广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4391号
上诉人（原审被告）：廖俣，男，汉族，1984年12月27日出生，住广东省东莞市。
委托代理人:吴翩，女，汉族,1955年4月1日出生,住广东省东莞市。系廖俣的母亲。
被上诉人（原审原告）：吴绍清，男，汉族，1974年8月5日出生，住重庆市万州区。
委托代理人：侯斯敏，广东莲馨律师事务所律师。
委托代理人：洪广，广东莲馨律师事务所律师。
上诉人廖俣因与被上诉人吴绍清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月19日，吴绍清向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认双方房屋买卖合同于2015年5月14日解除；2.廖俣向吴绍清退还定金110000元以及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自起诉之日计算至廖俣付清之日）；3.廖俣承担违约责任并向吴绍清支付相当于总楼价20%的违约金，即216000元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日计算至廖俣付清之日止）；4.廖俣承担本案诉讼费。庭审中吴绍清变更其第三项诉讼请求为请求判令廖俣按照定金罚则向吴绍清支付违约金110000元以及逾期利息。
原审法院经审理查明：廖俣为座落于东莞市长安镇长盛西路莲花新村D区牡丹阁A座801房（房地产权证号为粤房地权证莞字第××号）的房产权属人。2015年4月7日，廖俣为卖方，吴绍清为买方，案外人东莞市世顺地产经纪有限公司（以下简称：世顺经纪公司）为经纪方，三方就位于东莞市长安镇长盛西路莲花新村D区牡丹阁A座801号的商品房买卖事宜共同签订《房地产（居间）买卖合约》，约定上述物业的转让价为1080000元，买方于签订合同时支付经纪方保证金20000元，如卖方于2015年4月7日前签署居间合同，上述保证金转为定金，买方应于卖方签订居间合同后七日内补交定金90000元，剩余楼款970000元以按揭贷款方式支付，买方应于签署合同后七日内签订并提供贷款的相关文件，买卖双方应当按银行要求配合办理贷款手续，否则视为违约。该合同第八条第二款并约定“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同解除后，违约方应在五日内付清违约款，卖方应在五日内退还已收房款。卖方有权另行出售该物业。”
吴绍清于2015年4月7日向廖俣支付认购案涉房屋房款定金20000元，又于2015年4月8日向廖俣账户转账支付定金90000元。2015年4月8日，双方委托广东南枫融资担保集团有限公司办理二手楼交易贷款手续（快贷），并就案涉房屋贷款签订二手楼业务担保申请信息表，约定向中国建设银行股份有限公司东莞市城区支行贷款650000元，双方签订确认函，确认函上未显示买卖双方需要补齐贷款所需资料（如贷款银行审批需另外补充的除外）。2015年4月14日，双方又委托广东南枫融资担保集团有限公司办理二手楼住房交易贷款（公积金快贷），将贷款方式从申请商业银行贷款变更为申请住房公积金贷款，双方为此共同签订《二手房买卖双方说明》，约定由吴绍清向市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，贷款金额为380000元；双方签订确认函，确认函上未显示买卖双方需要补齐贷款所需资料（如公积金中心或受委托银行审批需另外补充的除外）。
