黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑10民终1256号上诉人（原审被告）：宁安市房地产开发总公司，住所地宁安市。法定代表人：张福岐，经理。委托诉讼代理人：于新佳，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：武荣华，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：方光烈，男，1948年9月27日出生，朝鲜族，宁安市排水处退休职工，住宁安市。委托诉讼代理人：郑锦女（系方光烈妻子），住宁安市。上诉人宁安市房地产开发总公司因与被诉人方光烈房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2016）黑1084民初1475号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月13日公开开庭审理了此案，上诉人宁安市房地产开发总公司委托诉讼代理人于新佳、武荣华与被诉人方光烈及委托诉代理人郑锦女到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。宁安市房地产开发总公司上诉请求：1.撤销宁安市人民法院（2016）黑1084民初1475号民事判决一项、二项；2.发回重审。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，郑锦女的行为构成表见代理。郑锦女代理被上诉人与上诉人之间签订的《拆迁协议》过程中，上诉人是善意的相对人，上诉人完全有理由相信郑锦女享有对被上诉人的代理权。因为郑锦女与被上诉人之间是夫妻关系，至于被上诉人后来在诉讼中提供证据证明他们在1986年离婚，2006年7月11日复婚。但是拆迁时间是2007年，郑锦女向上诉人提供了她与被上诉人的结婚证、被上诉人的身份证复印件、房屋所有权证件原件。上诉人的工作人员要求郑锦女通知被上诉人回国商谈拆迁事宜时，郑锦女声称自己完全能够代表丈夫处理。作为善意相对人，上诉人完全有理由相信郑锦女作为妻子能够代理被上诉人的行为。2.一审法院认定被上诉人的165.31平方米房屋，其中100平方米为经营门市按照每平米10000元进行计算，与事实不符。第一，被上诉人没有任何证据证明在拆迁期间即2007年其在该165.31平方米旧房屋中，根本无100平方米非住宅，产权性质全部为住宅，更无所谓的经营坑面砖和游戏厅各种经营活动。被上诉人提供的证据是2003年、2004年永兴游戏厅文化经营许可证各一份，黑龙江省工商管理费专业票据一份，证明被上诉人的房子用于经营游戏厅生意，而上诉人和被上诉人之间的拆迁协议是2007年，被上诉人没有任何证据证明拆迁时被上诉人还在该房屋进行经营，被上诉人既没有经营坑面砖的营业执照，也没有税务发票等证据证明。我国《民事诉讼法》第六十四条明确规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”被上诉人没有任何证据证明其在拆迁过程中经营上述两项生意，也没有证据证明被上诉人用其房屋中的100平方米进行经营。一审法院认定仅凭2003年、2004年永兴游戏厅文化经营许可证各一份、黑龙江省工商管理费专业票据一份，认定被上诉人的165.31平方米的旧房屋中的100平方米经营坑面砖和游戏厅，证据不足、事实不清。第二、被上诉人的拆迁房屋产权登记面积为165.31平方米，用途为住宅。2007年方勇杰也没有从事坑面砖和游戏厅经营，所拆迁房屋为住宅，没有任何经营手续，应当按照当时回迁安置形式进行办理。被上诉人没有提交2007年方光烈或方勇杰正在经营坑面砖和游戏厅的税务发票等合法手续，且动迁时方光烈和方勇杰都不在国内，不存在经营活动。一审法院支持被上诉人主张的门市每平米10000元，与实际价格不符。被上诉人主张门市房按照每平米10000元是处在繁华地段并有二层高度为5-6米门市房的价格，不符合事实情况。原址新建门市现在价格为5000-6000元/平方米，单层高度为3米左右，与被上诉人主张的价格相差悬殊。第三、上诉人是经政府部门批准的合法拆迁，有合法资质的专业机构进行评估作价，方光烈旧房屋评估总价111399元，由动迁部门合法拆迁的，被上诉人的房屋是住宅，不能因为是否有经营活动就改变房屋所有权的性质，理应按2007年国家拆迁条例的规定标准处理本案，并应参照总估价111399元为基准。一审法院认定100平方米从事经营，没有任何依据。第四、2006年6月20日，已经将一处68.86平方米的房屋办理房屋所有权证在被上诉人方光烈名下，一审法院未将该房屋价值从1182868元扣除。3.