甘肃省武威市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘06民终590号
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵艳琴。
委托诉讼代理人：毛玉春，甘肃纵横律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘忠平。
委托诉讼代理人：王国虎，凉州区黄羊工业开发区法律服务所法律工作者。
上诉人赵艳琴因与被上诉人刘忠平房屋买卖合同纠纷一案，不服武威市凉州区人民法院（2016）甘0602民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵艳琴及其委托诉讼代理人毛玉春，被上诉人刘忠平及其委托诉讼代理人王国虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
赵艳琴上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人与被上诉人订立房屋买卖合同是上诉人与银行之间订立的借款合同的担保合同，上诉人在借款到期不能还款的情况下，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按民间借贷法律关系审理，本案应为民间借贷关系而非房屋买卖关系；一审遗漏当事人，2015年4月1日上诉人将14万元借款通过中国建设银行转入赵艳琴账户，但该款实际被案外人赵某某占有，应将赵某某追加为本案第三人参加诉讼。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
刘忠平向一审法院起诉请求：要求被告继续履行《房地产买卖合同》，并承担违约责任。
赵艳琴向一审法院反诉请求：撤销原、被告之间签订的《房地产买卖合同》。
一审法院认定事实：2015年3月被告赵艳琴因装修房屋需要资金，通过他人找到刘忠平，了解贷款所需的资料手续。2015年4月1日，被告赵艳琴与案外人赵某某一起到中国建设银行办理个人助业借款，以其名下位于凉州区富民路185号1栋3单元西6层362室的房屋作为抵押担保，被告在办理贷款业务的相关资料上签名。贷款尚未发放期间，被告赵艳琴提出先行向原告刘忠平借款，在征得原告刘忠平的同意后，原告刘忠平于2015年4月1日通过中国建设银行转账，从其个人账户将14万元转入被告赵艳琴的卡号为6217004350001647873的账户中。2015年4月21日，银行贷款21万元发放时，被告赵艳琴在中国建设银行个人助业借款支用单签名同意，该笔贷款划入原、被告协商确定的案外人朱某账户（原告刘忠平系朱某姑父）。2016年4月24日贷款到期后，被告无力偿还银行借款，决定出售房屋偿还贷款，遂与原告签订《房地产买卖合同》，将其名下位于凉州区富民路185号1栋3单元西6层362室的房屋出售于原告，合同约定房屋总价款为30万元，由原告先行支付房屋定金23万元，双方约定于2016年4月25日由被告将房屋交付原告。双方还约定如有一方中途违约，由违约方向对方支付房屋总价款的30%作为违约金。合同由原、被告双方签字捺印予以确认。2016年4月25日原告代替被告赵艳琴偿付了贷款本息，总计224848.74元，被告赵艳琴出具收到原告刘忠平购房（订）定金225000元的收条一张，同时，被告在收条中注明房内家具附带设施沙发、电视、电视柜、茶几、空调、冰箱、床2张、吸尘器、挂烫机、梳妆台、餐具及屋内的一切设施均同时出售。余款75000元原、被告双方商定房屋交付时付清欠款。后被告拒绝交付房屋，原、被告协商无果，遂形成诉讼。一审法院认为，原、被告之间形成的《房地产买卖合同》，系被告在无法偿还银行贷款情况下与原告自愿签订的，是原、被告双方自愿、真实的意思表示，合法有效，应予保护；根据被告2016年4月25日出具的收条可以确认，原告已履行了交付购房（订）定金的义务，现原告请求被告继续履行《房地产买卖合同》并承担违约责任的诉讼请求，于法有据，予以支持；原告要求被告承担合同总价款的30%作为违约金，但未提供相关证据证明其所受损失数额，无法适用我国合同法及相关司法解释中关于违约金计算以实际损失为基础的法律规定，故参照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”的强制性规定，违约金90000元数额过高，调整为合同总价款的20%即60000元较为适宜。被告反诉认为《房地产买卖合同》签订过程中，原告存在欺诈、胁迫行为，请求撤销原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；但其向银行贷款提交的相关文件，及与原告签订的《房地产买卖合同》、出具的收条，均自认是其真实签字，被告作为完全民事行为能力人应当对在银行借款支用单、《房地产买卖合同》及收条上确认签名这一民事行为承担完全民事责任，即被告赵艳琴作为助业借款的借款人、债务人，负有偿还全部借款本息的义务；被告赵艳琴作为《房地产买卖合同》中的出卖人，负有按时交付房屋，办理房产过户登记的义务，否则应承担违约责任，被告的反诉理由，不予采信,被告的反诉请求，不予支持。贷款的实际使用人是被告赵艳琴还是案外人赵某某，属另一法律关系，与本案无关。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）赵艳琴交付原告（反诉被告）刘忠平位于凉州区富民路185号1栋3单元西6层362室房屋一套并给原告（反诉被告）刘忠平办理房产过户手续；二、被告（反诉原告）赵艳琴支付原告（反诉被告）刘忠平违约金60000元；三、原告(反诉被告)刘忠平支付被告（反诉原告）赵艳琴房价款75000元；四、驳回被告（反诉原告）赵艳琴的反诉请求。（上述款项限判决书生效后15日内履行。）案件受理费2050元，减半收取1025元,由原告(反诉被告)刘忠平承担340元，由被告（反诉原告）赵艳琴负担685元。反诉费1025元，由被告（反诉原告）赵艳琴负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院在二审期间，当事人未提交新的证据。对于一审认定的事实，上诉人认为一审认定2015年3月其因装修房屋需要资向银行借款的事实错误，2015年4月1日被上诉人将14万元借款通过银行转入赵艳琴账户，但该款实际被案外人赵某某占有，对其他事实无异议。被上诉人对于一审认定事实无异议。上诉人对所提异议未提供相应的证据，其异议不能成立。经二审查明认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是：1、本案是民间借借贷关系还是房屋买卖关系；2、原审是否遗漏当事人，应否将赵某某追加为本案的第三人参加诉讼。
关于焦点1，根据查明的事实，赵艳琴与中国建设银行签订借款合同，借款人为赵艳琴，出借人为银行。借款到期后，由于上诉人赵艳琴无力偿还银行贷款，遂出售其名下房屋以偿还贷款，并与刘忠平签订房地产买卖合同，将其名下的涉案房屋出售给刘忠平，该房屋买卖合同主体系刘忠元和赵艳琴。上诉人赵艳琴主张根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定本案应按民间借款法律关系审理，由于赵艳琴与建设银行之间的借款合同与赵艳琴与刘忠平之间的房屋买卖合同非同一法律关系，且借款合同与房屋买卖合同的合同主体不相一致，同时双方签订的房屋买卖合同中亦没有为借款合同进行担保的意思表示，故上诉人主张本案应以民间借贷法律关系进行审理的理由于法无据，不能成立。
关于焦点2，上诉人主张被上诉人刘忠平2015年4月1日通过银行向其帐户转账借款14万元，但该借款实际使用人是赵某某，应当追加赵某某参与本案诉讼的上诉请求，因本案房屋买卖合同的签订主体为本案双方当事人，并未涉及案外人赵某某，故上诉人关于追加案外人赵某某参与本案诉讼的主张不能成立。若案外人赵某某实际使用该笔款项的事实存在，上诉人可依法另行主张。
综上所述，赵艳琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3075元由赵艳琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 超
审 判 员 魏君鸿
代理审判员 杨海昇
二〇一六年十一月九日
书 记 员 陈亚楠