广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第997号原告（反诉被告）：何尤军，男，1974年11月27日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托代理人：唐长华、龙灏，广东宇之律师事务所律师。被告（反诉原告）：林孝琼，女，1975年11月17日出生，汉族，住中山市。被告：曹观灿，男，1973年11月15日出生，汉族，住中山市。原告何尤军诉被告林孝琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日受理后，依法追加曹观灿为本案被告，林孝琼于2015年8月5日向本院提出对何尤军的反诉，先由审判员吴胜杰独任审理后转为普通程序公开开庭进行了合并审理。何尤军及其委托代理人唐长华，林孝琼，曹观灿出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何尤军诉称：2013年7月24日，何尤军与林孝琼签订了编号为××的《厂房租赁合同》，双方约定：双方同意林孝琼将自有的座落××镇“××围”工业厂房第四层的其中五百平方按现状有偿租赁给何尤军作家具厂使用；何尤军租用期限叁年，自2013年8月10日至2016年8月9日止；租赁期内，何尤军必须依法经营，不得从事违法犯罪活动，服从林孝琼的安全生产和消防安全管理，并且要落实用电、防火等安全生产措施，保证厂内消防栓的正常使用，并按国家《消防法》的规定配备灭火筒，承担安全生产和消防安全责任；林孝琼不得干扰何尤军正常使用厂房。双方签订合同后，林孝琼并未按合同约定将厂房第四层的其中五百平方米按现状交给何尤军使用，而是将厂房的第一层200平方米的公共楼面交给何尤军使用。但林孝琼按五百平方米的使用面积每月向何尤军收取5000元租金。何尤军多次要求林孝琼按实际使用面积收取月租金2000元，但林孝琼总是拒绝，每月都向何尤军收取5000元的租金，林孝琼因此多收了何尤军租金60000元。林孝琼交给何尤军使用的一层楼面未围蔽，有长长的公共过道，何尤军在生产经营时，经常有同栋楼的人员出出进进，十分危险；而且，因同栋楼的人员需要从何尤军租用的楼面出入，何尤军无法上锁，导致何尤军的工厂曾被盗，损失较大。在租赁期内，林孝琼无故两次断何尤军的电：第一次断电时间为2015年2月6日至3月14日，第二次断电时间为2015年6月16日至今。每次断电都使何尤军无法生产，何尤军因停电不能及时向客户交付产品，导致大客户流失，为此造成了何尤军巨大的经济损失。林孝琼从来不让何尤军查看电表，总是按他们所报数字向何尤军收取电费，何尤军多次要求查看电表按实际度数支付电费，但林孝琼总是无理拒绝。何尤军原有的经营项目因林孝琼无故停电难以为继，何尤军在原有的经营项目基础上计划增加电脑镂花项目，何尤军为此做了大量的准备工作：选好了机器，找了合伙人投资。但林孝琼却反对何尤军增加电脑镂花项目，导致何尤军无法开展新的业务。林孝琼拥有的厂房下水道经常阻塞，致何尤军经营场所经常水浸。何尤军多次要求林孝琼疏通下水道，但林孝琼总是无理拒绝。为此，何尤军诉至法院，请求判令：1.林孝琼立即向何尤军恢复供电，继续履行双方之间签订的合同；2.林孝琼围蔽何尤军使用的楼面；3.林孝琼按实际使用面积向何尤军每月收取租金2000元，林孝琼向何尤军返还多收的租金60000元；4.林孝琼向何尤军赔偿因其无故停电造成何尤军损失50000元；5.林孝琼让何尤军查看电表，按电表上显示的实际度数向何尤军收取电费，多收的电费应返还给何尤军；6.林孝琼不得干扰何尤军的正常生产经营活动；7.林孝琼立即疏通下水道；8.林孝琼承担本案诉讼费。诉讼中，何尤军将第4项诉讼请求变更为：林孝琼向何尤军赔偿因其无故停电造成的损失100000元。原告何尤军为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.厂房租赁合同；2.租金收据；3.照片。被告林孝琼、曹观灿辩称：何尤军于2015年2月起开始拖欠租金、水电费，何尤军要求继续履行合同没有事实和法律依据。何尤军实际承租使用的是第一层厂房，面积是500平方米，何尤军对此变更明知且无异议，每月租金5000元，何尤军使用该厂房并实际履行合同至2015年1月10日。