湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武汉中民终字第00957号
上诉人（原审原告）：武汉润鑫达汽车饰件有限公司，住所地武汉市经济开发区14MC地块（兴华路38号）。
法定代表人：金新明，董事长。
委托代理人：彭振军，湖北松之盛律师事务所律师。
委托代理人：张婷，湖北松之盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉加美装备有限公司，住所地武汉市东西湖区吴南路15号。
法定代表人：明志强，总经理。
委托代理人：李文明，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。
委托代理人：曾秀珍，湖北立丰（十堰�律师事务所律师。
上诉人武汉润鑫达汽车饰件有限公司（以下简称润鑫达公司）、武汉加美装备有限公司（以下简称武汉加美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2014）鄂东西湖民商初字第00784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年11月3日，润鑫达公司诉至一审法院，请求判令：1、武汉加美公司立即向润鑫达公司赔偿各项经济损失661，169元（包括发电机租赁费98，700元、柴油款342，729元、电缆91，740元及安装费8，000元、违约赔偿金120，000元）及逾期付款利息（以661，169元为本金，从2013年1月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；2、本案诉讼费全部由武汉加美公司承担。
一审法院审理查明：润�达公司成立于2009年10月29日，经营范围为汽车内外饰件及汽车零部件的生产、加工及销售。（国家有专项规定的经审批后或凭有效许可证方可经营）
武汉加美公司成立于2006年10月17日，原名为东风加美（武汉）装备有限公司，2014年1月26日更为现名，经营范围为模具、工装夹具、检具、辅具、检测设备及配件、非标设备、汽车零配件的制造及销售，机械、电气设备的安装、调试与维修。
2009年1月12日，案外人东风气缸垫公司（甲方）与武汉加美公司（乙方）签订《转供电协议》，约定甲方同意从其现有的800KVA变压器1-3号低压出线柜向乙方转供一条低压线路，作为乙方临时用电需要，最大用电负荷230KW，转供电期限为2008年12月26日至2009年12月20日止，乙方通过本协议从甲方获得用电的权利，并根据协议约定向甲方交纳电费。甲方不能转供电时，应提前�十日通知乙方，经双方协商处理。协议还约定了其他权利义务。
2009年12月，武汉加美公司将其所有的坐落于武汉市东西湖区金北一路9号（东风（武汉）实业工业园）内的部分厂房出租给润鑫达公司使用，武汉加美公司及包括润鑫达公司在内的租户的生产用电均系东风气缸垫公司转供。
2010年7月10日，武汉加美公司（出租方、甲方）与润鑫达公司（承租方、乙方）签订《工业厂房租赁合同》，约定：甲方将其坐落于武汉市东西湖区金北一路9号（东风（武汉）实业工业园）内11#厂房负一楼的部分区域及办公室合计1570平方米出租给乙方用于生产加工；租赁期限从2010年7月10日起至2012年12月15日（具体租赁期限依原始合同为准）；租赁期间，使用该厂房发生的水、电等费用由乙方承担（按月结算，价格按园区实际价格），支付时间为乙方收到甲方提供的电费结算单三天内付款，因为乙方拖欠水电费造成的拉闸、停水所产生损失，甲方不予承担并有权向乙方追索由此产生的对甲方所造成的损失。反之，因甲方原因所致，乙方有权向甲方追索；甲方须向乙方提供水、电、道路等保证正常生产的使用条件，当使用条件遇到困难时，甲方应及时协调等。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，武汉加美公司依约向润鑫达公司交付了面积为1570平方米的厂房（含办公室72.4平方米）。
