北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第22958号
原告王锦（曾用名：王小明，反诉被告），男，1986年12月10日出生。
委托代理人郑宪顺，北京存诚律师事务所律师。
原告杨晓娜，女，1985年11月21日出生。
委托代理人郑宪顺，北京存诚律师事务所律师。
被告吕晓冉（反诉原告），女，1982年7月11日出生。
委托代理人邱贻胜，北京市民正律师事务所律师。
被告王彬，男，1979年1月18日出生。
原告王锦、杨晓娜与被告吕晓冉、王彬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王锦、杨晓娜的委托代理人郑宪顺、被告吕晓冉的委托代理人邱贻胜、被告王彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王锦、杨晓娜诉称，2012年1月20日，原被告签订房屋买卖合同，约定原告将自己位于北京市西城区菜市口大街XX号的一套房屋出卖给被告，总价款448.1万元。被告预付部分款项后开始办理银行贷款手续。双方于2012年4月5日另行签订协议书，其中在迁户部分约定，出卖人应当在银行贷款到账之日起730日内将原有户口迁出，买受人应当在出卖人户口迁出之日起5个自然日之内将押金23万元退还出卖人。原告银行贷款于2012年4月26日到账，之后，除迁出手续及押金之外，房屋买卖所涉及的款项支付、房产证变更登记等其他事项均已履行。在买卖房屋过程中虽然有些价格变化、延期付款、被告超额贷款并由原告退还等小差异，总体还算顺利。原告计划等新的房屋购买完成后直接将户口迁至新购房屋地址。2014年4月初的时候，被告电话联系原告，称户口迁出期限临近了，询问原告户口迁出办理得怎么样了，原告告知新购的房屋已经基本谈得差不多了，按期办理迁户应该没有问题。但被告说他们每个月要还银行贷款2万多元，每月还要支付为孩子雇的月嫂费用八千元，所以手头资金比较紧张，询问能否延期返还迁户押金23万元。原告考虑到之前合作还算顺利，电话里表示可以理解被告的困难，适当晚一点付款也没有关系，可以先退还一部分，其余的部分约定个付款期限即可。2014年4月19日，原告新购买的房屋签订买卖合同，立即开始办理房产登记变更手续以及户口迁出手续，原告原以为在26日之前可以办好。但是，由于新房出卖方有关手续审核时有所耽误，4月26日难以完成迁户。为此，原告提前两三天给被告打电话，告知他们说户口迁出可能会稍晚一些时间，但应该不会等太久，希望他们谅解。当时被告说没有问题，他们理解手续办理可能会有些延误时间，但正好他们手头资金也不足，可以晚一些时间再返还当初的23万元押金。2014年5月21日，原告的迁户手续完成，将户口从被告购买的房屋中迁出，迁至新购买的房屋地址：丰台区六圈路XX号。原告当即通知了被告，被告称资金比较紧张，押金退还有一定困难，原告表示理解，晚一些时间也没有关系，可以先退还一部分，其余的部分约定个期限即可。被告说回头跟家人商量一下再确定。之后，原告再次跟被告联系，协商退还押金一事，被告却称因为原告迁户手续没有在约定的期限内完成，所以不能全部退还迁户押金。再后来，原告方多次与被告协商，甚至在准备起诉前还通过诉讼代理人多次与被告协商，希望能够友好协商解决此事。原告甚至表示可以少量扣除一些费用给原告作为补偿，但被告称只能象征性地退还原告一两万元，其余部分不愿意退还。由于双方态度差距太大，无法达成一致和解意见。原告认为，虽然原告迁户时间稍晚于约定时间，但由于事先原告提前通知被告并得到了被告的同意，并不构成违约。即使被告否定其事先同意的意思表示，认为被告构成了违约，也是因为原告由于对办理相关手续的困难预计不足，由于疏忽而导致实际完成迁户的时间比约定时间有所迟延，主观过错并不是太大。而且仅仅晚了25天，并没有给被告造成任何实际的损失，所以被告拒不退还如此巨额押金的行为是不合理的，也是不符合法律规定的。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。为此，原告具状起诉，请求法院判令被告返还房屋买卖合同所附的迁户押金23万元。
原告王锦、杨晓娜向本院提交2012年4月5日协议书、2012年1月20日北京市存量房屋买卖合同、X京房权证西字第**号房屋所有权证、王锦的户口簿、2014年4月19日王锦与案外人秦某某签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、2014年5月19日案外人秦某某出具的承诺书、2014年5月20日地址丰台区六圈路XX号税收缴款书、X京房权证丰字第**号房屋所有权证、2014年7月11日及21日王锦与王彬的电话通话录音、王锦与杨晓娜的结婚证予以证明。
