吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吉中民一初字第44号
原告：常春，住吉林市。
委托代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。
被告：姜维俊，住吉林省吉林市。
委托代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。
委托代理人：李琦，北京锋锐律师事务所律师。
第三人：吉林省大和房地产开发有限公司。住所：吉林省长春市朝阳区繁荣路*****号。
法定代表人：任志刚，总经理。
第三人：吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司。住所：吉林省永吉县经济开发区吉桦路***号。
负责人：宋爱丽，经理。
第三人：国映红，住吉林省永吉县。
原告常春与被告姜维俊、第三人吉林省大和房地产开发有限公司、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司、国映红申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常春的委托代理人段大明，被告姜维俊的委托代理人王冬梅、李琦到庭参加诉讼。第三人吉林省大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）、吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司（以下简称大和公司国泰分公司）、国映红经本院依法送达开庭传票传唤无正当事由未到庭，故依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告常春诉称：2012年10月15日，原告起诉本案第三人（被执行人）大和公司、大和公司国泰分公司、国映红债务纠纷，经过一审、二审胜诉后，进入强制执行程序。2012年10月15日和12月5日，原告申请吉林市中级人民法院分别作出（2012）吉中民二初字第80-1号、80-2号民事裁定，查封了包括本案涉及的8套商业网点和21套住宅在内的被执行人多套房产。被告作为案外人对查封涉案房屋提出异议，吉林市中级人民法院作出（2014）吉中执外异字第25号执行裁定，裁定案外人的异议成立。原告认为，该异议裁定事实不清，证据不足。1.被告姜维俊与第三人签订的以房抵债协议时根本不存在的。被告提起执行异议申请中所称“一次性交付了全部购房款”，但未能举出任何证据，只是口头解释是以房抵债。2.被告并没有在法院查封前实际占有涉案房屋。涉案房屋至今仍未竣工验收合格，不具备入户条件。所有证据都表明被告至今未合法有效占有涉案房屋，是被告与被执行人在法院查封之后制造假证对抗法院查封执行。3.被告所举证据或是在查封之后形成的，或是伪造的。证明不了商品房买卖的真实性及占有房屋的真实性。原告为维护其自身的合法权益，依法提起执行异议之诉，请求：1.对坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区6号楼1～8号8套商业网点及13号楼一单元0302号、二单元0301号、0302号、0401号、0402号、0501号、0502号、三单元0301号、0302号、0401号、0402号、0501号、0502号、四单元0301号、0302号、0401号、0402号、五单元0301号、0302号、0401号、0402号共计21套住宅房屋继续执行;2.诉讼费用由被告承担。
被告姜维俊辩称：1.原告起诉所列主体错误。第三人国映红与执行异议案件无关，执行异议审查时没有国映红。2.本案许可执行将直接侵害被告的实体权利。本案第三人大和公司国泰分公司开发（取得预售许可证）后，将涉案房屋出售给被告姜维俊，签订了商品房买卖合同，一次性交付了全部购房款，并且签订了预告登记协议，在永吉县房地产管理处申请办理了商品房预售预告登记。被告向物业管理公司缴纳了物业费，向第三人大和公司国泰分公司支付了进户费、代收的供热费、办理产权手续费、物业维修基金、契税等。第三人大和公司国泰分公司将涉案房屋及钥匙交付给被告，被告已实际占有涉案房屋。但因原告的原因而未能取得涉案房屋的所有权证。被告提起执行异议后，在法院审查听证时，第三人大和公司、大和公司国泰分公司提供了书面答辩意见，原告特别授权代理人和被告代理人到庭接受讯问，并提供了相关证据。执行异议审查认定事实清楚，裁定案外人（本案被告）对涉案房屋享有实体权利，执行异议成立，不得执行。综上，原告起诉请求没有事实根据和法律依据，应驳回其诉讼请求。
