四川省达州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川17民终105号
上诉人（原审被告、反诉原告）：项超，男，生于1978年4月10日，汉族，住四川省万源市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：项荔，女，生于1980年7月20日，汉族，住四川省万源市。
委托诉讼代理人：项超，男，生于1978年4月10日，汉族，住四川省万源市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：万源市农村信用合作联社。
法定代表人：张小均，理事长。
委托诉讼代理人：李志春，男，万源市农村信用合作联社风险与合规管理部经理。
委托诉讼代理人：赵继祥，四川远创律师事务所律师。
原审第三人：刘真明，男，生于1963年9月10日，汉族，住四川省万源市。
上诉人项超、项荔因与被上诉人万源市农村信用合作联社，原审第三人刘真明房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省万源市人民法院（2015）万源民初字1279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
项超、项荔上诉请求：撤销原判，发回重审，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案合同到期后是否续租或收回应由原审第三人决定，被上诉人不具有适格主体。二、上诉人投入巨额资金，被上诉人诉请收回房屋则应对上诉人进行赔偿或补偿。三、被上诉人收回房屋如果出卖，则剥夺了上诉人的优先购买权。
万源市农村信用合作联社答辩称：上诉人未经被上诉人同意改建的费用应自行承担，对其要求补偿的请求不应支持。
万源市农村信用合作联社向一审法院起诉请求：诉请人民法院依法判决：1、解除我社与被告项荔于2012年2月5日签订的房屋租赁协议；2、被告项荔立即返还租赁房屋并结清使用租赁房屋产生的水、电、燃气等全部费用；3、被告项荔赔付非法占用租赁房屋期间的占用使用费﹙从2014年8月31日起，按合同约定租金标准支付至房屋交还之日止﹚；4、被告项荔支付违约金34500元。
项超、项荔向一审法院反诉请求：要求原告赔偿我们对此租赁房屋投入的改造、修缮、装修、设备等费用损失合计4689191.25元﹙暂计至2012年9月14日，后续损失将按实际追加请求﹚。
一审法院认定事实：2002年12月30日，原告万源信联社的下属单位万源市城郊农村信用合作社以收贷方式取得了位于万源市太平镇环城南路29号房屋一幢的所有权﹙原万新铁厂因下欠万源市城郊农村信用合作社的贷款，该厂将其办公楼抵偿给该社用以还贷，共7层，建筑面积共计2059平方米，并办理了房屋所有权变更登记手续）。2006年12月27日，万源市城郊农村信用合作社将该幢房屋出租给第三人刘真明使用，双方签订了《原万新铁厂办公楼租赁合同》，合同主要约定：“甲方﹙城郊农村信用合作社﹚将原万新铁厂办公楼租赁给乙方﹙刘真明﹚作为餐饮住宿娱乐业经营场地；乙方向甲方交纳年租金5万元，每年8月底前一次性交清当年租金后方可营业使用；租期为5年，从2007年9月1日至2012年8月30日止；乙方装修不得随意改变房屋结构，租用期满完整交给甲方，若因此造成的损失和损坏由乙方负责赔偿。”2007年9月15日，刘真明将其承租的该幢房屋转租给被告项超使用，双方签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：“租赁期为5年，从2007年9月15日至2012年9月14日止；租赁费用每年10万元，第一年在签订合同之日一次性付清，第二年至第五年每年提前一个月一次性付清；自房屋出租之日起，乙方﹙项超﹚如需装修，不能损害房屋主体结构；到期后，所有的不动产及其配套设施归甲方﹙刘真明﹚所有，甲方不承担任何费用。”被告项超承租该房后从事酒店、娱乐业经营﹙银座概念酒店，由被告项荔与被告项超合伙经营﹚。2012年2月5日，原告万源信用联社与被告项荔就继续租赁该房屋事项签订了《房屋租赁协议》，合同主要约定：“承租期限2年，自2012年9月1日至2014年8月31日止；第一年租金10.5万元，第二年租金11.5万元；乙方在承租期间需改造或装修房屋，不得影响房屋的整体结构，而且必须通过甲方书面同意；乙方对房屋装饰、修缮等视为乙方自身业务需要，甲方不承担任何费用。租期满后，不得损坏房屋的装修设施，不得以装修投入、经营亏损等理由拒绝移交房屋和向甲方索要任何费用，并在租满后3个工作日内，将房屋完整交付给甲方；租赁期间，乙方因正常使用房屋而产生的水、电、气等相应费用由乙方自行承担；甲、乙双方应共同遵守以上条款，任何一方违约，应承担给守约方造成的一切损失，同时按租金的30﹪赔偿对方”。该租赁合同签订后，两被告继续使用该房屋从事酒店等业务经营。2014年8月31日租期届满后，原告要求被告返还租赁房屋，被告以原告应对其租赁房屋进行的装饰装修、添置的设施设备及建筑物等费用应予赔偿为由拒绝返还该房屋，双方为此发生争议，原告遂于2015年诉至一审法院，法院受理后，原告于2015年7月14日申请撤回起诉，法院以﹙2015﹚万源民初字第488号民事裁定书载定准许其撤诉。2015年7月28日，因双方未能和解，原告再次诉来本院。同时查明，租期内的租金，两被告已付淸。
