广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民一终字第155号
上诉人（一审原告）：覃云。
委托代理人韦仲烈，广西众维律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：柳江县恒信房地产开发有限公司，住所柳江县拉堡镇商贸街恒信国际。
法定代表人刘信，该公司董事长。
委托代理人韦学新，广西都乐律师事务所律师。
上诉人覃云因与被上诉人柳江县恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服柳江县人民法院（2013）江民初字第949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员古龙盘担任审判长、审判员黄智文、代理审判员谭皓匀参加的合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。代书记员张怡担任法庭记录。上诉人覃云的委托代理人韦仲烈、被上诉人恒信公司的委托代理人韦学新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年2月2日，恒信公司取得对位于柳江县拉堡镇柳南路67号“汇元大厦”1号楼的建筑施工许可，之后进行工程建设施工。2009年9月29日，恒信公司取得“汇元大厦”1号楼商品房预售许可证，开始对外预售该楼商品房。2010年3月7日，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定，恒信公司（即出卖人）将其开发的“汇元大厦”楼盘1幢1单元1004号房出卖给覃云（即买受人），该房建筑面积110.77平方米，套内面积89.14平方米；合同第四条约定购房价款，按套内建筑面积计算，每平方米3737.42元，房款总额为333154元；合同第六条约定付款方式为覃云向银行按揭贷款支付。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人：1、商品房经验收合格，2、买受人已交清全部房款。本条还约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人没有交清全部房款；3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按1天记，停电不足8小时的，按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数），出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为出卖方承担违约责任的依据；4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期（包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间）。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之3的违约金。合同第十一条关于交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人发出的房屋交付通知或登报通知之日起15日内，应与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人将该房屋正式交付给买受人并验收。合同附件四为合同补充协议。第一条约定买受人同意按银行按揭付款。买受人签署本《商品房买卖合同》时应交纳首期款133154元，余款200000元由买受人向银行申请按揭。第三条关于房屋交付的补充约定：1、办理房屋交付手续时，买受人应已缴清全部房价款。2、银行按揭付款的，如买受人以银行贷款的方式支付购房款并有出卖人提供了连带责任保证担保的，买受人在办理该房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、交易手续费及其他相关费用交给出卖人，出卖人应及时办理该房屋的产权登记过户手续，在上述款项缴清前，出卖人有权拒绝交付房屋而不承担任何责任。
合同签订后，覃云于2010年3月11日、9月16日分两次将首付款133154元交给恒信公司。2010年12月6日，覃云与中国农业银行股份有限公司柳江县支行签订一份《个人住房担保借款合同》，恒信公司作为贷款担保人。借给覃云人民币200000元，2011年1月4日，覃云所借款项由银行转到恒信公司账户，用于交付购房款。覃云的购房款已全部交清。2011年12月31日，恒信公司未能将房屋交付给覃云。2012年6月5日，恒信公司开发的“汇元大厦”1号楼经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位联合被告（建设单位）进行竣工验收，并取得“建设工程质量竣工验收合格”意见书。验收合格后，恒信公司通知覃云前来领房。覃云于2012年10月4日到恒信公司处领取所购商品房钥匙。
