江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初10684号
原告：郭太平，男，1981年8月9日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王红，江苏裕和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张井魏，江苏裕和律师事务所律师。
被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司，住所地南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号。
负责人：王庆华，该公司总经理
委托诉讼代理人：王卫萍，该公司员工。
委托诉讼代理人：贾瑞莹，该公司员工。
被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市秦淮区汉中路27号。
法定代表人：陈晓明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：康永明，该公司员工。
原告郭太平与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司（以下简称友谊华联金盛分公司）、南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭太平及其委托诉讼代理人张井魏、被告友谊华联金盛分公司委托诉讼代理人王卫萍、友谊华联公司委托诉讼代理人康永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭太平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告友谊华联金盛分公司签订的租赁合同；2、被告友谊华联金盛分公司返还原告租金、保证金、押金及预缴空调费合计103318.79元；3、被告友谊华联金盛分公司赔偿原告装潢损失、设施设备损失及停业损失、罚款共计270164.43元；4、被告友谊华联公司对被告友谊华联金盛分公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2016年6月，原告与友谊华联金盛分公司签订租赁合同，约定友谊华联金盛分公司将位于南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号一楼A1078和1079号105.8平方米的展位（以下简称涉租房屋）出租给原告用于经营餐饮；租赁期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止，2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金为129605元，另需缴纳保证金2万元。原告依照友谊华联金盛分公司的要求，于2015年10月向其支付了装修押金、电表押金、出入证押金合计5750元整；于2016年6月支付租金129605元、保证金2万元及预交空调费15235.2元。为餐厅经营之需，经友谊华联金盛分公司同意，原告对涉租房屋实施了必要的装修装饰，共支付装潢费用164810元，另购买餐厅经营的设施设备61868元。餐厅开业后，友谊华联金盛分公司经常要求原告在某些时段不得开门营业。2016年8月5日直接书面通知原告自2016年8月6日起暂停营业，直至9月份才又开始营业，期间造成原告停业损失65028元。后经了解得知，涉租房屋所在的江东北路311号-319号郑和国际广场项目规划明确无餐饮业态，不得设置餐饮服务，环保等政府管理机关禁止此处开展餐饮经营活动。作为出租人的友谊华联金盛分公司隐瞒该事实，致使原告无法正常开展经营活动，并造成重大经济损失。原告与其沟通未果，故诉至法院。
被告友谊华联金盛分公司辩称，一、双方之间的房屋租赁合同合法有效，具有约束力。原告陈述的房屋租金129605元、保证金2万元、预缴空调电费15235.2元、装修押金5000元、电表押金500元、出入证押金250元均已收取，但不应退还；二、原告已取得营业执照，具备继续经营的条件，且原告自进场以来直至开庭之日，均正常经营，原告要求解除合同无事实和法律依据。三、原告要求友谊华联金盛分公司赔偿装修损失、设施设备损失以及停业损失无事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告友谊华联公司辩称，友谊华联金盛分公司系独立核算，其以自己的名义对外签订的合同应自行承担责任，友谊华联公司对此不承担责任。请求依法驳回原告对友谊华联公司的诉请。
本院经审理认定事实如下：2016年6月11日，原告郭太平（乙方）与被告友谊华联金盛分公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方用于经营意式餐厅；租赁期限自2016年5月1日至2019年4月30日；甲方给予乙方120天的【免租期/装修期】，在此期间，乙方不向甲方支付展位及设施使用费，但发生的物业管理费和其他应由乙方交纳的费用仍应正常交纳。具体免租期间为2017年1月1日至2017年4月30日，若乙方在合同期内出现迟延支付、拒付合同约定的各项款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的展位及设施使用费；每年租金标准为193085元，首年优惠63480元，实际需支付129605元，应在合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付；乙方应于合同签订之日向甲方交纳2万元保证金等等。
