北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第02788号
原告谢红威，男，1972年3月12日出生。
委托代理人杨丽丽，女，1974年3月18日出生。
委托代理人罗谬，重庆一宇律师事务所律师。
被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。
法定代表人李维，董事长。
委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生。
委托代理人熊锦遇，男，1986年12月7日出生。
原告谢红威与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘敏任审判长，与代理审判员孙伟、人民陪审员王宠组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢红威的委托代理人杨丽丽、罗谬，被告罗顿公司的委托代理人樊小宏、熊锦遇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢红威诉称：2009年7月30日，原告在被告处买下位于北京市昌平区北街家园五区房屋。2013年9月，被告将该房交付给原告。2014年4月3日，由于该房质量问题，厕所水管爆破，水将该房上下层全淹，导致水电全停，该房既不能住人、又不能出租，且该房的一切物品全部受损。原告损失巨大，被告却不付给原告任何赔偿费用，故原告诉至法院，请求判令：1.被告对原告位于北京市昌平区北街家园五区房屋内楼上地板进行更换、墙壁离地板一米高的部位重新处理、更换卫生间内破裂的水管、做好卫生间的防水层，对该房屋内楼下地板全部进行更换、墙壁离地板一米高的部位重新处理；2.被告赔偿原告损失，包括二层木地板费用6000元、屋内物品老板台26**元、单人皮沙发1300元、国美蒸饭柜1100元、保鲜柜1600元、伊莱克斯冰柜3799元、食品（羊肉、牛肉、鱼肉、柴鸡、大鹅、面粉、大米、玉米棒渣）3262元、该房租赁费损失按每月3000元的标准自2014年4月4日起计算至被告修复房屋之日止、原告处理该事件所花费的误工费、交通费及伙食费共计4076.23元；3.本案诉讼费用由被告负担。
被告罗顿公司辩称：第一，从程序上而言，原告将被告作为本案的唯一被告不合理，应该追加海南金海岸装饰工程有限公司北京分公司（以下简称金海岸装饰公司）作为共同被告，原因是被告将本案所涉房屋交付给原告时，洗手间上下水水管都处于未安装状态，房屋交付给原告后，由原告委托金海岸装饰公司及北京中关村开发建设股份有限公司进行精装修工作，此次破裂漏水的卫生间丝堵很明显属于装修质量保修范围，而不属于被告的房屋质量保修范围。第二，从实体上而言，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。原因如下：（1）关于租房损失：2014年4月3日，丝堵破裂出现漏水事件时，北京罗顿物业管理有限公司和金海岸装饰公司的工作人员第一时间赶赴现场进行调查和处理时，金海岸装饰公司同意维修漏水丝堵及漏水损坏的装修装饰包括二楼地板，但由于原告要求将没有过水的一楼地板一并更换，金海岸装饰公司不同意，以致此事搁置，直到被告接到起诉状就此案进行调解时，被告和金海岸装饰公司依旧提出先行修复，再谈赔偿，但原告说“你达不到我的赔偿意见我就不会让你给我修”，由此可见是原告不同意尽快维修，从而一拖再拖导致房租损失的扩大化。涉案房屋分上下两层，每层都有独立的房门，都可单独使用，也就是说二楼跑水并不影响一楼的正常出租和使用，而原告并未积极采取适当措施来防止损失的扩大，依照合同法第119条的规定，当事人没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。（2）关于食品和冰柜冰箱的损失：本案所涉房屋用途为办公，是不允许业主炒菜、做饭的，罗顿物业也曾发过相关通知，“楼内严禁使用电磁炉等其他用具做饭”，本案所涉房屋当时的住户也写过保证书，保证今后不在室内做饭、炒菜，可见原告是明知不允许做饭、开饭馆却违反物业管理规定，开熟食店并将原料存放在本案所涉房屋内，说明原告对于食品的损失是存在过错的。我们去现场查看时，发现原告房屋使用的电表显示数字是负20度，这说明电闸合不上是因为电表没有电所致，而不是短路所致，原告也承认只是往电卡中充了钱，但是并未向电表中充电，由此可以推论导致冰柜中所存放的食物、肉品等腐败变质的原因是电表中没电所致，而不是电路短路所致。原告明知电表没电而没有及时转移或者采取其他有效措施来避免冰箱中存放的食物、肉品等腐败变质。因此原告的食品和冰箱冰柜损失的发生是由原告自身原因造成的。我方不同意原告的第二项诉讼请求。关于原告的第一项诉讼请求，罗顿物业、金海岸装修公司以及被告一直在积极地与原告沟通修复和赔偿问题，虽然修复的责任在于装修公司，但是被告同意协调装修公司尽快修复二楼的地板和一楼有受损的部位，虽然我们并不认可一楼有受损的部位存在。对于防水的问题，商业地产没有防水的要求，商品房只有厨房和卫生间需要做防水，其他部位没有要求做防水，楼上的卫生间也并非因为防水问题而导致漏水，所以不需要重新做防水。对于二层墙壁阴水部分，我方同意维修，一楼的部分虽然并非我公司导致漏水，但是我公司也同意捎带维修。
经审理查明：
