广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2017民初5314号原告：伍玉波，男，1969年7月2日出生，汉族，住中山市，委托诉讼代理人：黄磊，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：李周泉，男，1947年4月7日出生，汉族，住中山市，被告：林国超，男，1974年5月23日出生，汉族，住中山市，被告：萧秀美，女，1979年1月14日出生，汉族，住中山市，上列三被告共同委托诉讼代理人：黄敬贤，广东卓正律师事务所律师。上列三被告共同委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所实习律师。原告伍玉波与被告李周泉建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月18日立案后，依原告伍玉波申请，追加林国超、萧秀美为本案共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。庭审中，被告李周泉、林国超、萧秀美提起反诉，本院经审查予以受理并决定合并审理，故裁定转为普通程序，于2016年7月4日再次公开开庭审理了本案。原告伍玉波及其委托诉讼代理人黄磊，被告李周泉、林国超、萧秀美共同委托诉讼代理人黄敬贤、萧欣恩到庭参加诉讼。庭审后，反诉原告李周泉、林国超、萧秀美撤回反诉（本院已另行制作民事裁定予以准许）。本案现已审理终结。原告伍玉波向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付土地和国有土地使用证；2.判令被告向原告支付违约赔偿金4605000元（按已付金额从2011年2月28日起计算至2016年3月15日止合计1842天，按每天千分之一计算：2500000元×1‰×1842天）；3.判令被告向原告赔偿因未按合同约定取得土地使用权所造成的损失，其中包括建制镇土地使用税80451.04元、滞纳金30080.03元。事实和理由：原告与被告于2010年4月28日就位于中山市大××镇××村工业用地（面积为8.9116亩）转让土地使用权一事达成协议并签订《土地使用权有偿转让合同书》一份，其中约定原告以转让款3742872元购买被告所属的涉案地块，原告也已按照合同约定履行完毕前两期支付转让款的义务，涉案土地的产权登记也于2010年7月6日完成变更登记为原告的名下，涉案土地使用证号：中府国用（2010）第易270275号。合同约定被告应当于合同签订之后的10个月内将涉案地块交付原告使用且交付的地块需达到平整的要求，但被告一直未完成土地平整，至今仍未将平整后的土地交付原告使用，期间造成原告因没有在合同约定的期限内取得土地的使用权所造成的损失，被告有不可推卸的责任。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。原告伍玉波为支持其诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.土地使用权有偿转让合同书；2.收款收据2份；3.税收完税证明3份；4.现场照片。被告李周泉、林国超、萧秀美辩称，一、原告第2项诉讼请求没有法律依据。2010年4月28日，原告与被告李周泉及案外人中山市易来服装有限公司就以3742872元的价格转让中府国用（2008）第270403号《国有土地使用权证》所享有的坐落于中山市大××镇××村“月地”工业用地5941平方米之事签订转让合同书。原告于2010年4月28日依约向被告支付第一期转让款150万元，于2010年6月21日向被告支付第二期转让款100万元。2010年7月6日，经中山市国土资源局依法确权并颁发中府国用（2010）第易270275号《国有土地使用权证》，原告享有该建设用地使用权。⑴被告已依约履行了全部合同义务。转让合同书签订后，被告已依约履行了包括办证义务及交付义务的全部合同义务，该国有土地使用权原告早已自行使用，包括在该地块上堆放木材，故被告不存在任何违约行为。⑵转让合同书第四条第2项约定的有关违约责任条款因“过分高于造成的损失”应当认定为无效条款，依法不予适用。原、被告双方所签订的转让合同书的总标的为3742872元，原告仅支付250万元整，现向法院主张4605000元赔偿损失要求，已超过合同总标的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，法院应当认定转让合同书中该条款的约定属于“过分高于造成损失”在本案中不予适用。二、原告的第3项诉讼请求没有事实及法律依据。⑴根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。”