山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁08民终282号上诉人（原审原告）何树香，男，1954年7月25日出生，汉族，居民，住汶上县。委托代理人杨宝鹏，山东超然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会。法定代表人杨立新，村主任。委托代理人崔俭，山东圣泽律师事务所律师。上诉人何树香因排除妨害纠纷一案，不服汶上县人民法院（2014）汶民一初字第2090号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2004年4月20日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告租赁被告闲置的原村小学的房屋及院落进行食品生产经营及食品设备加工。租赁期限15年，自2004年6月1日起至2019年6月1日止，租金5300元/年，于每年度的6月1日前缴纳下一年度的租金。合同还约定，乙方（原告）应确保甲方（被告）原资产的完整，需要改造的部分需经甲方同意。乙方投资的不动产，产权归乙方所有。乙方不按时缴纳租金时，违约金按年租金的10%计付，乙方拒交时，甲方有权在三个月内解除合同。未经甲方同意，乙方不得将租赁权转让或转租。如一方违约，依法赔偿对方的经济损失。合同签订后，被告如约将房屋院落交付原告，原告以此为经营场所，于2004年6月24日注册开办了“汶上县旺鑫食品科技开发有限公司”，该公司为原告独资开办的有限责任公司，属企业法人，注册资本50万元，该公司经营至2011年初双方无争议。2011年3—5月份，被告村委换届，2011年初，原告欲扩建厂房及有关设施，并实际进行施工，施工中原有厕所、大门被原告拆除，另有东围墙39米倒塌，倒塌原因原、被告有争议。2011年5月17日，被告以未同意原告扩建、改建为由，责令原告停工，扩建至今未能继续进行，对于原告的扩建，被告没有书面的同意意见。2011年10月份后，原告开办的“汶上县旺鑫食品科技开发有限公司”未再进行生产经营，租赁物的现状是房屋破损、院落荒芜、设备锈蚀、无人看管，其公司营业执照年检至2011年度，现处于被吊销状态。原告在答辩中陈述：“再恢复正常生产经营已无可能”。2013年4月21日，原告出具收条，收取徐国栋场地租金10000元，被告以此证明原告违约转租；原告则主张是聘用徐国栋看护财产，徐国栋顺便在院内存放了一些钢材，原告收取了少许费用以弥补不能生产经营的损失，不属于转租。2014年7月10日，被告在原告所租赁院落的大门上张贴《通知》，以原告欠交租金和违约转租他人为由，通知原告终止租赁合同，收回租赁物，原告表示未收到通知，并表示不同意终止合同，因此引起本案诉讼。被告在诉讼过程中提起反诉。本案诉讼过程中，2015年7月20日凌晨，原告所租赁院落的南墙被人推倒，原告报警，汶上县公安局苑庄派出所出警处理。原告主张此系被告所为，是被告对原告的财产侵权，被告予以否认。原审法院依据原告申请调取了派出所的卷宗材料，仅有原告报警时的询问笔录和询问被告法定代表人杨立新和村委委员刘思文的笔录，杨立新、刘思文均说明不知道何人推倒南墙。派出所目前没有处理结果。原告所主张的经济损失，是原告认为被告的行为影响了“汶上县旺鑫食品科技开发有限公司”的生产经营造成的经济损失。在本案审理过程中，经合议庭评议，认为此项请求的主体不应为原告个人，而应为作为企业法人的“汶上县旺鑫食品科技开发有限公司”，且与本案争议的租赁合同不是同一法律关系，因此本案中不予审理。原、被告就以下事实存在争议：（1）原告扩建厂房及其他设施是否经被告同意。原告主张，已经被告同意。对此原告提交汶上县苑庄镇西贾柏村村民张苓先的书面证明，该证明内容是：证人为被告的原村委委员，原告的全部扩建项目均经被告同意。被告的质证意见是：证人未出庭作证，不符合证据规则，该证明不应采信。被告则主张，被告未同意原告扩建，被告提交原村委委员郭瑞云、张先进的两份证明，证明内容均为被告未同意原告扩建，原告的质证意见是：证人未出庭，不符合证据规则，证明不应采信。（2）原告是否欠交租赁费，并构成违约。原告主张，原告于2011年6月8日将应交租赁费5300元通过邮政汇款汇给被告会计张先进，2011年9月8日因张先进未取款而退汇。不是原告不缴纳租赁费，而是因被告拒收造成原告无法缴纳，因此，原告不构成违约。原告对此主张提交了汇款收据和退汇的取款通知单复印件，但未提交原件。被告的质证意见是：复印件未与原件对照不能作为证据使用；即使复印件真实，也不能表明原告的汇款是缴纳租赁费；即使是原告缴纳租赁费的汇款被退汇，也不能扩大解释为此后的租赁费被告均拒收，因此，原告拖欠2011年度至今的租赁费事实清楚，已经构成违约，依照合同，被告有权解除合同。被告则主张2011年村委换届期间租赁费收取不正常，但换届后正常收取，而原告没有按合同约定缴纳。（3）东围墙、厕所、大门是否被原告拆除。原告主张，厕所、大门是原告拆除的，属于经被告同意由原告改建的项目，但因被告阻止未改建完成；围墙是因墙外长期积水而损坏倒塌，不是原告拆除。被告则主张，被告从未同意原告扩建、改建，围墙、厕所、大门均系原告私自拆毁，违背合同约定。原、被告对此均未举证。