广西壮族自治区崇左市江州区人�法院
民 事 判 决 书
（2015）江民初字第551号
原告梁志林，无业。
原告黄梅，无业。
被告卢慧，个体户。
原告梁志林、黄梅与被告卢慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由审判员唐小舟适用简易程序独任审判，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。书记员罗欣担任法庭记录。原告梁志林、黄梅、被告卢慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁志林、黄梅诉称，原告梁志林、黄梅夫妻是崇左市龙峡山路中段南侧逸安居花园第5栋113号房的所有权人。2014年4月21日，原告与被告卢慧签订《铺面租赁合同》将编号5-113号商铺租给被告经营超市。合同签订后，被告在第一年交租金时即存在违约，原定是租金一次交半年，后被告主张因资金周转问题，改为一个季度交一次。被告从合同起始日2014年6月10日至2015年3月10日，交给原告三次租金。2015年6月10日被告到了应交租金日没有按期支付原告第四季度租金，2015年5月19日原告给被告发出一份《租赁合同告知函》，但没有得到被告回应。鉴于被告违反合同第四条约定，拒付2015年3月10日至2015年6月10日租金24300元，缺交商铺应交各项物业费3210元，已构成违约。为此，原告请求法院判令：1、解除原告与被告2014年4月21日签订的《铺面租赁合同》，归还原告房屋；2、被告支付原告租金24300元、违约金44712元（92天×486元／天）、商铺各项物业费3210元，合计72222元。
原告梁志林、黄梅对其陈述事实在举证期限提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、崇左市房产管理局崇房权证新城区字第××号房产证，证明崇左市城南区龙峡山中段南侧（崇左逸安居花园）第5栋113号房为梁志林、黄梅共有；3、铺面租赁合同，证明2014年4月21日，原告与卢慧签�房屋租赁合同。4、收据复印件两份，证明卢慧向原告支付了2014年9月10日至2015年3月10日两个季度的租金；5、租赁合同解除告知函，证明因卢慧逾期缴纳租金2个多月，原告于2015年5月19日发函给卢慧，要求解除《铺面租赁合同》，保留尚欠租金的追索权；5、南宁华辰物业服务有限责任公司崇左分公司逸安居服务中心逸安居小区房屋编号5-113号2015年6月收费通知单，证明至2015年6月8日，5-113号房屋累计欠物业管理费、专项维修资金、生活垃圾费、水费公摊、电费公摊共3210元。
被告卢慧辩称，同意解除双方的铺面租赁合同，将房屋返还给原告；欠原告的租金和物业管理费等费用是事实，但被告确实没有能力支付。诉讼期间，被告曾委托丈夫去跟原告协商终止合同，但原告不同意，故违约金计算为92天被告不予认可。
被告卢慧对其辩解意见，在举证期限内没有提交证据。
经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5没有异议，本院予以确认。
综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年4月21日，原告梁志林、黄梅与被告卢慧签订了《铺面租赁合同》。合同约定，甲方（即本案原告）将位于崇左市城南区龙峡山路逸安居花园小区商铺5-113号面积134.81㎡租赁给乙方（即本案被告）作商业经营使用，租期六年，从2014年6月10日至2020年6月9日至。租金计算及交付办法如下：（1）2014年6月10日至2017年6月9日三年，每月租金60元／㎡×135㎡=8100元，半年租金48600元；（2）2017年6月10日至2018年6月9日每月租金66元／㎡×135㎡=8900元，半年租金53460元；（3）2018年6月10日至2019年6月9日每月租金72.6元／㎡×135㎡=9810元，半年租金58860元；（4）2019年6月10日至2020年6月9日每月租金79.86元／㎡×135㎡=10781.1元，半年租金64686.6元；（5）租金一次交�年，甲方收到乙方租金后开列收据为凭；（6）乙方在2014年5月20日交铺面日提前交清第一次租金，以后每次交租金需提前七日交纳。乙方必须按时交付租金，如有拖欠，甲方按欠额每日收取2%的违约金，租金仍要继续补交。如乙方超过10天不交租金的甲方有权单方终止合同。合同租赁期间，商铺应缴各项物业服务费由乙方向小区物业公司自行交纳。
