安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2013）肥西民一初字第02915号原告肥西县友联建筑装潢劳务有限公司，住所地安徽省肥西县。法定代表人孙自云，总经理。委托代理人胡先山，安徽锦和律师事务所律师。委托代理人疏旺，安徽锦和律师事务所实习律师。被告倪友发，男，1980年7月29日出生，汉族，住肥西县。委托代理人苏玉云，安徽天瑞律师事务所律师。原告肥西县友联建筑装潢劳务有限公司（以下简称友联公司）与被告倪友发财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芳独任审判，公开开庭进行了审理。原告友联公司的法定代表人孙自云及其委托代理人胡先山、被告倪友发的委托代理人苏玉云到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告倪友发对与本案具有关联的生效判决书向安徽省高级人民法院申请再审，遂申请本院对本案中止审理，本院依法中止审理。2014年2月17日，安徽省高级人民法院作出（2014）皖民申字第00006号民事裁定书，驳回了倪友发的再申申请，本院恢复审理本案。本案现已审理终结。原告友联公司诉称：2012年1月1日，原、被告签订了《门面房租赁合同》一份，约定原告将位于柏堰科技园秋菊路与长安路交叉口西北角三号楼一层4-11室、二层1-5室门面上下层（面积约2303.60平方米）租赁给被告用于经营浴场，年租金为884582元。同时，双方对相关权利义务、违约责任、合同解除的条件均做出了约定。因合同签订后，被告未按约缴纳租金，明显违约，原告遂向贵院提起诉讼，贵院于2013年4月15日作出（2013）肥西民一初字第00572号民事判决，判决解除了双方签订的租赁合同，被告倪友发按合同约定向友联公司支付2012年下半年的租金及违约金。后被告倪友发不服，提起上诉，合肥市中级人民法院判决维持了原判决。终审判决生效后，被告倪友发不但不履行生效判决所确定的义务，且未搬出原告的房屋，一直营业至今。为维护其合法权益，原告诉讼来院，请求法院依法判令：一、被告倪友发向原告支付2013年度房屋租金、占有使用费共计973040元及两年的物业管理费55000元，并支付至被告实际搬出之日止；二、被告倪友发按原租赁合同约定标准支付原告滞纳金至被告实际搬出之日止；三、被告倪友发立即排除妨碍，搬出原告所出租的房屋；四、本案的诉讼费用由被告倪友发承担。被告倪友发辩称：1、原、被告签订的租赁合同已于2013年6月7日倪友发向友联公司发出解除合同通知书时解除，合同解除后被告不应再根据原合同标准支付房屋占有使用费，案涉房屋所占的土地使用性质为工业用地，原告主张被告按合同约定的商业用房的标准支付租金，显失公平，被告申请法院对案涉房屋的租赁价格进行评估；2、原告对未给付的房屋占有使用费主张支付滞纳金无任何法律及合同依据；3、被告另案起诉原告要求赔偿装修损失的案件与本案具有关联性，亦在审理过程中，为保障后续鉴定工作的顺利进行及维护被告的合法权益，原告无权要求被告搬出租赁房屋；4、原告系案涉房屋的出租方，亦未向法庭提供证据证明其提供了相应的物业管理服务，其无权直接要求被告支付物业管理费；5、原告提供的合肥市中级人民法院（2013）合民一终字第02212号民事判决书，被告已向安徽省高级人民法院提出再审申请，目前尚在审查中，请求法庭对本案中止审理。经审理查明：位于柏堰科技园秋菊路与长安路交叉口的综合服务楼系安徽华海金属有限公司（以下简称华海公司）所有。华海公司将其中3号楼一、二两层、研发楼一楼、4号楼一楼出租给本案原告友联公司。2012年1月1日，友联公司与倪友发签订《门面房租赁合同》，将其承租的华海公司所有的3号楼一层4-11室、二层1-5室，面积约2303.6平方米的房屋转租给倪友发用于经营浴场，租期五年，从2012年1月1日起至2017年1月1日止，租金为每月每平方米32元，年租金884582元，以后每年按10%的方式递增。关于租赁费的支付，双方约定：租赁费按半年度交纳，倪友发于租赁当日向友联公司支付第一个半年度租金442291元，以后提前20日预付下半年的租金，以此类推，逾期支付租金，向友联公司支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五收取。同时约定：倪友发未按期交纳各种款项（房租费、水电费），经催款通知后5天内仍未支付的，友联公司可解除合同，租赁保证金不予退还。合同签订后，被告倪友发仅向友联公司支付了2012年上半年的租金，下半年租金442291元逾期未支付，友联公司遂向本院提起诉讼，本院于2013年4月15日作出（2013）肥西民一初字第00572号民事判决，判决：倪友发向友联公司支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的房屋租金442291元，并自2012年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期给付租金利息至本生效判决确定的给付期限届满之日止；解除友联公司与倪友发于2012年1月1日签订的《门面房租赁合同》。