江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4689号
上诉人（原审原告）:李德皊，女，1970年1月8日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：臧文海（系李德皊丈夫），男，1965年3月11日生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苗培玉，男，1956年8月6日生，汉族，住徐州市铜山区。
被上诉人（原审被告）：蒋凤勤，女，1957年7月17日生，汉族，住徐州市铜山区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓飞，江苏昭鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚建新，男，1969年3月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：李海燕，女，1978年3月15日生，汉族，住徐州市泉山区。
被上诉人（原审被告）：孙晓露，女，1974年11月5日生，汉族，住徐州市。
上诉人李德皊因与被上诉人苗培玉、蒋凤勤、姚建新、孙晓露执行异议之诉一案不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）（2016）苏0311民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人李德皊上诉称，请求：撤销原审法院（2016）苏0311民初3489号民事判决；判决不得对坐落于徐州市××山区××新村农贸市场××门面房（××新村农贸市场综合楼××号门面房）的执行；请求依法确认徐州市××山区××新村农贸市场××门面房（××新村农贸市场综合楼××号门面房）为上诉人李德皊所有；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、原审法院适用法律错误，上诉人对涉案房屋享有物权，而不是债权。上诉人2001年4月30日同徐州物园房地产开发有限公司签订商品房购销合同，购买坐落于徐州市××山区××新村农贸市场住宅楼××楼××室的房产，该房和徐州市泉山区黄河新村农贸市场4号门面房，实际是同一处地址房产。签订商品房购销合同后，上诉人按照约定的价格证明是该门面房的合法所有权人。正是因为登记错误，实际所有权人才通过诉讼确权的司法救济途径保护自己的所有权，原审界定是债权关系显然不当。2、被上诉人姚建新实际就是徐州市泉山区黄河新村农贸市场项目开发商及实际所有权人。原审姚建新明确表示“2000年办理完商品房预售许可证后，购买了几十套商品房合同书到徐州物园房地产开发有限公司盖章后，同意由上诉人与购房户签订购房合同。该项目所有未销售的十几家农贸市场营业房产权从2003年以后陆续办到上诉人及家人、徐州凯彤开发有限责任公司名下”。结合法庭查明公司变更情况可以证明：被上诉人姚建新开发黄河新村农贸市场是用徐州物园房地产开发有限公司名义开发（后更名为徐州舒利房地产开发有限公司），是该项目的实际所有人，其后将产权转移到被上诉人姚建新、孙晓露及其设立的徐州凯彤房地产开发有限责任公司名下，证明该项目实际开发、控制及所有人就是被上诉人姚建新，其等同于开发商的地位。被上诉人姚建新利用其等同于开发商的地位，伪造买卖合同等文书、提供虚假的办理房屋产权的相关材料非法办理涉案房屋的产权，对其违法行为姚建新明确承认，该行为应当依法撤销。3、原审法院认定“被上诉人将凤勤、苗培玉对涉案房屋享有优先受偿的抵押权，原告也没有证据其属于法律、司法解释规定的除外情形”，属于对案件事实的错误认定。上诉人是物权请求权，被上诉人蒋凤勤、苗培玉在执行环节请求的是债权请求权，上诉人基于已经查明的事实即合法购买案涉房屋，而被上诉人姚建新利用其等同于开发商地位，伪造买卖合同等文书，采用非法手段办理相关产权证，应当依法撤销。这样的因果关系证明足以达到：上诉人有证据证明其属于法律规定、司法解释规定的除外执行的情形。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人苗培玉、蒋凤勤答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
