安徽省黄山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖10民终38号
上诉人（原审原告）：安徽王土建设工程有限责任公司。
法定代表人：李娟，执行董事。
委托诉讼代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪佳，安徽一飞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：黄山龙恒汇金置业有限公司。
诉讼代表人：郑明继，该企业管理人负责人。
委托诉讼代理人：许海亮，安徽道同律师事务所律师。
上诉人安徽王土建设工程有限公司（以下简称王土建设工程公司）因与被上诉人黄山龙恒汇金置业有限公司（以下简称龙恒汇金公司）别除权纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初1606号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
王土建设工程公司上诉请求：1.撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2017）皖1002民初1606号民事判决；2.依法改判王土建设工程公司6484274元债权对颐和观邸西区（1-7#楼）工程折价或拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权；3.一二审诉讼费用由龙恒汇金公司负担。事实与理由：一审判决适用法律错误。1.一审判决认为“只有依性质可以折价或拍卖的工程的承包人才依法享有建设工程价款的优先受偿权，且优先受偿权仅及力于承包人施工的范围”属于对《合同法》第286条的误读。该条规定的“按照建设工程的性质不宜折价或拍卖的”工程指的是学校、医院等公益性建设工程以及道路桥梁等公共设施，本案涉及的是带有商业性的住宅楼及经营性楼房，不属于不宜折价或拍卖的工程之列。更重要的是，实现景观工程的建设工程价款优先受偿权无需有特定的独立的财产与之对应，也无需单独将景观工程本身折价或拍卖，其优先受偿的范围应该是因景观工程的施工而使小区内住宅或经营性房屋增加的价值。2.实现景观工程的建设工程价款优先受偿权与物权法第七十三条规定不冲突。在龙恒汇金公司将1-7#楼中未出卖房产变现的时候，景观工程的价值已包含其中，不影响现有的业主利益。物权法第七十三条规定业主对绿化、道路及公共设施的共有权的取得是基于业主在购买专有住宅或经营性房屋时支付了相应的对价，而该对价的构成离不开小区整体景观对专有的住宅或经营性房屋的价值提升。龙恒汇金公司所有的尚未出售的房产价值中包含了本案所涉景观工程价值。虽然评估机构所作的龙恒汇金公司财产评估报告表面上不包含王土建设工程公司施工内容，但王土建设工程公司施工的工程价值已体现在龙恒汇金公司《存货-
开发产品评估明细表》关于商铺、住宅及储藏室的估价中。3.景观工程款适用优先受偿原则，符合《合同法》第286条立法本意。在景观工程中，正是因王土建设工程公司的施工而使原先之不动产增值，故其与建筑工程应属同一法理。在景观工程价款中，相当一部分是王土建设工程公司应当支付施工人员的劳务费用，赋予王土建设工程公司优先受偿有利于保护广大劳动者及时获得劳动报酬的利益。
龙恒汇金公司辩称，房产内的景观工程所有权由全体业主共同享有，王土建设工程公司的施工性质和范围不宜折价拍卖，不享有工程价款优先受偿权；第三方评估机构出具的龙恒汇金财产评估报告中也未包含王土建设工程公司施工内容。请求依法驳回王土建设工程公司的请求。
王土建设工程公司向一审法院起诉请求：1.确认王土建设工程公司6484274元债权对颐和观邸西区（1-7＃楼）工程折价或者拍卖的价款享有建设工程价款优先受偿权；2.龙恒汇金公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年7月26日，王土建设工程公司的前身黄山市王土园林工程有限责任公司与龙恒汇金公司签订《颐和观邸西区景观工程施工合同》，龙恒汇金公司委托王土建设工程公司对位于黄山市屯溪区阳湖镇龙恒·颐和观邸西区景观工程进行施工，包括颐和观邸西区景观工程施工图范围内的绿化种植、树池、花台、硬质铺装、照明安装、灌溉、水电雨污管网、景墙、水池、景观石等。工程分两个标段施工，1-4#楼周边为二标段，5-7#楼为一标段，一标段工期从2012年6月1日起至2012年7月31日止，共60个日历天，二标段开工日期以甲方书面通知为准，工期暂定60个日历天，工程采用以固定包干单价乘以实际工程量按实计算，合同暂定总价为5930000元。2014年5月5日，龙恒汇金公司在工程竣工验收证书上注明验收意见，并在建设单位签字盖章栏加盖公章，但未在质量签订栏签字或加盖公章。2014年5月9日，双方对颐和观邸西区园林景观工程结算，审定总价为9224500元。龙恒汇金公司对尚欠王土建设工程公司工程款6484274元无异议。
另查明，龙恒汇金公司因明显丧失清偿能力于2015年3月1日被屯溪区人民法院裁定受理破产清算，并指定了安徽道同律师事务所为管理人。龙恒汇金公司进入破产清算后，管理人委托评估机构所作的龙恒汇金公司财产评估报告并不包括王土建设工程公司施工的内容。王土建设工程公司于2015年5月25日向管理人申报债权，债权编号为682，经管理人审核，王土建设工程公司债权为6484274元，并提交第一次债权人会议核查。屯溪区人民法院于2015年12月22日作出无争议债权的民事裁定，确认王土建设工程公司债权额为6484274元。管理人对王土建设工程公司主张的优先受偿权不予确认，并提交第二次债权人会议核查。2017年6月2日，王土建设工程公司对龙恒汇金公司管理人编制的债权表未确认其享有优先受偿权提出异议，并向管理人提出复核。2017年6月10日，龙恒汇金公司管理人出具书面复核结论，认为王土建设工程公司未在法律规定的期限内主张优先受偿，该债权为普通债权。
