安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0826民初2779号原告:杨胜明，男，汉族，农民，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：汪玉明，北京市博文律师事务所律师。被告:安庆市宏业房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿松县五里乡五里村通河大道1号。法定代表人：赵道胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨爱龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。原告杨胜明与被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司（以下简称宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨胜明的委托诉讼代理人汪玉明，被告宏业公司的委托诉讼代理人杨爱龙、胡喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨胜明向本院提出诉讼请求：1、判令宏业公司在判决生效后三十日内为杨胜明办理房屋所有权证，庭审后明确为判令宏业公司向不动产登记部门提交办理房产证的合格资料文件；2、赔偿杨胜明延期办证违约金，以购房款332512元为基数，以2014年12月28日为起算点，按日万分之一的利率计付违约金至被告协助办理房产证的义务履行完毕，3、由被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2011年2月8日与被告签订商品房买卖合同，于2011年2月12日交付了首付款，并办理银行按揭手续。原告另行支付了办理房屋所有权证的费用后，被告履行了交付商品房的义务，但其至今未履行协助办理房屋所有权证的义务，原告特起诉来院。宏业公司辩称，原告诉称买房、约定交房期限和购房款属实。原告房屋不能够按期办证的原因是因政府对宏业公司用地的错误处罚导致这一项目用地冻结造成，宏业公司没有过错，不承担违约责任。对于该错误行政行为造成的损失应由行政机关承担。原告主张的违约金与其延期办证造成的损失悬殊过大，即使支付违约金也只能按照商品房预售合同约定以购房款的0.5%支付。且承诺书是2013年2月7日做出，明确约定已交清购房款和办证费用的才适用该承诺，故请求驳回原告的诉讼请求。杨胜明围绕其诉讼主张向本院提交的证据有商品房买卖合同，销售不动产统一发票，保险发票，房屋按揭支付清单，水费、电费、天然气收据，承诺书，宏业公司对上述证据的真实性均无异议，仅认为承诺书是迫于2013年2月7日前已交清各项费用的购房户业主的压力出具，应属无效。宏业公司提交的证据有行政执法监督书、行政处罚决定书、宿松县人民政府文件、会议纪要、安庆市人民政府法制办公示函，原告对上述证据的真实性亦无异议。本院对上述证据均予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：宏业公司系宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区开发商。2011年2月8日，杨胜明与宏业公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨胜明购买宏业公司位于宿松县孚玉镇孚玉东路“通和金水湾”小区第*幢*单元***室，房屋总价款为332512元，杨胜明支付首付款100512元，余下房款申请银行按揭；出卖人应当在2011年11月18日前，将经综合验收合格的房屋交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，因政府原因导致延期办理的，不归出卖人责任。合同签订后，杨胜明支付了首付款，办理了按揭借款手续，付清了全部购房款。为解决与部分购房户之间的矛盾，2013年2月7日，宏业公司向通和金水湾购房户出具承诺书，内容为“我公司承诺于2014年2月7日前办好已交清各项费用的业主房产证。逾期我公司将每日按该房屋的总房款的万分之一赔偿违约金给该业。2014年9月28日，杨胜明向宏业公司缴纳房产证、水电、天然气、有线电视费用16114元。后宏业公司向杨胜明交付了房屋，但杨胜明房屋所在的通和金水湾项目一直未能通过综合验收，故宏业公司未能按合同约定将办理权属登记需由其出具的综合验收报告报产权登记机关备案。主”。另查：2009年9月30日，宏业公司与宿松县国土资源局签订土地使用权出让合同（松国让补合字（2009）01号），受让位于宿松县五里乡孚玉东路南侧白洋河以东地块进行通和金水湾的开发建设，其中一期地块编号为29-03-222，土地使用权证号为松国用（2010）第1420号，土地面积69899.42平方米。2010年9月27日，宿松县人民政府下发“关于批准通和金水湾规划及建筑设计方案的批复”（松政秘（2010）110号文件），文件第一条规划总用地面积117106平方米，其中用地面积82226平方米（以土地证面积为准），代征道路公共设施用地面积34880平方米，第四条在该规划用地范围内自孚玉东路至环城南路开辟建设一条红线宽度为20米的通和大道。2011年6月4日，宿松县国土资源局以宏业公司未经依法批准，擅自占用超出土地使用权出让合同约定面积16260.35平方米的土地进行通和金水湾的开发建设为由，作出行政处罚决定书，决定没收宏业公司非法占用的土地上新建的建筑物36000平方米，并处罚款487800元。后宏业公司向安庆市人民政府投诉，2015年9月29日，安庆市人民政府法制办公室作出宜府法督（2015）1号行政执法督查书，认为宿松县国土资源局作出的行政处罚存在程序违法，定性错误，涉嫌将有关部门违法批地行为进行处罚和将市政道路及公共设施土地使用权违规发放给企业等问题，决定责成宿松县人民政府对上述行政处罚案立案督查，依法予以核实处理。2016年2月4日，宿松县人民政府召开专题会议，形成“通和金水湾办理房屋产权证协调会议纪要”，纪要内容为“为解决通和金水湾小区业主办理房屋产权证的诉求，保护业主的合法权益，本着尊重历史、面对现实的原则，原则同意对土地红线范围内的楼栋和香墅园部分房屋进行分区验收，验收合格后办理房屋产权证。各验收的部门要认真对分区内的各项建设指标、建设内容的完成情况和各专项工程竣工验收情况进行核查，并提出整改意见。宏业公司要对照整改意见逐一落实，必须达到各验收部门的分区验收条件。各验收部门出具验收合格意见后，县房产局予以办理房屋初始登记和转移登记手续”。本院认为，杨胜明与宏业公司签订的《商品房买卖合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。杨胜明依约履行了支付全部购房款的义务后，宏业公司应按《商品房买卖合同》的约定将由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机关备案，而宏业公司一直未能提供相应资料，导致杨胜明至今未能办理房屋产权证书，构成违约，依法应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。故杨胜明要求宏业公司向房地产产权登记部门提交综合验收材料的诉讼请求，本院予以支持。宏业公司辩称其逾期办证是因为政府行为导致，本院认为宏业公司提交的证据不足以证明其逾期办证是因为政府过错导致，即使因为政府过错导致，该过错不构成不可抗力，不能当然免除宏业公司的违约责任，宏业公司应当对因第三方的行为导致其违约的后果向守约方承担相应的违约责任，宏业公司的抗辩不成立，不予采纳。杨胜明要求宏业公司按照承诺书约定的日万分之一赔偿违约金的诉讼请求，宏业公司虽于2013年2月7日做出承诺书，视为对合同内容的变更，但其变更的对象仅限于2013年2月7日前已交清购房款和办证费用的业主，而本案中，杨胜明于2014年9月28日方交清相关费用，不属于承诺书适用的对象，故本院对其诉请不予支持；但杨胜明与宏业公司签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，故该违约金数额应为1662.56元（332512元×0.5%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向房地产权属登记部门提交综合验收材料；二、被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付原告杨胜明逾期办证违约金1662.56元；三、驳回原告杨胜明的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元，减半收取315.5元，由原告杨胜明负担199元，被告安庆市宏业房地产开发有限责任公司负担116.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员  陶家香二〇一七年二月二十八日书 记 员  陈树满附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《最高人民法院善于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。