陕西省西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0102民初3191号
原告：交通银行股份有限公司西安西五路支行，住所地：西安市新城区西五路32号。
负责人：陈宏建，该行行长。
委托诉讼代理人：卢瑞芳，陕西联强律师事务所律师。
被告：赵彦，女，1984年4月6日出生,汉族。
被告：西安龙湖润融置业有限公司，住所地：西安市莲湖区大兴东路2号第1幢1单元4层10406号。
法定代表人：邓仕祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨俊茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙立洁，陕�海普睿诚律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司西安西五路支行（以下简称交行西五路支行）与被告赵彦、西安龙湖润融置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告交行西五路支行的委托诉讼代理人卢瑞芳，被告赵彦、西安龙湖润融置业有限公司的委托诉讼代理人杨俊茹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告交行西五路支行诉称，2012年10月30日，原告与被告赵彦、西安龙湖润融置业有限公司签订了《交通银行股份有限公司个人房产抵押贷款合同》一份，约定：被告赵彦向原告贷款15万元，贷款期限为120个月，贷款期限自放款日起算，月利率为6.277083‰，还款以月为一期，本息按期支付，还款日为每月的5日，贷款用于购买房�。被告赵彦用其购买的上述房产作为借款的抵押担保，被告西安龙湖润融置业有限公司对上述贷款提供连带责任保证。被告赵彦违反本合同的其他约定等，均视为本合同的“提前到期事件”。原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告赵彦立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；有权处置抵押物；被告赵彦未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，被告西安龙湖润融置业有限公司应按原告的要求立即支付被告赵彦的全部到期应付款项。同日，原告与被告赵彦签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》。2013年2月28日，办理了抵押备案登记。上述合同生效以后，原告按约定向被告赵彦全额发放了借款，被告赵彦违反合同约定，未按期履行还款义务，截止2017年2月28日，被告赵彦已经逾期16期未偿�借款，构成违约。现诉至法院，要求被告赵彦偿还原告贷款本金93615.38元，利息439.86元、罚息1.68元，合计94056.92元（利息及罚息截止2017年7月10日，此后的利息及罚息按照贷款合同的约定计算至贷款清偿之日止）；要求被告西安龙湖润融置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；要求被告赵彦以抵押房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产处置后的价款具有优先受偿权；要求被告赵彦、西安龙湖润融置业有限公司承担本案诉讼费用及其他相关费用。
被告赵彦辩称原告所述属实，同意原告的全部诉讼请求，表示愿意与原告协商解决。
被告西安龙湖润融置业有限公司辩称，一、原告并未通知保证人借款合同到期，保证人的保证期间尚未开始；二、原告不能依据《个人房产抵押贷款合同》的�定，要求保证人对被告赵彦的全部债务承担连带保证责任，保证人仅对被告赵彦抵押房产价值以外的债务部分承担连带责任；三、原告不能既主张罚息，又主张复利，逾期罚息和复利不能并存，被告无需向原告支付复利；四、本案的诉讼费用，应当直接由第一被告赵彦单独承担；五、即使本案判决被告西安龙湖润融置业有限公司承担连带保证责任，也应当一并判决被告龙湖公司承担担保责任后，有权向第一被告赵彦追偿。
经审理查明，2012年10月30日，原告交行西五路支行与被告赵彦、西安龙湖润融置业有限公司签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：原告交行西五路支行向被告赵彦提供贷款15万元，贷款期限为120个月,从2012年10月30日到2022年10月30日。用于购买房屋，贷款月利率为6.277083‰（该利率系中国人民银�现行相应期限档次贷款的基准利率上浮15%）。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的或缩小住房贷款利率下浮幅度的，按本合同约定调整本合同利率；其中，如遇人民银行调整基准利率的自贷款实际发放日起，每满年的当日为合同利率调整日；贷款发放后，如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，借、贷双方就贷款利率另行协商，但调整后利率不低于当时适用的利率；自人民银行调整日起超过30天；双方仍未就调整后利率达成一致的，原告有权宣布本合同项下贷款全部提前到期。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，挪用贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮100%。被告赵彦采取等额本息还款法，每期还款额为人民币；本息按期支付，还款日为每期末月的5日，被告以月为一期的，即每月的5日。提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1%。被告赵彦以该合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保。抵押担保的范围为本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。如被告赵彦违约，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告赵彦立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告西安龙湖润融置业有限公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为该合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为本合同项下贷款本息及利息、罚息、复利及原告实现债权的费用。（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用）。被告赵彦取得涉案房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告西安龙湖润融置业有限公司的保证责任免除。同日，原告交行西五路支行与被告赵彦签订《西安市房地局（预购商品房）抵押合同》一份。2013年2月28日，被告赵彦将抵押房产在西安市房管局办理了预购商品房贷款抵押登记备案证明，抵押权人为原告交行西五路支行。2012年11月27日，原告按约向被告赵彦发放了贷款15万元，后被告赵彦亦按约履行了部分还款义务。2016年3月26日，原告交行西五路支行向被告西安龙湖润融置业有限公司发出了交通银行催收通知书。截至2017年7月10日，被告赵彦尚欠原告贷款本金93615.38元，利息439.86元、罚息1.68元，合计94056.92元未还。现涉案房屋的房产证尚未办理，原告未取得他项权利证书。
以上事实,有《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、西安市房地产（预购商品房）抵押合同、贷款明细清单、催缴通知书及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告交行西五路支行与被告赵彦、被告西安龙湖润融置业有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，依法应予保护。被告赵彦在原告依约履行出借义务后，未依约履行还款义务，构成违约，原告依约有权提前向被告赵彦收回借款本息；被告西安龙湖润融置业有限公司作为被告赵彦的连带责任保证人，依法应当承担连带保证责任。现原告要求被告赵彦偿还原告贷款本金93615.38元，利息439.86元、罚息1.68元，合计94056.92元（利息及罚息截止2017年7月10日，此后的利息及罚息按照贷款合同的约定计算至贷款清�之日止）；要求被告西安龙湖润融置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任之请求，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告赵彦以抵押房产对原告承担抵押担保责任，原告对抵押房产处置后的价款具有优先受偿权之诉讼请求，原告虽取得了预购商品房贷款抵押登记备案证明，但并未取得抵押权，故该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。至于被告西安龙湖润融置业有限公司辩称被告西安龙湖润融置业有限公司仅对被告赵彦抵押房产价值以外的债务部分承担连带责任一节，因本案涉及房屋仅办理了预售商品房贷款抵押登记备案，尚未正式办理抵押登记，双方并未约定在涉案房屋办理了预售商品房贷款抵押登记备案的情况下被告西安龙湖润融置业有限公司的连带保证责任免除，故其抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于被告西安龙湖润融置业有限�司辩称其对复利、诉讼费不应承担连带保证责任一节，因双方在合同中明确约定了保证范围,被告的抗辩无事实依据,本院不予支持。但被告西安龙湖润融置业有限公司在替被告赵彦承担连带保证义务后，享有追偿权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告赵彦在本判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司西安西五路支行偿还借款本金93615.38元，利息439.86元、罚息1.68元，合计94056.92元（截止2017年7月10日止，2017年7月11日起至实际给付之日止的利息、罚息按合同约定计算支付）。
二、被告西安龙湖润融置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。
三、驳回原告交通银行股份有限公司西安西五路支行其余诉讼请求。
诉讼费2814元，由被告赵彦、被告西安龙湖润融置业有限公司承担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 晏航舰
代理审判员 战 幸
代理审判员 钟 茜
二〇一七年七月十七日
书 记 员 赵萌影