上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7855号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海新盛春实业有限公司，住所地上海市长宁区愚园路1391、1391-1、1391-2号底层、1391号3楼301室。
法定代表人：盛全荣，董事长。
委托诉讼代理人：傅平，上海市新华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海蝶翠轩餐饮有限公司，住所地上海市长宁区新华路336号。
法定代表人：谢妙伟，总经理。
委托诉讼代理人：沈铭泽，上海宏仑宇君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施耀华，上海宏仑宇君律师事务所律师。
上诉人上海新盛春实业有限公司（以下简称新盛春公司）与被上诉人上海蝶翠轩餐饮有限公司（以下简称蝶翠轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2016）沪0105民初13913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。
新盛春公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、八项，相应改判蝶翠轩公司支付上诉人新盛春公司逾期付款滞纳金19,800元（人民币，下同）、违约金540,000元以及转让金余额130,000元。事实和理由：一、关于违约金。1.本案的违约金不存在变更或调整的事实基础，《租赁合同》及《补充协议》均是双方自愿达成的有效约定，故违约金条款对双方均有约束力；2.六个月租金作为违约金符合目前房屋租赁行业的惯例，且相对《租赁合同》的五年租期，违约金约定为六个月租金不存在过高的情形；3.被上诉人只是提出了违约金过高的抗辩要求，但未提供任何证据加以证明，而被上诉人违约、租赁关系提前终止，上诉人失去逾期可得的5年租金收益，寻找到合适承租人周期较长且需承担中介费和免租期，上诉人遭受的实际损失已超过约定的违约金，故被上诉人应当按约向上诉人支付违约金540,000元。二、关于逾期付款滞纳金，合同中双方有具体约定，法院没有将该条款确认为无效条款，即应尊重当事人的意思自治，支持上诉人一审的诉讼请求即每日按月租金1%标准从2016年6月8日计算至2016年6月29日；即便法院调整预期付款滞纳金，也应按照24%的年利率标准计算。三、关于转让费。1.转让费250,000元系双方真实意思表示，被上诉人已经按约支付转让费一年，说明被上诉人对按约支付转让费没有任何异议；2.《租赁合同》和《补充协议》签订后，被上诉人接收涉讼房屋意味着上诉人已履行转让标的交付义务，被上诉人理应履行转让费的支付义务，被上诉人未搬离转让标的应视为其放弃权利；3.即便法院未支持上诉人关于继续支付转让费的请求，剩余转让费客观上也是上诉人的实际损失，请求法院在处理违约金的诉请时予以一并考量。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人蝶翠轩公司辩称：被上诉人在合同履行和解约中并不存在大的恶意，被上诉人提出解约的原因是上诉人实际交付的涉讼房屋面积和约定的面积400平方米差距过大，导致被上诉人无法实现合同目的。违约金是为了补偿上诉人空置房屋的损失，根据一般赔偿标准就是三个月的租金，一审关于违约金的判决有事实和法律依据；转让费实际是相关设备的使用费，办理房屋接收时上诉人从未要求被上诉人拆除设备，而是办理了接收手续，如被上诉人未使用设备而仍要求被上诉人按之前的标准支付使用费，则明显不符合公平原则。综上，一审判决合法有据，请求驳回上诉，维持原判。
新盛春公司向一审法院起诉请求：1.蝶翠轩公司支付房屋租金66,000元；2.蝶翠轩公司向新盛春公司支付逾期付款滞纳金19,800元（自2016年6月8日至2016年6月29日，按月租金1%标准计算）；3.蝶翠轩公司支付违约金540,000元；4.蝶翠轩公司支付拖欠物业费6,000元;5.蝶翠轩公司支付水费110元、电费2,388元、煤气费201.20元；6.蝶翠轩公司支付房屋维修费2,000元；7.蝶翠轩公司支付转让金余额130,000元。后新盛春公司变更第四项诉讼请求为要求蝶翠轩公司支付拖欠的物业费1,466.67元，并撤回第六项诉讼请求。
