山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0781民初4280号原告：中国农业科学院烟草研究所。法定代表人：王元英，所长。委托诉讼代理人：尹富江，山东韬戈律师事务所律师。被告单勇。委托诉讼代理人：陈林，山东潍青律师事务所律师。原告中国农业科学院烟草研究所与被告单勇租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告中国农业科学院烟草研究所的委托诉讼代理人尹富江、被告单勇及其委托诉讼代理人陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2006年12月签订的楼房、土地租赁合同；2、判令被告交还�告租赁的房屋和土地；3、判令被告偿付原告2012年12月至2016年12月的房屋、土地租赁费242000元及违约金242000元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2006年12月与被告签订楼房、土地租赁合同，原告将所属的青州基地院内房屋（原招待所）一栋及院落（合同界定四至）、土地5.484亩租赁给被告使用。合同约定了合同期限、租金、租金缴纳方式、合同解除等内容。合同签订后，原告如约交付给了被告租赁的房屋和土地。2012年，被告未经原告许可，在租赁的土地上擅自大规模建设房屋，严重影响了原告的正常工作环境。原告为此多次通知要求被告拆除违建，恢复土地原貌，但被告至今未按照要求办理。被告自2012年12月至今的房屋、土地租金没有依约向原告缴纳，共欠缴租金242000元。被告擅建房屋、长期拖欠租金，严重违反了合同约定。原告2013年书面通知被告终止合同，要求被告退还所租房屋、土地。2015年6月，原告再次书面通知被告缴纳拖欠的租金及违约金，终止合同，要求被告退还所租房屋、土地。期间，原告与被告协商过多次，但被告欠缴的租金未付，且双方房屋、土地租赁合同解除及被告退还土地事宜至今未解决。被告辩称，1、原、被告签订楼房、土地租赁合同属实，但原告诉状中所称的合同履行中的违约不是事实，至于租金，是因为原告想收回房屋做其他用途，阻挠被告使用房屋，并不收被告的租金，是原告的行为导致了双方之间的纠纷；2、原、被告自签订合同后，被告一直未使用该租赁物，2012年，被告准备使用租赁物，并对租赁物进行了维修，并在租赁的土地上建设部分建筑物，但在建设过程中，原告阻挠被告使用，不让被告的任何车辆进出，导致被告自2012年底之后一直未使用租赁物，是原告的行为导致了被告无法正常使用租赁物；3、原告之所以提出解除合同，是因为原告想收回租赁物，另做他用，据了解，同样租赁原告场地的其他人，原告正全部与其协商，要求解除合同，是原告的单方违约行为，要求解除合同；4、因2012年之后，原告的违约行为导致被告未使用租赁物，故原告追要租金的请求不能成立，违约金更没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对证人程玉岐、冀永清证言无异议；被告对二证人部分证言有异议；本院认为，二证人证言与当事人陈述及其他证据能够相互印证的内容，应予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事�如下：2006年11月6日，原、被告签订楼房、土地租赁合同一份，主要约定原告将院内楼房（原招待所）一栋，面积1294平方米（不含一楼东头北2个房间及走廊），周边院：南至原招待所前东西篱笆墙；北至招待所与培训楼之间东西路南边路沿石以南1.6米为界；东以东院墙外沿为界；西以招待所餐厅西墙外沿为界。整体出租给被告用于办公经营活动。土地：从原招待所前东西篱笆墙向南至香山路北沿；东以东院墙外沿为界，向西至招待所西墙外沿，计面积5.484亩。租赁期限为20年，自2006年12月20日至2026年12月19日。第一年度楼房租金为20000元。时间：2006年12月20日至2007年12月19日，原告尚未腾出房屋，暂不交付被告使用，2007年11月30日之前全部腾出后再交付被告使用。土地租金为每年每亩3100元，计17000元。从第二年起，楼房租金为38000元，五年一个增长期，每个增长期增长额为5000元，土地租金17000元，第一个增长期为六年，以后每五年一个增长期，每个增长期为增长额为500元。第一个增长期：楼房：2007年12月20日至2012年12月19日（土地：2006年12月20日至2012年12月19日），楼房年租金：38000元；土地年租金：17000元，合计：55000元。第二个增长期：2012年12月20日至2017年12月19日，楼房年租金：43000元，土地年租金：17500元。合计60500元。