北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第08750号
上诉人（原审原告、反诉被告）邹凌云，男，1970年2月28日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨升朗，男，1966年11月25日出生。
委托代理人栾金光，北京市盛廷律师事务所律师。
上诉人邹凌云因与被上诉人杨升朗房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第16400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邹凌云于2014年4月向原审法院起诉称：2010年11月2日，我与北京市朝阳区×号三居室房屋原房东郭祥签订五年期房屋租赁合同，房东承诺我可以对外转租该房屋。
2011年12月30日，郭祥将上述房屋过户给杨升朗。我和杨升朗重新签订自2012年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租赁合同，约定每年租金130000元，给付方式为每年12月给付下一年度租金，合同内容除签订主体外，与原来的租赁合同一致。但是，杨升朗拒绝向我提供房屋所有权证，造成我无法转租房屋。2012年底，我向杨升朗预交一年房租时，杨升朗提出要涨房租，说等谈好涨价再打款。我不同意涨房租，双方不欢而散，致使我一直无法支付房租。2013年10月24日，杨升朗电话要求我交房租。我在10月26日向其付款，房租支付至2013年12月31日。
2013年11月26日，杨升朗向我提出解除合同，我不同意。为此，我诉至法院要求：1.杨升朗支付我解除合同违约金111000元；2.杨升朗赔偿我因其未提供房屋所有权证而无法对外转租的经济损失200000元；3.杨升朗给付我2013年11月至2014年5月期间租金损失84000元。
杨升朗辩称并反诉称：邹凌云没有理由提出解除合同，因此我不同意邹凌云的诉讼请求。邹凌云与原房东签订租赁合同的情况我不清楚，但我与邹凌云于2012年11月1日签订了房屋租赁合同，约定不允许邹凌云转租房屋，但是邹凌云在签订合同后将房屋转租给了他人。2013年9月，我才知道邹凌云转租房屋的事情。
邹凌云应当在2012年12月支付2013年房租。2013年9月，我口头向邹凌云提出解除合同并要求其支付2013年的房租。2013年10月26日，邹凌云给我一张支票，金额为130000元。如果法院认定我们双方的合同在9月份解除合同，那么多余的部分房租我愿意退还给邹凌云。目前，涉案房屋由案外人实际使用，我已经通知其不要将房租交给邹凌云，而是直接交给我。我反诉要求：1.确认双方所签房屋租赁合同于2013年9月1日解除合同；2.邹凌云给付我解除合同的违约金104000元；3.邹凌云给付迟延支付租金的滞纳金117400元。
邹凌云对杨升朗反诉辩称：杨升朗没有在2013年9月通知过我解除合同，其在11月26日通知我解除合同，我没有同意。我认为，我有权利转租涉案房屋，但杨升朗拒绝提供房产证使我根本无法转租。我在2012年底主动支付租金，但因杨升朗原因无法交付。因此，我不同意杨升朗的反诉请求。
原审法院经审理查明：北京市朝阳区×号房屋原所有人为案外人郭祥。杨升朗于2012年1月4日取得该房屋所有权。
邹凌云提供签署日期为2010年11月2日的《房屋租凭（赁）合同》、委托书及房屋所有权证复印件显示：其自郭祥处承租上述房屋，租期自2010年11月1日至2015年12月31日；邹凌云如未经出租人书面同意转租、租借房屋，则出租人有权解除合同并收回房屋，并可要求邹凌云按照合同总租金的20%支付违约金；邹凌云如逾期缴纳应付费用，每逾期一天则应按照欠费总额的20%支付滞纳金等。
2011年12月30日，邹凌云、杨升朗签订《房屋租凭（赁）合同》，双方约定，杨升朗将北京市朝阳区×号房屋出租给邹凌云；租期自2012年1月1日至2015年12月31日；年租金130000元，每年12月前支付下一年租金；邹凌云如拖欠房租七天以上，合同自动解除；邹凌云如未经杨升朗书面同意转租、租借房屋，则杨升朗有权解除合同并收回房屋，并可要求邹凌云按照合同总租金（520000元）的20%支付杨升朗违约金；邹凌云如逾期缴纳应付费用，则每逾期一天按照欠费总额的20%向杨升朗支付滞纳金；邹凌云如擅自退租则应按合同总租金的30%向杨升朗支付违约金等。
邹凌云曾于2013年12月诉至法院，要求次承租人马玉萍、刘爱东支付租金等。该案审理中，邹凌云表示：2011年6月1日，其将上述房屋内东边一间转租给马玉萍；2013年3月5日，其将上述房屋内中间一间转租给刘爱东；2013年10月23日，其将上述房屋内西边一间转租给马玉萍。该案因以本案审理结果为依据，故已中止审理。本案审理中，邹凌云表示，其并未将转租情况告知杨升朗。
庭审中，邹凌云提供发送号码为139××××××××的手机短信，用以证明2012年12月11日邹凌云要求提供银行账号用以支付2013年度房屋租金，杨升朗表示“延几天”，故系杨升朗拒收房屋租金而非邹凌云迟延支付；邹凌云提供2012年12月14日手机短信，显示“有关租金的问题我想见面坐下来和你谈一谈”等，用以证明杨升朗拟增加租金数额；邹凌云提供2013年10月26日手机短信，用以证明其以案外人支票代支付杨升朗租金的事实。
