辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第02021号
上诉人（原审被告、反诉原告）：钱晓斌，男，1967年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。
委托代理人：吴贵朋，系辽宁明格律师事务所律师。
委托代理人：张德辉，系辽宁万喜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：绿之韵生物工程集团有限公司（组织机构代码：75580596-6），住所地湖南省长沙国家生物产业基地绿之韵路38号。
法定代表人：胡国安，系该公司总经理。
委托代理人：尹湘南，系湖南湘楚律师事务所律师。
委托代理人：彭静，系湖南湘楚律师事务所律师。
上诉人钱晓斌与被上诉人绿之韵生物工程集团有限公司（以下简称“绿之韵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00099号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
绿之韵公司诉称：2013年2月25日，绿之韵公司和钱晓斌通过居间方沈阳链居房地产经纪有限公司签订合同一份，钱晓斌将自己所有的位于沈阳市和平区太原南街文新大厦13层E座、F座的写字间建筑面积458.47平方米租与绿之韵公司用于辽宁分公司办公之用。合同签订后，绿之韵公司按约定进住了该房屋并要约了几家装修公司对该房屋进行装修，几家装修公司均表示该房屋消防不合格，绿之韵公司要求钱晓斌对该房屋进行消防改造，钱晓斌聘请了一家消防公司为其进行改造，2013年5月10日消防公司在改造过程中出现漏水事故导致8-12层业户均有损失，并导致绿之韵公司办公设备、设施、物料等实际损失5万多元。事故发生后，绿之韵公司与钱晓斌协商解决此事，但钱晓斌不与绿之韵公司对话，时至今日，绿之韵公司仍无法对办公室进行装修，致使绿之韵公司和钱晓斌签订的合同之目的无法实现，故绿之韵公司诉至法院，请求法院保护绿之韵公司的合法权益。诉讼请求：1、解除绿之韵公司与钱晓斌签订的房屋租赁合同；2、返还租金185，000元；3、返还租房押金1万元；4、赔偿绿之韵公司损失5，4249元；5、钱晓斌承担本案的诉讼费用。
钱晓斌辩称：1、绿之韵公司提出的解除合同的依据不符合合同的第十条约定的内容。2、绿之韵公司请求损害赔偿是侵权责任，应该是侵权责任人主张，与本合同不是一个法律关系。
钱晓斌诉称：1、绿之韵通过房产中介公司找到我，并正式签订了租房合同，绿之韵要求合同期五年，并且五年租金不涨，还要求了免租装修期。2、合同已实际履行，我已向绿之韵按约定交付了房屋及相关证照复印件。其中包括消防验收文件，也就是绿之韵提交法庭的。3、绿之韵因原在铁西区租赁房屋已到最后期限，因此未做任何装修，即将办公用具全部搬入，并正式入住。4、绿之韵将所承租的房屋原有装修全部拆除，并未再进行装修，房屋目前状况已不能办公使用。我方有现场照片。5、绿之韵对消防法规误解造成认识上的错误，根据建设工程消防监督管理规定第二、六相关规定，第六条明确规定建设工程的消防设计已经过公安机关审核合格或者备案的分别按原审核意见或备案时的标准执行，只要装修就要按新的消防标准进行备案。如果不装修，可保持按原标准执行，不存在消防不合格的情况。反诉请求：1、要求绿之韵公司按照合同支付2014年度及2015年度租金370，000元；2、绿之韵公司提前退租系违约行为，要求其承担违约责任，支付一个月的租金15，416.67元，并按日承担迟延交付的违约金770.83元／日；3、要求绿之韵公司赔偿因不适当使用租赁房屋所造成的经济损失20万元。庭审后，钱晓斌撤回第三项诉讼请求。