蝶翠轩公司不同意新盛春公司的本诉请求，并向一审法院提起反诉请求：1.判令新盛春公司退还蝶翠轩公司房屋租金648,000元；2.判令新盛春公司退还蝶翠轩公司押金270,000元；3.判令新盛春公司支付蝶翠轩公司违约金540,000元。后蝶翠轩公司撤回第一项反诉诉讼请求。
一审法院认定事实：2015年5月6日，新盛春公司（出租方）与蝶翠轩公司（承租方）签订《租赁合同》，其中约定：新盛春公司将上海市长宁区XX路XX号XX层右侧房屋（以下简称涉讼房屋）出租给蝶翠轩公司使用，房屋建筑面积约400平方米（以实际丈量为准），房屋建筑结构以实际情况为准，房屋用途为商用，房屋类型为商铺；新盛春公司于2015年5月8日交房给蝶翠轩公司，房屋租赁期限自2015年6月8日至2020年6月7日止。2015年6月8日至6月7日期间年租金为1,080,000元，物业费为每月2,000元…；蝶翠轩公司同意支付给新盛春公司三个月租金作为押金共计270,000元；租金按三个月为一期支付，每年2、5、8、11月的5日支付，先付后用；如蝶翠轩公司逾期超过17日仍未支付租金及滞纳金则视为乙方自动退租，构成违约，新盛春公司有权收回房屋并没收全部押金，并且蝶翠轩公司必须支付延期时间的租金及滞纳金（滞纳金按租金的1%每日计算）；蝶翠轩公司承担从新盛春公司交付该房屋日起的电费（1.8元/度）、水费、电话费、营业税等因蝶翠轩公司自己实际使用而产生的费用；新盛春公司应于租赁关系结束且蝶翠轩公司迁空、点清、并付清所有应付费用后，在7天之内将押金全额无息退还给蝶翠轩公司；因蝶翠轩公司违反本合同的规定而产生的违约金（六个月租金）、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，新盛春公司可在押金中抵扣。蝶翠轩公司必须在接到新盛春公司付款通知7日内补足押金不足部分；除新盛春公司同意蝶翠轩公司续租外，蝶翠轩公司应在本合同的租期届满后1日内返还该房屋，未经新盛春公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，蝶翠轩公司按50元/平方米向新盛春公司支付该房屋占用期间的使用费；新盛春公司、蝶翠轩公司双方如未按本合同的条款履行，则构成违约，双方同意违约金为六个月租金。该《租赁合同》后附有涉讼房屋平面图。
同日，新盛春公司与蝶翠轩公司另行签订《补充协议》，其中约定：蝶翠轩公司同意支付新盛春公司转让费250,000元，支付方式为每月支付10,000元，直至250,000元支付完毕；新盛春公司同意免租期为30天，从2015年5月8日至2015年6月7日止；新盛春公司同意蝶翠轩公司无偿使用上海XX有限公司的营业执照…。
2015年5月18日，蝶翠轩公司员工胡某出具《收条》，确认收到上海XX有限公司营业执照正副本、组织机构代码证正副本、税务登记证正副本、公章、法人私章各一份。
上述《租赁合同》签订后，新盛春公司按约向蝶翠轩公司交付涉讼房屋，蝶翠轩公司依约使用涉讼房屋并支付房屋押金270,000元及租金。
2015年10月29日及2015年11月9日，蝶翠轩公司分两次向新盛春公司发函，要求新盛春公司提供涉讼房屋图纸以确认涉讼房屋建筑面积。该两份信函均逾期退回。
2015年11月20日，新盛春公司与蝶翠轩公司签订《补充协议》，其中约定蝶翠轩公司应于每年的3、6、9、12月的5日按时支付租金。
2016年6月17日，新盛春公司向蝶翠轩公司发出《律师函》，言明蝶翠轩公司未按约向新盛春公司支付2016年6月至9月的租金270,000元、物业费6,000元、3个月转让费30,000元以及维修费2,000元，若蝶翠轩公司于2016年6月23日前未能支付上述款项，新盛春公司将行使合同解除权，解除与蝶翠轩公司的《租赁合同》，没收租房押金，主张按照年租金1%/天的延期滞纳金、6个月租金标准的违约金、全部转让金及其他损失的赔偿。
