广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2591号
上诉人（原审原告）：胡艳琼，女，汉族，住清远市新城三号区。
委托代理人：林涛，男，汉族，住清远市新城三号区。系上诉人丈夫。
委托代理人：张文迪，广东平正信诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司。
法定代表人：彭智梅。
委托代理人：苏琪琪，公司员工。
委托代理人：郭伟澎，公司员工。
原审第三人：清远市丽文物业管理有限公司。
法定代表人：邹志文。
上诉人胡艳琼因与被上诉人忠毅（清远）电子塑胶五金有限公司（以下简称忠毅公司）、原审第三人清远市丽文物业管理有限公司（以下简称丽文公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡艳琼上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人涂销抵押，并将位于清远市清城区龙塘镇S253线公路旁丽文苑××楼××层Ｂ-××号房屋过户到上诉人名下，并协助办理房产证；2、追加中国工商银行股份有限公司深圳华强支行为第三人参与诉讼，与被上诉人共同涂销抵押权；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、抵押权人与本案有法律上的利害关系，原审法院不同意追加抵押权人，违反法律规定。1、二审法院应当追加抵押权人为第三人。上诉人已经购买了涉案房产，支付了90%以上的购房款，并一直占有使用。上诉人要求忠毅公司过户，忠毅公司一直推诿，并在上诉人毫不知情的情况下将涉案房产抵押。抵押权人是否涂销本案抵押权，关系到涉案房产能否办理过户，故应当追加抵押权人为第三人。2、原审判决未追加抵押权人，致使无法通过判决或调解解决本案矛盾。二、原审判决认定抵押权优于上诉人的购房权益，属适用法律错误，应当予以撤销。首先，根据最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程优先受偿权优于抵押权，但仍不能对抗已经支付全部或大部分购房款的买受人，根据举重以明轻的原则，抵押权也不能对抗已经支付全部或大部分购房款的买受人。上诉人已经支付了90%的购房款，故上诉人的权益优于抵押权。上述批复与《物权法》的规定并不冲突，在最高院与广东省高院的判决中也认为购房者的权益优于银行的抵押权。其次，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》可知，如抵押权人为实现债权向法院申请强制执行，上诉人向法院提出执行异议，人民法院也应当支持上诉人的请求。最后，上诉人的权益是生存权，是基本的人权，而抵押权人的权益属经营权益，两种权益相冲突时应当保护消费者的生存权。忠毅公司先将涉案房屋出售给上诉人，并收取大部分购房款，上诉人此时享有对所购房屋的期待权。忠毅公司出售房屋后，丧失对房屋的处分权，其将涉案房屋设定抵押损害了上诉人的权益，该权益属于生存权、基本人权，应当优先保护。三、抵押权人应当与被上诉人共同涂销涉案房屋抵押权。抵押权人作为金融机构，在对涉案房屋设置抵押时，应当对抵押物进行尽职调查，了解房屋是否存在瑕疵。包括涉案房屋在内的两幢楼房于2006年已经对外出售，并已经引发多次纠纷，抵押权人在设置抵押前未就自身债权能否得到保障进行调查。四、原审判决助长社会不良风气，不利于社会稳定和发展。
忠毅公司答辩称：一、胡艳琼请求办理过户已经无法履行。首先，答辩人没有授权丽文公司出售房屋，丽文公司无权代理。其次，涉案房屋尚未办理过户手续，物权没有发生变动。再次，涉案房屋抵押给中国工商银行深圳华强支行，并办理了抵押登记，该担保权有效，并优于债权。二、胡艳琼在一审中未申请追加抵押权人，现其在二审中要求追加抵押权人为第三人的请求不符合法律规定。
丽文公司未作答辩。
胡艳琼向一审法院起诉请求：1、忠毅公司将位于清远市清城区龙塘镇S253线公路旁丽文苑××楼××层Ｂ-××号房屋过户到胡艳琼名下，并协助办理房产证；2、本案诉讼费用由忠毅公司负担。
一审法院认定事实：2006年10月16日，胡艳琼与丽文公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定胡艳琼向丽文公司购买位于清远市清城区龙塘镇S253线公路旁“丽文苑”××楼××层Ｂ-××号房屋，购房总价为244848元，胡艳琼以分期付款方式支付购房款，首付60%即146908.8元，购房款的30%即73454.4元分24期在2009年10月1日前付清，每月支付3288.74元，购房款的10%即24484.8元在房产证办好时付清。合同买方签名的是时任忠毅公司法定代表人的林文灿。合同签订后，胡艳琼按合同约定向丽文公司缴交首付款及余额供款。至2008年2月22日，胡艳琼共支付购房款199528.64元。
胡艳琼所购房屋的房产证登记为清远市清城区龙塘镇新庄长冲S253线毅力工业城××城首层Ｂ-××号，权利人为忠毅公司。忠毅公司将该房屋抵押给银行进行了贷款，抵押期限为2014年11月4日至2017年11月3日。
