江西省奉新县人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民一初字第193号原告：詹求新，男，1979年9月30日出生，个体工商户，汉族，住所地：江西省奉新县。委托代理人：帅道勇，奉新县华林法律服务所法律工作者，执业证号：3140911109235。代理权限：特别授权。被告：江西省天仁房地产开发有限公司，住所：江西省宜春市奉新县城狮山西大道（原消防大队内），组织机构代码：66745732-4。法定代表人：夏家平，该公司执行董事长、总经理。委托代理人：胡跃进，男，1961年3月12日出生，该公司经理助理，汉族，住所地：江西省奉新县，代理权限：特别授权。委托代理人：揭继文，江西智泉律师事务所律师。执业证号：13609201310779230。代理权限：一般代理。原告詹求新（以下简称原告）与被告江西省天仁房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，于2015年7月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘兴独任审判。因案情较为复杂、争议较大于2015年10月10日转入普通程序。依法组成由审判员刘兴担任审判长，人民陪审员倪建民、熊衍铭参加的合议庭于2015年8月31日、11月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人帅道勇，被告的委托代理人胡跃进、揭继文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年10月31日与被告签订了《商品房买卖合同》。被告已经向原告交付房屋使用3年多，原告通过首付及银行按揭将房款301511元全部付清，可被告至今未给原告办理房产证。期间，原告与业主委员会多次找到被告要求办理，被告均以各种理由拖欠。今年1月21日，原告与购买被告同样地段房产的业主，强烈要求被告立即办理房产证，被告当即立下书面承诺一份，载明“2015年6月30日之前必须办理给各位，否则按房款的30%承担赔偿责任”。至今又超过其承诺的办证的期限，因被告不守信用，故诉至法院请求1、判令被告立即为原告依法办理房产证；2、请求被告履行承诺，按房款30%支付逾期办证赔偿款90453.30元（301511元×30%）给原告；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被答辩人诉求的“被告立即为原告依法办理房产证”的诉讼请求无法律依据，请法院驳回。1、依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定及原、被告双方签订的商品房销售合同约定，答辩人并非负有办证的义务，而是转移所有权的义务。依法办理房产证是房管局的职能，答辩人只是“协助义务”，故要求答辩人依法办理房产证无法律依据；二、答辩人已经履行“协助办理登记义务”，而具体审核及颁证是由土地、房管部门完成，不受答辩人控制，答辩人在法定期限内完成备案登记工作，具体发证时间超过约定期限，不属于答辩人的责任，不应当由答辩人承担违约责任。1、答辩人在2015年4月23日向土地部门上交了全部材料，按《江西省土地登记办法》第25条的规定：土地主管部门办理土地变更登记的日期是30日。答辩人一直催促各位购房业主将办房产证的相关材料交到答辩人处，但一直到2015年4月至6月仍有15位业主未交齐材料，2015年6月中旬将办证材料收齐后，答辩人即将材料交给房管局进行登记，根据《江西省城市房屋权属登记条例》第16条规定，房管部门的办证期限是收到材料后15日应当办理（奉新房管局办证大厅墙上公示的期限是10日）。答辩人正是基于对以上法律规定期限的信赖而做出6月底拿证的承诺，现在具体发证时间超过承诺期限，不属于答辩人的责任，不应承担违约责任；2、答辩人在交完材料后一直督促土地部门和房管部门办证，在得知相关职能部门无法在法定期间内办理完成时，在第一时间于小区门口张贴告示书，告知各位业主办证的延期事实，而业主也未提出其他异议。因此答辩人已全面履行了自己应尽的义务，不应承担逾期办证的赔偿责任。综合原、被告各自的诉辩意见，并征询双方当事人的意见，本案的争议焦点是：（一）被告是否办理并交付了房产证？（二）该承诺书是否有效？（三）被告应承担怎样的违约责任？在庭审中，双方当事人举证、质证如下：原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：（一）身份证，拟证明原告身份；（二）《商品房买卖合同》一份，拟证明原告购买了被告的商品房并签订了商品房买卖合同及合同权利义务的约定情况；（三）证明一份，拟证明原告业主委员会代表原告及类似情况的业主找被告尽快办理房产证未果的事实；（四）承诺书一份，拟证明被告未履行办证期限，应当按照其承诺支付原告已交房款301511元的30%赔偿90453.30元。对原告提供的上述证据，被告经质证后认为：对证据（一）、（二）的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据（三）的三性均有异议，该居委会是在诉讼后成立的，居委会主任陈选焱从来没有找过被告要求办证，居委会为自己写证明，该证明无效。对证据（四）认为，该承诺书不是被告法定代表人夏家平所写，系其儿子在小区业主的逼迫下写的。