江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏04民终703号
上诉人(原审原告)：杨波，男，1985年12月19日出生，汉族，住溧阳市。
委托诉讼代理人：刘刚平，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：朱卫荣，男，1963年1月5日出生，汉族，住溧阳市。
被上诉人(原审被告)：赵小凤，女，1969年3月13日出生，汉族，住溧阳市。
以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭建新，江苏谋盛律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：赵正秋，男，1969年8月27日出生，汉族，住溧阳市。
上诉人杨波因与被上诉人朱卫荣、赵小凤、赵正秋买卖合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2016)苏0481民初4839号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨波上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由:朱卫荣、赵小凤系夫妻关系。杨波经赵正秋介绍向朱卫荣借款，为此杨波将案涉房屋抵押给了朱卫荣。后为了还款向信用社贷款又撤销该抵押，但信用社未能及时下发贷款。杨波与朱卫荣协商继续将该房抵押给朱卫荣，同时要求朱卫荣再追加借款100万元用于公司发放工资等事宜，朱卫荣口头同意，提议到溧阳市公证处办理抵押公证协议。在公证过程中，杨波等人到外面抽烟，待办好后直接签了字。签字时杨波基于对公证处的信任没有审查文本。后来杨波才发现该房屋以远低于市场价格进行了交易，其行为侵害了杨波及其他债权人的利益，故请求法院予以撤销。但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了杨波的诉讼请求。2015年6月4日双方的还款协议明确载明：“在一年内不予收回（房屋）……”，故没有超过诉讼时效。一审法院在未查明事实的情况下作出判决，适用法律错误。
朱卫荣、赵小凤辩称，杨波主张的撤销权已经过一年期间，请求驳回上诉。
赵正秋未有辩解意见。
杨波向一审法院起诉请求：1.撤销杨波与朱卫荣、赵小凤之间的买卖合同；2.朱卫荣、赵小凤、赵正秋共同赔偿杨波因房屋买卖而遭受的损失10000元（具体数额待评估后变更）；3.诉讼费用由朱卫荣、赵小凤、赵正秋负担。
一审法院认定事实，2012年12月25日，杨波向朱卫荣借款150万元。2013年12月2日，杨波（委托人）与赵正秋（受托人）签订《委托书》一份，载明委托人无时间出售坐落于溧阳市社渚镇××号（建筑面积255.98平米）房地产属于杨波的产权份额，故全权委托受托人办理上述房产的出售、签订房屋买卖合同、房产证过户登记、土地证过户登记、物业交接、物业过户、代为办理协助购买方为购买该房产而需进行的贷款事宜及领取有关款项和缴纳有关费用等与售房有关的一切手续。受托人在办理上述事宜过程中所签署的文件、协议、合同等手续，委托人均予认可。委托期限至上述事项办理完毕为止。溧阳市公证处同日对上述《委托书》出具了公证书，载明杨波2013年12月2日来到该处，于公证员面前，在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2013年12月3日，赵正秋（以杨波名义）与朱卫荣、赵小凤签订《房屋转让合同》，载明杨波将坐落于百合花园27号，建筑面积255.98平米的房屋出卖给朱卫荣、赵小凤，房款716744元。2013年12月4日，朱卫荣、赵小凤领取了溧阳市百合花园27号房屋的产权证。
一审另查明，2015年6月4日，杨波与朱卫荣签订《还款协议》一份，载明杨波欠朱卫荣1695000元，杨波决定用砖头抵欠款，杨波承诺如朱卫荣要砖头，由杨波提供，朱卫荣负责结账杨波欠款，另杨波过户给朱卫荣的房子（百合花园27号）在一年之内不予收回，如杨波不能提供砖头，朱卫荣可随时收回该房屋或出售该房屋，杨波和家人无权干涉（砖头必须符合国家质检部门的要求，价格必须和市场价格相同）。要砖头必须提前一个月通知杨波，以短信为准，如果杨波换手机号必须短信通知朱卫荣，如果杨波不能提供短信就由杨波负全部责任。如朱卫荣不要砖头与杨波无关，一年之内不予收回房屋，无论是砖头抵欠款或杨波付现金，还款结束后由朱卫荣配合杨波办理房产过户手续，一切费用由杨波承担。该《还款协议》见证人处有戴春光、施某签名。
一审庭审中，杨波陈述，1.公证书及委托书与事实不符，公证书签名时公证员要求杨波出去抽烟，杨波回来后没有仔细看公证书的内容就签了字，公证书仅是买卖合同的组成部分，签订买卖合同时杨波不在现场；2.案涉房屋的出售价格远低于市场价值，房屋的市场价值至少在四百万以上，杨波至今未收到一分钱的房屋买卖款项，房屋买卖的实质是以买卖的形式抵债；3.还款协议载明撤销权的行使有一年的宽限期，故杨波请求撤销案涉房屋的买卖协议，未超过撤销期限。案涉房屋的过户时间为2013年12月3日，但杨波实际知道该房屋的过户时间为2016年5月31日，故撤销权期限应自该知道之日起算。赵正秋将案涉房屋以远低于市场价值的价格出卖给朱卫荣，以合法形式掩盖非法目的，损害了杨波及其他债权人的利益；4.杨波于2012年12月份向朱卫荣借款150万元，利息按月息6分归还了90万元，其他没有归还，借款到期后，杨波告知赵正秋房屋价值远不止150万元，遂向其提出向朱卫荣夫妻再借100万元用于发工资，赵正秋答应，并要求杨波向其出具借条，但后来100万元借款并没有给杨波。房屋过户后，赵正秋就将借条归还给了杨波。原先约定的是到公证处办理抵押手续，并不知道是办理的房屋买卖过户手续。
