湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂09民终1352号
上诉人（原审被告）：武汉川南置业有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区省军区副食品基地南湖分基地。统一社会信用代码：91420111764649037N。
法定代表人：杨芝先，该公司总经理。
委托诉讼代理人：狄志龙，湖北敏讷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：简冰毳，湖北敏讷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张金轩，男，1978年5月7日出生，汉族，住湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。
上诉人武汉川南置业有限公司（以下简称川南公司）因与被上诉人张金轩商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2017）鄂0984民初471号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年9月27日立案受理后，依法组成合议庭于2017年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人川南公司的委托诉讼代理人狄志龙、简冰毳，被上诉人张金轩及其委托诉讼代理人刘东升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
川南公司上诉请求：1.撤销湖北省汉川市人民法院（2017）鄂0984民初471号民事判决第一、二项，改判驳回张金轩全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由张金轩承担。事实与理由：一审判令川南公司协助张金轩办理产权登记并向张金轩支付违约金52840元，缺乏事实和法律依据。一、川南公司按规定无法独立为张金轩办理产权证书。川南公司与张金轩签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定的具体内容为：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项方式处理……3.产权总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由开发商代办，买受人承担相关费用及契税”。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。依此规定，川南公司有协助办理房产证的义务，且只是协助办理房产证。房屋买卖交易完成后，房屋的所有权人为张金轩，而川南公司作为协助方是无法自主办理房产证的。二、张金轩作为承购人是城市预售商品房的办证主体，在张金轩没有依法缴纳各项费用的情况下，有关部门不可能为其办证。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”之规定，办理权属登记是张金轩的法定义务。依照合同的约定，张金轩向川南公司提出代办申请，川南公司才会协助张金轩办理房屋权属证书。办理权属证书还需要张金轩缴纳预告登记费、预告抵押登记费、工本费、物业维修基金、房产测绘费等相关费用，从交房至今张金轩从未缴纳相关费用，也未提出委托川南公司代为办理房屋权属证书。依照法律规定和合同约定，张金轩是办理房屋权属证书的权利人，川南公司只能协助。三、张金轩提出支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）……”之规定，即使川南公司在房屋交付给张金轩使用后的90日内没有为张金轩办理好权属证书，川南公司的行为违反上述法律的规定，应向张金轩支付逾期办理房产证违约金，但张金轩也必须遵守法律关于诉讼时效的规定。张金轩于2012年4月20日收房装修，自房屋交付使用之日起90日，即2012年7月19日，张金轩从该日（7月19日）起即知道或者应当知道自己的权益被侵害，诉讼时效到2014年7月19日期满，而张金轩于2016年8月12日才向法院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效期间。四、《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记事项已由川南公司和张金轩做出特殊约定，一审法院认定事实及适用法律错误，应予撤销。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。川南公司与张金轩签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。该第3项约定，产权总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由开发商代办，客户承担相关费用及契税。由此可见，川南公司与张金轩对由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，没有采用第1项、第2项的通用条款，而是通过第3项做出特殊约定：出卖人不承担违约责任，而是继续履行合同办理产权总证。一审法院对于川南公司和张金轩已对产权登记做出特殊约定的事实未予认定，并错误地适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，在川南公司按合同约定不应承担违约责任的前提下，仍然参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，应予以撤销。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法纠正一审判决的错误，维护川南公司的合法权益。