清远市中级人民法院作出的已生效的（2008）清中法民三终字第80号《民事判决书》查明，2007年4月，忠毅公司向清远市房管局申请办理了清远市清城区龙塘镇新庄长冲S253线毅力工业城第一号、第二号商贸城的产权证，权属人为忠毅公司，2008年6月，忠毅公司向清远市房管局申请办理将上述第一号、第二号商贸城分拆为54套商铺办房产证。因忠毅公司未向房管局提交该房产的竣工验收备案合格的相关材料，房管局只办理11间房屋后，停止了办理其他房屋的房产证。另该判决认定该案原告刘广军与丽文公司关于清远市清城区龙塘镇新庄长冲S253线毅力工业城第一号××城××层××号房屋买卖关系中，忠毅公司与丽文公司之间是委托关系。
一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据清远市中级人民法院作出的（2008）清中法民三终字第80号《民事判决书》已经查明事实，丽文公司出售的给胡艳琼的房屋所在的清远市清城区龙塘镇新庄长冲S253线毅力工业城××号××城所有权人为忠毅公司，至本案提起诉讼时，忠毅公司已取得了涉案房屋的房产证，且房屋买卖合同卖方签名的是时任忠毅公司法定代表人的林文灿。因此，原审法院认定忠毅公司与丽文公司之间存在委托关系，即本案涉案房产的权属人为忠毅公司，并由忠毅公司委托丽文公司出售。胡艳琼与丽文公司所签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。在胡艳琼按照合同约定支付购房款后，忠毅公司应将清远市清城区龙塘镇新庄长冲S253线毅力工业城××号××城××层Ｂ-××号的《房地产权证》办理到胡艳琼名下。现忠毅公司在房屋所有权未转移给胡艳琼之前，将房屋作为抵押物抵押给银行，因抵押权是担保物权，胡艳琼通过房屋买卖合同对该房屋享有的是债权请求权，依据物权优先于债权的原则，在忠毅公司未清偿银行债务消灭抵押权时，胡艳琼请求忠毅公司办理该房屋所有权转移登记到其名下，已不能履行。在原审法院向胡艳琼释明，是否变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失时，胡艳琼不同意变更诉讼请求。故对胡艳琼要求忠毅公司将位于清远市清城区龙塘镇S253线公路旁丽文苑××楼××层Ｂ-××号房屋过户到胡艳琼名下的请求，原审法院予以驳回。判决：驳回胡艳琼的诉讼请求。案件受理费50元，由胡艳琼负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，胡艳琼在上诉状中要求追加中国工商银行股份有限公司深圳华强支行为本案第三人，又于2017年9月13日向本院申请撤回追加中国工商银行股份有限公司深圳华强支行为本案第三人的申请，其后又于同年11月8日本院对本案进行查询时，再次申请追加中国工商银行股份有限公司深圳华强支行为本案第三人。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：胡艳琼要求忠毅公司履行产权过户手续理由是否成立。
根据本案查明的事实，涉案的房产上设定了抵押权，在该抵押权涂销前，胡艳琼要求忠毅公司将涉案房产的产权过户到其名下确实存在不能履行的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，原审判决据此驳回其诉讼请求，实体处理上并无不妥，本院予以支持。胡艳琼上诉提出的主要理由其一是认为其购房权益是生存权益，该权益优于抵押权，其二是认为应当追加抵押权人为本案第三人协助其涂销抵押权。
对于胡艳琼的购房权益是否优于抵押权的问题。胡艳琼在上诉中引用了其他法院的生效判决，以此证明法院应当优先保护消费者的生存权益。鉴于胡艳琼向忠毅公司购买的涉案房产的性质为商铺，并非住宅，故对胡艳琼的该节上诉理由本院不予支持。此外，胡艳琼在上诉中引用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，拟证明其主张。根据该条款的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合一定条件的可以排除执行。该条款赋予买受人的权益仅为排除执行的权益，买受人能否取得该标的物的产权仍需买受人另行主张，因本案确实存在不能履行的情形，故胡艳琼据此要求忠毅公司履行过户手续本院不予支持。
对于胡艳琼要求追加抵押权人为第三人协助涂销抵押权的问题。胡艳琼提出其在一审诉讼中已经向原审法院申请追加抵押权人，但其未提交证据证明其主张，依法由其承担举证不能的不利后果。现其在二审中要求追加抵押权人为第三人，在双方无法就此达成调解的情况下，本案是否必须发回重审则取决于抵押权人是否必要共同诉讼人。人民法院审理民事案件的原则是针对当事人的请求进行审理，胡艳琼在一审中提出的诉讼请求是要求忠毅公司办理涉案房产的过户手续和协助办证，并未提出要求抵押权人协助涂销抵押权的请求。就胡艳琼一审的请求而言，其针对的义务人是涉案房产的出卖方即忠毅公司，抵押权人并无该项义务，故抵押权人在本案中并非必要共同诉讼人，胡艳琼要求在二审中追加抵押权人为第三人的上诉理由不成立，本院不予采纳。至于胡艳琼要求抵押权人协助涂销抵押权一节，其可另循合法途径解决。
综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由胡艳琼负担。
本判决为终审判决。
审判长 李慧玲
审判员 肖惠文
审判员 何 燕
二〇一七年十一月十五日
书记员 钟婉超
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。