江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）饶中民二终字第21号
上诉人（原审被告）周长标。
委托代理人张红，江西东方红律师事务所律师。
上诉人（原审被告）彭长亨。
委托代理人张红，江西东方红律师事务所律师。
委托代理人彭敦宇。
被上诉人（原审原告）上饶安太房地产有限公司，住所地江西省上饶市信州区灵溪丁洲320国道边48号。
法定代表人张少岩，该公司董事长。
委托代理人江万清，该公司法律顾问。
委托代理人陈宏光，该公司员工。
上诉人周长标、彭长亨因与被上诉人上饶安太房地产有限公司（以下简称安太公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上饶市信州区人民法院（2014）信民二初字第141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周长标及其委托代理人张红，上诉人彭长亨的委托代理人张红、彭敦宇，被上诉人安太公司的委托代理人江万清、陈宏光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年5月20日，原告安太公司（甲方）与被告周长标、彭长亨（乙方）签订了《商铺租赁协议》，协议约定原告将坐落在上饶市信州区五三大道三清城2号楼1-1、1-2、1-8、1-9、1-18、2-1、3-1商铺（面积约4011.2㎡）出租给两被告商用，租期自2011年5月20日至2021年5月19日，租金按季度支付；2号楼一楼4个铺面（1-1、1-2、1-8、1-9）面积合计为434.44㎡，租金为90元／平方米／月，合计为39，099.6元／月；1-18号铺面积为74.42㎡，租金为40元／平方米／月，合计为2，976.8元／月；2-1号铺面积为1751.17㎡，租金为40元／平方米／月，合计70，046.8元／月；3-1号铺面积为1751.17㎡，租金30元／平方米／月，合计为52，535.1元／月，租金总计人民币164，656元／月，支付季度租金为493，974元，在上一个自然月15日至25日支付下一季度的租金，先交付后使用的原则；合同一经签署，乙方向甲方交纳押金100，000元。同时，协议第三条的5款规定：“从第四年开始租金每年递增5%，即2014年5月20日开始递增”。协议第四条规定：“乙方每月按实际使用交纳水电等费用”。协议第八条第2款规定：“若乙方未按时交纳租金超过30天内，甲方有权解除本协议，解除协议书面通知自送达乙方即生效，乙方应无条件地腾出本协议所有所租的店面，并且须向甲方支付违约金100，000元，以乙方所交的保证金抵偿，同时若甲方还有其他经济损失，乙方仍须赔偿，另外乙方店面装修，应无偿交付甲方使用”。协议签订后，两被告使用商铺并按合同约定向原告支付租金，但自2013年12月以来，被告未按时向原告支付租金，经原告催讨，租金陆陆续续给付，按被告已给付的租金总额结算，截止到原审开庭之日止，被告仍拖欠租金350，052元。且依照协议约定，被告应当于2014年8月15日-25日前支付原告“2014年9月21日至12月20日”这三个月（即一个季度）的租金共计人民币518672元整，被告也未依约给付。期间原告多次口头、手机短信催收租金以及当面向两被告催收租金，并告知其再不支付租金唯有按协议规定办理，即解除《商铺租赁协议》，收回商铺等等，但被告还是未交付租金。为此，原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与两被告于2011年5月20日就三清城2号楼1-1、1-2、1-8、1-9、1-18、2-1、3-1商铺签署的《商铺租赁协议》；2、判令两被告立即将上述商铺返还原告；3、判令两被告向原告支付拖欠的租金人民币350，052元整，租金暂计算至2014年9月30日；4、判令两被告向原告支付其到腾出所有所租商铺之日未结的电费、电话费、水费等相关费用；5、判令两被告向原告支付违约金10万元；6、本案诉讼费由两被告承担。
