上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终927号
上诉人（原审原告）：上海效通物流有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇海虹路189号2幢505号库。
法定代表人：陈孝东，经理。
委托诉讼代理人：王为荣，上海申如律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海车新物流有限公司，住所地上海市松江区茸华路1232号1栋。
法定代表人：朱文英，总经理。
委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢秋逸，上海以恒律师事务所律师。
上诉人上海效通物流有限公司（以下简称效通公司）与被上诉人上海车新物流有限公司（以下简称车新公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初16863号民事判决，向法院提起上诉。法院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭，于同年2月28日公开开庭进行审理，上诉人代理人王为荣律师、被上诉人代理人周成松律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人效通公司上诉请求：依法改判支持被上诉人车新公司返还上诉人20,000元预付款（定金）并承担二审诉讼费用。
事实和理由：原判认定事实不清：根据被上诉人2016年1月29日短信内容，本案租赁标的房屋已由四间房变更为两间房，即650平方米变更为362平方米房屋，原判查明事实有误。原判适用法律错误：被上诉人收取定金后首要义务为交付租赁房屋，前者一审庭审中反复强调需先付租金，其方能交付标的房屋，因此，在房屋未交付情况下，适用定金罚则缺乏法律依据；同时标的房屋不具有合法性，本案应为无效合同。综上所述，在双方同意变更为两间房屋情况下，被上诉人应返还多支付两间房屋定金。
被上诉人车新公司辩称，不同意上诉请求，双方对租赁的数量标的等做了明确的约定，上诉人违约无权要求返还定金，原审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
效通公司向一审法院请求：1、判令解除双方间口头达成的租赁合同；2、车新公司返还效通公司预付款4万元；3、判令车新公司赔偿效通公司逾期还款的利息（以4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年4月7日起计算至实际清偿日止）。
一审法院查明：效通公司原审为证明其主张，提供了如下证据：1、农业银行卡交易明细表，证明效通公司向车新公司支付了订金4万元；2、律师函及快递查询单，证明2016年3月效通公司委托律师向车新公司发函，催促其返还4万元预付款，该函虽经车新公司收悉，但无果；3、从松江区市场监督管理局调取的租房合同、股东会决议等材料，证明涉案的租赁物无产证；4、告知书，证明2016年10月27日，新桥镇区域环境综合整治办公室向车新公司出具告知书，要求其拆除违章建筑。对上述证据，车新公司质证如下：对证据1的真实性无异议，但该4万元是定金而非预付款；对证据2的真实性也无异议，确实于2016年3月28日收到了该律师函，但不认可效通公司的证明目的。且从内容来看，该律师函也从未提及因车新公司未交付租赁物而解除合同的事宜。事实情况是，效通公司在支付4万元定金后，发现物流园区内有经营同样线路的物流公司，对自身经营的前景不看好，从而反悔不签合同，也不支付租金。对证据3、4的真实性无异议，但认为与本案无关。效通公司调取的材料所对应的房屋并非本案所涉租赁物，本案中，车新公司租给效通公司的房屋是有产证的。
车新公司为证明其主张，提供了如下证据：1、2015年12月9日定金条，经效通公司经办人王某签署，双方对租赁物位置、面积及租金单价等主要条款达成了一致，也明确了4万元转定金；2、车新公司经办人张某与效通公司经办人王某之间的短信记录，证明2016年2月25日，车新公司曾以短信方式通知效通公司交付租金，效通公司也给予积极回应，足以证明直至2016年2月底，效通公司对履行合同都是无异议的，且其对车新公司一直将房屋预留的情况也是完全知情的；3、上海市房地产权证，证明车新公司租给效通公司的房屋是有产证的。对上述证据，效通公司质证认为，证据1的真实性不认可，定金条上王某的签名非本人所签，系车新公司伪造，且定金条上的内容效通公司根本没有看到过。即便该定金条是真实的，上面也载明若效通公司未在2015年12月10日之前转入定金，协议作废，而效通公司支付订金的时间是在2015年12月12日，这足以说明该定金协议已作废。证据2的真实性也不予认可。证据3的真实性无法确认，关联性也不认可，效通公司认为，车新公司一直未交付租赁物，甚至租赁物在哪儿也不知道。
