陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕09民终585号
上诉人（一审被告、一审反诉原告）：陕西省安康市民威工贸有限公司。住所地：汉滨区金州南路**号。
法定代表人：黄英，总经理。
委托诉讼代理人：景汉祥，经理。
委托诉讼代理人：张修芝，陕西政源律师事务所律师。
上诉人（一审第三人）：赵自兵，男，1970年3月7日出生，汉族，陕西省旬阳县人，住旬阳县。
委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。
被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：李木华，男，1974年12月4日出生，汉族，陕西省安康市汉滨区人，住汉滨区。
委托诉讼代理人：来宝胜，陕西腾浩�师事务所律师。
被上诉人（一审被告、一审反诉被告）：陕西贵豪房地产开发有限公司。住所地：汉滨区巴山西路贵豪华庭*楼。
法定代表人：丁西贵，总经理。
委托诉讼代理人：丁尔伟，股东。
委托诉讼代理人：吉涛，陕西智胜律师事务所律师。
上诉人陕西省安康市民威工贸有限公司（以下简称民威公司）、上诉人赵自兵因与被上诉人李木华、陕西贵豪房地产开发有限公司（以下简称贵豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人民威公司的委托诉讼代理人景汉祥、张修芝，上诉人赵自兵及其委托诉讼代理人杨林，李木华及其委托诉讼代理人来宝胜，贵豪公司的委�诉讼代理人丁尔伟、吉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
民威公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、民威公司享有优先购买权；3、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审采信证据不当。一审确认的2013年12月15日的租赁合同是经过涂改的合同，其原件未当庭出示、质证。该合同约定，自合同签订之日起5个工作日内民威公司向贵豪公司支付首期定金300万元后生效，但民威公司并未按合同约定交付定金，因此该合同未生效。2013年5月27日租赁合同合法有效。5月27日合同签订后，民威公司于2013年5月30日即向贵豪公司支付定金300万租赁款。合同签订后双方一直按合同履行权利义务。第二、一审认定事实不清，证据不足。李木华与贵豪公司签订了房屋买卖合同，但未取得不动产权证书，本案案由不能确定为返还财产，应为买卖纠纷。李木华与民威公司不存在法律上的权利义务关系，李木华起诉请求民威公司向其交付租金缺乏事实根据。第三、民威公司享有优先购买权。民威公司与贵豪公司签订的租赁合同在先，根据租赁合同，贵豪公司应在转让房产前一个月以书面形式通知民威公司，民威公司在同等条件下享有优先购买权。贵豪公司转让租赁房屋时，没有书面通知民威公司，违反法律规定，该房屋买卖合同无效。民威公司保留要求其赔偿经济损失的权利。
第三人赵自兵上诉请求：撤销原判，改判驳回李木华一审诉讼请求。事实和理由：1、李木华购买的房屋均未办理不动产登记和预告登记，一审判决确认李木华对7套房屋的所有权有误。2、涉案房屋其中有2套房屋尚在诉讼中，赵自兵签订的购房合同在先，李木华签订合同时间在后，一审判决侵犯了赵自兵的合法权利。综上，原判决�定事实不清，程序违法，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李木华辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。理由是：1、李木华于2014年12月26日与贵豪公司签订《商品房买卖合同》，当日向贵豪公司支付购房款1300万元，随即向房产管理机关网签备案。已生效判决认定，李木华实际支付了房屋买卖的大部分购房款，依法应当保护其合法权益。因贵豪公司未对整栋建筑进行验收，产权登记机关未颁发不动产权利证书，李木华对此没有任何过错，因此李木华已经取得购买房产的所有权。2、合同法虽然赋予承租人在同等条件下的优先购买权，但未明确侵害承租人优先购买权的法律后果。根据《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二十一条，出租人出卖出租房屋未在合理期限内通知承租人�者存在其它侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此规定，李木华与贵豪公司的买卖关系受法律保护。民威公司的优先购买权只能向出租人行使索赔权。贵豪公司与民威公司2013年12月15日签订的租赁合同也明确约定民威公司放弃优先购买权。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人贵豪公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。事实和理由：1、关于房屋权属问题。贵豪公司认可与李木华签订的房屋买卖合同并实际履行，合同标的1148.29平方米的房屋产权收益归属于李木华所有。赵自兵的主张不能成立。2、关于民威公司主张的优先购买权，2013年5月27日签订的房屋租赁合同明确民威公司有优先购买权，但后来双方协商该合同作废，2013年12月15日重新签订的房屋租赁合同明确约定民威公司不享有优先购买权。民威公司在一审中提交的2015年1月30日的证明，系民威公司采取威胁、限制人身自由等措施威逼贵豪公司盖章，公司法人未签字，不是贵豪公司真实意思表示，故贵豪公司不予认可。综上，请求驳回上诉，维持原判。
