海南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）琼民二终字第23号
上诉人（原审原告）海南江越实业发展有限公司。
法定代表人李生江。
委托代理人李取华。
被上诉人（原审被告）海南省国营龙江农场。
法定代表人陈吉明。
委托代理人严良。
原审第三人海南省白沙黎族自治县扶贫开发办公室。
负责人符加伦。
委托代理人黄创。
委托代理人郑进东。
原审第三人海南省扶贫工业开发区总公司。
法定代表人郑伟平。
委托代理人胡宗丽。
上诉人海南江越实业发展有限公司（以下简称江越公司）因与被上诉人海南省国营龙江农场（以下简称龙江农场）及原审第三人海南省白沙黎族自治县扶贫开发办公室（以下简称白沙扶贫办）、海南省扶贫工业开发区总公司（以下简称扶贫总公司）拍卖合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，并于2015年6月24日公开开庭审理了本案。江越公司的委托代理人李取华，龙江农场的委托代理人严良，白沙扶贫办的委托代理人黄创、郑进东，扶贫总公司的法定代表人郑伟平及其委托代理人胡宗丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：本案讼争的位于海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内整幢居住楼6117.75平方米房产所有权及相应土地使用权登记在扶贫总公司名下，房产证号：海口市房权证海房字第HKYL404＊**号，土地使用权总证号：海口市国用（2009）第004477号。1994年7月8日，扶贫总公司下发琼扶工总字（1994）11号文件《海南省扶贫工业开发区总公司关于转让土地使用权的批复》，同意划出第1-1小区土地3.8亩（约2534.6平方米）给白沙扶贫办作为兴建商住项目用地。同年11月7日，白沙扶贫办与龙江农场签订《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》，将上述土地使用权以207.1万元的价格转让给了龙江农场。龙江农场受让上述土地使用权后，于1995年10月在地上建成住宅楼一幢，由于位置偏僻，且当时没有办理土地证和房产证，除少部分房屋用于出租外，大多数房屋空置。2009年6月25日，扶贫总公司将包含上述土地使用权在内的总面积为38344.43平方米的土地使用权证办理登记在自己名下。2010年8月3日，经龙江农场的上级主管部门海南省农垦总局（以下简称省农垦总局）批准，龙江农场决定对上述房产进行处置。2010年8月23日，龙江农场与案外人海南和运拍卖有限公司（以下简称和运公司）签订《委托拍卖合同》，将上述房产委托给和运公司拍卖，在合同书中对标的瑕疵予以声明：“该标的尚未办理《房屋所有权证》，有土地总证，尚未办理分割的《国有土地使用证》。”同时约定，拍卖标的的证照变更、产权过户手续由买受人负责办理，龙江农场负责协助。2010年12月14日，江越公司与和运公司签订《竞买协议书》，确认：江越公司参加和运公司举行的上述房产拍卖会，和运公司已依法向江越公司说明自己知道或者应当知道的拍卖标的的瑕疵，和运公司不因拍卖标的的瑕疵或者可能存在瑕疵承担任何责任；江越公司在签订本协议书前，已查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，并充分认知、了解和接受拍卖标的的产权、瑕疵及可能存在的瑕疵。2010年12月17日，江越公司与和运公司签订《拍卖成交确认书》，确认江越公司以14556，964.95元成功竞买上述房产。2014年1月21日，第三人扶贫总公司将上述房产所有权证办理登记到自己名下。由于扶贫总公司向白沙扶贫办划拨上述房产所占用的土地使用权，至今无法取得国资管理部门同意，江越公司无法办理上述房产及土地使用权的登记过户手续。2014年5月27日，江越公司提起本案诉讼，请求人民法院判令：1、龙江农场、白沙扶贫办、扶贫总公司履行协助过户义务，将经合法竞买的海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内一幢居住楼（整幢）6117.75平方米房产及相应土地使用权海口市国用（2009）第004477号土地协助过户给江越公司；2、将海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内一幢居住楼（整幢）6117.75平方米房产及相应土地使用权即海口市国用（2009）第004477号土地到江越公司名下。
