广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第270、271号
上诉人（原审原告）：伍德秀，女，汉族，住所地：广东省深圳市南山区。
委托代理人：李耀，广东德纳律师事务所律师。
委托代理人：路妍，广东德纳律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人伍德秀、深圳市太古广场物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷两案，均不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第74、75号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本两案进行了审理。本两案现已审理终结。
原审法院查明：2011年8月29日，伍德秀与案外人杨明莉签订《深圳市二手房买卖合同》，向杨明莉购买了深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼的t3k045、t3k043号商铺。2011年8月31日，上述涉案商铺分别登记至伍德秀名下，登记建筑面积均为4.06平方米，房产证载明“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用”。
2003年4月30日，杨某（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；出租铺位的年租金为每铺12606元，月租金为每铺1051元；乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责缴付铺位出租税费，乙方负责支付出租铺位的水电费、卫生费、空调费、管理费；甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.2‰；及其他条款。
太古公司提交了时间为2013年1月14日的《通知》，主张其将该《通知》在涉案商场物业办公室门口进行了张贴。太古公司在该《通知》中告知涉案商场各业主，因经营需要，其决定合同期满终止后不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。太古公司另提交了其于2013年2月27日登报刊登的《关于解除租赁合同的通知》以及于2013年4月28日登报刊登的《深圳市太古物业管理有限公司公告》，用以证明太古公司于合同到期前后通知包括伍德秀在内的业主不再续租并告知其前往管理处办理相关手续。伍德秀对太古公司提交的以上通知、公告不予认可，表示未收到及看到。
太古公司表示，《租赁合同》到期后，涉案商铺曾与案外其他相邻商铺由太古公司共同临时出租用于举办3d画展，期限为2013年9月10日至2014年1月4日，其余时间均处于空置状态。双方均确认合同期限内的租金太古公司已经支付完毕，合同到期后太古公司未向伍德秀支付过租金或商铺使用费。
太古公司提交了建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书，用以证明涉案商场消防验收合格。
伍德秀向原审法院提起本案诉讼，请求：1、太古公司支付伍德秀合同到期后继续使用商铺的租金及违约金（自2013年3月1日起暂计至起诉之日），租金每案10510元，违约金（迟延支付滞纳金）每案3052.1元；2、太古公司承担诉讼费。
原审法院认为：太古公司与案外人杨某就涉案商铺签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间涉案商铺由杨某转让给伍德秀并转移登记至伍德秀名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故杨某因《租赁合同》享有的出租人的权利义务概括转移至伍德秀，太古公司主张其与伍德秀未签订合同故而不存在租赁关系，没有法律依据，原审法院不予采纳。
《租赁合同》约定租赁期限至2013年2月28日止，《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然张贴了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定张贴通知或登报公告可以作为送达与合同履行相关的文件材料的方式，从租赁期限内太古公司向伍德秀支付租金的事实可推知太古公司知悉伍德秀的联系方式，在此情况下，太古公司并未举证证明其直接通知了伍德秀本人不再续租，其迳行以张贴、登报等方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力。而伍德秀作为涉案商铺的所有权人暨出租人，在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，伍德秀未能积极履行收回商铺义务，故伍德秀、太古公司双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。
