浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙商提字第97号
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：吴月红。
委托代理人：韩家勇，浙江泽大律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：胡金菊。
委托代理人：唐志宏，浙江煜平律师事务所律师。
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：浙江晨翔精工科技有限公司。住所地：浙江省金华市工业园区美和路218号。
法定代表人：徐光焰，该公司董事长。
委托代理人：唐志宏，浙江煜平律师事务所律师。
申请再审人吴月红、胡金菊、浙江晨翔精工科技有限公司（以下简称晨翔公司）因合同纠纷一案，均不服金华市中级人民法院（2013）浙金商终字第1378号民事判决，分别向本院申请再审。本院于2014年7月25日作出（2014）浙民申字第462号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理。申请再审人吴月红及委托代理人韩家勇，申请再审人胡金菊和晨翔公司的共同委托代理人唐志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴月红于2012年8月3日向金华市婺城区人民法院提起本诉诉讼称，2011年3月，胡金菊因购房缺少资金向吴月红借款600万元，并由胡金菊与金华市晨翔工具制造有限公司（后更名为晨翔公司）共同向吴月红出具了借条一份，借条约定：“今向吴月红借（人民币陆百万元整），计6000000元，借款时间为壹年，2011年3月28日至2012年3月27日到期，利息按每月计算清，付吴月红卡上。此据”。该借条出具以后，胡金菊归还了100万元及部分利息，此后，吴月红向胡金菊、晨翔公司催讨要求归还，但胡金菊、晨翔公司至今未归还尚欠款项，后经吴月红多次催讨无果。请求判令：1、胡金菊、晨翔公司立即归还吴月红购房权转让款500万元，利息90万元，合计590万元（利息已经按月利率2%从2011年10月30日计算到2012年7月30日，总计9个月，要求计算到实际支付之日）；2、本案诉讼费用由胡金菊、晨翔公司承担。
胡金菊、晨翔公司在一审中答辨称：吴月红的诉请不能成立，理由如下：（1）吴月红不持有涉案房产的购买权，故不存在购房权的转让；（2）600万元借条是吴月红采购隐瞒真相，虚构事实的手段从胡金菊、晨翔公司手上骗取，故应认定该借条无效；（3）根据吴月红作为中介人介绍胡金菊向金华时代置业有限公司（以下简称时代公司）购买房屋的行为应认定为居间活动；（4）根据向公安调取的笔录回复的结论，证实了吴月红为中介人，胡金菊轻信了吴月红的谎言导致了巨额财产的损失，故应认定600万元借条无效或撤销。根据本案的事实，吴月红的诉请不能成立，本案的法律关系应为居间合同关系，请求驳回吴月红的起诉。
胡金菊、晨翔公司一审共同提起反诉称，2011年5月13日，胡金菊通过中介人吴月红介绍，与时代公司签订了三份《商品房买卖合同》，购买时代花园b11-15、b10-11、b11-12房产，房款总金额1181.0859万元，胡金菊汇入吴月红帐户137.05万元，由吴月红代为向时代公司支付购房款，但余款189.4141万元吴月红至今未归还，在中介人吴月红介绍买房过程中，被吴月红骗取600万元借条一份，并为该借条支付了82万元的利息。反诉诉讼请求：1、判令吴月红返还多余的购房款1894141元及为600万元借条所支付的利息82万元，并赔偿损失270660.46元，赔偿2012年10月29日起至实际返还之日止的损失；2、本案诉讼费由吴月红承担。
吴月红针对胡金菊、晨翔公司提起的反诉，在一审中答辩称：吴月红不是中介人，胡金菊所购得的房屋是吴月红转让的，吴月红向时代公司订购房产并支付了定金及部分房款，后胡金菊看中了该房产，双方协议后一致同意以1870万元房款转让给胡金菊，其中胡金菊已支付1270万元的房款，尚欠的600万元以借款形式确定。因此胡金菊、晨翔公司所称的事实和理由缺乏证据，其反诉没有法律依据。综上，请求驳回胡金菊、晨翔公司的反诉请求。
