广西壮族自治区贺州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）贺民二终字第76号
上诉人（一审原告）：薛杰，住贺州市。
委托代理人：陈永福，广西众望律师事务所律师。
委托代理人：吴雁，广西众望律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：广西大众房地产开发有限公司，住所地：贺州市。
法定代表人：王扬，该公司董事长。
委托代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西瑞高置业有限公司，住所地：贺州市。
法定代表人：张弛，该公司总经理。
委托代理人：张启利，广西灵丰律师事务所律师。
一审第三人：贺州市八步区水利电力局，住所地：贺州市。
法定代表人：梁廷胜，该局局长。
委托代理人：熊明生，广西灵丰律师事务所律师。
上诉人薛杰与被上诉人广西大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）、广西瑞高置业有限公司（以下简称瑞高公司）、一审第三人贺州市八步区水利电力局（以下简称八步水电局）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第324号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人薛杰的委托代理人陈永福、吴雁，被上诉人大众公司的委托代理人李煜，被上诉人瑞高公司的委托代理人张启利，一审第三人八步水电局的委托代理人熊明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年12月3日，被告大众公司与第三人八步水电局签订《建设工程委托代建合同》，由被告大众公司垫资代建八步水电局水利花苑。为解决建设资金问题，第三人与被告大众公司于2010年5月19日签订《补充协议》，约定由被告大众公司对水利花苑1#楼1层、2层还建房通过市场运作方式解决建设资金。2012年9月19日，被告大众公司与被告瑞高公司签订《水利花苑商业用房销售合同》，委托瑞高公司销售水利花苑1#楼1层、2层还建房。2012年9月20日，被告瑞高公司与原告签订《水利花苑商业用房销售合同》。合同约定将上述房产销售给薛杰，并约定，原告应当在合同签订三日内支付定金300万元，被告瑞高公司应当于2013年2月28日前将房屋交付给原告，否则按房款的日万分之一承担违约责任。被告大众公司是房屋开发商，作为被告瑞高公司履行合同的保证人，负责监督被告瑞高公司履行合同，在被告瑞高公司违约时承担连带赔偿责任。《水利花苑商业用房销售合同》签订后，原告按约定支付了购房定金300万元。此后，根据被告瑞高公司的口头请求，原告提前支付了购房款195万元。第三人八步水电局得知被告大众公司与被告瑞高公司签订《水利花苑商业用房销售合同》以及被告瑞高公司与原告签订《水利花苑商业用房销售合同》的情况后，告知被告大众公司，双方于2010年5月19日签订的《补充协议》未生效。被告大众公司遂即将第三人八步水电局的意见告知瑞高公司。经大众公司与瑞高公司协商，双方于2013年3月13日签订《关于解除〈水利花苑商业用房销售合同〉的协议》。瑞高公司于2013年4月8日向原告发出《通知书》，解除瑞高公司与原告签订的《水利花苑商业用房销售合同》。为此，原告提起诉讼，请求：1、确认被告瑞高公司解除《水利花苑商业用房销售合同》的行为无效；2、判令被告瑞高公司履行交付合同约定房屋的义务；3、判令被告瑞高公司按1800元／日承担逾期交付违约责任（2013年3月1日起至被告实际交付之日止）；4、被告大众公司对被告瑞高公司的交付义务以及违约责任承担连带保证责任。
