海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼02民终605号上诉人（原审被告）：吴东，男，1970年5月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：钟恢帅，海南邦威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈礼丹，女，1972年11月29日出生，汉族，现住。委托诉讼代理人：陈世鸥，海南琼亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖大顺，男，1963年11月23日出生，汉族，现住。委托诉讼代理人：吴璠，海南中海律师事务所律师。上诉人吴东与被上诉人陈礼丹、肖大顺确认合同效力纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初7446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴东及其委托诉讼代理人钟恢帅、被上诉人陈礼丹的委托诉讼代理人陈世鸥、被上诉人肖大顺的委托诉讼代理人吴璠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴东上诉请求：1、请求依法撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初7446号民事判决书，改判驳回陈礼丹的一审诉讼请求；2、本案一、二审的案件诉讼费用由陈礼丹、肖大顺承担。事实和理由：陈礼丹提起确认吴东与肖大顺2003年9月18日签订的《金田楼购房合同》无效的诉讼请求，毫无事实和法律依据。一审在尚未查清案件事实的基础上，判决支持陈礼丹的诉讼请求，明显属于判决认定事实有误，适用法律错误。一、吴东和肖大顺签订的《金田楼购房合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二规定的合同无效的情形。一审判决认为涉案房屋系肖大顺与陈礼丹共同共有财产，肖大顺在未经陈礼丹书面同意的情况下，擅自处置涉案房屋，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项和《合同法》第五十二条第（二）、（五）项之规定，认定吴东与肖大顺签订的《金田楼购房合同》无效，明显属于适用法律错误。首先，根据《合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，当事人双方签订合同的效力问题应当以是否违反效力性强制性规定作为界定，如果仅是违反管理性规定不应认定合同无效。而《城市房地产管理法》系行政管理性法律，并非效力性的禁止规定，吴东与肖大顺签订的《金田楼购房合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。其次，吴东与肖大顺并不存在恶意串通的行为。由于涉案房屋的权利人在《土地房屋权证》上登记仅为肖大顺，吴东购房时并不清楚涉案房屋是否还有其他共有人，且陈礼丹在一审审理过程中也没有提供任何一份证据足以证实吴东清楚涉案房屋为夫妻共同财产，而肖大顺所建的整栋“金田楼”的九套房屋均以肖大顺个人进行签约、销售，根据法律的公示、公信原则，吴东完全有理由相信肖大顺对涉案房屋具有处分的权利。同时，吴东在购房时也按合同约定向肖大顺支付了6万元的购房款，陈礼丹认为涉案房屋交易价格明显低于当时的市场交易价格，举证责任应由陈礼丹承担，其无法举证应当承担举证不能的法律后果。然而，一审判决却认为吴东受让该房屋时清楚涉案房屋系肖大顺和陈礼丹的夫妻共同财产，以及涉案房产以787元/㎡的交易价格过低，即并未支付合理对价，明显属于认定事实错误。二、本案审理的合同效力纠纷，并非审理物权处分的问题。一审判决依据《合同法》第五十一条及《物权法》第一百零六条的规定，认定吴东与肖大顺签订的《金田楼购房合同》为无效合同，显然属于适用法律错误。首先，《合同法》第五十一条规定的是未经其他共有人同意，擅自对共有财产进行事实上的处分，其处分行为属于效力待定的行为。而本案陈礼丹提起的诉讼时要求确认合同无效，法院审理的应当是合同效力纠纷，本案应当适用《合同法》第五十二条的规定给予审理评判。其次，本案不适用物权法的规定，一审判决却适用了《物权法》第一百零六条规定裁判，明显属于适用法律错误。《物权法》第一百零六条的规定指的是物权取得的问题，但对于物权是否能够取得，并不能确定合同的效力，物权不能取得也不必然导致合同无效。综上所述，吴东与肖大顺签订的《金田楼购房合同》系双方的真实意思表示，并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，属有效合同。一审判决认定事实有误，适用法律错误，导致作出错误的判决，恳请二审法院依法予以撤销一审判决，改判驳回陈礼丹一审的全部诉讼请求，以维护吴东的额合法权益。陈礼丹辩称，一、肖大顺在未经陈礼丹同意的情况下，与吴东签订的房屋买卖合同因违反《合同法》和《物权法》的强制性规定，应认定为无效合同。二、肖大顺未经陈礼丹同意单方出售夫妻共有房屋，吴东并非善意购买，未按合理对价支付，未取得不动产登记，其在损害陈礼丹合法权益的基础上取得的利益不应受到法院的保护。三、涉案房屋设计国有划拨土地使用权转让行为，必须经过有批准权的人民政府批准，违反了行政法规的强制性规定，双方签订的《金田楼购房合同》应被认定为无效合同。四、肖大顺将金田楼公寓分割为14套房屋进行转让，属于变相房地产开发行为，未经任何行政审批手续，不应受法律保护。五、吴东与肖大顺签订的《金田楼购房合同》，违反了《城市规划法》的强制性规定，应认定为无效合同。综上所述，吴东与肖大顺签订的《金田楼购房合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第52条和最高院相关司法解释的规定，应当认定为无效合同。请二审法院依法驳回吴东的上诉请求，维持一审判决。肖大顺辩称，肖大顺出售涉案房屋时并未告知陈礼丹，陈礼丹对肖大顺出售房屋的行为并不知情。陈礼丹向一审法院起诉请求：1、确认吴东和肖大顺于2003年9月18日签订的《金田楼购房合同》无效；2、本案诉讼费用由吴东和肖大顺承担。