宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0502民初1794号原告：陈学华，男，1985年2月16日出生，汉族，宁夏中卫市人，高中文化，公司职员，住宁夏回族自治区中卫市。被告：宁夏建昌建筑实业有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川高新区科技街*号。组织机构代码：71500XXXX。法定代表人：桂静，该公司经理。被告：宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区长城中路**号。组织机构代码：69430XXXX。负责人：王天保，该公司经理。共同委托代理人：欧阳云鹏，代理权限为特别授权。被告：向仲川，男，1963年1月4日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园*期**号楼。组织机构代码：79990XXXX。法定代表人马仲林，该公司董事长。委托代理人杨晓莉、郭卫平，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈学华与被告宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司（以下简称建昌二分公司）、向仲川、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，于2015年8月26日作出（2015）沙民初字第641号民事判决。原告陈学华不服一审判决向宁夏回族自治区中卫市中级人民法院提出上诉，宁夏回族自治区中卫市中级人民法院于2016年4月7日作出（2016）宁05民终170号民事裁定，裁定撤销本院（2015）沙民初字第641号民事判决，发回本院重新审理。在审理过程中，原告陈学华申请依法追加宁夏建昌建筑实业有限公司（以下简称建昌公司）作为被告参加诉讼，本院依法予以追加建昌公司作为本案被告参加诉讼。因被告向仲川下落不明，依法向其公告送达了应诉材料及其开庭传票。2016年11月15日，本院依法另行组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告陈学华、被告建昌公司及其被告建昌二分公司共同委托的代理人欧阳云鹏、被告楚雄公司的委托代理人郭卫平到庭参加了诉讼，被告向仲川经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学华向本院提出诉讼请求：1.判令被告建昌第二分公司、向仲川、楚雄公司向原告陈学华交付位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元1033号房屋；2.判令被告建昌第二分公司、向仲川、楚雄公司赔偿因不能按时交房给原告陈学华造成的经济损失18000元（二年房租）；3.本案诉讼费用由三被告负担。本案发回重审后，原告陈学华将诉讼请求变更为：1.依法判令被告建昌公司及其建昌第二分公司、向仲川、楚雄公司向原告陈学华交付位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元1033号房屋，并由被告楚雄公司与原告陈学华签订正式的《商品房买卖合同》、出具购房发票及办理房屋产权登记手续；如不能交付与办理，请求依法判令各被告共同返还原告购房款10万元，并承担经济损失21000元（按银行贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由各被告负担。事实与理由：中卫市沙坡头区应理新社区系被告楚雄公司于2011年开发的楼盘，部分工程由被告建昌二分公司、向仲川承建。为结算工程款，被告楚雄公司将位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元1033号住宅楼顶给被告建昌二分公司、向仲川。2012年12月15日，被告建昌二分公司、向仲川与原告签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告建昌二分公司、向仲川将被告楚雄公司顶给其位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元1033号房屋出卖给原告，建筑面积为80.61平方米，总价款为314379元。并约定由原告交付首付房款10万元，其余款项以按揭方式付款，并由建昌二分公司、向仲川办理按揭贷款手续，于2013年7月交房。合同签订后，原告将首付款10万元汇入被告向仲川指定的向小波的银行账户。但三被告未按约定的时间向原告交付房屋，亦未办理房屋按揭手续。原告多次找各被告要求交付房屋，但各被告以各种理由予以拒绝。原告认为，由于各被告不能按合同约定给原告交付房屋，其行为已经违约，为了维护原告的合法权益，原告依法起诉，请求法院依法调判。被告建昌公司及建昌二分公司辩称:1.原告所述的被告楚雄公司在沙坡头区所建的应理新社区楼盘不属实，事实是被告楚雄公司代建的中卫市人民政府的拆迁安置项目；2.原告所述该工程是由被告建昌公司及建昌二分公司承建的也不属实，而是由被告向仲川挂靠被告建昌二分公司的资质包工包料承建的；3.原告所述2012年12月15日，被告建昌公司及其建昌二分公司与原告签订了一份房屋买卖合同也不属实，被告建昌公司及建昌二分公司从未向原告出售过房屋，更没有收取过原告的购房款，被告建昌公司及建昌二分公司也从未委托被告向仲川出售过房屋。