广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）佛顺法乐民初字第545号
原告（反诉被告）劳淑兰。
委托代理人涂吉伟，广东锐锋律师事务所律师。
委托代理人罗锦炫，广东锐锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）梁顺珍。
委托代理人刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭满鸿。
原告（反诉被告，以下以本诉地位注称）劳淑兰诉被告（反诉原告，以下以本诉地位注称）梁顺珍、郭满鸿土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理，被告梁顺珍提出管辖权异议，经二审均予以驳回（需扣除相应审限），后被告梁顺珍、郭满鸿对原告劳淑兰提起反诉，本院予以准予，本案依法组成合议庭适用普通程序审判，于2014年9月2日公开开庭进行了审理，原告劳淑兰的委托代理人涂吉伟，被告梁顺珍的委托代理人刘应刚，被告郭满鸿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年11月13日案外人陈初锐与两被告就位于325国道乐从加油站腾冲钢铁市场内的场地租赁事宜签订了《租赁合同》，合同约定陈初锐租用两被告的场地作经营钢材之用，租期5年，从2012年1月1日起至2016年12月31日止，第一年租金800520元，第二年起租金每年递增6%，合同同时约定了400000元的履约保证金。2011年11月16日陈初锐将该场地转租给原告，合同租金及履约保证金等其他条款保持不变，原告于合同签订当日向陈初锐所在的佛山市顺德区聚源物资有限公司支付了400000元履约保证金。合同履行一年后，两被告于2013年2月21日就剩余租期2013年2月1日至2016年12月31日与原告重新签订了由两被告作为出租方的租赁合同，合同第三条约定，原告如按合同约定按时交租并完成租赁合同的全部期限后，被告即在没收陈初锐的履约保证金里返还400000元给原告。然而，2013年6月5日佛山市公安局发布《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》，通告内容是：佛山市为缓解中心城区交通拥堵，从2013年7月1日起，扩大佛山市禅桂新中心城区禁限货车通行范围，将限货范围在原来限货区域上扩大了一倍，在新增的南片区禁限范围内，每天6时至22时禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行，其它时间禁止核定载质量5吨以上的货车通行。原告租用被告的场地经营钢材，必然需要进出各类大型货车，因该规定的施行，货车通行时间和载货量均受限，原告租用被告场地经营钢材的周边环境即将发生重大变化，继续履行合同对原告来说显失公平。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同成立后履行完毕前，订立合同的基础或环境由于国家政策、行政规定、法律法规的修订等在客观上发生合同订立时不可预见的变动，使得合同继续履行对一方当事人显失公平，应适用情势变更原则，赋予一方当事人解除合同的权利。据此，原告起诉请求法院判令：1.解除原、被告所签订的《租赁合同》；2.两被告退还原告履约保证金400000元；3.本案的诉讼费由两被告承担。
两被告辩称，两被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告要求解除合同并不仅仅是因为公安局发布“限货令”这一原因。在2012年下半年，原告和其他人一起去大罗村投资“乐从钢铁大世界”钢材市场。根据原告等与该发展商广东乐从钢铁世界有限公司所签订的合同，原告等投资人必须在规定时间前退出案涉的经营场地并变更营业执照上的经营地址，否则发展商视原告等违约并不予退还租赁保证金。原告不希望在该场地的投资和保证金被没收，才提出解除合同。为此，两被告申请法院要求原告提供其与广东乐从钢铁世界有限公司所签的合同，以证明原告是因该原因才提出终止合同。二、涉案经营场地不存在“情势变更”的情形。理由是：1.政府部门没有整体搬迁或关闭涉案市场的文件出台；2.佛山市公安局发布的禁限货车通行的规定，不是全天24小时禁止货车通行，每日22时至次日6时可允许货车通行，所以该经营场地仍可继续经营，并非无法经营，只是运货时间需要作出一些变更；3.并非所有货车一律禁止通行。核定载质量1.5吨以下的货车不受限制，且按照禁限货车通行范围内的经营户有需要的，可以申领《货车通行证》，但原告没有证据证明公安局不同意其中领《货车通行证》；4.原告在签订合同时应能预见到该经营场地有可能在日后属限货的范围。