湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第04488号
原告湖南中润城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）高云村大塘冲组251号。
法定代表人何剑波，公司董事长。
委托代理人冯向阳，湖南融厦律师事务所律师。
委托代理人袁月影，湖南融厦律师事务所律师。
被告罗湘安，住湖南省湘潭市岳塘区。
委托代理人王承志，湖南潭州律师事务所律师。
被告中国光大银行股份有限公司长沙华升支行，住所地长沙市雨花区新建西路37号长城非常生活一楼。
负责人符习安，行长。
委托代理人胡龙，湖南天地人律师事务所律师。
委托代理人罗雯君，湖南天地人律师事务所律师。
原告湖南中润城镇置业有限公司（以下简称中润公司）诉被告罗湘安、中国光大银行股份有限公司长沙华升支行（以下简称光大银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告中润公司请求判令：一、解除原告中润公司与被告罗湘安签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同，合同编号20110089606），立即办理合同解除手续，房屋归原告中润公司所有；二、解除原告中润公司与被告光大银行针对被告罗湘安房屋购买行为的担保关系；三、被告罗湘安向原告中润公司支付代扣款431540.38元和违约金（以431540.38元为基数，按每日千分之三标准，从2015年1月30日起暂计算至2015年10月10日，后续违约金仍以上述标准继续支付至款项实际支付日），逾期付款导致合同解除的违约金32299.1元；四、被告罗湘安承担因诉讼产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）；五、被告罗湘安承担原告中润公司产生的律师代理费17451元。
被告罗湘安答辩要点：双方签订买卖合同后，中润公司既未按约交付房屋，也未办理房屋产权证（房产证），罗湘安无奈停止还贷，要求中润公司履行交付房屋义务，罗湘安行为系合法行使抗辩权，非故意违约，中润公司无权单方解除买卖合同，且中润公司诉讼请求与法不符，不应得到支持。同时，光大银行非本案适格被告；其次，买卖合同中关于中润公司逾期交房的违约金标准明显低于补充协议中关于罗湘安延迟还款的违约金标准，且后者为每日千分之三，已超过中国人民银行同期逾期贷款利息标准。故补充协议中关于罗湘安延迟还款的违约金标准的条款系格式条款，不符合公平原则，应不予支持。
被告光大银行答辩要点：对中润公司诉称光大银行依据担保关系，直接从中润公司担保账户划扣罗湘安逾期未还贷款的事实无异议。光大银行扣划贷款后，其与罗湘安签订的《个人一手房按揭抵押贷款合同》（以下简称贷款合同）终止，光大银行同意解除与中润公司之间针对被告罗湘安房屋购买行为的担保关系。
经审理查明，2011年5月10日，中润公司与罗湘安签订买卖合同和补充协议，由罗湘安购买中润公司开发的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村、高云村格兰小镇二期（格澜郡）130栋6层606号房，建筑面积123.45㎡，总金额为645982元。罗湘安首付195982元，余款450000元选择银行按揭方式付款。补充协议第四条第一款载明，买受人选择贷款方式支付房价款的，如因买受人延迟还款而导致出卖人代为清偿本金、利息、罚息及其他相关费用（下称代偿款）的，买受人应赔偿出卖人向贷款银行支付的全部代偿款和以该代偿款为基数每日千分之三的违约金（违约金的计算期限自出卖人向银行做出赔付之日起至买受人实际偿付出卖人之日止），合同继续履行。如果自出卖人向贷款银行支付代偿款之日起60日内，买受人未能付清前述款项的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同并收回该房屋，出卖人选择解除合同的，在扣除相关代偿款、买卖双方印花税及购房总款5%的违约金后三十日内向买受人无息退还已收购房款余额。第四款载明，若因买受人不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，买受人应当承担因此给出卖人产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用、司法鉴定费用、评估、拍卖费用）。签订合同后，罗湘安按约支付首付款195982元，并就余款450000元与光大银行签订贷款合同，中润公司为该笔贷款提供担保。光大银行已将罗湘安所贷款项支付给中润公司，罗湘安亦按期偿还贷款。后因罗湘安未按约偿还贷款，光大银行依据担保关系，从中润公司担保账户扣划两笔贷款合计37307.36元（2015年1月30日代扣款17032.28元＋2015年6月25日代扣款21275.08元）。2015年9月18日，光大银行向中润公司送达保证责任履行通知书（回购函），告知中润公司应对罗湘安逾期未还贷款履行担保责任，中润公司在收到函件后七个工作日内办理全额还款手续。2015年9月29日，中润公司又从中润公司担保账户扣划贷款393233.02元。至此，涉案房屋所贷款已全部清偿，罗湘安与光大银行贷款合同因履行完毕终止。
另查明，一、经本院核实，罗湘安个人住房按揭贷款还款本息合计581646.79元（本金450000元＋利息和罚息等131646.79元）。其中罗湘安于2011年12月23日至2014年12月21日期间向光大银行还款150106.37元（本金49467.3元＋利息和罚息等100639.11元）。中润公司代扣款431540.38元（本金400532.7元＋利息和罚息等31007.68元）。二、中润公司向本院提交委托代理合同、发票拟证明其因诉讼产生律师代理费17451元。