法庭向本公司送达起诉状后，本公司向法院调了原告向法庭提供的购房协议和顶房协议书，经本公司审查，该协议不是被告建昌公司及建昌二分公司参与下形成的，而且加盖的建昌二分公司的印章也是虚假的，购房款的收款收据更不是建昌二分公司出具的。另外，原告所支付的10万元购房款也不是被告建昌二分公司指定的帐户；4.在2012年，被告向仲川对涉案的1033室房屋以折抵工程款的形式抵顶给了包工头姚玉林，同时将该顶房协议的原件及其与被告向仲川签订的房屋转让协议、收款收据一并交付给了姚玉林。2015年春天，被告建昌公司经调查，发现姚玉林不是分包中卫市沙坡头区被告向仲川所承建的应理新社区8、10、16号楼的分项承包人，被告向仲川以16号楼1033室折抵姚玉林工程款是支付的被告向仲川下欠姚玉林在贺兰工地的工程款。为此，被告建昌公司以通知和登报公告的形式告知了被告向仲川，后将抵顶给被告向仲川的1033室的顶房协议挂失并单方解除，并将该1033室房屋抵顶给了应理新社区8、10、16号楼水电工程的承包人康石虎；5.2016年夏天，沙坡头区法院在执行胡洪均、王美玲与被告建昌二分公司案件时，已经将涉案的1033房屋查封，后王美玲强行装修入住该房屋。针对原告的诉讼请求，被告建昌公司及建昌二分公司认为，原告与被告建昌公司及建昌二分公司之间没有形成和实际发生原告所主张的房屋买卖合同关系，被告向仲川与被告建昌公司及其建昌二分公司之间也没有隶属关系，被告建昌公司及建昌二分公司没有向原告交付房屋的义务。而且，涉案的房屋虽然已经竣工了，但是并没有验收，不具备房屋交付的条件。故请求法庭依法驳回原告针对被告建昌公司及建昌二分公司的诉讼请求。被告向仲川经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据材料。被告楚雄公司辩称：应理新社区是被告楚雄公司替中卫市人民政府代建的拆迁安置房，承建商系被告建昌二分公司，实际施工人是被告向仲川，被告楚雄公司用房屋抵付工程款的相关手续是与被告建昌二分公司办理的。原告诉称的其与被告建昌二分公司、向仲川签订的房屋买卖合同，被告楚雄公司不知情，现涉案的房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，被告楚雄公司也没有与被告建昌二分公司约定过房屋交付时间，按照惯例都是以实际竣工验收后建设部门确定的时间为准，所以不可能存在房屋交付时间的口头约定。原告无证据证明被告建昌公司、向仲川有权处分涉案房屋，原告要求各被告交付涉案房屋及赔偿损失的诉求是不能成立的，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院对原告陈学华提交的证据认证如下：证据1系购房协议书，出卖方系被告楚雄公司，买受人系原告陈学华，但落款处并无被告楚雄公司盖章，而是被告向仲川代表被告楚雄公司签名，原告陈学华代表被告建昌二分公司签名，合同内容是作为乙方的原告陈学华承建中卫市沙坡头区应理新社区，由被告楚雄公司以该房屋向原告陈学华抵付工程款，该合同的签订主体、内容与原告所诉的事实不符，不能证明原告所要证明的事实，其证明力不予确认；证据2中的购房协议，能够证明原告陈学华与被告向仲川签订涉案房屋买卖的协议，合同约定由原告陈学华支付房屋首付款10万元，其余购房款按揭支付，被告向仲川负责办理房屋按揭事宜，协议的落款处被告向仲川签字并加盖了被告建昌二分公司的印章。经质证，被告建昌公司及其建昌二分公司虽然对该证据的三性有异议，但没有证据否认被告建昌二分公司所加盖印章的客观真实性，故对该证据的证明力予以确认；证据2中的转账凭条，能够证明原告陈学华按照其与被告向仲川的约定支付购房首付款10万元的事实，对其证明力予以确认；证据2中的收款收据系发票的存根联，在发票上存在着两种直接书写的笔迹，该收款收据原始书写的部分，只有单价为3900元内容，没有收到10万元的内容，亦无收款人签字，所加盖的被告建昌二分公司的印章，因被告建昌二分公司对该证据的客观真实性有异议，故该收款收据不能证明被告建昌二分公司收到了原告陈学华支付的10万元购房首付款，对其证明力不予确认；证据2中的中国建设银行转账凭条，可以证明2012年12月15日原告陈学华给向小波的户名转账10万元的事实，对该证据的证明力予以确认；证据3系顶房协议书复印件，被告建昌公司及其建昌二分公司质证认为，被告楚雄公司在应理新社区8、10、16号楼抵顶给被告建昌公司有50多套房屋，每套房屋的流转必须有被告楚雄公司和被告建昌公司之间的原始顶房协议，有了原始顶房协议才能证明被告建昌公司可以再次流转该房屋，并由被告楚雄公司办理相关手续。经审查，因原告提交的该证据系复印件，且被告方均对其不予认可，故对其证明力不予确认；证据4系原告手机录音及录音内容说明一份，经当庭播放，该录音内容结构不完整，且部分内容无法听清，不能确认其内容的客观真实性，且被告建昌公司及其建昌二分公司、被告楚雄公司均对其三性不予认可，其证明力不予确认；证据5系中标通知书的复印件，证据6系3份不同内容的授权委托书，因该部分证据均系复印件，且被告建昌公司及其建昌二分公司不予认可，被告楚雄公司不予质证，其客观真实性无法确认，故其证明力不予确认；证据7系（2016）宁0502执373号之二执行裁定书的复印件，经审查，该证据与原告陈学华所要证明的案件事实没有关联性，不能证明原告陈学华所要证明的目的，其证明力不予确认。被告建昌公司、建昌公司二分公司及其被告楚雄公司均未向法庭提交证据材料。