一审法院认定事实：1994年3月1日，肖大顺与陈礼丹登记结婚。1998年2月20日，肖大顺取得位于三亚市吉阳区港门上村东二路一巷45号一幢七层楼房的土地房屋所有权，土地房屋权证号为三土房（1998）字第01**号，登记权利人为肖大顺，使用权类型为行政划拔，层数七层，建筑面积为1385.72平方米。2003年9月18日，肖大顺与吴东签订了一份《金田楼购房合同》，合同约定：吴东购买肖大顺所有的位于三亚市港门上村东二路一巷45号六楼601房，房型为三室二厅，房屋按每套7.5万元，双方自签订合同后，吴东一次性支付肖大顺6万元，余款1.5万元待办完房产证后三天内一次性付清；肖大顺应于2003年11月30日前办好房产证并及时交付给吴东。2003年9月18日，吴东向肖大顺支付了购房款6万元，肖大顺将涉案房屋交付给了吴东使用。肖大顺和吴东缴纳了有关过户的各项费用及税费。吴东取得涉案房屋后一直居住使用至今。2016年10月20日，陈礼丹诉至本院，请求判如所请。庭审中，吴东提供了一份2005年11月25日经肖大顺委托，三亚不动产评估有限责任公司作出《房地产估价结果报告》复印件，结论为港门上村肖大顺住宅楼房地产单价为每平方米787元。陈礼丹和肖大顺均以吴东不能提供房地产估价报告原件为由，对该报告真实性不予认可。陈礼丹向法院提供了一份文光社区居委会于2016年12月12日出具的《居住证明》，证明陈礼丹自1994年3月1日结婚至今长期居住在汕头市潮阳区文光街道文光罗汉松518号。另查明，陈礼丹在举证期限内还向法院提交了一份《鉴定申请书》，申请对位于三亚市港门上村东二路一巷45号六楼601房在2003年9月的土地房屋市场价值和内部装饰装修市场价值进行评估鉴定，但该项鉴定因材料不齐无法鉴定。一审法院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。涉案601号房屋属肖大顺在婚姻存续期间修建，如果肖大顺与其妻陈礼丹没有其他约定，则涉案房屋属于共同共有。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。那么，肖大顺在没有取得房屋共有人陈礼丹的书面同意的情况下，无权单方擅自处置涉案房屋，肖大顺与吴东签订《金田楼购房合同》对涉案房屋进行权属约定的行为属于无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益或违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，吴东没有证据证明肖大顺的无权处分行为经权利人陈礼丹的追认而取得处分权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人受让该不动产时是善意并以合理的价格转让且已经登记的，受让人依照前款规定取得不动产所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。这个法律条款规定了第三人取得房产的善意取得制度，吴东取得涉案房产必须同时满足三个条件：1、受让该不动产时是善意的，也就是说，他不知道所受让的不动产是肖大顺及陈礼丹的夫妻共同财产；2、以合理的价格转让。也就是说，吴东应当向肖大顺支付合理的对价，不能明显低于市场价格，而本案中，因陈礼丹的鉴定未进行，吴东提交的鉴定报告没有原件，法院均不予认可，但是根据市场交易的实际情况，2005年的房产价格为每平方米787元确实过低；3、受让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。也就是说，涉案房产属于不动产，只有在变更登记在吴东的名下，吴东才有可以取得涉案房产的所有权。吴东抗辩称已经缴纳了税费并实际入住不符合不动产已经登记的规定。综上所述，吴东不能通过善意取得的方式取得合同的相关权利义务，肖大顺的卖房行为属于无权处分。综上所述，陈礼丹依据上述规定主张吴东与肖大顺签订的《金田楼购房合同》无效有事实和法律依据，予以认可。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：肖大顺与吴东于2003年9月18日签订的《金田楼购房合同》无效。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院认定的事实均表示无异议。本院认定如下：一审查明的事实属实，应予以确认。另查明，本案讼争房屋的土地使用权系肖大顺在婚前取得，婚后于1996年建成该讼争房屋，1998年2月20日，三亚市有关部门在没有递交相关手续，但由主管部门进行处罚后，交完罚款后取得房屋权证。2003年9月，由于肖大顺在经营过程中资金周转困难，资金短缺，在未告知陈礼丹的情况下，将房屋出售给吴东。本案争议的焦点为涉案《金田楼购房合同》是否有效。本院认为，肖大顺与吴东签订的《金田楼购房合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应认定为有效合同。本案的涉案土地系肖大顺婚前取得，在与陈礼丹婚姻关系存续期间修建，在办理房屋权证时将该房屋权证办至肖大顺名下。吴东在与肖大顺签订《金田楼购房合同》，其依据国家房产管理部门出具的房屋权证确认所有权人，在没有载明其他共有人，且肖大顺未告知是否有其他共有人的情况下，与肖大顺签订合同并无不妥。其在购买该房屋后一直居住在该房屋长达13年之久，陈礼丹认为其不知该情形，有悖常理。肖大顺系在经营过程中资金周转困难，资金短缺情况下将房屋出售给吴东，房价可能低于市场价格，情有可原，且售房所得资金均用于家庭经营。综上，本院认定肖大顺与吴东签订的《金田楼购房合同》为有效合同。陈礼丹辩称吴东非善意购买，未按合理对价支付价款，但未能提供相应证据予以佐证，应承担举证不能的法律责任。综上所述，吴东的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初7446号民事判决；驳回陈礼丹的诉讼请求。一、二审案件受理费共计2511元，由被上诉人陈礼丹负担。审判长 欧 颖审判员 尹合欢审判员 陈太洪二〇一七年六月十九日书记员 徐 爽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。