北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初32994号
原告修冠平，男，1990年12月17日出生，住北京市东城区。
委托代理人范文朋，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人曲家欢，北京市中永律师事务所律师。
被告瑞云伟，男，1984年9月29日出生，水立方安检公司职员，住北京市朝阳区。
委托代理人耿志洲，北京市朝阳区诚信法律服务所法律工作者。
第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人左晖，董事长。
委托代理人杨怡芳，女，公司职员，住北京市朝阳区。
第三人北京银行股份有限公司太阳宫支行，营业地北京市朝阳区夏家园11号楼1层5号商业和2层11号商业。
负责人金涛，行长。
委托代理人金涛，男，1974年11月8日出生，北京银行股份有限公司太阳宫支行行长，住北京市西城区。
委托代理人汪荷燕，女，1963年2月2日出生，北京银行股份有限公司太阳宫支行客户经理，住北京市朝阳区。
原告修冠平(下称原告)与被告瑞云伟（下称被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）、第三人北京银行股份有限公司太阳宫支行（下称北京银行太阳宫支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员宋学亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人范文朋、曲家欢，瑞云伟委托代理人耿志洲，链家公司委托代理人杨怡芳，北京银行太阳宫支行委托代理人金涛、汪荷燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2016年1月12日，原告与被告在链家公司居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（下称房屋买卖合同）、《买卖定金协议书》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的位于北京市朝阳区观音惠园211号楼X房屋（下称涉案房屋），房屋价款为人民币198万元，定金为人民币5万元。合同签订后，原告依约交纳了定金，但被告并未按照约定履行义务。5月3日，被告要求变更尾款的支付方式为直接打款至其个人账户，否则房子就不卖了，至今其亦未履行相关义务。为维护原告合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同及《补充协议》，继续履行内容进行明确：按照合同约定原告向被告通过理房通方式支付93万元用于解除房屋抵押，一月后支付100万元，被告配合办理过户手续；2、被告按照合同约定支付违约金5125元（2016年5月1日起，按照合同约定，以5万元为基数，每日万分之五计算，暂计算至2016年11月22日）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。依照合同约定，原告第一笔款项是2016年3月30日支付93万元，第二笔是2016年5月5日支付，原告并没有支付；办理房屋抵押权解抵押过程中链家称要收取费用，我方不同意解抵押了，如果链家不收取费用，我可以办理；在签订买卖合同过程中房屋中有承租人，但是合同中没有写，房屋现在仍在出租中，承租人提出行使优先购买权。
链家公司述称：同意原告的诉讼请求。理房通公司并非本案主体，按照该公司规定，如双方签署了理房通资金托管协议原告支付的93万元在过户前是无法提前支取的，希望原告直接支付至法院用于解抵押，违约金与我公司无关；合同中没有体现有租户情况，我需要核实，目前我公司未收到租户要求优先购买，也没有收到相关的诉讼，我方认为其放弃了优先购买权。
北京银行太阳宫支行述称：我方不清楚买卖协议，如果需要解抵押，需要还清所有钱款，钱款交至法院，我行需要生效判决。具体钱款数额我方需要核实。
经审理查明：2016年1月12日，原告与被告在链家公司居间介绍下签署了房屋买卖合同、《买卖定金协议书》及《补充协议》，约定原告购买被告所有的涉案房屋，房屋价款为人民币198万元（房屋成交价格为129万，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价69万），定金为人民币5万元。原告应当于2016年1月12日以自行支付的方式支付被告定金5万元，应当于2016年3月30日前将第一笔首付款93万元以理房通托管的形式支付给被告，于2016年5月5日前将第二笔首付款100万元以理房通托管的形式支付给被告,该房屋已经设定抵押的，出卖人应当于2016年5月1日前办理抵押注销手续，出卖人应当于2016年5月5日将该房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，逾期在15日以内，自约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。此外,双方还对权属转移登记、物业交割等事项进行了约定。上述合同及协议签订后，修冠平依约交纳了定金，截至目前，尚未交纳其他款项，对此，原告称因被告不配合办理理房通托管的手续，所以无法交纳相关款项。
查，北京银行太阳宫支行在涉案房屋上设有抵押权登记，为抵押权人。对于解除抵押,链家公司称由于被告无法自行解除抵押，故协商通过案外人北京中融信担保有限公司垫资，由该公司借款给被告进行解押，同时被告支付相应费用。协议约定房屋过户后，北京中融信担保有限公司划转原告托管至理房通公司首付款用于偿还被告的借款。对此，被告称，办理房屋解抵押过程中，链家要求收费，所以不同意办理后续问题，如果不收费，则同意办理。
庭审中，原告提交微信、短信记录若干用以证明曾多次催促被告办理资金监管手续，但被告不予配合，被告称双方确实有过交涉，但也曾向原告表示过链家公司收取费用不合理。
本案审理过程中，被告称涉案房屋处于出租状态，承租人主张优先购买权，但并未提交充分证据对此予以证明。
本案审理过程中，经本院释明，在继续履行双方房屋买卖合同的情况下，原告同意一次性支付剩余购房款。
上述事实，有相关书证及当事人当庭陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，各方签订的房屋买卖合同、《补充协议》等文件系各方真实意思表示，不违反法律、行政性法规的相关规定，合法有效，应当遵守。双方约定房款的交纳方式为理房通托管，被告应当配合办理理房通托管的手续，但被告并未如约办理，导致后续条款无法实际履行，应当承担违约责任，原告主张的违约金合约合理，本院予以支持。被告以需交纳费用作为拒绝签署理房通托管手续的理由依据不足，本院对此不予采信。现原告要求继续履行合同，在本院释明的情况下，房屋抵押权人北京银行太阳宫支行同意原告代为清偿债务以消灭抵押权，原告亦同意一次性支付剩余购房款，本院不持异议，本院对原告要求继续履行合同并办理房屋过户手续的诉讼请求予以支持。关于被告所称涉案房屋处于出租状态，承租人主张优先购买权一节，被告并未提交充分证据对此予以证明，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告修冠平与被告瑞云伟继续履行双方于二○一六年一月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
二、原告修冠平于本判决生效后十五日内，向第三人北京银行股份有限公司太阳宫支行清偿被告瑞云伟因位于北京市朝阳区观音惠园211号楼X房屋所欠该支行的贷款及利息（金额以第三人北京银行股份有限公司太阳宫支行核算为准）；
三、上述第二项履行完毕后十日内，第三人北京银行股份有限公司太阳宫支行应协助原告修冠平办理位于北京市朝阳区观音惠园211号楼X房屋的抵押权解除手续；
四、上述第三项履行完毕后十五日内，原告修冠平支付被告瑞云伟剩余购房款（以193万元减去上述第二项中第三人北京银行股份有限公司太阳宫支行核算金额）；
五、上述第四项履行完毕后十五日内，被告瑞云伟应协助原告修冠平办理位于北京市朝阳区观音惠园211号楼X房屋的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至原告修冠平名下；
六、被告瑞云伟于本判决生效后十五日内赔偿原告修冠平违约金5125元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告瑞云伟负担（于本判决生效后十五日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 宋学亮
二〇一七年九月二十日
书 记 员 李国龙