辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终13451号
上诉人（原审原告）：邱连平，男，1960年12月22日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王铁楠，辽宁金阳律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张健，女，1962年2月26日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：王铁楠，辽宁金阳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东贸路75-1号（6门）/75-2号（7门）。
法定代表人：周晓阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王敏捷，女，1979年7月10日出生，汉族，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘春英，女，1963年2月4日出生，汉族，该公司工作人员。
上诉人邱连平、张健因与被上诉人辽宁富莱斯普房地产开发有限公司（以下简称“富莱斯普公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初11141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，审判员王虹主审、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。
邱连平、张健上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。主要理由：原审法院适用法律错误。一、双方签订的商品房买卖合同约定逾期办理房证违约金过低，应予调整。约定违约金仅为100元，未区分时间长短，导致被上诉人放任拖延办证，上诉人无法取得房证，损害上诉人合法权益。根据我国《合同法》第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，损失数额难以计算，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。二、商品房买卖合同中部分违约条款约定的双方权利、义务明显不对等。
富莱斯普公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。首先，根据法律规定违约金过低需要调整的是以实际损失为限，是合同法第114条所规定的法律制度，结合本案迟延办理房证不可能给出卖人造成实际损失，最重要的是根据原审庭审举证情况，上诉人也无证据证明实际损失的存在，上诉人不能凭空想象实际损失，任何因合同违约带来的损失都应当属于双方在合同签订时能够合理预见的损失，本案双方当事人对逾期办证的赔偿标准已经在合同当中作了明确的约定，该约定是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，故原审法院判决正确，请求二审法院予以维持。
邱连平、张健原审诉请：双方签订商品房买卖合同，约定邱连平、张健购买富莱斯普公司开发建设的房屋一套，合同第十五条约定房屋交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因富莱斯普公司的责任，邱连平、张健不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富莱斯普公司应向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。现本案所涉房屋交付使用已超过500日，因富莱斯普公司的原因邱连平、张健至今无法办理房屋产权证，给邱连平、张健造成重大损失。且双方之间约定的逾期办理房地产权属证书的违约金过低，邱连平、张健请求按银行同期贷款利率予以调整。现邱连平、张健诉至法院，请求法院判令：1、富莱斯普公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金10,000元；2、富莱斯普公司立即给邱连平、张健办理房产证；3、富莱斯普公司承担本案诉讼费用。
富莱斯普公司原审辩称，邱连平、张健诉讼请求没有事实及法律依据，双方签订的买卖合同第十五条二款约定办理房证违约金，该条约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方应该按该约定履行。依照商品房买卖合同司法解释第十八条约定，当事人对逾期办证违约金有约定的，应该按其约定执行，富莱斯普公司同意按合同约定即总房款万分之二支付违约金。本案不存在违约金过低的事实及情形，不存在提高违约金的法律规定。邱连平、张健所述的违约金时间有误，双方签订的商品房买卖合同第十五条第一款约定，富莱斯普公司应在商品房交付使用后500天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，这条约定说明了邱连平、张健在入住后500天内办理了产权证，均视为合法，邱连平、张健诉讼请求违约金的起算时间是错误的，应按交房之日500天后开始计算违约天数。综上，请求法院驳回邱连平、张健诉讼请求，按照双方约定的违约金给付。
原审法院查明事实：2012年9月20日，邱连平、张健与富莱斯普公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：邱连平、张健购买富莱斯普公司开发的位于沈阳市于洪区赤山路141-2号2-19-1室房屋，建筑面积为125.82平方米，金额为610,227元，合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。合同签订后，邱连平、张健按合同约定交付了购房款。
2013年7月7日，邱连平、张健办理了入住手续。
2016年8月9日，邱连平、张健来院主张权利。
富莱斯普公司至今未将邱连平、张健所购买房屋的权属登记手续所需材料报产权登记机关备案。
原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于邱连平、张健请求的逾期办理房屋所有权证违约金。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。本案中，邱连平、张健于2013年7月7日办理入住手续，富莱斯普公司应于2014年11月19日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，富莱斯普公司至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。关于违约金的具体数额，按双方签定的商品房买卖合同办理，即富莱斯普公司应赔偿邱连平、张健逾期办证违约金122元（610,227元×0.0002）。
关于邱连平、张健要求富莱斯普公司立即办理房屋权属证书的问题。因房屋权属证书系在房屋取得初始登记批复的情况下由房地产管理部门具体办理，涉案房屋未取得初始登记批复，故对于邱连平、张健的该项诉讼请求，本案中不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日给付原告邱连平、张健逾期办证违约金122元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收25元，由原告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人于2013年7月7日办理入住手续，被上诉人应于2014年11月19日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。
被上诉人在履行合同过程中存在逾期办证违约行为，应当按合同约定承担相应的违约责任。双方当事人的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失”。
从上述违约责任条款可以看出，被上诉人的违约行为分两个阶段，第一阶段为2014年11月12日至2016年11月12日，即“合同继续履行届满二年”，该阶段的违约金约定为“出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。本案上诉人主张至起诉之日即2016年8月9日止的违约金，应当按第一阶段的违约金条款认定违约金金额，故被上诉人应当按“出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”支付上诉人违约金，原审判决认定准确。
被上诉人违约的第二阶段应为2016年11月12日以后，即“合同继续履行期限届满后超过二年”，目前被上诉人仍未办理商品房初始登记批复，故被上诉人现已处于违约行为的第二阶段，该阶段的违约责任条款为“由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失”。作为房地产开发企业，被上诉人应当对新建商品房初始登记的程序和要件清晰掌握，其应当具备比上诉人更加深刻的认知和理解，而被上诉人至今未能办理新建商品房初始登记，且对未能办理的原因及办理的具体情况未向上诉人作出合理说明和解释，损害了上诉人的消费者知情权，致使上诉人的权利长期处于不稳定状态。被上诉人的违约行为持续发生，且情节随着违约期限的延长愈加严重，故被上诉人主张“一次性支付已付房价款万分之二的违约金”既不符合合同约定，亦有违违约金惩罚违约方保护守约方，促进合同全面履行的基本原则，本院不予采纳。对被上诉人2016年11月12日以后的违约责任，上诉人有权另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人邱连平、张健预交），由上诉人邱连平、张健负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
审 判 员 王 虹
代理审判员 史舒畅
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；