湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01某2民初3737号
原告：泉州南方物业管理有限公司武汉分公司，住所地：武汉东湖新技术开发区老武黄公路2号（原鼓风机厂）。
代表人：黄济志，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李玉婷，该公司员工。
委托诉讼代理人：李飘，该公司员工。
被告：姚某某，男，1某64年11月22日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：苏某某，女，1某70年6月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，系被告姚某某之妻。
原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告姚某某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2017年1月1某日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李玉婷、被告姚某某及其委托诉讼代理人苏某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告姚某某系“巴黎豪庭”小区某-2-某某号房屋业主，于2006年12月17日办理收房手续。2006年12月17日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，委托原告物业公司进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。2014年6月30日，“巴黎豪庭”小区业主委员会与原告物业公司签订了《武汉巴黎豪庭物业服务合同》，委托原告物业公司对“巴黎豪庭”小区进行物业服务，并对服务内容、收费标准等事项进行约定。原告物业公司按约定履行了物业服务协议的义务，但被告姚某某自200某年1月1日交纳了200某年1月1日至200某年12月31日的物业费15012.04元后，拒不再履行交纳物业管理服务费的义务，截止2017年1月31日止，被告姚某某共欠物业费15488.60元。原告物业公司多次向被告姚某某催要未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告姚某某向原告物业公司支付从2010年1月1日起至2017年1月31日止拖欠的物业费15488.60元、违约金5205某.20元（从2010年1月1日至2014年12月31日期间物业费每月每平方米1.20元，从2015年1月1日至2017年1月31日期间物业费每月每平方米1.80元）；2、由被告姚某某负担本案诉讼费用。
被告姚某某辩称：原告物业公司诉称被告姚某某为“巴黎豪庭”小区某-2-某某号房屋业主及其从2010年1月1日起未交纳物业服务费的情况属实。被告姚某某拒绝交物业费的原因为：一、原告物业公司不能按照物业服务合同的约定提供物业服务，是其违约在先。2006年12月17日，被告姚某某办理收楼手续时就对房屋墙面裂纹、外墙质量的情况在《业主楼宇验收表》中书面反映了，尽管对房屋有不满意的地方，但被告姚某某依然按照购房合同附件五中的要求预缴了一年的物业费，最终开发商和原告物业公司均没有对房屋进行维修。2007年至2009年期间，被告姚某某家中多次渗水，造成墙面、地板泡水发霉，室内安装的暖气片因受潮而生锈，木质踢脚线因受潮而大片脱落，被告姚某某每次均及时向原告物业公司反映，原告物业公司也做了多次的外墙防水处理，但渗水情况一直未得到改善。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中的约定，原告物业公司未达到管理服务质量约定的目标，给被告姚某某造成了巨大的精神损害和财产损失，原告物业公司违约在先，应承担相应的经济和法律责任。二、原告物业公司不履行维护公用设施的义务。被告姚某某房屋所在的单元门防盗门多次出现故障，原告物业公司不及时修复，此不作为对被告姚某某的人身财产安全造成了威胁并为日常生活带来了极大的不便。三、原告物业公司未按照约定履行小区安全防范义务，经常有一些商贩及销售公司在小区空地拉棚驻扎经营，小区盗窃案也频频发生。四、原告物业公司未提供《服务价格（收费）监审证》，无法证明原告物业公司向被告姚某某收取物业费的资格。五、在2014年原告物业公司起诉被告姚某某拖欠物业费合同纠纷一案中，原、被告双方达成一致意见，被告姚某某按协议的内容履行了付款义务，但是原告物业公司一直没有履行承诺。六、被告姚某某主张先履行抗辩权，在原告物业公司纠正错误履约前，其有权拒绝支付物业管理服务费。七、被告姚某某认为原告物业公司主张2015年1月以前的物业费已经过诉讼时效，其无权主张。八、被告姚某某对原告物业公司将物业费从每月每平方米1.2元涨价至每月每平方米1.8元的行为不予认可。被告姚某某提出在原告物业公司对以上问题改进、解决后，其愿意交纳物业费。
经审理查明：2006年12月17日，被告姚某某与开发商办理了其购买的位于武汉东湖新技术开发区珞瑜东路2号巴黎豪庭小区某幢2层某某号房屋的收楼手续。同日，乙方被告姚某某与甲方原告物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方提供上述房屋（某栋2单元某某室、建筑面积132.38平方米）的物业服务。该协议第二条双方的权利和义务中约定：一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、协防队员协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……。二、乙方的权利义务：……3、遵守本物业的物业管理制度和《住户手册》和《业主临时公约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……。该协议第三条物业管理服务内容中约定：一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括……内外承重墙体……屋顶等）、户外墙面、门厅……。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的……通讯线路……。