因为在2008年9月1日，佛山市政府就实施了《佛山市禅桂新区域北片区禁限货车通行交通管制规定》，2011年8月1同起将2008年9月1日的禁限货车范围予以了扩大，2013年7月1日又进行了扩大。因此，2013年6月5日的《通告》只是2008年9月1日禁限货车措施的延续，只是范围扩大了，并不是什么新的措施或政策。而且2008年9月1日起的禁限货车措施在广东各大媒体均有大量宣传、解释。本案土地租赁合同均是在2008年9月1日以后签订，双方当事人在签合同前均应当知晓该禁限货车措施已在佛山禅桂新区域实施，完全可以预见该措施将来可能在佛山任何地方实施。因此，禁限货车措施根本谈不上是合同签订后才出现的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，只是一个合同签订前的老政策适用范围的扩大。而且双方所签订合同所涉土地就在佛山新城区，当时正是佛山市政府大力发展新城区的时候，双方更应当意识到了该土地被纳入禁限货车范围的可能性很大。很显然，2013年6月5日的《通告》并不属于“情势变更”的情形，而是双方在签订合同时即完全可以预见的商业风险，只是原告自愿去冒这个商业风险。三、是否存在“情势变更”的情形，依法应由广东省高级人民法院审核确定。根据最高人民法院《关于正确适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》的规定，如本案需适用该司法解释第二十六条的规定，应由广东省高级人民法院进行审核。如未经此程序，则不应适用。四、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告没有证据证明在起诉前向两被告发出过解除合同的通知，所以起诉书可视为解除合同的通知。由于本案是公告送达起诉书，因此解除合同通知到达的时间应为公告期满后的第二日，所以原告应承担公告送达期满前的租金。综上所述，原告与广东乐从钢铁大世界签订了租赁合同，即使没有所谓的限货令，也要按合同约定的3月至7月搬离两被告的场地，也即是早有预见的，早已知道的，只不过是将其损失转嫁到两被告身上。因原告出资搞另一个市场，乐从钢铁大世界直接搞跨了两被告所在的腾冲钢铁市场（即本案所涉及经营场地），导致到两被告在该场地没有了任何收入，还起诉两被告，致使两被告无论在经济、精神方面都受到重大的损失，乐从“限货令”的出台，也是原告投资乐从钢铁大世界钢铁市场必然的结果，所以，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
两被告反诉称，两被告与原告于2013年2月21日签订《租赁合同》，合同约定租期从2013年1月1日起至2016年12月31日止；第一年月租金为55000元，第二年起每年递增6%；租金支付方式为每月支付一次，在每月的2号前付清。同时第四条约定，原告超过期限十五日不按规定向两被告交纳租金的，视作违约，两被告有权终止租赁合同、收回出租物、没收履约保证金。合同签订后，两被告将租赁场地交给原告使用，原告也按月向两被告交纳租金。2012年上半年左右，原告和其他人一起去大罗村投资“乐从钢铁大世界”钢铁市场，从而导致政府在2013年6月颁布“限货令”，限制货车正常进入包括案涉租赁场地的地区，而对“乐从钢铁大世界”所在的地区不加限制，以支持该钢铁市场。从2013年7月1日起，原告以“限货令”影响其经营为借口，既不向两被告交纳租金，又不向两被告交回租赁场地，继续使用该场地至今。两被告认为，《租赁合同》是双方自愿签订的，合法有效，双方均应遵守。政府之所以出台“限货令”，是对原告等投资“乐从钢铁大世界”钢铁市场的支持，不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情况，这也是原告等投资“乐从钢铁大世界”所必然预见到的结果，所以原告不应以此为理由不依照租赁合同的约定履行交纳租金的义务。退一万步讲，即使政府作出“限货令”符合“情势变更”的情况，在原租赁合同依法正式解除以及承租人交回租赁场地前，原告仍有按合同支付租金的义务。换句话说，就算按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定解除合同后，在承租人将租赁场地交还给出租人之前，承租人仍然要向出租人支付租金，否则对出租人来说极不公平。据此，两被告提起反诉请求法院判令：1.原告支付从2013年7月1日起暂计至2013年12月30日止的租金共330000元（55000元×6个月）；2.反诉受理费由原告承担。诉讼中，两被告变更反诉请求，请求原告支付2013年7月1日暂计至2013年7月31日止的租金55000元。
原告对反诉辩称，两被告提出的反诉不成立，请法院依法驳回反诉请求，理由是原告于2013年6月27日已经向法院起诉解除合同，并于2013年7月1日前搬离租赁场地，7月份已经没有使用租赁场地，故两被告的反诉请求不成立。