赵正秋陈述，公证的目的就是为了帮杨波办理房产过户手续。之所以接受委托，是因杨波向其借款，其因无款项，正好又与朱卫荣夫妻相识，遂介绍朱卫荣夫妻向杨波出借，杨网莲夫妇和杨波夫妇用案涉房屋及社渚镇文化街49号房屋作为抵押，借款到期后，朱卫荣、赵小凤向杨波催要借款，杨波无力偿还，故将两套房屋以转让合同的形式转让给朱卫荣、赵小凤，赵正秋接受杨波委托帮其办理过户。2013年12月2日，杨波及杨网莲、王兰芳带着案涉房屋的房产证、土地证等一切需要的手续材料委托其到公证处办理过户手续的公证，并且摄像拍照。办理好委托公证后，赵正秋陪同朱卫荣夫妇到房产中心办理过户登记，因有委托手续，故杨波未到场签字。公证后第二天，两套房屋就过户至朱卫荣夫妻名下。杨波称2016年才知道过户，与事实不符。两套房屋的房款抵之前杨波的借款150万元、利息及过户费用等，大概在200万元左右，这些款项作为购房款。
朱卫荣、赵小凤认为，1.公证书及委托书内容真实，杨波所述无证据证明，且杨波作为成年人在公证机关签署相关法律文书，应当负法律责任；2.杨波所述至今未付房款与事实不符，2012年12月25日杨波向朱卫荣、赵小凤夫妇借款150万元，借款到期后，杨波及其父母将案涉房屋及另一套房屋分别作价716744元、306000元出售给朱卫荣、赵小凤，以抵借款。杨波转让房屋是真实意思表示，不存在胁迫欺骗，不存在显失公平；3.杨波既然在2013年12月2日在公证处签署了相关法律文书，应当知道房屋过户给朱卫荣、赵小凤，故撤销权的期限应自该时间节点起算，已超过撤销的期间；4、杨波于2012年12月份借款150万元，归还了几个月利息，是按照月息2分归还的。
一审法院认为，杨波基于案涉房产转让协议具有可撤销情由，主张撤销该转让协议并要求赔偿损失，一审法院对此予以确认。结合审理查明的事实及双方当事人的陈述。杨波作为完全民事行为能力人，在公证机关签署了授权赵正秋出卖案涉房屋的委托书，委托事项、委托期限及公证内容意思表示清楚、明了，在无其他证据足以推翻该公证内容的情况下，对委托书及公证书的效力予以认定。相应地，赵正秋作为受托人，处分案涉房屋对委托人杨波发生效力，杨波抗辩委托书并非其真实意思，证据不足，对该意见，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律规定登记。不动产登记制度的主要目的即为公示和公信。赵正秋基于杨波的委托，办理案涉房屋的转让及过户手续，案涉房屋于2013年12月4日领取产权证，此时点应当作为杨波知道或者应当知道其权利受到侵害之日。若案涉房产转让协议符合可撤销合同要件，则撤销权的行使应自该时点起算一年，杨波现基于案涉房产转让合同具有可撤销情由主张撤销并要求赔偿损失，超过法定期间,对此不予支持。赵正秋系受托人，非案涉房产转让协议的合同相对方，杨波主张撤销案涉房产转让协议，其非适格主体。现有证据不足以证明赵正秋在办理委托事宜时存在过错，杨波要求其赔偿损失亦于事实无据，依法不予支持。判决：驳回杨波的诉讼请求。案件受理费50元、诉讼保全费1020元，合计1070元，由杨波负担。
二审中,当事人未提交新证据。
二审对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，朱卫荣与杨波之间存在借款关系，朱卫荣、赵小凤在出借款项后，与杨波签订房屋买卖合同，将案涉房屋过户至朱卫荣、赵小凤名下，朱卫荣、赵小凤未支付房屋价款。双方并于2015年6月4日签订了《还款协议》，约定如将上述欠款归还后，朱卫荣应配合杨波办理房产过户手续。双方当事人的上述行为系债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以担保或清偿债务的以物抵债行为，属于非典型的让与担保行为。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的精神以及江苏省高级人民法院关于审理以物抵债案件的相关指导意见，本案所涉的以物抵债行为违反了物权法定原则，应为无效。故杨波与朱卫荣、赵小凤的房屋买卖合同为无效合同。上诉人杨波主张撤销其与朱卫荣、赵小凤的房屋买卖合同系对本案事实及法律关系的误解。一审判决查明事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销溧阳市人民法院（2016）苏0481民初4839号民事判决。
二、确认杨波与朱卫荣、赵小凤于2013年12月3日签订的《房屋转让合同》无效。
一审案件受理费50元、诉讼保全费1020元，合计1070元，由负担535元，朱卫荣、赵小凤负担535元。二审案件受理费50元，由朱卫荣、赵小凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 尤建林
审判员 周韵琪
二〇一八年五月二十二日
书记员 刘玉宇