湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初1366号原告(执行案外人)刘秀英，女，汉族，1971年5月7日出生，住湖北省大冶市，被告（申请执行人）姚永忠，男，汉族，1968年6月3日出生，住广东省广州市天河区，第三人（被执行人）李名忠，男，汉族，1962年7月8日出生，住大冶市。第三人（被执行人）大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司），住所地：大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环工业小区。法定代表人黄开凤，公司董事长。第三人（被执行人）大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司），住所地：湖北省大冶市新冶大道黄四申。法定代表人李名忠，公司董事长。第三人（被执行人）黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司），住所地：黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人胡长青，公司总经理。委托代理人罗忍，湖北人本律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人胡长青，女，汉族，1973年5月24日出生，住武汉市武昌区。委托代理人罗忍，湖北人本律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告刘秀英诉被告姚永忠、第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司、胡长青执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法组成合议庭审理，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告、被告姚永忠、第三人天域公司和胡长青的委托代理人罗忍到庭参加了诉讼。第三人李名忠、圣发源公司、圣山公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月20日原告与第三人天域公司签订了《认购书》约定，原告购买天域名流天地二期9栋1单元104室房屋，总价287225元，原告支付房款87225元。约定剩余房款以银行按揭贷款方式支付。天域公司与原告办理了交房手续入住，原告已经装修入住。2016年6月原告得知天域公司与被告、李名忠等因民间借贷纠纷一案，西塞山区法院查封了原告认购的天域名流天地二期9栋1单元104室房屋已进入执行拍卖程序，原告向西塞山区法院提出案外人执行异议申请。2017年7月17日法院作出（2017）鄂0203执异35号民事裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，原告与天域公司买卖合同是合法有效的。且是发生在法院查封之前，未办理过户手续不影响所有权的取得，且原告没有过错。法院将房屋拍卖会损害原告的合法利益。故诉至法院，要求：1、停止对天域名流天地二期9栋1单元104室房屋的强制执行并解除查封；2、被告承担诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告、第三人的身份证复印件及企业信息。证明原告、第三人的主体资格。证据二、执行裁定书、特快专递回执、快递查询单。证明原告对执行裁定书部分，提起案外人执行异议之诉。证据三、认购书。证明原告与天域公司签订了买卖合同，购买了涉案房屋，并且缴纳了87225元的购房款。证据四、收据三张、中国邮政银行支付回单、中信银行和农业银行的取款凭证。证明原告分期分批支付了87225元购房款。证据五、照片五张、租赁合同一份。证明2015年5月25日天域公司将房屋交付给原告，天域公司将涉案房屋交付给了原告，原告将涉案房屋租赁给黄石市新华税务师事务有限公司办公。被告辩称：1、天域公司所有的所涉案的天域名流天地二期9栋1单元104室房屋，至今仍属于预售商品房，其产权亦未初始登记予天域公司。原告与天域公司签订的《认购书》未在房地产管理部门登记备案，该房屋的物权处于待定状态，因此原告的《认购书》不能对抗姚永忠作为债权人的查封。2、涉案房屋未经竣工验收合格，不得交付，对其占有于法无据且不受法律保护。2、涉案《认购书》不是合法有效的书面买卖合同，且自始不能转移此房产权。原告名下有套位于大冶市东岳路××单元××室的住房。原告所购房屋支付的房款未达到合同总房款的50%，因此原告的诉讼请求不能成立。3、此房未办理过户登记手续，仍属于天域公司所有。4、天域公司在出卖此房之前已经将此房抵押给了湖北银行南京路支行，在未经抵押权人同意的情形下，原告与天域公司的买卖合同无效。5、要求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证。证明原告的诉讼资格。证据二、第三人天域公司所有的天域名流小区商品房预售许可证。证明涉案房屋9-1-104至今处于商品房预售阶段，受预售商品房法律的监管，且至今未取得竣工验收合格证书。证据三、大冶市不动产登记中心证明。证明刘秀英名下有位于大冶市东岳路××单元××室住宅房屋一套。证据四、（2016）鄂0203执字第29-1号民事裁定书和协助执行通知书。证明涉案房屋已于2016年1月18日查封。证据五、天域公司与湖北银行南京路支行签订的《抵押合同》及房号表、《借款合同》。证明涉案房屋已于2013年9月18日办理了抵押登记，抵押权人为湖北银行南京路支行。第三人天域公司、胡长青辩称：1、天域公司与原告签订《认购书》和付款时间均在法院查封之前；2、天域公司未办理房屋产权变更登记手续是天域公司未和湖北银行处理好，在责任天域公司。第三人天域公司、胡长青未向本院提交证据。以上证据经庭审质证，原告的证据被告质证认为，证据一、二、五三性没有异议。证据三真实性没有异议，认购书明确约定涉案房屋的买卖合同没有签订。证据四有异议。第三人天域公司、胡长青质证认为，证据一至五无异议。被告的证据，原告质证认为，证据一、二、三无异议。证据四、五知道，但是没有见过。第三人天域公司、胡长青质证认为，证据一、证据四无异议，证据二、三的真实性无异议，与案件无关。证据五不能核实其真实性。本院对原、被告所提交的证据认证如下：原告提交的证据一至四和被告提交的证据一至三的真实性予以采信，对各自所证明的目的，将在后续认证。经审理查明，2013年12月20日原告与天域公司签订了一份《认购书》，约定原告购买天域名流天地二期9栋1单元104室房屋，建筑面积68.78平方米，优惠后总价287225元，原告首付房款30%，即87225元。剩余房款20万元，原告于签订房屋买卖合同之日付清。后原告陆续支付天域公司购房款共计87225元，天域公司向原告开具了购房款发票。2014年12月8日原告将涉案房屋租赁给了黄石市新华税务师事务有限公司办公。因姚永忠诉李名忠、圣发源公司、圣山公司、天域公司民间借贷纠纷一案2016年1月18日西塞山区法院作出（2016）鄂0203执字29-1号民事裁定书，对所涉案的房屋进行了查封。原告为此向西塞山区法院提出执行异议，西塞山区法院于2017年2月28日作出（2017）鄂0203执异35号民事裁定书驳回了原告的异议，原告不服遂提起案外人执行异议之诉。另查明，1、所涉案的商品房已经由被告天域公司在2014年10月17日抵押登记于湖北银行南京路支行，至今未解除抵押。2、原告名下有位于大冶市东岳路××单元××室的住宅房屋一套。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十”。结合上述法律规定，本院审查认为：1、关于原告与天域公司签订的的合法性。因所涉案的房屋办理了抵押登记手续，由天域公司抵押给了湖北银行南京路支行，且抵押时间在《认购书》签订之前。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。天域公司未举证证明其出售给原告的房屋是经抵押权人同意且由原告代为清偿天域公司债务消灭抵押权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，该合同损害了第三人利益，为无效合同。原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条第一款、第二十九条第一款规定的情形。2、涉案房屋的所有权均登记于天域公司名下，即使原告与天域公司签订了买卖合同，但因未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力；根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，该房屋的转让因未经过户登记，房屋仍属天域公司所有。3、原告支付天域公司购房款30%，未支付超过合同约定总价的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十九条第三款规定的情形。4、原告另有住房位于大冶市东岳路××单元××室，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十九条第二项的情形。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题意见的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告刘秀英的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  万 劲人民陪审员  吕浩荣人民陪审员  程良军二〇一七年十月十三日书 记 员  吴 双