湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘10民终1312号
上诉人（原审原告）:邓彬，男，1986年8月25日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区桔井路**号。
委托诉讼代理人：许友国，郴州市光明法律服务所法律工作者。
上诉人（原审第三人）：马田生，男，1950年1月4日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市苏石路白鹿花园东头单元*楼***室。
委托诉讼代理人：王当正，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓国荣，男，1960年5月29日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区高山背路**号。
委托诉讼代理人：廖正亮，湖南星河律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：郴州市华通房地产开发有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆北路43号。
法定代表人：李新源，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓道忠，男，1948年7月11月生，住湖南省郴州市苏仙区五里牌镇秧塘村炳头岭组。该公司员工。
原审第三人：湖南郴州金瓯建筑有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区五岭大道。
法定代表人：童树林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王当正，湖南民浩律师事务所律师。
上诉人邓彬、上诉人马田生因与被上诉人邓国荣、被上诉人郴州市华通房地产开发有限责任公司（以下简称华通公司）、原审第三人湖南郴州金瓯建筑有限公司（以下简称金瓯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邓彬的委托诉讼代理人许友国、上诉人马田生及其委托诉讼代理人王当正，被上诉人邓国荣的委托诉讼代理人廖正亮、被上诉人华通公司的委托诉讼代理人邓道忠，原审第三人金瓯公司的委托诉讼代理人王当正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓彬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持邓彬的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、认定金瓯公司没将诉争房屋交付华通公司错误。法院执行华通公司拖欠封家宣等人桩基工程款一案时查封了诉争房，后因建筑手续不完善不能评估拍买，遂要华通公司自行变卖清偿。2、认定“白鹿花园”房产是破产企业财产不能处分错误。马田生提出异议后，破产清算组事实上未再将“白鹿花园”房产列为破产财产。华通公司出卖诉争房是应法院要求执行判决，具有合法性和正当性，且得到法院民事调解书的确认，及确认该房是邓国荣的。3、认定“白鹿花园”房产无预售许可手续不当。房屋2005年建成，至2007年马田生已出卖16套，华通公司2010年才将房屋卖给雷洁林而不是正在建设的房屋出售，且邓国荣出卖的是自己所有的房屋。4、认定法院查封、冻结不是对房产确权错误。苏仙区法院（2008）苏执字第57一2号民事裁定认定诉争房是华通公司与日杂公司的，（2010）苏民初字第411号民事调解书确认诉争房归雷洁林，（2010）苏民初字第518号民事调解书确认诉争房归邓国荣；一审仅提查封、冻结措施，而不提生效裁定和调解书，以此否定法院的确权，具有明显的倾向性。二、适用法律错误。一审判决适用物权法不动产登记的规定系断章取义，本案有生效的裁定、调解书，应依物权法第二十八条、第三十三条规定确认邓彬对诉争房享有物权。三、一审判决与已生效的民事裁定和调解书相矛盾，严重损害了善意购房人的合法权益。请二审依法支持邓彬的上诉请求。
马田生上诉请求：撤销一审判决第一项，改判房屋卖买无效，驳回邓彬的诉讼请求；一、二审诉讼费由邓彬、邓国荣、华通公司负担。事实与理由：一、一审判决遗漏当事人，应将郴州市日杂生资总公司（以下简称日杂公司）破产清算组列为本案当事人。苏仙区法院（2010）苏民初字第365号民事判决有两项，一是由华通公司支付封加宣等人工程款及质量保证金共192,916元，二是由日杂公司对前项款项承担连带责任。承担连带责任的不是马田生，一审认定马田生对该判决未就“白鹿花园”1＃栋房屋的所有权是否属其所有提出异议，歪曲了该判决的认定及关于这栋房屋权属的判处，也就不存在马田生提出异议。“白鹿花园”1＃栋房系马田生垫资建成，日杂公司在未办理土地使用证、房产证实现该栋房的所有权价值前，不能用马田生的资产替代其支付工程款。因此，应将日杂公司破产清算组列为当事人。二、原一、二审判决适用法律错误。“白鹿花园”1＃栋房至今无土地使用证和房产权证，也没有预售许可证，因而，华通公司与雷洁林签订的房屋买卖合同无效。
邓国荣（对邓彬、马田生的上诉）辩称，已生效的法院民事调解书确认诉争房归邓国荣所有，邓国荣有权出卖自己的房屋。房屋先由华通公司交付给雷洁林，之后雷洁林交付给邓国荣，一审认定没有交付错误。同意邓彬的上诉意见。
