山东省菏泽市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁17民终389号
上诉人（原审被告）：东明县城市建设综合开发公司。
法定代表人：李冰该公司经理。
委托代理人：曹培华，山东天清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王清淑。
委托代理人：张春生，山东兴东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚强法。
上诉人东明县城市建设综合开发公司因与被上诉人王清淑、被上诉人姚强法商品房销售合同纠纷一案，不服山东省东明县人民法院（2015）东民初字第1068号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月9日公开进行了审理。上诉人东明县城市建设综合开发公司的委托代理人曹培华，被上诉人王清淑及其委托代理人张春生到庭参加诉讼。被上诉人姚强法经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年7月15日，被告东明县城市建设综合开发公司与原告签订一份商品房买卖合同，合同内容为：出卖人：东明县城市建设综合开发公司委托代理人：姚强法买受人王清淑：。买受人购买的商品房为位于东明县南华路南段东侧的名为鸿业新都汇项目部的第1座1单元商业房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为3.0米，建筑层数地上13层。该商品房建筑面积的单价为4600元／平方米。甲乙双方协商同意，签合同当日乙方向甲方一次性支付总房款￥510000元整，大写伍拾壹万元整。出卖人应当在2013年10月1日前，将商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中合同第九条约定出卖人逾期交房的违约的责任：逾期超过90个工作日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际履行交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2010年11月18日，案外人杜军义向鸿业新都汇项目部交付现金1000元，鸿业新都汇项目部给杜军义出具一张1000元的收据。2011年11月12日，原告向被告姚强法的账户转账支付180000元，鸿业新都汇项目部给案外人杜军义出具一张200000元的收据。2012年6月25日，原告向被告姚强法的账户转账支付100000元，鸿业新都汇项目部给案外人杜军义出具一张100000元的收据。2012年7月23日，原告向被告姚强法的账户转账支付200000元，鸿业新都汇项目部给案外人杜军义出具一张200000元的收据.事后，2013年7月15日，案外人杜军义将以上4张单据转给原告，被告东明县城市建设综合开发公司出具一张收据，该收据内容为：杜军义转门市房款伍拾壹万元整￥510000元购房款附杜军义交款单据4张。涉案商品房至今尚未施工进行建设。合同约定的交房期限到后，原告曾通知二被告要求解除合同，退还房款并支付违约金。二被告未退还房款及支付违约金，2015年7月8日，原告诉来本院，要求解除原被告签订的商品房买卖合同，返还原告购房款510000元，支付违约金10200元，共计520200元。庭审过程中，原告认可，第一次交的现金1000元当10000元用。另查明，被告姚强法系东明县鸿业新都汇项目部负责人，又系东明县城市建设综合开发公司的委托代理人。还查明，鸿业新都汇项目部于2012年7月19日在东明县房地产管理局办理了商品房预售许可证。又查明，被告开发公司未在指定期限内对涉案证据中其公司印章的真伪提出书面鉴定申请。
原审法院认为：原告与被告东明县城市建设综合开发公司签订商品房买卖合同，该合同所载商品房预售许可证真实有效，该合同已成立且生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，原告与被告东明县城市建设综合开发公司签订商品房买卖合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。2013年7月15日，被告东明县城市建设综合开发公司为原告开具的510000元收据证明涉案合同约定的购房款原告已经全部付清。原告按照合同约定已经履行了交付房款的义务，按照合同约定，被告东明县城市建设综合开发公司应于2013年10月1日前将涉案房产交付原告使用，涉案房产至今尚未施工进行建设，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90个工作日的买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，同时按照累计已付款的2%向买受人支付违约金。根据该条约定，涉案房产至今无法交房超过90个工作日，原告享有合同的解除权。原告与被告东明县城市建设综合开发公司是涉案合同的相对方，原告曾通知被告姚强法和被告东明县城市建设综合开发公司要求解除合同并返还购房款及支付违约金。原告要求解除合同并要求被告返还购房款及支付违约金的主张，本院予以支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款规定：负有举证责任的当事人，在指定期限内无正当理由不提出书面鉴定申请，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。被告东明县城市建设综合开发公司主张原告提供的证据中其公司的印章是假的，对该主张，被告东明县城市建设综合开发公司未在指定期限内提出书面鉴定申请，应承担举证不能的不利后果，对其主张抗辩东明县城市建设综合开发公司，本院不予采信。
