四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川01民终787号
上诉人（一审被告）：四川藏鑫置业有限公司。住所地：四川省成都市新都区大丰街道办皇花街***号。
法定代表人：李博，董事长。
委托诉讼代理人：庞石磊，男，汉族，1987年3月14日出生，系该公司员工，住四川省成都市青羊区。
被上诉人（一审原告）：ＸＸ，男，汉族，1975年8月2日出生，住四川省成都市新都区。
委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：杨小菊，女，汉族，1974年1月11日出生，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：陈争，四川天则律师事务所律师。
上诉人四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）因与被上诉人ＸＸ、杨小菊与商品房销售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人藏鑫公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用均由ＸＸ、杨小菊承担。事实和理由：ＸＸ、杨小菊提出延期办理产权的违约金请求已经超过了诉讼时效，依法不应得到法院的支持。一审法院判决藏鑫公司在30日内为ＸＸ、杨小菊办理完毕不动产权证，不符合客观实际情况，导致藏鑫公司无法在判定期限内执行判决结果。一审法院缺席审理错误，剥夺了藏鑫公司重要诉讼权利。
ＸＸ、杨小菊针对藏鑫公司的上诉辩称，藏鑫公司在不动产统一登记政策实施前，就已经违约，因此，藏鑫公司关于政策调整系不可抗力进而不应承担违约责任的主张，不能成立。藏鑫公司并未在一审提出诉讼时效抗辩，因此二审不应进行审查。
ＸＸ、杨小菊向一审法院起诉请求：一、判令藏鑫公司立即办理该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证；二、藏鑫公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2013年12月31日起至取得房屋所有权证之日，按照购房款每日万分之一的标准计算）；三、藏鑫公司支付逾期办理国有土地使用权证的违约金（从2015年12月31日起至取得国有土地使用权证之日，以购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；四、藏鑫公司支付面积误差款1132.16元。
一审法院认定事实：2011年4月23日，ＸＸ、杨小菊与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由ＸＸ、杨小菊购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区大丰街道太平村四社藏鑫•凤凰山×号×幢×单元2楼03号房屋。《商品房买卖合同》第三条约定：“......测绘建筑面积共79.03平方米。其中，套内建筑面积67.89平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.14平方米；......1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）6289.79元，总价款（人民币）肆拾贰万柒仟零壹佰壹拾肆元整（大写）。......所购商品房总价合计款合计：肆拾贰万柒仟零壹佰壹拾肆元整（大写）”第十三条面积差异处理约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第三条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；......套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-
预测套内面积）÷预测套内建筑面积×100%。2、根据第三条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积计算房价款；......建筑面积误差比=（实测建筑面积-
预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%”。
商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。第十九条第二款转移登记载明“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付”。
签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第五条针对买卖合同第十三条的补充约定载明：“实测套内建筑面积与预测套内建筑面积发生误差，不再按照《买卖合同》第十三条第一项的条款内容处理。若实测套内建筑面积或建筑面积与实测套内建筑面积或建筑面积发生误差，均以建筑面积为结算依据。按有资质房产测绘机构的实测建筑面积，以建筑面积的单价据实计算。建筑面积单价与套内建筑面积单价的转换公式为：建筑面积单价=（套内建筑面积单价×套内建筑面积）÷测绘建筑面积。上式中的套内建筑面积、套内建筑面积单价及测绘建筑吗，面积，均以《买卖合同》中的数值为准。”
补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。7.出卖人在交付买受人房屋产权证后的二年内，为买受人办理完毕房屋分户国有土地使用证”。
商品房买卖合同及补充协议签订后，ＸＸ、杨小菊按约支付了购房款。2013年5月12日，藏鑫公司向ＸＸ、杨小菊交付了房屋，ＸＸ、杨小菊向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止一审法庭辩论终结前，ＸＸ、杨小菊仍未取得该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。ＸＸ、杨小菊购买的凤凰山×号×幢×单元2楼03号房屋的备案登记和商品房面积实测报告显示，该房屋的套内建筑面积为67.71平方米，建筑面积为78.91平方米。
一审法院认定以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、商品房买卖合同摘要及到庭当事人的陈述在卷佐证。
一审法院认为，ＸＸ、杨小菊与藏鑫公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》补充协议是对《商品房买卖合同》的修订和补充，是当事人协商一致的结果。按照《商品房买卖合同》补充协议的约定，双方对面积差异以建筑面积未结算依据。根据合同提供的公式计算出，建筑面积误差比小于3%，应根据实测建筑面积结算房价款，退还ＸＸ、杨小菊面积误差款648元。【即（427014元÷79.03平方米）×（79.03平方米-78.91平方米）】。按照合同约定及交易习惯，ＸＸ、杨小菊在商品房交付之日即2013年5月12日就应当知晓房屋存在面积误差，其主张面积误差款的请求已超过了法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。
