广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0102民初3540号原告：高晓耿，男，1953年11月14日出生，汉族，住南宁市兴宁区，被告：广西澳门街房地产有限公司，住所地：南宁市兴宁区新民路59号太阳广场A座2101室，统一社会信用代码：914501007689270302。法定代表人：何玉棠，董事长。委托代理人：唐楚安，广西谦行律师事务所律师。委托代理人：陆雪娇，广西谦行律师事务所实习律师。原告高晓耿与被告广西澳门街房地产有限公司（以下简称澳门街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高晓耿、被告澳门街公司的委托代理人唐楚安、陆雪娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高晓耿向本院提起诉讼请求：1、被告赔偿由于违法招商造成原告无法办理营业执照导致原告2010年10月1日至2012年10月12日无法经营的经营损失；2、被告赔偿原告2010年9月30日至2012年10月12日无法经营导致的装修损失；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年7月8日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，被告将其拥有的位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场南16号铺位出租给原告经营葡京商务酒吧，由于被告在2012年年底前一直未能提供房产证明，工商部门一直未予办理原告的工商登记。直至2013年年初能办理工商登记后，由于澳门街商业广场A37号铺不符合建筑设计防火规范，致使南16商铺未能办理经营酒吧的工商营业执照。由于被告的原因造成原告至今未能实现合同目的，给原告造成巨大的经济损失，被告方开证明给原告承诺因未能办理房屋产权证产生的法律责任由被告公司承担。被告澳门街公司答辩称：1、原告的起诉超过诉讼时效。2、原告主张的经营损失理据不足，没有事实及法律依据。被告经营损失是重复的，原告提到经营损失含有装修的一部分，将其提出的装修损失重合，原告对该主张不明确，在（2014）南市民一终字第1228号判决中，法院已经免去了原告在2012年10月12日前的租金，该租金合计约超过34万元，法院对原告利益作出了较为公平的处理，原告在本案再次要求经营损失，显然是不公平的，对被告的合法权益造成侵害。3、根据合同约定，原告在应付款日期逾期30日未付清租金，被告作为出租方有权将场地恢复，且对装修费不予补偿。事实上，原告从2010年装修完毕到（2014）南市民一终字第1228号判决下达后一直占有使用涉案商铺，对于商铺装修原告一直有使用，被告认为原告主张的装修费实际上因原告违约及多年来的使用已经不复存在，不应当由被告再对原告支付其所主张的装修费。所以涉及本案的评估费不应由我方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理确认事实如下：2010年7月8日，原告高晓耿（乙方）与被告澳门街公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意由乙方承租位于南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼16号铺位，租赁面积为112.21平方米（实际租赁面积应以交付验收后甲方提供的最终实测面积为准），经营葡京商务酒吧；租赁期限为五年，商场预计在2010年10月1日开业，如无法按合同约定时间开业的，甲方以书面形式或张贴公示通知租户，租户的租赁年限由商场正式开业之次日起计算租赁期限；自交铺日起至2010年9月30日，为装修期，免收租金；从2010年10月1日至2015年9月30日按95元/平方米/月标准支付；乙方应支付的月租金为10659.95元；租期内乙方应按5元/平方米/月的标准支付管理费，乙方应支付的月管理费共561.05元；租金和管理费采取按月预交的原则，乙方应自起租日起开始交付第一个月的租金和管理费，并于每月的第一个工作日向甲方支付当月月租金和管理费；自乙方进场之日起，乙方应就每月耗电、耗水、耗气费用，并按实际费用加3%的损耗，向甲方缴付水电费及其它损耗费用，乙方应在每月10日前全部缴清上月水、电、气及损耗；乙方必须在签订本合同当日向甲方支付履约保证金18851元；乙方在未取得甲方事先的书面同意之前，不得在场地建立、安装、移动、迁走任何装置或间隔物，或对场地做任何增建或改建，乙方二次装修时消防的设计、报批、验收等工作由乙方自行负责并承担相关费用；如果