河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金民二初字第1993号
原告河南升龙物业管理有限公司。
法定代表人林江海，总经理。
委托代理人王辉、张青磊，河南陆达律师事务所律师。
被告梁趁心，女，汉族，1981年3月10日出生。
委托代理人何泽华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
原告河南升龙物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告梁趁心（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王辉，被告委托代理人何泽华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告系“曼哈顿广场”的物业服务单位，被告系该小区7号楼1单�2828号房屋业主。原、被告于2009年1月7日签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定：被告的基础服务费按建筑面积住宅1.37元／月／㎡，原告按季度为期限收取物业基础服务费用，在办理入住手续时，被告应一次性结清第一个季度的费用，在正常情况下，被告应在每经营年度的第一个月10日前履行第一季度交纳义务，其他各季度均于该季度第一个月10日前履行交纳义务。被告违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日收取应交纳总费用千分之一的滞纳金。合同签订后，原告按照约定尽职尽职履行了物业服务义务，但被告一直拖欠自2009年7月至今的物业管理费，原告为此曾通过贴催费通知单、电话告知、上门催缴等形式让其缴纳，但被告一直拒绝履行支付义务。被告拒不履行合同义务的行为不仅给原告造成了经济损失，也严重影响了原告的经营行为。故原告起诉，请求判令1、被告向原告支付拖欠的物业费5284.5元（截止2014年3月），支付迟延付款滞纳金4285.6元（暂计算至2014年2月28日，应计算至实际履行之日），总计9570.1元。2、由被告承担本案的诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，举证如下：
第一组证据：《前期物业服务协议》一份；证明被告的基础服务费按建筑面积住宅为1.37元／月／㎡，原告按季度为期限收取物业基础服务费用，被告应在每经营年度的第一个月10日前履行第一季度交纳义务，其他各季度均于该季度第一个月10日前履行交纳义务。乙方违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日收取应交纳总费用千分之一的滞纳金。
第二组证据：1、被告欠费统计表复印件一份；2、催缴通知单三份；3、中睿速递快递单一份；4、律师函复印件一份；5、河南省中睿速递有限公司郑州市分公司关于曼哈顿项目发放律师函、催缴函的明细表一份；照片一张；证明被告欠原告物业费，原告通过上门催缴、律师函、电话、张贴等多种方式催缴，被告拒不支付。
被告质证：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，该物业服务协议不能证明原告尽职尽责的履行了物业服务义务，该服务协议约定的违约金明显过高。对第二组证据真实性无异议，被告收到催缴通知单后不是无故拒交，因为物品被盗，协商期间被告主张被盗前的物业费协商解决，之后的按时交纳，但原告拒收，才导致物业费没有交纳。
被告辩称：一、原告违反双方所签订的《前期物业协议》中的约定，未尽职尽责的履行物业服务合同中约定的先合同义务，构成严重违约。被告拒交物业费的行为乃是行使先履行抗辩�的合法行为，该行为应受到法律的保护。1、前期物业服务协议第一条第一款第1项约定：“甲方对曼哈顿广场房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，而原告从一开始进驻曼哈顿小区以来，一直将牟取自身的商业利益放在第一位，对小区内的物业却疏于管理，漠然视之，对被告及广大业主的合法权益肆意侵害，严重违约。原告对小区内公共部位的设备设施维修不及时，安保措施和行为不到位，导致被告刚入住新买的音响就遭受被盗，房屋共用部位多处墙体开裂、脱皮，电梯养护不及时，楼层垃圾清理不及时，楼宇外墙体可随意做广告，四楼空中花园遛狗成风，狗便溺随处可见，原告对此熟视无睹，疏于履行物业服务合同义务，严重影响了被告及小区内广大业主的日常生活环境和人身财产安全。2、前期物业服务协议第一条第一款第4项约定：“甲方应编制物业服务及财务年度计划，每6个月向乙方公布物业服务费用收支账。”而原告自进驻小区以来，从未公布过物业服务费用收支账，剥夺了被告关于物业费收支的知情权，原告明显违约。3、众所周知，物业服务合同为双务合同，物业公司只有先提供符合合同约定和法律规定的物业服务义务，才有收取相应的物业费的权利。我国合同法第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。该法律规定就是我们通常意义上所说的先履行抗辩权。原告未依约提供相应的物业服务，依照上述法律规定，被告当然享有拒交物业费的抗辩权。
