广东省珠海市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）珠中法立民终字第430号
上诉人（原审原告）：潘牛方，男，汉族，住广东省珠海市香洲区，公民身份证号码：×××4814。
委托代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：谢佩娜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：珠海市。
法定代表人：刘广略。
委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
委托代理人：刘明丽，广××律师事务所实习律师。
上诉人潘牛方因与被上诉人珠海市南福房产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1667号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
潘牛方在原审诉称，潘牛方与珠海市南福房产开发有限公司于2008年1月7日签订《官村48号房屋拆迁补偿合同》（档案编号：村-68）。合同第三条第一项约定：“甲方（南福房产）实际给予乙方（潘牛方）产权补偿414.8平方米”。潘牛方共得三套产权补偿房屋，即3栋2单元1903房、3栋2单元2003房和5栋1单元2204房。合同第三条笫六项约定：“过渡安置补助费（租金）：在本合同签订之日起至乙方领取产权补偿的商品房锁匙后三个月（即装修期）止为过渡期，乙方不需要甲方提供周转房的，甲方按300平方米计，甲方应补偿乙方临时安置补助费每月金额为人民币壹万元（10000元）。每3个月作为一个付款周期，该费用甲方应在每3个月的前五天内支付（期间不足一个月的，按一个月计算）”。合同第三条第九项约定：“产权补偿房屋的交付，甲方应在本合同签订之日起36个月内将竣工验收合格的商品房交付给乙方”。合同第九条违约责任第三项约定：“甲方逾期交付商品房，应支付延期交房的违约金，违约金按应补乙方商品房面积市场价总额每日千分之一计算（市场价格按每平方米15000元人民币计算）。合同第七条约定：“甲方必须在商品房及车库交付之日起360日内为乙方办妥补偿的商品房产权证及车位产权证。期间产生的一切税、费概由甲方负责”。合同第九条违约责任第五项约定：“甲方逾期未能为乙方办妥补偿的商品房产权证及车位产权证，乙方有权每月收取甲方违约金30000元，直至办妥乙方商品房产权证及车位产权证为止”。
《官村48号房屋拆迁补偿合同》的签订日期是2008年1月7日，按照合同约定的自合同签订之日起36个月内交房，珠海市南福房产开发有限公司应在2011年1月6日交付经竣工验收合格的涉案房屋．但3栋2单元1903和3栋2单元2003实际取得竣工验收备案时间是2015年2月16日，5栋1单元2204房交付时间是2013年11月1日。涉案房屋竣工验收时间和交付时间已超过合同约定期限，珠海市南福房产开发有限公司应当按照涉案房屋面积市场总额每日千分之一向潘牛方支付逾期交房违约金。
根据《官村48号房屋拆迁补偿合同》约定：珠海市南福房产开发有限公司应当在合同签订之日起至潘牛方领取涉案房屋的钥匙后三个月（即装修期）止为过渡期按照每月壹万元（10000元）向潘牛方支付租金（过渡安置补助费），不足一个月的，按照一个月计算。但珠海市南福房产开发有限公司从2013年1月1日起便没该笔租金（过渡安置补助费）。
根据《官村48号房屋拆迁补偿合同》约定的珠海市南福房产开发有限公司必须在商品房及车库交付之日起360日内为乙方办妥补偿的商品房产权证及车位产权证。珠海市南福房产开发有限公司应当在2014年10月31日前为潘牛方办妥5栋1单元2204房的产权证。现珠海市南福房产开发有限公司逾期仍未能为潘牛方办理5栋1单元2204房的产权证，应当按月支付潘牛方违约金30000元。
潘牛方在原审中诉请：1、请求判令珠海市南福房产开发有限公司立即向潘牛方支付逾期交房违约金人民币8442327.6元整。（按照商品房面积市场价总额每日千分之一计算）；2、请求判令珠海市南福房产开发有限公司立即向潘牛方支付租金（过渡安置补助费）人民币239997.6元整。3、请求判令珠海市南福房产开发有限公司按每月30000元标准向潘牛方支付逾期办证违约金至办妥产权证为止（自2014年10月31日起算，暂计至2015年8月25日为300000元）。4、请求判令珠海市南福房产开发有限公司承担本案诉讼费。以上暂合计：8，982，325.2元。
珠海市南福房产开发有限公司在法定期限内提出管辖异议称：潘牛方分别于2014年3月19日、2014年7月24日办理涉案回迁房锦园3栋2单元1903房和3栋2单元2003房的收房手续时，与珠海市南福房产开发有限公司签订了《收房协议书》。依据该两份《收房协议书》的约定，潘牛方已承诺不追究珠海市南福房产开发有限公司的任何责任，若产生纠纷，双方一致同意提交珠海仲裁委员会裁决。据此：1、两份《收房协议书》中均明确记载了“如因本协议引起的纠纷，双方一致同意提交珠海仲裁委员会裁决”。依据《仲裁法》第十六条的规定，双方已明确表达了请求仲裁的意思表示、有明确的仲裁事项及选定了具体的仲裁机构。因此，双方自愿达成的仲裁协议合法有效。
2、双方在签订《官村48号房屋拆迁补偿合同》之后另行于《收房协议书》中达成仲裁协议，依法属于双方自愿对纠纷解决方式的变更。故原拆迁合同中“通过诉讼方式解决”的约定已被之后的仲裁协议所取代。潘牛方仍向贵院提起本案诉讼，没有依据。
3，潘牛方已于《收房协议书》中明确承诺不追究珠海市南福房产开发有限公司包括逾期交房在内的任何责任，现其违反约定和承诺向异议人主张相关违约责任，即表达了不愿继续履行《收房协议书》的意思表示。故双方争议的解决依法应适用《收房协议书》的仲裁条款。