原告作为涉案国有土地使用权人，亦是城镇土地使用税的纳税义务人，依法有义务缴纳相关的税费。依据原告的证据税收完税证明，原告缴纳城镇土地使用税税款所属时间为2010年1月1日至2015年12月31日，但涉案国有土地使用权已于2010年7月6日已确权登记在原告名下，故没有理由及法律依据，原告所缴纳的城镇土地使用税由被告给予赔偿。⑵《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”鉴于涉案土地使用权已于2010年7月2日，以中山市国土资源局依法变更确权登记给原告，并颁发了《国有土地使用权证》，且原告已客观上对涉案土地行使了占有的权利，故不存在被告妨碍原告行使其对涉案土地的占有、使用和收益的权利。综上所述，原告全部诉讼理由及请求依法不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告李周泉、林国超、萧秀美就其辩解在举证期限内提交如下证据：1.中府国用（2008）第270403号国有土地使用证；2.土地使用权有偿转让合同书；3.收款收据2份；4.中府国用（2010）第易270275号国有土地使用权证；5.涉案土地2016年2月4日的现场照片3张；6.关于彻实履行《土地使用权有偿转让合同》的通知（以下简称通知）及快递邮寄凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李周泉、中山市易来服装有限公司（以下简称易来公司）系位于中山市大××镇××村“月地”国有土地的土地使用权人。2008年5月22日，李周泉、易来公司领取了该土地的国有土地使用权证〔证号：中府国用（2008）第270403号〕，土地用途为工业，使用权类型为出让，面积为5940.1平方米。2010年4月28日，易来公司、李周泉（出让方、甲方）与伍玉波签订一份《土地使用权有偿转让合同书》（以下简称转让合同书），约定：甲方将位于大涌镇叠石村工业片用地，面积8.9116亩，土地证号为中府国用（2008）第2704**号的土地使用权转让给乙方；甲方愿意以3742872元转让上述土地使用权给乙方；付款方法：乙方分三期付清土地转让款：⑴在本合同签订和当天内付定金150万元整；⑵第二期在双方到国土部门签订正式过户合同时乙方向甲方支付转让款100万元；⑶第三期在甲方将土地交给乙方使用后的两个工作天内，乙方付清余额1242872元；甲方在双方签订本合同的10个月内将上述土地平整并交乙方使用，如果甲方不能按时交付土地的，甲方应按乙方已支付金额的1‰每日的赔偿金支付给乙方。转让合同书还约定了其他事项。李周泉作为甲方代表在转让合同落款处签名、捺指印。随后，伍玉波依约分别2010年4月28日及6月21日向李周泉支付了第一期及第二期土地转让款150万元、100万元。2010年7月6日，上述土地领取了新的国有土地使用权证，证号为：中府国用（2010）第易270275号，使用权人变更为伍玉波，土地用途、类型及面积均没有发生变化。由于伍玉波未支付第三期土地转让款，易来公司的股东林国超、萧秀美及李周泉于2016年3月1日向伍玉波发出通知，要求伍玉波在收到本通知之日起七日内付清余款，否则解除转让合同并收回土地使用权。伍玉波收到上述通知后，认为李周泉等人未按约定将涉案土地平整后交付其使用造成其损失，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：易来公司为有限责任公司，投资者为林国超、萧秀美，该司于2012年11月22日被中山市工商行政管理局核准注销，注销原因为：股东、股东会、股东大会决议解散。又查：伍玉波于2016年3月11日向中山市地税局缴纳了涉案土地2010年1月1日起至2015年12月31日的建制镇土地使用税合计80451.04元、滞纳金合计30080.03元。其中，2010年1月1日至同年12月31日建制镇土地使用税6188.54元、滞纳金5402.6元。伍玉波为证明李周泉、易来公司未能依转让合同的约定于期限内将涉案土地平整后交付其使用，向本院提交了中山市正大土地房地产评估有限公司于2013年1月9日作出的《土地估价报告》，其中附录一为涉案土地现状照片，该照片反映涉案土地在上述时间仍未平整。经质证，李周泉、林国超、萧秀美认为该报告的委托方是伍玉波，恰好证明伍玉波对涉案土地享有物权法所规定的所有权利。再查：李周泉、林国超、萧秀美为证明伍玉波已使用涉案土地，向本院提交了3张现场照片。该照片显示于2016年2月4日拍摄，反映一空地上有部分木材堆放。经质证，伍玉波认为无法确认照片是否为涉案土地，其经营服装行业，没有购买木材，也没有在涉案土地上摆放木材。庭审中，伍玉波述称：其至今没有使用涉案土地，涉案土地没有加建围墙，其于2015年12月下旬才发现涉案土地已平整；其向税务机关缴纳的是土地使用税，无论土地是否实际使用均要缴交。