黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民二民再终字第22号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）崔玉如，女，1953年12月2日生，汉族，宏顺印刷厂厂长，住哈尔滨市道外区。
委托代理人李轶，黑龙江冰都律师事务所律师。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）张生俊，男，1965年5月28日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
被申请人（一审原告、二审上诉人）史小玲，女，1974年3月16日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。
委托代理人石建荣，黑龙江申度律师事务所律师。
再审申请人崔玉如、张生俊与被申请人史小玲执行异议之诉纠纷一案，哈尔滨市道外区人民法院于2014年4月3日作出（2013）外民一初字第861号民事判决，史小玲提出上诉。本院于2014年10月25日作出（2014）哈民二民终字第644号民事判决，已经发生法律效力。崔玉如、张生俊对生效判决不服，向本院申请再审，本院于2015年5月15日作出（2015）哈民申字第62号民事裁定，决定由本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人崔玉如及其委托代理人李轶、再审申请人张生俊、被申请人史小玲的委托代理人石建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
史小玲起诉称：2006年6月20日，与张生俊签订了购买房产及土地使用权协议书，约定购买价格为25万元，签订协议后，交付定金5万元，余款在张生俊将房屋所有权和土地使用权更名过户后付清。该协议签订后已支付购房款总计13万元，现已实际使用该房产7年之久，多次要求张生俊办理房屋和土地权属变更手续，但张生俊始终以各种理由拖延未办。2013年8月6日，道外区法院告知该厂房已被崔玉如申请查封并已进入执行程序，遂向道外区法院提出了执行异议申请，道外区法院作出（2012）外执异字第829-1执行裁定，驳回史小玲的执行异议，故依法提起诉讼，请求判令解除对房屋所有权和土地使用权的查封，并终止执行房产及土地使用权；判令史小玲与张生俊签订的购买房产及土地使用权协议有效；判令张生俊履行协议，协助史小玲办理房屋所有权和土地使用权的变更手续。
张生俊辩称：因政府多种原因手续暂时停办，一直没办下来。2011年6月9日，史小玲带几个人到其库房，说房子办不了手续要解除合同，让给她返30万元包括已交的13万元，经过争吵、协商，我给她打了30万元的条，一年内付清。因此，买卖协议已解除，不同意史小玲的诉请。
崔玉如辩称：不同意解除对争议房产及土地的查封，并应当继续执行争议房产及土地。《物权法》明确规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房产登记的所有权人均为张生俊，涉案土地登记的使用权人为哈尔滨市道里区五洋调料食品厂。崔玉如与张生俊、哈尔滨市道里区五洋调料食品厂在2004年至2006年形成多笔债权债务关系，而史小玲与张生俊的房产及土地购买协议是在2006年6月20日签订的，其购买争议房产及土地时间晚于崔玉如与张生俊及案外人哈尔滨市道里区五洋调料食品厂债权债务形成时间，且史小玲与张生俊之间的购房协议早在2011年6月9日就已经解除，二者之间的房屋买卖关系已经转化为债权债务关系，他们之间的欠款纠纷应当另案诉讼解决，史小玲的诉讼请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。
一审判决查明，史小玲与张生俊于2006年6月20日签订购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书，协议约定：张生俊将位于哈尔滨市道里区太平经济技术开发区（太平村镇政府西、邮局北），房屋所有权证号为：哈建农黑太字第169-（1）号、哈建农黑太字第169-（2）号、哈建农黑太字第169-（3）号、哈建农太字第169-（4）号、哈建农黑太字第169-（5）号、土地使用权证号1-22-1-531号的房产及土地使用权卖给史小玲；购买上述房屋价款为：人民币25万元；付款方式及履行期限为协议签字盖章后，交付定金5万元，张生俊自2006年10月1日解除或终止房屋抵押担保后，在能够正常办理房屋和土地使用证变更登记手续的情况下，再交付定金5万元，用以办理变更登记的费用，张生俊应在二个月内办理完毕；办理房屋和土地使用权的变更和税费全部由张生俊负担；房屋所有权和土地使用权变更过户后，史小玲付清余款15万元；张生俊应保证在2006年10月1日前将史小玲所购买的不动产交付使用。协议签订后，张生俊将约定的房屋交付给史小玲使用，史小玲给付其购房款总计13万元，因诉争之房一直未能办理权属证更名过户手续，所以史小玲未给付剩余的购房款。史小玲自2006年6月份起占有使用诉争之房至今。另案中，经崔玉如申请，道外区人民法院于2012年6月5日作出（2012）外民保字第11号民事裁定书，该裁定对本案诉争之房的房产及房籍档案予以查封，并于2012年9月11日作出（2012）外民三初字第513号民事调解书，调解协议的内容为：一、哈尔滨市道里区五洋调料食品厂于2012年9月18日前一次性偿还崔玉如欠款82万元，利息10万元；二、张生俊对上述款项承担连带责任。因哈尔滨市道里区五洋调料食品厂及张生俊未如期还款，崔玉如申请执行，在执行过程中，史小玲提出书面异议，异议理由为：史小玲于2006年6月20日与涉案房产的所有权人张生俊签订协议，购买涉案的房产及土地使用权，而张生俊与崔玉如发生的经济纠纷在2008年，史小玲购房在先并一直占用、使用该房，只是诉争之房一直未办理房屋权属证书的更名过户手续，故申请法院停止评估、拍卖，解除对涉案房产及土地的查封。道外区法院于2013年10月18日作出（2012）外执异字第829-1号执行裁定书，驳回案外人史小玲的执行异议。
