河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终363号
上诉人（原审被告、反诉原告）睢先苹。
委托代理人张帆、赵瞾，河南信行律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）贺涛。
委托代理人李振梅，河南国基律师事务所律师。
委托代理人李永健，河南国基律师事务所实习律师。
上诉人睢先苹因与被上诉人贺涛房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人睢先苹的委托代理人赵瞾，被上诉人贺涛的委托代理人李振梅、李永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于郑州市二七区火车站二马路77号生产服务楼1-7层系郑州市热力总公司与郑州华苑商贸有限公司合作开发经营，所有权人为郑州市热力总公司。双方约定合作开发经营期限20年，郑州华苑商贸有限公司向郑州市热力总公司支付收益金，郑州华苑商贸有限公司如需向第三方进行转租，须向郑州市热力总公司提出书面申请并经该公司同意，否则，对外签约无效等。2013年6月25日，贺涛与郑州华苑商贸有限公司签订租赁合同，约定郑州华苑商贸有限公司自愿将位于郑州市二七区二马路xx号院一幢尚在建设的楼房租赁给贺涛使用，该楼房预计2013年10月10日完工，租赁期限20年，从郑州华苑商贸有限公司将竣工验收合格的房屋交付贺涛之日起算，扣除3个月的装修期，往后计算19年；贺涛在房屋租赁期间可以转租，但应在签订转租合同后3日内将转租合同向郑州华苑商贸有限公司备案，转租利益及金额与该公司无关，转租期限不得超过剩余的租赁期限等。
2013年10月19日，贺涛、睢先苹双方签订房屋租赁合同，约定贺涛将坐落于郑州市二七区火车站二马路77号，地上一、二层（不包括贺涛在本楼房地上一层使用100平方米和热力公司使用公共面积）的房屋出租给睢先苹；租期共5年，每年租金2700000元，租金按每2年递增一次，每2年递增幅度为10%；双方约定按年度支付该物业租金，合同生效起，第一年度租金按壹年度一次性支付，第贰年度之后租金按一年度二次性支付，睢先苹逾期交纳租金，贺涛有权书面通知睢先苹交纳并给予睢先苹5天宽限期，宽限期满，睢先苹仍未向贺涛交纳租金，贺涛有权向睢先苹收取逾期租金金额日千分之三滞纳金。逾期交纳租金超过30天贺涛有权解除本合同，收回出租房屋；睢先苹拒绝交还该出租房屋的，贺涛有权使用强制措施（包括停水、停电、查封物品等）收回房屋，由此造成的损失由睢先苹承担；在签署本合同当日，睢先苹向贺涛交纳合同保证金共计300000元，保证金仅用于保证睢先苹不拖欠租金，损坏贺涛物业及时恢复，不作他用。合同期满或终止，在睢先苹不欠贺涛租金、水电费、物业管理费等相关费用且不承担违约责任和赔偿责任的情况下，贺涛应在30天内退还睢先苹，逾期归还按照日千分之三计算滞纳金；物业管理按国家以及地方物业管理法律、法规执行，交接该物业时睢先苹必须签订《房屋装饰装修管理协议》、《公共安全责任书》、《防火安全责任书》及缴纳各项费用，在睢先苹使用期间所产生的水费、电费按时交付，睢先苹方所产生的一切杂物和垃圾由睢先苹自行解决；睢先苹有擅自转租、转让（贺涛在合同中约定的除外）或利用该物业从事非法经营活动等情形时，贺涛有权解除合同；合同变更与解除时睢先苹室内装修、装潢费用贺涛不承担任何赔偿或连带责任；睢先苹不得在合同期限内转租给其他人及公司（如果出现违约扣除保证金300000元，贺涛有权利作废合同）等。
睢先苹于2013年7月31日向贺涛交纳保证金300000元，2013年8月分三批支付给贺涛房屋租金1700000元，2014年1月29日支付租金300000元，2014年2月24日支付300000元，2014年4月1日支付100000元，2014年4月14日支付租金150000元，贺涛陈述保证金300000元变更为270000元，睢先苹共支付房租2580000元，睢先苹欠房租120000元。睢先苹承租该房屋后，一层经营超市和饭店，二层经营宾馆。
2014年6月8日，睢先苹与柴艳宾签订房屋租赁合同，约定睢先苹将坐落于郑州市二七区火车站二马路77号二楼全部房屋出租给柴艳宾，租期共5年，自2014年7月8日零时至2019年7月8日24时止，每年租金250000元，租金按每2年递增一次，每年递增幅度为10%等。
后贺涛、睢先苹双方发生纠纷，涉案房屋于2015年1月4日被贺涛断水断电，后睢先苹未再经营。
2015年1月20日，贺涛向睢先苹发了解除合同通知书，认为睢先苹拖欠租金、擅自转租涉案房屋，通知睢先苹，自睢先苹收到本通知之日起5日内及时到贺涛处交纳拖欠租金及相关拖欠水、电费；若上述时间届满睢先苹仍不予补交相关费用的，贺涛决定解除双方签订的房屋租赁合同，请睢先苹于合同解除后的5日内自行到贺涛处办理相关的租赁物业交接手续等。
