河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）豫03民终4639号上诉人（原审原告）：洛阳市文兴置业有限公司。住所地河南省洛阳市西工区牡丹桥西侧文兴阳光水岸门面房*楼。法定代表人：于乐义，该公司经理。委托诉讼代理人：牛佩伟，河南开物律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：谢会宾，男，1961年3月23日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：曹向前，北京海润（上海）律师事务所律师，特别授权。上诉人洛阳市文兴置业有限公司（以下简称文兴公司）因与上诉人谢会宾合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2016)豫0304民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文兴公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判认定涉案购房定金为290万元。2、一、二审诉讼费均由谢会宾承担。事实与理由：双方于2014年12月24日签订的《欠条》明确约定290万元欠款经债权人崔贵州同意转化为购买文兴公司文兴水尚二期房产的定金，还特别注明“具备担保法定金性质”。该约定明确确认该290万元债权已经转化为购房定金，一审法院认定本案的购房定金为58万元是错误的，应当认定290万元为定金。谢会宾辩称，答辩意见同谢会宾的上诉意见。谢会宾上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判认定双方于2014年12月24日签订的《欠条》第二条为无效条款。2、一、二审诉讼费均由文兴公司承担。事实与理由：双方当事人签订的《债务转让协议》合法有效，文兴公司签订协议后于2015年年底前仍然按照该协议约定按期向谢会宾支付利息，该协议明确约定以文兴公司在宜阳县文兴水尚二期工程项目的房产作为文兴公司还款的保证，该协议附件中关于定金条款的约定与该协议内容约定相冲突，协议附件中的“欠条”不具备定金合同的构成要件，因为定金合同是主合同的从合同，本案中谢会宾与文兴公司从来没有签订过任何形式的购房协议或意向书，故作为从合同的定金合同不存在。而且签订《债务转让协议》时，作为文兴公司还款保证的房产还是一片空地，不具备房屋销售条件，谢会宾与文兴公司不可能达成房屋买卖的意向。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应依法改判。文兴公司辩称，双方当事人约定的定金合同依法有效，一审法院认定58万元是错误的，应按照双方合同约定将涉案定金认定为290万元。文兴公司向一审法院起诉请求：1、请求确认文兴公司与谢会宾2014年12月24日达成的定金合同合法有效；2、本案诉讼费用由谢会宾承担。一审法院认定事实：2014年12月24日，洛阳信杰投资担保有限公司作为甲方（债务出让人）、文兴公司作为乙方（债务受让人）、谢会宾作为丙方（债权人）三方签订《债务转让协议》一份，第一条约定“截止本协议签署日，甲方所欠丙方的欠款共计290万元，甲乙丙三方对此欠款的事实无异议，予以认可。”，第二条约定“甲方将应当偿还债权人谢会宾的欠款义务全部转移给乙方，对此债权人予以同意，即：在本协议签署之日起，乙方欠丙方的款项共计290万元，乙方对丙方负有还款责任、清偿义务。”，第三条约定“乙方自愿拟将公司在洛阳市宜阳县文兴水尚二期工程项目的房产（含洋房、别墅、商铺等）对应资产作为偿还前述欠款的措施和保证。”，第四条约定“乙方承诺还款时间为四年（最长延长不得超过半年），即：2014年12月23日起至2018年12月23日。同时承诺尽可能缩短还款周期。乙方按欠款金额的年利率6%支付利息，月息为0.5%，每月20日前转入丙方指定账户。”，第五条丙方的权利约定为“1、有权要求乙方按期归还借款本息。2、有权要求乙方提供与还款有关的文件、资料。3、有权了解、查阅和索取乙方文兴水尚二期工程进度情况及相关资料。4、如乙方违反本协议约定，则丙方可及时提起诉讼维护自己权利。”，第六条乙方的义务和承诺约定为“1、2015年5月1日之前二期项目开工建设，2016年5月1日前拿到预售许可证（含房屋销售卡），乙方将所欠丙方债务对应建筑物的房屋销售卡交付丙方。所交预售房均按照实际市场销售价折算面积和套数。2017年10月1日之前所交给丙方的建筑物工程竣工并具备交付条件。2、2016年5月1日之前，乙方拿到预售许可证开始进入贷款和销售阶段：贷款主体为乙方，届时丙方协助将房卡一并交付银行，若银行贷款审批通过，乙方将所贷出款项作为偿还欠款的资金（预计贷款额为乙方欠款总数的1／3，以实际贷款到位数为准）。3、抵给丙方的房产销售由乙方统一安排进行，售房进度随时书面通知丙方。房屋销售后扣除该房屋贷款及税款，剩余部分款项全部偿还丙方。房产销售在条件允许的情况下尽量提前。4、在本协议签订之日起，乙方或者甲方有其他更好的还款办法，可以随时协商、及时行动，予以偿还。甲方若对外清收追回原信杰担保公司款项，扣除清收费用后按比例用于清偿前面所欠债务(丙方单独对接讨要的除外，丙方单独对接讨要需提前通知各债权人)。