呼和浩特市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终359号
上诉人（原审原告）：闫伟伟，企业会计，住内蒙古呼和浩特市。
委托诉讼代理人：李荣，北京市盈科律师事务所呼和浩特分所律师。
委托诉讼代理人：胡玲玲，北京市盈科律师事务所呼和浩特分所律师。
被上诉人（原审被告）：吕妍，个体工商户，住内蒙古呼和浩特市。
委托诉讼代理人：郭旭芳，内蒙古宏德律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司。
法定代表人：余久力，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邢国强，男，1973年11月21日出生，汉族，该公司员工，住内蒙古呼和浩特市回民区钢铁路呼钢宿舍15栋2号。
上诉人闫伟伟因与被上诉人吕妍及内蒙古金鼎立房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎立房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院(2016)内0121民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人闫伟伟的委托诉讼代理人李荣、胡玲玲，被上诉人吕妍的委托诉讼代理人郭旭芳，金鼎立房地产公司的委托诉讼代理人邢国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
闫伟伟的上诉请求：1、撤销土默特左旗人民法院(2016)内0121民初1622号民事判决，依法改判支持闫伟伟的一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由吕妍与金鼎立房地产公司负担。一审法院在本院认为部分以”本案中闫伟伟并未与第三人金鼎立房地产公司直接签订《住宅房买卖协议书》，而是与他人存在房屋买卖关系，而且闫伟伟提交的缴纳购房款以及其他费用的证据也证明闫伟伟在一审法院对本案涉案房屋查封前，尚未支付全部购房款，也没有实际占有该涉案房屋。”驳回闫伟伟的诉讼请求是错误的，忽略了基础事实。一、基础事实是案外人韩某与本案金鼎立房地产公司之间买卖关系合法有效。闫伟伟的确与他人存在房屋买卖关系，是现在该诉争房屋的所有权人，具有诉讼主体资格。而这个”他人”指韩某，早在2011年12月5日，韩某与金鼎立房地产公司就该诉争房屋签订了《商品房订购协议书》，且于2013年8月9日交付了房屋全款，并办理了入住缴费手续实际占有。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，韩某虽与金鼎立房地产公司签订了《订购协议》，但根据双方履行权利义务的性质看视为双方签订了《商品房买卖合同》。韩某未办理过户登记手续是基于客观原因而非自身过错原因，不能影响其与金鼎立房地产公司之间的买卖关系合法有效。二、该诉争房屋在查封前已不属于被执行人即本案金鼎立房地产公司，一审法院应依据相关规定不得查封。吕妍在2014年10月27日向一审法院递交诉前财产保全申请，查封了包括该诉争房屋在内的32套房屋。该查封行为发生在案外人韩某已实际拥有该诉争房屋产权之后。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中的被执行人系金鼎立房地产公司，其早在法院查封前就已将该诉争房产卖与韩某，韩某已实际拥有该诉争房屋产权，一审法院不得查封。三、该诉争房屋在执行时的所有权为闫伟伟所有，吕妍对诉争房产不享有物权。闫伟伟与韩某的买卖关系发生在2014年8月7日，在查封行为发生之前，虽然闫伟伟、韩某与金鼎立房地产公司的换票行为发生在查封行为之后，但与本案无关，不影响韩某与闫伟伟之间买卖关系的合法有效，不影响事实的认定和法律的适用。吕妍在庭审中提供2013年7月16日签订的《商品房买卖合同》，没有有效收据或者转账流水证明其于何时交付房款，仅有合同约定一次性交纳房款条款就被一审法院认定吕研已交纳该全部房款，此有虚假诉讼之嫌。韩某与金鼎立房地产公司签订协议在前，也按协议约定缴纳了全部房款，庭审中金鼎立房地产公司也认可闫伟伟与其存在房屋买卖关系，其与吕妍存在债权债务关系。另据土默特左旗人民法院(2014)土左民初字第1113号民事判决，吕妍与金鼎立房地产公司之间的《商品房买卖合同》已被申请确认无效，于2016年3月31日自动转为债权债务关系，且在土默特左旗人民法院(2016)内0121执异30号执行裁定中，土默特左旗人民法院认可闫伟伟实际占有该诉争房屋的事实。综上事实，一审法院的庭审笔录已经清楚地记载了各方的诉辩，吕妍向一审法院要求查封该讼争房产行为在后的事实清楚，闫伟伟实际占有讼争房产的事实明晰，一审法院在案件基本事实的认定上模糊判断，存在错误。闫伟伟的诉请于事有理，于法有据。
