吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初2465号原告：尹玉述，女，朝鲜族，无职业。委托代理人：崔光日，男，朝鲜族，无职业。原告：崔光日，男，朝鲜族，无职业。被告：徐香莲，女，满族，个体。被告：何广金，男，满族，无职业。原告尹玉述、崔光日与被告徐香莲，何广金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法由审判员陈艳独任审判，于2016年5月9日、2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告尹玉述委托代理人崔光日，被告徐香莲到庭参加诉讼。被告何广金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年4月18日，原告尹玉述、崔光日申请诉讼财产保全，本院作出（2016）吉2401民初2465号民事裁定，冻结被告徐香莲名下的位于延吉市进学街兰香胡同，房屋产权证号为XXXX**号，面积为1185.29平方米房屋的产籍手续，并冻结原告崔光日名下中国邮政储蓄银行账号内存款750000元。民事裁定书已向双方当事人送达。尹玉述、崔光日起诉称：2014年3月12日，原告将1185平方米的门市房以400万元的价格卖给被告，并已办理过户手续。双方约定分四次付款，一期付款是于房屋买卖合同签订后，支付150万元（已履行完毕）；二期付款是2015年末支付90万元（只付15万元），尚欠75万元；三期付款是2016年末支付80万元；四期付款是2017年末支付80万元。现尹玉述、崔光日诉至本院，要求徐香莲，何广金立即偿还75万元及利息（从2016年1月1日至实际偿还完毕之日止，按月利率2%计算），并承担本案诉讼费。徐香莲答辩称：双方签订房屋买卖合同时约定2017年12月31日前一次性还清250万元，合同签订以后，崔光日找徐香莲协商能否先支付一部份款项，徐香莲同意了，且双方签订还款计划，约定2015年末支付90万元，2016年末支付80万元，2017年末支付80万元，签完还款计划当时，徐香莲提议如果经营练歌厅的收入达不到分期付款的能力，还是要按照原合同约定2017年12月31日前一次性付清250万元。至今，已经支付房款150万元，剩余款项因为经营不利至今没有支付。现对原告方起诉的主张有异议，要求按照原合同约定2017年12月31日前一次性付清余款，且因主合同没有约定利息，签字时只是为了不和原告闹僵，故不同意支付利息。何广金未答辩。经审理查明：2014年3月12日，尹玉述与徐香莲签订房屋买卖合同，合同约定：一、尹玉述自愿将下列房屋和国有土地使用权卖给徐香莲所有。房屋座落于延吉市进学街兰香胡同，房屋所有权证号：延房权证字第XXXXXX**号，共计三层，房屋总建筑面积为1185.29平方米，设计用途：商业。二、双方协商成交价格为人民币400万元，徐香莲在2017年12月31日前分3次付清，具体约定为：1、于房屋所有权证和土地使用权证过户到徐香莲名下之日，支付尹玉述房款100万元；2、于2014年12月31日前，支付尹玉述房款50万元；3、剩余房款250万元于2017年12月31日前付清（不计利息）。三、尹玉述于房屋所有权过户之日将房屋及附属物正式交付给徐香莲使用。尹玉述在房屋正式交付徐香莲时将未出租的房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、暖气、电话、有线电视、物业管理等各项陈欠费用（房屋交付前的费用由尹玉述承担），并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于徐香莲验收。如尹玉述有未结清的费用，徐香莲垫付后，其有权冲抵相应房款；尹玉述已收取徐香莲和第三人的水、电、取暖、物业等相关费用，房屋所有权过户之日应退还徐香莲和第三人，如尹玉述未能退还，徐香莲有权冲抵相应房款。崔光日为尹玉述在本合同中的所有责任和义务提供连带责任保证；何广金为徐香莲的支付房款义务提供连带责任保证。崔光日及何广金均在房屋买卖合同上签字确认。该房屋买卖合同书背面另附徐香莲出具的还款计划（未注明出具日期）：2015年付房款90万元，2016年付房款80万元，2017年付房款80万元，注：房产权证、土地使用证过户的所有费用由徐香莲承担；尹玉述和第三人房租合同，徐香莲按合同履行，2014年的房租费由徐香莲收取。另查，2014年3月14日，尹玉述协助徐香莲办理了本案诉争房屋产权过户手续。徐香莲支付尹玉述150万元。后徐香莲分别于2015年4月23日支付房款5万元，于2016年1月10日支付房款5万元，于2016年1月19日支付房款5万元，并于2016年1月19日付款收据上注明“每年欠款乙方支付给甲方利息”。庭审中，徐香莲主张尹玉述及崔光日收取的2014年3月12日至6月18日期间房租费及水费共计29675元应予以抵扣，但未提供证据予以证明。认定上述事实的证据有：身份证、房屋买卖合同、收据、产权证。本院认为：尹玉述与徐香莲签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法、有效。尹玉述已向徐香莲交付房屋并协助办理了产权过户手续，徐香莲应按约定履行付款义务。因徐香莲另行为尹玉述出具还款计划，该还款计划应视为双方关于房屋买卖合同付款期限及金额的变更和补充约定，徐香莲虽以其为饮酒后的承诺作为抗辩，但未提供证据予以证明其存在重大误解或受胁迫，故其抗辩理由不成立，该还款计划约定内容对双方发生约束力。关于2015年付款90万元的约定，因徐香莲仅支付15万元，剩余75万元至今未予支付，故构成违约行为，现尹玉述主张其支付拖欠的75万元房款属合理请求，本院予以支持；关于尹玉述主张从2016年1月1日至实际偿还完毕之日止按月利率2%计算的利息，房屋买卖合同虽约定不计利息，但2016年1月19日，徐香莲出具的房款收据上已注明“每年欠款乙方支付给甲方利息”，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，故应从双方约定之日起即2016年1月19日起支付欠款利息，因双方并未约定利率，故应参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于何广金承担连带保证责任的问题，根据房屋买卖合同约定，何广金系为徐香莲的付款义务提供连带责任保证，因该房屋买卖合同未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，故保证期间应为从2017年12月31日起6个月内。因债务人徐香莲另行出具还款计划，将剩余250万元的付款期限由房屋买卖合同约定的2017年12月31日变更为2015年付房款90万元，2016年付房款80万元，2017年付房款80万元，但该还款计划未有保证人何广金的书面确认，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条第二项之规定，债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间，故保证人何广金的保证期间仍为按房屋买卖合同约定的主债务履行期限届满之日起6个月内，即从2017年12月31日之日起6个月内，故本案中，债权人尹玉述尚不能要求保证人何广金承担连带保证责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐香莲于本判决发生法律效力后立即支付原告尹玉述75万元及利息（从2016年1月19日起至实际偿还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；二、驳回原告尹玉述的其他诉讼请求。如果被告徐香莲未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，减半收取5650元，财产保全费4270元，合计9920元（尹玉述已预交15570元），由徐香莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 陈 艳二〇一六年六月十二日书记员 杨金花