上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）静民一（民）初字第1230号
原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司。
法定代表人张启胜。
委托代理人陶方进。
委托代理人陈学珍。
被告陈静。
被告倪卫民。
被告倪飞。
三被告共同委托代理人席绪军，上海市嘉华律师事务所律师。
原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司诉被告陈静、倪卫民、倪飞居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚青独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司的委托代理人陶方进、陈学珍，被告陈静、倪卫民及三被告共同委托代理人席绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司诉称，2013年10月19日，原、被告签订《佣金确认书》，约定：被告经原告居间介绍，与交易相对方就被告名下所有的本市康定路XXX号XXX室（以下简称：系争房屋）进行房屋买卖后，被告于签订房屋买卖合同当日支付原告佣金、房屋装修款以及违约金共计人民币（以下币种均为人民币）44，200元。2013年10月26日，被告与李莹在原告处签订《上海市房地产买卖合同》，被告支付了部分费用2万元，同时承诺等买受人贷款到账再支付余款。由于原、被告认识已经很长时间，双方关系一直很好，故原告相信了被告。然而，等2014年2月贷款发放后，被告却拒绝支付余下的费用。原告催讨无着，只得诉至法院要求判令：1、被告按照《佣金确认书》的约定支付房屋装修款以及违约金共计24，200元；2、被告按照每天0.5‰的标准支付逾期付款滞纳金，自2013年10月27日起计算至判决生效之日止。
被告陈静、倪卫民、倪飞辩称，被告对系争房屋的挂牌价为197万元，但原告说这个价钱卖不出去。事实上，李莹已经看中了这套房子，原告和李莹谈好194万元成交，但和被告说到手192万元，其中的2万元差价要另外给原告。当时原、被告关系不错，被告为了尽快出售系争房屋，就认可并签订了《佣金确认书》。因此，《佣金确认书》上的金额44，200元是由房价款192万元1%的佣金19，200元、装修款5，000元以及差价2万元三部分组成。在房屋买卖交易过程中，被告发现原告在原来居间的房屋租赁合同中也存在欺瞒被告赚取上下家差价的行为，故被告不愿意再向原告支付余款。原告作为中介只能收取居间佣金，无权赚取差价。现被告同意承担装修款5，000元，扣除多付的佣金600元，被告再支付原告4，400元，原告的其余诉讼请求要求法院驳回。
经审理查明，原告原名上海佳歆房地产咨询有限公司。
系争房屋原系三被告所有，委托原告代为出租并代收房租。2012年9月17日，原告代被告方与租客案外人张某某签订《房屋租赁合同》一份，将系争房屋出租给张某某作为住宅，租赁期限自2012年9月20日起至2013年9月19日止，每月租金4，500元，押金4，500元，付三押一。此后，三被告支付给原告中介费1，400元，原告也按约将收到的押金以及租金如数支付给三被告。在合同履行过程中，张某某提前退租，原告将结算后剩余的租金及押金共计5，994元退还给了张某某，张某某于2013年8月23日将房屋交付原告。此后，原、被告经协商达成口头协议，原告每月支付三被告租金4，600元，由原告出资对系争房屋进行装修后转租以赚取差价，装修期5天，自2013年9月25日起结算新租金。2013年8月29日，原告与案外人甘某某签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给甘某某作为居住使用，租赁期限自2013年8月29日起至2014年8月28日止，每月租金5，500元，押金5，500元，付三押一。2013年9月18日，原告按约支付给三被告首期三个月租金13，800元。此后，三被告欲出售系争房屋。经原告居间介绍，案外人李莹有意以194万元的价格购买，三方于2013年10月19日签订《房地产买卖居间合同》一份。同日，被告陈静签署《佣金确认书》，约定：三被告应于签订买卖合同当日向原告支付买卖系争房屋的佣金44，200元，未经原告同意而迟延支付，原告有权追索滞纳金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算）。2013年10月26日，三被告与李莹签订《上海市房地产买卖合同》，以194万元的价格将系争房屋转让给李莹。同日，三被告支付给原告2万元，原告出具佣金收据一张。2014年2月15日，三被告与李莹办理了房屋交接手续。原、被告为租金以及余款24，200元的结算产生纠纷，故三被告诉讼来院要求判令原告交付代收的押金5，500元、租金16，500元以及租金差额2，700元。在该案审理过程中，原告诉讼来院要求判决如其诉请。
