北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第1748号
原告（反诉被告）中国科学院高能物理研究所，住所地北京市石景山区玉泉路**号（乙）院。（注册号110000000136）
法定代表人王贻芳，所长。
委托代理人徐春江，北京市惠诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京高能大恒加速器技术有限公司，住所地北京市海淀区苏州街3号大恒科技大厦北座第十二层09号。（注册号110108001446081）
法定代表人关华，董事长。
委托代理人吴彦春，北京市航舵律师事务所律师。
委托代理人聂晓东，北京市航舵律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国科学院高能物理研究所（以下简称：高能所）与被告（反诉原告）北京高能大恒加速器技术有限公司（以下简称：大恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，�院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高能所委托代理人徐春江、被告（反诉原告）大恒公司委托代理人吴彦春、聂晓东到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
原告（反诉被告）高能所起诉称：2000年7月，大恒公司成立，自成立时起租用原告提供的石景山区玉泉路19号乙的特种钢材库（又称“1号库”）进行经营。2000年8月至2005年6月期间，大恒公司未交纳房租。2006年8月，双方对上述期间的房租核定为102万元，并签订还款协议，由大恒公司分期偿还欠款。大恒公司已经还款74万元，尚欠28万元。2005年7月起，双方根据租房协议自动延续的协议，各自行使权利、履行义务。2009年起，双方未再签订书面合同。2010年4月，原告出台《高能所房地产使用收费规定》，据此重新核定大恒公司房屋租金，数额为每月71711.8元。2010年6月，原告�收费规定和新核定的房租标准通知大恒公司，大恒公司未有异议。2012年4月起，大恒公司不再交纳任何租金。2012年5月，原告发出《房租催缴通知函》要求大恒公司补齐所欠房租，并告知其如在2012年6月30日前未交纳相应租金，应于2012年8月30日前腾退所租用房屋。2013年1月31日，原告向大恒公司发出《关于停止提供出租房屋相关物业服务的通知》，告知其将于2013年2月28日停止相关物业服务。至今大恒公司仍占用房屋拒不归还。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、确认租赁合同已于2012年7月1日解除，如法院对此不予确认，则要求解除双方不定期租赁合同关系；2、判令被告归还占用的位于石景山区玉泉路19号乙特种钢材库；3、判令被告支付自2012年4月至实际腾房之日止的租金及使用费，其中2012年4月至2012年8月30日，按每月1.5万元计算，自2012年8月31日至实际�房之日按每月71712元计算；4、判令被告支付《还款协议》所欠租金28万元；5、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）大恒公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。双方租赁合同并未解除，我方不存在非法占用房屋情形，法院应依法驳回其第一项和第二项诉讼请求。自2009年5月，我方每月支付房租1.5万元，再偿还此前拖欠房租2万元，每月共向高能所支付3.5万元。至2012年3月，双方一直按照此实际履行，期间我方不存在拖欠租金的违约行为。但2012年4月开始，我方向原告交纳租金，而原告拒绝收取。原告主张合同解除，依法应向我方发出明确的解除通知，但2012年5月所发房屋催交通知函中仅要求我方在2012年6月30日前补交租金，而其要求补交租金数额并非建立在双方协商一致的租金标准基础上，系原告单方主张，在租赁合同履行期间未经我方同意，原告单方提高租金标准无法律依据，且在函件中原告未明确表达解除合同的意思表示。因此，原告以房租催交函作为合同解除通知不符合法律规定，其解除合同的主张不能成立，双方租赁合同未解除，由此原告要求确认租赁合同解除、腾房及支付房屋使用费的诉讼请求均不能成立。我方认为双方系长期租赁合同关系，租赁期限未届满，高能所系我公司股东之一，依据高能所合作协议的约定，其作为股东负有向我公司提供场地义务，租金标准并非仅依市场价格而确定。