湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸丰民初字第00415号
原告卢兆远。
被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司。住所地：咸丰县高乐山镇红旗路**号。组织机构代码证：79329331-6。
法定代表人杨智安，董事长。
委托代理人（特别授权）朱昌前，湖北闳辩律师事务所律师。
原告卢兆远诉被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司（以下简称世纪兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由审判员陈桥森适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告卢兆远，被告委托代理人朱昌前到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
卢兆远诉称：2012年9月10日，卢兆远在世纪兴公司购买了咸丰新城第1幢2单元1008号住房。合同约定总金额398533元，该款项分别于2012年9月10日、2012年9月30日、2014年3月31日分三次付清，房屋交付时间为2014年3月31日。2013年4月18日，卢兆远在世纪兴公司又购买了咸丰新城第2幢1单元104号房和105号房。两份合同约定总金额184000元，付款方式为一次性付款，付款时间为2013年4月18日，房屋交付时间为2014年5月31日。三份商品房买卖合同签订后，卢兆远按照合同约定按期交纳了全部房款，履行了合同义务。
2014年3月31日，1008号房交房时间已到，世纪兴公司告知卢兆远该房的交房时间推迟至2014年5月31日，相关约定按合同执行。2014年5月31日，卢兆远购买的三套房屋的交房时间均已到，但世纪兴公司对交房事宜未作回应。卢兆远迫于无奈在2014年7月请求世纪兴公司将104号房、105号房做简单整理后先交付其使用，世纪兴公司则要求卢兆远交纳104号房、105号房的接房费用。卢兆远交纳接房费用后，世纪兴公司未对房屋进行整理且对房屋硬件设施（水泥砂浆地面和预留水管）未进行施工，致使卢兆远无法接房使用。此后，世纪兴公司既未履行合同约定也未与卢兆远进行协商。2014年10月8日，卢兆远在无法等待的情况下向世纪兴公司提出接房，世纪兴公司向其告知在卢兆远书面承诺再不以任何理由对购房提出异议的前提下，可以接房且世纪兴公司承诺向卢兆远支付两个月的违约金。卢兆远迫于无奈答应接房，但拒绝书面承诺。接房后，卢兆远发现所购三套房屋与合同约定的房屋设施不符（104号房、105号房无预留下水管、未做水泥砂浆地面，1008号房未作水泥砂浆地面）。卢兆远在办理钥匙交接时书面要求世纪兴公司整改，以达到合同约定标准，但世纪兴公司未作回应。
请求人民法院判令：1、世纪兴公司按照合同约定对卢兆远购买的104号房、105号房设置预留下水管。2、世纪兴公司以房价人民币398533元（1008号房）为基数，按日利率万分之三向卢兆远支付从2014年4月1日起至2014年10月7日止的违约金22346.50元；世纪兴公司以房价人民币184000元（104号房、105号房）为基数，按日利率万分之三向卢兆远支付从2014年6月1日起至2014年10月7日止的违约金7010.40元。3、世纪兴公司向卢兆远支付因其未做水泥砂浆地面（1008号房110平方米、104号房20.46平方米、105号房29.3平方米，共计159.99平方米）的折价补偿（按市场价每平方米30元计算）共计人民币4799.70元。3、世纪兴公司承担本案诉讼费用。
世纪兴公司辩称：1、2014年5月31日，卢兆远购买的1008号房达到交房条件，世纪兴公司同意支付2014年5月31日前的违约金。2014年7月31日，卢兆远购买的104号房、105号房达到交房条件，世纪兴公司同意支付2014年7月31日前的违约金。2、卢兆远与世纪兴公司办理了交房手续，表明卢兆远对世纪兴公司所交付房屋的质量进行了认可，卢兆远现要求世纪兴公司赔偿水泥砂浆地面的理由不成立。3、104号房、105号房为车库，按照房屋设计没有卫生间，不需预留下水管，卢兆远要求预留下水管与合同本意不符。
卢兆远为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一，商品房买卖合同（合同编号：ESZ201203074）及收据。拟证明：卢兆远对1008号房已经履行付款义务。
世纪兴公司质证：真实性无异议。
证据二，商品房买卖合同（合同编号：ESZ201302222）及收据。拟证明：卢兆远对104号房已经履行付款义务。
世纪兴公司质证：真实性无异议。
证据三，商品房买卖合同（合同编号：ESZ201302221）及收据。拟证明：卢兆远对105号房已经履行付款义务。
世纪兴公司质证：真实性无异议。
证据四，交房意见表。拟证明：世纪兴公司交付的三套房屋未达到交付条件，卢兆远要求整改，提出整改意见。
