江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03244号
上诉人（原审被告）王雷。
被上诉人（原审原告）苏州大学附属第一医院。
委托代理人张奕，江苏颐华律师事务所律师。
上诉人王雷因与被上诉人苏州大学附属第一医院（以下简称苏大附一院）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00783号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年1月17日，苏州大学与苏大附一院签订《房地产交换协议书》一份，约定苏州大学将其所有的原人民路48号（不含中药研究所）及乌鹊桥路53-59号地块（不含家属区）的房地产与苏大附一院所有的葑门路10号和十梓街5号地块的房地产进行交换。2011年6月9日，原苏州市人民路48号的原门牌号取消，更改为人民路708号。
2011年，苏大附一院（甲方）与王雷（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定苏大附一院将本市人民路708号房屋中的一间门面房（门牌号××号，使用面积为19.8平方米）出租给王雷使用，租赁期限为2011年1月1日起至2011年12月31日止，年租金为36630元。合同第十一条第四款约定，“乙方租赁期满又未签订新的租赁合同的，应在七天内搬离，否则在占用期间的费用按照原合同约定租金的双倍计算”。合同签订后，双方均按约履行各自义务，王雷支付租金至2011年12月31日。
以上事实，有苏大附一院提交的《房屋租赁合同》、《房地产交换协议书》、门（楼）牌号变更通知单及当事人陈述等予以证实。
原审原告苏大附一院的诉讼请求为：一、王雷支付苏大附一院房屋使用费（自2012年1月1日至实际交付房屋之日止，按照73260元／年的标准计算）；二、王雷将租赁房屋腾空交付给苏大附一院；三、王雷承担本案诉讼费。
原审法院认为，苏大附一院、王雷签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，王雷应依法返还房屋。王雷至今未返还房屋，理应承担相应的法律责任，故对苏大附一院要求返还房屋及支付房屋使用费（自2012年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）的诉讼请求，原审法院予以支持，但房屋使用费应按照36630元／年的标准计算。王雷辩称涉诉房屋产权不明，苏大附一院不是适格主体，苏大附一院自2013年3月起开始对涉诉房屋进行停水停电，造成王雷无法正常营业，涉诉房屋涉及拆迁，苏大附一院应对王雷进行相应补偿。原审法院认为，王雷未提交相应证据证明苏大附一院对涉诉房屋进行停水停电，故王雷主张该事实没有依据。根据苏大附一院提交的《房地产交换协议书》，可以认定涉诉房屋的所有权属于苏大附一院，苏大附一院享有诉权。涉诉房屋不论是否涉及拆迁，租赁合同期限届满后，王雷均应按约将房屋返还给苏大附一院，且无权要求苏大附一院支付补偿款。因此，对王雷上述抗辩观点，原审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，原审法院判决：一、王雷于判决生效之日起15日内将本市人民路708号房屋中的一间门面房（门牌号××号，使用面积为19.8平方米）返还给苏州大学附属第一医院。二、王雷于判决生效之日起15日内支付苏州大学附属第一医院房屋使用费（按照36630元／年的标准，自2012年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4444元，减半收取2222元，由苏州大学附属第一医院负担1091元，王雷负担1131元。
上诉人王雷不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、涉诉房屋产权不明，被上诉人不是适格的诉讼主体。二、自2012年人民路修建地铁，造成涉诉房屋完全丧失门面房使用价值，应对房屋使用费作出相应扣减。三、自2014年3月起，涉诉房屋开始停水停电，不能正常经营和使用，应对房屋使用费作出相应扣减。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人苏大附一院答辩称：一、被上诉人在一审中已提交了《房地产交换协议书》，足以证明涉诉房屋所有权属于被上诉人，被上诉人享有诉权。二、涉诉房屋通行并未受阻，且地铁施工是政府的行政行为，属于另一个法律关系，与本案没有关联性。三、上诉人所称不能正常经营使用的期间是在租赁期间届满后，上诉人依法应返还房屋，却一直违法占用房屋至今。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
二审中，上诉人王雷又提供了以下几组证据：1、照片，用于证明因人民路地铁施工，涉诉房屋无法正常经营使用的事实。2、2014年6月24日苏大附一院南区管理委员会办公室的通告，用于证明被上诉人于2014年6月24日通知承租人搬离，通告未要求承租人移交钥匙，上诉人接到通知后就搬离了。3、水电费交费凭证，用于证明被上诉人违法停水停电，上诉人的水电费交至2014年4月。被上诉人苏大附一院质证认为：1、对照片的真实性没有异议，但这是2014年的情况，无法证明现在的真实情况。2、对通告的真实性没有异议，但应以双方交接作为返还房屋的最终依据。3、对水电费交费凭证的真实性没有异议，但无法证明被上诉人停水停电。
二审中，被上诉人苏大附一院又向本院作出书面说明：1、经被上诉人实地查看并拍照，涉诉房屋未拆迁，房屋仍旧保持原状。2、由于被上诉人具体的经办人员已更换多次，具体停水停电时间已无法查实，但可以确定停水停电是在房屋租赁合同履行期届满后，由于被上诉人多次催促上诉人搬离未果的情况下，为保障自身权益，不得以采取的措施。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为，苏大附一院提供的《房地产交换协议书》可以证明，苏大附一院是涉诉房屋的权利人，王雷也与苏大附一院签订有《房屋租赁合同》，故苏大附一院作为原告提起本案诉讼，并无不妥。王雷认为苏大附一院不是适格诉讼主体的上诉理由，不能成立。
王雷与苏大附一院签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，王雷继续使用涉诉房屋，苏大附一院没有提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，现苏大附一院起诉要求王雷返还房屋，实质为要求解除不定期租赁合同，故双方之间的不定期租赁合同应予解除，王雷应将涉诉房屋返还给苏大附一院，还应支付占用期间参照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋使用费。
关于王雷提出的自2012年起因修建地铁涉诉房屋完全丧失门面房使用价值，故应对房屋使用费作出相应扣减的上诉理由，本院认为，《房屋租赁合同》约定的租赁期限已于2011年12月31日届满，之后双方形成不定期租赁合同关系。如王雷认为自2012年起涉诉房屋完全丧失门面房使用价值，王雷随时有权要求解除不定期租赁合同，但王雷并未要求解除不定期租赁合同，也未要求扣减房屋使用费，故双方之间仍应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准予以履行。关于王雷提出的自2014年3月起涉诉房屋开始停水停电，不能正常经营和使用，故应对房屋使用费作出相应扣减的上诉理由，本院认为，虽然二审中苏大附一院认可有停水停电之事实，但鉴于王雷仅支付租金至2011年底，停水停电发生于王雷长期拖欠租金的情况下，且无证据证明王雷就停水停电提出异议，并要求恢复供水供电，也无证据证明停水停电给王雷造成的实际损失，故王雷据此要求扣减房屋使用费，依据不足，本院碍难支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4444元，由上诉人王雷负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年九月二日
书记员 许 炯