江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初2076号原告:连某某,男,1976年5月7日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：李某，江苏同瑞律师事务所律师。被告:谢某某,男,1981年11月16日出生，汉族,红帆木门业主，住江苏省徐州市鼓楼区。被告:祝某某（系谢某某之妻）,女,1976年2月28日出生，汉族,红帆木门业主，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：谢某某,男,1981年11月16日出生，居民身份证号码3203221981********，汉族,红帆木门业主，住址同上。原告连某某诉被告谢某某、祝某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案受理，依法适用普通程序并依法组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行了审理。原告连某某及其委托诉讼代理人李某、被告谢某某、祝某某的委托诉讼代理人谢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连某某诉称，两被告谢某某和祝某某系夫妻关系。原告与两被告系朋友关系。2017年1月，原告与两被告协商，原告购买被告所有的位于徐州市鼓楼区平山路汉襄佳园某房屋和2-6地下室对面的地下室。因临近春节，两被告以需要资金还账为由，请求原告适当多付些购房定金，原告同意。2017年1月26日，第二被告祝某某因本案卖房一事专程从沛县老家赶回徐州市区，因银行表示10万以上的取款需要预约，于是当天未能取款。次日，即2017年1月27日，原告与第一被告谢某某签订购房合同一份，在签订合同前专门与第二被告祝某某电话确认，经第二被告同意后，双方签订购房合同，合同约定：“上述房屋及地下室总价383000元，原告在签订合同同时先付被告10万元，剩余283000元到2017年3月5日把房屋及地下室的产权过户给原告付清”。合同还约定：“被告应在2017年3月1日前把房屋和地下室清空并交给原告，在过户前被告应把物业、水电、燃气等费用交清”。合同同时约定了：“如一方违约，应向另一方支付违约金40万元。”。合同签订后，原告如约履行合同义务，将其本人名下的卡号为62×××70农业银行卡交付给被告，交付时该银行卡卡内余额为十万一千余元，被告拿到卡后立即使用了卡内全部款项，仅剩几百元零头。2017年3月，双方约定的交房期限届满，原告向被告要求其交房和办理过户手续，但两被告仍旧推脱，两被告的行为结合涉案房屋所在小区在过年后出现房价上涨的情况，原告这时才察觉两被告妄图单方违约，原告在察觉这一行为后，立即采取行动，向贵院申请保全涉案房屋时，才发现涉案房屋竟然已经被两被告出售给案外人单广超，并且已经办理了网备手续。在这一情况下，原告在请求继续履行合同已经没有意义，故原告只好将两被告诉至法院，请求判令：1、两被告返还原告已付的购房定金十万壹仟元；2、两被告向原告支付违约定金10万元；3、本案全部诉讼费用、保全费用由两被告承担。被告谢某某、祝某某共同辩称，我是做建材生意的，原告是做装修的，原告之前欠我货款钱，春节因为我欠别人货款，所以不得已得情况下我才将房子卖出以抵货款。房子当时签订了购房合同，因为过了春节后我催促原告来过户，原告一直没过户，导致我的资金周转不来。然后我在5月份将房屋卖给单广超并过户。对于取走卡中钱数，其中的10万元是定金，另外993.88元是原告原来欠我的钱。如果原告把被告出具的十万元定金给我，我同意将十万元定金退还原告。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年1月27日原告连某某与被告谢某某签订了购房合同，合同约定被告将位于徐州市鼓楼区平山路汉襄佳园4号楼5单元301室和12号楼2单元楼下2-6地下室对面的地下室以383000元的价款出售给原告。合同中还约定：“双方签订此合同后乙方（原告）先付给甲方（被告谢某某）拾万元购房款，剩余的贰拾捌万叁仟元房款到2017年3月5日把房屋以及地下室的产权过户给乙方后付清……甲方在2017年3月1日前把房屋和地下室清空并交给乙方……”。2017年1月27日，原告将账号为62×××70的中国农业银行卡交给被告，交付时卡内余额101080.16元。被告于2017年5月12日将该卡返还原告，返还时卡内余额86.28元，被告共从此卡消费100993.88元。