另查明，两被告在房屋租赁期间，对房屋进行了装饰装修、添置了相应的设施设备、在租赁房屋内修建了3间简易房等﹙无合法建设审批手续，消防设施最初安装时，经相关部门验收合格，但现在未经验收﹚。经一审法院委托四川凯民房地产评估有限公司对上述开支费用及残值进行评估，共计价值﹙残值﹚为2342486.73元﹙前期拆除、化粪池、室内基建、消防水池、水电管线工程因被告未提供设计与施工方案及具体工程量，未纳入本次估价范围﹚，具体分为：1，装饰装修价值共计为1172452.85元；2、设施设备及酒店用品价值共计为1011623.83元，其中：电梯井道开挖工资为1500元、电梯口挖坑1000元、打电梯基痤工资11200元、电梯步梯防水1450元、电梯一台价值132600元，小计147750元；消防设施1套价值185000元；自来水入户费15000元；电安装及开户费158000元﹙专线﹚；3、自建部分价值小计158410.05元，其中电梯间七层价值49290.15元、阳光房、客房、库房及卫生间、厕所共计价值109119.90元。
一审法院认为：原告下属单位万源市城郊农村信用合作社将其所有的本案所涉房屋出租给刘真明使用后，刘真明将该房屋转租给两被告使用，原告及其下属单位万源市城郊农村信用合作社知道该转租行为，且在6个月内未提出异议。依照《中华人民共和国合同法》笫二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，万源市城郊农村信用合作社与刘真明签订的房屋租赁合同和刘真明与被告项超签订的房屋转租合同合法有效。转租合同租期届满后，原告又与被告项荔签订了该房屋续租合同，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现租赁合同约定的租赁期限已届满，债务已经按照约定履行，合同的权利义务依法应终止，而原告诉请要求解除该合同，属于适用法律错误，依法不予支持。按照原、被告签订的租赁合同约定，2014年8月31日租期届满，被告应当将该房屋返还给原告，但其在原告要求其返还房屋时，却拒绝返还，继续占用该房，其行为已构成违约，并给原告造成了经济损失，依法应承担返还房屋并赔偿损失的民事责任。故原告要求被告返还房屋，以及要求被告按照租赁合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费的诉请合法，应予支持。原、被告签订的房屋租赁合同对违约责任承担方式既约定了违约金又同时约定了赔偿损失。按照违约金与损失赔偿金都是以补偿性为基本功能，功能的基本重合性决定了二者原则上不能重叠适用，故被告承担了支付逾期腾房占有使用费违约责任后，原告再以此为由要求被告支付违约金34500元的诉请不合法，不应支持。两被告在租赁期间及逾期占用期间所发生的水、电、气费用，按照合同约定，应由两被告负担。两被告在租赁期间，对租赁房屋进行了装饰装修属实，且原告同意其装饰装修。按照双方签订的房屋租赁合同约定，原告对房屋装饰、修缮费用不承担任何费用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，两被告要求原告支付其装饰装修费用的反诉请求不合法，不应支持。两被告在租赁期间，因经营需要，在未办理合法建设手续的情况下，在租赁房屋里修建了简易房屋及厕所、卫生间，扩建了化粪池，修建了电梯间，其行为属于扩建，与租赁房屋形成了附合，其用途未超出合同范围，属于善意添附。同时，原告对被告扩建事实应当知道，且在与被告项荔签订租赁合同时，已明知被告在租赁房屋里扩建了上述建筑物，但未表示反对，其行为已经表明同意被告扩建，即构成事后默示同意。由于双方签订的房屋租赁合同对该扩建费用的处理没有约定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条第﹙二﹚款“承租人经岀租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：﹙二﹚未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，原、被告对该扩建费用损失均负有过错责任，应共同分担该损失。鉴于该扩建物对原告有可利用价值﹙受益﹚，且被告对租赁房屋的化粪池进行了扩建，因系隐蔽工程，无法评估其价值的实际情况，原告应对该扩建费用损失分担50﹪，即分担79205.03元﹙158410.05元×50﹪﹚。