广西壮族自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）桂民提字第161号
再审申请人（一审被告，二审上诉人）邱林英。
委托代理人廖勇国。
委托代理人梁杰春，广西华尚律师事务所南宁分所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋D3-1号房一层。
法定代表人陈宁，董事长。
委托代理人梁培荣，该公司副总经理。
委托代理人陶宁春，桂三力律师事务所律师。
一审被告、二审上诉人刘景柱。
再审申请人邱林英因与被申请人南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1554号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年6月24日作出（2015）桂民申字第436号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭审理了本案。再审申请人邱林英及其委托代理人廖勇国、梁杰春，被申请人双生物业公司的委托代理人梁培荣、陶宁春到庭参加诉讼，一审被告、二审上诉人刘景柱经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审查终结。
2010年6月2日，一审原告双生物业公司起诉至南宁市江南区人民法院称，2004年8月16日，双生物业公司与邱林英、刘景柱签订了《前期物业管理协议书》，双方确认邱林英、刘景柱于2004年8月16日使用南国花园商城C2栋23号房。协议签订后，邱林英、刘景柱交纳了2004年3月至2005年1月的物业服务费1036.2元。此后，邱林英、刘景柱不再交纳物业服务费。根据双方约定及双生物业公司与南国花园商城的建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订的《前期物业管理服务合同》、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》的约定，邱林英、刘景柱从2005年2月至2010年1月22日共拖欠物业服务费7540.74元。按约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条的规定，邱林英、刘景柱应当向双生物业公司缴纳滞纳金21160.85元。请求法院判令邱林英、刘景柱向双生物业公司支付物业服务费7540.74元及滞纳金21160.85元，并承担本案的诉讼费用。一审被告邱林英、刘景柱答辩称，1、双生物业公司的起诉超过了诉讼时效。2、本案是因为双生物业公司违反法律规定擅自提高物业服务费引起的，物业服务费不应当按照0.9元／㎡·月收取，应当按照0.5元／㎡·月收取。3、双生物业公司主张的滞纳金不应得到支持。4、双生物业公司擅自提高物业服务费，未与业主沟通，侵犯了广大业主的知情权、公平交易权，南国花园商城741套房屋，633户业主，有600多户拒付物业服务费，目的是为了督促物业公司纠正错误、端正态度、改进工作。请求法院依法作出公平公正的判决，实现对广大业主知情权和公平交易权的保护。
南宁市江南区人民法院一审查明，邱林英、刘景柱于2002年11月17日与案外人阳光嘉园房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买阳光嘉园房地产公司开发的南国花园商城C2栋23号房，该房属于商住性质，合同约定该商品房建筑面积为142.51㎡，根据南宁市房地产测绘队测算结果，该房屋的住宅建筑面积为108.54㎡，商铺建筑面积为33.96㎡。合同未就前期物业服务合同作出约定。双生物业公司为依法成立的具有三级资质的物业服务企业法人。2003年8月18日阳光嘉园房地产公司与双生物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定自2003年8月18日起，双生物业公司对南国花园商城提供物业服务，其中住宅房屋的物业服务费为0.5元／㎡·月，经营性房屋为1元／㎡·月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。南宁市物价局于2003年12月19日作出（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》，批准南国花园商城的住宅综合服务费按每月每平方米0.5元收取（含房屋共用部位、共用设施设备日常维修费用，以及绿化养护、秩序维护、环境卫生等所需的管理费用），空置房按50％计收；其他物业管理服务收费实行市场调节价。2004年3月1日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取，如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业服务费用按1元／㎡·月收取，此项收费于2005年1月起报物价部门核准后执行。后双生物业公司向南宁市物价局递交《关于重新核准小区费用收费的报告》，南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，认为南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，即由双方就服务内容、服务性质、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任签订合同，双方按合同约定履行各自职责和义务。2004年8月16日，双生物业公司与邱林英、刘景柱签订了《前期物业管理协议书》，约定邱林英、刘景柱于2004年8月16日入住，双生物业公司依据国家及地方规定和《南国花园前期物业管理服务合同》为邱林英、刘景柱提供物业管理服务，双方同意物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行，其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行；专项服务及特约委托服务按双方协商定价执行。后邱林英、刘景柱交纳了2004年3月至2005年1月的商铺及住宅物业管理服务费，住宅按0.5元／㎡·月交纳，商铺按1元／㎡·月交纳。之后，双生物业公司要求邱林英、刘景柱按照0.9元／㎡·月标准交纳物业服务费，邱林英、刘景柱不予交纳，双生物业公司诉至一审法院。双生物业公司对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时止。
