甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初4839号
原告（反诉被告）：胡某，男，1975年1月15日出生，汉族，福建省连江县人，个体工商户，住甘州。身份证号：×××
委托诉讼代理人：鲍克源，系甘肃雪山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：洪海周，男，1981年5月20日出生，汉族，福建省漳浦县人，个体工商户。身份证号：×××
委托诉讼代理人：胡荐，男，1975年3月19日出生，汉族，甘肃省兰州市人，个体工商户，系被告洪海周妹夫。身份证号：×××
原告（反诉被告）胡某与被告（反诉原告）洪海周租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代�人鲍克源和被告洪海周的委托诉讼代理人胡荐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡某向本院提出诉讼请求称：原、被告同为福建人。2014年1月被告到张掖租赁张掖市银海工贸有限责任公司门店一间。2014年3月，原、被告协商，被告将该门店转租赁给原告，并收取保证金500000元。双方于2014年4月15日签订门店租赁合同一份，租期三年（2014年4月15日至2017年4月15日），年租金650000元，原告依约交纳了第一、二年度的租金，2017年1月31日需交纳第三年度租金时，原告要求以保证金500000元冲抵房租，再交纳150000元即可，遭被告拒绝，由于被告长期在外不稳定，原告行使不安抗辩未交纳第三年度的房租，被告亦未给房屋所有人交纳第三年度的房租。后该房屋所有人张掖市银海工贸有限责任公司向原告发出催收房租通知和搬离租赁门店、腾空商铺返还房屋的通�。无奈之下，原告于2016年6月10日替被告给房屋所有人交纳租金518000元。现原、被告双方签订的租赁合同已经到期，要求被告返还原告保证金368000元，并承担本案全部诉讼费用。
被告洪海周辩称：原告诉状中陈述的双方签订合同的时间以及约定的租金、租赁期限均属实。保证金改为欠条的时间不是原告所称的租赁期限内第二年即2016年；而是合同到期后的第二年即2017年，且原告主张的保证金冲抵租金与双方合同约定不相符。
反诉原告洪海周诉称：2014年4月15日，反诉原、被告签订门店租赁合同一份，租期三年（2014年4月15日至2017年4月15日），年租金650000元，原告依约交纳了第一、二年度的租金，但没有按照约定在2017年1月31日前交纳第三年度租金。依据合同第九条违约责任的约定，”甲乙双方商定，乙方如不按时交房租则合同终止。合同终止或到期乙方如不按时将房子移交甲方，乙方同意按每日肆仟元的租金标准计算租赁费并交付甲方，......。”故要求反诉被告向反诉人支付房屋租金1454000元。
反诉被告胡某辩称：反诉原告诉称，双方签订租赁合同的情况均属实；反诉原告洪海周2016年提起确认该租赁合同效力的诉讼。该案经我院（2016）甘0702民初2665号民事判决本确定，租赁合同有效，不存在合同终止的情形，且由于洪海周未向房屋所有人缴纳房屋租金，胡某替洪海周垫付房屋租金518000元，洪海周在反诉中认可胡某代为偿付租金的事实，印证了洪海周没有交纳租金的能力，胡某的代偿房租行为是行使不安抗辩权。综上，请法庭驳回反诉人洪海周的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年3月31日，原告给被告交付租赁金脉步行街店铺合同押金500000元，由被告给原告出具收条一张。同年4月15日，原告（反诉被告）胡某（合同乙方）与被告（反诉原告）洪海周（合同甲方）签订《门店租赁合同》一份。双方约定：被告洪海周将位于甘州区金脉步行街的门店租赁给原告经营珠宝黄金；房屋面积约131平方米；租赁期限为2014年4月15日至2017年4月15日，共3年；每年租金650000元，付款时间分别为2014年3月31日、2015年1月31日、2016年1月31日。还约定了续签及终止、违约责任、转租、装修等相关事宜。合同中空白处还手书以下内容：”备注：乙方在合同到期后，在甲方将合同续租后，乙方在同等条件下享有优先续租权。第贰年后将押金改为欠条。”合同签订的同日，被告依约将租赁房屋交付乙方使用至今。之后，原告胡某依约给被告洪海周交纳了第一、二年度的房屋租金。
另查明，本案诉争租赁标的物是位于甘州区金脉步�街面积约131平方米的门店，该房屋所有人为张掖市银海工贸有限责任公司。2014年1月28日，张掖市银海工贸有限责任公司（出租方、甲方）将该门店租赁给被告洪海周（承租方、乙方），并签订《门面出租协议书》一份。双方约定：租期为2014年5月6日至2017年5月5日，共3年；每年租金518000元；2014年4月6日交付房屋，甲方给乙方一个月的免费装修期；乙方在租赁经营期间，有权向他人转让等事宜。
