上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8647号
上诉人（原审原告）：杜久超，男，1980年6月28日生，汉族，住上海市松江区。
上诉人（原审原告）:王潇，女，1981年4月24日生，汉族，住天津市河北区。
委托诉讼代理人：杜久超（系王潇配偶），身份事项同上。
上诉人（原审被告）：周某1，女，2001年2月28日生，住上海市徐汇区。
法定代理人：陈某（系周某1之母），1974年4月25日生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：马文斌，上海申伦律师事务所律师。
上诉人杜久超、王潇及上诉人周某1因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杜久超、王潇上诉请求：变更一审判决第四项为周某1赔偿杜久超、王潇房屋差价损失人民币2,640,800元。事实和理由：周某1方单方恶意违约，给杜久超、王潇造成巨大经济损失。根据评估报告，涉案房屋的溢价为2,640,800元，周某1应当全额予以赔偿。
周某1上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回杜久超、王潇一审全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的合同并不具备房屋买卖合同的完整要素。双方对房屋交付时间无法达成一致系双方未能签署正式买卖合同的根本原因，而非周某1一方违约。何况，即便周某1一方构成违约，其违约责任亦应当以其合理预见为基础，即承担双倍返还定金的责任。房价上涨受多种因素决定，杜久超、王潇主张的溢价损失超出了周某1一方应当预见的范畴。
杜久超、王潇向一审法院起诉请求：1、解除杜久超、王潇与周某1于2016年6月19日签订的《房地产买卖（含居间）协议》中确定的房屋买卖合同关系；2、周某1向杜久超、王潇双倍返还定金剩余部分的200,000元；3、周某1赔偿杜久超、王潇房屋差价损失2,200,000元。一审审理中杜久超、王潇变更第3项诉讼请求为：周某1赔偿杜久超、王潇房屋差价损失2,640,800元；并增加诉讼请求4、周某1按照每月6,000元的标准承担杜久超、王潇于2016年10月20日至2017年4月19日房屋租金费用36,000元。
一审法院认定事实：周某1系未成年人，其父为周某3（曾用名周某2），其母为陈某。上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称为涉案房屋）的权利人为周某1，房屋建筑面积238.70平米。
2016年3月11日，周某3出具委托书一份，载明其作为周某1的父亲同意/决定出售周某1名下的涉案房屋，并委托陈某为代理人，代理权限为：代为签订定金协议；代为签订、修改、解除房地产买卖合同；代为办理房地产转移登记；代为收取房价款等。陈某在代理权限内就上述房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可，上述委托期限自本委托书签署之日起至2018年3月11日止。同日，上海市东方公证处出具（2016）沪东证字第10498号公证书，载明：兹证明周某3于2016年3月11日来到我处，在前面的《委托书》上签名，该签名行为属实。
2016年6月19日，杜久超、王潇作为乙方（承购方）与周某1（代理人：陈某）作为甲方（出售方）在居间方的居间介绍下签订《房地产买卖（含居间）协议》一份，约定：1、杜久超、王潇向周某1购买涉案房屋，建筑面积238.70平方米，房屋总价680万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金20万元，于双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付40万元，于2016年12月31日之前支付144万元，于银行发放贷款后支付471万元，于甲方将房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日支付5万元；2、双方应于2017年2月28日之前至上海市松江区房地产交易中心办理房屋过户手续；3、甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起90天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》；4、若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金。合同另对其他事宜进行了约定。陈某作为周某1的法定代理人在协议落款处签字确认。协议签订后，杜久超、王潇向周某1支付定金20万元。
