广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终15270号
上诉人（原审原告、反诉被告）：易铭，男，汉族，1969年10月4日出生，身份证住址广东省。
委托诉讼代理人：刘海峰，广东瀚诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王卓新，广东瀚诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王新民，男，汉族，1971年2月17日出生，身份证住址广东省。
委托诉讼代理人：李良机，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：夏子涵，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
上诉人易铭与上诉人王新民因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院(2015)深福法民三初字第2287号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
上诉人易铭上诉请求：1、撤销(2015)深福法民三初字第2287号民事判决第二项；2、判令王新民承担易铭购房差价损失418500元；3、判令王新民承担本案全部诉讼费用。
主要的上诉事实与理由：一、一审法院在查明“原告在购买涉案房产的同时出售其名下位于深圳市龙岗区宝龙工业城振业LS谷花园（一期）2、3栋2栋复式9C的房产，并于2015年4月28日过户至案外人范丽J名下”的事实后，并未对易铭积极履行买卖合同而遭受的这部分损失予以判决，是不正确的。首先，在本案中，易铭为了购买王新民的涉案房产，将自己名下位于龙岗区的房产低价售出，从而错过了房屋价格大涨的高峰期，属于履行合同过程中产生的可得利益损失，易铭已经为履行买卖合同尽到了积极的准备义务。其次，因为房屋价格高涨，王新民不管是从用易铭支付的定金45万元购买了东莞万科的房子，还是涉案房产的大幅度升值，其即使违约解除了买卖合同，仍处于大受获益的一方。而易铭就算得到了法院支持的全部诉讼请求金额，也并不能在市场上再购买回相同的房子，实属于双重受损。
最后，一审法院在查明了易铭为了履行买卖合同低价售出名下房产的事实后，却在判决事项中予以忽略。这使得积极履行合同义务的一方需要面临沉重的损失代价却得不到补偿，法院理应考虑涉案双方当事人的利益平衡。否则，任何严格履行“契约精神”的法律态度都将因为利益的诱使而备受践踏，不利于维护诚实信用的交易道德，容易引发社会风险。二、一审法院认为“原告请求差价损失没有合同依据，且原告计算差价损失的依据是单方委托做出的估价报告，法律依据不足，因此不予支持”是不正确的。王新民违约解除合同给易铭造成了巨大损失，易铭请求差价损失赔偿的，理应支持。依据《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》第十八条“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定；没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”易铭在第一次起诉时(案号为(2015)深福法民三初字第1151号）向法院请求继续履行买卖合同，原审法官认为易铭已接受退还首期款及定金的事实行为应视为已接受了买卖合同解除的事实，因此，法院无法再对买卖合同的继续履行予以判决。因当时法庭辩论已结束，易铭无法再变更诉讼请求，对此，原审法官建议易铭撤诉后重新起诉，并委托有评估资质的机构进行评估差价损失，可以作为重新起诉的诉讼请求。无论是易铭委托有资质的评估机构出具的评估报告，还是法院另行委托其他评估机构确定的评估结果，最终结果均不会改变。根据本案的事实情况，不可否认王新民因为房屋价格大涨而违约解除买卖合同的事实。因此，对于王新民违约解除合同造成的损失赔偿，易铭在扣除了定金的基础上，仅仅只提出了其中的部分差价赔偿，应当得到支持。
王新民辩称，一、易铭违约，因为易铭拖延支付房款，屡次变更房款支付方式，主要原因在于易铭在2015年4月28日之前名下有两套房产，不具备购房资格，所以其一直采用拖延支付房款的方式来欺骗王新民。二、易铭在2015年4月24日虽然支付了首期款100万元，但因为其不具备购房资格，所以没有按照王新民的要求在2015年4月24日去办理余款银行监管手续和房产过户手续，基于此王新民提出解除房屋买卖合同，并不存在违约行为。三、王新民通知易铭解除房产买卖合同后，易铭当日向其索要定金及首期款，王新民也按照其要求于次日将全部款项返还给易铭，其事实表明双方是合意解除的。易铭不应该再向王新民主张违约责任，请求驳回易铭的上诉请求。
上诉人王新民上诉请求：1、撤销(2015)深福法民三初字第2287号判决第一项判决，改判驳回易铭双倍返还定金45万元的诉讼请求。2、易铭承担本案一、二审全部诉讼费用。
