山东省滨州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）滨中行终字第45号
上诉人（原审被告）滨州市房地产管理局，住所地：滨州市黄河五路355号。
法定代表人张海，局长。
委托代理人张晓东，滨州市房地产交易中心主任。
委托代理人耿延滨，滨州市房地产管理局法律顾问。
被上诉人（原审原告）滨州市滨城区土产杂品公司，住所地：滨州市黄河五路542号。
法定代表人耿洪祥，经理。
委托代理人张立民，山东一衡律师事务所律师。
原审第三人滨州市宝山建材质量检测有限公司，住所地：滨州市黄河四路534号。
法定代表人张连合，经理。
委托代理人季守敏，滨州市宝山建材质量检测有限公司副经理。
委托代理人刘立忠，山东志城律师事务所律师。
上诉人滨州市房地产管理局（以下简称滨州房管局）因与被上诉人滨州市滨城区土产杂品公司（以下简称土产公司）及原审第三人滨州市宝山建材质量检测有限公司（以下简称宝山公司）房屋变更行政登记一案，不服滨州市滨城区人民法院（2014）滨行初字第16号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月16日、2015年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人滨州房管局的委托代理人张晓东、耿延滨，被上诉人土产公司的委托代理人张立民，原审第三人宝山公司的委托代理人刘立忠到庭参加诉讼。因被上诉人土产公司于2015年1月18日对涉案房屋所有权证项下的土地使用权面积申请测绘，本院于2015年1月23日中止审理，于2015年5月13日恢复审理，本案现已审理终结。
原审认定以下事实：2010年4月30日，原告土产公司与第三人宝山公司为便于通行，签订了一份房产土地置换合同，约定原告将其310.5平方米土地上的建筑物拆除，作为与第三人共享的通道，第三人将614.6平方米土地置换给原告使用，原告在上面自建房屋1174.63平方米，第三人代建房屋228.93平方米，共计1403.56平方米，所建房屋所有权归原告所有。2012年1月11日，第三人向被告滨州房管局申请办理房产初始登记。被告滨州房管局询问房屋情况时，第三人隐瞒了原告与其签订房产土地置换合同并享有部分房屋所有权的事实真相。被告为第三人办理了初始登记，颁发了滨字第2012010636号房屋所有权证。2014年5月，第三人宝山公司以需要财产分割为由向被告申请变更登记，并再次隐瞒了原告享有涉案房屋所有权的事实。被告在未做进一步核实的情况下，为第三人办理了房屋变更登记，同时颁发了两个房产证，其中应属原告所有的涉案房产登记在滨字第20××73号房产证上，所有权人为第三人宝山公司。
原审法院认为，被告滨州房管局在受理第三人宝山公司的房屋所有权变更登记过程中，未尽到审查义务，仅依据第三人所做虚假陈述，未做进一步核实就作出了房屋所有权变更登记，致使应属原告所有的房产错误登记在第三人名下，原告的诉讼请求成立，应予支持。被告及第三人答辩所称的原告所有权应当通过办理过户手续来实现的意见，经审查认为，原告所有权采取何种方式实现都不能成为第三人隐瞒事实真相骗取房屋所有权证书的正当理由，被告及第三人的答辩意见均不能成立。综上所述，被告为第三人颁发滨字第20××73号房屋所有权证的行为属主要证据不足，应予撤销。根据修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决：撤销被告滨州市房地产管理局为第三人滨州市宝山建材质量检测有限公司颁发的滨字第20××73号房屋所有权证。案件受理费50元，由被告滨州市房地产管理局负担。
原审被告滨州房管局不服一审判决上诉称，1.一审判决认定滨州房管局在受理第三人宝山公司的房屋所有权变更登记中，未尽到审查义务有误。滨州房管局办理涉案房屋所有权变更登记是基于宝山公司申请办理滨字第2012010636号房屋所有权证项下房屋面积变更登记，而滨字第2012010636号房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体均为宝山公司，滨州房管局根据《房屋登记办法》第七条、第三十六条、第三十七条规定的申请房屋所有权变更登记的条件和程序，查验了宝山公司申请房屋所有权变更登记所提交的相关材料，履行了受理、审核、记载于登记薄、发证等登记职责，滨州房管局不存在未尽到审查义务的情形。2.一审判决认定滨州房管局为第三人颁发滨字第20××73号房屋所有权证的行为属主要证据不足有误，撤销涉案的房屋所有权证违反法定程序。