经审理查明，被告楚雄公司将中卫市沙坡头区应理新社区的住宅楼工程发包给了被告建昌公司，被告向仲川挂靠被告建昌二分公司的资质实际施工。2012年12月15日，原告陈学华与被告向仲川签订《购房协议》一份，双方约定：甲方（向仲川）自愿将位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元1033号房屋出售给乙方（陈学华），房屋面积80.61平方米，首付款40%，即10万元。其余款项由甲方（向仲川）为乙方（陈学华）办理按揭贷款手续，按揭手续办妥后，甲方（向仲川）须将房屋钥匙交给乙方（陈学华）。协议没有约定房屋每平方米单价，房屋总价款、交付的时间，也没有约定双方的违约责任。协议落款处被告向仲川签字并加盖了被告建昌二分公司的印章。2012年12月15日，原告陈学华向被告向仲川指定的向小波账户汇入10万元购房首付款。后被告向仲川未能向原告陈学华交付约定的房屋，亦未办理房屋按揭手续。原告多次找各被告要求交付房屋，但各被告均以各种借口予以拒绝。为此，原告诉至本院。另查明，原告陈学华与被告向中川签订购房协议后，被告向仲川并没有把被告楚雄公司抵顶给被告建昌二分公司位于中卫市沙坡头区应理新社区16号楼1单元1033号房屋的顶房协议书的原件交付给原告陈学华。本院认为，被告向仲川在挂靠被告建昌二分公司承建中卫市沙坡头区应理新社区住宅楼工程的过程中，以被告楚雄公司抵顶给被告建昌二分公司的该社区16号楼1单元1033号房屋为标的，与原告陈学华签订的《购房协议》，该协议也由被告建昌二分公司盖章确认，故合法有效。该协议签订后，原告陈学华按照约定向被告向仲川指定的向小波的账户交付购房首付款10万元，履行了双方合同约定的义务，但被告向仲川并没有按照约定在原告陈学华向其交付购房首付款10万元后为原告陈学华办理该房屋的按揭贷款手续，也没有将约定的房屋交付给原告陈学华，被告向仲川的行为已经构成违约，应当依法承担相应的违约责任。被告建昌二分公司允许被告向仲川以其名义挂靠施工，且在被告向仲川与原告陈学华签订的《购房协议》上盖章，表明其同意将被告楚雄公司抵顶给其公司的该社区16号楼1单元1033号房屋由被告向仲川出卖给原告陈学华，现被告建昌二分公司在庭审答辩时认可该约定的房屋已经由其公司实际抵顶给了其他债权人，且将其公司与被告楚雄公司签订的该约定房屋的《顶房协议书》原件交付给了该债权人，因此，导致被告向仲川与原告陈学华签订的《购房协议》约定的房屋交付不能，被告建昌二分公司也应当依法对被告向仲川的违约行为承担连带法律责任。被告建昌二分公司辩称认为加盖在原告陈学华与被告向仲川《购房协议》上的建昌二分公司的印章是虚假的，但未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故本院对于被告建昌二分公司的该辩解理由不予采信。被告建昌公司作为被告建昌二分公司的法人，也应当对被告建昌二分公司的行为承担法律责任。被告楚雄公司不是该《购房协议》合同的当事人，没有法定或约定的义务，依法不承担法律责任。原告陈学华在本次诉讼中，向本院提交书面的变更诉讼请求申请，表示如被告方不能按约定交付房屋，应当退还其购房款10万元，并赔偿其损失21000元，表明其自愿选择了解除与被告向仲川签订的购房合同的意思表示，故在交付房屋不能的情况下，其与被告向仲川签订的购房合同依法应予解除。根据《合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告陈学华要求被告向仲川返还其购房款10万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告陈学华要求被告方赔偿因不能按时交房给其造成的经济损失21000元的诉讼请求，虽然原告陈学华与向仲川签订的《购房协议》未约定交房时间，但在被告向仲川收到原告陈学华10万元购房首付款后并没有履行合同义务，确实给原告陈学华造成了一定的经济损失，且原告陈学华的该项诉讼请求符合上述法律规定，故被告向仲川应当予以赔偿。经查，中国人民银行同期贷款年基准利率为6%，原告要求从2012年12月24日计算至2016年5月30日，本院核定按3年5个月计算其利息损失为20500元，本院对于原告陈学华主张的该部分经济损失的诉讼请求予以支持；被告建昌公司及其建昌二分公司对于被告向仲川向原告陈学华返还的上述购房款及其经济损失承担连带责任。被告向仲川经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈学华与被告向仲川于2012年12月15日签订的《购房协议》；二、被告向仲川于本判决生效后十日内返还原告陈学华购房款100000元，赔偿购房款利息损失20500元，合计120500元；三、被告宁夏建昌建筑实业有限公司、被告宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司对上述购房款及其购房款的利息损失承担连带给付责任；四、驳回原告陈学华的其他诉讼请求。如果被告向仲川、宁夏建昌建筑实业有限公司、被告宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务原告利息。案件受理费2720元、公告费共计2100元，由被告向仲川、宁夏建昌建筑实业有限公司、被告宁夏建昌建筑实业有限公司第二分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长  张吉荣人民陪审员  宋 波人民陪审员  高 博二〇一六年十二月二十六日书 记 员  马 剑