广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初23849号
原告：深圳市天阳卓创精密五金有限公司，住所地深圳市龙华新区大浪办事处同胜社区布龙路西侧厂房C栋2层，组织机构代码69399663-9。
法定代表人：马国滨，董事长。
委托代理人：彭建平，广东万勤律师事务所律师。
被告：凯荣德物业管理（深圳）有限公司（以下简称凯荣德公司），住所地深圳市宝安区龙华镇上横朗工业区，组织机构代码75760464X。
法定代表人：张国平，董事长。
委托代理人：曾学煌，系该公司员工。
委托代理人：陈建华，广东展韬律师事务所律师。
原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，深圳市中级人民法院以（2016）粤03民终4600号民事裁定书撤销本院（2015）深宝法观民初字第146号民事裁定，指令本院审理。本院受理后，依普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭建平，被告委托代理人曾学煌、陈建华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告原起诉建滔积层板有限公司（以下简称建滔公司）、凯荣德物业管理（深圳）有限公司，诉称建滔公司是深圳市宝安区大浪街道石龙路西侧厂房C栋二层业主，涉案厂房位于龙华大浪街道建滔工业园内，凯荣德公司是该工业园管理方，建滔公司通过凯荣德公司对外租赁涉案厂房。2013年12月3日，原告和凯荣德公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案厂房，面积1865.58平方米，租金每月20元/平方，月租金371311.6元，租赁期限2013年12月4日至2018年12月3日，租赁押金74623.2元，装修免租期一个月（2013年12月4日至2014年1月3日）。同时，合同第十条违约责任第1款约定“合同期内，任何一方明确表示或以自己的行为表明不履行本合同约定之义务，应赔偿对方全部损失，并且违约方应向另一方支付违约金，违约金的计算方法为年度租金总费用的50%”。2013年12月4日，原告依约向凯荣德公司支付了厂房租赁押金74623.2元。原告进厂后开始委托施工队对涉案厂房进行全面装修，装修初步完工后陆续添置办公用品、安排设备、人员进场及人员附近安置，并正式开展生产经营活动。2014年3月4日，原告与建滔公司办理了涉案厂房的租赁备案手续，备案的出租房为建滔公司，承租方为原告。原告依约向凯荣德公司付清各月租金（租金付至2014年9月1日）。2014年6月5日，两被告向原告及建滔工业园其他租户发出《房屋租赁合同解除通知书》，表示房屋收回自用，提前三个月通知，于2014年9月5日解除，请及时另寻地点租赁并完成搬迁。原告当场表态不接受解约，直至给予合理补偿。2014年7月7日，原告及建滔工业园其他租户联名向建滔公司发出《要求继续履行租约的公开信》，前者建滔公司隐瞒事实骗取租户签订长期租约，现又单方无故解约的违约行为，并要求建滔公司尽快与租户协商解决。但建滔公司毫无诚意，不给出解决方案，严重打乱原告等租户的经营。为防止两被告单方解约给原告经营带来进一步损失，2014年8月，原告被迫就近另行租赁场地，不得不高于现有租金标准租用厂房，重新投入装修。2014年9月2日，原告向建滔公司发出《防止损失扩大的告知函》，告知“为防止损失扩大，决定于2014年9月（具体时间以新厂房具备搬入条件为准）搬离涉案厂房”。2014年9月24日中午，原告开始停产并聘请搬迁公司进行厂房搬离事宜，至2014年9月28日晚，原告完成搬离厂房工作。2014年9月29日，原告向建滔公司发出《厂房交接函》，告知原告已完成搬迁工作，要求建滔公司交接厂房。为恢复生产经营，2014年9月29日至2014年10月22日期间，原告对办公场所进行重新布置，按照调试机器设备，2014年10月23日开始，原告正式在新厂房恢复生产经营。原告认为，建滔公司系涉案厂房业主，建滔公司通过凯荣德公司出租房屋，两被告应共同向原告承担违约责任。为维护原告合法之权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、原告与凯荣德公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月5日解除；2、两被告连带向原告返还租赁押金74623.2元及利息损失（按人民银行同期贷款利率，从2014年9月29日起计算至支付之日止，暂计为527.5元）；3、两被告连带向原告赔偿损失1232507.86元；4、两被告连带向原告支付违约金223869.6元；5、两被告承担全部诉讼费用。
