山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第392号
上诉人（原审被告、反诉原告）伊庆国，个体经营户。
委托代理人韩克新，山东天东律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）泰安诺邦经贸有限公司。住所地泰安市龙谭路**号。
法定代表人张超，经理。
委托代理人刘士强。
委托代理人徐道振，男，1981年2月24日出生，汉族。
上诉人伊庆国因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2011）泰山民初字第2552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人伊庆国的委托代理人韩克新，被上诉人泰安诺邦经贸有限公司的委托代理人刘士强、徐道振到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月1日，原告作为甲方，被告作为乙方签订房屋租赁合同一份。合同约定的主要条款内容为：一、甲方楼房位于泰安市委北邻原铁道部泰山疗养院西一楼、西三楼、西六楼洗浴中心、洗衣房一楼、西八楼、中心餐饮（3楼顶层除外）；二、使用期限自2007年7月1日至2010年2月28日（甲方无偿提供给乙方90天装修时间）；三、租金共计500000元，协议生效后首付半年房费250000元，后半年的房费需提前缴纳，如拖欠10天以上，协议自行终止；四、甲方应于合同生效当日内将楼房交付给乙方；六、甲方同意乙方对所租用楼房进行装修，装修物的产权归甲方来装去留；七、甲方确保乙方现有条件下的水、电、暖、气等供应正常，乙方承担承租楼房范围内的水电费用，每月末结算一次，水电费的价格按实际价格收取。十三、甲乙双方是友好协商合同，双方必须认真友好配合，双方不得违约，如一方违约可向对方支出违约金1000000元。在该合同原被告签字的下方被告手写注明：租金付到二零零八年三月一日。对于该合同的签订，原告陈述在此之前被告已经于2007年7月1日签订了一份租赁合同，被告所租用的房屋太多，无法全部利用，到2008年7月1日双方又重新签订的租房合同，所租用的房屋减至该合同项下的内容，被告将2008年3月1日之前的租金全清，现原告主张的租金也是从2008年3月1日之后的。被告认为房屋是在2008年7月1日租赁的，交付标的物也是该日，被告在合同上的手写交付租金内容是在原告的要求下书写的。2008年9月24日，张桂华代表原告作为甲方，被告作为乙方签订补充合同一份。内容为：经甲乙双方友好协商，乙方自愿把铁道部泰山疗养院内1号、6号、8号楼退还甲方，3座楼总计年计款140000元整，退房时间从2008年10月1日开始，退款时间从2008年12月30日算起，如果在此退房协议签订之日起乙方不能付清2008年10月1日前所欠甲方的全部费用，则该补充条款无效。对于签订该补充合同后，双方是否办理退房手续存在争议，原告陈述由于钱没到位没有退房，被告辩称签订合同的当日就退了房屋，双方均未提供证据予以证实。期间，对于支付房租费情况，被告提供8份证据证实共向原告缴纳租赁费340000元。其中，2008年9月24日的收条内容为：今收到宁阳锦华餐饮娱乐有限公司尹庆国2008年3月1日后租房费230000元整。其余110000元收款时间为2009年3月6日10000元、7月26日10000元、9月15日20000元、10月20日20000元、12月18日10000元、2010年3月18日20000元。被告庭审辩称，除交纳的340000元外，2008年7月1日签订合同的当日向原告交纳了现金250000元，但原告没有打条，原告对此予以已否认。庭审中，原告陈述被告在2010年2月25日开始拉东西，2010年2月27日晚上交接的房屋，把钥匙放在楼上，偷跑的，也没办其他手续，合同应当是2010年2月28日终止。被告辩称是2009年7月10日终止的合同，双方没办理交接手续，被告是被原告强行撵出来的。原告提供泰山景区石锅居酒店工商登记证明一份及2009年7月30日原告在该酒店的消费发票一张，证实泰山景区石锅居酒店系被告个人独资经营，经营地点在租赁地点，且2009年7月30日仍在经营。被告对泰山景区石锅居酒店工商登记证明无异议，但辩称2009年7月30日后被告已被原告赶出，经营该地点的是叫李某的人，被告对辩称的该事实未提供证据予以证实。被告提供北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖公告及北京嘉禾国际拍卖有限公司2009年12月2日向原告发出的通知各一份，证实所租赁的房屋已被拍卖，原告也知道拍卖的事实。被告同时提交山东泰山创业投资股份有限公司2012年4月12日诉张超（本案原告法定代表人）的民事起诉书一份，证实山东泰山创业投资股份有限公司购买了拍卖的房屋。