辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1941号
上诉人（原审被告）：韩晓光，男，1982年7月7日出生，汉族，无职业，住址营口市站前区。
委托代理人：吴枫，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审原告）：李素艳，女，1971年2月21日出生，汉族，无职业，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：赵庆波，辽宁仲达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：佟强，男，1962年8月8日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈河区。
委托代理人：肖祁，女，1951年9月14日出生，汉族，系凯伦咖啡退休会计。
上诉人韩晓光与被上诉人李素艳、佟强租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民二初字第492号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年8月21日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，代理审判员郑竹玉、代理审判员相蒙（主审）参加评议的合议庭，于2014年9月28日公开开庭对本案进行了审理。上诉人韩晓光的委托代理人吴枫、被上诉人李素艳委托代理人赵庆波、被上诉人佟强委托代理人肖祁，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告李素艳系沈阳圣帝商贸有限公司法定代表人，该公司于2007年8月16日，在有关工商管理机关的批准下成立。其公司类型登记为有限责任公司（自然人独资）。原告与他人共有房屋坐落于沈阳市皇姑区长江南街2号6门、7门、8门，共计建筑面积为1033.31平方米。
2007年8月22日原告作为公司的法定代表人与被告韩晓光签订合作协议一份，公司为甲方，被告作为乙方，其协议的主要内容约定，甲乙双方共同合作凯伦咖啡沈阳店项目，甲方提供场地，该场地为上述房屋1033.31平方米，并保证房屋为商业网点用途。合作期限为8年，从2008年1月1日起至2016年1月1日止。在收益分配上约定，由乙方负责经营，自负盈亏，独立核算。甲方每年固定收取收益金80万元，合计640万元。合作对外的一切债权债务均与甲方无关。第一年收益金支付方式自签订协议之日起支付40万元，另40万元于2008年5月5日之前支付甲方。第二年起乙方应于每年的1月30日前，向甲方支付收益金。对于违约责任的约定，乙方不得以任何理由拖欠甲方收益金，如不按期支付收益，甲方有权解除合同，并且乙方支付甲方总收益金的30%违约金。约定乙方不得擅自转让、转借他人，否则，甲方有权收回场地解除合同。嗣后，被告在协议约定的场地上，于2008年1月22日经工商部门批准成立个体户性质的沈阳凯伦咖啡店。
在合同履行过程中，时至2009年6月10日，原告本人作为甲方，被告作为乙方，双方签订补充协议一份，其主要内容约定明确凯伦咖啡店的房产税由双方平均分担，土地使用税由甲方承担。2008年9月1日，原告作为法定代表人的沈阳圣帝商贸有限公司，通过决议方式解散，并登记注销。
2010年4月19日，被告作为甲方与第三人佟强签订协议书，其内容主要约定，沈阳凯伦咖啡店于2010年4月20日起由第三人佟强经营，经营期间所有发生的费用由佟强全部负责，被告不承担任何责任；佟强在经营期间不得私自转让、变卖（经双方盘点的所有物品）。2010年5月被告以产权人名义与第三人作为经营者的身份双方签订协议，其内容载明：“坐落沈阳市皇姑区长江南街凯伦咖啡店属于韩晓光所有产权。韩晓光因事去外地，现无人经营，现将本店经营权归佟强叔。期限6年。在经营期间发生的一切费用由经营者全部负担”。因被告拖欠2012年及2013年两年的收益费用，原告于2014年1月诉至本院，现其经营场所内存放各种经营物品。
原审原告李素艳诉讼请求为，判令解除原、被告之间的租赁合同，同时请被告迁出涉案房屋，将房屋归还给原告；判令被告向原告支付2012年与2013年的租金，共计1600000元人民币；判令被告向原告支付违约金480000元人民币；要求被告承担本案的全部诉讼费。
原审被告韩晓光辩称，原告与被告之间租赁关系已于2010年4月解除；现原告向被告主张债权，无事实基础及法律支持；且原告主张2012年租金的请求权已过诉讼时效。依照补充协议约定2012年、2013年每年的收益费用应当扣除33768元，因原告于被告无合同关系，所以原告的违约金请求无事实基础。
原审第三人佟强辩称：请求法院依法判决，该咖啡店是被告韩晓光出于朋友关系，无偿给我的，如果应当给付租金及违约金我同意承担。
原审法院认为，关于涉案的合作协议的属性的界定问题，所谓合作协议，通常系指以书面形式，约定双方当事人各自或提供财产、技术、资金等按照出资比例，对盈余及债务分担责任。该特征应属合作协议成立的核心特征，但本案通篇所阅协议并无该类的约定。结合本案事实，在一方仅提供房屋，并每年收取固定的金钱的约定特征，应当确定该协议属于名为合作实为租赁的协议，此为司法审判中显见的常态。
关于涉案协议的出租主体的确定问题。虽然签订协议的甲方为法人单位，但其注册时登记属自然人独资，而且提供的房屋为法定代表人的私产，在被告提供的收取租金的收据中亦无法人单位的痕迹。关键的是在2008年原告所成立的公司注销后，于2009年原告本人与被告再次签订补充协议，基于上述多种因素应予确定原告属于隐名性质的真实出租人。