原告于2017年7月7日向本院申请撤回对被告一建滔积层板有限公司的起诉，并明确其本案诉讼请求为：请求判令：1、原告与被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年9月5日解除；2、被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司向原告返还租赁押金74623.2元及利息损失（按人民银行同期贷款利率，从2014年9月29日起计算至支付之日止，暂计为527.5元）；3、被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司向原告赔偿损失计为1232507.86元；4、被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司向原告支付违约金223869.6元；5、被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司承担全部诉讼费用。本院根据原告变更后的诉讼请求作出（2016）粤0306民初23849号民事裁定书，准许原告深圳市天阳卓创精密五金有限公司撤回对被告一建滔积层板有限公司的起诉。
被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司答辩称，一、被告并非该租赁关系的适格被告，该房屋租赁主体是建滔积层板有限公司与原告，被告并非合同的履行主体，被告属于第三人，理由如下：1、被告受业主委托管理出租房屋，被告受业主的委托对出租方进行管理职责，原告在诉状中也确认由被告代为管理出租房屋；2、原告与业主签订的租赁合同取代了原告与被告签订的租赁合同，双方按照新签订的租赁合同履行，虽然被告与原告签有租赁合同，但因业主的关系，业主与原告协商后重新签订了租赁合同，且提交了出租屋管理部门备案，对于新的租赁合同，原告、业主、被告均同意履行。深圳市中院在管辖权异议的裁定中也认可了新的租赁合同取代了旧的租赁合同，各方是按照新的租赁合同履行约定；二、原告与被告签订的房屋租赁合同在业主与原告的新租赁合同成立后，即被终止，所以不存在解除的关系；三、原告应当向业主主张返还租赁押金，被告只是代为管理出租的物业，代为收取租金。至于利息方面，双方是没有约定的；四、原告主张的经济损失不明确，并且与业主解约没有关联性。租赁的地块因城市更新被迫终止合同，属于不可抗力的原因。原告的损失数额巨大，缺乏具体的明细。业主在2014年6月5日向原告告知了搬迁的义务，原告在9月28日搬离租赁的厂房，期间原告有计划的组织搬离，生产计划照常安排，没有造成原告损失。原告的装修未经过业主的同意，依照新的租赁合同第18条第6点，房屋的装修需要经过出租方的同意，业主并未同意承租人的装修。五、按照新的租赁合同，双方并没有约定违约金事项，原告的请求没有事实依据，应当予以驳回。
经审理查明，2013年12月3日，被告凯荣德公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于宝安区龙华镇上横朗工业区龙石公路西侧厂房一栋二楼，面积1865.58平方米，租赁期自2013年12月4日至2018年12月3日止，甲方给乙方一个月免租期，从2013年12月4日至2014年1月3日止，每月5日前交租，每延迟一天需支付相当于该月应付款总金额千分之五的违约金，欠交租金、水电费、管理费10天的，甲方有权停水停电，欠交达20天且经甲方书面通知仍未缴纳的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金；租金单价为每月20元/平方米，共计37311.6元/月，乙方每月支付甲方300元电梯费；乙方于2013年12月4日前支付74623.2元作为租赁押金；电费1元/度，水费7元/方；合同期内任何乙方明确表示或以自己行为表明不履行合同约定义务的，应赔偿对方的全部损失，并且违约方应向另一方支付违约金，违约金计算方法为年度租金总费用的50%；合同期内任何一方有权在提前三个月通知对方的情形下，经双方取得一致意见下解除本合同，并无需任何赔偿。
2014年2月25日，建滔公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于深圳市龙华新区大浪办事处同胜社区布龙路西侧厂房C栋2层（建滔化工工业园厂房2）房屋编码为4403060080041600007000002的房屋，房屋面积1865.58平方米，建筑物总层数4层，权利人建滔积层板有限公司；租赁期自2013年12月4日至2018年12月3日止，乙方应于2013年12月4日前交付首期租金37311.6元，每月1日前交租，欠交租金一个月以上的，甲方有权要求乙方恢复房屋原状、损害赔偿、变更或解除合同；租金单价为每月20元/平方米，共计37311.6元/月；乙方于甲方交付租赁房屋时支付74623.2元作为租赁押金；甲乙双方约定的送达地址均为深圳市龙华新区大浪街道上横朗建滔工业园。
上述租赁合同中第二份合同于2014年3月4日在房屋租赁管理部门登记备案。以上合同所涉及的厂房实为同一厂房，权利人为建滔公司，房地产证的编号为深房地字第××号，两份合同涉及的租金、租赁期限、押金等内容一致，原告与被告的合同有提前3个月通知双方协商一致可以解除合同的条款，原告与建滔的合同没有该条款。原告与被告的合同第10条违约责任条款，违约金按年租金50%计算，这一条款在原告与建滔的合同中没有。原告解释称第二份合同系凯荣德公司以建滔公司的名义与原告签订并办理房屋租赁备案事宜，此后原告与凯荣德公司均遵照2013年12月3日签订的合同执行。
