山东省商河县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）商民初字第1752号
原�陈永利，男，1986年3月6日出生，汉族，赤峰市供电局职工，住内蒙古赤峰市。
委托代理人刘国祥，山东新润律师事务所律师。
委托代理人徐小云，山东新润律师事务所实习律师。
被告济南昌润置业有限公司，住所地：济南市商河县。
法定代表人唐艳，该公司董事长。
委托代理人赵岩，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。
原告陈永利与被告济南昌润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月11日受理后，原告陈永利申请追加中国银行股份有限公司济南开元支行为本案第三人，请求一并处理原告与第三人之间的金融借款合同纠纷，本院根据原告申请依法追加中国银行股份有限公司济南开元支行为本案第三人，2015年3月16日原告撤回了对第三人中国银行股份有限公司济南开元支行的起诉，本院裁定予以准许。本院依法组成合议庭于2015年3月16日公开�庭对该案进行了审理。原告陈永利的委托代理人刘国祥、徐小云，被告济南昌润置业有限公司的委托代理人赵岩均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈永利诉称，2009年11月18日，原告与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园一区18号的商品房一套，总房款1792000元，首付款692000元于签订《商品房买卖合同》当天交付被告，余款1100000元在中国银行股份有限公司济南开元支行办理了按揭贷款，并按照合同约定定期定额支付按揭贷款，但被告至今未能将房屋交付于原告。根据《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2010年10月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条第二款约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。另经原告向商河县住建委查询，发现涉案房产已因被告与山东济南润丰农村合作银行的借款合同纠纷一案被济南市中级人民法院查封，导致涉案房屋已无继续履行的可能性，为此原告请求依法解除该《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。且因被告的违约行为原告遭受了巨大的经济损失，为此，请求：1、判令解除原告与被告签署的“齐鲁水郡温泉岛”梅园一区18号的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付房款及赔偿损失合计2023418.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告济南昌润置业有限公司辩称，涉案房屋系被告原因导致无法交付，被告通过代理人向原告表示歉意，被告也愿意承担由此产生的法律后果。对原告的诉求，请法院依法判决。
经审理本院认定，2009年11月18日，原告陈永利与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定原告陈永利向被告济南昌润置业有限公司购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园一区18号的商品房一套，该商品房建筑面积共307平方米；第四条约定该商品房总价款为1792000元。第六条约定双方采取银行按揭付款方式，见补充协议。补充协议约定：1、买受人应于签订本合同之日交纳首付款人民币692000元；2、其余房款计人民币1100000元；由买受人申请办理银行按揭贷款；在一个月内办理完毕，否则每逾期一日，买受人应向出卖人支付应付房款的万分之三。第八条约定出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政�的有关规定，将具备经竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支�已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方约定出卖人在本合同规定房屋交付之日起30日内（包含本数）向买受人交付房屋，买受人认可为本合同履行期限合理顺延，出卖人不承担违约责任。出卖人逾期交房超过30日以上违约责任见本条第一款。
原告购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区梅园一区18号的商品房总房款为1792000元，首付款692000元原告已于签订《商品房买卖合同》的当天交付被告。余款1100000元于2009年12月23日在中国银行股份有限公司济南开元支行处办理了《个人一手住房贷款合同》。现该贷款截止2014年11月8日已经向银行偿还的贷款本息合计为348470.71元，且已经停止还贷。原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，被告同意解除该《商品房买卖合同》。
另查明，被告济南昌润置业有限公司依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证，预售许可证号为济商房开预许字第2008（003）号。该涉案房产没有进行预售商品房合同销售登记备案，亦未被抵押，但因其他案件已被济南市中级人民法院查封。该房屋至今被告未交付原告使用。
以上事实，由原被告的当庭陈述，原告提供的济南市商品房买卖合同原件一份、个人一手住房贷款合同复印件一份、银行个人还款情况明细一份，房屋销售专用收据原件一份、（2014）济商初字158-1号民事裁定书复印件一份、（2014）济商初字158-1号协助执行通知书复印件一份、房屋登记簿查封登记信息一份，本院依法对商河县住房和城乡建设管理委员会工作人员所做的的调查笔录两份为证，经本院审查，且已开庭质证，可以采信，足以认定。
本院认为，本案争议的焦点主要是：一、原被告之间签订的《商品房买卖合同》是否符合解�条件；二、原告请求被告返还已付首付款及贷款本息的事实与依据；三、原告请求被告赔偿损失的事实与依据。
