贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初18号
原告（反诉被告）赵江，男，1981年1月16日出生，苗族，住贵州省黎平县。
原告（反诉被告）龙家莉，女，1980年12月10日出生，苗族，住贵州省黎平县。
被告（反诉原告）贵州省黎平县鸿邺房地产开发有限公司。
住址黎平县德凤镇五开北路。
法定代表人叶秀，女，该公司董事长。
委托代理人顾崇罡，女，贵州全红律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵江、龙家莉诉被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨再兵独任审判，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。原告赵江、龙家莉、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2014年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园15幢2单元3层1号商品房，建筑面积为148.46平方米、房屋总价款为492590元，交房日期为2014年12月30日前。同时于2015年3月31日前向原告转移登记该房屋。合同签订后，原告已按合同约定付清了全部购房款。由于被告原因直至2016年8月21日方才将商品房交给原告，但至今未依合同的约定将房屋转移登记给原告。为此，根据《商品房买卖合同》的约定，特提起诉讼：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金24922.94元（违约金492590元×599天×0.01%=29506.14元，抵扣一年小区物业管理费用4583.20元，尚欠违约金24922.94元）；2、依法判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3、案件诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）辩称及反诉称：一、我公司不能按约定时间交房具有不能预见，不能克服的原因，公司不存在任何故意违约行为，也不存在任何过错。不应当承担违约责任。原被告签订《商品房买卖合同》后，公司积极履行合同义务，在合同约定交房的期限内，公司已经完成了房屋工程的施工，所有房屋安装的水、门窗、玻璃、阳台、房屋粉刷等工序均已竣工完成，造成逾期交房的主要原因是：1、供电部门多次调整用电方案都迟迟无法解决答辩人开发项目的供电问题，导致答辩人早已经建造好的商品房无供电指标供应，造成公司不能如期交房；2、政府行为导致公司在合同约定的交房时间内未能通过消防验收，造成延期交房。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大，政府没有能够按照原约定提供给我公司开发建设侗族风情园商品房的附属配套公共设施用地，造成小区消防通道建设用地不具备，从而耽误了交付房屋时间。二、我公司超期交房是事实，但都是因不能归责于公司的原因造成，我公司存在正当合理的免责抗辩事由。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。导致逾期交房完全是政府征地拆迁行为影响消防通道建设以及供电部门不能及时提供社会公共能源用电指标造成，该情况是我公司与原告不能预见，不能自行克服解决的事情，我公司不存在任何过错，该情况符合情势变更原则，所以应当免除公司的责任。三、原告诉求的违约金过高。我公司由于不可克服的原因未能按照约定向原告如期交房并未给原告造成实际上的财产损失，原告也没有能够向法院举证其因此造成财产损失的有效证据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。综上所述，由于供电部门和政府机关未能解决征地以保证公共能源供给和供地，造成我公司形式上已经违约，但具备免责的法定事由，故我公司依法不应承担违约责任和赔偿责任，请驳回原告的诉讼请求。同时，由于我公司对政府涉及征收集体土地、拆迁城市房屋提供土地给我公司开发建设商品房的法定程序和政策程序不甚了解，对城市公共能源供给供电机关的能源用电指标方面的管理政策不甚了解，造成原、被告签订的《商品房购房合同》中，盲目与原告约定了交付具有竣工合格证明的房屋时间和转移登记房屋的时间以及出现相应的违约，导致我公司承担很重的违约责任。合同履行过程中，因政府部门征地拆迁工作难度大没有能够按时完成拆迁、征收土地提供给公司开发建设以及供电部门不能够及时给公司提供用电指标，房屋长期不能通过消防验收，造成我公司没有能够按照合同约定把验收合格、登记的房屋交付给原告使用。这些情况的发生是原、被告均不能预见，也是不能自行克服、避免、且不能自行解决的问题，属于合同履行之中出现的情势变更和不可抗力的原因，依法可以请求变更或解除合同，免除我公司的违约责任。据此，特提起反诉，请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条中交付商品房时间和交付房屋竣工合格证明的约定；解除《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定；2、依法将原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记时间、违约金的约定变更为：（1）房屋交付买受人720日后，因出卖人的原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721日起，每逾期一日，出卖人将按买受人已付房款的0.001%向买受人支付违约金，直至房屋所有权转移登记手续办理完毕之日止；（2）由于买受人的原因，包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积误差结算、未按时交齐办理转移登记的税费及相关资料，或其他非出卖人原因，包括但不限于遭遇不可抗力，配合政府的法规政策和规范性文件，或因政府有关部门和机构的行为延误的，致使转移登记延期办理的，出卖人协助买受人办理转移登记手续的日期相应顺延，出卖人不承担违约责任；3、判决反诉被告承担本案的诉讼费用。
原告（反诉被告）辩称：《合同》有约定，违约就应该承担不利后果。该《合同》是被告提供的格式合同，根据《合同法》规定，被告应对所提供的合同承担不利后果。现被告以合同履行之中不可抗力的免责事由和情势变更原则主张请求变更或解除合同，免除违约责任的理由不成立。关于用电问题、政府的土地征用问题、消防验收等问题均是开发商在经营开发过程中应当预见到的，可以通过主观努力而实现的，被告不能以此为由请求变更或解除合同，故请求驳回被告的反诉请求。
