重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝一中法民终字第06058号
上诉人（原审被告暨反诉原告）：重庆恒春置业有限公司。
法定代表人：阮其惠，该公司董事长。
委托代理人：吴羽祥，国浩律师（重庆）事务所律师。
委托代理人：李立，国浩律师（重庆）事务所律师。
被上诉人（原审原告暨反诉被告）：汤启桂。
委托代理人：杨文雯，重庆捷达律师事务所律师。
上诉人重庆恒春置业有限公司（以下简称恒春公司）与被上诉人汤启桂商品房预售合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年7月27日作出了（2015）合法民初字第01230号民事判决，恒春公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，与代理审判员赵青组成合议庭，于2015年12月7日公开进行了询问。上诉人恒春公司的委托代理人吴羽祥、李立，被上诉人汤启桂及其委托代理人杨文雯到庭参加了询问。本案现已审理终结。
汤启桂一审诉称，汤启桂与恒春公司于2013年8月23日签订商品房买卖合同，汤启桂购买合川涪安房屋，在2013年底通过按揭付清全部房款468582元及税费20836元，合同第七条约定交房期限为2014年10月31日前。合同第九条约定，逾期超过60日汤启桂有权单方解除合同，恒春公司退还已付房款，并按银行货款利率支付利息，按已交房款1%支付违约金。现恒春公司出售的房屋未达到交付条件，汤启桂于2015年1月4日向恒春公司出具书面退房申请，恒春公司不予答复。请求法院判决：1、解除汤启桂与恒春公司于2013年8月23日签订的编号为06036号《商品房买卖合同》。2、判令恒春公司退还已交房款468582元，代收款20836元，资金利息从应付款之日计算至付清款之日止，违约金4894元，共计529312元。3、诉讼费由恒春公司负担。
恒春公司一审答辩称，本案所涉及的商品房已具备交付条件，为了维护交易稳定，请求继续履行合同。即使汤启桂解除权成就，汤启桂也只能要求恒春公司退还首付款，按揭贷款涉及银行利益且双方合同约定按揭款只能由恒春公司退还给按揭银行，汤启桂所交费税系恒春公司代收代缴，由行政部门收取，恒春公司不应退还按揭款和税费。资金利息应以汤启桂首付款为基数计算。汤启桂同时主张了利息和违约金，不能同时主张，只能选择其一。
恒春公司一审反诉称，恒春公司与汤启桂于2013年8月23日签订合同，根据《补充协议》第二条约定，恒春公司应当在2013年10月22日前收到银行按揭贷款，恒春公司实际于2013年12月31日才收到按揭贷款，汤启桂迟延付款70天，要求汤启桂支付逾期付款利息2296元。
汤启桂一审答辩称，按揭贷款是由恒春公司在办理，汤启桂支付手续费用，恒春公司没有收到贷款系其自身责任，汤启桂没有过错，不应承担违约责任。
一审法院经审理查明，汤启桂与恒春公司于2013年8月23日签订商品房买卖合同，汤启桂购买恒春公司开发的恒春.凤凰城合川房屋一套，总成交价468582元。合同第五条约定汤启桂于合同签订之日支付房款140582元，剩余房款328000元办理银行按揭。合同第七条约定，属预售商品房的，恒春公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程备案登记的商品房交付汤启桂使用。第九条约定逾期交房超过60日后，汤启桂有权解除合同。汤启桂要求解除合同的，恒春公司应当在自解除合同通知到达之日起30日内退还已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之一向汤启桂支付违约金。同日汤启桂与恒春公司签订补充协议，该补充协议第二条第二项约定，恒春公司应无条件配合汤启桂办理按揭贷款手续，若因汤启桂原因导致贷款银行不能在汤启桂支付首期款之日起60日内放贷到恒春公司指定的预售资金监管银行账户上，则视为汤启桂逾期付款，汤启桂应按合同第十条约定承担逾期付款违约责任。补充协议第四条约定，根据本合同及本协议，当恒春公司应退还任何款项给汤启桂时，如其中任何款项为汤启桂以贷款方式支付，则汤启桂同意并授权恒春公司将该部分款项直接退还给贷款银行，恒春公司退还给贷款银行即视为退还给汤启桂。合同及补充协议签订后，汤启桂于2013年8月23日支付了首付款140582元，缴纳了契税、大修基金等20835.95元。2013年11月汤启桂与贷款银行签订抵押贷款合同，2013年12月31日贷款328000元到达恒春公司账户。2014年12月31日恒春公司向汤启桂发出通知：业主汤启桂购凤凰城一期4-5-6号房，因甲方违约延期交房业主申请退房，双方约定于2015年1月15日办理退房手续。2015年2月5日争议房屋取得工程竣工验收备案登记证。2015年1月28日汤启桂起诉来院，诉请如前。
