湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0891民初743号原告：湛江兆佳物业服务有限公司，住所地：湛江开发区海滨大道中131号广和澳海城6号楼B座首层。法定代表人：万亚美。委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所律师。被告：徐庆花，女，汉族，1981年12月7日出生，住湛江市市辖区，原告湛江兆佳物业服务有限公司（以下简称兆佳物业公司）与被告徐庆花物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告兆佳物业公司的委托诉讼代理人李永忠到庭参加诉讼，被告徐庆花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告兆佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的物业服务费9453.34元和公摊电费952.22元及产生的滞纳金7448.63元，共计17854.19元；2、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受湛江广和实业发展有限公司全权委托对广和澳海城进行前期物业管理。被告于2013年5月12日与原告签订《广和澳海城前期物业服务合同》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。《广和澳海城前期物业服务合同》第五条约定“每月每平方2.28元收取管理费，社区公共部分水电及电梯运行的分摊费用按物业建筑面积比例分摊，逾期缴纳物业管理费及分摊费用的，逾期一日，应缴纳欠费总额的2‰作为滞纳金”。被告身为广和澳海城6号楼2座2505房住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行《广和澳海城前期物业服务合同》的约定。自2016年2月1日至2018年4月8日，被告累计拖欠物业服务费9453.34元、公摊电费952.22元及滞纳金7448元，期间经原告多次催要，并在2017年6月13日向被告发出律师函，但被告拒不交纳。截至原告诉讼之时，被告仍没有支付其所欠交的物业费，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告徐庆花书面辩称，滞纳金只能发生在双方法律地位不平等，国家行使公共权力的过程中，滞纳金是具有行政处罚的色彩，平等民事主体之间不能约定滞纳金，原告不是行政部门。空置房的物业管理费为全额物业管理费的70%。长期不入住未及时或延迟缴交物业管理费的，不应缴纳滞纳金。原告所谓的滞纳金比例过高与其对业主服务不到位的违约金比例完全不协调。本院经审理认定事实如下：2013年2月1日，原告兆佳物业公司与湛江广和实业发展有限公司签订《前期物业管理全权委托合同》，湛江广和实业发展有限公司委托兆佳物业公司对其在湛江开发区海滨大道中131号所建物业“广和澳海城”进行前期物业管理。被告徐庆花于2013年5月12日与湛江广和实业发展有限公司签订二份合同编号分别为：201307235、201307236《广东省商品房买卖合同》，购买位于湛江开发区海滨大道中131号广和澳海城6号楼2座2504房、2505房，建筑面积分别为50.86平方米、108.61平方米。2013年5月12日，原告兆佳物业公司作为乙方与被告徐庆花作为甲方签订《广和澳海城前期物业服务合同》，合同主要约定“甲方所购房屋广和澳海城6号楼2座2505房，建筑面积50.86+108.61平方米；甲方交纳费用时间：每月10日前，交纳物业管理服务费标准为：按当地房屋测绘部门核准的建筑面积（含公共分摊面积）每月每平方米2.28元。社区公共部位水电及电梯运行的分摊费用以实际使用情况按甲方物业建筑面积比例分摊，由乙方公布分摊金额，甲方须与管理服务费用一并缴交。逾期交纳物业服务费及分摊费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的2‰作为滞纳金；甲方办理收楼手续时，须向乙方预缴三个月的物业管理费；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业服务公司可向当地人民法院起诉；合同期限：本合同自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时终止。”另查明，被告徐庆花与原告兆佳物业公司于2014年3月24日办理了收楼手续。被告徐庆花并未按时足额支付物业服务费、公摊电费给原告兆佳物业公司，物业服务费只是支付至2016年2月，公摊电费只是支付至2016年1月。自2016年3月起至2018年4月止，被告徐庆花拖欠原告26个月物业服务费，每月363.59元，共计9453.34元；自2016年2月起至2018年3月止，被告徐庆花拖欠原告26个月公摊电费，每月分别为35.24元、33.38元、34.99元、42元、35.13元、33.61元、41.76元、34.82元、39.52元、34.67元、29.82元、31.8元、26.85元、30.15元、34.08元、43.63元、43元、47.36元、45.52元、45.15元、43.47元、37.62元、32.72元、32.48元、29.47元、33.98元，共计952.22元。庭审中，原告表示被告所购买涉案房屋是一房两证（广和澳海城6号楼2座2504房、2505房），涉案前期物业服务合同中载明的广和澳海城6号楼2座2505房是包含2504房在内，所以建筑面积载明的是50.86+108.61平方米。又查明，原告兆佳物业公司于2011年7月28日经湛江市工商行政管理局依法登记成立，经营范围：物业管理，停车服务等。