广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤2071民初18298号
原告：焦嫣青，女，1972年9月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，
委托诉讼代理人:萧敏仪，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人:龚绮雯，广东凯行律师事务所律师助理。
被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场，统一社会信用代码91442000282142903P。
法定代表人：温少松，董事长。
委托诉讼代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告焦嫣青与被告广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告焦嫣青的委托诉讼代理人萧敏仪、龚绮雯，被告永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告焦嫣青向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期交楼违约金给原告，违约金参照《中山市房屋租金参考价》标准计算，按照每月1446元的租金标准，从2010年1月31日起计至房屋交付之日止，暂计至起诉之日为133032元；2．判令被告立即支付逾期办理房产证书违约金给原告，违约金以原告己付购房款351194元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利息的标准计算，从2012年7月3日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日即2017年10月12日止;3.判令被告立即交付房屋给原告。事实和理由：2009年7月18日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所有的火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪（东苑）13幢901房，房价款351194元。合同签订后，原告按约定支付完所有购房及办证款项。根据合同约定，被告应于2010年1月31日前交付房屋给被告，逾期超过90天，原告同意不能行使解除合同的权利，但由91天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，违约金总额不超过总楼价的2%，合同继续履行。合同还约定，原告按约定支付完所有购房及办证款项，被告应在房屋交付使用后730个工作日内持权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案（即为被告办理房屋产权证书），如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。但被告至今仍未为原告办理房屋产权证书。原告认为，被告未按合同约定交付房屋及办理房屋产权证书，构成违约，致使原告完全不能行使房屋的占有、使用、受益、处分等权利，造成无法估量的损失，但合同约定的违约金明显过低，对原告不公平，原告有权根据合同法以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定请求法院予以调整。
被告永怡公司辩称，1.原、被告签订的中山市商品房买卖合同第八条约定，被告应在2010年1月31日前，将“该商品房经单体竣工验收合格”的房屋交付原告使用；第十一条第二款二项又规定，因买受人逾期未收楼，在出卖人规定的交楼期限届满当天，视为实际已交付买受人；合同附件六《合同补充协议一》第八条还规定，买受人必须在接到出卖人发出收楼通知之日起十天内收楼。原告购买的聚豪园东铂世纪13幢901房，已于2010年3月22日办理了竣工验收备案，符合合同约定的“商品房经单体竣工验收合格”的交楼条件。原告从未催促被告交付房屋，相反，被告除反复电话催促外，还于2010年7月17日以快递方式通知其收楼，同幢楼业主也已收楼，原告却故意不收楼，甚至领取了不动产权证书后仍不收楼，暴露了其故意不收楼是企图达到既逃交物管费又索取巨额违约金的目的。根据前述合同条款的约定，视为原告已于2010年7月28日已收楼，原告此后一直没有向被告主张逾期交房违约金，也没有诉讼时效中断或中止的事由，至2012年7月28日止，已逾两年诉讼时效。原告现提出逾期交房违约金的主张，不受法律保护。2.根据双方签订合同的约定，办证时间为交房后730个工作日，条款中“交付使用后”是指从实际交付使用而非合同约定的交付时间。如前所述，视为原告收楼的时间为2010年7月28日，从该日期起算730个工作日，应为2013年7月1日，原告以2012年7月3日起算违约金时间有误。被告已于2016年10月26日将权属登记需提供的资料交产权登记机关备案，完成了合同约定的办证义务，原告将逾期办证违约金的计算截止点计算至产权证办出之日，计算截止时间亦有误。3.原、被告之间签订的合同是合法有效的，不存在违约金不对等的情形，在没有证据证明原告存在损失的情况下，原告无权将一次性违约金变更为持续性违约金。而且，原告购买的涉案房屋已经升值，不存在任何损失。4.合同约定的逾期办证违约金为已付房款的1%，系固定违约金，如前所述，逾期办证违约金的诉讼时效截至2015年7月1日已逾两年的法定的诉讼时效，原告提出的逾期办证违约金请求不应得到法律的保护；5.涉案房屋原告随时可以接收，不存在被告不愿意交付的问题。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2009年7月18日，焦嫣青（买受人）与永怡公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定，买受人以351194元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）13幢901房；出卖人应当在2010年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天（含90天），买受人同意不行使解除合同的权利，自第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录，银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时签署确认文件，或不及时缴交办证税费等，导致不如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办契证期限相应顺延。合同还约定了其他事项。合同签订后，焦嫣青按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。