首先，土产公司诉请撤销涉案房屋所有权证的主要理由为其与宝山公司签订的房产土地置换合同，而宝山公司在申请办理房屋所有权初始登记及变更登记时均未向上诉人披露、告知上述协议，上诉人作为房屋登记机构无从知晓，也无对此调查核实的法定职责和义务。其次，由于宝山公司与土产公司签订的房产土地置换合同涉及的土地使用权性质为划拨，对于权利人处分划拨土地使用权存在诸多法律限制，土产公司至今未提交有批准权的人民政府准予置换的证据材料，所以土产公司与宝山公司签订的上述合同的效力存疑，本案存在民行交叉的情形，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，一审法院应当告知土产公司先行解决民事争议并裁定本案中止审理，一审法院径行判决的做法明显违反法定程序。再次，行政诉讼是对具体行政行为合法性予以审查，而确认房产归属为民事争议解决范畴，一审法院判决直接认定涉案房产归土产公司所有于法无据。同时，因涉案房产占用土地的权利主体为宝山公司，一审法院如此认定也违反了房地产主体一致的原则。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人土产公司答辩称，滨州房管局没有尽到实地勘查义务，致使涉案房屋与土地的权利主体不一致。涉案房屋所有权归土产公司，由土产公司自建1174.63平方米，宝山公司代建228.93平方米，共计1403.56平方米。涉案房屋所占土地部分是国有划拨土地，使用权利主体是土产公司，部分是土产公司与宝山公司置换而得，这点可由土产公司和宝山公司签订的房产土地置换合同予以证实。涉案房屋建成后一直由土产公司使用。宝山公司在申请房屋初始登记时并没有向滨州房管局说明上述情况，滨州房管局也没有履行审查义务，致使错误颁发了滨字第2012010636号房屋所有权证。滨字第20××73号房屋所有权证包含在滨字第2012010636号房屋所有权证之中，滨州房管局、宝山公司、土产公司三方协商同意，将滨字第2012010636号房屋所有权证中有争议的部分房屋分割出来，单独办理滨字第20××73号房屋所有权证，以免给宝山公司带来损失。涉案房产不存在民事争议，宝山公司认可涉案房产归土产公司所有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人宝山公司陈述称，滨州房管局根据宝山公司的申请对相关材料进行了认真的审查，具体行政行为正当合法。关于涉案房产，宝山公司已在滨州房管局办理了滨字第20××73号房屋所有权证，土产公司的权利完全可以通过房产过户来实现。撤销滨字第20××73号房屋所有权证，土产公司将因不具备申请房产证的条件而丧失将涉案房产登记在自己名下的机会和权利，涉案房产将成为无主房产。请求二审法院依法裁判。
当事人在一审中提交的证据随卷移送至本院。二审审理中，被上诉人土产公司于2015年1月23日就宝山公司名下的滨字第20××73号房屋所有权证是否超出宝山公司滨国用（2009）第8107号国有土地使用权证使用范围，是否部分占用土产公司滨国有字2005第5898号土地使用证项下土地申请测绘。我院于2015年3月23日委托滨州市勘察测绘研究院就该申请事项进行测绘，滨州市勘察测绘研究院于2015年4月3日作出滨勘测字第2015001号测绘报告，勘验结果为“滨州市宝山建材质量检测有限公司院内南北向道路东侧所建二层商业用房的东北角处，占用滨州市滨城区土产杂品公司5.4平方米土地，及二层商业用房南头的东边占用90.5平方米土地，共计95.9平方米”。
经庭审质证，上诉人滨州房管局、被上诉人土产公司、原审第三人宝山公司均对该测绘报告的真实性、合法性无异议。本院认为，该测绘报告来源合法，内容真实，与本案具有关联性，确认为有效证据。
本院认为，《房屋登记办法》第八条规定，办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。宝山公司名下滨字第20××73号房屋所有权证项下的房屋，经滨州市勘察测绘研究院测绘，占用了土产公司滨国有字2005第5898号土地使用证项下95.9平方米土地。上诉人滨州房管局在办理第三人宝山公司的房屋所有权变更登记中，未尽到审查义务，违反了房地权利主体一致的原则。上诉人滨州房管局所颁涉案房产证属于认定事实不清，主要证据不足，应予撤销。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决直接认定涉案房屋所有权归土产公司虽有不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，测量费10742元，共计10792元，由上诉人滨州市房地产管理局负担。
本判决为终审判决。
审判长 牛淑华
审判员 王 杰
审判员 庞 辉
二〇一五年五月十四日
书记员 文梦宇