安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终131号
上诉人（原审原告）：合肥世达房地产开发有限公司巢湖分公司，住所地安徽省巢湖市银屏路与龟山路交叉口。组织机构代码79187548-6。
负责人：吴信林，董事长。
委托代理人：孙振宇，安徽中天恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王堂华。
被上诉人（原审被告）：程贵霞。
以上两被上诉人共同委托的代理人：王传来，男。
原审第三人：张继宏。
委托代理人：唐伟，安徽天辰律师事务所律师。
上诉人合肥世达房地产开发有限公司巢湖分公司（以下简称世达公司巢湖分公司）因与被上诉人王堂华、程贵霞及原审第三人张继宏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2015）巢民一初字第01152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：2010年12月29日，出卖人世达公司巢湖分公司与买受人王堂华、程贵霞签订一份《商品房期房买卖合同》，约定王堂华、程贵霞以852836元购买世达公司巢湖分公司开发的翡翠华庭A区105、205号房屋，其中王堂华、程贵霞首付432836元，银行按揭贷款420000元。2011年1月12日，王堂华作为预告登记权利人（程贵霞系共有人）在巢湖市房地产产权产籍交易中心预告登记（巢房预告字第025124号）。2011年4月15日，徽商银行巢湖支行与王堂华、程贵霞签订商业用房抵押借款合同。2011年4月21日，王堂华将翡翠华庭A区105、205号房屋在徽商银行巢湖支行抵押贷款并办理了他项权证（巢房预告字第00023390号）。2011年4月28日，徽商银行巢湖支行向王堂华、程贵霞发放贷款80万元（和另处房屋合并抵押贷款）。后由于王堂华、程贵霞未按约定归还徽商银行巢湖支行按揭贷款，徽商银行巢湖支行从世达公司巢湖分公司扣划部分款项，并诉讼王堂华、程贵霞、世达公司巢湖分公司和合肥世达房地产开发有限公司（以下简称世达公司），要求王堂华、程贵霞归还借款本息等，世达公司巢湖分公司和世达公司对王堂华、程贵霞归还借款本息等承担连带责任。2014年10月11日，巢湖市人民法院作出（2014）巢民二初字第00629号民事判决书，判决：一、王堂华、程贵霞给付徽商银行巢湖支行借款本息、罚息、复利和律师费；二、世达公司对上述款项承担连带清偿责任等。由于王堂华、程贵霞、世达公司巢湖分公司和世达公司未自觉履行巢湖市人民法院（2014）巢民二初字第00629号民事判决书，经徽商银行巢湖支行申请、巢湖市人民法院执行，世达公司巢湖分公司于2015年2月6日履行了巢湖市人民法院（2014）巢民二初字第00629号民事判决书。后世达公司就世达公司巢湖分公司代偿款向原审法院提起诉讼，要求王堂华、程贵霞给付代偿款项70余万元及利息。2015年4月18日，巢湖市人民法院作出（2015）巢民二初字第00254号民事判决书，判决王堂华、程贵霞给付世达公司代偿款70余万元及利息。
2015年3月30日，世达公司巢湖分公司起诉至原审法院，请求判令：1、解除世达公司巢湖分公司与王堂华、程贵霞签订的《商品房期房买卖合同》；2、王堂华、程贵霞协助世达公司巢湖分公司办理商品房网上备案注销手续。2015年5月29日，原审法院作出（2015）巢民一初字第01152号民事裁定书，裁定驳回世达公司巢湖分公司的起诉。世达公司巢湖分公司对该裁定不服，向本院提起上诉。2015年9月6日，本院作出（2015）合民一终字第03373号民事裁定书，裁定：一、撤销巢湖市人民法院（2015）巢民一初字第01152号民事裁定；二、指令巢湖市人民法院进行审理。
另查明：2011年1月20日，世达公司巢湖分公司（合同甲方）与徽商银行巢湖支行（合同乙方）签订《个人商用房贷款合作协议书》，约定：乙方为支持甲方开发的翡翠华庭商用房销售，同意向符合借款条件的购房人提供贷款金额最高不超过所购商用房全部价款的50%，贷款期限最长不超过10年的个人商用房贷款；甲方同意对每位购买商用房并取得乙方贷款的购房者，按约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任；贷款额度为人民币3000万元。
再查明：世达公司巢湖分公司已将翡翠华庭A区105、205号房屋交付王堂华、程贵霞。因王堂华差欠张继宏借款，张继宏向原审法院申请诉讼保全，原审法院作出（2014）巢民一初字第01509号民事裁定书，对王堂华、程贵霞名下的翡翠华庭A区105、205号房屋进行查封。本案在审理过程中，张继宏申请作为第三人参加诉讼，不同意解除世达公司巢湖分公司与王堂华、程贵霞之间关于翡翠华庭A区105、205号房屋的买卖合同。
