陕西省安康市汉滨区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0902民初2167号原告（反诉被告）汉滨区交通运输局，住所地：陕西省安康市汉滨区金州北路。法定代表人李忠安，系该局局长。委托代理人何荣波，陕西恒典律师事务所律师。委托代理人王琦，系该局办公室主任。被告（反诉原告）安康市汉滨区某某实业有限公司，住所地：陕西省安康市汉滨区金州北路。法定代表人肖明辉，系该公司董事长。委托代理人刘新，陕西理衡律师事务所律师。原告汉滨区交通运输局（以下简称“汉滨区交通局”）与被告安康市汉滨区某某实业有限公司（以下简称“某某公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告某某公司提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）汉滨区交通局委托代理人何荣波、王琦，被告（反诉原告）某某公司法定代表人肖明辉及其委托代理人刘新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）汉滨区交通局诉称，2010年5月10日，原、被告签订了一份《房屋出租合同》，合同约定：租赁期限为6年，自2010年5月20日起至2016年5月19日止，每年租金及管理费66000元；出租房屋的质量和结构，以当时签订合同的现状为准，被告使用房屋时，出行通道由被告自行与天马公司协商从天马大厦旁边通道出入；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应如期交还，如原告继续对外租赁，在同等条件下被告可享有优先权。2015年7月12日，汉滨区人民政府办公室下发文件，要求各级各部门各单位出租（借）用的办公用房纳入公共资产统一管理，租期已满的，必须坚决收回，汉滨区公共资产管理局汉区公产（2016）06号文件要求原告必须收回已到期的出租房屋。故在原、被告所签的租赁合同期满后，原告就不能再继续对外出租该房屋。2016年5月5日，原告向被告致函，告知其在房屋租赁合同期满后，将不能再续签租赁合同，请被告做好房屋的腾退和移交准备工作。租赁合同到期后，原告办公室多次联系被告，要求其腾退移交房屋，可被告却以合同之外的理由，拒不向原告腾退移交。2016年7月14日，原告再次向被告致函，被告仍然拒绝移交房屋和提出其他不合理要求。综上所述，原、被告房屋租赁合同期限已届满，被告应当依据合同约定及时向原告移交房屋，被告拒绝腾空移交房屋和提出不合理要求，已经造成严重不良影响，现原告向法院起诉，请求依法判令：1、被告向原告腾空移交位于安康市汉滨区金州北路47号后院办公楼一楼（1间）、二楼（13间）、三楼（13间）共27间租赁房屋及后院场地。2、被告拆除后院所建简易钢结构房，所拆材料残值归被告所有；3、被告向原告支付2016年5月20日至2016年8月20日期间的房屋租金16500元，以及自2016年8月20日至实际交付房屋期间的租金；4、由被告承担本案诉讼费。原告（反诉被告）为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.《房屋出租合同》、《房屋出租补充合同》。用以证明原告与被告签订的房屋租赁期限是6年，自2010年5月20日起至2016年5月19日止，现期限已满，依据合同约定被告应如期交还房屋。2.汉清理办发[2015]2号文件。用以证明依文件要求,各级各部门各单位出租的办公用房纳入公共资产统一管理，租期已满的，必须收回，故无法续租。3.汉区公产（2016）06号《关于收回区交通局出租到期房屋的通知》。用以证明公共资产管理局对原告出租的涉案房屋专门下发通知，要求收回租赁期已满的房屋使用权，不得再出租。4汉区交函字（2016）14号、48号《关于收回租赁房屋的函》。用以证明原告在涉案房屋即将到期以及到期后两次书面通知被告，已向被告说明不能续租和再出租的原因，并要求被告在合同到期后及时交还租赁房屋，但被告均以各种借口拖延。