江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终2088号
上诉人(原审被告、反诉原告)：毛能智，男，1947年3月15日生，汉族，住江西省泰和县。
委托诉讼代理人:罗贤忻，泰和县民兴法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘赋棋，男，1970年12月26日生，汉族，住江西省泰和县。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：王满华，女，1972年10月27日生，汉族，住江西省泰和县。
委托诉讼代理人:朱永钧，江西西昌律师事务所律师。
上诉人毛能智因与被上诉人刘赋棋、王满华房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市泰和县人民法院（2017）赣0826民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人毛能智上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人签订的店面出售合同无效，其预交的30000元，应折抵店面租金，被上诉人还应补交店面租金4200元。2.笔迹鉴定费6000元应全由被上诉人承担。3.一审诉讼费、反诉费及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.店面出售合同系肖九娥以假名签订，代理人在合同有效期内未被追认并履行、该合同无效。2007年7月29日，被上诉人之母以“匡九娥”假名在他人介绍下代被上诉人同上诉人签订了店面出售合同。该合同约定“于2007年8月20日交店面、8月底前办理过户手续”，其后上诉人一直催被上诉人于8月底前来办理过户手续，但被上诉人一直未作回应。直到2007年8月31日“匡九娥”才同澄江镇政府一干部来重商店面购买及过户事项，并在原合同中补充：“经双方协商，待买房者改过身份证号码后延期一个月再办理房产过户手续、即2007年10月8日前办好房产证”的约定。因没有被上诉人的追认，故购房者一直未确定是谁，被上诉人就一直未按补充约定履行。本案代理人主体资格不符，不具合同效力；被上诉人2008年春节回来，才知道其母代签购买店面合同，但仍占用店面不还，直到2009年7月，市场房价飚升、才找上诉人要按原合同房价去办理过户手续，遭到上诉人的拒绝后，其后被上诉人就一直未找过上诉人。被上诉人及其母的行为导致合同无效，应为此承担民事责任。被上诉人一直占用店面，实际已由买卖行为转为了租赁行为。因此，上诉人在原审中反诉被上诉人应自2007年8月20日起、至2017年2月共114个月、按每月300元应计店面租金34200元，减被上诉人已交的预约款30000元，被上诉人还应补交上诉人店面租金4200元。2.被上诉人应承担笔迹鉴定的全部费用。被上诉人曾在本案之前就店面权属争议在原审起诉，上诉人出示了“匡九娥”于2007年8月31日签名的补充合同约定后，其知道理亏撤诉了。在本案原审被上诉人为否定其违约的事实，拒不承认补充合同约定，因此上诉人才申请了笔迹鉴定，在鉴定结论得出后，明确了2007年8月31日“匡九娥”签名系被上诉人之母“肖九娥”亲笔手签，被上诉人在原审庭审中对鉴定结论没有提出异议，鉴定所产生的费用应全部由被上诉人承担。
被上诉人刘赋棋、王满华答辩称：一、被上诉人按约支付了购房款并实际居住了十年之久，合同合法有效。首先，在签订店面出售合同时，合同的相对方就是上诉人与被上诉人。上诉人与被上诉人在一审提交的证据《店面出售合同》中的甲方和乙方均是写的上诉人与被上诉人刘赋棋，所以非常明显当时上诉人知道购买店面的就是被上诉人，并约定由被上诉人的母亲代签。上诉人交房给被上诉人后，被上诉人就将店面装修成住房，一直居住至今。上诉人自己也居于附近，不可能不知道是谁购房。被上诉人年年催促上诉人办过户，总是被以各种理由推脱。其次，被上诉人刘赋棋的母亲是在被上诉人的授权下去购买上诉人店面的，购房款也是被上诉人寄给被上诉人母亲，并由其母亲代为转交上诉人。也就是说被上诉人刘赋棋的母亲完全是有权代理，并非无权代理。追认是在无权代理的情况下才存在，所以在本案根本不存在追认问题。再次，被上诉人刘赋棋母亲的养父姓“肖”，故身份证上是“肖九娥”，但其生父是姓匡，为了记住逝去的父亲，刘赋棋母亲平时用的名字是“匡九娥”。最后，被上诉人在签订完合同后就支付完了购房款3万元，剩余款项未支付也是因其附加条件未达到，是上诉人的过错导致。二、被上诉人认为原审判决第二项认定事实不清、证据不足，因被上诉人没有过错，依法应改判拆迁补偿款全部归被上诉人所有。三、鉴定费应该由上诉人全部承担。1、笔迹争议与本案关联性不大，完全没有必要去鉴定。2、被上诉人之前撤诉过一次是因上诉人去一审主办法院那一直闹，称房屋已经被征收，根本不存在过户问题，法院不能受理此等案子，因此主办法官要被上诉人撤诉再重新起诉。
刘赋棋、王满华向一审法院起诉请求：1.依法判决2007年7月29日被告与刘赋棋签订的店面出售合同合法有效；2.依法判决位于泰和县火车站广场B栋底层第17间店面的所有权归原告，该店面的拆迁款及相关待遇归原告享有；3、本案诉讼费由被告负担。