2014年6月5日，建滔公司、凯荣德公司向租户发出《房屋租赁合同解除通知书》，主要内容为“由于我方拟将出租给贵方的房屋收回自用，故提前三个月通知贵方，解除与贵方签署的《房屋租赁合同》，该合同于2014年9月5日解除，请贵方及时另寻地点租赁并完成搬迁”，打印的落款有建滔公司、凯荣德公司，但仅盖有凯荣德公司印章。下方有手写内容“依据合同，甲乙双方意见达成一致方能解除合同（第十一条第一款）。目前我方不同意3个月后解除合同，直至得到甲方（建滔/凯荣德）给予我们合理补偿”，加盖原告印章。
原告于2014年9月24日开始搬离，2014年9月28日完成搬离。现涉案租赁房屋已拆除。原告主张涉案履行的是2013年12月3日，凯荣德公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，押金是原告支付给被告，租金支付至2014年9月1日，由原告支付给被告，2014年2月25日建滔公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》是被告为原告办理涉案厂房租赁备案的时候由被告填写与办理的，仅仅用于备案。被告确认押金、租金的支付情况，主张原告履行的是2014年2月25日，建滔公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，被告只是代建滔公司收取押金和租金。庭审中问及被告“代为收取租金后，如何将租金给到业主”时，被告代理人表示不清楚。
原告主张被告违约造成其损失共计1232507.86元，当庭提交明细表，原告当庭撤回了证据42、43的相关律师公证费4000元。原告提交的明细包括：
1、装修残值损失：施工队工程款366000元、自购材料146512.1元、其他安装费14878元，合计527390.1元，涉案房屋原告仅仅使用了9个月，剩余年限4年3个月，残值按未使用年限计算是448281.6元；
2、拆迁费，包括办公用品及设备搬迁费45000元、直饮水设备移机费500元、员工协助搬迁费5245.86元；
3、机器设备调试费50000元；
4、停产28.5天（2014年9月24日中午至2014年10月22日）的停工损失，包括工人工资损失180088元、经营利润损失89193元；
5、另寻厂房的租金差价41784.9元。
被告不予认可。被告提交深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司2015年3月23日作出的评估报告，评估深圳市天阳卓创精密五金有限公司承租范围内室内执行装饰装修（规模为地面、天花、墙面等室内自行装饰装修41项），估价结果为总价人民币186307元，价值时点为2014年12月31日。原告对此不予认可，主张是被告单方委托评估，没有通知原告参与。评估内容的项目与原告装修的项目严重减少，未计入多个项目的工程量。
再查，原告提交的深房地字第××号房地产证显示土地位置为宝安区龙华镇布龙路西侧，宗地号A839-0026，用地面积2105.4平方米，共有使用权面积15479.5平方米，使用权来源协议（自建），权利人为建滔积层板有限公司，房屋及其它附着物为厂房C栋，建筑面积1865.58平方米。
上述事实，有原、被告当庭陈述及当事人提供的房屋租赁合同、房屋租赁凭证、商业登记证、房地产证、工行客户回单、收款收据、缴纳房租水电费对账单、发票及工行客户回单、房屋租赁合同解除通知书、要求继续履行租约的公开信、防止损失扩大的告知函、厂房搬迁告知函、厂房交接函、起重运输合同书、收款收据及发票、收款收据及发票联、天阳卓创2014年9月24日至27日搬厂奖金、维修合同、收据、施工合同、装修报价单、厂房装修图纸、招行转账汇款业务回单、情况说明、增值税专用发票、销售货物或者提供应税劳务清单、工行电子回单、发票联、送货单及收据、收款收据及招行转账业务回单、发票联、销售单、销售单及交行交易明细、发票联、工行客户回单、空调设备及材料结算单、工资表、工行电子回单、增值税纳税申报表、工行电子缴税凭证、2013深圳统计年鉴、房屋租赁合同、房屋租赁凭证、照片、评估报告等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，虽然被告主张原、被告2013年12月3日签订的房屋租赁合同为2014年2月25日建滔公司与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》所取代，但从庭审查明情况来看，虽然两份租赁合同约定的押金、租金数额相同，但原告是将押金和租金均交给被告，被告主张代收但没有提交证据证明其与建滔公司的委托管理关系，也无证据证明转交上述款项，且根据2014年6月5日加盖被告印章的《房屋租赁合同解除通知书》显示的内容“由于我方拟将出租给贵方的房屋收回自用，故提前三个月通知贵方，解除与贵方签署的《房屋租赁合同》，该合同于2014年9月5日解除，请贵方及时另寻地点租赁并完成搬迁”。