一审法院审理认为，诉辩各方争议的焦点是：1、被告大众公司与第三人签订的《补充协议》以及原告与被告瑞高公司签订的《水利花苑商业用房销售合同》效力应如何确定？2、瑞高公司通知原告解除合同的行为是否有事实和法律依据？3、原告和被告瑞高公司《水利花苑商业用房销售合同》应否继续履行，二被告对合同的继续履行是否应承担违约责任？本案中：第一，根据省、市、区三级发展和改革委员会（局）有关对八步水电局危旧房改住房改造项目的批复文件和水电局国有土地使用权证以及《补充协议》，能够认定水利花苑小区土地属国有土地，水利花苑1#楼1层、2层房屋属还建房，诉争房屋其性质为国有资产。第二，大众公司与第三人签订的《补充协议》、第三人向大众公司出具的《授权委托书》，设立的是第三人对大众公司的委托合同关系，涉及对水利花苑1#楼1层、2层房屋国有资产的处置；《补充协议》虽约定由大众公司对诉争房屋进行市场运作，以便解决建设资金；但对该国有资产的处置应当受到法律法规的约束。《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》第二十二条规定“行政事业单位处置国有资产应当按照审批权限，严格履行审批手续，未经批准不得擅自处置”，第二十三条规定“行政事业单位占有、使用的车辆、土地、房屋建筑物的处置，货币性资产损失核销，以及一次性处置单位价值或者批量价值在规定限额以上的国有资产，经主管部门审核后报同级财政部门审批……”，第二十九条规定“行政事业单位有下列情形之一的，应当委托具有资产评估资质的评估机构对相关资产进行评估：……（二）拍卖、有偿转让、置换国有资产……”。据此，大众公司与瑞高公司签订的《水利花苑商用房销售合同》违反了国有资产处置的规定。第三，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续，人民法院应当认定该合同未生效……”。大众公司虽然取得了对争议标的物的市场运作权，但其在八步水电局未进行相关国有资产处置报批前先与被告瑞高公司签订转让合同，为此第三人主张“补充协议”未生效，具有法律依据；相应地大众公司与瑞高公司解除双方签订的《关于解除〈水利花苑商业用房销售合同〉的协议》亦具有事实和法律依据。在法庭辩论终结后，本案诉争国有资产房屋仍未办理相关国有资产处置批准手续，故应认定被告瑞高公司与原告签订的《水利花苑商业用房销售合同》为无效合同。综上情形，被告瑞高公司通知原告解除合同的行为具有事实和法律依据，原告主张确认被告瑞高公司解除《水利花苑商业用房销售合同》的行为无效、被告瑞高公司应履行交付合同约定房屋的义务、被告瑞高公司按1800元／日承担逾期交付的违约责任、被告大众公司对被告瑞高公司的交付义务以及违约责任承担连带保证责任的诉讼请求，应予驳回。对于合同无效后果，当事人可另行解决。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款的规定，判决：驳回原告薛杰的诉讼请求；案件受理费2005元，由原告薛杰负担。
上诉人薛杰不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定事实和适用法律错误。1、一审认定合同无效属于适用法律错误。本案中，一审以八步水电局委托大众公司处置水利花苑1号楼一层、二层房屋时没有经过行政审批，违反《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》的规定，认定上诉人与瑞高公司、大众公司签订的《水利花苑商业用房销售合同》无效，显然是适用法律错误所致。（1）《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、规章为依据。而一审作为合同无效依据的《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》，是广西壮族自治区人民政府常务会议制定并通过的，既不属于地方性法规，更不是司法解释所明确的全国人大常委会制定的法律法规。此外，《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》是自2012年1月1日起施行的，而八步水电局与大众公司签订《补充协议》的时间是2010年5月9日，一审用新政策来规范此前行为也是错误的。（2）《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性的强制性规定。