宾阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宾民一初字第2421号
原告龚某1。
委托代理人陆锡杰，广西经海律师事务所律师。
被告龚某2。
委托代理人唐发励，广西颂诚律师事务所律师。
委托代理人林某。
原告龚某1诉被告龚某2分家析产纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告龚某1及其委托代理人陆锡杰，被告龚某2及其委托代理人唐发励到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚某1诉称：原告与被告共有宾阳县宾州镇永武街224号房产，原告长期在南宁市工作，房屋主要由被告居住和管理，房屋铺面及部分楼层对外出租，所得租金由被告管理，用于偿还房屋改建时的投资，现建房款早已还清，应余有租金30万元。几年来，原告曾多次要求分配房屋的租金收入，但是被告拒不分配，原告要求与被告对共有房产进行析产分割处理，按房产价值各占一半，取得房屋的一方补偿另一方，被告拒绝原告的合理要求。原告认为被告已经损害了原告的合法权益，因此提起诉讼，请求人民法院判决：1、依法分割原告和被告共有的宾阳县宾州镇永武街224号房产，二人各占50%份额，由一方补偿另一方后获得全部产权；2、判决被告补偿原告房屋租金所得15万元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告就其陈述举证如下：1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；2、房屋权属登记信息查询结果单，证明宾阳县宾州镇永武街224号房屋所有权为龚某2和龚某1两人共有；3、房屋产权证存根，证明房屋归原、被告共有；4、《关于继承房产及建造协议书的第一方案》，证明共有房屋的相关情况，房屋重建的变化是原被告双方商量决定的，并证明房屋改建的投资是双方用房屋出租的租金重建的。
被告龚某2辩称：原告诉称说宾阳县宾州镇永武街224号房屋是原告和被告共有不是事实。原告与被告是同胞兄弟，争议的房屋原是父母遗产，房屋原来占地129平方米（长25米，宽5.2米），原来前进只有12米建有二层砖木结构楼房，后进长13米为空地。原、被告的父母共生育有三男三女，1989年7月31日，除了原、被告二人外，其他子女公证放弃继承永武街224号房屋，该房屋由原告与被告二人继承。由于各兄弟及姐姐成家后在外工作生活，因此争议的房屋一直由被告居住和管理。1996年征得原告的同意下被告独自出资在该房屋的后进建了三层砖混结构楼房约215.4平方米，2001年因政府要求危房改造，被告经原告同意又独自出资建成现在的三层砖混结构楼房，原告现在请求按各占50%份额分割房屋并要求取得租金所得15万元没有事实法律依据。永武街224号房屋事实上应属被告夫妇的夫妻共有财产，该房屋原来是由三兄弟共同继承，1991年龚祖全为了分屋找人回来评估房屋，产提出说房屋作价24000元，按三份分每人8000元，三位姐姐表示不参与分屋，要求被告补偿8000元给龚祖全，三位姐姐才与龚祖全到公证处放弃继承。2000年政府要求房屋所属片区进行危房改造，整条街都要拆旧重建，被告叫原告回来商量重建，并提出多个建设方案，原告拖了一年多时间才同意被告自己出资建房。2001年2月23日原告答应被告补偿给他50000元后将房屋变更到被告一人名下，被告写下欠条给原告，并一起到宾阳县公证处办理赠与手续，被告交了公证费400元，这样被告才独自出资将房屋重建起来，后来原告的妻子一直拖着不回来签字，公证处才没有出公证书。房屋重建后一直由被告管理居住，被告没有提出异议，现在房屋升值了，原告心理不平衡于2015年12月回来向被告索取80万元，被告不同意后向法院提起诉讼。被告认为房屋是被告独自出资重建，重建后的房屋归被告所有，其次原告没有证据证明有30万元租金存在，房屋一直由被告维护管理，房屋的收益应归被告所有，请驳回原告的诉讼请求。被告举证如下：1、《宾阳县革命委员会处理意见》，证明争议房屋属于原、被告父母的遗产；2、《公证书》，证明争议房屋由原、被告二人继承；3、房产所有权证，证明争议房屋（砖木结构）原来属于原、被告所有；4、国有土地使用证，证明房屋（砖木结构）原来属于原、被告所有；5、《立字据》，证明争议房屋作价24000元，龚祖全的份额因被告付给其8000元对价后归被告所有；6、鉴定书，证明争议的房屋于1999年6月被鉴定为危房；7、公证费预收票据，证明原告龚某1已将房屋的三分之一份额赠与被告龚某2；8、建设规划许可证、临时占道许可证、收款收据等，证明现在争议房屋重新建造者为龚某2，出资人为龚某2；9、调查笔录、永武社区居委会证明，证明争议房屋是被告龚某2出资来建的，所有权人应为龚某2；10、房屋产权证换证、验证收据证明224号房屋多年来都是被告夫妇居住管理的。