金华市婺城区人民法院一审查明：2011年1月，胡金菊通过吴月红介绍，与他人签订了一份时代公司位于溪下街“廊桥咖啡”的商辅转让协议，胡金菊支付了购房款，也取得了该房产的产权证；同时，胡金菊与时代公司也签订了购房合同。2011年2月，吴月红又介绍胡金菊购买“廊桥咖啡”店面旁边的“五色流苏”店面，双方最初口头约定价格为1870万元；2011年3月28日，时代公司出具了认购书，在买房人一栏由吴月红签上胡金菊和吴月红名字；2011年5月13日胡金菊与时代公司签订了购房合同，而合同上销售价格为11810859元，通过吴月红帐户于2011年5月16日向时代公司付清全部购房款11836458元（包括专业维修基金25599元），胡金菊陆续向吴月红支付了购房款项12735000元，胡金菊向吴月红出具一份借条，写明借款600万元，借款期限从2011年3月28日至2012年3月27日，按月息2分计算，落款时间载明为2011年3月28日，借款人有胡金菊签名并盖有金华市晨翔工具制造有限公司公章。至2011年11月底胡金菊向吴月红共已支付涉案房产款项合计14555000元，胡金菊也已拿到了该房产的产权证件。从2012年4月20日开始，胡金菊向公安机关控告吴月红诈骗。
金华市婺城区人民法院一审认为：本案的争议焦点在于当事人双方的法律关系的认定。首先可以认定不属于房屋转让。戴丽黎作为时代公司经手销售涉案房产的销售员，在公安的询问笔录中载明：“问：‘在徐光焰和胡金菊购买廊桥咖啡和五色流苏的房产之前，这两处房产是否已经销售或已经有人订购？’答：‘廊桥咖啡之前有人购买过的，但因为和公司产生矛盾，又把房产退回我们公司了，五色流苏没有出售过，也没有预订过，这两处房产实际都在我公司名下的。’”由于吴月红在第一次庭审质证时即对此表示无异议，此后所举的其他证据也不足以证明对涉案房产拥有所有权或处分权，因此可以认定双方不存在与转让房屋有关的权利义务。其次也不属于居间合同服务关系。涉案房产款项的支付均由胡金菊转交吴月红后从吴月红帐户转入时代公司，购买涉案房产时吴月红也有短期的部分垫款，2011年3月28日的金华时代花园认购书在买房人一栏由吴月红同时签上胡金菊和吴月红名字，以上行为均不符合居间合同的特点。胡金菊认为吴月红的名字系事后添加，要求鉴定，但该认购书有时代公司的认购专用章，时代公司应当有存档，胡金菊出具时代公司的书面证明表示没有存档认购书，应当承担举证不能的责任，一审法院推定认购书真实。认购书中买房人一栏同时注明胡金菊和胡月红的名字，认购时间载明为2011年3月28日，胡金菊向吴月红出具的600万元借条的落款时间也载明为2011年3月28日，所付房款均由胡金菊转交吴月红后从吴月红帐户转入时代公司，吴月红于2011年5月16日至同年5月20日间有部分垫款，综合以上因素，也可以认定胡金菊与吴月红共同认购涉案房产，双方应当共担风险，共享收益。实际购房款与口头约定的差价为6863542元，可视为共同收益，胡金菊已经得到了房产，根据公平原则，胡金菊、晨翔公司应当支付吴月红差价的50%即3431771元，合计应支付15268229，已经支付14555000元，胡金菊、晨翔公司还应支付713229元。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款、第七十五条的规定，金华市婺城区人民法院于2013年8月22日作出（2012）金婺商初字第747号民事判决：一、胡金菊、晨翔公司于判决生效后立即支付吴月红713229元。二、驳回吴月红的其他请求。三、驳回胡金菊、晨翔公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53100元，由吴月红负担46620元，由胡金菊、晨翔公司负担6480元。反诉案件受理费15339元，由胡金菊、晨翔公司负担。
