大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初5033号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地：普兰店市丰荣街153号。
法定代表人：张斌，系该支行行长。
委托诉讼代理人：刘乃国，男，1965年3月12日出生，汉族，系该支行员工，住普兰店市。
委托诉讼代理人：刘作忠，男，1965年5月20日出生，汉族，系该支行客户经理，住普兰店市。
被告：左桂华，女，1982年10月16日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市。
被告：大连君泰房地产开发有限公司，所在地大连市甘井子区泉水B区41号4单元2层2号。
法定代表人：李长发，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李永发，男，1946年8月30日出生，系该公司副总经理，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：马家强，系辽宁融都律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建行普兰店支行）诉被告左桂华、大连君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行普兰店支行委托诉讼代理人刘乃国，被告君泰公司委托诉讼代理人李永发、马家骏到庭参加诉讼，被告左桂华经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告左桂华签订的编号212907000-2012-20140195844号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、要求被告左桂华偿还原告借款本金209955.43元及利息、罚息（自欠款之日起，即2016年5月17日始至借款还清之日止）；3、原告对被告左桂华抵押的房屋享有优先受偿权；4、要求被告君泰公司对被告左桂华的借款承担连带清偿责任；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月22日，原告与被告左桂华签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：212907000-2012-20140195844号），约定原告向被告提供个人住房按揭贷款218000元，期限240个月；利率为浮动利率，还款方式为等额本息还款；被告以位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元6层1号商品房，为其借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同时，被告君泰公司对被告左桂华的借款承担阶段性连带责任保证担保。合同生效后，原告拨付贷款218000元，而二被告没有完全履行还款义务，拖欠到期应付贷款本息7392.61元（自2016年5月17日起至2016年9月20日）不予清偿。根据合同第十六条、第十七条约定，诉请人民法院依法解除原、被告之间签订的借款合同，原告宣布贷款立即到期，要求被告立即归还借款本息并承担相关费用。
被告左桂华未作答辩。
被告君泰公司辩称，不同意原告要求被告君泰公司承担本金和利息、罚息还款责任的诉讼请求，该案主体应该是第一被告，第一被告与原告有借款合同，如果不及时还款，第一被告应承担还款责任，与被告君泰公司没有关联性，原告要求被告君泰公司承担连带还款责任没有法律依据。同意原告要求解除与第一被告签订的借款合同，并对抵押的房屋享有优先受偿权，不同意承担诉讼费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年6月3日，被告左桂华与被告君泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201401630号），所购商品房位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元6层1号，建筑面积74.74平方米。合同第六条付款方式及期限约定，本合同签订时买受人向出卖人支付首付款94413元人民币，余款218000元买受人申请银行按揭贷款支付；合同第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、该商品房虽未经验收合格，但是具备进住、装修条件，并且出卖人同意买受人进住、装修。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，被告君泰公司向被告左桂华开具了首付款金额为94413元的“销售不动产统一发票”。
2014年9月22日，原告与被告左桂华签订编号为212907000-2012-20140195844号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定原告向被告左桂华提供借款本金218000元，用于购买坐落于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元6层1号商品房；借款期限为240个月，自2014年9月22日至2034年9月22日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；还款方式为等额本息法，还本付息日为每月17日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款中约定借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；…有权采取的其他救济措施。被告以其购买的位于普兰店市莲山街道莲城路109号3单元6层1号，建筑面积74.74平方米的房屋为该借款提供抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告左桂华分别在合同借款人、抵押人处签名盖章。
合同签订后，被告左桂华将其所购房屋于2014年11月13日在普兰店市房地产管理处办理预购商品房抵押权预告登记（以下简称抵押预告登记），预告登记权利人为原告，原告取得他项权利证书，他项权证号为：普房预普他证字第20144838号。原告按照合同约定于2014年11月17日将借款218000元一次性划入被告君泰公司的账户中，被告左桂华在“个人贷款支付凭证”中借款人处签字确认。
被告左桂华自2016年5月17日起，未履行还本付息义务。根据原告提供在中国建设银行业务系统里打印的明细，证明截至2016年6月21日，被告左桂华已还本金8044.57元，已还利息19390.91元，被告尚欠原告贷款本金总额为209955.43元，尚欠已到期本金为5163.44元、利息及罚息为8338.94元。
另查，2013年，被告君泰公司与原告就被告左桂华所购房屋所属楼盘签署《楼宇按揭合作协议》。协议甲方为被告君泰公司，乙方为原告。其中协议第四条第四款规定：“由于甲方原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止。”该款第（二）项还约定：对甲方承担连带保证责任的借款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。诉讼中，原告及被告君泰公司均认可涉案房屋没有竣工验收，亦没有交付和办理房屋权属登记。
