上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民一（民）初字第979号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2014）嘉民一（民）初字第979号
原告尚物博（上海）物业服务有限公司。
法定代表人章福祥。
委托代理人凌卫东，上海市锦泓律师事务所律师。
委托代理人徐慧兰。
被告宝莳健身管理（上海）有限公司。
法定代表人陈清玲。
委托代理人顾振清，上海优一律师事务所律师。
委托代理人张海生，上海优一律师事务所律师。
原告尚物博（上海）物业服务有限公司诉被告宝莳健身管理（上海）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人凌卫东、徐慧兰，被告委托代理人顾振清、张海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告尚物博（上海）物业服务有限公司诉称，原告与案外人上海世源置业有限公司签订《福产财富广场前期物业服务合同》，合同约定，由原告向其开发的福产财富广场提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。2013年5月，原、被告签订了《福产财富广场业主物业服务合同》，合同约定物业管理费每月支付一次，先付后用，逾期缴费的从逾期之日起按每日万分之三支付滞纳金。被告系上述物业5608号302室的承租人，使用面积为2047.55平方米。按约定被告应向原告交纳2013年9月至2013年12月的物业管理费65520元，但被告一直拖欠不付，产生滞纳金2211元。原告多次催讨未果，故诉至法院请求判令被告支付自2013年9月1日至2013年12月31日的物业管理费人民币65520元及逾期付款的滞纳金2211元。
被告宝莳健身管理（上海）有限公司辩称，不同意全额支付物业管理费，不同意支付滞纳金。被告拖欠物业费属实，但被告不付是事出有因的，是原告提供的物业服务不到位，如物业的外墙保洁没有作；晚上电源不稳定，老是跳闸，影响被告的营业；还有卫生搞不干净等。
经审理查明，2011年11月30日，原告与案外人上海世源置业有限公司签订《福产财富广场（商业）前期物业服务合同》，合同约定，由上海世源置业有限公司委托原告为其开发的福产财富广场提供物业管理服务。原告提供服务的受益人为本物业的全体开发商及物业租用人。委托服务事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院；共同设施、设备，公共设施及附属建筑物的维修、养护、运行和管理；公共绿地的养护与管理；公共环境卫生；交通与车辆的停放秩序等等。委托服务期限自2011年12月1日起至2013年11月30日。前期服务费：每月的10日支付下一月的代管费。商业物业服务费为每月7元／平方米。2013年5月1日，原告与上海世源置业有限公司续签《福产财富广场前期物业服务合同（商业）》，其他条款基本不变，主要对物业服务费予以变更，商业物业服务费调整为每月10元／平方米。委托服务期限自2013年5月1日至2015年4月30日。2013年5月31日，原、被告签订了《福产财富广场业户物业服务合同（商业）》，根据被告与上海世源置业有限公司的租赁合同，被告承租该物业的相关房屋，原告为上海世源置业有限公司委托的物业管理公司。被告承租的房屋为福产财富广场曹安公路XXX号XXX室，面积2047.55平方米。物业服务事项：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括但不限于：屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。还有共同设施、设备，公共设施及附属建筑物的维修、养护、运行和管理。公共绿地的养护与管理。公共环境卫生。广场内交通与车辆的停放秩序等等约定。物业服务期限自2013年6月1日起至房屋租赁行为结束之日止。物业管理费按每月8元／平方米支付，即每月16380元。每三个月支付一次，先付后用，应于每三个月末结束前15日内支付。违约责任：被告不按本协议约定的时间交纳相关费用，原告自违约之日起按总费用的日万分之三向被告收取滞纳金。原告不按协议约定提供物业管理服务的，被告有权暂缓或减免支付物业管理费。被告宝莳健身管理（上海）有限公司已支付原告物业费至2013年8月底。自2013年9月起被告未支付相应物业服务费。2013年11月30日，被告向原告发投诉函，认为1、原告的保洁做不到位，外窗玻璃不擦；2、预售前2天被告想让物业配合开下路灯，但物业人员说接通后要按小时收费，结果还是未开通；3、卫生环境很脏，绿化带上有很多垃圾，无人打扫；4、保洁人员擅自将原告预售处门口金仕堡的东西搬走；5、物业每天电话骚扰被告，恐吓被告晚交物业费就将强制停水停电；6、客人反映在门口问保安这里有没有金仕堡健身会所，保安说没有健身房；7、路灯也是几周前才开通，且是断断续续的开。同年12月9日，原告回复被告的来函，对原告提出的几点投诉意见逐一予以回复。关于外墙玻璃清洗，应由开发商负责，因开发商未委托原告进行商场外墙清洗。关于物业不配合开路灯不是事实。关于卫生环境差，认为原告已按照合同约定的保洁服务标准提供服务，在物业正常的日常保洁工作后，由使用者造成的再次污染，保洁人员在巡视中发现后并解决。关于保洁人员将原告预售处门口金仕堡的东西搬走，因预售处门口为物业的共用部分，其所有权为全体业主共有。原告事先未通知服务中心，占用了共用部位，是一种不当行为，在物业合同中也有约定。关于物业每天的电话，按约被告应于2013年8月下旬交纳2013年9月至11月的物业费。故服务中心的工作人员是催讨物业费，属于正常的收费流程，且工作人员从未有恐吓被告因不交物业费就停水停电的事情。之前，原告在催讨物业费时，被告从未提到投诉函中的第3-7项问题，在原告工作人员催讨物业费时，被告回复是要问老板或者是财务不在，无法汇款。直到2013年11月30日，在开发商参与的三方会谈中，被告才提出因对物业服务不满而不交物业费。同时，原告催促被告尽早支付拖欠的物业费及电费。2013年12月20日，被告关于就暂缓支付物业费作了回复。原告多次催要物业费无果，遂涉讼。
另查，上海世源置业有限公司开设的福产财富广场坐落于嘉定区曹安公路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号。
诉讼中，原告补充陈述，关于外墙玻璃清洗是双方合同约定的物业服务的内容。但外墙的清洗不可能随时清洗，需要整合整栋楼一起进行。原告到目前为止确实未对外墙进行过清洗。
上述事实，有前期物业服务合同、业主物业服务合同、往来信函等书证和当事人的陈述为证，经本院审查，可予认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不履行约定义务的，应当承担相应的民事责任。本案中，原、被告签订的物业合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。现原告已履行大部分物业服务，仅是部分物业服务存在小的瑕疵，如原告未对外墙面进行过保洁，故按约被告可以要求减免部分物业费，而非全额拖欠不付。现本院根据本案的实际情况，酌情减免被告20%的物业管理费。另原告主张的滞纳金，本院亦酌情支持一部分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告宝莳健身管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告尚物博（上海）物业服务有限公司2013年9月1日至2013年12月31日的物业管理费52000元；
二、被告宝莳健身管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告尚物博（上海）物业服务有限公司逾期付款的滞纳金1700元。
负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1493.28元，减半收取746.64元，由原告尚物博（上海）物业服务有限公司负担175.39元，被告宝莳健身管理（上海）有限公司负担571.25元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨 洁
二〇一四年四月二十二日
书记员 金恣晔
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
审判员杨洁
二〇一四年四月二十二日
书记员金恣晔
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。