云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终7307号
上诉人（原审被告、反诉原告）：云南飞骐汽车销售服务有限公司,住所：云南省昆明市盘龙区新寺瓦路口。
法定代表人：杨贵辉。
委托诉讼代理人：赵楠、杨文伟，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南风帆明友汽车销售服务有限公司,住所：昆明市新寺瓦路口（金沙小区斜对面）。
法定代表人：林尚涛。
委托诉讼代理人：李景鵷，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：刘选民，公司员工，特别授权代理。
上诉人云南飞骐汽车销售服务有限公司（以下简称“飞骐公司”）因与被上诉人云南风帆明友汽车销售服务有限公司（以下简称“风帆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人飞骐公司上诉请求：1.撤销第三、四、六项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用及鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在履行合同过程中违约行为，不应当向被上诉人支付违约金。二、一审法院要求上诉人支付租金利息没有法律依据。三、一审法院认为交付租赁物面积与实践司法鉴定的面积之间存在误差，并不构成被上诉人的实际违约属于事实认定错误，被上诉人应当承担违约责任。四、被上诉人应当就未授权上诉人对中华、金杯、华颂车辆进行售后保养及维修，未按照合同约定移交全部租赁物、未搬离被上诉人的维修店导致上诉人不能办理维修登记、不能实现合同约定的设立汽车4S店的合同目的等违约行为向上诉人承担违约责任。五、一审法院认为上诉人在《租赁合同》解除后应当按照合同约定的租金标准向被上诉人支付租金没有事实和法律依据。六、一审法院判决上诉人在判决生效后将租赁物返还被上诉人实际不能履行，一审法院判决上诉人支付租金至租赁物腾还之日止没有法律依据。七、被上诉人应当赔偿上诉人因合同解除遭受的损失。
被上诉人风帆公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
风帆公司向一审法院起诉请求判令：1、解除原告与被告于2015年6月11日签订的《租赁合同》；2、被告向原告支付自2016年7月22日至合同解除之日的租金（按每日人民币7945元计），及合同解除次日至实际腾还租赁物之日的租赁物使用费（按每日人民币7945元计），以上费用暂计至2016年8月5日为人民币119175元；3、被告向原告支付拖欠电费暂计71493元（暂计至2016年7月31日，计费电量为71493度）；4、被告承担违约金人民币290万元（一年租金290万元）；以上2、3、4项诉求金额合计暂为：人民币3090668元。5、被告承担本案全部诉讼费用。当庭增加诉讼请求：要求判令被告立即腾空归还租赁物。
飞骐公司向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人的租赁合同；2、判令被反诉人退还反诉人保证金100000元（实际缴纳给原告的保证金）；3、判令被反诉人赔偿反诉人损失1400000元（按照实际已经产生的损失）；4、判令被反诉人支付反诉人违约金1500000元（依据一年租金计算但是只主张了部分违约金，没有具体的计算方式）；5、判令被反诉人承担诉讼费用。
一审法院认定事实：风帆公司与飞骐公司基于乙方接受甲方授权，对甲方经营品牌“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修的前提条件下，于2015年6月11日签订《租赁合同》，风帆公司（甲方），飞骐公司（乙方），合同约定：甲方的标准汽车4S店位于昆明市新寺瓦路，金沙小区斜对面（以下简称：租赁物）。租赁物的四至界限：东边临新寺瓦路，西边临昆明监狱外墙的水沟，南边临昆明云鹰保险柜厂，北边临四川武胜明星建筑公司，租赁物土地面积约6亩，地上建筑物：南边办公楼一栋二层25间，面积700平方米；卫生洗浴房二层，面积62平方米，员工停车棚171平方米；厨房27平方米。西边车间一栋面积712平方米；洗车房三间87.5平方米。北边车间一栋，面积281平方米；空压机、调漆房37.8平方米；变压器配电房24平方米；机油房9平方米。东边二层房一栋，一层车间1024.8平方米，二层展厅面积630平方米（含卫生间）。展厅前场地240平方米，门卫值班室2.5平方米(见附件1“租赁物示意图”)；租赁物不包括：展厅南边270平方米；展厅前场地南边120平方米；保留办公楼二楼东边四个房间；保留西边车间内备件库280平方米；保留东边一层车间华颂品牌维修工位一个。