广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2094号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐振华，住广州市花都区。
委托代理人：杨晓月，广东维强（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐永娣，住广州市花都区。
委托代理人：何结文，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人：黄国炎，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
原审第三人：广州市花都区第四经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人：徐绍棉，该社社长。
委托代理人：方明、梁妙英，均系广东正善律师事务所律师。
原审第三人：张敏华，住广州市花都区。
委托代理人：谢世荣，广东同益律师事务所律师。
原审第三人（反诉被告）：罗永烨，住广州市花都区。
委托代理人：谢世荣，广东同益律师事务所律师。
上诉人徐振华与被上诉人徐永娣、原审第三人广州市花都区新华街五华村第四经济合作社（以下简称五华村四社）、张敏华、罗永烨租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1253号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案商铺的权属人为五华村第四经济社，涉案商铺房地产权证登记地址为广州市花都区新华街凤华路22号首层商铺。
五华村四社（甲方）与张敏华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于金某5号1-3面积为71平方米的商铺按每月每平方米65元的价格出租给乙方，租金每月4615元。租赁期限从2013年10月1日至2021年9月30日共96个月。合同中关于具体缴交租金办法、时间、金额处空白，下方载明：乙方逾期五天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。在租赁期内，乙方不得私自拆改或扩建、转租、转让，要以书面形式向甲方申请，并得到甲方的同意方能转租、转让，否则作违反合同处理，并不予退回定金。非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。其他条款约定从2016年10月1日至2019年9月30日按每平方70元计算即每月租金4970元，2019年10月1日至2021年9月30日止按每平方77元计算即每月租金5467元。违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足补偿对方损失时，还应赔偿损失。合同还就其他权利义务进行了约定。
2013年8月1日，五华村四社出具同意函，载明：就甲方与乙方张敏华（440182198905012144）与我社签订的三份房屋租赁合同，（广州花都区凤华路22号之15-16、金花园12号5-6铺、金花园5号1-3）我社同意张敏华就该租赁合同有限期内可以进行转租、分租、转让给第三方使用，所获收益或引发的法律责任由其自行承担。特此证明。2013年10月1日，广州市花都区新华街五华村村民委员会出具同意函，内容与徐永娣出具的上述同意函内容一致。
2013年10月2日，张敏华（授权方某向罗永烨（被授权方某出示授权委托书一份，委托罗永烨对张敏华承租的金某5号1-3号的商铺进行出租和管理，权限包括：有权与承租人签订租赁、转租、转让等合同；收缴、缴纳相关的物业管理费用及租金等。
2013年10月29日，罗永烨（甲方）与徐永娣（乙方）就金花街5号之三档签订《商铺租赁合同》，租期从2013年10月至2015年9月，租赁面积14平方米，每月租金90元／平方米，即1260元／月，租金按月收取，乙方须于每月的5号之前交齐当月所有租金、管理费、水电费及相关费用。乙方须于签约当天向甲方交付1260元作为保证金，此款在合同终止时十个工作日内无息退回给乙方。违约责任约定如因乙方原因需与甲方单方面要求解除合同的，甲方对乙方所缴纳的保证金不予退还，并应赔偿甲方相应的损失。乙方不按时支付租金或相关费用的，除须补交所欠费用外，每逾期一天，应向甲方支付应缴金额5%的违约金；逾期超过一个月的，甲方有权解除合同，并没收保证金。合同还就其他权利义务进行了约定。该合同签订后，徐永娣向罗永烨支付押金1260元，并支付了2013年10月至2014年3月的租金。