被告（反诉原告）某某公司答辩及反诉称：一、汉滨区交通局应赔偿答辩人扩建费用135万元。2010年5月10日，答辩人与汉滨区交通局签订了房屋租赁合同，约定答辩人承租汉滨区交通局后院废旧办公楼房屋27间及后院场地用以开设快捷宾馆。合同签订主体为安康市晨宇商贸有限公司面对面快餐店，后安康市晨宇商贸有限公司变更为某某公司，法定代表人均为肖明辉。合同履行期间，答辩人与汉滨区交通局口头协商合同期满后可续租，并在通过投资调研、了解规划的基础上，向汉滨区交通局提出了装修施工报告，汉滨区交通局于2010年7月15日以汉区交函字（2010）102号文件回复，同意答辩人按照施工效果图、设计图施工及在后院建简易钢结构房14间，答辩人依据该回复做出了大型建设装修投资决定。在装修及建设过程中，由于房屋及场地处于无路、无电、无水“三不通”状态，答辩人通过与天马公司、晶众家乐公司反复协商，将晶众家乐公司的大型冷藏器移装至旧楼顶，清理通道车位才解决了出行通道，也为日后汉滨区交通局改门通行创造了先决条件，为此答辩人还被罚款一万元并交纳了三万元押金。答辩人还投资数十万元接通专用水电，建设钢结构房及配套设施共计花费135万元。根据《房屋租赁合同》第六条第2项“乙方投资的大型设施设备，可与甲方协商同意后留给甲方使用”的约定，及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承担人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，汉滨区交通局应承担答辩人的扩建费用。二、汉滨区交通局应赔偿答辩人的经济损失926880元。1、汉滨区交通局于2012年重开大门（现开门处为原放置晶众家乐大型冷凝器的地方，2011年6月答辩人在开业前与天马公司多方协调，将冷凝器移装至楼顶，为此答辩人还被处罚一万元，并交纳押金三万元），占用了答辩人经营车位三个，导致答辩人三间客房常年不能售卖，三年利润损失362800元，汉滨区交通局应予赔付，其还应当承担答辩人移装冷凝器费用的一半即9000元。2、答辩人与天马商贸公司签订了通道使用协议，该通道使用权归答辩人，而汉滨区交通局重开大门后不仅影响了答辩人的经营，还把原大门处做为门面房对外出租，5年多收入约为50万元（伍拾余万元），其应将此项收入补偿给答辩人；3、答辩人安装招牌时汉滨区交通局收取了安装费10000元、押金5000元，应予退还；4、汉滨区交通局应退还收取答辩人移装冷凝器罚款10000元和押金30000元。三、答辩人的法定代表人肖明辉系国企下岗买断工龄职工，公司承租房屋后与其他几名下岗职工共同筹资320万元用于宾馆的建设及装修，因市场严重饱和，宾馆经营勉强维持，导致投资折旧无法计提，又因大部分投入资金来源于民间借贷，故经济压力根本无法承受。综上，在合同履行期间，答辩人没有任何违约行为，答辩人投资扩建装修系经汉滨区交通局同意，依据合同约定和法律规定，汉滨区交通局应承担答辩人的扩建费用，并赔偿退还答辩人各项损失。现汉滨区交通局起诉要求答辩人交付房屋，要求拆除钢结构房屋，只字不提答辩人的损失，其理由既不符合合同约定，也不符合法律规定，显失公平，损害了答辩人的合法权益。为此，答辩人依法提起反诉，请求判令汉滨区交通局赔付退还答辩人各项损失2276880元。被告（反诉原告）某某公司为支持其抗辩理由和反诉主张，向本院提交以下证据：1.《房屋出租合同》、《房屋出租补充合同》。用以证明双方签订的合同对大型设施设备有约定。2.汉区交函字（2010）102号回复、照片。用以证明被告投资建设是经原告同意的，并且投资很大，改变了原房屋的面貌。3.通道使用协议、冷凝器机组移装协议、概况图、某某公司对汉区交函字（2016）48号函的回复、监理费收条、工时费及材料费领条、1万元罚款收据、3万元押金收据、1万元广告牌租金收据、广告牌押金收据。用以证明合同履行期间，对被告造成的损失。反诉被告(原告)汉滨区交通局辩称，反诉原告提出的反诉请求，缺乏事实依据和法律依据。