黄山市王土园林工程有限责任公司于2016年4月28日变更为王土建设工程公司，资质等级为二级。王土建设工程公司与龙恒汇金公司还签订其他景观工程施工合同。
再查明，龙恒汇金公司开发建设的龙恒·颐和观邸项目位于江南新城区，该项目地块是江南新城区域最主要的核心配套区，地块内配备商业和住宅。建筑物区划内建有14幢楼，共计住宅1355套、商铺82套，其中未销售部分住宅和商铺已列入龙恒汇金公司财产，不包括王土建设工程公司施工的内容。其中1-2#楼于2013年4月28日交付业主使用，5-7#楼于2012年8月1日交付业主使用，3-4#楼、8-14#楼于2014年5月30日交付业主使用。另时代广场未竣工，幼儿园、酒店未开工。
一审法院认为，争议焦点是王土建设工程公司能否在破产还债程序中就施工的园林景观工程享有建设工程价款优先权。王土建设工程公司依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定在龙恒汇金公司破产清算程序中主张工程价款优先权，如其主张属该条规定的例外情形则不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”之规定，只有依性质可以折价或者拍卖的工程的承包人才依法享有建设工程价款的优先受偿权，且优先受偿权仅及于承包人施工的范围。如果该工程的所有权不属于发包人，则承包人无权主张该权利。龙恒·颐和观邸小区的性质属于住宅和商业混合性开发项目，大部分住宅和商铺已竣工验收并交付购买人，未出售的房屋已作为龙恒汇金公司财产，变价后用于清偿龙恒汇金公司债务。而涉案工程施工合同约定王土建设工程公司的施工范围为颐和观邸西区景观工程施工图范围内的绿化种植、树池、花台、硬质铺装、照明安装、灌溉、水电雨污管网、景墙、水池、景观石等，王土建设工程公司施工的景观工程是龙恒汇金公司为满足龙恒·颐和观邸小区所有业主居住或使用而必需建设的附属工程及公用设施，也是龙恒·颐和观邸小区居住质量标准所应当包含的；绿化种植、树池、花台、硬质铺装、照明安装、灌溉、水电雨污管网、景墙、水池、景观石等的建设费用均已摊入房屋的销售价格，已转化为全体业主共有，服务于公共目的，成为小区整体环境的组成部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，龙恒·颐和观邸区划内的景观工程的所有权由全体业主共同享有。王土建设工程公司虽曾向龙恒汇金公司主张过优先受偿权，但其施工工程的性质和范围系不宜折价、拍卖的，其也就不享有建设工程价款优先受偿权。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。而龙恒汇金公司进入破产清算后，管理人委托评估机构所作的龙恒汇金公司财产评估报告并不包括王土建设工程公司施工的内容。
综上所述，王土建设工程公司要求对6484274元工程款享有优先受偿权的诉请不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回安徽王土建设工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费80元，由安徽王土建设工程有限责任公司负担。
二审中，双方所举证据同一审，举证目的及与相对方质证意见同一审,本院认证意见与一审一致。
二审另查明，王土建设工程公司于2015年2月向屯溪区人民法院申请龙恒汇金公司破产并主张优先受偿权。
除了关于管理人委托评估机构所作的龙恒汇金公司财产评估报告不包括王土建设工程公司施工的内容，及未销售部分住宅和商铺已列入龙恒汇金公司财产，不包括王土建设工程公司施工的内容外，二审其他查明事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点是王土建设工程公司对案涉工程价款是否享有优先受偿权。2012年7月26日，王土建设工程公司与龙恒汇金公司签订了《颐和观邸西区景观工程施工合同》，约定由王土建设工程公司承建颐和观邸西区1#-4#楼、5#-7#楼的景观工程。2014年5月5日，龙恒汇金公司在工程竣工验收证书的建设单位签字盖章栏加盖公章，该景观工程已经完工并验收，且双方对案涉工程进行了结算。王土建设工程公司于2015年2月主张对工程款的优先受偿权已经超过了六个月的期限，对案涉工程不享有优先受偿权，王土建设工程公司的上诉请求不能成立。案涉景观工程通过建筑物区分所有的方式与房屋联为一体，其价值体现在房屋价值中，一审判决认定案涉工程性质和范围不宜折价拍卖以及管理人委托评估的财产中不包含案涉景观工程内容的理由不能成立，本院予以纠正。综上所述，王土建设工程公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人安徽王土建设工程有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴林丹
审判员 宋浩之
审判员 余淑媛
二〇一八年三月十九日
书记员 汪卫东
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。