五华村四社提交2011年8月1日经济社与他人签订的合同版本拟证明若允许转租需在合同处载明：“经济社同意本合同转租或转让”的字样并盖章确认，而本案张敏华与五华村四社签订的合同版本并无签字盖章同意转租，因此认为张敏华无权将商铺转租，并提交2014年4月12日新华街五华村四社村民代表会议记录，拟证明通过村民代表会议决定解除五华村四社与张敏华签订的租赁合同。
2014年4月16日，五华村四社向涉案商铺发出通知，告知原租赁合同违反合同规定，经五华村四社村民代表会议决定，要求涉案商铺的实际承租人于2014年4月17日前到本社社长处签署新合同才正式生效。
2014年4月21日，五华村四社与徐永娣就金花园5号之三铺签订《房屋租赁合同》，月租金1168元，该合同签订后，徐永娣占有使用涉案商铺并向五华村四社支付了2014年4月至2014年12月的租金。
罗永烨于2014年5月29日委托律师向徐永娣发出律师函，要求徐永娣向其支付拖欠的租金、水电费及违约金等。
2014年6月5日，徐振华（乙方）与张敏华（甲方）签订《商铺租赁合同转让协议》，约定甲方将与五华村四社于2013年10月1日签订关于金花园5号1-3的租赁合同的权利与义务转让给乙方，由乙方进行经营与管理。甲方保证该转让是其真实性的表达、同时其相关权益人均已知悉并同意该转让行为。2014年6月24日，徐振华与张敏华就该转让协议办理了公证手续。
诉讼中，徐振华提交徐振华向罗永烨出具的授权委托书一份，内容为授权罗永烨对徐振华受让的租赁合同所涉的商铺代为出租及管理等，落款日期为2013年1月1日，徐振华及罗永烨称该落款日期为笔误，授权时间实质是在2014年6月5日之后。
关于租金的支付情况，张敏华已向五华村四社支付2013年10月至2014年3月的租金，徐振华认为涉案商铺2014年4月的租金已由案外人张某代张敏华向广州市花都区新华街五华经济联合社支付，五华村四社认为张敏华未支付2014年4月的租金，认为张某不是承租人，且该租金亦未交至五华村四社账户。徐振华提交2014年7月录制的录音材料一份，拟证明五华村四社拒收租金导致合同无法继续履行，五华村四社认为张敏华从2014年4月起未支付租金违反合同约定且转租行为未得到经济社同意，五华村四社已于2014年4月按合同约定解除合同。五华村四社提交其于2014年9月1日出具的证明一份，载明张敏华租用金花园5号1-3从2014年4月至2014年8月的租金从2014年4月1日起至今未到五华村财务室缴交，该证明落款有徐永娣盖章及“广州市花都区新华街五华经济联合社财务专用章”。徐振华对该证明不予确认。
徐振华认为罗永烨是受张敏华的委托与徐永娣签订的租赁合同，因此罗永烨与徐永娣签订的合同相对方为张敏华与徐永娣，在张敏华将金某5号1-3的租赁合同的权利义务转让给徐振华后，徐振华认为其与徐永娣建立了租赁关系，因徐永娣逾期交租超过30天违反合同约定，因此要求解除徐振华、徐永娣签订的合同并支付拖欠的租金及违约金。徐永娣认为当时是五华村四社的社长口头指定罗永烨与徐永娣签订租赁合同的，但后来该合同并未得到五华村四社的追认，因此徐永娣反诉要求撤销罗永烨与徐永娣签订的租赁合同并返还已支付的押金及租金。
另查，因五华村四社将涉案商铺收回并重新出租导致徐振华从2014年4月起无法收取涉案商铺的租金及造成的其他损失，徐振华已另案向原审法院提起对五华村四社的诉讼主张权利，原审法院亦已依法作出判决。
因本案纠纷，2014年8月5日，徐振华向原审法院提起本案诉讼请求：1、徐永娣支付拖欠的租金（暂计至2014年7月份）5040元；2、徐永娣支付违约金（暂计至2014年7月份）18900元；3、本案诉讼费由徐永娣承担。
诉讼中，徐振华变更诉讼请求为：1、解除徐振华与徐永娣的租赁关系。2、徐永娣按每月1260元的标准支付从2014年4月起至徐永娣实际返还涉案商铺之日止的租金。3、徐永娣支付拖欠租金的违约金，违约金分段计算，分别从当月6日起按月租金1260元的日5%的标准计至徐永娣实际返还涉案商铺之日止）。4、诉讼费用由徐永娣承担。
徐永娣原审答辩称本案应驳回徐振华的全部诉讼请求。
五华村四社原审答辩称其不同意徐振华的诉讼请求。
张敏华原审答辩称其同意徐振华的诉讼请求及事实理由。
罗永烨原审述称其意见与张敏华的意见一致。
原审诉讼中，徐永娣反诉请求原审法院判决：1、确认罗永烨与徐永娣于2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》无效；2徐振华及罗永烨向徐永娣退还保证金1260元。3、本案全部诉讼费用由徐振华承担。
第一次庭审中，徐永娣要求将第一项诉讼请求变更为要求解除罗永烨与徐永娣于2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》。第二次庭审中，徐永娣要求将第一项诉讼请求变更为要求确认罗永烨与徐永娣于2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》无效。
徐振华原审针对反诉辩称其同意解除徐永娣与罗永烨签订的租赁合同，但徐振华不认可要求罗永烨退还保证金。
