江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣10民终38号
上诉人(原审被告)：抚州市三成三商业投资运营管理有限公司，住所地抚州市临川区临川大道中段（体育中心）。
法定代表人：尧文平。该公司总理。
委托诉讼代理人：王胜平，江西澎正律师事务所律师。代理权限为一般授权代理
被上诉人(原审原告)：抚州市体育局，住所地：抚州市。
法定代表人熊远定，局长。
委托诉讼代理人：王伟，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
原审被告：三成三（北京）投资有限公司，住所地：北京朝阳区。
法定代表人：揭祎，总经理。
上诉人抚州市三成三商业投资运营管理有限公司（以下简称抚州三成三公司）因与被上诉人抚州市体育局及原审被告三成三（北京）投资有限公司（以下简称北京三成三公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2015）临民初字第3208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年01月10日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。上诉人抚州三成三公司的法定代表人尧文平及其委托诉讼代理人王胜平，被上诉人抚州市体育局的法定代表人熊远定及委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼，原审被告北京三成三公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
抚州三成三公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，判令被上诉人先履行钢结构质量验收的义务，上诉人后履行支付租金义务。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案的租赁物是体育馆、体育场、游泳馆及场地，属建筑工程范畴，本案租赁物与一般的租赁物（动产）有着本质的区别。依据《中华人民共和国建筑法》第61条及《中华人民共和国合同法》第279条的规定，将不动产作为租赁物交付给承租人使用时，该租赁物必须经过竣工验收。而被上诉人作为体育馆、体育场、游泳馆工程的发包人（业主）在未对工程进行全面验收的情况下，将上述工程出租给上诉人使用，这显然违反了法律的规定。以上法律规定属于强制性法律规定，租赁合同双方即便约定了“出租人按现状为承租人提供基础设施条件”，该约定也由于违反了强制性法律规定而属于无效的约定。一审法院不应以此理由认为出租人己经完全履行了交付租赁物的义务。根据现行国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013的规定，钢结构作为主体结构之一应按子分部工程竣工验收；当主体结构均为钢结构时应按分部工程竣工验收。大型钢结构工程可划分成若干个子分部工程进行竣工验收。根据上诉人在一审提交的证据足以证实本案的出租物建设单位（被上诉人）未组织钢结构部分竣工验收。2008年被上诉人委托九江市建设工程质量检测中心对钢结构进行检测，这种检测并不是针对钢结构工程竣工验收的检测，而是对该钢结构工程所使用材料的材料检测，且该份检测报告中明确注明不合格率分别为1.7%、0.91%、0.7%，这恰恰由被上诉人抚州市体育局自己证明了该钢结构工程是不合格的。钢结构质量未经验收合格，存在安全隐患，一旦发生垮塌，将造成大量人员伤亡和巨额财产损失。但一审判决却仅仅以一句“本院认为，虽然工程中钢结构部分至今未进行验收，但并不影响租赁房屋符合约定的用途。”而置这一危险不顾。既没有考虑人民群众生命和国家财产的安危，也无视法律的明确规定。另外，一审法院认定“虽然工程中钢结构部分至今未进行验收，但并不影响租赁房屋符合约定的用途。”这一说法也是有失偏颇的。由于该租赁物的钢结构至今未通过竣工验收，承租人不仅时刻担心安全隐患，而且无法办理相关手续，导致合同签订后，始终无法承接大型体育赛事和演出，不能充分发挥该租赁物最基本的使用功能，这在一定程度上严重影响了该租赁物的使用用途。被上诉人提供的租赁房屋不具备出租条件，被上诉人至今没有取得该出租物的房屋所有权证。租赁合同系双务合同、实践性合同，作为出租方应提供合格的租赁物并且交付使用，承租人才支付租金。本案中被上诉人作为出租方依法应先履行交付合格的租赁物给上诉人使用，上诉人再向被上诉人支付租金。