一审判决认为，案外人异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其它足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利能否成立。本案中，史小玲提出争议的标的未办理权属证书更名过户手续，是否属于可执行财产问题，应视是否可补办手续而定，而不属于案外人异议之诉案件审查的范围；史小玲提出确定史小玲、张生俊签订的购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议是否有效的问题，不属于案外人异议之诉案件审查的范围。因史小玲现提供的证据不足以证明其为执行标的物的所有权人，故对史小玲的诉讼请求，不予支持。据此判决：驳回史小玲的诉讼请求。案件受理费100元，由史小玲负担。
史小玲上诉称：1、原审判决认定事实不清。史小玲与张生俊签订协议后，张生俊将约定的房屋交付给史小玲使用，史小玲给付张生俊购房款共计13万元。因案涉房屋一直未能办理证书的更名过户手续，所以史小玲未给付剩余的购房款，但自2006年6月起一直占有、使用案涉房屋；2、原审判决适用法律错误。上述房产在崔玉如另案申请执行过程中，被法院查封，史小玲提出异议。史小玲于2006年6月20日与张生俊、五洋食品厂签订的购买土地、房屋的协议，而张生俊与崔玉如的经济纠纷发生在2008年，史小玲购房在先并一直占有、使用该房。
张生俊辩称：与史小玲之间签订的协议，已经在2011年6月9日解除，张生俊与史小玲之间不存在继续履行协议的问题。
崔玉如辩称：案涉房屋登记的所有权人是张生俊，土地登记的使用权人为哈尔滨市道里区五洋调料食品厂，崔玉如依据生效的调解书，申请执行案涉的房产及土地，符合法律规定；史小玲与张生俊之间的购买协议在2011年6月9日已经解除，不存在继续履行问题，他们之间的欠款纠纷应当另案解决。
二审中，张生俊提供哈尔滨市工商行政管理局道里分局的证明一份。证明哈尔滨市道里区五洋调料食品厂是张生俊个人投资的个人独资企业。
二审判决在认定一审判决查明的事实基础上，补充认定：2011年6月9日，张生俊为史小玲出具欠条一份，内容为：今欠到史小玲房款叁拾万元整，还款时一年。还查明：2013年5月10日，哈尔滨市国土资源局作出哈国土函（2013）197号《关于对（哈尔滨市道外区人民法院征求意见函）的复函》，内容：哈尔滨市道外区人民法院：贵院征求意见函已收悉，经我局认真研究，现复函如下：经查，哈尔滨市道里区五洋调料食品厂使用的位于道里区机场北太平经济技术开发区地号为1-22-1-531的土地，土地使用权类型为划拨，目前处于查封状态，查封期限为2012年6月14日至2014年6月13日。在解除抵押及查封后，可按《中华人民共和国城市房地产管理法》及法发（2004）5号等文件规定，办理国有土地使用权转让手续，依据黑国土资发（2012）25号文件规定的收费标准缴纳土地出让金。关于是否可进行评估、拍卖，贵院可按相关规定执行。
二审判决认为：关于张生俊、哈尔滨市道里区五洋调料食品厂与史小玲签订的《购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书》的效力问题。该协议书系张生俊和哈尔滨市道里区五洋调料食品厂与史小玲签订，涉及的五处房产均登记在张生俊个人名下，五处房产坐落的土地使用权登记在哈尔滨市道里区五洋调料食品厂名下，该厂系张生俊个人投资的个人独资企业，案涉土地性质系国有划拨土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案涉及的土地系以哈尔滨市道里区五洋调料食品厂名义取得的国有划拨土地，虽然，张生俊与史小玲订立买卖合同时未经有批准权的人民政府批准，但2013年哈尔滨市国土资源局给道外区人民法院出具的复函中，明确表示同意按照法律规定，针对案涉土地办理土地使用权转让手续，同时应当按照规定缴纳土地出让金。该复函应当视为有批准权的人民政府的批准。综上，上述协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，故为有效协议。
关于双方签订的《购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书》是否已解除问题。诉讼中，张生俊主张双方之间的买卖关系于2011年6月9日已经解除，其依据就是其于2011年6月9日给史小玲出具的30万元的欠条，此30万元包括史小玲给付的13万元房款，现双方之间已经由买卖关系转变为债权债务关系。首先，从内容上看，该欠条并没有明确作出自出具欠条之日起解除双方之间买卖合同的意思表示。其次，对30万元欠条的形成原因，张生俊主张系史小玲提出解除买卖合同，强迫其出具，史小玲予以否认。诉讼中，张生俊亦承认是2011年5月准备将案涉房屋和土地先行卖出后，给史小玲30万元，但就对外卖了一次，被史小玲“搅合黄了”。史小玲亦主张张生俊给其30万元的前提是2011年5月张生俊准备将房屋另行出卖给他人，同意卖出后给史小玲30万元，但后来没有卖出。根据双方的陈述，可以认定，张生俊给付史小玲30万元与双方之间解除房屋买卖合同共同的前提是张生俊将案涉房屋、土地卖给他人。因此，张生俊与史小玲之间解除买卖合同，由张生俊给付史小玲30万元系附条件的民事行为，其所附的条件是2011年5月张生俊能够将案涉房屋、土地卖给他人。