广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民一重字第7号
原告周石臣（反诉被告），男，1978年11月13日出生，汉族，农民，住南宁市兴宁区。
原告周湘群（反诉被告），男，1943年2月2日出生，汉族，农民，住南宁市兴宁区。
原告全连昭（反诉被告），女，1951年5月1日出生，汉族，农民，住南宁市兴宁区。
以上原告共同委托代理人盘长丽，广西方园律师事务所律师。
以上原告共同委托代理人苏青苗，女，1978年10月8日出生，壮族，农民，住南宁市兴宁区。与原告周石臣系夫妻关系。
被告陆美莲（反诉原告），女，1957年10月10日出生，汉族，无固定职业，住广东省深圳市宝安区。
委托代理人陆志勇，广西崇泰律师事务所律师。
委托代理人农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。
第三人李长友，男，1958年12月6日出生，汉族，农民，住南宁市兴宁区。
第三人杨进宏，男，住南宁市。
原告周石臣、周湘群、全连昭与被告陆美莲，第三人李长友、杨进宏土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月20日作出（2013）兴民一初字第1233号民事判决，原告周石臣、周湘群、全连昭不服一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2014年5月12日作出（2013）南市民一终字第1599号民事裁定，以一审判决认定基本事实不清，适用法律错误为由，裁定发回重审。本院已依法另行组成合议庭，于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告周石臣、周湘群、全连昭的共同委托代理人盘长丽、苏青苗，被告陆美莲及其委托代理人陆志勇、农剑勋到庭参加诉讼。第三人李长友、杨进宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告周石臣、周湘群、全连昭诉称：2008年1月7日，原告周石臣、周湘群、全连昭、第三人李长友和被告陆美莲，就原告的二亩二分地和第三人李长友的八分地，共计3亩地，与被告陆美莲签订了土地承包合同，承包期限为2008年2月1日至2028年2月1日，承包金以每年每亩8000元计，即一年承包金24000元。同时，双方在承包合同的第四条第2款约定，被告将土地转包给第三人时，不经甲方同意，不得转包。
2013年初，被告与第三人杨进宏在原告的转包地上发生纠纷，南宁市兴宁区政府介入调查后，原告才得知，被告陆美莲将原告的土地转包给了第三人杨进宏。被告与杨进宏的《承包合同》约定，被告将原告和第三人李长友的土地转包给杨进宏，承包期20年，从2008年4月21日起至2028年2月1日。至此，原告才明白，被告承包原告土地的目的就是为了转包，从中获取高额差价。被告完全无视原被告之间《承包合同》不得转包的约定，无视原告所在村委会的规定，这是一种严重的违约行为。根据《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
据此，原告根据《民事诉讼法》第33条第（一）款、第119条的规定，特向法院提起诉讼，请求法院：1、确认原、被告之间的承包合同无效；2、判令被告支付原告2013年1月至本案判决确定的履行期限届满之日止的实际使用场地租金（租金计算方式：按陆美莲租赁给第三人杨进宏每年每亩25800元计算，即每月215元／分地，原告共22分地，暂计20个月共94600元）；3、判令被告返还其占用的原告的土地，并恢复原状；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告陆美莲辩称：如原告要求解除合同，应当赔偿被告已投入的实际损失116459元，以及原先非法终止合同造成被告可信赖利益损失293040元。我们认为，双方合同在平等自愿情况下签订，该合同是原告真实意思表示，原、被告签订合同后场地也得到了原告村委的认可，且该合同已实际履行，应当确认该合同有效。