河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）信中法民终字第712号
上诉人（原审原告）肖前荣，女，汉族，1956年10月4日出生，住信阳市浉河区。
委托代理人时新章，河南新章律师事务所律师，一般代理。
上诉人（原审被告）彭国军，男，汉族，1984年12月25日出生，住信阳市浉河区。
上诉人肖前荣因与被上诉人彭国军因房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖前荣及其委托代理人时新章，上诉人彭国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告肖前荣的爱人胡正府于2007年开始投资建设位于信阳市金牛山管理区飨堂村九组的正府小区，该小区建住宅楼2栋共60套。2009年1月19日，被告彭国军作为乙方出资购买了该小区一套住房，经双方协商一致，签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》。该协议约定：被告彭国军所购房屋位于前排三单元4层，面积120平方米，售价每平方米1300元，门朝西，房屋优惠价款是156000元。甲方（肖前荣）给乙方办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，甲方负责给乙方办理房屋产权证，办证过户正常的费用由乙方承担。维修基金和物业管理按照国家标准收费由乙方承担（储藏室和车库不含在房权证之内）。甲方给乙方办理房屋产权手续完备后，甲方通知乙方拿房产证、土地证，乙方必须在10天之内付给甲方所欠款，如不付清，甲方有权出售乙方本套房屋，乙方不能干涉。本合同未经双方同意，单方不能撕毁本合同，如单方撕毁合同者，视为违约，按总价值的百分之三十违约金付给未违约方。房屋面积以房产证为准，多退少补，剩余70000元于2010年12月31日前付清。《购房合同》签订后，被告彭国军预付了136000元购房款下欠部分购房款未付。正府小区房屋建成后，原告肖前荣如约交付给被告彭国军�屋一套，被告彭国军已入住该套住房。2013年3月4日，原告肖前荣办理了投资建设的房屋所有权证书，房屋所有权人为胡正府。原告于2011年5月4日在正府小区张贴通知一份，要求各位业主在2011年5月20日之前把办理房产证费用交到门卫处，大套办证费用10000元，小套7000元。同年5月20日，宋光成交付给原告7000元办证费用。2011年5月18日，原告的女婿姚清宇给包括案外人姚尚忠（正府小区的其他业主）在内的等四人出具了一份承诺书，承诺内容为：我叫姚清宇，我承诺为政府小区担保办理房产证，暂收每户居民办证费用七千至壹万不等，承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺保证，我和甲方代表共同承担赔偿乙方所付产权费的两倍返还乙方，以后办理房产证的一切费用由甲方独自承担，乙方不再承担任何费用，直至办理房产证结束；乙方必须保�于办理房产证下来后十日内按合同付清所有欠款。胡正府作为甲方代表在承诺书上签字。2011年9月21日，姚尚忠、陈先金、柴保春三人给原告胡正府出具承诺书一份，内容为：由于国家政策原因，甲方胡政府未能及时给乙方政府小区业主办好房产权证，经双方充分协商，乙方姚尚忠等人特承诺如下：1、甲方（胡正府）一次性补偿给乙方五万元整。2、甲方积极为乙方办理房产证，同时乙方原2011年5月18日作出的承诺书作废。3、在甲方办证期间，乙方保证不得以任何理由向甲方提出类似原承诺的补偿要求。否则，乙方全额返还甲方支付的上述款项。后原告也实际支付给姚尚忠等三人50000元。另查明，原、被告双方当庭认可的实际房屋面积为123.36平方米，共计房款160368元，被告已经支付了136000，还剩24368元。本案原告肖前荣和胡正府是夫妻关系。
原审认为，原、被告之间签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，协议中关于办理房产证费用的负担和余款支付方式的约定合法有效，原、被告双方应按协议约定履行各自的义务。被告辩称在2011年5月18日原告胡政府的女婿姚清宇给包括案外人姚尚忠在内的四人出具的承诺书中，明确承诺在2011年8月30日以前将产权证办发到居民手里，如未能兑现承诺赔偿购买方所付产权费的两倍，以后办理房产证的一切费用由出卖方独自承担，购买方不再承担任何费用，直至办理房产证结束；虽然在2011年9月21日，姚尚忠、陈先金、柴保春三人给原告胡正付出具的承诺书中，已将上述承诺作废，但是没有经过全体业主同意，所以被告对姚尚忠等人出具的承诺不予认可。