北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）房民初字第13313号
原告郑立伟，男，1983年1月11日出生。
委托代理人朱霆平，北京市天瀚律师事务所律师。
被告北京金地惠达房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇长营村京良路北侧80米。
法定代表人阳侃，董事长。
委托代理人陈锐，女，该公司法务经理。
委托代理人戈笑鸿，北京市茂源律师事务所律师。
原告郑立伟与被告北京金地惠达房地产开发有限公司（以下简称金地惠达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖金良独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑立伟的委托代理人朱霆平，被告金地惠达公司的委托代理人陈�、戈笑鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑立伟诉称：2012年5月20日，原告就购买被告开发建设的××区××镇××站×号地及×号地局部地块居住项目×地块×号住宅楼×层×号房屋事宜与被告签订了《商品房预售合同》。合同约定该房屋面积为80.15平方米，套内建筑面积64.55平方米，总房价为1350670元。2013年10月30日，原告办理了该房屋的入住手续。但在原告入住后发现该房屋的外墙装饰材料并非被告在销售该房屋时宣传资料上所宣称的“紫砂陶土劈开砖”。虽然合同附件六“装饰和设备标准的约定”中关于外墙的装饰标准仅约定为“石材、面砖、涂料，配铁艺栏杆”，并未约定具体外墙砖的品种、材质，但依据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并�商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。鉴于此，原告认为被告宣传资料上所宣称的“紫砂陶土劈开砖”的陈述应当视为双方合同内容，被告在该房屋外墙装饰材料上应使用“紫砂陶土劈开砖”。现被告未使用“紫砂陶土劈开砖”作为该房屋外墙砖，擅自变更外墙砖材料，已经构成违约，极大损害了原告的合法利益。据此，原告诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付违约金1万元；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告金地惠达公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告据以主张的基础是宣传资料，这个资料确实有，但其不构成合同的内容。根据最高院司法解释，宣传资料在三个条件下才构成要约，一是说明�允诺具体确定，二是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，三是对合同订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，宣传资料上的陈述对合同订立和价格确定无重大影响，理由在于该房屋价格套内每平方米20900元，总价135万元，外墙砖每平方米价值40余元（我方对于原告主张的外墙面积认可），原告房屋所涉及的外墙砖价值总计500余元，与原告所购房屋总价相比所占比重很小。故外墙砖对房屋价格的确定没有重大影响。相反，整个小区规划、内在品质、户型等对房屋价格有重大影响。综上，宣传资料上虽有外墙砖的描述，但对房屋价格无重大影响，不应构成合同要约。第二，原告提交的宣传资料上有免责说明，上面明确记载：“本宣传品为要约邀请，双方权利义务以合同为准”。且合同附件六装饰设备标准的约定中约定外墙为石材、面砖、�料，并未体现什么品牌，故现有房屋装饰标准并不违反合同约定。在合同附件十补充协议第14条关于广告及宣传资料信息的约定中也明确约定了“对于合同订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同、合同附件及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况……”。且上述条款是加粗并加黑的，以提请消费者注意。第三，诉争房屋所在楼宇已经经过北京市规划委员会规划验收合格及北京市建委竣工验收备案，是合法合规的建筑，无法拆除重做。第四，退一万步讲，即使该宣传资料上的说明构成合同内容，我公司认为双方的买卖合同对房屋的装饰、设备标准达不到约定标准的责任承担方式是有明确约定的，即出卖人以同档次的装饰材料予以替换。而通体砖与紫砂陶土劈开砖单价每平方米仅相差0.7元，这两种砖档次相当。综上所述，原告的诉讼请求没有依据。
经审理查明：2012年5月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订北京市商品房预售合同（合同编号：Y1296390），合同约定：原告购买被告开发建设的位于北京市××区××镇×站×号地及×号地局部地块居住项目×地块×住宅楼×层×号房屋，该房屋预测建筑面积为80.15平方米，套内建筑面积单价为每平方米20924.4元，房屋总价款为1350670元，被告应该在2013年10月31日前向买受人交付该房屋。被告交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，原告有权要求被告以同档次装饰、设备予以替换。双方在合同附件六中对装饰和设备标准进行了约定，针对外墙约定为瓷砖、涂料、玻璃幕墙；针对公共部位外墙装饰标准约定为石材、面砖、涂料，配铁艺栏杆，墙体保温采用外墙外保温。合同附件十补充协议第十四条关于广�及宣传资料信息约定：“对于合同订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同、合同附件及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人和买受人双方确认：双方就购买该商品房一事，出卖人与买受人的权利义务及责任均仅以合同、合同附件及本补充协议所约定的内容为准。针对该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告、宣传、楼书、沙盘、模型及示范单位、样品展示、口头讲解等信息内容如未列入合同、合同附件及本补充协议，对出卖人和买受人双方均不具有法律约束力。”同时上述补充协议第十五条对买受人进行了特别提示，该条约定：“出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。合同文本对于�述两个条款进行了加黑处理。该商品房预售合同对双方其他权利义务同时进行了约定。且原告对上述商品房预售合同中全部附件的每一页内容进行了签字确认。原、被告双方签订合同后，原告向被告交纳了全部购房款，被告于2013年10月30日向原告交付了房屋。
另查明，被告发放的“××××”售楼宣传资料中“新古典园林洋房建筑里的奢侈品”项下记载：“××××采用古典考究建筑风格和以法国依云小镇为蓝本的浪漫园林，一百年来，从纽约到上海滩再到北京高端住宅，新古典风情依旧。立面采用全精选石材、天然紫砂陶土劈开砖，品质始终如一。人车分流、组团庭院入户大堂、单元入户大堂层层递进的礼仪空间，格调油然而生。”该宣传资料底部用小体字记载有免责声明：“本资料中对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出了承诺。本宣传品为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。本公司保留对宣传品修改的权利，敬请留意最新资料。印刷时间：2011年9月。”另，原告所购房屋所在楼栋的外墙用砖为通体砖。原告所购房屋所在楼栋于2013年9月22日取得了《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2013年9月29日取得了竣工验收，并于2013年9月30日办理了北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。
上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、照片、宣传资料；被告提交的《北京市商品房预售合同》、《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及当事人陈述等在案为证，上述证据，经当庭质证且经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：原告郑立伟与被告金地惠达公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。现原告提交被告楼盘的宣传资料以证明被告对涉案房屋外墙用砖品种的允诺。本案焦点问题是被告的楼盘宣传资料内容是否属于双方的购房合同内容，被告在涉案房屋外墙用砖方面是否存在违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使�载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”现被告的宣传资料中载明“立面采用全精选石材、天然紫砂陶土劈开砖”，但原告未能提交充分的证据证明该宣传对本案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，故本案中被告的宣传资料应视为要约邀请，而非要约。且本案中双方签订的商品房预售合同中明确约定了广告、宣传、楼书等信息若未列入商品房预售合同，则对双方均不具有法律约束力。被告亦针对影响原告权益的条款进行了提示，而合同中并未明确约定房屋外墙用砖为紫砂陶土劈开砖，故“立面采用全精选石材、天然紫砂陶土劈开砖”的宣传内容不应视为双方商品房买卖合同的约定内容。综上，被告建设的涉案房屋外墙符合合同约定，且经过北京市规划委员会建设工程规划验收和北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收，并无原告所述的违约行为，故原告要求被告进行违约赔偿的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：
驳回原告郑立伟的诉讼请求。
案件受理费二十五元，由原告郑立伟负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 肖金良
二〇一四年十一月十六日
书 记 员 李欣宇