上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第10266号
原告吴高尚。
委托代理人杨月凤，上海市高源律师事务所律师。
被告朱力平。
被告宋艳。
被告朱某某。
法定代表人朱某。
上列三被告的共同委托代理人李新生，北京盈科（上海）律师事务所律师。
原告吴高尚与被告朱某、宋艳、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月9日公开开庭进行了审理。后本案依法适用普通程序，于2014年6月6日公开开庭进行了审理。原告吴高尚及其委托代理人杨月凤，被告朱力平、宋艳及三被告的共同委托代理人李新生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴高尚诉称，原告与三被告于2013年8月30日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将上海市浦东新区凌高路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售与原告，总价人民币（以下币种相同）132万元，原告依约于2013年11月10日支付全部房款。但三被告却未在合同约定的2013年11月30日前腾出房屋并通知乙方进行交房，经原告多次催促未果，至今未交付系争房屋。三被告的行为已构成违约，根据合同第十条的约定，每逾期一日，三被告应向原告支付已收款0.05%的违约金。故原告起诉法院，要求判令三被告：1、在判决生效后一个月内将系争房屋交付给原告；2、支付原告从2013年12月1日至实际交房日为止按房价的日万分之五计算的违约金；3、承担本案诉讼费用。
被告朱某、宋艳、朱某某辩称，不同意原告诉请，系争房屋系带租约出售，被告按约交房但原告拒绝接收，故被告不存在逾期交房的违约情形。交房以“交钥匙”为准，2014年2月9日，原被告结清了水电费，办理了煤气过户，原告支付了房屋尾款1万元，被告在煤气公司将系争房屋钥匙交给了原告，交房义务已经履行完毕。根据买卖不破租赁原则，原告的实际损失就是其租金收益减少的部分，即自2013年11月10日起至2014年2月9日为止，每月1，300元租金与市场平均值的差额部分。此外，原告主张违约金标准过高，应予以调整。
经审理查明，2013年8月22日原告吴高尚（乙方）与被告朱力平（甲方）签订了《房地产买卖居间协议》，协议第一条约定：“租赁情况”记载为“有”。协议第九条约定：甲乙双方约定于2013年8月31日前签订《上海市房地产买卖合同》，于2013年10月20日前前往上海市房地产交易中心办理该房屋产权过户手续。甲、乙双方约定款清交房。2013年8月30日，原告吴高尚（乙方）与被告朱某、宋艳、朱某某（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为132万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2013年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2013年10月20日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理：“（一）每逾期一日，甲方向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。”合同补充条款（一）约定：甲乙双方约定乙方支付全部房款后，甲方即交房。合同附件三“付款协议”约定：本合同签订后，乙方于2013年8月24日前支付全部房价款的3.787879%计50，000元（大写）：伍万元整，作为定金。待支付尾款时抵作房款。乙方于2013年8月31日前支付370，000元（大写）：叁拾柒万元整。乙方于2013年11月30日前支付900，000元（大写）：玖拾万元整。合同附件五“相关关系”（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移中对“租赁情况”记载为“无”。2013年8月22日原告向三被告支付了定金5万元。2013年8月30日原告向三被告支付了系争房屋的房款37万元。2013年11月10日原告向三被告支付了系争房屋的房款90万元。2013年11月10日原、被告共同向上海市浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋的过户手续，现系争房屋已登记于原告名下。2013年12月初，原告、被告朱力平、被告宋艳、上海市乾阳房地产经纪事务所工作人员周某一行到系争房屋要求房屋承租人解除租赁合同，腾出系争房屋并验收交接，因承租人不同意解除租赁合同，房屋未予腾空交接。
以上事实，有经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、沪房地浦字（2013）第088311号上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、付款收条等证据及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，被告向本院提交了《上海市居民管道燃气供用气合同》复印件、原告与被告通话录音、被告宋艳与中介公司工作人员周某的通话录音、被告朱力平与系争房屋租客辛某某通话录音、租客辛某某与朱力平签订的《房屋租赁合同》复印件等证据，并申请证人辛某某出庭作证，以证明系争房屋系带租约出售，2014年2月9日原、被告双方已款清交房。
审理中，原告向本院提交了原告律师杨月凤与系争房屋中介公司工作人员周某的谈话笔录、通话录音等证据，并申请证人周某出庭作证，以证明系争房屋系不带租约出售，被告未将钥匙交给原告属逾期交房，2014年2月9日支付的1万元为煤气过户费用的押金，不是系争房屋尾款。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然双方《房地产买卖居间协议》约定租赁情况为“有”，但嗣后签订的《上海市房地产买卖合同》附件五约定租赁情况为“无”，该合同为备案合同，且签订在后，其效力应优于《房地产买卖居间协议》，应根据《上海市房地产买卖合同》认定双方的真实合意。被告证人辛某某的证言即便属实，也只能证明原告知晓系争房屋存在租赁关系，不能证明双方同意系争房屋为带租约出售。被告递交的其他证据，均不足以证明双方有系争房屋带租约出售的约定，也不能证明原告认可房屋已经交付。据此，本院认定双方关于交房的真实合意为被告应在约定的交房期限内与原租客解除租赁合同，并将腾空的房屋交付给原告。被告辩称已将系争房屋钥匙交给原告，原告予以否认，被告该辩称缺乏事实依据，不予采信。根据庭审查明的事实，被告显然未按照合同约定交付房屋，应承担相应的违约责任。原告要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。买卖合同约定被告应于2013年11月31日前交付房屋，故逾期交房违约金应自2013年12月1日起算。综合考虑被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素，合同约定的日万分之五的违约金确属过高，被告要求调整，予以采纳。本院参照被告违约可能给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平、诚实信用原则，将违约金标准酌情调整为日万分之二。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告朱某、宋艳、朱某某应于本判决生效之日起一个月内将上海市浦东新区凌高路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告吴高尚。
二、被告朱某、宋艳、朱某某应于本判决生效之日起一个月内支付原告吴高尚逾期交房违约金（以132万元为基数，按每日万分之二的标准自2013年12月1日起计算至实际交房之日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，285元，由被告朱某、宋艳、朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陆 罡
代理审判员 伍红梅
人民陪审员 黄玉娟
二〇一四年六月二十六日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。