广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终11491号上诉人（原审被告）：刘某某。委托诉讼代理人：龚双雁、乔晓玉，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某某。委托诉讼代理人：廖观荣，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐素兰，广东国晖律师事务所实习律师原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强。委托诉讼代理人：李常优。原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行。负责人：张明辉。委托诉讼代理人：董全绒，广东君言律师事务所律师。原审第三人：李某某。委托诉讼代理人：阳贻峰，广东维强律师事务所律师。上诉人刘某某因与被上诉人朱某某及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招商银行）、李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘某某上诉请求：1、撤销深圳市南山区人民法院(2015)深南法民三初字第865号民事判决，改判驳回朱某某的全部诉讼请求；2、判令本案全部诉讼费用由朱某某承担。主要的事实和理由：一、刘某某未经房产共有人同意擅自处分房产，刘某某与朱某某双方签订的房屋买卖合同无效。涉案房产是刘某某的夫妻共同财产，是家庭的唯一住房，2015年5月17日，刘某某不顾涉案房产共有人李某某的反对，与朱某某签订了房屋买卖合同，合同签订后第二天、第三人世华公司等人与房屋共有人李某某反复沟通，要求其同意刘某某出卖涉案房产，李某某依然不同意出卖涉案房产。一审法院在审理涉案房产过程中，李某某均未对刘某某出卖共有房产的行为进行追认。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”、《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外”规定，双方签订的房屋买卖合同应当无效。然而，一审法院仅仅依据朱某某提交�一份真实性无法确定的2015年7月5日录音资料及利害关系人世华公司的陈述，就简单的认为涉案房产共有人李某某知晓并参与了涉诉房屋的交易过程，即视为同意刘某某出卖共有房产，是对事实部分的断章取义。刘某某出售房产的目的是为了偿还李某某的民间借贷，因李某某民间借贷债务较多，一些债权人聘请了社会人士经常前往刘某某家里讨债，甚至部分债权人逼迫刘某某签借条签担保，刘某某的家庭成员生活受到非常严重的扰乱。基于此原因，刘某某才想要把房产出售尽快拿到购房款用于偿还刘某某被迫签字认可的债务，让那些社会人士不要再去家里扰乱。同样基于此原因，涉案房产共有人李某某不同意出售房产，因为一旦卖房，李某某的其他债权人会要求李某某还款或者起诉查封房产。刘某某不顾李某某反对，将房产出售给朱某某后，李某某多次为了此事与�某某发生激烈争吵，但是刘某某为了不再被社会人士追债，宁愿夫妻感情破裂也要卖房。二、朱某某在与刘某某签订房屋买卖合同时未具备购房资格，因此朱某某在签订涉案房产买卖合同时，存在欺诈、恶意磋商之嫌疑。刘某某不顾李某某反对与朱某某签订合同后，第二天世华公司员工在与李某某反复沟通时，李某某从世华公司员工口中得知朱某某并不具备购房资格，遂提出解除合同。三、刘某某在违背配偶李某某意思的情况下，仍然想要继续出售房产，最终涉案合同未能继续履行的根本原因，是朱某某不具备购房资格，是朱某某未能在合同约定期限内即2015年6月16日前支付首期款办理首期款资金监管、未能在合同约定期限内即2015年6月19日向银行申请办理按揭贷款及提交相关资料，导致刘某某无法在预�的时间内拿到相应购房款，朱某某行为构成违约，刘某某解除了合同。首先，刘某某出售房产目的是为了尽快拿到购房款，朱某某在签订合同时若如实告知其不具备购房资格，刘某某是不会将房产出售给朱某某的。因为朱某某在签订合同时使用了欺诈手段，隐瞒不具备购房资格的事实，导致刘某某在违背真实意思表示的情况下签订了合同。本案涉案房产为一套房产两本房产证，根据深圳市限购政策，一个深户家庭最多也只能购买两套房产，即朱某某在签订合同时家庭名下必须没有住房才具备购房资格。朱某某在签署房产买卖合同时向刘某某隐瞒了不具备购房资格的重要信息，并谎称其是深户具备购买两套住房的资格。