该民事起诉书的主要内容为，2009年12月10日，山东泰山创业投资股份有限公司取得了铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院所有房屋承租权，租期自2010年3月1日至2020年2月29日，双方已办理房屋交接手续，只有张超占用的房屋自2010年3月1日至今未腾退，要求张超腾退所占房屋。原告对其主张的租金计算依据为，从2008年3月1日计算至2010年2月28日，共计租金958000元，被告支付340000元，尚欠618000元。原告于2010年5月27日被工商部门吊销营业执照。另查明，诉争房屋所有权人为铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院。2002年5月1日，铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院与泰安傲徕峰山庄有限公司签订房屋使用协议，将房屋无偿提供给泰安傲徕峰山庄有限公司使用。2004年3月1日，泰安傲徕峰山庄有限公司与原告签订酒店营业场地、设施、设备租赁合同，将含诉争房屋的房屋等设施整体出租给原告使用，租赁期限自2004年3月1日至2010年2月29日。泰安傲徕峰山庄有限公司出具证明证实，同意原告转租房屋。被告申请对租赁房屋的维修、装修及投入资产进行评估，因其未缴纳评估费，评估部门中止鉴定评估。被告反诉的同时提出追加申请，要求追加铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院、泰安傲徕峰山庄有限公司、泰安ＸＸ科技孵化器有限公司为第三人，要求其承担适当补充法律责任。理由为：案件的判决结果与第三人有共同利害关系，且案件事实方面有着密不可分的联系，被告的部分投入第三人有所受益。
原审法院认为，本案诉争房屋所有权人铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院将房屋无偿提供给泰安傲徕峰山庄有限公司使用。泰安傲徕峰山庄有限公司将房屋出租给原告符合法律规定，同时，泰安傲徕峰山庄有限公司同意原告将房屋转租，原告将房屋转租给被告不违反法律规定，原被告签订的房屋租赁合同及补充合同系有效合同。被告反诉要求确认租赁合同无效的诉讼请求原审法院不采纳。原被告对签订合同时间及房屋的交付时间存在争议。房租租赁合同签订的时间为2008年7月1日，租赁合同中约定的使用期限为自2007年7月1日至2010年2月28日，被告在该合同中手写注明租金付到二零零八年三月一日。综上分析可以认定，原被告房屋租赁交付的实际时间应为2007年7月1日。被告提供8份证据证实共向原告缴纳租赁费340000元。同时辩称2008年7月1日签订合同的当日向原告交纳了现金250000元，被告对该辩称未提交证据证实，原审法院不予采信。原审法院认定，被告实际缴纳租赁费340000元。2008年9月24日的收条证实原告收到被告2008年3月1日后租房费230000元整。按照合同的约定，原告向被告提供90天的无偿装修时间，以此约定计算，2008年3月1日，被告应当向原告支付后半年的房租费250000元。被告于2008年9月24日实际支付230000元，尚欠20000元。被告付款时间及数额均未按合同约定履行。原被告对2008年9月24日签订补充合同后是否腾退房屋存在争议。双方均未提供证据予以证实。该补充合同约定，退房时间从2008年10月1日开始，如果在此退房协议签订之日起被告不能付清2008年10月1日前所欠原告的全部费用，则该补充条款无效。而被告辩称在签订合同的当日即腾退了房屋，从被告提供的交款证据可以认定并未按补充合同付清2008年10月1日前所欠原告费用，由此推定原告陈述由于钱没到位没有退房的理由成立。原被告对于合同的终止时间存在争议。被告辩称2009年7月30日后被原告赶出，并提供证据予以证实。被告提供的拍卖公告及通知证实诉争房屋已被整体拍卖，而其提供的山东泰山创业投资股份有限公司2012年4月12日诉张超的民事起诉书证实，山东泰山创业投资股份有限公司取得了铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院所有房屋承租权，租期自2010年3月1日至2020年2月29日，双方已办理房屋交接手续，只有张超占用的房屋自2010年3月1日至起诉之日未腾退。以该诉状陈述的内容结合原告提供的2009年7月30日原告在被告经营的石锅居酒店的消费发票综合分析，原审法院认定被告辩称2009年7月30日后被原告赶出的事实不能成立，对该辩称原审法院不予采信，应当认定租赁合同系2010年2月28日到期终止。因合同已到期终止，租赁合同及补充合同应视为已履行完毕。原告要求解除租赁合同已无必要。