广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0403民初896号
原告：邬庭曜，男，1978年12月10日出生，汉族，身份证住所广西梧州市，现住广西梧州市。
委托代理人：彭志武，梧州市万秀区夏郢镇法律服务所法律服务工作者。
被告：李柱标，男，1973年1月21日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。
原告邬庭曜与被告李柱标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2017年8月24日、2017年9月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告邬庭曜及其委托代理人彭志武，被告李柱标到庭参加诉讼。第二次庭审，原告邬庭曜委托代理人彭志武、被告李柱标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邬庭曜向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告2017年7月10日解除与被告签订的《房屋租赁合同》有效；2、被告退还原告履约保证金10500元。事实和理由：2017年1月7日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将坐落在梧州市XX路XX号地层商铺租赁给原告进行经营饮食活动。合同签订后原告投入资金约一万八千多元对商铺进行了装修。因临近春节装修完毕后没有对外营业，春节刚过进行了试业后原告向工商部门递交有关注册登记材料申领工商营业执照，办理卫生许可等有关证照。但被工商工作人员告知此路段暂停办理工商登记，并退回原告递交的有关申报材料。2017年3月8日，万秀区人民政府公布了《关于对富民片区棚户区改造工程项目范围内房屋实施征收拆除决定的公告》，其内附有富民片区棚户区改造项目房屋实施征收拆除范围红线图内的具体房屋（含土地）门牌号。本协议涉及的XX路XX号商铺在政府红线图内；2017年4月20日开始，万秀区富民片区棚户区改造项目正式进入测绘评估阶段，同时也对原告经营商铺装修进行了打价评估，这作为政府征收补偿原告损失的依据；其间原告多次到工商部门要求办理营业执照，但均无法办理。其后原告与被告多次协商要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但终因被告以原告违约，要没收原告交付的履约保证金10500元，而无法协商解除双方签订的《房屋租赁合同》。2017年7月6日原告发函正式通知被告，以政府政策性拆迁导致《房屋租赁合同》无法继续履行为由，从2017年7月10日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时指出按《房屋租赁合同》第九条的免责条款约定被告应退回履约金给原告。被告收到原告《函告》后以回去仔细研究答复为由拒绝签收《函告》。2017年7月9日原告履行了《函告》的内容，将属于自己的物品搬离了商铺，同时被告对商铺进行了查收，并对原告用水、用电情况进行了现场结算。7月10日原告交回所租的地层商铺钥匙给被告，此后商铺由被告管理使用。因此原告与被告双方同意解除所签的《房屋租赁合同》。但双方的《房屋租赁合同》解除后被告至今没有退回原告所交的10500元履约保证金。另根据拆迁补偿有关法律法规，因政府征收拆迁行为导致原告承担了较大的损失，政府是需要对原告进行补偿，这部分补偿应归原告所有，原告保留向政府或被告追偿的权利。综上原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。
原告为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：1.原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2.被告房权证复印件，拟证明原告承租被告所有的XX路XX号地层商铺；3.房屋租赁合同复印件，拟证明双方约定租赁期限、租金以及原告向被告交付10500元押金等事实，合同第九条约定了不可抗力导致合同无法履行时的免责事由，如今因为棚户区改造导致原告无法继续租赁该商铺进行经营属于不可抗力的免责事由；4.万秀区棚户区改造工程办公室函复印件，拟证明原告承租商铺无法办理执照的事实，且属于合同第九条约定的免责条款的情形，该份函是原告后来到工商局办理证照，工商局向原告出示后原告才得知无法办证的情况；5.关于解除《房屋租赁合同》函告复印件，拟证明2017年7月6日原告将函交给被告，被告收取后拒绝签收，但被告已经收取了该份函，被告提供的证据也有该份函，证明被告已经收到了函，知道原告要求终止合同，并于2017年7月9日进行房屋的查验、收回及结清水电费并解除合同；6.收据二份复印件，拟证明双方已经按照函的内容履行了店铺交接手续，结清租金、水电费；7.2017年1月7日押金10500元收据复印件，拟证明被告收到原告履约保证金10500元的事实。