南宁市江南区人民法院一审认为，（一）物业费交纳的诉讼时效应当从物业服务企业终止物业服务次日起算，故双生物业公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。（二）双生物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在南国花园商城成立业主委员会之前，与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，合法有效，对业主具有约束力。虽然该《前期物业管理服务合同》在开发商与邱林英、刘景柱签订的《商品房买卖合同》中未进行约定，但双生物业公司随后与邱林英、刘景柱签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生物业公司依据国家及地方规定和《南国花园商城前期物业管理服务合同》对南国花园商城进行物业管理，邱林英、刘景柱对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对开发商阳光嘉园房地产公司指定双生物业公司进行物业管理的行为给予了追认，双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效。（三）双生物业公司为南国花园商城业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。邱林英、刘景柱作为南国花园商城的业主，与双生物业公司签订了《前期物业管理协议书》，在接受双生物业公司的物业管理服务的同时，有按时交纳物业服务费的义务。如果邱林英、刘景柱认为双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》存在任意约定明显过高的物业管理收费标准等不合理合同条款，损害邱林英、刘景柱利益的，可以以有关条款显失公平、违背诚实信用原则为由，请求物业管理行政部门或法院予以撤销或变更，而不应自行采取拒付物业管理服务费的行为。邱林英、刘景柱拖欠双生物业公司2005年2月至2010年1月22日的物业服务费，应支付给双生物业公司。（四）物业服务费的计算标准。1、住宅物业服务费标准。根据双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局（2003）38号文，南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元／㎡·月收取。双生物业公司与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》虽变更为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元／㎡·月收取，但同时约定该收费标准应于2005年1月1日起报物价部门核准后执行，故在物价部门核准之前，南国花园商城的住宅物业服务费仍应按《前期物业管理服务合同》约定的0.5元／㎡·月收取。自南宁市物价局于2005年5月16日作出南价（2005）72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理时起，《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》约定的收费标准方发生法律效力，参照相类似物业管理服务费的收费标准，《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》中约定按0.9元／㎡·月收取住宅物业管理费与一般市场价格大致相当。2、商铺物业服务费标准。依照《前期物业管理服务合同》的约定，南国花园商城经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡·月收取，而双生物业公司与邱林英、刘景柱《前期物业管理协议书》中约定无物价部门核准定价的按市场价执行，考察经营性房屋物业管理服务费的市场价格，无论是以1元／㎡·月或是0.9元／㎡·月为计算标准，与一般市场价格均大致相当，故认定该小区的商铺物业服务费在南宁市物价局于2005年5月16日作出南价格（2005）72号文之后应按0.9元／㎡·月计算。邱林英、刘景柱应交纳的物业服务费为：1、2005年2月至2005年5月15日的住宅物业管理费为0.5元／㎡·月×108.54㎡×3.5月＝189.95元；2、2005年5月16日至2010年1月22日的住宅物业管理费为0.9元／㎡·月×108.54㎡×56.2月＝5489.95元；3、2005年2月至2005年4月30日的商铺物业管理费为1元／㎡·月×33.96㎡×3月＝101.88元；4、2005年5月1日至2010年1月22日的商铺物业管理费为0.9元／㎡·月×33.96㎡×56.7月＝1732.98元。上述费用共计7514.76元。（五）滞纳金。《前期物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，该处的滞纳金实属违约金，即邱林英、刘景柱未履行按时向双生物业公司交纳物业服务费的合同义务的，应当承担赔偿损失的违约责任。邱林英、刘景柱未按时交纳物业管理服务费的，给双生物业公司造成的应为利息损失，双生物业公司主张按日千分之三计算明显超过了其损失的30%，现邱林英、刘景柱以违约金过高进行抗辩，予以支持。