安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）亳民一终字第00410号上诉人（原审被告）：安徽广运房地产有限公司，住所地利辛县，法定代表人：武春艳，经理。委托代理人：孙永超，安徽东屹漆园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘绍锋，男，1987年11月6日出生，汉族，住本县。被上诉人（原审原告）：武素芹，女，1970年3月10日出生，汉族，住本县。被上诉人（原审原告）：陆海丽，女，1984年9月28日出生，汉族，住本县。被上诉人（原审原告）：宋振青，男，1966年5月7日出生，汉族，住本县。被上诉人（原审原告）：武体峰，男，1977年3月10日出生，汉族，住本县。五被上诉人的诉讼代表人：刘绍锋，男，1987年11月6日出生，汉族，住本县，五被上诉人共同的委托代理人：孙宝田，安徽文州律师事务所律师。上诉人安徽广运房地产有限公司因与被上诉人刘绍锋、武素芹、陆海丽、宋振青、武体峰商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院于2014年12月15日作出的（2014）利民一初字第01363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人孙永超，五被上诉人的诉讼代表人刘绍锋及共同的委托代理人孙宝田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：安徽广运房地产有限公司以出让方式取得位于利辛县城关镇人民北路东侧，编号为213000070245地块的国有土地使用权，土地面积为7820平方米，规划用途为综合，土地使用年限自2006-6-1915：54：19至2076-6-1815：20：00止。被告经批准在上述土地建设商品房，现定名为“广运华庭”。建设工程规划许可证号为：200702，施工许可证号为：16230705001，利辛县房地产管理局于2011年1月6日给予被告安徽广运房地产有限公司颁发利房预售证第0002号商品房预售许可证。原告刘绍锋与被告安徽广运房地产有限公司于2011年2月18日签订《商品房买卖合同》，购买被告位于利辛县城关镇人民北路东侧广运华庭2幢1单元3层1-302房。建筑面积112.89平方米，总房价款为340702元，2012年1月9日该房交付使用。原告武素芹与被告于2011年2月18日签订《商品房买卖合同》，购买被告位于利辛县城关镇人民北路东侧广运华庭2幢1单元3层1-301房。建筑面积112.89平方米，总房价款为338089元，2012年1月16日该房产交付使用。原告陆海丽于2011年2月22日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于利辛县城关镇人民北路东侧广运华庭1幢1单元1层1-101房。建筑面积118平方米，总房价款为375000元，2012年1月30日该房交付使用。原告宋振青于2011年2月1日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于利辛县城关镇人民北路东侧广运华庭4幢1单元5层501房，建筑面积132.71平方米，总房价款为381939元，2012年1月16日该房交付使用。原告武体峰于2011年1月27日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于利辛县城关镇人民北路东侧广运华庭1幢5单元4层5-410房，建筑面积117.49平方米，总房价款为345060元，2012年1月18日该房交付使用。商品房买卖合同签订后，五原告按照合同约定的时间已将房款付给被告。商品房的实际交付日期与合同约定的交付日期之差分别为：原告刘绍锋所购商品房的实际交付日期超出合同约定期101天；原告武素芹所购商品房的实际交付日期超出合同约定期108天；原告陆海丽所购商品房的实际交付日期超出合同约定期122天；原告宋振青所购商品房的实际交付日期超出合同约定期108天；原告武体峰所购商品房的实际交付日期超出合同约定期110天。该商品房从交付使用至五原告起诉之日，被告交付给五原告的商品房没有向房产管理部门转交商品房验收合格的证书等相关资料，致使五原告不能办理房产权属证书。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2011-9-30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条1款（2）项约定：逾期超过60日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。五原告于2014年4月29日起诉，请求法院判令1、被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同；2、支付违约金；3本案诉讼费用由被告承担。