浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2470号
上诉人（原审被告）：金国良。
委托代理人：葛有松。
被上诉人（原审原告）：严永林。
委托代理人：李伟斌。
上诉人金国良因yi与被上诉人严永林农村房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2013）杭余余民初字第339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：1999年，严永林将位于杭州市余杭区闲林街道闲林村三组原闲林石道地7号（现变更为闲林石道地5号）1幢2间2层混合砖房转让金国良，并由双方于1999年10月22日签订《房产转让契约》一份，约定严永林将在杭州市余杭区闲林街道闲林村三组1幢2间2层混合砖房，建筑面积118.81平方米，道地面积34.44平方米，转让给金国良所有；金国良一次性付清人民币陆万元，该转让契约同时由原余杭市闲林法律服务所见证。自1999年金国良付清约定房款后，严永林即将上述约定房屋交付金国良，但房屋的《房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》至今未能变更登记至金国良名下；另外，金国良对涉案房屋居住使用期间，对房屋予以了装修及增建了部分建筑等。严永林起诉请求：1、确认严永林与金国良于1999年10月22日签订的《房产转让契约》无效。2、金国良将位于杭州市余杭区闲林街道闲林村3组严永林（原闲林石道地7号，现变更为闲林石道地5号）房产返还给严永林。本案诉讼费由金国良负担。
原审法院认为：宅基地使用权应依法申请取得，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。严永林与金国良自愿签订了《房产转让契约》，约定了将房屋转让给金国良所有，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权及该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，该房屋转让行为实际导致了宅基地使用权转让。金国良购房时，其并非是严永林所在村的村民，且诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今未变更登记至金国良名下，根据现行的土地法律法规，严永林与金国良签订的《房产转让契约》无效，金国良应当返还受让的房屋。但严永林转让房屋多年后以违法出售房屋无效为由主张合同无效，对此应当承担相应的赔偿责任，金国良可综合确认赔偿数额后另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，原审法院于2013年7月10日判决：一、严永林与金国良于1999年10月22日签订的《房产转让契约》合同无效；二、金国良于判决生效后三十日内将位于杭州市余杭区闲林街道闲林村三组石道地5号（原闲林石道地7号）房产返还严永林。案件受理费1300元，减半收取650元，由严永林、金国良各半承担，于判决生效后十日内交纳原审法院。
宣判后，金国良不服，向本院提起上诉，称：金国良与严永林是在1999年7月签订的房产转让契约，原余杭市闲林镇闲林村村民委员会在契约上盖了章，双方于当日就办理了房屋交接，确认了房屋所有权归金国良。双方为了确保房屋交易成功，又于1999年10丹22日将该房屋契约通过原余杭市闲林法律服务所见证，金国良认为严永林转让其自有的住房，金国良自愿购买，双方的房屋买卖行为，意思表示真实，内容合法，应该确认双方之间签订的房产转让契约有效。双方己按契约约定全面履行了各自的义务，金国良己实际使用和管理了房屋。严永林对其宅基地上的房产行使处分权与农村经济组织成员拥有一户一宅的规定并无抵触，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，同时在第四款中规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见国家对农村住房的转让并未禁止，故金国良与严永林间的房屋转让行为并不违反法律规定，目前，房屋转让的产权过户手续还未办理，但并不影响房屋转让契约己依法成立。严永林之所以毁约是因为转让的房屋己出现了巨大的增值，并有可能面临拆迁。金国良当初拿出的6万购房款也是东拼西凑向亲戚朋友借来的，金国良在房屋居住使用期间，还对房屋进行了装修并增建了部分建筑等，金国良对该房屋倾注了大量的心血和财力，在长达十多年的时间里，严永林从未向金国良就该房屋主张过任何权利。严永林的行为既违背了做人的良知，也违背了法律的诚实信用原则。即使双方合同无效，按照合同法58条的规定，没有返还必要的也可以不返还，金国良全家一直住在案涉房屋，对案涉房屋也进行了增值，故案涉房屋上诉人可不予返还。综上，请求：撤销原审判决，判令驳回严永林一审诉讼请求并由严永林承担案件受理费。
