四川省彭州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭州民初字第4212号
原告彭能才，男，1970年8月13日出生，汉族，住四川省金堂县。
委托代理人张飚，四川天则律师事务所律师。
被告岳勇，男，1966年5月14日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。
委托代理人黄庆，四川永茂律师事务所律师。
原告彭能才诉被告岳勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理，依法由代理审判员王文兵适用简易程序于2015年11月23日、12月24日公开开庭进行了审理。原告彭能才的委托代理人张飚，被告岳勇的委托代理人黄庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭能才诉称，2012年10月18日，原、被告签订《房屋租赁协议》，被告向原告租用位于彭州市濛阳镇万贯服装产业园河边6号厂房2、3楼的1700平方米房屋。租赁期限自2012年12月15日起至2017年12月14日止。2014年12月15日，被告在既无合同约定又无原告同意的情况下，单方解除合同，搬离租赁房屋。被告尚欠原告2013年12月14日至2014年12月15日年度后半年的部分租金9760元未付，且未付清天然气费。被告在租得房屋后，未征得原告书面同意，在房屋内修砌隔断墙和房间等，被告搬离租赁房屋后，阻绝联系、拒不恢复原状，迫使原告自行请施工队拆除恢复原状；原、被告在协议第五条第三项约定“租赁期间，乙方不得提前退租或逾期缴纳房租，否则视为违约，乙方必须支付甲方合同期内全部租金，甲方有权终止本协议且不承担任何责任”，第八条约定“租赁期间，如任意乙方提前终止合同或者违约，应付年租金一倍的金额作为违约赔偿金”，被告应承担违约责任，故诉请本院判令：1、被告向原告支付合同期内全部租金108939元；2、被告向原告支付违约赔偿金99635元；3、被告向原告支付拆除费及建渣、垃圾清运费25000元；4、被告向原告支付天然气费2208元；5、被告向原告支付拖欠的租金9760元；6、被告向原告支付邮寄费25元；7、被告承担本案的全部诉讼费、保全费、鉴定费、公告费及其他相关费用；8、被告向原告支付物管费8364元。
被告岳勇辩称，其一，原告要求被告支付合同期内全部租金没有事实依据，因出租房屋存在开裂、下沉等质量问题，被告主动联系原告沟通，要求履行修缮义务，但均未果，被告因担心安全问题才搬离房屋，并非单方面解除合同，且原告不履行义务违约在先，合同中第五条第三项约定明显加重被告方的义务，有失公平；其二，因原告不履行义务违约在先，原告要求支付违约赔偿金的请求无事实依据，被告即使未按照合同要求履行义务违约，原告要求的违约金计算依据也不清楚，且数额明显过高，超过法律规定的违约金的限额，有失公平，同时原告也没有提供其实际损失的证据；其三，要求被告支付拆除费及建渣来及清运费的无事实依据。在双方签订的合同中，没有要求被告方有应当恢复房屋原状的义务，原告拆除改造装修部分完全属于个人意愿，与被告无关；其四，被告对租赁期间所涉房租、物业费、天然气费等费用均按时缴纳，如有未结清部分属于天然气公司抄表滞后所致，被告方同意结清应当缴纳的部分，故请驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其诉讼主张，向法庭出示如下证据：
1、房屋租赁协议一份，证明原、被告之间租赁房屋的事实及相关权利义务；
2、招商协议书、投资修建委托协议、补充协议、证明1份，证明原告对本案租赁的房屋具有出租权；
3、证明，证明房屋物业费的相关费用标准是每平方米每月为0.41元；
4、天然气费用清单、票据，证明原告代被告缴纳天然气费2208元；
5、快递单号、票据，证明原告向被告邮寄律师函产生的邮寄费用25元；
6、照片29张，证明被告租赁原告房屋2、3楼之后，自己修建了生产车间、职工宿舍、食堂、仓库。
被告为支持其抗辩意见，向法庭出示如下证据：
1、照片，证明本案涉及的房屋存在严重质量问题；
2、收据2张，证明被告按约支付了2014年12月之前的物业费用。
经庭审组织双方质证，对双方无争议的原告提交的证据1、2、3、4，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以确认。对于双方有争议的证据，本院予以分析认定。对于原告提供的证据5、6，与原告待证事实间缺乏关联性，不予采信；对于被告提交的证据1，其证明力不足以证明其欲证明之事实，本院不予采信，对于其提供的证据2，因双方对2014年12月之前的物业费无争议，该证据与本案诉争事实无关联性，本院不予采信。
