广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）东中法民一终字第674号
上诉人（原审被告）：甘妮，女，汉族，1979年4月出生，。
委托代理人：张肖霞，广东众慧律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩效培，男，汉族，1965年7月出生。
被上诉人（原审原告）：叶淦滔，男，汉族，1957年3月出生，。
被上诉人（原审原告）：谭灿明，男，汉族，1967年2月出生。
被上诉人（原审原告）：莫金培，男，汉族，1963年7月出生。
上述四被上诉人的共同委托代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。
上述四被上诉人的共同委托代理人：孙群凤，广东盈隆律师事务所律师。
原审第三人：东莞大朗新泰金属制品厂。住所地：东莞市大朗镇石吓管理区仙村。
主要负责人：李沃芬。
原审第三人：景发企业有限公司。住所地：中国香港特别行政区。
上诉人甘妮与被上诉人韩效培、叶淦滔、谭灿明、莫金培（下称韩效培等四人）、原审第三人东莞大朗新泰金属制品厂（下称新泰厂）、景发企业有限公司（下称景发公司）因企业承包经营合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民一初字第1051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年2月15日，韩效培等四人向原审法院提起诉讼，请求法院判令甘妮向韩效培等四人支付租金2520000元。
原审法院经审理查明，新泰厂为“三来一补”企业，其外方投资者为景发公司，成立于1995年12月27日，至2009年6月10日截止经营。2004年12月2日，甘妮、韩效培等四人签订“新泰电镀厂董事会管理章程”，约定由其5人成立董事会，并约定各自的职责。一审庭审中，甘妮与韩效培等四人确认合伙份额分别为莫金培25%、谭灿明25%、叶淦滔与韩效培共同占33.33%、甘妮占16.66%。2008年6月30日，叶淦滔、谭灿明、甘妮、莫金培、韩效培作为甲方与甘妮作为乙方签订《新泰金属制品厂出租合同书》，约定由五人将新泰厂的物业和生产经营权有条件租借给甘妮经营管理，每个月的租金为60000元，出租期限自2008年7月1日至2013年12月31日。合同第7条约定：乙方有义务协助甲方处理好原有的应收款及应付款的相关业务事宜；甲方原有的所有债权、债务与乙方无关，必须由甲方派人自行负责、处理。为避免甲方的债权债务对乙方今后经营产生不良的影响，需由甲乙双方共同设立一个相关的债权债务专项处理账户，以协助甲方就本合同生效前甲方经营生产的债权债务的处理事项；乙方可综合参与使用该项回笼资金。合同第8条约定：在本合同生效的2个月内，乙方需代甲方偿还200000元给叶先生作为借给厂的各项相关款项，余下款项在2009年春节前由乙方代借给甲方（按现借款利率）归还给叶先生。该合同除有五人签名外，亦有新泰厂的盖章。合同签订后，韩效培等四人向甘妮交付了厂房、设备等租赁标的。
韩效培等四人确认截止至2011年12月甘妮在经营期间代为支付款项共1931341.94元。上述数额包括以下借款：2007年3月20日借款20000元、2007年11月7日借款150000元、2008年6月19日借款45000元，其中2007年11月7日的借款150000元借条上注明“按照月息拾厘计付，每月支取”。韩效培等四人同意以上借款本金可以抵扣租金。另外，甘妮提交的由韩效培等四人出具的2009年9月27日数额为700000元的借据上注明借款年利率为15厘，该借据上的700000元甘妮未将其列入甘妮已支付款项当中，韩效培等四人认为该款实际未借出而直接用于归还相关涉及以叶淦滔名义的案件执行被执行款中。
另查明，甘妮在2012年7月26日提交电子缴税凭证，以证明其代缴2012年1月至6月的房产税、土地使用税、堤围防护费共14723.47元，韩效培等四人对此予以确认，但认为可以在2012年1月至6月的应缴租金中抵扣。
双方对以下事实问题存在争议：
甘妮已支付的2008年7月至2011年9月企业承包费236457元、土地租金260001.4元应该由何方承担。韩效培等四人认为合同已约定出租后的经营义务均由甘妮承担，而土地承包费以及土地租金一直以来是企业经营过程中的义务，甘妮在签订出租合同之前的共同经营期间也知悉。甘妮则认为土地承包费以及土地租金不属于因经营而产生的债务，应属于出租人的义务。
借款本金及利息是否应当抵扣租金。甘妮主张借款本金及利息均应当抵扣租金，韩效培等四人则认为案涉700000元未实际借出，另一方面韩效培等四人仅同意抵销借款本金，不同意抵销借款利息。
