上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初10723号
原告(反诉被告)：陈伟，男，1980年10月8日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：张滔，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告(反诉被告)：邬迪民，男，1949年8月29日出生，汉族，户籍所在地上海市。
被告(反诉原告)：徐金妹，女，1953年8月27日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：金建良，上海市江南律师事务所律师。
原告陈伟与被告邬迪民、徐金妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，被告徐金妹在审理中依法提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告陈伟的委托诉讼代理人张滔，被告邬迪民，被告徐金妹及其委托诉讼代理人金建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伟向本院提出诉讼请求：要求被告邬迪民继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告将上海市赤峰路XXX号XXX室房屋过户至原告名下，原告付清剩余房款时被告将上述房屋交付原告。事实和理由：2016年4月19日，原告通过居间方与被告邬迪民签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告邬迪民购买上海市赤峰路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋转让价为225万元；双方于2016年5月31日前办理系争房屋的过户手续；被告邬迪民于2016年7月1日前将系争房屋交付原告；原告应于2016年4月19日支付房款20万元，交易过户当日支付房款180万元，房屋交付当日支付余款25万元。合同签订后，原告于2016年4月27日向被告邬迪民支付了房款200万元，同日，原告与被告邬迪民共同至上海市虹口区房地产交易中心办理过户登记手续。2016年5月11日，被告邬迪民称系争房屋被异议登记，无法完成后续过户手续，亦无法将系争房屋交付原告。原告遂起诉来院。
被告邬迪民辩称，对原告的诉称意见无异议，同意原告的诉讼请求。
被告徐金妹辩称，系争房屋为两被告的夫妻共同财产，被告邬迪民出售系争房屋未取得被告徐金妹的同意，对被告邬迪民与原告签订的房屋买卖合同不认可。被告徐金妹得知被告邬迪民擅自出售系争房屋后，即至房屋交易中心办理了异议登记手续。不同意原告的诉讼请求。
被告徐金妹向本院提出反诉诉讼请求：要求确认原告与被告邬迪民就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：两被告于1981年1月1日登记结婚，2004年购买了系争房屋，产权人登记在被告邬迪民一人名下。2016年4月，在被告徐金妹不知情的情况下，被告邬迪民与原告就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，后中介公司上门看房确定房价时，被告徐金妹才得知此情况，并立即向上海市虹口区房地产交易中心提出了异议。系争房屋系两被告的夫妻共同财产，被告邬迪民私下与原告签订的房屋买卖合同是无效的，且房价明显低于市场合理价格，侵犯了被告徐金妹的合法权利。
原告陈伟反诉辩称，系争房屋登记在被告邬迪民一人名下，根据公示公信的原则，原告与被告邬迪民一人交易符合物权法的规定。系争房屋虽然是两被告共有，但是根据上海高院关于审理二手房买卖的相关意见，以及婚姻法的司法解释，不动产仅登记在夫妻一人名下，另外一方以未经同意而主张合同无效的，法院不予支持。本案符合这样的司法解释和指导意见。原告购买系争房屋时，曾去系争房屋看房，当时被告徐金妹虽未在场，但被告徐金妹的母亲在场，被告邬迪民能在该情况下与原告谈论购房及交房事宜，原告有理由相信这样的交易是经过被告徐金妹同意的。原告已尽了应尽的注意义务，现在两被告关系不和，被告徐金妹以被告邬迪民出售系争房屋未经其同意为由主张合同无效，无依据。至于房价款偏低于市场价，系因为被告邬迪民有借款到期无法归还，故急于低价出售系争房屋，不存在恶意。不同意被告徐金妹的反诉请求。
被告邬迪民反诉辩称，同意与原告继续进行系争房屋的交易手续。
