北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0115民初10904号
原告：北京金诺威物业管理有限公司，住所地北京市西城区白广路6号63号楼一层。
法定代表人：谢明正，执行董事。
委托诉讼代理人：洪新，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
被告：北京市大兴区爱壹家老年护养院，住所地北京市大兴区经济技术开发区BDA国际企业大道景园北街*号**栋。
法定代表人：胡松，经理。
委托诉讼代理人：李想，北京市中洲律师事务所律师。
原告北京金诺威物业管理有限公司（以下简称金诺威公司）与被告北京市大兴区爱壹家老年护养院（以下简称爱壹家护养院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金诺威公司的委托诉讼代理人洪新，被告爱壹家护养院的委托诉讼代理人李想到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金诺威公司向本院提出诉讼请求：1、判令爱壹家护养院立即支付拖欠的截止到2018年3月15日的房屋租金3869709.72元、金诺威公司垫付物业管理费368783.61元、垫付供暖费237266.07元；2、判令爱壹家护养院承担全部诉讼费。事实和理由：2014年1月16日，金诺威公司与爱壹家护养院签订《物业租赁合同》，爱壹家护养院承租金诺威公司受中冶京诚工程技术有限公司（物业产权人）委托出租的位于北京经济技术开发区景园北街2号国际企业大道23号楼的房屋，用于养老配套事业，建筑面积约3250平方米，租赁期限十五年，其中第一个五年的年租金为2841638元，平均月租金为236803.18元，每6个月为一周期支付。物业费和能源费缴费标准按园区规定执行。签约后，金诺威公司如约向爱壹家护养院交付了出租房屋，爱壹家护养院亦入场进行装修改造。
在该合同履行过程中，爱壹家护养院因自身资金问题，出现了长期拖欠租金的违约行为，金诺威公司多次催款后，爱壹家护养院于2017年9月13日向金诺威公司提交了一份《承诺书》，确认截止2017年8月31日，合计拖欠房租、物业费共计3221173.73元，并郑重承诺：2017年9月15日前支付60万元，2017年9月起按月支付房屋租金，2017年12月31日前付清全部欠款。但实际上爱壹家护养院只是在2017年9月12日偿还50万元，未能如实履行承诺，且新发生的租金、物业费、供暖费也分文未付。
截至2018年3月15日，爱壹家护养院已拖欠金诺威公司房屋租金3869709.72元，金诺威公司垫付物业管理费368783.61元，垫付供暖费237266.07元。
鉴于爱壹家护养院违约行为已给金诺威公司造成重大损失，且合同目的无法实现，依据合同约定，金诺威公司于2018年3月15日以多种形式正式通知爱壹家护养院解除《物业租赁合同》，并收回了出租的房屋，同时要求爱壹家护养院依照该合同约定于三日内前来处置租赁房屋内遗留物品并结清租金，但爱壹家护养院至今置之不理。鉴于此情况，金诺威公司只有依法维权，向法院提请诉讼，请求法院依法支持金诺威公司的全部诉讼请求。
被告爱壹家护养院辩称，一，对金诺威公司主张的截止到2018年3月15日欠付租金的事实认可，但爱壹家护养院不是恶意拖欠，确实是因为企业经营困难，加上诸多的客观原因，导致爱壹家护养院无力按时支付租金，爱壹家护养院也一直与金诺威公司积极沟通，并且从2015年6月开始也陆续偿还了一部分租金。二，关于金诺威公司主张的截止到2018年3月15日垫付的物业管理费和供暖费有几点异议。首先，根据双方签订的《物业租赁合同》第五条约定，爱壹家护养院应与物业公司签订物业合同，并按照合同约定支付物业费及其他费用。但实际上爱壹家护养院承租房屋后并没有与物业公司签过物业合同，因此从合同约定来说，物业费的收费标准没有经过爱壹家护养院的确认；其次，金诺威公司主张垫付了物业费、供暖费，但提交的证据只有物业公司向金诺威公司开具的发票，而没有提交银行出具的付款凭证，并且由于金诺威公司同时管理涉诉的23号楼和26号楼，物业开具的发票上也没有明确具体的楼号，无法确定垫付的费用就是23号楼的。所以从目前金诺威公司提交的证据来看，不足以证明金诺威公司垫付了物业费及供暖费；第三，假设金诺威公司垫付费用的事实存在，并且是按照金诺威公司主张的物业费标准来计算，其主张截止到2018年3月15日欠付的物业费是368783.61元，实际上是截止到2018年3月31日，金额有出入，多主张了6830元；最后，欠付的供暖费，我方核实到的数额只有2016年11月5日至2017年3月31日，欠付的费用是103753元，至于2017年11月5日至2018年3月31日的供暖费，物业没有发通知，所以不清楚具体的数额。
