广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1922号
上诉人（原审被告）：东莞市冠德机械有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇京山第三工业区。
法定代表人：向平，总经理。
委托代理人：刘道元，湖南人和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：东莞市鑫民实业有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇京山村第三工业区。
法定代表人：叶带兴，厂长。
委托代理人：廖军平，广东大洲律师事务所律师。
委托代理人：何淑玲，广东大洲律师事务所辅助人员。
上诉人东莞市冠德机械有限公司（以下简称冠德公司）与被上诉人东莞市鑫民实业有限公司（以下简称鑫民公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法茶民一初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年4月1日，鑫民公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、冠德公司向鑫民公司退回押金22500元及支付违约金10000元，合计32500元；2、本案诉讼费由冠德公司承担。
原审法院经审理查明，2011年5月11日，鑫民公司与冠德公司签订厂房租赁合同，约定：冠德公司将位于东莞市茶山镇京山第三工业区冠德公司厂房楼面积510平方米租赁给鑫民公司使用，月租金6120元；同时冠德公司将自行搭建的简易仓库面积113平方米租赁给鑫民公司使用，月租金680元；厂房的保安费每月600元，卫生费每月100元，以上共计每月7500元；鑫民公司租用厂房期限为41个月，即自2011年6月1日起至2014年11月30日止；鑫民公司应于每月10日前向冠德公司交付当月的租金及保安费、卫生费等各项与租赁相关的款项，如鑫民公司在任何一个月出现逾期10天未付租金的，则冠德公司有权提前终止合同，没收鑫民公司已交付的保证金，并同时有权要求鑫民公司赔偿因此而遭受的全部损失；双方签订合同时，鑫民公司向冠德公司支付保证金22500元，保证金是对鑫民公司履约行为的担保，合同期满后，如鑫民公司按时向冠德公司返还该厂房、付清租金及一切费用且经检查后厂房完好无破损的，则冠德公司全额退还该保证金（不含利息）；合同有效期内，如鑫民公司违约，冠德公司有权提出解除合同，并以鑫民公司的保证金作为赔偿，如冠德公司违约，退还保证金及额外赔偿10000元作为对鑫民公司的赔偿等等。签订厂房租赁合同当日，冠德公司收取了鑫民公司的保证金22500元。双方确认，鑫民公司向冠德公司交付租金至2013年10月份，案涉厂房属于东莞市茶山镇京山村村民委员会（以下简称“京山村委会”），京山村委会将厂房出租给一制衣企业，制衣企业将部分厂房出租给冠德公司，冠德公司再将部分厂房转租给鑫民公司。
从鑫民公司提供的京山村委会通知显示：京山村委会于2013年11月1日通知鑫民公司搬迁后，鑫民公司从2013年12月1日至2013年12月31日所使用的电费共4403.52元尚未缴清；鑫民公司之前的电费交给冠德公司，再由冠德公司交给灏富制衣厂后统一缴交京山村委会；因京山村委会是将整栋厂房出租给灏富制衣厂，而制衣厂再将部分厂房转租给冠德公司；现由于灏富制衣厂欠租金逃跑，京山村委会要收回厂房，不得不通知冠德公司及鑫民公司限期搬迁；鑫民公司限期内搬迁后，并及时付清电费，冠德公司也未替鑫民公司缴清电费，故通知鑫民公司于2014年4月30日前将上述电费缴清；通知落款处加盖京山村委会的印章，落款时间为2013年3月20日。
为查实案涉厂房的权属、规划等情况，原审法院到京山村委会进行调查，京山村委会向原审法院提供建设用地批准书（颁发日期为2004年7月1日）及建设用地规划许可证（发证日期为2004年4月15日是，编号：2004-29-00021），从该材料显示，用地单位为京山村委会，用地项目名称为京山村新丰产场第一厂区厂房、宿舍，用地位置为茶山镇京山村，用地面积为11216.7平方米。
原审法院认定以上事实的证据有：厂房租赁合同、保证金收据、租金收据、通知、建设用地批准书、建设用地规划许可证及原审法院庭审笔录等。
