北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第03807号
上诉人（原审原告）李军，男，1965年4月8日出生。
委托代理人李秋章，北京国业律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京金禾立源投资有限公司，住所地北京市海淀区玉泉路2号56号楼2层215室。
法定代表人李军，经理。
委托代理人马会军，男，1965年1月14日出生。
被上诉人（原审第三人）北京福源长欣热能技术有限公司，住所地北京市密云县穆家镇华云工业园华云大楼109室。
法定代表人韩晓东，董事长。
委托代理人曲晶，北京市颐合中鸿律师事务所律师。
委托代理人韩晓庆，女，1956年10月4日出生。
第三人北京市玉渊潭公园管理处，住所地北京市海淀区玉渊潭公园内。
法定代表人祝玮，园长。
第三人北京兴源房地产开发有限公司，住所地北京市密云县鼓楼东大街3号山水大厦4层418室-25。
法定代表人陈永杰，董事长。
上述二第三人之委托代理人刘欣，北京市中永律师事务所律师。
上述二第三人之委托代理人张亚飞，北京市中永律师事务所律师。
上诉人李军、上诉人北京金禾立源投资有限公司因确认合同有效纠纷一案不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第22144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李军的委托代理人李秋章、上诉人北京金禾立源投资有限公司（以下简称金禾公司）的委托代理人马会军、被上诉人北京福源长欣热能技术有限公司（以下简称福源公司）的委托代理人韩晓庆、曲晶、第三人北京市玉渊潭公园管理处（以下简称公园管理处）及北京兴源房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）的共同委托代理人张亚飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李军在原审法院起诉称：望海楼宾馆综合楼项目系公园管理处与兴源公司联合建设。2005年8月至12月北京领航时代投资管理有限公司（以下简称领航公司，现名为金禾公司）向我和北京四方天地科贸有限公司（以下简称四方公司）借款660万元用于购买望海楼宾馆房屋。借款以代为支付方式由我和四方公司直接向兴源公司支付。2005年12月26日领航公司与兴源公司、公园管理处签订协议书，约定领航公司支付660万元转让费，享有望海楼993.21平方米房屋2029年6月20日前的使用权。2006年望海楼工程竣工后，领航公司接收该房屋。2008年1月28日四方公司、领航公司与我签订望海楼房屋使用权转移书，约定因领航公司无力偿还借款，将协议书中房屋使用权及全部收益无条件转让给我和四方公司，自转移书签订之日起五年内由领航公司管理房屋。2008年11月14日四方公司出具承诺书将享有望海楼房屋使用权转移书中该房屋全部权益、收益转移给我。2013年初我通知相关单位该房屋使用权转移的情况，兴源公司与公园管理处不予认可。诉讼请求：依法确认望海楼房屋使用权转移书合法有效，诉讼费由金禾公司承担。
金禾公司在原审法院答辩称：同意李军的诉讼请求，李军所述属实。
公园管理处、兴源公司在原审法院陈述称：不同意李军的诉讼请求，公园管理处、兴源公司和领航公司在2005年约定诉争房屋由领航公司使用，三方又于2008年11月18日签订备忘录，同意将原协议书中的领航公司变更为福源公司，之后合同正常履行。房款660万元由四方公司和北京嘉华伟业房屋拆迁服务有限公司（以下简称嘉华公司）代福源公司支付，并同意由兴源公司向福源公司开具发票。我两方对于李军所述的承诺书和使用权转移书等完全不知情。福源公司正常合法使用房屋，我们已经收到合同项下款项，并向福源公司开具了发票。
福源公司在原审法院陈述称：我公司同意公园管理处和兴源公司的意见，不同意李军的诉讼请求，李军所述与事实不符。补充说明：李军与金禾公司所签订的使用权转移书，从法律实质上讲涉及承租关系，此类法律文书在没有经过产权人和合法支配该房屋的第一承租人认可的情况下，不具有法律效力。事实上该房屋从签订协议书至今一直为我公司占有和使用。在此期间李军与金禾公司均未提出异议，李军的起诉已经超过诉讼时效。法庭应该审查转移书所涉及的事实、涉诉房屋的使用状况和其他法律文书是否所替代等综合来判断，而不应仅仅以形式要件来判断。同时我公司提出诉讼请求，要求确认望海楼房屋使用权转移书无效。
