江苏省泰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰中民四终字第00685号
上诉人（原审被告）胡克俊，男，1950年6月28日生。
上诉人（原审被告）沈玉茹，女，1951年11月6日生，汉族。
两上诉人的共同委托代理人周兵（特别授权），江苏有方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）郭建星（曾用名郭建新），男，1962年8月20日生，汉族。
委托代理人张伶（特别授权），女，1988年10月9日生，汉族，系郭建星儿媳。
上诉人胡克俊、沈玉茹与被上诉人郭建星所有权确认纠纷一案，泰兴市人民法院于2014年7月31日作出（2014）泰济民初字第0524号民事判决，上诉人胡克俊、沈玉茹对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：本案讼争房屋坐落于泰兴市济川街道根思路48号13幢205室，该房屋原为江苏长江印机集团公司所有，胡克俊于1993年通过房改优惠购买该房屋，个人产权份额为45%，并于1993年11月16日领取该房屋的所有权证。2000年7月31日，胡克俊参与房改新政策、补交购房款1250.91元，将其原个人45%产权变更为全部产权。2003年3月23日，郭建星向胡克俊缴纳购房款36000元，由胡克俊出具收条一份，载明：“收到郭建新同志一次购房款叁万陆仟元正，一次性结清，双方无任何异议。此据收款人：胡克俊2003.3.23”。此后，胡克俊将讼争房屋及该房屋所有权证交付给郭建星，郭建星的家人在内居住至今。
因旧城改造，泰兴市人民政府拟对泰兴市迎幸中学周边地块范围内的房屋实施征收。2014年3月7日，泰兴市房屋征收中心发出房屋征收调查公告，讼争房屋即在此次征收范围之内。2014年5月14日，胡克俊、沈玉茹通过登报挂失的方式申请补领了讼争房屋的房屋所有权证，并委托江苏兴泰律师事务所律师向泰兴市房屋征收中心发出律师函，主张对讼争房屋享有被征收人的相关权益。
郭建星认为胡克俊、沈玉茹的行为严重侵犯了其合法权益，诉至法院，请求确认讼争房屋归郭建星所有。
以上事实有郭建星提交的收条、1993年11月16日的房屋所有权证、泰州市公安局口岸派出所出具的证明、泰兴市济川街道办事处北站社区居民委员会出具的证明，胡克俊提交的购买公有住房审批材料、遗失公告、2014年5月14日的房屋所有权证在案佐证，予以确认。
原审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，是一种双务、有偿、诺成、非要式并转移标的物占有和转移标的物所有权的合同。郭建星与胡克俊虽未订立书面购房协议，但郭建星作为买受人履行了支付价款的义务，胡克俊作为出卖人将讼争房屋交付郭建星占有使用，并将该房屋的所有权证交付郭建星，故可以认定郭建星与胡克俊的房屋买卖合同依法成立并有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。郭建星已占有使用讼争房屋长达十余年之久，虽然讼争房屋至今未办理产权变更登记手续，但根据当时法律规定，不动产转让采取登记对抗主义，未经登记不得对抗善意第三人，而非登记生效主义，故应当认定郭建星已取得讼争房屋的所有权。至于胡克俊、沈玉茹辩称胡克俊无权处分讼争房屋中属于沈玉茹的份额，其处分行为应属无效。对此，胡克俊是否属于无权处分，并不影响作为物权变动原因行为的房屋买卖合同的效力。关于胡克俊辩称订立合同时房款远低于市场价，显示公平，对此，胡克俊参加房改购房时应当知道讼争房屋的市场价值，在订立房屋买卖合同后一年内，如其认为合同显示公平，应当行使撤销权，而其并未在规定期限内行使，则撤销权消灭，故对其该辩称理由不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：坐落在泰兴市济川街道根思路48号13幢205室的房屋归郭建星所有。案件受理费700元，减半收取350元，由胡克俊、沈玉茹共同负担（此款已由郭建星垫付，胡克俊、沈玉茹在判决生效后五日内给付郭建星）。
