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广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗南法民三初字第344号
原告（反诉被告）：谢金陵。
原告（反诉被告）：郑美华。
两原告共同委托代理人：熊飞、李成富，广东明盛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市万业房地产开发有限公司。
委托代理人：罗任平，系该公司员工。
原告反诉被告）谢金陵、郑美华诉被告（反诉原告）广州市万业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓小春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人熊飞，被告（反诉原告）委托代理人罗任平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢金陵、郑美华诉称：其与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市南沙区XXXX自编X栋XXX房，被告应于2014年12月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付原告，逾期应按照总房款以每日万分之五的标准计付违约金等。后原告依约向被告付清全部购房款。在合同补充协议中，被告与原告签订了迟延交楼违约金不超过总房款的5％的霸王条款。被告于2015年1月底通知原告收楼，因与约定交楼条件和标准不符，原告拒绝收楼。被告违反合同约定，未按时将符合合同约定及法定的交楼标准的房屋交付给原告，其违约行为给原告造成了极大的损失。故请求判令：1、被告向原告支付自2015年1月1日起，至被告取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明的交楼条件后，书面通知原告收楼之日止的违约金，违约金以总房价款664849元为基数，按每日0.05%计算；2、被告承担本案诉讼费。2015年4月9日，原告增加诉讼请求：撤销原告与被告在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价5%的条款。
被告广州市万业房地产开发有限公司辩称：一、涉案项目因地质原因逾期交楼，属于不可抗力，逾期交楼的责任应当免责。二、涉案项目已经取得竣工验收备案表，且通电、通水、通气、通邮，符合交楼条件。三、逾期交楼的违约金约定过高，应当调整，应当按照2014年12月广州市租赁管理所公布的南沙当时同等地段的租金予以计算，即商用房的租金按照17元每平方每月计算，住宅租金的按20元每平方每月。四、《商品房买卖合同》补充协议第18条是双方真实意思表示，应该履行，且原告提出的撤销申请已经超过1年的除斥期。五、根据商品房买卖合同补充协议第九条第二款第三项的约定，被告向原告主张逾期付款违约金，原告没有交付逾期付款违约金，被告无需承担延期交楼违约责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告广州市万业房地产开发有限公司诉称：双方签订的《商品房买卖合同》约定，付款方式为分期付款，反诉被告须于预售合同网签之日支付第一期房款398909元，第二期房款265940元须在2013年10月6日前支付，但反诉被告直至2014年8月18付清房款。按照合同及其补充协议第六条的约定，应承担逾期付款违约责任。同时，按照补充协议第八条的约定，其有权延期交楼。故请求判令：一、反诉被告支付分期付款第二期款未付款至实际付款到账日期间的逾期付款违约金，违约金以265940元为基数，按每日0.02%计算，违约金为16754元（自2013年10月7日至2014年8月17日，合计315日）；二、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告谢金陵、郑美华辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，合同约定的第二期付款时间届满后，被告法定代表人涉嫌犯罪被抓，被告的监控帐户被查封，且涉案楼盘粗与停顿状态，被告的销售人员告知其暂不要向监控账号付款，等解封后再向被告付款，故其在2014年8月10日、18日分两笔付清尾款。
经审理查明：被告是广州市南沙区XXXX自编X栋楼的开发商。2013年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购商品房为南沙区XXXX自编号X栋XXX房（建筑面积49.49平方米），总金额为664849元。付款方式为分期付款：第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付房价款的60%即398909元，第二期在2013年10月6日前，支付全部房价款的40%即265940元。如逾期付款，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：第六条，对《商品房预售合同》第十条“逾期付款违约责任”全部内容修改为：1、如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按未付房价款0.02%的标准支付违约金；2、若乙方逾期付款超过90日，则甲方有权随时单方面解除商品房预售合同（无须事前催告），并有权要求乙方每日按商品房总价款0.02%的标准支付违约金（从逾期付款之日计算至房管部门证实受理退房手续之日），同时乙方应自甲方发出要求解除合同通知书之日起7日内到甲方处办理完毕向房管部门递交全部退房手续。第八条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：1、《商品房预售合同》第十三条指的“不可抗力”，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；……；3、乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项（包括但不限于房款、违约金、税项和费用等）。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的5％。签约当日，原告向被告支付购房款398909元。
涉案楼宇于2015年3月16日通过环保验收、3月20日取得《建设工程规划验收合格证》、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日消防验收合格、3月31日通过人防验收，3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月17日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为商业的《高压供用电合同》。2015年3月31日，符合通邮条件。同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。被告曾于2015年1月27日、2015年4月1日和2015年4月10日分别向原告发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。原告确认于2015年4月12日收到被告于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。原告于2015年2月1日向被告邮寄《收楼异议通知书》。
诉讼中，被告认为其于2015年3月31日符合交楼条件；原告提出被告于2015年4月10日符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止。
另被告提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。
庭审中，原被告共同确认：2014年8月18日原告向被告支付房款265940元。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给原告使用，已构成违约，原告要求被告按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，本院予以支持。原、被告在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故被告以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，本院不予采纳。被告于2015年4月10日才具备永久用水，故被告提出在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，本院不予采信。原告提出被告于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止合理，本院予以支持。合同补充协议约定被告向原告支付的违约金最高不超过总房款的5％，故对于原告诉讼请求中超过总房款5％部分的违约金本院不予支持，即被告应向原告支付逾期交楼违约金33242元。双方在2013年9月6日已经签订了补充协议，原告未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款5％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于原告要求撤销上述条款的请求，本院不予支持。另被告提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即被告在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，本院不予支持。
根据《商品房买卖合同》及其补充协议约定，反诉被告应于2013年10月6日付清全部房价款，逾期将承担逾期付款的违约责任。根据当事人自认，反诉被告在2014年8月18日才付清第二期房款265940元，其行为已构成违约，故反诉原告诉请反诉被告按合同约定的未付房款每日0.02％的标准支付自2013年10月7日至2014年8月17日逾期付款违约金16754元合理有据，本院予支持。反诉被告抗辩其是按反诉原告要求推迟付款，但未举证证实，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州市万业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢金陵、郑美华支付逾期交楼违约金33242元；
二、驳回原告谢金陵、郑美华的其他诉讼请求；
三、反诉被告谢金陵、郑美华应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州市万业房地产开发有限公司支付违约金16754元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费228元、诉讼保全费352元，由被告广州市万业房地产开发有限公司负担；反诉受理费109元，由反诉被告谢金陵、郑美华承担。上述本诉受理费、诉讼保全费已经由原告预交，原告同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给己方。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 邓小春
二〇一五年九月十六日
书 记 员 万 策
梁凤茵