山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁16民终1071号
上诉人（原审原告）：任敏，女，1978年2月10日出生，汉族，住惠民县。
委托诉讼代理人：乔新华，山东宏臣律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：惠民县宝福邻购物中心有限公司。住所地：惠民县成南门大街西侧。
法定代表人：卞春华，执行董事。
委托诉讼代理人：蔡本杰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵智刚，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。
上诉人任敏因与上诉人惠民县宝福邻购物中心有限公司（以下简称宝福邻公司）租赁合同纠纷一案，不服惠民县人民法院(2017)鲁1621民初1800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
任敏上诉请求：1.撤销(2017)鲁1621民初1800号民事判决第一项，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人承担70%的违约责任，主要事实不清，证据不充分，被上诉人应承担全部责任。2014年4月16日，上诉人任敏与被上诉人宝福邻公司签订《惠民县宝福邻购物中心有限公司租赁合同书》（合同代码为041518）。该合同书约定，被上诉人将位于惠民店第一层德克士柜位出租给上诉人，面积300平方米，总合同期限为7年，自2014年7月1日起至2021年6月30日。合同签订后，被上诉人按照约定将租赁合同书项下柜组交付上诉人使用。上诉人按照合同规定,将该合同项下的租赁场所进行装修，并加盟德克士餐厅经营。2017年1月1日,经上诉人与被上诉人协商，重新签订了《宝福邻�物中心租赁合同书》（合同代码为20170109），该合同约定，被上诉人将位于惠民店第一层德克士柜位出租给上诉人，退出120平方，承租面积180平方米，自2017年1月1日至2017年12月31日。合同签订后，上诉人将120平方米的场所按约定腾空，被上诉人收回了上诉人腾空120平方米的租赁场所的钥匙。事后，被上诉人无故反悔，上诉人向被上诉人缴纳180平方米的房租，被上诉人以该合同不能履行为由，向上诉人索要300平方米的房租。为此，上诉人与被上诉人发生纠纷，一审法院对以上事实予以查明。然而一审法院却认定上诉人承担70%的违约责任显然错误。2.一审法院计算上诉人的损失有误，上诉人在庭审中向法庭提交了以下损失：（1）实际经营德克士花去设计、装修费为：装修费965045元及追加装修费36845元，设计费60000元等。计款1088690元。（2）由于被上诉人自2017年1月1日起采取断电手段致使惠民德克士餐厅无法正常营业，造成营业损失，具体计算方式为：参照同行业营业收入：6个月23992元。（3）加盟德克士餐厅经营的损失：加盟费：30万元，保证金：30万元，软件使用费：60000元，小五金设备款62616元，监控费14800元，合计737416元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理。（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应与支持。根据以上法律规定，装修残值计算为：1088690÷84（个月）×54（个月）=699872元，一审法院却认定了155491.04元。对其他损失未能认定。基于以上所述，一审法院认定上诉人承�70%的责任认定事实不清，证据不充分，对装修残值的计算有误，未能对上诉人的经营损失及德克士餐厅经营损失进行认定，为此，请求二审法院撤销一审判决查清事实，依法改判。
宝福邻公司辩称，自2017年1月起我方未向任敏停止供电，影响任敏的经营，任敏因自身经营不善用电量逐渐减少，至2017年5月任敏在我方不知情的情况下停止经营，未向我方申请买电，任敏的经营不善从而导致关闭店面与我方无关，且任敏在上诉状中所述合同编号为20170109的合同，双方并未达成一致，我方依照原合同041518收取租赁费用并无过错。任敏未按照合同约定交付租赁费用明显违约。
宝福邻公司上诉请求：1.撤销（2017）鲁1621民初1800号民事判决书第一、二项判决，直接改判或发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被�诉人租赁合同纠纷案件，经惠民县人民法院一审判决，上诉人认为该判决认定事实不清，原因如下：1.被上诉人的损失额认定错误，装修已经使用了两年左右，存在自然折旧，按照被上诉人的租赁用途来看，装修不具备现值，因此装修款不能作为全部损失，也不能强加给上诉人承担。此外，即便存在装修价值，也应当由法院委托具备司法鉴定资格的机构依法出具鉴定报告，方可作为定案证据使用。2.上诉人并未限电，不存在过错。被上诉人即便存在损失，也应当由其自身全部承担，与上诉人无关。3.被上诉人未交租金导致合同解除，无权请求返还5000元保证金。综上，恳请二审法院依法撤销（2017）鲁1621民初1800号民事判决书第一、二项判决，直接改判或发回重审。
