山东省济宁市兖州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0812民初1947号
原告：戴庆祥，男，1955年11月28日出生，汉族，济宁市兖州区鼓楼街道办事处息马地居委会居民，住济宁市兖州区。
委托诉讼代理人：张心伟，兖州大禹法律服务所法律工作者。
被告：济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司（原兖州茂昌世纪置业有限公司），住所地济宁市兖州区建设西路旧关居委四楼，组织机构代码68591121-X。
法定代表人：曾庆，职务总经理。
委托诉讼代理人：王洋，山东豪才律师事务所律师。
被告：孙静，男，1968年5月9日出生，汉族，从事个体建筑装修，住济宁市兖州区。
原告戴庆祥与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司、孙静房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理于2015年11月16日作出（2015）兖民初字第700号民事判决。济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司不服，上诉于山东省济宁市中级人民法院。济宁市中级人民法院于2016年5月30日作出（2016）鲁08民终1045号民事裁定书，裁定撤销济宁市兖州区人民法院（2015）兖民初字第700号民事判决，发回济宁市兖州区人民法院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴庆祥及其委托诉讼代理人张心伟，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司委托代理人王洋，被告周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戴庆祥向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》有效，并履行合同义务将原告购买的位于兖州银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号楼房交付给被告使用；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告为解决家庭住房紧张问题于2012年11月29日购买了被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司抵给被告孙静位于兖州银座城市广场小区开发的住宅1号楼1—1—1501号楼房抵账房一套，面积189.36平方米，价格65万元（不含储藏室和停车位）。储藏室地下二层33号面积26.14平方米，价值39210元和停车位100000元，原告已交付10000元定金（原告从被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司处另行购买）。原、被告于2012年11月29日签订了《世纪银座公馆购买协议》，原告按照协议约定向被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司交付了购房款20000元。原告按照与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的购房协议第八条规定，于2012年12月7日与被告孙静签订了《房屋买卖协议书》，签订协议当日原告给付被告孙静购房款60万元。被告孙静于2014年5月28日承诺在2014年12月31日前交房，被告孙静未按承诺时间交房，又于2015年1月12日再次承诺于2015年3月15日前保证让原告上房，如不按时交房承担违约金50000元，但至今原告仍未能上房。为维护原告的合法权益，特起诉，请求判如所请。
被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司辩称，第一，关于原告要求确认合同的诉讼请求，我方已多次向原告邮寄书面的解除通知书，因原告没有按照《世纪银座公馆购买协议》第四条的约定，将房屋差价交付给我方，故我方依据该协议第四条的约定，认为原告已自动放弃购买权，因此，双方的房屋买卖合同已经解除。第二，《世纪银座公馆购买协议》第八条约定的是涉案房屋的房款由孙静结算工程款冲抵，根据该条的意思表示，是房款与工程款进行抵销，无法体现原告主张的我方将房屋抵给孙静，而根据我方掌握的情况，我方与孙静之间工程款主要存在歧义的是兖州茂昌世纪银座步行街二号楼顶办公室施工合同，我方认为该工程按照合同约定即总价款为包死价18万元整（该包死价对应的是包图纸的价格）。而孙静认为其工程款约40余万元，根据《世纪银座公馆购买协议》的约定，房款是在结算后与工程款相抵销的，而我方与孙静尚未就该工程款达成一致，不符合协议中第八条约定的条件，且在原告没有补交差价的情况下，我方完全有理由拒绝将房屋交付给原告，在我方已多次要求原告补交差价而原告置之不理的情况下，我方依法行使合同解除权，故恳请法院驳回原告的诉讼请求。
被告孙静辩称，2011年11月20日被告孙静和济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订了世纪银座办公楼顶施工合同，于2011年12月20日完成，期间济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司按合同拨付我工程款126000元，原告买房子是在11月29号交付的定金2万元，我公司是在2012年7月18日给济宁茂昌总公司出具了一份决算书，决算书的价格是493062.92元。期间茂昌公司没有承认结算，让我拿回重做，我于2013年12月18日重新做了一份，报到了济南茂昌世纪置业有限公司，签收的日期是2014年3月7日，这个期间多次给济南茂昌世纪置业有限公司交接结算问题，从2014年3月7日签收后，一直未和我公司办理结算，从2014年3月7日至今两年多，作为我方视为茂昌世纪置业有限公司认可，且所装修房屋至今一直在使用，对于原告的房屋是我和茂昌世纪置业有限公司双方认可抵给原告的，而且收据是茂昌世纪置业有限公司营业部出具的。作为我公司的决算我已经报了，但他们两年多没给我答复，但不能制约原告房屋的入住问题，决算问题有争议，是我和茂昌世纪置业有限公司的结算问题，原来茂昌世纪置业有限公司用房屋冲抵是认可的，至于结算书的结算问题只有我和茂昌世纪置业有限公司实际重新算，我该找给他的给他们，他该给我的给我，这不应该是茂昌世纪置业有限公司拒绝房屋入住的理由。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。
原告围绕其诉讼请求提交如下证据：
