苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初1218号
原告：王蓓蓓，女，汉族，1981年7月2日生，住苏州。
原告：刘德良，男，汉族，1981年11月28日生，住苏州。
委托诉讼代理人：王蓓蓓，即本案原告。
被告：施健冲，男，汉族，1982年10月25日生，住苏州。
被告：陈菊香，女，汉族，1982年1月20日生，住苏州。
委托诉讼代理人：金华，江苏新天伦律师事务所律师。
被告：天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州工业园区榭雨街顺驰凤凰花园5幢508室。
负责人：肖伟，总经理。
委托诉讼代理人：倪小星，公司员工。
委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。
原告王蓓蓓、刘德良诉被告施健冲、陈菊香相邻建筑物利用关系纠纷一案，本院于2016年2月15日受理后，依法由审判员杨俊适用简易程序，并追加天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司（以下简称“隽丰物业”）分别于2016年4月21日、7月14日、10月26日公开开庭进行审理。原告王蓓蓓、刘德良，被告施健冲、陈菊香及其共同委托代理人金华，被告隽丰物业委托代理人闾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王蓓蓓、刘德良的诉讼请求为：1、判令被告彻底排除对原告房屋的漏水妨害。2、被告支付原告维修费用，包括维修后房屋保洁合人民币11500元，具体数额根据实际发生计算。3、被告承担原告房屋维修期间的租房费用，预计4个月约合人民币16000元，具体待实际发生计算；4、本案诉讼费由被告负担。本案审理过程中，原告说明其维修已经完成，变更诉讼请求如下：1、被告支付我方房屋维修费2万元。2、被告支付我方租房费用2个半月共计8750元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告为相邻关系，原告居住在1楼，被告居住在2楼。2016年1月25日，被告房产存放洗衣机之阳台（该区域为被告专属区域，无公共设施）地漏反水，渗漏至原告家中，造成原告房屋天花板、吊顶、墙立面泡水损坏，多处裂缝，屋顶漏水，涂料大面积脱落，电线受潮，无法正常生活，只能租房居住，产生租房损失。原告多次联系被告彻底排除自家积水，赔偿原告损失，被告一直不予理睬，影响原告正常生活，原告因此诉讼至法院。
被告施健冲、陈菊香辩称：第一，本案是相邻关系的侵权责任纠纷，因此要认定构成损害赔偿责任应当要具备以下三个要件：1、有损害事实的存在；2、损害事实与相邻关系之间存在因果关系；3、行为人有过错，或者虽然没有过错但是依法应当承担法律责任。在本案中被告施健冲、陈菊香对损害事实的发生没有任何过错，因此不应当承担损害赔偿责任。两被告跟本案的唯一联系只是因为公共管道中的水经过两被告的家中再渗入了原告的家中，事实上原被告均是受害者，因此两被告不应承担任何赔偿责任。两被告在事情发生后就已经立即排干了室内地面相应的积水，后续原告家中的滴水是因为墙体中还有积水。
被告隽丰物业辩称：被告隽丰物业不是发生漏水的专有部分的所有权人和管理人，不应对原告损失承担赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告王蓓蓓、刘德良为苏州工业园区顺驰凤凰花园41幢102室产权人，被告施健冲、陈菊香为41幢202室产权人，原被告为上下楼邻居关系。2016年1月24日至25日，因天气寒冷，原被告所在楼幢的公共下水管道内遇冷天气冻结，导致管道内的水无法排出，被告北阳台的地漏与公共下水管道相通，水从公共下水管道上返通过被告北阳台的地漏返水至被告的202室，在202室内地面形成积水，然后水渗漏到102室，导致102室的屋顶面和墙面大面积损坏。此后，当地社区组织原被告业主方及物业公司协商此事，但协商未果。另查，被告隽丰物业为涉案顺驰凤凰花园提供物业管理服务，其提供的物业管理服务事项包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等日常维护除外）；包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池等物业管理区域市政设施和房屋共有设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理。
以上事实，有原告提交的房产证、产权登记簿、证明、照片等证据，被告提交的人民调解记录复印件、照片、物业管理服务事项等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。