上诉人并不是不支付租金，上诉人实际己支付50万元租金和50万元保证金，只是要求被上诉人对体育馆、体育场、游泳馆的钢结构部分进行质量检测，经检测钢结构部分属质量合格，上诉人再支付租金，如钢结构部分质量不合格，被上诉人应进行修复，直到钢结构工程质量合格后上诉人再支付租金。我国《合同法》第六十七条规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。租赁合同中上诉人作为后履行义务的一方要求被上诉人履行钢结构质量检测并验收合格的先履行义务完全是有法律依据的。一审判决以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定判定不支持上诉人主张的“该租赁物不具备租赁条件”的抗辩理由系适用法律错误。该条规定主要系针对违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同在一审法庭辩论前取得相关许可证后该租赁合同合法有效的问题。但在一审过程中，双方均未对该租赁合同是否有效提出主张，上诉人的抗辩理由是“该租赁物未竣工验收，出租人未尽到完全的义务”，而不是“租赁物未取得建设规划手续而合同无效”。另一方面，即便租赁物取得建设工程规划许可证，租赁合同合法有效，也并不意味着该建筑物就符合竣工验收标准。因此，一审法院以该解释第二条认定租赁合同有效，从而否定上诉人一审主张的出租物未竣工验收的抗辩理由系适用法律错误。
抚州市体育局辩称，被上诉人在本案租赁合同中已经完全履行了主要租赁义务，交付了租赁物，不存在先履行合同义务的说法。租赁物交付给上诉人之后上诉人一直在正常使用租赁物，没有出现影响上诉人权利义务的状况发生，合同签订后也没有出现无法承接演出的情况，所以上诉人应当按照合同约定支付租金。被上诉人交付租赁物是以合同约定按现状来交付，租赁物的主要情况在租赁合同签订之前已委托抚州市嘉兴产权经纪有限公司进行公开，上诉人应当知晓租赁物的情况。租赁物的钢结构部分未进行验收是因为承建方的原因，被上诉人对此情况在积极采取补救措施，包括对钢结构定期安全、质量检测，而检测的结果是符合使用条件。上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。
北京三成三公司未作答辩。
抚州市体育局向一审法院起诉请求：1、判令抚州三成三公司与北京三成三公司共同支付抚州市体育局租金490万元及逾期付款违约金；2、诉讼费由抚州三成三公司与北京三成三公司承担。
一审法院认定事实：2011年1月10日，抚州市体育局（出租人）与北京三成三公司（承租人）签订一份《抚州市体育中心20年使用权租赁合同》，合同主要内容：1、承租人租赁经营体育馆、体育场、游泳馆及抚州体育中心建成区的广场空地的使用权宜（具体范围见红线图），经营权包括：使用权（需维持其基本功能）、场馆命名权（需报批）、实物资产为载体的广告权（需报批）等；2、租赁经营期限自2011年1月10日至2031年1月9日，共20年；3、租金每3年执行一次标准，初定每半年（上一半年度支付下一半年度的租金）采取现金转账或支票形式由承租人支付给出租人，承租人必须向出租人交付租赁保证金50万元，合同期满承租人按原状完整地交还租赁物并已处理任何以承租场所发生的债务后十日内将保证金本金退还承租人（不计息），具体租金标准如下：第一个三年（2011年1月10日至2014年1月9日）每年100万元；第二个三年每年在第一个三年年租金的基础上递增20万元；第三个三年每年在第二个三年年租金的基础上递增20万元；之后每三年递增30万元；因租赁发生的任何税、费均由承租人承担；4、出租人的权利义务：出租人负责体育场馆大型建筑主体结构自然老化的维修工作；出租人按现状为承租人提供基础设施条件等；5、承租人应按期支付租金及经营活动中的各项税费；6、违约责任：出租人到时间不能按现状提供标的物给承租人使用，致使承租人不能正常经营，承租人租期可以顺延或相应扣除未使用期间和停业期间的租金；承租人不按时足额交纳租金，承租人按当年租金的10％向出租人交纳违约金，同时出租人有权解除合同，收缴保证金和依法追诉的权利。合同签订后，北京三成三公司缴纳保证金50万元及租金50万元。2011年5月30日，抚州市体育局将抚州市体育中心体育场、游泳场及附属设施移交给北京三成三公司，其中体育中心场馆及附属设施、设备于2011年4月18日移交给北京三成三公司。2011年8月15日，北京三成三公司向抚州市体育局发出书面授权告知，内容为北京三成三公司在抚州市全资注册成立了抚州三成三公司，今后抚州市体育中心经营管理等全权由抚州三成三公司负责，抚州市体育局对此表示同意。之后，北京三成三公司再未向抚州市体育局支付租金，抚州市体育局多次催收未果。截止至起诉日2015年12月24日，北京三成三公司本应向抚州市体育局缴纳租金2011年1月10日至2016年7月10日的租金共计540万元，但北京三成三公司只缴纳租金50万元，尚欠抚州市体育局租金490万元。
