天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民四终字第0796号
上诉人（原审被告）天津融易达资本管理有限公司，住所地天津开发区盛达街9号801。
法定代表人张荣华，总经理。
委托代理人郑秀起，天津竹音律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天津市兴昌泰洗涤有限公司，住所地天津市东丽区新立街务本一村津唐公路南侧。
法定代表人郝德强，经理。
委托代理人吴振春，该公司员工。
委托代理人唐熠，天津天麓律师事务所律师。
上诉人天津融易达资本管理有限公司（以下简称融易达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第3030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人融易达公司的委托代理人郑秀起与被上诉人天津市兴昌泰洗涤有限公司（以下简称兴昌泰公司）的法定代表人郝德强及其委托代理人吴振春、唐熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2014年11月19日，兴昌泰公司与融易达公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：融易达公司将其所有的位于天津市南开区东马路与水阁大街交口，即七向街A座：103部分、104、301、401、501、601、一楼大堂出租给兴昌泰公司使用，房屋租赁面积为4984.4平方米，房屋的用途为案外人华住酒店管理有限公司（以下简称华住公司）旗下怡莱酒店及其配套经营、办公场所；租赁期限为15年，自2014年12月1日至2029年12月31日止；房屋租金及支付方式：按建筑面积计算租金，自2014年12月1日至2015年12月31日房屋租赁费为0.82元／日／建筑平方米，房屋租赁费计1589635元，自2016年1月1日起至2017年12月31日房屋租赁费为1.70元／日／建筑平方米，月房屋租赁费计257735元（逐年递增，从略）……自2027年1月1日至2029年12月31日房屋租赁费为2.09元／日／建筑平方米，月房屋租赁费计316862元；兴昌泰公司应在合同签订之日起10日内向融易达公司缴纳质量保证金100000元，租赁期满后，如兴昌泰公司未对房屋造成损害，质量保证金应在房屋租赁期满后30个工作日内无息退还兴昌泰公司；兴昌泰公司应在2014年12月30日前向融易达公司缴纳租赁保证金260000元，融易达公司向兴昌泰公司提供保证金收据，租赁期满后30个工作日内，融易达公司收取的保证金用以抵充合同约定由兴昌泰公司承担费用外，剩余部分无息归还兴昌泰公司；兴昌泰公司应在2014年11月30日前向融易达公司缴纳2014年12月1日至2015年2月28日房屋租赁费300690元；融易达公司应于2014年12月1日前将租赁房屋交付兴昌泰公司；同时约定解除合同条件：因融易达公司原因导致兴昌泰公司无法在租赁房屋内进行正常办公、经营活动，或致使兴昌泰公司无法实现合同目的的，兴昌泰公司有权解除合同，融易达公司应向兴昌泰公司支付相当于剩余租期租金总额20%的违约金等合同条款。
合同签订后，兴昌泰公司按合同约定陆续向融易达公司支付质量保证金及租赁保证金共计360000元。
2014年12月4日，融易达公司以书面方式致函兴昌泰公司提出解除双方签订的房屋租赁合同，其内容载明：“现因客观情况，原合同无法继续履行。为此，我司特就解除原合同相关事宜，函告贵司，望贵司能予配合谅解：1、本函自到达贵司之日起，贵我双方所签署的原合同即告终止，原合同中权利义务不再履行；2、为避免给贵我双方造成进一步损失，请贵司于见函后立即停止承租上述房屋相关全部工作，并及时与我司取得联系，就因解除原合同所产生的后续事宜进行协商并确定解决方案；3、自本函发出之日起，贵司以原合同为由，就承租上述房屋再行提出的任何主张和要求，我司均不再接受。综上，请贵司考虑双方的共同利益，从客观角度对合同终止事宜与我司进一步予以协商。”现兴昌泰公司与融易达公司经多次协商未果，遂成讼。
