河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫04民初221号
原告（执行案外人）：马巧红，女，汉族，1977年11月21日出生，住河南省郏县。
委托诉讼代理人：刘冰冰，河南首位律师事务所律师。
被告（申请执行人）：常高雅，男，汉族，1981年7月16日出生，住河南省鲁山县。
委托诉讼代理人：武延辉，男，汉族，1980年8月27日出生。住河南省汝州市。
第三人（被执行人）：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司，住所地：平顶山市湛河区南环路与茂源街交叉口东南角办公楼五楼。统一社会信用代码：91410400695974468W。
法定代表人：安占伟，董事长。
委托诉讼代理人：李春雷，河南国俊律师事务所律师。
第三人（被执行人）：牛学民，男，汉族，1969年3月5日出生，住河南省平顶山市卫东区。
委托诉讼代理人：李春雷，河南国俊律师事务所律师。
原告马巧红与被告常高雅，第三人平顶山华丰园集团房地产开发有限公司（以下简称华丰园开发公司）、牛学民案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马巧红的委托诉讼代理人刘冰冰，被告常高雅的委托诉讼代理人武延辉，第三人华丰园开发公司、牛学民的共同委托诉讼代理人李春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马巧红向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对位于郏县郏城郏宝路口西北角XX房屋的强制执行；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年1月17日马巧红与华丰园开发公司签订了《商品房买卖协议》，华丰园开发公司将其位于郏县郏宝路口西北角XX房屋，面积90.09平方米，以总价款237657元出售给原告马巧红，合同签订后马巧红已向华丰园开发公司支付了全部房款。因常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案，平顶山市中级法院作出（2014）平民初字第155号民事裁定，将马巧红所有的位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）XX房屋予以查封。后原告马巧红对该裁定不服提出案外人异议，平顶山市中级法院于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定书，裁定驳回马巧红的异议。根据《中华人民共和国合同法》第130条、60条及《中华人民共和国物权法》第15条的相关规定。原告马巧红与华丰园开发公司签订的商品房买卖协议，是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，虽未经房管局备案，但并不影响该合同的效力。马巧红购买该商品房后，虽然华丰园开发公司一直没有为马巧红办理产权登记，但是，马巧红已依合同支付全部价款并占有该房屋至今，且马巧红在本案中并无过错，故对马巧红所有的该房屋人民法院不得查封。
被告常高雅辩称：对原告马巧红与华丰园开发公司签订的商品房认购协议的真实性认可，双方未签订商品房买卖合同，尚未形成买卖合同法律关系。认购协议仅代表双方有签订正式购房合同的意向，并不代表双方有买卖房产的合意，也不符合执行异议复议规定第29条关于双方签订合法有效的书面买卖合同之规定。该房产目前还登记在华丰园开发公司名下，物权未发生转移。常高雅申请法院强制执行该房产合法有效。房产登记信息中未显示合同备案、预售登记的任何信息，原告未取得诉争房产的物权，不享有诉争房产的相关权利，不具备本诉的诉讼主体资格。平顶山市中级法院有权依据常高雅的申请执行涉案房屋。
第三人华丰园开发公司述称：1、原告马巧红与华丰园开发公司达成的商品房买卖的意向，并进行了相应的履行，因此，双方的买卖是真实的。2、根据物权法的规定，房屋登记之时公示的形式不影响对物权的占有，华丰园开发公司与原告已经达成房屋买卖意向，无论是否办理登记该房屋均应属于购买者。是否办理登记并不影响合同的效力也不影响购买人对该房屋享有物权。3、目前国家法律关于商品房买卖签订合同包括交付及在建工程被保全等类似案件，处理并没有统一的标准，根据最高院的司法解释也是对几种情况予以确认后是否能给予强制执行作出了规定。并没有对签订合同之后关于房产符合处理作出明确法律性规定。华丰园开发公司认为，对于购房者作为消费者获得的权利应当大于债权。基于法律的基本原则，华丰园开发公司建议对原告马巧红的购房给与保护，至于常高雅的债权，可以通过对华丰园开发公司的其他财产进行执行来得到保护，不是对购房人的权利进行执行。对于购房者的执行违背了立法的基本原意。请求法院依法裁决。
第三人牛学民述称：同意华丰园开发公司的意见。