罗永烨原审针对反诉答辩称其同意解除与徐永娣签订的租赁合同，要求驳回第二项反诉请求。
陈水平原审针对反诉述称其的意见与罗永烨的意见一致。
五华村四社针对反诉述称其不认可陈水平的转租行为。关于徐永娣与罗永烨签订的租赁合同不清楚。
原审法院认为：张敏华与五华村四社签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，后五华村四社出具同意函同意张敏华对涉案商铺进行转租，张敏华就涉案商铺的转租事宜授权委托罗永烨，罗永烨虽以自己的名义与徐永娣签订租赁合同，但合同相对方应为张敏华与徐永娣，张敏华与徐永娣之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行各自的义务，因此对于徐永娣反诉称其与罗永烨签订的租赁合同并未得到五华村四社的追认而要求撤销罗永烨与徐永娣签订的租赁合同的请求，依据不足，原审法院不予支持。
徐振华认为其与张敏华在2014年6月5日签订转让协议后受让了张敏华与五华村四社签订的租赁合同的权利义务，原审法院认为，根据五华村四社出具同意转租、转让的同意函，对于该转让行为，原审法院予以确认。关于徐振华要求解除徐振华、徐永娣之间的租赁关系，原审法院认为，罗永烨认为是受张敏华的委托与徐永娣签订的租赁合同，张敏华对该授权行为予以确认，在张敏华将其与五华村四社签订的租赁合同的权利义务转让给徐振华后，张敏华及罗永烨对该转让行为亦予以确认，徐振华则受让了包括罗永烨与徐永娣签订的租赁合同的权利义务，因此徐振华要求解除徐振华、徐永娣的租赁关系实质是要求解除罗永烨与徐永娣于2013年10月29日签订的租赁合同，因五华村四社作为涉案商铺的产权人，已于2014年4月收回涉案商铺并与徐永娣重新签订了租赁合同并已实际履行至今，因此罗永烨与徐永娣签订的租赁合同从2014年4月起已无法继续履行，因此徐振华要求解除徐振华、徐永娣之间的租赁关系，合理有据，原审法院予以支持。因涉案商铺的产权人五华村第四经济社在2014年4月要求徐永娣与其重新签订租赁合同，而徐永娣亦从2014年4月起按新合同的标准向五华村第四经济社支付租金至今，因此徐振华要求徐永娣重复支付2014年4月起的租金以及逾期交租的违约金，依据不足，本院不予支持。徐振华因五华村第四经济社收回商铺并重新出租导致其无法收取涉案商铺的租金及造成的其他损失，徐振华可另循其他途径向五华村第四经济社主张权利。关于徐永娣已支付的1260元保证金，徐永娣与张敏华之间的租赁合同合法有效，在该合同未依法解除的情况下，徐永娣因五华村第四经济社的单方通知则不履行徐永娣与张敏华之间的租赁合同，徐永娣单方不履行合同的行为违反了合同的约定，根据合同约定，徐永娣支付的保证金应不予退还，因此徐永娣要求徐振华及罗永烨退还保证金1260元，依据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，2014年12月25日判决：一、解除徐振华与徐永娣之间关于广州市花都区金花街5号之三档的租赁关系。二、驳回徐振华的其他诉讼请求。三、驳回徐永娣要求确认徐永娣与罗永烨于2013年10月29日签订的《商铺租赁合同》无效的反诉请求。四、驳回徐永娣要求徐振华及罗永烨返还保证金1260元的反诉请求。一审案件受理费398元，由徐振华负担；反诉案件受理费25元，由徐永娣负担。
判后，徐振华不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实和理由如下：一、五华村四社“一房二租”及与徐永娣恶意串通擅自签订租赁合同的行为是无效的。而且徐永娣实际占有使用商铺是张敏华交付的，五华村四社并无从徐永娣手上收回商铺，更未曾向徐永娣交付涉案商铺，一审法院认定事实出现严重错误，二审法院应予改判。1、五华村四社与徐永娣在其与徐振华之间的租赁合同未届满或解除的情况下，私下签订租赁协议明显存在恶意，侵犯徐振华权益。2、徐永娣占用使用的商铺是张敏华交付的，其与张敏华之间的合同未届满或解除，张敏华并未收回商铺，且无实际收回商铺的行为。二、五华村四社与徐永娣另行签订租赁合同的行为不仅的违诚实信用原则，更是违反其分别与徐振华之间的合同义务，存在恶意串通的情形，其双方之间签订的协议是无效的。一审法院对这份协议的内容的效力绕而不谈，却侧面认定该份协议的有效性属适用法律错误，二审法院应予纠正。1、一审法院认定五华村四社与徐永娣之间的合同有效，即意味次承租人可以在合同期限内绕开承租人与业主签订协议而无需承担责任，一审法院这一判决将不利于社会经济秩序的保护。2、五华村四社新社长上任之后违法召开村民会议及提供不实会议签名，用于反对张敏华等承租人，从而推翻上一任社长为代表的与张敏华签订租赁合同的有效性，这一行为是恶意的。徐振华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判徐永娣按每月1260元的标准支付从2014年4月起至徐永娣实际返还涉案商铺之日止的租金；徐永娣向徐振华支付拖欠租金的违约金，违约金分段计算，分别从当月6日起按月租金1260元的日5%的标准计算至徐永娣实际返还涉案商铺之日止。
