北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终5165号
上诉人（原审被告）:刘国田，男，1963年7月29日出生。
被上诉人（原审原告）：苏业旺，男，1981年10月5日出生。
上诉人刘国田因与被上诉人苏业旺房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人刘国田，被上诉人苏业旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘国田上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回对方该项诉讼请求，房屋评估鉴定费和诉讼费由苏业旺承担。事实与理由：在与北京有家置地房地产经纪有限公司（以下简称有家置地公司）签订的《北京市房屋出租代理合同》（以下简称《出租代理合同》）中，有租期延期的约定，被上诉人应当按照约定履行，不存在我向被上诉人支付房租差价的问题。
苏业旺辩称，不同意刘国田的上诉请求。2016年4月27日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》明确写租期到2016年8月31日，直到8月底我问上诉人这件事，上诉人也不清楚，回去看合同后才知道续租一事。
苏业旺向一审法院起诉请求：1.刘国田支付逾期交房违约金259000元；2.刘国田支付剩余房租22790元；3.刘国田支付房租差额损失8100元；4.刘国田承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月27日，苏业旺（买受人）与刘国田（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由苏业旺购买北京市海淀区203号房屋（以下简称203号房屋），该合同中还载明：房屋的租赁情况为已经出租，出卖人已经将该房屋出租，租赁期至2016年8月30日，买受人同意继续履行租赁合同，出卖人应于过完户十个工作日内将租赁押金或保证金及剩余租金（自物业交接起，租金归买受人所有）支付买受人，并配合买受人与承租人办理相关手续；房屋成交价为370万元；出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于十个工作日内将该房屋交付给买受人，逾期交房在15日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。上述合同签订后，苏业旺向刘国田支付了全部购房款370万元，双方于2016年6月14日完成了203号房屋的过户手续。
另，在上述房屋买卖合同签订之前，刘国田（甲方）与有家置地公司（乙方）签订了《出租代理合同》，约定由刘国田将203号房屋出租给有家置地公司，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日，租金标准为每月4300元，同时该合同中还注明：“如甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延不超过三个月，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方按实际延长交房天数向甲方支付租金。”
庭审中，苏业旺主张刘国田未按期交房，但刘国田不予认可，主张其和苏业旺于2016年6月25日一起前往有家置地公司，当面向有家置地公司介绍了苏业旺是203号房屋的新房主，完成了交接手续，但当时未签订书面的交接协议。苏业旺认可刘国田所述共同前往有家置地公司的事实，但否认系办理交接事宜，而是刘国田找有家置地公司协商搬走屋内家具家电的事宜。刘国田就其主张，向法院提交了如下证据：1.刘国田爱人与苏业旺爱人于2016年8月19日的微信聊天记录，其中显示刘国田爱人将《出租代理合同》发送给了苏业旺爱人，而苏业旺爱人语音主要回复内容为：“要说这个中介真够缺德的，不管是租房还是出租，反正跟中介有任何联系，反正都会被坑。我俩后来想想要不就不怕麻烦自己往外租，这还能受得了。整天就要觉得被坑的感觉。……这啥都不管然后还拿钱，我真是服了，尽光坑咱吗？”2.刘国田爱人和有家置地公司工作人员于2016年10月26日的微信记录，其中主要对话内容为：“刘国田爱人：买我房子的下家6月份去你们公司的时候，跟你们谈的续租房子事宜，后来怎么样了啊？