福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）晋民初字第2099号
原告兰馨，女，畲族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人刘晓潮，男，汉族，系原告丈夫，住福建省福州市鼓楼区。
被告黄炜，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人兰光华，福建中天成律师事务所律师。
第三人葛银锋，女，汉族，住福州市晋安区。
原告兰馨与被告黄炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后，2013年11月1日，本院根据原告提出的申请，依法追加葛银锋为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭分别于2013年10月14日、2013年12月6日、2014年1月20日、2014年3月12日四次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告兰馨及其委托代理人刘晓潮、被告的委托代理人兰光华到庭参加诉讼。第二次、第三次、第四次开庭，原告兰馨及其委托代理人刘晓潮，被告的委托代理人兰光华到庭参加诉讼。第三人葛银锋经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年4月10日，原、被告签订房产买卖合同约定，被告购买原告座落于福州市晋安区的房产及地下室一层06车位、13车位、地下室二层05车位、06车位、09车位、10车位、11车位、12车位、13车位等九个车位；成交价1336万元；购房款分三期支付：被告应于合同签订后支付保证金人民币500万元；待店面产权过户当天再付610万元；余款人民币226万元待车位产权过户当日一次性支付完毕；合同约定自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金。合同签订后，原告已于2012年5月中旬将店面产权过户至被告指定的葛银锋名下，被告支付了前两期购房款共计人民币1110万元。此后，原告为后续车位过户事宜积极与房地产主管部门进行沟通、协调，福州市房地产交易登记中心于2012年10月份告知原、被告交易车位已具备过户条件，双方可择日前往办理过户手续。此后，原告多次催告被告共同前往办理车位过户手续，并按约支付剩余房款，可是，被告再三故意躲避原告的合理请求，以各种借口搪塞拖延，怠于履约。2013年1月18日、1月21日，原告委托律师按合同约定的被告收件地址以及被告公司分别发出律师函，敦促被告及时履约。被告对律师函未提出任何异议，依然不履行合同至今，被告已严重违反合同约定，也严重损害了原告的合法权益。因此，原告请求法院判令：1、被告继续履行2012年4月10日的房产买卖合同，一次性支付原告未付款项人民币226万元。2、被告支付原告迟延履行合同的违约金（从2013年1月29日起至被告实际办理车位过户之日止，按成交价1336万元的日万分之五计算，暂计至起诉之日止人民币1222440元。）3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告要求支付226万元没有事实和法律依据。
1、原告提供的9个车位无法办理过户手续，双方已解除车位的买卖合同。2012年4月10日，被告与原告签订了房产买卖合同，标的物为818.67平方米的店面和9个车位，合同签订后，被告依约支付原告人民币1110万元。2012年6月和7月，被告与原告前后两次前往房地产交易中心办理车位的过户手续，但房地产交易中心告知该车位不能办理过户手续。因此，当时被告就向原告提出解除该车位买卖合同，原告也表示同意，现原告又提出要求支付226万元没有事实和法律依据。
2、房产买卖合同第四条约定剩余款项226万元待车位产权过户后当天一次性付完，原告也应将车位产权过户到被告名下后，被告才支付226万款项，依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，为此，被告有权拒绝支付226万元，恳求法院驳回原告的诉求。
二、原告要求被告支付1222440元的违约金没有事实和法律依据。
1、被告没有违约，无需支付违约金，因为原告提供的车位无法办理过户手续，如果有违约也是原告违约。再说当时双方已达成协议同意解除车位的买卖合同，现原告提出要求被告支付违约金没有事实和法律依据。
2、原告提出的违约金的计算方式和标准也不符合法律规定，明显偏高。原告违约金的计算按合同总价1336万元为基数，按每日万分之五计算明显不符合法律规定。因为被告已支付1110万元，余款只剩226万元，如果被告最终需承担违约责任也只需要226万元为基数进行计算违约金，而不是按1336万元为基数进行计算。原告并没有什么损失，每日按万分之五计算也明显偏高，应适当减少，依据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，人民法院应适当减少违约金。3、被告并没有收到原告的律师函，因此，原告主张违约金从2013年1月29日起算也没有事实和法律依据。为此，恳请法院驳回原告的全部诉求。
第三人未作答辩。
本案在审理过程中，原告提供以下证据由被告证据：
1、2012年4月10日，原、被告签订的房屋买卖合同，证明合同对标的、价款及其交易方式、违约条款作了明确的约定。