兴昌泰公司的一审诉讼请求是：1、融易达公司给付兴昌泰公司合同违约金2000000元；2、融易达公司赔偿兴昌泰公司实际损失1556884元；3、融易达公司返还兴昌泰公司质量保证金及租赁保证金共计360000元；4、本案诉讼费由融易达公司承担。
另查，2014年11月，兴昌泰公司委托案外人深圳市万丰装饰设计工程有限公司（以下简称万丰公司）为其制作租赁房屋的装修设计图，同月，案外人万丰公司向兴昌泰公司交付草图。2014年11月20日，兴昌泰公司与案外人万丰公司正式签订《建筑装饰装修工程设计合同》，约定：工程项目为天津七向街怡莱酒店项目；工程地点为天津市南开区东马路与水阁大街交口玉鼎商业楼6号楼部分区域，即七向街A座103部分、104、301、401、501、601、一楼大堂；设计内容为平面方案、全套装饰图、强电图、弱电图、暖通图、新风图等；兴昌泰公司须向案外人万丰公司提供建筑图纸及总平面布置图，设计费估算为270000元及仲裁条款等合同条款。签订合同的当日，案外人万丰公司履行了交付设计图的义务，兴昌泰公司同时支付设计费270000元。但由于兴昌泰公司未向案外人万丰公司提供第三层平面设计图，故案外人万丰公司向兴昌泰公司交付的图纸内容不涵盖第三层设计内容。同日，兴昌泰公司与案外人捷成建筑装饰工程有限公司（以下简称捷成公司）签订协议一份，约定：“兴昌泰公司与案外人捷成公司签订七向街工程装修合同，按合同约定兴昌泰公司应预付案外人捷成公司1200000元装修费，兴昌泰公司在案外人天津滨海环保科技开发有限公司（以下简称滨海公司）存有加汽块7000立方转给案外人捷成公司6315立方做工程，兴昌泰公司每立方190元人民币（包括运费）共计人民币1200000元整，预付七向街宾馆前期费用捷成公司给兴昌泰公司开具相应的票据，此款双方商定为装修前期预付金，待随工程进度兴昌泰公司再给拨款。”2014年11月24日，兴昌泰公司与案外人捷成公司正式签订了《建筑装饰工程施工合同》约定：工程名称为怡莱酒店古文化街店装饰工程；工程地点为天津市南开区东马路与古文化街交口；承包范围为拆除工程、室内天地墙装饰、水电改造及安装、热水锅炉工程、弱电工程、消防工程、空调工程、灯具洁具安装、室内家具（详见附件清单，不含布草及室外工程）；承包方式为包工包料；暂定合同价款为9809918元；工程预付款为1200000元；同时约定：因兴昌泰公司原因，合同无法继续履行时，则工程预付款1200000元转为定金赔偿给案外人捷成公司，因捷成公司原因，合同无法继续履行时，应按双倍工程预付款赔偿给兴昌泰公司，即2400000元及争议或纠纷处理等合同条款。2014年11月24日，兴昌泰公司与案外人捷成公司签订合同后，案外人捷成公司自2014年11月26日至2014年11月30日陆续从案外人滨海公司处拉走4210立方加汽块，总价值为800000元。
再查，双方当事人解除合同后，2014年12月29日，兴昌泰公司分别以案外人华住公司、案外人万丰公司和案外人捷成公司为被申请人向天津仲裁委员会提起仲裁，后经天津仲裁委员会依法作出（2014）津仲裁字第548号裁决书，裁决：一、解除兴昌泰公司与案外人华住公司签订的《特许经营合同》；二、案外人华住公司返还兴昌泰公司特许经营加盟费150000元；三、兴昌泰公司自愿放弃案件的其他仲裁请求，兴昌泰公司与案外人之间别无其他争议；四、案件仲裁费9680元，由兴昌泰公司负担。天津仲裁委员会作出（2014）津仲裁字第549号裁决书，裁决：一、解除兴昌泰公司与案外人万丰公司于2014年11月20日签订的《建筑装饰装修工程设计合同》；二、案外人万丰公司于2015年1月10日之前返还兴昌泰公司设计费50000元；三、兴昌泰公司自愿放弃案件的其他仲裁请求，兴昌泰公司与案外人万丰公司之间别无其他争议；四、案件仲裁费7062元，由兴昌泰公司负担。天津仲裁委员会作出（2014）津仲裁字第550号裁决书，裁决：一、解除兴昌泰公司与案外人捷成公司于2014年11月24日签订的《建筑装饰工程施工合同》；二、案外人捷成公司于2015年1月10日之前返还兴昌泰公司工程装修款400000元；三、兴昌泰公司自愿放弃案件的其他仲裁请求，兴昌泰公司与案外人捷成公司之间别无其他争议；四、案件仲裁费12892元，由兴昌泰公司负担。