而《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》显然只属于政府的管理性文件。二、一审程序违法。1、一审将被上诉人八步水电局列为第三人是错误的。一审根据被上诉人的申请通知八步水电局参加诉讼是正确的，但列为第三人是错误的。根据八步水电局与大众公司签订的《补充协议》以及此后的《委托书》，双方是委托合同关系，上诉人的诉讼请求之一是交付房屋，而八步水电局作为房屋名义所有人应当列为一审被告参加诉讼。2、一审认定合同无效与上诉人一审请求的法律关系不一致，一审没有予以释明，损害了上诉人的合法权益。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。上诉人与二被上诉人签订《水利花苑商业用房销售合同》并支付了495万元的定金和购房款，没有任何过错。但一审在没有释明的情况下就简单驳回上诉人的诉讼请求，没有依法保护上诉人的合法权益。综上，一审审判程序违法，适用法律明显错误，请求二审依法撤销一审判决并改判：1、确认被上诉人瑞高公司解除《水利花苑商业用房销售合同》的通知行为无效。2、判令被上诉人瑞高公司按合同履行交付义务并由被上诉人大众公司承担连带义务。3、判令被上诉人瑞高公司按1800元／日承担逾期交房的违约责任（从2013年3月1日起计至被告实际交付之日止）并由被上诉人大众公司承担连带义务。
上诉人薛杰为其上诉主张提交的证据有：1、《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》桂政发（2009）16号文，证明贺州市建设中路39号《八步区水利电力局危旧房改住房改造项目》是根据桂政发（2009）16号文件并经各级职能部门批准建设的项目，建成的房屋不能等同于八步水电局的原有国有资产。在交纳土地出让金后，新建房屋除回建房外属于可以对外销售的限价房，各级职能部门对项目批复的同时也已同意限价房可对外销售。2、其他客户向大众公司购买房产而签订的《贺州市八步区水利花苑购房协议书》样本1份。证明大众公司建成的限价房已经大量向社会公众出售，大部分在贺州市房产交易中心办理了合同备案登记，部分购房户另还办理了银行按揭贷款手续，购房合同已得到有关部门认可。3、瑞高公司与案外人刘家金签订的《水利花苑商业用房销售合同》1份，证明在与上诉人签订买卖合同后，瑞高公司又与刘家金签订销售合同，约定将已经售给上诉人的商业用房其中一部分作价640万元销售给刘家金，并收取刘家金交付的定金200万元。
被上诉人大众公司对证据的质证意见：上诉人的证据不是新证据，且不能证明上诉人的主张。上诉人认为旧房改造以后所建住房不再属于国有资产是没有事实依据的，旧房改造之后的住宅在转让后才不是国有资产，由于八步水电局没有把新建的房产卖给大众公司，所以上诉人主张交付的房产仍是国有资产。证据3与本案无关。
被上诉人瑞高公司对证据的质证意见：同意大众公司对以上3份证据的质证意见。
一审第三人八步水电局对证据的质证意见：同意大众公司对以上3份证据的质证意见。
被上诉人大众公司答辩称：上诉人的上诉主张没有事实和法律根据。1、危房改造的是八步水电局的旧房，大众公司是代建及施工方，对新建房屋的销售权不是大众公司的，八步水电局委托大众公司销售的房产是住宅而不是涉案的商业用房。2、水利花苑项目是八步水电局报批立项的，土地是国有划拨土地，代建费用是由八步水电局负担的，使用行政资金建设的资产就应该是国有资产，对国有资产的处置是需要经财政部门审批的，八步水电局只是国有资产的占有和使用方，不能擅自处置，国务院和自治区对此都有相关规定，涉案房屋买卖合同依照合同法的规定是属于应报请有关部门批准才能生效的合同，故在未得到有关部门批准之前还是未生效的合同，且一审法庭调查结束之前合同还没有获得批准，所以合同应当认定为未生效的合同。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。
被上诉人瑞高公司答辩称：同意大众公司的答辩意见。
一审第三人八步水电局答辩称：同意大众公司的答辩意见。