上述事实，有汤启桂与恒春公司的陈述、汤启桂与恒春公司签订的商品房买卖合同及补充协议，抵押贷款合同、交款凭证、恒春公司通知、工程竣工验收备案登记证等证据为证。
一审法院认为，汤启桂与恒春公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，汤启桂与恒春公司双方均应按合同享受权利和履行义务。汤启桂与恒春公司在合同中约定恒春公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程备案登记的商品房交付汤启桂使用，逾期交房超过60日后，汤启桂有权解除合同。恒春公司2015年2月5日争议房屋取得工程竣工验收备案登记证，汤启桂解除合同理由正当，一审法院予以支持。合同解除后，恒春公司应将购房款468582元退还汤启桂，恒春公司称按揭应由恒春公司退还贷款银行，由于恒春公司并没有实际向贷款银行退款的行为，其抗辩理由不能成立。关于汤启桂缴纳的契税、大修基金等20835.95元，由于汤启桂在履行合同中没有过错，恒春公司应当承担返还义务。对于汤启桂主张的违约金及利息，违约金应按已付房款468582元的1%支付违约金4685.82元，利息从2014年12月31日起以468582元为基数按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至付清该款时止，恒春公司称违约金和利息不能同时主张，恒春公司没有举证证明汤启桂的实际损失，其抗辩理由不能成立。对于恒春公司的反诉请求，恒春公司没有举证证明汤启桂贷款迟延是因为汤启桂的原因造成，其反诉请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、汤启桂与重庆恒春置业有限公司2013年8月23日签订的编号为06036号《商品房买卖合同》于本判决生效时解除；二、由恒春公司在本判决生效后十日内退还汤启桂房款468582元，代收款20835.95元；三、由恒春公司在本判决生效后十日内支付汤启桂违约金4685.82元；四、由恒春公司在本判决生效后十日内支付汤启桂资金利息，利息从2014年12月31日起以468582元为基数按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至付清该款时；五、驳回汤启桂的其他诉讼请求；六、驳回恒春公司的反诉请求。如果恒春公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9172元，减半收取4586元，由恒春公司负担4536元，汤启桂负担50元；反诉费50元由恒春公司负担。
恒春公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第2、3、4项，驳回汤启桂的诉讼请求；2、撤销一审判决第6项，改判由汤启桂支付恒春公司逾期付款利息2296元；一、二审诉讼费均由汤启桂承担。主要事实及理由：1、解除商品房买卖合同的判决尚未生效，恒春公司不应当返还购房款，即使涉及款项返还，根据《补充协议》第四条的约定，汤启桂同意并授权恒春公司将按揭贷款直接退还给按揭银行。因此，一审法院判决恒春公司将银行按揭贷款返还给汤启桂错误。2、契税及大修基金属于恒春公司代收并向有关部门代缴，并非由恒春公司收取，合同解除后应由汤启桂向有关部门申请返还。3、按期支付按揭贷款是汤启桂的合同义务，一审判决认为恒春公司未举证证明因汤启桂原因造成贷款迟延属于举证责任分配错误，因此，一审判决驳回恒春公司请求汤启桂支付逾期付款利息的请求错误。4、一审法院在恒春公司申请追加贷款银行参加诉讼的情况下，未通知银行参加诉讼，属于程序瑕疵，应予纠正。
