上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初7859号原告：高成义，男，1972年1月6日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：钟高德，上海达真律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢欢，上海达真律师事务所律师。被告：上海好屋房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：沈桂华，上海申浩律师事务所律师。原告高成义与被告上海好屋房地产经纪事务所(以下简称“好屋事务所”)居间合同纠纷一案，本院于2017年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告高成义的委托诉讼代理人钟高德、被告上海好屋房地产经纪事务所的委托诉讼代理人沈桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高成义向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失人民币20万元(以下币种均为人民币)。事实与理由：2015年12月14日，原告经被告居间与案外人王超、舒小慧就上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋买卖合同》。合同签订后，买卖双方及被告的法定代表人一同至浙江稠州商业银行上海分行(以下简称“稠州银行”)支付了300万元首期房款及办理了赎楼手续。同时，原告向被告先行支付了1万元居间服务费用。同年12月16日，原告发现系争房屋被上海市徐汇区人民法院(以下简称“徐汇法院”)司法查封，最终系争房屋被司法拍卖处理。原告认为，被告作为专业从事房地产中介服务机构在原告购房时声称能将原告包装成适格购房人，未认真审查及告知原告是否存在权利限制状况，未充分告知警示房屋交易资金自行交割的风险，被告在居间过程中存在过错，且与损害后果存在一定关联，故原告涉讼。被告好屋事务所辩称，不同意原告的诉请。理由如下：1、被告未承诺将原告包装成适格购房人，在签订合同时已向原告告知了系争房屋存在抵押、查封的情况，自行交割房款并无不当，故被告在居间过程中没有故意隐瞒和过失，不应承担违约责任；2、被告的实际损失无法认定；3、不认可原告所述的部分事实。上家找到被告说明了系争房屋的情况，该房屋上设有稠州银行的300万元抵押，且已被徐汇法院查封，需要找愿意接手的下家。被告找到原告后，说明了上述情况，原告对此是知情并同意的。合同在稠州银行当场签订，原告向稠州银行支付了300万，稠州银行承诺于3日内解除抵押和查封，后确于3日内解除了抵押和查封。上下家约定于2015年12月17日正式网签，当时发现系争房屋因其他纠纷被上海市闵行区人民法院(以下简称“闵行法院”)查封了。当时被告也不知情，经询问上家，上家确认因债权人起诉致系争房屋再次被查封。原告为此提起诉讼，法院支持了原告的诉请。经审理查明，2015年12月14日，经好屋事务所(居间方，丙方)居间介绍，高成义(买受方，乙方)与王超、舒小慧(出售方，甲方)就系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定：甲方以610万元的价格向乙方出售系争房屋；该房屋基本状况为建筑面积232.47平方米，设立抵押；甲乙双方于本合同签署后十日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订示范文本当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房款300万元(包含定金)，甲方应将收到的首期房款优先用于偿还银行借款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)办理抵押注销手续；乙方应于同年12月26日前支付甲方房款310万元；甲乙双方应于同年12月26日前交易过户，办理产权过户及抵押登记手续；居间方的佣金见佣金确认书，等等。同日，高成义、王超及好屋事务所一同至稠州银行，高成义支付了首期房款300万元，并当场办理了清偿贷款及抵押权注销手续。王超出具了收据，载明收到房款300万元。同日，高成义向好屋事务所支付1万元。好屋事务所出具了收条，载明收到过户费用1万元。后因系争房屋被司法查封，买卖双方未进行正式网签。另查明，高成义于2015年12月29日向本院起诉王超、舒小慧要求解除买卖合同、返还房款并赔偿损失。庭审中，高成义称，双方于同年12月17日左右准备网签，发现网签合同打不下来，系争房屋被闵行法院于17日当天查封了，是因案外人与王超、舒小慧之间的民间借贷纠纷。该案现已判决，处于执行阶段。