广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北民一终字第181号
上诉人（一审原告）：李瑞莲，女，1950年2月15日出生，住所地新疆××北郊路××院××号。
被上诉人（一审被告）：北海新恒大投资有限公司，住所地北海市××路工业园区××大院办公楼××楼××房。
法定代表人：时存良，董事长。
上诉人李瑞莲因与被上诉人北海新恒大投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院作出的（2013）海民一初字第46号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年7月23日受理后依法组成合议庭，于2013年8月9日公开开庭进行审理。上诉人李瑞莲及其委托代理人李其艺，被上诉人委托代理人陈源莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年1月6日，原告在看过样板房后与被告签订《认购协议书》，约定由原告认购东珠华庭A幢2单元9层06号房，认购定金为2万元，原告应在签订协议时支付定金，并于10日内与被告签订《房屋买卖合同》，否则本认购书自行失效，已支付的定金归被告所有；本认购书须由双方签字并在被告公司盖章后方可生效。《认购协议书》经原告与被告的销售代表王桂杰签字后交付给原告一份。原告于当日交给被告2万元，后因原告在看毛坯房的过程中认为被告所售房屋存在质量问题，双方未能签订《房屋买卖合同》。原告多次与被告协商要求退回2万元，遭到被告拒绝。原告为此诉至该院，请求：1、被告返还原告购房款20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审另查明，该案涉案房屋主体建于2006年，现已竣工验收合格并取得房屋所有权证书。
一审法院认为：该案争议焦点为：1、原、被告签订的《认购协议书》是否为有效合同；2、被告收取原告2万元的性质是定金还是购房款，是否应予返还。
关于《认购协议书》是否有效的问题，该院认为：原告与被告签订《认购协议书》，是双方真实的意思表示。该合同没有违反法律法规的相关规定，也没有损害他人的利益。合同约定以被告公司盖章为生效要件，虽原告持有的合同原件没有盖章，但被告已通过在己方所持有的合同上盖章及通知原告正式签订《房屋买卖合同》等形式追认了该合同的效力，原告亦已按约于合同签订时支付了2万元，原、被告双方均已实际履行该合同，因此该合同为合法、有效的合同，当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。
关于被告收取原告2万元是定金还是购房款的问题，该院认为：结合原告付款的实际情况和双方对定金的约定来看，原告于签订合同当日支付2万元，与《认购协议书》约定认购方“在填写该认购书时自愿支付定金￥20000元”，不论是时间还是数额上都是相吻合的，且在原告与被告协商退款的录音中，原告亦承认了所交款项为定金的事实，因此该2万元的实质应为定金而非收据所载“房款”。根据《认购协议书》的约定，原告应于10日内与被告签订《房屋买卖合同》，否则已支付的定金归被告所有。原告没有按约与被告签订《房屋买卖合同》，已构成违约，应承担相应的违约责任，即原告已支付的2万元定金归被告所有。原告认为房屋存在质量问题，且被告在销售时隐瞒了该房屋为旧房改造的事实，举证责任在于原告，原告未能提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律责任。因此原告以房屋存在质量问题、房屋系旧房改造为由请求返还2万元，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决：驳回原告李瑞莲的诉讼请求。
上诉人李瑞莲不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、涉案房屋楼盘主体建设并非2006年，具体时间应当去函北海市建设委员会核实具体时间，但一审法院并没有核实这一重要事项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。如果对法院核实涉案房屋主体并非2006年建设完工，那么，开发商便隐瞒了合同的重要内容，其对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当认定为违约，不符合签订《商品房买卖合同》的基本条件；2、被上诉人的《商品房预售合同》也约定了房屋交付的相关标准，由于房屋己竣工验收，尚未交付，而预售合同约定了房屋质量交付标准，但是房屋保留在被上诉人处，上诉人根本无法进入到涉案房屋进行取证，因此，请求二审法院依职权进行现场取证。二、一审法院的判决证据不足。