二被上诉人和一审第三人为其答辩主张共同提供的证据有：1、2012年1月1日起施行的《广西壮族自治区行政事业单位国有资产管理办法》；2、财政部令第35号《行政单位国有资产管理暂行办法》；3、国务院令第91号《国有资产评估管理办法》。证明涉案房产的买卖受国家有关政策限制，未经评估和审批不能买卖。
上诉人薛杰对证据的质证意见：对3份证据真实性没有异议，但证据与本案没有关联，该3份法规针对的是行政事业单位现有国有资产的管理和处置，而经各级有关部门批准后在危旧房改住房改造项目中所新建的房产已不再属于八步水电局管理的国有资产。
本院依职权调查收集的证据有：1、贺州市住房制度改革委员会贺房委（2009）1号《关于同意八步区水利电力局对建设中路39号危旧房改住房进行改造的批复》；2、广西壮族自治区住房制度改革委员会桂房改（2011）39号《关于同意贺州市八步区水利电力局对贺州市建设中路39号小区危旧房改住房进行改造的批复》；3、贺州市建设中路39号1#、2#、3#楼的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；4、八步水电局与大众公司于2011年3月6日签订的《授权委托书》；5、贺州市建设中路39号1#、2#、3#楼危旧房改住房项目开发情况表；6、贺州市八步区住房制度改革委员会办公室贺八房改办函（2012）1号《关于拟申购水利花苑限价住房人员核查情况的复函》及名单；7、《贺州市八步区水利花苑购房协议书》（空白）格式合同文本；8、大众公司于2011年12月12日出具给中国建设银行股份有限公司贺州市支行（以下简称建行贺州支行）的《阶段性担保承诺书》；9、大众公司于2011年12月12日向建行贺州支行申请贷款6000万元的《楼盘按揭贷款额度申请书》；10、大众公司委托建行贺州支行将购房户按揭贷款转入大众公司账户的《委托放款函》；11、贺州市房屋登记管理中心关于截至2013年9月2日水利花苑在该中心已办理房产备案登记的户数为191户的《证明》。证据1-11证明了水利花苑立项、审判、建设以及销售的部分情况。
上诉人薛杰对证据的质证意见：对证据1-11的真实性、合法性、关联性没有异议，证据证明了八步水电局水利花苑项目是按照桂政发（2009）16号《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》文件建设的，且已得到各级有关部门的批准，除了还建房以外，部分购房户还办理了房产备案登记，超建的限价房是大众公司向社会销售的，本案涉及的商业用房与已经进行预登记备案的191套住房房产的属性是一样的。
被上诉人大众公司、瑞高公司和一审第三人对证据的质证意见：对证据1-11的真实性没有异议，但证据与本案没有关联性，其他人员购买的是住宅房产，与涉案的非住宅房产性质是不一样的，对住宅房产销售的审批权在房改办，不需要财政部门审批，可以按有关政策进行交易，但非住宅部分的商业用房未经批准是不允许交易的，涉案商业用房不是住宅而是预留的办公用房，是回建补偿给八步水电局的公房，八步水电局没有与他人签订过买卖该部分房产的合同，全案证据材料中没有关于八步水电局要出让1#楼第一、二层办公用房的文字表述。
本院认为，上诉人、被上诉人、一审第三人对当事人提交的证据以及本院依法调查收集证据的真实性是没有异议的，上述证据可以证明贺州市建设中路39号水利花苑1#、2#、3#楼危旧房改住房改造项目是经自治区住房制度改革委员会和贺州市住房制度改革委员会审批后进行项目建设的，根据大众公司自报的统计资料，除已建成住宅306套以外，另按规划在1#楼的第一、二层共建有商业用房2141.12平方米。八步水电局于2011年3月6日签发《授权委托书》委托大众公司全权负责项目销售合同的签订、收款、办理住户按揭贷款、办理房产证等相关事项。除回建房以外，其他限价房可以对外进行销售，有部分购房户向建行贺州支行申请办理了住房按揭贷款手续，购房款已交付给大众公司，载至2013年9月2日止已有191户业主在贺州市房屋登记管理中心办理了房产备案登记。对证据的真实性、关联性本院予以认定。
