西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初2938号
原告陈淑萍，女，1957年4月10日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。
委托代理人薛辉，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人李康宁，陕西法智律师事务所律师。
被告陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地：陕西省西安市莲湖区西关正街198号。
法定代表人刘朝阳，系该公司董事长。
委托代理人王海安，该公司员工。
委托代理人王洁冰，该公司员工。
原告陈淑萍与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈淑萍的委托代理人薛辉、李康宁，被告佳信公司的委托代理人王海安、王洁冰均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈淑萍诉称，原、被告于2007年12月29日签订的商品房买卖《意向书》，该意向书约定，由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第9栋2单元6层20602号商品房，购房总金额为380800元。后因房屋面积较《意向书》所载面积缩小，原告实付总房款362848元。原告已于2011年11月3日向被告支付了全部购房款。2011年11月5日，被告将房屋交付原告使用。直到2015年6月1日，被告才与原告签订正式的《商品房买卖合同》，合同备案登记号Y15052852，此时距房屋交付使用已有三年多时间。合同第十二条约定，因被告的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。第十五条约定，被告在该商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。自2011年11月5日交房之日起至2013年3月20日，该商品房交付使用已满500日。因被告的原因，致使原告至今未取得房屋产权证书。自2013年3月21日起截止2016年8月20日已逾期1247天。而合同约定的逾期办理房屋产权过户登记的违约金比例明显过低，故原告请求按银行同期贷款利率计算该部分违约金计72464.05元。因合同所载购房全款为361760元，被告实收原告362848元，多收1088元，该多收部分被告应按同期贷款利率计利退还本息。两项合计73769.99元。由于起诉时被告的违约状态仍在持续，故该部分违约金应按银行同期贷款利率暂计算至2016年8月20日，之后至原告获得房屋产权证书之日止的违约责任另行计算，如被告届时不予赔付，原告将另行起诉。被告的行为已经严重违反合同约定，为维护自身合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理朝阳小区第9栋2单元6层20602号房屋《商品房买卖合同》的产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、被告向原告支付因迟延办理房屋产权过户登记违约金、应退还多收款项本息共计73769.99元（暂时计算至2016年8月20日，被告应支付至原告取得房屋权属证书之日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告佳信公司辩称，双方签订了正式有效的商品房买卖合同，合同对违约责任有明确约定。而违约条款设定的迟延办理房屋产权过户的违约责任为以所交款项的万分之一计算，该条款合法有效，并没有被撤销，故被告的违约行为应按该违约条款处理。关于原告主张的被告多收的房款，被告会承诺退还。合同约定房款结算应以实测面积结算，目前的面积都是估算。被告愿意先退房款，根据实测结果对业主多退少补。
经审理查明，2007年12月29日，原告与被告佳信公司签订《意向书》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第9栋6层9-2-6（东）号商品房，面积为136平方米，单价为2800元/平方米，总价款为380800元，具体面积最终以签订《商品房买卖合同》为准。如出现面积增大或减少多退少补，多于本意向确定的面积由原告以本意向确定的单价补足多于部分面积价款；少于本意向约定的面积由被告按本意向确定的单价退还原告多付面积房款。意向书第二条“付款方式”约定，原告向甲方交付人民币250000元整，主体封顶时（五证齐全）付人民币80000元整，剩余房款50800元整，于交房时付清。意向书签订同日，原告向被告支付购房款250000元。2008年11月18日，原告向被告支付购房款80000元。2011年11月3日，原告再次向被告支付购房款32848元。2011年11月5日，被告向原告交付涉案房屋。2015年6月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案登记号：Y15052852），该合同明确约定,原告购买被告开发的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为129.20平方米，总价款为361760元。第六条约定，买受人于2015年5月20日前付清总房款361760元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。至今，被告未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。
庭审中，被告承认原告已经支付了全部的购房款,涉案房屋的交付时间为2011年11月5日，并向原告退还了多收的房款1088元，陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属初始登记的资料。原告提出，被告逾期办证的违约行为与原告无关且一直持续，故商品房买卖合同房屋约定的总价款0.01%计算的逾期办证违约金约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因原告第一项诉请不够准确，经本院释明，原告将其该诉请明确为要求被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
以上事实，有意向书、收款收据、交房凭据、商品房买卖合同等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，原、被告均认可涉案房屋的交付时间为2011年11月5日，涉案房屋至今未取得房屋权属的初始登记，原告已经足额交纳购房款，被告已经将多收的房款向原告退还，本院对此事实予以确认，故本案争议的焦点问题是被告未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是否构成逾期违约行为、如何承担逾期提交备案资料的违约责任及被告是否需要向原告支付多收购房款的利息。首先，根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。被告已于2011年11月5向原告交付房屋，但至今仍未按期积极履行上述义务，其行为已构成违约，理应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，原告要求被告按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金72464.05元的诉请，本案被告未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，其至今尚未取得土地使用权证。由此可见，被告在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。并且，被告违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达四年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因被告是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告生活客观上带来诸多影响和不便，原告由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即36.18元。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，本院结合被告的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素,综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且原告已实际使用房屋的情况，酌情认定被告按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2013年3月20日至庭审之日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜。再次，被告依据双方签订的意向书收取原告购房款，之后双方才签订正式的商品房买卖合同，且双方合同约定涉案房屋的面积应以产权登记面积为准。而现涉案房屋尚未进行产权登记，从而涉案房屋的面积尚未最后确定，不能以此认定被告收取原告购房款无依据。加之，被告在本案审理过程中已向原告返还根据合同约定多收的房款，故原告主张被告支付占有多收面积款期间的利息的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告陈淑萍购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第9幢2单元6层20602号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈淑萍支付逾期备案违约金19259元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告陈淑萍的其余诉讼请求。
本案案件受理费966元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒋万利
审 判 员 叱红梅
人民陪审员 王双印
二〇一七年七月二十日
书 记 员 袁龙龙
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