浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0482民初4724号
原告：平湖市众和物业管理有限公司。住所地：平湖市当湖街道新华南路***号*楼北起第三间。统一社会信用代码：913304827477135946。
法定代表人:钱其法，总经理。
委托诉讼代理人：陈海平，浙江天卓律师事务所律师。
被告：沈春健，男，1975年3月8日出生，汉族，住平湖市。
原告平湖市众和物业管理有限公司与被告沈春健物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈海平、被告沈春健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付给原告2012年1月1日至2015年12月31日的物业费13480元，并按每天万分之二十五的标准支付滞纳金至实际履行之日；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告所在小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定原告为被告所在锦城春天小区提供物业服务。合同对物业服务期限、收费标准等作了约定。被告系锦城春天小区3幢1单元1101室业主，经原告多次催讨物业费未果。
被告答辩称，不需要支付给原告物业费，理由为：1、被告房屋自2008年7月交付之日起一直存在严重漏水问题，期间无数次来人简单维修，至今仍未修复，但原告在2016年6月却配合锦城春天小区的开发商将房屋保修金提取，被告与其他业主向原告、建设局投诉，不同意将保修金退还回给开发商。2、物业服务合同明确约定原告对小区公共门厅、走廊、过道、楼梯间等进行日常管理，包括车辆停放管理，但现况一团糟。3、原告越权将所有权属全体业主的停车位用铁架子锁住，导致车辆乱停现象明显。4、原告有义务对公用设施设备进行维修养护，而小区地下门禁系统常年处于不能正常使用状态，电梯门原有感触装置、红外感应防夹装置，现在安全装置全部拆除，仅存红外感应装置，存在严重的安全隐患。5、小区电梯、绿化、道路、停车位等公共配套设施，所有权属于全体业主，原告无权在上述部位出租做广告，出租收入的去向也不公示。6、被告不清楚原告是在何种情况下与业主委员会续签了物业服务合同，被告没有接到通知召开业�大会。被告按约交纳了前三年的物业费，希望原告看到物业服务存在的问题并加以改进，但原告一直没有改进，反而为了经济收入变本加厉侵害全体业主的权利，严重违反了合同约定的义务，因此，被告暂停支付物业费，被告承诺如果原告履行了服务合同，解决了上述问题，被告会支付物业费。
在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：
1、平湖市锦城春天物业服务合同2份，证明原、被告之间存在物业服务关系，物业收费标准为每月每平方米1.20元，储藏室每月5元，车位费每月15元，合同约定了违约责任。
2、照片1份，证明原告于2015年9月8日向被告催讨过物业费。
3、不动产登记信息查询记录1份，证明本案所涉房产系被告所有，建筑面积217.39平方米。
被告质证认为，证据1，无异议。证据2，被告没有看到过，被�接到过原告的催缴物业费的电话，被告向原告说明了暂停支付物业费的理由。证据3，无异议。
被告为证明其抗辩主张，提供证据如下：
1、照片13份，证明被告房屋漏水情况，至今仍在漏水，主要是外墙质量问题，原告只是用玻璃胶来修补外墙裂缝。
2、照片2份，证明锦城春天小区3幢楼梯间没有进行日常维护和管理，存在车辆乱停现象，原告没有履行应尽义务，原告仅张贴告示，要求不要乱停车，但没有派人改善管理。
3、照片3份，证明地下停车场空闲车位被原告锁住，导致停车场车辆乱停，地下车位中的三分之一已经出售，剩余的被锁住了。
4、通知1份，证明地下停车场空闲车位系被原告锁住。
5、照片2份，证明地下停车场至楼道门禁系统自三、五年前开始至今不能正常使用，被告反映多次，原告未进�修理。
6、照片3份，证明原告在小区公用部位张贴广告，原告有广告收入，该部分收入被告不清楚，原告无权张贴广告，既然张贴了，收入除去管理费归全体业主。
7、房屋漏水情况说明1份、致平湖市住建局关于锦城春天房屋漏水情况说明1份、百姓事马上办网络平台投诉截图2份、答复函2份，证明近几年被告房屋漏水情况一直存在，被告向网络平台反映漏水情况和不同意原告配合开发商向相关部门提取房屋保修金。
