江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）常民终字第971号
上诉人（原审原告）陈爱云。
委托代理人杨永钦，江苏致达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）常州绿都房地产有限公司，住所地常州市新北区高新科技园6号楼。
法定代表人张志銮，该公司董事长。
委托代理人刘伏洲，江苏禾邦律师事务所律师。
委托代理人王春兰，江苏禾邦律师事务所实习律师。
上诉人陈爱云因与上诉人常州绿都房地产有限公司（以下简称绿都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新北区人民法院（2015）新民初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审情况：
陈爱云诉称，2012年4月21日，我与绿都公司签订《商品房买卖合同》，约定我购买绿都公司开发的坐落于常州市新北区绿都万和城1204室商品房，合同总价535558元，交付日期为2013年12月31日前。合同签订后，我支付了全部房款，绿都公司却至今未能交付房屋，我多次催要未果，诉请判令：1、确认我与绿都公司之间的商品房买卖合同关系解除。2、绿都公司立即归还我购房款535558元并支付利息64267元（自2012年4月21日付清房款起暂计算至2014年6月20日，要求绿都公司支付至全部债务清偿之日止），合计599825元。3、本案诉讼费及律师费由绿都公司承担。
绿都公司辩称，双方签订商品房买卖合同后，我公司依约在2013年11月23日通知陈爱云入住，陈爱云迟迟不前往办理入住手续，陈爱云所述和事实不符。现陈爱云无端要求解除合同系单方违约，我方同意解除合同但陈爱云要承担相应违约责任，即向我公司支付物业管理费、电梯费等，并支付万分之一的违约金。
一审查明，本案双方当事人于2012年4月21日签订《商品房买卖合同》，绿都公司将其开发的坐落于常州市新北区绿都万和城1204室商品房出售给陈爱云，房款总价535558元，商品房交付日期为2013年12月31日前。合同第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第（2）项载明：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。双方签订合同后，陈爱云向绿都公司全额支付了上述房产的购房款。在房屋交接过程中，绿都公司通知陈爱云缴纳房屋维修基金，标准按每平方米120元计算。陈爱云认为上述标准不符合相关法律政策规定，遂拒绝缴纳并至绿都公司处讨要说法，双方因该事项发生矛盾，导致至今未完成案涉房产的交接。2014年4月14日，陈爱云书面发函给绿都公司，要求绿都公司于收函后五日内交付房产，否则解除合同并要求赔偿损失。因陈爱云至今未能领取所购房产，遂诉至法院。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。本案中，陈爱云、绿都公司订立的商品买卖合同真实有效，对双方具有法律约束力，双方须严格遵守约定。关于案涉房产的交付时间，双方约定为2013年12月31日前。关于房产未能交接的归责问题，陈爱云称其已主动前往绿都公司售楼处办理交付，系绿都公司拒绝导致房产未能交接。绿都公司抗辩称系陈爱云不主动配合导致无法交接。根据双方举证及庭审陈述，陈爱云在绿都公司向同小区业主集体通知交付后，确有前往绿都公司售楼处的行为。而绿都公司陈述：要求陈爱云作出书面道歉才交付房屋是事实……因为陈爱云闹事……我们对公共维修基金的收费是合理的，陈爱云行为是不合法的，所以我们要求她对自己的无理行为作出相应的认识。与此同时，陈爱云以快递方式发函给绿都公司，要求绿都公司限期交付房屋。综上，从双方的举证情况看，陈爱云有效的证明了其要求交接房产的事实，而绿都公司在具备更高举证能力的前提下却未对陈爱云不配合交接房产的事由进行有效举证，同时也对其在房产交付问题上设置障碍的事实进行了自认。一审法院认为，绿都公司应当如期交付房屋，双方因公共维修基金而产生的纠纷系另一法律关系，不能对抗陈爱云因房屋买卖合同而享有的交付房屋请求权。综上，绿都公司在房屋未交付的问题上过错明显，陈爱云依据双方约定解除合同并无不当，法院对此予以支持。另外，绿都公司作为过错方应当依照约定承担违约责任。陈爱云主张的利息计算方式不符合法律规定，法院依法予以调整。根据双方合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。现陈爱云有效证明其行使解除合同通知权为2014年4月14日发函，绿都公司15日签收，限期5日，即2014年4月21日起，绿都公司应在30日内退还购房款并承担该款2%的违约金即10711.16元。同时，从2014年5月22日起，因绿都公司未退还购房款，陈爱云因此产生的利息损失亦应当由绿都公司进行赔偿。关于陈爱云主张的律师费，非必然产生的损失，法院对此不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百三十八条之规定，作出如下判决：一、解除本案中陈爱云、绿都公司之间《商品房买卖合同》；二、绿都公司于判决生效之日起十日内向陈爱云退还购房款535558元；三、绿都公司于判决生效之日起十日内向陈爱云支付违约金10711.16元并支付购房款535558元按照银行同期贷款利率自2014年5月22日起计算至判决生效之日止的利息损失；四、驳回陈爱云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延期间的债务利息。案件受理费4899.5元，由绿都公司负担。
