南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）宁铁中民终字第32号
上诉人（一审被告）：方盛世。
委托代理人：潘立勇，广西金狮律师事务所律师。
委托代理人：李坚，广西金狮律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告）：谢佰宏。
委托代理人：赵善红，广西南宁市竭诚法律事务所法律工作者。
委托代理人：廖海蛟，广西南宁市竭诚法律事务所法律工作者。
上诉人方盛世因与被上诉人谢佰宏房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人方盛世及其委托代理人潘立勇、李坚，被上诉人谢佰宏的委托代理人廖海蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：谢佰宏与方盛世于2012年2月10日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由谢佰宏（甲方）将其所有的位于南宁市仙葫经济开发区金葫二街1号一楼商铺，出租给方盛世（乙方）作为经营使用，租赁期限为三年，从2012年2月10日至2015年2月9日止。第一年每月租金1000元、第二年每月租金1300元、第三年每月租金1768元，租金按季度支付，乙方应提前十天支付下个季度的租金给甲方，如有违约则按每天3%支付滞纳金。如乙方不按时缴纳租金，逾期二个月的，甲方有权终止合同，所交租金、押金不予退回，水电费每月按实际度数缴纳。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，谢佰宏即将租赁房屋交付给方盛世用于经营世佳时菜餐饮店，方盛世向谢佰宏支付了2012年2月10日至2014年11月9日的房屋租金，水电费、门窗等押金3000元，水电费交至2014年9月23日。方盛世未按合同约定于2014年10月31日之前支付2014年11月10日至2015年2月9日的房屋租金5304元（1768元×3个月=5304元），也未支付2014年9月1日至2014年11月5日的水电费221元。2014年11月19日，方盛世亲笔书写了一份转租的《协议》，表明谢佰宏同意给其十日时间转租涉案房屋，转租条件为每月租金2500元，但方盛世未能将涉案房屋转租给他人。而后，谢佰宏于2014年11月26日制作了一份《催促交租通知》，要求方盛世交清其所拖欠的租金及水电费，并将该通知张贴在方盛世经营的世佳时菜餐饮店店门上，但方盛世未予以回应。谢佰宏经催缴未果，于2014年11月30日采取了对涉案房屋停水停电的措施，催促方盛世支付其所拖欠的房屋租金和水电费。方盛世于2014年12月27日亲笔书写了一份材料粘贴在谢佰宏张贴的《催促交租通知》上，声明其未拖欠租金和水电费，要求谢佰宏恢复开通租赁房屋的水电，并赔偿因停水停电造成的损失。谢佰宏于2015年1月12日向方盛世发出《收回商铺通知》，方盛世于2015年1月14日收到该通知，但方盛世一直未向谢佰宏支付所拖欠的房屋租金及水电费，亦未将租赁房屋腾空退还给谢佰宏，谢佰宏遂诉至法院，请求判令：一、方盛世于本案判决生效之日起10日内将涉案房屋腾退给谢佰宏；二、方盛世按照合同约定向谢佰宏支付2014年11月10日至2015年2月9日期间的房屋租金人民币5304元（1768元×3=5304元），及其拖欠的2014年9月1日至11月5日期间的水费43元、电费178元，共计人民币221元。三、方盛世向谢佰宏支付自2015年2月10日起至其搬离承租房屋之日止的房屋占有使用费，每月2500元，暂计六个月为人民币15000元。四、方盛世向谢佰宏支付违约金人民币17171.7元。其中逾期支付房屋租金的违约金为15912元（以5304元为基数，从2014年10月31日至2015年2月9日共计100天，每逾期一日按照逾期付款金额的3%计算），逾期支付水电费的违约金为1259.7元（以221元为基数，从2014年9月1日至2015年2月9日共计190天，每逾期一日按照逾期付款金额的3%计算）。以上二、三、四项合计人民币37696.7元。五、本案案件受理费由方盛世承担。
