山东省烟台市牟平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0612民初2512号
原告：初红梅，女，1972年12月4日出生，汉族，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：于滨晓，山东鑫士铭律师事务所律师。
被告：韩锋，男，1970年7月2日出生，汉族，住烟台市牟平区。
委托诉讼代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹琳，山东绍元律师事务所律师。
原告初红梅与被告韩锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告初红梅的委托诉讼代理人于滨晓、被告韩锋的委托诉讼代理人李春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
初红梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还原告预付的租赁费70000元及利息（自2016年5月1起至实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年4月24日，原告为经营老年公寓，自被告处租赁了原农商织布厂的三层楼房，租赁范围包含东侧二层附房及夹道、院落，租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日，每年租赁费150000元。原告于2016年5月1日前支付原告租赁费70000元，并开始相关手续的申请工作。为了通过规划、建设等部门审批，原告从房管部门调取了房产证，发现该房产并非被告所有，且房产证上仅有西侧主楼，并未显示东侧附房。经查，东侧的附房系未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的违章加建建筑。由于未取得前述两证，该房屋无法重新报公安机关进行消防验收或消防备案，导致原告无法通过消防安全检查。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民�院应予支持。涉案房屋系违章建筑，未取得规划、建设、消防等部门的审批，导致原告无法正常使用，故原告要求解除合同。
韩锋辩称，原告要求解除合同，理由不成立。我方出租的房屋符合规定，租赁合同有效。我方出租的房屋是原农商织布厂院内建筑面积为1130平方米的三层砖混结构楼房。租赁合同所描述的租赁范围中的二层附房，并不是本合同的租赁标的，所以，原告以此为由解除合同的主张不应支持。鉴于原告的行为已构成违约，我方同意解除合同。请求依法驳回原告的其他诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
2016年4月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（韩锋）将原农商织布厂三层办公楼（以下简称案涉房屋）租赁给乙方（初红梅），经双方协商，签订协议如下:一、该房屋坐落于原农商织布厂院内，为三层砖混结构，建筑面积约1130平方米。租赁范围含楼房东侧二层附房，夹道350平方及西侧15米院落。二、该房屋租赁期自2016年7月1日至2019年6月30日共三年。三、首年租赁费用为人民币15万元。……。四、……。五、因该房屋为旧有建筑，部分设施不全，双方就设施配套情况约定如下：1、屋面修整由乙方施工，甲方负担部分费用16000元。2、铝合金门窗由乙方根据使用要求自行安装，甲方负担费用为铝合金窗45000元、铝合金门18000元。……。3、给水排水由甲方施工至一楼卫生间内截止，乙方自行套表。4、供电由甲方施工至一楼东侧截止，乙方自行套表。5、除以上部分外，租赁范围内的其它设施等均由乙方自行解决。六、首年度租赁费抵扣及缴纳的约定：1、设施改造甲方负担的总费用为约79000元（结算以确定单价，实测面积为�）。在首年度租赁费用中抵扣。即首年度租赁费用为150000-79000=71000元。2、……。七、其他约定1、乙方经营的项目应符合国家相关的法律法规的要求。经营期间的相关各项事宜由乙方自行承担。2、乙方可根据使用要求对房屋进行设施的完善和装修等，但不得破坏房屋的主体结构等。在施工装修及使用期间，乙方是安全责任体。3、……。4、甲方负责缴纳房屋及土地的相关税费。乙方负责经营性各项费用。5、乙方应及时缴纳房屋租赁费用，每延迟一天按千分之五缴纳滞纳金，逾期30日以上，甲方有权解除合同。6、……。7、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。上述合同签订后，初红梅支付韩锋租金70000元。