李木华一审诉讼请求：1、判令贵豪公司返还李木华房屋面积共计329.81平方米，价值300万元；2、判令民威公司向李木华支付租房租金，依照2013年12月15日签订的合同约定的租赁费标准履行，请求判令1148.19平方米的房屋归李木华所有；3、诉讼费用由贵豪公司和民威公司承担。
民威公司一审反诉请求：1、确认李木华与贵豪公司的房屋买卖合同无效；2、民威公司对承租贵豪公司的房屋具有优先购买权；3、本诉、反诉诉讼费用由李木华和贵豪公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月15日，贵豪公司与民威公司签订《商场房屋租赁合同》，约定：甲方（贵豪公司）同意将位于汉滨区巴山西路184号部分商铺出租给乙方（民威公司）作为商业用途使用。租赁期限20年（自2013年6月1日至2033年5月31日止），在合同有效期内，甲方如欲将租赁房产所有权转让或抵押给第三方，甲方只需以书面形式通知乙方。房产所有权转让的，乙方在同等条件下不享有优先购买权，受让方继续履行双方在本合同下的全部权利和义务。2014年12月26日李木华购买贵豪公司位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭商品房，网签合同7份（合同编号：GF-2014-183XX、GF-2014-181XX、GF-2014-181XX、GF-2014-182XX、GF-2014-183XX、GF-2014-181XX、GF-2014-181XX）共计1478㎡。同日，李木华向贵豪公司支付全部购房价款1300万元。其中GF-2014-183XX网签面积204㎡，实际只有153.19㎡�减少50.81㎡，还有二楼0201房号面积为279㎡被贵豪公司卖与他人，实际贵豪公司向李木华少履行329.81㎡的房屋面积。李木华多次要求贵豪公司办理房屋产权证书和租赁费无果。李木华于2016年4月19日向一审法院申请对贵豪公司开发的位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭第1幢1单元0102、0103、0105、0202、0203、0205、第1幢2单元0101室房屋查封。一审法院于同年5月9日进行查封。2016年4月19日李木华诉请判令其与贵豪公司签订的房屋买卖合同中面积1148.19㎡房屋所有权属李木华所有。贵豪公司交付李木华房屋面积329.81㎡，价值300万元。民威公司依照2013年12月15日贵豪公司与民威公司签订的商场房屋租赁合同标准自2015年1月1日起向李木华支付租赁费。
一审法院认为，李木华与贵豪公司签订了7份商品房买卖合同，购买位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭商品房，7份合同在安康市�产管理局进行网签备案后，李木华向贵豪公司支付大部分购房款，意思真实、合法有效。贵豪公司在履行交付房屋时私自将二楼0201房号面积为279㎡卖与他人，加之GF2014-183XX网签面积204㎡，实际只有153.19㎡，比实际购买房屋面积减少50.81㎡，以上共计329.81㎡贵豪房产公司应当交付给李木华。民威公司反诉主张按照2013年5月27日其与贵豪公司签订的《商场房屋租赁合同》约定其有优先购买权，因民威公司与贵豪公司2013年12月15日约定民威公司在同等条件下无优先购买权，李木华与贵豪公司于2014年12月26日网签购买位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭第1幢1单元0102、0103、0105、0202、0203、0205、第1幢2单元0101室房屋，民威公司应当知道，但未提出异议，故其主张不予支持。民威公司主张其已代偿贵豪公司向李木华借款，代偿金额冲抵租金，属另一法律规定，以及李木华以民间借�纠纷向一审法院诉请贵豪公司、民威公司、刘军民偿还借款，经一审法院主持调解达成还款金额和方式、时间，无以代偿金额冲抵租金的约定，故该主张一审法院不予支持。第三人赵自兵以旬阳县人民法院（2016）陕0928民初471号民事调解书确认GF-2014-181XX号购房合同中的1-1拖2-1,558.64㎡在2013年2月27日贵豪公司已卖给赵自兵，产权属赵自兵所有的辩解，依据陕西省旬阳县人民法院（2016）陕0928民撤1号民事判决书认定赵自兵给付3379600元系投资款非购房款，（2016）陕0928民初471号民事调解书侵犯了李木华的利益，被依法撤销。赵自兵的辩解不能成立。李木华请求判令其与贵豪公司签订的房屋买卖合同中面积1148.19㎡房屋所有权属李木华所有。贵豪公司交付李木华房屋面积329.81㎡，价值300万元。