北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05947号
上诉人（原审被告）冯×1，女，1937年8月25日出生。
上诉人（原审被告）周×4，女，1959年10月20日出生。
上诉人（原审被告）周×5，男，1962年4月5日出生。
上诉人兼上列三上诉人委托代理人（原审被告）周×2，女，1957年10月29日出生。
周×2之委托代理人韩立君，男，1961年5月16日出生。
上诉人（原审被告）周×3，男，1964年4月28日出生。
被上诉人（原审原告）程×3，男，1930年11月4日出生。
委托代理人程嵩，男，1974年4月8日出生。
委托代理人颜丙杰，北京君颜律师事务所律师。
原审第三人北京市东城区亨乐家具店，住所地北京市东城区鼓楼东大街*号-2。
经营者刘×1（精神残疾），女，1963年12月6日出生。
法定代理人周×3。
原审第三人北京市春地百货经营部，住所地北京市东城区鼓楼东大街甲3号。
经营者吕耀红，女，1950年6月11日出生。
上诉人冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5因物权保护纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
2013年9月，程×3起诉至原审法院称：位于北京市东城区×××4号临街房2间，建筑面积35.5平米，国家于文革期间收归国有，后国家落实私房政策，退还给我。2010年8月16日，房管部门向我核发了该房屋的房屋所有权证（京房权证东字第D03**号）。该房屋在收归国有期间，其中1.5间于1990年7月起由周×1承租（以下简称涉诉房屋）。我取得该房屋产权后，2011年5月9日，我与北京市东城区房屋土地经营管理一中心交道口分中心签订撤管停租协议书，约定“交道口分中心于2010年10月1日起撤管停租，由程×3于同日对上述房屋接管”。同时，房管部门通知周×1按国家政策腾房，并决定给予周×1腾房补偿款50余万元。房管部门于2010年10月1日终止了与周×1的承租关系，不再收取该房屋租金。周×1与周×3系父子关系，刘×1与周×3系夫妻关系。周×1承租上述房屋后，刘×1在此注册“亨乐家具店”从事个体经营，该家具店由周×1、周×3、刘×1共同经营。2001年，周×1、周×3、刘×1又将该房屋转租给吕耀红从事个体经营。2005年，吕耀红在此注册“北京市春地百货经营部”，用于经营仙妮蕾德品牌等其他产品。该房屋至今由吕耀红经营使用。我系该房屋所有权人，与他们没有租赁关系，也无任何约定，他们占用涉诉房屋，从事个体经营获取巨额利益，侵犯了我的合法权益。故起诉请求：冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5按照涉诉房屋所在地段店铺的市场租赁价格标准，向我支付2010年10月1日起至本案一审判决之日的房屋占用费（按使用面积19.7平方米，每月30天，每天16.26元的标准计算，暂计算至2014年12月16日为人民币485605.12元）。
冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5辩称：我们并非占用程×3的房屋。我们对程×3取得涉诉房屋所有权有异议。涉诉房屋系周×1于1990年7月2日通过合法手续换房而来，当时是以周×1承租的北京市西城区甘家口宇庙红11号楼2门3层17号、18号房屋与程×4承租的涉诉房屋对换的，是公房对公房互换，是公平合理的，该房屋产权不应当属于程×3，与程×3没有关系，按照国家政策该房屋产权应当属于我们。故涉诉房屋不在应腾退之列。在程×3将原周×1的房屋换回来以前，没有权利要求我们向程×3支付房屋占用费。现我们只同意按照国家规定标准支付房屋占用费。综上，不同意程×3的诉讼请求。
北京市东城区亨乐家具店述称：与冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5的答辩意见一致。该房屋系因周×3与刘×1没有工作，才从事的个体经营。另外，周×1、周×3、刘×1不存在转租行为，系委托吕耀红进行经营。不同意程×3的诉讼请求。
