北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第10853号
原告（反诉被告）严栋，男，1982年8月17日出生。
委托代理人郭宝利，男，1957年4月15日出生，唐山市交通运输集团公司退休职员。
被告（反诉原告）北京中伟置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安贞西里五区2号楼1101室。
法定代表人彭红飞，经理。
委托代理人徐晓枫，男，1989年1月19日出生，北京中伟置地房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）严栋（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京中伟置地房地产经纪有限公司（以下简称中伟置地公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员冯诏锋独任审判，公开开庭进行了审理。严栋之委托代理人郭宝利与中伟置地公司之委托代理人徐晓枫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
严栋诉称：2013年8月2日，我与中伟置地公司签订《房屋出租委托合同》，双方约定我将位于北京市朝阳区×房屋（以下简称×房屋）出租给中伟置地公司，实际上是房屋租赁合同。此后，双方依约履行合同，直到2014年2月1日，中伟置地公司未履行合同向我支付第三次租金18300元，经多次催促未果，双方于2014年2月23日签订协议解除《房屋出租委托合同》，约定不再支付2014年2月1日之后的租金，中伟置地公司于2014年2月24日腾退×房屋，我方退还其押金2000元，中伟置地公司于2014年3月11日前自行拆除房屋割断，清运垃圾，如不拆隔断则赔偿我2000元。此后，中伟置地公司未再支付租金，腾退了×房屋，我也退还其押金2000元，没有收条或银行交易凭证，中伟置地公司拆除了隔断，但没有进行垃圾清运。故诉至法院，要求：1、双方签订的《房屋出租委托合同》于2014年2月24日解除；2、中伟置地公司向我支付2014年2月1日至2014年2月23日期间的租金2014年2月1日至2014年2月23日期间的房屋租金5010.71元及滞纳金9400元；3、中伟置地公司赔偿我违约金6100元；4、中伟置地公司赔偿其代我收取原租户在2014年2月1日至2014年5月1日期间的租金6300元，押金2100元。
中伟置地公司答辩并反诉称：严栋陈述双方签订《房屋出租委托合同》属实，双方正常履行合同至2014年2月23日。我认为我们之间签订的合同是委托合同关系，并非房屋租赁合同。2014年2月24日，双方达成协议约定解除合同，约定内容同严栋所述。此后，我公司依约履行我方全部义务，但严栋并未返还押金2000元，其他均已履行完毕。我认可双方合同关系于2014年2月23日协议解除，不同意其提出的其他诉讼请求，并提起反诉，要求严栋：1、返还押金2000元；2、赔偿我违约金2000元；3、提供金额为30500元的房租发票。
严栋针对反诉答辩称：我方已经退还全部押金，不存在违约行为，不同意其反诉请求。
经审理查明：2013年8月2日，严栋（甲方）与中伟置地公司第七分公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定：（一）甲方将×房屋委托乙方对外出租，全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，甲方予以认可。（二）委托期限为12个月，自2013年8月1日至2014年7月31日止，其中免租期为29天，自2013年8月30日开始计算租金，即甲方给付乙方11个月零1天的房租。（三）房屋每月租金为6100元，按季缴付，第一次于2013年8月2日支付12200元；此后分别于2013年11月1日、2014年2月1日、2014年5月1日各支付18300元。（四）委托期内，乙方提前退租的，应赔偿一个月的租金作为违约金；甲方提前收回房屋，应提前一个月通知乙方，并赔偿一个月的租金作为违约金，赔偿乙方及乙方代理出租客户造成的经济损失，违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租退还对方。（五）甲方授权乙方在客厅内打两间隔断对外分租，不多于两间隔断，如多出两间承担违约责任。（六）甲方同意乙方出租储藏间。（七）乙方付给甲方的押金2000元，租赁期间届满后予以退还。上述合同签订后，严栋依约向中伟置地公司交付了×房屋，中伟置地公司依约支付了合同约定的前两次租金及押金2000元。
2014年2月24日，严栋（甲方）与中伟置地公司第七分公司（乙方）签订《协议》，约定因租赁政策原因双方提前解除《房屋出租委托合同》；甲方同意2014年2月1日至2014年2月23日不计算租金；乙方于2014年2月24日将房屋返还严栋；甲方于2014年2月24日退还乙方押金2000元；2014年2月24日至2014年3月9日原客户继续住此房，租金付给业主，按天计算，客户搬走后，两日内乙方拆除隔断，运走垃圾，做保洁，如不拆隔断，赔偿甲方2000元。同日，双方还签订《退房协议》，内容为：“甲方：严栋与乙方北京中伟置地房地产经纪有限公司，于2013年8月1日，签订的房屋出租委托合同，编号为740，房屋地址朝阳区×于2014年7月31日到期终止。房屋内所有水、电、燃气等各项费用均已全部结清，室内各项设施设备已全部交接完毕，合同终止作废，之后双方互不追究对方任何责任。”该协议下方空白处手写记载：“注：因政策原因于2014年2月24日终止合同。甲方于2014年2月24日将押金打入乙方所提供的账户，工行×××王立，如未付双倍返还乙方。”中伟置地公司腾退了×房屋，并依约拆除了房间内的隔断。”
