南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江宁民初字第267号
原告（反诉被告）徐晓群，女，汉族，1977年9月17日生。
委托代理人田文宝，江苏苏源律师事务所律师。
委托代理人汤加云，江苏苏源律师事务所律师。
被告（反诉原告）江苏真林商贸实业有限公司，组织机构代码68114364-7，住所地南京市江宁区东山街道临河路以南、上高路以东。
法定代表人林艾玛，该公司董事长。
委托代理人王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。
原告（反诉被告）徐晓群与被告（反诉原告）江苏真林商贸实业有限公司（以下简称真林公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐晓群及其委托代理人田文宝、汤加云，真林公司的委托代理人王海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐晓群诉称，其曾承租真林公司厂房，并在租赁合同签订当日交付保证金10000元。合同签订后，其发现原租赁厂房不适宜经营，遂协商调换至有简单装修的门面房，并为此支出70000元转让费。2014年11月合同到期前一个月，其提出续约，但真林公司以消防验收为由要求按月交租。2014年12月25日，真林公司用建筑垃圾堵门，声称不再续租，要求其搬离。现要求真林公司返还保证金10000元、转让费70000元，赔偿经营场所和货物损失86011元，支付垃圾清运费2000元。
被告真林公司辩称，保证金应当在租赁合同解除且徐晓群交付房屋、结清水电费的前提下才能返还。徐晓群主张返还的转让费实为增加的租金，其仅收取了40000元，且不应当返还。徐晓群有关损失赔偿的请求，并非其造成。
反诉原告真林公司诉称，其与徐晓群签订租赁合同后，徐晓群要求更换房屋。因更换后的房屋已经装修，故其要求徐晓群增加租金40000元，月租金调整为10833.33元。合同到期前，其要求终止租赁关系。后经协商，其同意延租一个月。2014年11月23日，其通知徐晓群搬离，但徐晓群至今拒绝退租。现要求徐晓群支付2015年3月9日之前的房屋使用费35833.32元，并自当日起按每月10833.33元的标准计算至房屋交付之日止。
反诉被告徐晓群辩称，双方在补充协议中约定40000元为装修转让费，并非增加的租金。其同意按每月7500元的标准支付租金至搬离或者双方续签合同，但前提是真林公司应当将经营场所恢复原状。租赁房屋目前被真林公司堵门，基本无法使用，在垃圾清运之前的房屋使用费不应由其承担。
经审理查明，2013年10月9日，真林公司与徐晓群签订《租赁协议书》，约定由徐晓群承租真林公司位于南京市江宁区东山街道高桥工业园丰泽路8号L幢第12-13号厂房，租期一年，自2013年11月10日至2014年11月9日，保证金10000元，合同期满时真林公司无需就装修对徐晓群进行任何补偿。同日，真林公司收取徐晓群保证金10000元。2013年10月22日，双方签订《补充协议》，约定将租赁合同中的L幢12-13号变更为J幢1、6、23、24号，装修转让费40000元，其他条款不变。同日，真林公司收取徐晓群装修使用费40000元。之后，真林公司按月收取徐晓群租金7500元。2014年11月9日，租赁合同到期，徐晓群要求续租，真林公司同意，但双方未签订书面协议。2014年11月20日，真林公司收取徐晓群2014年11月9日至12月9日期间的租金7500元。2014年12月，真林公司通知徐晓群不再续租，但徐晓群未交还房屋，也未支付使用费。2015年1月7日，南京市公安局江宁分局上坊派出所（以下简称上坊派出所）接到报案赶赴丰泽路8号，并对徐晓群进行了询问。徐晓群陈述，其承租的房屋被建筑垃圾封堵，造成财产损害，疑似真林公司所为，真林公司在租赁合同到期后不同意续租，也不同意补偿，致协调无果，损失物品包括两扇卷帘门大概5000多元、空调约5600元、打印机约1500元、验钞机约1500元、部分汽车香水、导航、坐垫、脚垫、挂件、护理品约45000元、货架约3000元，总价值约61600元。