江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终180号
上诉人（原审被告、反诉原告）:朱祥生。
委托诉讼代理人：盛超，宿迁市宿城区河滨法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:刘璟良。
委托诉讼代理人：刘旭（系刘璟良父亲）。
上诉人朱祥生因与被上诉人刘璟良租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初6644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱祥生上诉请求：请求依法改判朱祥生不承担支付租金及赔偿损失的责任。事实和理由：因刘璟良交付的房屋漏水且未能修复，导致朱祥生无法使用该房屋，朱祥生按照合同约定有权解除合同。解除合同的时间应为朱祥生通知对方的时间，故双方合同的解除时间为2016年4月1日。另外，刘璟良的诉讼请求中并未主张赔偿损失，原审判决超出了刘璟良的诉讼请求。且原审在判决朱祥生支付违约金的同时又判决朱祥生赔偿损失违反法律规定。
刘璟良辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
刘璟良向一审法院起诉请求：1、确认双方签署签订的《房屋租赁合同》具有法律效力；2、朱祥生继续履行合同义务，支付三个季度租金合计142500元（后变更为95000元）；3、朱祥生支付违约金36000元（后变更为19500元）。
朱祥生向一审法院反诉请求：1、确认《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除；2、刘璟良返还朱祥生保证金1万元；3、刘璟良承担朱祥生装修损失8万元；4、刘璟良承担违约金119700元。
一审法院认定事实：2015年10月1日，刘璟良的母亲陈敏与朱祥生签订房屋租赁合同，约定朱祥生（乙方）租用刘璟良（甲方）位于宿迁市宿城区城市雅居底商102室（面积256.68平方米）使用，租期自2015年10月1日至2018年10月1日；第一年租金19万元，以后每年5%环比递增；租金支付方式为按季支付，第一年为47500元/季度，合同订立当日支付首季度租金及履约保证金1万元，以后每三个月支付下一季度租金；如果承租方未及时支付租金，每逾期1日承担违约金200元；如果甲方提供的房屋有隐蔽缺陷并明显影响乙方正常使用的，应退回剩余房租并支付合同总额的20%作为违约金、赔偿损失；在租赁期内如需提前解除本合同，需提前三十日征得对方书面同意。2016年3月20日、31日，朱祥生分别两次给陈敏发送短信，请求不再续租房屋并要求给其几天时间处理物品。同年4月3日，朱祥生再次给陈敏发短信，称前一天与刘璟良父亲刘旭就退租一事没有谈妥，询问陈敏能否拿出一个切实可行的方案及早解决问题。朱祥生在短信中未提及房屋漏水一事，陈敏对三条短息均未回复。朱祥生已经支付租金至2016年3月底,但是至今未办理涉案房屋的交接手续。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈敏以自己的名义将涉案房屋租给朱祥生使用并签订租赁合同，双方当事人对此均表示认可，且陈敏明确表示其不会就本合同再向朱祥生主张权利，故该租赁合同对刘璟良、朱祥生双方均产生约束力，双方均应该按照合同约定全面履行自己的义务。朱祥生在合同履行期限内单方搬离房屋行为，属于以自己的行为表明其不再履行合同，其搬离房屋的行为不符合法律规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。刘璟良在庭审中明确表示不同意解除合同，但鉴于朱祥生不愿继续履行合同且不宜强制履行，合同目的已无法实现，故双方之间的租赁合同应当予以解除。但朱祥生作为违约方，应当对刘璟良的损失进行赔偿。关于合同解除的时间，朱祥生辩称其于2016年3月底利用短信与陈敏协商要求解除合同，对方未回复应视为同意，该辩解没有法律依据，故对该辩解不予采信。根据刘璟良提供的照片，朱祥生父亲2016年7月初还出现在涉案房屋中，但是已经明显可以看出房屋已经基本清空。结合4月初朱祥生与刘旭见面商谈解约不成一事，故酌情确定租赁合同解除时间为2016年7月1日。关于刘璟良的损失，因朱祥生拒绝履行合同，给刘璟良造成损失的应当予以赔偿。但刘璟良作为守约方也负有减少损失扩大的义务，因其未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑到本案中涉案房屋面积较大、出租相对困难，酌情确定朱祥生支付三个月租金47500元以赔偿刘璟良的损失。因刘璟良未及时采取措施导致损失扩大的，对于扩大的损失应由刘璟良自行承担。