2015年1月5日，案外人万丰公司给兴昌泰公司出具收条，证明内容为“兹因万丰公司与兴昌泰公司筹备的天津市南开区东马路玉鼎商业楼酒店项目产生设计费270000元，经仲裁庭裁决收取设计费220000元，现已现金形式收到此笔费用”，该收条经双方盖章及项目负责人签字确认。一审庭审中，案外人万丰公司确认收取兴昌泰公司设计费220000元。2015年1月8日，案外人捷成公司给兴昌泰公司出具收条，证明内容为“兹因捷成公司与兴昌泰公司筹备的天津市南开区东马路玉鼎商业楼酒店项目产生装修费1200000元，经仲裁庭裁决收取装修费800000元，由于前期装修预付款是以在滨海公司存有的加汽块作为款项结算的，故双方协商现以加汽块抵销此笔800000元的装修费”，该收条经双方盖章及兴昌泰公司法定代表人和案外人捷成公司项目负责人签字确认。一审庭审中，案外人捷成公司确认收取案外人滨海公司价值800000元的加汽块用以抵偿兴昌泰公司应付的800000元的合同定金。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效。关于融易达公司单方提出解除《房屋租赁合同》是否构成违约双方存在争议。兴昌泰公司称融易达公司在无任何理由的情况下向兴昌泰公司提出解除合同，其行为已构成违约。一审庭审中，融易达公司以兴昌泰公司未经出租方同意进行装修、转租，违约在先为由进行抗辩。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院认为，融易达公司应对其主张兴昌泰公司未经其同意进行装修、转租的事实负有举证责任，兴昌泰公司仅在一审庭审中陈述该事实，但未提交相关证据证实，其抗辩理由不成立，故不予采信。双方签订《房屋租赁合同》后，在没有法定和约定的解除合同事由的前提下，融易达公司向兴昌泰公司发出关于解除《房屋租赁合同》的函，其内容明确表示不再继续履行讼争合同，融易达公司的行为已构成单方违约，应承担相应的违约责任。
关于融易达公司收取兴昌泰公司质量保证金及租赁保证金是否应当返还双方存在争议。一审法院认为，双方签订《房屋租赁合同》中对于融易达公司收取兴昌泰公司的质量保证金及租赁保证金作出明确约定，租期届满后，且兴昌泰公司无违约的情况，全额无息退还兴昌泰公司，现由于融易达公司单方提出解除合同，导致讼争合同不能继续履行，故兴昌泰公司要求融易达公司返还已经收取360000元保证金的诉请，予以支持。关于解除合同后，违约方如何承担违约责任问题存在争议。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。双方当事人在讼争合同中约定了融易达公司违约应向兴昌泰公司支付剩余租期租金总额20%的违约金符合《中华人民共和国合同法》相关规定。由于双方并未实际履行讼争合同，租期15年累计的租金总额的20%远超过兴昌泰公司主张的2000000元，故对于兴昌泰公司向融易达公司主张的违约金2000000元属于双方约定的范围，予以确认。但一审庭审中，融易达公司以兴昌泰公司主张的违约金金额过高，要求依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定进行调整为由进行抗辩。结合本案实际情况客观分析，对于兴昌泰公司的实际损失的认定：第一，兴昌泰公司主张双方签订合同后，兴昌泰公司先后与三名案外人签订合同，因为融易达公司单方违约行为导致兴昌泰公司产生各项损失，分别包含支付案外人万丰公司设计费220000元、赔偿捷成公司定金800000元、赔偿华住公司加盟费366000元以及仲裁费29634元。一审法院认为，首先，依据兴昌泰公司提交的与案外人万丰公司签订的合同、图纸等相关证据及案外人万丰公司的证人证言可以证实，案外人万丰公司已经完成讼争房屋的装修设计工作并交付劳动成果，故兴昌泰公司向其支付220000元的设计费及因仲裁产生的仲裁费7062元应视为兴昌泰公司的实际损失，予以支持；其次，据兴昌泰公司提交的其与案外人捷成公司签订的合同及案外人捷成公司证人证言等相关证据可以证实，兴昌泰公司与案外人捷成公司签订合同总标的额为9809918元，另约定了定金支付方式及金额为1200000元，双方约定的定金数额未超过《中华人民共和国担保法》规定主合同标的额的20%。