福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽06民终582号上诉人（原审原告）：冯建英，女，1953年12月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：贾晋民，男，1952年1月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。系冯建英丈夫。被上诉人（原审被告）:冯丽玉，女，1964年4月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人冯建英因与被上诉人冯丽玉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2016）闽0602民初9383号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冯建英及其委托诉讼代理人贾晋民、被上诉人冯丽玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯建英上诉请求：依法改判解除冯建英与冯丽玉2005年11月21日签订置换产权协议，双方返还房屋，恢复原状。事实和理由：1.一审认定双方当事人房屋产权置换协议合法有效错误。(1)根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）未依法登记领取权属证书的不得转让，双方于2005年11月签订产权置换《协议书》至今未取得或无法取得新华园12幢503室权属证书，双方产权置换协议无效;(2)根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让的规定，涉案置换产权协议未经冯建英丈夫贾晋民同意签订的；2.讼争房屋交付使用已6年，无法办理两证过户手续，已构成违约，一审认定双方均已履行合同义务，冯建英要求解除协议证据不足明显与事实不符。且冯建英已于2016年6月15日向冯丽玉发出解除《置换产权协议书》律师函，冯丽玉已签收并超过90天，冯建英据此诉请解除该协议合法有据。3.一审对“第三人原因造成违约责任承担”的判定明显违背合同法的规定错误。不管是一审认定新华园楼盘由于其他原因至今未办理两证，冯丽玉辩称因开发商逃跑造成其不能按照协议履行，其无过错和违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，冯丽玉因开发商的原因造成违约应向冯建英承担违约责任。请求解除《协议书》。冯丽玉辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，依法认定双方签订的2005年11月21日的《协议书》合法有效正确。签订《协议书》双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《协议书》合法有效。1.双方签订《协议书》是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会公共利益，况且冯建英作为完全行为能力的人，是知道自己签订的协议书该不该签？更何况冯丽玉并没有强迫冯建英签订该《协议书》，因此，不存在该房屋产权置换协议书无效的事实，故双方签订的《协议书》合法有效。冯建英以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定认为2005年11月21日《协议书》依法法无效是不具法律效力的。2.未经房产共有人同意主张置换产权协议书无效违背了民法诚实信用原则。签订协议时，冯建英夫妻一起生活，房产这样大事其夫不可能不知道，不存在一方私下转让房产的情况，基于夫妻这一特殊身份，冯丽玉已产生了合理信任，还因为是妹妹的的亲属身份关系，才同意并认可姐姐签名，并代表他们俩人的权利。《婚姻法》若干问题解释（一）第十七条第二项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商取得一致意见，他人有理由相信其夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。一审中贾晋民提供的“关于冯建英与冯丽玉约定房屋产权置换”一事的意见，可以推定贾晋民当时是知道置换产权之事的，一审认定符合客观实际是正确的。3.冯丽玉目前暂时无法办理产权置换不等于“承认该产权置换协议无法履行依法无效”。对于新华园房屋交付使用至今六年无法办理两证过户，并不构成严重违约与根本违约。