吕妍辩称，闫伟伟与金鼎立房地产公司所签订的任何协议都是无效的，闫伟伟提到在土默特左旗人民法院(2014)土左民初字第1113号判决中确认吕妍与金鼎立房地产公司签订的《商品房买卖合同》是无效的，是因为金鼎立房地产公司至今没有预售房许可证，那么闫伟伟与金鼎立公司签订的所有没有预售许可证的合同均是无效的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已签订书面的买卖合同的规定。吕妍申请法院查封金鼎立房地产公司的财产是2014年10月27日，而闫伟伟是在2015年9月23日才与金鼎立房地产公司签订合同，已经是在人民法院查封之后，吕妍在与土默特左旗人民法院就金鼎立公司涉案房产腾房过程中，本案涉案房屋是空房，闫伟伟没有实际占有。
金鼎立房地产公司辩称，本案涉案房屋所有权已经发生转移，与金鼎立房地产公司没有法律上的关系。闫伟伟将金鼎立房地产公司列为被上诉人事实不足，应当列为原审第三人。
闫伟伟向一审法院起诉请求：依法判令立即停止对闫伟伟购买的内蒙古自治区××区号房强制执行，解除对该房屋的查封，并判令由吕妍负担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：2011年12月5日，案外人韩某与金鼎立房地产公司签订了《商品房订购协议书》，以单价3619.50元的价格购买了该公司开发的位于宽城小区D区第九座三单元一层103号房屋一套。2014年8月7日，韩某与闫伟伟签订了《住宅房买卖协议书》，将该房屋以160000元的价格卖与闫伟伟，但该房实际由贾占华出售，购房款160000元由贾占华收取。之后，在韩某与金鼎立房地产公司签订的《商品房订购协议书》的基础上，闫伟伟与金鼎立房地产公司签订了《商品房订购协议书》，将买受人韩某的名字换成了闫伟伟的名字，签订合同的时间及其他内容均没有变更。在韩某与闫伟伟签订《住宅房买卖协议书》之前，本案中吕妍与金鼎立房地产公司签订了《商品房买卖合同》，吕妍以均价1500元的价格购买了金鼎立房地产公司17套房屋，其中包括本案涉及的宽城小区D区第九座三单元一层103号房屋，吕妍向金鼎立房地产公司支付了2801580元的购房款。2014年10月27日，一审法院受理了吕妍的诉前财产保全申请，查封了包括本案涉案房屋在内的由金鼎立房地产公司开发的32套房屋。此后，吕妍依据一审法院作出的（2014）土左民初字第1113号民事判决书提出申请执行，一审法院于2016年4月25日作出（2015）土左执字第00155-1号民事裁定书，裁定评估、拍卖金鼎立房地产公司所有的包括本案涉案房屋在内的20套房屋。在此之后，闫伟伟向一审法院提出执行异议申请，请求解除对本案涉案房屋的查封，并中止（2015）土左民初字第155号公告关于强制搬出该房屋的执行。一审法院经过审查于2016年7月5日作出（2016）内0121执异30号执行裁定书，裁定驳回了闫伟伟的执行异议申请。闫伟伟对该裁定不服，于2016年7月22日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案中闫伟伟并未与金鼎立房地产公司直接签订《住宅房买卖协议书》，而是与他人存在房屋买卖关系，而且闫伟伟提交的缴纳购房款以及其他费用的证据也证明闫伟伟在一审法院对本案涉案房屋查封前，尚未支付全部购房款，也没有实际占有该涉案房屋。闫伟伟提出的执行异议的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的”在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同、已合法占有涉案不动产以及已支付全部价款的”能够排除执行的必备要件。同时依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本案中闫伟伟的诉讼请求也不符合在人民法院查封前第三人已支付全部价款且已实际占有涉案房屋的人民法院不得查封的必备条件。因此，闫伟伟请求判令立即停止对涉案房屋的强制执行，解除对该房屋的查封的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回闫伟伟的诉讼请求。案件受理费4300元由闫伟伟负担。
