河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终5396号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏玉珍，女，1978年5月22日出生，汉族，住石家庄市桥西区。
委托代理人宋玉萍，河北冀华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）河北冀标房地产开发有限公司。
住所地：石家庄市长安区中山东路***号开元大厦****室。
法定代表人张东身，该公司经理。
上诉人苏玉珍与被上诉人河北冀标房地产开发有限公司（以下简称冀标公司）因确认合同效力纠纷一案，不服河北省赞皇县人民法院(2016)冀0129民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
苏玉珍上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判被上诉人向上诉人交付赞皇县尚城雅居二期小区1-2-1403号、2-1-1002号房产及地下室、车库，依约为上诉人办理产权登记证书，并承担逾期交房的违约金22257元【自2015年6月1日暂计算至2015年9月1日，直至付清之日止。计算方法：(474922+437287)×0.0002×122天=22257元】；3、依法改判被上诉人偿还上诉人借款利息14000元【本金40万元自2015年1月24日起暂算至2015年8月23日，直至付清之日止。计箅公式：40万元×24%年利率÷12个月×7月=14000元】；4、驳回被上诉人的全部诉讼请求；5、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。在一审的庭审过程中，被上诉人并未提供任何证据证明涉案房产已出售，而是由审判长出示了涉案房产的两份《商品房买卖合同》复印件和《收款收据》复印件，并称该证据是案外人主动提交到法院的，上诉人认为《商品房买卖合同》复印件和《收款收据》复印件均是伪造的，其中一份合同未约定合同价款、付款方式及期限、房屋交付期限；另一份合同约定合同价款及计算方式；所有的收款收据都没有转款凭证；一审仅以复印件作为证据来认定案件事实，并作为判决依据，显属错误。2、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、《商品房销售管理办法》第十条判决上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定：“违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。”明确规定了违反法律、行政法规的强制性规定，合同才无效，而《商品房销售管理办法》属于部门规章，不属于法律、法规的范畴，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》并没有五十二条规定的任何情形，一审法院适用法律错误。3、被上诉人不具有诉请合同无效的请求权。⑴在恶意串通损害特定第三人利益的合同中，只有第三人享有诉的利益，有权提起诉请确认合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”合同法第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或
者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”对于恶意串通损害特定第三人利益的合同中，因合同的履行导致的是第三人的利益遭受实际损害，而不是合同双方当事人，因此只有第三人享有诉的利益，有权提起诉讼，或向法院提出确认合同无效的诉请；⑵被上诉人作为恶意方、欺诈方、非受损害方依法不具有诉请合同无效宣告的请求权。依法理，任何人不得从自己的错误行为中获利，被上诉人明知其已与第三人签订了商品房买卖合同的事实证明，被上诉人具有恶意，一旦该合同被确认无效，则被上诉人可依据无效合同收回涉诉标的，而根据“任何人不得从自己的错误行为中获利”的基本法理，被上诉人作为恶意方，不得依其恶意而获得任何利益，因此，被上诉
人无权依据诉请合同无效宣告的请求权；依合同法规定，被上诉人隐瞒欺诈而与上诉人签订的合同，欺诈方不具有诉请合同变更或撤销的诉权，同理也不具有诉请合同无效宣告的请求权。我国合同法第五十四条规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，该条款从另一个侧面印证了法律对恶意方之合同变更权利做了诉权上的限制。4、一审认定上诉人的反诉请求不符合法律规定，不予支持，该认定与现有规定明显相悖。⑴上诉人与被上诉人之间存在真实有效的借款合同关系，且上诉人对被上诉人享有合法的到期债权；⑵债权到期后，双方达成的债权债务抵顶协议，性质上属于债务履行方式的变更，且已履行了商品房买卖合同的签约及备案登记手续，该行为受法律保护。《2015全国民事审判工作会议纪要》第33条规定，“当事人在债务清偿届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续后，一方反悔，要求确认以房抵债协议无效的，一般不予支持。如果以房抵债行为具有《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，可以依法请求变更或撤销。”；⑶债权债务抵顶协议约定的解除条件未成就，被上诉人丧失了买卖合同的解除权，应严格按照房屋买卖合同的约定履行交付房屋的义务。2015年2月14日签订的《债权债务抵顶协议》中特别约定，该协议生效后两个月内，如冀标公司偿还全部借款本息，可申请房管部门撤回房屋买卖合同登记备案，并解除房屋买卖合同。无论是履行《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》，商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行《商品房买卖合同》，且从合同的选择履行的角度看，被上诉人作为借款人更具主动性。然而直到一审终结，被上诉人都没有履行偿还全部借款本息的义务，协议约定赋予冀标公司的约定解除条件始终未成就，冀标公司即丧失了商品房买卖合同的解除权，应严格履行房屋买卖合同的义务；⑷被上诉人未依房屋买卖合同的约定向上诉人交付房屋，依法应当承担违约责任，2015年2月13日双方签订的两份《商品房买卖合同》的第8条均约定，出卖人应于2015年5月31日将验收合格的房屋交付给买受人使用；第9条约定出卖人逾期超过30日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期