本院经审理认定事实如下：系争房屋系两被告的夫妻共同财产，权利人登记在被告邬迪民一人名下。2016年4月19日，原告(乙方)与被告邬迪民(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方；房屋转让价款为225万元；甲方于2016年7月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2016年5月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2016年4月19日以现金方式支付20万元作为定金，于交易过户后当日以现金或通过银行转账支付甲方180万元，于房屋交割当日以现金方式支付甲方25万元。上述合同签订后，原告于2016年4月27日向被告邬迪民的银行账户转账支付了房款197.2万元，并以现金方式支付被告邬迪民房款2.8万元，共计200万元。同日，原告与被告邬迪民共同至上海市虹口区房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续。同年5月10日，被告徐金妹就系争房屋向上海市虹口区房地产交易中心申请异议登记，以其为被告邬迪民的配偶为由，主张系争房屋为夫妻共有财产，对系争房屋产权提出异议。据此，上海市虹口区房地产交易中心于同年5月11日对原告及被告邬迪民之间就系争房屋的买卖做出不予登记的决定。
另查明，2016年2月3日，被告邬迪民与案外人潘某某、吴某某签订《房地产抵押借款合同》，向潘某某、吴某某借款160万元，借款期限为3个月，自2016年2月3日起至2016年5月2日止，月利率为1.5%，被告邬迪民提供系争房屋作为抵押担保。同日，系争房屋被设定抵押，抵押金额160万元，抵押权人为潘某某、吴某某。2016年4月27日，被告邬迪民用原告支付的房款向潘某某、吴某某还清了上述借款。同日，潘某某、吴某某向上海市虹口区房地产交易中心申请注销抵押。同年5月3日，系争房屋上的抵押被登记注销。
庭审中，被告徐金妹表示，其母亲李文英有听力残疾，即使原告上门看房时李文英在场，李文英也无法得知原告与被告邬迪民之间的谈话内容。原告则表示，其对李文英有听力残疾并不知情，其上门看房，并在李文英在场的情况下，与被告邬迪民谈论房屋买卖事宜，其买卖系争房屋是光明正大的。
上述事实，有原告提供的与被告邬迪民签订的《上海市房地产买卖合同》、原告支付房款的转账凭证、被告邬迪民出具的收条、上海市虹口区房地产登记收件收据、《房地产抵押借款合同》、房地产抵押登记申请书及委托书、注销房地产抵押的登记申请书、抵押权终止证明、上海市不动产登记簿，被告邬迪民提供的银行交易查询、建设银行转账凭条，被告徐金妹提供的原告与被告邬迪民签订的《上海市房地产买卖合同》、不予登记告知书、房地产登记申请书、异议登记凭据、居住情况证明、两被告的婚姻情况材料、两被告名下房产信息、《房地产抵押借款合同》、房屋注销抵押的登记信息、公安局案件接报回单、验伤单，以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，系争房屋为被告邬迪民、徐金妹在夫妻存续期间购得，被告邬迪民、徐金妹之间就财产所有并无特殊约定，故该房屋虽仅登记被告邬迪民为权利人，但符合婚姻法关于共同财产的规定，应认定为共有财产。现在被告徐金妹未知情的情况下，被告邬迪民转让房屋的行为系擅自处分共有物，侵害了被告徐金妹的合法权益。根据查明的事实，原告陈伟在购买系争房屋时已知被告邬迪民有妻，应当考虑房屋产权可能存在共有问题，但原告陈伟未尽善意购房人的审查义务，未要求被告徐金妹出具书面的售房委托书或本人亲自到场确认等方式明确自己所购房屋的权属情况并无不妥。结合原告陈伟与被告邬迪民的整个房屋买卖过程，双方在合同具体条款的协商、房屋价格的约定、购房款的支付方式、相关手续的办理等方面均存在疑点和不合常理之处。根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，在原告与被告邬迪民不能提供充分证据的情况下，认定原告非善意买受人，其与被告邬迪民签订的房地产买卖合同应认定为无效，被告邬迪民应返还原告陈伟房款200万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告陈伟与被告邬迪民就上海市赤峰路XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告邬迪民于本判决生效之日起十日内，返还原告陈伟购房款200万元；
三、对原告陈伟要求被告邬迪民继续履行与原告陈伟签订的《上海市房地产买卖合同》，配合原告陈伟将上海市赤峰路XXX号XXX室房屋过户至原告陈伟名下，原告陈伟付清剩余房款时被告邬迪民将上述房屋交付原告陈伟的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5,050元，由原告陈伟负担1,515元，被告邬迪民负担3,535元；反诉受理费13,700元，由原告陈伟负担4,110元，被告邬迪民负担9,590元；财产保全申请费1,770元，由原告陈伟负担531元，被告邬迪民负担1,239元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 毛济平
人民陪审员 郭 瑛
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……