北京市春地百货经营部述称：涉诉房屋系通过合法手续换房而来，程×3如何取得房屋产权，我们并不清楚。吕耀红系受周家委托在此进行经营，大部分收入也会给周家。不同意程×3的诉讼请求。
原审法院经审理认为：民事活动应当遵循公平原则。公民的合法的民事权益受法律保护。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。根据已查明的事实，涉诉房屋系标准租私房，双方一致确认该房屋使用面积为19.7平方米。本案中，周×1系在该房屋公管期间通过与程×3之兄程×4换房，承租使用了该房屋，其对该房屋享有使用权。周×1换房以后，涉诉房屋由其作为经营用房使用，并按经营用房支付房屋租金。后，国家施行落实私房政策，涉诉房屋由程×3取得所有权。涉诉房屋落私以后，周×1在继续使用涉诉房屋期间，应当支付相应的房屋使用费。关于房屋使用费的标准，因现该房屋已发还产权，程×3作为该房屋的所有权人，依法对该房屋享有使用、收益等权利。考虑到涉诉房屋自程×3取得所有权后仍由周×1或其继承人作为经营使用，而非用于居住，故，在程×3与周×1或与周×1的继承人就涉诉房屋使用费问题未能达成一致意见的情况下，房屋使用费的标准参照该房屋的实际使用情况及评估结论等因素予以酌定。另，北京市海淀区×××1号房屋系冯×1与周×1婚期存续期间取得，应为法定夫妻共同财产。周×1去世后，其应享有的二分之一所有权份额应当作为遗产发生继承。故，关于周×1去世前的房屋使用费，周×1的继承人应当在各自所继承周×1遗产的实际价值范围内对周×1应支付的房屋使用费分别承担相应付款责任。现冯×1、周×2明确表示要求继承，周×4、周×5未明确表示放弃继承，周×3明确表示放弃继承。故周×1支付房屋使用费的义务应由冯×1、周×2、周×4、周×5四人共同承担。关于周×1去世之后的房屋使用费，应当由涉诉房屋的实际使用人承担。现周×3及吕耀红均认可涉诉房屋由周×3实际控制和使用，故周×1去世以后的房屋使用费应由周×3承担。据此，原审法院于2015年3月判决：一、冯×1、周×2、周×4、周×5于判决生效后七日内向程×3支付北京市×××三号（房号四）一间半房屋自二〇一〇年十月一日至二〇一三年十月十七日期间的房屋占用费三十二万九千一百元；二、周×3于判决生效后七日内向程×3支付北京市东城区×××三号（房号四）一间半房屋自二〇一三年十月十八日至本案一审宣判之日的房屋占用费十五万三千九百元；三、驳回程×3的其他诉讼请求。
判决后，冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5不服，上诉至本院称：原审判决违反法律规定的公平、公正原则；程×3隐瞒事实，非法取得房产证；故请求撤销原判，改判驳回程×3的诉讼请求。程×3同意原判。北京市东城区亨乐家具店、北京市春地百货经营部同意冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5的上诉请求。
经审理查明：程×3与案外人程×4系兄弟关系。周×1与冯×1系夫妻关系，二人育有四名子女，分别是周×2、周×3、周×4、周×5。周×1于2013年10月17日去世。周×3与刘×1系夫妻关系，并为刘×1的监护人。
坐落于北京市东城区×××3号（旧：×××1号，平房）的房产，1951年登记为房屋2.5间，产权人为程×2（程×3之母）、程×5、程×4、程×3、程×65人。文革中，该房屋交房管部门管理。在此期间，该房屋进行了翻建。翻建后，程×2及家人居住其中的1.5间房屋（即涉诉房屋，东侧1间及西侧1间的靠南侧0.5间），该房屋由程×4承租。房屋租赁契约载明的该房屋使用面积为19.7平方米。1973年，程×2去世。此前程×3之父程×1已于上世纪50年代初去世。
1990年7月2日，周×1与程×4达成换房协议，周×1以其承租的位于北京市西城区×××17、18号公房2间（现地址为北京市西城区百万庄北里11号楼2单元17、18号，建筑面积33.19平方米）与程×4承租的涉诉房屋进行互换。换房后，周×1将涉诉房屋的南墙改建成为门脸房（2个）。周×1本人未在此实际居住使用。1990年11月，刘×1在此注册“北京市东城区亨乐家具店”，从事个体经营。为此，原北京市东城区房屋土地经营管理中心交道口分中心（以下简称交道口分中心）与周×1签订了《北京市工商业用房租赁合同》，合同年限2006年9月1日至2009年9月30日。2005年1月，吕耀红使用涉诉房屋作为经营场所注册“北京市春地百货经营部”，从事个体经营（经营项目为包装食品、护肤化妆品、营养品、保健品、日用品，后于2014年变更经营项目为：许可经营项目零售预包装食品：一般经营项目零售日用品、办公用品、工艺品、服装、鞋帽、通讯器、乐器）。此后，吕耀红在此经营至今。
