重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民终9号
上诉人（原审原告）：唐安利，女，汉族，1981年10月17日出生，住重庆市荣昌区。
委托诉讼代理人：赖思奇，国浩律师（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶少杰，重庆安努律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吴守勇，男，汉族，1964年11月24日出生，住重庆市南川区。
委托诉讼代理人：胡建波，重庆春意律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王梦迪，重庆春意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆建安建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区周家坝福建大街建安综合楼，统一社会信用代码91500101711609189T。
法定代表人：唐亚莉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蒋愉平，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谯坤强，重庆金牧锦扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市中宝投资（集团）股份有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢5楼，组织机构代码70947929－0。
法定代表人：夏浩籍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周文强，重庆智策律师事务所律师。
上诉人唐安利因与被上诉人吴守勇、被上诉人重庆建安建设（集团）有限公司（以下简称建安建设公司）、被上诉人重庆市中宝投资（集团）有限公司（以下简称中宝投资公司）案外人执行异议纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。唐安利及其委托诉讼代理人赖思奇、叶少杰，吴守勇的委托诉讼代理人胡建波、王梦迪，建安建设公司的委托诉讼代理人蒋愉平、谯坤强，中宝投资公司的委托诉讼代理人周文强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐安利上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由吴守勇、建安建设公司、中宝投资公司承担。事实和理由：1.根据唐安利在一审中举示的《商品房买卖合同》、《转账汇款凭证》、《个人住房信息查询证明》、《商品房买卖合同登记备案证明》等证据可以证明，唐安利与中宝投资公司之间系真实的商品房买卖合同关系，且案涉房屋已于2012年11月15日办理了网签手续，一审对相关事实认定错误。2.中宝投资公司在（2015）渝仲字第521号仲裁裁决一案中，已经承认与唐安利之间系真实的商品房买卖合同关系，其在本案中又作出矛盾陈述，而未举示相反的证据，一审判决采信了中宝投资公司的答辩意见错误。3.唐安利与中宝投资公司签订了合法有效的书面买卖合同，依照约定交纳了全部购房款，未办理过户登记手续亦非自身原因，且在案涉房屋被查封前已经申请强制执行，只因执行进度问题未实际占有房屋，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定之情形，可以排除执行。4.吴守勇的债权金额仅为200万元，却超额执行查封了全部案涉房屋，明显属于超额查封。
吴守勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.吴守勇对案涉房屋的查封系轮侯查封，且建安建设公司对被查封房屋享有优先受偿权，并无证据证明吴守勇存在超标的查封。2.唐安利与中宝投资公司之间并非真实的房屋买卖关系，唐安利亦非基于生活需要而购房，其无权要求排除执行。3.案涉房屋产权登记在中宝投资公司名下，本案应当适用《执行异议规定》第二十九条规定，因唐安利不符合该条规定的条件，故其不能要求排除执行。
建安建设公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实和理由：1.唐安利尚未取得案涉房屋的所有权，不是房屋的所有权人，无权要求排除执行。2.唐安利与中宝投资公司之间系以房抵债关系，并非真实的房屋买卖关系，其无权要求排除执行。3.本案不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，唐安利无权要求排除执行。
中宝投资公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回唐安利的上诉请求。事实和理由：1.中宝投资公司与唐安利之间实系借贷关系，双方签订《商品房买卖合同》并办理网签系为借款提供担保，在中宝投资公司不能还款的情况下，唐安利即可要求中宝投资公司履行《商品房买卖合同》。2.唐安利对中宝投资公司享有的是一般债权，不享有优先权。
唐安利向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢2单元17－3、20－3、21－3、22－3、23－3、14－6、16－6号共7套房屋的强制执行，并解除其查封扣押；2.本案诉讼费由吴守勇、建安建设公司、中宝投资公司承担。
一审法院认定事实：2012年10月20日,唐安利与中宝投资公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定唐安利向中宝投资公司购买位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢2单元17-3、20-3、21-3、22-3、23-3、14-6、16-6号共计7套预售商品房，房屋总价款175万元。唐安利于2012年11月15日分别代熊加会、唐安利向中宝投资公司支付了购房款共计430万元。
2015年2月10日，唐安利向重庆仲裁委员会申请仲裁。重庆仲裁委员会于2015年2月12日作出（2015）渝仲字第521号《裁决书》,裁决：由中宝投资公司于2015年2月25日前为唐安利所购7套预售商品房向土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，取得登记受理单；中宝投资公司于2015年4月30日前向唐安利交付上述7套预售商品房；中宝投资公司应在交付该7套预售商品房后180日内，为唐安利申办《房地产权证》。
2015年3月13日，重庆市第五中级人民法院（以下简称市五中法院）在唐安利就生效的（2015）渝仲字第521号《裁决书》申请执行中，作出（2015）渝五中法仲执字第215号《执行裁定书》，裁定查封中宝投资公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢2单元17-3、20-3、21-3、22-3、23-3、14-6、16-6共计7套预售商品房。