一审法院认为，谢佰宏与方盛世于2012年2月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，谢佰宏已依约将租赁房屋交付给方盛世使用，方盛世应当履行按约定支付租金的义务，但方盛世未依照合同约定于2014年10月31日前，支付2014年11月10日至2015年2月9日的租金共计5304元，方盛世未按照双方约定的期限支付租金、水电费，逾期一个月仍不支付，谢佰宏经催促无果的情况下，采取停水停电的措施应属于自助行为，谢佰宏要求方盛世支付拖欠的租金，于法有据，一审法院予以支持。关于拖欠的水电费，方盛世在庭审中对其拖欠221元水电费的事实予以确认，并认可应当向谢佰宏支付该笔费用，谢佰宏要求方盛世支付拖欠的水电费共计221元的主张一审法院予以支持。由于双方签订的租赁合同中约定的租赁期限于2015年2月9日届满，在双方没有续签合同的情况下，方盛世应当按期将租赁商铺退还给谢佰宏。方盛世未向法院提交任何证据证实其已经将涉案商铺退还给谢佰宏，且方盛世的厨房设备、餐桌、餐椅、菜架等物品还一直放置在商铺内，仍然占有使用该商铺，因此谢佰宏要求方盛世支付合同届满后即2015年2月10日至方盛世腾退房屋之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。另，谢佰宏要求方盛世于本案判决生效之日起10日内，将涉案房屋腾退给谢佰宏的主张，有理有据，一审法院予以支持。至于房屋占有使用费的计算标准问题，在双方对此未协商一致的情况下，房屋占有使用费的标准可以适当高于原合同约定的租金标准，谢佰宏主张每月2500元的租金标准，相较原合同约定的第三年1768元／月的租金标准提高了41.4%，一审法院认为，2500元／月的租金标准提升幅度过大，综合涉案商铺的面积大小、地理位置、周边环境、当地经济发展程度以及房屋租赁合同租金递增比例的惯例等因素，酌情确定方盛世应向谢佰宏支付占有使用费的标准为1945元／月，相较1768元／月的租金标准上浮10%。
关于违约金的计算问题，由于方盛世逾期未支付房屋租金的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，但方盛世主张租赁合同中约定按所欠租金（5304元）每日3%的违约金（即滞纳金）计算标准过高，请求予以适当调低，一审法院依法予以调整，确定违约金以5304元为基数，从2014年10月31日起至2015年2月9日共计100天，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。另，双方在租赁合同中并未对拖欠水电费的违约责任进行约定，因此谢佰宏主张方盛世支付拖欠水电费产生的违约金（滞纳金）没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、方盛世于本案判决生效之日起十日内将涉案房屋退还给谢佰宏；二、方盛世向谢佰宏支付2014年11月10日至2015年2月9日的房屋租金5304元以及水电费221元；三、方盛世向谢佰宏支付2015年2月10日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以每月1945元为计付标准）；四、方盛世向谢佰宏支付逾期支付租金的违约金105.8元（计算方法：以5304元为基数，从2014年10月31日起至2015年2月9日，共计100天，按中国人民银行六个月至一年期同期贷款基准利率5.6%的1.3倍计算）；五、驳回谢佰宏的其他诉讼请求。本案案件受理费742元（谢佰宏已预交），由谢佰宏负担400.68元，方盛世负担341.32元。
上诉人方盛世不服一审判决，上诉请求：一、撤销（2015）南铁民初字第128号民事判决第一、二、三、四项，改判驳回谢佰宏的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由谢佰宏承担。
事实与理由如下：一、一审判决未查明以下事实：1、未查清商铺现在由谁控制。2015年谢佰宏强制拉下铺面闸门上锁后，方盛世为取出商铺内的物品曾报警，也找过居委会、司法所调解，但谢佰宏一直拒绝开门给方盛世将物品搬离，因此应查明是谁在控制商铺。一审法院在未查清事实的情况下，判决方盛世向谢佰宏支付2015年2月10日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费无事实和法律依据，应依法给予撤销。2、一审判决未查清2014年9月1日至11月3日的水电费没能交纳的原因。具体水电费的使用金额是由谢佰宏根据供电公司和供水公司提供明细单，出具收据后向方盛世收取，方盛世未能交纳这期间水电费是谢佰宏没有提供该收据造成的。
