辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽02民终434号
上诉人(原审被告)：于长锁，1968年2月15日生，满族，住普兰店市。
委托诉讼代理人：马延贞，辽宁先河律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司，住所地大连市西岗区通海街21-2号。
负责人：马奕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高明，辽宁申智律师事务所律师。
上诉人于长锁因与被上诉人辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司（以下简称英和水产分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
于长锁上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，租金应予以减少。一、原审法院认定”对上诉人于2017年7月24日及以后去交租金被上诉人不收的事实，通过录音证据，可认定该事实存在。”在时间点上，上诉人是在2017年8月30日收到法院起诉状，才知道被上诉人主张解除合同并起诉的事实。所以，8月30日前不发生合同解除的效力，在合同有效期内，上诉人去交纳租金被上诉人拒收是不合理的，被上诉人主张解除合同的理由不存在，合同双方应继续履行。二、根据《房屋租赁合同》第七条第8款约定，即使发生双方约定合同解除的条件，主张解除合同的一方应当向另一方下达”合同解除通知书”。被上诉人没有向上诉人下达”合同解除通知书”，亦没有通知上诉人在合理期限内交纳房租，是违反合同及正常交易习惯的行为，是要单方解除合同的表现。三、原审法院认定”被上诉人通过起诉的方式将解除合同的意思表示通知到上诉人并无不可”不符合法律的规定，根据合同法第九十六条规定，如果发生合同解除的情形，解除合同的意思表示要到达另一方时才发生解除的效力。上诉人是2017年8月30日收到起诉状，8月30日之前合同解除效力不发生，上诉人在合同履行过程中去交房租，被上诉人拒收，是要单方解除合同的恶意行为。而且根据合同的约定，如果发生合同解除的情形，被上诉人要向上诉人下达书面的”合同解除通知书”，并不是通过起诉的方式通知。上诉人租用被上诉人房屋经营客房已十余年，现在仍在经营，被上诉人因为要整体转让房屋等原因，通过拒收房租的方式要求单方解除合同，违反了诚实信用原则。
英和水产分公司辩称，上诉人在此前案件判决后未按照合同约定履行合同义务，被上诉人有权要求解除合同。被上诉人于2017年7月13日提起本案诉讼，通过诉讼向上诉人发出解除合同的通知，被上诉人在此期间有权拒绝继续履行合同。根据双方合同约定，合同解除通知书并非解除合同的前置条件，双方未约定解除合同的形式要件，故被上诉人有权通过诉讼方式解除合同，且合同解除通知书是要求上诉人撤出承租方的起算时间点，并非解除合同的生效条件。被上诉人在提起诉讼要求解除合同后拒收房租不属于恶意行为。上诉人拖欠租金的行为导致合同不具备继续履行的条件，被上诉人作为出租方也不想依靠诉讼方式来催缴房租。
英和水产分公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告支付从2017年1月1日至实际腾退房屋期间的租金（按照每季度10,000元、每日83元的标准计算）。
一审法院认定事实：2006年7月4日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定：被告租赁原告位于西岗区通海街21-2号三楼的房屋，房屋面积407平方米，租期自2006年7月1日至房屋动迁之日止，年租金40,000元，每个季度最后一个月的25日前交纳下一季度租金，被告如不按约定方式交付租金或逾期五天以上的，合同无条件解除，被告应自接到原告合同解除通知书四日内撤出承租房屋。合同签订后，双方按合同履行。
2016年2月至6月间，原告以需要对租赁房屋整体转让为由书面通知被告要求解除合同。2017年1月，原告诉讼至一审法院，请求解除与被告间的租赁合同及给付2016年欠付的部分租金2万元。一审法院于2017年5月9日下发（2017）辽0203民初728号民事判决书，驳回原告解除合同的诉讼请求，判令被告支付2016年房租2万元。该判决于2017年5月24日生效。2017年6月20日被告给付原告上述判项中的房租2万元。2017年7月24日、8月24日、9月21日，被告向原告交付水电费用。被告欠交原告自2017年1月1日以后的房屋租金，原告于2017年7月13日再次诉讼（即本案）。
另查，案涉房屋所有权人为辽宁英和信用担保有限公司，该公司授权原告对外出租房屋。