2016年5月18日，张掖市银海工贸有限责任公司给洪海周发出催收房租通知内容为：”洪海周：你租赁我公司位于金都宾馆楼下的商业门店，在租赁期间你将商铺转租他人后离开张掖至今。按照双方签订的门面出租协议书约定：第二、三年房租按年缴纳，租金需提前一个月向甲方交纳。但你未按协议约定交纳2016年至2017年的租金，经我电话催收你仍未交纳，现我短信催告你：限你于2016年5月22日前一次性交清第三年度租金518000元。逾期不交纳视为你根本违约，我将解除双方签订的门面出租协议书并收回商业门店（以此通知为准，你不交租金即视为通知你解除合同），给你的承租人造成经济损失由你本人承担一切法律责任。特此通知。张掖市银海工贸有限责任公司董有林（加盖公司印章）2016年5月18日”。
2016年5月26日，张掖市银海工贸有限责任公司给周大生金店经营负责人（原告胡某）发出通知内容为：”周大生金店经营负责人：因你租赁经营的商业门店系洪海周从我张掖市银海工贸有限责任公司租赁后转租与你的。由于洪海周没有按照门面出租协议书的约定按期缴纳租金，我公司与洪海周之间的门面出租协议书已经解除。现通知你于三日内搬离租赁门店、腾空商铺返还房屋，由此给你造成的经�损失请你向洪海周主张。特此通知。张掖市银海工贸有限责任公司经办人：董有林（加盖公司印章）2016年5月26日”。
2016年6月10日，原告胡某代被告洪海周交纳房租518000元，由房屋所有人张掖市银海工贸有限责任公司出具收条一张，内容为：”今收到洪海周房租（2016-2017年度）租金伍拾壹万捌仟元整.￥518000元收款人银海工贸公司董有林（加盖公司印章）2016.6月10日”。
还查明：2016年3月17日，本院依法受理原告洪海周与被告胡某确认合同效力纠纷一案，审理中，洪海周撤回要求胡某腾出租赁房屋的诉讼请求。本院做出（2016）甘0702民初2665号民事判决书，判决：原告洪海周与被告胡某于2014年4月15日签订的门店租赁合同有效。
上述事实，有原、被告提交的书证及当庭陈述佐证，足以认定。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告（反诉被告）胡某与被告（反诉原告）洪海周签订的门店租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行义务。原告胡某应支付被告洪海周房屋租赁费650000元，去除代被告洪海周垫付的518000元房租，仍欠被告洪海周房租132000元未付。原告在合同签订之前支付的保证金500000元，被告出具条据载明为合同押金，本质上属于担保合同履行的款项，即履约保证金，实际上是对双方诚信履行合同的一种违约金。现双方签订的门店租赁合同已经到期，并未发生续租的事实，也就不存在”第贰年后将押金改为欠条”的附随义务，被告洪海周收取的保证金，理应在扣除原告应付租金后退还余款368000元，故对于本诉原告主张的诉讼请求，本院依法予以支持。
关�反诉原告洪海周主张要求反诉被告胡某支付违约房屋租金1454000元的请求，反诉被告辩解其未按时按约交纳房租是行使不安抗辩权，不构成违约的理由。本院认为，反诉被告胡某未按照合同约定于2016年1月31日前给反诉原告支付租金650000元，确属违约，理应承担相应的违约责任。反诉被告胡某为反诉被告洪海周代付房租的行为，是由于房屋所有人张掖市银海工贸有限责任公司对反诉原、被告发出催收房租和返还房屋的通知后，反诉被告为了实现租赁合同目的，减少损失的补救行为，故其所承担的违约行为应以给对方造成的实际损失为限。依据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。审理中，反诉原告并未提供违约给其造成实际损失和直接损失的相关证据，且反诉被告�为双方约定的违约金过高，要求法院依法予以调整。故对反诉原告主张反诉被告承担违约责任的诉清本院依法予以支持，对于应承担的违约责任程度，综合本案的实际情况，反诉被告应按照同期中国人民银行一年贷款基准利率年息4.35%承担资金占用期间的利息。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本诉被告洪海周返还本诉原告胡某保证金（押
金）368000元；
二、反诉被告胡某赔偿反诉原告迟延交纳房屋租金
的违约金34537元（650000元×年利率4.35%÷12月×14个月即2016.2.1-2017.4.1+650000元×年利率4.35%÷365天×20天即2017.4.2-2017.4.21）。
三、驳回反诉原告洪�周的其他诉讼请求。
以上一、二项判决内容，各方当事人于本判决生效后一月内履行。
本诉案件受理费6820元，由本诉被告洪海周负担。本诉被告负担的受理费，由其直接给付本诉原告，本院收取的本诉原告受理费不再退还。
反诉案件受理费17886元，由反诉被告胡某负担540元,反诉原告洪海周负担17346元。反诉被告负担的受理费，由其直接给付反诉原告，本院收取的反诉原告受理费不再退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 张为光
审 判 员 左 莹
人民陪审员 李多福
二〇一七年十月三十日
书 记 员 刘晓慧