二、原告将小区内物业的共用部位、公用设施、公共走廊和小区业主的共用用地非法出租给无证经营者，侵害了广大业主及被告的合法权益，牟取巨额非法利益，属于乱收费，在法律上属于不当得利，应当将此不当得利返还给被告及广大业主或者依据业主管理规约的规定作为物业维修资金，并将收取小区业主包括被告在内的物业费用全部清退。1、原告任由非法旅馆经营者在小区内随意开设家庭宾馆、快捷酒店，允许这些经营者任意占用公共走廊和电梯走廊，甚至在小区公告栏内帮助旅馆做广告，于是宾馆入住人员鱼目混杂，楼宇监控形同虚设，楼宇保安对此不管不问，任何人均可随意出入，小区治安环境混乱不堪。2、原告将小区内业主们的共用用地非法出租给销售图书、服装、手机配件、儿童游乐设施、夜市大排档等无证经营者，将地下室出租给汽车美容经营者、将电梯间及电梯口出租给媒体经营者�广告、在四楼空中花园设立收费饮水机、在公共道路及公用用地上设立收费停车位，并派专人管理收费，造成道路每天拥堵。并将机动车收费标准由合同约定的标准擅自提高到300元／月，后提高到360元／月，明显属于擅自提高收费标准和乱收费的违约行为。升龙物业通过上述行为和敛财途径，随意乱收费，获取巨额非法利益，不仅违反了双方物业服务合同的约定，也违背了我国关于物业服务合同、建筑物区分所有权等相关法律规定，其完全忘记了自身应尽的物业服务之法定和约定义务，却利用物业服务之便，肆意侵占广大业主及被告的合法权益，牟取巨额商业利益，严重违背了我国设立物业服务公司的初衷，也严重背离了我国关于物业服务立法的法律精神。3、前期物业服务合同第七条第4项约定“甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清�所有费用”，原告的上述行为足以认定其是在侵害被告及小区广大业主合法权益基础之上的乱收费行为，应该将所收取被告的物业费清退。
三、原告在催缴单所示日期前的物业费主张超过了诉讼时效，该部分主张不应当被支持。另原告拒收被告物业服务费，故意导致损失进一步扩大，对该部分费用原告应该承担相应的过错责任。1、对于原告向被告催缴单所显示日期前所主张的物业费，由于超过了诉讼时效的规定，依法应不予支持。2、对于原告催缴单之后所产生的物业费，被告曾多次向原告缴纳物业费，并明确表明愿意将之后的物业费按时缴纳，对之前争议部分的物业费暂时搁置，另行协商，然而原告坚持要求被告一并交清所有的物业费，否则就不予收取。原告是否违约暂时不论，仅这一行为，显然是人为地将损失进一步扩大，且不采取任何法律上的补救措施，�升龙物业存在严重过错，应该承担相应的法律责任。
四、原告所诉请的违约金明显过高，几乎与本金相当，且没有证据证明其遭受的实际损失，没有考虑其违约在先、部分主张物业费已过诉讼时效、自身的过错等情形，建议驳回违约金部分的诉请。
综上，原告不仅违反了双方约定的合同义务，也违背了我国物业服务和建筑物区分所有权等相关法律法规的规定，是将其巨额商业利益的获取建立在肆意牺牲、侵害被告及小区广大业主们的合法权益之上的违法违约行为，被告拒交物业费事出有因，是在行使合法的抗辩权。另外诉争的产生，原告也负有不可推卸的责任，其拒收被告物业费，任由损失扩大，具有严重过错，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其答辩意见，举证如下：1、前期物业服务协议一份；证明原告违反第一条第一项、第一条第四项、第七�第四项、第八条的约定，原告未尽到管理、服务职责；未按期公布费用收支账；原告占用小区业主的公共用地，对外出租，用于商业目的，属于滥收费；原告同意他人在楼外墙、屋顶上及公共部位安装广告牌。2、业主临时管理规约，证明原告违反合同约定和法律约定，该规约33条证明原告同意他人使用公共走廊，利用公共部位进行经营，严重违约。3、照片45张，第一组5张证明原告对房屋公共部位未尽到维修义务，第二组4张证明原告对楼层环境卫生没有及时清理，第三组20张证明原告允许酒店经营者进驻小区经营、占用公共走廊及设置广告牌，对小区业主人身、财产造成极大隐患，第四组16张证明原告任意侵占小区公共用地，允许经营者经营夜市大排档、卖盗版书、手机配件、服装，随意设置停车位，地下室出租给汽车美容经营者，4楼楼顶花园设立收费饮水机，也�明了原告把谋取商业利益放在第一位，侵害广大业主的合法权益，不仅违约，而且违法。
原告质证：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，原告按照合同约定履行了义务，被告对第七条第四项、第八条的意思有曲解，被告从2009年7月至今没有交纳过物业费。对第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，原告按照合同约定履行了义务。对第三组证据中第一组5张照片、第二组4张照片真实性有异议，不能证明是被告所属的区域，第三组20张照片、第四组16张照片证明目的有异议，不能证明对被告的生活造成了影响，也不是被告拒交物业费的理由，被告将原告为业主提供的便利设施当成侵犯了业主的权利，与事实不符。
