广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3336号
上诉人（原审被告）：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城一期商铺，统一社会信用代码91440608757897585P。
法定代表人：梁赞文，该公司董事长。
委托诉讼代理人：霍燕华，广东志高律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘力韵，广东至高律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：严泽民，男，1971年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
委托诉讼代理人：麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。
上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）因与被上诉人严泽民商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
富逸湾公司上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回严泽民的全部一审诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由严泽民承担。事实和理由：（一）严泽民主张的违约金过高，已违反了民法的平等、等价有偿原则，请求二审法院予以降低，参照租金损失的1.3倍计算。1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的调整应以实际损失为基础，而严泽民的损失体现在使用同地段同条件房屋的代价上，因此房屋的租金水平即能充分反映严泽民的损失。2.在严泽民未就其损失有效举证的情况下，富逸湾公司一审提交的租金咨询报告是证明严泽民损失的有力证据。严泽民应承担举证不能的责任。3.一审判决以民间借贷的最高利率来对比逾期交楼违约金标准，从而认定约定的逾期交楼违约金并未过高错误。房屋逾期交付，严泽民产生的损失是逾期期间未能获取的房屋使用价值，因此，以租金评估作为损失的标准是正确的。4.一审判决认为富逸湾公司的租金咨询报告是针对估价对象在无装修、无家具及其他生活配套设施状态下的价值，从而不采纳该报告，不符合客观实际。（二）严泽民逾期付款，应扣减相应逾期交楼违约金和逾期办证违约金的计算天数。根据《商品房买卖合同补充协议》第二条第1款以及第四条第3款的规定，无论严泽民是以一次性付款方式、分期付款方式还是银行按揭方式付款，均应承担按期付款的义务，否则富逸湾公司有权顺延交楼和办证的时间。故无论严泽民是以何种方式付款，逾期付款的天数应抵扣逾期交房和逾期办证的天数。
严泽民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回富逸湾公司的上诉请求，维持原判。
严泽民向一审法院起诉请求：1.判令富逸湾公司向严泽民支付逾期交楼违约金27974元（暂计至2016年9月30日）；2.判令富逸湾公司向严泽民支付未按期办理产权登记违约金608元；3.本案诉讼费用由富逸湾公司承担。
一审法院经审理查明：2015年1月19日，严泽民与富逸湾公司签订了《广东省商品房买卖合同》，双方约定：严泽民向富逸湾公司购买位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城第10座25层2504号房，建筑面积为123.92平方米，总房价为608126元，严泽民须于2015年1月19日支付定金50000元，在2015年1月26日前支付总房价30%的首期房款（含定金）188126元，余下的总房价70%（即420000元）须于严泽民交付首期房款日以办理银行贷款方式支付。商品房属于预售，按套出售；严泽民逾期付款的，逾期在30日内，按日向富逸湾公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，严泽民愿意继续履行合同的，按日向富逸湾公司支付逾期应付款万分之十的违约金；富逸湾公司应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付给严泽民，由于严泽民未按合同约定时间支付房款，富逸湾公司可据实予以延期；富逸湾公司逾期交房的，按《商品房买卖合同补充协议》第五条约定处理；商品房达到交付使用条件后，富逸湾公司应当书面通知严泽民办理交付手续，双方进行验收交接时，富逸湾公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，富逸湾公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，富逸湾公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，严泽民有权拒绝交接，由此产生的延期交楼责任由富逸湾公司承担；富逸湾公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因富逸湾公司的责任，严泽民不能在规定期限内取得房地产权属证书的，严泽民不退房的，富逸湾公司按已付房价款的0.1%向严泽民支付违约金（其余约定详见合同）。