新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第770号
上诉人（原审原告）：赵海林
委托代理人：尕文和，新疆金桥律师事务所律师。
委托代理人：王春艳，新疆金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：魏逸然
委托代理人：聂晓江，新疆昌年律师事务所律师。
上诉人赵海林因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人赵海林的委托代理人尕文和、王春艳，被上诉人魏逸然的委托代理人聂晓江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年10月，赵海林与魏逸然签订一份《房屋租赁合同》，由魏逸然租赁赵海林位于乌鲁木齐市北京南路28号面积为230.19平方米的两间房屋用于商业经营。租赁期限从2008年12月10日至2028年12月9日，租金前五年每年140000元，五年后每年递增涨幅为前年基价的10%，第一年租金半年一付，合同期内其它年份租金一年一付，并提前一个月支付下一年租金。赵海林允许魏逸然对租赁房屋进行装修或改善增设他物，在不影响主体结构的情况下，魏逸然可自行装修，赵海林允许魏逸然转租租赁房屋。合同同时约定赵海林有权解除合同的情形有：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上（经催告）；2、承租人所欠各项费用达5000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途；4、承租人违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的（经催告）；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。2009年2月6日，赵海林向魏逸然出具一份《委托书》，内容为：兹有本人在北京南路28号13号商铺出租给魏逸然，现允许魏逸然将该商铺转租给他人使用，允许做餐饮或其他商业经营。之后，赵海林将上述两间房屋先后转租，其中一间由白丽萍经营美容服务，工商登记字号“乌鲁木齐高新技术产业开发区秀域美容院”，成立日期为2009年6月11日。另一间由汪孔亮经营理发，工商登记字号“乌鲁木齐高新技术产业开发区艺广美发店”，成立日期为2012年1月13日。二工商户经营场所工商登记均为北京路28号13号商铺。2013年11月6日，魏逸然通过中国建设银行转账，支付赵海林2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金147000元。本案审理中，经赵海林、魏逸然确认，该房屋自2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金应为154000元。
另查明，涉诉房屋为2008年赵海林自乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司买卖取得，《房产转让合同书》内容显示该房产位于乌鲁木齐市高新区北京南路28号13号，该商铺面积189.49平方米及40.70平方米，合计面积230.19平方米。2009年1月21日，赵海林取得该房屋产权证，产权登记证显示建筑面积189.49平方米的商铺坐落于高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层13，建筑面积40.70平方米的商铺坐落于高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层15。
原审法院认为，赵海林与魏逸然签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定行使权利、履行义务。本案中魏逸然于2013年11月6日支付赵海林2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金147000元，魏逸然所欠7000元租金为该期间的预付租金，仅占该期间租金154000元的4.55%，不足一个月租金，魏逸然在收到赵海林款项后没有要求赵海林补足上述预付租金，庭审中魏逸然明确表示向赵海林支付该款项，魏逸然的行为不构成根本违约，赵海林以此为由提出解除合同不符合合同约定及法律规定。根据魏逸然提供关于赵海林涉案两间房屋的《房产转让合同书》及赵海林所提供个体工商户登记情况，涉案两间房屋位置均为北京南路28号13号商铺。另根据赵海林与魏逸然的合同约定，赵海林允许魏逸然对租赁房屋进行装修或改善增设他物，在不影响主体结构的情况下，魏逸然可自行装修，赵海林亦允许魏逸然转租房屋，且魏逸然已向赵海林出具关于同意房屋转租的书面委托书。因此，魏逸然对租赁房屋装修及转租行为符合双方合同约定，不存在违约行为，赵海林以此要求解除合同违反双方约定合同解除的情形，赵海林主张亦不符合法律规定解除合同的条件，现双方对是否解除合同不能协商达成一致，赵海林与魏逸然的租赁合同应继续履行。综上，赵海林的诉讼请求不能成立。原审法院遂判决：驳回赵海林的诉讼请求。
上诉人赵海林不服一审判决上诉称，在签订《房屋租赁合同》时，被上诉人明知自己租赁的是两间房屋，只不过两间房屋在《房产转让合同书》中约定的位置都是乌鲁木齐市高新区北京南路28号13号。我方取得房产证后，房屋登记机关已明确将涉案房屋分别登记为高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层13号、15号。我方授权被上诉人转租房屋的时间在取得房产证之后，表明授权转租的范围仅为13号商铺，不包括15号商铺。被上诉人将承租的两间房屋分别予以转租，转租后两个店铺工商登记成立的时间在我方取得房产证后，工商登记机关将两个店铺的经营场所登记为北京南路28号13号商铺，该工商登记的地址错误，被上诉人不能以此作为我方同意其转租15号商铺的证据。被上诉人在未经我方书面同意的情况下将15号商铺转租及擅自对涉案两间租赁房屋进行装修，且欠付我方租金超过合同约定的一个月，其行为均已构成解除租赁合同的条件。原审法院否认我方解除合同的权利，其事实认定错误。故我方请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉讼请求。
被上诉人魏逸然答辩称，上诉人给我方出具的同意转租的授权委托书是针对涉案全部房屋，不是仅对一间房屋的授权。双方签订的租赁合同中明确约定承租人在不损害房屋主体结构的情况下，可以自行装修，故我方进行装修不需要再次经上诉人书面同意。因租金数额五年一调，我方在提前交纳租金时计算有误，少计算了7000元租金。对此我方愿向上诉人支付欠付的7000元租金，并承担迟延付款的滞纳金。根据诚实信用原则，上诉人发现我方少支付租金时应当及时提示我方，但上诉人恶意不进行告知，其不能以此为由要求解除合同。综上，原审判决正确，请求二审法院依法驳回赵海林的上诉，维持原判。
