重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初3895号原告:刘汉华，男，1973年3月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告：张晓灵，女，1980年9月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二原告共同委托诉讼代理人唐双川，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。被告：何泥鑫，男，1963年7月23日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：邱亨秀，女，1969年5月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人：周德群，男，1975年6月21日，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人：金秀兰，女，1975年2月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人共同委托诉讼代理人：张仁勇、周中刚，重庆市南川区为民法律服务所法律工作者。原告刘汉华、张晓灵与被告何泥鑫、邱亨秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后，依法由代理审判员冯超独任审判，并适用简易程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理，原告刘汉华、张晓灵的委托诉讼代理人唐双川及被告何泥鑫、邱亨秀到庭参加诉讼。2017年6月21日，本院依法通知第三人周德群、金秀兰参加诉讼，于2017年7月29日再次公开开庭进行了审理。原告刘汉华及刘汉华、张晓灵的诉讼代理人唐双川，被告何泥鑫、邱享秀，第三人周德群、金秀兰及其委托诉讼代理人张仁勇、周中刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉华、张晓灵向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》。2、退还被告购房款240000元。事实和理由：2012年9月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将位于南川区政府6号地XX小区7栋21号楼5号一套97.49平方米的房屋以270000元的价格卖给被告。合同签订后，原告收取了购房款240000元，剩余30000元过户时支付，但因原告家庭矛盾致使合同无法履行，现原告依据我国有关法律规定提起诉讼，要求与被告解除合同。被告何泥鑫、邱亨秀辩称：1.原、被告于2012年9月28日签订《房屋买卖协议》属实，但原告的诉讼请求不成立，被告不同意解除房屋买卖协议。2.被告要求继续履行合同。第三人周德群、金秀兰向本院提出诉讼请求：1.要求原告履行与第三人在2014年8月14日签订的《权益转让协议》及在2014年8月6日签订的《房屋买卖合同》，将坐落于重庆市南川区XX街道办事处XXX居委会X号地XX小区X幢XX-X号房屋交付给第三人管理、使用、所有。2.要求被告不得阻挠第三人正常使用、管理该房屋，并由原、被告承担给第三人造成的经济损失。3.本案诉讼费用由原、被告承担。事实和理由：第三人与原告在2014年8月6日签订了《房屋买卖合同》，于同年8月14日签订了《权益转让协议》，当天《权益转让协议》在重庆市南川区公证处进行了公证，该公证书明确了协议项下的房屋权属转移自登记之日起生效，同时约定第三人应向原告支付购房款360000元。第三人按照协议于2014年8月14日向原告支付购房款280000元。2017年5月16日第三人与原告签订了《交房协议》，第三人于同日通过银行转账向原告支付了82943元（含水、电、大修基金、2017年5月至2018年5月的物业费），原告将房屋钥匙、门禁卡、可视电话、物业服务管理协议书、装修与质量保证书等文件资料交与第三人，同时确定剩余的10000元在2017年12月31日之前向原告支付。第三人于2017年5月28日以业主周德群的名义向南川X**小区物业交纳了第三人所购房屋的装修垃圾清运费、临时出入证工本费及押金、房屋装修保证金共计2653元。第三人在装修房屋过程中，被告趁第三人不在场时采取堵塞锁芯等违法方式阻挠第三人正常装饰，造成第三人的装修工作停止至今。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，第三人周德群与金秀兰系夫妻关系。2010年10月20日原告刘汉华（乙方）与重庆市南川区国土资源和房屋管理局（甲方）签订了编号为0001383的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿XX协议书》，该协议第二条统建还房补偿XX内容为“乙方自愿选择统建还房XX方式进行房屋拆迁补偿XX。（一）乙方选择统建还房面积为340.08平方米，其中：六号地XX小区X幢XX-X号房屋（现为南川区XXX小区X幢XX-X号），建筑面积为97.49平方米……”。