广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民再5号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：黎苏昌，男，1948年8月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。
委托诉讼代理人：邓柏涛，广东岭南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐明，广东岭南律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：广州市华丰房产发展有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区西华路。
法定代表人：欧东铭，董事长。
委托诉讼代理人：ＸＸ，广东法制盛邦律师事务所律师。
申诉人黎苏昌因与被申诉人广州市华丰房产发展有限公司（下称华丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1579号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2015年9月30日以粤检民（行）监〔2016〕44000000113号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2016年9月20日作出（2016）粤民抗146号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭审理了本案。广东省人民检察院指派万祎伊、傅宇翔出庭履行职务。申诉人黎苏昌及其委托诉讼代理人邓柏涛、唐明，被申诉人华丰公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
广东省人民检察院抗诉认为：本案争议焦点为双方当事人之间是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系。二审判决认为涉案《协议书》中关于“为解决金门大厦建设资金不足的困难”和华丰公司有回购权的约定，以及黎苏昌未按合同约定支付款项、华丰公司开具的收据上注明是借款，可以证实双方当事人之间的权利义务表现为商品房买卖合同形式，内容实为融资借贷。本案中，华丰公司和黎苏昌先后签订了《协议书》和《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，涉案《协议书》和《商品房买卖合同》均为依法成立的合同。《协议书》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，《商品房买卖合同》是对《协议书》的进一步补充和细化，双方约定了将案涉商铺所有权转移给黎苏昌、黎苏昌支付相应价款、交房时间以及违约责任等，合同内容符合商品房买卖合同的特征，且黎苏昌在合同签订后已履行支付价款的义务，华丰公司与黎苏昌之间应成立商品房买卖合同关系。分述如下：
第一，从涉案《协议书》和《商品房买卖合同》的内容来看，《协议书》中“上述两个商铺华丰公司的回购权由2001年9月27日至2002年9月26日止。超出2002年9月26日，双方一致认为该上述两个商铺是以人民币200万元整正式成交”的约定，不违反《中华人民共和国担保法》关于流押条款的禁止性规定。其一，华丰公司到期未偿还借款时，黎苏昌并不能直接按照《协议书》的约定取得涉案商铺的所有权，而只能通过履行《商品房买卖合同》实现。其二，《协议书》上述条款为商品房买卖关系的履行附设了解除条件，即到期华丰公司未行使回购权，则案涉商铺以200万元继续出售给黎苏昌，到期华丰公司履行了回购权，则黎苏昌无法以200万元购买案涉商铺。现华丰公司在《协议书》约定的期限内未行使回购权，则商品房买卖合同继续有效。实际上，双方当事人对是否继续履行《商品房买卖合同》具有选择性，无论是否履行《商品房买卖合同》，均符合双方的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，华丰公司更具有主动性。