对于清偿部分解除乙方所欠清偿义务。5、文兴水尚项目剩余土地约330亩，市值2.3亿（已在银行贷款4400万）。足以覆盖乙方承担的债务。乙方在剩余土地权属发生变化时及时通知丙方并以其他资产作为补充。6、乙方将宜阳200亩土地作为基础运作养老项目，如能顺利进行，包括一期项目可以售出一栋或两栋商品住房的资金拿出销售额的20%偿还给丙方（20%包括转入文兴水尚债权人总的债务）。”，第九条其他约定为“……4、委托书、欠条附后，与本协议有同等法律效力。”，该协议还就其他事项进行了约定，并有各方当事人及授权代表的签章或签名，另有案外人刘智温的个人签名。同时，该协议的附件有欠条一张，内容为“1、今洛阳信杰投资担保有限公司欠谢会宾的290万元整的债务，由文兴公司偿还。2、该笔债务经债权人谢会宾同意转为向文兴公司购买文兴水尚二期房产（含洋房、别墅、商铺）的意向定金（具备担保法定金性质）。如不能按合同约定交付，根据国家相关规定由文兴公司承担延迟交房的责任。”，该欠条上有文兴公司、谢会宾的签章或签名，另有案外人刘智温的个人签名。2016年6月12日，宜阳县城乡规划局为文兴水尚二期出具建设工程规划许可证一份，其工程定位坐标图显示包括（综合楼、公寓楼、D座、E座、F座、J座、H座、I座、J座共九栋）；同年8月8日，宜阳县房地产管理局为文兴公司出具预售许可证一份，显示房屋座落为宜阳县锦屏创业路东侧文兴水尚，楼号为D座、E座、G座、H座，交付使用日期为2017年12月30日，房屋用途为住宅。另查明：2016年7月7日，谢会宾将文兴公司、文兴公司涧东路办事处、刘智温为被告以债务转移合同纠纷为由诉至洛阳市西工区人民法院，该院受理后（案号为（2016）豫0303民初2854号），于2016年11月9日开庭进行了审理，目前，该案还在审理中。该院认为，依法成立的合同，自成立时生效。谢会宾自愿将290万债权转为购房定金且与文兴公司在“欠条”中明确约定“该笔债务经债权人谢会宾同意转为向文兴公司购买文兴水尚二期房产（含洋房、别墅、商铺）的意向定金（具备担保法定金性质）。如不能按合同约定交付，根据国家相关规定由文兴公司承担延迟交房的责任。”该约定系文兴公司、谢会宾真实意思表示，且没有违反法律、行政性法规的强制性规定，属于当事人自愿、契约自由的私法自治领域。谢会宾亦没有证据证实，双方在签订该约定时存在符合《合同法》第五十二条的情形，故对于文兴公司提出“请求确认文兴公司与谢会宾2014年12月24日达成的定金合同合法有效”的诉讼请求中合法合理的部分，该院予以支持；需要指出的是，由于《担保法》第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，由于该条规定系强制性规定，本案中主合同《债务转让协议》的标的额为290万元，所以，该定金合同的成立和生效也应符合这一规定，对于超过的部分，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，经合议，判决：文兴公司与谢会宾在2014年12月24日签订“欠条”中约定的定金合同依法成立并已经发生法律效力（限定在主合同标的额的20%即在58万元范围内）。本案受理费100元，由文兴公司负担80元，谢会宾负担20元。二审审理中，文兴公司提供信杰担保公司、文兴公司与潘建玲之间签订的债务转让协议及欠条一份，拟证明文兴公司承接信杰担保公司的债务有一个多亿，其中只有谢会宾和另外两个人的债务转让协议有关于定金的约定，其他人的合同中没有该约定。谢会宾质证认为，该证据的真实性无异议，证明方向有异议。谢会宾误认为欠条是对债务转让协议的补充，该约定并不是谢会宾希望的债务转让协议实现债权的方式。谢会宾提供中国银行的转款凭证一份，拟证明文兴公司在债务转让协议签订后向谢会宾支付利息至2015年12月。文兴公司质证认为，该证据的真实性无异议，但是该证据并不影响双方签订的定金合同的成立和生效。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：关于本案的290万元债权，谢会宾已经于本案立案前向河南省洛阳市西工区人民法院提起诉讼，目前，该案尚未审结。本院认为：从本案已经查明的事实可以看出，本案立案前，谢会宾已经就涉案款项290万元向河南省洛阳市西工区人民法院提起诉讼，目前，该案尚未审结。至于《债务转让协议》附件欠条中关于定金条款的约定是否合法有效，是上述案件的审理范畴，本院在此不予审理。而文兴公司另行对本案定金合同提起诉讼，一审法院对其中定金合同的效力进行认定，于法无据，本院予以纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，导致本案判决结果不当，本院对此予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2016)豫0304民初1691号民事判决；二、驳回洛阳市文兴置业有限公司的起诉。一审案件受理费100元，退还洛阳市文兴置业有限公司。洛阳市文兴置业有限公司、谢会宾预交的二审案件受理费各100元，均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一七年九月二十八日书记员  常 虹