安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2008号上诉人（原审原告）：张磊，女，1928年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区，上诉人（原审原告）：汪睿婷，女，1985年11月9日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区，两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓民，安徽神州行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪建，男，1950年10月23日出生，汉族，住江苏省苏州市，被上诉人（原审被告）：金辉，男，1980年12月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，被上诉人（原审被告）：方陈成，女，1986年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：黄婉滢，女，住上海市松江区。上诉人张磊、汪睿婷因与被上诉人汪建、金辉、方陈成确认合同无效纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初3628号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张磊、汪睿婷的上诉请求为：查明事实，依法改判。事实和理由：1、一审庭审中，金辉为否认其与汪建恶意串通，在明知汪建出卖的房屋有共有人的情况一下，为避免审查婚姻状况和提交共有人签字的材料，故意将合同履行期延长至90天后的事实，还多次说谎。庭后，为了证明汪建与张小磊的夫妻关系、拆穿金辉及代理人在庭上的谎言，反驳其可能提供的虚假证据，张磊、汪睿婷到税务部门调取并向法庭提供了补充证据，其中包括证明夫妻关系的证据，该证据是按法官要求或经法官同意提供的证据，属于新证据，金辉、方陈成明确地知晓所购房屋除汪建外还存在其他共有人，一审法院应依法组织质证，并据此认定本案事实。2、办税资料中，汪建的户口簿记载了张小磊生前与汪建系夫妻关系的事实情况、张小磊死亡情况、上诉人汪睿婷与张小磊系母女关系等事实情况。因此，显然是明知交易房屋存在共有人的。所签的《存量房买卖合同》中也要求提交婚姻状况证明并经共有人同意和签字盖章、在7月1日前办理过户手续时又必须审查婚姻状况证明和共有人书面意见的情况下，为了隐瞒房屋交易事实并避开交易管理部门的审查，才签订了第三份《存量房买卖合同》。显然汪建、金辉、方陈成恶意串通，损害张磊、汪睿婷的合法权益。本案应依照《合同法》的规定确认所签订的合同为无效合同。被上诉人金辉、方陈成答辩称：张磊、汪睿婷在一审期间提供的补充证据已超过了法定的举证期限，汪建与金辉、方陈成之间签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，合同有效，合同双方不存在恶意串通的行为。张磊、汪睿婷在上诉理由中认为应当适用房地产法第38条、物权法第97条的规定，是对法律的错误理解，该法条属于管理性规范，不是禁止性规范。被上诉人汪建答辩称：签订存量房买卖合同时，很多情况都不知道，是被买方与中介合伙欺骗签订的。虽然当时签订合同是汪建的真实意思表示，但是没有想到共有权问题。张磊、汪睿婷向一审法院提出的起诉请求为：确认汪建、金辉、方陈成于2016年3月31日签订的《存量房买卖合同》无效。一审法院查明：2015年12月13日，汪建（出卖人、甲方）与金辉（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定汪建将合肥市澜溪镇花园36幢504室（建筑面积220.81平方米）以240万元出售给金辉。同日，双方签订《补充协议》。2016年3月31日，汪建（出卖人、甲方）与金辉、方陈成（买受人、乙方）再次签订《存量房买卖合同》，约定汪建将合肥市澜溪镇花园36幢504室（建筑面积220.81平方米）以244万元出售给金辉、方陈成。该合同约定就合同履行发生争议，向合肥市仲裁委员会申请仲裁。案涉房屋为汪建、张小磊婚姻存续期间的财产，登记于汪建名下，汪睿婷为汪建、张小磊的女儿，张磊为张小磊母亲。金辉、方陈成系夫妻。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第六条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。案涉房产登记于汪建名下，金辉、方陈成依公示权利与汪建签订《存量房买卖合同》，该签订行为合法有效。张磊、汪睿婷称金辉、方陈成知晓该房产实际权利人非汪建一人，但张磊、汪睿婷并未举证证明其在合同签订前曾向金辉、方陈成明确告知无出售房屋意愿，金辉、方陈成已明确获知汪建作为家庭成员，就出售房屋一事尚未获得家庭一致意见，张磊、汪睿婷应自行承担不利后果。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。张磊、汪睿婷诉请《存量房买卖合同》无效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张磊、汪睿婷的诉讼请求。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张磊、汪睿婷向本院提供的新证据有：1、张磊、汪睿婷的身份证复印件，证明张磊、汪睿婷的诉讼主体资格。2、合肥高新技术产业开发区人民法院材料收转登记本，证明张磊、汪睿婷于2016年11月11日向一审法院提交了《补充证据二》。3、常住人口登记表，证明汪建与张小磊是夫妻关系。张小磊自1997年4月28日迁入宁国路118号2幢401室至2010年1月17日因病死亡。4、税务部门关于《个人买卖存量住房》所需办税资料的提示，证明税务机关要求个人买卖房屋，在办税时应当提供户口簿、结婚证、离婚协议，如果是丧偶需要提供身份证、户口簿、死亡证明和继承公证书。5、汪建、金辉、方陈成在2016年1月11日共同向合肥市地税局包河分局提供的办税资料，证明为了少交税款，汪建、金辉、方陈成在“安徽想家房产代理销售有限公司潜山路分公司”指导下，又签订了一份《存量房买卖合同》并提供给了税务机关，该合同署名是汪建并由其按手印。故金辉所谓“因第一份合同签名不对而终止履行”的说法不实；汪建、金辉、方陈成共同向税务机关提供办税资料、共同接受税务机关询问、共同承诺提供的办税资料真实有效；金辉、方陈成明确知晓交易房屋有共有权人。6、汪建、金辉、方陈成2016年3月31日共同向合肥地税局包河分局提供了“证明”、“退税申请”、“解除合同协议书”，一天之内签订了两份合同、准备了除共有人书面意见之外的所有交易资料，只等90天后交易审查方式改变后办理过户手续。金辉、方陈成质证认为对证据1、2、3的三性及证明目的均无异议。对证据4的真实性无异议，但认为这份证据只能证明税务机关在办税时所需提供的资料，不能够证明金辉、方陈成在合同签订时已知涉案房屋存在共有人的情形，也不能证明汪建和金辉、方陈成之间存在恶意串通。对证据5认为达不到张磊、汪睿婷所讲的金辉、方陈成与汪建存在恶意串通的证明目的。总共签订了三份合同，第一份合同是2015年12月13日，该合同并没有实际履行，因为签字并不是汪建本人，是代办人签的，而且代办人也没有授权手续。第二份合同是2016年1月11日签字的，并且在地税局办税使用的合同，但该合同没有完全履行，因为当时交易时经过协商，房价调整上涨了，所以才签订了第三份合同即2016年3月31日。为了履行第三份合同，需要重新按新的合同来交税，那就要把前一份合同的税费退回。对证据6认为过户的时间拖得很长，是因为需要先办理退税，再重新交税，所以经双方协商同意将过户的时间延长。汪建对张磊、汪睿婷提供的证据没有异议。本院认为：本案中张磊、汪睿婷虽主张其为共有权人，但本案所涉房产登记于汪建名下，金辉、方陈成依公示权利与汪建签订的《存量房买卖合同》应为合法有效。张磊、汪睿婷称金辉、方陈成明知涉案房产实际权利人非汪建一人，但所提供证据并不能证明张磊、汪睿婷在合同签订前曾向金辉、方陈成明确告知其没有出售房屋的意愿，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张磊、汪睿婷以汪建在签订合同时对本案所涉房产没有处分权为由主张《存量房买卖合同》无效，不予支持，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人张磊、汪睿婷承担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年六月十六日书记员 李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。