成都市温江区人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）温江执裁字第7号
案外人李某海。
委托代理人向运强，四川风鸣律师事务所律师，特别授权代理。
申请执行人成都中铁和众典当有限公司。
法定代表人王大奇。
委托代理人李英，凯越律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人周梅，凯越律师事务所律师，一般授权代理。
被执行人成都双流＊＊房地产开发有限公司。
法定代表人冯俊英。
本院依据已经发生法律效力的（2012）川成蜀证执字第172号公证书，受理成都中铁和众典当有限公司申请执行成都双流＊＊房地产开发有限公司一案。本院于2013年7月18日作出（2013）温江执字第622号民事裁定书，查封了被执行人成都双流＊＊房地产开发有限公司所有的位于成都市温江区柳城街办德通桥路＊＊＊号3栋-1楼房屋（权0062＊＊＊监证0121＊＊＊）。案外人李某海于2014年5月13日向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审理终结。
案外人李某海异议称：被执行人成都双流＊＊房地产开发有限公司（以下简称＊＊房地产公司）是成都市温江区德通桥路＊＊＊号“＊＊＊＊”项目开发商。2011年11月7日，案外人李某海与＊＊房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定将“＊＊＊＊”3栋-1层65号车位出售给案外人李某海，该车位建筑面积共22.7平方米，总价款为45000元人民币。合同签订后，案外人李某海当即支付房款45000元，＊＊房地产公司出具了收据，车位当即交付给案外人李某海实际使用。而成都中铁和众典当有限公司申请执行＊＊房地产公司“＊＊＊＊”地下车位，温江区人民法院以（2013）温江执字第622号裁定查封并执行该车位，案外人李某海是第65号车位的所有人，贵院执行错误，请求终止执行、解除查封，并返还申请人财产。
申请执行人成都中铁和众典当有限公司辩称：一、2012年5月30日，＊＊房地产公司与答辩人签订了合同编号为：借201205170009号的《典当（借款）合同》，及编号为：抵201205170009号的《抵押合同》。同年5月31日，双方在成都市蜀都公证处对前述合同进行了公正，公证处对应出具了（2012）川成蜀证内经字第55640号、（2012）川成蜀证内经字第55641号两份《具有强制执行效力的债权文书公证书》。当日，答辩人与＊＊房地产公司按抵押合同的约定在温江区房产管理局就用于抵押的车库办理了抵押登记，答辩人依法取得车库的抵押权。后因＊＊房地产公司无法履行债务，答辩人为维护自身合法权益，依法申请贵院执行该公正债权文书。答辩人的主张完全符合程序及实体法律的要求。
二、申请人请求不予执行实现没有事实和法律依据。
（一）答辩人在提供借款和办理抵押时对＊＊房地产公司已经与案外人签订车库买卖合同的事实毫不知情。＊＊房地产公司始终坚称对用于抵押的车库享有所有权和处分权，并在抵押合同中明确进行了权属承诺。《抵押合同》第三条：乙方（＊＊房地产公司）承诺：保证对其抵押物依法享有所有权和处分权。事实上，在抵押合同签订前，答辩人在温江区房产管理局对拟抵押车库的信息进行了仔细核实，发现抵押车库截止2012年5月30日，并无已经售与他人的记载，而且，即使至今，该车库的产权人仍为＊＊房地产公司。
（二）答辩人的抵押权真实合法有效。2012年5月31日，答辩人在与＊＊房地产公司签订《抵押合同》并公证后，即按《抵押合同》的约定在温江区房产管理局就抵押车库办理了抵押登记，温江区房管局向答辩人颁发了《中华人民共和国房屋他项权证》（温房他证字第909**号），明确记载答辩人对抵押车库享有抵押权。依据《物权法》第185条和187条的规定，答辩人依法取得车库的抵押权，答辩人为车库合法的抵押权人无疑。
（三）案外人不享有车库的所有权，仅对＊＊房地产公司享有债权。
即使案外人与＊＊房地产公司签订的车库买卖合同真实有效，那也只能证明他们之间因买卖合同所产生的债权债务关系受法律保护，证明案外人对＊＊房地产公司享有债权。车库是不动产，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第二十条规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但是，案外人与＊＊房地产公司的车库买卖既未办理物权登记，也未办理预告登记。车库不是动产，不已交付作为所有权取得的依据。因此，案外人虽然支付了房款，＊＊房地产公司也交付了车库，但案外人对车库并未取得所有权，他们因支付合同同价款享有的是对＊＊房地产公司的普通债权。由于债权是相对权，不能对抗合同以外的第三人，因此，案外人只能依据合同的约定，要求＊＊房地产公司承担相应的违约责任，但请求终止本案的执行、解除查封于法无据。故请求贵院依法裁决驳回被答辩人请求。
被执行人成都双流＊＊房地产开发有限公司未参加听证，也未提交书面答辩。
经审理查明，被执行人成都双流＊＊房地产开发有限公司（以下简称＊＊房地产公司）是成都市温江区德通桥路＊＊＊号“＊＊＊＊”项目开发商。2012年11月7日，案外人李某海与＊＊房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定将“＊＊＊＊”3栋-1层65号车位（预售商品房）出售给案外人李某海，该车位建筑面积共22.7平方米，总价款为45000元人民币。合同对所有权转移登记约定了二种方式：1、双方共同申请转移登记；2、买受人委托＊＊房地产公司申请转移登记。合同签订后，案外人李某海当即支付房款45000元，＊＊房地产公司出具了收据，车位交付给案外人李某海实际使用。“＊＊＊＊”3栋-1层65号车位所有权人为成都双流＊＊房地产开发有限公司。
另查明，2012年5月30日，＊＊房地产公司与成都中铁和众典当有限公司签订了合同编号为：借201205170009号的《典当（借款）合同》，及编号为：抵201205170009号的《抵押合同》。同年5月31日，双方在成都市蜀都公证处对前述合同进行了公正，公证处对应出具了（2012）川成蜀证内经字第55640号、（2012）川成蜀证内经字第55641号两份《具有强制执行效力的债权文书公证书》。当日，答辩人与＊＊房地产公司按抵押合同的约定在温江区房产管理局就用于抵押的车库办理了抵押登记。
本院认为，我国物权法关于不动产物权变动制度规定，不动产物权的转让，经依法登记有效，未经登记不发生效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人李某海与被执行人成都双流＊＊房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》并支付价款和实际占有使用，但我国《房屋登记办法》第三十二条规定：“因房屋买卖等情形，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记；第六十七条规定，预购商品房，当事人可以申请预告登记；第六十九条规定，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。本案《商品房买卖合同》对权属转移登记约定不明，而相关法律法规明确了房屋购买人申请转移登记或预告登记的相关义务，案外人李某海没有提供证据证明其对办理过户登记手续尽到了相关义务而没有过错，故案外人李某海的异议理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人李某海的异议。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈 灵
审判员 张雅汾
审判员 雷 兵
二〇一四年五月二十七日
书记员 阎广晶