一审判决后，双方当事人均不服，向金华市中级人民法院提起上诉。吴月红上诉称：一审法院认定事实有误。一、一审法院认定双方当事人之间合伙认购房产的法律关系错误。本案的借条是吴月红基于其合同优先缔约权转让给胡金菊后，经结算形成，吴月红一审提供了《认购书》，该《认购书》可以证明吴月红拥有对涉案房产的优先缔约权。胡金菊看中本案的所涉房产，在了解吴月红已认购本案所涉房产后，向吴月红提出购买涉案房产，经双方协商，吴月红同意将房产的优先缔约权转让给胡金菊，本案的借条也因此产生，上述行为并不违反法律禁止性和强制性规定，应当予以保护。胡金菊也从未承认本案系双方合伙认购房产，本案中双方当事人之间并没有共同出资，也没有共享收益，合伙购房不能成立。即使一审法院认定共同购房成立，但现在房产已归胡金菊所有，吴月红没有分享到任何利益。二、本案的事实上，在2010年底吴月红一帮人将廊桥咖啡店转给胡金菊。2011年2月，吴月红又看中了本案的五色流苏的三间店铺，直接找了时代公司，向时代公司购买，时代公司的意思是房子租给了陈岗，告知吴月红自己去解决租赁问题，吴月红一直与时代公司的销售员进行协商，到2011年3月28日吴月红去签订了商品房认购书。在这个期间，胡金菊跟吴月红也提到过这三间房产她有想买的意向，所以在签订认购书时，吴月红帮胡金菊的名字一起写上去了，这是为了签订商品房买卖合同更方便一点。2011年5月13日，吴月红带胡金菊去时代公司签订商品房正式买卖合同。吴月红与胡金菊之间的总转让价格是1870万元，这个价格双方事先讲好的。购房订金30万元以及全部房款由吴月红支付的，吴月红支付之后，胡金菊应该付给吴月红的款项是大概1270万元，600万元借条就是这样得出的。2011年3月28日，胡金菊向吴月红出具了600万元的借条，约定利息2分利以及一年期限。之后双方都没有争议的，2011年7月25日还付过100万元，利息从5月份开始一直在支付，总共付了82万元。这些行为都是对借条的进一步确认。所以本案房屋转让款转化为借款事实清楚，请求撤销原判，依法改判，本案诉讼费用由对方承担。
胡金菊、晨翔公司针对吴月红的上诉答辩称：本案应当认定为居间合同法律关系，吴月红在居间合同中非法获得暴利。在2010年年底关于廊桥咖啡与本案五色流苏房产的纠纷有着本质区别。廊桥咖啡那个房子是吴月红已经预定过，而且和徐光焰签订过转让合同。吴月红把五色流苏房子当作了二手房，提供虚假信息欺骗了胡金菊，引诱胡金菊上当。当胡金菊提出流动资金紧张，没有钱买五色流苏，吴月红告诉她当官的有钱，她可以借600万，而且提出借条必须写给吴月红。2011年3月28日，胡金菊将200万元的订金汇给了吴月红，同时出具了600万元的借条。之后在下午三点多，吴月红从200万元订金中提取了30万元到时代公司为胡金菊代签了认购书。在认购书与审批单上的认购人都是胡金菊，吴月红的名字是事后添加的。吴月红在永康开办了房地产公司，同时又是杭州顺升房产公司永康分公司的负责人，她不仅欺骗了客户，同时也欺骗了公司的业务员。吴月红认为是胡金菊提出买五色流苏的房子与事实不符。实际上是吴月红为了赚取差价，隐瞒事实，要求业务员找到胡金菊，而且该业务员在廊桥咖啡中取得了15万元业务款，在五色流苏房子收到了5000元业务款。吴月红从未告知胡金菊涉案房产的转让是购买权转让，也没有告知实际转让价是多少等等。至于房款为什么要打给吴月红而不打给时代公司，因为吴月红说房子已经是当官的购买了，购房款已经支付，所以通过吴月红中介人支付给业主更加放心。认购书只能证明吴月红为胡金菊代签名的行为是中介代理行为，而实际上吴月红的名字是事后添加的。从原件上可以看出，笔迹、用笔浓度等都不一致。吴月红在一审中变更诉讼请求为购买权转让，但吴月红非法谋取的暴利应当认定为不当得利，为胡金菊造成的损失应当返还。
胡金菊、晨翔公司上诉称：一审判决对双方当事人之间的法律关系认定错误，导致判决错误。1、虽然认购书有胡金菊和吴月红名字，但并非“同时签上”。在认购书中买方一栏，在胡金菊名字后面，吴月红的名字及身份证号码、住址系吴月红事后为本案诉讼添加伪造的，不是同一时间、同一支笔书写。为此，胡金菊、晨翔公司在一审中提出司法鉴定申请，但一审法院未作出任何说明作出判决不当，请求二审法院委托鉴定。2、本案应当认定为居间合同服务关系。根据一审法庭调查，吴月红介绍胡金菊购买“五色流苏”房产，在胡金菊于2011年3月28日支付200万元订金后，吴月红才以胡金菊的名义与时代公司签订“认购书”，并从200万元订金中提取30万元作为认购定金支付给时代公司。因此，“认购书”上吴月红代签名字的行为，系其作为中介代为胡金菊认购的代理行为，一审法庭调查中的证人证言、报销单等证据，证实吴月红系杭州顺升房产代理有限公司永康分公司的负责人，其以中介公司名义获取房源信息，指派公司业务员寻找客户，并欺骗其公司业务员及客户。