江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6108号
上诉人（原审被告）：连云港市江山房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市海州区朝阳东路5号江山大酒店十二楼。
法定代表人：江新年，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王义为，江苏云台山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩忠志，男，1983年9月28日出生，汉族，务工人员，送达地址南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：吕康俭，江苏巨楷律师事务所律师。
上诉人连云港市江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）与被上诉人韩忠志商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初5325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭并进行了审理，本案现已审理终结。
江山公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审或改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一审法院认定为连续性债权，应待债权确定后，知道权利受侵害后计算时效。而本案是对合同一个环节的连续违约，并非对合同某环节后连续多环节的违约行为造成债权的不能确定，也不是合同对违约金没有约定，或难以计算。被上诉人应当从合同约定交房的第二日知道权利受到侵害，一审法院认为2016年7月26日才知道与事实不符。违约是连续的，但每日债权是确定的，且被上诉人也是知晓的，正因为债权是分离、独立的，才使每日违约金均产生时效。对过时效期的违约金请求法院不应支持。
韩忠志辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
韩忠志向一审法院起诉请求：1.请求法院判令江山公司给付迟延交房违约金90718元（按每天万分之1.5即每天67元自2012年10月1日计算至2016年6月17日），迟延办理产权登记违约金4467元（446719元×1%）；2.江山公司承担诉讼费。
一审法院认定事实：2012年1月4日，韩忠志与江山公司签订商品房买卖合同，约定韩忠志购买江山公司开发预售的位于丰县城区江山花园小区第6＃楼4单元401室住宅一套及6-4-10号储藏室。合同第四条约定房屋总价款为446719元。合同第八条就房屋交付期限约定：“出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、遭遇政府及有关部门的管制，征用或政府规划变更等政府行为……3、……产权办理代小区竣工综合验收后，办理产权登记手续：联系方式：报纸、通信、书面通知、电话通知、传真等”。合同第九条就出卖人逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。合同第十一条就房屋交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。合同第十五条就房屋产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同附件四：合同补充协议（二）之7约定：“合同中第十一条约定的交接方式，出卖人除以书面通知方式告知买受人办理交付手续外，还可以电话通知、传真、报纸、公告等方式通知买受人交接房屋，均视为对买受人的通知方式”。
合同签订后，韩忠志支付了房款446719元。涉案房屋所在的6＃楼于2012年6月5日竣工验收合格，于2016年6月17日取得政府主管部门颁发的商品住宅交付使用批准文件。2016年7月25日，江山公司以挂号信函方式向韩忠志邮寄书面上房通知。
一审法院认为，当事人应当按照生效合同的约定全面履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一，江山公司是否构成逾期交房，如逾期交房江山公司如何承担逾期交房违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同第八条和第九条明确约定，江山公司应当于2012年10月1日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给韩忠志，否则，在逾期交房90日后，买受人即韩忠志同意继续履行合同的情况下，江山公司以韩忠志所交房款为基数，按每日万分之1.5支付给韩忠志从应交房的第二天起至实际交房之日止的违约金。在合同实际履行中，江山公司于2016年6月17日取得商品住宅交付使用批准文件，于2016年7月25日以挂号信函方式向韩忠志邮寄书面上房通知，已经构成逾期交房，应当按照上述合同约定承担违约责任。韩忠志要求江山公司按每天万分之1.5即每天67元支付至2016年6月17日的迟延交房违约金符合上述约定，但应从约定交房第二天即2012年10月2日起计算违约金，经核算，这个期间的违约金为90718元。
第二，韩忠志要求江山公司承担逾期交房违约责任是否超过法定的诉讼时效期间问题。法院认为，对于连续性的债权，应当待确定债权的最后时间确定后，债权人知道或应当知道其权利被侵害后开始计算诉讼时效期间。本案中，江山公司自2012年10月2日起逾期交房至2016年7月25日通知韩忠志上房，违约行为一直处于连续状态，并非按日产生的每个债权处于分离隔断状态，韩忠志此后两年内向法院起诉，并不超过法定的诉讼时效期间，江山公司对此提出的抗辩，法院不予采纳。
第三，韩忠志要求江山公司承担逾期办证违约金是否符合合同约定。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，江山公司在交房后360日内，未按上述约定将办理产权登记的材料向登记部门备案才负违约责任，而从江山公司向韩忠志邮寄上房通知后，最迟到开庭之日也未超过360日，故，韩忠志要求江山公司支付逾期办理产权证违约金，不符合合同约定，法院不予支持。
综上所述，江山公司逾期交房构成违约，应当支付给韩忠志逾期交房违约金90718元，韩忠志的其他诉讼请求，法院不予支持。遂判决：一、连云港市江山房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给韩忠志逾期交房违约金90718元；二、驳回韩忠志的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1030元（韩忠志预交），由韩忠志负担30元，连云港市江山房地产开发有限公司负担1000元（随案款直接支付给韩忠志）。
本院认为，关于被上诉人提起的诉讼是否超过诉讼时效的问题。本案中，上诉人应当于2012年10月1日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付给被上诉人。但在合同实际履行中，上诉人于2016年6月17日取得商品住宅交付使用批准文件，于2016年7月25日向被上诉人邮寄书面上房通知，已经构成了逾期交房。上诉人主张涉案房屋违约金按日产生，每个债权都有独立的诉讼时效，被上诉人超过诉讼时效的主张不应被支持。本院认为，只有在江山公司交付房屋以后，才能确定违约金的具体数额，在此之前，违约金的数额是不明确的，只有当违约金数额确定以后，被上诉人才方便向上诉人主张权利，此时才应当起算诉讼时效。且逾期交房的违约行为在实际交房之前是持续存在的，故诉讼时效应当从持续违约行为终了之时起计算，即从实际交房之日起计算。因此，原审法院认定被上诉人提起的诉讼不超过法定的诉讼时效并无不当。
综上，上诉人连云港市江山房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2060元，由上诉人连云港市江山房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一七年十二月十一日
书记员 宗 正