1、2010年5月10日，反诉原告与反诉答辩人签订《房屋出租合同》，合同约定的期限为6年，自2010年5月20日起至2016年5月19日止。合同第一条对签订合同时房屋状况列述为：甲方出租给乙方的房屋位于甲方后院旧办公楼一楼（1间）、二楼（13间）、三楼（13间）共27间以及后院场地，房屋质量和结构目前处于正常状态。反诉原告的投资经营活动，是建立在租赁期限6年，签订合同时当时房屋状况之基础上的。反诉原告对其投资及收益有权利、有能力进行分析、预测、判断和决策，并且承担投资风险与收益，反诉答辩人没有义务为反诉原告承担投资风险。房屋租赁合同约定的租金也是明显低于市场价格的，就是因为反诉答辩人已为反诉原告可能投资较大予以了充分考虑，但是反诉原告没有任何理由认为反诉答辩人应为其投资行为承担责任。2、反诉答辩人同意其装修和加建钢结构房，不能形成反诉答辩人的任何承诺。反诉原告在签订《房屋出租合同》后，就装修事项征求反诉答辩人意见，反诉答辩人给其回复，同意其按照施工效果图、设计图施工及在后院建造简易钢结构房14间等，是依据《房屋出租合同》第五条第1项“乙方如需装修，必须取得甲方书面同意”的约定进行的。该约定主要是从房屋结构安全角度考虑，对于反诉原告提出的装修方案及加建钢结构房计划，只要不危害反诉答辩人房屋主体结构及安全，反诉答辩人也没有理由不同意，而反诉答辩人同意，并不意味着反诉答辩人应为其承担投资风险。综上所述，反诉原告只能独立自行对其投资承担风险，无权要求反诉答辩人承担任何责任，其反诉请求没有任何事实和依据，请人民法院依法驳回其反诉请求。经审理查明，2010年5月10日，原告汉滨区交通局（甲方）与安康市晨宇商贸有限公司面对面快餐店（乙方）签订了一份《房屋出租合同》，约定：甲方将其后院旧办公楼一楼1间、二楼13间、三楼13间共27间房屋及后院场地全部出租给乙方使用，该房屋质量及结构目前处于正常状态，乙方租用该房屋，遵守国家有关房屋使用和物业管理的相关规定；租赁期限为6年，自2010年5月20日起至2016年5月19日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，乙方如需续租，应于租赁期满前2个月向甲方提出续租要求，如甲方继续对外租赁，在同等条件下乙方享有优先权；租金及支付方式为年租金26000元，一年一次性付清，第一年在签订合同同时支付全年租金，以后每年在期满前一个月（即每年4月20日前）交清下一年度租金；合同第五条房屋使用及维修约定，乙方在租赁期间，必须合理使用房屋及其设施，如需装修必须取得甲方书面同意并在未改变主体结构设施的情况下进行，否则甲方有权终止合同，并由乙方承担由此造成的一切后果；乙方在使用该房屋时，出行通道由其自行与天马公司协商从天马公司大厦旁边通道出入，乙方车辆；货物不得在局机关大院出入或停放；租赁期间的各项税费、安全事项、四邻关系全部由乙方负责承担；合同第六条房屋返还时的状态约定，乙方返还房屋时，应按合同签订时以及合同履行中甲方同意乙方再装修后的房屋结构及设备状况清点后交于甲方，乙方除对室内的手动设备拆除外，对装修部分不得拆除，并不得折算任何费用；乙方投资的大型设施设备，可与甲方协商同意后留给甲方使用；合同终止条款约定，租赁期满合同自动终止，因不可抗力因素或政府政策因素导致合同无法履行的合同终止；合同由甲、乙双方签字后生效；合同未尽事宜经甲、乙双方协商后另立书面协议，与本协议具有同等效力；合同还对其他事项进行了约定。合同加盖了汉滨区交通局和安康市晨宇商贸有限公司面对面快餐店的公章，并有双方负责人的签名。次日，双方又签订了一份《房屋出租补充合同》，约定乙方在原议定的年租金26000元的基础上再向甲方支付管理费40000元，管理费的支付方式与《房屋出租合同》约定的租金交付方式一致。上述合同签订后，安康市晨宇商贸有限公司面对面快餐店的名称变更为安康市汉滨区某某快捷宾馆有限公司（以下简称某某宾馆），将租用原告的房屋和场地用于经营某某快捷宾馆，并向原告递交了关于后楼装修施工的报告，原告于2010年7月15日以汉区交函字（2010）102号文件予以书面回复，同意其按照施工效果图、设计图施工及在后院建简易钢构房14间。