广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1082号
上诉人（原审第三人）：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。
负责人：韩玉明，职务：该分行行长。
委托代理人：杨子曦，该分行员工。
委托代理人：吴婕妮，该分行员工。
被上诉人（原审原告）：陈共华，男，1973年4月27日出生，汉族，住广东省丰顺县。
被上诉人（原审原告）：张春霞，女，1976年3月18日出生，汉族，住广东省五华县。
上述两被上诉人的共同委托代理人：谢兴平，广东谷都律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同委托代理人：杨志崇，广东谷都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市明辉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：廖国明，该公司总经理。
委托代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。
委托代理人：黄燕芳，广东千里行律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：廖坤海，男，1982年12月19日出生，汉族，住广东省珠海市。
上诉人交通银行股份有限公司中山分公司（以下简称交行中山分行）因与被上诉人陈共华、张春霞、中山市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）、廖坤海商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2006年7月7日，廖坤海与明辉公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定廖坤海向明辉公司购买位于中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房（现权属坐落：水一居B幢某房），建筑面积共151.68平方米，商品房单价为每平方米2278.82元，按套内建筑面积（131.79平方米）计算，购房总价为300326元，付款方式为银行按揭。合同还约定了其他事项。陈共华、张春霞就其向明辉公司购房过程述称，2007年8月29日到明辉公司购房，认购房地产为中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房，认购当日向明辉公司支付了首期款68655元、办证费4734.3元、维修基金2000元。同日明辉公司与陈共华、张春霞签订了《前期物业服务协议》，并将房屋交付给陈共华、张春霞使用。陈共华、张春霞当时要求明辉公司办理按揭供楼，但明辉公司一直未为陈共华、张春霞办理好按揭手续，经多次催促，明辉公司给了廖坤海的存折要求陈共华、张春霞供楼，因房屋未转到陈共华、张春霞名下故陈共华、张春霞不同意。2011年10月7日，陈共华、张春霞又向明辉公司支付了20000元预付款，直至2012年4月25日付清余款140000元后，明辉公司才与陈共华、张春霞正式签订《中山市商品房买卖合同》。陈共华、张春霞与明辉公司于2012年4月25日签订的《中山市商品房买卖合同》约定，陈共华、张春霞向明辉公司购买位于中山市三乡镇水一居B幢某房，建筑面积共151.68平方米，商品房单价为每平方米1507.48元，购房总价为228655元，付款方式为分期付款，2007年8月29日付68655元，2011年10月7日付20000元，2012年4月25日付140000元。合同还约定了其他事项。交楼期限为2007年8月29日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的15%向买受人支付违约金。陈共华、张春霞认为，陈共华、张春霞已依约向明辉公司付清了购房款，但明辉公司一直未为陈共华、张春霞办理房地产权属证书，遂于2014年1月22日诉至原审法院，请求判令：⒈明辉公司立即为陈共华、张春霞办理中山市三乡镇水一居B幢某房的过户手续；⒉明辉公司向陈共华、张春霞支付违约金（从2013年4月25日起每日按已付购房款228655元的15%计算）。诉讼中，陈共华、张春霞变更诉讼请求为：⒈确认廖坤海与明辉公司签订的商品房买卖合同无效，廖坤海、明辉公司协助办理注销中山市三乡镇水一居B幢某房商品房销售合同登记备案手续；⒉确认廖坤海与交行中山分行签订的个人住房抵押贷款合同无效，交行中山分行协助办理注销中山市三乡镇水一居B幢某房商品房抵押登记手续；⒊明辉公司继续履行与陈共华、张春霞签订的商品房买卖合同，并协助陈共华、张春霞办理中山市三乡镇水一居B幢某房的房地产权属证书；⒋明辉公司向陈共华、张春霞支付违约金（以228655元为本金，从2013年4月25日起至办理房地产权属证书之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；⒌诉讼费由明辉公司负担。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房买方姓名为廖坤海，建筑面积为151.68平方米，购房总价为300326元，签约日期为2006年7月7日，备案登记日期为2006年7月26日；涉案房地产于2006年8月3日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为210000元。廖坤海庭审时述称，其未真正向明辉公司购买中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房，也从未向明辉公司支付购房款及其他费用，亦未向交行中山分行偿还过供楼款，购房按揭贷款一事全由廖国明一手操作；交行中山分行称涉案房贷正常。明辉公司确认涉案房贷目前由明辉公司负责偿还。
