安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0102民初1381号
原告：合肥信地乐汇商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：孟斌，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张会娟，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：柴华莉，女，该公司员工。
被告:张国保，男，1962年11月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，
原告合肥信地乐汇商业管理有限公司(以下简称“信地乐汇公司”)与被告张国保房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信地乐汇公司的委托诉讼代理人张会娟到庭参加诉讼。被告张国保经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
信地乐汇公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金438187元、综合服务费292125元、物业费68398元、违约金101379元，以上合计900089元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，信地乐汇公司变更诉讼请求为：被告向原告支付拖欠的租金437415元、综合服务费291610元、物业费68285元、违约金69516元，以上合计866826元。
事实和理由：原、被告双方于2013年4月24日签订了《商铺租赁管理合同》一份，约定被告承租原告位于合肥××步行街××商铺，用于休闲、娱乐，租赁面积为482.75平方米，被告经营的品牌为“****”，租赁期间自2013年5月1起至2016年4月30日止，期间被告应向原告支付租金、综合服务费、物业费、能源费用，合同同时对租金、综合服务费、物业费的标准进行了约定。以上费用均按季结算，先付后用。合同还约定，被告逾期支付租金、综合服务费、物业费、能源费等费用超过15日的，原告有权解除合同，被告应支付相当于三个月租金的违约金，且其已缴纳保证金不予退还。合同签订后，被告于2013年6月18日进场经营，原告再次给予被告计租期限减免的优惠扶持政策，于2013年8月18日开始计收租金等费用。但被告一直未支付任何费用。原告认为，被告恶意拖欠原告租金等费用的行为，已构成对原告的违约，请求法院依法判决支持原告的请求。
张国保未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年4月24日，出租方信地乐汇公司与承租方张国保签订《商铺租赁管理合同》一份，约定信地乐汇公司将位于合肥市瑶海区****广场*期*栋*层***号商铺出租给张国保，用于经营“****会所（以工商部门核定为准）”，租赁面积为482.75平方米；租赁期间为3年，自2013年5月1起至2016年4月30日止，如遇延迟交房，则以实际租赁日期为准，租期顺延；该商铺租金为（1）2013年5月1日至2014年4月30日，租金标准为42元/月/平米，月租金总额为20276元，（2）2014年5月1日至2015年4月30日，租金标准为45元/月/平米，月租金总额为21724元，（3）2015年5月1日至2016年4月30日，租金标准为48元/月/平米，月租金总额为23172元；该商铺综合服务费为（1）2013年5月1日至2014年4月30日，综合服务费标准为28元/月/平米，月综合服务费总额为13517元，（2）2014年5月1日至2015年4月30日，综合服务费标准为30元/月/平米，月综合服务费总额为14483元，（3）2015年5月1日至2016年4月30日，综合服务费标准为32元/月/平米，月综合服务费总额为15448元；自计租日起，每3个月为一个支付期，被告应在合同签署后7日内支付第一期租金、综合服务费，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期租金、综合服务费；张国保应承担并直接向信地乐汇公司或公司指定的物业服务公司交纳商铺物业费，分别为（1）2013年5月1日至2015年4月30日，标准为12元/月/平米，经优惠实际物业费为6元/月/平方米，月物业费总额为2897元，（2）2015年5月1日至2016年4月30日，标准为12元/月/平米，经优惠实际物业费为7元/月/平方米，月物业费总额为3380元；自计租日起，每3个月为一个物业费交费期，第一个交费期物业费应与第一期租金同时支付，之后应在每个交费期届满前15日支付下一个交费期物业费；因张国保违约导致合同解除的，信地乐汇公司有权不返还租赁保证金及已交纳的其他款项，并要求张国保支付相当于三个月租金的违约金（以解除前三个月的平均租金为基数，如合同在计租日前解除，则以第一个支付期租金作为计算违约金的标准，下同）；张国保迟延支付租金、综合服务费、物业费、能源费等费用超过15日的，视为严重违约，信地乐汇公司有权解除合同；信地乐汇公司给予张国保第一年贰个月的免租期（第壹合同年最后贰个月），给予贰个月装修期；双方在履行本合同时如有争议，应协商解决，协商不成的，应向该商铺所在地人民法院提起诉讼解决。