林孝琼、曹观灿从未给何尤军租赁的厂房停电，更没有给何尤军造成损失，何尤军对此应进行举证。每月产生的电费均严格按照电表读数收取，何尤军对此一直知情且无异议。林孝琼、曹观灿从未干扰过何尤军的生产经营活动。下水道的清理事宜，合同并未约定，按照习惯应由承租人即何尤军自行负责，与出租人无关。请驳回何尤军的诉讼请求。另外，林孝琼以何尤军拖欠租金、水电费为由提出反诉，请求判令：1.解除林孝琼与何尤军签订的租赁合同；2.何尤军支付林孝琼20**年2月至2016年6月的租金85000元、2015年2月至7月的水电费6205元及滞纳金（自2015年2月10日起，按每日万分之四的标准计算至判决生效之日止）；3.何尤军搬走所有设备及杂物，将厂房交还林孝琼；4.何尤军承担本案反诉费用被告何尤军、林孝琼为支持其答辩及反诉请求，向本院提供如下证据：1.厂房租赁合同；2.收据；3.统计明细表;4.离婚证;5.房地产权证;6.土地证。反诉被告何尤军辩称：双方之间还不符合解除租赁合同的条件，其理由是林孝琼违约在先，强行停电，没有按合同的要求向何尤军交付租赁物，多收了租金6万元，何尤军不同意解除双方之间的租赁合同。由于林孝琼多收了何尤军6万元的租金，因此至开庭之日何尤军并未拖欠林孝琼租金、水电费,请法庭驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2013年7月24日，林孝琼将其名下位于中山市××××镇××村“××围”工业厂房中的第四层的其中五百平方米租赁给何尤军事宜签订《厂房租赁合同》一份，主要约定：出租方（甲方）为林孝琼，承租方（乙方）为何尤军；租赁期限自2013年8月10日至2016年8月9日；从本合同生效之日起甲方即将租赁厂房交付乙方使用，租金从2013年8月10日起开始计收；租赁期间，乙方负责支付房屋租金、水费、电费及其经营所需相关费用；由2013年8月10日至2016年8月9日厂房每月租金按5000元计付，两部电梯日常维护费每户每月200元，电梯电费按照当月电表数由各用户合理分摊，第四年起按本租金的百分之三递增，租金按月缴交，先交租后使用，乙方须于每月的10日前缴交当月租金；租赁期内，租赁厂房的大修（指屋面渗水、楼地面的设计负荷承载下引起的开裂和由于地基下沉引起的结构性破坏而影响正常使用需修理）由甲方负责施工维修并承担费用。其日常的维护、保养则由乙方负责并承担其费用；租赁期内，乙方必须依法经营，不得从事违法犯罪活动……；乙方不按时支付租金连续达2个月以上的，甲方有权解除本租赁合同。上述合同签订后，何尤军实际搬进厂房中的第一层经营家具加工，但至今未取得营业执照。期间，何尤军按每月5000元的标准向林孝琼支付租金另按实际水电用量支付费用，林孝琼在每次收取何尤军租金、水电费时都在收据上载明租金数额及水电的用量、单价、金额。何尤军主张租金已支付至2015年3月10日，但未提供证据佐证，而林孝琼则主张何尤军仅付清至2015年1月的租金，同年2月的租金尚欠3878元。另外，何尤军还主张林孝琼租赁物面积不足500平方米，向本院申请测量租赁物的实际面积。经测绘公司测量，何尤军现场指认的范围面积为229.69平方米，林孝琼现场指认的范围包含何尤军所指认的再加上过道227.52平方米，合计面积为507.21平方米。另查：林孝琼与曹观灿曾是夫妻关系，双方于2007年10月29日登记离婚。庭审中，何尤军主张林孝琼无故停电造成其经济损失，并申请证人李某出庭作证。李某为何尤军于2015年2月雇请的工人，其当庭陈述在上班期间厂房经常停电，但未具体说明停电的原因。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，根据何尤军与林孝琼、曹观灿的诉、辩，分析如下：关于何尤军与林孝琼签订的《厂房租赁合同》的效力和解除问题。虽然涉案租赁合同约定的租赁物为厂房的第四层，但何尤军从一开始就搬进厂房的第一层进行经营，且按租金5000元/月的标准从2013年8月10日交付租金至2015年1月，故本院认定何尤军与林孝琼以实际行为对涉案租赁合同约定作出相应的变更，涉案租赁合同为有效合同，相应的条款对各方当事人有约束力。何尤军从2015年2月起未足额支付租金，已构成违约，应承担相应的民事责任，故林孝琼要求解除涉案租赁合同的请求，本院予以支持。