广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初6816号原告：黄晓微，女，1988年7月5日出生，汉族，住清远市连山壮族瑶族自治县，委托诉讼代理人：赖丽丹，广东明典律师事务所律师。被告：杨清强，男，1971年5月12日出生，汉族，住清远市清城区，被告：清远市�干新房地产代理有限公司，住所地清远市广清大道八十八号云山诗意公馆首层商铺22、23号。法定代表人：李中。委托诉讼代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。原告黄晓微与被告杨清强、清远市新干新房地产代理有限公司（以下简称新干新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓微及其委托诉讼代理人赖丽丹、被告杨清强、被告新干新公司的委托诉讼代理人苏群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓微向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告杨清强签订的《买卖合同》；2、判令被告杨清强向原告返还已支付的定金40000元,并向原告支付逾期还贷赎证违约金31800元以及因被告杨清强违约而解除合同的违约金106000元；3、判令被告杨清�赔偿原告因购买案涉房产所实际发生的损失19480元（中介费10600元、评估费8880元）；4、判令本案全部诉讼费、保全费、律师费等原告为维权而发生的合理费用由被告杨清强承担；5、判令被告新干新公司对前述第2项至第4项请求中被告杨清强所需承担的债务承担补充清偿责任。事实和理由：2017年8月9日，在被告新干新公司的居间代理下，原告与被告杨清强签订《买卖合同》，约定被告杨清强将清远市新城××花园××楼凯富公馆B梯30层05号房以1060000元的总价出售给原告，合同约定原告先向被告杨清强支付定金40000元，由被告杨清强收到定金后5日内向抵押银行办理提前还贷手续，待赎回房产证后再由被告杨清强协助原告办理银行按揭手续，原告向银行申请740000元的按揭贷款，首期款280000元由原告在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给被告杨清强。合同第七条明确约定，被告杨清强保证对案涉房产享有完整所有权，没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配和处理。合同第十条明确约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。合同第十五条明确约定，本合同执行过程中如有争议，三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费�。前述合同签订后，原告依约于2017年8月9日向被告杨清强支付了购房定金40000元，被告杨清强亦出具《收款收据》确认收到原告交付的购房定金，原告按合同约定于2017年8月13日向被告新干新公司支付中介费10600元，于2017年8月30日向清远市清城区新城中红房屋信息服务部支付8880元房屋评估费（办理按揭需对房屋进行评估）。按照合同约定，被告杨清强需在2017年8月14日前向抵押银行办理提前还贷手续，但被告杨清强一直拒绝履行合同义务，导致合同无法继续履行。由于被告杨清强一直拒绝履行合同义务，原告于2017年12月通过到房管局查案涉房产的产权、查封、抵押登记情况发现，案涉房产已抵押给工行清远新城支行，同时该房产已被清远市清城区人民法院查封。被告杨清强向原告出售的案涉房产存在抵押跟查封情况，被告杨清强根本不享有对案涉房产的完整处分权，为此，原告已于2017年12月1日正式通过被告新干新公司向被告杨清强发出解除房屋买卖合同的通知。被告杨清强收到原告的解除通知后，坚称自己出售被查封、抵押的房屋被告新干新公司是知情的，且双方曾于2017年8月10日一同到房管局查册。原告认为，被告新干新公司作为房屋中介机构，为案涉房产的买卖双方提供中介服务，接受原告、被告杨清强的委托，为双方提供信息，促成双方签订买卖合同，并收取一定的居间费用，被告新干新公司与买卖双方成立居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，中介机构在居间合同中最大义务之一就是忠诚义务，即中介机构需就有关签订合同的事项向委托人如实报告，如房屋的权属状况，房屋是否存在被依法查封、设立抵押等权利受到限制的情况，均属于涉案房产的基本信息，被告新干新公司应当在�卖双方签订合同之前进行核查并对双方进行披露。但本案中，被告新干新公司非但没有履行合理审查及披露的义务，还与被告杨清强存在恶意串通的情形，将明明早在2016年就已被查封的案涉房产出售给原告，导致房屋买卖合同无法正常履行，给原告造成损失，应承担相应的赔偿责任。基于以上事实，原告认为，原、被告基于意思自治原则签署了房屋买卖合同，原告已依约交付定金并向银行申请按揭及办理对案涉房产的评估手续，被告杨清强开始出售存在严重权利瑕疵的房产，且至今没有按照约定提前还款并涂销抵押，也没有协助原告办理按揭手续，其行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，依法公正裁判，并祈判如所请。