浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初13512号原告：金彩娇，女，1962年2月13日出生，汉族，住温岭市，原告：王小友，男，1963年7月4日出生，汉族，住温岭市，以上两原告的共同委托诉讼代理人：罗勤方，浙江明权律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：洪佳丽，浙江明权律师事务所律师。被告：张新富，男，1969年8月31日出生，汉族，住温岭市，委托诉讼代理人：孙旭淼，温岭市箬横法律服务所法律工作者。原告金彩娇、王小友与被告张新富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。诉讼过程中，根据两原告申请，本院于2017年10月11日作出（2017）浙1081民初13512号民事裁定，依法对登记在被告张新富名下的温岭市太平街道方城路209弄1幢二单元603室不动产及位于温岭市太平街道方城路209弄1幢007号储藏室采取了保全措施。本案于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告金彩娇，原告金彩娇及王小友的共同特别授权委托诉讼代理人罗勤方、洪佳丽，被告张新富及其特别授权委托诉讼代理人孙旭淼到庭参加诉讼。审理过程中，当事人申请庭外和解十五日，但在期限内未达成和解，本院恢复审理。本案现已审理终结。原告金彩娇、王小友向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年8月12日签订的《房屋买卖协议书》；2.被告及时返还原告坐落在温岭市【不动产权证号：浙（2017）温岭市不动产权第0020570号】，并协助原告办理该商品房返还的不动产登记过户手续；3.没收被告购房定金10万元归原告所有，本案房屋不动产转移登记过程中所产生的费用损失（指不动产登记机关收取的税费）由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年8月12日签订一份《房屋买卖协议书》，房屋买卖协议书约定由原告将自己所有坐落在温岭市太平街道方城路209弄1幢二单元603室商品房及架空层一间转让给被告所有，转让价格为2075800元，在协议签订之日付购房定金10万元，第二期在2017年8月16日前付40万元，第三期房屋过户后，被告在2017年9月2日前以按揭贷款付清房价余款1575800元。在合同履行过程中，被告通过自己及第三方银行账户向原告转账支付了定金款10万元和第二期购房款40万元，原告按约定协助被告办理了该房屋的过户登记手续。而被告取得房屋权属后，未按协议约定在2017年9月2日前支付房价余款，在原告多次口头催促无结果的情况下，原告于2017年9月21日以书面方式催告，而被告仍不履行付款义务。被告张新富辩称，本案房屋买卖合同有效，被告并出具借条愿意继续支付剩余购房款，履行这份合同。双方在合同中约定要以按揭贷款付清第三期房款，现因按揭贷款尚未审批下来，故被告不存在恶意违约行为，经房产中介调解被告也愿意另行筹资支付剩余购房余款。如果法院判决解除合同，则对已付购房款的返还问题要求在本案中一并处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括原告身份证复印件、协助查询户籍函（回执）、房屋买卖协议书复印件及原件、不动产权证书、催款通知书、EMS全球邮政特快专递寄件人联及物流查询网络打印件、个人所得税及契税的税收缴款书复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.借条复印件一份，被告解释称该份复印件来源于房产中介，拟证明讼争房屋过户时，被告出具了该份借条交给原告。两原告经质证认为该份证据系复印件，并非原件，合同约定第三期房款在2017年9月2日前付清，房屋过户时间是在2017年8月21日，付款时间没有到，如借条真实，该借条是在2017年8月21日出具，不合常理。2.