原审法院认为：各方当事人争议的主要焦点问题是龙江农场及白沙扶贫办、扶贫总公司是否有义务协助江越公司办理讼争房产的所有权及所占用的土地使用权的登记过户手续。案外人和运公司受龙江农场委托，双方签订《委托拍卖合同》，对讼争房地产进行拍卖。江越公司自愿参加竞买，与和运公司签订《竞买协议书》，对双方的权利义务进行了约定。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”故，上述两份合同中有关出卖人和买受人权利义务的约定直接约束江越公司与龙江农场。江越公司通过竞拍方式购买讼争房地产，在购买前已知讼争房地产权属并不属于龙江农场，其自愿承担风险，参加竞买，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且权利人扶贫总公司对转让事实予以认可，故上述《委托拍卖合同》、《竞买协议书》以及《拍卖成交确认书》有效。但龙江农场在拍卖前未将涉案土地使用权的转让未经国资管理部门批准的事实如实告知江越公司，涉嫌隐瞒重大事项，且该事项直接影响本案房地产权属的转让登记，对江越公司的权利构成重大妨碍，江越公司可以据此在一年内要求撤销合同，而江越公司未行使撤销权，至今撤销权已消灭。虽然在龙江农场与案外人和运公司签订的《委托拍卖合同》中有约定龙江农场负责协助买受人即江越公司办理产权过户手续，但依据合同约定，产权过户的责任由江越公司承担，龙江农场只负责协助。如相关义务不属于龙江农场的协助范围，则仍由江越公司自行承担后果。在龙江农场未取得涉案房地产权属的情况下，江越公司无法明确提出其要求龙江农场履行何种协助义务，故在江越公司的请求不明确的情况下，原审法院对其要求龙江农场履行过户协助义务的诉请不予支持，对其要求在涉案土地使用权的转让未经国资管理部门批准的情况下将涉案房地产登记过户到其名下的诉讼请求，由于不符合法律的规定，该院依法亦不予支持。但如果今后龙江农场经依法登记取得了涉案房地产的所有权，龙江农场即对江越公司产生新的协助义务，如其拒不履行该协助义务，江越公司可以另行起诉要求其履行协助过户义务。白沙扶贫办、扶贫总公司与江越公司不存在合同关系，双方亦无法定权利义务，根据合同相对性原则，江越公司与龙江农场签订的合同对第三人没有约束力，江越公司要求第三人白沙扶贫办、扶贫总公司履行协助过户房地产的义务，没有合同和法律依据，原审法院依法亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告江越公司的诉讼请求。案件受理费人民币105，380.66元，由原告江越公司负担。
江越公司上诉称：原审判决根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定驳回上诉人的诉讼请求，显属适用法律错误。上诉人提供的证据足以证实上诉人的主张，不存在证据不足之情形。第一、上诉人与被上诉人之间成立拍卖合同关系，上诉人并已支付全部竞买价款。一审程序中，上诉人提供的证据1至证据6证实了被上诉人与拍卖人和运公司成立委托拍卖合同关系，上诉人与和运公司之间成立竞买合同关系。上诉人竞买成交后，上诉人与和运公司之间成立买卖合同关系，且该合同直接约束被上诉人。竞买成交后，上诉人已经按照竞买合同的约定向被上诉人支付全部竞买价款。因此，上诉人提交的证据足以证实上诉人与被上诉人之间成立拍卖合同关系，且原审判决也认定《委托拍卖合同》、《竞买协议书》和《拍卖成交确认书》均有效，被上诉人应当按照合同约定履行协助过户义务。第二、被上诉人处置涉案财产之前已获有权部门的批准。《海南经济特区农垦国有农场条例》第四条规定：“省农场主管部门依照有关规定对全省农场的国有资产行使各项管理权利。”