浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终1106号
上诉人（原审原告）：诸暨市公安局，住所地：诸暨市红旗路6号，组织机构代码：00258844－2
法定代表人：沈平江，系该局局长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：王立忠，浙江信顺律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道丫家杨16号，组织机构代码：75399966－4
法定代表人：杨柳诚，经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：石松宁，系该公司员工。
原审第三人：童正兴，男，1956年8月4日出生，汉族，住诸暨市。
原审第三人：童森军，男，1982年10月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
上诉人诸暨市公安局、浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司（以下简称人民药店）因与原审第三人童正兴、童森军房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民初字第2396号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
上诉人诸暨市公安局不服一审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人支付拖欠购房款95万元，并支付逾期付款的约定违约金。事实和理由：一审认定主要事实错误。涉案房产是整体转让，一审法院机械的将该整体房产理解为两次分割转让，且认定上诉双方当事人因对部分房产未达成转让合意没有建立债权债务关系为由驳回上诉人的诉讼请求，认定事实错误。1、涉案转让协议虽约定暂付1105万元，但这只是双方对价款支付作了特别约定，并不能证明双方转让的是部分房产，且从该房产的初始确权登记内容看也是一个整体，一审法院将单一房产进行人为分割，违背双方当事人的真实意思表示，也违反了相关法律规定。2、上诉人诸暨市公安局已经依法依约履行了合同约定的交付房产等相应合同义务，涉案房产已按物权变动规则进行交付。3、人民药店一审辩称其未实际取得涉案房产所有权的意见缺乏事实与法律依据。人民药店已经办理转移登记手续，取得合法的所有权，亦将房产进行抵押，争议房产部分仍有人民药店使用。4、对误登记于原审第三人童森军名下且由第三人实际占有的涉案部分重复登记的房产，应由人民药店通过行使物权保护的司法救济途径另行向第三人主张。5、一审法院对违约金的计算不当，应以包含95万元在内的未付款作为基数计算违约金。
上诉人人民药店对上诉人诸暨市公安局的上诉请求、事实和理由的答辩意见与其上诉理由一致。
原审第三人童正兴、童森军对上诉人诸暨市公安局的上诉请求、事实和理由未提供意见。
上诉人人民药店不服一审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决第一项；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定诸暨市公安局不完整履行义务不损害上诉人人民药店利益为由未采信上诉人人民药店的抗辩错误。根据双方转让协议的约定，诸暨市公安局应于上诉人人民药店预付房款600万元之日起1个月内办理相关权证过户手续，但上诉人人民药店于2007年12月25日付清600万元房款后，诸暨市公安局直到2010年6月24日才将房产登记在上诉人人民药店名下，且该登记存在将别人的房产登记于上诉人人民药店名下的瑕疵，因此，不能认为诸暨市公安局完全履行了转让协议的约定，一审法院以未损害上诉人人民药店利益为由支持诸暨市公安局要求上诉人人民药店承担违约责任错误。2、根据以上所述，诸暨市公安局迟延办证，违约在先，才会导致上诉人人民药店延迟付款，上诉人人民药店不应承担违约责任。
上诉人诸暨市公安局对上诉人人民药店的上诉请求、事实和理由答辩称，上诉人人民药店在协议履行过程中存在违约行为证据充分，应当承担违约责任，其上诉没有法律依据，请求驳回上诉人人民药店的上诉请求。
原审第三人童正兴、童森军对上诉人人民药店的上诉请求、事实和理由未提供意见。
原审原告诸暨市公安局一审起诉请求判令：一、被告支付拖欠购房款95万元；二、被告支付自2010年7月3日起至2014年6月22日止的约定违约金95.493万元及自2014年6月23日起至款付清日止的约定违约金；三、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定：2007年9月4日，原告诸暨市公安局经诸暨市国有资产监督管理委员会批准，定向协议转让座落于诸暨市××××房产。2007年12月25日，以诸暨市公安局为甲方与作为乙方的被告人民药店签订暨阳路27号房产转让协议一份，约定：一、甲方所售房屋所有权证号为F0000009548，房屋土地使用权证号为2007－1－291号，使用权面积112.7㎡；二、甲方所售房屋建筑面积514.16平方米，评估建筑面积535.78平方米；三、甲方所售房屋总金额为壹仟贰佰万元整，产生的交易税费由乙方全额负担；四、付款方式：于合同签订之日起先预付600万元，余款待办妥相关权证手续后三个月内付清全部房款；五、产权过户：甲方应于乙方预付房款600万元之日起1个月内办理相关权证过户手续；六、乙方责任：乙方未按本合同规定付款，每逾期一日，按照逾期金额的万分之二支付违约金；七、甲方责任：甲方未按本合同第四条规定将房屋交付使用及协助办理相关权证，每逾期一日，按照购房总价的万分之二支付违约金；八、甲方保证该房产相关权证齐全，不存在产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担责任。现该房在移交过程中靠北庄路通向二楼的楼梯间下的空间与当时的合作开发商产生产权纠纷，为不影响乙方正常的装修或按时开业，甲方暂时不纳入转让给乙方的范围，建筑面积为38.63平方米，具体位置为J－M轴1/18－3/18轴，重新评估的价值为825360元，根据1200万元确定的房价推算，实际价值为95万元，经双方友好协商乙方暂付甲方壹仟零伍万元整。合同签订后，被告陆续支付原告购房款1105万元及税费928708.26元，分别为：2007年12月10日支付100万元、2007年12月19日支付100万元、2007年12月25日支付300万元、2007年12月29日支付100万元、2009年12月2日支付50万元、2010年4月19日支付50万元、2011年4月28日支付100万元、2012年5月31日支付100万元、2013年6月3日支付100万元、2013年12月5日支付30万元、2013年12月6日支付20万元、2014年1月15日支付100万元、2014年1月20日支付478708.26元。