保留的场地及房屋由甲方继续保留使用，除本条例明的场地及房屋以外，其余部分属于乙方承租的租赁物范围；租金约定：每年度租金为2900000元，在合同期内租金价格不递增；租金标准：租金按年度一次性付清，第一年租金乙方于合同生效之日起5日内向甲方支付，以后每年的租金在该租赁年度开始前30日支付；乙方于2015年6月8日前向甲方支付意向金100000元，并于本合同签约之日向甲方支付定金5000000元，合同生效后意向金转为租赁保证金，定金可用于抵付第一年租金；租赁期限：本合同租赁期限为五年，自2015年7月22日起至2020年7月21日止；租赁保证金约定：甲乙双方约定的租赁保证金100000元，主要保证租赁物和设备设施的完好，以及合同解除或终止后水电、垃圾清理费用的结算，本合同生效后，乙方交纳的意向金转为租赁保证金；租赁物的交付：乙方按约定期限付清第一年租金之日起30日内，甲方将租赁物按现状交付乙方，双方应办理书面交接的相关手续，如甲方未在约定期限内交付租赁物则视为甲方违约；甲乙双方的权利义务：租赁期间甲方授权乙方对甲方经营品牌“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修，详见《售后服务合作协议》；乙方在租赁期间享有租赁物的使用权，除接受与甲方合作，对甲方经营品牌“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修外，有权决定从事何种汽车品牌4S店的经营；租赁期间，乙方以租赁物从事汽车品牌4S店经营发生的一切税费，包括但不限于：水电费、电话费、网络费、环境卫生费、治安费、租赁税及其他工商税收等政府部门收费，以及其他社会摊派费用，均由乙方承担。违约责任：本合同签订的前提条件是乙方接受甲方合作，对甲方经营汽车品牌“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修，若乙方拒绝甲方授权或擅自变更、解除终止相关《售后服务合作协议》或因乙方原因导致相关《售后服务合作协议》不能履行，则视为乙方对本合同构成违约，甲方有权解除本合同，提前收回租赁物，并要求乙方承担违约责任，违约金为一年的租金；若乙方不按约定的期限和数额支付第一年租金，则甲方有权解除合同，乙方已支付的定金不退还；若乙方不按期交纳以后各年的租金，每逾期一日，乙方承担日租金5%违约金；逾期30日的，甲方有权解除本合同，提前收回租赁物，并要求乙方承担违约责任，违约金为一年的租金。若甲方未按约定的期限交付租赁物，则每逾期一日，甲方向乙方承担日租金5%的违约金，逾期30日，乙方有权解除本合同，并要求甲方双倍返还定金；合同解除和终止：合同租赁期满或提前终止，双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期满或本合同终止之日前搬迁完毕，并将租赁物交还甲方，双方应办理书面交还的相关手续；本着“来修去丢”的原则，依法对租赁物装修及改建不得拆除，甲方不作任何补偿。合同签订后，风帆公司按约将租赁物交付飞骐公司进行使用，在交付租赁物时，双方均未对交付的租赁物进行测量，交付的面积按风帆公司大致的估算进行了交付，双方办理了交付手续，飞骐公司接受交付后未提出异议，并对租赁物进行了装修，飞骐公司在租赁物处主要从事“北京”汽车的售后维修。2015年6月8日飞骐公司按合同约定向风帆公司交纳了100000元保证金，并通过银行转账向风帆公司交纳了2015年7月22日至2016年7月21日房屋租金2900000元。2016年7月21日后飞骐公司未向风帆公司交纳租赁费。在飞骐公司承租租赁物期间，风帆公司与飞骐公司未签订“中华、金杯、华颂”车辆的售后保养及维修的《售后服务合作协议》。飞骐公司在租赁期间未交纳电费，截止2016年7月31日未交电费数为71493度。审理中飞骐公司认为风帆公司向其提供的租赁物使用面积与《租赁合同》约定的不相符，风帆公司违反合同约定，要求对租赁物的房屋及用地面积进行司法鉴定，一审法院委托了昆明海耀不动产评估有限公司进行了评估，经评估涉案租赁房屋建筑面积为4316.46平方米，涉案租赁土地使用面积为4702.12平方米。风帆公司承租的涉案租赁物系从案外人代琴荣处承租的，在风帆公司与代琴荣签订的《厂房租赁合同》中约定风帆公司享有转租权利。
一审法院认为：风帆公司与飞骐公司在平等互利基础上订立的《租赁合同》系双方自愿达成，且未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，飞骐公司因迟延履行交付租金的义务，违反了合同的约定，经风帆公司催要后仍未履行交付义务。风帆公司按合同约定，有权解除与飞骐公司签订的《租赁合同》，且审理中飞骐公司表示同意解除合同，就解除合同的时间，风帆公司认为应于2016年8月8日开始解除，飞骐公司认为应从第一年租赁期满之日即2016年7月21日解除。一审法院认为，风帆公司因飞骐公司未交纳第二年租赁物租金而起诉解除合同，在风帆公司提出解除合同前，飞骐公司没有证据证明其在合理期限内向风帆公司提出过解除合同的事宜。故一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2016年8月8日解除。既然双方签订的《租赁合同》已解除，风帆公司有权要求飞骐公司腾空租赁物并归还风帆公司。关于风帆公司要求飞骐公司支付支2016年7月22日至解除合同之日止的租金，一审法院予以支持，即租金为143010元（每天租金7945元×18天＝143010元），风帆公司主张对租赁物的使用费的诉讼请求，一审法院认为，飞骐公司从2016年8月8日后一直实际占有和使用双方诉争的租赁物，故原告要求被告支付2016年8月9日起至实际腾空租赁物之日止日，按每日7945元（年租金2900000元除以365天）标准计算占用费的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持。关于风帆公司主张的电费，因飞骐公司未举证证明其向风帆公司或有关部门交纳过租赁物使用过程中产生的电费，风帆公司代飞骐公司交纳了电费，对风帆公司要求飞骐公司支付电费的诉讼请求，一审法院予以支持，对风帆公司提出电费按1元一度进行交纳的主张，因风帆公司未举证证明，故一审法院按云南电网有限责任公司昆明供电局收取的0.666元一度进行计算，故飞骐公司应承担截止到2016年7月31日电费47614.338元（71493度×0.666元＝47614.338元）。