任敏辩称，1.宝福邻公司与我签订的编号为20170109的合同已经生效，理由是宝福邻公司已经收取�我退出的120平方米房屋的钥匙，并且这个情况一审法院已经到现场多次调查认证，并且宝福邻公司的法人代表也在合同书上签字。2.我自2017年1月份开始多次向宝福邻公司申请购电，宝福邻公司均未卖电，这个情况有录音可以证实。3.我多次向宝福邻公司申请交纳我实际使用的180平方米的房屋租赁费，宝福邻公司却向我收取300平方米的房屋租赁费，其中120平方米房屋钥匙宝福邻公司已经收回去了，我并未使用。
任敏向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告解除合同；2.赔偿原告经济损失1466280元；3、本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年4月16日，原告任敏与被告宝福邻公司签订《惠民县宝福邻购物中心有限公司租赁合同书》（合同代码为041518）。该合同书约定，被告将位于惠民店第一层德克士柜位出租给原告，面积约300平方米，总合同期限为7年，自2014年7月1日至2021年6月30日，年租金为350400元，且自2018年7月1日起至2021年6月30日年租金逐年递增10%，原告应于每年6月底或12月底缴纳下半年租金。2015年8月，双方经协商将租金调整为每日每平方2.7元。合同签订后，被告按照约定将租赁合同书项下柜组交付原告使用。2017年1月1日，原告与被告签订《宝福邻购物中心租赁合同书》（合同代码为20170109），该合同书约定，被告将位于惠民店第一层德克士柜位出租给原告，面积约180平方米，自2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为177390元。该合同书第十九条约定，本合约必须经被告盖章、原告签字或盖章及被告盖章后即生效。截至目前，该合同书并未加盖被告公章。
另查明，原告任敏在《惠民县宝福邻购物中心有限公司租赁合同书》（合同代码为041518）项下的租赁场所内实际经营德克士支付设计、装修费为：装修费965045元及追加装修费36845元、设计费60000元。计款1061890元。
另查明，原告在租赁被告场所时，向被告缴纳了5000元质保金。原被告签订《宝福邻购物中心租赁合同书》（合同代码为20170109）后，原告任敏按照该合同要求腾空了原租赁面积的120平方米，且将钥匙交还给了被告。自2017年1月1日起，原告未向被告缴纳租金。
一审法院认为，2014年4月16日，原告任敏与被告宝福邻公司签订的《惠民县宝福邻购物中心有限公司租赁合同书》（合同代码为041518）系双方真实意思表示，为有效合同。2017年1月1日，原告与被告签订了《宝福邻购物中心租赁合同书》（合同代码为20170109），该合同明确约定，合同生效必须经被告盖章、原告签字或者盖章及被告盖章后即生效，因该合同至今未加盖被告公章，故该合同系不生效的合同。原被告应按照原合同（合同代码为041518）全面履行自己的义务。原告装修租赁被告场所期限为7年，共计84个月，现已使用、占有43个月，尚余41个月装修残值518303.45元。对于原告任敏的该项装修残值损失，因原告自2017年1月1日起尚未缴纳租金，也未对租赁费进行提存，属于违约行为，应承担主要责任（70%）；原被告签订代码为20170109的合同虽然未生效，但是原告已经按照新的约定腾空了120平方米的租赁场所并将钥匙交给被告，且一直未使用，现被告仍按照300平方米向原告收取租赁费且对原告采取限电措施的行为亦存在过错，应承担一定的民事赔偿责任（30%）。对原告主张的加盟费、保证金的损失，因原告至今未提出加盟中止的时间及原因，因此原告要求被告承担该项损失，不予支持。对原告主张的冷冻库、电缆线等损失，属于可移动资产，原告可以继续利用，故对原告提出的该项损失，不予支持。原告向被告缴纳的5000元质保金应予返还。原告的其他诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定判决：一、被告惠民县宝福邻购物中心有限公司赔偿原告任敏装修设计残值等经济损失155491.04元，于判决生效后七日内付清；二、被告惠民县宝福邻购物中心有限公司返还原告任敏保证金5000元，于判决生效后七日内付清；三、驳回原告任敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17979元，由原告任敏负担12579元，由被告惠民县宝福邻购物中心有限公司负担5400元。
