中华人民共和国
上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3338号
原告ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼），男，1973年5月24日出生，德国籍。
原告蒋颖，女，1976年6月17日出生，汉族。
被告上海家化富欣房地产有限公司。
法定代表人简劲宏，董事长。
委托代理人薛勇，上海市中山律师事务所律师。
原告ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼）、原告蒋颖诉被告上海家化富欣房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2014年11月13日公开开庭进行审理，原告ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼）、原告蒋颖、被告委托代理人薛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼）、原告蒋颖诉称，2013年6月8日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区徐泾镇高泾路888弄《居礼苑》3号302室房屋；合同约定被告应于2013年11月15日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。2014年4月25日，原告收到被告出具的交房通知书，其上写明被告于2014年4月25日取得大产证，达到交付使用条件，建议于2014年4月28日交房。后原告致电被告工作人员，约定于2014年5月2日交房，并于该日对房屋进行了验收交接。原告按期支付了前两笔房款，最后一笔房款人民币2，440，000元为银行贷款，合同约定在2013年8月15日前支付，但实际贷款银行于2013年8月28日才发放贷款，造成原告逾期付款13天。原告同意从逾期交房违约金中扣除逾期付款违约金，但双方就逾期交房、逾期付款的赔偿金额未能达成一致意见，为此原告起诉于本院，要求判令被告支付逾期交房违约金（扣除逾期付款违约金）365，509.04元。
被告上海家化富欣房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，原告的最后一笔房款逾期支付，交房日期也相应延迟，不同意原告违约金的起算时间。被告于2014年4月25日就通知原告于4月28日去收房，是原告自己逾期收房，不同意原告逾期交房的时间节点。即便支付逾期交房违约金，期间也应该是2013年11月28日至2014年4月25日。
经开庭审理查明，2013年5月30日，原告蒋颖与被告签订定金合同，约定双方于2013年6月6日前就上海市青浦区徐泾镇高泾路888弄《居礼苑》3号302室房屋签订商品房预售合同，并对房屋位置、面积、房价、定金等进行了约定，同日原告支付定金5万元。2013年6月8日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》。合同约定：原告向被告购买上海市青浦区徐泾镇高泾路888弄《居礼苑》3号302室房屋，据被告暂测该房屋建筑面积为235.31平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为31，622元；根据被告暂测的房屋建筑面积，原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7，440，973元。合同第七条约定原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第一种方案所列条件：1、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金。其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年11月15日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署房屋交接书。合同附件一约定付款方式为分期付款、贷款方式为组合贷款，1、原告于2013年6月8日与被告签约，并付首付房款计2，240，973元；2、原告于2013年7月15日前应支付房款计2，760，000元；3、原告于2013年8月15日前应支付房款计2，440，000元。合同补充条款一第五条约定对本合同正文第十一条补充以下内容：本合同正文第十一条约定的被告交房日必须以原告付清全部房款及所有应付违约金、赔偿金为前提。如原告在本合同正文第十一条所约定的交房日前仍未付清前述款项的，则被告交房日期顺延。2013年6月9日，上海市东方公证处为该预售合同办理公证。
合同签订后，原告支付房款，被告开具的发票显示的时间和金额为：2013年6月8日支付2，240，973元、2013年7月3日支付2，760，000元、2013年9月6日支付2，440，000元。
被告陈述，原告的最后一笔房款2，440，000元系银行贷款，银行放贷日期为2013年8月28日。
另查明，2013年7月23日，原告与上海浦东发展银行闵行支行签订《个人购房担保借款合同》、签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，并于2013年7月26日对该两份合同办理公证。
2012年5月21日，被告取得上海市商品房预售许可证。2014年4月1日，被告取得上海市新建住宅交付使用许可证。
2014年4月25日，被告向原告出具《居礼苑》交房通知书，载明：原告购买的房屋已于2014年4月25日取得（大产证），达到交付使用条件；被告安排于2014年4月28日14时向原告交付房屋。2014年5月2日，原、被告签署房屋交接书，对系争房屋进行交接。
房屋交付后，原告向被告索赔逾期交房违约金，被告亦针对原告的索赔提出过两次赔偿建议，但原告对此两次方案均未同意，故诉至本院。
另外，原告表示，在被告全额无任何扣减的支付原告逾期交房违约金的情况下，原告同意从该违约金中扣除原告逾期付款的违约金。
以上事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、公证书、发票、交房通知书、房屋交接书、个人购房担保借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同、商品房预售许可证、新建住宅交付使用许可证、定金合同、收据、收款凭证等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：
原告认为，关于违约金的起算，合同约定被告于2013年11月15日之前交房，故违约金应从约定交房日的次日即2013年11月16日起算。原告之前不知道自己存在违约情况，直至交房之日被告才告知银行放款延迟，而且贷款银行也是被告推荐的。关于收房时间，被告于2014年4月25日出具交房通知书，通知原告4月28日前去收房，原告4月27日收到该通知后，根据自己的时间安排与被告工作人员协商约定了5月2日收房，这也符合合同第十三条提前7天书面通知办理交付手续的约定，房屋的实际交付日期为2014年5月2日。
被告认为，关于违约金的起算，根据预售合同，原告在约定交房日未付清房款，被告交房日顺延。原告最后一笔房款逾期13天，违约金应从2013年11月28日起算。关于收房时间，被告2014年4月25日发送交房通知书，通知原告4月28日收房，是原告自己逾期收房，房屋实际交付日为2014年4月25日。
根据庭审确认的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原告在合同约定的交房日前付清了全部房款，虽有部分房款逾期支付，但对此逾期责任原告可以违约金的形式承担。按照合同约定交房是被告的主要义务，被告以原告存在部分房款逾期支付为由要求顺延交房日期，没有依据，故对该抗辩，本院不予采信。根据预售合同第十三条，被告应在交付之日前7天内书面通知被告办理交付该房屋的手续，故原告要求2014年5月2日为房屋的实际交付日期的主张，本院予以采纳。原告自愿从逾期交房违约金中扣除逾期付款违约金，系其对自身权益的处分，依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告上海家化富欣房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼）、原告蒋颖逾期交房违约金人民币365，509.04元（已扣除原告逾期付款违约金人民币9，516元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6，782.60元，由被告上海家化富欣房地产有限公司负担。
如不服本判决，原告ALEXANDERANDREASERNSTPRAUTZSCH（鲍安礼）可在判决书送达之日起三十日内，原告蒋颖、被告上海家化富欣房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王美芳
审 判 员 孙佑正
人民陪审员 俞逸辉
二〇一五年一月二十三日
书 记 员 姜 瑞
附：相关法律条文
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。