安徽省滁州市琅琊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琅民一初字第00606号
原告（反诉被告）：滁州市农产品质量安全检测检验中心，住安徽省滁州市，组织机构代码66945364-2。
法定代表人：马成哲，该单位主任。
委托代理人：庞仁兵，安徽会峰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：滁州市嘉丽商贸有限公司，住安徽省滁州市，组织机构代码66620025-2。
法定代表人：黄家勇，该公司董事长。
委托代理人：侯朝阳，安徽知秋律师事务所律师。
原告（反诉被告）滁州市农产品质量安全检测检验中心（以下简称滁州市农产品检测中心）与被告（反诉原告）滁州市嘉丽商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由审判员齐丽丽适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2014年7月1日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）滁州市农产品检测中心的委托代理人庞仁兵，被告（反诉原告）滁州市嘉丽商贸有限公司的委托代理人侯朝阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
滁州市农产品检测中心诉称：该中心于2011年6月28日与滁州市嘉丽商贸有限公司签订了一份《滁州市农检中心门面租赁合同》，按照合同约定滁州市嘉丽商贸有限公司应当于2013年12月缴纳2014年上半年的租金，该公司逾期未支付租金已构成违约，现要求判令解除滁州市农产品检测中心与滁州市嘉丽商贸有限公司于2011年6月28日签订的《滁州市农检中心门面租赁合同》；滁州市嘉丽商贸有限公司支付租金41784元（从2013年12月28日至2014年6月28日）及逾期交房滞纳金（自2014年6月29日起每天按照总租金83549.5元的5%计算至交房为止），并承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，滁州市农产品检测中心变更诉讼请求为：判令滁州市嘉丽商贸有限公司返还承租的位于滁州市xxx路xxx号x、x号门面房、支付租金41784元（从2013年12月28日至2014年6月28日）及房屋使用费（自2014年6月29日起每天按照总租金83549.5元的5%计算至交房为止），并承担本案的诉讼费用。
滁州市嘉丽商贸有限公司答辩并反诉称：一、滁州市嘉丽商贸有限公司在2013年年底因资金周转困难，滁州市农产品检测中心口头答应缓交房租，并非其公司拖欠房租，因此解除合同的请求不能成立，应驳回其诉讼请求；二、房屋租赁期间，因地下水管爆裂造成财物大量毁损，致使被迫停业，滁州市农产品检测中心没有履行维修义务，缓交的房租已不足充抵造成的各项损失，因此支付租金的主张亦不能成立。滁州市嘉丽商贸有限公司已向滁州市农产品检测中心递交了报损清单并经滁州市农产品检测中心确认，损失在无法评估的情况下，滁州市农产品检测中心应按其签字确认的损失承担赔偿责任。三、滁州市农产品检测中心主张的房屋使用费过高，请求法院予以调整。现要求判令滁州市农产品检测中心赔偿物品损失180230元、停业损失96000元，合计276230元，并以赔偿款充抵房屋租金。
滁州市农产品检测中心针对反诉答辩称：水管漏水的事实存在，但诉争房屋的地面均是地板砖，没有给滁州市嘉丽商贸有限公司造成损失。
滁州市农产品检测中心为支持其诉讼请求，举证下列证据：
证据一、滁州市农产品检测中心的组织机构代码、营业执照复印件各一份。证明滁州市农产品检测中心的基本情况；
证据二、《滁州市农检中心门面房租赁合同》一份，证明双方对租金的交纳时间及违约责任的约定；
证据三、租金收缴通知书一份，证明滁州市农产品检测中心发出书面通知，要求按时缴纳房租，否则将提前解除合同；
证据四、房产证复印件和滁州市农业委员会文件复印件各一份，证明出租的房屋属滁州市农产品检测中心所有。
上述四组证据，经滁州市嘉丽商贸有限公司质证，对证据一、证据二及证据四的真实性均无异议，但对证据二的证明目的不予认可，认为该公司没有违约；对证据三的真实性及证明目的均不予认可，认为无法核实杨某的签字，且该公司未授权杨某签收相关文件材料。
滁州市嘉丽商贸有限公司为支持其辩解意见及反诉请求，举证下列证据：
证据一、滁州市嘉丽商贸有限公司的组织机构代码证、营业执照复印件各一份。证明滁州市嘉丽商贸有限公司的基本情况；
证据二、照片一组。证明滁州市嘉丽商贸有限公司在房屋租赁期间因房屋内的地下管道爆裂，造成财产受损；
证据三、损失报损清单复印件一份，证明滁州市农产品检测中心丁某某签字确认滁州市嘉丽商贸有限公司的损失。
上述三组证据，经滁州市农产品检测中心质证，对证据一无异议；对证据二认为与本案无关联性；对证据三丁某某收到材料的事实无异议，但认为丁某某在清单上签字只表示收到该材料，不表示认可该损失。
本院认为：滁州市农产品检测中心举证的证据一、证据二、证据四及滁州市嘉丽商贸有限公司举证的证据一，符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。滁州市农产品检测中心举证的证据三，因滁州市嘉丽商贸有限公司对该证据的真实性及证明目的均不认可，且滁州市农产品检测中心无其他证据予以佐证，故本院对其证明力不予确认。滁州市嘉丽商贸有限公司举证的证据二及证据三，滁州市农产品检测中心对真实性不持异议，本院对其真实性予以确认，但对其证明目的不予确认。