关于风帆公司主张的违约金2900000元，一审法院认为，违约金的承担以弥补违约造成的实际损失为主，本案中，风帆公司主张的违约金明显过高，因风帆公司未举证证明因违约造成的实际损失，故一审法院对风帆公司主张的违约金，支持飞骐公司尚欠的租金143010元的利息，按中国人民银行同期贷款利率从2016年8月9日至还清之日止。针对飞骐公司的反诉一审法院认为：飞骐公司就《租赁合同》解除的诉讼请求，在本诉中已作评述。关于飞骐公司要求风帆公司退还保证金100000元的诉讼请求，一审法院认为，根据双方签订的《租赁合同》对保证金约定为：双方约定的租赁保证金100000元，主要保证租赁物和设备设施的完好，以及解除或终止合同后水电、垃圾清理费用的结算。本案中，双方虽然确定合同的解除，但对合同解除后，对水电、垃圾清理费用，及租赁物和设备设施的完好并未做清理及结算，故对飞骐公司的该诉讼请求，本案中暂不予以处理。关于飞骐公司主张风帆公司的违约责任问题，一审法院认为，根据《租赁合同》约定，风帆公司交付飞骐公司使用的租赁物面积，与鉴定评估的租赁物使用面积是存在一定的误差。误差的存在是因双方在签订《租赁合同》时对租赁物并未实际进行测量，仅就大概的评估进行了估算，致使估算的数据与评估数据存在差异，对该差异是合乎情理的，并且在双方进行租赁物交接时，飞骐公司并未对租赁物的交接与合同约定不一致而提出异议。故一审法院认为，交付的租赁物面积与实践司法鉴定的面积之间存在的误差，并不构成风帆公司的实际违约。对飞骐公司因司法鉴定支出的鉴定费，由飞骐公司自行承担。对于飞骐公司提出风帆公司未授权“中华、金杯、华颂”车辆的售后保养及维修构成违约，根据双方签订《租赁合同》的约定，一审法院认为，风帆公司是有义务在租赁期间授权飞骐公司对风帆公司经营品牌“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修。在双方租赁期间，风帆公司未授权飞骐公司经营品牌“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修，且双方也未签订过《售后服务合作协议》。对此一审法院认为风帆公司存在违约行为。对于飞骐公司主张的损失1400000元，因飞骐公司提交的证据系飞骐公司经营“北京”汽车的售后维修的装修及其他费用的支出，并非系准备经营“中华、金杯、华颂”车辆售后保养及维修的支出。故在授权“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修过程中风帆公司虽存在违约，但就飞骐提出的实际损失1400000元，并非系风帆公司违约造成的，且双方未约定风帆公司不授权的违约责任，故对飞骐公司关于赔偿损失1400000元及违约金1500000元的诉讼请求，一审法院不予以支持。关于飞骐公司提出的道路运输许可证的问题，一审法院认为，双方在签订合同时，并未就该问题进行约定，故飞骐公司认为系风帆公司违约的主张，一审法院不予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：“一、依法于2016年8月8日解除原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》；二、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市新寺瓦路金沙小区斜对面租赁物腾还原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司；三、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司截止2016年8月8日的租金143010元及利息（按中国人民银行同期贷款利率于2016年8月9日至还清租金之日止）；四、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司自2016年8月9日至实际腾还昆明市新寺瓦路金沙小区斜对面租赁物之日止，按每天7945元支付原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司占用费；五、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司电费47614.338元；六、驳回原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。”
二审中，上诉人提交了以下新证据：（2017）云01民终1883号民事判决书以及送达回证，被上诉人质证认为，对民事判决书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对送达回证不予质证，由法院评判。本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明力在说理部分予以评述。被上诉人未提交新的证据材料。
二审经审理查明的案件事实与一审所确认的案件事实一致，本院予以确认。本院补充确认以下法律事实：案外人代琴荣与风帆公司之间的租赁合同纠纷一案，昆明市中级人民法院于2017年6月26日判决维持一审做出的解除双方所签的《厂房租赁合同》，该案件于2017年7月21日生效。
归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：飞骐公司是否构成违约？
