辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终3575号上诉人（原审原告）：沈阳南方大厦，住所地沈阳市沈河区文化路***号。法定代表人：朱连成，该单位总经理。委托诉讼代理人：杨传海，该公司员工。委托诉讼代理人：魏文言，该公司员工。被上诉人（原审被告）：沈阳金马鞋城有限公司，住所地沈阳市沈河区文化路161号。法定代表人：于学刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵芳，该公司员工。委托诉讼代理人：王飞，辽宁仲领达威律师事务所律师。上诉人沈阳南方大厦因与被上诉人沈阳金马鞋城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳南方大厦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付550万元拖欠租金，解除租赁合同，交还承租房屋；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、关于免除被上诉人550万元债务问题，一审判决认定事实错误；二、一审判决不支持上诉人收回租赁物即违背法律规定又有悖于合同约定。沈阳金马鞋城有限公司答辩：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。沈阳南方大厦一审起诉请求：1.沈阳金马鞋城有限公司支付所欠租金18351667元；2.解除租赁合同，交还租赁房屋；3.沈阳金马鞋城有限公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2009年8月1日，沈阳南方大厦（甲方）与沈阳金马鞋城有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将自己拥有的，位于沈阳市东陵区文化路161号南方大厦租赁给乙方使用，建筑面积8214平方米，承租范围为大厦一至五层。租赁期为9年，自2009年8月1日起至2018年7月31日止。年租金350万元，支付方式为上打租，第一年度按年支付，签订合同之日起一次付清，以后按半年支付，乙方应提前一个月支付下半年的租金。合同第5.2条约定，如乙方不能按协议约定及时足额交付租金，甲方可以给一个月的宽展期，甲方有权解除合同并要求赔偿损失。合同第七条约定，如乙方不能按照协议约定的时间和数额向甲方支付租金，甲方将按照乙方的迟交天数，每天收取年租金万分之五的违约金。2009年8月22日，沈阳金马鞋城有限公司向沈阳南方大厦出具《还款计划》一份，载明就截止2009年7月31日应付沈阳南方大厦的租金作出如下支付计划：截止2009年7月31日，应付沈阳南方大厦租金12949877元，沈阳金马鞋城有限公司借给农工商总公司300万元，经协商其中105万元按支付沈阳南方大厦租金计算，在应付沈阳南方大厦租金金额中减出，经与农工商总公司协商，同意减免金马鞋城租金580万元，其中550万元在未付南方大厦租金中减免，应付租金余额为639877元。从2009年9月份起，每月支付160万元，在2009年12月31日前付清上述租金，双方签订新的租赁协议，并从2009年8月1日起执行新签订的协议内容。2009年9月10日，沈阳南方大厦向其上级南塔公司提交《关于南方大厦减收金马鞋城租金的请示报告》，载明截止2009年7月末，沈阳金马鞋城有限公司应付租金2519万元，实际支付租金1195万元，抵扣29万元，尚欠1294万元。沈阳金马鞋城有限公司提出减免租金的要求，经过沈阳南方大厦领导班子的研究，准备为金马鞋城减免租金550万元，减收租金理由如下：1、沈阳南方大厦与沈阳金马鞋城有限公司签订租赁协议时，双方约定在经营效益好时，适当的上调租金20%,在经营效益不好时提出下调租金，根据上述规定在1998年，沈阳南方大厦给沈阳金马鞋城有限公司上调20%租金，在2005年新签合同。由于沈阳金马鞋城有限公司租金没有落实，调租金的事一直没有去做，沈阳南方大厦多次到沈阳金马鞋城有限公司催要欠款，沈阳金马鞋城有限公司根据经营情况一再要求把上调的20%租金下调下来，由于沈阳金马鞋城有限公司拖欠租金此事一直没有得到落实，下调20%后，此项应减收377万元。2、沈阳金马鞋城有限公司近两年经营效益一直不好，其中有一年零三个月未开业，但就是在这种情况下，沈阳金马鞋城有限公司向我们支付租金1195万元，体现了沈阳金马鞋城有限公司的诚意所在，我认为这一年零三个月应适当考虑。通过计算，此项应减收173万元，上述两项减收合计550万元。