原审法院经审理后认为：世达公司巢湖分公司与王堂华、程贵霞签订了房屋买卖合同后，王堂华、程贵霞已将购房款852836元（首付452836元、银行按揭贷款420000元）付给世达公司巢湖分公司，世达公司巢湖分公司亦将房屋交付给王堂华、程贵霞，世达公司巢湖分公司与王堂华、程贵霞均已按房屋买卖合同的约定履行了各自的义务，双方间的房屋买卖合同已履行完毕，房屋买卖合同权利义务已终止。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，世达公司巢湖分公司与王堂华、程贵霞虽未办理房屋过户手续，但不影响双方间合同的效力，且双方间合同主要义务已履行完毕。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定，诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、扣留；构成犯罪的，依法追究刑事责任…；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百六十五条规定，人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。本案涉案标的物（巢湖市翡翠华庭A区105、205号房屋）已被该院另案查封。世达公司巢湖分公司与王堂华、程贵霞解除房屋买卖合同，必须涉及房屋返还，即巢湖市翡翠华庭A区105、205号房屋返还给本案世达公司巢湖分公司的法律后果。因此在未对该房屋解除查封的情况下，应对房屋所有权维持现状。故世达公司巢湖分公司要求解除其与王堂华、程贵霞之间的房屋买卖合同，该院不予支持。
世达公司巢湖分公司为王堂华、程贵霞的按揭贷款进行担保，由于王堂华、程贵霞未按约定归还按揭贷款，导致世达公司巢湖分公司为王堂华、程贵霞的按揭贷款进行代偿，与本案房屋买卖合同不是同一法律关系。世达公司巢湖分公司已就代偿款向该院提起诉讼，且该院已于2015年4月18日已对该案作出（2015）巢民二初字第00254号民事判决。世达公司巢湖分公司已就代偿款向王堂华、程贵霞主张了债权，现又向王堂华、程贵霞主张物权（要求解除房屋买卖合同），在该院裁定驳回世达公司巢湖分公司的起诉后，世达公司巢湖分公司不服并向本院提起上诉。本院裁定指令该院进行审理，故该院应依法驳回世达公司巢湖分公司的诉讼请求。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、第一百一十九条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百六十五条的规定，判决：驳回合肥世达房地产开发有限公司巢湖分公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由合肥世达房地产开发有限公司巢湖分公司负担。
世达公司巢湖分公司上诉称：涉案房屋虽被另案查封，但涉案房屋至今尚未办理房地产权证书，故对涉案房屋的查封为预查封。而房屋是否被查封，并不影响《商品房期房买卖合同》双方当事人行使解除权。原审法院错误认为查封的效力与预查封的效力相同，认为涉案房屋被查封阶段应保持原状的观点没有依据，判决驳回世达公司巢湖分公司的诉讼请求明显不当。请求二审法院查清事实后，撤销原判，改判支持世达公司巢湖分公司的原审诉讼请求。
王堂华、程贵霞辩称：同意世达公司巢湖分公司的上诉意见。
张继宏辩称：不同意解除世达公司巢湖分公司与王堂华、程贵霞签订的关于翡翠华庭A区105、205号房屋的买卖合同。
本院认为：预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房屋进行的一种预先的限制性登记。涉案房屋因未办理产权登记，故原审法院在另案中对涉案房屋的查封为预查封。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。涉案房屋买卖合同仅约定了买受人王堂华、程贵霞逾期付款超过60日后，出卖人世达公司巢湖分公司有权解除合同，并未约定若王堂华、程贵霞逾期还贷，由世达公司巢湖分公司在承担还贷保证责任后未能受偿的情况下可以行使合同解除权。现在买受人已履行完毕主要合同义务的情况下，世达公司巢湖分公司要求解除合同缺乏法律依据。涉案105、205号房屋被原审法院另案查封后，世达公司巢湖分公司在承担还贷保证责任后未能受偿的情况下提出解除合同，虽然王堂华、程贵霞对此不持异议，但由此可能造成其他执行申请人合同利益的不当减损，不应被准许。原审法院据此认为涉案房屋在被查封阶段应保持原状、判令驳回世达公司巢湖分公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。世达公司巢湖分公司的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由合肥世达房地产开发有限公司巢湖分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陆建群
审 判 员 马枫蔷
代理审判员 余海兰
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 鲍晶晶
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。