签订合同后，原告按约定将房屋交给被告使用，被告将房屋作为经营超市的场所。在履行合同过程中，原告同意被告按季度交纳租金。从2014年6月10日至2015年3月10日，被告向原告支付了三个季度的租金。2015年3月10日，缴纳第四季度租金的时间到后，被告没有按时交纳。2015年5月19日，原告以被告违约不交纳租金为由，向被告发出了《租赁合同解除告知函》，要求解除《铺面租赁合同》，收回房屋，并保留未支付租金的追索权。被告收到告知函后，曾让其丈夫去跟原告协商解除租赁合同，但因被告的丈夫没有被告的委托书，原告不同意协商。至2014年6月8日，5-113号商铺尚欠逸安居小区物业公司的各项物业服务费（包括物业管理费、专项维修资金、生活垃圾费、水费公摊、电费公摊）共3210元，原告也没有缴纳。庭审中，原、被告均同意解除双方于2014年4月21日签订的《铺面租赁合同》，被告归还房屋给原告；被告对其尚欠的各项物业服务费3210元没有异议。
根据当事人双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、被告是否应支付原告租金24300元、违约金44712元；二、5-113号商铺欠物业公司的各项服务费包括物业管理费、专项维修资金、生活垃圾费、水费公摊、电费公摊共3210元，是否由被告支付。
本院认为，2014年4月21日，原告与被告签订了《铺面租赁合同》，双方之间已经产生了租赁合同�民事法律关系，双方应按合同规定的条款履行。
一、关于被告是否应支付原告租金24300元、违约金44712元的问题。
关于租金的问题。被告在履行合同过程中，未按约定在2015年3月10日交纳第四季度的租金给原告，并且在拖欠了两个多月后仍没有交纳，被告已经构成违约。原告起诉后至本案诉讼期间，争议的房屋一直由被告占用，《铺面租赁合同》合同解除后，被告应支付原告第四季度的租金24300元。
关于违约金的问题。被告应支付原告第四季度的租金为24300元，每天的租金为270元（24300元÷90天）。原、被告签订的《铺面租赁合同》约定，被告必须按时交付租金，如有拖欠，原告按欠额每日收取2%的违约金。该约定的违约金明显偏高，违约金应参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准共计92天来计算为宜。故原告主张被告支付44712元违约金的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于5-113号商铺欠物业公司的各项服务费包括物业管理费、专项维修资金、生活垃圾费、水费公摊、电费公摊共3210元，是否由被告支付问题。
崇左市城南区龙峡山中段南侧（崇左逸安居花园）第5栋113号房为梁志林、黄梅共有，梁志林、黄梅是该房屋的业主。物业公司收取的物业管理费，是依据物业公司与业主签订的物业管理合同收取的，业主入住小区所产生的物业管理费，本应由业主直接缴纳给物业公司。原告梁志林、黄梅与被告卢慧签订《铺面租赁合同》时，将商铺应缴各项物业服务费约定由被告向小区物业公司自行交纳，该约定没有违反法律法规的规定，对双方都有约束力；并且合同签订后，该商铺确实是被告卢慧实际使用，商铺所产生的各项物业服务费应当由被告卢慧承担，故原告主张判令由被告支付商铺的各项物业服务费共3210元的诉讼请求，�院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、解除原告梁志林、黄梅与被告卢慧于2014年4月21日签订的《铺面租赁合同》；
二、被告卢慧于2015年9月15日前将崇左市城南区龙峡山路崇左逸安居花园第5栋113号房返还给原告梁志林、黄梅；
三、被告卢慧支付原告梁志林、黄梅从2015年3月10日至2015年6月10日的租金24300元及违约金（违约金计算，以24300元为本金，按中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准，按逾期的天数92天计算）。
四、被告卢慧支付原告梁志林、黄梅物业管理费、专项维修资金、生活垃圾费、水�公摊、电费公摊共3210元。
案件受理费1606元，因适用简易程序审理收取803元，由被告卢慧负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。
审判员 唐小舟
二〇一五年八月二十七日
书记员 罗 欣
附：相关法条、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有�务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同�第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。