审理中，双方均认可中伟置地公司第七分公司系中伟置地公司的分支机构，无独立承担民事责任的能力，同意由中伟置地公司承担相关合同责任。《房屋出租委托合同》系约定由中伟置地公司取得×房屋后寻找租户签订租赁协议，租户交纳的租金由其收取，无论是否实际出租及约定租金多少，中伟置地公司均应按照《房屋出租委托合同》约定的固定标准向严栋支付租金。
严栋主张中伟置地公司未按《房屋出租委托合同》支付租金，亦未按《协议》约定进行垃圾清运，要求中伟置地公司承担违约责任，给付2014年2月1日至2014年2月23日期间的租金5010.71元及滞纳金9400元，并赔偿违约金6100元，另要求中伟置地公司向其返还租户已向中伟置地公司支付2014年2月1日至2014年5月期间的租金6300元及押金2100元。中伟置地公司对严栋的主张均不予认可，严栋亦未就此举证证明。
中伟置地公司主张严栋未按照《协议》返还定金2000元，要求其返还押金2000元并赔偿违约金2000元。并提交了押金收条、银行交易明细予以佐证。严栋对此不予认可，并对《退房协议》中手写内容提出异议，抗辩称其中关于押金退还方式的约定系中伟置地公司在双方签字后单方补充，严栋已在签订协议时当场返还押金2000元，但未就此举证证明。经询，严栋表示其系采用现金方式退还押金，未留收据，亦未向中伟置地公司收回押金收据，其持有的《退房协议》已经在签订后自行撕毁。严栋对违约金标准亦提出异议，抗辩称违约金标准过高，并无实际损失。另，中伟置地公司要求严栋向其出具金额为30500元的房租发票，严栋对此不予认可。
2、中伟置地公司向我支付2014年2月1日至2014年2月23日期间的租金2014年2月1日至2014年2月23日期间的房屋租金5010.71元及滞纳金9400元；3、中伟置地公司赔偿我违约金6100元；4、中伟置地公司赔偿其代我收取原租户在2014年2月1日至2014年5月1日期间的租金6300元，押金2100元。
上述事实，有《房屋出租委托合同》、《协议》、《退房协议》、收据、房屋产权证书、银行交易明细及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，严栋与中伟置地公司签订的《房屋出租委托合同》是双方当事人的真实意思表示，根据其约定内容及中伟置地公司对外自行对外出租房屋、收取租金，并按固定标准向严栋支付租金的实际履行情况，该合同应为房屋租赁合同。2014年2月24日，双方经协商一致同意解除《房屋出租委托合同》，并就合同解除后续事宜达成协议，故该合同已于2014年2月24日解除，双方均应按照约定履行合同解除后的义务。
严栋虽主张中伟置地公司存在拖欠租金的行为构成违约，但双方系协商一致解除合同，并未约定合同解除后中伟置地公司应承担违约责任。严栋虽主张其在拆除×房屋隔断后未进行垃圾清运，但却未就此举证证明，结合双方在2014年2月24日签订的《协议》及《退房协议》约定内容及本案查明事实，本院对其主张难以采信。故严栋基于上述理由要求中伟置地公司承担违约责任依据不足，本院不予支持。严栋要求中伟置地公司给付2014年2月1日至2月23日期间的租金及滞纳金与双方约定不符，其要求中伟置地公司返还其向次租户收取的租金、押金缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。
中伟置地公司主张严栋未返还押金2000元，并提交了《退房协议》、押金收条原件、银行交易明细予以佐证，严栋虽抗辩称已通过现金方式给付，但却未提交《退房协议》原件予以比对，亦未能提供实际退还押金的收款凭证予以佐证，故本院对中伟置地公司的主张予以采信，严栋应予返，并赔偿违约金。中伟置地公司主张的违约金金额过高，且未举证证明其实际损失，严栋亦对此提出异议，故具体金额由本院根据押金金额，欠付期间等因素酌情予以调整。中伟置地公司要求严栋提供房屋租金发票缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）严栋与被告（反诉原告）北京中伟置地房地产经纪有限公司于二○一三年八月二日签订的《房屋出租委托合同》（合同编号：740）已于二○一四年二月二十四日解除；
二、原告（反诉被告）严栋于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京中伟置地房地产经纪有限公司押金二千元、违约金二百元；
三、驳回原告（反诉被告）严栋的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）北京中伟置地房地产经纪有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费146元，由原告（反诉被告）严栋负担（已交纳）；反诉案件受理费121元，由被告（反诉原告）北京中伟置地房地产经纪有限公司负担100元（已交纳），由原告（反诉被告）严栋负担21元［于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京中伟置地房地产经纪有限公司］。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 冯诏锋
二〇一四年六月十一日
书 记 员 李 淼