湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）湘01执异75号
案外人：徐式锋，男，汉族，1987年7月28日出生。
委托诉讼代理人：吴伟光，广西桂港律师事务所律师。
申请执行人：王雪仔，男，1964年11月25日出生，汉族。
委托诉讼代理人：江九顺，湖南君见律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李越，湖南君见律师事务所律师。
被执行人：广西德诚房地产开发有限公司。
法定代表人：刘德奇，董事长。
委托诉讼代理人：罗岳林，男，汉族，1975年9月29日出生，系广西德诚房地产开发有限公司副经理。
被执行人：刘德奇，男，1968年7月31日出生，汉族。
本院在执行申请执行人王雪仔与被执行人广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇民间借贷纠纷一案中，案外人徐式锋向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，举行了听证，案外人徐式锋的委托诉讼代理人吴伟光、申请执行人王雪仔及其委托诉讼代理人李越、被执行人广西德诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗岳林参加了听证。现已审查终结。
案外人徐式锋称，案外人徐式锋于2014年12月3日认购了××××县××镇××行政××轴汇××城×号楼×单元0××××5号房。此后，因故未能交房。2018年3月26日，案外人在网上看到拍卖公告。案外人认为应当予以撤销拍卖，事实与理由如下：一、贵院查封时，应当查验核实被查封房产的基本情况，包括但是不限于被查封房产是否被出卖，订购等基本事实，这是法院应当遵循的工作程序。二、根据最高法院关于查封拍卖有关的司法解释的规定，案外人的房产不在查封拍卖的范围，贵院的上述查封，拍卖行为违反法律是错误的。综上所述，请求撤销案外人徐式锋认购房产的查封拍卖裁定。
本院查明，王雪仔与被执行人广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇民间借贷纠纷一案前由本院于2014年12月18日作出（2014）长中民二初字第00905号民事判决：一、被告刘德奇与被告广西德诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起的十日内向原告王雪仔支付借款本金3000万元；二、被告刘德奇与被告广西德诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起的十日内向原告王雪仔支付借款所产生的利息（至2014年2月8日止欠利息200万元，自2014年2月9日起至实际付清之日起止，以3000万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率四倍计算，2014年2月19日至2014年4月10日支付的210万元应予抵扣）；三、驳回原告王雪仔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费224300元，财产保全费5000元，共计229300元，由原告王雪仔承担22000元，被告刘德奇、广西德诚房地产开发有限公司承担207300元。广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇不服该判决，上诉至湖南省高级人民法院。湖南省高级人民法院于2015年3月25日作出（2015）湘高法民一终字第73号民事判决：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民二初字第00905号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民二初字第00905号民事判决第二项为：刘德奇与广西德诚房地产开发有限公司在收到本判决书之日起十日内向王雪仔支付借款利息（自2014年2月9日起至世纪付清之日止，以3000万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率四倍计算，2014年2月19日至2014年4月10日支付的210万元应予抵扣）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费224300元，财产保全费5000元，共计229300元，由王雪仔负担22000元，刘德奇、广西德诚房地产开发有限公司负担207300元，二审案件受理费207300元，由王雪仔负担12956元，刘德奇、广西德诚房地产开发有限公司负担194344元。该判决生效后，广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇未能履行该判决，王雪仔向本院申请强制执行。在诉讼过程中，本院于2015年4月24日作出（2015）长中民执字第00402-1号执行裁定书：冻结、划拨被执行人广西德诚房地产开发有限公司、刘德奇银行存款人民币3866万元，或查封、扣押其等额价值的财产。2015年10月23日，本院向广西壮族自治区平南县房屋管理所发出协助执行通知书：查封被执行人广西德诚房地产开发有限公司名下的位于××××镇××大道××小区（汇××城）平房预字2××4第××号共×××套（详见汇××城未登记备案商品房基本信息）房产予以查封。查封期限三年，即自2015年10月23日至2018年10月22日止。本院于2018年2月26日作出（2015）长中民执字第00402-8号执行裁定：拍卖被执行人广西德诚房地产开发有限公司名下的位于×××族自治区××县××镇××大道××小区汇××城（预售证号为平房预字2××4第××号）房号为013××2、013××3、013××6、023××2、033××3、033××7、053××3、063××2、063××6、013××3、013××5、013××6、023××1、023××5、023××6、023××7、033××5、033××7、053××1、053××2、053××3、053××5、053××6、063××2、063××5、063××6、063××7、013××2、013××3、013××5、013××6、023××1、023××2、023××5、023××6、023××7、033××7、053××1、053××2、053××3、053××5、053××6、063××1、063××2、063××5、063××6、063××7、013××2、013××3、013××5、013××6、023××1、023××2、023××6、023××7、033××3、033××5、033××7、053××2、053××3、053××6、063××2、063××5、063××6、063××7、013××2、013××3、013××5、013××6、023××1、023××2、023××6、033××6、033××7、053××3、053××6、063××1、063××6、063××7、012××2、022××1、022××2、022××6、022××7、032××3、032××5、032××7、052××6、062××1、062××5、062××6、062××7、012××2、012××6、022××1、022××7、032××1、032××3、032××7、052××3、052××6、062××1、062××6、012××2、022××1、022××6、022××7共一百零七套房产。案外人徐式锋不服，向本院提出执行异议，提出异议请求如前所述。
另查明，2014年12月3日，被执行人广西德诚房地产开发有限公司与案外人徐式锋签订《汇××城认购协议书》，案外人徐式锋认购××××县××镇××行政××轴汇××城×号楼×单元0××××5号房，建筑面积为95.79平方米，实际认购单价为每平米3100元，总价为296949元。案外人徐式锋于当日支付了涉案房屋定金10000元，被执行人广西德诚房地产开发有限公司出具了收款收据。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人徐式锋未签订合法有效的书面买卖合同，且仅支付了一万元购房定金，支付的价款没有超过合同总价款的百分之五十，不符合排除执行的情形，故案外人徐式锋的异议请求及理由不能成立。双方当事人如不服本裁定，可按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向本院提起异议之诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：
驳回案外人徐式锋的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 郭天剑
审判员 盛知霜
审判员 谭斯元
二〇一八年六月二十六日
书记员 李碧波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。