原告质证认为，证据1，真实性无异议，被告房屋漏水情况属实，对关联性有异议，被告房屋漏水属房屋质量问题，应该由开发商解决，法律有相关规定，保修期内的维修由开发商和施工单位进行维修，原告尽到了联络的责任，被告也承认有人进行了维修，只是维修情况不佳，被告房屋是锦城春天一期，截止到2016年2月，保修�届满，保修金已经退回给了开发商，漏水是开发商遗留问题，现在只能动用维修基金，经过统一登记后可以进行维修。证据2，真实性不确定，不清楚每天情况是否都如此，原告不可能每天派人到现场维持停车秩序。证据3，真实性无异议，关联性有异议，不能证明是原告锁住的，车位是开发商出售的。证据4，通知日期是2015年6月15日，之前没有安装铁架的，原告是根据开发商要求进行车位管理及铁架安装的。证据5，真实性无异议，门禁系统日常管理维修不属于物业合同约定的服务范围。证据6，真实性无异议，合同第四章第八条约定共用设施设备的经营收入先用于业委会的活动，办公经费，再补充小区物业费，原告需要明细可向物业公司查询。证据7，真实性无异议，答复函中讲到开发商已经维修完成并由被告签字确认，该证据与本案无关联。
上述原、被�提供的证据，经审核，本院认证如下：
原告提供的证据1、证据3，被告无异议，本院予以认定。证据2，被告承认原告向其催讨过物业费，本院对原告向被告催讨过物业费的事实予以认定。
被告提供的证据1，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据2，本院确认其真实性。证据3，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。证据4，原告认为是应开发商要求进行地下车位管理和安装铁架的，该证据本院予以认定。证据5、证据6、证据7，原告对真实性均无异议，本院予以认定。
根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明本案事实如下：
原告平湖市众和物业管理有限公司系平湖市当湖街道锦城春天小区的物业服务企业。被告沈春健是锦城春天小区3幢1单元1101室（房屋建筑面积217.39平方米）业主。2011年9月30日，平湖市�湖街道锦城春天业主委员会与原告签订了《平湖市锦城春天物业服务合同》，合同约定的物业服务的主要内容有十二项，包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用部分包括公共门厅、走廊、过道、公共楼梯间、外墙面等；交通秩序与车辆停放管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、停车场等。合同约定原告提供的物业管理服务应达到约定的三级标准【参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业服务等级标准（试行）》约定】，其中机动车和非机动车的停放管理达到道路通畅、车辆按规定停放。合同还约定：合同期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止；物业服务费实行包干制收费方式，多层、小高层、高层收费标准按建筑面积每月每平方米1.20元标准收取，储藏室按每月每间5元标准收取，地下车位按每月每个15元标准收取，物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人原则上应在每年的前10天内履行交纳义务，最迟不得超过当年的3月31日；物业管理区域内的公共场所、共用部位、共有设备设施进行经营管理应符合物业管理条例,甲方（业主委员会）授权乙方（原告）经营管理，经营收益先用于业委会活动、办公经费后，再补充小区物业管理费用；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每天万分之二十五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告对锦城春天小区进行了物业管理。2014年9月28日，锦城春天业主委员会与原告续签了《平湖市锦城春天物业服务合同》，合同期限自2014年10月1日至2017年9月30日，合同其他约定与2011年9月30日签订的物业服务合同一致。原告继续在锦城春天小区进行物业服务至今。
被告所住�城春天3幢底楼门厅存在车辆乱停放现象，原告除张贴公告要求业主不要乱停放外，未采取其他措施予以管理。地下车库至楼道的门禁系统损坏，原告多年未修复。
