四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）内民终字第426号
上诉人（原审被告）李明忠。
上诉人（原审被告）苏明先。
二上诉人的委托代理人陈基斗（特别授权）。
被上诉人（原审原告）代明武。
委托代理人梁余禄（一般授权），系内江市东兴区胜利法律服务所法律工作者。
委托代理人陈洪（一般授权），系内江市东兴区胜利法律服务所法律工作者。
上诉人李明忠、苏明先因与被上诉人代明武房屋买卖合同纠纷一案，不服内江市东兴区人民法院（2013）内东民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏明先，上诉人苏明先和李明忠的共同委托代理人陈基斗，被上诉人代明武及其委托代理人梁余禄、陈洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2005年2月10日，原告与被告李明忠经协商后，由原告向被告李明忠购买其修建的田家镇某街某号的三楼住宅房屋，原告与被告李明忠双方于同日签订了购房协议，载明“出售房屋人李明忠（甲方）、购买房屋人代明武（乙方）：1、乙方向甲方购买住房一套（三楼，三室两厅），价格36，600元；2、乙方先交定金400元；3、乙方在10天内交20，000元，甲方交房，乙方入住，余款一年内交清，交清房款后1月内办完手续，向乙方提供房权证、土地使用证，手续费由甲方负责；4、甲方保证房子不漏，1年内有问题，由甲方负责维修，交房时，通水、通电、道路畅通；5、甲方不能用该套住房房产证去贷款”。协议签订后，原告先后于2005年2月23日向被告李明忠支付了10，000元、同月25日支付10，000元、同年4月9日支付4，000元、同年10月21日支付4，000元、2006年1月6日支付4，000元、2008年2月18日支付4，600元，期间被告李明忠于2005年9月将该房屋交由原告占有使用至今。2011年1月1日，原告与被告李明忠经结算，签订了购房款清单，载明原告共计向被告李明忠支付购房款36，600元。2011年9月该房屋经二被告申请在房管局初始登记，产权人为二被告共有。2012年2月28日，原告与被告李明忠、苏明先到东兴区房管局办理该房屋过户登记，二被告与原告签订了存量房买卖合同，合同约定将二被告所有位于东兴区田家镇某街某号的住宅以36，600元卖给原告，因房屋过户税费需按2012年房屋估价金额计算，原、被告就过户税费的承担发生争议，同年6月13日原告与被告李明忠签订了一份协议，载明“1、双方代明武同他爱人的身份证、结婚证、户口薄代好到税务局去同李明忠同苏明仙也代上同样的证件一同去办理；2、代明武必须带上款到地税局按国家规定的条款付清，然后按层次到房管局办理手续；3、李明忠是病残人，行动不便，不要造成后果；4、双方同意以上条件，就去办理产权证。代明武、李明忠签字捺印”。同日，原告与二被告到东兴区地税局，原告缴纳了买卖双方的税费共计11，795.69元（其中包括应由二被告承担的9，617.23元），之后二被告要求原告按2012年房屋估价金额补齐购房款，一直未办理房屋产权过户。另查明，被告李明忠、苏明先系夫妻关系，于1963年8月办理结婚登记。上述事实，有购房协议、购房款清单、协议、完税证、存量房买卖合同、询问笔录以及原告及二被告当庭陈述等证据予以证实，可以认定。现原告诉至法院，请求判令被告为其办理所购房屋的产权证及土地使用证，并支付办理产权证费用11，792.69元，本案诉讼费用由被告承担。
原审法院经审理认为：原告与被告李明忠在2005年2月10日签订购房协议系双方真实意思表示，且无违反法律规定的内容，合法有效，双方应当按照协议履行。原告已向被告李明忠按约支付了全部购房款36，600元，被告李明忠亦将房屋交由原告居住使用，双方已实际履行了合同，被告苏明先与被告李明忠系夫妻关系，系所售房屋的共有权人，对被告李明忠与原告之间的房屋买卖行为一直认可，故被告李明忠、苏明先应当履行协议约定为原告办理房屋产权手续，原告的该项诉讼请求，该院予以支持；二被告辩称应按2012年房屋所估价值补齐房款的理由，既无事实根据、又无法律依据，其理由不能成立；审理中，原告承诺自愿承担原、被告双方房屋过户的税费，该院予以认可。在查明事实、分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百三十五条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、被告李明忠、苏明先在判决生效后15日内协助原告代明武办理其所出售的坐落于田家镇某街某号住房的房屋所有权证及土地使用证的转移登记过户手续；二、原、被告双方房屋过户的税费由原告代明武承担。本案案件受理费100元，由被告李明忠承担。