经过开庭质证，被告对原告的证据1没有异议，对证据2、3的真实性和合法性没有异议，但是对其关联性有异议，认为房产证上2**号房屋结构登记是砖木结构，而现在的224号房屋结构及面积和当时登记的不一致，所以对其关联性有异议；证据4是原告单方面做的方案，上面也没有被告的签名，对其三性都不认可。
原告对被告的证据质证后认为，对证据1至4有关房屋证件的真实性没有异议，根据1989年颁发的房产证，土地所有权是当时原被告父母的，后来由原、被告二人继承，所以224号房屋的土地所有权应该是原被告双方的；证据5《立字据》双方并没有签字确认，上面的签名也不是原告本人的；对原告提交的证据7有异议，因为原告并没有到场进行公证；对证据8的合法性、真实性、关联性有异议，该证据上登记的建设单位应该为原被告两人，该证据也不能证明房屋是被告建筑；对证据9的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明是被告出资建筑房屋；对证据10的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，临时占道的费用虽然是被告一人去交的，但钱时双方共同出的；对证据11调查笔录，被调查人没有到庭作证，原告不认可，同时笔录里所述的事情与客观事实不符；对证据12，该证据只能证明对房屋改建原告是认可的，但是不能证明是谁出资建造的；对证据13的真实性没有异议，但是对关联性有异议，不能证明房屋是被告出资建造，也不能证明原告不是房屋的所有权人。
本案双方当事人争议的焦点是：1、永武街224号房屋及土地使用权属于原、被告共有，还是归被告个人所有；2、永武街224号房屋是谁出资重建的；2、原告要求被告补偿房屋所得租金15万元是否应该支持。
经审理查明：宾阳县宾州镇永武街224号房屋（以下简称永武街224号房屋）原属于原告龚某2、龚某1父母龚护宗（1960年去世）、吴贞节（1986年去世）的遗产，龚护宗、吴贞节共生育有六个子女，1991年5月30日，龚护宗、吴贞节的另外四个子女龚秀英、龚秀金、龚秀媛、龚祖全到宾阳县公证处签名放弃继承永武街224号房屋，1991年5月31日宾阳县公证处出具《公证书》，证明龚某2、龚某1继承其父亲名下的永武街224号房屋的事实，1991年10月4日龚祖全立下一份字据确认因其放弃继承上述房屋后收到龚某2补偿现金8000元。1991年8月9日永武街224号房屋取先后取得房屋产权证（桂房证字第××号）及国有土地使用权证（宾国用﹤1991﹥字第2432号，土地使用权性质为国有划拨），房产的权利人登记在龚某1、龚某2的名下。原告龚某1参加工作后在南宁工作生活，被告龚某2一直在永武街224号房屋居住至今，1996年被告经原告同意后将房屋后进部分拆去重建成三层砖混结构，2001年应县政府危房改造的要求，被告将房屋的前进部分拆去重建成三层砖混结构楼房，建设办证的费用由被告实际支出，2002年被告将房屋前进部分的第一层前面的铺面对外出租，租金收入全部由被告收取至今。另查明：2001年2月23日宾阳县公证处出具了一份“宾阳县公证处公证费预收票据“，内容为：今收到龚某2交来赠与合同公证其他事项预收费400元。2015年11月13日原告向本院提起分家析产诉讼，本案在审理中，原、被告双方对争议房屋的现有价值不能协商一致，原告提出评估申请，本院委托广西同德房地产评估有限公司对永武街224号房屋及土地使用权的价值进行评估，评估结果为：房屋（地上建筑物）的市场总价为328100元，土地使用权价值市场总价为1226100元。
本院认为，财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或共同共有的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有，按份共有人没有约定不得分割共有不动产或者约定不明的，按份共有人随时可请求分割。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或约定不明的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。共有人共有财产是特定物，而且不能分割或分割有损其价值的，可以折价处理。
