湖北省武汉市武昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武昌民初字第04860号
原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武昌区徐东二路中科油料所内。
法定代表人：张咏梅，董事长。
委托代理人：张宇、侯威，上海中建中汇（武汉）律师事务所律师。
被告：李萍萍。
委托代理人：王学峰，1962年2月24日。工作单位武汉市武昌区铁锅门时尚餐厅。
第三人：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地武汉市武昌区友谊大道118号。
法定代表人：谭少群，
委托代理人：田斯思，该公司员工。
原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称武汉福星惠誉公司）与被告李萍萍、第三人武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称武汉福星惠誉置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法由审判员滕玉军独任审理，于2014年12月1日公开开庭进行了审理，原告武汉福星惠誉公司委托代理人侯威，被告李萍萍及其委托代理人王学峰，第三人武汉福星惠誉置业公司委托代理人田斯思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉福星惠誉公司诉称：原告与第三人签订了《商用房屋委托经营及管理协议书》自2012年9月1日至2016年12月31日止，约定第三人将其所有的位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目k4-1栋1-／-3-（11、12）号第三层商用房屋（建筑面积595.45平方米）的商用房屋委托给原告经营及管理，由原告享有经营管理权和相应收益权、自主转租权，原告按照约定向第三人支付租金。原告有权对上述承租房进行转租，并要求租户腾退房屋将房屋交还于原告。2012年9月25日，原、被告签订了《商用房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告经营管理的上述房屋，用途为餐厅，租赁期自2012年9月1日起至2016年12月31日止，共四年零四个月，免租期六个月。《商用房屋租赁合同》对租金、代理费及其运营管理费的计算标准和支付方式均有约定，还约定了合同解除情形、违约金支付及合同终止后被告应将商用房屋交还原告。合同签订后，原告依约将承租房屋交付于被告承租使用。但是被告未能依约履行合同义务，拖欠原告租金、代理费及运营管理费等款项拒不支付。原告曾多次要求被告依约支付拖欠款项，但均催讨无果。综上所诉，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决：判令解除原、被告2012年9月25日签订的《商用房屋租赁合同》；判令被告立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于原告；判令被告按照合同约定向原告支付所欠租金（从2013年6月1日起至被告腾退房屋之日止）、代理费、运营推广费及物业费（从2012年12月1日起至被告腾退房屋之日止）；判令被告支付免租期租金160771.5元及违约金90270.22元；本案诉讼费用由被告承担。
原告武汉福星惠誉公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
一、营业执照复印件各三份，拟证明原、被告主体资格。
二、武汉市房屋产权信息查询表复印件一份、《商铺委托经营及管理协议书》，拟证明第三人系房屋所有权人，原告按照《商铺委托经营及管理协议书》约定，有权对第三人的房屋进行经营、管理并依法转租。
三、《商用房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。被告存在违约行为，原告按照合同约定有权解除合同，并要求被告将商用房屋交还给原告、支付所欠租金、免租金及承担违约金。
四、欠费明细单复印件一份、发票复印件四份，拟证明截止到2014年8月31日，被告尚欠租金420983.2元、运营管理费、物业费62522.25元，违约金90270.22元及承担免租期租金160771.5元，上述款项共计734547.1元。
五、租金催缴函复印件一份，拟证明被告逾期缴纳租金已构成违约，原告为此主张权利并告知被告法律后果，但被告仍拒不缴纳。
被告李萍萍辩称：一、福星惠誉公司在招商过程中存在瑕疵。二、在租赁期限内，原告未按合同约定履行义务；原告未按合同约定提供通道；原告未按合同约定的条件交付商铺；未按合同约定规避不正当竞争风险；物业管理混乱。另外针对原告起诉状上提到的支付免租期的租金和相应的违约金，没有法律依据，被告提出异议。综上，原告未能履行招商承诺，且在租赁期限内违反合同约定，严重违约在先，对此给被告造成的经济损失，被告保留向原告追索的权利。
被告李萍萍为支持其辩解向本院提交以下证据：
一、《商用房屋租赁合同》复印件一份，拟证明被告与原告订立的合同是合法有效的，在免租期内被告是无需交纳租金的。以及相应的违约金，被告也不需要交纳。
二、《招商说明书》复印件一份，拟证明根据原告的招商说明书上反映的将来被告位置形成的经营情况。
三、照片一组8份，拟证明时至今日商铺所在商业圈的现在情况，没有达到招商说明书上承诺的情况，也反映了当时的道路情况是因为被告的改造造成的。
