安徽省桐城市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桐民一初字第01140号
原告（反诉被告）：北京叶之缘装饰有限公司。
法定代表人：叶剑，总经理。
委托代理人：肖培进，安徽文都律师事务所律师。
被告（反诉原告）：桐城市疾病预防控制中心。
法定代表人：潘旭星，主任。
委托代理人：何健，安徽同合律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京叶之缘装饰有限公司（以下简称叶之缘公司）诉被告（反诉原告）桐城市疾病预防控制中心（以下简称疾控中心）房屋租赁合同纠纷一案及被告（反诉原告）疾控中心反诉原告（反诉被告）叶之缘公司支付租金纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告叶之缘公司的法定代表人叶剑及委托代理人肖培进、被告疾控中心的委托代理人何健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）叶之缘公司诉称：2007年2月26日原告与被告签订一份《房屋租赁合同》并经桐城市公证处公正生效，合同约定：被告将位于本市桐城中学旁侧的原中心楼房一、三、四、五层出租给原告，并明确约定了租赁期限、租金、违约责任等。合同签订后，原告按约预付10万元租金，并于同年3月18日与南京水木清华装饰公司签订了装修合同，原告对所承租的房屋按序装修。合同签订后，由于被告原因和责任，被告至今没有将约定的房屋完整地交付给原告，给原告造成无法挽回的损失。被告违约是客观事实且合同无法继续履行，故原告主张该合同应当解除，被告并应返还原告房屋预付租金10万元，同时赔偿原告的各项损失和违约金共计32万元。
被告（反诉原告）疾控中心辩称并反诉称：被告与原告（反诉被告）在2007年2月份签订一份《房屋租赁合同》，约定年租金为122800元，在被告将房屋交付给原告，原告给付10万元租金，后期未按时给付租金，在一年期满后的2008年8月15日双方经协商解除房屋租赁合同，原告10万元的租金不仅远远不足一年的实际租金，而且原告还向被告借款35000元，被告并已返还原告29000元。原告对该租赁房屋并未进行装饰，并且因擅自拆除，严重损害了房屋主体结构，在签订解除协议后，原告一直没有将租赁房屋予以返还，且未经被告同意直接转租给在校学生使用，原告诉讼存在严重不实且对被告房屋造成严重损害，鉴此，请求驳回原告的诉讼请求，并反诉原告给付租金122800元、承担本案所有诉讼费用。
原告（反诉被告）叶之缘公司针对被告（反诉原告）疾控中心的反诉辩称：反诉人反诉内容不实，双方合同签订后原告已支付年租金122800元中的100000元，余下22800元约定在2008年8月支付。但反诉人没有履行基本的合同义务即完整交付出租的房屋，我方无法对房屋进行利用，故我方没有支付租金余款22800元是履行合同法的先行抗辩权。被反诉人就租金支付不存在违约行为。合同签订后，被反诉人对已交付的部分房屋予以装潢，该装潢行为没有破坏出租房的整体结构，也不是租赁房屋成为所谓危房的原因。双方于2008年8月15签订解除租赁合同的协议，该协议没有生效。被反诉人没有将出租房屋私自租赁给学生租住，反诉人的反诉请求不应得到支持，应予驳回。
原告（反诉被告）叶之缘公司就其诉讼请求及陈述的事实与理由提交的证据如下：
1.《房屋租赁合同》一份，证明双方签订租赁合同的时间、租赁物的具体楼层、期限、装潢完成的期限、合同约定的违约责任、楼房前脚屋拆除的时间以及租金的支付方式。
2、桐城市疾控中心老大楼装修合同书及明细、收据各一份，证明租赁合同签订后，原告积极联系装修公司对房屋进行装修，且是对整个租赁房屋进行整体装修。根据装修合同，原告支付了装修公司187000元的装修工程款。
3、合同书一份，证明原告对租赁房屋五层平台进行改造的费用12800元及改造完成的事实。
4、备忘录一份，证明至少在2007年9月13日之前房屋还未交付，原因是被告违约；虽然备忘录再次明确将出租房屋延长一个月，被告仍然没有按期交付；备忘录约定延期交付，被告自愿承担延期损失。
5、解除租赁合同协议，证明在2008年8月15日前房屋还未交付，双方经协商达成解除租赁合同协议，但被告没有履行付款义务，该合同没有生效。
6、2007年合同签订后的两三个月房屋拆除的费用开支，证明原告合同签订后对房屋进行装修、装饰及拆除的前期准备工作。