合同约定的资金监管截止日期为2015年6月16日，按揭贷款申请手续截止日期为2015年6月19日。本案中朱某某与其丈夫王彬于2015年6月24日办理离婚手续，�某某名下位于深圳市南山区桃园路南南山医院职工宿舍3栋501房产于2015年7月24日（朱某某于2015年7月17日起诉）才转让给案外人苏鹏（身份证号：321283198603161211)，即朱某某是在2015年7月24日之后才具备购房资格。刘某某在一审中已经向法庭陈述了朱某某不具有购房资格的客观事实并申请法庭调查取证，但是一审法院对此未予理会。因深圳产权信息部门不支持以人名和身份证号查询房产，刘某某经过多方渠道才查询到朱某某不具有购房资格的证据，并将相应证据提交给一审法院，一审法院未予理会。其次，朱某某在合同约定的首期款支付期限和银行按揭申请期限内，根本不具备履行相应义务的条件。朱某某没有任何证据证明其在合同约定的首期款支付期限内具有支付首期款的能力。朱某某也没有任何证据证明其在合同约定期限内履行了支付首期款的行为。刘某某在2015年6月4日将招商银行客户经理崔经理联系方式告诉中介后，截止至2015年6月26日，朱某某及中介一直未通知刘某某去该支行签署资金监管协议，而且朱某某也根本未在该支行开立监管账户存入监管资金。朱某某根本不具备履行向银行申请按揭贷款的条件。合同约定朱某某采取银行按揭付款方式，朱某某在银行按揭申请期限内根本就不具备购房资格，其无法向银行提交无房证明等按揭资料，更无法获取银行贷款承诺函。最后，朱某某未支付首期房款和向银行提交按揭贷款申请及相关材料，逾期超过十日，构成双方约定的一方解除合同的条件，即刘某某可以依据约定行使解除权解除合同。另外，朱某某不具有购房资格，使得刘某某无法按照正常操作期限收取购房款的目的无法实现，刘某某也可以解除合同。四、根据合同法第67条规定，当事人�负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原审法院认定朱某某未按约定支付首付款和银行按揭申请是享有先履行抗辩权，属于认定事实错误，适用法律错误。首先，本案买卖双务合同中，朱某某对刘某某负有按约定支付购房款给刘某某的主债务，刘某某对朱某某负有将房产过户交房给朱某某的主债务。刘某某办理委托公证给担保公司并不是对朱某某的所负债务，“办理委托公证”和“按约定支付首付款”两者之间并不具有对等的主给付关系。刘某某只要在朱某某支付首付款并取得贷款承诺函后三日内（刘某某完成了赎楼）与朱某某签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续即完成了房产过户义务。刘某某办理委托公证给担保公司赎楼，只是刘某某可选择的多种赎楼方式中的一种，如刘某某选择自行赎楼则不需要办理委托公证，则根本不需要办理委托公证，对朱某某资金监管和按揭贷款并不存在任何障碍，朱某某不得以此为由不办理资金监管和按揭贷款，况且朱某某不办理资金监管和按揭贷款的根本原因是其不具备购房资格。其次，刘某某的委托公证时间已经变更为在刘某某从招商银行拿到抵押贷款合同后，一审法院已经确认2015年6月24日招商银行通过短信通知被告，贷款合同已到，可在一个月内来领取，即刘某某在2015年6月26日从招商银行拿到贷款合同后才可以委托公证。因此，履行义务的时间上，是朱某某的2015年6月16日支付首付款、2015年6月19日银行按揭申请的时间在先，刘某某2015年6月26日拿到贷款合同的时间在后。综上，一审法院认定先后履�事实错误，适用先履行抗辩权法律错误。五、朱某某的行为严重违反了诚实信用原则，朱某某在明知自己不具有购房资格的前提下，虚构具有购房资格的事实，诱骗刘某某签订买卖合同。在与世华公司中介人员合伙通过让刘某某将房产全权委托公证至朱某某和中介人员控制的担保公司名下再将涉案房产过户至案外人名下的目的无法实现时，即和中介多次和刘某某进行交涉，使得刘某某在收到要挟的情况下为了息事宁人才在谈判中愿意作出让步。谈判中，朱某某已经明确表示不再购买涉案房产了，后来看到房价上涨了，就又向法院起诉要求继续履行合同，起诉后就立马去将房产过户到案外人名下，取得购房资格，使得刘某某在收到诉讼材料后无法通过正常程序查询到朱某某不具有购房资格的证据信息。被上诉人朱某某辩称，一、涉案合同真实有效，是双方真实意思表示。二、李某某对刘某某买房一事是知情并同意的。三、朱某某具有购房资格，原审已提交了购房资格证明，有无购房资格以网签合同的时间为准。四、根据合同法第67条规定，原告享有先履行抗辩权。