以上事实，有双方提交的买卖合同及补充协议、保证责任履行通知书、光大银行转账凭证、委托代理合同、发票和庭审笔录等证据予以证实，足以认定。
本院认为，合法合同关系应受法律保护。原、被告签订买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反法律强制性规定，合同及补充协议合法有效，双方应按约全面履行权利义务。一、买卖合同解除条件是否成就。补充协议第四条对于双方阶段性担保关系作出一方解除合同条件的特别约定。罗湘安未依约偿还个人房屋按揭贷款，致光大银行要求中润公司对涉案房屋进行回购，并已从中润公司担保账户全额扣划罗湘安应付款项，且罗湘安也未能向中润公司返还代扣款项及违约金，罗湘安对上述事实无异议，其未能提交证据证明延迟还款行为系合法行使抗辩权，也未在法定期限内提出反诉，故其辩称延迟还款系合法行使抗辩权的意见，本院不予采信。因此，合同约定解除条件成就，中润公司请求解除买卖合同，本院予以支持。
二、买卖合同解除后的法律后果。第一、罗湘安为涉案房屋在光大银行办理的银行按揭贷款合同已全部履行完毕，且光大银行同意解除与中润公司针对被告罗湘安房屋购买行为的担保关系，系双方真实意思表示，本院予以支持。第二、合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同履行中，罗湘安存有违约行为，致合同解除，中润公司要求涉案房屋归中润公司所有，罗湘安应配合办理退房手续，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房款的本金及利息返还买受人。罗湘安已支付购房款本金245449.3元（首付款195982元＋偿还银行贷款本金部分49467.3元），房屋返还给中润公司后，罗湘安已付购房款本金245449.3元和中润公司代扣款本金部分400532.7元包含在房屋价值中已归中润公司所有，则中润公司应向罗湘安予以返还已付购房款及利息。中润公司代扣款本金部分，罗湘安无须返还，但应承担中润公司代扣款中的利息部分及代扣款产生的利息损失。因双方支付款项次数较多，且买卖合同解除系罗湘安违约所致，本院酌情认定中润公司应向罗湘安返还已付购房款245449.3元的利息与罗湘安应向中润公司支付代扣款本金400532.7元的利息之间，同等数额245449.3元的利息两相折抵，则中润公司无须再向罗湘安返还已付购房款利息，超出部分款项186091.08元（中润公司代扣款本金部分400532.7元-罗湘安已付购房款245449.3元＋中润公司代扣款利息部分31007.68元），罗湘安应承担利息（以186091.08元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年9月29日起计算至本判决生效之日止）。罗湘安返还款项，不属于本案诉讼请求范围，本案不宜处理，当事人可另谋途径解决。第三、本案中，补充协议约定在暂未解除合同时，违约金以代扣款为基数，按每日千分之三标准计算，过分高于我国现阶段合法借款所获得的社会平均利润；在出卖人选择解除合同后，买受人仍需继续计算上述未还代扣款的违约金，并支付购房总额5%作为解除合同的违约金。可以看出，双方约定的违约金计算标准明显偏高。中润公司代扣款项产生的利息损失，本院已予处理，且中润公司未能提交证据证明其在利息损失之外产生的其他实际损失，故本院酌情认定罗湘安应付违约金以431540.38元为基数，按每日万分之三标准，从2015年9月29日起计算至本判决生效之日止。
三、关于律师代理费问题。中润公司提交委托代理合同、发票等拟证明已支付律师费，但未能提交银行转账凭证，故律师代理费的请求，本院不予支持。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告湖南中润城镇置业有限公司与被告罗湘安于2011年5月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20110089606）；
二、限被告罗湘安在本判决生效日起十日内协助原告湖南中润城镇置业有限公司办理长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村、高云村格兰小镇二期（格澜郡）130栋6层606号房的退房手续，如被告罗湘安逾期未予配合，原告湖南中润城镇置业有限公司可凭本判决书向房屋产权管理部门办理相应手续；
三、限被告罗湘安在本判决生效日起十日内返还原告湖南中润城镇置业有限公司代扣款中利息部分31007.68元；
四、限被告罗湘安在本判决生效日起十日内给付原告湖南中润城镇置业有限公司代扣款利息损失（以186091.08元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年9月29日起计算至本判决生效之日止）；
五、限被告罗湘安在本判决生效日起十日内给付原告湖南中润城镇置业有限公司违约金（以431540.38元为基数，按每日万分之三标准，从2015年9月29日起计算至本判决生效之日止）；
六、解除原告湖南中润城镇置业有限公司针对被告罗湘安购买长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村、高云村格兰小镇二期（格澜郡）130栋6层606号房屋在被告中国光大银行股份有限公司长沙华升支行处办理个人房屋抵押贷款行为的担保关系；
七、驳回原告湖南中润城镇置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8914元，减半收取4457元，诉讼保全费3750元，共计8207元，由被告罗湘安负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 匡迪琪
二〇一六年二月二十二日
代理书记员 王 钰
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。