二审期间，闫伟伟提交了三份新证据，即证据一：温某与金鼎立房地产公司2011年11月8日签订的《商品房买卖合同》及收款收据、韩某与金鼎立房地产公司签订的《商品房订购协议书》及收款收据、闫伟伟与金鼎立房地产公司签订的《商品房订购协议书》、《住宅房买卖协议书》及收款收据两张，拟证明：涉案房屋于2011年11月8日全款卖给温某，后温某全款卖于韩某，韩某实际占有并将涉案房屋卖给闫伟伟，闫伟伟与金鼎立房地产公司签订了《商品房订购协议书》并进行了换票，闫伟伟对涉案房屋享有所有权，是本案的适格原告；证据二：土默特左旗人民法院（2014）土左民初字第1113号民事判决及庭审笔录，拟证明：吕妍与金鼎立房地产公司之间为债权债务关系，吕妍仅提供了合同，没有相应的交款凭证，不是真正的商品房买卖合同关系；证据三：证人贾占华证言，拟证明：涉案房屋在一审法院查封前卖给韩某，且韩某交付全款并实际占有，后韩某将涉案房屋卖与闫伟伟，闫伟伟与金鼎立房地产公司签订了《商品房订购协议书》，故闫伟伟享有该房屋的物权。吕妍对上诉三份证据真实性均不予以认可，金鼎立房地产公司对于证据一中该公司签订及出具的《商品房买卖合同》、《商品房订购协议书》与收据均予以认可。
一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院二审另查明，案外人温某以全款方式于2011年11月8日向金鼎立房地产公司购买了涉案房屋，随后将涉案房屋全款卖于韩某。
本院认为，本案的争议焦点为：闫伟伟对涉案执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
首先，关于涉案合同性质，依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，闫伟伟未取得涉案房屋的不动产登记证书，故就涉案房屋不发生不动产物权变动效力，韩某与闫伟伟之间以该房屋为买卖标的的合同实为物权期待权转让合同，本质上仍为债权，故本院对闫伟伟主张其对涉案房屋享有所有权的上诉理由不予支持。
其次，关于涉案房屋的交付情况，金鼎立房地产公司作为涉案房屋的开发商，系初始的房屋交付义务人，根据庭审金鼎立房地产公司认可的事实，前述案外人温某与韩某均未向金鼎立房地产公司缴纳过涉案房屋的不动产契税与公共维修基金等首次收取房屋时需缴纳的相关费用，且金鼎立房地产公司认可闫伟伟针对涉案房屋直接缴纳了上述款项，完成收房。闫伟伟虽上诉主张韩某于2013年8月9日即办理了入住缴费手续并实际占有，但其未提交相关证据证明，应当承担举证不能的后果。据此，本院认定韩某未接受涉案房屋，亦未实际占有，故其作为涉案房屋的出卖人不能直接将涉案房屋交付于闫伟伟，而需要金鼎立房地产公司作为涉案房屋的开发商与闫伟伟签订《商品房订购协议书》来履行房屋交付义务。金鼎立房地产公司在没有收到购房款的情况下即配合韩某向闫伟伟出具与实际交易价格不符的购房款收据，其作为涉案房屋的交付人即债务人认可了韩某与闫伟伟之间针对涉案房屋的债权转让行为。
最后，关于涉案房屋的占有情况，如上所述，涉案房屋系由闫伟伟首次收房，故闫伟伟收房时间即应当认定为其实际占有涉案房屋的时间。依据闫伟伟自己提交的《宽城办理入住缴费明细单》与相应的缴费收据，本院认定缴费收据出具时间即2015年9月23日为闫伟伟办理收房手续之日，自该日完成占有。闫伟伟提供的土默特左旗人民法院（2016）内0121执异30号民事裁定中仅载明了闫伟伟实际占有涉案房屋的现状，并未查明其初始占有的时间，而涉案房屋于2014年10月27日即被土默特左旗人民法院以(2014)土左民保字第22号民事裁定查封，闫伟伟对涉案房屋的占有时间晚于查封时间。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款之规定，”在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）......；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、......；（四）、......。”故闫伟伟作为买受人，在人民法院查封前未能实际占有涉案房屋，其对涉案房屋享有的民事权利不能排除法院的执行行为。
综上所述，闫伟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人闫伟伟负担。
本判决为终审判决。
审判长吴铁刚
审判员杨蔚堃
代理审判员韩东妹
二〇一七年四月二十五日
书记员齐兴宇