乙方在本合同项下的任何款项的应付款日期后连续七个工作日仍未向甲方支付的（无论是否经正式催款），甲方有权随时书面通知乙方立即终止本合同并没收履约保证金；乙方应支付给甲方的任何款项，包括但不限于租金、管理费、水电费、保证金以及其它费用，在应付款日期后连续七个工作日内仍未予付清，乙方应向甲方支付违约金，违约金额为迟延付款的金额在应付款日到实际付款日期间，按日千分之五的比率计得的数额；如果乙方在应付款日期后逾期30天仍未向甲方付清本合同项下的任何款项（无论是否经正式催缴），甲方有权没收履约保证金外，乙方必须按三个月的租金和管理费总额支付违约金，且甲方有权解除本合同、有权封存、转移、拍卖乙方的设备和货物以及场地中的其它财产，以便将场地腾空后再出租给其它客户，在此情况下，甲方有权将场地恢复原状，恢复原状的费用由乙方承担，甲方对乙方的场地装修费不予补偿；因乙方欠付租金、迟交费用及其它违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费等，均由乙方承担。该合同还对其他事项进行了相关约定。同年7月22日，双方在上述合同的基础上，签订了一份《补充合同》，约定：一、在保证租期不变的情况下，乙方按新的租金标准向甲方支付，具体如下：1、2010年10月1日至2011年9月30日：按45元/㎡标准支付；2、2011年10月1日至2012年9月30日：按45元/㎡标准支付；3、2012年10月1日至2013年9月30日：按50元/㎡标准支付；4、2013年10月1日至2014年9月30日：按55元/㎡标准支付；5、2014年10月1日至2015年9月30日：按60元/㎡标准支付。二、优惠条件：1、装修期，自交铺日起至2010年9月30日为该商场的装修期，此时间段内免收乙方租金；2、免租期，自2010年10月1日至2010年12月31日为该商铺的免租期，甲方在此时间段内免收乙方租金。被告向原告交纳了18851元履约保证金。合同签订后，原告于同年7月底8月初向被告交付了上述商铺，被告接收该商铺后与南宁市创福物业服务有限责任公司签订了一份《“南宁·澳门街”装修管理协议》，并对该商铺进行了装修用于经营餐饮。另查明，被告系南宁澳门街工程项目的开发商，其于2008年4月17日取得了《商品房预售许可证》。南宁澳门街工程于2009年8月30日竣工并通过了建设工程质量竣工验收和建筑工程消防验收。原告于2012年11月14日收到被告向澳门街商场内各经营户发出的通知，并于当天知晓被告已取得了《商品房现售备案证明》。还查明，2013年1月28日，澳门街公司向本院提起诉讼请求，请求判令：澳门街公司与高晓耿在2010年7月8日签订的《商铺租赁合同》及2010年7月22日签订的《补充协议》于2012年12月1日解除，高晓耿搬离商铺并将商铺交还澳门街公司；2、高晓耿向澳门街公司支付其拖欠的商铺租金、管理费；3、高晓耿向澳门街公司支付其继续使用商铺产生的占用费、管理费；4、高晓耿向澳门街公司支付违约金；5、高晓耿向澳门街公司支付律师费；6、诉讼费由高晓耿负担。高晓耿遂反诉请求判决：1、澳门街公司退回高晓耿履约保证金；2、反诉费由澳门街公司负担。本院于2014年8月20日作出（2013）兴民一初字第517号民事判决，判决：一、解除澳门街公司与高晓耿于2010年7月22日签订的《商铺租赁合同》及2010年7月22日签订的《补充协议》，高晓耿腾空南宁市人民东路33号南宁澳门街项目商业广场的南楼16号铺位，并将该商铺返还给澳门街公司；二、高晓耿向澳门街公司支付租金（租金计算：从2012年10月12日起计至本案判决生效之日止），如高晓耿未在生效判决规定的履行期限内腾空南楼16号铺位的，则需向澳门街公司支付商铺占有使用费（商铺占有使用费计算：从生效判决规定的履行期限届满之次日起计至高晓耿腾空该商铺并将该商铺返还给原告之日止）；三、高晓耿向澳门街公司支付管理费（管理费计算为：从2011年1月起计算至高晓耿腾空南楼16号铺位并将该商铺返还给澳门街公司之日止，按561.05元/月计）；四、高晓耿向澳门街公司支付违约金18514.8元；五、高晓耿向澳门街公司支付律师费1750元；六、驳回被告高晓耿的反诉请求。澳门街公司、高晓耿对该判决不服，上诉中南宁市中级人民法院，该院于2016年5月26日作出（2014）南市民一终字第1228号民事判决，判决：一、维持（2013）兴民一初字第517号民事判决主文第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销（2013）兴民一初字第517号民事判决主文第一项、第二项；三、确认澳门街公司与高晓耿分别于2010年7月8日、2010年7月22日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2013年3月12日解除；四、高晓耿在判决生效之日起十日内腾空南楼16号铺位，并将该铺位返还澳门街公司；五、高晓耿应向澳门街公司支付租金（租金计算：从2012年10月12日起计至2013年3月12日止，按5618.5元/月计算）；六、高晓耿应向澳门街公司支付商铺占有使用费。