2016年6月26日，蝶翠轩公司向新盛春公司发出《解除函》，言明蝶翠轩公司于装修涉讼房屋时发现房屋面积不足400平方米，并要求新盛春公司提供涉讼房屋平面图纸，但新盛春公司予以拒绝，并告知蝶翠轩公司租赁房屋使用面积为280平方米，蝶翠轩公司因此按约支付租金。但蝶翠轩公司近日公司查账发现，即使涉讼房屋租赁面积为280平方米，按照餐桌数量计算，蝶翠轩公司营业额明显偏少，故蝶翠轩公司对涉讼房屋实际测量后发现租赁面积仅160平方米，因此蝶翠轩公司与新盛春公司沟通要求降低租金，但新盛春公司予以拒绝。因此，蝶翠轩公司发函告知新盛春公司，双方《租赁合同》于2016年6月28日解除并要求新盛春公司于2016年6月29日办理涉讼房屋交接手续，并于2016年6月29日退还押金270,000元及支付违约金540,000元。
2016年6月29日，新盛春公司（甲方）与蝶翠轩公司（乙方）签订《交接书》，其中载明：因新盛春公司、蝶翠轩公司双方对《租赁合同》的履行存在不同争议，均以书面通知方式向对方提出解除《租赁合同》并主张对方承担相应的违约责任。尽管双方目前均不认同对方的主张，但都同意提前将租赁场地进行交接。对于《租赁合同》的其他争议事项双方保留各自的权利和主张，并留待今后通过法律途径予以解决；蝶翠轩公司于2016年6月29日止将涉讼房屋交还给新盛春公司；新盛春公司收到商铺钥匙7把；蝶翠轩公司确认水表数字为0964、电表数字为028693-124636；煤气表数字为1329857，相关费用于七日内结清，否则视为违约。同日，蝶翠轩公司将涉讼房屋交还新盛春公司。
一审审理中，新盛春公司、蝶翠轩公司一致确认蝶翠轩公司房屋租金支付至2016年6月7日，且双方签订的《租赁合同》已于2016年6月29日解除。
一审另查明，新盛春公司已实际支付涉讼房屋水费110元、电费2,388元及煤气费201.20元。
一审又查明，案外人上海XX公司曾于2010年2月11日起诉新盛春公司，要求新盛春公司搬离涉讼房屋，并支付房屋使用费。法院立案后，经审理认为新盛春公司有权继续租赁使用涉讼房屋，但应当支付相应租金。一审法院于2011年2月11日作出（2010）长民三（民）初字第533号民事判决，判决新盛春公司应向案外人上海XX公司支付涉讼房屋租金，另驳回案外人上海XX公司的其余诉讼请求。案外人上海XX公司不服该判决提起上诉，本院于2011年4月11日作出（2011）沪一中民二（民）终字第680号民事判决，驳回上诉，维持原判。
一审法院认为，新盛春公司、蝶翠轩公司所签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议焦点在于新盛春公司、蝶翠轩公司何方系《租赁合同》的违约方。新盛春公司认为蝶翠轩公司延期支付房屋租金导致违约，蝶翠轩公司则认为新盛春公司提供的涉讼房屋面积不足构成违约。根据法院查明事实，《租赁合同》中约定涉讼房屋面积为400平方米（以实际丈量为准）并附房屋平面图，蝶翠轩公司在合同签订后，对涉讼房屋进行装修并正常使用涉讼房屋及支付租金，并未对房屋面积提出异议。蝶翠轩公司虽抗辩其曾于2015年10月29日及2015年11月9日以信函方式向新盛春公司就房屋面积提出异议，但双方又于2015年11月20日签订《补充协议》对租金支付时间等进行新的约定，更进一步证明新盛春公司、蝶翠轩公司已就涉讼房屋租赁一事达成一致，并无其他争议。由此，法院认定蝶翠轩公司已经以实际履约的行为对房屋实际使用面积进行确认，现蝶翠轩公司以房屋面积与约定不符为由提出抗辩缺乏依据，法院难以认定。因《租赁合同》约定租金按三个月为一期支付，先付后用，在2015年11月20日《补充协议》中另约定蝶翠轩公司应于每年的3、6、9、12月的5日按时支付租金，现蝶翠轩公司仅支付房屋租金至2016年6月7日，逾期超过17日仍未履行支付租金等费用的义务，因此新盛春公司主张蝶翠轩公司已构成违约具有事实与法律依据，法院予以认定。蝶翠轩公司已于2016年6月29日将涉讼房屋交还新盛春公司，新盛春公司、蝶翠轩公司双方亦一致确认《租赁合同》于2016年6月29日解除，故法院对此予以确认。