被告为证明自己的辩称事实，提供的证据有：（一）企业法人的营业执照、组织机构代码证、法人代表证，拟证明被告的主体资格；（二）建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、工程竣工验收备案表、综合验收备案表，拟证明被告依法从事房地产开发的事实；（三）奉新国土资源局行政许可（审批）受理流程单、江西省城市房屋权属登记条例、江西省土地登记办法，拟证明被告承诺的出证时间在相关法律法规确定的期限内，被告对逾期出证无任何过错；（四）江西省天仁房产公司出具的告知一份、胡敦华、龚邦秀、陈湘江出具的证明三份，拟证明被告在积极履行协助办证期间，得知相关职能部门未能在法定期间内出证，便及时向各位业主履行了告知义务；（五）通话清单、身份证传真件、未交齐材料业主名单，拟证明由于部分业主没有及时交材料，导致办证拖延了时间；（六）李运动房屋转移登记申请材料，拟证明只有交齐7份材料，房管部门才会启动办证；（七）信访局说明一份、奉新县委县政府人民群众来信来访处理单、关于要求尽快拿到房产证的一封信，拟证明原告等业主多次上访进行缠诉，被告是在胁迫的情况下写的承诺书；（八）房地产收文处理专用纸一份、信访处理单一份、来访呈批单一份、学府名居领证明细表、学府名居房款差额退款明细表、谢基华的利息单一份，拟证明被告已向部分业主退还多余的房款及利息，并发了两证，但部分业主仍然到信访局上访。对被告提供的上述证据，原告经质证认为：对证据（一）、（二）、（四）、（六）没有异议，对证据（三）认为，1、证据形式缺乏合法性，应该在有关部门盖核对无异章；2、真实性有异议；3、关联性有异议，该证据与本案无关；对证据（五）认为，该证据不能证实名单上的业主未交齐材料，且证据是被告自己书写，不具有法律效力；对证据（七）认为，三性没有异议，对证明目的有异议，达不到被告的证明目的；对证据（八）认为，三性没有异议，对证明目的有异议，来访呈批单是谢基华的，谢基华不是本案被告，与本案无关，原告未得到房产证。综上，本院对上述证据综合认证如下：被告对原告提供的证据（一）、（二）的三性均无异议，可以作为认定原告的身份及原告购买了被告的商品房并签订了商品房买卖合同及合同权利义务的约定情况。对证据（三）的三性均有异议，认为该居委会是在诉讼后成立的，居委会主任陈选焱从未找过被告要求办证，且居委会为自己写证明，该证明无效，本院认为，居委会书写的内容证实被告方一直未给原告办理房产证，业主委员会于2015年1月20日找到被告方要求尽快办证，被告方承诺在2015年6月30日之前必须办证给各业主，该证明内容系事实，应当作为认定被告方未按合同约定为原告办证的有效证据。对证据（四）认为，该承诺书不是被告法定代表人夏家平所写，系其儿子在小区业主的逼迫下写的。经庭审质证，该承诺书系被告法定代表人夏家平委托其子夏俊所写，但承诺书系小区业主多次上访，政府要求被告方予以解决的情况下而作出的，该承诺书是否有效应结合其作出承诺的原因及造成延期办证的各种因素综合认定。原告对被告提供的证据（一）、（二）、（四）、（六）的三性均无异议，可以作为认定1、被告方系江西省天仁房地产开发有限公司，法定代表人为夏家平，依法从事房地产开发；2、被告得知不能按承诺时间办理两证，立即向小区业主进行告知的有效证据；3、办理房产证需要业主配合交齐7份材料，房管部门才会办证；对证据（三）的三性均有异议，本院认为，尽管该证据未盖有核对无异章，但该证据可以证实被告方于2015年4月23日向奉新国土资源局提交申请的事实，被告方提交的江西省城市房屋权属登记条例、江西省土地登记办法，可以证实的是，按照法律规定，房产证在受理之日起15日内登记并颁证，办理土地登记的时间变更登记30日。对证据（五）认为，该证据不能证实名单上的业主未交齐材料，且证据是被告自己书写，不具有法律效力，本院认为，由于被告申请办证需要通知购房人递交资料和费用，及时协助购房人将办证资料交给房管部门，从被告提交的通话记录可以看出被告拨打多个小区业主电话，通话记录可显示拨打学府名居部分业主电话时间在2015年6月5日，但该证据无法证实被告提供的名单上的业主未交齐材料，仅可以证实被告已电话通知小区业主，履行其协助办证的义务.对证据（七）认为，三性没有异议，对证明目的有异议，本院予以采纳，该证据不能达到原告等业主上访缠诉、被告在胁迫的情况下写承诺书的目的，应当证实的是原告等业主多次上访，信访局要求被告方办理房产证的事实。对证据（八）认为，三性没有异议，对证明目的有异议，来访呈批单是谢基华的，谢基华不是本案被告，与本案无关，本院认为，该证据系奉新信访局出具，可以证实的内容应为奉新学府名居业主谢基华向信访局反映被告方多收了10平米以上购房款的问题，但该款被告方已提交领证明细表，且原告认可予以退还，故该证据与本案无关，不做有效证据使用。综上认证，本院对本案事实认定如下：2010年9月2日，被告依法开发奉新狮山西大道原消防大队地块为商业住宅，用地项目名称为学府名居。2012年8月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：原告购买被告开发的学府名居第一幢二单元602号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积约114.8平方米，总金额为人民币301511元，付款方式为首付款人民币241511元，贷60000元，于三日内到银行办理按揭手续，逾期视为违约。另外《合同》的第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2中条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；《合同》第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。2012年12月，被告将房屋交付原告使用。