吴绍清主张廖俣委托其父亲以及代理律师于2015年5月5日与吴绍清对案涉房屋买卖事宜进行商谈，商谈中廖俣父亲表示不同意出售案涉房屋，廖俣在当晚与世顺经纪公司的电话谈话中也明显表示对其父亲关于不出售房屋的意见予以追认，廖俣父亲其后于2015年5月6日向吴绍清出具《关于世顺房地产经纪长安分公司为廖俣、吴绍清签订房屋买卖合同声明》确认不出售房屋的意见。为证明其主张，吴绍清提供《委托书》、《关于世顺房地产经纪长安分公司为廖俣、吴绍清签订房屋买卖合同声明》、录音光盘为证，其中《关于世顺房地产经纪长安分公司为廖俣、吴绍清签订房屋买卖合同声明》内容为：1.案涉合同签订时中介公司未出示签署合同工作人员资格证；2.中介方也未向卖方充分说明合同情况；3.合同不公正；4.合同约定签订合同后七日内交付首期220000元但其至今未收到首期款，该应属买方违约；5.合同没有经纪人签名；6.合同字迹模糊；7.案涉房产为赠予房产，被赠予人出售房产应征得赠予人同意；8.其父亲认为案涉合同为无效合同，不予履行，卖方同意支付中介公司服务费并向买方退还定金。而录音则为2015年5月5日世顺经纪公司员工与廖俣的谈话录音，录音内容显示世顺经纪公司告知廖俣因担保公司办理贷款需要双方提供资料，现廖俣的个人资料尚未提交，遂要求廖俣按担保公司要求提交，但廖俣以需先解决不出售房屋问题为由提出搁置补交材料，又表示因其父亲不同意出售房屋，其也只能尊重父亲意见。廖俣对吴绍清提供的上述证据真实性予以确认，但认为上述证据不能表明廖俣不同意继续履行合同，其中录音存在诱导性谈话，而《关于世顺房地产经纪长安分公司为廖俣、吴绍清签订房屋买卖合同声明》是由廖俣父亲出具，但廖俣对此不知情，也未委托其父亲代为处理。
吴绍清还主张因廖俣多次无故不配合贷款办理手续，并明确表示不同意履行合同，故其于2015年5月14日以短信方式通知廖俣解除合同，为此吴绍清提供短信、录音光盘（2015年5月13日）及录音文字为证。其中短信显示：1.2015年5月10日，廖俣发短信向吴绍清表示因其父亲原因不同意出售房屋，但愿向吴绍清退还定金并支付10000元的补偿，吴绍清回复称希望继续履行合同，认为廖俣单方面中止合约导致其损失严重，认为廖俣提出的方案无法补偿吴绍清为履行合同造成的损失希望廖俣应拿出诚意进行和谈，否则要走法律程序；2.2015年5月11日，廖俣向吴绍清提出希望双方面谈，并表示再做父亲工作，不一定不出售房屋；其后廖俣又向吴绍清提出其父亲要求廖俣尽快付清全款才能商量出售房屋之事，吴绍清则回应称只能按照银行时间来付款，无法一次性付款；随后廖俣表示要求吴绍清按照原来商业银行贷款来继续交易，并签订补充协议，尽快过户；吴绍清则认为没有必要签订补充协议，希望按照双方遵守之前的约定，由经纪方联系廖俣办完其他手续；廖俣认为公积金贷款太慢，要求按照原来商业银行贷款来继续交易。3.2015年5月13日，吴绍清向廖俣提出要求廖俣在当日向中介提交身份证复印件、户口本复印件、收款账号，否则按合同追究责任。4.2015年5月14日，吴绍清向廖俣发出短信，认为廖俣明确表示不履行房屋买卖合同已构成单方违约，现通知廖俣解除房屋买卖合同并依法追究廖俣的违约责任，廖俣则回复要求继续履行商业贷款合同。另外，2015年5月13日录音内容主要为吴绍清、廖俣及经纪方三方针对解除合约协商的赔偿方案以及中介费用的过程，在此过程中，廖俣同意赔偿吴绍清45000元，并向吴绍清表示中介费可由廖俣承担，但对于中介费，廖俣对世顺经纪公司的工作并不满意，只愿支付经纪方中介费2000元，世顺经纪公司不同意廖俣所提方案，吴绍清则认为应由三方对解除合约进行协商，不同意只由双方私下解决的方案，三方最后协商未果。廖俣对上述证据的真实性予以确认，但认为无论短信还是录音，廖俣均未明确表示不履行合同，上述均为双方对合同的协商过程。
