辽宁省法库县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）法民二初字第624号
原告罗永，男。
委托代理人吴红海，系辽宁正直律师事务所律师。
原告罗晓东，男。
委托代理人吴红海，系辽宁正直律师事务所律师。
被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司，住所地法库县法库镇团结街。注册号210124000021323。
法定代表人王卫东，系该公司经理。
委托代理人王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。
第三人贾城，男。
委托代理人闫明华，系辽宁兴法律师事务所律师。
原告罗永、罗晓东与被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司、第三人贾城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月29日受理，依法由审判员韩子孚独任审判，分别于2016年1月21日、2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告罗永及委托代理人吴红海、罗晓东委托代理人吴红海与被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司委托代理人王爱军、第三人贾城及委托代理人闫明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗永、罗晓东诉称，2014年9月14日，原告与被告签订了法库县法库镇幸福街2-2号第一幢商网113号门市房买卖合同，价款1395280元，买卖合同约定被告协助原告办理门市房所有权证逾期承担违约责任。原告、被告、第三人达成共识，原告向第三人支付购房款，被告与第三人结算，并约定了付款的期限及数额。2014年9月5日，被告向原告交付了门市房。2014年9月19日前，原告陆续向第三人支付购房款60万元，加上原告抵顶的车辆，原告向第三人支付了门市房的全部对价。原告多次要求被告协助原告办理门市房所有权证未果，万般无奈，诉至贵院，要求被告立即协助原告办理法库县法库镇幸福街2-2号第一幢商网113号门市房的房屋所有权证并提供相关手续、支付违约金1400元，由被告承担本案诉讼费用。
被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司辩称，原告所述与事实不完全相符，第三人贾城并没有将房款全部交付给我公司，目前尚欠我公司房款421446元未给付。2014年，第三人承包了我公司的土石方的搬运等工程。2014年9月14日，原告购买了我公司位于法库县法库镇幸福街22号第1幢商网133号二层门市楼房，面积174.41平方米，每平方米8000元，总价款为1395280元，并于当日签订了商品房买卖合同。当时，我公司、第三人及原告均同意以第三人承包我公司的工程费用抵顶原告购买我公司门市楼房的部分购房款。截止至2015年11月末，第三人的工程费用（包括2014年以前的部分工程费用）全计973834元抵顶了原告的相应购房款，并已入我公司的财务，目前原告尚欠房款421446元未给付我公司。可见，原告所述的第三人将房款全部支付给我公司不属实。原告要求我公司提供相关手续并协助办理产权所有权证没有事实和法律依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。从整个交易过程来看，我公司与原告签订合同后，已经将该门市房交付给原告，原告应将房款按合同约定全额交付给我公司，但原告并未按约定期限交付。可见原告已经构成违约，原告应当承担违约责任，我公司保留向原告追究其违约责任的诉权。同时，我公司已经向原告交付房屋，足以证明我公司已经履行了合同的主要义务，至于办理房屋所有权证只是合同的附随义务，在原告未全额交付房款的情况下，我公司无法给予办理房产登记手续，我公司依法享有抗辩权。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，恳请法院详查事实，依法驳回原告诉讼请求，以维护我公司的合法权益。
第三人贾城辩称，原告在起诉状中说2014年9月14日原、被告签订了法库县法库镇幸福街2-2号第一幢商网113号门市房签订了买卖合同和价款第三人没有异议，但原告说“原、被告及第三人达成共识，原告向第三人支付了购房款、被告与第三人进行结算”有异议，这部分不属实，真实情况是：原告不是向第三人支付购房款，而是向第三人返还垫付款，因为本案被告欠第三人工程款，第三人为了兑现此款，经原、被告及第三人同意，在原、被告签订商品房买卖合同中，用第三人工程款为原告垫付部分购房款，然后由原告向第三人返还现金，而不是由被告与第三人进行结算，第三人用工程款为原告垫付购房款总计973834元，原告已经返还第三人20多万余元，尚欠70多万元未给付，第三人要求原告立即返还，所以原告在起诉状中说“2014年9月19日前原告向第三人支付了门市房全部对价这是不实之词。
