茂名市茂南区人民法院发文稿纸签发：核稿：拟稿：事由：附件：主送机关：抄送机关：机密程度：字第号印发数量：年月日封发广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2015）茂南法民一初字第297号原告：茂名市长华物业管理有限公司，住所地：茂名市官山三路12号401房。法定代表人：李苑，该公司董事长。委托代理人：林佳燕，唐灵辉，均为广东海法律师事务所律师。被告：王文斌，男，1975年8月3日出生，汉族，江苏省东台市人，公务员，住茂名市。被告：钱云，女，1974年8月23日出生，汉族，江苏省东台市人，公务员，住茂名市，与被告王文斌系夫妻关系。委托代理人：王文斌，男，1975年8月3日出生，汉族，江苏省东台市人，公务员，住茂名市。原告茂名市长华物业管理有限公司诉被告王文斌、钱云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法审判员周理独任审理。2015年8月10日，本院裁定将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂名市长华物业管理有限公司的委托代理人梁菲菲、林佳燕，王文斌作为被告及被告钱云的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茂名市长华物业管理有限公司诉称：被告是茂名市油城九路一号大院的住户，即茂名市名雅花园业主，原告是名雅花园的物业管理公司，原告与茂名市名雅花园业主委员会签订有《物业管理服务合同》。根据《物业服务管理合同》第四条物业服务费及标准第二款约定：“物业管理服务费由业主（××）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：住宅收费标准为：高层（带电梯）：2-7层1.05元／㎡、8-11层1.20元／㎡、12-15层1.40元／㎡。多层（带电梯）：1-2层1.05元／㎡、3-5层1.20元／㎡、6-8层1.40元／㎡。多层（不带电梯）住宅：0.88元／㎡。商铺为每月1.5元／㎡。车位服务费：小车位每个30元／月、摩托车车位每个10元／月、自行车免费。小车临时停车收费：1.5小时内免费、1.5小时以上6小时以内：5元／台／次、6小时以上12小时以内；10元／台／次、12小时以上24小时以内：20元／台／次。”第六条违约责任第四款：“业主（××）违反本合同，不按规定的标准和时间交纳物业管理的，原告有权通过法律途径要求业主（××）补交……”第五款：“如果业主（××）不按时交纳物业费，造成原告采取诉讼方式实现收取物业管理费因此而向法院提起诉讼的。业主应承担原告为实现收取物业管理费而支付的律师费、诉讼费及其他相关费用。”被告作为茂名市名雅花园业主从2014年5月1日起至2015年2月28日共10个月的物业服务费人民币2761.6元，即每月的物业服务费276.16元，经原告多次催收拒不履行缴费义务，其行为严重损害了原告的合法权益，为解决与被告之间的物业管理服务合同纠纷，原告委托广东海法律师事务所全权处理本案纠纷，为此支出律师费5000元。因此，被告应支付给原告共计：7761.6元（5000元＋2761.6元）。综上所述，为维护原告的合法权益，特此起诉，请求人民法院依法判令被告向原告支付自2014年5月1日起至2015年2月28日共10个月的物业服务费人民币2761.16元；判令被告承担原告支出的律师费5000元；本案的诉讼费由被告负担。被告王文斌、钱云辩称：一、原告与茂名市名雅花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》不合法，我们不予认可。茂名市名雅花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》时没有召开业主大会并且没有经过半数以上的业主同意，我认为该合同是无效的。并且我在收到法院的应诉通知书之前都不知道该合同的存在，该合同对我没有约束力。二、原告没有按物业管理服务合同全面履行义务。我房屋漏水问题曾向原告反映并要求处理，但原告没有处理而要求我找开发商解决；原告经常停水停电、存在乱收费的情况；原告撤走多名小区保安及门岗等等。原告只是收费，不积极履行义务，并没有为业主解决问题，我们没有享受到原告提供的服务。三、原告要求我支付律师费5000元不合理，我不同意支付。请求人民法院依法处理。经审理查明：2014年3月22日，茂名市名雅花园业主委员会为甲方与原告茂名市长华物业管理有限公司为乙方签订《物业管理服务合同》。约定委托管理事项：1、名雅花园的公共设施、配套服务设施、道路、室外上下水管道、化粪池、砂井、绿化、停车场等的维修、养护和管理。2、小区建筑共用部分的维收、养护和管理。3、小区建筑共用设施设备的维修、养护和管理和正常动作。4、安全监控和巡视等安全保卫工作。5、公共环境的卫生清洁。六、法律、法规规定由物业管理公司管理的其他事项；物业服务费及标准：“物业管理服务费由业主（××）按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准如下：住宅收费标准为：高层（带电梯）：2-7层1.05元／㎡、8-11层1.20元／㎡、12-15层1.40元／㎡。多层（带电梯）：1-2层1.05元／㎡、3-5层1.20元／㎡、6-8层1.40元／㎡。多层（不带电梯）住宅：0.88元／㎡。商铺为每月1.5元／㎡。车位服务费：小车位每个30元／月、摩托车车位每个10元／月、自行车免费。”