原告黄晓微提供如下证据：1、�买卖合同》、转账凭证、收款收据，拟证明在被告新干新公司的居间代理下，原告、被告杨清强于2017年8月9日签署房屋买卖合同，约定被告杨清强将其所有的位于清远市新城××花园××楼凯富公馆B梯30层05号房出售给原告，原告已缴纳定金；合同还约定了买卖双方的权利义务以及相应的违约责任；2、新干新公司出具的《收款收据》、清远市清城区新城中红房屋信息服务部出具的《收款收据》，拟证明原告为履行合同而支出的中介费、评估费，造成了19480元的损失，因被告杨清强违约无法继续履行合同，这些损失应由被告杨清强赔偿，被告新干新公司承担补充清偿责任；3、委托代理合同、律师费发票、诉讼财产保全责任保险发票，拟证明原告为维权而发生的合理费用，包括但不限于原告已支付的律师费5000元、诉讼财产保全责任保险费等，这些费用应由被告杨清强承担，被告新干新公司承担补充清偿责任；4、不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房产已抵押给工行清远新城支行，同时该房产已于2016年被清远市清城区人民法院查封，两被告恶意串通向原告出售已抵押查封的房产，导致合同根本无法履行。被告杨清强辩称：我没有任何不出卖房屋的意思，当天收定金后已申请赎证，具体事实由法院认定并依法作出判决。被告杨清强没有提交证据。被告新干新公司辩称：一、答辩人与原告之间为居间合同法律关系，原告不存在法定应当承担责任的情形，原告要求答辩人承担补充清偿责任缺乏事实依据。根据《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并�当承担损害赔偿责任。即作为居间人承担责任的前提是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况。本案中答辩人不存在以上情形：1、答辩人不存在故意隐瞒事实的情形。被告杨清强为涉案房屋的所有权人，答辩人接受被告杨清强的委托，为其转让房屋提供居间服务。答辩人接受委托后，依法审查了涉案房屋的《商品房买卖合同》、房产证复印件、贷款合同复印件等资料，并亲自到被告杨清强的按揭银行核实有关情况，最终确认被告杨清强享有涉案房屋的所有权，故答辩人对外发布了该房源信息。在原告提出对涉案房屋的购买意向时，答辩人也已将所了解的全部情况如实告知原告，因此答辩人不存在故意隐瞒事实的情形。2、答辩人不存在提供虚假情况的情形。因答辩人在接受被告杨清强的委托时，已经详细审查了涉案房屋的权属信息，证实被告杨清�为涉案房屋的权属人，答辩人在签订合同时并不清楚涉案房屋已被查封的事实，答辩人也无权到房管部门查询涉案房屋的查封信息，故答辩人不存在提供虚假情况的情形，更不存在与被告新干新公司恶意串通的情形，原告认为答辩人与被告杨清强存在恶意串通严重缺乏事实依据。二、涉案房屋的权属瑕疵责任应由卖方承担，答辩人并非涉案房屋的卖方，原告要求答辩人承担责任缺乏依据。根据合同相对性的原则，被告向原告转让房屋，应当对房屋的权属瑕疵承担保证责任。同时，《买卖合同》第三条约定：“卖方持有该物业之房产权属证明，卖方保证对该物业享有完整的处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。”被告杨清强作为《买卖合同》的卖方及涉案房屋的所有权人，应该对涉案房屋的状态最清楚，故被告杨清强应当承担房屋的权属瑕疵责任。三、答辩人不存在违约行为及过错行为，原告请求答辩人承担违约责任及赔偿损失缺乏事实依据。1、答辩人不存在违约行为及过错行为根据。《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案交易当中，答辩人与原告之间属于居间法律关系，答辩人不存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的情形，已经尽了充分审核的义务，在服务过程中不存在过错行为，原告要求答辩人承担违约责任缺乏法律依据。其次，《买卖合同》已经明确约定被告杨清强保证对该物业享有完整的处分权，对房屋的权属瑕疵承担一切责任，答辩人在本案中仅收取小额的居间费用，如因被告杨清强的违约行为导致答辩人承担违约责任，既不符合合同约定，也不符合权利义务应当对等的原则。2、原告要求赔偿赎证违约金、中介费、律师费、评估费缺乏事实依据。对于赎证违约金，提前赎证属于卖方的义务，且《买卖合同》附件付款方式“涂消抵押后按揭付款”第五条第一款第一项约定“……卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用”，因此，即使赎证产生违约金，该违约金也应当由被告杨清强承担，原告请求赔偿该部分损失缺乏事实依据。对于中介费，根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，答辩人向原告提供了房产信息、实地看房、代拟合同的服务，并促成原告与被告签订了合同，履行了居间义务，原告要求赔偿中介费损失缺乏依据。对于原告请求赔偿的律师费及评估费，原告并没有提供证据证明其律师费已实际发生损失，其要求赔偿律师费损失缺乏事实依据。评估费是由于原告自身选择按揭付款的方式而产生的，并非属于必然发生的损失，原告请求赔偿该部分损失同样缺乏事实依据。综上所述，答辩人在本案中已经履行如实告知的义务，不存在隐瞒重大事实及提供虚假情况的情形，原告要求答辩人赔偿损失缺乏事实依据，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。被告新干新公司提供如下证据：1、房产证及他项权证复印件，拟证明被告已审核涉案房屋的权属情况，已尽审核义务；2、不动产登记资料查询结果拟证明被告杨清强在签订《买卖合同》后才告知被告新干新公司房屋已被查封的事实，被告新干新公司得知后马上告知原告查封的事实。