原审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁协议》系原、被告双方真实意思表示，合法有效。原告依约向被告交付商铺，被告也应依约向原告交纳房租，但被告未依约履行其义务，已构成违约，故原告要求解除与两被签署的《商铺租赁协议》、返还商铺、支付拖欠的租金、支付违约金的主张，予以支持。关于原告提出的要求两被告向其支付到腾出所有所租商铺之日未结的电费、电话费、水费等相关费用的主张，原审法院认为，根据原被告签订的《商铺租赁协议》，水电等费用由两被告每月按实际使用交纳，而原告并未提供证据证明其替两被告代交了水电等费用，故原告的该主张，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、解除原告上饶安太房地产有限公司与被告周长标、彭长亨于2011年5月20日签订的《商铺租赁协议》；二、被告周长标、彭长亨于判决生效后15日内将所租商铺返还给原告上饶安太房地产有限公司；三、被告周长标、彭长亨向原告上饶安太房地产有限公司支付拖欠的租金350，052元整；四、被告周长标、彭长亨向原告上饶安太房地产有限公司支付违约金100，000元整；（上述三、四项合计450，052元整，扣除被告周长标、彭长亨在《商铺租赁协议》签订时交给原告上饶安太房地产有限公司押金100，000元整，被告周长标、彭长亨应支付原告上饶安太房地产有限公司350，052元整，该款被告周长标、彭长亨应在判决生效后15日内付清）五、驳回原告上饶安太房地产有限公司其他诉讼。
上诉人周长标、彭长亨不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判上诉人与被上诉人继续履行《商铺租赁协议》并驳回原审原告的诉讼请求，或者将本案发回重审；一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一、原审程序违法，应当撤销原判。原审开庭审理前，上诉人彭长亨委托亲孙子彭敦宇代理参加诉讼，但法庭以彭敦宇没有带上户口本、不能证明其近亲属身份为由，拒绝彭敦宇参加诉讼，导致上诉人彭长亨的相关证据无法当庭出示，彻底剥夺了上诉人彭长亨的诉讼权利。另外，本案上诉人是合法转租，正是转租后的实际承租人吴何燕、刘善鹊等人不交租金才导致本案诉讼，故原审未追加上诉人转租后的实际承租人吴何燕、刘善鹊等人为被告是错误的。二、原审认定事实不清，采信证据错误，导致误判。1、上诉人在2012年3月、4月期间分4次共计汇款493974元，但该组证据因上诉人彭长亨的代理人彭敦宇出庭受阻而未能提供，损害了上诉人的诉讼权利。2、本案租赁协议约定上诉人可以转租，上诉人于2012年3月和6月分别与刘善鹊、许花花、吴何燕、刘方勇、暨佳兴等人签订了五份商铺租赁或店面转让协议。但是，被上诉人安太公司越过上诉人，直接向上诉人的承租方收取租金，且被上诉人安太公司在原审中未提供上诉人的承租户直接交纳租金的清单，导致本案事实不清。三、原审错误认定上诉人违约。上诉人转租的承租户未及时交纳租金，但被上诉人未及时将此情况告知上诉人催收是有过错的，据此上诉人不应当承担违约责任。四、原审判决解除合同，导致上诉人170多万元装修费和租期十年可得利益的损失，且被上诉人已经收取的租金差额应当退还给上诉人。
被上诉人安太公司答辩称，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：一、原审判决程序合法。俩上诉人在原审中既未按时提供答辩状，也未在举证期限内提供任何证据。原审开庭前，彭敦宇无任何有效证明材料证明其与彭长亨的关系，庭审查明后告知其依法不能作为代理人参加诉讼，故原审依法缺席审理程序合法。另外，按照合同的相对性原则，上诉人转租后，承租户吴何燕、刘善鹊未交租金，应当由上诉人另行起诉。二、原审认定事实清楚，证据充分。1、上诉人在2012年3月、4月期间分4次共计汇款493974元，其实是上诉人应当支付的第一个季度的租金，并未损害上诉人的诉讼权利。且在原审中，上诉人周长标对所欠租金数额并无异议。2、上诉人转租后委托上诉人的公司员工陈宏光负责向实际承租户收取租金，上诉人也会进行核实。被上诉人安太公司没有越过上诉人直接收取租金的行为。三、上诉人未按约支付租金，原审认定上诉人构成违约是正确的。
二审期间，上诉人周长标、彭长亨向本院提交了以下证据：
第一组证据：1、彭长亨委托彭敦宇处理讼争商铺有关事宜的《委托书》；2、彭敦宇身份证复印件；3、彭长亨的户口本复印件；欲证明彭敦宇有权代理彭长亨参加庭审活动，原审缺席判决错误。
第二组证据：彭长亨加付第一季度租金的汇款凭证复印件四份，欲证明上诉人在2012年3月、4月期间分4次共计交付第一季度的租金493974元。
