辽宁省葫芦岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽14民终982号
上诉人（原审原告）：李彩莲，女，1973年3月9日生，满族。
委托诉讼代理人：李成（李彩莲父亲），1951年1月12日生，满族。
委托诉讼代理人：邵卿，辽宁卢宏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：锦州市兴城理疗医院。
法定代表人：麻再东，该院院长。
委托诉讼代理人：刘兴华，辽宁来源律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：兴城市宏亿房地产开发有限公司。
法定代表人：毛忠良，公司董事长。
委托诉讼代理人：倪彦铨，辽宁来源律师事务所律师。
上诉人李彩莲因与上诉人锦州市兴城理疗医院、兴城宏亿房地产开发有限公司（以下简称兴城市宏亿公司）商品房买卖合同纠纷一案，均不服兴城市人民法院（2018）辽1481民初164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李彩莲的委托诉讼代理人李成、邵卿，锦州市兴城理疗医院的委托诉讼代理人刘兴华，兴城宏亿公司的委托诉讼代理人倪彦铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李彩莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李彩莲的诉讼请求，并由二被上诉人承担一二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定的违约金数额违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定30%的标准。
锦州市兴城理疗医院答辩意见同其上诉意见。
兴城市宏亿公司答辩意见同其上诉意见。
锦州市兴城理疗医院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李彩莲对锦州市兴城理疗医院的全部诉讼请求。事实与理由：李彩莲称其于2014年年末已经入住案涉房屋，其于2018年1月15日向法院提起违约赔偿之诉，已经超过三年的诉讼时效。锦州市兴城理疗医院与李彩莲不存在房屋买卖合同关系，《商品房买卖合同》、专用收款收据上均没有锦州市兴城理疗医院的公章，李彩莲向锦州市兴城理疗医院主张违约无事实和法律依据。
兴城市宏亿公司答辩意见同其上诉意见。
李彩莲辩称：李彩莲不是在锦州市兴城理疗医院、兴城市宏亿公司处取得钥匙，按照《商品房买卖协议》中第8、9条规定，李彩莲取得钥匙的行为不构成产权交付的法律后果，因此本案不涉及诉讼时效的问题。鉴于《商品房买卖协议》中的签章、收据均为兴城市宏亿公司，李彩莲根据合同相对性的原则主张权利是恰当的。李彩莲明确的诉讼请求为迟延交付房屋所产生的违约金。
兴城市宏亿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李彩莲对兴城市宏亿公司的全部诉讼请求。事实和理由：李彩莲称其于2013年已经实际使用案涉房屋，其于2018年1月15日向法院提起违约赔偿之诉，已经超过诉讼时效。李彩莲所购买的楼房是锦州市理疗医院的集资楼，不是商品房，建设单位是锦州市理疗医院，不存在与锦州市理疗医院共同开发的事实。《商品房买卖合同》中记载的卖方为锦州市兴城理疗医院，应由其承担违约责任。另外，一审判决兴城市宏亿公司与锦州市理疗医院承担连带责任没有法律依据。《商品房买卖合同》第九条应理解为出卖方在合同约定的2004年12月31日前，不能交付卖方所购房屋的情况下才使用违约金的约定，而一审判决从2005年1月1日开始计算未交付房屋的违约期间明显与庭审查清的事实不符。
锦州市兴城理疗医院答辩意见同其上诉意见。
李彩莲答辩意见同其对锦州市兴城理疗医院的答辩意见。
李彩莲向一审法院诉称：2004年10月18日，李彩莲以买受人的身份，锦州市兴城理疗医院作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同编号206，确定李彩莲以88740元购买位于锦州市兴城理疗医院并由其与兴城市宏亿公司共同开发的“阳光花园小区”第五幢1单元3层房屋，合同约定交付验收合格的商品房时间为2004年12月31日前。至2013年年末，仍未交付全部手续和进行房屋交接。依据双方签订的合同第九条规定，出卖人逾期交房的违约责任。请求判令锦州市兴城理疗医院与兴城市宏亿公司承担延迟履行合同违约责任，支付违约金10万元，并承担本案诉讼费。
一审法院查明：2004年10月18日，李彩莲的父亲李成为其购买阳光花园小区第五幢1单元3层西室，面积88.74平方米，每平方米1000元的房屋，总金额为88740元。商品房买卖合同写明：合同编号GF－2000－0171－206；出卖人：锦州市兴城理疗，法定代表人苏文林，买受人李彩莲，法定代表人李成（注：此处加盖兴城宏亿开发公司阳光花园项目经理部售楼专用章）；该合同第八条约定交付期限为2004年12月31日前，商品房验收合格；出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过15日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，逾期超过15日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十五的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后（注未写明日期）日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得产权证书，双方同意按照下列第项（注未写明）处理，1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.01%赔偿买受人的损失，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.01%向买受人支付违约金。