违约责任：业主（××）违反本合同，不按规定的标准和时间交纳物业管理的，原告有权通过法律途径要求业主（××）补交。如果业主（××）不按时交纳物业费，造成原告采取诉讼方式实现收取物业管理费因此而向法院提起诉讼的。业主应承担原告为实现收取物业管理费而支付的律师费、诉讼费及其他相关费用。”合同签订后，原告依约为茂名市名雅花园提供物业管理服务。另查明：在诉讼中，被告确认向茂名市名雅花园业主委员会支付2014年3月至4月的物业管理费656.26元（含小车物管费）。茂名市名雅花园业主委员会出具给被告钱云的收据显示，今收到F2-702钱云20**年3月1日-2014年4月30日物业管理费313.82×0.95＝298.13元，298.13×2个月＝596.26元。小车管理费2个月×30＝60元（3月15日-5月15日）。被告称其居住的房屋出现漏水，曾向原告反映但该公司未作处理，不履行物业管理服务义务。原告不认可被告的这一主张。另查明：被告钱云确认其为名雅花园F2-702房所有权人。被告王文斌与被告钱云是夫妻关系。被告王文斌与钱云认为原告没有履行物业管理服务义务，拒绝向原告支付2014年5月1日至2015年2月28日的物业服务费。原告于2015年3月1日向王文斌发出催交物业服务费的通知并张贴于其房屋门前。原告因本案于2015年7月22日向广东海法律师事务所支付5000元律师费。在诉讼中，原告增加诉讼请求，请求判决被告钱云对被告王文斌的债务承担连带清偿责任。以上事实，有原告提供的《营业执照》、《物业管理服务合同》、《催缴物业服务费的通知（存根）》、照片、发票以及开庭笔录等材料证实。本院认为：本案争议焦点为：一、原告茂名市长华物业管理有限公司与茂名市名雅花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》是否有效，对被告是否有约束力；二、原告茂名市长华物业管理有限公司是否已履行合同约定的管理服务义务，该公司要求被告支付物管费以及律师费应否予以支持。关于焦点一，从合同形式上看，该合同符合合同的法定形式要件，并且合同上有双方当事人加盖的公章和代表人签名、盖章；从合同内容上看，该合同内容是双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体、第三人或者社会公共利益。故原告与茂名市名雅花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效。被告主张茂名市名雅花园业主委员会没有召开业主大会并经过半数以上的业主同意便与原告茂名市长华物业管理有限公司与签订《物业管理服务合同》，但没有提供证据予以证实，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告答辩称《物业管理服务合同》不是其与原告签订，对其没有约束力，没有理由与依据，本院不予支持。原告茂名市长华物业管理有限公司与茂名市名雅花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，对被告具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、关于焦点二，原告茂名市长华物业管理有限公司根据《物业管理服务合同》约定，为名雅花园的业主提供物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照服务合同的约定支付物业管理费，被告不依时支付物业管理费，已构成违约。被告答辩称其因房屋漏水问题曾向原告反映并要求处理，但原告没有处理而要求其找开发商解决；原告撤走多名小区保安及门岗；原告经常停水停电、存在乱收费的情况，但没有提供证据证实，原告不予认可，本院不予认定。根据合同约定多层（不带电梯）住宅按照每月0.88元／㎡收费标准收费，被告每月住宅物业管理费为276.16元。被告未支付2014年5月1日起至2015年2月28日共10个月物业管理费2761.6元给原告，本院予以认定。被告王文斌与被告钱云是夫妻关系，钱云拖欠的物管费发生在夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，依法应由被告王文斌与被告钱云共同偿还。故原告要求被告王文斌、钱云支付物业管理费2761.6元的请求，有理有据，本院予以支持。根据原告与茂名市名雅花园业主委员会签订合同第六条违约责任第五款“如果业主（××）不按时交纳物业费，造成原告采取诉讼方式实现收取物业管理费因此而向法院提起诉讼的。业主应承担原告为实现收取物业管理费而支付的律师费、诉讼费及其他相关费用。”的约定，原告要求被告支付5000元律师费，有理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第十五条第二项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、限被告王文斌、钱云于本判决生效后十日内向原告茂名市长华物业管理有限公司支付自2014年5月1日至2015年2月28日共10个月的物业服务费2761.6元；二、限被告王文斌、钱云于本判决生效后十日内向原告茂名市长华物业管理有限公司支付律师费5000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王文斌、钱云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长 周 理人民陪审员 黎 娜人民陪审员 易亚钦二〇一六年二月二十二日书 记 员 吕均涛