江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终1733号上诉人(原审被告)连云港中鸿置地有限公司，住所地连云港市海州区开发区新建路。法定代表人张敏兰，该公司总经理。委托代理人高海洋、付凯，江苏和济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）顾文刚。被上诉人（原审原告）穆丽。上诉人连云港中鸿置地有限公司（以下简称中鸿公司）因与被上诉人顾文刚、穆丽商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02666号民�判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾文刚、穆丽一审诉称：2013年4月27日，顾文刚、穆丽与中鸿公司签订《商品房买卖合同》，顾文刚、穆丽按照合同约定履行了付款及其他义务。根据合同约定，中鸿公司应于2013年8月31日前将符合合同约定的商品房交给顾文刚、穆丽，但中鸿公司直至2015年3月16日才履行交房手续。中鸿公司未按约交付房屋，依照合同约定应承担逾期交房的违约责任。顾文刚、穆丽于2014年曾起诉至法院，要求中鸿公司支付2013年8月30日起至2014年4月15日止的违约金，法院依法支持了该诉求。后顾文刚、穆丽多次要求中鸿公司给付2014年4月15日至2015年3月16日期间违约金，但中鸿公司拒绝支付。为此诉至法院，请求判令中鸿公司支付逾期交房违约金67711元，并承担本案的诉讼费用。中鸿公司一审辩称：顾文刚、穆丽诉求与事实不符，不能作为依据，其诉求一旦成立将有失公平，希望法院公正处理。原审法院经审理查明：2013年4月27日，顾文刚、穆丽购买中鸿公司开发的坐落于本市海州区新建路南、经一路东福港东方塞纳第**2单元*室住宅，并签订商品房买卖合同一份，约定：该商品房总金额为陆拾柒万伍仟肆佰肆拾陆元整；2013年4月27日前，首期付款205446元，余款47万元通过办理按揭方式支付，并于本合同签订之日起5日内办理完成按揭贷款相关手续；现房交付时如遇房屋价格上涨，双方仍按本合同原定的单价结算，出卖人不追加房屋单价。……第八条交付期限：出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经单位工程质量分期验收�格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定方面原因引起的延期交付；3、因政府行为及市政配套设施的建设引起的延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同还对其他事项进行了约定。后顾文刚、穆丽按约履行了缴付购房款义务。2014年2月28日，中鸿公司曾通知顾文刚、穆丽办理上房手续，后中鸿公司再次于2014年3月24日通知顾文刚、穆丽于2014年3月28日前办理上房手续。在此期间顾文刚、穆丽两次要求中鸿公司交房，中鸿公司均予以拒绝。2014年，顾文刚、穆丽向原审法院起诉，要求中鸿公司支付2013年8月30日至2014年4月15日的逾期交房违约金，中鸿公司又反诉要求顾文刚、穆丽支付逾期上房违约金。原审法院于2014年9月10日作出（2014）海民初字第0189号民事判决，判令中鸿公司给付�文刚、穆丽2013年8月30日起至2014年4月15日的逾期交房违约金47531元，驳回中鸿公司的反诉请求。后中鸿公司不服判决提起上诉，在2015年3月12日中院庭审中，中鸿公司再次提出可以收房，随后顾文刚、穆丽于2015年3月16日实际收取了房屋。中鸿公司随后撤回上诉，（2014）海民初字第0189号民事判决书生效。原审法院另查明，2013年4月28日，福港东方塞纳*#楼经施工单位、监理单位、建设单位、设计单位验收完毕。原审法院认为：顾文刚、穆丽与中鸿公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。顾文刚、穆丽按合同约定向中鸿公司交纳了购房款，履行了合同义务，中鸿公司应依约在2013年8月30日前，将符合合同约定的商品房交付顾文刚、穆丽。中鸿公司虽然在2014年2月28日、3月24日通知顾文刚、穆丽上房�但在此期间顾文刚、穆丽两次要求交房，中鸿公司均予以拒绝，此后中鸿公司一直未履行交房义务，直至2015年3月12日在中院庭审中才再次通知顾文刚、穆丽交房，故中鸿公司应承担2015年3月12日前的逾期交房违约责任，因顾文刚、穆丽已主张过2014年4月15日前的违约金，故顾文刚、穆丽要求中鸿公司给付2014年4月16日至2015年3月12日的逾期交房违约金，原审法院予以支持，其主张的数额67711元，并未超出合同约定的范围。