江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）洪商初字第00422号
原告南京联坤行置业顾问有限公司，住所地南京市沿江工业开发区晓山路101号瑞凯国际0704号。
法定代表人赵瑜，该公司执行董事。
委托代理人赵崟，国浩律师（南京）事务所律师。
被告江苏亿通置业有限公司，住所地宿迁市泗洪县实小西侧商住楼三楼。
法定代表人吴昊，该公司董事长。
委托代理人王兆豹，江苏远大弘正律师事务所律师。
委托代理人潘刚，江苏远大弘正律师事务所律师。
原告南京联坤行置业顾问有限公司（以下简称为联坤公司）诉被告江苏亿通置业有限公司（以下简称为亿通公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月28日公开开庭进行了审理。原告联坤公司委托代理人赵崟，被告亿通公司法定代表人吴昊及其委托代理人王兆豹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联坤公司诉称：原、被告于2012年8月1日签订《泗洪县农副产品交易中心项目代理销售合同》一份，约定：（1）被告委托原告独家代理销售泗洪县农副产品交易中心项目；（2）被告应按全款到账销售金额的1.2%向原告支付代理销售佣金；（3）被告应按销售金额超过平均底价3000元的溢价部分30%向原告支付溢价分成；（4）被告如未能按时向原告支付费用，应按每日万分之五的利率支付滞纳金。合同签订后，原告完整履行了合同义务。
经原、被告多次对账，被告于2014年1月20日确认原告完成代理销售面积为35302.29平方米，销售金额133659607元，可计算出此时原告应得溢价分成按（133659607-35302.29×3000）×30%×50%计算为4162910.55元。被告又于2015年3月4日确定原告完成代理销售并全款到账金额135019160元，此时原告完成的销售面积为34803.26平方米，可计算出此时原告应得溢价分成为（135019160-34803.26×3000）×30%×50%计4387474.05元。
根据被告于2015年3月4日确认的原告完成代理销售并全款到账金额135019160元，可计算出被告应付代理销售佣金为135××××60×1.2%计1620230元，原告自认被告已付150万元，因此被告现欠付代理销售佣金120230元。同时，被告拖欠应付原告的代理销售佣金和溢价分成，已经构成违约，按合同约定应按日万分之五的利率支付滞纳金。以上金额经原告多次催要，被告一直拖欠，故请求判令：1、被告向原告支付代理销售佣金120230元及滞纳金（以120230元作为基数，按日万分之五利率，自2015年3月5日起算至给付之日；2、被告向原告支付溢价分成4387474.05元及滞纳金（以4162910.55元为基数，按日万分之五利率，自2014年1月20日起算至2015年3月4日为851315.21元；另以4387474.05元为基数，自2015年3月5日起算至实际履行之日止）。
原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、《泗洪县农副产品交易中心项目代理销售合同》一份，证明原、被告协议约定：（1）被告委托原告独家代理销售泗洪县农副产品交易中心项目；（2）被告应按全款到账销售金额的1.2%向原告支付代理销售佣金；（3）被告应按销售金额超过平均底价3000元的溢价分成部分30%向原告支付溢价分成；（4）原告向被告交付押金5万元；（5）被告未能按时向乙方支付费用，应按每日万分之五的利率向原告支付滞纳金。
2、定购明细表一份，证明被告承认至2014年1月20日，定购总面积为35302.29平方米，总金额为133659607元。
3、关于苏北农副产品交易中心全案佣金终止确认书一份，证明被告承认至2015年3月4日，原告代理销售产生的全款到账金额为13501916元，因此可以计算出应付代理销售佣金1620230元