李军对福源公司的诉讼请求在原审法院答辩称：望海楼房屋使用权转移书是有效的。从权益取得（包括付款以及三方签订协议书），到后来权益的转移以及签订承诺书，事实都非常清楚。诉争房屋的权益是由我所有。而且我有证据可以充分证明，望海楼房屋使用权转移书是真实有效的。第三人的许多陈述都与事实不符，包括向法庭提供的备忘录、缴款发票等，都是非法和无效的，是伪造的。所以我认为应当认定望海楼房屋使用权转移书有效。
金禾公司对福源公司的诉讼请求在原审法院答辩称：我公司同意李军的意见。
公园管理处、兴源公司对福源公司的诉讼请求在原审法院陈述称：认可福源公司陈述的事实以及其公司和我两方签订的协议和三方备忘录是合法有效的。望海楼房屋使用权转移书是李军和金禾公司之间的合同，我两方不是合同主体，无法认定合同效力。
原审法院审理查明：北京市望海楼宾馆综合楼系公园管理处和兴源公司合作建设，已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。双方约定房屋产权归公园管理处所有，兴源公司享有2029年6月20日前的房屋经营使用权。
2005年12月26日，公园管理处（甲方）、兴源公司（乙方）和领航公司（丙方）签订《协议书》，约定将望海楼宾馆综合楼半地下层东段桑拿区房屋（以下简称半地下层东段房屋）至2029年6月20日的使用权转让给丙方使用；半地下层东段房屋预测面积为993.21平方米，乙方将前二十年使用权转让给丙方使用，转让费用为660万元，剩余期限的房屋由丙方免费使用至2029年6月20日，此期间丙方不另外支付转让费用；合同生效后三个工作日内丙方支付560万元，2005年12月31日前支付剩余款项100万元；房屋为现房，交付日期以丙方进场装修日期为准；甲方同意转让期限2029年6月20日届满时，在同等条件下丙方有优先续约的权利；丙方使用期间，未经乙、丙两方同时同意，甲方不得单方处置该综合楼中丙方所得房产，如房产转让、抵押等；乙方负责该项目的全部建设管理工作，按时交付符合房屋交付装修标准的房屋等；丙方在经营使用该房屋期限内涉及的相关财产税费由丙方承担，并按国家规定标准向负责本项目物业管理的公司支付其受让面积的物业管理费；有关望海楼宾馆项目内的公共设施、设备的维修事宜，由三方按谁使用谁维修的原则另行签订协议等内容。
上述合同签订时，领航公司的法定代表人兼董事长系股东韩晓东。李军系该公司另一股东，任董事兼经理。韩晓东出资比例为70%，李军出资比例为30%。同时，韩晓东系福源公司的实际控制人及法定代表人。合同约定的转让款均以转账支票方式付给兴源公司，其中300万元系自嘉华公司账户转入，其余360万元系自四方公司账户转入。兴源公司于2005年8月22日开具收到李军300万元的收据，并于同年9月29日、10月27日和12月26日分别开具收到四方公司共计360万元的收据。2008年12月3日，兴源公司向福源公司开具660万元的使用权转让费发票。
李军要求确认有效的合同为《望海楼房屋使用权转移书》（以下简称《转移书》），落款日期2008年1月28日，系四方公司（甲方，债权人）、李军（乙方，债权人）与领航公司（丙方，债务人）签订，约定2005年8至12月丙方从甲乙方借款660万元，借款期1年，用于购买望海楼宾馆综合楼中993.21平方米的房屋（附：甲方和乙方替丙方支付给兴源公司的付款收据）；丙方拥有玉渊潭望海楼宾馆综合楼中993.21平方米至2029年6月20日前的房屋使用权；现丙方已还款逾期并承认无力偿还甲乙双方借款债务，经三方协商丙方同意将《协议书》中拥有的993.21平方米房屋使用权及全部权益、收益无条件转移给甲方和乙方以清还自身借款债务；本《转移书》签订之日起甲乙方委托丙方对玉渊潭望海楼宾馆房屋进行经营管理，委托时限5年整，具体事宜另行约定等内容。其上有李军签名，盖有四方公司和领航公司公章。公园管理处和兴源公司对《转移书》的签署均不知情，直至今年5月9日李军方委托律师向公园管理处和兴源公司发送函件告知此事。