综上，双方就本案纠纷已达成合法有效的仲裁协议，潘牛方提起本案诉讼没有事实和法律依据。珠海市南福房产开发有限公司依据《民事诉讼法﹥第一百二十四条第（二）项、《民诉法司法解释》第二百一十六条及《仲裁法》第五条的规定，特此请求贵院依法驳回潘牛方的起诉。
原审法院经审查认为：虽然潘牛方与珠海市南福房产开发有限公司于2008年1月7日签订的《官村48号房屋拆迁补偿合同》第十条约定：“如发生争议，双方通过诉讼方式解决”。但在合同履行过程中，潘牛方与珠海市南福房产开发有限公司双方分别于2014年3月19日、2014年7月24日就涉案房屋回迁补偿履行问题又签订了两份《收房协议书》，上述协议书约定的内容包含了潘牛方在本案提出的争议请求，而《收房协议书》第六条、第五条分别约定：“如因本协议引起的纠纷，双方一致同意提交珠海市仲裁委员会裁决”。《收房协议书》是双方当事人自愿、真实的意思表示，是对原《官村48号房屋拆迁补偿合同》相应条款内容的变更，协议的条款约定对双方当事人均产生约束力。因此，潘牛方提起本案诉讼的合同依据及法律依据不足，原审法院对本案没有管辖权。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（二）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百一十六条的规定，裁定：驳回潘牛方的起诉。
上诉人潘牛方上诉称，被上诉人提交的两份《收房协议书》是上诉人是第一次见到，上诉人没有签订过《收房协议书》，一审法院未组织一审原被告双方对《收房协议书》进行质证或举行听证，未核对两份《收房协议书》是否有原件，缺少当事人的参与下直接认定两份《收房协议书》真实有效，对双方都有约束力，是属于未审先裁，违反诉讼程序。上诉人与被上诉之间签订的是《官村48号房屋拆迁补偿合同》，上诉人取得房屋的依据是拆迁补偿协议，而不是《珠海市商品房买卖合同》，取得的房屋性质应当是回迁房，而不是商品房。综上，上诉人认为：原审法院认定事实错误，适用法律不当，程序违法，故上诉请求：1、请求依法撤销（2015）珠香法民三初字第1667号民事裁定书，案件由珠海市香洲区人民法院依法受理。2、本案上诉费用由珠海市南福房产开发有限公司承担。
本院查明，潘牛方提交的证据《官村48号房屋拆迁补偿合同》显示：潘牛方与珠海市南福房产开发有限公司于2008年1月7日签订《官村48号房屋拆迁补偿合同》。双方就官村48号房屋拆迁补偿达成协议。其中第二条约定：按照《珠海市香洲区城中旧村房地产权及附属物补偿核定表》，甲方（南福房产）补偿乙方（潘牛方）产权面积为405平方米。第三条第一项约定：补偿的户型及面积为：1、锦园三栋第十九层D-3房144.06平方米，2、锦园三栋第二十层D-3房144.06平方米，3、锦园三栋第二十二层C-1房126.68平方米。第十条约定：在执行本合同中出现争议，双方通过诉讼方式解决。此外，双方还就拆迁综合补偿费、拆迁安置及签约奖金、过度安置补助费、房屋的交付等作了约定。
珠海市南福房产开发有限公司提交的证据两份《收房协议书》显示：潘牛方与珠海市南福房产开发有限公司于2014年3月19日、2014年7月24日分别签订了两份《收房协议书》，分别就乙方（潘牛方）购买的珠海市九州大道2088号锦园3栋2单元1903房和3栋2单元2003房的商品房收房手续达成协议。其中第二条约定：双方一致确认此次提前收房即视同双方已按照所签订的《珠海市商品房买卖合同》的约定办理了房屋交接手续；第四条约定：鉴于乙方已提前收房的事实，且系自愿行为，乙方承诺自本协议签订之日起放弃追究甲方逾期交房的违约责任，并保证今后不申请撤销、变更或申请确认本协议无效；第六条约定：如因本协议引起纠纷，双方一致同意提交珠海市仲裁委员会裁决。
本院认为，本案纠纷系因房屋拆迁安置补偿而引起，故本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于涉案合同即《官村48号房屋拆迁补偿合同》与《收房协议书》的法律地位、相互关系问题。通过对证据文字审查可见，《官村48号房屋拆迁补偿合同》是基础合同、主合同，该合同对双方在房屋拆迁安置补偿过程中的权利义务做了全面的约定；而《收房协议书》是后续合同，是在《官村48号房屋拆迁补偿合同》的基础上，对部分标的及相关权利义务所作的修改或重新约定，但并未涵盖《官村48号房屋拆迁补偿合同》的全部标的及约定的全部权利义务内容，即《收房协议书》并未完全取代《官村48号房屋拆迁补偿合同》，并且，本案当事人的诉讼请求也超出了《收房协议书》所约定的标的范围和权利义务内容范围。因此，潘牛方依据《官村48号房屋拆迁补偿合同》提起诉讼，当不受《收房协议书》中仲裁约定的约束。原审裁定对该事实的认定错误，依据《收房协议书》中的仲裁约定驳回起诉不当，本院予以纠正。上诉人要求案件由珠海市香洲区人民法院依法受理的上诉意见成立，本院予以采纳。此外，还需指出的是，管辖权异议属于程序性问题，人民法院在审理时应避免对实体问题作出评判，当事人就该点所提意见成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
一、撤销珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第1667号民事裁定；
二、本案由珠海市香洲区人民法院继续审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 董春杉
审判员 杨晓兰
审判员 乌云利
二〇一五年十二月二十二日
书记员 张淑君