原告称被告所谓的转租行为，并据此要求解除合同，没有事实依据。事实上被告转租符合合同约定，原告对此也完全知情。原告之所以解除合同，是眼红被告转租产生的与原租金的差价。因此，如果该合同最后确认无效或者解除，原告应当承担由此产生的一切损失。故请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告陆美莲同时反诉称，原、被告及第三人李长友签订土地承包合同履行至2012年底双方均相安无事，直至2013年1月份后，随着市场经济的上涨，被反诉人不甘愿收到反诉人每年17600元的租金，欲与反诉人解除合同，反诉人不同意。双方协商不下，2013年3月13日，被反诉人周石臣将《通知》贴于承租该宗地的第三人杨进宏的办公室门口，要求第三人清出场地，第三人不愿意牵扯进纠纷当中，过后搬离场地，自双方发生纠纷后，该宗地自2013年3月至今未能正常生产经营，损失惨重。被反诉人的恶意阻止干涉反诉人的经营活动，严重侵害了反诉人的合法权益。为此，反诉请求法院依法判决：1、解除反诉人与被反诉人所签订的《承包合同》；2、被反诉人赔偿反诉人基建损失116490元；3、被反诉人赔偿反诉人2013年3月份至2014年11月份可获得利益293040元；4、诉讼费用由被反诉人负担。
第三人李长友述称：本人在第一次收取租金时，原、被告均在场，当时是本人收了租金后再分给大家的，第二次收租金是本人与原告周湘群及其小弟等他家人一起去公路边向被告陆美莲收取的，陆美莲到承租地拿到款后就将租金分给本人和原告。关于出租土地的租金，本人部分的租金，今年已收完。本人不同意解除合同，但原告要解除他的部份，本人也没有什么意见，但这块出租的场，本人与原告的地是没有明显划分界线的。
第三人杨进宏未作陈述。
反诉被告周石臣、周湘群、全连昭对反诉原告陆美莲的反诉辩称：一、反诉原告所说的基建损失是歪曲事实，因为合同约定，被告租用土地是用于修建汽车修理厂给其儿子使用，具体可以看原一、二审被告的陈述，发回重审的裁定书中也体现出来。原、被告双方在合同里有明确约定不得转租，原告生产队和村委会同意出租仅限于原合同，但原合同没有明确用途，但对于转租，村委会是反对的；二、反诉原告承租反诉被告土地后，并未产生任何基建损失，反诉原告从反诉被告处租得土地后，即把土地转租给第三人杨进宏，土地的任何变更都是第三人杨进宏所为；三、现场事后出现的所有围墙均是在本案诉讼后反诉原告为了获得不当利益叫他人在场地上的所为，这些都有相片为证；四、所得利益，这本应该是反诉被告的利益，反诉被告当初之所以同意出租给反诉原告，是相信他是用于自用，而不是为了转租牟利，如果这样，反诉被告不会自己牟利吗？所以，所得利益损失是在法院认定合同无效后，应该由反诉原告支付给反诉被告的租金损失。正是由于反诉原告长期占有反诉被告的土地，导致反诉被告损失严重，长期没有收入，严重影响了反诉被告的生活和经营。因此，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年1月7日，原告周石臣、周湘群、全连昭和第三人李长友共同作为甲方（××）与被告陆美莲为乙方（××）签订了一份《承包合同》。该合同约定：一、甲方将位于鸡村六队三亩的土地承包给乙方使用。二、承包期共二十年，甲方从二○○八年二月一日起将土地交付乙方使用，至二○二八年二月一日收回。三、承包金及承包金的交纳期限：承包金以每亩每年8000元计，每满五年遂递增1000元，乙方应在本合同签字之日向甲方交纳一年的承包金24000元，以后一年为一个结算周期，乙方应于每个周期期满前7天交纳下一期承包金。若乙方逾期交纳租金，甲方有权终止合同，逾期时间不能超过三十天。四、甲乙双方权利、义务：1、承包期间，乙方不得利用承租土地进行违法和非法活动，损害公共利益。2、承包期间，甲方不得无故干涉乙方的经营使用，乙方将土地转包给第三人无需甲方的同意。（在这一款，鸡村村委会加盖公章改为：“乙方将土地转包给第三人时，不经甲方同意不得转包”，并将原条款中的“无需甲方的同意”的内容删涂掉。但双方又在其后加上“如果转包自甲方知道老板随时转包”，）。