舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0903民初2367号原告：上海景瑞物业管理有限公司舟山分公司，住所地舟山市普陀区沈家门街道鲁家峙景瑞街88号6号楼202室。负责人：宋世平，系舟山分公司总经理。委托代理人（特别授权）：周霞，系舟山分公司员工。被告：林恩，男，1989年1月16出生，汉族，住舟山市普陀区。被告：周会，女，1989年11月6出生，汉族，住舟山市普陀区。原告上海景瑞物业管理有限公司舟山分公司（以下简称景瑞物业公司舟山分公司）诉被告林恩、周会物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法由审判员陆海勇适用简易程序予以审理，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序继续审理，于2017年10月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周霞、被告林恩到庭参加诉讼，被告周会经本院�法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告景瑞物业公司舟山分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告林恩、周会支付原告自2015年9月1日起至2017年4月30日止拖欠的物业服务费3776元（含设备运行费）。2、依法判令被告林恩、周会支付原告自逾期之日起至2017年4月30日止按照每日应收金额千分之三的标准计收的滞纳金3568.32元。3、本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告景瑞物业公司舟山分公司对原诉讼请求变更如下：1、依法判令被告支付原告自2015年9月1日起至2017年4月30日止拖欠的物业服务费3776元（含设备运行费）。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告林恩、周会系原告管理的景瑞·半岛湾尊邸小区5幢1705室业主，房屋建筑面积为85.81平方米。2014年8月30日，原告与舟山景尚置业有限公司签订了《关于半岛湾物业服务委托的前期物业管理协议》，并按照物价局批准的物业服务一级标准收取2.2元/平方米·月物业服务费（含设备运行费）。在被告林恩、周会欠费期间，原告对其物业安全、清洁及设备维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供物业服务之同时被告林恩、周会自2015年9月1日起至2017年4月30日止一直未交物业服务费。经原告工作人员多次向其催讨，未果。为此，原告无奈，向法院起诉。原告景瑞物业公司舟山分公司为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据：1、营业执照、资质证书及被告林恩、周会公民身份证、购房发票表复印件各1份，拟证明原、被告诉讼主体资格的事实。2�《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》、业主设备物资签收表复印件各1份，拟证明以下事实：1、原告与被告之间存在物业服务合同关系，被告自入住之日起按时交纳物业服务费。2、原告按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行了维修、养护、管理、维护区域内的环境卫生和秩序的活动。3、舟山市普陀区发展和改革局文件《关于核定景瑞·半岛湾尊邸前期物业收费标准的批复》复印件1份，拟证明以下事实：1、原告收取物业服务费经过物价局等部门审批许可。2、住宅2、3、4、5幢物业服务费1.65元/平方米·月，设备运行费0.55元/平方米·月；商业1幢（3至18层）2.8元/平方米·月。4、催缴物业服务费通知单、再次催缴物业服务费通知单、上门张贴照片及律师函复印件各1份，拟证明以下事实：1、被告拖欠物业服务费，原告已经正式告知。2、被告拖欠物业服务费具体数额及明细。5、舟山半岛湾能源测算表、半岛湾小区单元楼平摊费用表及公示照片复印件各1份，拟证明景瑞·半岛湾尊邸小区实际产生的设备运行费超出前期物业服务合同约定的0.55元。被告林恩辩称，二被告并非故意拖欠原告物业服务费，而是因为原告存在物业管理不到位，未按前期物业服务合同履行义务，被告拒付物业服务费是合理保护自己权益。理由如下：1、景瑞·半岛湾尊邸小区没有地方停放电瓶车。在原告工作人员在场的情况下，开发商在对外销售该小区房屋时，销售人员承诺每幢楼均设有电瓶车充电处，但被告入住小区5幢1705室以后，发现该幢楼没有地方充电，需要到原告设立的收费充电处充电。2、电瓶车充电存在乱收费的情况。被告到原告设立的收费充电处充电，充电价格为业主每辆电瓶车每次充电6小时以内需缴费1元，超出6小时需缴费2元。目前，被告有2辆电瓶车，每辆电瓶车充电均需要10小时以上，每次须缴费2元，被告每天发生的充电费用为4元，原告对电瓶车充电存在乱收费的情况。3、保洁服务不到位。被告入住小区5幢17楼楼道每天没有人打扫卫生，楼道地面的卫生是由被告自行打扫。4、被告房屋卫生间发生渗漏水，多次向原告反映要求解决此事，但原告至今未予解决。5、物业服务费收费价格偏高。被告对其中设备运行费按0.55元/平方米·月收费标准计算没有异议，对其余物业服务费按1.65元/平方米·月收费标准计算有异议。原告按照合同约定的物业服务收费标准计算向被告收取物业服务费与为被告等小区业主提供的物业服务水平相一致，否则，物业服务收费标准就应当降低。经审理查明：被告林恩、周会系原告管理的景瑞·半岛湾尊邸小区5幢1705室业主，房屋建筑面积为85.81平方米。2014年8月30日，原告与被告签订了《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》，合同约定：在本物业区域业主大会选聘物业管理企业之前，由出卖人委托原告负责本区域的前期物业管理工作。原告设立专门机构，负责本物业的日常管理工作。