广东省深圳市福田区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深福法民三初字第1474号
原告韩月丹，身份证住址广东省化州市。
委托代理人吴意诚，广东联建律师事务所律师。
被告施崇贵，身份证住址广东省深圳市福田区。
委托代理人俞仕华，广东星辰律师事务所律师。
第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区新洲三街与新洲八街交汇处路蜜园108-B。
法定代表人陈雄飞。
委托代理人刘远琴，身份证住址湖南省邵阳县，系该司员工。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳沙嘴支行，地址深圳市福田区金地工业区129栋一楼。
负责人陶毅，行长。
委托代理人龙骧，广东巨龙律师事务所律师。
委托代理人许琦，广东巨龙律师事务所律师。
上列原告诉被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，于2015年9月21日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人吴意诚，被告的委托代理人俞仕华，第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司的委托代理人刘远琴，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳沙嘴支行的委托代理人龙骧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告原诉称，2015年5月19日，原、被告签订房地产买卖合同以310万元购买被告位于深圳市福田区蜜园B2501房产。依据合同第三条C的约定，被告应在银行出具贷款承诺书之日起三日内，配合原告签署深圳市二手房买卖合同，并办理过户递件手续。但银行在2015年6月24日出具贷款承诺函后，双方本约定2015年6月24日去办理过户递件手续，但被告本人却没有到国土局，原告和本案第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司拨打被告电话，被告也一概不接，也不配合原告履行合同。请求判令：1、被告继续履行双方签订的房地产买卖合同……。
2015年8月14日原告申请变更诉讼请求称，一、被告以实际违约行为阻碍本合同继续履行，具体为单方退回定金和单方要求解除资金监管的行为。被告于2015年8月7日退回定金18万元（注：还有20000元定金未返还），同时原告于2015年8月11日收到被告发来律师函要求解除资金监管手续。二、被告迟延履行合同义务已超过二十五日，根据本合同第十五条的约定，原告有权解除合同并要求被告承担成交价百分之二十的违约金。依据合同约定，银行承诺函2015年6月24日下达，被告应在2015年6月27日前配合办理过户递件手续，但截至2015年8月13日，被告已经逾期履行合同义务超过二十五日，而且被告还以实际违约行为阻碍本合同继续履行，原告依本合同约定有权解除合同并要求被告承担成交价为310万元，百分之二十的违约金为62万元（3100000元×20%=620000元）。三、由于被告的违约行为导致本合同无法继续履行，原告与被告本次交易的佣金为45000元，应由被告全额承担。请求判令：1、解除《房地产买卖合同》；2、被告返还定金2万元；3、被告按《房地产买卖合同》的约定支付成交价百分之二十的违约金62万元；4、被告承担交易佣金45000元；5、被告承担本案所有诉讼费用和保全费。
被告辩称，1、当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。根据法院发出的举证通知书，申请鉴定，增加、变更诉讼请求或者提出反诉，应当在举证期届满前提出，原告申请变更诉讼请求超过了举证期。被告不同意变更。2、原、被告双方签订的房地产买卖合同存在恶意串通、损害国家利益的情形。3、被告申请法院调取原告的购房资格，这影响到原告在签订房地产买卖合同时候的过错程度。4、原、被告双方于2015年5月19日签订房地产买卖合同，合同约定“买方应于签署本合同之日起15日内付清首期房款73万元”，而实际上原告是于2015年6月20日（即第20天）付清上述首期房款，原告也有违约行为，这也是原告的过错。
被告深圳市汉家房地产经纪有限公司辩称，一、韩月丹已经在限定的时间内办理完了资金监管和按揭贷款申请手续，银行的贷款承诺函也正常下达了。预约了在2015年6月24日下午2点至3点之间在银湖国土局办理房产蜜园B2501的递件过户手续，但施崇贵在2015年6月24日当天下午并没有到银湖国土局配合韩月丹办理递件过户手续。作为居间方，答辩人多次拨打施崇贵的电话，施崇贵均不接听，发短信给施崇贵，施崇贵也不回复。事后答辩人也多次找施崇贵，但施崇贵还是不配合办理过户手续。对于施崇贵缺乏诚信的行为，已经严重扰乱了市场交易秩序，理应承担应有的法律责任。作为居间方，答辩人已经尽力地去完成居间方所应提供的服务，但由于施崇贵不配合办理过户递件手续，导致蜜园B2501无法完成交易，间接导致答辩人无法收取佣金45000元。如最终由于施崇贵的原因导致房产买卖无法完成，则施崇贵应承担答辩人损失的佣金45000元。