诉讼中，原告提供的证据及两被告的质证意见如下：
1.原告的身份证复印件各一份、被告梁顺珍的身份证复印件一份、被告郭满鸿的广州市公安局常住人口资料复印件一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
两被告质证，无异议。
2.《租赁合同》两份，证明2011年11月16日陈初锐将场地转租给原告，原告向陈初锐所在的佛山市顺德区乐从镇聚源物资有限公司支付了400000元履约保证金；2013年2月21日原、被告就该场地重新签订场地租赁合同，合同期限为2013年2月1日至2016年12月31日，保证金400000元也由佛山市顺德区乐从镇聚源物资有限公司交给了被告。
被告梁顺珍质证，对原告与陈初锐签订的合同真实性和关联性不予确认；对原告与两被告所签的租赁合同无异议，但按照合同第三点，只有原告履行完合同的期限，才返还400000元给原告。因为被告梁顺珍没有收到400000元，所以不是返还，实际是合同履行完毕才支付400000元给原告。
被告郭满鸿质证，对原告与陈初锐签订的合同不清楚，对原告与两被告所签的租赁合同无异议。
3.收款收据一份，证明原告在转租的时候就把履行保证金交给了陈初锐。
被告梁顺珍质证，对真实性不予确认，对于原告说400000元是由佛山市顺德区乐从镇聚源物资有限公司转交给被告不予确认，因为被告没有收到这400000元。
被告郭满鸿质证，有异议，被告没有收到原告一分钱。
4.关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告复印件一份、南方都市报关于《佛山大道白天禁行货车》的报道复印件一份，证明因佛山市政府作出的货车限行决定使原告承租两被告场地经营钢材的目的无法顺利实现，合同订立的基础已经变更，继续履行原合同对原告来说显失公平，因此要求解除合同。
两被告质证，对真实性无异议，对证明内容有异议，因为限行并不是原告不履行合同的唯一的原因，就算没有限行原告也会退场，原告和广东乐从钢铁世界有限公司签订了合同规定原告必须限期变更经营场地，这才是原告真实退场的原因。
诉讼中，两被告提供的证据及原告的质证意见如下：
1.商铺租赁合同（四层办公楼）复印件一份，证明该合同第十四条明确约定了承租方保证在出租方交付商铺3个月内将在小布、腾冲等经营地址变更为现在的地址，否则视为违约，原告要退出与被告签订的租赁合同的真正原因在此，而不是由于限货的原因。
原告质证，由于没有原件，合同上也没有列出承租方，故不予确认，而且合同约定经营地址需要变更，但是并没有要求退出被告的场地，故不能以这来否定情势变更。
2.租赁合同终止协议书复印件一份，证明陈初锐提前终止合同，所以两被告就没收了陈初锐的保证金。
原告质证，对该协议予以认可，这协议书恰恰说明了原告承租的场地是从陈初锐转租而来，也可以看出被告没收了陈初锐的保证金860000元，但是里面也约定了要返还400000元给原告，860000元的保证金是包含了400000元在里面。
经过庭审辨证、质证，本院对证据材料作以下认证：
1.原告提供的证据1、4，两被告对其真实性无异议，该证据能反映案件事实，本院予以采纳。证据2，两份《租赁合同》客观真实，且互相联结，本院予以采纳。证据3，收款收据的收款单位非本案的当事人，不能证明与本案存在关联，故本院不予采纳。
2.两被告提供的证据1，只是复印件，没有原件核对，不能确定其真实性，且也欠缺承租人的内容，故本院不予采纳。证据2，原告予以认可，本院予以采纳。
本院经审理查明，案外人陈初锐原来租赁两被告的场地，陈初锐将部分场地自2012年1月1日起转租给原告，原告为此交纳了履约保证金400000元，由佛山市顺德区乐从镇聚源物资有限公司开出收据给原告。2013年2月陈初锐终止与两被告的租赁合同，原告遂于2013年2月21日直接与两被告签订一份《租赁合同》，约定两被告向原告出租位于325国道乐从加油站侧腾冲钢铁市场内的场地作经营钢材之用；租赁期限自2013年2月1日至2016年12月31日止；第一年每月租金55000元，以后每年按上一年的租金为基数递增6%，租金每月支付一次，在每月的2日前付清；合同第三条还约定“乙方如按本租赁合同的约定按时交租和完成本租赁合同的全部期限（即2013年2月1日至2016年12月31日）后，甲方即在没收陈初锐的履约保证金里（因陈初锐违约），返还400000元给乙方（履约保证金不计利息）。”及后，双方一直按约履行合同，原告用于经营钢铁贸易，原告已交租金至2013年6月。后来，佛山市公安局于2013年6月5日发出《关于扩大禅桂新中心城区禁限货车通行范围的通告》，将原告所租赁的场地纳入禁限货车通行范围，规定自2013年7月1日起禁限货车通行范围内每天6时至22时禁止核定载质量1.5吨以上的货车通行，其它时间禁止核定载质量5吨以上的货车通行。原告认为禁限货车通行造成不能继续经营，故于2013年6月27日提起诉讼。本院分别于2013年7月12日向被告梁顺珍送达起诉状等应诉材料，于2013年8月8日向被告郭满鸿公告送达起诉状等应诉材料。事实上，原告已经撤离了租赁的场地。