绿之韵公司辩称：一、钱晓斌诉我公司逾期支付租金并提前退租的违约事实不存在，我公司依法无须再向对方支付租金、逾期付款滞纳金及违约金。1、我公司提出解除房屋租赁合同符合法定及约定的条件，不构成违约。2013年2月25日，绿之韵公司通过房产中介与钱晓斌签订《租赁合同》承租位于沈阳市和平区太原南街文新大厦13层E、F座的房屋（下称“该房屋”）作为办公之用，并于2013年3月3日向钱晓斌预付了一年的租金及押金共计195，000元。在钱晓斌给付钥匙后，绿之韵公司先后找了几家装修公司欲对该房屋进行装修，但几家装修公司均表示该房屋消防不合格，且根据《租赁合同》钱晓斌提供的消防证明为2007年之前的，消防设施已不符合现时相关要求，绿之韵公司遂要求钱晓斌对该房屋进行消防改造。因此，钱晓斌委托消防公司于2013年5月10日对该房屋进行消防改造，在改造过程中因出现漏水事故导致绿之韵公司办公用品损失54，249元，木质地板全部被水浸泡损坏，该房屋已无法再继续办公使用。经绿之韵公司多次电话和书面请求，钱晓斌拒不出面处理，且强行扣留绿之韵公司现存的办公设施，以免双方损失继续扩大，绿之韵公司遂于2013年6月26日起诉请求解除租赁合同。根据《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”且根据双方签订的《租赁合同》第十条第（二）款中约定：甲方交付的房屋不符合合同约定并严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除租赁合同。该房屋在交付使用时消防设施就不合格，而作为出租人的钱晓斌在后续进行消防改造的过程又出现漏水事故致使绿之韵公司办公用品毁损、木质地板损坏，且经绿之韵公司多次试图与钱晓斌协商处理未果后，已无法继续使用该房屋办公，不能实现租赁合同之目的。因此，绿之韵公司提出解除租赁合同完全符合法定及约定的条件。2、钱晓斌诉我公司支付租金及违约金缺乏事实和法律依据，应不予支持。本案系因归责于出租人钱晓斌的事由致使合同目的无法实现，依法绿之韵公司可不支付租金，对于已预付的租金及押金195，000元钱晓斌应予返还。绿之韵公司在合同签订后，于2013年3月3日已向钱晓斌预付了一年度的租金及押金共计195，000元，因房屋在装修时消防已不合格，钱晓斌对房屋进行消防整改过程中因管理疏忽于2013年5月10日出现漏水事故导致绿之韵公司办公用品损坏，租赁房屋木地板毁损，该房屋已无法继续办公。根据《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”且根据双方签订的《租赁合同》第十条第（二）款中约定：甲方交付的房屋不符合合同约定并严重影响乙方使用的，乙方有权单方解除租赁合同。绿之韵公司已按照合同约定履行了预付租金的义务并对该房屋准备装修，但因该房屋交付时本身就存在消防设施不合格，且因出租人钱晓斌的责任在消防改造中造成绿之韵公司办公设备严重受损，绿之韵公司一直没有实际使用该房屋，导致绿之韵沈阳分公司迟迟不能正常办公，双方并没有实际履行租房合同。另，根据租赁合同第六条约定：“钱晓斌应于2012年2月25日前将房屋按约定条件交付给绿之韵公司。（房屋附属设施、设备清单）经双方确认签字盖章并移交房门钥匙及便于绿之韵公司租用房屋后开展装修、正常工作的经过经双方认可的物品后视为交付。”但事实是钱晓斌除了交付房屋钥匙之外其他附属设施、设备清单等物品未经双方确认签字盖章进行实际交付，所以双方并未履行完房屋交付手续，租赁合同并没实际履行。因此，绿之韵公司依法有权解除合同，而无需承担逾期支付租金的违约责任，且预付的租金及押金195，000元钱晓斌应予返还。对于2015年度的租金，对方并没有按照双方签订的合同约定交付符合条件的房屋，之后又因为房屋的消防设施不合格在对方委托的施工队伍进行消防设施改造的过程中造成了房屋漏水、毁损，因此我方一直没有实际占有使用该房屋，而且在2013年6月26日我方就已经向法院起诉解除租赁合同，对方一直回避房屋清场的事实，所以主张2015年预付房租是没有事实和法律依据的。