世纪兴公司质证：真实性有异议，系复印件。是卢兆远的个人意见，无法证实该意见是否转达给世纪兴公司，没有世纪兴公司的签字。
证据五，入住手续单。拟证明：在卢兆远入住时世纪兴公司未按其要求对房屋进行整改，没有达到交付条件。
世纪兴公司质证：对三个公章的真实性无异议，对业主的签名及意见是否为当时的签字无法确定，不能证明房屋未达到交付条件。
世纪兴公司为支持其答辩理由，向本院提交了以下证据：
证据一，交房公告。拟证明：卢兆远购买的1008号房屋在2014年5月31日前就可以交付；104号、105号两个车库在2014年7月31日前就可以交付。
卢兆远质证：真实性不清楚，没有收到接房通知。
证据二，交房结算清单。拟证明：在2014年7月16日，卢兆远接收了104号、105号两个车库。
卢兆远质证：真实性无异议。2014年7月，在自己的催促下世纪兴公司同意对104号、105号两个车库进行处理后交付使用，自己就办理了接房手续，但世纪兴公司对该房屋未进行整改，房屋内有工人居住，导致自己在办理接房手续后仍未拿到该房屋钥匙。
本院对以上证据分析认定如下：卢兆远提交的证据一、二、三、五，世纪兴公司对其真实性无异议，本院予以采信。卢兆远提交的证据四与卢兆远提交的证据五中业主签字确认内容能相互印证，本院予以采信。世纪兴公司提交的证据一、二，只能达到世纪兴公司通知购房户交房和卢兆远交纳了相关费用的证明目的，不能证明诉争房屋达到了交房条件。
本院根据采信的证据并结合当事人的当庭陈述，查明以下案件事实：
2012年9月10日，卢兆远与世纪兴公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ESZ201203074），合同约定“出卖人：咸丰县世纪兴房地产开发有限责任公司，买受人：卢兆远。第一条，项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于高乐山镇大坝新城区、编号为咸国用（2011）第0506号的地块的土地使用权。该地块土地面积为5232.275平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2011年5月17日至2081年5月18日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，名为咸丰新城。建设工程规划许可证号为2011-220号，施工许可证号为422826201203010501。第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢2单元1008号房。该商品房的用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上11层。该商品房合同约定建筑面积共130.12平方米，其中，套内建筑面积110.00平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.12平方米。1，建筑面积以房管局产权登记为准；2，套内建筑面积、分摊面积以产权登记机关测量登记为准。第四条，计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3062.81元，总金额人民币398533元。第六条，付款方式及期限：买受人于2012年9月10日支付首期房款200000元，2012年9月30日前支付首期余款168533元，余款30000元于2014年3月31日付清。第八条，交付期限：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇国家政策调整延期办理的；3、非出卖人原因，政府各职能部门延期办理的。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条，出卖人关于装饰，设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人进行整改，整改达到合同约定标准。附件三：装修，设备标准：4、地面：水泥砂浆地面。”卢兆远于2012年9月10日付款200000元，2012年9月29日付款168533元，2013年5月22日付款30000元。
2013年4月18日，卢兆远（买受人）与世纪兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：ESZ201302221、合同编号：ESZ201302222）。编号为ESZ201302221的合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元105号房。该商品房的用途为车库，层高3.9米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共31平方米，其中，套内建筑面积29.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.47平方米。第四条，计价方式与价款：该商品房单价为每平方米3387.1元，总金额人民币105000元。第六条，付款方式及期限：买受人于2013年4月18日支付房款105000元。