第三人大和公司、大和公司国泰分公司。国映红均未到庭亦未提交书面陈述意见
原告常春为证实其主张成立，向本院提供如下证据：
证据1.吉林市中级人民法院（2014）吉中执外异字第25号、25-1执行裁定书1份。证明：原告不服（2014）吉中执外异字第25号、25-1执行裁定，提起执行异议之诉。事实上被告与被执行人之间无任何以房抵债的协议或约定。
证据2.吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第80号民事判决书、吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第92号民事判决书、吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第80-1号、80-2号民事裁定书、生效证明、执行立案通知书、吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第80号民事判决书、吉林省高级人民法院（2013）吉民一终字第92号民事判决书、吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第80-1号、80-2号民事裁定书、生效证明、执行立案通知书各1份。证明：原告申请查封执行是有合法依据的，其债权是经人民法院以判决形式确认的。而被告的房屋买卖合同及是否全额付款，未经人民法院确认。
证据3.连带保证责任承诺书1份。证明：被告在吉林市中级人民法院（2012）吉中民二初字第98号民事案件中自己提供的证据11称第三人已于2012年8、9月份用涉案商品房抵顶820万元欠款不是事实。因为在之后的2012年10月12日第三人还用84套房产为其1300万债务出具连带保证责任承诺书，承诺书中只字未提以房抵债。
证据4.永吉县房地产抵押合同备案单8份、商品房买卖合同1份。证明：（1）被告与第三人大和公司只是债权抵押，不是商品房买卖合同关系；（2）涉案房屋阳光丽景6号楼1～8号商业网点，原告与第三人大和公司也有相同的商品房买卖合同；（3）第三人大和公司为借款以商品房买卖合同形式向其他人出具保证，实际不是买卖，是抵押。
证据5.开发票明细1份。证明：国泰阳光丽景6号楼和9号楼相邻，但被告在永吉县地税局开具发票标明的6号楼商业网点价格为3000元/㎡，而另一个案件尚起臣的开具发票标明的9号楼商业网点价格为7000元/㎡。在2012年该小区商业网点的正常售价应为7000元/㎡左右，被告与第三人大和公司以低于市场价60%的价格签定商品房买卖合同，严重损害了其他债权人的利益，应为无效。
证据6.2012年1月10日保全异议笔录1份。证明：时任永吉县房产处的主管姜利波也在保全听证笔录中承认在人民法院进行查封过程中，她未向人民法院出示预售商品房预告登记，预售商品房预告登记在法院查封时是不存在的。
证据7.国泰阳光丽景6号楼2012年12月9日照片2张、13号楼2012年12月9日照片1张。证明：6号楼商业网点、13号楼住宅在人民法院查封后的2012年12月9日门窗未安，不具备入户条件。案外异议人被告在人民法院查封之前根本无法入住。
原告常春所举证据经被告姜维俊质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明问题有异议。被告向大和公司出借1300万元，到2013年8月7日本息尚未偿还，被告购买了29套商品房，用其中的820万元的债权抵顶购买商品房的房款，不是以房抵债。对证据2的真实性无异议，对其证明的问题有异议。被告以债权抵顶房款已经人民法院确认。对证据3的真实性、合法性无异议。因为第三人大和公司原来是第三人国映红个人独资，公司性质变更以后，要求该公司向我们出具承诺继续承担原来的借款合同及担保合同的全部义务，并进一步提供抵押物办理登记，后来第三人大和公司的新股东也没有履行义务，被告和第三人大和公司还有820万元以外的其他债务。对证据4合同备案单真实性无异议，但是2012年5月7日就到期了，我们在8月7日就签订商品房买卖合同了；对原告的商品房买卖合同真实性有异议，其附件4中1～3条明确约定不是商品房买卖关系而是用商品房买卖作为抵押，该抵押无效，不能对抗本案第三人就同一商品房的买卖关系，不能证明第三人大和公司为借款一房数卖。对证据5真实性无异议，对其证明问题有异议。6号楼与9号楼临街程度不同，9号楼临近主要街道，地理位置比6号楼好，价格自然不同，商品房价格也受时间影响，不能证明被告买卖是虚假的。对证据6有异议，与本案无关。对证据7无异议，当时工程未完。