被上诉人张金轩辩称，川南公司的上诉理由于法无据，与事实不符，应当驳回上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、川南公司第一点上诉理由逻辑不通。张金轩没有要求川南公司独立为张金轩办理产权证书，而是张金轩在申请办理产权证书时，产权登记部门称因案涉房屋总证未办理，致使无法办分户证书。二、川南公司的第二点上诉理由颠倒了不能办证的原因。本案中，不能办证的原因是川南公司的总证没有办理，并非张金轩未交费。实际上张金轩已做好交费的准备，但因总证未办理，而无法办理分户证书。三、本案诉讼时效并非从违约事实发生后计算至起诉，只要当事人采取了不同方式维护权益则发生诉讼时效中断。按照合同约定2011年12月31日前交房，交房90日后开始办理产权证书，川南公司未在约定的时间交房，交房时间集中在2012年4月至5月份（实际交房时间为2012年4月20日），交房有违约情形，开发商减免物业费对张金轩已进行补偿。交房后张金轩配合开发商工作亦顺延三个月办证时间，后来，到房产登记部门询问，房产登记部门称因开发商未办理总证而不能办各户证书（因费用及超容积率需罚款故未办总证），张金轩在不能办证的情况下采取多种措施，2014年张金轩等人找到川南公司的办事机构，后川南公司的地址、法定代表人在不断变换，亦不配合，对于办证问题一直推托，2014年开始张金轩等人在起诉前到汉川市政府、信访局进行信访，经各组织批转才到法院起诉（先进行调解，调解不成后，法院至2016年8月立案），张金轩等人一直在主张权利，不存在诉讼时效已过的问题。四、川南公司的第四点上诉理由不能成立。理由：1.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，没有约定或损失难以确定可按照银行同期贷款利率标准计算，原审判决按照此规定作出判决并无不当；2.川南公司主张案涉合同第十五条的约定为特殊约定，但合同第十五条系由于开发商原因不能办证的开发商承担责任的约定，该条约定九十日内不能办证后按照第三款执行，第三款是对办证程序的约定并非办证责任的约定，此约定不是免除违约责任的条款、特殊约定，此条款并非约定未办证不承担违约责任。张金轩认为案涉合同第十二条已对开发商责任作出明确约定，该条从原则上说明，由于开发商原因未办证，开发商应承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。
张金轩向一审法院提出诉讼请求：1.川南公司立即为张金轩进行产权登记、办理房屋的房产证，并缴纳相关费用；2.川南公司向张金轩支付逾期办理房产证的违约金，按照实际缴纳购房款年利率4.75%计算五年的违约金，共计52840元；3.由川南公司向张金轩退还超收面积款项；4.由川南公司承担本案的诉讼费用。
一审法院对本案当事人有争议的事实认定如下：一、关于逾期办理房产证的违约责任：张金轩、川南公司虽未签订商品房买卖合同，但认购协议书具有预约合同的性质，且双方在认购协议书中约定了房屋单价、面积、具体房号、交款方式等商品房买卖合同的主要内容，并已实际履行，张金轩按认购协议书约定单价支付了全部购房款，川南公司按认购协议书向张金轩交付了相应房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。对于出卖人逾期办证的违约责任，双方当事人虽无书面合同约定，但房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付房屋并协助办妥房屋产权证，是房地产出卖人的基本义务，相关法律、法规对商品房出卖人办理房屋产权证书的义务和期限均有明确规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本案出卖人为买受人办理房屋权属证书的期限为房屋交付使用之日起90日，逾期则出卖人应当承担违约责任。川南公司至今仍未为张金轩办理相关产权证书、违反法律规定，故张金轩依法有权要求川南公司承担违约责任。二、关于超收房款的问题：张金轩、川南公司在认购协议中约定的房屋建筑面积为99.83㎡，房款折后总计为220607元。张金轩所购房屋的实测建筑面积为100.68㎡，大于合同约定面积；且张金轩另向川南公司购买了一处商铺，张金轩支付的款项中包含商铺的部分价款，交款收据中已有注明，故张金轩未超交购房款，川南公司的此抗辩主张一审法院予以采纳。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。川南公司在出售汉川C**中心城A栋、B栋楼时，依法办理了相关建房和售房手续，张金轩、川南公司所签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。张金轩按约交付了全部购房款，川南公司未按法律规定在交房后90日内办理房屋产权登记手续，依法应承担相应违约责任。张金轩要求川南公司继续履行合同义务的诉求合法有据，一审法院予以支持；川南公司认为张金轩要求其支付逾期办证违约金无依据的抗辩理由违反法律规定，一审法院未予采纳；双方当事人对此违约责任无明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在人民银行同期贷款利率基础上加收30%-50%。张金轩要求川南公司支付的违约金数额，系以其所付购房款为基数，按照2017年度中国人民银行1-5年期贷款年利率4.75%计算所得，在上述规定范围内，一审法院予以支持；张金轩要求川南公司退还超收面积房款的诉讼请求违背事实，一审法院未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1.川南公司于判决生效之日起三十日内，协助张金轩办理位于汉川C**中心城B幢1单元602号房屋的产权登记；2.川南公司于判决生效之日起三十日内，向张金轩支付违约金52840元；3.驳回张金轩的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1800元由川南公司负担1600元，张金轩负担200元。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，一审法院对本案当事人有争议事实的认定属实，本院予以确认。