截止至原、被告约定的过户日期2017年3月5日，被告谢某某、祝某某未按照合同约定交付房屋并办理过户手续，并于2017年4月告知原告拒绝将房屋出售给原告。2017年5月，被告又将涉案房屋出卖给案外人单广超。2017年5月18日，被告谢某某出具承诺书一份，载明：“本人谢某某于5月25日前付连某某房屋定金钱人民币拾万圆整（￥100000）。另查明，被告约定出售给原告的位于徐州市鼓楼区平山路汉襄佳园12号楼2单元楼下2-6地下室对面的地下室未取得产权证书。再查明，原、被告在签订购房合同之前有债权债务关系，原告尚欠被告一定数额的货款。以上事实有购房合同一份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、被告谢某某出具的承诺书一份、原告2017年2-5月通讯录一份、原告与被告祝某某录音一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于被告祝某某主体是否适格的问题。二被告系夫妻关系，被告祝某某的委托诉讼代理人当庭承认被告祝某某对出售房屋是知情且同意的，且未提出抗辩，因此被告祝某某的主体适格。关于被告行为是否构成违约问题。根据相关法律规定，原告连某某与被告谢某某签订的购房合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方合同当事人均有约束力，原、被告应按照合同约定履行合同义务。在本案中，原告按照合同约定履行了付款义务，被告却到期未履行交付房屋和办理过户的义务，并于2017年5月将涉案房屋转卖给第三人单广超，并办理了过户。虽然被告辩称，在2017年3月5日约定的过户日期前，被告曾多次催促原告办理过户手续，原告未同意。但被告未提出相关证据证明其观点，故本院认为，根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。因此对被告的辩称不予采纳。被告的行为违反了合同约定，构成根本违约，故原告有权要求被告承担相应的违约责任。关于原告要求被告支付定金的诉请。根据相关法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。在本案中，被告到期不履行过户义务，并将涉案房屋转卖第三人的行为已构成根本违约，且无履约可能性，故原告要求被告返还购房定金以及支付违约定金有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付100000元违约定金的问题。根据相关法律规定，定金的数额由双方当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。被告对于取走的100993.88元当庭自认其中100000元为定金，剩余的被取走的993.88元为原告之前的欠款。原告称被告取走100993.88元是对原100000元定金事实的变更，应当以实际收取的金额100993.88元认定应返还的购房定金。在本案中，原、被告约定的定金数额已经超过相关法律规定，故本院认定按照主合同标的额383000元的百分之二十即76600元计算违约定金，对超过部分不予支持。关于原告要求被告返还101000元购房定金的问题。虽然双方约定的定金数额超过法律规定的合同标的额的百分之二十，但鉴于被告已实际取走，合同已无履约可能性，原告有权利要求被告返还。原告称被告取走100993.88元是对原100000元定金事实的变更，虽然定金合同是实践合同，但在被告将涉案房屋转卖他人后双方签订的承诺书中明确了定金为100000元，原告也未举证定金数额变更的相关证据，故本院认定原告实际交付的涉案款项为100000元，原告可要求返还。关于被告取走的993.88元，因原、被告在签订购房合同之前有债权债务关系，原告尚欠被告一定数额的货款，被告抗辩该笔款项系原告偿还其其他债权，具有合理性，因此对此笔款项本院不予认定。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢某某、祝某某于本判决生效之日起十日内向原告连某某一次性返还定金100000元及违约定金76600元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4325元（原告预交），保全费1520元，共计5845元，由原告连某某负担710元，由被告谢某某、祝某某负担5135元。（与上述案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ元人民陪审员  张克俭人民陪审员  孙 媛二〇一七年八月十日书 记 员  袁墨林