湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民初22号
原告：李自强。
委托诉讼代理人：罗世超，湖南锐鹏律师事务所律师。
被告：邓秀玉。
被告：周佩琦，女，1994年4月17日出生。
邓秀玉、周佩琦共同的委托诉讼代理人：许友国，郴州市苏仙区光明法律服务所法律工作者。
被告：陈爱莉。
被告：郴州华鹤房地产开发有限公司。
法定代表人：陈冀凯，该公司总经理。
陈爱莉、郴州华鹤房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人：南新丹，湖南善道律师事务所律师。
原告李自强因与被告邓秀玉、周佩琦、陈爱莉、郴州华鹤房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李自强的委托诉讼代理人罗世超，被告邓秀玉，被告邓秀玉和周佩琦共同的委托诉讼代理人许友国，被告陈爱莉和郴州华鹤房地产开发有限公司共同的委托诉讼代理人南新丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李自强诉讼请求：判令对郴州华鹤房地产开发有限公司开发的龙庭（二期）公寓（花香阁）第16栋1层026号房（房产证号﹡﹡90035﹡﹡）许可执行；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：邓秀玉、周佩琦自2009年开始违法将涉案车库改变成门面出租，听信陈爱莉所说的可以将车库改变性质为商业门面，且为继续享受低保政策，迟迟不办理过户登记手续。因此，邓秀玉、周佩琦因自身过错没有办理过户登记手续，不应支持其案外人执行异议申请。
被告邓秀玉、周佩琦共同答辩称：邓秀玉、周佩琦早就与郴州华鹤房地产开发有限公司签订涉案房产的商品房买卖合同，并已交清房款，占有房产。邓秀玉、周佩琦所提执行异议符合法律规定。请求驳回原告李自强的诉讼请求。
被告陈爱莉、郴州华鹤房地产开发有限公司共同答辩称：涉案房产由邓秀玉、周佩琦2010年购买并已交清房款，并已实际占有、使用、收益多年。陈爱莉并没有承诺将涉案房产改变性质为门面。请求驳回原告李自强的诉讼请求。
原告李自强以及被告陈爱莉、郴州华鹤房地产开发有限公司没有向本院提交证据材料。
被告邓秀玉、周佩琦提交了以下证据材料：
证据材料一、2010年6月8日邓秀玉、周佩琦与郴州华鹤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，拟证明邓秀玉、周佩琦早已购买涉案房产；
证据材料二、2010年6月18日郴州华鹤房地产开发有限公司开具的收款收据，拟证明邓秀玉、周佩琦早已交清房款；
证据材料三、2009年11月9日邓秀玉、周佩琦与江某某签订的涉案房产的租赁协议，拟证明邓秀玉、周佩琦已实际占有、收益涉案房产；
证据材料四、湖南省郴州市苏仙区人民法院（2015）郴苏民初字第1187号民事调解书，拟证明邓秀玉、周佩琦维权行为，要求办理过户手续；
证据材料五、2017年4月27日郴州市房产档案馆查询结果，拟证明邓秀玉名下没有房产；
证据材料六、涉案房产房屋所有权证复印件，拟证明涉案房产登记在郴州华鹤房地产开发有限公司名下。
原告李自强对被告邓秀玉、周佩琦提交的上述证据材料发表了以下质证意见：
对证据材料一的真实性没有异议，但认为合同中写明了涉案房产的性质是车库；
对证据材料二、证据材料三的真实性、合法性、关联性均有异议，邓秀玉、周佩琦2009年就出租了涉案房产，该行为违法；
对证据材料四的真实性没有异议，但认为该民事调解书不能对抗执行；
对证据材料五的真实性没有异议，但认为邓秀玉、周佩琦名下实际有涉案车库，由于其过错没有办理过户；
对证据材料六的真实性没有异议，对关联性有异议。
被告陈爱莉、郴州华鹤房地产开发有限公司对被告邓秀玉、周佩琦提交的上述证据材料没有异议。
本院对被告邓秀玉、周佩琦提交的证据材料认证如下：虽然原告李自强对被告提交的证据材料二、三的真实性予以否认，但其并没有提出反证，本院对被告证据材料二、三的真实性予以确认；被告提交的其他证据材料，各方当事人对其真实性均没有异议，本院予以确认。上述证据材料与本案均具有关联性，本院予以采纳。
本院经审理查明：
