四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终11368号
上诉人（一审原告）：四川和为贵实业有限责任公司。住所地：四川省成都市高新区神仙树南路*号*幢*楼。
法定代表人：宋阳，总经理。
委托诉讼代理人：刘海，北京大成（成都）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：朱玉，男，1985年7月8日出生，汉族，住四川省仁寿县。
上诉人四川和为贵实业有限责任公司（以下简称和为贵公司）因与被上诉人朱玉商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，因朱玉下落不明，本院公告向其送达了开庭传票，并依法组成合议庭于2017年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人和为贵公司的委托诉讼代理人刘海到庭参加诉讼。被上诉人朱玉经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
和为贵公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持和为贵公司的全部诉讼请求。
事实和理由：1、一审法院认定事实不清。案涉全部购房款，朱玉已通过支付首付款和申请银行按揭贷款的方式向和为贵公司付清，但在合同解除的情况下，一审法院只认定朱玉应向和为贵公司退还房屋，并未判令朱玉应配合办理撤销房屋预售备案登记手续的义务，也未明确和为贵公司应否向朱玉退还购房款，致使合同解除后双方后续的权利义务如何履行不明确。2、关于和为贵公司代朱玉向银行偿还的贷款本金及利息，一审法院混淆了房屋买卖合同关系与保证责任关系，导致错误认定朱玉不应承担向和为贵公司偿还贷款本金及利息的责任。实际上，由于朱玉未按约向银行归还按揭贷款，导致银行提前解除了贷款合同，和为贵公司作为朱玉办理贷款的担保人，向银行承担了保证责任，代朱玉归还了剩余全部贷款本息（含罚息、补偿金、诉讼费、保全费、律师费、执行费等）。和为贵公司承担保证责任后，向朱玉提出追偿，理应得到支持。3、一审法院遗漏了和为贵公司的第三项诉讼请求，对和为贵公司要求朱玉偿还贷款本金的主张，仅在“本院认为”部分阐述了和为贵公司关于偿还贷款本金的请求不成立，但没有在判决主文中明确回应。
被上诉人朱玉未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。
和为贵公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、朱玉承担违约金81083.8元；3、朱玉偿还和为贵公司代为向银行归还的商品房按揭剩余贷款本息及银行实现债权的诉讼费、执行费等费用共计303877.53元；4、朱玉承担和为贵公司因本案产生的律师费22854.52元。
一审法院认定事实：2010年10月6日，和为贵公司与朱玉签订《商品房买卖合同》，约定朱玉购买和为贵公司开发的位于双流县临港路和贵.久居福××幢×单元12层2号房屋一套，合同总价款为405419元。同日，和为贵公司、朱玉签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第2条约定：对合同第五条的补充约定：“买受人按下列第2.2种方式向出卖人支付房款：……2.2、按揭付款：买受人采用银行贷款方式（含公积金贷款和公积金与商业银行组合贷款）购房，须在合同签订同时付清首付款人民币壹拾贰万贰仟肆佰壹拾玖元整，首付款付清7日内由买受人向(以下称贷款银行)申请贷款人民币贰拾捌万叁仟元整……2.2.3、出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行或住房公积金管理机构要求出卖人承担保证责任（包括但不限于扣划保证金）的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按总房价款每日万分之五向出卖人支付违约金。买受人应当在60日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金；否则，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房价款的20%的违约金。如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，出卖人有权单方面解除合同或直接或会同贷款银行依法处分买受人所购房屋，并向买受人收取总房价款20%的违约金。出卖人依照合同或本协议约定解除合同或追究买受人归还的贷款本息、支付的诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用等）、律师费和实现前述债权所应缴纳的税费以及贷款银行和住房公积金管理机构收取的其他费用。”
合同签订后，2010年10月8日，朱玉与中国银行股份有限公司四川省分行签订了住房贷款合同，该合同约定：“第一条贷款金额及期限1、本合同项下贷款金额为：人民币（大写）贰拾捌万三千元整，（小写）￥283000.00。……第二条贷款用途本合同项下的贷款用途为：借款人支付其购买坐落于双流县临港路四段×号和贵.久居福三期11-2-12-2号的房屋的购房款……第八条担保由保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。”
