河北省遵化市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀0281民初3238号
原告：莫秀芹，女，1971年4月26日出生，农民，现住遵化市。
委托诉讼代理人：高纯常。
被告：刘艳起，男，1959年3月15日出生，农民，现住遵化市。
委托诉讼代理人：杨立章。
原告莫秀芹与被告刘艳起房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告莫秀芹、被告刘艳起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫秀芹诉称，2011年8月15日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，被告将自有的宅基地使用权证号为遵集用（2008）第0028号的遵化镇团练屯村住房一套卖给原告，被告承诺负责办理房产过户手续，故房产价款38万元，一次性付清。合同签订后，原告将全部房款給付被告，被告将房产及宅基地使用证交付原告，原告对该房产进行改建、装修后搬入该房屋居住（支岀费用4万元），但被告一直不给原告办理房产过户手续，原告多次催促，被告现在明确不能办理。原告后来得知非本村村民不能购买本村房产，因《土地管理法》规定农村村民一户只能有一处宅基地，宅基地属于农村集体经济组织所有，能享有该使用权的只有是本集体组织的成员，且一户只能享有一处，如果允许本集体经济组织以外的人购买，必然涉及宅基地使用权一并转让的问题，致使宅基地使用权享有主体扩大化，违反土地管理法中宅基地使用权身份限制的强制性规定，因此原、被告双方签定的《房屋买卖合同》是无效的，被告欺骗原告以能够办理房产过户高价将农村房产卖给原告，导致合同无效的主要过错在于被告，被告因合同取得的财产应当予以返还并赔偿原告购房款利息损失，房产返还被告后，被告应对房产的改建、装修费用给予折价补偿。故起诉至法院：一、要求确认原被告签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令被告返还购房款38万元，折价补偿原告改建、装修款4万元，合计42万元，并自2011年8月15日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至返还完毕之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘艳起辩称，原告要求确认与被告签订的《房屋买卖合同》无效、返还财产的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的起诉。一、原告请求确认与被告签订的《房屋买卖合同》无效的理由是其个人意见，不是无效合同的法定条件，此合同是原被告双方自愿平等协商，依法成立的有效合同，依据物权法的规定，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力，确认合同无效应当以法律或行政法规为依据；二、《房屋买卖合同》第二条第二款约定的是原告如果办理过户手续，被告积极配合，原告是变更登记主体的主张方；三、原告是本市农村户口，在签订该《房屋买卖合同》前，原被告双方曾约定待原告的户籍迁到被告所在村后，被告再将其所占用的宅基地包括房屋占地全部转让给原告，所以当时原、被告双方签订的是《房屋买卖合同》，而不是《房地产买卖合同》，房产至今没有登记是原告的责任。
审理中，原、被告双方对二人签订的《房屋买卖合同》是否有效、被告是否应该返还原告购房款、改建装修款及损失数额发生争议。
原告为证明其主张向法庭提交如下证据：
证据一、原告的身份证复印件，用以证明原告不是遵化市遵化镇团练屯村村民，不享有取得该村宅基地使用权的权利。
证据二、房屋买卖合同一份，用以证明原告以38万元的价款购买了涉案房屋和宅基地使用权，合同上注明了涉案房产证号及面积、四至。
证据三、登记在被告名下的遵集用（2008）第0028号集体土地使用证一份，用以证明原告交付了购房款，被告将宅基地使用证交给了原告。
证据四、登记在原告名下的遵集用（2008）第0028号集体土地使用证一份，用以证明同样的集体土地使用证号登记的土地使用权人不同，与国土部门的土地登记不符，此证是假证。
证据五、原告申请本院调取的遵化市公安局关于被告涉嫌伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章卷宗复印件一份，用以证明农村土地使用证变更是非常困难的事情，被告为原告办理的集体土地使用证，说明被告有办理的义务。
上述证据经质证，被告意见为：
对证据一，被告无异议。
对证据二，被告辩称对合同真实性无异议，该合同是双方经过协商签订的，是双方真实意思表示，不违反法律规定是合法有效的。
对证据三、证据四，被告辩称其不知道登记在原告名下的土地使用证的真假，该证是当时村委会主任董子青办理的，由其转交给原告的；登记在被告名下的土地使用证是真实的，证实了被告与原告所签合同的真实性，买卖的房屋是合法的，更证实本案是房屋买卖合同，不是房地产买卖合同。
对证据五，被告辩称并未承诺过为原告办理过户手续，原告以董子青为其办理的土地使用证来推断被告有过该承诺，应对合同无效承担过错不成立，被告委托当时的村主任办理过户手续是正当的，办理后的土地使用证真假被告不清楚，被告无过错，该公安卷宗只是受理，并未立案。
本院从遵化市国土资源局调取关于本案涉及的遵集用（2008）第0028号集体土地使用证登记材料一份。
经质证，原告称该土地使用权登记在被告名下，证明登记在原告名下的证书是假证；被告无异议。
