天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终2233号
上诉人（原审原告）：天津泰达科技发展集团有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街5号A座706号。
法定代表人：马杰，董事长。
委托诉讼代理人：杜思，天津赫德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋鹏，天津赫德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张静巍，男，1970年10月6日出生，汉族，住天津开发区。
委托诉讼代理人：刘定远，天津宇平律师事务所律师。
上诉人天津泰达科技发展集团有限公司（以下简称泰达科技公司）因与被上诉人张静巍房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰达科技公司的委托诉讼代理人杜思、宋鹏，被上诉人张静巍的委托诉讼代理人刘定远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
泰达科技公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项；2、改判支持被上诉人向上诉人支付逾期交纳租金的违约金，自2015年1月11日至2015年9月30日的违约金共计80573.41元；3、依法改判支持被上诉人向上诉人支付2015年10月1日至2016年10月31日止，按照房屋租金标准占有使用费662530.44元。事实和理由：1、公司未注册成功系被上诉人自身原因所致，并非客观原因。且未设立并非被上诉人不支付租金的法定理由，被上诉人认为无法按照合同约定履行义务，有权向上诉人提出解除合同和退房，被上诉人始终未履行该项权利，故被上诉人应当按照合同约定支付租金，未支付租金的应按照合同约定支付违约金。2、被上诉人未迁出并非上诉人原因所致，被上诉人始终未依约向上诉人提出解除合同和申请退房，上诉人对被�诉人未及时退房不存在过错。
张静巍辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
泰达科技公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令张静巍偿还自2014年7月26日至2015年9月30日期间的综合租金723354.04元；2、张静巍偿还自2014年8月1日至2015年9月30日因逾期未按时交纳费用的违约金162777.6745元，上述共计886131.714元；3、判令张静巍自合同期满后（即2015年10月1日）从天津开发区洞庭一街4号科技发展中心1号楼7011-703室搬离，若届时未搬离，按照占用实际天数的同等租金支付逾期腾房占有使用费至2016年10月31日；4、诉讼费用由张静巍负担。
一审法院认定事实：天津开发区洞庭一街4号科技发展中心1号楼7011-703室所属科技发展中心项目系泰达科技公司经营管理，天津经济技术开发区建设发展局出具证明，证明泰达科技公司的房地产权证书正在办理过程中。张静巍委托徐世军以草本御品（天津）科技有限公司的名义与泰达科技公司（出租方）签订编号为KJFZZX-2014-004的《房屋租赁合同》，约定泰达科技公司向草本御品（天津）科技有限公司出租位于天津经济技术开发区洞庭一街四号科技发展中心1号楼7011-703室的房屋，建筑面积629.18平方米。合同约定，出租方系合法设立于天津经济技术开发区的国有独资企业，合法拥有科技发展中心物业项目的经营管理权，具有签订及履行本合同的资格及能力，为实现对科技发展中心物业项目的有效经营和管理，也为落实开发区的产业政策之目的，出租方现欲将本合同项下房屋出租给承租方使用。承租方为已在或拟在开发区内注册登记的从事合法经营的公司法人、其他法人或非法人单位，或上述拟成立主体的投资、组建主体，具有签订本合同所必须的一切有效资质�授权、批准及履行本合同的充分能力。