本案审理过程中，原审法院于2014年5月7日派员到涉案的中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房核查使用人员并张贴通知。经核查，该房屋现由陈共华、张春霞一家人居住使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。
原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。陈共华、张春霞与明辉公司于2012年4月25日签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，明辉公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由明辉公司提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的15%向买受人支付违约金。明辉公司在陈共华、张春霞支付了首期房款时即2007年8月29日已将商品房交付给陈共华、张春霞使用，陈共华、张春霞已于2012年4月25日向明辉公司付清了全部购房款228655元。根据上述合同的约定，明辉公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但明辉公司之前却已将涉案房地产登记备案在廖坤海名下，又以廖坤海的名义与交行中山分行签订个人住房抵押贷款合同，并将涉案房地产抵押登记在交行中山分行名下，明辉公司的行为已构成违约。根据廖坤海对购房按揭贷款一事的陈述答辩及明辉公司所作行为可以认定，廖坤海与明辉公司之间对涉案商品房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，取得交行中山分行的按揭（抵押）贷款，以合法形式掩盖非法目的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，廖坤海与明辉公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，明辉公司及廖坤海应协助办理注销中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房的商品房销售合同备案登记手续；基于上述同样理由，廖坤海与交行中山分行签订的个人借款合同、抵押合同也应认定无效，交行中山分行应协助办理注销商品房抵押登记手续。在陈共华、张春霞与明辉公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故陈共华、张春霞要求明辉公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。陈共华、张春霞不能在约定的期限内取得房地产权属证书，明辉公司应当依合同约定向陈共华、张春霞支付违约金，陈共华、张春霞现要求明辉公司从2013年4月25日起至办理房地产权属证书之日止，以已付购房款按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，是对其权利的自行处分，不违反法律规定，原审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、确认廖坤海与明辉公司于2006年7月7日签订的《中山市商品房买卖合同》无效；廖坤海、明辉公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房的商品房销售合同备案登记手续；二、确认廖坤海与交行中山分行于2006年7月1日签订的《个人借款合同》、《抵押合同》无效；交行中山分行于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房的商品房抵押登记手续；三、明辉公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助陈共华、张春霞办理位于中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房（现权属坐落：水一居B幢某房）的房地产权属证书；四、明辉公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内向陈共华、张春霞支付违约金（以228655元为本金，从2013年4月25日起至将办理权属登记需由明辉公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费6978元（陈共华、张春霞已预交），由明辉公司负担（明辉公司于原审判决生效之日起七日内向原审院交纳）。