毛能智向一审法院提出反诉请求：1、依法撤销刘赋棋与毛能智于2007年7月29日签订的店面出售合同，泰和县火车站广场B栋底层第17间店面的所有权仍属反诉原告；2、依法判决反诉被告支付2007年8月20日至2017年2月的店面租金每月300元，共计34200元，核减购房款30000元，尚需支付4200元；3、本案反诉费由反诉被告承担。
一审法院认定的事实：2007年7月29日，原告刘赋棋的母亲、王满华的婆婆匡九娥代理原告刘赋棋与被告毛能智签订了一份店面出售合同。原告提供的合同约定：被告将位于泰和县火车站广场B栋底层第17间店面卖给原告刘赋棋，店面总价款（含过户费）45000元。被告应当在2007年8月20日将店面交付原告，并在8月底之内为原告办好过户手续，逾期原告刘赋棋将追究被告违约责任，即双倍赔偿；合同签订时，原告刘赋棋应当付给被告购房款30000元，余款在被告办完过户手续交房产证时再付15000元。若原告刘赋棋不按时交款，被告可不交房产证给原告刘赋棋，超过一个月不交15000元，被告可将店面出售给他人，原告刘赋棋所付30000元购房款，被告可以不退还。原告应当在一个月之内付剩余15000元购房款给被告。该合同同时约定：被告未在2007年8月底为原告办理店面过户手续应当支付违约金60000元给原告，若一个违约则被告所收取的购房款30000元不予退还。合同签订当日，原告刘赋棋的母亲匡九娥将购房款30000元交给了被告，被告于2007年8月20日将店面交付给原告，原告收房后将店面装修成住房由家人居住。
被告提供的合同除上述约定外，另外，被告在合同中将17号店面改成“18号”。同时，合同甲乙双方签名下面还添加了“经双方协商待买房者改过身份证号码后延期一个月再办房产过户手续。未办好将原款退回乙方（原告刘赋棋）。”甲方毛能智，乙方匡九娥，在场人刘海萍2007年8月31日；“2007年10月8日前办好房产证”；“9月15日经刘厂长（注:刘场长）、匡九娥同意换18#且年底办过户手续”等内容。被告为了证明2007年8月31日乙方处“匡九娥”的签名及“2007年10月8日前办好房产证”的内容系匡九娥所写，申请了司法鉴定，发生鉴定费6000元，其鉴定结果为：2007年8月31日乙方处“匡九娥”的签名系匡九娥本人所写，“2007年10月8日前办好房产证”的内容不是匡九娥所写。“9月15日经刘厂长（注:刘场长）、匡九娥同意换18#且年底办过户手续”内容系被告自认系其所写。可以认定“经双方协商待买房者改过身份证号码后延期一个月再办房产过户手续。未办好将原款退回乙方（原告刘赋棋）。”为合同的补充条款，经原告刘赋棋的母亲匡九娥签字确认，合法有效。“2007年10月8日前办好房产证”；“9月15日经刘厂长（注:刘场长）、匡九娥同意换18#且年底办过户手续”等内容未经原告刘赋棋的母亲匡九娥签字确认，非本合同补充条款，没有法律效力。
涉案店面交付后，原告曾多次要求被告为原告办理店面房产过户手续，被告至今未办理。现该店面已被国家征收拆迁了，并进行了相应的补偿和奖励，具体如下：1、正房补偿249061元；2、附属物补偿6700元；3、装饰装修补偿7537元；4、有线电视等设施、设备迁移费补偿520元；5、搬迁补助费731.10元；6、按期签约腾房奖励14622元；7、增加奖励68488元。
一审法院认为:原告（反诉被告）刘赋棋委托其母亲匡九娥与被告（反诉原告）毛能智签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均受其约束。原告方在签订合同当日支付了购房款30000元，被告于2007年8月20日将店面交付给原告，买卖关系成立，且合同已经实际履行。十年来，原告享有店面的占有、使用、收益等权利。因未办理该店面的房产过户手续，原告尚欠被告购房款15000元未支付。根据原、被告双方签订的店面出售合同第二条约定，甲方（被告）必须在8月底之内办好过户手续……；店面出售合同第三条约定，定此合同时乙方（原告刘赋棋）付给甲方（被告）购房款30000元，余款在甲方办完过户手续交房产证时再付15000元；2007年8月31日签订的补充条款约定，经双方协商待买房者改过身份证号码后延期一个月再办房产过户手续。未办好将原款退回乙方（原告刘赋棋）。从上述约定来看，被告有义务最迟在2007年9月30日前为原告办理店面过户手续，如果未办好，被告应当将购房款30000元退回原告刘赋棋。因此，本案房屋买卖未办理过户手续主要责任在被告，原告未及时主张权利，也存在一定过错。因本案讼争的店面已被国家征收拆迁了，其所有权已经消灭，现在应当处理的问题是补偿款如何分配。根据公平原则，按照原告刘赋棋、被告毛能智与泰和县房屋征收拆迁管理办公室签订的国有土地上房屋征收补偿安置协议书第九条约定，涉案房屋补偿款及奖励的处理如下：店面正房补偿款249061元，按期签约腾房奖励14622元，增加奖励68488元由原告分得2/3计221447.33元，被告分得1/3计110723.67元；其他附属物补偿6700元，装饰装修补偿7537元，有线电视等设施、设备迁移费补偿520元，搬迁补助费731.10元计15488.10元归原告所有。