被告吕晓冉辩称，我们认为原告违约在先，不同意退还原告应当支付的违约金，我们之间有合同约定和协议约定，双方的权利义务约定明确，也是双方真实意思表示，不同意原告的诉讼请求。同时，吕晓冉反诉称，反诉人（买受人）吕晓冉与被反诉人（出卖人，原告）王锦于2014年4月5日签订了北京市存量房买卖合同的补充《协议书》。第二条约定：按照购房合同约定，出卖人应当在银行贷款到账之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付23万元的违约金。被反诉人于2012年4月26日收到反诉人的银行贷款，被反诉人应当于2014年4月26日之前将与本房屋相关户口迁出。但是，被反诉人在长达730日之久也未能将自己的户口从涉案房屋中迁出。特别是，反诉人丈夫王彬曾于2014年2月22日春节期间提醒被反诉人及时迁出户口，而被反诉人在明知北京存在购房资质审核需10个工作日的情况下（被反诉人2012年出售涉案房屋时，北京即已存在此项规定），仍然迟至2014年4月19日方签约购房（北京市西城区4月10日公布新“教改”政策，中信城小学入读小学为福州馆小学，而非之前一直传闻的重点小学），必然导致无法在4月26日前将户口迁出至新购房屋。因此，应当承担支付反诉人23万元违约责任。此外，被反诉人与反诉人丈夫王彬沟通押金返还事宜过程中，发现王彬遗忘协议书有关违约金的具体规定（王锦只同意赔付以23万元为基数向吕晓冉支付每日千分之一的罚息，而要求吕晓冉返还23万元押金，完全曲解双方达成的合同条款约定），在反诉人向丈夫王彬说明被反诉人用意后，被反诉人利用反诉人丈夫王彬讲人情的性格特点，企图通过王彬说服反诉人返还23万元。在反诉人一直不同意的情况下，被反诉人非但不承担违约责任，反而将反诉人诉至法院要求返还押金23万元。无奈，反诉人只得将被反诉人诉至法院，请求判令被反诉人支付反诉人迟延迁户违约金23万元整。
被告吕晓冉向本院提交2012年3月4日收据、X京房权证西字第**号房屋所有权证、中介费收据、贷款审批通知书、吕晓冉2013年10月至2014年9月支付个人贷款的记录、吕晓冉所购房屋价格与周边楼盘价格比较、吕晓冉与王彬的结婚证、吕晓冉及王彬的户口簿、2012年4月5日存量房屋买卖合同、银行交易记录予以证明。
被告王彬辩称，原告起诉书中所述与事实不符，我是希望原告尽快把户口迁出去的，不同意原告的诉讼请求。
原告王锦针对被告吕晓冉的反诉，答辩称：不同意被告的反诉请求，被告反诉状第一段所述的基本事实符合事实，但由于被反诉人确实是办理房屋过户手续的时候有些耽误，但仅仅迁户口晚了20多天的时间，户口的迁出虽然晚了20多天，并没有对反诉人造成实际损失，反诉人也没有证据证明他们有实际损失，至于入学政策等都不能说有实际损失，依据合同法114条和合同法司法解释的相关规定，我们要求违约金根据实际损失进行酌定减少，不同意支付23万元的违约金。
经本院庭审质证，当事人对王锦、杨晓娜提交的2012年4月5日协议书、2012年1月20日北京市存量房屋买卖合同、X京房权证西字第**号房屋所有权证、王锦的户口簿、王锦与杨晓娜的结婚证、吕晓冉提交的2012年3月4日收据、X京房权证西字第**号房屋所有权证、中介费收据、贷款审批通知书、吕晓冉与王彬的结婚证、吕晓冉及王彬的户口簿、2012年4月5日存量房屋买卖合同、银行交易记录的真实性未提出异议，本院予以确认。
王锦、杨晓娜提交2014年4月19日王锦与案外人秦某某签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、2014年5月19日案外人秦某某出具的承诺书、2014年5月20日地址丰台区六圈路XX号税收缴款书、X京房权证丰字第**号房屋所有权证，以证明办理当前户籍地新房购买的情况及户口已经迁出。吕晓冉、王彬对王锦户口已经迁出的陈述不持异议。本院认为，吕晓冉、王彬对王锦主张的户口已经迁出的事实未提出异议，王锦对此无需举证，且王锦、杨晓娜提交的该组证据与本案当事人争议的事实不具有关联性，故在本案中不予认证。
王锦、杨晓娜提交2014年7月11日及21日王锦与王彬的电话通话录音，王彬称：“在当时那种情况下没想到原告在录音，现在反过来再看录音我认为就内容来讲没有意义，原告是在打电话过程中录音的，从4月底开始打了很多次电话，我也是一直给原告讲可以做一下工作。”鉴于王彬未对电话通话录音的真实性提出异议，本院予以确认。
吕晓冉提交的吕晓冉2013年10月至2014年9月支付个人贷款的记录及吕晓冉所购房屋价格与周边楼盘价格比较均为吕晓冉自行打印材料，不符合民事诉讼法律规定的证据形式，本院不予认证。
经审理查明，坐落于北京市西城区菜市口大街XX号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积96.26平方米，2011年11月18日登记的房屋所有权人为王锦。2012年1月20日，出卖人王锦、杨晓娜与买受人吕晓冉、王彬就涉案房屋的买卖交易签订北京市存量房屋买卖合同。
