广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4635号
上诉人（原审原告）：黄立祥，身份证住址：广州市海珠区。
委托代理人：陈文珠，广东以泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林致碧，身份证地址：广州市番禺区。
上诉人黄立�因与被上诉人林致碧房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法学民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区小谷围街穗石村长林大街61号，该房屋为林致碧之父林某乙所有，林某乙委托林致碧处理涉案房屋有关事宜。涉案房屋至一审法庭辩论结束前，尚未取得《建设工程规划许可证》。
另查明：2014年6月1日，黄立祥与林致碧签订房屋租赁协议，约定黄立祥向林致碧租赁位于广州市番禺区新造镇（现属小谷围街）穗石村长林大街的房屋一套，租期为2014年6月1日至2015年5月31日，押金1700元，月租金1700元，每月月租在当月3日前交纳。租赁合同签订当日，黄立祥向林致碧交纳了押金1700元以及6月租金1700元。之后黄立祥向林致碧交纳�7月、8月、9月的租金以及水费126元、电费1084元。从2014年10月份开始，黄立祥未再支付租金给林致碧，林致碧从2014年11月开始接管涉案房屋。
再查明：黄立祥主张其于2014年6月租赁房屋后，在房屋内进行了大量装修，包括太阳能系统、空调、网络系统、散热系统、购置家具以及家用电器，共花费55000元，黄立祥对其装修花费情况并未提供证据予以证实。林致碧表示从未许可黄立祥在房屋内进行装修，也对黄立祥的装修情况不予认可，表示黄立祥在房屋内添置的东西仅为：太阳能系统一套、空调2个、吊扇5部、铁架床与1.2米的木床9张，并要求黄立祥全部搬走。后黄立祥在原审庭审中对林致碧所述添置物品予以确认。
以上事实，有《房屋租赁协议》、租金收据、集体土地建设用地使用证及本院的庭审笔录等证据证实。
黄立祥于2014年12月30日�原审法院提起本案诉讼，以黄立祥承租案涉房屋后，在林致碧的要求下，黄立祥将案涉房屋分租出去，分租客直接将租金支付给林致碧，且林致碧要求分租客将黄立祥赶出案涉房屋为由。请求法院判令：一、确认2014年6月1日黄立祥、林致碧签订的房屋租赁协议无效；二、林致碧向黄立祥赔偿：1.黄立祥投入房屋的装修款55000元；2.10日的房屋收益9000元（按每日100元／房，共9间房）；3.19600元（按林致碧已收的押金和租金合计9800元的双倍计付）。
林致碧原审答辩称：不同意黄立祥的全部诉讼请求。一、涉案房屋是林致碧父亲的，林致碧父亲委托林致碧进行管理，林致碧有权出租该房屋，房屋租赁合同是双方自愿签订的，是有效合同。二、林致碧一直未同意黄立祥对该房屋进行装修，且因为黄立祥的装修活动对房屋造成了损害，比如黄立祥在墙上进行打洞。且对黄立祥主张的装修情况并不认同，实际上黄立祥在房屋内添置的东西为：太阳能系统一套、空调2个、吊扇5部、铁架床与1.2米的木床共9张，林致碧要求黄立祥全部搬走。三、林致碧收取了黄立祥押金1700元、2014年6月份租金1700元、7月份租金1700元，8月份租金1700元、水费126元、电费1084元，9月份租金1700元，从2014年10月份开始，黄立祥便没有再支付租金给林致碧，经林致碧向黄立祥催收房租黄立祥不交后，林致碧遂于2014年11月开始自己接管涉案房屋，不同意赔偿租金和押金给黄立祥。
原审法院认为：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案的房屋在一审法庭辩论结束前未取得建设工程规划许可证，黄立祥与林致碧签订的《房屋租赁协议》因违反法律的强制性规定而无效。由于《房屋租赁协议》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”因此，林致碧应将押金1700元及涉案房屋内的财物（太阳能系统一套、空调2个、吊扇5部、铁架床与1.2米的木床9张）退还给黄立祥。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”黄立祥交付的2014年6月至2014年9月租金应视为黄立祥使用该房屋的占有使用费，涉案房屋于2014年11月交回林致碧管业，黄立祥仍应支付2014年10月的占用使用费1700元给林致碧。黄立祥要求林�碧按双倍返还押金和租金的请求无法律依据，不予支持。
关于黄立祥主张林致碧向黄立祥赔偿装修款55000元的请求，因黄立祥并无证据证明其确实因装修花费了55000元，且林致碧也表示其并未允许黄立祥对房屋进行装修，也不认可黄立祥所说的装修金额，故对于黄立祥的该项主张，不予支持。