兴昌泰公司采取以货抵款的方式，案外人捷成公司实际收取兴昌泰公司800000元，上述书面合同约定定金内容及支付行为符合定金的法律特征及性质。由于融易达公司单方解除合同导致兴昌泰公司与案外人捷成公司之间的合同亦无法继续履行，不能实现合同目的，适用定金罚则，兴昌泰公司应承担不被退还定金的违约责任。兴昌泰公司实际交付案外人捷成公司800000元，该笔款项少于兴昌泰公司与案外人捷成公司约定的1200000元定金，兴昌泰公司并未扩大其实际损失范围，依据《中华人民共和国担保法解释》相关规定，因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则，受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。故兴昌泰公司向案外人支付800000元的定金及因仲裁产生的仲裁费12892元，可以作为实际损失向融易达公司追偿，予以支持；最后，对于兴昌泰公司主张赔偿案外人华住公司366000元以及仲裁费9680元，从兴昌泰公司提交的证据及证人李××的证人证言，无法证明兴昌泰公司曾与案外人签署过《特许经营合同》，且案外人华住公司也未派员出庭证明其收取特许加盟费的情况，故兴昌泰公司主张此项损失，不予支持。第二，兴昌泰公司主张因购买办公用品、餐饮而支出费用。一审法院认为，办公用品系种类物，并不是针对租赁房屋专属定制的，具有重复使用性。餐费亦不是签订讼争合同所必须支出费用，因此上述两项费用产生，不应视为兴昌泰公司的损失，不予支持。第三，兴昌泰公司主张支付聘用员工工资所产生的损失96900元。双方在签订合同前兴昌泰公司聘用员工发放2014年9月起至2014年11月5日期间的工资，一审法院认为，兴昌泰公司提供的工资表系兴昌泰公司单方制作，无法证明全部雇佣员工数量及发放工资金额与讼争合同之间具有关联性，但考虑到兴昌泰公司是为了筹备酒店开业而聘用的重要岗位上的人员，且因为融易达公司单方违约，所以酌情判令融易达公司补偿兴昌泰公司支付聘用人员张琴、周丹中、郝德芳各一个月的工资，共计10400元，超出部分不予认定。一审法院认为，因融易达公司违约行为导致兴昌泰公司产生的实际损失金额为1050354元（800000＋220000＋10400＋12892＋7062）。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济情况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行平衡，当事人约定的违约金超过造成损失的30%，可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。兴昌泰公司主张2000000元违约金确实过分高于其实际损失，融易达公司要求调整违约金符合依法调整的范畴，故本案应以兴昌泰公司实际损失金额1050354元为基数，依法将兴昌泰公司主张的违约金2000000元调整为1365460元（1050354＊130%），超出部分不予支持。关于兴昌泰公司主张要求融易达公司支付其实际损失1556884元的诉请双方存在争议。一审法院认为，双方当事人已经在讼争合同中约定了违约金条款，且兴昌泰公司主张违约金已经包含了其实际损失，从公平原则考虑，兴昌泰公司同时主张支付违约金及赔偿实际损失具有重复性，故兴昌泰公司主张融易达公司赔偿其损失1556884元的诉请，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十九条、第一百二十条第一款、第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：“一、本判决生效后十五日内，被告天津融易达资本管理有限公司向原告天津市兴昌泰洗涤有限公司返还保证金360000元；二、本判决生效后十五日内，被告天津融易达资本管理有限公司给付原告天津市兴昌泰洗涤有限公司违约金1365460元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38135元，减半收取19067.5元，由原告天津市兴昌泰洗涤有限公司负担10668元，被告天津融易达资本管理有限公司负担8399.5元，于本判决生效后十五日内交付本院。”
