江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张开民初字第01024号
原告夏杰。
委托代理人刘华，张家港市东方法律服务所法律工作者。
被告汤裕丰。
原告夏杰与被告汤裕丰、顾根法、邹保英、顾凤明、徐秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵春华独任审理。审理中，本院于2015年12月1日裁定驳回了原告夏杰对被告顾根法、邹保英、顾凤明、徐秀珍的起诉。原告夏杰与被告汤裕丰房屋买卖合同纠纷一案继续审理，并2016年1月13日公开开庭。原告夏杰的委托代理人刘华到庭参加了诉讼。被告汤裕丰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告夏杰诉称，2009年8月17日原告向被告汤裕丰购买位于徐丰小区31幢602室房产一套（以下简称涉诉房屋），并明确汤裕丰在两年内办理房产手续，如不能在两年内办理完成的，汤裕丰应按房价153800元返还给原告。原告按协议支付了133800元购房款，余款20000元作为押金待房产手续办理完毕后再行支付。汤裕丰将房屋交付给原告，原告对该房屋进行了装修并入住。上述房屋原产权人顾根法、邹保英将上述房屋于2009年5月9日卖给汤裕丰。2011年6月27日顾根法领取了上述房屋的产权证。2011年7月21日顾根法、邹保英通过其儿子顾凤明将上述房屋卖给陆亚军，并将原交给原告的发票进行遗失登报，骗取房屋转让手续，将上述房屋转让给陆亚军。2012年3月陆亚军将原告告上法庭，要求原告迁让。2013年原告向人民法院提起诉讼。审理中，人民法院于2013年9月11日发现顾凤明涉嫌诈骗，将该案移送公安局。2015年1月27日东莱派出所根据相关事实不能立案，将本案退回人民法院。另，2013年7月25日涉诉房屋评估价格为505200元，与原告购房价158000元差额约28万多元；从2013年6月17日至现在，上述28万多元的利息加上房屋差价28万多元为34万元多，因此，我方按34万元要求被告赔偿我方损失。为此原告再次起诉请求法院判令：一、解除原告与汤裕丰于2009年8月17日签订的房地产买卖协议；二、被告立即返还原告购房款153800元；三、被告赔偿原告损失34万元；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确：因法院驳回了原告对被告顾根法、邹保英、顾凤明、徐秀珍的起诉，因此要求被告汤裕丰返还购房款、赔偿损失并承担诉讼费用。
被告汤裕丰辩称，房地产买卖协议属实，同意解除该协议。我收到原告支付购房款133800元。我同意协商归还原告部分购房款，不同意归还原告购房款153800元。在签订房地产买卖协议时，原告清楚所购买的涉诉房屋的情况；当时双方讲好如办不到房产证的处理方式。原告要求我承担损失的意见我不同意。
经审理查明，2009年5月8日，顾凤明、顾根法、邹保英与汤裕丰签订了《房地产买卖协议》一份，约定将顾根法、邹保英（顾凤明父母）名下的涉诉房屋，作价226000元转让给汤裕丰。由于该房屋为拆迁安置房，签订《房地产买卖协议》时顾根法、邹保英尚未取得房屋产权证，故未办理房屋登记过户手续。
随后，汤裕丰于2009年8月17日与夏杰签订《房地产买卖协议》一份，约定：汤裕丰将涉诉房屋（包括住房建筑面积113.17平方米、车库建筑面积10平方米）作价153800元出售给夏杰；夏杰对涉诉房屋作了充分了解，愿意购买涉诉房屋；合同签订时，夏杰先付汤裕丰133800元，余款20000元作为押金保留在夏杰处，由汤裕丰负责办理房产证到夏杰名下后再支付；如房产证在“人家”领取后一年内汤裕丰不能办理房产过户手续给夏杰的，夏杰有权退回涉诉房屋，汤裕丰负责承担夏杰的一切损失；若两年内房产证办理不到，押金20000元作废，汤裕丰需按153800元退还夏杰购房款。夏杰于2009年8月17日支付给汤裕丰133800元后，对涉诉房屋进行了装修并入住。
2011年7月21日，陆亚军、王涛与顾根法、邹保英签订房屋买卖协议，顾根法、邹保英将涉诉房屋以400000元的价格卖给陆亚军、王涛，陆亚军、王涛按照约定支付了房款，并于同年7月22日办理了房屋过户手续，取得了房屋所有权（房屋所有权证书为：张房产证杨字00002157**，土地使用权证书：张国用2012第0270052号）。陆亚军、王涛遂要求夏杰迁出争议房屋未果，双方为此涉诉。本院立案为（2012）张开民初字第0315号案件（以下简称0315号案件）。在0315号案件审理过程中，夏杰提出反诉并申请对涉诉房屋的装修损失进行评估。本院依法委托苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司进行了评估。2013年1月24日苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司出具《评估报告》，评估结果显示涉诉房屋的装修损失为99147元。0315号案件判决如下：一、夏杰于本判决生效后三十日内从陆亚军、王涛所有的位于张家港市杨舍镇徐丰小区31幢602室的房屋中迁出。二、陆亚军、王涛应补偿夏杰装修损失99147元，于判决生效后十日内履行。三、驳回夏杰的其他诉讼请求。现该判决已经生效。