《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”而本案的事实是张生俊未能将案涉房屋和土地转卖给他人，即所附条件未成就，因此，双方至今解除买卖合同，由张生俊给付史小玲30万元的民事行为并未生效。再次，从履行情况看，自2011年6月9日之后，张生俊既未主张史小玲从案涉房屋和土地迁出，亦未给付史小玲上述款项，史小玲也未请求张生俊给付30万元。综上，张生俊依据其给史小玲出具的30万元欠条，主张双方之间签订的买卖合同已经解除，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于本案是否应当追加哈尔滨市道里区五洋调料食品厂为本案被告问题。案涉房屋和土地买卖合同虽系史小玲与张生俊、哈尔滨市道里区五洋调料食品厂签订，但该厂系张生俊个人投资的个人独资企业。《中华人民共和国独资企业法》第十七条规定：“个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承。”故该厂的财产为投资人张生俊财产的组成部分，张生俊可以进行处分，原审法院在史小玲未起诉哈尔滨市道里区五洋调料食品厂作为被告的情况下，未追加该厂参加诉讼并无不当。
关于是否应停止对案涉房屋和土地的执行问题。本案中，史小玲与张生俊在买卖合同中约定在办理案涉房屋、土地变更登记前，应支付合同价款10万元，余款15万元于房屋所有权和土地使用权变更登记后，由史小玲一次性支付。现史小玲已按照合同约定向张生俊支付了13万元合同价款，并实际占有使用案涉房屋和土地达八年，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为，故其以与张生俊之间存在合法的买卖关系并已实际履行为由请求停止强制执行案涉的房屋和土地，本院予以支持。
关于是否应解除对案涉房屋和土地的查封问题。对诉讼标的物进行保全和查封，系人民法院在诉讼和执行阶段采取的保全措施。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定：“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行”。故史小玲的该项诉请，不属于人民法院实体审理内容，不予审理。
关于是否应判令张生俊协助办理案涉房屋和土地的变更登记手续问题。史小玲请求张生俊协助办理案涉房屋和土地的变更登记手续，系基于双方之间有效的买卖合同，提出的履行合同之诉，而本案系案外人执行异议之诉，二者并非同一法律关系，不予一并处理，其可另行主张权利。
综上，原审法院判决认定事实清楚，但适用法律存在错误，据此判决：一、撤销哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民一初字第861号民事判决；二、张生俊与史小玲签订的《购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书》有效；三、停止对位于哈尔滨市道里区太平经济技术开发区（道里区太平村镇政府西、邮局北），房屋所有权证号为：哈建农黑太字第169-（1）号、哈建农黑太字第169-（2）号、哈建农黑太字第169-（3）号、哈建农太字第169-（4）号、哈建农黑太字第169-（5）号房产、土地使用权证号1-22-1-531号土地的执行。一、二审案件受理费200元，由张生俊负担。
崔玉如、张生俊再审称：1、二审判决认定事实不清、证据不足。张生俊与史小玲签订的购买协议已经被双方的事实行为解除，张生俊为史小玲出具欠条，双方已经明确解除了房屋买卖合同，二审认为未解除证据不足。2、被执行房产物权登记在张生俊名下，二审判决停止执行无事实和法律依据。
史小玲答辩称：1、购买协议合法有效，史小玲已经依约交付了购房款，在查封前6年至今一直占有使用该房产，有排除执行涉案房产的合法权利，二审法院认定应停止对涉案房产的执行是正确的；2、申请再审人主张已经解除房屋买卖合同是错误的，该30万元欠据是张生俊单方出具的，以此作为解除房屋买卖合同使用，毫无道理和依据，只因现房屋涨价，故欲撕毁合同，与崔玉如恶意串通，进行虚假调解，执行涉案房产。请求维持二审判决。
本院再审查明的事实与原一、二审判决认定的基本事实一致。另查明，2006年6月20日，史小玲是与张生俊、哈尔滨市道里区五洋调料食品厂共同签订的《购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书》。
本院再审认为，关于史小玲与张生俊、五洋食品厂签订的《购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书》是否已解除的问题，本院二审判决论述的理由和根据充分，再审予以采纳。《购买厂房、仓库、住宅、土地使用权协议书》签订后，史小玲依约交纳了购房款，并一直占有、使用涉案的房产及土地，本案中史小玲不存在不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为，因此，本案符合停止强制执行的情形。综上，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。再审申请人崔玉如、张生俊的再审主张不成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
维持本院（2014）哈民二民终字第644号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘善全
审 判 员 李子青
代理审判员 刘正航
二〇一五年八月十三日
书 记 员 赵 鑫
杜欣雨