吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民再24号
上诉人（一审被告、二审上诉人、申诉人）：东丰县兴中房地产开发有限公司，住所地吉林省东丰县。
法定代表人：王涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李闵，吉林良智律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、二审被上诉人、被申诉人）：宋连涛，男，汉族，1952年4月14日出生，农民，住吉林省东丰县。
委托诉讼代理人：宋洪霞（宋连涛、刘继华之女），女，汉族，1979年7月9日出生，东丰县城市管理综合执法局工作人员，住吉林省东丰县。
被上诉人（一审原告、二审被上诉人、被申诉人）：刘继华，女，汉族，1955年3月22日出生，农民，住吉林省东丰县。
委托诉讼代理人：宋洪霞（宋连涛、刘继华之女），女，汉族，1979年7月9日出生，东丰县城市管理综合执法局工作人员，住吉林省东丰县。
上诉人东丰县兴中房地产开发有限公司（以下简称兴中房地产公司）与被上诉人宋连涛、刘继华借款合同纠纷一案，吉林省辽源市中级人民法院于2014年9月17日作出（2014）辽民二初字第15号民事判决。兴中房地产公司不服，向本院提出上诉。二审期间，兴中房地产公司向本院书面申请撤回上诉，本院于2015年1月13日作出（2015）吉民二终字第7号民事裁定，裁定准许撤回上诉。后兴中房地产公司又向本院申请再审，本院于2015年10月14日作出（2015）吉民申字第1056号民事裁定，裁定驳回兴中房地产公司的再审申请。兴中房地产公司不服，向检察机关申诉，吉林省辽源市人民检察院以吉辽检民监（2016）3号再审检察建议书向吉林省辽源市中级人民法院提出再审检察建议。经该院审判委员会讨论决定，于2016年4月15日作出（2016）吉04民监字第6号民事裁定，裁定决定再审本案，并作出吉林省辽源市中级人民法院（2016）吉04民再12号民事判决。兴中房地产公司不服，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。兴中房地产公司的委托诉讼代理人李闵，宋连涛、刘继华的共同委托诉讼代理人宋洪霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋连涛、刘继华于2014年3月26日向一审法院起诉请求：要求兴中房地产公司交付房屋，如果不能交付房屋则按照已交购房款承担赔偿责任。
一审法院认定事实：1.宋连涛、刘继华和兴中房地产公司分别于2011年5月16日和2011年7月30日签订借款协议书。两次宋连涛、刘继华共借给兴中房地产公司260万元，并在合同中以本案争议的房屋设定了抵押，但没有办理抵押登记。2.2011年5月16日，宋连涛、刘继华又与兴中房地产公司签订关于抵押房屋的买卖合同。并约定如果兴中房地产公司未按期还款，则宋连涛、刘继华取得房屋的所有权。这种行为违反了法律的禁止性规定，是无效的。3.为借款设定抵押的房屋是拆迁安置房屋，因此宋连涛、刘继华设定抵押房屋的优先受偿权无法得到保护。
一审法院认为：（一）关于宋连涛、刘继华与兴中房地产公司之间的民事法律关系。首先，《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”在本案中，宋连涛、刘继华与兴中房地产公司在二份借款协议书中约定在兴中房地产公司没有履行还款义务时，丰贸城的61栋7号和8号两个商品房的所有权归宋连涛、刘继华所有。这一条款违反了《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，因此该条款无效。其次，兴中房地产公司所举的证据1和宋连涛、刘继华所举的证据1中的第二份和第三份合同，在时间和数额上都是相符的。最后，兴中房地产公司的证据1表明，兴中房地产公司用丰贸城的61栋7号和8号两栋商品房作为260万元借款的抵押物抵押给宋连涛、刘继华。这与宋连涛、刘继华提供的证据1买卖合同中的标的物是相同的。同一时间，兴中房地产公司将同一标的物，既卖给宋连涛、刘继华又抵押给宋连涛、刘继华，逻辑上不能成立。该院认为，买卖合同指向的标的是房屋的所有权。所有权是自物权，是完全物权。所有权具有唯一性，排斥其他类型的物权。