民威公司依照2013年12月15日民威公司与贵豪公司签订的《商场房屋租赁合同》标准自2015年1月1日其向李木华支付租赁费，理由正当、合法，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决：一、2014年12月26日李木华与贵豪公司网签购买位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭第1幢1单元0102、0103、0105、0202、0203、0205、第1幢2单元0101室房屋（共计1148.19㎡）所有权属原告李木华所有；二、贵豪公司交付李木华位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭商品房屋面积329.81㎡。限判决生效后30日内履行完毕；三、民威公司依照2013年12月15日贵豪公司与民威公司签订《商场房屋租赁合同》租赁费标准自2015年1月1日起向李木华支付租赁费；四、驳回民威工贸有限公司诉讼请求；五、驳回李木华其他诉讼请求。案件受理费30800元、保全费5000元、反�费100元，合计35900元，由贵豪公司、民威公司连带承担。
二审中，上诉人民威公司和赵自兵围绕其上诉请求提交了新的证据，本院组织各方进行了质证。
民威公司二审提交以下证据：1、房屋权属登记信息查询结果表一份。证明：李木华购买的贵豪华庭7套商品房网签未备案信息。2、2015年1月30日贵豪公司与民威公司的《证明》一份。证明：双方签订合同的时间为2013年5月27日。3、第四军医大学病历，证明：民威公司法定代表人赵广平于2013年12月9日—2013年12月17日在西安住院，以证实赵广平不可能在2013年12月15日与贵豪公司签订租赁合同。4、租赁合同定金300万支付单，证明：合同应该是2013年5月27日签订。
赵自兵二审提交以下证据：1、旬阳法院（2016）陕0928民初471号调解书、李木华对赵自兵撤销权诉状、中止审理申请。证明：撤销权案件在安康中院审理中，原审程序错误，应发回重审。2、赵自兵与贵豪公司关于商品房买卖合同及收据。证明：赵自兵购买房屋时间在先，已经旬阳县法院调解归赵自兵所有。
被上诉人李木华提交了两份新的证据：1、安康市中级人民法院（2017）陕09民终224号民事判决。证明：李木华已缴纳大部分购房款，其物权应受保护；2、2016年5月29日房管局查询的备案登记情况，信息显示7套商品房有备案信息，产权人是李木华。
被上诉人贵豪公司提交了两份证据：1、营业执照及印章。2、2016年10月20日旬阳县城郊派出所的出警记录，报案人是丁尔伟。证明：民威公司提交的2015年1月30日证明形成时间是2016年12月30日。
本院对上诉人民威公司提供的上述证据认证意见为：各方对证据3、证据4真实性无异议，予以确认，但该组证据不能直接证明本案待证事实，�能达到其证明目的；对于证据1，由于相关机构业务分离，其不动产登记职能移交，不能达到证明目的，不予认可。对于证据2，由于无法定代表人签字且法定代表人予以否认，其证明力存疑，本院不予采信。
本院对赵自兵提供的上述证据的认证意见为：对证据1，相关案件的法律文书的真实性予以确认。对于证据2，仅能证明其向贵豪房地产公司交付款项3379600元，不能证明该款系购房款，故不予采信。
本院对李木华提供的证据的认证意见为：对证据1，本院作出的文书，真实性予以确认，但不能达到其证明目的。对证据2，房管局查询信息的真实性予以确认，但仅能证明房屋买卖合同的审核状态，不能达到其证明目的。
本院对贵豪公司提供的证据的认证意见为：对证据1，营业执照及印章的真实性予以确认；对证据2，不能直接证明其证明目的，又无其他证据佐证，故不予采信。
本院对一审期间提取的2013年12月15日贵豪公司与民威公司签订的《房屋租赁合同》原件当庭出示、质证，予以认定。
本院另查明：赵自兵提供其于2013年2月27日与贵豪公司签订的商品房买卖合同，经旬阳县人民法院判决认为，赵自兵与贵豪公司买卖关系确认之诉达成的民事调解书侵犯了李木华的利益，故以（2016）陕0928民撤1号民事判决，撤销（2016）陕0928民初471号民事调解书。本院以（2017）陕09民终224号民事判决书，驳回赵自兵上诉，维持原判。本案审理过程中，陕西省高级人民法院（2017）陕民申2011号民事裁定书认为，赵自兵与贵豪房地产公司不构成买卖商品房关系，驳回赵自兵再审申请。
除二审查明的上述事实外，其他案件事实与一审认定事实一致。
本院认为，当事人起诉的法律关系�实际讼争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间的实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。李木华在本案中主张的权利是基于其与贵豪公司之间签订的《商品房买卖合同》，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。
本案争议焦点主要包括：1、李木华原审诉请确认其购买的商品房所有权及要求贵豪公司返还329.81平方米房屋是否有事实和法律依据；2、李木华主张民威公司按照贵豪公司与民威公司之间签订的房屋租赁合同约定的租赁费标准向其支付租金有无依据；3、民威公司主张李木华与贵豪公司签订的《房屋买卖合同》无效及判决其享有优先购买权有无依据；4、赵自兵与贵豪公司之间是否构成商品房买卖合同关系。