贺涛于2015年1月27日诉至该院，请求：1、依法确认贺涛、睢先苹于2013年10月19日签订的房屋租赁合同已解除；2、依法判令睢先苹立即迁出郑州市二七区火车站二马路77号一、二两层房屋，并将上述房屋返还给贺涛；3、依法判令睢先苹向贺涛支付房屋租金120000元、房屋占用费1125000元、滞纳金505920元，共计1750920元；4、依法判令睢先苹向贺涛支付电费210000元，水费16116.98元，共计226116.98元；5、本案诉讼费由睢先苹承担。
本案在审理过程中，睢先苹提起反诉，请求：1、判令贺涛赔偿睢先苹装修费用损失350000元；2、贺涛赔偿因私自解除合同给睢先苹造成的经济损失300000元；3、判令贺涛返还睢先苹租房押金300000元；4、判令贺涛返还睢先苹未到期租金（2个月）300000元；5、反诉诉讼费用由贺涛承担。
另查明：2015年2月11日，睢先苹与柴艳宾签订协议书，约定双方自愿解除于2014年6月9日签订的房屋租赁合同；睢先苹愿意一次性赔付柴艳宾经济损失600000元，若柴艳宾愿意与相关权益方继续保持房屋租赁关系，柴艳宾可继续租赁该房屋，同时承诺退还睢先苹已赔付给柴艳宾的经济损失300000元；若柴艳宾不能与相关权益方继续保持房屋租赁关系，柴艳宾用于该房屋的一切装修由睢先苹自行处理，与柴艳宾无关，且柴艳宾不再追究睢先苹的任何责任；本合同签订后，双方互不追究违约责任等。
2015年3月14日，贺涛与柴艳宾签订房屋租赁合同，约定贺涛将坐落于郑州市二七区火车站二马路77号地上一层南侧吧台，建筑面积19.8平方米，二层房屋建筑面积675平方米，整体出租给柴艳宾，租期6年，自2015年3月15日至2021年3月14日止等。
睢先苹曾因涉案房屋的装饰装修与郑州大发装饰工程有限公司发生纠纷，经本院主持调解达成调解协议，该案调解书显示，睢先苹对涉案房屋装修支付了350000元。
原审法院认为：贺涛、睢先苹签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。郑州市热力总公司与郑州华苑商贸有限公司签订的合作开发经营协议虽约定郑州华苑商贸有限公司如需向第三方进行转租，须向郑州市热力总公司提出书面申请并经该公司同意，但睢先苹无证据证明郑州市热力总公司对郑州华苑商贸有限公司将涉案房屋出租给贺涛提出过异议，且贺涛提供了郑州市热力总公司同意郑州华苑商贸有限公司将涉案房屋出租给贺涛的申请，该申请的形成时间并不能直接否定郑州市热力总公司对郑州华苑商贸有限公司将涉案房屋出租给贺涛这一事实的认可。故睢先苹对该申请的形成时间申请鉴定对本案无实际意义，该院不予准许。贺涛与涉案房屋的经营者郑州华苑商贸有限公司签订的租赁合同约定，贺涛对涉案房屋具有进行转租的权利。睢先苹已租用涉案房屋一年多时间，双方提供的证据不能证明郑州华苑商贸有限公司对此提出过异议，应视为该公司对贺涛将涉案房屋转租给睢先苹的认可。
根据本案证据及当事人陈述，可以确认本案中睢先苹共支付给贺涛保证金270000元，房屋租金2580000元，双方签合同的日期是2013年10月19日，因双方对装修期间约定不明，根据贺涛与郑州华苑商贸有限公司签订的租赁合同中约定的扣除3个月的装修期，贺涛、睢先苹之间的涉案租赁合同亦应扣除3个月的装修期。至2015年1月20日贺涛告知睢先苹解除合同，睢先苹实际租用涉案房屋的时间为一年，按双方约定的年租金2700000元计算，睢先苹尚欠贺涛房屋租金120000元，故贺涛要求睢先苹支付租金120000元符合法律规定，该院予以支持。对睢先苹要求贺涛返还未到期租金（2个月）300000元的诉讼请求该院不予支持。根据双方合同约定，睢先苹未能依合同约定按一年度一次性向贺涛交纳租金，而是分期交纳，但贺涛在此期间并未对此提出异议，应视为贺涛、睢先苹双方对租金支付方式条款的变更及贺涛对睢先苹支付租金方式的认可。贺涛要求睢先苹赔偿滞纳金，该院仅支持以120000元为基数自2015年1月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租凭赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中睢先苹未经贺涛同意擅自转租，违反双方合同约定，属违约行为，应承担违约责任，对睢先苹要求贺涛赔偿装修损失，该院不予支持。因睢先苹的违约行为导致贺涛解除合同，对睢先苹要求贺涛赔偿因私自解除合同对睢先苹造成的经济损失300000元，该院不予支持。
贺涛要求睢先苹支付水电费，因贺涛仅提供了清单，无具体的数量、单价，睢先苹又不予认可，故贺涛提供的证据不足以证明其主张的水电费数额成立，对其该请求该院不予支持。就此问题双方可另行解决。贺涛的其他诉讼请求证据不力，该院不予支持。
根据双方合同约定，合同期满或终止，在睢先苹不欠贺涛租金、水电费、物业管理费等相关费用且不承担违约责任和赔偿责任的情况下，贺涛应在30天内退还睢先苹保证金。因本案贺涛、睢先苹双方对水电费等相关费用未结算确认，故对睢先苹要求贺涛返还租房保证金的请求该院不予支持，睢先苹可在双方租金、水电费、物业管理费等相关费用结算完毕后另行主张；