二审期间，根据上诉人的申请�本院对上诉人在一审期间提交的七份录音证据的真实性进行了核实，形成询问笔录三份，经质证，任敏及宝福邻公司均没有异议。
本院认证意见，该七份通话录音双方系任敏方与宝福邻公司职工张云梅及其原负责人鲍兴，结合本案一审双方提交的证据及庭审意见，该录音证据与本案事实相关联，予以确认。
二审法院查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：2017年1月，任敏腾空了原租赁面积的120平方米，将钥匙交还给了宝福邻公司。2017年4月1日，任敏方要求自2017年1月1日起按180平方米交纳租金，宝福邻公司以按原合同为由，拒绝收取租金。
再查明，2017年7月，宝福邻公司起诉任敏，要求解除双方签订的代码为041518租赁合同，并支付自2017年1月1日起至2017年6月30日租金等。惠民县人民法院于2018年1月30日作出的（2017）鲁1621民初1908号民事判决，认定任敏自2017年1月1日起并未实际占用合同书中的120平方米，且将钥匙交还给了宝福邻公司，故宝福邻公司要求任敏按照300平方米收取租金无事实及法律依据。并判决解除双方签订的代码为041518租赁合同，自2017年1月1日起按任敏实际使用的180平方米向宝福邻公司交纳租金等。本院于2018年6月11日作出（2018）鲁16民终806号民事判决，维持上述一审判决。
本院认为，本案代码为041518《房屋租赁合同》已被生效判决所解除，应予确认。该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。上述租赁合同履行至2017年1月1日前，双方并无争议。争议焦点问题：自2017年1月1日后，双方违约责任比例划分及任敏经济损失数额的确定。关于违约责任比例。本案中，宝福邻公司对于在2017年1月收回任敏租赁的120平方米，�敏实际使用租赁面积为180平方米并无异议。但宝福邻公司要求自2017年1月按原租赁合同约定的300平方米向任敏收取租金，直至另案起诉仍要求按300平方米收取，无事实依据。其拒绝收取任敏方按180平方米交纳的租金并采取限电措施，构成违约，应负主要民事责任（80%）。任敏要求按180平方米交纳租金被拒绝后，自2017年1月1日未缴纳相应租金，也未对相应租金进行提存，亦属违约行为。但任敏作为一般经营者，并非法律专业人士，并不熟知提存等救济行为，相比较宝福邻公司过错，任敏应承担次要责任（20%）。一审判决对此认定事实错误，应予纠正。
关于任敏经济损失数额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案任敏有权要求宝福邻公司赔偿的装饰装修损失应为剩余租赁期内的装饰装修残值，据此，因双方约定的租赁期限为2014年7月1日至2021年6月30日，共计84个月，至2018年1月合同解除，任敏现已使用、占有43个月，尚余41个月装修残值518303.45元。任敏的主张冷冻库、电缆线等损失，属于可移动资产并未形成附合，一审判决未予支持，并无不当。在能够依法确定本案剩余租赁期内的装饰装修残值损失的情形下，对宝福邻公司主张任敏装修存在自然折旧，应委托具备司法鉴定资格机构出具鉴定报告的上诉理由，不予支持。至于任敏主张宝福邻公司自2017年1月1日起断电致使其无法正常营业，造成营业损失，无有效�据证实，一审判决不予支持，亦无不当。
综上，上诉人任敏的部分上诉理由成立，予以支持；上诉人宝福邻公司的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持惠民县人民法院(2017)鲁1621民初1800号民事判决第二、三项（即被告惠民县宝福邻购物中心有限公司返还原告任敏保证金5000元，于判决生效后七日内付清；驳回原告任敏的其他诉讼请求。）；
二、变更惠民县人民法院(2017)鲁1621民初1800号民事判决第一项为：上诉人惠民县宝福邻购物中心有限公司赔偿上诉人任敏装修设计残值等经济损失414642.76元，于判决生效后七日内付清；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17979元，由上诉人任敏负担10000元，由上诉人惠民县宝福邻购物中心有限公司负担7979元；
二审案件受理费计35985元，由上诉人任敏负担10000元，上诉人惠民县宝福邻购物中心有限公司负担25985元。
本判决为终审判决。
审判长 王忠民
审判员 黄跃江
审判员 王 杰
二〇一八年七月三十一日
书记员 宋廷晓