广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终361号上诉人（原审被告）：陈景亮，男，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：李杏梅，女，住广州市珠海区。委托代理人：陈景亮，男，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：清远盛业物业服务有限公司。住所地：清远市新城区。法定代表人：陈强。委托代理人：赖伟劲，广东中肯律师事务所律师。委托代理人：邓志强，广东中肯律师事务所律师上诉人陈景亮、李杏梅与被上诉人清远盛业物业服务有限公司（以下简称盛业物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈景亮、李杏梅上诉请求：撤销原审判决，并依法将本案发回重审。事实与理由：1、盛业物业服务有限公司一直知晓新亚棕榈园x栋xxxx房商品房存在质量问题，上诉人自接受2014年8月25日寄出的收楼通知后，已于2014年10月2日前往办理收楼事宜，但由于楼宇存在质量问题，清新新亚房地产开发有限公司和盛业物业公司一直未能提供广东省商品房买卖合同约定该商品房经验收合格文书，所以上诉人一直拒绝收楼。并于2015年1月3日书面通知清新新亚房地产开发有限公司和盛业物业公司楼宇地面裂纹问题，但开发商一直拖延，上诉人多次与开发商和物管沟通解决方案，未有结果。上诉人于2015年7月将该楼宇质量情况反馈到清远市清新区住建局，住建局组织上诉人与开发商、盛业物业公司三方协商，会同施工、设计、监理等多方部门对涉案房屋拍照查证，由清远市清新区住建局牵头，责令开发商、盛业物业公司，会同施工、设计、监理对涉案房屋出具专项方案，至今未能完成。上诉人于2016年5月再次将情况反映到清远市清新区住建局，上诉人一直积极寻求解决办法。盛业物业公司一直知晓涉案房屋存在质量问题，一直未能提供该商品房验收合格文书，导致业主未能如期合法收楼。如果涉案房屋产生物业管理费，应由开发商清新新亚房地产开发有限公司承担。被上诉人盛业物业公司答辩称：一、涉案物业符合交付使用条件，案外人清新新亚房地产开发有限公司（以下简称新亚公司）已书面通知被答辩人收楼，办理并向被答辩人交付了房屋产权证和土地使用证，被答辩人已经成为涉案物业所有权人并享受完整的物权，被答辩人称涉案物业未交楼，无需支付物业费没有事实依据和法律依据。1、答辩人已提交有关证据证明涉案物业于2014年9月3日完成竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》约定的交楼条件。2014年8月和11月，新亚公司两次以挂号信方式向被答辩人寄出《收楼通知书》，通知被答辩人办理收楼手续，并自2014年12月1日起计物业费。被答辩人亦承认收到了该通知书。2015年8月27日，新亚公司办妥涉案物业的房屋产权证和土地使用证，并通知被答辩人去领取。至此，新亚公司已全面履行《商品房买卖合同》约定的交付义务。2、被答辩人称涉案物业存在质量问题不符合交楼条件，至今没有交付，被答辩人没有任何证据予以证明。涉案房屋已经符合合同交付条件，新亚公司也已履行通知收楼义务，被答辩人不签收书面收楼确认书，应由被答辩人承担全部责任。二、涉案物业已交付被答辩人，答辩人已依据合同对涉案物业提供了物业服务，被答辩人享受了答辩人提供的物业服务，被答辩人没有入住涉案物业并不影响其应向答辩人支付物业服务费的义务。被答辩人从未向答辩人交纳过物业费，应当向答辩人承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人盛业物业公司向原审法院起诉请求：1、陈景亮、李杏梅支付拖欠2014年12月1日至2016年7月31日物业管理费3088.4元，2016年8月1日起按每月154.42元（1.2×128.68）计付。2、判令陈景亮、李杏梅向盛业物业公司支付按欠款额每日1‰计算的自2015年1月1日起至付清日止的违约金（暂计至2016年7月31日止的违约金为880.17元）；3、由陈景亮、李杏梅承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：陈景亮、李杏梅于2013年3月11日与案外人清新新亚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》约定陈景亮、李杏梅购买新亚公司开发建设的位于清新区太和镇环城中路x号新亚棕榈园x幢xxxx号房，建筑面积128.68平方米等内容。同日，陈景亮、李杏梅与盛业物业公司签订《前期物业管理服务协议》约定，受物业开发商委托管理上述物业，陈景亮、李杏梅自发展商收楼通知书确定的收楼之日起交纳物业服务费。物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积按月交纳，1.2元/月/平方米，应在每月10日前履行交纳;陈景亮、李杏梅逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天应按服务费的千分之一缴纳违约金。