江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）锡民终字第2210号
上诉人（原审原告）程红。
委托代理人谈某。
委托代理人周宇明，江苏梁溪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）无锡盛联房产开发有限公司。
法定代表人陈某，该公司行政总裁。
委托代理人李永安、谢飞，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
上诉人程红因与被上诉人无锡盛联房产开发有限公司（以下简称盛联公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
程红原审诉称：2010年9月28日，程红与盛联公司签订商品房买卖合同，约定程红购买“西水东城”第X号商品房。双方在合同中约定上述预售房屋的交付期限为2012年12月31日，并约定“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。”上述合同签订后，程红依约全额支付了购房款2873195元，盛联公司于2012年12月27日致函通知程红，因种种原因，导致房屋不能如期交付。现程红发现，依规划部门公布的“西水东城X号地块项目规划设计方案”，程红所购第X房屋一侧原应为“硬地水景绿化”，但现已被盛联公司擅自更改为“普通景观绿化”。这一改动，严重违背了程红购买该房屋的初衷，该景观绿化系双方达成商品房买卖合同的重大考虑因素，综上，要求：1.盛联公司履行与程红签订的商品房买卖合同，立即恢复已经规划部门审批的“西水东城”第X楼侧“硬地水景绿化”。2.本案诉讼费由盛联公司承担。
盛联公司原审辩称：1.双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。该合同中并未约定涉案房屋所在小区的绿化为“硬地水景绿化”，从绿化专业角度来讲也不存在“硬地水景绿化”这样的术语。2.合同约定盛联公司有权根据需要设置绿化，调整景观，合同中并未对绿化的性质进行约定，同时合同中也约定盛联公司发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅是要约邀请，不作为双方合同签订的依据，盛联公司认为除合同条款中明确约定外，其他内容均不构成涉案合同的组成部分。3.盛联公司在交付程红房屋前，已经取得无锡市建设工程规划核实合格证，盛联公司并未违反规划标准施工，景观绿化的变更亦不属于规划变更。综上，程红的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。
原审法院查明：
盛联公司（出卖人）与程红（买受人）于2010年9月28日签订《商品房买卖合同》1份，约定：程红购买西水东城XX号房屋，房屋总价为2873195元，其中关于规划、设计变更的约定为：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。双方并在该合同附件四合同补充协议中约定：盛联公司可以根据需要合理设计和设置绿化、围墙、路灯、窨井、可视电话、电话或CATV等弱电井／箱、分支箱、电表箱、配电箱／房、垃圾箱及其他公用设施及公用设备，也可以合理设计和调整环境景观、路网、围墙、建筑外立面的色彩、外立面装修部分细部处理、门窗式样等对程红实际使用房屋无明显影响的项目和部位。盛联公司通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为双方确定各自权利义务的依据。盛联公司对该项目及该房屋所作的具体确定的说明和允诺及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响。合同签订后，程红已将全部房款支付完毕。2012年12月，盛联公司向程红发出关于延期交付房屋的致歉信，表示房屋将延期交付并愿履行相应赔偿责任。2015年1月，程红诉至法院，诉请如前。
以上事实，亦有商品房买卖合同、发票、函件及双方当事人陈述在卷佐证。
原审中，程红为支持其主张并向法院提供如下证据：
1、2014年8月8日网页截屏，证明在无锡市规划网上公示的西水东城规划图显示程红所购买的房屋附近有“水景”规划。
2、照片若干，证明盛联公司房屋销售宣传时，在房屋沙盘上有“水景”规划，但目前的现状是只有普通的绿色植被。
经质证，对于证据1，盛联公司表示其规划从未做过变更，景观绿化的变更不属于规划变更，且按照双方的合同附件及补充协议约定，明确盛联公司可以因合理需要调整规划；对于证据2，表示对真实性无法确认，且相应的宣传资料也不是合同的组成部分。
盛联公司为支持其抗辩，向法院提供无锡市建设工程规划核实合格证及附件，证明其未违反规划施工。程红对真实性无异议。