沈阳南方大厦给沈阳金马鞋城有限公司减收租金后，每年每平方米613.5元，租金标准在南塔地区租赁价格仍然是很高的。3、给沈阳金马鞋城有限公司减免租金是有条件的，那就是沈阳金马鞋城有限公司必须保证在2009年末前，付清所欠全部租金，逾期不能还清所欠租金，沈阳南方大厦给沈阳金马鞋城有限公司减收租金的承诺自动失效。2009年9月11日，中共南塔农工商公司委员会就沈阳金马鞋城有限公司减免租金一事作出批示，为了与合作方保持良好的合作关系，共渡难关，以期达到双赢的目的，同意沈阳南方大厦减收沈阳金马鞋城有限公司租金550万元。2009年8月18日，沈阳金马鞋城有限公司向沈阳南方大厦支付租金20万元，2009年9月29日，沈阳金马鞋城有限公司向沈阳南方大厦支付租金135万元。2011年6月22日，沈阳南方大厦、沈阳金马鞋城有限公司双方签订《确认单》，双方对截止2009年7月31日沈阳金马鞋城有限公司应付沈阳南方大厦租金明确如下：截止2009年7月31日，应付沈阳南方大厦租金12949877元，经与农工商总公司协商，同意减免沈阳金马鞋城有限公司租金580万元，其中550万元在未付南方大厦租金中减免，应付沈阳南方大厦租金余额为7449877元。双方共同确认截止至2011年6月22日止，沈阳金马鞋城有限公司应付沈阳南方大厦2009年7月31日之前的租金7449877元已经全部结清。沈阳南方大厦对该证据的真实性不予认可，主张沈阳金马鞋城有限公司并未还清所欠的租金，盖章的人员不了解公司和总公司的关系。沈阳南方大厦、沈阳金马鞋城有限公司在庭审中关于所欠租金数额达成一致，即截止至2017年4月30日，沈阳金马鞋城有限公司共拖欠沈阳南方大厦租金18351667元,沈阳金马鞋城有限公司主张上述租金应减免5500000元及抵顶三年采暖费24000元。一审法院认为，本案中，沈阳南方大厦与沈阳金马鞋城有限公司签订的《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，并符合合同约定的生效条件。因此上述合同依法成立，真实有效，对合同当事人具有法律约束力。沈阳南方大厦与沈阳金马鞋城有限公司应依法按各自合同中的约定，行使合同权利、履行合同义务。沈阳南方大厦已经履行了合同义务，向沈阳金马鞋城有限公司提供了相关租赁房屋，沈阳金马鞋城有限公司亦应按协议履行给付租金的义务，沈阳金马鞋城有限公司未能及时履行合同义务，违反了合同约定。因沈阳金马鞋城有限公司拖欠租金为滚动拖欠，本案双方均不能说清楚欠租金的具体时间，经沈阳南方大厦与沈阳金马鞋城有限公司核对确认，沈阳金马鞋城有限公司截止至2017年4月30日尚欠沈阳南方大厦租金18351667元。因沈阳金马鞋城有限公司提出截止到2017年4月30日的18351667元数额没有异议，但其中包含550万元我方认为应该减免的，还有2012-2015年采暖费24000元应抵顶租金的答辩意见。根据沈阳金马鞋城有限公司向沈阳南方大厦出具的《还款计划》，其上载明“经与农工商总公司协商，同意减免金马鞋城租金580万元，其中550万元在未付南方大厦租金中减免”，但并未记载减免租金一事需要附加条件，而沈阳南方大厦向法庭提交的《关于南方大厦减收金马鞋城租金的请示报告》以及《关于的批复》中对于为沈阳金马鞋城有限公司减免租金一事具有合理的理由，一是因为沈阳南方大厦上调了20%的租金，二是因为沈阳金马鞋城有限公司经营效益不好，在房屋租赁过程中存在一年零三个月未开业的情况。虽然，上述请示与批复中有同意减免沈阳金马鞋城有限公司所欠租金550万元，但沈阳金马鞋城有限公司应当于2009年末前付清所欠租金，逾期不能还清所欠租金，沈阳南方大厦给沈阳金马鞋城有限公司减收租金的承诺自动失效的记载，但上述请示与批复只是沈阳南方大厦与其上级公司之间的内部文件，关于对沈阳金马鞋城有限公司减免租金附加条件一事并没有沈阳金马鞋城有限公司的确认。且根据2011年6月22日，本案双方签订的《确认单》中载明“截止2009年7月31日，应付沈阳南方大厦租金12949877元，经与农工商总公司协商，同意减免金马鞋城租金580万元，其中550万元在未付南方大厦租金中减免”，双方对于附条件减免租金一事并未提及，在沈阳南方大厦与其上级公司的请示及批复中所述的2009年末前付清所欠租金，否则不予减免租金的附加条件，在已超过接近两年的情况下，沈阳南方大厦依然同意减免，应当视为无条件减免，而沈阳南方大厦在庭审中并未否认《确认单》上其公章的真实性，只是辩称盖章的人员不了解公司和总公司的关系，故对于沈阳金马鞋城有限公司主张应当减免租金550万元的答辩意见，予以采纳。关于2012-2015年采暖费24000元应抵顶租金的答辩意见，庭审中沈阳南方大厦对该金额并没有异议，只是主张报告未开发票，故采暖费24000元应当抵顶租金，即沈阳金马鞋城有限公司应支付至2017年4月30日的租金12827667元。