五、甲、乙双方责任：第1、乙方违返本合同第三条、第四条规定，视为违约，甲方有权提前终止合同并收回土地。合同还约定了其他责任条款。在合同后面空白处，第三人李长友签字：“8分地从租地即日起不付一切责任”、“周石臣属二亩二分，如国家征用甲方两户按土地多少分成”。在该合同上方空白处，鸡村二队、八队均签字：“同意转包，但双方要遵守鸡村村委制定的村规民约。”该鸡村村委会加盖公章“同意双方合同”。2008年4月11日，被告陆美莲将上述土地转租给第三人杨进宏，双方签订《承包合同》，并约定：一、甲方将位于鸡村六队叁亩的土地承包给乙方使用。二、承包期共20年，甲方从2008年4月20日起将土地交付给乙方使用，至2028年2月1日收回。三、承包金及承包金的交纳期限：承包金以每亩每年￥25800元计，每满五年遂递增￥1000元。乙方应在本合同签字之日向甲方交纳1年的承包金￥77400元整人民币，以后1年为一个结算周期，乙方应于每个周期期满前交纳下一期承包金。若乙方逾期交纳租金，甲方有权终止合同，逾期时间不能超过三十天。该合同还规定了双方其他权利义务责任。
上述两份合同签订后，讼争土地由第三人杨进宏使用。2008年至2009年的“快环广本边地皮三亩”的租金由周石臣、全连昭、李长友三人收取；2010年的该地租金由全连昭、李长友收取；2012年的该地租金由李长友、周湘群收取，每次所收租金均有前述人员签名及出具收条给被告。从2013年开始，原告拒绝收取被告交纳的2013年的租金，且不同意第三人杨进宏使用租赁地。2013年3月18日，被告陆美莲与第三人杨进宏签订一份《补充协议》，该《协议》言明：1、按约定补交今年2月11日到5月31日止租金，从6月1日起终止甲乙双方在2008年4月11日签订的合同；2、在交完租金以后从今日起到5月31日止，陆美莲不准以任何理由来干扰乙方正常经营生活；3、乙方按约定在5月31日前自行搬空场地货物及乙方所属东西，把场地交回给甲方；4、在5月31日后，如场地货物未搬完，由甲方将场地货物作无主处理。该补充协议签订后，第三人杨进宏已按《补充协议》约定退出该场地，讼争场地现已由被告自行使用。第三人李长友不同意解除租赁合同，且继续收取其份额部分的2013年的租金，并于2013年1月21日立收条给原告，言明：“收到快环场地8分1年共人民币陆仟肆佰元正。2008年2月11日已通知转租。”原、被告因场地纠纷协商不下，原告遂向本院提起诉讼，请求法院判令：承包合同部分解除；被告支付2013年1月至月租金11550元。案件重审时，原告变更诉讼请求为前述所请。原审庭审中，第三人李长友承认同意转租，并承认每年领取租金都是其和原告与被告一起去租赁地，由被告领了款后再分给原告与第三人的事实。原、被告均承认原告部分土地（2013年）的租金为11550元。重审过程中，因被告主张原告赔偿基建损失及2013年3月份至2014年11月份的可获得利益损失，本院依法委托祥浩工程造价咨询有限责任公司及广西评值价格事务所有限公司进行鉴定及评估。广西评值价格事务所有限公司于2015年4月12日出具《价格评估结论书》，结论为：陆美莲承包的南宁市兴宁区鸡村八队2.2亩的土地从2013年3月份至2015年5月的可得利益为204966元。祥浩工程造价咨询有限责任公司于2015年12月30日出具《祥浩工程造价咨询有限责任公司建设工程造价司法鉴定意见书》，结论为：1、无争议部分，即在周石臣地块上所建挡土墙、地板、铁皮围栏等金额为15059.66元；2、有争议部分，即原告不认可属于被告所建，被告亦未能提供证据证实系其所建，或项目不在原告出租的地块内的部分，金额共计69191.02元。另查明，讼争土地位于南宁市快速环道金源汽车城旁的一块空地，其中，三原告为鸡村八队村民有占2.2亩；第三人李长友为鸡村二队村民占0.8亩。该地块系村民开荒所形成，属于集体所有的农用地，不属于“三产用地”，亦未被征用。被告陆美莲在与三原告及第三人李长友签订《承包合同》时，即告知三原告及第三人李长友，其计划将场地用于兴建汽车修理厂。场地交付后，被告对场地进行了鱼塘填平、土地平整等施工，转租给第三人杨进宏使用，并与第三人杨进宏先后将场地用于堆放货物、停放车辆等。现场地仍由被告管理和使用，并另行出租。