汤启桂答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、购房款包括按揭贷款均应由恒春公司返还给汤启桂。2、契税及大修基金均应由恒春公司返还给汤启桂。3、关于按揭贷款没有及时办理的原因，一审法院举证责任分配错误。4、房屋买卖合同的相对人是恒春公司及汤启桂，本案不应当追加按揭贷款银行为当事人。5、一审法院还应当判决恒春公司支付汤启桂首付款支付之日起至2013年12月31日止的利息。
二审诉讼中，汤启桂举示了按揭贷款还款流水明细，证明恒春公司未返还购房款给汤启桂造成持续性损失。恒春公司对证据的真实性、合法性无异议，本院认为，前述证据虽真实、合法，但汤启桂未上诉，本院对此不予审查。
本院二审查明：涉案商品房的借款合同及抵押合同未解除。恒春公司已代缴契税。涉案3号楼、4号楼分别于2015年10月10日、2015年10月8日取得产权大证。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，汤启桂与恒春公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，汤启桂与恒春公司双方均应按合同约定享受权利和履行义务。本案的争议焦点为：1、恒春公司是否应向汤启桂退还购房款包括按揭贷款。2、恒春公司是否应向汤启桂退还契税及大修基金。3、汤启桂是否应当向恒春公司支付按揭贷款逾期付款利息。4、一审法院未予追加按揭贷款银行，是否存在程序瑕疵。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、恒春公司是否应向汤启桂退还购房款包括按揭贷款。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同约定恒春公司应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程备案登记的商品房交付汤启桂使用，逾期交房超过60日后，汤启桂有权解除合同。恒春公司2015年2月5日才取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，合同约定的解除合同条件已成就，汤启桂有权解除合同。合同解除后，恒春公司应将购房款468582元退还汤启桂。《补充协议》第四条约定，汤启桂同意并授权恒春公司将按揭贷款直接退还给按揭银行，恒春公司退还给贷款银行即视为退还给汤启桂。该约定仅为授权，并非权利转移，由于恒春公司并没有实际向贷款银行退款的行为，因此，恒春公司认为不应当向汤启桂退还按揭贷款的上诉理由，无事实及法律依据，本院对恒春公司的该上诉理由，不予采纳。
二、恒春公司是否应向汤启桂退还契税及大修基金。恒春公司向汤启桂代收了契税及大修基金，恒春公司虽向税务部门缴纳了契税，但由于恒春公司违约导致本案合同解除，因此，契税及大修基金均应由恒春公司退还给汤启桂。
三、汤启桂是否应当向恒春公司支付按揭贷款逾期付款利息。补充协议第二条第二项约定，恒春公司应无条件配合汤启桂办理按揭贷款手续，若因汤启桂原因导致贷款银行不能在汤启桂支付首期款之日起60日内放贷到恒春公司指定的预售资金监管银行账户上，则视为汤启桂逾期付款，汤启桂应按合同第十条约定承担逾期付款违约责任。本案中，恒春公司未举证证明按揭贷款迟延办理是因汤启桂原因所致，因此，恒春公司关于要求汤启桂支付逾期付款利息的上诉理由不成立。
四、一审法院未予追加按揭贷款银行，是否存在程序瑕疵。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，按揭贷款银行未作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，因此，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。一审法院未予追加按揭贷款银行并未违反法定程序。恒春公司认为一审法院未予追加按揭贷款银行存在程序瑕疵的上诉理由，本院不予采信。
综上所述，恒春公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9172元，由重庆恒春置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 赵 青
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 喻 瑜