通话记录表格一份，被告拟证明其收到原告催款通知书后即联系原告协商解决的事实。两原告经质证对合法性有异议，双方确实有通过电话，原告在电话中要求被告履行付款义务，被告一直提出打欠条、付利息，但原告一直不同意。3.根据被告申请，本院准予证人毛某、王某出庭作证，其中证人毛某陈述：（1）其系房产中介即温岭市阳光房产信息有限公司的文员，本案房屋是公司老板王某介绍促成的，证人负责房产过户手续，被告提供的借条是由证人在2017年8月21日房产过户前打印，内容经双方协商同意，出具时合同约定的付款期限未到，为何出具该份借条证人并不清楚，可能是为了双保险，考虑到协议约定9月2日前付清余款，被告不会逾期付，所以原告删除了借条上的逾期利息这段话，借条中手写的“（此笔贷款必须放入金彩娇账户）（不动产证由金彩娇保管）”字样是王某按原告金彩娇要求书写的，借条原件出具后先保留在证人处，在办理完毕房屋过户手续后交给原告了；（2）王某曾经陪同去邮储银行贷款过，其他银行有无陪同去过证人不清楚；（3）被告在原告提起本案诉讼后来中介公司表示过愿意支付尾款。证人王某陈述：（1）讼争房屋系其介绍促成交易的，约定房屋转让价为2075800元，双方并讲好在房管部门签订的合同中要写转让价300万元，这样银行贷款额度高一点，可以达到零首付的目的，中介去银行咨询过9月2日前可以放贷，于是协议约定按揭贷款的支付期限是9月2日前；（2）当时案外人蔡琴富到中介处称买房，相关房价协商也是由蔡琴富与原告金彩娇进行，协议乙方落款处的“张新富”原先是蔡琴富所签，过户手续也是被告委托公证给蔡琴富办理的，房产过户后，考虑到被告可能会不承认该份协议以及中介费的收取，于是证人要求被告张新富本人在中介公司持有的这份《房屋买卖协议书》原件乙方落款处签字；（3）关于被告提供的借条，当时证人认为在房产部门办理过户登记时签订的合同中写明房款需一次性支付，不符合双方实际约定的付款方式，所以要写一份借条，并注明款项来源，原告则要求出具欠条，后来其去咨询后称写借条没关系，于是就出具了这份借条，借条原件在原告金彩娇处，起诉后原告也曾经持这份借条来过，证人拒绝了其要求修改借条的要求；（4）关于本案贷款，被告最早是向邮储银行申请贷款220万元，但因为原告原来就该房屋在邮储银行抵押贷款了140万至150万元，银行发现后告知只能贷款150万元左右，被告就不同意，证人也认为可以贷得更多额度，于是后来找浦发银行贷款，该行原来称可以贷款210万元，但之后又称只能批150万至160万元，证人认为额度太小，被告也不愿意，就没有去申请贷款，此后又向兴业银行申请贷款210万元，但因期间原告去报案了所以无法贷款了，但中介公司并没有承诺过能贷款200万元以上；（5）原告起诉后，被告及其律师曾经来过中介公司称愿意继续履行，适当补偿利息，案外人蔡琴富与原告曾来协商过退房，退房是谁提出来证人不清楚，当时因退房费用以及诉讼费等的负担有争议双方没有协商成功，蔡琴富称要挂失房产证（产权证原件由原告保管）自行去贷款，证人于是在9月18日将该情况发短信告知原告注意；（6）现原、被告之间发生纠纷，未能顺利交易，虽然合同中有约定还需支付中介费，但证人认为不用支付了。对证人毛某的证言，被告经质证无异议，能够证明借条真实存在以及双方在协调履行合同。两原告经质证有异议，认为证言中涉及的借条是虚假的，合同已经约定付款时间了，无需再出具借条，由于借条是房产中介与被告完成的，故被告可以自行编造，且证人毛某也非房屋的真正介绍人，完全按王某指示操作。对证人王某的证言，被告经质证无异议。两原告经质证对证人陈述的借条出具情况有异议，对其陈述的贷款情况无异议，就是由于被告认为贷款审批的额度小不同意贷款，所以导致无法按时付款。本院经审查认为，证据2系被告自行制作打印，鉴于原告自认双方期间曾有电话联系，故本院认定原告金彩娇与被告张新富在2017年9月期间有过电话联络协商解决的事实。对证据3两名证人所陈述的双方无争议的事实部分本院予以认定，对有争议部分即关于证据1借条的出具情况，因该份借条记载的借款人落款处系被告等人签字，现原告否认持有该份借条，故本院不予认定，具体详见下文阐述。