上述合同签订后，原告向友谊华联金盛分公司支付了租金129605元、保证金2万元、装修押金5000元、电表押金500元、出入证押金250元，并预交空调费15235.2元。在上述合同签订前，原告已于2015年10月委托江苏龙坤集团有限公司对涉租房屋进行装修，原告提供的装修合同约定的装修总价为164810元。装修工程完工后，原告于2015年12月下旬进行试营业，并于2016年1月29日领取了营业执照。为满足经营之需，原告定制或购买了沙发、桌椅以及厨房设施设备等，原告称该项花费为61868元，并提供了部分凭据和费用清单证明该事实。
另查明，包括涉租房屋在内的郑和国际广场项目由南京郑和国际广场建设有限公司经规划核准后开发建设。南京市环保局于2008年4月7日在《关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复》中，明确该项目商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。此外，该项目在2014年9月形成的阶段性验收意见之一为：项目内不设餐饮及娱乐项目。2016年4月25日，南京市鼓楼区环境保护局（以下简称区环保局）向区市场监督管理局发送的函件中载明，区环保局多次接到群众举报，反映“郑和国际广场”内餐饮店油烟、噪音污染扰民问题……。郑和国际广场项目不得设置餐饮服务，请贵局依据相关法律、法规对此处餐饮项目不予许可。
2016年8月5日，友谊华联金盛分公司向包括原告在内的经营餐饮的商户发出《关于暂停油烟排放餐饮单位营业的通知》，要求各商户自2016年8月6日20:00起暂停营业，具体恢复营业时间，请等待商场通知。原告按照通知要求停业后，由于友谊华联金盛分公司迟迟未通知恢复营业，原告遂于次月自行恢复营业。原告主张其停业期间的营业损失为65028元，并提供其自行制作的当年7月份的流水账证明该事实。
2016年9月30日，区环保局作出《关于郑和国际广场新增餐饮项目环评申请的复函》，内容为：1、你公司委托方郑和国际广场建设有限公司于2008年向南京市环保局报送了《郑和国际广场项目环境影响报告书》，南京市环保局已予以批复（宁环建【2008】29号），该环评报告批复中明确“本项目商业场所不设置餐饮服务”。我局分别于2014年9月和2015年7月对该项目进行了环保验收，已办理竣工环保验收手续；2、《中华人民共和国行政许可法》第八条规定：公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可；3、你公司如在已经环保验收的项目内实施其他项目（餐饮项目除外），应按规定期限办理环保相关手续。
2016年11月9日，原告因涉租房屋无法进行餐饮经营与友谊华联金盛分公司协商未果，遂诉至本院。本院立案后，于2016年11月23日向两被告送达了起诉状副本、应诉通知书等诉讼材料。诉讼过程中，区环保局向原告发出《告知函》，告知原告租赁的商业场所内不能设置餐饮项目。2017年3月21日，区环保局对原告经营的“卡夏利意式餐厅”作出《行政处罚事先告知书》，并于2017年4月10日作出《行政处罚决定书》，处罚理由为卡夏利意式餐厅未依法备案建设项目环境影响登记表，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条第四款“国家对环境影响登记表实行备案管理”的规定，构成违法。处罚决定为：责令停止违法行为，并罚款人民币3000元。原告对此未提起行政复议或行政诉讼，并于2017年4月14日缴纳了罚款3000元。
诉讼过程中，因两被告对于原告主张的装修损失不予认可，经原告申请，本院依法委托江苏华邦工程造价咨询有限公司（以下简称华邦评估公司）对涉租房屋内不可移动的装饰装修工程价款进行鉴定。华邦评估公司于2017年5月4日出具鉴定初稿，本院组织当事人对鉴定初稿发表质证意见后，华邦评估公司结合当事人的意见，于2017年6月22日出具鉴定报告，鉴定结论为：涉租房屋装饰装修工程含税工程（无争议项）造价为130882.38元；争议项造价为9386.05元。原告对鉴定结论予以认可，但认为争议项造价亦应计入工程总造价。两被告认为工程总造价应核减为115480.96元，同时认为该造价为装修时的价格，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，即使两被告承担赔偿责任，也应按双方的过错程度分担残值损失，而非装修时的价格。关于无争议项，鉴定人员对两被告提出的核减理由一一作出回复；关于争议项造价9386.05元，当事人及鉴定人员均陈述争议项工程存在，之所以列为争议项，是因为争议项的市场价格浮动较大，当事人争议较大，鉴定人员另称鉴定结论中争议项造价是依据市场中等价格做出。
2017年8月13日，原告将涉租房屋内全部设施设备以1万元的价格打包出售给案外人，并于次日将房屋清空后返还给友谊华联金盛分公司。
