文书内容广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1821民初340号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，地址：清远市佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼二楼102室，统一社会信用代码：914418005555956857。负责人：陈宇辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：钟晓鹏，该公司职员。被告：司徒伟全，男，1970年02月06日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司与被告司徒伟全物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人钟晓鹏到庭参加了诉讼，被告司徒伟全经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年12月的物业服务费共计人民币8611.52元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年12月30日的违约金数额为11617.95元；3、判令被告向原告支付自2015年8月起至2016年12月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计493.59元；前三项合计20723.06元；4、判令由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有限电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年11月29日购买碧桂园清泉城云泉谷街号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费506.56元，逾期支付的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年8月开始拖欠原告物业服务费，至2016年12月拖欠的款项已经达20229.47元。原告于约定合同交楼期即2016年3月15日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2015年8月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计人民币493.59元，原告多次催要，但是被告至今未能支付，根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告司徒伟全在答辩期间未向本院提交书面答辩意见。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司在举证期限内提交了如下证据：证据一、《企业名称变更核准登记表》，证据二、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、《前期物业服务合同》、《收费许可证》，证据三、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议书》及附件附录、《碧桂园清泉城前期物业服务协议》、被告物业移交书、入住登记表、收楼通知书，证据四、物业服务费、水费、污水处理费、二次供水、电梯、公共照明电费分摊费用欠费明细。被告司徒伟全在举证期限内未向本院提交证据。上列证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，形成证据链条，本院予以采信，并作为本案定案的依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：清远市卓越弘建置业投资有限公司系佛冈县水头镇碧桂园清泉城项目的开发商。2010年10月30日，该公司与广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，交通与车辆停放秩序的管理服务等。合同签订后，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司开始对碧桂园清泉城进行管理。2013年11月29日，被告司徒伟全（买受人）与清远市卓越弘建置业投资有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议书》，购买由该公司开发的佛冈县水头镇碧桂园清泉城云泉谷街号商品房（联体住宅/洋房一幢），建筑面积为253.28平方米。同日，被告司徒伟全与广东碧桂园物业有限公司清远佛冈分公司签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，约定由广东碧桂园物业有限公司清远佛冈分公司为被告的涉案洋房自交付后提供物业管理服务。双方在协议中约定的物业管理服务内容与《碧桂园清泉城前期物业服务合同》确定的服务范围和内容一致。此外，双方在该服务协议第四条第1款约定，物业服务费按该物业的房屋建筑面积（253.28平方米）每月每平方米2元计收，即司徒伟全每月应交纳506.56元物业服务费；第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务支出，按实际费用和约定由被告和本园区其他业主或物业使用人分摊；第六条约定，物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起采用银行代扣的方式按月交纳，每月10日为扣费时间；并在本合同第十六条就逾期交纳物业服务费的违约责任作出约定，即逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。另查明：广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司成立于2010年5月11日，经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备维修）、绿化养护业务；房地产中介和物业租赁等。2012年12月13日变更为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2014年11月26日，佛冈县物价局颁发《广东省收费许可证》给广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司，有效期至2017年11月24日，许可证标注的收费项目：……二、物业管理服务费：（一）双拼／联体住宅的收费标准为2元/㎡/月；……（三）住宅花园的收费标准为0.5元/㎡/月。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，即本案原告；企业类型由有限责任公司分公司变更为股份有限公司分公司。本院认为：广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司作为有资质的物业管理服务公司，被告司徒伟全作为涉案佛冈县水头镇碧桂园清泉城云泉谷街号商品房的业主，双方签订的《碧桂园清泉城前期物业服务协议》，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，彼此之间的物业服务合同关系成立并生效。各方应按照约定全面履行义务。广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司后，其权利和义务由变更后的权利主体即原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司享有和承担。原告已依照《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定为被告提供了包括安保、清洁等相关的物业服务，履行了其义务。被告亦应当依约支付相应的物业服务费给原告。但其自2015年8月起至今未履行交纳物业服务费的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付2015年8月至2016年12月期间拖欠的物业服务费8611.52元（506.56元/月×17个月），本院予以支持。被告拖延交纳物业服务费的行为，已构成违约，原告请求被告依约支付违约金11617.95元（违约金暂计至2016年12月30日，此后的违约金按照《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定计算至付清该物业服务费之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付自2015年8月起至2016年12月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计493.59元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。被告司徒伟全经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告司徒伟全自本判决生效之日起十五日内支付物业服务费用8611.52元及违约金11617.95元（违约金暂计至2016年12月30日，此后的违约金按照《碧桂园清泉城前期物业服务协议》的约定计算至付清该物业服务费之日止）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。本案受理费318元，由被告司徒伟全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  李兰兰人民陪审员  宋金容人民陪审员  刘小明二〇一七年七月二十日书 记 员  曾嘉欣附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈县石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。-9-