浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭江民初字第2025号原告（反诉被告）朱建兴，男，1965年3月24日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人杜鹏（特别授权代理），浙江佐钊律师事务所律师。被告（反诉原告）吴龙虎，男，1972年11月6日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人韩立斌（特别授权代理），浙江泽厚律师事务所律师。原告朱建兴为与被告吴龙虎房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月20日向本院起诉，吴龙虎于2015年11月11日提起反诉。本院受理后，依法由审判员朱若君独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告朱建兴的委托代理人杜鹏，被告吴龙虎及其委托代理人韩立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建兴诉称，2014年7月28日，朱建兴与吴龙虎签订《厂房租赁协议》一份，约定朱建兴将位于杭州市江干区万兴桥旁的厂房出租给吴龙虎使用，租期一年，从2014年8月1日起至2015年7月31日止，年租金146400元，公共卫生配合费5856元，押金10000元。吴龙虎实际于2014年7月28日开始占用该厂房，但一直拖欠各项费用。经村委协调，吴龙虎仅支付部分租金和水电费5000元。2015年5月3日，吴龙虎自行搬离厂房，朱建兴催讨未果，诉至法院请求判令：一、解除双方签订的厂房租赁协议。二、吴龙虎向朱建兴支付租金104800元。三、吴龙虎赔偿朱建兴违约金36600元。四、吴龙虎向朱建兴支付公共卫生配合费4392元。五、吴龙虎向朱建兴支付水电费824元。被告吴龙虎辩称，朱建兴所述并不属实，吴龙虎已支付了全部的租金、公共卫生配合费并结清了水电费；并非吴龙虎单方提前解除合同，而是朱建兴强制吴龙虎搬离厂房。反诉原告吴龙虎诉称，2014年7月28日，吴龙虎与朱建兴签订了《厂房租赁协议》一份，约定，朱建兴将位于万兴桥旁的面积为976平方米的厂房出租给吴龙虎使用；租期一年，年租金为146400元，每半年支付一次，先付后用；如协议未到期，双方其中一方要求终止协议时，应提前三个月通知对方并协商同意后方可解除合同，否则要赔偿对方三个月租金费用。2015年3月，朱建兴以政府拆迁为借口通知吴龙虎搬迁厂房，并申明从2015年3月31日起实施强制断电，截止到2015年4月2日未搬空的，后果自负。之后朱建兴又多番催促，吴龙虎被逼无奈于2015年4月底搬离厂房。朱建兴提前解除合同，构成违约，应向吴龙虎支付违约金及按拆迁政策规定的每平方米30元的标准计算的搬迁费。吴龙虎诉至法院请求判令：一、朱建兴向吴龙虎支付违约金36600元。二、朱建兴向吴龙虎支付搬迁费29280元。反诉被告朱建兴辩称，朱建兴并无违约行为，合同约定租金先付后用，吴龙虎并未提供证据证明其已足额支付了租金。吴龙虎实际搬离的时间为2015年5月3日，有电费凭证为据。案涉厂房地块属于军用地，拆迁公告系由部队工作人员张贴，并通知朱建兴。后经调查，确认厂房所在地块不属于拆迁范围，部队及村委工作人员将该事通知了朱建兴及厂房承租人，因此不存在支付拆迁搬迁费的问题。原告（反诉被告）朱建兴为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、厂房租赁协议1份，拟证明朱建兴与吴龙虎签订合同，吴龙虎未按合同约定支付租金的事实。2、收款收据1份，拟证明吴龙虎于2015年5月3日单方搬离厂房终止协议，尚拖欠两月水电费的事实。经庭审质证，被告（反诉原告）吴龙虎对证据1的真实性无异议；该证据与本案具有关联性，本院予以确认。对证据2有异议，认为系朱建兴自行制作，不具证明力；本院认为该组证据无法证明朱建兴欲证明的内容，不予确认。被告（反诉原告）吴龙虎为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、手机短信记录2份，拟证明朱建兴违反合同约定强迫朱建兴搬迁的事实。2、通告1份，拟证明朱建兴违反合同约定强迫吴龙虎立即搬迁的事实。经庭审质证，原告（反诉被告）朱建兴对证据1有异议，认为短信内容经过了删减，吴龙虎未向法院提交朱建兴向其催款部分的短信内容；本院对该组证据真实性予以确认，在核对短信原始载体时发现2015年4月14日之后双方还有短信来往，吴龙虎表示不将该部分短信内容作为证据提交，本院认为该部分短信内容与本案具有关联性，故作为法院调取的证据要求双方发表了质证意见，具体认证情况在后文中分析。对证据2有异议，认为系部队张贴的公告，目的是督促朱建兴协调做好搬迁工作，与本案无关；本院认为，该证据的真实性可予确认，但从通告内容中要求“房东朱建兴做好协调工作”的行文方式来看，仅凭该证据无法证明吴龙虎欲证明的对象。