延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第160号
上诉人（原审被告）：吴玉刚，住敦化市。
委托代理人王延君，吉林敦诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：焦秀英，住敦化市。
委托代理人刘润华，吉林冠宁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：敦化市江南镇北山村村民委员会，住所吉林省敦化市江南镇北山村。
法定代表人：王敬波，主任。
委托代理人：安玉锋，吉林容善律师事务所律师。
委托代理人：尚连科，吉林容善律师事务所律师。
原审第三人：王光锦，自然情况不详，现下落不明。
原审第三人：吉林省敦化林机厂建筑安装公司。
法定代表人：张国友，经理。
上诉人吴玉刚因与被上诉人焦秀英、敦化市江南镇北山村村民委员会（以下简称“北山村村委会”），原审第三人王光锦、吉林省敦化林机厂建筑安装公司（以下简称“林机建安公司”）确认合同无效纠纷一案，不服敦化市人民法院（2013）敦民初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月19日公开开庭进行了审理。上诉人吴玉刚及其委托代理人王延君，被上诉人焦秀英及其委托代理人刘润华，被上诉人北山村村委会的委托代理人安玉锋、尚连科到庭参加诉讼。原审第三人王光锦、林机建安公司经本院依法公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告焦秀英诉称，2001年被告北山村开发的住宅楼，由林机建安公司承建，在施工过程中由于北山村及林机建安公司缺乏前期投入的资金，工程停工，敦化林机建安公司将部分工程转包给王光锦继续承建。王光锦投入部分资金后，也无法继续投入资金，故经北山村和林机建安公司协议将已承建的部分楼房，由王光锦以每平方米600元的价款出售，王光锦与林机建安公司签订协议，即形成三者间逐步授权出售部分房屋，筹集资金投入工程。2002年4月20日，原告交给王光锦购房款3万元购得本案争议的房屋，王光锦给原告出具收据一份。2003年原告实际入住该房屋至今已达9年之久，购房后原告曾多次要求北山村办理房屋产权证均未果。2011年3月，原告得知被告北山村将原告购得的房屋出售给被告吴玉刚。2011年度北山村为被告吴玉刚办理了房屋产权手续。请求法院确认被告北山村与被告吴玉刚之间的房屋买卖合同无效，本案的诉讼费用由两被告承担。
被告北山村辩称，原告的诉求不能成立，北山村住宅楼所有权人是北山村村民委员会，王光锦无权将本案争议的房屋进行变卖，王光锦与原告之间是借贷关系，王光锦不具有房屋所有权，原告入住诉争房屋十年也是非法侵占，王光锦与原告是债权债务关系，不属于房屋买卖关系，请求法院驳回原告的诉求。
被告吴玉刚辩称，被告于2009年与北山村达成房屋买卖协议，被告吴玉刚购买北山村2号楼3单元3层中门，并于2011年3月取得该房屋的产权证。被告吴玉刚取得该房屋合法，原告要求确认我与被告北山村之间签订的房屋买卖协议无效，原告的主张依法不能成立，请求法院依法驳回原告对吴玉刚的告诉，保护被告吴玉刚的合法权益。
第三人王光锦未到庭陈述。
第三人林机建安公司未到庭陈述。
原审法院审理查明：2001年8月16日，被告北山村与第三人林机建安公司签订建设工程施工合同，被告北山村将其开发的北山村综合楼工程承包给第三人林机建安公司施工，协议约定：“承包方式为包工包料，工期2001年6月16日至2001年11月6日，拨款方式林机建安公司垫付部分工程款，北山村将卖楼收款全部拨付给林机建安公司，且在主体工程封闭时，拨40%工程款。如工程款项不到位停工造成损失由北山村负责，工程结束后三个月内结算全部工程款。工程竣工后，林机建安公司按承诺进行保修，北山村将按要求扣5%工程造价保修费。违约责任：林机建安公司如期交工，北山村不能在三个月内结清工程款，林机建安公司有权拒交钥匙。竣工后，林机建安公司给北山村三个月时间进行售楼，售楼款先给林机建安公司，如到期北山村还欠林机建安公司工程款，林机建安公司有权处理北山村楼房，楼房价格按每平方米850元成本价出售。”
