安徽省肥东县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肥东民一初字第02505号
原告：俞泽元，男，1970年3月18日出生，汉族，住安徽省肥东县，
委托代理人：王明，安徽黄发蒙律师事务所律师。
被告：殷春燕，女，1988年1月23日出生，汉族，住肥东县，
被告：梁海权，男，1981年4月8日出生，住肥东县，系殷春燕丈夫。
两被告的共同委托代理人：韦海明，男，南京力霸起重设备机械有限公司法定代表人。
第三人：罗晓天，男，1992年12月24日出生，汉族，住合肥市包河区。
委托代理人：薛忠英，女，44岁，住安徽省肥东县。
原告俞泽元与被告殷春燕、梁海权房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王明到庭参加诉讼，两被告的共同委托代理人韦海明到庭参加诉讼，第三人罗晓天委托代理人薛忠英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告俞泽元诉称:2012年9月3号，被告殷春燕授权给罗晓天全权办理其位于肥东县店埠镇南环路和顺雅苑住房一套的出售事宜，该委托行为经肥东县公证处予以公证。2013年3月8日，原告与被告的代理人罗晓天签订了一份《存量房买卖合同》，对双方的权利义务进行了约定。然而，在履行合同期间，被告殷春燕解除了与其代理人罗晓天的委托关系，并且被告本人也拒不配合原告办理过户手续。无奈，特具状于人民法院，请求判令被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》，并协助原告办理房屋过户手续，诉讼费用由被告承担。
被告殷春燕、梁海权辩称：2012年9月3日，殷春燕、梁海权授权罗晓天办理房屋买卖事宜，委托书的授权范围中并无罗晓天可以为案涉房产定价。在殷春燕、梁海权得知罗晓天以33万元将案涉房屋出售后，依法解除对罗晓天的委托，并对罗晓天的定价行为拒绝追认。根据《合同法》第48条之规定，罗晓天超越代理权限的行为对殷春燕、梁海权不发生效力，其结果应由罗晓天本人承担。从肥东县人民法院委托肥东县价格认证中心出具的关于诉争房屋的价格鉴定结论，价格鉴定基准日2013年11月27日，评估价值是505954.00元。被告殷春燕与合肥市宏顺房地产开发有限公司签订的诉争房屋买卖合同时间2010年3月31日，价格是359527.00元。以及肥东县近几年来房价的走势来看，案涉房屋的价值远大于33万元。原告所出具的合肥市新天地房地产评估咨询事务所出具的NO:（2013）0330号估价单，此评估目的为课税税费提供依据，不能反映房产的交易价格，不能作为案涉房产的定价依据.另外本案中，我方提供了录音资料，在录音中原告承认案涉房屋的交易价格不是33万元而是45万元。双方签订33万元不是罗晓天和俞泽元的真实意思表示。原告俞泽元与第三人罗晓天明知案涉房产价值远超33万元，且俞泽元实际上是以45万元购买案涉房产的，仍然签订价款为33万元的买卖合同，罗晓天与俞泽元恶意串通，以阴阳合同的方式处置殷春燕、梁海权价值巨大的房产，侵害被告的合法利益，根据《合同法》之规定，此合同应属无效合同。殷春燕、梁海权无履行无效合同之义务，法院应依法驳回原告的诉请。
第三人罗晓天辩称：两被告委托我售房，我根据授权与原告签订售房合同，我认可该存量房买卖合同。存量房买卖合同价是33万，但原告实际交付45万元，包括房产过户需要交的各种税费、中介费，这些过户手续由我司代为办理，费用我司代交。因殷春燕与我们有债权债务关系，房产过户后，按我们与殷春燕的委托合同，我们代领售房款项，再和殷春燕结算。
原告举证如下：一、原告身份证复印件。证明原告主体适格。二、公证书。证明被告授权给代理人出售房屋。三、存量房买卖合同。证明原、被告买卖合同关系成立。四、房产证。证明买卖合同所涉及房屋情况。五、房产评估单。六、工商银行肥东支行贷款审批表（复印件）。
被告质证意见：一、没有异议。二、没有异议。三、没有异议。四、房产证不是交给原告的，是交给第三人用于借款的。与本案没有关联性。五和六、当庭提供且是复印件不予质证。
第三人质证意见：对证据我均无异议，另房产证在我处是因为委托我卖房的。
