南京市六合区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0116民初2388号
原告：解天山，男，1967年2月5日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。
原告：徐红玲，女，1979年9月13日生，无业，住南京市沿江工业开发区。
两原告共同的委托诉讼代理人：王权，江苏金路律师事务所律师。
被告：薛玉亭，男，1972年12月6日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。
原告解天山、徐红玲诉被告薛玉亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法由审判员王丽独任审判，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告解天山及其与徐红玲的共同委托诉讼代理人王权，被告薛玉亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告解天山向本院提出诉讼请求：1：判令被告履行《房地产买卖中介合同》，配合原告办理六合区XXX园X幢XXX室房屋过户登记至原告名下；2、被告支付违约金17万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月10日，原、被告与房产中介共同签订《房地产买卖中介合同》，约定，被告将六合区XXX园X幢XXX室房屋以85万元的价格卖予原告，双方在合同中约定被告应于房产证下达后，积极配合原告办理产权过户。合同签订后，原告依约当日向被告支付定金2万元，后于2016年5月11日按约支付首付款43万元，并于2016年9月10日在被告向原告交付房屋当日再次给付被告购房款20万元。2017年3月6日被告以办理房产证缺钱为由提前向原告收取房屋尾款1万元并出具收条。后被告以房价上涨和欠下巨额外债为由，要求原告为其偿还债务，实质就是提高房价，同时拒绝履行合同约定。经原告多次与被告协商未果，故诉至法院。
被告薛玉亭辩称：原、被告之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系，签订的《房地产买卖中介合同》只是以房产作为借款抵押，原告的诉讼请求不应得到支持。
本院经审理认定事实如下：
被告薛玉亭于2016年5月前夕在网络上发布了南京市六合区XXX路XX号XXX园X幢X单元XXX室房屋的售房信息。2016年5月，原告徐红玲欲购买房屋，后通过南京六合冠杰房地产营销策划有限公司（以下简称冠杰公司）提供的居间服务至涉案房屋实地看房，并与薛玉亭就涉案房屋的售价等进行了商谈。2017年5月10日，解天山、徐红玲（乙方）、薛玉亭（甲方）及冠杰公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：一、被告将其所有的位于南京市六合区XXX园X幢XXX室房屋以85万元的净得价出售给原告；二、房款支付：乙方于2016年5月10日前给付甲方购房定金人民币2万元，于2016年5月13日前支付甲方购房首付款43万元，于2016年9月1日前支付购房款20万元，剩余的房款于过户当日付清20万元。三、房屋交付：甲方承诺2016年9月1日腾空房屋，并将房屋钥匙交与乙方。交付乙方的附属设施、设备有：……六、关于责任承担：……甲乙双方任有下列情形之一的应按房屋售价的20%向对方承担违约责任：拒不履行本合同义务的；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害对方利益的；擅自解除本合同的。……十一、其他约定：甲方承诺出售此房经家庭成员一致同意，甲方承诺待房产证下达后积极配合乙方进行产权过户或公证。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元。2016年5月11日，原告向被告支付首付款43万元，2016年9月10日在被告向原告交付房屋当日，原告再次给付被告购房款20万元。2017年3月6日被告以办理房产证缺钱为由提前向原告收取房屋尾款1万元并出具收条一份。2016年11月27日，原告向被告支付煤气过户费2500元。
