上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）普民四（民）初字第2923号
原告上海建德企业（集团）有限公司，住所地上海市泾阳路399弄40号。
法定代表人周志成，职务董事长。
委托代理人邹华恩、曾明德，上海通孚律师事务所律师。
被告上海建玮物业管理有限公司，住所地上海市泾阳路283号。
法定代表人葛克申，职务不详。
委托代理人马志樑、冯浩，该公司工作人员。
原告上海建德企业（集团）有限公司与被告上海建玮物业管理有限公司所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海建德企业（集团）有限公司的委托代理人曾明德，被告上海建玮物业管理有限公司的委托代理人马志樑、冯浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海建德企业（集团）有限公司诉称，原告系本市普陀区同普路1501弄“牡丹苑”与同普路1680弄“玫瑰苑”两小区的开发商。就两小区的前期物业管理及物业管理用房问题，原告与被告签订了《前期物业管理合同》及《协议书》，双方约定，在“玫瑰苑”小区的建设初期，原告向被告提供同普路1491、1497号等位于“牡丹苑”小区沿街的、属于原告的产权房用于“玫瑰苑”小区的物业管理，房屋面积达四五百平方米，超出了规定的标准。2005年“玫瑰苑”小区建设完成后，原告又按规定在小区内配备了物业管理用房并登记于业委会名下。2012年5月18日，小区业主委员会成立，原被告之间的《前期物业管理服务合同》终止。鉴于上述事实，被告已无理由继续占用同普路1491、1497号房屋，原告多次要求被告返还房屋，但被告至今未还且将上述房屋用于盈利。故提起诉讼，请求判令：一、被告将本市普陀区同普路1491、1497号房屋恢复原状并返还原告；二、被告赔偿原告经济损失（按每月1万元的标准，自小区业委会成立之日起算，至被告实际返还房屋之日止）；三、本案受理费由被告承担。
被告上海建玮物业管理有限公司辩称，一、玫瑰苑小区业主大会确实已经成立，原被告之间的《前期物业管理合同》亦已终止，但业委会成立后与被告另行签订了物业管理合同，按约定被告继续为小区提供物业管理服务。而根据原被告之间协议书的约定，只有当被告因故不再管理小区时，才需将物业用房归还原告，现被告并未终止对小区的管理，故不应向原告返还房屋；二、同普路1491、1497号房屋系原告交被告用作物业管理用房，现被告将房屋无偿交小区居民用作便民收费服务，此系顺应民意之举；三、被告公司系原告转制后投资成立，公司股东原为原告员工，相关的转制实施方案可表明，原告曾同意将涉案小区内的商业用房用以补偿原告；四、原告曾于2007年向房地产交易部门出具情况说明，明确系争房屋产权由公司所有转为全体业主所有；五、因“玫瑰苑”小区业主大会于去年提起诉讼，要求原告交付业主大会名下的房屋，才导致原被告产生讼争，而原告此前从未向被告提出返还房屋的主张；六、被告基于物业管理的布局需要使用系争房屋，故拟采取调剂的方式，即系争房屋继续由被告使用，被告根据实际情况将另一小区“牡丹苑”的房屋交给原告，但此方案遭原告拒绝。综上所述，对原告的诉请不能同意。
经审理查明，一、被告作为本市普陀区同普路1501弄“牡丹苑”与同普路1680弄“玫瑰苑”小区的前期物业管理方，曾于2003年、2005年分别与作为小区开发商的原告签订《前期物业管理服务合同》，合同约定的物业委托管理期限的截止日为“业主委员会成立之日止”；二、2004年3月，原被告就原告无偿向被告提供物业管理用房事宜签订《协议书》一份，主要内容为：1、将同普路1509号、1515号、1521号、1527号、1491号、1497号部分等房屋用于“牡丹苑”、“玫瑰苑”的物业管理；2、以上房屋产权归原告所有，被告可无偿使用并装修，但不能改变结构；3、被告因故不再管辖相应小区时，应在撤离前将物业用房归还原告；三、2012年5月，“玫瑰苑”小区的业主大会“上海市普陀区建德花园玫瑰苑业主大会”成立。2013年5月，该业主大会以上海建德企业（集团）有限公司即本案原告未向其移交物业管理用房及业委会用房为由诉至法院，请求原告交付同普路1692、1694号房屋并返还相应的房屋出租收益，原告辩称，基于历史原因，其已将同普路1509号、1515号、1521号、1527号、1491号、1497号作为物业管理用房向上海建玮物业管理有限公司即本案被告交付，如该业主大会要求原告交付房屋的，其应将原告已交付的房屋返还。经该案审理查明，同普路1692、1694号房屋登记权利人为“建德四街坊业主委员会”，部位为“底层物业用房”、用途为“特种用途”。本院于2012年10月就该案作出（2013）普民四（民）初字第921号民事判决，认为同普路1692、1694号既为物业用房且已登记至业主大会名下，则原告应负有交付房屋之责，原告在诉讼中主张的同普路1509号、1515号、1521号、1527号、1491号、1497号房屋的返还问题可通过其他途径解决，故对业主大会的诉请予以支持，但对其要求返还出租收益的诉请予以驳回，该判决现已生效。2013年12月18日，原告诉至本院，请求判决如其诉请。