郑锦女在经办人曲永昌面前亲自书写的签名和按手印，曲永昌是上诉人的工作人员，曲永昌证实亲自让郑锦女在收据上签名，鉴定机关的鉴定与事实不符，更没有手印的鉴定结果。一审法院对于在现场亲自办理拆迁事宜的曲永昌的证人证言不予采信，却采信错误的鉴定结论，导致认定事实错误。综上，一审法院认定事实错误，案件主要事实没有查清，未按事实判决，适用法律错误。被上诉人方光烈答辩称，上诉人的上诉内容不符合事实和法律，上诉人用强迁胁迫的手段签订违法协议，侵犯了被上诉人的合法权益，给被上诉人的财产和买卖造成了巨大损失。1.上诉人上诉理由不成立，被上诉人无违法行为，上诉人没有证据。2.上诉人自称是善意相对人，侵犯被上诉人合法权益。被上诉人的165.31平方米道边经营房非法拆了后，全部盖成门市房，我做买卖的就是门市房，与郑锦女签订协议后不让告诉被上诉人、收买动迁办隐瞒产权调换，上诉人不是善意相对人。3.上诉人称郑锦女行为构成表见代理，是错误的。郑锦女行为不构成表见代理，该协议不是双方当事人签订的。4.协议侵犯了被上诉人的合法权益，被上诉人与郑锦女复婚日期是2006年11月11日，开发商与郑锦女签订拆迁协议是2007年5月23日，复婚不到6个月，郑锦女没有房屋处分权。《中华人民共和国婚姻法》规定，婚前财产永远是一方的个人财产，一切法律责任由开发商承担。方光烈向一审法院起诉请求：1.必须撤销郑锦女与宁安市房地产开发总公司签订的拆迁协议；2.赔偿各项损失共计1640957.30元。一审法院认定事实：2007年5月23日，原告方光烈的妻子郑锦女与被告房地产公司签订了拆迁房屋所有权人为方光烈的位于宁安市宁安镇22委9组宁安市建设局西、钟楼西街北侧165.31平方米砖木结构住宅的房屋拆迁协议。协议约定：郑锦女同意货币化补偿，被告按照房地产估价公司评估价格每平方米673.88元，给付原告拆迁房屋货币化补偿款111399元，另给付拆迁补助费、电话迁移费、有线电视迁移费等其他费用2854.85元，共计给付货币化补偿款114253.85元。郑锦女在被告开发的宁安市宁安镇光明小区二组团回购了价值95026元的68.86平方米的楼房，房屋所有权人为方光烈。另查明：原告方光烈与妻子郑锦女于1986年2月27日在宁安市宁安镇人民政府办理了离婚登记手续。2006年7月11日，方光烈与郑锦女在宁安民政局办理了结婚登记。本案诉争的165.31平方米拆迁房屋于2004年6月15日在宁安市房产部门办理了房屋所有权登记，所有权人为方光烈。原告方光烈的房屋在被拆迁过程中的相关事宜均由郑锦女与被告办理，郑锦女没有方光烈授权委托。事后，原告得知其房屋被拆迁后，因此事提起诉讼。在诉讼过程中，原告支出鉴定费8700元。方光烈的165.31平方米房屋，其中有100平方米为经营炕面砖和游戏厅用房，有65.31平方米为住宅。2007年2月26日，涉案房屋现场勘察记录表中，门牌号一栏处记载“炕面砖”。2017年宁安市辖区内门市房平均销售单价为每平方米12500元、住宅平均销售单价为每平方米3580元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案所签订的拆迁协议是由原告方光烈的妻子郑锦女在没有方光烈授权的情况下与被告房地产公司签订的，事后没有得到方光烈的追认。因此，郑锦女与被告房地产公司所签订的拆迁协议无效。庭审中，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定向原告进行释明，原告当庭表示不同意变更诉讼请求，仍然坚持撤销拆迁协议的诉请。综上，郑锦女因无权代理而签订的房屋拆迁协议无效，原告诉请的要求撤销拆迁协议的事实与本院认定的事实不一致，本院不予支持，应予驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者是被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然原告诉请的撤销拆迁协议的请求被驳回，但因拆迁行为确实给原告造成经济损失，原告诉请赔偿经济损失的诉讼请求中的合理部分应予支持。一审法院认为，本案诉争房屋已灭失，无法返还原物，而且该地段的商品房已经销售完毕，不能原地段回迁，依法应当折价补偿，房屋折价补偿标准应按照房屋现在的价格标准执行。理由，如房屋现在存在，其价值就应是现行价值。因原、被告双方明确表示对诉争房屋的价格不申请鉴定，审理过程中采用了市场调查法对宁安市辖区范围内正在进行销售的、不同地段的9家售楼处的商服及住宅用房的销售单价情况进行调查，得出宁安市辖区内门市房的平均销售单价为每平方米12500元、住宅的平均销售单价为每平方米3580元。