辽宁省盖州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽0881民初928号
原告杨付，女，1983年9月26日出生，汉族，辽宁省盖州市人，个体。
委托代理人刘雅丽，女，1970年8月19日出生，汉族，辽宁省盖州市人，法律工作者。
被告彭德金，男，1990年5月13日出生，汉族，辽宁省盖州市人，个体。
第三人张淑珍，女，1964年7月10日出生，汉族，辽宁省盖州市人，个体。
委托代理人曲言民，系辽宁昌赢律师事务所律师。
原告杨付与被告彭德金、第三人张淑珍物权确认纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨付及委托代理人刘雅丽、被告彭德金、第三人张淑珍委托代理人曲言民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨付向本院提出诉讼请求：1、请求确认房屋买卖合同有效，请求法院确认盖州市XXXX小区X期XXXX单元XXX室（房照号：XXXXXXXXX号）房屋的产权归杨付所有，要求被告彭德金协助原告办理房屋产权手续；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告彭德金欠我修车费16万元被告没有偿还，后原告提起诉讼，于2014年10月24日经盖州市人民法院调解达成调解协议：被告彭德金给付杨付修车费16万元，其中8万元于2014年11月4日前给付，余下8万元在2015年9月4日前付清。盖州市人民法院作出的（2014）盖民二初字第XXXX号民事调解书生效后，被告给付原告8万元，余欠8万元被告彭德金没有履行。原告申请执行，盖州市人民法院于2016年6月28日作出（2016）辽0881执XXX号执行裁定书：一、查封被执行人彭德金名下的盖州市XXXX小区X期XXXX单元XXX室（房照号：XXXXXXXXX号）。二、被执行人彭德金负责保管被查封的房产，在查封期间，被执行人彭德金可以使用被查封的财产，但因被执行人彭德金的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间，被执行人不得移转被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利的负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。在查封没到期的情况下，彭德金与杨付达成和解协议，被告将其所有的盖州市XXX小区X期XXXX单元XXX室（房照号：XXXXXXXXX号）的房屋作价355000元整，抵顶欠杨付8万元修车款，因该房屋被告在银行有贷款，故欠银行贷款272000元由杨付负责偿还，杨付再给付彭德金现金3000元该房款结清。和解协议签订后，彭德金将房屋钥匙交给杨付，杨付搬进该房屋居住至今。2017年12月28日，双方通过利琳房产中介签订了房屋买卖合同，原告交纳中介费4000元。2018年1月9日，杨付将该房的银行贷款272000元及相关费用全部交清。有银行单据为凭。原告并于当日到盖州市不动产局办理过户手续，被告告知需先解除查封方能办理过户手续。原告到盖州市人民法院申请解除查封，盖州市法院于2018年1月10日解除查封。2018年1月11日上午原告再次到盖州市不动产局办理过户手续时，被告知该房屋被查封，后经原告了解张淑珍诉彭德金买卖纠纷一案，该房屋被盖州市人民法院诉前保全。原告认为原告与被告彭德金之间的房屋买卖合同合法有效，被告已将房屋交付给原告，原告已全部交付了全部房屋借款，双方已履行了合同的义务，原告当即到房产办理过户，因法院错误查封导致原告无法办理过户手续，因此现要求法院确认该房屋所有权归原告所有，要求解除对该房屋的查封。
彭德金辩称，这个房子，卖给杨付了，杨付把房贷的钱还上了，我还欠张淑珍的钱，张淑珍把这个房子又封了。
张淑珍述称，第一、本案系典型的将已查封不动产另案确权的案件，不属于确权诉讼，法院应当裁定驳回原告的起诉。原、被告之间的房屋买卖合同关系系债权关系并非是物权关系。只有物权所有权状态不明，当事人对所有权权属产生争议的情况下，通过诉讼或者仲裁进行确权，才属于确权诉讼。而本案中，涉案的XXXX小区X期XXXX单元XXX室的不动产登记在被告彭德金名下，房屋产权是明确的。虽然原、被告之间签订了房屋买卖合同，但是合同生效能发生债权法上的效果，不一定发生物权法上的效果。所以无论原、被告之间的房屋买卖合同关系是否有效，均不能发生物权变动的法律效果。即便有效，也应当主张登记过户请求权。所以原告以合同确权的方法确认物权的归属，这种确权违背了物权法的规定。第二、第三人申请财产保全行为以及盖州市人民法院作出的财产保全裁定书具有事实和法律依据，并非错误查封。原告作为案外人已经提起了异议，但是被法院驳回。原告本次将已查封不动产另案确权违反了《民事诉讼法》关于案外人执行异议救济途径的相关规定，法院应当驳回起诉。