2015年7月2日，上坊派出所对真林公司经理李成兵进行了询问。李成兵陈述，真林公司租给徐晓群的门面房在2014年11月9日到期，经提前通知后徐晓群要求一个月时间搬家，真林公司同意后，徐晓群补交了一个月房租，2014年12月，徐晓群拒绝搬走，真林公司停水停电，因当时单位内施工需要，挖出土方没有地方存放，真林公司就把挖出的土陆陆续续堆在徐晓群等人的商铺门前，大约三四米高，十几米长，之所以堆土既是为了干活方便，也是为了让徐晓群离开，真林公司堆的土紧靠着商铺的门，应该有可能会把商铺的门挤坏，听说徐晓群商铺第一道卷帘门是被挤坏了，同时导致第二道玻璃门也被挤碎了，真林公司堆土后大约一周，徐晓群自己把商铺前的土移走了，徐晓群商铺内的货物是真林公司保洁员搬的。
审理中，徐晓群提供：（一）真林公司向谢程芳出具的30000元收据，欲证明其在房屋调换过程中收取了所有门牌号对应的转让费收据，故有权向真林公司主张返还。（二）物品损坏清单、收据及照片，欲证明因真林公司侵权行为导致其财产损失共计86011元。（三）董书华于2014年12月28日出具的收条，载明其收到东悦汽车装潢后店门建筑垃圾清理费2000元。
以上事实，有当事人的陈述、租赁协议书、收据、补充协议、询问笔录等证据证实。
本院认为，徐晓群与真林公司之间的租赁合同成立、有效。租赁合同到期且双方协商续展的期限也届满后，真林公司于2015年1月初以堆土堵门的方式要求徐晓群迁让，徐晓群之后无法在租赁房屋内继续经营，真林公司也实际收回租赁房屋，本院认定租赁合同已解除，徐晓群应再支付一个月的租金。并无证据证明真林公司收取的装修转让费40000元是双方合意增加的租金，本院认定租金标准为每月7500元。租赁合同解除后，真林公司收取的保证金10000元，应当返还给徐晓群，但徐晓群要求真林公司返还装修转让费的请求，依据不足，本院不予支持。
现有证据表明，真林公司故意堆放在租赁房屋门前的土方实际造成了徐晓群的财产损害，真林公司应当赔偿损失。对于损失的数额，本院结合徐晓群提供的票据和当事人在上坊派出所调查过程中的陈述认定如下：宣传画3906元、遮阳帘700元、货架3000元、打印机1500元、验钞机1500元、空调4799元，上述为已使用物品，酌定按80%折旧，计12324元；御马脚垫7700元、老人头脚垫1350元、贝贝卡西儿童座椅450元、钥匙挂件1400元、水晶挂件4200元、琉璃挂件3520元、翡翠玉挂件3575元、汽车香水2210元、防冻液560元、拍照框1430元、三角架150元、驾驶员眼睛2600元、美国MOC（21262）4200元、美国MOC（31002）4200元、美国3M（5954）330元、万能泡沫清洁剂180元、黏胶去除剂360元、机头水720元、全能水360元、玻璃水420元、牛皮方向盘套1260元、抱枕360元、储物箱195元、汽车坐垫8550元，上述为待售物品，计50280元。徐晓群主张的清运费2000元，可以支持。主张的其他损失，证据不足，本院不予支持。上述给付义务相互冲抵后，真林公司应支付徐晓群10000+12324+50280+2000-7500=67104元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、江苏真林商贸实业有限公司于本判决发生法律之日起10日内支付徐晓群67104元；
二、驳回徐晓群的其他本诉请求；
三、驳回江苏真林商贸实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3800元、反诉案件受理费350元，合计4150元，由徐晓群负担2355元，江苏真林商贸实业有限公司负担1795元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 韩 丹
人民陪审员 葛翠华
人民陪审员 张巧凤
二〇一六年四月一日
书 记 员 谭爱萍