我省国有农场的主管部门是省农垦总局。因此，省农垦总局可依照有关规定对全省农场的国有资产（包括土地和房产）行使各项管理权利。本案中，被上诉人处置涉案土地和房屋前，已报经省农垦总局批准，无需报经省国有资产监督管理部门批准。《海南省人民代表大会常务委员会关于推进海南农垦管理体制改革的决定》第三条规定：“在过渡期内，省农垦总局继续履行农垦的行政和社会管理职能，依法管理农垦的国有资产，代表省人民政府对省农垦总公司履行出资人职责，确保国有资产保值增值。农垦各国营农场设立社会公共事务管理机构，负责本国营农场区域内的社会公共管理事务，接受省农垦总局的领导。”该决定再次确认了本轮农垦体制改革在过渡期内省农垦总局依法管理农垦的国有资产的职能。第三、原审第三人扶贫总公司、白沙扶贫办与被上诉人之间成立涉案土地使用权、房屋所有权连环流转关系。一审程序中，上诉人提交的证据8《海南省扶贫工业开发区总公司关于转让土地使用权的批复》证实了扶贫总公司拨付土地使用权给白沙扶贫办的事实。证据9《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》证实了白沙扶贫办将涉案土地使用权转让给被上诉人的事实。证据10《海口市国用（2009）字第004477号＜国有土地使用证＞》证实了本案涉诉前扶贫总公司已取得涉案土地使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”。因此，上述拨付决定和转让合同有效。第三人应当按照土地使用权转让合同的约定履行各自协助过户义务。综上所述，原审判决适用法律错误。上诉人提供的证据足以证实上诉人的主张。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请依法改判被上诉人龙江农场及原审第三人白沙扶贫办、扶贫总公司履行协助过户义务，将涉案住宅楼及土地使用权过户给上诉人。
龙江公司答辩称：首先，委托拍卖前，龙江农场履行了严格的报批手续。龙江农场在委托拍卖之前，严格按照相关规定，向被授权管理农垦国有资产的省农垦总局进行了申报，得到该局批准后，方正式委托拍卖机构拍卖涉案标的物。其次，龙江农场全面适当地履行了告知拍卖标的物的真实情况和所存在瑕疵的义务。事实足以证明，无论是龙江农场同拍卖人所签订的《委托拍卖合同》，还是作为竞买人的上诉人同拍卖人所签订的《竞买协议书》，均真实地载明标的物存在的瑕疵情况。本案中，根本不存在龙江农场涉嫌隐瞒重大事项的事实。第三，龙江农场已尽己所能履行了合同约定的协助过户的相关义务。上诉人买受该拍卖标的物后，龙江农场在力所能及的范围内履行了毫无保留地提供相关资料、协助其过户的义务。显然，上诉人至今仍未能办理过户登记的责任完全不在于龙江农场。最后，根据需要和可能，龙江农场愿意继续协助上诉人办理过户的相关手续。
白沙扶贫办陈述意见称：第一，白沙扶贫办无义务协助江越公司办理其诉称的房产所有权及土地使用权的过户登记手续。合同只在当事人之间才产生相应的权利与义务，仅对合同的当事人有约束力。本案中，白沙扶贫办仅与龙江农场有合同关系，与江越公司之间无任何法律关系，对江越公司无主义务，更无附随义务。江越公司要主张权利，应向与其有权利义务关系的相对方提出，如案外人和运公司。第二，白沙扶贫办未拥有涉案房产的权属证书，江越公司要求白沙扶贫办承担协助其过户义务，不具现实操作性，白沙扶贫办无力协助江越公司过户。其一，涉案的房产未登记在白沙扶贫办名下；其二，涉案房产未取得房屋所有权，谈不上（协助）过户。综上所述，白沙扶贫办与江越公司之间无权利义务关系，不应承担协助办理涉案房产的过户义务。请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回江越公司的上诉请求。