本院认为：飞骐公司未按照合同约定足额支付租金是无争议的事实，飞骐公司上诉认为其不构成违约，理由是：一、风帆公司未按合同约定全面租赁标的物，二、未按约授权其对“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养和经营，其享有先履行抗辩权。对此，本院认为，首先，飞骐公司所承租标的物的四至界限是明晰的，租赁标的包括的具体房间、面积等均进行了明确约定，也就是说，飞骐公司在承租时，租赁物是建成后现有存在的，在承租之前其对租赁物的位置、面积情况是清楚的，风帆公司按照约定范围交付标的物就完成了完全交付的义务，飞骐公司所主张的未完全交付约定面积的主张不成立，本院不予支持；飞骐公司还提出风帆公司未注销道路运输许可证的问题，双方合同并未对该问题进行约定，并不是风帆公司的合同义务，本院不予支持。其次，虽然合同中约定的在租赁期间风帆公司授权飞骐公司（飞骐公司接受风帆公司的授权）对风帆公司经营品牌“中华、金杯、华颂”车辆进行售后保养及维修是作为双方共同的权利义务，但双方并未最终签订《售后服务合作协议》，飞骐公司并未举证证实是风帆公司的原因导致未签订合作协议，相反，飞骐公司实际经营了“北京”汽车的售后维修，故其主张风帆公司违约无事实和法律依据，本院不予支持。一审认定风帆公司行使法定解除权于2016年8月8日解除涉案租赁合同，腾还租赁物，支付剩余租金和占用费并无不当，但因风帆公司与案外人代琴荣之间的租赁合同于2017年7月21日解除，之后风帆公司对涉案租赁物不再享有使用权和收益权，故飞骐公司支付的占用费应截止到2017年7月21日，对于占用费的标准问题，一审法院参照合同约定的租金标准并无不当，故2016年8月9日至2017年7月21日的占用费共计2756915（347天*7945）元。飞骐公司还上诉认为不应当支持利息的问题，虽然风帆公司并未主张利息，但其在一审中主张了违约金，一审按照贷款利息的标准判令飞骐公司支付违约金并无不当，本院予以维持。此外，飞骐公司反诉主张退还保证金100000元，因涉案合同解除，解除后保证金应予退还。
综上所述，上诉人飞骐公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持；对于不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理有所不当，本院依法改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、维持昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5080号民事判决第一、二、三、五项，即“一、依法于2016年8月8日解除原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》；二、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市新寺瓦路金沙小区斜对面租赁物腾还原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司；三、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司截止2016年8月8日的租金143010元及利息（按中国人民银行同期贷款利率于2016年8月9日至还清租金之日止）；五、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司电费47614.338元”；
二、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初5080号民事判决第四、六、七，即“四、由被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司自2016年8月9日至实际腾还昆明市新寺瓦路金沙小区斜对面租赁物之日止，按每天7945元支付原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司占用费；六、驳回原告（反诉被告）云南风帆明友汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）云南飞骐汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。”；
三、云南飞骐汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日向云南风帆明友汽车销售服务有限公司支付自2016年8月9日至2017年7月21日的占用费2756915元；
四、云南风帆明友汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日向云南飞骐汽车销售服务有限公司返还保证金100000元；
五、驳回云南风帆明友汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回云南飞骐汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费53735元，由云南飞骐汽车销售服务有限公司承担42988元，由云南风帆明友汽车销售服务有限公司承担10747元；反诉案件受理费15400元，由云南飞骐汽车销售服务有限公司承担14887元，由云南风帆明友汽车销售服务有限公司承担513元，鉴定费10000元由云南飞骐汽车销售服务有限公司承担。二审案件受理费29280元，由云南风帆明友汽车销售服务有限公司承担2928元，由云南飞骐汽车销售服务有限公司承担26352元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 蔡 芸
审 判 员 杨章亮
审 判 员 刘 涛
二〇一八年二月六日
法官助理 何永伦
书 记 员 王崟榕