2011年5月21日，东风气缸垫公司（甲方）又与武汉加美公司（乙方）签订《转供电协议》一份，约定由甲方从其现有的配电间1-3号低压柜400KVA空气开关临时向乙方供电，转供电所需电缆和电量计量表均由乙方自备，产权归乙方所有；乙方应按照上一级供电单位（东风（武汉）实业有限公司）指定的抄表日期，由甲方负责（如果乙方需要�派人协助）抄表；违约责任：甲方不得擅自对乙方进行限电、停电等措施，因对供电设施进行维修、维护和改造等原因，必须停电时，甲方应提前一天通知乙方做好停电的安排，没有按照约定随意停电给乙方造成的损失，应由甲方全部承担。因政府行为、外部供电故障或限电和停电、以及不可抗力造成的转供电中断，给乙方造成的损失，甲方不予承担责任；本协议自2010年12月20日至2011年12月20日止。协议还约定了其他权利义务。东风气缸垫公司、武汉加美公司的法定代表人均在协议上签字和盖章，润鑫达公司的法定代表人金新明在协议上签字。
2012年5月10日、7月10日，武汉加美公司（甲方）分别与润鑫达公司（乙方）签订《补充协议》、《厂房租赁合同》各一份，约定甲方先后将三楼办公区域临近的一间办公室75平方米以及11#厂房负一楼的其他部分区域658平方米暂时租给乙方使用，电费乙方应单独按表按月结算。合同签订后，武汉加美公司又先后向润鑫达公司交付了75平方米的办公室及658平方米的厂房。
2012年10月18日，东风（武汉）实业有限公司制造管理部向武汉加美公司及所属各单位下发《通知》，内容为：“东风（武汉）实业工业园3#（原东风气缸垫公司）厂房配电间将于10月底进行扩容改造，更换电缆、高压柜及变压器，工期内需停送3#厂房10KW高压45天。请贵方各单位提前做好高压停电期间的各项准备工作。”
2012年12月，因原东风气缸垫公司厂房扩建及配电间扩容改造，导致东风（武汉）实业工业园内11#厂房即润鑫达公司租赁厂房停电。因武汉加美公司未采取应对措施以解决供电问题，影响了润鑫达公司的生产经营，润鑫达公司（甲方）为此于2012年12月10日与武汉市硚口区汇通内燃机经营部（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方向乙方租用200千瓦柴油发电机组一台用作发电，甲方负责该机组进出场装卸运输费用1，000元，租赁19天，自2012年12月11日起，至该设备由甲方退还乙方所在地时止，租金为1500元／天。协议签订后，润鑫达公司遂在外采购柴油，以供柴油发电机发电使用。2012年12月29日，因原租用的柴油发电机功率较小，不能满足生产需要，润鑫达公司遂与武汉市硚口区汇通内燃机经营部再次签订一份《租赁协议书》，重新向其租用一台4**千瓦柴油发电机组，将原租用的200千瓦柴油发电机退还，租金为2，200元／天，一直租用至2013年1月28日。润鑫达公司为此支付柴油发电机租金98，700元及柴油费342，729元。
2012年12月底，武汉加美公司因无法解决供电问题，遂委托润鑫达公司代表其与东风天汽模（武汉）金属材料成型有限公司（以下简称�汽模公司，系东风气缸垫公司更名而来）协商处理转供电事宜。为此，润鑫达公司与天汽模公司、武汉加美公司达成协议，约定由天汽模公司直接向润鑫达公司供电，再由润鑫达公司转供给武汉加美公司。在电路改造过程中，润鑫达公司更换了11#厂房的电缆，并支付了购买电缆的费用91，740元及安装费8，000元，合计99，740元，但其留存了出卖废旧电缆的款项30，000元。
2012年12月15日，武汉加美公司与润鑫达公司于2010年7月10日签订的《工业厂房租赁合同》和2012年5月10日《补充协议》均已到期，双方未再续签合同。之后，润鑫达公司仍继续占有使用1570平方米的厂房和75平方米办公室，但未再支付租金。
2013年5月6日，武汉加美公司向润鑫达公司下发一份《通知》，主要内容为润鑫达公司长期拖欠水电费及合同期满后的房租累计高达30余万元，已严重影�了武汉加美公司的正常经营，责令其在2013年5月15日前结清所欠电费和厂房租赁费，限期归还厂房。
2013年6月25日，武汉加美公司以润鑫达公司欠付水电费及房租为由诉至一审法院，请求判令润鑫达公司支付下欠的租金、水电费、电缆费、清偿修理费共计558，426.53元。诉讼中，润鑫达公司于2013年8月20日将其承租三处房屋全部腾退给武汉加美公司。一审法院于2014年1月28日依法作出（2013）鄂东西湖民商初字第00370号民事判决书，确认润鑫达公司2012年8-12月应付的电费为484，055.8元，且判决如下：一、润鑫达公司于本判决书生效后五日内向武汉加美公司支付房租、电费、电缆费及清场维修费共计422，567.23元；二、驳回武汉加美公司的其他诉讼请求。润鑫达公司对该判决不服向武汉市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。
一审法院另查明，因2012年12月8�9日润鑫达公司未按计划向其客户武汉名杰模塑公司交付任务，武汉名杰模塑公司于2013年1月9日向其索赔120，000元，并将此款从应付账款中扣除。