本院经审理查明:常高雅与华丰园开发公司、牛学民民间借贷纠纷一案。本院于2015年4月22日作出（2014）平民初字第155号民事判决，该判决内容为：一、平顶山华丰园集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还常高雅借款本金2000万元及利息（其中500万元借款利息自2014年7月17日起计算，1500万元借款利息自2014年10月1日起计算，利息均按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍计算至2000万元借款本息清偿完毕之日止）；二、牛学民对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回常高雅的其他诉讼请求。该判决书生效后，常高雅向本院提出申请，本院于2015年5月19日作出（2014）平民初字第155号裁定，对平顶山华丰园集团房地产开发有限公司位于郏县郏城郏宝路口西北角（华丰国际）的房产（房权证号：郏房**）予以查封。对平顶山华丰园集团房地产开发有限公司开发的位于郏县郏城郏宝路口西北角(华丰国际)的房产A座东二单元01（西北户）12楼、16楼、21楼、29楼；东二单元02（西南户）19楼、27楼、29楼；东二单元03（东南户）9楼、12楼；东二单元04（东北户）7楼、9楼、16楼、17楼、20楼、22楼、23楼、26楼、29楼；东一单元01（东北户）7楼、19楼；东一单元02（东南户）7楼、8楼、12楼、13楼、25楼；东一单元03（西南户）7楼、13楼、19楼、21楼、23楼、29楼；东一单元04（西北户）7楼、16楼、19楼、21楼、25楼、29楼。3、华丰国际广场B－1座东一单元01（东北户）6楼、20楼、28楼、29楼、30楼、31楼；东一单元02（东南户）8楼、9楼、10楼、13楼、21楼、25楼、27楼、29楼、31楼、32楼；东一单元03（西南户）11楼、14楼、15楼、16楼、17楼、26楼、28楼、30楼、32楼；东一单元04（西北户）12楼、13楼、14楼、18楼、24楼、30楼、31楼、32楼共计七十套商品房予以查封。
被查封房屋含马巧红异议中的XX房屋，马巧红以案外人的身份对该执行裁定提出异议。本院经审查后于2016年3月23日作出（2016）豫04执异9号执行裁定，驳回马巧红等56人的异议。马巧红提起本案诉讼。
诉讼中马巧红向本院提交《华丰园国际广场认购协议书》一份，签订时间为2011年1月17日，协议双方甲方：平顶山华丰园房地产开发有限公司，乙方：马巧红。协议内容：1、马巧红认购华丰国际XX房屋一套。房屋面积为90.09平方米，单价2638元/平方米，该套住房价格为237657元。马巧红自愿支付认购金72000元。2、乙方为取得上述房屋的优先购买权，自签订本协议起自愿按两种方式向甲方支付房屋认购费用。如未不按时交付，则视为乙方自动放弃房屋的优先购买权，此认购费用自交付之日起甲方不再退还，待双方签订商品房买卖合同后，费用冲抵房款。3、甲方在通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起，如乙方在接到甲方通知后十日内未与甲方签订《商品房买卖合同》，上述认购房屋甲方有权对外销售，并扣除乙方交纳认购金的20%作为乙方的缔约过失应承担的责任，剩余款项退还。双方还约定了其他事宜。马巧红于签订协议当天2011年1月17日交纳了72000元的认购金。2013年3月20日马巧红通过转账支付购房款167215元。华丰园开发公司于2013年5月12日向马巧红出具购房款235657元的收据。该房屋马巧红现已装修使用。
马巧红向本院提交郏县房产管理局出具的无房证明一份，证明马巧红除本案所涉房产外，名下无其他房产。
另查明，平顶山市华丰园房地产开发有限公司在2012年2月6日变更企业名称为平顶山华丰园集团房地产开发有限公司。
上述事实有马巧红提交的《华丰国际广场认购协议书》、收款收据、无房证明，转账凭证、华丰园开发公司记账凭证，（2014）平民初字第155号判决书、（2014）平民初字第155号裁定书、（2016）豫04执异9号执行裁定书以及被告华丰园开发公司提供的变更企业名称信息单等证据在卷佐证。以上证据已经庭审质证，足以采信。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件。本案的争议焦点是马巧红就本案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案马巧红对本院（2014）平民初字第155号裁定提出异议后，因不服本院（2016）豫04执异9号执行裁定，以案外人提起本案诉讼。依据上述法律规定，马巧红具备本案的诉讼主体资格。常高雅辩称马巧红不具备本案主体资格的意见，本院不予采纳。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力。本案马巧红与华丰园开发公司签订的《华丰国际广场认购协议书》的时间为2011年1月17日，该认购协议内容明确，是双方当事人真实意思表示，应为有效。原告马巧红在签订认购协议当天按约定交纳了72000元认购金，在2013年3月20日前将总房款已全部交付给华丰园开发公司系事实。马巧红与华丰园开发公司之间买卖行为已经发生且已实际履行，双方买卖关系成立，应为有效。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。马巧红交纳了本案房屋的全部购房款，对本案房屋已经装修使用，诉讼中还向本院提交了相关部门的无房证明。结合上述规定，原告马巧红在本案执行标的上的权利能够排除执行。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案马巧红提交的证据足以证明其对本案执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，常高雅以马巧红与华丰园开发公司双方仅达成购房合意，房产的物权尚未发生改变，该房产仍归属于华丰园开发公司，要求继续执行涉案房屋的辩解理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，的规定，判决如下：
不得执行本案执行标的，即：平顶山华丰园集团房地产开发有限公司开发的华丰国际广场XX房屋。
案件受理费100元，由常高雅负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 邢智慧
审判员 翟建生
审判员 程显博
二〇一六年十月二十八日
书记员 陈紫竹