重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第05196号
上诉人（原审原告）重庆东和花园物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区松石北路232号。
法定代表人孟波，执行董事。
委托代理人刘流，重庆瑞正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴乐琴。
委托代理人赵媛。
上诉人重庆东和花园物业管理有限公司（以下简称东和花园物管公司）与被上诉人吴乐琴物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年5月22日作出（2015）江法民初字第02432号民事判决，上诉人东和花园物管公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，于2015年10月10日进行了询问。上诉人重庆东和花园物业管理有限公司的委托代理人刘流、被上诉人吴乐琴的委托代理人赵媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2005年3月7日，原告与重庆东和恒浦房地产有限公司签订了一份《东和城前期物业服务合同》，协议约定原告为重庆市江北区东和城的物业服务企业，服务期限为三年，至2009年12月31日，合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，该合同自然终止。原告提供公共性物业服务，包含对物业公用部位的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑的养护与管理，公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的清运、排水管道、污水管道的疏通等，交通与车辆停放秩序的管理；业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同未明确约定物业服务费的收费标准。2009年10月14日，被告等人与重庆东和恒浦房地产有限公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，向该公司购买位于重庆市江北区北城天街33号东和城负1-16号商品房，该房屋套内面积为119.27平方米，建筑面积为246.61平方米。合同补充协议第七条“关于物业管理方面的补充协议”约定：双方约定的前期物业服务费用标准如下（按套内面积计算），物管费15元／月·平方米。合同签订后，被告等人购买的房屋于2009年11月25日交于被告，2009年12月22日，该房屋产权办理至被告等人名下。2009年11月25日，原被告签订了一份《东和城前期物业服务协议》，协议约定，原告对被告商铺所在的重庆市江北区北城天街33号东和城进行物业服务，被告向原告交纳物业服务费的标准为按商铺套内面积计算15元／平方米·月，被告应在每月15日前交纳；若被告出租房屋，所发生的物业服务费可由承租方直接交纳，但被告应承担连带交纳责任。若被告未按时交纳物业服务费，则应从逾期之日起每天按所欠费用千分之三的比例收取滞纳金；双方在履行本合同过程中，甲方（原告）的各种通知以及其他资料可以采用电话、信函、公告栏张贴等方式发出。……以信函发出的，在信函发出后（以邮戳为准）第3日视为送达，以公告栏张贴方式发出的，在张贴后第2日视为送达。但该合同中未载明被告方的送达地址。原告自与重庆东和恒浦房地产有限公司签订《东和城前期物业服务合同》后，一直在重庆市江北区北城天街33号东和城小区进行物业服务至今。
另查明，被告为资质等级一级的物业服务企业。被告购买的重庆市江北区北城天街33号东和城负1-16号商品房分割为16-1号商铺（套内102.27平方米）与16-2号商铺（套内17平方米）。除重庆市江北区北城天街33号东和城负1-16号商品房外，被告未在东和城小区购买其他房屋。2015年2月2日，原告向一审法院提起诉讼，要求被告交纳其欠缴的物业服务费用。因原告对被告的物业服务费进行过优惠，其对16-2号商铺2013年2月1日至2013年3月31日的物业服务费要求每月按128元标准收取。
审理中，原告为证明其诉讼请求未超过诉讼时效，举示了一组照片，欲证明其分别于2011年、2013年在东和城公告栏张贴过被告的欠费明细、催收被告物业服务费的公告函并于当时拍摄照片；被告还举示了一份特快专递详情单，欲证明其于2014年11月7日向被告发出过催缴物业服务费的函件，该详情单记载发件日期为2014年11月7日。被告认为照片没有显示拍摄时间，不能证明原告曾在2011年、2013年分别张贴过相关催缴函件与明细，2014年的特快专递自己未收到过。原告收取物业服务费未果，遂于2015年2月2日将本案诉至一审法院。