廖俣主张其一直有向吴绍清明确表示同意继续履行合同，并有履行合同义务，并提供产权收条、《廖俣提供资料清单》、《关于要求尽快履行东莞市世顺房地产经纪有限公司房地产（居间）买卖合约的函》、微信信息。吴绍清对产权收条、《廖俣提供资料清单》、《关于要求尽快履行东莞市世顺房地产经纪有限公司房地产（居间）买卖合约的函》的真实性予以确认，但认为产权收条只能证明廖俣向中介提供了产权证明，不能证明廖俣履行合同义务，又认为《廖俣提供资料清单》提交时间为2015年5月17日，形成于吴绍清解除合同通知书送达廖俣之后，该证据更能证明廖俣拖延履行合同，《关于要求尽快履行东莞市世顺房地产经纪有限公司房地产（居间）买卖合约的函》在吴绍清解除合同通知书送达廖俣之后出具，应该视为新的邀约。吴绍清以无法确认微信聊天双方的身份为由对微信信息不予确认，并认为即使能证明聊天双方身份，微信信息也只能证明廖俣提交的资料不清晰，不能达到贷款提交资料的要求。
本案在审理过程中，根据吴绍清的申请，原审法院依法作出（2015）东二法民一初字第733-1号民事裁定书，裁定冻结廖俣的银行存款250000元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并已实施。
原审法院认定上述事实的依据：《房地产（居间）买卖合约》、房地产权证、收据、工商银行凭证、声明、二手楼交易贷款（快贷）卷宗、二手楼交易贷款（公积金·快贷）卷宗、手机短信、录音光盘、房屋租赁合同、收款收据、发票、提货单、产权收条、《关于世顺房地产经纪长安分公司为廖俣、吴绍清签订房屋买卖合同声明》、《廖俣提供资料清单》、《关于要求尽快履行东莞市世顺房地产经纪有限公司房地产（居间）买卖合约的函》、微信信息以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方对吴绍清于2015年5月14日以短信方式通知廖俣解除案涉《房屋买卖（居间）合同》的事实不持异议，原审法院予以确认。综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：廖俣是否存在违约行为，吴绍清解除双方签订的《房地产（居间）买卖合同》是否合法有据。
关于本案争议焦点。第一、案涉《房地产（居间）买卖合约》于2015年4月7日签订，上面约定了购房款通过吴绍清申请按揭贷款履行，但根据2015年4月14日签订二手楼交易贷款（公积金·快贷）卷宗内容所示，双方均签署了二手住房公积金担保贷款申请信息表，由此可见，双方实际就《房地产（居间）买卖合约》约定的购房款履行方式达成变更的合意，吴绍清可以申请住房公积金贷款方式支付购房款。从案涉录音、短信的内容来看，双方自廖俣提出不同意出售房屋开始发生争议，虽然廖俣认为其在此后已明确表示同意继续出售房屋给吴绍清，但却附以吴绍清重新按照商业银行贷款方式付款为条件。原审法院认为，根据前述认定的事实，双方已同意吴绍清以申请公积金贷款方式支付购房款，廖俣要求吴绍清按照商业银行贷款方式履行付款义务属于单方意思表示，未征得吴绍清同意，对吴绍清不发生约束力。第二、2015年5月5日，世顺经纪公司已敦促廖俣按照担保公司的要求补齐材料，但至2015年5月14日吴绍清发出解除合同通知之前，廖俣尚未按要求补齐资料，故吴绍清据此认为廖俣存在不配合办理贷款手续并无不当。虽然廖俣以担保公司的确认函未显示买卖双方需要补齐贷款所需资料以及其已提交《廖俣提供资料清单》为由证明其已提交材料并明确要求继续履行合同，但担保公司的确认函上注明有“如贷款银行、公积金中心审批另需补充材料的除外”，亦即是说，即便廖俣此前已提交过材料给中介或担保公司，担保公司依然有权根据实际情况要求买卖双方补充或重新提交符合贷款单位要求的材料，故对于廖俣的反驳意见，原审法院不予采纳。对于吴绍清主张廖俣存在未配合办理贷款手续的行为，原审法院予以采纳。第三、根据吴绍清提供的《委托书》显示，廖俣于2015年5月5日委托其父亲廖纪华处理案涉房屋买卖合同纠纷事宜，廖俣在当日与世顺经纪公司的对话中亦确认遵从其父亲不同意出售房屋的意见，廖俣父亲则于2015年5月6日出具《关于世顺房地产经纪长安分公司为廖俣、吴绍清签订房屋买卖合同声明》再次表明不予履行案涉房屋买卖合同，故原审法院认定廖俣存在明确表示不履行合同的行为。