审理中，为查明事实，一审法院通知案外人王某到庭接受询问，王某称，就涉案租赁事宜，其是效通公司的具体经办人，2016年春节前，其去实地看了房屋，车新公司负责接待的是招商部的张某，在张某带领下，其看了XX路XX号的一排房子，是2号楼，当时，其表示想租四间，张某则表示可以随便挑，并表示如果不满意，可以退钱，但如果确定要租的话，要先付4万元，且称车新公司需先将租赁物收拾一下才能交付。在效通公司表示了租赁意向并支付4万元后，其又再次到现场查看房屋，发现车新公司指定的四间房子不符合效通公司的要求，而且车新公司一改此前租金付三押一的承诺，提出要付六押一，更为主要的是，车新公司违反了此前只给效通公司经营南通物流班线的承诺，又引入了其他主体经营该线路，导致效通公司无法再与车新公司签订正式的租赁合同。此外，中间磋商时，效通公司曾向车新公司表示，因物流班线重线经营以及租金偏高等问题想要退租，但车新公司提出只租两间也可以，而最终效通公司连一间房屋也未租。对于车新公司提交的上述证据2，王某称，在整个磋商过程中，车新公司确实是只有张某在与其联系，但双方之间都是面谈，并未有过电话或者短信交流，至于其丈夫是否与张某打过电话，其表示需要核实。对于其是否在前述定金条上签字的问题，其表示记不清了。
对上述王某的陈述，车新公司不予认可，并称王某并未如实陈述。事实情况是，王某正是在实地查看房屋后才签收了定金条，且定金条上记载的事项也将租赁物予以了固定。此后，效通公司也支付了4万元定金。车新公司作为一家规模较大的物流公司，惯行的做法都是要求租户付六押一，不会承诺付三押一，更不会承诺效通公司独家经营某条物流班线。至于短信记录，确实是王某所发，若其不认可，可向有关通信公司查询。另外，车新公司指出，王某的陈述与效通公司的陈述存在不一致之处。
一审审理中，对于前述定金条上所列的四间租赁仓库，车新公司称，因效通公司违约不愿承租，为减少损失，其在给予效通公司适当宽限期后已将仓库租出。具体情况是：2016年初，效通公司表示因自身需要只租两间，尽管车新公司不认可，但在效通公司坚持的情况下，3-4号仓库在此后不久就租出去了，至于1-2号仓库，是在车新公司收到效通公司所发的律师函后对外出租的，一间于2016年4月租出、另一间于2016年10月租出。
审理中，车新公司称定金条上载明的2号楼是有产证的，登记在上海A有限公司名下，且该公司同意其转租。效通公司对此提出诸多异议，坚持认为：一则，对于租赁物并未明确，二则车新公司连注册地都无合法建造手续，那么预租给效通公司的仓库也应该是没有合法建造手续的。
关于4万元的性质，效通公司认为是预付款，理应返还，且因付完4万元不久，效通公司就提出减少一半承租面积，故至少应当返还一半预付款；而车新公司认为是定金，因车新公司违约未签订主合同，故应当没收。
一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、双方之间的租赁合同关系是否成立？二、效通公司所付4万元系定金还是预付款？该款如何处理？
关于争议焦点一，当事人对合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，虽然效通公司对车新公司提交的定金条不予认可并提出诸多质疑，但根据效通公司经办人王某的陈述，再结合本案其他证据，并考虑日常生活经验法则和交易习惯，车新公司关于定金条缔结过程的陈述具有高度盖然性和可信度，法院予以采信。而该定金条上载明的内容足以确定当事人名称、标的和数量，故双方之间的租赁合同关系依法应属成立。至于该合同的状态问题，既然双方对合同解除均无异议，法院亦予以确认。
关于争议焦点二，既然双方之间就租赁事宜磋商后签署定金条具有高度盖然性，在此情况下，效通公司所付的4万元，从定金条的表述以及结合银行转账记录来看，应属定金。而本案中，效通公司并无证据证明车新公司违约阻止双方之间签订正式的租赁合同，其所谓车新公司承诺其独家经营某条物流线路及对租金支付提出不合理要求的说法，也缺乏证据相佐证，法院难以采信。相反，通过王某到庭的陈述，可以看出效通公司系在交付定金后，因对租赁物及园区内另有同业竞争关系不满而不愿继续承租，法院有理由相信，效通公司因觉得生意不好做而不愿继续承租物流仓库。据此，合同未能继续履行的原因在于效通公司，责任也应由其承担，故其要求车新公司向其返还4万元的诉请尚缺乏依据，法院不予支持。在此情况下，有关利息的主张，法院同样不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，于二〇一六年十二月九日判决：一、确认上海效通物流有限公司与上海车新物流有限公司之间的租赁合同关系已解除；二、驳回上海效通物流有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取计400元，由上海效通物流有限公司负担（已付）。