出卖人（签章）处加盖兴城市宏亿房地产开发有限公司公章，买受人处李彩莲签字，时间为2004年9月30日，签字地点为基建办。合同签订后，锦州市兴城理疗医院与兴城市宏亿公司没有按照约定交付房屋，且不能提供交付房屋的手续，现该房屋仍不能办理房屋产权证。在诉讼过程中，李彩莲变更诉讼请求，要求锦州市兴城理疗医院与兴城市宏亿公司承担违约责任的方式由合同规定承担因不能交付房屋的违约责任。兴城市宏亿公司提出合同上加盖的公章不是其公司公章，要求鉴定，后撤回鉴定申请。
一审法院认为：李成以李彩莲名义与锦州市兴城理疗医院与兴城市宏亿公司签订的商品房买卖合同，关于合同的主体，出卖人为锦州市兴城理疗医院，因其不具有开发资质，也没有对外销售的权利，但兴城宏亿公司具备开发资质和对外销售能力，是锦州市兴城理疗医院与兴城市宏亿公司的共同行为使该商品房买卖合同从形式和内容上符合法律规定，李彩莲有理由相信该房屋买卖合同能够依法成立并实际履行，该合同合法有效。锦州市兴城理疗医院与兴城市宏亿公司应当对该合同产生的后果承担责任。锦州市兴城理疗医院与兴城市宏亿公司应承担不能交付房屋的违约责任。虽然当事人之间有约定，但约定的损失计算方式明显过高，李彩莲当庭提出降低承担违约责任的标准，不违反法律规定，但按照中国人民银行同期同类贷款利率二倍承担违约责任也应当适当调整，可按照一倍标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、锦州市兴城理疗医院和兴城市宏亿公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付李彩莲违约金。违约金的计算方式为：以88740元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2005年1月1日起至本判决确定的给付之日止。二、锦州市兴城理疗医院和兴城市宏亿公司对上述款项负连带责任。一审案件受理费2300元，由锦州市兴城理疗医院和兴城市宏亿公司负担。
本院查明：案涉房屋所在的5号楼为锦州市兴城理疗医院的职工集资楼，李成、李彩莲不是锦州市兴城理疗医院的职工。案涉房屋于2017年年底能够办理房屋产权登记。
二审法院查明其他事实与一审法院认定事实一致。
本院认为：1.关于诉讼时效的问题。根据本案各方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定，各方对房屋交付使用的条件约定不明，按照不利于条款制定人解释规则，作出不利于出卖方的解释，即按照约定中较为严格的条件“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”适用。李彩莲称其于2014年年底从承包的施工队处拿到房屋钥匙，锦州市兴城理疗医院、兴城市宏亿公司未提交案涉房屋的交付证明。因此，李彩莲在施工队中拿到钥匙的行为，不能够认定为房屋的出卖人已经完成房屋交付的义务。因此，锦州市兴城理疗医院、兴城市宏亿公司关于自2015年1月1日计算本案诉讼时效的主张，没有法律依据，本院不予支持。2.关于责任承担主体的问题。李成、李彩莲不是锦州市兴城理疗医院的职工，案涉房屋虽在买卖合同成立时系职工集资楼，但由于《商品房买卖合同》的出卖方为锦州市兴城理疗医院，并有兴城市宏亿公司的印章，致该合同在形式和内容上符合法律规定，故锦州市兴城理疗医院、兴城市宏亿公司应作为共同出卖人承担责任。3.关于违约金数额的问题，因李彩莲并未就其实际损失数额提交相关证据予以证明，故一审法院在综合本案实际情况后，认为约定的违约金过高而酌定按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，并无不当，本院予以维持。但由于二审已经查明，案涉房屋于2017年年底能够办理房屋产权证，各方对此均予以认可，故逾期交房的违约责任应计算至2017年12月31日。对此，本院依法予以调整。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持兴城市人民法院（2018）辽1481民初164号民事判决第二项及诉讼费负担部分。
二、变更兴城市人民法院（2018）辽1481民初164号民事判决第一项为：“锦州市兴城理疗医院和兴城市宏亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付李彩莲违约金。违约金的计算方式为：以88740元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2005年1月1日起至2017年12月31日止。”
三、驳回李彩莲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费2300元，由锦州市兴城理疗医院负担1000元，由兴城市宏亿房地产开发有限公司负担1000元，由李彩莲负担300元。
本判决为终审判决。
审判长 朱俊芬
审判员 牛广兴
审判员 焦 娇
二〇一八年七月十一日
书记员 时玉明
本判决书援引的相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
“第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。