上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民五（商）初字第452号
原告中国建设银行股份有限公司上海市分行。
负责人王江，行长。
委托代理人顾犇，该行职员
。
委托代理人ＸＸ坤，该行职员
。
被告林希琴。
委托代理人张烨，上海市海上律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司上海市分行（以下简称建行上海市分行）与被告林希琴金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陶卓华独任审判，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告建行上海市分行的委托代理人顾犇、ＸＸ坤，被告林希琴的委托代理人张烨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告建行上海市分行诉称，2010年11月23日，建行上海市分行与林希琴签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定：林希琴向建行上海市分行借款人民币7，970，000元，期限为30年。还款方式为等额本息还款法。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮20%；罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。同时约定：林希琴以所购的上海市杨浦区江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给建行上海市分行，为上述合同项下的贷款本息及建行上海市分行为实现债权和抵押权发生的费用等担保。2010年12月1日，建行上海市分行发放了全部贷款。2014年10月起林希琴开始逾期还款，故建行上海市分行诉至法院，请求判令：1、林希琴归还借款本金7，508，823.16元、利息128，752.53元、逾期利息1，727.84元（暂计至2015年1月31日），并支付自2015年2月1日到实际清偿之日以本息7，637，575.69元为基数，按约定的罚息利率计算的逾期利息；2、若林希琴不履行上述还款义务时，建行上海市分行有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。如有不足，不足部分由林希琴继续清偿。
建行上海市分行提供了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、上海市房地产登记证明及房屋权籍信息单、个人贷款支付凭证、结清试算、个人贷款对账单、身份证及户口簿复印件，以证明其诉称主张。
被告林希琴辩称，对于借款事实以及建行上海市分行主张的欠款本金、本金所产生的利息以及拖欠本金所产生的罚息无异议，对于拖欠利息所产生的复利，林希琴认为由法院严格审查该复利的合法合规性。对于建行上海市分行要求行使抵押权的主张，林希琴认为该抵押物是装修房，装修部分不作为房价部分，故拍卖该房产时应区分房屋本身价值和装修价值，建行上海市分行对装修价值不享有优先受偿权。此外，在处理抵押物时还需考虑到顺位在后的抵押权人的权益，且不能影响林希琴的基本生活。
被告林希琴提供了《商品房预售合同》、抵押权登记证明、上海市房地产登记证明及房屋权籍信息单，以证明其辩称意见。
经审理查明，2010年11月23日，建行上海市分行与林希琴签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定林希琴借款本金为7，970，000元，借款期限自2010年12月1日起至2040年12月1日止。合同项下的贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮20%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。林希琴以上海市江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述借款提供担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。除非抵押人和贷款人另有约定或法律另有规定，抵押财产上因附合、混合、加工、改建等原因而新增的物也作为贷款人债权的抵押担保，抵押人应根据贷款人的要求办理必要的抵押登记等手续。2010年11月29日，双方就上述抵押事实办理了预告登记。2013年10月31日该预告登记转为抵押登记。
截至2015年1月31日，林希琴共欠本金7，508，823.16元、利息128，752.53元、逾期利息1，727.84元。
以上事实，有《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、抵押权登记证明、上海市房地产登记证明及房屋权籍信息单、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单及当事人的陈述为凭，本院予以确认。
本院认为，建行上海市分行与林希琴签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。建行上海市分行依约履行了放款义务，现林希琴未按约还本付息已属违约，建行上海市分行有权提前收回贷款本息，并要求其以本息为基数支付逾期利息。被告以其所有的上海市江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋为上述借款合同项下债务提供抵押担保，被告违约时，原告有权行使抵押权。《个人住房（商业用房）抵押借款合同》约定，除非抵押人和贷款人另有约定或法律另有规定，抵押财产上因附合、混合、加工、改建等原因而新增的物也作为贷款人债权的抵押担保。故被告辩称原告对抵押房屋的装修价值不享有优先受偿权的辩称意见，与合同约定不符，不院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条之规定，判决如下：
一、被告林希琴应于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司上海市分行借款本金人民币7，508，823.16元；
二、被告林希琴应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司上海市分行支付截止至2015年1月31日止的利息人民币128，752.53元，逾期利息人民币1，727.84元，并以本息人民币7，637，575.69元为基数，按合同约定的执行利率上浮50％支付自2015年2月1日起至贷款清偿完毕之日止的逾期利息；
三、若被告林希琴未履行上述主文第一项、第二项所确定的还款义务，则原告中国建设银行股份有限公司上海市分行有权以位于上海市江湾城路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者以拍卖、变卖后的所得价款优先受偿，该抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过债权数额的部分归被告林希琴所有，不足部分由被告林希琴继续清偿。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11，401元，因适用简易程序，减半收取计人民币5，700.50元，财产保全费人民币5，000元，由被告林希琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶卓华
二〇一五年四月二十二日
书记员 江凝妤
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。