江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初2114号原告：南京中央商场（集团）股份有限公司，统一社会信用代码91320100134881640F，住所地江苏省南京市秦淮区中山南路79号。法定代表人：吴晓国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴建华。委托诉讼代理人：吕凌霜。被告：李青，女。第三人：靖文斌，男。原告南京中央商场（集团）股份有限公司（以下简称中央商场）诉被告李青、第三人靖文斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年3月9日立案后,依法由审判员孙燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中央商场的委托诉讼代理人吴建华、吕凌霜、被告李青到庭参加诉讼。第三人靖文斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中央商场向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年12月签订的房屋租赁合同；2.被告及第三人将本市鼓楼区凤凰西街155号房屋腾空并返还原告；3.被告支付2016年1月1日至2017年3月31日的租金151470元，并按照363元/日标准，支付自2017年4月1日至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费；4.第三人就合同解除之日至实际返还房屋之日期间的房屋占有使用费承担连带责任；5.被告支付违约金32670元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将本市鼓楼区凤凰西街155号房屋出租给被告，租金为2015年108000元，2016年118800元，2017年130680元；租金每年一付，首年租金应于本合同签订后5日内支付，后期租金在每个租赁年度开始5日前支付；双方还约定了不得转租、违约责任等等。合同签订后，被告仅支付了2015年的租金，经原告多次催告，被告一直未付2016年1月1日起至今的租金，且原告近期得知，被告已将房屋转租给第三人，第三人亦未支付租金。被告的行为已构成严重违约，故原告诉至法院，请求判如所请。被告李青辩称，1.被告认可自2016年1月1日起未向原告支付租金，但被告认为责任系原告自身不作为导致，现因经济困难无法一次性支付，愿意分期支付；2.原告清楚被告将房屋转租的事实；3.被告同意解除原、被告之间的房屋租赁合同。第三人靖文斌未陈述意见。本案原告围绕诉讼请求提交了房屋所有权证、《南京中央商场房屋租赁合同》《房屋租赁合同》（复印件）、函（复印件）、邮寄单（复印件）、查询单（打印件）、人民调解协议书（复印件）。被告李青未提交证据。第三人靖文斌未提交证据。原告提供的房屋所有权证、《南京中央商场房屋租赁合同》，符合证据形式要件，且被告予以认可；原告提供的《房屋租赁合同》虽为复印件，但被告作为签订该合同的一方予以认可。本院对原告提供的上述证据予以确认。原告提交的函（复印件）、邮寄单（复印件）、查询单（打印件）、人民调解协议书（复印件）均不符合证据的认定条件，本院对上述证据均不予确认。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视其已放弃了一审期间的举证和质证的诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南京市××××号房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为原告。2014年12月，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《南京中央商场房屋租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；房屋租金为2015年1月1日至2015年12月31日期间108000元，2016年1月1日至2016年12月31日期间118800元，2017年1月1日至2017年12月31日期间130680元；租金每年一付，首年租金应于本合同签订后5日内支付，后期租金在每个租赁年度开始5日前支付，甲方在收到乙方租金后7个工作日内向乙方提供有效票据；乙方应按本合同的约定及时向甲方足额交付租金，不得拖延，否则，乙方自逾期之日起按照当年租金的3‰甲方支付违约金；如乙方未依约向甲方交还租赁房屋，则每逾期一日，乙方应按日租金的3倍标准向甲方支付房屋占有使用费，乙方逾期15日不能交还的，乙方同意甲方单方收回房屋，并将乙方在房屋内所有商品及财产经甲方二人以上清点封存，乙方并承担所需费用，封存之日起2个月后，乙方仍未处理的视为乙方放弃该财产所有权，封存财务由甲方全权处理；乙方有下列情形之一（但不限于下列情形），甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方支付相当于3个月租金的违约金并赔偿甲方遭受的实际损失：1.乙方逾期30日未支付租金或物业管理费；2.未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3.未经甲方同意，乙方将承租房屋转租他人（包括部分转租或合租等）；4.乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益和甲方利益的；5.其他严重违反合同或损害甲方利益的行为；乙方在签订本租赁合同当日应向甲方支付保证金20000元，该保证金在本合同终止，乙方无违约责任或无应付未付款项，按照本合同的约定将租赁房屋交还甲方后60日内无息退还等等。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，被告向原告支付保证金20000元，并向原告支付了2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金108000元。2015年4月7日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期3年，自2015年1月1日至2017年12月31日止等等。被告将案涉房屋交付第三人使用。审理中，原告陈述双方签订的《南京中央商场房屋租赁合同》系其提供的格式合同；被告认可第三人已向其支付了2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金，但被告自2016年1月1日起未向原告支付租金。原告明确因第三人已于2017年4月16日向其返还案涉房屋，故申请撤回主张被告及第三人腾空并返还案涉房屋的诉讼请求，并且以2017年4月16日作为主张房屋占有使用费的时间结点。本院对原告撤回本案第二项诉讼请求，口头裁定予以准许。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告签订的《南京中央商场房屋租赁合同》，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》均是合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，上述两份合同对合同双方均具有约束力，合同双方应按照约定全面履行自己的义务。关于原告要求解除原、被告之间房屋租赁合同的问题。根据双方合同约定，如被告逾期支付租金超过30日，原告有权终止租赁合同。现被告自2014年12月签订合同后，逾期支付租金超过30日，故原告要求解除合同的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告提起本次诉讼后，本院于2017年3月23日将起诉状及证据副本等材料送达至被告，故原、被告双方的房屋租赁合同自2017年3月23日解除。关于原告主张租金及房屋占有使用费的问题。因原、被告双方在合同中明确约定了租金支付时间及支付标准，现原、被告双方之间的房屋租赁合同已经解除，被告应当按照合同约定向原告支付租金及合同解除次日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。原告主张上述费用计算至2017年4月16日，本院予以确认，经计算被告应向原告支付租金148158.46元（计算公式：118800元+358.03元/日×82日），房屋占有使用费8592.72元（计算公式：358.03元/日×24日）。原告亦主张第三人就房屋占有使用费承担连带责任，于法有据，故本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告未按时支付租金，违反了双方的合同约定，被告应当承担违约责任。原告主张按照2017年度月租金的标准，根据双方合同约定如被告逾期支付租金超过30日，原告有权要求被告支付相当于3个月租金的违约金并赔偿原告遭受的实际损失，但双方没有明确约定该3个月的租金以何年度的月租金为标准，且原告没有就其实际损失举证证明，故本院综合考虑合同提供方系原告、双方履行合同情况等因素，确定被告按照2015年度租金标准向原告支付违约金27000元（计算公式：108000元/年÷12个月×3个月）。为避免当事人诉累，本院将被告已支付的保证金20000元在本案中一并处理，经与相应的违约金数额抵销后，被告须再向原告支付违约金7000元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告南京中央商场（集团）股份有限公司与被告李青就南京市鼓楼区凤凰西街155号房屋签订的房屋租赁合同于2017年3月23日解除；二、被告李青于本判决生效之日起十日内给付原告南京中央商场（集团）股份有限公司租金148158.46元、房屋占有使用费8592.72元，合计156751.18元；三、被告李青于本判决生效之日起十日内支付原告南京中央商场（集团）股份有限公司违约金7000元；四、第三人靖文斌就上述房屋占有使用费8592.72元承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3983元，减半收取计1991.5元，由原告南京中央商场（集团）股份有限公司负担61.5元，被告李青负担1930元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  孙燕二〇一七年四月二十七日见习书记员  李琼