河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济中民三终字第86号
上诉人（原审原告）李沁恒。
委托代理人冷松，河南剑光律师事务所律师。
委托代理人王红梅，河南剑光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吕来玺。
被上诉人（原审被告）赵小玲。
上诉人李沁恒与被上诉人吕来玺、赵小玲房屋买卖合同纠纷一案，李沁恒于2014年6月20日向济源市人民法院提起诉讼，请求依法：1、确认位于济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房产归其所有；2、判令吕来玺与赵小玲赔偿其实际损失43500元。济源市人民法院于2015年1月15日作出（2014）济民一初字第1788号民事判决。李沁恒不服该判决，向本院提出上诉，本院于2015年3月16日受理该案后，依法组成合议庭于2015年4月1日公开开庭进行了审理，上诉人李沁恒的委托代理人冷松、王红梅、被上诉人吕来玺、赵小玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1996年2月26日，吕来玺与李九军签订房屋买卖合同，李九军将位于济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋以45000元的价格转让给吕来玺，吕来玺将李九军已交房款支付李九军后，李九军将交款条交给吕来玺。2012年11月17日，李沁恒与吕来玺签订房屋买卖协议，居间人为赵小玲，该协议约定“……二、甲方（吕来玺）自愿将座落在文昌路人事局家属楼南单元第6层601号，房屋建筑面积约110平方米（以房管局认可为准或以实物为准），包括其它设施物品配方及附件一张的房产出售给乙方，乙方（李沁恒）已对甲方所要出售的房产做了充分的了解愿意购买该房产。三、甲方提供了收据及证号00088087证明该房产为本人合法拥有，乙方对此予以认可。甲方保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋买卖条件，自本合同签字之日起该房屋若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的概由甲方承担全部赔偿责任。四、甲乙双方经充分协商，确定上述房产的交易成交价为人民币小写￥225000.00元整，大写贰拾贰万伍仟元整。甲方在签约当日将收据交于丙方保管，作为履行自身义务的保证。乙方也在当日交定金，人民币大写贰万元，小写20000.00元，交于丙方暂为保管，作为履行自身义务的保证，如不违约，该定金转为购房款。……十二、甲乙双方共同协商：1、甲方必须提供办房产证前时所需手续，并办到乙方指定名下，但房管局办理过户时手续费用由乙方承担。2、甲方必须在2012年11月30日前搬家，同时当天乙方交纳第一笔购房款壹拾伍万元整（￥150000.00）交于中介转交甲方，并验房交钥匙。3、剩余房款陆万伍仟元整（￥65000.00）含中介定金壹万元整（￥10000.00）乙方必须在甲方备齐办证前所有手续后交于中介转让甲方。……附1：经甲、乙方协商。甲方负责把手续变更为李东平名下。……”签订合同当天，李沁恒将购房定金20000元交给居间人赵小玲，赵小玲将其中10000元交给吕来玺，吕来玺将0088087号收据交给赵小玲。2012年11月25日，李沁恒通过赵小玲将150000元购房款交给吕来玺，吕来玺将房屋交付李沁恒。2012年11月25日至今，济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋由李沁恒占有使用，该房屋至今未办理房产登记。李沁恒与吕来玺、赵小玲均称协议附1中约定的“甲方负责把手续变更为李东平名下”是指将该房屋的原始交款收据上的交款人变更为李东平，李东平就可直接办理房产证。
原审法院认为：关于李沁恒与吕来玺签订的房屋买卖合同的效力问题，因合同相对方是李沁恒与吕来玺，故合同中将原始购房收据上交款人李九军的名字变更为李东平的条款无效，合同其他条款有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律法规另有规定的除外。本案中，李沁恒与吕来玺虽就济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋签订了买卖合同，李沁恒也交纳了部分房款，但该房屋至今未办理房屋所有权登记，故李沁恒要求确认该房屋归其所有的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。李沁恒称其于2012年12月23日以256000元的价格将该房屋转让给李东平，因吕来玺不能将原始购房收据上交款人李九军的名字变更为李东平，导致李东平不再购买该房屋，其损失可得利益31000元，但李沁恒与吕来玺之间关于将原始购房收据上交款人李九军的名字变更为李东平的约定违反了法律规定，该约定是无效的，故李沁恒要求吕来玺、赵小玲赔偿该损失，于法无据，不予支持。李沁恒另要求吕来玺、赵小玲赔偿其滞纳金2000元、契税4500元、房屋维修基金400元、房地产交易费600元，但并未提供证据证明及法律依据，故对李沁恒该项请求，亦不予支持。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回李沁恒要求确认济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋归其所有的诉讼请求。二、驳回李沁恒要求吕来玺、赵小玲赔偿其实际损失43500元的诉讼请求。案件受理费1400元，由李沁恒负担。
