上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1844号
上诉人(原审被告)：周勤，女，1979年2月7日出生，汉族，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人：雷涛，上海市协力律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海万通投资有限公司，住所地上海市。
法定代表人：黄国平，执行董事。
委托诉讼代理人：张滔，上海市海华永泰律师事务所律师。
上诉人周勤因与被上诉人上海万通投资有限公司(以下简称“万通公司”)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初15382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周勤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回万通公司一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：万通公司不是上海市天潼路XXX号2层东部房屋(以下简称“系争房屋”)的所有权人，系争房屋权利人为“万丰盛景大厦及虹口区108号旧区改造地块商住楼物业管理区域内的全体业主”，且系争房屋为物业管理用房，根据相关规定不得擅自处分，万通公司却改变房屋用途对外出租经营，违反了法律法规的强制性规定，因此，万通公司与周勤就系争房屋签订的《租赁协议》应属无效合同，一审判决解除合同无事实和法律依据。因万通公司非房屋所有权人，双方合同亦无效，故万通公司无权要求周勤支付违约金、场地占用费和搬离系争房屋，周勤应当向房屋所有权人返还房屋，万通公司应在周勤返还房屋后退还周勤保证金。
万通公司辩称，不同意周勤的上诉请求。双方之间的《租赁协议》合法有效，且已经生效判决确认。万通公司虽然不是系争房屋的所有权人，但受物业服务企业的委托管理系争房屋，有权签订协议收取租金，周勤违反租赁合同构成违约，万通公司解除合同合法有据。
万通公司向一审法院起诉请求：1、确认万通公司与周勤签订的《租赁协议》于2016年7月7日解除；2、判令周勤向万通公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)20,000元；3、判令周勤搬离系争房屋，将系争房屋恢复原状后交还万通公司；4、判令周勤支付万通公司场地占用费，自2016年7月8日起至交还房屋之日止，按照日租金的三倍即3,123.30元计算；5、判令周勤赔偿万通公司卷帘门维修费500元。诉讼过程中，万通公司变更第2项诉讼请求为：周勤支付给万通公司的经营保证金20,000元不予退还，后放弃该项诉讼请求，同意在周勤携物品迁出并将系争房屋返还给万通公司后，将周勤支付的经营保证金20,000元退还给周勤；变更第3项诉讼请求为：判令周勤携物品搬离系争房屋，将该房屋清空后返还万通公司；变更第4项诉讼请求为：判令周勤支付房屋使用费，自2016年7月8日起至交还房屋之日止，按照日租金1,041.10元计算。
一审法院认定事实：上海市天潼路XXX号房地产初始登记在万通公司名下。其中，天潼路XXX号2层物业01建筑面积47.82平方米，2层物业02建筑面积35.53平方米，2层物业03建筑面积79.45平方米，2层物业04建筑面积175.71平方米，2层物业05建筑面积31.71平方米，2层物业06建筑面积28.88平方米，上述天潼路XXX号2层物业01-06，登记的房屋用途均为特种用途，权利人为万丰盛景大厦及虹口区108号旧区改造地块商住楼物业管理区域内的全体业主。
2016年4月20日，万通公司为出租方(甲方)、周勤为承租方(乙方)，双方签订《租赁协议》1份，约定：甲方将系争房屋(面积约为350平方米)出租给乙方，租赁期限为2016年5月19日至2019年5月18日，经营范围为展示厅；年租金为380,000元，每半年支付一次租金，先付后用；乙方应向甲方交纳20,000元经营保证金，租赁期满如乙方无商品售后退换或其他质量问题等引起的纠纷，并且无违反本协议约定及商场管理制度等情况，乙方于迁出房屋后5日内凭收据退还保证金；租赁期间内乙方产生的水、电费用由乙方承担；乙方须自觉办理营业执照，按时缴纳工商管理费、税费等；乙方对于租用的物业不得转租；乙方如欲续租，应于协议期满前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意双方重新签订租赁协议，乙方未在规定时间内提出申请的，应按期退出经营，逾期不退，则每逾期1日，甲方按照当期日租金的三倍收取乙方占铺费，该费用从保证金中扣除，逾期超过10日甲方有权予以清退。第四条第6款约定：如乙方擅自改变租赁物业的使用性质或擅自转租，或利用租赁物业从事非法经营活动，甲方有权解除本协议，保证金不予退回。当日，周勤支付万通公司半年租金190,000元及经营保证金20,000元。