原告金诺威公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，中冶京诚工程技术有限公司（以下简称中冶公司）向金诺威公司出具委托书，将位于北京市经济技术开发区景园北街2号（经开科技园）BDA国际企业大道办公用写字楼（23#、26#楼）两栋委托金诺威公司经营、管理，金诺威公司不得转委托，委托有效期自2013年10月1日起。
2014年1月16日，金诺威公司（甲方，出租方）与爱壹家护养院（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》，甲、乙双方本着平等、互惠的原则，经过充分友好协商，就乙方租赁甲方受中冶公司（物业产权人）委托出租的物业（授权委托书见附件一）相关事宜达成如下条款：甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于北京经济技术开发区景园北街2号BDA国际企业大道23号楼物业（以下简称涉案房屋）用于养老配套事业，该物业建筑面积约为3252.06平方米（其中地下1层建筑面积689.68平方米，地上4层建筑面积2562.38平方米），实际面积以房屋产权证面积为准；本合同租赁期限为15年，起租日期为2014年2月1日，终止日期为2029年1月31日，免租期自2014年2月1日至2014年4月30日止，免租期需交物业管理费和能源费，缴费标准按园区规定执行；甲方应于2014年2月1日将该物业交付乙方使用；计算租金时，按建筑面积计算，每年按365天计，平均月租金为全年租金总额除以12个月，以此方法计算租金如下：第1年至第5年（即2014年2月1日至2019年1月31日），地上部分租金为2.5元/天/平方米，计年租金为2338171.75元，地下部分租金为2元/天/平方米，计年租金为503466.4元，以上合计年租金2841638元，平均月租金为236803.18元；第6年至第10年（即2019年2月1日至2024年1月31日），地上部分租金为2.88元/天/平方米，计年租金为2693573.86元，地下部分租金为2.3元/天/平方米，计年租金为578986.36元，以上合计年租金3272560.22元，平均月租金为272713.35元；第11年至第15年房租价格在2023年12月30日之前，根据市场租金变化重新商议确定，原则上重新商定的价格不高于该物业园区内同类型物业租赁的平均价格，协商不成，双方均可解除合同，互不承担违约责任，该物业有装修残值的，装修折旧期按十年计算；乙方按照本合同约定所支付的履约保证金在甲方交付该物业后直接转为押金，押金金额为1个月租金，即236803元，合同履行期间若连续三个月平均月租金及物业费金额超过押金金额的125%，双方协商增加押金数额；出租人应当在本合同终止后20日内全额返还押金（不计利息）。如乙方尚未付清所有应付甲方和物业服务公司的相关款项及其他款项，甲方有权从押金或履约保证金中直接扣除，余额返还乙方；支付期限：本合同项下租金以六个月为一个周期支付，每周期之前1个月内完成租金的支付，首期租金在该物业交付7日前支付。除物业服务合同另有约定外，物业费及其他费用按照园区规定自行缴纳；每月租金数额按照月平均租金计算，如租赁期间首期或最后一期支付租金的租赁期限不足一个月的，则按照实际天数核算；乙方须与本项目物业服务公司签订物业服务合同，并按合同约定支付物业费及其他费用；乙方在经营过程中消耗的水、电、暖、燃气等能源费用，电话费、上网费等通讯费用（含月租费、手续费等）及其他相关费用由乙方自行承担；因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付押金及租金，并不退还履约保证金，但这并不免除乙方仍应向甲方支付已拖欠租金的义务，乙方还应承担因其违约行为给甲方造成的损失；若乙方未按照本合同第四条、第五条约定的期限向甲方支付租金及物业费超过90日，甲方有权解除合同，乙方按照本合同第14.2条款承担违约责任，甲方有权将该物业另行出租。上述合同签订后，金诺威公司按约定向爱壹家护养院交付了涉案房屋。