依据上述有效证据，并结合庭审调查，本院查明如下事实：
2007年12月30日，滁州市农业委员会将滁州市种子公司位于滁州市xxx路xxx、xxx号六层房产划归滁州市农产品检测中心所有。2011年6月28日，滁州市农产品检测中心作为甲方，滁州市嘉丽商贸有限公司作为乙方，双方签订一份《滁州市农检中心门面房租赁合同》，约定甲方将位于滁州市清流西路的门面房出租给乙方，租赁期限自2011年6月28日至2014年6月27日；第一年租金75800元，以后每年在上一年的基础上上涨5%；租金支付方式为乙方在合同签订日一次性将第一年半年租金转入甲方账户，其余每半处缴纳一次，每次提前一个月缴纳下半年房租。第十三条：乙方不按期缴纳租金的，甲方有权解除合同；第十七条：本合同终止或因本合同第十三条情形解除租赁关系的，乙方必须立即返还租赁财产，若拒不返还则按当年租金的5%／天支付滞纳金……合同签订后，双方按约履行，滁州市嘉丽商贸有限公司使用房屋并支付租金至2013年12月27日。2014年2月3日，滁州市嘉丽商贸有限公司承租的门面房地下水管裂开，2014年2月14日，滁州市嘉丽商贸有限公司将自行制作的损失清单交给滁州市农产品检测中心工作人员丁某某，丁某某签字“收到嘉丽报损160230元”。后滁州市嘉丽商贸有限公司一直使用房屋至今。
本案在审理过程中，本院依滁州市嘉丽商贸有限公司的申请，委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对水管爆裂造成的财产损失和停业损失进行评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对现场进行勘验，因双方未能提供财产损失的相关数据，仅依照现场照片无法进行鉴定，该公司退回委托。
本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：滁州市嘉丽商贸有限公司是否应当返还承租的门面房并支付2013年12月28日至2014年6月28日的租金41784元及房屋使用费（自2014年6月29日起每天按照83549.5／年的5%计算至交房为止）；滁州市农产品检测中心是否应当赔偿滁州市嘉丽商贸有限公司276230元。
关于滁州市嘉丽商贸有限公司是否应当返还承租的门面房并支付2013年12月28日至2014年6月28日的租金41784元及房屋使用费（自2014年6月29日起每天按照83549.5／年的5%计算至交房为止）的问题。依法成立的合同受法律保护。滁州市嘉丽商贸有限公司与滁州市农产品检测中心签订的《滁州市农检中心门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同对租赁期限及租金的支付期限及违约条款均明确约定，双方理应严格按约履行。滁州市嘉丽商贸有限公司在合同履行期内不支付房租已构成违约，现合同期限已届满，滁州市嘉丽商贸有限公司应当返还房屋并支付房屋租赁期间的租金41784元，另合同期限届满后，滁州市嘉丽商贸有限公司一直使用房屋至今，应当支付房屋使用费。滁州市农产品检测中心主张的房屋使用费过高，滁州市嘉丽商贸有限公司要求调整，本院依法调整为以租金83549.5元／年的基础上增加10%，即91904.5元／年计算房屋使用费。滁州市嘉丽商贸有限公司辩称双方口头约定缓交房租的意见，因无证据证明，本院不予采信。
关于滁州市农产品检测中心是否应当赔偿滁州市嘉丽商贸有限公司276230元的问题。虽然滁州市农产品检测中心工作人员在滁州市嘉丽商贸有限公司举证的报损单上签字“收到嘉丽报损160230元”，但该证据仅证明滁州市农产品检测中心收到滁州市嘉丽商贸有限公司报损的清单，不能证明滁州市农产品检测中心同意赔偿160230元。滁州市嘉丽商贸有限公司举证的证据不能证明该公司的财产损失及水管破裂是滁州市农产品检测中心的过错造成的，本院对滁州市嘉丽商贸易有限公司反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）滁州市嘉丽商贸有限公司于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）滁州市农产品质量安全检测检验中心位于滁州市清流西路xxx号x、x号门面房；
二、被告（反诉原告）滁州市嘉丽商贸有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）滁州市农产品质量安全检测检验中心租金41784元及房屋使用费（自2014年6月29日起至房屋返还之日止，按91904.5元／年标准计算）；
三、驳回原告（反诉被告）滁州市农产品质量安全检测检验中心的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）滁州市嘉丽商贸有限公司的反诉请求。
如果被告（反诉原告）滁州市嘉丽商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费940元，反诉费2725元，合计3665元，由原告（反诉被告）滁州市农产品质量安全检测检验中心负担365元，被告（反诉原告）滁州市嘉丽商贸有限公司负担3300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。
审 判 长 齐丽丽
人民陪审员 王维娜
人民陪审员 李光元
二〇一四年十二月三十日
代理书记员 马芫春
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。