上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初30513号
原告：何建文，女，1942年12月2日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：金培新，上海徐晓青律师事务所律师。
被告：岳志阳，男，1968年6月23日出生，汉族，户籍地福建省莆田市。
委托诉讼代理人：王健，上海恒杰律师事务所律师。
原告何建文与被告岳志阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金培新，被告的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何建文向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间于2015年11月3日签订的房屋租赁合同(原告于庭审后表示因双方当庭均同意合同已解除，无需法院再行处理，故撤回该诉请)；2.被告按月租金36,000元的标准支付原告自2016年5月11日起至2016年9月27日止的房租及自2016年9月28日起至2016年11月10日止的房屋使用费共计216,000元(原告于庭审后将房屋使用费的标准调整为每月5,679元)；3.被告支付原告拖欠的2016年4月至9月水电煤费用11,126元；4.被告腾空租赁房屋并返还原告(原告于庭审后表示双方于2016年12月27日办理退房交接，故撤回该诉请)；5.被告支付原告违约金72,000元(原告于庭审后撤回该诉请)。事实和理由：2015年11月3日，原被告就淮海路XXX弄XXX号整幢房签订了房屋租赁合同，合同约定该房屋系居住房，非营业房，关于牌照及注册商业用房等一切手续与原告无关，由被告自行操办解决。原告于2015年11月11日收到被告交付押金及2个月租金(自2015年12月11日起至2016年2月10日止)，后被告从未按合同第2条约定每两个月提前十天支付2个月租金。被告于2016年2月26日、3月21日、4月28日各支付了一个月租金。自2016年5月11日起未再支付租金并拖欠水、电、煤等费用。原告曾于2016年9月通知被告解除合同并诉至法院，请求判如诉请。另，原告收取被告的租赁押金72,000元，同意本案一并处理，同意在被告支付所欠费用后返还。
岳志阳辩称，同意双方合同于2016年9月27日在法院诉前调解时已解除，但解除原因并非被告违约，而系原告未提供被告实现租赁目的的租赁物。不同意支付2016年5月11日起的租金及使用费，因系争房屋居改非未成功，相关政府部门于2016年5月30日贴出告知书对系争房屋进行停业整治，被告无法再根据合同约定经营火锅店。和原告沟通后，原告同意被告不再交房租。不同意支付水电费，认可水电费单据及金额，因原告原因导致房屋无法用于经营，水电费应予以减免。同意返还房屋。不同意支付违约金，被告未违约，因原告原因导致无法继续经营。
根据原被告庭审中的一致陈述，原告提交的房地产权证、租房合同及补充合同、水电煤发票，被告提交的告知书、录音资料、通知函及原被告短信记录等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告系上海市淮海西路XXX弄XXX号全幢(性质私有，建筑面积189.3平方米，以下简称系争房屋)的产权人之一。2015年11月3日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签署房屋租赁合同，约定：甲方将系争房屋租借给乙方作为火锅店。1.合同期四年，交钥匙后的一个月为起租期，就需交租金;2.租金每月36,000元，押金72,000元，每两个月乙方提前十天交付2个月租金72,000元;5.该房是居住房，改为非居住房，关于牌照、注册以及电表扩容等一切事务与甲方无关，由乙方自行操办完成;6.乙方在装修期及经营期间发生的任何安全问题，邻里纠纷及政府部门的手续等都由乙方自己解决，与甲方无关;9.甲乙双方违反合同以上条例，则终止合同，违约方赔偿对方2个月租金。合同并对其他事项进行了约定。2015年11月11日，双方签订补充合同，约定：合同期自2015年12月11日起至2019年12月10日止，自2015年11月11日至12月10日为装修期，不收租金。合同签订后，被告使用系争房屋经营火锅店并支付租金至2016年5月10日。