另查明：一、（2013）普民四（民）初字第921号案件中，原告向业主大会交付的同普路1692、1694号房屋建筑面积为141.29平方米；二、被告自认，除同普路1491、1497号房屋外，另有同普路1509、1515、1521、1527室的其中一套由被告用作“玫瑰苑”小区的物业管理；三、原告原名为“上海建德企业发展有限公司”，2006年办理了企业名称变更手续。2007年4月，原告向房产交易部门出具情况说明，认为同普路1491、1497等房屋系管理用房，产权应由原告所有转为“建德花园全体业主”所有，2010年2月，原告向房产交易部门提交“关于更正登记内容的申请”，认为因公司于2007年名称变更办理登记时填报内容有误，故申请将相关管理用房恢复产权；四、据2014年3月调取的房地产登记信息载明，本市同普路1473、1479、1485、1491、1497、1509、1515、1521、1527号房屋权利人为原告、建筑面积为895.72平方米，用途为“特种用途”，产权核准日期为2010年7月。
庭审后，原告撤回要求被告恢复房屋原状的诉请。
本院认为，当事人的物权受法律保护。根据本案查明的事实及他案的裁决，被告应将系争房屋返还原告，理由为：一、无论房屋产权登记之前是否有过变动，原告既为系争房屋现公示登记信息中载明的产权人，则房屋物权理应归属于原告；二、原被告之间的前期物业管理服务合同既已到期，则相关的权利义务应该同时终止并结算，其中包括原被告为配置物业管理用房所签订的协议书。因该协议书系于前期物业管理期间签订，故协议中所对应的物管用房的使用期限理应限于被告提供前期物业管理期间，即使现被告仍为该小区的物管方，但其提供服务的性质已不同于前期物管，其合同的相对方亦不再是原告，再占用原告所有的房屋缺乏法律依据与合同依据；三、该小区的业主大会已通过另案诉讼自原告处取得了相应管理用房，而被告亦自认除系争房屋之外，另有其他房屋被用作该小区的物业管理，上述事实表明，即使被告将房屋返还原告，该小区尚有其他房屋可用于物业管理，如房屋返还后对小区物业管理确实产生影响的，可由业主大会另行主张权利；四、根据被告庭审自认，其并未将系争房屋用于常规的物业管理工作，而根据原被告签订的协议书可知，被告取得并使用房屋不需支付对价，故房屋的返还在客观上既不妨害其物业管理工作，亦不对其造成利益损害；五、从被告提供的相关证据分析，原被告的公司转制方案中并未明确涉及系争房屋，且企业转制所产生的纠纷与本案非属同一法律关系，被告以此理由进行抗辩依据不足。综上所述，对原告要求返还房屋的诉请予以支持，对被告的辩称不予采信，原告撤回部分诉请于法不悖，本院予以准许。至于损失赔偿一节，本院认为，原告作为小区开发商，其对前期物管房管理的不规范以及向业主大会交房的不及时，亦是产生本案讼争的原因之一，况小区物管房的特殊用途决定了房屋的非盈利性质，原被告之间的协议亦约定了房屋由被告无偿使用，故房屋的收回与否并不造成原告的经济损失，故对其要求赔偿损失的诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：
一、被告上海建玮物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区同普路1491、1497号房屋返还原告上海建德企业（集团）有限公司；
二、对原告上海建德企业（集团）有限公司的其余诉请不予支持。
本案受理费人民币4900元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 郝晓鹃
审 判 员 曹 彬
人民陪审员 钱春林
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 蒋 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。