庭审中原告称：原、被告双方较熟悉，原告想买一个能办理过户自己居住的农村房屋，当时被告资金紧张，自述与村干部关系较好，承诺为原告办理房产过户，原告相信被告有办理过户的能力才以38万元的价款签订合同，高出不办理过户房产八到十万元价格，且双方之前有一份协议，约定的是被告负责办理房屋过户手续，之前的协议原告丢失才签订的本合同。目前原告的户籍在遵化市××××村，农业户口，在该村无宅基地及住房。原告与被告交易房屋时没有相关部门的批准文件。被告交付房屋时水电暖是齐全的，地面镶砖，院内铺的普通砖，原告在入住之前改建了两间房屋，过道瓷砖换新，封了院落，改建、装潢开支没有票据。
庭审中被告称：本案审理应以原告提交的房屋买卖合同为依据，土地管理法对农村房屋买卖没有强制性规定，且原被告双方约定的是原告将户口迁至房屋所在村才办理过户。原告与被告交易房屋时没有相关部门的批准文件。被告收到了38万元购房款，但其交房时房屋是新建的，已经进行了简单的初步规划和装修，原告是否改建装修其不清楚，与其无关。原告若主张返还购房款，应扣除从合同签订后其交付房屋至今原告的租赁费及折旧费。
经审理查明，原告莫秀芹户籍所在地为遵化市××××村，被告刘艳起为遵化市遵化镇团练屯村村民。2011年原、被告经协商，约定被告将位于遵化市遵化镇团练屯村东邻周福庆，南邻刘永，北边、西边邻街的长24.2米、宽13.5米、总面积267m2的住房以38万元的价格卖与原告，双方于2011年8月15日签订了房屋买卖合同，合同内容为：“甲方刘艳起乙方莫秀芹依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：第一条：房屋基本情况甲方拥有团练屯村住房一套，遵集用（2008）第0028号，长24.2米，宽13.5米。总面积267m2。南邻刘永，东邻周福庆，北边、西边邻街。第二条：付款方式1.双方议定上述房产出售价格为380000元整。（叁拾捌万元整），价款一次性付清。2.乙方如果办理过户手续。甲方积极配合乙方办理过户手续。3.买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。以上未尽事宜，双方协商解决。此合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。甲方刘艳起乙方莫秀芹2011年8月15日”。合同签订后被告收取了38万元房屋款，向原告交付了房屋并交付了登记在被告刘艳起名下的遵集用（2008）第0028号该房屋集体土地使用证，土地使用证登记的土地使用权人为刘艳起，土地所有权人为团练屯村，登记时间为2008年10月7日，之后被告刘艳起又交付原告一份登记在原告名下的遵集用（2008）第0028号该房屋集体土地使用证，土地使用证登记的其他内容与登记在被告名下的土地使用证内容一致，遵化市国土资源局农村宅基地清理确权登记申请审批表显示该房屋的土地使用证仍登记在被告名下。被告向原告交付住房时，该住房及院落系被告新建的初装修房，水电暖等配套设备均做好，地面包括院落均镶砖。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋买卖合同、中华人民共和国集体土地使用证复印件、当事人身份证复印件、遵化市国土资源局农村宅基地清理确权登记申请审批表等证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。本案中，至原告起诉时原告户口尚未迁入至涉案房屋所在的团练屯村集体经济组织，不属于该村集体经济组织成员，原、被告双方买卖房屋的行为，将导致该房屋所属宅基地使用权发生转移，被告虽是宅基地使用权人，但只享有占有和使用的权利，无权对宅基地使用权进行处分。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》应认定无效。原告请求确认《房屋买卖合同》无效的主张，于法有据，本院依法予以支持；关于被告辩称《房屋买卖合同》系依法成立的有效合同，于法无据，本院依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在房屋买卖合同被确认无效后，出卖人应当返还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还宅基地房屋。本案原、被告双方均为成年人，户口均在农村，均应知道法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，故双方对合同无效均有过错，原告因此次交易造成的购房款利息损失以及被告因此次交易造成的原告占有期间租赁费及折旧费损失，各自承担；涉案房屋交付时为新建的初装修房，原告对被告应折价补偿其装修、改建款4万元的主张未向法庭提交证据，故对此主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定，判决如下：
一、原告莫秀芹与被告刘艳起签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告刘艳起于本判决生效后三十日内返还原告莫秀芹购房款380000元；
三、原告莫秀芹于本判决生效后三十日内将位于遵化市遵化镇团练屯村的遵集用（2008）第0028号集体土地使用证所记载的房屋返还给被告刘艳起；
四、驳回原告莫秀芹的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告莫秀芹、被告刘艳起各负担1900元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 武海潮
二〇一七年八月二十一日
书记员 于水清