四方公司已于2011年1月21日注销。领航公司于2008年11月13日经工商行政管理部门核准变更名称为北京金禾立源投资管理有限公司，再于2012年4月6日经核准变更名称为北京本味阳光食品有限公司，后于2013年5月29日经核准变更名称为金禾立源投资有限公司。且根据工商登记档案记载，2008年10月29日韩晓东在领航公司的出资分别转让给李军、李敬和李民，法定代表人改由李军担任，并申请办理变更登记。庭审中，福源公司称韩晓东对于股权转让和申请变更登记均不知情，韩晓东已提起行政诉讼要求撤销相关变更登记。福源公司还称李军负责领航公司的日常经营管理，公章由其妻子李静保管。李军和金禾公司则称法定代表人变更为李军前，李军和韩晓东都参与公司的管理。
李军还提交一份承诺书，系四方公司2008年11月14日出具，写明其公司即日起同意将《转移书》中所涉及自身全部权益、收益及债权全部转移给李军本人；其公司全权授权李军通知公园管理处、兴源公司；李军个人关于玉渊潭望海楼宾馆综合楼中993.21平方米房屋相关事宜的处置、承诺、法律文件，其公司均承认其效力。公园管理处、兴源公司与福源公司对《转移书》和承诺书的真实性、合法性均不认可。李军同时提交了前述兴源公司开具的四张收据。兴源公司认可收据的真实性，并称转账支票系李军向其公司提交故收据由李军保管。
李军还称《转移书》的签署是其与韩晓东商定的，但无书面材料。福源公司对此予以否认，称韩晓东不知情。公园管理处、兴源公司及福源公司均称在李军起诉后方见到《转移书》。同时，其三方均提交公园管理处、兴源公司与领航公司2008年11月18日所签备忘录及公园管理处、兴源公司与福源公司重新签订的一份协议书。备忘录载明由于领航公司原因，将原《协议书》其公司名称变更为福源公司，故公园管理处、兴源公司与福源公司重新签订协议书，除名称变更外，其他约定不变，同时原《协议书》自新协议签订之日起废止。备忘录上盖有领航公司公章并有韩晓东签名。李军、金禾公司对上述备忘录和协议书均不认可，并称备忘录上领航公司公章系伪造。
此外，公园管理处、兴源公司提交嘉华公司和四方公司出具的两份说明，并称兴源公司据此向福源公司开具发票。第一份说明系2006年3月29日出具，写明前述支票由嘉华公司和四方公司代领航公司垫付半地下层东段房屋使用权转让款660万元。第二份说明系2008年12月8日出具，写明上述支票由四方公司和嘉华公司代福源公司垫付半地下层东段房屋使用权转让款660万元，兴源公司向李军及四方公司共开具4张收据，因其公司原因收据原件丢失无法退还，请兴源公司根据相关交易合同将半地下层东段房屋使用权转让款发票向福源公司据实开具。李军、金禾公司不认可此两份说明的真实性。
庭审中，李军称韩晓东与其商量让其投资支付转让款，其和四方公司商量一起投资，后商定算作领航公司向其和四方公司借款。就所称由其出资的300万元，李军起先称大部分是现金，后又称因时间长记不清，实际是嘉华公司代其支付的，同时提交该公司2013年11月4日出具的证明佐证。证明内容为：2005年8月李军从嘉华公司支取支票一张（金额300万元），因其公司与李军存在资金往来，此款系李军以其公司账户对外代为支付，其公司不干涉其款项用途；其公司从未针对此款向兴源公司及其它单位出具过任何承诺书、说明或关于玉渊潭望海楼宾馆方面的书面文件。公园管理处、兴源公司对该份证明不予认可，并称与嘉华公司之前出具的说明冲突。福源公司亦不认可该份证明的真实性，并称李军的弟弟李民任嘉华公司经理，故此证明不能单独作为证据使用。同时，福源公司提交领航公司2006年12月26日、2007年2月16日向其公司开具的金额共计600万元的两张收据，以证明其公司已付给领航公司房屋使用权转让费。李军和金禾公司认为此两张收据与本案无关。
原审法院上述事实，有双方当事人陈述、《协议书》、收据、发票、进账单、《转移书》、工商登记档案等证据在案佐证。
