广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初14230号原告：朱国强，男，1982年9月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，被告：中山市卓泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇兆丰村健业路8号，统一社会信用代码91442000698103764J。法定代表人：陈海明，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。原告朱国强与被告中山市卓泰房地产开发有限公司（以下简称卓泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。原告朱国强，被告卓泰公司的委托诉讼代理人朱文萍、刘小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国强向本院提出诉讼请求：1.卓泰公司向刘国强支付逾期交楼违约金73164.96元（以已付房价款为基数，按每日万分之八从2016年1月1日起计算至2016年11月5日止）；2.卓泰公司赔偿朱国强房屋租金损失20666.67元；3.本案诉讼费由卓泰公司承担。事实和理由：2014年9月25日，朱国强与卓泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定朱国强购买卓泰公司开发位于中山市××镇××村××路××家园××房，卓泰公司应于2015年12月31日前交付商品房。合同签订后，朱国强于2014年9月25日前通过8次刷卡支付了首期购房款185020元，后依约于2014年10月16日通过贷款支付了余款110000元，并于2014年11月18日取得购房发票。交楼期限届满后，卓泰公司未依约交楼，亦未发出逾期交楼通知，直至朱国强与多家业主到售楼部反复投诉和反馈，卓泰公司才于2016年1月7日通知不能交楼，并承诺2016年5月31日前交楼，但逾期又未交楼并告知逾期至2016年8月30日前。可是，朱国强于2016年8月26日再次收到逾期交楼通知，告知逾期至2016年10月28日前交楼，但期满仍未交楼。当日上午，朱国强及大部分业主终于无法忍受卓泰公司反复违约行为，遂在卓泰公司售楼大厅要求其给出准确的交楼时间，后在民警和建委工作人员协调下，朱国强最终于2016年11月5日收到卓泰公司发出的交楼通知，但此时已超出约定交楼时间310天。卓泰公司逾期交楼，不但给朱国强造成已付房价款的利息和房屋租金损失，精神损失也非常巨大。特别是多次逾期交楼均未告知原因，导致朱国强整天无心工作，担心受怕。朱国强认为，法院应对《中山市商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交楼违约责任重新作出认定。另，朱国强是外来务工人员，一家老小一直租房生活，逾期交楼给朱国强造成房屋租金损失20666.67元（2000元/月÷30天/月×310天）。卓泰公司违约，还应承担本案诉讼费。被告卓泰公司辩称，1.朱国强与卓泰公司签订的《中山市商品房买卖合同》第九条关于逾期交楼违约责任条款的约定合法有效。首先，合同签订前，卓泰公司已将合同(含补充协议)内容在售楼部进行公示，朱国强在购房前已知晓合同内容。其次，合同签订时，卓泰公司在逾期交楼违约责任条款下方以加粗下划线方式提示朱国强，朱国强对此未提出异议，卓泰公司也不存在欺诈、胁迫的情形，该约定是双方真实意思表示。最后，该条款并未违反法律的强制性规定，合法有效。2.《中山市商品房买卖合同》第九条约定，逾期交楼按每日万分之一计算违约金，最高不超过已付房价款的3%，朱国强主张按每日万分之八计算过高且无依据。3.朱国强主张房屋租金无合同和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，朱国强主张损失的前提是合同未约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，现双方已明确约定逾期交楼违约金，朱国强已主张逾期交楼违约金的情况下，还要求赔偿租金损失无任何依据。4.因施工单位及政府验收政策法规调整，导致逾期交楼，其责任不完全在卓泰公司。根据《中山市商品房买卖合同》第八条约定，因政府部门对验收、市政配套、安装延误及政策法规发生变化，导致卓泰公司无法按时交楼的，卓泰公司可据实予以延期。因验收政策法规调整，涉案小区增加了绿化及排水两项工程验收项目，为此卓泰公司从整理验收资料到递交资料再到通过验收，耗时约4个月，故逾期交楼延误期间应予扣减。5.卓泰公司于2016年10月28日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并及时向朱国强发出收楼通知，部分业主收到通知后也办理了收楼手续。