两被告在租赁期间，对租赁房屋安装了自来水、电﹙专线﹚及电梯一台，与租赁房屋形成附合，对原告有可利用价值，按照公平原则，原告应对被告开支的该费用予以补偿，按评估结果，原告应补偿被告共计为320750元﹙电梯价值147750元十自来水安装及入户费15000元十供电安装及入户费158000元﹚。被告添置的消防设施1套评估价值185000元，最初安装时，经相关部门验收合格，虽然现在未经相关部门验收，但其修建的消防池、消防通道具有可利用价值，按照公平原则，原告应适当补偿30﹪，即补偿55500元﹙158410.05元×30﹪﹚。被告提出的原告无诉讼主体资格的反驳主张，经查证，本案所渉租赁房屋所有权属于原告，且原告系本案租赁合同的出租人，故原告依法享有诉讼权利，其诉讼主体资格适格，被告的该反驳主张不能成立。被告提出的双方签订的租赁合同是原告胁迫签订的反驳主张，未能提供证据证明，其该反驳主张不能成立。第三人刘真明将该房转租给被告使用时，原告知道但未提出反对意见，应视为同意转租，且该转租合同已履行完毕，故第三人对原、被告的诉讼请求不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第﹙一﹚款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十四条、第十六条之规定，判决：一、被告﹙反诉原告﹚项荔、项超应在本判决发生法律效力后三十日内将本案所涉租赁房屋一幢﹙位于万源市太平镇环城南路29号﹚返还给原告﹙反诉被告﹚万源市农村信用合作联社。二、被告﹙反诉原告﹚项荔、项超应负担其使用本案所涉租赁房屋期间所发生的水、电、燃气等全部费用。三、被告﹙反诉原告﹚项荔、项超应从2014年9月1日起，按年租金115000元标准，向原告﹙反诉被告﹚万源市农村信用合作联社支付逾期使用租赁房屋的占用使用费，至返还租赁房屋之日止。四、原告﹙反诉被告﹚万源市农村信用合作联社应在本判决发生法律效力后三十日内，向被告﹙反诉原告﹚项荔、项超支付其在租赁房屋里扩建建筑物的费用共计79205.03元，该扩建的建筑物残值归万源市农村信用合作联社所有。五、原告﹙反诉被告﹚万源市农村信用合作联社应在本判决发生法律效力后三十日内，向被告﹙反诉原告﹚项荔、项超支付自来水、供电﹙专线﹚安装及入户费、电梯一台补偿费用共计320750元，该部分财产残值归万源市农村信用合作联社所有。六、原告﹙反诉被告﹚万源市农村信用合作联社应在本判决发生法律效力后三十日内，向被告﹙反诉原告﹚项荔、项超支付消防设施补偿费55500元，该部分财产残值归万源市农村信用合作联社所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原、被告的其它诉讼请求。本诉案件受理费3000元，反诉案件受理费22156元，评估费3000元，合计28156元，由原告﹙反诉被告﹚万源市农村信用合作联社负担40﹪即11262.40元，被告﹙反诉原告﹚项荔、项超负担60﹪即16893.6元。
二审查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，2007年9月15日，原审第三人刘真明将其承租的案涉房屋转租于项超并签订《房屋租赁合同》，2012年2月5日，所有权人万源市农村信用合作联社签订与项荔签订《房屋租赁协议》，应认定为万源市农村信用合作联社不仅同意了刘真明的转租行为，且与上诉人就房屋租赁合同达成了新的合意并实际履行。在租赁期满后，作为房屋所有权人及合同当事人，万源市农村信用合作联社有权承租人要求解除合同并腾退房屋。上诉人提出合同到期后是否续租或收回应由原审第三人决定，被上诉人不具有适格主体的上诉理由不能成立。在本案一审诉讼中，一审法院依法委托评估公司对上诉人装饰装修、设施设备的开支费用及残值进行评估并作为认定案件事实的依据，结合当事人之间签订的《房屋租赁协议》第四条“乙方对房屋装饰、修缮等视为乙方自身业务需要，甲方不承担任何费用。租期满后，不得损坏房屋的装修设施，不得以装修投入、经营亏损等理由拒绝移交房屋和向甲方索要任何费用”的约定，上诉人提出其投入巨额资金，被上诉人诉请收回房屋但应对上诉人进行赔偿或补偿的上诉理由不能成立，本院不予支持。在二审审理中，上诉人提出其扩建、消防、维修、隐蔽工程投资2000000多元，但在本院确定的举证期限内，上诉人将部分其已纳入评估范围的相关材料进行提交，致本院对其提出的该项主张无法做出认定，上诉人应承担举证不能的法律后果。万源市农村信用合作联社在本案中诉请解除合同收回租赁物，与其对所有物的处分无关，上诉人提出被上诉人收回房屋如果出卖，则剥夺了上诉人的优先购买权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25163元，由上诉人项超、项荔负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯必明
审判员 刘 伟
审判员 刘全明
二〇一七年八月十五日
书记员 廖玉成