西藏自治区昌都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏03民终14号
上诉人（原审被告）：邓增拉加，男，藏族，昌都市左贡县人，无业，现住昌都市。
上诉人（原审第三人）：德西曲措，女，藏族，昌都市人，务工，现住昌都市。
被上诉人(原审原告)：加永多吉，男，藏族，昌都市人，退休职工。
上诉人邓增拉加、德西曲措因与被上诉人加永多吉房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2017）藏0302民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓增拉加、德西曲措、被上诉人加永多吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人邓增拉加、德西曲措上诉请求：请求二审法院依法撤销西藏自治区昌都市卡若区人民法院（2017）藏0302民初360号民事判决，并确认合同无效。事实和理由：上诉人系拆迁户，上诉人邓增拉加的朋友向嘎得知邓增拉加欲出售拆迁房，就跟邓增拉加商量说他的姐夫加永多吉想在昌都买房，邓增拉加同意在收到回迁房时，根据市场价格定价后出售给被上诉人一套房屋。2016年1月25日，向嘎支付5万元定金并拿出早已准备好了的一份藏文书写的条子给上诉人邓增拉加，要求上诉人签字。由于上诉人是文盲，不识字，且条子上根本没有书写阿拉伯数字，基于信任在上面签字了。直到后来我拿到拆迁房向嘎来找我拿出先前签好的协议说要求我按照协议里每平米6000元的价格履行协议，当时我才恍然大悟知道自己上当受骗了。上诉人认为，一、该房屋系上诉人夫妻的共同财产，上诉人邓增拉加未经妻子同意擅自将房屋出售给被上诉人，根据《婚姻法解释三》第十一条，构成无权处分，同时依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，被上诉人不构成善意取得，故合同无效；二、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。上诉人与被上诉人之间的合同因违反合同法第五十二条第四项、第五项规定，损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同。三、被上诉人存在欺诈行为，利用上诉人文盲的事实，欺骗其在条子上签字。综上，请求二审法院确认合同无效。
被上诉人加永多吉辩称，2016年1月25日，我与上诉人邓增拉加达成购房协议，我认为出售房屋这么大的事情夫妻之间应该是有沟通的，现在上诉人德西曲措说完全不知情，这点就不太清楚了。
被上诉人加永多吉向一审法院起诉请求：判令被告邓增拉加以每平方米6000元的价格履行与原告加永多吉之间的购房协议。
一审法院认定事实：2016年1月25日，原告加永多吉准备在昌购置房屋，经朋友向嘎介绍后，得知被告邓增拉加属拆迁户，有回迁房可以领取。于是原、被告双方签订协议：”加多支付房屋押金50000元，由向嘎代为支付，房屋每平方价格为6000元，2016年1月25日，四郎。”并由原告加永多吉按照约定将50000元定金转账至第三人德西曲措（被告邓增拉加之妻）账户中，后由原告加永多吉再次向被告邓增拉加支付现金10000元。2017年9月，被告邓增拉加的拆迁房确定后，原告加永多吉要求被告邓增拉加按照约定价格出售房屋时，被告邓增拉加以房价上涨为由，拒不履行该协议。
另查明，协议书中的”四郎”与被告邓增拉加属同一人；”加多”与原告加永多吉属同一人。原有拆迁房（昌都地区昌都县城关镇达吉街5号）属于被告邓增拉加个人购买所得。
一审法院认为，原告加永多吉与被告邓增拉加在平等、自愿的基础上，签订购房协议，双方已形成事实法律关系，对此本院予以确认。本院审理查明，原、被告双方均认可在签订合同时对标的物的方位未做确认，但一致同意在被告邓增拉加拿到回迁房后，再将其所有的一套回迁房以每平方6000元的价格出售给原告加永多吉。对原告加永多吉要求被告邓增拉加以6000元的价格将其所有的回迁房出售给原告加永多吉的诉讼请求，本院庭审过程中，被告邓增拉加明确表示要将本人所有的昌都市卡若区城关镇普安家园二期5幢1单元104号予以出售，原告加永多吉也愿意将该房屋作为双方买卖合同中约定的标的物，经本院核实该房屋面积为108.09平方米，且确属被告邓增拉加所有，故被告邓增拉加应当将回迁房昌都市卡若区城关镇普安家园二期5幢1单元104号房屋以每平方6000元的价格出售给原告加永多吉；总房价为648540元，扣除原告加永多吉向被告邓增拉加支付的定金50000元及被告邓增拉加向原告加永多吉讨要的10000元可以认定为先行支付的房款，故原告加永多吉应当向被告邓增拉加支付购房款588540元，对此本院予以支持。对被告邓增拉加辩称，现回迁房价格上涨，已超出约定价格50%以上，故对原来的约定价格不予认可的辩解意见，本院认为在双方签订买卖合同时，虽然未对房屋交付的时间进行约定，但按照当时昌都城市旧城改造后回迁房的市场价格，属于合理价格区间；被告邓增拉加作为一名完全民事行为能力人，在不确定未来房屋市场价格的情况下，与他人签订房屋买卖合同，利益与风险是并存的，故应当承担相应的法律后果；另外经过本院核实该房屋的回迁价为4877元，即使按照原告加永多吉要求的价格进行交易，也未损害被告邓增拉加的利益，故对被告邓增拉加的辩解意见本院不予采纳。