如果华丰公司认为履行《商品房买卖合同》对其显失公平，其可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销涉案《商品房买卖合同》，但华丰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，其主张不符合诚实信用原则。其三，涉案《协议书》未约定华丰公司向黎苏昌借款，也未约定借款利息，不符合一般商业借贷的习惯；另，流押条款是担保合同中的条款，而涉案《协议书》通篇未涉及抵押担保。其四，《协议书》中写明“为解决金门大厦建设资金不足的困难”，只是说明双方签订涉案合同的动机，并不能证实双方之间是借贷关系。解决资金困难的方式并非只能通过借贷，从双方合同约定的内容来看，双方均认可通过商品房买卖的方式解决华丰公司的资金不足问题。
第二，从涉案《协议书》和《商品房买卖合同》的履行情况来看，黎苏昌履行了支付价款的义务，华丰公司对此表示认可，且《商品房买卖合同》也已进行备案登记。关于黎苏昌未按合同约定支付款项的问题，黎苏昌在签订《协议书》之后尚未签订《商品房买卖合同》时，就向华丰公司支付了160万元款项，与《商品房买卖合同》约定的付款方式不符。《协议书》中约定了华丰公司将案涉商铺暂卖给黎苏昌，但并未约定黎苏昌如何付款，之后签订的《商品房买卖合同》约定了付款方式，虽然黎苏昌付款的方式与《商品房买卖合同》的约定不符，但黎苏昌支付款项及华丰公司受领给付的行为，应视为对合同履行的变更，且这种变更更有利于华丰公司。关于华丰公司出具的收据注明是借款的问题，黎苏昌和华丰公司对涉案200万元到底是借款还是购房款存在异议，华丰公司出具的收据注明是借款，但黎苏昌向华丰公司汇款的事由均写明是购房款，华丰公司单方认为收到的款项是借款不能证实其与黎苏昌之间达成了借贷的合意。
第三，从价值取向上来看，法律之所以禁止流押条款，是防止债权人利用优势地位获得大于债权的利益，造成对抵押人实质上的不公平，现没有证据显示合同约定的案涉商铺价款明显低于市场价，继续履行《商品房买卖合同》不违反公平原则。华丰公司既未还款，又主张《商品房买卖合同》无效，有违诚实信用原则。结合2002年之后我国商品房市场的情况，认定双方成立商品房买卖合同，更符合公平。
综上，黎苏昌主张双方为商品房买卖关系，有《协议书》与《商品房买卖合同》予以证明，其已经完成举证责任。华丰公司主张双方是借贷关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，华丰公司对其主张应承担举证责任。现双方从未签订借款协议，根据前述，双方在《协议书》中写明的“为解决金门大厦建设资金不足的困难”及华丰公司有回购权的约定，以及黎苏昌未按合同约定支付款项及华丰公司开具的收据上注明是借款，只能证实双方签订合同的动机及为商品房买卖合同的履行附设了条件，未按合同约定付款只能证实双方以行为对合同的履行进行了变更，并不能改变合同的性质，华丰公司在收据上注明是借款只是其单方的意思表示，没有证据证实其与黎苏昌达成了借款的合意。华丰公司提出的上述事实与主张不足以反驳双方签订的《商品房买卖合同》，生效判决在双方签订了明确的《商品房买卖合同》的情况下，仅凭华丰公司提出的上述事实和主张，就认定双方之间名为商品房买卖关系、实为借贷，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定。涉案的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。综上，二审判决适用法律确有错误。
黎苏昌称同意检察机关的抗诉意见。
华丰公司答辩称：一、黎苏昌、华丰公司之间的法律关系是附担保的民间借贷、非商品房买卖，二审判决对本案法律关系性质的认定正确。二、涉案《协议书》规定的涉案商铺让与担保流押，是法定方式之外的担保方式、违反担保法对流押的禁止性规定，涉案商铺让与担保流押条款无效。涉案《商品房买卖合同》不是商品房买卖真实意思表示，是涉案民间借贷的担保、是规避法律实现涉案商铺让与担保流押的方法和工具，二审判决涉案《商品房买卖合同》无效正确；三、禁止流押的立法目的是：防止债权人利用流押获得大于债权的利益，防止对担保人造成不公平，抗诉理由不能成立，案涉《商品房买卖合同》的买卖价格200万明显低于市价；四、抗诉书采纳了最高人民法院（2011）民提字344号民事判决书的观点，但该判决的观点并不正确，已为最高人民法院后来的裁判所纠正，已被《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所否定。五、抗诉机关审查黎苏昌监督申请，超过了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第二款规定的审查期限，对抗诉应当不予受理。