第三、原、被告之间关于房屋买卖合同的履行与第三人无任何利害关系。由于涉案的房屋被查封，已不可能登记过户。故在排除原、被告之间有虚假诉讼或者恶意串通转移财产的情形下，被告人应当承担的是债权的责任。原告可以要求返还房款，要求被告承担交付不能的违约责任，与第三人无任何利害关系。综上，请法院查清事实，依法驳回原告的起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨付与彭德金因修理合同纠纷一案，本院于2014年10月24日作出（2014）盖民二初字第XXXX号民事调解书，被告彭德金给付原告杨付修车费16万元，其中8万元于2014年11月4日前给付，余下8万元在2015年9月4日前付清。该民事调解书生效后，彭德金给付8万元，余下8万元未给付。后原告申请执行，本院于2016年6月28日作出（2016）辽0881执XXX号执行裁定书：一、查封被执行人彭德金名下的盖州市XXX小区X期XXXX单元XXX室（房照号：XXXXXXXXX号）。二、被执行人彭德金负责保管被查封的房产，在查封期间，被执行人彭德金可以使用被查封的财产，但因被执行人彭德金的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间，被执行人不得移转被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利的负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。在查封期间，彭德金与杨付达成和解，彭德金将其所有的盖州市XXX小区X期XXXX单元XXX室（房照号：XXXXXXXXX号）的房屋作价35.5万元整，抵顶欠杨付8万元修车款，因该房屋彭德金在银行有贷款，欠银行贷款27.2万元由杨付负责偿还，杨付再给付彭德金现金3000元该房款结清。2017年12月25日，彭德金对此出具了“承诺书”。后彭德金将房屋钥匙交给杨付，杨付搬进该房屋居住至今，并交纳了水电费、物业费、燃气费等。2017年12月28日，彭德金、王宏伟（系夫妻关系）与杨付通过盖州市XX办事处XX房产信息中心作为居间方（中介）签订“房屋买卖合同”，内容为：杨付购买彭德金所有的盖州市XX办事处XX社区XXXXXX期XXX号楼X单元X层X号房屋，不动产号为XXXXXXXXX，房屋面积为111.68平方米，房屋作价35.5万元。2018年1月9日，杨付代替彭德金向中国农业银行偿还贷款共计27.2万元，同时将余下3000元一并交付给了彭德金。2018年1月10日，杨付与彭德金在办理更名过户手续时，第三人张淑珍因买卖纠纷诉前保全了涉案房屋，有本院于2018年1月10日作出（2018）辽0881财保X号民事裁定书，冻结被申请人彭德金银行存款15.6万元或冻结、查封其其他等值财产。2017年7月13日，彭德金、王宏伟与张淑珍、刘德余签订“房屋买卖协议”和“授权委托书”，张淑珍购买彭德金所有的盖州市XXX小区XX#楼X单元XXX，面积111.3平方米，作价40万元，由张淑珍垫付银行贷款后，将该房屋过户到刘德余名下。彭德金称虽签订了“房屋买卖协议”，但因张淑珍无钱偿还银行贷款，半年后又将该房屋抵顶给杨付，杨付清偿了银行贷款。
本院认为，本案的争议焦点如下：1、杨付与彭德金签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、争议房屋所有权应归谁所有。关于杨付与彭德金签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题:依法成立的合同，受法律保护。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。杨付与彭德金签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效。对于争议房屋所有权应归谁所有的问题，杨付与彭德金所签订的《房屋买卖合同》在张淑珍申请诉前保全查封之前，是合法有效的合同；在与彭德金达成执行和解之时，杨付即已占有使用该房屋；并已按照合同约定支付了全部价款；同时及时办理更名过户手续，未办理过户登记非因杨付自身过错造成。因此，争议的房屋所有权应归杨付所有，彭德金应协助杨付办理更名过户手续。故对杨付的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、被告杨付与原告彭德金签订的《房屋买卖协议》合法有效；
二、被告杨付对盖州市XX办事处XX社区XXXXX期XXX号楼X单元X层X号房屋具有所有权，被告彭德金协助原告杨付办理更名过户手续。
案件受理费6625元，由被告彭德金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。
审 判 长 冯 卫
人民陪审员 王 婧
人民陪审员 李日红
二〇一八年四月十一日
法官 助理 王杉杉
书 记 员 刘丹凤