冯建英称六年迟延办证违反了最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（法释2003）7号第十八条规定，是适用法律错误。本案新华园是拆迁安置房，不是商品房，与商品房是有性质上区别的，在法律上是不能并列的。安置房的定义是政府进行城市道路建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。是属政府行为，因此，不适用本法规。迟延办证属客观原因，法律上不构成违约。4.一审认定“原、被告双方均已履行合同义务”是正确的。冯丽玉签订《协议书》后，双方均已履行了合同义务。迟延办证不是冯丽玉造成的，而是涉及第三方开发商其他原因造成的，没有证据表明无法办理两证，因此，一审认定冯建英要求解除协议证据不足的判决是正确的。5.造成本案不能按双方约定办理新华园房屋的权属证书，并不“致使其转换转让该房的协议依法无效，进而导致其合同违约”的情形，这完全是客观原因造成的，与冯丽玉无关。解除权是单方行为，任何一方有异议可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，并不是针对被解除的一方，也没有法律上的强制性法律效力，冯建英据此诉请解除该协议是适用法律错误。冯建英向一审法院起诉请求：判令解除冯建英与冯丽玉2005年11月21日签订置换产权协议书；双方返还房屋，恢复原状。一审法院认定事实：址在漳州市芗城区南昌路小商品城C幢108室房屋所有权人为冯建英。冯建英与案外人贾晋民是夫妻关系。2004年10月28日，漳州市公证处出具（2004）漳证民内字第3775号“继承权证明书”和（2004）漳证民内字第3776号“协议书”，证明原坐落于漳州市芗城区县前直街43号房产已被拆迁，冯丽玉分得上述拆迁安置权益中31平方米的住宅安置面积。2003年7月31日，冯丽玉与漳州乔安开发房地产开发有限公司签订“定房协议书”约定：冯丽玉选择新华园12幢503室，面积约39.3平方米。协议书落款处注明“本协议只用于定房，不涉及产权”。该“定房协议书”经漳州市第二公证处作出公证。2005年11月21日，冯建英、冯丽玉签订一份《协议书》，约定将冯建英（甲方）南昌路小商品房C幢108室房屋中的76.16平方米与冯丽玉（乙方）新华园12幢503室期房39.3平方米置换产权，具体协议1.双方产权面积相互抵扣后差额部份（36.86平方米）由冯丽玉按当时购买价1600元/平方米补偿给冯建英计58976元约59000元；2.由冯丽玉补偿给冯建英两次房屋装修费15000元；3.双方产权置换所产生的一切费用由冯丽玉承担，冯建英必须协助冯丽玉办理有关产权置换手续；4.冯丽玉付给冯建英1、2条所列费用后，冯建英即将房屋交付给冯丽玉使用，双方产权置换待冯丽玉新房交付使用时办理。据此，冯建英收取冯丽玉前述费用后于2005年11月22日将南昌路小商品房C幢108室交付给冯丽玉使用。同年11月23日冯丽玉通过转账向冯建英汇去74000元。2010年12月28日，冯丽玉与漳州乔安开发房地产开发有限公司签订“协议书”约定：安置房在新华园12号楼商住楼603（原503）室，同日进行交房验收。交房当天，冯丽玉即把603钥匙交付给冯建英并执掌至今。一审法院认为，冯建英、冯丽玉2005年11月21日签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人的权利和义务应受合同的约束，冯丽玉已按照约定通过转账方式交付74000元，随即入住冯建英所有的南昌路小商品城C幢108室；冯丽玉也已将新华园12号楼商住楼603交付冯建英，由其执掌该房至今，双方均已履行了合同义务。冯建英主张冯丽玉交付的不是协议书上约定的新华园12幢503室而导致无法办理产权置换。因漳州乔安开发房地产开发有限公司开发的“新华园”楼盘由于其他原因，至今均未办理房屋所有权证与土地使用证，但并没有证据表明无法办理两证，也就是说协议中产权置换的目的并非不能实现。本案中，2010年12月28日冯丽玉与漳州乔安开发房地产开发有限公司签订的“协议书”也明确写明“安置房在新华园12号楼商住楼603（原503）室”，且新华园12幢603室与503室在结构、面积等均一致，冯丽玉2010年12月底向冯建英交付603室时，冯建英也并未提出异议并执掌603室至今，由此可见，协议始终在履行中，现冯建英以交付的房屋不是协议约定的503室而导致不能办证为由解除合同，依据不足，不予支持。