四、《特许经营合同》复印件一份，拟证明被告是加盟知名品牌，以及被告的投入是因为原告要求被告引进大商户，但是原告当初承诺的这个经营场所将来的商业街达到一定的经营规模和人气，没有达到。
五、联系函复印件四份，拟证明被告入驻商铺后发现配套设施不到位；原告承诺限制一定的经营数量，应该保护被告的经营，以及租金和物业管理费按中心城区的标准收取，被告要求协商。在经营期内物业管理混乱，面临道路改造及停车场改建。涉及经营的八家商户共同一起对原告致函，反映问题，证明商业环境不成熟，经营很困难，商户投资后生意不好，要求原告扶持及对市场进行培育。
六、票据复印件五份，拟证明被告支付向原告支付总金额是250208.3元，包括一个季度的租金、物业费，保证金5万元。
七、规划图复印件一份，拟证明原来绿化带改为停车场，以及原来承诺的入口没有兑现，影响到被告的经营。
庭审质证，被告李萍萍对原告武汉福星惠誉投资管理有限公司提交的证据一无异议；对证据二不清楚；证据三真实性无异议，认为原告违约在先并与其协商，给予免租期，不同意解除双方的租赁合同；对证据四有异议，被告已交纳租金至2013年5月期间，代理费及物业费已交纳一个季度；对证据五有异议，缴费通知书看到过，但没有签收。第三人武汉福星惠誉置业公司对原告武汉福星惠誉公司提交的证据一、二、三、四、五无异议。
原告武汉福星惠誉公司对被告李萍萍提交的证据一真实性无异议，证明目的有异议，约定免租期是考虑到被告长期的租赁，后因违约，导致原告没有盈利，应收取免租期的租金；证据二真实性无异议，关联性有异议，该招商说明书为宣传作用，并在该招商说明书内注明不构成要约要求，保留最终解释权，并且发布的主体为第三人武汉福星惠誉置业公司；证据三真实性无异议，关联性有异议，照片系被告单方面拍摄，单从静态的照片来看，是看不出商圈不成熟情形；证据四真实性无异议；证据五公司签收的函件真实性无异议，其他公司未签字不予认可；证据六真实性无异议，证明目的无异议，原告不收取垃圾清理费，其他的被告交纳的费用与原告核对的金额一致；证据七为复印件，真实性、关联性有异议。第三人武汉福星惠誉置业公司对被告李萍萍提交的证据一、四、五、六、七质证意见与原告一致；证据二为第三人买卖房屋期间仅对业主发放的说明书，其他质证意见与原告一致；证据三部分的照片上面有日期，其他的日期为手写，被告在商业街区没有人时间段拍摄的，对被告提交照片证明目的不予认可，其他与原告的质证意见一致。
根据当事人提交并经庭审质证，本院予以采信的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
武汉福星惠誉置业公司（甲方）与武汉福星惠誉公司（乙方）签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其购买的“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元3层11、12号铺位（建筑面积597.89平方米）委托乙方经营及管理期限共计四年零四个月（即自2012年9月1日至2016年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。
2012年9月25日，出租人武汉福星惠誉公司（即合同甲方）承租人李萍萍（即合同乙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：李萍萍承租位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉水岸国际》项目k4-1栋1-／-3-11、1-／-3-12第三层商用房屋（建筑面积为595.45平方米）；乙方承租商用房的用途为铁锅门火锅；租赁期为四年四个月，自2012年9月1日到2016年12月31日；免租装修期为六个月，时间为2012年9月1日到2013年2月28日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费；乙方向甲方交纳履行保证金50000元；乙方在租赁商用房屋2013年3月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米45元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米49元；2015年1月1日-2015年12月31日期间租金为每月每平方米53元；2016年1月1日-2016年12月31日期间租金为每月每平方米57元。乙方自计租日起将按每月每平方米1元的标准缴纳代理费及运营推广费，租赁商用房屋的物业管理费为每月每平方米4元；相关费用按季度支付，第一次租金及代理费、运营推广费的支付时间为签订合同十日内，以后上述费用在第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠应付租金、代理费及运营推广费等费用累计超过三十日的等事项，甲方有权解除合同，乙方除应补交免租期的租金外，还应支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。
2012年9月25日，武汉福星惠誉公司依合同将租赁商用房屋移交李萍萍使用，李萍萍在《房屋交接验收确认书》上确认后签字。
李萍萍公司租赁商用房屋从事餐饮经营期间，向武汉福星惠誉公司交纳保证金50000元，支付商用房租金80386元，支付运营推广费、物业费共计8932元。
2014年8月28日，武汉福星惠誉公司向李萍萍发出租金催缴公函，通知李萍萍自2012年12月1日至2014年11月30日止尚未缴纳管理费及营运费共计101834.4元，租金共计724721.48元；欠缴租金行为已构成违约，要求该公司务必于2014年9月1日前缴纳上述款项，逾期未缴纳，按照合同约定追究违约责任。现被告未按期交纳租金等相关费用，原告为维护合法权益诉至法院，要求判如所请。
