广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初320号
原告（反诉被告）：茂名市第三汽车运输公司。住所地：茂名市环市南路**号。
法定代表人：王志，该公司经理。
委托诉讼代理人：邱永海，广东海日律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴金平，男，汉族，住广东省高州市，
委托诉讼代理人：黄忠健，广东海法律师事务所律师。
第三人：茂名市茂南区城市综合管理局。住所地：茂名市站前六路***号大院。
法定代表人：陈志勇，该局局长。
委托诉讼代理人：麦书毓，女，汉族，系茂名市茂南区城市综合管理局监察股科员，住茂名市茂南区，
原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司诉被告（反诉原告）吴金平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日作出（2016）粤0902民初249号民事判决书，被告（反诉原告）不服该判决，向茂名市中级人民法院提出上诉。茂名市中级人民法院于2016年10月31日作出（2016）粤09民终1193号民事裁定书，裁定撤销茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初249号民事判决，发回茂名市茂南区人民法院重审。2017年1月22日，本案经立案后本院另行组成合议庭重审。重审期间，追加了茂名市茂南区城市综合管理局为本案第三人参加诉讼，并于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司的委托诉讼代理人邱永海、被告（反诉原告）吴金平及其委托诉讼代理人黄忠健、第三人茂名市茂南区城市综合管理局的委托诉讼代理人麦书毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月28日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日解除；2.请求判令限被告吴金平将茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位交还给原告茂名市第三汽车运输公司；3.请求判令限被告吴金平支付拖欠的承租租金216192元及直至将该租赁房屋交还时止的租金，还要支付76680元（12780元×6个月=76680元）违约金；4.案件受理费用由被告承担。事实与理由：2015年8月28日，原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平签订了《商业铺位租赁合同》，约定原告把位于茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位租赁给被告经营。合同期限为2015年11月1日至2017年10月30日，每月租金为12780元，实行先交租后使用。同时，合同第七条规定：“乙方有下列情形之一的，甲方可单方决定终止合同收回商铺……4、拖欠租金或水电费租赁费用累计达三十天的”，第八条第2款已约定“若乙方（被告逾期超过30天支付租金，甲方（原告）除按本合同第3款规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同”，第3款规定“因乙方违约，甲方除没收乙方所交履行保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金”。但是合同签订后，被告仅支付了合同租金13848元，至2016年2月1日止欠原告的租金为38340元－13848元=24492元。需经原告多次催促，但被告拒绝缴交，因此，按照合同的约定，其拖欠租金已超过了合同约定的30天期间，故此，原告根据合同关于单方行使解除权的约定，于2016年1月8日向被告吴金平发出了解除合同的《通知》。原告认为，根据《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，因此，本案双方签订的合同已于2016年1月8日予以解除。同时，基于合同的约定，被告应支付的违约金为12780元/月×6月=76680元。基于上述理由，特此提起本案诉讼。
被告（反诉原告）吴金平答辩暨反诉称：反诉人与被反诉人于2015年8月31日签订《商业铺位租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人位于新中路职工福利区临街商铺北一二间屋商铺（该房屋的房产权属证上的地址为：茂名市六百户一巷头厕所），合同期限为2015年11月1日至2017年10月30日，每月租金为12780元。该合同签订后，反诉人向被反诉人缴交了合同履约保证金10000元及租金13848元。此后，反诉人经多方打听获悉，原来反诉人所租房屋的权属人并非被反诉人，而是第三人，被反诉人擅自将其出租本身属于无权处分的行为。然而反诉人却故意隐瞒这一重要事实，是以欺诈的方式与反诉人签订租赁合同，其目的是想牟取巨额的租金收益。反诉人的行为明显违反了《合同法》第五十二条的规定，反诉人与被反诉人所签订的《商业铺位租赁合同》明显是无效的。为此，反诉人拒绝支付租金给被反诉人。鉴定该合同属于无效合同，根据《合同法》第五十八条的规定：“因该合同取得的财产，应当予以返还……”，故被反诉人应返还反诉人已经支付给其的所有资金。为维护反诉人自身的合法权益，反诉人特依法具状向贵院提起反诉，请求：1.请求依法确认反诉人与被反诉人于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》无效；2.请求判令被反诉人将已收取的租金13848元返还给反诉人；3.请求判令被反诉人返还合同保证金10000元给反诉人；4.