原告提供的物业管理包括以下内容：物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理及服务·····物业服务费收费标准：住宅2、3、4、5幢物业服务费2.2元/平方米·月（含）；商业1幢（3至18层）2.8元/平方米·月（含设备运行费）；其他物业共有设施设备运行费用按其实际发生的成本由买受人（即被告）向原告均摊交纳·····买受人逾期未缴纳物业服务费以及设施设备运行费、停车管理服务费等费用的，原告有权要求买受人补交，并可从逾期之日起按每日应收金额千分之三的标准加收滞纳金。在双方签订《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》之前，原告向舟山市普陀区发展和改革局递交了《关于要求核准景瑞·半岛湾尊邸商住两用小区前期物业服务费收费标准的报告》，2014年8月25日，舟山市普陀区发展和改革局作出了《关�核定景瑞·半岛湾尊邸小区前期物业服务费收费标准的批复》，其中有关事项批复如下：设有电梯的住宅10层及以上最高价为1.65元/平方米·月，允许下浮。计费面积以房产证确定的建筑面积为准。小区商用房、酒店式公寓的物业服务费实行市场调节价，并报价格主管部门备案。电梯及增压泵等高能耗设施运行所需电费，可按实另行分摊。被告等小区业主入住景瑞·半岛湾尊邸住宅小区以后，发现该小区楼内非机动车车库没有设置充电设施，被告等小区业主多次向原告反映上述情况。原告为解决被告等小区业主对电瓶车充电的需求，设立了收费智能供电管理系统，根据该系统运行发生的费用向被告等小区业主收费，并依据充电时间的长短采取不同的收费标准，即电瓶车充电价格为业主每辆每次充电6小时以内缴费1元，超出6小�需缴费2元。在被告林恩、周会欠费期间，原告对其物业安全、清洁及设备维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供物业服务之同时被告林恩、周会自2015年9月1日起至2017年4月30日止一直未交物业服务费3776元（含设备运行费），并未交纳自逾期之日起至2017年4月30日止按照每日应收金额千分之三的标准计收的滞纳金3568.32元。经原告工作人员多次向其催讨，未果。为此，原告无奈，向法院起诉。本院认为，原告景瑞物业公司舟山分公司与被告林恩、周会签订了《景瑞·半岛湾尊邸前期物业服务合同》，上述合同内容不违反法律强制性规定，属合法有效，上述合同效力应及于被告，故原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在涉案小区的物业管理服务中未达到不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵和明显违约的程度，被告林恩、周会在原告基本履行了对小区实施物业服务管理的相关义务后未按合同约定履行支付物业管理费用的义务，已属违约。因此，对原告要求被告林恩、周会支付物业服务费3776元（含设备运行费）的诉讼请求，本院予以支持。在审理过程中，双方存在以下争议焦点：1、被告对其房屋卫生间发生渗漏水是否可以拒付物业服务费。被告购买的房屋卫生间出现渗漏水，渗漏水处为被告自用部位，不属于物业公共部位或公共设施，已超出了原告物业管理服务的范围。如果开发商存在违约行为，根据合同相对性原则，被告可按照商品房买卖合同约定另行追究开发商违约责任，即支付违约金、限期整改达到约定标准或退房。因此，被告以房屋卫生间发生渗漏水的质量问题为由拒交物业服务费，没有法律和合同依据，本院不予支持。2、被告�合同约定的物业服务收费标准计算物业服务费存在价格偏高为由要求降低物业服务收费标准的抗辩理由是否成立。舟山市普陀区发展和改革局根据景瑞·半岛湾尊邸住宅小区设施设备配置情况、前期物业服务合同、物业管理方案及收费自评表等有关资料，实地初评该小区物业服务具体情况，在业主委员会未成立前，核定景瑞·半岛湾尊邸住宅小区前期物业服务收费标准暂定按舟山市住宅小区物业服务收费等级一级执行，即具体为设有电梯住宅10层及以上最高价为1.65元/平方米·月，允许下浮。从原告与被告签订的期物业服务合同内容看，合同约定的物业服务收费标准在舟山市普陀区发展和改革局核定的物业服务收费标准范围内，双方对物业服务收费标准的约定具有法律效力，原告有权依照1.65元/平方米·月（不�含设备运行费）收费标准计算向被告收取物业服务费。被告以合同约定的物业服务收费标准计算物业服务费存在价格偏高为由要求降低物业服务收费标准的，没有合同和法律依据，本院不予采纳。3、卫生保洁是否存在不到位的情况。由于被告未提供证据证明原告存在卫生保洁不到位的情况，其以此为由拒付物业服务费，没有事实依据，本院不予采纳。4、原告对电瓶车充电是否存在乱收费的情况。景瑞·半岛湾尊邸住宅小区楼内设有非机动车车库，非机动车车库没有设置充电设施，原告为解决被告等小区业主电瓶车充电的需求，设立了收费智能供电管理系统，根据该系统运行发生的费用向被告等小区业主收费，并依据充电时间的长短采取不同的收费标准，原告的上述收费方法具有合理性，不存在乱收费的情况。因此，被告以原告对电瓶车充电存在乱收�情况为由拒交物业服务费的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告林恩、周会于本判决生效之日起十五日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司舟山分公司自2015年9月1日起至2017年4月30日止的物业服务费3776元（含设备运行费）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林恩、周会负担。如不服本判决，可在判决书送达�日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 长  陆海勇人民陪审员  陈方兴人民陪审员  李 华二〇一七年十二月二十三日代书 记员  李 妮《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物�管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。