另冯建英认为该《协议书》是冯丽玉明知冯建英未经其丈夫贾晋民同意而签订的，首先冯丽玉是否明知，冯建英并无证据证明；其次，芗城区南昌路小商品城C幢108室确属冯建英与案外人贾晋民在婚姻存续期间的共同财产，但房产有别于金钱等易于流动性的财产，其对房产的处置应相对慎重，且冯建英执掌该603室已近六年，现冯建英以其丈夫不同意为由主张换房无效，显然有悖诚实信用原则；第三，冯建英提供案外人贾晋民一份关于对“冯建英与冯丽玉约定房屋产权置换”一事的意见，该意见表明贾晋民只是同意借给冯丽玉居住，不同意置换。但从该意见中可以推定贾晋民是知道置换房产之事，且贾晋民未作为证人出庭作证，不予支持。综上所述，冯建英、冯丽玉已履行合同义务，且该合同一直在实际履行中，本着维护交易稳定和维护社会经济秩序，遵守诚实信用原则出发，冯建英要求解除冯建英、冯丽玉2005年11月21日签订置换产权协议书，证据不足，不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回冯建英的诉讼请求。本院二审期间，冯建英、冯丽玉围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1.冯丽玉提交了证据《乔安房地产项目历史遗留问题协调处置工作小组会议纪要》[2017]1号（以下简称《会议纪要》）、《乔安房地产项目历史史遗留问题处置办法——漳州市12345便民服务台》，该《会议纪要》于2017年1月18日、22日召开，由漳州市中级人民法院、漳州市人民政府法制办公室、漳州市住建局、漳州市规划局、漳州市国土资源局、漳州市消防支队、漳州市人防办、漳州市芗城区人民政府、工商银行漳州分行、工商银行芗城支行、漳州城投集团、乔安房地产公司等单位参加，会议决定由市不动产登记中心负责办理新华园12号楼的分户产权登记、发证。该《会议纪要》能证明新华园12幢603室已经可以办理产权证，予以确认。2.冯建英二审期间提交了冯丽玉书写2016年3月的未经协议双方签名确认的《协议书》、《委托书》草稿以及其兄弟姐妹的证词。该《协议书》、《委托书》草稿虽然证明冯建英与冯丽玉协商当时，讼争的新华园12幢603室尚不能办证的事实，但因前述《会议纪要》等证据已足以证明该房屋已确定能够办证，故《协议书》、《委托书》草稿虽然真实，但不能证明该房屋至今仍不能办证的事实。至于冯建英兄弟姐妹的证词，属家庭纠纷协调问题，从内容上看并不针对合同是否能解除，不予采纳。3.二审庭审中，经释明，冯建英撤回关于讼争协议系属无效的上诉主张，仍以讼争协议合法有效为前提请求予以解除，予以采纳。4.贾晋民2016年11月22日关于对“冯建英与冯丽玉约定房屋产权置换”一事的意见，认定其知道协商换房的事实，结合双方已实际换房，推定其认可换房。另查明，因新华园12幢603室不能办证，冯建英于2016年6月15日委托律师向冯丽玉致函通知解除2005年11月21日双方签订的《协议书》，冯丽玉于2016年6月16日签收该通知书。2016年10月14日冯建英向法院提起诉讼请求解除讼争置换产权《协议书》。本院认为，冯建英、冯丽玉签订的房屋置换《协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，该《协议书》合法有效。关于《协议书》无效的上诉理由，经二审释明，冯建英亦明确按《协议书》有效处理，请求解除冯建英、冯丽玉签订的《协议书》。关于冯建英、冯丽玉签订的2005年11月21日《协议书》能否解除的问题。根据冯建英、冯丽玉签订的《协议书》，冯丽玉已按照约定通过转账方式交付74000元，随即冯丽玉入住冯建英所有的南昌路小商品城C幢108室；冯丽玉也已将新华园12号楼商住楼603于2010年12月交付冯建英，由冯建英执掌该房至今，该行为可视为对合同标的物变更，予以认可。冯建英认为该《协议书》未经其丈夫贾晋民同意而签订，但经查实，贾晋民是知道协商置换房产之事，且在冯建英对新华园12幢603室进行装修并掌管近六年从未提出异议，故冯建英以其丈夫不同意为由主张解除《协议书》缺乏事实依据。本案中，冯建英未经催告冯丽玉履行办证义务便发出解除通知，冯丽玉虽未提出异议，但冯建英2016年10月14日提出的解除讼争置换产权《协议书》的诉讼，性质上是对2016年6月15日解除合同通知书的自我否认。现冯建英主张解除合同的原因在于新华园12幢603室无法办证，合同目的无法实现，根据《会议纪要》，新华园12幢603室已经可以办理产权证，故讼争房屋并不存在合同根本目的不能实现的情形，冯建英请求解除置换产权《协议书》没有法律依据，其该部分上诉理由不能成立，但冯丽玉应依约及时履行办证义务。综上所述，冯建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6212元，由冯建英负担。本判决为终审判决。审判长  翁艺晖审判员  陈春生审判员  陈育生二〇一七年六月一日书记员  林延龄