至于中鸿公司提出的迟延交房系因（2014）海民初字第0189号案件审限太长导致的，其不应承担全部后果，因该案处理的是顾文刚、穆丽主张的逾期交房违约金以及中鸿公司反诉的逾期上房违约金，该案件的处理，并不影响中鸿公司交付房屋，也不能免除其交付义务，故对中鸿公司的辩解，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一�、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院判决如下：中鸿公司于判决生效之日起十日内支付顾文刚、穆丽逾期交房违约金67711元。案件受理费1490元（顾文刚、穆丽已预交），由中鸿公司负担，于给付上述款项时一并给付顾文刚、穆丽。上诉人中鸿公司不服原审判决，上诉称：原审判决与事实情况存在不符之处，中鸿公司没有拒绝交房，原审法院认定上诉人全部承担违约责任是不当的。且原审法院判定的违约金过高有失公平，中鸿公司在一审中也认为违约金过高，但一审判决没有对此进行表述也没有对此进行处理。综上，请求二审法院公正裁决。被上诉人穆丽答辩称：上诉人称没有拒绝交房不是事实，之前的诉讼中就有录音可以证实上诉人拒绝交房。我们要求的违约金是依据合同确定的，并没有过高。被上诉人顾文刚未到庭应诉，也未提交书面答辩材料。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，在一审庭审辩论阶段，中鸿公司陈述2015年4月15日前的违约金已经按照合同约定的计算方式由生效判决进行了确定，若此后的违约金继续按照合同约定的方式进行计算将导致违约金数额过高，并在随后提供的代理词中又申明该观点。还查明，顾文刚、穆丽在一审中将诉讼请求明确为违约金从2014年4月16日计算到2015年3月15日，按照每日万分之3.1的利率计算。本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。顾文刚、穆丽与中鸿公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行合同。顾文刚、穆�已经履行了支付购房款的义务，中鸿公司应当按照合同约定的时间将房屋交付给顾文刚、穆丽，逾期应当承担相应的违约责任。中鸿公司上诉称其从未拒绝交房，违约责任不应由其全部承担，与生效法律文书确定的其拒绝交房的事实不符，本院对该上诉理由不予采纳。至于违约金数额是否过高的问题，因顾文刚、穆丽主张的是2014年4月16日至2015年3月15日之间的违约金，在此之前穆丽已经主张了2013年8月30日至2014年4月15日之间的违约金47531元且得到法院的支持，继续按照合同约定的以已付房款为基数按每日万分之3.1的方式计算违约金将导致违约金数额合计高达十余万元，远超过中鸿公司违约给顾文刚、穆丽造成的实际损失，中鸿公司认为违约金过高要求调整的上诉理由符合法律规定，应当予以支持。至于调整后的违约金计算方式，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本地租房市场相关情况，本院依法酌定按照房屋租金损失的1.3倍进行计算，即违约金数额为28600元（2000元/月*11月*1.3=28600元）。综上，原审法院认定事实清楚，但漏陈当事人意见，导致适用法律不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02666号民事判决主文为：连云港中鸿置地有限公司于本判决送达之日起十日内支付顾文刚、穆丽逾期交房违约金28600元。如果连云港中鸿置地有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1490元（顾文刚、穆丽已预交），由顾文刚、穆丽承担860元，连云港中鸿置地有限公司承担630元；二审案件受理费1490元（连云港中鸿置地有限公司分别预交），由顾文刚、穆丽承担860元，连云港中鸿置地有限公司承担630元。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌代理审判员  万子榕代理审判员  程 艳二〇一六年八月十五日书 记 员  武 圣法律条文附录一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列�形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。