浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍越袍民初字第494号
原告唐忠伟。
委托代理人（特别授权代理）郑浩军。
被告绍兴市中实房地产开发有限公司。
法定代表人陈新昌。
委托代理人（特别授权代理）程幸福、盛雅欢。
原告唐忠伟诉被告绍兴市中实房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理，依法组成合议庭，分别于2014年10月22日、2015年4月2日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人郑浩军，被告之委托代理人程幸福到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
原告唐忠伟诉称：原告与被告于2010年1月31日签订商品房买卖合同。原告向被告购买陶然公寓60号营业房，房款为860537元。原告于合同签订当日付清了全部房款，被告于当日交房。根据合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，买受人不退房，出卖人自约定的日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房款万分之三的违约金。因被告违反了上述约定，使得原告未能在约定时间内取得房产权属证书。现诉至法院，判令被告立即为原告办理涉案房产的三证（包括契税证、土地使用权证和房屋所有权证）；判令被告向原告支付不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金122040元（自起诉日次日起至权属证书实际办妥之日的违约金，按实计算，均按每日万分之三计算）；本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，因原告已领取权属证书，故申请撤回第一项诉讼请求。
被告绍兴市中实房地产开发有限公司辩称：一、原告诉称与被告签订商品房买卖合同，被告无异议。二、根据商品房买卖合同第15条的约定，被告在商品房交付使用后730天内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，逾期被告按合同约定承担违约责任。被告于2012年12月将办理原告购买商品房权属证书的有关资料交到了袍江管委会房产登记管理机关备案，遵守了双方合同中的约定，被告不构成违约。三、原告要求被告支付违约金，该责任并不在于被告，是政府有关部门在办理产权登记过程中未能给原告发证所造成，需要说明的是原告并没有向被告提出要求办证及寄送办证的相关材料，原告要求按照合同约定计算违约金与事实不符，且违约金的计算也明显超出银行贷款基准利率。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原、被告为证明各自的主张，提供了以下证据：
1、原告提供商品房买卖合同1份，要求证明原、被告签订房屋买卖合同，约定双方权利义务的事实。被告无异议，本院依法予以确认。
2、原告提供预售购房款发票复印件1份，要求证明原告按约向被告交付购房款的事实。被告无异议，本院依法予以确认。
3、被告提供2013年1月11日土地复核结果通知书1份，要求证明被告积极向有关部门提交办理权属登记的资料，并未违约的事实。原告认为2013年1月11日可以办理产权登记与事实不符，当时原告一再要求被告办理产权登记，但是被告称有关政府部门的原因无法办理，原告实际拿到权属证书的时间为2014年8月22日。本院对证据本身予以确认。
4、被告提供物业费发票1份，要求证明唐忠伟的交房时间为2011年1月31日。原告对真实性有异议，但认为无法达到被告的证明目的，唐忠伟的收房时间为2011年2月1日。本院对证据本身予以确认。
5、因案情需要，本院向绍兴市雅诗阁物业管理有限公司所作的调查笔录1份。原告对真实性没有异议，根据原告的诉讼请求及相关的事实情况，在原告交付房款的同时，被告向原告交付了房屋钥匙。被告对真实性没有异议，对交房的过程如该物业公司的陈述，但是也有例外的情况。本院认为该物业公司陈述一般营业房是在付清物业费同时交钥匙。
6、因被告申请，本院向袍江房管所相关负责人所作的询问笔录1份、（2012）绍越袍民初字第766号案件中的调查说明1份、袍江房管所工作人员调查笔录1份。原告对真实性没有异议，认为证据可以证明是由于被告的原因导致原告无法按照合同约定的时间办理权属证书。被告对于法院出示的房管所负责人的调查笔录真实性没有异议，但对内容理解有争议，该调查笔录讲到是“2014年3月24日资料费用全部交齐”，对该表述有异议，由于被告与袍江管委会就本案营业房所在地块的安置房规费的缴纳一直存在争议，且被告与管委会的诉讼在省高院再审过程中就规费如何承担在生效判决书中并没有涉及，而再审案件尚在审理过程中，因此，被告对于规费的缴纳无法按照管委会的要求，且该份调查笔录明确讲到安置房必须与本案的营业房合并办理，才能办证，对于本案营业房的办证延期并不是被告的主观原因引起的；对法院调取的房管所工作人员的调查笔录真实性没有异议，可以证实政府部门对安置房和营业房的办证必须统一办理；对2014年3月7日法院案卷中的情况说明没有异议，可以证明被告在2012年底前交齐全部的办证资料，符合原、被告合同约定。本院对上述证据予以认定。