主要的上诉事实与理由：一、原审判决认定事实不清。（一）易铭于承诺作出后违反合同约定义务，应当承担相应的违约责任。1．原审判决书第6页第9行已经审理查明“2015年4月21曰，王新民要求易铭作出决定：一次性支付购房款或先付100万元、其余房款作资金监管，并要求在2015年4月24日前办理过户。易铭选择先付100万元、其余房款作资金监管的付款方式”。至此，前期自2015年3月以来一再反复、不断变化的付款方式磋商阶段已经结束，涉案最后达成的房屋买卖合同关系已于2015年4月21日当天经双方作出要约、承诺而成立并生效，双方对买卖合同的标的和付款方式等约定明确，合同至此成立，凡履行不适当、不完全者者即应视为违约，理应承担相应的违约责任。2．原审判决书第7页倒数第8行原审法院认为“易铭在约定的期限内支付了首期款100万元”，但当“王新民在易铭支付首期款的当天下午要求易铭立即办理完剩余所有手续含余款的资金监管及房产过户手续，原告未予配合”。也就是说，根据2015年4月21日生效的房屋买卖合同，以及买卖双方对涉案房屋付款方式的议定，易铭未根据约定“将剩余房款作资金监管并于4月24日前办理完毕房屋过户手续”即应当认定为履行不适当、不完全，继而应当认定易铭违约。3．综上所述，买卖合同双方于2015年4月21日达成的要约、承诺内容明确，易铭以自己的实际行动及此前的一贯恶意拖延的行为向王新民宣告自己将不依约履行合同义务，易铭基于易铭的在先违约，主动行使了合同解除权，且念及邻居、朋友情谊，还及时退还了定金和首付款。一审认为违约方系王新民，判令王新民适用双倍定金罚则。这明显是犯了对事实认定和法律定性的基本错误。（二）易铭恶意拖延付款、不断变更付款方式的真正原因有二，应当定性为恶意违约。一是，涉案房屋交易当时，我国A股行情火爆，易铭有完全付款能力却不愿错过当时火爆的A股行情，一再拖延付款，使得王新民错过其他房地产投资的大好良机，处于一审败诉、身陷讼累的不公平现状。二是，原审判决书第6页倒数第2行已查明，“易铭在购买涉案房产的同时出售其名下位于龙岗区房产，并于2015年4月28日完成过户”。也就是说，虽然易铭一再刻意隐瞒自己没有购房资格的真实情况，但当时深圳限购房地产政策客观上使其无法在涉案房屋买卖合同约定的日期内完成其应当履行的法定义务。也就是说，不能在2015年4月24日前完成剩余资金监管和房屋过户手续的违约行为是由他自身原因造成，应自行承担因违约造成的法律后果。（三）王新民积极履行涉案房屋买卖合同，不存在任何违约行为；王新民于2015年4月25日通知王新民解除合同，是依法行使法定解除权。根据前述易铭反复违约的种种行为，王新民迫于涉案房屋买卖行为发生时深圳及周边房价正处于一日千里的现实情况，每延迟一日付款及过户给王新民造成的经济损失都是巨大和不可估量的。无奈之下，王新民经反复考量，结合易铭此前自2015年3月份口头磋商之始即态度不断反复、为在股市获利不惜损害他人利益、一再拖延不付款的不诚信、不配合的恶意违约的一贯行为，王新民根据《合同法》第九十四条第三款规定于次日通知解除合同，并退还了易铭支付的定金及首期款。二、原审法院适用法律错误。基于王新民前述事实，原审法院错误认定了买卖双方要约、承诺作出的时间和涉案合同成立的时间，进而错误认为王新民系违约方，并错误地根据合同法第115条的规定判令由王新民适用两倍定金罚则，故王新民提起上诉，恳请贵院依法支持王新民的上诉请求。
易铭辩称，本案是王新民违约解除合同，依法应当承担相应的法律责任。从双方的短信记录看，王新民在2015年4月20日和4月21日明确表明因为房价上涨，价格相差太大，房子不卖，已收的钱尽快退还，但遭到易铭的拒绝。其后，王新民与易铭就如何继续履行合同进一步磋商，在2015年4月23日王新民发信息给易铭，要求易铭将款项打到其指定帐户，易铭依约在第二天即2015年4月24日将100万元支付给王新民并催促王新民就下一步如何办理资金监管，如何签订正式合同进行协商，但王新民拒不接听电话，还要自己的太太告诉易铭没有带手机。在2015年4月25日发短信给易铭表示终止交易，这一过程非常清楚反映王新民因为房价上涨，而选择终止交易的整个过程。王新民在一审过程和上诉状中声称是由于易铭不断变更付款方式的违约行为导致其解除合同，但实际上这只是双方在就付款方式一直在协商的过程，直到王新民发短信解除合同的前两天，王新民还向易铭提供了收款账号，要求其向该账号付款，而易铭付款后，督促王新民就进一步履行合同进行协商，王新民心虚不敢接听电话，所以王新民所谓易铭违约的说法没有事实依据。
易铭向一审法院起诉请求：1、王新民双倍返还购房定金45万元（双倍定金90万元，减去已返还的45万元）；2、王新民赔偿易铭差价损失418500元。
王新民向一审法院反诉请求：易铭赔偿王新民定金45万元。
一审法院认定事实：易铭、王新民系邻居，双方在2015年3月中旬协商易铭购买王新民名下的涉案房产（建筑面积89.02平方米），口头约定房产转让价325万元，定金45万元。同月31日，易铭向王新民支付了定金45万元，王新民向易铭出具定金收据。之后双方一直就一次性付款还是贷款支付房款进行反复磋商。2015年4月21日，王新民要求易铭作出决定：一次性支付购房款或先付100万元、其余房款作资金监管，并要求在2015年4月24日前办理过户。易铭选择先付100万元、其余房款作资金监管的付款方式，并于4月24日向王新民支付了100万元。2015年4月24日，王新民要求易铭一起于当天下午办理过户手续，易铭因开会无法前往。次日，王新民短信通知易铭：因易铭的拖延行为影响王新民房产出售计划及后续用款计划，无法实现交易目的，解除合同，全额退还易铭已付款项。2015年4月26日，易铭去王新民家要求退还已付款项。当日，王新民向易铭转账退还145万元。另查，易铭在购买涉案房产的同时出售其名下位于深圳市龙岗区宝龙工业城振业LS谷花园（一期）2、3栋2栋复式9C的房产，并于2015年4月28日过户至案外人范丽J的名下。一审审理中，易铭提交了其委托深圳市文J土地与房地产评估经纪有限公司对涉案房产在2015年4月26日时点的市场价值估价报告，评估价为4118500元。易铭据此主张王新民应赔偿除双倍定金外的差价损失：评估价4118500元-交易价325万元-
