海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第828号
上诉人（原审被告）：刘仲海。
上诉人（原审被告）：李明。
上诉人（原审被告）：陈明柏。
三上诉人的共同委托代理人：陈居宁。
被上诉人（原审原告）：海口市美兰区三江镇道学村委会南截村民小组。
负责人：王定雄，该村小组组长。
委托代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。
委托代理人：陈韦元，海口市美兰区法律援助中心律师。
上诉人刘仲海、陈明柏、李明因与被上诉人海口市美兰区三江镇道学村民委员会南截村民小组（以下简称南截村民小组）农村土地承包合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2286号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年10月，南截村民小组作为甲方，刘仲海、陈明柏、李明共同作为乙方，签订了一份《协议书》，约定：“甲方同意发包位于文昌塘坡一块给乙方经营农业种植项目；租赁期限共计二十年，即从2004年11月1日至2024年11月1日止；租金每亩每年105元，面积120亩，共计年租金12600元，每五年付一次，即每五年的12月底前乙方向甲方一次性付清，如逾期三个月，租金追加30%，逾期4个月，协议自然终止。”合同签订后，三人在承包的土地上种植香蕉，并依据合同约定于2004年、2009年和2014年三次缴纳了土地承包金。2013年，为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大（即土地承包“三过”）造成农村新增人口无地使用等问题，海口市美兰区委农村工作领导小组办公室于2013年9月委托海南中兴华土地房地产估价有限公司对海口市美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，根据海南中兴华土地房地产估价有限公司2013年11月20日出具的（海南省海口市）中兴华（2013）（估咨）字第017号《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》（以下简称《测算报告》）结果显示，在测算日期2013年9月30日至2013年11月20日期间，三江镇农业用地中，坡地的市场平均年租金为500元／亩。南截村民小组认为《承包土地开发种植协议书》中约定的租金金额明显过低，要求提高租金，刘仲海、陈明柏、李明不同意，遂成讼。
原审中南截村民小组提出的诉讼请求为：一、判决刘仲海、陈明柏、李明承包南截村民小组的土地租金价格从目前的每亩每年105元提高到每亩每年500元（从2014年1月1日至2024年11月1日止）。二、判决刘仲海、陈明柏、李明承担本案的诉讼费。
原审法院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理”的规定可知，县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门对其本行政区域内农村土地承包及承包合同有管理权限。海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，并指导农业用地出租及调整租金价格，系其法定职责。南截村民小组与刘仲海、陈明柏、李明签订的《协议书》，虽然是各方当事人当时的真实意思表示，但由于双方签订合同时，并没有意识或预见到因南截村民小组的人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化等问题。而当时所约定的土地承租金为每年105元，且租金价格20年不变的条款，虽然也是基于当时南截村民小组的人口对土地需求不强所作出的估算，但这种20年租金不变的约定，本身就与市场经济相背离，尤其是在国际旅游岛背景下的地价变化超出了人们的预见。依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2005）第6号）第十六条“因承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理”的规定，南截村民小组据于当前情形的重大变化，并依据《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条“…年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额”以及《海南经济特区土地管理条例》第七十七条“有下列行为的，由县级以上土地、林业和农业行政主管部门根据各自的职责，责令限期改正：……（三）集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的”的规定，提出对刘仲海、陈明柏、李明承包土地应提高土地租金的请求，具有一定的合理和公平性，依法应当予以支持。南截村民小组根据美兰区政府委托评估公司所出具的《测算报告》，请求将刘仲海、陈明柏、李明承包的土地由每年每亩租金105元提高至市场平均租金每年每亩500元有法律依据。考虑到我省今年连续受超强台风“威马逊”、“海鸥”的影响，涉案土地所在的三江镇地处台风经过的重灾区，包括刘仲海、陈明柏、李明在内的种植户都受到不同程度的损失。另一方面，刘仲海、陈明柏、李明种植树木的生长周期较长，回收成本较慢，且上述租金指导价格测算报告仅是参考性的评估报告。综合本案各方面情况，从公平合理的角度考虑，该院酌情确定刘仲海、陈明柏、李明依照合同承包南截村民小组的集体土地120亩，自2014年1月1日至2024年11月1日止，可由每年每亩租金105元提高至每年每亩租金300元。综上，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决：一、南截村民小组与刘仲海、陈明柏、李明于2004年10月签订的《协议书》中约定的土地承包金，自2014年1月1日起至2024年11月1日止，由每年每亩105元提高至每年每亩300元。二、驳回南截村民小组的其他诉讼请求。案件受理费4240.55元，由南截村民小组负担1696.55元，刘仲海、陈明柏、李明负担2544元。