原审法院认为，本案争议的主要焦点是：第一，案涉租赁合同是否有效；第二，冠德公司是否应当向鑫民公司退回押金、支付违约金及数额分别是多少。（一）对于第一个争议焦点。双方对此存在分歧，鑫民公司主张案涉租赁合同无效；而冠德公司则主张为有效合同，但双方对自身主张均未能提供相关证据予以证实。同时，京山村委会也未能向原审法院提供案涉厂房的建设工程规划许可证、房产证或经主管部门批准建设的材料，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审法院认定案涉租赁合同为无效合同。（二）对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，鑫民公司主张冠德公司退回押金22500元并无不妥，原审法院予以采纳；同时，鑫民公司主张若认定案涉租赁合同无效，自愿放弃违约金10000元请求，原审法院予以确认。对于鑫民公司是否应向冠德公司支付2013年11月至2014年1月期间的厂房占有使用费问题，双方各执一词。虽然冠德公司对鑫民公司提供的京山村委会通知不予确认，但未提供相关证据予以反驳，结合双方确认案涉厂房属于京山村委会及京山村委会要求双方搬离的情况，原审法院对该通知的真实性予以采信。一方面，双方确认案涉厂房属于京山村委会，京山村委会将厂房出租给一制衣企业，制衣企业将部分厂房转租给冠德公司，冠德公司再将部分厂房转租给鑫民公司，从该通知可见京山村委会于2013年11月1日已要求鑫民公司搬迁，即京山村委会要收回案涉厂房，冠德公司也失去继续转租的基础；另一方面，冠德公司主张其在2013年12月底搬离，不可能在2014年1月仍能将案涉厂房交由鑫民公司占有使用，同时冠德公司也未提供证据证实其有向京山村委会支付2013年11月至2014年1月期间的厂房占有使用费，故原审法院对冠德公司主张鑫民公司需支付2013年11月之后的厂房占有使用费不予采纳。因此，对鑫民公司诉请冠德公司退回押金22500元，原审法院予以支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限东莞市冠德机械有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市鑫民实业有限公司退还押金22500元；二、驳回东莞市鑫民实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费306元（鑫民公司已预交），由东莞市鑫民实业有限公司负担94元，东莞市冠德机械有限公司负担212元。
上诉人冠德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉厂房已经经过主管部门批准建设，分别取得消防验收合格证明与建设用地批准书与建设用地规划许可证，故案涉租赁合同是有效合同。鑫民公司逾期未交租，根据案涉租赁合同的约定，冠德公司有权没收鑫民公司的押金，并可要求鑫民公司支付未付的房租及赔偿损失。（二）京山村委会的通知内容有明显错误，通知的落款时间为2013年3月20日，但通知内容是要求鑫民公司于2014年1月前搬迁，不符合常理。鑫民公司自2013年11月后就没有交纳租金，即便案涉租赁合同无效，鑫民公司亦应当支付占用使用费。综上，请求本院撤销原审判决第一项内容。
被上诉人鑫民公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对冠德公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）冠德公司要求没收押金的理由是否充分。（二）关于占有使用费的问题。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方当事人均确认案涉租赁建筑物未取得房产证或建设工程规划许可证，故案涉租赁合同因违反上述法律规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，冠德公司应当将案涉押金返还给鑫民公司，冠德公司主张依约没收押金没有合同与法律依据，本院不予支持。
关于焦点二。冠德公司主张鑫民公司应向其支付2013年11月至2014年1月期间的房屋占有使用费，但冠德公司未在原审期间就该主张提起反诉，原审法院不应对此予以审查，但原审法院对此予以实体审理，处理不当，本院予以纠正。鑫民公司是否应当向冠德公司支付上述期间的房屋占有使用费，冠德公司可另案主张或双方协商解决。
综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律稍有不当，但不影响本案的处理结果，本院对于原审判决的结果予以维持。冠德公司的上诉理据不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费362元，由冠德公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十二月二日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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