广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第165号
上诉人（原审被告）：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广东省广州市花都区。
法定代表人：梁丽甜，职务：总经理。
委托代理人：谭意娣、李建辉，均系广东金科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：岳崇真，男，1983年6月3日出生，汉族，住广州市白云区。
被上诉人（原审原告）：高玉祥，女，1985年6月29日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。
上述两被上诉人共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称花都城建公司）因与被上诉人岳崇真、高玉祥商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编a3栋602房。花都城建公司是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20110230号的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“荣翠轩”。
2012年7月16日，岳崇真、高玉祥作为买方（乙方）与花都城建公司作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧自编a3栋602房，总金额为635658元；付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.78%，金额195658元，剩余房款440000元须于2012年7月16日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签定本合同并支付首期款后7日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。第九条预售款的收存和使用：甲方应当按照《广东省商品房预售管理条例》第三十条的规定使用乙方支付的预售款，即在项目竣工之前，预售款只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，乙方应将商品房预售款按照《广东省商品房预售管理条例》的规定支付至以下商品房预售款监控账户，接受广州市国土资源和房屋管理局的监控。预售款监控银行：中国建设银行股份有限公司广州花都凤华支行；预售款监控账号：44×××83。第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定的房屋交付：甲方应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……。合同第十四条约定的延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、本合同第十三条约定的交付日期届满后，乙方同意再给予甲方90日的宽限期，如甲方在宽限期内能交付房屋的，不视为延期交房，甲方不构成违约；如在90日宽限期届满后，甲方仍未能交房的，乙方不退房，甲方应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。合同附件七补充协议：第六条对《广州市商品房买卖合同》第十三条的补充约定：……2、乙方选择非银行按揭付款方式的，须付清全部房价款（包括违约金）及《各项收费标准》中的相关费用，方可要求甲方交付该商品房；乙方选择银行按揭付款方式的，须于银行贷款放款后且乙方付清到期房价款（包括违约金）及《各项收费标准》中的相关费用后方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的交付使用时间相应顺延。……上述合同及附件一至七还对双方其他权利义务作出约定。
2012年7月27日，岳崇真、高玉祥（借款人）、广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中国建设银行股份有限公司（受托贷款人）签订《住房公积金抵押借款合同》，合同第一部分第一条借款用途约定：“借款人借款用于购买自住住户，房屋座落：花都区龙口村106国道西侧荣翠轩自编a3栋（自编a3栋）602房”。第二条借款金额约定：“借款人借款本金为440000元。”第五条划款账号及委托扣款账号约定：“5.1本合同生效后，借款人授权受托借款人以借款人购房款的名义将款项一次性划入售房人账户，售房人账户为：账户名称：广州市花都城镇建设开发有限公司；账号：44×××83；开户银行：建设银行。”
2014年1月15日，花都城建公司向涉案房屋所在荣翠轩项目的业主发出一份《关于荣翠轩延期交楼问题的回复函》，该函称：“……二、现计划2014年3月底交楼，具体时间再另行通知。延期交付使用的违约责任按《广州市商品房买卖合同》执行。三、部分通过按揭贷款购房或公积金贷款购房的业主未能放款是由于投资人谢坚智方将业主的购房首期款存入了私人账户，没有存入监控账号，造成未能进行预告登记及抵押登记，因此未能放款。现第一批业主的首期款已补缴进监控账号，正办理预告登记中，剩下的将在春节前分三批将相关手续完善。”