承租方充分理解出租方的签约目的，并愿意遵守和履行与本合同项下租赁房屋相关的各项义务。合同第二条第2.1款约定，本合同仅限于承租方用于设立名称为草本御品（天津）科技有限公司的工商注册、办公使用、研发、培训。第2.2条约定，承租方应按照约定的用途使用租赁房屋，如欲改变租赁房屋用途，应事先征得出租方书面同意，并应遵守国家和天津市的有关规定，办理改变租赁房屋用途所需全部批准手续方可改变。合同3.1条约定，本合同租赁期限为14个月，自2014年7月26日起至2015年9月30日止。如承租方欲继续承租，应至少于租赁期限届满前60日向出租方提出书面续租要求，双方协商决定是否续展本合同或签订新的租赁合同。承租方未能在上述期限内提出续租要求或双方不能就续展本合同或签订新的租赁合同达成一致的，�合同于期限届满时终止。
合同在租赁所涉费用及支付部分约定，承租方承担本合同项下租赁房屋应向出租方支付的费用系综合租金，综合租金的单位支付标准为：人民币2.7元/日/平方米。其中包括公共物业费为人民币0.8元/日/平方米，基本租金人民币1.9元/日/平方米，按计租面积629.18平方米计算，承租方每月应向出租方支付相应综合租金为人民币50963.58元，每季度应付人民币152890.74元。电费缴纳标准为人民币1.15元/千瓦时，但如电力公司调整收费标准时，承租方同意按调整后的收费标准缴纳。承租方应按上述标准结合租赁房屋区域内的电表和水表计量值计算应缴纳的电费。合同还约定，综合租金以日历季为支付周期，即承租方应于本合同签订之日支付自租赁起始日期至最近的日历季的综合租金，此后承租方应于每一日历季开始的五个工作日内支付当季的综合租金。
合同租赁保证金部分约定，承租方应于本合同签订之日向出租方交付租赁保证金人民币152890.74元，作为承租方在租赁期间如约履行合同义务的担保。如承租方未在约定期限内支付综合租金包括基本租金、物业费、电费的，则出租方有权且承租方同意从租赁保证金中直接扣划承租方应承担的相应金额。承租方有其他违约行为的，则从保证金中扣划相当于违约金或损失赔偿额的金额。合同还约定，出租方应于扣划前五个工作日内书面通知承租方拟扣划的金额及扣划日期，如承租方有异议，应在被告知的24小时内以书面形式向出租方提出。该异议如未能在扣划通知指定的扣划日期前经双方核实确认的，出租方有权且承租方同意，先按扣划通知中的金额进行扣划，待出租方与承租方对相关异议核实确认后，或经司法机关作出生效裁判后，再按确认的事实或司法裁判的内容进行调整。扣划后如承租方仍有应付而未付款项的，则出租方有权继续向承租方追索。
合同关于租赁房屋的交接部分约定，承租方应至少于租赁期限届满前60个工作日向出租方提出退房申请并在合同期限届满日前与出租方办理退房交接。
合同违约责任条款约定，除非具有法定或本合同约定的条件，出租方或承租方任何一方不或不能履行各自在本合同项下的任何一项义务或承诺及保证的，均视为构成违约行为，违约方需承担违约责任。承租方未按本合同约定支付租金、公共物业费及其他应付费用的，每延迟一日应按逾期支付金额的1‰标准计算违约金。
合同第18.5条约定，出租方给予承租方三个月装修期，合同生效前三个月即2014年4月26日承租方可办理房屋入住手续。
另查明，草本御品（天津）科技有限公司发起人为张静巍，该公司于2014年4月11日向天津市工商行政管理局申请企业名称预先核准，该企业名称保留至2014年10月11日。此后，未能进行设立登记注册公司。
2014年4月28日，案外人天津菩特贸易有限公司向泰达科技公司支付房屋保证金150000元，2014年5月13日案外人天津菩特贸易有限公司向泰达科技公司支付房屋保证金133000元。张静巍系天津菩特贸易有限公司两名自然人股东之一。泰达科技公司认可上述款项系张静巍支付诉争房屋保证金，张静巍亦当庭认可上述款项系张静巍所出保证金，系经徐世军安排支付的上述款项。张静巍主张其已向泰达科技公司支付了40万元保证金，但未能提交相关证据。自2014年7月26日开始，张静巍未能支付租金。2014年7月26日至2015年9月30日共计拖欠综合租金723354.04元。
