湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初2953号
原告（反诉被告）：长沙青山锅炉有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道青山村峻峰岭组孙宝林私宅。
法定代表人：孙宝林，董事长。
委托代理人：曹新茹，湖南天见律师事务所律师。
被告（反诉原告）：湖南鸿舜人防工程有限公司，住所地湖南省益阳市桃江县经济开发区牛潭河工业园。
法定代表人：刘友良，经理。
委托代理人：符庚申，湖南桃花江律师事务所律师。
委托代理人：郭兴旺，男，1990年10月31日出生，汉族，住湖南省桃江县，系公司副总经理。
原告（反诉被告）长沙青山锅炉有限公司（以下简称“青山锅炉公司”）诉被告（反诉原告）湖南鸿舜人防工程有限公司（“鸿舜人防公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案受理，在审理过程中，本诉被告鸿舜人防公司向本院提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定将本诉与反诉合并审理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青山锅炉公司委托代理人曹新茹，被告（反诉原告）鸿舜人防公司委托代理人符庚申、郭兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）青山锅炉公司诉称：原、被告双方于2014年6月28日签订《厂房租赁协议书》，约定原告将其自有的整体厂区租赁给被告使用，约定租赁期限为三年，后经原、被告双方协商一致．并在青山村委会的见证下双方就同一租赁物于同年11月1日另行签订《厂房租赁协议书》，部分约定内容如下：1、租赁期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，计60个月，年租金为550000元，两年后逐年递增5010（即：2014年11月1日至2016年10月31日的租金为550000元／年、45833.33元／月，2016年11月1日至2017年10月31日的租金为577500元／年、48125元／月；2017年11月1日至2018年10月31日的租金为606375元／年、50531.25元／月；2018年11月1日至2019年10月31日的租金为626693.75元／年、53057.81／月），每月租金在月初5号前支付一次。原告在本协议签订后，修缮新建钢结构厂房一栋，修缮包含厂房、办公场所、宿舍、新建厂房、基础和坪厂房部分外踌与肉培屋顶防水线路改造及大门围墙绿化改造，共计人民1194400元，其中由原告承担350000元。现全部资金暂由被告垫付，原告所应承担的部分从2014年11月开始以每月扣除9000元租金的方式抵扣，直至扣完为止。被告保证租完五年，不提前退租。如被告提前退租，未满期按月份自然数双倍赔偿月租金。协议签订后，被告如约以36833元／月（即：45833元／月9000元垫付资金）向原告支付租金至2016年4月止。自2016年5月份起，被告无任何正当理由未如约交付租金。故原告于2016年7月15日向被告出具了书面的《厂房租金催交告知函》，由被告的工作人员鲁业强于同年7月19日签收。之后，被告仍未支付相应租金，且在未通知原告的情况下单方带领工作人员将办公室、公司相关设备设施撤出租赁厂房，导致厂房在无人看管的情况下使厂房原有设备被盗，给原告造成较大的经济损失。2017年2月22日，原告再次向被告发送《律师催告函》以督促被告履行合同义务，否则视为提前退租．被告至今依旧置之不理。鉴于上述事实，原告认为，该协议属于原被告双方基于真实意思表示而订立，一经成立即具有法律效力，原被告双方皆应严格遵守。被告的行为已经致使双方的租赁关系无法继续，根据相关法律规定，请求判令：一、解除原、被告于2014年11月1日所签订的《厂房租赁协议书》；二、被告向原告支付租金515624.98元（暂至2017年3月31日止，具体租金数额应以解除合同判决生效的时间为准另行计算）；三、被告承担违约损失（自2017年3月31日计算至2019年11月1日止，共计3159851.5元）；四、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）鸿舜人防公司辩称：一、同意解除双方于2014年11月1日所签订的《厂房租赁协议书》。二、原告在合同履行期严重违约在先。原告违约之一：依据合同条款第一条第二款“青山锅炉公司同意鸿舜人防公司在不改变租赁物主体结构的情况下，可对租赁物进行部分修缮，同时搭建工作场所”的约定。原告在厂区内修建水泥门扇养护水池时，有不少外来人员对原告