关于本案的协议效力及诉前是否已经解除完毕的两类问题。虽然该协议书存在名为合作实为租赁及具有隐名出租的瑕疵问题，但从其签订的主体上涉及的内容中均不存在违法强制性法律规定，故当属有效。
虽然被告提出该协议已于2010年4月已经解除的抗辩理由，但并未提供相关解除协议的证据，且原告否认解除，故对于被告抗辩的理由，本院不予采信。
关于原告提出解除协议及支付租金，返还房屋等问题的评判。首先应当厘清界定被告与第三人的法律关系，通过证据表明被告的经营权经他人授权取得，其将流转于第三人，从客观上直面分析，应属于无偿转让经营权的行为，因为彼此未定租金，不能认定转租行为，现原告要求解除协议，根据该协议约定的解除条款，在被告拖欠租金的情形下，原告有约定的单方解除权，结合本案事实，存在拖欠租金的事实，故原告行使解除权，本院予以准许。
对于原告主张的拖欠两年租金1600000元一事，根据证据规则对于合同履行义务发生争议的由义务者承担举证责任，现被告并无证据证实，已履行支付2012年及2013年费用的义务，故应确定由合同的相对人被告承担支付租金的合同义务，但应在1600000元的基础上扣除约定的税费67572元，应为1532428元。对于被告所抗辩的2012年的费用已超过诉讼时效的一节，因第三人陈述原告始终至经营场地去主张租金权利，故依照民法通则的规定属于未超过诉讼时效，被告方主张已经超过诉讼时效，本院不予支持。
对于违约金的问题虽然协议中约定违约金以总收益的30%计算，但是，我国合同法所规定违约金是以赔偿性违约金为主，结合本案事实，应以原告未获得两年租金所丧失的利息为违约金的赔偿范围，即2012年的违约金，以该年拖欠的租金766214元为基数，期限以2012年1月4日起至2013年12月25日立案时止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算；2013年的违约金，以该年拖欠的租金766214元为基数，期限以2013年1月4日起至2013年12月25日立案时止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以上述利息作为被告支付违约金的范围。
关于原告主张的腾房一事，虽然被告为承租人，但实际房屋为第三人占有，故原告对合同的权利应向合同相对人被告主张相关权利，而对于腾房应属于原告行使物权的追及权，向无合同占有人的第三人主张该权利，故第三人应履行腾房义务。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原审判决：一、解除原告李素艳以沈阳圣帝商贸有限公司的名义与被告韩晓光所签订的合作协议；二、被告韩晓光支付原告李素艳2012年的租金766214元；三、被告韩晓光支付拖欠原告李素艳的2012年租金的违约金，以766214元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为准，期限为2012年1月4日起至2013年12月15日止；四、被告韩晓光支付原告李素艳2013年的租金766214元；五、被告韩晓光支付拖欠原告李素艳2013年租金的违约金，以766214元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为准，期限为2013年1月4日起至2013年12月15日止；六、第三人佟强将坐落于沈阳市皇姑区长江南街2号6门、7门、8门（建筑面积为1033.31平方米）的房屋腾出，完好交付原告李素艳；上述款项在本判决生效后十日内履行，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。七、驳回原、被告及第三人其他诉讼请求。案件受理费23440元，由被告韩晓光承担。
宣判后，韩晓光不服，上诉至本院，对判决主文的二、三、四、五项不服，要求驳回原审原告的诉讼请求。上诉理由：我原先经营的咖啡店已经于2010年5月之后转让给佟强了，口头通知了房主李素艳，所以她应当向佟强主张权利，而不是应由我承担责任。
被上诉人李素艳辩称，不同意韩晓光的上诉请求，。
被上诉人佟强辩称，我们没有看到过协议，不清楚具体是如何约定的。佟强虽然同意承担房费，但是现在实际情况是确实承担不起。
本院经审理查明的事实与原审基本一致。
上述事实，有双方当事人陈述，合作协议、补充协议、房产证明、工商档案材料等证据材料经原审法院开庭质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，韩晓光与李素艳签订的合作协议，约定了定期向李素艳缴纳收益费用，且双方已经实际履行多年，则韩晓光如果要将咖啡店的经营权转让给佟强，由佟强继续向李素艳缴纳收益款，其应当将此事通知李素艳，并需要征得李素艳同意，现李素艳表示对韩晓光转让咖啡店经营权一事并不知情，而韩晓光没有提供证据证明曾经征得过李素艳同意，韩晓光与佟强之间的经营权转让协议对李素艳不产生效力，李素艳仍有权向韩晓光主张收益款。综上，原审判决事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23，440元，由上诉人韩晓光承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 冬
代理审判员 郑竹玉
代理审判员 相 蒙
二〇一四年十月十日
书 记 员 那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；