南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初919号原告：黄燕红，女，1940年12月1日出生，汉族，住南宁市。原告：梁冬兰，女，1968年1月12日出生，汉族，住南宁市。上述二原告共同委托诉讼代理人：雷云海，广西胜涛律师事务所律师。被告：蒙家莹，女，1983年5月16日出生，瑶族，户籍地上林县，现住南宁市。委托诉讼代理人：蒙瑞端（被告父亲），男，1955年12月8日出生，瑶族，户籍地南宁市，现住南宁市。原告黄燕红、梁冬兰与被告蒙家莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告黄燕红、梁冬兰及其委托诉讼代理人雷云海，被告蒙家莹及其委托诉讼代理人蒙瑞端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄燕红、梁冬兰向本院提出诉讼请求：1.原告梁冬兰与被告蒙家莹于2013年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月1日解除；2.被告蒙家莹向原告黄燕红、梁冬兰支付租金15833.33元（从2017年9月1日暂计到2017年9月30日止，实际应计算到被告蒙家莹搬离南宁市西乡塘区秀灵路东二里7号时止）；3.被告蒙家莹于2017年9月30日前搬离南宁市西乡塘区秀灵路东二里7号；4.原告梁冬兰不需退回5万元履约押金给被告蒙家莹；5.被告蒙家莹向原告黄燕红、梁冬兰支付10万元违约金；6.本案诉讼费由被告蒙家莹承担。事实和理由：原告黄燕红是原告梁冬兰的母亲，因原告黄燕红年迈，委托原告梁冬兰以其自己的名义与被告蒙家莹于2013年8月1日签订房屋租赁合同，将原告黄燕红自有的位于南宁市两个铺面以及第二层楼至第六层楼所有的房间出租给被告蒙家莹使用，用于经营旅社，第一层楼的剩余大厅和楼顶供原、被告双方共同使用，租期是从2013年8月1日起至2024年8月1日止。每年租金19万元，每半年支付一次，租金期满前10天内支付下一期的租金。被告蒙家莹在签订合同的时候已经知晓其租赁的房屋是原告黄燕红所有，也知晓原告梁冬兰是以其名义代理原告黄燕红签订房屋租赁合同。根据原告梁冬兰与被告蒙家莹签订租赁合同第四条约定，被告蒙家莹需在签订合同时向原告梁冬兰支付5万元押金，如果在租赁期内被告蒙家莹没有违约行为，期满后，原告梁冬兰退回5万元给被告蒙家莹。但被告蒙家莹于2017年8月20日向原告黄燕红、梁冬兰明确表示拒绝支付2017年9月1日以后的租金，其行为已经构成根本违约。因此，原告黄燕红、梁冬兰要求于2017年9月1日解除原告梁冬兰与被告蒙家莹签订的房屋租赁合同。另外，根据合同第九条约定，被告蒙家莹必须严格按约定交纳租金使用房屋，未征得原告梁冬兰同意不得转租转让或者抵押，也不得改变房屋结构，损坏房屋及设施，否则被告蒙家莹须承担不少于10万元的违约责任。综上，被告蒙家莹拒绝支付租金的行为已经构成根本违约。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告蒙家莹辩称：1.被告蒙家莹没有拖欠原告黄燕红、梁冬兰的租金，被告蒙家莹已经按照合同约定履行自己的义务，不存在违约行为；2.原告黄燕红、梁冬兰擅自解除合同的行为已经严重侵犯了被告蒙家莹的合法权益；3.原告黄燕红、梁冬兰不退回五万元押金并要求被告蒙家莹支付10万元违约金的诉请于法无据。综上，请求驳回原告黄燕红、梁冬兰的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告黄燕红是案涉房屋所有权人。2013年8月1日，原告黄燕红（出租方，甲方）委托原告梁冬兰以梁冬兰名义与被告蒙家莹（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市的自由房屋的第一层楼的三间房屋间、两个铺面以及第二层至第六层的所有房间出租给乙方使用，用途为旅社，第一层楼的剩余大厅和楼顶供甲乙双方共同使用；2.租赁期限从2013年8月1日至2024年8月1日止，共11年；3.租金为19万元/年，前六年每年的租金不变，后五年每年的租金在前六年的租金基础上上涨12%。租金每半年缴纳一次，合同签订后缴纳第一次半年的租金，第二次租金在第一次租金期满前十天缴纳，以后租金缴纳方式依次类推，先交租后使用；4.乙方在签订本合同时缴纳押金5万元给甲方。如果在租赁期内，乙方没有违约行为，则在租赁期限届满时，由甲方将该押金退回给乙方；5.在租赁期内，乙方必须严格按照约定缴纳租金和使用房屋，未征得甲方同意不得转租或者转让、抵押，也不得改变房屋的结构，损坏房屋及设施，否则需承担不少于10万元的违约责任；6.除法律规定以及本合同约定可以解除合同的情形外，甲乙双方不得无故终止合同或者无故提前终止合同，否则违约方须承担违约责任，违约金为10万元。双方还就合同的其他权利义务作了约定。合同签订当日，被告蒙家莹向原告梁冬兰支付了5万元押金，且2017年8月1日前的租金已足额支付给原告黄燕红。2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金95000元，截止庭审当日，被告蒙家莹仅分别于2017年7月29日支付16667元，于2017年10月8日支付33333元，于2017年10月31日支付15000元，尚欠30000元。2017年11月6日，二原告向被告蒙家莹送达一份《再告知书》，表示因被告蒙家莹未足额支付租金，二原告之前已口头通知解除合同，要求被告蒙家莹尽快搬离并将房屋交还。