江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03400号
上诉人（原审被告）苏州瑞安机械制造有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇。
法定代表人张峰祥，该公司总经理。
委托代理人肖洪波，江苏恒之律师事务所律师。
委托代理人吴怯，江苏恒之律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市甪直东方置业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路46号。
法定代表人周雪华，该公司总经理。
委托代理人李洪英，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
委托代理人曾飞，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。
上诉人苏州瑞安机械制造有限公司（以下简称瑞安公司）因与苏州市甪直东方置业有限公司（东方置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴甪民初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：自2004年起，瑞安公司因生产经营需要，向东方置业公司租赁登记于东方置业公司名下、坐落于苏州市吴中区甪直镇凌港路幢号为2的房屋一幢，双方每三年签订一期租赁合同。2010年1月22日，双方再次签订租赁合同，载明，东方置业公司将上述厂房、土地及相关公用设施租赁给瑞安公司；租赁时间为3年，从2010年1月1日至2012年12月31日；年租金总额为248605元，先付款后使用；瑞安公司如生产需要新建房屋或租用房屋扩建、改变房屋结构及装修装潢，需向东方置业公司申请，经同意后方可实施，新增资产及装修装潢资产待瑞安公司不再租赁房屋时，其资产所有权无偿归属东方置业公司所有；租赁期满后，如需要续租，应提前一个月与东方置业公司重新签订新的租赁合同，瑞安公司在同等条件下对该厂房有优先租赁权。此外，合同还就租赁事宜所涉其他事项进行了约定。2013年1月7日，东方置业公司向瑞安公司发出通知，告知合同到期日为2012年12月31日，根据政府整体规划，该厂房区域另有他用，对即将到期的合同不再签订；通知瑞安公司提前做好腾让准备工作，所耗用的水电费、应缴纳的税费、租金按规定缴付，合同到期即把厂房内机器设备及其他物品全部搬走。2014年10月23日，东方置业公司委托律师发出律师函，要求瑞安公司自接到律师函之日起五个工作日内腾空、返还上述房屋，并与东方置业公司结算房屋占用费，瑞安公司收到上述函件后仍未迁出承租房屋，故东方置业公司提起本案诉讼。一审庭审中，东方置业公司否认与瑞安公司存在租赁30年的合意，并称瑞安公司自2013年1月1日起再未支付租金；瑞安公司对租金支付情况表示不知道，但与东方置业公司一致确认上述房屋一直由其使用至今。瑞安公司陈述承租房屋后，其在租赁物旁边的空地上搭建了部分房屋，其若迁出，则要求东方置业公司赔偿扩建及装潢损失；东方置业公司明确本案中仅要求瑞安公司迁出租赁合同所涉第2幢房屋，并不同意赔偿相关损失。瑞安公司提交反诉状，请求确认房屋租赁合同的有效期到2015年12月31日。
上述事实，有租赁合同、集体土地使用证、房屋所有权证、通知、律师函及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审原告东方置业公司的诉讼请求为，请求判令：瑞安公司立即返还房屋，并支付自2013年1月1日起至实际返还之日止按租金标准计算的房屋占有使用费。
一审法院认为：双方当事人之间存在租赁合同法律关系，所签租赁协议亦为合法有效，当事人理应按约履行。双方对签订于2010年1月22日的租赁合同无异议，予以确认，依该合同内容，租赁时间至2012年12月31日止，故对东方置业公司关于租赁期间至该日届满的陈述予以采信。瑞安公司陈述双方约定的租赁期限为30年，未提供证据，东方置业公司亦予否认，不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，现东方置业公司要求瑞安公司返还租赁协议所涉房屋，符合法律规定，予以支持。瑞安公司于租赁期间届满后继续使用房屋，且对东方置业公司所称未继续支付房屋占有使用费的情况未提出异议，予以采信，现东方置业公司自2013年1月1日起按原租金标准继续主张房屋占有使用费，可支持至房屋实际返还之日止。瑞安公司要求确认合同有效期至2015年12月31日，不构成反诉，可作为答辩意见，其提出合同继续履行的意见不能成立，不予采纳。至于瑞安公司主张相关费用及损失赔偿，可另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、苏州瑞安机械制造有限公司于判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴中区甪直镇凌港路幢号为2号的房屋返还给苏州市甪直东方置业有限公司。二、苏州瑞安机械制造有限公司于判决生效之日起三十日内支付苏州市甪直东方置业有限公司自2013年1月1日起至实际返还之日止以每年248605元的标准计算的房屋占有使用费。案件受理费人民币8217元，由苏州瑞安机械制造有限公司负担。
