山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）黄民初字第5666号
原告（反诉被告）：张建宏。
被告（反诉原告）：青岛鲁中投资有限公司，住所地：青岛市黄岛区灵山湾路380号红星美凯龙商场5楼。组织机构代码：7XXXXXX6-3。
法人代表人：陈玉康，总经理。
委托代理人：伊刚，系青岛鲁中投资有限公司职工。
原告（反诉被告）张建宏为与被告（反诉原告）青岛鲁中投资有限公司租赁合同纠纷一案，于2014年6月17日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，分别于2014年7月17日、2015年1月20日公开开庭审理了本案。原告张建宏、被告山东鲁中投资有限公司之委托代理人伊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张建宏诉称：2013年初，被告计划将其闲置多年的红星美凯龙商场四楼改造完善、启动经营起来，对外进行招商，原告以4901元／月的价格租赁被告四楼188.50平方米的场地一处，作为开办红木家具店使用，先期缴纳半年（2013年4月1日至9月30日）29406元的租金和10000元的质保金后，原告开始装修、进货、开业。然而，被告的招商、启动工作半途而废，商场没能按计划开办起来，导致原告无法正常营业，所投入的装修及人力物力全都付诸东流，造成巨大经济损失，被告对此虽有愧疚，但没有任何退赔。请求判令：1、解除原、被告双方的场地使用合同，2、被告退还已交房屋租金29406元、商品质量保证金10000元，3、被告赔偿原告房屋装修款115000元、人工费57600元、商品搬运费8000元、电费3000元，4、货值利息款120000元，5、诉讼费由被告负担。
被告青岛鲁中投资有限公司辩称：被告与原告于2013年1月17日签订的场地使用合同是真实有效的，被告不同意解除双方的场地使用合同，因此不能接受原告的诉讼请求。
反诉原告青岛鲁中投资有限公司反诉称：反诉被告承租反诉原告的房屋，自2013年10月1日至2014年7月30日未向反诉原告支付任何租金，反诉原告多次追讨，但反诉被告拒不支付。请求判令反诉被告向反诉原告支付租金49010元及逾期支付利息73515元。
反诉被告张建宏辩称：反诉被告张建宏入驻经营之后，发现不能正常经营，反诉被告多次找反诉原告交涉，提出退租，反诉原告始终承诺完善经营环境，继续招商，向当初所承诺的那样将商场搞起来，已交的租金不给退、商品质量保证金更不给退，保证金需要等到撤场后一年才退，装修费用更谈不上。按照合同正常约定，反诉被告应交下个半年的租金，基于上述情况，到期后反诉原告也没有找反诉被告要，只是希望反诉被告坚守，给反诉原告撑场，中途反诉被告想报告停止营业都不允许。反诉原告要求房租没有依据。
经本院开庭审理查明，2013年1月17日，被告青岛鲁中投资有限公司（甲方）与原告张建宏（乙方）签订场地使用合同，约定：第一条租赁场地的位置、面积及用途。甲方将位于青岛胶南市人民路380号红星美凯龙全球家居生活广场四楼，展厅E8190-1，188.50㎡的场地（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等分摊面积，若乙方对所使用的场地面积有异议，应于场地交付之日起的3日内书面向甲方提出异议，否则视为确认）提供给乙方用于品牌为一品红木类产品经营展示，并收取场地使用费。乙方须严格按照此范围展示，如需更换品牌或产品类别，则须提出书面申请，报甲方同意，未经甲方同意擅自更换品牌或类别经营的，一律视同范围经营，视同乙方违约，甲方有权解除本合同。第二条合同期限和合同延期。合同期限自2013年4月1日起至2016年3月31日止。第三条场地使用费的收取。采取“先付费后使用”的原则，乙方应按半年支付使用费。场地面积每平方米26元／月，每个月的使用费共计4901元，若实际租赁天数不足1个月的，则按实际租赁天数计算场地使用费。税票费用由乙方承担。使用费按半年交纳。乙方于每6个月的前一个月15号前以现金或银行转账方式交纳下半年使用费。乙方须准时交纳场地使用费，如延期交纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。场地使用费按每年6%递增，从第二年开始，以此类推，至合同终止。第五条商品质量保证金。乙方签订本合同时，应由甲方支付经营商品质量保证金10000元……如乙方退场一年后的一个月之内无售后遗留问题，则由甲方在商品三包期结束后如数无息退还该商品质量保证金。第七条甲方的权利和义务，4、按时向乙方提供合同约定的经营场地，为乙方经营活动提供便利，保证在按本合同约定向乙方提供租赁场地时乙方使用展厅的设施正常运行。第十条合同的变更、解除和终止，3、本合同解除或终止后，乙方所使用场地（展位）的全部装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此支付任何费用。