上诉人交行中山分行不服原审判决，上诉称：一、一审判决仅凭廖坤海的庭审陈述认定廖坤海与明辉公司之间的商品房买卖合同属虚假的商品房买卖，属证据不足，认定事实错误。二、一审判决廖坤海、明辉公司与交行中山分公司签订的抵押贷款合同无效属于法律适用错误。一审法院没有充分证据显示交行中山分行在签约过程中存在与明辉公司、廖坤海恶意串通的情形。即便《个人住房抵押贷款合同》系明辉公司及廖坤海为骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，损害了交行中山分行的利益。交行中山分行没有在一年内行使撤销权，故应认定《个人住房抵押贷款合同》有效，合同当事人应依约履行义务，因此，一审法院以合同法第五十二条第三款确认《个人住房抵押贷款合同》无效属法律适用错误。三、明辉公司与廖坤海签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与明辉公司、廖坤海签订的抵押贷款合同的效力。购房合同和贷款合同是两个独立的合同，没有主从关系。购房合同无效，或被撤销、解除时，申请贷款购房的买受人与银行的借贷关系还存在。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条进一步明确，买卖合同被确认无效或被撤销、解除均不影响《个人住房抵押贷款合同》的效力。四、交行中山分行依法享有中山市三乡镇水一居商住楼B幢某房的抵押权，一审判决剥夺了交行中山分行享有的物权。交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力。在登记部门未撤销登记之前，交行中山分行依法享有抵押权。一审判决违背了物权法最基本的公示公信原则。明辉公司与陈共华、张春霞签订的商品房买卖合同应取得抵押权人即交行中山分行的同意或者陈共华、张春霞应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则陈共华、张春霞无权请求明辉公司将中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房办理权属登记手续归其所有。五、交行中山分行基于公示公信原则，在办理按揭贷款时，除严格审查廖坤海提供的资料外，还到相关部门查询该房产的权属情况，并在核实涉案商铺的销售备案及抵押登记备案的情况下发放贷款，交行中山分行已完成审查义务，应当保护交行中山分行的合法抵押权。六、陈共华、张春霞不是廖坤海、明辉公司签订的《广东省商品房买卖合同》的当事人，其无权提起确认该合同无效之诉，一审受理其诉讼请求并判决确认该合同无效是错误的。七、陈共华、张春霞与交行中山分行同为平等的民事主体，双方的权益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。但一审判决却以牺牲交行中山分行的合法权益而保护陈共华、张春霞的权益，是显失公平和严重错误的。综上，请求：（一）撤销原审判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；（二）判令被上诉人共同承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人陈共华、张春霞答辩称：原审认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人明辉公司答辩称：同意交行中山分行的上诉请求。
被上诉人廖坤海答辩称：廖坤海对本案的行为一概不清楚，只是听从父亲的安排在相关文件上签名。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：交行中山分行辩称其在办理涉案按揭贷款时，除严格审查廖坤海提供的资料外，还到相关部门查询该房产的权属情况，交行中山分行已完成审查义务，应当保护交行中山分行的合法抵押权。为此，交行中山分行提交了《抵押登记备案权属证书》、《借款凭证》、《个人住房抵押贷款合同》、《贷款还款明细》为凭。陈共华、张春霞确认交行中山分行所提交证据的真实性，但对证据的合法性、关联性均不确认。明辉公司对交行中山分行所提交证据的真实性均予以确认。廖坤海确认签名确实为其本人所签，但贷款购房并不是廖坤海的真实意思。
本院再查明：廖坤海作为甲方、交行中山分行作为乙方、明辉公司作为丙方，三方于2006年7月1日签订《个人住房抵押贷款合同》。该《个人住房抵押贷款合同》明确约定，廖坤海因购买中山市三乡镇平岚村“火炭村”水一居商住楼B梯6层某房屋向交行中山分行借款210000元，并以上述购买之房屋作为抵押物，明辉公司提供连带责任保证。
本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点问题是廖坤海与交行中山分行所签订的《个人住房抵押贷款合同》的效力应如何认定。
