江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏11民终1741号
上诉人（原审被告）：句容市天时置业发展有限公司，住所地句容市天王镇东大街1—1号。
法定代表人：陈岑，该公司董事长。
委托代理人：刘继红，江苏万禾律师事务所律师。
委托代理人：周斌，江苏万禾律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：曾先月，女，汉族，1971年5月生，句容市人，住句容市。
委托代理人：吴有虎，男，汉族，1967年7月10日生，句容市人，住句容市。系曾先月丈夫。
上诉人句容市天时置业发展有限公司（以下简称天时公司）因与被上诉人曾先月商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2016）苏1183民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月4日立案后，依法组成合议庭。合议庭依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。
天时公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：天时公司交付的房屋符合约定，不存在迟延交付的情况，涉案房屋已于2015年9月26日验收合格，天时公司于2015年10月15日将房屋交付曾先月，曾先月也已签字确认并交纳了维修基金；涉案房屋符合质量要求，曾先月亦可以立即将房屋投入经营使用，向有关行政机关提交材料备案归档以及权证并不影响曾先月经营使用房屋；曾先月并无实际损失，其收到房屋后未进行装修投入使用，将房屋闲置并非天时公司过错；另，一审认定违约金过高，应以同地段同类房屋租金计算损失。
曾先月辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。涉案房屋并没有经过验收，没有房屋交接单、房屋质量保证书、质检报告等，相关楼盘也没有拿到房产证。天时公司让住户自己到建筑工地的配电箱上接电，天时公司并未办理水电验收和消防验收。天时公司存在违约。
曾先月向一审法院起诉请求：天时公司支付违约金177359.2元(2015年10月1日至2016年1月12日止,自2016年1月13日起按照购房合同的总金额每日支付万分之十违约金至交付房屋之日止)。
一审法院认定事实：曾先月与天时公司签订《商品房买卖合同》二份，合同备案号分别为3101631505120001、3101631505120002，二份合同约定由曾先月购买天时公司开发的兰草天地2幢1-2层120号房和2幢1-2层119号房,建筑面积分别为99.08㎡和82.57㎡,价款分别为920857元和784520元,上述房屋的用途均为营业用房，层高为3米，建筑层数为地上23层；两份合同第八条“交付期限”均约定:出卖人应当在2015年9月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件(即该商品房经分期综合验收合格),并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定:除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同第十一条“交接”约定:商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年5月12日,曾先月向天时公司支付了上述19号房、20号房的价款920857元和784520元。2015年9月26日，天时公司作为建设单位，会同设计、施工、监理单位对兰草天地2、3#商住楼进行了工程综合验收，工程综合验收结论为合格。2015年9月29日,天时公司电话通知曾先月,告知曾先月认购的兰草天地2幢19号房、20号房符合交付条件,天时公司公司将于2015年9月30日起开始进行一期房屋交付;曾先月预约于2015年10月12日到兰草天地售楼处办理房屋交付手续。2015年10月12日,曾先月在天时公司处交纳了2幢19号房、20号房的物业维修基金,天时公司向曾先月出示2幢19号房、20号房屋的交付通知书各一份,该通知书中载明:“您所认购的兰草天地2幢19号房(20号房)已经句容市有关部门质量分期验收合格,符合交付条件,我公司将于2015年9月30日起开始进行一期房屋交付。1、本公司已于2015年9月29日电话通知您,您预约的办理交付手续时间是2015年10月12日,请您准时到兰草天地售楼处办理房屋交付手续。交付顺序以发号的方式,逾号不予办理,办理时间重新预约。在此期间内,公司销售部、财务部、工程部、物业公司等有关部门将到现场办公,一次办完手续,为您提供快捷方便的服务。2、如果您不在规定的时间内前来办理手续，则视为自动验收合格。”曾先月在上述二份交付通知书客户确认处签署了姓名。但曾先月认为上述2幢19号房、20号房不符合合同约定的交付条件,拒绝收房。一审另查明，截止2016年4月22日,兰草天地2幢商住楼未经句容市人民政府建设主管部门竣工验收备案,亦未经公安机关消防部门验收合格。兰草天地2幢商住楼为21层,2幢和3幢商住楼建筑面积为21934.6㎡。一审法院认为，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十一条规定,“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定,“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定,“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；”本涉案争的兰草天地2幢商住楼高达21层,依据上述规定,该工程属于依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用,而涉案工程截止2016年4月22日都未经公安机关消防部门验收合格,并不具备合同约定及法律规定的交付条件;天时公司提交的2幢19号房、20号房屋的交付通知书只能证明曾先月知道了交付通知书中载明的内容,签署该通知书并不能证明曾先月于当天接收了涉案房屋;天时公司未能提供证据证明2015年10月12日天时公司向曾先月出示本合同第八条规定的证明文件及曾先月签署了房屋交接单,天时公司亦未能提供其他证据证明曾先月于2015年10月12日接收了涉案房屋,故天时公司主张曾先月于2015年10月12日接收了涉案房屋的辩称意见不能成立;综上,天时公司的行为已构成逾期交房,已构成违约,应当按约支付自2015年10月1日至天时公司交付符合合同约定的房屋止的违约金。关于天时公司辩称逾期超过90日后出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金过高的意见,我国合同法规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中曾先月主张的违约金过分高于造成损失的情形,一审法院结合讼争房屋的用途系营业用房的事实,将违约金调整为1705377元自逾期交房之日即2015年10月1日起按年利率24%计算至2016年1月12日为117102.55元。综上所述,一审法院对曾先月的诉讼请求部分予以支持。一审法院判决：句容市天时置业发展有限公司于判决生效后十日内向曾先月支付逾期交房违约金117102.55元（该违约金计算至2016年1月12日，2016年1月13日至交付符合合同约定房屋之日止的违约金,按1705377元年利率24%标准予以计算）。
本院二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，曾先月与天时公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律效力强制性规定，应属合法有效，双方当事人即应按照合同全面、及时履行各自义务。本院认为，涉案工程截止2016年4月22日都未经公安机关消防部门验收合格,涉案房屋作为营业用房，并不具备合同约定及法律规定的交付条件，故天时公司未能按约交付房屋，应当承担相应的违约责任。至于违约金金额，一审将违约金调整为按年利率24%计算，本院认为，一审已结合涉案房屋的用途系营业用房等全案情况,所酌定调整的违约金利率已低于当事人约定的违约金利率，同时，天时公司未能提出充分证据证实一审酌定的违约金利率仍明显高于实际损失，本院对天时公司认为违约金过高的上诉理由不予支持。
综上所述，天时公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3847.18元，由上诉人句容市天时置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊华勇
代理审判员 张 剑
代理审判员 宋 涛
二〇一七年一月三日
书 记 员 张伟兰