杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第926号
原告（反诉被告）：浙江保利房地产开发有限公司。住所地：杭州经济技术开发区白杨街道金沙居*幢***室。
法定代表人：陈冬桔，董事长。
委托代理人：唐锋、王磊，浙江浙元律师事务所律师。
被告（反诉原告）：吴晓英。
委托代理人：麻侃，浙江浙联律师事务所律师。
委托代理人：邵连胜。
原告（反诉被告）浙江保利房地产开发有限公司（以下简称保利公司）诉被告（反诉原告）吴晓英商品房销售合同纠纷一案，于2013年10月30日向本院起诉，反诉原告吴晓英于2014年1月8日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。保利公司的委托代理人唐锋、王磊，吴晓英的委托代理人麻侃、邵连胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司起诉称：2010年4月17日，保利公司与吴晓英签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：吴晓英向保利公司购买“保利东湾”18幢2单元3202室房屋，房屋总价为1132182元，吴晓英应于合同签订之日支付首期房款342182元，剩余购房款790000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，吴晓英支付了首期房款，但剩余房款的贷款手续至今未办妥。根据合同及《补充协议》的相关约定，吴晓英在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则视为违约。保利公司多次催促吴晓英付款，但吴晓英至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、吴晓英立即支付购房款790000元；二、吴晓英按照应付款项日万分之四支付逾期付款违约金206664元（暂自2012年1月15日计算至2013年10月30日，要求继续计算至实际支付之日）；三、由吴晓英承担本案的诉讼费用。在本案开庭审理过程中，保利公司将第二项诉讼请求变更为：吴晓英按照年利率7.8%计算逾期支付购房款的违约金（自2013年10月31日计算至开庭日的金额为23466元，要求计付至实际付清之日止）。
吴晓英答辩称：第一，案涉合同无法继续履行，应当解除。案涉合同签订当日国务院出台了相关政策，之后杭州市也出台了相关意见，根据前述政策及意见，被告非杭州本地居民，属于限贷限购对象，根据相关法律规定，案涉合同应当解除。第二，吴晓英不存在违约行为。案涉合同项下的按揭贷款未获批准并非吴晓英造成，吴晓英及时向保利公司指定的银行提交了办理按揭手续的材料，但因国务院出台了相关政策，导致按揭贷款客观上无法办理，按揭贷款无法办理是由于不可归责于双方的客观原因造成的，吴晓英并不存在违约行为。第三，双方签订的补充协议第四条属于格式条款，保利公司未对该条款做标注并提醒吴晓英注意，根据合同法的规定，该条款无效。综上，请求驳回保利公司的诉讼请求。
吴晓英反诉称：2010年4月17日，保利公司与吴晓英签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》。因保利公司同意吴晓英采用按揭付款方式支付房款并承诺代吴晓英向银行办理有关按揭贷款手续，吴晓英在合同签订后即如约支付了购房首付款342182元，并向保利公司提供了办理按揭贷款所需的材料。同日，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，据此限贷政策规定，吴晓英不符合获取银行贷款要求，无法获得银行贷款。吴晓英曾于2010年5月及8、9月间就此情况多次与保利公司沟通，均被告知等保利公司的通知。2011年2月28日，杭州市政府出台了《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，文件中明确规定对于不符合购房条件的居民违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。吴晓英因不符合购房条件，多次与保利公司沟通，希望能够解除合同。保利公司均以等待进一步通知为由，未予书面回应。吴晓英认为，案涉合同签订后国家政策的调整不可归责于当事人双方，且双方对此也无法预见，且案涉合同也无法继续履行。故提起反诉，请求判令：一、解除吴晓英与保利公司于2010年4月17日签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、保利公司向吴晓英返还已收的购房款342182元，并支付利息损失76421元（自2010年4月18日起算，暂算至2014年1月8日止）元。在本案开庭审理过程中，吴晓英陈述利息损失的起算时间变更为案涉合同解除日的次日。
保利公司答辩称：第一，吴晓英的反诉请求不能成立。案涉合同没有违反法律、法规的相关规定，案涉合同签订于2010年4月17日，同日国务院出台的相关政策并未规定在哪些省份适用，该政策只是指导性意见。杭州市的限购政策是在案涉合同签订后出台的，对案涉合同的履行没有溯及力。退一步讲，即使案涉合同受国家调控政策影响，双方也在补充协议中规定买受人应当按照出卖人选择的方式继续履行合同。第二，案涉合同是可以继续履行的。杭州市的限购政策是在2011年出台的，该政策对案涉合同无溯及力，案涉房产可以办理产权登记手续。综上，请求驳回吴晓英的反诉请求。
保利公司为支持其诉请及答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《商品房买卖合同》和《补充协议》各1份，用以证明保利公司与吴晓英之间关于商品房买卖相关权利义务的约定及吴晓英逾期支付房款的事实。
2.律师函（复印件）、快递单各1份，用以证明保利公司委托律师发函催促吴晓英付款的事实。
3.告知书（复印件）、快递单各1份，用以证明保利公司再次发函催促吴晓英付款的事实。
吴晓英为支持其答辩及反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：
1.《商品房买卖合同》和《补充协议》各1份，用以证明保利公司和吴晓英双方签订商品房买卖合同并约定支付方式为按揭贷款等事实。
2.保利•东湾签约付款明细表及发票各1份，用以证明吴晓英已付购房款342182元的事实。
3.函，用以证明吴晓英曾要求保利公司解除合同的事实。
4.电话录音及相应文字稿，用以证明吴晓英就案涉合同的付款方式多次与保利公司沟通的事实。
5.函，用以证明保利公司提出的解决方案包括解除合同的事实。
