广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中中法民一终字第1134号
上诉人（原审原告）：邱彼得，男，1949年3月3日出生，住中国香港特别行政区。
委托代理人：石玉辉，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：梁正坚，该公司副总裁。
委托代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。
委托代理人：刘伟，该公司员工。
上诉人邱彼得因与被上诉人中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2013）中一法张民一初字第315号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2004年8月31日，邱彼得与凯茵公司签订商品房买卖合同1份，约定邱彼得以2578444元向凯茵公司购买位于中山市火炬开发区宫花村凯茵新城第A08区A1型30号别墅（该商品房属预售），凯茵公司应于2005年4月30日前将经验收合格的商品房交付邱彼得使用，若因买受人原因未能按期交付使用的，在凯茵公司指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用日，并由该届满日次日起算房屋的保修期（现房保修期按竣工验收日起计）及物业管理费。合同附件五中关于《房屋质量保证书》约定屋面防水保修期为5年，墙面、窗边、地下室渗漏保修期为3年，厨房、卫生间地面渗漏保修期为3年，墙面、顶棚抹灰层脱落保修期为2年，地面空鼓、开裂、大面积起砂保修期为2年，门窗翘裂、五金件损坏保修期为2年，管道堵塞保修期为2年。《商品房质量保证书》下方备注保修�自商品房单体竣工验收合格之日起算。合同还约定其他条款。涉案商品房于2004年11月20日组织竣工验收，于2004年12月5日经勘察单位（武汉地质工程勘察院珠海分院）、设计单位（中山市建筑设计院有限公司）、施工单位（浙江省东阳第三建筑工程有限公司）、监理单位（中山火炬建设监理有限公司）、建设单位（凯茵豪园房地产开发有限公司）竣工验收合格。2005年5月4日，凯茵公司通知邱彼得收楼，邱彼得因凯茵公司交付的楼房外形与环境与买楼时宣传资料描述不一致而拒绝收楼。2009年，邱彼得以凯茵公司变更涉案商品房规划为由诉至原审法院要求凯茵公司作出赔偿并要求凯茵公司支付不能在规定期限内取得房地产证的违约金。2010年11月19日，中山市中级人民法院作出（2010）中中法民一终字第1462号民事判决书，认定凯茵公司擅自变更涉案商品房规划设计，属违约行为，应向邱彼得承担违约责任，但邱彼得与凯茵公司在该案的争议不影响邱彼得收楼权利的行使，其要求凯茵公司支付其主张的不能收楼的损失，无事实依据和法律基础。该判决为已生效终审判决。后邱彼得发现涉案别墅存在多处质量问题，包括大门口地面下沉、地库地面下沉、花园围墙裂缝、天花板裂缝、外墙裂纹等，邱彼得要求凯茵公司修复，但凯茵公司拒绝修复。为此，邱彼得于2013年4月10日诉至原审法院，请求判令：1.凯茵公司对邱彼得购买的中山市凯茵新城A08区A1-30号别墅进行维修，以达到双方签订的商品房买卖合同约定的交付标准；2.凯茵公司承担本案的诉讼费用。原审庭审中，邱彼得明确本案为合同之诉。
案件审理过程中，邱彼得提出对涉案商品房的房屋大门地面下沉、车库地面下沉、花园围墙裂缝、天花板裂缝、外墙裂纹、大木门缺失问题进行质�鉴定，申请鉴定过程中原审法院向其明确其申请鉴定之事项对于查明本案事实不能起帮助作用，建议其对房屋是否存在质量问题以及什么原因的质量问题进行鉴定。邱彼得最终坚持其提出的鉴定内容，对涉案商品房主体结构并未申请质量鉴定。