江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第4515号
上诉人（原审原告、反诉被告）南京麦信电子工程有限公司，组织机构代码77127903-8，住所地江苏省南京市秦淮区七里街96号，实际营业地南京市雨花台区花神大道17号华博智慧园1楼。
法定代表人刘勇，该公司总经理。
委托代理人杨天，江苏苏商律师事务所律师。
委托代理人徐培，江苏苏商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）南京熙文装饰设计工程有限公司，组织机构代码77702179-1，住所地南京市栖霞区龙潭街道三江口工业园2区2355室。
法定代表人郭晰纹，该公司经理。
委托代理人龚八一，男，汉族，1949年12月26日生，该公司法务顾问。
上诉人南京麦信电子工程有限公司（以下简称麦信公司）因与被上诉人南京熙文装饰设计工程有限公司（以下简称熙文公司）装饰装修合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日立案受理，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人麦信公司的委托代理人杨天、徐培，被上诉人熙文公司的委托代理人龚八一，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
麦信公司原审诉称，其与熙文公司于2013年4月27日签订《装饰装修工程施工承包合同》，约定由熙文公司承包麦信公司租赁的位于南京市花神大道17号华博智慧园内的新办公楼装修工程项目，工程工期自2013年6月1日开工，于2013年7月20日竣工，合同价款为70万元。工程开工后，熙文公司一直未按合同约定工期执行，因熙文公司延误工期，致使麦信公司不能按约定时间搬入该办公地点，造成麦信公司新租赁办公楼的房租损失160198.07元（677910.4元／年÷365天×86天（自7月22日至10月14日搬家时）及物业费损失16019.81元（186.72元／天×86天）；原租赁办公楼的房租及物业费损失98193.86元（416753元／年÷365天×86天）；施工期间的水电费损失3540.48元，合计277952.22元。故诉至法院，请求判令熙文公司赔偿麦信公司因装修的房屋延期交付给麦信公司造成的损失277952.22元；熙文公司依法向麦信公司开具490000元的发票；熙文公司承担本案全部诉讼费用。
熙文公司原审辩称，其没有构成合同约定的逾期竣工，无需承担相应责任。工程延期交付的原因：1.由于麦信公司没有及时支付工程款造成熙文公司无法购置材料供施工使用，使得工期顺延；2.麦信公司要求进行施工设计变更和麦信公司对变更方案不及时确认以及甲方委托的第三人对相关资料提供和确认不及时，造成工期顺延；3.本合同外的工程质量不符合约定，需要修复且质量不合格导致本合同项下的项目返工，导致合同顺延。施工过程中，双方就工期进行多次协商变更，最终双方约定变更日期至8月31日，但在9月11日以后，麦信公司要求增加踢脚线项目，9月18日才支付了三期款。麦信公司没有证据证明其因为搬家的成本应该由熙文公司承担，理由是（1）麦信公司与天顺实业公司房屋租赁合同没有相应支付单据；（2）麦信公司与华驰科技发展有限公司签订的房屋租赁合同中约定免租装修期为45天，即5月1日至6月15日，但是麦信公司与熙文公司实际签订的施工合同计划开工日期是6月1日，实际开工日期起算点是6月21日，也就是因为麦信公司自己的原因在免租装修期45天内没有有效利用，应该自己承担相应的责任。诉讼费用应该由麦信公司承担。
熙文公司原审反诉诉称，2013年5月28日，其与麦信公司就花神大道17号华博智慧园一楼装修签订《装饰装修工程施工承包合同》，麦信公司没有完全履行合同义务，欠付熙文公司竣工结算款21.5万元，经多次索要无果，故提起反诉，请求判令麦信公司立即支付工程款21.5万元及其利息（自2013年10月14日至反诉之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
麦信公司原审反诉辩称，对于熙文公司主张的74万元工程款不予认可，且协议也明确约定工程完工验收十五日内支付竣工决算款，但是熙文公司始终没有提出过验收，麦信公司于2013年10月14日搬进新办公楼的原因是为减少经济损失，并不代表任何工程竣工。且工程还没有完工，很多项目没有做完，请法院参考麦信公司提交的增减项，酌情判决。
