江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2778号
上诉人（原审被告）童仁华，男，1964年8月5日生，汉族，无业。
委托代理人陈喜刚，江苏天豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张雅璐，女，1977年1月3日生，汉族，南京法康企业管理顾问有限公司会计。
原审被告江苏中广置业有限公司，组织机构代码72058462-2，住所地南京市新街口管家桥9号12层。
法定代表人纪楠新，该公司总经理。
委托代理人马双，江苏义科律师事务所律师。
委托代理人卢璇，江苏义科律师事务所律师。
上诉人童仁华因与被上诉人张雅璐、原审被告江苏中广置业有限公司（以下简称中广公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2014）建民初字第167号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日、2014年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人童仁华及其委托代理人陈喜刚、被上诉人张雅璐、原审被告中广公司的委托代理人卢璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张雅璐原审诉称：2013年11月5日，童仁华隐瞒南京市建邺区某某街99号2411室（以下简称涉案房屋）已被两家法院查封的事实，通过中广公司居间，以急需资金周转为借口将涉案房屋卖给张雅璐，骗取张雅璐定金4万元，之后避开中广公司，多次电话找到张雅璐，要求单独与张雅璐见面，将剩余所有房款直接打到童仁华的银行账户，不要按合同约定通过中广公司把钱打到房管局托管账户。该要求没有得到张雅璐的同意，童仁华于12月1日找到张雅璐，在张雅璐单位附近单独约见，称中介很烦，打了很多电话影响其做生意，要求张雅璐将钱款打入其个人名下银行账户。后张雅璐找到中广公司，要求公司查清此事，中广公司表示会尽力处理好此事，同时表示已多次电话找童仁华，但对方拒接电话。中广公司工作人员赵明让张雅璐接到童仁华电话后约其至中广公司见面。12月11日，张雅璐与童仁华约在中广公司汉中门分店办理相关手续，后童仁华至中广公司汉中门分店，中广公司询问童仁华房屋信息时，童仁华抵赖没有房屋冻结一事，被中广公司工作人员石平、赵明扭送至滨湖派出所，童仁华仍不承认房屋被司法冻结一事，后经众人指责及民警批评，当场退还张雅璐四万元，张雅璐因控告童仁华涉嫌诈骗未果，故诉至法院，请求：一、判令童仁华支付违约金6万元，并赔偿张雅璐预期可得利益损失10万元，共计16万元；二、判令江苏中广置业有限公司支付违约金10万元，与童仁华共同承担连带责任赔偿张雅璐可得利益损失10万元，共计20万元；三、童仁华、中广公司承担本案的诉讼费用。
童仁华原审辩称：一、其确实与张雅璐签订了房屋买卖合同，但是张雅璐所述的“骗取4万元定金”、“避开中介，要求单独与张雅璐联系……”均与事实不符；二、其已向张雅璐退还4万元定金，双方买卖合同已经解除，退还4万元定金是与张雅璐协商的结果，其不需要再承担责任。
中广公司原审辩称：一、其在本案中无任何违约行为，如张雅璐诉称，本案是房主隐瞒房屋被保全的事实，未如实陈述，其在居间服务中承担的审查义务是有限义务，合同签订前，只能根据双方的陈述将情况通报给对方，并核实房屋证件，无法对房屋是否被司法查封调查；二、合同签订后，张雅璐并未按约定支付佣金，根据权利义务对等原则，张雅璐无权要求其就合同约定的义务进行履行，无权要求其承担法律责任；三、童仁华向张雅璐退还4万元定金时，三方就该合同项下的纠纷处理完毕，张雅璐无权提起本次诉讼；四、关于张雅璐的预期可得利益，在本案中，张雅璐并未产生任何损失，更无预期利益可言，故请求法院驳回对其的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年11月5日，张雅璐、童仁华在中广公司居间下，签订房地产买卖中介合同、补充协议各1份，买卖双方约定：张雅璐购买童仁华位于南京市建邺区某某街99号2411室的房屋（建筑面积57.03平方米），房屋售价128.8万元，买方承担所有税费，卖方保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有权人对出售此房屋无异议，买方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限支付定金和房款。同时约定，按照2012年4月1日后出台的网签政策，房款交由南京市房地产市场管理处指定资金监管单位进行监管，买方于2013年12月15日前将首付款60万元支付给卖方用于房屋解押手续办理，余款63万元提交监管账户并同时办理产权过户事宜。买方或卖方存在无正当理由不履行合同的，承担违约责任，由违约方支付给守约方违约金10万元。
合同签订后，张雅璐于2013年11月5日以现金方式支付定金4万元，童仁华出具收条。后童仁华与张雅璐多次联系，张雅璐担心涉案房屋有问题，遂联系中广公司，中广公司获知涉案房屋已被司法冻结，无法交易，即于2013年12月11日联系童仁华至其下属门店进行协商处理，但童仁华未承认房屋已被司法查封的事实，被中广公司工作人员扭送至派出所，在派出所中，童仁华当场给付张雅璐现金4万元，张雅璐出具收条，载明“因房屋被冻结，无法交易，现收到童仁华现金肆万元整”。