原告主张的门市房按每平方米10000元、住宅按每平方米2800元的标准，低于宁安市房地产市场的平均销售单价，亦符合宁安房地产销售的实际情况，原告提出的房屋损失为1182868元的诉讼请求符合客观实际，本院应予支持。原告提出的因房屋被拆迁而产生的经营炕面砖和游戏厅二项买卖损失100000元，因对该房屋损失进行补偿时是参照2017年的房屋市场价值标准进行的，虽然动迁前该房屋用于经营炕面砖和游戏厅，但在对涉案房屋参照现行市场价值补偿时已经将房屋的经营损失物化在房屋的补偿中，因此，原告要求被告赔偿二项买卖损失100000元不符合法律规定，本院不予支持。原告提出的因打官司支出的火车费、汽车费1877元、打字复印费527.60元、挂号信收据105元、特快专递邮件收据314元、牡丹江中级法院诉讼通知费60元、从韩国回国立案飞机票2158元、船票769.20元、其他差旅费8918.50元、鉴定差旅费5123元、法院工作人员出差旅费4924元，因其未举证证明是因本案产生的合理费用，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告赔偿因诉讼而耽误在韩国打工的误工损失300000元。原告所提供的证据不能充分证明原告在韩国是合法打工，未提供劳动合同，亦未提供其本人从事行业的证据，且原告可委托代理人代为诉讼，不需本人放弃工作而诉讼。另外，因该无效拆迁协议是原告的妻子郑锦女与被告签订的，没有得到原告的追认，应由行为人郑锦女承担责任。但原告未起诉郑锦女，其放弃是对自己权利的处分，所以对原告索要误工费的请求，因不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告支付律师费3000元、律师咨询费90元，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告给付的物业维修基金1652元，因原告是向宁安市物业管理办公室交纳的，与本案无关，本院不予支持。综上，原告的合理损失为1182868元，应由被告赔偿。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定，判决：1.驳回原告方光烈要求撤销郑锦女与宁安市房地产开发总公司签订的拆迁协议的诉讼请求；2.被告宁安市房地产开发总公司于本判决发生法律效力之日立即赔偿原告方光烈房屋折价补偿款1182868元；3.驳回原告方光烈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19871元，鉴定费8700元，由被告宁安市房地产开发总公司负担24146元，由原告方光烈负担4425元。本院二审期间，上诉人及被上诉人均未向本庭提供新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人方光烈具有完全行为能力，其妻郑锦女未经被上诉人同意与上诉人签订涉案的《房屋拆迁协议》，擅自处分方光烈的个人财产，且事后未取得方光烈的追认，系无权代理，其代理行为无效。故对上诉人提出郑锦女系表见代理的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者是被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案诉争房屋已灭失，无法返还原物。原审法院在上诉人与被上诉人均表示对诉争房屋的价格不申请鉴定的情况下，采用市场调查的方法，对宁安市辖区范围内正在进行销售的、不同地段的9家售楼处的商服及住宅用房的销售单价情况进行调查，并以调查的结果，确认被上诉人合理诉请，据此做出的判决，不违背法律规定，予以维持。故对上诉人提出的原审判认定动迁房屋的补偿价格不符合事实的主张不予支持。关于上诉人提出涉案房屋产权性质为住宅，被上诉人没有在此进行经营性活动的主张。本院认为，涉案房屋邻街一楼，原审中，上诉人举示其于2007年2月26日对涉案房屋的现场勘察记录表中，门牌号一栏处记载“炕面砖”，与被上诉人提供其2003年、2004年永兴游戏厅文化经营许可证及黑龙江省工商管理费专业票据，证实其从事经营“炕面砖”经营活动的事实可以印证，虽涉案房屋产权登记为住宅，但在实际生活中，被上诉人利用部分住宅从事经营活动的事实存在。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人提供的证据不足以证实上诉主张，应承担举证不能的后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15446元，由上诉人宁安市房地产开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 毕 旭审判员 杜 敏审判员 李冬梅二〇一七年十二月十四日书记员 左 飞