山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁10民终2422号
上诉人(原审原告)：王欣瑶，女，1990年7月10日出生，汉族，住威海市环翠区。
委托诉讼代理人：王喜强（王欣瑶之父），男，1966年4月20日出生，汉族，住龙口市。
被上诉人（原审被告）：张进，男，1979年5月8日出生，汉族，现住威海经济技术开发区。
被上诉人（原审被告）：威海鲁威房地产营销策划有限公司，住所地威海市海滨北路-46号-6。
法定代表人：王壮，董事长。
以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王宇平，山东宏安律师事务所。
上诉人王欣瑶因与被上诉人威海鲁威房地产营销策划有限公司（以下简称鲁威公司）、张进房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2016)鲁1002民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王欣瑶上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：因鲁威公司、张进未履行合同义务，导致王欣瑶以高于双方约定的价格从威海威高房地产开有限公司购买涉案房产，高出价款部分系王欣瑶的可得利益损失。王欣瑶从该公司购买涉案房屋，购房价格系由开发商决定的，不能仍定为王欣瑶自愿购买。
鲁威公司、张进辩称，王欣瑶的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
王欣瑶向一审法院起诉请求：鲁威公司、张进共同赔偿王欣瑶损失99038元，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：张进原系鲁威公司员工，离职后，于2015年6月21日，王欣瑶（乙方）、张进（甲方）、鲁威公司（丙方）三方签订房屋买卖合同书一份（编号：0010302)，约定甲方同意将其所拥有的威海市威高花园D6号楼703室房产出售给乙方，此房权属为顶账，权属证号为直签合同；甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷、权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已付清过户前的所有物业管理、水电、有线、通讯费及所有费用；甲方承诺在双方签订此合同房款全部到位后以开发商交房为准空出房产并迁出全部在此房产名下的户口；乙方已对甲方以上房产状况作了充分了解，同甲方协定房产交易成交价95万元，付款方式分期付款，此合同签订当日乙方付2万元作为购房定金，转交中介保管，甲方向乙方交出房产证明，转交中介保管，余款支付方式：2015年7月15日前，乙方能签订预售合同，乙方支付甲方首付款，余款由银行贷款付清（公积金贷款)；鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用：佣金费为房产买卖总价款的1%，金额为9500元，由乙方支付；此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途无故毁约，否则其属于违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付办法：若甲方违约，双倍返还乙方的购房定金；若乙方违约，甲方没收乙方购房定金作为违约赔偿金；甲乙双方承诺2015年7月15日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，甲乙双方任何一方逾期20日以上未履约的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应按合同前述约定承担违约责任。前述合同首部丙方处标注丙方为中介服务机构，合同尾部甲方签章处有张进签名及捺印，乙方签章处有王欣瑶签名及捺印，并在签约地点及签约日期处加盖鲁威公司印章。签订上述合同当曰，鲁威公司代张进收取王欣瑶涉案房屋定金2万元。但张进并未按照前述合同约定期限协助王欣瑶签订涉案房屋预售合同手续。
2015年8月24日，王欣瑶以张进未按约履行义务，且涉案房屋亦系他人顶账房，并非张进所有，鲁威公司明知涉案房屋产权情况，向王欣瑶提供虚假信息为由，诉至一审法院，要求鲁威公司、张进连带双倍返还购房定金共计4万元。该案经审理后，一审法院于2015年12月1日作出（2015)威环民初字第2470号民事判决书，判决张进向王欣瑶双倍返还购房定金共计4万元，驳回王欣瑶其余的诉讼请求，在该案中，张进自认其并非交易房屋的实际顶账人，其只是代他人与王欣瑶签订房屋买卖合同。王欣瑶及鲁威公司、张进均认可（2015)威环民初字第2470号民事判决书已履行完毕。王欣瑶现以张进双倍返还定金共计4万元，不足以弥补其全部损失为由，诉至原审法院。
一审诉讼中，王欣瑶认可鲁威公司、张进在签订涉案房屋买卖合同时，已告知其双方交易的房产系从开发商处顶账而来，且尚未与开发商办理顶账手续。王欣瑶主张双方交易的房产实际的顶账人并非张进，鲁威公司、张进未将该情况向王欣瑶予以说明，且以非实际顶账人即张进的名义与其签订涉案房屋买卖合同，二人构成恶意串通，向王欣瑶提供虚假信息。鲁威公司、张进主张，涉案房产系案外人李震的公司为涉案房屋的开发商威海威高房地产开发公司施工，由威海威高房地产开发公司将涉案房产抵顶给李震的公司，双方意向抵顶的房产即为涉案房屋买卖合同约定的交易房产，只是在出售该房产时让张进去签订合同，这是销售抵顶房产的通行做法，并不是虚假的，鲁威公司、张进并未有串通行为。鲁威公司、张进并未提交证据证实其向王欣瑶告知了涉案房屋买卖合同中约定的交易房产实际并非张进从威海威高房地产开发公司处抵顶而来的事实。王欣瑶提供2015年8月12日王欣瑶（××）与案外人威海威高房地产开发有限公司（××）签订的商品房买卖合同（预售）一份，合同约定××购买的商品房为威高花园-75号-703室，位于二单元第07层，该商品房总购房款为1078538元。