北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3746号
上诉人（原审原告）：周魁庆，男，1971年8月18日出生，中国红十字基金会专项基金管理部部长，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：曾可逸，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：闫松松，男，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。
上诉人周魁庆因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初6349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周魁庆及其委托诉讼代理人曾可逸、被上诉人链家公司的委托诉讼代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周魁庆上诉请求：1.依法撤销一审法院判决；2.判令链家公司退还周魁庆居间报酬102680.96元及定金损失200000元；3.一、二审诉讼费用由链家公司承担。事实和理由：2014年3月16日周魁庆在链家公司工作人员陪同下购房，链家公司在明知周魁庆不具有购房资格的情况下极力撮合，诱导周魁庆与其签订《居间服务合同》（以下简称《居间合同》）并支付居间代理费102680.96元，同时与房屋出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）并支付定金200000元，最终由于购房资格不符导致《买卖合同》解除，给周魁庆造成损失。一审法院判决认为，周魁庆与链家公司在明知周魁庆名下原有北京市丰台区芳星园一区12号楼5层808号房屋（以下简称808号房屋）尚未出售的情形下不具备在京另行购房的资格，且该购房资格的缺失必然导致《买卖合同》无法实际履行，最终导致周魁庆与房屋出卖人之间《买卖合同》解除，对此后果，链家公司因其提供的居间服务存在重大瑕疵应承担主要责任，周魁庆应承担次要责任。周魁庆与房屋出卖人并未就定金是否退还一事达成正式协议或经诉讼予以确认，该定金损失是否已实际产生且无可挽回并未确定，因此对于周魁庆要求链家公司赔偿定金损失的理由不予支持。最终一审法院判决链家公司退还周魁庆部分居间报酬，驳回周魁庆其他诉讼请求。对于一审法院判决周魁庆持不同意见。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。《居间合同》双方在信息掌握层次和专业知识水平上本就存在不对等情形，因此居间人的忠实义务是居间人在《居间合同》中承担的主要义务，居间人应依诚实信用原则履行此项义务。本案中，周魁庆是否具有购房资质是链家公司首先应当审查的事实，作为具有相关专业能力的居间人，在明知委托人不符合购房资格，且不能确定委托人未来能够取得购房资格的前提下，贸然与委托人订立《居间合同》并预收居间报酬，链家公司在缔约过程中明显违反居间人忠实义务且存在重大过失，周魁庆在签订《买卖合同》时，虽然名下己有808号房屋，但作为非专业人士，周魁庆有理由对链家公司产生信任，因此在此次《买卖合同》签订过程中，周魁庆不应当承担过错责任。另根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同标准的，不得收取佣金。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据周魁庆与链家公司订立的《居间合同》约定，链家公司收取居间报酬的前提不仅是要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买方、卖房，还包括需要向双方解释政策、并且协助办理贷款、交易过户手续等流程（另有链家公司承诺将提供的各项售后服务）。现由于链家公司过失，造成《买卖合同》无法继续履行，居间服务事实上已无法完成，因此链家公司无权主张居间报酬。其次，关于周魁庆诉求链家公司赔偿其定金损失问题，一审法院判决认为周魁庆与房屋出卖人并未就定金是否退还一事达成正式协议或经诉讼予以确认，该定金损失是否己实际产生且无可挽回并未确定，因此对于周魁庆要求链家公司赔偿定金损失的理由不予支持。周魁庆与房屋出卖人此前已签订书面《房屋买卖合同解除协议》（以下简称《解除协议》），《解除协议》中己约定双方《买卖合同》解除，且双方不再就所签署或参与签署的任何协议追究对方责任。因此在《买卖合同》的《解除协议》签订后，周魁庆诉求的200000元定金损失事实己确认，一审法院判决对于该事实认定缺少证据的论述与实际情况并不相符，周魁庆有权再向链家公司主张定金损失。
链家公司辩称，不同意一审法院判决，但未上诉。
周魁庆向一审法院起诉请求：1、判令链家公司退还居间报酬102680.96元；2、判令链家公司赔偿周魁庆损失200000元。
一审法院认定事实：2014年3月16日，周魁庆通过链家公司时代芳群店工作人员提供的中介服务与袁英达成房屋买卖意向，分别签订了《买卖定金协议书》（以下简称《定金协议》）、《买卖合同》、《居间合同》、《补充协议》。
《定金协议》主要内容为：甲方（出卖人）袁英，乙方（买受人）周魁庆，丙方（居间人）链家公司；交易房屋北京市丰台区芳群园二区13号楼2单元603号房屋（以下简称603号房屋），产权人为袁英，交易房屋性质为已购公有住房；交易总价款为3866000元，付款方式为全款支付；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金20000元，甲、乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，应向乙方双倍返还定金，如乙方违约则甲方已收取的定金不予退还；甲、乙双方应于签署本协议1个工作日内签署《买卖合同》等相关法律文件，甲、乙双方同意丙方为本次交易提供居间服务，在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费102680.96元；就乙方的购房资格事宜，各方同意：1、乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，乙方保证其提交的材料真实、合法、有效，如因乙方提供虚假资料或故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还；2、丙方协助乙方进行购房资格审核，如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。该《定金协议》下附有《定金收付收据》，载明周魁庆向袁英支付了购房定金20000元。