证据1：2012年11月29日原告与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》及由济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司向原告出具的首付款2万元的发票一张。该协议证明原告购买济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司开发的位于兖州区银座城市广场住宅1号楼1单元1501室，建筑面积189.33平方米，这个事实是双方当事人真实意思表示，并且由济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司盖章，原告签字。
证据2：被告孙静与原告于2012年12月7日签订的房屋买卖协议及由孙静向原告出具的收到房款60万元的收条一张。证明孙静将抵账房出售给原告价值65万元，原告已支付给孙静60万元，原告与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的涉案房屋购买协议中第八条的约定，原告已履行了付款义务。
证据3：2015年元月12日被告孙静向原告承诺保证书一份。证明签订合同后孙静和原告多次找济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司，要求济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与原告戴庆祥签订正式的商品房销售合同，并办理该房的上房及确权手续。
证据4：特快专递送达件、回函及被告签收的证据。证实原告在案件诉讼过程中收到过一次被告要求原告补交房款的证据，原告于2016年9月6日用特快专递的方式进行了回函，回函被告已收到，但被告对原告的回函至今没有回音。
被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司对原告提交的证据发表如下质证意见：关于证据1《世纪银座公馆购买协议》的真实性无异议，但对证明内容有异议，该协议仅是原告和我方之间签订的一份认购协议，协议签订后原告仅交付了认购款2万元，而涉案房屋的总价款为74万元，且在协议第三条明确约定双方即原告和我方之间要签订正式的商品房买卖合同，但原告至今没有同我方签订正式合同，反而同孙静签订了所谓的房屋买卖合同，另外原告称该份证据证明我方同意将房屋抵给孙静，认为该协议是我方将房屋抵给孙静的协议，是大错特错，该协议中根本没有孙静本人的签字，事实上该协议的第八条是在原告和我方签订完协议，我方盖完章后，原告找到我方，提出的由孙静结算后工程款冲抵房款，问我公司是否同意，我公司考虑到在协议签订后与孙静之间可能还会有其他的工程，因此在该协议后增加了第八条，该房款由孙静结算后工程款冲抵，该条实质上是一种备忘录的性质，应当在其后由原告、我方和孙静三方另行签订更加详细的关于房款如何与结算后工程款相抵的协议，但令我方没有想到的是，原告直接私下与孙静达成了所谓的房屋买卖合同，并将房款交给了孙静，完全无视我方作为房屋所有人的合法权益，我方在不得已的情况下向原告发函解除合同。此外，原告称结算是孙静与我公司之间的事情，不影响原告对房屋的入住，认为原告已经履行了付款义务，同样是大错特错，孙静一直没有与我公司进行结算，如果按照原告的说法孙静应当向我公司补交房款与工程款之间的差价，在孙静没有补齐差价或者原告没有补齐差价的情况下，就不能视为原告已经履行了付款义务。我方当然有权依据合同解除双方的购买协议。关于证据二收款收据，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，该份证据仅能证明原告向我方交了房屋的认购2万元，恰恰证明了原告没有履行主要的付款义务即原告没有支付主要的房款70余万元，因此该份证据不能证明原告已经履行了付款义务。关于孙静出具的60万元收款条，该收款条与我方无关，鉴于戴庆祥是孙静介绍与我公司认识的，因此我公司对于戴庆祥是否实际向孙静支付了60万元也是存有疑问的，即便戴庆祥向孙静支付了60万元，但孙静不是房屋的所有人，戴庆祥与孙静之间也构成了不当得利。孙静应当返还其收取的60万元给戴庆祥。关于证据2房屋买卖协议书，我方认为首先该协议书是无效的，因为孙静不是房屋的所有人，其次该份房屋买卖协议书原告也没有向我方出示过，我方在案件审理之前根本不清楚存在该份房屋买卖协议书，对其真实性也无法核实。如果该份房屋买卖协议书原告认为是合法有效的，那么我方在该份协议书中没有签字盖章，我方不是与戴庆祥签订房屋买卖协议书的合同相对人，戴庆祥应当向孙静即与其签订房屋买卖协议书的相对人主张权利，与我方无关。关于证据3保证书，是孙静作出的，与我方无关。对于证据4的真实性无异议，该证据恰恰证明被告在2016年8月29日再次向原告寄出书面解约函，事实上我方在2013年12月6日已经向原告书面寄送过解除合同的书面通知。双方的《世纪银座公馆购买协议》已经解除，另根据法律规定，如果原告对我方行使解除权存有异议，应当在三个月内向法院提起诉讼，而我公司在2013年12月6日第一次寄送完解约通知后，原告直到2016年9月4日才进行答复，早已超出了三个月的异议期间。
被告孙静对原告提交的证据无异议。
被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司围绕诉讼请求提交如下证据：通知原告解除合同的通知两份。
被告孙静主张被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司还欠工程款341640.18元，但未提交相关证据。被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司辩称尚欠孙静工程款17万余元。被告孙静不予认可，认为双方未就工程款结算。
本院依据原、被告提交的证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告孙静系兖州建筑装饰工程公司的项目经理，兖州建筑装饰工程公司与第一被告发生业务签订的合同均盖有兖州建筑装饰工程公司公章，合同上均有被告孙静签字，工程结算也是被告孙静与第一被告结算。因二被告之间有工程款未结算，第一被告同意将兖州银座城市广场住宅1号楼1—1—1501号楼房抵给被告孙静冲抵工程款。经原告和第一被告、第二被告三方协商，被告孙静将该楼房（不包括储藏室）以65万元的价格卖与原告，此价款与楼房的实际价款差价由二被告在工程款结算中另行结算。2012年11月29日，原告戴庆祥作为买受人（乙方）、被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司作为出卖人（甲方），双方签订了《世纪银座公馆购买协议》，双方在平等自愿的基础上就乙方自愿定购世纪银座公馆住宅达成如下协议：协议主要内容为乙方所购买的住宅位于银座城市广场住宅1号楼1-1-1501号，建筑面积189.36平方，住宅优惠单价为每平方3739.5元，住宅实际成交价为708112元；储藏室地下二层33号，建筑面积26.14平方，储藏室单价为1500元每平方（39210元），签订本协议首付20000元，合计747322元。