北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第38581号
原告炎黄泰和（北京）国际教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号院8号平房。
法定代表人石忠诚，董事长。
委托代理人ＸＸ，山东国杰（北京）律师事务所律师。
被告北京裕宝商贸中心，住所地北京市海淀区阜成路**号。
法定代表人林凤水，总经理。
委托代理人王春艳，北京琨腾律师事务所律师。
委托代理人白小莉，北京琨腾律师事务所律师。
第三人北京拓雅世纪商务服务有限公司，住所地北京市海淀区阜成路44号9号办公楼一层。
法定代表人韩兆立。
原告炎黄泰和（北京）国际教育咨询有限公司（以下简称炎黄泰和公司）与被告北京裕宝商贸中心（以下简称裕宝中心）、第三人北京拓雅世纪商务服务有限公司（以下简称拓雅公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告炎黄泰和公司委托代理人ＸＸ，被告裕宝中心委托代理人王春艳、白小莉到庭参加诉讼。拓雅公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告炎黄泰和公司诉称，一、事实和背景：2013年10月30日，在裕宝中心出具北京市海淀区×号院8号楼一层（简称租赁房屋）的产权文件、委托拓雅公司管理并以拓雅公司名义对外出租的《委托物业管理证明》（以下称“委托证明”）后，我公司与拓雅公司签订了《房屋租赁协议》。约定我公司承租面积795平米，租期自2013年11月1日至2019年11月30日，租金前三年每年人民币72万元、后三年每年79.2万元，以及相关费用交纳、装修的时限和程序，其中第12条明确约定“遇政府规划或拆迁，协议期内正常履行协议的,乙方的装修及经营补偿归乙方所有。”我公司自承租租赁房屋以来，严格履行《房屋租赁协议》中的义务，交纳租赁费和相关费用，履行《租赁合同》规定程序后，根据我公司从事国际教育咨询和培训的特点，投入巨资对租赁房屋继续装修和改装。2014年7月31日，裕宝中心在租赁房屋的大门口张贴《告示》告知“院内房屋不再在对外进行出租”。之后裕宝中心在租赁房屋院门口设立铁门限制我公司及客户的出入，严重影响我公司的经营。2015年6月5日裕宝中心公告称：裕宝中心与拓雅公司之间的相关合同解除。2015年8月26日，我公司从海淀区法院（2015）海执字12283号执行公告（简称执行公告）得知，裕宝中心申请法院强制执行拓雅公司返还北京市海淀区×号院内8号办公楼，要求我公司腾退正在使用的租赁房屋。二、我公司提出诉求的理由。（一）停止对我公司租赁房屋的执行符合法定理由。如前所述，我公司在订立《房屋租赁协议》之初，及在2015年6月5日裕宝中心公告其与拓雅公司的矛盾公开之前，一直认为他们之间是委托关系。裕宝中心向拓雅公司出具的“委托证明”的显示：“我单位同意将我单位所属位于北京市海淀区×号院1-24的房屋委托北京拓雅世纪商务服务有限公司从事物业管理，并对外出租。期限自即日起至2021年7月1日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义、对外出租管理的房屋。”裕宝中心在本案执行异议复议程序中称：“即便“委托证明”为真实，根据《会议纪要》中第六条“裕宝中心承诺配合拓雅公司的出租经营，负责出具委托物业出租证明”在出租关系解除后，该委托证明不能独立存在”的观点不能成立。1、裕宝中心所称前述《会议纪要》可证明裕宝中心出具“委托证明”是真实的。裕宝中心不能否认该事实的存在。2、关于委托证明是否构成委托关系，根据《民法通则》第六十五条第二款“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向拓雅公司承担民事责任，代理人负连带责任的规定。前述“委托证明”载明了“代理人名称、拓雅公司、代理事项和权限为物业管理、以拓雅公司名义对外出租、期限至2021年7月1日”符合民事代理法定形式要求。即便“委托证明”授权不明确，裕宝中心也应承担相应的责任。3、裕宝中心无权以与拓雅公司之间的其他关系，对抗作为善意的第三方我公司在订立《房屋租赁协议》之初，知晓他们之间“委托证明”显示的委托代理关系的抗辩。4、即便裕宝中心与拓雅公司之间属于房屋及土地使用或租赁关系，且租赁关系已解除。但我公司与拓雅公司形成租赁关系的时间为2014年10月30日，裕宝中心与拓雅公司之间的合同被生效判决解除的时间是2015年6月18日。即我公司是在裕宝中心与拓雅公司相关合同及委托的有效期间内与裕宝中心委托的拓雅公司形成租赁关系，现《租赁合同》期限未满，我公司在履行合同中没有任何违约。