同一天，第三人林机建安公司与第三人王光锦签订工程承包协议书，林机建安公司将其承包的北山村住宅楼工程转包给第三人王光锦施工，协议约定：“承包方式为清包工，工期为2001年6月16日至2001年11月6日。拨款方式，王光锦先行垫付部分工程款，林机建安公司将卖楼收款全部拨付给王光锦，且在9月10日主体工程封闭前，拨工程量的40%工程款，如款项10日内不到位，停工造成损失由林机建安公司负责，工程结束后，三个月内结算全部工程款。王光锦向林机建安公司交纳工程造价6%的管理费，其余费用均由王光锦交纳。王光锦负责现场技术员、安全员、材料员三人的工资。工程竣工后，王光锦必须按承诺进行保修，林机建安公司将按要求扣5%工程造价保修费。违约责任：王光锦如期交工，林机建安公司不能在三个月内结清工程款，王光锦有权拒绝交钥匙。竣工后，王光锦给林机建安公司三个月时间进行售楼，售楼款先给王光锦，如到期还欠王光锦工程款，王光锦有权处理林机建安公司楼房二、三、四层，价格按每平方米850元成本价出售。”北山村综合楼工程于2003年竣工，从2003年至今由原告焦秀英占有使用诉争房屋。
2009年5月20日，被告北山村将本案争议的房屋以67631元的价格出售给吴玉刚，并于2011年3月21日办理了产权登记。被告北山村为被告吴玉刚办理房屋产权登记时向房管部门提供2003年吴玉刚交付房款的收据（每平方米1000元，房屋价款52295元）等虚假材料，房屋产权登记在被告吴玉刚名下。
原审法院认为，2003年至今由原告焦秀英实际占有使用诉争房屋，视为房屋的交付使用，被告北山村作为开发单位应该明知，庭审中，被告北山村认可原告焦秀英是通过王光锦居住使用诉争房屋。被告北山村明知原告实际居住使用诉争房屋，故意隐瞒真相，将诉争房屋出售给被告吴玉刚，被告吴玉刚亦自认购房时知道诉争房屋有他人居住，由此认定被告吴玉刚明知其所购买的房屋有争议仍然与被告北山村进行房屋买卖交易，被告北山村与吴玉刚主观上具有侵害原告合法权益的故意，并且在办理房屋产权登记的过程中，向房管部门提供虚假证据，使诉争房屋产权登记在被告吴玉刚名下。综上，被告吴玉刚购买本案诉争的房屋，不构成善意取得，被告北山村与吴玉刚之间的房屋买卖合同无效。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条（二）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告敦化市江南镇北山村村民委员会与被告吴玉刚之间的房屋买卖合同无效。案件受理费100元，其他诉讼费用50元，合计为150元，由被告敦化市江南镇北山村村民委员会负担。
宣判后，上诉人吴玉刚不服一审判决向本院提起上诉，其理由为：2００9年5月2０日，上诉人购买了敦化市江南镇北山村2号楼3单元3楼中门，面积为52．295平方米的房屋一户，价款67631元，并与2０11年3月办理了房屋产权证，房屋产权证号ＦＱ００1211**。因该房屋由被上诉人焦秀英抢住，被上诉人向敦化市人民法院提起诉讼，要求确认上诉人与敦化市江南镇北山村村民委员会签订的《房屋买卖合同》无效。上诉人认为，一审法院确认房屋买卖合同无效是错误的。一、被上诉人焦秀英对争议的房屋不具有所有权，该房屋的权利人是被上诉人北山村村民委员会。根据物权法规定，房屋的权属应以登记为准。上诉人在购买房屋时，权利人是被上诉人北山村村民委员会，被上诉人焦秀英对该房屋不具有所有权，其占有使用房屋并不能证明其对房屋具有所有权，应是物权法上的无权占有，上诉人购买该房屋并未侵犯被上诉人焦秀英的权益。