关于焦点问题一，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。但被告济南昌润置业有限公司与原告陈永利签订《商品房买卖合同》后，违反合同约定未履行自己的义务，且该房产已被济南市中级人民法院查封，使得原被告签订的《商品房买卖合同》目的已无法实现。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2010年10月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用及第九条第二款逾期超过90日后买受人有权解除合同的约定，原告要求解除其与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求于法有�，且被告同意解除，故本院予以支持。
关于焦点问题二，原告主张为购买涉案房屋支付了首付款692000元，且截止2014年11月8日已经向银行偿还按揭贷款本息共计348470.71元。《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告返还购房首付款及已偿还贷款本息。被告认可原告已付首付款数额，但主张原告虽出具了贷款交易明细，但无法证明实际偿还贷款的数额，请求法庭予以核实。经核实，原告已还贷款本息共计348470.71元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、�除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故在《商品房买卖合同》解除后，被告济南昌润置业有限公司应将其收受的原告支付的首付款692000元及已偿还的借款本息348470.71元返还原告陈永利。
关于焦点问题三，原告请求被告赔偿损失971087.95元，该损失分两项，第一项损失是以总房款1792000为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2009年11月18日计算至2015年3月13日止计算利息为622148.55元，第二项损失是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定的原告可以向被告主张要求不超过已付房款一倍的赔偿责任，现原告要求被告承担348939.40元的赔偿责任，并认为这两项损失也可以被认为是涉案房屋的差价补偿，当时合同约定的房屋单价为每平方米5837元，而现在的房屋被告正在销售的同类房屋的单价为每平方米8000元。被告主张原告的这两项损失无事实和法律依据，被告均不认可亦不予支付。
关于原告的第一项损失622148.55元，本院认为，虽然原被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故原告请求按中国人民银行同期贷款利率计算其损失的请求并无不当，本院予以准许。但其以总房款1792000为基数计算其损失没有相关法律依据，应以其实际支付的首付款692000元及已还贷款本息348470.71元为基数计算其损失。首付款692000元应自2009年11月18日（支付购房款首付之日）起计算至本判决生效之日，已还贷款本息348470.71元应自本案起诉之日即2014年12月11日起计算至本判决生效之日，但因原告主张此两项损失均计算至2015年3月13日止，系原告对自己权利所作的处分，不违反法律规定，本院予以准许。故原告主张的该项损失为首付款692000元的利息（以首付款692000元为基数，自2009年11月18日起至2015年3月13日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）和已还贷款本息348470.71元的利息（以贷款本息348470.71元为基数，自2014年12月11日起至2015年3月13日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
关于原告的第二项损失348939.40元，本院认为涉案房屋系因被济南市中级人民法院查封而导致不能继续履行，而没有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条所规定的导致合同目的不能实现的相关情形，原告的该项诉讼请求没有相关法律依据，且被告不予认可，故本院不予支持。
至于原告所述认为这两项损失也可以被认为是涉案房屋的差价补偿，并主张当时合同约定的房屋单价为每平方米5837元，而现在被告正在销售的同类房屋的单价为每平方米8000元。因差价补偿无事实和法律依据，且原告所述差价补偿并非明确的诉讼请�，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下：
一、解除原告陈永利与被告济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。
二、被告济南昌润置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈永利已付购房首付款692000元及利息（以首付款692000元为基数自2009年11月18日起至2015年3月13日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）
三、被告济南昌润置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈永利已偿还借款本息348470.71元及利息（以贷款本息348470.71元为基数自2014年12月11日起至2015年3月13日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
四、驳回原告陈永利的其他诉讼请�。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22987元，诉讼保全费5000元，由原告承担6228元，被告济南昌润置业有限公司承担21769元。因该款原告已预交本院，故被告在履行本判决义务时应一并与原告结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 倩
审 判 员 孙海霞
人民陪审员 王春虎
二〇一五年三月三十日
书 记 员 刘源源