广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终13033号上诉人（原审原告）：周兴扬，身份证住址广东省增城市。委托代理人：吴凯，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市危房改造建设管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈梅英，所长。委托代理人：胡金婷，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈海港，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：陈彩焕，广东骅科律师事务所律师。上诉人周兴扬因与被上诉人广州市危房改造建设管理所（以下简称危房改造所）、陈海港租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初797号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年5月10日，周兴扬与危房改造所签订《广州市房屋租赁合同》两份，分别约定周兴扬向危房改造所承租座落于广州市白云区广花二路沙涌北东大街18号首—叁层（下称“18号物业”）和广州市白云区广花二路沙涌北东大街22号首—叁层（下称“22号物业”）的房地产作商业用途使用，租赁期限均为2007年4月20日至2012年3月19日。上述合同期满后，周兴扬继续使用上述租赁物业至2012年12月31日，其中18号首层房屋至2014年11月25日才交还危房改造所。期间，危房改造所于2012年9月20日，就上述18号和22号物业公开招租，并发出《招租公告》，该招租公告显示，上述物业租期为两年，经营范围为旅业，参考租金65元/平方米，租金底价24元/平方米；竞投人同意产权人的出租要求及相同条件下原租赁人有优先租赁权等。2012年9月24日，包括周兴扬和陈海港在内的三人参加上述物业的投标，陈海港最终以27元/平方米的最高竞价中标。陈海港中标后，因周兴扬与危房改造所之间对上述18号首层物业的交还问题存在纠纷，直至2014年3月1日，才与危房改造所签订18号和22号物业的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。以上事实，有租赁合同、招租公告、竞价公开情况确认表、公开招租会审表及各方当事人陈述等证据证实。周兴扬向原审法院提起本案诉讼，请求：1、危房改造所与陈海港于2014年3月1日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效；2、危房改造所、陈海港连带向我赔偿损失20万元；3、本案诉讼费由危房改造所、陈海港承担。原审法院认为：周兴扬以危房改造所、陈海港之间的招投标行为存在恶意串通，损害其利益和违反《中华人民共和国招标投标法》的相关规定，故危房改造所、陈海港因此签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》而无效。对此，（一）现有证据显示，危房改造所将18号和22号物业通过招标的方式向社会公开招标，陈海港以最高竞价竞得上述房屋的承租权。周兴扬认为因陈海港中标后与危房改造所签订了5年期限的租赁合同而推断危房改造所、陈海港之间存在恶意串通的行为，从而损害了其和国家利益，一方面周兴扬以更改租赁合同期限反推危房改造所、陈海港之间存在恶意串通显然依据不足；另一方面，纵观三方就上述租赁房屋之间的纠纷协商过程看，确实存在周兴扬一直将18号首层物业占用至2014年11月24日的实际情况，从2012年9月中标后，一直未能全面接手租赁房屋的情况确实对承租一方的利益有所影响，由此促成危房改造所、陈海港协商延长租赁期限亦符合常理。（二）危房改造所、陈海港在签订租赁合同时将招标公告中的2年租赁期限变更为5年，该行为并不属于违反《中华人民共和国招标投标法》强制性规定而应认定无效的情形。综上，周兴扬主张危房改造所、陈海港之间就18号和22号物业签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》无效的诉请依据不足，原审法院不予支持。周兴扬认为危房改造所、陈海港将租赁合同期限变更为5年侵犯了其对18号和22号物业的优先承租权。