广西壮族自治区防城港市中级人民法院行 政 判 决 书（2016）桂06行终18号上诉人中国长城资产管理公司南宁办事处，住所地南宁市青秀区天桃路27号。负责人张明富，总经理。委托代理人黎运俊，广西冠鸿律师事务所律师。委托代理人雷振达，广西冠鸿律师事务所律师。被上诉人东兴市房产管理局，住所地广西东兴市民族路121号。法定代表人何恒廷，局长。委托代理人钟义坤，广西北仑律师事务所律师。委托代理人麦穗东，东兴市房产管理局干部。一审第三人东兴市达利恒商贸有限公司，住所地东兴市兴东路280号。法定代表人黄胜伟，总经理。委托代理人何岳，广西北仑律师事务所律师。上诉人中国长城资产管理公司南宁办事处（以下简称“长城公司”）因不服被上诉人东兴市房产管理局、第三人东兴市达利恒商贸有限公司（以下简称“达利恒公司”）行政登记一案，不服东兴市人民法院于2016年4月29日作出的（2016）桂0681行初24号行政判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日受理了本案并依法组成合议庭，2016年6月21日公开开庭审理了本案。上诉人长城公司的委托代理人黎运俊、被上诉人东兴市房产局的委托代理人钟义坤、麦穗东，一审第三人达利恒公司的委托代理人何岳等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决查明：2013年7月11日，原告承诺到期收购北京天地方中资产管理公司委托华夏银行向鸿德公司发放的期限为六个月，额度为人民币18000万元整的委托贷款。为此，四方签订了编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]94号业务合作协议，就相关事项进行了约定。2014年1月15日，原告与鸿德公司、华夏银行签订了编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]381号债权转让协议，原告依法受让华夏银行对鸿德公司享有的18000万元贷款债权及相关权利。同日原告与鸿德公司签订了编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]382号债务重组协议及编号为中长资﹙邕﹚合字[2013]383号抵押合同，并于2014年1月16日在被告处办理了权利证明书编号为东房建东兴市字第201400201号在建工程抵押登记证明，原告成为涉案商铺的抵押权人。2014年9月9日，鸿德公司与第三人达利恒公司签订了编号为201409020018商品房买卖合同，约定鸿德公司将涉案的商场出售给达利恒公司，合同还就相关事宜进行了约定。2014年9月15日，被告东兴市房产管理局根据出卖人鸿德公司申请及提供的商品房买卖合同、委托书、买受人身份信息及照片等材料，通过电子系统为该合同办理了商品房销售合同登记备案手续，并在该合同上签盖商品房销售备案专用章。一审判决认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”被告作为本市主管商品房预售登记备案的行政机关，有依当事人申请办理商品房预售合同登记备案的职权。法律、法规及规章等未明确规定商品房预售合同登记备案部门在办理预售合同登记备案时需审查出卖房屋是否存在抵押权的情形，被告依出卖人鸿德公司申请，为依法取得商品房预售许可证的涉案商场（铺）办理商品房买卖合同办理登记备案手续，对申请登记备案的商品房买卖合同、委托书、买受人身份信息及照片等材料履行了法定审查职责，行政行为证据确凿，符合法定程序。国家实行商品房登记备案制度是为了加强商品房预售的管理，主要是为了防范开发商“一房多卖”侵犯购房者的合法权益，维护商品房交易安全，是一种行政管理的手段，是对合同当事人权利状态事实的记载。商品房预售合同登记备案并不产生物权转移的法律效力（本案中涉案的商铺所有权人仍然属于抵押人鸿德公司所有），不会对抗成立在先的抵押权，原告作为涉案商（场）铺的抵押权人，可以通过民事诉讼依法主张抵押权。被告所办理的涉案的商品房销售合同登记备案符合法律规定，不属于应当被撤销登记的情形。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：一、驳回中国长城资产管理公司南宁办事处的诉讼请求；二、案件受理费50元由中国长城资产管理公司南宁办事处承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。上诉人长城公司上诉称，一、被上诉人应审查备案的商品房预售合同所涉及的房屋是否存在抵押。上诉人认为原审判决中“本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》第十条规定：‘商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30天内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。’被告作为本市主管商品房预售登记备案的行政机关，有依当事人申请办理商品房预售合同登记备案的职权。法律、法规及规章等未明确规定商品房预售合同登记备案部门在办理预售合同登记备案时需审查出卖房屋是否存在抵押权的情形。”这个观点是错误的。被上诉人在作备案登记时应查明所登记的房屋是否有权利被限制的情形。被上诉人作为贯彻执行国家、省有关房产管理工作方针、政策和法律、法规、规章的行政部门，应当按照我国《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”等相关的条例对申请备案登记的商品房进行审查是否存在抵押、查封等情况；存在抵押情况或其他限制权利情况的，不能作合同备案。显然，被上诉人并没有根据相关条例审查涉案房屋是否存在抵押情况，为第三人办理了备案登记手续，违反了登记程序和法律规定。被上诉人为第三人备案登记的行为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”和第十二条第一款规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。”