该案已于2016年6月29日发生法律效力。在本院（2013）兴民一初字第517号案件诉讼过程中，经本院向工商行政管理部门调查核实，南宁市个体工商户办理营业执照需要提交建设部门出具的竣工验收合格证、规划部门出具的规划竣工验收合格证、房产部门出具的商品房现售备案证明。经本院向南宁市规划局核实，涉案商铺的使用功能为商铺。本案在审理过程中，原告就其装修损失申请价格评估，本院委托正意价格评估集团有限公司对南宁澳门街商业广场南楼16铺面（面积112.21㎡）的装修价值进行评估，该公司做出国正价估字【2017】138-50026号意见书，评估其价格为81640元。原告还就2010年10月1日至2012年10月12日无法办理工商营业执照造成的经营损失申请价格评估，但因原告无工商营业执照、经营利润表以及其他财务报表，现有资料无法完成评估工作，正意价格评估集团有限公司及广西中硕资产评估有限责任公司均无法完成评估工作。本院认为：关于本案诉讼时效的问题。南宁市中级人民法院作出的（2014）南市民一终字第1228号民事判决于2016年6月29日发生法律效力，原告在该判决生效后才能够确定其权利是否侵害，双方对该租赁合同各自应承担的违约责任才予以明确。原告于2016年9月6日向本院提起诉讼，未超过二年诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，南宁市中级人民法院作出的（2014）南市民一终字第1228号民事判决书已生效。根据上述规定，本院确认，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》合法有效，已于2013年3月12日解除。关于经营损失的问题。2012年10月12日之前，被告未取得《商品房现售备案证明》，在被告取得上述材料之前，原告是不能合法办理并取得营业执照的，原告向被告交付的商铺不具备正常营业条件，但即使在被告取得《商品房现售备案证明》后，因原告将涉案商铺用作酒吧经营不符合《建筑设计防火规范》要求，不能办理相关消防检验手续，原告无法办理营业执照，无法合法经营酒吧。被告取得《商品房现售备案证明》是原告经营能够合法经营酒吧的必要条件，但并非充分条件。原告2010年10月1日至2012年10月12日期间的租金经法院判决已被免除，原告在此期间除无法使用其已装饰装修部分外并无其他经营损失，而该部分原告亦作为本案另一诉讼主张，故本院对原告该项经营损失不予支持。关于装修损失的问题。原告对涉案商铺根据双方租赁合同约定按照经营酒吧的目的进行装修，但在原告装修完成后至2012年10月12日之前，被告未取得《商品房现售备案证明》，原告无法进行酒吧经营，该期间的装修价值无法被有效利用产生经济效益，应赔偿原告该期间因无法有效利用该装修价值的损失。所涉商铺装修价值共计为81640元，原、被告签订合同租期五年，亦为原告对该装修部分的期待使用年限，故原告要求被告赔偿装修完成后至2012年10月12日之前该段期间的装修损失，本院予以支持。被告应赔偿原告的装修损失为33192.81元（81640元×2年12天÷5年=33192.81元）。被告未能及时取得《商品房现售备案证明》，致使原告无法利用其装修价值产生本案装修损失，故鉴定费亦应有被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：告广西澳门街房地产有限公司支付原告高晓耿装修损失33192.81元。二、二、驳回原告高晓耿的其他诉讼请求。案件受理费2993元，由原告高晓耿负担2363元、被告广西澳门街房地产有限公司负担630元。鉴定费5000元，由被告广西澳门街房地产有限公司负担。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 寒人民陪审员 卢 静人民陪审员 梁桂清二〇一四年八月二十五日书 记 员 刘 艳附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：。（三）根据法律规定推定的事。（四）根据已知的事（三）根据法律规定推定的事实；实。（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实。（七）已（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。