二、对方主张的建设工程消防监督管理规定属于公安部消防职能部门对建筑工程消防监督管理的部门规章，适用于建筑工程建设单位履行消防设计方案报批、消防工程验收等程序，而不适用于本案中出租方与承租方之间的平等民事主体的责任分配，所以不能免除对方按合同法的规定应履行交付符合正常使用条件房屋的义务。
三、钱晓斌诉我公司不适当使用房屋所造成的经济损失20万元没有事实依据，即使其有损失该责任也不在我公司，而是因对方自身进行消防改造过程中出现漏水事故造成的，且在改造消防过程中造成我公司办公用品损失54，249元依法应由对方予以赔偿。双方签订《租赁合同》时钱晓斌提供的是2007年之前的消防证明，房屋交付时消防设施已不符合现时使用要求，在绿之韵公司要求下钱晓斌于2013年5月10日委托消防公司对该房屋进行消防改造，且在改造过程中钱晓斌未尽到保管绿之韵公司财产安全的义务，而出现漏水事故导致绿之韵公司办公用品损失54，249元。根据《租赁合同》第八条第（一）款约定：“租赁期内，甲方应保障该房屋及附属设施处于安全和适用的状态，因房屋安全及房屋本身土建。水电安装、暖气等基础设施质量问题造成的损失由甲方负责及时补救并承担所有费用，如造成乙方损失甲方需全额赔偿乙方实际损失。”消防设施属于房屋使用的基础设施，该房屋交付时消防设施不合格，出租人钱晓斌有义务及时补救并承担所有费用，因此给绿之韵公司造成的实际损失应由钱晓斌全部赔偿，因此按照合同约定，不存在因绿之韵不适当使用房屋造成损失20万元的事实，而应由钱晓斌承担绿之韵公司办公用品损失54，249元的赔偿责任。
原审法院经审理查明：2013年2月25日，绿之韵公司与钱晓斌通过居间服务方沈阳链居房地产经纪有限公司签订合同一份，约定甲方将自有产权的坐落于沈阳市和平区太原南街文新大厦13层E、F座（沈房权证市和平第58469、58465号）、建筑面积458.47平方米房屋租用给乙方用作分公司办公使用。租赁期限自2013年3月25日至2018年3月24日至，其中2013年2月25日至3月24日为免租期，供乙方进行装修。租金为185，000元／年，于每年的3月20日至24日付款，租房押金为10，000元……其中第一条房屋基本情况约定：“……甲方有义务协助乙方办理相关装修。消防报备、经营场所变更手续、物业协调等事项；……”其中第六条房屋的交付及返还约定：“（一）交付：甲方应于2013年2月25日前将房屋按约定条件交付给乙方。（房屋附属设施、设备清单）经双方确认签字盖章并移交房门钥匙及便于乙方租用房屋后开展装修、正常工作的经过双方认可的物品后视为交付。（二）租赁期满或租赁合同解除后，乙方应于租赁期满五日内（为免租期）返还该房屋、附属设施及钥匙。经双方验收后在（房屋附属设施、设备清单）上签字或盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。”其中第七条押金的返还约定：“租赁期满后，甲方在乙方完成本合同第六条第（项）约定的事项，于双方验收签字当日全额返还乙方交付的押金。”其中第七条房屋及附属设施的维护约定：“（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及附属设施处于安全和适用的状态，因房屋安全及房屋本身土建、水电安装、暖气等基础设施质量问题造成的损失由甲方负责及时补救并承担所有费用，如造成乙方损失甲方需全额赔偿乙方实际损失。……（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。……”其中第十条租赁合同的解除约定：“……（二）甲方由下列情形之一的，乙方有权单方解除租赁合同：……2.交付的房屋不符合合同约定并严重影响乙方使用的。……”其中第十一条违约责任约定：“（一）租赁合同有效期内，甲、乙双方应严格遵守租赁合同的约定，否则应赔偿守约方实际损失并支付违约金（违约方向对方赔偿一个月租金作为违约金。