湖北省武汉经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武经开民初字第02349号
原告：武汉雄姿仓储有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区沌阳街沌口中营寺3号。
法定代表人：蒋红燕，该公司总经理。
委托代理人：周起应，湖北诚明律师事务所律师。
委托代理人：罗守贤，该公司员工。
被告：武汉鑫吉利建材销售有限公司，住所地汉阳区玫瑰新苑12栋3单元1层1室。
法定代表人：王文琴。
委托代理人：黄艳明，湖北谦顺律师事务所律师。
原告武汉雄姿仓储有限公司（以下简称雄姿公司）诉被告武汉鑫吉利建材销售有限公司（以下简称鑫吉利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理后，适用简易程序，于2016年1月20日公开开庭进行了审理。原告雄姿公司的委托代理人周起应、罗守贤，被告鑫吉利公司的法定代表人王文琴、委托代理人黄艳明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告雄姿公司诉称：2011年4月8日，原、被告签订了租赁协议书，约定被告鑫吉利公司租赁原告雄姿公司拥有国有土地使用权的，位于武汉市蔡甸区沌阳街沌口中营寺三居靠近沌口路边的约13.67亩土地，用于玻璃存放、中转及深加工，租赁期限10年，即从2011年4月8日至2021年4月7日。租金标准为每亩年租金人民币50，000元，从第三年开始每年递增8%，直至协议期满。租金交付方式为先付款后使用并按季度预交，即本协议书签订后三日内预交第一季度租金，第一季度期满前30日内预交下季度租金，以此类推至协议期满。被告鑫吉利公司利用租赁土地建设的厂房所有权属于原告雄姿公司，被告鑫吉利公司只有使用权，租赁期满或因乙方（被告鑫吉利公司，下同）违约而解除协议时，除可移动的生产设备由乙方自行处理外，土地上的厂房及建筑物（含附属设施等）无偿归甲方（原告雄姿公司，下同）所有，乙方不得做任何破坏性拆除并无偿交给甲方。被告鑫吉利公司应承担生产经营期间实际发生的水电费等。违约责任约定为乙方逾期支付租金30日，甲方有权单方解除本协议，任何一方违约应向对方支付相当于六个月租金金额的违约金。租赁协议签订后，原告雄姿公司严格履行了向被告鑫吉利公司交付土地的义务，但被告鑫吉利公司未能按租赁协议约定及时足额向原告雄姿公司交付租金，至原告雄姿公司解除合同时，被告鑫吉利公司累计欠付租金计人民币367，416元，逾期交付租金长达一年以上，且被告鑫吉利公司目前已债务缠身，根本无力继续履行租赁协议约定的义务，被告鑫吉利公司的行为已构成根本违约。原告雄姿公司依据租赁协议的约定于2014年11月7日向被告鑫吉利公司送达了解除租赁协议的书面通知，依法解除了租赁协议，但被告鑫吉利公司拒不腾退并向原告雄姿公司交还所租赁的土地及地上建筑物，清偿所欠租金及水电费等，原告雄姿公司诉至本院请求判令：1.被告鑫吉利公司立即腾退所占用的土地13.67亩及除生产设备之外的地上建筑物含附属设施；2.被告鑫吉利公司向原告雄姿公司支付截止租赁合同解除之日（2014年11月7日）欠付的土地租金计人民币367，416元；3.被告鑫吉利公司向原告雄姿公司支付土地合同解除后比照租金标准计算的土地占用费计人民币769，124.16（暂计至2015年11月7日），被告鑫吉利公司继续支付土地占用费直至其实际向原告雄姿公司交还土地及地上建筑物之日止；4.本案全部诉讼费用由被告鑫吉利公司承担。
被告鑫吉利公司辩称：1.原、被告签订的租赁协议属于无效合同，原告雄姿公司在向被告出租土地时是没有建筑物的，土地租出是国有使用权的有偿使用的方式之一，出租主体只能是国家或有关的县级人民政府，本案中出租主体为原告雄姿公司，原告雄姿公司在取得土地使用权后应当按照取得土地有关规定予以使用，而原告雄姿公司直接将土地出租给被告鑫吉利公司违反《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第28条的规定；2.原、被告建立了事实租赁关系，被告鑫吉利公司对土地进行了投资，被告鑫吉利公司保留向原告雄姿公司主张赔偿的权利；3.原告雄姿公司根据无效合同发出的解除通知，但被告鑫吉利公司不认可，即使合同解除，原、被告双方也存在事实的租赁关系，被告鑫吉利公司没有退场，租金也没有清算，且原、被告还共同将土地的一部分转租给了第三方，说明原告雄姿公司认可被告鑫吉利公司对土地的继续承租。原告雄姿公司发出的解除合同通知已经失效，转租合同从2016年3月1日开始计算转租期，原、被告之间的事实租赁关系依然存在，基于租赁关系依然存在，原告雄姿公司要求被告鑫吉利公司腾退没有事实及法律依据。关于租金，虽然原、被告之间租赁合同无效，但被告鑫吉利公司还是愿意缴纳部分租金，租金金额双方可以协商和对账。
