黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民二初字第782号
原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心（反诉被告），住所地哈尔滨市南岗区吉林街**号。
法定代表人刘彩霞，职务主任。
委托代理人巴振喜。
被告哈尔滨市民泰医院（反诉原告），住所地哈尔滨市南岗区海河东路***号。
法定代表人蒋希民，职务院长。
委托代理人仇长海。
原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心与被告哈尔滨市民泰医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告哈尔滨市民泰医院提出反诉，经审查反诉符合法律规定，本院决定合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人巴振喜与被告法定代表人蒋希民及其委托代理人仇长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于哈尔滨市南岗区海河东路×号的房屋租赁给被告使用。租期三年，租金每年16万元。起租日为2012年11月20日，租金每年交付一次，交付时间为每年11月20日前。逾期不交，按日10%罚滞纳金，造成一切后果由被告承担。合同履行后，被告仅向原告交付了第一年租金16万元和抵押金2万元。次年租金至今未付。原告经多次口头及书面函告催要无效后，诉至法院，请求判令一、解除原告与被告签订的哈尔滨市南岗区海河东路×号的房屋租赁合同。二、被告给付原告2013年11月20日至实际迁出租赁房屋期间的房屋租金月10万元（暂按照七个月计算）。三、判令被告给付逾交租金滞纳金32000元。判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，不同意原告解除房屋租赁合同的诉讼请求。自2013年10月10日，该房屋发生漏水事故使被告不能正常对该房屋进行使用，因此自2013年10月10日至今原告无权主张租赁费用。在漏水事故发生后，被告曾多次要求原告进行维修，但至今未履行维修义务。因此，被告对原告为被告造成的损失主张赔偿，并提出反诉。
被告反诉称，2012年反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，约定反诉人租用被反诉人南岗区海河东路×号房屋，该房屋为一层级地下室，租期3年。反诉人认为，被反诉人对其出租房屋应尽到安全使用的保障义务，但被反诉人未能积极履行义务，在发生严重漏水情况后没能及时到场处置，对漏水后造成的室内物品、装修损坏未能积极维修赔偿，对反诉人的设备、设施损坏及经营损失应予以赔偿，为维护反诉人合法权益，诉至法院。判令被反诉人赔偿反诉人各项损失812882元；本案诉讼费由被反诉人承担。
针对反诉原告辩称，不同意被告反诉请求。被告反诉请求没有事实根据。根据庭审查明，2013年10月10日漏水的时间仅为一日，被告却依据该此漏水计算出长达10个月的营业损失没有事实根据。被告证明营业损失的证据应当是税务局的纳税凭证。如果被告没有向税务局缴纳相关税费而不能提交纳税凭证的话，本案对被告所提交的经营损失证据不应予以认可。法院应当将该案线索向税务局提出司法建议书，责令被告补交相关税款。电离子治疗仪的损失被告没有提供相关证据予以证明。假定上述损失存在，其产生的原因也非原告过错所致，应由相关责任人泰海物业公司及被告共同承担。被告应承担损失的理由是，因被告处置不当，故损失应由被告承担。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。
原告为证明其主张的事实成立，向法院提交并当庭举示证据如下：
证据一、房屋租赁合同一份。意在证明双方存在房屋租赁合同关系。被告每年应向原告支付租金16万元。如果被告逾期支付租金应按日10%的标准向原告支付滞纳金。被告在承租原告房屋的时候，已经就房屋现状充分了解并予以认可。
证据二、房屋租金催缴函一张。意在证明截止2014年1月8日，被告已拖欠租金近50天，据此向其发出催缴函，并声明如逾期不缴纳则解除双方合同，追缴滞纳金。据此证明被告自该日以后的一切损失与原告无关。
证据三、情况说明一份，证明本案争议房屋的产权单位是哈尔滨市人民防空办公室，该单位授权原告对该房屋行使经营管理权，原告具备本案的诉讼主体资格。
证据四、房屋产权证一份。意在证明该房屋的权属状况。
被告为证明其抗辩及反诉主张成立，向法院提交并当庭举示证据如下：
证据一、租赁合同一份。意在证明原、被告之间的租赁关系。同时证明原告要对该房屋尽到管理义务，但原告并未尽到。
证据二、照片11张，录像4段（也是反诉证据），证明漏水的经过和对被告造成的损失状况。
证据三、妇产科、口腔科2013年8、9月份和骨科2013年7、8、9月份票据。意在证明三个科室的月收入。其中妇产科票据金额为36428元，口腔科48166元，骨科三个月金额为160485元。
原告针对被告反诉未向法庭提交证据。
经庭审质证，被告对原告所举证据一真实性无异议，证明问题有异议。合同第一条了解和认可是承租方看见和摸得着的部分，并不包含所存在的隐蔽地方。地下室的使用，但不意味就应该漏水。不同意给付10%的滞纳金。房屋租金因房屋不能正常使用，所以原告不能主张。对原告所举证据二真实性无异议，原告应对房屋尽到义务才能催缴租金，不能证明2014年1月8日后被告损失原告不承担责任。对原告所举证据三无异议。对原告所举证据四真实性无异议，同证据三一样均能说明原告要对被告承租的房屋尽到管理义务。