一审法院审理认为，润鑫达公司与武汉加美公司签订的《工业厂房租赁合同》、《补充协议》及《厂房租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自的义务，即武汉加美公司应向润鑫达公司提供符合合同约定的租赁物，润鑫达公司则应按合同约定及时向武汉加美公司支付房屋租金、水电费及宽带费等相关费用。本案中上述三份合同约定的租赁期限届满后，润鑫达公司继续使用租赁物，武汉加美公司未表示反对，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约�将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物用于租赁的用途。”本案中，双方在《工业厂房租赁合同》中约定“甲方将其坐落于武汉市东西湖区金北一路9号（东风（武汉）实业工业园）内11#厂房负一楼的部分区域及办公室合计1570平方米出租给乙方用于生产加工”、“甲方须向乙方提供水、电、道路等保证正常生产的使用条件，当使用条件遇到困难时，甲方应及时协调等。”可见，武汉加美公司作为出租方，其明知润鑫达公司承租厂房是用于生产加工，其向承租人润鑫达公司交付厂房等标的物系合同的主要义务，向承租人润鑫达公司提供水、电、道路等保证其正常生产的使用条件则系合同的附随义务。本案中，武汉加美公司未向供电部门办理正规供电手续，而是由东风气缸垫公司向其转供的临时用电，因东风气缸垫公司厂房扩建及配电间扩容改造导致东风（武�）实业工业园内11#厂房即润鑫达公司租赁厂房停电49天（从2012年12月11日至2013年1月28日），影响了润鑫达公司的生产经营，武汉加美公司未保证润鑫达公司正常生产的使用条件，已构成违约，应承担相应的违约责任，即润鑫达公司有权要求武汉加美公司赔偿损失。武汉加美公司称非因其原因造成润鑫达公司损失其不应承担违约责任的辩称意见，于法无据，不予采纳。
关于损失的计算问题。审理中，润鑫达公司请求武汉加美公司赔偿其各项损失共计661，169元，其中包括发电机租赁费98，700元、柴油款342，729元、电缆91，740元及安装费8，000元、违约赔偿金120，000元。首先，关于发电机租赁费及柴油款。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩�的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，因租赁厂房停电影响了润鑫达公司正常的生产，停电期间，武汉加美公司既未与其他供电单位协商好供电事宜，亦未采取其他应对措施恢复供电，而是委托润鑫达公司去协商解决供电事宜，润鑫达公司在与转供电单位协商一致且恢复供电前，其为防止其损失扩大租赁柴油发电机、购买柴油发电，以维持正常的生产经营，符合法律规定，由此支出的合理费用理应由武汉加美公司承担。审理中，润鑫达公司主张其支付的柴油发电机租赁费、柴油费分别为98，700元、342，729元，并提供了柴油发电机租赁协议及发票、加油站出具的购买柴油的发票、POS机刷卡回执以及润鑫达公司法定代表人金达明信用卡刷卡消费记录为证，武汉加美公司未提交相反的证据证明润鑫达公司支出的上述费用超�了合理范围，故润鑫达公司主张其支付的柴油发电机租赁费、柴油费的数额分别为98，700元、342，729元，予以确认。但鉴于润鑫达公司在不停电的情况下从事生产经营亦应支付相应的电费，故扣除停电期间的电费成本后，超出的部分属于润鑫达公司的损失，应由武汉加美公司承担。关于49天的电费成本，可参照润鑫达公司2012年8-12月实际应支付的电费484，055.8元（截至2012年12月10日，共计132天）取平均数进行计算，计款179，687.38元（484，055.8元÷132×49）。故武汉加美公司应承担的柴油发电机租赁费和柴油费损失为261，741.62元（98，700元＋342，729元－179，687.38元）。
其次，关于更换电缆的费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。”本案中，在东风气缸垫公司配电间扩容改造期间，武汉加美公司作为出租人委托承租人润鑫达公司协商处理供电事宜，润鑫达公司为解决供电问题更换了11#厂房的电缆，并为此支付购买新电缆费用91，740元及安装费8，000元，合计99，740元，此款应由出租人即武汉加美公司负担。但鉴于润鑫达公司已留存出卖废旧电缆的款项30，000元，扣减此款后，武汉加美公司还应向润鑫达公司支付电缆费及安装费69，740元。