6.手机短信（复印件），用以证明吴晓英及时与保利公司沟通并同意解除合同的事实。
7.任职证明、个税完税证明及社保缴纳证明各1份，用以证明吴晓英属于限购限贷对象，且没有履行案涉合同的能力。
保利公司提供的证据，吴晓英对真实性均无异议，本院予以确认。
吴晓英提供的证据，保利公司对证据1、2、3、5无异议，本院予以确认；保利公司虽对证据4的真实性有异议，但又不提出鉴定申请，该份证据的真实性本院予以确认。证据6为复印件，保利公司对其真实性也不承认，本院不予确认。保利公司对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，本院认为，该证据确与本案缺乏关联性，保利公司的异议成立。
本院根据保利公司的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：
2010年4月17日，保利公司与吴晓英签订《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份，约定：吴晓英向保利公司购买杭州经济技术开发区保利东湾18幢2单元3202室房屋一套，总价款为1132182元，吴晓英选择银行按揭贷款方式支付房款，应于合同签订之日支付首期购房款342182元，剩余购房款790000元应在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续；如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向保利公司支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求吴晓英按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。
吴晓英于合同签订时支付了首付款342182元。2012年1月15日，保利公司向吴晓英发送律师函一份，告知现保利公司已经接到吴晓英办理按揭银行的通知，吴晓英不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促吴晓英在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由吴晓英一次性付清余款。2012年1月18日，吴晓英向保利公司发送函一份，告知因吴晓英属于限购限贷对象，双方签订的案涉合同无法继续履行，要求解除案涉合同并由保利公司退还首付款。此后，保利公司与吴晓英就案涉合同的付款方式多次沟通。2012年4月30日，保利公司向吴晓英发送《告知书》一份，告知吴晓英其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促吴晓英选择保利公司认可的其他付款方式付清余款。2013年6月4日，保利公司再次致函吴晓英，希望与吴晓英共同商定关于继续履行合同或解除合同的处理方案。后双方就案涉合同的处理方案未达成一致意见。吴晓英至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。
2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
本院认为：当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。现有证据显示，合同签订后，吴晓英未能获得贷款。根据《合同补充协议》第四条的约定，吴晓英应当在限定期限内选择其他保利公司认可的方式付款，否则即构成违约。即使吴晓英确因受房产新政影响而无法获得按揭贷款，也并非保利公司的原因造成，故保利公司依约可以要求吴晓英选择其认可的付款方式继续履行合同。在得悉吴晓英不符合银行放贷条件后，保利公司已于2012年1月15日以发送律师函的形式向吴晓英提出要求其继续履行合同义务的主张，虽然双方此后就案涉合同的处理方式多次沟通，但一直未达成一致意见，至保利公司起诉前吴晓英仍未取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供保利公司确认。吴晓英的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；保利公司则依法可以解除合同，也可以要求吴晓英支付价款，并获得损失赔偿。保利公司诉请要求吴晓英一次性支付剩余购房款，于法有据，本院予以支持。关于保利公司诉请要求吴晓英自2013年10月31日起按照年利率7.8%的标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，未超出法律规定及合同约定范围，本院也予以支持。吴晓英认为《合同补充协议》第四条属于格式条款，应被认定无效。本院认为该条款不存在显失公平或格式条款的情形，且在补充协议最后一条载明“在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款向买受人进行了充分说明和解释，买受人对此并无疑义”，因此，《合同补充协议》第四条是当事人意思自治原则的体现，且不存在损害一方当事人权益的情形，故吴晓英的上述意见本院不予采纳。吴晓英的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、吴晓英于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付剩余房款790000元；
二、吴晓英于本判决生效之日起十日内向浙江保利房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（自2013年10月31日起暂计至2014年3月18日止为23466元，自2014年3月19日起至判决确定的履行期限届满之日止按年利率7.80%另行计算）；
三、驳回吴晓英的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11935元，反诉案件受理费3790元，合计16501元，由吴晓英负担。浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；吴晓英于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；帐号：73×××41）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
审 判 长 陈慧军
人民陪审员 施陶洋
人民陪审员 闫效先
二〇一四年四月二日
书 记 员 昂玉洁