2016年7月4日，万通公司通过EMS向周勤发出《协议解除函》，函告周勤：由于周勤未按协议约定的经营范围经营及擅自转租等行为严重违反了协议约定，万通公司根据协议第四条第6项约定解除租赁协议，要求周勤在2016年7月11日前搬离天潼路XXX号2层东部物业，搬离后至万通公司财务处根据协议约定结账。EMS物流显示，该邮件于2016年7月7日妥投，签收人为本人。
2016年7月7日，周勤在公安机关所做询问笔录中有如下内容：“问：‘当时万通投资有限公司是否问了你租房什么用途？’答：‘问了，我讲是淘宝服装展示。’问：‘你是否现在每天(去天潼路)506号2层实际上班？’答：‘很少去，偶尔去一次。’问：‘你租借天潼路XXX号2层东部是否转借别人？’答：‘肯定没有。’问：‘你(在天潼路)506号二楼东部是否有超范围经营活动？’答：‘没有。’问：‘你是否收到万通投资有限公司约7月3日解除租赁协议一事？’答：‘收到。’问：‘你在服装行业协会担任什么工作？’答：‘我是会员。’问：‘你们(在天潼路)506号2层为客户商户服务什么内容？’答：‘信息交流、咨询、规划协调。’问：‘是否每个会员有资质铜牌就可以经营活动？’答：‘我暂时协助、推广。’问：‘你是否在天潼路XXX号二楼东部开展有关服装行业协会注册登记？’答：‘不清楚。’”
2016年7月8日，万通公司又将《通知》张贴于系争房屋卷帘门上，内容为：周勤与万通公司租赁协议已解除，要求周勤于2016年7月11日前将租赁房屋内所有物品搬离，逾期未搬离，万通公司将按照租赁协议约定的租金的3倍收取房屋占用费。
一审另查明，2008年9月30日，万通公司与上海爱峰物业管理有限公司(以下简称“爱峰物业”)签订《物业管理委托合同》，约定万通公司将位于上海市天潼路XXX号、508号、538号的万丰盛景大厦委托给爱峰物业进行管理，期限为10年，自2008年10月起至2018年10月止。
2015年12月28日，爱峰物业与万通公司签订《协议书》，约定爱峰物业将其办公用房，即系争房屋委托万通公司经营管理，委托事项为房屋出租和日常经营管理、向承租人收取租金、房屋相关设备设施的维护和修理、与房屋租赁有关的其他一切事项，委托期限自2016年1月1日至2020年12月31日。
爱峰物业于2016年8月18日出具《情况说明》，言明：爱峰物业是本市天潼路XXX号、508号、538号房屋的物业管理公司，天潼路XXX号2层东部房屋用途为物业用房，原系爱峰物业办公室，因物业用房面积较大，只作物业办公之用比较浪费且物业管理支出较大，故腾让出部分物业用房，委托万通公司代为出租、管理天潼路XXX号2层东部房屋，所得租金万通公司支付给爱峰物业，出租所得租金全部用于全体业主，不会挪作他用。
一审审理中，关于《租赁协议》中约定的系争房屋经营范围为展示厅的含义，万通公司认为是将服装陈列、展示，用于服装的销售；周勤认为展示厅主要作用是为了销售，也可以服装悬挂、宣传册、电子文本等方式展示，供消费者观看购买。
一审审理中，法院至系争房屋现场查看，系争房屋主要有三个房间，中间的大房间设有靠窗六个座位的办公桌，办公桌上放有蔡姓、杨姓等人员名片，名片上印有“尚标知识产权集团”、“上海尚标知识产权股份有限公司”、“上海尚标投资管理顾问有限公司”、“上海尚标知识产权代理有限公司”等名称，办公桌上方贴有“七浦市场值班表”，其中包括前述蔡姓、杨姓人员，办公桌旁立有“尚标知识产权集团简介”等内容的易拉宝广告架；大房间另一侧设有沙发、茶几等家具，以及玻璃圆桌、座椅等，墙壁上悬挂“上海服装行业协会SCTA市场商户专业委员会”铭牌，靠墙有一个落地挂衣架，挂有十余件衣服，挂衣架上放置写有“展示区”的标牌一个。一个小房间为办公室，有办公桌、办公椅、书柜等家具，另一个房间门关闭，房内除设有一个挂有两排衣服的落地挂衣架外空置，挂衣架上有写有“展示区”字样的标牌。