上述事实，有韩效培等四人提交的《新泰金属制品厂出租合同书》、甘妮提交的企业机读档案登记资料、借据、管理章程、收据、支出证明单、工资表、送货单、证明、合约书、报价单、电子缴税作证、转账单、汇款单、执行通知、罚款收据、协议、年检资料以及原审法院一审庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案为租赁合同纠纷，本案双方争议的问题在于：1、双方签署的合同效力问题。2、2008年7月份之后的土地租金及企业承包费由何方承担。3、韩效培等四人的请求是否超过诉讼时效问题以及甘妮代付行为能否视为履行交租义务的行为。4.借款本金及利息是否应当抵扣租金。
关于第一个问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，韩效培等人与甘妮签订的出租合同是双方真实意思表示，并且出租合同书中有第三人新泰厂的盖章，不存在违反法律、法规强制性效力规定的情形，该合同在民事法律行为方面依法有效。
关于第二个问题，甘妮所租赁的不仅是物业，而是包括新泰厂名义的物业、生产经营在内的权利，土地租金、企业承包费自双方签订租赁合同以前已存在，收费对象为新泰厂，甘妮对此是清楚的。因双方已在签订《出租合同书》中约定“租赁期内一切经营的债权和义务均由乙方承担”，并且合同也特别说明韩效培等四人“只是每个月定期收取租金，不再参与该厂内的一切经营活动”，即表明向新泰厂名义收取的相关费用，与韩效培等四人无关，故此，对于企业承包费、土地租金应由甘妮承担。
关于第三个问题，根据相关法律规定，甘妮作为承租人应当依时足额支付租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为1年。首先，双方在合同中对合同签订前后的债务清偿问题作出了由甘妮协助的相关约定，甘妮作为原来的合伙人之一，对于原企业的债权债务亦应当知悉。其次，双方自2008年签订合同后至2011年12月长达42个月中，甘妮一方面没有向韩效培等四人方交纳租金但又可以正常使用租赁物，另一方面又主张其代付的款项不能用于抵销租金，显不符合常理亦不公平。综合以上因素，应当认定双方形成以甘妮代付款项的形式抵销租金来履行双方租赁合同租金的合意，固然亦不存在甘妮的主张租金超过诉讼时效的问题。42个月的租金共2520000元，抵销双方确认的1931341.94元代付款以及借款本金，甘妮尚应当支付韩效培等四人588，658.06元。此款依法应当按比例在韩效培等四人与甘妮之间分配，即甘妮共应当向韩效培等四人支付490528.76元（588658.06元×83.33%=490528.76元）：对于甘妮提出的以借款利息抵扣租金的问题，因韩效培等四人不同意抵销，原审法院不予抵销，甘妮可因利息问题另行提起民间借贷诉讼。
另，对于甘妮提出的2012年1月至6月房产税、土地使用税以及堤围费问题，韩效培等四人提交的书面意见中表明愿意抵扣2012年1月至6月的租金，因韩效培等四人的诉讼请求中不包括该段期间的租金，故此，对于该段期间的租金以及相关抵销问题，双方可另行解决。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2012年12月10日作出（2012）东二法民一初字第1051号民事判决：一、甘妮在判决生效之日起十日内支付韩效培、叶淦滔、谭灿明、莫金培2008年7月1日至2011年12月31日期间的租金差额490528.76元；二、驳回韩效培、叶淦滔、谭灿明、莫金培的其他诉讼请求。本案一审诉讼费26960元，已由韩效培等四人预交，由韩效培等四人承担21568元，甘妮承担5392元。
甘妮不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）韩效培等四人的诉讼请求超过诉讼时效。在韩效培等四人提起本案诉讼前，从未向甘妮追讨过租金。原审判决认定双方达成以代付款抵消租金的合意，该结论是没有理据，本案不存在诉讼时效中断的情形。韩效培等四人的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。（二）2008年7月份之后产生的土地租金及企业承包款应当由韩效培等四人承担。1、案涉租赁合同的租金包括了租用新泰厂的厂房、设备及承包经营权的费用，而向村委会支付的土地租金、企业承包款属于新泰厂经营场地及经营权的费用，已包括在合同约定的租金中，甘妮不应当重复支付。2、土地租金、企业承包款不属于因甘妮的经营行为而产生的债务，韩效培等四人清楚该费用的存在，但没有明示或默示要求甘妮承担，甚至还确认会负担2008年7月份之后产生的房产税、土地使用税。