上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1916号
上诉人（原审被告）王军。
委托代理人朱义礼，上海市民生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林岐财。
委托代理人厉明，上海高达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海浦东金都娱乐有限公司。
法定代表人朱来英。
被上诉人（原审被告）朱来英。
原审被告朱善忠。
上诉人王军因所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第14816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，2012年1月17日，林岐财通过司法拍卖取得系争房屋，2012年9月12日，系争房屋产权登记在林岐财名下，两套房屋建筑面积均为123.98平方米，建筑类型为店铺。包括系争房屋在内的上海市浦东新区学北路365弄1-15号房屋（以下简称1-15号房屋）系上海浦东金都娱乐有限公司（以下简称金都公司）的注册地。金都公司的法定代表人登记为朱来英，出资者登记为朱来英及案外人葛敬军、金益敏三人，经营范围为卡拉喔凯包房。2010年3月29日，朱来英与案外人陈晴娜、金俊凤三人与案外人王基太签订《房屋转租合同》，约定王基太将1-15号房屋转租给朱来英与案外人陈晴娜、金俊凤三人使用，租赁期限为2010年4月15日起至2014年4月15日止。2013年4月9日，朱来英（甲方）与朱善忠、王军（乙方）签订《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》，载明：转让标的为1-15号房屋、金都公司、现有装潢设备及有效证照；整体转让金额为90万元；协议签订后支付80万元，余款10万元在证照过户后付清；甲方与房东签订的租房协议由乙方续租。2014年2月，因林岐财联系朱善忠、王军、朱来英要求迁出或续租均未果，遂于2014年4月诉至原审法院，要求判令：1、朱善忠、王军、金都公司立即从系争房屋中迁出，房屋归还林岐财；2、朱善忠、王军、金都公司、朱来英共同支付林岐财迟延迁出系争房屋的占用费人民币（下同）11，158.20元（暂从2014年4月16日起计算至4月30日共15天，3元／平方米／天×123.98平方米×15天×2套）；3、朱善忠、王军、金都公司、朱来英共同支付林岐财2012年4月至2014年4月的物业管理费7，728元（161元／月×24个月×2套）。朱善忠、王军共同辩称，本案中不应作为被告承担责任。金都公司、朱来英辩称，朱善忠、王军作为实际使用人且未缴纳房租，他们二人迁出是应该的，有关费用也应当由他们二人承担。
审理中，林岐财申请撤回诉讼请求中的第2、3项，明确诉讼请求为要求朱善忠、王军、金都公司立即从系争房屋中迁出。
审理中，关于金都公司的经营情况及证照未及时办理变更登记的原因，朱善忠、王军表示，其二人在签订转让协议后，是对金都公司进行了经营，但是作为投资人代表对金都公司进行的经营，朱来英称想办理金都公司变更登记手续，但一直找不到其二人不是事实，从签订转让协议至今一年多的时间不可能找不到人。关于系争房屋中的相关装潢、设备的所有权问题，朱善忠、王军表示，装潢、设备应属于金都公司，朱来英是否有权处置取决于法律规定。朱来英表示，其对系争房屋内的金都公司的装潢、设备已经没有所有权，并表示金都公司之前已经转让过多次，像朱善忠、王军这种既不愿意办理过户，又不缴纳房租的情况从来没有发生过。如果朱来英对金都公司还有权利，朱来英愿意马上配合从系争房屋中迁出。
原审认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，系争房屋系林岐财拍卖取得，故林岐财对系争房屋享有合法的所有权。从本案证据来看，朱善忠、王军占有、使用系争房屋的依据就是其与朱来英签订的《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》中关于包括系争房屋在内的1-15号房屋的租房协议由其续租的约定，而1-15号房屋的租房协议即《房屋转租合同》已于2014年4月15日期满。朱善忠、王军关于应依据原始租赁合同确定系争房屋有无到期的抗辩意见，无法律依据，法院不予采信。根据《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》的约定，金都公司已整体转让给朱善忠、王军，余款未付及证照未过户等问题仅是转让协议履行的问题，朱善忠、王军以对金都公司没有取得完全的权利、不应成为本案被告的抗辩意见，于法无据，法院不予采信。在林岐财与朱善忠、王军就使用系争房屋未达成过口头约定或签订书面协议的情况下，林岐财要求朱善忠、王军、金都公司返还系争房屋，系合法主张其财产所有权，并未违反法律规定或合同约定。朱善忠、王军、金都公司继续占有使用系争房屋，并无合法的依据，系对林岐财财产权利的侵害。故林岐财要求其迁出系争房屋的主张，合法有据，法院予以支持。
原审法院审理后于二〇一四年五月二十九日作出判决：被告朱善忠、王军、上海浦东金都娱乐有限公司应于本判决生效之日起一个月内从上海市浦东新区学北路365弄11号1-2层及同址12号1-2层两套房屋内迁出，将该房屋归还原告林岐财。案件受理费352元，减半收取176元，由被告朱善忠、王军、上海浦东金都娱乐有限公司共同负担。
判决后，王军不服，上诉至本院称，2013年4月上诉人、朱善忠与被上诉人朱来英签订《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》后一年多内，朱来英未协助办理相关变更登记手续，即金都公司的法定代表人仍登记为朱来英，而上诉人、朱善忠仅作为投资人对该公司进行经营管理，因此上诉人不应作为迁出涉案房屋的义务主体，不承担返还房屋的义务，请求二审依法改判驳回被上诉人林岐财的原审诉请。
被上诉人林岐财辩称，上诉人是《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》的签约一方，是金都公司控制人之一，也取得了房屋使用权。现租赁合同期限届满，因此上诉人作为实际使用人应当迁出，请求二审依法维持原判。
被上诉人金都公司、朱来英未作答辩。
原审被告朱善忠未作答辩。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人王军、原审被告朱善忠基于2013年4月9日与被上诉人朱来英签订的《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》而对系争房屋享有占有、使用、收益的权利，现被上诉人林岐财基于司法拍卖取得系争房屋产权而提起本案诉讼，要求王军、朱善忠、金都公司及朱来英迁出系争房屋，则本案的争议焦点为林岐财是否可以要求王军、朱善忠个人迁出系争房屋。对此，本院认为，鉴于金都公司注册在系争房屋内，且根据金都公司法定代表人朱来英及案外人陈晴娜、金俊凤三人与案外人王基太签订的《房屋转租合同》中租赁期限为2010年4月15日起至2014年4月15日止的约定，金都公司现在合同期限届满的情况下应当迁出。而对于王军、朱善忠，根据《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》的约定，金都公司已经整体转让给了王军、朱善忠，王军、朱善忠也受让了金都公司的权利义务，实际也取得了金都公司的经营权，因此，如果在各方恪守上述协议、金都公司法定代表人及时进行变更登记的前提下，则金都公司应予迁出，而王军、朱善忠可不以个人名义承担迁出之义务。但现由于金都公司法定代表人未予变更登记，因此，除了金都公司应予迁出外，林岐财还可以要求《关于上海金都娱乐有限公司整体转让协议》的一方当事人即王军、朱善忠承担迁出的义务。据此，原审所作判决并无不当，本院依法维持。上诉人王军的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币352元，由上诉人王军负担。
本判决系终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年八月十八日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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