对于上述争议，原审法院认为，（1）原、被告签订的《租赁合同》约定“乙方（原告）应确保甲方（被告）原资产的完整，需要改造的部分需经甲方同意”，而原告在实际扩建、改建时没有被告的书面同意意见，庭审中原、被告提交的未出庭证人的书面证明材料，依据证据规则效力极低，均不应采信。综上应认定被告未同意原告扩建、改建。（2）自2011年6月1日起，原告至今未向被告缴纳租赁费，依据合同算至2015年11月30日，实际拖欠23408.33元。拖欠租赁费是事实，但依据原、被告的主张和提交的证据，均无法认定某一方违约，而是均有责任。（3）厕所、大门系原告拆除。东围墙的倒塌原因原、被告均未举证，因此无法认定。被告关于东围墙由原告拆毁的主张证据不足，不予认定。原审法院认为，本案诉讼源于《租赁合同》的履行产生的争议，故本案结案案由确定为租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系原、被告真实意思表示，无法律规定的无效情形，依法应当认定该《租赁合同》为有效合同。在合同履行过程中，原告未按合同约定经被告书面同意即进行扩建改建施工，被告不同意原告扩建改建但制止不及时，以致在施工过程中停工，致使扩建、改建成为“烂尾”工程，拆除部分也未能改建完成。双方又在长达数年的时间内未就产生的问题进行平等协商以达成协议，或通过司法途径及时解决，以致租赁物长期无人管理，毁损严重。被告承认2011年村委换届期间未能正常收取租赁费，而2011年后的租赁费原告均未缴纳，因此应当认为原、被告均有违约。被告主张东围墙被原告拆毁证据不足，依法不予认定，反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）赔偿损失的反诉请求无事实依据。依据租赁物的现状，已经不能实现原、被告双方的合同目的，合同无法继续履行，故原、被告签订的《租赁合同》依法应当解除；合同解除后，原告应当在合理期限内将自己的财物清理搬离所租赁房屋院落，将所租赁房屋院落按现状交付被告；尚欠的租赁费23408.33元原、被告各负担50%；该《租赁合同》中的约定违约金原、被告互相不再支付，因该《租赁合同》违约造成的损失原、被告各自承担，互相不再追究。但原告主张的因被告侵权给“汶上县旺鑫食品科技开发有限公司”造成的生产经营损失本案中未进行审理，该公司依法有权另行主张权利。关于原告是否将租赁物转租他人，已对本案的处理无实质意义，在此不再赘述。综上，原审法院对原告（反诉被告）请求判令被告（反诉原告）停止侵权、赔偿损失、顺延合同的租赁期限的诉讼请求不予支持；对反诉原告（被告）请求解除《租赁合同》的反诉请求予以支持；对反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）缴纳拖欠租赁费的反诉请求在50%范围内予以支持；其他均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、原告何树香与被告汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会于2004年4月20日签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、原告何树香支付被告汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会租赁费11704元，限于判决生效后10日内付清；三、限原告何树香于判决生效后60日内，将所租赁被告汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会房屋院落内的个人财产清理搬离，将所租赁房屋院落交付被告汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会。清理搬离时，原、被告双方均须派员到场。逾期不拆除搬离的由原告何树香建设的建筑物、构筑物视为原告何树香自行放弃；四、驳回原告何树香的诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1800元，反诉案件受理费500元，共计2300元，原、被告各负担1150元。宣判后，上诉人何树香不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法查清事实改判或发回重审，一、二审的费用由被上诉人承担。主要理由：一、原审法院认定事实错误。本案的事实是，2004年4月20日，我与被上诉人签订了租赁合同，并约定了双方的权利义务。在2011年村委换届之后，新的班子主要是认为租赁费太低，想收回租赁地。之后便找理由阻碍我公司的生产经营，一直持续到现在，致使我公司面临破产，经济受到了严重的损失，在被上诉人下达解除通知书后我被迫起诉。我并没有违约，更没有达到根本违约，原审法院判决解除合同是错误的。我租赁院落后，建立了公司并投资了120万元，不可能无故不交租赁费，也不可能在被上诉人不同意的情况下乱搭乱建，更没有转租，解除合同对我来说严重不公平，不符合立法精神。原审法院没有按照事实审理，完全按照被上诉人的意思枉法判决。二、原审法院程序严重违法。在原审法庭辩论前，汶上县旺鑫食品科技公司依法提起申请第三人参加诉讼，法庭依职权驳回。我认为原审法院的行为严重违法，剥夺了第三人的诉讼权利，导致我和公司的损失无法主张，损害了上诉人的合法利益。