王超、舒小慧称，确实因为系争房屋被闵行法院查封……希望高成义将尾款310万元付清，案外人就同意解除查封，但高成义要求解除合同，导致合同无法继续履行。高成义称，……确想把310万元付给闵行法院，解除查封，过户成功后由法院付给案外人，但案外人坚持要先拿到钱，故双方没有协商成功。该案经审理查明，高成义与王超、舒小慧于同年12月14日签订《房屋买卖合同》，约定由王超、舒小慧将系争房屋出售给高成义，房屋总价610万元。事后高成义向王超、舒小慧支付了房款300万元。同年12月17日系争房屋被法院查封。据此，本院于2016年5月9日作出(2015)宝民三(民)初字第2013号民事判决书，判决：一、解除房屋买卖合同；二、王超、舒小慧返还高成义房款300万元；三、王超、舒小慧支付高成义违约金120万元；四、高成义的其余诉讼请求，不予支持。现该民事判决书已发生法律效力。再查明，2015年12月18日，系争房屋的房地产登记簿信息显示为：无限制信息；抵押信息为权利人为稠州银行、最高债权数额为300万元、债权发生期间为2014年1月20日至2017年1月19日；在办案件信息为收件号XXXXXXXXXXXX、登记小类为抵押权注销、申请人为稠州银行及收件号XXXXXXXXXXXX、登记小类为房地产限制、申请人为闵行法院。审理中，关于佣金。原告表示，原、被告约定的居间报酬为房屋总价款的2%，实际支付了1万元。被告表示，原、被告另行签订了《佣金确认书》，金额为65,000元，实际收取了1万元，现该份《佣金确认书》已遗失。审理中，关于损失。原告表示，(2015)宝民三(民)初字第2013号案件现处于执行中止状态，原告获得80万元，实际损失为220万元，自2015年12月14日起计算，利息约19万元，另外，被告应当返还佣金1万元，故合计为20万元。原告已考虑自身过错及被告支付能力进行主张。以上事实，有《房屋买卖合同》、房款收据、收条、民事判决书、房地产登记簿信息及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告之间就系争房屋建立的居间合同法律关系依法成立，受法律保护。根据法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案争议焦点在于被告是否应当承担损害赔偿责任。审理中，原、被告一致确认系争房屋于合同签订前已被稠州银行设立抵押并为此被徐汇法院查封，后又因其他纠纷被闵行法院查封。原告主张被告未认真审查及告知系争房屋存在的权利限制状况。对此，本院认为，合同签订前，原告对系争房屋的抵押情况系明确知晓的，三方在合同中对注销抵押也作出了约定，合同签订后，三方亦一同至稠州银行清偿了贷款并办理了抵押权注销手续。根据上述已查明的事实，再结合前案生效判决对本案相关事实已作出的认定以及原、被告在前案诉讼中所作的陈述，本院认为，导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因是系争房屋被闵行法院查封，而系争房屋于合同签订后因其他纠纷被闵行法院查封，非被告的过错。关于原告主张被告承诺将原告包装成适格购房人，被告对此予以否认，原告也未提交证据证明，本院不予采信。综上，原告提交的证据不足以证明被告故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，故原告要求被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。被告作为居间人，已经促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，符合收取佣金的条件。审理中，原告确认双方约定的佣金为房价的2%，实际支付佣金1万元，现要求被告予以返还。对此，本院认为，考虑到被告系专业的中介机构，现无证据证明被告于签约前对系争房屋进行了产调及被告对原告提前支付房款进行了必要的风险提醒，故存在一定的服务瑕疵，且涉案交易最终未完成，同时又考虑到被告未就剩余佣金向原告主张等实际情况，本院酌情对被告收取的佣金调整为7,000元，多支付的3,000元应由被告予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海好屋房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内向原告高成义返还佣金3,000元；二、对原告高成义的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2,150元，由原告高成义负担2,100元，被告上海好屋房地产经纪事务所负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄蔚二〇一七年七月二十七日书记员  陈叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。