上诉人胡克俊、沈玉茹不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、本案系所有权确认纠纷，一审中被上诉人仅提供了收条复印件而没有出示原件，主要事实不清；2、1997年颁发的《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属证书是权利人拥有房屋所有权的唯一合法凭证，上诉人拥有讼争房屋的产权证书，权属清晰，不需确权，应驳回被上诉人的诉讼请求；3、一审对房屋买卖的目的、价格、交付方式等没有查清，对房改房交易须经其他共有人同意才可出售等没有认定；4、一审适用善意取得制度不当，被上诉人购买该房屋时不是善意，支付的价格36000元也不是对价，至今房产仍登记于上诉人名下，未办理过户，房屋的共有权人沈玉茹对房屋买卖情况并不知情。综上，本案讼争房屋的产权已由合法部门确认，权属清楚，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人郭建星答辩称：1、一审中被上诉人提供的收条就是原件，并经举证质证，上诉人未提出异议，上诉人也对收条内容予以认可，承认收到购房款，上诉人的自认才是认定本案事实的关键；2、上诉人将房屋出售给被上诉人多年，一直由被上诉人家人居住，被上诉人对房屋进行了装潢、修缮，十多年来双方并无纠葛。本案纠纷产生的原因在于案涉房屋被拆迁，拆迁价格高于当年的出售价，导致上诉人违背诚信，破坏正常的交易秩序。请求二审驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人未有新证据提供，一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：本案讼争房屋的产权现虽登记于胡克俊、沈玉茹名下，但根据一审中经质证无异议的胡克俊出具给郭建星的收条，胡克俊已于2003年3月23日将讼争房屋出售给郭建星，并将原房屋产权证交给郭建星，而至2014年5月14日胡克俊、沈玉茹又通过登报挂失方式申请补领了产权证，故郭建星现根据房屋买卖合同要求确认讼争房屋的产权，符合法律规定。胡克俊、沈玉茹认为其持有房屋产权证，不存在确权的理由，本院不予采纳。郭建星与胡克俊当时虽未签订书面房屋买卖合同，但依据胡克俊出具的收条及胡克俊、沈玉茹一审中的自认，已证明郭建星支付了购房款36000元，胡克俊将讼争房屋交付郭建星占有使用十余年，并将该房屋的所有权证交给郭建星，故可认定郭建星与胡克俊之间的房屋买卖已成立并生效。郭建星购买房屋后至今未办理产权过户变更登记手续，但根据当时的法律规定，不动产转让采取登记对抗主义，即未经登记不得对抗善意第三人，而非登记生效主义，当事人未办理权属变更登记手续不影响合同的效力。胡克俊与沈玉茹系夫妻，沈玉茹称其不知道胡克俊2003年出售房屋的情况，并称该房屋由胡克俊借给郭建星的父亲居住至今，胡克俊曾向郭建星借过36000元等，明显与常理不符，应可认定郭建星有理由相信胡克俊出卖房屋时作为房屋共有人的沈玉茹并不反对，且胡克俊是否属无权处分，并不影响作为物权变动原因行为的房屋买卖合同的效力。讼争房屋系胡克俊的房改房，其参与房改、出卖房屋时应当知道该房屋的市场价值，如其认为当时约定的房价远低于市场价、显失公平，其应在法律规定的期限内行使撤销权，而直至现房屋拆迁才对此提出异议，其撤销权已消灭。
综上，一审判决郭建星与胡克俊之间的房屋买卖合法有效，郭建星享有讼争房屋的产权，并无不当，胡克俊、沈玉茹的上诉理由，本院不予采纳，一审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费700元，由上诉人胡克俊、沈玉茹负担（已交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈继元
代理审判员 刘春生
代理审判员 宗 雯
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 夏桂尧
法律条文附录：
1、《中华人民共和国民法通则》第四条，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第七十二条，财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
2、《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。