江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沭商初字第0060号
原告江苏华隆服装有限责任公司，住所地沭阳县沭城镇人民西路（原县服装厂内）。
法定代表人张晓红，该公司董事长。
委托代理人孙高波，江苏雅凯律师事务所律师。
委托代理人黄治国，江苏雅凯律师事务所实习律师。
被告徐维普，个体工商户。
委托代理人张洪流，江苏沂淮律师事务所律师。
委托代理人郑永泽，江苏沂淮律师事务所律师。
原告江苏华隆服装有限责任公司（以下简称华隆公司）诉被告徐维普租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由代理审判员周妮独任审判，分别于2014年2月21日、4月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙高波、被告委托代理人郑永泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华隆公司诉称：2012年12月13日，原被告双方签订房屋租赁合同，原告将位于沭阳县沭城镇人民路南侧的房屋租赁给被告使用，租赁期限6年，租赁前三年每年租金35万元，后三年每年按10%递增，租金应于每年4月1日前以现金方式支付，合同签订之日付定金2万元，如被告逾期给付租金的，应按每天3‰支付违约金。合同签订当天，原告已将房屋交被告使用，被告支付定金2万元，但被告后未按约定支付第一年租金。请求判决：被告向原告支付租金35万元及利息（自2013年4月1日起以35万元为本金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清款之日止）并承担本案诉讼费用。
被告徐维普辩称：被告租赁房屋用以开办宾馆、浴室，租赁合同中没有写明租赁房屋的具体位置和面积，被告租赁的是一楼门朝北5间门面房和二、三、四楼，一楼门面房是用以通往楼上的；原告未将出租房屋交付被告使用，一楼门面房至今仍在第三方使用中，楼上屋内仍有部分物品，即使现在房屋腾空，也不能证明原告在出租时将房屋交付被告使用；原告主张的违约金不成立，原告未交房，被告有理由拒付租金，同时原告也没有证据证明其损失及数额，违约金过高。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
一、2012年12月13日原被告双方签订的租赁合同；该份合同上没有注明租赁房屋的交付时间，但写明被告应该给付租金的时间，这足以证明签订合同时，原告已将房屋交付给了被告。合同第十二条约定，如果逾期交付承包金，除应及时如数补交外，还应按每天3‰交付滞纳金。原告在起诉时考虑到双方约定的滞纳金标准较高，已经主动做了调整，仅要求被告按人民银行同期贷款利率的四倍给付延期支付租金的滞纳金。
二、证人徐某证言；证人陈述，其所租赁原告房屋用于经营大阳三轮车行门市，其门市楼上二、三、四楼以及西边两间门面房以及后面的厂房是租赁给威尼斯的姓徐的老板开宾馆、酒店的，被告曾于2013年元旦左右前去上述房屋查看，被告去看房屋的时候房屋已经腾空，被告租赁的房屋之前是出租给鞋厂使用的，2013年元旦之前鞋厂搬走，鞋厂搬走的时候其在场，听鞋厂人和原告看大门的人说房屋租给别人开酒店的，后来房子就被锁上了，不知道是谁锁上的，楼上房屋没有看到进行过装修。
三、证人耿某证言；证人陈述，其租赁原告房屋经营航龙力帆摩托车门市，其租赁的门市与大阳摩托门市之间隔两间门市，是腾空的，用于出租给他人开宾馆用的，原告将临近人民路南侧楼房的二、三、四层级底层西首两间门面房及后面的部分厂房出租。2013年1月份，其与原告续签房屋租赁协议后，被告和原告公司领导去看房子，被告提出不让其在门口摆放三轮车，因为需要使用其门市前面的场地用于停车。被告去看房的时候，房子还没有腾空，是出租给鞋厂使用的，后来鞋厂就搬走了。鞋厂搬走后，被告在夏天时候带两个人前去查看房屋，并丈量其租用的库房，当时问其原因，被告说是准备用作休息间的。
四、原告法定代表人与被告的通话录音，证明原被告签订租赁合同时，已经将房屋交付被告以及向被告催要房租的事实。
被告对原告提供证据的质证意见为：1、对证据一的真实性无异议，但该份合同只能证明原被告双方签订了房屋租赁合同，但不能证明原告向被告交付房屋的事实。2、对证据二、三证人证言的真实性不予认可，证人与原告有利害关系，同时证人证言不能证明房屋已经交付被告的事实。3、对证据四的真实性不予认可，不是录音原件，且不是完整的通话内容，不能证明原告交付房屋的事实。
本院经现场勘验制作勘验笔录并拍摄现场照片，现场勘验情况为进入后院的大门紧锁，一楼门面房现空置2间，具体位于原告公司大门东侧航龙力帆摩托门市向东两间门面房、楼上二、三、四楼基本腾空，部分房屋内仅存若干板凳。经原被告双方质证，原告对其真实性无异议，认为可以证明原告已经将房屋交付被告；被告对该组证据真实性无异议，但提出对于房屋腾空时间有异议，不能证明原告交付房屋，同时一楼门面房不是2间，而是5间。