2013年3月4日，夏杰向本院提起诉讼【案号为：（2013）张开民初字第0097号】，要求解除与汤裕丰签订的上述《房地产买卖协议》，由汤裕丰等返还购房款153800元并赔偿损失140000元。在该案审理中，本院委托苏州天地房地产土地评估有限公司（以下简称天地评估公司）对涉诉房屋估价。2013年7月25日天地评估公司出具报告书，确定涉诉房产在2009年8月17日评估价值为224000元，在2013年6月17日评估价值为505200元。2013年9月11日该案移送张家港市公安局处理。2015年1月27日张家港市公安局退卷。为此，夏杰又变更诉讼请求，提起本案诉讼。
以上事实有2009年8月17日房地产买卖协议、2009年8月17日汤裕丰出具的133800元收条、0315号案件的民事判决书、天地评估公司的苏州天地（2013）房（估）字第4033号房地产估价报告及当事人陈述佐证。
审理中，原告举证了2009年5月8日汤裕丰与顾凤明、顾根法、邹保英签订的《房地产买卖协议》、2009年1月19日顾根法与张家港市杨舍镇人民政府签订的关于涉诉房屋的《拆迁定销房购买协议书》、2009年1月19日顾根法关于涉诉房屋的销售不动产统一发票办证联、顾根法就被拆迁老房与拆迁部门签订的《张家港市房屋拆迁产权调换协议书》。原告表示上述资料在签订2009年8月17日协议时就已经拿到。被告汤裕丰对上述原告举证无异议。
因原告与被告就归还购房款金额及赔偿金额无法达成一致意见，本案调解不成。
本院认为，原告与被告汤裕丰之间的《房地产买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原告购买涉诉房屋却无法取得涉诉房屋的产权，无法实现购房房屋取得房屋产权的合同目的，也符合原告与被告在协议中约定的退还购房款的条件，因此原告有权要求解除房屋买卖合同。现被告也同意解除案涉《房地产买卖协议》，因此原告要求解除与被告之间的《房地产买卖协议》的诉讼请求应予以支持。原告与被告对于涉诉房屋不能过户到原告名下的处理方式已经明确进行了约定。该约定对原告与被告均有约束力。因此，被告应归还原告已经支付的购房款133800元，并“退还”原告2万元“押金”。该2万元所谓“押金”被告并未实际收到，在被告退还已经购房款时另支付2万元给原告已经超出了原告实际付款，因此该2万元应是被告对不能将涉诉房屋过户至原告名下而对原告承担的违约责任。
原告明知汤裕丰购买涉诉房屋的价格高于汤裕丰将涉诉房屋转让给原告的价格。从评估价值来看，原告向汤裕丰购房的价格也低于2009年8月17日评估价值224000元。原告占有使用了涉诉房屋，取得了涉诉房屋的使用价值。另，原告因装潢涉诉房屋而发生的装修费用，已经在0315号案件中由陆亚军、王涛予以补偿。原告还可获得在已付购房款之外另外的2万元“退还押金”补偿。因此原告因购买涉诉房屋产生损失没有依据。在原告与被告签订《房地产买卖协议》时，原告明知涉诉房屋的房产证并未领取、被告汤裕丰出卖的涉诉房屋也是从他人处购买、被告汤裕丰也未取得涉诉房屋的房产证，因此，对今后涉诉房屋的产权过户中可能存在的风险原告是明知的。涉诉房屋的产权未能登记到汤裕丰名下、导致汤裕丰也不能将涉诉房屋的产权转移至原告名下的原因是涉诉房屋的原产权人顾根法等将涉诉房屋另卖他人，并非汤裕丰原因导致。对于因涉诉房屋不能过户登记到原告名下的处理方式，原告与被告也在《房地产买卖协议》中明确进行了约定：即如果被告不能经涉诉房屋过户到原告名下的，被告退还133800元已付房款，并支付原告2万元“押金”。因此，原告超出合同约定要求被告赔偿损失，没有合同依据，也显失公平，本院不予支持。
被告汤裕丰认为只能退还部分购房款的意见不符合合同约定，没有法律与事实依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告夏杰与被告汤裕丰于2009年8月17日签订的《房地产买卖协议》。
二、被告汤裕丰应归还原告夏杰购房款133800元及支付违约金2万元，上述共计153800元限被告汤裕丰于本判决生效后十日内履行。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行股份有限公司张家港分行营业部，账号：46×××84）
三、驳回原告夏杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4353元（已减半收取）由原告夏杰负担3200元，由被告汤裕丰负担1153元。被告负担的费用已经由原告预交法院，该1153元由被告汤裕丰在本判决生效后十日内直接给付原告夏杰。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。
审判员 赵春华
二〇一六年一月二十日
书记员 高思瑜