江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沛民初字第1214号
原告张玉婷
委托代理人惠敏
被告李洪超
委托代理人刘焕坤
委托代理人刘波
第三人杨祖彦
第三人
原告张玉婷诉被告李洪超、第三人杨祖彦、王学云申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2013年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告张玉婷的委托代理人惠敏，被告李洪超及委托代理人刘焕坤到庭参加诉讼，第三人杨祖彦、王学云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张玉婷诉称，2009年4月21日，原告与第三人杨祖彦、王学云签订了借款合同，由原告出借给第三人110万元，期限一年。第三人杨祖彦、王学云用其自有的沛县东风中路东风粮店综合楼做抵押，并办理了公证及房屋抵押登记。借款到期后，第三人未偿还借款，原告向沛县人民法院申请执行。在执行过程中，被告李洪超向法院提出执行异议，认为自己是抵押房屋中的第6、7间的实际所有人。贵院经过听证，裁定中止对登记在王学云名下沛房权证政字第000208**号房屋中第6、7间房屋继续执行。原告作为抵押权人，享有优先受偿权，且抵押的时间在2009年4月21日，早于李洪超主张第6、7间房屋权利的（2010）沛民初字第01065号民事判决书。请求法院准许对登记在王学云名下沛房权证政字第000208**号房屋中第6、7间房屋继续执行。
被告李洪超辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求，维持贵院2013沛执异字第8号民事裁定书。理由：1、被告与原告及第三人王学云没有债权债务关系，原告申请执行王学云民间借贷纠纷，查封了被告所有的登记在王学云名下沛房权证政字第000208**号房屋中第6、7间房屋，该房屋产权属于被告李洪超所有，没有证据证明该房屋的产权属于王学云；2、原告申请执行的该房屋的产权属于被告李洪超所有，第三人向被告李洪超出具了房屋产权证明，被告李洪超自购买后一直占用、使用、收益至今，没有其他任何纠纷。原告申请执行第三人王学云，不应执行被告的财产，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人杨祖彦、王学云未发表意见，也未提供证据。
本案的争议焦点：1、原告是否享有优先受偿权；2、原告要求继续执行登记在王学云名下沛房权证政字第000208**号房屋中第6、7间房屋是否有事实及法律依据。
经审理查明，2009年4月21日王学云、杨祖彦向张玉婷借款110万元，双方约定借款时间2009年4月21日至2010年4月20日，年利率15%，王学云、杨祖彦用登记在王学云名下沛房权证政字第000208**号房屋作抵押，并在沛县房产管理局进行了抵押登记，办理了他项权证，借款合同和沛县房地产抵押合同经江苏省沛县公证处进行公证。借款逾期后，第三人杨祖彦、王学云未偿还借款本息。江苏省沛县公证处于2012年2月29日作出（2012）徐沛证执第8号执行证书，执行证书载明应执行借款本金人民币壹佰壹拾万元；利息壹拾贰万叁仟柒佰伍拾元（利率按年利率15%计算，从2009年7月21日计算至2010年4月20日，计9个月）；违约金壹拾壹万元（按借款额10%计算）；律师费伍万元，以上四项共计：壹佰叁拾捌万叁仟柒佰伍拾元。张玉婷向本院申请执行，2012年12月10日本院下达（2012）沛执督字第579-1号民事裁定书，裁定书载明：拍卖被执行人王学云所有的位于沛县东风中路所有权证号为沛房权证政字第000208**号、土地使用权证号为沛国用（2001）字第8949-6号的东风粮店综合楼及附楼。
2001年4月13日，王学云购买了沛县粮食局的沛县东风路东风粮店建筑面积为381.7平方米的房屋。其中一楼门面自东向西第5至10间共6间房屋为李洪超、王学云和叶萍萍共同出资购买，其中第5、6间归李洪超所有，第7、8间归王学云所有，第9、10间归叶萍萍所有。2005年9月，王学云将一楼门面自东向西第5间出售给案外人勾某某、李侠，于2010年6月过户至勾某某、李侠名下，去掉该间房屋后，原沛县房产管理局向王学云颁发了沛房权证政字第000208**号房屋所有权证。自东向西第5、6间房屋从2001年开始一直由原告李洪超出租并收取租金。第5间房屋过户给勾某某后，李洪超、杨祖彦协商，第7间房屋由李洪超出租收取租金。
2010年8月18日，李洪超起诉至沛县人民法院，要求杨祖彦、王学云协助办理位于沛县东风路东风粮店综合楼一楼自东向西第6、7间房屋的所有权证和土地使用权证。本院审理后认为，李洪超为第5、6间房屋实际所有权人，在第5间房屋过户至勾某某名下之后，李洪超、杨祖彦约定第7间房屋的租金由李洪超收取，因第5间与第7间房屋位置相近、面积相同，应视为双方将第7间与第5间房屋的产权进行了调换，李洪超应为登记在王学云名下的坐落于沛县东风路东风粮店综合楼一楼自东向西第6、7间房屋的实际所有权人。但该房屋上设有抵押权，并被另案依法查封，原告可待涉案房屋不存在他项权利即具备物权变更登记条件时再要求被告王学云协助办理房屋所有权及土地使用权变更登记。遂作出（2010）沛民初字第01065号民事判决书，判决驳回了李洪超的诉讼请求。
本院认为，第三人杨祖彦、王学云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。
一、被告李洪超与第三人王学云之间存在合法的买卖合同关系，并已经占有了沛房权证政字第000208**号房屋中自东向西第6、7间房屋，但是，双方未办理产权过户，房屋仍登记在王学云名下，李洪超与王学云之间存在房屋买卖合同关系，双方是债权关系。
二、《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”确立了善意取得制度，适用范围包括所有权和其他物权，抵押权属于物权的一种，应当适用以上规定。抵押权的善意取得应符合几个条件：1．抵押人进行抵押的民事行为系无权处分；2．抵押合同合法有效；3．抵押权已经登记；4．抵押权人在办理抵押登记时是善意的。本案第三人王学云向原告张玉婷借款，用登记在王学云名下的房屋抵押，原告张玉婷与第三人王学云之间对沛房权证政字第000208**号房屋设立了不动产抵押权，办理了抵押权登记，但是，沛房权证政字第000208**号房屋自东向西第6、7间房屋的实际所有权人是被告李洪超，王学云属于无权处分。被告没有提供证据证明张玉婷在办理抵押登记前知道沛房权证政字第000208**号房屋自东向西第6、7间房屋的实际所有权人是被告李洪超，张玉婷取得沛房权证政字第000208**号房屋抵押权符合抵押权善意取得的条件，属于善意取得，该抵押权合法有效，应受法律保护。根据法律规定，物权优于债权，李洪超的债权不能对抗张玉婷对沛房权证政字第000208**号房产所享有的抵押权，抵押权应当优先受偿。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
准许对登记在王学云名下沛房权证政字第000208**号房屋中自东向西第6、7间房屋继续执行。
案件受理费160元，由被告李洪超负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 刘 伟
代理审判员 黄文文
人民陪审员 左大军
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 李 敏