黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑02民初97号
原告：韩松杉，女，1992年9月10日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：张丽杰（系韩松杉母亲），女，1967年5月19日出生，汉族，中国人民保险公司齐齐哈尔支公司退休职工，住齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：赵海春，黑龙江法佳律师事务所律师。
被告：田进发，男，1957年5月23日出生，汉族，齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司副经理，住齐齐哈尔市。
被告：方雅致，女，1953年7月9日出生，汉族，齐齐哈尔市交通房地产开发有限责任公司退休职工，住齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：唐克（系方雅致之子），男，1979年1月15日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市。
被告：田野，男，1983年2月8日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市。
委托诉讼代理人：李霞，黑龙江广昊律师事务所律师。
原告韩松杉与被告田进发、方雅致、田野共有物分割纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩松杉的委托诉讼代理人张丽杰、赵海春，被告田进发，被告方雅致及其委托诉讼代理人唐克，被告田野的委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩松杉向本院提出诉讼请求：一、将原告韩松杉与被告田进发、方雅致按份共有的建华区新华组团1号楼00单元1层3号（房权证齐字第SG201104**，建筑面积1248.66平方米，价值10,000,000.00元）房产折价或者拍卖，变卖取得的价款由3人等额分割，诉讼费用由诉讼当事人合理分担；二、判令田进发、方雅致、田野给付韩松杉租金73,333.00元，并承担诉讼费用。事实和理由：建华区新华组团1号楼00单元1层3号（房权证齐字第SG201104**，建筑面积1248.66平方米）房产，产权人为原告韩松杉、被告田进发、方雅致按份共有。近年来，该房产由被告田进发，方雅致控制。2014年9月3日，田进发之子田野，将3人共有房产出租给金某，租期8年，自2015年3月3日至2023年3月3日，田野提交给原告的合同租金为440,000.00元/年，实际出租人田进发、方雅致，租金为500,000.00元/年。被告田进发、方雅致、田野应将已收取的2017年3月之前的租金给付给原告73,333.00元。对于该房产，原告韩松杉难以与田进发、方雅致继续共有，为结束这种共有关系，根据《物权法》第九十九条、第一百条规定，原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。
田进发、方雅致辩称，一、韩松杉系新华组团承包班子成员韩伟之女，2007年韩伟去世后，韩松杉继承其父房产。韩伟去世后，韩家继承者推举韩春东（韩伟之父）为全权代表(当时田进发、方雅致在场)，管理和处分韩伟所遗留的房产以及其他善后事宜，故在管理该房产上韩松杉所说不是事实；二、韩松杉称田进发在租房时多拿了租金及田进发、方雅致和田野应给付韩松杉73,333.00元，不是事实，请求法院重新计算；三、开发商对所建房屋负有终生主体结构保全职责，当初，田进发、方雅致和韩伟留下此房是为了保修提供保障，以达到以房养房目的，没有另外预留维修保障金。如今十多年过去了，该小区没有出现较大问题，今年以来，韩春东也找田进发、方雅致讨论如何处理所余房产，田进发、方雅致同意韩松杉处分其三分之一房产份额，但在此期间不能影响房屋出租，田进发、方雅致的房产份额不出售；四、韩松杉其三分之一的房产份额出售后，田进发、方雅致、韩松杉三人必须签订一个对新华组团小区保修协议，明确三方各负有三分之一的保修责任，负有该小区三分之一的民事责任，明确利益均得，风险共担的原则，以此对新华组团小区的居民负责。