综合诉辩各方的意见，上诉人、被上诉人、一审第三人对一审认定的主要事实没有异议，本院予以确认。综合全案证据，结合当事人在一、二审中对证据的质证意见以及对本案事实的陈述，本院补充查明如下事实：
贺州市建设中路39号水利花苑1#、2#、3#楼是经广西壮族自治区住房制度改革委员会和贺州市住房制度改革委员会审批后进行投资建设的危旧房改住房改造项目。贺州市住房制度改革委员会2009年12月11日贺房委（2009）1号《关于同意八步区水利电力局对建设中路39号危旧房改住房进行改造的批复》审定，水利花苑项目需拆除原有的2栋危旧住房、1栋旧办公楼合计建筑面积5287.868平方米（其中办公楼建筑面积1131.11平方米），计划在原址新建住房192套、车库30个，总建筑面积43620平方米，计划投资6500万元。八步水电局获得有关批准文件后，遂于2009年12月3日与大众公司签订《建设工程委托代建合同》，约定由大众公司作为项目代建人代建开发，工程名称为“贺州市八步区水利花苑”，八步水电局按项目总概算的1.5%向大众公司支付代建管理费。代建合同签订后，大众公司即进行项目建设和开发，其中大部分资金由大众公司筹款垫资。项目建设期间，八步水电局与大众公司于2010年5月26日签订《补充协议》一份，协议约定的主要内容为：（1）对于1#、2#楼基础部分需增加的投资列入建安成本，由大众公司利用1#楼的1、2层（即规划建设的商业用房）通过市场运作方式的盈余部份解决；（2）还建住房面积的土地出让金由大众公司统一办理，列入项目建设成本，由大众公司利用1#楼的1、2层通过市场运作方式盈余部份解决；（3）八步水电局所属搬迁住户及职工住房公摊面积超过15%的部分，由大众公司利用1#楼的1、2层通过市场运作方式的盈余部份解决；（4）3#楼的定价按约定的市场运作方式解决；（5）八步水电局机关工会产权置换实行货币补偿，按实际面积计算；（6）2#楼第一层架空车位、空地、桂源水利电业公司置换的旧宿舍楼1幢无偿归八步水电局机关工会所有，由物业服务机构管理和使用，所需经费由大众公司通过1#楼1、2层采用市场运作方式解决，盈余部分交机关工会作为今后住房维护基金使用，不足部分列入项目成本；不管如何运作，应确保大众公司按规定应得的代建利润；（7）协议一式3份，签约方各执1份，另报八步区房改办备案1份。《补充协议》签订后，2011年3月6日，八步水电局另向大众公司签发《授权委托书》一份，委托大众公司全权负责水利花苑小区项目房屋销售合同的签订、收款、办理住户按揭贷款、办理房产证等相关事项但不得转委托。2011年12月12日，大众公司向建行贺州支行申请楼盘按揭贷款额度时报告称，水利花苑项目已完成项目总投资8913万元，总建筑面积53256.93平方米，其中住宅面积47869.81平方米（306套）、1#楼可销售商铺面积为2141.12平方米，据此申请贷款额度6000万元。水利花苑工程项目竣工验收合格后，除52套回建房以外，其余房产经贺州市住房制度改革委员会审定后由大众公司以限价方式进行了销售，部分购房户向建行贺州支行申请获得的住房按揭贷款已由银行直接转付给大众公司。截至2013年9月2日止，已有191户业主在贺州市房屋登记管理中心办理了房产备案登记。
上诉人薛杰与被上诉人大众公司、瑞高公司于2012年9月20日签订的《水利花苑商业用房销售合同》约定：瑞高公司将大众公司开发并由瑞高公司拥有产权的水利花苑小区1#楼第一、二层合计2482.89平方米商业用房出售给上诉人薛杰，合同总价款1800万元（包括办理产权登记的全部税费），购买方应当在合同签订之日起2日内支付购房定金300万元，瑞高公司于2013年2月28日前将房屋交付给上诉人，房屋实际交付之日起7个工作日内买方支付购房款1000万元，待瑞高公司办理好房产相关权属证明（一楼前排为商业用途，后排及二楼为其他用途）之后，买方在收到权属证明之日起7个工作日内再付清余款500万元；瑞高公司保证以上交易的物业不存在产权纠纷，并在2014年2月28日前办理好房产、土地权属证明；如买方放弃购买，瑞高公司有权没收定金300万元，如瑞高公司不同意出售上述物业则应双倍返还定金600万元；瑞高公司不按时交房或者办证的，应按房款的日万分之一承担违约责任；买方不按时支付购房款的，应按应付房款的日万分之一承担违约责任；大众公司作为合同履行保证人保证监督瑞高公司全面履行合同义务并保证在瑞高公司违约时承担连带赔偿责任。