反诉原告毛能智提出合同无效，要求依法撤销的主张，不符合法律规定。店面出售合同没有违反法律规定，且已经实际履行。店面产权未办理过户手续，并不影响合同的效力，也不符合法律规定的撤销情形。故其反诉请求，一审法院不予支持；另外，反诉原告提出要求反诉被告刘赋棋、王满华支付店面租金的反诉请求，因合同有效且实际履行，自店面交付以后，反诉被告享有占有、使用等权利，反诉原告的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、2007年7月29日原告刘赋棋的母亲匡九娥代原告刘赋棋与被告签订的店面出售合同合法有效；二、位于泰和县火车站广场B栋底层第17间店面的拆迁补偿款及相关待遇分配：原告刘赋棋、王满华分得正房补偿款及奖励221447.33元，其他附属物补偿，装饰装修补偿，有线电视等设施、设备迁移费补偿，搬迁补助费计15488.10元归原告刘赋棋、王满华所有，共计236935.43元。反诉原告毛能智分得正房补偿款及奖励110723.67元；三、驳回原告刘赋棋、王满华及反诉原告毛能智的其他诉讼请求。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。本案诉讼费463元，反诉费515元，鉴定费6000元，原告刘赋棋、王满华承担2652元，被告毛能智承担4326元。
本院二审期间，被上诉人向本院提交了一份村委会出具的证明，以证实肖九娥（公民身份号码）与匡九娥系同一人。上诉人质证对该份证据的关联性提出异议，认为该份证据并不能否认肖九娥用假姓名签合同的事实。本院认为，村委会并不是公民户籍管理部门，本院对该份证据不予认定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点有：1、涉案店面出售合同是否有效？2、被上诉人应否支付店面租金给上诉人？3、店面的拆迁补偿款应当归谁享有？4、本案产生的笔迹鉴定费应当由谁承担？
被上诉人刘赋棋委托其母亲与上诉人毛能智签订房屋买卖合同，合同出自双方真实意思表示，内容不违反法律规定，尽管刘赋棋的母亲在合同签订的系“匡九娥”，而非其公民身份证上的姓名“肖九娥”，但刘赋棋的母亲从始自终都未否认过其签订合同的事实，合同的总价款45000元，在签订合同的当日被上诉人即给付了购房款30000元，足见被上诉人履行合同的诚意。2007年8月20日上诉人就将房屋交付给被上诉人使用，被上诉人对房屋进行了装修，该行为也是本案两被上诉人对匡九娥的代理行为予以追认的直接表现，至房屋拆迁之时，被上诉人一直居住使用涉案房屋，时间长达近十年，现被上诉人以匡九娥未使用真实姓名签订合同和刘赋棋未追认代理行为为由，要求确认合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。
上诉人认为，在未办理过户手续前，店面的所有权归上诉人，被上诉人应当向其支付店面租金。本院认为，本案双方当事人达成的是店面销售合同，而非店面租赁合同，如果上诉人认为当事人双方的关系已转为租赁关系，应当提供相关的证据，而不能仅凭自己的意愿决定，被上诉人占有使用店面是基于双方的房屋买卖关系，有合法的占有使用店面的理由。上诉人认为未办理过户手续的责任在于被上诉人，但根据本院查明的情况，上诉人未就此采取过任何救济措施，如果上诉人认为被上诉人违约，应当及时向被上诉人主张，且可以就此将已收取被上诉人的30000万元购房款予以退回，现上诉人主张要求计算被上诉人占用店面的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
现涉案房屋已被政府征收并拆迁，标的物已灭失，即所有权的客体被强制灭失，所有权自然消灭，现双方当事人均要求确认对房屋的所有权，本院认为对此均应不予支持。尽管房屋灭失前登记于上诉人名下，但基于双方既成的房屋买卖关系，被上诉人诉请对拆迁补偿款及相关待遇的享有权，从公平的角度出发，应予支持。本案双方在房屋出售时约定总价格45000元，且被上诉人在2007年7月29日签订合同时给付了30000元，尚欠15000元未支付，一审法院酌定除装修等附属补偿外，被上诉人分得房屋补偿款及奖励款的2/3，上诉人分得1/3并无不妥，本院予以确认。
鉴定费由申请人预交，费用的最终分担与鉴定结论、诉讼胜败等因素相关联。本案的6000元笔迹鉴定费由于上诉人申请而产生，通过鉴定结论可以看出，鉴定事项包括两项内容，其中仅1项与上诉人的主张相符，基于此，笔迹鉴定费应由双方当事人分担，一审已对此进行了分担处理，本院予以确认。上诉人上诉要求被上诉人承担笔迹鉴定的全部费用，于法无据，本院不予支持。
综上所述，上诉人毛能智的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费925元，由上诉人毛能智负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 肖永兰
审判员 胡 婧
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张志坚