山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1102民初5104号原告：申言宾，男，1981年5月20日出生，汉族，居民，户籍所在地山东省莒县，现租住日照市东港区。委托诉讼代理人：杨昆，山东律苑律师事务所律师。被告：李岩，男，1979年10月29日出生，汉族，“POS机”销售个体业主，住日照市东港区。委托诉讼代理人：刘鑫，男，山东海洋律师事务师。被告：朱友香，女，1979年6月19日出生，汉族，居民，户籍所在地日照市东港区，现住日照市东港区。原告申言宾与被告李岩、被告朱友香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告申言宾及其委托诉讼代理人杨昆、被告李岩及其委托诉讼代理人刘鑫到庭参加了诉讼。被告朱友香经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申言宾向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行房屋买卖合同，并承担违约金177000元。后变更诉讼为：1、双方终止履行房屋买卖合同，被告退还购房款150000元；2、被告支付违约金177000元。元。事实和理由：原被告通过中间人陈某达成房屋买卖意向后，于2016年11月29日在日照雅居房产营销策划有限公司见证下签订房屋买卖合同。合同约定：被告自愿将己方所有的位于日照市兖州路东海曲路北浮来春公馆02A幢3单元2502号房屋及（01）-122号车位、（03）-220号储藏室出售给原告;总价款590000元，首付款150000元，签约当日原告支付首付款，同时被告配合原告办理公证及更名;签订合同后办理更名前被告违约不卖，按总价款30%向原告支付违约金；交房日期以房产公司交房日期为准。以上有房产买卖合同为证。原告依约及时付清首付款，但被告收到该款后拖延履行合同，经催促至今被告拒绝履行合同，包括拒绝办理更名、交付房屋、明确表示不卖等已经构成根本违约，严重侵害原告的权益，故原告诉。被告李岩辩称：原被告双方并没有签订房产买卖合同，原告诉讼所依据的房产买卖合同并不是对涉案房屋达成的买卖合意，签订此房产买卖合同的原因是刘祥龙被高利贷人员控制，刘祥龙向陈某借款，陈某要求提供借款抵押，被告向陈某提供的借款抵押才签订的买卖合同，实际是借贷关系；假设买卖合同成立，根据合同相对性原则，行使权利的应该是陈某而非原告，在签订合同的过程中陈某并没说明其代原告购买，原告的主体不适格应依法驳回原告案经送达，被告朱友香未作答辩，亦未提交书面的答辩意见。当事人双方围绕诉讼请求，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证。原告提交了如下证据：证据1、房屋买卖合同一份，证明2016年11月29日在日照市德信公证处被告及陈某及日照雅居房产策划有限公司派人参加，陈某受原告的委托与被告签订房屋买卖合同，原被告之间形成买卖合同关系。证据2、原告的借记卡账户历史明细清单，证明原告向被告支付房屋买卖首付款15万元，原告已按照合同约定履行部分付款义务。证据3、收到条一份，证明被告李岩向原告出具收到购房首付款15万元整的收到条。证据4、证人陈某出具的书面证明一份及陈某的身份证复印件一份，证明2016年11月29日陈某代表原告与被告签订房屋买卖合同，日照雅居房产营销策划有限公司的人员也一同前往日照德信公证处签订该份房屋买卖合同，原告通过陈某购买被告的房屋，被告委托陈某办理更名等手续，原告支付了购房首付款后被告不同意办理更名手续，2016年10月1日房产公司通知接房，被告先以各种理由拖延，后拒绝接房，直至被告表示不卖，原告向被告要钱也不退。证据5、日照雅居营销策划有限公司出具的书面证明一份，证明内容同证据4。证据6、公证书一份，证明经日照市德信公证处公证，被告李岩、朱友香委托陈某办理涉案房屋的到开发商退房及合同注销、到房地产管理局办理注销合同备案的事宜、偿还银行贷款、抵押注销等手续，该委托书是为了办理更名手续方便之使用。证据7、申请证人陈某出庭作证，证人陈某证明其与原告系朋友关系，与刘祥龙是朋友关系，李岩通过刘祥龙找到证人，跟证人说李岩有房要卖让其帮忙给卖，证人就告诉申言宾，申言宾说买该房，后证人告诉刘祥龙，买房当天李岩参加，在公证处办签订房屋买卖合同及公证书后，在房产中介申言宾通过网银转账给李岩，当时证人、李岩、申言宾及日照雅居营销策划有限公司的法定代表人李军都在场；后来证人拿着公证委托书与原告申言宾一起去浮来春售楼处办理房产过户手续，售楼处给李岩打电话，说李岩不同意卖，反悔了，向李岩要钱他不给；证人还证明原告口头委托证人替原告与被告签订房屋买卖合同，且签订合同时已经告诉被告这个房屋不是其购买的，而是原告购买的，证人只是帮忙；证人对被告李岩主张的双方不是卖房而是刘祥龙高利借款150000元由被告提供抵押的陈述不予认可。证据8保全裁定一份，证明原告申请对被告的财产提出保全并支付保全费347元。经质证，被告李岩对原告提供的证据1真实性无异议，房产买卖合同系被告签字，但被告签署该合同的目的是为了借款，交付首付款后即办理更名与房屋买卖常理不符，办理更名手续应在购买人确定银行贷款已经审批后才能办理，见证方未收取见证费，由此可见该份合同不是真正的房屋买卖合同而是借贷；对证据2无异议，2016年11月29日被告确实收到转款150000元，但转款人不清楚；对证据3收到条无异议，但收到的是陈某的购房款并非原告的，该款实为借款；对证据4真实性无异议，但对陈某证言的内容被告不予认可，签订合同时陈某并未出具授权委托，也没有说明其代原告购房，该合同的相对人是陈某，不能仅靠陈某的证明就变更合同的当事人，即使该买卖合同为真，被告授权陈某全权办理，无需被告再配合办理任何手续；对证据5真实性无法核实，不能证明陈某代原告买房；对证据6无异议，由此看出合同的相对方为陈某而非原告，与开发商办理退房等都是陈某办理；对证据7、8均无被告李岩庭审后向本院提交商品房买卖合同复印件一份，证明其购买的涉案房屋的总价款742887元等。经质证,原告对被告提供证据的真实性无异议。被告朱友香未到庭质证，亦未提交证据。