吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终188号
上诉人（原审被告）：翟宏，男，汉族，1967年1月14日生，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：冯晓颖，女，汉族，1966年11月1日生，住长春市南关区。
被上诉人（原审原告）：王利军，男，汉族，1958年12月24日生，住长春经济技术开发区。
委托诉讼代理人：刘彤，女，汉族，1964年10月8日生，住长春市宽城区。
上诉人翟宏因与被上诉人王利军房屋租赁合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院(2016)吉0191民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
翟宏上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或将本案发回重审。一、二审案件诉讼费由王利军承担。事实和理由：1.王利军未按照双方签订的《房屋租赁协议》配齐室内设施，王利军违约在先。翟宏拒付租金系依法行使先履行抗辩权。2.2015年7月24日王利军将房屋锁眼砸坏，造成翟宏无法使用案涉房屋，属于根本违约，翟宏不应当再支付2015年7月24日以后的房租。3.一审法院判决翟宏承担水电费没有证据支持。
王利军辩称：翟宏从住房之日就不履行房屋租赁协议，不交房费，是翟宏违约。停水停电是在翟宏不交房费也不搬走的情况下不得已而为的，并且两次均已事先翟宏。堵锁也是因为翟宏不交房费也不搬走，王利军在7月22日给翟宏发出了最后告知要求他们在7月24日12点前搬出案涉房屋，王利军先到派出所报案说明情况后将门锁封上的，直至2016年9月24日王利军与物业人员及开锁人员一同将案涉房屋门锁打开，王利军才收回房屋。关于水电费，翟宏入住时水电表字数均为零，翟宏在2016年9月18日经开法院法庭上已签字承认欠水电费558元。
王利军向一审法院起诉请求：1.责令翟宏向王利军支付从2016年7月5日至翟宏搬出王利军总部基地1519号房屋之日的租房费用（按每月租金1900元支付）；2.责令翟宏向王利军支付水电费558元；3.责令翟宏向王利军支付违约金1900元；4.责令翟宏从王利军总部基地1519号房屋搬出，将此房屋交还给王利军；5.责令翟宏将王利军的房屋及房屋内的设施和家电损坏应按原价赔偿。6.责令翟宏承担本案所产生的诉讼费及一切与本案相关的费用，赔偿王利军提起诉讼而产生的一切损失。
一审法院认定事实：2016年4月5日，经房屋中介公司介绍，王利军、翟宏签订《房屋租赁协议》。协议主要约定，1.王利军将其位于长春经济技术开发区总部基地1519号房屋出租给翟宏使用；2.租赁期限半年（自2016年4月5日至10月5日），押金人民币1900元，王利军终止合同时退还押金，翟宏中途违约不退押金；3.每月租金人民币1900元，租金按叁个月结算，即人民币5700元，于每期前一个月交付下期房租，同时交付水电费；4.在租赁期内，王利军负责房屋租期的物业费、采暖费，保证翟宏能够正常使用房屋；5.任何一方违约给对方造成损失在十日内赔偿，同时支付违约金（一个月房租费）；6.室内设施，餐桌一个、椅子四把、冰箱一台等。协议签订当日，翟宏向王利军支付人民币4950元（王利军称此款包括租金4000元、押金950元），并承诺过两三天将所欠的余款补齐；王利军亦于当日将房屋交付翟宏使用。由于租赁房屋内的电冰箱过大，翟宏提出更换一台小电冰箱；以租赁房屋内的餐桌、椅子由翟宏自行配备为条件，王利军出资更换了租赁房屋内的电冰箱,翟宏亦自行解决了餐桌、椅子。租赁协议履行后，翟宏未按协议约定及承诺向王利军支付合同约定款项（租金、押金计人民币2700元）；王利军多次催促翟宏支付合同约定款项，但翟宏未履行义务。在翟宏拖欠合同约定款项未交的情况下，王利军向翟宏事先告知后，于2016年6月5日晚停止了租赁房屋的水电供应。