山东省郯城县人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）郯执异字第2号
异议人（案外人）李忠美，女，1975年3月4日生，汉族，住郯城县庙山镇育才路*号，身份号码3728221975********。
申请执行人郯城县奥德小额贷款股份有限公司。
法定代表人林波，该公司总经理。
委托代理人徐志刚，该公司总经理助理，特别授权。
被执行人李中良
被执行人缪娟
被执行人张兆华
被执行人徐勤龙
本院在执行申请执行人郯城县奥德小额贷款股份有限公司申请执行被执行人李忠良、缪娟、张兆华、徐勤龙借款合同纠纷一案忠，异议人李忠美对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人李忠美称，异议人与被执行人缪娟于2013年12月3日被告知，位于临沂市北城新区沂蒙路一号环球国际B-1801房产被郯城县人民法院于2013年11月20日以（2013）郯执字第2326号执行裁定书查封。但异议人认为此房产已属于异议申请人李忠美的合法财产。异议申请人李忠美与被执行人缪娟签订了房产买卖协议，并有律师在场进行了见证。协议签订后异议人通过现金支付、银行转账、偿还按揭贷款等方式支付了房价款及有关费用78.35万元，并进行了装修，于2013年2月份入住。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”请求郯城县人民法院依法中止对属于异议人合法财产的执行，并解除对该财产的查封。
申请执行人郯城县奥德小额贷款股份有限公司辩称，被执行人缪娟在没有履行偿付公司贷款之前出卖给异议人李忠美的房产，系被执行人缪娟于2012年5月25日向本公司贷款时所提供的首付款发票的房产，本公司在审查被执行人缪娟和其他担保人之后，才发放了该笔20万元贷款，证明人张兆华、异议人李忠美也明知该房产是被执行人缪娟向本公司书面提供的财产，被执行人缪娟与异议人李忠美有规避法律逃避债务的行为。被执行人李中良与异议人李忠美系同胞兄妹，有利害关系，并且李忠美是在郯城县人民法院于2013年8月17日下达李忠良、缪娟两人偿还本公司的该笔贷款的判决书之后，缪娟明知法院执行在即，而异议人李忠美于2013年10月4日对缪娟付房款1.2万元；而且在执行通知书由被执行人李中良告知被执行人缪娟后，异议人李忠美和被执行人缪娟还在继续交易，于2013年11月1日付房款443500.00元，被执行人李中良、缪娟与异议人李忠美恶意串通异议人李忠美明显存在诸多过错，被执行人缪娟与异议人李忠美房屋买卖协议其目的就是规避法律逃避债务，主观上的故意完全是通过表面的合法交易来掩盖逃避债务之目的，郯城县人民法院的查封是正确的，请求驳回异议人的异议。
被执行人李中良辩称，我对异议人与缪娟之间的房屋买卖不知情，但我不反对异议人的异议请求。
被执行人缪娟辩称，我对异议人李忠美的所陈述的异议请求表示赞同，异议人的关于我们俩买卖房屋的事实和理由全部赞同。另外我们并不存在恶意串通转移房屋，我们买卖的行为是在申请执行人奥德公司查封该套房屋之前就完成了买卖行为，包括现金支付。另外我与李忠美是在办理房产过户时才知道房屋被查封。我在做担保时没有将此房屋作抵押，我不同意该房屋被执行，支持异议人的所有异议申请。
被执行人张兆华辩称，我认为李中良贷款中向奥德公司提供所有的证明文书的都应受法律保护，缪娟当时担保时提供的房产信息，我认为证明在前交易在后，我认为李忠美提出的异议请求不能成立。
被执行人徐勤龙辩称，我反对李忠美与缪娟之间的房屋买卖行为，对异议人的异议请求表示反对。
本院查明，依据郯城县人民法院于2013年6月14日作出的已经发生法律效力的（2013）郯商初字第810号民事判决书，本院于2013年9月10日立案执行的（2013）郯执字第2326号案件，申请执行人为郯城县奥德小额贷款股份有限公司，被执行人为李中良、缪娟、张兆华、徐勤龙。本案在执行中，本院于2013年11月20日作出了（2013）郯执字第2326号执行裁定书，裁定查封被执行人缪娟在临沂金佰利置业有限公司购买的位于临沂市北城新区沂蒙路一号环球国际B-1801住宅楼一套。现异议人李忠美对该房产主张所有权，请求郯城县人民法院中止对位于临沂市北城新区沂蒙路一号环球国际B-1801住宅楼的执行，解除查封。
在听证过程中，异议人李忠美提供如下证据：1、房产买卖协议一份，旨在证明异议人李忠美与缪娟的买卖事实。2、付款凭证，旨在证明异议人李忠美支付给缪娟的全部房款凭证（包括银行的按揭贷款）。3、房屋调查表，旨在证明房产局对异议人李忠美的房产调查表，确定该房产确为异议人实际占有。4、装修合同，旨在证明对该房产装修的凭证。5、宽带开户及数字电视开户，旨在证明异议人李忠美对该房屋实际占有。6、奥德燃气开户，旨在证明异议人对该房屋实际占有。