李沁恒上诉称：一、一审认定事实不清。1、没有根据法院对李九军的询问笔录，确认人事局将争议房屋交付给吕来玺。李九军的证言，可以证明争议房产的原始取得方系吕来玺。2、其与吕来玺签订的买卖协议约定了税款的负担，此条款与其请求赔偿损失有直接关系，3、其已全部支付了房款225000元，只是因吕来玺没有将收据变更为李东平的名字，中介未将最后一批房款65000元交给吕来玺。4、一审没有查清第00088087号收据目前由谁持有。根据录音证据，可以证实该收据是由吕来玺持有的。一审对录音证据不予审查是错误的。二、一审违反法定程序。其申请追加李九军为第三人，一审不予准许，其又要求李九军作为证人出庭，也未得到同意。三、一审适用法律错误。1、一审认定房屋买卖合同中约定将原始购房收据上交款人李九军的名字变更为李东平条款无效是错误的，也没有法律依据。此约定是其与吕来玺事先约定的，是双方真实意思表示，且不违反法律法律规定。2、一审认定其已交纳部分房款是错误的。其已支付了全部房款，且实际占有，使用该房屋。3、一审简单适用《物权法》第九条规定，判决其因没有办理登记不享有房屋的所有权，此判决使其合法权益受到侵害，房屋权利处于不明确的状态，合法的交易无法得到保护，不利于社会稳定。在出卖人未办理房屋初始登记的情况下，人民法院应依法确认购房人对所购房屋的所有权，以保护购房人的合法权益。吕来玺存在主观恶意，其将收据从赵小玲处取走，后又拒不承认。吕来玺本应尽快将收据上姓名变更为李东平，但长期不办，导致其无法将房屋转让给李东平。综上，请求二审撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。
吕来玺辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。如果李沁恒还要房子，应当将剩余房款65000元支付给其，其可以把原始收据上的名字变更为李东平。其已将原始收据和房屋交给中介公司，李九军的房款收据在赵小玲处，如果赵小玲将房款收据拿出来，就可以到房管局进行房产登记，办理房产证的相关事宜与其无关。
赵小玲辩称：李九军的房款收据在合同签订后不久，吕来玺以换收据为名，将李九军的收据从其处拿走，一审提供的录音可以证实吕来玺承认原始收据在吕来玺处，李沁恒已经将剩余房款65000元交给其，因为吕来玺不履行合同义务，不把李九军的名字换成李东平的名字，所以65000元一直未交付给吕来玺。如果吕来玺把收据换成李东平的名字，其马上把65000元给吕来玺。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：庭审中，赵小玲认可李沁恒已将剩余房款65000元交付给其。
本院认为：本案所涉房屋系济源市文昌中路人事局家属楼南单元6层601号，经法庭询问李九军，李九军认可该房屋已转让给吕来玺，现该房屋与李九军没有关系，吕来玺、李沁恒对此均无异议，可以认定该房原属李九军购买，后转让给吕来玺。李沁恒购买吕来玺该涉案房屋有双方签订的买卖合同为证，房款已按其与吕来玺签订的房屋买卖协议约定交清全部房款（余款65000元赵小玲认可已交给其，现由赵小玲持有），该房屋现由李沁恒占有，所以李沁恒要求确认本案所涉房屋归其所有，证据充分，应予支持。李沁恒要求吕来玺、赵小玲赔偿其可得利益损失及滞纳金2000元、契税4500元、房屋维修基金400元、房地产交易费600元，因李沁恒的委托代理人孔秋粮在与李东平签订买卖合同时，李沁恒尚未取得房屋所有权；李沁恒与吕来玺签订的房屋买卖协议中附1虽约定吕来玺负责把手续变更为李东平，但当时李沁恒尚未与李东平签订房屋买卖合同，所以以上损失即使存在，责任也在李沁恒，与吕来玺、赵小玲无关，所以李沁恒要求吕来玺、赵小玲赔偿其以上损失，缺乏证据支持，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持济源市人民法院（2014）济民一初字第1788号民事判决第二项；
二、撤销济源市人民法院（2014）济民一初字第1788号民事判决第一项；
三、济源市文昌中路人事局家属院南单元6层601号房屋归李沁恒所有。
一审案件受理费988元，由李沁恒负担888元，由吕来玺负担100元。二审案件受理费888元，由李沁恒负担788元，吕来玺负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 商 敏
代理审判员 陈莎莎
代理审判员 吕海波
二〇一五年六月四日
书 记 员 王 璐