第三个增长期：2017年12月20日至2022年12月19日，楼房年租金48000元，土地年租金18000元，合计66000元。第四个增长期：2022年12月20日至2026年12月19日，楼房年租金53000元，土地年租金：18500元，合计71500元。交款时间及交款方式：楼房、土地租金按合同年度计算，提前预交。第一年的楼房、土地租金37000元，被告应在合同签订之日向原告一次付清。同时向原告另行交纳房屋租赁履约保证押金2000元，合同终止后，经核实无�反合同条款现象后，原告如数退还给被告，否则，押金不再退还。从第二个合同年度起，被告每年应提前一个月（即在每年11月20日之前）按当年楼房、土地租赁标准向原告预付下一年度的全部租金。租金以现金或者支票形式到原告财务处交纳，原告开具收据。被告在租赁期间对原告楼房、土地拥有承租使用权，但不得将承租的楼房、土地进行转让、抵押或从事非法经营活动。租赁期间，被告不得在租赁土地上建永久性建筑。若建临时性建筑时，应事先报原告批准后方可动工，若不经原告同意，私自乱搭乱建，限期被告在规定时间拆除，同时按每平方米300元对被告进行处罚。若不拆除也不遵照执行原告处罚的规定，按被告违约处理。租赁期间，被告应遵守青州中心的物业管理和安全保卫规定，超过规定吨位的载货车辆禁止出入。被告不按期交纳租金，每迟交一天，�按年租金3‰（当年租金总额×3‰=违约金/日）向原告交付违约金，如超过一个月不交租金，原告有权单方中止合同，按被告违约处理，并书面通知被告。合同签订后，原告将上述楼房、土地交付被告，被告交纳租赁费至2012年12月份。2012年底，被告向原告交纳下年度租金，原告青州基地负责收费的工作人员程玉岐告知被告因原告在被告租赁的土地上可能有规划，规划出来交上租金也无法使用，让被告等通知。但规划至今未实行。2008年3月20日，被告与沈春华就上述房屋及土地签订租赁合同一份，约定被告将上述房屋及土地出租给沈春华使用，租赁期限自同年4月1日至2018年3月30日，同年4月1日至2013年3月30日租金每年100000元，2013年4月1日至2018年3月30日租金每年120000元。沈春华于每年3月1日之前预付下一年度的全部租金。�同履行过程中，双方产生纠纷，被告诉至本院，要求沈春华支付租赁费100000元及违约金1800元，后撤回起诉。2012年，被告在租赁土地上盖起二排板房，一排板房过高，原告让被告将其所建板房放低一米，另一排未完工，之后原告不让被告货车进入。2013年5月6日，被告向原告出具搭建临时简易棚承诺书，主要承诺因存放工地物资需要，在上述房屋盖二排临时简易棚，面积1400平方米，保证所搭建临时简易棚严格按照原告要求搭建，设计简单，采用简易、易拆除材料，沿高不超过3.5米，简易棚只存放自己物资使用，不出租、不出借，不做厂房，也不从事其他有噪音、污染的车间经营活动，做到不影响原告正常办公和居民生活。同日，被告向原告交纳简易棚保证金20000元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人�实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，双方当事人均应按约履行自己义务。原告向被告交付楼房及土地后，被告应按约交纳租金，原告要求其交纳2012年12月至2016年12月租赁费242000元诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，2008年3月20日，被告将其租赁的原告的楼房及土地转租给沈春华，被告未提交证据证实原告知道或应当知道其转租，原告要求解除其与被告的租�合同，被告返还其房屋及土地，符合法律规定，本院予以支持。被告于2012年底向原告交纳租赁费时，原告负责收费的工作人员程玉岐曾告知被告在其租赁的土地上可能有规划，规划出来交上租金也无法使用，让被告等通知，现原告要求被告支付未按期交纳租金的违约金242000元，本院不予支持。本案诉讼过程中，被告向本院提起反诉，要求被告退还保证金20000元并赔偿损失1000000元，但未按本院要求在七日内预交反诉案件受理费，本院已裁定按被告撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：解除原告中国农业科学院烟草研究所与被告单勇于2006年11月6日签订的楼房、土地租赁合同；被告于本判决生效之日起三十日内返还其租赁原告的房屋及土地并支付租赁费242000元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8560元，由原告负担4280元，被告负担4280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘希庆人民陪审员  蔡相红人民陪审员  牛英春二〇一七年五月十六日书 记 员  王 敏