华通公司辩称，房子是法院要华通公司卖的，华通公司同意协助办证，但现在是土地出让金都还没交。
金瓯公司认同马田生的上诉。
邓彬向一审法院起诉请求：1、确认邓彬与邓国荣签订的房屋买卖协议合法有效，郴州市苏石路“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元5楼501房归邓彬所有；2、判决华通公司协助邓彬办理房屋产权手续；3、诉讼费由邓国荣承担。
一审法院认定事实：华通公司与日杂公司联合开发郴州市苏石路日杂公司白鹿洞仓库“白鹿花园”，2000年9月28日，华通房地产公司与封加宣、全华朝、贺德洪签订《桩基础施工合同书》,后因欠封加宣、全华朝、贺德洪桩基工程款、工程质量保证金等款项，封加宣等人向一审法院提起诉讼，并申请财产保全。一审法院因此查封、冻结了“白鹿花园”501房、602房两套房屋的交易手续。一审法院于2007年12月14日作出（2007）苏民初字第365号民事判决，认定华通公司是“白鹿花园”1栋实际开发商，应支付封加宣等人实际已竣工验收的工程款及工程质量保证金，同时认定2000年10月20日华通公司与永兴县油市建筑公司（后更名金瓯公司）签订《建筑工程施工合同》，马田生系金瓯公司“白鹿花园”项目部项目经理。马田生个人与华通公司法定代表人李新源于2005年3月7日签订的《关于白鹿花园的几点实际问题的处理协定》（1、由马田生直接代表公司开发该项目；2、凡在马田生建房购房户凭真实收据由马田生同志退还处理；3、公司李新源直接投入的经费，由马田生负责退还，以上协议有法律效应；4、基础的挖桩由马田生负责。）违反法律、行政法规的强制性规定无效，马田生对工程款不承担责任。故判决华通公司给付封加宣等人工程价款162,916元，工程质量保证金30,000元，共计192,916元，并由日杂公司承担连带责任。马田生作为该案中的第三人就该判决未提起上诉。该判决生效后，封加宣等人申请强制执行。一审法院于2009年8月4日向郴州市房屋产权与交易管理中心下达了协助执行通知书，要求协助查封、冻结华通公司在“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元5楼501房、6楼602房的一切交易手续。后，“白鹿花园”施工方金瓯公司提出执行异议，一审法院于2009年6月22日作出（2008）苏执字第57-2号民事裁定，以华通公司是“白鹿花园”的开发商即建设施工合同的发包人，金瓯公司是承包人，华通公司及日杂公司是“白鹿花园”的合法主体，享有占有、收入、处分的权利为由，裁定驳回金瓯公司执行异议。金瓯建筑公司就该裁定未依其他法定程序进行救济。2010年1月，华通公司向一审法院报告称：由于建筑手续未完善，不能进行评估拍卖，导致不能及时清偿债务，请求法院同意由公司自行出售，售房款保证优先全额清偿封加宣、全华朝、贺德洪的债务后，再由法院依法解除房屋查封。2010年4月15日，封加宣、全华朝、贺德洪向一审法院申请解除上述房屋的查封。申请书称“因华通房地产公司拟将上述二套房屋分别卖给武和平和王爱芳，且预收的购房款已用于清偿了申请人的债务。”一审法院于2010年4月20日作出（2008）苏执字第57-2号执行裁定书，裁定解除对以上房屋的查封。后武和平、王爱芳又提出退房，华通公司又以相同价格将上述房屋卖给雷洁林，并经一审法院（2010）苏民初字第411号民事调解书确认：华通公司位于郴州市苏石路“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元5楼501房和6楼602房归雷洁林所有，华通公司协助雷洁林办理房屋产权手续。2010年6月26日，雷洁林又将郴州市苏石路“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元5楼501房以162,000元卖给了邓国荣，并经一审法院（2010）苏民初字第518号民事调解书确认：雷洁林位于郴州市苏石路“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元5楼501房归邓国荣所有，华通公司协助邓国荣办理房屋产权手续。邓国荣又于2011年6月30日将该房以同样价格卖给了邓彬。邓彬在2011年7月26日之前将上述房款全部支付给了邓国荣。另外，2005年3月6日华通公司曾出具授权委托书给“白鹿花园”1#栋项目负责人马田生，其内容为：马田生同志，现根据白鹿花园开发的实际情况委托你接任该开发小区总代理，现全权授权你该工程独立核算，自负盈亏，配合我公司把日杂公司开发项目搞上去。
2007年10月31日金瓯公司出具《授权债权转移证明书》：“兹授权我公司项目负责人马田生，负责施工的郴州市华通房地产开发有限责任公司与湖南省郴州日杂生资总公司联合开发的白鹿花园l#栋楼建筑工程的有关债权归项目负责人马田生个人所有，请予以办理清算、付款手续为感!特此证明。授权人：湖南郴州金瓯建筑有限公司，法人代表：杨昌龙。”白鹿花园1#栋房产未取得预售许可。金瓯公司“白鹿花园”1#栋项目负责人马田生于2005年至2007年先后出售16套住房给案外人，预收房款合计1,572,400元，日杂公司占用了其中一套房屋。其余住房马田生未交付给华通公司。2004年6月8日日杂公司因经营管理不善，严重亏损，不能清偿债务呈连续状态，被郴州市北湖区人民法院裁定宣告破产还债，北湖区法院指定了清算组接管日杂公司。2005年5月19日日杂公司清算组发出(2004)郴北破清字第16-2-13号公告，要求预购白鹿花园一期烂尾楼住房的人员五天内申报债权。2005年5月20日日杂公司清算组给华通公司送达了《郴州市日杂生资总公司破产清算组终止合同通知书》，立即终止双方签订的联合开发房地产合同书和补充合同等白鹿花园的所有合同，同时要求华通公司在七日内移交白鹿花园第一、二期工程的所有手续，并对该工程进行清算。但双方并未就白鹿花园项目进行清算。2006年6月20日，日杂公司破产清算组发出(2004)郴北破清字第16-2-16号公告：…因原共同开发的白鹿洞住宅区第1栋的所属(产权)关系尚未清算完结，故白鹿洞住宅区第1栋的房屋及一层的铺面(仓库)均不准单方面出售、买卖，否则造成不良后果由当事人承担。