本院认为，武汉福星惠誉置业公司与武汉福星惠誉公司签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定将其所有商用房屋委托武汉福星惠誉公司经营管理，武汉福星惠誉公司享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。武汉福星惠誉公司与李萍萍签订《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。
依据合同约定，李萍萍享有免租装修期（免租期内无需交纳租金）六个月，从李萍萍实际接受房屋之日起即2012年9月25日到2013年3月24日，自2013年3月25日起李萍萍应交纳租金即每月26795.25元（595.45平方米x45元／月），被告李萍萍已交纳三个月共计租金80386元即至2013年6月24日，自2013年6月25日起李萍萍未按合同约定支付租金，其行为已构成违约。被告李萍萍已交纳的保证金50000元予以抵扣实际发生的租金。
被告李萍萍自计租日起按每月每平方米1元支付代理费及运营费推广费、按每月每平方米4元支付物业费。被告自2012年9月25日起至2012年12月24日已交纳代理费、运营费推广费，物业费共计8932元。2012年12月25日起，被告李萍萍违反合同约定未支付代理费、运营费推广费，应承担违约责任。
依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。根据双方签订合同，被告李萍萍违反合同约定长期未支付所欠、租金、代理费、运营费推广费、物业费，违反合同诚实信用原则，对原告武汉福星惠誉公司要求解除合同、腾退租赁房屋、支付拖欠租金诉请，本院予以支持。被告李萍萍辩称，原告未能履行招商承诺存在瑕疵，且在租赁期限内违约在先，未按合同提供通道及规避同业不正当竞争的风险，给被告造成严重的经济损失，被告李萍萍明确保留向原告追索的权利，故被告李萍萍为维护其合法权益可另行主张相关权利。
原告武汉福星惠誉公司要求被告李萍萍支付免租期租金160772元及违约金90270元诉讼主张，被告对原告主张不予认可且认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同﹥若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定。被告李萍萍未按合同支付所欠租金、代理费、运营费推广费、物业费，构成违约，应当承担违约责任。给原告武汉福星惠誉公司造成的损失，本院综合李萍萍实际拖欠款项的情况，根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院以李萍萍实际拖欠款项为基准按中国人民银行同期贷款利率的130%计算调整违约金，对原告武汉福星惠誉公司主张支付免租期租金及违约金诉请，本院部分予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告武汉福星惠誉投资管理有限公司与被告李萍萍于2012年9月25日签订的《商用房屋租赁合同》。
二、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内将武汉市武昌区福星惠誉.水岸国际项目k4-1栋1-／-3-11、1-／-3-12第三层（建筑面积为595.45平方米）商用房屋返还给原告武汉福星惠誉投资管理有限公司。
三、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司租金（以合同约定被告租赁商用房屋（建筑面积595.45平方米）2013年3月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米45元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米49元；2015年1月1日-2015年12月31日期间租金为每月每平方米53元；2016年1月1日-2016年12月31日期间租金为每月每平方米57元为标准，从2013年6月25日起计算租金至房屋腾退之日止），被告李萍萍已交纳的商用房屋保证金50000元从上述实际发生的租金中予以扣减；违约金以被告李萍萍实际拖欠款项为基准按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。
四、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司代理费及运营推广费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积595.45平方米每平方米1元标准，从2012年12月25日起计算至房屋腾退之日止）。
五、被告李萍萍于本判决生效之日起三日内支付原告武汉福星惠誉投资管理有限公司物业费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积595.45平方米每平方4元标准，从2012年12月25日起计算至房屋腾退之日止）。
六、驳回原告武汉福星惠誉投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11145元，减半收费5572.5元，由被告李萍萍负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。
审判员 滕玉军
二〇一四年十二月二十五日
书记员 刘 旭