经审理查明：原告雄姿公司系武汉经济技术开发区沌口中营寺3居13，594平方米土地的使用权人［土地证号：蔡国用（2010）第18**号］，土地用途为工业用地。2011年4月8日，原、被告签订租赁协议书一份，约定被告鑫吉利公司租赁原告雄姿公司拥有国有土地使用权的，位于武汉市蔡甸区沌阳街沌口中营寺三号靠近沌口路边的约13.67亩土地（最后以双方实测为准），“用于玻璃存放、中转及深加工，租赁期限为10年，自2011年4月8日起至2021年4月7日止，2011年7月8日为缴纳租金的起始日期。租金标准为每亩每年租金人民币50，000元整，从第三年开始每年递增8%直至协议期满。租金交付方式为先付款后使用并按季度预交，即该协议书签订后3日内支付第一年第一季度租金，第一季度期满前30日内预交下季度租金，以此类推至协议期满。在乙方超过约定租金支付期限30天未支付的情况下，甲方有权单方解除本协议，……；乙方投资建设的厂房不得小于5，000平方米，在租赁期间，乙方对上述厂房及建筑物拥有租用权，但其所有权自始至终由甲方拥有，租赁期间，如遇政府拆迁征用情形，则乙方投资建设的厂房及建筑物其拆迁补偿由乙方按剩余租赁年限比例分摊享有。租赁期满或乙方违约解除协议，除可移动的生产设备由乙方处理外，上述厂房及建筑物（含附属设施等）无偿归甲方所有，乙方不得作任何毁坏性拆除，并无偿交给甲方；……租赁期内如有一方违约，有违约方向另一方按相当于当年六个月的租金标准支付违约金，违约金不够弥补对方损失的，另行支付赔偿金。”租赁协议签订后，原告雄姿公司向被告鑫吉利公司交付了租赁的土地。2011年11月9日，原、被告签订补充协议一份，共同确认租赁合同中约定的租赁面积为12.6亩，以此面积计算乙方应缴租金，并将乙方租金缴纳起算日从2011年7月8日延至2011年7月18日，协议签订3日内乙方向甲方支付第一、第二季度租金人民币315，000元整，季度租金期满前30日内支付下季度租金，按上述租金标准，以此类推至协议期满。因被告鑫吉利公司未按租赁协议约定及时足额向原告雄姿公司交付租金，2014年11月7日，原告雄姿公司向被告鑫吉利公司发出解除合同通知，载明：“根据贵我之间于2011年4月8日签订的租赁协议书之约定，贵司租赁我公司部分土地建设厂房及行政办公楼。贵司应依约及时足额向我司支付场地租金，逾期支付租金达30天的，我司有权单方解除租赁协议。因贵司未能依约及时足额向我司支付场地租金，至2014年11月7日止，累计欠付我公司租金人民币367，416元，且已逾期超过30天，我司特就解除贵我之间的租赁协议通知如下：1.自本通知书送达之日起，贵我之间的租赁协议书即解除；2.贵司务必在本通知到达之日起十日内清空地上建筑物中的物资，并将场地及全部地上建筑物移交给我司，否则我司有权处理遗留在场地内的贵司物资含设施、设备等，强行收回场地及全部地上建筑物，由此引起的全部法律责任慨由贵司承担；3.贵司向我司移交场地及地上建筑物时，应一并向我司支付欠付的租金共计人民币367，416元。”原告雄姿公司于2014年11月21日在公证机关监督下向被告鑫吉利公司住所地邮寄了解除合同通知，武汉市江天公证处同日出具了（2014）鄂江天内证字第23721号公证书，对此邮寄行为予以公证。2014年11月25日，原、被告共同出具对账明细，其中第2项载明：“12.6亩地欠2014年5月8日至2014年11月7日的租金，租金为367，416元；……以上总欠款为743，384.85元。目前还有预收款为37，432.3元，欠款为705，952.55元。”2014年12月19日，被告鑫吉利公司向原告雄姿公司出具还款承诺书，载明：“我司与贵司分别于2008年7月4日、2011年4月8日和2011年11月9日签订了三份租赁协议书。贵司已严格按租赁协议书约定，向我司交付了租赁标的即土地和房屋等，但我司未能按租赁协议书之约定向贵司按期足额交付租金及水电费等，截止2014年11月7日，我司已累计欠付贵司土地及房屋租金、水电费等共计人民币705，952.55元，逾期交付租金等达六个月以上（详见贵我双方对账明细）。……”因双方未能就还款达成一致，原告雄姿公司诉至本院请求依诉予判。