2008年11月，被告装修完成后入住锦城春天小区3幢1单元1101室。被告在装修完毕后即发现房屋多处渗水，导致壁纸、粉刷发霉脱落，被告联系原告后，原告又联系了开发商，开发商立即进行了维修，但修复效果不好，其后多年开发商反复多次维修，但渗水问题依然没有彻底解决。2016年3月16日，被告向平湖市住建局投诉，诉说其房屋存在严重渗水问题，开发商没有履行保修义务，要求住建局派人员现场勘查，暂缓退还保修金给开发商。2016年7月26日，被告得知保修金已经退还给开发商后，向“百姓事马上办”反映，该办转规划建设局答复为：根据《平湖市住宅物业保修金管理办法》第十条规定，屋面防水工程的保修期不低于8年，锦城春天一期交付业主日期为2008年2月9日，至2016年2月8日满8年保修期，先后两次提前对锦城春天一期保修金退换事宜进行公示，在公示期间收到包括被告在内共7户业主关于房屋外墙渗水问题的反映，开发建设单位于2016年4月维修完毕，并经包括被告在内的7户业主签字确认验收，同时，开发建设单位书面承诺对此次维修保修6个月，对于被告要求赔偿的问题，建议通过法律途径解决。
自2012年1月1日起至2015年12月31日止，被告未交纳锦城春天小区3幢1单元1101室的物业费13480元。原告曾电话通知被告交纳物业费，还于2015年9月8日在被告家门口张贴通知书，催缴物业费，但被告没有交纳。
本院认为，平湖市当湖街道锦城春天小区业主委员会与原告签订《平湖市锦城春天物业服务合同》是双方真实意思的表示，合法有效。业主�员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告作为锦城春天小区的业主，其拒绝交纳物业费的理由主要是其房屋存在质量问题——外墙渗水问题几经维修不能解决。《物业管理条例》第三十一条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《浙江省物业管理条例》第五十条规定，建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修�被告房屋的保修责任，从上述二个条例来看，是建设单位，建设单位多年来对被告房屋也进行了反复维修，但从维修效果来看是不理想的，建设单位对此应承担怎样的法律责任，因建设单位不是本案当事人，本院不作阐述。原告作为小区物业服务企业，对被告房屋的维修也有义务，这是基于原告与业主委员会签订的《平湖市锦城春天物业服务合同》，是合同义务，合同第三条约定原告对物业共用部分有日常维修、养护、管理的义务，物业共用部分包括外墙面。根据合同约定，原告提供的物业管理服务需达到三级标准（参照中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》），该等级标准第三级对房屋管理的规定为：根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。但原告除了联系建设单位进行维修外，没有采取其他措施，属不完全履行合同义务，对此应承担相应的违约责任。被告不交纳物业费的其他理由为车辆停放管理和门禁维修问题。被告所在楼的门厅存在车辆乱停现象，原告认为已经张贴公告予以制止，但业主拒绝遵守，原告也没有办法处理。作为要达到三级服务标准的物业服务企业，小区内车辆停放有序是其管理需要达到的，业主有乱停车行为，原告应及时制止，仅张贴公告是不够的。地下车库至楼道的门，当然属于物业共用部分，门禁损坏，原告应及时修复，原告认为该门禁不属物业服务范围的主张，无依据，本院不能支持。综上，原告的物业服务存在履行不到位的问题，本院根据案件具体情况，�情扣减被告应交纳物业费中的50%。原告的物业服务是多方面的，除了房屋维修、车辆停放管理、门禁系统问题外，对于原告其他物业服务，被告表示没有问题了，因此，被告拒绝交纳全部物业费的理由不充分，本院不能支持。原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支付，本院确定被告应交纳的物业费为6740元。鉴于原告物业服务存在瑕疵等本案实际情况，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告沈春健于本判决生效后十日内支付原告平湖市众和物业管理有限公司2012年1月1日至2015年12月31日的物业费6740元；
二、驳回原告平湖市众和物业管理有限公司本案其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费138元，减半收取69元，由原告平湖市众和物业管理有限公司负担34元，被告沈春健负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。
审判员 丁喜林
二〇一七年一月十三日
书记员 张黛琳