广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗海法生民初字第35号
原告(反诉被告)钟某，住所地广州市海珠区。
委托代理人黄光华，广东伟邦律师事务所律师。
被告简某(反诉原告)，住所地广州市海珠区。
原告(反诉被告)钟某诉被告简某(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年12月22日受理后，依法由审判员区伟斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄光华、被告简某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2011年12月18日签订《房屋场地租赁合同》，约定被告将位于广州市海珠区赤沙小学正门旁东至西第6号面积约45平方米的铺位租赁给原告做零售婴儿用品用途，租赁期限是2012年1月1日至2013年12月31日，每月租金6200元，于当月1号前缴清。签约当日，原告须向被告支付两个月租金共12400元作为保证金按金。合同还对双方的权利义务及违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告向被告支付了保证金12400元，每月都及时缴清租金及水电费给被告。合同期满后，因被告与赤沙村委的合同期限已至而未能续签，自2014年1月1日起，被告未能与原告续签租赁合同，但至2014年8月12日止，被告仍按原合同约定的租金标准向原告收取租金和水电等费用。自8月13日起，赤沙村委将涉案铺位租赁给他人，原告与他人另签订了新的租赁合同，被告退出了该铺位的原来的租赁关系。双方结清了所有的费用，但被告拒绝退还保证金12400元。据此，现起诉要求判令：1、被告退还原告交付的租赁保证金12400元，并支付从2014年1月1日至实际给付日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；2、被告退回多收的水费306元；3、被告负担本案诉讼费。
被告答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。因为双方续约时协商一致两年收一次入场装修费，故2年内不递增租金。实际上，双方租赁涉案铺位约有10年，每次续约都收取入场装修费，已成惯例。而且，还约定合同每两年期满，铺位固定装修是不能损坏的，归被告所有。2014年1月1日至2014年8月12日期间，被告与原告已形成续约关系，也应产生入场装修费，且事前已口头协商按照每2年25000元，计算8.5个月为8857元的标准计，但原告至今一直拖欠不付。另自2012年1月1日至2014年8月12日止，原告每月租金、水电费均没有按照在1日前缴清，依约应支付违约金8490.1元、8月12日前的电费80元，并应计付利息。由于按照约定，商铺租赁期满，经验收合格，才能退回保证金，但商铺一直未验收，且原告拖欠相关费用，故不同意退回保证金。
另反诉要求：1、判决原告向被告支付2014年1月1日至2014年8月12日的入场装修费8857元、2014年8月12日拖欠的(最后租期)电费80元，并支付从2013年1月1日起至实际支付日止，按照上述欠款以中国人民银行公布的同期贷款利率计算的违约金和利息；2、判决原告向被告支付2013年1月1日至2014年8月12日不按时交付租金及其它费用而产生的违约金8490.1元，并支付从2013年1月1日至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，虽然合同约定支付租金的时间是每月的1日，但实际履行中，是等到被告开出缴费单据，通知缴纳租金和确定的水电费后，才交纳租金等。这是在实际履约中变更了原约定的支付时间。原告每次都是按照被告通知的时间缴纳。因此，不存在迟延交纳的问题。而且，依法租金的追讨时效是1年，故被告主张2014年1月1日前的租金及违约金，不符合法律规定。另外，即使要计算，被告所提出的违约金标准过高，应该进行调整。之前交纳的入场装修费是针对签订合同时产生的，而2014年1月1日后没有签订合同，双方并未对此有约定，故不应支付。据此，要求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，原告多年前向被告租赁广州市海珠区赤沙小学正门旁东至西第6号商铺。
2011年12月18日，原告与被告续签《房屋场地租赁合同》，约定：原告租赁上述铺位，面积约45平方米，经营零售婴儿用品；租期2年，从2012年1月1日至2013年12月31日；每月租金6200元，不递增，在每月的1号前缴清；固定水电装修，包括天花板、电线、灯管、开关制、水管、厕所、厨板台、门架等；签约当天原告须交付保证金12400元；在原告退租或期满后，被告负责对房屋场地进行检查验收，验收合格，如原告交清各项费用，即将保证金或按金如数退回(不计息)，如原告未交清费用，可将保证金或按金抵扣所欠款项，如不足抵扣应继续向原告追收；原告不按时交付租金及其它费用，除须补交外，每逾期一天，应缴费额1%比例向被告交付违约金，逾期超过5天的，被告有权收回房屋场地；租赁期满前一个月，如双方续约，需提前商议并应重新签订租赁合同。
签约后，被告向原告出具了“收到保证金12400元，期限从2011年12月18日；原保证金11400元作废等内容”的单据。原告一直经营上述商铺。