1、上诉人在一审阶段已经递交了自留的《认购协议书》，该协议书中约定，本协议必须由双方签字盖章方能生效，虽然上诉人已经履行付款义务，但合同无效完全可以互相返还，一审法院依据被上诉人保留的《认购协议书》，认为被上诉人追认后协议书生效是不符合合同的公平、平等、自愿原则的，因此，本案《认购协议书》是无效的。—审法院判决适用法律错误。在合同无效情况下，一审法院仍依据《合同法》关于有效合同履行的规定进行判决，适用法律是错误的。综上，请求1、二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：上诉人的陈述缺乏事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应驳回其上诉，维持原判。
上诉人二审期间向本院提交一份由北海市房地产交易中心档案科提供的《查询证明》，证明被上诉人转移登记房屋的事实。
上诉人二审还向法院申请证人姚礼武出庭作证，证明上诉人购买讼争的房屋是姚礼武协助接待购买并办理购买手续。2013年1月14日其接待上诉人到现场看房时，发现讼争房屋存在下列问题：1、房顶、卫生间、厨房的抽风烟筒均有裂缝，其中卫生间、厨房的抽风烟筒的裂缝用水泥涂抹过，水泥已经脱落；2、该房屋为旧房改造，经过较大拆砌，当时被上诉人也承认为旧房改造。
被上诉人质证称：1、认可《查询证明》的真实性和合法性，但与本案无关联。双方签订的认购协议书，被上诉人为上诉人保留房屋期限是2013年1月16日，之后认购协议书自动失效，在这个前提下被上诉人有权处分房屋；2、该证人证言不能证明其证明内容。房屋质量问题需要经过专业部门检验才能确定是否合格，证人对被上诉人的房屋不但不清楚，而且表述的都是其主观意见，没有可信度。另根据证据规则，证人证言不应作为二审新证据。
本院认为，上述证据和证人证言证明的内容与本案争议焦点有关联，可作为证据使用。
上诉人对一审查明的“本案涉案房屋主体建于2006年”有异议，认为该房屋主体并非建于2006年。被上诉人对一审查明的事实没有异议，但对讼争楼盘何时竣工不清楚。本院认为，讼争房屋建于2006年的事实没有证据可证实，对一审查明的该事实本院不予确认。对双方没有异议的一审查明的事实，本院予以确认。
二审查明的事实与双方没有异议的一审查明的事实一致。
综合双方诉辨，本案的争议焦点为：1、双方签订的认购协议书是否有效；2、如果合同有效，被上诉人是否存在违约情形。上诉人要求被上诉人退回20000元是否由事实和法律依据。
针对第一个争议焦点即双方签订的认购协议书是否有效的问题。本院认为，《认购协议书》是原、被告在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人对上诉人支付定金以认购讼争房屋进行约定的真实意思表示，为有效合同。上诉人主张认购书因自己所持有的《认购协议书》没有被上诉人的盖章，因此合同无效。本院认为，上诉人所持有的《认购协议书》虽没有被上诉人的盖章，但被上诉人的销售代表王桂杰作为业务代表已经签字，被上诉人也认可其签字行为，且被上诉人所持有的合同已经盖章，双方已经实际履行了合同内容，一审以此认定了合同生效并无不当，本院予以维持。
针对第二个争议焦点即如果合同有效，被上诉人是否存在违约情形。上诉人要求被上诉人退回20000元是否由事实和法律依据的问题。本院认为，如前所述，《认购协议书》为有效合同，双方当事人应依照合同约定履行合同。上诉人主张被上诉人的房屋为旧房改造，隐瞒了该房屋主体建设时间，且质量不合格，并提供了一名证人证言。但该证人证言仅为个人意见，并非权威机构的认定意见，而该房屋已经竣工验收，房屋质量已经验收合格并取得房屋所有权证书，该证书在取得方式上标注为新建。故上诉人上述主张因缺乏证据支持，依据不足，本院不予支持。上诉人不能举证证明被上诉人存在违约情形，依照合同约定，在双方约定的时间内，上诉人未能与被上诉人签订《商品房买卖合同》，并支付购房款的，则定金归被上诉人所有，且其丧失认购讼争房屋的权利，则被上诉人有权转卖他人。因此，上诉人至今未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定的期限已过，上诉人主张被上诉人退回20000万元没有事实和法律依据。
综上，一审认定基本事实正确，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李瑞莲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 文 全
审 判 员 张 骥
代理审判员 叶 萍
二〇一三年十月二十三日
书 记 员 陈永辉
附本判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项的规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。