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月12日，原告金彩娇、王小友作为甲方，被告张新富作为乙方，经温岭市阳光房产信息有限公司介绍促成，双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方自愿将坐落在温岭市太平街道方城路209弄1幢二单元603室房屋一套自有商品房包括此屋架空层一间，断卖给张新富所有；房价款为2075800元，乙方分三期付给甲方，付款方式为：第一期在协议签订之日付购房定金款10万元，第二期在2017年8月16日前付购房款40万元，用于甲方还此屋按揭贷款，还款后立即过户，第三期在此屋过户后，乙方以二手房按揭贷款方式付清购房余款1575800元（时间在2017年9月2日之前），同时办理房屋移交手续，做到钱房两清，甲方收到房款均开具收据；乙方受让上述房屋后，承担办理过户手续的一切费用（公证费、房产税、甲方未缴纳的契税、土地出让金、营业税、个人所得税等）；甲方在2017年9月2日前必须将房屋腾空交付给乙方使用，甲方同时迁出此屋户口，协议签订后，双方均不得反悔，若甲方反悔，以定金的双倍赔偿给乙方，若乙方反悔，甲方没收乙方所交定金，所得罚没定金的30%给中介方作为中介服务费；协议一式三份，甲、乙、中介方各执一份；三方并约定了其他权利义务条款。原告金彩娇（同时作为原告王小友的委托代理人）在上述合同甲方落款处签字捺印，案外人“蔡琴富”在乙方落款处签署“张新富”字样并捺印，中介方落款处签有“王某”字样，并加盖温岭市阳光房产信息有限公司公章。嗣后，被告张新富在中介公司持有的一份《房屋买卖协议书》乙方落款处删除原签名，重新署名并捺印。上述合同签订后，被告按约向两原告支付第一期定金10万元及第二期购房款40万元。2017年8月21日，原、被告双方为增加按揭贷款额度，遂在不动产登记部门另行签订一份房屋买卖合同作为备案，约定房屋转让作价300万元，款项在2017年8月21日前一次性付清，被告并按300万元的计税金额支付了契税45000元及出卖人个人所得税30000元，于次日取得不动产权属证书。之后被告至邮储银行、浦发银行、兴业银行申请贷款200多万元，但因额度问题遭银行拒绝，两原告也未将房屋交付给被告。2017年9月23日，原告金彩娇通过邮政快递向被告寄发落款时间为2017年9月21日的《催款通知书》一份，告知被告逾期未履行协议义务，要求被告在15日内（即2017年10月6日前）支付剩余房款1575800元，否则其将直接解除合同。期间，双方协商未果，遂成讼。本院认为，原告金彩娇、王小友与被告张新富之间形成的房屋买卖合同关系系各方当事人真实意思表示，内容合法，依法应认定为有效。虽然两原告提供的《房屋买卖协议书》原件中甲方落款处系由原告金彩娇作为王小友代理人签字，乙方落款处系案外人蔡琴富代签了被告张新富姓名，但在审理过程中，各方当事人均追认代理人的签字行为，故该份合同的法律后果应由两原告及被告承担。根据原被告诉辩陈述，本院归纳并评析本案双方争议焦点如下：1.关于被告张新富是否已履行付款义务，其行为是否构成根本违约，两原告是否有权解除讼争《房屋买卖协议书》的问题被告张新富主张其已通过出具借条的方式履行了第三期房屋转让款的付款义务，现两原告已协助办理过户手续，可见讼争合同已履行完毕，合同目的已经实现，两原告拒不承认借条存在，有恶意诉讼之嫌疑。两原告否认借条存在，认为被告未履行付款义务，已构成根本违约。本院认为，首先，案涉借条所注明的落款人系被告及案外人，鉴于原告否认该借条的真实性，被告又未能提供其他证据予以证明，故本院对真实性不予认定。审理过程中，被告称原告金彩娇曾持该份借条至公安机关报案，并要求本院调取报案的相关材料，但本院未予准许，理由是，从证人证言及借条记载的“……，此款是张新富购买温岭市太平街道方城路209弄1幢二单元603室壹套自有商品房包括此屋架空层壹间所欠，此款在2017年9月2日前付清……此笔贷款必须放入金彩娇账户”等内容来看，该借条出具时间系在2017年8月21日前，按两位证人所述，当时房屋买卖双方出于增加贷款额度之目的就讼争房屋买卖签订了“阴阳”合同，虑及不动产登记部门备案的阳合同中约定房屋转让款300万元系一次性付清，违背了双方真实的交易价格及付款时间，遂出具该份借条以确定欠款事实，避免交易风险，故该借条即便真实存在，其性质实际应为欠条，而非双方协商同意将所欠购房余款转为借款，否则也不会出现注明“此笔贷款必须放入金彩娇账户”字样之情况。