华丰公司于2011年11月3日向广州市荔湾区人民法院起诉黎苏昌，请求：1.确认金门大厦首层1001号商铺的《商品房买卖合同》无效；2.判令黎苏昌协助华丰公司办理上述商铺的退房手续并涂销上述合同的备案登记。3.判令由黎苏昌承担本案的诉讼费。一审法院于2011年12月27日作出（2011）穗荔法民三初字第1398号民事判决。黎苏昌不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审认为，一审法院本应对合同效力作出认定，向黎苏昌、华丰公司释明并确认华丰公司是否变更诉讼请求，一审法院未对此予以释明不当，可能影响案件正确判决，于2013年5月9日作出（2012）穗中法民五终字第59号民事裁定：一、撤销一审法院(2011)穗荔法民三初字第1398民事判决；二、发回一审法院重审。
一审法院重审时，华丰公司请求：1.确认金门大厦首层1001号商铺的《商品房买卖合同》（合同编号：穗房合字98120451号）无效。2.判令黎苏昌协助华丰公司办理上述商铺的退房手续并涂销上述合同的备案登记。3.判令由黎苏昌承担本案的诉讼费用。
黎苏昌反诉请求：1.确认双方签订的合同编号为：穗房合字第98120451号的《商品房买卖合同》有效。2.判令华丰公司向黎苏昌交付广州市人民北路745-775号金门大厦首层的1001号商铺。3.判令华丰公司以1485000元为基数，按每日万分之二的标准，向黎苏昌支付从2002年10月1日起至实际交铺日止的逾期交房违约金。4.判令华丰公司为黎苏昌办理广州市人民北路745-775号金门大厦首层的1001号商铺的房地产权证。5.判令华丰公司承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。
一审法院查明：位于广州市人民北路745-775号“金门大厦”是华丰公司开发的商品房，至今未办理验收手续。2001年9月27日，华丰公司以其原法定代表人王少钢（现法定代表人欧东铭）名义与黎苏昌签订了《协议书》约定：1.黎苏昌（甲方）、广州市华丰房产发展有限公司（乙方）。2.甲乙双方友好协商，为解决“金门大厦”建设资金不足的困难，现定价格人民币200万元将人民北路745-775号“金门大厦”首层01号和02号商铺（合同编号：98120451和98120452，套内建筑面积分别是101平方米和35平方米）暂卖给甲方。税费由乙方缴付。3.乙方有权在2002年3月26日前定价211万元人民币买回上述两套商铺或2002年9月26日前定价222万元人民币买回上述两套商铺。税费由乙方缴付。上述两个商铺乙方的回购权由2001年9月27日至2002年9月26日止。超出2002年9月26日，甲、乙双方一致认为该上述两个商铺是以人民币200万元整正式成交。4.甲方在收到乙方上述两套商铺的款项之日起在15个工作日内不和乙方到房管局办理上述暂卖的两套商铺房产注销手续并归还给乙方，则双方一致认为：视作甲方是按500万元人民币购买上述两套商铺，甲方除已付的200万元外还要再付300万元人民币给乙方。签约当天，黎苏昌以事由为房款汇给华丰公司1600000元，华丰公司向黎苏昌开具了收据，收据注明“收到黎苏昌借款1600000元”。2001年9月28日，华丰公司以其原法定代表人王少钢名义与黎苏昌双方签订编号为穗房合字98120451号和98120452号的《商品房买卖合同》，其中98120451号《商品房买卖合同》约定：华丰公司以1480000元（按套内建筑面积计算，该商品房单价为14702.97元），将上述协议书约定的人民北路745-775号“金门大厦”首层01号，建筑面积126.25平方米（套内建筑面积101平方米）的商铺出卖给黎苏昌，黎苏昌在2001年9月27日前付房价的15%、在2001年12月30日前付房价的15%、在2002年9月30日前付房价的70%、黎苏昌应当按时将房价款支付到指定的监控银行帐号：工行下九路支行3602000729200004928，华丰公司应当在2002年9月30日前向黎苏昌交付商铺，逾期交楼华丰公司每天按已付房款的万分之二计付违约金给黎苏昌等。