2014年4月10日，因朱玉未按期向银行偿还贷款，中国银行股份有限公司双流分行（以下简称“中行双流分行”）起诉和为贵公司及朱玉至双流县人民法院，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、和为贵公司中国银行股份有限公司双流分行与朱玉、四川和为贵实业有限责任公司于2010年10月8日签订的合同编号为【2010年】和贵久居福三期字第83号《中国银行股份有限公司四川省分行个人住房贷款合同》于2014年6月6日予以解除。二、朱玉于2014年7月6日前归还和为贵公司贷款本金273792.38元以及相关的利息、罚息。利息和罚息的具体金额以朱玉实际付清上述款项之日，和为贵公司中国银行股份有限公司双流分行的银行系统所产生的金额为准。三、朱玉在2014年7月6日前向和为贵公司中国银行股份有限公司双流分行支付律师费12000元。四、朱玉四川和为贵实业有限责任公司就朱玉应承担的前述第二、三项付款义务向和为贵公司承担连带保证责任。”
朱玉未按调解书确定的期限履行义务，中国银行股份有限公司双流分行遂向法院申请强制执行，和为贵公司于2014年11月3日向中行双流分行履行了（2014）双流民初字第2060号民事调解书所确定的付款义务：向中行双流分行账号为91××0400××991001的账户存入310000元。后经结算，朱玉贷款金额包括双方达成调解协议前尚欠本息共计29420.6元（包括本金6910.44元，利息22510.16元），达成调解协议后还欠本息共计266958.66元（包括本金266881.94元，利息76.72元），即和为贵公司代朱玉清偿贷款本息共计296379.26元；另代其支付提前还款补偿金3447.27元。
2014年11月3日，中行双流分行向和为贵公司退回朱玉案余款10173.47元。和为贵公司因中行双流分行向法院申请强制执行产生执行费4051元。
2015年1月8日，和为贵公司委托北京大成（成都）律师事务所律师担任本案的诉讼代理人，支付代理费22854.61元。
一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、《中国银行股份有限公司四川省分行个人住房贷款合同》、《提前结清贷款通知书》、（2014）双流民初字第2060号民事调解书、中国银行进账单、中国银行客户借记回单、贷款还款凭证2张、收费凭证、客户贷记回单、情况说明、委托代理合同、增值税发票、庭审笔录以及当事人的陈述。
一审法院认为，和为贵公司、朱玉签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。
（一）关于和为贵公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的问题。
一审法院认为，因双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第2条约定：“……如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行或住房公积金管理机构要求出卖人承担保证责任（包括但不限于扣划保证金）的，朱玉应当在60日内归还出卖人被扣划的保证金和支付相应的违约金；否则，和为贵公司有权单方面解除合同……”，而根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现因和为贵公司已于2014年11月3日代朱玉向银行支付了朱玉案贷款本息及提前贷款补偿金等，解除合同的条件已成就，故和为贵公司要求解除与朱玉于2010年10月6日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。
（二）关于和为贵公司要求朱玉偿还和为贵公司代为向银行归还的商品房按揭剩余贷款本息及银行实现债权的诉讼费、执行费、律师费等费用共计326762.05元(303877.53元+22854.52元)的问题。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的“和贵.久居福”××幢2单元××层2号商品房一套应退还给和为贵公司，朱玉尚未履行的房款也应终止履行，故和为贵公司要求朱玉偿还贷款本金的请求不能成立，一审法院不予支持，但其有权要求朱玉赔偿因解除合同所造成的损失。而对于损失的多少，因双方《商品房买卖合同补充协议》第2.2.3条约定“出卖人依照合同或本协议约定解除合同或追究买受人归还的贷款本息、支付的诉讼或仲裁费用（含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用等）、律师费和实现前述债权所应缴纳的税费以及贷款银行和住房公积金管理机构收取的其他费用”，因此一审法院确认其损失为：朱玉向银行支付的利息22586.88元（22510.16元+76.72元）、提前还款补偿金3447.27元、执行费4051、律师费22854.52元，共计52939.67元。
（三）关于和为贵公司请求朱玉承担违约金81083.8元的问题。