瑞高公司、大众公司、薛杰均在合同上签字盖章。另查明，被上诉人大众公司、瑞高公司与上诉人于2012年9月20日签订《水利花苑商业用房销售合同》后，被上诉人瑞高公司又另与案外人刘家金于2012年11月28日签订《水利花苑商业用房销售合同》一份，约定将水利花苑1#楼一、二层商业用房其中的1307平方米以640万元价款出售给刘家金，并收取了定金200万元。水利花苑1#楼一、二层商业用房至今尚未交付买受人。
本院认为，本案当事人争议的焦点是：1、被上诉人大众公司、瑞高公司在《水利花苑商业用房销售合同》中约定售给上诉人的商业用房是否属于必须经国有资产管理部门审核批准方可出售的国有资产。三方签订的《水利花苑商业用房销售合同》是否合法有效，应否继续履行。2、被上诉人大众公司、瑞高公司在履行合同过程中是否存在违约行为，应否承担违约责任。（一）上诉人薛杰与被上诉人大众公司、瑞高公司三方签订的《水利花苑商业用房销售合同》是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条认定无效合同的法定情形，也没有证据表明该合同是必须按法律、行政法规的规定办理批准、登记等手续后才生效的合同，故合同是合法有效的。签订《水利花苑商业用房销售合同》时，被上诉人瑞高公司、大众公司是以自己的名义签订合同的，合同主要条款中，保证交付房屋是共同相对人大众公司应当履行的主要合同义务，且上诉人薛杰在订立合同时已经知道大众公司与瑞高公司之间的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，该合同直接约束大众公司和上诉人。由于瑞高公司也是履行合同主要条款的义务人，因此大众公司和瑞高公司都是买卖合同的共同相对人。对于合法有效的合同，上诉人、被上诉人均应按照诚实信用的原则全面履行。
（二）水利花苑项目所建三栋楼房系经房改住建有关部门审批后由大众公司代建开发，其中1#楼第一、二层经住建规划部门审批规划建设为商业用房。根据贺州市住房制度改革委员会2009年12月11日贺房委（2009）1号《关于同意八步区水利电力局对建设中路39号危旧房改住房进行改造的批复》审定，水利花苑项目需拆除原有的2栋危旧住房、1栋旧办公楼进行改造建设。对于新建住房，根据桂政发（2009）16号《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》和危旧房改住房供应办法的有关规定，经房改部门核准的购房者可以依据购房确认书与大众公司签订购房合同。所以，根据桂政发（2009）16号文件规定，大众公司代建开发的水利花苑项目，除52套回建住房和部分公用物业要交还给原被拆除的旧房业主和八步水电局以外，余下住房均可由大众公司限价销售给经政府房改部门审定的购房户。关于新建的商业用房如何处置问题，由于八步水电局原被拆除的旧办公楼不是商铺，而且八步水电局又已与大众公司在《补充协议》中约定对被拆除部分的旧公有房屋采取实物补偿和货币补偿结合的方式予以补偿和置换，此外，《补充协议》已约定由大众公司可以通过市场运作方式处置商业用房以解决大众公司的代建费用、项目成本、代建利润、物业管理费用等相关项目的资金来源，而住建和房改部门对于该商业用房以何种市场运作方式进行处置没有禁止性的明确规定，在大众公司和八步水电局均没有提出充分证据证明该部分商业用房确实属于国有资产且不得对外销售的情况下，大众公司对商业用房物业已取得控制权和处分权。大众公司、瑞高公司与上诉人签订买卖合同将水利花苑1#楼第一、二层商业用房物权出售给上诉人的行为，系履行《补充协议》的民事法律行为。因此，被上诉人大众公司、瑞高公司提出《补充协议》未生效、商业用房属国有资产未经批准不得出售的辩驳主张，依据不足，理由不能成立，本院不予采纳。对于商业用房的处置，在八步水电局与大众公司签订的代建合同《补充协议》中已约定由大众公司按市场运作方式处置以解决项目代建开发成本及利润等多项费用来源。