2016年6月6日下午，翟宏通过微信方式向王利军支付人民币2000元，王利军恢复了租赁房屋的水电供应。翟宏提出由于停电造成租赁房屋内食品损失（包括冰箱内林蛙油损坏），但翟宏没有提供相应的证据。此后，翟宏继续使用租赁房屋，但没有支付租赁期间的水电费及按协议约定的押金；此间，虽经王利军多次催促，但翟宏仍未支付。按《房屋租赁协议》约定，王利军、翟宏租赁期间为半年，提前一个月支付下期租金；但翟宏没有支付下期租金，亦没有明确提出解除双方的《房屋租赁协议》。至2016年7月4日，王利军在事先向翟宏进行告知后，再次停止了租赁房屋的水电供应，王利军、翟宏双方之间矛盾升级；王利军没有恢复租赁房屋的水电供应，翟宏亦未交纳使用租赁房屋期间拖欠的水电费、继续使用租赁房屋的租金，未向王利军返还租赁房屋或房屋门锁钥匙。此间，王利军、翟宏双方进行多次协商，翟宏提出停电造成的损失及安装网络机顶盒的费用（人民币400元），但翟宏没有举证。在王利军、翟宏多次协商未果的情况下，至2016年7月24日，王利军将租赁房屋门锁的钥匙眼砸坏，至不能用钥匙开启租赁房屋门锁，翟宏无法使用租赁房屋。王利军于2016年7月26日提起告诉，至9月18日本案开庭审理时，翟宏将租赁房屋门锁返还王利军；但王利军、翟宏没有对租赁房屋进行交接，王利军于2016年9月24日找到物业部门及开锁人员后，接收了租赁房屋。翟宏使用租赁房屋期间，依据王利军查看统计，翟宏使用自来水18个字（7.3元/字）、使用电450个字（0.948元/字），水电费合计人民币558元。
一审法院认为：（一）王利军、翟宏签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方当事人均应按协议约定履行义务；由于翟宏未按协议约定支付租金，王利军已将租赁房屋门锁砸坏，双方的租赁协议已经无法履行，且在本案开庭审理时，翟宏明确表示交回租赁房屋，双方的租赁协议已经实际解除。（二）关于违约责任的确认。（1）《房屋租赁协议》签订后，王利军按约定交付了租赁物，翟宏未按约定交齐租金及押金，系翟宏违约；（2）在翟宏作出承诺后，王利军同意翟宏延期交齐，但翟宏在王利军多次催交的情况下仍未能交齐租金及押金，仍系翟宏违约；（3）翟宏拖欠水电费，王利军多次催交，翟宏仍支付，仍系翟宏违约；（4）按《房屋租赁协议》约定支付下一期租金时，在王利军多次催交的情况下，翟宏仍未能支付租金，又未提出解除《房屋租赁协议》，仍系翟宏违约；（5）虽然翟宏抗辩称王利军未给配齐餐桌、椅子构成违约，但从王利军、翟宏双方履行协议的实际情况看，在双方发生矛盾前（即在6月5日王利军第一次停电），翟宏并没有对配齐餐桌、椅子提出异议，故王利军主张的以换冰箱为条件由翟宏配齐餐桌、椅子的事实成立，不存在王利军违约的事实；翟宏的抗辩理由不能成立。（三）关于王利军主张翟宏迁出租赁房屋及赔偿室内物品损失问题。（1）本案在诉讼期间，翟宏于开庭当日交出租赁房屋的门钥匙，王利军已经接收，王利军的此项诉讼请求已经实现；（2）在本案诉讼期间，王利军已于2016年9月24日实际接收租赁房屋，并没有租赁房屋内的物品损坏，故王利军此项诉讼请求不予支持。（四）关于王利军主张的租金损失问题。（1）王利军、翟宏双方签订的租赁协议约定租期为六个月，但由于翟宏未按协议约定履行支付租金义务，王利军于2016年7月24日将租赁房屋门锁砸坏，致使翟宏无法正常使用租赁房屋，此前时间内，翟宏应向王利军支付实际使用房屋的租金；（2）王利军将租赁房屋门锁砸坏后，由于翟宏没有向王利军交回租赁房屋，王利军无法占有使用租赁房屋，至本案开庭审理时，翟宏才将租赁房屋门锁钥匙交回王利军，并称租赁房屋内已无翟宏物品，故应确认翟宏于2016年9月18日交回租赁房屋，此间房屋的租金损失王利军、翟宏双方均负有责任，本院酌情确认双方各承担50%经济损失；（3）由于王利军自行将租赁房屋门锁砸坏，本案开庭审理后，至2016年9月24日王利军实际进入租赁房屋期间的房屋租金损失由王利军自行承担。（五）关于王利军主张的水电费损失问题。