原审法院认为：盛联公司与程红签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案中，程红主张盛联公司应当依照沙盘模型及规划部门公示的内容一致，对“硬地水景绿化”进行建造的诉讼主张，综合本案证据分析，首先，沙盘模型所展示的“水景”的建设方案、面积、规模、用材等内容并无明确具体的文字表述、承诺或说明，内容并不具体确定，故并非属于要约，不应视为合同内容，此外，程红所购房屋系住宅，上述沙盘模型显示的“水景”内容对程红使用居住该房屋并不会形成重大影响和作用，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定亦不会造成重大影响。程红认为其基于沙盘模型中有“水景”，才购买该处房屋，但在订立商品房买卖合同时却未将上述内容载入合同，故对此主张不予采信。其次，因盛联公司已取得涉案地块的建设工程规划核实合格证，涉案地块的建设工程已符合规划要求，故程红主张盛联公司违反规划设计的主张，原审法院亦不予支持。综上，程红所主张的“硬地水景绿化”不属于盛联公司之合同义务，盛联公司对此亦未违反规划要求，故程红要求盛联公司建造“硬地水景绿化”，无相应依据，证据不足，原审法院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回程红的诉讼请求。案件受理费80元，由程红负担。
程红上诉称：盛联公司在原审中虽然提供了规划合格证，但该证只能证明是建筑合格，并不能证明其绿化规划合格，不能反映其绿化规划是何种情况，而房屋的规划应当是一个整体性的，不应当只是建筑规划，应当包括绿化规划，原审仅仅查明了建筑规划合格，未涉及绿化规划；目前程红所购房屋的现状就是与购房时盛联公司提供的宣传沙盘相比，缺少了水景，而水景是程红购房的重大考虑因素。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求发回重审或改判支持程红的诉讼请求。
盛联公司答辩称：一、根据举证规则，程红并无证据证明其诉讼主张，盛联公司从未进行规划变更，并且景观绿化局部调整不属于规划变更，事实上涉案房屋所在楼盘一直按照批准的规划进行施工，于2013年1月4日取得建设工程规划核实合格证；二、合同附件一、附件四第六条第一项明确约定盛联公司可以根据需要合理调整景观绿化；三、至于程红强调的沙盘问题，且不论其所持有的沙盘照片的真实性，根据合同附件四第十一条，沙盘内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时已经变更，不构成合同组成部分。也对房屋购买和价格无重大影响；四、根据合同第十条约定，仅有在规划设计设计到房屋的结构、户型、空间尺寸、朝向几种特殊情形时，程红才有权选择退房，如果本案仅仅涉及到景观绿化的局部调整，程红的请求不符合同约定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中：
一、双方对原审法院查明的事实均无异议，在事实认定方面，程红提出原审法院未查明涉案水景的规划变更情况，二审对原审法院查明的事实予以确认。
二、程红向本院提交如下证据：1.2015年10月8日政府信息公开答复书以及图纸，用于证明盛联公司向规划部门提交涉案地块项目规划设计方案中有水景的景观；2.2010年8月26日附属绿地工程设计方案会审意见书、2012年12月13日小区内绿化缩影图审批图，用于证明双方于2010年9月28日签订商品房买卖合同时沙盘展示的水景等环境还没有进行变更，盛联公司直到2012年12月13日才去办理变更审批手续。
盛联公司对程红提交的上述证据的真实性无异议，但认为证据1中图纸右下角特别说明仅供建筑定位用，不能实现举证目的。
盛联公司向本院提交如下证据：1.绿化工程合格证，用于证明涉案地块项目符合规划及审批要求；2.照片6张，用于证明涉案地块项目目前的景观中有水景。
程红对盛联公司提交的证据1的真实性无异议，但认为该证据的落款时间在建设工程规划核实合格证之后，绿化工程是否经过变更的依据不足；对证据2表示不认可，认为照片显示的池塘面积很小，位置也有变化，盛联公司利用拍摄角度将其拍大了。
本院对上述证据认证如下：双方当事人提交的全部证据的真实性予以确认，其证明力结合全案证据和事实予以确定：
2010年8月26日，无锡市市政和园林局出具了附属绿地工程设计方案会审意见书，针对涉案地块出具了具体指导意见，要求盛联公司严格按承诺书和设计图完成项目的绿化等。
2013年9月29日，无锡市市政和园林局向盛联公司颁发锡园竣（2013）第030号绿化工程合格证，该合格证有关于涉案地块绿地率地块内综合平衡，符合规划及市局审批要求，同意交付，不得擅自变更原有绿化现状的文字内容。