原审法院经审理查明，2013年4月26日，麦信公司与南京华驰科技发展有限公司（以下简称华驰公司）签订《租赁合同》，承租南京市花神大道17号研发办公楼一楼东部944.3平方米用于办公，租赁期共6年，自2013年5月1日至2019年6月14日，其中免租装修期45天，自2013年5月1日至2013年6月15日；租金第一、二年按每平方米每月60元计算，年租金共计679910.4元，从第三年开始每年按前一年租金的5%递增。同日，麦信公司另与江苏华博实业集团有限公司（以下简称华博公司）签订《华博智慧园物业服务协议》约定麦信公司需按每平方米6元／月缴纳费用。麦信公司于2013年5月6日缴纳了2013年6月16至2013年12月15日的房租339955.2元，次日缴纳物管费33995.52元。
2013年5月28日，麦信公司（甲方）与熙文公司（乙方）签订《装饰装修工程施工承包合同》，约定：熙文公司承接麦信公司位于南京花神大道17号华博智慧园一楼的新办公楼装修工程，工期自2013年6月1日开工，同年7月20日竣工，50个日历日，合同价款70万元。麦信公司指派郑雅俊、熙文公司指派杨璘为各自公司的驻工地代表。工程款分次支付，首期款（进场施工三日内）付30%计21万元，二期款（地砖结束石膏板隔墙和吊顶结束）付20%计14万元，三期款（木工验收合格乳胶漆结束）付20%计14万元，竣工结算款（完工验收十五日内）付25%计17.5万元，余款5%作为质保金，免费保修期两年，工程结束满一年后一次性付清质保金。在支付竣工结算款前乙方提供材料发票。因甲方未按约定完成工作影响工期则工期顺延，因乙方责任不能按期开工或中途无故停工影响工期，工期不顺延；因设计变更或非乙方原因造成的停电、停水、停气及不可抗力因素影响，导致停工8小时以上（一周内累计计算）则工期相应顺延。由于甲方原因导致延期开工或中途停工，工期顺延；由于乙方原因，逾期竣工，每逾期一天，熙文公司支付麦信公司500元／天违约金，最高不超过10%。乙方负责向华博智慧园物业公司缴纳施工所需的水、电费等费用，缴纳华博智慧园物业公司规定的各种保证金。双方在签订上述《装饰装修工程施工承包合同》前，已签订《建筑（室内）设计委托合同》，由熙文公司对上述新办公楼的装修进行了设计。
《装饰装修工程施工承包合同》签订后，熙文公司于2013年5月31日进场施工，麦信公司于2013年6月21日、8月16日、9月18日分别支付工程款21万元、14万元、14万元，且缴纳了2013年5月29日至2013年10月6日的电费3120.04元（其中公摊费用1046.44元）、空调公摊电费267元，2013年10月13日至11月11日水费153.4元。2013年10月14日，麦信公司自行搬入新办公楼。
原审法院另查明，麦信公司原承租南京世界之窗金融服务产业园有限公司（以下简称世界之窗公司）房屋办公，约定租期6年，自2011年2月10日起至2017年2月9日止，年租金394518元、物业管理费为22235元。后应南京市秦淮区人民政府秦虹办事处（以下简称秦虹办事处）要求而搬迁，该办事处于2013年3月11日出具证明，证实：麦信公司在办公场所装修设施的评估金额为411300元，除去补偿133465元，差额部分277835元作为麦信公司自证明开具之日起至搬出之日止所交房租。
原审中，麦信公司、熙文公司协商一致，同意将本案的工程增、减项进行抵销，确定工程款为70万元。
麦信公司在原审第四次开庭时，当庭增加诉请，要求熙文公司完成没有做完的工程，具体为：前台台面开裂、柜体和门板尚未安装；前台表面少一层油漆；展示墙和异性展示柱的油漆尚未结束；大厅顶部应该是黑色油漆，实际是白色，颜色错误；荣誉墙没有制作；工程部、技术服务部、设计经理1、设计经理2室吊顶板没有安装完毕；办公室没有喷漆完毕、玻璃胶没有弄好位置及所有质保期限之内的修补工作。熙文公司认为，双方约定工程竣工后质保期为一年，本案工程竣工时间为2013年10月，现尚在质保期内，熙文公司对维修没有异议，麦信公司的此项诉请不能成立。
原审法院认为：本案所涉《装饰装修工程施工承包合同》是当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定竣工时间为2013年7月20日，麦信公司以熙文公司至今未完工验收故主张按其搬迁时间（2013年10月14日）要求熙文公司赔偿86天逾期完工损失；熙文公司辩称双方变更了完工时间且是合同约定的工期顺延，并非逾期完工，故无需承担责任；根据熙文公司提供的2013年9月18日麦信公司发出的《关于装修工程联系函》，可以证明双方对完工时间变更为2013年8月31日已协商一致，其后熙文公司并无证据证明有合同约定可以顺延工期的事项发生，故原审法院认定熙文公司逾期完工44天（自2013年8月31日至10月14日）。
