湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第2272号
原告（反诉被告）湖南东风小康汽车销售有限公司，住所地：长沙县湘龙街道中南汽车世界H18地块7-9门面2楼。
法定代表人姜汉，总经理。
委托代理人ＸＸ刚，湖南华湘律师事务所律师。
委托代理人姜华，湖北西陵律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖南一路顺风汽车销售服务有限公司，住所地：长沙县湘龙街道中南汽车世界E01栋105-106。
法定代表人周乐，总经理。
委托代理人胡勇平，湖南闻胜律师事务所律师。
委托代理人张群林，湖南闻胜律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南东风小康汽车销售有限公司（以下简称东风小康公司）与被告（反诉原告）湖南一路顺风汽车销售服务有限公司（以下简称一路顺风公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）东风小康公司诉称：2013年7月31日，东风小康公司与一路顺风公司签订《仓储租赁合同》，约定东风小康公司出资承租一路顺风承租的暮云店钢结构仓库，2013年8月1日至2014年7月31日的租金为900000元，押金为200000元。合同签订后，东风小康公司履行了合同义务，但一路顺风公司于2014年6月16日采取暴力行为，用汽车堵住店面并用铁索将店面大门锁住，致使东风小康公司至今无法实现合同目的。请求法院判令双方解除《仓储租赁合同》，由一路顺风公司退还东风小康公司押金200000元并赔偿东风小康公司租金损失36986元（暂算至2014年6月30日）。
被告（反诉原告）一路顺风公司辩称并反诉称：2013年7月31日，东风小康公司与一路顺风公司签订《仓储租赁合同》，双方约定，若东风小康公司终止合同，需和一路顺风公司进行协商之后方可将办公设备、机械设备等带走，但东风小康公司从2014年3月份起，在没有和一路顺风公司协商的情况下，单方面将暮云店内的办公用品、装饰材料等进行搬离，为此一路顺风公司多次提出抗议，但东风小康公司不予理睬。另租赁期间，东风小康公司一直拖欠水电费，从2013年10月份至反诉之日共计拖欠4004.57元，该款由一路顺风公司垫付，且因东风小康公司使用原因造成店面故障一直不进行维修，一路顺风公司共对店面进行两次维修花费修理费15300元，在这种情况下，一路顺风公司作出了堵住暮云店门面的行为，该行为属合法的私力救济的行为，不构成违约，且现在一路顺风公司已解除了堵门行为，店面钥匙也由东风小康持有，故东风小康公司没有租金损失。《仓储租赁合同》约定，如东风小康公司不能租满七年，200000元押金不予退还，东风小康公司主动提前解约，故200000元押金不予退还。东风小康公司未按约在2013年8月2日前支付租金而是在2013年11月19日才支付租金，延迟支付108天，其应按月支付违约金324000元（3000元／天×108天），综上，请求法院判令驳回东风小康公司的诉讼请求并判令东风小康公司支付一路顺风公司违约金324000元及水电费、维修费共计19304.57元，并由东风小康公司赔偿一路顺风公司租金损失47500元（暂算至2014年8月19日，后续算至实际交付之日按月租75000元计算）。
原告（反诉被告）东风小康公司辩称：《仓储租赁合同》实际签订日为2013年11月18日，是双方于该日签订的《资产买卖合同》的从合同，东风小康公司实际使用租赁店面也是从《资产买卖合同》签订后开始，东风小康公司未延迟支付租金。《仓储租赁合同》约定水电费由东风小康公司向水电部门交纳而非向一路顺风公司交纳，租赁期间东风小康公司未收到任何水电费缴费通知，一路顺风公司无权主张水电费损失。依照相关法律规定，租赁物合理损耗租赁人不承担赔偿责任，双方在租赁合同中约定了前两年租赁期间，一路顺风公司应及时维护和维修租赁物，故租赁物维修费应由一路顺风公司承担。综上，请求法院判令驳回一路顺风公司的反诉请求。
经审理查明：2013年11月18日，东风小康公司与一路顺风公司签订《资产买卖合同》，约定东风小康公司买下一路顺风公司销售“东风小康”牌汽车的长沙中南汽车世界店（以下简称中南店）、长沙暮云镇店（以下简称暮云店），一路顺风公司不再销售“东风小康”牌汽车。合同确认出售的资产总价格为10130000元，其中就包含东风小康公司租赁暮云店需支付给一路顺风公司的租金900000元及保证金200000元。合同约定资产交接分两个阶段，第一阶段为在合同签订后，东风小康公司预付4000000元给一路顺风公司，包含下列款项：一路顺风公司向东风小康公司交付暮云店店面，双方清点暮云店中的所有物品包括配件后交给监管方或直接交付给东风小康公司；一路顺风公司所有库存的“东风小康”牌汽车经东风小康公司清点验收后交付给监管方或者东风小康公司，钥匙、合格证、随车资料一并交付；一路顺风公司将10台工作车过户到东风小康公司名下后交付给东风小康公司；一路顺风公司在厂家订购的设备折款496362元。