所以，双方租赁关系自2002年开始一直持续至今，对租金标准及权利义务关系一直未有变化。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告（本诉被告）大恒公司反诉称：2000年4月25日，原告公司三位发起人签订合作协议书，约定高能所有偿提供生产办公场地，具体面积及费用由我方与甲方签约。原告设立后，高能所将位于玉泉路19号乙的特种钢材库作为办公室和加工车间使用，双方为此签订多份租赁合同。2001年6月12日，原告申请对租用场地进行改造扩建。2001年7月27日，高能所同意了原告的改造扩建申请。自2001年8月至2002年6月，原告对特种钢材库进行全面改造、扩建、装饰装修，将原简易钢材库改造成工艺复杂、技术要求高的电子直线加速器生产车间和调试机房，高能所除支付73872元外，其余全部款项均由原告承担。2012年3月前，双方按约定实际履行合同，原告每月支付1.5万元租金。但自2012年4月起，高能所开始拒收原告租金。2012年5月11日，高能所发函要求原告按其单方提高的租金标准补交租金及交纳2012年4月以后的租金。2013年2月28日，高能所对我方房屋进行停水、停电、停暖等物业服务供应，导致我方正常经营活动被迫停滞。原告认为，大恒公司发起人各方签订的合作协议书合法有效，大恒公司与高能所所签租赁合同合法有效，依据合作协议书第五条第二款约定，高能所在大恒公司存续期间有义务有偿提供生产办公所需场地。原告设立后，与被告所签多份租赁合同即为落实合作协议书约定内容。因此，双方之间租赁合同关与合作协议书应视为主从合同关系，不能不顾合作协议书中对高能所设定的合同义务，而径直解除租赁合同关系。而且，在确定租金标准的问题上，大恒公司的发起人对其各方在大恒公司研发项目中的不同责任是有所考虑的，因此租金标准调整需要全体股东同意，至少应得到大恒公司同意。因此，高能所单方提高租金标准并以此为由要求解除合同的主张不成立。如法院判决确认双方租赁合同解除，则我方请求法院判令高能所赔偿原告因改建、扩建、装饰装修租赁房屋而支出的费用，以及在此过程中因�告增添而形成附合设施设备的损失。同时，高能所自2013年2月28日断水断电，导致我方未能实际使用房屋，故2013年4月1日起我方不应再承担租金或使用费。反诉请求：1、判令高能所赔偿反诉原告扩建改建装饰装修费用损失3404548元；2、判令高能所赔偿反诉原告增添且已形成附合设施设备损失368184元；3、诉讼费用由原告承担。
反诉被告（本诉原告）高能所答辩称：不同意对方的反诉事实理由，意见与起诉意见一致，请求法院依法予以驳回。
经审理查明：高能所系石景山区玉泉路19号土地使用权人，位于北京市石景山区玉泉路19号乙的特种钢材库系高能所科研用房。
2000年4月25日，高能所（甲方）、北京大恒医疗设备有限公司（乙方）、萧然工贸有限公司（丙方）签订《合作协议书》，约定：设立以制造放射医疗设备为主的有限公司，名称�北京高能医用加速器工程有限责任公司，甲方有偿提供给公司使用研制生产、办公场地（面积约1000平方米），具体面积及费用由公司与甲方签约。
2000年7月12日，北京高能科邦加速器有限公司成立，股东为高能所、中国大恒（集团）有限公司、浙江萧然工贸有限公司。2001年4月30日，北京高能科邦加速器有限公司名称变更为本案大恒公司。
2001年6月12日，大恒公司向高能所提出改造扩建申请，基本内容为：将玉泉路19号乙的特种钢材库改造为生产厂房，并在室内建设调试机房和实验小楼，改造经费一部分由公司支付，一部分由高能所支付。2001年7月27日，高能所对改造扩建申请审批同意。期间，高能所于2001年7月4日出具《关于加速器车间和调试机房的使用说明》，载明：高能所进行加速器车间和调试机房的改造工程，该工程完成后，租给高能所下属大恒公司使用，由该公司办理“建设项目卫生审查申请”，已审查通过。
审批同意后，大恒公司出资对特种钢材库进行了改造扩建装修，其中高能所对室外电缆、室内水暖、室内采暖工程出资73872元，此数额不包括材料费用。
2006年8月24日，高能所（甲方）与大恒公司（乙方）签订《还款协议》，约定：自2000年8月起至2006年6月，乙方陆续租用甲方玉泉路19号乙的四号厅、主楼五楼、专家招待所小二楼二层、特种钢材库（1#库）作为办公室和加工车间使用；乙方欠甲方房租共计1022864元；自2006年8月起执行还款。