2016年9月7日，经居间方协调，杜久超、王潇与周某1定于2016年9月28日签订网签版《上海市房地产买卖合同》。
2016年9月7日，陈某作为周某1的法定代理人以周某3已于2016年5月12日取消对陈某的授权、房屋买卖无法继续交易为由告知居间方要求解除《房地产买卖（含居间）协议》。2016年9月19日，陈某以电子邮件形式向杜久超、王潇发出解除协议，杜久超、王潇同意解除房屋买卖合同关系，但双方未就解除合同的后果达成一致意见。此外，陈某与居间方工作人员于2016年9月17日的微信联系记录中载明，周某3要求以900万元出售涉案房屋。
2016年9月24日，周某1返还杜久超、王潇定金20万元。
一审法院另认定：2016年5月12日，周某3出具声明书一份，载明：其于2016年3月11日授权陈某代为办理出售周某1名下涉案房屋的《委托书》并办理了公证，现周某3决定终止该委托。次日，上海市东方公证处出具（2016）沪东证字第23222号公证书一份，载明：兹证明周某3于2016年5月12日来到我处，在前面的《声明书》上签名，该签名行为属实。
一审审理中，经杜久超、王潇申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋在2016年6月19日至2016年9月7日期间的差价进行评估。评估单位于2017年1月16日出具《评估报告》，评估意见为：涉案房屋在2016年12月5日的市场价值为952.80万元。
针对上述《评估报告》，杜久超、王潇提出异议认为，涉案房屋所在小区在2016年9月的平均单价是5.50万元-6.50万元之间，评估价格严重低于市场价。周某1则提出异议认为：1、该报告所采用价值时点不当，根据杜久超、王潇委托内容，报告采取的价值时点应为2016年9月7日；2、房屋价值被严重高估，理由：（1）采样较少，不具有客观性，（2）涉案房屋存在群租，价格相对普通房屋偏低，（3）涉案房屋同一小区面积相似房屋近期成交价仅668万元；3、评估人员未经实地考察，评估程序失当。针对双方上述异议，评估单位述称：1、评估单位确实存在工作失误，该2016年12月5日价值仅作测算验证使用，修正评估结果为：涉案房屋在2016年9月7日的市场价值为944.08万元；2、对于双方提出的评估价格的标准问题，评估单位系经过调研房屋所在小区内户型产品、查阅成交案例的基础上，考虑建筑面积、平面格局、层高、楼幢位置、案例成交时点等因素，进行综合修正，得出估价对象的客观市场价值；3、评估单位自2016年12月上旬起多次与周某1联系，要求入户踏勘，但未得到明确答复，故自行前往涉案房屋处进行了踏勘测量，并拍摄了相应照片；4、评估价格中未考虑出租因素，存在租赁备案的房屋确实会损害房屋价值，但涉案房屋的租赁合同未经备案登记。
一审审理中，周某1述称双方尚未构成房屋买卖合同关系，理由是双方签订的《房地产买卖（含居间）协议》中对交房时间未约定、对付款时间约定模糊，缺乏房屋买卖合同的基本要素。双方没有达成买卖意向原因是双方对交付时间未能达成一致。
一审法院认为，本案周某1系未成年人，由其父母即陈某、周某3代理民事活动。即便此前陈某已丧失周某3的授权，但在陈某代为处分涉案房屋并与杜久超、王潇签订《房地产买卖（含居间）协议》时，其仅向杜久超、王潇出示过周某3的授权委托书及相应公证，杜久超、王潇有理由相信陈某具有代理权，故杜久超、王潇与周某1签订的《房地产买卖（含居间）协议》依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于该协议是预约还是本约的问题。一审法院认为预约合同是对交易事宜的初步确定，为签订正式的本约合同作准备。合同或者协议内容包含了房屋买卖的主要内容，应按照本约予以处理。本案中，双方签订的《房地产买卖（含居间）协议》对于交易房屋的具体坐落、面积、房价款、付款方式、违约责任、过户时间等均进行了约定，已经具备了买卖合同的主要条款，而且双方在协议中明确约定了双方签署上述协议后买卖关系成立，签订网上备案合同系为办理交易过户手续所需。