浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第205号
上诉人（原审原告）浙江××有限公司，住所地浙江省
××××号。
法定代表人任某某。
委托代理人钱甲。
委托代理人郑某某。
被上诉人（原审被告）姚某某。
委托代理人李某。
委托代理人钱乙。
上诉人浙江××有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不
服浙江省舟山市定海区人民法院（2010）舟定民初字第633号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月25日立案受理
后，依法组成合议庭，并于10月14日公开开庭进行了审理。上
诉人浙江××有限公司的委托代理人郑某某、钱甲，被上诉人
姚某某及其委托代理人钱乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终
结。
原审查某，坐落于舟山市××海区工农路××及××号
的房屋原属舟山市恒昌市政工程有限公某所有。2003年4月起
，该公某将包括上述房屋在内的若干店面房交给姚某某代办租
赁和日常管理。2008年1月22日，双方再次签订了《部分店面
房委托代办租赁管理协议书》。该协议书载明：该公某将相关�面房委托姚某某代办租赁和管理；租赁基价按公开竞标确立
，姚某某确保上交该基数，并对造成的减收实行全额赔偿；在
核定基数内，姚某某提取10%作为代办报酬，超基数部分，姚
某某得50%；姚某某作为公某职工，原享受的工资和除养老、
医疗保险外的其他福利终止；协议期内，如房屋所在处政府规
划改造、拆迁、自然灾害破坏、公某规划性出让或作他用可提
前终止的，则协议全部或部分终止；从2008年4月1日起到2011
年3月31日止，续签合同三年，后租赁费从原基础上增加20%，
即每年144115元，应收432345元（姚某某等三人是公某下岗职
工，不属于房租提升20%范围）。协议还对双方的责任、义务
、权利作了相关约定，其中，涉及姚某某的包括其应依法经营
，审查承租人情况，与承租人订立的合同反映真实情况，租赁
合同须交公某审查盖章，每月及时上交水电费，水电费发生差
额应自行补足，不得擅自改变房屋结构和内在设施，姚某某对
房屋的装修在委托终止后自行处理等。协议并言明姚某某如违
反相关义务，公某可单独终止协议。协议签订后，双方依约履
行。签约当日，姚某某向舟山市恒昌市政工程有限公某支付了
2008年4月1日至2009年3月31日的租金144115元。2008年9月24
日，姚某某又提前向该公某支付了2009年4月1日至2010年3月3
1日的租金144115元。“代办租赁”房屋中，坐落于舟山市×
×海区工农路××及××-
××号一间，由姚某某自己使用，姚某某并以该处为经营场所
，取得了个体工商户营业执照�核定经营范围为“定型包装食
品（含冷冻和冷藏食品）、日用百货零售”。另查某，2008年10月，舟山市恒昌市政工程有限公某转
制完成，转制后成立的公某即浙江××有限公司。姚某某“代
办租赁”所涉及的坐落于舟山市××海区工农路××及××号
的房屋现归浙江××有限公司所有，浙江××有限公司取得了
房屋所有权证，房屋坐落均登记为“定海区工农路112号”。2
008年12月，浙江××有限公司要求姚某某腾退房屋。2009年3
月4日，双方对房屋租赁一事进行协商，浙江××有限公司要
求收回出租房屋，姚某某不同意终止合同，双方协商未成。20
10年4月30日上午，浙江××有限公司叫案外人孟某等人到姚
某某的店中强行搬出物品。现工农路112号一间，浙江××有
限公司已交予他人使用，环城西路131-
4号一间处于停用状态。2010年5月5日，姚某某向原审法院起
诉，要求继续履行房屋租赁合同及赔偿损失。之后，浙江××
有限公司亦起诉。
原审认为，关于《部分店面房委托代办租赁管理协议书
》和2008年3月《房屋租赁协议》的性质及效力，原审法院在
（2010）舟定民初字第533号案中已作审查，确认双方之间根
据《部分店面房委托代办租赁管理协议书》建立的实际上是房
屋租赁合同关系，该协议书系双方真实意思表示，应属有效；
浙江××有限公司所称因原舟山市恒昌市政工程有限公某已转
制，该协议书可终止履行的主张，不成立；2008年3月《房屋
租赁协议》应认定。相关理由，在本案中不再重复。现浙江×
×有限公司要求提前终止房屋租赁合同，于法不符。环城西路
131-4号的租赁关系，应维持至租赁期届满，姚某某可继续租赁使
用该房屋。浙江××有限公司要求姚某某腾退该房屋的诉讼请
求，不予支持。工农路112号，因已被浙江××有限公司租赁
给第三方，且第三方已实际使用该房屋，故双方之间的租赁关
系宜提前终止，但浙江××有限公司既已自行收回该房屋，再
要求姚某某腾退，已属多余，其该项请求亦不成立。关于工农
路112号、环城西路131-
4号的租金支付，和工农路112号提前终止租赁关系的损失赔偿
，因已在（2010）舟定民初字第533号案中作出处理，本案不
再涉及。据此，依照《中华某某共和国合同法》第八条、第六
十条、第一百零七条和《中华某某共和国民事�讼法》第六十
四条第一款之规定，判决：驳回原告浙江××有限公司要求被
告姚某某腾退坐落于舟山市××海区工农路××及××-
××号房屋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由
原告浙江××有限公司负担。
宣判后，浙江××有限公司不服原审判决，向本院提起
上诉称：原审认定其与姚某某签订《部分店面房委托代办租赁
管理协议书》形成租赁合同关系，错误，该协议应为无名协议
，协议涉及到其与职工的劳动关系，现姚某某已与上诉人没有
劳动关系，不应再享受原企业下岗职工的福利待遇，协议也有