如果宋连涛、刘继华买卖合同关系是真实的，那么宋连涛、刘继华就没有必要再签订其他类型的物权合同。而宋连涛、刘继华又和兴中房地产公司签订了抵押借款合同，这就表明双方在2011年5月16日签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示。因此，宋连涛、刘继华与兴中房地产公司之间是借款合同关系。（二）关于借款数额。宋连涛、刘继华主张在给付兴中房地产公司260万元之前已经给付了124万元。宋连涛、刘继华仅仅举出证据1中的第一份购房合同，在没有交款收据佐证的情况下，此孤证不足以证明宋连涛、刘继华实际给付了兴中房地产公司124万元。宋连涛、刘继华的证据1中的第二份和第三份合同载明的购房款是260万元。兴中房地产公司证据1中载明的借款金额是260万元。宋连涛、刘继华提供的证据2，收据载明的金额也是260万元。这三个证据形成完整的证据链条，可以证明借款金额为260万元。因此，该院认定本案的借款金额为260万元。兴中房地产公司证据2所举的收据，由于宋连涛、刘继华不予认可，也没有宋连涛、刘继华的签字，属于单方证据，该院不予确认。关于借款利息计算标准。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第八条规定：“借贷双方对有无约定利率发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息。”此笔借款双方并未约定支付利息的时间和标准，应从宋连涛、刘继华向兴中房地产公司主张权利之日，即2014年3月26日起按照银行同期同类贷款利率计息。（三）关于宋连涛、刘继华对抵押房屋的优先受偿权是否可以得到保护的问题。本案争议的丰贸城61栋7号和8号商品房是拆迁安置房屋。宋连涛、刘继华与兴中房地产公司是2011年5月16日签订的商品房买卖合同，但此争议房屋已于2009年12月交付给东丰县农村信用合作联社和东丰县商务局使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可以看出拆迁安置房具有“准物权”的性质。拆迁安置房优先于房屋买卖，自然优先于抵押权的设定。因此，宋连涛、刘继华抵押房屋的优先受偿权无法得到保护。（四）关于兴中房地产公司应否承担民事责任。本案中，借款协议盖有兴中房地产公司的公章，李素华是兴中房地产公司的授权委托人。宋连涛、刘继华有理由相信李素华代理行为。同时宋连涛、刘继华付出了相应的价款，因此李素华的行为成立表见代理。李素华代兴中房地产公司与宋连涛、刘继华之间产生的民事法律行为应当由兴中房地产公司承担。综上所述，李素华于2011年5月16日和2011年7月30日以兴中房地产公司的名义与宋连涛、刘继华签订的借款协议合法有效。兴中房地产公司应偿还260万元借款本金及承担从2014年3月26日起按照银行同期同类贷款利率支付利息的责任。兴中房地产公司抗辩借款被姜春波和李素华占用，其行为是诈骗的主张，不属于本案审理范围，该主张不予采纳。驳回宋连涛、刘继华要求兴中房地产公司交付房屋的诉讼请求。
吉林省辽源市中级人民法院（2014）辽民二初字第15号民事判决主文：一、东丰县兴中房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即给付宋连涛、刘继华借款260万元，并从2014年3月26日起按照银行同期同类贷款利率向宋连涛、刘继华支付利息；二、驳回宋连涛、刘继华的其他诉讼请求。
兴中房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉。在二审中，兴中房地产公司于2015年1月8日向本院书面申请撤回上诉，本院于2015年1月13日作出（2015）吉民二终字第7号民事裁定，裁定准许兴中房地产公司撤回上诉，双方均按原判决执行。
兴中房地产公司不服一审判决，向本院申请再审称：一审法院认定李素华于2011年5月10日和2011年7月30日以兴中房地产公司的名义与宋连涛、刘继华签订的借款协议合法有效，以此证明宋连涛、刘继华两次借给了兴中房地产公司260万元是错误的。在原审过程中，用以证明兴中房地产公司欠款的是2011年5月16日和2011年7月30日以兴中房地产公司名义与宋连涛、刘继华签订的借款协议书及李素华于2011年5月16日出具的收据，但是收据加盖的“现金收讫”章是伪造的，而兴中房地产公司对李素华的授权仅仅限于“办理位于南街28区61-7号、南街28区61-8号房屋与买受人宋连涛转移预告登记的一切事宜”，并不包括收取借款，所以宋连涛、刘继华将借款交于李素华不等于交给了兴中房地产公司。
