福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）漳民终字第1140号
上诉人(原审被告)：明发集团（漳州）房地产开发有限公司。住所地：漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。组织机构代码：79837069-1。
法定代表人黄焕明，董事长。
委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张泽彬，福建天衡联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：郑志鑫，男，汉族，1984年9月21日出生，住漳州市龙文区。
上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（下称漳州明发公司）因与被上诉人郑志鑫商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。漳州明发公司的委托诉讼代理人吕良怡、张泽彬、郑志鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
漳州明发公司上诉请求：一、依法撤销原判；二、依法驳回买受人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用均由买受人负担。事实和理由：（1）《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定非属效力性强制性规定，商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格和消防验收合格，规划条件核实不属于交房条件。出卖人通知交房时已符合交房条件。买受人未在通知交房截至日前办理交房手续，出卖人不应承担该日之后的逾期交房违约责任。（2）原审认定高温作业停工属于双方签订合同时可预知的事由，从而认定高温造成的停工不属于合理延期的情形，属于认定事实错误。（3）原审错误认定出卖人逾期交房天数的截至时间，导致判决错误。本案出卖人逾期交房总天数仅能计算至通知交房截至日。
郑志鑫辩称：（1）依法，通过规划条件核实应作为交房条件，出卖人在不具备交房条件的情况下通知买受人交房，该行为依法无效。（2）高温天数不能延期，原判对于出卖人逾期交房天数的认定是正确的。原判正确，应予维持。
郑志鑫向一审法院起诉请求：出卖人向买受人支付逾期交房违约金77966元。
一审法院认定事实：2011年6月15日，郑志鑫与漳州明发公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：买受人向出卖人购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场x幢x号商品房一套，建筑面积111.9平方米，每平方米6517元，总金额729252元。购房款买受人已支付完毕。
《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、……2、……3、……4、……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1万元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。
《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。
合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。
2013年3月20日、4月27日，明发商业广场16#-19#楼分别通过建筑工程竣工验收合格和消防验收合格。2014年5月29日，明发商业广场10#-19#楼通过工程竣工规划条件核实。
2013年3月23日，出卖人向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2013年3月29日至3月30日办理房屋交接手续。2013年5月16日，出卖人再次向买受人发出《交房通知书》，通知买受人于2013年5月25日办理房屋交接手续。郑志鑫于2014年4月11日实际接收房屋。
自2012年12月31日起至2014年4月11日止的期间时间为466天。
原审另查明：根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年6月15日至2014年4月11日，漳州市出现中雨以上雨天130天，六级以上风24天，台风41天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后漳州明发公司可延期交房天数为173天。
一审法院认为：本案《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。关于明发公司应否按《商品房买卖合同》第八条的约定支付郑志鑫违约金1万元的问题。因合同约定该1万元违约金的支付前提是讼争商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但郑志鑫仍同意在此期限内予以接收，故本案中不存在郑志鑫于约定的交付期限内接收讼争商品房的事实，郑志鑫请求明发公司支付违约金1万元应不予支持。关于本案出卖人可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中，中雨以上雨天、台风和六级以上风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条关于因遭遇不可抗力可据实予以延期的约定。停水、停电属于政府及相关部门原因造成停工，有出卖人提交水务、供电部门的停水、停电通知证实，可以认定，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定。经本院核实确定出卖人依约可据实予以延期交房时间为：漳州市出现中雨以上、六级以上风、台风、停水停电，在扣除重复计算的天数后为173天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算的问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，出卖人在讼争商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，但在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知买受人办理交房手续，但因讼争建设工程直至2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定出卖人于讼争建设工程通过竣工规划条件核实之前的通知交房行为无效。但因2014年4月11日买受人已实际接收讼争商品房，根据损益相抵原则，对于该日之后的逾期交房违约金应不予支持，对于该日之前的逾期交房违约金应予支持。自2012年12月31日起至2014年4月11日止的期间时间为466天，扣除出卖人可延期交房天数173天，出卖人应承担逾期交房违约金的天数为293天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应按照买受人已付款的日万分之二向买受人支付逾期交房违约金计42734.17元（729252元×0.02％×293天）。关于郑志鑫的起诉是否超过诉讼时效的问题。因郑志鑫主张的是逾期交房违约金，诉讼时效应自实际交房之日起算。郑志鑫于2014年4月11日接收讼争商品房，于2015年4月2日起诉，并未超过二年的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、漳州明发公司应于判决生效之日起10日内支付郑志鑫逾期交房违约金42734.17元；二、驳回郑志鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1749元，由郑志鑫负担790元，漳州明发公司负担959元。
二审中，当事人没有提交新证据。对原判所认定的事实双方当事人均陈述没有异议。
本院对上述没有争议的事实予以确认。
本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定未经规划条件核实或者经核实不符合规划条件的建设单位不得组织竣工验收，该规定目的在于对行为的管理，不是效力性强制性规定，并不影响交房的效力，原审将其作为讼争商品房的法定交付条件不当，应予纠正。讼争商品房已经竣工验收合格和消防验收合格，具备了法定交付使用条件，出卖人通知买受人办理房屋交接手续并无不当，买受人无权拒绝接收。故出卖人逾期交房的违约行为应截止于通知交房截至日2013年5月25日。出卖人该部分主张与实相符，于法有据，理由可以成立。
根据《防暑降温措施管理办法》第六条第（一）项的规定，只有日最高气温达到40度以上，施工单位才可以停止室外作业。由此，从合同的角度看，对于未出现40度以上高温天气的，除非合同有约定，否则出卖人应当自行克服。本案中，合同对此未作约定，且出卖人也未举证出现40度以上的高温天气的天数，故出卖人主张高温天气可延期交房，举证不能，理由不能成立。
据前述，2012年12月31日起至通知交房截至日2013年5月25日为145天，扣除2011年6月15日起至2013年5月25日的延期交房天数为140天，出卖人实际逾期交房5天。出卖人应支付买受人违约金364.7元（729252元×0.01％×5天）。
综上所述，漳州明发公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第872号民事判决第二项。
二、变更漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第872号民事判决第一项为上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付被上诉人郑志鑫逾期交房违约金364.7元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各1749元，由上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司各负担50元，被上诉人郑志鑫各负担1699元。
本判决为终审判决。
审判长 花 絮
审判员 李 凌
审判员 翁艺晖
二〇一六年十二月二十七日
书记员 卢 杰