浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温民终字第3109号
上诉人（原审原告）：文春霞。
委托代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。
委托代理人：陈金卫，浙江光正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州天润房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区望江西路108-118号125室。
法定代表人：高立存，董事长。
委托代理人：吴梦梦，浙江中坚律师事务所律师。
委托代理人：林海，浙江中坚律师事务所律师。
原审第三人：温州天润酒店管理有限公司，住所地：温州市鹿城区矮凳桥228号5幢307B室。
法定代表人：黄统帮，董事长。
上诉人文春霞因与被上诉人温州天润房地产开发有限公司（以下简称天润房开）、原审第三人温州天润酒店管理有限公司（以下简称天润酒店管理公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿民重字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审判决认定，2009年4月25日，原告文春霞与被告天润房开签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块第305号商品房，建筑面积为79.72平方米，单价为20622元／平方米，总房价为1644010元；付款方式为银行按揭贷款，签订合同时，缴付总房款的50%以上，计824010元，按揭贷款820000元；被告应当在2010年12月1日前，将经验收合格的商品房交付原告使用；除本合同约定的特殊情况外，被告逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单等。同日，原告与第三人天润酒店管理公司签订《温州天润大酒店房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于温州市鹿城区望江西路108号翠微宾馆地块305室出租第三人天润酒店管理公司，租赁期限自2010年12月1日起至2016年11月30日止；原告应在被告交付房屋时即将房屋移交第三人天润酒店管理公司，或者由第三人天润酒店管理公司直接根据本合同从被告天润房开处接收交付的房屋；合同签订后，第三人天润酒店管理公司自2010年12月1日起至2016年11月30日止共支付原告租金与设备折旧费290003元，即自2013年12月1日起至2016年11月30日止，每季度向原告支付租金与设备折旧费24167元等。2009年6月5日，原告与被告天润房开签订《商品房买卖补充合同》，约定上述房屋单价变更为20207元／平方米，总房价为1611130元，由原告于2009年6月5日前一次性缴清房款1611130元。合同签订后，原告按约向被告缴纳全部购房款。2013年12月12日，第三人天润酒店管理公司向原告发出《关于解除温州天润大酒店房屋租赁合同的通知》，称已支付原告自2010年12月1日起至2013年11月30日止的房屋租金，因温州天润王朝大酒店经营管理不善、资金短缺致酒店无法开业、房屋长期空置，故要求解除上述房屋租赁合同。被告天润房开于2014年6月24日向原告发出交房通知书，要求原告在接到通知书后5个工作日内前来办理交房手续及产权证等。
另查明：2009年3月2日，原告向被告天润房开出具《申请书》，称涉案房屋原总价为2025142元，因原告资金有限，故向被告天润房开申请在原价基础上下浮18%作为优惠销售价，原告为此愿意履行租赁协议对租赁物的使用约定，在2010年12月1日至2013年11月30日期间不再向被告天润房开或其委托的酒店经营管理公司索取任何形式的费用等。2009年4月25日，原告与被告天润房开签订《商品房买卖合同》时，约定的房屋总价为2025142元×99%×（1-18%）=1644010元。2011年8月4日，翠微宾馆工程经竣工验收合格。
依原告文春霞的申请，一审法院对涉案房屋进行勘查，查明：该房屋外标为306室，入户无门，中央空调、暖通、弱电设备等安装不完整。
