浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0602民初7912号原告谢水良，男，1958年5月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托代理人（特别授权代理）孔天喜，浙江学通律师事务所律师。被告骆英，女，1975年11月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告罗爱民，男，1980年6月26日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人（特别授权代理）丁飚，浙江震天律师事务所律师。原告谢水良与�告骆英、罗爱民房屋买卖合同纠纷一案，于2016年8月11日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘婷婷适用简易程序独任审判，于2016年10月19日公开开庭审理，后依法组成合议庭，于2016年12月9日再次公开开庭审理。原告谢水良及其委托代理人孔天喜、被告罗爱民之委托代理人丁飚两次到庭参加诉讼。被告骆英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告谢水良诉称：原告与被告骆英系亲戚，2008年1月8日，原告与被告骆英签订一份《绝买文凭》，该《绝买文凭》约定，被告骆英蒋坐落于绍兴市××城区××室房屋82.82平方米及配套车棚8.92平方米转让给原告，价款357000元。过户手续由被告骆英负责办理。因《绝买文凭》签订前，原告已先行支付了180000元购房款，《绝买文凭》当天原告又向被告骆英支付了余款177000元。同时，被告骆英将案涉房屋交付给原告。之后，原告将案涉房屋租赁给第三人。2011年10月许，原告对案涉房屋进行装修，装修后原告及小女儿一家于2012年5月入住至今。2012年4月20日，原告以被告骆英的名义办理了契税证，2012年5月4日，案涉房屋办理了房屋所有权证，2012年9月5日，案涉房屋办理了国有土地使用证。2012年9月，原告取得上述三证并一直持有至今。因案涉房屋系城中村改造房，起所有权在2014年5月4日前一直无法过户至原告名下。2014年3月28日至2016年3月29日，因被告骆英涉诉，案涉房屋被法院查封，此后，原告女婿因被告骆英未按期归还借款而依法处置了其车辆，被告骆英心有不满，故不愿意协助原告办理案涉房屋过户手续。2016年6月19日，被告罗爱民带人拿着房产证闯进案涉房屋，要求原告及小女儿一家搬离案涉房屋，双方发生纠纷。此时原告�获悉，被告骆英又将案涉房屋转卖给被告罗爱民。2016年7月19日，被告罗爱民向绍兴市越城区人民法院提起物权保护之诉，要求原告方腾退案涉房屋并承担自2016年4月15日起至实际腾空之日止的房屋占用费。被告罗爱民提交的证据材料显示，被告骆英与被告罗爱民于2016年4月15日签订了《二手房买卖合同》、《绍兴市房屋转让合同》，被告骆英将涉案房屋以500000元的价格转卖给被告罗爱民。同日，案涉房屋过户至被告罗爱民。原告认为，原告与被告骆英双方签订《绝买文凭》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，应属合法有效。被告罗爱民明知案涉房屋已为原告购买并居住，仍与被告骆英签订案涉房屋买卖合同，并办理了过户手续，属恶意串通，严重损害了原告的合法权益。现原告为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、原告谢水良与被告骆英2008年1月8日签订的《绝买文凭》有效；2、被告骆英与被告罗爱民于2016年4月15日签订的《二手房买卖合同》、合同编号为16041545TR1177245《绍兴市房屋转让合同》无效；3、被告骆英、被告罗爱民协助原告将坐落于绍兴市××城区××室的房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告罗爱民辩称：被告罗爱民不清楚原告与被告骆英之间存在2008年1月8日签订的绝卖文凭，故无法确认其双方之间是否存在诉争房屋的买卖，但被告骆英与被告罗爱民之间在2016年4月15日签订的二手房买卖合同是真实有效的，作为买方的罗爱民支付了合同约定的所有房款，并在骆英的配合下，该房屋三证已经办至罗爱民名下，罗爱民作为该房屋所有人，在原告不肯搬离房屋的情况下，已经向法院提起诉讼要求原告腾退房屋。现在原告要求确认骆英和罗爱民买卖合同无效�并希望将诉争房屋过户至原告名下，没有事实和法律依据。故请求法院驳回原告诉请。被告骆英无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、绝卖文凭1份，证明2008年1月8日被告骆英将座落于越西新村66幢103房屋（面积82.82平方）及车棚（8.9平方）转让给原告，价款为357000元的事实。经质证，被告罗爱民对证据的真实性有异议，不清楚谢水良与骆英之间存在这份房屋买卖协议，无法认定该绝卖文凭的真实性，根据该证据显示，绝卖文凭上骆英名字有涂改，原来是陆建英，后来改成骆英，这更加使被告怀疑绝卖文凭的真实性。本院对该份证据本身的真实性予以确认。2、证明1份，证明讼争房屋由被告骆英卖给原告，原告已经将相应房款支付给骆英的事实。经质证，被告罗爱民对该证明材料的真实性有异议，从逻辑及生活常理上推理，被告罗爱民认为当时不可能有这么多人看到款项交付的情况，被告认为这仅是原告向法院施加压力而已。本院对该份证据将结合其他证据及原、被告庭审陈述综合予以认定。3、房产权证1份、土地使用权证1份、契证1份、完税证明1份，证明2012年4月20日原告以被告骆英名义办理了房屋契税证，2012年5月4日以骆英名义办理了房屋所有权证，2012年9月5日以骆英名义办理了国有土地使用权，三证一直由原告持有的事实。经质证，被告罗爱民认为对原告提供的三证的真实性无法确认，代理人认为骆英已经将房屋过户给罗爱民，在过户时按常理讲骆英应该持有三证，因此对该三证的真实性无法确认。本院对该组证据本身的真实性予以确认。4、（2016）浙0602民初1731号民事判决书1份，证明骆英与本案原告及原告女儿、女婿因借款引起原告女婿将骆英的车辆进行处分而发生纠纷的事实。