原告对被告所举证据一真实性无异议，证明问题有异议。对被告所举证据二中照片真实性无异议，证明问题有异议。认为该照片未标明漏水时间、漏水状况或严重程度及被告的实际损失状况。如法庭调查所查证，漏水最严重一次仅出现在2013年10月10日，而且时间为12小时左右。故该组照片不能证明被告所受到严重的损失，也不能证明漏水原因是出于原告出租房屋的质量问题致。故被告依据该组照片不能要求原告承担责任。录像因为过举证期限，原告不予质证。对被告所举证据三真实性有异议，证明问题有异议。认为该证据不能证明被告的实际营业损失。该证据是被告单方制作的处方签，不是患者缴费的收费票据，不具备真实性。根据被告的营业资格执照，上面不具备从事骨科、妇科的从业资格。
本院对当事人举示的上述证据的认证如下：
原告所举证据一、证据二、证据三、证据四客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。被告所举证据一客观真实并能证明相关案件事实，予以采信。被告所举证据二、证据三证据内容不能证明被告要证明的问题，不予采信。
本院经审理确认案件事实如下：
2012年11月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将位于南岗区海河东路×号房屋出租与被告使用。该房屋地上一层使用面积140平方米，地下一层使用面积400平方米。租期三年，自2012年11月20日起至2015年11月19日止。租金为每月13333元，年租金为16万元。支付方式为协议签订时，被告支付2012年11月20日至2013年11月19日期间的租金16万元，并交付抵押金2万元，之后被告应于每年11月20日前一次性向原告付清当年度租金。逾期不交按日10%罚滞纳金。合同签订后被告向原告交付了2012年11月20日至2013年11月19日期间的租金16万元和抵押金2万元，并进驻房屋开办医院对外营业。2013年10月10日上午7时许，因天降大雨，涉案房屋所在小区排水井堵塞，水流倒灌自被告所租地下室B11房间天棚大量漏出并漫延至走廊。当天晚19时许，经物业公司人员抢修，漏水被止住。漏水事故造成地下室B11（使用面积10.67平方米）房间严重受损，地下室B10（使用面积12.25平方米）、B09（使用面积8平方米）、B07（使用面积7.79平方米）、B06（使用面积6.24平方米）、B05（使用面积4.75平方米）房间地面被浸泡，B03（使用面积12.39平方米）墙壁渗水，B07、B08（使用面积7.25平方米）屋顶墙角滴水，C01——C02房屋间走廊棚顶滴水。漏水止住后上述房间滴水亦停止。事发后，被告与原告多次协商，要求原告对受损房屋进行维修。原告以维修义务应该由物业公司负责为由不同意维修。被告将地下室部分科室搬到一楼，受损房屋闲置至今。2013年11月20日到支付下一年度租金时，被告以原告不履行维修义务为由拒不缴纳租金。为此，原告诉至法院，双方形成诉讼。
本院认为，原、被告之间成立房屋租赁合同关系。被告作为承租方有义务按照双方合同约定的期间交纳房屋租金。但同时原告作为出租方亦有义务对破损的房屋进行维修，恢复房屋的使用功能。而原告在漏水事故发生后，以漏水不是自己造成的，不承担维修责任的抗辩主张，无法律依据，不予支持。本案中因房屋漏水导致被告承租的部分房屋丧失使用功能，由此给被告带来的损失，原告应当赔偿。一、关于原告本诉主张的处理。（一）关于原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同关系的主张。被告不交纳到期房租系由于原告不履行维修房屋义务所致，故被告不属于恶意拖欠房租，原告要求解除合同的法定理由不成立，不予支持。（二）关于原告要求被告支付到期房租的主张合理合法，本院予以支持。被告应向原告支付2013年11月20日至2014年11月19日期间以及2014年11月20日至2015年11月19日房租共计32万元。（三）关于原告要求被告给付逾交租金滞纳金32000元的主张。因被告不交纳房租系有合理抗辩理由，不构成违约，故不需支付逾交租金滞纳金。二、关于被告的反诉主张。（一）关于被告要求原告赔偿妇产科、口腔科和骨科营业损失的反诉主张。案件审理中，经被告申请，本院委托鉴定机构对该三个科室的利润进行司法鉴定，但由于被告未能在本院指定的期限内提供相应的鉴定材料，视为被告放弃鉴定主张。故被告所举的证据不能证明该三个科室存在停业损失，不予支持。（二）关于被告要求原告赔偿电子理疗仪的主张。因被告不能举证证明该电子理疗仪是由于本次漏水事故造成的损毁及损毁的价值，故不予支持。（三）本次漏水事故造成被告承租的房屋地下室B区大部分房屋受损，不能使用。上述房间未恢复使用期间的租赁费是被告的直接经济损失，原告应予赔偿。根据上述受损房间的使用面积共计69.34平方米计算租金损失。每平方米房屋月租金计算为：160000元／年÷12个月÷540平方米=24.69元／月／平方米。受损期间自2013年10月10日至2015年5月10日为19个月。房租损失计算为受损面积69.34平方米×受损期间19个月×24.69元／月／平方米=32528元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告哈尔滨市民泰医院于本判决生效之日起三日内给付原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心2013年11月20日至2015年11月19日期间房租共计320000元；
二、驳回原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心其他诉讼请求；
三、原告哈尔滨人民防空办公室经营管理中心于本判决生效之日起三日内赔偿被告哈尔滨市民泰医院房屋租金损失32528元；
四、驳回被告哈尔滨市民泰医院其他反诉请求。
当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原告预交案件受理费2940元，由被告负担。被告预交案件反诉费5964元，原告负担237元，被告自行负担5727元。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 范旭明
代理审判员 鲁少华
人民陪审员 徐威武
二〇一五年六月十一日
书 记 员 吕颜伟