田野辩称，2011年4月24日，田野租用建华区新华组团1号楼00单元01层3号房产，建筑面积1248.66平方米用于经营励骏酒店。由于该房产系三方共有，田野父亲田进安拥有三分之一的份额，故签订的房屋租赁合同为甲方：方雅致、张丽杰，乙方：田野。租期五年，自2011年9月1日至2016年9月1日止，租金为每年200,000.00元，取暖费由田野承担（2011年4月24日至2011年9月1日为装修期，装修期间没有房屋租金）。2014年6月因田野个人发展需要，决定结束原励骏酒店的经营，经与田进发、方雅致、韩春东（韩松杉的祖父）协商一致同意，由田野代为出租此房。2014年9月由田野、方雅致与金某共同签订房屋租赁合同，租赁期自2015年3月3日至2023年3月3日，租期八年，租金为每年440,000.00元，取暖费由金某承担（2014年9月至2015年3月为装修期没有租金）。在装修期间免收租金，此项虽然没在租房合同中约定，但双方口头已有约定，这一点证人金某均可证实。韩松杉每年应得房租款146,666.00元，自2015年3月3日至2017年3月3日，两年应付给韩松杉房租款293.333.00元（2014年9至2015年3月为装修期没有租金我）。田野自2014年9月至今已付张丽杰（韩松杉母亲）270,000.00元，实际应再给付23,000.00元。韩松杉起诉要求给付房租款73,333.00元没有事实和法律依据。
韩松杉围绕诉讼请求依法提交了证据：
证据一、房权证齐字第SG201104**号，证实涉案房屋位于建华区新华组团1号楼00单元01层03号，面积1248.66平方米，由田进发、方雅致、韩松杉共有。根据《物权法》的规定，按份共有的房屋，共有人可以随时主张对房屋进行分割。
田进发、方雅致、田野在质证中对该证据的真实性没有异议，对证实内容无异议。
因双方对该证据均予以认可，本院予以采信。至于涉案房屋是否可以分割，本院另行论述。
证据二、2011年4月24日方雅致、张丽杰与田野签订的房屋租赁协议书。证明出租标的就是涉案房屋，租期为2011年9月1日至2016年9月1日，租金200,000.00元/年。约定在租期内各方不得转租，如违约赔偿对方半年租金和损失。
田进发、方雅致、田野在质证中对该证据的真实性没有异议，对证实内容无异议。
因双方对该证据均予以认可，本院予以采信。
证据三、2014年9月3日田野与金某签订的房屋租赁合同。租赁的是涉案房屋，租期为8年，从2015年3月3日至2023年3月3日，每年租金为440,000.00元，不包括取暖费。该证据与张丽杰和金某的通话录音相矛盾，签订合同主体、租金金额均互相矛盾，以此证实田进发、方雅致、田野有隐匿出租租金的行为。
田进发、方雅致对租赁合同无异议。
田野对租赁合同真实性无异议，对证明内容有异议，租赁合同与韩松杉和金某的通话一致。
因双方对租赁合同并无异议，本院予以采信。
证据四、2016年张丽杰与金某通话录音光盘，该光盘专门给田野的，证明房租费为一年为500,000.00元。
田野在质证中对该份证据不予认可。一、田野是在三方同意情况下转租的，二、合同内容与田野答辩意见一致，租金是440,000.00元，500,000.00元里包含60,000.00取暖费。
田进发、方雅致质证意见与田野一致。
庭审中双方均同意不当庭听录音，故本院不予播放。结合租赁合同内容及光盘录音内容，本院确认年租金为440,000.00元。
田进发围绕诉讼请求依法提交了证据：
证据一、房权证齐字第S2011100**号，证明一、房屋为韩松杉、田进发、方雅致共有；二、小区没有预留维修保证金，用房屋做维修保证金的保证。
韩松杉在质证中对该证据的真实性没有异议。对证明问题有异议。认为：一、房产在登记时已确认为按份共有；二、不存在预留保证金问题。
证据二、2000年4月14日签订的定额承包合同书，证实:一、房屋是承包取得的，不是花钱买来的；二、田进发、方雅致、韩松杉享有利益，风险共担。
韩松杉在质证中对真实性无异议，对关联性有异议。本案与承包合同无关。当年田进发、方雅致、韩伟因为承包经营，所取得的收益除了本案争议标的物外,还有新华组团小区内其它房产土地仍处于多人共有现象，韩松杉将另行主张权利。
因双方对该份证据无异议，本院予以采信。
证据三、2014年9月3日田野与金某签订的房屋租赁合同，证实田进发、方雅致、韩松杉同意将房屋出租给金某，委托田野办理。
韩松杉在质证中对真实性无异议，对关联性有异议，证明存在隐匿租金的行为。
因双方对该合同真实性无异议，本院予以采信。
方雅致围绕诉讼请求依法提交了证据：
证据一、房屋所有权证（庭后提交），证明方雅致是房屋按份共有人。
虽然方雅致庭审后未提交，但因韩松杉、田进发一致认可方雅致为房屋共有人，本院予以采信。
证据二、方雅致、张丽杰与田野签订的房屋租赁合同；
证据三、田野与金某签订的房屋租赁合同（与田进发提供证据、证明内容一致）。
田进发、韩松杉质证意见同前。
田野围绕诉讼请求依法提交了证据：
证据一、2011年4月24日方雅致、张丽杰与田野签订的房屋租赁合同。
韩松杉在质证中对该证据无异议，本院予以采信。
证据二、2014年9月3日田野与金某签订的房屋租赁合同，证实田野签订租赁合同时，是与三个共有人协商一致，金某的租期为8年，其中有6个月的装修期，不应计算租金，三个共有人均同意。
韩松杉在质证中对该证据有异议，认为韩春东不能代替韩松杉主张权利，田野存在隐匿转租租金的问题。因该证据已在前面质证过，本院予以采信。
证据三、借记卡账户历史明细清单，证明房屋租金为440,000.00元，三个共有人认可，房租直接打到了田野账户，韩松杉已收到房租，是对合同的默认。