对此，原审认为，2011年5月18日姚清宇等人出具的承诺书和2011年9月21日的姚尚忠等人出具的承诺书同样都是包括案外人姚尚忠在内的等人�具的，协议双方有权利做出也有权利撤销，应当据此认定双方的权利义务仍应按购房协议的约定执行，因此被告彭国军应支付下欠房款金额为24368元，房屋过户费用应该由被告彭国军承担。原、被告双方约定在原告通知被告拿房产证、土地证后十日内付清余款，因此，原告应先交付给被告房产证等相关证件，被告应在收到上述证件后十日内支付下欠房款24368元和承担办证过户费用（费用的负担以房管部门实际收取为准）。关于物业维修基金，因原告所建小区土地性质为划拨，房屋所有权人登记为胡正府，该房屋实际为原告的自住房，虽然原、被告双方签订的购房合同中第六条约定维修基金和物业管理按照国家标准收费由购买方承担，但是约定的征收主体不明；关于物业维修基金现有的相关法规是建设部、财政部1998年12月16日颁发的建住房（1998）第213号文《住宅公共�位共用设施设备维修基金管理办法》，该规定限定的房屋公共维修金的征收客体为商品房和公用住房，购房者按购房款的2%缴纳，维修基金应当在银行设立专户存储，专款专用。因此，对于原告要求被告向其缴纳维修基金的请求，原审不予支持。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十七条、第一百五十九条之规定判决：一、原告肖前荣于本判决书生效后二十日内给被告彭国军办理房产证，被告彭国军配合，办理房产证相关费用以房管部门实际收取为准，由被告彭国军承担。二、被告彭国军于本判决生效后三十日内给付原告肖前荣下欠购房款24368元。三、驳回原告肖前荣的其他诉讼请求。
上诉人肖前荣不服一审判决上诉称：一、一审判决肖前荣先为彭国军办理房产证后，彭国军才支付拖欠的购房款和承担办证过户费用错误。2009年1月19日，双方签订的《房屋认购协议》第六条约定办证过户费用由彭国军承担。第七条约定肖前荣通知彭国军拿房产证，彭国军必须在10天之内付给肖前荣所欠购房款。说明彭国军应当先支付办证过户费用，肖前荣才能为彭国军办理房产证。因此，彭国军应先支付办证过户费用和拖欠的购房款后，上诉人才能为彭国军办理房产证。二、彭国军应当向上诉人交纳房屋维修基金。双方签订的房屋认购协议第六条明确约定：“维修基金和物业管理按国家标准收费由乙方承担。”同时，正府小区共60户住户，有36户都已经交纳了房屋维修基金；更重要的是上诉人已经按照房屋认购协议的约定为正府小区包括彭国军在内的60户业主履行了维修义务。上诉人当然有权按照国家规定收取房屋维修基金。一审判决认定上诉人出售的是自住房，约定的征收主体不明错误。彭国军应当向正府小区投资建没开发、并实际履行房屋维修义务的胡正府支付房屋维修基金。总之，请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
彭国军答辩称：一、关于办理房产证的费用问题。购房合同是肖前荣事先拟好的，我们也无法更改，由于初次购房，没有经验去验证肖前荣的建房手续。我们理解的办证过户是一项收费，肖前荣现在又分开算，合同上没有明确约定我们需要支付办证费和过户费两个费用，所以我认为关于过户费用，我们并没有违约。办证的费用我己先交给了肖前荣。肖前荣还让我交过户费才办的证，她的抗辩是不成立的。我当时买肖前荣的是新房，双方签订了房屋认购协议，按照一般的交易惯例，购买新房，不应该承担过户费用。二、关于房屋维修基金的问题。肖前荣的这个房子是自建房，肖前�没权私人收取维修基金，我们不应该将维修基金交给肖前荣。
上诉人彭国军不服一审判决上诉称：一、彭国军不应当承担过户费用。1、彭国军向肖前荣购买的房屋系新建房屋，依照一般交易惯例，只需缴纳办理房产证的费用，不应当存在过户的情况。2、肖前荣利用彭国军对房地产开发认知的不足，签订“上诉人承担办证和过户费用”的条款显失公平。二、一审法院适用法律错误，彭国军应当享有后履行抗辩权。1、双方签定的《房屋认购协议》第七条约定：甲方（肖前荣）给乙方（彭国军）办理房屋产权手续完备后，甲方通知乙方拿房产证，乙方必须在10天之内付给甲方所欠款24368元，该条款表明，肖前荣为彭国军办理房产证是先履行义务，彭国军向肖前荣交付所剩购房款是后履行义务。2、关于肖前荣在履行合同义务时是否存在违约导致丧失后履行抗辩权的问题�2009年11月日，双方签订的《认购协议》第六条：甲方（肖前荣）给乙方（彭国军）办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，甲方负责给乙方办理房屋产权证，办证过户费用由乙方承担。没有对具体的承担数额进行规定。2011年5月4日，肖前荣在正府小区张贴了一份通知内容是“各位业主：请在2011年5月20日之前把办理房权证钱交到门卫处，大套一万元，小套柒仟元。证下来后多退少补，超期未交者，转成二手房，一切后果自己承担。”彭国军于2011年5月16日交肖前荣7000元。按通知内容不应该转为二手房，不应缴纳过户费用。综上，请求撤销原判，发回重审或予以改判。