泰达科技公司主张其数次向张静巍发出催收2014年7月26日至2015年6月30日期间租金及物业费的催款明细及催收2014年7月26日至2015年3月31日期间物业费及租金的催款通知函，并主张其于2015年4月23日向张静巍发出最后催款通知函，但其仅提交了徐世军对2014年7月26日至2014年12月3日付款通知书的签收记录，未能提交其他期间催收通知已送达张静巍的证据，张静巍当庭亦否认收到上述证据。张静巍迄今亦未补足租金。涉案租赁房屋，仍由张静巍占有，泰达科技公司及下属物业管理企业，均不持有租赁房屋钥匙。
再查明，张静巍主张其因在发起设立草本御品（天津）科技有限公司过程中，不符合工商局关于知识产权等科技型企业成立的条件而未予最终注册登记成立，而张静巍出租房屋系落实开发区科技政策为目的，具备科技型企业或具备专利等知识产权条件的企业才允许入住。张静巍主张因公司不符合泰达科技公司要求条件，于2014年年底即12月份从泰达科技公司处撤离，并未实际办公。为此提交证人证言欲证实2014年年底时欲与泰达科技公司解除合同并腾空房屋，但泰达科技公司以其拖欠租金为由拒绝张静巍腾房。泰达科技公司在庭审中亦表示，如果张静巍不能补交租金，则不允许其将房屋内的东西搬走。
一审法院认为，依据《中华人民共和国公司法》及《公司登记管理条例》之规定，自成立之日起，公司取得法人资格并开始营业，现草本御品（天津）科技有限公司在其未成立之时即以其名义与泰达科技公司签订租赁合同，合同的权利义务应由其发起人即张静巍承担。张静巍在庭审中表示，徐世军系受其委托代表其与泰达科技公司签订租赁合同，故委托方即张静巍及泰达科技公司应按照合同的约定履行。合同签订后，张静巍一直保有房屋钥匙，并实际占有使用该房屋至今，其理应�约向泰达科技公司支付自2014年7月26日至2015年9月30日期间的综合租金723354.04元。鉴于在庭审中泰达科技公司认可张静巍已向其支付283000元（含152890.74元保证金），且泰达科技公司已依照合同约定将保证金抵扣租金。故张静巍仍应向泰达科技公司缴纳剩余租金440354.04元。张静巍虽以合同已于2014年12月解除进行抗辩，但就此未提供充分证据，无法采信其抗辩。
关于违约金一节，根据合同的约定，出租方为实现对科技发展中心物业项目的有效经营和管理，也为落实开发区的产业政策之目的出租房屋。承租方需为已在或拟在开发区内注册登记的从事合法经营的公司法人、其他法人或非法人单位，或上述拟成立主体的投资、组建主体。合同亦约定，合同仅限于承租方用于设立名称为草本御品（天津）科技有限公司的工商注册、办公使用、研发、培训。综上条款可得�，该合同对于承租方的主体及房屋的用途有限制，现草本御品（天津）科技有限公司未顺利进行工商登记，张静巍未按期缴纳租金系客观原因导致，泰达科技公司主张违约金于法无据，无法支持。
关于腾空房屋前占有使用费一节，因泰达科技公司当庭表示未缴纳租金则不允许张静巍腾房，因其上述主张无合同及法律依据，泰达科技公司对房屋在期满后未腾空亦存在一定过错，故对于泰达科技公司上述请求，无法支持。
关于租赁房屋返还一节，如前所述，涉案租赁合同解除后，张静巍应当腾空房屋并向泰达科技公司返还租赁物，故，泰达科技公司诉请张静巍腾空房屋，依据充分，予以支持。
一审法院判决：“一、被告张静巍于本判决生效之日起十日内返还原告天津泰达科技发展集团有限公司位于天津经济技术开发区洞庭一街四号科技�展中心1号楼7011-703室的房屋，返还时房屋应当符合按照约定使用后的状态，原告应尽必要之配合义务；二、被告张静巍于本判决生效之日起十日内支付原告天津泰达科技发展集团有限公司位于天津经济技术开发区洞庭一街四号科技发展中心1号楼7011-703室房屋2014年7月26日至2015年9月30日期间的综合租金差额440354.04元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为12662元，由原告负担6332元，被告负担6330元。”