原告以与被告君泰公司签订的《楼宇按揭合作协议》为依据，拟证明被告君泰公司应当对被告左桂华尚欠原告的借款本息承担连带保证责任，被告君泰公司对证据的真实性予以认可，但对拟证明事项不予认可。被告君泰公司认为该协议第四条第四款中约定的“抵押登记证明文件”指的就是抵押预告登记，被告君泰公司已经履行协助原告办理了预抵押登记义务，原告已经取得抵押物的抵押证明文件，君泰公司的阶段性保证责任已经免除。被告左桂华没有依约还款，与被告君泰公司无关，且涉案工程没有竣工不能办理产权证的原因是政府过错所致的市政配套设备不齐全等原因造成的，这是买卖合同明确约定的免责条款，故被告君泰不应承担连带保证担保责任。原告对被告的质证意见不予认可。
本院认为，原告与被告左桂华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告左桂华未按合同约定的期限及时履行还本付息的义务，拖欠到期借款本息，原告依据合同约定和法律规定有权解除合同。故对原告要求解除编号212907000-2012-20140195844号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。另根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，如果被告不按合同约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿全部借款本息并计收罚息。故对原告要求被告左桂华立即偿还借款本金209955.43元及自2016年5月17日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率标准计付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告要求对被告左桂华抵押的房屋享有优先受偿权一节，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或在建建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，该抵押权预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有的请求权。故在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告君泰公司承担连带清偿责任。本院认为，涉案《楼宇按揭合作协议》中并没有对“正式的抵押登记”解释为包括抵押预告登记，被告君泰公司认为“抵押登记证明文件”指的就是抵押预告登记，被告君泰公司已经协助办理了预告登记，被告左桂华没有依约还款与被告君泰公司无关，且涉案工程没有竣工不能办理产权证的原因是政府过错所致的市政配套设施不齐全等原因造成的，被告君泰公司不应承担连带保证责任的意见，缺少法律依据及合同依据，因二被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定的因执行政府的法令、政策、通告和市政规划变更或市政配套设施批准或接通延误导致延期交付房屋的条款，是约束二被告之间的商品房买卖合同关系，与本案原告无关，不能据此免除被告君泰公司在本案中应承担的连带保证责任，故该项质证意见本院不予采纳。同时，被告左桂华虽然未出庭抗辩，不能免除其应承担的还款责任，但也不能免除被告君泰公司未按合同约定及时交付房屋并办理产权证，进而办理正式抵押登记手续的合同义务。原告与被告君泰公司签订《楼宇按揭协议》的目的是为了保证被告君泰公司及时交付房屋并办理产权证，维护购房人的权利，以及保证作为债权人的原告能够办理正式抵押登记，从而保证借款债权优先受偿权的实现，而且被告君泰公司对其抗辩主张未能提供证据予以证明。故此，被告君泰公司的上述抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。另根据原告与被告君泰公司签订的《楼宇按揭合作协议》第四条第四款第（二）项的规定，即使原告对案涉房屋享有抵押权，被告君泰公司的保证责任均不因此减免。因此，对原告要求被告君泰公司对被告左桂华的借款承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。至于被告君泰公司诉讼中辩称，案涉房屋是抵顶给施工方大连永达建设工程有限公司，该公司又抵顶给具体施工的大连市建筑劳务公司第一分公司，劳务一分公司又抵顶给了案外人冯万凯，冯万凯又转让给了被告左桂华，所以购房合同只是履行抵债手续的一种形式，首付款发票中的金额君泰公司实际也没有收到。对此，本院认为，被告君泰公司主张的与案外人及案外人与被告左桂华之间的抵债、转让行为，属于另一法律关系，不属本案调整范围。且虽然被告提供了以房抵顶工程款协议、银行转账支票等证据材料，但不能影响《商品房买卖合同》以及《楼宇按揭合作协议》的有效性，也不能免除被告君泰公司在本案中依据合同约定和法律规定应承担的连带保证责任。
综上所述，对原告的合理合法部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《以及中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行与被告左桂华于2014年9月22日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000-2012-20140195844号）解除；
二、被告左桂华于本判决生效后十日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金209955.43元，并自2016年5月17日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：212907000-2012-20140195844号）约定的利率标准计付利息、罚息；
三、被告大连君泰房地产开发有限公司对本判决主文第二项内容承担连带清偿责任。
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
一审案件受理费4449元，公告费900元，合计5349元整，由被告左桂华、大连君泰房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 杨剑英
审判员 孙 军
审判员 张亚南
二〇一七年二月十五日
书记员 邹晓梅
附：证据目录
一、原告提供的证据：
证据1：购房合同及首付款发票各一份
证据2：《个人住房（商业用房）借款合同》一份
证据3：预告登记证明一份
证据4：个人贷款支付凭证一份
证据5：对账单及拖欠贷款明细各一份
证据6：被告身份、户籍、婚姻状况及收入情况证明各一份
证据7：被告营业执照一份
证据8：《楼宇按揭合作协议》一份
二、被告提供的证据：
证据1：《以房抵付工程款协议书》一份
证据2：《商品房抵给工程款协议》二份
证据3：《授权委托书》和《转让抵债房确认书》各一份
证据4：“建筑劳务一分公司支款审批表”一份、“大连银行进账单”两份、“大连银行转账支票存根”三份
证据5：普兰店市地名委员会办公室文件【普地办发（2013）39号】