本院经审查认为：宋连涛于2011年5月16日与兴中房地产公司签订两份商品房买卖合同，分别约定宋连涛购买南街28区61栋7号，南街28区61栋8号房屋，宋连涛于当日向兴中房地产公司给付260万元购房款，2011年5月16日办理了预告登记。2011年5月16日、2011年7月30日，李素华与宋连涛分别签订了两份借款协议书，约定宋连涛向李素华出借人民币共计260万元整（130万＋130万），并约定以南街28区61栋7号、南街28区61栋8号房屋作为抵押，但并未办理抵押登记。因双方签订的买卖合同约定的两处房屋早已经由兴中房地产公司安置给东丰县农村信用合作联社和东丰县商务局，并已于2009年交付使用，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，宋连涛主张该房屋的所有权不能得到支持。原审法院据此变更案由为借款合同纠纷，宋连涛向兴中房地产公司出借260万元的事实基于以下三点理由应予认定：一是两份借款协议书上有兴中房地产公司加盖的公章。因兴中房地产公司在2010年7月31日向李素华出具授权委托书，授权李素华全权代表其公司办理南街28区61栋7号、南街28区61栋8号房屋与宋连涛转移预告登记事宜。二是兴中房地产公司在庭审中始终并未否认实际收到此笔款项。兴中房地产公司的委托代理人为特别授权，其关于借款收据的陈述可以代表兴中房地产公司。三是兴中房地产公司庭审中也将李素华与宋连涛签订的借款协议、借款利息记录作为证据，证明借款事实的存在，属于兴中房地产公司对于借款事实的自认。在债务履行期限届满时，兴中房地产公司应偿还借款及利息。另外，兴中房地产公司主张李素华2011年5月16日出具的收据上加盖的“现金收讫”章以及兴中房地产公司公章是伪造的，申请法院鉴定，因该公章的真伪并不能影响原审判决事实的认定，且依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十九条“审查再审申请期间，再审申请人民法院委托鉴定、勘验的，人民法院不予准许”的规定，本院不予准许。综上，兴中房地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定驳回兴中房地产公司的再审申请。
辽源市人民检察院提出再审检察建议，认为原审判决认定李素华于2011年5月16日和2011年7月30日以兴中房地产公司的名义与宋连涛签订的借款协议合法有效是错误的。卷中所载借款协议明确写明甲方为李素华，协议内容既没有表明李素华是代表兴中房地产公司向宋连涛借款的字样，也没有李素华能代表兴中房地产公司向外借款的身份证明，亦无证据证明借款为该公司所用。仅以借款协议上盖有伪造的兴中房地产公司的印章，就让其承担还款责任显然有失公平，原审判决认定构成表见代理，没有事实依据。
一审法院再审过程中，兴中房地产公司称：1.原审法院认定事实错误，证据不足，案件存在诸多矛盾未审清。根据兴中房地产公司提供的证据可见，兴中房地产公司并未承认是该公司借款，只是证明宋连涛、刘继华与李素华之间存在借款的事实，并非房屋买卖，授权委托书只是委托办理房屋预告登记，并不包括签订合同及收费。且授权委托书、借款协议、收据上加盖的该公司的公章及财务专用章皆为伪造的，原审法院对此并未审理。2.2010年7月30日李素华与宋红霞签订借款协议书，以28区61-7号房屋作为抵押，同一日签订了房屋买卖合同，标的物为28区61-7的房屋，同时宋红霞为李素华出具了《房屋买卖承诺书》，承诺李素华于2011年7月31日之前将人民币124万元退还给宋红霞，其所签订的合同自动失效。可见双方之间名为房屋买卖实为借贷，是李素华个人借款，与兴中房地产公司无关，对此宋连涛、刘继华是明知的。其后变为260万元借款及房屋买卖，李素华私刻兴中房地产公司公章并加盖，宋连涛、刘继华是知晓事情原委的。
宋连涛、刘继华辩称：1.其与兴中房地产公司签订的房屋买卖合同与其他买受人签订的房屋买卖合同都是由售楼处的工作人员李素华办理的，其他买房人的手续和公章都具有法律效力，我们的合同也应具有法律效力；2.合同上的公章和名章都是由兴中房地产公司的实际控制人张东琦加盖的；3.姜春波挂靠兴中房地产公司，姜春波和李素华就都是兴中房地产公司的工作人员，即使公章是私刻伪造的，也与我方无关，属于公司内部管理事宜，与本案无关。
