山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁10民终2061号
上诉人（原审被告）：刘洪超，男，1973年8月6日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。
被上诉人（原审原告）：威海华联商厦股份有限公司，住所地威海市环翠区新威路58号。
法定代表人：刘跃华，董事长。
委托诉讼代理人：都业金，男，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：明良辉，山东西政律师事务所律师。
上诉人刘洪超因与被上诉人威海华联商厦股份有限公司（以下简称“华联公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2016）鲁1091民初1393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
刘洪超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华联公司的诉讼请求。事实与理由：1.华联公司原系国有企业，案涉房屋系华联公司为解决职工住房问题而分配的福利性房屋，刘洪超按照职工工龄、职位、学历、特殊技能等综合考核打分情况，交纳1万元“集资款”才取得案涉房屋，后案涉房屋因华联公司原因未进行房改，1999年华联公司以扣除工资、收回房屋、辞退为要挟，强行与刘洪超签订租房协议。福利分房是国家给予职工的优惠政策，华联公司不能随意决定分房政策与价格，因此华联公司要求收回房屋没有法律依据；2.华联公司职工及参与建房、分房的原公司领导均可证实案涉房屋系分配给刘洪超的福利住房，即使租房协议有效，双方亦系公房租赁关系，不属于民事法律关系，依据《最高人民法院关于房地产受理问题的通知》的相关规定，不属于人民法院的受理范围；3.案涉房屋未进行房改，亦未按照《山东省取消福利分房实行新房新制度暂行办法》给予刘洪超一次性住房资金补偿。因此一审法院判决刘洪超退还房屋，侵害了其合法权益。
华联公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
华联公司向一审法院起诉请求：1、刘洪超立即向华联公司返还威海市古寨西路－63号304室房屋；2、刘洪超按照每月39.8元向华联公司支付自2012年10月至12月的房租119.4元、按照每月199元的标准向华联公司支付自2013年1月至2016年5月共计41个月的欠付房租8159元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金。
一审法院认定事实：华联公司、刘洪超认可刘洪超承租的房屋是位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路－63号304室。刘洪超与孙江英原系夫妻关系，两人于2012年2月23日离婚。孙江英于2012年2月离职，刘洪超于2013年1月离开华联公司，刘洪超至今仍然租住案涉房屋。
对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2002年4月9日，华联公司与孙江英签订一份租房协议书，约定华联公司分给刘洪超的住房是租房，而不是福利分房；租金按室内的实用面积（客厅、卧室、卫生间、厨房每平方米0.9元，封闭式阳台每平方米0.20元，草厦子每平方米0.10元）收取房租费，每月从刘洪超工资中扣除，同时取消房补。如以后租房价格国家另有规定，按国家规定执行；刘洪超自由离职、被辞退、或解除劳动合同、个人要求调离及限期调离和被开除者，自人事部公布之日起6个月内刘洪超要退还华联公司租房；刘洪超租用的华联公司住房，产权属华联公司，刘洪超只有租用期内的使用权，没有支配权，更不准出租或出借给别人居住，如发现有出租或出借的，华联公司有权限期收回租房。刘洪超对该协议书的真实性没有异议，但提出该协议是因华联公司以取消租房资格、扣工资、辞退相要挟，被迫签订。