2012年4月5日，出卖人王锦与买受人吕晓冉签订协议书，内容有：“1.买受人为支付出卖人位于北京市西城区菜市口大街XX的房产款项，向大华银行（中国）有限公司北京分行贷款人民币3486000元。根据‘多退少补’原则，经买卖双方协商一致，出卖人在大华银行（中国）有限公司北京分行贷款款项到账后五个自然日内，将人民币356000元，其中含户口未迁的押金230000元，通过汇款方式返还买受人。如出卖人逾期未返还买受人上述款项，应按日计算向买受人支付未付款项千分一的违约金。2.按照购房合同约定，出卖人应当在银行贷款到账之日起730日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付人民币230000元的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款千分之一的违约金。买受人应在出卖人户口迁出之日起五个自然日内将出卖人户口未迁出的押金230000元退还给出卖人，如买受人逾期未返还出卖人上述款项，应按日计算向出卖人支付未付款项千分之一的违约金。3.按照购房合同约定，出卖人应在办理过户手续前，提供买受人一份经公证的承诺书，承诺放弃该房屋项下入学资格等业主应享的一切权利。现经双方协商一致，以该协议书代替经公证的承诺书，出卖人承诺自该房产所有权转移之日起，放弃该房产项下入学资格等业主应享的一切权利。”同日，涉案房屋登记于吕晓冉名下。王锦收到了吕晓冉支付的涉案房屋全部购房款，吕晓冉收到了王锦支付的上述协议中约定的“户口未迁出的押金”23万元。另，上述协议书约定的王锦自涉案房屋迁出户口的期间为自2012年4月26日起至2014年4月26日止。
2012年5月25日，吕晓冉的户口由北京市西城区西交民巷XX号迁至北京市西城区菜市口大街XX号（以下简称涉案地址）。2014年4月16日，吕晓冉之女王XX（2014年2月28日出生）落户涉案地址。2014年5月21日，王锦户口由涉案地址迁至北京市丰台区六圈路XX号。吕晓冉、王彬未将“户口未迁出的押金”23万元退还王锦、杨晓娜。
另查，王锦与杨晓娜于2011年8月20日登记结婚，王彬与吕晓冉于2012年4月18日登记结婚。
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，王锦与吕晓冉签订的协议书，属当事人签订的房屋买卖合同之补充协议，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为与当事人之间的房屋买卖合同同为有效合同，合同目的在于解决当事人买卖的涉案房屋所在涉案地址的王锦户口迁出事宜，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从合同约定的条款内容可以判断，王锦支付给吕晓冉款项的性质为“户口未迁的押金”，王锦将户口自涉案地址迁出是对合同义务的履行，吕晓冉应按照合同约定的“买受人应在出卖人户口迁出之日起五个自然日内将出卖人户口未迁出的押金230000元退还给出卖人”，履行向王锦退还“户口未迁出的押金”的合同义务。王锦的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。吕晓冉拒绝退还押金的抗辩理由，依据不足本院不予采纳。
王锦于合同约定的期限届满后迁出户口，虽履行了合同义务，但该履行不符合合同约定，仍属违约行为，应当按照合同约定的方式向吕晓冉承担违约责任。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从该法律规定可知，违约金具有的补偿性与损失赔偿紧密关联，虽然损失赔偿与违约金属于不同的责任形式，但违约金的补偿性却是以损失赔偿为基础。另外，违约金作为违约责任的一种形式，它不仅仅是当事人预先约定的事项，也是国家以法律形式设定的责任形式，当国家认为当事人约定的违约金有过高或过低情形时，基于违约金的补偿性及一方当事人的申请，国家倾向于予以调整，故国家立法授予法院、仲裁机关提高或降低违约金的权力。本案当事人在合同中约定的违约责任承担方式为支付违约金，吕晓冉选择该方式向王锦提出的反诉主张，存在合同及法律依据，且王锦同意支付违约金，本院准许。鉴于王锦户口虽未从涉案地址迁出，但未影响吕晓冉的户口迁入及吕晓冉子女落户，且吕晓冉未提交证据证明因王锦的违约行为对其造成损失的证据，故本院认定当事人约定的违约金数额过高，对王锦在诉讼中提出调整违约金的请求，本院准许。王锦支付给吕晓冉的违约金数额，本院综合实际情况依法进行调整。
鉴于本案当事人之间设立房屋买卖合同关系时所签订的北京市存量房屋买卖合同相对人包括王锦、杨晓娜、王彬、吕晓冉，上述债务因合同履行过程中产生且发生于王锦与杨晓娜及王彬与吕晓冉的夫妻关系存续期间，故应共同清偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，吕晓冉、王彬退还王锦、杨晓娜“户口未迁的押金”二十三万元；
二、本判决生效之日起五日内，王锦、杨晓娜偿付吕晓冉、王彬违约金一万元；
三、驳回吕晓冉的其他反诉请求。
如果王锦、杨晓娜、王彬、吕晓冉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百七十五元，由王彬、吕晓冉负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费二千三百七十五元，由王锦、杨晓娜负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）；由王彬、吕晓冉负担二千三百五十元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周 斌
二〇一四年十二月九日
书记员 苏晓明