江苏省丹阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1181民初5250号
原告：朱哲，女，汉族，1977年2月20日生，丹阳市人，户籍地丹阳市，现住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：陈建平（系原告的丈夫），男，汉族，1971年9月3日生，南京市人，住南京市江宁区。
被告：张继斌，男，汉族，1971年5月9日生，丹阳市人，住丹阳市。
委托诉讼代理人：张煜（系被告的女儿），女，汉族，1992年12月2日生，丹阳市人，住丹阳市。
原告朱哲与被告张继斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年7月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2016年12月5日第二次公开开庭进行了审理。原告朱哲及其委托诉讼代理人陈建平、被告张继斌及其委托诉讼代理人张煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱哲向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2016年4月8日至6月7日期间的房租20000元、管理费1200元；2、判令被告给付原告租赁期间的水费357.39元、公用电费450元；3、判令被告给付原告违约金40000元，扣除被告支付给原告的押金20000元，还应给付20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月10日，原告将位于丹阳市金鹰大拇指美食城一楼右手边第一、二档口租赁给被告经营旺财香港奶茶，双方为此签订租赁合同两份，约定：租期从2015年10月8日至2016年10月7日，月租金10000元，管理费每月600元，租金及管理费每6个月缴纳一次，档口内的水电费由被告承担，公用部分的水电费由被告分摊十分之二。被告在拖延缴纳租金及管理费两个月的情况下，提前四个月终止了租赁合同，影响了美食城的继续经营，构成根本违约。
被告张继斌辩称：根据消防法第五十八条的规定，公共聚集场所必须通过消防安全检查，符合消防安全要求才能投入使用，大拇指美食城至今未通过消防安全检查，属于违法出租，根据合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，故原、被告签订的租赁合同无效。被告原先只承租了第一个档口，第二个档口是与原告合作经营，但原告因短期内未看到收益，就逼迫被告与其签订了租赁合同，属于以欺诈、胁迫的手段，或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，被告方有权要求变更或撤销。合同中存在霸王条款，双方权利义务不对等。签订合同时，原告承诺13个档口满铺招租，形成规模，但实际上只有几家。美食城基本配套设施不完备，未配备餐饮消防设施，没有大门，排烟系统不达标，排风设备安装不合理，严重影响被告的经营，导致合同目的不能实现。原告未提供相应的物业管理，无专人打扫卫生，公共区域脏乱差，违反了合同的约定。原告的广告牌及其自己使用的三楼的照明灯全是用公用电，属于公电私用。原告在2016年5月份起诉另外两家商户，导致他们撤出，整个美食城只剩下被告一家，对被告的经营产生了严重影响，被告不得已才要求解除合同。原告主张的违约金过高，应予调整。
本院经审理认定事实如下：2015年10月1日，原告朱哲（甲方）与被告张继斌（乙方）签订大拇指美食城档口租赁合同一份，约定甲方将位于丹阳金鹰大拇指美食城壹楼右手边第一档口租赁给乙方经营餐饮，租赁期为一年，自2015年10月8日起至2016年10月7日止；乙方承担档口内租金6400元/月，保证金及押金12800元，管理费300元/月，档口内的水电费由乙方独自承担，乙方进场时水表度数为0，电表度数为0，公用部分的水电费由各档口分摊，乙方的分摊比例为1/10，进场时公用电表的度数为18；租金及管理费每6个月缴纳一次，提前30天预交下一次的租金及管理费，水电费每月30日结算一次，保证金及押金在合同到期后，乙方结清相关费用后，无息退还；甲方对美食城进行统一管理，负责提供经营场地基本的配套设施，负责公共区域的清洁卫生，配备保洁、公用设施设备管理维护人员；任何一方违约导致合同无法继续履行的，则需赔偿守约方违约金20000元。合同签订后，被告向原告支付了半年租金和管理费，并给付押金12800元。
大拇指美食城壹楼右手边第二档口，原由原、被告合作经营，后因产生矛盾，无法合作，双方签订了档口租赁合同，约定原告（甲方）将位于丹阳金鹰大拇指美食城壹楼右手边第二档口租赁给被告（乙方）经营餐饮，租赁期限自2015年10月8日至2016年10月7日，乙方应承担档口内租金3600元/月，保证金及押金7200元，管理费300元/月，其他权利义务同第一档口约定。合同签订后，被告向原告支付了半年的租金和管理费，并给付押金7200元。
合同履行过程中，因大门问题、排烟问题、卫生问题、公用电问题等，双方多有矛盾，在沟通无果的情况下，被告未按约给付2016年4月8日至2016年10月7日的租金及管理费，公用电费及水费也未结算。
2016年5月24日，被告发短信给原告，称解除合同的通知已寄出，并附邮寄单号,2016年5月30日，被告在确认原告收到解除通知后撤场。