该首付款在双方签署正式《商品房买卖合同》后，即转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付的房价款的组成部分。乙方在签订本协议后持本协议、房款收据及应付余款到甲方指定的地点与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该房产。协议一式三份，销售部、财务部、客户各一份，双方签字盖章后生效。甲、乙双方签署《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。该房款由孙静结算后工程款冲抵。甲方济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司盖章，乙方戴庆祥签字，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司售楼处经理冯伟、售楼处职员韩瑜在协议上签字。“该房款由孙静结算后工程款冲抵”的内容是售楼处冯伟经理口头报请法定代表人曾庆同意加上的。协议签订后，原告向第一被告交付了2万元的首付款，又于2012年12月7日将60万元房款交付给被告孙静。原告交付房款后多次与第二被告找第一被告要求签订《商品房买卖合同》，第一被告总以与第二被告工程款没有结算为由一直不与原告签订《商品房买卖合同》。被告孙静于2014年5月28日，向原告出具了承诺书，承诺在2014年12月31日前将抵账房一套交付原告，未能交付。又于2015年1月12日向原告出具保证书，保证在2015年3月15日前将房屋交付原告，如不按期交付愿承担违约金5万元。庭审中，原、被告围绕诉讼请求提交了相关证据，本院根据提交的证据和事实，本院认为本案发回重审后，本院多次通知双方就工程款进行结算，但双方至今工程款未结算，双方存在债权债务关系。因二被告之间工程款未结算，存在债权债务关系，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司同意将兖州银座城市广场住宅1号楼1—1—1501号楼房抵给被告孙静冲抵工程款，被告孙静将此楼房以65万元卖与原告。被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与原告于2012年11月29日，签订了《世纪银座公馆购买协议》，事实上被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司同意被告孙静将抵账楼房卖与原告，并与原告签订协议。原告向被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司交付首付款2万元后，按协议第八条“该房款由孙静结算后工程款冲抵”履行付款义务，将房款60万元交付被告孙静，并无不妥。被告孙静卖与原告楼房价格低于楼房实际价格与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司无关，被告孙静认可楼房的差价在结算工程款时与第一被告一并结算。被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司主张，原告未向被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司履行付款义务，也未在被告通知的时间内与被告签订正式的《商品房买卖合同》，已构成合同违约，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司不应向原告交付住宅，依法应驳回原告的诉讼请求，无事实依据，本院不予采信。被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司庭审中提交两份通知书，第一份通知书日期是2013年12月6日，但被告未提交原告签收单；第二份通知书是在本案诉讼中，对这两份通知本院不予采信。
本院认为，原、被告双方争议的焦点：一、原告与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》是否合法有效，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司是否应该履行交付房屋的义务。二、被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司是否欠被告孙静涉案房屋工程款，其数额是多少。根据庭审认定的事实和相关法律，对于焦点一，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与原告签订的《世纪银座公馆购买协议》系双方真实意思表示，为有效协议。双方虽未签订正式商品房买卖合同，但被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司将房屋以支付工程款的形式抵账给孙静，并且被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司对孙静处理该房行为予以认可。原告按协议向被告孙静履行了付款义务，被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司应将该抵账楼房交付原告。原告要求确认与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司与原告签订的《世纪银座公馆购买协议》有效，并要求被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司将原告购买的位于兖州银座城市广场住宅1号楼1—1—1501号楼房交付原告使用，合理合法，原告的主张本院应予支持。对于焦点二，本院已多次通知双方在规定时间内结算，但双方至今未就工程款结算，且被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司对孙静处理该房行为也曾予以认可。孙静处理该房屋也并无不当。
综上所述，原告的诉讼请求，符合有关法律规定，本院对其主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
一、原告戴庆祥与被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司签订的《世纪银座公馆购买协议》有效；
二、被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司于本判决生效后五日内将兖州银座城市广场住宅1号楼1—1—1501号楼房交付原告戴庆祥。
案件受理费1050元，由被告济宁市兖州区茂昌世纪置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 徐洪梅
审判员 胡明建
审判员 张 霞
二〇一七年一月二十五日
书记员 颜景英