深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第563号原告深圳市华越物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖路钻石购物中心四楼A房。法定代表人肖光辉，该公司总经理。委托代理人胡松莲。该公司职员。委托代理人李晓斌。被告李日华。该公司职员。委托代理人李庚，广东金阳律师事务所律师。委托代理人李卫新，广东金阳律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晓斌，被告委托代理人李庚、李卫新均到庭参加了诉讼。本案均现已审理终结。原告起诉称，2011年3月24日，原告与被告签订了《仓库租赁合同书》，就钻石商业广场一楼三号门电梯附近24号仓库的租用达成协议，根据该合同约定，被告应于每月5日前，向原告缴纳租金人民币900元，若被告逾期未交，则原告有权收回房屋并不退还履约保证金。合同签订后，原告即如约将24号商铺交付予被告使用。但自2012年2月起，被告即逾期拖欠24号仓库之租金，原告为此多次催缴，并先后于2012年2月8日向被告发出《通知书》，2012年2月27日委托律师向被告发出《律师函》，2012年3月6日向被告发出《告知函》，2012年3月12日向被告发出《关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定》，对被告拖欠24号仓库之欠款多次催缴，并通知终止该《经营管理合同》，被告对此均予承认，并由其本人书面签字确认，但被告为拖延时间，表面上仍不断向原告保证其将偿还欠款，否则将向原告支付2万元违约金，且原告可以采取任何强制措施收回24号仓库，并先后于2012年3月6日向原告出具《保证书》，2012年3月8日向原告出具《保证书》，2012年3月21日向原告出具《承诺书》，但实际上被告却始终百般拖延，至今仍未偿还欠款分毫。鉴于此，被告拖欠原告24号仓库租金、管理费、电费以及滞纳金之行为已严重损害原告的合法权益，构成根本性违约，原告有权没收保证金，且要求被告按照《仓库租赁合同书》之约定进行偿付，并承担滞纳金及2万元违约金。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即向原告偿还其自2012年2月起至3月期间拖欠原告的24号仓库之租金、管理费本金，累计人民币1800元；2、原告没收被告保证金计人民币900元；3、被告立即向原告支付自2012年2月起至还清上述所欠租金之日止的滞纳金，暂计人民币320元（滞纳金按照每日千分之五计收，暂计至2012年3月31日）；4、被告立即向原告支付因其拖欠24号仓库、25号商铺以及27号商铺租金、滞纳金、管理费和电费等欠款而应付之违约金，计人民币20000元；5、被告立即退还24号仓库；6、被告承担本案全部诉讼费以及财产保全费。被告答辩称，1、原告在举证期限内没有提交涉案房产的权属证明，因此不能证明原告对该房产有这一租赁权。2、事实上合同已经到期，双方仅仅存在结算的关系。因为承租人在出租人即原告处的保证金可以予以扣减。3、合同中约定滞纳金没有法律依据。4、被告向原告出具的承诺书中，对于三个案件的违约金2万元，而不是每个案件两万元，且合同中没有约定违约金。本院经审理查明：（一）2011年3月24日原告（甲方）和被告（乙方）签订了一份《仓库租赁合同书》，约定甲方将钻石广场一楼三号门电梯附近24号仓库出租给乙方储存服装、精品等，面积10平方米，租赁期限为一年，自2011年4月1日至2012年3月31日止；租金为每月人民币900元，租金按月收取，每月5日前一次性付清当月租金，若乙方25日前未缴清房租，甲方有权收回房屋并不退还履约保证金；签订仓库租赁合同时，乙方应向甲方缴纳一个月的仓库租金作为履约保证金即人民币900元；另外，合同还约定了其他一些权利义务。（二）上述合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金人民币900元。被告缴纳租金到2011年1月，之后的租金未向原告缴纳。因被告拖欠租金，被告于2012年3月6日写了一份保证书，保证在2012年3月8日16点前将所租钻石广场一楼自编号25#商铺1、2、3月份租金电费交清，27#商铺和24号仓库1、2月份租金电费交清，在3月15日前将27#商铺和24#仓库三月份租金电费交清，如被告未履行以上承诺，将自动无条件放弃25#、27#商铺、24#仓库的经营权及租赁权，并承担原告一切损失及相关法律责任后果。2012年3月8日被告又写了一份保证书，保证在2012年3月12日16点前，结清所租钻石广场一层25#、27#商铺一月、二月、三月租金、管理费、电费及合同所约定的滞纳金等所有拖欠的费用，同时结清24#商铺二、三月份租金、电费等拖欠费用；如被告无法履行以上承诺，将自动无条件放弃25#、27#商铺及24号仓库的经营权和租赁权，并承担原告的一切损失，原告有权采取强制措施，收回商铺，重新对外招租，所产生的一切不利后果均由被告承担。2012年3月12日原告做出了“关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定”，认为被告存在拖欠租金、管理费、水电费等严重违约情形，并且在原告多次函告后及给予合理的宽限期限内，仍未交清，已经构成根本违约，已经严重影响原告正常经营，并且给原告造成一定损失，原告决定：1、终止与承租方签订的《经营管理合同》，收回25#、27#商铺及24号仓库。