结合本案的实际情况，酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计付。邱林英、刘景柱欠交2005年2月至2010年1月22日物业服务费的违约金，应以当月应交物业管理费为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130％分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。南宁市江南区人民法院于2011年5月4日作出（2010）江民一初字第1575号民事判决：一、邱林英、刘景柱向双生物业公司支付2005年2月至2010年1月22日期间的物业服务费7514.76元；二、邱林英、刘景柱向双生物业公司支付上述费用的滞纳金（滞纳金计算：1、2005年2月至2005年4月期间的住宅及商铺物业管理费的滞纳金，分别以54.27元、33.96元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算；2、2005年5月的住宅及商铺物业管理费的滞纳金，分别以75.98元、30.56元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；3、2005年6月至2009年12月30日期间的住宅及商铺物业管理费的滞纳金，分别以97.69元、30.56元为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算；4、2010年1月1日至1月22日期间的住宅及商铺物业管理费的滞纳金，分别以68.38元、21.39为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）。一审案件受理费517元，由邱林英、刘景柱负担。
邱林英、刘景柱不服一审判决向南宁市中级人民法院提起上诉称，开发商在出售了房屋之后已不是房屋的所有权人，无权替业主签订合同。本案的起因是由于双生物业公司乱收费引起的。2005年6月，双生物业公司在业主入住一年多时间还瞒着业主私下与开发商签订合同擅自提高物业费，从原来的0.5元／㎡·月提高到0.9元／㎡·月，被业主举报遭南宁市价格检查所查处后再也没敢按0.9元／㎡·月收取过物业费。但一审法院对邱林英、刘景柱出示的南价检举（2006）64号文件视而不见，对双生物业公司没有履行物业管理职责的证据也视而不见，判令业主按照0.9元／㎡·月支付物业服务费及滞纳金，明显不公。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回双生物业公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由双生物业公司负担。双生物业公司答辩称：一审判决正确，邱林英、刘景柱的上诉请求不成立。邱林英、刘景柱欠费是事实，且邱林英、刘景柱不缴费没有任何事实和法律依据。本案的诉讼时效未过。一审法院将滞纳金调整得过低。
南宁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
南宁市中级人民法院二审认为，（一）关于合同效力。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”双生物业公司具有相应的物业管理资质，在南国花园商城成立业主委员会之前，双生物业公司与开发商阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》是符合法律规定的。且双生物业公司随后与邱林英、刘景柱签订《前期物业管理协议书》时，亦明确约定了由双生物业公司依据国家及地方规定和《前期物业管理服务合同》对南国花园商城进行物业管理，邱林英、刘景柱对该协议书未提出异议并签字予以确认，实际上是对阳光嘉园房地产公司指定双生物业公司进行物业管理的行为给予了追认。一审法院认定双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效是正确的，予以维持。（二）关于诉讼时效。连续拖欠或有间断地多次拖欠分期缴纳的物业管理费及违约金，诉讼时效期间应从提供物业服务的最后一期物业管理费缴纳期限届满之日起计算，故双生物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。（三）关于物业费的标准问题。双生物业公司为南国花园商城业主提供了物业服务，邱林英、刘景柱作为南国花园商城的业主，与双生物业公司签订了《前期物业管理协议书》，事实上也享受了双生物业公司提供的物业管理服务，邱林英、刘景柱有义务向双生物业公司交纳物业服务费。现双方均认可邱林英、刘景柱自2005年2月起至2010年1月22日未交纳住宅及商铺物业管理服务费。究其原因，系邱林英、刘景柱对双生物业公司的收费标准及服务质量持有异议。邱林英、刘景柱认为双生物业公司应按0.5元／㎡·月的标准收取物业服务费，与双生物业公司协商未果，遂起纠纷。《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的服务收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”邱林英、刘景柱的物业属于连排单栋独户商住性质，应当实行市场调节价，即在南国花园商城业主委员会成立之前，应当由建设单位与物业管理企业在服务合同中予以约定。根据双生物业公司与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及南宁市物价局（2003）38号文，南国花园商城住宅物业服务费应按0.5元／㎡·月收取。双生物业公司与阳光嘉园房地产公司于2004年3月1日签订的《补充条款》中虽变更为连排单栋独户住宅的物业管理费按0.9元／㎡·月收取，但同时约定该收费标准应“于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。