广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深南法民三初字第478号
原告深圳市平山实业股份有限公司。
法定代表人方汉棠，董事长。
委托代理人杨志江，广东协德律师事务所律师。
被告深圳市凤翔服饰设计有限公司。
法定代表人孙凤英，董事长。
原告深圳市平山实业股份有限公司诉被告深圳市凤翔服饰设计有限公司房产租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨志江到庭参加诉讼。被告深圳市凤翔服饰设计有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年7月30日签订《房产租赁合同书》，约定原告将位于深圳市南山区民企科技园4栋3楼的共3500平方米的房产出租给被告，租赁期限为3年，自2010年6月1日起至2013年5月31日止。第一年每月租金为60200元（人民币，下同），第二年起为租金每月63700元，房产卫生费为每月1700元，管理费为每月2800元，电梯费为每月1700元，租金和各种费用于每月10日前交给原告。现双方签订的《房产租赁合同书》已到期，被告没有按约定将租赁房产交还原告，被告的行为已经违约，同时被告拖欠原告租金，按照约定被告应当向原告支付所拖欠的租金、水电费、管理费等，并按约定每日1%的标准计算滞纳金。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告立即归还原告位于深圳市南山区民企科技园4栋3楼厂房，并搬离房产内所有设备、物品；2、被告立即向原告支付拖欠的房产租金254800元、管理费11200元、水电费37480.43元、卫生费7000元、电梯费7000元及滞纳金184800元，共计502280.43元；3、被告按63700元／月的标准从2013年6月1日被告搬离租赁房产之日止向原告交纳房产使用费，暂计至2013年8月26日共计180825元；4、被告向原告支付相当于2个月租金的违约赔偿金127400元；5、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告未到庭，亦未向本院提交任何证据材料。
经审理查明，深圳市南山区桃源街道办事处出具的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》载明：深圳市南山区桃源街道平山社区平山民企4栋（即合同中约定的深圳市南山区民企科技园4栋3楼）系农村城市化历史遗留违法建筑，编号307032201003b。原告自述深圳市南山区桃源街道平山社区平山民企4栋系在集体土地建造，没有房产管理部门颁发的产权文件，亦无报建记录、主管部门批准建设的行政许可文件。
2010年7月30日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房产租赁合同书》，约定：出租房产坐落深圳市南山区民企科技园4栋3楼，面积3500平方米，租赁期限3年，原告应于2010年6月1日将房产交付被告使用，每月每平方米租金17.2元，每月租金60200元，第二年每月每平方米租金18.2元，当月租金被告应于当月10日前交给原告，房产卫生费每月1700元，管理费每月2800元，电梯费每月1700元，当月费用被告应于当月10日前交给原告，被告应在签订之日交房产押金120400元，原告在合同期满后10天内按无息标准按本合同结清后返还被告；被告合同期内提前退租的，应结清费用并支付原告相当于该房2个月的租金的违约赔偿金；被告如逾期支付租金、管理费、水电费的，除仍应以如数及时补交外，另应支付按每预期一日支付1%计取的滞纳金；被告如无故逾期30日未付清租金、管理费、水电费的，原告有权解除合同，被告除按约支付欠费外，另应支付相当于该房两个月租金的违约赔偿金，以及其他条款。
庭审中本院责令原告提交其向被告收取租金及相关费用的收款证明，原告向本院提供了2013年1月28日之前向被告出具的部分发票，其中2010年9月27日开具的发票系深圳市南山区桃源街道办事处房产租赁管理所代开，经营项目为房屋出租租金，摘要为“10年08月：10年08月平山村村民集资房”，金额为63000元；2010年10月28日开具的发票系深圳市南山区桃源街道办事处房产租赁管理所代开，经营项目为房屋出租租金，摘要为“10年09月：10年09月平山村村民集资房”，金额为77000元；2010年11月1日开具的发票系深圳市南山区桃源街道办事处房产租赁管理所代开，经营项目为房屋出租租金，摘要为“10年10月：10年10月平山村村民集资房”，金额为66500元；2012年11月27日开具的发票系深圳市南山区桃源街道办事处房产租赁管理所代开，付款方为被告，品名房屋出租租金，金额为66500元，备注为平山村村民集资房2012年11月租金；2012年12月27日开具的发票系深圳市南山区桃源街道办事处房产租赁管理所代开，付款方为被告，品名房屋出租租金，金额为66500元，备注为平山村村民集资房2012年12月租金，2013年1月26日开具的发票系深圳市南山区桃源街道办事处房产租赁管理所代开，付款方为被告，品名规格：房屋出租租金，备注为平山村村民集资房2013年1月份租金，金额为66500元；2013年1月28日开具的发票的付款方为被告，品名规格为12月电费，金额为23797.33元，开票单位为原告，但无盖章；2013年1月28开具的发票的付款方为被告，项目为1月宿舍租金27800元、1月管理费1840元，开票人为方某，开票单位为空白、无签章，以及其他部分2012年12月份之前的电费发票。
庭审中本院责令原告提供其在被告开始拖欠租金之日起是否向被告主张过租金的相关证据，原告未向本院提供。
