广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初9106号原告：刘裕坚，男，汉族，1988年1月28日出生，住广东省佛山市南海区�委托诉讼代理人：郭家贤，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄静文，广东泽康律师事务所实习律师。被告：佛山亿能置业有限公司，住所地：佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座702室。法定代表人：FRANKMA（马飞虹）。委托诉讼代理人：朱智威，该公司工作人员（授权期限截止至2016年9月1日）。委托诉讼代理人：程旭东，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董向阳，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告刘裕坚诉被告佛山亿能置业有限公司商品房预约合同纠纷一案,本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年7月22日、2016年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭家贤到庭参加了两次诉讼，被告的委托诉讼代理人朱智威到庭参加了第一次诉讼，被告的委托诉讼代理人程旭东、董向阳到庭参加了第二次诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告返还购房款1261539.19元；2.被告立即向原告支付违约金1261539.19元；3.被告立即向原告支付利息（从2013年12月20日至2016年1月31日以2461539.19元为本金计算，从2016年2月1日至2016年5月2日以1461539.19元为本金，从2016年5月3日至实际清偿日以1261539.19元为本金，按照中国银行同期贷款利率计算）；4.要求解除双方签订的合作协议。5.本案全部诉讼费用被告承担。事实和理由：原告与被告存在商品房买卖合同关系。原告与被告于2013年12月2日签订一份《合作协议》，协议中约定，原告向被告认购亿能国际广场主楼第17层的1701及1702单元，建筑面积分别为93.96平方米及248.48平方米，1701单元的认购价格为1281725.22元，1702单元的认购价格为3641353.16元，两个单元最终的认购价格合计4923078.38元。协议就付款方式作出了约定：原告在签订协议之后向被告支付认购价款的50%（即2461539.19元），在被告通知原告取得预售许可证之日起三个月内签订正式的商品房预售合同，签订正式的商品房预售合同之日起三日内付清余款，或办理银行按揭手续付清余款。另外，协议约定，双方要遵守协议执行，如有违约，违约方赔偿守约方已付购房款的双倍金额。协议签订后，原告按约定向被告转账支付了2461539.19元购房款，被告收到购房款后相应地出具等额的收款收据。被告于2015年8月11日取得预售许可证，但被告一直未按协议约定履行义务，与原告签订该1701及1702单元的《商品房买卖合同》，也未将上述两单元依约交付原告使用。原告一直催告要求被告履行合同时，被告一直借故拖延，只告诉原告原认购单位不能卖给原告，但可以置换其他楼层的单元。其后，原告在佛山市房产信息网查询得知，案涉的1701、1702单元显示的状态为已备案，即被告在未经原告同意的情况下已将1701、1702两单元转卖给第三人，并签订《商品房买卖合同》，于2016年1月9日办理房产备案登记手续及办理了银行抵押按揭手续。原告一直要求被告继续履行《合作协议》，签订《商品房买卖合同》，但无果。被告分别于2016年2月1日、2016年5月3日单方向原告无息退款1000000元及200000元。2016年5月19日，原告向被告致函，要求被告在收到函件之日起2日内继续履行《合作协议》，并与原告签订两个单元的《商品房买卖合同》，以及办理房产过户手续，否则应按协议约定向原告承担相应的违约责任。被告收到函件后置若罔闻。鉴于被告存在一房二卖，故意隐瞒1701及1702单元已出售给其他第三人及办理了抵押登记等违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应当按原告已付金额一倍的标准向原告支付违约金，并按照中国银行同期贷款利率，自原告付款之日起至实际清偿之日止，向原告支付占用资金的利息。被告辩称，一、原告要求返还的购房款金额与事实不符。被告已经向原告退还130万元，原告起诉要求退还的金额与事实不符，应当在诉请中予以扣减。二、原告与被告签订的是《合作协议》，并非商品房买卖合同，不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。（一）从内容上看，《合作协议》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。换而言之，如果不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的协议，不能认定为商品房买卖合同。而根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确的主要内容共有十三项。原告与被告于2013年12月2日签订的是一份《合作协议》，该协议没有约定房屋的交付使用条件及日期；没有约定装饰、设备标准承诺；没有约定供水、供电、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益；没有约定公共配套建筑的产权归属；没有约定办理产权登记有关事项等主要内容，因此，该协议不能认定为商品房买卖合同，不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。（二）从签订《合作协议》的目的来看，原告也并非是为了购买商品房，而是一种借认购名义投资赚差价行为。原告和被告签订的为《合作协议》，协议约定：原告在亿能国际广场设立分支机构，未来在同等条件下将优先考虑将集团总部迁入案涉物业并拟购买亿能国际广场不少于300平方米的商品房，被告同意给予原告大幅优惠并将在亿能国际广场项目建设过程中的材料、设备采购方面采用原告的产品或原告推荐的产品；原告可以委托亿能广场聘请的销售代理统一按被告拟对外公布的销售价格对外销售，对外销售价格与原告认购价格之间的差价属于原告的收益，该收益可抵扣原告应支付的认购价格余款。