广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第1401号
上诉人（原审被告、反诉原告）周峪彤，身份证住址辽宁省鞍山市铁东区。
委托代理人吴学明，广东宏安信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）广州瑞塔光电科技有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人周立军，执行懂事。
委托代理人蒋远东，北京市立方（广州）律师事务所律师。
上诉人周峪彤因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第961号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市白云区嘉禾望岗西胜街43号厂房及宿舍（以下简称涉案房屋），是案外人广州市白云区嘉禾街望岗村第十二经济合作社（以下简称十二社）出租给案外人郑钧棒，之后郑钧棒转租给周峪彤。2013年10月1日，周峪彤与广州瑞塔光电科技有限公司（下简称瑞塔公司）签订《厂房租赁合同》，约定周峪彤将其承租的涉案房屋（租赁面积为1400平方米）出租给瑞塔公司，租赁期限自2013年10月1日起至周峪彤租期满止，租金为每月人民币14500元，保证金为三个月租金即人民币43500元，租金按每月5日前付当月租金等等。合同签订后，周峪彤已将涉案房屋交付瑞塔公司使用，瑞塔公司向周峪彤支付保证金及每月租金。
瑞塔公司于2014年8月21日提起本案诉讼，请求判决：1、瑞塔公司与周峪彤签订的《厂房租赁合同》无效；2、周峪彤偿还我司保证金43500元及利息5437.5元（从交保证金之日即2013年9月26日起计算至2014年10月16日，按银行同期利率两倍计算）；3、周峪彤赔偿我司停工损失85000元；4、周峪彤承担本案的诉讼费。我司不同意周峪彤的反诉请求，因周峪彤没有向业主交纳租金，导致我方直接向业主交纳租金，且我方与周峪彤之间的租赁合同无效，故周峪彤无权收取我方房屋使用费。
周峪彤原审辩称并反诉称：不同意瑞塔公司的诉讼请求。1、瑞塔公司交的押金已抵扣瑞塔公司未向我方支付的租金，故无需返还保证金。根据合同约定瑞塔公司租赁期限从2013年10月1日至2014年7月30日共10个月，瑞塔公司应交总租金为145000元，但根据瑞塔公司提交的银行汇款凭证，瑞塔公司共向我方支付了142000元（包含押金），所以瑞塔公司已付的款项仍不足支付其应付租金。2、瑞塔公司提交的2014年6、7月租金的两张收据没有写明是瑞塔公司代郑钧棒交租金，无法证实瑞塔公司是否有代郑钧棒缴纳租金，我方也没有要求瑞塔公司代我方向业主交租，故与我方无关。瑞塔公司应根据合同向我方支付2014年6月起的租金。无论租赁合同是否有效，瑞塔公司均应按合同约定租金标准向我方支付房屋占有使用费。瑞塔公司不能未经我方同意向其他人交租，至于我方与郑钧棒和业主的租赁关系，属于另一法律关系。3、瑞塔公司没有证据证明其停工，即使停工也并非我方过错造成，与我方无关。综上，反诉请求判决：1、瑞塔公司向我方支付从2014年6月1日起至2014年9月30日止的房屋使用费58000元（按14500元／月）；2、诉讼费用由瑞塔公司承担。
原审诉讼中，瑞塔公司提供电子银行回单、银行流水、收据、对账单、证明拟证明其已依约向周峪彤支付保证金43500元及至2014年5月的租金。对此，周峪彤坚持认为瑞塔公司未按合同约定标准足额支付上述费用。另，瑞塔公司已将2014年6月、7月的租金（按每月15000元）支付给十二社，并由该社出具租金收据给瑞塔公司收执。2014年9月30日，瑞塔公司将涉案房屋交还给十二社。2014年10月16日，十二社出具《证明》，主要内容为十二社所属的涉案房屋从2014年6月起至2014年9月由（天洋鞋厂）委托瑞塔公司交租金，瑞塔公司已交清所有款项，于2014年9月30日已将该厂房交还本社并已搬离。