第二阶段为为中南店的交接。上述合同中关于暮云店的租赁双方另签订了《仓储租赁合同》，但合同签订的时间显示为“2013年7月31日”，该合同约定，一路顺风公司将位于长沙县暮云镇（现属长沙市天心区）的钢结构仓库租赁给东风小康公司，租赁时间为7年，自2013年8月1日起至2020年7月31日止，每年租金为900000元，自第三年起，每年在前一年的基础上增加5%，第一次租金在租赁合同签订后三个工作日内支付，此后的租金于每年7月31日前支付，每延期一日付款，东风小康公司需向一路顺风公司支付3000元／天的违约金。东风小康公司向一路顺风公司交纳押金200000元，如租赁期间东风小康公司无违约行为，合同到期时一路顺风公司不计利息全额退还押金，如东风小康公司在租赁期间损坏房屋，则损失从押金中扣除，如合同期未满东风小康公司退租押金不予退还。租赁合同还约定，如东风小康公司因故未继续租赁，水泥路面、绿化、通透式围栏、玻璃墙等建筑装修按来修去丢原则处理，东风小康公司不得拆除和破坏，全部无偿归一路顺风公司所有。东风小康公司的办公设备、机械设备、电器设备、室外标识标牌经协商后可由东风小康公司带走。租赁合同另约定，租赁期前两年，根据东风小康公司的通报，一路顺风公司应及时维护和维修仓库等设施因施工引起的质量问题（如屋面的自然损坏或漏水、水管爆裂、变压器自然损坏、地面下沉引起的仓库倾斜等），维修费用由一路顺风公司承担，因东风小康公司的原因造成的损坏，维修费用户由东风小康公司承担。自东风小康公司书面通知一路顺风公司起10日内，如一路顺风公司不予理睬，经东风小康公司检查后，将所需维修费用书面通报一路顺风公司，一路顺风公司应及时签字认可，自一路顺风公司签字认可或者东风小康公司书面通报之日起5日内，如一路顺风公司仍不派人进行维修，东风小康公司有权自行派人维护和维修，凭维修人出具的发票或收据，一路顺风公司将维修费支付给东风小康公司。租赁期间所产生的水电费按自来水公司及电力部门统一规定的收费标准由东风小康公司直接向水电部门交纳。《资产买卖合同》签订后，东风小康公司按约于2013年11月19日将合同约定的第一笔价款4000000元通过银行转账支付给一路顺风公司，双方在合同约定的期限内对暮云店店面进行了交接。2014年6月16日，一路顺风公司对暮云店进行了堵门。2014年4月18日，东风小康公司向一路顺风公司发出《告知书》，告知一路顺风公司双方签订的《仓储租赁合同》于2014年7月31日到期后东风小康公司不再续租，如在2014年7月31日前有其他人承租，新的承租人或一路顺风公司可将租期未满的租金退还给一路顺风公司。一路顺风公司的法定代表人在《告知书》上签字表示同意。
以上事实，有庭审陈述及《资产买卖合同》、《仓储租赁合同》、一路顺风公司于2014年1月28日出具的领条、中国建设银行单位客户专用回单、东风小康公司于2014年4月18日向一路顺风公司发出的《告知书》等证据相印证，足以认定。
本院认为，
一、《仓储租赁合同》的效力及生效、履行时间。《仓储租赁合同》系双方自愿签订，内容不违反法律规定，为有效合同，本院予以确认，合同双方应依约严格履行合同义务。《仓储租赁合同》的签订日期虽是2013年7月31日，但根据本院查明的事实可知，该合同作为《资产买卖合同》的一部分，《资产买卖合同》约定了《仓储租赁合同》的实际履行时间为《资产买卖合同》约定的资产交接第一阶段开始之后与第二阶段开始之前，即2013年11月18日至2013年11月28日之间，本院认为，《资产买卖合同》作为《仓储租赁合同》的主合同且作为签订在后的合同，已对《仓储租赁合同》的履行时间进行了变更，履行时间应以《资产买卖合同》约定的时间为准。根据上述查明的事实，结合东风小康公司于2013年11月19日支付一路顺风公司租金900000元的事实，本院认定东风小康公司未延迟支付租金，故一路顺风公司要求东风小康公司支付因延迟支付租金而产生的违约金324000元的反诉请求，本院不予支持。
