广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂05民终339号上诉人（原审原告）：北海市合浦东旭房地产有限公司。住所：合浦县廉州镇东旭国贸中心。法定代表人：李裕，董事长。委托诉讼代理人：沈祖贤，广西珠浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾炳娟，女，l974年6月10日出生，汉族，住合浦县。被上诉人（原审被告）：罗远伟，男，l969年11月12日出生，汉族，住合浦县。委托诉讼代理人：杨忠汉，广西通诚律师事务所律师（受上述二被上诉人共同委托）。上诉人北海市合浦东旭房地产有限公司（以下简称东旭公司）因与被上诉人曾炳娟、罗远伟房屋买卖合同纠纷一案，不服合浦县人民法院（2017）桂0521民初2581号民事判决，向本院提出上诉。本案于2018年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东旭公司上诉请求：1.撤销一审法院(2017)桂0521民初第2581号民事判决，依法改判支持上诉人东旭公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼受理费用由被上诉人曾炳娟、罗远伟负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。曾炳娟、罗远伟至今尚欠东旭公司购房款未付清，双方签订的《房产买卖合同》确已解除。一、一审判决认定东旭公司留置曾炳娟、罗远伟的房产证，拒绝交付属于认定事实错误。1.根据双方签订的《房产买卖合同》第五条约定：“…，甲方办好房产证之日起五日内，乙方必须付清全部放款给甲方，乙方付清全部货款后，方可领取房产证”，至今，曾炳娟、罗远伟仍违约欠付东旭公司288336元购房款未付清，东旭公司根据合同该条约定不交付曾炳娟、罗远伟房产证具有事实和法律依据，且曾炳娟、罗远伟也没有提出过交付房产证的请求，更没有证据证明东旭公司拒绝交付房产证。2.曾炳娟、罗远伟明知自己尚未付清购房款，东旭公司不可能交付房产证给其的情况下，以房产证被盗、遗失为由骗取有关部门补办房产证，并用此证骗取信用社巨额贷款，贷款到手后又不用于支付所欠购房款，不仅严重侵害了东旭公司的权益，也导致国家财产流失不能追回。二、一审判决认为双方已口头约定由东旭公司收取涉案房产租金抵偿剩余房价款，没有事实和法律依据。1.事实上，曾炳娟、罗远伟没有任何证据证实双方有过口头约定由东旭公司收取租金用于抵偿购房款。曾炳娟、罗远伟于2009年1月20日所作的书面声明证实了其己将涉案房产交还东旭公司，明确交清所欠款项才开始收取租金，且在此之前涉案房产经法院判决已解除曾炳娟、罗远伟与他人的租赁关系，当时己不存在租赁负担，所以，根本不存在双方有口头约定以租金抵偿房款的事实，至今曾炳娟、罗远伟仍欠288336元购房款未付清，构成违约。2.曾炳娟、罗远伟至今仍欠东旭公司288336元房款未予付清，已远超购房总款888336元的五分之一，无论是依据《房产买卖合同》第六条的约定，还是根据我国合同法第一百六十七条第一款的规定，东旭公司选择解除合同，收回涉案房产均具有事实和法律依据。综上所述，请求二审依法支持东旭公司的上诉请求。曾炳娟、罗远伟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1.双方已经口头约定将涉案房产交给东旭公司收取租金以抵偿曾炳娟、罗远伟尚欠的购房余款。2.东旭公司提起本案确认解除合同之诉，已经超过法律规定的诉讼时效期间。3.同意一审认定的事实与理由。东旭公司向一审法院起诉请求：1.确认东旭公司与曾炳娟、罗远伟签订的《房产买卖合同》已解除，并由曾炳娟、罗远伟协助东旭公司将合浦县廉州镇东旭国贸中心1A8号商铺更名过户给东旭公司；2.本案诉讼费用由曾炳娟、罗远伟负担。一审法院认定事实：2006年12月4日，东旭公司与曾炳娟签订《房产买卖合同》一份，约定东旭公司将其所销售的位于合浦县党校交汇处东旭国贸中心编号为一层A8号的商铺出卖给曾炳娟，房产总价款为888336元。合同第五条载明：“甲、乙签订本合同时，乙方交付购房订金人民币350000元。