上诉人融易达公司不服一审判决，上诉至本院，请求：1、撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审，或者依法改判驳回被上诉人兴昌泰公司要求返还保证金360000元、支付违约金1365460元的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人兴昌泰公司承担。其理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人兴昌泰公司未举证证明其是否取得上诉人融易达公司同意对讼争房屋进行装修，故被上诉人兴昌泰公司应当承担举证不能的法律后果。2、被上诉人兴昌泰公司与案外人捷成公司因《建筑装饰施工合同》产生的损失不应当支持。3、被上诉人兴昌泰公司与案外人万丰公司因《建筑装饰装修设计合同》产生的损失不应当支持。4、仲裁费不应当支持。5、被上诉人兴昌泰公司的人员工资不应当支持。
被上诉人兴昌泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由为：1、上诉人融易达公司主张被上诉人兴昌泰公司违反合同约定进行改造装修没有事实依据。2、被上诉人兴昌泰公司与案外人签订的合同原件等材料均已提交，并且经仲裁裁决认定。3、仲裁费用和人员工资都是合理合法的费用，一审法院的认定是正确的。
经审理查明，本院查明的事实与一审查明的事实一致。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。
经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按照该合同的约定行使权利，履行义务。上诉人融易达公司主张因被上诉人兴昌泰公司违反了该合同第8.5条规定，即“在租赁期限内，未经出租方书面同意擅自对租赁房屋及附属设施装修改造或超范围装修改造的，出租方有权解除本租赁合同，租赁保证金不予退还，且承租方按照合同租金总额的5%向出租方支付违约金”，其才发函要求解除合同，但是上诉人融易达公司未提交任何证据证明被上诉人兴昌泰公司对讼争房屋进行了拆改。二审庭审中，上诉人融易达公司主张一审出庭作证的证人白××的证言可以证实被上诉人兴昌泰公司对讼争房屋进行拆改的事实，经本院核实证人白××在2015年5月26日庭审中的证言，证人白××的证言中并没有关于讼争房屋是否进行过拆改的表述，故上诉人融易达公司的该项主张缺少事实依据，且其发函解除合同的行为已经构成单方违约，被上诉人兴昌泰公司据此要求上诉人融易达公司依据《房屋租赁合同》第9.1.2条的约定承担违约责任于法有据，本院予以支持。关于被上诉人兴昌泰公司的损失问题，因上诉人融易达公司的违约行为导致了被上诉人兴昌泰公司与案外人捷成公司、案外人万丰公司签订的合同无法履行，致使被上诉人兴昌泰公司对案外人捷成公司、案外人万丰公司承担赔偿责任，该赔偿数额已经天津仲裁委员会的生效裁决书确认且已履行完毕，故上诉人融易达公司应当支付上述赔偿数额及相关仲裁费用。上诉人融易达公司虽对此有异议但未提交任何证据予以证明，本院不予采信。关于被上诉人兴昌泰公司的工人工资问题，考虑到被上诉人兴昌泰公司为了筹备酒店开业而聘用人员的实际情况，一审法院酌情判令上诉人融易达公司给付被上诉人兴昌泰公司员工一个月的工资合理合法，本院予以维持。上诉人融易达公司的该项主张理据不足，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费20329元，由上诉人天津融易达资本管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀云
代理审判员 于 浩
代理审判员 张 璇
二〇一五年八月十日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……