广西壮族自治区武鸣县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）武民二初字第157号
原告：武鸣县人民政府招待所，住所地：武鸣县城厢镇解放街105号。
法定代表人：韦理耀，该所所长。
委托代理人：李利乐，该所副所长。
委托代理人：陆仕平，广西仁聪律师事务所律师。
被告：谢春菊。
委托代理人：韦端宁，广西同望律师事务所律师。
原告武鸣县人民政府招待所与被告谢春菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵剑冰独任审判，于2015年4月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李利乐、陆仕平，被告谢春菊及其委托代理人韦端宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于武鸣县城厢镇解放街的九间门面，月租金5000元，租赁期限为15年，即自2014年1月1日起至2029年12月30日止，被告须在签字后一次交清两年租金12万元，以后每年一次交清当年租金6万元。签约当日，原告收取被告两年租金12万元。同年4月30日，原告将门面交给被告。《房屋租赁合同》第六条约定“在现有结构的基础上，经甲方（原告）同意后可以进行改建、维修、装修，费用由乙方（被告）自理（包括水、电表安装）。”同年5月下旬，应被告要求，原告向武鸣县住房和城乡规划建设局提交《关于武鸣县人民政府招待所东楼门房补漏的申请》，拟对涉案门面的房顶进行补漏、维修。该局于同年5月28日做出《关于﹤关于武鸣县人民政府招待所东楼门房补漏的申请﹥的回复》：“我局无法确定该建筑物补漏、维修以及继续使用的安全性。因此，我局建议：贵所请有资质的检测单位对该建筑物进行检测后再向我局申请补漏、维修。”原告当日将答复复印件送给被告，告知其按建设规划部门的要求补交材料、申办审批手续。但被告却于同年6月8日（周日），未经原告许可，趁建设城管部门放假之机，组织人员迅速将门面天面全部拆除。原告发现后当即制止，并要求被告一个月内恢复原状。同月18日，原告再次派人送达通知书，要求被告一个月内恢复门面原状，否则将依法解除租赁合同、收回门面，追究法律责任。被告当即表示不会浇筑天面，只在原基础上搭建铁架棚。同月27日，被告欲拆除天面、搭建铁架棚，武鸣县住建局到现场查处，责令被告停止违法行为，接受调查，听候处理。但被告仍强行施工，不听制止。原告认为，被告擅自拆除门面天面的行为严重损害原告门面的结构，危及公共安全，损害国有资产。根据合同法第二百一十九条“承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。为此，原告请求：1、解除原、被告于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将涉案的九间门面返还给原告，按约定的标准支付返还之前的租金；3、被告赔偿原告重建门面的费用（暂定15万元，以鉴定结果或重建实际开支为准）；4、诉讼费由被告承担。
原告提交以下证据：1、《房屋租赁合同》，证实原被告存在租赁合同关系；2、现场照片，证实被告将承租门面的天面拆除；3、关于武鸣县人民政府招待所东楼门面房顶补漏的申请（复印件），证实原告以补漏为由向住建局提出申请；4、住建局的回复，证实住建局要求原告先对房屋进行安全检测，方能申请补漏；5、通知书，证实原告于2014年6月18日要求被告恢复门面原状；6、责令停止违法行为通知书，证实被告于2014年6月27日违法搭建铁架棚，被行政执法部门查处；7、照片，证实被告于2014年6月28日、29日趁周末时间违法施工。
被告辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，涉案的九间门面属于危房，被告对危房进行改造、提出施工方案经过原告的同意。被告已支付两年的租金，原告要求被告支付返还之前的租金没有理由。本案的《价格评估结论书》认定的损失与客观事实不符，该结论书没有考虑门面属于危房，以正常铺面价值进行评估，缺乏科学性，不存在损失的事实。
被告提交以下证据：1、《房屋租赁合同》，证实双方签订的合同合法有效；2、委托书，证实原告的门面为危房，原告同意被告进行全面维修改造；3、布局图、剖面图、立面图，证实原告同意被告按该方案施工；4、本院（2013）武民一初字第1630号民事判决书，证实原告曾以危房需要改造为由收回相类的门面；5、查询档案申请表，证实涉案的七间门面系砖结构；6、照片，证实门面墙体是用红砖砌起来的；7、证人黄某的证言，证实被告进行维修改造已经得到原告的同意。
在本案审理过程中，原告向本院提出申请，请求委托相关评估机构对涉案被损坏的九间门面的价值进行评估。经选定，北京市国宏信价格评估有限公司做出《价格评估结论书》。被告申请本院到武鸣县旅游局调取黄某的任职情况等，本院为此调取了中共武鸣县纪律检查委员会决定、武鸣县旅游局文件等。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2没有异议；对证据3的真实性有异议；对证据4的真实性无法认定，认为该证据也证明了涉案门面存在安全隐患的事实；对证据5的真实性、合法性没有异议，但认为被告是在原告同意的情况下拆除的；证据6是住建局向原告发出的，被告不清楚，真实性无法认定；证据7，可证明被告按施工方案施工。原告对被告提交的证据1没有异议；对证据2的真实性有异议；对证据3有异议，认为是黄某个人行为，不能代表招待所的意志；证据4与本案无关；证据5没有异议，说明涉案门面有产权登记的为7间，铁架棚的为2间；对证据6没有异议；对证据7，认为黄某滥用职权，没有经过班子讨论，合法性有异议。原告对《价格评估结论书》没有异议，被告对《价格评估结论书》有异议。原告对本院调取的材料没有异议，被告对本院调取的材料认为黄某在2014年5月22日前系原告法定代表人，其行为属于职务行为。