并于2006年12月20日付款人民币100000元。余款人民币390096元，甲方办好房产证之日起五日内，乙方必须付清全部房款给甲方，乙方付清全部房款后，方可领取房产证”。第六条载明：“……2.乙方违约责任：（1）乙方交付购房订金和首期购房款后，如未按本合约定的时间支付余款的，逾期付款在20日内的，自本合同约定的应付款期限之日起至实际全额支付价款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付而未付款额之千分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过20日的，甲方有权解除本合同，乙方所交的购房订金和首期购房款不予退还”。截至2007年4月20日止，曾炳娟、罗远伟总共已经支付东旭公司购房款60万元，剩余价款288336元未付。2007年1月，东旭公司将1A8商铺交给曾炳娟、罗远伟使用，并于同年1月18日办理了1A8商铺的房产证（合房权证廉州字第××号），登记于曾炳娟名下。由于曾炳娟、罗远伟未按合同约定交清剩余购房款，东旭公司一直留置房产证没有交付曾炳娟、罗远伟。另查明，2006年11月17日罗远伟与刘祥达签订《物业使用合同》，将1A8商铺出租给刘祥达使用，租赁期限5年，从2007年2月1日起至2012年1月31日止。月租金从6169元至7498元不等。2009年6月，因曾炳娟、罗远伟未按合同约定交清剩余的房价款288336元。经东旭公司、曾炳娟、罗远伟口头协商，曾炳娟、罗远伟同意将1A8的使用权交给东旭公司出租，收取租金抵偿尚欠的房价款。2009年1月20日，曾炳娟、罗远伟向东旭公司东旭公司出具《申明》（声明），载明：“本人罗远伟、曾炳娟夫妇购买合浦东旭房地产有限公司房产东旭国贸中心一层A8号，因本人资金周转紧张，未能按期交清购房款，本人声明，在2009年10月30日前交清所欠款项才开始收租金”。如今，1A8商铺仍然由东旭公司出租给“周六福﹒香港周先生珠宝”使用。经该院书面通知东旭公司提交1A8商铺租赁合同和租金收入，但东旭公司拒绝向该院提交。又查明，因曾炳娟、罗远伟向东旭公司索要1A8商铺房屋所有权证遭东旭公司拒绝，曾炳娟、罗远伟便于2012年春，向合浦县房产管理局申报遗失。在曾炳娟、罗远伟申报遗失换证期间，经合浦县房产管理局登报和公示，东旭公司亦没有提出异议。同年8月10日，合浦县房产管理局为曾炳娟、罗远伟换发了新房产证（证号：合房权证合浦字第××号）。2012年9月18日，曾炳娟、罗远伟将1A8房产向合浦县农村信用合作联社抵押借款172万元。并在合浦县房产局办理了抵押登记。对东旭公司于2008年3月28日作出的《解除合同通知书》，曾炳娟、罗远伟表示不知情，不认可。2017年11月17日，东旭公司以曾炳娟、罗远伟违约、请求确认双方解除合同效力为由向该院提起诉讼。一审法院认为，东旭公司与曾炳娟签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同。依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，曾炳娟、罗远伟支付订金及购房款共计60万元，东旭公司将商铺交付给曾炳娟、罗远伟管理使用，并完成产权登记在曾炳娟名下。曾炳娟、罗远伟接管房产，并将房产出租给他人使用。因曾炳娟、罗远伟尚欠房价款288336元，为此东旭公司、曾炳娟、罗远伟双方口头约定由东旭公司收取涉案房产的租金抵偿剩余价款。至此，双方签订的《房产买卖合同》已全面履行。根据双方的约定，该房屋自2009年6月起的租金一直由东旭公司收取抵偿剩余房价款，视为东旭公司、曾炳娟、罗远伟对剩余价款288336元的支付方式进行了变更，对双方具有拘束力。至今双方仍未就收取的租金进行清算。经该院书面通知，东旭公司拒绝提交涉案房产的租赁合同和租金收入，视为东旭公司已收足了曾炳娟、罗远伟尚欠的房价款。东旭公司主张曾炳娟、罗远伟逾期未支付购房款288336元构成违约的理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定。截至2007年4月20日止，曾炳娟、罗远伟总共已经支付东旭公司购房款60万元，已超过合同总价款的三分之二。