本院责令原告提供被告的财产被法院查封的相关证据，原告向本院提交了其拍摄的、张贴在涉诉房产处的深圳市宝安区人民法院于2013年3月11日作出的（2013）深宝法立宝字第59号民事裁定书、深圳市福田区人民法院2013年3月12日作出的查封、扣押财产清单、深圳市宝安区人民法院2013年7月17日制作的封条，拟证明被告已不在涉诉房产经营，但其财产仍在涉诉房产内。
原告陈述政府基层单位曾介入被告欠薪事件，本院责令其提供相关证据予以证明，原告未向本院提交任何证据材料。
以上事实，有《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《房产租赁合同书》、发票、照片等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房产，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明，原告亦明确涉诉房产系在村集体所有土地之上所建立的房产，没有报建记录。因此，原告与被告签订的《厂房租赁合同》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于合同无效双方的行为是否存在过错的问题。原告作为出租方明知涉诉房产不具备建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，仍然将涉诉房产出租给被告，其主观上存在一定过错；被告作为经工商行政部门合法注册的经营主体，若在对其所要承租的用于经营用途的房产的权利性质未进行必要了解的情况下而直接签订《房产租赁合同书》有悖常理，且根据原告提供的发票可以证明，被告自合同签订起使用涉诉房产，其对涉诉房产的情况应当非常了解且应当清楚涉诉房产的性质，在明知涉诉房产的性质的情况下被告仍然承租涉诉房产，其主观上亦存在一定过错。
首先，关于房产返还，因合同无效，被告向作为出租方的原告返还涉诉房产亦属应然。虽被告的财产被其他法院查封，但涉诉房产并非被告之财产，故被告应当向原告返还；关于被告在涉诉房产内被查封的财产，原告应与查封的法院协商处理。
其次，关于违约金，合同无效后，原告请求被告依照合同约定的标准支付迟延支付的房产使用费的滞纳金及违约赔偿金，没有事实与法律依据，本院不予支持。
第三，关于房产使用费、管理费、水电费、卫生费、电梯费。最高人民法院《关于审理城镇房产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房产租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房产占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告在明知其出租的房产系违法建筑而导致租赁合同无效、被告已拖欠租金的情况下，应当参照租赁合同约定及时收回涉诉房产并主张房屋使用费，以减少损失的扩大，但从被告拖欠2013年2月份租金开始直至诉至本院，原告并未举证证明其参照租赁合同的约定，行使收回房产并主张使用费的权利，虽其他法院依法查封了被告在涉诉房产内的财产，但并未查封涉诉房产，原告亦可根据其系涉诉房产的建设方与查封法院提出协商变更查封财产的存放地点、主张收回涉诉房产，以减少原告损失的扩大；虽原告陈述曾有政府基层单位介入被告欠薪事件，但原告并未依本院还要求提供任何证据予以证明，故本院无法认定被告发生欠薪等事件的时间，原告应当承担相应的举证责任；综上，结合原告在缔结无效合同中的过错程度、怠于行使己方权利导致损失扩大的情形、举证不足以及拒不按本院要求提供相关证据的情况、涉诉房产未收回而导致的房屋使用费的损失情况、合同约定的合同期限、合同约定的预留120400元押金的情况、被告已经支付了2013年1月份租金的情况、2013年3月12日深圳市福田区人民法院已经做出查封、扣押财产清单的情况、原告与其他法院协调转移被告被查封、被扣押财产需要的沟通时间等情况，酌定被告应当向原告支付2013年2月份至5月份期间的房屋使用费及相关的卫生费、电梯费、管理费，本院参照被告向原告支付的2013年1月份的租金标准即每月66500元以及合同约定的每月卫生费1700元、管理费2800元、电梯费1700元，合计每月72700元，酌定被告应当向原告支付2013年2月份至2013年5月份期间的房屋使用费及相关的卫生费、电梯费、管理费总计290800元。
关于原告主张的水电费，原告并未在起诉时提供任何被告使用水电情况的相关证据，亦未依本院要求补充提交任何证据证明被告在原告于2013年1月28日向被告开具电费发票后，使用水电具体数量及发生费用数额的任何证据，应当承担举证不能的责任，故对于原告的该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理城镇房产租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市凤翔服饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市平山实业股份有限公司归还深圳市南山区民企科技园4栋3楼；
二、被告深圳市凤翔服饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市平山实业股份有限公司支付2013年2月份至2013年5月份期间的房屋使用费及相关的卫生费、电梯费、管理费总计290800元；
三、驳回原告深圳市平山实业股份有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11905元，由原告深圳市平山实业股份有限公司负担7633元，由被告深圳市凤翔服饰设计有限公司负担4272元；公告费由被告深圳市凤翔服饰设计有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 孙明靖
人民陪审员 黄可佳
人民陪审员 何倩燕
二〇一四年三月十三日
书 记 员 刘丽君