二、上诉人取得产权证后，即取得了该房屋的物权。根据物权法规定，物权效力大于侵权的效力。上诉人取得了该房屋的物权，被上诉人焦秀英与被上诉人王光锦之间是债权债务关系，其效力对抗不了上诉人对该房屋享有的物权，被上诉人王光锦无权处分该房屋。三、一审认定在办理产权登记过程中向房管部门提供虚假证据是错误的，产权登记的相关手续由被上诉人和上诉人一同向房管部门提供，上诉人提供的材料均是真实的，不存在虚假之说，所以认定上诉人材料虚假是错误的。
被上诉人焦秀英辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉人的上诉请求。另外，我方有诉讼主体资格，因我们顶账取得房屋并入住了十一年，房屋被二次变卖后我方的权利受到了侵害。对方使用了虚假材料如假公章、虚假价格等对抗我们合法的购房行为。
被上诉人北山村村委会辩称：一、北山村也不服本案原审判决，本来也准备上诉，但在上诉期间，得知吴玉刚已经上诉，本案已经依法进入二审程序审理，能够达到北山村上诉的目的，所以北山村没有提起上诉。二、北山村对上诉人的上诉请求和上诉事实理由没有异议。三、北山村认为原审判决认定事实错误。1、原审判决中的“2００3年至今由原告焦秀英实际占有使用诉争房屋，视为房屋的交付使用”认定错误。焦秀英是擅自、非法侵入争议房屋居住，北山村、林机厂建筑安装公司、王光锦均没有向其交付房屋。因此，认定“视为房屋的交付使用”与事实不符，认定错误，且支持非法行为。2、原判决中的“庭审中，被告北山村认可原告焦秀英是通过王光锦居住使用诉争房屋”认定错误。北山村并没有认可焦秀英入住的合法性。3、原判决中，“被告北山村明知原告实际居住使用诉争房屋，故意隐瞒真相，将诉争房屋出售给被告吴玉刚，庭审中，被告亦自认购房时知道诉争房屋由他人居住”的认定自相矛盾。既然吴玉刚知道诉争房屋由他人居住，北山村就没有隐瞒事实真相，就不存在故意隐瞒真相的问题。4、原审判决中，“被告北山村与吴玉刚主观上具有侵害原告合法权益的故意”认定错误。焦秀英对诉争房屋没有所有权，而且是通过非法手段入住的，因此，其对诉争房屋没有合法权益。四、北山村认为原审判决适用法律错误。1、虽然焦秀英非法占用了诉争房屋，但其没有有效证据证明其对诉争房屋具有所有权。在此情况下，北山村将自己所有的房屋出售吴玉刚，吴玉刚支付了合理对价，并依法办理了房屋所有权证，是善意取得。2、房屋买卖合同无效。本案房屋是2００9年5月2０日，北山村出售给吴玉刚的，而办理产权登记的时间是2０11年3月21日。是先签订买卖合同，交付房款，后办理的产权证，期间时间仅2年。虽然办理产权证过程中的证据存在瑕疵，但是后行为，后行为不能改变先合同的性质，不能因办理产权证的证据有瑕疵，而认定买卖合同有问题。综上所述，焦秀英入住诉争房屋的行为是非法的，其对诉争房屋没有合法权益，北山村作为房屋所有权人向吴玉刚出售房屋的行为合法有效。原判决错误应予撤销，故恳请二审法院依法撤销原审判决，将本案发回重审。
在二审中各方当事人举证、质证，以及本院认证情况如下：
被上诉人焦秀英提供的证据有：
证据1：（2013）敦行初字9号行政判决书。证明：本案相同类型的其他买受人均已得到房屋入住，后期又被北山村非法出让给案外人，都是虚假材料。登记用公章和日期、手续都是虚假的，房照已经被人民法院行政判决撤销。
上诉人吴玉刚质证称：对真实性无异议，但对证明目的有异议。该判决是否发生法律效力不清楚；我们国家不是判例法国家，根据最高院规定，只有最高法院的判决可以参照；该判决与本案情况完全不一样。吕方军的案子是经过村里同意和承认的。
被上诉人北山村村委会质证称：质证意见与上诉人吴玉刚质证意见一致。北山村认为这份判决中，北山村给吕方军开过购房收据，建立了买卖关系，在此基础上作出的判决。本案中，焦秀英与北山村没有建立过房屋买卖合同，北山村也没有收到购房款。该案与本案没有关系，不是同类事实，不能作为本案的参考。