二、一审判决查明事实错误。1、一审判决认定“原告2014年11月26日制作了一份《催促交租通知》，要求被告交清其所拖欠的租金及水电费，并将该通知张贴在被告经营的世佳时菜餐饮店店门上，但被告未予以回应”有误。方盛世在2014年11月26日还在正常经营该饮食店，当时并未看到该《催促交租通知》，谢佰宏提交的张贴在饮食店门口的照片不能说明已对方盛世进行了催促交租。2、一审判决称“未支付2015年9月1日至2015年11月5日的水电费221元”有误。即使是笔误，也与判决书认定的水电费交至2014年9月23日不符。3、一审判决认定“被告未按照双方约定的期限支付租金、水电费，逾期一个月仍不支付，原告经催促无果的情况下，采取停水停电的措施应属自助行为”有误。本案所涉商铺，从2006年8月10日就由谢佰宏出租给方盛世经营饮食店，合同三年一签。现该合同已是第三次签订。期间方盛世均按谢佰宏交来的应交水电费和租金的收据交现金给谢佰宏，无拖欠租金和水电费的情况。之所以没按时交纳租金，主要原因是谢佰宏同意方盛世对外转租该饮食店，转让饮食店的转让费双方平分，并且能将每月1768元的租金提高到2500元。但由于与第三方合同条件没谈拢，该房屋没有转租给他人。既然双方一直商谈从2014年12月1日起能有更好条件进行转租，可见是由于谢佰宏想获取更高利益的原因，谢佰宏才没有像以前一样出具最后一个季度的租金和水电费收据给方盛世。因此，不存在方盛世逾期交付租金和水电费的问题，一审法院判决方盛世向谢佰宏支付逾期违约金无事实和法律依据，应依法给予撤销。2014年11月30日谢佰宏停水停电的行为不是自助行为，而是严重的违约行为，造成方盛世无法经营，每日经营损失平均达2000元，方盛世不应支付2014年11月30日以后的房屋租金。4、根据谢佰宏2015年1月12日粘贴在商铺门口的《收回商铺通知》，谢佰宏已在2015年1月12日就解除了该房屋的租赁合同。既然解除了合同，就应与方盛世做好饮食店的物品搬离等后续工作，谢佰宏也可以继续出租该商铺。但谢佰宏却对该饮食店恶意上锁，致使方盛世放在里面的物资不能拿出。即使方盛世在2015年2月5日和2015年2月8日书面通知谢佰宏前来处理租赁房屋的交接事宜，谢佰宏依然不予理睬。方盛世期间多次到金葫社区居委会、仙葫管委会司法所，甚至打110要求打开锁搬自己的物资，故根本不存在方盛世强占承租房屋的问题，方盛世不应支付2015年2月10日起的房屋占有使用费。5、由于违约的是谢佰宏，方盛世一直以来通过积极协商、要求调解等合理合法的途径解决问题，但由于谢佰宏不配合，未能很好解决纠纷，责任不在方盛世，故不应支付逾期支付租金的违约金。
综上所述，谢佰宏擅自停水停电，未按合同约定在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，恶意上锁，扣押方盛世合法的物资，存在明显违约行为，极大的损害了方盛世的合同权益。而一审法院在未查明事实的情况下，认定谢佰宏不承担违约责任，明显违反了公平原则和诚实信用原则。为维护方盛世的合法权益，请求二审法院依法改判。
被上诉人谢佰宏答辩称，本案一审判决查明事实清楚，没有遗漏事实，适用法律正确，上诉人方盛世的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回方盛世的上诉请求，维持原判。
上诉人方盛世对一审查明的事实提出部分异议，认为2014年11月26日谢佰宏并没有将《催促交租通知》张贴在方盛世所经营的世佳时菜餐饮店店门上。另外，方盛世不是不愿意将房屋腾空交回给谢佰宏，是由于店门被谢佰宏上锁，无法腾空。
上诉人方盛世二审期间提交了两份证据，证据1、方盛世张贴的催促交房声明及照片。证明方盛世张贴声明，让谢佰宏开锁，以取回餐饮店内物资，交接出租的商铺。证据2、南宁仙葫经济开发区人民调解委员会的《关于方盛世、谢佰宏关于金葫二街一号壹楼商铺房屋租赁合同纠纷结案报告》。证明方盛世通过南宁仙葫经济开发区人民调解委员会进行调解，积极解决双方纠纷。