另查明，2010年5月18日、2011年5月18日，柳江县住房和城乡建设局均向恒信公司发出“通知”，通知内容有为减少噪声对高考、中考的影响，根据相关法律、法规规定及柳江县考试委员会的要求，通知如下：一、县城内所有建筑施工场地从5月18日至6月26日中午12：30分至14：30分，晚上22：30分至次日7：00分禁止建筑施工作业。二、在6月7日、8日高考期间和6月14日-16日高中毕业会考及6月24、25、26日中考期间，柳江中学、拉堡中学等考点学校周边的建筑工地禁止施工。据此通知，禁止被告施工的天数有16天，其中与雨天重叠的有13天。
2013年5月15日，覃云以恒信公司迟延交房为由，提起诉讼，请求支付逾期交房违约金。恒信公司应诉后，申请该院向柳江县气象部门、供电部门调取2009年2月至2012年8月间的气象资料、停电资料，以证明《商品房买卖合同》签订后，施工期间的降雨及停电天数，同时申请对“汇元大厦”楼层房屋的租金价格进行评估。
根据柳江县气象局提供的气象资料，自2010年3月7日（双方签订合同日）至2011年12月31日（约定交房日）期间的降雨天数有194天。
根据柳江县供电公司提供的停电资料，自2010年3月7日（合同签订日）至2011年12月31日期间的停电时间达到8小时／天的有1天（即2011年11月27日），不足8小时／天的停电累计8天（期间与降雨天重叠的停电时间未记入）。
2013年12月26日，广西诚信华正资产评估有限责任公司对“汇元大厦”楼房套房作出《资产评估报告书》，该报告认为该栋楼60平方米以下套房的月租金价为12元／平方米，60-90平方米套房的月租金价为11元／平方米，90-130平方米套房的月租金价为10元／平方米，130平方米以上套房的月租金价为9元／平方米。
覃云于2012年6月18日交清其购房契税。
一审法院认为，本案中，双方对合同的效力及继续履行合同均无争议，对逾期交房不超过180天的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之1.5的违约金，亦无争议，该院予以确认。
本案的争议焦点在于：1、恒信公司实际可交房日及实际交房日的认定。2、恒信公司主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。3、恒信公司主张覃云应交清购房契税方可请求交房应否得到支持。4、恒信公司是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应如何计算并支付多少违约金。
针对争议焦点1（恒信公司实际可交房日及实际交房日的认定），《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。2012年6月5日，恒信公司开发的“汇元大厦”楼盘1号楼，经施工、勘察、设计、监理等单位通过竣工验收，结论为工程质量合格，同意验收。因此，恒信公司开发的该楼盘1号楼已经验收合格，能证实双方讼争房屋达到了合同约定的“该商品房经验收合格”的交付条件，可以交付。覃云以恒信公司未能出示房屋验收合格等书面材料，认为仍未得验收合格，不具备实际交房的条件，覃云可以不领房，但覃云在恒信公司通知其前来领房后，于2012年10月4日领取所购房屋钥匙，属对房屋的转移占有，视为恒信公司已交房，这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定。覃云主张恒信公司未能出示房屋验收合格等书面材料，即未具备实际交房的条件，其即使领取屋钥匙也不属交房，因与法律规定相悖，该院不予采信。
针对焦点2（恒信公司主张扣减工期内的雨天、停电、考试、消防验收、规划验收、房产丈量用时是否有依据，应否支持；若支持，如何计算。）双方在购房合同第八条规定如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、不可抗力，2、买受人未交清全部房款，3、如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，不足的按小时累记，连续两天以上雨天则记入累计天数）出卖人可根据施工部门，施工时间，晴雨记录，相应顺延交付期。4、因政府主管机关、部门或机构的政府行为所导致的延期【包括出卖人向政府部门提交竣工资料后等待验收及丈量所需的时间】。据此，关于政府主管机关的政府行为影响工期的，在本案中应理解为柳江县住房和城乡建设局因高考、中考、高中毕业会考发出的禁止施工通知，造成被告停工，影响施工。所以，恒信公司主张扣减工期内因雨天、停电、考试等停工天数，以顺延交房期，有依据，理由成立，该院予以支持。