以上法条规定说明，商品房预售合同在签约三十天内办理备案登记手续，至预售商品房交付使用之日起90天内，可以办理权属登记手续，既然如此，被上诉人为他人所作的备案登记一定会损害上诉人合法权益。二、上诉人认为“国家实行商品房登记备案制度是为了加强商品房预售的管理，主要是为了防范开发商‘一房多卖’侵犯购房者的合法权益，维护商品房交易安全，是一种行政管理手段，是对合同当事人权利状态事实的记载。商品房预售合同登记备案并不产生物权转移的法律效力（本案中涉案的商铺所有权人仍然属于抵押人鸿德公司所有），不会对抗成立在先的抵押权，原告可以作为涉案商（场）铺的抵押权人，可以通过民事诉讼依法主张抵押权。”这一判断也是错误的。被上诉人为第三人备案登记的行为，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”和第十二条第一款规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。”以上法条规定说明，商品房预售合同在签约三十天内办理备案登记手续，至预售商品房交付使用之日起90天内，可以办理权属登记手续，既然如此，被上诉人为他人所作的备案登记一定会损害上诉人合法权益。被上诉人在未审查涉案房屋是否经抵押权人同意的情况下，将被涉案房屋为第三人办理备案登记行为，使第三人取得了优先购买权和期待权，即过户期待，从而损害了上诉人作为抵押权人的合法权利，应依法予以撤销。综上，上诉人认为一审判决适用法律法规错误，被上诉人的登记程序错误，没有履行审查职责，因而应撤销一审判决。三、被上诉人在一审时没有向法院提供作出具体行政行为的法律法规及规范性文件，应视为没有法律依据。特诉请：判令撤销东兴市人民法院（2016）桂0681行初24号行政判决书。上诉人当庭提交两份新证据：1、解除合同通知书，证明鸿德公司与第三人签订的《商品房买卖合同》已经解除；2、EMS快递单，证明已经送达。被上诉人东兴市房产局辩称，1、被上诉人认为一审认定事实清楚适用法律正确，判决结果适当，上诉人的上诉请求不能成立。本案涉及的商品房预售合同登记备案是被上诉人依据法定职权，根据申请人的申请进行办理的，整个办理备案的流程合法，作出的登记备案结果适当；2、没有任何的法律规定房地产管理部门在办理合同备案登记是需要对预售商品房是否存在抵押进行审查，只是在房屋权属登记办法中在房产变更过户的情况下才需要对所涉及的房产是否存在抵押进行审查，商品房预售合同登记备案中没有这个审查义务；2、被上诉人为涉案的商品房预售合同办理备案登记并没有限制抵押权人的抵押权的实现，商品房预售合同登记备案，对抵押权人的权利没有影响，登记备案本身并没有涉及到物权的变动，合同备案的意义只是保护了买受人的优先购买权，并不是说有备案登记就会影响权属的转移，这是不同的法律关系；至于作出登记行为的法律依据，被上诉人在一审中也宣读了房产局办理备案的依据。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。一审第三人达利恒公司述称，原审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应当依法驳回上诉人长城公司的上诉，维持原判。一、上诉人称被上诉人东兴市房产局在作备案登记时应当查明所登记的房屋是否有权利被限制的情形，上诉人的这一说法没有法律依据。首先，不管是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，还是《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，均没有要求房产管理部门在办理商品房预售合同登记备案手续时需要审查所预售的房屋是否存在抵押等情形。其次，上诉人所称的《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款的规定及《物权法》第一百九十一条第二款的规定，并不是针对办理商品房预售合同登记备案手续的法律规定，在本案中并不适用。再次，关于房产管理部门何时才需要审查房屋是否存在抵押等情形的规定，出现在建设部的《房屋登记办法》第三十四条，该条明确规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”。而第三十三条则规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。从上述规定可以看出，房产管理部门只有在办理房屋所有权转移登记时才需要审查抵押的情况。而办理房屋所有权转移登记与办理商品房预售合同登记备案是两种不同的行政行为，上诉人认为被上诉在作备案登记时应当查明所登记的房屋是否有权利被限制的情形实际上是将房产管理部门本应在办理房屋所有权转移登记时才应当实施的行政审查行为套用到了办理预售商品房登记备案行为中来，这种说法没有任何法律依据。在本案中，房产管理部门作为国家行政机关，其具体的行政行为均应当依法进行，在法律法规或部门规章没有要求其进行审查的情况下，房产管理部门没有进行审查是恰当的。二、被上诉人东兴市房产局为第三人办理的商品房买卖合同备案符合法律的规定，应当依法予以维持。首先，不管是法律还是建设部的部门规章，都没有规定已经抵押的房地产不能办理商品房预售合同登记备案手续。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款和《城市商品房预售管理办法》第十条规定均可以看出，只要商品房取得了预售许可证，在买受人与开发企业签订了商品房预售合同后，房产管理部门均应当为买受人办理登记备案手续。也就是说，被上诉人在为第三人办理备案手续并不需要审查该商品房是否已经抵押。其次，从其他地方房产管理部门的管理办法或做法也可以证实，在办理商品房预售合同登记备案手续时，并不需要审查所预售的商品房是否已经抵押。针对商品房预售合同登记备案问题，不管是广西其它地区的房产管理部门，还是其它省市的房产管理部门，只要商品房己取得《商品房预售许可证》，且开发企业已与承购人签订商品房预售合同，房产管理部门均可以办理预售商品房登记备案手续，而不需要附加其他条件。