湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂十堰中民再终字第00096号
上诉人（一审被告）：李文柱，村民。
委托代理人：蒲耀林，竹溪县法律援助中心律师。代理权限：一般诉讼代理。
被上诉人（一审原告）：石从友，村民。
委托代理人：龚孝江，湖北君迪律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。
石从友与李文柱因房屋买卖合同纠纷一案，经湖北省竹溪县人民法院审理作出（2014）鄂竹溪民再字第00003号民事判决。李文柱不服向本院提起上诉。本院受理后依法组成审判员肖建军担任审判长并主审，审判员王涛、左琳参加的合议庭于2015年9月1日公开开庭审理了本案，上诉人李文柱及其代理人蒲耀林，被上诉人石从友及其委托代理人龚孝江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
石从友向竹溪县人民法院诉称，2009年1月5日，我购买李文柱开发的位于竹溪县××田村××组面积约为116㎡的住宅一套，购房款92000元。约定签订合同之时付款20000元，入住时付款67000元，余款在李文柱向我提供两证资料后付清，办理两证分户手续所需税费由我承担。但李文柱应向我提供办理两证所需的材料，履行相应的协助义务；李文柱保证厕所通水、通电，电接入户头，水电报装费用由李文柱承担。同时还约定，任何一方违约，按房价款总金额的20%向对方支付违约金。合同签订后我交纳购房款85000元，2009年4月入住。随后我多次要求李文柱办理分户手续，2011年3月21日我与李文柱签订一份补充合同，约定李文柱2011年12月前和2012年6月前向我提供土地、房产分户的相关资料。但到期后李文柱未履行约定，并于2013年10月14日切断我户内的供水，至今未恢复。请求：一、判令李文柱立即按合同约定履行协助办证义务，水接通入厕，恢复住房供水；二、判令李文柱支付违约金18400元。
李文柱答辩称，一、诉争房屋属小产权房，违反法律的强制性规定，属无效合同；二、诉争房屋属家庭共有财产，答辩人个人无权处分。答辩人出售房屋时未经共有权人同意或者事后追认，购房合同为无效。
竹溪县人民法院原一审查明，2009年1月5日，石从友与李文柱签订购房合同一份。2011年3月双方签订补充合同一份。合同约定，石从友在李文柱处购买房屋116㎡，房价款为92000元，2011年12月前和2012年6月前李文柱向石从友提供土地使用总证、房产权总证及相关分户资料。购房款分期给付，办理房产权证时付清余款7000元，双方任何一方违约按照房价总款的20%赔偿对方经济损失。合同签订后，石从友于2009年1月5日、同年2月5日和6月7日三次付购房款85000元。2009年4月石从友搬家入住。2012年县政府清理小产权房时，李文柱建设的房屋土地所有权性质变更为国有土地，并于2013年3月15日和2013年5月2日分别办理了土地使用权证。因李文柱未按约定提供土地使用权和房屋所有权证分户登记相关资料，履行协助办证义务，石从友向法院提起诉讼。
竹溪县人民法院原一审认为，石从友与李文柱签订购房合同后，石从友给付了购房款，石从友要求李文柱提供相关资料，履行协助办证义务的诉讼请求，本院依法予以支持。石从友要求李文柱恢复供水的诉讼请求，不是本案合同争议的权利义务关系，对该诉求本院依法不予支持。李文柱提出争议房屋属小产权房，系共有房屋的抗辩意见不符合本案的基本事实，本院依法不予采纳。在双方签订合同约定的履行期限届满前，李文柱未取得土地使用权证和房屋所有权证，在李文柱取得两证后，双方未约定新的履行期限，故对石从友要求李文柱支付违约金的诉请，本院依法不予支持。据此作出（2013）鄂竹溪民初字第00887号民事判决，判决：一、李文柱应于本判决书生效后15日内向石从友提供办理房屋所有权证和土地使用证的相关资料，履行协助办证义务。二、驳回石从友的其他诉讼请求。案件受理费340元，由李文柱负担80元，石从友负担260元。
（2013）鄂竹溪民初字第00887号民事判决发生法律效力后，竹溪县人民法院作出（2014）鄂竹溪民监字第00002号民事裁定，决定再审本案。
竹溪县人民法院再审过程中，石从友的诉讼请求与原一审一致。