涉案商铺在《租赁合同》期满后除了部分时间用于临时出租，一直处于空置状态，伍德秀虽主张太古公司实际使用涉案商铺，但未进行举证，对于伍德秀的上述主张，原审法院不予采纳。太古公司自认涉案商铺于2013年9月10日至2014年1月4日期间临时出租用于举办3d画展，故太古公司应向伍德秀支付涉案商铺上述期间的房屋使用费，原审法院酌定太古公司参照原《租赁合同》约定的租金标准向伍德秀支付房屋使用费，每个商铺为4025元（1051×（3＋21／30＋4／31）】。涉案商铺空置期间产生的损失，伍德秀、太古公司对此均有过错，原审法院酌定双方参照指导租金标准对空置损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未明确粤海街道汇景花园商业用房高层二楼以上的租金标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月•平方米，太古公司应向伍德秀支付的涉案商铺空置期间（2013年3月1日至2013年9月9日、2014年1月5日至庭审之日即2014年3月4日）的损失每铺1247元【74×4.06×（8＋9／30）×50%】。伍德秀请求太古公司支付违约金／滞纳金，没有依据，原审法院不予支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向伍德秀支付深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼t3k045、t3k043号商铺2013年9月10日至2014年1月4日期间的房屋使用费每铺各4025元；二、太古公司于判决生效之日起十日内向伍德秀支付深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼t3k045、t3k043号商铺2013年3月1日至2013年9月9日、2014年1月5日至2014年3月4日期间的空置损失每铺各1247元；三、驳回伍德秀的其他诉讼请求。案件受理费每案110元，由伍德秀各负担67元，由太古公司各负担43元。
上诉人伍德秀不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、太古公司向法庭提交的《通知》以及报纸的声明，不能作为认定事实的依据。1、在伍德秀与太古公司所签订的租赁合同中，明确载明了伍德秀的地址、身份证号码以及联系方式，但太古公司没有具体通知伍德秀。2、该通知是否向伍德秀送达，送达的方式是什么，没有具体说明，也没有相关依据。3、伍德秀没有天天看报纸的义务，也没有必须看那一份报纸的义务，因此，太古公司通过报纸声明的方式，是没有事实和法律依据的。4、《通知》以及报纸的内容仅仅是不再续租，但并没有说返还租赁物，况且伍德秀从没有收到什么《通知》。
二、太古公司向伍德秀返还铺位是《租赁合同》约定的义务，同时也是太古公司的法定义务。1、根据《租赁合同》第九条、第十九条的规定，合同终止后十五日内迁出铺位，返还给伍德秀。2、《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。3、《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、太古公司实际上不具备返还租赁物的条件：l、铺位没有定位。2、未取得分铺后的消防验收证明。3、太古公司不定期使用租赁物。4、太古公司存在改建加建行为。5、部分业主的铺位至今无法找到。
四、太古公司应当承担统一经营的责任。1、业主提交的《深圳市房地产买卖合同》和《房地产证》显示，有关汇景花园裙楼商铺须统一经营管理，对此，太古公司是明知的；2、《租赁合同》到期后，太古公司继续单方面处置商铺，继续占用部分商铺招商经营、不定期（阶段性）占用商铺招商经营，其中不乏是优质商铺；3、太古公司擅自将商铺改建，用作过道、扶梯以及洗手间等，用来承担公共配套设施功能，为其他商铺提供公共设施服务。4、太古公司既然承担了部分商铺的经营管理，根据统一经营的原则，同样应当对其他商铺承担统一经营的管理责任，而且，因太古公司目前仍然在经营，就剥夺了其他业主经营或者委托他人经营的权利。根据统一经营的原则，要么太古公司统一退还铺位，要么继续承担统一经营的法律责任。结合本案事实，既然太古公司仍然在继续经营，没有退还铺位，那么，理所当然的应当支付伍德秀的租金，而不是什么占用费。
一审判决结果错误。一审认定事实的错误，以及适用法律的错误，必然导致判决结果错误。为维护伍德秀合法的民事权益，请求：1、撤销原审民事判决；2、支持伍德秀一审全部诉讼请求；3、判令太古公司承担本案全部诉讼费用。