某某宾馆遂对租用房屋进行了装修，用作宾馆客房，并在租用的后院场地上修建了14间钢结构房屋，亦作客房使用。期间，某某宾馆为了解决宾馆通行问题，与陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐安康金州店（以下简称民生家乐公司）、西安格润兰德制冷设备有限公司（以下简称兰德公司）协商并签订了冷凝器机组移装协议，约定由某某宾馆出资将民生家乐公司安装在天马大厦旁边通道内的冷凝器机组移装至其租用原告房屋的3楼顶，某某宾馆向兰德公司支付了5000元监理费，并支付了移装冷凝器的工时费及材料费共计13000元。因某某宾馆将冷凝器移装至原告楼顶未经原告同意，因此向原告交纳了10000元罚款和30000元保证金。某某宾馆还与安康市汉滨区天马商贸有限责任公司（以下简称天马公司）签订了一份通道使用协议，约定某某宾馆使用天马公司自有通道，使用期限10年，每年交纳12000元使用费，从2011年12月22日开始计费；在合同期限内某某宾馆自主使用通道内的停车位，天马公司需保证某某宾馆对通道及车位的使用权，如因天马公司原因造成通道及车位不能正常使用，由天马公司负责赔偿损失。因宾馆经营需要，某某宾馆与原告协商在原告临街楼房上安装了广告牌，并向原告交纳了广告牌租金10000元和押金5000元。在合同履行期间，某某宾馆又将名称变更为某某公司，合同的权利义务也实际由某某公司享有和承担，并已向原告交清了租赁期内的全部租金及管理费。2015年7月14日，汉滨区政府办下发文件，要求各单位将出租（借）用的办公用房纳入公共资产统一管理，租期已满的必须收回，租期未满的到期后不得续租。2016年4月8日，汉滨区公共资产管理局亦给原告下发通知，要求原告将出租给被告的房屋在租赁期满后及时收回不得出租。原告遂于2016年5月6日、7月25日，两次向被告的法定代表人肖明辉送达了书函，告知租赁期满后将收回房屋，不再出租或续租，要求被告在租赁期满后及时向原告交付房屋。被告亦向原告复函，要求对其投资回收及终止合同后的损失给予合理补偿，并由双方协商解决。后因双方协商未果，被告至今未向原告交付承租房屋及场地，也未向原告支付合同期满后的房屋占用费，原告遂诉至本院，要求判令：1、被告向原告腾空移交位于安康市汉滨区金州北路47号后院办公楼一楼（1间）、二楼（13间）、三楼（13间）共27间租赁房屋及后院场地。2、被告拆除后院所建简易钢结构房，所拆材料残值归被告所有；3、被告向原告支付2016年5月20日至2016年8月20日期间的房屋租金16500元，以及自2016年8月20日至实际交付房屋期间的租金；4、由被告承担本案诉讼费。被告则提起反诉，要求判令原告赔偿其扩建费用1350000元及其他经济损失926880元，共计2276880元。上列事实有房屋出租合同及补充合同、汉清理办发[2015]2号文件、汉区公产（2016）06号《关于收回区交通局出租到期房屋的通知》、汉区交函字（2016）14号、48号《关于收回租赁房屋的函》、汉区交函字（2010）102号回复、照片、通道使用协议、冷凝器机组移装协议、概况图、某某公司对汉区交函字（2016）48号函的回复、收条、领条、收款收据及原、被告的当庭陈述等证据所证实。本院认为，原告汉滨区交通局与被告某某公司签订的房屋租赁合同主体合法，内容不违反法律禁止性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，双方均应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，原告不能继续出租该房屋，并向被告送达了书面通知要求收回房屋，被告依法应向原告返还租赁的房屋及场地，故对原告要求被告返还租赁房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告拆除在后院场地搭建的简易钢构房，所拆材料残值归被告所有的诉讼请求，其实质是要求被告将租用的场地恢复原状，因被告在租用场地上搭建简易钢结构房已取得原告同意，且双方也未对该钢结构房在租赁期限届满后如何处置进行约定，故原告的该项诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。