《买卖合同》（经纪成交版）主要内容为：出卖人袁英，买受人周魁庆，袁英将已购公有住房603号房屋出售给周魁庆；成交价格为2600000元，装饰装修及配套设施设备等作价1266000元，周魁庆在签订本合同时向袁英支付定金200000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议；袁英应在收到3850000元后10个工作日内将房屋交付给周魁庆。该《买卖合同》还就违约责任、税费负担、权属转移登记等作出了约定。
《居间合同》主要内容为：甲方（出卖人）袁英，乙方（买受人）周魁庆，丙方（居间人）链家公司，鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就603号房屋签订了《买卖合同》，甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人；丙方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助查看房屋权属证明文件；5、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6、促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，由乙方向丙方支付居间代理费83350.96元；甲、乙双方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并按约向丙方支付居间代理费，甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续；本次交易的后续手续由北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）办理，并另行签署相关合同，丙方将积极督促后续事宜的办理。
《补充协议》主要内容为：甲方（出卖人）袁英，乙方（买受人）周魁庆，丙方（居间人）链家公司；甲、乙双方经丙方居间就603号房屋签署了《买卖合同》，交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为3866000元；乙方于2014年3月16日向甲方支付定金200000元，扣除定金后的剩余购房款应于2014年7月31日前一次性支付；甲、乙双方应在甲方收到3850000元后10个工作日自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从购房款中扣留的16000元物业交割保证金于物业交割当日支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；双方中一方如出现下列情形之一的（分别列举），构成根本性违约，且对方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；如本协议与《买卖合同》、《居间合同》约定不一致的，均以本协议为准；甲方应于2014年6月1日前办理完毕《在京中央单位已购公房变更情况登记表》，如未按期办理，应承担违约责任；关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定处勾选“无”；甲方保证此房为家庭唯一住房，无个人所得税，如产生个人所得税，由甲方承担，甲乙双方同意按2680000元计税。
同日，袁英、周魁庆在《交易资金监管提示函》上签字，袁英出具《收条》确认收到周魁庆支付的定金200000元。周魁庆在链家公司提供的POS机上刷卡83350.96元用于向链家公司支付居间代理费、刷卡19330元用于向中融信公司支付交易保障服务费，链家公司向周魁庆出具了《北京链家预收费专用收据》和《中融信公司专用收据》。
2014年10月22日，一审法院受理了周魁庆诉链家公司居间合同纠纷一案，该案诉讼请求及事实和理由与本案相同，该案审理过程中袁英到一审法院就相关事实进行了陈述，袁英称其与周魁庆签订603号房屋买卖相关文件时无人向其说明周魁庆的购房资格存在问题，周魁庆只提到其需要出售现有808号房屋方能支付603号房屋的购房款，直到双方约定的剩余购房款履行期限届满日2014年7月31日周魁庆才告知袁英其尚无购房资格，同年8月8日袁英收到周魁庆的解除房屋买卖合同通知，袁英认可收到了周魁庆支付的定金200000元，认可双方间的《买卖合同》已经解除，但不同意周魁庆提出的退还部分定金的要求。后因周魁庆无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院于2015年1月29日作出（2014）丰民初字第18086号民事裁定书：本案按撤诉处理。
2015年1月26日，袁英（甲方）与周魁庆（乙方）签订《解除协议》，主要内容为：甲乙双方曾于2014年3月16日签署房屋买卖合同（其中丙方为链家公司，本协议不涉及该方），约定乙方购买甲方的603号住宅。因情况变化，该协议无法履行，乙方曾于2014年8月6日发单方书面解除通知解除该房屋买卖合同，甲方也同意解除。为彻底解决双方顾虑，经双方协商，正式签此书面协议，解除双方在上述合同中的全部约定，双方承诺不再就所签或参与签署的任何协议追究对方责任。