2005年12月29日，双方签订《租房协议》，约定：大恒公司租用高能所玉泉路19号乙的特种钢材库（面积为793平方米），作为办公室和加工车间使用，租期自2005年7月1日至2006年6月30日，每月18.9元／平方米，每月交纳1.5万元，每年合计房�18万元。2006年7月1日、2008年3月5日、2008年7月22日，双方再次签订三份《租房协议》，租赁标的物和租金标准与2005年12月29日《租房协议》一致，租期分别为2006年7月1日至2006年12月30日、2008年1月1日至2008年6月30日、2008年7月1日至2008年12月31日。
2010年4月19日，高能所发布《关于印发﹤高能所房地产使用收费规定﹥的通知》，重新确定高能所管理范围内房屋的租赁价格。
庭审中，双方认可：自2009年1月至2012年3月，大恒公司均按每月1.5万元标准向高能所交纳租金，2006年8月24日《还款协议》所涉租金中大恒公司尚欠28万元。2012年4月开始，大恒公司未交纳租金，对此大恒公司陈述未能交纳原因系高能所拒收，高能所对此不予认可。
2012年5月11日，高能所向大恒公司发出《房租催缴通知函》，其中载明：“我所于2010年4月出台《高能所房地产使用收�规定》，2010年6月22日我所房产部门按照文件规定重新核定了贵公司房租标准并通过邮件发给贵公司（付晓蓉邮箱），同时将纸质版的《高能所房地产使用收费规定》的通知送达给贵公司，当时经过双方有关人员沟通对核定的房屋面积和新的房租标准无异议，但贵公司至今未按新房租标准交纳房租。现函告贵公司于2012年6月30日前补交齐2012年4月30日前所欠我所房租1599371.40元（房租计算附后）。如未按期交纳拖欠房租，请贵公司于2012年8月30日前腾退出租用我所的房屋，否则我所将采取后续措施维护我所的合法权益”。《房租催缴通知函》附表中补交房租清单内容为：2010年6月至2012年3月，月补交金额56711.8元，补交22个月，合计1247659.6元；2012年4月，月补交金额71711.8元；以前年度欠房租28万元。《房租催缴通知函》由付晓蓉于2012年5月14日签收。
2012年5月23日，�恒公司向高能所公司发出《关于房租催缴通知函的复函》，对《房租催缴通知函》中所述内容表示不予认可。2012年6月18日，高能所向大恒公司发出《关于“关于房租催缴通知函的复函”的复函》，针对大恒公司复函内容亦表示不予认可。
2013年1月31日，高能所向大恒公司发出《关于停止提供出租房屋相关物业服务的通知》，载明：“我所于2012年5月14日向贵司发出《房租催缴通知函》，明确耍求贵司于2012年6月30日前补交2012年4月30日前所欠租金1599371.4元，如未按规定时间支付，要求贵司于2012年8月30日前腾退租赁房屋。贵司并未按我所通知履行支付租金义务，双方的租赁关系己经发生解除的法律效力，贵司已不具备合法使用我所出租房屋的权利，我所亦无义务向贵司提供出租房屋及保持出租房屋相应使用功能。现通知贵司，我所将于2013年2月28日停止提供出租房屋的相关物业服务，包括但不限于停水、停电、停暖等与出租房屋使用功能相关的事项，请贵司立即腾退房屋并交付租金，否则，发生的一切不利后果由贵司承担”。2013年2月28日，高能所停止了涉案租赁房屋的水电暖等相关物业服务。
针对特种钢材库改造扩建，大恒公司提出评估申请，经北京市高级人民法院摇号确定北京科正资产评估有限责任公司（以下简称：科正公司）作为本案鉴定机构。2015年8月13日，科正公司作出科评报字（2015）第92号评估报告书，载明：特种钢材库改扩建与设备现值152.8万元，其中设备2万元。大恒公司对改扩建结论无异议，提出火灾自动报警设备一套、伽马射线辐射计量仪一套、电动防护门两套、手动防护门两套未予评估。高能所对鉴定结论无异议。
2015年11月20日，科正公司复核后作出说明载明：电动防护门两套、手动防护门两套属于改扩建工程类，现值159800元；火灾自动报警设备现值1500元，伽马射线辐射计量仪现值4100元，此两项属于设备类；调整后，在扣除高能所出资采暖工程现值46600元后，扩建与设备现值164.68万元，其中设备2.56万元。鉴定费三万元，由大恒公司交纳。
上述事实，有还款协议、租房协议、收费规定、房租催缴通知函、复函、停止物业服务通知、合作协议书、改扩建申请、使用说明、改扩建施工资料、企业证照、公司章程、评估报告、资产评估说明及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。
本院认为：高能所与大恒公司租赁合同已于2008年12月31日到期终止，双方自2009年1月1日起未再签订书面租赁合同，而大恒公司仍继续租赁使用房屋，故双方形成了有效的不定期租赁合同关系。
合同履行过程中，2012年5月11日，高能所向大恒�司发出《房租催缴通知函》，要求：大恒公司按《高能所房地产使用收费规定》于2012年6月30日前补交2010年6月至2012年3月租金差额，并按《高能所房地产使用收费规定》支付2012年4月租金，如未交纳，则要求大恒公司于2012年8月30日前腾退房屋。
