江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7705号
上诉人（原审被告）南京众泰纺织有限责任公司，住所地南京市浦口区桥林街道浦乌大道。
法定代表人李敏洪，该公司总经理。
委托代理人林辉，江苏法德永衡（来安）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京春照有色金属有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道五里工业集中区纬一路1号。
法定代表人时春秀，该公司董事长。
委托代理人邵才成，江苏三宝律师事务所律师。
上诉人南京众泰纺织有限责任公司（以下简称众泰公司）因与被上诉人南京春照有色金属有限公司（以下简称春照公司）排除妨害纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦桥民初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
春照公司原审诉称，2014年11月2日，南京市浦口区人民法院拍卖原南京市麻塑包装厂（简称原南京麻塑厂）厂房，春照公司以8707300元竞得4443.25㎡的厂房，2015年3月27日，取得厂房的相关手续。之后，春照公司发现众泰公司在使用春照公司所竞买的厂房，要求众泰公司迁出，众泰公司予以拒绝。故请求众泰公司从上述厂房中迁出，自2015年2月28日起每月赔偿春照公司损失12000元，并承担本案诉讼费。
众泰公司原审辩称，原南京麻塑厂于2000年将涉案厂房出租给天悦公司，期限33年。2006年，南京天悦织造有限责任公司（简称天悦公司）与众泰公司签订联合经营协议，双方共同使用涉案房产，原南京麻塑厂对此情况知情并认可。2015年初，春照公司通过法院拍卖取得涉案厂房，根据买卖不破租赁的规则，众泰公司在租赁期限内依然可以继续使用涉案厂房。春照公司基于其房屋所有权而要求众泰公司迁出涉案厂房没有事实和法律依据，请求驳回春照公司诉讼请求。
原审法院经审理查明，原审法院于2004年2月10日裁定宣告原南京麻塑厂破产还债。审理中，原审法院经摇号确定江苏钟山清算事务所有限公司为破产管理人。2015年1月22日，春照公司以8707300元竞买成交原南京麻塑厂位于南京市浦口桥林街道乌龙山的厂房，建筑面积4443.25㎡（房屋产权证号：江房字××号），已付清拍卖款。2015年2月18日，原审法院裁定上述财产归春照公司所有。2015年4月21日，原审法院裁定对债权人会议审核通过的《破产财产分配方案》予以确认，6月18日裁定终结原南京麻塑厂破产清算程序。
审理中，众泰公司陈述原南京麻塑厂建筑面积4443.25㎡的厂房现由其使用。众泰公司提供天悦公司与原南京麻塑厂于2000年10月20日签订的租赁协议，提供天悦公司与众泰公司于2006年6月20日签订的联合经营协议，证明原南京麻塑厂于2000年10月20日将涉案厂房租赁给天悦公司，期限至2033年10月20日，天悦公司又将其转租给众泰公司。春照公司对此不予认可。
2014年12月11日，原南京麻塑厂破产管理人江苏钟山清算事务所有限公司出具关于天悦公司租赁合同的意见，认为2006年8月28日起，众泰公司与浦口区工信局桥林托管中心签订租赁原南京麻塑厂的协议，约定租期为1或2年，合同到期后重新签订租赁合同。最后一期租赁协议约定的租赁期限为2012年1月1日至2013年12月31日。管理人接管原南京麻塑厂破产案件后便不再与众泰公司签订租赁协议。众泰公司无权继续使用涉案厂房，管理人已要求众泰公司搬离。
上述事实，有原审法院（2004）浦民破字第1号裁定书三份、原审法院（2004）浦民破字第1号公告、天悦公司和众泰公司工商登记查询信息、南京市浦口区桥林镇乡镇企业管理服务站与南京市浦口区企业管理局出具的证明、众泰公司与浦口区工信局桥林托管中心签订的协议、原南京麻塑厂管理人江苏钟山清算事务所有限公司出具的关于天悦公司租赁合同的意见等在卷证明。