故一审法院认定双方之间的《房地产买卖（含居间）协议》应为本约。关于周某1主张协议对交房时间未约定以及对付款时间约定模糊的问题。一审法院认为，合同生效后，当事人就相关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。一审审理中，周某1述称双方对于交房时间进行过协商但未能达成一致意见，但其未提供相关证据予以证明，故周某1关于双方未能履约的原因在于交房时间未能确定的主张，一审法院不予认可。其次，即便协商不成，关于交房，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力，双方明确约定了办理过户的时间，房屋过户至杜久超、王潇名下，房屋所有权即已转移，杜久超、王潇可基于所有权随时要求周某1交房；关于双方约定以贷款形式支付的4,710,000元购房款，根据交易习惯，杜久超、王潇应于2017年2月28日办理过户手续之前办妥贷款审批手续，银行在双方完成过户手续后的合理时间内将贷款金额支付至周某1账户。故对于周某1的以上辩称意见，均不予采纳。
杜久超、王潇关于合同解除的诉讼请求。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。双方在合同履行过程中，就合同解除已协商达成一致，一审法院予以确认。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案周某1以周某3已撤销对陈某的授权为由明确表示不同意与杜久超、王潇继续履行《房地产买卖（含居间）协议》，其行为构成根本违约，应当承担违约责任。现周某1已向杜久超、王潇单倍返还定金20万元，故杜久超、王潇要求周某1双倍返还剩余定金20万元的诉讼请求，符合双方合同约定，予以支持。关于杜久超、王潇认为双倍返还定金不足以弥补其损失，要求周某1赔偿房屋差价损失的主张。根据相关司法解释的规定，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处。本案中，双方于2016年6月19日签订《房地产买卖（含居间）协议》后，房地产市场价格快速上涨，周某1拒绝按约出售房屋，必然给杜久超、王潇造成较大损失。根据房地产估价报告，截至2016年9月7日周某1提出解约，涉案房屋溢价为2,640,800元，责令周某1双倍返还定金尚不足以弥补杜久超、王潇受到的损失，故一审法院依据双方的过错程度及合同履行程度，结合房屋市场价值等情况，酌情确定周某1在双倍返还定金之外另行赔偿杜久超、王潇损失112万元。双方虽对房地产估价报告的结论提出异议，但未向法院提供充分有效的证据予以证明，故对双方所提异议，不予采信。至于杜久超、王潇主张的房屋租金费用，基于酌定的赔偿数额已综合考虑杜久超、王潇的相关损失，故不再另行支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十四条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，于二○一七年五月二十七日作出判决：一、杜久超、王潇与周某1于2016年6月19日签订的《房地产买卖（含居间）协议》所确定的位于上海市松江区九亭镇XX路XX弄XX号XX室房屋的买卖合同关系解除；二、周某1于判决生效之日起十日内向杜久超、王潇双倍返还剩余定金200,000元；三、周某1于判决生效之日起十日内赔偿杜久超、王潇损失1,120,000元；四、驳回杜久超、王潇的其余诉讼请求。案件受理费29,809.60元，财产保全申请费5,000元，鉴定费23,600元，合计诉讼费58,409.60元，由杜久超、王潇负担23,524.60元，周某1负担34,885元。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，陈某陈述，直至2016年9月7日经中介告知才知晓周某3解除对其的委托。杜久超、王潇亦陈述，于该日从中介处得知周某3解除委托的事实。