约定“转制退房”，且有证人证言可以证明协议载明的“转制
退房”约定于双方在签订协议时，姚某某对此是明知的。现该
条件已成就，�议应终止。姚某某不能继续使用工农路112号
及环城西路131-4号房屋。且上诉人没有对环城西路131-4号房某某行搬迁，原审要求其赔偿无事实及法律依据。故请
求二审法院查某事实，撤销原判，驳回被上诉人姚某某的诉讼
请求。
姚某某辩称：原审认定《部分店面房委托代办租赁管理
协议书》实质是租赁合同正确，双方又签订有《房屋租赁协议
》。原审认定协议书中手写部分无效正确。且该两份协议系独
立合同，故原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经二审查某的案件基本事实与原审查某的事实一致，本
院予以确认。
二审另查某：1、有关《部分店面房委托代办租赁管理协
议书》手写部分的形成，姚某某在庭审中确认，有关《部分店
面�委托代办租赁管理协议书》中手写的部分是由张某某在协
议书交公某加盖印某时候手写添加，但姚某某认为由于加盖公
某印某后的协议书手写添加了合同解除条件，其见到后不予认
可并提出异议，所以把协议书原件还给了公某，因此，他本人
并不持有该协议原件，而浙江××有限公司则认为姚某某当时
接受了该协议。2、二审审理期间，浙江××有限公司向本院
提供了2003年4月1日及2006年9月26日签订的《部分店面房委
托代办租赁管理协议书》，经质证，姚某某对上述协议书无异
议。浙江××有限公司认为，2006年协议变更了2003年协议的
基价，由原来的每年126096.00元增加20％，即增加到每年144
115.00元（增加18019.00元），其中属于内部职工王某某、孙
某某、姚某�租赁的部分共计31500元租金不提价（王某某两
间年租金12000元、孙某某两间年租金12000元、姚某某一间年租金7500元），由于笔误，应增加18919.00元而被错写为1801
9.00元，2008年1月22日的协议关于租赁基价与2006年的协议
一致。对于基价提高的计算以及合同中的笔误，姚某某予以确
认，但姚某某认为公某同意其个人租赁的房屋也是两间，租金
大概是9600元。本院认为，根据姚某某提供的在2003年其与公
某签订的房屋租赁合同（该房屋为环城西路131-
6即本案讼争的房屋工农路112号一间），表明租金为每月625
元即年租金7500元，以及协议中关于基价提高的说明，可以推
断出公某同意姚某某自己承租的一间房屋不能提价。3、根据
姚某某提供的其代表公某对外签订的租赁合同原件以及浙江×
×有限公司提供的姚某某对同一房屋订立的不同版本的合同，
可以推定姚某某持有加盖公某印某的格式租赁合同对外签订合
同。
本院认为，1、本案双方争议的《部分店面房委托代办租
赁管理协议书》性质问题。该协议虽然约定姚某某对租金基价
有担保支付的义务，但同时还约定公某对超出部分的租金享有
分配权，另外，从合同约定租赁合同须经公某审查并加盖印某
后生效，以及实际履行过程中，姚某某均是以公某代理人的身
份代表公某对外签订房屋租赁合同。据此，可以认定该协议应
为委托合同，对于租金保底条款以及超出部分租金的分配，应
视为企业与职工内部关于经营责任的约定。原审据此认定该协
议名为委托实为租赁合同，�律关系定性不当。2、关于双方
签订的2008年1月《部分店面房委托代办租赁管理协议书》是
否可解除的问题。首先，该协议是基于姚某某与公某之间职工身份关系订立的委托合同，作为委托合同，法律规定委托人对
委托合同有任意解除权；其次，姚某某已经不具有上诉人公某
职工的身份，无权享受公某给予职工的相关福利，因此，上诉
人有权解除合同；再次，双方争议的协议书关于合同终止条件
的手写部分，姚某某确认公某在协议上盖章后就存在，尽管该
内容公某没有事先征求其意见增加了协议条款，姚某某提出其
当时表示异议而拒绝受领协议，但姚某某事后仍以公某代理人
身份对租赁房屋进行管理的行为表明其接受该添加了解除条件
的协议，现公某已转制，依�协议公某有权解除协议；本案二
审庭审中，上诉人明确姚某某在委托管理期间，对公某委托其
管理的房屋可以出租或者自用，因此，姚某某以公某名义与自
己订立的关于工农路112号及环城西路131-
4号房屋租赁合同并未与《部分店面房委托代办租赁管理协议
书》相矛盾，也未损害公某利益，因此是有效的。但姚某某在
与公某签订《部分店面房委托代办租赁管理协议书》时，明知
协议书所约定的租赁合同提前解除条件，故其与公某之间的房
屋租赁协议也应受该解除条款约束，现因公某转制，合同解除
条件成就，故上诉人通知解除与姚某某之间关于工农路112号
及环城西路131-
4号房屋租赁合同，在该通知到达之时即生效。由于工农路112
号房屋已经被�诉人收回，故不再予以处理。对环城西路131-
4号房屋姚某某应在租赁合同终止后归还给公某。姚某某主张
和公某之间仍存在租赁关系，缺乏法律依据，其抗辩不能成立
。综上，上诉人上诉理由成立，其诉讼请求应予以支持。由于上诉人提供新的证据，导致本案改判。据此，依照《中华某某
共和国合同法》第九十三条第二款、第二百三十五条，《中华
某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之
规定，判决如下：
一、撤销浙江省舟山市定海区人民法院（2010）舟定民
初字第633号民事判决；
二、姚某某在本判决书送达之日起十五日内腾退环城西
路131-4号房屋给浙江××有限公司。
本案一、二审案件受理费均为80元，由被上诉人姚某某
负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛耕炜
审 判 员 褚 炅
审 判 员 李珊燕
二〇一〇年十一月二十六日
代书记员 王丽民