请求判令本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司针对反诉辩称：1.我方收取被告的租金，是基于合同上的约定收取的，是有合同依据的；2.被告仅支付部分租金未足额缴交的，已经构成违约，按照合同上的约定，我方有权单方解除租赁关系的；3.关于合同的效力问题，我方在1997年将该房屋投资建成一直出租至今，我们在出租给被告期间，双方均已正常履行完毕，我们和被告前后签订了十多份租赁合同，我方认为该合同签订的双方是真实自愿的，没有任何异议。根据谁投资建设谁收益的规定，我方作为实际投资人，是有权去收益的。承租人是无权提出出租房屋的权属归属问题的，该房屋的权属问题应该是原告与第三人之间的事情，根据第三人刚才的陈述，目前为止并没有接收到该房屋（即公厕）的相关材料，即证明第三人对本案的租赁纠纷没有提出无权出租的意见；4.关于该房屋是违章建筑的问题，我方在1997年建房时已经履行了相关的审批手续，当时我们审批的是六层楼，但只做了一层，并不能证明该房屋就是违章建筑。另外被告方认为我方是违章建筑是适用法律不当，该法律是在1997年才施行的，属于行为在前法律在后。综上所述，被告反诉主张租赁合同无效，没有法律和事实的依据，应予以驳回。
第三人茂名市茂南区城市综合管理局述称：我方是2013年1月份经批准成立的，成立以后我方接受了茂名市环卫处的相关职能，但目前为止我方没有接收到有关涉案公厕的相关材料，只是在法院通知我方参加诉讼时才得知。关于涉案租赁物与公厕是否属于同一物，我方不能确认，一旦确认产权保存并有效，我方将保留向有关部门和人员追究的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据已确认的证据，结合原、被告的质证意见、庭审笔录进行综合认定，并将经确认和认定的证据作为认定本案事实的依据。
经审理查明：2015年8月31日，原告茂名市第三汽车运输公司为甲方与被告吴金平为乙方签订了《商业铺位租赁合同》，该合同约定的主要内容如下：原告将位于新中路职工福利区临街商铺北一二间屋商铺出租给被告作成衣批发、零售使用。租赁期限自2015年11月1日至2017年10月30日止。商铺租金为每月12780元，按季度结算，实行先交租后使用的原则。乙方在上一季度结束前5天，把下一季度的租金支付给甲方（如遇节假日顺延），逾期作欠租处理，每超期一天按拖欠款总额的3%计收滞纳金，直至付清日为止。合同履约保证金为10000元，合同签订之日，乙方必须缴交合同履约保证金和首季租金给甲方。合同期满，乙方缴清所有费用并交回承租商铺后，甲方将合同履约保证金（不计利息）退给乙方。该合同第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方决定终止合同收回商铺，视乙方违约并追究乙方违约责任，如造成甲方损失，由乙方负责赔偿一切经济损失给甲方：……4、拖欠租金或水电费等租赁费用累计达三十天的。第八条违约处理约定：2、乙方逾期付款的违约责任：若乙方逾期超过三十天支付租金，甲方除按本合同第三条规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同。乙方还须赔偿因终止合同而造成甲方的一切经济损失。3、因乙方违约，甲方除没收乙方所交履约保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金；因甲方违约，甲方也需赔偿半年的租金给乙方作为违约金。
合同签订后，被告吴金平一直使用该商铺至今。被告吴金平共向原告茂名市第三汽车运输公司支付了租金13848元及履约保证金10000元。
2015年12月28日，原告茂名市第三汽车运输公司向被告吴金平送达通知一份，内容为：吴金平承租方：根据你与公司签订的《商业铺位租赁合同》（合同编号002）第三条第一款约定内容，你应在规定日期前缴交2015年11月1日至2016年1月31日租金共叁万捌仟叁佰肆拾元整（￥38340元），你只交来壹万叁仟捌佰肆拾捌元整（￥13848元），尚欠贰万肆仟肆佰玖拾贰元整（￥24492元），由于你未按照合同规定按时足额缴交租金，现公司向你发出通知，请你于2015年12月31日前按照合同规定缴交拖欠的租金贰万肆仟肆佰玖拾贰元整（￥24492元）。否则，公司将与你解除《商业铺位租赁合同》，收回商铺，并追缴滞纳金及追究违约责任赔偿我公司的损失。2016年1月8日，原告茂名市第三汽车运输公司向被告吴金平送达通知一份，内容为：吴金平租户：我公司与你签订合同，你不按合同规定按时缴交租金，严重违反协议精神，损害了我公司的利益，我公司全体职工决定终止合同，于2016年1月12日收回铺位。请你将自己财物搬离，否则责任自负。
另查明，被告吴金平自1997年开始向原告茂名市第三汽车运输公司承租涉案商铺至今，期间未有第三人向原告或被告就涉案商铺主张权利。被告吴金平主张涉案商铺的所有权××为茂名市环卫处，并向本院提交《房地产档案资料检验证明》一份，该房地产档案资料检验证明中登记的房屋座落为茂名市六百户一巷头厕所，所有权××为茂名市环卫处，所有权证号为0662638。
再查明，第三人茂名市茂南区城市综合管理局于2013年1月经批准成立的，成立以后第三人接受了茂名市环卫处的相关职能及资产。在庭审中，第三人称在资产交接过程中没有包含关于茂名市六百户一巷头厕所，且不清楚涉案租赁商铺是否与《房地产档案资料检验证明》中登记的公厕位置一致。第三人称其会继续进行调查，若确认产权仍然保留，第三人保留向有关部门和人员追究的权利。