还查明，原告周湘群与全连昭系夫妻关系，周湘群、全连昭与原告周石臣系父子及母子关系。
以上事实，有承包合同、收据收条、补充协议、通知、照片、《价格评估结论书》、《祥浩工程造价咨询有限责任公司设工程造司法鉴定意见书》及当事人陈述等所证实。
本院认为：一、关于合同的效力问题。
原告周湘群、全连昭、周石臣及第三人李长友与被告陆美莲签订的《承包合同》实为土地租赁合同。被告签订合同之时，欲将租用的土地用于修建汽车修理厂；虽然合同签订后，被告未实际修建汽车修理厂，但其将所租用的土地转租给第三人用于经营、堆放货物、停放车辆等，并未进行农业生产经营。因此，上述行为均属于将农民集体所有的土地使用权出租用于非农建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定。故因该合同违反法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，上述《承包合同》应为无效合同。
二、关于原告的本诉问题。
《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三原告及第三人李长友通过签订《承包合同》，将农民集体所有的土地使用权出租用于非农建设，具有过错；而被告陆美莲在签订合同时明知道该土地为集体所有的土地，而未尽审慎的注意义务，仍然与原告及第三人签订《承包合同》，将租用的土地用于非农建设，亦有过错。故原、被告均应各自承担相应的过错责任。因讼争的土地现仍由被告实际管理和使用，故被告应将占用原告的2.2亩土地返还给原告，并从2013年1月起至其实际撤离场地之日止按每年8000元／亩，即17600元／年向原告支付土地占用费。原告主张按被告与第三人杨进宏签订的合同标准支付场地占用费无法律依据，本院不予支持。三、关于被告的反诉问题。
因原告及第三人与被告所签订的《承包合同》为无效合同，故对被告要求解除该《承包合同》的请求，本院不予支持。对于被告主张的基建损失，因第三人李长友不主张其权利，而在三原告所出租的地块上所建挡土墙、地板、铁皮围栏等的基建费用，经评估部门评估金额为15059.66元，该费用，应由三原告予以赔偿。对被告主张的鱼塘填平及其他基建费用，因原告不予认可，且被告未能提供充分的证据证实确实已产生了该费用，故对该部分费用的主张本院不予支持。对被告主张的2013年3月份之后的可获得利益损失，因为导致合同无效被告也具有过错，且被告租用场地后，仅将场地用于转租，该转租行为因为《承包合同》的无效亦为无效行为，其不能依据无效的转租行为主张可得利益的损失。故对被告主张的可得利益损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、原告周石臣、周湘群、全连昭及第三人李长友与被告陆美签订的《承包合同》无效；
二、被告陆美莲应向原告周石臣、周湘群、全连昭支付从2013年1月起至其实际撤离租用的场地之日止的土地占用费（按17600元／年计算）；
三、被告陆美莲应将租用原告周石臣、周湘群、全连昭的2.2亩土地返还给原告；
四、原告周石臣、周湘群、全连昭应赔偿被告陆美莲基建损失15059.66元；
五、驳回被告陆美莲的其他反诉请求。
案件受理费2119元，由被告陆美莲负担；反诉费3721元、鉴定费9650元，共计13371元，由原告周石臣、周湘群、全连昭负担1925元，被告陆美莲负担11446元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪冬青
审 判 员 黄 庆
代理审判员 卫 星
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 何 静
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
㈢以合法形式掩盖非法目的；
㈣损害社会公共利益；
㈤违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。