合同还包括以下附件：1租户经营规范、2关于“对外三大承诺”中涉及“对售出产品负全责”、“30天无理由退货”服务规范暂行管理办法、3安全责任书、4租户缴税责任书、5廉政合同。
合同签订次日，原告向被告预交了10000元定金。2015年5月22日，被告预交了2013年4月1日至2013年9月30日的租金29406元。原告预交的10000元定金转成合同约定的商品质量保证金。后原告进场装修营业，经营至2014年4月份主动撤场。经营过程中，原告曾多次就四楼招商问题、退还租金以及押金等问题与被告进行交涉，但双方未能达成一致意见。原告撤场后，被告于2014年10月份将场地租给他人使用，装修没有拆除。
原告主张，由于被告的招商启动工作半途而废，商场未能按计划开办起来，导致原告无法正常营业，主要理由如下：
1、被告提供的设施不能正常运行。原告店门前是中心大堂，按照图纸应该是两部吊梯，但是现在只有一部；图纸的最南侧有两部吊梯，但是只通到三楼，图纸中的许多步梯都是封闭的，不能使用，既不能达到营业条件，也不符合消防要求。
2、合同以及附件中无数次体现“红星美凯龙商场”和“商场”字样，电费票据上的收款单位也是“红星美凯龙”；签订租赁合同后，原告准备装修，被告提供的施工安全责任书，遵守商场的安全规定，上面体现的字样是“青岛红星美凯龙有限公司”；装修规范上也有“红星美凯龙”的字样，而实际上被告自己所谓的商场并不是红星美凯龙的，证明被告假借红星美凯龙的名义进行招商，存在欺诈行为。
3、提交照片48张，证明原告店铺周边环境差，只有一家店铺正常经营，其余全都是围挡及垃圾，灯光昏暗。楼下的红星美凯龙商场在三楼到四楼的楼梯处立着牌子“四楼为宏程集团独立经营”。
经质证，被告认为合同中提到“红星美凯龙”的字样，是因为红星美凯龙和被告是合作关系，他们经营一楼至三楼，但是合同的双方是原告和被告，不涉及到红星美凯龙。东南角的步梯是正常运行的，其他位置的步梯晚上没有人的时候会关掉；原告提交的照片无法查实拍摄的时间和地点，且这些照片存在修改的可能，不认可；四楼商场现在有8家店铺在正常营业中，被告为这些商户进行了必要的电梯及用电和安全消防保障工作。原告从事商业活动是有风险的，被告认为原告是因为经营不善，和被告公司没有关系。施工安全责任书是复印件，没有法律效力；至于电费，因为被告和红星美凯龙同在一栋楼，只有一套系统，所以缴款的时候交给红星美凯龙。
原告主张，因无法正常营业，导致原告损失如下：原告装修店铺花费125000元（包括灯具），因为原告撤场的时候将灯具拆走，所以现仅主张115000元，提交装修协议书以及收据两份；人工费包括原告每月3000元以及员工每月1800元，12个月共计57600元，提交导购员石海燕给原告出具的收条；商品搬运费8000元，包括进场和撤场搬运的费用，提交搬运工出具的收条；电费3000元；原告进货价值1000000元，按照每月利息10000元，共计120000元。
被告对原告的损失不认可，认为原告装修是为了从事经营活动，应由原告承担，与被告没有关系，况且原告在经营期间也赚取了利润；电费是原告从事经营活动产生的费用，按照合同的约定应由原告交纳；原告对形势的错误判断导致原告库存较多，应由原告个人承担风险。
根据原告的申请，本院委托青岛海德资产评估事务所对原告装修店铺的现存价值进行评估，2014年12月26日，该所出具资产评估报告书，经评估现场现存项目价值94404元、现场已移除但照片显示当时现场有的项目价值15740元（包括LED吸塑发光门头字、柱子上写真、高档木质宫廷式仿古装饰吊灯、监控系统、双面灯箱）。原告为此支出评估费4000元。
经质证，原告认为评估数额偏低，原告撤场的时候没有拿走评估报告书中现场已经移除的项目。被告认为评估数额偏高，现场已经移除的项目对被告而言没有使用价值。
被告主张，合同约定房租每半年交一次，原告只交到2013年9月份，被告不知道2014年4月份原告撤场，因此要求原告支付自2013年10月1日至2014年7月30日共计10个月的租金，所欠租金总额为49010元，根据合同约定，每天收取0.5%的滞纳金，滞纳金为73515元（49010元×0.5%×300天）。