2010年8月16日，程×3取得北京市东城区×××3号（房号4）房屋2间的所有权，其中含涉诉的1.5间房屋。2013年12月31日，因北京市西城区人民政府实施居民住房改善项目，北京市西城区×××17、18号房屋被征收拆迁，程×4为被征收人。
2011年5月9日，交道口分中心与程×3签订《协议书》，载明：北京市东城区×××3号临街房2间，建筑面积35.5平方米，在交道口分中心管理期间，周×1租住其中1.5间，月租金61.79元，现为仙妮蕾德商用；因落实私房政策，已将产权发还给程×3，故双方约定交道口分中心自2010年10月1日起对上述房屋进行撤管停租，程×3自2010年10月1日起对上述房屋接管；周×1与交道口分中心签订的租赁合同即日起终止。
2013年1月，程×3以吕耀红、周×1、周×3、刘×1为被告起诉至原审法院，要求吕耀红、周×1将涉诉房屋腾退，并要求吕耀红给付2010年10月1日至2013年3月31日期间的房屋使用费180000元。原审法院经审理认为，涉诉房屋系周×1与程×4换房而来，周×1对涉诉房屋享有合法的使用权，且考虑到周家并未得到私房腾退补偿，对程×3要求腾房的诉讼请求不予支持。另外，因涉诉房屋的使用权人为周×1，程×3向吕耀红主张房屋使用费依据不足。据此，原审法院于2013年4月22日作出（2013）东民初字第02147号民事判决，驳回了程×3的诉讼请求。判决后，双方均未上诉。后程×3向本院申请再审，本院经审查作出（2013）二中民申字第11042号民事裁定，驳回了程×3的再审申请。
庭审中，程×3称，周家已经将涉诉房屋转租，并提交2013年8月20日案外人王×1（甲方）与吕耀红（乙方）签订的《合作合同》一份，该合同载明：甲乙双方在×××3-3号门面房共同经营春地百货经营部，营业执照中许可的经营项目；甲方在屋内深色地砖隔断以东面积（3＊7=21平方米）经营（即东侧1间），乙方在中心深色地砖以西面积经营（即西侧0.5间），互不干扰对方，各自自负盈亏；双方分摊水费及网费各50%。甲方按商定好的合作费用按时交予乙方，不得拖欠；乙方负责所有对外公关事宜及交纳税金、管理费等一切费用，乙方负责房屋防漏费用；合同期限为一年，到期优先续定此合同；合作期为2013年10月22日至2014年10月21日；合作费用押一付四，共32000元（每月8000元）。对此，吕耀红称，因其不懂乐器，双方只是合作经营，不是转租。同时，吕耀红提供一份2013年8月20日甲方为王×1、李×1的合作合同。该合作合同与前述合同内容一致。后，吕耀红与王×1口头续签了上述合作合同，合作期至2015年10月20日。吕耀红称，其与王×1为合作关系，由吕耀红出资经营，包括购买乐器及一切费用，王×1提供专业技术及专业管理，有利润二人共同享受，如亏损共同承担。
庭审中，关于涉诉房屋的房屋占用费标准，程×3认为应当参照同地段商业用途的市场租金标准，主张每月为6000元，并称该支付标准低于市场标准。冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5不予认可，认为应当按照居住用途支付房屋占用费，应当参照相应标准租私房的政府指导价。为此，程×3申请对涉诉房屋（商业用途）在估价时点的房屋占用费进行司法鉴定。原审法院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司进行了司法鉴定，结论为：涉诉房屋于2013年11月13日租金估价结果为人民币16.26元每平方米每天。各方当事人对该鉴定结论均认可。同时，各方当事人一致确认涉诉房屋的使用面积为19.7平方米。
原审审理中，原审法院到涉诉房屋进行现场勘验。经勘验，现涉诉房屋由吕耀红为经营者的北京市春地百货经营部实际经营，其中靠东侧1间用于经营乐器，靠西侧1间的南侧0.5间用于经营仙妮蕾德品牌产品。北京市东城区亨乐家具店已不再经营。同时，周×3认可涉诉房屋由其实际控制和使用。