2012年9月28日，二原告（甲方）与二被告（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定“甲方自愿将房产权证号：重庆市南川区房屋拆迁XX补偿协议书，编号为0001383位于南川区政府X号地XX小区X栋XX楼X号，房屋面积为97.49平方米，高层框架结构，卖给乙方，共同协商达成如下协议：一、出售总额为270000元整，大写贰拾柒万元整，付款方式分两次付清，第一次付款于2012年9月28日乙方付甲方购房款240000元整……第二次于房屋交接并办理完过户手续之日付清余款30000元……六、违约责任：甲乙双方共同遵守以上协议，如其中任意一方违约则按房屋买卖总额的80﹪支付另一方违约金……”。《房屋买卖协议》签订的当日，被告向原告支付购房款240000元。2016年4月份，原告刘汉华向被告何泥鑫借款20000元，该笔款项于2017年5月11日抵作被告向原告支付的剩余购房款。2014年8月6日，第三人周德群（乙方）与二原告（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定“……甲方自愿将位于南川区XX街道办事处XXX居委会六号地XX小区X幢XX-X，建筑面积97.49平方米……房屋一套卖给乙方，经双方友好协商达成以下合同内容：一、甲乙双方约定该房屋交易金额为人民币大写：叁拾陆万零柒佰壹拾叁元整（360713.00）.二、付款方式为四次付清……”。同年8月14日，第三人周德群（乙方）与二原告（甲方）签订《权益转让协议》，协议约定“甲方在婚姻关系存续期间以刘汉华名义于二○一○年十月二十日与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿XX协议书（统建还房XX）》编号：0001383，取得了协议项下权益。该协议项下涉及房屋四套。现甲方共同决定将上述协议项下部分权益转让（所涉及的房屋一套位于重庆市南川区XX街道办事处XXX居委会六号地XX小区X幢XX-X号，建筑面积为97.49平方米，具体地址及房屋面积房地产权登记为准），遂与乙方共同协商，就转让的上述权益自愿达成如下协议：一、甲方自愿将上述协议项下的部分权益转让给乙方所有，乙方自愿接受。二、上述权益的转让价款为人民币360000元整（大写叁拾陆万元整）。支付方式：第一次由乙方支付给甲方购房款人民币计280000元整（大写贰拾捌万元整），第二次待甲方将上述房屋交给乙方后，由乙方支付人民币计60000元整（大写陆万元整），第三次待甲方将上述房屋的房地产权证拿下来并配合乙方过户后，由乙方支付给甲方购房款人民币20000元整（大写贰万元整）。三、甲方于本协议签订之日将《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿XX协议书》编号0001383、身份证复印件等所有相关资料交付给乙方。交房时间按《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿XX协议书》执行。上述权益中所涉及的房屋一套的水、电、光钎、天然气由乙方安装并承担其费用。接房费用由甲方承担，房屋过户登记的所有费用由乙方承担……七、本协议生效后，任何一方均不得违约，否则除应承担因此给对方造成的经济损失（违约时的房价）外，还应向对方支付人民币壹拾万元违约金。……九、甲乙双方签订的《房屋买卖合同》的内容与本协议内容不一致的，以本协议内容为准。……”。同日，《权益转让协议》及二原告向第三人金秀兰出具的代理《委托书》在重庆市南川公证处进行了公证，同时第三人周德群向二原告转账支付购房款255000元、现金支付购房款25000元，共计280000元。2017年5月10日，原告刘汉华（乙方）与重庆市南川区新城开发建设有限公司（甲方）签订《房屋交付结算协议书》，协议约定“XXX小区工程建设已竣工验收，根据签订的《房屋拆迁补偿XX协议书》约定，经乙方现场验收，同意接房，现就房屋交付及结算等相关事宜，达成如下协议：一、选房基本情况……2、7幢21层5号（实测建筑面积105.57平方米），原结算面积97.49平方米，现结算面积97.54平方米，超面积0.05平方米”。原告并于当日对拆迁XX房屋进行了接房。同年5月16日，第三人周德群与二原告签订《交房手续》，其内容为“刘汉华出售给周德群XXX7栋21-5号的房屋于今天交于周德群。周德群应支付给刘汉华的款项包括：第二次房款60000元，面积差款29896元，水户款68元，电户款600元，大修基金633元，物业费1133元，共计92943元，大写玖万贰仟玖佰肆拾叁元（今天周德群实际支付82943元，剩余10000元于2017年12月31日前付清），如果实测面积与产权证面积有误差，以产权证为准多退少补”。同日，二原告向第三人出具了一份《房屋交接说明》，内容为“刘汉华出售给周德群的房屋余款包括：第三次余款20000元；房屋面积余款10000元，合计30000元。以后无任何其他款项，再有其他款项与周德群无关”。同时，第三人周德群于当日向原告张晓灵的账号汇款82943元，二原告将房屋的使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议、钥匙等物品交于第三人周德群。同年5月28日，第三人周德群以业主的名义向XXX小区的物业（重庆市维泰物业管理有限公司）交纳了X栋XX-X号房屋的装修保证金、临时出入证押金、装修垃圾清运费、临时出入证工本费。第三人在对房屋进行装修过程中，被告发现原告将诉争房屋出卖给了第三人，便更换了房屋锁芯，并让被告的父亲在该房屋中居住。