（二）未按约定交付该房屋或者乙方未按约定支付租金的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每无故延迟一日按月租金的5%支付违约金。……”合同签订后，钱晓斌将涉诉房屋钥匙交付给绿之韵公司，绿之韵公司向钱晓斌支付了房屋租金及押金共计195，000元，将部分办公用品搬入到涉诉房屋内并对房屋的的墙体进行了部分拆除。因绿之韵公司提出涉诉房屋需重新进行消防改造，并由负责诉争房屋所在大厦的消防维保单位对诉争房屋的消防进行改造，庭审中钱晓斌认可由其承担相关消防改造费用。2013年5月10日，涉诉房屋内消防阀门因处于打开状态导致出现漏水。
另查明：1997年7月21日，沈阳市消防局出具建筑工程消防验收意见书，内容为关于文新大厦消防验收基本合格的意见，第1条为：“该大厦在消防方面整改后基本具备使用条件。”第5条为：“大厦内部如有改建、内部装修、用途变更等应重新审批。”
再查明：庭审中，钱晓斌出示照片一张，证明在2013年4月23日由绿之韵公司工作人员开门钱晓斌入场查看消防工程完工情况，绿之韵公司对此无异议。
上述事实：有合同、房屋所有权证、建筑工程消防验收意见书、照片及当事人当庭陈述笔录等证据经开庭质证，原审法院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，绿之韵公司与钱晓斌签订的关于涉诉房屋的租房合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。
关于涉诉房屋是否交付问题，双方签订的《租房合同》约定的内容为除交付钥匙外，还应包括经双方确认签字盖章房屋附属设施、设备清单及双方认可的物品。而在实际履行过程中，钱晓斌将涉诉房屋钥匙交付给了绿之韵公司，绿之韵公司将部分物品运至涉诉房屋内并实际对部分房屋的墙体进行了拆除，同时通过钱晓斌提供的照片可知其进入房屋查看情况是在绿之韵公司的工作人员开门后才能完成的，故应当认定涉诉房屋已经处于绿之韵公司的实际控制之下，即钱晓斌已将将涉诉房屋交付给绿之韵公司。
关于漏水发生的责任承担问题，涉诉房屋于2013年5月10日发生漏水，系发生在绿之韵公司实际控制涉诉房屋之时，应当认定绿之韵公司对涉诉房屋没有尽到妥善保管租赁物的义务。同时，钱晓斌系涉诉房屋消防改造费用的实际承担人，应当钱晓斌为消防改造工程的委托人，其虽主张消防改造已经完成并交付给绿之韵公司，但钱晓斌并未提供有效的证据证明上述主张，因此钱晓斌在消防改造过程中没有充分尽到合理的审慎义务，亦应当认定其对漏水事件的发生承担责任。综上，绿之韵公司及钱晓斌对涉诉房屋发生漏水事件均应承担责任。
关于合同是否继续履行的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”在双方签订的合同届满前，绿之韵公司于2013年6月26日通过诉讼的方式明确表示解除双方签订的合同不再履行合同约定的内容，符合该法律规定，即解除双方于2013年2月25日签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”绿之韵公司提出解除合同的事实依据系涉诉房屋内发生漏水，而对漏水事件的发生双方各负有相应的责任，绿之韵公司应当承担从房屋租赁期起算之日2013年3月25日至其主张权利之日2013年6月26日期间的房屋租金47137元（=185000元÷365天×93天），剩余部分租金137，863元钱晓斌应当返还绿之韵公司，但因绿之韵公司系提前解除合同，应当承担合同第十一条约定的违约责任，即向钱晓斌支付一个月租金15，416.67元作为违约金。关于钱晓斌反诉称要求绿之韵公司继续支付租金并承担逾期支付租金的违约责任的诉讼请求原审法院不予支持。钱晓斌在本案中未反诉要求绿之韵公司返还房屋，系其对己方权利的处分，因此钱晓斌应承担返还押金10，000元的责任，但钱晓斌可另行诉讼主张要求绿之韵公司承担返还房屋的责任。