本案在审理中，被告方人员范运秋出庭作证，证明”2017年6月20日交2016年房租2万元的同时经被告方赵会计同意2017年1月以后的房租可以缓缓再交，2017年7月初去交房租，门卫说赵会计不在。2017年7月24日去交房租时，被告方赵会计拒收，理由是原告方已起诉（指本案）。原告否认上述可以缓交的陈述。
被告另提供录音资料，证明2017年7月24日、8月25日被告方人员范运秋与原告方赵会计对话，其中主要内容为：2017年7月24日、8月25日去交房租时，被告方赵会计拒收，理由是原告方已起诉。原告对该证据没有反驳意见。
被告另提供案涉房屋的7张照片，证明房屋多处漏水和破损，原告质证认为是被告人为损坏造成。
一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。
关于被告欠交2017年1月以后的租金问题。2017年1月至5月9日间，双方有关是否解除合同的问题和给付2016年2万元租金的问题在一审法院另案诉讼中，双方的合同关系是否继续下去处于不确定的状态，被告在这种情况下暂停交付房租是合理的，不认为有违约行为。但上述判决于2017年5月24日生效后，被告在知道合同不解除的情况下继续拖欠原告租金构成违约，且拖欠租金超过5天以上按照合同约定符合解除合同的条件。
关于被告方人员称2017年6月20日交上述判决中的2016年部分租金2万元时经原告方同意2017年1月以后的房租可以缓交一节，因原告否认该节事实，被告没有相关证据证明，故对被告该陈述不予认定。对被告2017年7月24日及以后去交租金原告不收的事实，通过录音证据，可以认定该事实存在。但在原告主张解除合同并起诉的情况下拒收租金并无不妥。
关于被告称原告没有通知被告在合理期限内交租金的问题。因《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案原告可以不另行通知被告限期交租金的情况下直接行使解除合同权。被告引用《中华人民共和国合同法》第一百二十七条”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定来说明观点，因该条的适用，是房屋租赁合同中关于解除合同条件没有约定的情况下作为出租方的选择行为，故本案不属于这种情况。
关于被告称原告解除合同没有通知的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条”......主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”是关于合同解除生效的时间点规定和异议救济规定。因该条中没有规定通知是以什么方式，故本案原告通过起诉的方式将解除合同的意思表示通知到被告并无不可，采纳原告该意见。
关于被告称房屋多处漏水和破损的问题，如属于原告维修义务，被告应向原告主张维修，本案中被告未提供向原告主张过该请求的事实和证据。被告提出降低房租标准的主张没有法律依据和合同依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司与被告于长锁签订的房屋租赁合同；二、被告于长锁于判决生效之日起十日内给付原告辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司自2017年1月1日起至房屋腾退给原告辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司之日止的租金（按照每季度10,000元、每日83元的标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告于长锁负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。
本院二审查明：1.英和水产分公司在本案起诉状中所列诉讼请求为：”1.依法解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.依法判决被告支付从2017年1月1日至解除合同之日期间的房屋租金30,000元（暂算至2017年9月30日，按照房租每季度10,000元计算）；3.依法判令被告支付从解除之日至实际腾退期间的房屋占用费为每日83元（参照房屋租金标准）”。英和水产分公司在一审开庭审理时向法庭陈述的诉讼请求与前述起诉状所列一致。
2.本案一审审理过程中，一审法院将英和水产分公司提交的起诉状等诉讼文书向于长锁进行邮寄送达，该邮件由范运秋（系于长锁雇佣的工作人员，一审开庭时作为于长锁的证人出庭作证）于2017年7月30日签收。此后，一审法院再次向于长锁本人送达起诉状等诉讼文书，于长锁的委托诉讼代理人于2017年8月30日签收。
3.二审庭审中，双方当事人均认可于长锁截至二审开庭审理之日（2018年1月16日）仍在案涉房屋内正常经营客房。