综上所述，廖俣在案涉房屋买卖合同签署后未配合办理贷款手续，并明确表示不愿意继续履行合同，已构成违约，吴绍清于2015年5月14日解除《房屋买卖（居间）合同》并要求适用定金罚则双倍退还定金220000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项及第一百一十五条规定，原审法院予以支持。关于吴绍清诉请的逾期利息，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:一、确认吴绍清与廖俣签订的《房屋买卖（居间）合同》于2015年5月14日解除；二、限廖俣于判决发生法律效力之日起五日内双倍返还吴绍清定金共计220000元；三、驳回吴绍清其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4600元，保全费1770元，由廖俣承担受理费4600元，保全费1558元，由吴绍清承担保全费212元。
廖俣不服原审判决，向本院提起上诉，请求本院：1.撤销原审判决第二项；2.依法支持廖俣与吴绍清于2015年5月13日达成的口头协议，由廖俣返回吴绍清定金110000元和45000元协商费。后廖俣向本院提交了《关于更正（2015）东二法民一初字第733号民事判决书上诉状的材料》，变更上诉请求为：1.请求认定2015年5月13日双方的要约承诺有效，原买卖合同即时已解除，并追究吴绍清的违约责任；2.请求撤销原审判决第二项，改判廖俣退回吴绍清110000元定金，并由吴绍清承担本案全部诉讼费用。在二审法庭调查中，廖俣当庭又变更上诉请求为：1.撤销原审判决第二项，改判廖俣退回吴绍清110000元定金，诉讼费用由吴绍清承担；2.请法院追究吴绍清缔约过失责任，赔偿廖俣45000元。主要事实和理由如下：（一）廖俣要求吴绍清签订“补充协议”或改“商贷”等，目的是尽快办理贷款，取消“无限期”等不公平条款，这本是廖俣的合法权利，之后遭到吴绍清反对就未再提起，相反双方自始至终坚持协商解决，并达成了解除合同的口头协议，直到两次庭前调解，廖俣仍坚持如协商不成，则继续履行合同。故原审认定廖俣要求吴绍清履行合同必须附加“改商业贷款”的条件，是不符合事实的。（二）2015年5月5日至5月14日前，廖俣与吴绍清一直就解除买卖合同进行协商，方案未定。5月13日晚，双方达成解除买卖合同的口头协议：廖俣退还11万元定金，另予以4.5万元补偿费，中介费改由廖俣出，因廖俣与中介方就具体费用未协商好，故当晚三方尚未来得及签订解除原居间买卖合同，又因中介方的阻挠，吴绍清不敢私自和廖俣签订书面解除协议，此时，廖俣为了打消吴绍清顾虑，承诺将双方的解除协议进行公证并在此要约吴绍清，得到最后的答复是咨询一下律师再来谈这个事情，廖俣随即认可。根据以上事实，廖俣完全有理由相信吴绍清将不再要求继续履行双方的买卖合同，即不需要廖俣在当天提交在廖俣看来已经反复提交过的资料，而廖俣也做好付给吴绍清45000元的补偿费以及承担中介费的准备。根据合同法第十九条第（二）款，吴绍清最后提出的要约即吴绍清提交录音资料的倒数第三行“这个我先问一下我的律师再说吧，好吧？”不可撤销。再则，吴绍清在第二天早上突然以廖俣不提交资料为由宣布廖俣违约并向法院起诉，对于前晚达成的口头协议只字不提，并将偷录的双方协商全过程的录音资料完整截除，然后与5月13日白天“最后催告”拼接在一起，伪造成廖俣当天没提交资料，单方违约不卖房的“完整违约证据链”。吴绍清违背了合同法第四十二条第（三）款诚实信用原则，吴绍清应承担缔约过失责任。（三）原审采信的主要证据《委托书》、《声明》和电话录音资料等，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、七十条、六十五条及《电子签名法》照片和打印件，均未与原件审核；电子文档中仅有电子签名，该证据属于此法规定的不能用电子签名的四种情况之一，故以上证据不具备合法性，由于合同签订近一个月，中介仍未给吴绍清办理贷款手续且无限期，而廖俣因急需案涉房屋的资金周转，故廖俣父亲认为案外方（中介）所制定的《房屋居间买卖合同》格式条款不公平，向中介方讨说法，中介方以“廖俣父亲为非产权人”、“廖俣委托的张律师没有律师证，委托无效”等为由，予以拒绝，维权未果。廖俣根据合同法第三十九条、第五十四条，以及最高院对合同法的司法解释（二）第六条、第九条，于5月5日对中介提供不公平的格式合同欲行使合同的撤销权并告知吴绍清，不属于“明确表示不履行义务”的行为。