上述房屋于2014年9月3日经综合验收合格备案，符合交楼条件，2014年8月28日陈景亮、李杏梅收到清新新亚房地产开发有限公司的收楼通知书，该通知书通知陈景亮、李杏梅于2014年8月30日至2014年9月30日收楼，但陈景亮、李杏梅由于认为该房屋存在质量问题拒绝收楼。一直未交纳过物业管理服务费。原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力。陈景亮、李杏梅与盛业物业公司签订《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。双方应予履行。二、物业管理服务费。涉案房屋于2014年9月3日经综合验收合格备案，符合交楼条件，2014年8月28日陈景亮、李杏梅收到清新新亚房地产开发有限公司的收楼通知书，该通知书通知陈景亮、李杏梅于2014年8月30日至2014年9月30日收楼，应确认陈景亮、李杏梅于2014年9月30日收楼，按协议约定，盛业物业公司开始提供物业服务，陈景亮、李杏梅开始缴交物业管理服务费。但陈景亮、李杏梅以房屋存在质量问题为由拒绝收楼及交纳物业管理服务费，不符合法律规定。如果涉案房屋存在质量问题陈景亮、李杏梅可另行处理。盛业物业公司要求陈景亮、李杏梅支付物业管理服务费及违约金，合理合法，应予支持。盛业物业公司请求陈景亮、李杏梅自2014年12月1日开始支付物业管理费，从2015年1月1日起计付违约金，是对权利的自行处分，应予支持。盛业物业公司要求陈景亮、李杏梅从逾期之日起每天应按服务费的千分之一缴纳滞纳金过高应予调整。应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付滞纳金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、陈景亮、李杏梅应付清远盛业物业服务有限公司物业管理费3088.4元【2014年12月1日至2016年7月31日（1.2×128.68×20=3088.4）】，2016年8月1日起按每月154.42元（1.2×128.68）计付，应于判决生效之日起十日内付清，并从2015年1月1日起以欠款额为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付滞纳金，直至付清日止。二、驳回清远盛业物业服务有限公司其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈景亮、李杏梅负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人陈景亮、李杏梅上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：陈景亮、李杏梅应否向盛业物业公司支付物业服务费。经查，本案双方物业服务关系由涉案《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》确定。《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》为各方在平等、自愿的基础上签订，并未违反法律法规的强制性规定，前述协议的效力依法应当予以确认，各方均应依《商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》的约定履行权利义务。纠纷发生时，前述协议的约定可作为判定双方权利义务及相应责任的依据。陈景亮、李杏梅上诉提出涉案商品房存在质量问题，因而拒绝接收，其不应承担物业服务费的支付责任。对此，本院注意到，《商品房买卖合同》及附件，对房屋的交付标准有明确约定。《前期物业管理服务协议》对物业服务费的承担亦作出了明确约定。关于物业服务费的权利义务关系与商品房质量违约责任应当予以明确区分。在涉案商品房已经具备了《商品房买卖合同》及附件约定的交付条件，出卖人依约通知买受方陈景亮、李杏梅前来办理房屋接收手续后，出卖人已经履行了《商品房买卖合同》约定的交付义务。按照《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人陈景亮、李杏梅应当向被上诉人盛业物业公司支付物业管理费。现陈景亮、李杏梅以涉案商品房存在质量问题为由主张不承担物业服务费的支付责任，缺乏合同依据。原审判令陈景亮、李杏梅支付拖欠的物业服务费并支付滞纳金，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人陈景亮、李杏梅的上诉理由不成立，本院不予采纳，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈景亮、李杏梅负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  何 燕审判员  郑家驹二〇一七年三月七日书记员  李慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。