徐永娣二审答辩称：一、徐永娣一方超过5年一直承租涉案商铺，在本案争议发生之前从未间断过；二、2013年9月30日，徐永娣与涉案商铺的业主（即五华村四社）租赁合同到期，双方经协商，业主也同意继续出租涉案商铺给徐永娣使用。该社指定本案第三人罗永烨与徐永娣签订商铺租赁合同，事实上也是由罗永烨代为收取租金转交给业主。从徐永娣2013年10月到2013年12月30日的租金交付情况来看，涉案商铺的租赁合同的相对方应是业主（五华村四社）与徐永娣。从徐永娣提供的租金收据及徐振华、第三方共同举证的租金收据均可证明承租人、缴租人为徐永娣。三、罗永烨经业主指定与徐永娣签订商铺租赁合同，其是以自己作为出租人的名义签订合同，并未向徐永娣披露其所代理的是本案第三人张敏华或者上诉人徐振华的客观事实，并且一直持续到涉案争议发生。徐振华一审提交《律师函》显示，发函的时候，罗永烨以自己的名义作为出租方来催收租金的。另从业主向承租人开具的租金收据显示的缴租人为徐永娣该事实来看，罗永烨所代理的应是业主五华村四社。四、2014年4月16日五华村四社向徐永娣发出通知，告知徐永娣之前所签订的商铺租赁合同无效，须重新签订租赁合同，否则收回商铺。由此可见，涉案商铺的业主并不确认徐永娣与罗永烨签订的租赁合同的效力，并且业主强行收回商铺的行为在罗永烨知悉之后，罗永烨也未能妥善处理该纠纷，最终导致涉案商铺被业主方收回，徐永娣已不能合理使用涉案商铺。综上所述，本次租赁合同纠纷，是由罗永烨与五华村四社双方的纠纷所导致，最终致使罗永烨不能将涉案商铺交付给徐永娣使用。本案违约一方应当是罗永烨，而非徐永娣一方。为此，徐永娣不同意徐振华的上诉请求。
五华村四社二审答辩称：第一手承租人张敏华是未经五华村四社的同意擅自向次承租人转租、分租，而且也没有按照租赁合同的约定按时支付租金，其行为已构成违约，五华村四社解除与他们之间的租赁合同关系，合法合理，该租赁合同均于2014年4月16日解除。徐振华是在租赁合同解除以后（即2014年6月5日）才分别与第一手承租人签订《商铺租赁合同转让协议》，因签订该协议签订之时第一手承租人已失去承租人的资格，因此，徐振华并不享有承租人的权利，无权收取徐永娣的租金。
张敏华与罗永烨二审共同答辩称：张敏华与五华村四社签订的合同合法有效，而且经五华村四社的书面同意是可以对外转租、分租及转让的。张敏华依照合同的约定已依时缴纳租金，因此张敏华不存在所谓的违约。现五华村四社重新召开村民会议，以不合法的形式解除双方的租赁合同，其行为构成了真正的违约。
经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。另查明，2014年6月5日，徐振华与张敏华签订《商铺租赁合同转让协议》，约定转让金额为1000元，徐振华以现金方式向张敏华支付。再查明，徐振华已另案起诉五华村四社，案号为（2014）穗花法民三初字第1789号。对徐振华提起的诉请，一审法院判决：一、五华村四社于本判决发生法律效力之日起十日内向徐振华支付违约金16614元；二、驳回徐振华的其他诉讼请求。该案判决后，双方均向本院提起上诉，至今在审理中。
二审期间，各方当事人均无新的证据提交本院。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，对徐振华的上诉，评析如下：
从本案证据及当事人的陈述可知，五华村四社于2014年4月16日在涉案商铺现场张贴通知，导致各次承租户于2014年4月21日与五华村四社重新签订了租赁合同并履行至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因五华村四社上述行为，实际上张敏华在当时已无法继续对涉案商铺进行掌控管理，应承担相应的责任。而徐振华与张敏华在明知涉案商铺已由五华村四社收回并重新出租的情况下仍于2014年6月5日签订涉案合同转让协议，以仅1000元的转让对价取得债权，且徐振华在另案中又以五华村四社违约主张该社承担相应的违约责任，其实际已承认了五华村四社收回商铺的事实。据此，本案徐振华又以徐永娣未交还涉案商铺为由主张徐永娣向其支付至实际返还涉案商铺之日止的租金及支付拖欠租金的违约金无事实与法律依据，原审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人徐振华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费398元，由上诉人徐振华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年六月十二日
书 记 员 璩方慧