合同签订后，信地乐汇公司按约将房屋交付张国保，张国保承租后对房屋进行了装修。合同履行过程中，信地乐汇公司同意给予张国保第一年前三个月的补贴期，后两个月的免租期，双方将租金等费用的起算时间重新确定为自2013年8月10日起。张国保于2013年4月23日向信地乐汇公司支付租金及综合服务费110067元；于2015年1月31日支付租金1万元；于2015年4月30日支付租金及综合服务费15000元。另，张国保于2013年11月30向安徽信地物业管理有限公司支付三个月的物业费8690元。之后，张国保未按约定期限、金额支付租金等费用，信地乐汇公司遂向张国保邮寄了解除合同通知书，并于2016年1月份收回了涉案商铺。现信地乐汇公司向张国保索要租金、综合服务费等费用未果遂诉讼来院。
庭审时，信地乐汇公司向本院陈述了其主张费用的计算方式：第一年即2013年8月10日至2014年8月9日，租金为141932元（42元/月/平方米*482.75平方米*7月）、综合服务费为94619元（28元/月/平方米*482.75平方米*7月）、物业费为34764元（6元/月/平方米*482.75平方米*12月），因被告2013年6月18日已进场，故物业费按12个月计收。被告于2013年4月23日支付了第一年租金75826元、综合服务费50551元、物业费17380元，扣除被告已支付的费用，同时我方给予被告8天的装修期，此期间的租金为5233元（42元/平方米/月/31天*8天*482.75平方米）、综合服务费3488元（28元/平方米/月/31天*8天*482.75平方米）、物业费748元（6元/月/平方米/31天*8天*482.75平方米）。第一年被告尚欠我方租金60873元、综合服务费40580元、物业费16636元。现我方主张第一年尚欠租金60870元，综合服务费40580元，物业费16631元，合计118081元。
第二年即2014年8月10日至2015年8月9日，租金为260685元（45元/月/平方米*482.75平方米*12月）、综合服务费为173790元（30元/月/平方米*482.75平方米*12月）、物业费为34758元（6元/月/平方米*482.75平方米*12月），合计469233元。
第三年，因被告自2014年5月10日起就拖欠租金等费用不予支付，故我方于2016年1月10日收回房屋。2015年8月10日至2016年1月10日的租金为115860元（48元/月/平方米*482.75平方米*5月）、综合服务费为77240元（32元/月/平方米*482.75平方米*5月），物业费为16896元（7元/月/平方米*482.75平方米*5月），合计209996元。
本院认为，信地乐汇公司和张国保在平等、自愿基础上签订的商铺租赁管理合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约恪守履行。庭审时，信地乐汇公司所陈述的租金及综合服务费的计算时间、金额符合双方合同约定，故本院对信地乐汇公司主张的此两部分费用予以支持。至于物业费，合同约定张国保应向信地乐汇公司或公司指定的物业服务公司交纳该部分费用，因信地乐汇公司非物业服务的提供者，且依据张国保以往物业费的交费记录，物业费的收取单位应是安徽信地物业管理有限公司，故信地乐汇公司要求张国保支付物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，张国保未按约支付租金及综合服务费，已构成违约，信地乐汇公司依约解除了双方的租赁合同。合同已解除，现信地乐汇公司要求张国保支付相当于三个月的违约金69516元（48元/月/平方米*482.75平方米*3月），符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。张国保经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为放弃抗辩、质证等诉权，因此可能引起的不利法律后果由其自行承担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、张国保于本判决生效之日十日内支付合肥信地乐汇商业管理有限公司租金437415元、综合服务费291610元、违约金69516元，合计798541元。
二、驳回合肥信地乐汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12800元，由合肥信地乐汇商业管理有限公司负担1015元，张国保负担11785元；公告费800元，由张国保负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日内十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 张慧霞
人民陪审员 李孝年
人民陪审员 王富华
二〇一七年八月八日
书 记 员 张 莹
附本判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。