江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终2747号
上诉人（原审原告）徐孝亮。
委托代理人徐军。
委托代理人皇潇丽，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）张家港市市容管理处（张家港市停车管理处），住所地张家港市杨舍镇暨阳东路。
法定代表人刘胜，该处主任。
委托代理人孙卓雅，江苏君桥律师事务所律师。
原审第三人张家港市杨舍镇市政工程队，住所地张家港市杨舍镇沙洲东路**号。
法定代表人张宗良。
上诉人徐孝亮因与被上诉人张家港市市容管理处（以下简称市容管理处）及原审第三人张家港市杨舍镇市政工程队（以下简称市政工程队）房屋买卖合同纠纷一案，不服张家港市人民法院（2015）张民初字第02125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨舍环卫所于1997年2月15日经张家港市人民政府批准，更名为市环卫处，并于2010年变更为市容管理处，增挂“张家港市停车管理处”牌子。
1996年，徐孝亮与杨舍环卫所签订协议书一份，约定杨舍环卫所将其名下位于杨舍镇西环路苏华宅基1号楼406室的房地产（房屋建筑面积101.25平方米）出售给徐孝亮，成交价格为87753元，由徐孝亮在1997年12月30日前分次付清给杨舍环卫所。1998年7月10日，徐孝亮与杨舍环卫所再次签订房地产买卖契约一份，基本内容与上述协议书一致，同时约定双方同意于1997年12月30日由杨舍环卫所将房地产正式交付给徐孝亮。上述协议书及房地产买卖契约中杨舍环卫所处均加盖了市环卫处的公章，并未有杨舍环卫所任何印章。
1996年10月26日，杨舍环卫所领取了包括涉案房屋在内的杨舍镇西环路西侧1号楼的产权证，2005年12月14日，徐孝亮领取了涉案房屋的产权证，证号为张房权证杨字第××号。徐孝亮要求被告市容管理处协助办理涉案房屋所在土地的使用权证过户登记手续，诉至法院，引起本案纠纷。
上述事实，有协议书、房地产买卖契约、房屋所有权证、批复、请示及当事人陈述等予以佐证。
另查明，涉案房屋所在土地座落于张家港市杨舍镇小城市村，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为仓储用地，于2002年1月22日领取国有土地使用证，证号为张国用（2002）字第040006号，登记土地使用者为市政工程队。并于2006年1月12日换发国有土地使用权证，证号为张国用（2006）第040002号，权利人依然为市政工程队，权属性质、用途、使用权类型不变。
市政工程队于1985年9月1日开业，初始登记名称为沙洲县城镇建筑工程公司杨舍镇工程队，主办单位为杨舍环卫所。1990年8月，经工商等部门核准，变更名称为现名称，负责人变更为张宗良。1998年5月，市政工程队因需升格至××执照，向工商部门申请注销，并明确有关人员安置、设备、设施、物资、债务等转入法人执照的市政工程队处理。1998年5月26日，经工商部门核准注销。1998年5月18日，市政工程队（××）经工商部门核准设立，法定代表人为张宗良，主管部门为张家港市杨舍镇人民政府。2003年12月25日，市政工程队被工商部门吊销××营业执照。
上述事实，有国有土地使用证、土地登记信息、企业直接申请注销资料查询表、企业吊销后未注销资料查询表及工商登记材料及当事人陈述等予以佐证。
原审原告徐孝亮的诉讼请求是：一、市容管理处协助办理张家港市杨舍镇万红三村11幢406室土地使用权过户登记手续；二、市容管理处承担本案诉讼费。
原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《江苏省土地管理条例》的相关规定，依法改变土地所有权、使用权或者因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。经批准可以不办理出让手续的，转让方应当按照有关规定上缴土地收益。
本案中，涉案房屋所在土地的使用权人市政工程队于1998年经工商部门核准注销后，明确有关债务由××资格的市政工程队承继，同年××市政工程队经工商部门核准设立，于2003年被工商部门吊销营业执照。涉案房屋所在土地自初始登记至换发新证，均登记于市政工程队名下，市政工程队虽被工商部门吊销营业执照，但其作为××的资格尚存。且涉案土地为国有划拨土地，土地用途为仓储。现徐孝亮要求市容管理处协助办理土地使用权过户手续，涉及到有关国有土地使用权之转让及土地用途变更。而市容管理处并非涉案土地的登记所有权人，无法协助徐孝亮办理有关土地使用权的过户登记手续。况且，在徐孝亮提供的房地产买卖契约中已经载明：徐孝亮对所要购买的房地产做了充分了解，愿意购买。而此时涉案房屋所在土地并未办理相应使用权证，可以认为在双方签订房地产买卖契约之时，徐孝亮已经知晓市容管理处并非涉案房屋所在土地的登记使用权人。现徐孝亮诉至法院，要求市容管理处协助其办理土地使用权的过户手续，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。市政工程队经法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相应答辩、举证质证之诉讼权利，由其自行承担相应法律后果。遂依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《江苏省土地管理条例》第六条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回徐孝亮的诉讼请求。案件受理费40元，由徐孝亮负担。
上诉人徐孝亮不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的房地产买卖契约是合法有效的，买卖当时土地使用权是属于被上诉人的，2002年办至原审第三人名下，是被上诉人错误造成，不应当归责于上诉人；“上诉人对所要购买的房地产做了充分了解”该条款是格式条款；现已查明土地使用权登记为原审第三人，应当判决原审第三人协助办理变更手续。请求二审法院撤销原判，诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人市容管理处答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
原审第三人市政工程队未作答辩。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为，案涉房屋原登记杨舍环卫所名下，2005年12月14日，上诉人徐孝亮领取了该房屋的产权证，但案涉房屋所在土地权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，用途为仓储用地，国有土地使用证登记在市政工程队名下。按照法律规定，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳出让金。本案中，徐孝亮要求被上诉人市容管理处协助办理土地使用权过户手续，涉及到土地类型及用途的变更，非单一民事法律范畴能够解决，且市容管理处并非土地的使用权人，故徐孝亮的上诉理由本院无法支持。因房地产买卖契约系徐孝亮与市容管理处签订，原审第三人市政工程队非合同当事人，因此徐孝亮要求市政工程队协助办理过户手续亦无合同依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人徐孝亮的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐孝亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年七月十三日
书 记 员 吴茂程