第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳沙嘴支行辩称，一、当事人韩月丹就购买坐落于蜜园B2501（房产证号或房产权属证明编码：3000508443）的房屋向答辩人申请个人二手房贷款，答辩人于2015年6月23日向当事人韩月丹、施崇贵出具了《个人二手房贷款承诺函》。二、当事人韩月丹、施崇贵与答辩人于2015年6月24日签订了《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，根据协议第二条约定，在韩月丹贷款申请经答辩人审批前，将首付款足额存入韩月丹还款账户，并在此不可撤销地授权答辩人对首付款进行冻结。三、根据《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》第六条约定，该笔房产交易过程中发生的纠纷由韩月丹、施崇贵双方自行解决，双方在答辩人监管期限内，如韩月丹、施崇贵双方由于终止房地产转移交易、房地产转移交易不成功或其他原因需要将答辩人监管的首付款资金交由韩月丹处置时，韩月丹、施崇贵双方需一致同意在该协议第三条约定的期限内共同到答辩人处签署《解除中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议确认书》后，答辩人将按约定解除监管，资金由韩月丹自行处置。
经审理查明，根据原告提交的证据及第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司的答辩意见，本院确认以下事实：2015年5月19日，原、被告签订房地产买卖合同以310万元购买被告位于深圳市福田区蜜园B2501房产。依据合同第三条C的约定，被告应在银行出具贷款承诺书之日起三日内，配合原告签署深圳市二手房买卖合同，并办理过户递件手续。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳沙嘴支行于2015年6月23日向原、被告出具了《个人二手房贷款承诺函》。原、被告于2015年6月24日签订了《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》，被告未按预约时间在2015年6月24日去办理过户递件手续。原告已经交付定金20万元，被告出具了20万元定金的收据；被告于2015年8月7日退回定金18万元，称剩余2万元在第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司处；原告与第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司称，该2万元作为被告的交房保证金。本院于2015年7月7日保全查封了涉案房产。本院于2015年7月31日告知原告判令继续履行合同还需要满足开具购房资格证明和一次性付款两个条件；原告称一次性付款还需要向银行核实；本院遂告知原告需在庭审前确定诉讼请求。第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司表示，2015年6月2日，其已经预约了银行的客户经理，但由于双方的协商后于6月8日才执行首期款监管。
本院认为，一、双方签订的涉案合同，没有证据表明违反法律法规，合法有效。二、关于变更诉讼请求。原告根据本院要求在核实一次性付款问题（合同约定的是按揭购房），并且原告根据被告在起诉后退定金的行为而变更诉讼请求系根据法院释明和根据在起诉后发生的新的事实而做出，不受举证期限的限制。三、关于被告违约问题。本案合同未能继续履行完全系被告主观上不愿意配合办理过户手续导致。四、关于被告辩称的原告违约问题。原告交付定金、监管首期款，取得贷款承诺函，完全履行了购房者的义务，被告怀疑原告的购房能力并申请调查取证毫无根据，本院不予支持。原告是否有购房资格，在原告交付定金、监管首期款，取得贷款承诺函，完全履行了购房者义务的情况下，被告一经配合过户即可知晓，而即使原告没有购房资格，被告配合过户亦无损失，并可获取原告违约的证据，况且庭审后，原告提交了购房资格证明。五、关于付清首期款的时间问题。第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司表示，2015年6月2日，其已经预约了银行的客户经理，但由于双方的协商，后于6月8日才执行首期款监管，又双方实际于该日期办理首期款监管，在又没有其他相反证据的情况下，本院对第三人的陈述予以采信。综上，被告拒不履行合同没有任何理由，对原告的全部诉讼请求，本院予以支持。本案房地产买卖合同没有佣金的相关约定，对于佣金部分，本案不予处理，当事人可依相关约定另行主张。第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司处的保证金2万元，属第三人深圳市汉家房地产经纪有限公司与被告的纠纷，本案不予处理，当事人可另行主张。监管于第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳沙嘴支行处的本案监管款项73万元，原告可自行办理解除监管手续，资金由原告自行处理。依照《中华人民共和国合同法》六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告韩月丹与被告施崇贵于2015年5月19日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告施崇贵于本判决生效后10日内向原告韩月丹返还定金2万元；
三、被告施崇贵于本判决生效后10日内向原告韩月丹支付违约金62万元。
本案案件受理费31719元，收取5100元；保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。
如不服本判决，应在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知单之次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赵辉
二〇一五年十一月十七日
书记员 李璇
谢寒
第8页共8页