上述事实，有《房屋买卖协议》、《收据》、《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿XX协议书》、《房屋交付结算协议书》、《房屋买卖合同》、《收条》、《权益转让协议》、《公证书》、《房屋交接说明》、《交房手续》、《汇款收据》、《XXX收款收据》、《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书》、《业主手册》、《临时出入证》及原告、被告、第三人的当庭陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本案的争议焦点：一是原告与第三人、原告与被告签订房屋买卖协议的效力及履行问题。二是关于第三人能否要求原告将诉争房屋交付其进行管理、使用和所有，能否对被告行使排除妨害的权利。三是是否应当解除原、被告签订的《房屋买卖协议》并判决原告退还被告购房款。本院认为，关于原告与第三人、原告与被告签订的房屋买卖协议的效力及履行问题。原告基于《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿XX协议书》获得诉争房屋后，于2012年9月28日与二被告签订《房屋买卖协议》，将诉争房屋出卖给二被告，双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。二被告按照合同的约定先后向原告共计支付了购房款260000元，因签订合同时该房屋尚系修建中，故原告未将房屋交付被告。后原告又分别于2014年8月6日、8月14日与第三人签订《房屋买卖合同》、《权益转让协议》，将诉争房屋出卖给第三人。原告与第三人签订的《房屋买卖合同》、《权益转让协议》亦系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，对原告与第三人亦均具有法律约束力。合同签订后，第三人按照合同约定先后向原告支付了购房款及房屋相关费用共计362943元。2017年5月10日，原告从南川区新城开发建设有限公司接房后，于同月16日与第三人办理了交房手续，原告将房屋钥匙、商品房屋使用说明书、质量保证书、物业服务管理协议等物品交与第三人，第三人将第二次应付房款、面积差房款、水电户款、大修基金、物业费等费用支付给原告，双方并就下欠款项以《房屋交接说明》的方式进行了结算。同时，第三人于同月28日向物业管理公司交纳了装修保证金、临时出入证押金、装修垃圾清运费、临时出入证工本费等费用后，开始对房屋进行装修,并实际占有该房屋。综上，本院认为在原告与第三人签订的《房屋买卖合同》、《权益转让协议》、原告与被告签订的《房屋买卖协议》均有效的情况下，虽然原告与第三人签订协议的时间晚于与被告签订协议的时间，但第三人与原告已完成了房屋交接手续，第三人对该房屋已实际合法占有、并进行了装修。综合考虑此情形，宜应对原告与第三人履行合同的行为予以保护。关于第三人能否要求原告将诉争房屋交付其进行管理、使用和所有，能否对被告行使排除妨害的权利。本院认为，因原告已于2017年5月16日将诉争房屋交于第三人，第三人对诉争房屋已实际进行占有、装修，故本院对第三要求原告将房屋交付其管理、使用的诉讼请求依法不予支持。同时，因原告尚未取得房屋的产权证，因此在客观上不能向按合同约定向第三人履行变更房屋登记，故本院对第三人要求原告将房屋交付其所有的诉讼请求依法不予支持。第三人基于与原告签订的《房屋买卖合同》、《权益转让协议》对诉争房屋进行了合法占有，第三人系诉争房屋的占有人，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，第三人有权对被告行使搬离房屋、不得阻挠其正常使用等排除妨害的权利，故本院对第三人要求被告不得阻挠其正常使用、管理诉争房屋的诉讼请求依法予以支持。因第三人未举证证明原、被告对其造成了经济损失，故本院对第三人要求原、被告承担经济损失的诉讼请求依法不予支持。关于能否解除原、被告签订的《房屋买卖协议》并判决原告退还被告购房款的问题。本院认为，原、被告未约定合同解除条件内容，故只有符合法定的解除条件，原告行使解除权才具有效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告于2017年5月16日向第三人履行了交房手续，并且第三人已对房屋进行装修。第三人合法占有、使用诉争房屋致使原告已不能向被告履行交房的义务，从而导致原、被告签订《房屋买卖协议》的合同目的不能实现。本案原告对被告的违约行为以致原、被告双方签订的《房屋买卖协议》符合合同法定解除的情形，故本院对原告要求解除与被告签订《房屋买卖协议》的诉讼请求依法予以支持。同时，经本院向被告释明是否在本案向原告提起反诉后，被告明确表示不予主张，因此《房屋买卖协议》解除后，被告可另案向原告主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘汉华、张晓灵与被告何泥鑫、邱亨秀于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》；二、被告何泥鑫、邱亨秀不得妨害第三人周德群、金秀兰对南川区XXX小区X幢XX-X号房屋的管理和使用；三、驳回原告刘汉华、张晓灵的其他诉讼请求；四、驳回第三人周德群、金秀兰的其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告刘汉华、张晓灵负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 冯 超二〇一七年八月十八日书 记 员 宋小亚