经审理查明，2014年9月14日，原告罗永、罗晓东通过第三人贾城购买了位于法库县法库镇幸福街22号第一幢商网113号门市房一套，面积174.41平方米，价款1395280元。2012年第三人贾城开始给被告干活，陆续发生工程款，双方约定结算时被告只给25%现金，其余用房子和车库、门市等抵顶。2014年初，第三人贾城与原告罗永谈及被告想给他一套门市房顶工程款，原告表示愿意购买，初步打算用原告一个奥迪Q7车顶一部分款项，其余用现金支付，双方到被告处询问确认被告应向贾城支付工程款且可以用门市房抵顶，原告遂选中本案争议的房屋即22号第一幢商网113号门市房一套，面积174.41平方米；因被告只有在与第三人的工程款超过购房款半数以上才能签订商品房买卖合同，所以在未签订商品房买卖合同的情况下，被告将房屋交付给原告，2014年9月5日原告在被告提供的《业主临时管理公约》、《承诺书》上签字后，原告对该房屋进行装修并使用。2014年9月14日，被告与第三人确认工程款已经超过了该房屋价款的一半，与原告罗永、罗晓东（二人系父子关系）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：单价为每平方米8000元，总价款1395280元，已付清771344元，剩余623936元分两次打给出卖人即2015年6月30日前300000元、2015年11月30日前323936元。合同另约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》载明已付清的771344元系以第三人贾城的工程款抵付，2014年12月16日，原告罗永与第三人贾城签订《商品房转卖合同》，主要内容为第三人向原告转卖本案标的物；原告向第三人支付现金600000元、剩余房款以原告的一台奥迪Q7轿车抵付，且该车已于2014年3月中旬交付；第三人协助原、被告签订《商品房转卖合同》；剩余房款623936元由第三人按期支付给被告，如逾期给付造成损失、除赔偿外还要赔偿利息。2015年10月15日被告又以第三人贾城的工程款202490元冲抵原告购房款一笔，现被告以原告尚欠房款421446元为由不予办理房产登记手续。
上述事实，有原、被告当庭陈述，原告罗永、罗晓东提交的商品房买卖合同（附业主管理规约、承诺书）、专用收款收据3张、2014年12月16日商品房转让合同、2015年12月29日商品转让合同代书人出具的情况介绍（附身份证明）及被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司提交的商品房买卖合同、2015年12月31日被告给第三人贾城出具的证实材料、支付款项记帐凭证9张及第三人贾城提交的2015年12月31日被告给第三人贾城出具的证实材料（附收款收据2张及支付款项凭证1张）等证据在卷，经庭审质证，予以确认。
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，标的物已实际交付使用，合同生效，双方理应按合同履行各自义务，作为出卖人的被告，在其主义务即交付房屋的行为履行完毕后，其附随的办理所有权证的义务亦应按约定如期完成，本案中，对双方交付房屋的具体时间尽管说法不一，但最迟应认定为2014年9月5日，故按约定办理权属证书的最后期限应为2015年9月5日，现原告诉请被告立即协助原告办理法库县法库镇幸福街2-2号第一幢商网113号门市房的房屋所有权证，应予支持。至于被告辩解“合同主要义务未履行情况下办理登记手续是一个附随义务，主要合同未履行，附随义务不可能履行，应当在原告方将款项全部交给被告后才能产生附随的登记手续”一节，从《商品房买卖合同》关于付款时间的约定可以表明，双方对最后付款时间的约定（2015年11月30日前）在关于产权登记的约定（至2015年9月5日为365天）之后，足见双方明知关于产权登记的期限在付款期限之前，并没有原告方将款项全部交给被告后才能办理附随的登记手续的意思表示，因此对被告该辩解本院不予支持；关于原告诉请支付违约金1400元，因原告在履行合同过程中未将与第三人约定房款给付内容向被告尽通知义务，属于合同履行有瑕疵，故其赔偿违约金的请求本院不予支持。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、确认原告罗永、罗晓东与被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起两个月内为原告罗永、罗晓东办理法库镇幸福街22号第一幢商网113号门市房房屋权属登记手续；
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费8318元，减半收取4159元，由被告沈阳紫鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费8318元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩子孚
二〇一六年三月二十二日
书记员 来丽玲