4、收据复印件一张以及中国工商银行网上银行电子回单一张，证明被告向原告退还5万元代理销售保证金，说明原告无违约行为。
被告亿通公司辩称：1、原、被告双方于2012年8月1日签订了泗洪县农副产品交易中心项目代理销售合同，双方均应按照合同的约定严格履行。合同履行过程中原告方多次严重违约，均已达到被告可以行使解除权的条件。主要是原告公司销售未能按时完成合同的约定销售节点，在合同第二条4、5、6、7明确内容规定。溢价结算条件是一、二层比例是1：1.7。故我方有解除权溢价部分不予结算。针对原告公司的严重违约行为被告一再作出相应的让步，希望原告能及时完成销售任务履行合同义务，但是原告无法完成销售任务。在2015年2月16日原、被告就合同的解除达成协议，解除协议签订以后原告公司一直未能按照解除协议的内容履行其自身的义务，所以原告存在严重违约行为，应依法承担相应的违约责任。
原告对销售房屋进行测算，总面积是47790.37平方米，已经销售34803.25平方米，尚未销售12987.12平方米。从合同签订至今原告实际完成70%的销售任务，特别是一层和二层的销售比例高达1：5.049，而根据原销售合同的第二条第7款，销售比例是1：1.7，所以从这两个数字看原告公司存在着严重违约。最后原告在实际经营过程中没有按照约定支付水电费，这些都是由被告支付。原告公司均存在违约行为，没有严格按照合同履行义务，所以其诉求不能成立。
被告亿通公司为支持其答辩理由，提供以下证据：
5、《泗洪县农副产品交易中心项目代理销售合同》一份，签订时间为2012年8月1日，证明原告公司没有按合同约定完成销售任务，存在着严重违约。
6、《解除协议》一份，签订时间为2015年2月16日，证明原、被告双方经过协商已经对原合同予以解除，同时对原合同相关涉及到佣金保证金及溢价作出了一览的约定。
7、原告营业执照一份，证明原告和被告签订合同的时候法定代表人是詹才喜，詹才喜作为原告的法定代表人，有权与被告签订有关合同。
8、商品房预售许可证5张，证明本楼盘可销售面积是47790.37平方米。
9、情况说明及销售面积楼房统计表，证明本楼盘总未销售面积12987.12平方米，其中一层未销售面积是2146.68平方米，二层未售面积是2845.38平方米，三层未销售面积是3319.2平方米，四层未销售是2398.38平方米，五层未销售面积是2277.48平方米。据此计算得出：一层未售面积占二层及以上未售面积比例为1：5.049。
10、水电费发票4张，证明按照销售合同第9条的约定，原告在经营过程产生的电费，应由原告支付，但实际由被告为其垫付。
针对原告举证，被告质证认为：证据1真实性无异议，能够证明原告在履行合同过程中存在严重违约行为，没有完成销售任务和销售节点，依据合同约定，溢价不予结算，所以原告主张不能成立。证据2中签字是被告会计所签，但具体数字还要再核实。该证据也没有明确原告在代理销售明细表所列房屋销售时间点，双方应该再进一步算账。证据3真实性无异议，但是要说明当时会计签字内容仅是对第三条予以确认，其他不予确认。证据4真实性无异议，但是不能达到原告举证目的。
针对被告举证，原告质证认为：证据5真实性无异议，被告所称原告的违约行为除了证据8和证据9以外没有提供其他相应的证据，被告认为原告违反了合同第二条3、4、5、6、7款应当提交证据。证据2真实性不予认可，在2015年2月16日，被告法定代表人为吴昊而非上面签字的汤晓明，原告的法定代表人为赵瑜，非上面签字的詹才喜。因此双方均无权代表原、被告签署协议，其中，第一条约定被告同意向原告支付佣金含保证金共30万元，并于4月20日前付清，实际上根据原告所举证据，被告于2015年6月5日才退还了保证金，由原告所举的证据3被告已经认可。原告向被告索要的剩余代理佣金只要120230元，如原被告已于2月16日达成协议支付30万元的佣金和保证金，原告又为何于3月4日只请求170230元的佣金和保证金，由此也可以说明解除协议不是原、被告双方签署的。关于证据7，詹才喜担任过法定代表人，但在2015年2月16日法定代表人早已不是詹才喜。