2016年8月2日，初红梅向韩锋发送信函，主要内容为：“今致函是对用租赁房屋开办老年公寓�理相关手续过程中遇到的问题和您协商一下。首先感谢您在我经办养老公寓手续过程中，协调农商里村帮忙出具证明及给予我的其他大力支持。其次，经过我和消防及设计部门探讨，并经工程造价咨询，消防工程费用约一百万左右。如果不办理消防工程设计并验收合格，按国家有关规定是不允许出租和经营的。由于我们前期对工程费用及有关规定了解不够，导致现在无力办理这些手续，我也无法进行经营。鉴于签订合同时双方都意想不到的情况，使合同履行产生重大障碍。所以我认为现在最好是双方解除合同，如果不解除您是否可考虑采取减少租金或承担消防费用的方法以使合同能继续履行？以上意见妥否，请您收函后5天之内给予回复。”
2016年8月9日，韩锋向初红梅发送了回复函，主要内容为：“你的信函我方己经收到，但我们不认可你的观点和理由。1、你方指出因为开办老年公寓需要办理相关手续，导致你方无法继续经营而要求解除合同。首先，我方只是租赁房屋给你方，合同约定要求你方经营的项目需符合国家法律法规的要求，且室内设施除约定外由你方自行解决。至于你方租赁该房屋的用途和所需设施配备均与我方无关。另我方也未协调农商里村委开具过你方所说的证明，所谓的感谢也无从谈起。如仅因为信函中所述原因要求解除合同，而该原因并不能作为解除合同的情形，你方应当继续履行合同。2、根据《房屋租赁合同》约定，房屋首年的租金为15万元，由你方负责进行房屋的设施改造，相应的改造费用从你方首年度的租赁费用中抵扣，其中包括房屋防水以及铝合窗门窗的安装，你方应当于2016年6月1日前完成合同约定的房屋设施改造，但合同签订至今，你方并未按约定进行任何改造，为此我方己将屋面防水工程完工，故屋面防水工程不再存在抵顶房租的情形。现铝合金门窗安装你方仍未进行，在此情况下，我方通知你方，需在2016年8月30日前完成铝合金门窗的安装，并于2016年8月31日前双方完成结算并交付所有剩余房租。如你方在此之前，未进行铝合金门窗的安装，则贵方应全额向我方支付15万元的租金。”
?2016年9月，韩锋向初红梅发送了信函，主要内容为：“我方2016年8月9日发函与你，至今未有回复，为此，再次发函并通知如下：据你我双方签订的《房屋租赁合同》中约定，房屋首年的租金为15万元，由你方负责进行房屋的设施改造，相应的改造费用从你方首年度的租赁费用中抵扣，其中包括房屋防水以及铝合窗门窗的安装，你方应按合同约定当于2016年6月1日前完成相应的设施改造，并按约定完成房租抵顶的结算，此后我方多次口头、书面督促，但你方至今未进行任何改造施工，故现通知，合同约定的相应改造由我方进行，你方作为承租方在我方施工时应给予配合、提供便利条件。基于合同约定的相应工程由我方施工，故你方应全额向我方支付全额年租金十五万元，现通知你收到本函后及时支付十五万元租金中的未付部分以及延期支付租金的违约金，否则，延期支付所造成的一切责任，均由你方承担。”
关于《房屋租赁合同》签订后，涉案房屋的交接以及管理使用问题。原告主张双方未办理房屋交接手续，该房屋仍由被告进行装修工作，原告对涉案房屋未进行任何改造和管理使用的行为，原告作为承租人的权利并未实现。被告主张合同签订后，原告已经实际接收了房屋，该建筑未上锁，可以直接交付使用；房屋交付后，被告不清楚原告如何使用的涉案房屋；原告向行政单位申请加建房屋的行为，说明原告已经实际的接收了涉案房屋；租赁合同属于诺成行合同，合同签订后，原告就已经享有了合同权利、义务。
关于涉案《房屋租赁合同》解除的原因问题。原告主张其承租涉案房屋的用途是开办养老公寓，涉案房屋东侧的附房系后期加建而成，未取得规划建设及验收手续，间接导致原告无法通过消防安全检查，最终导致原告无法获取老年公寓的专项审批，上述原因导致原告无法正常使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，要求解除租赁合同。对此，原告提交了烟台市规划局牟平分局出具的《关于建设申请的回复》。载明：“初红梅：你因办养老院经营需要，向我局提出规划审批申请，要求在牟平区东关路588号内6号房�侧的附房（二层）加建一层，经我局研究现回复如下：经我局现场核实，该房屋东侧附房，与该房屋的房产证平面图不符，系加建而成，加建时未报我局审批，未获取建设工程规划许可证，故你的申请不予通过。烟台市规划局牟平分局2016.12.09”。被告对该证据不予认可，称上面没有出具人或负责人的签字，该附房系历史上形成的，不能证明涉案房屋为违章建筑；双方未明确约定原告承租涉案房屋的用途，原告所主张的无法办理老年公寓的审批手续与被告方无关；涉案房屋不存在违反法律强制性规定的情况，即使承租标的包括附房，该附房也不影响主楼使用，被告不构成根本违约。