因双方争议较大，致本案调解未果。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。本案中，南京市环保局于2008年4月7日在《关于郑和国际广场建设有限公司郑和国际广场项目环境影响报告书的批复》中，已明确包括涉租房屋在内的商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。区环保局在进行环保验收时亦强调南京市环保局的上述批复内容不能擅自改变。此外，友谊华联金盛分公司至今仍未取得包括涉租房屋在内的商场可以经营餐饮的环保许可。友谊华联金盛分公司将不符合环保要求的商业场所出租给原告用以经营餐饮，致使原告无法使用涉租房屋合法经营；且在履行过程中，友谊华联金盛分公司明确要求包括原告在内的相关承租人暂停营业，此后亦未通知恢复营业。据此，结合相关事实以及法律规定，应当认定友谊华联金盛分公司交付的房屋不符合合同约定，无法实现正常合法经营餐饮的合同目的。故原告要求解除其与友谊华联金盛分公司之间的房屋租赁合同，事实清楚，法律依据充分，本院予以支持。因原告主张解除合同的通知于2016年11月23日到达友谊华联金盛分公司，故双方的合同应于2016年11月23日解除。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于原告要求友谊华联金盛分公司返还原告租金、保证金、押金及预缴空调费合计103318.79元的诉请，经双方确认，原告支付的租金为129605元、保证金2万元、装修押金5000元、电表押金500元、出入证押金250元、预交空调费15235.2元。其中保证金2万元、装修押金5000元、电表押金500元、出入证押金250元，合计25750元，友谊华联金盛分公司应全部退还。2、关于租金129605元，原告主张退还未营业期间的租金69951元，友谊华联金盛分公司不同意退还。对此本院认为，双方合同约定自2016年5月1日起开始计算租金，在合同履行过程中，原告按照被告要求自2016年8月6日起暂停营业，虽然原告于次月恢复营业，但原告陈述其于2016年11月9日向本院提起诉讼后已停止营业，且友谊华联金盛分公司未举证证明原告在提起诉讼后继续营业的事实，因此应认定原告自2016年11月9日至2017年8月14日（即返还房屋之日）期间停止营业。虽然原告停止营业，并向本院提起诉讼，但由于其未及时将涉租房屋清空并交还友谊华联金盛分公司，客观上造成友谊华联金盛分公司无法使用涉租房屋，原告应承担合同解除之前的相应租金和合同解除之后的房屋占有使用费，本院综合合同无法履行的原因、原告占有涉租房屋以及涉租房屋租金标准等事实，酌定2016年11月9日至2017年8月14日期间应付租金和占有使用费为5万元。故原告主张退还其无法经营期间的租金69951元的诉请，本院予以支持19951元。3、关于预交空调费15235.2元，原告要求退还7617.6元，由于空调一般在夏冬季节使用，原告仅使用夏季，故其要求退还一半即7617.6元的诉请，与事实相符，本院予以支持。
关于原告要求友谊华联金盛分公司赔偿装修损失140268.43元、设施设备损失61868元、停业损失65028元、罚款3000元的诉请，本院分析认定如下：1、关于装饰装修价款，经鉴定，涉租房屋装饰装修投入总价款为140268.43元，该鉴定程序合法，内容真实，友谊华联金盛分公司虽对该鉴定结论提出不同意见，但未进行充分说明或虽说明但未提供有效证据推翻鉴定结论，故本院对鉴定总价款140268.43元予以认定。根据规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。由于原告在涉租房屋装修后实际经营近半年时间，考虑到合同期限、装修折旧以及导致合同解除的原因等因素，本院酌定友谊华联金盛分公司应向原告赔偿装修损失10万元；2、关于设施设备损失61868元，虽然原告已将设施设备打包出售给案外人，但其价值已严重降低，原告为此遭受了相应的损失，友谊华联金盛分公司对此应承担相应的赔偿责任，本院结合本案事实，酌定友谊华联金盛分公司对此承担的赔偿数额为15000元。3、关于原告主张的停业损失65028元，原告提供的证据仅为其单方记录的流水账，被告方对此不予认可，原告亦未提供其他证据佐证该事实，故原告该项主张，证据不足，本院不予支持。4、关于原告主张的罚款3000元，区环保局出具的罚款决定书处罚的对象为原告所经营的餐厅，处罚原因是原告从事餐饮项目未依法备案建设项目环境影响登记表。因此，原告主张的3000元罚款应由其自行承担。
综上所述，友谊华联金盛分公司应返还原告各款项合计53318.6元（19951+20000+5000+500+250+7617.6）；应赔偿原告各项损失合计115000元（100000+15000）。友谊华联金盛分公司系友谊华联公司设立的分公司，故友谊华联公司应对友谊华联金盛分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告郭太平与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司就南京市鼓楼区江东北路313号、315号、317号、317-1号、319号一楼A1078、1079号105.8平方米展位签订的租赁合同于2016年11月23日解除；
二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告郭太平租金、保证金、押金、空调费等合计53318.6元；
三、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告郭太平损失115000元；
四、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司对上述债务承担补充清偿责任；
五、驳回原告郭太平其他诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7065.6元，减半收取3532.8元，鉴定费9000元，合计12532.8元，由原告郭太平承担2532.8元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司、南京友谊华联（集团）有限责任公司承担10000元（此款原告已预付，两被告承担部分于履行上述义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审判员 武加庆
二〇一七年八月二十五日
书记员 戴雅文