被上诉人汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会辩称，一、原审法院判决认定事实清楚，对双方合同的履行及违约行为的认定基本合理。上诉人租赁我村院落用于食品经营，依照合同约定应当按时足额缴纳租赁费，不得转租他人，也不得对房屋破坏，保持院落的完整。但合同履行期间，上诉人屡屡出现违约行为。从2011年起至今已经5年没有缴纳租赁费，并且未经出租方同意，私自拆除围墙，私搭乱建，破坏了原有财产的完整，还将部分院落转租给了他人使用，没有经过我村书面同意。上诉人的行为严重违反了租赁合同的约定，依照租赁合同第五条第一款之规定，超过三个月未缴纳租赁费就可以解除合同。我村为了催缴租赁费，多次与上诉人交涉，在得不到解决的情况下，无奈才提出解除合同，我村是行使正当权利的行为，不具有违法性。二、原审法院判决解除合同于法有据，上诉人以自己的行为表明已经不能实际履行合同。上诉人承租此院落，已停产许久，院内荒草丛生，多年闲置，上诉人谎称高投入进行改造，扩大经营，纯属夸大其词。由于上诉人违约在先，拖欠租赁费，从2011年起就没有进行年检注册，整个院落破败不堪，无人管理，设备锈蚀，对方在原审答辩中也提到恢复生产已无可能。以上足以证明上诉人作为承租方以自己的行为已经表明不能履行合同义务，合同继续履行给双方均会造成新的损失，已不能实现合同目的。三、上诉人拖延诉讼，不让出院落给我村施加压力，意图获得非法利益，不能得到支持。上诉人提到经营食品加工项目进行了投资，解除合同给其造成了损失。首先，在双方签订的合同第四条约定，上诉人投资的不动产归上诉人所有，及合同终止时上诉人将院落及房屋交由甲方，只字未提如何处理上诉人添附的财产的问题，上诉人要求出租方赔偿这方面的损失在合同条款上找不到依据。其次，上诉人搞经营进行投资，购置的机器设备和添附的财产均属于自身经营需要形成的，这些资产存在与否，如何处置都是其自身的问题，与出租方没有任何关系。出租方没有干涉上诉人的正常经营，而是在上诉人破坏院落的情况下才找上诉人进行交涉的，上诉人没有理由和证据要求我方赔偿损失。综上，原审法院判决适用法律正确，基本平衡了双方利益和诉求。请求二审法院查明事实，维持原判。二审审理过程中，上诉人何树香提交证据：一、汶上县公安局于2015年7月18日出具的受案回执一份，上诉人何树香投资建立的汶上县旺鑫食品科技开发有限公司的财物受到了损坏；二、汶上县旺鑫食品科技开发有限公司对被上诉人提起的财产损害赔偿纠纷开庭传票一张，现此案因涉及刑事已经中止审理。上诉人何树香提交上述证据，欲证实本案涉及刑事，应依法发回重审，与汶上县旺鑫食品科技开发有限公司诉汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会的财产损害赔偿纠纷一案合并审理。被上诉人汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会对上述证据有异议。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：一、上诉人是否存在违约行为，涉案租赁合同应否解除。二、原审程序是否合法。针对第一个焦点问题，本院认为，首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中约定，上诉人应确保被上诉人原资产的完整，需要改造的部分需经被上诉人同意。上诉人何树香虽主张自己扩建厂房及其他设施经过了被上诉人的同意，但并无有力证据证实自己的主张，被上诉人亦不认可，因此，原审法院综合认定上诉人未经被上诉人同意进行了扩建、改建，并无不当。其次，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中还约定，上诉人不按时缴纳租金时，违约金按年租金的10%计付，上诉人拒交时，被上诉人有权在三个月内解除合同。事实上，上诉人何树香确实在2011年6月之后，至今未再向被上诉人缴纳过租赁费。最后，根据当前租赁物的现状，确实无法实现上诉人与被上诉人双方的合同目的，且上诉人在一审的反诉答辩状中也自认，“要想再审批证件恢复生产已无可能性”。因此，原审法院在已查明事实的基础上，认定双方均存在违约，合同已无法继续履行，判令双方签订的租赁合同解除，符合法律规定。针对第二个焦点问题，本院认为，本案所涉纠纷系租赁合同纠纷，而汶上县旺鑫食品科技开发有限公司起诉汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会系财产损害赔偿纠纷，两个案件不属于同一法律关系，后者是否涉及刑事不影响本案的审理。因此，原审法院对于汶上县旺鑫食品科技开发有限公司申请作为第三人参加诉讼的请求，未予准许，符合法律规定，并无不当。另外，汶上县旺鑫食品科技开发有限公司已经另案起诉汶上县苑庄镇西贾柏村村民委员会，行使了自己的诉权，其诉讼权益并未受到侵害。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由上诉人何树香负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱壮男审 判 员  张 杰代理审判员  许贵梅二〇一六年四月十四日书 记 员  王晓晔