根据最高院《关于法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持”的规定，在《房屋租赁协议》租赁期限未满的情况下，裕宝中心无权收回该租赁房屋，应停止（2014）海民初字第1640号判决书对我公司承租房屋的执行，依法保护我公司的合法承租权。（二）裕宝中心应继续履行《房屋租赁协议》项下出租人的义务。如前所述，基于客观上裕宝中心与拓雅公司之间形成法律意义上的委托关系。我公司在与拓雅公司签订《房屋租赁协议》时已知晓裕宝中心与拓雅公司是委托代理关系。依据《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与拓雅公司订立的合同，拓雅公司在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和拓雅公司”的规定，裕宝中心应继续履行《房屋租赁协议》。即便裕宝中心与拓雅公司内部之间是租赁关系，裕宝中心作为《房屋租赁协议》出租人的承继人，应继续履行出租人对作为承租人我公司的义务。裕宝中心不但不履行其应尽义务，反而因其与拓雅公司之间的争议，在租赁房屋周边涂上大字“拆”、不让我公司车辆入内、限制我公司客户入内甚至封锁大门，导致我公司根本不能正常经营。对此裕宝中心和相关责任方的违约和侵权行为给我公司造成巨大损失应予以赔偿。诉讼请求：1、停止对我公司承租的北京市海淀区×号院8号平房一层的执行；2、确认由裕宝中心继续履行《房屋租赁协议》项下出租人的义务；3、本案的案件受理费用由裕宝中心承担，公告费由拓雅公司承担。
被告裕宝中心辩称，请求驳回炎黄泰和公司的诉讼请求。我方与炎黄泰和公司之间不存在租赁关系，炎黄泰和公司与拓雅公司建立的是承租关系，我方与拓雅公司是租赁关系，炎黄泰和公司实际上是诉争房屋的次承租人，因此炎黄泰和公司要求停止对诉争房屋的执行及我方继续履行房屋租赁协议项下出租人的义务，不能成立。关于其主张的委托证明，在我方与拓雅公司关于租赁关系的一系列纠纷案件中均出现过，最终法院也并没有因为委托物业证明而认定我方与拓雅公司是委托关系，而是确认我方与拓雅公司是租赁关系，同时拓雅公司也向我公司持续交纳租金，这完全不符合委托关系的相关法律特征。如果我方与拓雅公司是委托关系，则拓雅公司应当将收取的租金交给我方，同时我方向其支付报酬。我公司与拓雅公司之间履行租赁关系的相应事实完全不符合委托关系。炎黄泰和公司对我公司与拓雅公司之间存在租赁关系也是认可的，其与拓雅公司之间签订的也是租赁合同，向拓雅公司交纳的也是租金。因此其主张停止我公司与拓雅公司之间生效判决的内容没有法律和事实依据，其要求我方履行其与拓雅公司签订的房屋租赁协议的主张也没有事实和法律依据，法院应予驳回。
经审理查明，裕宝中心原名称北京市海淀区玉渊潭华郊畜牧机械厂，是×号院内房屋的权利人及院内土地的使用权人。×号院原有20世纪50年代以来不同时期建设的平房若干。北京兴达恒基物业管理有限公司（以下简称兴达恒基公司）是一改制企业，裕宝中心为扶持兴达恒基公司的发展，从2000年开始将阜成路44院内的部分房屋及场地出租给兴达恒基公司，并按照租金市场价格的20%给予优惠，允许兴达恒基公司以自己的名义对外转租，为此，双方于2000年7月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2000年7月1日至2003年6月30日。裕宝中心还给兴达恒基公司出具了委托期限至2021年7月1日的《委托物业管理证明》。裕宝中心和兴达恒基公司又于2001年7月2日签订《房屋租赁合同的补充协议（二）》，约定由兴达恒基公司对部分房屋进行改建、装饰、装修，建房费用由兴达恒基公司负担，新建楼房产权归裕宝中心，裕宝中心无偿提供8号楼10年（2002年3月10日至2012年3月9日）的使用权用以抵偿兴达恒基公司的建房费用。此后，裕宝中心与兴达恒基公司又先后签订了租赁期限自2003年7月1日至2004年12月31日以及租赁期限自2005年1月1日至2007年12月31日的《房屋租赁合同》。
2006年12月，兴达恒基公司部分股东退股，兴达恒基公司经工商部门核准注销，剩余股东成立了拓雅公司。拓雅公司购买了兴达恒基公司的资产继续经营。2007年4月20日，裕宝中心的法定代表人耿玉成与拓雅公司的法定代表人汪长春签订《会议纪要》，《会议纪要》中裕宝中心确认拓雅公司取得原兴达恒基公司所享有的承租优惠，在2000年7月裕宝中心出具的《委托物业管理证明》所规定的期限内，继续租赁关系，8号楼继续无偿使用至期满。裕宝中心负责出具委托物业出租证明。