吴月红从未告知胡金菊，涉案房产系购房权转让，实际房价是多少，其应得转让款是多少。而是以中介人身份介绍该房产是当官的拿出来卖的，将一手房欺骗业务员及客户为二手房。并隐瞒了实际房价为11807859元的真实情况，以1870000元的高价欺骗胡金菊。当胡金菊资金紧张，不愿购买时，吴月红提出：当官的可以借给胡金菊600万元，但借条要求写给吴月红，直接写给当官的不好。如此情况下，胡金菊出具给了吴月红600万元的借条。吴月红要求将购房款汇入吴月红帐户，由吴月红支付给当官的。胡金菊信以为真，以为涉案房产是二手房，将房款通过吴月红支付给卖方更放心。吴月红在从事中介活动中隐瞒真相，虚构事实，以低价进高价出的手段，欺骗买卖双方，非法牟取暴利，其行为已违反了法律、行政法规的强制性规定。3、原判以认购书为依据认定“双方应当共担风险，共享收益”，这一认定错误。吴月红对涉案房产未出资，不存在承担风险，享有收益。吴月红应当获取的是中介费、佣金。即使双方共同认购，共同认购书上的成交单价为19224元／m2，总金额约为（实际金额以《商品房买卖合同》为准）12302978元。既然共同认购，就应当以《认购书》约定的以《商品房买卖合同》的房价为准。吴月红在共同认购过程中对胡金菊的价格欺诈行为，应认定1870万元的房价约定无效。4、根据我国《合同法》第42条、第52条第4项规定：“损害社会公共利益”的合同无效。吴月红的行为符合上述情形，应认定双方约定的房价无效。5、另外，原判认定胡金菊于2011年7月16日前已向吴月红支付涉案房款12735000元的时间及数额有误。应当是“于2011年5月20日前已向吴月红支付涉案房款12705000元。”因此，吴月红在中介服务活动中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，欺骗买卖双方，将一手房欺骗胡金菊，隐瞒实际房价，牟取高于实际房价约60%的暴利，给胡金菊造成巨额财产损失，应当返回多余房款并承担损害赔偿责任。综上，请求撤销原判，依法改判，驳回吴月红的诉讼请求，支持胡金菊、晨翔公司的一审反诉请求。由吴月红承担一、二审的诉讼费。
吴月红针对胡金菊、晨翔公司的上诉答辩称：1、合伙关系的成立民法上依据的要求是基于双方共同的利益、投资而形成的双方意思表示一致的合同关系，但在本案中，双方均无此意，一审法院确认双方关系为合伙关系显然是错误的。而且，双方各自基于的目的和事实均不一致，所以本案中共同认购的事实也不存在。在本案房产的购房前期都是由吴月红在商谈，之后因为胡金菊也想买，所以就把购买权转让给胡金菊。2、认购书上载明的联系电话、地址，全部都是吴月红的笔迹，没有留过胡金菊的，当时吴月红写上胡金菊的名字主要是为了下一步，如果胡金菊真的想购买，那就为签订正式的商品房买卖合同提供便利，否则认购书与合同不一致的话，会非常麻烦。胡金菊认为吴月红用虚假信息欺骗了胡金菊是不成立的。因为签订认购书全部都是吴月红去处理的，胡金菊没有去，但是2011年5月13日签订正式商品房买卖合同时胡金菊是在场的，而且售房部已经有了明确的清单，总共房价是1180多万元，加上物管费25599元，所以总额明确告知了胡金菊，并且合同中也载明房价，所以胡金菊认为的欺骗是错误的。2011年3月28日胡金菊打给吴月红的200万元根本不是购买订金，是胡金菊还给吴月红在2011年1月25日的借款。签订认购书时这30万元是吴月红自己的钱先垫付的。3、胡金菊认为吴月红签订认购书是代理行为，这个观点也不成立。如果是代理关系，首先应该向吴月红出具委托代理书，没有委托代理书的书面证据，时代公司也不会认可。在本案中，不存在居间合同关系的事实。如果说，认购书当中吴月红代胡金菊所签是为了以后转购房合同，这些操作方式并没有违反法律的禁止性规定，而且也没有相关的证据和事实予以佐证双方当事人之间存在居间合同关系。合同中也没有体现这600万元是中介介绍费，胡金菊是通过借条的方式认可了房屋购买权的转让。本案中，合同已经成立，其形式已经符合合同成立的要件，如果本案中产权的获得应以产权登记为最终条件的话，本案条件也已经成就，故限制性条件也已成就的情况下，胡金菊已经达到其目的。综上，应当支持吴月红提出的本案600万元借款是属于房屋购买权转让产生的债权债务，请求驳回对方的上诉，支持吴月红的上诉。