经本院二审审理查明，2008年10月，赵海林（出租人）与魏逸然（承租人）签订《房屋租赁合同》，魏逸然承租赵海林位于乌鲁木齐市北京南路28号面积为230.19平方米的两间房屋用于商业经营。合同约定租赁期限从2008年12月10日至2028年12月9日，租金前五年每年140000元，五年后每年递增涨幅为前年基价的10%，第一年租金半年一付，合同期内其它年份租金一年一付，并提前一个月支付下一年租金。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：在不影响主体结构的情况下，承租人可自行装修。出租人允许承租人转租租赁房屋。出租人有权解除合同的情形有：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；2、承租人所欠各项费用达5000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。合同还约定承租人逾期不交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金10%。
2009年2月6日，赵海林向魏逸然出具《委托书》，内容为：兹有本人在北京南路28号13号商铺出租给魏逸然，现允许魏逸然将该商铺转租给他人使用，允许做餐饮或其他商业经营。后赵海林将涉案两间房屋先后转租，其中一间由白丽萍经营美容服务，工商登记字号“乌鲁木齐高新技术产业开发区秀域美容院”，成立日期为2009年6月11日，工商登记的经营场所为“北京路28号家乐福旁13号商铺”。另一间由汪孔亮经营理发，工商登记字号“乌鲁木齐高新技术产业开发区艺广美发店”，成立日期为2012年1月13日，工商登记的经营场所为“北京南路28号13号商铺”。在租赁合同履行过程中，2013年11月6日，魏逸然通过中国建设银行转账，向赵海林支付租金147000元。
另查明，2008年12月23日，乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司与赵海林签订《房产转让合同书》，赵海林购买乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司位于乌鲁木齐市高新区北京南路28号13号面积为230.19平方米的涉案两间房屋。2009年1月21日，赵海林取得涉案两间房屋的产权证，产权证显示建筑面积189.49平方米的商铺坐落登记为“高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层13”，建筑面积40.70平方米的商铺坐落登记为“高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层15”。
上述事实，有房产转让合同书、房屋租赁合同、委托书、中国建设银行转账凭条、个体工商户登记情况、房产证、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷佐证。
本院认为，根据上诉人赵海林、被上诉人魏逸然的上诉陈述及答辩意见，总结本案的争议焦点为：一、魏逸然是否存在违反合同约定擅自进行转租的行为；二、魏逸然是否存在违反合同约定擅自进行装修的行为；三、魏逸然欠付租金的行为是否导致合同解除。对以上争议焦点本院分述如下：
一、魏逸然是否存在违反合同约定擅自进行转租的行为。涉案租赁房屋系赵海林从乌鲁木齐高新技术产业开发区文博有限责任公司购买取得，《房产转让合同书》中显示涉案两间房屋的地址为“乌鲁木齐市高新区北京南路28号13号”。赵海林与魏逸然签订的《房屋租赁合同》中显示涉案房屋的地址为“乌鲁木齐市高新区北京南路28号”。赵海林取得的涉案两间房屋的产权证虽分别登记为“高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层13”及“高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层15”两个地址，但之后案外人白丽萍、汪孔亮就涉案两间房屋分别取得的个体工商营业执照所登记的经营场所仍为“高新区北京南路28号13号商铺”，赵海林出具《委托书》中对允许转租房屋的地址表述亦为“乌鲁木齐市北京南路28号13号”，而非产权证登记的“高新区北京南路28号百信钻石苑D栋1层13”，且《房屋租赁合同》中约定出租人允许承租人转租租赁房屋，本院综合以上证据及已查明的事实，认定赵海林出具《委托书》允许魏逸然进行转租的范围应针对的是涉案两间房屋，且赵海林对转租事实应是明知的，其在魏逸然转租后至起诉之前并未对此提出异议，故赵海林现以魏逸然未经其同意擅自转租为由主张解除租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。
二、魏逸然是否存在违反合同约定擅自进行装修的行为。赵海林与魏逸然签订的《房屋租赁合同》中明确约定出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。对装修、改善增设他物的范围界定为“在不影响主体结构的情况下，承租人可自行装修。”，赵海林未提供证据证实魏逸然对租赁房屋的装修影响了主体结构，故魏逸然对租赁房屋的装修行为符合合同约定，赵海林现以魏逸然未经其同意擅自装修为由主张解除租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。
三、魏逸然欠付租金的行为是否导致合同解除。在本案审理过程中，双方当事人确认涉案房屋自2013年12月10日至2014年12月9日期间的租金为154000元。魏逸然于2013年11月6日通过银行转账方式向赵海林支付此期间的租金147000元，尚欠7000元未付。双方签订的租赁合同中约定承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上，出租人有权解除合同。魏逸然欠付租金的行为已构成违约，其违约行为是否当然出现合同解除的后果。本院认为，当出现符合合同约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，出现合同解除的后果必须是根本性违约行为或导致合同目的不能实现的行为。本案中，应审查魏逸然未全额支付租金的不完全履行中存在瑕疵部分在合同义务中的地位。因魏逸然欠付的租金系预付租金，金额不足一个月的租金，双方合同中约定如承租人逾期不交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金10%。魏逸然在案件审理过程中亦表示愿支付欠付租金并承担逾期付款的滞纳金。故魏逸然不完全履行中有瑕疵部分不是根本性违约行为和导致合同目的不能实现的行为，该违约行为在事实上能够予以补救，并不当然出现合同解除的后果。赵海林现以魏逸然欠付7000元租金为由主张解除租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予采信。
综上，赵海林的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费70元（上诉人赵海林已预交），由上诉人赵海林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 兰 莉
审 判 员 陈映红
代理审判员 卫 杨
二〇一四年九月九日
书 记 员 张文婧