故韩效培等四人否认其应承担土地租金及企业承包款的理据不成立。（三）一审法院对甘妮要求韩效培等四人支付借款利息的诉请未予处理不当。1、根据借据的内容，双方明确约定了利息，韩效培等四人应按照约定支付利息。2、150000元及700000元借款是甘妮实际向韩效培等四人付出或是为韩效培等四人付出，双方明确约定利息，本金与利息是相互依存的，一审判决只以本金抵扣租金，而对利息不予处理，该做法明显无理无据。（四）韩效培等四人没有处理好债务，严重影响甘妮的经营，根本无权要求支付租金。综上所述，甘妮已付款项已经超出韩效培等四人应得的租金，请求二审法院依法撤销（2012）东二法民一初字第1051号民事判决第一项，驳回韩效培等四人的全部诉讼请求。
韩效培等四人没有提交书面答辩意见，口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院审理查明：1、新泰厂每月需向村委会支付企业承包款6063元及土地租金6666元，2008年7月至2011年期间，甘妮向村委会共计支付企业承包款236457元及土地租金260001.4元。
2、甘妮一审提交的2007年11月7日数额为150000元的借条注明“按照月息拾厘计付，每月支取”；2009年9月27日数额为700000元的借据注明“借款年利率为15厘”，甘妮据此主张在租金中应抵扣借款计息算至2012年7月31日共计383000元。韩效培等四人确认上述借条的真实性，同意借款本金抵扣租金，但不同意借款利息抵扣租金。二审时，甘妮提交借款利息计算明细表，甘妮在700000元借据签署后陆续为韩效培等四人提供借款，直至2010年10月5日已经超额支付700000元。甘妮请求利息分段计算，2010年10月5日之前利息为62518元，2010年10月5日至2013年9月5日期间700000元整的利息为306250元；150000元借款从2007年11月7日至2013年9月5日的利息为104900元。韩效培等四人认为利息不应该在本案中一并处理，700000元甘妮确实是分段支付的，但甘妮计算利息时间点有误差，最后一期借款时间是2011年1月21日，也不应该计算到2013年9月5日。而且甘妮分期借出借款也是抵扣当时的租金，因此不应该计算利息。
3、甘妮于2013年7月2日提交补充代理意见，提出根据案涉合同第一条第2项约定，韩效培等四人应减免合同约定适应期租金30000元。韩效培等四人认为甘妮一审时没有提出，视为放弃权利。
4、韩效培等四人已另行向原审法院提起诉讼，要求甘妮支付2012年1月至7月租金。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，甘妮与韩效培等四人于2008年6月30日签订的《新泰金属制品厂出租合同书》虽然名为出租合同，但实际上是韩效培等五人将合伙经营的企业新泰厂的物业和生产经营权有条件租借给合伙人之一甘妮经营管理，合同标的包括物业及企业经营权，符合企业承包经营合同要件，故该合同性质应为企业承包合同，本案应为企业承包经营合同纠纷，原审法院将本案定为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。
双方签订的《新泰金属制品厂出租合同书》为双方真实意思表示，没有违反法律法规效力性强制性规定，且新泰厂原来为韩效培五人合伙经营，甘妮以上述合同改变了新泰厂企业性质为由要求确认合同无效不能成立。原审法院认定合同合法有效正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人甘妮提起的上诉，争议焦点在于甘妮应否向韩效培等四人支付2008年7月1日至2011年12月31日期间的租金差额490528.76元，需要解决以下问题：
一、关于诉讼时效。甘妮提出韩效培等四人请求的2008年7月1日至2011年12月31日的租金部分超过诉讼时效，如上述本案为承包经营合同纠纷，虽然合同将甘妮每月需支付的费用称为租金，但其性质为企业承包费，甘妮按照合同约定每月支付属于继续性合同在合同履行过程中持续发生的债务，诉讼时效依法应从最后一期履行期限届满之日起计算。因韩效培等四人提起本案诉讼时，双方的合同仍在履行中，故韩效培等四人提起本案诉讼没有超过诉讼时效。甘妮该项上诉理由依据不足，本院不予采纳。
二、关于甘妮应否支付租金。甘妮主张因韩效培等四人未能处理好债务，严重影响其经营，无权要求支付租金。根据双方确认的甘妮为新泰厂代付款项的情况，可以认定甘妮的确因韩效培等四人未能处理好债务而需要代付款项，但没有证据显示因此严重影响其经营。且根据合同第7条的约定，为避免韩效培等人的债权债务对甘妮的经营造成不良影响，要共同设立专项处理账户以协助韩效培等人处理债权债务，但没有约定甘妮可以此为由不支付租金。故对甘妮该项上诉理由，本院不予采纳。