另查明：原、被告之间分别于2008年7月4日、2011年4月8日和2011年11月9日签订了三份租赁协议书，原告雄姿公司在本案中仅主张了2011年4月8日签订的12.6亩土地的租赁协议书范围内的部分。2015年11月9日，原、被告共同为出租人，与案外人武汉江城信昌玻璃有限公司（以下简称信昌公司）签订租赁协议书，将诉争厂房第一间面积约3，000平方米仓库出租给案外人信昌公司。2015年12月28日，原、被告共同出具对账说明，载明：“甲乙双方于2008年7月4日签订了土地租赁协议书（5.99亩），根据2014年11月25日双方对账确认后，截止2015年11月7日扣除乙方已付款后共欠付该处土地租金共计228461.85元。甲乙双方于2011年4月8日签订了土地租赁协议书（13.67亩），双方实测为12.6亩，并以12.6亩计租。根据2014年11月25日双方对账确认后，截止2015年11月7日扣除乙方已付款后共欠付该处土地租金共计1，136，540.16元。特此对账说明”该对账说明用备注载明：“乙方在2014年11月7日后缴付了12.6亩土地租金95，760元，由于甲方财务下账到5.99亩地的土地租金中，因此起诉书上13.67亩土地租金仍然欠款为1，136，540.16元。”被告鑫吉利公司自认支付上述人民币95，760元时未注明还款用途。被告鑫吉利公司认可目前尚未从租赁的土地上腾退。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告雄姿公司与被告鑫吉利公司2011年4月8日签订的租赁协议书及2011年11月9日签订的补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以认可，双方当事人均应严格按照合同履行各自义务。原告雄姿公司已将标的物交付被告鑫吉利公司，被告鑫吉利公司未及时足额支付租金，原告雄姿公司按照双方租赁协议约定解除双方之间租赁协议符合双方合同约定，该租赁协议自解除合同通知书送达被告鑫吉利公司时解除。双方协议中已约定除可移动的生产设备之外的地上建筑物含附属设施所有权归原告雄姿公司，该合同解除后，原告雄姿公司主张被告鑫吉利公司立即腾退所占用的土地13.67亩及除生产设备之外的地上建筑物含附属设施，因双方均已确认土地使用面积实际为12.6亩，本院依法调整为被告鑫吉利公司立即腾退所占用的土地12.6亩及除可移动的生产设备之外的地上建筑物含附属设施；本案系土地使用权租赁，并非土地租赁，被告鑫吉利公司主张该合同系无效合同的抗辩意见本院不予采信；原、被告与案外人信昌公司之间租赁关系系另一法律关系，其协议的效力不能推定为原告雄姿公司认可被告鑫吉利公司对诉争土地继续承租，其主张基于事实租赁关系的存在，原告雄姿公司无权要求被告鑫吉利公司腾退的抗辩意见没有法律依据，本院不予支持；2015年12月28日原、被告共同对账认可截止2015年11月7日扣除乙方已付款后共欠付该处土地租金共计1，136，540.16元，原告雄姿公司主张被告鑫吉利公司向原告雄姿公司支付截止2014年11月7日欠付的土地租金人民币367，416元本院予以支持；被告鑫吉利公司在合同解除后未及时返回租赁物，原告雄姿公司主张被告鑫吉利公司向原告雄姿公司比照租金标准支付截至2015年11月7日的土地占用费人民币769，124.16元并按此标准计算2015年11月8日起至被告鑫吉利公司向原告雄姿公司交还土地及地上建筑物之日止的土地占用费的诉讼请求本院予以支持。被告鑫吉利公司在2014年11月7日后交付的人民币95，760元，因被告鑫吉利公司自认支付上述人民币95，760元时未注明还款用途，双方均认可原告雄姿公司已在原、被告另外债务中扣减，本案中不再处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉鑫吉利建材销售有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉雄姿仓储有限公司支付截止2014年11月7日止的土地租金人民币367，416元；
二、被告武汉鑫吉利建材销售有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉雄姿仓储有限公司支付2014年11月8日起至2015年11月7日止的土地占用费人民币769，124.16元；
三、被告武汉鑫吉利建材销售有限公司于本判决生效之日起每月比照租金标准向原告武汉雄姿仓储有限公司支付土地占用费（自2015年11月8日起至被告鑫吉利公司向原告雄姿公司交还土地及地上建筑物之日止）；
如被告武汉鑫吉利建材销售有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告武汉雄姿仓储有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币15，029元，减半收取人民币共计人民币7，514.5元，由被告武汉鑫吉利建材销售有限公司负担，因此款原告武汉雄姿仓储有限公司已垫付，被告武汉鑫吉利建材销售有限公司将此款随本判决第一项一并支付给原告武汉雄姿仓储有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分预交上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账户：1767；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李纪钢
二〇一六年二月一日
书记员 董潇潇