天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0115民初8688号
原告：王月香，女，1964年2月7日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：邱莎莎，天津津宝律师事务所律师。
被告：苏亚征，男，1988年5月18日出生，汉族，工人，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：苏亚波（系苏亚征之兄），1985年11月30日出生，农民，住天津市宝坻区。
被告：苏健，男，1985年10月15日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
被告：马瑞霞，女，1988年3月15日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司天津宝坻区支行，住所地：天津市宝坻区建设路与环城东路交口处。
负责人：张美勇，该支行副行长。
委托诉讼代理人：张秀丽，该支行职工。
第三人：天津市美信房地产经纪有限公司，住所地：天津市宝坻区开元路健身广场对面。
法定代表人：郭仲田，该公司经理。
原告王月香与被告苏亚征、苏健、马瑞霞及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司天津宝坻区支行（以下简称邮政宝坻支行）、天津市美信房地产经纪有限公司（美信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王月香及委托诉讼代理人邱莎莎，被告苏亚征的委托诉讼代理人苏亚波、被告苏健，第三人邮政宝坻支行负责人的委托诉讼代理人张秀丽到庭参加诉讼，被告马瑞霞、第三人美信公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王月香向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2012年8月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告苏亚征继续履行原、被告2012年8月25日签订的《房屋买卖合同》；3.三被告共同清偿欠付第三人邮政宝坻支行的全部房屋贷款；4.三被告与第三人美信公司共同配合原告办理涉诉房屋权属登记手续；5.第三人邮政宝坻支行配合原、被告办理抵押权撤销手续。诉讼过程中，因原告代偿了房屋贷款，变更诉讼请求为：1.被告苏亚征继续履行原、被告2012年8月25日签订的《房屋买卖合同》；2.三被告与二第三人共同配合原告办理涉诉房屋权属登记手续；3.三被告连带偿还原告代偿的贷款。事实和理由：2012年8月25日经美信公司居间签订《房屋买卖合同》，约定原告购买苏亚征名下的坐落于宝坻区××××10-2-101房屋，价款590000元。苏健与苏亚征均称该房屋实际购买人为苏健，以苏亚征名义购买。合同签订后，原告依约交纳定金20000元，后又陆续支付购房款530000元。被告2012年12月向原告交付了房屋，但未按约定清偿房屋抵押贷款，致一直不能办理过户手续，故提起诉讼。现原告向第三人邮政宝坻支行代偿了该房屋剩余抵押贷款，已具备办理撤押和过户手续，故变更上述请求，请依法支持原告请求。
苏亚征委托诉讼代理人辩称，涉诉房屋如原告所述，只是暂时登记在苏亚征名下，实际拥有人是苏健。我方不同意履行该合同，但同意配合苏健和原告办理过户手续。对原告要求三被告偿还贷款不同意，因为房屋是苏健的，购房款也给了苏健，所以贷款应由苏健偿还。现在原告代偿了贷款，同意协助办理过户手续，但原告将来不能向苏亚征追偿。
苏健辩称，同意继续履行涉诉合同，苏亚征所述属实，因当时有限购政策，我名下有其它房屋，便以苏亚征名义购房。房屋实际所有人是我，原告支付的购房款属实且也是我收取，贷款应由我负责偿还，同意配合原告办理过户手续，但暂时没有能力偿还贷款。
马瑞霞未作答辩。
邮政宝坻支行述称，不论由谁清偿了房屋贷款，都同意协助办理撤押手续。
美信公司未作陈述。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。涉诉合同首部载明售房人苏亚征，委托代理人苏健，购房人王月香。除原告在诉状中陈述的合同内容外，合同还约定：双方于2016年9月30日前到房管部门签订房屋买卖协议；原告于2012年9月1日前交纳购房款130000元，2013年3月1日前交纳购房款400000元，剩余房款40000元于过户当月付清，被告于2013年3月15日前清偿房屋贷款并撤销抵押。被告应于2013年1月1日之前腾房交付原告。原告除签订合同当日交纳定金20000元外，于2012年8月26日和2013年2月27日分别交纳购房款130000元和400000元，均由苏健经手给原告出具收条，分别写明苏健收定金20000元，收部分房屋130000元，马瑞霞收部分房款400000元。原告累计向苏健和马瑞霞支付购房款550000元，尚欠40000元未付。被告于2012年12月将涉诉房屋交付原告。涉诉房屋抵押贷款共计322000元，苏健收到上述购房款后未清除房屋贷款，致双方不能办理所有权转移登记手续。
诉讼过程中，原告同意代被告偿还房屋剩余贷款，被告苏亚征同意由原告代偿，苏健未明确表示同意与否，第三人邮政宝坻支行亦表示同意。原告于2017年1月3日代被告偿还了剩余房贷本金及利息合计319908.98元，其中本金305307.25元、正常利息449.16元、拖欠利息13611.11元、罚息541.46元。被告对原告清偿贷款金额没有异议，但苏健表示不同意继续履行合同，要求解除合同，返还原告交纳的购房款，按照合同约定赔偿原告10%的违约金。