申请执行人郯城县奥德小额贷款股份有限公司对以上证据提出质证意见：对证据1申请执行人认为房产买卖协议书是无效的，理由是对方提供买卖协议书第八条，经过公证后生效，但是该协议没有公证。我们公司贷款在前，房产买卖协议在后。对证据2付款凭证，我公司对证据的来源有疑问，我们贷款发放的时间2012年5月28日，贷款到期日2012年11月27日，对方所谓签定的买卖协议的时间是2012年9月2日，缪娟打的收条是2013年2月24日，转账时间也是2013年2月24日，在2013年9月2日执行通知书送达后在2013年11月1日又进行了交易，申请执行人对异议人的经济来源表示怀疑，特别是对2013年11月1日转让的443500元表示怀疑，请求法院进行核实。对证据3无异议。对证据4有异议，2013年11月19日的房屋调查表有异议，理由是产权人不是李忠美，而是缪娟。对证据5、证据6无异议。
被执行人缪娟对异议人提供的证据无异议。
申请执行人提供了如下证据：1、借款人李中良、缪娟的贷款业务申请书，旨在证明李中良、缪娟以夫妻的名义在申请执行人公司申请的贷款。2、李中良、缪娟向申请执行人提供的临沂环球国际B-1801房首付款收据，旨在证实李中良、缪娟有房屋的资产，由于是银行按揭的，所以无法抵押登记。3、保证人张兆华、徐勤龙单位出具的工资证明。旨在证实张兆华、徐勤龙的身份是公职人员。4、李中良、缪娟的借款合同（郯奥借字2012第05021），旨在证实李中良、缪娟是共同借款人。5、保证人张兆华、徐勤龙、缪娟的保证合同（郯奥保字2012第05021），旨在证实保证合同第五条中的第七项，保证人资产转让应提前15日书面通知债权人并征得债权人的书面同意。6、李中良、缪娟的借款人夫妻财产保证还款声明。旨在证实李中良、缪娟是共同借款人。7、缪娟提供的所经营茶馆（贵人道茶叶经营部）营业执照。旨在证明李中良申请贷款用途。8、李中良、缪娟、张兆华、徐勤龙提供的身份证复印件。旨在证明相关人员的身份。9、李中良的谈话笔录（2013年12月18日下午5：30分）。旨在证明李中良的借款李忠美自始自终是知情的。
异议人李忠美对以上证据进行质证：对证据1没有异议，对证据2有异议，对证据3无异议，对证据4、5拒绝质证，对证据6、7拒绝质证，对证据8无异议，对证据9拒绝质证。
被执行人缪娟对以上证据进行质证：对证据1有异议，被执行人缪娟不同意与李中良是共同借款人，只承认是担保人，借款时只是同居关系，不是夫妻关系。对其他证据无异议。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因而审查本异议案看案外人与被执行人是否存在真实的买卖关系、案外人是否已经支付全部价款并实际占有及第三人对此是否有过错。本案中异议人李忠美提供的房屋买卖协议且支付价款，买卖协议已实际履行，证实了其房屋的买卖是真实行为；提供的付款凭证证实了其作为第三人已经支付了全部价款，对于申请执行人提出的对异议人李忠美的15万元和443500万元来源的怀疑，本院经调查，其账户往来显示明确，申请执行人对来源的怀疑无证据支持。该房产的买卖协议是2012年9月2日签订的，价款支付时间是2013年2月24日，中国工商银行的个人贷款提前清偿日期是2013年11月1日，价款的支付时间都是在本院查封该房产的之前，因房产存在抵押等办理登记存在客观障碍，导致没有及时过户，是案外人意志以外的原因造成的，异议人李忠美对此不存在过错。异议人李忠美提供的装修合同、宽带开户及数字电视开户、奥德燃气开户证明了异议人李忠美已经实际占有了该房产且真实合法，本院予以采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，受让人李忠美已经代替被执行人缪娟向抵押权人中国工商银行股份有限公司临沂城西支行清偿了债务消灭了抵押权，因此该房产可以转让。综上所述异议人李忠美已经全部支付价款并实际占有了该房产，而且对此没有过错，因此，（2013）郯执字第2326号执行裁定书裁定对环球国际B-1801住宅楼的查封是不妥的，异议人提出的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、第二十一条之规定，裁定如下：
中止（2013）郯执字第2326号裁定书所查封的位于临沂市北城新区沂蒙路一号环球国际B-1801住宅楼的执行。
如不服本裁定，申请执行人可自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，请求许可执行的，以异议人为被告；被执行人反对时，应当以异议人和被执行人为共同被告。
审判长 韩 勇
审判员 牛 伟
审判员 郑海港
二〇一四年一月十日
书记员 赵 燕