因双方均未严格遵守租赁合同的约定，均存在违约行为，故对于钱晓斌诉称要求绿之韵公司承担一个月租金作为违约金的反诉请求原审法院不予支持。关于绿之韵公司诉称要求钱晓斌赔偿物品损失，因绿之韵公司对漏水事件的发生应承担责任，且未能提供充分证据证明损失情况，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条、第二百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除绿之韵公司与钱晓斌于2013年2月25日签订的对于和平区太原南街文新大厦13层E、F座房屋的合同；二、本判决生效后十日内，钱晓斌返还绿之韵公司房屋租金137，863元；三、本判决生效后十日内，钱晓斌返还绿之韵公司房屋押金10，000元；四、本判决生效后十日内，绿之韵公司支付钱晓斌违约金15，416.67元；如果钱晓斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。五、驳回绿之韵公司其他诉讼请求；六、驳回钱晓斌其他诉讼请求。案件受理费5，139元，由绿之韵公司负担1，882元，钱晓斌负担3，257元；反诉费3，537.5元，绿之韵公司负担185元，钱晓斌负担3，352.5元。
宣判后，上诉人钱晓斌不服原审判决，向本院提起上诉。请求一、撤销一审判决，依法改判。二、驳回被上诉人诉讼请求，判决被上诉人继续履行合同并向上诉人支付房屋租金37万元。三、由被上诉人承担本案的诉讼费用。其主要理由：一、上诉人已按照合同约定交付租赁房屋，已履行租赁合同中约定的义务。二、涉案房屋漏水系由被上诉人未尽到管理注意义务造成，其责任应由被上诉人承担。三、上诉人与被上诉人签订的租赁合同应继续履行，被上诉人应向上诉人支付第二年度和第三年度租金。四、原审判决事实认定不清，证据不足。
被上诉人辩称：请求维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
本院认为：关于本案诉争租赁应否解除问题，被上诉人绿之韵公司提出解除合同系因双方租赁合同第十条二款二项约定“甲方（出租方）有下列情形之一的，乙方（承租人）有权单方解除租赁合同：交付的房屋不符合合同约定并严重影响乙方使用的”内容及涉诉房屋发生漏水的事实。而关于漏水发生的责任承担问题，因涉诉房屋发生漏水，系发生在绿之韵公司实际控制涉诉房屋之时，原审认定绿之韵公司对涉诉房屋未尽到妥善保管租赁物义务，并无不当。同时，上诉人钱晓斌系涉诉房屋消防改造费用的实际承担人，应当认定钱晓斌为消防改造工程的委托人，其虽主张消防改造已经完成并交付给绿之韵公司，但钱晓斌并未提供有效证据证明上述主张，因此钱晓斌在消防改造过程中没有充分尽到合理的审慎义务，原审认定其对漏水事件的发生也负有一定责任，并无不当。综上，本案认定绿之韵公司及钱晓斌对涉诉房屋发生漏水事件均应承担责任，案争租赁合同应予解除并无不当。但关于解除合同的后果，应同时处理，而不应属当事人反诉范畴。而本案原审在己对出租人应负返还义务予以处理的情况下，未对承租人应负返还义务予以处理，显系不当，本院应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00099号民事判决第一、二、三、四项；。
二、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00099号民事判决第五项；
三、绿之韵生物工程集团有限公司于本判决生效之日起十日内向钱晓斌返还案争租赁房屋；
四、驳回双方其它诉讼请求。
二审案件受理费8，676.5元，由上诉人钱晓斌负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年九月十四日
书 记 员 刘冰青
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更。