上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第40845号
原告（反诉被告）朱志龙。
原告（反诉被告）石明红。
上列两原告共同委托代理人张悦，上海市建纬律师事务所律师。
上列两原告共同委托代理人王馨苡，上海市建纬律师事务所律师。
被告（反诉原告）项秀琴。
被告（反诉原告）方秀春。
上列两被告共同委托代理人夏建国，上海恒隆律师事务所律师。
原告朱志龙、石明红诉被告项秀琴、方秀春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理，诉讼中，被告项秀琴、方秀春提起反诉，本院适用简易程序于2014年12月12日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）朱志龙、石明红的委托代理人张悦、王馨苡，被告（反诉原告）的项秀琴、方秀春及其委托代理人夏建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）朱志龙、石明红诉称，2011年8月12日，涉案双方经上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）居间介绍签订一份《房屋租赁合同》，约定由项秀琴、方秀春承租朱志龙、石明红位于上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2011年8月18日起至2017年8月18日止，月租金为6，300元（人民币，以下币种相同）。合同履行期间，朱志龙、石明红因故需要出售系争房屋，遂致电项秀琴、方秀春希望协商解除合同，项秀琴、方秀春表示理解与同意并多次配合有购房意向的客户看房，只是双方始终未能就解除租赁合同事宜达成一致意见，项秀琴、方秀春至今占用房屋，但未支付2014年8月19日起的租金。后，朱志龙、石明红委托律师向项秀琴、方秀春送达了《要求解除房屋租赁合同的函》，但项秀琴、方秀春收到函件后仍占用房屋至今且不支付房屋租赁费用，故起诉至法院，要求判令：1、确认涉案房屋租赁合同解除，2、项秀琴、方秀春向朱志龙、石明红返还浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室，3、项秀琴、方秀春向朱志龙、石明红支付欠付的房屋租赁费1，680元及逾期付款违约金1，680元（按每日21元，自2014年8月13日计算至实际支付之日止，暂计至2014年10月31日为1，680元），4、项秀琴、方秀春向朱志龙、石明红支付合同解除违约金6，300元，5、项秀琴、方秀春向朱志龙、石明红支付房屋使用费5，040元（按每日210元，自2014年10月8日计算至实际返还房屋之日止，暂计至2014年10月31日为5，040元）。
被告（反诉原告）项秀琴、方秀春辩称，同意解除双方之间的合同并支付2014年8月19日至2014年9月26日的租金，但出租方系违约解除合同，其要求出租方赔偿损失，同时要求出租方配合收回房屋，但因赔偿事宜没谈成，出租方拒绝接收房屋，故2014年9月26日之后的损失与其无关，不同意支付9月26日之后的租金和房屋使用费；因系出租方拒收租金，也不同意支付逾期付款违约金；此外，本案是出租方单方解除合同，其并没有违约，故不同意承担违约金。其因承租系争房屋支付了装修费7，000元、中介费2，205元、搬迁费2，000元，因出租方违法解除合同，致使其另租同样的房屋每月多付租金3，700元，故提起反诉，要求判令朱志龙、石明红赔偿违约损失100，000元。
针对反诉部分，朱志龙、石明红答辩称，其并没有违约解除合同，故不同意赔偿项秀琴、方秀春主张的损失。
经审理查明，朱志龙、石明红系上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2011年8月12日，朱志龙、石明红作为出租方（甲方），项秀琴、方秀春作为承租方（乙方），德佑公司作为居间方（丙方），三方就前述房屋签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2011年8月18日起至2017年8月18日止。合同第四条约定，月租金为6，300元，乙方应于每月13日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付逾期违约金。乙方以银行转账方式向甲方支付租金，甲方收取租金的账户如下：户名，石明红；开户行，招商银行；账号，XXXXXXXXXXXXXXXX。第五条约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金（押金）6，300元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话（通讯费）等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担。第七条约定，乙方应在本合同的租赁期限届满之后的3个工作日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第九条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（七）逾期不支付租金累计超过1个月的。第十二条约定，签订本合同时，乙方支付6，300元作为定金，若甲乙双方履行完毕交房手续，则该定金作为租金或者租赁保证金的一部分进行抵充。双方在第十三条中特别约定，甲方同意乙方在客厅装一个门（前提不破坏结构基础上），租赁期满，恢复房屋原状，甲方允许7个人以内居住。租金付三押一，甲乙双方原则上不同意随意解除合同（租赁合同期限），房子不得转租群租，允许承租人亲戚居住。合同签订以后，朱志龙、石明红按约交付了房屋，项秀琴、方秀春则向朱志龙、石明红支付了押金6，300元及截至2014年8月18日的租金。