经质证，被告罗爱民认为对骆英与原告女婿之间的存在纠纷的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为与本案无关联。本院对该份证据本身的真实性予以确认。5、光盘1份及文字整理材料1组，证明讼争房屋房价已经由原告支付给骆英，而且骆英迟迟不肯将房屋过户是因双方车辆纠纷造成，同时证明罗爱民知晓涉案房屋由原告购买且一直由原告方居住的事实。经质证，被告罗爱民对于谢水良与骆英之间的谈话，不清楚录音中的双方是否是谢水良与骆英，即使是原告与骆英的谈话，也不能证明骆英承认收到房价款357000元的事实。对于录音二，被告认为是有前因后果，当时通话中的冯建强答应罗爱民，如果罗爱民能拿出三证的，他们答应搬出，冯建强在通话时进行了诱导地发问，罗爱民为应付冯建强才有了以上的录音。对于录音三的真实性没有异议，当时罗爱民是在楼下看的，主要原因是骆英当时跟罗爱民讲房子是她妈妈在住，如果让她妈妈知道她把房子卖掉心脏会受不了，所以当时罗爱民没有上楼看房，只在楼下看了看。对录音四的真实性没有异议，不能证明原告想要证明的目的，与本案没有关联性。本院对该组证据将结合其他证据及原、被告庭审陈述综合予以认定。6、申请证人凌某1、凌某2、凌某3出庭作证，证明原告已经向骆英支付讼争房屋的房款的事实。原告认为三证人与骆英之间都是亲戚关系，三证人陈述都是可信，三证人陈述事实都是吻合的，讲得也是事实，三证人陈述能够证�原告要求证明的事实。被告罗爱民认为证人凌某1、凌某2陈述是一致的，当时原告向被告骆英交付了钱，但交付多少不清楚。证人凌某3陈述钱是分二次付的，这跟前面两个证人陈述是相互矛盾的，证人凌某3她们的弟弟，弟弟记不清了，前面两个姐姐却记得很清楚，被告认为可能存在陈述不实的情况。被告认为三证人陈述无法证明原告方向骆英交付357000元房款的事实。本院证人证言将结合其他证据及原、被告庭审陈述综合予以认定。7、二手房买卖合同复印件1份，绍兴市房屋转让合同复印件1份，证明2016年4月15日两被告签订了二手房买卖合同和绍兴市房屋转让合同的事实。经质证，被告对该组证据的真实性没有异议。本院对该组证据的三性予以确认。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：8、房屋三证各1份、农业银行汇款凭证复印件1份，证明罗爱民与骆英之间签订了本案所涉房屋的买卖合同，交付了购房款50万元，并办理了房屋三证的过户，证明罗爱民已经依法取得涉案房屋的所有权。经质证，原告认为对于被告提供的三证复印件，因在另案中被告曾经出示过，具体真实性以房屋登记部门的登记为准，该证据的真实性由法院依法核实。对于农业银行的汇款凭证，这里没有载明金额，谁汇出的、金额多少都没有表明，仅凭这份材料无法证明款项已经交付。被告罗爱民要证明其已经依法取得房屋所有权证，我们认为这只能表明房屋暂时的所有权是罗爱民的，但并不能表示其是依法取得。因此无法证明被告罗爱民是合法取得房屋所有权。本院对该组证据本身的真实性予以确认。经审理本院认定，2008年1月8日，原告谢水良�被告骆英签订一份绝买文凭，约定被告骆英将坐落于越西新村66幢103室房屋（面积82.82平方米）及车棚（面积8.92平方米）绝买给原告谢水良所有，房屋折价款为357000元。后骆英于2016年4月15日与被告罗爱民签订了一份二手房买卖合同及一份绍兴市房屋转让合同，约定被告骆爱民同意以50万元购买被告骆英所有的坐落于绍兴市××城区××室，被告骆爱民于同日通过案外人朱国祥的中国农业银行账户以转账的方式向被告骆英全额支付了50万元购房款，后两被告完成了房屋过户手续，被告罗爱民取得房屋三证。被告骆英无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为放弃举证质证权利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。系当事人的真实意思表示，不违�法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，原告谢水良与被告骆英于2008年1月8日签订的《绝买文凭》与被告骆英与被告罗爱民于2016年4月15日签订的《二手房买卖合同》、编号为16041546TR1177245《绍兴市房屋转让合同》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。对于原告谢水良提出的两被告系恶意串通，损害原告利益，故两被告签订的《二手房买卖合同》和《绍兴市房屋转让合同》应属无效合同的意见，本院认为根据现有证据及庭审情况不足以证明两被告之间有恶意串通的情形，故对原告谢水良的第二项诉讼请求不予支持。本案系因一房二卖而引起的纠纷。在一房二卖的情况下，作为后买受人的被告罗爱民能否取得所有权，应综合考虑后买卖合同的效力及物权的取得方式。本案中，被告罗爱民在签订购房合同时主观上是�意的，且房屋买卖合同已经履行完毕，被告罗爱民也与被告骆英办理了房屋过户手续，领取了房屋三证，取得了房屋所有权。故本院对原告要求两被告协助原告将坐落于绍兴市××城区××室的房屋过户至原告名下的诉讼请求不予支持。被告骆英经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权利，本院可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谢水良与被告骆英于2008年1月8日签订的《绝卖文凭》有效；二、驳回原告谢水良的其他诉讼请求如果未按本判决指定的�期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取6656元、财产保全费2305元，由原告谢水良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵钦宇代理审判员  刘婷婷人民陪审员  万春霞二〇一六年十二月二十六日书 记 员  李 芳附页：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成�时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。