海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）琼01执异618号
案外人:刘玉梅，女。
申请执行人：海口海交担保有限公司，住所地海南省海口市南沙路41号10楼1001房。
法定代表人：王进才，董事长。
申请执行人：王星，女。
申请执行人：郑友飞，男。
申请执行人：庄勤辉，男。
被执行人：海南博海投资咨询有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇华成路46号。
法定代表人：郭忠，董事长。
被执行人：郭忠，男。
被执行人：雷江，男。
本院在执行申请执行人海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、郭忠、雷江借款合同纠纷一案中，案外人刘玉梅对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人刘玉梅称，在申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司执行一案中，法院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三公告，错误将案外人购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路东侧地坡岭东侧逸海华庭13号楼（幢）14层1402号房进行了查封，侵害案外人的合法权益。案外人于2013年以一次性付款购买了上述房产，总金额为人民币261210元。并交纳物业费1567元（2017年4月15日到2018年8月14日），公摊水电费627元，业主收房交易手续费262元，工本费50元，共有权证费80元。事实证明，该房屋的所有权人为案外人，请求法院查明事实真相，依法保护案外人的合法权益。
本院查明，2015年12月22日，本院就海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与博海公司、郭忠、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决：博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉偿还借款本金人民币5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以人民币5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；郭忠、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉承担连带清偿责任；确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；驳回海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉的其他诉讼请求；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；该案案件受理费414975元，由海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉负担33925元，博海公司、郭忠、雷江负担381050元，诉前保全费5000元，由博海公司负担。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，海南省高级人民法院作出（2016）琼民终128号民事判决，驳回上诉，维持原判；二审案件受理费346400元，由博海公司负担。上述民事判决发生法律效力后，博海公司、郭忠、雷江未按判决内容履行义务。
依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决、本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决及权利人申请，本院立案执行申请执行人海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案。2017年1月9日，本院作出（2016）琼01执441号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人博海公司、郭忠、雷江在人民币92082659元范围内的银行存款或查封、冻结、扣押、提取其他等值财产。2018年5月30日，本院作出（2016）琼01执441号之三公告，内容为：关于申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）琼01执441号执行裁定及（2016）琼01执441号之三协助执行通知书，查封被执行人博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的398套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟处置上述398套房产。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的上述398套房产包括刘玉梅提出执行异议的“逸海华庭”13号楼（幢）14层1402号房（13号楼14-B2号房）。2018年6月11日，案外人刘玉梅向本院提出异议，请求中止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，2013年6月13日，案外人刘玉梅作为乙方与博海公司作为甲方签订一份《澄迈商品房买卖合同》，其中载明：买受人所购商品房为“逸海华庭”住宅13号楼（幢）14层1402号房（13号楼14-B2号房），建筑面积87.07平方米，总金额为人民币261210元。2013年6月13日，案外人刘玉梅向博海公司付清购房款人民币261210元，博海公司开具了《销售不动产统一发票》。2017年4月15日，海南凯铭物业管理服务有限公司澄迈分公司出具NO.9284696的收款收据，其中载明客户名称为刘玉梅13-1402，货号为物业费、公摊水电费，合计金额为人民币2194元，并出具了《入伙手续签认单》；2017年4月15日，海南博海投资咨询有限公司出具NO.4599063的收据，其中载明刘玉梅13-1402，交易手续费267元，工本费50元，共有权证费75元，共计392元。2017年4月15日，澄迈县住房保障与房产管理局出具一份编号为NO.0677260的《海南省住宅专项维修资金专用收据》，其中载明付款方（业主）名称刘玉梅，住宅地址逸海华庭13号楼14层1402房，付款金额人民币5224.2元。以上事实有《澄迈商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《澄迈商品房买卖合同备案确认表》、《入伙手续签认单》、《海南省住宅专项维修资金专用收据》等证据予以佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘玉梅所购买的上述13号楼（幢）14层1402号房（13号楼14-B2号房）系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房产，并已支付了全部购房款，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记是案外人刘玉梅的过错，故案外人刘玉梅对该房提出的中止执行异议请求符合上述规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定，裁定如下：
中止对案外人刘玉梅购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目13号楼（幢）14层1402号房（13号楼14-B2号房）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 叶尊本
审判员 张 磊
审判员 何 芳
二〇一八年七月二十六日
书记员 符龙暖
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
撰稿：叶尊本校对：符龙暖印刷：何宗谦
海南省海口市中级人民法院2018年7月30日印制
（共印15份）