2014年8月19日，文春霞向一审法院起诉，请求判令被告天润房开支付原告逾期交付违约金（自2010年12月2日起至2010年12月31日止的违约金为1611130元×0.0002×30天=9666.78元，并以房款1611130元为基数自2011年1月1日起按每日万分之三计算至实际交付房屋之日止）；诉讼费由被告天润房开负担。
一审判决认为，（一）关于涉案房屋交付的日期的认定。原告于2009年4月25日与第三人天润酒店管理公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租第三人天润酒店管理公司使用，并约定租赁期限自2010年12月1日起至2016年11月30日止，及第三人天润酒店管理公司可直接根据租赁合同从被告天润房开处接收涉案房屋。根据上述约定，第三人天润酒店管理公司有权从被告天润房开处接收涉案房屋。因原告在《申请书》中的承诺以2010年12月1日至2013年11月30日期间应收取的涉案房屋的租金换取涉案房屋总房价下浮18%的优惠，而总房价下浮18%的优惠已在原告与被告天润房开签订《商品房买卖合同》中兑现，虽原告与第三人天润酒店管理公司未在《房屋租赁合同》中约定2010年12月1日至2013年11月30日期间租金的具体支付方式，但应视为第三人天润酒店管理公司亦已向原告履行支付2010年12月1日至2013年11月30日期间房屋租金的相应义务。第三人天润酒店管理公司在其向原告发出的解除租赁合同的通知中承认已在租赁期限内对涉案房屋进行占有、使用，综合上述《房屋租赁合同》的履行情况，可对被告天润房开已向第三人天润酒店管理公司交付涉案房屋的事实予以认定。原告主张被告天润房开与第三人天润酒店管理公司存在主体混同的情形，涉案房屋从未交付原告或第三人天润酒店管理公司，与事实不符。但涉案的翠微宾馆工程于2011年8月4日经竣工验收合格，因验收合格是原、被告约定的交付要件，也是《商品房销售管理办法》等强制规定的商品房交付条件，故涉案房屋交付的日期应认定为2011年8月4日。原告主张涉案房屋并不具备交付条件，为此申请对涉案房屋及公共部位是否符合竣工验收条件及交付条件予以鉴定，但结合原、被告提供的证据及一审法院查明的案件事实，能够认定涉案房屋已于2011年8月4日经竣工验收合格的事实，故对原告的上述申请不予准许。（二）关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效因提起诉讼或当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。被告天润房开于2011年8月4日向原告交付验收合格的房屋，但原告于2014年8月才向一审法院提起诉讼，原告要求被告天润房开支付逾期交付违约金已超过诉讼时效期间，应不予支持。虽原告主张其经多次维权构成诉讼时效的中断，但据原告提供的关于维权记录的会议纪要，其具体内容涉及与第三人天润酒店管理公司的租赁合同纠纷及涉案房屋的产权证办理事宜，发生时间均为2014年，故不构成本案诉讼时效的中断。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告文春霞的诉讼请求。案件受理费10305元，由原告文春霞负担。
宣判后，文春霞不服，提起上诉称：第一，涉案《申请书》只能证明上诉人有意向在享受购房优惠政策后同意免收被上诉人天润房开或其委托的酒店经营管理公司（即温州天润王朝大酒店有限公司）2010年12月1日至2013年11月30日的费用，不代表最终双方达成了确认协议，租金的支付应以正式书面合同为准，也不代表放弃向原审第三人天润酒店管理公司主张权利。《温州天润大酒店房屋租赁合同》中上诉人与原审第三人约定租金自2013年11月30日开始计算，《申请书》与《温州天润大酒店房屋租赁合同》之间并无关联。上诉人与原审第三人之间的租赁关系与本案商品房预售合同关系为两个不同的法律关系，上诉人是否收取2010年2月1日至2013年11月30日的租金与涉案房屋是否按期交付没有关联性。对涉案房屋及公共部位是否符合竣工验收条件，以及是否符合交付条件，应当予以鉴定。第二，依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人交付房屋时应当书面通知上诉人办理交付手续，还应出示商品房经验收合格的证明，签署房屋交接单，但被上诉人无法提供房屋交接单。被上诉人提供的落款时间为2014年6月23日的交房通知书也说明了其延期未交付房屋。即便被上诉人直接将涉案房屋交付给原审第三人也应履行上述交房程序。