江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5164号
上诉人（原审原告）南京锐腾广告传媒有限公司，组织机构代码67132429-2，住所地南京市鼓楼区锦江花苑06幢A单元1103室。
法定代表人闫利，该公司经理。
委托代理人龚文良、曹孝顺，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏棋院，组织机构代码46600946-1，住所地南京市鼓楼区五台山1-6号。
法定代表人邵震中，该棋院院长。
委托代理人赵霄飞，江苏永润律师事务所律师。
委托代理人黄铭鸿。
上诉人南京锐腾广告传媒有限公司（以下简称锐腾公司）因与被上诉人江苏棋院房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2014）鼓民初字第4063号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月15日公开开庭进行了审理，上诉人锐腾公司的委托代理人龚文良，被上诉人江苏棋院的委托代理人赵霄飞、黄铭鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
锐腾公司原审诉称，2013年3月18日，双方签订了南京市房屋租赁合同，约定江苏棋院将部分办公室出租给锐腾公司，期限自2013年4月16日至2014年4月15日，租赁期满后，乙方有权优先承租。合同期间，江苏棋院以南京青奥会需对出租房整体装修为名，要求锐腾公司暂时搬离，锐腾公司在得到江苏棋院承诺后于2014年1月20日搬离。但江苏棋院在房屋整体装修完毕后却拒绝将原出租房屋交付锐腾公司使用，并将房屋出租他人。锐腾公司的行为已构成违约，给锐腾公司造成重大损失，故诉至法院，请求判令：1、江苏棋院退还房租26250元；2、江苏棋院赔偿锐腾公司损失136538元（含装修损失121538元、搬迁费5000元、其他营业损失10000元）。
江苏棋院原审辩称，一、同意退还锐腾公司未使用期间的租金24454.5元；二、锐腾公司称其对租赁房屋进行了装修与事实不符，即使锐腾公司进行了装修，也未得到江苏棋院的书面同意，锐腾公司主张的装修损失、搬迁费用等无事实和法律依据，应予驳回；三、江苏棋院在租赁房屋整体装修完毕后，曾以短信形式通知锐腾公司搬回，锐腾公司表示不需要12间房屋，只需要6间或3间，且未按约定的时间与江苏棋院进行商谈，之后江苏棋院才将上述房屋出租给他人。综上，请求驳回锐腾公司不合理的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2013年3月19日，锐腾公司（承租方、乙方）与江苏棋院（出租方、甲方）签订了《南京市房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有合法处分权的坐落于南京市鼓楼区五台山1-6号101、102、103、111、112、113、201、202、203、211、212、213室（建筑面积324平方米）房屋出租给乙方；租赁期限自2013年4月16日至2014年4月15日；租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期届满前通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租；甲方将房屋出租给乙方作办公用途使用；该房屋租金为每月8750元，年租金105000元；租金支付方式为进住前支付半年租金，以后每半年提前30天支付；使用期间乙方需要重新装修或变更原有设施的，应征得甲方书面同意，并按规定办理报批手续，租赁期限届满，乙方所增加的设施和装修的剩余价值归甲方所有等等。合同签订后，江苏棋院将上述房屋交付锐腾公司使用，锐腾公司已支付一年的租金105000元。锐腾公司承租的房屋用于“博奥教育培训”。后因江苏棋院需对包括本案涉及的租赁房屋在内的办公大楼进行整体装修，要求锐腾公司暂时迁出租赁房屋，并于2014年1月20日向锐腾公司出具了一份书面文件，载明：根据锐腾公司的要求，为了保证棋院大楼改造工程的顺利进行，按时进行搬迁工作，江苏棋院基本同意以下三点要求：1、未完成租赁合同的时间顺延执行；2、同意锐腾公司在工程结束后返回大楼继续租用原房间；3、在不影响工程整体要求的前提下，尽可能保护锐腾公司的原有装修。锐腾公司于2014年1月21日迁出租赁的房屋。江苏棋院于2014年5月16日前完成了大楼整体装修。
2014年5月16日，江苏棋院工作人员向锐腾公司工作人员发送了短信通知，载明：江苏棋院大楼改造工程即将竣工，现将租赁相关事宜通知如下：按建筑面积计算房租，建筑面积=使用面积（含三面墙）＊1.2，根据省财政厅和省体育局办公用房出租相关规定调整房价，确定我院出租房价为3.2元／平方米每天，房屋租赁税由江苏棋院承担……凡需要租赁者，请速与江苏棋院办公室洽谈相关事宜。该租金标准较双方签订的合同约定的标准有大幅提高。
2014年6月20日，锐腾公司委托江苏当代国安律师事务所向江苏棋院发送了律师函，要求江苏棋院在收函后立即将房屋交付锐腾公司使用。江苏棋院称锐腾公司因考虑续租租金过高，返回利用原承租房屋成本过大，故未搬回继续使用，江苏棋院从未阻止锐腾公司迁回。
原审庭审中，双方均同意解除上述房屋租赁合同。
以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、函件、短信、律师函、收条、照片、发票等予以证实。