2014年6月18日，广州市合正房屋鉴定有限公司作出房屋现状鉴定报告［合正房鉴字：（2014）第W0946号］，载明涉案商品房现时存在施工质量问题，分别有车库门口地坪、大门口地坪出现严重的下沉（不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010的要求），二层主卧东北角外墙、西南角卧室东南角外墙体有渗水（不满足现行有关房屋建筑规定中外墙采取防止雨水侵入室内的措施要求），各层外墙、内墙抹灰层出现裂缝（不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001的要求），西面挡土墙局部出现下沉开裂，大门损毁�受白蚁蛀蚀腐朽影响。对于上述鉴定报告，邱彼得认为该报告足以证明涉案商品房存在质量问题，凯茵公司认为该报告未能鉴定2005年5月4日之前的状况，是过了涉案商品房保修期后得出的，与本案没有任何关系。本次房屋鉴定费用为6000元。
原审法院认为，本案的争议焦点有：1.涉案商品房存在的质量问题是属于主体结构问题还是一般质量问题，该质量问题是由于起始施工造成的还是疏于维护所导致的，邱彼得主张的质量问题能否成为拒绝收楼的理由；2.凯茵公司是否应对涉案商品房进行维修，邱彼得的诉讼请求是否已经超过合同约定的期间、法定时效。针对上述争议焦点，原审法院作以下分析论证。
关于争议焦点一。根据涉案商品房买卖合同约定，涉案商品房的交付使用条件为“商品房经验收合格”。而涉案商品房已于2004年12月5日由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位等五方机构确定竣工验收合格，符合涉案合同约定的交楼标准。邱彼得认为涉案商品房未达到交付使用条件，但其在长达10年的时间里未对涉案商品房的质量向凯茵公司提起异议或向法院提起诉讼，亦未在涉案商品房达到交付使用条件之初针对涉案商品房是否存在质量问题进行鉴定，现距离应收楼的时间已近10年，邱彼得方对房屋质量问题提出异议，有违诚实信用原则。邱彼得在本案中首次对涉案商品房是否存在质量问题（不包括房屋主体结构）提出鉴定申请，而该房屋鉴定报告是基于涉案房屋现状所作出，其反映出该房屋现时所存在的质量问题（该报告未能反映该房屋在主体结构上是否存在质量问题），该质量问题是在商品房施工伊始已出现还是因长达10年时间疏于维护、年久失修所造成，原审法院存疑。因此，邱彼得未能举证证明涉案�品房在达到合同约定的交付使用条件之时是否存在严重质量问题导致无法收楼，亦未能举证证明涉案商品房主体结构质量不合格不能交付使用，邱彼得现主张涉案房屋存在质量问题而拒绝收楼，无理无据，原审法院不予采信。在涉案商品房经验收合格后，凯茵公司于2005年4月20日通知邱彼得于同年5月4日办理收楼手续，其后邱彼得以涉案商品房规划变更为由拒绝办理收楼条件。而中山市中级人民法院作出的（2010）中中法民一终字第1462号民事判决书中认定邱彼得与凯茵公司在擅自变更规划一案中的争议不影响邱彼得收楼权利的行使，换言之邱彼得在凯茵公司通知其收楼后应办理收楼手续。综上，邱彼得以涉案房屋存在质量为由或以涉案商品房规划变更为由拒绝收楼均无合同依据及法定理由，原审法院认定邱彼得为无正当理由拒绝接收涉案商品房。
关于争议焦点二。�据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条第二款规定：“……买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担……”本案房屋毁损、灭失的风险应自交房通知书确定的交付使用之日起（即2005年5月4日）由邱彼得承担。假若涉案商品房在凯茵公司通知邱彼得收楼之际即已存在邱彼得在本案中所反映的质量问题，邱彼得完全有权利申请凯茵公司履行维修义务对相关质量问题进行修复，正因邱彼得怠于行使其权利，从而放任损害结果的恶性发展。根据双方合同约定，涉案商品房的保修期从交付之日起算，本案中邱彼得无正当理由拒绝收楼，因此凯茵公司指定的交楼期限届满当天视为涉案商品房的交付使用时间（即2005年5月4日），涉�商品房的保修期从交付使用日之次日（即2005年5月5日）开始计算，除地基基础和主体结构的合理使用寿命年限外，其他保修事项均已超过约定保修期限。因此，凯茵公司对邱彼得诉请的维修项目不负有维修义务。