2010年3月22日，聚豪园A-1区（2、3、8、12-14幢）商住楼工程办理了竣工验收备案。2010年7月17日，永怡公司向焦嫣青发出收楼通知书，通知其从2010年7月18号起十天内前往永怡聚豪园售楼部办理收楼手续。焦嫣青确认收到收楼通知书，并称去现场验收时发现现场破烂不堪，据了解，消防验收也未通过，故认为涉案商品房不符合收楼条件，迄今未办理收楼手续。
2016年10月21日，中山市人民政府出具《商品房产权权属证明书》载明，房屋座落地址为中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园东铂世纪苑13幢的房地产属于永怡公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明书办理交易手续。2016年10月26日，永怡公司将前述权属证正本交存于中山市房地产交易登记管理所。2016年10月28日，永怡公司在中山日报上刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，告知广大业主：“我司开发建设的聚豪园东铂世纪苑已全面完成确权，并于2016年10月28日通过EMS向上述项目业主寄送办理《不动产权证书》通知书，我司将在2016年10月29日起受理代办《不动产权证书》手续，请业主携带身份证、《商品房买卖合同》或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等及办证所涉及的费用，亲临聚豪园售楼部办理登记手续”。2016年10月28日，永怡公司通过EMS邮政快递向焦嫣青寄送关于办理东铂世纪苑《不动产权证书》的通知。2017年10月12日，涉案不动产的权属证书办出。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷,根据双方诉辩，案件的争议焦点为：一、永怡公司是否需就逾期交房的违约行为向焦嫣青承担违约责任；二、永怡公司是否需就逾期办证的违约行为向焦嫣青承担违约责任；三、永怡公司是否负有向焦嫣青交付涉案房屋的义务。
关于焦点一。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算；在商品房买卖合同关系中，买受人请求出卖人支付逾期交房违约金，违约金为固定金额的，应当从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间；按日或者按约等时间单位累计计算违约金的，应当按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。本案中，根据双方签订的中山市商品房买卖合同之约定，永怡公司未在合同约定的2010年1月31日前将商品房交付焦嫣青使用即构成违约，焦嫣青彼时即应当知悉权利受损，并有权根据合同之约定向永怡公司主张逾期交房违约金。双方约定的违约金计算方式虽然为按日按已交房款的2?支付，但约定了违约金的上限为已交房款的2%，即违约金持续计算的天数上限为100天，2010年5月11日之后的违约金不再累计而为固定金额。换言之，焦嫣青至迟应当在2012年5月11日前向永怡公司主张逾期交房违约金，焦嫣青于2017年9月27日才提起本案诉讼，显然已超过两年的诉讼时效期间。即便焦嫣青要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故，对焦嫣青关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点二。根据商品房买卖合同的约定，永怡公司应在合同约定的2010年1月31日前向焦嫣青交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即2013年1月4日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案；双方还约定，永怡公司逾期办理权属证书则一次性支付已付房价款的1%作为违约金。如焦点一所述，截至焦嫣青提起本案诉讼，已超过两年诉讼时效的法律规定，诉讼时效期间已经届满。即便焦嫣青要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故，焦嫣青关于逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点三。永怡公司迄今未按合同约定向焦嫣青交付涉案房屋的钥匙，致使焦嫣青无法完成对房屋的占有使用收益，显然构成违约。永怡公司应当继续履行合同义务，向焦嫣青交付涉案房屋。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告焦嫣青交付位于中山市火炬开发区博爱七路88号聚豪园东铂世纪苑13幢901的房屋；
二、驳回原告焦嫣青的其他诉讼请求。
案件受理费4918元，减半收取2459元，保全费1726元，合计4185元，由原告焦嫣青负担（该款原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 王 珊
二〇一八年三月二十六日
书记员 詹绮婷
王静