本院认为，一、对于解除租赁合同的请求，应予支持。原、被告签订的《租赁合同》没有违反法律的强制性规定，合法有效。本案主要争议焦点是能否适用“情势变更”来解除合同，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条就是“情势变更”的规定，但人民法院适用时应严格审查，慎重使用。本案中，原告在2013年2月21日签订租赁合同时，确实不能预见到后来的2013年7月1日禁限货车通行的政府部门实施的行政措施，而禁限货车通行客观上造成了日常需要大型货运车辆的钢材贸易市场的承租户无法正常进行经营活动，也不是承租户通过调整运输时间和运输车辆就可以解决的，该情形不属于商业风险范围。还有，案涉的租赁场地是一个专业的市场，形成多年来用于专门买卖钢材的地方，在本地区范围内已产生一种固定的认识，因此，除用于钢材贸易功能外，原告也难于依靠自身力量改变用途而继续有效使用，何况租赁合同是约定作经营钢材之用。再者，事实上到目前为此，案涉钢材市场基本上所有承租人已经搬离，承租人亦难于独自经营。因此，在出现上述客观情况重大变化的情况下，让一些原来合同基础发生了根本性改变的、已达不到订立合同目的的合同，给予一个解除的机会，才能体现合同法上的公平原则。综上，原告本案请求解除合同，本院予以支持。而且相关租赁合同适用“情势变更”来解除，之前已有同类型的案件并经二审终审确定，故两被告对于租赁合同解除的异议及程序问题，本院不予采纳。但解除合同时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，是自通知到达对方时解除。原告的起诉视为通知，被告梁顺珍是在2013年7月12日收到起诉状，因租赁合同的出租方是两被告并列的，为同一整体，故其中被告梁顺珍收到起诉状即代表租赁合同解除通知到达，本案的租赁合同应自2013年7月12日起解除。另外被告郭满鸿对于法院送达起诉状也有故意回避之嫌，致法院采用公告送达，但在法院后来确定开庭时，却能马上出现并提出反诉，人为阻却了通知的到达，故亦不应以被告郭满鸿的送达时间来认定解除时间。综上，两被告抗辩对解除合同时间的异议，本院不予采纳。
二、对于原告请求退回的履约保证金，不予支持。因为原告主张的履约保证金400000元原来是由案外人佛山市顺德区乐从镇聚源物资有限公司于2011年11月16日收取的，后来在2013年2月21日转由原告与两被告直接签订租赁合同时，两被告没有与其他案件一样单独开具收据确认收到原告的履行保证金，代表两被告不承认有收到原告的履约保证金，而且也没有确认上述履约保证金的转换，因此，依据谁收款谁负责的相对性原则，原告直接向两被告主张退回履约保证金，没有法律依据，本院不予支持。原告应向相关相对人另行提出主张。而且租赁合同第三条明确约定需完成租赁合同的全部期限即2013年2月1日至2016年12月31日后，两被告才在没收陈初锐的履约保证金里（因陈初锐违约）返还400000元给原告，现租赁合同期限没有全部履行，也不符合返还所附的条件。
三、对于两被告反诉请求原告支付2013年7月1日至31日的租金。因本院上述认定租赁合同是自2013年7月12日起解除，即在此之前租赁合同在法律上仍是有效存续期间，原告还需支付该期间的租金。原告认为在2013年7月1日前已经搬离，不应再支付租金，但没有具体证据，本院不予采纳。按2013年租金每月55000元计算12天的租金为22000元（55000元÷30天×12天），原告应予支付。两被告的反诉请求超出部分，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、原告劳淑兰与被告梁顺珍、郭满鸿于2013年2月21日签订的《租赁合同》自2013年7月12日起解除；
二、原告劳淑兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告梁顺珍、郭满鸿支付租金22000元；
三、驳回原告劳淑兰的其他本诉请求；
四、驳回被告梁顺珍、郭满鸿的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7300元（原告劳淑兰已预交），由原告劳淑兰负担3650元，由被告梁顺珍、郭满鸿负担3650元；反诉受理费减半收取为587.6元（被告梁顺珍、郭满鸿已预交），由原告劳淑兰负担175元，由被告梁顺珍、郭满鸿负担412.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 萧永宜
审 判 员 何自梁
人民陪审员 劳静雯
二〇一四年九月十六日
书 记 员 劳雪清