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》、委托书、银行转账流水单、《再告知书》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，本案中，原告梁冬兰受原告黄燕红委托，与被告蒙家莹于2013年8月1日签订《房屋租赁合同》，对此，被告蒙家莹在签订合同时已明知，且被告蒙家莹也实际向原告黄燕红履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，原告黄燕红与被告蒙家莹存在租赁合同关系，原告黄燕红是出租人，被告蒙家莹是承租人，是本案合同的相对人，原告梁冬兰仅仅是受托人，并非合同相对人一方。故，本案的《房租租赁合同》系原告黄燕红与被告蒙家莹在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对原告黄燕红与被告蒙家莹均具有约束力，各方均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于解除合同及返还租赁房屋问题。根据合同第二条约定，被告蒙家莹应当每半年支付一次租金，下一期租金应当在上一期租金期满十日前支付，被告蒙家莹逾期支付租金的行为已经违背了诚实信用原则，构成了违约。但就本案而言，一方面，双方并未在合同中约定解除的条件；另一方面，租赁合同是出租人提供租赁物给承租人使用，承租人支付租金的合同。双方约定合同履行期限共11年，在过去四年履行合同的过程，被告蒙家莹已足额支付租金，且至庭审当日，被告蒙家莹也已实际支付租金至2017年11月底。虽然被告蒙家莹确实存在未按时足额支付租金的违约行为，但该违约程度较轻，并未导致出租人收取租金的整个合同目的无法实现，即被告蒙家莹的行为尚未构成根本性违约。因此，原告黄燕红诉请解除合同并要求被告蒙家莹返还租赁房屋尚未达到法定的解除条件，对该诉请，本院不予支持。关于租金问题。支付租金是承租人最基本的义务。根据合同约定，被告蒙家莹应于2017年7月22日前支付2017年8月1日至2018年1月31日的租金95000元，但被告蒙家莹仅支付65000元，尚欠30000元，故被告蒙家莹仍应向原告黄燕红支付租金30000元。2018年2月1日以后的租金，待支付条件成就时，原告黄燕红可另行主张。关于押金问题。首先，双方合同并未约定在被告蒙家莹违约的情况下，可以不退还押金。其次，如前所述，原告梁冬兰并非本案合同相对人一方，其收取的押金行为代表的是原告黄燕红，原告梁冬兰本身无权向被告蒙家莹主张不退还押金。故，原告梁冬兰诉请不退还押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，因被告蒙家莹逾期支付租金的行为已经构成违约，被告蒙家莹应向原告黄燕红支付违约金。原告黄燕红依据双方合同约定诉请被告蒙家莹支付10万元违约金。被告蒙家莹认为违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告蒙家莹逾期支付租金，原告黄燕红未提供被告蒙家莹给其造成具体损失的证据，故被告蒙家莹给原告黄燕红造成的损失实际为逾期支付租金的利息损失。根据本案具体情况，本院酌情确定被告蒙家莹向原告黄燕红支付的违约金应以中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。具体分段计算如下：以95000元为基数，自2017年7月22日至2017年7月29日，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；以78333元为基数，自2017年7月29日至2017年10月8日，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；以45000元为基数，自2017年10月9日至2017年10月31日，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；以30000元为基数，自2017年11月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算。同理，原告梁冬兰并非合同相对人一方，其诉请被告蒙家莹支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告蒙家莹向原告黄燕红支付租金30000元；二、被告蒙家莹向原告黄燕红支付违约金（计算方式：以95000元为基数，自2017年7月22日至2017年7月29日，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；以78333元为基数，自2017年7月29日至2017年10月8日，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；以45000元为基数，自2017年10月9日至2017年10月31日，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算；以30000元为基数，自2017年11月1日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算）；。三、驳回原告黄燕红、梁冬兰其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3616元，减半收取计1808元（原告已预交），由原告黄燕红、梁冬兰负担1372元，被告蒙家莹负担436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  杜金泽二〇一七年十二月八日书记员  吴宾虹附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。