对原告主张被告给付2016年5月20日至2016年8月20日的租金16500元，及2016年8月20日至被告实际交付房屋之日租金的诉讼请求，因合同约定的租赁期限届满之日为2016年5月19日，此后双方不存在租赁合同关系，故原告该项请求中的租金实为占用费。按照合同约定，被告应在租赁期满后如期向原告交付房屋，且原告还在合同期满前、后曾两次书面通知被告交房，但被告至今未向原告交付房屋，其行为已构成违约，故原告要求被告按照合同约定的年租金66000元标准支付2016年5月20日至实际交付之日的占用费，理由正当，本院予以支持。对被告反诉要求原告赔偿其扩建费1350000元的诉讼请求，因其未提供合法有效的证据证明，故其该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。对被告主张因原告将大门改开到天马公司的通道处，其三个车位被占用而导致三间房屋常年不能售买，原告应赔偿其三年利润损失362800元，并承担其移装冷凝器费用的一半即9000元，以及原告改开大门后将原大门处作为门面房出租，5年多收入50余万元也应补偿给被告的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，故本院不予支持。对被告反诉要求原告退还移装冷凝器罚款10000元及押金30000元的诉讼请求，因被告将冷凝器移装至原告房屋楼顶上未经原告同意，其行为已构成违约，原告收取的10000元罚款实则是被告支付的违约金，且被告当时并未提出异议，故被告要求原告退还该10000元罚款的理由不能成立，本院不予支持；原告收取被告的30000元押金，系因冷凝器对房屋产生的安全隐患而要求被告提供的保证，现双方的租赁合同已经届满，原告也未提供证据证明被告移装的冷凝器对其房屋造成损害，故其应将该押金返还给被告。对被告反诉要求原告退还安装广告牌费用10000元及押金5000元的诉讼请求，因其提交的10000元收款收据上明确注明原告收取的是广告牌租金，且被告也实际在原告的楼房上安装了广告牌，故其要求原告退还10000元费用的反诉请求不能成立，本院不予支持。对其要求原告退还5000元押金的反诉请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）安康市汉滨区某某实业有限公司向原告汉滨区交通运输局返还位于汉滨区金州北路47号后院办公楼一楼1间、二楼13间、三楼13间共27间房屋及后院场地。二、由被告（反诉原告）安康市汉滨区某某实业有限公司向原告（反诉被告）汉滨区交通运输局支付自2016年5月20日至实际返还房屋、场地之日止的占用费，按每年66000元的标准计算。三、由原告（反诉被告）汉滨区交通运输局向被告（反诉原告）安康市汉滨区某某实业有限公司退还押金35000元。四、驳回原告（反诉被告）汉滨区交通运输局的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）安康市汉滨区某某实业有限公司的其他反诉请求。以上一、二、三项判决内容限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告安康市汉滨区某某实业有限公司承担；反诉案件受理费12506元,由原告汉滨区交通运输局承担506元，被告安康市汉滨区某某实业有限公司承担12000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  贺茂芳人民陪审员  唐章乾人民陪审员  刘 霞二〇一七年六月十二日书 记 员  晁 梅