第三人大和公司、大和公司国泰分公司、国映红就原告举证均未向本院提交书面质证意见。
被告姜维俊为证实其抗辩理由成立，向本院提供证据如下：
证据1.（2012）吉中民二初字第80-1、80-2号民事裁定书（附保全申请书、协助执行通知、送达回证）16页。证明：原告申请查封第三人大和公司国泰分公司开发的国泰阳光丽景小区房产，吉林市中级人民法院于2012年10月16日查封国泰阳光丽景小区6号楼1～8号8套网点、12月5日查封国泰阳光丽景小区13号楼21套住宅房产，向永吉县房地产管理处送达时，该管理处已告知人民法院被告预购了上列商品房并办理了预告登记。
证据2.商品房买卖合同29份、销售不动产统一发票29份。证明：2012年8月7日被告与第三人大和公司国泰分公司签订13号楼住宅21套商品房买卖合同、2012年9月26日签订6号楼1～8号8套网点商品房买卖合同。
证据3.预告登记协议书29份、预购商品房预告登记设立申请书29份。证明：被告与第三人大和公司国泰分公司于2012年9月27日、8月9日签订预告登记协议书，约定向永吉县房地产管理处预告6号楼第1～8号商业网点、13号楼上列21套住宅登记，并向永吉县房地产管理处提出登记申请书，该管理处受理并予以登记。
证据4.永吉县房地产管理处2012年预购商品房预告登记备案簿（5页）1份。证明：房屋产权登记部门对诉争29套房屋在不动产登记簿予以预告登记。
证据5.入户费计算表、物业入户费及进户费收据、进户通知单各29份。证明：被告已向所购商品房物业服务处交付29套所购商品房的全部物业入户费用、向被执行人第三人交付29套房屋进户费等，已依法办理进户手续。
证据6.吉林省住宅专项维修基金专用票据29份。证明：被告依法向永吉县物业管理中心缴纳所购29套商品房物业专项维修基金。
证据7.新房钥匙交接记录1份。证明：被执行人第三人向被告（代理人王冬梅）交付上列29套商品房钥匙，房屋已实际交付，归案外人所有。
证据8.照片四张。证明：商品房钥匙已交接，房屋已由被告实际占有。
证据9.偿还第三人大和公司、大和公司国泰分公司借款1300万元付款凭证、收据、抵交房款820万元收据、（2012）吉中民二初第98号调解书及庭审笔录。证明：法院保全前被告一次性已付全部购房款。
证据10.股权转让协议2份、股东会议决议2份。证明：第三人大和公司2012年3月、5月由国映红个人独资变更为有限责任公司，被告于同年10月发现该情况，进而要求新公司股东出具承诺继续履行借款合同抵押合同义务。
被告姜维俊所举证据经原告常春质证称：对证据1的真实性无异议，证明问题有异议。告知是在12月5日80-2裁定下发时告知的，10月15日80-1号查封裁定没有告知，80-2号裁定虽然告知但是没出示商品房预售预告登记表。对证据2、3、4的真实性有异议。（1）证据中手写部分时间都是在查封前，机打的时间都是在查封后；（2）所有合同都不是被告本人签字，是第三人工作人员代签的。商品房买卖合同不真实；不动产发票是在查封后七、八个月开具的，真实性无异议；预告登记协议书手写日期都在查封前，是后添的；登记设立申请书真实性有异议，法院查封时根本没有出示；预告登记备案签字不是被告签的，是第三人自己签的，后来被告也同意配合了。对证据5、6、7、8的专项住宅维修资金发票真实性无异议，证明问题有异议，不能证明已经入住。日期是2014年1月28日，是在上次执行异议庭审后；对其余证据真实性均有异议，虽然有证据原件，但都是后补的，不能证明已经实际控制房产，现在涉案房产根本不具备居住条件。对证据9的庭审笔录、民事调解书真实性无异议，证明问题有异议。利息311万元是1300万元的本金从2011年11月计算至2012年12月，如果确实以房抵债820万元，后续利息就不应当再计算了；对其余证据无异议。对证据10真实性无异议。对于签订买卖协议时公司性质已经变更，不能证明其要证明的问题，协议的签订方都是第三人大和公司国泰分公司，原告方所说的承诺加盖的也是该分公司的公章。
