南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）六沿民初字第428号
原告中国化学工程第十四建设有限公司，住所地本区新华路148号。
法定代表人张传玉，十四化建公司董事长。
委托代理人李桂琴，女，十四化建公司法律顾问。
委托代理人徐林金，男，十四化建物业公司经理。
被告南京盐阜物贸有限公司，住所地本区凤凰南路42号。
法定代表人朱彦忠，盐阜物贸公司总经理。
委托代理人孙颖，江苏博亚律师事务所律师。
原告中国化学工程第十四建设有限公司（统称十四化建公司）与被告南京盐阜物贸有限公司（统称盐阜物贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告十四化建公司的诉讼代理人李桂琴、徐林金、被告盐阜物贸公司的法定代表人朱彦忠及其诉讼代理人孙颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告十四化建公司诉称：原被告于2005年8月26日签订一份租赁合同，约定原告将凤凰南路42号办公楼出租给被告，期限至2010年9月15日止。2012年3月9日，原告向被告送达了收回厂房厂地的函件，要求其于同年5月31日前搬离该房屋，但被告至今未迁出，故起诉要求被告：⑴返还办公楼及其东侧的临时用房；⑵恢复原状；支付拖欠的租金84，000元。
被告盐阜物贸公司辩称：①与被告签订租赁合同的是十四化建物业管理公司，物业管理公司是否是独立法人，目前没有证据确定；原告是否是适格权利主体，请法庭予以审核；②根据相关会议纪要，免被告一年租金，又在原有价格基础上延长租期一年，因此被告已交完租金，不存在拖欠租金问题。原告在2012年函告中也未提到被告拖欠租金，故其现在索要租金已超过诉讼时效；③被告租赁房屋时，该物业破损不堪，被告对其结构进行了改造，为此花费了近77万元，希望原告予以补偿。
经审理查明：2005年8月26日，原告十四化建公司的下属机构即中国化学工程第十四建设公司物业管理公司（下称物业管理公司），与被告盐阜物贸公司签订一份《凤南路办公楼租赁合同》，约定：原告将位于凤南路42号办公楼一幢出租给被告，租期5年，自同年9月15日起至2010年9月15日止，第1年租金2万元，此后4年每年租金为2.8万元，押金1万元，先付款后使用；本合同签订后，被告需对房屋进行设施变更、建设时，必须征得原告同意方可进行；本合同期满后，被告应保证房地产的完好与交付，不得向原告提出租赁该房产期间维修、装修及设施变更等费用；本合同履行中，双方不得随意中止合同履行，如租赁期不足三年，原告应作相应补偿，但最高不超过3万元，如租赁期超三年，原告按合同退还当年交纳的未使用期租赁费和押金，原告不再补偿被告相关费用。同年7月26日，被告即向原告交纳了租房押金及第1年租金，此后又交纳了三年租金，累计交租10.4万元，交租期截止2010年9月15日（含减免的一年租金），此后，双方未签订新的续租合同，也未交纳后续租金。
2006年7月16日，物业管理公司与被告等人商谈当地政府双拆等事项并签署一份会议纪要，确定：由于门面房建设给被告招待所造成经营不便和损失，原告同意……招待所租赁期限、租赁费比照与物业公司所签租赁合同5年期价格不变的基础上，再延长一年，同时考虑办公楼改为招待所装修（为公司该房产起到了保值和较大的增值作用）、门面房修建装修等因素导致招待所经营业务下降，同意减免第一年租金2.8万元。
2006年10月16日，原被告签订一份《协议书》，约定由被告在招待所东侧修建临时用房四间，修建费用由被告统筹安排，并须交纳保证金5000元，以此处五年房产租赁费包干使用为限，被告因经营需要需突破费用总限时，其超出费用由被告自行承担，且不得以修建费突破或超出或租金不足以弥补修建费用等，而向原告提出任何费用要求；该临时用房使用期限截止2011年9月15日（与办公楼租赁期同步），期满后，被告应保持房产的安全和完好，及时交付原告，不得擅自拆除固体的建筑构造物。嗣后，被告实际建造了四上四下共8间房屋（面积为92.8m2×2层），但未交纳相应保证金。