上述物业的承租权系通过公开招租的方式进行，招租公告已明确招租条件，周兴扬和陈海港等投标人在该同等条件下投标，陈海港以最高的价格竞得该承租权，享有优先承租权的前提是在同等条件下，现陈海港以更高的价格竞得了承租权，周兴扬已不再享有优先承租的权利。租赁期限的长短可能是影响周兴扬确定竞标价的高低因素之一，但并非必然的唯一因素。如前所述，现有证据不足以证明危房改造所、陈海港之间在签订租赁合同时将合同期限变更为5年，存在招标前恶意串通以此为条件进行恶意招标投标的行为，且纵观周兴扬与危房改造所、陈海港之间就上述租赁房屋的交付实际情况，亦可反映变更租赁年限的客观情况。为此，即使周兴扬可能因租赁期限为5年提高竞标价格，包括陈海港在内的其他投标人亦可能因为该因素而相应提高竞标价格。综上，周兴扬认为危房改造所、陈海港将租赁合同期限变更为5年侵犯了其对18号和22号物业的优先承租权的意见不能成立，原审法院不予采纳。因危房改造所、陈海港签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》并无侵犯周兴扬的优先承租权，亦未举证其实际损失，故周兴扬要求危房改造所、陈海港赔偿损失20万元缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决:驳回周兴扬的全部诉讼请求。一审案件受理费4410元，由周兴扬负担。判后，上诉人周兴扬不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误，周兴扬迟延交付租赁房屋并不能作为危房改造所、陈海港擅自延长租赁期限的合法理由。一审法院认为，周兴扬一直将18号首层物业占用至2014年11月24日，导致陈海港自中标后一直未能全面接受租赁房屋，导致陈海港利益受损。故危房改造所、陈海港协商延长租赁期限的行为符合常理。但是一审法院未能全面的、客观地了解案情，忽略了以下四个重要事实第一，周兴扬占用面积极少，对陈海港整体使用并不造成影响。承租物业18号、22号是可以分开出租的，周兴扬在原租赁关系中均是分开签订租赁合同的。周兴扬占用18号首层物业的面积仅仅有248平方米，而整个出租物业有3940．8平方米，周兴扬占用不影响18号二三层、22号一至三层的整体使用。危房改造所、陈海港就已交付的房屋可以签订正式的租赁合同。并不对陈海港的实际使用造成影响。第二，危房改造所与陈海港实际租赁期限已经远远超过了公告中的租赁期限，为六年零三个月。陈海港在2012年9月已经确定竞得房屋的租赁使用权，2013年1月已经实际接收了涉案物业，可是，从证据可知，危房改造所与陈海港是在2014年3月份才签订的合同，合同期限是2014年3月1日至2019年2月28日。但是，实际的情况是，危房改造所与陈海港不仅仅在合同上将原有的2年租期延长至5年，而且在实际承租年限上更是多加了一年零三个月。众所周知，涉案房屋的租金逐年上涨，而且，租金与租赁年限密切相关，而危房改造所无视市场变化，在不调整租金的情况下，任性将国有资产以低于市场价格出租给陈海港，损害国家利益，一审惘然不顾，明显不当。第三，陈海港未全部接收案涉物业并没有对其造成经济利益损失，反而造成国家损失1276824元（按每平27元每月计算，共计12个月）。第四，陈海港自行放弃避免损失的机会，故该损失并应该以延长租期弥补。根绝陈海港的招投标公告，招租物业原承租人尚未腾出退场或非因竞得人原因，超过新合同租期起始6个月仍不能按照新合同约定向承租人移交物业的，相关租赁合同终止。由此可知，如因周兴扬的原因未能腾退房屋的，危房改造所、陈海港可以终止合同，避免陈海港因此造成的损失，并无需通过延长租赁期限弥补陈海港的损失。综上，周兴扬认为，法院即使认定陈海港存在经济利益损失，危房改造所也不能以损害国家的利益来弥补陈海港的损失，危房改造所、陈海港擅自延长期限的行为已经损害了国家利益。二、一审法院法律适用错误，危房改造所与陈海港擅自变更合同期限的行为违反了《中华人民共和国招投标法》强制性规定。根据《中华人民共和国招投标法》第四十六条的规定，招标人与中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。危房改造所发出的招标公告中已经明确了招标期限是两年，而且，周兴扬认为，租赁期限是此次招投标的重要因素之一，属于合同的实质性内容，危房改造所与陈海港擅自变更租赁年限，属于订立背离合同实质性内容的情形之一。而且，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同，应当认定为无效。