按照合同约定的租金标准计算，被告截至2010年2月28日，尚欠租金618000元，原告要求被告支付该租金的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。被告未按合同约定及时交付租赁费，已构成违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，亦符合法律规定，原审法院予以支持。违约金具有补偿性和惩罚性，依照合同严守原则，原被告均应严格遵守合同的约定，但本案原被告对于违约金的约定过高，应当予以适当调整，合同一年的总价款为500000元，违约金以不超过此合同价款为宜。因违约金已包含利息损失，原告要求支付利息的诉讼请求，原审法院不予支持。原告未提交被告所欠水电费的证据，对该请求原审法院不予支持。被告反诉要求原告返还租赁费的诉讼请求原审法院不予支持。由于被告未缴纳鉴定费用，鉴定部门未作出鉴定结论，被告要求原告承担反诉人投资款的诉讼请求原审法院不予处理。被告要求依法确认双方租赁合同因侵害国家利益导致无效；依法收缴第三人划拨土地并收缴被反诉人划拨土地租赁收益的诉讼请求与本案非同一法律关系，不属本案处理范围，故原审法院审理时未将铁道部机车车辆工业职工泰山疗养院、泰安傲徕峰山庄有限公司、泰安ＸＸ科技孵化器有限公司追加为第三人，对上述反诉请求不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告伊庆国于本判决生效后十日内支付原告泰安市泰安诺邦经贸有限公司房屋租赁费618000元。二、被告伊庆国于本判决生效后十日内支付原告泰安市泰安诺邦经贸有限公司违约金500000元。三、驳回原告泰安市泰安诺邦经贸有限公司的其它诉讼请求。四、驳回被告伊庆国的反诉请求。案件受理费14862元、反诉费10259元，共计25121元由被告伊庆国负担。
上诉人伊庆国不服原审判决上诉称，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，争议房地产事实不清，该房屋系铁道部机车车辆工业泰山职工疗养院。上诉人为履行合同，支付设施费用及土地硬化等30余万元。2009年7月铁道部机动车车辆工业职工泰山疗养院委托北京产权交易所进行整体租赁使用权拍卖，2009年12月10日山东创业投资公司竞拍取得争议房产，说明该合同未到期上诉人己离开租赁场所，上诉人并未实际依据租赁合同使用该房地产，上诉人申请调取该证据一审法院未依法调取，有违程序性法律规定。对上诉人投入一审法院未进行司法鉴定，且申请追加第三人一审法院未准许不当。被上诉人己被吊销营业执照，其主体不适格，且主张租赁费超过诉讼时效。原审法院认定补充协议效力错误，认定租赁合同起止时间不当，认定的违约金也无法律依据，请求撤销原判发回重审。
被上诉人泰安诺邦经贸有限公司辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉人的上诉请求。就主体而言，傲来峰山庄有限公司己出具证明证实被上诉人有对外出租争议院落的权利。关于诉讼时效，双方实际终止合同的日期为2010年2月28日，且被上诉人从未间断向上诉人主张权利。上诉人所称投入部分并未提供证据，实际上添附和装饰物均为被上诉人投入。有关鉴定部分未作出鉴定结论的原因是上诉人未按规定支付出鉴定费用，被上诉人是根据合同约定主张违约金的。
本院经审理查明事实与原判认定事实相一致，本院予以确认。
本院认为，涉案房院原系铁道部机动车辆工业职工泰山疗养院所有，2002年5月1日该泰山疗养院将该房屋无偿提供给泰安傲来峰山庄有限公司使用。泰安傲来峰山庄有限公司又出租给被上诉人并同意被上诉人转租，故被上诉人对涉案房屋享有权利对外出租。上诉人所诉其为履行合同，支付设施费用及工地硬化等合计30余万元未提供证据证实，上诉人称其并未实际依据双方租赁合同使用该房，己于2009年7月10日终止合同，与其在2009年7月30日正在经营的事实相悖，本院不予采信。上诉人所称原判违约金过高，因该案中上诉人未及时支付租赁费给被上诉人造成利息损失，应承担违约责任。原审法院判决认定事实清楚，但所判违约金明显过高，应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持泰安市泰山区人民法院（2011）泰山民初字第2552号民事判决第一、三、四项及诉讼费部分；
二、变更泰安市泰山区人民法院（2011）泰山民初字第2552号民事判决第二项为：上诉人伊庆国于本判决生效之日起十日内支付被上诉人泰安诺邦经贸有限公司损失及违约金（损失及违约金按618000元为基数自2010年3月1日起按同期银行贷款利率的130%计算至本判决生效之日止）。
二审案件受理费25121元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 刘增凯
审判员 张 岩
二〇一四年五月二十三日
书记员 高学茹