上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三（民）初字第1335号
原告王红伟，男，1966年4月3日出生，汉族。
委托代理人胡关荣，上海市秋实律师事务所律师。
被告上海进福房地产开发有限公司。
法定代表人叶福明，董事长。
委托代理人陆俊奇，上海市银都律师事务所律师。
委托代理人吴萍，上海市中信正义律师事务所律师。
原告王红伟诉被告上海进福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年3月26日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2013年4月8日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡关荣，被告委托代理人陆俊奇、吴萍到庭参加诉讼。本案于2013年4月22日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡关荣，被告委托代理人陆俊奇、吴萍到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法于2103年6月17日转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭，合议庭成员为审判员邵霞、孙佑正、人民陪审员戴明珠。因案情复杂，经分管院长批准，本案延长审限六个月。因工作安排，合议庭成员变更为审判员邵霞、代理审判员段美玲、人民陪审员俞逸辉。本案于2014年2月19日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡关荣，被告委托代理人陆俊奇到庭参加诉讼。因需等待其他案件的审理结果，本案于2014年2月26日中止审理，并于2015年8月25日恢复审理。因工作安排，合议庭组成人员变更为审判员邵霞、代理审判员金艳、人民陪审员钱继强。本案于2015年9月6日第四次公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡关荣，被告委托代理人陆俊奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王红伟诉称：2008年7月21日，原、被告签订《预售合同》，约定被告将本区赵巷镇赵华路89弄上海进福景苑X号楼销售给原告，价款为人民币12，109，680元，被告应于2010年6月30日前交付房屋；合同补充条款约定因被告原因原告不能在被告取得大产证之日起180天内取得小产证，每逾期一日被告按已收房款万分之一支付违约金，逾期超过一年的原告有权解除合同；被告向原告追偿部分包括但不限于被告基于保证责任支付的费用，原告违约金、赔偿金以及被告为保护合法权益支付的合理费用如律师费、诉讼费等。合同签订后，原告依约全额支付房款。系争房屋预告登记时间为2008年12月19日。2010年11月23日被告办出大产证，但被告并未给原告办理小产证，也不向原告交房。2012年3月19日诉讼期间，被告将系争房屋交付原告。为办理小产证，原告曾多次联系被告要求被告办理产证，被告虽向原告提供办理产证的部分文件，但始终没将委托书盖章交给原告。故原告在2012年12月底再次向被告邮寄委托书，被告不予理睬，无故拖延办理小产证，被告应承担违约责任。根据补充条款，被告违约日期从2011年5月24日起算直至办出产证。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告将上海市青浦区赵巷镇赵华路89弄上海进福景苑的X号楼产权证过户至原告名下；2、被告支付逾期办理小产证的违约金（按总房价12，109，680元的每天万分之一计算，从2011年5月24日暂算到2013年1月10日）；3、被告赔偿原告为本案聘请律师支出的15，000元。审理中，原告明确小产证在2013年3月办出，不再主张第1项诉求，确定违约金从2011年5月24日计算到2013年3月5日。