2、按照合同约定，没收承租方租赁保证金等。被告签收了该份处理决定。2012年3月21日被告又向原告出具了一份“承诺书”，确认拖欠原告25#、27#商铺的2012年1月、2月、3月的租金、滞纳金、管理费、水电费累计人民币38236元，以及拖欠24号仓库2012年2月及3月的租金、滞纳金、管理费累计人民币2075元，承诺必将积极采取措施筹集款项，务必在2012年3月16日14点之前清偿完毕上述全部欠款，否则，若再逾期未能补交上述欠款，原告有权采取任何强制措施收回上述25、27号商铺及24号仓库的所有权，并向原告支付违约金人民币20000元，届时存放在25、27号商铺及24号仓库中的任何物品将视为遗弃物，由原告自行处理。原告于2012年3月26日将涉案商铺收回。（三）涉案商铺所在的钻石购物中心系深圳市华越实业有限公司和深圳市城市建设开发（集团）公司共同开发建设的，其中深圳市华越实业有限公司分得了包括涉案商铺在内的“钻石购物中心”01层整层。深圳市华越实业有限公司出具授权委托书，授权原告以原告的名义就24号仓库签订租赁合同，并进行日常管理和维护向承租方收取租金等收益，解决处理纠纷（包括但不限于调解、仲裁、诉讼）等一切特别授权。以上事实有《仓库租赁合同书》、原告《关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定》、被告出具的两份《保证书》及《承诺书》、《钻石购物中心分楼协议书》、钻石购物中心《房地产证》、授权委托书以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原告基于深圳市华越实业有限公司的授权，原告与被告签订的《仓库租赁合同书》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告将涉案铺位交给被告使用，被告应当按照合同的约定向原告缴纳租金及管理费，被告自2012年2月开始拖欠原告的租金，经原告催促后亦没有向原告缴纳，构成了违约。在被告承诺向原告支付所拖欠的租金后仍没有兑现承诺的情况下，原告向被告发出“关于钻石广场25、27号商铺及24号仓库欠租事宜处理决定”通知被告终止双方签订的《经营管理合同》等，收回涉案24号仓库，其意思表示为解除双方的合同，该处理决定已经送达给被告，应当确认原、被告所签订的《仓库租赁合同书》已经解除。原告请求被告支付被告所拖欠的2012年2月至3月租金人民币1800元，因原告于2012年3月26日将涉案24号仓库收回，故租金应当计至2012年3月25日，故被告应当向原告支付租金人民币1650元（900元+900元÷30天×25天＝1650元），原告的这一请求，本院部分予以支持。合同约定如被告在25日前未缴清房租原告有权收回房屋并不退还履约保证金，在此原告要求不退还被告缴纳的合同保证金人民币900元，符合合同的约定，理有成立，本院予以支持。关于原告请求被告支付2012年2月起至还清24号仓库租金之日止的滞纳金，因合同并未对延期付款的违约金作出约定，原告的这一请求理由不充分，本院不予以支持。关于被告在承诺书中承诺若未能在2012年3月26日前清偿完毕25、27号商铺24号仓库的租金、滞纳金、管理费、水电费等费用，向原告支付违约金人民币20000元，属于双方在协商还款中被告向原告作出的承诺，被告未按期向原告还清上述款项，原告请求被告支付上述违约金，理由成立。因该项违约金涉及到三个商铺，原告根据其三个案件请求的数额的比例，在本案中请求被告支付违约金人民币1040元，理由成立，本院予以支持。原告于2012年3月26日已经将涉案的商铺收回控制，其再要求被告将涉案的24号仓库退还，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告李日华应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市华越物业管理有限公司支付所欠“钻石商业广场”一层24号仓库2012年2月至3月25日的租金人民币1650元。二、原告深圳市华越物业管理有限公司不予退还被告李日华缴纳的履约保证金人民币900元。三、被告李日华应自本判决生效之日起十日内向原告深圳市华越物业管理有限公司支付违约金人民币1040元。四、驳回原告深圳市华越物业管理有限公司要求被告李日华支付2012年2月起至还清上述所欠租金之日止的滞纳金的诉讼请求。五、驳回原告深圳市华越物业管理有限公司要求被告李日华立即退还24号仓库的诉讼请求。六、驳回原告深圳市华越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李日华未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币354元，由原告负担人民币10元，被告负担人民币344元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王志刚人民陪审员  许小莉人民陪审员  谌小英二〇一二年九月三日李文萍书 记 员     李晓婷