肖前荣答辩称：一、彭国军应当承担房屋的办证过户费用。
双方于2009年1月19日签订的《房屋认购协议》，第六条明确约定：“甲方（肖前荣）负责给乙方（彭国军）办理房屋产权证，�证过户费用由乙方承担”。从该条的约定可以看出，乙方承担的费用由两部分组成，一部分是房屋的办证费用，另一部分是房屋的过户费用。因此，彭国军上诉称的其“不应肖承担过户费用”是不成立。彭国军认为该条件“显失公平”，更是错误的。彭国军在法定期限内并没有申请撤销，该条款仍然是有效的。二、彭国军不享有后履行抗辩权。《房屋认购协议》第七条约定：甲方（肖前荣）给乙方（彭国军）办理房产权证手续完备后，甲方通知乙方拿房产证，乙方必须在10天之内付给甲方欠款。从该条的约定可以看出，彭国军应当先支付房屋的办证过户费用，并配合甲方后，肖前荣才能为彭国军办理房屋产权证。2011年5月4日，肖前荣在正府小区张贴了办证通知，彭国军也交了柒仟元的办理房权证的钱。但是该通知说的是十分明白，是办理房权证钱，而不是过户费用。彭国军不支付房屋的过户费用，并配合办理其购买房屋的过户手续，肖前荣就无法为其办理房屋的过户手续，彭国军就拿不到房产证，这一责任应当由彭国军自己承担。因此，彭国军属于先履行义务一方。综上，彭国军的上诉请求没有依据。
二审过程中，双方当事人均无新的证据向本院提交。经审理查明《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第九条规定，业主交存的维修资金属于业主所有。第十四条规定，住宅专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式。实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。未成立业主大会或者业主大会决定委托政府代为管理的，其维修资金由维修资金管理机构代�统一管理。信阳市区的维修资金管理机构为信阳市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理中心，帐号：0420111000017012，开户行：中原银行股份有限公司信阳礼节路支行。查明的其他事实与一审相同。
本院认为，2007年，上诉人肖前荣投资建设了位于信阳市浉河区金牛山管理区飨堂村九组的正府小区。2009年1月19日，上诉人肖前荣与上诉人彭国军签订了《信阳市金牛山飨堂村九组农民新村住宅楼房屋认购协议》，约定彭国军购买面积120平方米，售价每平方米1300元，房屋优惠价款是156000元。第六条约定：肖前荣给彭国军办理房屋产权证，按照信阳市房管局有关收费标准之规定，肖前荣负责给彭国军办理房屋产权证，办证过户正常的费用由彭国军承担。维修基金和物业管理按照国家标准收费由彭国军承担。第七条约定：肖前荣给彭国军办理房屋产权手续完备后，肖前荣通知彭国军拿房产证、土地证，彭国军必须在10天之内付给肖前荣所欠款24368元。该协议中关于办理房产证费用的负担和余款支付方式的约定合法有效，本院予以确认。关于肖前荣上诉称彭国军应先支付办证过户费用和拖欠的购房款后，才能为彭国军办理房产证的问题。因根据双方的协议第七条约定，在肖前荣通知彭国军拿房产证、土地证后十日内付清余款，因此，肖前荣应先交付给彭国军房产证等相关证件，彭国军应在收到上述证件后十日内支付下欠房款24368元，故该请求本院不予支持。关于上诉人肖前荣称其已经按照约定为正府小区包括彭国军在内的60户业主履行了房屋维修义务的问题。维修房屋属卖房者肖前荣的义务还是买房者彭国军的义务，应依相关规定确定，如属买房者彭国军的义务，而卖房者肖前荣履行了房屋维修责任，其实际支出的费用与买房者彭�军协商解决，协商不成，可另行主张权利。关于上诉人彭国军称其不应当承担过户费用的问题。因房屋认购协议第六条约定过户费用由其承担，故该请求本院不予支持。综上，上诉人肖前荣的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。上诉人彭国军的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审的案件受理费300元，由上诉人肖前荣负担150元，上诉人彭国军负担150元。
本判决为终审判决。
审判长 余继田
审判员 吴 斌
审判员 陈 钢
二〇一五年六月十六日
书记员 杨 帆