2015年10月8日，无锡市规划局向程红出具了锡规信公复（2015）第0180号政府信息公开答复书，称程红申请获得的西水东城（XDG-2006-48B地块）5#地块项目规划设计方案信息属于公开范围，并提供了相应的规则图复印件。该规划图中有水景部分。根据程红一审提交的网页截屏内容（经本院核实），该规划图于2010年5月12日上网公示。
三、本院要求盛联公司核实本案争议房屋价格在同期楼盘中所处水平，盛联公司称涉及商业秘密，且与本案无关，故未举证。
综合双方诉辩意见，二审的争议焦点为：一、涉案水景在双方签订的商品房买卖合同中属于要约邀请还是要约；二、在上述第一点为要约的情形下，盛联公司是否应继续履行涉案水景的建造义务。
本院认为：
一、涉案水景在双方签订的商品房买卖合同中属于要约，而非要约邀请。理由如下：
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，盛联公司利用沙盘展示整个开发地块的建筑布局及相关设施，系广告宣传行为，其中展示的“硬地水景绿化”在相关规划方案及图纸上有相应的体现，且上述规划方案及图纸可以通过公开渠道获得，客观上会使买受人确信上述景观是房产开发中必然会有的配套设施，并吸引相应的潜在购买者，提高其房产销售率，据此可以视为盛联公司就上述景观向买受人作出了确定性的说明和允诺，同时，商品房小区开发中一般均有树木、花卉及草坪的绿化设计，但水景方面的绿化设计相对较少，如商品房小区具有一定规模的水景设计，从普通消费者的角度而言，一般认为此举会提升该小区的档次、品位和居住舒适度。从沙盘及规划图纸上看，涉案水景的水域面积相对较大，并非一般的池塘，周边住户可以有较为开阔的水景视野，此类“水景房”的售价与小区内其他房屋的售价相比，通常会处于较高的价位，事实上，涉案房屋达到近290万元价位即可反映出涉案水景对其销售价格的影响。因此，对于购买其周边房屋的买受人而言，涉案水景对合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响，程红关于涉案水景是其考虑购买房产的重要因素的陈述具有合理性。据此，可以认定涉案水景虽未载入合同，依法仍应视为合同内容。
2.双方签订的合同中虽然约定盛联公司通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，不作为双方确定各自权利义务的依据，但该合同条款并未涉及广告宣传内容在上述司法解释规定的但书内容情形下的性质，故在涉案水景已经依法成为要约的情形下，该合同条款并不适用于本案纠纷。同时，盛联公司此后虽然取得了建设工程规划核实合格证及绿化合格证，但该事实无法推翻其曾经向买受人公示过涉案水景在规划范围之内的事实，亦无法否定涉案水景成为此前签订的合同内容组成部分的事实。盛联公司关于其从未改变规划的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。
3.双方签订的合同中虽约定了盛联公司可以根据需要合理设计和设置绿化的内容，但合同内容限定这种设计和设置应当在合理范围内，盛联公司在开发中去掉了整体性水景景观，足以影响相关买受人的利益，其行为难以归于合理范围。故盛联公司关于其有权对涉案水景作出调整的抗辩意见，本院不予采纳。
二、盛联公司客观上无法继续履行涉案水景的建造义务。理由如下：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。盛联公司未履行涉案水景的建造义务，构成违约，依法应承担相应的法律责任，但就本案而言，涉案水景建造义务已不具备继续履行的可能性。首先，盛联公司已取得规划部门颁发的建设工程规划核实合格证和市政园林部门颁发的绿化合格证，在规划部门及市政园林部门审查批准之后，涉案小区的规划布局、绿化面积及绿化率内容已经固定，再行改变的可能性较小；其次，涉案水景处目前已经建为草坪，将草坪铲除重新建造较大面积的水域，不仅存在着重复建设的浪费之嫌，而且会给盛联公司增加较重的财务负担；再次，在涉案小区已经全部建成并有住户入住的情况下，再行建造涉案水景会破坏小区的生活安宁，增加小区不安全因素，影响其他住户的合法权益，很可能引发一系列的纠纷；第四，除继续履行之外，程红仍可通过合法途经，提出其他合法诉求来解决双方纠纷。二审中程红虽提出退房的主张，但因其在一审中未提出该主张，故二审对此不予理涉，程红可另行主张。
综上，程红的上诉理由部分成立，但其要求继续履行的诉讼请求不能得到支持，故其上诉请求应予驳回。原审判决认定涉案水景未成为合同内容不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人程红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 妍
审 判 员 陶志诚
代理审判员 张朴田
二〇一六年一月八日
书 记 员 王嘉熙