原审法院认为：瑞塔公司、周峪彤无举证证明涉案房屋已办理报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，瑞塔公司与周峪彤签订的《厂房租赁合同》无效。无效的合同自始无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现瑞塔公司要求周峪彤返还已付保证金合理合法，关于瑞塔公司已付保证金的问题，经审核瑞塔公司提供的证据，瑞塔公司自2014年2月起均依约支付每月租金14500元，瑞塔公司实际已付2014年2月（不含2月）之前的租金和保证金合计98500元。但按合同约定瑞塔公司应付2014年2月（不含2月）之前的租金58000元和保证金43500元合计101500元。据此，实付金额98500元减去应付已付租金58000元，瑞塔公司实付保证金应为40500元。故对瑞塔公司要求周峪彤返还瑞塔公司保证金40500元，予以支持，超出部分不予支持。关于瑞塔公司主张的利息损失问题，瑞塔公司作为承租人对涉案租赁物是否合法未尽谨慎审查义务，瑞塔公司对《租赁合同》无效亦有过错，故对瑞塔公司主张的在起诉之日之前的利息，不予支持；瑞塔公司主张的自起诉之日起的利息合理，予以支持，但瑞塔公司主张的利息标准无依据，酌定按中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起算至瑞塔公司主张的2014年10月16日止，并以瑞塔公司主张的5437.5元为限。瑞塔公司无提供证据证明存在停工损失费85000元，现周峪彤不认可，故瑞塔公司该项主张缺乏事实依据，不予支持。由于合同无效，且瑞塔公司已实际向十二社付清2014年6月至9月的使用费并将房屋交还该社，故按公平合理原则，周峪彤反诉要求瑞塔公司支付上述期间的使用费58000元的请求缺乏理据，不予支持，依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原审法院判决如下：一、广州瑞塔光电科技有限公司与周峪彤签订的《厂房租赁合同》无效。二、于本判决生效之日起三日内，周某返还广州瑞塔光电科技有限公司保证金40500元并支付利息（以40500元为本金，从2014年8月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年10月16日止，并以5437.5元为限）。三、驳回广州瑞塔光电科技有限公司的其他诉讼请求。四驳回周某的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1489元、反诉受理费675元，由广州瑞塔光电科技有限公司负担本诉受理费1083元，周某负担本诉受理费406元、反诉受理费675元。
判决后，周峪彤不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据合同相对性和合同无效后相互返还的原则，瑞塔公司代郑钧棒而不是周峪彤向十二社支付2014年6月份至9月份的租金，不能认为瑞塔公司已向周峪彤支付2014年6月份至9月份房屋使用费的义务。一审以所谓公平合理原则不支持周峪彤的反诉请求是没有法律依据的，也是错误的。租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是对租赁物处分和以产生物权变动效果为目的的合同。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有，次承租人也应向承租人支付租金。根据合同相对性原则，瑞塔公司应根据合同向周峪彤支付房屋租金或使用费，双方签订的房屋租赁合同被一审认定无效后，瑞塔公司应依据该合同向周峪彤支付房屋使用费，瑞塔公司以郑钧棒名义向十二社支付租金不能认为已经向周峪彤履行了义务。瑞塔公司认为郑钧棒不向十二社交租造成其需向十二社交租的理由也是不成立的，因为如果因十二社以郑钧棒不交租为由造成周峪彤无法按约定出租诉争物业给瑞塔公司使用的，瑞塔公司可以向周峪彤主张赔偿的权利，无论租赁合同是否有效，瑞塔公司均有义务向周峪彤支付房屋使用费。