四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终1622号
上诉人（原审原告）：邹敏，男，1980年10月12日出生，汉族，住南充市顺庆区.
委托诉讼代理人：张小康（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈思宇，四川泰宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川恒河实业有限公司，住所地顺庆区北湖路99号罗曼威森大厦一楼。
法定代表人：刘自新，董事长。
委托诉讼代理人：易守明（特别授权），四川首力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。
上诉人邹敏因与上诉人四川恒河实业有限公司（以下简称恒河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1609号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人邹敏委托诉讼代理人张小康、陈思宇，上诉人恒河公司委托诉讼代理人易守明、王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邹敏上诉请求：请求撤销（2016）川1302民初1609号民事判决的判决金额，改判被上诉人向上诉人支付违约金45751.31元；上诉费由恒河公司承担。事实及理由：1、一审法院已经认定恒河公司违约的事实，却不按照法律规定判决违约金额。一审法院已认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》真实有效，恒河公司未按合同约定履行义务，已经构成违约，所以上诉人有权要求恒河公司按照合同约定赔偿违约金。无论恒河公司未完成初始登记和权属证书是否对上诉人的权利产生实质性影响和损失，一审法院应当按照合同约定和法律规定依法判决。2、未取得房屋权属证书对上诉人影响极大。由于恒河公司一直没有办理好相关权属证书，导致上诉人不能转卖房屋另购，不能办理相关银行贷款手续，直接影响上诉人的生活质量及生存环境。
恒河公司辩称，1、恒河公司没有违约。房屋买卖合同约定初始登记，但内容是恒河公司须在何时取得商品房所在楼栋的权属证明，逾期未取得该楼栋的权属证明才构成违约。权属证明不是权属证书，有其他证据证明该栋楼属于出卖人，出卖人就完成了合同约定义务。出卖人在出卖案涉房屋之前已经得预售许可证，证明出卖人已经取得了该栋楼的权属证明，所以出卖人未违约，也不存在违约责任。2、未取得房屋权属证书对购房户的影响与本案无关。本案购房户主张的是初始登记逾期，不是逾期未完成转移登记。上诉人的上诉请求不能成立，应当驳回上诉。
恒河公司上诉请求：依法撤销（2016）川1302民初1609号民事判决，驳回邹敏的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由邹敏承担。事实及理由：1、一审判决错误认定合同条款的真实含义，认定恒河公司未能完成房屋的“初始登记”构成违约错误。合同约定名为初始登记，但该条的内容是取得权属证明，标题和内容不一致时，应当以内容为准。恒河公司在签订商品房买卖合同时就已经取得了该商品房所在楼栋的权属证明，预售许可证可以证明，所以恒河公司并未违约，不应当承担违约责任。2、诉讼费的分摊错误。邹敏诉请的违约金额远高于判决支持的金额，一审判决恒河公司负担超过判决金额的诉讼费用，违背了诉讼费用的分摊规则。
邹敏辩称，1、双方签订的商品房买卖合同第二十条明确约定“（二）初始登记，出卖人应当在2014年3月30日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”，该约定清楚反映了“初始登记”即为“取得该商品房所在楼栋的权属证明”，恒河公司将“取得该商品房所在楼栋的权属证明”强行理解为“取得预售许可证”是错误的。2、诉讼费的分摊应由法院确认，根据《诉讼费用交纳办法》四十三条规定，恒河公司对诉讼费提出上诉于法无据，对于违约金数额，业主方已提出上诉，二审法院一并处理即可。
邹敏向一审法院起诉请求：1.判令恒河公司向邹敏支付逾期办理初始登记的违约金45751.31元（自2014年3月31日起以371358元为基数按每日万分之二计算至2015年12月6日止）；2.因诉讼产生的费用由恒河公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月2日，邹敏与恒河公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定恒河公司将其开发建设的顺庆区清风南路常春藤大院A幢B单元C层D－E号房屋出售与邹敏，价款371358元；合同第十一条第（一）项关于房屋交付约定：出卖人应当在2013－12－31前向买受人交付该商品房；合同第二十条第（二）项初始登记中约定：“出卖人应当在2014－3－30前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”；在合同附件中，双方未对房屋初始登记进行特别约定。恒河公司于2012年8月2日、9月11日、10月19日和2013年12月29日出具了发票与邹敏，邹敏实际支付房款371358元。邹敏所购房屋所在的“常春藤大院”第16幢于2015年12月7日完成初始登记。