（1）王利军、翟宏双方签订《房屋租赁协议》后，翟宏实际使用了租赁物，亦实际发生了水电费用，翟宏应承担租赁期间的水电费；（2）由于水电费系王利军直接向物业部门交纳，王利军只能提供其交纳水电费的凭证，而不能向翟宏提供翟宏使用期间的水电费票据，且翟宏未能提供其已经交纳水电费的凭证，故翟宏使用水电费应以王利军提供的、翟宏实际使用水电的数量进行确认，故王利军主张的水电费数额应予确认并予以保护。（六）关于王利军主张的违约金问题。由于翟宏存在违约行为，王利军主张违约金是合理的，应予支持；王利军、翟宏双方在《房屋离职协议》中明确约定“任何一方违约给对方造成损失在十日内赔偿，同时支付违约金（一个月房租费）”，故王利军主张翟宏向王利军支付违约金人民币1900元符合协议约定，应予支持。（七）翟宏应向王利军支付的租金应为人民币8676.5元（2016年4月5日至2016年7月23日为全额租金，2016年7月24日至2016年9月18日为50%租金），支付水电费人民币558元，支付违约金人民币1900元；翟宏共计向王利军支付人民币6950元，翟宏尚应向王利军支付租金人民币1726.5元、水电费人民币558元、违约金人民币1900元，合计人民币4184.5元。（八）翟宏抗辩由于王利军停电造成翟宏方于租赁房屋内的物品损失一节，由于翟宏未能举证证明自己的主张，故对翟宏的抗辩理由不予支持；翟宏主张办理安装网络机顶盒的费用，由于翟宏未能举证证明自己的主张，故对翟宏此项主张不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、翟宏从租赁王利军的房屋内迁出，将租赁房屋交还王利军（已履行）；二、翟宏于本判决生效后10日内给付王利军房屋租金人民币1726.5元、水电费人民币558元、违约金人民币1900元，合计人民币4184.5元；三、驳回其它诉讼请求。案件受理费人民币150元减半收取由王利军承担。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，二审中翟宏向法庭提交押金收据，证明王利军收到了房屋定金1900元整。王利军质证意见：真实性无法确定，但王利军仅收到950元，剩下的950元中介扣下了。王利军向法庭提交照片两张及微信的照片截图，证明翟宏租赁房屋期间用水18个字，用电449.9度；水费为7.3一个字，电费0.948元每度。翟宏质证意见:真实性无法确认，但水电费可以按照王利军主张的数额确定。
本院认为：1.关于违约的问题。王利军、翟宏签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。翟宏未依照《房屋租赁协议》的约定按时给付租期后三个月的房屋租金构成违约，应当承担违约责任。翟宏虽主张其未按时给付租金系因王利军表示其将出卖案涉房屋不再出租，但翟宏并未提供证据证明在给付房屋租金期限届满前王利军曾表示不再出租案涉房屋，故翟宏此主张本院不予支持。2.关于翟宏是否应当给付2016年7月24日以后的租金的问题。王利军将案涉房屋出租给翟宏，应当保证翟宏能够正常使用案涉房屋。2016年7月24日王利军将案涉房屋门锁砸坏，致使翟宏无法正常使用案涉房屋，对此王利军存在过错。翟宏虽在2016年7月24日前已从案涉房屋中搬出，但其并未向王利军交还房屋及钥匙，直至本案一审开庭时翟宏才将钥匙交还给王利军，对于2016年7月24日以后房屋未能正常使用，翟宏亦存在过错。故一审法院酌情确认双方各承担50%经济损失妥当，本院予以维持。3.关于水电费数额如何确定，鉴于翟宏在庭审中认可水电费数额为558元，本院确认翟宏租赁案涉房屋期间水电费数额为558元。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人翟宏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 贺银婷
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 孙千卉