北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第15236号
上诉人（原审被告）李秀凤，女，1969年2月15日出生。
委托代理人王颖，北京市亦德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京豪斯凯宾物业管理有限公司，住所地北京市密云县西田各庄镇西智村南。
法定代表人胡军，总经理。
委托代理人郑亚东，北京市亚东律师事务所律师。
委托代理人赵玉峰，北京市亚东律师事务所律师。
上诉人李秀凤因与被上诉人北京豪斯凯宾物业管理有限公司（以下简称豪斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服密云县人民法院（2014）密民初字第01833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月15日受理后，依法组成由法官张丽新担任审判长，法官魏志斌、孙京参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
豪斯物业公司在一审中起诉称：2010年6月9日，李秀凤与北京×房地产开发有限公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买了位于北京市密云县×区×号房屋。根据该合同第21条的物业服务约定：由豪斯物业公司为李秀凤提供物业管理服务，李秀凤按照每月每平方米（建筑平米）6.9元的价格向豪斯物业公司支付物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，李秀凤应当在每年的6月1日前缴纳。2010年6月1日，李秀凤办理了房屋入住手续。但是，李秀凤入住房屋后，并未按照双方合同及业主临时公约规定的期限支付物业服务费，且长期拖欠应缴物业服务费，给豪斯物业公司造成重大经济损失，为此，豪斯物业公司特依法提起诉讼，要求李秀凤支付拖欠2011年6月1日至2014年5月31日期间物业费用共计96808.64元并承担诉讼费。
李秀凤在一审中答辩称：1.请求依法确认商品房买卖合同中的物业服务条款无效；2.豪斯物业公司未按约定提供物业服务，提供的服务质价不相符，李秀凤有权拒付不合理的物业费；3.豪斯物业公司未向李秀凤发过追缴物业费的书面通知，没有主张过权利，已超过诉讼时效。综上，不同意豪斯物业公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2010年6月1日，李秀凤与北京×房地产开发有限公司签订了《商品房现房买卖合同》，购买了位于密云县×区×号房屋，该房屋位于北京×山庄，建筑面积389.73平方米。根据该《商品房现房买卖合同》的相关规定，出卖人北京×房地产开发有限公司选聘豪斯物业公司为业主李秀凤提供物业服务，物业服务收费价格为每月每平方米（建筑平米）6.9元，物业服务费用按年缴纳，业主应当在每年的6月1日前缴纳，业主逾期缴纳物业管理费的应当向物业管理企业缴纳违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应缴纳的费用总额的千分之二按日计算。2010年6月1日，李秀凤办理入住上述房屋的手续，北京×房地产开发有限公司将北京×山庄物业服务事宜交由豪斯物业公司管理。豪斯物业公司成为北京×山庄的实际物业服务企业，但并未与李秀凤签订书面的物业服务合同。从2010年6月1日至今，豪斯物业公司一直为李秀凤提供物业服务，李秀凤亦已缴纳2010年6月1日至2011年5月31日年度的物业费。因李秀凤未缴纳2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业费96808.64元及延期支付物业费用所产生的违约金139404.85元，现豪斯物业公司诉至法院要求李秀凤给付拖欠的物业费共计96808.64元及违约金139404.85元。在诉讼期间，豪斯物业公司向法院撤回要求李秀凤支付物业费用违约金139404.85元的诉讼请求。另查：李秀凤提交的视频资料可以证明在李秀凤入住密云县密溪路×号院三区×层×区×号房屋约两年时，豪斯物业公司、李秀凤双方就豪斯物业公司为李秀凤提供的物业服务及李秀凤的物业费缴纳等问题进行协商。
一审法院判决认定：合同当事人应按合同约定全面履行自己的义务。豪斯物业公司是为北京×山庄提供物业服务的企业，李秀凤是北京×山庄的业主，豪斯物业公司、李秀凤之间形成了实际上的物业服务合同关系。李秀凤请求依法确认商品房买卖合同中的物业服务条款无效的主张，因豪斯物业公司、李秀凤双方实际上存在的物业服务合同关系并不存在法定的无效事由，故对该辩解意见不予采纳。现豪斯物业公司为李秀凤提供了物业服务，李秀凤作为物业管理服务的受益人理应支付相应数额的物业费，以便豪斯物业公司对小区进行管理、服务。本案中，从李秀凤提供的证据来看，尚不足以证明豪斯物业公司提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故豪斯物业公司要求李秀凤给付物业费的诉讼请求，理由正当充分，一审法院予以支持。李秀凤主张豪斯物业公司要求给付物业费的诉讼请求已超过诉讼时效的辩解，因豪斯物业公司、李秀凤之间在诉讼时效期间内就物业服务及物业费缴纳等问题进行过协商且豪斯物业公司提供的物业服务系持续性服务，李秀凤并无证据证明豪斯物业公司怠于行使其权利，故对该辩解意见不予采纳。