本院认为，本案中，于长锁与英和水产分公司签订房屋租赁合同后，双方依约开始履行合同权利义务，但在合同履行过程中，英和水产分公司主张于长锁存在欠付租金的行为，并依据双方合同约定的解除条款要求解除案涉租赁合同。故本案二审争议的焦点为双方签订的房屋租赁合同是否应予解除及租金如何支付的问题。
根据庭审查明的事实，2017年1月，英和水产分公司曾以于长锁欠付2016年部分租金为由诉至法院，要求于长锁支付租金并要求解除租赁合同。该案经审理后，一审法院于2017年5月9日作出判决，驳回英和水产分公司要求解除合同的请求，并判令于长锁支付欠付的租金，该判决于2017年5月24日发生法律效力。2017年6月20日，于长锁向英和水产分公司支付了前述判决判令其支付的2016年租金，但于长锁并未同时向英和水产分公司交纳2017年1月1日以后已经发生的租金。对此，本院认为，在前述诉讼过程中，因双方租赁合同权利义务处于不确定的状态，故于长锁未能按照合同约定的时间按时交纳2017年1月1日以后的租金尚属情理之中，一审认定于长锁在此期间未交租金应为合理也并无不当，但是，在双方前案诉讼已经终结、法院生效判决已经认定双方合同应继续履行以后，于长锁既应主动履行生效判决确定的义务，亦应立即补交其因前案诉讼程序的进行而未能如期交纳的相应租金。事实上，于长锁对于其在前案判决生效后应当立即补交租金的义务也是明知的，于长锁在本案诉讼中主张其对于2017年的欠付租金曾向英和水产分公司申请缓交并得到了英和水产分公司的同意，但于长锁对其主张的该节事实却未能提供证据。于长锁提交的录音证据虽可证明其在2017年7月24日曾表示想要交纳租金，但此时英和水产分公司已经提起本案诉讼，录音中该公司会计也答复称因公司已起诉故不能收取租金，故该录音并不能证明于长锁主张英和水产分公司同意其暂缓交纳已经欠付的2017年租金的事实。而且，双方关于合同是否应予解除已经不是第一次发生争议，在英和水产分公司已经在前案诉讼中以欠付租金为由诉至法院要求解除案涉合同的情况下，于长锁本应意识到英和水产分公司关于合同解除的诉求并格外注意合同关于欠付租金是否享有解除权的条款，并应严格按照合同约定的时间履行义务以避免因此再次发生争议，但于长锁却未能及时履行应付租金的义务。案涉租赁合同中，双方约定承租人如不按约定方式交付租金或逾期五天以上的，合同无条件解除，而于长锁逾期交纳租金显已超过五日。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，一审法院支持英和水产分公司要求解除合同的诉讼请求符合本案事实及法律规定，本院对一审认定双方合同解除的判项予以维持。对于合同解除的时间一节，应以于长锁收到起诉状之日作为英和水产分公司解除合同意思表示到达承租人的时间，故双方合同应于2017年8月30日解除。
对于英和水产分公司要求于长锁支付的租金及占用费一节，本院认为，英和水产分公司将于长锁应当支付的款项区分为合同解除前的租金及合同解除后的占用费符合法律规定，其请求合理部分应予支持，一审法院未作区分而一并判令于长锁支付租金既超出了英和水产分公司的诉请范围亦有失准确，本院对此予以纠正。因双方租赁合同于2017年8月30日解除，故于长锁应支付2017年1月1日至2017年8月30日的租金共计26,411元。对于合同解除后的占用费，因二审庭审中双方均认可于长锁至开庭当日仍在正常经营使用案涉房屋，故于长锁理应比照租金标准支付此期间的房屋占用费，但鉴于英和水产分公司一审仅按其起诉的30,000元标的额缴纳案件受理费，故本院仅支持2017年8月31日至2017年9月30日期间的房屋占用费3397元。对于英和水产分公司超出以上期间主张的费用，本院在本案中不予支持，英和水产分公司可依据事实和证据再行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2971号民事判决第一项；
二、变更大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2971号民事判决第二项为：于长锁于本判决生效之日起十日内给付辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司自2017年1月1日至2017年8月30日的租金26,411元；
三、于长锁于本判决生效之日起十日内给付辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司自2017年8月31日至2017年9月30日的房屋占用费3397元；
四、驳回辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费550元（辽宁英和信用担保有限公司英和水产分公司预交），由于长锁负担。二审案件受理费550元（于长锁预交），由于长锁负担。
本判决为终审判决。
审判长季烨
审判员王亮
审判员刘小南
二〇一八年一月三十日
书记员宋敏