浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第395号
上诉人（原审被告）：丁峰。
委托代理人：张娟。
委托代理人：朱满红。
被上诉人（原审原告）：浙江永成物业管理有限公司。
法定代表人：何晓勇。
委托代理人：陈波。
上诉人丁峰因与被上诉人浙江永成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁波市江东区人民法院于2015年5月15日作出的（2015）甬东民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告丁峰系位于宁波市江东区达升路23号1-1、达升路21弄4幢4号（2-1）、（3-1）、（4-1）、（5-1）房屋业主，上述房屋建筑面积分别为67.63㎡和1233.08㎡。2011年9月15日，被告丁峰与宁波永成物业管理有限公司签订《十六城联邦前期物业管理服务协议》，协议明确载明被告丁峰所购房屋类型为别墅，约定由原告为被告提供物业管理服务，并就收费标准进行了约定：别墅庭院式办公楼收费标准为物业综合服务费4元/平方米/月，共用部位、共用设备设施日常维修费为2元/平方米/年；商铺收费标准为物业综合服务费3元/平方米/月，共用部位、共用设备设施日常维修费为2元/㎡/年。2011年12月26日，宁波永成物业管理有限公司更名为浙江永成物业管理有限公司。在物业费实际收取过程中，原告浙江永成物业管理有限公司对位于宁波市江东区达升路23号1-1房屋的物业综合服务费按照商铺的物业收费标准收取，并就被告拖欠的物业费按惯例以书面发函进行了催缴。自2011年10月1日起至2014年12月31日期间，被告丁峰共计拖欠原告浙江永成物业管理有限公司物业综合服务费200273.19元，公共设施维修费8454.62元，其中67.63㎡的物业综合服务费按照商铺的物业收费标准计算为7912.71元，1233.08㎡的物业综合服务费按照别墅庭院式办公楼的物业收费标准计算为192360.48元。
原审原告浙江永成物业管理有限公司于2015年4月15日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付原审原告自2011年10月1日起至2014年12月31日期间的物业综合服务费200273.19元、公共设施维修费8454.62元。
原审法院经审理认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告浙江永成物业管理有限公司与被告丁峰签订的《十六城联邦前期物业管理服务协议》系双方合意达成，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。首先，合同签订后，原告浙江永成物业管理有限公司对十六城联邦进行了物业管理，提供了物业服务，被告丁峰依约应向原告浙江永成物业管理有限公司缴纳物业综合服务费和公共设施维修费，其拖欠物业费实属违约，故对原告提出要求被告支付物业综合管理费和公共设施维修费的主张，应予以支持。其次，本案原、被告双方争议的焦点在于涉案房屋物业收费标准是否明确、应当按照商铺的物业收费标准收取还是按照别墅庭院式办公楼的物业收费标准收取，该院认为，被告丁峰与原告浙江永成物业管理有限公司签订的《十六城联邦前期物业管理服务协议》中明确了被告所购房屋类型为别墅，并按该类型确定收费标准，被告对上述合同约定内容应当知晓，亦予以签字认可，故应按合同约定的别墅庭院式办公楼物业收费标准缴纳物业费，原告将其中面积为67.63㎡的位于宁波市江东区达升路23号1-1房屋的物业综合服务费按商铺物业收费标准收取，低于合同约定的收费标准，没有加重被告负担，故予以认可。再次，对被告以原告未将物业收费标准向有关部门备案为由否认合同效力，该院不予采纳。最后，对于被告提出的原告服务不到位等具体事项，虽被告提供的证据不足以证明其主张，亦不能成为其拒付物业服务费用的法定事由，但至少可以说明原告在物业服务管理中存在一定的瑕疵，故原告作为物业服务的提供者，今后在收取物业服务费用的同时，应加强与业主的沟通，提高物业服务的水平和质量。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：被告丁峰支付原告浙江永成物业管理有限公司2011年10月1日至2014年12月31日的物业综合服务费200273.19元、公共设施维修费8454.62元，以上合计208727.81元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=”债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4”432元，减半收取2216元，由被告丁峰负担。