原审法院认为：被告在取得了商品房预售许可证后，原、被告双方签订了商品房买卖合同，真实有效，应受到法律的保护。合同签订后双方应按照合同的约定履行义务，五原告按照合同的约定，已全部支付了房款，被告应按合同第八条在2011-9-30前，将商品房验收合格后出卖人交付给买受人，但此商品房分别在2012年1月9日交付刘绍锋、2012年1月16日交付武素芹、2012年1月30日交付陆海丽、2012年1月16日交付宋振青、2012年1月18日交付武体峰。逾期未交付，被告已构成违约。应按合同第九条约定出卖方按日万分之三支付违约金给买受人。被告应支付原告刘绍锋340702元×101天×万分之三=10323元；支付原告武素芹338089元×108天×万分之三=10954元；支付原告陆海丽375000元×122天×万分之三=13725元；支付原告宋振青3819**×108天×万分之三=12374元；支付原告武体峰345065元×110天×日万分之三=11387元；被告应按照合同第十五条的约定给五原告办理房地产权属证书，由于被告未按约定给原告办理房地产权属证书，应承担违约责任。依照原被告之间签订的商品房买卖合同第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权管理部门备案，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。故被告应向五原告支付逾期办理产权登记的违约金。应支付原告刘绍锋340702元×1%=3407.02元；支付原告武素芹338089元×1%=3380.89元；支付原告陆海丽375000元×1%=3750元；支付原告宋振青381939×1%=3819.39元；支付原告武体峰345065元×1%=3450.65元。关于被告辩称五原告的请求已超诉讼时效问题。原、被告所签订的商品房买卖合同中被告应履行两项义务，一是按约定日期交房；二是按约定时间办理产权登记，虽然交房时间距起诉之日已超过两年，但被告至起诉之日仍未能为五原告办理房产证向房产管理部门提供相关资料，五原告正在要求被告履行合同义务，诉讼时效应当从合同全部履行完毕之日计算，所以被告对五原告诉求已超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。针对被告另一个抗辩意见违约金过高，调整违约金计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，所规定前提是指：“没有约定违约金额”的，可以按同地段同类房屋租金确定。本案原、被告签订商品房买卖合同，违约金的计算方法明确，不适用该解释第十七条规定，故被告的抗辩意见，本院不予以支持。五原告诉请继续履行合同，被告未提异议，本院予以支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条，《最高人民法院》第一条、第五条、第十六条、第十八条的规定，判决：一、原告刘绍锋、武素芹、陆海丽、宋振青、武体峰分别与被告安徽广运房地产有限公司签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告安徽广运房地产有限公司于本判决书生效之日起15日内支付原告刘绍锋人民币13731元、支付原告武素芹人民币14334.89元、支付原告陆海丽人民币17475元、支付原告宋振青人民币16194元、支付原告武体峰人民币14837.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1725元，由被告安徽广运房地产有限公司承担。宣判后，安徽广运房地产有限公司不服上述判决上诉称：原审判决认定事实明显错误。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外；第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。本案上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条交付期限明确约定“出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该合同第九条1款（2）项约定“买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”。被上诉人已超两年诉讼时效，原审法院认定上诉人起诉逾期交房违约金未超诉讼时效违反法律规定。原审法院认定五被上诉人“按照合同约定的时间已将房款付给被告”没有任何证据支持。原审法院没有采信房屋租金鉴定，违法确认高于实际损失的违约金错误。原审法院采信证据违法，五被上诉人没有举证证明已支付全部购房款，也没有提供已具备办理房屋权属初始登记的相关有效证据。原审法院同案不同判，同一案件，判决结果相反，明显违法不公。原审法院于2014年10月30日作出（2014）利民一初字第00135号民事判决书，判决驳回该案原告的诉讼请求，本案却违法支持原审原告的诉讼请求。