李周泉、林国超、萧秀美确认涉案土地的国有土地使用证原件存放于该处，并述称：签订转让合同时，李周泉系易来公司的法定代表人，且涉案土地为易来公司与李周泉共有，所以易来公司未在转让合同落款处盖章；涉案土地于2015年年初已完成平整，由于无法使用炸药平整涉案土地，只能通过手工机械完成，所以时间延误了，但这是双方认可的；2011年2月28日不是转让合同约定交付土地的时间，而是爆炸平整土地的时间；虽然涉案土地平整后没有发书面通知书给伍玉波，但伍玉波已实际使用涉案土地。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。虽然易来公司作为转让合同的一方当事人未在合同落款处盖章，但是由于转让合同签订后，易来公司已通过协助伍玉波办理涉案土地的使用权变更登记手续的方式，对转让合同的效力予以追认，且林国超、萧秀美作为易来公司的股东（投资者）对此亦未提出异议，故本院认定李周泉与伍玉波签订的转让合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定履行自己的义务，享有相应的权利。本案争议焦点在于：一、涉案土地是否已交付；二、伍玉波主张的违约赔偿金及损失有否依据。关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，虽然涉案转让合同约定“李周泉等人在双方签订本合同的10个月内将上述土地平整并交伍玉波使用”，但是由于涉案土地于2010年7月6日已领取新的国有土地使用证，土地使用权人已变更为伍玉波，根据上述法律的规定，即自不动产登记簿记载的使用权人发生变更时，涉案土地实际已交付给伍玉波。至于有否平整应属于合同附随义务，不能以此抗辩不动产交付的法定形式。因此，本院认定李周泉、易来公司于2010年7月6日已履行转让合同约定的交付义务，涉案土地已交付给伍玉波。鉴于涉案土地现已平整，已完全符合转让合同的交付条件，为避免当事人诉累，在本案判决发生法律效力之日伍玉波应向李周泉、林国超、萧秀美支付第三期土地转让款1242872元，同时，李周泉、林国超、萧秀美将涉案土地的国有土地使用证原件交付伍玉波。关于焦点二。㈠关于违约赔偿金的问题。由于上述已认定涉案土地已交付给伍玉波，且从伍玉波陈述及双方提交的现场照片可知，涉案土地没有加建围墙，伍玉波自涉案土地交付后即可随时使用，同时伍玉波未按转让合同的约定于“甲方将土地交给乙方使用的的两个工作日内”付清第三期土地转让款，亦存在违约行为，因此，伍玉波诉请以已付款为基数，按每日1‰从2011年2月28日起至2016年3月15日计算违约赔偿金缺乏理据，本院不予支持。㈡关于损失的问题。伍玉波认为李周泉、林国超、萧秀美逾期交付涉案土地导致其损失，具体为涉案土地的建制镇土地使用税及其滞纳金。对此，本院认为，根据伍玉波的陈述，建制镇土地使用税是土地使用权人必须缴纳的税费，与有否实际使用土地没有关联性。由于涉案土地于2010年7月6日已变更使用权人为伍玉波，故从该日起伍玉波已成为缴纳涉案土地该税费的义务主体，伍玉波没有及时缴纳税款而导致税务机关向其征收相应滞纳金，该责任应由伍玉波自行承担。至于2010年1月1日至7月5日期间的建制镇土地使用税及其滞纳金，由于上述期间的涉案土地使用权人为李周泉及易来公司，故上述期间的建制镇土地使用税3153.61元（6188.54元÷365天×186天）及其滞纳金2753.11元（5402.6元÷365天×186天）应由李周泉、林国超、萧秀美承担，返还伍玉波。综上所述，伍玉波诉求合法部分，本院予以支持；李周泉、林国超、萧秀美抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李周泉、林国超、萧秀美于本判决生效之日起七日内将位于中山市大涌镇叠石村“月地”的国有土地的国有土地使用权证〔证号：中府国用（2010）第易270275号〕交付给原告伍玉波，同时原告伍玉波向被告李周泉、林国超、萧秀美支付土地转让款1242872元；二、被告李周泉、林国超、萧秀美于本判决生效之日起七日内返还原告伍玉波2010年1月1日至2010年7月5日期间的建制镇土地使用税3153.61元及其滞纳金2753.11元；三、驳回原告伍玉波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44524元（原告伍玉波已预交），由原告伍玉波负担44374元，被告李周泉、林国超、萧秀美负担150元（三被告负担的部分于本判决生效之日起七日内向迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨审 判 员  熊 伟人民陪审员  张子锋二〇一七年六月二十七日书 记 员  罗 敏陈奇