第三组证据：商铺租赁及店面转让协议复印件五份，欲证明上诉人于2012年3月和6月将其承租的店面分别转租给刘善鹊、许花花、吴何燕、刘方勇、暨佳兴等人。
第四组证据：中国工商银行交易凭证复印件一份，欲证明次承租人将租金直接交付给被上诉人。
第五组证据：装修费用清单（资产负债表）一份，欲证明承租人发生的装修费用。
第六组证据：会议记录及承诺书复印件各一份，欲证明被上诉人直接向上诉人转租的次承租人收取租金。
被上诉人安太公司的质证意见：对上诉人第一组证据的真实性无异议，但彭敦宇在一审开庭时未向原审法院提供户口本。对第二、三组证据的真实性无异议。对第四、五组证据的三性均有异议。对第六组证据中会议记录的真实性无异议，对承诺书的三性均有异议。
本院认证意见：上诉人的上述证据均可以在一审提供而未提供，不属于新的证据。被上诉人对上述第二、三组证据的真实性无异议，本院予以确认。上诉人提供的第一组证据无法证明彭敦宇代理彭长亨参加原审庭审活动时已经依法提供完整的授权委托手续并证明其近亲属身份，达不到该组证据的证明目的，不予采纳；第四、五组证据真实性存疑，且与本案处理不具有关联性，不予采纳。
被上诉人安太公司未提供新的证据。
本案二审期间，上诉人书面申请本院调取被上诉人越过上诉人直接向次承租人收取租金的相关证据。本院认为，结合本案案情，上诉人并未退出原有租赁合同关系，故本案无需进行相关调查。
经审理查明，上诉人周长标、彭长亨与被上诉人安太公司于2011年5月20日签订的《商铺租赁协议》第六条第5项约定：“在继承本合同的情况下乙方（周长标、彭长亨）可以转租，并书面通知甲方（安太公司）。”2012年3月和6月期间，上诉人周长标、彭长亨将其承租的店面分别转租给刘善鹊、许花花、吴何燕、刘方勇、暨佳兴等人。上诉人提供的会议记录显示，在上诉人周长标见证下，安太公司员工陈宏光向次承租人刘善鹊催讨过租金。其他事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”。本案当事人在《商铺租赁协议》中明确约定：承租人周长标、彭长亨可以转租，但必须是在继承原有租赁合同的情况下进行，故承租人周长标、彭长亨并未因为转租而退出其与出租人安太公司的租赁关系，双方签订的租赁合同继续有效，上诉人周长标、彭长亨应当继续按照约定履行交纳租金的义务。上诉人主张安太公司越过上诉人直接向上诉人的承租方收取租金，没有充分有效的证据加以证明，且安太公司即使存在这一行为，也并不代表出租人安太公司同意免除上诉人负责交纳租金的义务，上诉人的承租人身份和负责交纳租金的义务并未发生改变。因此，上诉人提出其不应当承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。根据合同的相对性原则，本案不应追加吴何燕、刘善鹊等案外人参与诉讼。上诉人在2012年3月、4月期间分4次共计汇款493974元，是其应当支付的第一个季度的租金，且在原审中，上诉人周长标对本案所欠租金数额并无异议。本案租赁协议中约定超过30天未交纳租金，出租人有权解除合同。基于上诉人拖欠租金超过30天未付的事实和合同的相关约定，出租人安太公司有权请求解除合同，故上诉人要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。对于判决解除合同，被上诉人安太公司并无过错，因解除合同给上诉人造成的不利后果，应当由上诉人自行承担，故上诉人提出装修费和可得利益的损失并退还租金差额的主张，本院不予支持。对于原审中彭敦宇是否有权代彭长亨出庭应诉的问题，上诉人尽管在本案二审期间提供了完整的授权委托手续，但不足以证明彭敦宇在本案一审开庭时完整提供了彭长亨的委托手续和彭敦宇确属彭长亨近亲属的身份证明，故上诉人提出原审法院违法拒绝彭长亨的委托代理人到庭应诉的上诉主张，无有效证据加以证明，本院不予采信。且原审中另一被告周长标已经到庭应诉，彭长亨的委托代理人彭敦宇也参加了本案二审的庭审活动，故本院认定原审缺席审理程序合法，且未影响本案的实体处理。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，075元，由上诉人周长标、彭长亨负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐迎风
审判员 王 琦
审判员 李胜军
二〇一五年三月十九日
书记员 邱露莹