江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终4464号上诉人（原审被告）：盐城新林置业有限公司，住所地阜宁经济开发区花园居委会2组。法定代表人：崔开高，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:刘杰，男，1990年3月15日出生，汉族，居民，住阜宁县。委托诉讼代理人：刘元忠（系刘杰父亲），住阜宁县经济开发区。上诉人盐城新林置业有限公司（以下简称新林公司）因与被上诉人刘杰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初1952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新林公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由刘杰承担。1.本案合同是房管部门提供的格式合同，合同中对逾期交房的违约条款约定为无，不违反法律规定，双方应按照约定履行；2.即使需要体现公平原则，则新林公司可按已交款年息6%承担违约责任；3.案涉房屋系股东许学成抵债给案外人曹恒领，后曹恒领以2000多元每平米出售给刘杰，故新林公司难以承担刘杰主张的逾期交房违约金。刘杰辩称：1.尽管合同对逾期交房的违约条款约定为无，但新林公司逾期交房的事实给刘杰造成损失，其应当承担违约责任；2.合同第九条第二款的“无”没有任何意义，新林公司应当按照合同第九条的第一款第二项承担日万分之五的违约金。刘杰向一审法院起诉请求：1.判令新林公司支付延期交房违约金共计85800元，计算方式：以255000元房款及车库款2万元，合计275000元为基数，按照每日万分之五计算的违约金，自2015年7月1日起至2017年3月24日，计624天，每天137.5元，共计85800元；2.判令新林公司支付延期交房期间的租房费用共计21000元，计算方式：自2015年7月1日起至2017年3月24日，计21个月，每月1000元；3.本案的诉讼费由新林公司承担。一审法院认定事实：2014年5月16日，新林公司作为出卖人，刘杰作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》1份，该份合同为新林公司提供的格式合同，合同约定新林公司将其开发的新林现代城小区A1幢206室房屋出售给刘杰，房屋建筑面积98.47平方米，单价2589.63元/平方米，总价255000元。合同第八条约定了交房日期为2015年6月30日前。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；⑵逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。2.无。同日新林公司收取了刘杰购房款255000元。审理中，刘杰还提供了一份盖有曹恒领印章的收据，日期为2014年5月5日，收据中载明收款事由：新林现代城A1座206室车库款，用以证明新林公司收取了车库款2万元，新林公司对该收据没有异议。因新林公司未能按时交房，刘杰提起本案诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2014年5月16日，刘杰与新林公司签订了《商品房买卖合同》，双方均应按约履行相应的义务，刘杰缴纳了房款，新林公司未能按时交付房屋，违反了合同约定。关于新林公司的违约责任的问题，新林公司辩称合同第九条中约定新林公司不按时交房不承担违约责任。对此一审法院认为，在商品房买卖中，房地产开发企业即使不按时交房，也不需承担违约责任，这不符合交易习惯，亦有悖于诚实信用原则；双方签订的买卖合同为新林公司提供的格式合同，签订合同时，新林公司应当提醒刘杰注意，并作出说明；即使如新林公司所说，存在不承担违约责任的约定，亦属于免除被告责任的条款，该约定无效。故应当按照第九条第一款第二项确定新林公司违约责任，即自2015年7月1日起按已交房款的日万分之五计算违约金。对于刘杰主张的要求新林公司承担延期交房期间租房费用的问题。双方已在合同中约定了违约金,刘杰主张的租房费用少于违约金,刘杰亦未证明有其他实际损失,对于刘杰的该项主张,不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条规定,一审判决：一、新林公司向刘杰支付自2015年7月1日起至2017年3月24日止以275000元按每日万分之五计算的违约金，于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回刘杰的其他诉讼请求。案件受理费2436元减半收取1218元,由刘杰负担218元，由新林公司负担1000元（刘杰已预交1218元）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，“按下列第2种方式处理”，而合同中第2种处理方式为“无”。刘杰主张合同中载明的第2种方式为“无”没有任何意义，新林公司应当按照合同第九条第一种方式中第（2）项约定承担日万分之五的违约金。新林公司则主张“无”即不承担违约责任。对此，合同第九条第一款项下标明有“1”和“2”两项，即从形式上看有两种处理方式，因合同约定“按下列第2种方式处理”，故依约应按“2”项下的方式处理，并不能因第2种处理方式约定为“无”即可当然推定应按第1种方式处理。关于第2种处理方式中的“无”，从字面含义上并不能当然推导出不承担违约责任的含义，且即使理解为不承担违约责任，也系格式合同中免除自身主要义务、限制对方主要权利的条款，应属无效条款，故新林公司违约仍应承担相应违约责任，该第2种处理方式中的“无”，应视为双方对逾期交房的违约责任约定不明。双方签订的合同约定了交房期限，而新林公司未在合同约定的期限内交房，构成违约，因双方合同中对逾期交房违约责任约定不明，故新林公司应承担损失赔偿等违约责任。根据《最高人民法院》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”考虑到一审并未对同地段同类房屋租金进行评估、刘杰一审提交证据证明其另行租房每月租金为1000元、合同第九条第一种处理方式中第（2）项情形与本案类似、新林公司自愿按年息6%承担违约责任等因素，为减轻当事人讼累，本院对新林公司应当承担的违约金数额酌情确定为自2015年7月1日起至2017年3月24日止按刘杰已交房款的日万分之二点五计算。综上所述，新林公司上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省阜宁县人民法院（2017）苏0923民初1952号民事判决；二、盐城新林置业有限公司向刘杰支付自2015年7月1日起至2017年3月24日止以275000元为基数按每日万分之二点五为标准计算的违约金;三、驳回刘杰其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2436元，减半收取1218元，由被上诉人刘杰负担218元，上诉人盐城新林置业有限公司负担1000元；二审案件受理费2436元，由被上诉人刘杰负担1462元，上诉人盐城新林置业有限公司负担974元。本判决为终审判决。审判长  丁益钧审判员  谢超亮审判员  李 砚二〇一七年十二月二十九日书记员  甫 明附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。2.《最高人民法院》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。