三、环境卫生……。四、安全协防……。该协议第四条物业管理服务内容与质量中约定：（一）基本要求：……6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。……（二）房屋管理：1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小维修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。……3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。……5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门……。该协议第五条物业管理服务费用中约定：……二、管理费标准：住宅（高层）按每月每平方米1.20元。……六、交纳费用时间：当月10日前。……。该协议第十一条违约责任中约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方必须补交并从逾期之日起按逾期付款总金额的每天千分之三交纳违约金……”。
上述合同签订后，原告物业公司向案涉某某室房屋所在的巴黎豪庭小区提供物业服务，被告姚某某按照《前期物业管理服务协议》约定交纳了截至2009年12月31日止的物业服务费用。
2014年6月30日，乙方原告物业公司与甲方武汉市巴黎豪庭小区第一届业主委员会、武汉市巴黎豪庭小区业主大会签订《武汉巴黎豪庭物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对巴黎豪庭提供物业服务事宜，约定了服务内容、标准、双方的权利与义务。该合同第三章服务费用中约定物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅（多层）按每月每平方米1.80元，住宅（高层）按每月每平方米1.80元。
因被告姚某某未交纳2010年1月1日至2017年1月31日期间的物业服务费用，原告物业公司诉至法院，要求判如所请。
在本案审理过程中：1、原告物业公司向本院提交了向被告姚某某催缴物业费的书面通知单的张贴照，被告姚某某称没有见过张贴的催缴物业费的书面通知单，只收到过原告物业公司催缴违约金的短信和电话。2、被告姚某某向本院提交了照片若干张，主要反映家中渗水的具体情况，提出自家房屋自收房时开始渗水，经多次维修防护仍未修缮，原告物业公司未按照合同约定履行服务义务，故不愿意缴纳物业费服务费。原告物业公司对被告的前述意见中被告姚某某家中渗水情况无异议，但提出物业公司一直有在积极处理被告姚某某家中漏水事宜；在2016年夏天小区维修基金审批下来后，由房管局组织的施工队对小区内含被告房屋在内的房屋屋顶及外墙进行维修，物业公司协助配合施工队完成维修。3、针对被告姚某某提出的不交物业费的其他抗辩意见，原告物业公司表示被告姚某某所在楼栋的单元门禁已经进行返厂维修，并于2016年10月进行了全部更换。4、双方当事人申请庭外和解，但至今未果。
以上事实，有营业执照、《前期物业管理服务协议》、《武汉巴黎豪庭物业服务合同》、入伙（收楼）手续书、楼宇交接书、照片及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：案涉两份物业管理服务合同均是签约双方的真实意思表示，合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照合同约定为案涉巴黎豪庭小区提供了物业服务，被告姚某某作为案涉某某室房屋的业主实际享受了原告物业公司提供的物业服务，虽然原告物业公司提供的物业服务存在处理渗水维修事项不及时等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要物业服务义务的情形下，被告姚某某仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求被告姚某某支付拖欠的物业费15488.60元的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其主张逾期支付物业费的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
对于被告姚某某提出不认可原告物业公司的物业费从1.20元涨到1.80元的意见，因案涉小区的物业费在小区业主委员会与原告物业公司签订的物业服务合同中已约定了价格，案涉某某室房屋作为该小区内的物业，依法应受到该约定的约束，故本院对此意见依法不予采纳。对于被告姚某某提出原告物业公司2015年1月以前的物业费超过诉讼时效的意见，因其收到了原告物业公司通知交纳物业费的短信或电话，则此意见与事实不符，本院依法不予采纳。
综上所述，被告姚某某应向原告物业公司支付拖欠的物业费15488.60元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告姚某某为代表的业主反映的问题积极处理或协调，而以被告姚某某为代表的业主也应及时履行交纳付物业费的主要义务，避免因未交物业费造成物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响了其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量，而涉及个体住户在居住房屋过程中存在的渗水等问题，应找准原因、找对对象，并通过合法途径及时维权。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、被告姚某某于本判决生效之日起十日内向原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司交纳自2010年1月1日起至2017年1月31日止的物业服务费15488.46元；
二、驳回原告泉州南方物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取683元，由被告姚某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一七年八月三十日
书记员 潘 雪