原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。锐腾公司与江苏棋院签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行。合同履行中，因江苏棋院进行整体装修，锐腾公司迁出租赁房屋，双方同意租赁合同约定的时间顺延，故锐腾公司有权在装修结束后返回原承租房屋并继续使用。关于锐腾公司未返回承租房屋的原因，锐腾公司称江苏棋院拒绝其返回原承租房屋，江苏棋院辩称其从未拒绝锐腾公司返还原承租房屋，系因锐腾公司无法接受续租的租金，且返回利用原承租房屋的成本过大，故锐腾公司未返还原承租房屋。因锐腾公司提交的现有证据无法证明江苏棋院拒绝锐腾公司返回原承租的房屋，故江苏棋院不构成违约。现双方均同意解除原租赁合同，原审法院予以确认。因锐腾公司未返回原承租房屋继续使用，江苏棋院同意退还未使用期间的租金，原审法院予以确认，江苏棋院应退还锐腾公司2014年1月21日至2014年4月15日的租金24452元（105000元／年÷365天×85天）。
关于锐腾公司主张的损失。因江苏棋院的行为不构成违约，故锐腾公司要求江苏棋院赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。其中关于锐腾公司要求江苏棋院赔偿的装修损失，因江苏棋院方不构成违约，且锐腾公司的装修并未得到江苏棋院的书面认可，故对锐腾公司要求江苏棋院赔偿装修费的诉讼请求，原审法院不予支持。关于锐腾公司主张的其他营业损失，未提供任何证据予以证实，且并非由江苏棋院方违约导致，故对该项诉讼请求，原审法院亦不予支持。但考虑到由于江苏棋院方原因导致锐腾公司在承租期间搬迁，江苏棋院方应补偿锐腾公司方搬迁费，关于搬迁费用，原审法院酌定为5000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，原审法院判决：一、江苏棋院于判决生效之日起十日内退还南京锐腾广告传媒有限公司房屋租金24452元；二、江苏棋院于判决生效之日起十日内补偿南京锐腾广告传媒有限公司搬迁费5000元；三、驳回南京锐腾广告传媒有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3556元，减半收取1778元，由南京锐腾广告传媒有限公司负担1456元，江苏棋院负担322元。
锐腾公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审认定被上诉人无违约行为错误。被诉人将涉案房屋出新后交付上诉人是被上诉人一项积极义务，被上诉人自始至终未告知上诉人房屋何时竣工可以使用，也未主动提出交付房屋供上诉人继续使用，仅仅是在房屋即将竣工时，通知新租金标准下的合同洽谈，显然，被上诉人未积极履行交付房屋的义务，也未通知合同解除，而是直接将房屋出租他人，导致与上诉人的租赁合同不能履行，构成违约。二、关于承租房屋装修权利确认，一审法院在认定事实时牵强、教条，严重违背处理民事法律关系的基本原则。虽然合同约定上诉人装修房屋需要被上诉人书面同意，但在合同履行期间，被上诉人工作场所与上诉人承租房屋同在一处，即便上诉人不能提供证据充分证明被上诉人此前曾口头同意装修，也应当认定2014年1月20日被上诉人的承诺是对上诉人装修权利的书面追认。综上，恳请二审法院撤销原判决第二、三项，依法改判被上诉人支付各项损失136538元，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人江苏棋院辩称，1、被上诉人不存在违约行为，在涉案的大楼装修结束后，被上诉人已经通知上诉人后续使用以及续租的相关事宜。但是上诉人并没有搬回继续使用。在原审陈述中上诉人明确其没有继续使用房屋的真实原因，是因为上诉人认为房屋租金标准超出原标准太多，他们无法承受，并且使用期只剩余两个多月再进行两次搬迁会影响其教学的连续性，所以才没有搬回。被上诉人不存在拒绝或者强行阻碍上诉人继续使用涉案房屋的情况。2、上诉人所称的投入10余万元装修没有任何证据，不符合事实。根据双方的租赁合同，上诉人在房屋使用过程中如果要装修或者变更原有设施的应当征得被上诉人的书面同意，并按规定办理报批的手续，而上诉人从未就装修问题征得被上诉人的书面同意。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提供电话录音，欲证明如上诉人搬回涉案房屋被上诉人要求按照新的的租金标准签订租赁合同，被上诉人认为该证据不是二审中出现的新证据，对其真实性、证明目的不予认可。
本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中江苏棋院于2014年5月16日前已完成了涉案房屋整体装修，同日，被上诉人江苏棋院工作人员发送短信通知上诉人锐腾公司如需续租应洽谈相关租赁事宜，上诉人认可收到该信息。关于上诉人未返回承租房屋的原因，现双方各执一词。上诉人认为在顺延租赁期被上诉人就要涨租金，并在未履行交付房屋的情况下就直接将房屋出租给他人，导致合同无法履行，被上诉人构成违约。对此，本院认为，上诉人提供的现有证据不足以证明其主张，虽被上诉人将涉案房屋另行出租，但也是在上诉人收到信息之后双方洽谈无果情况下进行的，并且上诉人也未提供证据证明被上诉人在出租前拒绝过其返回原承租的房屋，据此应由其承担举证不能法律后果，故上诉人主张被上诉人存在违约行为的理由，不成立，本院不予支持。双方合同约定，上诉人在使用涉案房屋中需要重新装修或变更原有设施的，应征得被上诉人书面同意，并约定装潢及设备的剩余价值归被上诉人所有，现上诉人没有证据证明其装修经被上诉人书面同意，且被上诉人对其装修费用也不予认可，并在被上诉人不违约的情况下，上诉人要求被上诉人赔偿装修费用及营业损失，无事实与法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费3556元，由上诉人南京锐腾广告传媒有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 刘小琴
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 金丽丽