一审法院认为，邹敏与恒河公司签订的合同系双方真实意思表示，内容合法，合同真实有效，邹敏、恒河公司均应按合同约定履行合同义务。根据《城市房屋权属登记管理办法》的定义，房屋的权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记可分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权登记；（六）注销登记。其中初始登记，即房屋权属的首次登记，是指建成后房屋的首个权利人向不动产登记部门办理的登记，也就是房屋所有权的原始取得登记。房屋初始登记是取得房屋不动产物权的必经之路，并且未经初始登记将影响之后不动产的转移登记和变更登记。从以上规定可知，国家对于房屋实行权属登记制度，而开发商要转移其开发的房屋，首先应该进行初始登记，完成初始登记后，才能够为购房者办理转移登记手续和权属证书。本案中恒河公司在约定的2014年3月30日前未能完成房屋的初始登记，但恒河公司对房屋初始登记逾期并未对邹敏的权利产生实质性影响，也未造成邹敏损失，邹敏要求恒河公司支付的初始登记逾期违约金金额明显偏高，应予减少，酌定初始登记逾期违约金为3000元。判决：被告四川恒河实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告邹敏初始登记逾期违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费410元由被告四川恒河实业有限公司负担。
本院二审查明，恒河常春藤大院小区第8幢、9幢于2016年8月15日已办理初始登记。
二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：一、恒河公司逾期办理房屋产权初始登记，是否应当承担违约责任；二、一审法院酌定损失数额是否合理；三、一审案件受理费的分担是否合理。
一、关于恒河公司逾期办理房屋产权初始登记，是否应当承担违约责任的问题。恒河公司上诉认为，合同约定名为初始登记，但内容是取得权属证明，标题和内容不一致，应当以内容为准。恒河公司在签订商品房买卖合同时，已经取得了该商品房所在楼栋的权属证明，预售许可证就足以证实，因此，一审认定恒河公司违约错误。本院认为，初始登记是土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记。房屋竣工后，开发商应向登记机关申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认房地产的所有权、使用权等。经过确权后，开发商取得《房屋所有权证》。因此，办理初始登记(即大产权证)是开发商的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条关于“产权登记”，其中，对初始登记的约定为，“出卖人应当在2014年3月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二违约金”，按照此合同内容的文义理解，办理“初始登记”是“产权登记”中的内容之一，而取得商品房所在楼栋的“权属证明”，是指对该商品房进行初始登记。恒河公司认为合同约定取得“权属证明”，不是指初始登记，不符合合同的文义解释。并且，恒河公司在签订商品房买卖合同时，既然已经办理了诸如房屋的预售许可证等，而又在合同中约定今后办理商品房权属证明的时间，亦不符合情理。恒河公司未在合同约定时间2014年3月30日前完成初始登记，办理初始登记存在迟延。恒河公司的行为构成违约，应当承担逾期办理初始登记的违约责任。因此，恒河公司的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于一审法院酌定损失数额是否合理问题。开发商办理房屋初始登记后，购房人方能办理房屋的转移登记，办理房屋初始登记是为办理房屋转移登记作准备，初始登记未及时办理，只是影响购房人办理房屋转移登记。本案，恒河公司逾期办理初始登记，导致买受人邹敏不能按合同约定时间办理房屋转移登记，会影响其房屋交换价值的实现。但是，逾期办理初始登记的违约责任与逾期办理转移登记的违约责任相比较，应属于比较轻微的违约行为。且邹敏未提供证据证实因初始登记逾期造成的实际损失。审理中，恒河公司请求法院减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。因此，一审根据本案实际情况酌定由恒河公司支付邹敏违约金3000元并无不当。邹敏上诉请求恒河公司按照合同约定赔偿违约金，本院不予支持。
三、关于一审案件受理费的分担是否合理问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”，恒河公司的行为已经构成违约，一审法院判决其支付违约金3000元。因此，由恒河公司负担一审案件受理费，并无不当。恒河公司上诉认为一审法院诉讼费用分摊错误，理由不成立。
综上所述，恒河公司、邹敏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费993元，由上诉人四川恒河实业有限公司负担50元、邹敏负担943元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 辉
审判员 刘荣耀
审判员 田 娟
二〇一七年九月五日
书记员 曹明春