严永林答辩称：1、《房产转让契约》因严永林无权处分和金国良非善意取得而无效。诉争房屋是严永林户享有本组集体土地的宅基地使用权的唯一自建住房，系家庭共有财产，严永林未经妻子、当时才11岁的孩子和母亲等共有权人同意，隐瞒家人擅自处分出售该房产，损害共有人利益。金国良明知房屋系严永林家庭所有唯一自住房且为宅基地上房屋，在其家人不知情未共同签字的情况下仍与严永林串通私下转让。共有人现知情后明确表示反对，该房产转让契约因金国良与严永林恶意串通，损害集体和第三人利益而无效。2、《房产转让契约》因未取得组集体和村委同意及有关部门批准而无效。1999年7月2日签订的房产转让契约是仅严永林和金国良署名签订后找村委盖的章。该盖章没有经办人员署名和日期，也没有任何同意转让的意见表示。且该宅基土地系组集体所有，没有组集体的同意，也没有乡镇、县级土管部门等机关的同意。现在，组集体的组长、代表、户主知情后和村委均明确表示不同意严永林户唯一住房连同宅基地一起转让，该房产转让契约应属无效。3、1999年10月22日原余杭市闲林法律服务所的见证违法无效。理由如下：（1）房产转让契约是1999年7月2日签属和盖章，未对签名盖章的过程和真实性作出见证；（2）没有法律服务所两名以上工作人员见证签名，书写文字亦不知何人所写；（3）法律服务所工作人员系专业法律人员，却没有告知非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权，也没有审查出售房屋是否有共有权人和严永林是否有完全的处分权；（4）见证没有笔录。房产转让契约和见证系以合法形式掩盖非法目的，该房产转让契约应属无效。4、《房产转让契约》因违反严禁宅基地流转规定，金国良变相取得宅基地使用权而无效。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，如果农民的房屋允许其自由买卖，那么也就是允许农民将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。金国良与严永林签订的房产转让契约内容明确包括房屋建筑占地和道地一起转让金国良，实际金国良变相取得严永林所在集体经济组织宅基地使用权，房产转让契约系以合法形式掩盖非法目的，违反法律强制性规定应属无效。5、《房产转让契约》因不能办理土地使用证、房产证变更登记而无效。《土地管理法》规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”，《土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。”而根据实际，非同一集体经济组织内进行的农房交易，是不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续的。因宅基地及其上房屋无法办理过户登记，房产转让契约应属无效。6、《房产转让契约》因金国良违反集体成员权属性而无效。农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，宅基地以户为单位，根据人数确定面积，关系到农民的基本居住条件。就所有权的性质而言，宅基地仍然是农村集体所有，也不能向集体外成员转让。由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，应属无效。7、《房产转让契约》因金国良不符合“一户一宅”的法律规定而无效。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该一户一宅的规定并不仅仅限定在集体内，房产转让当时金国良作为家庭成员在寺前村享有宅基地，其购买严永林的宅基地上房屋，违反一户一宅的规定。金国良在2007年分户且隐瞒购买严永林户闲林村的宅基地上房屋并用于出租的事实，又在其本村申报宅基地建房，亦是违反一户一宅和买卖出租房屋后不得取得宅基地的规定的。同时，严永林户仅有该唯一合法宅基地住房，如认定合同有效，严永林户无法另行取得宅基地，将严重损害严永林及其家庭成员作为农民的居住权益。8、司法实践确立了农村房屋买卖合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。金国良和严永林非同一集体经济组织成员，诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今未有且无法变更登记至金国良名下，诉争房屋存在处分瑕疵，并非商业用房，也不在拆迁范围内，金国良和严永林串通，损害集体和第三人利益，也不存在其他可以认定有效的特殊情形。9、金国良转让房屋的目的在于对外出租盈利。金国良在诉争房屋原有的一平台上未经审批加建约18平米房屋一间，另外就是将原有的大通间进行隔开用于出租，无其他翻修情形。金国良加建一间违章建筑和长期对外出租对周边村民都造成了不利影响，损害公共利益和他人利益。金国良和严永林提交的证据显示诉争房屋并不面临拆迁，严永林要求收回房屋原因在于损害了儿子等家人的居住权益和集体的利益等。综上所述，严永林认为一审法院认定事实清楚，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。
二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交二审新证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，案涉房屋建筑于严永林户的宅基地之上，而宅基地使用权应依法申请取得，是农村集体经济组织成享有的权利，与享有者特定的身份相关联。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”该法第六十三条，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”严永林将案涉房屋转让给金国良，而严永林和金国良不属于同一农村集体经济组织成员，双方当事人签订的《房产转让契约》因违反上述规定而无效，严永林要求金国良返还案涉房屋有事实和法律依据，原审法院据此予以支持并无不妥，本院予以维持。至于因转让协议无效而导致的损失问题，金国良可以另行起诉主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人金国良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 盛 峰
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年九月九日
书 记 员 陈 斌