涉案房屋现场勘查的现状证明至今未达交付条件。被上诉人与原审第三人两者股东大致一致，领导层一致，两者之间人格混同，被上诉人至今未向上诉人交付房屋。第三，涉案房屋至今未达交付条件，被上诉人未向上诉人交付房屋的违约行为持续至今，未超过诉讼时效。且上诉人自2010年开始至今多次向被上诉人维权，即便部分主张存在超过诉讼时效的情形，但部分主张也经过维权，诉讼时效存在中断情形。请求撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人天润房开辩称：根据涉案《商品房买卖合同》的约定，交付条件是商品房经验收合格，涉案《商品房买卖合同》及《租赁合同》、申请表、竣工验收意见表，足以证明涉案房屋业经竣工验收合格达到交付条件。原审第三人天润酒店管理公司按合同约定可以从被上诉人处接收房屋，无需再经授权或提交交接程序。原审第三人于2014年发出的解除租赁的通知表明已经实际认可了接收房屋的事实，被上诉人不存在任何逾期交房的行为。关于交房通知书，因涉案工程涉及众多房屋，上诉人文春霞的房屋仅是其中一套，交房通知书是针对没有签订租赁合同的业主，主要是为了让他们过来办理产权证，并非是交房。被上诉人与原审第三人均是具有独立法人资格的公司，不存在混同性。关于本案时效，上诉人提到的报告，一审中被上诉人对三性均有异议，无法证明上诉人的主张造成时效中断的情形，被上诉人认为即便存在违约，诉讼时效在2010年12月1日前也已经终止。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人天润酒店管理公司未发表意见。
二审期间，被上诉人天润房开、原审第三人天润酒店管理公司未提供新的证据。上诉人文春霞提供被上诉人在2009年3月2日在温州商报登出的广告复印件两份，以证明涉案房屋销售价格为20400元。对该证据，被上诉人认为已经超过举证期限，不应采纳；未提供原件，真实性无法确定；从复印件内容，无法明确销售价格为20400元。本院认为，该证据不属于二审程序中的新的证据，且该广告中标注价格为每平方米20400元起，无法证明涉案房屋销售价格即为每平方米20400元，不能证明待证事实。
以上认证，结合对当事人向原审法院提供的证据的审核，本院依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，涉案《商品房买卖合同》第三条约定商品房的用途为餐饮旅馆业。
本院认为，涉案商品房不同于普通住宅型商品房，其用途为餐饮旅馆业。从上诉人文春霞在与被上诉人天润房开签订《商品房买卖合同》之前，即向天润房开出具《申请书》，称愿意履行租赁协议对租赁物的使用约定，在2010年12月1日至2013年11月30日期间不再向天润房开或其委托的酒店经营管理公司索取任何形式的费用等，可知，文春霞购买该房的目的系用于出租。此后，其在与天润房开签订《商品房买卖合同》的当日，即与原审第三人天润酒店管理公司签订《温州天润大酒店房屋租赁合同》，印证了该目的。
该《温州天润大酒店房屋租赁合同》约定，文春霞应在天润房开交付房屋时即将房屋移交天润酒店管理公司，或者由天润酒店管理公司直接根据本合同从天润房开处接收交付的房屋。可见，出于酒店经营的需要，文春霞与天润房开、天润酒店管理公司已对涉案商品房的交付进行了变更约定。
天润酒店管理公司向文春霞发出的《关于解除温州天润大酒店房屋租赁合同的通知》，以及原审法院对涉案商品房的勘查情况等表明，此后天润酒店管理公司直接从天润房开处接受涉案商品房并投入装修，履行了前述变更的交付约定。因此，由天润房开直接向天润酒店管理公司交付涉案商品房，是本案各方当事人为便于酒店经营而做出的务实约定及履行。但涉案商品房于2011年8月4日才竣工交付，应属逾期交付。
关于应否承担逾期交付的违约责任，天润房开提出文春霞起诉已经超过诉讼时效期间的抗辩。对此，文春霞提供的证据未能证明二年的诉讼时效期间存在中止、中断的情形，其于2014年8月提起诉讼，已超过二年的诉讼时效期间。故原判不支持其要求支付逾期交付违约金的诉讼请求，并无不当。至于《温州天润大酒店房屋租赁合同》的履行纠纷，非本案争议事项，本院不予处理。综上，对文春霞的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10305元，由上诉人文春霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年一月十九日
书 记 员 黄欢乐