被告李柱标辩称，一、原告在2017年7月9日交给被告的《关于解除房屋租赁合同的函告》上并没有签名和盖章，亦没有提供证据。被告按原告的要求于2017年7月9日结清了水电费并收了原告退回的钥匙是事实。二、原告依据《房屋租赁合同》第九条“因不可抗力致使无法履行合同规定的业务时，双方应免除责任”的理由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退回保证金10500元。依据《民法通则》第一百五十三条“本法所称的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。从原告向法庭提供的证据《关于在三大片区棚户区改造项目拆迁红线范围内暂停新增商户审批工作的函》证明该文件的日期是2016年7月27日，也就是说政府在2016年7月27日后已停止商户办证审批工作，但原告还要在2017年1月7日与被告签订《房屋租赁合同》进行商业经营，并在春节后试营业一段时间后才向工商申请办证登记没有得到批准，这并非是不能预见的。原、被告在签订《房屋租赁合同》时被告也向原告告知不能办证的信息，而原告称“我问过能办证”，双方才签订《房屋租赁合同》，后又以不能办证为不可抗力要求免责。政府在2016年7月已停止办理有关证件的情况下，而作为原告在签订《房屋租赁合同》前没有调查和向有关部门咨询，5个月后与被告签订《房屋租赁合同》。按原告所讲的“已问过可以办证”，为何原告没有在签订《房屋租赁合同》后马上去办证，而是装修试营业一段时间后才去办证，这明显与法律的规定不符。此外，原告提供了我出具的水电费、租金的收据，却并未有提供押金收据，原告若要证明我收取了其10500元押金，需提供押金收据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
被告为反驳原告诉讼主张向本院提交的证据有：1.关于解除《房屋租赁合同》的函告复印件，拟证明原告并没有签字，对该份函不予认可；2.梧州市万秀区永安洲食庄电脑咨询单复印件，拟证明原告是接手上一任商户租赁商铺经营的，本来说是使用原来商户的工商营业执照的，但原告称可以自行办证，才让上一任商户注销了工商登记；3.梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）入户征求意见的通知及送达回执复印件，拟证明被告已向原告告知由于拆迁无法办理证照。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、6无异议；对证据4有异议，因为被告租赁商铺给原告时，已经告知商铺被列入拆迁范围，无法办理证照，原告前去工商局询问是可以办证，然后原告才承租的商铺；对证据5有异议，因为没有签字，不予认可；对证据7认为原告应当在第一次庭审时向法院提交证据，按本案《举证通知书》上记载举证时间为开庭前一天，本案开庭是2017年8月24日上午9：00，因此原告的举证超过举证时限，视为放弃举证；依据《最高人民法院民事诉讼证据规定》第三十四条“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期内不提交的，视为放弃举证权利。当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证，对方当事人同意质证的除外”，对该证据不予质证。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，是原告交给被告的，原告是后来到工商局咨询办理证照才得知无法办理证照的情况；对证据2认为与本案没有关联性，仅是注销登记，注销登记不代表可以办证；对证据3认为与原告无关，被告在2016年7月26日应当知道商铺被列入棚改范围无法办证，但被告并没有向原告告知无法办证这一情况。
结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、6因被告无异议，且原告提供的上述证据具有真实性、合法性及关联性，符合法律规定的证据要件，能够证明其陈述的事实，本院依法对原告提供的证据1、2、3、6的效力予以确认，并作为认定本案事实的依据。原告提供的证据7虽因其自身原因未于第一次庭审时提交，但该份押金收据系本案事实认定的核心证据，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳……”之规定，本院对原告提交的证据7予以采信。对原告提供的证据4、5及被告提供的证据1、2、3，因当事人虽提出异议，但无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。
经法庭调查并结合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年1月7日，出租方被告（甲方）与承租方原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：为明确出租方与承租方的权利与义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条、经营场地坐落XX路XX号地层；第二条：租赁期限二年，出租方从2017年1月10日起将出租经营场地交付承租方使用，至2019年1月10日收回；第三条：租金及支付方式。1、租期为二年，每月租金为3500元（叁仟伍佰元正）；2、租金以月为单位提前5天缴纳，即每月的10号支付下月租金，乙方应按时足额将租金交付给甲方；3、乙方首月租金于2017年1月10日起算，乙方应于2017年2月10日前支付一个月租金，以后每壹个月支付一次租金。