二审另查明，川南公司以“上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中……”为由提起上诉，是认可双方签订的《CBD中心城认购协议书（住宅）》适用《商品房买卖合同》的条款，故本案的处理适用川南公司与案外人包必东等120户购房人签订的《商品房买卖合同》中的有关条款。（一）《商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.产权总证由开发商办理，并承担相关税费，分户产权证由开发商代办，客户承担相关费用及契税”。（二）2017年4月7日，一审开庭系与本案同类型的133件案件合并开庭，一审133件总卷正卷第77页庭审笔录载明“审：开始法庭调查，由原告陈述。原（告）：详见诉状（见卷，略），请求事项：1.判令被告立即为原告进行产权登记、办理房屋的房产证，并缴纳相关费用；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金，按照实际缴纳购房款年利率4.75%计算五年的违约金；3.判令被告向原告退还超收面积款项；4.判令由被告承担本案的诉讼费用。”（三）二审庭审中，川南公司、张金轩对以下事实均认可：1.一审起诉状后所附《欢乐街CBD中心城业主维权原告信息一览表（2016年8月）》（上报日期：2016年8月24日）载明“张金轩购房总房款222485.7元、合同违约赔偿金52840元”；2.川南公司向张金轩交房时间为2012年4月20日；3.张金轩已付清案涉购房款。（四）川南公司在一审庭审中及其提交的书面答辩状中均未对逾期办证违约金提出超过诉讼时效抗辩。（五）川南公司至今仍未办理案涉汉川C**中心城不动产登记总证。（六）双方当事人约定案涉房屋坐落于CBD中心城B幢1单元602室，该房屋单价为2209.83元/㎡。
本院认为，本案系因张金轩与川南公司之间《CBD中心城认购协议书（住宅）》的履行而引起的纠纷，张金轩按认购协议书约定单价支付了全部购房款，川南公司按认购协议书向张金轩交付了相应房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议已具备商品房买卖合同的条件和实质要件，应当认定为商品房买卖合同。因川南公司认可双方签订的《CBD中心城认购协议书（住宅）》适用《商品房买卖合同》的条款，故本案案由应定为商品房销售合同纠纷。案涉合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反国家法律法规的规定，没有损害国家、集体和他人的合法权益，依法成立、有效，合同当事人应全面、正确的履行合同义务。
本案二审期间当事人讼争的焦点问题：一、川南公司应否独立为张金轩办理案涉房屋产权登记。二、川南公司应否向张金轩支付逾期办证违约金。三、上诉人川南公司关于被上诉人张金轩请求其支付逾期办证违约金已超过诉讼时效的上诉理由应否支持。
关于焦点问题一，本院认为，房屋权属登记是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付房屋并协助购房者办理房屋产权登记是房地产出卖人的基本义务。而在案涉合同的实际履行中，川南公司至今未办理案涉汉川C**中心城不动产登记总证，致使张金轩无法办理案涉房屋产权登记，故川南公司应当继续履行协助张金轩办理房屋产权登记的义务。虽然一审中张金轩的诉讼请求（一）为“川南公司立即为张金轩进行产权登记、办理房屋的房产证，并缴纳相关费用”，但结合张金轩起诉的事实、理由及其在本案庭审中的陈述，张金轩一审诉讼请求的意思表示即为请求川南公司协助办理房屋产权登记手续，一审判决川南公司协助张金轩办理位于汉川C**中心城B幢1单元602号房屋的产权登记并无不当。川南公司在上诉状中自认“川南公司有协助办理房产证的义务，且只是协助办理房产证”与一审判决一致；一审判决没有判令川南公司“独立完成登记”的内容。川南公司的该项上诉理由无判决依据，本院不予支持。
关于焦点问题二，本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据本案已查明的事实，川南公司至今仍未取得其开发的房地产项目的房屋所有权总证，致使张金轩等购房者无法办理案涉房屋土地使用权变更和房屋所有权登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。川南公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但川南公司至今未履行该法定的协助义务构成违约。故川南公司关于其不应承担违约责任的主张与法相悖，不能成立，本院不予支持。因双方对逾期办证违约金计算标准约定不明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故川南公司应当向张金轩支付逾期办证违约金。本案中，张金轩主张川南公司应按照实际缴纳购房款年利率4.75%计算逾期办证违约金符合法律规定，故一审判决并无不当。
关于焦点问题三，本院认为，因川南公司一审中对张金轩请求支付逾期办证违约金的主张未提出已超过诉讼时效的抗辩，按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，对川南公司关于被上诉人张金轩请求其支付逾期办证违约金已超过诉讼时效的上诉理由，本院依法不予支持。
综上，川南公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求依法应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理得当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1121元，由上诉人武汉川南置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石仁礼
审 判 员 刘 铮
审 判 员 汪书力
审 判 员 代绍娟
审 判 员 胡 红
二〇一七年十一月二十二日
法官助理 潘 洁
书 记 员 毛雅婷
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条：在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。