原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：
1、《商品房买卖合同》复印件，证明原、被告双方签订“侗族风情”商住房买卖合同的事实；
2、入伙手续书，证明从违约金中抵扣一年物业费；
3、住宅工程质量分户验收表，证明交房时被告仅提供验收表；
4、交房通知书，证明被告通知交房时间；
5、身份证复印件，证明原告主体资格；
被告在举证期限内向本院提交了9份证据：
1、商品房买卖合同，证明签订合同时，被告不能预见，也不知道政府部门不能按照原约定的时间提供土地给被告开发建设，该情况的出现属于合同履约之中的情势变更，依法可以解除和变更合同条款，免除责任。
2、入伙手续书,证明2015年8月2日，反诉被告与反诉原告设立的贵州荣华物业服务有限公司签订了交付房屋的入伙手续，并领取了钥匙装修了房屋的事实。
3、商品房预售合同登记备案表，证明房屋已登记备案。
4、黎平县供电局证明，证明合同签订后，因为征地的原因，供电部门不能向被告提供供电指标，属情势变更免责原因。
5、交房公告，证明被告已在黔东南报上刊登了交房公告。
6、工程峻工验收备案表，证明该房屋建设工程已验收合格。
7、住宅工程质量分户验收表，证明房屋符合国家质量标准。
8、消防设计图，证明至今政府机关没有完成提供征收土地给被告开发建设，该情形属于合同履行中情势变更。
9、招商引资合同书及补充协议，证明政府未能兑现承诺，属情势变更原因，依法可以解除合同条款和变更违约金的比例。
经审理查明：2014年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园15幢2单元3层1号商住房，建筑面积为148.46平方米、房屋总价款为492590元，交房日期为2014年12月30日前。同时于2015年3月31日前向原告转移登记该房屋。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条约定，出卖人承诺于2015年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。第二十四条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内，向另一方当事人提供证明。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房，直到2016年8月21日，被告才将商品房交付原告。2016年8月19日，原告所购侗族风情园侗族风情园15幢房屋建设工程进行登记备案,但至今未依合同的约定将房屋转移登记给原告。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付房屋，办理房屋转移登记的相关文书给原告，显然已经违约。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告于2016年8月21日收到了被告交付的房屋，因此，原告与被告的交房日期应当为2016年8月21日。被告认为其逾期交房的原因，具有不可抗力的因素，是供电问题和消防不能及时验收造成，供电设施不能及时完成，才导致被告迟延交付，被告不应承担违约责任。本院认为，民事法律中对不可抗力有着严格的限制性规定，即不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，如自然灾害、社会异常事件等。被告在房地产开发及施工过程中，应当具备一定的条件，并按照建筑工程要求配备必需的施工设备以保障该项目及施工能够如期进行。施工现场电力供应不足等问题，被告完全可以通过主观努力及加大施工投入予以解决，且被告在举证期限内没有向本院提交具备不可抗力的三个必备条件的证据，故不属不可抗力情形，因此，对被告的辩解意见本院不予采纳。被告提出消防工程不能验收，是政府行为造成，应当免除被告逾期交房的违约责任。消防验收，是被告房屋验收不可缺少的部分，消防验收是否合格，与原告没有因果关系，被告的抗辩理由不能成立。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任，按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2014年12月30日的次日至收到房屋的时间即2016年8月21日止，逾期天数为599天，逾期违约金为：492590元×0.01％/天×599天=29506.14元，本院予以支持。原告自愿在违约金中抵扣预付一年的小区物业管理费4583.20元，系原告对自己权利的处分，本院予以确认。故尚欠违约金24922.94元（29506.144583.20）。关于交付办理商品房转移登记的有关文书的时间界定的问题。本院认为，办理商品房转移登记的有关文书的前提条件系商品房经验收合格、登记备案后，并在合理期限内方能办理。根据行业规定，交易习惯，按照合同约定，接合本案实际，被告应当在商品房验收合格、登记备案后的90日内办理，超过90日未办理的，为逾期办理，原告所购房屋在2015年11月30日经验收合格、登记备案，扣除办理相关手续90日的合理期限，被告应当在2016年2月30日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告。对于被告的反诉请求，原告认为与本诉无关，不同意变更和解除。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同，当事人单方解除合同，应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规。《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，原告在签订合同时，属合同主体弱势一方，被告违约后不能按时交房，现以情势变更为由，请求解除和变更双方签订的《商品房买卖合同》中的第十条、第十二条及第十九条第三款，理由不充分，同时有违诚信原则，故对被告的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）赵江、龙家莉逾期交房违约金24922.94元。
二、被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告（反诉被告）赵江、龙家莉交付办理商品房转移登记的有关文书。
三、驳回被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费423.00元，减半收取211.50元，反诉费60.00元，减半收取30.00元，共计241.50元，由被告（反诉原告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 杨再兵
二〇一七年三月三十日
书记员 何镇江