关于黄立祥主张林致碧向黄立祥赔偿10日的房屋收益9000元的主张，因黄立祥并未提出证据证明其确实有租金收益的损失，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定于2015年6月29日作出如下判决：一、黄立祥与林致碧签订的《房屋租赁协议》无效；二、林致碧应于判决发生法律效力之日起十日内将押金1700元退还给黄立祥；三、林致碧应于判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋内的财物（太阳能系统一套、空调2个、吊扇5部、铁架床与1.2米的木床9张）退还给黄立祥；四、黄立祥应于判决发生法律效力之日起十日内支付占用使用费1700元给林致碧；五、驳回黄立祥的其余诉讼请求。如林致碧不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，一审案件诉讼费1115元，由黄立祥负担558元、林致碧负担557元。
判后，上诉人黄立祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于黄立祥主张林致碧向黄立祥赔偿装修款55000元。1.黄立祥对房屋进行装修时，林致碧是知情的，也是允许的。《房屋租赁协议》只是约定装修不能改变房屋原有结构，黄立祥对房屋的装修及装饰未改变房屋的整体的结构，是符合协议�定。2.导致黄立祥无法继续租赁该房屋，继续使用黄立祥装修物的全部过错在于林致碧。由于林致碧未取得建设规划许可证使得租赁合同无效，合同无法继续履行，给黄立祥造成巨大损失，致使我方花费在装饰物的55000元无法使用，该损失应由林致碧承担。二、对于一审判决中要求我方向林致碧支付10月份对房屋占有使用费1700元，对此我方有异议。虽然法律规定房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费，法院一般应予以支持。但本案不属于一般情况，承租人需继续支付房屋占有费前提是承租人有实际上占有使用房屋，但在本案中，2014年10月份之前林致碧就已经开始多方面阻碍我方使用涉案房屋，至10月份林致碧更是封锁出租房屋，重复对承租人收取租金，致使我方无法在涉案房屋居住，一审判决仍要求我方支付10月份的房屋使用费不符合法律规定，违背事实情况。为此上诉请求林致碧向黄立祥赔偿：1.黄立祥投入房屋的装修款55000元；2.10日的房屋收益9000元（按每日100元／房，共9间房）；3.19600元（按林致碧已收的押金和租金合计9800元的双倍计付）。
被上诉人林致碧答辩称：不同意一审判决，但我方没有提起上诉，也不同意黄立祥的上诉请求、事实和理由。
黄立祥与林致碧对原审查明事实均无异议，本院依法予以确认。
二审过程，关于装修费用的数额，黄立祥陈述装修单据是由五金部门提供的，并未申请过装修评估，林致碧对该单据的真实性不予确认。关于涉案房屋装修是否经过林致碧同意，黄立祥主张当时有经过林致碧同意，但是对此没有证据证明。而林致碧陈述，涉案房屋交付给黄立祥时是已经装修过的新房，因此不存在事实上的装修。关于10日的房屋收益9000元，黄立祥表示不清�10日的具体起止时间和计算方式。关于黄立祥主张的19600元，黄立祥表示其依据的是《消费者权益保护法》林致碧应双倍返还黄立祥已经缴纳的2014年6月至9月的租金、押金、水电费。
二审中，黄立祥明确其提起本案是违约之诉，同意原审判决第一、二、三项。
本院认为：本案二审争议的焦点问题是：一、黄立祥主张的损失赔偿应否予以支持；二、黄立祥应否向林致碧支付2014年10月份占有使用费。
关于黄立祥主张的损失赔偿应否予以支持的问题。第一、关于装修费用，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”二审过程中黄立祥陈述其没有证据证明对涉案房屋的装修有经过林致碧同意，黄立祥在无法证明装�系属经过林致碧同意的行为的前提下，主张林致碧返还装修费用于法无据，本院不予支持。第二、关于10日的租金收益，由于黄立祥表示不清楚该10日的租金收益起止日期及计算方式，因此，根据证据规则的相关规定，黄立祥应承担举证不能的法律后果，原审法院对此不予支持正确，本院予以维持。第三、关于黄立祥依据《消费者权益保护法》要求林致碧双倍返还其缴纳的2014年6月至9月的租金、押金、水电费共计19600元。由于二审过程中黄立祥明确表示其提起的是违约之诉而非侵权之诉，故黄立祥主张依据《消费者权益保护法》赔偿其已经支付的租金于法无据，且上述期间所产生的相关费用属于黄立祥实际占有、使用案涉房屋理应支付的对价，现黄立祥主张返还缺乏合同依据，本院不予支持。
关于黄立祥应否向林致碧支付2014年10月份占有使用费的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据一审法院查明事实，黄立祥缴纳租金至2014年9月，而林致碧陈述其于2014年11月才收回涉案房屋，虽黄立祥认为林致碧在2014年10月之前阻碍黄立祥使用案涉房屋，但对此并未提供直接证据予以证明，故本院对此不予采纳。原审法院判令黄立祥向林致碧支付2014年10月的占有使用费依据充分，本院予以维持。
因双方当事人对原审判决第一、二、三项均无提出上诉，故上述判决可予维持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人黄立祥的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第�百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1933元，由上诉人黄立祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 张永亮
邓燕葵