双方在《商品房买卖合同补充协议》约定：若严泽民选择银行按揭付款的，严泽民可自愿选择富逸湾公司指定银行办理按揭，严泽民应在签订商品房买卖合同后5个工作日内与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，办理银行按揭手续过程中的所有相关费用由严泽民自行支付，按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准，无论银行核准严泽民贷款额度足额与否，严泽民需保证于签署《广东省商品房买卖合同》之日起60日内付清全部购房款，否则，严泽民应按照本《合同》的约定承担逾期付款的违约责任；若商品房符合《合同》约定的交付条件的，经严泽民申请，富逸湾公司可提前交付商品房给严泽民使用，严泽民自行承担提前收楼使用商品房的一切责任和后果，并愿意自提前收楼之日起向物业管理公司缴纳物业管理费，商品房的保修期从严泽民提前收楼之日开始计算；商品房符合约定交付条件后，严泽民必须按照富逸湾公司通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若严泽民于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为严泽民放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合合同约定的交付标准并同意收楼；严泽民必须按照合同约定期限支付购房款给富逸湾公司，否则，富逸湾公司有权顺延交楼和顺延申请办理房地产权证的手续；《合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定如下：商品房交付期限届满富逸湾公司仍未能交付的，严泽民同意继续履行合同，自商品房交付期限届满次日起至实际交付之日止，富逸湾公司按日向严泽民支付已交付房款万分之五的违约金；由于严泽民的原因，未能按期交付商品房的，双方同意按以下方式处理，富逸湾公司按严泽民于本协议申报的联系地址邮寄收楼通知书，严泽民必须在收楼通知书规定期限内向富逸湾公司办理收楼手续，若严泽民于收楼期限届满不办理收楼手续的，则以富逸湾公司发出收楼通知书邮戳日视为严泽民已收楼（其余约定详见该补充协议）。合同签订当天，严泽民即依约支付了首期购房款188126元。富逸湾公司于2015年5月21日收到中国邮政储蓄银行支付的房产按揭款。
另查明，位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的国有建设用地使用权属于富逸湾公司。位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的君御海城二期第10座商品房和地下室已于2016年9月28日竣工验收合格。富逸湾公司于2016年9月29日向严泽民邮寄了《收楼通知书》，其上载明：富逸湾公司定于2016年9月29日对严泽民所购住宅进行交接，在收到本通知书后按照以下通知时间亲临佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的君御海城凯信物业服务中心办理收楼手续，如逾期未办理收楼手续，则视为富逸湾公司已按规定将符合约定的商品房交付给严泽民；收楼接待时间为上午9点至下午17点（其余约定详见该通知书）。在诉讼过程中，富逸湾公司单方委托佛山市盈正房地产土地评估有限公司（2016年12月14日）对佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的君御海城二期第10号楼在无装修、无家具及其他生活配套设施状态下2016年的租赁市场平均单价进行评估，评估价值为12元/平方米。
一审法院认为，严泽民与富逸湾公司签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约享有各自的权利、履行各自的义务。按照上述合同的约定，富逸湾公司应在2016年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付给严泽民，但富逸湾公司所开发的佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城二期第10座商品房和地下室直到2016年9月28日才竣工验收合格，富逸湾公司直至2016年9月29日才向严泽民邮寄了《收楼通知书》，富逸湾公司明显存在违约行为，应依约承担相应的违约责任。
关于严泽民与富逸湾公司所约定的逾期交楼违约金日万分之五是否过高的问题。富逸湾公司要求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，按照涉案商品房同地段租金的1.3倍对违约金进行调整。一审法院认为，该司法解释第十七条规定的是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的情形，而严泽民与富逸湾公司已明确约定了违约金，因此，本案并不适用上述司法解释第十七条的规定。根据上述司法解释第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。据此，应以双方约定的违约金是否超过严泽民损失的30%作为判断是否减少违约金的标准。按照富逸湾公司的观点，严泽民的损失仅为所购买商品房的租金损失，这明显不合理，也有违公平、诚实信用原则，理由如下：1.逾期交楼违约金按日万分之五的标准计算，是富逸湾公司在补充协议中作为签约格式自行确定的，而且，针对严泽民逾期付款设定了高至日万分之十的违约金，这说明，双方约定的违约金带有惩罚性，不仅仅只是补偿性的，这样约定是为了保证双方忠实地履行合同；2.富逸湾公司针对严泽民逾期付款行为设定了高达日万分之十的违约金，而其在诉讼过程中却声称逾期交楼违约金过高，明显有违诚实信用的原则，如果支持富逸湾公司的这种行为，将使购房者处于不利的地位，有违公平原则，对商品房交易市场将产生不良的导向作用，也违反了社会主义核心价值观；3.