2014年9月26日，朱志龙、石明红委托律师向项秀琴、方秀春寄送《要求解除房屋租赁合同的函》一份，函中称在合同履行近三年后，朱志龙、石明红因故需要出售系争房屋，并致电项秀琴、方秀春希望终止合同，双方经多次协商，但未能应终止合同事宜达成一致意见，项秀琴、方秀春占用房屋至今但未支付2014年8月19日起的租金，根据合同约定，项秀琴、方秀春逾期不支付租金累计已超过一个月，朱志龙、石明红有权按约解除合同，并要求支付违约金，故致函告知项秀琴、方秀春：自即日起提前解除租赁合同，要求项秀琴、方秀春按照合同约定返还系争房屋并支付包括违约金在内的所有款项。2014年9月27日，项秀琴、方秀春收到了前述函件。
另查明，2014年12月12日，项秀琴、方秀春将系争房屋返还给了朱志龙、石明红。
审理中，项秀琴、方秀春同意涉案合同于2014年9月26日解除，支付的押金同意抵扣欠付的2014年9月26日前的租金。项秀琴、方秀春表示，其承租系争房屋后，对房屋进行了装修，为此花费了7，000元，另外，2014年8月12日，其欲向朱志龙方支付租金，但遭拒收，朱志龙、石明红发函解除合同后，其于10月初已完成搬离，但朱志龙、石明红不予配合办理房屋交接手续，其不存在违约情形，故要求朱志龙、石明红赔偿其损失。对此，朱志龙、石明红认为，双方于2014年8月12日见面是协商解除合同的事宜，当时其是要求项秀琴、方秀春考虑一下，如果不愿意解除合同返还房屋的，则仍按原合同履行，不存在拒收租金的情况，而且合同约定的租金支付方式是转账支付，在发出解除函后，直至开庭前三天才收到承租方要求交接房屋的短信通知，之前从未要求过，故解除合同的违约责任在于项秀琴、方秀春，至于项秀琴、方秀春提出的装修损失，项秀琴、方秀春只是在客厅和餐厅当中用三合板做了一个隔断墙，然后将房屋内主卫的门擅自拆装在隔断墙上，最多花费1，500元左右，且根据合同约定，租赁期满时，项秀琴、方秀春还应将房屋恢复原状，考虑到涉案合同提前解除，现愿意补偿项秀琴、方秀春1，000元，但不同意赔偿其余损失。
上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《账户历史交易明细表》、《要求解除房屋租赁合同的函》、照片、收款收据等证据予以佐证。
本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案中，出租人于2014年9月26日发函解除涉案租赁合同，审理中承租人同意涉案合同于该日解除，系争房屋业已返还，故本院可予准许并确认涉案于2014年9月26日解除。合同解除后，双方仍应按约结算。本案并无证据表明涉案合同解除后朱志龙、石明红拒绝接收房屋，项秀琴、方秀春仍应支付2014年8月19日起至2014年12月12日即房屋实际返还之日止的租金和房屋使用费，但在租赁期间，出租方即朱志龙、石明红欲对外出售房屋并与项秀琴、方秀春协商解除合同事宜，项秀琴、方秀春逾期支付租金情有可原，故朱志龙、石明红要求项秀琴、方秀春支付逾期付款违约金和合同解除违约金的诉讼请求本院不予支持。对于项秀琴、方秀春的反诉请求，本院认为，项秀琴、方秀春称方志龙、石明红拒收租金，但方志龙、石明红不予认可，即便属实，在双方就合同解除问题尚未达成合意的情况下，其仍应按照合同约定的转账方式向朱志龙、石明红支付租金，但其未付，其要求出租方赔偿损失没有依据，对其反诉请求本院不予支持。审理中，朱志龙、石明红自愿补偿项秀琴、方秀春装修损失1，000元，经查并无不当，本院可予准许。对于涉案押金，根据双方意见，可判决朱志龙、石明红返还，在执行时直接抵扣项秀琴、方秀春应当承担的租赁费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）朱志龙、石明红与被告（反诉原告）项秀琴、方秀春之间的《房屋租赁合同》于2014年9月26日解除；
二、被告（反诉原告）朱志龙、石明红于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）项秀琴、方秀春自2014年8月19日起至2014年12月12日止、按每月人民币6，300元的标准计算的租金和房屋使用费；
三、原告（反诉被告）朱志龙、石明红于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）项秀琴、方秀春押金人民币6，300元；
四、原告（反诉被告）朱志龙、石明红于本判决生效之日起十日内补偿被告（反诉原告）项秀琴、方秀春装修损失人民币1，000元；
五、驳回原告（反诉被告）朱志龙、石明红的其余诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）项秀琴、方秀春的反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币125元，减半收取计人民币62.50元，由原告（反诉被告）朱志龙、石明红负担人民币37.50元，被告（反诉原告）项秀琴、方秀春负担人民币25元。反诉案件受理费人民币1，150元，由被告（反诉原告）项秀琴、方秀春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一五年三月五日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。