上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）奉民三（民）初字第3432号
原告上海德顺包装材料有限公司。
法定代表人ＸＸ华，总经理。
委托代理人吴渊源，上海景昊律师事务所律师。
被告栾海荣。
被告上海优阁壁纸有限公司。
法定代表人王丽珍，总经理。
被告上海世韵壁纸有限公司。
法定代表人王丽珍，总经理。
三被告共同委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。
三被告共同委托代理人夏桂县，上海向心律师事务所律师。
原告上海德顺包装材料有限公司（以下简称“德顺公司”）与被告栾海荣、上海优阁壁纸有限公司（以下简称“优阁公司”）、上海世韵壁纸有限公司（以下简称“世韵公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月18日、12月1日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏桂县、三被告的共同委托代理人夏桂县均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告栾海荣与被告优阁公司、被告世韵公司的法定代表人王丽珍系夫妻关系。基于2008年1月7日被告栾海荣与原告签订了租赁合同后。被告栾海荣再次与原告签订《租用房屋（场地）协议书》，增加承租原告所有的位于奉贤区钱桥经济园区A-92号内房屋及场地3000平方米。约定年租金人民币320，000元（币种下同），租赁期限自2008年3月1日至2015年2月28日止。并约定了其他相关权利义务。签约后，原告依约将房屋、场地交付给被告栾海荣与被告优阁公司使用。三被告实际经营均在系争房屋内。合同到期后，三被告要求延期使用，并约定按原合同支付租金及违约金，后经原告发函催讨后，约定在2015年7月15日前支付原告。后发现被告关闭工厂，下落不明。遂原告诉至法院请求判令：1、被告清理修复后移交工厂给原告；2、三被告共同支付原告逾期租金432，000元，违约金80，000元；3、诉讼费用由被告承担。
在庭审中，原告明确诉讼请求1为：要求被告搬离厂房；当庭变更诉讼请求2为：要求被告支付原告自2015年3月1日起至实际搬离日止的房屋占有使用费，按年租金320，000元标准计；增加诉讼请求4、要求被告支付原告自2015年3月1日起实际搬离日止的违约金，按年租金320，000元的日百分之一计；5、被告支付原告租赁期满前未提前三个月书面通知的违约金80，000元。
原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：
1、上海市房地产权证一份，旨在证明租赁物建筑面积、占地面积以及租赁物情况的事实；
2、《租用房屋（场地）协议书》一份，旨在证明原告法定代表人与被告栾海荣签订协议，存在租赁合同关系，且双方对逾期搬离以及没有提前通知续签或终止合同等违约责任作出约定的事实；
3、上海市电力公司电费缴纳单据一份，旨在证明被告世韵公司在租赁期内主租赁厂房缴纳电费，被告世韵公司也是实际使用人的事实。
三被告辩称，被告栾海荣并未在《租用房屋（场地）协议书》上签名，不是承租人；被告世韵公司并未使用系争租赁厂房，也不是承租人；故被告栾海荣、世韵公司诉讼主体不适格。协议是双方于2009年2月22日签订，租期自2009年3月1日起。另，租赁期满后，因被告优阁公司未解决工人工资问题，政府不允许被告优阁公司搬离，与原告协商延期使用，故被告优阁公司不构成违约，且于2015年6月24日将租赁物全部移交原告。所以，同意支付至移交前的占有使用费，其余诉讼请求均不予同意。
三被告针对其辩称提供并当庭出示了《移交房屋情况说明》1份，旨在证明被告优阁公司已于2015年6月24日将租赁物移交原告的事实。
经庭审质证，三被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但对关联性提出异议，对租赁物与证据1房地产权证是否一致无法确定；对证据2的真实性无异议，但提出与被告栾海荣和被告世韵公司与关联性；对证据3的真实性无异议，但提出无法证明被告世韵公司实际使用租赁厂房的事实。原告对三被告提供的证据真实性无异议，但认为该证据反而证明被告未返还原告租赁物。本院认为，原告提供的证据2，和三被告提供的证据均真实、合法并与本案具关联性，本院予以采纳。对于原告提供的证据1所待证的事实，三被告即不表示承认，也不表示否认，本院视为对待证事实的承认，本院对该证据予以采纳。对原告提供的证据3，虽然具真实性、合法性、关联性，本院予以采纳，但是难以证明被告世韵公司为系争租赁厂房的使用人。