一审法院再审认定事实：宋连涛于2011年5月16日与兴中房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，分别约定宋连涛以总价款260万元的价格购买兴中房地产公司开发的南街28区61栋7号、南街28区61栋8号房屋，兴中房地产公司于当日出具了加盖兴中房地产公司财务印章的红联收据，并于当日办理了以上两处房屋的预告登记。2011年5月16日、2011年7月30日，李素华与宋连涛分别签订了两份《借款协议书》，约定宋连涛向李素华出借人民币共计260万元，并约定以南街28区61栋7号、南街28区61栋8号房屋作为抵押，但未办理抵押登记。两份借款协议上同样加盖了兴中房地产公司的公章。经鉴定，2011年5月16日收据上的“东丰县兴中房地产开发有限公司财务专用章”和2011年5月16日、2011年7月30日两份借款协议书上的“东丰县兴中房地产开发有限公司”的印章为伪造的印章。
另查明：南街28区61栋7号和南街28区61栋8号房屋为姜春波借用兴中房地产公司的资质开发建设的，李素华为姜春波雇佣的会计兼出纳员。上述两处房屋已于2009年12月分别回迁安置给了东丰县信用联社和东丰县商务局。
一审法院再审认为，本案焦点问题为：1.借款合同和房屋买卖合同上印章的真伪是否影响合同的效力；2.李素华的借款行为是否可以代表兴中房地产公司。
本案中，兴中房地产公司既与宋连涛签订了两份房屋买卖合同，双方又签订了借款合同并约定了以以上两处房屋作为抵押。同一标的物既设立了所有权又设立了抵押权，该行为不符合交易习惯，在逻辑上也不能成立。且通过李素华陆续支付给宋连涛利息的行为来看，双方的真实意思表示应为借款合同。由于该两处房屋在与宋连涛签订买卖合同之前已经以回迁安置的方式交付给了东丰县信用联社和东丰县商务局，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项关于“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，双方签订的房屋买卖合同无效，宋连涛可以主张返还借款。
关于两份借款合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、法规的强制性规定。”本案双方当事人在签订借款合同时，没有以上五种情形，因此，两份借款合同应认定有效。关于借款合同及红联收据上伪造的印章是否影响该借款合同的效力，虽然兴中房地产公司已经对其公司印章被伪造一案报案，但该案至今仍在侦查当中，也没有犯罪嫌疑人，不能证明是宋连涛、刘继华参与伪造了印章，即不能说明是宋连涛、刘继华与他人恶意串通，伪造了兴中房地产公司印章后签订了借款合同，损害了兴中房地产公司的利益。因此，印章的真伪不影响本案两份借款合同及红联收款收据的效力。
关于李素华的行为是否可以代表兴中房地产公司问题。本案中，宋连涛通过中间人得知李素华为兴中房地产公司的会计兼出纳员，因此宋连涛无论是签订房屋买卖合同、借款合同还是交付260万元，都是由李素华出面为其办理并加盖了公司的公章和财务公章，且宋连涛在比对了其他在兴中房地产公司买房人的合同后发现，经办人均为李素华。这就使宋连涛有充分的理由相信李素华的行为能够代表兴中房地产公司。李素华的代理行为符合《中华人民共和国民法通则》关于表见代理的规定。且在原审庭审过程中，兴中房地产公司的特别授权代理人也承认“确实办理了房屋预告登记”，由此可以看出，兴中房地产公司对于本案涉案的两处商品房为宋连涛办理了房屋预告登记的事实是知情的。房屋预告登记是买受人为了防止出卖人“一房二卖”而采取的保障措施，根据一般交易规则，只有在买受人全部或者部分交付了购房款才可以办理房屋预告登记，再结合本案的其他证据来看，虽然双方签订的两份商品房买卖合同无效，但可以确定兴中房地产公司已经实际收到了宋连涛的借款260万元。故兴中房地产公司的申诉理由及监督机关的检察建议不能成立，该院不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条规定，判决如下：维持吉林省辽源市中级人民法院（2014）辽民二初字第15号民事判决。