关于朱祥生的反诉请求，根据合同约定，在租赁期内如需提前解除本合同，需提前三十日征得对方书面同意，因陈敏未同意，故朱祥生要求确认双方的合同于2016年3月31日解除没有法律依据，不予支持。庭审中刘璟良同意将履约保证金1万元用于抵扣房租，对此依法予以照准。朱祥生租用刘璟良房屋经营并进行装修，其在单方搬离涉案该房屋后要求刘璟良承担其装修损失，无法定或者约定的依据。根据朱祥生提供的工作简报，房屋从2015年11月15日开始“半天滴一滴水，上顶已经出现裂缝”，持续至2016年1月20日“楼上漏水，在联系工人帮我们维修天花板”。朱祥生据此认为符合合同约定的“甲方提供的房屋有隐蔽缺陷并明显影响乙方正常使用”的情形，但其与刘璟良父母协商解除合同过程中并未涉及漏水一事，且从其工作简报中可以看出也未明显影响其使用，故朱祥生在刘璟良起诉要求其支付租金的情况下反诉刘璟良违约证据不足，不予支持。相反，刘璟良主张朱祥生支付违约金的诉讼请求，依法应当予以支持。考虑到漏水一事属实且一定程度上影响了朱祥生对房屋的使用，故酌情支持朱祥生支付刘璟良违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决：一、确认陈敏与朱祥生于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效且对刘璟良、朱祥生双方产生约束力；二、上述《房屋租赁合同》于2016年7月1日解除；三、朱祥生支付刘璟良租金47500元、违约金5000元，赔偿损失47500元，合计10万元；四、刘璟良返还朱祥生朱祥生履约保证金1万元;五、驳回朱祥生的其他反诉请求。上述三、四项抵销后，朱祥生应于判决生效之日起三日内支付刘璟良9万元。案件受理费1935元、，反诉案件受理费2263元，合计4198元。由刘璟良负担1000元，朱祥生负担3198元。
二审中，各当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人之间因房屋租赁事宜签订房屋租赁合同，该租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该租赁合同有效，对双方当事人具有拘束力。本案中，针对双方当事人争议的问题：1、关于解除合同的问题。朱祥生提出刘璟良交付的房屋顶部出现渗漏未能修复，其有权解除合同。根据本案查明的事实，刘璟良交付的房屋虽然发生了渗漏，因渗漏可能会对朱祥生正常使用房屋造成一定的影响，但根据该渗漏的部位及严重程度，并不足以导致其无法使用房屋。事实上，在房屋发生渗漏时，刘璟良已经进行过协商和维修，朱祥生亦未实际停止使用房屋。且朱祥生与刘璟良父母在协商解除合同的过程中，亦未提出房屋渗漏的主张。因此，原审认定本案房屋渗漏的情形，不属于双方约定的合同解除的条件，并无不当。另外，朱祥生单方提出解除合同，亦未得到刘璟良法的同意。故朱祥生主张合同的解除时间应为2016年4月1日，无充分事实和法律依据。2、关于赔偿损失的问题。朱祥生提出刘璟良在诉讼请求中并未主张赔偿损失，原审判决其赔偿损失，超出了刘璟良的诉讼请求。因刘璟良向原审法院起诉时，仅请求确认合同有效并要求朱祥生按照合同约定支付租金及违约金。原审根据本案的实际情况，认为双方已无继续履行合同的必要，因此判决解除双方之间订立的合同，并在判决解除合同时一并判决朱祥生赔偿刘璟良因解除合同而遭受的损失。一审判决，并不违反法律规定。3、关于违约金的问题。朱祥生提出原审判决其赔偿损失的同时还应支付违约金，违反法律规定。刘璟良在本案二审审理过程中，明确表示放弃违约金。因刘璟良放弃违约金权利，系自愿处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，依法应予准许。因此，朱祥生应支付刘璟良的房屋租金为47500元，朱祥生应赔偿刘璟良的损失为47500元。扣除刘璟良应返还朱祥生履约保证金10000元后，朱祥生还应向刘璟良支付85000元。
综上所述，刘璟良自愿放弃违约金，应予准许。上诉人朱祥生的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初6644号民事判决第一项、第二项、第五项。
二、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初6644号民事判决第三项、第四项为：朱祥生于判决生效之日起三日内支付刘璟良85000元。
一审案件受理费1935元，反诉案件受理费2263元，二审案件受理费2050元，合计6248元。由刘璟良负担1100元，由朱祥生负担5148元。
本判决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 谢朝晖
审判员 徐金鸽
二〇一七年四月七日
书记员 石 敏
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