原审法院另查明，涉案房屋于2013年9月23日被南京市鼓楼区人民法院司法冻结、2013年10月23日被浦口区人民法院司法冻结、2014年1月13日被浦口区人民法院另案再次司法冻结。张雅璐与中广公司在房地产买卖中介合同约定，签订合同当日按售房款的2%支付佣金和代办费，具体数额为人民币25760元，现张雅璐未支付佣金及代办费，2013年12月15日亦未向童仁华支付首付款60万元。
以上事实有买卖中介合同、补充协议、收条、房屋登记查询单、房产证、土地证及庭审笔录等予以证实。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，在订立合同时，应向对方披露与合同订立有关的重要事实或情况，并按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋已于2013年9月23日、10月23日被人民法院两次司法冻结，童仁华未将该事实告知张雅璐，即与张雅璐在2013年11月5日签订房屋买卖合同与补充协议，致使涉案房屋无法顺利交易。该合同与补充协议是张雅璐在不知道涉案房屋被司法冻结情况下签订的，违背真实意思表示，但张雅璐已明确表示放弃撤销权，故原审法院认为该买卖合同及补充协议合法有效，签订合同的当事人应按约承担相应责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。童仁华违背诚实信用，出售被司法机关查封的房产，违反了签订的合同中约定的保证符合国家及南京市上市交易的政策法规及有关规定的义务，致使合同无法履行，应当承担违约责任。关于中广公司是否应当承担责任的问题，原审法院认为，中广公司作为居间方，是为买卖双方提供报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的，童仁华未告知中广公司房屋被司法查封的事实，中广公司无法将该事实告知张雅璐。在张雅璐对涉案房屋产生怀疑并向中广公司提出后，中广公司即予以协助，在获知涉案房屋被司法查封的情况后立即通知张雅璐，并由其工作人员将童仁华扭送至公安机关，帮助张雅璐处理此项买卖纠纷，已尽到审慎注意义务，行为并无不当，且居间活动中中广公司未收取佣金，由中广公司承担违约责任10万元及与童仁华承担连带赔偿责任无法律依据。关于童仁华辩称双方合同已经解除，无需担责的问题，原审法院认为，童仁华虽已支付4万元现金，但未提供证据证明该4万元即为退还的定金，更无法证实双方已就合同解除达成一致意见，故童仁华的此项抗辩理由原审法院不予支持。关于张雅璐预期可得利益的主张，原审法院认为，本案中已明确约定违约金，该约定是为保证合同履行，对合同当事人所加设的金钱约束，是当事人各方协商一致的结果，本身已包含就交易未能完成可能产生利益损失。本案中张雅璐支付的4万元定金款项，已得到童仁华4万元现金给付，现张雅璐既主张违约金，又主张逾期可得利益损失，对童仁华显失公平，且张雅璐未提供预期可得利益主张金额计算依据，故该项主张原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，原审法院判决：一、童仁华于判决生效之日起十日支付张雅璐违约金6万元。二、驳回张雅璐其他诉讼请求。本案受理费4300元，减半收取2150元，由童仁华负担1344元，张雅璐负担806元（童仁华于判决生效之日起十日内直接给付张雅璐，以折抵预缴费用）。
上诉人童仁华不服原审判决，提起上诉称，一、讼争合同因违反《房地产法》第38条第二款的规定，依法应认定为无效。二、上诉人对涉案房屋被查封并不知情，因此一审法院推定上诉人故意隐瞒司法查封的情况与被上诉人签订房屋买卖合同缺乏依据。三、双方的纠纷已经在派出所协调时予以了结。四、一审判决的违约金过高。综上，上诉人请求依法撤销原审判决第一项并依法改判。
被上诉人张雅璐、原审被告中广公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审查明的事实相同。二审中双方当事人未提交新的证据。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，在订立合同时，应向对方披露与合同订立有关的重要事实或情况，并按照约定全面履行自己的义务。
关于上诉人主张讼争合同因违反房地产法第38条第二款的规定应认定为无效合同，本院认为，人民法院查封房屋限制了房屋交易，导致合同不能继续履行，并不影响合同效力，故原审法院认定合同有效，并无不当。
合同签订后，双方当事人均应按约严格履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人主张在签订合同时其对涉案房屋查封并不知情，但其在原审庭审中承认，在签订合同前涉案房屋已被南京银行冻结，浦口法院是签订合同当天查封的。上诉人在二审中未提供相反的证据予以推翻，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采信。上诉人童仁华违背诚实信用，出售被司法机关查封的房产，致使合同无法履行，应当承担违约责任。本案中双方在合同中约定违约金为10万元，原审法院根据本案情况判决支持上诉人支付被上诉人违约金6万元，并无不当。至于上诉人主张双方的纠纷在派出所协调时已经了结，未提供证据予以证明，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费1300元，由上诉人童仁华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 刘小琴
二〇一四年九月十五日
书 记 员 杨文艳