉争房屋存在鉴定报告中描述的外观质量缺陷的现状，其均已过保修期，华润置地厦门公司不承担维修责任。
华润置地厦门公司于二审中未提交新证据。
二审经审理查明，林丽燕、华润置地厦门公司对一审判决查明的事实无异议。本院对一审判决查明的事实予以确认。同时，林丽燕认为，一审判决遗漏查明：1、在交房时，讼争房屋所处的小区道路绿化未完成，不符合交房条件。2、讼争房屋在交房时，室外有广告牌遮挡店面，不符合合同约定的室外的规划设计，不符合交房条件。3、一审鉴定的范围仅限于讼争房屋的卫生间，不包含讼争房屋整体，故未能涉及到整个诉求的基础，即房屋漏水问题。
另查明，二审中，林丽燕提交一份中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司出具的编号JG第（2016-386）号《检验报告》。该报告系林丽燕未经法院准许私自于诉讼中委托进行的，该报告载明，系根据业主（即林丽燕）委托要求，对讼争商铺“（除卫生间）室内地面防水卷材和室内墙体返潮外观工程质量情况”进行现场勘察。
本院认为，林丽燕与华润置地厦门公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。讼争商铺于建设单位、设计单位、监理单位、施工单位四方验收合格，并通过了消防验收，已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。林丽燕诉称商铺漏水，应对此负有举证责任。首先，一审法院依林丽燕的申请，委托中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司对相关质量问题进行鉴定，林丽燕在鉴定过程中对仅鉴定卫生间地面防水质量及仅依据现有书面材料进行墙体防潮质量检测均表示同意，该检验报告程序合法，内容真实，林丽燕现认为该报告缺乏完整性、真实性，本院不予认可。其次，林丽燕认为其提供的《确认函》、渗水照片、视频可形成完整的证据链，但是，函件是林丽燕出具的，华润置地厦门公司对该函件中的内容并未予认可；照片、视频系林丽燕自行采集的，确实无法确定其形成时间、地点，在何种环境下形成的等，更何况本案争议的焦点系漏水的房屋质量问题，而非外观质量问题，照片、视频仅能证明当时商铺内墙壁的外观现状，林丽燕以外观上存有青苔等来证明商铺存在漏水质量问题，不能成立。第三，二审中林丽燕提交的中国建材检验认证集团厦门宏业有限公司出具的编号JG第（2016-386）号《检验报告》同样仅是对外观工程而做的鉴定，并未对该外观现状的形成原因进行鉴定，因此以该份报告来证明商铺存在漏水质量问题，同样不能成立。并且该报告系林丽燕在本案诉讼过程中未经法院准许私自委托形成的，对该报告的真实性、合法性本院亦不予确认。综上，林丽燕的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3300元，由林丽燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 柯艳雪
审判员 章 毅
二〇一七年六月五日
书记员 林加仁
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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