广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初5374号
原告（反诉被告）东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社，地址：东莞市。
负责人黄润成，社长。
委托代理人伍肇斌，广东广和律师事务所律师。
被告（反诉原告）东莞市海宇实业有限公司，住所地：东莞市。
法定代表人詹发师，总经理。
被告詹发师，男，汉族，住址：广东省东莞市。
共同委托代理人何斌，广东大洲律师事务所律师。
共同委托代理人林路红，广东大洲律师事务所律师。
原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社（以下简称“石鼓田厦经合社”）诉被告东莞市海宇实业有限公司（以下简称“海宇公司”）、詹发师房屋租赁合同纠纷一案，被告海宇公司也提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告石鼓田厦经合社的委托代理人伍肇斌，被告海宇公司、詹发师的共同委托代理人林路红均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石鼓田厦经合社诉称，2014年8月8日，原告与被告海宇公司签署《厂房租赁合同书》，约定原告将位于东莞市塘厦镇石鼓田骏路2号的D栋厂房宿舍的租赁物出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2014年8月15日起至2019年8月14日止，前三年度的每月租金为68220元。租赁合同第四条约定被告海宇公司应当在每月10号前支付租金，不按时缴交租金的，每逾期一日应当向原告支付月租金的1%的违约金；租赁合同第八条约定承租人如存在拖欠出租人超过两个月租金、拖欠工人两个月工资等违约情形的，出租人有权随时单方解除合同，并收回厂房，没收履约保证金，如承租人未缴清租赁厂房等相关费用的，出租人有权留置承租人厂房内的财产，并申请拍卖留置的财产用于抵偿相关费用。2015年7月份起，被告海宇公司出现拖欠工人工资的情形，2015年11月起，被告海宇公司出现欠付租金的情形，经原告多次催告被告海宇公司仍迟迟未纠正前述违约行为，至2015年12月17日，被告海宇公司因经营不善倒闭，被告海宇公司的法定代表人及实际经营者即被告詹发师擅自弃厂并失去联系，导致工厂70多名员工投诉至政府部门，造成恶劣影响。为维护社会稳定并保障基层工人权益，在塘厦镇政府、石鼓居民委员会、东莞市人力资源局塘厦分局的组织协调下，原告代被告海宇公司支付了2015年7月至2015年12月份的80%工资共计545967元。为保障厂区及工人的人身、财产安全，原告还代被告海宇公司另行支付了2015年12月17日至2016年1月12日期间罗大华、胡继新、黄家和、黄荣欢四名门卫的工资16200元及清洁费3500元，前述费用均应由被告海宇公司承担，被告海宇公司在变卖工厂设备后向原告归还了330000元，剩余款项被告海宇公司应继续清偿。另经查，被告海宇公司系一人有限责任公司，被告詹发师系被告海宇公司的唯一股东及实际经营者，依照《公司法》相关规定其应当对被告海宇公司的全部债务承担连带清偿责任。故此，原告为维护自身合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告海宇公司向原告支付2015年11月份、12月份两个月的租金136440元并承担2016年1月1日至1月12日的房屋占有使用费27288元；二、被告海宇公司向原告支付逾期支付租金的违约金40932元；三、被告詹发师对被告海宇公司第1、2项诉讼请求中的全部债务本息承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由二被告共同承担。
被告海宇公司、詹发师辩称，一、案涉《厂房租赁合同书》为无效合同，原告应当将被告交付的204660元保证金予以退还。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉厂房既没有房产证，也没有取得建设工程规划许可证，故案涉合同为无效合同。2、在签订案涉合同后，原告向被告海宇公司收取了204660元保证金，但案涉合同为无效合同。根据合同法的规定，因合同取得的财产应当返还。故原告应当向被告返还204660元保证金。二、案涉合同为无效合同，原告要求被告支付违约金没有法律依据。三、被告在签订合同后，花费巨大金额对案涉厂房宿舍进行了装修，但案涉合同却为无效合同，原告应当赔偿被告装修损失。四、根据合同的相对性，原告无权要求被告詹发师承担责任。即使法院认定被告海宇公司应当承担债务，但案涉债务也是海宇公司的债务。被告詹发师不应当承担连带责任。1、海宇公司的企业类型在2015年11月20日进行了变更，变更前的企业类型并不是原告所称的一人有限责任公司，而是由詹发师和詹奀仙两名股东投资成立的有限责任公司，根据《公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司和股东是两个法律主体，均各自承担法律责任，履行法律义务。原告所代被告海宇公司垫付2015年7月至12月的工资是海宇公司的债务，故该债务应当由海宇公司承担。2、虽然海宇公司在2015年11月20日变更工商登记为只有被告詹发师一个股东的一人有限公司，但也不等于变更后股东应当对公司变更前债务承担连带责任。海宇公司从成立至2015年11月20日的是有2名股东的有限责任公司，公司的财产是独立于股东的财产的，因此公司债务是应当由公司承担的。即使在2015年11月20日变更为詹发师一人股东，但正如原告所述，海宇公司在2015年11月已经出现欠租的情形了，到了资不抵债的境地了，海宇公司根本就没有财产来与詹发师的财产混同，故原告要求詹发师承担连带责任没有依据。
