四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0802民初1288号
原告：陈光普，男，汉族，生于1974年4月9日，现住四川省广元市。
原告：谭玉梅，女，汉族，生于1982年2月21日，现住四川省广元市。
二原告共同委托诉讼代理人：李于江，四川剑宏律师事务所律师。
被告：广元市鑫恒霈房地产开发有限公司，地址：广元市利州区东坝滨河路
法定代表人：邓科，总经理.
委托诉讼代理人：林海，四川同怡律师事务所律师。
原告陈光普、谭玉梅诉广元市鑫恒霈房地产开发有限公司（以下简称“广元鑫恒霈房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈光普及与原告谭玉梅的共同委托诉讼代理人李于江，广元鑫恒霈房地产公司的委托诉讼代理人林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈光普、谭玉梅向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告自2016年1月1日起至2017年1月14日止逾期交房违约金55944元；2、请求判决被告赔偿原告已缴纳的2016年1月1日至2016年3月31日物业管理费共计728元；3、请求判决2016年4月至2017年1月物业管理费2184元由被告承担。事实与理由：2015年4月20日，原告陈光普、谭玉梅与被告广元鑫恒霈房地产公司签订商品房销售合同约定，原告购买被告修建的位于利州区万源新区的英伦优山郡*幢*单元***号商品房，面积***平方米，总价款74万元，交房时间为2015年12月31日。合同签订后，原告分别于2015年4月14日、2015年4月20日、2015年5月27日付清购房款。被告修建的优山郡楼盘因工程质量问题2015年10月被媒体多次曝光，2015年12月，原告收到被告交房通知。2015年12月31日，原告前往被告处收房，但被告未按合同约定向原告出示商品房《建筑工程竣工验收备案表》，不符合合同约定的收房条件，原告予以拒收。其后，原告多次催促被告按合同约定交房，被告无法出具致使原告无法收房。2017年1月14日，原告在旧房已售急需装修入住的情况下前往售房部询问被告，被告向原告出示了被告于2016年9月13日向广元市建设局的《竣工验收备案书》（备（2016）034号），称该备案书就是合同约定的《建筑工程竣工验收备案表》，原告无奈收房。
被告广元鑫恒霈房地产公司辩称，一、被告对原告并不构成逾期交房的违约责任，被告交付的房屋已符合法定和约定的条件，原告诉请不成立。1、根据原、被告签订的主合同的第11条，被告交付房屋时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并符合已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书以及有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告数。被告在约定的时间向各原告交付房屋时，除竣工验收备案书未取得外，其他文件均已提供，条件已符合。2、竣工验收备案书未取得原因属于广元市地方政策，需交房率达到80%，质监部门才能出具工程质量监督报告，才能办理竣工验收备案表，这是被告无法控制的政策调整因素。3、房屋交付使用的必备条件是竣工验收合格，本案涉诉项目已竣工验收合格，从该日起本案涉诉房屋均已达交付使用的的条件。竣工验收备案书是行政管理权的一种方式，是行政监督，不属于验收范畴，与业主无关联，对各原告的使用房屋无实际影响。二、原告未举证证明其实际损失多少，并且提出的违约金数额明显过高，其要求违约金的诉请无事实和法律依据，依法不成立。
经审理查明，2015年4月20日，原告陈光普、谭玉梅与被告广元鑫恒霈房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于广元市利州区万源新区英伦·优山郡*幢**号商品房,建筑面积***平方米,房屋总价款74万元。合同载明：第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房屋为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任除不可抗力，出卖人未按照第十一约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。附件八：其他第一条商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。
原告于2015年5月27日前付清全部购房款。2015年12月被告通知原告验房交接，12月31日原告陈光普到被告处办理交房，原告以被告未出示《建筑工程竣工验收备案表》为由拒绝接收房屋。2017年1月14日，原告收房入住，并交纳了2016年1月1日至2016年3月31日物管费728元。
另查明，2015年11月24日，广元市城乡规划建设和住房保障局对“英伦·优山郡”5、10、11、12号楼出具广规核字第：*****号建设工程竣工规划核实合格证。2015年12月25日，涉案房屋经竣工验收合格并取得《竣工验收报告》。2016年9月13日，广元市城乡规划建设和住房保障局向被告出具了《竣工验收备案书》。
本院认为，本案的争议焦点为：被告迟延交付竣工验收备案书是否违约并应当承担违约责任。首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用及《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格后，方可交付使用。故而，房屋交付以设计、施工、工程监理四方竣工验收合格为前提，而不以行政部门竣工备案为要件。2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中已经取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收合同”，因此，竣工验收备案是行政管理程序而并非涉案商品房交付的必要条件。本案诉争房屋经验收合同，符合交付和居住条件，虽被告向原告交付房屋未提供《建设工程竣工验收备案表》，但此属于合同履行存在的瑕疵，该瑕疵并不影响买卖合同目的的实现。其次，原、被告双方商品房买卖合同是国家相关部门制定的格式合同，原告必须使用，该格式合同对于已经竣工验收合格的工程，还要进行竣工备案，可见其是一个行政强制性管理规定。用一个行政强制性管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平。以上，原告诉请第一项理由不成立，本院不予支持。
关于原告第二项诉讼请求，经审理查明，2017年1月原告入住交纳了前期物业服务费728元，原告诉请被告承担物业费728元符合合同约定，本院予以支持。针对第三项诉请，因原告并未实际缴纳，故本院对该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告广元市鑫恒霈房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告谭玉梅、陈光普支付物业费728元。
二、驳回原告谭玉梅、陈光普其他诉讼请求。
本案诉讼费636元，由被告广元市鑫恒霈房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 刘云丹
二〇一七年五月二十八日
书记员 李忠芹