关于恒信公司请求扣减因消防验收、规划验收、房产丈量等用时天数，因这些用时均不在合同约定的交房期间（工期）内发生，故恒信公司的这些主张理由不成立，该院不予支持。
自双方于2010年3月7日签订购房合同至约定的2011年12月31日交房日，根据柳江县气象局提供的气象资料，期间出现的雨天共194天（具体降雨日详见证据，此不另列）、根据柳江县供电公司提供的停电记录，期间停电累计为9天。根据柳江县住房和城乡建设局发出的停工通知，期间考试16天，扣除与雨天、停电重叠的13天，记3天。以上雨天、停电、考试停工重叠的均只累计一次，而不重复累计；恒信公司主张扣减因学生考试造成停工天数39天，不符合合同约定的计算方式，没有依据，该院不予采信。以上三项累计应扣减的天数为206天。
针对焦点3（恒信公司主张覃云应交清购房契税方可请求交房应否得到支持）。恒信公司主张合同附件四关于房屋交付的补充约定，覃云应交清购房契税、交易手续费及其他相关费用给恒信公司，其才办产权登记过户手续给覃云，否则其有权拒绝交房而不承担任何责任。因该条款未约定交付时间，恒信公司亦无证据证明其催促覃云何时交款，而这些款项是办理产权登记过户之用，并非针对交房而设定，系后果前置，且加重了买受人义务，显失公平，属无效，该院不予采信。
针对焦点4【恒信公司是否违约（即是否逾期交房）；若违约，应赔偿覃云多少违约金】，合同约定恒信公司应于2011年12月31日前交付房屋。法律强制规定房屋经验收合格方可交付，交付的其他条件和方式双方可另行约定，因合同对交房方式和条件没有特别约定，故房屋经验收合格后覃云领取钥匙即视为交付，本案覃云于2012年10月4日领取房门钥匙，而约定交房日为2011年12月31日，（2012年1月1日恒信公司迟延交房至2012年10月4日），逾期交房278天，扣减工期内约定可扣206天，恒信公司实际迟延交房72天，构成违约。根据合同第九条规定，恒信公司逾期交付房屋不超过180天，应按日向覃云支付已交房款万分之1.5的违约金，即72天×0.00015×333154元＝3598.1元。
针对焦点5（约定违约金是否过高），恒信公司主张逾期违约金过高要求予以调整，交房不超过180天的按日万分之1.5支付违约金，本案恒信公司逾期交房未超过180天，约定违约金不过高，应予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：柳江县恒信房地产开发有限公司支付逾期交房违约金3598.1元给覃云。本案案件受理费1042元，由覃云负担992元，恒信公司负担50元，恒信公司所负担的受理费由其在履行债务时一并支付给覃云。上述给付义务，义务人应于本判决书发生法律效力之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后之日起二年内，向该院申请执行。
上诉人覃云不服一审判决上诉称：一审法院事实认定和法律适用错误，导致错判，具体如下：一、关于实际可交房日及实际交房日的认定问题。一审法院认为被上诉人在2012年6月5日已经验收合格，符合交房条件，未经消防验收并不等于不可交房属于事实认定错误和法律适用错误。根据《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》第11.0.1条的规定，“住宅应满足下列条件，方可交付使用：1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。”《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程依法抽检不合格的，应当停止使用。”《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：建设项目必须经过环保验收合格后，方可投入使用。被上诉人的工程在2013年5月应当停止使用。”《中华人民共和国环境保护法》第二十六条规定：建设项目必须经过环保验收合格后，方可投入使用。被上诉人的工程在2013年5月30日才消防验收合格，并且至今被上诉人未提供人防、环保部门出具的允许使用的文件。因此，被上诉人提供的《建设工程质量竣工验收意见书》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是不真实的，2012年6月5日被上诉人的工程不符合交付的条件，不能认定被上诉人已经交付房屋。一审事实认定和法律适用错误。二、关于恒信公司主张扣减工期内的雨天、停电、考试等停工天数，以顺延交房的问题。一审在证据的认定上，已经排除了被上诉人“施工日志”的使用，认为其不能确认雨天、停电等因素造成的停工情况。