另查明，2012年7月19日，花都城建公司向岳崇真、高玉祥开具了195658元的购房发票。2014年7月7日，花都城建公司向岳崇真、高玉祥开具了440000元的购房发票。
花都城建公司未在上述合同约定时间即2013年9月30日向岳崇真、高玉祥交付房屋，且花都城建公司在90天宽限期后即2013年12月29日仍未能向岳崇真、高玉祥交房。
2014年7月，岳崇真、高玉祥向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、花都城建公司向岳崇真、高玉祥支付迟延交楼违约金（按每日万分之五的标准，以总房款635658元为本金，支付从2013年12月30日起至花都城建公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给岳崇真、高玉祥之日止，暂计到起诉日为19069元）。2、花都城建公司承担本案诉讼费。
原审庭审中，花都城建公司确认至今尚未取得涉案房屋所在工程项目的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
原审法院认为：岳崇真、高玉祥与花都城建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。合同第十二条约定，花都城建公司应当在2013年9月30日前将涉案房屋交付岳崇真、高玉祥使用。合同第十四条约定，本合同第十三条约定的交付日期届满后，岳崇真、高玉祥同意再给予花都城建公司90日的宽限期，如在90日宽限期届满后，花都城建公司仍未能交房的，应自宽限期届满之次日至实际交付之日止，每日按已付房价款0.05%的标准向岳崇真、高玉祥支付违约金。合同约定的交房日期为2013年9月30日，90日宽限期后的交房日期应为2013年12月29日。合同第十二条对涉案房屋的交房条件作出约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，房屋竣工验收合格须取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本案中，花都城建公司未能按照约定的期限将符合交房条件的房屋交付给岳崇真、高玉祥使用，已构成违约，应承担违约责任。因此，岳崇真、高玉祥要求花都城建公司向其支付迟延交楼违约金，违约金计算标准按每日万分之五的标准，以总房款635658元为本金，支付从2013年12月30日起至花都城建公司具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给岳崇真、高玉祥之日止的诉讼请求合理合法，予以支持，但花都城建公司应支付岳崇真、高玉祥的迟延交楼违约金以不超过合同约定的总房款635658元为限。
花都城建公司主张涉案房屋是蔡荣周、谢坚智、陈映山挂靠花都城建公司开发，涉案房屋的购房款亦由上述三人收取，故要求上述三人承担连带责任。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据合同相对性原则，本案中《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件的合同相对人是岳崇真、高玉祥与花都城建公司，上述三人与花都城建公司之间的关系是另一法律关系。故花都城建公司的上述抗辩意见，没有理由和依据，不予采纳。花都城建公司主张由于岳崇真、高玉祥未将购房首期款存入监控账户，导致本案购房款被挪用而无法办理按揭，因岳崇真、高玉祥逾期付款，故花都城建公司的交楼时间应当相应顺延。原审法院认为，根据岳崇真、高玉祥提交的花都城建公司于2014年1月15日向涉案房屋所在荣翠轩项目业主发出一份《关于荣翠轩延期交楼问题的回复函》，岳崇真、高玉祥无法办理按揭贷款的原因是由于案外人谢坚智挪用购房首期款，涉案房屋购房款被挪用属于花都城建公司内部经营合作问题，且花都城建公司在该函中亦明确表示延期交付使用的违约责任按《广州市商品房买卖合同》执行，故花都城建公司上述抗辩意见依据不足，不予采纳。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，于2014年10月15日判决：广州市花都城镇建设开发有限公司向岳崇真、高玉祥支付迟延交楼违约金，违约金按已付购房款635658元为本金，按每日万分之五的标准计算，从2013年12月30日起，计至涉案房屋符合合同约定的交付条件并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，广州市花都城镇建设开发有限公司实际交付房屋给岳崇真、高玉祥之日止。其中，本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额不得超过总房款635658元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由广州市花都城镇建设开发有限公司负担。