限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被上诉人至今未向上诉人交付房屋，按照合同约定应当承担已付房款每日万分之二的迟延交房违约金，直至实际交付之日止；⑸扣除被上诉人以房抵本金债务之外，被上诉人仍应按照借款合同的约定向上诉人支付欠款利息，债权债务抵顶协议约定，被上诉人以两套房产清偿其所欠本金。因此，拖欠的利息并未清偿，按照借款合同的约定，被上诉人仍应向上诉人偿还借款利息。5、诉争双方签订的2份房屋买卖合同依法有效，应驳回被上诉人的诉请。⑴双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，房屋买卖合同依法有效；⑵名为买卖实为借贷本身就不是法律术语，更不存在法律、行政法规效力性强制规范的禁止性规定，被上诉人依此提出合同无效没有法律根据，双方既签订了借款合同，又签订了商品房买卖合同，双方就借款合同的权利义务及商品房买卖合同的权利义务均做了相应的约定，且两个合同分属于完全不同的法律关系，名称不同、实体权利也不同，从这一点上，就根本否定了被上诉人提出的名为买卖实为借贷的形式条件；⑶司法解释没有规定本案中的商品房买卖合同是无效合同。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”可见，司法解释没有规定本案中的商品房买卖合同是无效合同；⑷最高院公布的指导案例(《最高人民法院公报》2014年第12期《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》)确定，当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定；⑸被上诉人在无力偿还上诉人借款的情况下，双方达成了债权债务抵顶协议，约定以房抵债并签订了相应的商品房买
卖合同，然而被上诉人既不偿还欠款、又提出房屋买实合同无效的诉请，其根本目的就是要“赖账”，系典型的背信弃义行为，应依法不予支持。
冀标公司经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩状。
冀标公司向一审法院起诉请求：请求依法判令确认原、被告之间2015年2月13日订立的两份《商品房买卖合同》（合同为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1002号房产及1号楼2单元1403号房产）无效。
苏玉珍向一审法院反诉请求：1、请求法院判令被反诉人向反诉人交付赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1002号房产、1号楼2单元1403号房产及地下室、车库，依约为反诉人办理产权登记证书，并承担逾期交房的违约金22257元(自2015年6月1日暂计算至2015年9月1日，计算方法为：(474922+437297)×0.0002×122天=22257元)；2、请求法院判令被反诉人偿还反诉人借款利息14000元(本金40万元自2015年1月24日起暂计算至2015年8月23日，直至付清之日止，计算方式：40万元×24%年利率÷12个月×7个月=14000元)；3、诉讼费用由被反诉人承担。
一审法院认定事实：原告冀标公司向被告苏玉珍借款人民币40万元，其中包含苏玉珍10万元，苏春然10万元，苏玉红10万元，郑永刚10万元，双方约定年利率为24%。借款到期后原告冀标公司与被告苏玉珍签订了债权债务抵顶协议,苏春然、苏玉红、郑永刚委托被告苏玉珍与原告冀标公司2015年2月13日签订了两份《商品房买卖合同》，两份《商品房买卖合同》为购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1002号房产及1号楼2单元1403号房产。本案涉及的房产，在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，原告冀标公司已售与案外第三人（两户），案外人已经支付部分或全部房款，并已签订了《商品房买卖合同》。在诉讼过程中，被告苏玉珍反诉冀标公司要求其交付赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1002号房产及1号楼2单元1403号房产、办理产权登记证书且由冀标公司支付逾期交房的违约金22257元，并由冀标公司偿还借款利息14000元。反诉被告冀标公司辩称，苏玉珍的反诉请求不明确，苏玉珍应另行起诉，不应该反诉。