被告因办证人员生病等原因，一直拖延未给原告办理房产证和土地证，2014年10月始，学府名居部分业主多次到奉新信访局上访，要求被告办理“两证”。2014年12月15日，学府名居部分业主书写了一份“关于要求尽快拿到房产证的一封信”，致信甘贤武县长反映学府名居业主购房后3-4年了至今未拿到房产证一事，向县长求助。2015年1月19日，因学府名居的24位业主到奉新县县委县政府上访，反映购房几年过去了，被告方仍没有办理好“两证”一事，奉新县县委县政府作出批复，要求被告切实履行合同，办理房产“两证”。因奉新信访局告知并要求被告及时解决为学府名居的业主办理“两证”一事，被告法定代表人夏家平之子夏俊接受父亲夏家平委托于2015年1月20日向学府名居的业主作出承诺书一份，载明：“天仁房地产开发有限公司承诺学府名居各位业主的房产证及土地证（两证）在二0一五年六月三十日之前必须办理给各位，否则，按房款的30%无条件承担赔偿责任。保证人：天仁房地产开发有限公司.经办人：夏家平.二0一五年一月二十一日”，并盖上“江西省天仁房地产开发有限公司”公章。2015年4月23日，被告向奉新国土资源局申报土地证，6月25日审批完成，6月30日前已办好土地证。因无法在承诺期限内向学府名居业主交付“两证”，2015年6月28日，被告向学府名居业主张贴“告知”一张，载明：“学府名居各位业主：原我公司承诺在6月底为各位业主办理土地证、房产证，因各方面的原因，到目前为止只办理好了土地证，房产证我们力争在8月底到9月上旬前办好。让各位失望了，我公司深表歉意和遗憾。实在是对不起大家，望得到全体业主的谅解，谢谢。办理两证的工作流程是先办理好土地证，再凭土地证到房管局办理房产证。我公司4月23日向土地局提交申请办理土地证的有关材料，到6月25日审批完成。目前进入打证程序，因有些工作流程与原先有所不同，时间自然就长了些，望大家理解，我们也尽力了。江西省天仁房产公司2015.6.28”。2015年8月17日至19日，被告方已办好学府名居全部业主房产证。2015年10月18日，奉新信访局出具说明一份，载明：“学府名居部分业主自2014年10月始，多次到我局上访要求开发商办理两证等事宜，我局报县分管领导后交办到房管、建设等责任部门协调处理。情况属实。”因原告等学府名居业主要求被告按承诺书承担违约责任，多次协商无果，2015年7月23日，原告诉至本院，并提出前列诉讼请求。本院认为：一、关于被告是否办理并交付了房产证的问题。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，故该合同真实有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。双方的主要合同义务为被告应按约交付房屋及办理土地使用权证和房屋所有权证，原告则应按约交付房款。因被告未认真履行义务，致使原告购买的房屋至今未取得房产权证书，现被告已办好房产证但未将房产证交付原告，故被告方理应将房产证交付原告。二、关于承诺书是否有效的问题。因被告未按照合同约定时间办理土地使用权证和房屋所有权证，原告及学府名居业主多次向信访局反映未获得“两证”情况，被告向原告等学府名居业主写下承诺书一份，该承诺书作为双方商品房买卖关系中合同的组成部分，被告应按承诺为学府名居各位业主办理“两证”，被告辩称该承诺书系胁迫，提供了奉新信访局出具的证明以证实学府名居业主多次上访，但上访系正当权利行使，该证据不足以达到被告的证明目的，且被告亦未在法定时间内提出撤销，可见承诺书系双方真实意思表示，故对被告的辩解意见不予采纳，该承诺书依法确认有效，被告理应按承诺履行义务。三、关于被告应承担多大违约责任的问题。尽管该承诺书有效，但由于承诺书约定的违约金为“按房款的30%无条件承担赔偿责任”，被告辩称违约金过高明显不公，根据《最高人民法院若干问题的解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”考虑到现被告已按约向原告方交付房屋，但未按时给原告办理房产证，而被告未办理房产证相较于未交房的违约情形给原告方造成的损失轻微，因此要求被告“按房款的30%无条件承担赔偿责任”的承诺承担违约责任显失公平，违约金明显过高；而根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”的违约责任过低，较之原告亦显失公平，故本院依法予以调整，违约金酌定为已付房价款的2%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告江西省天仁房地产开发有限公司在判决生效之日起三日内向原告詹求新交付房产权证书；二、被告江西省天仁房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内偿付原告詹求新违约金人民币六千零三十元二角二分（以已付购房款301511元为基数，按违约金2%计算）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币二千一百六十一元，由被告江西省天仁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币二千一百六十一元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××48，户名：宜春市中级人民法院，开户银行：中国农业银行宜春市分行袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  刘 兴人民陪审员  倪建民人民陪审员  熊衍铭二〇一六年二月二十三日代书 记员  彭成霞