上诉人陈爱云不服一审判决，向本院提起上诉称，一审适用法律错误，根据一审法院查明的事实，绿都公司未能按约履行商品房交付义务，属于违约行为且过错明显，应当承担违约责任。我要求绿都公司按照银行同期贷款利率支付违约金，理由如下：首先，虽然双方在商品房买卖合同中约定的违约金为累计已付房款的2%，合同法规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。我的损失已远超出了违约金，故我要求绿都公司按照银行同期贷款利率承担违约金是依法有据的。其次，绿都公司在本案中的违约行为是一种放任的故意行为，性质恶劣，过错明显，判决绿都公司按照合同约定承担违约金造成其违约成本过低，对我不公。绿都公司先是违法收取维修基金，在业主的据理力争及相关部门的协调下才改正错误，降低维修基金的收费标准，但是在之后的房屋交付行为中，绿都公司蓄意报复，要求我向其书面道歉后才肯履行交付房屋的义务。综上，请求二审撤销原审判决的第四项，改判支持我在一审中诉求的利息。
上诉人绿都公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，导致本案发生的原因是我公司通知陈爱云收房后，其拒绝按照规定缴纳房屋维修基金。《住宅专项维修资金管理办法》第12条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。第13条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房收房单位不得将房屋交付购买人。按照上述规定，陈爱云未按照缴纳房屋维修基金，我公司不得交付房屋。双方在多次协商后，陈爱云不仅不缴纳费用，还带头在我公司售楼处闹事、损害我公司名誉。因此，房屋未能及时交付的根本原因并非是我公司不交付房屋，根本过错全在陈爱云。一审法院认定双方因维修基金产生的矛盾系另一法律关系的说法有违法理。另外，一审法院超范围判决，陈爱云在一审诉讼请求中并未提出支付违约金的诉讼请求，一审法院在判决中增加违约金的判项，显然是超出了陈爱云的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审。同时，针对陈爱云的上诉，我公司认为其上诉请求依法不能成立，请求驳回陈爱云的上诉，支持我方的上诉请求。
针对绿都公司的上诉，陈爱云答辩称，一、绿都公司在上诉状中陈述的内容与事实不符，我收到交付通知书后，第一时间赶到交付现场，之所以没有交付成功，是由于绿都公司要求我赔礼道歉等刁难行为造成的。二、关于住宅专用维修基金的纠纷，本来就是绿都公司有错在先，其收费标准偏高，最终在业主的据理力争下，才把标准调下来。在我已经支付房款的情况下，住房维修基金的说法也不能对抗绿都公司交付房屋的义务。三、关于绿都公司的违约行为，一审法院已经明确确认。请求二审法院驳回绿都公司的上诉请求，支持我方的上诉请求。
二审中，双方均未提交新证据。
二审查明，商品房买卖合同附件四中关于交付条件的约定，载明“买受人在房屋验收交接前，应付清全部购房款……维修基金……，若买受人未按照上述约定付清购房款及相关税费的，出卖人有权拒绝交房，逾期交房的违约责任由买受人承担。”2013年11月23日，诉争房屋的住宅专用维修资金收费标准为120元/平方米，2014年4月14日陈爱云书面发函给绿都公司之前，该项收费标准已经调整为35元/平方米。对于陈爱云要求交房的书函，绿都公司未作回应。
二审另查明，一审中，绿都公司自认要求陈爱云作出书面道歉才交付房屋是事实。
二审查明的其他事实与原审基本一致。
本案在二审中的争议焦点为：一、商品房预售合同中绿都公司对于逾期交房是否应承担责任；二、如果绿都公司存在违约行为，利息损失应如何计算；三，一审法院判决违约金是否属于超范围判决。
本院认为，关于争议焦点一，首先，双方纠纷的起因就是住宅专用维修资金，该资金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主大会成立前，商品住宅业主缴纳的住宅专用维修资金由物业所在地市人民政府建设（房地产）主管部门代管。根据二审查明的事实，本案双方当事人在签订的商品房买卖合同附件中对于住宅专用维修资金作出约定，该约定并不违反法律规定，本院对于该部分约定的法律效力予以认可。2013年11月23日，绿都公司书面通知陈爱云收房，并要求其按照规定的标准交付住宅专用维修资金，该行为并无不当。但双方因该笔费用的标准发生争执，导致交房不能。对于房屋未能交付的结果，绿都公司此时并无过错。但是在其后，通过政府相关部门的协调，住宅专用维修资金调整为陈爱云能够接受的金额，陈爱云也用实际行动表示愿意接受房屋的交付，而绿都公司却提出附条件的交付房屋，缺乏法律依据，且在陈爱云书面发函主张收房时，绿都公司未予理会。至此，绿都公司存在明显过错，依法应承担逾期交房的责任。关于争议焦点二，陈爱云认为自己本身的损失已经远超过违约金，应自付清房款之日起开始计算利息直至绿都公司债务全部清偿之日止。本案中，就其实际损失，陈爱云并未举证证明，同时考虑到绿都公司在争议的前期并无过错，主观上并非故意逾期交房。本院认为，一审法院关于利息损失部分的起算时间，兼顾合同约定以及客观情况，符合情理，较为公允，本院予以维持。关于争议焦点三，一审中，陈爱云并未提出违约金的诉讼请求，因此，一审法院关于违约金的判决不符合法律规定，本院对此予以纠正。综上，陈爱云的上诉请求，缺乏法律依据，依法不能成立；绿都公司关于违约金超范围判决的上诉意见，本院予以采信，其余上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新北区人民法院（2015）新民初字第78号民事判决第一项、第二项；
二、撤销新北区人民法院（2015）新民初字第78号民事判决第三项；
三、绿都公司于本判决生效之日起十日内向陈爱云支付利息（以购房款535558元为基数，自2014年5月22日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
四、驳回陈爱云的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延期间的债务利息。
一审案件受理费4899.5元，由绿都公司负担。二审案件受理费9799元，由陈爱云负担5000元、绿都公司负担4799元。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢文忠
代理审判员 是飞烨
代理审判员 袁海燕
二〇一五年八月三十一日
书 记 员 朱 赤