本案在法律及事实方面争议焦点问题如下：
一、原告房屋损坏的赔偿责任主体的认定。
原告王蓓蓓、刘德良陈述，2016年1月25日，我下班回家发现客厅涂料脱落，灯的周围有滴水，我就往楼上找，发现被告202室将餐厅的地板敲掉了，正在排水，他们家的水通过门缝一直流到负二楼了，之后我们家其他房屋顶面也开始脱落，水一直滴，中间一直与被告沟通，希望他找一个帮我们维修就好，但被告一直认为他们也是受害者就不赔，后来找物业公司也是协商无果。我们家的水一直到2016年2月6日才不滴。被告称是他们家北阳台上外面的管子被冻住了，导致地漏返水，水返到被告家后，又从被告家渗到我们家。对被告家的阳台封闭和洗衣机的摆放问题，如果阳台不封也不会漏水漏到我们家，水会直接从阳台排出去，因为阳台是漏空的，但因为被告将阳台封闭导致水往家里倒灌。被告将家里的洗衣机摆在阳台上，就是通过那个洗衣机的地漏返水的。
被告施健冲、陈菊香陈述，我们在1月24日发现北阳台地漏有返水的情况，我们打电话给物业，物业派人过来后敲打阳台下方的一楼的管子，物业跟我讲这个是公共的雨水管道，物业敲完后地漏就不返水了。物业说当时天气冷，雨水管道冻住了，水下不去就从我家的地漏渗出来的了。1月25日我们都上班了，家里没有人，在下午4时17分钟的时候物业打电话给我们，说我们家漏水，我就回家叫了装修公司的人员和物业公司的人员，敲开餐厅的地板想检查一下水管是否有爆裂，同时我们对水表进行了查看，装修公司和物业公司的人称要专业仪器来检测，目测看不出有什么问题，在查看水表的过程中发现水表是没有转动的，同时我们做了排水措施。1月27日，我联系了装修公司，他们带了专业的仪器对我家的热水管、冷水管都进行了测试查看，发现没有问题，我家的水管没有问题。在此期间，我们发现北阳台玻璃上有10厘米的水迹至今还有，导致我家房间、客厅、餐厅全部进水。1月31日9点半，原告方、我方和物业在居委会进行调解，我们一直认为是公共雨水管道因堵塞或者是冻住导致我家后阳台地漏返水，物业认为就是因为冻住而导致返水。当天下午为了防止类似的情况再发生，因为临近春节，我们都要回老家，我们再次联系物业，让他们采取措施以防类似事件的发生，物业把一楼公共雨水管道的旁边的盖子打开，物业说这种方式就可以杜绝类似事件的发生。两被告陈述，放在北阳台的是一个甩水机而不是洗衣机，甩水机的下水管插在地漏孔上，物业说因为公共雨水管道冻住后，楼上的水排不出去，才从被告家的地漏返水的。我家的北阳台封闭是通过物业认可的，我家阳台后面还有一个平台，如果不封闭阳台的话，陌生人可以从平台跨过阳台直接进入我家，我楼上其他户也是将阳台封闭的。
被告隽丰物业工作人员及代理人陈述，我当时是接到原告的电话后去看现场，当时查下来是二楼的北阳台的地漏返水。这个水应该是楼上人家的排水，有一个排水的下水总管道，应该是雨水管，但现在业主都将该地方（北阳台）改造成了洗衣机和台盆（拖把池）的下水，改造后洗衣机或拖把池的下水就通过这个地漏进入到了雨水管道了，这部分实际是雨水的下水管道，按正常来讲没有下雨就不会有下水。我们查下来之后，在一楼与二楼之间的雨水管被冻住了，当时是2016年1月份底正是来寒流的时候。雨水管道被冻住后，水下不来，所以楼上的生活用水从二楼的阳台地漏返水导致漫到二楼的室内，然后再渗到一楼的楼下。1月24日，二楼业主发现阳台地漏返水向物业报修过，我们将一楼二楼之间管道的检修盖打开，当时里面有一定的积水，打开之后水排掉了，家里就能正常下水了。1月25日，在一楼二楼之间的管道冻起来后，因没有方法化开，我们就将管子敲开。当时这个位置结冰的就一户，其他业主都是排水口弯头处结冰的比较多。事情发生后，物业人员和二楼的业主曾到原告家看过，当时一楼业主的客厅、餐厅和卧室的顶部有漏水，顶面的粉刷层有脱落、卧室有滴水，墙面当时看的时候没有什么损坏。后来因为一楼损坏比较大一直找我们这边，当时想让二楼将地板全面撬掉排水以防止一楼积水，但后来二楼撬了一小半，没同意全部撬开。后来双方经居委会协调也没有结果。物业公司说明，其曾就当时有寒流的天气情况在单元楼的公告栏内张贴过通知，原告确认该事实，但认为通知中没有说明会产生的后果。被告隽丰物业认为，小区内外围的雨水排污管道没有要求做保温措施，只有在消防给水管道和生活用水管道要求做保温措施。同时，该雨水管主体部分均是经过各户业主的阳台空间，物业也不具备入户施工的条件，也超出了物业服务合同对于物业公司提供服务的的范畴要求。
被告施健冲、陈菊香补充说明，物业工作人员说在1月24日将检修盖打开，我们看到情况是他们没有打开检修盖，而是直接用榔头在管子上敲打了几下通了就好了。1月25日，我们并没有看见物业公司对外面冻结水管进行完全的敲开，我们所了解的情况是物业没有做任何措施。物业公司提到我们拒绝撬地板，其实在1月25日当天物业公司打电话给我我们从4点一直排水排到凌晨2点钟，然后我将卧室的门与客厅和餐厅的交界处的金属条打开，用棉签来判定有没有积水，当时我房间的表面已经没有积水了，原告说水还在滴，实际这水已经渗到楼板里面了。
