湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株天法民四终字第295号
上诉人（原审被告）湖南云龙和顺房地产开发有限公司，住所地株洲市云龙示范区云龙大道88号管委会5楼。
法定代表人刘文英，该公司董事长。
委托代理人黄暾，男，1983年3月17日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省株洲县雷打石镇。代理权限为特别授权（含代为起诉，承认、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解，签收法律文书等）。
委托代理人张如泉，湖南百杰律师事务所律师，代理�限为一般代理。
被上诉人（原审原告）汤建新，男，1965年4月9日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
被上诉人（原审原告）彭月娥，女，1967年9月22日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。
两被上诉人共同委托代理人罗谭勇，湖南法达律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与调解，进行和解。
两被上诉人共同委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司（以下简称云龙房产公司）因与被上诉人汤建新、彭月娥商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元人民法院2014年9月19日作出的（2014）株天法民一初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人云龙房产公司的委托代理人黄暾、张如泉，被上诉人汤建新、彭月娥的委托代理人罗谭勇、谭艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告云龙和顺公司于2009年11月9日成立，系从事房地产开发与经营及房地产代理销售、策划、咨询服务的有限责任公司。二原告经与被告协商后分别于2011年7月3日及2011年7月8日向被告支付购房预付款50万元。后被告（甲方）与二原告（乙方）于2011年8月17日正式签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同主要约定：“1、乙方向甲方购买位于株洲市天元区黄河北路567号金质颐园4栋504号房，房屋建筑面积144.09平方米，单价为4527.54元，总房款为652373元。2、甲方应于2012年12月31日前交付房屋，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；3、甲方如未在合同约定的期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限计算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择以下两种方案追究甲方的违约责任：一是乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1％向乙方支付违约金，二是乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之零点一的违约金；4、房屋交付必须符合下列条件：该商品房经市质量监督部门验收合格。……”合同签订后，二原告分别于签订当日及2011年8月30日另行交纳购房款合计152373元。
2012年12月19日，原、被告签订车位使用协议，约定由原告支付106800元使用费购买了065号车位的使用权。协议同时约定以下内容：“1、使用期限为：2013年1月19日至2079年6月9日；2、如未按�交付车位，每逾期一天按已付使用费的万分之五计算违约金。”
后因被告对所开发的商品房没有完成综合验收，未在约定的期限内将原告所购买的房屋和车位交付给原告，直到2013年11月18日才将房屋交付给二原告，且房屋交付时内墙仿瓷未完成，原告自行花费3500元完成内墙仿瓷，被告在庭审中同意补偿原告内墙仿瓷费用3500元。车位则至今未交付。后因双方多次就违约损失赔偿事宜协商未果，原告遂诉至法院请求法院判令：1、被告按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金23029.72元（自2013年1月1日起计算至2013年11月18日止）；2、被告按照日万分之五的标准向原告支付逾期交付车位的违约金（自2013年1月1日起计算至实际交付日止）；3、被告支付原告已花费的内墙仿瓷费用5000元；4、被告承担诉讼费用。
该院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：1、被告逾期交房的行为是否是因免责事由造成？2、逾期交房违约金的标准应如何确定？3、原、被告对逾期交付车位违约金的约定是否过高？
原、被告间签订的株洲市商品房销售合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方间买卖合同关系依法成立并生效，合同双方均应按约定履行义务。但被告未在约定的交付期限内将房屋交付给原告，且未提交证据证明逾期交付系不可抗力造成或具有其他免责事由，因此被告应按合同约定承担违约责任。现被告逾期交付已超过180天，按照合同约定，原告在逾期180天后如选择继续履行合同，违约金应按已付房款的日万分之零点一计算，该约定系双方的真实意思表示，依法成立并生效。故原告要求逾期180天后按日万分之一计算违约金的主张该院不予支持，应按照约定按日万分之零点一计算。因此被告共计应向原告支付逾期180天内（即2013年1月1日至2013年6月30日期间）的违约金11742.71元（即652373元×0.1‰／天×180天），应付180天以外的违约金919.85元（即652373元×0.01‰／天×141天），共计应付12662.56元违约金。
原、被告所签订的车位使用协议系双方真实意思表示，依法成立并生效，被告未如期向原告交付使用应承担违约责任。现被告主张违约金标准约定过高，该院认为，违约金本质系对守约方的损失补偿，本案中日万分之五的标准已过于高于原告的实际损失，应当予以适当核减。综合考虑本地区车位使用费的市场价位，确定逾期交付车位的违约金按日万分之二计算为宜。因此被告自2013年1月19日起应按21.36元／天（即106800元×0.2‰）支付车位逾期违约金至实际交付之日止。
另被告应向原告交付符合合同约定的房屋，现交付的房屋因内墙仿瓷未完成造成原告损失3500元，应由被�承担损失赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、限被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汤建新、彭月娥支付逾期交房违约金12662.56元；二、限被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汤建新、彭月娥支付逾期交付车位违约金自2013年1月19日起按21.36元／天计算至实际交付之日止；三、限被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汤建新、彭月娥支付内墙仿瓷费用损失3500元；四、驳回原告汤建新、彭月娥的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费554元，由原告汤建新、彭月娥承担100元，由被告湖南云龙和顺房地产开发有限公司承担454元。
宣判后，云龙房产公司不服，向本院提起上诉，请求：1.变更一审判决的第二项为：上诉人向被上诉人支付逾期交付车位的违约金为逾期180天之内为被上诉人已交款项的日万分之1，180天之后为日万分之0.1；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人和被上诉人签订的《商品房预销售合同》约定了预期交房的违约后果，即在购房户没有主张解除合同的情形之下，违约金应按逾期180天之内为已付房款的日万分之一，180天之后为已付房款的日万分之0.1予以确定。购房户是基于商品房买卖才买受了车位使用权，《车位使用协议》是《商品房预销售合同》的从合同，根据合同的合理性、公平性原则，车位的逾期交付违约标准不应高于逾期交付房屋的违约标准，应调整至与逾期交付房屋的违约标准一致。
汤建新、彭月娥答辩称，车位违约金应当依据协议约定计算，一审调低违约金标准错误，车位使用协议系云龙房产公司自己制定，双方均认可并签字盖章，系真实意思表示，且违约金约定公平、公正、合理、合法，应当受到法律的保护。另车位与房屋之间不是主物与从物的关系，故车位使用协议与商品房买卖合同亦不是主合同与从合同关系。再者，本协议中违约金的性质就是惩罚性的，而非补偿性质。云龙房产公司请求按照商品房买卖合同第12条第二项之约定计算违约金没有任何依据。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实和采信的证据予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二�争议焦点为逾期交付车位的违约金如何确定。本案购房户与云龙房产公司签订的车位使用协议系双方的真实意思表示，对双方具有约束力，一方违约的，应当承担违约责任，但双方所约定的违约金是对守约方产生损失的一种补偿。本案购房户对车位仅有使用权，在其不行使解除合同权利时，其因对方违约所造成的损失仅为使用损失，原审综合考虑本案具体情况，对双方约定按日万分之五计算违约金予以适当核减，不违反法律规定，本院依法予以支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1108元，由上诉人湖南云龙和顺房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李�华
代理审判员 李 黎
二〇一五年一月二十九日
书 记 员 汪 晶
附本判决适用相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。