浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0327民初5665号
原告（反诉被告）：姜春雷，男，1964年5月19日出生，汉族，住苍南县。
原告（反诉被告）：刘修礼，男，1963年6月22日出生，汉族，住苍南县。
上列两原告共同委托诉讼代理人：吴宗峰，苍南县民族法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：苍南运城制版有限公司，住所地：苍南县灵溪示范工业园区二路,统一社会信用代码330327000012950。
法定代表人：杨茜茜，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：汪泽琳、贺潮，浙江联英律师事务所律师。
原告姜春雷、刘修礼与被告苍南运城制版有限公司（以下简称运城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，运城公司于2016年7月14日提起反诉，本院受理后依法适用普通程序，于2016年9月8日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）姜春雷、刘修礼及其共同诉讼代理人吴宗峰、被告（反诉原告）运城公司的诉讼代理人汪泽琳、贺潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜春雷、刘修礼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年6月12日签订的租赁合同；2.判令被告返还原告定金30万元，并向原告支付违约金30万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月12日，原告因文化教育办学需要，向被告承租厂房作为办公和教学用房。当日双方签订了一份租赁合同，约定：在合同签订之日，原告应向被告支付定金30万元，被告在收到定金五日内，应当向原告提供该厂房、宿舍的建设图纸及验收合格证等有关手续；否则，视为违约。双方合同签订当日，原告即向被告支付了定金30万元，但被告迟迟未能提供上述有关厂房和宿舍的建设图纸、验收合格证等手续（至原告起诉之日也无法提供），导致原告由于欠缺这些材料而无法办理办学的相关手续。综上，被告的行为已经构成违约，并给原告带来了重大的经济损失。
运城公司答辩称：一、原告不具备合同的解除条件，根据双方签订的租赁合同，租赁的根本目的是用于教学需要，合同上约定的建设图纸、产权证等并非办学手续所必须；双方签订合同后，原告于2016年6月23日对涉案房屋的相关图纸予以交接并确认，意味着双方对租赁合同的次要义务条款进行了变更，原告也予以接受；根据双方合同约定，所谓房屋验收合格证是在法律及事实上无法予以实现的，因为在法律上并没有房屋合格证或证书，仅有竣工验收证件，而房屋有房产证，房产证的取得是以房屋合格为条件，故被告没有违约。二、原告要求返还定金和支付违约金没有依据。被告不存在违约的事实，根据合同法规定，被告不存在违约情况，故原告诉请没有依据。综上，请驳回原告的诉讼请求。
运城公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2015年6月12日签订的租赁合同；2.反诉被告赔偿反诉原告经济损失138万元（包括违约金30万元）；3.案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2015年6月12日反诉被告因文化教育需要，向反诉原告承租厂房作为办公和教育用房。当日双方签订一份租赁合同，约定租赁期限为20年，从2015年7月1日开始至2035年6月30日，第一年租金为138万元，第二年租金为148万元，第三年起租金在上一年基础上增加6%，双方对支付方式、违约责任等均作出了约定。合同约定反诉原告在收到定金后开始安排清理厂房，自反诉原告收到反诉被告全部款项的80%起一个月内，反诉原告清理厂房完毕，并约定厂房交付前反诉被告须支付押金20万元。合同签订后反诉原告多次催促反诉被告按约履行义务，但反诉被告却以各种理由推脱未履行，导致反诉原告的重大经济损失。
姜春雷、刘修礼答辩称：一、双方租赁合同第八条第三款第四项及第九条明确约定：反诉原告收到定金后五日内不能提供所租赁厂房、宿舍的建设图纸及验收合格证的，应当视为违约；并承担违约责任。本案中，反诉原告在收到定金30万元后，未能在约定的五日期限内即2015年6月17日前提供双方约定的、周全的、没有瑕疵的厂房、宿舍的建设图纸和验收合格证。据此，反诉原告的违约行为可以确定无疑。二、基于反诉原告的实际违约行为和双方所签订的租赁合同是一种双务合同的性质，双方对各自互负的权利、义务作了详细的规定。根据我国合同法的明确规定：在双务合同中，对互负履行义务有先、后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债（义）务不符合约定的，后履行的一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，在2015年6月12日双方签订租赁合同当日，反诉被告依约定准时将定金30万元汇入反诉原告的银行账户，而反诉原告不仅未能在约定的收到定金五日期限内向反诉被告交付厂房、宿舍的建设图纸、验收合格证，而且在超过该约定期限后也一直未能提供该厂房、宿舍的验收合格证及全面的厂房、宿舍的建设图纸。鉴于反诉原告的该严重违约和丧失商业信誉行为，反诉被告当然有权终止合同的继续履行，并依照双方所签的租赁合同的规定解除合同及向对方追究违约责任。该行为是反诉被告行使法律规定享有的“先履行抗辩权”的体现，而不是违约行为。综上，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请予驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.双方均提交的建设图纸签收单，根据落款时间6月23日反映，运城公司迟于应交日期2015年5月17日前提供，构成违约，故对该证据的证明力予以确认。2.