被告海宇公司另反诉称，被告海宇公司与原告于2014年8月8日签订《厂房租赁合同书》，根据合同约定，由被告海宇公司租赁位于东莞市塘厦镇石鼓村田骏路2号D栋厂房宿舍，被告海宇公司应于本合同签订之日一次性向甲方缴交204660元保证金。合同签订后，被告海宇公司如约向原告缴交了204660元保证金，并对案涉厂房宿舍进行装修。但案涉合同却为无效合同，为维护被告的合法权益，遂向法院起诉，请求法院判令：一、原告返还保证金204660元；二、原告赔偿被告海宇公司装修损失200000元；三、由原告承担本案的诉讼费。
针对被告海宇公司的反诉，原告石鼓田厦经合社辩称，1、关于本案的几个基本事实，原告的代理人需要庭后进行核实，包括保证金金额是否属实，是否足额交纳，是否有退还，原告方需要五个工作日进行核实。案涉厂房是否有房产证和建设工程规划许可证，原告代理人也需要庭后进行核实，暂时来讲，被告在2015年7月份开始拖欠员工工资，在2015年11月份开始，拖欠厂房租金，并且在2015年12月份放弃经营，均构成严重的违约行为，原告方有权依照租赁合同的约定以及法律规定，没收被告方已经支付的保证金，并解除租赁合同。故保证金无需予以退还；2、针对被告的第二项反诉请求，由于被告没有提供任何证据证明其有装修的投入，故其该项请求没有任何事实依据与法律依据，请求法院予以驳回。同时针对其鉴定的申请，基于被告方的违约行为及过错，原告方基于合理合法的主观目的，已经将厂房再行出租，新的租客已经实际使用厂房将近半年时间，本案的厂房标的也不具备司法鉴定的条件，请求法院依法驳回该申请。3、合同无效的过错在双方，被告放弃经营，如果被告能够如期履行合同，就不会存在被告所主张的损失。
经审理查明，海宇公司于2006年8月24日注册成立，至2015年11月19日前，海宇公司为包括詹发师在内的两名股东的有限责任公司。2015年11月20日，海宇公司变更为只有詹发师一名股东的一人有限责任公司。詹发师未能举证证明其个人财产与海宇公司的财产是完全分开的。
2014年8月8日，石鼓田厦经合社与海宇公司签署一份《厂房租赁合同书》，主要约定：石鼓田厦经合社将位于东莞市塘厦镇石鼓田骏路2号的D栋厂房宿舍出租给海宇公司使用，租赁期限为五年，自2014年8月15日起至2019年8月14日止；2014年8月15日至2017年8月14日期间每月租金68220元，2017年8月15日至2019年8月14日期间每月租金75042元；履约保证金为204660元，期满后无息退还；等。
上述《厂房租赁合同书》签订后，海宇公司依约向石鼓田厦经合社支付了履约保证金204660元，此款石鼓田厦经合社至今未退还给海宇公司。后因经营困难，海宇公司拖欠了石鼓田厦经合社自2015年11月1日起的租金。2015年12月17日，海宇公司实际停止经营，法定代表人及实际经营者詹发师无法联系。2016年1月8日，海宇公司将其位于案涉房屋内的机器设备进行变卖，上述机器设备的买受人直至2016年1月12日才将全部机器设备搬离案涉房屋完毕。庭审中，海宇公司确认拖欠石鼓田厦经合社自2015年11月1日至2016年1月12日期间的租金。海宇公司、石鼓田厦经合社确认案涉房屋已于2016年1月份另租给案外第三人。海宇公司请求本院对案涉房屋内的装修价值进行司法鉴定。
石鼓田厦经合社将案涉房屋交付给海宇公司使用时，双方均未制作任何的交接清单。海宇公司主张其接收案涉房屋后对案涉房屋进行了大量装修，产生装修费损失200000元。对此主张，海宇公司举证了：一份显示为海宇公司与东莞市富联装饰设计工程有限公司签订的、工程额为160000元工程承包合同书，一份显示转账两笔共50000元至东莞市富联装饰设计工程有限公司法定代表人李学棚的银行流水单，五份显示由深圳市鸿锦泉机械设备有限公司出具的设备报价单复印件。海宇公司未能举证与上述合同相配套的费用清单明细、施工图纸、施工许可证、收款发票等。石鼓田厦经合社对海宇公司的上述举证予以否认，对海宇公司主张的装修事实及装修费金额均予以否认。
另，截止一审辩论终结前，案涉房屋尚未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。本院依法向各方当事人释明案涉《厂房租赁合同书》无效。在本院释明后，石鼓田厦经合社变更其诉讼请求第一项、第二项为：一、被告海宇公司向原告支付2015年11月1日至2016年1月12日期间的房屋占有使用费共163728元；二、被告海宇公司按照同期银行逾期贷款利率向原告支付逾期交付房屋占有使用费的利息13644元；第三项、第四项诉讼请求不变。海宇公司坚持其反诉请求不变。
