浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙甬民二终字第365号
上诉人（原审原告）：黄国锋。
委托代理人：徐秀玉。
被上诉人（原审被告）：宁波世茂新领域置业有限公司。
法定代表人：许世坛。
委托代理人：魏建云。
上诉人黄国锋因与被上诉人宁波世茂新领域置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2014年4月18日作出的（2014）甬北民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：
一、原、被告双方无争议事实
2013年9月30日，原、被告签订了《认购书》，原告购买被告开发的天镜花园1幢1001室，建筑面积为133.22平方米的房屋一套，单价为每平米23407元，原告于2013年8月30日、9月26日分两次交付定金共计100000元，在该《认购书》中约定，原告应于2013年10月10日前至被告售楼处与被告签订《商品房买卖合同》以及相关的附随文件，双方同意被告有权书面通知原告延长签约日期。2013年9月23日，原告分6次支付房款共120000元。原、被告于2013年10月20日在被告售楼处办理《商品房买卖合同》的相关手续，在被告从房管系统打印出商品房买卖合同后（一经打印即已在房管部门备案，后双方共同前去撤销了备案），双方没有协商一致，未签订《商品房买卖合同》。原告当天交付了房款1300000元。同日，原告签署了《声明》一份，《声明》内容为：“本人黄国锋（330824198210290040）认购世茂首府（备案名：天境花园）1栋1001室，建筑面积133.32平方米，表总价3118226元，2013年10月19日交纳1300000元，本人承诺在2013年10月28日前补足全额购房款并签订购房合同，并额外享受一次性优惠，如资金问题则在10月28日前签订购房合同并在11月18日补足60%购房款，享受商贷优惠，如若不满足以上条件，则取消所在世茂业会优惠（包括一个产权车位），如超过约定时间，开发商有权房屋另售，定金不予退还”。同日，原告还签署了《世茂首府商品房买卖合同签署流程表》，明确：“签约单价为21503.37元，签约总价为2802315元，采取商业贷款，首付为1724679元，商贷金额为1140000元”。2014年1月7日，被告向原告邮寄了《签约催告书》，通知原告于2014年1月20日前及时办理完毕《商品房买卖合同》及其附随文件的签署，否则被告将依据认购书的有关约定，行使没收定金，并将该认购物业另行出售的权利，认购书亦于签约期满自动失效，原告认可确实收到过该《签约催告书》。被告提交的《商品房买卖合同》第十五条约定：本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学。被告在其商业营销广告中宣传所开发的楼盘学区属于江北实验小学、江北实验中学。原告认购的房屋应于2015年3月31日前交付。对以上事实，原、被告双方在庭审中均予确认，原告提供了《商品房认购书》原件1份、银联商务POS签购单原件12份、收据原件9份、银行明细清单原件1份，内部认购优惠政策公示复印件、世茂置业会章程、VIP转让申明书复印件各一份，涉诉房屋宣传资料原件3份共43页，涉诉房屋销售广告照片原件3份，光盘1份、北区教（2013）30号文件及附件复印件17页，被告对上述证据的真实性均无异议，应予以确认。被告提供了声明书原件1份、签署流程表原件1份、2014年1月7日被告寄给原告的《签约催告书》复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份，原告对上述证据的真实性均无异议，应予以确认。
庭审过程中，原、被告针对涉案房屋是否为学区房，双方均认可应该是在房屋交付后，由江北区教育主管部门下发文件后才能确定。
二、原、被告双方有争议的事实
（一）原告在签署《认购书》时是否看过《认购书》条款
对该事实，原告起先陈述当时看过没有学区房这方面的约定，只是一个格式条款。在后面法庭询问原告在签订《商品房认购书》时原告是否看过条款，原告回答没看过，只是签了个字。原告在此问题上的表述前后不一，其第一次的回答应是真实的，符合当时的客观实际，故对原告在签署《认购书》时是看过《认购书》条款的事实予以认定。