华联公司提交落款时间为2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，据以主张：由于公司员工流动性加大，对公司宿舍管理做出新的规定，重新同租住公司宿舍的人员签订房屋租赁合同；对于已经离职的租房户房租予以调整，将现房租提高5倍（刘洪超的房租为199元），方案经职工代表大会通过后，于2010年6月1日实施。华联公司称调高后的房租仍然低于市场价格。刘洪超对证据的真实性提出异议，同时认为华联公司擅自提高房租，没有法律依据。
华联公司提交2012年10月27日收款收据入帐联一张，主张刘洪超房租交纳到2012年9月，要求刘洪超按照每月39.8元向华联公司支付2012年10月至12月的房租119.4元、按照每月199元的标准向华联公司支付自2013年1月至2016年5月共计41个月的欠付房租8159元，并承担自2016年6月至交还承租房之日止的租金。刘洪超对收据的真实性没有异议，但认为华联公司单方提高房租标准没有法律依据，要求按原房租标准收取。
刘洪超提交的证据有：1.威海华联商厦收款收据二份，记载收到李玉生、李元朴交来款项一万元，备注有“预收宿舍款”字样。威海华联商厦付款凭证一份，记载付给张烈强宿舍预收款一万元。2.通知复印件一份，落款时间1999年2月28日，内容为对于未参加房改、仍住公司公有住房的住户，从1999年4月开始改为租房，并签订租房协议书，其租房事项按协议书条款执行；租房协议书发给各住户签字后上交公司总务部，五月份不签字的，按规定取消租房资格。3.上访信件复印件二份，反映案涉房屋遗留问题。4.原华联商厦福利分房历史事实证明一份，有杨益民、郑龙祥、王丽君、姜克美、王本聪签字。华联公司对上述证据分别就关联性、真实性等提出异议，均不予认可。
另查，华联公司于2001年办理了案涉房屋所在整幢楼的房屋所有权证书，房证编号为威房权证字第××号。
一审法院对双方证据分析认定如下：华联公司已于2001年取得案涉房屋所有权，华联公司提交的租房协议书，有孙江英的签名，刘洪超对其真实性没有异议，因此，对于该协议书予以采信；华联公司提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，同时提交了2012年10月27日刘洪超交纳房租的收据，刘洪超对收据真实性没有异议，一审法院认为华联公司的证据可以相互印证，具有真实性关联性和客观性，予以确认。刘洪超提交的四份证据中的上访信件是上访人对于事情的总结陈述，不具备证据的客观性；有关宿舍款收款、付款收据并非刘洪超本人交纳或收取，没有反映出收取的宿舍款是案涉房屋，不具备关联性，故对上述证据不予采信。刘洪超提交的通知系复印件，华联公司对真实性不予认可，一审法院认为从该通知内容与华联公司诉称认可的刘洪超居住案涉房屋系租房的事实相对应，可以确认其真实性，予以采信。关于福利分房的事实证明，签字当事人没有出庭作证，所述情况亦无其他材料佐证，无法确认其真实性，故对上述证据不予采信。
一审法院认为，本案争议焦点有三点：一是刘洪超住房是否福利分房，华联公司、刘洪超之间是否平等的民事法律关系，案件是否属于法院主管的民事案件；二是刘洪超是否应当返还承租房屋；三是刘洪超是否应当按提高后的房租标准交纳所欠房租。
关于第一个争议焦点，一审法院认为，根据华联公司、刘洪超订立的租房协议书、刘洪超提交的通知以及双方均认可的刘洪超实际租住案涉房屋并交纳过租金的事实，可以认定华联公司、刘洪超双方之间形成房屋租赁合同关系，该合同关系是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。刘洪超关于签订协议书系被迫无奈、协议书上没有华联公司公章未生效等反驳理由，没有证据支持和法律依据，一审法院不予采纳。刘洪超关于案涉房屋系福利分房、应当参加房改、双方之间并非平等的民事法律关系、本案不属于法院主管的民事案件的主张，一审法院认为，租房协议书中明确载明分给刘洪超的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，具备民事合同的基本要素，因此，对刘洪超该项辩称，一审法院不予支持。
关于第二个争议焦点，华联公司、刘洪超双方签订的租房协议书明确约定，在刘洪超自由离职、被辞退或解除劳动合同等情况下，要退还华联公司租房，现刘洪超已于2013年离开华联公司，华联公司有权收回租房。虽然房屋租赁协议是与孙江英签订的，但孙江英与刘洪超离婚后，房屋实际由刘洪超租住并交纳房租，因此，华联公司要求刘洪超返还承租的房屋理由正当，一审法院予以支持。
