北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第07317号上诉人（原审被告）苏娟，女，1966年7月28日出生。上诉人（原审被告）李金山，男，1968年9月24日出生。上诉人（原审被告）陆东英，女，1972年3月9日出生。被上诉人（原审原告）罗碧容，女，1967年2月22日出生。被上诉人（原审被告）张庆旺，男，1954年1月27日出生。上诉人苏娟、李金山、陆东英因与被上诉人罗碧容、张庆旺农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第07701号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年6月，罗碧容诉至原审法院称：2004年4月1日，张庆旺在未经我认可的情况下，将夫妻共同财产，即北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村×号宅院内的房屋以3000元人民币的价格，卖予李金山、苏娟，并签订买卖房屋协议书。2012年10月，我得知此事，并得知李金山、苏娟并非本村村民，非本村集体组织成员，依法不享有本村土地使用权，张庆旺与李金山、苏娟之间的买卖房屋协议书应属无效。我多次与李金山、苏娟就返还房屋问题进行协商，但无法达成一致。为此，我依法诉至法院，请求：1.确认张庆旺与李金山、苏娟之间于2004年4月1日签订的买卖房屋协议无效；2.判决李金山、苏娟将位于北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给我；3.诉讼费由李金山、苏娟、张庆旺承担。张庆旺在原审法院辩称：2004年3月，我私自与李金山、苏娟签定协议，将夫妻共同财产×街×号宅院内三间房屋卖予苏娟、李金山夫妇。房屋买卖协议现已丢失。2012年10月，我才告知罗碧容卖房的真相。李金山、苏娟在原审法院辩称：认可双方签订协议的时间、价款。罗碧容所述不知道此份房屋买卖协议与事实不符，签订房屋买卖协议时其在场，我们将价款交付给罗碧容。因我们已将涉案房屋卖给陆东英，不同意罗碧容的诉讼请求。陆东英在原审法院辩称：位于顺义区大孙各庄镇宗家店村×号的民宅，于2004年10月1日，由苏娟转卖给我，金额为10000元整。罗碧容无权起诉我，我系善意第三人。原审法院经审理查明：罗碧容与张庆旺系夫妻关系。李金山、苏娟系夫妻关系。苏娟与陆东英前夫苏×1系姐弟关系。2004年4月1日，张庆旺与李金山、苏娟签订《买卖房屋协议书》，将北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村×号宅院内的建筑卖予李金山、苏娟。《买卖房屋协议书》约定：”经买卖双方人协商同意，卖方张庆旺愿将本人房产一所，丈量尺寸按'集体土地建设用地使用证'房屋三间及院墙等，做（作）价三千元整，买卖双方在签字时，钱款在中证人等在场交清，'集体土地建设用地使用证'交予买方，日后双方去区有关部门办理过户手续，恐日后空口无凭，立此协议，永不反悔（买卖双方各执一份）。”签订协议后，李金山、苏娟未进入涉诉宅院居住。2006年，宗家店村委会为涉诉宅院垒建了院墙。为此，罗碧容提交了宗家店村委会2013年6月9日《证明》，上载：”兹有我村张庆旺×号房外砖墙由苏娟购砖，村委会整治环境残墙断壁，苏娟出砖6960块＊0.24元，村出人垒墙，产权归个人所有，此项工程2006年所建，特此证明。”李金山、苏娟提交了宗家店村委会2013年8月14日《证明》，上载：”兹有我村苏娟家房2006年村为各户垒残墙断壁，苏娟家院墙出井砖6960块＊0.24元=1670.40元，为安自来水沼气支出500元，此两项支出情况属实，特此证明。”现该宅院北房已部分坍塌，尚余一间半北房未坍塌。李金山系顺义区南法信地区刘家河村集体组织成员。苏娟原系顺义区大孙各庄镇宗家店村集体组织成员。1990年12月5日，苏娟将其户口迁入顺义区南法信地区刘家河村。李金山、苏娟表示，二人原系农业户口，后于2011年转为非农业户口。李金山、苏娟称涉诉房屋已卖予他人，并提供了苏娟与陆东英签订的落款时间为2004年10月1日《房屋买卖协议》。该协议约定：”因陆东英家中无房，陆东英和苏娟协商同意，将北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村×街13号（顺-大孙各庄乡宗家店村集建（证）字第××号）宅院房产，归陆东英所有，由买方陆东英付给卖方苏娟人民币现金壹万元整（10000元），双方签字后生效，双方各执一份。”罗碧容、张庆旺对此不予认可，表示×街13号宅院系罗碧容、张庆旺长期居住的宅院。经查，张庆旺名下有两份《集体土地建设用地使用证》，号码均为：”顺-大孙各庄乡宗家店村集建（证）字第××号”，门牌号分别为：×街10号、×街13号。原审法院于2013年10月24日对陆东英、苏娟、李金山分别进行了询问。陆东英陈述：苏娟与陆东英签订协议所处分的财产位于×街10号，因张×笔误，误写为×街13号。签订时间为2004年10月1日晚上。地点为赵古营村张×家中。在场人有陆东英、苏娟、李金山、苏×2、殷×、苏×1、苏×3、白×、张×及5个孩子。张×提议购买宅院。在场的人员均在北正房内，围着一张大圆桌。张×定的价格。协议签订了一份，协议在苏娟手中。不清楚陆东英前夫苏×1手中是否有协议。过了几天（不超过一周），陆东英一人自建设银行取钱，后去赵古营村张×家，将钱给付苏娟。给付时，张×、李金山、苏娟、陆东英在场。钱的面额为红色100元。2006年或2008年，陆东英委托苏娟修缮了涉诉宅院的围墙，苏娟先行垫付了价款，但忘记价款的数额。苏娟陈述：苏娟与陆东英所签的协议系张×所写，名字系苏娟、陆东英各自所签。签订时间为2004年10月1日晚上。地点为宗家店村张×家（或说苏×3家）中。在场人有苏×2、张×。白×好像不在场，无其他人在场。张×提议购买涉诉宅院。