在双方约定的租赁期间内，被告对办公楼进行了改造装修，主要为：封闭露天（或室外）楼梯，在一楼大门处建造门厅（面积为33m2），在北侧二层楼顶上增建一层（高2.8米）即2间房屋（面积为47.31m2），在西侧三楼屋顶上用彩钢瓦搭建简易棚屋（面积为73.96m2），在各楼层房屋内增设或改造厕所15间。
2012年3月7日，原告向被告发出《关于合同到期收回租赁厂房厂地的函》，表明不再续租，要求被告于5月31日搬离并退还厂房厂地。为此，双方产生本案争议。
另查明，前述办公楼，系原告于1989年5月兼并南京石膏板厂而取得所有权。物业管理公司系原告于1997年2月24日成立的内部独立核算的二级单位，对外未办理工商登记备案。
以上事实，有原被告陈述、房屋所有权证、凤南路办公楼租赁合同、协议书、关于凤南路111号拆迁及门面房建设商谈纪要、房租收据、（1997）中化十四建企字第043号文件等证据、本院勘查笔录为证。诉讼中，被告就临时用房提交了原告于2006年8月9日制作的《关于修建施工用临时用房的报告》及落款日期为2006年8月11日、证号为2006－08－092号的《建设工程规划许可证》复印件各一份，但本院无法核实印证该二份书证的真实性及合法性。
本院认为：原被告商定租赁凤南路42号办公楼一幢至2011年9月15日，双方均应遵守；此后双方未再就续租房屋事宜达成书面协议，视为不定期租赁，原告可以随时要求解除双方的租赁关系。据此，原告于2012年3月7日发出的《关于合同到期收回租赁厂房厂地的函》，具有解除双方租赁关系的意思表示，依法应予支持。被告拒不按原告函告的期限搬离并退还租赁房屋，已构成违约，其应当承担相应的违约责任。原被告于2006年10月16日就建设临时用房问题达成的协议书，虽然约定由被告出资建设，但又约定建造费用与租赁费相当并包干为限，且订有使用期限及期满返还等内容，符合租赁合同的特征，故与本案一并处理。前述临时用房，无有效的建房证照相印证，且已超过一般的临时使用期限，故该协议书系无效合同；基于临时用房过期后应予拆除的法律后果，比照双方约定，由原告负责拆除。被告在租赁期间对租赁房屋进行改造装修，这在双方签署的纪要中已经提及，故原告应当知晓和同意被告的改造装修行为，但被告在对租赁物进行改造装修前，应考虑自身的租赁期限，综合测算投入与产出比，其对租赁物的投资费用能否在正常租赁期内回收，属于自身经营风险，不应由出租人承担，故对被告要求对其改造装修行为予以补偿的请求，一不符合合同约定，二无法律依据，本院不予支持。此外，被告对租赁房屋进行改造装修，既有扩建又有改建，应当领取而未领取相应的建设规划许可证，属于非法建设行为，现原告要求被告恢复原状，应予准许；但基于原告同意装修之事实，原告应当承担一半的拆除费用。原告要求被告清偿所拖欠的租金，应遵循诉讼时效的有关规定，其在2012年3月7日的退房函中未涉及租金事项，故本案的诉讼时效自原告起诉时测算，往前推一年，对相应期间内的租金予以保护。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条、第十条、第十二条的规定，判决如下：
一、南京盐阜物贸有限公司于本判决生效后45日内对凤凰南路42号办公楼的改扩建部分予以恢复原状。相关的拆除费用，由中国化学工程第十四建设有限公司负担一半。
二、南京盐阜物贸有限公司于本判决生效后60日内向中国化学工程第十四建设有限公司交还凤凰南路42号办公楼。
三、南京盐阜物贸有限公司于本判决生效后30日内向中国化学工程第十四建设有限公司移交办公楼东侧的临时用房。
四、南京盐阜物贸有限公司于本判决生效后30日内向中国化学工程第十四建设有限公司支付2012年3月29日至2013年10月15日期间的租金及占用使用费合计43，165元。
案件受理费1，900元，由南京盐阜物贸有限公司负担1，000元、中国化学工程第十四建设有限公司负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定，同时应按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向南京市中级人民法院预交相应的上诉案件受理费。南京市中级人民法院的开户行：农行鼓楼分理处，帐号：03×××76。
审 判 长 金 鑫
代理审判员 滕宏清
人民陪审员 李 斌
二〇一三年十月二十一日
见习书记员 吕 倩