海南省海口市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）琼01执异232号
案外人:赵新美，女，1968年8月24日出生，汉族。
申请执行人：海口海交担保有限公司。
法定代表人：王进才，董事长。
申请执行人：王星，女，1973年12月6日出生，汉族。
申请执行人：郑友飞，男，1978年7月27日出生，汉族。
申请执行人：庄勤辉，男，1980年7月8日出生，汉族。
被执行人：海南博海投资咨询有限公司。
法定代表人：郭忠，董事长。
被执行人：郭忠，男，1968年4月25日出生，汉族。
被执行人：雷江，男，1962年12月5日出生，汉族。
本院在执行申请执行人海口海交担保有限公司（以下简称海交公司）、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、郭忠、雷江借款合同纠纷一案中，案外人赵新美对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人赵新美称，在法院受理申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司执行一案中，将异议人购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路东侧地坡岭路段“博海逸海华庭9#楼902号房”进行了诉前保全查封，侵犯了异议人的合法权益。法院保全查封时间为2014年9月29日，以上情况其均为最近才得知，异议人从未接到关于该案件的诉讼文书及通知，对该案件的诉讼程序和发展也一无所知，所以对法院在异议人没有任何诉讼文书及通知书的情况下径直判决存有异议，异议人认为法院查封处置已卖出的商品房侵害了异议人的合法权益。在澄迈县房管局可查到异议人的名字及房号，该房屋已实际交付异议人使用。综上，异议人是被查封案外人，法院将异议人的财产予以执行处理欠妥。请求法院立即终止对异议人财产的执行，解除对异议人房屋的查封，切实维护异议人的合法权益。
本院查明，依据海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉向本院提出诉前财产保全申请，本院于2014年9月29日作出（2014）海中法保字第34号民事裁定，冻结博海公司名下的银行存款6800万元或者查封其等值财产。依据该裁定内容，本院查封了博海公司名下的位于澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”住宅价值6800万元的房产。该案在诉讼过程中，本院作出（2014）海中法民一初字第78-1号民事裁定，置换了查封价值相当的财产。
2015年12月22日，本院就海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与博海公司、郭忠、雷江、第三人海口正好房地产经纪有限公司、中国农业银行股份有限公司海口龙华支行借款合同纠纷一案作出（2014）海中法民一初字第78号民事判决，博海公司于该判决生效之日起十日内向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉偿还借款本金5750万元并支付利息和违约金（利息和违约金计算：以5750万元为本金，按年利率24%计算，自2014年5月28日起计付至款项付清之日止）；郭忠、雷江对博海公司的上述第一项给付义务向海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉承担连带清偿责任；确认海交公司与博海公司之间的土地使用权抵押合法有效，在博海公司不履行上述第一项给付义务时，海交公司有权就澄他项（2013）第0648号《土地他项权利证明书》项下的55851.365㎡土地使用权折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，但无权对该土地上其已同意预售且已售出的商品房主张折价或拍卖、变卖；驳回海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉的其他诉讼请求；如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；该案案件受理费414975元，由海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉负担33925元，博海公司、郭忠、雷江负担381050元，诉前保全费5000元，由博海公司负担。博海公司不服该判决，向海南省高级人民法院提起上诉。2016年8月31日，该院作出（2016）琼民终128号民事判决，驳回上诉，维持原判；二审案件受理费346400元，由博海公司负担。上述民事判决发生法律效力后，博海公司、郭忠、雷江未按判决内容履行义务。
依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决、本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决及权利人申请，本院立案执行申请执行人海交公司、王星、郑友飞、庄勤辉与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案。2017年4月10日，本院作出（2016）琼01执441号之一公告，内容为：本院依据已发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼民终128号民事判决、本院（2014）海中法民一初字第78号民事判决及权利人申请，于2016年11月10日立案执行申请执行人海交公司、庄勤辉、郑友飞、王星与被执行人博海公司、郭忠、雷江借款合同纠纷一案中，已查封被执行人博海公司名下的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目中的第3栋整栋房产及第1、5、6、8、9、13、14、15、16、17、18、19、21、22、23、24、25栋中的199套房产（具体房号详见公告附件）。因被执行人博海公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，本院拟将对上述财产予以处置。如对上述财产的权属有异议者，自本公告刊登之日起15日内以书面形式向本院提出异议，并提交相关证据材料。逾期本院将依法处置上述财产。本院已查封的上述房产包括赵新美提出执行异议的“逸海华庭”9号楼9层902号房。
案外人赵新美认为本院查封的房产中含有其向博海公司购买的上述房产，故向本院提出异议，请求停止执行并解除涉案房产的查封。
另查明，2013年12月31日，博海公司作为出卖人与赵新美作为买受人签订一份《澄迈商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于澄迈县金江镇文化北路地号为102020053、102020051、102020052地块的土地使用权，面积71888平方米，土地用途为住宅用地，土地使用权年限终止日期2080年12月22日。出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为逸海华庭；买受人所购商品房为该合同第一条规定的项目中的逸海华庭住宅9号楼（幢）9层902房，地址位于澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧逸海华庭，该商品房合同约定建筑面积共92.17平方米；出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房的价款，按建筑面积计价，每平方米人民币5350.22元，总金额人民币360016元，买受人在签订合同当日支付总房款的100%，共计人民币360016元。该合同还对其他内容进行了约定。2014年3月22日，博海公司出具一份号码为NO6743452的收据，载明：今收到赵新美购9-902号房款360016元。
2017年6月23日，澄迈县不动产登记中心出具一份澄不动产说明函【2017】33310号情况说明，其中载明赵新美在该县拥有房屋为1套，项目名称为逸海华庭，房屋楼层房号为9号楼（幢）9层902（房号）。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据该规定，只有同时满足了上述三个条件，房屋买受人才享有物权期待权，其提出排除执行的异议请求才能得到法院的支持。本案中，案外人与被执行人博海公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订书面购房合同，且支付了全部房屋价款，其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故案外人赵新美提出的异议请求符合上述法律规定内容，对其购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目9号楼902号房产应予中止执行。案外人赵新美提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：
中止对案外人赵新美购买的位于海南省澄迈县金江镇文化北路地坡岭东侧的“逸海华庭”项目9号楼902号房产的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张 磊
审判员 吴济汉
审判员 唐 平
二〇一七年六月二十七日
书记员 郑菲菲
附适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉
执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现修改为二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。