湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0202民初606号
原告：纪柳东。
委托诉讼代理人：宋华荣，湖北鸣伸律师事务所律师。
被告：傅雪琼。
被告：洪开生（系被告傅雪琼之夫）。
被告：张建恒。
被告：陈军。
被告洪开生、张建恒、陈军的共同委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。
被告洪开生、张建恒、陈军的共同委托诉讼代理人：黎相毅，湖北人本律师事务所实习律师。
被告：何建兴。
被告：马富霞（系何建兴之妻）。
原告纪柳东与被告傅雪琼、洪开生、张建恒、陈军、何建兴、马富霞案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪柳东及其委托诉讼代理人宋华荣、被告傅雪琼、洪开生及其与张建恒、陈军的共同委托诉讼代理人罗云飞、黎相毅到庭参加诉讼，被告何建兴、马富霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求中止对位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋的执行；2、请求确认原告享有位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋20年（自2015年1月1日至2034年12月31日止）的租赁权，且已付清租期内的全部租金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月，被告何建兴、马富霞因经营需要，向原告借款500万元，原告向二人提供了借款（有转账凭证），借款期限届满后，二人仅于2014年10月还款100万元，并重新出具一张400万元的借条，约定年底还清。但到了2014年年底，何建兴、马富霞提出将位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋（涉案标的物）租赁给原告20年以抵偿剩余400万元债务的想法，原告同意此建议，并于2014年12月31日与房屋的登记所有权人马富霞签订了《房屋租赁合同》一份，该合同前言里明确写明“因甲方欠乙方债务肆佰万元整，现甲方无力偿还，双方约定将甲方名下黄石市杭州西路宝丰联通综合楼幢1，2层附4，5号出租给乙方使用，以房屋租金的形式偿还乙方债务，租期20年（自2015年1月1日至2034年12月31日止）”。合同签订后，二人将房屋交付给原告占有和使用。2016年，黄石港区法院欲对涉案标的物进行执行拍卖，原告遂提起执行异议，但异议申请被裁定驳回。原告认为此裁定错误，理由如下：1、原告与被告何建兴、马富霞签订的《合同》，双方主体适格，内容合法，是当事人真实意思的表示，应为有效合同；2、裁定书认定事实有误。首先，2014年12月31日，原告与被告马富霞签订《合同》时，原告并不知晓何建兴、马富霞与他人之间的债权债务关系，二人也未告知原告，现经调查核实，在签订合同时，其他几名被告（申请执行人）与何建兴、马富霞的债务，有的尚未发生，有的即使发生了也尚未产生纠纷，法院没有对涉案标的物采取任何措施，此时原告与被告何建兴、马富霞的以租金抵偿债务的行为并没有损害其他债权人的利益。其次，《合同》签订后，何建兴、马富霞已将涉案标的物交给原告占有和使用，房屋租赁关系真实、客观存在。再次，据了解和核实，被告何建兴、马富霞在房产登记部门登记有多套房屋，黄石港法院单单选择涉案标的物进行拍卖，在原告就上述内容提出异议时，仍不认真审查，在裁定书中也未就原告的相关异议进行任何说明和阐述，仅仅表达“该合同的核心内容是以20年房屋租金抵偿债务，有可能损害其他债权人的合法利益，故应驳回案外人纪柳东的异议请求”，以此模棱两可、毫无说服力的认定驳回原告的异议申请，明显不妥。综上，原告依法提起诉讼，请求判如所请。
被告洪开生、张建恒、陈军共同辩称：1、原告与何建兴、马富霞之间签订的租赁合同实际上是2015年房屋被查封后才签订的，被告方要求对租赁合同和收条的字迹形成时间进行鉴定；2、涉案房屋自始至今没有交付给原告占有和使用；3、租赁合同名为租赁，实为以房屋使用权抵债，因此即使合同为真，也不适用“买卖不破租赁”原则。故原告的诉讼主张不成立。
被告傅雪琼的答辩意见与被告洪开生、张建恒、陈军的答辩意见一致。
被告何建兴、马富霞未应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据本院确认的证据及当事人确认的事实，本院认定如下事实：
一、关于执行异议提起的事实。本院在执行申请执行人傅雪琼、洪开生、张建恒、陈军与被执行人何建兴、马富霞民间借贷纠纷系列案中，于2015年8月7日、8月20日，将登记在马富霞名下的黄石市经济技术开发区杭州西路24号宝丰联通综合楼1、2层附4、5号房屋依法予以查封，并于2016年4月20日作出（2015）鄂黄石港执字第00551号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人马富霞所有的位于宝丰联通综合楼1、2层附4号（杭州西路24号-附4号）以及宝丰联通综合楼1、2层附5号（杭州西路24-附5号）的房屋。2016年7月18日案外人纪柳东向本院提出书面异议。本院于2017年2月22日作出（2017）鄂0202执异5号执行裁定书，裁定：驳回案外人纪柳东的异议请求。案外人不服，于2017年3月2日向本院提起案外人执行异议之诉。