三、企业承包费及土地租金应否由甘妮承担。首先，新泰厂每月向村委会支付的企业承包费6063元及土地租金6666元属于经营场地及经营权费用，是新泰厂能够正常经营的基本条件。而韩效培等人是将新泰厂物业使用权和生产经营权有条件租借给甘妮经营管理，故企业承包费及土地租金应包括在每月承包经营费用即租金60000元内。其次，企业承包费及土地租金在双方签订合同时已经明确存在，在合同没有约定甘妮需要另行承担上述两笔费用的情况下，韩效培等四人要求甘妮另行承担该笔费用缺乏合同依据。再次，如上述，该两笔费用属于获取经营权的基本费用，并非甘妮因经营行为引发的义务，原审法院以案涉合同约定“租赁期内一切经营的债权和义务均由甘妮承担”“韩效培等四人不再参与该厂内的一切经营活动”为由认定企业承包费及土地租金应由甘妮承担不当，本院予以纠正。综上，甘妮无需另外承担企业承包费及土地租金，也就是说2008年7月至2011年期间甘妮向村委会支付的企业承包款236457元及土地租金260001.4元可在应付租金中予以抵扣。
四、借款利息能否一并处理。甘妮主张借款利息应抵扣租金，其提供的借条及借据明确约定了利息标准，韩效培等四人确认借条及借据的真实性，也同意本金抵扣租金，借款本金及利息相互依存，原审法院以韩效培等四人仅同意抵扣借款本金不同意抵扣借款利息为由要求甘妮另外起诉民间借贷处理利息问题不当，本院予以纠正，应在租金抵扣中一并处理借款利息问题。由于这两笔款项明确约定为借款并约定利率，对韩效培等四人主张借款借出时直接抵扣租金而无需计算利息的说法，本院不予采纳。因双方约定的利率月息10厘和年息15厘均没有高于中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，应以双方的约定计算利息数额，借款700000元按照年息15厘计算，一年的利息为105000元（700000元×15%），即使从韩效培等四人确认的最后一期支付款项时间即2011年1月21日开始算至双方在诉讼中对于借款本金可以抵扣租金达成一致意见之时，700000元借款时间已经超过一年。如上述，结合企业承包款及土地租金可以抵扣租金以及租金差额的具体数额考虑，本案仅需要计算700000元借款一年利息。因韩效培等四人就2012年1月至7月的租金已经另外提起诉讼，故700000元借款剩余利息及150000元借款的利息可在该案中处理。
另外，甘妮提出减免适应期租金30000元符合双方合同约定，应予以减免。虽然甘妮一审时未提出，但这并非诉讼请求，而是甘妮对韩效培等四人诉讼请求的抗辩意见，故对韩效培等四人认为甘妮一审没有提出视为放弃权利的说法，本院不予采纳。
综合上述，甘妮应向韩效培等四人支付租金，但可从代付款中抵扣，其中企业承包款、土地租金及借款利息也应在甘妮应付租金中予以抵扣。韩效培等四人在本案中主张42个月租金为2520000元，减去适应期租金30000元，为2490000元。双方已确认的代付款及借款本金共计1931341.94元，再加上企业承包款236457元、土地租金260001.4元及700000元借款一年的利息105000元，即甘妮已经支付的金额为2532800.34元（1931341.94元＋236457元＋260001.4元＋105000元），也就是说甘妮代付金额加上借款本金及部分利息已经超过其应支付的租金数额，故对韩效培等四人要求甘妮支付2008年7月1日至2011年12月31日期间租金的诉请，本院予以驳回。
综上所述，上诉人甘妮的上诉理由充分，本院对其上诉请求予以支持。原审判决对企业承包款、土地租金及借款利息的处理不当，认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2012）东二法民一初字第1051号民事判决。
二、驳回韩效培、叶淦滔、谭灿明、莫金培的诉讼请求。
本案一审案件受理费26960元，由韩效培、叶淦滔、谭灿明、莫金培共同负担（已预交）。二审案件受理费8658元（甘妮已预交），由韩效培、叶淦滔、谭灿明、莫金培负担，甘妮同意由韩效培、叶淦滔、谭灿明、莫金培向其迳付案件受理费8658元，本院无需另外退收。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理审判员 谢佳阳
代理审判员 刘海燕
二〇一三年九月六日
书 记 员 冯文娟
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……