第三人大和公司、大和公司国泰分公司、国映红未向本院提供任何证据。
本院对双方当事人所举证据综合评判如下：
原告常春所举证据经被告姜维俊质证，对其真实性均无异议，只是对其证明的问题有异议，故对本身的真实性予以确认。
被告姜维俊所举证据1经原告常春质证对真实性无异议，予以确认。证据2、3、4原告常春除对不动产发票真实性无异议外对其他均有异议，但未能提出相反证据，故予以确认。证据5、6、7、8原告常春除对住宅专项维修基金专用票据真实性无异议外对其他均有异议，认为虽然有证据原件，但都是后补的。但未能提出相反证据，故予以确认。证据9、10原告常春质证对其真实性无异议，故对其真实性予以确认。
根据当事人在庭审中的陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本院查明事实如下：
常春与大和公司、大和公司国泰分公司、国映红借款合同纠纷一案提起诉讼后，常春申请财产保全并提供担保，于2012年10月15日本院作出（2012）吉中民二初字第80-1号民事裁定，查封了大和公司国泰分公司开发的坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区部分商业网点（包括案外人姜维俊提出异议的6号楼1～8号8套商业网点）。2012年12月4日，本院作出（2012）吉中民二初字第80-2号民事裁定，查封了大和公司国泰分公司开发的坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区部分商业网点及住宅房屋（包括案外人提出异议的13号楼一单元0302号、二单元0301号、0302号、0401号、0402号、0501号、0502号、三单元0301号、0302号、0401号、0402号、0501号、0502号、四单元0301号、0302号、0401号、0402号、五单元0301号、0302号、0401号、0402号共计21套住宅房屋）。经本院审理，于2013年4月12日作出（2012）吉中民二初字第80号民事判决，判决内容为：一、大和公司、大和公司国泰分公司于本判决生效后十日内共同偿还常春借款本金2766万元及利息（自2012年8月11日起并至实际给付之日止，按中国人民银行同类贷款利率计算）；二、驳回常春的其他诉讼请求。大和公司国泰分公司不服，遂提起上诉，经吉林省高级人民法院审理，于2013年9月9日作出（2013）吉民一终字第92号“驳回上诉，维持原判”的终审判决。因大和公司、大和公司国泰分公司未能自动履行判决确定的义务，常春申请强制执行。姜维俊于2014年2月17日对查封的坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区6号楼1～8号8套商业网点及13号楼21套住宅房屋提出异议，本院经审查，于2014年3月17日作出（2014）吉中执外字第25号执行裁定，裁定中止对查封的坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区6号楼1～8号8套商业网点及13号楼21套住宅的执行。常春不服该裁定，提起本案诉讼。
2012年8月7日，姜维俊与大和公司国泰分公司签订《商品房买卖合同》21份，约定姜维俊购买大和公司国泰分公司开发建设的涉案的坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区13号楼住宅21套，又于2012年9月26日签订《商品房买卖合同》8份，约定姜维俊购买大和公司国泰分公司开发建设的涉案的坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区6号楼1～8号8套商业网点。上述购房款经双方协商，约定姜维俊以大和公司、大和公司国泰分公司于2011年11月7日借款1000万元和2011年11月30日借款300万元，共计1300万元中的820万元本金抵顶购房款（含另外一套150773元，该套未提出异议）。2012年8月7日，大和公司国泰分公司出具《收款收据》29份，并于2013年5月10日开具《销售不动产统一发票》29份。2012年8月9日、2012年9月27日，大和公司国泰分公司与姜维俊分别签订《预购商品房预告登记协议书》共计29份，约定对上述购买的涉案房屋因是预购房，到房管部门办理预购商品房预告登记手续。