再次，关于违约赔偿金。审理中，润鑫达公司称因租赁厂房停电致使其无法按时完成生产计划，其为此向订货方武汉名杰模塑公司支付违约赔偿金120，000元，此款亦应由武汉加美公司承担。一审法院认为，武汉名杰模塑公司的《索赔单》已明确注明该赔偿金是针对2012�12月8日、9日润鑫达公司的生产计划未完成而出具的，但润鑫达公司提交的租赁协议可证明其正式租用柴油发电机的时间为2012年12月11日，且其认可停电时间为49天、截止时间为2013年1月28日，故往前推算停电的起始时间应为2012年12月11日，润鑫达公司未提交充足证据证明2012年12月8日、9日系停电期间以及其未完成生产任务系停电所致，故其要求武汉加美公司承担其在2012年12月8日、9日未完成交货义务向客户赔偿违约金120，000元的损失，于法无据，不予支持。
综上所述，润鑫达公司与武汉加美公司签订的租赁合同成立并有效，武汉加美公司履行合同义务不符合合同约定，应承担相应的违约责任，润鑫达公司有权要求其赔偿损失。武汉加美公司辩称因润鑫达公司违约在先，其不应承担任何责任。一审法院认为，润鑫达公司拖欠武汉加美公司房租、水电费等，已构成违约，同时武汉加美公司履行合同义务不符合合同约定，亦存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，鉴于武汉加美公司已在另案中向润鑫达公司主张权利，故润鑫达公司亦有权要求武汉加美公司承担相应的违约责任。故对武汉加美公司的该节抗辩意见，不予采纳。润鑫达公司要求武汉加美公司赔偿其各项损失661，169元的诉讼请求，一审法院在发电机租赁费和柴油款261，741.62元、电缆及安装费69，740元，合计331，481.62元的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。关于逾期付款利息，因双方对此未明确约定，且润鑫达公司之前亦未向武汉加美公司主张赔偿，双方对是否赔偿、赔偿的具体金额及付款时间均不确定，故对润鑫达公司要求武汉加美公司支付逾期付款利息的诉讼请求，�予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、武汉加美装备有限公司于本判决书生效后五日内赔偿武汉润鑫达汽车饰件有限公司各项损失共计331，481.62元。二、驳回武汉润鑫达汽车饰件有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5，469元（武汉润鑫达汽车饰件有限公司已预交），由武汉润鑫达汽车饰件有限公司负担2，930元，武汉加美装备有限公司负担2，539元。
判后，润鑫达公司、武汉加美公司均不服，向本院提起上诉。
润鑫达公司上诉称：一审判决认定第三方的索赔款不是停电的损失，系事实认定错误，应当依�予以纠正。一审判决查明2012年10月18日，东风（武汉）实业有限公司制造管理部向武汉加美公司及所属单位下发《通知》，告知东风（武汉）实业工业园3#厂房配电间将于10月底进行扩容改造，更换电缆、高压柜及变压器，工期内需停送3#厂房10KW高压45天。可以证明，武汉加美公司自2012年10月底就开始间歇性停电，延误生产，无法如期履行向第三方（武汉名杰模塑公司）交付任务，导致润鑫达公司被第三方高额索赔。该索赔款系武汉加美公司违反租赁合同约定，未提供该厂房正常生产的使用条件造成的。由此，该索赔损失应当由武汉加美公司承担。上诉请求：1、请求撤销（2014）鄂东西湖民商初字第00784号民事判决书判决第二项，依法改判武汉加美公司向润鑫达公司支付违约赔偿金12万元；2、一、二审诉讼费全部由武汉加美公司承担。
武汉加美公司上诉称：�、一审判决判令武汉加美公司赔偿润鑫达公司各项损失331481.62元，属适用法律错误。因润鑫达公司在租赁武汉加美公司房屋期间系由东风（武汉）气缸垫有限公司向润鑫达公司转供电，对此，润鑫达公司已通过在转供电协议中以签字的方式予以确认。据此，虽然双方签订的工业厂房租赁合同中约定，武汉加美公司须向润鑫达公司提供水、电、道路等保证正常生产的使用条件，但在润鑫达公司已对转供电予以确认的情况下，武汉加美公司并没有向润鑫达公司直接供电的义务。气缸垫公司停电导致润鑫达公司损失与武汉加美公司无关，武汉加美公司不应对非武汉加美公司原因导致润鑫达公司的损失承担赔偿责任。