原告重庆东和花园物业管理有限公司诉称，原告系为被告所有的重庆市江北区观音桥北城天街33号负一楼16号商铺（下称16号商铺）提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间，被告应按照合同约定的物业管理费，按套内面积每平方米15元的标准支付物业管理费。原告在此期间按照合同约定提供的物业服务，但被告却未按约交纳物业管理费，经原告多次催收，均不交纳。另外，被告应在每月20日前交纳当月的物业服务费，若未按时交纳的，每逾期一日，应按照未交纳费用总额的日千分之三向原告支付违约金。因被告将16号商铺分隔成了16-1与16-2两个商铺，套内面积分别是102.27平方米与17平方米。因原告曾对16号商铺的物业服务费进行过优惠，故被告所欠16-1商铺的物业服务费为：2010年3月1日至2011年2月28日为8694元，2014年10月1日至2014年12月31日为4602.15元；16-2商铺的物业服务费为：2010年3月1日至2013年3月31日为6006元，2014年4月1日至2014年6月30日为765元，2014年11月1日至2014年12月31日为510元。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的2010年3月1日至2014年12月31日期间的物业服务费20577.15元及至2015年5月7日止被告逾期交纳物业服务费的违约金72414.97元；判令被告承担本案的诉讼费。
被告吴乐琴答辩称，对原告所称的16号商铺已分隔及分别的套内面积、与16-2商铺每月应交纳255元物业服务费没有异议，但在原告诉求的期间被告一直将16-1号与16-2号商铺出租给案外人，原告也曾经与租赁户之一朱龙兵签订过物业服务合同，故上述期间的物业服务费不应由被告交纳。原告与开发商签订的前期物业服务合同已过委托期限，原告不适格。虽被告在重庆市江北区北城天街33号东和城没有其他房屋，但原被告之间签订的物业服务协议未明确房屋类型、面积，该合同缺乏成立要件。另，原告所要求的物业服务费已经部分超过诉讼时效，其中16-1号商铺2010年3月1日至2011年2月28日的物业服务费已经超过诉讼时效，16-2号商铺2010年3月1日至2014年3月31日的物业服务费已经超过诉讼时效。由此，原告诉求的违约金也不应由被告承担，而且违约金也过高。综上，请驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原告与重庆东和恒浦房地产有限公司签订的《东和城前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为东和城提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。虽原告与重庆东和恒浦房地产有限公司签订的前期物业服务合同为三年，但该合同亦注明小区业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，该合同自然终止。该小区尚未有业委会与新的物业服务企业签订物业服务合同，且原告一直在东和城小区进行物业服务至今。故原告与重庆东和恒浦房地产有限公司签订的《东和城前期物业服务合同》尚未终止。原被告在之后签订的《东和城前期物业服务协议》中虽未具体注明被告房屋的地址与具体面积，但被告认可在东和城小区仅此一套房屋，由此可推定，原被告签订的《东和城前期物业服务协议》的效力及于该套房屋。该协议作为原被告对《东和城前期物业服务合同》的补充约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在该协议中约定物业服务费按套内面积每月每平方米15元收取，被告应按此标准向原告交纳物业服务费。
关于被告辩称物业服务费应由房屋租赁人承担的辩解意见，一审法院认为，被告作为涉讼房屋的所有权人，应承担该房屋产生的物业服务费，即使被告将该房屋出租给他人，依照法律规定与原被告签订的《东和城前期物业服务协议》，房屋所有权人与房屋承租人亦就物业服务费承担连带责任。现原告起诉要求作为房屋所有权人的被告承担物业服务费，符合法律规定与《东和城前期物业服务协议》约定，对被告的上述辩解意见，不予采纳。
关于被告辩称原告的诉讼请求已经部分超过诉讼时效的辩解意见，一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年……”，原告虽举示照片与特快专递函件欲证明其诉讼请求未超过时效，但其照片无法证明拍摄于2011年、2013年；虽《东和城前期物业服务协议》中约定原告向被告以信函发出通知的，在信函发出后（以邮戳为准）第3日视为送达，但双方未约定被告的具体送达地址，被告也否认收到过原告邮寄的催缴物业服务费函件。故原告的上述证据不能充分证明其请求未超过诉讼时效。原告于2015年2月2日向本院提起诉讼请求，要求被告交纳欠付的物业服务费，故原告主张的2013年2月2日之前的物业服务费已超过诉讼时效。对被告辩称原告诉讼请求已经部分超过诉讼时效的辩解意见，予以采纳。