扶贫总公司陈述意见称：第一，1993年到1994年，依据省扶贫办的文件，扶贫总公司划了3.31亩土地给白沙扶贫办，后白沙扶贫办具体怎么转让以及后续的盖楼和流转过程扶贫总公司是不清楚的。第二，原审判决确认了拍卖合同合法有效，实际上也确认了江越公司通过拍卖程序买走涉案房产的手续是合法有效的。原审判决驳回江越公司诉讼请求的理由之一是没有经过国资部门的批准，1991年至1994年扶贫总公司归省扶贫办管，省国资委2003年才成立，扶贫总公司2005年才归国资委管。国资委不可能对它成立之前发生的事情进行批准。龙江农场进行拍卖是经省农垦总局批准的，国资委不可能对省农垦总局的权力行使是否恰当进行评价。关于涉案土地权属的归属，在扶贫总公司不承担责任的情况下，扶贫总公司愿意协助上诉人办理过户的相关手续。
上诉人江越公司二审当庭提交四份房地产买卖合同，拟证明涉案房产已部分出售给案外人。针对该证据，龙江农场对其真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为该四份合同与本案没有关联性；白沙扶贫办对该四份合同的真实性、关联性均不予认可；扶贫总公司对该四份合同的真实性没有异议，对其合法性和关联性尊重法庭的认定。本院认为，江越公司提交的四份房地产买卖合同与本案待证事实没有关联性，故对该四份合同不作为本案证据予以认定。
经二审审理查明，原审判决查明的“由于扶贫总公司向白沙扶贫办划拨上述房产所占用的土地使用权，至今无法取得国资管理部门同意，江越公司无法办理上述房产及土地使用权的登记过户手续。”事实有误，本院不予确认。原审判决查明的其他事实正确，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为：龙江农场及白沙扶贫办、扶贫总公司是否应当协助将涉案房产所有权及所占土地使用权过户给江越公司。
一、江越公司为位于海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内整幢居住楼6117.75平方米房产及相应土地使用权的实际权利人。1994年7月，扶贫总公司下发琼扶工总字（1994）11号文件《海南省扶贫工业开发区总公司关于转让土地使用权的批复》，同意划出第1-1小区土地3.8亩（约2534.6平方米）给白沙扶贫办作为兴建商住项目用地。同年11月，白沙扶贫办与龙江农场签订《海南省扶贫工业开发区土地转让合同书》，将上述土地使用权转让给了龙江农场。龙江农场受让上述土地使用权后，于1995年10月在地上建成住宅楼一幢。2010年8月，经省农垦总局批准，龙江农场将上述房产委托和运公司公开拍卖。江越公司经合法拍卖程序竞得涉案房产及相应土地使用权，并在拍卖合同约定期间交付了竞买成交价款。对上述事实，扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场均无异议，且扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场均承认涉案房产及相应土地使用权为江越公司所有。虽然涉案房屋产权及土地使用权均登记在扶贫总公司名下，但不动产权属证书仅是证明证书所载法律事实或法律行为曾经发生，至于证书的有无和存在与否不能直接决定实体法律关系的存在与否。故在诉讼中，不动产权属证书仅具有证明作用，在有其他证据证明不动产实际权利状态与不动产权属证书记载不一致的情况下，应当依法确认实际权利状态。因此，江越公司为位于海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内整幢居住楼6117.75平方米房产及相应土地使用权的实际权利人。
二、扶贫总公司、龙江农场应当协助江越公司办理涉案房产的产权过户登记手续。《委托拍卖合同》明确约定拍卖标的的证照变更、产权过户手续由买受人负责办理，龙江农场负责协助，故龙江农场有义务协助江越公司办理涉案房产的过户登记手续。如前文所述，江越公司经合法拍卖程序竞得涉案房产，在拍卖合同约定期间交付了竞买成交价款，并已实际占有该房产，为涉案房产的实际权利人。对此，扶贫总公司并无异议。但是，由于扶贫总公司在转让涉案土地使用权给白沙扶贫办时未及时办理土地过户手续，涉案土地使用权仍登记在扶贫总公司名下，导致涉案房屋产权目前也登记在扶贫总公司名下。但扶贫总公司并不是涉案房产的实际所有权人，其仅是名义所有权人，应当协助江越公司办理涉案房产的产权过户登记手续。但白沙扶贫办既不是涉案房产交易环节中的一方当事人，涉案房产也未登记在其名下，故江越公司关于请求白沙扶贫办协助办理涉案房产过户的主张没有事实依据，本院不予支持。