2008年5月，裕宝中心以与兴达恒基公司于2005年1月1日签订的房屋租赁合同已于2007年12月31日到期、双方就签订新的合同无法达成一致为由，起诉拓雅公司要求返还租赁物、支付房屋和土地占用费。拓雅公司在诉讼中反诉要求裕宝中心继续交付租赁物、无偿使用8号楼至2012年3月9日、赔偿损失。法院于2009年10月30日作出生效判决，法院判决在裁判理由部分认定裕宝中心与拓雅公司存在租赁法律关系，租期始于2000年7月1日，有效租赁期限20年。确认8号楼应当由拓雅公司无偿使用至2012年3月9日，拓雅公司与裕宝中心就房屋租金可以重新协商，确认新的租赁价格并签订新的租赁合同。法院判决驳回裕宝中心的诉讼请求，支持拓雅公司要求交付租赁物的诉讼请求。判决生效后，双方就新的租金标准未达成一致，拓雅公司按照原租金标准交纳了2010年7月1日至2014年6月1日的房屋租金639353.5元。
2010年11月，裕宝中心以拓雅公司擅自对9号楼加建一层、擅自拆除南平房为由起诉拓雅公司，要求解除租赁合同，对×号院内9号楼恢复原状，并返还8、9号楼和尚未拆除的南平房及中心通道以东全部场地3560平方米，以及赔偿损失、支付租金土地使用费的差额等。拓雅公司则反诉要求裕宝中心赔偿拓雅公司无法正常使用租赁物的损失及南平房危改扩建费用。我院作出一审判决后，双方均提起上诉，二审法院以认定事实不清为由裁定发回重审。发回重审后，我院重新组成合议庭审理了该案，并于2014年12月16日一审判决，判决第一项为：解除北京裕宝商贸中心与北京拓雅世纪商务服务有限公司之间就北京市海淀区×号院内房屋及土地使用权的租赁合同；第二项为：北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内拆除其擅自加盖的北京市海淀区×号院内九号办公楼第三层，将该房屋恢复原状并返还给北京裕宝商贸中心；第三项为：北京拓雅世纪商务服务有限公司于本判决生效后三十日内将北京市海淀区×号院内八号办公楼、尚未拆除的南平房一百三十五点二平方米的房屋及中心通道以东全部场地三千五百六十平方米返还给北京裕宝商贸中心。同时还就拓雅公司给付裕宝中心租金和土地使用费等费用、裕宝中心赔偿拓雅公司无法正常使用租赁物的损失等诉讼请求作出了判决。裕宝中心和拓雅公司均提出上诉，北京市第一中级人民法院于2015年6月18日作出原诉二审判决，判决驳回上诉，维持原判。原诉判决生效后，裕宝中心已经到我院申请强制执行。
炎黄泰和公司提交了租赁合同显示该公司于2013年10月30日与拓雅公司签订《房屋租赁协议》，拓雅公司将×号院8号楼一层出租给炎黄泰和公司，租赁期限自2013年11月1日至2019年11月30日，双方还就房屋租金及付款方式、供暖费、保证金等内容进行了约定。炎黄泰和公司主张合同签订后，该公司在此经营教育培训业务，但目前已经停止经营。
本案审理过程中，因无法与拓雅公司取得联系，本院通过公告方式向拓雅公司送达了起诉状副本及开庭传票等诉讼材料，但拓雅公司无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。
上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《委托物业管理证明》、民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为：裕宝中心是×号院房屋的权利人及土地的使用权人，裕宝中心将部分房屋以优惠价格出租给兴达恒基公司，后拓雅公司承继了兴达恒基公司与裕宝中心租赁关系中兴达恒基公司的权利义务，裕宝中心与拓雅公司存在租赁法律关系，裕宝中心是出租人，拓雅公司是承租人。拓雅公司将8号楼一层出租给炎黄泰和公司，双方存在租赁法律关系。从裕宝中心、拓雅公司与炎黄泰和公司三方之间的关系看，裕宝中心是出租人，拓雅公司是承租人，炎黄泰和公司是次承租人。裕宝中心为出具的《委托物业管理证明》并不能否定拓雅公司在三方之间的承租人地位，也不代表裕宝中心和炎黄泰和公司之间存在直接的租赁关系。同时，根据合同相对性原则，炎黄泰和公司如果认为其与拓雅公司之间的《房屋租赁协议》不能继续履行会使其民事权益受到损害，应向拓雅公司主张。鉴此，本院不能确定炎黄泰和公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故炎黄泰和公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。
拓雅公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，本院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百一十二条之规定，判决如下：
驳回炎黄泰和（北京）国际教育咨询有限公司的诉讼请求。
公告费二百六十元，由炎黄泰和（北京）国际教育咨询有限公司负担，已交纳。
案件受理费七十元，由炎黄泰和（北京）国际教育咨询有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 庞 松
人民陪审员
季山红
人民陪审员
王翠莉
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 董琳雪