华丰公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由华丰公司提供的资料报产权登记机关备案；如因华丰公司的责任，黎苏昌不能在房屋交付使用后720天内取得房地产权属证书的，双方同意黎苏昌不退房，华丰公司按已付房价款的2％向黎苏昌支付违约金。该合同经广州市房管局预售登记。此后，黎苏昌分别汇款给华丰公司，华丰公司于2001年10月22日向黎苏昌开具了收据，收据注明“收到黎苏昌借款300000元”；于2001年10月26日向黎苏昌开具了收据，收据注明“收到黎苏昌借款100000元”。黎苏昌向华丰公司汇款时，在事由栏写明是购房款，汇款帐号：工行逢源办36020002419001931079。其中有30万元于2001年10月8日转入房款银行监控帐户工行下九路支行3602000729200004928。华丰公司原法定代表人王少钢于2001年9月27日向黎苏昌作出书面承诺：首层01号和02号铺均是铺门口宽6.8米直接面向人民北马路面的，如因规划的改变，应将该两个铺整体向前临人民北马路边移；如因契证已定之所限，就将01号和02号临人民北路增建的铺面按实用面积每平方米壹万伍仟元同样卖给黎苏昌[华丰公司在（2004）穗仲案字第584号裁决书中已确认其真实性]。2004年6月2日，黎苏昌向广州市仲裁委员会申请仲裁，要求华丰公司支付逾期交楼违约金，该会作出（2004）穗仲案字第584号裁决，裁决华丰公司向黎苏昌支付逾期交楼违约金。因华丰公司没有按裁决书确定的义务履行，黎苏昌向一审法院申请执行。一审法院以（2004）穗荔执字第2227号执结支付从2002年10月1日至裁决之日（2004年8月28日）逾期交楼违约金206415元给黎苏昌（在后执行过程中，华丰公司、黎苏昌双方对如何支付违约金协商不成）。2008年11月11日，黎苏昌向广州市仲裁委员会申请仲裁，要求华丰公司交付人民北路745-775号“金门大厦”首层01号商铺，该会作出（2008）穗仲案字第3214号裁决，裁决华丰公司在10天内办理商铺验收手续，并将商铺交付给黎苏昌。黎苏昌于2009年4月28日向一审法院申请执行。后在上述两件执行案执行过程中，华丰公司向一审法院申请不予执行仲裁裁决。一审法院于2011年8月31日作出（2011）穗荔法民三执仲字第6号民事裁定书，裁定：申请执行人黎苏昌申请强制执行的广州仲裁委员会（2004）穗仲案字第584号裁决,一审法院不予执行。一审法院于2011年8月31日作出（2011）穗荔法民三执仲字第8号民事裁定，裁定：申请执行人黎苏昌申请强制执行的广州仲裁委员会（2004）穗仲案字第3214号裁决,一审法院不予执行。在一审审理过程中，华丰公司、黎苏昌双方没有达成调解协议。一审法院派员对涉案商铺现场进行勘验：涉案商铺已建成，空置无人使用。
一审法院认为：从华丰公司、黎苏昌双方在2001年9月27日签订的《协议书》内容来看，双方存在附生效条款的买卖关系，即是华丰公司在2002年9月26日前不行使回购权，则以200万元将涉案房屋出售给黎苏昌。华丰公司、黎苏昌双方签名落款时间于2001年9月28日已登记备案的《商品房买卖合同》约定的内容，只是对《协议书》约定内容的具体化，也可以认定对《协议书》约定内容的补充。《协议书》和《商品房买卖合同》存在不可分割的关联性。《协议书》中所约定的回购权内容，实际上是附生效条款的房屋买卖合同。即只有当华丰公司在2002年9月26日前未行使回购权的情形下，《商品房买卖合同》才生效。现华丰公司未在《协议书》中约定期限内行使回购权，应视为华丰公司放弃了回购权，回购权失效，引致《商品房买卖合同》生效的条款成就，因此《商品房买卖合同》生效。《协议书》和《商品房买卖合同》均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和法规的强制性规定，合法有效。