在场人均在北正房，张×在炕上，其他人在地上，现场有一张八仙桌（方桌子）。张×定的价格。协议书写了一份，并复印了一份。现仅有陆东英处有一份协议。苏娟处的协议已丢失。协议签订后，过了几天，约一周时间，陆东英自己从建设银行取钱，并将钱给付苏娟。给钱时，仅有苏娟、陆东英二人，无其他人在场。钱的面额为十元和五十元，没有红色的钱。陆东英购买涉诉宅院后，对围墙进行了维修，苏娟先行垫付，后陆东英将钱还给苏娟。李金山陈述：苏娟与陆东英所签的协议系李金山所写。签订时间为2004年10月1日中午。地点为宗家店村张×家中。在场人有陆东英、苏娟、李金山、苏×2、殷×、苏×1、苏×3以及3个孩子。张×提议购买涉诉房屋。陆东英、苏娟、李金山、张×在吃饭的桌子上书写的协议。桌子为圆桌，李金山在北侧坐着，其他人随意坐着，有人在床上坐着。协议仅签了一份。原件原在张×手中，张×去世前将协议给了陆东英。2013年，罗碧容起诉后，又去找陆东英复印了协议。协议签订后三四天，陆东英将钱给付苏娟。当时，李金山未在场。苏娟将钱拿回家后，李金山见到了陆东英所给的钱，钱的面额有一百的，估计也有五十的。一百元的颜色是蓝色的，不是红色的。原审法院再次向苏娟询问，苏娟仍表示协议系张×所书写。2013年10月28日庭审中，陆东英、李金山、苏娟共同陈述：苏娟与陆东英的协议系张×起草，李金山重新书写。罗碧容、张庆旺认可以上询问笔录的真实性，并表示陆东英、李金山、苏娟三人关于书写时间、地点、价格、书写人陈述均不一致，苏娟与陆东英的协议并非2004年10月1日所签，系规避法律所签的协议。罗碧容申请对苏娟与陆东英所签协议的形成时间进行鉴定，后撤回该鉴定。陆东英、苏娟、李金山陈述，苏娟与陆东英所签协议书写于2004年10月1日，但无相应证据予以佐证。上述事实，有《买卖房屋契约》、《集体土地建设用地使用证》、录音、村委会《证明》、《结婚证》、（2013）顺民初字第5550号民事案卷中的户口本、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。原审法院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。对于苏娟与陆东英所签协议，经法院与陆东英、苏娟、李金山各自核实，该三人对签订协议的具体时间、地点、书写人、在场人、协议份数、给付价款时的在场人、面额等均存在差异。陆东英、苏娟、李金山表示，苏娟与陆东英所签协议书写于2004年10月1日，罗碧容、张庆旺对此不予认可，陆东英、苏娟、李金山并无相应证据证实该协议写于2004年10月1日。综上，法院难以认定苏娟与陆东英所签协议的真实性。根据已查明的事实，诉争房屋坐落于北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村。签订协议时，李金山、苏娟均非该村村民，故不具备购买该村宅基地上房屋的条件。现张庆旺之妻罗碧容要求确认张庆旺与李金山、苏娟之间的协议无效，符合法律规定，法院予以支持。对于罗碧容所提张庆旺私自处分夫妻共同财产的意见，因该意见与常理不符，法院不予采纳。对于罗碧容要求判决李金山、苏娟将位于北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给罗碧容的诉讼请求，因协议无效，苏娟、李金山应将依据该协议取得的财产予以返还，故苏娟、李金山应将位于北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给罗碧容。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审法院于2014年3月判决：一、张庆旺与李金山、苏娟之间于二○○四年四月一日签订的买卖房屋协议无效；二、苏娟、李金山将位于北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村×号的房屋及《集体土地建设用地使用证》返还给罗碧容，于判决生效之日起三日内履行。判决后，苏娟、李金山、陆东英均不服，持原审辩称意见上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判驳回罗碧容原审诉讼请求。罗碧容、张庆旺均同意原审判决。本院经审理查明事实与原审一致，本院予以确认。本院认为：宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。苏娟、李金山非北京市顺义区大孙各庄镇宗家店村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权，亦未经县区级土地管理部门进行权利确认，不能取得宅基地使用权，故张庆旺与苏娟、李金山所签订之《买卖房屋协议书》应为无效。关于苏娟与陆东英所签订之《房屋买卖协议》一节，根据审理查明事实，协议双方对协议具体签订时间、地点、经办人、价款及面额的相关陈述均存有差异，亦与李金山、苏娟原审中所提交之宗家店村委会《证明》内容相矛盾；现就该交易的实际发生情况，苏娟、李金山、陆东英均不能提供充分有效证据予以证明，本院对该协议真实性不予认可。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现《买卖房屋协议书》无效，苏娟、李金山应将涉案房屋及《集体土地建设用地使用证》予以返还。综上、苏娟、李金山、陆东英的上诉请求均依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由张庆旺负担35元，由苏娟、李金山负担35元（均于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由苏娟、李金山负担35元，由陆东英负担35元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 伟代理审判员  何灵灵代理审判员  陈敏光二〇一四年六月六日书 记 员  郑 芳