本院认为，被告隽丰物业为涉案的小区提供物业服务，与小区业主之间成立物业服务合同关系，应按照合同约定履行义务。物业服务企业应对服务区域内的公共下水管道等共用设备设施的运行、管理、养护负有责任，其未尽到约定义务导致他人财产损害的，应承担赔偿责任。本案中，被告二楼业主在1月24日已经报修过北阳台地漏返水的问题，隽丰公司认为是雨水管道在寒冷天气冻结后无法正常排水所致，并采取了措施消除了障碍，排水通畅。当时天气持续严寒，被告隽丰公司应当预见到公共的下水管道可能会存在再次冻结、排水不畅、地漏返水的风险，应当及时采取措施避免此类事件的发生。根据被告隽丰公司工作人员的陈述，将一楼二楼之间的检修口打开，是可以排掉管道内的水的。该事实说明，被告隽丰公司可以采取有效措施避免二楼返水现象的发生，其负有共用下水管道的养护、管理义务而未采取措施，应对原告房屋损坏承担赔偿责任。根据现有证据，被告二楼业主室内北阳台地漏返水后导致二楼地面积水，才导致一楼的原告墙顶面损坏，被告施健冲、陈菊香发现后出于保护自身财产的需要，也及时采取了排水措施，被告施健冲、陈菊香亦是本次事件的受害者。现有证据不足以证明被告施健冲、陈菊香对其室内设施设备的使用存在管理不善。根据二楼业主的房屋结构，也尚无证据证明被告施健冲、陈菊香封闭二楼北阳台、摆放甩水机等构成对房屋的不合理使用，原告要求被告施健冲、陈菊香对其损失承担赔偿责任，本院不予支持。
二、原告房屋损坏损失金额的认定。
两原告主张的损失包括两部分，一部分是室内损坏的维修费损失，另一部分是维修期间的搬出租住产生的租金损失。
原告对其维修费用损失，提交了装修报价单和两份收据，合计2万元。两原告说明，主要维修的是其室内楼上所有房间的顶面和墙面，楼梯道的墙面全部重新粉刷并作了保洁，楼上维修面积大约120平方米，费用包括两次搬家具、地板保护和墙面粉刷的费用。本院认为，原告因渗水导致屋顶面损坏而产生的合理维修费用应予以支持，但原告仅提交了报价单和两份收据，也无施工人员对维修的范围、方式及其合理性到庭说明，原告主张损失的证据证明力不足，本院根据原告提交照片反映的损坏程度，酌情支持维修费15000元。
原告主张另行租住的租金损失8750元，提交了房屋租赁合同、房东的房产证及身份证复印件、收条及转账凭证等。原告说明，其从2016年2月1日开始另行租房，一直到4月中旬才搬回去，每月租金3500元，共计两个月半月为8750元。因为楼顶的楼板要等晾干后才能维修，且当时是春节期间没有装修工人，所以到2016年2月底才开始维修，一直到3月21日左右结束，其自己的房子的租金大约每月4500元。本院认为，原告室内墙顶面大面积损坏，因需要维修而另行租住房屋产生的租金费用，亦属于原告的合理主张。原告陈述的房屋维修期间，根据其损失程度，亦属于合理期间，租金标准也符合市场行情。本院综合房屋损坏状况、维修期间以及事发当时特殊的时间点（春节前后），酌情支持原告两个月的租金损失7000元。
综上，本院依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条、第九十二条之规定，判决如下：
一、被告天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王蓓蓓、刘德良各项损失合计22000元；
二、驳回原告王蓓蓓、刘德良的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为244元，由被告天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告天津隽丰物业管理有限公司苏州分公司在给付上述款项时将该款直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。
审判员 杨 俊
二〇一七年五月十九日
书记员 谢天一
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿
星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担
任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信
用卡、限制招投标等。
限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履
行义务信息等。
符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成
犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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