一审法院认为，原告冀标公司已将本案涉及的两套房产售与案外第三人，并签订《商品房买卖合同》之后，原告冀标公司又与被告苏玉珍就该两套房产签订《商品房买卖合同》，属于一房二卖。原告一房二卖的行为造成案外购房户多次集体上访严重事件，对房地产销售市场造成混乱，严重影响了社会秩序稳定。依据《商品房销售管理办法》第十条之规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。原告冀标公司作为房地产开发商与被告苏玉珍签订的《商品房买卖合同》明显违背该项行政法规强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。故应依法认定原、被告所签订的《商品房买卖合同》为无效合同。反诉原告苏玉珍要求反诉被告冀标公司交付赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1002号房产及1号楼2单元1403号房产、办理产权登记证书且由冀标公司支付逾期交房的违约金22257元，并由冀标公司偿还借款利息14000元的诉讼请求，不符合法律规定，法院不予支持。原告冀标公司与实际出借人之间的借贷纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另行起诉。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、原告河北冀标房地产开发有限公司与被告苏玉珍于2015年2月13日签订的购买赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1002号房产及1号楼2单元1403号房产的《商品房买卖合同》无效。二、驳回被告（反诉原告）苏玉珍的诉讼请求。案件受理费100元，由原告河北冀标房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费3920元，由原告(反诉被告)河北冀标房地产开发有限公司承担3000元，被告（反诉原告）苏玉珍承担920元。
本院二审期间，上诉人苏玉珍提交了石家庄市住房和城乡建设局2017年8月14日出具的《行政复议决定书》(石住建复字[2017]8号)，以证实：赞皇县房管所于2015年12月22日在石家庄日报刊登《公告》，撤销了苏玉珍与冀标公司就本案2套房产的商品房买卖合同备案，后苏玉珍向石家庄市住房和城乡建设局提起行政复议，该局认为赞皇县房管所在没有征得商品房买卖合同双方同意，没有核实房屋买卖合同真实性的情况下，仅依据赞皇县公证处作出的撤销公告即于2015年12月22日在石家庄日报刊登了撤销上述房产商品房买卖合同备案的公告，显属依据不足，撤销被申请人公告撤销申请人与冀标公司签订的商品房买卖合同备案的具体行政行为。二审查明的其他情况与一审查明的一致。
本院认为，被上诉人冀标公司主张其与上诉人苏玉珍于2015年2月13日签订的两份《商品房买卖合同》无效，理由为上述合同“名为买卖，实为借贷”。经查，诉争双方是在借款到期后签订《商品房买卖合同》，并约定以房抵债，本案不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，上述商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，故冀标公司主张上述商品房买卖合同无效的理由不能成立。原审认定上述商品房买卖合同无效依据的事实为冀标公司“一房二卖”，并且根据《商品房销售管理办法》第十条的规定，认定冀标公司与苏玉珍签订商品房买卖合同的行为违反了行政法规的强制性规定，根据本案一、二审查明的事实，冀标公司虽主张涉案房产已经销售给案外人，但始终未向法院提交之前签订的商品房买卖合同的原件，且苏玉珍对此不予认可，故冀标公司的主张证据不足，不能认定冀标公司对涉案房产存在“一房二卖”的事实；关于诉争双方之间《商品房买卖合同》的效力问题，需审查上述合同的签订是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，《商品房销售管理办法》系部门规章而非行政法规，原审适用法律明显有误。综上，被上诉人冀标公司的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。
本案诉争双方在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已在房管部门办理备案登记手续，双方签订的两份《商品房买卖合同》并不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应依合同约定履行相应义务，根据《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，出卖人即被上诉人应当在2015年5月31日前将涉案房产交付买受人即上诉人，逾期超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，上诉人在本案一审中反诉请求被上诉人向其交付涉案房产及地下室、车库，要求被上诉人承担逾期交房的违约金22257元【自2015年6月1日暂计算至2015年9月1日，直至付清之日止，计算方法：(474922+437287)×0.0002×122天=22257元】，并依约为上诉人办理产权登记证书，证据充分，应予支持。关于上诉人请求被上诉人偿还借款利息的诉求，因与本案非同一法律关系，可另行起诉。
综上所述，原审认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省赞皇县人民法院(2016)冀0129民初1045号民事判决。
二、驳回被上诉人河北冀标房地产开发有限公司的诉讼请求。
三、自本判决生效之日起二个月内，由被上诉人河北冀标房地产开发有限公司依约向上诉人苏玉珍交付赞皇县尚城雅居小区二期2号楼1单元的1002号房产、1号楼2单元1403号房产及地下室、车库，向苏玉珍支付逾期交房的违约金22257元，并履行办理产权登记证书的相关义务。
四、驳回上诉人苏玉珍的其他反诉请求。
如果被上诉人河北冀标房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元、反诉案件受理费3920元，二审案件受理费100元，由上诉人苏玉珍承担1513元、被上诉人河北冀标房地产开发有限公司负担2607元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 伟
审 判 员 杨根山
代审判员 刘云峰
二〇一七年九月一日
书 记 员 李 站