涉案合同第4条第3款、第3条第2款规定，被告没有办理公证担保赎楼等手续，违约在先，且被告一直以各种理由拖延。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人李某某述称，我方认可刘某某的上诉意见，另外补充如下：朱某某在签订房屋买卖合同时，不具有购买两套房产的资格，因此，合同是属于无效合同，原审判决继续履行认定事实错误。我方之所以要求解除合同，也是因为朱某某不具有购房资格才要求解除合同。原审第三人世华公司未到庭参加诉讼，其在提交的书面答辩状中述称，其答辩意见与一审答辩及庭审意见一致。原审第三人招商银行未到庭亦未作答辩。朱某某向一审法院起诉请求：1、刘某某继续履行合同义务，将涉案两处房产过户到朱某某名下（合同金额分别为280万元和378万元，共计人民币658万元）：世华公司、招商银行予以配合过户；2、刘某某向朱某某支付违约金人民币31584元（以合同总金额658万元为基数，按每日万分之四从2015年7月9日暂计至2015年7月20日，实际付至刘某某继续履行之日或判决确定之日；3、本案全部诉讼费用由刘某某承担。一审法院认定事实：南山区香山里花园（二期）6栋一单元1401、1402号房屋的建筑面积分别为87.45、64.78平方米，�地产证号分别为深房地字4000606889、4000606888号，所有权人均为刘某某，用途均为住宅。上述两套房屋均抵押给原审第三人招商银行。2015年5月17日，朱某某与刘某某签订两份编号分别为8197119、8197112号的《房地产买卖合同》，约定朱某某为买方，刘某某为卖方，卖方分别以378万、280万元的价格将涉诉两套房屋出售给买方，买方应于签署合同时支付定金30万元、20万元，第二部分房款分别为348万元、260万元，买方采取银行按揭贷款方式付款：买方应于签署本合同之日起30日内付清首期款约83.4万元、176万元，首期款等于第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，为大概数目。买方应于约定的应付首期款之日起三日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等。买卖双方须�银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺函之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代管。涉诉两套房屋均处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署合同之日起五日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续等，并与担保公司签署担保合同。双方分别在购房定金或其他购房款中预留1万元作为涉诉两套房屋的交房保证金，交由居间方托管。营业税、城市建设维护税、教育附加费、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、土地使用费、买卖合同公证费、借款（抵押）合同公证费、委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、过�、按揭服务费、查档（证）费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用、评估费、其他杂费均由买方支付。卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两日内交房给买方使用。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了其它条款。同日，�某某向原审第三人世华公司转账支付定金50万元。2015年5月19日，原审第三人世华公司向刘某某转账支付48万元。2015年7月3日，朱某某向刘某某邮寄《履约催告函》，邮寄地址为“南山区香山里花园（二期）6栋14A”,要求刘某某于2015年7月8日前办理委托公证手续，上述邮件投递结果为“投递并签收”。2015年5月25日，原审第三人世华公司的工作人员曾通过短信催促刘某某办理公证手续。2015年5月26日，刘某某称尚未取得贷款合同原件，原审第三人世华公司的工作人员告知刘某某“原件拿到后请告诉我，好安排公证时间”。2015年6月24日，招商银行通过短信通知刘某某，贷款合同已到，刘某某可在一个月内来领取。