被告质证认为：对真实性无异议。
2、产权证。证明原告是店面及地下一层06、13车位二层05、06、09、10、11、12、13号车位合计9个车位的所有权人。其中店面已经过户到被告指定的葛银锋（第三人）名下，9个车位尚未过户。
被告质证认为：对真实性无异议。
3、2013年1月18日，原告委托律师向被告发出的律师函及二份EMS邮政特快专递详情单及查询单。证明原告委托律师于2013年1月18日按被告提供的送达地址向被告发出律师函督促被告履约，2013年1月23日，函件由被告同事张永生签收。2013年1月21日，原告委托律师按被告所在公司地址向被告发出律师函督促被告履约，2013年1月22日，函件由钟妍彬签收。
被告质证认为：查询单上签收人与被告并没有关联，被告收到律师函。投递员没有投递到位，这组证据不具有证明力。查询单上的地址不是被告公司地址。其没有义务说出被告的公司地址。
4、原告与第三人葛银锋签订的房地产买卖契约，证明店面原产权所有人是原告，已按被告指定过户给第三人。
被告质证认为：真实性无异议，被告确认指定原告将店面过户给第三人。
5、2012年5月30日，福州市房地产交易登记中心出具一张产权交易登记受理单（预收件）。
证明第三人与原告一起到福州市房地产交易登记中心办理车位产权变更登记，后福州市房地产交易登记中心出具了一张交易登记受理单。
被告质证认为：该证据超过举证期限，不予质证。真实性无法确认。
庭审中，本院要求被告如果对该交易登记受理单真实性有异议，应当在庭审后三日内提交相关的证据。逾期应承担相应的后果。但被告至今没有提供。
6、2013年3月22日，原告与被告签订的资金监管协议书，双方在湖东路石狮农商银行福州支行开通的公管账户。证明被告已经知道可以交易，但没有向银行汇款。
被告质证认为：该证据超过举证期限，没有原件，真实性无法确认。刘晓潮不是本案的当事人，双方监管协议是否是其他法律关系不明确。协议没有明确226万元何时汇入账户。按交易习惯，被告应在确保能过户的前提下才将226万元汇入账户。根据前几次双方准备过户的情况，都是房地产交易中心无法办理过户手续而造成车位无法过户，因此本协议书无法证明被告存在违约。
本案在审理过程中，被告及第三人没有提供证据。
本案在审理过程中，本院于2013年10月31日向福州市房屋登记中心（原福州市房地产交易登记中心）发出协助调查通知书，要求协助调查：1、2012年5月30日，产权人兰馨申请办理晋安区某大厦的地下一层06#、13#车位，地下2层05#、06#、09#、10#、11#、12#、13#车位共九个，何时具备过户条件？2、福州市房屋登记中心是否已通知交易人即葛银锋和兰馨可以交易？2013年11月14日，福州市房屋登记中心复函：“某大厦地下一层06#、13#车位，地下2层05#、06#、09#、10#、11#、12#、13#车位产权人兰馨于2012年5月30日到我单位提交预受理申请，要求办理将上述车位过户给葛银锋，经审查，申请人的过户申请符合相关规定，可以予以办理。因福州市房屋登记中心复函内容不明确，故本院于2013年12月3日再次发函要求福州市房屋登记按协助调查通知要求予以进一步明确答复。2014年1月2日，福州市房屋登记中心复函：“某大厦地下一层06#、13#车位，地下2层05#、06#、09#、10#、11#、12#、13#车位产权人兰馨于2012年5月30日到我单位申请转移登记预收件，要求办理将上述车位过户给葛银锋，经研究，确认申请人的过户申请符合相关规定，可以予以办理。我单位已将上述情况于2012年11月12日通知申请人。”
原告质证认为：真实性无异议。
被告质证认为：对这两份证据，原告提出申请已经超过举证期限，不具有证明力。房屋登记中心的复函落款时间是2013年11月24日，体现的是可以办理，但是没有明确具体哪天可以办理。被告多次配合原告前往房屋登记中心办理车位过户手续，但是都无法办理。因此，根据房屋登记中心的复函，不能证明被告存在违约。相反的，能证实原告将车位出售给被告，该车位是不具备过户条件的，存在违约的应该是原告。
本院认定：被告对原告的证据1、2、4无异议，本院予以认定。原告的证据3系原告委托律师向被告发出的律师函及二份EMS邮件特快专递详情单及查询单，被告没有对真实性提出异议，仅主张该组证据与本案无关联性，故该组证据的真实性，本院予以认定。虽然被告对原告提供的证据5的真实性无法确认，但其未在本院限定期限内提供相反证据予以反证，故该证据的真实性本院予以认定。原告提供的证据6系复印件，没有原件，被告无法确认真实性，本院不予认定。福州市房屋登记中心出具的二份回函合法有效，本院予以认定。经过本院认定的证据可以作为本案定案依据，证明本案相关事实。本院不予认定的证据，不能作为本案定案依据。
经庭审举证质证，本院认定事实如下：
