江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0412民初1319号
原告：中国农业银行股份有限公司常州武进支行，统一社会信用代码：91320412950913313H，住所地常州市武进区湖塘镇花园街88号。
负责人：蒋亚东，该行行长。
委托诉讼代理人：董晓明，江苏乐天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴银南，系该行员工。
被告：陆振亚，男，汉族，1960年7月28日生，住常州市钟楼区。
被告：陆仕超，男，汉族，1986年9月8日生，住常州市天宁区。
被告：姚敏雅，女，汉族，1987年3月19日生，住常州市天宁区。
原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行诉被告陆振亚、陆仕超、姚敏雅金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后，依法由审判员周建强独任审判，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行的委托代理人戴银南、董晓明，被告陆振亚到庭参加诉讼，被告陆仕超、姚敏雅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行诉称，2011年4月11日，被告陆振亚签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告陆振亚向原告借款600000元，借款期限自2011年4月11日起至2025年4月10日止，借款利率按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，被告陆振亚所借款项用于购买坐落于常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋。同时，被告陆振亚用所购房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权、抵押权的一切费用。2011年3月8日，被告陆仕超、姚敏雅向原告提供《共同还款承诺书》各一份，两被告承诺就被告陆振亚向原告的借款合同项下的借款本息承担还款责任。原告按约履行了借款义务，被告陆振亚自2016年9月9日起就不能按时足额偿还借款，根据合同约定，原告有权提前收回贷款。现请求判令：一、被告陆振亚、陆仕超、姚敏雅共同归还原告借款本金计439401.6元、支付计算至2017年1月11日利息、罚息、复利计12829.12元及上述款项直至还清之日止的利息、罚息、复利，并承担原告实现债权的费用（律师代理费）29934元，总计为482164.72元；二、确认原告对坐落于常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋享有抵押权，如被告不履行上述付款义务，原告有权对被告抵押的房屋进行折价或变卖、拍卖所得价款优先受偿。不足部分原告有权继续向被告追索。三、本案全部诉讼费用由被告共同承担。
原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行为支持其诉讼请求提交以下证据：
证据1、《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》及《商品房买卖合同》各一份，证明被告陆振亚为购置坐落于常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋向原告借款600000元，原告于2011年4月11日履行了发放借款的义务；
证据2、房屋所有人为陆振亚的常房权证字第××号房屋所有权证、常房他证字第002669**号房屋他项权证、常国用（2013）第55176号国有土地使用证复印件各一份，用于证明被告陆振亚系常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋的所有权人，被告陆振亚已将该房屋抵押登记给原告，原告对该房屋享有优先受偿的权利；
证据3、2011年3月8日，被告陆仕超、姚敏雅分别向原告出具《共同还款承诺书》各一份，用于证明被告陆仕超、姚敏雅为被告陆振亚向原告借款承担共同还款责任的事实；
证据4、还款明细及银行账页各一份，用于证明被告陆振亚归还及结欠原告借款本息的事实；
证据5、2017年1月19日，原告与江苏乐天律师事务所签订的《委托代理合同》一份，用于证明原告为进行本案诉讼需向江苏乐天律师事务所支付律师费29934元。
被告陆振亚辩称，结欠原告借款本金计439401.6元是事实，2016年下半年起因经济困难未能正常还款，具体结欠金额以银行凭证为准。另原告支付的律师费较多，请求对律师费进行调整。
被告陆仕超、姚敏雅未提交书面答辩状，亦未向本院提供任何证据材料。