以上事实，有《厂房租赁合同书》、租金收据、见证书、证明、工资债权转让协议书、支出凭单、门卫工资签收单、工商登记注册资料、公司章程、股东会决议、保证金收据、工程承包合同书、银行流水单、报价单等以及本案庭审笔录附卷为证。
本院认为，案涉《厂房租赁合同书》虽系石鼓田厦经合社、海宇公司的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。截止本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《厂房租赁合同书》依法无效。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，《厂房租赁合同书》无效，石鼓田厦经合社、海宇公司应将因该合同而取得的财产相互返还。海宇公司已交付给石鼓田厦经合社的履约保证金204660元，石鼓田厦经合社应予以返还。对海宇公司的此项诉讼请求，本院予以支持。
承上，《厂房租赁合同书》无效，但海宇公司已实际占有使用石鼓田厦经合社的案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，海宇公司仍应按约定的租金标准支付石鼓田厦经合社房屋占有使用费。本案中，已知案涉房屋2014年8月15日至2017年8月14日期间的每月租金为68220元，已知海宇公司拖欠石鼓田厦经合社自2015年11月1日至2016年1月12日期间的租金，故海宇公司应按68220元／月的标准支付石鼓田厦经合社2015年11月1日至2016年1月12日期间的房屋占有使用费共计162847.74元（68220元／月×（2＋12÷31）个月］。石鼓田厦经合社诉讼请求超出部分，本院不予支持。
此外，《厂房租赁合同书》依法无效，石鼓田厦经合社要求海宇公司按照同期银行逾期贷款利率支付逾期交付房屋占有使用费的利息13644元，于法无据，本院不予支持。
关于海宇公司主张的装修损失200000元。海宇公司主张其接收案涉房屋后对案涉房屋进行了大量装修，共支出装修费200000元。对此主张，海宇公司仅举证了工程承包合同书、银行流水单、报价单为证，但未能举证与上述合同相配套的费用清单明细、施工图纸、施工许可证、收款发票等，海宇公司应承担由此造成的举证不利后果。且海宇公司与石鼓田厦经合社交接时双方并未制作任何交接清单，无法通过现场勘查来查明是否存在装修事实。综上，对海宇公司的此项诉讼请求，本院予以驳回。
需要说明的是，对于海宇公司请求本院对案涉房屋内的装修价值进行司法鉴定一事。因案涉房屋现已另租给案外第三人，室内装饰已发生变化，已不存在司法鉴定的客观基础，且本院也不支持海宇公司主张的装修损失，故对此鉴定申请，本院不予准许。
关于詹发师应否对海宇公司的案涉债务承担连带责任的问题。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，一人有限责任公司的股东应对股东财产独立于公司财产承担举证责任，未能举证证明的，股东应对公司债务承担连带责任。本案中，詹发师未能举证证明其个人财产独立于海宇公司的财产，故詹发师均应对海宇公司的案涉债务承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
一、原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社与被告东莞市海宇实业有限公司于2014年8月8日签订的《厂房租赁合同书》依法无效；
二、被告东莞市海宇实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社2015年11月1日至2016年1月12日期间的房屋占有使用费共162847.74元；
三、原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起三日内退还被告东莞市海宇实业有限公司履约保证金204660元；
四、被告詹发师对被告东莞市海宇实业有限公司所负原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社的其他本诉诉讼请求；
六、驳回被告东莞市海宇实业有限公司的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3847.44元，原告已预交，由原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社负担291.44元，被告东莞市海宇实业有限公司、詹发师负担3556元；反诉受理费2935元，被告东莞市海宇实业有限公司已预交，由原告东莞市塘厦镇石鼓田厦股份经济合作社负担2185元，被告东莞市海宇实业有限公司负担750元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 韦枝展
人民陪审员 洪兴明
人民陪审员 宋山山
二〇一六年八月十五日
书 记 员 周 颖
余秋玲
周晓洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国公司法》
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。