二、《仓储租赁合同》是否已解除及解除时间。根据查明的事实，2014年4月18日，东风小康公司向一路顺风公司发出《告知书》，告知一路顺风公司双方签订的《仓储租赁合同》于2014年7月31日到期后东风小康公司不再续租，一路顺风公司的法定代表人在《告知书》上签字表示同意，东风小康公司上述“不再续租”的意思表示实质为解除《仓储租赁合同》的意思表示，一路顺风公司在收到解除合同的通知后表示同意，依据相关法律规定，本院确认双方《仓储租赁合同》已协商解除，解除日期为2014年7月31日。东风小康公司诉称《仓储租赁合同》解除的原因是因为一路顺风公司在2014年6月16日堵门从而导致《仓储租赁合同》的目的不能实现，其诉求实质是行使法定解除权，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，主张合同解除的合同当事人应对事由进行举证，故东风小康公司应提交有效证据证明一路顺风公司的堵门行为具有时间上的连续性，在双方协商的解除合同之日2014年7月31日前，已达到根本违约的程度，导致《仓储租赁合同》的目的不能实现，但东风小康公司并未提交有效证据证明上述事实，其提交的视频、音频及相片，均不能有效证明一路顺风公司根本违约，故本院对东风小康公司的上述主张不予支持。根据以上论述，《仓储租赁合同》并非因一路顺风公司的违约行为导致解除而是双方协商解除，双方在协商解除合同时，亦未就退还押金事宜达成另外的意见，按《仓储租赁合同》的约定，如东风小康公司提前退租，押金不予退还，该条款应严格执行，故本院认定200000元押金一路顺风公司不予退还。
四、一路顺风公司是否应赔偿东风小康公司租金损失。根据本院查明的事实，东风小康公司实际的租赁期为8个月左右，依据双方的约定，年租金为900000元，换算成月租金为75000元。双方在解除合同的《告知书》上已就退还租金达成一致意见，表述为“新的承租人或湖南一路顺风汽车销售服务有限公司可将我公司租期未满的租金退还给我公司”，故本院认为，东风小康公司要求一路顺风公司赔偿租金损失36986元，未超出一路顺风理应退还其租金的范围，本院予以支持。
五、东风小康公司是否应赔偿一路顺风公司租金损失。一路顺风公司以合同解除后，东风小康公司未及时清理店内物品及退还钥匙为由要求东风小康公司赔偿其租金损失47500元（暂算至2014年8月19日，后续算至实际交付之日按月租75000元计算）。
本院认为，押金是双方当事人约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务未履行时，不返还押金或抵扣押金，其目的是为了保障债权人合同利益的实现，本案中，本院认定押金200000元一路顺风公司不予退还，东风小康公司已为其提前退租损害一路顺风公司的合同利益承担了责任，另根据庭审陈述，双方均认可东风小康公司在合同解除后两次向一路顺风公司邮寄钥匙但一路顺风公司拒绝收取，且东风小康公司在合同解除后已将租赁物清空，租赁物内虽未清理干净，但并不影响租赁物继续使用、收益，故本院认为一路顺风公司不能以上述理由再要求东风小康公司再另行支付租金以保障其合同权利。
六、东风小康公司是否应支付一路顺风公司修理费、水电费。一路顺风公司反诉称东风小康公司使用原因造成店面故障一直不进行维修，一路顺风公司共对店面进行两次维修花费修理费15300元，其提交收条两张拟证明该事实，本院认为，仅凭收条不能证明损失实际发生，亦无法证明一路顺风公司主张的店面故障系东风小康公司人为损坏，一路顺风公司应对此承担举证不能的后果，该反诉请求本院不予支持。一路顺风公司另反诉称东风小康公司欠缴其水电费4004.57元，并提交了水电费收据一张、催缴通知三张拟证明。经本院审查，收据并非国家水电主管部门出具，催缴通知系一路顺风公司自行制作，东风小康公司并未在通知上签章表示已收悉，本院认为，上述证据不能证明一路顺风公司已代东风小康公司缴纳水电费4004.57元，一路顺风公司上述反诉请求，本院不予支持。
综上论述，东风小康公司要求一路顺风公司退还200000元押金的诉讼请求，本院不予支持，其要求一路顺风公司赔偿租金损失36986元的诉讼请求，本院予以支持，一路顺风公司的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南东风小康汽车销售有限公司与被告（反诉原告）湖南一路顺风汽车销售服务有限公司于2013年7月31日签订的《仓储租赁合同》于2014年7月31日解除；
二、限被告（反诉原告）湖南一路顺风汽车销售服务有限公司在本判决生效后五日内赔偿原告（反诉被告）湖南东风小康汽车销售有限公司租金损失36986元；
三、驳回原告（反诉被告）湖南东风小康汽车销售有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）湖南一路顺风汽车销售服务有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费21432元，反诉费10716元，共计32148元，由原告（反诉被告）湖南东风小康汽车销售有限公司负担12148元，由被告（反诉原告）湖南一路顺风汽车销售服务有限公司负担20000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 常 维
人民陪审员 李 杜
人民陪审员 董云秀
二〇一五年八月十八日
书 记 员 李 炯