2016年5月1日，中冶公司（甲方，业主）、北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司（乙方，以下简称亦庄物业公司）和金诺威公司（丙方，承租人）签订《物业合同履行及费用支付的三方协议》，鉴于甲方将涉案房屋出租给丙方，建筑面积3252.06平方米，依据甲、乙双方于2008年3月2日签订了《物业服务合同》（合同编号：BJKJ2008第005号）、《供暖/制冷协议》（合同编号：BJKJ2008第006号）、《代收水电费协议》（合同编号：BJKJ2008第007号）、《变更协议》（合同编号：YZLYF-
BDA(B)-BG-2016-005号），以下简称“原合同”，经甲、乙、丙三方协商同意就原合同履行及费用支付事宜达成如下协议：本协议自2014年11月1日至2024年10月31日止，本协议有效期间，甲方所履行的原合同中的相关权利义务转由丙方履行，甲方仅在丙方延迟履行或拒绝履行时才向乙方承担连带责任；本协议期内，丙方按如下标准和办法向乙方支付物业服务费、供暖费、水电费等相关费用。物业服务费：每月的物业服务费为13658.65元，自2014年11月1日起丙方每3个月向乙方缴纳一次物业服务费，共计40975.96元，每期物业服务费由丙方于物业费到期日前的五个工作日缴纳下一连续三个月的物业服务费，以后的缴费以此类推；供暖/制冷费：供暖费单价为0.454元/天/平方米，标准年度采暖期为147/闰年148天，丙方在每年10月20日前向乙方预缴本年度采暖费207505.99/208917.59元，以后以此类推；在合同履行期间，如遇国家政策调整或实际情况有所变化，需调整双方物业服务合同或本协议中所示费用的，乙方应提前10个工作日向丙方明示调整原因和调整时间，从调整之日起，乙丙双方应按调整后的结算标准进行结算。
2017年2月21日，金诺威公司向爱壹家护养院发送通知，通知内容为：“鉴于我方多次派人及发函督促，但贵单位仍不能纠正迟延支付租金的违约行为，我公司依据合同约定，经慎重研究决定：1、要求贵单位于2017年2月底之前付清拖欠的租金及其他费用；2、若贵单位不能按上述期限支付拖欠租金及其他费用，贵我双方合同即于2017年2月28日解除，同时我公司将依据合同约定收回出租场地，并保留追索租金及其他费用欠款的权利。”
2017年6月27日，金诺威公司再次向爱壹家护养院发送通知，通知内容为：“截至到2017年6月30日，贵单位已累计拖欠房屋租金及物业费共计：人民币2706491.41元（明细请见附表）。并且贵单位于2017年3月17日出具的《关于亦庄开发区BDA国际企业大道23栋物业的使用及费用安排》中明确提到“2017年3月底前支付60万元”，但至今未能履行且对于我司的催款置之不理。现贵单位已严重违约，造成我司巨大的经济损失。我公司依据合同约定，经慎重研究决定：1、要求贵单位于2017年7月底之前付清拖欠的租金及其他费用；2、若贵单位不能按上述期限支付拖欠租金及其他费用，贵我双方合同即于2017年8月1日解除，同时我公司将依据合同约定收回出租场地，并保留追索租金及其他费用欠款的权利。”
2017年9月13日，爱壹家护养院向金诺威公司出具承诺书，该承诺书上载明，由于爱壹家护养院在经营过程中因财务困难，截至2017年8月31日共计拖欠房屋租金、物业费3221073.73元，其于2017年3月17日承诺的还款事项因其他原因也未能按约定履行，经与金诺威公司友好协商，爱壹家护养院做出最终承诺为：2017年9月15日前支付60万；2017年9月起按月支付房屋租金，2017年12月31日前付清全部欠款。
2018年3月21日，金诺威公司向爱壹家护养院发送关于解除《物业租赁合同》的通知，该通知上载明：“鉴于贵单位一再拖欠房租，不仅不再履行2017年9月13日做出的2017年年底付清拖欠租金的书面承诺，甚至拒交新发生的房租，构成严重违约且不能纠正。经多次交涉无效，在此情况下，我公司正式通知贵单位：1、依据合同约定，自即日起，解除贵我双方于2014年1月16日签订的《物业租赁合同》，我公司收回出租房屋场地；2、依据合同约定，我公司要求贵单位于三日内前来我公司交清拖欠费用，并在我公司人员监督下清理遗留在租赁房屋场地内的物品，逾期未处理，按合同约定处置；3、我公司保留进一步依法追究贵单位违约责任的权利。”
关于涉案房屋欠付租金，金诺威公司向本院提交了23号楼费用明细，爱壹家护养院对金诺威公司主张的截止到2018年3月15日欠付租金3869709.72元的事实认可，故本院对该数额予以确认。