关于第三个争议焦点，华联公司依据2012年10月27日房租收据主张，刘洪超房租交纳到2012年9月，刘洪超对收据的真实性没有异议，虽不认可华联公司主张的房租最后交纳时间，但未提出相应证据，故一审法院支持华联公司主张，确认刘洪超自2013年1月起再未交纳房租，对华联公司要求刘洪超按照每月39.8元向华联公司支付自2012年10月至12月的房租119.4元的请求予以支持；对华联公司要求刘洪超自2013年1月起按199元标准交纳房租的主张不予支持，理由是华联公司提交的2010年4月29日的“威海华联商厦股份有限公司产权房及宿舍管理制度补充规定”、2010年5月31日第二届职工代表大会第二次会议记录，系华联公司内部文件，上述文件中提高涉案房屋租金标准的决定是华联公司单方行为，华联公司没有证据证明其向刘洪超履行了告知义务，刘洪超关于该问题的辩解理由成立，一审法院予以采纳，刘洪超应当按照原租金标准即每月39.8元交付所欠的房租，故刘洪超自2013年1月至2016年5月应当支付给华联公司拖欠的房租是1631.8元（39.8元×41个月）。对于刘洪超自2016年6月至返还承租房之日止的房屋实际占用费，一审法院认为，由于华联公司、刘洪超双方尚未就房租标准的变更达成一致意见，仍应按原标准即每月39.8元执行。
综上，华联公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、刘洪超于判决生效后三十日内将位于威海火炬高技术产业开发区古寨西路-63号304室房屋返还威海华联商厦股份有限公司；二、刘洪超于判决生效后十日内给付威海华联商厦股份有限公司案涉房屋自2012年9月至2016年5月共计44个月的欠付房租1751.2元；三、刘洪超自2016年6月至返还承租房之日止，按照每月39.8元的标准向威海华联商厦股份有限公司支付占用房屋的使用费。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由威海华联商厦股份有限公司负担30元，刘洪超负担20元。
二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。同时，刘洪超对华联公司已将收取的1万元“集资款”退还的事实予以认可
本院认为，本案二审争议的焦点为案涉房屋系福利性分房还是租房，本案是否属于人民法院受理范围，刘洪超应否将案涉房屋返还华联公司并交纳相应租金。首先，刘洪超之妻孙江英作为完全民事行为能力人，应当知道签署相关文书即产生的法律后果。案涉租赁协议书经孙江英签字确认，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，刘洪超对孙江英签订案涉租赁协议知情，其作为案涉房屋的共同承租人亦应遵守该租赁协议的相关约定。案涉房屋协议书中明确载明分给刘洪超、孙江英的住房是租房，而非福利分房，且约定了租金的具体计算方式及违约条款，刘洪超主张案涉房屋系福利分房，房屋性质应结合相应权属证明等予以认定，非依据个人观点所能定性。案涉房屋产权登记在华联公司名下，根据刘洪超的自认，由华联公司收取的1万元“集资款”已退还刘洪超，刘洪超多年亦按照租房协议约定交纳租金。刘洪超主张孙江英签订案涉租房协议书系受华联公司胁迫不得已而为之，但未就此提交证据证实，亦未做出合理解释，据此一审法院认定双方系房屋租赁合同关系，并依法受理该案，于法有据，本院予以维持。其次，根据协议约定，若刘洪超、孙江英离职、被辞退、解除劳动合同或者刘洪超、孙江英将案涉房屋出租或出借他人，其应退还华联公司租房，华联公司有权收回租房。刘洪超已于2013年离开华联公司，一审法院根据合同约定，判令刘洪超返还案涉房屋并交纳拖欠租金，并无不当，本院予以维持。
综上，刘洪超的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第㈠项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费40元，由刘洪超负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨秀萍
审判员 万景周
审判员 侯善斌
二〇一七年十一月十六日
书记员 邓雯涛