基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2009年2月22日，原告的法定代表人ＸＸ华与被告优阁公司签订了《租用房屋（场地）协议书》，约定原告将其所有的位于上海市奉贤区钱桥经济园区XXX号内房屋（场地）3000平方米出租于被告优阁公司，年租金为320，000元，租赁期限自2008年3月1日起至2015年2月28日止，并约定了其他相关权利义务。《租用房屋（场地）协议书》还约定：“8、期满时，如乙方（被告优阁公司）续签或终止需提前三个月书面会告甲方（原告），否则应补偿甲方三个月房租的经济损失。（期满时乙方应及时搬走，否则每天按1%房租费计算，并按违约处理）……”。
《租用房屋（场地）协议书》签订后，原告将租赁物交付于被告优阁公司，被告优阁公司向原告支付了保证金30，000元，双方依约履行至租赁期满，被告优阁公司也支付租金至租赁期满。租赁期满后，被告优阁公司与原告口头协商一致延期使用。2015年6月24日，原告与被告优阁公司双方签署《移交房屋情况说明》，被告优阁公司将租赁物移交原告。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，《租用房屋（场地）协议书》中出租方载明为原告的法定代表人ＸＸ华，且仅有ＸＸ华签名，但原告确认ＸＸ华签名系其职务行为，出租方应为原告，本院予以确认。关于承租人的确认，原告无法举证证明合同系被告栾海荣签名，故本院难以确认被告栾海荣为承租人；对于被告世韵公司，即使其工商注册于租赁厂房地址，原告又提供了由其缴纳电费相关证据，也无法证明被告世韵公司为实际使用人；即使被告世韵公司确为实际使用人，也无法证明其与原告存在租赁合同关系，故被告世韵公司不能被确认为承租人。所以，本院确认系争的《租用房屋（场地）协议书》系原告德顺公司与被告优阁公司之间的租赁关系，合同的意思表示真实，于法无悖，合法有效。
租赁期满后，原告德顺公司与被告优阁公司对延期使用口头达成一致意见，属口头合同，按相关法律规定为不定期租赁合同。双方于2015年6月24日办理了移交手续，系对该口头合同的解除，并由被告优阁公司交还原告德顺公司承租厂房，故本院对原告要求被告返还租赁厂房的诉讼请求不予支持。但被告优阁公司也就应按口头合同依《租用房屋（场地）协议书》约定租金标准支付自2015年3月1日起至6月24日止的租金101，333元。对于被告优阁公司支付原告的保证金30，000元，双方均表示从被告优阁公司应付原告租金101，333元中扣除，本院予以采纳。对于原告德顺公司要求被告优阁公司承担逾期搬离违约金的诉讼请求，鉴定双方于租赁到期后达成不定期租赁的口头合同，并不存在逾期搬离的事实，故本院不予支持。对于原告德顺公司要求被告优阁公司承担租赁期满前未提前三个月书面通知违约金的诉讼请求，鉴于被告优阁公司认为约定违约金过高要求适当减少，本院酌情支持两个月租金的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告上海优阁壁纸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海德顺包装材料有限公司租金人民币71，333元；
二、被告上海优阁壁纸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海德顺包装材料有限公司违约金53，333元；
三、驳回原告上海德顺包装材料有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8，920元，减半收取计4，460元，诉讼保全费3，270元，由原告上海德顺包装材料有限公司负担5，395元，由被告上海优阁壁纸有限公司负担2，335元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张劲松
二〇一五年十二月十九日
书记员 吴映辉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条【合同效力】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。