2016年1月6日，重庆市第三中级人民法院（以下简称市三中法院）依法受理了申请执行人吴守勇与被执行人中宝投资公司民间借贷纠纷一案，并作出（2016）渝03执字第6号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨中宝投资公司的银行存款200万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2016年1月6日，市三中法院依法受理了申请执行人建安建设公司与被执行人中宝投资公司建设工程施工合同纠纷一案，并作出（2016）渝03执字第10号《执行裁定书》，裁定冻结、划拨中宝投资公司的银行存款5500万元或查封、扣押、扣留、提取其相应价值的其他财产。
2016年1月14日，市三中法院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达了（2016）渝03执字第10号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，查封中宝投资公司位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢65套住房和1楼、2楼、负楼商业用房及负2楼、负3楼车库，1、2、3、4、5号楼负一层和6号楼车库的所有权及相应土地使用权。同月21日，市三中法院依法向重庆市南川区国土资源和房屋管理局送达（2016）渝03执字第6号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，轮候查封前述房产。
2016年8月24日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局出具了7份《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，载明：唐安利向中宝投资公司购买的位于重庆市南川区东城街道办事处龙腾大道11号金山丽苑12幢2单元17-3、20-3、21-3、22-3、23-3、14-6、16-6共计7套预售商品房已按《重庆市城镇房地产交易管理条例》的相关规定，在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。
一审法院认为，本案争议的焦点是唐安利对重庆市南川区龙腾大道11号金山丽苑12幢2单元7套房屋是否享有足以排除执行的权利。唐安利为证明其为诉争房屋合法的所有权人，向一审法院提供了其与中宝投资公司签订的7份《商品房买卖合同》和《转账汇款凭证》。经查，双方在上述合同中所约定7套房屋的购房款每一套单价为25万元，共计175万元，熊加会也是购买了7套房，按照25万元/套的单价，房价共计175万元，而唐安利代熊加会和唐安利所支付的购房款在《转账汇款凭证》上载明的是430万元，由此可见，唐安利实际所支付的房屋价款与合同所约定的购房款金额不一致。对此，唐安利在庭审中解释称，其实际所支付的房屋价款包括契税和大修基金，按照一般商品房交易法则所判断，熊加会和唐安利所购14套房屋的契税和大修基金不可能高达80万元，因此，唐安利的陈述不具有真实性和合理性。中宝投资公司在庭审中辩称双方并不是真实的房屋买卖合同关系，而是中宝投资公司将自己修建的7套商品房用于抵偿欠付唐安利的借款，故一审法院认定唐安利代熊加会和唐安利通过转账凭证所汇出的450万元并不是基于双方商品房买卖法律关系所产生的真实的购房款。中宝投资公司抗辩认为其与唐安利签订的7份《商品房买卖合同》系以房抵债行为的意见，更具有合理性，一审法院对其该抗辩意见予以采纳，并对唐安利主张其与中宝投资公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系的事实不予认可。虽然唐安利将上述7套商品房的买卖合同在重庆市南川区国土资源和房屋管理局备案，但根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，商品房买卖合同的登记备案并不产生所有权变更的法律后果，唐安利在人民法院进行查封之前也未办理房屋所有权登记手续，故一审法院认定唐安利并未取得诉争7套房屋的所有权，其对中宝投资公司享有的仅系合同债权。综上所述，唐安利并非诉争房屋的所有权人，也不符合《执行异议规定》二十八条、二十九条规定的可排除执行的情形，不能排除人民法院的执行，其提出的排除执行的异议，理由不能成立，对其异议请求不予支持。
综上所述，依据《执行异议规定》第二十四条、二十八条、二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回唐安利的诉讼请求。案件受理费100元，由唐安利负担。
本院二审期间，唐安利围绕上诉请求提交了新证据：1.个人住房信息查询证明；2.在南川区房管局查询的录像及对话文字版。拟证明唐安利于2012年11月15日就案涉房屋办理了网签手续。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。各方对案涉房屋于2012年11月15日办理了网签手续的事实均无异议，本院予以确认。
本院二审查明：唐安利与中宝投资公司签订的7份《商品房买卖合同》约定的房屋总售价为2000100元，其中除23－3号房屋价款为285900元外，其余6套房屋价款均为285700元。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为唐安利是否有权排除人民法院对案涉7套房屋的强制执行。
根据《执行异议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，建安建设公司对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，该公司申请执行时，除非法律、司法解释另有规定，人民法院对中宝投资公司的其他债权人关于排除执行异议的申请应当不予支持。《执行异议规定》第二十八条至三十条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条等即为可以对抗工程价款优先受偿权的情形。
就本案情况来看，首先，唐安利在与中宝投资公司签订《商品房买卖合同》之后，虽然办理了网签手续，但未办理受让物权预告登记，唐安利尚不是预告登记权利人，其不符合《执行异议规定》第三十条规定的情形，不能排除建安建设公司的强制执行。其次，唐安利一次性购买了7套房屋，并非系为生活消费需要而购买房屋，其并非最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所规定的消费者，亦不符合《执行异议规定》第二十九条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，其不享有消费者物权期待权，不能排除建安建设公司的强制执行。再次，《执行异议规定》第二十八条系对无过错买受人的物权期待权所作的规定，但因唐安利至今尚未合法占有案涉房屋，不符合该条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，其尚不享有物权期限权，亦不能排除建安建设公司的强制执行。最后，因吴守勇申请人民法院查封唐安利的相应财产系轮侯查封，现并无证据证明建安建设公司实现其工程价款优先受偿权后的财产价值超过了吴守勇申请查封的金额，故唐安利上诉认为吴守勇超额查封缺乏事实依据，其该项上诉理由亦不能成立。
综上所述，唐安利享有的权利不足以排除人民法院对案涉7套房屋的强制执行，其上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由唐安利负担。
本判决为终审判决。
审判长 田晓梅
审判员 唐渝梅
审判员 谭振亚
二〇一七年二月二十七日
书记员 刘 丹