2012年4月10日，原、被告及居间方签订一份房屋买卖合同约定，原告将其所有的坐落于福州市晋安区的房产及地下室一层06车位、13车位；地下室二层05车位、06车位、09车位、10车位、11车位、12车位、13车位等九个车位出售被告；交易价格为人民币1336万元，被告分三次付款：签订协议后被告支付保证金人民币500万元，店面产权过户后当天再付610万元，剩下226万元待车位产权过户后当日一次性付完；双方协议在交易所申报时按交易所议定的价格申报产权交易所发生之税费，税费由各自承担；土地证从原告过户至被告名下的全部费用由被告承担；居间方费用由被告承担；原、被告交易风险与居间方无关；双方约定以现金方式付款；自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金，违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；自违约行为发生之日起，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可以解除合同并有权要求违约方支付违约金，违约金为定金500万元（收件人地址一合同落款处所留地址为准，因地址不详或有而无法送达，因此产生的责任由应提供地址方自行承担。）本合同不作为向房地产交易中心申报使用，产权过户由被告指定买受人。被告在该合同中填写地址是福州市华林路248号鸿裕花园6#802。签约后，2012年4月11日，被告支付原告500万元。2012年4月24日，原告与被告指定买受人（即第三人）葛银锋签订房地产买卖契约约定：原告自愿将坐落于晋安区某大厦三层01店面的房产以400万元价格出售给第三人；第三人待房产完纳税并取得房屋所有权证后1日内一次性付清购房款，原告在第三人付清购房款后1日内将房屋移交第三人等。该契约于2012年4月27日在福州市房地产交易登记中心办理交易登记，店面所有权人变更登记为第三人。原告在所有权变更登记后，在第三人没有付款的情况下即将该店面交付第三人使用至今。2012年5月13日，被告支付原告610万元。2012年5月30日，原告及第三人在福州市房地产交易登记中心申请办理车位产权买卖交易登记。福州市房地产交易登记中心出具一份福州市房地产产权交易登记受理单，确认受理时间2012年5月30日，领证时间2012年6月21日，房屋坐落：晋安区某大厦地下一层06、13车位，地下2层11车位，交件人葛银锋；受理单使用说明：本受理单仅表示该中心依照业务规定接受申请人产权交易登记申请，不作为产权合法凭证。登记审查过程可能出现补件登记或否定登记情况。请于受理之日（或材料补齐之日）起一个月内缴纳相关税费，逾期加收滞纳金和档案保管费。领证时需持受理单及身份证件至窗口领取缴款通知书，到银行网点缴纳税费，后回大厅窗口领取房屋所有权证。需进行会审的案件承诺时限延长5个工作日，需补件的承诺时限从补齐证件当日起顺延。2012年11月12日，福州市房屋登记中心电话通知第三人可以办理车位过户登记。但第三人至今未去办理过户登记。2013年1月18日，原告委托福建创元律师事务所按合同约定的被告地址以邮政特快专递向被告寄出律师函，要求被告继续履行房产买卖合同约定，并在本律师函发出之日起10日内配合原告办理车位过户手续，并支付剩余购房款。2013年1月23日，该邮件由张永生签收。2013年1月21日，原告委托福建创元律师事务所再次以被告公司所在地向被告寄出律师函要求被告继续履行房产买卖合同约定，并在本律师函发出之日起10日内配合原告办理车位过户手续，并支付剩余购房款。2013年1月22日，该邮件由钟妍彬签收。被告收到原告律师函后，既未配合原告办理车位产权过户登记手续，又拒绝支付其余款项。原告为此诉至法院。
庭审中，原、被告均确认房产合同中约定被告指定的产权人是第三人葛银锋。被告表示不同意办理本案9个车位的过户登记手续，并不同意支付合同项下余款226万元。
综上所述，本院认为：原、被告签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律禁止性规定，可以认定该合同有效。合同生效后，原告已按约履行店面变更登记及交付之义务，被告亦支付部分购房款1110万元，可以认定双方已履行店面部分的约定义务。双方在办理车位变更登记过程中，被告在经产权登记部门审查作出同意办理变更登记的结论后，拒绝继续履行合同约定的车位变更登记及支付其余购房款的义务，且经原告发函催促继续履约后，仍不履行，故应当认定被告构成违约，应按约定承担违约责任。被告收到原告律师函后没有按照原告的要求在2013年2月28日前配合原告办理车位变更过户登记手续，并支付支付原告购房款226万元，故原告提出要求被告继续履行合同，一次性支付原告226万元，并支付原告迟延履行合同的违约金（按成交价1336万元的日万分之五，从2013年1月29日起计算至被告应当完成车位交易过户之日）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告抗辩无理，本院不予采信。第三人经传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告黄炜应在本判决生效后五日内支付原告兰馨人民币226万元，并在付款当日配合原告兰馨到福州市房屋登记中心办理福州市晋安区某大厦地下室一层06车位、13车位；地下室二层05车位、06车位、09车位、10车位、11车位、12车位、13车位等九个车位的过户变更登记手续（税费由各自承担）。
二、被告黄炜应在本判决生效后五日内支付原告兰馨违约金（按成交价1336万元的日万分之五，从2013年1月29日起计算至本判决限定办理车位交易过户之日止）。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34660元，由被告黄炜承担。
审 判 长 阮文斌
人民陪审员 黄秋琴
人民陪审员 严日成
二〇一四年四月一日
书 记 员 洪桦伟
附页：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。