有可能是詹才喜和汤小明，为了解决此前有他们双方分别作为原被、告的法定代表人所协商签订的代理协议的后续问题，而进行了这样的协商。但此时詹才喜在原告处也没有股份，不担任除法定代表人以外的其他任何职务，詹才喜已不能代表原告。证据8真实性无异议，被告刚才已经自认所有的预售许可证销售面积只有47790.37平方米，小于被告委托代理销售的63572平方米，考虑到原告的收益直接与总销售面积相关，原告投入的人力物力也是参照63572平方米进行投入，被告实际未开发这么多房产，给原告造成了一定的损失。原告尚未在本次诉讼中主张，但从情理的角度来说，作为违约方的被告至少应当按照实际销售的情况支付相应的款项。证据9，不认可整个文件的真实性，但认可其自认的以销售面积34803.25平方米及回款数额135019160元。这两个数字正好证明了原告的诉讼请求。证据10真实性不予认可。上面写的地址是中源物流城以南S121以东，地址与本案的房屋地址不符。根据协议虽然约定应当由原告来承担水电费，但售楼处作为被告的房产其缴费户名显然是被告，仅凭发票不能证明被告垫付水电费，而原告未付。
本院认证意见：证据1、5由双方签订，可证实双方之间合同关系及权利义务约定，对其证明效力本院予以确认；证据2，被告对签字是其会计所签并未否认，该证据可以证实原告代理销售被告房屋面积价款，对其证明效力本院予以确认；证据3，被告对全款到账总额无异议，认可会计对全款到账总额的确认，对其证明效力本院予以确认；证据4可以证明被告向原告退还5万元代理销售保证金，双方均无异议，对其证明效力本院予以确认；证据6解除协议中乙方签字为詹才喜，并未加盖公章，詹才喜在签订合同时任原告法定代表人，虽然其签订该协议时并非原告法定代表人，但是原告并未举证证明其变更法定代表人曾告知被告，结合证据3《关于苏北农副产品交易中心全案佣金终止确认书》相关内容，及原告在案件审理过程中陈述时也提到“要付30万元的佣金和保证金，原告只收到5万元保证金，至于后面的补偿款和以房抵款的方式，原告不可能在当地进行银行按揭，其他都没有履行”等内容，可以认定双方就终止合同进行了磋商，故对该证据证明效力本院予以确认；证据7只能证明签订合同时詹才喜为法定代表人，对其证明效力本院予以确认；证据8可以证明楼盘可销售面积是47790.37平方米，本院予以确认；证据9为被告单方制作，原告对其真实性不予认可，但对其中载明的销售面积34803.25平方米及回款数额135019160元予以认可，对该部分内容本院予以确认；证据10反映了交纳电费相关情况，对其效力本院予以确认。
本院经审理查明：2012年8月1日原、被告签订《泗洪县农副产品交易中心项目代理销售合同》一份，约定被告（合同甲方）委托原告（合同乙方）独家代理销售泗洪县农副产品交易中心项目，总建筑面积为63572㎡（最终以政府相关部门核定为准）；本项目代理底价平均为3000元／㎡，佣金为1.2%，溢价按7：3执行，即甲方70%，乙方30%，乙方承担溢价部分税收。自本项目预售证下来后，前6个月必须完成每月600万元的销售任务，乙方如持续3个月未完成任务，则视为违约，甲方有权单独解除合同。委托期限：自开盘之日起至14个月内完成本项目销售的90%以上，当销售任务达70%时，结算溢价部分的50%，余下部分在完成销售任务90%时结清。溢价结算条件之一为门市销售与二层以上比例为1：1.7。双方还约定，乙方同意按甲方要求从开盘第一个月开始，每月销售不少于600万元，若累计三个月不完成销售任务，甲方有权单方面解除而合同，佣金待整体项目完成90%时按50%结算。甲方须根据合同规定的服务费结算方式按时支付服务费，如甲方未能按时缴付乙方相关费用，所拖欠资金以每日万分之五的比率，向乙方支付滞纳金。合同签订后，原告向被告交纳保证金5万元，并按合同约定开始代理销售房屋。2015年2月6日，原告原法定代表人詹才喜与被告签订解除协议一份。主要内容为：甲方（被告）同意支付佣金（含保证金）30万元（以会计确认为准）于4月20日前付清，鉴于乙方（原告）有经济损失，同意给乙方一次性补偿款200万元。双方约定，甲方支付方式为市场用房冲抵佣金及补偿款，但乙方必须以上述款项尽心冲抵首付款方式进行，否则甲方不予支付补偿款，乙方同意此支付安排方案。