原告对此不认可，主张因为不能正常经营，原告多次向被告提出退租，被告始终承诺完善经营环境，继续招商，基于上述情况，到期后被告没有向原告要房租。后来原告撤场的时候被告是知道的，因为搬运货物都需要出门证，如果原告欠租金被告不会给原告出门证让原告搬走商品。
上述事实，有原告提交的场地使用合同、委托装修协议、装修费收款收据、装修设计图、照片、手机短信记录、押金收据、房租收据、动火许可证、电费收据、搬运费收条、工资收条、被告提交的营业执照、机构代码证、房地权证、本院委托的资产评估报告书在案佐证，经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，原、被告签订场地使用合同是双方真实意思表示，合同明确约定租赁场地位于红星美凯龙全球家居生活广场4楼，原告在签订合同时就知道场地并非位于红星美凯龙商场内，因此原告主张被告以“红星美凯龙”名义招商，没有事实依据，对其主张依法不予采纳。原告签订合同后，已经实际装修并使用场地，故其要求被告返还2013年9月30日前的租金29406元没有事实依据，本院不予支持，但原告预交的10000元商品质量保证金，被告应当退给原告。
关于解除合同，原告于2014年4月份撤场，撤场的时候被告均开具了出门证，因此被告主张其不知道原告撤场，没有事实依据，本院依法不予采纳。被告同意原告撤场，视为双方自愿解除合同，因此解除合同的时间应为2014年4月份。
关于原告主张的装修费损失，本院认为，虽然双方约定合同解除后，原告场地的全部装修无偿归被告所有。本案中双方合同约定的租赁期限是三年，原告仅经营使用了一年，且被告已经将涉案场地（包括装修在内）租给他人使用，出于公平原则，现场存在项目的装修价值94404元，双方各承担50%，即被告付给原告47202元。原告要求被告承担现场已经移除的项目的损失，没有事实依据，本院依法不予支持。原告支出的评估费4000元，由被告承担2000元。
关于原告主张的人工费、商品搬运费以及电费，均属于原告经营过程中支出的费用，要求被告承担没有法律依据。关于货值利息款，原告未向本院提交证据，并且进货也是为经营所支出的费用，要求被告承担也没有法律依据。
被告主张的租金。双方于2014年4月份解除合同，原告要求被告支付4月份之后的租金没有事实依据，依法不予支持。原告仅交了2013年4月1日至2013年9月30日的房租，按照双方合同约定，原告应当于“每6个月的前一个月15号前缴纳下半年使用费”，因此原告应当于2013年10月15日前预交2013年10月1日至2014年2月28日共计6个月的使用费29406元；应于2014年3月15日前缴纳2014年3月1日至2014年4月30日共计2个月的使用费9802元。故，被告欠原告租金的总额为39208元。关于滞纳金，双方约定延期交纳，则按前款金额每天收取0.5%的滞纳金，本院认为，双方约定的滞纳金过高，应以3770元（39208元×6%÷365天×1.5×1.3×300天）为宜，原告主张滞纳金73515元过高，对超出部分依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告青岛鲁中投资有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告张建宏商品质量保证金10000元。
二、被告青岛鲁中投资有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张建宏装修损失47202元、评估费2000元，共计49202元。
三、反诉被告张建宏于本判决生效之日起10日内付给反诉原告青岛鲁中投资有限公司租金39208元、滞纳金3770元，共计42978元。
四、驳回原告张建宏的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告青岛鲁中投资有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6445元，由原告张建宏负担5215元，由被告青岛鲁中投资有限公司负担1230元。反诉费1375.25元，由反诉原告青岛鲁中投资有限公司负担938.25元，由反诉被告张建宏负担437元。因原告以及反诉原告均向本院预交，被告青岛鲁中投资有限公司于本判决生效之日起10日内付给原告张建宏793元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李 涛
审 判 员 张美灵
人民陪审员 刘开强
二〇一五年七月二十日
书 记 员 董优萍