2005年5月16日南宁市物价局作出南价格（2005）72号文批准南国花园商城实行市场调节价管理。《补充条款》约定的收费标准至此发生法律效力。一审法院依照双方的约定并参考市场价格，对双生物业公司主张的0.9元／㎡·月收费标准予以采纳，并无不当，予以维持。按此标准，邱林英、刘景柱欠交的物业服务费为：1、2005年2月至2005年5月15日的住宅物业管理费为0.5元／㎡·月×108.54㎡×3.5月＝189.95元；2、2005年5月16日至2010年1月22日的住宅物业管理费为0.9元／㎡·月×108.54㎡×56.2月＝5489.95元；3、2005年2月至2005年4月30日的商铺物业管理费为1元／㎡·月×33.96㎡×3月＝101.88元；4、2005年5月1日至2010年1月22日的商铺物业管理费为0.9元／㎡·月×33.96㎡×56.7月＝1732.98元。上述费用共计7514.76元。（四）关于滞纳金。邱林英、刘景柱无正当理由长期拖欠物业服务费，确实给双生物业公司造成了损失。根据《前期物业管理服务合同》的约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，该处的“滞纳金”实属违约金。一审法院结合本案的实际情况，酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付，该认定合理合法，亦予维持。南宁市中级人民法院于2013年12月26日作出（2013）南市民一终字第1554号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费517元，由邱林英、刘景柱负担。
邱林英、刘景柱申请再审称：1、本案的起因是双生物业公司于2005年6月起擅自提高物业服务费、从0.5元／㎡·月提高到0.9元／㎡·月引起。一、二审法院认定事实不清，对邱林英、刘景柱所出示的南价检举（2006）64号文件的“对实行市场调节价的收费要求物业公司跟业主签订合同”证据视而不见。南价格（2005）72号文件只同意南国花园商城小区实行市场调节价收费而没有核准同意双生物业公司按0.9元收物业费，该文件要求双方签订合同，双方按合同约定的服务标准、收费价格、违约责任各自履行各自职责。南价格（2005）72号文件下发后双生物业公司并没有与业主签订实行市场调节价的物业服务合同。一、二审法院采纳双生物业公司于2004年3月1日与开发商签订的《补充合同条款》判决邱林英、刘景柱按照0.9元／㎡·月交费是错误的。2、南宁市物价局和南宁市房产管理局联合下发的（2009）200号文件规定：“三级物业管理资质对6层以下的建筑物收取物业费最高不得超过每月每平方米0.6元”。南国花园商城没有一栋超过6层楼的建筑物，法院判令邱林英、刘景柱按0.9元／㎡·月交纳物业费给只有三级物业资质的双生物业公司没有任何法律依据。3、法官所拖延的时间照计算违约金明显对业主不公。案情并不复杂，单个案件的金额也不是很大的物业服务合同纠纷案本可以当庭判决，但一审法官却故意拖延三年才下判决书，所拖延的时间也计算违约金要邱林英、刘景柱支付给双生物业公司明显对邱林英、刘景柱及南国花园商城500多户业主不公。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，请求撤销南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1554号民事判决和南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第1575号民事判决，改判驳回双生物业公司的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由双生物业公司承担。
双生物业公司答辩称，南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1554号民事判决和南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第1575号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，请求驳回邱林英、刘景柱的再审申请。
本院再审查明，邱林英、刘景柱在本案二审中提交了南宁市物价检查所2006年3月8日出具的南价检举（2006）64号《南国花园商城物业乱收费问题的调查处理意见》，该处理意见认为从2003年12月-2005年4月底，南国花园商城物业服务费应按照南宁市物价局（2003）38号文件规定执行，即住宅每平方米0.5元，商铺实行市场调节价；从2005年5月1日起，根据南价格（2005）72号文件规定，该小区物业服务费实行市场调节价。对实行市场调节价的服务收费，要求物业公司和业主按照双方商议达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。其余事实与一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，双生物业公司在2003年8月18日与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定南国花园商城住宅的物业服务费为0.5元／㎡·月，商铺为1元／㎡·月，该约定中的住宅物业服务费0.5元／㎡·月得到南宁市物价局（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》的批准，商铺按照市场调节价。双生物业公司2005年1月7日与邱林英、刘景柱签订《前期物业管理协议书》，约定双生物业公司依据国家及地方规定和《南国花园前期物业管理服务合同》为邱林英、刘景柱提供物业管理服务，双方同意物业服务费按物价部门核准的价格执行。表明邱林英、刘景柱愿意接受双生物业公司与阳光嘉园房地产公司2003年8月18日签订的《前期物业管理服务合同》的约束。因此，双生物业公司可以按住宅0.5元／㎡·月、商铺1元／㎡·月向邱林英、刘景柱收取物业服务费。事实上，邱林英、刘景柱已经交纳的2004年3月至2005年1月的商铺及住宅物业管理服务费，双生物业公司亦是按照住宅0.5元／㎡·月，商铺1元／㎡·月的标准收取，邱林英、刘景柱没有异议并予以交纳。