本院经审理认定事实如下，2017年8月9日，原告黄晓微（买方）、被告杨清强（卖方）签订了一份《买卖合同》，该合同约定：“买卖房屋位于清远市新城××花园××楼凯富公馆B梯30层05号，建筑面积约143.96平方米，成交价为人民币1060000元。卖方持有该物业之房产权属证明，保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。卖方不能按本合同约定将该物售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。买方应在签署本合同之同时交付定金40000元给卖方。卖方应在收到定金后提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方向银行申请8年740000元的银行按揭贷款。卖方收取定金后5日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起5日内一次性还清所�银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付首期楼款280000元给卖方，楼价余款740000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方…。”被告新干新公司作为居间方在上述合同上盖章。上述合同签订后，原告当即向被告杨清强支付了定金40000元。同年8月13日，原告向被告新干新公司支付中介费10600元。同年8月30日，原告向案外人清远市清城区新城中红房屋信息服务部支付房屋按揭咨询费、评估费8880元。同年11月30日，原告委托律师代理本案诉讼事务，支付了律师代理费5000元。根据原告提供的于2017年12月14日向清远市国土资源局不动产登记中心查询及被告新�新公司提供的被告杨清强于2017年8月10日查询的不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2013年12月20日登记抵押给中国工商银行股份有限公司清远新城支行，于2016年1月20日因杨清强另案涉诉被本院查封[案号为（2015）清城法民二初字1321号、（2015）清城法民二初字1340号]，直至2017年12月14日仍处于抵押、查封状态。庭审中，被告新干新公司确认被告杨清强于2017年8月10日查询的不动产登记资料查询结果取得后已告知了其公司房屋被查封的情况。本院认为，原告与被告杨清强所签订的《买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合约义务。原告已按合约约定向被告杨清强支付了定金40000元，但现由于被告杨清强的原因致涉案房屋另案被本院查封，依据合同继续履行存在法律上或事实上的履行不能，原告的合同目的已无法实现，对�，被告杨清强已构成违约，原告有权要求被告杨清强承担违约责任。对于原告要求解除与被告杨清强签订的《买卖合同》、被告杨清强返还已支付定金40000元及支付违约金106000元的诉讼请求，均符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告杨清强返还其向被告新干新公司支付的中介服务费10600元、向清远市清城区新城中红房屋信息服务部支付的房屋按揭咨询费、评估费8880元、支付的律师代理费5000元的诉讼请求，因该费用在合同中约定了由违约方承担，且该费用原告提供了相关依据证明已实际支出，故本院亦予以支持。对于原告要求被告杨清强支付的逾期赎证违约金31800元，因合同中并没有约定，且合同不能履行导致违约的原因也包含了逾期不赎证的行为，故本院不予支持。对于原告要求被告新干新公司对被告杨清强所需承担的债务承担补充清偿责任的诉讼请求，被告新干新公司作为居间方，在本案房屋交易中提供中介服务并收取报酬，应当在合同签订前进行核实房屋的基本信息并向交易双方如实报告，但新干新公司并无去房管部门核查，致涉案房屋被法院查封的事实在合同签订前新干新公司并不知晓，没有尽到谨慎审查义务，并致原告与被告杨清强签订了涉案的《买卖合同》、原告履行合同并继续支付了中介费、房屋按揭咨询费、评估费，造成原告损失扩大，被告新干新公司存在一定的过错，应当承担损害赔偿责任，故本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告黄晓微与被告杨清强于2017年8月9日签订的《买卖合同》；二、限被告杨清强于本判决生效之日起10日内向原告黄晓微返还定金40000元；三、限被告杨清强于本判决生效之日起10日内向原告黄晓微支付违约金106000元；四、限被告杨清强于本判决生效之日起10日内向原告黄晓微赔偿中介服务费10600元、房屋按揭咨询费及评估费8880元、律师费5000元；五、被告清远市新干新房地产代理有限公司对被告杨清强上述第二项至第四项需支付的款项承担补充清尝责任；六、驳回原告黄晓微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4246元、减半收取计2123元，保全费2020元，合共4143元，由原告黄晓微负担343元，被告杨清强、清远市新干新房地产代理有限公司负担3800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一八年三月十四日书记员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满�前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。