本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、被告提交的证据1，均属同一证据，双方当事人没有异议，本院予以确认；原告提交的证据2、5，被告对其真实性没有异议，且来源合法，内容与本案相关，本院予以确认；原告提交的其他证据，内容与本案相关，来源合法，本院亦予以确认。被告提交的证据5、6，原告没有异议，本院予以确认；被告提交的证据2、3、4、7，经核对与原件相符，证人亦出庭接受质询，内容与本案相关，来源合法，虽然原告提出异议，但未提出反证，故本院予以确认。对本院调取的证据材料，系相关国家机关做出的处理决定，经核对与原件相符，本院予以确认。对《价格评估结论书》，该结论书是在本院主持下，由评估机构根据现场采集的数据以及房屋产权证登记情况做出的，本院予以确认。
综合全案证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：2012年9月16日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将解放街人民政府招待所门面九间出租给乙方使用，月租金伍仟元；二、租赁期限：十五年，即2014年元月1日至2029年12月30日止；三、付款方式：经双方签字盖章后，乙方即一次性交清前两年租金，共计壹拾贰万元整，以后乙方以每年一次交清当年租金，共计陆万元整；……六、在现房屋结构的基础上，经甲方同意后可以进行改建、维修、装修，费用由乙方自理；……十一、本协议不因法人代表的变更而终止，甲方不得以各种理由擅自变更或解除合同收回房屋（门面），如甲方变更解除合同的，应承担赔偿乙方的经济损失（按年租金的25—30倍）赔偿……。”黄某作为原告的法定代表人在上面签名并加盖单位印章，原告的现法定代表人韦理耀也在合同上签名。同年4月30日，原告将租赁物交给被告使用，双方约定租赁期限以及租金的起算从该日期开始起算，被告已预付两年的租金。同日，原告还向被告出具委托书，载明：“鉴于我所东楼前后已处于危房状态，且布局不合理。经研究委托谢春菊进行全面改造维修，要求将方案报经我所审批后即予执行。安全方面由谢春菊全权负责，与本单位无关。”落款署名了原告的名称并加盖原告印章。2014年5月8日，原告时任法定代表人黄某也在被告的施工平面布局图上签名并签署“同意按此方案施工，做好安全生产防范措施”。同月10日、11日，被告将租赁门面的天面拆除。13日，原告以门面房顶多年失修，存在安全隐患为由，向武鸣县住房和城乡规划建设局提交《关于武鸣县人民政府招待所东楼门面房顶补漏的申请》，拟对房顶进行补漏维修。武鸣县住房和城乡规划建设局做出回复，提出因无法确定建筑物补漏、维修和继续使用的安全性，建议原告请有资质的检测单位对建筑物检测后再申请补漏维修。同年6月18日，原告向被告发出《通知书》，载明：“本所于2014年4月30日按合同约定将本所的九间门面交付你方，你却于2014年5月10日、11日擅自将门面的天面全部拆除，致使门面结构受到严重破坏，损坏了本所的财产权益。现限你在接到本通知之日起30日内恢复原状，逾期本所将依法解除合同，追究你的法律责任。”因被告在拆除天面后继续搭盖了铁架棚，武鸣县住房和城乡规划建设局做出《责令停止违法行为通知书》，以原告未经审批擅自搭建铁架棚，违反城乡规划法的规定，责令停止违法行为。因原告要求被告恢复原状，被告不同意，原告遂以被告擅自拆除天面为由，向本院起诉，提出上述诉讼请求。针对其第三项诉讼请求，原告在申请评估过程中将其变更为要求被告赔偿被毁门面的损失。经本院主持，北京市国宏信价格评估有限公司到现场对评估对象进行勘测，后做出国宏信桂（民）邕字2014第0031号《价格评估结论书》，认定有产权登记的7间门面和2间钢结构门面的价值共计为94237元。
另查明：有产权登记的7间门面原用砖头间隔，天面为钢筋水泥浇筑，水泥地板，登记所有权人为原告，房产证注明房屋结构为混合结构；另2间是铁架棚结构，地板为瓷砖铺设。上述9间门面中，已办理产权登记的最东边两间，被告已将天面和部分墙壁拆除，现天面搭盖铁架棚。其余7间，被告已全部打通，地板铺设瓷砖，天面架设铁架棚和安装吊顶。
本院认为，原、被告就被告租赁原告的门面事宜经协商签订了《房屋租赁合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。因租赁物年久失修，存在安全隐患，原告同意并委托被告进行全面维修改造，有原告出具的委托书予以证实，同时原告时任法定代表人也在被告的施工图上签署同意被告按此方案施工，被告继而进行维修改造，不属于不当使用租赁物的范围。因此，原告以被告擅自拆除租赁物为由请求解除合同、返还租赁物并赔偿损失的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。虽然被告施工搭建行为违反相关行政法规，但被告是在取得原告同意的情况下对租赁物进行维修改造，而且违反行政法规也不构成解除合同的条件。原告还要求被告支付返还门面之前的租金，因被告已预交从2014年4月30日起共两年的租金，现仍在已交付租金的使用期限内，另付租金的条件未成就，故原告此项诉讼请求，理由亦不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告武鸣县人民政府招待所请求解除其与被告谢春菊于2012年9月16日签订的《房屋租赁合同》并返还租赁门面的诉讼请求；
二、驳回原告武鸣县人民政府招待所请求判令被告谢春菊支付返还租赁门面之前的租金的诉讼请求；
三、驳回原告武鸣县人民政府招待所请求判令被告谢春菊赔偿被毁门面经济损失的诉讼请求。
案件受理费3300元，减半收取1650元，评估费2770元，共计4420元，由原告武鸣县人民政府招待所负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，帐号01×××17），逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 赵剑冰
二〇一五年五月十三日
书记员 林美华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。