一、2010年6月8日邓秀玉、周佩琦与郴州华鹤房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，主要约定邓秀玉、周佩琦购买郴州华鹤房地产开发有限公司开发的龙庭二期公寓花香阁第16栋1026房，该房用途为车库，建筑面积24.6平方米，总价款68880元。该合同还约定：交付期限应当在2009年12月31日前；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年6月18日邓秀玉、周佩琦交清了全部价款，郴州华鹤房地产开发有限公司出具了68880元的收据。
在上述正式合同签订前，郴州华鹤房地产开发有限公司已经将第16栋1026房提前交付给邓秀玉、周佩琦。邓秀玉、周佩琦于2009年11月9日将该房出租给他人使用。
第16栋1026房已于2009年9月18日办理了房产证，房产证号为郴房权证苏仙字第﹡﹡90035﹡﹡号，登记的房屋所有人为郴州华鹤房地产开发有限公司，规划用途为其他。
二、根据李自强的申请，本院于2015年1月7日作出（2015）郴民诉保字第12号民事裁定书，并根据该民事裁定书查封、冻结了包括涉案房屋在内的郴州华鹤房地产开发有限公司相应房产。本院就李自强诉陈爱莉、郴州华鹤房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案作出的（2015）郴民三初字第5号民事判决书生效后，李自强申请强制执行，本院以（2016）湘10执287号执行裁定书等法律文书继续查封包括涉案房屋在内的郴州华鹤房地产开发有限公司相应房屋。
邓秀玉、周佩琦以其对郴房权证苏仙字第﹡﹡90035﹡﹡号房屋具有实体权利为由，向本院提出执行异议，要求排除对标的物的强制执行。本院审查后作出（2017）湘10执异8号执行裁定书，认为邓秀玉、周佩琦的异议理由成立，裁定“中止对郴州华鹤房地产开发有限公司开发的龙庭（二期）公寓（花香阁）第16栋1层026号房（房产证号﹡﹡90035﹡﹡）的执行。”李自强不服上述执行裁定书，提起本案诉讼。
三、因郴州华鹤房地产开发有限公司没有按照合同约定办理涉案房屋的过户手续，邓秀玉、周佩琦向湖南省郴州市苏仙区人民法院提起诉讼。该案审理中，湖南省郴州市苏仙区人民法院于2015年10月20日作出（2015）郴苏民初字第1187号民事调解书，其主要内容是在涉案房屋解除查封后60日内郴州华鹤房地产开发有限公司应为邓秀玉、周佩琦办理房屋产权证的登记手续。
四、2017年4月27日郴州市房产档案馆出具查询结果，邓秀玉名下没有产权证号、合同编号、他项权证号、预售证明号。
本院认为：本案为执行异议之诉纠纷，焦点在于邓秀玉、周佩琦对郴房权证苏仙字第﹡﹡90035﹡﹡号房屋是否拥有实体权利，以排除对该房屋的执行。虽然涉案房产现登记在郴州华鹤房地产开发有限公司名下，但早在该房屋被查封前的2010年6月，郴州华鹤房地产开发有限公司已经与邓秀玉周佩琦签订《商品房买卖合同》，将该房卖给邓秀玉、周佩琦，邓秀玉、周佩琦也交清了全部房款，并实际占用该房屋。此外，邓秀玉名下在郴州市区范围内也没有其他房屋。因此，无论是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条，均应支持邓秀玉、周佩琦要求排除对郴房权证苏仙字第﹡﹡90035﹡﹡号房屋强制执行的请求。李自强主张该房屋长期没有办理过户登记手续的过错在于邓秀玉、周佩琦，本院认为，首先，李自强并没有证据证明其主张；其次，根据邓秀玉、周佩琦与郴州华鹤房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的约定，办理过户登记的主要义务是郴州华鹤房地产开发有限公司承担，因此，李自强的上述主张不能成立。综上所述，李自强的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
驳回李自强的诉讼请求。
一审案件受理费80元，由原告李自强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 刘 军
审 判 员 朱国均
人民陪审员 陈思岑
二〇一七年六月二十九日
法官 助理 黄 慧
书 记 员 李荷花
附法律条文：
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。