关于解除《房屋租赁合同》的时间问题。原告主张从其起诉之日（2016年10月14日）上述合同解除。被告认为应自其同意合同解除之日（即2017年3月7日）上述合同解�。
关于解除合同责任的承担问题。被告主张原告要求解除合同的理由不正当，系原告违约在先，双方针对消防验收、备案等未进行单独约定，但租赁合同明确约定，“除以上部分外，租赁范围内的其它设施等均由乙方自行解决”，其中包含了消防工程，因为房屋如何使用，应由原告根据自身需要进行；在原告发给被告的函件中，原告自认解除合同的理由是经原告了解消防工程费用过高，原告不想自己承担相关费用，因此合同解除的后果应由原告承担。对此，原告不予认可，称消防工程应该由原告负责，但二层附房在建设过程中未取得规划及竣工验收手续，造成原告无法正常使用涉案房屋，因此解除合同的过错在被告。
关于租金支付的问题。被告主张按照合同约定原告负责房屋的整修、门窗的安装，相应的维修费用79000元抵顶第一年的租金，但是合同签订后，原告迟迟没有维修，被告催促后，原告亦未维修，因此，原告应全额支付租金。对此，原告不予认可。
另查明，在本案庭审过程中，被告于2017年3月27日表示同意解除涉案房屋租赁合同，原因是原告违约在先。
本院认为，本案的焦点问题是：一、涉案《房屋租赁合同》是否应予解除；二、如果《房屋租赁合同》解除，合同解除的后果应如何承担。三、原告要求返还70000元租金是否应予支持。
一、关于《房屋租赁合同》应否解除的问题。庭审过程中，被告同意解除《房屋租赁合同》。原、被告均同意解除合同，视为双方达成解除合同的合意，本院确认《房屋租赁合同》解除。
二、关于解除《房屋租赁合同》后果的承担问题。�先，从原告发给被告的函件内容可以看出，原告在承租涉案房屋后，因为经营需要改造房屋的花费巨大，表示其个人无力负担，并在本案起诉前向被告提出了解除合同的请求，但被告未予同意。在双方协商未果的情况下，原告才提起了本次诉讼。其次，根据常理，在签订合同时，原告对房屋现状有了充分的了解，在涉案房屋具有合法产权证明的情况下，涉案房屋具备了一般的使用条件，符合对外出租的要求。在此情形下，原告与被告达成了租赁房屋的意思表示合意，并签订了租赁合同。第三，在承租房屋后，经营所需的手续应由承租人负责。在涉案租赁合同中，双方未明确约定承租房屋的用途，亦未约定由原告负责办理或者协助办理消防验收、备案等审批手续。原告主张承租房屋用于经营养老公寓，理应由其本人自行办理有关手续。而且，在办理经营手续过程中，所需资金投入以及遇到的不利风险，均应由原告自行解决。综上，原告提供的证据不足以证明涉案房屋存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，原告主张其承租的房屋不具有使用条件，并非该房屋存在违法之处或者被告存在过错导致，而是原告基于自身利益考虑决定不再继续履行涉案租赁合同。所以，虽然双方当事人达成了解除《房屋租赁合同》的意思表示合意，但合同解除的过错在原告一方，原告应承担相应的不利后果。
第三，关于原告要求被告返还70000元租金是否支持的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》约定，自2016年7月1日起算租期。合同签订后，原告即开始针对涉案房屋向�关部门申请办理经营所需的手续，视为其实际占有、使用了涉案房屋，享有了承租人的权利和义务，其应按照合同约定向被告支付租金。同时考虑到，在双方签订合同后，原告自2016年8月2日开始向被告提出解除合同或者由双方分担相关费用，只是被告未予同意。而且，原告亦未针对案涉房屋进行实质的经营行为。基于诚实信用及公平原则，原告预交的70000元租金作为合同履行期间的租金费用，对原、被告双方较为合理。因此，原告要求被告返还租金70000元，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决如下：
一、原告初红梅与被告韩锋签订的《房屋租赁合同》于2017年3月7日解除。
二、驳回原告初红梅的其他诉讼请求。
案件受理费1575元减半收取788元，由原告初红梅负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 贺洪春
二〇一七年三月十日
书记员 贵俊丽