宣判后，原审被告丁峰不服，上诉至本院，称：一、涉案《前期物业管理服务合同》是开发商与被上诉人签订的，其中约定的房屋性质只有办公和商用。而《十六城联邦前期物业管理服务协议》是被上诉人作为办理交房手续的前提条件，在未经平等协商的情况下，强制上诉人签订的。在该份协议中，被上诉人擅自将涉案部分房屋归属为别墅，并任意提高收费标准，加重了上诉人的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《十六城联邦前期物业管理服务协议》应属无效的；二、被上诉人所主张的2011年10月1日至2012年12月31日的物业综合服务费和公共设施维修费已超过诉讼时效，其提供的催讨函不能证明其已经实际催讨过。理由为：首先，该份函件是其自行制作的。其次，挂号信收据不能证明催讨的事实，也不能证明函件被上诉人退回来的事实。因此，有关上述费用的诉请已超过两年的诉讼时效；三、被上诉人并未对上诉人的物业进行任何维修、养护、管理与维护，其无证据证明已提供了相应的管理服务。对于公共设施的维护和清洁等均是上诉人在负责的，上诉人为此支出75840元的费用；四、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，对上诉人有约束力的只能是《前期物业管理服务合同》；五、原审法院认定上诉人拖欠了2011年10月1日至2014年12月31日期间的费用，但在判决结果中却显示截止时间为2014年11月5日，显属错误；六、被上诉人并未通过前置程序即书面催讨来主张涉案费用。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人浙江永成物业管理有限公司答辩称：涉案房屋均为独门独户的庭院式别墅，虽然性质为商业用房，但是上诉人与被上诉人签订的《十六城联邦前期物业管理服务协议》中载明收费标准为4元/平方米/月，这是双方的真实意思表示，因此原审法院的计算方式是正确的。关于催讨函，被上诉人曾多次要求上诉人交纳物业费，且经多次协商无果后寄出了函件，但上诉人拒收。经过原审法院多次调解未果后，被上诉人只好诉至法院。上诉人陈述被上诉人未能提供完全到位的物业管理服务，这是因为整栋楼属于上诉人所有，故其自有的面积不属于公共范围，也就不存在物业管理服务。关于电梯，与其同理。至于判决结果中的时间，应系原审法院的笔误。
在二审审理期间，上诉人丁峰提交了如下几组证据：1.标保合同与案外人通力电梯有限公司宁波分公司出具的清单各一份、发票八张及收条两张，拟证明承租人自2011年11月起至2014年12月31日止累计向上诉人支付物业公共电梯等费用合计12257元；2.收条三份，拟证明承租人自2011年11月起至2014年12月31日止累计向上诉人支付物业公共外墙清洗费4500元；3.劳动合同、张玉樵工资清单及身份证复印件各一份，拟证明承租人自2011年11月起至2014年12月31日止累计向上诉人支付公共卫生清洁费57000元；4.照片十七张，拟证明上诉人的物业并非办公楼，而是商铺，且被上诉人未提供相应的物业管理服务。
被上诉人浙江永成物业管理有限公司经质证认为，对证据1的真实性没有异议，但该部分证据并非在一审中不能提供。电梯属于上诉人自己私用的，维修事宜应由上诉人负责；对证据2的真实性有异议，并且该部分证据并非在一审中不能提供；对证据3的真实性没有异议，但张玉樵并非与被上诉人签订劳动合同，其打扫的范围仅为客房、走廊等，与被上诉人无关；对证据4的真实性有异议，A幢和B幢均有部分办公楼存在，但上诉人的物业是庭院式别墅，属于办公楼范围之内。另外，被上诉人提供了物业管理服务，故该份证据与本案缺乏关联性。
本院经审查认为，上诉人丁峰提交的上述四组证据不属于二审中的新证据，且不能证明本案之待证事实，故均不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，涉案《十六城联邦前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故双方当事人均应按约履行。现上诉人以上述协议系在不平等的条件下签订的等为由主张该协议无效，但对此其并未提供相应的证据予以佐证，故本院难以支持。关于物业综合服务费的计算标准，因《十六城联邦前期物业管理服务协议》中已载明涉案房屋系属别墅，且该协议第四条所示的方式一中亦明确约定别墅庭院式办公楼的物业管理综合服务费为4元/平方米/月，因此，原审法院按照该标准计算部分房屋的物业综合服务费，依据充分，并无不当。对于上诉人诉称的诉讼时效问题，因其在一审审理期间并未提出相应的抗辩，因此，该诉请并不属于本案的审理范围。至于原审判决主文中存在的各项费用计算截止时间的笔误，亦已经原审法院予以裁定补正。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1002元，由上诉人丁峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 张梦霞
代理审判员 郑 辉
二〇一五年七月二十二日
代书 记员 陆 琼