判后，上诉人花都城建公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、岳崇真、高玉祥持有花都城建公司开具的发票并不代表其已履行向花都城建公司支付相应的付款义务。其一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款适用的前提是“合同约定或当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证”。本案花都城建公司与岳崇真、高玉祥所签订的合同没有约定以普通发票作为付款凭证，岳崇真、高玉祥也没有证据证明花都城建公司与岳崇真、高玉祥的交易习惯以普通发票作为付款凭证，故适用前述条款的前提条件未成就，原审法院不应适用该条款；其二，开具发票等同于花都城建公司收到付款，这种判决与现实的市场交易习惯来讲不符合，而且对花都城建公司来讲很不公平。很多市场交易都存在出卖方先开具发票给买受人，买受方在收到发票后再付款给出卖方。而且，依据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条规定、《增值税专用发票使用规定（试行）》第十二条的规定，发票可以提前开具，且亦存在买方未付款但卖方已经交付发票的可能。在此情况下，原审法院不应认定买方收到卖方开具的发票时已“票款两清”；二、花都城建公司已提供了相反证据推翻。根据双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）的第三十条约定，岳崇真、高玉祥应将预收款支付到商品房预收款监控账户。在三十多个系列案原审第一次开庭中，岳崇真、高玉祥的代理人在庭审上承认部分业主将首期款打入了案外人谢坚智以及其他人的个人账户上并非打入花都城建公司的监控账户，可以证明花都城建公司是在未收到岳崇真、高玉祥的房款时向其开具了发票。另外，在（2014）穗花民三初字第1189号案中，因业主未付清房款，花都城建公司也向其开具了发票，而原审法院判决花都城建公司不用支付延期交楼违约金。在被上诉人未付清房款的情况下，被上诉人无权要求上诉人支付逾期交楼的违约金；三、岳崇真、高玉祥一审提交的贷款支付凭证显示按揭款发放时间迟于合同约定的交楼日即2013年9月30日，按照双方签订的《商品房买卖合同》，岳崇真、高玉祥迟延付款的，花都城建公司有权顺延交楼时间，岳崇真、高玉祥无权要求花都城建公司支付逾期交楼的违约金；四、《关于荣翠轩延期交楼问题的回复函》第一点是回复业主花都城建公司迟延交楼的原因，第二点内容“延期交付使用的违约责任按《广州市商品房买卖合同》执行”的前提是业主没有过错，否则花都城建公司不同意按照合同约定承担延期交楼的责任；五、涉案房屋所在项目的实际投资人和项目实际拥有人是蔡荣周、谢坚智和陈映山三人，花都城建公司仅仅是按照与蔡荣周签订的是挂靠合同，与蔡荣周、谢坚智、陈映山签订了《合作开发房地产协议》约定收取管理费。涉案房屋所在项目所有销售收入款项及剩余未卖商品房均按约定分别属于蔡荣周或谢坚智、陈映山所有，与花都城建公司无关。蔡荣周、谢坚智、陈映山是上述系列案的利害关系人，为便于法院查明案件的事实及有利于案件的公正判决，花都城建公司依法申请应追加蔡荣周、谢坚智、陈映山为案件的第三人，承担连带清偿责任。原审法院违反程序规定，没有按照法律规定将蔡荣周、谢坚智、陈映山三人列为本案的第三人。综上，花都城建公司上诉请求：1、改判驳回岳崇真、高玉祥要求花都城建公司支付迟延交楼违约金的诉讼请求；2、本案一、二审受理费由岳崇真、高玉祥承担。
被上诉人岳崇真、高玉祥答辩称：一、岳崇真、高玉祥已经付清所有的房款，付款发票是对岳崇真、高玉祥付清房款行为的确认。其一，岳崇真、高玉祥一审提供的发票不是增值税发票，根据《发票管理办法》第3条的规定该发票属于付款凭证。其二，根据市场交易习惯，只有业主付清房款开发商才会出具发票。其三，花都城建公司至今都没有向岳崇真、高玉祥追讨剩余房款也证明岳崇真、高玉祥已经付清房款；二、首期款打入案外人账户的过错不在岳崇真、高玉祥，且花都城建公司开具了发票对岳崇真、高玉祥的此付款行为予以确认。岳崇真、高玉祥是在花都城建公司处刷卡支付首期款，刷卡时商户名称显示为花都城建公司，但到银行查询时款项却到了案外人名下，花都城建公司表示打入案外人账户等同于打入谢坚智账户。在岳崇真、高玉祥刷卡付清首期款后，花都城建公司立即也开具了发票，是对付款行为的追认。花都城建公司称开具发票是为了让业主到银行办理贷款，但是银行办理贷款不需要首期款发票，花都城建公司至今也未解释为何没有收到首期款却要开具发票给业主；三、银行放贷迟延的责任在于花都城建公司。岳崇真、高玉祥与花都城建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第11条明确约定花都城建公司代为办理预售合同备案确认和商品房预告登记，但是花都城建公司超期未办理，导致抵押登记和银行放贷的两个前提条件不成就。同时，花都城建公司针对全体业主发出的《关于荣翠轩延期交楼问题的回复函》清楚说明迟延交楼的原因在于案外人谢坚智将房款收于个人账户，导致房管局不能办理备案手续，没有备案银行就不能办理抵押登记，继而导致银行不能放贷，责任在于花都城建公司，花都城建公司因此愿意向全部业主承担迟延交楼的违约责任；四、根据合同相对性原则，岳崇真、高玉祥是与花都城建公司签订商品房买卖合同，花都城建公司与蔡荣周、谢坚智、陈映山三人之间的合同关系属于另外一个法律关系，与本案处理无关，花都城建公司可以另寻法律途径解决。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审庭询中，花都城建公司称其系在岳崇真、高玉祥未付款的情况下开具发票，对于其中的原因，花都城建公司陈述，“我方是应案外人蔡荣周、谢坚智的要求开具的，但是并不知道款项是否已经收到，因为我方与谢坚智等人的合同约定我方有开具发票的义务”，“当时二人没有说明理由，他们要求我方开我们就开了。”