本案争议的永武街224号房屋的所有权人及土地使用权人登记在原告龚某1与被告龚某2的名下，不动产权属证书是权利人享有不动产的证明，因此该房产应为原、被告二人的共有财产，原告诉讼请求分割其享有的财产权利，本院予以准许。被告辩称原告于2001年2月23日答应被告补偿其50000元后，已将原告享有的房产份额赠与被告，对此原告予以否认，被告对其辩解没有提供相关的赠与合同予以证明，被告称的50000元补偿也没有实际交付，被告多年来也没有到房产部门办理过房屋产权变更登记手续，宾阳县公证处虽然出具了收取公证费的证明，但是并没有出具公证书，说明需要公证的事实并没有实际发生，因此本院对被告提出的原告已经将其享有的房产权利赠与被告的辩解不予采信。原、被告取得永武街224号房屋财产权利来源于继承父母的遗产，该房产于1991年8月9日变更登记到原、被告二人名下，虽然被告提供的《立字据》内容说明龚祖全于1991年10月4日收到了被告龚某2的补偿款8000元，但是这不能作为证明被告对该房产享有多一份份额的依据，房产的权利应以登记为准，房产证上也没备注有该房屋的产权龚某2占有三分之二，因此本院认为永武街224号房屋的土地使用权利属于原、被告二人均等享有。该房屋原是砖木结构，1996年拆旧重建了后进，2001年拆旧重建了后进是双方确认的事实，对于房屋重建的费用是谁出资的问题。被告主张该房屋重建的费用是其个人出资，原告认为重建的费用来源于房屋租金应视为双方共同出资，本院认为，原告在外地工作生活，被告长期在该房屋居住，既然原告确实没有实际支付重建房屋费用，那么应认为为被告个人出资重建，房屋现在的地上建筑物应属于被告龚某2的财产，不属于共同财产，本院将不作为共同财产分割。永武街224号房屋原是砖木旧房，出租价值有限，2002年房屋重建好之后被告才对外出租，原告诉讼请求平均分割房屋租金，本院考虑到房屋的重建费用是被告出资，房屋能够有较高的出租收入被告作出了很大贡献，被告应是租金收入的最大受益者，但是地上房屋出租的价值有赖于房屋土地所处的位置，永武街224号房屋位处城区中心的县政府斜对面，众所周知，该地段的房屋一楼铺面租金近几年来约在60000元至10000元之间，被告自2002年之后将房屋一层前面作为商铺出租，收取租金多年，租金的收入远超过了其投入建房的资金，鉴于房屋的土地使用权为原、被告共同所有，原告对房屋出租所得的租金也应享有部份权利，本院认为被告应适当地酌情补偿部分租金给被告，原告请求补偿15万元租金，本院支持6万元。因被告一直管理居住争议的房屋，原告只主张折价补偿，不要求取得房产所有权，被告主张取得房产所有权，故本案确定永武街224号房屋归被告所有，由被告补偿折价款给原告。综上，根据争议房屋现在市场价值评估的结果，土地使权价值按照均等分割的原则，被告应补偿给原告613050元，根据公平原则，被告应补偿给原告房屋租金60000元。据此根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》第91条、《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条之规定，判决如下：
一、座落于宾阳县宾州镇永武街224号房屋的所有权（房屋所有权人登记为龚某2、龚某1，所有权证号为：桂房证字第2010127号）及土地使用权（宾国用﹤1991﹥字第2432号）归被告龚某2所有：
二、被告龚某2应补偿给原告龚某1土地使用权折价款613050元；
三、被告龚某2还应补偿给原告龚某1房屋租金60000元；
四、被告龚某2履行上述付款义务后，原告龚某1有协助被告龚某2办理房屋所有权及土地使用权的产权变更登记过户手续的义务。
本案受理费21000元，由原告龚某1承担11000元，被告承担10000元；房屋评估费6386元，由原告龚某1承担3193元，被告龚某2承担3193元.
上述款项，义务人应于本判决书生效后六十日内履行完毕，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。
审 判 长 黄贤英
代理审判员 覃凤娇
人民陪审员 梁翠莲
二〇一六年十月二十五日
书 记 员 丁京声
appoint