合同期满后，双方没有另签订书面合同，但原告仍然继续租赁该商铺。之后，由于被告与涉案商铺的原出租方广州市海珠区赤沙物业管理部的租赁期限届满而未能续约，导致广州市海珠区赤沙物业管理部将涉案商铺另出租给案外人。原告为此另与案外人建立租赁关系，继续租赁涉案商铺。
诉讼中，原、被告确认：涉案商铺的2013年1月租金在2013年1月5日支付，2013年2月租金在2013年2月5日支付，2013年3月租金在2013年3月5日支付，2013年4月租金在2013年4月7日支付，2013年5月租金在2013年5月7日支付，2013年6月租金在2013年6月5日支付，2013年7月租金在2013年7月3日支付，2013年8月租金在2013年8月9日支付，2013年9月租金在2013年9月5日支付，2013年10月租金在2013年10月8日支付，2013年11月租金在2013年11月7日支付，2013年12月租金在2013年12月15日支付，2014年1月租金在2014年1月4日支付，2014年2月租金在2014年2月14日支付，2014年3月租金在2014年3月5日支付，2014年4月租金在2014年4月5日支付，2014年5月租金在2014年5月5日支付，2014年6月租金在2014年6月4日支付，2014年7月租金在2014年7月7日支付，2014年8月租金在2014年8月7日支付。按照当月租金在当月1日支付的约定，上述租金迟延履行共112天。
被告表示多收了原告的水费220元，同意退回给原告。原告予以确认。
另被告撤回了第一项请求中“要求原告支付拖欠电费80元”。
本院认为，原告向被告租赁涉案商铺，双方形成租赁合同关系。原告在双方2011年12月18日签订合同所约定的租赁期限届满后，继续租赁商铺至2014年8月12日。之后，因被告与原出租方的租赁期限届满而与被告终止合同。因此，应认定原、被告的租赁关系于2014年8月12日终止。经双方庭审确认，被告多收了原告水费220元，应由被告退回给原告。被告主张因双方履行固定租金，故每次合同期满续约时，会根据装修情况收取入场装修费。因此，被告认为原告应支付2014年1月1日至8月12日期间的入场装修费8857元。原告提出异议。对此，虽然在2013年12月31日之前的合同履行中，原告有交纳入场装修费，但双方并未在合同中进行约定。在2013年12月31日合同期满后，原告继续租用商铺时，亦未对此进行约定。现被告也不能举证证明其主张，故对被告的该项请求及主张的违约金、利息，本院均不予支持。
关于本诉的租赁保证金。虽然合同约定“在原告退租或期满后，被告负责对经营场地进行检查验收，验收合格，如原告交清各项费用，即将保证金或按金如数退回(不计息)，如原告未交清费用，可将保证金或按金抵扣所欠款项，如不足抵扣应继续向原告追收”，但因被告不能举证证明经其验收涉案商铺存在不合格的情况，且商铺已实际由案外人继续出租给原告使用，不存在装修的损失。因此，被告应将保证金12400元退回给原告。
关于违约责任。庭审中，经原、被告确认原告并不欠被告电费，反而是被告多收了原告的水费，且被告已撤回了对电费的主张。因此，对于被告主张电费的利息和违约金，本院不予支持。
原告表示实际履行合同中对缴纳租金的时间进行变更。由于合同已明确每月租金在当月1日交纳，且被告开具的缴费收据也没有承诺租金可以迟延支付。因此，对原告的主张不予采信。原告超出每月1日支付租金都属于违约，应承担违约责任。根据合同中“租金在每月的1号前缴清，若超过，每天收滞纳金10元”和“原告不按时交付租金及其它费用，除须补交外，每逾期一天，应缴费额1%比例向被告交付违约金”的约定，对于迟延支付租金分别约定了两种违约责任。现被告主张按照每逾期一天按欠款额1%计，原告对此提出异议，并表示即便要算，也属于过高，要进行调整。对此，鉴于被告不能举证证明其因迟延收租所导致的损失，故可调整为按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率9%(年利率6%×1.5倍)计算，故违约金为171.22元(6200元×0.09÷365天×112天)。关于退还保证金的利息，可从租赁关系终止次日即2014年8月13日起按照银行同期贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告在本判决生效之日起10日内向原告退还保证金12400元及利息(从2014年8月13日起至本判决确定付款期限届满之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算)。
二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退回水费220元。
三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付违约金171.22元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
五、驳回被告的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费184元(本诉受理费59元、反诉受理费125元)，由被告负担本诉受理费59元；由原告负担反诉受理费2元，由被告负担反诉受理费123元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 区伟斌
二〇一五年二月二十七日
书记员 邱时迁
黄智敏