辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终5799号
上诉人（原审原告）：程绍飞，男，1966年10月5日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托代理人：代启东，辽宁宝域律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁新海建设有限公司（原辽宁新海工程总公司），住所地沈阳市和平区昆明北街24号。
法定代表人：田震宁，该公司总经理。
委托代理人：王光，男，1962年1月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：王光，男，1962年1月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。
原审第三人：沈阳市永来房地产有限公司，住所地沈阳市于洪区青海路镜泊湖街。
法定代表人：张忠东，该公司总经理。
上诉人程绍飞与被上诉人辽宁新海建设有限公司（简称新海建设公司）、王光、原审第三人沈阳市永来房地产有限公司（简称永来房地产公司）不当得利纠纷一案,沈阳市和平区人民法院于2015年12月7日作出（2015）沈和民一初字第00120号民事判决。宣判后，程绍飞向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员孙悦担任审判长，审判员郭净、范猛参加的合议庭，对本案进行了审理。
原审法院经审理查明：2008年，程绍飞曾作为辽宁新海工程总公司的委托代理人代理辽宁新海工程总公司与永来房地产公司工程款纠纷一案，该案件于2011年4月26日经辽宁省高级人民法院调解结案，因辽宁新海工程总公司尚欠程绍飞代理费未付，同日，辽宁新海工程总公司与程绍飞签订房屋抵顶协议一份，协议中载明“甲方为辽宁新海工程总公司，乙方为程绍飞，甲乙双方经协商，就甲方以门市房抵顶乙方律师费，达成如下协议：一、甲方以紫郡城XX号楼3门门市房，建筑面积323.09平方米，总价人民币1,776,950元，以人民币170万元的价格抵顶给乙方；二、甲方为乙方开具上述抵顶门市房的相关手续，协助乙方办理该房屋手续；三、甲方的法定代表人王光，就本协议为甲方承担连带保证责任；四、本协议经双方签字盖章后生效，甲方欠乙方的律师费全部结清”，协议的落款处有甲方辽宁新海工程总公司的盖章、乙方程绍飞的签名、保证人王光的签名确认。上述协议签订后，程绍飞向王光的银行账户转款84万元用于补足扣除律师费后的房款，庭审中程绍飞及王光均认可上述款项后实际给付辽宁新海工程总公司。
另查明，上述抵顶协议中的紫郡城XX号楼3门、建筑面积323.09平方米的房产系永来房地产公司开发建设，该房产在2011年4月26日辽宁新海工程总公司与永来房地产公司工程款纠纷一案调解结案时，由永来房地产公司抵顶给辽宁新海工程总公司。在辽宁新海工程总公司与程绍飞签订完该房屋的抵顶协议后，2011年4月28日，永来房地产公司配合辽宁新海工程总公司与程绍飞签订了商品房买卖合同，合同中载明该房产的建筑面积为323.09平方米、总价人民币1,776,995元，同时办理了商品房预告（转移）登记备案。2011年5月4日，永来房地产公司为程绍飞开具了购房发票，此后，程绍飞陆续交纳了房屋维修资金、契税并办理了契证。但2013年9月18日，程绍飞在为该房产办理房屋所有权初始登记时，发现该房产建筑面积为240.44平方米，程绍飞认为辽宁新海工程总公司与自己签订的房屋抵顶协议中载明的房产面积与实际不符，程绍飞多支付给辽宁新海工程总公司的房款应予返还，故起诉至法院。
再查明，2011年6月17日，辽宁新海工程总公司的名称变更为新海建设公司，辽宁新海工程总公司的法定代表人由王光变更为田振宁。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案新海建设公司、永来房地产公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原审法院根据程绍飞及王光提供的证据及其当庭陈述对案件事实予以确认。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，程绍飞主张返还购房款的依据在于其所购的房产面积与实际面积不符，其提供的证据充分，该项损失应由取得不当利益的主体予以赔偿，但谁是取得不当利益的责任主体是本案审理的关键所在。经庭审调查，诉争房产虽系程绍飞从新海建设公司处抵顶，房款亦由新海建设公司收取，但新海建设公司在签订房屋抵顶协议时及协助办理房产过户手续中并无过错，而永来房地产公司在将诉争房产抵顶给新海建设公司时及在配合程绍飞办理房产过户手续的过程中均明示该房产的建筑面积为323.09平方米，现该房产面积经沈阳市房产局确认为240.44平方米，实际受益人应为永来房地产公司，故其应为本案取得不当利益的责任主体，因此，原审法院对程绍飞要求新海建设公司承担不当利益返还义务的主张及要求王光承担连带保证责任的主张，不予认可。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回程绍飞的诉讼请求。案件受理费7823元，由程绍飞承担。
宣判后，上诉人程绍飞不服，向本院提起上诉称，1、房屋抵顶协议约定的是323.09平方米房屋，但是该房屋实际面积只有240.44平方米，故我方多支付了434,876.85元，新海建设公司应将该款返还；2、因房屋抵顶协议解决的是程绍飞代理费问题，王光在该协议上签字，承诺承担连带保证责任，该保证责任系对新海建设公司给付代理费的保证，故王光应对434,876.85元的返还承担连带保证责任。
新海建设公司及王光辩称，1、该案已过诉讼时效，一审法院不应立案受理。2、新海建设公司抵顶给程绍飞的房屋系永来房地产公司顶账给该公司的，该公司对面积并不知情，不存在欺诈和违约行为，亦无过错。该公司及王光承担的只是协助程绍飞办理房屋手续的责任，现手续已完成，代理费已经全部结清，房屋抵顶协议在程绍飞与永来房地产公司签订商品房买卖合同后即失效，故新海建设公司不承担返还责任，王光不承担保证责任。房屋抵顶差价的实际受益人是永来房地产公司，程绍飞应向永来房地产公司主张权利。
本院认为，没有合法依据、取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，新海建设公司因代理费问题与程绍飞签订房屋抵顶协议，约定新海建设公司将323.09平方米房产以170万元的价格抵顶给程绍飞，协议签订后，程绍飞将与代理费的差额款84万元支付给王光，上述行为均发生于程绍飞与新海建设公司、王光之间，且该差额款亦由新海建设公司取得，后程绍飞在办理房屋初始登记时发现房产建筑面积为240.44平方米，原审应对本案中各方当事人之间的法律关系及本案的实际受益人是谁进一步审查，正确确定返还主体。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民一初字第00120号民事判决；
二、本案发回沈阳市和平区人民法院重审。
二审案件受理费7823元，退回上诉人程绍飞。
审判长 孙悦
审判员 郭净
审判员 范猛
二〇一六年五月二十三日
书记员 桂芸
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。