2015年6月13、25日，原审第三人世华公司的工作人员两次催促刘某某办理公证手续。2015年7月2日，原审第三人世华公司的工作人员向刘某某发出短信，内容为：“刘小姐，对于你们卖房子要违约的问题，买家本周日7月5号下午15：00再次约你们到我公司见面详谈。”2015年9月14日，刘某某通过邮寄的形式向朱某某发出《解除通知书》，通知朱某某从该通知发出之日起解除双方签订的涉诉两份房屋买卖合同，理由为朱某某在履行合同过程中存在严重违约行为。该邮件多次投递被退回。原审第三人世华公司陈述，原审第三人李某某全程参与了订立合同的全部过程。朱某某提交了朱某某、刘某某、原审第三人李某某、王彬等六人于2015年7月5日就解决涉诉房屋买卖合同纠纷的谈话录音。录音中，原审第三人李某某称：“现在房子呢，如果说你要做公证，银行第一时间知道，因为他会查封我房子，我已经问过银行了”；“那现在不是我不履行合同，而是因为无法进行下去现在，这个结果。”“我第二天就跟你说，我不签这个合同了，合同作废了。”“我没收到钱嘛，直接跟他说合同作废了嘛，对不对？”他人问及原审第三人李某某：“那您的意思是合同不履行啦，是吧？”李某某回答：“是啊”。2015年10月26日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明：2015年10月26日，朱某某家庭具备深圳市住房限购区域内住房购买资格，可购2套。一审庭审中，朱某某表示同意且有能力一次性支付剩余购房款，并同意在刘某某拒绝赎楼的情况下代为向原审第三人招商银行清偿本息以注销涉诉房屋的抵押权。以上�实，有《房地产证》、《房地产买卖合同》、银联签购单、个人账户交易明细清单、收据、业务回单、履约催告函、邮寄回执、邮件查询结果、短信记录、《解除房地产买卖合同通知书》、《个人授信协议》、《购房资格证明》、微信记录、录音资料、产权资料电脑查询结果表、房地产权抵押登记查询表、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等证据及一审庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，朱某某、刘某某签订的两份《二手房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。虽然刘某某、原审第三人李某某主张涉诉房屋系在二人夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产，刘某某未经原审第三人李某某同意擅自处分，故�同意继续履行合同，然而朱某某提交的录音资料及原审第三人世华公司陈述已足以证实，原审第三人李某某知晓并参与了涉诉房屋的交易过程，朱某某作为善意买受人有合理且充分的理由相信该房屋转让行为为刘某某与原审第三人李某某的共同意思表示，故刘某某以前述理由拒绝履行合同，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。从本案原、刘某某双方的履约情况来看，签订《二手房买卖合同》后，朱某某已依约支付了涉诉两套房屋的定金合计50万元，但刘某某未在约定的期限内出具公证委托手续，在朱某某催告后扔拒绝继续履行合同，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，刘某某违约的，朱某某可要求刘某某承担继续履行或赔偿损失等违约责任，朱某某已表明要求购买涉案房屋，并承诺愿意代为赎楼并一次性向刘某某支付�房款，且朱某某具备购房资格，故一审法院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于朱某某要求刘某某继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。刘某某未履行合同义务在先，其以朱某某未按约定支付首付款的后手义务为由主张朱某某违约并解除合同，因朱某某享有先履行抗辩权，故刘某某的上述抗辩，理由不成立，一审法院不予采纳。对于朱某某要求刘某某自2015年7月9日起按日承担违约金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的两份《二手房买卖合同》均约定，卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，朱某某有关的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。