一审法院认为，本案中朱玉未能按期偿还贷款，导致和为贵公司承担连带保证责任的事实清楚，双方虽然对违约金进行了约定（总房价款的20%即81083.8元），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，而一审法院确认因解除合同给和为贵公司所造成的损失为52939.67元，因此其约定的违约金远远高于损失的30%，故一审法院依法进行调整，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为5000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除和为贵公司与朱玉于2010年10月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同签约备案号：227247）；二、朱玉于判决生效之日起十日内向和为贵公司支付违约金5000元。三、朱玉于判决生效之日起十日内向和为贵公司支付利息、提前还款补偿金、执行费等各项损失共计30085.15元；、朱玉于判决生效之日起十日内向和为贵公司支付因本案产生的律师代理费22854.52元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3538元，诉讼保全费2020元，由朱玉负担（朱玉在履行判决时一并支付给和为贵公司）。
二审中，和为贵公司提交了《房屋信息摘要》，拟证明案涉房屋于2013年1月16日已办理产权转移登记至朱玉名下，房屋产权证号为双权0456149；并请求二审改判朱玉协助将案涉房屋的产权过户至和为贵公司名下。
和为贵公司未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。合同在实际履行中，因朱玉未按期向贷款银行偿还贷款，导致贷款银行通过诉讼程序解除了与朱玉之间的贷款合同，在此情况下，和为贵公司依据补充协议第2.2.3条主张解除合同，符合双方约定，一审法院判决解除《商品房买卖合同》及补充协议正确，本院予以维持。本案二审争议的焦点有两个方面，现分述如下：
一、朱玉应否偿还和为贵公司代为向银行归还的贷款本息以及银行实现债权的诉讼费、执行费303877.53元。
一审中，和为贵公司对其关于该项主张的金额构成明确如下：303877.53元=朱玉逾期向银行偿还十期贷款的本息共计29420.6元（包括本金6910.44元，利息22510.16元）+达成调解协议后尚欠银行的贷款本息共计266958.66元（包括本金266881.94元，利息76.72元）+贷款银行收取的提前还款补偿金3447.27元+因贷款银行向一审法院申请强制执行产生的执行费4051元。同时，和为贵公司明确表示，其在本案中的诉讼请求系基于商品房预售合同关系提出，其要求朱玉偿还的上述费用，是基于承担连带保证责任已实际代朱玉向银行偿还了剩余贷款的本息、罚息等款项。
本院认为，根据《商品房买卖合同》、补充协议及《个人住房贷款合同》的约定，和为贵公司与朱玉之间存在两个法律关系，一是基于房屋买卖形成的商品房预售合同关系，一是基于银行贷款担保建立的保证合同关系。而本案中，和为贵公司要求解除合同，系以商品房预售合同关系为基础法律关系主张权利，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，和为贵公司作为出卖方，主要的合同权利是收取购房款，主要的合同义务是向朱玉交付房屋，在合同解除后，和为贵公司要求恢复原状的主张，应是要求朱玉返还房屋，而非要求朱玉支付购房款；恰恰相反，只能由朱玉基于合同解除主张返还购房款。因此，和为贵公司基于商品房预售合同关系要求朱玉偿还购房款，缺乏法律依据，不应支持。
本案中，和为贵公司要求朱玉偿还贷款本息等费用的主张，实质上是行使其担保责任的追偿权，即为债务人提供担保的第三人，在承担了担保责任后，享有的向债务人追偿的权利。由于和为贵公司在同一案件中分别基于商品房预售合同关系和追偿权向朱玉主张权利，不符合一个案件处理一个法律关系的基本原则，和为贵公司可就此部分合同关系另行予以主张。
二、一审判决认定的违约金数额是否恰当。
根据补充协议第2.2.3条的约定，如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除与买受人的贷款合同的，出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房款20%的违约金。结合庭审已查明的事实，朱玉在客观上存在上述违约事实，和为贵公司据此要求朱玉承担违约金81083.8元（405419元×20%）符合合同约定，应予支持。一审中，朱玉经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃举证及抗辩的诉讼权利，在朱玉未对合同约定的违约金计算标准抗辩过高的情况下，一审法院径行对违约金予以调整，适用法律不当，本院予以纠正。
关于和为贵公司在二审中要求朱玉协助将案涉房屋的产权过户至和为贵公司名下的主张，因和为贵公司在一审中未就此项提出诉讼请求，依法不属二审审理范围，和为贵公司可另行予以主张。
综上，和为贵公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5691号民事判决第一、四项；
二、撤销四川省双流县人民法院（2014）双流民初字第5691号民事判决第二、三项；
三、朱玉于本判决生效之日起十日内向四川和为贵实业有限责任公司支付违约金81083.8元；
四、驳回四川和为贵实业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3538元，保全费2020元，共计5558元，由四川和为贵实业有限责任公司负担4120元，由朱玉负担1438元；二审案件受理费7076元，由上诉人四川和为贵实业有限责任公司负担5307元，由被上诉人朱玉负担1769元。
本判决为终审判决。
审判长 唐 骥
审判员 赵 锋
审判员 龚 耘
二〇一七年四月二十四日
书记员 梅芳芝