再者，根据《中华人民共和国招投标法》第五十条的规定，招标机构违反招投标法相关规定，与招标人、投标人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的，处5万元以上25万元以下的罚款；构成犯罪的，依法直接刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。前款所列行为影响中标结果的，中标无效。周兴扬认为，危房改造所与陈海港的行为不仅仅违反了法律的强制性规定，而且已经损害了国家利益，应当认定为无效。三，一审法院认定危房改造所与陈海港的行为未损害了周兴扬的优先承租权明显错误。根据招标公告及周兴扬与危房改造所的租赁合同可知，周兴扬在同等条件下享有优先承租权。但是，一审法院认为，周兴扬与陈海港在竞标中的价格不一样，因此，并不能认为是同等条件。一审法院仅仅要求周兴扬要在同一条下竞标才有优先权，却忽略了一点，作为出租方即危房改造所，其设定的承租期限也是条件之一，危房改造所在未告知周兴扬的情况下，擅自变更租赁期限。这已经从根本上让周兴扬丧失了在同等条件下与陈海港竞争的机会。因此，周兴扬认为，危房改造所与陈海港的行为损害了周兴扬的优先承租权。最后，关于周兴扬的损失，该损失是个可得利益的损失，无法提供证据证实。但是根据民法的公平原则，应当在物质上给予周兴扬赔偿。终上所述，周兴扬认为，危房改造所、陈海港的行为违反法律强制性规定，损害了国家和第三人的利益，其双方签订的合同应当认定为无效。请二审法院采纳上述意见，撤销一审判决，判令危房改造所与陈海港于2014年3月1日签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》无效，判令危房改造所、陈海港连带向周兴扬赔偿损失20万元，并承担本案诉讼费用。危房改造所二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.危房改造所与陈海港不存在恶意串通的行为。周兴扬以危房改造所与陈海港签订的租赁合同期限为5年反推危房改造所与陈海港之间在招租过程中存在恶意串通的事实，一方面该推断完全属于周兴扬的主观臆测，周兴扬未提供任何证据证实危房改造所与陈海港存在恶意串通的事实。另一方面合同租赁期限的延长的直接原因是由于周兴扬未能按时交还涉案房屋的违约行为造成租赁合同履行的客观情况发生变化而导致危房改造所与陈海港对租赁合同期限进行重新协商。因此，周兴扬主张危房改造所与陈海港存在恶意串通的行为无事实依据。2.周兴扬不享有优先承租权。在公开招租的文件中，招租公告己明确在同等条件下，周兴扬才享有优先承租权。周兴扬的竞标价格低于陈海港，按照规定己不再享有优先承租权。而租赁期限的变更是因客观原因造成，并非是在招标前危房改造所与陈海港恶意串通招投标标所造成，且租赁期限只是影响竞标价格的因素之一，并非唯一因素，因此租赁期限的变更与周兴扬中标之间无必然因果联系。3.周兴扬未提交任何证据证明其损失。周兴扬对其损失应承担举证责任，但周兴扬未提供任何证据证明损失。4.本案所涉物业公开招租并不属于《中华人民共和国招标投标法》第三条所规定的必须进行招投标的项目，并且《中华人民共和国招标投标法》中的第四十六条规定并非效力性的强制性规定，因此危房改造所与陈海港签订的租赁合同将招租公告中的2年租赁期限变更为5年，并不属于违反《中华人民共和国招标投标法》强制性规定而应认定为无效的情形。二、周兴扬存在恶意违约行为。(一)周兴扬在履行与危房改造所签订的租赁合同中存在多次恶意违约行为。2007年4月20日危房改造所与周兴扬了签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定危房改造所将位于白云区广花二路沙涌北东大街18号、22号1—3层(涉案房屋)出租给周兴扬，租金标准为12元／平方米，租赁期限自2007年4月20日至2012年3月19日。合同签订后，周兴扬在履行合同过程中存在多次恶意违约行为：1.合同签订当日，周兴扬即在未征得危房改造所同意的情况下，以24元／平方米的租金标准将涉案房屋违法转租予皇莱酒店，且租赁期限为2007年4月20日至2012年7月21日，该期限超过危房改造所与周兴扬签订的租赁合同期限，扣除交危房改造所的租金，周兴扬因违法转租获利3866096元。2.周兴扬在2010年4月20日至2012年12月31日未按合同约定足额缴纳租金，尚欠危房改造所租金79057．8元。3.2013年3月6日，危房改造所催告周兴扬交还房屋，但周兴扬未依约交还涉案房屋，危房改造所与周兴扬因未能交还全部涉案房屋发生纠纷，该案件于2014年10月18日出具一审判决，2015年7月6日出具二审判决，2016年3月29日出具再审裁定。