本案中，刘某某未按合同约定的期限即于签署合同之日起五日内（含当日�出具公证委托书给担保公司办理赎楼，过户手续等，并与担保公司签署担保合同，故刘某某应自次日即2015年5月23日起按涉诉两套房屋的转让成交价日万分之四的标准向朱某某支付违约金，支付至本判决确定的刘某某应履行完毕义务之日止。朱某某主张违约金从2015年7月9日起算，为其对权利的自由处分，一审法院予以照准。本案已经缺席审理，现可缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条，《物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘某某继续履行于2015年5月17日与朱某某签订的两份编号分别为8197119、8197112号的《房地产买卖合同》，具体包括：1、刘某某于本判决生效之日起十日内办理�于深圳市南山区香山里花园（二期）6栋一单元1401、1402号房屋的赎楼手续，并注销抵押登记，刘某某逾期未办理的，朱某某可在刘某某逾期之日起的三十日内代为赎楼以注销抵押登记（除合同约定应由朱某某承担的费用以外的赎楼相关费用，在朱某某应支付给刘某某的购房款中予以抵扣）；2、朱某某应于深圳市南山区香山里花园（二期）6栋一单元1401、1402号房屋注销抵押登记之日起三十日内一次性向刘某某支付剩余购房款348万元、260万元（已分别扣除定金30万元、20万元）；3、刘某某于朱某某付清购房余款348万元、260万元之日起三个工作日内配合朱某某办理位于深圳市南山区香山里花园（二期）6栋一单元1401、1402号房屋产权登记至朱某某名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由朱某某依约负担；4、刘某某应于朱某某付清购房余款之日起七日内将位于深圳�南山区香山里花园（二期）6栋一单元1401、1402号房屋交付给朱某某；二、刘某某于本判决生效之日起十日内向朱某某支付违约金（两份合同约定的违约金分别按购房款378万元、280万元的日万分之四标准，自2015年7月9日起支付至本判决确定的刘某某应履行完毕义务之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58081元，财产保全费5000元，合计63081元，由刘某某负担。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，二审期间，一、刘某某向本院提交了离婚登记审查处理表和房产信息查询单，拟证明朱某某在签署房屋买卖合同时、在合同约定的资金监管截止期限和按揭贷款申请截止期限前均不具备购房资格。朱某某对此发表质证意见称，认可真实性、不认可合法性和关联性。二、刘某某亦向本院提交了民事起诉状、（2016）粤0391民初710号民事调解书、（2016）粤0305民初6156号应诉通知书、（2016）粤0304民初10809号应诉通知书，拟证明涉案房产在另案诉讼中被轮候查封。朱某某对此发表质证意见称不予认可、前述另案诉讼为虚假诉讼。三、李某某向本院提交产权信息查询表，拟证明朱某某将其名下的房产于2015年7月15日转让给案外人苏鹏、朱某某在合同签订之日及合同约定的按揭贷款办理之日均不具有购房资格、朱某某签订房屋买卖合同时存在欺诈。朱某某对此发表质证意见称，认可真实性、不认可关联性。四、刘某某、李某某对对方提交的前述证据均予认可。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为涉案合同的效力、违约方的确定及违约责任的承担问题。首先，关于合同效力问题。依据本案已查明的事实，世华公司关于涉案合同签订情况的陈述与涉案各方对话录音的内容能够相互印证，在涉案合同签订时，李某某知晓并同意涉案房产交易。朱某某上诉称其无权处分涉案房产并据此主张涉案合同无效，无事实和法律依据，本院对此不予采纳。本案中，未有证据显示刘某某、李某某在涉案合同签订时曾对朱某某的购房资格提出异议，亦未有证据显示朱某某就此存在故意隐瞒和提供虚假事实的情形，故刘某某、李某某现主张朱某某存在欺诈、恶意磋商行为，本院不予采信。涉案合同系合同双方真实自愿的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原审关于涉案合同效力的认�正确，本院予以确认。其次，关于违约方的确定问题。一、涉案合同合法有效，各方即应恪守履行。涉案合同约定，刘某某应于签订合同之日起五日内（含当日）办理公证委托赎楼手续，朱某某应于签订合同之日起30日内付清首期款。