兴中房地产公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.撤销吉林省辽源市中级人民法院（2015）吉民申字第1056号民事裁定；2.撤销吉林省辽源市中级人民法院（2014）辽民二初字第15号民事判决；3.驳回宋连涛、刘继华的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、原审程序严重违法。1.原审判决超出宋连涛、刘继华的诉讼请求范围。2.原审判决剥夺了兴中房地产公司申请鉴定的诉讼权利。3.原审判决遗漏重要的当事人。二、原审判决认定事实错误、证据不足。1.原审判决认定兴中房地产公司系借款人错误，证据不足。2.原审判决认定兴中房地产公司与宋连涛签订了两份商品房买卖合同并办理了预告登记错误。3.原审判决认定宋连涛通过中间人得知李素华系兴中房地产公司的会计兼出纳没有证据支持。三、原审判决适用法律明显错误。1.原审判决根据商品房买卖法律关系适用法律明显错误。2.原审判决认定李素华的行为构成表见代理属于适用法律错误。在庭审中，兴中房地产公司变更其第1、2项上诉请求为撤销吉林省辽源市中级人民法院（2016）吉04民再12号民事判决，主张不再将原审判决超出宋连涛、刘继华的诉讼请求以及要求追加姜春波、李素华作为第三人参加本案诉讼作为上诉理由。
宋连涛、刘继华二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定以下事实：
辽源市东丰县公安局东公刑立字（2015）388号立案决定书载明：根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十条之规定，决定对东丰县兴中房地产开发有限公司印章被伪造案立案侦查。兴中房地产公司向东丰县公安局报案称李素华、姜春波在私刻该公司印章犯罪活动中，对外以该公司名义借款，严重侵害了该公司的合法利益，私刻的假公章已经过司法部门的鉴定，情况属实。二人使用假公章对外借款，且数额特别巨大，是诈骗犯罪行为，请求公安机关对此调查核实。东丰县公安局于2017年2月9日出具受案登记表文号为东公刑受案字（2017）293号的受案回执，载明：张东琦，你单位于2017年2月9日报称的20170209姜春波诈骗案一案我单位已受理。东丰县公安局于2017年2月9日作出东公（刑）立字（2017）127号立案决定书，决定对2017年2月9日姜春波诈骗案立案侦查。
另查明：2014年6月11日一审庭审笔录中，兴中房地产公司发表答辩意见为：宋连涛、刘继华所述不是事实，宋连涛、刘继华与本案兴中房地产公司姜春波、李素华签订的合同是借贷关系，不是买卖关系。收款收据是260万，与原告称交付房款380万元不相符，与原告借给姜春波、李素华260万元相符，这份收据是借款条。确实办理了预告登记，但这个预告登记是错误的。房屋回迁后，一个给了信用社，一个给了东丰县粮油贸易公司。土地使用证是记在兴中房地产公司的名下。授权书是代理公司进行房产开发，合法经营，并没有授权骗取贷款。
吉林省辽源市中级人民法院（2016）吉04民再12号民事判决书第9页再审查明事实中“经鉴定，2011年5月16日的收据上的‘东丰县兴中房地产开发有限公司财务专用章’和2011年5月16日、2011年7月30日的两份借款协议书上的‘东丰县兴中房地产开发有限公司’的印章为伪造的印章”错误，应为：辽源市公安司法鉴定中心于2015年11月5日作出（吉）公（辽）鉴（文检）字（2015）033号文检鉴定书，鉴定结论为：检材1.时间为2011年5月16日甲方为李素华、乙方为宋连涛的借款协议书与检材2.时间为2011年7月30日甲方为李素华、乙方为宋连涛的借款协议书中的“东丰县兴中房地产开发有限公司”可疑印章印文是同一印章盖印形成，与样本兴中房地产公司同期印章印文不是同一枚印章盖印形成。辽源市公安司法鉴定中心于2015年11月5日作出（吉）公（辽）鉴（文检）字（2015）011号文检鉴定书，鉴定结论为：检材2011年5月16日的收据上的“东丰县兴中房地产开发有限公司财务专用章”与两份不同时期样本“东丰县兴中房地产开发有限公司财务专用章”印章印文均不是同一枚印章盖印形成。
本院对一审法院再审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点是兴中房地产公司应否对本案诉争债务承担偿还责任。