第八条，交付期限：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条，出卖人关于装饰，设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人进行整改，整改达到合同约定标准。附件三：装修，设备标准：4、地面：水泥砂浆地面。7、卫生间：预留下水管。”编号为ESZ201302222的合同约定“第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第2幢1单元104号房。该商品房的用途为车库，属框剪结构，层高3.9米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共21.48平方米，其中，套内建筑面积20.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.02平方米。第四条，计价方式与价款。该商品房单价为每平方米3677.84元，总金额人民币79000元。第六条，付款方式及期限。买受人于2013年4月18日支付房款79000元。”编号为ESZ201302222合同其余条款与编号为ESZ201302221合同条款一致。2013年4月18日，卢兆远分别付款105000元、79000元。
2014年7月31日，世纪兴公司在恩施日报刊登交房公告：世纪兴.咸丰新城一期1、2号楼分别于2014年5月31日和2014年7月31日公告交房，现有部分业主已办理交房手续，请未办理交房手续的业主于2014年7月31日至2014年8月30日期间尽快带齐相关购房资料到咸丰新城营销中心办理交房手续。2014年7月16日，卢兆远将104号、105号两个车库的有关费用支付给世纪兴公司。2014年10月8日，卢兆远将1008号房、104号房、105号房存在的问题反映给世纪兴公司，同日，卢兆远与世纪兴公司对1008号房、104号房、105号房办理了交接手续，卢兆远领取了钥匙。104号房、105号房未预留下水管。
本院认为，卢兆远与世纪兴公司签订的三份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。签订合同后，双方均应当按照《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务，卢兆远按约支付了购房款，世纪兴公司应当将经过验收合格的房屋在2014年3月31日及2014年5月31前交付给卢兆远。虽然世纪兴公司于2014年7月31日在恩施日报刊登咸丰新城1、2号楼交房公告，但是通过双方提交的证据证实，世纪兴公司发出交房公告时，世纪兴公司并未给卢兆远出示咸丰新城1、2号商住楼已达到约定的交付条件的依据，诉讼中，世纪兴公司也未提交证据证实咸丰新城1、2号楼已经过验收合格，达到合同约定的交付条件，世纪兴公司违约，应承担违约责任。卢兆远对购买的1008号房、104号房、105号房于2014年10月8日与世纪兴公司办理了交接手续，并领取了钥匙，应认定世纪兴公司已将1008号房、104号房、105号房交给了卢兆远。所以，卢兆远要求世纪兴公司对1008号房以房价人民币398533元为基数，按日利率万分之三支付从2014年4月1日起至2014年10月7日止的违约金22346.50元及104号房、105号房以房价人民币184000元为基数，按日利率万分之三支付从2014年6月1日起至2014年10月7日止的违约金7010.40元的诉讼请求（以上违约金合计29356.90元），符合双方的约定，且未超出合同的约定，本院予以支持。卢兆远要求世纪兴公司对104号房、105号房设置预留下水管的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持。卢兆远要求世纪兴公司对1008号房、104号房、105号房因未做水泥砂浆地面予以折价补偿4799.70元，其诉讼请求与双方合同的约定不相符，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司对原告卢兆远购买的位于咸丰县高乐山镇大坝新城区咸丰新城第2栋104号房、105号房设置预留下水管。
二、被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司支付原告卢兆远违约金29356.90元。
以上内容限本判决生效后十五日内履行。
三、驳回原告卢兆远的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费327元（已减半），由被告咸丰县世纪兴房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇恩施州中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈桥森
二〇一五年六月八日
书记员 汤 黎
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。