据此，刘某某负有办理公证委托赎楼的在先合同义务，现刘某某未在合同约定期限内办理公证委托赎楼手续，经朱某某催告后仍未办理，已构成违约。在此情形下，朱某某依法可行使先履行抗辩权，在刘某某履行前述合同义务之前拒绝履行支付涉案首期款的合同义务。二、关于刘某某、李某某主张朱某某不具有购房资格故其可不履行赎楼义务的问题，本院认为，即便刘某某、李某某确因朱某某的购房资格问题担心其履约能力，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条关于行使不安抗辩权的规定，刘某某、李某某中止履行亦应及时通知朱某某，并在朱某某提供适当担保或在合理期限内恢复履行能力的情况下继续履行涉案合同。本案中，现未有证据显示刘某某、李某某于涉案合同签订及履行的过程中时有就购房资格问题提出异议并以此为抗辩中止履行合同义务，结合前述涉案各方对话录音的内容，刘某某、李某某拒绝办理公证委托赎楼的原因系因其自身债务问题担心银行查封涉案房产，并非因朱某某的购房资格问题。据此，刘某某、李某某现以朱某某的购房资格问题抗辩主张其当时可不履行赎楼义务，理据不足，本院不予采纳。从涉案合同履行的情况看，朱某某依约支付了涉案定金、多次催告刘某某办理赎楼，其有积极履行涉案合同的意愿且在本案一审期间亦提交了深圳市不动产登记中心出具的《购房资格证明》证明其具有购房资格，可见，涉案合同�能继续履行的原因在于刘某某未依约赎楼，并非朱某某的购房资格问题。基于上述两点，原审认定刘某某系违约方正确，本院予以确认。再次，关于违约责任的承担问题。如前所述，刘某某未依约办理公证委托赎楼已构成违约，故刘某某应就此承担相应的违约责任。一、关于涉案合同继续履行的问题。本案二审期间，刘某某、李某某称涉案房产存在另案诉讼保全故涉案合同无法继续履行，对此，本院认为，因本案诉讼保全在先，另案诉讼保全并不妨碍涉案合同的继续履行；刘某某、李某某称涉案各方在本案诉讼前已协商一致解除合同，但就此未提供相关证据予以证明，本院对此亦不予采纳。据此，朱某某诉求刘某某继续履行涉案合同理据充分，应予支持。原审处理正确，本院予以维持。二、关于迟延履行违约金的问题。本院认为，�涉案合同得以继续履行的情形下，朱某某关于涉案房屋买卖合同的目的得以实现，结合房地产市场房价上涨的现状，朱某某未能依约如期取得涉案房产的损失主要为履约相关费用、履约时间成本的增加；考虑到违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，涉案合同亦仅履行至朱某某支付定金50万元的阶段，故根据公平合理的原则，涉案合同约定的以转让成交价为基数按日万分之四的标准即2632元/天计付违约金标准过高，本院酌情调整至以转让成交价为基数按日万分之二计付逾期履行违约金。综上，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，处理部分欠妥，依照《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第865号民事判决第一项；二、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第865号民事判决第二项为：刘某某于本判决生效之日起十日内向朱某某支付违约金（两份合同约定的违约金分别按购房款378万元、280万元的日万分之二标准，自2015年7月9日起支付至本判决确定的刘某某应履行完毕义务之日止）；三、驳回朱某某的其他诉讼请求。如上述付款义务人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，自判决给付之日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一案件受理费58081元，财产保全费5000元，合计63081元，由朱某某负�126元，由刘某某负担62955元；本案二审案件受理费58081元，由朱某某负担116元，由刘某某负担57965元。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一六年××月××日书 记 员 戴斌（兼）附录相关法律条文：《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审�或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。