上诉人瑞安公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，适用法律错误。合同约定租期届满，承租人继续使用租赁物，出租人对合同约定定期租期届满后承租人继续使用未明示提出异议或解除的，原租赁合同继续有效、租期为不定期，期限至出租人明确解除不定期租赁的通知到达承租人之后的合理腾房期限届满终止。自2004年起被上诉人与上诉人每三年续签一次租赁合同的长期交易习惯以及当地政府与被上诉人招商引资时对上诉人作出的连续租赁30年承诺，上诉人在书面定期租赁合同约定租赁期限届满后仍继续占有、使用租赁房屋，被上诉人在期限届满后对上诉人之后的继续使用未作出明确有效的表示，双方的租赁关系仍然不定期延续，双方始终以承租人和出租人的身份商谈拆迁补偿费与租金的折抵问题。2013年1月7日的通知上诉人代理人只是以其个人身份表示看到过，并未承认收到该通知，且一审中第一次庭审笔录瑞安公司并未签字。在连续签订租赁合同过程中，出租人发生了所有权变动，侵犯了上诉人的优先购买权。上诉人系存在大量员工、大量机械设备等生产型台资独资企业，应给予上诉人充分的、合理的腾房期限。上诉人仍属合法占有、有权占有，应当支付租金而非占有使用费，上诉人不负返还房屋的义务。一审法院不予受理反诉未出裁定，程序违法。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人东方置业公司答辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审另查明，一审法院2014年12月2第一次庭审笔录显示，瑞安公司特别授权代理人杨阳出庭，但未在庭审笔录中签名，一审主审法官在笔录末页记录“被告委托代理人拒绝签字”。二审中瑞安公司确认其代理人参加了一审第一次庭审。瑞安公司在二审中提交租赁合同书复印件一份，证明涉案房屋在租赁期间内发生所有权变动，侵犯其优先购买权。东方置业公司质证后认为该合同为复印件，对其真实性不予认可，且房屋从未进行过买卖，房屋买卖的事实应当以房产登记部门的登记为准。对于瑞安公司二审中提交的证明涉案房屋在租赁期间所有权发生变动的租赁合同，因系复印件，本院不予采信。
以上事实，有租赁合同、一审庭审笔录、调查笔录予以佐证。
二审查明的其他事实与一审查明的事实相一致。
本院认为，根据双方当事人2010年1月22日签订的《租赁合同》第十三条规定，“租赁期限届满后，如乙方（瑞安公司）需要续租，应提前一个月与甲方（东方置业公司）重新签订新的租赁合同，乙方在同等条件下对该厂房有优先租赁权。”瑞安公司未能提供任何证据证明其在租赁期限届满前一个月与东方置业公司重新签订新的租赁合同，应视为租赁合同届满后终止，瑞安公司认为双方租赁合同应视为不定期租赁合同继续有效的主张与双方合同约定内容明显相悖，本院不予采信。瑞安公司认为东方置业公司2013年1月7日发出的腾房通知其未收到，但一审中瑞安公司代理人明确表示看到过该通知，足以证明瑞安公司知晓东方置业公司要求其腾房的意思表示，瑞安公司的该项主张与其一审中的陈述相互矛盾，不足采信。至于瑞安公司认为其一审代理人并未在一审第一次庭审笔录中签字，其代理人陈述仅代表个人身份的主张，因该代理人持有瑞安公司的授权委托书但拒绝在笔录上签字，相应后果仍应由瑞安公司承担，瑞安公司的该项上诉主张有违诚实信用原则，本院不予采信。瑞安公司认为东方置业公司曾作出连续租赁30年的承诺，但未能提供充分证据予以证实，本院难以采信。瑞安公司主张的优先购买权，因缺乏事实依据，本院不予支持。瑞安公司在租赁合同到期后未能与东方置业公司续签租赁合同，理应及时腾退涉案房屋，东方置业公司早在2013年1月7日就向瑞安公司发出了腾房通知，瑞安公司已有充分时间进行搬迁。关于瑞安公司提出的反诉问题，一审法院认定为答辩意见不构成反诉，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人瑞安公司的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8217元，由上诉人苏州瑞安机械制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
审 判 员 孙 毅
代理审判员 黄学辉
二〇一五年九月二十四日
书 记 员 黄源榕