双方应全面履行《商品房买卖合同》中约定的内容，双方之间的法律关系为商品房买卖关系。华丰公司对黎苏昌缴纳的200万元购房款称是借款而不是购房款（只是华丰公司单方的认定），双方当事人之间的法律关系为借款合同关系而不是商品房买卖合同关系，并认为华丰公司、黎苏昌双方在《协议书》第三条约定债务履行期限届满后，事先转移至黎苏昌名下作为借款担保物的商铺正式属于黎苏昌，违反担保法有关流质条款的禁止性规定，应属无效条款的陈述理由依据不足，一审法院不予采纳。因此，华丰公司要求确认金门大厦首层1001号商铺的《商品房买卖合同》（合同编号：穗房合字98120451号）无效，以及要求黎苏昌协助华丰公司办理上述商铺的退房手续并涂销上述合同的备案登记的诉请，一审法院不予支持。黎苏昌反诉要求确认双方签订的合同编号为：穗房合字第98120451号的《商品房买卖合同》有效，一审法院予以支持。黎苏昌已依约向华丰公司交纳全部购房款，也享有请求华丰公司按合同约定交楼的权利。依据华丰公司、黎苏昌双方在《商品房买卖合同》第八条约定，华丰公司应在2002年9月30日前将商铺交付给黎苏昌使用，华丰公司至今仍未能将商铺交付给黎苏昌使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。至于华丰公司提出“涉案商铺属于在建项目，尚未进行综合验收，尚未大确权，不符合法律规定的交付条件”的意见，一审法院认为华丰公司作为涉案大厦的开发商，是组织办理验收手续的义务主体，并不能以未办理验收手续为由免除其交铺的义务，故华丰公司应当尽快办理商铺验收手续，待涉案商铺验收合格后立即将涉案商铺交付给黎苏昌使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，现黎苏昌要求华丰公司交付广州市人民北路745-775号金门大厦首层的1001号商铺的条件尚未成就，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现黎苏昌要求华丰公司以1485000元为基数，按每日万分之二的标准，向黎苏昌支付从2002年10月1日起至实际交铺日止的逾期交房违约金，符合双方在《商品房买卖合同》中约定，一审法院予以支持。黎苏昌已经执行收取的逾期交楼违约金，应予以扣除。由于华丰公司至今没有向黎苏昌交付涉案商铺，故黎苏昌要求华丰公司办理广州市人民北路745-775号金门大厦首层的1001号商铺的房地产权证的条件未成就，也不符合双方在《商品房买卖合同》中约定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第一百零七条规定，并经一审法院审判委员会决定，于2013年12月31日作出（2013）穗荔法民三重字第4号民事判决：一、华丰公司与黎苏昌于2001年9月28日签订的穗房合字98120451号《商品房买卖合同》有效。二、华丰公司于本判决发生法律效力之日起三日内，一次性向黎苏昌支付从2002年10月1起至本判决发生法律效力之日，以1485000元为基数，按每日万分之二的标准计算延期交楼违约金给黎苏昌（已经法院执行收取的逾期交楼违约金，应予以扣除）。自本判决发生法律效力次日起至华丰公司向黎苏昌交付涉案商铺使用之日，华丰公司也应按上述标准计算向黎苏昌支付延期交楼违约金（违约金总额不得超过购房款本金）。三、驳回华丰公司的诉讼请求。四、驳回黎苏昌的其他反诉请求。一审案件受理费200元，由华丰公司负担。本案反诉费13858元，由华丰公司负担13658元，黎苏昌负担200元。
华丰公司不服一审判决，提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、确认金门大厦首层1001号商铺的《商品房买卖合同》(合同编号：穗房合字98120451号)无效；三、判令黎苏昌协助华丰公司涂销上述合同的备案登记；四、判令由黎苏昌承担本案诉讼费用。
二审法院查明，除“其中有30万元于2001年10月8日汇入房款银行监控帐户工行下九路支行3602000729200004928”外，一审法院查明事实正确，予以确认。双方当事人均确认是华丰公司而非黎苏昌于2001年10月8日将30万元汇入房款银行监控帐户工行下九路支行3602000729200004928。