被上诉人吴绍清口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。吴绍清在提交了上诉状后又提出更正诉请，开庭当庭又再次变更诉请，已经超出诉讼期限，根据相关法律规定，对于廖俣变更诉讼请求的行为不予认可。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。上诉人廖俣多次变更上诉请求，本院现根据廖俣在二审庭审中最终确定的上诉请求进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院具体分析如下:
在原审审理质证过程中，廖俣对吴绍清提交的短信、录音、《委托书》及《关于世顺房地产经纪长安分公司为廖俣、吴绍清签订房屋买卖合同声明》的真实性均予以确认，只是认为上述证据不能证明廖俣明确表示不履行案涉合同，故原审综合本案情况予以采信上述证据并据此作出分析认定，并无不当。廖俣上诉否定上述证据的效力缺乏理据，本院不予支持。
本案中，双方于2015年4月7日签订的案涉《房地产（居间）买卖合约》虽约定吴绍清通过申请按揭贷款支付购房款，但双方后又于2015年4月14日共同签署《二手房买卖双方说明》及《二手住房公积金担保贷款申请信息表》，确认吴绍清通过申请住房公积金贷款以付清房款，由此可见，双方实际就《房地产（居间）买卖合约》约定的购房款履行方式达成变更的合意，由吴绍清申请住房公积金贷款方式支付购房款，则双方应遵照此履行。根据案涉录音、短信等证据反映，廖俣在2015年5月5日至5月13日期间，以其父亲反对出售案涉房屋为由多次向世顺经纪公司、吴绍清表示不予履行案涉房屋买卖合同，并在世顺经纪公司敦促补充提交贷款相关资料时，以需先解决不出售房屋问题为由提出搁置补交材料，不配合办理贷款手续。虽然廖俣在与吴绍清商谈退还吴绍清定金并补偿其损失未果后，曾于2015年5月12日提出要求吴绍清按照原合同约定的商业银行贷款方式履行付款义务，但该提议属于廖俣的单方意思表示，未经吴绍清同意，对吴绍清不发生效力。廖俣单方要求变更案涉合同的履行方式，并不能表明其有继续履行合同的诚意与行为。廖俣、吴绍清及世顺经纪公司三方于2015年5月13日对解除合约的赔偿以及中介费用进行协商，最终三方亦未能达成一致，该次协商进一步表明廖俣没有继续履行案涉合同的意愿。综上，原审法院认定廖俣在案涉房屋买卖合同签署后未配合办理贷款手续，并明确表示不愿意继续履行合同，已构成违约，并无不当，吴绍清于2015年5月14日解除案涉《房屋买卖（居间）合同》并要求适用定金罚则双倍退还定金220000元，有相应的法律依据，应予支持。廖俣上诉主张仅退还吴绍清定金110000元，缺乏理据，本院不予支持。
至于廖俣在二审中提出要求追究吴绍清缔约过失责任，并由吴绍清赔偿廖俣45000元，因廖俣在原审中并未提出反诉，而吴绍清在二审法庭调查中明确表示对廖俣二审提出的上述请求不同意调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院对此不予处理，廖俣可另行主张。
综上所述，上诉人廖俣的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由廖俣负担（廖俣已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 何玉煦
审判员 李瑞峰
审判员 冯婉娥
二〇一七年一月十九日
书记员 白 琼