被告上海进福房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉请无事实和法律依据。双方签订的预售合同中从未存在由被告委托原告办理小产证的约定，原告在诉状中称被告拒绝提供委托书导致其无法办理产证无依据；根据预售合同以及补充合同条款约定有两种办理产证方式，一种是由原告委托被告办理或者原、被告一同办理，不存在被告委托原告办理，所涉房屋小区的业主都是委托被告前往办理，根据上海市房地产登记技术规定必备资料包含房屋交接书，双方在补充条款第七条对合同第十四条进行了补充，原告起诉依据的第七条第三款约定是针对双方是在约定期间签署房屋交接书而设置，实际上双方合同履行中并未按照约定期限签署交接书，双方到2012年3月19日才签订房屋交接书，此时间距离大产证办理时间有一年。该交接书签订时间超过大产证办出时间180天，该条款是约定在规定时间办理产证而设置，由于原告拒绝收房，拖延了时间所以该条款对双方约束不存在了，原告据此起诉，无法律和事实依据。原告第二项诉求要求按照补充条款第七条第四款约定要求支付律师费无依据。合同该条款约定是赋予了被告的权利而非原告，且该条款陈述事项与原告起诉的理由完全无关联，原告该诉求无事实和法律依据。由于双方办理房屋交接书迟延导致办理产证延后，故原告起诉依据的条款对本案不适用。办理小产证的时间点计算有问题，原告主张从2011年5月24日开始计算，按照合同约定办理产证时间按照正常程序应在双方签署房屋交接书后30天内由双方到交易中心办理，补充协议约定可由原告委托被告到交易中心办理，条款明确约定办理产证时间点一定是双方签署房屋交接书之后而非之前，房屋交接书在2012年3月19日签订，原告从2011年5月24日开始计算与约定违背。事实上2012年3月19日签订房屋交接书后双方未能办理过户手续，从双方提供的证据都证明被告没有故意拖延办理产证，房屋交接书签订后被告一直催促原告一期办理或委托原告办理产证。2012年12月底原告才向被告提出让被告委托原告办理产证。整个小区从未出现开发商委托业主办理的事实，从原告提供的证据无法证明原告曾要求被告办理产证。
经开庭审理查明，2008年7月23日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于本区赵巷镇赵华路89弄《上海进福景苑》X号房屋出售给原告，总房款暂定为12，109，680元；被告应在2010年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内由双方签署房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署房屋交接书之日起30日内双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；“补充条款”约定被告应在取得大产证后30天内通知原告签署房屋交接书，原告应在被告通知载明的期限内及时签署房屋交接书，原告委托被告办理小产证的，需按照约定办理房屋交付手续，在签署房屋交接书时提供办理小产证的全部材料并付清相关税费及手续费，办妥代办手续，结清面积差价款，被告代为申办产权登记的期限自具备本条第1、2款约定的全部条件之日起算，若原告违反约定则小产证延期取得的责任及由此产生的相关损失由原告自行承担，与被告无关；因被告原因原告不能在被告取得大产证之日起180日内取得小产证的，每逾期一日被告按已收房价的万分之一向原告支付违约金，逾期超过一年的，原告有权解除合同；被告为原告按揭贷款承担保证责任的，若因原告原因（包括但不限于原告不及时签署房屋交接书、不及时办理小产证等）……被告向原告追偿部分包括但不限于被告基于保证责任而支付的费用，原告的违约金、赔偿金，以及被告为保护其合法权益而支付的合理费用，如律师费、诉讼费等。
2010年11月4日，被告取得系争房屋的《住宅交付使用许可证》。2010年11月23日，被告取得系争房屋的大产证。2012年3月19日，原、被告签署房屋交接书。
原告发函被告，落款时间为2012年12月31日，内容为原告已经收到房屋交接书及房地产登记申请书等材料，但被告未提供盖章的委托书，要求被告在收到后3天内盖上法定代表人和单位章后寄给原告。被告回函，落款时间为2013年2月22日，内容为被告自2012年3月交付房屋后多次催促原告和被告一起办理小产证手续，但原告始终不予配合，原告提起诉讼之陈述事实与实际不符，要求原告安排时间与被告共同前往办理手续。被告又于2013年3月1日书面函告原告，要求原告在2013年3月6日上午到房产交易中心办理小产证。双方于2013年3月11日共同到房产交易中心办理小产证，被告提供了加盖被告公章及法定代表人章的委托书，委托代理权限包括办理所有权转移登记事宜及领取房地产权证等15项（房屋交接书的时间为2013年3月7日），2013年3月20日系争房屋核准登记至原告名下。
原告认为被告拖延办理小产证致讼。
以上查明的事实，由原、被告的陈述，预售合同、房屋交接书、往来函件、收件收据、申请书、委托书、民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。
审理中，原告认为：1、被告在交付房屋后几天交给原告办理小产证的材料，包括被告的营业执照复印件（2012年4月24日）、被告法定代表人身份证复印件、被告盖章的房地产登记申请书复印件、维修基金收款凭证复印件、预告登记复印件；2、原告为本案聘请律师花费15，000元，为此提供了发票。