上诉人太古公司答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回的原因是由伍德秀造成的，涉案商铺的空置损失应该由伍德秀自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。伍德秀主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、伍德秀故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院认定酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。伍德秀与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。
四、伍德秀不具备适格的主体资格，原因是其属于二手房业主，原租赁合同是当事人为原业主与太古公司。伍德秀主张以租赁合同关系要求支付房屋空置损失和房屋使用费无任何事实和法律依据。
上诉人太古公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审判决认定事实不清。在本案中，原审判决在认定太古公司与伍德秀之间的房屋租赁合同关系时，认为太古公司对于涉案商铺在《租赁合同》到期后未能交还和收回存有过错。太古公司认为原审判决上述内容存在认定事实不清的情形：1、正如原审判决认定，太古公司在原《租赁合同》到期前已经向伍德秀表示不再续租的情况，太古公司系通过在办公场所张贴公告、登报等形式向伍德秀表示不再续租：（1）虽然太古公司与伍德秀之间《租赁合同》约定了有关伍德秀的地址和电话，但是由于该等联系方式是在十年前约定，在太古公司发布通知时，该等联系方式很有可能早就已经失效。（2）由于涉案商铺所在的科技园购物中心存在类似纠纷或租赁合同到期的业主众多，如果太古公司一一通知存在较大困难，而且由于涉案商铺可能存在的所有权变更之情况，太古公司并无法完全掌握涉案商铺的真实产权情况，只有在伍德秀向太古公司收铺时，太古公司才能准确、真实了解涉案商品的产权状况。（3）事实上，在其他类似案件中，众多业主也已经认可太古公司曾经在办公场所张贴不续租的通知，并提供了当时太古公司张贴通知的照片加以证明。太古公司认为，虽然太古公司与伍德秀之间的《租赁合同》并未约定张贴通知或者登报的送达方式，但是从法律规定的基本精神以及本案的实际情况，张贴通知或者登报并不致侵害伍德秀的合法权益，而且完全能够达到依法通知、送达伍德秀的效果。（4）在贵院受理的其他类似案件中，部分业主也曾登报向太古公司提出过权利主张，因此太古公司认为对于登报通知的方式，类似伍德秀的业主们是可以接受而且亦认可其效果的。2、伍德秀作为涉案商铺的权利人应当履行如期收房的义务。根据我国现有法律、法规的规定及太古公司及伍德秀之间的约定，伍德秀如期收房房系其权利，更系其不可推卸的责任。在太古公司明确表示不再续租涉案商铺，且伍德秀已经知晓的情况下，伍德秀须自行承担未如期收房的后果。综上，太古公司认为原审法院关于涉案商铺租期届满后未能交还和收回的责任认定存在错误。在太古公司已经采取了尽可能的通知方式告知伍德秀不再续租的事实，伍德秀未能履行应尽的收铺义务；理应承担由此产生的一切后果与责任，而不应当认定太古公司存在部分过错。
二、涉案商铺原《租赁合同》租金畸高，而且存在其特定历史背景：1、根据深圳市有关政府部门公布的数额，涉案商铺2013年的指导一楼租金价格为62元左右，而原《租赁合同》约定的租金为该指导价格数倍，明显属于畸高。2、原《租赁合同》之所以约定如此高的租金价格，主要是开发商为了吸引业主买房。而且，经过最近几年房地产业的发展，涉案商品的价格也得到了较大提高，可以说伍德秀实现了双赢的目的。综上，太古公司认为，在原《租赁合同》到期后，仍然酌定按照畸高的价格要求太古公司向伍德秀支付涉案商铺的租金，显然已经违反了《合同法》公正公平的基本原则，也侵害了太古公司的合法权益。
三、太古公司实质上只是涉案商铺所在物业的管理方，而非转租牟利方。虽然根据伍德秀提供的证据显示，太古公司自伍德秀处承租了涉案商铺，并转租给他人。但是，实际上太古公司只是涉案商铺所在物业的管理方。1、由于涉案商铺所在物业分别属于数百的业主，如果由各自业主转租或利用，势必无法发挥该等商铺的价值，更可能危害所在物业的整体利益。因此，为了保障业主的权益，太古公司之前便自业主处以租赁的名义承接了涉案商铺所在物业，并进行统一招商和利用。2、原《租赁合同》期间内，涉案商铺所在物业经常存在无法转租出去的情况，但是为了保障业主的权益，太古公司自行承担该租金的损失，仍然按照《租赁合同》的约定支付给了业主。同时，正是考虑到这一情况，在原《租赁合同》即将到期的情况下，太古公司便表示不再续租，除非有关业主与太古公司另行协商租金并另行订立租赁合同。