因被告的重庆市江北区北城天街33号东和城负1-16号商品房分为16-1号商铺与16-2号商铺，故16-1号商铺2014年10月1日至2014年12月31日的物业服务费为102.27平方米×15元／平方米×3个月=”4602.15元；16-2号商铺2014年4月1日至2014年6月30日、2014年11月1日至2014年12月31日的物业服务费为17×15元／平方米×5个月=1275元。因原告对16-2号商铺在2013年2月1日至3月31日的物业服务费优惠为每月128元，故16-2号商铺2013年2月3日至2013年3月31日的物业服务费为128÷28×26天＋128元=246.86元。故被告应向原告支付重庆市江北区北城天街33号东和城负1-16号商品房的2013年2月3日至2014年12月31日的物业服务费为4602.15＋1275＋246.86=6124.01元。对原告要求被告支付欠缴的2010年3月1日至2014年12月31日期间的物业服务费20”577.15元，支持6124.01元。
关于原告要求被告支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，一审法院认为，该违约金实为双方约定的逾期付款违约金，被告无正当理由拒交物业服务费已构成违约，应当按照物业服务合同的约定承担逾期付款的违约金。但在原告没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，被告要求调减违约金数额符合法律规定。故违约金的数额酌情判定为300元；超过此数额的部分，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决：一、被告吴乐琴于本判决生效之日起十日内向原告重庆东和花园物业管理有限公司支付2013年2月3日至2014年12月31日的物业服务费6124.01元，并支付截止2015年5月7日的逾期支付物业服务费的违约金300元。二、驳回原告重庆东和花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取321元，由重庆东和花园物业管理有限公司负担262元，由吴乐琴负担59元。吴乐琴应负担的受理费已由重庆东和花园物业管理有限公司缴纳，本判决生效之日起十日内，吴乐琴直接给付重庆东和花园物业管理有限公司59元。
宣判后，上诉人东和花园物管公司不服一审判决，向本院上诉称：上诉人与被上诉人签订的《东和城前期物业服务协议》中已经约定了包括信函、公告等方式送达催收函，并约定公告栏张贴方式的，张贴后第二日即视为送达；以信函方式发出的，在信函发出后第3日即视为送达。上诉人已经按照协议约定方式分别于2011年12月23日和2013年11月30日在东和城商业中心宣传公示栏上集中张贴了《催缴物业服务费的公告函》和《东和城商业中心欠费业主基本情况及明细表》。上诉人又于2014年11月7日以EMS特快专递方式向被上诉人邮寄了品名为“关于催交物业服务相关费用的函告”。故上诉人按照法律规定和双方合同约定的方式，向被上诉人积极提出履行缴纳物业服务费的请求，已产生让诉讼时效中断的法律效力。综上，请求撤销一审判决第一、二项，改判被上诉人支付2010年3月至2014年12月所欠物业服务费20577.15元及从逾期之日起按照每日千分之三的标准计付违约金至2015年5月7日止，并由被上诉人承担本案全部诉讼费。
被上诉人吴乐琴答辩称：公告催收的真实性无法确定，公告地点看不出来，催收时间段不知道是好久，无法中断诉讼时效。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，一审判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人所主张的2013年2月2日之前的物业服务费是否超过诉讼时效。上诉人称其在2011年及2013年曾采取在宣传栏张贴公告及邮寄催收函的方式向吴乐琴催收过物业服务费。经查，上诉人在一审时举示的公告照片无法确定其张贴公告的地点和时间，其主张曾通过信函的方式向被上诉人吴乐琴催收，但双方未约定邮寄送达地址，上诉人未提供被上诉人签收的回执，被上诉人吴乐琴亦否认曾收到过催收函。故上诉人东和花园物管公司提供的证据无法证明其在本案起诉前曾向吴乐琴催收过物业服务费，其主张的2013年2月2日之前的物业服务费已超过诉讼时效，一审法院对该部分费用未予支持符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费642元，由上诉人重庆东和花园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗登文
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一五年十月十九日
书 记 员 梁 麟