但一审法院又以雨天、停电、考试扣减被上诉人违约天数没有依据。因为合同中约定“如遇雨天或停电影响工期的”，说明不仅要有雨天和停电情况的存在，而且在影响了工期的情况下才可以顺延。一审中被上诉人并没有提供证据证实其因为雨天和停电影响了工期，也没有提供证据证明因为政府行为导致延期。因为本案不涉及公共利益，一审法院也不应该依职权调取相关的证据，其调取的在其他案件中的证据材料也不能作为本案的证据使用。因此，一审扣减违约天数没有依据。增加一点，当时被上诉人给我们钥匙去看房子，并没有说是交房，领取的只是备用钥匙，没有把全部的钥匙给我们。综上所述，一审事实认定和法律适用均存在错误，恳请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人恒信公司答辩称：这些案件是经过柳江县审判委会合议决定的，我们认为柳江法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
上诉人二审期间提交证据如下：1、柳江县法院（2012）江民初字第1534号民事判决书，欲证明2013年3月25日第二次开庭时，被上诉人依然没有取得工程质量验收意见书，他们提交的的验收意见书是之后才补的。2、柳州市中级人民法院（2013）柳市民一终字第160号判决，欲证明房屋没有取得消防验收合格文件的情况下该房屋是不能交付的。
被上诉人质证认为：对证据的真实性没有意见，但不认可上诉人所说的证明目的，证据不能证明被上诉人当时没有验收合格的。中院的判决书也不能够证明上诉人证明目的。约定交房时间是双方合同约定的，被上诉人约定的交房条件有两个：1、买房交款完毕；2、验收合格。消防、环保只是综合验收的一部分，上诉人引用的哪些条款并不适用于本案，国务院在2004年取消了综合验收的规定，我们认为消防、人防、环保与被上诉人和上诉人之间的交房没有冲突。
本院对证据和事实的分析和认定：经核实，（2012）江民初字第1534号民事判决中的当事人上诉后该判决未生效，且已被本院作出的（2013）柳市民一终字第403号民事调解书撤销，该判决书未产生法律效力，不能作为证据提交，本院对该证据不予采信。（2013）柳市民一终字第160号判决与本案无关联性，本院不予采信。
经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同具有法定约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行义务。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力。关于上诉人主张一审法院不应依职权调取相关证据的问题，本案中一审法院依据被上诉人的申请向气象部门、供电部门调取气象证明及停电资料，该调查取证行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条、十七条、第十八条的规定，调取的证据具有合法性、关联性，因此一审法院审理程序并无不当。
关于是否应当按合同中约定的雨天、停电、考试扣减违约天数的问题，众所周知，降雨天及停电对工程施工会造成影响，虽双方当事人并未约定多大的雨量方可据实顺延，双方当事人在合同第八条约定的两天连续降雨方可扣除应为考虑到降雨对施工的综合影响而确定的被上诉人可以据实顺延交付的约定理由之一，且有合同依据，可以作为恒信公司延长交房的期限。工程建设期间停电也是事实上影响施工的因素之一，也应当计入恒信公司延期交房的期限。柳州县住房和城乡建设局向恒信公司发出的禁止施工通知为政府行政行为，也是实际停工日期，亦是双方合同约定的延期交房的条件之一，故一审法院计算顺延期间并无不当。
关于上诉人请求恒信公司支付违约金至恒信公司的房屋达到符合交房条件时止的问题。争议楼盘在2012年6月5日通过了竣工验收后符合合同中约定的房屋交付条件，上诉人于2012年10月4日领取所购房屋钥匙，上诉人领取房屋钥匙后实际控制了房屋，应当视为房屋已经交付。关于上诉人提出的消防验收的问题，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，本案涉及到的房屋是住宅楼，恒信公司作为建设单位，其在竣工验收后仅应当报公安消防部门备案。因此消防验收与否不是房屋交付的前置条件，上诉人以未能过消防验收不符合交付房屋条件的理由不能成立，本院不予支持。故一审法院以上诉人实际收房时间作为交房时间并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1042元（上诉人覃云已预交），由上诉人覃云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 古龙盘
审 判 员 黄智文
代理审判员 谭皓匀
二〇一五年五月五日
代书 记员 张 怡