至于麦信公司主张的逾期完工的房租、物业费损失，因麦信公司租房办公，支付租金及物业费是必然发生的费用，麦信公司主张两处房租及物业费损失是重复主张，鉴于新办公楼的房租、物业费高于原办公楼的房租、物业费，故麦信公司主张原办公楼的房租及物业费损失，不予支持；因熙文公司逾期完工造成麦信公司未使用新办公楼而仍支付房租及物业费的损失，由熙文公司赔偿，具体赔偿金额应为90158元（679910.4元÷365天×44天＋67991.04元÷365天×44天）。至于施工期间的水电费，该费用并非熙文公司逾期完工造成的损失，而是按照合同约定应由熙文公司承担的费用，该部分费用根据麦信公司提供的证据，公摊电费及2013年10月13日至11月11日的水费153.4元不应由熙文公司承担，其余应给付麦信公司。
麦信公司要求熙文公司向其开具发票的诉请，熙文公司无异议，合同约定开具材料发票，双方当庭均一致表示开具装修工程发票，对此原审法院予以支持。
本案装修工程未经竣工验收，但麦信公司已于2013年10月14日自行搬入使用，该日即为竣工日期。麦信公司要求熙文公司完成未完工程，在工程竣工后属于质保义务，熙文公司对此无异议，麦信公司可在熙文公司不履行该义务时另行主张，本案不予处理。
关于熙文公司要求麦信公司支付工程款的诉请，麦信公司辩称工程尚未完工，按照合同约定尚不符合付款条件。鉴于涉案装修工程已由麦信公司使用，虽未验收，转移占有之日即为竣工之日，且双方对工程款结算达成了一致意见，故麦信公司应于2013年10月30前支付竣工结算款17.5万元，逾期应支付熙文公司利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，原审判决：一、熙文公司应于判决生效之日起三日内赔偿麦信公司延期交房损失90158元，支付电费2073.6元；二、熙文公司应于判决生效之日起三日内向麦信公司开具金额为490000元的装修工程发票；三、麦信公司应于判决生效之日起三日内给付熙文公司工程款175000元，并承担上述款项自2013年10月31日起至判决给付之日止按中国银行同期贷款利率标准计算的利息；四、驳回麦信公司、熙文公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费5469元，由麦信公司负担3330元、熙文公司负担2139元（此款麦信公司已预交，熙文公司于判决生效之日起三日内直接给付麦信公司）；反诉案件受理费2479元，由熙文公司负担1900元、麦信公司负担579元（此款熙文公司已预交，麦信公司于判决生效之日起三日内直接给付麦信公司）。
上诉人麦信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认定根据熙文公司提交的《关于装修工程联系函》，可以证明双方对完工时间变更为2013年8月31日已协商一致，并认定熙文公司逾期完工44天，属于认定事实错误。熙文公司由于自身因素导致工程延期，一拖再拖，其通知的交接时间多次变更，麦信公司都是被迫答应，但麦信公司同意熙文公司交接时间变化不代表不追究其违约责任。麦信公司虽在2013年8月12日向熙文公司发出的《关于南京花神大道17号华博智慧园一楼的装修工程项目的往来函》第五条中告知熙文公司，同意将工期延期至2013年8月31日，但同时注明，若超过8月31日还不能完工，麦信公司必将按照合同约定追究违约责任。可见，虽然麦信公司同意将工期延期，但保留了追究熙文公司违约责任的权利，而且截至2013年8月31日熙文公司仍未完工，根据上述往来函，麦信公司将根据合同约定追究违约责任。合同约定的竣工时间为2013年7月20日，因此熙文公司应当赔偿86天的逾期完工损失。2.原审法院认为麦信公司主张的逾期完工的房租、物业费损失，因麦信公司租房办公，支付租金及物业费是必然发生的费用，麦信公司主张两处房租及物业费是重复主张，属于认定事实错误。因麦信公司与熙文公司合同约定的竣工时间为2013年7月20日，但熙文公司开工后一直未按照合同约定工期执行，延误工期，致使麦信公司不能按约定时间搬入新办公地点，给麦信公司造成严重损失，使麦信公司同时缴纳两处房租及物业费。因此，原审法院认为麦信公司重复主张，是错误的。3.原审对于装修地点的公摊电费没有支持，该费用也应由熙文公司承担。请求二审法院：1.撤销原审判决第一项，改判熙文公司赔偿延期交房造成麦信公司新租赁办公楼房租损失160198.07元、物业费损失16019.81元及原租赁办公楼房租及物业费损失98193.86元，公摊电费1313.44元；2.判令熙文公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人熙文公司辩称：1.麦信公司在上诉状中称其在2013年8月12日向熙文公司发出的《关于南京花神大道1号华博智慧园一楼的装修工程项目的往来函》上，同意将工期延期到2013年8月31日，但同时注明“若超过8月31日还不能完工，麦信公司必将按合同追究违约责任”。