关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”之规定，邱彼得在2005年5月4日知道其权利被侵害，且本案中未出现诉讼时效中止、中断的情况，邱彼得应在两年内（即2007年5月3日前）向法院提起诉讼主张权利，其在2013年4月10日提起之诉讼已超过法定的诉讼时效，对本案已经丧失胜诉权。
综上，涉案商品房早已达到商品房买卖合同约定的交楼标准，且涉案商品房已经超过双方�定的保修期限，邱彼得诉请凯茵公司对涉案商品房进行维修再交付使用，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条第二款之规定，判决：驳回邱彼得的所有诉讼请求。案件受理费100元，房屋鉴定费6000元，合计6100元（邱彼得已预交6100元），由邱彼得负担。
宣判后，上诉人邱彼得不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对《商品房买卖合同》中约定的保修期起算条款对邱彼得有利的不被适用，对凯茵公司有利且违反法律规定的却被适用，明显偏袒凯茵公司。在双方签订的商品房买卖合同中，关于房屋保修期的约定有三处，此三处存在明显的矛盾。合同第十一条第三款“若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用日，并由该届满日次日起算房屋的保修期限……”、合同第十六条“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”、合同附件五规定“保修期自商品房单体竣工验收合格之日起算”。根据国务院制定并颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，“保修期从交付之日计算”，所以合同第十六条的约定符合法律规定，因而是有效的，其余的约定违反了法律强制性规定，因而是无效的。另外，由于合同是凯茵公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，所以该条款无效。二、一审判决剥夺了邱彼得收楼的选择权。在（2010）中中法民一终字第1462号案件中，邱彼得要求凯茵公司将擅自改变的邱彼得涉案别墅外东南方�的公众楼梯按照双方签订的《商品房买卖合同》时规划图恢复，中山市中级法院终审确认，凯茵公司擅自变更了规划，经规划部门批准进行规划变更而未书面通知买受人邱彼得并征求其意见，属违约行为，应向邱彼得承担违约责任，故邱彼得不收楼是有正当合法理由。（2010）中中法民一终字第1462号判决对“本案争议不影响其收楼权利的行使”是在邱彼得提出的诉讼请求“判令凯茵公司赔偿邱彼得不能收楼的损失人民币864810元”的前提下作出的认定，而邱彼得在本案中的诉讼请求是要求凯茵公司对房屋进行维修，两者是不同的争议，因此该陈述不是针对本案的诉讼请求，不适用本案。三、涉案房屋并未超过保修期，一审判决认定邱彼得已经超过保修期是错误的。由于邱彼得尚未收楼，因此涉案房屋的保修期依法还未开始计算，必须等邱彼得办理收楼手续后才起保修�，因此涉案房屋未过保修期。四、涉案房屋存在施工质量问题。邱彼得在第一次开庭前已经提交鉴定申请书，提出如果凯茵公司对房屋质量问题予以否认，请一审法院委托鉴定机构对质量问题进行鉴定。在2013年6月5日，双方与承办法官、书记员到涉案现场进行察看并拍照，照片显示了涉案房屋大门口地面下沉、车库地面下沉、花园围墙裂缝、多处天花板裂缝、漏水、多处外墙裂纹等问题以及大门缺失问题，双方的代理人均在照片上签名确认属实，因此凯茵公司实际上是承认涉案房屋存在质量问题。五、关于诉讼时效问题。本案起诉时案由是房屋买卖合同纠纷，邱彼得支付房屋对价款后，取得了房屋的物权，邱彼得要求凯茵公司对房屋进行维修，属于维护邱彼得物权的行为，因此经本案已经由债权纠纷转换为物权纠纷，不适用诉讼时效的规定。