被上诉人谢佰宏对上诉人方盛世提交的证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，该声明没有人签名。张贴的照片没有原件，不知在什么地方张贴，也不知所指向的对象是何人。对证据2的真实性无异议，但不属于二审的新证据，仅仅能证明双方的纠纷经过了南宁仙葫经济开发区人民调解委员会的调解，没有最终结论，与本案的关联性十分有限。
被上诉人谢佰宏对一审查明的事实无异议，二审期间未提交新证据。
经质证，本院认为，上诉人方盛世提交的证据1，该声明无落款，也没有写清楚声明的对象。内容与上诉人方盛世在一审提交的《到期交接通知》大致相同。证据2为南宁仙葫经济开发区人民调解委员会的调解结案报告，根据结案报告的内容，双方在调解过程中各执己见，意见分歧太大，未能达成一致意见。以上两份证据，均不能证实一审认定的事实有误，并且不属于二审期间的新证据，本院对上述两份证据不予采信。
关于上诉人方盛世对一审查明事实提出的异议，认为谢佰宏没有张贴《催促交租通知》。本院认为，根据一审期间谢佰宏提交的照片，就在谢佰宏张贴的《催促交租通知》下面，方盛世粘贴了一张声明，由此可见方盛世对《催促交租通知》是知晓的。至于方盛世主张是谢佰宏将铺面上锁，导致其无法将铺面腾空交回给谢佰宏。由于双方发生纠纷时，尚在租赁合同履行期间，该铺面一直是由方盛世在经营使用，目前该铺面也未见大门上有另外加装的锁，而铺面大门的钥匙在方盛世处，对此方盛世亦予以认可。因此，方盛世主张是谢佰宏对大门加装锁，致使其无法进入铺面缺乏事实依据，本院不予采信。
另外，虽然上诉人方盛世在上诉状中提及一审判决认定水电费欠缴的起算时间有误，但由于上诉人方盛世对欠缴水电费的总额为221元从始至终都没有异议，一审认定方盛世需支付221元水电费正确，本院予以确认。
经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。
根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人方盛世是否存在违约行为？是否应向谢佰宏交回铺面，并支付租金、房屋占用费和违约金？一审计算的上述费用是否准确？
本院认为，根据谢佰宏与方盛世签订的《房屋租赁合同》，谢佰宏已将铺面交付给方盛世使用。在租赁合同履行期间，方盛世无故拖欠租金，水电费，在出租人谢佰宏多次催促的情况下，仍拒不缴纳租金、水电费。虽然方盛世主张是由于双方协商准备将该商铺转租，才没有交租金、水电费，但是谢佰宏同意方盛世将商铺转租，并不意味着方盛世就可以不按合同约定缴纳租金、水电费。另外，方盛世主张由于谢佰宏在2014年11月30日对涉案商铺采取停水停电的措施，因此其不应该缴纳2014年11月30日以后的租金。本院认为，出租人谢佰宏是在方盛世未按时缴纳水电费，并且在发出催缴通知后，方盛世仍不缴纳的情况下，不得已采取的防止自身损失扩大的措施，方盛世据此认为可以不缴纳租金于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。方盛世拖欠租金的行为已构成违约，亦应当按照合同约定支付相应的违约金。一审判决方盛世向谢佰宏支付租金、水电费及违约金有充分的事实根据和法律依据，上述各项费用的计算准确，二审予以维持。
在双方租赁合同届满后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。方盛世应将该商铺退还出租人谢佰宏，现方盛世未将该商铺返还谢佰宏，继续占用该商铺，理应支付占用费。一审判决根据涉案商铺的面积大小、地理位置、周边环境、当地经济发展程度以及房屋租赁合同租金递增比例的惯例等因素，酌情确定占用费的标准为1945元／月，相较原租金标准上浮10%，亦在合理范围内。
综上所述，上诉人方盛世的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费742元（上诉人方盛世已预交），由上诉人方盛世负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦春洪
审 判 员 张 岚
代理审判员 李 灵
二〇一五年十一月十日
书 记 员 符贵芳