四、原审判决适用法律、法规错误。关于太古公司表示将涉案商铺自2013年9月10日至2014年1月4日出租给他人，原审法院酌定参照原《租赁合同》向伍德秀支付房屋使用费。太古公司认为原审法院上述处理，实属明显的适用法律、法规错误：1、根据本案已经查明的事实，太古公司在与伍德秀之间的《租赁合同》到期前，已经通过多种方式表示不再续租的事实，同时太古公司与伍德秀并未再就涉案商铺的续租达成一致，只是由于伍德秀未能履行收铺义务导致涉案商品未能即使办理交铺手续，但是这并不能改变《租赁合同》已经于2013年2月28日到期终止的事实。2、2013年9月10日至2014年1月4日，太古公司在未取得伍德秀许可的情况下，擅自将涉案商铺出租给了第三方，太古公司认为即使太古公司上述行为侵犯了伍德秀的相应权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，在此种情况下，即使太古公司需要向伍德秀承担相应的赔偿责任，也只能在太古公司自第三处收取租金的范围内承担。综上，太古公司认为原审判决参照原《租赁合同》约定的租金标准判令太古公司向伍德秀支付自2013年9月10日至2014年1月4日的房屋使用费，变相认为原《租赁合同》延续，属于适用法律、法规错误，对于太古公司亦不公平。
综上所述，太古公司认为原审认定事实不清，适用法律、法规错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，恳请贵院：1、撤销原审判决；2、依法改判，驳回伍德秀的全部诉讼请求：3、伍德秀承担本案一审及二审案件受理费。
上诉人伍德秀答辩称：一、太古公司在南山区人民法院所作出一审判决后，就类似的案件部分没有提出上诉，而且有生效的法律文书，太古公司就这几位业主所提出的上诉与其自认的一审判决已经产生了法律上的矛盾。
二、太古公司提出没有收回商铺完全是业主的责任所造成的，损失应当由业主自己承担。伍德秀认为这种说法是太古公司对其和业主、社会、法律不负责任。从事实上讲，双方租赁合同到期以后，太古公司没有向伍德秀按照租赁合同约定的联系方式发出任何通知，只是所谓的贴出告示，伍德秀没有义务和责任天天去管理处看有无告示。所以，太古公司没有履行相应的告知义务。从法律上讲，作为承租人，通知权利人解除合同，合同法有明确的规定，而且伍德秀在上诉状中也已经明确说明。作为公司来讲，既没有告知当事人，也没有按照法律的规定行使通知义务。按照合同法的规定，租赁合同为不定期合同，公司应当承担继续支付租金的义务。
三、伍德秀认为太古公司混淆了使用商铺和实际使用中间的概念。太古公司这部分商铺有明显的特性，应该是统一经营的，也就是说，任何一个业主、铺位都不能单独的对外进行经营或者开张营业，而必须要在统一管理之下统一经营。作为公司方，在与业主签订了租赁合同以后，对外进行招租，而且对现有的商铺、电梯、洗手间等公共设施进行了相应的改造，实际上作为太古公司来讲，不但不仅仅是承租人，而且也是在行使统一经营管理的责任和义务。不能根据太古公司使用了哪一件铺位来确定那位业主的商铺被占用了，包括电梯、走廊、洗手间在统一占有广大业主的铺位，也统一有广大业主铺位的收益的权利。这些公共设施的使用实际上都在承担着太古公司统一经营的辅助功能。所以，伍德秀认为太古公司不但没有交付商铺，而且目前还在继续使用，太古公司就应当承担向业主支付租金的义务。
四、关于太古公司提到伍德秀主体不适格的问题，房屋的买卖是不影响租赁关系的铁定原则，从立法到现在都没有改变过。关于铺位的产权转让不会影响到业主主体资格的问题。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本两案为房屋租赁合同纠纷。租赁期间涉案商铺由杨某转让给伍德秀并转移登记至伍德秀名下，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故太古公司关于伍德秀主体资格的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而伍德秀作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知伍德秀取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，伍德秀亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，伍德秀就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。至于太古公司自认自2013年9月10日起至2014年1月4日期间对涉案商铺已实际出租使用，伍德秀未提出异议，双方亦无举证证明已对租金另行协商，故太古公司应参照原《租赁合同》约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费，原审处理结果并无不当，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本两案二审案件受理费880元，由伍德秀负担440元，深圳市太古广场物业管理有限公司负担440元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。