对第三人德西曲措辩称，其以320000元赎回原拆迁房（昌都地区昌都县城关镇达吉街57号房屋），及未收到定金和本人外债较多不予低价出售给原告加永多吉的辩解意见，本院认为原告加永多吉将定金50000元转账至德西曲措账户中，被告邓增拉加予以承认，因第三人德西曲措未提交任何证据予以证明以上主张，故对该辩解意见本院不予采纳。判决：一、原告加永多吉向被告邓增拉加支付购房款588540元（此款限于本判决生效后一个月内付清）；二、被告邓增拉加和第三人德西曲措自本判决生效后一个月内将昌都市卡若区城关镇普安家园二期5幢1单元104号房屋交付给原告加永多吉，并协助原告加永多吉办理相关手续。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审提交的证据本院认定如下：
被上诉人加永多吉提交的证据：证人向嘎、赤林的证言。证明目的：上诉人邓增拉加与被上诉人加永多吉之间是通过向嘎牵线达成每平方米6000元购买房屋的协议，并且被上诉人加永多吉已经支付60000元的事实。上诉人邓增拉加的质证意见是因为我是文盲，基于和向嘎二十几年的朋友关系，就在协议上签的字。上诉人德西曲措的质证意见是我不知道这份协议的存在，我亦不认可该协议。两位证人均陈述上诉人邓增拉加确系在知道协议内容的前提下签字摁印。本院认为，该组证人证言能够证实上诉人邓增拉加是在知道协议内容的前提下签字确认，故对该组证据，本院予以采信。
本院依职权调取了上诉人邓增拉加回迁房屋相关情况并在庭审中由双方当事人质证。上诉人邓增拉加、德西曲措、被上诉人加永多吉均没有异议，本院依法采信并作为定案证据。
本院审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。其中付款情况是：被上诉人加永多吉于2016年1月25日支付给上诉人邓增拉加现金5万元作为定金，2016年11月16日应上诉人邓增拉加要求向上诉人德西曲措农业银行账户再转账1万元。一审法院对此审理查明有误，本院依法予以纠正。
本院另查明：上诉人邓增拉加与德西曲措于2011年9月13日登记结婚，于2017年12月7日登记离婚且于民政部门登记备案的离婚协议书确认：涉案的昌都市卡若区城关镇普安家园二期5幢1单元104号房屋归上诉人邓增拉加所有。
本院认为，本案的争议焦点是双方之间的房屋买卖合同是否属于无效合同。对此上诉人邓增拉加、德西曲措提出了三点上诉理由，对于第一点上诉理由：涉诉房屋属于二上诉人夫妻共同财产，上诉人邓增拉加无权处分的问题。对此，经二审庭审核实，二上诉人已经登记离婚，涉诉房屋已确定归上诉人邓增拉加所有，虽然上诉人邓增拉加在签订房屋买卖合同、处分涉案房屋时，该涉案房屋属于二上诉人的夫妻共同财产，但至二审时，上诉人邓增拉加已取得涉案房屋的全部所有权，对涉案房屋具有完全处分权，所谓无权处分的事由已不存在，故二上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。
对于上诉人邓增拉加、德西曲措提出的第二点上诉理由：双方合同违反《中华人民共和国房地产管理法》未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让这一强制性规定，同时双方合同损害社会公共利益而属于无效的理由，经核实，该规定系《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项，该条系管理性强制规定而非效力性强制规定，违反该规定并不导致合同无效，同时，本案中的房屋转让属于当事人私权范围，与社会公共利益无涉，故对该上诉理由，本院不予采纳。
对于上诉人邓增拉加、德西曲措提出的第三点上诉理由：本案存在被上诉人利用其文盲的事实，欺骗其在条子上签字的问题。对此，二上诉人并未提交证据证明存在上述事实，同时上诉人邓增拉加在一审庭审中陈述”是因为双方约定的价格太低，现在不愿意卖，房子卖是要卖，价格不合适”，而并没有当初签协议存在欺诈胁迫等情况的陈述，根据禁反言的规则，本院对该上诉理由不予采纳。
上诉人邓增拉加与被上诉人加永多吉之间签订的房屋买卖合同并不存在无效情形，依法成立并有效，双方之间形成房屋买卖民事法律关系，对此本院予以确认，双方应依诚实信用原则履行该合同。上诉人邓增拉加与上诉人德西曲措虽然已离婚，但涉案房屋系双方夫妻关系存续期间拆迁补偿所得，目前尚未办理不动产权属证书，上诉人德西曲措仍需承担一审确定的协助办理相关手续的义务。
综上所述，上诉人邓增拉加、德西曲措的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9685元，由上诉人邓增拉加、德西曲措负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 扎西边巴
审 判 员 王 志 钰
代理审判员 次仁曲珍
二〇一八年五月十四日
法官 助理 德西拉措
书 记 员 嘎 拉