因高能所于2010年4月9日单方发布提高租金收费标准的规定系其内部规定，大恒公司与高能所虽存在关联关系，但并无隶属管理关系，且租金标准与大恒公司未达成一致意见，故《高能所房地产使用收费规定》对大恒公司不发生法律效力。双方自形成不定期租赁合同关系之日起，大恒公司一直按每月1.5万元标准交纳租金至2012年3月，期间高能所未提出任何异议，故双方已经通过实际履行行为确定租金标准为每月1.5万元。在此情况下，高能所依据《房租催缴通知函》提出补交租金、按新规定支付租金的要求无法律及合同依据，大恒公司未按《房租催缴通知函》履行不构成违约，高能所亦未以双方系不定期租赁合同为由提出解除合同，故《房租催缴通知函》不具有解除合同的法律效力。大恒公司自2009年1月至2012年3月一直按1.5万元标准支付租金并同时偿还原欠租金，不存在违约情形，高能所主张大恒公司自2012年4月拒绝交纳租金的意见，与常理不符，结合《房租催缴通知函》情形和大恒公司履行合同情况，本院认定大恒公司自2012年4月未交纳租金系高能所不同意按1.5万元标准收取导致，大恒公司不构成违约。
本案庭审中，高能所以双方系不定期租赁合同为由解除合同的意见，符合法律规定，本院予以支持。因合同解除前，双方以实际履行行为确定的租金标准为每月1.5万元，而高能所系大恒公司股东，双方存在关联关系，依据2000年4月25日《合作协议书》约定，高能所应有偿提�研制生产、办公场地，故基于此双方租金标准不能仅依据市场价格确定，故大恒公司仍应按每月1.5万元标准向高能所支付自2012年4月至实际腾退之日止的租金和使用费。因大恒公司未提供证据证明以将房屋交付高能所，故其主张自2013年2月28日起未能实际使用的意见不予采纳。高能所2013年2月28日停止了涉案租赁房屋的水电暖等相关物业服务，涉案房屋1.5万元租金标准并非市场价格，即使大恒公司因高能所上述措施而无法有效使用房屋，但大恒公司按此标准支付房屋占用费亦属合理范围，故本院对大恒公司主张不应交费的意见不予采纳。
合同解除后，大恒公司应将房屋涉案租赁房屋腾退并交付高能所。大恒公司对涉案租赁房屋存在改造扩建，并经高能所同意，现针对改造扩建费用双方未明确约定，依法高能所应支付大恒公司扩建费用，其中已形成附合的设备与扩建房屋系一体，本院对此一并予以处理。因高能所对室外电缆、室内水暖、室内采暖工程存在出资，对此鉴定机构评估现值已扣除46600元，本院予以确认。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、解除中国科学院高能物理研究所与北京高能大恒加速器技术有限公司之间的房屋租赁合同关系；
二、北京高能大恒加速器技术有限公司于本判决生效后七日内将所承租使用的位于北京市石景山区玉泉路19号乙特种钢材库腾退并交付中国科学院高能物理研究所；
三、北京高能大恒加速器技术有限公司于本判决生效后七日内支付中国科学院高能物理研究所自二零一二年四月一日起至实际腾退房屋之日止的租金和使用费，按每月一�五千元标准计算；
四、北京高能大恒加速器技术有限公司于本判决生效后七日内支付中国科学院高能物理研究所原欠租金二十八万元；
五、中国科学院高能物理研究所于本判决生效后七日内给付北京高能大恒加速器技术有限公司房屋扩建费用和已形成附合设备费用一百六十四万六千八百元；
六、驳回中国科学院高能物理研究所的其他诉讼请求；
七、驳回北京高能大恒加速器技术有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万八千九百六十七元，由中国科学院高能物理研究所负担八千四百一十七元（已交纳），由北京高能大恒加速器技术有限公司负担一�零五百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万八千四百九十一元，由北京高能大恒加速器技术有限公司负担八千六百八十元（已交纳），由中国科学院高能物理研究负担九千八百一十一元（于本判决生效后七日内给付北京高能大恒加速器技术有限公司）。
鉴定费三万元，由北京高能大恒加速器技术有限公司负担一万六千九百零五元（已交纳），由中国科学院高能物理研究负担一万三千零九十五元（于本判决生效后七日内给付北京高能大恒加速器技术有限公司）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理�的，按未提出上诉处理。
审 判 长 左文兢
人民陪审员 田宝贵
人民陪审员 刘丙杰
二〇一五年十二月四日
书 记 员 孙 飞