关于存在争议的38.63平方米，双方至今未另行签订转让协议。2006年左右，第三人童正兴将上述北庄路通向二楼的楼梯间下的空间及二楼房产一并出租给案外人方纪，方纪对楼梯部分改造成商铺后转租给他人用于经营“城北小吃”店。2010年4月2日，由诸暨市地方税务局代开金额为1200万元的销售不动产统一发票，被告于2010年4月8日依法交纳契税。原、被告于2010年5月27日向诸暨市房地产管理处提交了诸暨市房屋所有权转移登记申请书，于2010年6月24日办理房屋所有权转移登记，转移登记建筑面积为514.16平方米，包含靠北庄路通向二楼的楼梯间下的空间38.63平方米。房产登记部门于2010年7月13日发证。目前，上述从原告过户登记到被告名下的房产，其中一楼有部分产权同时登记在第三人童森军名下。原告以产权已变更登记为被告所有为由，要求被告支付剩余房款95万元及未按约付款的违约金。
一审法院认为：原告诸暨市公安局与被告人民药店签订的暨阳路27号房产转让协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。针对原告提出的诉请，双方主要存在以下争议焦点：一、原告要求被告支付购房款95万元是否成立。该院认为，本案原告主张要求被告支付剩余购房款，请求权基础应当是双方之间建立的房产转让合同关系所形成的债权债务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。从双方签订的房产转让协议来看，涉案房产中靠北庄路通向二楼的楼梯间下的空间即建筑面积38.63平方米（J－M轴1/18-3/18轴），双方约定暂时不纳入转让的范围，并明确该部分实际价值为95万元。之后双方就该部分房屋的转让事宜，未曾达成过转让协议，故原告并不能举证证明讼争部分房屋的买卖合同成立，双方之间关于38.63平方米的争议房产并不存在基于买卖合同关系而形成的债权债务关系。另，原告主张争议房屋38.63平方米已一并过户登记至被告名下，被告为物权所有人，应当向原告支付该部分房款。该院认为，不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利应予以保护。但是，不动产物权登记的效力，仅仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。产权过户的事实不能推定当事人作出房屋买卖的意思表示，达成房屋买卖的协议。从本案查明事实来看，因原告与合作开发商就争议房屋产生产权纠纷，故未列入转让范围，到目前为止，该争议并未解决，产权仍存在重复登记的情况，部分争议房屋也由第三人实际占用。故原告以产权登记过户的事实为依据，要求被告支付购房款95万元，理由不能成立，该院不予支持。二、被告是否应承担逾期付款的违约责任，如果违约，违约金如何确定。该院认为，根据原、被告签订的房产转让协议，双方约定付款方式为买受人于合同签订之日起先预付600万元，余款待办妥相关权证手续后三个月内付清全部房款。从原告提供的房屋所有权证存根来看，被告于2010年7月13日办妥房屋所有权的过户登记手续，应于2010年10月13日前付清全部房款。事实上，被告直至2014年1月才分期付清购房款，其行为已构成违约，原告主张被告承担违约责任，理由正当，该院予以支持。被告辩称，权证登记存在错误，不应该认定原告已将相关权证办妥，也就是说，被告无需在权证取得后三个月内支付全部款项。该院认为，原告已将合同项下建筑面积514.16平方米房屋过户登记至被告名下，已按合同约定予以履行，虽将未列入转让范围部分亦进行了变更登记，但对被告的利益不构成损害，故被告的辩述意见，缺乏理由，该院不予采信。同时，双方在房产转让协议中约定，被告未按合同规定付款，每逾期一日，按照逾期金额的万分之二支付违约金。显然，双方约定按逾期金额的日万分之二支付违约金，被告辩称违约金为欠款总额的万分之二，与约定事实不符，该院不予采纳。按照被告的付款情况，经核算，违约金为594450元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十一条之规定，判决:一、被告浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司支付原告诸暨市公安局违约金594450元，限该判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨市公安局的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费21944元，由原告诸暨市公安局负担15000元，被告浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司负担6944元。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。
本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，上诉人诸暨市公安局与上诉人人民药店签订的涉案房产转让协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。一、关于上诉人人民药店是否应支付95万元购房款，上诉人诸暨市公安局要求上诉人人民药店支付95万元购房款，然根据双方在涉案房产转让协议第七条的约定，该95万元价款涉及的房屋面积暂不纳入转让范围，截止目前，双方亦未就该部分房屋面积达成转让协议。上诉人诸暨市公安局主张该房屋面积已一并过户并登记在上诉人人民药店名下，然不动产物权登记行为并不能当然推定当事人对该不动产进行了买卖，且该部分房屋面积仍存在产权纠纷，因此，上诉人诸暨市公安局要求上诉人人民药店支付相应价款无合同与法律依据，一审法院未支持其该项诉讼请求并无不当。二、关于违约金，上诉人人民药店未按协议约定在办妥相关权证手续后三个月内付清全部房款，违约事实清楚。上诉人人民药店主张因办理的权证有瑕疵，才延迟付款，然本院认为该权证瑕疵对其利益并不构成损害，上诉人人民药店亦主张上诉人诸暨市公安局未按合同约定的时间办理相关权证过户手续，其才迟延付款，但本案延迟付款违约金的计算是从办妥权证手续后三个月开始，故本院对该上诉理由不予采信。
综上所述，上诉人诸暨市公安局、浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21944元，由上诉人诸暨市公安局负担15096元，由上诉人浙江省诸暨市人民药店医药连锁有限公司负担6848元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一七年六月六日
书 记 员 王婷婷