二审审理中，被上诉人车新公司向本院递交上海市不动产登记簿（松江区XX路XX号XX幢）、上海市公安局松江分局车墩派出所出具的《证明》，XX路XX号2幢系上海A有限公司合法登记所有之房屋，该址房屋即为“XX园区XX号楼”。上诉人效通公司经质证认为，对该两份书证之形式真实性并无异议，但认为该等房屋与本案标的房屋并无关联性，且派出所证明仅为办理行政许可使用，不具有判定房屋“归属”等证明力。本院经审查认为，上述证据文件真实有效，上诉人虽对《证明》之证明力提出异议，但未提供任何证据佐证，本院难予采信，该等证据可以其载明内容佐证并形成本案法律事实。
经双方当事人确认，根据双方一审举、质证内容及二审补充质证，本院审查并确认以下事实：2015年12月9日，效通公司为承租房屋，派遣其经办人王某至上海市松江区XX路XX号（XX园区）与车新公司查看（2幢）并与后者磋商租赁事宜，双方确认：“XX号楼1-4号仓库面积约650㎡，单价：1.3元/㎡/天，效通物流（盐城、南通、连云港）转定金人民币4万元整（肆万元整），具体以效通物流转账凭证为准，若效通物流未在2015年12月10日10:00前转入定金，本协议作废”，车新公司还提供了其法定代表人的个人银行卡号。同年12月12日，效通公司向车新公司上述银行卡账户内汇付各2万元，汇款之“摘要/附言”：“住场地定金”。
后双方因交易具体内容协商未果，未能签约履行租赁事宜。
2016年3月27日，效通公司（代理人王为荣律师）致函车新公司，表示“贵司收到上海效通为准备经营南通、盐城物流线路，欲物色四间仓储地，贵司要求每间预付款1万元，并承诺上海效通预付款给付前后，保证没有第二家单位在车新物流场地再重复经营同样南通、盐城物流线路。”，对因车新公司不能保证物流线路，但表示可以从租赁仓储地四间减为两间，效通公司不同意并要求退款，但车新公司一直未退款。交通公司要求其退还4万元“预付款”等。
另查明，上海市松江区XX路XX号XX幢（XX园区）登记之所有权人为上海A有限公司，2016年11月23日，上海A有限公司、上海B有限公司共同出具《情况说明》，确认包含上述标的房屋系由其出租给车新公司，并同意其再行出租。
本院认为，根据查明事实，2015年12月9日，上诉人至车新物流园区，与被上诉人协商并签订“协议”，双方明确了租赁标的仓库及其面积、租赁单价等，应该认为，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，双方已依之成立房屋租赁合同关系，该磋商、签约过程系双方真实意思表示。上诉人虽坚持主张协议所及之标的房屋不具有合法性，但始终未能提供有效证据佐证，而被上诉人举证之不动产登记簿及公安机关《证明》及其载明内容，已达民事证据优势盖然性证明标准，即可资证明合同标的房屋为上海市松江区XX路XX号XX幢，系合法建筑。经审查双方协议内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。
本案一、二审争议焦点为上诉人效通公司向被上诉人车新公司给付之人民币4万元性质为定金抑或预付款。根据现有证据，双方协议中明确确定该款为定金，虽然上诉人未在协议约定的2015年12月10日前给付，但其在期后之12月12日其实际向被上诉人汇付了该款，并表明定金性质，应该认为双方以实际履行行为变更了协议履行期限的约定，虽然事后及诉讼中上诉人反复强调该款性质为预付款，但并无任何证据表明双方给付性质存在相反约定或履行变更，上诉人该部主张本院难予采信。
双方协议履行期间，因双方未能就租赁标的房屋之减少及其他事项达成一致，致使双方未能签署并履行租赁合同（本约）。上诉人坚持认为被上诉人违背双方口头约定未能给予其独占经营线路等，但未能提供相应依据，且该部内容亦非本案房屋租赁合同相关之权利义务范畴，本院难予采信。但上诉人履行期间要求标的房屋由四间减少为两间已为双方确认之《律师函》（上诉人出具）等佐证，应该认为，根据现有证据，本案协议未能履行之责任在于上诉人，原审据之判处上诉人承担定金罚则责任于法有据，应予维持。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人效通公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币800元，由上诉人上海效通物流有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 刘 佳
二〇一七年四月十二日
书记员 李 庆
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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