本院认证意见为：对证据一房屋租赁合同，被告对其真实性无异议，本院依法予以采信；对证据二、三证人证言，被告称证人因承租原告房屋与原告有利害关系，对证言不予认可，本院不予采纳。证人证言可以相互印证证明原告将一楼两间门面房及二、三、四楼出租给被告以及房屋在2013年1月份已经腾空的事实，本院对其真实性依法予以采信；对证据四录音内容，被告对其真实性不予认可，因为通话内容非完整内容，有删减部分，因此本院对其真实性不予认可。对勘验笔录及现场照片，原被告双方对其真实性均无异议，本院依法予以采信。
本院经审理查明：2012年12月13日，被告承租房屋用于经营宾馆、洗浴中心，与原告签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于沭阳县沭城镇人民路南侧的原告公司门口东侧耿某经营的航龙力帆摩托车门市向东两间门面房以及楼上二、三、四楼出租给被告使用。合同约定，租赁期限6年，从2013年4月1日至2019年3月30日，租金前三年每年35万元，后三年每年按10%递增。租金于每年度的4月1日前以现金方式支付，合同签订之日付定金2万元；若一方违约，违约方向守约方支付违约金5万元；逾期交付租金的，除应如数补交外，还应按每天3‰支付滞纳金。合同签订之日，被告向原告交付定金2万元，后未支付租金引发诉讼。
另查明：涉案房屋现状为一楼2间门面房以及二、三、四楼已经基本腾空，楼上部分房间内有板凳若干，通往后院的大门紧锁。
2014年4月9日，原被告双方一致协商解除房屋租赁合同，合同解除日期定为2014年4月1日一年租赁期满日。
本案的争议焦点为：1、被告所租用的一楼门面房的范围？2、原告是否履行了房屋交付义务？3、原告主张的违约金数额是否成立？
本院认为：原被告双方签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。对于第一个争议焦点，被告所租用的一楼门面房为两间，即本院现场勘验时尚空置的两间。理由为：合同中未约定房屋具体位置以及面积，双方对于租赁房屋包括楼上二、三、四层没有异议，对于一楼门面房的面积，原告称为现空置的2间门面房，被告辩称，租赁房屋一楼应当为5间门面房；庭审时被告认可该一楼门面房系用于通往其租赁的二、三、四楼，根据现场勘验，一楼现空置的两间门面房，足以达到该用途；结合证人证言陈述，两名证人租赁的房屋刚好位于空置的一楼两间门面房左右，因此本院对于原告主张的被告租赁的一楼门面房系2间予以采纳。对于第二个争议焦点，原告已经履行了房屋交付义务。理由为：原、被告双方的房屋租赁合同签订于2012年12月13日，被告也按照合同约定支付定金2万元，证人证言陈述被告曾于2013年元旦前去其所租赁的房屋查看，并要求证人将一楼门面房前空地腾空用于停放车辆，房屋在2013年1月份鞋厂搬走后腾空。被告辩称，原告未交付房屋系因房屋未腾空且一楼门面房一直有人使用，根据本院的现场勘验笔录及照片反映被告承租房屋已经基本腾空，仅留的部分板凳根本不影响被告使用租赁房屋，因此被告的辩解不成立。被告亦辩称即使现在房屋腾空，但对于腾空时间原告未能举证证明，因此不能证明原告已交付房屋。根据证人证言，楼上房屋在出租给被告之前系租赁给鞋厂使用，后租赁给被告使用，鞋厂在2013年元旦左右已经搬走，因此本院认定被告租赁房屋在2013年4月1日前已经腾空。另外，作为一般理性的经济人，被告租赁房屋用于经营宾馆、浴室并已经交纳定金2万元，如果原告未交付房屋，其应当在合理时间内催告原告交付房屋，但被告未就其曾向原告主张过交付房屋提供证据予以证明，故本院对于被告辩称的原告未交付房屋不予采纳。对于第三个争议焦点，原告主张的违约金数额成立。合同约定一方违约的，应当向对方支付违约金5万元，同时逾期交付承包金的，应按每天3‰支付滞纳金。原告现主动调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，被告认为该违约金标准过高。因原被告双方签订租赁合同后，被告长时间未使用租赁房屋也未与原告协商解除合同，导致房屋一直空置，原告未能重新出租，故本院对于原告主张的违约金标准依法予以支持，不作调整。因被告已经交付定金2万元，在被告履行支付租金义务时，该定金应当抵作租金，因此被告尚欠原告租金33万元。对于原告主张的尚欠租金35万元，本院不予支持。现原被告协商房屋租赁合同于2014年4月1日解除，本院依法予以支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告徐维普于本判决生效之日起五日内向原告江苏华隆服装有限责任公司支付租金33万元及违约金（自2013年4月1日起以本金33万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行之日止）。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7450元，减半收取3725元，由原告负担182元，由被告徐维普负担3543元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费7450元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
代理审判员 周妮
二〇一四年四月十日
书 记 员 柴杰
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。