金华市中级人民法院二审认定：2011年1月，胡金菊向吴月红等人，以与时代公司签订购房合同的方式，购得时代公司位于溪下街“廊桥咖啡”商辅，胡金菊支付了购房款，并拿到了该房产的产权证。2011年2月，吴月红又介绍胡金菊购买“廊桥咖啡”店面旁边的“五色流苏”店铺，胡金菊在时代公司销售员的陪同下到“五色流苏”房产进行考察，双方最初口头约定价格为1870万元。由于该房产已由陈岗承租，吴月红委托他人与陈岗达成协议，陈岗于2011年3月31日作出不购买该房产的决定，于2011年5月13日与时代公司达成《终止租赁合同协议书》。
2011年3月28日，时代公司出具了认购书，在买房人一栏由吴月红签上胡金菊和吴月红名字，吴月红向时代公司支付购房定金30万元。2011年5月13日，胡金菊与时代公司签订了涉案房产的购房合同，合同约定的销售价格为11810859元，并约定款项于2011年5月13日一次性支付。同日，吴月红向时代公司付清购房款及该房产的专业维修基金25599.2元。期间，胡金菊分别于2011年4月15日向吴月红支付购房款70万元，于2011年5月13日支付600万元，于2011年5月20日支付400.5万元，2011年7月7日支付100万元，于2011年7月16日支付103万元（其中的3万元是利息），共计款项1273.5万元。胡金菊已取得了该房产的产权证书。
因购房的资金不足，胡金菊向吴月红出具一份落款时间为2011年3月28日的借条，载明借款金额为600万元，借款期限从2011年3月28日至2012年3月27日，按月息2分计算，借款人落款处有胡金菊签名并盖有金华市晨翔工具制造有限公司公章。2011年7月25日，胡金菊归还了该借条中的100万元本金，并按约定支付了利息82万元。
胡金菊与吴月红之间除了购房款外，还有其他资金往来。如：2011年1月25日，吴月红借给胡金菊款项200万元，该款已于2011年3月28日归还。
从2012年4月20日开始，胡金菊向公安机关控告吴月红诈骗。2012年8月20日金华市公安局婺城分局经侦大队出具了一份《关于胡金菊信访的回复》，载明：一、有胡金菊信访主要内容：信访人胡金菊向市人大反映，2011年2月至5月间，通过中介人吴月红购买位于金华市区溪下街店面，期间存在三个问题。1、在购房过程中，胡金菊出具给吴月红一张600万元借条，但该借款事实并没有发生过；2、所购店面，实际面积当中有一部分是二楼，并计算与一楼的差价，造成损失380万元；3、在购房期间，吴月红以送领导礼物、吃饭为名，从胡金菊处收取现金7.5万元，实物（一个金算盘）价值3.6万元。二、经调查，主要经过如下：2011年1月，胡金菊通过中介人吴月红，与朱晓航签订了一份房产转让协议，双方约定由胡金菊出资1780万元从朱晓航处转让时代公司位于溪下街店面，即“廊桥咖啡”的店面，之后胡金菊支付购房款，也拿到了该房产的产权证。在此期间，胡金菊与时代公司又签订了购房合同，而该合同上此店面的出售价格为980万元。在2011年2月，吴月红又介绍胡金菊购买“廊桥咖啡”店面旁边的店面，既原“五色流苏”的店面，双方最初口头约定价格为1870万元。此次胡金菊没有与吴月红签订合同，仍是与时代公司签订了购房合同，而合同上的销售价格为1181万元。胡金菊因资金紧张，支付了部分购房款给吴月红，尚欠600万元，胡金菊向吴月红出具一份借条，写明借款600万元，借款期限从2011年3月28日至2012年3月27日，按月息2分计算，并已支付部分利息费用。胡金菊也已拿到该房产的产权证件。三、针对上述三个问题的回复：1、胡金菊虽未实际从吴月红处借取600万元，但根据事先双方口头约定，胡金菊确有600万元购房款未支付，其本人自愿向吴月红出具借条，吴月红本人也证实此600万元为未付购房款，因此不存在诈骗行为。2、胡金菊在第二次购买店面，即购买原“五色流苏”饭店的店面时，其本人与时代公司签订了购房合同，购房合同中已对该店面二楼的价格作出调整，与一楼的价格并不一样，并且据签订该合同的时代公司销售人员戴丽黎证实，在签订合同前胡金菊等人到实地看过，应该知道有二楼面积。也就是说，购买该房产时，与时代公司的购房合同系胡金菊本人签订，视为已认同该店面的结构与价格，胡金菊与吴月红之间约定的价格又没有签订合同，因此如对实际使用面积有异议，只能通过民事诉讼途径解决，不存在诈骗。3、在购房过程中，吴月红从胡金菊处收取7.5万元现金及价值3.6万元实物问题。