关于焦点1，贵豪公司与李木华签订的七份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不�反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定享有权利和承担义务。李木华依据该七份《商品房买卖合同》依法享有债权。现李木华请求判令七套商品房归其所有，其主张的是物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此规定，不动产权属的转移以登记为生效条件，在未进行权属转移登记之前，出卖人仍然是所涉房屋的所有权人。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。李木华与贵豪公司之间签订的房屋买卖合同是有效的，李木华依法享有合同约定的权利。双方应按合同约定，履行权属转移登记手续，但由于贵豪华庭整体开发建设中存在超规划许可等违法问题，该问题未经行政机关处理前，不能办理相关房屋所有权转移登记。故李木华起诉请求法院直接确认所购房屋归其所有，缺乏法律依据，其该项诉讼请求不予支持。同理，李木华要求贵豪公司返还房屋面积329.81平方米的诉讼请求亦缺乏依据，对其该项诉讼请求亦不予支持。
关于焦点2，李木华主张按照2013年12月15日贵豪公司与民威公司签订的《房屋租赁合同》约定的缴纳租赁费的标准，由民威公司向其交纳租金请求，贵豪公司在一审答辩中明确同意由李木华向民威公司收取租金，实际上是将其对民威公司收取租金的债权转让给李木华。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。虽贵豪公司未提供有效证据证明其之前已经通知民威公司债权转让的事实，但截止一审庭审时，贵豪公司当庭宣读答辩状，应当视为贵豪公司已经明确通知民威公司向李木华交纳租金。故民威公司应当自一审开庭之次日2016年8月19日起向李木华交付租金。关于交付租金的标准，李木华主张按贵豪公司与民威公司2013年12月15日签订的《房屋租赁合同》约定的交付标准计算，民威公司上诉对该份合同效力提出异议，但未能举证其所持有的合同原件以证明2013年12月15日签订的合同确实是在草签合同上涂改形成，且截止本院庭审结束，双方当事人均未提交2013年5月27日的《房屋租赁合同》原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项之规定，无法与原件、原物核对的复印件不能单独作�认定案件事实的依据。因此，按照民事诉讼高度盖然性证据标准，民威公司应当按照2013年12月15日签订的合同约定的租金交付标准自一审庭审次日起向李木华缴纳租金。
关于焦点3，民威公司主张李木华与贵豪公司签订《商品房买卖合同》因侵犯了其享有的优先购买权应为无效合同，并请求判令对承租房屋享有优先购买权是否有依据。经本院核查双方当事人提供的证据效力表明，民威公司并不享有优先购买权。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。因此，民威公司的该项主张不能成立。
关于焦点4，如前所述，赵自兵向本院提供贵豪公司出具的3379600元收款收据与购房款支付的交易方式明显不符。陕西省高级人民法院已经驳回赵自兵与贵豪公司关于确认房屋买卖法律关系的再审请求。因此，赵自兵的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。
综上，民威公司与赵自兵的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。一审判决李木华与贵豪房地产公司网签购买的位于汉滨区巴山西路184号贵豪华庭第1幢1单元0102、0103、0105、0202、0203、0205、第1幢2单元0101（共计1148.19）房屋归李木华所有违反了《中华人民共和国物权法》的规定，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人�法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项之规定，判决如下：
一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2016）陕0902民初765号民事判决；
二、由陕西省安康市民威工贸有限公司依照2013年12月15日与陕西贵豪房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁费标准自2016年8月19日起向李木华支付房屋租赁费至租赁法律关系解除之日止；
三、驳回李木华原审其他诉讼请求；
四、驳回陕西省安康市民威工贸有限公司原审反诉请求。
以上金钱给付义务应当于本判决生效之日起30日内履行完毕。
如未按本判决指定的�间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30800元、保全费5000元，合计35800元，由李木华承担20000元，由陕西省安康市民威工贸有限公司承担15800元；一审反诉费100元由陕西省安康市民威工贸有限公司承担；二审案件受理费30800元，由李木华承担20000元，由陕西省安康市民威工贸有限公司承担10800元。赵自兵预交的30800元，予以退还。
本判决为终审判决。
审判长 海明玉
审判员 黄 侠
审判员 王 佩
二〇一七年十二月四日
书记员 任婧瑜