另一方面，邱彼得从2005年开始便要求凯茵公司按照约定标准交楼，并在2009年提起诉讼，按照约定标准交楼的诉讼请求本身就包含了维修房屋的意思，包含了本案诉求。更为关键的是凯茵公司与雅居乐物业管理公司凯茵新城分公司从2005年5月至今，一直无理要求邱彼得支付累积的巨额物业管理费并以此为由拒绝交楼给邱彼得，因此邱彼得最终未能收楼，巨额物业管理费是主要障碍。综上，请求二审法院依法改判：1.撤销原审判决；2.凯茵公司对邱彼得购买的中山市凯茵新城A08区A1-30号别墅进行维修，以达到双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付标准；3.凯茵公司承担本案一、二审诉讼费用及鉴定费用。
被上诉人凯茵公司答辩称：一、涉案商品房已于2005年5月4日交付。二、涉案房屋目前存在的质量问题属于邱彼得疏于维护、年久失修导致，且早已经超过合同约定的保修期。三、邱彼得的�求早已超过法律规定的诉讼时效。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人邱彼得的全部上诉请求，维持原判。
双方在二审期间均没有向本院提交新证据。
本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议的焦点是：一、如何认定邱彼得的收楼日期，涉案商品房的质量保修期是否已过；二、邱彼得的诉讼请求是否已过诉讼时效。
关于焦点一。邱彼得与凯茵公司签订的《商品房买卖合同》约定，凯茵公司应当在2005年4月30日前将经验收合格的商品房交付邱彼得使用，若因买受人原因逾期未交付使用的，在凯茵公司指定的交楼期限届满当天视为已实际交付买受人使用日，并由该届满日次日起算房屋的保修期。合同附件五《商品房质量保证书》约定的房屋各项保修期如�：1.地基基础和主体结构保修期为“合理使用寿命年限”；2.屋面防水为5年；3.墙面、窗边、地下室渗漏为3年；4.厨房、卫生间地面渗漏为3年；5.墙面、顶棚抹灰层脱落为2年；6.地面空鼓、开裂、大面积起砂为2年；7.保安系统为2年；8.门窗翘裂、五金件损坏为2年；9.管理堵塞为2年。2004年12月5日涉案商品房工程竣工验收合格后，凯茵公司遂于2005年4月20日通知邱彼得于2005年5月4日收楼。2009年9月10日，邱彼得以凯茵公司擅自变更涉案商品房规划为由诉至原审法院要求凯茵公司作出赔偿。2010年11月19日，本院作出（2010）中中法民一终字第1462号民事判决，认为凯茵公司擅自变更规划，构成违约，但同时认为邱彼得与凯茵公司的上述争议并不影响其收楼权利的行使。上述民事判决已经发生民事效力，因此应视为凯茵公司已于2005年5月4日将涉案商品房交付邱彼得使用，涉案商品房的保修期亦应从交付使用日的次日（即2005年5月5日）开始计算，因此邱彼得向凯茵公司主张的维修请求已超过了双方合同约定的保修期限，故对邱彼得的上诉请求本院不予支持。
关于焦点二。本案中，邱彼得起诉凯茵公司履行维修义务是基于双方之间签订的商品房买卖合同，因此本案为合同之诉，应适用《民法通则》有关诉讼时效的法律规定。因凯茵公司已于2005年4月20日通知邱彼得于2005年5月4日收楼，但邱彼得直至2009年9月10日才起诉凯茵公司擅自变更涉案商品房的规划要求凯茵公司恢复原规划并作出赔偿，且从未提及涉案商品房存在质量问题。后邱彼得于2013年4月10日才提起本案诉讼，已超过法律规定的诉讼时效为二年的规定。原审法院认定本案诉讼时效已过，邱彼得丧失胜诉权利，认定并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人邱彼得的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人邱彼得负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
代理审判员 张群立
代理审判员 吴碧英
二〇一四年十二月一日
书 记 员 易嘉璇