双方同意本合同签订之日起解除双方签订的销售合同，合同作废。双方最终确认物业为1号楼五层整层、四层剩余六间，不足部分三层补充。乙方在60日内办理按揭手续工作，补偿款以发票（300万元额度）支付给亿通公司。若90日内乙方不办理完按揭业务，补偿款无效，即销售合同解除，只付佣金。乙方无条件退回物业，否则承担100万元违约金。2015年3月4日，原告向被告出具《关于苏北农副产品交易中心全案佣金终止确认书》一份，主要内容为：1、我方与亿通公司对账两次，第一次于2014年1月20日与甲方财务核对帐，且财务确认过；第二次经汤总同意于15年1月14日与唐会计对账，将14年1月20日之后到现在的账目核对，经核对无误后，亿通公司唐会计核实无误；2、经核对本账目共计销售总额为137396479元。3、本项目已销售到账总额为13501960元。13501960元×1.2%=1620230元（前面支付150万元），还剩120230元应结算佣金，外加5万押金，总计170230元。该确认书由原告项目负责人史丽娟签字并由被告会计签署意见全款到账金额核实无误。2015年6月5日被告向原告退还保证金5万元。
本案争议焦点为：被告应向原告支付佣金数额如何确认。
本院认为：原、被告之间代理销售合同合法有效，双方均应按约履行各自义务。根据原告提供的《关于苏北农副产品交易中心全案佣金终止确认书》及被告提供的《解除协议》可以确认双方已对合同解除及解除后佣金支付数额进行了磋商、确认。在解除协议中，被告确认给付原告佣金30万元并补偿原告200万元，同时确认该200万元系以房抵款，并作为购房首付款。而在《关于苏北农副产品交易中心全案佣金终止确认书》中明确了佣金计算方式及剩余佣金数额为120230元。该佣金终止确认书从其标题字面亦应理解为对合同履行期间所有佣金的结算，其中并未提及应对溢价部分佣金再行计算。结合合同约定及履行情况，双方约定溢价结算条件之一为门市销售与二层以上比例为1：1.7，同时约定当销售任务达70%时，结算溢价部分的50%，余下部分在完成销售任务90%时结清。原告并未举证证明其代理销售房屋达到该比例，同时，销售比例亦未达到90%。在解除协议中双方亦提到对原告损失进行补偿，但原告并未履行。故原告主张被告再给付其溢价部分佣金无事实及法律依据。综上，被告应给付原告佣金120230元，该款在解除协议中约定为2015年4月20日之前给付，被告未按约支付构成违约，应按照合同约定承担违约责任，即以所拖欠资金以每日万分之五的比率，支付滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告江苏亿通置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告南京联坤行置业顾问有限公司佣金120230元及滞纳金（以120230元为基数按日万分之五自2015年4月21日起计算至实际给付之日至）。
二、驳回原告南京联坤行置业顾问有限公司其他诉讼请求。
如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50717元、保全费5000元，合计55717元，由原告南京联坤行置业顾问有限公司负担52620元，被告江苏亿通置业有限公司负担3907元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50717元（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）。
审 判 长 汤卫兵
人民陪审员 马文献
人民陪审员 刘 峰
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 陈 啸
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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