李文柱在原一审的抗辩意见基础上，补充了本案诉争房屋的共有权人刘道秀已死亡，房屋所有权无法转移，待其财产继承发生后，才能讨论诉争房屋所有权转移事宜。
竹溪县人民法院再审查明的本案基本事实与原一审一致。
另查明，石从友自2009年6月25日移入湖北省竹溪县城关镇烧田村3组，后更名为湖北省竹溪县城关镇长安南道58号。李文柱办理的溪国用（2013）第0837号土地使用证和竹溪县房权证城关字第××号房屋所有权证登记证书载明土地使用人、房屋所有权人均为李文柱和刘道秀两人。刘道秀在诉讼期间于2014年12月9日因病去世，其另一法定继承人刘文书书面放弃参加本案诉讼。
竹溪县人民法院再审认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。基于国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中关于“禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅”的规定，和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”的规定，表明农民出卖、出租宅基地所建住房，法律关未予禁止，对该出卖行为仅设置“禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅”的限制，只不过“地随房走”后售房的农民不能再申请宅基地。本案石从友购买李文柱房屋时系潘口电站库区搬迁的农村居民，在原籍及其他地方已无农村住宅，双方于2009年1月5日就农村住宅签定的买卖合同，均为各方真实意思表示，其内容不违反上述法律法律、法规的强制性规定，应属有效。故石从友主张由李文柱按照双方合同约定依法全面正确及时履行协助办理房产变更登记义务及水通入厕义务的诉讼请求，本院依法予以支持。本案诉争的房屋虽登记载明系李文柱与其母刘道秀共同所有，但李文柱与其母刘道秀长期共同生活，在李文柱出卖房屋并于2009年4月实际交付给石从友后，其母刘道秀生前均未表示反对，根据“家事代理”原则和表见代理规定，石从友足以相信李文柱对本诉争房屋享有处分权，故李文柱主张该房屋买卖合同未经房屋共有人即其母刘道秀的追认应属无效合同的辩解理由不成立，本院不予采纳。李文柱之母刘道秀的死亡不影响本案诉争房屋买卖合同的依法履行，李文柱辩解需待刘道秀遗产继承分割后方能履行协助办理房产变更登记义务的理由不成立，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案李文柱虽未及时履行协助办理房产变更登记义务及水接通入厕义务的行为属违约行为，然而石从友亦因未按双方合同约定足额给付李文柱提供办理房产变更登记相关资料前的购房款而违约。故石从友主张按照双方合同约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此作出（2013）鄂竹溪民再字第00003号民事判决，判决：一、撤销本院（2013）鄂竹溪民初字第00887号民事判决。二、原审原告李文柱应于本判决生效之日起15日内，持登记为溪国用（2013）第0837号土地使用证和竹溪县房权证城关字第××号房屋所有权登记证书向原审原告石从友提供办理房屋所有权证和土地使用证分户的相关资料，履行协助办证义务。三、原审被告李文柱应于本判决生效之日起15日内履行水接通入厕的义务。四、驳回原审原告石从友的其他诉讼请求。案件受理费340元，由石从友负担260元，李文柱负担80元。
李文柱向本院提起上诉称，一、原审认定事实错误，且相互矛盾，依法应予纠正。本案诉争的房屋是位于竹溪县县城的城中村的“小产权房”，是非法开发的非农建设用房，是国家明令禁止买卖的房屋。其次，诉争房屋系家庭共有房屋，上诉人因无权处分而导致合同无效，原审法院却以“家事代理”原则和表见代理规定认为上诉人有权处分是错误的。第三，诉争的房屋到2012年竹溪县政府全县清理“小产权房”时，诉争的标的物即买卖的房屋仍属“小产权房”，违反法律的强制性规定，属无效合同。二、原审适用国务院和其办公厅的文件及表见代理的法律规定来认定诉争合同合法有效，是明显适用法律错误。三、原审法院判处上诉人提供产权证件协助分户，显失公平。