另，涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前，已有部分业主因自身原因向卓泰公司提交提前收楼申请书，确认收楼，开始计算物业服务费及保修责任，并入场装修。对于提前办理收楼手续的，逾期交楼违约金的计算截止时间应为办理收楼装修手续之日。6.卓泰公司已向部分业主支付了部分逾期交楼违约金，该款应予扣减。综上，请求法院查清事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年9月25日，朱国强与卓泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定朱国强购买卓泰公司位于中山市××镇××村××路××家园××房，房价款为295020元；卓泰公司应在2015年12月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给朱国强，逾期交楼以已付房价款按每日万分之一支付违约金，累计金额不超过总房价的3%。朱国强已向卓泰公司支付购房款295020元，卓泰公司于2016年10月28日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并于2016年11月6日向朱国强发出交楼通知，通知2016年11月25日前交楼，并告知可于2016年11月5日至2016年11月13日办理收楼手续。朱国强认为，合同约定出卖人逾期交楼按每日万分之一计算违约金，且不超过房价款的3%，而买受人逾期付款需按每日万分之四计算违约金，且不设上限，两者相差极大，故要求卓泰公司按每日万分之八支付2016年1月1日至2016年11月5日的逾期交楼违约金。此外，卓泰公司逾期交楼期间，造成其家人在外租房居住的房租损失20666.67元，卓泰公司应予赔偿。卓泰公司认为，因政府验收政策调整，增加了绿化和排水项目验收，期间耗时约四个月，由此导致逾期交楼，故应扣减上述期间的违约金。对此，卓泰公司提交了《中山市住房和城乡建设局关于绿化工程验收事项及竣工验收备案中绿化验收要求的通知》及《中山市住房和城乡建设局关于排水报建和验收相关事项的通知》各一份，上述通知显示发出时间分别为2016年6月8日和2016年5月24日。朱国强对卓泰公司的上述意见不予认可，认为通知发出时间在双方约定交楼时间之后，不构成逾期交楼的理由。此外，卓泰公司认为，合同约定的逾期交楼违约金计算标准是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，不应调整；朱国强主张房屋租金损失，亦缺乏依据。本院认为：朱国强与卓泰公司在平等自愿的基础上签订《中山市商品房买卖合同》，该合同关系合法有效，符合法律规定，本院依法予以确认。朱国强已足额支付购房款295020元，卓泰公司亦应在2015年12月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给朱国强使用，现逾期交楼已构成违约，应支付逾期交楼违约金。卓泰公司以政府验收政策调整导致逾期交楼，为此要求扣减该期间的逾期交楼违约金，但相关部门发出通知的时间在合同约定交楼时间之后，如卓泰公司严格履行合同约定，于2015年12月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，就不会出现因绿化、排水验收问题而影响商品房的竣工验收及交付，故卓泰公司以政策变动要求扣减该期间逾期交楼的违约金，本院不予支持。朱国强未举证证实违约金低于其实际损失的情况下，逾期交楼违约金应按双方合同约定，即以已付房价款按每日万分之一计算，最高不超过总房价的3%。朱国强认为出卖人逾期交楼违约金与买受人逾期付款违约金的约定不一致，据此要求逾期交楼违约金按每日万分之八计算，且不设上限的意见，理据不足，本院不予支持。综上，卓泰公司逾期交楼310天（从2016年1月1日至2016年11月5日），根据约定标准计算违约金为9145元，但最高不能超过已付房价款的3%即8851元（295020元×3%），故卓泰公司应付朱国强逾期交楼违约金为8851元，朱国强要求卓泰公司支付逾期交楼违约金超出本院上述认定部分，依法予以驳回。关于房屋租金损失问题，在双方已约定逾期交楼违约金的情况下，朱国强未提交证据证实其实际租房损失，且损失高于违约金，故朱国强要求卓泰公司赔偿房屋租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中山市卓泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告朱国强支付逾期交楼违约金8851元；二、驳回原告超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2146元，减半收取1073元，由原告朱国强负担972元，被告中山市卓泰房地产开发有限公司负担101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一七年二月一日书记员  吴文盛