经审理查明，2009年1月7日，原、被告签订了一份《前期物业服务协议》，约定由原告为被告座落于曼哈顿广场7号楼1单元2828号的住宅提供物业�理服务，约定的物业建筑面积为66.2平方米，物业基础服务费收费标准为每平方米每月1.37元。原告按季度为期限收取物业基础服务费用，在办理入住手续时，被告应一次性结清第一个季度的费用，在正常情况下，被告应在每经营年度的第一个月10日前履行第一季度交纳义务，其他各季度均于该季度第一个月10日前履行交纳义务。被告违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日收取应交纳总费用千分之一的滞纳金。协议还约定了其他事项。
协议签订后，被告按约支付了2009年1月至2009年6月的物业管理费，但自2009年7月至今，被告未再向原告支付物业费，原告多次催收无果，遂诉至法院。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己�义务。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。
本案的物业管理服务合同在各个阶段的履行都有独立性，因此对请求支付物业管理费的诉讼时效应该分别计算。原告提供的证据表明原告于2013年8月17日通过中睿速递向被告发出物业费律师函，且被告签收。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项的规定：“因当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力”，据此应认为2013年8月发生诉讼时效中断事由，诉讼时效期间重新计算。根据《前期物业服务协议》，在正常情况下，被告均应于每季度第一个月10日前履行交纳义务。故2011年第三季度的物业费应于2011年7月10日之前缴纳，故2009年7月至2011年9月的物业费已过两年的诉讼时效。
被告未交物业费，原告应当及时催缴，这样做既符合诉讼时效制度的立法本意，也符合全体业主的利益。被告提出诉讼时效抗辩，而原告未就2009年7月至2011年9月的诉讼时效中断提供证据，应推定其怠于及时催缴，应当受到否定评价，承担不利后果。故对于原告主张的该部分的物业费，本院不予支持。
原告起诉的自2011年10月1日至2014年3月31日期间的物业费，按照《前期物业管理服务协议》约定的1.37元／月／㎡的物业费收费标准和66.2平方米的面积计算，被告应支付原告物业费66.2×1.37×30=2720.8元。
滞纳金指针对不按纳税期限缴纳税款或者不按还款期限归还贷款，按滞纳天数加收滞纳款项一定比例的金额，它是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性，它是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立。滞纳金是当事人不履行公法上的金钱给付义务而遭受到的罚款处罚，而物业服务合同属于私法范畴，物业公司与业主约定“滞纳金”显然不妥。故关于原告起诉的滞纳金部分，于法无据，本院不予支持。
被告答辩认为原告没有履行《前期物业服务协议》约定的义务，对小区内的物业疏于管理，对公共部位的设施设备维修不及时，安保措施和行为不到位，未公布物业服务费用收支账，因此被告拒绝缴纳物业费是在行使合法的抗辩权。对此本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”就本案而言，原告提供的物业服务具有公共性，很难区分物业服务企业提供的服务的哪�部分专属于哪一位具体的业主，每一位业主支付的物业费都是既购买对自己的服务，也在为向同一物业管理区域内其他业主提供的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。如果按照被告的主张不交物业费，只会增加前述的负面影响。故，被告认为原告违反《前期物业服务协议》的约定义务，选择拒交物业费作为要求原告承担违约责任的方式，显然非合理选择。另，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的承担均需被告提出明确的诉讼请求，而非作为被告对抗原告诉讼的抗辩理由。由于被告没有提出反诉，所以无论原告是否存在违约行为，被告提出的原告对物业疏于管理、对设施设备维修不及时、安保措施和行为不到位以及原告是否将其因出租小区内物业共用用地而谋取的答辩意见均不是本案的审理范围。综合以上对被告答辩意见的分析，由于不影响本案实体部分的处理，本案对原告是否存在违约等问题可不做评价。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最�人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款第（二）项，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、被告梁趁心于本判决生效之日起十日内向原告河南升龙物业管理有限公司支付物业费2720.8元。
二、驳回原告河南升龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期�为放弃上诉。
审判员 梁瑞娟
二〇一四年六月九日
书记员 马 睿