合同解除后，何尤军应腾退租赁物给林孝琼及支付尚欠的租金，本案中，林孝琼仅主张2015年2月至2016年6月的租金，系林孝琼对其权利的自由处分，本院予以支持，由于何尤军2015年2月尚欠的租金为3878元，为此何尤军应支付林孝琼20**年2月至2016年6月租金83878元（3878元+5000元/月×16个月）。林孝琼主张的滞纳金实质为逾期支付利息损失，林孝琼要求按每日万分之四计算，于法无据，应按中国人民同期同类逾期贷款利率计算为宜。关于林孝琼是否多收何尤军租金的问题。涉案租赁合同约定租赁物位于厂房的四层，面积为500平方米，每月的租金为5000元，但实际上何尤军使用一层，何尤军主张一层使用的面积不足500平方米，林孝琼应退还多收的租金。对此本院认为，经测绘公司测量包括过道在内林孝琼给予何尤军使用的面积达507.21平方米，另外按常理分析厂房一层能节省电梯维护费、电费、工人搬运费，比厂房上层更有利于生产经营，租金单价肯定比上层贵，经衡量利弊取其利，何尤军才愿意搬进一层，且从使用当初至2015年1月止一直按5000元/月的标准支付租金。何尤军现才主张林孝琼多收其租金，明显有违诚实信用原则，故何尤军要求林孝琼返还多收的租金60000元的请求，本院予以驳回。关于林孝琼是否多收何尤军电费的问题。按照一般的交易习惯，出租人向承租人催要水电费时，承租人会要求出租人出示相关的用水用电依据，核对无异后承租人才支付等价的费用。本案中，林孝琼在每次收取何尤军水电费时都在收据上载明水电的用量、单价及金额等，然而何尤军支付相应的水电费表明何尤军认可收据上载明的用水用电情况，现何尤军主张林孝琼多收电费，有悖常理，故何尤军要求林孝琼返还多收的电费的请求，本院予以驳回。关于何尤军是否拖欠林孝琼水电费问题。由于林孝琼未提供何尤军用水用电的相关证据，故林孝琼要求何尤军支付2015年2月至7月的水电费6205元及滞纳金的请求，本院予以驳回。关于何尤军主张因林孝琼无故停电造成损失的问题。何尤军主张林孝琼无故停电，并申请证人李某出庭作证。李某为何尤军雇请的工人，其当庭陈述在上班期间厂房经常停电。对此本院认为，根据涉案租赁合同的约定，租赁物的水电费应由何尤军承担，涉案厂房的停电原因是何尤军未及时交付电费被供电公司停电还是林孝琼故意断电所致，何尤军未就此进一步举证，何尤军对此应承担举证不能的不利后果，故何尤军要求林孝琼恢复供电及赔偿因其无故停电造成损失100000元的请求，缺乏事实依据，本院予以驳回。最后，何尤军要求林孝琼围蔽其使用的楼面，缺乏合同依据，本院予以驳回。何尤军要求林孝琼不得干扰其正常生产经营活动，因未提交相关证据证明林孝琼实施了干扰行为，故该诉求本院不予支持。至于下水道的维护问题，根据合同约定租赁厂房的日常维护、保养由何尤军负责，故何尤军要求林孝琼疏通下水道的请求，本院亦予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告何尤军的诉讼请求；二、反诉被告何尤军应于本判决生效之日起7日内向反诉原告林孝琼支付2015年2月至2016年6月租金83878元及逾期支付利息损失（2015年2月未付的租金为3878元，每月的租金为5000元/月；以每月实欠租金为基数，从2015年2月11日起，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至本判决指定的履行之日止）；三、反诉被告何尤军应于本判决生效之日起7日内向反诉原告林孝琼腾退林孝琼名下位于中山市大涌镇“白蕉围”工业厂房一层的租赁物；四、驳回反诉原告林孝琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3540元，测量费2393元，合计5933元，由原告何尤军负担（该款已付）；反诉案件受理费减半收取1571元（反诉原告林孝琼已预付），由反诉原告林孝琼负担126元，反诉被告何尤军负担1445元，反诉被告何尤军负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告林孝琼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  吴胜杰人民陪审员  张子锋人民陪审员  梁蓓莉二〇一六年八月四日书 记 员  王 静谭银娣