江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盱民初字第00976号
原告沈东黎，公司员工。
委托代理人沈克亮（与原告沈东黎系父子关系），男，1958年2月28日生，汉族，农民。
被告江苏东晨置业有限公司，组织机构代码69134766-x，住所地盱眙经济开发区洪武大道西侧。
法定代表人纪雪瑛，该公司董事长。
委托代理人姚孟乔。
原告沈东黎与被告江苏东晨置业有限公司（以下简称为东晨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法由审判员陈正龙适用简易程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告沈东黎的委托代理人沈克亮、被告东晨公司的委托代理人姚孟乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈东黎诉称，2010年9月30日原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于盱城镇山水人家小区22幢3单元601室商品房一套，套内建筑面积100.59平方米，总价款352700元。合同还约定被告公司在2011年12月28日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并自房屋交付使用后180日内办理房屋产权登记手续。合同签订后，原告依约履行买受人应尽义务，被告至今未按合同约定将具备取得商品房交付批准文件并经验收合格的房屋实际交付原告，经多次商讨后无果。请求判令被告限期将取得交付批准文件及房屋验收合格证明的商品房交付原告使用、出具房屋全额的销售发票、给付逾期交房违约金42253元（自2011年12月9日至2015年4月10日，计1198天）及自2015年4月10日次日起至房屋实际取得商品房交付使用批准文件之日止的违约金，并负担本案诉讼费用。
被告东晨公司辩称，原告诉称案涉商品房没有取得综合验收报告的情况属实，原告已于2012年1月27日领取钥匙实际入住该商品房；案涉商品房目前正在申请办理验收手续，相关手续基本完备，等待县住建局下一步审批；关于案涉商品房交付问题，依据商品房买卖合同约定，商品房综合验收通过后，原告有权受领和入住，现原告在明知商品房没有取得综合验收的情况下，自行同意并受领该房屋，实质是以其受领行为变更合同约定的房屋交付条件，但原合同关于房屋产权登记和综合验收约定并未因此发生变更。即被告公司没有违反合同约定，不存在着违约行为，不应当承担原告诉称的违约责任。不承认原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年9月29日原告沈东黎（买受人）与被告东晨公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于盱城镇洪武大道西侧山水人家小区第22号楼3单元601室商品房一套，房屋性质为预售商品房，建筑面积117.57平方米，其中套内建筑面积100.59平方米，按套内建筑面积计算，单价每平方米3506.31元，房屋总价款352700元。买受人于2010年9月29日付清房屋首付款106700元，贷款246000元于2010年10月17日付清，贷款材料于2010年10月4日前提交银行；出卖人应当在2011年12月28日前依照国家和地方人民政府的规定将取得商品房交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示规定的证明文件，不能出示或者出示不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告沈东黎于2010年9月20日支付房屋首付款106700元，被告东晨公司向其出具了等额的销售不动产统一发票，随后原告又于2012年12月30日在中国银行办理贷款手续支付尾款24.6万元。
另查明，案涉商品房所在的楼栋尚未进行综合验收，相关手续正在办理过程中，不具备办理产权登记的条件。经被告东晨公司通知，原告沈东黎已于2012年1月27日在小区物管单位处领取钥匙，并实际装修入住。
本案庭审过程中，原告沈东黎陈述领取房屋钥匙时知晓案涉商品房没有通过综合验收，被告公司曾口头承诺1个月内办理完毕相关手续；坚持要求被告公司出具案涉商品房销售不动产统一发票。被告东晨公司陈述认为，不存在原告所述的承诺，因案涉商品房目前尚未通过综合验收及房屋面积误差问题，暂时不能出具完整的销售不动产统一发票。针对上述陈述，原被告均提供其他任何证据加以证明。
上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、说明、证明等证据证实，予以认定。
本院认为，原告沈东黎与被告东晨公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照法律规定或者当事人约定全面履行义务。原告沈东黎依约履行支付房款义务，被告东晨公司未按合同约定期限交付房屋构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于被告东晨公司逾期交房期间的确定，2012年1月27日经被告东晨公司通知，原告沈东黎在知晓案涉商品房尚未取得交付使用批准文件的情况下领取钥匙并装修入住，应视为原告沈东黎同意变更交付条件，以其行为表示放弃了其他相应的权利，2012年1月27日实际受领商品房，即此时原被告双方已完成房屋交接手续，则逾期交房期间自2011年12月29日至2012年1月27日止，计27天，违约金核定为352700元×0.0001×27天=952.29元，原告沈东黎计算有误，应予纠正。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。原告沈东黎要求被告公司出具相关发票符合法律规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条之规定，判决如下：
一、被告江苏东晨置业有限公司于判决生效后10日内给付原告沈东黎逾期交房违约金952.29元；
二、被告江苏东晨置业有限公司于判决生效后10日内向原告沈东黎出具盱眙县山水人家第22号楼3单元601室商品房销售不动产统一发票；
三、驳回原告沈东黎其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费856元，减半收取428元，由原告沈东黎负担328元，被告江苏东晨置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。
审判员 陈正龙
二〇一五年五月十八日
书记员 赵容达
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百三十六条【有关单证和资料的交付】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条【交付的时间】出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。