2017年3月3日，涉案房屋登记至薛玉亭名下，2017年4月初，薛玉亭领取了不动产权证。嗣后，原告通知被告要求其协助办理过户手续，被告以不动产权证被其债权人所扣，要求原告再补偿一些款项帮其解决债务为由拒绝办理，原告诉至本院，诉如所请。庭审中，薛玉亭表示，过户可以，但现在房价涨了，要求补偿。
另查明，原、被告双方在签订《房地产买卖中介合同》当日还签订了《借款协议》一份，内容为：今有甲方（薛玉亭）向乙方（徐红玲、解天山）借款85万元，甲方将其名下XXXX园X幢XXX室房屋作为抵押，并承诺在该安置房能按法律规定正常上市交易时，以85万元净得过户或公证给乙方指定的第三方（含储藏室一间）。乙方承诺：于2016年5月10日前支付2万元，2016年5月13日前支付43万元，2016年9月1日支付20万元，于过户完毕当日结清尾款20万元。任何一方违反约定，违约方需向守约方支付总额为20万元的违约金。甲乙双方完成过户手续当日该借款协议及配合该借款的收条收据均同时作废。原告陈述，该《借款协议》是中介提出签订的，因为涉案房屋当时没有房产证。被告称，双方就是借贷关系，《房地产买卖中介合同》只是抵押。冠杰公司经办人员李某到庭陈述：涉案房屋是经冠杰公司挂卖的，因为涉案房屋当时产权证还没有办下来，为了让买房人放心，在双方签订了《房地产买卖中介合同》之后又签了《借款协议》，目的就是防止将来房产证办不下来过不了户，买房人也可以以借款协议向卖房人主张权利，同时该房屋也能抵押给买房人。原告对李某的陈述无异议，被告认为李某与原告有利害关系，陈述肯定有利于原告。
本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间是房屋买卖合同关系，还是借贷关系；二、被告是否应向原告支付违约金以及违约金的数额。
关于原、被告之间是房屋买卖合同关系，还是借贷关系。被告是否应依据《房地产买卖中介合同》的约定，承担物权变更登记义务。1、从合同签订情况看，双方在签订《房地产买卖中介合同》之前，被告已将涉案房屋挂牌销售，表达了其出售房屋的意思，而同样，原告也有购房的意思表示，其对涉案房屋进行了实地查勘，并与被告商谈房屋的售价，最终双方达成了一致，并签订了《房地产买卖中介合同》，因此，原、被告双方均具有买卖涉案房屋的真实意思表示；虽然双方在签订《房地产买卖中介合同》的同时又签订了《借款协议》，但从《借款协议》的内容看，协议约定的款项支付时间及付款方式与《房地产买卖中介合同》约定的付款时间及付款方式一致，同时也明确约定了“甲乙双方完成过户手续当日该借款协议及配合该借款的收条收据均同时作废”，该约定进一步印证了《借款协议》系为配合约束《房地产买卖中介合同》的履行而签订，结合证人李某的证言，可以认定《借款协议》并非原、被告之间真实的借贷合意；2、从合同的履行情况来看，双方在合同签订后，原告按约支付了房款，被告亦按约将涉案房屋交由原告居住使用，期间，被告还收取了原告支付的煤气过户费2500元，在被告取得不动产权证之后，双方还就过户事宜进行过沟通，因此，综上种种合同履行情况看，双方实际履行的亦是房屋买卖合同。综上，本院认定，原、被告之间形成的系房屋买卖合同关系，被告辩称系借贷关系，缺乏事实依据，不予采信。现原告要求被告按约办理产权过户，于法有据，亦符合合同约定，应予支持。同时，被告在协助办理过户手续时，原告亦应按合同约定向被告支付购房余款19万元。
关于被告是否应向原告支付违约金及违约金的数额。被告在取得不动产权证后，以种种理由拒绝过户，已构成违约，故应承担相应的违约责任。虽然合同中约定按总房价的20%支付违约金，但根据双方的合同履行情况以及因被告的违约行为造成原告的实际损失情况，该违约金过高，本院酌情予以调整确定为3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告薛玉亭自本判决生效之日起十日内协助原告解天山、徐红玲办理南京市六合区XX路XX号XX园X幢X单元XXX室房屋的物权变更登记手续；同时，解天山、徐红玲应向薛玉亭支付购房款19万元；
二、被告薛玉亭自本判决生效之日起十日内向原告解天山、徐红玲支付违约金3万元；
三、驳回原告解天山、徐红玲的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13980元，减半收取计6990元，保全费4770元，合计11760元，由薛玉亭负担11070元，解天山、徐红玲负担690元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）预交上诉案件受理费。
审 判 员 王 丽
二０一七年六月二十日
见习书记员 林丹萍