被告举证如下：一、评估结论。证明委托法院价格评估房屋价格505954元。二、房屋装修合同（复印件）。在房屋买卖之前装修13.8万元。三、案例。四、委托书。其中第7条约定，房屋的定价是需要评估的。五、录音记录。证明委托人与原告是恶意串通签订33万元交易合同，根据电话录音是45万元的合同。补充：房屋买卖合同。殷春燕买房的价格是359527元，双方恶意串通，损害被告的利益。
原告质证意见：一、真实性无异议，关联性有异议，价格确定的基准日与原、被告签订合同的日期不同，不能反映房屋在买卖时的价格。二、真实性存疑；装修在买卖合同签订之前，房屋买卖价格包括了装修价格。三、并非正式的判决书，我国不适用判例法。四、真实性无异议，证明目的有异议，两被告是全权委托第三人处理卖房事宜，委托书并没有排除进行房屋定价的权利。双方签订合同时，已经进行了房屋价格评估，不是代理人单方定价。五、我和罗晓天签订的存量房买卖合同价格是33万，但我实际是付了45万，16万交在托管中心账户，12万交给了罗晓天所在的合肥太平洋房产销售有限责任公司，另17万从肥东县工行按揭的，已批下来。此45万元包括一切税费和中介费，税费由中介交。总之，我交45万元，就得到房屋。补充证据：新房和二手房有价格差是正常的。
第三人质证意见：关于证据五、原告交的12万包括2万定金和10万购房款我司已收到，原告净交45万，包括所有税费、过户费、中介费等，不再交任和费用，费用由我司代交，中介费我司按规定收取。其他证据质证意见同原告的质证意见。
经审理查明：2012年9月3日，被告殷春燕出具一份委托书，授权给罗晓天，全权办理属于殷春燕所有的位于肥东县店埠镇南环路和顺雅苑住房一套的出售事宜。该委托书同日经肥东县公证处予以公证。罗晓天的权利包括代签存量房买卖合同；代领上述房产售房款项；代理申请房屋评估并代领评估报告，及其他一切与此房有关的事项。2013年3月8日，原告与被告的代理人罗晓天签订了一份《存量房买卖合同》，约定以330000元的价格，将所有权属于被告的，位于肥东县店埠镇南环路和顺雅苑1幢605室面积为109.99平方米套房出售给原告。但实际原告按450000元交易。此45万元包括房价、房屋过户时需缴纳的各种税费、中介费。其后，原告将16万购房款打到肥东县房产局资金托管账户，支付12万元现金给合肥太平洋房产销售有限责任公司，另外17万元原告向肥东县工行申请了按揭贷款。
另查，经本院委托，对案涉房屋的价格鉴定为505954元（价格鉴定基准日为2013年11月27日）。
上述事实，由当事人陈述、案涉房产证、估价单、《存量房买卖合同》、委托书、公证书、鉴定结论等证据证明。
本院认为：2013年3月8日，原告俞泽元与被告殷春燕、梁海权的代理人罗晓天签订的《存量房买卖合同》，合同价330000元，实际原告按450000元支付（含过户需要缴纳的各项税费、中介费）。被告辩称第三人罗晓天超越代理权限，与原告俞泽元恶意串通，以明显低于市场价格将其房屋交易，案涉《存量房买卖合同》为无效合同。但该房屋2013年11月27日的评估价格为505954元，可见2013年3月8日时该450000元交易价符合市场行情。根据被告殷春燕和第三人罗晓天签订的委托合同，第三人罗晓天并未超越其代理权，因此该《存量房买卖合同》除价格条款应按双方实际交易的45万元确定外，其余条款合法有效，双方应当遵守合同。被告的辩称理由不成立，对其辩称，本院不予支持。原告诉请判令被告继续履行《存量房买卖合同》，理由正当，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
被告殷春燕、梁海权于本判决生效之日起十日内继续履行与原告俞泽元签订的《存量房买卖合同》，并协助原告俞泽元办理房屋过户手续。
案件受理费6250元，原告俞泽元承担2250元，被告殷春燕、梁海权承担4000元；鉴定费4500元，原告俞泽元承担1000元，被告殷春燕、梁海权承担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级法院。
审 判 长 钟成胜
审 判 员 张跃文
人民陪审员 梁 冰
二〇一四年八月四日
书 记 员 陈 芝
附相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。