杨升朗认可上述手机号码为其本人使用，但不认可邹凌云的证明目的。杨升朗表示已经收到邹凌云支付的2013年度租金130000元，对其是否曾经向邹凌云催要租金的事实，杨升朗没有举证。
杨升朗表示邹凌云于2013年11月26日通知其解除合同。杨升朗就其主张的、曾经在2013年9月通知邹凌云解除合同的事实没有举证。
审理中，法院询问邹凌云是否申请对涉案房屋装修添附进行评估，邹凌云表示不申请。
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，邹凌云因与涉案房屋原产权人签订房屋租赁合同而占有、使用该房屋。在原房屋租赁合同履行期间，杨升朗取得该房屋所有权。邹凌云、杨升朗于2011年12月30日重新签订《房屋租赁合同》，双方均应当按照该协议履行相应义务。邹凌云有关应当履行其与原房屋所有权人约定的主张没有依据，且其与原房屋所有权人所签合同亦有其不得擅自转租、租借房屋的表述，此节与邹凌云、杨升朗重新签订的合同条款无异。
根据邹凌云、杨升朗的约定，邹凌云如未经杨升朗书面同意转租、租借房屋，则杨升朗有权解除合同并收回房屋，并可要求邹凌云按照合同总租金的20%支付杨升朗违约金。本案中，邹凌云在履行与杨升朗所签《房屋租赁合同》期间另行转租房屋的事实存在，其亦认可并未告知杨升朗，故杨升朗据此约定要求解除合同并赔偿违约金有事实依据，法院将依据现有证据确定具体解除时间。杨升朗主张的违约金数额畸高，邹凌云亦要求予以酌减，对此法院酌情予以判处。邹凌云要求杨升朗支付解除合同违约金、赔偿经济损失等没有依据，法院不予支持。
根据邹凌云、杨升朗的约定，邹凌云应当于每年12月前支付下一年租金。结合邹凌云提供的手机短信等证据可见，邹凌云确曾积极履行支付义务，但杨升朗并未予以配合。对此，杨升朗并未进行合理解释或提供相反证据。故杨升朗有关邹凌云迟延支付租金的主张，法院不予采信。杨升朗要求邹凌云支付迟延交纳租金的滞纳金没有依据，法院不予支持。
据此，原审法院于2014年5月作出判决：一、邹凌云与杨升朗于二○一一年十二月三十日所签房屋租赁合同于二○一三年十一月二十六日解除；二、邹凌云于判决书生效后七日内赔偿杨升朗违约金五万元；三、驳回邹凌云的诉讼请求；四、驳回杨升朗其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，邹凌云不服，上诉至本院请求撤销原审判决，依法改判杨升朗向其支付合同违约金111000元和追回房租成本100000元，保障其对房屋的合法使用权，并驳回杨升朗的原审诉讼请求。邹凌云的上诉理由为，第一，杨升朗没有授权其受托人郭颖重新签订房屋租赁合同；第二，违约转租的事实不存在；第三，原房东允许邹凌云转租，房屋买卖不破租赁，邹凌云经营出租的用途不应该改变；第四，杨升朗没有向邹凌云提供房产证复印件，给邹凌云造成了损失等。杨升朗同意原审判决。
本院经审理查明：2011年12月10日杨升朗出具的委托书写明，委托郭颖办理涉案房屋缴税及过户相关手续。杨升朗与邹凌云之间房屋租赁合同落款处写明，杨升朗代理人郭颖。杨升朗对郭颖的行为表示认可。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实无异。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、委托书等在案佐证。
本院认为：《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中双方对于双方之间的房屋租赁合同关系在一审审理期间并无异议，二审审理期间邹凌云认为杨升朗未对郭颖授权签订房屋租赁合同，现杨升朗明确表示对郭颖的行为表示认可。所以依据法律规定，本院认定邹凌云、杨升朗之间存在房屋租赁合同关系，2011年12月30日的《房屋租凭（赁）合同》对邹凌云、杨升朗具有约束力，双方应按照该合同享有权利、履行义务。
根据双方当事人陈述以及邹凌云另案向马玉萍、刘爱东主张权利等事实，可以认定邹凌云在房屋租赁履行过程中存在明显的转租事实。邹凌云在原房屋租赁合同履行期间内，因杨升朗取得该房屋所有权，与杨升朗形成房屋租赁合同关系，即使原租赁合同或原房屋产权人同意邹凌云转租，邹凌云亦应就此事宜与杨升朗进行协商并妥善解决。现邹凌云与杨升朗之间的合同明确约定，邹凌云如未经杨升朗书面同意转租、租借房屋，则杨升朗有权解除合同并收回房屋，并可要求邹凌云按照合同总租金的20%支付杨升朗违约金。且原租赁合同亦约定邹凌云不得擅自转租等，邹凌云亦未举证证明其转租经过了原房屋产权人的明确同意，所以邹凌云应按照与杨升朗之间的合同履行相应义务。原审法院据此判令解除双方的房屋租赁合同，并对杨升朗诉请的过高违约金予以酌减，并无不妥。
综上，邹凌云的上诉主张不成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费3613元，由邹凌云负担（已交纳）；一审反诉案件受理费2310元，由邹凌云负担1050元（杨升朗已交纳，邹凌云于本判决生效后七日内给付杨升朗），由杨升朗负担1260元（已交纳）。二审案件受理费5215元，由邹凌云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建刚
代理审判员 宫 淼
代理审判员 郑吉喆
二〇一四年七月十八日
书 记 员 陈 茜