有家置地公司工作人员：没谈好啊，姐，你方便的时候来公司，把钱拿一下吧。刘国田爱人：你们谈了几次啊，还没谈好，很快就到期了啊。有家置地公司工作人员：后来都是电话联系的，到期了再说吧。”；3.刘国田与有家置地公司工作人员于2017年5月初的通话录音，其中有家置地公司陈述203号房屋正常交接给了苏业旺。苏业旺对上述证据的质证意见为：对上述证据的真实性均没有异议，但均不认可证明内容，并主张在双方签订房屋买卖合同的时候，刘国田并未告知其租赁合同需要延期3个月的事实，而录音中有家置地公司陈述的交接事宜是发生在2016年11月30日，并非在2016年6月份。苏业旺就其主张向法院提交了其和刘国田及有家置地工作人员于2017年1月5日的对话录音，录音中的有家置地工作人员认可刘国田和苏业旺共同去过有家置地公司，但否认此系办理交接手续，而是刘国田要搬走203号房屋内的物品。刘国田对该证据的质证意见为：认可该录音的真实性，但不认可证明内容，并表示当时只是没有签订书面的交接手续。法院对双方提交的证据的认证为：鉴于双方对于证据的真实性均没有异议，法院予以确认，相关证据证明力，法院结合其他庭审内容另行评述。
经询问，苏业旺确认与刘国田共同前往有家置地公司后，有家置地公司曾电话联系其，要求在2016年8月31日租赁合同到期后继续续租，其没有同意，但有家置地公司以租赁合同有约定自动延期3个月为由，其至此才知晓租赁合同有关延期的约定，后其于2016年11月30日收回了203号房屋。
另庭审中，刘国田认可收到了截至2016年8月31日的租金，并同意将相应租金9571元给付苏业旺，并表示之所以没有给苏业旺的原因系双方就203号房屋中的家具家电问题一直没有达成一致意见，即203号房屋的成交价中并未包含家具家电，而203号房屋处于出租状态，屋内家具家电需要苏业旺另行购置后进行置换，置换后由其取走，但苏业旺一直没有置换，也不同意折价。后经法院主持调解，双方达成一致意见，203号房屋内的家具家电，即单人床1张、双人床1张、床头柜2个、餐桌1个、椅子4把、衣柜1个、电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调3台归苏业旺所有，苏业旺就此向刘国田支付折价及占有使用费共2500元。另经确认，苏业旺与刘国田均表示尚未收到有家置地公司给付的2016年9月至2016年11月的房租。
另庭审，苏业旺主张203号房屋在2016年9月至2016年11月的市场租赁价格为每月7000元，而与有家置地公司续租期间的租赁价格仍为每月4300元，刘国田应赔偿该差价损失。刘国田对此不予认可，主张此应由苏业旺与有家置地公司自行商谈，与其无关。经苏业旺申请，法院委托北京华天通房地产评估有限公司（以下简称华天通公司）对203号房屋在2016年9月至2016年11月期间的市场租赁价值进行评估。后华天通公司于2017年3月15日出具《房地产估价报告》，其中评估意见为：203号房屋在2016年9月至2016年11月期间的市场租赁价值为16030元。苏业旺垫付鉴定费10549元。苏业旺与刘国田均对该鉴定意见没有异议。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，苏业旺与刘国田签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。
本案的第一个争议焦点在于刘国田是否已按合同约定期限向苏业旺交付了203号房屋。对此法院认为：首先，根据双方《房屋买卖合同》的约定内容，双方明确203号房屋现处于出租状态，即刘国田并未实际占有203号房屋，而由有家置地公司占有使用，且苏业旺明确同意继续履行租赁合同；其次，根据当事人陈述，可以确认苏业旺和刘国田确共同前往了有家置地公司，苏业旺虽否认此共同前往系办理交接手续，但根据刘国田提供的证据，可以确认苏业旺在前往有家置地公司后与有家置地公司之间就租赁事宜存在沟通的事实；第三，根据苏业旺提交的录音证据，有家置地公司虽陈述苏业旺与刘国田共同前来并非办理交接手续，而是处理刘国田有关取走203号房屋内部分设施设备的事宜，但根据生活常理，即便刘国田确系为取走203号房屋内的部分设施设备而前往有家置地公司，则其个人单独前往即可，现其与苏业旺共同前往有家置地公司，该行为足以说明刘国田、苏业旺和有家置地公司三方所涉的实质内容仍为交接内容。综上，刘国田、苏业旺、有家置地公司之间虽未签订书面交接协议，但不能否认三方已通过实际行为完成了房屋的交接手续。因此，刘国田已按合同约定期限向苏业旺交付了203号房屋，故对于苏业旺有关要求刘国田承担逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。