同时，润鑫达公司在租赁房屋期间，未按合同的约定及时向武汉加美公司支付房屋租金、水电费及宽带等相关费用，经武汉加美公司多次通知，润鑫达公司拒�履行义务，润鑫达公司违约在先，在此情形下，武汉加美公司有权拒绝其相应的履行要求，武汉加美公司不应承担任何责任。二、原审判决认定润鑫达公司在停电期间支付电缆费91740元、安装费8000元、发电机租赁费98700元及柴油款342729元，证据相互矛盾且与客观事实不符，属认定事实错误。l、润鑫达公司据以主张权利的安装费发票上显示的不是安装费，而是购买电缆一批的费用，并备注详见清单。润鑫达公司提供的发票与其诉请存在矛盾，该8000元款项不应予以认定。同时购买电缆的发票仅能证明其有购买行为，其所购买电缆是否全部用于电路改造无法核实。2、原审判决认定停电49天（从2012年12月11日至2013年1月28日），仅为润鑫达公司单方陈述，并无其他证据证实。3、润鑫达公司提交的购买柴油的发票、POS刷卡回执及信用卡明细账单，相互之间存在矛盾，也无法证�与本案存在关联性，该消费行为是润鑫达公司公司购买柴油的单方行为，其在经营的过程中因自身或其他原因均可能购买柴油，该消费行为与停电之间不存在必然的因果联系，该消费行为也无法证明润鑫达公司为解决供电而采购柴油支出342729元。原审法院据此认定为解决供电而采购柴油支出342729元，缺乏足够的事实依据。上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回润鑫达公司对武汉加美公司的诉讼请求。
二审中，润鑫达公司向本院提交新证据一份，武汉力林机械制造公司出具的证明，拟证明从2012年5月开始租赁厂房经常停电，均由润鑫达公司处理停电事宜。经质证，武汉加美公司认为真实性无法核实，证明单位与润鑫达公司有无关系无法证明，不具证明力。因该证据不能达到证明目的，本院不予确认。
经审理查明：一审法院审理查明的事实属实。
本院认为，润鑫达公司与武汉加美公司签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按合同约定，全面实际履行各自义务。
在合同履行过程中，因发生停电的情况，致双方对停电损失的计算和赔偿意见分歧，本案争议焦点：1、武汉加美公司对润鑫达公司因停电所产生的损失应否赔偿及赔偿金额；2、润鑫达公司的违约赔偿金12万元应否由武汉加美公司支付。
关于武汉加美公司对润鑫达公司因停电所产生的损失应否赔偿及赔偿金额的问题。双方租赁合同中明确约定，武汉加美公司须向润鑫达公司提供水、电、道路等保证正常生产的使用条件。武汉加美公司对合同履行中发生的停电，及因停电所造成的损失应承担责任。润鑫达公司是否在转供电协议签字，不影响武汉加美公司根据合同约定所应承担义务的履行。对武汉加美公司提出润鑫达公司存在逾期交付租金及电费等违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，武汉加美公司对没有全面实际履行向润鑫达公司保证提供用电条件的义务承担相应责任，对润鑫达公司因停电所造成损失进行赔偿。对武汉加美公司提出赔偿金额计算中润鑫达公司单方提出停电49天及提供单据均不属实的问题，因武汉加美公司未提供证明停电时间及单据不属实的证据，其认为一审判决赔偿额错误的上诉理由缺乏事实依据，其上诉请求本院不予支持。
关于对润鑫达公司的违约赔偿金12万元应否由武汉加美公司支付的问题，本案中，东风（武汉）实业有限公司制造管理部向武汉加美公司，及所属单位下发《通知》时间是2012年10�18日，内容明确对东风（武汉）实业工业园3#厂房所下发的《通知》。润鑫达公司租赁的是东风（武汉）实业工业园11#厂房，实际停电49天时间的计算为2012年12月11日至2013年1月28日。润鑫达公司主张的12万元的违约赔偿金，系润鑫达公司在2012年12月8日、9日未完成交货义务向客户赔偿的违约金，该违约金发生时间在润鑫达公司停电49天时间之前，润鑫达公司不能证明2012年10月18日的《通知》与该次停电有关联，亦未举证证明未完成交货义务与停电49天存在因果关系，其主张武汉加美公司向润鑫达公司支付违约赔偿金12万元缺乏事实依据，其该项上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5，469元，由武汉润鑫达汽车饰件有限公司负担人民币2，930元，武汉加美装备有限公司负担人民币2，539元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 陈继红
审判员 黄 更
二〇一五年九月十七日
书记员 宋 飞