经审理查明，2011年4月11日，原告与被告陆振亚签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告陆振亚向原告借款600000元用于购置坐落于常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋；借款期限为168个月，借款期限自2011年4月11日起至2025年4月10日止。合同第12条12.1约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。12.3约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。12.8约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同时，双方还约定，被告陆振亚以案涉房屋为其向原告的借款提供抵押担保。抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的所有费用。双方对其他条款进行了约定。原告于借款合同签订的当日，向被告陆振亚发放借款600000元，借款利率为年利率6.8%，逾期利率为10.2%；还款方式为等额本息还款法；还款日为每月的第11日。被告陆振亚自2016年9月份开始出现逾期归还借款本息的事实。经结算，截止2017年1月11日，被告陆振亚结欠原告借款本金计439401.60元，利息、罚息、复利合计12829.12元，借款本息合计452230.72元。
另查明，2011年3月8日，被告陆仕超、姚敏雅分别向原告出具《共同还款承诺书》各一份，载明，“因陆振亚购买常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋，并以该房产为抵押向中国农业银行股份有限公司常州武进支行借款人民币60万元，本人愿意与借款人陆振亚共同按时偿还该贷款的本息，一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在贵行向本人发出书面通知后，本人即无条件按贵行要求履行偿还义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。本承诺函所确定的偿还义务是不可撤销的，无论借款人是否恢复向贵行履行还款义务。本承诺函自本人签字之日起生效，至借款在前述贷款合同下的债务全部清偿完毕之日起失效，未经贵行同意不得撤销”。被告陆仕超、姚敏雅在承诺人一栏签字确认。
2011年2月21日，被告陆振亚与常州新城万博置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，被告陆振亚购置该公司开发的坐落于常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋。该房屋已办理了以被告陆振亚为房屋所有权证和国有土地使用权证。2013年11月18日原告与被告陆振亚办理了以原告为抵押权人的房屋他项权证，证号为常房他证字第002669**号。
再查明，2017年1月19日，原告与江苏乐天律师事务所签订委托代理合同一份，约定由原告委托该所律师代其进行本案诉讼，原告需向该所支付代理费29934元。
本院认为，原告与被告陆振亚签订的《个人购房担保借款合同》及被告陆仕超、姚敏雅分别向原告出具《共同还款承诺书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告按约履行出借资金义务后，被告陆振亚未能按时足额偿还借款本息，构成违约，应承担本案的全部责任。原告根据合同约定有权要求被告陆振亚提前归还借款。被告陆仕超、姚敏雅向原告出具共同还款承诺书，承诺对被告陆振亚向原告的借款承担共同还款责任，故原告有权要求被告陆仕超、姚敏雅承担共同还款责任。被告陆振亚所有的坐落于常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋已抵押给原告，且办理了以原告为抵押权人的抵押登记手续，双方之间的抵押担保法律关系依法成立并生效，在被告陆振亚未按时足额归还借款本息的情况下，原告有权要求就该房屋实现优先受偿的权利。针对被告陆振亚要求调整律师费用的辩称意见，本院认为，原告支付的律师费虽然符合江苏省律师服务收费标准，但根据代理本案所付出的工作量等实际情况，本院调整为按照江苏省律师服务收费标准的下限标准计算律师费计16667元，由被告陆振亚、陆仕超、姚敏雅共同承担。被告陆仕超、姚敏雅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，原告的诉讼请求事实清楚、证据充分、理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告陆振亚、陆仕超、姚敏雅共同于本判决生效之日起十日内共同归还原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行借款本金439401.60元，支付计算至2017年1月11日的利息、罚息、复利计12829.12元，合计452230.72元，并承担借款本金计439401.60元自2017年1月12日起至还清之日止按合同约定利率计算的利息、罚息、复利。并支付律师代理费16667元。
二、原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行对坐落于常州市钟楼区吾悦国际广场3幢3406室房屋享有抵押权，如被告陆振亚、陆仕超、姚敏雅不能履行上述第一项债务，原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行有权申请对该房屋进行拍卖、变卖，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4267元（减半收取），由被告陆振亚、陆仕超、姚敏雅共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件费(开户行：江苏银行常州分行营业部,户名：江苏省常州市中级人民法院,帐号：80×××63)。
审判员 周建强
二〇一七年四月二十六日
书记员 张维洁