2009年1月5日双方签订房屋买卖合同时，诉争房屋属于小产权房，石从友支付的仅仅办是建筑成本价，而不包括办理产权证件的一切税费。2012年底根据竹溪县“小产权房清理”政策，上诉人补办了一切建房手续并补齐所有税费后，诉争房屋从2013年5月2日也从农村房屋和“小产权房”变更为证件齐全、合法有效的商品房。上诉人多次要求石从友支付办理产权总证的税费未果，诉讼过程中也数次要求石从友补交办理总证的相关公摊税费无果。从2009年1月5日双方签订购房合同至2013年5月2日取得房权证件期间，客观事实和情势发生了诸多变化，原审法院凭空强行判处上诉人无偿提供产权总证、履行协助分户办证义务，明显缺乏事实和法律依据，显失公平。请求撤销一审判决，依法改判诉争合同属无效合同，上诉人无协助义务。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
石从友答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我与李文柱签订的购房合同及补充合同均为有效合同，都应受到法律保护，李文柱提出上诉理由与本案事实不符，不能成立。
本院二审查明：原审认定的2009年李文柱与石从友签订《购房合同》、《补充合同》过程、履行情况，及2013年石从友办理房屋产权及土地所有权总证的事实与本院二审查明一致。
本院二审认为，双方当事人的争议焦点为李文柱与石从友签订的房屋买卖合同是否有效？
李文柱与石从友签订的《购房合同》及《补充合同》确系双方真实意思表示，其所涉标的房屋在2009年1月5日签订购房合同时属于“小产权房屋”，按国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》中关于“禁止城镇居民购买宅基地和农村住宅”的规定，农村住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅。本案房屋买卖合同中的购房一方石从友系原竹溪县新洲乡鲁滩坝村因建设潘口电站的移民，移民安置于竹溪县××田村××组，与房屋买卖合同中的售房一方李文柱同属同一村集体成员，因此李文柱与石从友签订的《购房合同》及《补充合同》并不违反上述规定。石从友自2009年4月搬入所购房屋至今，原房屋共有权人刘道秀并未以任何方式对李文柱出售房屋给石从友的行为提出异议，应推定共有权人刘道秀知晓并同意李文柱处置共有财产房屋的事实。按《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此李文柱与石从友签订《购房合同》、《补充合同》合法有效。由于该房屋所涉土地性质属于村集体所有的限制，依据当时法律和政策规定无法办理土地、房屋证件分户权利证书，因此李文柱与石从友之间约定的办理所购房屋土地、房屋证件分户的条款暂无法实现。2012年通过竹溪县人民政府清理“小产权房屋”活动，李文柱通过交纳相关费用将房屋座落的土地性质变更为国有土地，并且在2013年3月15日和5月2日分别办理了土地使用证和房屋所有权证。此时以前无法实现的办理房屋、土地分户办证的条件成就，李文柱依约应向石从友提供办理房屋土地、房产分户登记所需的证件。因此李文柱上诉提出与石从友签订的《购房合同》及《补充合同》无效的理由与本案事实和法律规定不符，本院二审不予采纳。
对于李文柱上诉提出因办理改变房屋土地性质而支出的费用，要求石从友合理分摊的上诉理由。因该上诉理由不属于原一审的审理范围，本院二审审理期间就此争议问题双方调解不成，李文柱如果仍认为石从友应当分摊该费用的，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定可另行向法院提起诉讼。
据此，原审法院认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人李文柱负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖建军
审判员 王 涛
审判员 左 琳
二〇一五年九月十八日
书记员 江 澜
本案适用法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。