被告（反诉原告）疾控中心经质证认为，证据1的真实性、合法性无异议，但双方约定其中三间脚屋拆除的主体是本案的被告，而不是原告。证据2的形式有异议，原告未提交合同一方的单位营业执照副本，不能认定该主体的存在，同时也不能确定是否有该主体与之签订装修合同，且该收据非有效条据，租赁房屋仅是承重墙被拆除但未进行任何装饰。证据3的形式有异议，合同一方的主体不明确，未提供证据证明该主体是否存在，也没有证据证明该合同已实际履行。证据4真实性无异议，证明目的无异议。证据5真实性无异议，但这份合同证明了房屋已经实际交付；原告并未对房屋进行实际装饰，如果装潢的话，解除租赁协议应该对此进行确认；签订这份协议的时候不是哪方违约，而是因为该房屋交至国资部门，原单位无权租赁；该房屋的承重墙被拆除，存在危房的隐患；该协议明确了原告前期借款35000元的事实。证据6中的三份票据为有效票据予以确认，其他票据不能予以确认。
本院对上述证据1、4、真实性、合法性予以认定，可以证明被告疾控中心（反诉原告）对违约事实不持异议，对证据2、3真实性不予认定，对证据5因双方均未履行，没有生效，不能证明原告实际借款35000元的事实。证据6中的部分票据具有一定的真实性、但不能证明原告叶之缘公司（反诉被告）是用于该租赁房屋的真实支出。
被告（反诉原告）疾控中心就其反诉请求及答辩理由提交的证据如下：
1、收据14张（复印件），证明双方解除租赁合同后被告已返还原告29000元。
2、桐城市房屋安全鉴定管理所的鉴定报告（复印件），证明由于原告拆除承重墙致使该房成为危房。
原告叶之缘公司（反诉被告）经质证认为，证据1是事实，但其中1200元系重复计算应扣除，但10万租金及其利息没有付清，部分付款时间不符合合同约定的期限。证据2没有原件不能作为证据使用。但其鉴定目的和用途是配合法院执行，并非做其他用途。没有明确说明危房原因是拆除承重墙造成的，而是有多种原因。
本院对上述证据1的真实性、合法性予以认定，能够认定被告（反诉原告）疾控中心返还原告（反诉被告）叶之缘公司租金27800元的事实；对证据2认为与本案没有关联性，不予认定。
根据庭审举证、质证、认证，本院查明的事实如下：
原告（反诉被告）叶之缘公司与被告（反诉原告）疾控中心于2007年2月16日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，1.疾控中心自愿将原疾病预防控制中心楼房一层、三层、四层、五层出租给叶之缘公司，租赁一年至二年后如叶之缘公司经营状况良好，二层将优先租赁给叶之缘公司；2.租期为八年；3.租金为每年壹拾贰万贰仟八百元整；4.付款方式为：合同签订后三日内叶之缘公司预付第一年租金壹十万元，余款贰万贰仟八百元在二00八年八月一日前付清，以后租金按年分两次付清，第一次在每年二月一日前付清，第二次在每年八月一日前付清；5.合同生效后，疾控中心应当在二00七年三月十八日前将楼前脚房除靠近云月楼的一、二、三间作为疾控中心门诊部的医疗用房以外的全部拆除；6.合同签订后，叶之缘公司在二00七年八月一日前应当装潢完毕；7.叶之缘公司不得将此楼层私自转租，租赁期间的卫生、安全归叶之缘公司负责，如有大的改造须经疾控中心同意；8.由于政策、不可抗力等因素造成合同提前终止，疾控中心按剩余年限补偿叶之缘公司造成的损失；9.合同期满，在同等条件下，叶之缘公司有优先承租权；10.本合同未经事宜，由双方协商解决；11.合同生效后，双方应按约履行合同，如一方违约，除赔偿对方损失外，还应承担违约金伍万元。同日经安徽省桐城市公证处公证，合同签订后于同年2月26日，原告按约向被告支付租金10万元，被告仅交付部分租赁房屋即一楼东边部分房屋门厅一间房屋三间、卫生间二间、四楼全部房屋以及五楼平台，其余二楼房屋、三楼房屋全部未交付。2007年9月13日，原、被告在桐城市执法局的参与下，双方就上述租赁房屋发生的“甲方（被告）违约问题进行谈判协商”并达成协议，签订一份备忘录，被告承诺“在一个月内腾空合同约定租给乙方的所有房屋（即2007年10月4日）交给乙方，并赔偿乙方在自合同签订之日起至2007年10月4日此期间造成的损失，乙方承诺在此期间不得对甲方起诉；甲方需在2周之内把合同规定租给乙方的房间先行交付给乙方使用（2007年9月20日）；双方已于2007年5月10日口头协议把合同未规定的2楼一次性纳入主合同附件，一并租赁给乙方”。后被告仍未能按备忘录中约定的期限交付全部的租赁房屋。