韩松杉在质证中对该证据有异议。一、该证据无法证实支付的是房屋出租款，付款人不是金某，田野在答辩状中承认欠韩松杉租金23,333.00元，与诉讼请求有50,000.00元差距，免租期在金某的合同中没有约定，而且在2011年张丽杰将房屋出租给田野时已经给了田野半年免租期。
证据四、金某的证言，证明房租费如果不包括取暖费60,000.00元，为每年440,000.00元，如果包括取暖费60,000.00元，为每年500,000.00元，及有6个月装修期，该期间免租金。
韩松杉在质证中对金某证言有异议，免交租金的日期是田野给的，张丽杰已给了田野免租期，不能再给金某免租期，半年免租期差租金50,000.00元
结合证据三、四，本院对金某一年租金440,000.00元予以认可。
经审理查明：位于建华区新华组团1号楼00单元01层03号，建筑面积1248.66平方米的商服房屋为韩松杉、方雅致、田进发三人按份共有，登记时间为2011年5月11日。2011年4月24日，方雅致、张丽杰（出租方：甲方）与田野（承租方：乙方）签订房屋租赁协议，内容为：甲方同意将位于建华区新华组团1号楼1-2层3号门市房，建筑面积为832.44平方米，门市房租给乙方，双方本着公正、公平的原则，经协商一致达成承租协议如下：一、租赁期为五年，2011年9月1日至2016年9月1日止；二、租金为每年贰拾万元整（200,000.00元），每年租金提前一个月一次性付清；……。在该合同履行期间，2014年9月3日，田野（出租方：以下简称甲方）与金某（承租方：以下简称乙方）签订房屋租赁合同，内容为：……一、租赁门市描述：甲方将座落于建华区新华组团1号楼00单元01层03号商服出租给乙方用于经营，该商服建筑面积1248.66平方米；……三、租赁期限及租金：本合同租赁期共八年，自2015年3月3日至2023年3月3日，租金为每年肆拾肆拾万圆整，不包含取暖费……。另查明，至2017年3月3日，田野已给付韩松杉租金270,000.00元，尚欠23,333.00元，
本院认为，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中涉案房屋因是韩松杉、田进发、方雅致按份共有，又不能确定韩松杉、田进发、方雅致的出资额，故韩松杉、田进发、方雅致应等额享有，韩松杉、田进发、方雅致各占该房产的三分之一份额。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案中，韩松杉、田进发、方雅致对房屋没有明确约定不得分割，且三人为按份共有人，故韩松杉可以随时要求分割该房产。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，因涉案房屋无法实施实物分割，同时韩松杉、田进发、方雅致又不能达成分割协议，故可对该房产折价或者拍卖、变卖所得的价款予以货币方式分割，由韩松杉分得三分之一价款，剩余价款由田进发、方雅致共有。故韩松杉要求分割房产的主张，本院予以支持。田进发、方雅致关于韩松杉可以处分其三分之一房产份额，田进发、方雅致的房产份额不出售的抗辩主张，本院不予采信。
田野与金某房屋租赁合同约定年租金为440,000.00元，从2015年3月3日起至2023年3月3日止。韩松杉每年分得租金应为146,666.67元（440,000.00元÷3人），至2017年3月应分得两年租金为293,333.33元，田野已给付270,000.00元，尚欠23,333.00元，故应再付给韩松杉23,333.00元。韩松杉关于已给田野半年免租期，不应再给金某免租期半年，要求给付半年免租期租金73,333.00元的主张，不符合通情况下房屋租赁合同的习惯和作法，因此韩松杉的诉讼主张，证据不充分。本院不予支持。
田进发、方雅致关于保留涉案房产是因为共有人对所建房屋主体结构负有终身保障责任，达到以房养房目的及应为涉案房屋留出维修费等主张，可依据相关法律规定另行主张权利，本院不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零四条之规定，判决如下：
一、韩松杉分得座落于建华区新华组团1号楼00单元01层03号商服房屋折价或者拍卖、变卖取得价款（扣除折价或者拍卖、变卖应支付的相关费用后）的三分之一；
二、田野于本判决发生法律效力之日起十日内给付韩松杉2017年3月3日前尚欠租金23,333.00元。
三、驳回韩松杉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82,240.00元，由韩松杉、田进发、方雅致各负担27,285.58元，田野负担383.26元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
审判长 梁铁滨
审判员 杨志欣
审判员 高 威
二〇一七年三月十五日
书记员 王鹤霏