从�述协议可以看出，原告和被告并非简单的商品房预约合同关系，双方实为合作关系。原告是以认购为名，借认购资格赚取被告销售房屋的差价。故而，原告与被告签订的是《合作协议》，该协议的内容和真实意思表示并不符合商品房买卖合同的要求，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。三、被告并不存在违约行为，反而违约的是原告，现其要求支付违约金没有事实和法律依据。在被告与原告签订协议后约半年左右的时间，原告一方就表示要求解除《合作协议》，在2015年11月原告还在跟证人沟通，说是资金紧张，请求证人催促被告能够尽快退款，原告的太太也会加紧推动其公司来购买案涉房产，这一事实从证人证言和证人与原告的聊天记录中可以看出。被告也数次和原告沟通，关于继续履行《合作协议》的�题，2015年6月17日，亿能国际广场竣工验收合格，随后被告的员工朱智威先生再次致电原告，原告明确表示不再继续履行上述协议，要求被告退款。被告无奈下同意原告不再继续履行协议，向原告陆续退款。故而违约的一方显属原告，并非被告，民事起诉状中所谓原告一直要求履行协议，被告不肯履行协议的说法，显属原告在颠倒黑白，混淆事实，现原告要求支付违约金没有任何事实和法律依据，故请求法院驳回原告要求支付违约金的诉请。四、原告同时要求支付的违约金和利息，显然要求过高。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的｀过分高于造成的损失'”。退一步讲，原告也并未举证证明其受有损失，《合作协议》中也没有明确说明赔偿双倍金额是以什么款项为基数，现原告要求被告支付1261539.19元违约金，显然要求过高，其又要求支付利息，显属重复要求，故请求法院驳回原告要求支付违约金和利息的诉请。综上所述，被告已经向原告退回130万元；又双方签署的是合作协议，协议内容不符合商品房买卖合同的要求，不应适用上述相关司法解释的规定；且违约的一方为原告，并非被告；另原告要求的违约金明显过高，还要求支付利息，显然没有事实和法律依据，故请求法院驳回原告的相关诉请。本案当事人围绕诉讼请求�法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。证人证言，虽证人邓艳萍曾负责涉讼项目的财税工作，后曾与被告合作在涉讼楼宇内设立咨询公司，但该期间原告为证人助理，共同协助参与涉讼项目的工作，而依原告所述，其与证人亦存在其他共同持有物业等情况，证人与原、被告之间均存在一定的业务往来，原告认为证人与被告存在利害关系的主张本院不予采纳；证人陈述与原告在负责项目过程中讨论涉讼项目，由证人引荐购买、协调沟通退款等事宜，陈述的事件完备，条理清晰，结合证人与原告的微信聊天记录，两者可相互印证，故证人证言本院予以采信，并采纳作为认定事实的依据。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年12月2日，原告与被告签订《合作协议》，约定原告认购亿能国际广场主楼第17层1701及1702单元；1701单位价款1281725.22元、1702单位价款3641353.16元，合共4923078.38元；并对付款期限、委托销售、销售收益抵扣、签订正式合同等进行了约定。原告共向被告支付2461539.19元，款项通过原告兴业银行、中国银行账号汇出。2015年11月-2016年1月期间，原告与证人邓艳萍沟通，要求邓艳萍联系协调退房、退款事宜，向邓艳萍发送两份收款收据及《关于解除投资协议的确认书》图片，并提供原告的中国银行账号。被告于2016年2月1日支付1000000元、于2016年5月3日支付200000元、于2016年6月21日支付100000元予原告。款项汇入原告中国农业银行账号。2016年6月2日，原告提起诉讼。另查明，被告与案外人于2016年1月5日签订涉讼亿能广场2座1701、1702室的《广东省商品房买卖合同》，以现售方式买卖涉讼房屋，价款分别为1184727元、3292289元。本院认为，原、被告签订《合作协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。结合证人陈述及原告与证人微信聊天内容，可反映原告其时提出解除合同、退款的意思表示；被告退款汇入的账号与原告付款及提供予证人的账号并不相符，原、被告确认双方除涉讼房屋并无其他业务往来，原告认为该退款账号并非由其提供，但并未能合理解释或举证证实被告从其他途径获知该账号信息。综合上述分析，本院认定原、被告已就合同解除及退款达成一致合意，原告请求被告支付违约金的主张缺乏理据，本院不予支持。被告已支付1300000元予原告，尚应返还1161539.19元予原告。双方并未签订书面解除协议，故本院以被告第一笔退款时间2016年2月1日作为双方合意解�合同的时点。合同解除，合同项下的款项应相应作出结退处理，被告应退未退的款项从2016年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告刘裕坚与被告佛山亿能置业有限公司于2013年12月2日签订的《合作协议》于2016年2月1日解除；二、被告佛山亿能置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还1161539.19元予原告刘裕坚；三、被告佛山亿能置业有限公司应以1461539.19元为本金从2016年2月2日起至2016年5月3日止、以1261539.19元为本金从2016年5月4日起至2016年6月21日止、以1161539.19元为本金从2016年6月22日起至付清款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予原告刘裕坚，本项随上列第�项清；四、驳回原告刘裕坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取14718.14元（原告已预交），由原告负担6549元，由被告负担8169.14元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇一六年十月九日书记员  张绪清