原审审理中，原审法院到房管部门核实，结论为：涉诉房屋属于标准租私房，因周×1未与房管部门签订搬出补偿协议，故房管部门现没有对其进行补偿。周×1去世后，其继承人或共居人未推举新的承租人。另，《关于做好2003年12月1日起标准租私房按照房屋租赁指导价提租及租金补贴发放工作有关问题的通知》（京国土房管市二（2003）1020号）的文件规定，2003年12月1日起标准租私房租金放开后，北京市东城区交道口地区的平房租赁政府指导价为35元每月每平方米。
另查：在周×1与冯×1婚姻存续期间，冯×1通过房改购得位于北京市海淀区×××1号的房屋一套，产权人登记为冯×1。现冯×1、周×2明确表示继承周×1的遗产。周×4经原审法院询问并释明，未明确表示放弃继承。周×3明确表示放弃继承周×1的遗产。周×5经原审法院上门寻找及依法传唤，未到庭明示是否放弃对周×1遗产的继承。
原审审理中，周×3、刘×1以北京市住房和城乡建设委员会为被告、程×3为第三人向原审法院提起行政诉讼，要求撤销对涉诉房屋的所有权登记。原审法院于2014年10月15日作出（2014）东行初字第579号行政裁定，驳回周×3、刘×1的起诉。该裁定已发生法律效力。
上述事实，有各方当事人陈述、房屋所有权证、换房协议书、租赁契约、协议书、调查笔录、房屋档案、房屋征收安置协议、（2013）东民初字第02147号民事判决书、评估结论、（2013）二中民申字第11042号民事裁定书、（2014）东行初字第579号行政裁定书等证据材料在案佐证。
本院认为：涉诉房屋所有权证登记的权利人为程×3，冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5等虽对程×3的所有权人身份提出异议，但在其提起的要求撤销所有权登记的行政诉讼被驳回，相关异议亦尚未获得房屋管理部门有效支持的前提下，程×3对涉诉房屋的所有权现仍为有效状态。冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5等作为原使用人周×1的继承人或现使用人，应向程×3支付相应的房屋使用费用。至于其称换房一事，应另案处理。原审判决对此节认定正确，本院予以确认。但原审判决完全参照评估所得出的市场价格，对涉诉房屋使用费作出了市场价格左右的酌定，而并未考虑周×1对该房屋享有的合法使用权，亦未考虑周家并未得到私房腾退补偿的客观情况，存在不妥之处。本院依据本案的综合案情，对此予以酌减。综上所述，原审判决认定事实正确，适用标准有误，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第12232号民事判决；
二、冯×1、周×2、周×4、周×5于本判决生效后七日内向程×3支付北京市东城区×××三号（房号四）一间半房屋自二Ｏ一Ｏ年十月一日至二Ｏ一三年十月十七日期间的房屋占用费十六万四千五百五十元；
三、周×3于本判决生效后七日内向程×3支付北京市东城区×××三号（房号四）一间半房屋自二Ｏ一三年十月十八日至本案一审宣判之日的房屋占用费七万六千九百五十元；
四、驳回程×3的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
鉴定费4700元，由程×3负担2350元（已交纳），由冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5负担2350元（于本判决生效后七日内交纳）。
一审案件受理费8954元，由程×3负担4477元（已交纳），由冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5负担4477元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费8545元，由程×3负担4272.5元（于本判决生效后七日内交纳），由冯×1、周×3、周×2、周×4、周×5负担4272.5元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 于阳春
代理审判员 王艳芳
代理审判员 王 佳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 杨 竹