（二）原告出具的《声明》是否是被告从房管部门网上打印《商品房买卖合同》之后原告看过合同条款后出具的
原告主张签《声明》与交130万元是同一天，即2013年10月20日12点03分，合同没看到，就签了声明。合同打印是被告单方面行为，原告看到合同中学区为规划就没有签合同。原告记不清在流程表上签字是在看《商品房买卖合同》之前还是之后，双方当时约定的就是全款付清，打印的《商品房买卖合同》里写明是以按揭形式付款，打印的合同是被告出错造成的。被告对此问题陈述为：2013年10月20日原告到被告处办理签约手续，双方就商品房买卖事宜进行了沟通，对房屋具体价格、付款方式等达成一致，并且签署了《世茂首府商品房买卖合同签署流程表》，基于这一点，被告打印了《商品房买卖合同》，因为该合同一经打印就在房管处网上备案，只有在双方达成一致后才会打印，原告当天签字后交纳了定金，后双方就签约进行了协商，因为按揭的方式无法享受更多的优惠，原告要求变更付款方式，在同一天出具了《声明》，原告承诺于2013年11月28日前签约，否则被告有权将该房屋另行出售，定金不予退还。在这个过程中，原告没有提出过关于学区的异议。后续原告又配合去房管部门办理了合同的变更手续。原、被告对此问题都没有提供有效证据，该院结合原、被告对此问题的陈述意见及实践中签署商品房买卖合同的程序，认为被告所述较符合当时实际，对被告方的陈述予以认定，基本情况应为，2013年10月20日，原、被告对此问题进行了协商，原告愿意以商业按揭作为付款方式，后签订了流程表，之后被告打印了合同，原告看过合同后，签署了声明，承诺在2013年10月28日前补足全额购房款并签订购房合同，并额外享受一次性优惠，如资金问题则在10月28日前签订购房合同并在11月18日补足60%购房款。
（三）被告提供的《商品房买卖合同》是否在销售现场公示
另被告提供了《商品房买卖合同》现场公示图片打印件2份，用以证明被告在销售现场对《商品房买卖合同》已作公示，原告对图片的真实性有异议，认为打印图片不能证明该《商品房买卖合同》进行过公示及何时放置在销售现场。被告没有提交有效证据证明其对《商品房买卖合同》在销售现场公示予以公示，原告有异议，故该院认定被告提供的《商品房买卖合同》未在销售现场公示。
原审原告黄国锋于2014年1月15日诉至原审法院，请求判令：一、解除原审原、被告于2013年9月30日签订的《商品房认购书》；二、原审被告双倍返还定金，即原审被告返还原审原告200000元；三、原审被告返还原审原告购房款1420000元，并赔偿该笔资金被占用期间的利息损失19003元（暂算至2013年12月31日，实际计算至该款付清时止）。
原审法院经审理认为：一、关于原、被告双方签订的《认购书》的性质即是否能认定为《商品房买卖合同》的问题，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，原、被告双方签订的《认购书》没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原、被告双方签订的《认购书》不能认定为《商品房买卖合同》。即被告不能以此认为双方已经签订《商品房买卖合同》。二、被告在商业营销广告中关于开发的楼盘学区属于江北实验小学、江北实验中学的宣传是否对原告方构成要约，如构成要约的情况下，被告所提供的《商品房买卖合同》中第十五条的相关约定即“本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”，是否构成违约。被告在商业营销广告中关于开发的楼盘学区属于江北实验小学、江北实验中学的宣传具体确定，结合本案审理查明的事实，该宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定应有重大影响，故认定该宣传内容对原告构成要约。在确定被告开发的楼盘学区属于江北实验小学、江北实验中学的宣传构成要约的情况下，被告提供的《商品房买卖合同》中第十五条的相关约定即“本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”表述并未违反该要约，且原告是在看过《商品房买卖合同》条款后出具的《声明》。庭审过程中，原、被告针对争议房屋是否为学区房，双方均认可应该是在房屋交付后，由教育主管部门下发文件后才能确定。