第四条：履约保证金及支付时间。1、乙方应在签署本合同之日向甲方支付租赁履约保证金壹万零伍佰元正（￥10500元人民币），履约保证金是乙方不拖欠租金、水电费、其他费用，不损坏设备或无其他违约行为的保证；2、在双方签署合同后，乙方擅自提前终止合同的，甲方不予退还履约保证金；3、本租赁合同履行期满，乙方无违约行为和不愿继续租借本档口时，甲方应在乙方清场后五天内如数退还履约保证金……第八条：合同的解除。（一）甲方有下列行为的，乙方有权要求解除合同。1、未按约定期限交付租赁房屋的；2、甲方无理干涉乙方正常经营活动；3、如甲方违反本合同约定单方终止合同，除退还乙方的履约金，还需赔偿乙方双倍违约金。（二）乙方有下列行为时，甲方有权解除合同，乙方应在收到甲方通知后五天内离场。1、未按合同约定支付租金，逾期超过十天的；2、逾期缴纳租金或水电费等超过十天的；3、未经甲方同意，将房屋转让、转包、转借给第三方的；4、利用所租赁房屋从事非法活动；5、擅自改变房屋结构的。第九条:免责条款。因不可抗力致使无法履行本合同规定的业务时，双方应免除责任。第十条：违约责任。1、发生本合同第八条第（二）项行为的，乙方可要求解除合同，甲方不退还乙方履约保证金；2、发生本合同第八条第（一）项行为的，乙方可要求解除合同，甲方全额退还乙方履约保证金等内容。同日，原告向案外人江宇鹤支付18000元涉案商铺转让费，包含此前江宇鹤向被告支付的10500元押金，被告向原告出具记载“今收到邬庭曜交来XX路XX号地层的押金￥10500元”的收据。
2017年7月9日，原告与被告结清梧州市XX路XX号一层商铺的水电费并向被告交还涉案商铺。
另查明，梧州市XX路XX号一层商铺所有权人为被告李柱标。2016年7月26日，被告签领梧州市万秀区富民片区棚户区改造工程指挥部办公室发出的《梧州市万秀区富民片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案（征求意见稿）入户征求意见的通知》。2016年7月27日，梧州市万秀区棚户区改造工程指挥部办公室向梧州市工商行政管理局发出《关于在三大片区棚户区改造项目拆迁红线范围内暂停新增商户审批工作的函》，记载：目前万秀区工厂一路、新兴一路、富民三大片区棚户区改造项目征拆工作正在推进，为确保项目征拆红线范围内商铺征拆工作的顺利进行，现请贵局暂停对万秀区该三大片区棚户区改造项目征拆红线范围内新增商户的审批工作，希望贵局予以支持。
2017年8月1日原告由于涉案商铺无法办理工商营业执照致使其无法正常经营，诉至法院要求确认原、被告已于2017年7月10日解除合同，被告退还履约保证金10500元。被告对此不予认可，其辩称原告系因自身原因中途退租，与营业执照办理无关，并申请证人黄某出庭证明其在与原告签订《房屋租赁合同》前已告知原告涉案商铺由于拆迁无法办理证照，是原告称其可以自行办理才与原告签订的合同。原告对此予以否认，称被告未曾向其告知涉案商铺无法办理营业执照，是其于签订合同后去工商行政管理部门办证才得知无法办证的情况。
本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告租用涉案商铺用于经营，但由于涉案商铺已被列入棚户区改造项目拆迁范围，根据梧州市万秀区棚户区改造工程指挥部办公室《关于在三大片区棚户区改造项目拆迁红线范围内暂停新增商户审批工作的函》，涉案商铺无法办理工商营业执照，此系因不可归责于双方当事人的原因致使合同目的无法实现，现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，理由正当，本院予以支持。原告已于2017年7月9日将涉案房屋腾空交还给被告，故法院确认双方合同已于2017年7月9日解除。合同解除后，被告收取原告的履约保证金已无法律依据，现原告要求被告退还履约保证金10500元，本院予以支持。被告辩称原告是由于其自身原因擅自提前终止合同且其已于签订合同前告知原告无法办证的情况，因而履约保证金不予退还。对此本院认为，因涉案商铺被列入棚户区拆迁改造范围而无法办理工商营业执照导致合同解除，并非原告擅自提前终止合同，此原因不可归责于原告，因此对被告的辩解意见本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、确认原告邬庭曜与被告李柱标签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年七月九日解除；
二、被告李柱标应于本判决生效之日起十日内退还履约保证金10500元给原告邬庭曜。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。
本案案件受理费62元，减半收取为31元（原告已预交），由被告李柱标负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员 李棠在
二〇一七年九月十五日
书记员 黄月瞳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条：
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。