湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0682民初1698号原告：沈乾龙，男，汉族，临湘市人，住湖南省临湘市。被告：沈孟军，男，汉族，临湘市人，住湖南省临湘市。原告沈乾龙与被告沈孟军确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈乾龙、被告沈孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈乾龙向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判定原、被告之间签订的《宅基地转让合同》无效；2、请求人民法院责令被告返还土地转让款50000元。事实与理由：2016年10月3日，原、被告签订了一份《宅基地转让合同》，约定被告将坐落在羊楼司镇高速公路连接线路边约60平方米土地的所有权和使用权，以50000元的价格转让给原告作为宅基地使用，且被告保证此地无所有权纠纷及修建房屋时不受各种因素干扰。但合同签订后办理建房手续时被有关部门告知该地不准建房，为此原告多次找被告协商，要求退还该笔土地转让款，被告一直不予理睬。原告认为，此地系集体土地，被告无权买卖，且明知该地不允许建房而将此地作为宅基地卖给原告，故原告诉至法院，请求判如所请。原告沈乾龙为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、被告身份证复印件1份，证明被告身份信息及诉讼主体资格；3、宅基地转让合同复印件1份，证明原、被告签订宅基地转让合同，原告以50000元的价格买下被告的宅基地，现无法建房，被告应当无条件返还原告的土地转让款50000元；4、被告出具的收条复印件1份，证明原告支付被告土地转让款50000元。被告沈孟军辩称：1、被告跟原告签定宅基地转让合同是事实，合同约定双方不得反悔，且其出卖的宅基地是可以建房的；2、返还土地转让款50000元可以，前提是原告要补偿被告因砍掉宅基地上林木的损失5000元和为帮其办理建房手续而造成的误工费4000元，支付违约金10000元，共计19000元。被告沈孟军为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、卢凤英出具的说明一份，证明为了向原告给付宅基地，把宅基地上面50多根树木砍了，每根100元，共造成损失4000元；请人砍树花去100元；用20天帮原告办理建房手续，每天误工费200元，误工损失共计4000元；买烟两条用于办理建房手续花去700元；电话费、车费100元。所以原告应当赔偿被告各项损失共计10000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了质证。被告沈孟军对原告所举证据的质证意见为：对原告提供的证据1、2、4无异议，对证据3的证明目的有异议，合同约定任何一方不得反悔，若一方反悔则需支付另一方违约金10000元。原告沈乾龙对被告所举证据1的质证意见为：宅基地上没有那么多树，只有四棵树。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的宅基地转让合同，是原、被告合意签订的，系其双方的真实意思表示，被告依据此合同而取得宅基地转让款，对原告提供的证据3，本院予以采信。2、被告提交的“关于卢凤英和沈乾龙两人宅基地转让一事特做如下说明”，经查卢凤英系被告的母亲，与被告有利害关系，且砍伐树木的数量原告予以部分认可，其他损失原告均不予认可，被告亦未提交其他证据予以证明，鉴于被告为实现合同目的，确实砍伐了出售宅基地范围内的树木，对其损失本院酌情认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈乾龙系临湘市居民，被告沈孟军系临湘市居民。2016年10月3日，原、被告签订了一份《宅基地转让合同》，合同的主要内容为：被告为甲方，原告为乙方；一、宅基地坐落、面积，甲方将经乡镇规划所得的坐落于金鸡村路边宅基地转让给乙方，具体位置位于路边，该宅基地东边界抵外垟脚外围水田，南边界抵外垟脚外围水塘，西边界抵下屋预留约1米路宽界，北边界抵水泥路边界。面积大小按实际平方米。上述宅基地自合同签字之日起的使用权、所有权归乙方享有；二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宗宅基地所有产权人，必须在协议上签字，否则视为违约；三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签定后，发现无法保证，要在三日内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息；四、甲方必须保证乙方在修建房屋时不能因各种原因干扰；五、该宗地的转让价格为人民币50000元；六、甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付50000元，甲方无条件配合乙方办理所需的一切手续。原、被告均在转让合同上签字，合同签订后，原告向被告支付了50000元宅基地转让款，被告出具了收条。原告在进行建房准备及办理建房手续时被村组及相关职能部门告知该地不准建房，为此原告多次找被告协商，要求退回该笔土地转让款，被告一直不予理睬。另查明：1、被告转让的宅基地使用权登记在被告爷爷沈华庚名下，沈华庚育有一子一女；2、被告为履行转让合同，砍伐了转让宅基地范围内的树木。本院认为，根据现行法律规定及国家政策，作为我国特有的物权种类，宅基地使用权的取得与拥有均有其特殊的要求，主要要求是农村宅基地使用权人应当是农村集体经济组织的成员。由于宅基地使用权承载着农村村民居着有其屋的社会功能，所以说宅基地使用权是我们社会主义国家专门针对农村村民设定的一项具有社会保障功能的权利，正因为该权利是无偿取得，具有福利性，所以其主体有特别的限定。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失使用权的行为，应当依法确认无效。本案中，原告系羊楼司镇某某村居民，被告系羊楼司镇居民，原告不是被告转让宅基地坐落所在的村农村集体经济组织成员，被告明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，且被告对涉案宅基地的使用权登记在被告爷爷沈华庚名下，没有使用权而处分该块土地，其自身存在过错。作为日常生活的重大交易事项，原告明知自己非被告所在村集体经济组织成员且未确认宅基地权属的情况下即购买涉案宅基地，其自身也存在过错，故双方对于合同无效均有过错。被告将宅基地转让给非本农村集体经济组织成员的原告，违反了法律、行政法规以及相关国家政策对宅基地转让的强制性规定，本院依法确认该转让合同无效。因无效合同取得的财产应当予以返还。被告应向原告返还宅基地转让款50000元。被告提出扣减损失的答辩意见，因被告未提供证据证明，且原告不予认可，但基于被告为履行合同而砍掉树木造成的损失确实存在，本院酌情认定被告的损失为3000元，对于该项损失，被告有过错，故被告应自行承担损失1500元，两项相抵，被告应当返还给原告48500元。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解意见，本院予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、原告沈乾龙与被告沈孟军于2016年10月3日签订的《宅基地转让合同》无效；二、被告沈孟军于本判决生效之日起三日内向原告沈乾龙返还宅基地转让款48500元；三、驳回原告沈乾龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1050元，减半收取525元，其中由原告沈乾龙承担31.5元，被告沈孟军承担493.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李彬二〇一七年二月九日书记员  吴鹏附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。