花都城建公司确认，直至二审庭询之日止，其尚未取得合同约定的全部验收文件。双方均确认，至今为止，岳崇真、高玉祥尚未办理收楼手续。
经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点在于岳崇真、高玉祥是否已经履行完毕付清房款的义务。为证明其已付清房款的事实，岳崇真、高玉祥向原审法院提交了盖有花都城建公司印章的发票（含首期款及按揭款）。花都城建公司以岳崇真、高玉祥将房款汇入案外人账户而非其监控账户为由，上诉主张岳崇真、高玉祥并未向其实际支付发票所载明的款项，对此，本院认为，依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”本案属于商品房预售合同纠纷，花都城建公司与岳崇真、高玉祥之间成立商品房销售关系，花都城建公司应在收取款项的情况下向岳崇真、高玉祥开具发票，该种发票属于普通发票，可以作为证明岳崇真、高玉祥付款事实的凭证。花都城建公司称其系在未付款的情况下开具发票不但有违商品房预售活动的一般交易习惯，而且与花都城建公司的自身陈述亦存在一定出入，因花都城建公司并未明确否认岳崇真、高玉祥付款的事实，只是认为岳崇真、高玉祥的付款对象并非花都城建公司而系案外人，但花都城建公司就在未收款情况下开具相应发票的原因所作陈述并不符合一名具备完全民事行为能力的民事主体的一般行为习惯。退一步讲，即使花都城建公司陈述的开具发票的原因属实，花都城建公司向岳崇真、高玉祥开具发票的行为亦应视为对岳崇真、高玉祥履行其与花都城建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的付款义务的事实的认可，该项认可与岳崇真、高玉祥是否将款项汇入花都城建公司的监控账户无涉。另依据花都城建公司在另案购房人未付清房款的情况下开具发票的事实并不必然推断出其在本案中系在岳崇真、高玉祥未付清房款的情况下开具发票的事实。因此，原审法院认定岳崇真、高玉祥已履行完毕付清房款的义务正确，本院予以确认。鉴于花都城建公司在本案二审过程中确认其至今仍未办理完毕涉案工程项目的各项验收手续，即涉案房屋目前仍不具备合同约定的交付条件，花都城建公司已构成迟延交楼违约，原审据此判决花都城建公司向岳崇真、高玉祥支付延期交楼违约金，并无不当，本院予以维持。在涉案房屋具备合同约定的交付条件并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之后，花都城建公司应当依约通知岳崇真、高玉祥办理收楼手续。在涉案房屋具备交付条件且花都城建公司已依约通知岳崇真、高玉祥收楼的情况下，岳崇真、高玉祥亦应尽快收楼，否则迟延收楼损失须自行承担。
花都城建公司以岳崇真、高玉祥迟延办理按揭贷款手续为由抗辩其不应承担相应的延期交楼违约责任，对此，本院认为，虽然相关贷款银行向花都城建公司发放贷款的时间迟于合同约定的交楼时间，但一方面，依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，预售合同备案确认和预购商品房预告登记手续由岳崇真、高玉祥委托花都城建公司办理，而办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记手续为办理按揭贷款手续的前提，现花都城建公司并未举证证明因岳崇真、高玉祥的原因致使办理按揭贷款手续发生迟延，另一方面，花都城建公司已在《关于荣翠轩延期交楼问题的回复函》中称“部分通过按揭贷款购房或公积金贷款购房的业主未能放款是由于投资人谢坚智方将业主的购房首期款存入了私人账户，没有存入监控账号，造成未能进行预告登记及抵押登记，因此未能放款”，由此可见，造成银行迟延放贷的过错并不在于岳崇真、高玉祥一方。因此，花都城建公司以岳崇真、高玉祥迟延支付按揭贷款为由上诉主张其可顺延交楼期限理据不充分，本院不予采纳。
另依据花都城建公司陈述，其与案外人蔡荣周、谢坚智、陈映山之间应成立合作开发合同关系，与本案所涉商品房预售合同关系无涉，花都城建公司与蔡荣周等人之间就岳崇真、高玉祥已付房款的收支与分配问题不属于本案审理范畴，即蔡荣周、谢坚智、陈映山不属于应当参加本案诉讼的当事人，故花都城建公司以原审法院未将蔡荣周、谢坚智、陈映山列入本案第三人为由主张原审程序违法缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人花都城建公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费276元，由上诉人广州市花都城镇建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年二月十三日
书记员 杨银桃