另查明，抚州市体育中心于2006年11月14日经抚州市发展和改革委员会抚发改社会字（2006）35号批复由抚州市体育局建设立项，体育场、体育馆、游泳场工程于2007年8月1日开始施工建设，于2009年7月28日竣工。后于2010年3月至2010年5月补办建设用地、规划、施工等相关手续。2011年10月12日，抚州市体育中心体育场、体育馆、游泳馆经抚州市公安消防支队综合评定工程消防验收合格。2012年7月2日，抚州市建筑综合管理站对抚州市体育中心体育场、体育馆、游泳馆工程作出工程质量监督报告，报告内容为土建部分竣工组织和程序、工程建设强制标准执行情况、及工程观感质量检查验收的评价为基本符合要求，对钢结构部分施工单位未作出质量评价，监督结论及备案的建议为：“因重点工程特殊性，同意报备案。”2008年8月12日，抚州市体育局委托九江市建设工程质量检测中心对抚州市体育中心体育场、体育馆、游泳馆进行钢结构超声波探伤检测和挠度检测，并作出书面报告。
又查明，北京三成三公司成立于2010年11月16日，属自然人投资或控股的有限责任公司，目前股东为揭祎、冯文森，法定代表人揭祎。抚州市三成三公司成立于2011年8月10日，属自然人独资的有限责任公司，目前股东及法定代表人均系尧文平
一审法院认为，抚州市体育局与北京三成三公司签订的《抚州市体育中心20年使用权租赁合同》系合同双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效。合同双方当事人应遵照履行。抚州市体育局按合同约定将租赁物体育馆、体育场、游泳馆及相关附属设备移交给北京三成三公司使用，北京三成三公司应按合同约定期限支付相应租金。2011年8月15日，北京三成三公司经抚州市体育局同意书面授权由北京三成三公司抚州三成三公司全权负责经营管理抚州市体育中心，北京三成三公司抚州三成三公司对此表示认可，因此，北京三成三公司抚州三成三公司作为租赁物的实际经营管理者和使用者，其应当与北京三成三公司连带承受合同的权利和义务。截止至起诉时，北京三成三公司、抚州三成三公司尚欠抚州市体育局租金490万元，其行为已构成违约，应承担履行给付租金及逾期违约金的民事责任。北京三成三公司抚州三成三公司辩称，抚州市体育局提供的租赁房屋不具备出租条件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同应当认定有效。本案租赁房屋抚州市体育中心经抚州市发改委批复立项由抚州市体育局兴建，在出租前已经补办相关建设手续，属合法建设的房屋，因此，原北京三成三公司签订的租赁合同合法有效。北京三成三公司抚州三成三公司辩称，抚州市体育局提供的租赁房屋未经过合法验收，并以此对抗履行支付租金。一审法院认为，双方签订合同后，抚州市体育局陆续将租赁房屋及相交附属设施交付给北京三成三公司使用，并办理移交手续，北京三成三公司也接收了租赁房屋，并按合同约定管理经营使用租赁房屋，此符合双方在合同中的“出租人按现状为承租人提供基础设施条件”的约定，之后，该租赁房屋先后进行消防、土建竣工质量验收。虽然工程中钢结构部分至今未进行验收，但并不影响租赁房屋符合约定的用途。因此，北京三成三公司抚州三成三公司以此理由来对抗支付租金，不予采纳。北京三成三公司经合法传唤未应诉答辩，视为对抚州市体育局的诉请及主张放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：北京三成三公司投资有限公司、抚州市三成三商业投资运营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付抚州市体育局租金490万元及逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46000元，由三成三（北京）投资有限公司、抚州市三成三商业投资运营管理有限公司负担。
二审期间，上诉人抚州三成三公司提交以下证据：
1、抚州市建筑综合管理站2016年10月11日向抚州市体育局出具的一份函，证明钢结构部分未办理施工许可证，且未提供检测及相关技术资料而未组织验收，主体育场、体育馆、游泳馆屋盖钢结构采用球形网架结构，其中游泳馆上方擅自增加球形网架结构屋盖，增加部分未纳入管理，目测网架结构使用过程中，没有得到维护和保养，屋面板有渗漏现场，主体育场和游泳馆网架开始出现一定程度锈蚀。
2、三份江西博正司法鉴定中心对于体育场检测鉴定意见书（174-1）、（174-3）、（174-4），证明体育场挑棚网架（东、西两侧）及游泳馆网架工程防火涂层厚度不合格，钢结构没有取得施工许可证，被上诉人没有交付符合租赁条件的租赁物。
