重庆市第五中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）渝05执异1544号
案外人：徐维昕，男，1947年11月15日出生，汉族。
委托诉讼代理人：赵志春，重庆美翎律师事务所律师。
申请执�人：重庆市渝中区中色小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区民权路27号18-3#，组织机构代码：05173010-X。
法定代表人：樊能洪，董事长。
委托诉讼代理人：谭燕，女，1980年2月24日出生，汉族。
委托诉讼代理人：李珲，男，1981年8月13日出生，汉族。
被执行人：重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路548号，组织机构代码：62204113-0。
法定代表人：陈开富，董事长。
被执行人：四川阆中云天物业发展有限公司，住所地四川省南充市阆中市巴都大道，组织机构代码：66538217-0。
法定代表人：陈春来，执行董事。
委托诉讼代理人：刘阳，男，1975年2月14�出生，汉族。
被执行人：陈开富，男，1947年9月20日出生，汉族。
被执行人：陈春来，男，1978年3月28日出生，汉族。
被执行人：王彦，女，1975年11月1日出生，汉族。
本院在执行重庆市渝中区中色小额贷款有限公司（以下简称中色小贷公司）申请执行重庆云天物业发展有限公司（以下简称重庆云天公司）、四川阆中云天物业发展有限公司（以下简称阆中云天公司）、陈开富、陈春来、王彦借款合同纠纷一案中，案外人徐维昕对执行四川省阆中市七里办事处文化街“云天新城1号”八幢2层xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx，8幢11层xx共计18套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人徐维昕称，案外人与阆中云天公司于2012年6月15日至2013年7月17日陆续签订23套房屋的《商品房买卖合同》（其中包括被重庆市第五中级人民法院查封的上述18套房屋）。案外人于2013年6月9日向阆中云天公司支付50万元，2013年7月17日向阆中云天公司法定代表人陈春来支付120万元，2013年8月12日向阆中云天公司支付300万元。截至2013年8月12日，案外人已将总计4671759元购房款全部支付完毕，另支付税费28241元，总计470万元。2015年11月19日，重庆市第五中级人民法院对上述18套房屋进行了预查封，但该18套房屋在预查封之前已出售给案外人，并办理了签约备案登记手续，且案外人在预查封之前已将购房款支付完毕。综上，法院的查封损害了案外人作为房屋买受人的物权期待权，请求中止对上述18套房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。
申请执行�中色小贷公司答辩称：1、案外人网签后，并未按照合同约定办理备案登记手续，而网签仅是一种行政管理手段，并非权属确认，案外人以网签为由提出执行异议的理由不成立；2、18套房屋均价均为7000元，根据行业规则，房屋的朝向、位置都会导致单价不同，均价7000元不合常理。综上，请求驳回案外人异议。
被执行人阆中云天公司同意案外人的意见。
本院查明，中色小贷公司诉重庆云天公司、阆中云天公司、陈开富、陈春来、王彦借款合同纠纷一案，根据中色小贷公司的申请，本院于2013年11月19日以（2013）渝五中法民保字第00030号民事裁定书及协助执行通知书，保全查封了阆中云天公司名下位于四川省阆中市七里办事处巴都大道“云天新城1号”公寓楼（8号楼）（预售证号为：阆房预售证号第1051号）。2013年12月17日，本院作出（2013）渝五中法民初字第00843号民事调解书，确认双方达成的如下调解协议：一、重庆云天公司于2014年1月3日前归还中色小贷公司借款本金932万元，如逾期未付，则从2014年1月4日起至付清为止，以932万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付逾期利息。二、阆中云天公司、陈开富、陈春来、王彦对上述第一项确定的债务承担连带责任。该调解书发生法律效力后，因重庆云天公司、阆中云天公司、陈开富、陈春来、王彦未如期履行义务，中色小贷公司向本院申请强制执行。
另查明，徐维昕与阆中云天公司共签订18份房屋买卖合同。具体如下：
1、2013年5月20日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓�）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积18.05平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
2、2013年6月7日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积30.87平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
3、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积34.92平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
4、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积25.31平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
5、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积25.31平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
6、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积25.31平方米，单价为每平方米7000元；付款方�为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
7、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积25.31平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
8、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积30.87平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
9、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积47.90平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
10、同日，出卖人阆�云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积39.81平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
11、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积47.90平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
12、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积17.65平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
13、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积26.26平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
14、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积13.68平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
15、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文�街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积25.99平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
16、2013年7月17日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积26.93平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
17、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第2层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积16.07平方米，单价为每平方米7000元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
18、同日，出卖人阆中云天公司与买受人徐维昕签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于七里办事处文化街“云天新城1号”八幢（公寓楼）第11层xx号；该房屋为预售商品房，预测建筑面积47.77平方米，单价为每平方米2300元；付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年3月1日前向买受人交付该商品房；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向阆中市房地产管理局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
2013年6月9日，徐维昕通过中国农业银行6228*****3011的银行账户向阆中云天公司6743*****2766的银行账户转款50万元。同日，阆中云天公司出具《收据》，载明：收到徐维昕2幢3-18-6、3-18-2购房款50万元。2013年7月17日，徐维昕通过前述账户向陈春来6228*****8013的银行账户转款120万元。同日，阆中云天公司出具《收据》，载明：收到徐维昕6幢xx，2幢xx、xx、xx，8幢2层xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx，8幢11层xx、xx共计23套房屋的购房款120万元。2013年8月12日，徐维昕通过前述账户向阆中云天公司6743*****2766的银行账户转款300万。同日，阆中云天公司出具《收据》，载明：收到徐维昕6幢xx，2幢xx、xx、xx，8幢2层xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx，8幢11层xx、xx共计23套房屋的购房款300万元，其中购房款2971759元，代收契税28241元。
2013年5月20日至7月17日，阆中市房地产管理局陆续为上述18套房屋办理了网上签约登记。
再查明，上述18套房屋尚未竣工验收，未交付案外人。
还查明，阆中云天公司分别于2012年6月15日就“云天新城1号”二幢2单元第18层xx、3单元第18层xx、xx，六幢1单元xx，于2013年7月17日就“云天新城1号”八幢第11层xx房屋与徐维昕签订《商品房买卖合同》，5套房屋合同总价款为1214908元。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人在本院查封前已就案涉18套房屋与被执行人阆中云天公司签订了书面买卖合同，并支付了全部购房款，但其并未占有案涉房屋，因此，案外人对案涉房屋不享有排除执行的实体权利，其请求对案涉房屋中止执行的异议理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案�若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人徐维昕的异议请求。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 胡 蓉
审 判 员 刘用辉
代理审判员 蒋晓亮
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 谭 锋
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