本院认为，被告吴金平主张涉案商铺的所有权××为茂名市环卫处，原告茂名市第三汽车运输公司出租该商铺的行为属于以欺诈手段订立合同并且损害国家利益，并据此反诉请求确认该合同无效。被告吴金平向本院提交《房地产档案资料检验证明》一份，该房地产档案资料检验证明中登记的房屋座落为茂名市六百户一巷头厕所，所有权××为茂名市环卫处。在庭审中，第三人称不清楚涉案租赁商铺是否与《房地产档案资料检验证明》中登记的公厕位置一致。因第三人作为《房地产档案资料检验证明》中登记的公厕的产权人未能确认涉案的租赁物与该档案登记的公厕是否属同一处，其对于原、被告之间的租赁关系没有意见。另被告吴金平自1997年开始向原告茂名市第三汽车运输公司承租涉案商铺至今已接近二十年，期间未有包括本案第三人在内的第三人向原告或被告就涉案商铺主张权利。故被告吴金平未提能提交其他证据对其主张进行佐证，其应承担举证不能的不利后果，对其主张涉案商铺的所有权××为茂名市环卫处，原告茂名市第三汽车运输公司出租该商铺的行为属于以欺诈手段订立合同并且损害国家利益，本院不予采纳。本案中，原、被告双方于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》是双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。故对被告吴金平反诉请求确认原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》无效，本院不予支持。若第三人茂名市茂南区城市综合管理局经确认其名下所有的茂名市六百户一巷头厕所就是涉案租赁物，其可另行提起诉讼解决。
原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。被告吴金平租用原告茂名市第三汽车运输公司的商铺，应按约定每月向原告交纳12780元的租金，但被告吴金平使用原告的商铺至今，仅向原告支付了租金13848元及履约保证金10000元，且在收到原告茂名市第三汽车运输公司催缴租金的通知后并未及时缴交租金，也未搬离原告商铺，被告吴金平的行为已构成违约。根据原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平签订的《商业铺位租赁合同》第八条第2项中约定：“乙方逾期付款的违约责任：若乙方逾期超过三十天支付租金，甲方除按本合同第三条规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同。乙方还须赔偿因终止合同而造成甲方的一切经济损失。”被告吴金平不履行合同义务，迟延支付租金，经催告后仍未履行的行为符合双方租赁合同中约定的解除合同条件，且原告茂名市第三汽车运输公司于2016年1月8日通知被告吴金平解除合同，故原告茂名市第三汽车运输公司与被告吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日原告茂名市第三汽车运输公司通知被告吴金平时解除。
合同解除后，被告吴金平也没有支付租金，其没有合理依据继续占用原告茂名市第三汽车运输公司的商铺，原告请求被告吴金平将茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位交还给原告茂名市第三汽车运输公司，符合法律规定，本院予以支持。被告吴金平一直占用原告茂名市第三汽车运输公司的商铺进行经营，即使合同解除，其拖欠原告的租金仍应向原告支付。原、被告双方约定的租金为每月12780元，被告吴金平仅支付了13848元，尚欠租金216192元（12780元×18个月-13848元=216192元）。因此，原告请求被告吴金平支付拖欠的租金216192元（暂计至2017年4月1日），符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告吴金平支付至交还房屋时止的租金，因被告吴金平现仍占用涉案商铺，该部分租金的数额现尚不确定，原告可待被告吴金平交还涉案商铺后另行主张，故本案中不予处理。根据《商业铺位租赁合同》第八条第3项约定：“因乙方违约，甲方除没收乙方所交履约保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金；因甲方违约，甲方也需赔偿半年的租金给乙方作为违约金。”的约定，被告吴金平应承担的违约责任为履约保证金归原告所有及向原告支付半年的租金76680元（即12780元/月×6个月=76680元）作为违约金，故原告请求被告吴金平支付违约金76680元，本院予以支持。反诉原告吴金平请求反诉被告茂名市第三汽车运输公司返还已收取的租金13848元及合同保证金10000元给反诉原告吴金平没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司与被告（反诉原告）吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日解除；
二、限被告（反诉原告）吴金平于本判决生效之日起十日内将茂名市新中路职工福利区临街商铺北一二间屋铺位交还给原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司；
三、限被告（反诉原告）吴金平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司支付拖欠的租金216192元；
四、限被告（反诉原告）吴金平于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司支付违约金76680元；
五、驳回原告（反诉被告）茂名市第三汽车运输公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）吴金平的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费6457元（原告茂名市第三汽车运输公司已预交），由被告吴金平负担；反诉受理费396.2元（反诉原告吴金平已预交），由反诉原告吴金平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 吴勇军
人民陪审员 张志清
人民陪审员 黎 娜
二〇一七年六月二十日
书 记 员 吕均涛