关于沈阳南方大厦要求解除租赁合同，交还租赁房屋的诉讼请求。一审法院认为，沈阳南方大厦于2009年8月1日与沈阳金马鞋城有限公司签订《房屋租赁合同》时，沈阳金马鞋城有限公司就已经拖欠沈阳南方大厦租金，沈阳南方大厦在明知沈阳金马鞋城有限公司拖欠租金的情况下，仍然与沈阳金马鞋城有限公司签订了《房屋租赁合同》，说明沈阳南方大厦对沈阳金马鞋城有限公司拖欠租金事实的认可并愿意继续保持双方之间的房屋租赁关系。沈阳金马鞋城有限公司在出具《还款计划》后于2009年8月18日向沈阳南方大厦支付租金20万元，于2009年9月29日向沈阳南方大厦支付租金135万元。沈阳金马鞋城有限公司以其行为表明亦在积极履行合同义务。沈阳金马鞋城有限公司拖欠租金的违约行为，不属于恶意的根本违约行为。沈阳金马鞋城有限公司不仅与沈阳南方大厦保持长期的房屋租赁关系，在承租房屋所在区域还与其他单位保持着长期的房屋租赁关系，并已经形成具有一定特色和规模的经营环境，沈阳南方大厦与沈阳金马鞋城有限公司房屋租赁合同的解除，不仅不利于沈阳金马鞋城有限公司的经营发展，更不利于沈阳南方大厦租赁房屋目的的实现。故对沈阳南方大厦要求解除租赁合同、交还租赁房屋的诉讼请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、沈阳金马鞋城有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付沈阳南方大厦租金12827667元（截止至2017年4月30日）；二、驳回沈阳南方大厦其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189410元，由沈阳金马鞋城有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审审理过程中，沈阳金马鞋城有限公司表示同意解除租赁合同，交还租赁房屋。本院认为：关于案涉租赁合同的解除问题，沈阳南方大厦起诉要求解除案涉租赁合同，沈阳金马鞋城有限公司现表示同意解除租赁合同、交还租赁房屋，属于本案双方就案涉租赁合同的解除问题达成一致意见，故案涉租赁合同应予解除，沈阳金马鞋城有限公司应将承租的沈阳市东陵区文化路161号南方大厦（建筑面积8214平方米，承租范围为大厦一至五层）交还沈阳南方大厦。关于本案550万元租金减免问题。根据沈阳南方大厦提交的《关于南方大厦减收金马鞋城租金的请示报告》以及《关于的批复》中对于为沈阳金马鞋城有限公司减免租金一事具有合理的理由，一是因为沈阳南方大厦上调了20%的租金，二是因为沈阳金马鞋城有限公司经营效益不好，在房屋租赁过程过存在一年零三个月未开业的情况。上述请示与批复中有同意减免沈阳金马鞋城有限公司所欠租金550万元，但同时记载要求沈阳金马鞋城有限公司应当于2009年末前付清所欠租金，逾期不能还清所欠租金，沈阳南方大厦给沈阳金马鞋城有限公司减收租金的承诺自动失效的记载。结合2011年6月22日，本案双方签订的《确认单》中载明“截止2009年7月31日，应付沈阳南方大厦租金12949877元，经与农工商总公司协商，同意减免金马鞋城租金580万元，其中550万元在未付南方大厦租金中减免”，且本案双方在此对于所附条件已经达到表述清楚，又沈阳南方大厦在庭审中并未否认《确认单》上其公章的真实性，故对于沈阳金马鞋城有限公司主张应当减免租金550万元的答辩意见，一审法院予以采纳并无不当。综上所述，沈阳南方大厦的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7373号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初7373号民事判决第二项；三、解除沈阳南方大厦与沈阳金马鞋城有限公司于2009年8月1日签订的《房屋租赁合同》，沈阳金马鞋城有限公司于本判决生效后十五日内将沈阳市东陵区文化路161号南方大厦（建筑面积8214平方米，承租范围为大厦一至五层）交还沈阳南方大厦；四、驳回沈阳南方大厦的其他诉讼请求。一审案件受理费189410元，由沈阳金马鞋城有限公司负担；二审案件受理费189410元（沈阳南方大厦缴纳），由沈阳金马鞋城有限公司和沈阳南方大厦各负担94705元。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年五月二十二日法官助理 姜 博书 记 员 齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。