一审庭审中，周魁庆与链家公司认可双方均知户籍不在北京市的周魁庆在其名下已有1套北京市的住房的情形下不具备在京购买第2套住房的资格，故周魁庆于2013年12月15日便与链家公司签署《房屋出售委托登记表》委托链家公司作为独家委托服务提供者，于2013年12月15日至2014年2月18日期间以不低于3400000元的价格出售周魁庆名下808号房屋，并通过链家公司寻找适合的可购房源信息，虽然链家公司未能在《房屋出售委托登记表》约定的期间内以约定价格将808号房屋售出，周魁庆仍在链家公司提供的居间服务下与袁英签订了前述一系列有关买卖603号房屋的文件。周魁庆称链家公司工作人员在明知周魁庆在卖出808号房屋之前不具备在京另行购房的资格，却称可以在一定周期内卖掉808号房屋以满足购买603号房屋的资格，后因808号房屋迟迟未能出售，其于2014年8月6日向袁英发出了解除房屋买卖合同通知，双方于2015年1月26日补签了《解除协议》，袁英并未向其退还定金200000元，但双方未就定金是否退还达成正式协或经诉讼予以确定；2014年年底其以2900000元的价格出售了808号房屋，于2015年3月另行购买了住房。链家公司称是周魁庆自认为卖掉808号房屋后就有资格购买603号房屋，后因房屋买卖价格下跌而未能卖掉808号房屋，且袁英不同意周魁庆提出的降低603号房屋售价的要求，故而周魁庆与袁英间的房屋买卖交易未能完成；链家公司认可中融信公司系链家公司的全资子公司，两家公司的法定代表人系同一人，中融信公司所有有关交易保障服务合同的事项和服务费均委托给链家公司代签、代收，《定金协议》中约定由周魁庆向链家公司支付的居间代理费102680.96元包含链家公司收取的83350.96元和中融信公司收取的19330元。
一审法院认为，周魁庆与链家公司明知周魁庆在其名下原有的808号房屋尚未出售的情形下不具备在京另行购买住房的资格，且该购房资格的缺失必然导致《买卖合同》无法实际履行，链家公司作为提供专业房屋买卖居间服务的法人，为赚取居间代理费，仍促成周魁庆与袁英签订《买卖合同》，周魁庆仍接受链家公司的居间服务与袁英签订《买卖合同》购买603号房屋，虽然该《买卖合同》约定了较长的履行期限，但直至履行期限届满时周魁庆名下的808号房屋仍未能出售，周魁庆仍未具备购买603号房屋的购房资格，以致周魁庆与袁英签订的《买卖合同》不能按约履行，袁英在一审法院（2014）丰民初字第18086号案件中所作陈述以及周魁庆在本案中提交的其与袁英签订的《解除协议》表明双方间的《买卖合同》已经解除，对此后果，链家公司因其提供的居间服务存在重大瑕疵应承担主要责任，周魁庆应承担次要责任，周魁庆要求链家公退还居间报酬的请求部分成立；链家公司认可中融信公司系链家公司的全资子公司，中融信公司所有有关交易保障服务合同的事项和服务费均委托给链家公司代签、代收，《定金协议》中约定的周魁庆应向链家公司支付的居间代理费102680.96元包含了链家公司收取的83350.96元和中融信公司收取的19330元，一审法院对链家公司认为周魁庆应向中融信公司主张返还服务费19330元的理由不予支持。周魁庆与袁英间并未就200000元定金是否退还一事达成正式协议或经诉讼予以确认，该定金损失是否已实际产生且无可挽回并未确定，在此情形下并无审查链家公司是否应承担赔偿责任的必要，周魁庆要求链家公司赔偿损失200000元的理由不能成立，一审法院不予支持。
综上所述，周魁庆的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还周魁庆居间报酬七万一千八百七十七元；二、驳回周魁庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，周魁庆与链家公司均未提交新证据。本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
本院认为：围绕当事人诉辩意见，结合本案事实，就链家公司是否应当返还周魁庆全部居间报酬、链家公司是否应当赔偿周魁庆定金损失的问题，本院认定如下：
一、链家公司是否应当返还周魁庆全部居间报酬。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，链家公司促成周魁庆和案外人袁英签订《买卖合同》，周魁庆应当依约支付居间报酬。周魁庆上诉主张链家公司明知周魁庆不具备购房资格还促成周魁庆与袁英签订《买卖合同》，违反居间人的忠实义务且存在重大过失，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，周魁庆自认在购买603号房屋时知道北京市的住房限购政策，且亦未举证证明链家公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为，故本院对其该项上诉主张不予支持。对于周魁庆认为因链家公司的过失造成《买卖合同》无法继续履行，居间服务事实上已无法完成，因此链家公司无权主张居间报酬的意见，本院认为，根据《居间合同》第一条第2款的约定，《买卖合同》签订时居间行为即告完成，周魁庆应向居间人支付居间代理费，因此，周魁庆的该项主张缺乏足够的事实和《居间合同》依据，本院不予支持。
二、链家公司是否应当赔偿周魁庆定金损失的问题。
本案中，周魁庆主张因其名下808号房屋尚未出售，不具备另行购房资格，因此无法履行《买卖合同》而造成了其定金损失，本院认为，根据周魁庆与袁英签订的《定金协议》第五条第1款的约定，如周魁庆未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时袁英应在资格审核结果出具后5个工作日内直接向周魁庆退还其已支付的定金；同时，在周魁庆和袁英签订的《解除协议》中亦约定，双方承诺不再就签署或参与签署的任何协议追究对方责任，因此，现有证据不足以证明周魁庆产生了200000元的定金损失，对于周魁庆上诉要求链家公司赔偿其定金损失的主张本院不予支持。
综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由周魁庆负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 石东
代理审判员 陈洋
代理审判员 王玉
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 杨育