安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第00621号
原告：合肥申大物业服务有限公司。
法定代表人：汪鸣，董事长。
委托代理人：方玲，该公司财务管理人员。
被告：郑东远，男，1983年8月12日出生，汉族，自由职业者。
原告合肥申大物业服务有限公司诉被告郑东远物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥申大物业服务有限公司的委托代理人方玲、被告郑东远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告合肥申大物业服务有限公司诉称：被告系玫瑰绅城花园B6幢502室业主，自2011年1月1日起被告以某种借口为由拒付物业管理费，自2010年10月1日起拒付能耗费，累计欠31个月物业管理费计2589.86元、34个月能耗费计726.41元。为此，原告曾多次上门及用电话方式催讨，并下发催缴单，均无济于事，致使原告的物业管理工作受到严重的影响。为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令被告郑东远立即支付原告2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费2589.86元和2010年10月1日至2013年7月31日能耗费726.41并支付逾期付款违约金（按所欠金额从起诉之日起按银行同期贷款利率计算），本案诉讼费用由被告承担。
被告郑东远辩称：根据物业管理条例，物业公司在承接物业时应当与业主委员会办理物业验收手续，并对物业公用部位、共用设施设备进行查验，但玫瑰绅城小区在交房时要求业主先缴纳半年物业费，否则不将大门钥匙交给业主，我被迫提前缴纳物业费；小区所有电梯在交房时已经存在问题，原告在交房时没有提醒业主；原告在服务期间不仅不作为，还擅自用停水停电、关闭电梯等行为来催缴物业费，经新闻媒体曝光后仍没有改变，并多次雇凶殴打业主，被打者包括3岁孩童及老人；本人停在楼道口的电瓶车被盗，报案后陪同派出所到物业公司调取监控，但原告告知监控已坏，后原告在楼道内张贴公告称不负责楼道内电瓶车被盗责任，要求业主将车辆停在地下车库，后雇佣人员看管，但不久后，地下车库又处于无人看管的状态；小区业主家中被盗，向原告反映后，物业公司也没有任何行动；原告多次擅自停水停电停电梯，导致业主无法正常生活；2014年3月16日新物业公司催缴物业费，我第二天即缴纳了物业费，因新物业公司及时解决业主反映的问题。我不是不愿意缴纳物业费，而是原告的物业服务不达标；原告起诉要求被告缴纳全额物业费，没有得到50%业主的赞同。物业费没有异议，能耗费的时间无异议，但计算标准看不懂。原告只有三级资质，无权承接我们小区的物业管理。
经审理查明：被告郑东远系玫瑰绅城花园B6幢502室业主，该房屋建筑面积70.80平方米，房屋类型为高层住宅。合肥申大物业服务有限公司受玫瑰绅城花园开发商上海城开集团合肥置业有限公司委托，对该小区提供前期物业管理服务。2010年6月20日，郑东远作为乙方与作为甲方的合肥申大物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该合同对各自的权利、义务，物业服务内容、对物业管理服务内容与质量、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本协议向乙方收取物业管理费用，以及根据供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收费用；以及根据接收乙方的委托收取提供物业服务合同以外的其他服务费用。
对物业管理服务费的收取，双方合同第四条主要约定，物业管理服务费用：（不包括房屋共用部分共用设施设备除日常养护外的维修、更新、改造的费用）小区共用设施、设备所需能耗费用单独建账按实分摊。住宅按建筑面积计算物业管理费，乙方交纳费用时间为每六个月交纳一次，高层住宅每月每平方米1.18元。物业管理服务费用标准按物价局备案价调整，每次交纳费用时间为缴费当前月5日前预缴本半年度物业管理费用。
对于违约责任，双方合同第十一条第四项约定为：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。
合同签订后，原告合肥申大物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，被告郑东远于2010年6月接收房屋并交纳物业费至2010年12月31日，2011年1月1日以后，被告郑东远未再交纳物业管理费以及能耗费，截至2013年7月31日期间，累计拖欠物业管理费2589.86元，能耗费经核算为717.88元。
另查明：原告合肥申大物业服务有限公司自2008年5月取得物业服务三级资质，合肥市包河区物价局以皖价服证第01070135号批复核准玫瑰绅城花园高层住宅物业服务费为每月1.18元／平方米。期间原告通过手机短信、张贴催费单的方式向葛本成发出催收物业费通知。审理中，原告自愿将违约金调整为以拖欠物业管理费2589.86元为基数自起诉日起按照银行同期贷款利率计算至款清日止。
以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《临时管理公约》、物价局文件、公摊能耗资料、挂号信、照片；以及原、被告的当庭陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。
本院认为：原告合肥申大物业服务有限公司与被告郑东远签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告在收房时向原告交纳了部分物业费并在《临时管理公约》及《前期物业管理服务协议》上签字确认，上述行为可以表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。
合同履行期间，合肥申大物业服务有限公司依约为包括被告郑东远在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用。被告郑东远作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告郑东远未向原告合肥申大物业服务有限公司交纳自2011年1月1日至2013年7月31日期间的物业管理费以及2010年10月1日至2013年7月31日期间能耗费，其拖欠物业费以及能耗费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业管理费计2589.86元（1.18元／平方米／月×70.80平方米×31个月）的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。原告作为被告居住小区的物业服务单位，在小区多年来正常运转的情况下应认定原告在持续不断的履行物业服务义务。被告作为业主，如认为小区物业存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情况，可以通过与原告积极沟通或双方约定的限期改正方式或诉讼等法定方式，要求其进行改善，而不能因原告短时间内的服务质量问题单个的拒交物业服务费用，从而造成了对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求其改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会依法行使拒交物业服务费的先履行抗辩权利。故对被告关于原告的物业服务不到位，达不到收费标准，要求驳回原告诉讼请求的辩称，本院不予采纳。
小区产生的公用电费应当由业主分摊，且原被告签订的《前期物业管理服务协议》亦对公共能耗的分担作出约定，因此原告诉请被告支付公共能耗费717.88元，本院予以支持。按照合同约定，物业费用按六个月交纳一次，业主或物业使用人应在每半年度前5天交纳物业管理费，未能按时足额交纳的，应按照每日千分之三支付违约金。本案中，被告未按约交付物业管理费用，存在违约，因此应当承担支付违约金的责任，现原告主张自起诉至日起按被告拖欠物业管理费为基数按照银行同期贷款利率计算，是原告对自己权利的处分，对此符合法律规定，本院予以准许。据此被告应当以拖欠的物业费2589.86元为基数，自2014年2月24日按同期银行贷款利率支付违约金至本判决确定给付日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告郑东远于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司物业管理费2589.86元及违约金（以2589.86元为基数自2014年2月24日起按照银行同期贷款利率计算至本判决确定给付日止）；
二、被告郑东远于本判决生效之日起十日内支付原告合肥申大物业服务有限公司能耗费717.88元。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑东远负担。
如果被告郑东远未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 黄玮
二〇一四年四月八日
书记员 胡娟
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。