被上诉人抚州市体育局对上诉人抚州三成三公司提交的证据发表质证意见认为，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份证据不能表明钢结构不符合质量要求。没有进行验收并非被上诉人的原因所造成，游泳馆池上方擅自增加球形网架结构屋盖是当时施工部分还是后面上诉人增加的不清楚，该份证据只是表明钢结构屋面板有渗漏现场，出现一部分的锈蚀，但也证明建筑综合管理站对钢结构的安全性和相关质量表示认可，只是督促被上诉人要进行结构安全的检测并将检测报告交与管理站，被上诉人对钢结构部分委托相关部门进行检测，检测结果都符合建设要求，没有安全隐患。对证据2的三份证据合法性、真实性无异议，关联性有异议；检测报告对所有钢结构网架工程都进行了检测，这种检测是比较全面完整的；根据检测报告的意见，主构建都是合格的，不合格仅仅是防火涂层，防火涂层在使用中是会产生变化的，这仅仅是履行合同中细小的瑕疵，不影响正常使用。且防火涂层不合格可以采取补救措施的，上诉人不能在没有妨碍正常使用的情况下以此结论作为不支付租金的抗辩理由。
被上诉人抚州市体育局在二审诉讼过程中未提交证据。
本院对上诉人抚州三成三公司提交的证据，经审查认为，证据1是抚州市建筑综合管理站向抚州市体育局出具的函，该函加盖了抚州市建筑综合管理站的公章，本院对其真实性，合法性予以确认。根据该证明，可以证实上诉人抚州三成三公司因认为市体育中心场馆主体钢结构存在安全隐患而于2016年9月28日向抚州市建筑综合管理站进行过报告，抚州市建筑综合管理站目测网架结构使用过程中，没有得到维护和保养，但抚州市建筑综合管理站并未对该工程钢结构进行结构安全检测，只是督促抚州市体育局组织相关部门对钢结构进行机构安全检测，不能证明被上诉人抚州市体育局交付给上诉人抚州三成三公司的租赁物不符合租赁条件。证据2是被上诉人抚州市体育局委托江西博正司法鉴定中心作出的检测鉴定意见书，被上诉人抚州市体育局对其真实性、合法性均无异议。本院对其真实性、合法性予以确认。根据叁份鉴定意见书，江西抚州市体育中心体育场挑棚网架（东、西两侧）及游泳馆网架工程只有涂层厚度出现严重不均匀的现象，而其网架主体工程基本上都能按规范施工，且现场未发现影响结构安全的病害，确定江西抚州市体育中心体育场挑棚网架（东、西两侧）及游泳馆网架工程建筑总体质量符合设计和规范要求，基本能满足正常使用要求。该证据不能证明被上诉人抚州市体育局交付给上诉人抚州三成三公司的租赁物不符合租赁条件。
上诉人抚州三成三公司对一审法院查明的“抚州市建筑综合管理站对钢结构部分施工单位未作出质量评价”有异议，认为抚州市建筑综合管理站出具的工程质量监督报告载明钢结构部分是建设单位未办理施工许可证，未组织钢结构部分竣工验收，最后才是钢结构部分施工单位未作出质量评价。对一审法院查明的其他事实无异议。
其它当事人对一审法院查明的事实均无异议。
本院对一审判决认定无争议的事实予以确认。
本案经调解，未能达成协议。
根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人抚州市三成三商业投资运营管理有限公司以涉案场地未经钢结构验收作为不支付租金的抗辩理由是否有依据的问题。
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，抚州市体育局与北京三成三公司签订的《抚州市体育中心20年使用权租赁合同》是有效合同。一审法院对本案合同效力的认定正确。租赁合同明确约定出租人按现状为承租人提供基础设施条件，北京三成三公司在签订租赁合同前应当知晓抚州市体育中心的基本情况，钢结构部分未经验收在租赁合同签订前是作为租赁物的现状存在的，现抚州三成三公司在承租并使用多年后以钢结构部分未经验收，存在安全隐患作为租金支付的先行义务，没有合同依据，且其未提供充分的证据证明钢结构部分是否存在安全隐患。抚州三成三公司主张钢结构未经验收影响了其接收大型体育赛事等活动，其亦未提供充分证据证明，对其该项抗辩主张不予支持。租赁合同是有偿合同，承租人负有依照租赁合同的约定向出租人支付租金的义务，现承租人未按约支付租金，抚州市体育局诉请要求其支付租金依法有据。
综上所述，抚州市三成三公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47763元，由上诉人抚州市三成三商业投资运营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄慧群
审判员 王 琳
审判员 邹志伟
二〇一七年八月四日
书记员 华丽娜