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：泰达科技公司主张的逾期缴纳租金的违约金和合同期满后的占有使用费是否应当得到支持。首先，关于逾期缴纳租金的违约金问题，双方当事人对房屋租赁合同签订后，张静巍一直保有房屋钥匙，并实际占有租赁房屋至一审诉讼期间的事实不持异议，故张静巍理应依约向泰达科技公司支付自2014年7月26日至2015年9月30日期间的综合租金，对此一审判决已予认定。张静巍没有依约履行给付租金义务，理应依据合同约定承担违约责任。张静巍辩称，租赁合同对于承租方的主体以及房屋的用途有所限制，草本御品（天津）科技有限公司未顺利进行工商登记原因不能归咎于张静巍。对此，本院认为，张静巍认可承租房屋后，对房屋进行了装修，其后房屋一直用于草本御品（天津）科技有限公司前期筹备、工商注册等办公使用，这与合同约定的租房主体和用途相符。之后，草本御品（天津）科技有限公司未顺利进行工商登记，根据张静巍的陈述，并非泰达科技公司的原因或是不可抗力所致，而是由于公司不符合工商局关于知识产权等科技型企业成立的条件而未予最终注册登记成立，故公司未顺利进行工商登记系张静巍的单方原因，该情形不符合双方合同约定的或者法定的可以免除违约责任的条件。在公司未能顺利注册的情况下，张静巍并未按照合同约定的条件及时向泰达科技公司提出解除租赁合同的意思表示，而是继续占用租赁房屋，故在张静巍未按约定支付租金的情况下，应当依照合同约定承担违约责任。一审对违约金未予支持，处理不当，二审予以更正。双方合同约定：“承租方未按本合同约定支付租金、公共物业费及其他应付费用的，则每延迟一日应按逾期支付金额的1‰标准计算违约金”，现泰达科技公司依此主张违约金，经一、二审当庭释明，张静巍除抗辩不存在违约行为以及泰达科技公司计算违约期间过长外，对泰达科技公司将已经收取的保证金283000元，冲抵2014年7月26日至2015年1月10日的租金，以及按照合同约定每日按逾期支付金额的1‰标准计算违约金不持异议。故本院对泰达科技公司主张的2015年1月11日至2015年9月30日的违约金共计80573.41元予以支持。其次，关于合同期满后的占有使用费问题，合同租赁期限届满，张静巍应当按照合同约定腾空租赁房屋并与泰达科技公司办理交接手续，但由于泰达科技公司的原因，导致张静巍不能如期腾房，且一审庭审中泰达科技公司当庭表示由于张静巍欠付租金而不允许其腾房。为此，泰达科技公司主张合同期满后的使用费依据不足，一审不予支持并无不当。
综上所述，泰达科技公司提出的上诉请求部分成立，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，�用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第3618号民事判决第一、二项；
二、撤销天津市滨海新区人民法院（2015）滨功民初字第3618号民事判决第三项；
三、被上诉人张静巍于本判决生效之日起十日内支付上诉人天津泰达科技发展集团有限公司逾期交纳租金的违约金80573.41元；
四、驳回上诉人天津泰达科技发展集团有限公司一审其他诉讼请求；
五、驳回上诉人天津泰达科技发展集团有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费案件受理费收取为12662元，由天津泰达科技发展集团有限公司负担8563元，张静巍负担4099元。二审案件受理费3999元，由天津泰达科技发展集团有限公司负担2257元，由张静巍负担1742元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵志宏
代理审判员 王孟璐
代理审判员 滕光鑫
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 刘 谨