福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第315号
原告厦门鸿天福物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲前东路联丰商城洪莲路17-1。
法定代表人苏丽丽，总经理。
委托代理人高世明、刘有平，福建方与圆律师事务所律师。
被告庄少武，男，1974年6月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人庄云华（系被告配偶），女，1976年11月18日出生，汉族。
原告厦门鸿天福物业管理有限公司与被告庄少武物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员庄慧林担任审判长，与代理审判员李吟、人民陪审员程祖家组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厦门鸿天福物业管理有限公司委托代理人高世明、被告庄少武及其委托代理人庄云华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门鸿天福物业管理有限公司诉称，2000年6月7日，联丰（厦门）房地产开发有限公司与原告签订了《联丰商城四期物业管理服务委托合同》，合同约定由原告为厦门市思明区莲前东路409-411号的联丰商城四期（联丰大厦）提供物业管理服务；2002年厦门物价局向原告作出关于联丰商城物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复；2003年6月6日，因联丰商城的业主委员会迟迟未成立，原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司续签了一份《联丰商城四期物业管理服务委托合同》，约定由原告为联丰商城四期（联丰大厦）提供物业管理服务，原告依合同的约定提供了物业管理服务。被告于2003年7月21日入住联丰商城联丰大厦7C室，并与原告签订了《业主入住合约》，同意并遵守《业主公约》及其《管理规定》。被告自2011年1月1日起未依约定交纳物业管理费，原告多次催缴未果，现诉请法院判令：1、被告立即向原告支付2011年1月1日至2013年9月30日的物业管理服务费4317.39元（每月每平方米1元）、房屋公共维修金1079.35元（每月每平方米0.25元）及物业管理服务费滞纳金6284.55元、房屋公共维修金的滞纳金1571.14元（分别以每月应缴纳的物业管理服务费、房屋公共维修金为基数按每日千分之三分段计算，自2011年2月26日起计至实际付款之日止，暂计至2013年10月24日）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告庄少武辩称，原告诉求主张的期间内被告确未缴纳物业费和公维金，但欠费已超过两年，原告无权再向其收取。此期间被告确有收到原告寄送的催缴单，且有与原告沟通，并上门要求缴交，但原告不了解被告应缴纳到何时，亦无被告以前缴交的留底，说明原告物业管理存在问题。原告未及时向被告催收相关费用，故被告不同意支付滞纳金。原告物业管理工作不到位还体现在：1、该小区至今都未安装煤气，增加被告经济负担；2、原告在业主委员会未许可的情况下将联丰大厦三楼音乐之声的大门改走住宅业主的电梯，并经过大厦的大堂，导致住宅业主使用的电梯被音乐之声的客人、员工长期占用，甚至出现醉酒的人常在电梯内呕吐、砸碎电梯内的设施、楼上业主的财产多次发生被盗、楼下停放车辆被醉酒之人砸、踢、刮伤等有损业主利益的事件；另音乐之声使用电梯产生的费用包括公摊电费、维修、保养折旧等都由被告等业主承担不合理，要求原告把所有账目公开透明；3、原告对公维金的使用没有进行相应的公布，擅自挪用，侵害所有业主的利益；4、楼内楼外的广告、店面的房产中介租金、停车费等收入应该归业主所有并用以抵扣物业费，但原告擅自挪用，原告应公布所收款项明细并退还给业主委员会；5、大厦自来水管因生锈漏水、变黄无法正常使用，被告多次要求原告更换水管，原告都加以推脱，至今未维护；6、大厦门前车辆乱停乱放，导致业主无法正常出行；7、被告所住大厦系住宅，但很多人到此租房，将房子作为商用，导致卫生环境差坏。
经审理查明，原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司因原委托合同泡水无法使用，经双方协商，于2004年5月30日重新签订了《物业管理委托合同》（下称合同），将位于厦门市开元区莲东路（街道）409-411号的联丰商城四期（联丰大厦）委托原告实行物业管理，委托管理期限自2003年6月6日起至业主委员会成立并重新选聘物业管理单位为止。合同约定原告为小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、房屋公共维修金等及代收代缴水电费及公摊水电费；住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取；公维金0.25元每平方米；管理服务费标准的调整，按市物价局定价调整；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三十缴纳滞纳金。原告的管理应达到以下目标：房屋外观完好、整洁，设备运行定期保养，无事故隐患，确保设备完好率和正常使用，实行标准化清扫、日产日清，绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏、占用现象，交通秩序运行有序，无乱停放车辆，24小时封闭式管理，无重大火灾及其他事故，零修率100%。厦门市物价局于2002年9月10日作出《厦门市物价局关于“联丰商城”（一、二、三、四、五期住宅及厂房）物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》（厦价（2002）房字1**号），批复原告管理的“联丰商城”四期带电梯的住宅管理服务费每平方米每月收费1元，房屋公共维修金（住宅、写字楼、商场、店面）每平方米每月收费0.25元；管理费不含公共水电费，公共水电费按实际发生数合理分摊，并按期如实向业主或非业主使用人公布分摊情况；以上收费标准为最高标准，允许下浮，不准上调。上述批复自2002年9月10日起执行。
合同签订后，原告依约履行管理服务义务。被告庄少武系厦门市思明区莲前东路409号703室业主，该房屋属合同约定的联丰商城四期，建筑面积为130.83平方米。2003年7月21日，被告庄少武签署《交楼确认书》，确认入住上述房产，并与原告签订《业主入住合约》，声明同意遵守《业主公约》及其《管理规定》。《业主公约》及《管理规定》中约定，综合管理服务费收费标准为有电梯每平方米每月收费1.00元，公共维修金按厦门市物价局标准执行，各种费用的缴交应于每月10日前缴交，逾期未交者，自滞纳之日起，每日加缴所欠缴费的3‰的滞纳金。2010年11月15日，被告庄少武向原告缴纳2008年5月至2010年12月的管理费3000元。后因被告庄少武未缴交2011年1月1日至2013年9月30日的物业管理服务费、房屋公共维修金，原告遂于2013年12月23日诉至本院。