因2014年2月25日建滔公司与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》并无提前三个月通知解除合同的相关内容，该内容明显是依据2013年12月3日签订的房屋租赁合同第十一条第1款“合同期内任何一方有权在提前三个月通知对方的情形下，经双方取得一致意见下解除本合同”所作出的。综上，本院采信原告主张，原、被告之间实际履行的是2013年12月3日凯荣德公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。
原、被告之间房屋租赁关系事实清楚合法，双方应受法律保护与约束。被告违反《房屋租赁合同》的约定，单方解除合同，构成违约。被告应向原告返还押金74623.2元。因合同并未约定押金利息，原告其他诉讼请求也包括了赔偿损失和违约金，原告关于押金利息的诉讼请求属被告违约造成原告的损失，属法律竞合，故对原告关于押金利息的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约金。根据我国《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。根据以上规定可知，对同一违约事实不能同时主张约定违约金和损失赔偿。庭审中原告坚持同时主张，没有法律依据，本院不予采纳，因原告主张的损失明显高于违约金，故本院在原告损失赔偿的诉讼请求范围内判决原告损失，对原告违约金的诉讼请求，本院不予支持。
原告主张的损失中：1、装修残值损失：施工队工程款366000元、自购材料146512.1元、其他安装费14878元，合计527390.1元，涉案房屋原告仅仅使用了9个月，剩余年限4年3个月，残值按未使用年限计算是448281.6元。原告提交的相关票据包括花洒、窗帘等可拆除的财物，票据中所载明的材料也不能证明用于该房屋，不能有效证明其主张的损失金额。因涉案租赁物已不存在，被告提供的评估报告是第三方评估机构作出，更能客观体现涉案租赁物的装修残值，本院予以采信估价结果为总价人民币186307元；2、拆迁费，包括办公用品及设备搬迁费45000元、直饮水设备移机费500元、员工协助搬迁费5245.86元。搬迁费有发票印证，本院予以采信，员工协助搬迁费是原告自行制作，不予采信；3、机器设备调试费50000元，属实际需发生费用，本院予以采信；4、停产28.5天（2014年9月24日中午至2014年10月22日）的停工损失，包括工人工资损失180088元、经营利润损失89193元。原告没有有效证据证明停工时间，工人工资是原告自行统计证据，没有证据证明工人的工资情况；经营利润损失是原告根据此前的月平均营业额和行业利润率自行计算，本院不予采信；5、另寻厂房的租金差价41784.9元。原告在本案后租赁的厂房位置在石岩，面积不同，地段结构、租赁期限、房屋标准等条件均存在差异，原告据此主张租金差价没有有效证据证明，本院不予采信。
综上，本院认为原告因被告违约确实存在损失，具体金额为281807元（186307元+45000元+500元+50000元）。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：
一、原告深圳市天阳卓创精密五金有限公司与被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司2013年12月3日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月5日解除；
二、被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市天阳卓创精密五金有限公司返还租赁押金人民币74623.2元；
三、被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向原告深圳市天阳卓创精密五金有限公司赔偿损失人民币281807元；
四、驳回原告深圳市天阳卓创精密五金有限公司的其他诉讼请求。
如被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费18584元，由被告凯荣德物业管理（深圳）有限公司承担4327元，原告深圳市天阳卓创精密五金有限公司承担14257元。上述费用原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 烘
人民陪审员 李 振 财
人民陪审员 陈 炯 波
二〇一七年九月五日
书 记 员 赖敬荣（兼）
书 记 员 谢 晓 凤
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
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