姜春雷、刘修礼提交的关于建设图纸严重欠缺的说明，该证据非书证，属当事人陈述范畴，本院将结合其他证据予以认证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月12日，运城公司作为甲方与姜春雷、刘修礼作为乙方签订了《租赁合同》，约定：乙方承租甲方的厂房用于文化教育、依法办学；乙方自行按国家相关规定申请办学资质；租赁期限20年，自2015年7月1日至2035年6月30日止；租金按税后租金标准，第一年为138万元/年、第二年为148万元/年、第三年起每年租金在上一年基础上增加6%，直到承租期满；租金支付方式为乙方须在6月12日前付定金30万元，甲方收到定金后即开始安排清理厂房，自甲方收到乙方全部款项的80%起1个月内，甲方清理厂房完毕，甲方收到乙方全部款项后即交付厂房；若乙方提前打全款，也应允许甲方一个月时间清理厂房交付使用，甲方延期清空或乙方延期支付，均视为违约，每延期一天，违约方须付给守约方违约金5000元；第二年起每年租金乙方必须于当年9月1日前一次性支付给甲方；厂房交付前，乙方须向甲方支付押金20万元；（合同第八条第三款）甲方不能在收到定金五日内提供厂房、宿舍建设图纸，厂房、宿舍验收合格证的，乙方有权单方解除合同；（合同第八条第四款）乙方不按照约定支付租金达3日的，或者欠缴各项费用达3万元的，甲方均有权单方解除合同，收回厂房；甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应向乙方支付违约金30万元；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应向甲方支付违约金30万元；租赁期内，甲方需提前收回厂房的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并向对方支付违约金30万元。合同签订当日，姜春雷即向运城公司支付了定金30万元。2015年6月23日，姜春雷接收了运城公司提交的关于涉案厂房的建设图纸。此后姜春雷、刘修礼认为运城公司未按约交付全部的建设图纸和厂房、宿舍的验收合格证，导致其无法办理办学手续，故而依据先履行抗辩权不支付租金、押金，而运城公司则认为对方已接收建设图纸，且验收合格证本身不存在，其已提交了产权证，说明房屋已验收合格，无法再提供所谓的验收合格证，故而在对方未支付租金、押金情况下，其也未交付厂房。为此双方产生纠纷，姜春雷、刘修礼起诉本院后，运城公司提起反诉。
本院认为：双方签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应按约定全面履行自己的义务。
关于租赁合同的解除问题。现姜春雷、刘修礼起诉要求解除双方的租赁合同，运城公司亦反诉要求解除该合同，鉴于双方均有解除合同的要求，故本院对双方当事人解除合同的请求，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，本案合同解除后，双方当事人均拥有损害赔偿请求权。本案中，运城公司未按约提交厂房的建设图纸，姜春雷、刘修礼未按约支付租金、押金，双方均构成违约，应当各自承担相应的责任。故姜春雷、刘修礼依据合同约定要求运城公司支付违约金30万元，运城公司依据合同约定要求姜春雷、刘修礼支付违约金30万元，均理由正当，于法有据，本院予以支持。上述两项违约金相互抵消后双方互不负支付义务。姜春雷、刘修礼主张先履行抗辩权，缺乏事实依据，本院不予支持。运城公司辩称对方接受图纸的行为即表明双方对合同约定的5日内提供图纸的约定进行了变更，于法无据，本院不予采纳。
关于定金30万元是否返还的问题。因为双方均存在违约情况，运城公司不返还该定金，缺乏事实与法律依据，故姜春雷、刘修礼该请求应予支持。
关于运城公司主张的108万元损失问题。本案中，在双方均存在违约，导致租赁合同无法继续履行情况下，运城公司应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在姜春雷、刘修礼没有按约支付租金、押金情况下，鉴于涉案厂房尚未交付，运城公司对租金损失应及时减损。结合双方对于租金、押金支付方式约定、厂房清理时间以及参照租赁合同第九条约定的提前收回厂房或提前退租应提前60日通知对方的内容，本院酌定运城公司的合理损失为4个月的租金损失。依照双方合同约定及相关法律规定，在分析各方导致合同解除的过错程度基础上，综合考量，对于运城公司的租金损失认定双方各承担50%责任。故姜春雷、刘修礼应赔偿运城公司损失230000元（138万元/12个月×4个月×50%）。姜春雷、刘修礼主张运城公司未在收到定金五日内提供厂房、宿舍建设图纸及验收合格证，符合合同解除的约定条件，其不承担赔偿责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”姜春雷、刘修礼未按上述法律规定及时行使解除权，亦不履行合同义务，是造成运城公司租金损失的重要因素，其应承担赔偿责任，故对其上述主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条的规定，判决如下：
一、解除姜春雷、刘修礼与苍南运城制版有限公司于2015年6月12日签订的租赁合同；
二、苍南运城制版有限公司返还姜春雷、刘修礼定金300000元；
三、姜春雷、刘修礼赔偿苍南运城制版有限公司损失230000元；
四、苍南运城制版有限公司支付姜春雷、刘修礼违约金300000元，姜春雷、刘修礼支付苍南运城制版有限公司违约金300000元，双方相互抵消；
五、上述第二、三项合计后，苍南运城制版有限公司尚需支付姜春雷、刘修礼70000元，该款限于本判决生效后十日内一次性付清；
六、驳回姜春雷、刘修礼的其他诉讼请求；
七、驳回苍南运城制版有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费9800元，由苍南运城制版有限公司负担；反诉受理费8650元，由苍南运城制版有限公司负担4456.50元，姜春雷、刘修礼负担4193.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 李正中
人民陪审员 苏苗盘
人民陪审员 许明恩
二〇一六年十一月八日
书 记 员 董小美
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。