三、商品房预售合同备案登记是一种行政公示行为，而非权属登记行为，并不会产生房屋所有权的转移等物权变动，被上诉人为第三人办理的商品房买卖合同登记备案手续办并没有侵害上诉人的抵押权，也没有为上诉人实现债务设置障碍。《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。而第十二条则规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续”。从上述规定可以看出，商品房预售合同备案登记并不是权属登记，不会导致物权产生转移的法律后果。商品房预售合同备案登记与权属登记属于不同的行政行为。且在预售的商品房交付使用后并不必然能够办理房屋权属登记，这从《房屋登记办法》第三十四条规定可以看出，如果商品房存在抵押情形，房产管理部门在办理房屋所有权转移登记时还需要审查抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件等与抵押有关的材料。因此，上诉人称“被上诉人为他人所作的备案登记一定会损害上诉人合法权益”的说法不成立，这种担心也是多余的。综合以上代理意见，原审判决认定事实清楚、证据充分且适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉。经质证，被上诉人对上诉人当庭提交的两份证据，认为是否超过举证时效由法庭进行审查，该证据的真实性无法确认，因为从证据的形式看，是鸿德公司发给本案的第三人的，这些是否是鸿德公司的真实表示，这些通知书本案第三人是否已经收到也无法查实，所以对这些证据的真实性有异议；对这些证据的合法性有异议；对这些证据的关联性，认为与本案审查的备案登记的行政案件没有关联性，从时间上看这些解除合同发出的时间是2016年6月15日，上诉人作出的备案登记是早于这个时间的，所以两者之间是没有法律上的必然关联。一审第三人的质证意见：EMS的快递查询中签收人都是他人签收或者退回并没有送到给第三人；且该证据合法性应该受到质疑。对于上诉人当庭提交的证据，认证如下：该两份证据存在于被诉的登记备案行政行为之后，对审查本案登记备案行政行为的合法性没有实质影响，缺乏直接的关联性，且系在二审中提供，其真实性亦无其他证据印证，故本院不予采纳、确认。经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为定案依据。据此，本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。针对上诉人的新上诉理由，补充查明：被上诉人在一审庭审中已经对其作出行政行为的法律依据进行宣读，其宣读的法律依据为《城市房地产管理法》第四十五条第二款，《城市商品房预售管理办法》第十条。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人作出商品房合同的备案登记时，根据相关法律规定，是否必须对备案商品房上是否存在抵押问题进行实质审查，如不审查是否会对抵押权人的物权产生实际影响。首先，预售合同登记备案行为不能产生物权效力，无法对包括抵押权在内的物权产生实质影响。预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段防止“一房多卖”行为。备案变更及注销不必然会发生预售商品房权属的改变，也不会对当事人的物权上的权利义务产生实质影响。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来对房屋买卖债权合同予以公示，公示的是一个特定的债权债务关系而不是物权变动关系，其不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种将来可能获得房屋的期待权，但这种期待权并不必然成就，所预售房产物权的转移仍应以物权登记为要件而不是预售合同登记备案为要件。其次，上诉人所列举的《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定及《物权法》第一百九十一条第二款规定等法条，均是说明物上抵押权对所有权转让的限制，不是对商品房预售登记备案行为的相关规定，并不表明登记备案后即可立即转让有抵押的不动产。《城市商品房预售管理办法》的相关规定也不表明承购人在登记备案后就可以无视抵押权的存在获得房屋转让登记。另外，对于上诉人认为被上诉人未向法庭出示其备案登记的法律依据问题。一则被上诉人在一审庭审中已经对其所作出的行政行为的法律依据进行宣读；二则相关法律依据已经公布，是众所周知的事实，无需证明；三则其宣读的《城市房地产管理法》第四十五条第二款，《城市商品房预售管理办法》第十条均系被上诉人进行商品房预售登记备案的依据，故被上诉人已尽到对其适用法律的证明义务。综上所述，被上诉人对讼争的商品房预售登记备案行为，不对该商品房的抵押权产生实质影响，该登记备案行为应予维持，上诉人长城公司提出的上诉请求没有事实和法律依据，理由不成立,本院不予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由诉人中国长城资产管理公司南宁办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌旭芳代理审判员  田 海代理审判员  李启宁二〇一六年六月二十一日书 记 员  谭 源附：本判决适用的相关法律法规《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；附：上诉须知：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院,并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。汇款户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77。如逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。