又称：“从中可以看出，虽然麦信公司同意将工期延期，但是也保留了追究熙文公司违约责任的权利。”由此可见，麦信公司要追究合同约定的违约责任，就是熙文公司逾期完工时，每逾期一天向麦信公司支付违约金500元人民币，最高不超过工程款10%。至于熙文公司支付违约金的测算时间，应从违约即逾期完工时起算至实际完工时止。合同原约定的完工时间为2013年7月20日，后经双方协商一致同意延期到同年8月31日。也即双方将合同原约定的完工时间作了变更，原约定的完工时间对双方已不具有约束力。然而，麦信公司竟然依据上述函件注明内容，认为追究熙文公司逾期完工的违约责任应依据合同原约定的2013年7月20日计算，显然不合上述函件注明内容的本意。该函件内容表明要按合同约定追究违约责任即熙文公司逾期完工每天给付麦信公司500元，并没有注明测算违约责任的时间仍以合同原约定的完工时间即2013年7月20日开始起算。需要说明的是，双方之所以将合同原约定的完工时间延期，是因为麦信公司应担责的四个方面原因导致的，熙文公司在原审中对此已有表述。麦信公司称其是被迫答应，没有证据证实。麦信公司没有厘清追究违约责任与测算违约时间的法理关系，错误地认为原审法院认定事实错误。2.麦信公司一直是租房办公，其支付租金及物管费是必然发生的费用，只是因为熙文公司没有按照双方约定的时间即2013年8月31日完成麦信公司新租用办公室的装饰工程，才导致麦信公司不能如期搬出原租用的且处在拆迁之列的办公室。而麦信公司新租用的办公房，其已交了租金及物管费，却不能入住办公。原审法院鉴于合同关于逾期完工期间违约金的约定低于麦信公司的实际经济损失，又鉴于麦信公司新租用的办公房租金和物管费高于其原租用办公室的租金和物管费，判决熙文公司承担逾期完工期间造成麦信公司未能使用新租用办公房期间的租金和物管费损失，是合情合理、合法的。麦信公司主张两处办公房租金及物管费均由熙文公司承担，是无理要求。3.关于麦信公司在原审庭审中增加诉请，要求熙文公司承担逾期完工期间的公摊水电费。麦信公司在原审期间未提供票据，原审法院根据麦信公司原审提供的证据认定属于麦信公司承担的费用。综上，麦信公司上诉是为了拖延时间，请求二审法的院驳回上诉，维持原判。
对于原审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
二审中，麦信公司提供2013年8月12日其发给熙文公司的《关于南京花神大道17号华博智慧园一楼装修工程项目的往来函》，证明如果熙文公司超过8月31日不能完工，其将按照合同的约定追究违约责任。熙文公司对该证据的真实性没有异议，但认为该函中明确把工期延期到2013年8月31日，如果逾期就按合同约定的违约金500元／天承担违约责任。鉴于双方认可该证据的真实性，本院对该证据的证明力予以确认。
本案争议焦点为：1.熙文公司逾期完工时间应当如何认定；2.麦信公司主张两处租金、物业费损失及装修地点公摊电费有无依据。
本院认为，关于第一项争议焦点，当事人协商一致，可以变更合同。2013年8月12日麦信公司所发《关于南京花神大道17号华博智慧园一楼装修工程项目的往来函》以及2013年9月18日麦信公司所发《关于装修工程联系函》相互印证，可以证明双方对工期延期至2013年8月31日已协商一致。故麦信公司主张按照原约定的2013年7月20日完工予以计算逾期完工天数，无事实和法律依据。原审法院按照双方协商一致变更的完工时间计算熙文公司逾期完工天数，计算准确。
关于第二项争议焦点，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。麦信公司因熙文公司违约遭受的损失系指其因对方的违约行为而增加的支出或减少的收益。本案中，麦信公司租房办公，原本只需支付一处租金及物管费，因熙文公司逾期完工，导致其不能按期搬入新承租的办公室，在此期间支付了两处租金及物管费。原审法院综合考虑熙文公司的违约情形及双方约定的违约金数额低于麦信公司遭受的实际损失，判令熙文公司承担数额较高的一处租金及物管费，熙文公司对此并未提出异议，原审法院此项判决并无不当。公摊电费并非熙文公司施工期间用电产生的直接费用，原审法院认定不应由熙文公司承担，符合法律规定。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。麦信公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3330元，由麦信公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晗庆
审判员 舒晓艺
审判员 夏海南
二〇一四年十二月三日
书记员 罗程允