上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民四（民）初字第1213号
原告上海景鸿消防器材三厂有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人郁惠其，董事长。
委托代理人杨哲炜，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人倪家乐，北京大成（上海）律师事务所律师。
被告上海陶朱企业管理咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人常国政。
原告上海景鸿消防器材三厂有限公司诉被告上海陶朱企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪家乐到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年6月18日，原告与案外人上海陶朱网络科技有限公司签署《房屋租赁合同》。该合同约定，原告将其位于上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号的房屋出租给案外人上海陶朱网络科技有限公司使用，租赁期限为三年，自2013年7月1日至2016年6月30日止。免租期为60天，即从2013年9月1日开始支付租金，每月租金为99，000元。租金的支付方式为先付后租。从2013年9月1日正式起租以后的10日内，向原告交付当月租金99，000元。此后每个自然季度（三个月）作为一个付款期，每季第一个月的10日前支付该季度租金297，000元。此外，根据租赁合同的约定，如果承租方逾期支付租金及其他费用的，原告将从逾期之日起，每日按所欠费用的1%25收取罚金，如承租方拖延支付租金及其他费用一个月以上的，经原告书面催告后七日内仍不予结清的，则可视为承租方违约，原告有权单方面终止合同。2014年4月1日，原告与案外人上海陶朱网络科技有限公司、被告签署《补充协议》，约定上述《房屋租赁合同》的承租方变更为被告，并由被告继续履行《房屋租赁合同》的各项条款。2015年第一季度的租金应当于2015年1月10日之前支付，一直未支付。2015年1月28日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告支付租金并承担相应的罚金，但是被告没有答复。2015年3月11日，原告再次发函给被告，通知被告该《房屋租赁合同》于2015年3月11日终止。被告于2015年3月11日将所有物品搬离该房屋，尚有部分水电费及保安费未支付。原告多次催讨未果，故诉至本院，要求判令：1、判令解除原告与被告的《房屋租赁合同》，并由被告向原告返还租赁房屋的空调遥控器；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金233，129元（自2015年1月1日至2015年3月11日）；3、判令被告向原告支付自2015年1月11日起至生效判决之日止的违约金（以233，129元为本金，按照日1%25计算）；4、判令被告向原告支付截止2015年3月11日的水电费5，219.57元、保安费1，135.48元。审理中，原告撤回空调遥控器、水电费及保安费的诉讼请求。
被告未应诉答辩。
经审理查明，原告系上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号的房屋（以下简称系争房屋）产权人。2013年6月18日，原告（甲方）与案外人上海陶朱网络科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号厂区内，建筑总面积为1，670平方米办公楼（其中包括：底层的1／2面积靠西部分，二、三、五层全部，四层东部324平方米）。房屋租赁期限为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，免租期为60天，起租期为2013年9月1日，进驻时（含免租期）双方需进行水、电表读数的确认；租金的支付方式为：先付后租。从2013年9月1日正式起租以后10日内，应向甲方缴纳当月的租金（即9月份，计99000元整）。此后，每个自然季度（三个月）作为一个付款期，每季第一个月的10日前支付该季度租金；如乙方逾期支付租金及其他应付费用的，甲方将从逾期之日起，每日按所欠费用的1%25收取罚金，如乙方拖延支付租金及其他应付费用的，甲方将从逾期之日起，每日按所欠费用的1%25收取罚金，如乙方拖延支付租金及其他应付费用一个月以上，经甲方书面催告后七日内仍不结清的，可视为乙方已违约，甲方有权单方面终止合同；甲乙双方约定租赁保证金为15万元，在签署合同时一并支付，本合同生效以后即转为租房押金。合同终止时，押金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方无息返还乙方。同日签订备忘录约定：门卫管理：以节省、实际、方便为原则，与大院内友邻公司，友好协商力争自行管理。如最终达不成协议的，将与友邻公司共同聘用保安公司管理，各自承担50%25费用。
2014年4月1日，原告（甲方）、上海陶朱网络科技有限公司（乙方）、被告签订补充协议，自2014年4月1日起，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》，承租方变更为被告，由被告继续履行该合同和《备忘录》内的各项条款，并承担《房屋租赁合同》承租方的一切法律责任。
另查明，2015年1月28日，原告向被告发出催款通知书，要求被告即时缴纳第一季的租金。2015年3月11日，原告向被告发出公函，通知该合同于2015年3月11日解除。2015年3月11日，被告搬离系争房屋。被告未向原告支付2015年1月1日起至2015年3月11日止的租金。被告向原告支付保证金15万元。
以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证等证据证实，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
本案中，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在房屋租赁合同关系中，原告作为出租人的主要义务是按约将房屋交付被告使用，被告作为承租人应履行按约支付租金的义务。在合同履行过程中，被告未按约定支付租金，其行为构成根本性违约，原告依据合同约定行使合同解除权，具有事实和法律依据，对此本院予以确认。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除之前承租人的义务仍应当履行，故原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定被告应当于2015年1月10日前支付2015年第一季度的租金，被告没有按照合同约定支付租金，构成根本性违约，要求被告承担逾期支付租金的违约金，于法有据，本院亦予以支持。鉴于讼争的合同已经解除，原告同意返还租赁保证金，于法无悖，本院予以准许。审理中，原告撤回空调遥控器、水电费及保安费的诉讼请求，与法无悖，本院予以确认。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告上海景鸿消防器材三厂有限公司与被告上海陶朱企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》；
二、被告上海陶朱企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海景鸿消防器材三厂有限公司支付自2015年1月1日起至2015年3月11日止的租金233，129元；
三、被告上海陶朱企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海景鸿消防器材三厂有限公司支付逾期的支付租金的违约金（以233，129元为本金，从2015年1月11日起至判决生效之日止，按照每日百分之一计算）；
四、原告上海景鸿消防器材三厂有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海陶朱企业管理咨询有限公司返还保证金150，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费计人民币7，690元，由被告上海陶朱企业管理咨询有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 晏 莹
人民陪审员 韩连根
人民陪审员 单春梅
二〇一五年十二月十日
书 记 员 金 雯
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。