广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第3636号
上诉人（原审原告）：李虹，住广东省增城市。
委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市富南置业有限公司，住所地广东省广州市南沙区。
法定代表人：陈光明，职务：董事长。
委托代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
委托代理人：吕雪梅，广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人李虹因�被上诉人广州市富南置业有限公司（以下简称富南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：富某公司是涉案优山美寓项目的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年9月19日，李虹（为乙方）与富某公司（为甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区优山美寓自编C5号301房（建筑面积159.4平方米），总金额为1490390元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供�及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；如未能按本合同规定的期限交房的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托的物业专项维修资金专户，乙方未按规定缴存的，甲方不得将房屋交付乙方。乙方通讯地址为广州市增城市荔城街荔城大道422号35幢1801房等”。上述合同补充协议（附件�）约定：“买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。本补充协议经甲乙双方协商一致后达成，并非甲方提供的格式合同。甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方，如一方地址、电话或其他联系方式发生变更，应在变更后5个工作日内书面通知对方，否则变更联系方式的一方须承担无法及时取得对方通知而产生的一切法律后果等”。之后，李虹向富某公司付清全部购房款。涉案楼宇于2013年7月30日取得《建筑工程竣工验收报告》，同年12月26日通过消防验收，于2014年7月4日取得《建设工程规划验收合格证》，于2014年12月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水、永久用电，并已具备通气、通邮的条件。2014年12月15日，富某公司按上述合同约定的李虹通讯地�向李虹发出《告知函》告知李虹收楼。
富某公司另提交证据《房屋信息清单》，证明李虹未缴存首期物业专项维修资金，其依约有权不将房屋交付给李虹使用。李虹对该证据真实性不予确认，并陈述在涉案房屋不符合交楼条件的情况下，其不需要缴纳该款项。
李虹于2015年3月向原审法院提起本案诉讼，请求判令富某公司向李虹支付从2014年5月1日起至富某公司取得涉案房屋质量、竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久供气、永久用水、永久用电、通邮、工程竣工验收备案、基础设施及公共配套建筑验收合格文件后李虹实际收楼之日期间的延迟交楼违约金，违约金每日按已付房款1490390的万分之五计算。
原审诉讼过程中，原审法院就补充协议中违约金封顶条款的效力问题依法向李虹作出释明，李虹坚持不变更诉讼请求。
原审庭审中，双方共同确认涉案房屋在2014年12月15日具备合同约定的交楼条件。
原审法院认为：李虹、富某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李虹、富某公司自认涉案房屋在2014年12月15日才具备合同约定的交楼条件，富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给李虹使用，已构成违约，应按合同约定计付逾期交楼违约金给李虹。但在涉案房屋具备交楼条件后，富某公司已于2014年12月15日书面催告李虹收楼，故延迟交楼违约金应计算至该日止。因李虹、富某公司在合同约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，原审法院向李虹释明该条款的效力后，李虹并没有按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定申请进行调整，故富某公司应承担的违约金总额不得超过总房价款1490390元的1%即14903.90元，按合同约定总房价款的每日0.05%标准从2014年5月1日计至同年12月15日止，延迟交房的违约金总额已超出14903.90元，故对超出部分，不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，于2015年5月20日作出如下判决：一、富某公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向李虹支付延迟交楼违约金14903.90元。二、驳回李虹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1857元，由李虹承担1600元，富某公司负担257元。
判后，上诉人李虹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案中的补充协议条款属于采用格式条款订立合同。本案《商品房买卖合同�由富某公司提供，从未与我方沟通协商内容，多次重复使用，所以该合同及补充协议完全符合格式条款的规定，属于采用格式条款订立合同。二、补充协议中违约金1%封顶条款从来没有向我方提示过。在签订合同及补充协议时，富某公司没有就违约金1%封顶条款，向我方做过任何说明，就让我方在合同上签字，不给我方查阅和考虑的时间。若提供格式条款的一方未以合理的方式提请对方注意，或者虽提请对方注意但未应对方的要求予以说明，则该条款不能发生效力。三、按照房款1%封顶违约金即违反事实也违反法律。1、如果按照房款1％封顶违约金，相当于免除富某公司以后的责任，其可以拖延不交楼，这样只会纵容开发商。2、富某公司提供的补充协议第13条是在双方不平等、欺诈业主的情况下签订的，我方在支付了定金、首付款后，富某公司拒绝更改任何条款；而免除富某公司以后的赔偿责任，是无效条款。无论从事实还是法律上来讲，业主都不会接受按照房款1%封顶违约金。四、我方申请法院按照银行基准贷款利息调整每日违约金标准。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，改判富某公司向李虹支付延期交楼违约金（从2014年5月1日起至计算到2014年12月15日，每日按已付房款1490390元的银行基准贷款利息计算违约金为56982元）；2、富某公司承担所有上诉费用。
被上诉人富某公司答辩称：李虹的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原判。具体理由如下：1、双方签订的买卖合同以及补充协议是双方的真实意思表示，条款具有合理性。李虹买房时，其所签订的买卖合同及附件等材料均在现场公示，李虹是在查阅相关资料、阅读了合同条款后签名的，其知悉合同中双方的义务，合同内容不存在隐瞒或欺骗的情形�2、补充协议中双方的权利义务不存在显失公平的情形，合同签订至今，李虹也未就合同的效力请求变更或撤销，因此补充协议并非李虹所称的格式条款。3、李虹在二审中调整违约金计算标准，属于超出举证期限增加诉讼请求，原审法院已就补充协议第14款约定告知李虹可变更诉请，但其坚持不予调整违约金计算标准，其又在上诉请求中要求调整违约金，既违反举证规则，也缺乏事实依据。4、李虹至今没有缴纳首期物业专项维修资金，按照合同第26条约定，李虹未缴清首期物业专项维修资金之前，我方某拒绝将房屋交付其使用。
经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：李虹、富某公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效。李虹、富某公司自认涉案房屋在2014年12月15日才具备合同约定的交楼条件，而富某公司亦于2014年12月15日书面催告李虹收楼，原审认定富某公司未能按照合同约定的期限交付房屋已构成违约，及判令延迟交楼违约金应计算至2015年12月15日止，并无不当。
关于违约金的支付标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，李虹、富某公司在涉案合同补充协议约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的条款，该条款属双方对违约金数额的约定，李虹主张该条款无效的理由不充分，本院不予采纳。原审法院向李虹释明该条款的效力后，李虹并没有按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定申请进行调整，原审据此认定富某公司应承担的违约金总额不得超过总房价款1490390元的1%即14903.90元，并无不当。二审中李虹提出依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定将其违约金主张调整为按银行同期基准贷款利率标准计算，鉴于其上诉主张不属在二审中增加独立的诉讼请求，亦未超过其原审中提出的诉讼请求金额，故本院对此予以准许。
综上所述，鉴于本案二审期间李虹对违约金条款请求调整，理由成立，本院对原审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第256号民事判决第二项；
二、变更�州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第256号民事判决第一项为：广州市富南置业有限公司于本判决送达之日起十日内一次性向李虹支付从2014年5月1日起至2014年12月15日止的延迟交楼违约金，违约金以总房价款1490390元为基数，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率计算。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1857元，由李虹负担1600元，广州市富南置业有限公司负担257元。二审案件受理费1224元，由李虹负担46元，广州市富南置业有限公司负担1178元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年八月七日
书记员 仪文娟