关于由谁返还购房款及支付违约金的问题。被告姚强法系鸿业新都汇项目部负责人，且商品房买卖合同写明姚强法系被告开发公司的委托代理人，基于双方的委托代理关系，向被告姚强法及鸿业新都汇项目部支付购房款应视为向被告东明县城市建设综合开发公司支付购房款。被告东明县城市建设综合开发公司主张被告姚强法是鸿业新都汇项目的负责人，其自负盈亏、自主经营，法律责任都由姚强法个人承担。姚强法代表鸿业新都汇项目部出具的证明及与被告东明县城市建设综合开发公司签订的联合开发合同应视为是被告姚强法与东明县城市建设综合开发公司双方的内部约定，被告东明县城市建设综合开发公司认可与被告姚强法之间是资质借用关系，即允许被告姚强法借用被告东明县城市建设综合开发公司的资质，对外可以以被告东明县城市建设综合开发公司的名称与买房人签订商品房买卖合同，对姚强法借用被告开发公司公章签订商品房买卖合同所产生的债务，被告东明县城市建设综合开发公司与姚强法对外应承担连带清偿责任，故被告东明县城市建设综合开发公司认为鸿业新都汇项目部所有的债权债务均由姚强法个人承担的主张，本院不予采信。被告姚强法应返还原告购房款及支付违约金，东明县城市建设综合开发公司承担连带清偿责任。
关于返还购房款及违约金的数额问题。原告称，案外人杜军义曾向鸿业新都汇项目部交付现金20000元，后被告东明县城市建设综合开发公司为杜军义开据收据，事后，杜军义将该收据转给原告，对此被告东明县城市建设综合开发公司并未提供反证，且2013年7月15日，被告东明县城市建设综合开发公司出具的收据可以佐证，故原告的该项主张本院予以确认。庭审过程中，原告认可，第一次交的现金1000元当10000元用。根据原告提供的银行业务回单及杜军义转给原告的收据和被告东明县城市建设综合开发公司为原告开具的收据，原告实际交付的购房款应为501000元。原告称，依据合同第九条约定出卖人应按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，被告东明县城市建设综合开发公司还应支付原告违约金的数额为501000×2%=10020元。被告东明县城市建设综合开发公司应返还原告购房款及支付违约金共计511020元。据此，依照《中华人民能共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，判决：一、解除原被告签订的商品房买卖合同。二、被告姚强法在本判决生效后十日内返还原告购房款501000元及支付违约金10020元，共计511020元。东明县城市建设综合开发公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由被告姚强法与东明县城市建设综合开发公司承担8842元，原告承担158元。财产保全费3270元，由被告姚强法与被告东明县城市建设综合开发公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人东明县城市建设综合开发公司不服原审法院判决上诉称，被上诉人王清淑直接向被上诉人姚强法付款的行为，属于明知是向被上诉人姚强法购买涉案商品房，明知涉案商品房的实际开发商是姚强法而非上诉人，因此应当依法认定两被上诉人之间存在交易关系，应当由被上诉人姚强法承担全部责任。2013年7月15日合同及收据上印章并非上诉人的印章，二审请求依法鉴定查证。上诉人与姚强法之间的所谓的联合开发合同是房地产开发资质借用合同，该借用合同依据城市房地产开发经营管理条例以及建设部房地产开发企业资质管理规定，上诉人与姚强法之间的合同为无效合同，假设判决上诉人承担责任也应当在收取资质费用范围之内承担责任。请求撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担连带清偿责任，依法判决被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人王清淑答辩称，原审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人姚强法未答辩。
本院二审审理查明其他的事实和原审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为，根据双方当事人的陈述及答辩，本案主要争议焦点问题：1、上诉人与被上诉人王清淑之间签订的商品房买卖合同是否有效。2、被上诉人姚强法与上诉人之间是何种性质的法律关系。3、上诉人应否承担连带责任及连带责任的范围。
关于焦点一，涉案商品房买卖合同有上诉人盖章，有被上诉人王清淑签字，双方自愿、合意签订此合同，不违反法律或社会公共利益，符合合同生效要件，并且涉案房屋所属的鸿业新都汇项目于2012年7月19日办理了商品房预售许可证，证号为东（2012）房售证第11号，故上诉人与被上诉人王清淑之间签订的商品房买卖合同合法有效。
关于焦点二，上诉人与被上诉人姚强法于2011年3月9日签订《联合开发合同》，但该合同中约定被上诉人方自主经营、独立承担民事责任，并且被上诉人姚强法为个人，没有资质，签订《联合开发合同》后向上诉人交付30万元管理费，综合以上情形可以认定上诉人与被上诉人姚强法之间属于借用资质关系。
关于焦点三，上诉人与被上诉人姚强法之间虽然属于借用资质关系，但两者之间的约定属于内部约定，并不影响上诉人对外承担责任，上诉人主张其在收取的管理费范围内承担责任无法律依据，本院不予支持。上诉人应当与被上诉人姚强法对涉案房款及违约金承担连带清偿责任。
综上，上诉人东明县城市建设综合开发公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实和适用法律并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8910元，由上诉人东明县城市建设综合开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏秀蕊
代理审判员 李 锋
代理审判员 李 兴
二〇一六年三月十四日
书 记 员 刘启国