判断严泽民的损失，不能仅仅根据同地段商品房（毛坯）的平均租金来判断，因为富逸湾公司逾期交楼不但导致严泽民产生了租金损失，还会产生诸如装修费用提高、生活计划被打乱等导致的损失，而且，富逸湾公司逾期交楼的行为也相当于富逸湾公司预借严泽民支付的购房款进行开发建设，即使按民间借贷的法定最高利率来判断，双方约定的日万分之五的违约金也没有高于法定保护的最高借款年利率24%，如果富逸湾公司在存在逾期交楼过错行为的情况下还可以随意要求调低违约金的话，将导致商品房购销双方权利义务的严重失衡，不利于商品房交易市场的健康发展；4.富逸湾公司单方委托的评估公司所出具的价格报告中所确定的租金价值并未明确是何种期间的单价，而且，该评估是针对估价对象在无装修、无家具及其他生活配套设施状态下的价值，这种评估方式明显不符合生活常理，据此，富逸湾公司仅凭该评估结论作为判断涉案违约金是否过高的依据明显不合理，一审法院对该租金评估价值不予确认。综上，严泽民与富逸湾公司约定的违约金属于双方意思自治的表现，并没有过高，一审法院对富逸湾公司要求调低违约金的抗辩意见不予采纳。富逸湾公司应按照逾期交楼的实际天数依约按严泽民已付购房款的日万分之五向严泽民支付违约金。2016年9月29日，富逸湾公司向严泽民发出了《收楼通知书》，2016年10月中旬，严泽民办理了涉案商品房实际交付手续，富逸湾公司逾期交楼违约金应计算至2016年9月29日，共计91天，严泽民依约可获得的逾期交楼违约金27670元。对严泽民高出部分的主张不予支持。
关于严泽民主张的逾期办证违约金问题。富逸湾公司抗辩称严泽民的该项诉求没有事实依据且属重复主张，经一审法院核查，在富逸湾公司逾期交楼的情况下，富逸湾公司无法向严泽民及时提供办证所需的材料，这必然导致严泽民的办证时间拖延，而逾期办证违约金的约定是独立于逾期交楼违约金的约定，双方应遵守合同有关逾期办证的约定。在富逸湾公司逾期交楼的情况下，富逸湾公司无法在商品房约定交付时间后60天内将办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案。这说明，严泽民向富逸湾公司主张逾期办证违约金有事实依据，富逸湾公司应依约向严泽民支付逾期办证违约金。严泽民依约可获得的逾期办证违约金为608元。
关于严泽民是否存在逾期支付购房款而构成违约问题。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第1款约定：“若严泽民选择银行按揭付款的，严泽民可自愿选择富逸湾公司指定的银行办理按揭，严泽民应在签订本商品房买卖合同后5个工作日内与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，办理按揭手续过程中的所有相关费用由严泽民自行支付，按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准。无论银行核准严泽民贷款额度足额与否，严泽民须保证于签署《广东省商品房买卖合同》之日起60日内付清全部购房款，否则，严泽民应按照本《合同》的约定承担逾期付款的违约责任”。由于银行的审查和放款时间，并非可以由严泽民的主观意志决定和把控，因此，该条款明显是富逸湾公司加重严泽民责任的条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该格式条款无效，富逸湾公司在无证据证明由于严泽民的原因而造成银行延期支付贷款的情形下以该条款认为严泽民违约，并要求顺延交楼的主张不成立，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内向严泽民支付逾期交楼违约金27670元；二、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日向严泽民支付逾期办证违约金608元；三、驳回严泽民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费514元，减半收取257元（严泽民已预交），由富逸湾公司负担。
本院二审期间，富逸湾公司向本院提交房地产价格咨询报告一份，拟证明与涉案房屋同等条件并带高档装修的房屋租金水平是18元每月每平方米。涉案《广东省商品房买卖合同》约定的逾期交楼违约金远高于严泽民可能产生的损失。严泽民没有向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，富逸湾公司提交的证据不足以证明其主张的证明内容，本院对上述证据不予采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：富逸湾公司于2016年11月28日办理君御海城7座及地下室、9座及地下室、10座的确权。同年11月30日才取得位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的不动产权证。再查明：严泽民在一审庭审中将其诉讼请求第一项“暂计至2016年9月30日，并主张至实际支付之日”变更为“暂计至2016年9月30日”，并明确2016年9月30日之后的违约金有需要再另案主张。
本院认为，根据富逸湾公司的上诉及严泽民的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）富逸湾公司与严泽民约定的逾期交楼违约金计付标准是否过高；（二）富逸湾公司上诉主张因严泽民逾期付款，应扣减相应逾期交楼违约金和逾期办证违约金的计算天数应否予以支持。