商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。由于ＸＸ、杨小菊的实际接房之日是2013年5月12日。因此，ＸＸ、杨小菊应从实际交房之日2013年5月12日起365日（即2014年5月12日）内取得房屋所有权证书，但ＸＸ、杨小菊却尚未取得该房屋的房屋所有权证书。藏鑫公司未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，应承担逾期办证的法律责任。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项的约定，藏鑫公司应从2014年5月13日起至取得房屋所有权证之日止，以房屋总价款427014元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金。
依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，藏鑫公司提供的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项系格式条款，但格式条款并不必然无效。ＸＸ、杨小菊与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》时，对其主要条款有审查的权利和义务，也有选择是否签订该份合同的自由。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，而《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项对藏鑫公司逾期办理房屋所有权证书的违约责任进行了约定。免除违约责任和违约金约定过低，是两个不同的法律概念，前者可以申请确认格式条款无效，后者可申请调整违约金但不能确认该条款无效。所以ＸＸ、杨小菊主张“双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项是格式条款，规避或减轻违约责任，应依法确认无效而适用法定赔偿”，没有法律依据，对其主张一审法院不予采纳。
ＸＸ、杨小菊主张其损失超过了银行活期存款利息，请求调高违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，违约金数额的调整必须基于事实上造成的损失，而且该损失必须有明确证据予以证明，现ＸＸ、杨小菊没有提交证据予以证明其损失。故对于ＸＸ、杨小菊提出调高违约金计算标准的诉讼请求，一审法院不予支持。
ＸＸ、杨小菊与藏鑫公司在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中约定，在交付房屋产权证后的二年内办理完毕国有土地使用证，目前房屋所有权证尚未办理，按照合同约定的国有土地使用证的办理时间尚未开始。因此，对于ＸＸ、杨小菊要求藏鑫公司支付逾期办理国有土地使用权证违约金的诉请，一审法院不予支持。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，现房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、藏鑫公司于判决生效之日起三十日内为ＸＸ、杨小菊办理藏鑫·凤凰山×号×幢×单元2楼03号房屋的不动产权证；二、藏鑫公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向ＸＸ、杨小菊支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款427014元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年5月13日计算至不动产权证办理完毕之日止）；三、驳回ＸＸ、杨小菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费708元，由ＸＸ、杨小菊负担408元，藏鑫公司负担300元（此款ＸＸ、杨小菊已预交，藏鑫公司在履行上述付款义务时一并结清）。
双方当事人均未向本院提交新证据。
二审中，双方当事人均认可并未约定逾期办理国土证应支付违约金。
二审查明，一审法院通过留置送达方式向藏鑫公司送达了开庭传票等文书。
本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一审法院判决藏鑫公司承担逾期办理房屋所有权证违约金是否正确，现评判如下：
本院认为，藏鑫公司未能在合同约定期限内协助刘生志、文小青办理案涉房屋所有权证，应承担相应的违约责任即支付违约金。藏鑫公司认为诉讼时效期间届满不应支持违约金，对此，本院认为，一审法院通过留置送达方式向藏鑫公司送达了应诉通知书、开庭传票等法律文书，告知了藏鑫公司相关诉讼权利以及涉诉案件情况，而藏鑫公司并未在一审时提出诉讼时效抗辩，故按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，……”的规定，本院对藏鑫公司诉讼时效抗辩不予支持。
藏鑫公司与ＸＸ、杨小菊在《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证和国有土地使用权证的时间，而目前因不动产登记制度政策调整，已不再单独颁发房屋所有权证和国有土地使用权证，加之双方并未对何时办理不动产统一登记证书达成一致，因此ＸＸ、杨小菊作为债权人，仍有权要求藏鑫公司履行协助办理不动产权证书的义务。
综上所述，藏鑫公司的上诉理由不能成立。原审认定事实部分不清，适用法律正确，判决结果应予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5397号民事判决第三项“驳回原告ＸＸ、杨小菊的其他诉讼请求”。
二、变更成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5397号民事判决第一项“被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内为原告ＸＸ、杨小菊办理藏鑫.凤凰山×号×幢×单元2层03号房屋的不动产权证”为“被告四川藏鑫置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告ＸＸ、杨小菊办理藏鑫.凤凰山×号×幢×单元2层03号房屋的不动产权证书”。
三、变更成都市新都区人民法院（2016）川0114民初5397号民事判决第二项“被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告ＸＸ、杨小菊支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款427014元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年5月13日起计算至不动产权证办理完毕之日止）”为“被告四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告ＸＸ、杨小菊支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款427014元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2014年5月13日起计算至本判决确定的协助办理不动产权证书之日止；如至本判决确定的协助办理不动产权证书之日仍未履行前述协助义务的，则应计算至实际履行之日止）”。
本案原审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费600元，由四川藏鑫置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张菲菲
审判员 何广智
审判员 夏 伟
二〇一七年三月二十日
书记员 许琳琳