二审法院认为，双方当事人先后签订了《协议书》和《商品房买卖合同》，双方当事人的争议焦点在于《商品房买卖合同》是否有效。对此，该院认为，双方当事人之间的权利义务关系表现为商品房买卖合同形式，内容实为融资借贷。黎苏昌在签订《协议书》后尚未签订《商品房买卖合同》时，已向华丰公司支付部分款项，且华丰公司开具的收据上均写明是借款。结合双方当事人在《协议书》中写明的“为解决金门大厦建设资金不足的困难”及“华丰公司有权买回上述两套商铺”的约定，可以认定黎苏昌向华丰公司支付的款项实为借款而非购房款。依据《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，双方当事人在《协议书》中关于“上述两个商铺华丰公司的回购权由2001年9月27日至2002年9月26日止。超出2002年9月26日，双方一致认为该上述两个商铺是以人民币200万元整正式成交”的约定，表明案涉房屋实为双方借款关系的抵押物，双方当事人约定是债务履行期届满时，华丰公司未行使回购权即黎苏昌借款未受清偿时，案涉房屋的所有权转移为黎苏昌所有。双方签订的案涉《商品房买卖合同》，目的是规避《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定，依法应认定为无效。合同无效，双方相互返还财产。华丰公司尚未将房屋交付给黎苏昌，故黎苏昌只需协助华丰公司向房管部门申请涂销预售登记。至于华丰公司与黎苏昌之间的借款关系，双方当事人可另循法律途径解决。合同无效，黎苏昌要求华丰公司交付商铺、支付逾期交房违约金及办理房地产权证的诉请均不能成立，予以驳回。综上所述，华丰公司上诉有理，予以支持。一审法院适用法律不当，处理错误，予以纠正。依据《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定,二审法院于2014年12月3日作出（2014）穗中法民五终字第1579号民事判决：一、撤销一审判决；二、华丰公司与黎苏昌于2001年9月28日签订的穗房合字98120451号《商品房买卖合同》无效；三、黎苏昌于本判决送达之日起三日内协助华丰公司向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涂销穗房合字98120451号《商品房买卖合同》预售登记;四、驳回黎苏昌的反诉请求。一审案件受理费14058元（本诉受理费200元，反诉受理费13858元）、二审案件受理费200元,均由黎苏昌负担。
本院再审查明，一、二审查明的事实属实，本院再审予以确认。
在本院再审过程中，华丰公司向本院提交了如下证据：1.广州佰泰资产评估与房地产估价有限公司出具的《房地产评估报告书》；证明案涉商铺在2001年9月28日签订《商品房买卖合同》时的价格是9343900元；2.编号为穗房合字98120481、98120483、98120485的《商品房买卖合同》，证明同在金门大厦但位置比案涉商铺差的商铺同期成交价格都高于案涉商铺；3.（2011）穗荔法行初字第38号行政判决及广州市预售房地产转让登记表，证明在黎苏昌和华丰公司签订案涉合同时预售商品房可以转让；5.民事监督案件受理通知书，证明抗诉机关超过了法定的审查期限。
黎苏昌质证认为，《房地产评估报告书》是华丰公司单方委托作出的，对其真实性、合法性不予确认，且该报告已经过了评估的有效时间;三份《商品房买卖合同》是复印件，且签订时间与本案合同签订时间不符，对其真实性不予确认;对行政判决及转让登记表的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予确认;对民事监督案件受理通知书真实性予以确认，但认为是华丰公司对法律的错误解读。
本院再审认为,根据检察机关的抗诉意见及双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点是黎苏昌与华丰公司之间的法律关系是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系的问题。