另查明，程玲、朱慧、孙杰也承租了大拇指美食城一楼的档口，于2016年5月31日撤柜。
本院认为：原告与被告签订的档口租赁合同，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，属合法有效。被告辩称出租房屋未通过消防安全检查，合同无效，本院认为《中华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效，该“强制性规定”指的是效力性强制性规定，《中华人民共和国消防法》中规定的“公众聚集场所未经消防安全检查或者不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的”属于管理性规定，而非效力性规定，违反本条规定，应由相关部门进行处罚，并不影响合同的效力。被告辩称在签订第二个档口的租赁合同时，原告存在欺诈、胁迫和乘人之危的情形，使被告在违背真实意思的情况下订立了合同，被告有权要求变更或者撤销，因被告对双方订立租赁合同的前因后果都是明知的，签订租赁合同是双方当事人的选择，不存在欺诈、胁迫或乘人之危的情形，对该辩称本院亦不予采纳。
依法成立的合同，对双方具有法律约束力，原被告均应按照约定履行自己的权利义务。被告辩称，原告存在违约行为，造成合同无法履行，违约情形包括：1、原告口头承诺13个档口满铺招租，实际上只有几家，2、美食城基本配套设施不完备，3、原告未提供相应的物业管理，4、原告公电私用。关于第1点，被告无充分证据证明，且合同中未进行约定，本院不予采信；关于第2点，订立合同时，被告对案涉房屋的配套设施情形已经明知，当时并无异议，现在以此主张原告违约，依据不足；关于第3点，对原告提供的物业管理服务应达到的标准，合同中没有明确约定，即使物业服务存在瑕疵，也不当然导致被告有权单方解除租赁合同；关于第4点，双方在合同中已经对公共用电的费用承担达成了一致意见，被告承租的每个档口应承担公共用电费用的十分之一，签订合同时，双方对承租物的情况应当有较全面的了解，承租后又对公共用电范围提出异议，本院不予支持。被告还辩称，另外几家商户撤出，对被告的经营产生了严重影响，故只能解除合同，经查，被告与另外几家商户几乎同时撤出，不存在因他人撤出影响被告经营的情况。综上，被告于2016年5月24日单方要求解除合同，没有约定依据和法律依据，构成根本违约，应承担违约责任。
合同约定“任何一方违约导致合同无法继续履行的，则需赔偿守约方违约金两万元”，被告认为违约金过高，本院认为，原、被告间的租赁合同解除后，给原告造成的损失主要是租金损失，关于第一个档口的租赁合同，双方约定租金为6400元/月，四个月的租金损失为25600元，违约金20000元并未超过其损失，关于第二个档口的租赁合同，双方约定租金为3600元/月，四个月的租金损失为14400元，违约金20000元明显超出该损失，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院将该部分违约金调整为12000元，即被告共应承担违约金32000元。
原告主张租金20000元，因被告已支付租金至2016年4月7日，并在2016年5月30日撤柜，原被告间的租赁合同已解除，被告尚欠原告2016年4月8日至2016年5月30日的租金，经计算应为17667元（10000＋10000/30×23）。原告主张管理费1200元，考虑到其物业管理服务行为与合同约定不完全相符，本院酌定管理费为600元。原告主张水费357.39元，有证据证明，本院予以支持。原告主张公用电费450元，是按照合同约定的承担比例（十分之一）进行计算的，于法有据，本院予以支持。综上，被告应给付原告各项费用共计51074.39元。因被告已支付给原告保证金及押金20000元，此款应予退还，故被告还应给付原告31074.39元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十四条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张继斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱哲租金17667元，管理费600元，合计18267元；
二、被告张继斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱哲租赁期间的水费357.39元，公用电费450元，合计807.39元；
三、被告张继斌于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告朱哲违约金32000元；
四、上述费用在抵扣被告支付给原告的保证金及押金20000元后，被告应实际给付原告31074.39元；
五、驳回原告朱哲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费850元，由被告张继斌负担（此款原告已预交，原告书面承诺其预交的上述费用由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，帐号：11×××61）预交上诉案件受理费。
审 判 长 孙志平
人民陪审员 蒋泉英
人民陪审员 邱美霞
二〇一七年四月六日
书 记 员 徐 敬
附相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。