进行阻止和刁难，被告告知原告要求其按该协议第六条第一款履行其约定义务，但其一直不闻不问，至今未予解决，虽之后养护水池修建完成，给被告已造成了极大的经济损失，严重影响了被告的正常生产，足以认定原告违约在先。原告违约之二：2016年6日10日用土封堵厂大门，不让被告车辆、人员正常进出等事件，被告每次及时通知原告，但其并未出面为被告维权解决事，对此给被告带来的各项经济损失足以支付厂房租赁租有余甚多。因此也足以看出违约在先的实为原告，并非被告。原告违约之三：原告与被告之间的合同未解除，被告从未提出过解除该合同，但原告未征得被告同意，于2016年下半年擅自将租赁厂房租赁给“兴盛家具”，已构成了严重的实际违约。三、鉴于原告违约在先和严重的实际违约，一房二租，致使合同无法履行，原告应按合同约定支付违约金5万元，并赔偿被告的实际损失10万元，不同意支付原告租赁。
反诉原告（本诉被告）鸿舜人防公司陈述反诉称：一、我方认为原告诉讼事实与理由部分与客观事实不符，体现在2016年5月起被告不是不正当理由没有支付租金，是由于原告的违约行为，同时被告已经告知提前解除合同，以致我们没有支付租金，我方认为不应当支付租金。二、原告称的没有通知原告的情况下办理相关事实以及撤离厂房，厂房撤离造成的损失我方认为不成立。被告认为在合同签订后原告有违反双方签订的合同第三条第三项、第六条第四项的违约行为，其违约行为对被告造成了经济损失，我方在履行合同过程中对厂房进行了适当的装修装饰，新建了厂房投入28万元左右，被告形成事实合同解除的今天要求原告承担违约责任，我方提出反诉请求，要求原告支付我方违约损失35万元。三、对原告的诉请我方认为基于双方的厂房租赁协议已经在2016年6月份形成事实解除，我方没有拖欠租金，原告所诉称的要求支付租金的请求没有事实根据。双方的厂房租赁协议已经在2016年6月解除。双方在合同中约定违约责任违约金5万元，由于我方提前解除合同，我方愿意按照双方的约定承担5万元的违约责任。我方于2016年6月从原告公司搬走的事实原告是明知的，并且双方为了搬厂的事项发生过争执，原告用车和泥土堵住了厂房进去的公路。在合同履行过程中，我方为场地、厂房做了119万元的基础设施投入，这些基础设施在厂房内。原告要求我方支付租金和违约责任均不予认可，原告的损失没有这么多，原告没有证据证明损失金额，我方坚持以双方明确约定的违约责任5万元认定损失。基于我方对原告厂房进行了119万元的基础设施投入，我方在解除合同的时候要求原告给予补偿35万元违约损失。
反诉被告（本诉原告）青山锅炉公司对反诉辩称：我方认为被告应当提交证据证明相关的违约损失。
为证明其主张，原告青山锅炉公司向本院提交了以下证据：
证据一、长沙青山锅炉有限公司营业执照、法人代表证明书、法人代表孙宝林身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格适格；
证据二、湖南鸿舜人防工程有限公司工商登记信息，拟证明被告诉讼主体资格适格；
证据三、厂房租赁协议书两份，拟证明原、被告双方所订立的合同具体约定内容；
证据四、建筑安装工程承包合同，拟证明原告按合同约定履行了修缮建设工程；
证据五、银行流水单据，拟证明被告自2016年5月份起未向原告支付租金的相关情况；
证据六、律师催告函、快递投递底单、中国邮政速递物流网上查询截图，拟证明原告因被告未如期交付租金而向被告发送律师函予以催告的相关情况；
证据七、申诉材料及证明、工程结算总价单，拟证明被告恶意违约并给原告带来损失；
证据八、土地使用权证复印件一张及房产证复印件三张，拟证明原告对租赁物享有所有权；
证据九、情况说明、承诺书各一份，身份证复印件两张，拟证明被告与厂房改造工程承包方岳麓区天顶街道青山峻峰岭村民小组如今还有工程款纠纷未予处理；
被告鸿舜人防公司对原告的证据材料发表以下质证意见：证据一、二的三性无异议；证据三的真实性无异议，但是原告提供的2016年8月26日的租赁协议少了一页，我方认为协议的第六条第3项的约定应当作为本案的违约责任的依据；证据四我方认为与本案无关联性；证据五的真实性无异议，认可从2016年5月我方没有支付租金；证据六对发了律师函的真实性无异议，但是对律师函陈述的事实不予认可；证据七与事实不符，没有事实依据；证据八的真实性无异议，厂房确实是原告的；证据九情况说明与事实不符，与本案无关联性。
被告（反诉原告）鸿舜人防公司为证明其抗辩主张及反诉请求，向本院提交了以下证据：
证据一、被告公司营业执照，拟证明被告主体适格；