三、扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场应当协助江越公司办理涉案土地使用权的产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”可见，不动产买卖除了要交付以外还应完成过户登记，这可视为不动产出让人的法定义务。本案中，虽然扶贫总公司和白沙扶贫办与江越公司没有直接的合同关系，但是，扶贫总公司转让涉案土地使用权给白沙扶贫办、白沙扶贫办转让涉案土地使用权给龙江公司时均只完成交付义务，并未办理土地使用权过户手续，故扶贫总公司与白沙扶贫办均未完全履行各自的土地使用权出让合同。在龙江农场已将涉案土地使用权及地上房产出卖的情况下，扶贫总公司、白沙扶贫办应当与龙江农场共同协助买受人即江越公司将涉案土地使用权由扶贫总公司名下经白沙扶贫办、龙江农场过户登记到江越公司名下。原审判决以没有合同和法律依据为由，而不予支持江越公司要求扶贫总公司、白沙扶贫办、龙江农场协助办理涉案房地产过户手续的请求不当，应予纠正。
二审期间，江越公司承诺愿意承担下列税费：1、涉案土地使用权自扶贫总公司流转至白沙扶贫办、龙江农场等环节所发生的政府相关税费；2、扶贫总公司因协助履行房屋所有权过户义务所产生的费用。江越公司的上述承诺是对自己民事权利的处分，不损害国家、社会公共利益及他人的合法权益，符合法律规定，本院予以准许。涉案土地使用权由扶贫总公司转让给白沙扶贫办以及白沙扶贫办又将其转让给龙江农场依法应缴纳的税费由江越公司承担，扶贫总公司因协助履行涉案房屋所有权过户义务所产生的费用亦由江越公司承担。
综上，江越公司的上诉请求部分成立，应予支持，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，导致判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第31号民事判决；
二、海南省扶贫工业开发区总公司、海南省国营龙江农场于本判决生效后三十日内协助海南江越实业发展有限公司将位于海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内一幢居住楼6117.75平方米房屋产权过户登记到海南江越实业发展有限公司名下；
三、海南省扶贫工业开发区总公司、海南省白沙黎族自治县扶贫开发办公室、海南省国营龙江农场于本判决生效后三十日内协助海南江越实业发展有限公司将位于海口市秀英区白水塘北侧海南省扶贫工业开发区内第1-1小区2533.3平方米土地使用权（东起Y94263.00，西至Y94185.00，南起X11326.00，北至11358.50）过户登记到海南江越实业发展有限公司名下（海南省扶贫工业开发区总公司将上述土地使用权转让给海南省白沙黎族自治县扶贫开发办公室以及海南省白沙黎族自治县扶贫开发办公室又将该土地使用权转让给海南省国营龙江农场依法应缴纳的税费由海南江越实业发展有限公司负担，海南省国营龙江农场将上述土地使用权转让给海南江越实业发展有限公司依法应缴纳的税费按照《竞买协议书》的约定各自承担）；
四、驳回海南江越实业发展有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费人民币105，380.66元，由海南省国营龙江农场与海南江越实业发展有限公司各负担52690.33元。二审案件受理费人民币105，380.66元，由海南江越实业发展有限公司负担25380.66元，由海南省国营龙江农场负担80000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐正伟
审 判 员 吴素琼
代理审判员 唐林艳
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 吴 菲
附相关法律条文
《中华人民共和国物权法》
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。