当事人双方法律关系性质的界定，是由当事人签订合同时的真实意思表示和合同的实质内容及合同的履行情况确定的，应当结合双方签订及履行合同的具体情形综合作出认定。本院从以下几方面进行分析：
（一）从双方签订《协议书》及《商品房买卖合同》的目的分析。本案黎苏昌与华丰公司于2001年9月27日签订了《协议书》，约定“为解决‘金门大厦’建设资金不足的困难”，将案涉商铺以200万元“暂卖”给黎苏昌。第二天双方又签订了《商品房买卖合同》。对相关《协议书》及《商品房买卖合同》分析，双方如仅确立普通的商品房买卖合同的法律关系，只需直接签订《商品房买卖合同》即可，无需另行签订《协议书》。可见，华丰公司与黎苏昌签订两份合同的目的是为解决资金不足问题而筹集资金。
（二）从双方签订的《协议书》及《商品房买卖合同》的内容分析。《协议书》约定，“暂卖”的具体做法是华丰公司可以在2002年3月26日前以211万元或者在2002年9月26日前以222万元回购两商铺。《协议书》还约定如果华丰公司不回购，即最终以原约定的200万元成交，但如果华丰公司回购，黎苏昌不积极协助注销房产买卖手续，则以500万元出售给黎苏昌。《协议书》约定的回购时间分别为半年、一年，回购款项比原约定价格分别增幅11万元、22万元，对于增幅数额是如何确定的，双方陈述意见不一，华丰公司一方认为增幅部分是200万元借款的利息，黎苏昌一方则认为是对房屋价格走向的预判。对此，本院认为，如果将增幅部分换算为利息，以200万元为借款本金计,年利率为11%，与通常民间借贷的利率相当，可见双方约定的回购价格考虑的主要因素是款项的利息而不是房屋的增值；双方还约定如华丰公司不回购，双方即以200万元成交，如华丰公司回购但黎苏昌不积极协助办理涂销手续即以500万元出售给黎苏昌，二者的价差巨大，反映了两商铺的真实价格与200万元可能存在差异，以200万元交易两商铺并非双方当事人的真实意思表示。
（三）从双方签订《协议书》及《商品房买卖合同》的履行情况分析。《协议书》签订当天，黎苏昌即支付了160万元。2001年10月22日，华丰公司开具了收到黎苏昌支付的30万元的收据，10月26日，又开具了收到10万元的收据。至2001年10月26日黎苏昌应付的款项已支付完毕。而依照《商品房买卖合同》的约定，此时只需支付15%即30万元的款项。根据以上事实可知，《协议书》的签订及160万元款项支付的时间在《商品房买卖合同》签订之前，且款项的支付方式与《商品房买卖合同》的约定不符，本案双方当事人先签订《协议书》，并按《协议书》约定履行了付款义务，之后再签订《商品房买卖合同》，但并未按《商品房买卖合同》约定的方式和时间付款。华丰公司开出的收款收据，用途均写明是“借款”，也说明华丰公司当时的真实意思表示是借贷，虽然黎苏昌在汇款时注明用途为“购房款”，与合同约定的形式相符，但不应仅依其单方的主张而认定款项的性质，应结合上述合同签订的目的及内容等综合作出认定。
综上分析，二审判决结合本案争议的事实及证据，认定本案双方当事人之间的权利义务关系实为借款关系而非商品房买卖合同关系,案涉房屋实则为华丰公司为向黎苏昌借款而提供担保的抵押物,并无不当。抗诉机关认为双方在《协议书》中写明“为解决金门大厦建设资金不足的困难”及华丰公司有回购权的约定，以及黎苏昌未按合同约定支付款项及华丰公司开具体要求收据上注明是借款，只能证实双方签订合同的动机及为商品房买卖合同的履行附设了条件，未按合同约定付款只能证实双方以行为对合同的履行进行了变更，理由不充分。因本案双方并无真实的房地产买卖合同的法律关系，故二审判决对华丰公司请求黎苏昌协助向房地产管理部门申请办理涂销《商品房买卖合同》预售登记予以支持并无不当。因华丰公司与黎苏昌之间属借款关系，故黎苏昌请求华丰公司交付案涉商铺、支付逾期交房违约金及办理房地产权证的理由均不成立，应予驳回。
综上，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持广东省广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第1579号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 虹
审 判 员 赖尚斌
审 判 员 谭 甄
二〇一七年十二月十五日
法官助理 罗伟恒
书 记 员 罗伟恒