证据二、厂房租赁协议，拟证明根据合同约定，原告租给我方的厂房应无纠纷。且合同第六条约定我方提前退租应提前两个月告知原告，我方应当承担的责任为两个月加保证金。合同第五条约定任何一方违反协议向对方支付5万元，双方对违约金的数额进行了明确约定；
证据三、堵厂门照片五张，拟证明原告违约、知道我方搬离厂房的事实；
证据四、录音材料及纸质件，拟证明原告将厂房另租他人，构成实际违约；
证据五、复函，拟证明收到原告的律师函后我方回了复函；
证据六、兴盛家具照片1张，拟证明原告的厂房2017年1月租赁给兴盛家具厂；
原告青山锅炉公司（反诉被告）对被告鸿舜人防公司提交的证据材料发表以下质证意见：证据一无异议；证据二的真实性无异议，证明目的有异议，具体约定由法庭判定；证据三与本案无关联性，无法证明违约由原告所致；证据四的真实性有异议，与事实不符；证据五的真实性有异议，原告从未收到；证据六的真实性有异议，与事实不符。
对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据材料，本院分别认证如下：对青山锅炉公司提交的证据一、二、三、五、六、八的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认；对原告提交的证据四、九，因无法证明与本案的关联性，对该部分证据不予确认，对证据七的证明目的不予确认。对鸿舜人防公司提交的证据一、二、三、五、六的真实性、合法性、关联性予以确认，对证据四真实性无法确认，对该部分证据不予采信。
根据对证据材料的认质情况及诉、辩双方的陈述意见，本院审理查明以下事实：2014年6月28日，原告（反诉被告）青山锅炉公司与被告（反诉原告）鸿舜公司签订《厂房租赁协议书》，协议约定青山锅炉公司将整体厂区（厂区内所有建筑物、设施、道路、用水设施、电力设施、及行车）租赁给鸿舜人防公司使用，青山锅炉公司同意鸿舜人防公司在不改变租赁物的主体结构下对租赁物进行部分修缮，同时搭建工作场所。租赁期限自2014年6月28日起至2017年6月28日止，三年租赁期内，青山锅炉公司不得以任何理由让鸿舜人防公司搬迁，如要租赁期间拆迁，青山锅炉公司补偿鸿舜人防公司两次搬迁费用和误工费。合同生效后，免收一个月租金。……年租金为10万元，后逐年递增5%，合同签订后鸿舜人防公司支付青山锅炉公司20000元作为承租保证金。青山锅炉公司在签订本协议生效后，按鸿舜人防公司要求搭建1000平方厂房，厂房为钢结构，带行车，青山锅炉公司负责新厂房5吨行车购买安装与调试，鸿舜人防公司负责使用和验收合格。厂房部分外墙、内墙，屋顶线路改造，按鸿舜人防公司要求进行修整，青山锅炉公司在大门口右边，给鸿舜人防公司搭建活动板房2层宿楼。其工程费用由鸿舜人防公司垫资，总成本按最低价核算，所付费用按三年期平均每月费用在月租金中扣出。……租赁期未满时，青山锅炉公司不得要求鸿舜人防公司提前退租，如鸿舜人防公司提前退租，应提前二个月向青山锅炉公司提出，按月支付租金外，所收保证金不予退还。……任何一方违反协议的，向对方支付违约金50000元。2014年11月1日，长沙市天顶街道青山民委员会作为见证方，青山锅炉公司与鸿舜人防公司再次签订《厂房租赁协议书》，将合同期限变更为五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，年租金为55万，月租为45833元，二年后逐年递增5%，合同签订后鸿舜人防公司支付青山锅炉公司50000元承租保证金，保证金在最后一年抵租金。……青山锅炉公司在签订协议后，修缮新建钢结构厂房一栋，修缮包含厂房、办公场所、宿舍、新建厂房、基础和坪地、厂房部分外墙与内墙、屋顶防水线路改造及大门围墙绿化改造，共计1194400元。其中新建钢结构厂房费用为244400元。青山锅炉公司出资人民币350000元，全部费用由鸿舜人防公司垫资，从2014年11月开始，每月扣除租金9000元作为垫付资金，直至扣完为止。以上费用支付以青山锅炉公司出具收款凭据为实，……任何一方违反协议的，向对方支付违约金50000元。租赁期未满时，青山锅炉公司不得以任何理由要求鸿舜人防公司提前退租，青山锅炉公司如要求鸿舜人防公司退租，青山锅炉公司承担一切经济损失。鸿舜人防公司保证租完五年，不提前退租，如鸿舜人防公司提前退租，鸿舜人防公司未满期按月份自然数双倍赔偿月租，所收保证金不予退还。
另查明，鸿舜人防公司自2015年7月至2016年3月，每月向青山锅炉公司支付租金36833元。2016年6月上旬，租赁房屋的门口处被人堆放石块，对鸿舜人防公司人员出入造成妨碍。2016年5月起鸿舜人防公司未向青山锅炉公司支付租金，并于2016年6月搬出青山锅炉公司的厂房。2017年7月，青山锅炉公司向鸿舜人防公司发出律师催告函，载明鸿舜人防公司自2016年5月开始即未按约定向青山锅炉公司支付租金，且在鸿舜人防公司于2016年7月15日向鸿舜人防公司发放《厂房租金催交告知函》之后，鸿舜人防公司仍未向青山锅炉公司支付租金。2016年7月鸿舜人防公司将办公室、公司的相关设备设施及工作人员撤出租赁房屋。2016年7月19日，青山锅炉公司在鸿舜人防公司新搬迁的办公地点向鸿舜人防公司催收租金未果。
