太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）小民初字第279号
原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行，住所地太原市晋阳街14号。
负责人马钰，行长。
委托代理人贾洪波，山西启德律师事务所律师。
被告王利德。
被告李计珍，无业。
被告太原市远东房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路642号。
法定代表人芦晋太，董事长。
委托代理人朱庆仁，男。
原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行与被告王利德、被告李计珍、被告太原市远东房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年1月10日立案受理后，依法由审判员王学会、人民陪审员王卯新、于树英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行的委托代理人贾洪波，被告太原市远东房地产开发有限公司的委托代理人朱庆仁到庭参加了诉讼，被告王利德、被告李计珍经本院送达开庭传票后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行诉称，2002年11月22日，被告一、三与中国工商银行股份有限公司太原小店支行签订了编号2002年（0316）号的个人购房借款合同，合同约定：1、小店支行为被告一提供借款440000元，用于被告一购买被告三开发的座落于太原市小店区亲贤北街94号远东公寓1703号的住房。2、贷款期限为10年，自2002年11月22日至2012年11月21日止。3、借款利率、本息偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准。4、被告一以所购的房产为其借款合同项下债务提供抵押担保。5、被告三为被告一借款合同项下债务提供了连带责任保证担保。以上合同的签订，由山西省太原市迎泽区公证处于2002年12月3日出具了（2002）并迎证经字第223号公证书，确认借款合同系各方真实意思表示，合同内容明确。被告二与被告一系夫妻关系，其在被告一向小店支行申请贷款时书面承诺与被告一共同承担法律责任。后小店支行按约足额发放了贷款，但被告一、二未按照合同的约定履行还本付息的义务，截止2013年11月4日，被告一、二已经偿还本金298785.5元，合同余额为141214.5元，合同本金逾期已达数年之久，其行为已构成违约。被告三在被告一、二违约的情况下未向原告承担连带责任。另根据上级文件，小店支行的债权债务由原告承接。基于上述，根据合同法及民事诉讼法有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求1、依法判令被告一、二向原告偿还本金141214.5元及利息，利息暂计算至2013年11月4日为38564.79元。2、依法判令被告三就被告一、二的上述债务向原告承担连带清偿责任。3、依法判令原告对抵押物行使抵押权，并就所得价款优先受偿。4、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告王利德、被告李计珍未答辩。
被告太原市远东房地产开发有限公司辩称，我们是为被告一、二贷款行为提供了担保，但是在没有办理产权抵押前。在办理了产权证后被告一、二就以房屋设有抵押并办理了抵押了登记，办理了他项权证，从办理抵押权证后，被告三的担保截止，变成了财产抵押担保。被告一、二是有偿还能力的，不知道是什么原因不还，该院应根据该的实际情况先找被告一、二的抵押财产。原告要求我们承担连带责任的意见我们不同意，当时被告一、二购买该房时是2000元每平方米，现在该房价值10000元每平方米，且手续都是合法的。
经审理查明，2002年11月14日，被告王利德与被告太原市远东房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，由被告王利德购买被告太原市远东房地产开发有限公司座落于太原市小店区亲贤北街94号远东公寓东单元17层1703号房屋，建筑面积为189.73平方米，单价3325元，总价630852元，首付190852元，余款以银行按揭贷款方式支付。2002年11月22日，被告王利德、被告太原市远东房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司太原小店支行签订了编号2002年（0316）号的个人购房借款合同，合同约定：小店支行为被告王利德提供借款440000元，用于被告王利德购买远东公寓1703号的住房。贷款期限为10年，自2002年11月22日至2012年11月21日止。合同还约定了借款利率、本息偿还方式、罚息、复利的计算依据及标准。被告太原市远东房地产开发有限公司为被告王利德借款合同项下债务提供了连带责任保证担保。该合同由山西省太原市迎泽区公证处于2002年12月3日出具了（2002）并迎证经字第223号公证书，确认借款合同系各方真实意思表示，合同内容明确。被告李计珍与被告王利德系夫妻关系，其在被告王利德向小店支行申请贷款时书面承诺与被告王利德共同承担法律责任，后小店支行按约足额发放了贷款。2003年8月22日，被告王利德以所购的远东公寓1703号房屋为其借款合同项下债务提供抵押担保，并在太原市房地产管理局办理了抵押登记。被告王利德、被告李计珍在之后未按照合同的约定履行还本付息的义务，截止2013年11月4日，被告王利德、被告李计珍仅仅偿还借款本金298785.5元，还有借款本金141214.5元、借款利息38060.17元未归还。被告太原市远东房地产开发有限公司在被告王利德、被告李计珍违约的情况下也未向原告承担连带还款责任。2010年10月30日中国工商银行股份有限公司太原小店支行根据上级文件隶属于原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行，原小店支行的债权债务由原告承接。被告王利德、被告李计珍经本院合法传唤未到庭参加诉讼。
确认上述事实的证据有：1、身份证、申明书、结婚证、承诺函。2、个人购房贷款合同。3、公证书。4、商品房买卖合同。5、借款借据。6、逾期还款本金利息清单。7、房产证。
本院认为，原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行在调整隶属关系后承接了中国工商银行股份有限公司太原小店支行的业务，由此中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行取得了向被告主张借款的权利。中国工商银行股份有限公司太原小店支行与被告王利德之间的借款合同，是当事人之间真实的意思表示，合同内容合法，该合同对双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。原告在将借款交付被告王利德之后，被告王利德应当按借款合同的约定向小店支行归还借款，但被告王利德却违反约定，未按时足额归还借款，其行为已经构成违约。被告李计珍与被告王利德系夫妻关系，其在被告王利德向小店支行申请贷款时书面承诺与被告王利德共同承担法律责任，据此被告李计珍与被告王利德应当承担共同还款责任。被告太原市远东房地产开发有限公司在被告王利德与中国工商银行股份有限公司太原小店支行签订个人购房贷款合同时提供了保证担保，但在2003年8月22日被告王利德以所购的房屋设定了抵押担保，在既有物的担保又有保证担保、且抵押的房屋价值远远大于借款本息的情况下，作为保证人的被告太原市远东房地产开发有限公司依法不再承担保证责任。现原告依据合同的约定及法律规定向被告王利德、被告李计珍主张债权，其理由和证据充分，本院予以支持。原告对被告太原市远东房地产开发有限公司主张债权，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十八条、第四十二条第二款、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告王利德、被告李计珍在判决生效后十日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行借款本金141214.5元，利息38060.17元（截止到2013年11月4日）并计算至实际支付之日止。
二、原告中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行对被告王利德抵押的座落于太原市小店区亲贤北街94号远东公寓东单元17层1703号（房屋所有权证号00030190）房屋享有优先受偿权。
三、驳回原告的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3896元（原告已预交），由被告王利德、被告李计珍负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 王学会
人民陪审员 王卯新
人民陪审员 于树英
二〇一四年六月十一日
书 记 员 郝炯凯
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