关于贺涛要求睢先苹支付的房屋占用费，因涉案房屋一楼2015年1月4日断水断电，之后睢先苹未再经营，贺涛于2015年1月20日通知睢先苹解除合同，且2015年3月14日，贺涛已与柴艳宾签订房屋租赁合同，约定贺涛将涉案房屋地上一层南侧吧台，及二层房屋整体出租给柴艳宾，故该院对贺涛的此项诉讼请求，不予支持。贺涛于2015年1月20日通知睢先苹解除合同，睢先苹对解除合同无异议，该院予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、睢先苹于判决生效之日起十日内给付贺涛房屋租金120000元；二、睢先苹于判决生效之日起十日内给付贺涛房屋租金利息，以120000元为基数自2015年1月16日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回贺涛的其他诉讼请求；四、驳回睢先苹的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22593元，由睢先苹负担2808元，贺涛负担19785元。反诉费8025元，由睢先苹负担。
上诉人睢先苹不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决遗漏诉讼请求，依法应予撤销或改判。在一审审理过程中，睢先苹诉请贺涛返还租房押金300000元，且在本诉中，贺涛也诉请睢先苹支付水电费226116.98元。但原审法院以贺涛仅提供了清单、无具体的数量单价为由，拒绝对水电费金额作出裁决，相应地致使睢先苹请求返还保证金的诉讼请求得不到支持。根据“司法不得拒绝裁判”的原则，在事实真伪存疑时，法宫应按证明责任的要求作出审理。原审法院怠于行使裁判权，要求双方当事人对水电费金额及保证金问题另行主张，明显不妥，原审判决应当予以撤销或改判。二、原审法院错误认定贺涛与睢先苹签订租赁协议时取得的房屋租赁经营权是合法有效的，原审法院驳回睢先苹要求贺涛赔偿350000元装修损失的诉讼请求无事实和法律依据。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。贺涛提交的2013年6月20日郑州华苑商贸有限公司给郑州市热力公司的申请，因超出举证期限，不应作为认定事实的依据。郑州市华苑商贸有限公司将房屋出租给贺涛时，并未取得郑州市热力公司的书面同意，致使该转租行为的效力处于待定状态，也即，贺涛是否享有对该房屋的处分权取决于郑州市热力公司的追认。因此，贺涛将权属有争议的房屋转租给睢先苹，存在过错。《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。贺涛、睢先苹双方在签订租赁合同时，贺涛隐瞒了其房屋处分权待定的事实，而睢先苹基于信赖原则对房屋进行了装修，装修费用高达350000元。即使双方的租赁合同解除是因为睢先苹将房屋转租给柴艳宾，但贺涛过错在先，应当承担相应的损害赔偿责任。上诉请求：1.请求依法撤销郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第482号民事判决并依法予以改判。2.一审、二审诉讼费用均由贺涛承担。
被上诉人贺涛答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持；2、上诉人睢先苹的上诉理由依法不能成立，应予以驳回。保证金数额不是30万是27万，水电费没有结算不能退还保证金。合同明确约定产生的装修费在合同解除时自行承担。
本院经审理查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为：《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”即解除合同的权利人系出租人。本案中，睢先苹并未举证证明其在租用涉案房屋期间，郑州市热力总公司或郑州华苑商贸有限公司提出过异议或阻碍使用的情形，应视为二公司对贺涛将涉案房屋转租给睢先苹的认可。因贺涛与睢先苹之间并未就水电费进行结算，原审对该部分不予处理，告知另行主张并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租凭赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。睢先苹未经贺涛同意擅自转租构成违约。且贺涛和睢先苹签订的房屋租赁合同中约定：合同变更与解除时睢先苹室内装修、装潢费用贺涛不承担任何赔偿或连带责任。故睢先苹要求贺涛赔偿装修损失，应不予支持。综上，睢先苹的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30618元，由上诉人睢先苹负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 怡
审判员 马常有
审判员 闫天文
二〇一六年三月二日
书记员 刘海娇