原审法院判决认定：本案中，《转移书》记载领航公司向李军借款300万元以支付房屋使用权转让款，其上虽盖有领航公司公章，但李军系该公司股东且时任董事兼经理，参与公司管理，存在职务便利。同时李军现为金禾公司法定代表人，故双方当事人陈述不能作为认定借贷关系真实存在的依据。关于300万元的支付方式，李军起先称大部分为现金，这与事实不符。后李军改称系嘉华公司代其支付，虽提交嘉华公司证明佐证，但该公司既与其存在利害关系，仅凭此份证明不足以印证其主张。而且，即使确系李军个人代领航公司支付300万元，但由于其特殊身份，也无法认定代为支付系基于借贷关系。故法院认为，现有证据不足以证明李军对领航公司享有300万元债权，无法认定《转移书》系各方真实意思表示。
此外，半地下层东段房屋系公园管理处和兴源公司合作建设。公园管理处享有房屋所有权，兴源公司享有约定期限内的使用权和收益权。其两方与领航公司（现名为金禾公司）2005年12月26日签订的《协议书》，约定了各方的权利义务，从具体内容来看属于房屋租赁合同，所谓转让费用实为租金。领航公司根据《协议书》享有约定期限内房屋使用权的同时，亦应当按照约定履行己方义务。故《转移书》即使为各方真实意思表示，约定将房屋使用权及全部权益、收益转移给李军和四方公司，实为转租行为。《转移书》的签署未经公园管理处和兴源公司同意，且从领航公司受托对房屋进行经营管理的约定来看，公园管理处和兴源公司也无从事后获悉转租之事。现公园管理处和兴源公司认为《协议书》的主体已由领航公司变更为福源公司，对《转移书》不予认可。故李军起诉要求确认《转移书》合法有效的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。福源公司提出的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、确认《望海楼房屋使用权转移书》无效；二、驳回李军的诉讼请求。
李军、金禾公司均不服原审法院判决，向本院提起上诉。金禾公司的上诉请求是：撤销原判，依法改判。上诉理由是：金禾公司、李军与四方公司签订的《望海楼房屋使用权转移书》不违反法律规定，应为有效。福源公司提供的取得望海楼房屋使用权的证据，应当认定为无效、伪造的。李军的上诉请求是：撤销原判，改判《望海楼房屋使用权转移书》有效。其上诉理由是：望海楼房屋使用权转让款是李军和四方公司支付的，望海楼房屋使用权与福源公司无关。金禾公司、李军与四方公司签订的《望海楼房屋使用权转移书》是真实有效的。福源公司提供的支付房屋转让款、取得房屋使用权的文件是无效、伪造、虚假的。
福源公司服从原审法院判决，未发表答辩意见。
第三人公园管理处、兴源公司服从原审法院判决，未发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案中，李军要求确认《转移书》有效。此《转移书》记载领航公司（现名金禾公司）向李军借款300万元以支付房屋使用权转让款，其上虽有领航公司公章，但李军系该公司股东且时任董事兼经理，参与该公司管理，存在职务便利。且李军现为金禾公司法定代表人，基于当事人的身份及与本案的利害关系，当事人的陈述不应作为认定借贷关系存在的依据。关于300万元的支付方式，在原审法院审理中，李军先称大部分为现金，与事实不符。后李军又改称系嘉华公司代其支付，但基于该公司与其存在利害关系，仅凭此证明不足以证明其主张。鉴于此，原审法院无法认定《转移书》系各方真实意思表示。另，本案所涉房屋系公园管理处及兴源公司建设，公园管理处享有所有权，兴源公司享有约定期限的使用权和收益权。公园管理处及兴源公司与领航公司签订的协议书从内容看应属房屋租赁合同。所谓转让费实为房屋租金，故《转移书》应视为转租行为，即将房屋使用权及权益、收益转移给李军和四方公司。现《转移书》未经公园管理处和兴源公司同意及认可，故李军要求确认《转移书》合法有效之请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费本诉案件受理费七十五元，由李军负担（已交纳）。第三人独立诉讼请求案件受理费三十五元，由李军负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一百五十元，由李军负担七十五元（已交纳），由北京金禾立源投资有限公司负担七十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 刘 磊
代理审判员 夏根辉
二〇一四年五月二十六日
书 记 员 黄旭宁