在《个人住房抵押贷款合同》签订之前，明辉公司与廖坤海签订了《商品房买卖合同》，约定廖坤海购买涉案房屋，以支付首期加银行按揭方式付款。之后，由明辉公司作为售房单位和保证人与交行中山分行、廖坤海签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定由交行中山分行发放贷款，以个人购买的房屋作为抵押物，明辉公司提供连带责任保证。在《个人住房抵押贷款合同》签订前，交行中山分行除要求廖坤海提交相应的贷款材料外，还到相关部门查询该房产的权属情况，且明辉公司出具了廖坤海已支付首期房款的证明后才签订上述借款合同并发放贷款，应认定交行中山分行已尽到基本审查义务。该借款合同包含了房屋抵押条款，此类贷款属有抵押担保的贷款，交行中山分行发放有抵押担保的贷款，属合理的商业行为。目前没有充分证据显示交行中山分行在签约过程中存在与明辉公司、廖坤海恶意串通的情形。根据廖坤海对按揭贷款购房一事的陈述及明辉公司主动偿还贷款的行为可以认定，廖坤海与明辉公司之间签订商品房买卖合同的真实目的是为了办理虚假按揭以骗取银行贷款，属于以欺诈的方式签订合同损害交行中山分行利益的行为，同时《个人住房抵押贷款合同》系明辉公司、廖坤海为骗取贷款而以欺诈方式订立的合同，亦损害了交行中山分行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条的规定，交行中山分行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使期间为一年，交行中山分行没有在一年期间内行使撤销权，故应认定《个人住房抵押贷款合同》有效，合同当事人应依约履行义务。交行中山分行关于《个人住房抵押贷款合同》有效的上诉主张有理，本院予以支持。
《个人住房抵押贷款合同》约定了房屋抵押条款和保证条款，房屋抵押已办理登记手续，合法有效。交行中山分行对抵押房屋享有优先受偿权。在涉案房屋处于抵押登记状态之下，明辉公司与陈共华、张春霞订立的商品房买卖合同是否合法有效，对此，本院认为，明辉公司与陈共华、张春霞订立合同的意思表示真实，合同条款内容未违反法律、法规的效力禁止性规范，合同生效的要件齐备，且该商品房的权利限制可因陈共华、张春霞、廖坤海或明辉公司向交行中山分行清偿相关贷款而解除，因此，明辉公司与陈共华、张春霞之间的商品房买卖合同合法有效且合同目的并非不可以实现。陈共华、张春霞在签署商品房买卖合同前，已全部支付了全部房款，而且明辉公司在陈共华、张春霞未付清房屋余款的情况下，即自愿向陈共华、张春霞交付了涉案房屋，陈共华、张春霞实际居住至今，可见明辉公司确认陈共华、张春霞对涉案房屋的占有使用权利。涉案房屋的权利人被登记部门登记为廖坤海，交行中山分行在廖坤海拒绝履行还款义务时，对涉案房屋享有优先受偿权。若交行中山分行行使抵押物权造成了陈共华、张春霞的损失，陈共华、张春霞证明自身在订立商品房买卖合同中无过错的情形下，可向明辉公司追讨损失。但陈共华、张春霞有权选择通过代廖坤海清偿全部房贷债务的方式，消灭交行中山分行的抵押物权，取得涉案房屋的全部产权。陈共华、张春霞向交行中山分行代偿款项后可另案向明辉公司进行追偿。解除廖坤海的涉案房屋销售备案登记，系明辉公司应当履行的合同附随义务。如陈共华、张春霞选择通过代为清偿房贷债务的方式取得涉案房屋的全部产权，明辉公司应当协助解除廖坤海的商品房买卖合同销售备案登记及为陈共华、张春霞办理销售登记备案手续，并继续履行与陈共华、张春霞之间的商品房买卖合同。如陈共华、张春霞不选择向交行中山分行清偿廖坤海的全部房贷债务以消灭抵押权，则交行中山分行可迳行行使对涉案房屋的抵押优先受偿权。陈共华、张春霞因此蒙受的损失可另行向明辉公司主张。
综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律错误，上诉人交行中山分行的上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第157号民事判决；
二、确认2006年7月7日廖坤海与中山市明辉房地产开发有限公司签订的中山市三乡镇水一居商住楼B梯某房的《商品房买卖合同》无效；
三、陈共华、张春霞可在本判决发生法律效力之日起60日内选择向交通银行股份有限公司中山分行清偿廖坤海的全部房贷债务以消灭抵押权，陈共华、张春霞代偿的有关款项可向廖坤海、中山市明辉房地产开发有限公司追偿；
四、若陈共华、张春霞代廖坤海向交通银行股份有限公司中山分行清偿了全部房贷债务，则该行应在自清偿之日起15日内协助陈共华、张春霞解除本案商品房的廖坤海抵押登记（廖坤海和中山市明辉房地产开发有限公司也应同时协助办理）；中山市明辉房地产开发有限公司与廖坤海应当自陈共华、张春霞代廖坤海清偿本案商品房全部房贷债务之日起一个月内解除本案商品房的销售登记备案；中山市明辉房地产开发有限公司在解除上述销售登记备案后，应当与陈共华、张春霞继续履行本案商品房买卖合同，并立即为陈共华、张春霞办理商品房销售登记备案；
五、如陈共华、张春霞在本判决发生法律效力之日起60日内，不选择向交通银行股份有限公司中山分行清偿廖坤海的全部房贷债务以消灭抵押权，则交通银行股份有限公司中山分行可径行行使对涉案争议房地产的抵押优先受偿权（陈共华、张春霞因此蒙受的损失可另行向中山市明辉房地产开发有限公司追偿）；
六、驳回陈共华、张春霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费6978元（该款陈共华、张春霞已预交），由上诉人陈共华、张春霞负担2791元，由被上诉人廖坤海、明辉公司负担4007元（被上诉人廖坤海、明辉公司于本判决生效之日起7日内向原审法院交纳）。二审案件受理费6978元（该款交行中山分行已预交），由上诉人陈共华、张春霞负担2791元，由被上诉人廖坤海、明辉公司负担4007元（上诉人陈共华、张春霞及被上诉人廖坤海、明辉公司于本判决生效之日起7日内向本院交纳各自应负担的二审案件受理费）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孟 晋
审 判 员 胡健仪
代理审判员 吴合波
二〇一五年一月六日
书 记 员 胡置晓