本院认为，本案系争房屋的权利人周某1于该房屋出售时为未成年人，其父母周某3、陈某当时法律上仍均为周某1之监护人。在该房屋出售之前，周某3已出具公证委托书，确认其作为周某1的监护人同意出售系争房屋并委托陈某作为其代理人。因此，陈某于2016年6月19日与杜久超、王潇签订系争《房地产买卖（含居间）协议》时，实际具有双重身份，即同时作为周某1的法定代理人及周某1之父周某3的委托代理人。周某3虽于2016年5月12日解除对陈某的委托，但陈某及杜久超、王潇均否认于缔约时知悉该事实。鉴于解除效力的产生以享有解除权的主体行使解除权的意思表示达到相对方为前提，周某3的上述行为并不导致陈某在缔约时实际丧失委托代理权。也就是说，上述协议在周某1与杜久超、王潇之间依法成立。该合同亦未违反法律、行政法规禁止性、效力性强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。
系争《房地产买卖（含居间）协议》对包括房屋具体状况、价款及支付方式、违约责任、过户时间等房地产买卖合同的主要条款作出了明确约定，双方并无重新磋商，此后将另行订立房屋买卖合同的意思表示。双方约定签订网上备案合同不过是在履行该协议过程中契合行政机关对交易的形式要求。至于该协议是否具备房地产买卖合同的全部要素，并非判断双方是否已实际建立房地产买卖关系的考量因素。因为，依照我国合同法的规定，约定不完整的，合同双方可协商补充，达不成协议的，尚可通过合同有关条款和交易习惯确定。据此，一审认定系争《房地产买卖（含居间）协议》实为房地产买卖合同本约，而非预约，定性准确。
双方合同履行过程中，周某3单方解除对陈某的委托并不构成该合同不能履行的法律上的原因。周某1主张系争《房地产买卖（含居间）协议》不具备房地产买卖合同的全部要素，但未有证据显示其就合同未约定，且可能影响合同履行的事项与杜久超、王潇进行磋商。在房价上涨的背景下，周某1直接以此为由拒绝履行合同，有违诚信。一审据此认定周某1构成违约，依据充分。鉴于周某1于一审中对杜久超、王潇要求解除合同的诉讼请求予以同意，一审判决双方房地产买卖关系解除，于法有据。
双方合同解除后，杜久超、王潇作为守约方有权要求周某1赔偿因其违约行为而造成的全部损失。关于损失金额的确定，为双方二审中最大的争议。杜久超、王潇于本案中主张的差价损失，实际为合同的履行利益，即双方房地产买卖合同正常履行情况下，杜久超、王潇可获得之利益。履行利益本身为我国合同法所予承认与保护。周某1违约时，杜久超、王潇作为合同相对方可选择要求周某1继续履行合同，亦可选择解除合同并要求周某1赔偿损失。2016年9月7日，陈某代表周某1明确表示不再履行合同，杜久超、王潇基于对自身权利的处分，选择以该时间节点确定差价损失，在当时房价持续上涨背景下，并无不当。至于具体差价，经有资质的评估单位予以评估，在周某1未提供相反证据的情况下，可依据评估意见予以确定。周某1对其违约损失赔偿的可预见性，依照合同法的规定，显然不是指双方合同中约定的定金责任，否则，杜久超、王潇要求赔偿实际损失的权利将受到不当限制。房价上涨本身虽受多种因素影响，但房价上涨并非房屋交易双方所不能预见，况且周某1已因房价上涨获得实际利益，而杜久超、王潇则遭受重大损失。鉴于杜久超、王潇于合同履行过程中并无任何过错，而双方合同履行程度与作为履行利益的房屋差价损失无关，杜久超、王潇于本案中主张的差价损失应当全额予以支持，当然周某1在双倍返还定金中予以赔偿的部分应当予以扣除。依据评估意见确定的差价，周某1承担定金责任后，实际尚应赔偿杜久超、王潇差价损失2,440,800元。
综上，杜久超、王潇的上诉请求基本成立，应予支持；周某1的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17751号民事判决第一项、第二项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17751号民事判决第三项、第四项；
三、周某1于本判决生效之日起三十日内赔偿杜久超、王潇损失2,440,800元；
四、驳回杜久超、王潇一审其余诉讼请求；
五、驳回周某1全部上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29,809.60元，财产保全申请费5,000元，鉴定费23,600元，合计58,409.60元，由上诉人杜久超、王潇负担1,409.60元，周某1负担57,700元。依杜久超、王潇上诉请求计算的二审案件受理费18,487.20元，由杜久超、王潇负担4,300元，周某1负担14,187.20元；依周某1上诉请求计算的二审案件受理费16,680元，由上诉人周某1负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……