根据上述有效证据及双方当事人当庭一致陈述，确认以下事实：
2012年10月18日，原告彭能才作为甲方，被告岳勇作为乙方，双方签订了《房屋租赁协议》，约定被告向原告租用位于万贯服装产业园临河6#厂房2、3楼（面积1700平方米）房屋，租赁期自2012年12月15日起至2017年12月14日止，第一年租金为每月8元/平方米，共163200元，此后每年度租金在原平方单价上递增10%作为第二年平方单价。签订协议时被告首次支付6个月租金81600元，同时交纳保证金10000元，租金每半年支付一次，于每个款期前10日支付下个款期应交租金,租期满后原告无息返还被告所交的保证金。双方还约定，租赁期间，房屋的物管费、电话费、水、电、气费及其他费用按物业管理部门管理办法执行，费用由被告自行承担，且被告不得提前退租或逾期交纳房租，否则视为违约，被告必须支付原告合同期内全部租金，原告并有权终止该协议且不承担责任。该协议第八条还约定，租赁期间，如任意一方提前终止合同或违约，应付年租金一倍金额作为违约赔偿金。
被告岳勇于2014年12月15日搬离上述租赁房屋。庭审中，经询，原、被告确认双方签订的《房屋租赁协议》已于2014年12月15日解除。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，当属有效，双方均应按约定全面履行合同义务。关于《房屋租赁协议》是否解除及何时解除的问题。在庭审中，双方认可该协议已于2014年12月15日被告搬离租赁房屋后解除，本院予以确认。
对于原告主张的合同解除前的天然气费2208元及租金9760元。因被告岳勇对原告垫付的天然气费2208元认可，并同意支付，本院予以确认；对于原告主张被告拖欠的从2013年12月14日至2014年12月15日年度后半年的部分租金9760元的主张，结合双方当庭陈述及举证情况，被告虽辩称其已支付了租金，但未提供相应证据予以印证，应承担举证证明责任的不利后果，对原告的该项请求予以支持。
对于原告主张的合同解除后要求被告一并支付剩余租期的租金及违约金的问题。被告辩称其因原告房屋质量存在问题而自行搬离，其不存在违约行为的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。原、被告双方在《房屋租赁协议》第五项中约定，租赁期内，被告不得提前退租或者逾期缴纳房租，否则视为违约，被告必须支付甲方合同期内全部租金，同时原告有权终止该协议且不承担任何责任，并在第八项中约定，若任意一方提前终止合同或违约，应付年租金一倍的金额作为违约赔偿金,上述两项条款实乃均是对违约责任的约定，本院根据庭审情况予以综合认定相应违约损失。对于原告彭能才而言，其与被告岳勇约定的租赁期限为五年，如《房屋租赁协议》继续履行，其可以取得稳定的租金收益，因被告岳勇提前退租，导致原告无法取得预期的租金收益，且原告至今未能将该房屋出租给他人，被告理应赔偿原告一定数额的损失,但是原告应采取适当的措施防止其损失扩大，结合双方履行合同情况及过错程度，就《房屋租赁协议》解除对其造成的具体损失，从房屋租赁市场的实际情况出发，原告将房屋出租给他人，需要一定的时间，结合原告的诉讼请求，由被告支付原告违约损失99635元较为适当。对于被告主张其已向原告支付了10000元的保证金，并要求用该保证金抵扣原告的损失的意见，根据庭审情况本院无法确认该保证金是否支付，故对被告的该项意见不予采纳。
对于原告主张的装修物的拆除费、建渣垃圾清运费25000元。原告未提供证据证明其有上述损失，故对该项主张不予支持；对于原告主张的物业费8364元，因系合同解除后即2014年12月15日后一年内的物业费，且原告未提供证据其已垫付系其损失，该请求无事实及法律依据，不予支持；对于原告支付的邮寄费25元，于法无据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同》第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告岳勇本于本判决生效之日起十日内支付原告彭能才租金9760元；
二、被告岳勇于本判决生效之日起十日内支付原告彭能才违约损失99635元;
三、被告岳勇于本判决生效之日起十日内支付原告彭能才天然气费2208元；
四、驳回原告彭能才的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2554元，诉讼保全费1789.66元，由被告岳勇承担（该款已由原告垫付，由被告给付本案款项时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 王文兵
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 普发春