2008年8月15日，原告与被告签订一份《解除租赁合同协议》，约定：1.双方均同意解除2007年2月16日签订房屋租赁合同，2.疾控中心返还叶之缘公司预交租金十万元，按本单位职工集资标准承担利息，3.付款方式为，协议签订后一星期内给付五万元，余款及利息于协议签订后一个月内付清，叶之缘公司前期借款35000元作为疾控中心对其的补偿，叶之缘公司不予返还。后被告未能按约定返还全部的预交租金及利息，仅陆续返还原告27800元（扣除29000元中重复计算的1200元），原告也未交付被告部分租赁房屋。2014年5月14日，原告向本院提起诉讼，要求与被告解除房屋租赁合同，并应返还预付租金10万元，同时赔偿其各项损失和违约金共计32万元。2014年6月4日，被告向本院提起反诉，要求判令原告给付租金122800元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原告与被告所签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议并经桐城市公证处公证，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。在原告按约定交付被告租金后，被告未按照合同约定的交付时间将协议的出租房屋完整的交付给原告使用，显属违约。同年9月13日原、被告在相关部门参与下再次签订一份备忘录，该备忘录中明确了由于被告的违约导致合同不能履行，被告并再次承诺在一个月内腾空合同约定的出租给原告的所有房屋，同时自愿赔偿原告自合同签订之日至2007年10月4日期间所造成的损失。此后，被告一直又未能按时交付出租的房屋，再次违约。2008年8月15日原、被告经过协商并达成协议，解除双方所签订的租赁合同，系双方当事人对自己民事权利的处分，后因被告未按协议履行返还“租金及利息”的义务在先，解除合同的条件未能成就，以致该协议未能履行。鉴于被告的违约行为，根据法律规定应承担相应的违约责任，因双方在合同中约定的违约金50000元不违反法律规定，故对原告要求被告返还房屋租金及承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。期间被告陆续返还租金27800元应予扣除，被告应当实际返还原告的租金为72200元，承担违约金50000元，合计122200元。至于原告主张因被告未能按期交付全部租赁房屋，致使装潢的房屋未按用途使用，给原告造成一定的经济损失并向南京水木清华装饰工程有限公司支付的装修工程款187000元均要求被告予以赔偿，因原告提供的相关证据不够充分，本院不予支持。被告反诉原告叶之缘公司一直没有将租赁房屋返还并私自将其租赁给学生租住，结合案情是因被告违约在先，致使双方签订的解除协议未能成就，对于原告私自将租赁房屋出租给学生居住但未举证证明，故本院对被告反诉原告给付租金122800元的诉讼请求不予支持。审理中，被告提出原告前期借款35000元，因被告在反诉请求中未主张权利，且被告也没有提供合法有效证据证明借款事实是否实际发生，原告对此亦不予认可，故本案对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）北京叶之缘装饰有限公司与被告（反诉原告）桐城市疾病预防控制中心之间的房屋租赁合同。
二、被告（反诉原告）桐城市疾病预防控制中心返还原告（反诉被告）北京叶之缘装饰有限公司租金72200元及承担违约金50000元，计122200元。于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告（反诉被告）北京叶之缘装饰有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）桐城市疾病预防控制中心的反诉请求。
本诉案件受理费7600元，由原告北京叶之缘装饰有限公司（反诉被告）负担5389元，被告桐城市疾病预防控制中心（反诉原告）负担2211元，反诉案件受理费1378元，由被告桐城市疾病预防控制中心（反诉原告）负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 王文忠
审 判 员 杨 荣
人民陪审员 胡 亮
二〇一四年十月八日
书 记 员 方 园
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。