以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》、《上海市房地产买卖合同》，三被告提供的佣金收据，（2014）静民一（民）初字第763号卷宗材料以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
双方的争议焦点：《佣金确认书》中44，200元的具体构成？
原告认为，因为被告同意将系争房屋交给原告包租二年，故原告出资对房屋进行了装修。但装修后不到一个月，被告就提出要将房屋出售，原告告诉被告，如果着急出售，装修款及违约金要赔偿给原告。当时被告的挂牌价是到手190万元，原告向客户李莹报价194万元，故194万元是原告争取来的。原、被告协商好44，200元包括佣金19，400元，其余费用就作为装修款和违约金来处理。对于装修款及违约金的具体金额，原告表示讲不清楚，当时就是协商了一个总金额44，200元。
原告提供《佣金确认书》，上面有原告经办人手写“注：佣金内已包含该房屋赔偿乙方的房屋装修款及违约金，合计44，200元”一段文字，证明被告陈静是在完全清楚44，200元构成的情况下签署的《佣金确认书》，不存在如被告所说原告赚取房屋差价的事实，整个买卖过程中从未出现过192万元的价格。
三被告认为，被告陈静签署《佣金确认书》的时候上面并没有手写的这段文字，这段文字是原告事后添加的，不予认可。
本院认为，原、被告之间的法律关系历经三个阶段，第一阶段是经原告居间介绍，三被告将系争房屋出租给张某某，三被告并委托原告代为签订租赁合同、代为收取押金及租金。为此，三被告支付给原告中介费1，400元。第二阶段是原告将系争房屋出租给甘某某，原、被告对双方之间的法律关系性质是居间还是包租存在争议，已在另案当中处理。第三阶段是经原告居间介绍，三被告将系争房屋出售给李莹。在该阶段中，原告作为居间人促成三被告与李莹房屋买卖合同成立，并协助完成了产权过户及房屋交接手续，故三被告作为委托人应当按约定向原告支付居间报酬。根据原、被告签订的《佣金确认书》，佣金金额高达44，200元，双方均承认该款项中包括了除佣金以外的其他费用。因“注：佣金内已包含该房屋赔偿乙方的房屋装修款及违约金，合计44，200元”这段文字是由原告经办人手写，没有被告方签字确认，而《佣金确认书》又为原告一方持有，故该段文字对三被告没有法律约束力。对于44，200元的具体构成，除佣金以外，原告对其主张的装修款及违约金数额不能确认，明显与常理不符。相反，三被告关于44，200元是由房价款192万元1%的佣金19，200元、装修款5，000元以及差价2万元三部分组成的说法，在金额上完全相符。因此，根据民事诉讼证据高度盖然性的原则，本院认定三被告的说法依据较为充分，本院予以采纳。原告要求三被告支付违约金2万元及相应滞纳金的诉请，缺乏证据证明，本院不予支持。三被告愿意支付原告剩余装修款4，400元，与法无悖，本院予以准许。原告自述在三被告与李莹签订房屋买卖合同当日，原告同意三被告先支付2万元，余款待李莹贷款发放以后支付，故装修款系经原告同意而迟延支付。因此，原告要求三被告根据《佣金确认书》的约定支付滞纳金的诉请，依据不足，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：
一、被告陈静、倪卫民、倪飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司装修款4，400元；
二、原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费405元，减半收取，计202.50元，原告上海佳歆房地产投资顾问有限公司承担177.50元，被告陈静、倪卫民、倪飞承担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚青
二〇一四年七月二十八日
书记员 王奇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。