江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初14796号
原告：沭阳金源资产经营有限公司，住江苏省沭阳县苏州东路（县财政局院内）。
法定代表人：吴连珠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵金斗，江苏天帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓婷，江苏天帆律师事务所律师。
被告：沭阳县坤恒房地产开发有限公司,住江苏省沭阳县沭城街道迎宾大道北侧（浙江商城C1幢四层）。
法定代表人：孙井红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑洪浩，江苏名典律师事务所律师。
被告：江苏众润投资有限公司,住江苏省沭阳县沭城街道南苑小区7幢102室。
法定代表人：仲昭威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海浪，江苏名典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑洪浩，江苏名典律师事务所律师。
原告沭阳金源资产经营有限公司（以下简称金源公司）与被告沭阳县坤恒房地产开发有限公司（以下简称坤恒公司）、江苏众润投资有限公司（以下简称众润公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员程家亮独任审判，于2016年11月15日公开开庭进行了审理；后因案情需要，依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告金源公司的委托诉讼代理人王晓婷、被告坤恒公司、众润公司的委托诉讼代理人郑洪浩、刘海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金源公司向本院提出诉讼请求：1.被告坤恒公司归还原告借款6720000元及利息（利息计算至2016年9月20日为7349575.89元）；2.被告众润公司对上述债务承担连带责任；3.原告对位于沭阳县北京南路东侧、五河路南侧沭阳县某小区5、6、7幢商场三层商业房拍卖款享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。在本案的审理过程中，原告自愿放弃了第2项诉讼请求。事实与理由：2012年10月27日，被告坤恒公司因资金周转困难向原告借款16000000元。原告与被告坤恒公司就还款时间、利息及逾期利息等作出了约定。被告众润公司以涉案抵押物为涉案借款提供抵押担保。后被告坤恒公司向原告还款9280000元，余款至今未付。原告多次向被告索要未果，因而成诉。
被告坤恒公司辩称：1.被告坤恒公司最后一次还款时间是2014年3月11日，原告现主张权利已超过诉讼时效；2.原告出借的款项系财政资金，其与被告坤恒公司签订的借款合同无效；3.即使涉案借款合同有效，原告也无权主张占有费用及滞纳金。
被告众润公司辩称，其未以涉案抵押物为被告坤恒公司向原告提供抵押担保，且涉案主债权已超过诉讼时效，原告无权就抵押物主张优先受偿权。
本院经审理认定事实如下：2012年10月27日，原告（甲方）与被告坤恒公司（乙方）签订借款协议，约定根据《宿迁市沭阳地方税务局关于新江南小区项目涉税处理情况汇报》及领导批示，现就乙方向甲方借款一事，达成如下协议：一、借款金额：人民币壹仟陆佰万元（￥16000000元）；二、借款期限：自2012年10月27日至2013年1月26日；三、资金占用费：按银行同期贷款基准利率上浮30%支付；五、乙方以新江南小区3、4号楼商业401等19套商铺，面积5405平方米，价值约1609万元作为本次借款的抵押物；六、违约责任：乙方需在合同约定期限内及时偿还借款本息，否则，甲方有权通过银行、财政等相关部门扣划乙方任何性质的资金，并自逾期之日起按日加收万分之五滞纳金。同日，原告向被告坤恒公司交付借款16000000元，被告坤恒公司以其所有房屋向原告办理了抵押登记。案外人仲其林系上述借款中坤恒公司的经手人，且当时系该公司法定代表人。
借款到期后，被告分别于2013年3月4日、7月2日、10月21日、2014年3月11日向原告还款2000000元、3500000元、3000000元、780000元，余欠本金6720000元至今未还。
2015年3月7日，原告（甲方）与被告众润公司（乙方）签订在建工程房屋抵押担保合同，约定甲乙双方因借款，乙方愿意以其有权处分的房屋作抵押担保，甲方经审查，同意接受乙方的房屋抵押担保，甲、乙方双方经协商一致，订立本合同。合同第一条约定，乙方自愿将其享有处分权的房屋抵押给甲方，作为偿还借款的担保，并保证承担法律责任，抵押房屋坐落沭阳县北京南路东侧、五河路南侧沭阳县某小区商场三层，面积7058.23平方米；第二条约定，本合同项下抵押房屋暂作价21174690元，实际抵押额为21174690元；第三条约定，抵押期限自2015年3月7日至2015年6月7日。2015年3月11日，原告与被告众润公司办理的编号为沭阳县房沭城预字第XXXXX号在建工程抵押登记证明，载明他项权人为原告金源公司、在建工程抵押人为被告众润公司、房屋坐落于沭阳县北京南路东侧、五河路南侧沭阳县某小区5、6、7幢商场三层商业房、权利价值2117.469万元、建筑面积为7058.23平方米。
2015年3月16日，被告坤恒公司向原告出具承诺，内容为“我公司将开发的沭阳县某小区项目5、6、7号楼第三层商场抵押给沭阳金源资产经营有限公司，用于置换解押沭阳县坤恒房地产开发有限公司于2012年10月27日抵押给金源公司的新江南小区1-2号楼商铺102-106、7号楼商铺102-206……”其后，原告与被告坤恒公司解除了对新江南小区房屋的抵押登记。
2015年5月19日，原告（甲方）与被告坤恒公司（乙方）签订还款协议书，约定经双方共同协商，现就乙方向甲方还款事项协议如下：第一条还款内容：1.还款金额672万元；2.还款期限2015年12月底前，具体为2015年7月至11月，每月偿还50万元，2015年12月还款422万元及所有借款利息；第二条抵押物：乙方须为欠款提供足够的抵押物，抵押期限自本协议生效之日起至乙方还清与本协议有关的全部本金和利息为止……