本院认为：各方当事人对被上诉人焦秀英提供的证据1真实性无异议，故予以采信
被上诉人北山村村委会提供的证据有：
证据1：（2009）敦民初第229号案件2009年3月2日庭审笔录第1-2页，第20页收条一份、笔录32-34页。证明：原审中焦秀英提供的“收条”不是王光锦出具的，是焦秀英单方伪造的。没有证据证明王光锦欠焦秀英钱和将诉争房屋抵债给了焦秀英。
上诉人吴玉刚质证称：对证据的真实性和证明目的均无异议，同意北山村村委会意见。该笔录清楚的反映了王光锦与焦秀英之间没有法律上的利害关系。焦秀英主张借款抵债的事实，根据该笔录王光锦的借条根本是虚假的。焦秀英除了这个收条，根本没有别的证据。
被上诉人焦秀英质证称：不是客观真实反映，收条是王光锦写的；韩国成原先是北山村的顾问，其他案子中给我方代理，在不同的案件中他给双方代理，那个表述是代理人表述，不是当事人说的。
证据2：（2009）敦民初第229号卷第29-30页。证明：被上诉人焦秀英非法侵入诉争房屋并使用至今。
上诉人吴玉刚质证称无异议。
被上诉人焦秀英质证称：笔录中记载，进去时“房子的门都是开着的”，不是我们砸开锁进去的。
证据3：北山村给吴玉刚出具的购房收据一份。证明：北山村于2009年5月20日收取吴玉刚购房款62754元，并且于2009年5月20日入北山村明细账，该房屋买卖合同真实履行。
上诉人吴玉刚质证称无异议。
被上诉人焦秀英质证称：因为时间是2009年，该收据不真实，之前我方已经入住了，且2009年该地区的房价已达2000元以上。2009年北山村已经无权出售房屋了，不能构成善意取得，是恶意串通。
证据4：北山村向案外人王岩出具的购房收据一份、北山村向案外人王世敏出具的购房收据一份。证明：王岩的购房收据开具于2003年3月18日，王世敏的是2002年5月16日开具的，均加盖的是10年以后启用的公章；2011年办房产证时，北山村要求提供买受人的购房收据，但买受人担心没有购房凭证都不交。这种情况下，北山村对需要办房照的房屋分别又重新开具了购房交款收据，并不是仅在本案诉争房屋重复开的收据，且购房人已经交了购房款，为了办房照北山村重复开了一份收款收据，不是虚假证据。
上诉人吴玉刚质证称无异议，认为北山村回迁户也是这么处理的，办房照时需要我们开收据。
被上诉人焦秀英质证称：从举证说明可以看出，是写前日期盖新公章，足以说明申报登记获取产权证过程中的材料虚假，证据也是虚假的。本案是确认上诉人与北山村买卖合同无效之诉，不是房屋确权。
本院认为，被上诉人北山村村委会提供的证据1、2、3、4，来源合法，内容真实，均予以采信。
经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，焦秀英在（2009）敦民初字第229号案件的庭审中承认王光锦给房子的“收条”是自己写的，而不是王光锦本人写的。该“收条”的内容是：“今收焦秀英购买北山大队住宅楼（2号楼3单元3楼西侧中厅）房款人民币叁万元正。收款人：王光锦”。
本院认为：焦秀英占有、使用诉争房屋十余年，而北山村村委会在明知焦秀英实际占有使用诉争房屋多年的情况下，故意隐瞒真相，将诉争房屋出售给吴玉刚。因吴玉刚在购买诉争房屋时知道诉争房屋由他人居住使用，故吴玉刚购买诉争房屋并不构成善意取得。本院支持焦秀英要求确认北山村村委会与吴玉刚之间房屋买卖合同无效的诉讼请求。原审判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人吴玉刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 梁传平
审判员 朴美兰
二〇一四年十月二十九日
书记员 杨明达