因此涉案房屋学区是否属于江北实验小学、江北实验中学目前无法确定，无法认定被告违约，此时原告以被告违约解除《认购书》的条件未成就。原告应按《认购书》的约定及《声明》的约定履行义务，现原告未按上述约定履行义务，被告有权不退还原告已经交纳的定金100000元，但应返还原告黄国锋购房款1420000元。如所争议楼盘在交付以后和相关教育主管部门下发文件后，学区确不属于江北实验小学、江北实验中学，原告可以此主张权利，要求被告承担相关责任。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告宁波世茂新领域置业有限公司在判决生效后十日内返还原告黄国锋购房款1420000元；二、驳回原告黄国锋其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19551元，减半收取9775.5元，由原告黄国锋负担。
宣判后，原审原告黄国锋不服，上诉至本院，称：1.原判认定事实错误。上诉人在签署《认购书》时未看过《认购书》条款。被上诉人销售人员催促，《认购书》系格式文本，没必要细看，上诉人未看就签名了。《认购书》第三条第4项也未采取加粗加黑字体提请对方注意。上诉人在《声明》上签字时未看过《商品房买卖合同》条款。上诉人在被上诉人打印出的《声明》上签字后，被上诉人打印了《商品房买卖合同》，上诉人发现合同第十五条表述为：“本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”，立即提出异议，未在合同上签字。原审对被上诉人陈述进行认定，显然错误。2.涉案楼盘的宣传资料和销售广告中载明涉案房屋为金牌学区，可就读江北实验小学。现从教育局文件看，2013年江北实验小学的学区划分并未将涉案楼盘列入其范围之内。被上诉人亦认可竣工取得产权证后方可确定是否划为学区房，故其存在虚假宣传行为。被上诉人提供的《商品房买卖合同》载明：“本项目竣工交付以后的规划教育配套为江北实验小学、江北实验中学”，规划教育配套这种措辞存在不确定因素。之前的要约为江北实验小学，被上诉人单方变更内容，要约已发生了实质性改变。买卖合同也未载明被上诉人交付时不是学区房应承担什么样的违约责任。被上诉人未充分披露可能影响买方订立本约的信息，提供虚假情况，单方在本约中改变要约内容，其行为已构成违约，并导致本约未能订立。原审认定上诉人违约而非被上诉人，明显错误。请求二审法院撤销原判第二项，依法改判被上诉人双倍返还定金200000元，并赔偿购房款被占用期间的利息损失15947元（暂计算至2013年12月31日，实际计算至该款付清时止），本案受理费由被上诉人负担。
被上诉人宁波世茂新领域置业有限公司答辩称：原判认定事实清楚。被上诉人在销售现场公示了《商品房买卖合同》示范文本，并在《认购书》第三条第4项约定：“乙方在签订本认购书之前，已经充分了解并认同甲方所采用的《商品房买卖合同》条款，乙方并无异议”，上诉人在该认购书上签字认可。原审法院对双方签约过程的认定符合实际。请求二审法院维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供江北区2008年一2014年小学招生政策文件出台时间表（复印件）一份，拟证明涉案楼盘并非江北实验小学的学区房。
被上诉人经质证，认为上述证据为复印件，无法确定其真实性、有效性，不能证据上诉人所要证明的内容。
本院经审查认为，上诉人提供的证据不属二审中新的证据，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：上诉人先后于2013年9月30日、10月20日在《认购书》、《声明》上签名确认，其上诉提出是在未看过《认购书》及《商品房买卖合同》条款的情况下签字的，上诉人不能提供证据证明该主张，也不符生活常理、交易习惯。原审认定上诉人在看过相关条款后才签名的，符合证据规则与客观事实，并无不当。涉案楼盘尚未竣工交付，教育主管部门也未下发相关文件，目前涉案楼盘学区不属于江北实验小学、江北实验中学尚未定论，故上诉人称被上诉人单方在本约中改变要约内容，已构成违约，依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4539.21元，由上诉人黄国锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一四年六月二十日
代书 记员 陆 琼