上诉人刘仲海、陈明柏、李明不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定事实的主要依据——海南中兴华土地房地产估价有限公司2013年11月20日出具的（海南省海口市）中兴华（2013）（估咨）字第017号《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》，该《测算报告》的测算基准日为2013年9月30日，该《测算报告》的测算结果有效期为自测算基准日起一年内有效。在本案一审庭审时，即2014年11月10日，该《测算报告》已经失效。原审判决依据该《测算报告》认定的事实，不能成为判决的依据。2、该《测算报告》委托方为海口市美兰区委农村工作领导小组办公室，不是南截村民小组。该《测算报告》证据来源不合法。3、该《测算报告》为南截村民小组当庭提供，且南截村民小组没有提供原件予以核对，只是在复印件上盖了海口市美兰区委农村工作领导小组办公室份公章注明“原件复印”。根据民诉法关于举证的规定，该《测算报告》不能作为定案的依据。
二、原审判决适用法律错误。刘仲海、陈明柏、李明与南截村民小组之间的合同履行情况不属于情势变更，而是属于正常的商业风险，该合同应当按照约定履行。原审判决依据《合同法》解释（二）和法释（2005）第6号司法解释判决变更租金属于适用法律错误，依法应予纠正。
综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销。南截村民小组的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
上诉人刘仲海、陈明柏、李明的上诉请求为：一、撤销海口市美兰区人民法院（2014）美民一初字第2286号《民事判决书》；二、驳回南截村民小组的全部诉讼请求；三、南截村民小组承担本案全部诉讼费用。
被上诉人南截村民小组答辩称：双方于2004年10月签订《协议书》，约定近120亩承包地每亩每年租金105元20年不变，说明南截村民小组当时对社会经济发展和情势变化没有考虑或预见，充分暴露出农民作为市场主体的行为局限性。如今，国家经济社会发展，特别是国际旅游岛建设，在海南地区所造成土地价值提升，货币贬值、物价高涨的现实，众所周知。归根结底，衡量情势变更的标准体现在前后物价对比值上。相比于合同订立时物价，现今情势确实发生了当时无法预见的重大变化，致使双方合同权利义务关系严重不对等，对价失衡，继续维持合同对南截村民小组显失公平，违反等价有偿原则。海口市美兰区农业主管部门“依职权”委托评估公司作出的《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算技术报告》（下称《报告》），内容客观真实，合法有效。《报告》评估现在涉案土地每亩每年市场平均租金500元，与合同约定租金差距近5倍，说明如今客观情况发生当时订立合同时无法预见的重大变化，继续维持合同对南截村民小组明显不公平。妥善处理“三农”问题，切实维护农民利益，努力增加农民收益，是国家长期实施的战略部署和大政方针。本案事关农民切身利益，处理时既要依法，也要顾全“三农”大局。通过物价即租金对比，继续履行合同对南截村民小组确实显失公平，对于本案农村土地承包纠纷，一审适用《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，十分恰当。这个规定，是处理农村土地承包合同中租金纠纷的特别规定。结合《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，本案同时适用《最高人民法院关于适用〈人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，并无不妥。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。
二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：海口市美兰区人民政府农业主管部门对其行政区域内农村土地承包及承包合同具有管理权限。2013年，为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大等问题，海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇农业用地租金指导价格进行评估测算，其评估意见符合当地实际情况，可作为当地土地租金的参考。刘仲海、陈明柏、李明与南截村民小组于2004年10月签订的《承包土地开发种植协议书》中约定土地租赁期限共计20年，承包租金为每亩每年105元的条款，虽体现了当事人在签订合同时的真实意思表示，但在合同成立后，随着国际旅游岛政策的实施，海口市土地价格大幅上涨，已超出当事人在订立合同时所能预见的范围，继续履行这种低租金20年不变的合同显失公平。现南截村民小组提出从2014年1月1日起按政府指导价调整土地租金价格，具有一定的合理性，而原审法院根据公平原则，结合全案实际情况，参照租金指导价格每年每亩500元，酌情将合同约定的租金标准相应调整为每年每亩300元，已充分考虑双方当事人的合法权益，此处理结果并无不妥，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8481元，由上诉人刘仲海、陈明柏、李明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 立 夫
审判员 符 玉 梅
审判员 ??袁?蓉
二〇一五年九月二十七日
书记员 韩 莉