另查明，目前讼争小区仍由原告提供物业管理服务，尚未选聘新的物业管理单位。
上述事实，有原告提供的《厦门鸿天福物业管理有限公司管理公约》、《关于“联丰商城”（一、二、三、四、五期住宅及厂房）物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》（厦价（2002）房字1**号）、《物业管理委托合同》及补充协议、业主欠费清单、每月收费通知单、被告提供的缴费发票以及本案庭审笔录予以佐证，本院予以确认。
本案争议焦点主要在于：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵。
1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效
被告主张原告于2013年12月23日起诉要求两年前的物业管理服务费、房屋公共维修金的诉讼请求已经超过诉讼时效。原告主张其每月定期有向被告催缴其所欠的物业管理服务费及房屋公共维修金，并向被告发放收费通知单，通知单的内容包括当月应缴费用、往期欠缴费用，本案不存在诉讼时效问题，并提供每月收费通知单予以证明。对于上述收费通知单被告表示有收到过。
本院分析认为，原告向被告发出收费通知单且被告表示有收到过，虽未确认具体收到的时间，但被告行为导致原告主张物业管理服务费权利的诉讼时效中断，故原告向被告主张2011年1月1日至2013年9月30日的物业管理服务费未超过诉讼时效。缴纳房屋公共维修金是业主的法定义务，房屋公共维修金关系到全体业主的公共利益，物业服务企业仅是代收人，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益，因此房屋公共维修金的缴纳不应适用诉讼时效制度。
2、原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵
被告主张，原告提供的服务与合同约定严重不符，在原告管理过程中，大厦煤气设备迟迟没有安装，没有定时公布公维金使用状况，小区各项设施损坏，如被告家门口漏水、电梯广告位被占用、楼梯间无照明、环境卫生糟糕，同时该小区被商业公司所占用，影响小区住户；被告隔壁住户装修漏水、产生垃圾等问题，物业没有进行维修。被告并提供照片27张证明其上述主张。
原告认为，被告提供的照片没有任何的拍摄日期，也无法证明是诉争小区的场景，真实性无法确认。同时拍照是瞬间的，无法认定为长期存在的状况，且照片未经相应的公证或其他证据相佐证不能够单独作为证据，不能真实反映小区的管理状况。原告承认小区管理确有存在瑕疵，但原告也在不断努力改正，对被告提出的问题原告也有进行处理。
本院认为，被告提供的照片可以体现小区楼道存在垃圾未及时清理、天花板漏水、楼梯间无照明、杂物堆放等问题，这与物业服务企业管理不到位有较大的关系，且原告承认其物业管理服务确有瑕疵，因此本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。
综上，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与联丰（厦门）房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。原告作为联丰商城的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，一直接受原告的物业管理服务，应当缴纳物业管理相关费用。现原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告应当支付的2011年1月1日至2013年9月30日的物业管理服务费为4317.39元（1元／平方米·月×130.83平方米×33个月）。因原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修，期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。如前分析所述，房屋公共维修金不适用诉讼时效的规定，同时房屋公共维修金的交存与物业服务质量是否存在瑕疵并无关系，无论小区是否存在公共增值收入，是否实际发生维修项目，业主均应缴纳公共维修金。故被告主张房屋公共维修金已超过诉讼时效，并拒缴房屋公共维修金的理由不能成立，本院不予支持。合同中已约定房屋公共维修金的缴交标准，且根据厦门市物价局的文件批复，“联丰商城”四期带电梯的住宅房屋公共维修金每平方米每月收费0.25元，因此原告要求被告按上述标准交纳2011年1月1日至2013年9月30日的房屋公共维修金，本院予以支持。被告应当支付上述期间的房屋公共维修金1079.35元（0.25元／平方米·月×130.83平方米×33个月）。因被告未及时缴交房屋公共维修金，其行为已构成违约。合同中未对房屋公共维修金缴费期限及逾期缴交房屋公共维修金的滞纳金收取标准进行约定，但原、被告签订的《业主公约》及《管理规定》中约定各种费用应于每月10日前缴交及逾期滞纳金为日千分之三的，现原告自愿从欠费的下月26日起要求被告以月度房屋公共维修金为基数支付至实际付款之日止的滞纳金是合法的，本院予以准许；原告主张滞纳金按日千分之三的计算，标准过高，本院不予支持，滞纳金标准应参照银行同期贷款利率计算支付。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告庄少武应于本判决生效之日起七日内向原告厦门鸿天福物业管理有限公司缴交所欠的2011年1月1日至2013年9月30日的物业管理服务费4317.39元；
二、被告庄少武应于本判决生效之日起七日内向原告厦门鸿天福物业管理有限公司缴交所欠的2011年1月1日至2013年9月30日的房屋公共维修金1079.35元及相应的滞纳金（以每月房屋公共维修金为基数，自欠费下月26日起按银行同期贷款利率分段计算至实际付款之日止）；
三、驳回原告厦门鸿天福物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费131元，由原告厦门鸿天福物业管理有限公司负担77元，由被告庄少武负担54元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 庄慧林
代理审判员 李 吟
人民陪审员 程祖家
二〇一四年六月十三日
书 记 员 张佩虹
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。