经向吴月红了解，其本人承认收到过胡金菊送她的一个小金算盘，但并不承认是为了送某个领导而向胡金菊索要的，吴月红称是胡金菊自愿送她的。另外胡金菊称吴月红以送领导购物卡，请领导吃饭为由向其索取的7.5万元，吴月红称确有5000元购物卡，送给销售人员作为酬谢，其余款项系其与胡金菊日常经济往来中的钱款，并非向胡金菊索要的钱款，且胡金菊目前确实还欠其钱款。目前没有证据证明吴月红以“送领导”为名向胡金菊索要以上财物。综上所述，信访人胡金菊在中介人吴月红介绍买房的过程中，轻信他人，虽两次与时代公司签订了购房合同，但仍未对所购房产的实际出售者及出售价格进行了解核实，致使所购房产费用比时代公司实际销售价格多出了1500万元，其中600万元以借条形式暂借。期间吴月红可能存在隐瞒相关信息，造成胡金菊误解，但胡金菊所购房产已办理产权证，归其所有，至于其所出价格高于实际合同部分，及因二楼面积所造成的差价问题，不能认定为吴月红诈骗，只能通过民事诉讼途径解决。胡金菊支付给吴月红的其他财物，因没有证据证明吴月红是以“送领导”为名向胡金菊索要，且胡金菊与吴月红之间素有经济往来及债务纠纷，因此不能认定诈骗。
金华市中级人民法院二审认为，根据金华市公安局婺城分局经侦大队出具的《关于胡金菊信访的回复》，以及双方当事人的陈述，可以证明胡金菊通过吴月红，向时代公司购买涉案房产的事实。在购房过程中，吴月红为了涉案房产可以顺利购得，处理涉案房产的承租问题，故其以高出销售合同价格向胡金菊收取购房款。胡金菊因购房资金紧张，其与晨翔公司共同向吴月红出具600万元的借条事实清楚，但吴月红在涉案房产买卖过程中，存在隐瞒涉案房产属于一手房等真实信息的情况，存在一定的过错，一审法院根据实际支付情况计算得出胡金菊再向吴月红支付713229元亦无不当。综上理由，本案可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，金华市中级人民法院于2013年12月18日作出（2013）浙金商终字第1378号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由吴月红承担35900元，由胡金菊、晨翔公司承担10900元。
吴月红申请再审称：（一）一审认定吴月红与胡金菊共同认购房产，双方应共担风险，事实认定错误。1.《认购书》能证明吴月红对案涉房产优先缔约权，案涉借条系基于吴月红将合同优先缔约权转让给胡金菊后结算形成，该行为合法有效，应依法予以保护。2.吴月红与胡金菊均未认可本案系双方共同合伙认购涉案房产，胡金菊一直主张吴月红系居中介绍人，双方是居间服务合同关系。双方没有合伙合意，也没有共同出资和共享收益。（二）本案系借贷纠纷，一审法院却将一起因转让购房缔约权并经双方结算转化成借贷关系纠纷的案件认定成吴月红和胡金菊均不认可的所谓共同合伙认购房产纠纷，这样的认定违背基本事实，更违背双方当事人的真实意思表示，故一审法院认定事实错误，导致法律适用错误。（三）二审法院也认为案涉600万元借条系因转让购房缔约权并经双方结算转化称借贷金额，即认可该借条的真实性及本案系借贷纠纷，却不纠正一审的上述错误认定，反而以吴月红存在一定过错为由，认可一审的错误判决，缺乏法律依据。综上，吴月红申请再审请求：1.撤销二审判决，改判支持吴月红的一审诉讼请求；2.所有的诉讼费用由胡金菊、晨翔公司承担。
胡金菊、晨翔公司辩称：（一）吴月红系以请求胡金菊、晨翔公司向其支付合同优先缔约权转让款为由进行诉讼，一、二审也都围绕房屋转让及居间合同法律关系进行审理，现其提出本案系借贷纠纷错误。（二）案涉借条系胡金菊受蒙蔽的情况下出具，借款并未实际发生，也不是转让款转化形成，本案非借贷纠纷。吴月红在从事居间活动中，隐瞒房屋出卖人及实际房价，从中非法牟取巨额差价，应认定为不当得利。（三）《认购书》中吴月红为胡金菊代签名的行为系中介代理行为，吴月红的名字为本案诉讼后添加的，其不具有合同优先缔约权。一、二审法院对胡金菊的鉴定申请未作任何说明，剥夺了胡金菊的举证权。《优惠审批单》、《购房签办单》均能证实房屋认购人与买受人均是胡金菊，并非吴月红。时代公司出具的《证明》也能证实《认购书》上吴月红的名字是事后添加篡改的。（四）因胡金菊系实际买受人，即使《认购书》上吴月红与胡金菊的名字同时签署，也不能证明吴月红享有优先缔约权。即使吴月红享有优先缔约权，其也无权转让并非法牟取暴利。（五）胡金菊于2011年3月28日支付给吴月红的200万元是购房定金，2011年1月25日的200万元借款已于2011年7月7日、7月16日归还。吴月红在公安机关所作笔录及其委托代理人在一审中的陈述自相矛盾。综上，请求驳回吴月红的再审申请。
