江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第6869号
上诉人（原审被告）童身道，男，1965年7月15日生，汉族。
上诉人（原审被告）吴先举，男，1941年12月13日生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人王志国，江苏志国律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托代理人曹俊，江苏�国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）尹友杰，男，1983年4月13日生，汉族。
委托代理人陈静，江苏维世德律师事务所律师。
上诉人童身道、吴先举因与被上诉人尹友杰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦民初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
尹友杰原审诉称，2013年9月1日，其与童身道、吴先举的委托代理人吴先卫签订了一份租赁协议，约定：童身道、吴先举将位于江苏省南京市浦口区顶山街道服装城10幢107室出租给尹友杰经营使用。合同期自2013年9月1日至2015年8月31日止，房屋押金1000元，年租金30000元。2014年11月20日，租赁门面房被列入拆迁范围，尹友杰与童身道、吴先举协商拆迁补偿事宜，但童身道、吴先�拒绝给付尹友杰因拆迁造成的损失补偿。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、童身道、吴先举给付停业补偿费81410元、设施搬运费81410元、装修补偿费50000元、附属物补偿费2109元、空调拆移补偿费800元、提前搬家奖励费50000元。2、童身道、吴先举返还押金1000元及租金20000元。3、诉讼费由童身道、吴先举承担。
童身道、吴先举原审辩称，1、尹友杰于2015年3月20日交还房屋，故其同意退还尹友杰2015年3月20日至8月31日期间的租金。2、尹友杰拖欠童身道、吴先举水电费245元，应从押金1000元中扣除后退还剩余押金。3、根据合同约定，如遇特殊情况可以提前解约，需提前1个月通知对方，付对方年租金10%作为补偿，童身道、吴先举在2014年12月已提前通知尹友杰搬迁，但尹友杰拒不搬迁，对于尹友杰的主张的拆迁款，其不同意给付。4、房屋是童身�、吴先举自行装修的。
原审法院经审理查明，2013年6月2日，案外人汪宣好将其承租的商城商业街10栋107喜悦来饭店转让给尹友杰经营，转让费50000元。同年，尹友杰与童身道、吴先举的委托代理人吴先卫签订一份《租房协议》，约定：童身道、吴先举将浦口区服装城10幢107室租给尹友杰，租期二年，自2013年9月1日起至2015年8月31日止。如有一方有特殊情况要提前解除协议，需提前一个月通知对方，违约方需支付年租金的10%补偿对方。尹友杰需交押金1000元，年租金30000元。租赁期内的水、电、物管费用由尹友杰交付。合同签订后，尹友杰支付童身道、吴先举押金1000元。2014年8月3日，尹友杰支付童身道、吴先举2014年9月1日至2015年8月31日的租金30000元。
2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处公布《顶山街道服装商城1号地块环境综合整治项目（撤组剩余国有土地房屋）拆迁实施方案》，涉案房屋被纳入拆迁范围。同年12月18日，吴先举、童身道与顶山街道办事处签订《浦口区房屋拆迁补偿协议》，吴先举、童身道据此得到房屋补偿款2604555元、装修补偿款60035元、附着物补偿款31152元（含广告牌2109元等）、搬迁补助费2545元、过渡补助费41526元、空调拆装补助费800元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、提前搬家奖励费50890元、设施搬运费用81410元、停业补偿费用162820元，合计3036213元。
原审法院另查明，空调及拆迁协议附件即附属物明细表中的广告牌均属尹友杰所有，童身道、吴先举无异议。尹友杰拖欠童身道、吴先举水电费245元。童身道、吴先举曾于2014年12月通知尹友杰搬迁遭到拒绝，童身道、吴先举遂于2015年1月15日将涉案房屋的玻璃门窗砸毁，尹友杰次日重新安装并继续居住，�于2015年3月20日将涉案房屋交还童身道、吴先举。
上述事实，有双方当事人的陈述，《租赁协议》、《转让协议》、收条、《浦口区房屋拆迁补偿协议》及附件等证据在卷证实。
原审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。在该合同中，双方当事人对遇征收拆迁时如何分配或者处理相应的补偿费用并没有作出明确约定。童身道、吴先举作为涉案房屋的所有权人，涉案房屋被征收拆迁，拆迁人作出了相应的补偿。虽然拆迁人浦口区人民政府顶山街道办事处是与童身道、吴先举签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，并没有尹友杰参加，但尹友杰作为涉案房屋的经营者、，合法占有、使用该房屋，征收拆迁同样会影响到尹友杰的相关合法权益，因此，尹友杰有权在童身道、吴先举获得的补偿款中获得相应的补偿。尹友杰主张设施搬运费81410元，童身道、吴先举有异议，原审法院认为该项费用是拆迁部门对经营者因搬迁经营设施造成损失的补偿，现拆迁部门已将该费用补偿给童身道、吴先举，而尹友杰作为承租人因承租的房屋拆迁而需对经营设施进行搬迁，故其主张符合法律规定，予以支持。尹友杰主张停业补偿费81410元，童身道、吴先举有异议，原审法院认为尹友杰作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，自拆迁公告之日，双方当事人的租赁关系应当终止。