因此，东旭公司不具有单方解除权合同的权利，其于2008年3月28日发出的解除合同通知书不具有法律效力，曾炳娟、罗远伟亦表示异议。曾炳娟、罗远伟已于2009年1月20日向东旭公司声明，在2009年10月30日前交清所欠款项才开始收取租金，表明曾炳娟、罗远伟并没有认可东旭公司单方提出解除合同的行为，涉案房产属于曾炳娟、罗远伟所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。因此，曾炳娟、罗远伟对涉案房产取得合法所有权。曾炳娟、罗远伟没有严重违约行为，合同已履行完毕。东旭公司请求该院判决确认双方已解除《房产买卖合同》的效力，并将该房屋过户登记到东旭公司名下的请求没有事实和法律依据，不予支持。遂根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告北海市合浦东旭房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费6341元，由北海市合浦东旭房地产有限公司负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审一致，对一审认定的事实本院予以确认。综合诉辩双方的意见，本案二审争议焦点归纳为：上诉人东旭公司是否有权单方解除涉案《房产买卖合同》，其所提被上诉人曾炳娟、罗远伟将涉案商铺过户登记至东旭公司名下的诉请有无事实与法律依据。本院认为，东旭公司与曾炳娟签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反国家法律法规强制性规定，为合法有效之合同。涉案商铺系曾炳娟与罗远伟夫妻关系存续期间所购买，属夫妻共同财产。涉案购房合同签订后，曾炳娟、罗远伟向东旭公司支付了60万元购房款，尚余288336元未在双方约定的期间内支付，曾炳娟、罗远伟逾期付款的行为构成违约。东旭公司为此于2008年3月28日发出一份《解除合同通知书》，并主张双方签订的《房产买卖合同》已经解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，有上述法条规定情形的，当事人可以解除合同。本案中，曾炳娟、罗远伟已支付约68%的购房款，东旭公司亦将涉案商铺交付曾炳娟夫妇使用，且将该商铺登记至曾炳娟名下。东旭公司主张曾炳娟、罗远伟至今尚欠购房余款288336元，并否认曾与曾炳娟、罗远伟口头协商将涉案商铺交由东旭公司收取租金抵偿尚欠的购房款，但东旭公司对曾炳娟、罗远伟出具的《申明》真实性予以认可，亦承认其于2009年6月始收取涉案商铺租金，据此可以认定双方曾就购房余款的支付方式进行了变更。因此，曾炳娟、罗远伟是否已经足额支付购房款，举证责任应由东旭公司承担。但经一审法院释明，东旭公司拒绝提供其收取租金的具体情况，致使本案无法查实曾炳娟、罗远伟后续付款情况，对此东旭公司应承担举证不能的后果。至此，就目前证据尚不能认定曾炳娟、罗远伟未足额付清购房款。即便如此，鉴于曾炳娟、罗远伟在变更支付方式之前，已支付了约68%的购房款，并已经合法取得了涉案商铺的所有权，双方实际履行了涉案房屋买卖合同的大部分内容，虽然曾炳娟、罗远伟在履行合同过程中存在逾期付款违约行为，但该行为并不构成根本性违约，东旭公司可依法追究其违约责任，请求支付购房款及违约金。东旭公司擅自发出解除合同通知书没有法律依据，而且曾炳娟、罗远伟并不认可收到该解除通知，即对其提出解除合同是存在异议的。综上所述，本案并不存在上述法条规定的合同解除条件，东旭公司无权单方解除合同，东旭公司请求确认双方签订的《房产买卖合同》已经解除缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人东旭公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12682元，由上诉人北海市合浦东旭房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐惟甲审 判 员 杨雪云审 判 员 汪海敏二〇一八年六月二十六日法官助理 张彩玲书 记 员 卢兰静