因瑞塔公司未经周峪彤同意以郑钧棒名义向十二社缴纳租金已违反合同相对性原则，郑钧棒与十二社的房屋租赁纠纷，是另外的法律关系去处理，瑞塔公司擅自以郑钧棒名义向十二社缴纳租金不能认为其已经履行了其对周峪彤的义务。如果瑞塔公司向周峪彤支付了2014年6月至9月份该房屋使用费的，瑞塔公司因其错误向十二社支付租金，瑞塔公司可以以不当得利或其他法律关系向十二社主张权利。一审以自认为公平合理为由驳回周峪彤的反诉请求是没有任何法律依据的。因为郑钧棒与十二社房屋租赁存在保证金等款项要结算的纠纷，周峪彤也从未同意瑞塔公司直接向十二社支付租金，周峪彤从郑钧棒取得涉案房屋的使用权后再转租给瑞塔公司，这是周峪彤与瑞塔公司之间的纠纷，瑞塔公司没有权利代郑钧棒去向十二社支付租金，由此造成的损失应由瑞塔公司自行承担。二、由于一审认定涉案房屋租赁合同无效，双方依据合同取得的财产应相互返还，造成的损失应由双方各自承担，周峪彤不应向某公司支付保证金的利息。周峪彤对合同无效和错误代郑钧棒向十二社支付租金是有过错的，这也是造成本案保证金不能和房屋使用费相互抵扣，瑞塔公司的行为是造成本案纠纷的起因，假如判决周峪彤向某公司支付保证金利息的话，瑞塔公司也应向周峪彤支付房屋使用费的利息。因此，一审判决周峪彤支付保证金利息不符合法律规定。综上所述，一审未能按合同相对性原则处理本案房屋使用费的支付，一审驳回周峪彤要求瑞塔公司支付房屋使用费的主张是违反了法律的相关规定。故请求：1、撤销原审判决的第四项判决和第二项中由周峪彤向某公司支付利息的判决，由瑞塔公司向周峪彤支付从2014年6月1日起计至2014年9月30日止的房屋使用费58000元。2、诉讼费由瑞塔公司承担。
瑞塔公司答辩称同意原审判决。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，周峪彤在原审诉讼中表示其没有向十二社或郑均棒交纳2014年6月及7月的涉案房屋的租金。
二审中，瑞塔公司提交了由十二社出具的《证明》（由十二社落款盖章），该证明载明自2014年6月起，郑均棒没有按时交租金给十二社，水电费也欠了好几个月，十二社多次催告郑均棒履行合同，其一直推诿搪塞，后十二社发现郑均棒擅自转租的事实，为减少十二社的损失，十二社要求实际承租方瑞塔公司交纳自2014年6月起的租金和所欠的水电费，2014年9月30日瑞塔公司交清租金和水电费后将该厂房交还给十二社。周峪彤表示，瑞塔公司提交的证明不属于新证据的范畴，且该证明的形式不属于民诉法司法解释规定的形式，该证明是证人证言的形式，十二社与本案有利害关系，其所说的内容是否属实，以及是否真实反映客观情况，无法查实。十二社与郑均棒之间的纠纷与本案没有关系，据我方了解，郑均棒向十二社预缴了保证金或押金，按一审判决认定合同无效的原则，保证金是可以抵销郑均棒拖欠的费用的。
本院认为，本案的争议焦点为瑞塔公司是否应当支付2014年6月1日至同年9月30日的租金给周峪彤。瑞塔公司基于与周峪彤签订了《厂房租赁合同》才取得了涉案房屋的使用权，本应向周峪彤支付租金，但瑞塔公司表示涉案房屋的原出租人十二社因未收到2014年6月的租金向某公司主张权利，鉴于瑞塔公司在原审及二审分别提交了十二社所出具的《证明》以证实其的主张，周峪彤虽对该证明持有异议，但未提供相反的证据予以反驳，且周峪彤亦自认其未向十二社或郑均棒交纳2014年6月及7月的涉案房屋的租金，故本院合理采信瑞塔公司的主张。由于十二社主张权利，致使瑞塔公司可能无法正常使用涉案房屋，瑞塔公司为了实现上述租赁合同的目的而将2014年6月1日至同年9月30日的租金直接交给十二社合情合理，周峪彤仅以合同相对性要求再次交纳上述期间的租金理由不成立，原审不予支持正确，本院予以维持。
综上所述，周峪彤的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1925元，由周峪彤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一五年六月十九日
书 记 员 郝 烨