二、关于涉案执行标的的情况。2011年9月23日，原告纪柳东、左灵芝就其名下位于杭州西路宝丰联通综合楼1、2层楼房屋、被告马富霞就其名下位于杭州西路宝丰联通综合楼1、2层房屋（即杭州西路24号宝丰联通综合楼1、2层附4、5号房屋，1层为隔层的上半层）共同与徐芳签订《房屋租赁合同》，约定由徐芳承租上述房屋，房屋面积共计约1430平方米，租赁期限自2012年2月18日至2021年2月17日。合同各方约定，徐芳将租金一并交给纪柳东后，由纪柳东向马富霞分配租金收益。徐芳以自己名义注册登记了开发区华府宾馆，并经营至今。
2011年11月8日，马富霞与周丹丹签订《房屋租赁合同》，约定由周丹丹承租马富霞名下位于杭州西路宝丰联通综合楼1层面积约319.08平方米的房屋（即杭州西路24号宝丰联通综合楼1层附4、5号房屋隔层下半层），租赁期限自2012年2月1日至2018年1月31日。每月租金由马富霞向周丹丹收取。周丹丹以自己名义在此注册登记了开发区百年香会所，该会所因经营问题，几经转手，目前实际经营人为潘东。
2016年本院在对涉案标的物进行执行拍卖时，原告向本院主张，2014年12月30日，被告马富霞（甲方）与原告纪柳东（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：因甲方欠乙方债务400万元，现甲方无力偿还，双方约定将甲方名下黄石市杭州西路宝丰联通综合楼幢1、2层附4、5号房屋（即徐芳、周丹丹承租的马富霞名下的房屋），出租给乙方使用，以房屋租金的形式偿还乙方债务，租期20年（自2015年1月1日起至2034年12月30日止）；租金每年20万元，租赁期间共计租金400万元，租赁期间，乙方不再向甲方支付任何费用。当日，被告马富霞向原告纪柳东出具一份收条，内容为：“今收到纪柳东租赁黄石杭州西路宝丰联通综合楼幢1、2层附4、5号房屋租金肆佰万元整（根据2014年12月30日双方签订的房屋租赁合同的约定，该租金从我们欠纪柳东债务中冲抵，租金从2015年1月1日收至2034年12月30日止），收款人：马富霞”。同日，原告纪柳东与开发区百年香会所经营者周丹丹，就以上开发区百年香会所租用的马富霞名下的门面签订房屋租赁合同，由其作为出租方将该门面租给开发区百年香会所使用。2016年12月5日，原告纪柳东又与开发区百年香会所实际经营人潘东签订房屋租赁合同，由其作为出租方将该房屋租给开发区百年香会所继续使用。
至本案开庭时止，原告纪柳东从开发区华府宾馆经营人徐芳处收取租金的最后时间为2017年3月15日；从开发区百年香会所实际经营人潘东处收取租金的最后时间为2017年5月6日。
本院认为，原告纪柳东虽主张其与被告马富霞在执行标的房屋被本院查封前就签订了房屋租赁合同，但因该房屋此前已由开发区华府宾馆及百年香会所租赁，且其二者并未因原告纪柳东与被告马富霞之间签订了房屋租赁合同，而终止对该房屋的租赁。房屋租赁合同的履行是由出租方将房屋交付承租方占有、使用和收益，出租人向承租人收取租金。而出租人马富霞在该房屋被现有的承租人占有、使用期间内，又另行与纪柳东签订房屋租赁合同，因该出租房屋不能再行交付新签订合同约定的承租人纪柳东占有和使用，故该房屋租赁合同是一份不能实际履行的合同。再结合该合同的内容及纪柳东提供的马富霞向其出具的400万元的租金收条内容，可以反映出纪柳东与马富霞签订房屋租赁合同的真实意思表示是房屋所有人马富霞以房屋的出租收益抵偿其所欠债务，原告纪柳东享有收取房屋租金的权利。基于此，原告纪柳东与马富霞签订房屋租赁合同后，并不向出租人马富霞主张将房屋交由其实际占有、使用，而是让开发区华府宾馆及百年香会所继续对执行标的房屋进行租赁，占有和使用，由其收取房屋租金，以租金抵偿其债权，该行为正是其真实意思的表现。故纪柳东与马富霞之间虽签订了房屋租赁合同，但执行标的房屋自2011年起至今一直由华府宾馆及百年香会所依据房屋租赁合同占有和使用，向出租人交纳租金，其二者才是执行标的房屋的实际承租人。原告纪柳东未实际占有、使用租赁房屋，不是房屋的直接承租人，尚未取得对租赁房屋实际占有这一物权权益。而只有物权权益才具有对世的效力，由此，原告纪柳东就执行标的房屋不享有对抗第三人的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持”之规定，原告纪柳东提出中止对位于团城山宝丰联通综合楼1、2层房屋的执行的请求，理由不成立，本院不予支持。关于原告提出的确认其享有对执行标的房屋的租赁权并已付清租期内的全部租金的请求，系其依合同对合同相对人主张的请求权，不属本案审理范围，本院不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告纪柳东的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告纪柳东负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审 判 长 朱海鹰
人民陪审员 刘 玉
人民陪审员 李乔乔
二〇一七年八月二十四日
书 记 员 李 娜