宣判后，原审被告李明忠、苏明先不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，双方2005年2月10日签订的购房协议中约定购房款一年内付清，但被上诉人全部付清房款是在2008年2月2日；2012年6月12日双方到地税局交纳房产税时，因房价上涨，税务局不是按36，600元的房价收房产税，而是按2012年评估价109，268.16元收的，现上诉人要求被上诉人按此评估价补齐差价才能办理过户手续，请求二审依法改判。
被上诉人代明武答辩称：双方2005年2月10日签订的购房协议有效，被上诉人已经履行了付款义务，上诉人已经将房屋交给被上诉人居住使用至今，上诉人的观点属于违约行为，代明武最后一笔房款4，600元只是晚交了一年多点，对这4，600的逾期付款，双方是已经认可了，即使计算违约金，被上诉人已经承担了本应该由上诉人承担的过户税费，以此品迭足矣；因为合同约定的价款是没有变更的，上诉人认为应该按照2012年办产权证的价格来给付房款的理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人为证明其上诉主张，向法院提交了如下新证据：
1、企业营业执照，证明：上诉人卖房屋是为了偿还贷款；
2、郭联山出具的《证明》，证明讼争房屋的水是通了的，房屋没有交付。
被上诉人代明武的质证意见是：证据1，与本案无关；证据2，三性均有异议
本院认证意见是：上诉人提交的两份证据与本案待证事实均无关联性，不予采信。
被上诉人代明武二审期间未提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审一致，本院依法予以确认。
本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人李明忠、苏明先是否应当为被上诉人代明武办理讼争房屋产权证，土地使用证过户手续；2、被上诉人代明武是否应当按照2012年房屋评估价补交房屋差价款。
本院认为：2005年2月10日购房协议和2012年2月28日存量房买卖合同均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。被上诉人已履行其协议和合同义务，支付完毕所有房屋价款，上诉人也应当履行协议和合同义务，为被上诉人办理讼争房屋产权及土地使用权证过户手续。虽然，上诉人抗辩称被上诉人2008年2月18日交纳最后一笔房款4，600元，超过了原购房协议约定的一年付款期限，存在违约行为；但上诉人直到2011年9月才取得讼争房屋产权登记，且至今尚未为被上诉人办理房屋产权证和土地使用权过户手续，违背了在被上诉人付清房款后一个月内为被上诉人办完房屋过户手续协议约定，同样也存在违约行为，双方又未在该购房协议中约定相关违约责任条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，双方可以选择继续履行作为承担违约责任的方式，现被上诉人要求上诉人继续履行协议为其办理过户手续，上诉人也对被上诉人2008年2月18日交纳的4，600逾期付款予以了接受，和被上诉人一起前往地税局办理了纳税手续，并且双方为办理房屋过户手续于2012年2月28日还再次就讼争房屋签订了存量房买卖合同，合同主要内容也与原购房协议一致。双方以实际行为表明了继续履行原购房协议的意愿。另外，双方2012年2月28日签订的存量房买卖合同对付款时间也没有明确约定，故上诉人以被上诉人逾期付款作为抗辩理由，拒不办理房屋过户手续的主张也不能成立，上诉人应当履行协议及合同义务为被上诉人办理讼争房屋产权及土地使用权证过户手续；关于被上诉人代明武是否应当按照2012年房屋评估价补交房屋差价款，2005年2月10日购房协议中双方当事人对价款早已达成一致，约定为36，600元，2012年2月28日存量房合同双方再次明确约定，同样为36，600元，并未变更。上诉人以地税局交税评估价为109，268.16元为由，要求被上诉人补齐差价，实际是其单方变更价款的行为，在房屋价格变化属于正常商业风险范畴，双方协议、合同均为合法有效，且双方当事人没有就价款变更达成一致的情形下，其单方变更价款，要求被上诉人补齐所谓差价的行为没有事实和法律依据，不应予以支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人李明忠、苏明先的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费100元，由上诉人李明忠、苏明先负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
代理审判员 李 清
代理审判员 谢华伟
二〇一四年八月二十七日
书 记 员 孙安东