浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙02民终861号
上诉人（原审原告）：宋乐民，男，1955年7月6日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。
委托诉讼代理人：杨根飞，浙江甬泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯皓，浙江金道（宁波）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈爱素，女，1963年12月26日出生，汉族，住浙江省象山县。
委托诉讼代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：於怡康（又名於贤康），男，1960年12月19日出生，汉族，住浙江省象山县。
上诉人宋乐民因与被上诉人陈爱素、於怡康房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初4108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。
宋乐民上诉请求：撤销一审判决，改判确认陈爱素与於怡康关于涉案房屋的买卖关系成立，并判令陈爱素、於怡康协助办理涉案房屋所有权转移登记。二审审理过程中，宋乐民变更上诉请求为：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定了上诉人与於怡康之间存在房屋买卖关系，但是对于於怡康、陈爱素之间是否存在房屋买卖关系即陈爱素是否将涉案房屋出卖给於怡康没有作出认定。上诉人提供的陈爱素前夫施跃宏（曾用名施绍宏）出具的一份证明，已经清楚地证明了买卖关系成立，该证据与本案直接相关，但一审法院却以证据与案件无关为由不做评判。2.前述直接证据及以下间接证据均表明，陈爱素与於怡康之间存在房屋买卖关系。间接证据包括：离婚协议书一份，於怡康在与前妻离婚时，将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割；老产权证以及各种与涉案房屋相关的票证，陈爱素将其交给房屋买受人於怡康，於怡康又交给最终买受人即本案上诉人，符合传统的房屋买卖交易习惯；上诉人实际占有和使用房屋长达十六年，这期间陈爱素没有任何干预、未获得任何收益，即便是在补办房产证以后；所谓实际占有使用，只是上诉人提出的种种证据和理由之一，并非唯一。3.本案还应该适用物权法第十五条，确认陈爱素与於怡康之间关于涉案房屋的买卖关系成立。陈爱素是涉案房屋的目前登记上的所有人，但是，并不妨碍其之前通过合同将房屋所有权转让给於怡康，也不妨碍於怡康再将房屋所有权转让给上诉人，虽然未办理物权转移登记，但不影响合同效力。於怡康在长达十多年的时间里未积极向陈爱素主张要求协助过户，上诉人要求陈爱素协助过户又屡遭拒绝，合法权益无法实现。
陈爱素辩称，一审法院认定上诉人与於怡康之间存在房屋买卖关系，剥夺了於怡康的答辩权。上诉人主张陈爱素、於怡康之间存在房屋买卖关系，但未提供直接证据予以证明，都是推断出来的。物权法是在2007年10月1日颁布实施的，不适用于本案。
宋乐民向一审法院提出诉讼请求：1.确认宋乐民对坐落于象山县房屋拥有所有权（含该房屋占用范围内的土地使用权）；2.陈爱素、於怡康于判决生效后三日内协助宋乐民办理案涉房屋所有权变更登记手续。
一审法院认定事实：坐落于象山县房屋登记在陈爱素名下。2001年10月9日，宋乐民与於怡康订立屋契一份，由於怡康将案涉房屋转让给宋乐民。宋乐民为此支付相应对价，於怡康将案涉房屋交由宋乐民占有、使用。
一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，宋乐民以其实际行使房屋所有权人权利为由要求确认其对案涉房屋享有所有权，于法无据，一审法院难以支持。虽宋乐民与於怡康之间存在房屋买卖关系，但案涉房屋的登记所有权人为陈爱素，於怡康并不具有对案涉房屋所有权的处置权，宋乐民要求於怡康协助办理过户登记手续，在现有条件下无法实现，故对于宋乐民要求於怡康协助办理过户登记手续的请求，一审法院难以支持。因陈爱素并非是宋乐民与於怡康订立的屋契的相对人，宋乐民与陈爱素之间亦不存在转让案涉房屋的情形，故宋乐民要求陈爱素协助办理过户登记手续的请求，一审法院亦难以支持。同时对于宋乐民、陈爱素提供的具有争议的证据，因与本案无关，在本案中不予评判。於怡康经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法可缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：驳回宋乐民的诉讼请求。案件受理费4300元，保全费320元，合计4620元，由宋乐民负担。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另根据双方当事人在一审中提供的证据及在二审庭审中的陈述认定以下事实：陈爱素与施绍宏原为夫妻关系，施绍宏现已去世。“施绍宏”出具证明一份，载明“原吉城红楼55-1-202屋现已卖给於贤康所有权”，并在“经卖人施绍宏处”捺印。於怡康与张来娣于1999年4月19日签署的离婚协议中，约定“坐落在水泥结构套房”归男方所有。涉案房屋的房屋所有权证、公房使用证、房屋转移登记收费收据、房改购房款收款收据等原件，现均由宋乐民持有。自2001年起，涉案房屋由宋乐民实际占有并出租收益。
本院认为，本案为典型的房屋连环买卖纠纷，宋乐民以最终买受人身份要求陈爱素、於怡康协助办理所有权变更登记手续，则需要分别审查陈爱素与於怡康之间、於怡康与宋乐民之间的房屋买卖关系是否成立。
首先，宋乐民虽未提供陈爱素与於怡康之间的房屋买卖合同、付款凭证等直接证据，但其在一审中提供的证明、离婚协议等证据复印件，以及一直保管的涉案房屋的房屋所有权证、公房使用证、房屋转移登记收费收据、收款收据等原件，以及多年来对涉案房屋实际占有、出租收益的事实，可以认定宋乐民关于陈爱素、施绍宏夫妇已将涉案房屋出卖给於怡康这一事实主张具有高度可能性。而陈爱素关于其将涉案房屋借给於怡康居住的主张缺乏相应证据证明，其关于自房屋出借后将近二十年的时间内从未使用、管理、过问的自述，亦与一般人的日常生活经验明显相悖。综合考虑以上两方面，宋乐民关于陈爱素与於怡康之间存在房屋买卖关系的主张更为合理、可信，本院予以认定。
其次，於怡康因下落不明，在一审法院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼，一审法院根据宋乐民提供的“屋契”、“收条”等证据，并结合房屋管理、使用现状，认定宋乐民与於怡康订立房屋买卖协议、宋乐民已支付相应对价等并无不当。该房屋买卖合同未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。
最后，於怡康向宋乐民出卖涉案房屋时，持有房屋所有权证、公房使用证、房屋转移登记收费收据、房改购房款收款收据等原件，并出示落款为“经卖人施绍宏”的证明一份，故宋乐民有理由相信於怡康有权处分该房屋，且宋乐民已支付全部价款并实际占有该房屋十余年。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，该合同合法有效,涉案房屋应归宋乐民所有，宋乐民要求於怡康及该房屋的原出卖人和登记所有权人陈爱素协助办理该房屋的所有权变更登记手续，应予支持。宋乐民在二审中书面承诺自愿承担产权过户手续中产生的全部税费，不违反法律规定，本院予以准许。
综上所述，宋乐民的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省象山县人民法院（2017）浙0225民初4108号民事判决；
二、坐落于象山县房屋归宋乐民所有；
三、陈爱素、於怡康于本判决生效之日起十日内协助宋乐民办理坐落于象山县房屋的所有权变更登记手续，由此产生的全部税费均由宋乐民承担。
一审案件受理费4300元，保全费320元，二审案件受理费4300元，均由被上诉人陈爱素、於怡康各半负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 樊瑞娟
审 判 员 曹 炜
审 判 员 周 娜
二〇一八年五月十日
代书记员 姜黎娜