胡金菊、晨翔公司申请再审称：（一）胡金菊向二审递交的《优惠审批单》与《认购书》同一天签署，《购房签办单》及《优惠审批单》均是在二审期间向时代公司再次调查时发现，时代公司根据新发现的证据所出具的《证明》、本案二审期间生效的（2013）金永商初字第1608号民事判决书及（2013）浙金商终字第1238号民事裁定书，均应属新证据，二审不予确认错误。（二）胡金菊于2011年3月28日支付给吴月红的200万元是购房定金，吴月红从该200万元定金中提取30万元作为认购定金支付给时代公司的行为属于代理行为。胡金菊于2011年1月25日向吴月红的200万元借款已于2011年7月7日、7月16日归还，吴月红在一审庭审时也对此予以认可。事实上，吴月红又将该200万元购房定金于2011年3月30日、31日分别出借给胡金菊各100万元，从中赚取利息。（三）双方之间系居间合同关系。吴月红系杭州顺升房产代理有限公司永康分公司的负责人，其在居间活动中将一手房当二手房来卖，并隐瞒实际房价1180.7859万元，以1870万元的高价欺骗胡金菊，当胡金菊因资金紧张不愿购买时，又欺骗胡金菊向吴月红出具了600万元的借条。胡金菊误以为是二手房，所以将购房款通过中介人吴月红支付给卖家。双方约定的房价无效，吴月红在居间活动中违法牟取暴利，属不当得利，应返还给胡金菊。（四）吴月红不享有优先缔约权。案涉房屋的认购人与买受人均是胡金菊，吴月红也不是承租人，其不享有与案涉房屋有关的权利义务。（五）根据《认购书》第四条及我国《合同法》第一百三十二条的规定，即使吴月红享有优先缔约权，该权利也不允许转让。综上，胡金菊、晨翔公司再审请求：1.撤销二审判决，改判驳回吴月红的一审诉讼请求，支持胡金菊、晨翔公司的一审反诉请求。2.由吴月红承担一、二审的全部诉讼费。
吴月红辩称：（一）双方之间为买卖关系，决非居间关系。1.1870万元显然不是居间费用，而是吴月红负担转移案涉房屋所有权义务的对价。吴月红是以自己名义与时代公司谈判、议价、签订《认购书》，胡金菊从未对吴月红做过授权。吴月红与时代公司进行谈判、议价在胡金菊向吴月红表达购买意愿前已经进行。《认购书》上虽有胡金菊的记载，以及时代公司内部资料上将胡金菊作为认购人处理，均是基于方便日后办理房产过户的考虑。2.吴月红虽未对《询问笔录》、《信访回复》提出异议，但一直主张双方之间系买卖关系而非居间关系。《询问笔录》、《信访回复》的内容模糊、混乱、矛盾。3.在胡金菊向吴月红表达购买意愿前，吴月红与时代公司已进行多次磋商，确定了两者之间的基本权利义务。吴月红已着手处理租赁问题，其对自己能购得案涉房产已有充分把握。在此情形下，时代公司应当将案涉房产出售给吴月红，吴月红显然拥有俗称的“购房权”或“优先缔约权”。吴月红与胡金菊之间的买卖操作，民间习惯上称为购房权转让，实际上是房屋本身的买卖。胡金菊购买五色流苏房产的操作方法与其购买廊桥咖啡房产是一脉相承的。4.因胡金菊是向吴月红购房，故不存在吴月红欺骗胡金菊是二手房及隐瞒实际房价的问题。吴月红向时代公司支付30万元定金，以及处理租赁关系等，都说明胡金菊是向吴月红购房。另外，2011年3月28日的200万元是胡金菊归还其1月25日的借款。（二）房屋结构、面积并无不符。胡金菊对房屋面积及结构都已了解，其已在签订买卖合同前委托他人对案涉房屋进行装饰设计，并已将案涉房屋进行抵押融资。（三）吴月红所得为合法所得，胡金菊不存在所谓巨额财产损失。胡金菊已将该房产抵押融资1940多万元，房屋的现值评估合计为2235万元。综上，胡金菊、晨翔公司的再审申请没有事实和法律依据，应当驳回。
再审中，吴月红提供提供了4组证据材料，证据一、最高额抵押合同，证明胡金菊2011年5月份拿到房产以后，就在6月份抵押贷款了1900多万元，故胡金菊不存在巨额损失的问题。证据二、2013年房产的价格是2000多万元，故胡金菊是有获利的。证据三、吴月红为房产处理租赁关系而支付了相应费用，故吴月红不是暴利。证据四、吴月红在廊桥咖啡房产处理过程中交了税费，其也要交五色流苏的相关费用。