2012年8月9日、2012年9月27日双方分别向永吉县房地产管理处提交了《预购商品房登记设立申请书》，永吉县房地产管理处于同日在《预购商品房预告登记备案》登记簿上予以登记备案。涉案房屋阳光丽景小区6号于2013年11月竣工，13号楼于2014年2月基本竣工。2013年11月20日，姜维俊与大和公司、大和公司国泰分公司签订《入户费计算表》29份，明确上述涉案房屋相应的入户费用、代收费具体数额，并且大和公司国泰分公司签发了《进户通知单》29份，交付了房屋钥匙。同日，大和公司国泰分公司代收了姜维俊购买的上述涉案房屋的物业费。2014年1月28日，姜维俊向永吉县物业管理中心交纳了住宅专项维修资金，永吉县物业管理中心开具了《吉林省住宅专项维修资金专用票据》29份。
另查明，大和公司国泰分公司取得其开发建设的阳光丽景6号楼、13号楼预售许可，永吉县房地产管理处分别于2011年7月15日、2011年12月8日签发了《商品房预售许可证》。大和公司于2012年5月由国映红个人独资企业变更为有限责任公司，股东为任志刚、张春艳，任志刚为法定代表人。
又查明，在本案诉讼庭审后，常春书面申请对坐落于永吉县口前镇兴华街阳光丽景小区6号楼1～8号8套商业网点8份《商品房买卖合同》及8份《收款收据》的形成时间进行鉴定，本院予以准许。本院依照法定程序委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心，对涉案的8份《商品房买卖合同》及8份《收款收据》的形成时间进行鉴定。2014年11月13日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了《司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心鉴定意见书》，载明：经仪器检验，未发现与时间相关的手写字迹墨迹的变化规律，故无法判断检材1（《商品房买卖合同》原件）、检材2（《收款收据》原件）2上手写字迹的书写时间。受样本条件所限，无法判断检材1上蓝色印文、“吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司”印文以及检材2上“吉林省大和房地产开发有限公司永吉县国泰分公司财务专用章”印文的盖印时间。故无法判断检材1、检材2的形成时间。
本院认为：常春与大和公司、大和公司国泰分公司、国映红民间借贷纠纷，人民法院经审理作出判决，依法应认定为合法有效。大和公司、大和公司国泰分公司不能履行生效判决确定的偿还借款本息的义务，常春作为申请执行人，申请查封执行其财产来抵偿其债务，亦符合法律规定。常春所申请查封的涉案房屋是被执行人大和公司国泰分公司开发建设的，但在其取得商品房预售许可后，阳光丽景6号楼、13号楼开发建设工程未竣工前，亦是法院裁定查封前，即已预售给姜维俊（以房抵债）。常春以涉案房屋所涉商品房买卖合同、收款收据、房产管理部门登记备案等不真实，均在法院查封之后为由进行抗辩。但常春未能提供有力证据证明其主张的事实，且常春申请阳光丽景小区6号楼1～8号8套商业网点8份《商品房买卖合同》及8份《收款收据》的形成时间进行鉴定，也由本院委托鉴定机构进行了鉴定。经鉴定机构检验后，作出无法判断8份《商品房买卖合同》及8份《收款收据》的形成时间司法鉴定的意见。故常春的抗辩理由不能成立，不予采信，其申请查封存在错误。相反，姜维俊作为案外人对法院查封的涉案房屋提出执行异议，主张是其在法院查封前已实际购买，请求法院停止执行查封的涉案房屋，提供了购买涉案房屋的商品房买卖合同、收款收据及不动产发票、预购商品房预告登记协议、申请及房管部门的登记备案、入户费用、物业费交纳收据、预交办理产权证相关费用及契税、住宅专项维修资金专用票据、进户通知单及交付钥匙记录等大量证据，其证据能够形成证据链，相互佐证其已实际购买涉案房屋及实际占有的主张。故姜维俊提出的执行异议理由成立，能够阻却法院的执行。综上，常春主张的事实证据不足，请求法院对查封涉案房屋继续执行的理由不成立，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回原告常春的诉讼请求。
案件受理费100元，鉴定费3300元，合计3400元，由原告常春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 徐 玖
审判员 马景芳
审判员 王国峰
二〇一四年十一月二十五日
书记员 王洋子