另查明，2016年5月30日，徐家汇街道道路业态整治专项工作组向系争房屋住户发出告知书，内容为：徐汇区市场监管局、城管执法局、房屋管理局、公安分局、公安消防支队根据相关法律法规，重点开展针对辖区道路两侧沿街建筑等区域、商户中存在的“五违”综合整治行动，坚决拆除违法建筑、坚决封堵破墙开门、坚决取缔违法经营。我们已于2016年5月中旬将上述五部门联合执法告知书送达你户，并对你户进行约谈，明确相关法律法规和整改期限。现请你户支持和配合整治工作，于2016年6月11日前自行整改，对到期未整改的，相关行政执法部门将依法依规代为整改。被告当庭表示因其于告知书张贴前已获知系争房屋因居改非无法继续经营，故其未再支付2016年5月11日后的租金，居改非的义务应由原告承担；原告则认为根据双方合同约定，居改非的相关事宜应由被告自行办理，原告对系争房屋在告知书张贴后无法继续经营的事实予以认可。
又查明，根据原被告当庭确认的2016年8月13日录音，被告自认于2016年6月11日停止在系争房屋内开展经营。当日，双方同时就免租、房屋收回及损失赔偿问题进行协商，但未达成一致意见。原告于2016年9月7日诉至法院，请求判如诉请。被告于2016年9月24日书面通知原告，基于原告违约导致合同无法履行，通知解除合同并要求原告三日内配合清点物品后交接房屋。后双方拟于2016年9月29日交接房屋，但因被告要求原告配合共同清点被告物品，原告则要求被告自行搬离物品，故双方当日交接系争房屋未果。
审理中，原被告当庭表示双方合意涉案租赁合同于2016年9月27日解除，并表示庭后将尽快就系争房屋办理返还交接手续。原告于庭后确认双方于2016年12月27日办理了系争房屋的退房交接。
本院认为，原被告就系争房屋签订的租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，应为合法有效，应予恪守。涉案合同中约定系争房屋为居住用房改非居住用房、用以经营餐饮，并约定牌照、注册等事宜与原告无关、由被告自行完成，故被告对居改非的手续办理按约应承担相应责任，然原告作为系争房屋的共有产权人之一，改变房屋使用性质对外租赁，故也应负有一定程度的义务确保房屋可实现约定租赁目的。现涉案租赁合同因系争房屋涉及“违法破墙开门、违法经营”等情况于2016年5月30日被相关执法部门书面告知限期整改，被告自认2016年6月11日停止在系争房屋内开展经营，故自该日后被告的租赁目的无法实现，合同已无法继续履行。鉴于双方当庭表示合意租赁合同于2016年9月27日解除，本院对此予以确认。因2016年5月11日至6月10日期间，被告仍在经营中，其应按合同约定标准向原告支付租金36,000元；自2016年6月11日起至2016年11月10日止，因系争房屋的租赁目的已无法实现且原告对此也应承担部分责任的情形下，本院酌情参考原告主张的房屋使用费标准即每月5,679元对该期间的相应租金及使用费予以调整，被告应支付原告该期间房屋租金及使用费28,395元。关于被告抗辩原告同意减免租金的意见，因被告未就其该项主张提供充分证据，原告对此也予以否认，故本院对此不予采信。关于原告主张2016年4月至9月水电煤费用的诉请，基于被告认可原告提供的水电煤费单据及相应金额，仅以无法正常经营抗辩相关费用应予以减免。本院认为，水电煤费系租赁期间被告实际使用系争房屋所产生的费用，被告要求减免并无合同及法律依据，故对原告的该项诉请，本院予以支持。另，原告同意在被告支付所欠费用后返还租赁押金72,000元，并撤回部分诉讼请求，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、岳志阳于本判决生效之日起十日内支付何建文自2016年5月11日起至2016年11月10日止的房屋租金及房屋使用费64,395元；
二、岳志阳于本判决生效之日起十日内支付何建文自2016年4月起至2016年9月水电煤费用11,126元；
三、何建文于本判决第一、第二项履行之日起三日内返还岳志阳租赁保证金72,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计1,693元，由何建文负担864元，由岳志阳负担829元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄晨辰
二〇一七年五月十日
书记员 王 超
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。