一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于《租赁协议》的效力，首先，系争房屋用途为特种用途的物业用房，属于全体业主共有，但系争房屋所在物业管理区域未成立业主大会、业主委员会，物业管理企业将部分物业用房委托万通公司出租是为合理利用，并且物业管理企业承诺会将相应租金用于全体业主，目前也未有业主对此提出异议。其次，《物业管理条例》中的相关规定非效力强制性规定，并非认定《租赁协议》无效的法律依据。该协议的签订、内容并不违反法律、行政法规效力强制性规定，系当事人真实意思表示，当属有效，双方均应恪守诚信，按约履行。《租赁协议》约定系争房屋经营范围为展示厅，双方对于展示厅的解释均为服装展示、销售之用，并且周勤在公安机关的询问笔录中陈述向万通公司承租系争房屋用于淘宝服装展示，但根据法院现场查看，系争房屋中尽管安放了两个落地挂衣架，其上设置“展示区”标牌，但是系争房屋大部分区域被用于办公，由“尚标知识产权集团”相关人员等使用，此外，周勤在询问笔录中陈述上海服装行业协会在系争房屋为客户商户提供信息交流、咨询、规划协调的服务，其还陈述自己很少去系争房屋工作，可见系争房屋实际并非周勤在使用，系争房屋并未实际用作服装展示厅，故法院确认周勤存在改变系争房屋使用性质的行为。根据《租赁协议》约定，承租人擅自改变系争房屋使用性质的，万通公司享有单方解除权。万通公司向周勤发出《协议解除函》，通知周勤解除协议，虽然周勤在庭审中否认收到了该份函件，但是周勤于2016年7月7日在公安机关所做笔录中认可收到了万通公司解除协议的函件，故法院确认周勤于2016年7月7日收到了万通公司的《协议解除函》。万通公司根据《租赁协议》的约定行使单方解除权，双方的《租赁协议》于解除通知到达周勤之日即2016年7月7日解除。鉴于双方之间的《租赁协议》解除，周勤应当在合理期限内携物品迁出系争房屋，并将系争房屋清空后返还给万通公司。协议解除后，周勤应当支付万通公司房屋使用费至实际返还房屋之日，房屋使用费的标准参照双方约定的租金标准计算。因周勤已预付半年租金至2016年11月18日，折抵相应的房屋使用费，故周勤应支付2016年11月19日起至返还房屋之日止的房屋使用费。万通公司同意在周勤清空、返还系争房屋后退还其保证金20,000元，系对自身权利的处分，法院予以照准。万通公司主张周勤实施了破坏系争房屋卷帘门的行为并要求周勤赔偿卷帘门维修费用，但周勤否认实施破坏卷帘门的行为，万通公司未提供充分证据证明该节事实，故法院对于万通公司该项主张不予支持。判决：一、上海万通投资有限公司与周勤签订的《租赁协议》于2016年7月7日解除；二、自判决生效之日起十五日内，周勤应清空、迁出上海市天潼路XXX号2层东部房屋，将该房屋返还上海万通投资有限公司；三、自判决生效之日起十五日内，周勤支付上海万通投资有限公司房屋使用费，自2016年11月19日起至返还房屋之日止，按照年租金380,000元计算；四、上海万通投资有限公司应在周勤清空、返还上述房屋的当日退还周勤经营保证金20,000元；五、上海万通投资有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，万通公司与周勤就系争房屋签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。该协议约定，系争房屋经营范围为展示厅，如周勤擅自改变房屋使用性质或者擅自转租，万通公司有权解除协议。据此，一审法院根据查明事实，确定周勤存在改变系争房屋使用性质的行为，且万通公司已向周勤发出了《协议解除函》，周勤于2016年7月7日收到该函，对万通公司要求确认其与周勤之间的《租赁协议》于2016年7月7日解除的诉请予以支持，并无不妥。租赁协议解除后，周勤理应迁出并向万通公司返还系争房屋，支付占用期间的房屋使用费，一审法院依据查明事实对房屋返还及房屋使用费的处理亦无不妥。现周勤上诉以万通公司非系争房屋所有权人、系争房屋为物业用房等为由，主张双方签订的《租赁协议》无效、万通公司无权收取房屋使用费、不同意向万通公司返还房屋，缺乏事实与法律依据，对其主张本院不予支持。综上，周勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币862.91元，由周勤负担。
本判决为终审判决。
法官助理张黎明
审判长 刘海邑
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年三月二十三日
书记员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……