因此，应认定被告张新富未履行完毕支付房屋转让款之义务，两原告合同目的尚未实现。其次，原、被告双方在案涉《房屋买卖协议书》中约定第三期房款被告以二手房按揭贷款方式付清（时间在2017年9月2日之前），证人王某陈述邮储银行及浦发银行均同意放贷一百五六十万元，但因额度过低，被告不愿意贷款；而被告张新富则认为系因原告多次催促银行尽快放贷，导致银行未能通过审批，该解释理由并不符合常理，相较而言，证人王某之陈述更为可信。故本院认定系被告原因导致未能按时支付第三期购房款，原告金彩娇在被告迟延履行剩余款项支付义务后，发函催告其在十五天内履行付款义务，被告虽在庭审答辩时表述愿意继续履行，但至今仍未履行，其行为已构成根本违约，故两原告有权解除案涉合同。2.关于两原告要求被告返还讼争房屋并协助办理商品房返还的不动产过户登记手续的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于房屋买卖合同系非继续性合同，案涉协议解除后，当事人可以要求恢复原状，双方因合同取得的财产应当相互返还。现讼争房屋产权已变更登记至被告名下，故两原告要求被告返还房屋并协助办理房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。同时，关于被告已付的第二期房屋转让款40万元，经征询原、被告意见，双方均同意在本案中一并处理，故该款项两原告应予返还给被告。3.关于两原告要求没收定金10万元以及要求被告承担不动产转移登记过程中所产生的费用损失的问题从案涉协议约定内容来看，被告所支付的10万元定金性质应属于违约定金，现被告仅按约支付了第一期定金及第二期转让款，未完全履行合同约定的付款义务，两原告有权适用定金罚则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，被告未履行部分占全部转让款的比例为1575800元/2075800元即75.9%，故两原告有权没收被告支付的75900元定金，其余定金24100元无权没收，应返还给被告。两原告要求被告另行赔偿不动产转移登记产生的税费损失，因该费用尚未实际产生，且是否超出所没收的定金也无法确定，故对两原告该项主张本院不予支持。综上所述，对两原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告金彩娇、王小友与被告张新富于2017年8月12日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告张新富于本判决生效之日起十日内返还原告金彩娇、王小友坐落于温岭市太平街道方城路209弄1幢二单元603室房屋及温岭市【不动产权证号：（2017）温岭市不动产权第0020570号】，并协助原告金彩娇、王小友办理前述不动产的变更登记手续；三、原告金彩娇、王小友于本判决生效之日起十日内共同返还给被告张新富房屋转让款400000元；四、被告张新富支付的75900元定金归原告金彩娇、王小友所有，原告金彩娇、王小友于本判决生效之日起十日内共同返还给被告张新富其余定金24100元；五、驳回原告金彩娇、王小友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取11400元，财产保全费5000元，以上合计16400元，由原告金彩娇、王小友共同负担200元，被告张新富负担16200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 赵怡璐二〇一八年一月十五日代书记员 高晨诚—?*MERGEFORMAT?4?——?*MERGEFORMAT?1?—