王欣瑶以此主张，该商品房预售合同中约定房产与其与鲁威公司、张进签订的涉案房屋买卖合同中约定的交易房产系同一处房产，因张进违约，王欣瑶不能从张进处购买该处房产，其只能从开发商处购买该房产。其与鲁威公司、张进签订的房屋买卖合同约定的房屋总价为95万元，其另需向鲁威公司支付中介服务费0.95万元，两项合计95.95万元，该价款与其从开发商处购买该处房产价款的差额为11.9038万元，该差额即为其损失总额，扣除张进已向其赔偿的2万元，其仍有9.9038万元的损失，要求鲁威公司、张进共同向其赔偿。另王欣瑶提供前述商品房预售合同附图二份，其中一份附图的D6字样处署有王欣瑶签名，王欣瑶以此证明其与张进在房屋买卖合同中约定的威高花园D6号楼703室与威高花园-75号-703室系同一处房产。鲁威公司、张进质证称，对前述证据的真实性均无异议，但前述商品房预售合同不能证实王欣瑶因其与张进签订房屋买卖合同未履行所遭受的经济损失，其不清楚威高花园D6号楼703室与威高花园-75号-703室是否系同一处房产。
另查，王欣瑶依据2015年6月21日房屋买卖合同，主张其与张进形成房屋买卖合同关系，与鲁威公司形成房屋买卖中介服务合同关系。该合同约定的应由王欣瑶向鲁威公司支付的中介费，王欣瑶未向该公司实际支付。
一审法院以上事实，有双方当事人陈述及相关书证等证据在案为证。
一审法院认为，王欣瑶与张进、鲁威公司签订的房屋买卖合同系各方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，各方均应按照上述协议的约定全面履行各自义务。依据该合同约定内容，王欣瑶系与张进形成房屋买卖合同关系，与鲁威公司形成房屋买卖中介服务合同关系。现因并无证据证实该合同项下买卖的房屋张进取得处分权，在双方约定期限内张进亦未协助王欣瑶办理转让房屋的相应手续，应属张进违约，根据合同约定应当承担违约责任，对此一审法院已于2015年12月1日作出（2015)威环民初字第2470号民事判决书，判决张进承担违约责任，即向王欣瑶双倍返还购房定金共计4万元。鲁威公司作为居间人，根据法律规定，其应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，如其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，王欣瑶并未实际向鲁威公司支付中介费用。从鲁威公司的庭审陈述看，其对张进并非交易房屋的实际顶账人，实际顶账人只是借用张进名义与王欣瑶签订房屋买卖合同该事实是明知的，其未向王欣瑶告知该情况，存在向王欣瑶隐瞒该事实的行为。因此，鲁威公司、张进均存在向王欣瑶隐瞒张进并非房屋实际顶账人的事实，该隐瞒行为如对王欣瑶造成损失，鲁威公司、张进应承担赔偿责任。但原审法院已在（2015)威环民初字第2470号民事判决中判令张进双倍返还王欣瑶定金4万元，即由张进承担了2万元的赔偿责任，且已实际履行。现王欣瑶主张该2万元赔偿款不足以弥补其损失，另行要求鲁威公司、张进赔偿其其佘损失，应提供证据证实其损失确已超过2万元。王欣瑶以其与鲁威公司、张进签订的房屋买卖合同中约定的房屋价款和中介费总额，与其从威海威高房地产开发有限公司购买该处房产价款的差额11.9038万元作为其损失额，因鲁威公司、张进对该损失额均不予认可，且前述王欣瑶与威海威高房地产开发有限公司约定的购房价款，系合同双方自行商定，即王欣瑶自愿以高于其与张进约定的购房价款从他人处购买房产，该高出价款部分并非因鲁威公司、张进的过错给王欣瑶造成的损失，亦非王欣瑶与鲁威公司、张进签订的合同履行后王欣瑶可以获得的利益。因此，王欣瑶并未有证据证实其损失超出2万元，其要求鲁威公司、张进在2万元损失外，另行向其赔偿99038元，于法无据，不予支持。另外，在原审法院审理的（2015)威环民初字第2470号案件中王欣瑶仅是要求鲁威公司、张进双倍返还定金，本案中王欣瑶要求鲁威公司、张进承担的是双倍返还定金之外的损失的赔偿责任，故本案并不构成重复诉讼，因此，鲁威公司、张进对此的相关抗辩，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：驳回王欣瑶的诉讼请求。案件受理费1138元，由王欣瑶负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，王欣瑶主张按照其与鲁威公司、张进签订的房屋买卖合同中约定的房屋价款和中介费总额，与其从威海威高房地产开发有限公司购买该处房产价款的差额11.9038万元计算其损失数额。对于因其与鲁威公司、张进的合同未能履行，王欣瑶的损失应当是按照比照类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确认。王欣瑶与鲁威公司、张进签订的房屋房屋买卖合同的价格系顶账房出卖的价格，其价格本身就低于市场成交价。王欣瑶自开发商威海威高房地产开发有限公司处购买的涉案房屋的价格系双方自愿协商结果。并且自2015年6月21日王欣瑶与鲁威公司、张进签订房屋买卖合同至2015年8月12日王欣瑶与威海威高房地产开发有限公司商品房买卖合同期间，威海市房地产市场价格并未有大幅变动。另外，购房者与开发商之间购买房屋的价格是可以协商，是否购买、在何处购买、是否同意开发商确定的房屋价格的选择权在于购买者。王欣瑶同意以107.8538万元的价格从威海威高房地产开发有限公司购买涉案房屋并非其必然和唯一的选择，二者的差价并非是王欣瑶的可得利益损失。故，王欣瑶主张以该损失计算认定可得利益损失，理由不当，本院不予采纳。综上，王欣瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2276元，由王欣瑶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于大海
代理审判员 李佳忆
代理审判员 宋 杨
二〇一六年十一月三十日
书 记 员 刘双双