根据本案查明事实，姜春波系借用兴中房地产公司资质并以该公司名义对外从事案涉《商品房买卖合同》约定出售的南街28区61栋7号、南街28区61栋8号房屋项目的拆迁、销售等开发工作，李素华系姜春波雇佣的财会工作人员，兴中房地产公司对以上事实并无异议。姜春波、李素华以兴中房地产公司名义，与宋连涛签订两份《商品房买卖合同》，合同上加盖了兴中房地产公司的公章及法定代表人名章，李素华作为经办人在合同上签字，并出具了加盖该公司财务专用章的收据，此后又持加盖该公司公章的授权委托书为两处房屋办理了预告登记。两份《借款协议书》虽系李素华以其个人名义与宋连涛签订，但该两份协议书约定用以抵押担保的标的物与两份《商品房买卖合同》约定出售的标的物相同，均为姜春波以兴中房地产公司名义开发，且协议书与合同约定的价款数额亦相同，协议书上并加盖了兴中房地产公司公章，李素华此后陆续向宋连涛偿付了部分利息。从上述事实可以认定，李素华作为姜春波雇佣的工作人员，在签订《商品房买卖合同》与签订并履行《借款协议书》的过程中，其系始终代表姜春波履行雇佣行为，则其行为的法律后果应当由雇主姜春波承担。而姜春波又系借用兴中房地产公司名义对外从事案涉房屋的开发工作，从以上双方签订合同的过程、标的、价款及履行情况来看，可以认定相对人宋连涛、刘继华尽到了合理注意义务，其有理由相信姜春波及其雇员实施的关于该两处房屋的民事法律行为代表兴中房地产公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，姜春波系借用兴中房地产公司资质，案涉房屋项目的实际施工人，李素华系姜春波雇佣的财会工作人员，故对于相对人宋连涛而言，姜春波及其雇员以兴中房地产公司名义从事的与案涉房屋有关的行为后果应当由兴中房地产公司承担。
由前所述，结合兴中房地产公司在本案一审时未对《商品房买卖合同》加盖的该公司公章的真实性提出异议，亦认可知晓办理预告登记事项，并提交了《借款协议书》以及还息收据的原件以证实姜春波、李素华与宋连涛系借款关系等事实，可以认定双方系以签订商品房买卖合同的方式为依据借款协议所借款项提供担保，双方的真实意思表示是借款法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。”本案中，应当认定兴中房地产公司与宋连涛之间系借款合同关系。一审法院确定本案纠纷的法律性质为借款合同关系正确，但适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项认定案涉《商品房买卖合同》无效错误，本院予以纠正。因此，兴中房地产公司应当偿还宋连涛、刘继华本案诉争债务，其上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。兴中房地产公司对于其与姜春波、李素华之间的纠纷，可以另行主张权利。
此外，关于案涉兴中房地产公司公章真伪是否影响案涉合同效力问题。首先，在兴中房地产公司举报姜春波涉嫌伪造该公司公章一案中，公安机关委托作出的鉴定结论仅显示收据及两份《借款协议书》上的兴中房地产公司公章与样本兴中房地产公司同期印章印文“不是同一枚印章盖印形成”，并未认定其上公章为“伪造”，且鉴定结论中并未写明兴中房地产公司提供的对比样本是否为在工商登记管理机关备案的公章，兴中房地产公司亦不能证实其同时期仅使用一枚公章或财务专用章，而该案尚未经人民法院生效判决确认，故不能认定该公章是否为伪造以及姜春波、李素华是否参与了伪造印章。其次，即使两份《商品房买卖合同》、收据、两份《借款协议书》以及对李素华的授权委托书上的兴中房地产公司的公章为伪造，因姜春波、李素华在其借用兴中房地产公司资质从事有关该项目的行为均代表兴中房地产公司，以上公章系姜春波、李素华加盖，则其行为的法律后果亦应由兴中房地产公司承担。因此，兴中房地产公司要求对《商品房买卖合同》及授权委托书上加盖的该公司印章进行鉴定的申请，一审法院未予准许并无不当。
综上所述，兴中房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然关于案涉《商品房买卖合同》的效力论理不当，但是判决结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27600元，由东丰县兴中房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 靖
代理审判员 国伟杰
代理审判员 李 爽
二〇一七年三月十日
书 记 员 孙恒斌