本院依职权调取了保存于吴龙虎手机中的短信5份；朱建兴对该组证据的真实性无异议，但认为反而能证明吴龙虎支付了5000元后自行搬离的事实；吴龙虎对该组证据的真实性无异议，但认为该证据可以证明吴龙虎已支付过租金，朱建兴说还欠60000元，没有依据；本院认为，该组证据能够证明双方就腾退案涉厂房事宜进行过协商，朱建兴对款项结算作出过自认等事实，予以确认。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2014年7月28日，朱建兴（甲方）与吴龙虎（乙方）签订了《厂房租赁协议》1份，约定，甲方向乙方出租位于万兴桥旁的厂房，面积976平方米，二楼12.5元/平方米/月；年租金为146400元，租金先付后用，每半年一付；合同签订当日付清租期第一年的前半年租金和前半年公共卫生配合费，之后每半年的租金和公共卫生配合费需提前一个月支付给甲方；水电费、公共卫生配合费等相关费用由乙方承担，公共卫生配合费按0.5元/平方米计算，为5856元，每半年一付；水电费按电力和水利部门的实际来价数量支付；乙方应交纳押金10000元给甲方；本协议履行期内如遇上级有关部门对该地块的征地拆迁时，本协议属自然到期并作正常终止，房屋拆迁补偿时对厂房内部的设施搬迁费归使用者所得，其余的拆迁补偿费等均属甲方所有；协议未到期，甲乙双方其中一方要求终止协议时，应提前三个月通知对方并协商同意后方可解除合同，否则要赔偿对方三个月租金费用；等等。朱建兴将案涉厂房交由吴龙虎使用，吴龙虎并未支付押金。2015年3月24日，朱建兴短信通知吴龙虎案涉厂房自27日起停电。2015年3月29日，朱建兴再次短信通知吴龙虎厂房2015年3月31日起实施强制断电措施，要求吴龙虎于2015年4月2日搬空。2015年3月31日，朱建兴短信告知吴龙虎最迟应在2015年4月10日搬空；吴龙虎回复表示尽快。2015年4月11日及2015年4月14日，朱建兴短信催促吴龙虎搬迁，告知2015年4月15日会停电，有问题可以协商；吴龙虎回复表示水电不能停；后双方约定面谈协商。2015年4月15日，朱建兴于上午7点22分发短信催促吴龙虎早点过来，此后于10点32分发短信督促吴龙虎打款；吴龙虎回复知道了，并于下午14点31分发消息告知朱建兴已转5000元。2015年4月26日，朱建兴发短信表达对吴龙虎搬迁过程的不满，督促其早日搬完并注意不要搬走属于朱建兴的财物。2015年4月28日，朱建兴再次发短息通知吴龙虎最迟于次日晚清空，并陈述经结算吴龙虎目前尚欠款项六万零。2015年5月2日，朱建兴发短信询问吴龙虎办公室何时能搬，吴龙虎回复称明后天搬走。本院认为，当事人协商一致的，可以解除合同。从双方短信来往看，朱建兴通知吴龙虎搬迁后双方进行了沟通协商，之后吴龙虎陆续腾退了案涉厂房，应视为双方协商一致解除了租赁合同。关于本案的本诉部分。按上文分析，案涉租赁合同实际已被解除，朱建兴起诉主张解除合同，已无必要；朱建兴主张吴龙虎单方解除合同，与本案查明事实不符；其主张吴龙虎支付提前解除合同违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于朱建兴主张吴龙虎向其支付租金、水电费和公共卫生配合费的问题。朱建兴主张吴龙虎在租赁期内仅向其支付过5000元，但短信内容来看，朱建兴认可吴龙虎还向其支付过其他款项，并陈述经结算尚欠的款项为六万零。因该数额低于朱建兴诉请主张的金额，且朱建兴对此并未提供充分的证据予以推翻并进行合理解释，故本院认为应当以该陈述为准确认吴龙虎尚欠的费用。因朱建兴在短信中的陈述未区分租金、水电费和公共卫生配合费，考虑到该陈述是在协商后吴龙虎腾退房屋时作出，故本院确认吴龙虎尚需支付给朱建兴的租金、水电费和公共卫生配合费共计为60000元。吴龙虎辩称已足额支付了全部费用，但并未提供证据予以支持，本院对该项辩称不予采信。关于本案的反诉部分。庭审中，吴龙虎陈述在朱建兴短信通知其断水断电前即已知道该地块不拆迁，在此基础上双方协商解除了合同，吴龙虎反诉主张朱建兴支付提前解除合同违约金并依照拆迁政策支付搬迁费，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告吴龙虎向原告朱建兴支付租金、水电费、公共卫生配合费共计人民币60000元，于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告朱建兴的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告吴龙虎的全部反诉请求。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币1616元，由原告朱建兴负担人民币元660元，由被告吴龙虎负担人民币956元。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。反诉案件受理费人民币723.5元，由反诉原告吴龙虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4679元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  朱若君二Ｏ一六年二月二十二无书记员  王 骎