因涉案房屋被征迁时距租期届满尚有八个多月时间，故尹友杰主张停业补偿费162820元的50%即81410元并无不当，原审法院予以支持。尹友杰主张装修补偿费50000元，童身道、吴先举有异议。原审法院认为尹友杰提供的转让协议未注明转让费包含装修费，尹友杰未提供充分的证据证明自己对涉案房屋进行了装修，故对此主张不予支持。尹友杰主张附属物费2109元、空调补偿费800元，童身道、吴先举无异议，原审法院予以支持。尹友杰主张提前搬家奖励50000元，原审法院认为童身道、吴先举于2014年12月即通知尹友杰搬迁，尹友杰于2015年3月20日才将房屋交还童身道、吴先举，尹友杰并无提前搬家配合拆迁，故对此主张不予支持。尹友杰主张返还押金1000元，童身道、吴先举表示应扣除水电费245元后退还，尹友杰亦表示同意，故扣除水电费245元，童身道、吴先举实际应退还尹友杰押金755元。尹友杰主张童身道、吴先举返还2015年1月15日至8月31日的租金20000元，童身道、吴先举表示同意退还2015年3月20日至8月31日的租金，原审法院认为房屋租赁合同虽因拆迁而终止，但尹友杰在合同终止后仍然实际使用涉案房屋至2015年3月20日搬出，故童身道、吴先举应退还尹友杰2015年3月20日至8月31日期间租金即30000元／年÷12月×5个月11天=13413元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条之规定，原审法院判决如下：一、童身道、吴先举于判决生效之日起五日内给付尹友杰附属物补偿款2109元，停业损失费81410元、设施搬运费81410元、空调补偿费800元，合计165729元。二、童身道、吴先举于判决生效之日起五日内退还尹友杰押金755元、房屋租金13413元，合计14168元。三、驳回尹友杰其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5600元，由尹友杰负担2072元，童身道、吴先举负担3528元。
上诉人童身道、吴先举不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1.尹友杰提供了名称为南京市浦口区杜鹃菜馆的个体工商户汪宣好《转让协议》一份，该份《转让协议》仅有汪宣好的签字而无尹友杰的签字，尹友杰实际经营的日期在2013年6月2日之后，故原审法院判决停业补偿费81410元应由童身道、吴先举给付尹友杰不当，该停业补偿费应包含汪宣好经营时的损失；2.尹友杰承租的为一层门面房，而该被拆迁区域内其他一层门面房无论有无出租，拆迁人均会给予被拆迁人停业补偿费，该项补偿与房屋是否出租经营无关。3.涉诉房屋被征收时距租期届满尚有八月有余租期，原审法院判决将停业补偿费的50%判由童身道、吴先举承担无任何法律依据，该50%如何得出并未有计算明细，原审法院该项判决不当。综上，请求撤销原审法院判决，改判驳回尹友杰要求给付停业补偿费、设施搬运费的诉讼请求，案件受理费由尹友杰负担。
被上诉人尹友杰答辩称，1.被上诉人尹友杰与案外人汪宣好之间的关系与本案没有关系，案外人汪宣好将其饭店转让给尹友杰后，其权利义务就一并转移给了尹友杰，尹友杰与汪宣好之间如何处理由尹友杰与汪宣好之间解决；2.童身道、吴先举认为营业补偿是补偿给了门面房的产权人，与是否经营没有关系，没有法律依据，尹友杰作为承租人在租赁涉案房屋后、在房屋内实际经营，而且在租赁期限届满之前该房屋被拆迁，其本身存在营业损失，考虑到尹友杰是将该房屋出租，该出租行为对尹友杰而言也是一种经营，故童身道、吴先举仅主张了营业损失的50%；3.原审法院判决尹友杰仅支付50%的营业损失补偿已照顾到了尹友杰的利益，且该认定也是人民法院在司法实践中的普遍做法，并无不当。综上所述，请求驳回尹友杰的上诉请求请求驳回童身道、吴先举的�诉请求、维持原判。
双方当事人在二审中均未提交新证据，本院经审理查明的事实与原审查明的一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人童身道、吴先举与尹友杰签订《租房协议》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方约定租赁期限至2015年8月31日止，2014年11月10日，南京市浦口区顶山街道办事处对涉案房屋实施拆迁，后童身道、吴先举与南京市浦口区顶山街道办事处签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》约定非住宅房屋设施搬运费用81410元，营业用房的停业补偿费用为162820元。双方租赁合同并未约定停业补偿费如何分配，因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，故在租赁合同没有约定的情况下，原审法院考虑到正在履行期间提前终止房屋租赁合同正在履行期间，房屋拆迁确实给正在经营的尹友杰造成了一定的损失，结合尹友杰的租赁现状、实际经营等因素进行综合考量和利益平衡，酌定童身道、吴先举支付尹友杰停业补偿费81410元，具有事实和法律依据，依法应予维持。由于童身道、吴先举与南京市浦口区顶山街道办事处签订的《浦口区房屋拆迁补偿协议》约定非住宅房屋的设施搬运费用为81410元，在双方租赁合同没有约定的情况下，原审法院认定童身道、吴先举支付尹友杰非住宅房屋的设施搬运费用为81410元并无不当，依法应予维持。上诉人童身道、吴先举认为该停业补偿中有汪宣好经营时的利益，涉诉房屋拆迁时汪宣好并未在涉诉房屋内进行经营，童身道、吴先举履行本案租赁协议的相对方亦不是汪宣好，故童身道、吴先举该主张没有事实与法律依据，�院不予支持。
综上，上诉人童身道、吴先举的上诉请求与理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35565600元，由上诉人童身道、吴先举负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 付 双
代理审判员 吴 勇
二〇一五年十二月十日
书 记 员 俞梦霏