一审法院认为，本案争议的焦点一：邓彬与邓国荣签订的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。“依法成立”是指当事人在订立合同过程中应当遵守法律规定的成立要件。因此，房屋买卖合同和其他合同一样，建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，也即生效；合同是否生效，从订立合同之日就已经确定，不能通过合同是否履行等反过来决定合同的效力。本案中，邓彬与邓国荣签订的房屋买卖合同是双方当事人意思表示达成一致，并不违背有关法律、法规，合法有效。争议焦点二：邓彬与邓国荣签订的房屋买卖合同中所涉房产即位于郴州市苏石路“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元5楼501房是否归邓彬所有。依据房屋买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，不具有排他的效力，而物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。本案所涉房产，1、因开发商即华通公司与建筑商即金瓯公司有工程款纠纷，金瓯公司并未将所涉房产交付华通公司；2、“白鹿花园”的房产是日杂公司与华通公司联合开发的，2004年日杂公司被宣告破产，2005年5月20日，日杂公司清算组终止联合开发房地产合同书和补充合同等白鹿花园的所有合同，2006年6月20日日杂公司破产清算组发出公告：…白鹿洞住宅区第1栋的所属(产权)关系尚未清算完结，白鹿洞住宅区第l栋的房屋及一层的铺面(仓库)均不准单方面出售、买卖，故“白鹿花园”的房产涉及破产债权债务的处置，现在处分物权，有可能损害公共利益和他人合法权益；3、“白鹿花园”的房产无预售许可等手续；4、一审法院查封、冻结等措施并不是对房产确权。因此，本案所涉房产的产权现在不能确定。故对邓彬主张位于郴州市苏石路“白鹿花园”靠北面一栋七层楼房东头单元5楼501房归其所有及由华通公司协助邓彬办理房屋产权手续的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十五条、第三十三条规定，判决：“一、原告邓彬与被告邓国荣签订的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告邓彬的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告邓彬承担。”
金瓯公司在二审庭审中另提交以下新证据:
1、请求偿还工程款报告（复印件），拟证明房屋为马田生所有；
2、土地勘测定界报告书，拟证明房屋为马田生所有。
本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合质证意见，本院认证如下：金瓯公司在二审另提交的两份证据系复印材料，无原件核对，其真实性、合法性存疑；且不能证明涉案房为马田生所有，均不予采信。
马田生在二审提交的两份证据（民事判决书及承诺书）原己在一审经举证质证，不是新的证据。
二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议的主要问题有三：一、邓彬与张国荣所订立的房屋买卖协议是否有效；二、能否确认诉争房归邓彬所有及判令华通公司直接协助邓彬办理房屋产权手续；三、本案是否遗漏当事人。
关于争议问题一。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。邓彬与张国荣之间就本案所涉房屋签订的买卖合同，系双方当事人一致的真实意思表示，合同内容不违反法律规定；一审法院确认该合同合法有效正确。马田生以涉案房屋系其所建且未交付华通公司而认为房屋买合同无效，理由不成立。
关于争议问题二。本案所涉房屋因存在开发建设方与承建方对房屋的交付及该房无商品房预售许可手续等诸间题未解决，房屋产权尚不能确定。另外，除前述情况，华通公司不是邓国荣与邓彬签订的关于本案所涉房屋买卖合同中的合同当事人，邓彬依据其与邓国荣所订立的合同要求华通公司协助为其办理案涉房屋产权手续，依据不足。一审法院对邓彬的该两项请求不予支持，本院予以确认。
关于争议问题三。根据当事人的诉求，本案房屋卖买合同效力的确认，在不涉及日杂公司破产清算组权利、义务情况下，不列日杂公司破产清算组为本案当事人，不影响对本案的处理。
邓彬、马田生的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费共计160元，由上诉人邓彬负担80元，上诉人马田生负担80元。
本判决为终审判决。
审判长 李惠铭
审判员 徐作顺
审判员 刘殳场
二〇一七年九月十八日
书记员 何淑琪
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。