涉案房屋在2014年11月24日才全部交还危房改造所。(二)周兴扬通过违约行为攫取不正当利益。著名的法律谚语有言“任何人不得从自己的违法行为中获利”，该法律谚语包含了最基本的法理常识，即利益的取得都要通过合法的方式。周兴扬在与危房改造所签订租赁合同后，通过多项违约行为获取了巨额的不正当利益，并不存在周兴扬所述的损失。相反，因为周兴扬一连串的违约行为，给危房改造所、现承租人陈海港造成了巨大的损失，由此引发了危房改造所与周兴扬的房屋租赁合同纠纷，导致陈海港在中标后长时间无法全面接手涉案房屋开展实际经营，致使双方签订的房屋租赁合同目的无法实现。周兴扬的一连串违约行为，情节恶劣，给危房改造所以及现承租人造成了巨大的经济损失。现在却通过颠倒因果、混淆是非的方式，企图再次获取不当利益。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。危房改造所通过公开招租，用公平公正的方式确定了承租人，并没有与陈海港恶意串通的行为，双方变更租赁期限的行为也不属于违反法律法规强制性规定而无效的行为。周兴扬在租赁合同履行以及招租过程中，并不存在损失，相反还攫取了巨额的不正当利益。周兴扬提出的诉讼请求无任何法律与事实依据。恳请贵院查明事实，维持原判，驳回上诉，以维系社会的公平正义。陈海港二审答辩称：原审判决正确，周兴扬的上诉理由在一审的时候已经答辩过，并且被一审法院驳回，我方认为周兴扬没有任何证据证实与危房改造所、陈海港之间存在损害，也不属于法律规定无效合同的情形，所以周兴扬的上诉请求无理，恳请法院予以驳回。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。二审另查明，2012年11月29日，危房改造所向陈海港出具《租赁预备通知书》，通知书上内容为：经2012年11月29日的竞投，陈海港取得了案涉房屋的租赁权，期限为两年，陈海港需3日内缴交竞投保证金，正常情况下，危房改造所于2013年3月31日与陈海港签订租赁合同并移交房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对周兴扬上诉主张危房改造所、陈海港签订的租赁合同无效及危房改造所、陈海港应赔偿其损失的请求，分析如下：危房改造所的招租公告中写明案涉房屋的租期为两年，危房改造所在其后发出的《租赁预备通知书》中依然确认案涉房屋的租期为两年，《租赁预备通知书》同时确认危房改造所于2013年3月31日与陈海港签订租赁合同并移交案涉房屋。从上述事实可知，危房改造所在发出招租公告及竞投结算后的意思表示一直是与中标人签订二年的租赁合同，且危房改造所认为其可以在2013年3月31日与陈海港签订租赁合同及移交案涉房屋。由于周兴扬的原因，案涉房屋至2014年11月25日才完全交还给危房改造所，危房改造所才能与陈海港签订租赁合同并交付全部房屋。危房改造所、陈海港因此在租赁合同中延长租赁期限，事出有因，符合常理，不能认定为串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益，影响了中标结果的行为。周兴扬以租赁合同的租期有延长为由上诉主张危房改造所与陈海港之间存在恶意串通，危房改造所与陈海港签订的租赁合同无效，缺乏事实依据，本院不予支持。虽然危房改造所就案涉房屋的招租采取了公开招标的形式，但周兴扬没有提交证据证明案涉房屋的招租属于法律规定的必须招投标的范围。危房改造所与陈海港将租赁期限延长也不属于违反了《中华人民共和国招标投标法》强制性规定而无效的情形。周兴扬上诉主张危房改造所与陈海港签订的合同违反了《中华人民共和国招标投标法》强制性规定而无效，不能成立，本院不予采纳。危房改造所的招租公告中明确了周兴扬有优先承租权，但享有优先承租权的前提条件是同等条件下。在招租公告所明确的招租条件下，陈海港的竞价高于周兴扬。如上所述，危房改造所与陈海港不存在恶意串通，危房改造所与陈海港签订的合同并非无效合同。周兴扬上诉要求危房改造所与陈海港赔偿其损失20万元，理据不充分，本院不予采信。综上所述，经审查原审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4410元，由上诉人周兴扬负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  陈珊彬审判员  李 焕二〇一六年十月二十六日书记员  杨 旦林飘云