另查明，案外人仲其林系被告众润公司法定代表人仲昭威的父亲。
经原、被告双方确认，本案争议焦点为：1.原告与被告坤恒公司签订的借款协议是否无效；2.原告主张权利是否超过诉讼时效；3.原告主张的利息及逾期利息应否得到支持；4.原告是否有权对涉案抵押物主张优先权。
关于第1个争议焦点，即原告与被告坤恒公司签订的借款协议是否无效问题。被告坤恒公司辩称，原告以财政资金向其发放借款，并获取高额资金占用费及滞纳金，违反预算法规定，应属无效。原告的企业类型为有限责任公司，其股东为沭阳县非税收入管理办公室。有限责任公司股东用于出资的资产与公司的资产相互独立，即使股东的出资系财政资金，一旦成为公司出资，其所有权就发生转移，为公司所有。因此，本院认为，原告向被告出借的资金系其自有资金，并非属于财政资金。且原告与被告坤恒公司签订的借款协议并未违反相关法律法规强制性规定，应属有效。
关于第2个争议焦点，即原告主张权利是否超过诉讼时效问题。根据协议约定，涉案借款的到期日为2013年1月26日，被告于2014年3月11日向原告还款780000元，并于2015年5月19日向原告出具还款协议书。据此，涉案借款的诉讼时效应从2015年5月20日开始计算，原告现主张权利显然没有超过诉讼时效。
关于第3个争议焦点，即原告主张的利息及逾期利息应否得到支持问题。原告与被告坤恒公司签订的借款协议合法有效，对双方有约束力。根据约定，被告应按银行同期贷款基准利率上浮30%向原告支付资金占用费，如逾期还款，原告有权自逾期之日起按日万分之五向被告坤恒公司加收滞纳金。现被告坤恒公司逾期还款，应承担违约责任。原告主张的利息即为资金占用费，逾期利息为资金占用费与滞纳金之和，原告主张利息及逾期利息符合双方约定，本院予以支持。现原告认为逾期利息计算标准过高，自愿将其调整为按照年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以准许。据此标准，截至2016年9月20日，被告坤恒公司应向原告支付利息7349575.89元（详见原告提交的借款统计表）。
关于第4个争议焦点，即原告是否有权对涉案抵押物主张优先权问题。被告众润公司辩称，其没有为涉案债务提供抵押担保，办理抵押的目的是为了向原告借款，但其并没有实际向原告借款，因此，原告对涉案抵押物不享有抵押权。本院认为，涉案抵押登记就是被告众润公司为涉案借款而办理，理由如下：首先，涉案借款此前存在抵押担保，原告是因为被告坤恒公司的申请，即以涉案抵押置换原抵押，才解除了原抵押。原告作为理性的市场主体，其是自己利益的最佳判断者，如果没有新的足额的物的担保，其断不会放弃原有的抵押担保。其次，涉案借款的经手人系案外人仲其林，其当时系被告坤恒公司的法人，虽然在置换抵押物时已不是坤恒公司法人，但原告称办理变更抵押物的经办人仍系仲其林，被告坤恒公司予以否认。结合原告解除了原抵押的事实，本院认为原告的陈述可信度更高，正是基于对仲其林的信任才解除原抵押，否则，原告不会轻易解除原抵押。同时考虑到仲其林与被告众润公司法人仲昭威的特殊关系，众润公司同意以涉案不动产向原告提供抵押也符合常情。第三，涉案抵押的不动产、抵押登记发生时间均与转抵押约定一致，过于巧合。如果不是为了置换抵押，不合常理。第四，被告众润公司虽辩称，办理抵押的目的是为向原告借款，但是，其至今未向原告借款，且没有要求解除抵押，也不合常理。综上，原告虽未与被告众润公司签订书面合同，约定被告众润公司以涉案不动产向原告提供抵押担保，但是通过以上分析，可以认定双方办理涉案抵押的目的就是为置换原抵押。因此，原告对涉案抵押物享有优先权。
综上所述，原告与被告坤恒公司签订的借款协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。原告已按约定向被告坤恒公司交付借款，被告坤恒公司应按约定归还借款本金及利息，并应承担逾期还款的违约责任。因此，本院对原告要求被告坤恒公司给付借款本金6720000元及利息7349575.89元（暂计算至2016年9月20日，此后按照年利率24%计算至实际给付之日止）的诉讼请求予以支持。被告众润公司以其所有的不动产为涉案债务向原告提供抵押担保，并办理抵押登记，原告有权对抵押物主张优先权。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告沭阳县坤恒房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沭阳金源资产经营有限公司给付借款本金6720000元及利息（利息计算至2016年9月20日为7349575.89元，之后以6720000元为基数按照年利率24%计算至实际给付之日止）；
二、原告沭阳金源资产经营有限公司就编号为沭阳县房沭城预字第XXXXX号在建工程抵押登记证明项下的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得的价款在21174690元范围内对本判决主文第一项确定的债权享有优先受偿权。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费106218元，由被告沭阳县坤恒房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费106218元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
审 判 长 程家亮
人民陪审员 张复江
人民陪审员 张苏淮
二〇一七年四月七日
法官 助理 王 悦
书 记 员 佟 帅
书 记 员 孟庆丰
附1：借款统计表附2：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物权的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。