被上诉人姚建新答辩称，应驳回上诉，维持原判。一、李德皊就涉案4号门面房不享有物权。二、即使4号门面房登记在姚建新名下存在瑕疵，善意无过错的苗培玉、蒋凤琴亦足以取得抵押权，李德皊的主张不能阻止执行。三、一审判决对姚建新以迎宾路商住楼1单元负101室抵偿上述4号门面房这一事实未予确认，属于事实认定不清。如正面认定该事实则可从根本上解决涉案纷争。姚建新虽同意执行4号门面，但并不认可按照本金110万元来执行，由于这个钱是打给了另一中间人，具体打了多少扣除了多少利息，姚建新不能精准掌握。因为苗培玉拒绝向姚建新出示打款凭证，这个举证责任在苗培玉而非姚建新。具体本金认证应以转款凭证为准，相应的利息也应据实结算。
被上诉人孙晓露经本院依法传票传唤未到庭参加庭审，视为放弃相关诉讼权利。
李德皊向原审法院起诉请求为：1、判决停止对徐州市××山区××新村农贸市场××门面房（××新村农贸市场综合楼××号门面房）的执行；2、确认上述房产归原告李德皊所有。
原审法院查明，1999年，姚建新与徐州物园房地产开发有限公司联合开发本市黄河新村黄河小区农贸市场。2000年11月，徐州物园房地产开发有限公司取得黄河农贸市场4#住宅、1#、2#底层营业房的商品房预售许可，并由姚建新对外以该公司名义出售房屋。2001年初，李德皊与姚建新协商购房事宜，并约定购房后第一年将房屋出租给徐州市黄河小区农贸市场，房租抵房款。同年4月30日，李德皊（买方、乙方）与徐州物园房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订《商品房购销合同》（编号0033019），约定由徐州物园房地产开发有限公司将其以划拨方式取得位于黄河新村的编号为2000.72的地块、土地面积为9.9亩、地块规划用途为农贸市场住宅楼中的黄河新村农贸市场住宅楼第2幢一层04室（建筑面积88.1平方米）卖给李德皊，每平方米4500元，总金额为396450元。该合同第十九条约定：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起×天内（注：未约定期限）取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起×天内（注：未约定期限）将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的×%（注：未约定比例）赔偿乙方损失。”姚建新作为徐州物园房地产开发有限公司的委托代理人在该《商品房购销合同》上签字。2001年9月25日，李德皊将购房款和房产税费7482元交给姚建新，并取得收据两份，分别是购房款396450元及房产税、契税、城建附加税合计7482元，收据加盖徐州物园房地产开发有限公司财务专用章。2002年至今，李德皊将上述房屋出租给案外人。2004年，徐州物园房地产开发公司（后更名为徐州舒利房地产开发有限公司）被徐州市铜山工商行政管理局吊销营业执照。2008年12月，姚建新通过订立商品房买卖合同的方式将上述房产过户登记在自己名下，产权证书上记载的房屋座落为“黄河小区农贸市场04”。2011年9月22日，李德皊至原审法院起诉徐州凯彤房地产开发有限责任公司（姚建新为该公司法定代表人），要求徐州凯彤房地产开发有限责任公司为其办理房地产权属证书，并支付逾期办证违约金。原审法院经审理，作出(2011)泉民初字第1965号民事裁定书，以“2001年4月30日建立诉争房产买卖合同的相对人为徐州物园房地产开发有限公司，而非本案被告…李德皊将徐州凯彤房地产开发有限责任公司作为本案被告提起诉讼，主体不适格”为由，裁定驳回李德皊的起诉。2012年2月，李德皊向泉山区公安局经侦大队报案称姚建新“伪造手续、诈骗房子”，姚建新在公安机关承诺在2012年3月5日前将李德皊房子的事情解决好。2012年6月12日，姚建新、孙晓露与苗培玉、蒋凤勤签订《抵押借款合同》一份，双方约定：姚建新、孙晓露用姚建新名下黄河小区农贸市场04室房屋（徐房权证泉山字第××号）抵押，向苗培玉、蒋凤勤借款110万元，借款期限为12个月，自2012年6月12日起至2013年6月12日止，月利率为2%，利息按季度支付。2012年6月14日双方办理了他项权证。该抵押借款合同经徐州市彭城公证处公证并赋予强制执行效力【公证书编号（2012）徐鼓证经内字第756号】。