经审理查明，原告与被告于2011年1月31日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买陶然公寓60号营业房，房价为860537元；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自约定的日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。同日被告将营业房交付给原告，原告支付了一年的物业费。被告于2012年底前将办理上述小区房产权属登记所需的资料交于袍江房管所，且资料齐全。因被告对袍江房管所通知的上述小区安置房部分所需缴纳的规费数额有异议，一直未予以缴纳。2014年初，由于上述小区拆迁安置户对于一直未能领取房产权属证书多次信访，袍江管委会召开专题会议，形成先办好上述小区房产权属证书的会议纪要。袍江房管所遂办理上述小区的全部房屋权属登记，制作了全部的房屋初始登记证。后被告于2014年7月1日缴纳了包括原告购买的营业房在内的全部营业房的登记规费。原告已于2014年8月领取了讼争营业房的房产权属证书。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法的强制性规定，应认定为合法有效。现原、被告争议的焦点是被告应否承担逾期办证的违约金。合同第十五对产权登记进行约定。“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这一句约定了被告在交房之日后730日内有将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务。“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自约定的日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。”这一句则约定了在合同约定被告资料备案的期限加上一般登记机关办理权属证书（办理初始权属证书时间加上买受人办理权属证书时间）的工作时间内，如果原告因为被告的责任，无法取得权属证书的，被告应按照约定支付违约金。本案被告因对同一小区安置房的规费缴纳有异议，故一直未缴费，导致整个小区的权属登记无法完成。缴纳规费的数额由权属登记部门确定要求开发商缴纳。被告作为开发商有异议，是其与权属登记部门的争议，而在被告与原告之间的房屋买卖关系中，是被告的责任导致原告无法领取权属证书，故被告对原告应负违约责任，向原告支付违约金。关于违约金的计算方法即逾期时间及标准。被告资料备案早于合同约定的最后期限即2013年1月31日，而袍江房管所工作人员陈述一般资料备案后，如果开发商正常缴费的，在备案后两个月内可完成初始登记，完成制作初始登记的证书给开发商。因行政管理部门从维稳因素考虑，在被告实际缴纳包括原告在内的营业房规费之前，已经由袍江房管所制作好了初始登记的证书，故原、被告合同约定的资料备案最后期限即2013年1月31日加两个月，即2013年4月1日起至2014年7月1日（被告缴纳营业房规费之日）可计算被告应付的逾期办证违约金。被告完成办理初始登记证书的全部义务后至原告实际领取权属证书，是正常的登记机关工作时间，不应由被告再承担违约责任。违约金的计算标准双方合同有约定，但被告提出即使其应承担违约责任也标准过高，其抗辩成立，本院依法调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。被告抗辩其不应承担违约责任，逾期办证的原因在于政府部门，本院认为此涉及被告与他人之间的法律关系，且依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市中实房地产开发有限公司支付给原告唐忠伟违约金67035.83元，此款于本判决生效之日起三十日内付清；
二、驳回原告唐忠伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2758元，由原告唐忠伟负担1282元，被告绍兴市中实房地产开发有限公司负担1476元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 盛 跃
代理审判员 裘彬彬
人民陪审员 赵志良
二〇一五年四月十九日
书 记 员 王银芳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。