鉴于豪斯物业公司、李秀凤之间形成了实际上的物业服务合同关系，豪斯物业公司作为物业管理单位，今后应多与业主沟通，加强物业管理，进一步提高服务水平，为小区的和谐建设作出更多的努力。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：李秀凤于判决生效之日起10日内给付北京豪斯凯宾物业管理有限公司2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业费共计96808.64元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审判决后，李秀凤不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。李秀凤的上诉事实与理由是：《物业管理条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”经过工商信息查询，豪斯物业公司由两个投资人，其中之一是北京×房地产开发有限公司，也就是涉案物业的建设单位，北京×房地产开发有限公司的法定代表人张×，同时也是豪斯物业公司的董事。鉴于建设单位和物业公司之间存在关联性，李秀凤要求豪斯物业公司提供参加招投标的材料、房地产主管部门的批准文件、物业管理资质证书、从业人员资格证书、物业收费许可证等，但豪斯物业公司仅提供了物业管理资质证书，且无年检印章。豪斯物业公司未按约提供物业服务。1.不履行公共设施、设备的日常维护、养护、运行和管理的义务。小区经常白天没水，问原因，豪斯物业公司的答复只是简单的水量不够，至今没有解决正常用水的问题。2.不履行公共绿地、花木、水系、建筑小品等的养护与管理义务。自2010年入住以来，豪斯物业公司从来不割草，也不养护，致使李秀凤家院内院外荒草一片，公共绿地也不养护，根本达不到豪斯物业公司承诺的《二级养护标准》。3.不履行房屋装饰装修管理服务的义务，李秀凤入住第一年，其右边邻居开始装修，几乎将房屋进行重建，长达3年之久，到现在还是一片废墟，南侧邻居将围墙盖到李秀凤家院墙上。这些现象与豪斯物业公司不履行管理义务有直接关系。4.未达到“急修、小修”的物业服务质量要求。自入住以来，李秀凤多次找豪斯物业公司要求开通壁炉，直至今天豪斯物业公司也没人管。三年前报修雨漏管安装不合理，请求豪斯物业公司修理，到目前也没有修成。豪斯物业公司收费不合理，且有乱收费现象。本小区自采暖，所以每年锅炉需要置换一次，置换应当是免费的，但豪斯物业公司强行收费。之前一年每次200元，现在每次300元，而且不给开任何收据及发票，门禁卡原来是10元，现在收100元，同样不给开具任何收据及发票。由于豪斯物业公司违约在先，其所提供的服务质价不相符，李秀凤有权拒绝支付不合理的物业费。综上，李秀凤请求撤销一审判决，改判驳回豪斯物业公司一审时的诉讼请求，一、二审诉讼费由豪斯物业公司负担。
豪斯物业公司针对李秀凤的上诉意见答辩称：关于物业管理合同问题，在业主临时公约中李秀凤已经承认豪斯物业公司有临时管理物业的权限。同时，约定业主委员会成立后，业主有权利选聘物业公司，但至今业主委员会还未成立。关于李秀凤主张开发企业和物业管理企业分离的情况。首先物业条例仅是提倡分离，且实际上房地产开发企业与物业管理公司是两个独立的企业，并不违反国家规定。关于李秀凤主张的物业管理资质证书文件。在购买房屋时开发商已经进行了公示。综上，李秀凤的上诉主张与事实不符，应该依法驳回李秀凤的上诉，维持一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有各方当事人陈述、商品房现房买卖合同、物业管理企业资质证书、物业服务收费标准、照片、视频资料在案佐证。
本院认为：李秀凤在上诉中提出建设单位和物业公司之间存在关联关系，且豪斯物业公司未能提供参加招投标的材料、主管部门批准文件等材料的主张。本院认为，李秀凤与北京×房地产开发有限公司所签署的《商品房现房买卖合同》中涉及物业管理条款，系李秀凤的真实意思表示，应当认定李秀凤同意由开发商所选聘的物业服务公司为其提供物业服务。依据现有证据显示，豪斯物业公司具有物业管理企业的相关资质，且自李秀凤入住北京×山庄至今，始终由豪斯物业公司为李秀凤提供相关物业服务。李秀凤的此项上诉主张，并不能否定其与豪斯物业公司之间所形成的实际上的物业服务合同关系，亦不能成为李秀凤拒绝交纳物业费的合理理由。故本院对于李秀凤此项上诉理由不予支持。
关于李秀凤提出豪斯物业公司存在未按约定提供物业服务、收费不合理及乱收费的上诉主张。本院认为李秀凤未能提供充分证据支持其上述主张，故本院对此不予采信。
综上，李秀凤的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。在本案中，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2220元，由李秀凤负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费2220元，由李秀凤负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张丽新
审 判 员 魏志斌
代理审判员 孙 京
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 张 禾