关于富逸湾公司与严泽民约定的逾期交楼违约金计付标准是否过高的问题。富逸湾上诉主张双方约定按日万分之五的标准计付逾期交楼违约金过高，应参照租金损失1.3倍计算。经审查，由于富逸湾公司与严泽民签订的《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，该合同合法有效，当事人应依约履行义务。由于富逸湾公司所举之证据不足以证明逾期交楼违约金按日万分之五的标准计算过分高于严泽民因富逸湾公司逾期交楼造成的损失，富逸湾公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。
关于富逸湾公司上诉主张因严泽民逾期付款，应扣减相应逾期交楼违约金和逾期办证违约金的计算天数应否予以支持的问题。对于扣减逾期交楼违约金的计算天数问题。涉案《广东省商品房买卖合同》约定，富逸湾公司应在2016年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付给严泽民，但涉案房屋在2016年9月28日才竣工验收合格，富逸湾公司在2016年9月29日才向严泽民邮寄《收楼通知书》，富逸湾公司的行为已违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同补充协议》第二条第1款约定：“若严泽民选择银行按揭付款的，严泽民可自愿选择富逸湾公司指定的银行办理按揭，严泽民应在签订本商品房买卖合同后5个工作日内与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，办理按揭手续过程中的所有相关费用由严泽民自行支付，按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准。无论银行核准严泽民贷款额度足额与否，严泽民须保证于签署《广东省商品房买卖合同》之日起60日内付清全部购房款，否则，严泽民应按照本《合同》的约定承担逾期付款的违约责任。”由于上述条款系富逸湾公司与严泽民的真实意思表示，且该条款中关于“严泽民需保证于签署《广东省商品房买卖合同》之日起60日内付清全部购房款”的约定较为公平合理，并未加重严泽民的责任，一审判决认定上述格式条款无效属适用法律错误，本院予以纠正。涉案《商品房买卖合同补充协议》约定：“严泽民必须按照合同约定期限支付购房款给富逸湾公司，否则，富逸湾公司有权顺延交楼和顺延申请办理房地产权证的手续。”严泽民应在2015年3月19日前付清全部购房款，但富逸湾公司直至2015年5月21日才收到中国邮政储蓄银行支付的涉案房屋按揭款，因此富逸湾公司交付涉案房屋的时间可顺延62天。一审判决认定富逸湾公司无证据证明由于严泽民的原因而造成延期支付贷款的情形下以该条款认为严泽民违约，并要求顺延交楼的主张不成立，处理不当，本院予以纠正。富逸湾公司上诉主张应扣减逾期交楼违约金的计算天数，有事实和法律依据，本院予以支持。富逸湾公司逾期交楼违约金计算至2016年9月29日。因此，富逸湾公司迟延交付涉案房屋的时间为29天（91天-62天）。即富逸湾公司应向严泽民支付逾期交楼违约金8817.83元（608126元×0.5‰/天×29天）。
对于扣减逾期办证违约金的计算天数的问题。富逸湾公司以严泽民逾期付款为由上诉主张扣减逾期办证违约金的计算天数。经审查，如前所述，由于严泽民逾期付款，富逸湾公司已相应顺延交楼时间，富逸湾公司再次以严泽民逾期付款为由请求扣减逾期办证违约金的计算天数，缺乏理据，本院不予支持。涉案《广东省商品房买卖合同》约定：“富逸湾公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案，如因富逸湾公司的责任，严泽民不能在规定期限内取得房地产权属证书的，严泽民不退房的，富逸湾公司按已付房价款的0.1%向严泽民支付违约金。”因富逸湾公司迟至2016年11月28日才办理君御海城10座的确权，同年11月30日才取得位于佛山市高明区荷城街道沿江中路666号的不动产权证，富逸湾公司未能提供证据证明其在商品房交付使用后60日内将严泽民办理权属登记需由富逸湾公司提供的资料报产权登记机关备案，应承担举证不能的不利后果，据此，富逸湾公司应向严泽民支付逾期办证违约金608元（608126元×0.1%）。
综上，富逸湾公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3939号民事判决第二项；
二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3939号民事判决第三项；
三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3939号民事判决第一项为：上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人严泽民支付逾期交楼违约金8817.83元；
四、驳回被上诉人严泽民的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取257元，由上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担84.81元，被上诉人严泽民负担172.19元。二审案件受理费507元，由上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担167.31元，被上诉人严泽民负担339.69元。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 余珂珂
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 覃心怡