2013年6月24日，江苏省徐州市彭城公证处根据苗培玉、蒋凤勤的申请，出具了（2013）徐彭证执字第41号执行证书，执行标的为：本金110万元、利息19.8万元（2012年9月12日至2013年6月12日期间）及2013年6月13日以后的利息（按年利率24%计算）。苗培玉、蒋凤勤持（2012）徐鼓证经内字第756号公证书和（2013）徐彭证执字第41号执行证书向原审法院申请强制执行。原审法院以（2013）泉执字第2815号立案执行，案外人李德皊提出异议。2016年5月26日，原审法院作出（2016）苏0311执异31号民事裁定书，以“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。在本案中李德皊虽然签订了有效的房屋买卖合同，支付全部价款，且实际占有该房屋，但该房屋登记在被执行人姚建新名下，姚建新、孙晓露以该房抵押给苗培玉、蒋凤勤获得借款110万元，苗培玉、蒋凤勤于2012年6月14日取得该房屋的他项权证书，故苗培玉、蒋凤勤享有了对抗案外人的优先受偿权”为由，裁定驳回案外人李德皊的执行异议。李德皊不服，遂提起执行异议之诉。
另查明，2012年3月27日，李德皊配偶臧文海与徐州凯彤房地产开发有限责任公司就位于本市××路财贸医院隔壁迎宾路商住楼××单元××房（建筑面积216.62平方米）签订《商品房买卖合同》，合同约定总房款为700000元，该房已办理过户登记至臧文海名下。关于上述迎宾路商住楼房屋与本案关联性，李德皊与姚建新有争议。李德皊认为与本案无关，其陈述，因姚建新20**年向臧文海借款226000元，姚建新以上述房屋抵押给臧文海，后因姚建新一直未退（还）款，故臧文海将迎宾路的房子登记在其名下。姚建新则陈述，为解决黄河新村农贸市场综合楼04号门面房无法过户至李德皊名下问题，其以该房抵偿李德皊，其在抵偿时要求臧文海代为偿还案外人欠款20余万元，故又以与该房同层但无产权证的约160平方米的房屋一并抵偿。姚建新就其主张的抵偿事实，未能提交证据。
原审法院认为，苗培玉、蒋凤勤提供的他项权证表明，其对涉案房屋享有抵押权。抵押权是指为担保债务的履行，债务人或第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，苗培玉、蒋凤勤对涉案房屋享有优先受偿的抵押权，李德皊也没有证据证明其属于法律、司法解释规定的除外情形，故根据上述规定，对于李德皊主张的停止执行涉案房屋的诉请，依法不予支持。关于李德皊诉请确认所有权的主张，从查明的事实来看，李德皊虽早在2001年即已支付全部购房款并实际使用、收益，但至今未能办理产权登记，因此其对诉争房屋享有的是债权权利而非所有权，故对其主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回李德皊的诉讼请求。
本院二审过程中双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明事实的一致。
本院认为，本案中，上诉人李德皊虽然与姚建新签订了门面房房屋买卖合同，也实际支付了购房款且已实际占有该房产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，不动产所有权的转移应当以办理完登记过户为依据，李德皊并未办理登记过户，其对涉案房仅享有物权期待权而非所有权，对其确认涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。其主张涉案房屋归其所有，本院不予支持。
姚建新以登记在其名下的位于徐州市××新村农贸市场住宅楼××室的房屋作为抵押，向苗培玉、蒋凤勤借款，双方签订了抵押借款合同并办理了抵押登记，苗培玉、蒋凤勤取得该房屋的他项权证书。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。苗培玉、蒋凤勤依法享有涉案房屋的优先受偿权，李德皊也无证据可以证明抵押权人苗培玉、蒋凤勤存在法律、司法解释另有规定的除外的情形，因此李德皊的主张不能排除本案的执行，对其主张本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14700元，由上诉人李德皊负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩黎华
审判员 李 飞
审判员 孙 燕
二〇一七年十月三十日
书记员 孙 健