胡金菊和晨翔公司质证认为：证据一和二，没有原件，只有复印件，根据证据规则，真实性无法确定。该证据是从二审案卷中复印出来的，二审中吴月红提交的证据，二审既没有组织质证，也没有采信，故不属于再审新证据。且价格是高估的，具体高估了多少，我方也不清楚。另外，证据来源合法性也存疑，银行应当对这些客户信息保密。且证据与本案没有关联性，该证据不能证明本案的法律关系。证据三，是复印件，真实性有异议。廊桥咖啡房产与本案是有区别的。证据四，与本案无关，纳税是每个人应尽的义务。
胡金菊和晨翔公司提供证据一份，即涉案房屋租赁合同，证明本案争议房屋价值较低，一年租金只有30万元，估价是高估的。
吴月红质证认为：对这份房屋租赁合同的内容是否真实无法确认。该证据的证明目的不成立。
本院再审认定：鉴于双方当事人提供的证据的真实性对方持有异议的，对其证据效力不予确认。再审查明的事实与二审认定的一致。
本院再审认为：本案争议焦点：涉600万元款项的基础法律关系，以及该债权应否得到支持，胡金菊的反诉请求是否成立。
吴月红以胡金菊和晨翔公司共同出具的600万元借条为主要事实依据，请求胡金菊和晨翔公司归还该借款本息。经查，吴月红作为出借人并没有向借款人交付上述款项，本案双方当事人并不存在民间借贷法律关系。而胡金菊和晨翔公司以向吴月红多支付购房款为由，反诉请求吴月红返还多付的款项，经查，双方当事人之间并不存在房屋买卖关系。鉴于双方当事人主张的法律关系的性质与人民法院查明的事实不一致，原审法院本应向当事人释明变更诉讼请求。但考虑到本案已经进入再审，为减少讼累，在保障当事人辩论权的情况下，结合再审具有对原一、二审程序瑕疵的修补功能，本案再审无需裁定发回重审，可以按本院查明的法律关系的性质进行裁判。
本案双方纠纷的实质为涉案房屋合同价（认购价）与双方认可的实际价格之间的6863542元差价的利益归属和分配问题。胡金菊之所以能够顺利与从开发商签订购房合同，这与吴月红此前与开发商达成认购合同密不可分。从吴月红与开发商的前期磋商、吴月红与开发商认购书的签订、购房款由胡金菊支付给吴月红再由吴月红转给开发商、吴月红的前期代为垫付部分房款，以及胡金菊出具本案欠条后向吴月红支付部分利息等事实，可以认定涉案房产系吴月红向开发商认购后，吴月红再将认购权转让给胡金菊。涉案房屋正是由于有吴月红的认购事实，在当时房屋尚处于升值时，才会出现认购价与实际价之间的差价。鉴于认购合同具有债权属性，在法律行政法规未明确禁止其转让时，可尊重当事人意思自治。由于胡金菊在与时代公司签订正式购房合同时已知晓其向吴月红支付的购房款大于时代公司所收取购房款的事实，但其并未对此提出异议，并继续按照600万元借条支付相应利息。故对上述6863542元价值，考虑到吴月红曾经在认购合同中将胡金菊的名字写上，胡金菊可也可适当分得部分差价款。由于吴月红和胡金菊双方并无合伙共同与开发商签订认购书的合意，原审法院判决6863542元差价款由双方平分，依据不足，应予纠正。
综上，本案双方当事人不存在600万元借贷关系，也无房屋买卖关系。双方据此提出的本诉和反诉请求均不能成立。本案双方之间有居间的部分特征，但本案的法律关系总的还是认购权转让的特征更为明显，故宜按房屋认购权转让进行裁判，对认购权产生的房屋差价70％由吴月红享有。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：
一、撤销金华市中级人民法院（2013）浙金商终字第1378号民事判决和金华市婺城区人民法院（2012）金婺商初字第747号民事判决。
二、胡金菊、晨翔公司应当支付吴月红款项2085937.4元。
三、驳回吴月红的其他诉讼请求。
四、驳回胡金菊、晨翔公司的反诉请求。
一审案件受理费53100元，由吴月红负担15930元，由胡金菊、晨翔公司负担37170元。反诉案件受理费15339元，由胡金菊、晨翔公司负担。二审案件受理费46800元，由吴月红承担14040元，由胡金菊、晨翔公司承担32760元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 梅
代理审判员 伍华红
代理审判员 方素平
二〇一四年十一月五日
书 记 员 吕 俊