关于金诺威公司垫付的物业管理费，爱壹家护养院主张其承租涉案房屋后并未与任何物业公司签过物业合同，都是金诺威公司通知交多少钱，其就交多少钱，且费用是交给金诺威公司，从未交给过物业公司，该费用未变动过。金诺威公司主张爱壹家护养院未缴纳2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费共计368783.61元，并向本院提交了缴费通知单、催款函及发票等用以证明上述事实，爱壹家护养院在发表答辩意见时称，金诺威公司主张的是截止到2018年3月15日的物业服务费，金诺威公司多主张了6830元，但在庭后质证时经本院询问，爱壹家护养院对其欠付金诺威公司物业服务费368783.61元的事实予以认可，故本院对该金额予以确认。
关于金诺威公司垫付的供暖费，金诺威公司主张因涉案房屋一直处于装修状态，故申请暂停供暖，亦庄物业公司按5折收取供暖费，2016年11月5日至2017年3月31日期间缴纳供暖费103753元；金诺威公司向本院提交了BDA国际企业大道项目部于2017年7月12日作出的《关于采暖费单价调整的通知》，该通知上载明，从2017年11月5日采暖期开始，采暖单价由原来的0.454元/天/平方米调整为0.613元/天/平方米并签订采暖补充协议，从2017年11月5日采暖单价按照0.613元/天/平方米签订供暖补充协议并缴纳供暖费的客户，给予适当优惠，故2017年11月5日至2018年3月31日期间调整后的供暖费为133513.07元。爱壹家护养院对金诺威公司主张的供暖费的金额没有异议，但主张供暖费的标准没有经过其确认。
庭审中，爱壹家护养院主张其于2016年12月16日曾向金诺威公司支付了一笔140000元款项，备注的是物业费，但因当时又欠租金又欠物业费，故充抵了欠付的租金。金诺威公司对爱壹家护养院主张的这一事实认可，称该140000元确实是作为欠付租金扣减了。双方均认可金诺威公司在本案中主张的房屋租金不包括该140000元。另，金诺威公司主张因爱壹家护养院违约导致合同解除，故押金不予退还。
经询，涉案房屋现已由金诺威公司收回，但爱壹家护养院的物品还留在涉案房屋里，涉案房屋目前尚未出租。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力。金诺威公司与爱壹家护养院签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定切实履行。庭审中，金诺威公司主张其于2018年3月21日向爱壹家护养院发送了关于解除《物业租赁合同》的通知，爱壹家护养院认可该事实，并称其于2018年4月2日收到该通知，对双方均认可合同解除这一事实，本院不持异议。
庭审中，爱壹家护养院对金诺威公司主张的欠付租金、物业服务费、供暖费的金额均认可，对此，本院予以确认。爱壹家护养院对供暖费的标准持有异议，认为金诺威公司收取供暖费的标准未经过其确认，对此，金诺威公司向本院提交了BDA国际企业大道项目部于2017年7月12日作出的《关于采暖费单价调整的通知》，由此可以看出，供暖单价调整是BDA国际企业大道项目部对整个园区作出的调整，而并非是金诺威公司对爱壹家护养院单方作出的调整，无论爱壹家护养院是否认可该标准，均应按照该标准缴纳供暖费，金诺威公司已为其先行垫付了该费用，故爱壹家护养院理应向金诺威公司返还。关于押金，双方签订的《物业租赁合同》中约定，因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付押金及租金，并不退还履约保证金，但这并不免除乙方仍应向甲方支付已拖欠租金的义务，乙方还应承担因其违约行为给甲方造成的损失。故金诺威公司主张押金不予退还有合同及事实依据，本院予以认可。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
被告北京市大兴区爱壹家老年护养院于本判决生效后十日内向原告北京金诺威物业管理有限公司支付截止到二〇一八年三月十五日拖欠的房屋租金3869709.72元，并支付原告北京金诺威物业管理有限公司垫付的物业管理费368783.61元、供暖费237266.07元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21303元，由被告北京市大兴区爱壹家老年护养院负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈珊珊
二〇一八年七月二十四日
书记员 舒 博