四川省宜宾市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川15执复18号
复议申请人（异议人）：谢华，女，汉族，1969年10月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
申请执行人：肖先荣，男，汉族，1952年4月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
被执行人：肖钢，男，汉族，1971年9月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
被执行人：谢娟，女，汉族，1966年5月出生，住四川省宜宾市翠屏区。
复议申请人不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502执异14号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
肖先荣与肖钢、谢娟民间借贷纠纷一案，四川省宜宾市翠屏区人民法院在诉讼中保全查封了肖钢、谢娟所有的位于四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道西段学府灏景X号楼X号房屋中价值220000元的部分。2016年9月19日，四川省宜宾市翠屏区人民法院作出(2016)川1502民初4648号民事判决书。肖钢、谢娟未履行生效文书确定的义务，肖先荣向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请执行。执行中，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2017年2月23日在被执行人所有的位于四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道西段学府灏景X号楼X号房屋张贴了《限期履行通知书》，责令被执行人于2017年3月6日前履行义务。并告知被执行人如到期不履行义务，本院将于2017年3月7日上午十时选择评估机构依法处置查封物。本院确定评估机构后委托评估机构对本案的执行标的进行了评估。2017年4月12日，评估机构作出《房地产估价报告》评估单价为10100.00元每平方米，总价1684500.00元。2017年4月17日，四川省宜宾市翠屏区人民法院向被执行人肖钢送达了《评估报告》。谢华认为其作为本案执行标的物的共有人，但不是被执行人，法院无权查封、评估和拍卖异议人的房屋，且法院在采取上述执行措施时没有依法通知他，执行行为违法，故对四川省宜宾市翠屏区人民法院的执行提出异议。四川省宜宾市翠屏区人民法院以（2017）川15执异14号裁定驳回谢华的异议请求。谢华不服，向本院申请复议。
四川省宜宾市翠屏区人民法院查明，肖先荣与肖钢、谢娟民间借贷纠纷一案，本院根据肖先荣的申请在诉讼中保全查封了肖钢、谢娟所有的位于四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道西段学府灏景X号楼X号房屋中价值220000元的部分。2016年9月19日，本院作出(2016)川1502民初4648号民事判决书。肖钢、谢娟未履行生效文书确定的义务，肖先荣向本院申请执行。执行中，本院于2017年2月23日在被执行人所有的位于四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道西段学府灏景2号楼1-7号房屋张贴了《限期履行通知书》，责令被执行人于2017年3月6日前履行义务。并告知被执行人如到期不履行义务，本院将于2017年3月7日上午十时选择评估机构依法处置查封物。本院确定评估机构后委托评估机构对本案的执行标的进行了评估。2017年4月12日，评估机构作出《房地产估价报告》评估单价为10100.00元每平方米，总价1684500.00元。2017年4月17日本院向被执行人肖钢送达了《评估报告》。异议人谢华认为其作为本案执行标的物的共有人，但不是被执行人，法院无权查封、评估和拍卖异议人的房屋，且法院在采取上述执行措施时没有依法通知异议人，执行行为违法，故对本院的执行提出异议。
另查明，谢华与谢娟系姐妹关系。2013年1月3日，谢娟、谢华与曾世海、张明签订《门面买卖定金合同》。2013年3月6日，肖钢、谢娟、谢华与南溪县鑫磊房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由肖钢、谢娟、谢华共同出资购买位于四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道西段学府灏景X号楼X号门面，谢华享有该房屋50％份额，肖钢、谢娟各享有25％的份额。2013年5月29日，肖钢、谢娟、谢华到南溪县房地产管理局办理了该房的备案登记。
四川省宜宾市翠屏区人民法院认为，本院在审理肖先荣与肖钢、谢娟民间借贷纠纷一案中，因肖钢、谢娟在四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道西段学府灏景X号楼X号与异议人共有一间门面，根据肖先荣的保全申请，本院查封该房价值220000元的部分，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”的规定，对异议人与被执行人共有的房屋，人民法院可以采取查封、扣押、冻结等强制措施。本案在执行中，因被执行人未按照执行通知履行生效法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，法院可以通过职权对被执行人的财产进行拍卖。本院在决定处置前在该房处张贴了通知书，是向当事人及其他利害关系人公开告知法院的执行行为，异议人认为法院未及时告知与事实不符。异议人认为评估结论过低，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准予”的规定，异议人对评估结果过低的意见本院不作审查。根据《物权法》第一百零一条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”的规定，异议人作为共有人在同等条件下对本院执行的标的物享有优先购买的权利，异议人可以在拍卖程序中行使其优先购买权。综上，异议人提出本院无权查封、评估和拍卖被执行人与异议人共有房屋的异议不成立。
复议申请人称，复议申请人不是利害关系人，而是案外人，是该房屋的共有人，但不是被执行人，人民法院无权查封、评估和拍卖复议申请人的房屋，该房屋具有不可分割性，如强行分割或者拍卖将严重损害复议申请人的合法权益，且人民法院在采取上述执行措施时并没有依法通知复议申请人，其执行行为严重违法。一、四川省宜宾市翠屏区人民法院作出裁定时适用《中华人民共和国民事诉讼法》第225条属适用法律错误，应该适用第227条之法律规定。二、该房屋属于不可分割物，人民法院无权对该房屋予以整体评估和处分，如要评估和拍卖，也应当事先征求复议申请人的同意，如人民法院强行分割，将严重损害复议申请人的合法权益。三、按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代为提起财产诉讼的，人民法院应予准许。诉讼期间中止对该财产的执行”之规定，人民法院没有及时告知复议申请人，也没有等待析产诉讼的生效判决进入执行阶段，人民法院的执行行为和程序明显违法，依法应当立即中止。请求撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院作出的(2017)川1502执异14号执行裁定书。
本院对原裁定认定的事实予以确认。
本院认为，四川省宜宾市翠屏区人民法院在查封时，注意到了位于四川省宜宾市南溪区南溪街道长江大道西段学府灏景2号楼1-7号门面系肖钢、谢娟、谢华共有，查封的是该房全部价值中220000元的部分，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”的规定，对复议人与被执行人共有的房屋，人民法院可以采取查封、扣押、冻结等强制措施。本案在执行中，因被执行人未按照执行通知履行生效法律文书确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，法院可以通过职权对被执行人的财产进行拍卖。执行法院在决定处置前在该房处张贴了通知书，是向当事人及其他利害关系人公开告知法院的执行行为，复议人认为法院未及时告知与事实不符。根据《物权法》第一百零一条：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，复议人作为共有人在同等条件下对本院执行的标的物享有优先购买的权利，复议人可以在拍卖程序中行使其优先购买权。因该房屋的性质、共有人的份额已经明确，所以不适用共有人提起析产诉讼的相关规定。综上，复议人的复议申请不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下：
驳回案外人谢华的复议请求，维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502执异14号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 陈 静
审判员 吕晓宏
审判员 赵宗秉
二〇一七年八月七日
书记员 张唯围