综上请求二审法院依法撤销原审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。刘绍锋、武素芹、陆海丽、宋振青、武体峰辩称：答辩人认为本案没有超诉讼时效。上诉人到目前为止都没有依法交付房屋，根据双方签订的合同及法律规定，商品房的交付要符合以下条件：1、将建设工程质量监督机构验收合格；2、取得了住宅交付许可证；3、办理了房地产初始登记手续。到目前为止本案所涉的商品房没有通过质检，也没有取得住宅交付许可证和办理初始登记手续，怎么能交付使用。商品房的交付应为民事法律行为，否则不应认定为交付，只能认定为占有。上诉人没有按照规定的商品房交付程序交房，答辩人看到短期内确实无法解决商品房交付问题才被迫入住。上诉人到目前为止仍然没有按照合同履行义务，不仅没有依法交付商品房，也没有办理房屋登记手续，其违约正在持续，因此诉讼时效应当从合同履行完毕之日计算。关于违约金计算问题，上诉人与答辩人签订的合同是上诉人提供的格式合同，违约金的计算方法也是上诉人单方设定，现上诉人主张违约金过高，没有按评估价格计算，充分显示了上诉人的无理，且没有合同依据和法律依据，不应予以支持。关于答辩人是否交清购房款的问题，答辩人交清购房款是事实，上诉人及有关部门都清楚，上诉人要答辩人举证，没有诚信可言。关于同案不同判问题，两个案件案情无任何共同之处，该份判决仍未生效，没有可比性。综上，原审判决事实清楚，证据充分，判决得当，依法应予维持。二审期间，被上诉人新提交的票据若干，证明被上诉人已交付所有购房款。上诉人对新证据质证认为，有异议，不是新证据，已超举证期限，证据中并非支付全部购房款的证据，只是部分首付款票据，支付全部购房款应有地税部门开具的发票；本院认为，上诉人在原审答辩中认可被上诉人已付清购房款，结合付款票据及按揭贷款付息情况，该组证据能够证明被上诉人已付清全部购房款。经审理，本院对原审法院证据的认定及查明的事实，予以确认。本院认为：综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为，1、被上诉人诉请延期交房违约金是否超过诉讼时效；2、诉请违约金是否过高；3、被上诉人是否已付清购房款；4、上诉人是否应当承担延期办证违约金。关于是否超诉讼时效问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。上诉人在原审法庭辩论终结前，没有提供规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门出具的房屋验收认可性意见，不应认定涉案商品房已经验收合格。因涉案商品房未经验收合格，上诉人接收房屋后主张逾期交房违约责任，在原审法庭辩论终结前上诉人仍未能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对被上诉人的诉讼请求应予支持。上诉人认为被上诉人起诉逾期交房违约金已超诉讼时效的理由，因其交房不符合法定条件，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题。上诉人与答辩人签订《商品房买卖合同》是上诉人提供的格式合同，违约金的计算方法双方约定形成，并无违法无效之处，双方应当遵守。被上诉人的损失包括但并不限于房租损失，上诉人没有举证证明被上诉人的损失数额，认为约定违约金过高，没有证据支持，本院不予采信。关于被上诉人是否已付清购房款的问题。被上诉人在原审时诉称，按照合同规定按揭向上诉人支付了全部房款；上诉人在原审答辩时认可，被上诉人付款已履行，双方合同主要义务已经履行。双方当事人在原审诉辩中已明确认可该事实，原审法院基于当事人的陈述认定该事实，并无不当。上诉人认为原审法院没有证据认定付清购房款的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人是否应当承担延期办证的违约金的问题。依照《商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权管理部门备案，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的壹%向买受人支付违约金。上诉人未举证证明其已于房屋买卖合同约定办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料，故推定未能办理房产证的过错在于上诉人。上诉人认为因被上诉人未付清购房款及未提供初始登记资料，造成未能办理房产证的理由不能成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1714元，由上诉人安徽广运房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 亮审 判 员  万学林代理审判员  沙启峰二〇一五年七月十六日书 记 员  李遨宇附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。----