本院认为，原告（反诉被告）青山锅炉公司与被告（反诉原告）鸿舜人防公司分别于2014年6月28日、11月1日签订的《厂房租赁协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性之规定，依法成立并生效。又因2014年11月1日签订的《厂房租赁协议书》系在2014年6月28日双方签订的《厂房租赁协议书》中达成新的协议，青山锅炉公司与鸿舜人防公司应严格按照2014年11月1日签订的《厂房租赁协议书》中约定内容履行义务。2014年11月1日签订的《厂房租赁协议书》中约定的租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止，月租为45833元，鸿舜人防公司于2016年6月搬离青山锅炉公司厂房，后又于同年7月将所有办公设备设施及工作人员撤出承租房屋，双方租赁合同已实际解除，原告方再行主张确认合同解除无事实依据，本院不予支持。2016年5月起，鸿舜人防公司未向青山锅炉公司支付租金，青山锅炉公司已经对鸿舜人防公司进行了合理的催告，鸿舜人防公司应按照2014年11月签订的《厂房租赁协议书》向青山锅炉公司支付租金,因鸿舜人防公司已于2016年7月实际搬离，原告亦于2016年7月19日向被告催缴过欠付租金，故应认定原告青山锅炉公司已于2016年7月知晓被告鸿舜人防公司实际搬离了租赁房屋。鸿舜人防公司应向青山锅炉公司支付2016年5月至2016年7月期间实际已产生的租金137499元（45833元/月×3个月）。青山锅炉公司要求被告鸿舜人防公司支付租金515624.98元，本院予以部分支持。因双方在合同中约定鸿舜人防公司保证不退租，若鸿舜人防公司未满期按月份自然数双倍赔偿月租，所收保证金不予退还，因该约定系双方真实意思表示，故鸿舜人防公司应支付2017年7月至2019年10月期间提前退租而产生的双倍租金2566648元（45833元/月×28个月×2倍），因双方又在合同中约定任何一方违反协议的，向对方支付违约金50000元。本院认为，被告（反诉原告）鸿舜人防公司的违约行为给原告造成了损失，但违约责任存在双重标准，且该违约金标准明显超过原告方在本案中所造成的损失，本院结合原告的实际损失情况，酌情按照双倍租金的20%比例承担责任，故鸿舜人防公司应向青山锅炉公司支付违约金513329.6元（2566648元×20%），（反诉被告）青山锅炉公司要求被告（反诉原告）鸿舜人防公司支付违约损失3159851.5元，本分予以部分支持。被告鸿舜人防公司辩称导致其搬离承租厂房的原因系因原告违约所致，但其并未向本院递交相应证据加以佐证，本院对其抗辩意见不予采纳。关于鸿舜人防公司反诉要求青山锅炉公司支付350000元的违约损失，又因反诉原告鸿舜人防公司并未向本院提交证据证实其存在相应损害后果及该损失与反诉被告青山锅炉公司的因果关系，反诉原告鸿舜人防公司反诉要求青山锅炉公司支付违约金350000元缺少事实依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、限被告（反诉原告）湖南鸿舜人防工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）长沙青山锅炉有限公司支付租金137499元；
二、限被告（反诉原告）湖南鸿舜人防工程有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）长沙青山锅炉有限公司支付违约金513329.6元；
三、驳回原告（反诉被告）长沙青山锅炉有限公司的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南鸿舜人防工程有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费41034元，反诉案件受理费减半收取3275元，合计44309元，由被告（反诉原告）湖南鸿舜人防工程有限公司负担6646.35元，原告（反诉被告）长沙青山锅炉有限公司37662.65元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 彭松林
人民陪审员 周杏玲
人民陪审员 李 毅
二〇一七年十月十六日
书 记 员 方 乐