上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第2819号
原告上海国广房地产经营有限公司。
法定代表人冯建雄。
委托代理人孙骏。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
被告王金松。
委托代理人杨仲侃，上海联业律师事务所律师。
原告上海国广房地产经营有限公司与被告王金松商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判。被告王金松在答辩期内对管辖权提出异议，本院于2013年12月13日裁定驳回该异议。后被告王金松就此提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年1月8日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于同年2月19日公开开庭进行了审理。原告上海国广房地产经营有限公司的委托代理人潘轶，被告王金松及其委托代理人杨仲侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海国广房地产经营有限公司诉称，2010年12月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定，被告向原告购买上海市平型关路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋（以下简称系争房屋），房价款暂定为人民币3，313，859元（以下币种均为人民币）。合同另约定，被告应于2011年1月6日前支付第二笔房款203，859元，应于2011年2月28日支付第三笔房款2，310，000元，但被告一直拖延至2011年1月18日才支付203，859元，2011年7月4日才支付1，320，000元，2012年3月1日才支付990，000元，分别逾期12日、126日和367日，产生逾期付款违约金共计433，364元。原告几经催讨无果，故诉至本院，请求判令被告向原告支付违约金433，364元。
被告王金松辩称，对于原告所述的实际付款时间没有异议。但除了第一笔付款是由于被告自身原因导致逾期以外，其余两笔均是因为原告推荐的银行付款延迟和贷款成数不足导致的。其中第一笔和第二笔延迟付款的违约金已经超过诉讼时效。其�，由于被告延迟付款时间偏长，第三笔延迟付款违约金如参照之前法院所判的标准计算也过高，故被告请求法院予以调整。再次，根据被告房产情况及国家首付支付标准，购买系争房屋首期支付应该不低于60%。被告在签订定金协议时，已经将身份材料交给原告，并告知在本市他处有房的情况，但销售人员仍承诺可以贷到七成款项，并享有八五折优惠。当时被告支付能力只有首付100万元，若非销售人员承诺，被告不会购买系争房屋。被告认为，在被告支付首付不足30%的情况下，原告委托的销售公司还与被告签订了买卖合同，原告存在欺诈行为。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价暂定为3，313，859元；签约当日支付首付款800，000元，2011年1月6日前支付房款203，859元，2011年2月28日前支付房款2，310，000元。乙方若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权按照补充条款第七条追究乙方责任。合同补充条款第五条第1款第3项载明，乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权根据补充条款第七条之相关规定追究乙方的违约责任。补充条款第七条约定，乙方以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达甲方指定账户之日为付款日。乙方逾期付款累计超逾六十日，甲�选择继续履行合同的，则自第六十一日起至乙方实际付款日为止的连续期间，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的千分之一的违约金。除此以外，双方还约定了其他合同权利义务。
合同签订后，被告按约向原告支付首期房款800，000元。2011年1月18日，被告支付房款203，859元；同年7月4日，被告通过银行贷款的1，320，000元房款打入原告账户；2012年3月1日，被告支付剩余房款990，000元。
2011年3月1日，原告向被告寄送通知书称，被告自办贷款2，310，000元应于2011年2月28日放款至原告公司指定的账户，但至今尚未到账。原告将根据预售合同第七条的约定，保留对被告逾期付款违约金的处理权。
2012年3月7日，在办理交房手续时，被告签署《慧芝湖花园三期房屋交付流转单》，其中“已结清开发商各项费用收款人签章”栏有被告签名，并盖有“该客户购房款已全部付清，但�约金尚未支付”的图章。
审理中，原告提供2011年5月3日、8月10日催告函、2012年3月6日交付通知书，旨在证明原告多次向被告催款，并向被告主张违约金。
被告表示原告提供的函件其均未收到过，除了2011年3月1日的通知有邮寄凭证外，其余函件原告都没有提供邮寄凭证。被告根据原告的电话通知收房，并没有收到过交房通知书。房屋交付流转单是复写件，“该客户购房款已全部付清，但违约金尚未支付”的图章是事后加盖，与被告签名并非一次性形成。
以上事实，由原告提供的商品房预售合同、财务凭证、交付通知书、通知书、催告函、邮政回执、支付结算综合业务系统专用凭证、销售不动产统一发票、交付流转单、交付通知书以及当事人的陈述等证据予以佐证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方自愿�真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。根据预售合同的约定，被告第二期、第三期房款均逾期支付，原告据此要求被告支付相应的违约金，于法有据，本院可予支持。被告虽以原告推荐的银行付款延迟和贷款成数不足为由进行抗辩，但根据合同相对性原则及违约责任所采的无过错责任原则，被告该项抗辩理由缺乏法律依据，本院难以采纳。虽然被告抗辩没有收到过原告的通知及催告函，但2011年3月1日原告已按合同上所载的被告通讯地址向被告寄发了主张违约金的通知。被告也没有证据证明房屋交付流转单上“该客户购房款已全部付清，但违约金尚未支付”的图章是在被告签名后加盖，故本院认定诉讼时效因原告提出要求而中断，被告关于诉讼时效的抗辩，本院亦难以支持。尽管如此，在构成违约的基础上，尚需分析违约金数额的合理性，而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，原告主张的违约金数额确实过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：
被告王金松应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海国广房地产经营有限公司逾期付款违约金150，000元。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，900.2元（原告已预缴），由原告上海国广房地产经营有限公司负担2，550.2元，被告王金松负担1，350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 龚 平
二〇一四年二月二十五日
书 记 员 朱燕妮
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方�付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。