本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行以及代偿贷款的追偿权等问题成为案件焦点问题。本院综合当事人的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对焦点问题评判如下：
一、涉诉房屋买卖合同的效力问题
房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。除具备买卖合同的一般法律特征外，因房屋买卖合同标的物为不动产，所有权的转移必须办理登记手续，属于法律规定的要式法律行为。《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”涉诉房屋设定有第三人邮政宝坻支行的抵押权而无法办理过户登记手续，但根据上述法律的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。上述《物权法》的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人之间的利益平衡。涉诉房屋虽然负载抵押权，但未违背法律禁止性规定，不影响合同的效力。综上，涉诉合同是原、被告真实的意思表示，并不违反法律和社会公共利益，原告已经交付大部分房款，且已经实际控制和使用涉诉房屋，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应当认定涉诉合同为有效合同。
二、涉诉房屋买卖合同的履行问题
涉诉合同为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告要求继续履行合同，并已代偿该笔贷款，涤除抵押权的条件已成就，继续履行合同不再具有障碍，涉诉合同应继续履行。被告苏健在原告代偿贷款后提出解除合同、返还购房款及赔偿原告违约金，原告不予同意，本院对苏健之意见不予支持。因涉诉房屋登记在苏亚征名下，被告均承认该房屋实际购买人为苏健和马瑞霞，因此，在本案中对涉诉合同的履行而言，三被告应作为一个整体承担义务，故三被告应当在抵押权消灭后共同协助原告办理所有权转移登记手续；第三人邮政宝坻支行已收到原告代偿的全部贷款本息，有义务办理房屋抵押注销登记手续；第三人美信公司系原、被告买卖房屋的居间方，收取了居间服务费，在原、被告办理过户手续时有义务予以协助。因此，被告与第三人有义务共同协助原告办理涉诉房屋抵押权撤销和所有权转移登记手续。被告马瑞霞及第三人美信公司未到庭参加诉讼，由此产生的对其不利的法律后果应由其自行承担。
三、关于原告请求的三被告连带偿还代偿的贷款问题
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该规定赋予了抵押物受让人涤除权。原告主张对欠付的40000元购房款在代偿贷款后，从追偿款中扣除，符合《合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，本院予以支持。综上，原告与被告之间的房屋买卖合同与被告与第三人邮政宝坻支行之间的抵押担保借款合同之间虽然存在制约因素，但原告作为买受人代被告清偿债务后，即在清偿债务限度范围内取得了对被告的债权，其可以根据《合同法》的规定行使抵销权，与其尚欠被告的购房款相互抵销，对抵销后债权可依据担保法司法解释的规定另行向被告追偿。因房屋买卖合同纠纷与追偿权纠纷的法律关系不同，且原告与被告对应向谁行使追偿权存在争议，不论向谁行使追偿权均不影响房屋买卖合同的履行，故在本案中不宜合并审理。前文所述三被告作为一个整体共同协助原告办理所有权转移登记手续，并不代表三被告均系原告行使追偿权时的共同义务人，原告可在确定追偿义务人后，另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第九十条规定，判决如下：
一、确认原告王月香与被告苏亚征及第三人天津市美信房地产经纪有限公司2012年8月25日签订的《买卖房屋合同》有效；
二、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司天津宝坻区支行于本判决生效后5日内办理涉诉房屋抵押权注销登记手续；
三、被告继续履行涉诉房屋买卖合同，在涉诉房屋抵押权注销登记后，协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续，由此产生的契税等相关费用由原告负担；
四、第三人天津市美信房地产经纪有限公司在原、被告办理涉诉房屋所有权转移登记手续时予以协助；
五、原告已代被告偿还319908.98元贷款本息，所欠被告的购房款40000元不再给付，原告对折抵后的279908.98元有权向被告追偿；
六、驳回原告其它诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取计400元，由苏亚征负担，于本判决生效后5日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审判员 杨旭东
二〇一七年二月十六日
书记员 李泽阳
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条第一款抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。