后被告倪友发不服，提起上诉，合肥市中级人民法院于2013年7月29日作出了（2013）合民一终字第02212号民事判决，判决维持了一审判决。终审判决生效后，被告倪友发一直占用案涉房屋至今，因对终审判决不服，向安徽省高级人民法院申请再审，2014年2月17日，安徽省高级人民法院裁定驳回了倪友发的再审申请。另查明：案涉房屋所占土地的使用性质为工业用地，土地使用权人为安徽华海金属有限公司。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提供的（2013）肥西民一初字第00572号民事判决书、（2013）合民一终字第02212号民事判决书，被告提供的再审申请书、案涉房屋所占土地使用权性质的相关信息等证据附卷佐证，足以认定。本院认为：原告友联公司与被告倪友发于2012年1月1日签订的《门面房租赁合同》，已于2013年7月29日经合肥市中级人民法院生效的法律文书确认解除，合同解除后，倪友发应负有腾房的义务，故友联公司要求倪友发排除妨碍，搬出租赁房屋的诉请，本院予以支持。由于合同解除后，倪友发至今仍占有使用租赁房屋，而生效的法律文书确定倪友发向友联公司支付租金的期间仅为2012年7月1日至2012年12月31日，对于2013年度的租金并未涉及。由此，对于2013年1月1日至2013年7月29日合同解除之前的期间，倪友发应按合同约定32元／㎡／月，第二年租金按10%递增的标准向友联公司支付房屋租金，即567607.04元（35.2元／㎡／月×2303.60㎡×7个月）；对于2013年7月30日以后的费用，因双方的租赁合同已经法院判决解除，友联公司请求参照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持，故被告倪友发应自2013年7月30日起参照原合同约定的租金标准（35.2元／㎡／月×2303.60㎡）支付友联公司房屋占有使用费至实际搬出之日止。被告倪友发虽辩称案涉房屋所占土地使用性质为工业用地，友联公司按原合同约定的商业用房租赁标准主张支付占有使用费显失公平，应对租赁费用按工业用房价格进行评估，但因原、被告之前签订的《门面房租赁合同》中关于房屋租金的支付标准，系双方真实意思表示，由此，被告倪友发要求对租金进行评估确定的意见，本院不予采纳。关于友联公司要求倪友发支付两年的物业管理费用55000元的诉请，友联公司系案涉房屋的出租方，《门面房租赁合同》中仅约定物业管理费为1元／㎡／月，但未明确提供物业管理服务的系友联公司，友联公司亦未提供证据证实系其提供了物业管理，故对于友联公司的该项诉请，本院不予支持。关于友联公司主张倪友发按原合同约定支付滞纳金的诉请，滞纳金系原、被告在租赁合同中对于逾期支付租金所进行的惩罚性约定，其性质属于违约金的范畴，双方合同未经解除之前，2013年度的租金，倪友发按约应于2012年12月10日之前支付，应付而未付，应支付相应的滞纳金，因合同约定滞纳金的计算标准明显过分高于友联公司的实际损失，根据倪友发的申请，本院对违约金的数额依法予以调整，倪友发以2013年1月1日至2013年7月29日的租金567607.04元为基数，自2012年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付友联公司逾期给付租金利息。对于2013年7月29日租赁合同解除之后的滞纳金，因租赁合同已经法院判决解除，倪友发支付该期间的占有使用费是基于合同解除后其依然占有使用租赁房屋的事实，而非逾期支付租金，故友联公司要求倪友发支付合同解除之后滞纳金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：一、被告倪友发于本判决生效之日起三十日内搬出原告肥西县友联建筑装潢劳务有限公司出租的房屋；二、被告倪友发于本判决生效之日起十日内自2013年1月1日起按（35.2元／㎡／月×2303.60㎡）的标准向原告肥西县友联建筑装潢劳务有限公司支付房屋租金及占有使用费，至本生效判决确定的倪友发搬出租赁房屋期限届满之日止；三、被告倪友发于本判决生效之日起十日内，以2013年1月1日至2013年7月29日期间的欠付租金567607.04元为基数，自2012年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付原告肥西县友联建筑装潢劳务有限公司逾期给付租金利息至本生效判决确定的给付期限届满之日止；四、驳回原告肥西县友联建筑装潢劳务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14052元，减半收取7026元，由被告倪友发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 王 芳二〇一四年四月三日书记员 汪菡佳附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。