新盛春公司诉请要求蝶翠轩公司支付欠付的2016年6月8日起至2016年6月29日止的房屋租金66,000元及欠付物业费6,000元的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。关于新盛春公司要求蝶翠轩公司支付水、电、煤气费用的诉讼请求，蝶翠轩公司虽对新盛春公司主张的水、电、煤气费用金额予以认可，但认为该费用未实际发生，故不同意支付。根据新盛春公司提供证据，新盛春公司已实际支付上述各项费用。因此，法院认定新盛春公司主张的该项诉讼请求具有事实与法律依据，法院予以支持。
关于新盛春公司要求蝶翠轩公司每日以月租金的1%为标准支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因蝶翠轩公司延期支付应付款项，确实对新盛春公司造成损失，违反合同约定，故新盛春公司的该项诉讼请求法院予以支持。现蝶翠轩公司认为滞纳金约定过高要求调整，而滞纳金实为蝶翠轩公司未按约支付租金所应当承担的违约责任，故法院酌定逾期付款滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。
关于新盛春公司要求蝶翠轩公司支付违约金540,000元的诉讼请求，因蝶翠轩公司逾期支付房屋租金及物业费构成违约，故新盛春公司的该项诉讼请求具有事实与法律依据，法院予以支持。现蝶翠轩公司认为违约金约定过高要求调整。考虑到蝶翠轩公司逾期付款仅21天后，新盛春公司、蝶翠轩公司即对解除《租赁合同》达成一致，蝶翠轩公司亦于2016年6月29日将涉讼房屋返还新盛春公司以减少损失，故法院酌定违约金按270,000元计算为宜。
关于新盛春公司要求蝶翠轩公司支付转让金余额130,000元的诉讼请求，因新盛春公司在审理中确认该转让费具体指装修、排烟管、下水道、11个吸顶空调、4个煤气探头、排气进气管道材料安装费、送菜升降梯等，而《租赁合同》解除后，蝶翠轩公司已将涉讼房屋交还新盛春公司，且蝶翠轩公司未对涉讼房屋中的装修及上述设施、设备进行拆除。故在《租赁合同》解除的情况下，蝶翠轩公司无需继续支付转让金余额130,000元，新盛春公司的该项诉讼请求缺乏依据，法院难以支持。
关于蝶翠轩公司反诉要求新盛春公司返还押金270,000元的诉讼请求，新盛春公司主张押金应一次抵充蝶翠轩公司拖欠租金、水、电、煤费用、转让金余额、物业费、维修费、滞纳金、违约金，蝶翠轩公司对该抵充顺序亦表示认可。因《租赁合同》中约定新盛春公司应于租赁关系结束且蝶翠轩公司迁空、点清、并付清所有应付费用后，在7天之内将押金全额无息退还给蝶翠轩公司，而目前《租赁合同》已经解除，蝶翠轩公司亦已将涉讼房屋交还新盛春公司，故法院认定蝶翠轩公司要求新盛春公司返还押金270,000元的反诉请求合法有据，法院予以支持，该押金应依次抵充蝶翠轩公司拖欠租金、水、电、煤费用、物业费、滞纳金、违约金。
关于蝶翠轩公司反诉要求新盛春公司支付违约金的诉讼请求，因蝶翠轩公司未能证明新盛春公司存在违约行为，故蝶翠轩公司的该项反诉请求缺乏事实与法律依据，法院难以支持。
一审法院据此判决：一、上海新盛春实业有限公司与上海蝶翠轩餐饮有限公司就上海市长宁区XX路XX号1-2右侧房屋签订的《租赁合同》于2016年6月29日解除；二、上海蝶翠轩餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛春实业有限公司2016年6月8日至2016年6月29日的房屋租金66,000元；三、上海蝶翠轩餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛春实业有限公司逾期付款滞纳金（以66,000元为本金，自2016年6月8日起至2016年6月29日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、上海蝶翠轩餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛春实业有限公司违约金270,000元；五、上海蝶翠轩餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛春实业有限公司2016年6月8日至2016年6月29日的物业管理费1,466.67元；六、上海蝶翠轩餐饮有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新盛春实业有限公司水费110元、电费2,388元及煤气费201.20元；七、上海新盛春实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海蝶翠轩餐饮有限公司保证金270,000元；上述房屋租金、逾期付款滞纳金、物业管理费、水费、电费、煤气费、违约金以上海新盛春实业有限公司应返还上海蝶翠轩餐饮有限公司的保证金270,000元依次抵充，如有余额，再行抵充违约金，不足部分由上海蝶翠轩餐饮有限公司继续支付；八、驳回上海新盛春实业有限公司的其余本诉诉讼请求；九、驳回上海蝶翠轩餐饮有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,399.66元，由上海新盛春实业有限公司负担4,994.65元,上海蝶翠轩餐饮有限公司负担6,405.01元。反诉案件受理费4,600元，由上海蝶翠轩餐饮有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据：出租涉讼房屋的租赁合同和发票，上诉人于2017年4月将涉讼房屋出租，租金标准降低至75,000元/月且有免租期，证明上诉人的损失是客观存在的。被上诉人发表质证意见称，对该组证据真实性不认可，即便是真实的，也达不到上诉人的证明目的，根据涉讼房屋所在的地段，一至两个月就可以租出去，上诉人招租不利不能归责于被上诉人。本院经审查后认为，该组证据系上诉人与案外人签订的租赁合同，真实性无法确认，且与本案不具备关联性，本院对该证据不予采纳。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人主张被上诉人应按照双方《租赁合同》及《补充协议》的约定承担逾期付款滞纳金、违约金和转让金余额是否有相应依据。
上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充协议》已确认于2016年6月29日解除，双方对此均不持异议，协议中关于违约金及逾期付款滞纳金的条款在协议解除后仍适用于合同解除后果的处理。鉴于被上诉人在履行上述《租赁合同》过程中未能按约定时间支付租金，构成违约，应承担逾期付款滞纳金及违约金。然而，在一审审理期间，被上诉人的委托代理人已就滞纳金数额过高、违约金过高提出抗辩。关于逾期付款滞纳金，双方约定每日以月租金的1%来计取，此标准远高于中国人民银行同期贷款利率，一审法院综合本案的实际情况，就滞纳金的标准酌情予以调整尚属合理，本院予以维持。上诉人主张即便调整预期付款滞纳金，也应按照年利率24%的标准计取，并无事实和法律依据，本院不予采纳。
根据最高人民法院相关司法解释的规定，调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。根据本案查明事实，被上诉人延迟支付租金仅21天，且双方及时办理了房屋交接以减少损失，一审法院据此对违约金标准进行相应调整，并无不当。上诉人主张违约金不足以弥补其实际损失，但并未举出充分证据予以证明，本院对其该主张难以采信。
合同解除后，合同约定的权利义务终止，尚未履行的，终止履行。本案中，租赁合同解除后附属设备已交还上诉人，转让金余额已不具备支付条件，上诉人主张被上诉人支付转让金余额，并无合法依据，一审法院作出的相关判决合法有据，本院予以确认。
综上所述，上诉人新盛春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,627元，由上诉人上海新盛春实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 严佳维
审判员 钱文珍
二〇一七年九月十五日
书记员 刘 羽
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……