为此，被上诉人大众公司、瑞高公司才与上诉人薛杰于2012年9月20日签订了《水利花苑商业用房销售合同》。本案中，上诉人薛杰与被上诉人大众公司、瑞高公司签订合同后，上诉人已依约交付定金300万元并按瑞高公司另外请求再预付购房款195万元，履行了合同到期义务，在商业用房已完全具备交付条件的情况下，大众公司以八步水电局书面告知2010年5月19日的《补充协议》未生效为由与瑞高公司协商解除双方签订的《水利花苑商业用房销售合同》，瑞高公司继而以未释明的具体事由通知上诉人薛杰提出解除三方签订的《水利花苑商业用房销售合同》不具有正当性和合法性。因此，一审判定瑞高公司解除《水利花苑商业用房销售合同》行为合法有效的依据不足，本院予以纠正。上诉人主张确认瑞高公司解除《水利花苑商业用房销售合同》的行为无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。
（三）关于被上诉人大众公司、瑞高公司应否继续履行合同以及如何承担违约责任问题。在上诉人薛杰与被上诉人大众公司、瑞高公司在2012年9月20日签订的商业用房买卖合同条款中，均明确约定了大众公司、瑞高公司的合同义务以及承担合同违约责任的方式，其中约定大众公司、瑞高公司应在2013年2月28日之前交付房屋是主要的合同义务。由于上诉人薛杰已按合同约定履行了交付定金的到期义务，甚至在没有合同约定的情况下又按瑞高公司的要求提前支付部分购房款195万元。可见，上诉人在履行合同过程中没有任何违约行为。但被上诉人在商业用房已建好并完全具备可以交付给上诉人进行装修预用的情况下，没有依照诚实信用原则履行合同义务反而拒绝交付房产以履行合同义务，确已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担相应的违约责任。上诉人要求被上诉人继续履行合同立即交付商业用房的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于上诉人请求判令被上诉人大众公司、瑞高公司按逾期交房天数每日支付1800元违约金的主张，本院认为，鉴于被上诉人是在履行代建合同和《补充协议》过程中对商业用房的处置方式产生歧解而怠于履行房屋交付义务的，且合同只约定违约金按购房款的日万分之一计算，没有明确计算违约金的基数总额，故对于逾期交房违约金的计付，本院酌定按已付定金和购房款495万元为基数自应交付房屋的次日（2013年3月1日）起按日万分之一计付逾期交房违约金至房屋交付之日止。
综上所述，上诉人的上诉主张，合法有据，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项和第一百七十五条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销贺州市八步区人民法院（2013）贺八民二初字第324号民事判决；
二、确认被上诉人广西瑞高置业有限公司与被上诉人广西大众房地产开发有限公司于2013年4月8日向上诉人薛杰发出的解除《水利花苑商业用房销售合同》的通知无效；
三、被上诉人广西大众房地产开发有限公司、广西瑞高置业有限公司应在本判决生效之日起十日内共同向上诉人薛杰交付水利花苑1#楼第一、二层商业用房；
四、被上诉人广西大众房地产开发有限公司、广西瑞高置业有限公司应按已收购房款（含定金）495万元为基数自2013年3月1日起至实际交付水利花苑1#楼第一、二层商业用房给上诉人薛杰之日止，按日万分之一计算逾期交房违约金共同给付上诉人薛杰。
一、二审案件受理费合计4010元（上诉人薛杰已预交），由被上诉人广西大众房地产开发有限公司、广西瑞高置业有限公司共同负担。
上述债务，义务人应在判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年期间内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 姚智文
审判员 陈立峰
审判员 严永茂
二〇一四年六月十八日
书记员 张 金