双生物业公司在2004年3月1日与阳光嘉园房地产公司签订的《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取，该补充条款改变了原《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费，双生物业公司在2005年1月7日与邱林英、刘景柱签订《前期物业管理协议书》时并未告知邱林英、刘景柱住宅物业服务费按0.9元／㎡·月收取，故该0.9元的标准仅在双生物业公司与阳光嘉园房地产公司之间产生效力，不能约束邱林英、刘景柱。况且，将物业服务费提高到0.9元／㎡·月的补充条款并未得到物价部门的核准，南宁市物价局南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》指出，南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，应由双方签订合同，双方按合同约定的服务内容、服务性质、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定履行各自职责和义务。而之后，双生物业公司并未与邱林英、刘景柱等南国花园商城的业主进行协商，也未签订合同。
《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。国务院2003年6月8日公布的《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”双生物业公司2004年8月16日与邱林英、刘景柱签订的《前期物业管理协议书》约定物业服务费按照住宅0.5元／㎡·月、商铺1元／㎡·月收取，之后，双生物业公司如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体的操作规程南宁市物价局和南宁市住房保障和房产管理局联合发布的《南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第二十二条规定：“申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的住宅小区，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下，开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。”双生物业公司单方提高物业服务收费标准，不符合法律法规的规定。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第五条第一款规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”一、二审判决认为《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》中约定住宅物业服务费按0.9元／㎡·月收取与一般市场价格大致相当，商铺无论是以1元／㎡·月或是0.9元／㎡·月为计算标准，与一般市场价格均大致相当，支持了双生物业公司的诉讼请求，与当事人的合同约定不符，亦无法律依据，本院予以纠正。邱林英、刘景柱以双生物业公司违规收费为由提出抗辩并申请再审，其再审理由成立，本院予以支持。
《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”邱林英、刘景柱拖欠双生物业公司2005年2月至2010年1月22日期间的物业服务费，应当交纳并支付相应利息。物业服务费标准应当按照双方2005年1月7日签订的《前期物业管理协议书》约定的住宅0.5元／㎡·月、商铺1元／㎡·月交纳，即：住宅物业服务费为0.5元／㎡·月×108.54㎡×59.7月=3239.92元，商铺物业服务费为1元／㎡·月×33.96㎡×59.7月=2027.41元，共计5267.33元。邱林英、刘景柱拖欠物业服务费的主要原因在于双生物业公司违反合同约定单方提高物业服务收费标准所致，故双生物业公司诉请邱林英、刘景柱支付滞纳金的理由不能成立，不应予以支持，一、二审判决邱林英、刘景柱支付滞纳金给双生物业公司不当，本院予以纠正。
综上所述，一、二审判决认定事实不清，适用法律有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项以及《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十二条第一、四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决如下：
一、撤销南宁市中级人民法院（2013）南市民一终字第1554号民事判决和南宁市江南区人民法院（2010）江民一初字第1575号民事判决；
二、邱林英、刘景柱向南宁市双生物业服务有限公司支付2005年2月至2010年1月22日期间的物业服务费5267.33元及相应利息（利息计算：按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；
三、驳回南宁市双生物业服务有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费517元，二审案件受理费517元，合计1034元，由南宁市双生物业服务有限公司负担517元，邱林英、刘景柱负担517元。
上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 韦晓云
审判员 李 莉
审判员 黄广旗
二〇一五年九月三十日
书记员 张 尧