本案的第二个争议焦点在于刘国田是否应当向苏业旺支付2016年6月25日至2016年11月30日期间的房租。对此法院认为，鉴于刘国田同意向苏业旺支付2016年8月31日之前的租金9571元，法院不持异议，但对于2016年9月1日至2016年11月30日期间的房租，如前所述，根据双方的《房屋买卖合同》的约定内容，苏业旺继续履行203号房屋原有的租赁合同，故双方在签订《房屋买卖合同》时，刘国田虽未向苏业旺披露有关自动延期的事宜，但因刘国田已按合同约定将203号房屋交付给苏业旺，则有关203号房屋的租赁事宜，应当由苏业旺自行与有家置地公司协商处理，且刘国田目前尚未实际收取该期间的租金，故对于苏业旺要求刘国田支付2016年9月1日至2016年11月30日的房屋租金的诉讼请求，法院不予支持，苏业旺可向有家置地公司另案主张权利。
本案的第三个争议焦点在于刘国田是否应向苏业旺支付2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金差额。对此法院认为，如前所述，刘国田虽按约向苏业旺交付了203号房屋，但因刘国田在与苏业旺签订《房屋买卖合同》时，仅披露了203号房屋原有租赁合同的租赁期限至2016年8月30日的信息，并未披露该租赁合同到期后存有自动顺延不超过3个月的信息，进而导致苏业旺仍需以原有租赁合同的租金标准续租3个月，且原有租金标准明显低于现市场租金标准，故刘国田应当赔偿相应的租金差额。现苏业旺根据鉴定意见确定的现市场租金标准计算相应租金差额，于法有据，法院予以支持。关于因鉴定产生的鉴定费用的负担事宜，法院认为，根据本案查明的事实，导致鉴定产生的主要原因在于刘国田未全面披露租赁信息所致，而苏业旺亦存在对于现市场租金价值预估过高的事实，此为次要原因，故鉴定费用由双方负担，即苏业旺负担20%，刘国田负担80%。
此外，关于双方有关家具家电达成的一致意见，法院不持异议，在本案中一并确认。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、刘国田于判决生效后七日内向苏业旺支付2016年6月25日至2016年8月31日期间的租金9571元；二、刘国田于判决生效后七日内向苏业旺支付2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金差额3130元；三、苏业旺于判决生效后七日内向刘国田支付家具家电折价款和使用费共计2500元；四、驳回苏业旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。以上事实，有《房屋买卖合同》、《出租代理合同》、《房地产估价报告》、录音光盘、当事人陈述等在案佐证。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2016年4月27日，苏业旺与刘国田签订的《房屋买卖合同》，载明：房屋的租赁情况为已经出租，出卖人已经将该房屋出租，租赁期至2016年8月30日。而刘国田与有家置地公司签订的《出租代理合同》，约定“如甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延不超过三个月，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方按实际延长交房天数向甲方支付租金。”刘国田未如实向苏业旺告知该项内容，现苏业旺起诉要求刘国田赔偿2016年9月1日至2016年11月30日期间的租金差额，具有事实与法律依据，一审法院判决支持其该项诉讼请求正确，本院予以维持。一审法院据此分配双方承担鉴定费的比例，并无不当，刘国田关于鉴定费主张本院不予支持。双方对一审法院其他判决内容均未提起上诉，本院依法予以确认。
综上所述，刘国田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89元，由刘国田负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王茂刚
审判员 王爱红
审判员 赵 蕾
二〇一七年七月二十四日
书记员 李 想