定金45万元。王新民不予认可该估价报告，认为是易铭单方委托的，且认为易铭主张差价损失没有依据。2015年5月2日，王新民将涉案房产另行抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行，并于同年6月1日办理了抵押登记。
一审法院认为，易铭、王新民口头约定涉案房产买卖并支付定金后，双方在如何支付购房余款的问题上进行了反复磋商，易铭在约定的期限内亦支付了首期款100万元。王新民在易铭支付首期款的当天下午要求易铭立即办理完剩余所有手续含余款的资金监管及房产过户手续，易铭未予配合，双方未达成一致。王新民遂于次日通知解除合同，并退还了易铭支付的定金及首期款。根据合同法第115条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。易铭请求王新民双倍返还定金，符合法律规定，一审法院予以支持。王新民称易铭屡次变更付款方式、拖延时间，以此抗辩系易铭先违约并反诉请求没收易铭定金，经查，双方是在反复磋商付款方式，不存在易铭变更付款方式、恶意拖延时间。王新民抗辩理由不充分，一审法院不予采纳；反诉没有事实依据，不予支持。易铭请求差价损失没有合同依据，且易铭计算差价损失的依据是其单方委托做出的估价报告，王新民不予确认，法律依据也不足，对易铭的该项请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王新民应于本判决生效之日起十日内向易铭双倍返还定金45万元；二、驳回易铭的其余诉讼请求；三、驳回王新民的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费12485元（已由易铭预交），由易铭负担4435元，王新民负担8050元；反诉案件受理费4025元（已由王新民预交），由王新民负担。
本院经审理查明，依据涉案双方于原审提交的短信记录，一、涉案双方于2015年4月21日就涉案交易进行协商时，已就2015年4月24日前支付首期款100万元、余款进行银行监管并办理房产过户手续达成一致意见。二、2015年4月24日下午，易铭向王新民表示因其公司开会无法去国土局办理过户手续，其后至2015年4月25日，易铭多次联系王新民，意欲协商继续履行涉案合同；王新民于2015年4月25日向易铭表示终止涉案交易、退回易铭已付款项。
原审查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约方的确定及违约责任的承担问题。
关于违约方的确定。依据本案已查明的事实，涉案双方就涉案房产交易未签订书面买卖合同，期间双方就支付房款的方式、期限及办理过户的时间多次进行协商，至2015年4月21日，涉案双方终就2015年4月24日前支付首期款100万元、办理余款资金监管及房产过户手续达成一致意思表示，故双方均应就此恪守履行。易铭未如期办理余款资金监管及房产过户手续，已构成迟延履行；其后易铭积极联系王新民意欲继续履行涉案合同，王新民于易铭迟延履行的次日即表示解除合同。对此，本院认为，易铭虽迟延履行涉案合同，但在其仅迟延履行一天的情形下，结合前述查明事实，易铭亦有积极履行涉案合同的意愿，故其迟延履行行为并未致王新民关于涉案合同的目的不能实现，王新民据此主张解除涉案合同于法无据，本院不予支持。王新民拒绝继续履行涉案合同的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。原审对易铭存在迟延履行的违约情形未予查明认定，处理欠妥，本院予以纠正；原审认定王新民构成根本违约正确，本院予以确认。另，涉案双方于2015年4月21日前虽就涉案房款支付方式、期限反复磋商，但并未就此达成一致意见，故王新民上诉称易铭多次违约经催告后仍未履行、其可据此解除合同，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。
关于违约责任的承担。如前所述，王新民拒绝继续履行合同已构成根本违约，故易铭主张王新民双倍返还定金于法有据，本院予以支持。考虑到易铭在涉案房产交易中亦存在迟延履行的违约情形，具有一定过错，故在已判令王新民双倍返还定金的情形下，本院对易铭关于赔偿差价损失的上诉主张不予支持。
综上，易铭和王新民的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定部分事实有误，本院予以纠正；原审实体处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费15627.5元（易铭已预交7577.5元、王新民已预交8050元），由易铭负担7577.5元，由王新民负担8050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。