本院经审查，对原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8及被告李岩提供的证据，双方均无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据5，结合原告提交的证据4，两证言内容基本一致，本院予以确认。以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年10月2日,被告李岩与案外人日照黄金海岸置业有限公司签订商品房买卖合同(合同的编号为201410020029）一份,约定被告以总价款742887元价格购买位于日照市兖州路以东、海曲东路以北浮来春公馆02A幢3单元2502号房屋及（01）-122号车位、（03）-220号储藏室等内容。容。2016年11月29日，被告李岩、朱友香（卖方、甲方）与案外人陈某（买方、乙方）、见证方日照雅居房产营销策划有限公司签订房产买卖合同，合同约定甲方自愿将房屋出售给乙方，房屋位于日照市兖州路以东、海曲路以北，房屋建筑面积106.62平方米并附带（01）-122号车位和（03）-220号储藏室，价格共计人民币590000元，由乙方分两次支付，于签单当日支付首付款人民币150000元，同时配合乙方进行公证和房屋更名，尾款440000元乙方办理完银行贷款业务后一次性付清，更名同时甲方将该房屋已付款单据及该房屋的权属证明变更一并交于乙方，签订合同后办理房产更名前，如果甲方违约不卖，则按总房款的30%支付乙方违约金；合同由乙方办理更名手续，有关更名的所有费用由乙方承担等容。2016年11月29日，原告申言宾以银行转账方式分三次每次50000元共向被告李岩转款150000元。同日，被告李岩出具收到条一份，内容为：“今收到购房首付款拾伍万元整150000元”。同日，李岩、朱友香经过日照市德信公证处公证委托陈某对被告购买的日照市兖州路以东海曲路以北浮来春公馆02A幢3单元2502号房屋（商品房买卖合同的编号为201410020029）办理如下手续：“一、到开发商办理退房及合同注销事宜，领取退房款并签署一切相关文件；二、到房地产管理局部门办理注销合同备案的相关事项，代为签署一切相关文件；三、到中国银行股份有限公司偿还银行贷款，并到房管部门办理该房产的抵押注销手续，并签署相关的文件及材料等。证人陈某到庭作证证明其受原告口头委托代表原告申言宾与被告签订上述房产买卖合同，原告为实际的买方，李岩、朱友香委托证人办理更名等手续，申言宾支付150000元后，被告就不同意更名了，通知交房后，被告不交房也不同意卖房。日照雅居房产营销策划有限公司亦出具类似的书面证明，证明陈某代申言宾与李岩、朱友香签订房屋买卖合同，其公司为房产中介，双方及其公司人员一同在公证处签订该合同，李岩、朱友香委托陈某办理更名等手续，申言宾支付150000元后，被告就不同意更名了，通知交房后，被告不交房也不同意卖被告李岩虽抗辩房款150000元实际为高利借款并由其抵押，但未提供证据。被告李岩同意终止履行该房产买卖合同，虽抗辩案外人刘祥龙已经支付150000元但未提供证据，同时被告不同意支付违约金，且主张违约金过高，要求按照年利率6%予以调整。原告不同意调整违约金，不能提供损失的证据。诉讼中，原告申言宾向本院申请保全，本院做出（2017）鲁1102民初5104-1号民事裁定书，将被告李岩名下的房屋(合同号为201410020029）予以查封，原告支出保全费3470元。元。本院认为：虽然案外人陈某与被告李岩、朱友香签订房产买卖合同，但陈某出庭证明其系代表原告申言宾签订该份房屋买卖合同，合同的见证方日照雅居房产营销策划有限公司亦出具证明对此予以认可，且当日原告申言宾向被告李岩支付房屋首付款150000元，以上可以证明原告申言宾为涉案房屋的实际购买人，故原告申言宾为该房产买卖合同的买方，案外人陈某以申言宾名义与被告李岩、朱友香签订房产买卖合同内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。因原告及被告李岩均同意终止履行该房产买卖合同，故原告要求被告返还已付房款150000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告主张的案外人已经归还150000元的抗辩事由，因被告未提供证据，本院不予采信。因被告不协助原告办理更名等手续导致合同不能履行，故被告存在违约，应向原告支付违约金。被告认为约定的违约金按总房款30%计算过高，要求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条第二款之规定，双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少，因原告未能提供其实际损失的证据，被告的违约给原告造成已付款项的利息损失，本院认为以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准并上浮30%，即按照年利率7.8%较为适宜，该利息应自原告付款之日计算至实际给付综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百三十条、第一百二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李岩、朱友香于本判决生效之日起七日内归还原告申言宾购房款人民币150000元；二、被告李岩、朱友香于本判决生效之日起七日内支付原告申言宾违约金（以人民币150000为基数，自2016年11月29日起至实际给付之日止，按照年利率7.8%计算）；三、驳回原告申言宾本案的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6205元，由原告申言宾负担人民币3137元，由被告李岩、朱友香负担人民币3068元；保全费3470元,由被告李岩、朱友香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  王长杰人民陪审员  刘贤奎人民陪审员  李君业二〇一七年十一月八日书 记 员  陈 晓