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告兆佳物业公司与被告徐庆花签订的《广和澳海城前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，应予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告的诉求与理由和被告的抗辩意见，本案存在以下争议焦点：一、关于空置房的物业服务费是否为全额物业服务费的70%的问题。《广东省物业管理条例》、《广东省物业服务收费管理办法》等均未规定空置房的物业服务费为全额物业服务费的70%，并且原、被告在涉案《广和澳海城前期物业服务合同》亦未对此进行约定。参照《湛江市物业服务收费管理规定》（湛价〔2011〕172号）第十八条的规定，物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。又根据《湛江市物业服务收费管理规定》（湛价〔2011〕172号）第十七条第一款“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。”的规定，被告徐庆花与原告于2014年3月24日办理了收楼手续，被告应在接收物业后按时交纳物业服务费、公摊电费等费用。原告为广和澳海城小区提供物业服务，房屋是否空置非其所能控制，被告以房屋空置为由，要求按七折交纳物业服务费，没有合法依据，本院不予支持。本案中，原告提供了物业服务，被告应履行支付物业服务费、公摊电费的义务。被告徐庆花并未按时支付，显属违约，依法应承担违约责任。故对于被告徐庆花拖欠原告自2016年3月至2018年4月期间的物业服务费9453.34元以及自2016年2月至2018年3月期间的公摊电费952.22元，原告诉求被告支付，于法有据，本院予以支持。二、关于滞纳金的性质以及其计算标准是否过高的问题。涉案前期物业服务合同约定逾期交纳物业服务费及分摊费用的，每逾期一日，应交纳欠费总额的2‰作为滞纳金。对于滞纳金的性质，由于滞纳金是国家行使行政强制执行的一种惩罚措施，个人和其他组织无权私自设立。但从原、被告双方合同关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质，并且双方合同又约定不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。综合考虑后对原告要求被告支付滞纳金的主张，视为违约金的主张。对于违约金计算标准是否过高，本院认为，欠款或逾期付款造成接受款项一方的损失体现为利息的期待利益的损失，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定过分高于造成的损失。由于双方合同约定的违约金计算标准明显过分高于按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率水平上加收30％计算逾期付款的利息，应予以适当调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量，依法调整违约金计算标准为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故此，本院确定违约金计算标准为以各月欠交物业服务费、公摊电费金额为基础，从各月逾期交纳之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率水平上加收30％计算至付清之日止。由于原告诉求滞纳金数额为7448.63元，故违约金计付总额不得超过7448.63元。对于被告徐庆花抗辩长期不入住未及时或延迟缴交物业服务费，不应缴纳滞纳金，于法无据，本院不予支持。被告徐庆花不出庭应诉，视为放弃为其抗辩的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《湛江市物业服务收费管理规定》（湛价〔2011〕172号）第十七条第一款、第十八条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第3条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告徐庆花在本判决发生法律效力之日起10日内向原告湛江兆佳物业服务有限公司支付自2016年3月至2018年4月期间的物业服务费9453.34元、自2016年2月至2018年3月期间的公摊电费952.22元及相应的违约金（违约金计算：以各月欠交物业服务费、公摊电费金额为基础，从各月逾期交纳之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率水平上加收30％计算至付清之日止，违约金计付总额不得超过7448.63元）；二、驳回原告湛江兆佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246.35元，减半收取123.18元，由原告湛江兆佳物业服务有限公司负担58.18元，被告徐庆花负担65元。本判决为终审判决。代理审判员  方亦操二〇一八年五月三十一日书 记 员  谢冠宇速 录 员  苏琰皓附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《湛江市物业服务收费管理规定》（湛价〔2011〕172号）第十七条第一款物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。第十八条物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第3条关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。