被告表示：1、从未在交房后给过原告办理小产证的材料，原告提供的营业执照上的时间为2012年4月24日，根据原告陈述为交付房屋后几天被告交给原告，时间不吻合，不清楚原告从何处取得上述材料；签订预售合同时被告就把申请书交给原告；维修基金凭证本来就是要给原告的，因为费用是原告交付的，被告不可能把所有材料给原告但不提供委托书；2、认为缺少付款凭证，不能证实原告为此次诉讼花费15，000元且原告主张该项请求无相关依据。
根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同合法有效，当事人应恪守合同约定履行各自义务。被告作为出售商品房的一方应将交易标的物交付买受方的原告，交付包括实物交付和权利交付。被告已经履行实物交付之义务，还应依约履行权利交付义务。商品房预售交易中的权利交付应为出卖方将交易房屋的权利转移登记至买受方。
根据原、被告合同约定，转移登记由原、被告共同或者原告委托被告办理，但无论哪种办理方式，均需以交付房屋取得大产权且双方签署房屋交接书为前提。被告作为开发商，应清楚大产证取得时间，但对买受方的原告而言并不清楚大产证办理的具体时间。被告要求原告及时请求被告受托办理或者双方共同办理转移登记手续，显然依据不足。相反，被告在确定大产证办出后可以也应当及时告知原告可以办理小产证，但根据目前证据无法得出被告曾在原告要求办理过户手续之前通知原告可以办理小产证的判断。被告提出在双方签署房屋交接书后一直催促原告办理小产证，原告对此不予认可，被告未就此提供充分依据予以证实，本院对被告的该项主张不予采信。
被告坚持认为未在接到原告办理小产证的书面要求前给过原告办理小产证的材料，而查看原告提供的营业执照上的日期确实与原告陈述交接书签订后几天就给了部分办证材料的主张间存有矛盾，原告未就此作出充分解释，而原告提供的其他办证资料无法判断给付原告的时间，因此，本院对原告主张被告是在交房后几天给了原告办证资料的意见不予采信。但是原告已经书面通知被告要求办理产权过户手续，原告已尽应有的注意或审慎履行合同之义务，被告需就其迟延履行权利交付之义务承担违约责任。
根据合同约定，补充条款与正文条款约定不一致的以补充条款为准。因此，关于逾期办理小产证的违约责任条款本院以补充条款约定为依据。合同补充条款明确约定了因被告原因原告不能在取得大产证之日起180天内取得小产证的，原告据此要求被告承担逾期办证的违约责任，本院予以支持。原告主张的计算截止时间，于法无悖，本院予以确认。涉案房屋的大产证实际办出之日为2010年11月23日，计算180天后即为2011年5月23日，原告主张被告从2011年5月24日开始承担逾期办证的违约责任，本院予以确认。但从大产证办出之日后的180天开始到原告主张的截止时间内，有一段时间被告未履行实物交付和权利交付，即该段时间存在被告两项义务的迟延履行。该段时间内是否需要计算两笔违约金双方存在争议。
在预售商品房的买卖交易中，在买房人未进行验房收房时即要求买房人签订房屋交接书显然不符合常理，而房屋交接书是办理小产证必需的文件之一，被告迟延交房导致了双方迟延签订房屋交接书，因此，迟延办理小产证的原因亦有被告迟延交房之故。在这段迟延实物交付和权利交付重叠的期间内，原告要求计算两个违约金，依据不足，本院不予支持。签署房屋交接书时已超过了180天，因此，逾期办理小产证的违约金从2012年3月20日开始计算到2013年3月5日。原告主张的计算本金及标准，符合合同约定且未违反法律规定，本院予以确认。被告提出标准过高依据不足，本院不予采信。因此，被告需要支付的逾期办理小产证的违约金为425，049.77元。
合同对逾期办理小产证需要承担的责任予以明确，原告主张律师费并无合同约定，原告以参照适用对方当事人的条款为由主张该笔费用，依据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海进福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王红伟逾期办理产证的违约金425，049.77元；
二、原告王红伟要求被告上海进福房地产开发有限公司赔偿律师费15，000元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费11，179.40元，由原告负担3，503.67元，被告负担7，675.73元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 邵 霞
代理审判员 金 艳
人民陪审员 钱继强
二〇一五年九月二十五日
书 记 员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。