2009年7月30日，谢红威（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定由谢红威购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河高教园区一期XX区住宅及配套B1-1#商业服务楼房屋。2011年4月16日，谢红威（甲方，业主）、金海岸装饰公司（乙方，精装公司）、（丙方，钢构搭设单位）及罗顿公司（丁方）签订《委托装修确认书》，约定：甲方委托乙方和丙方进行该商品房的装修工作，装修费用由丁方直接向乙方和丙方支付；装修完成后，乙方和丙方按照法律规定承担质量保修责任，丁方承担质量保修的连带责任。2011年6月16日，北京市住房和城乡建设委员会为该房办理了编号为X京房权证昌字第4946**号房屋所有权证书，登记房屋所有权人为谢红威，共有情况为单独所有，房屋坐落位于昌平区北街家园五区，房屋性质为商品房，规划用途为办公，房屋建筑面积为18.06平方米，套内建筑面积为11.25平方米。经现场勘验，双方当事人均认可该房屋系上下两层的结构，上下两层之间的楼板有活动板一块，可以开合，上下两层均可单独开门，楼下门牌号为5-103，楼上门牌号为5-103S。
2014年4月4日早七时许，5-103S的卫生间水管丝堵破裂，导致水管漏水。该房屋的住户将情况报房屋所在地物业管理处后，物业工作人员关闭了水阀并协助清理了现场。随后，双方就维修及损失赔偿问题进行了协商，但未达成一致意见。后原告诉至法院，诉如所请。
2015年6月15日下午，法院工作人员到现场进行了勘验，发现涉案房屋电表显示剩余电量-020度，另5-103S房间有办公桌一个、单人沙发一个，5-103号房间有大纸箱一个、冰柜一个、保鲜柜一个、保鲜柜内塑料袋装物品若干。原告称其已经购电，但房屋漏水后不敢往电表中充电，故电表显示剩余电量为负；前述办公桌即为其诉称的老板台，大纸箱中为蒸饭柜，保鲜柜内塑料袋中为肉类。经现场协调，被告罗顿公司同意先行由物业为原告检修电线线路、修复水管漏水部位、同时更换5-103及5-103S房间内全部地板。但原告代理人杨丽丽未同意前述方案。
经询问，原告诉讼请求中老板台、单人沙发、蒸饭柜、保鲜柜和冰柜的价格均为购买价，购买时间为2012年和2013年，并提供了收据和发票；其认可前述物品经过使用，其价值有所贬值；其认为前述物品经水泡后无法继续使用，但未经过检修。经询问，原告诉讼请求中要求赔偿的食品无相应票据，价格和重量均为估算。
经询问，被告不认可原告所称该房屋的月房租价格，双方均不同意对该房屋的房租价格进行评估，双方均同意由法院酌情认定。本院到涉案房屋所在地的房产中介机构询价，并与网络提供的租金价格进行了比对。
经询问，被告罗顿公司称其不追加房屋装修公司为本案共同被告。
上述事实，有《商品房预售合同》、房屋所有权证书、房屋交付验收表、委托装修确认书、现场勘验照片、调解笔录、询问笔录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的权利义务。双方签订《商品房预售合同》后，就涉案房屋的装修进行了约定，被告罗顿公司虽非装修公司，但约定其对装修质量承担连带责任，因此，由房屋装修质量引发的财产损害问题，罗顿公司应承担相应的责任。本案中，关于涉案房屋的地板更换及墙壁阴水部位，因被告罗顿公司同意进行修复，本院对此不持异议。因被告罗顿公司同意更换5-103和5-103S的地板，故原告要求赔偿两层木地板费用的请求于法无据，本院不予支持。关于原告放置在5-103S号房间内的老板台和单人沙发确实有过水痕迹，本院依据物品的购买价格、使用时限和物品现存残值，酌情认定因过水造成的损失800元。关于原告放置在5-103房间内的蒸饭柜、保鲜柜和冰柜的损失赔偿问题，因涉案房屋未通电，且原告不同意检修电线线路和检修电器，无法确认前述电器是否确实因进水原因无法使用或因进水原因导致减损使用价值，故其要求赔偿电器损失的请求于法无据，本院不予支持。关于房屋内的食品问题，因原告未提供充分证据证明食物的品种、数量、价值，且未提供证据证明食物的变质损坏系因房屋漏水所致，故其要求赔偿食品变质损失的请求于法无据，本院不予支持。涉案房屋中的5-103S因卫生间水管丝堵破裂和漏水导致房屋无法入住，故原告可以主张该房间相应期间的租金损失，本院依据市场询价结果酌情认定该房间每月租金为750元。关于5-103房间，因房间内无其他房屋质量问题，尽管原告主张地板因漏水遭受损坏，地板损坏可能影响业主对房间的有效利用，但并不会因地板损坏而完全丧失使用功能，故本院针对原告无法有效利用该房间而造成的损失进行酌情补偿，具体定为150元/月。因双方在此期间曾多次协商解决方案，在2015年6月15日法院主持下基本对维修方案达成一致意见，但因原告原因未能实施，故在此时间之后的房屋租金损失和房屋不能有效利用的损失应由原告自行负担，故本院酌情以每月900元的标准，自2014年4月4日计算至2015年6月15日止。原告主张的误工费、交通费及伙食费无事实及法律依据，本院不予支持。被告罗顿公司的答辩意见，合理部分，本院予以采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：
一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起三十日内更换原告谢红威所有的位于昌平区北街家园五区房屋内（含5-103号房间和5-103S房间）的木地板并修复该房屋内墙壁阴水部位；
二、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢红威屋内物品损失及前述房屋租金损失一万三千七百六十元；
三、驳回原告谢红威的其他诉讼请求。
案件受理费一千五百九十三元，有原告谢红威负担一千四百四十九元（已交纳）；由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担一百四十四元（于本判决生效之日起十日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 敏
代理审判员 孙 伟
人民陪审员 王 宠
二〇一五年十月十九日
书 记 员 李思伟