原审法院认为，企业法人的合法财产受法律保护。2006年起，众泰公司与浦口区工信局桥林托管中心分期签订租赁原南京麻塑厂的协议，最后一期租赁协议约定的租赁期限为2012年1月1日至2013年12月31日，租期已届满。众泰公司主张其从天悦公司处转租原南京麻塑厂厂房，因其已直接与浦口区工信局桥林托管中心签订了租赁协议，且原南京麻塑厂已破产，众泰公司并未在破产案件中主张权利，原审法院不予采信。春照公司经竞买成交原南京麻塑厂位于南京市浦口桥林街道乌龙山的厂房，建筑面积4443.25㎡，原审法院裁定上述财产归春照公司所有，春照公司取得上述财产的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第六十八条第一款的规定，企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利，春照公司请求众泰公司从上述地址迁出并赔偿损失，于法有据，原审法院予以支持。春照公司请求众泰公司自2015年2月28日起，每月赔偿损失12000元，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六十八条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十一条的规定，原审法院判决：一、南京众泰纺织有限责任公司于判决生效后十五日内从位于南京市浦口桥林街道乌龙山的原南京麻塑厂内的建筑面积4443.25㎡的厂房迁出，将厂房腾空交付于南京春照有色金属有限公司；二、南京众泰纺织有限责任公司自2015年2月28日起至履行判决第一项完毕时止，每月赔偿南京春照有色金属有限公司损失12000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1460元，减半收取为730元，由南京众泰纺织有限责任公司负担。
上诉人众泰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决以涉案厂房归被上诉人为由判令上诉人迁出厂房系适用法律不当。原麻塑包装厂于2004年进入破产程序，后上诉人与南京天悦织造有限责任公司联合经营，使用麻塑包装厂的部分厂房，麻塑包装厂与浦口区工信局桥林托管中心是认可的。麻塑包装厂于2004年进入破产程序，上诉人系2006年以后租赁使用涉案房产，上诉人的部分租赁合同至2017年才到期，天悦公司的租赁期限至2033年到期，租期届满前上诉人享有合法使用权，且根据买卖不破租赁的原则，上诉人的租赁合同在厂房所有权转移后依然有效，故一审判决认为上诉人无权使用是法律适用错误。二、一审判令上诉人赔偿损失12000元／月无事实和法律依据。上诉人享有使用权，不存在侵权行为，无赔偿责任，只需依约支付租金即可，且12000元／月的损失认定标准没有事实依据。综上，上诉人基于租赁关系合法享有涉案厂房的使用权，一审判决事实认定错误，法律适用不当，请求二审法院撤销原判，依法发回重审或改判，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人春照公司辩称：一、我方认为一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人在上诉状的理由不能成立，上诉人与工信局签订的合同于2013年已经到期，所以上诉人还在厂房内没有依据。上诉人认为与天悦公司签订了联营协议，经我方在工商局调查，由于天悦公司没有年检已经被吊销。天悦公司与麻塑厂签订的协议，由于麻塑厂的破产，其相关权利已经丧失。因此一审法院判决上诉人迁让是合理合法的。
本院对原审查明的事实予以确认。二审中，上诉人众泰公司提交照片3张，证明上诉人占用房屋的现状。被上诉人春照公司质证认为，我方对房屋的情况并不清楚，上诉人的照片在哪儿拍摄的我方也不清楚。
本院认为，企业法人的合法财产受法律保护。上诉人所持有的最后一份有效租赁合同为2006年其与浦口区工信局桥林托管中心分期签订的租赁原南京麻塑厂的协议，按照该协议的约定，租期已经届满，其不再享有合法使用权。故上诉人所称买卖不破租赁的理由，不能成立。被上诉人春照公司作为涉案房屋的合法所有权人，有权请求众泰公司从上述地址迁出并赔偿损失，故一审判决并无不当。上诉人主张原审认定的损失标准没有依据，但上诉人对此未能提供充分证据证实，对其上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1460元，由上诉人南京众泰纺织有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年二月二十二日
书 记 员 汪海燕