苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初3807号
原告苏州市吴中区城南街道国风华苑业主委员会,住所地江苏省苏州市吴中区城南街道邵昂路86号。
负责人钱金华，主任。
委托代理人顾国平，江苏力信律�事务所律师。
被告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司,住所地江苏省苏州市南环西路140号212室。
负责人郑永军，总经理。
被告北京燕侨物业管理有限公司,住所地北京市朝阳区建国门外大街24号。
法定代表人刘洵，董事长。
上述二被告的委托代理人闾健，江苏同益大地律师事务所律师。
原告苏州市吴中区城南街道国风华苑业主委员会（以下简称国风华苑业委会）诉被告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司（以下简称燕侨物业苏州分公司）、北京燕侨物业管理有限公司（以下简称燕侨物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理。依法由审判员江伟适用简易程序公开开庭进行了审理。后组成合�庭公开开庭进行了审理。原告负责人钱金华及委托代理人顾国平、二被告委托代理人闾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国风华苑业委会诉称，2015年9月，其与被告燕侨物业苏州分公司签订物业服务合同，约定由该公司为其所在的小区提供物业管理服务，合同期限至2016年8月31日。2016年4月，小区业主投票决定解聘被告燕侨物业苏州分公司，但该公司未及时撤出小区，也未及时移交相关资料及租金收益。据此，其要求确认其与被告燕侨物业苏州分公司签订的物业服务合同于2016年8月31日终止，并向其移交物业管理相关资料（详见清单）；支付2016年度收取的地面停车位租金130636.8元及公共用房（小商店）出租收益租金20000元；移交2015年、2016年度收取的人防停车位租金700380元，支付至公共维修基金账户内；被告燕侨物业公司对上述金钱债�承担连带清偿责任；本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告撤回了要求移交2015年、2016年度收取的人防停车位租金700380元的诉讼请求。
被告燕侨物业苏州分公司、燕侨物业公司辩称，原告提起的本案诉讼涉及全体业主的共同利益，属于有关共有和共同管理的重大事项，应由全体业主共同决定即应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称双半数）表决决定。因此，原告应提交双半数的表决材料以证明其具备诉讼资格。此外，根据相关规定，到期不续签物业服务合同的，应召开业主大会进行表决且表决结果要达到双半数，但其至今未见到表决资料，故燕侨物业苏州分公司与原告签订的物业服务合同应继续履行，不应向原告移交物业管理资料；至于租金，其对原告要求交付的2016年度公共用房租金20000元�异议，但应交付的2016年度地面车位租金实际为115628.20元。另，燕侨物业公司对原告要求其与燕侨物业苏州分公司对上述金钱债务承担连带责任无异议，但原告的相关诉请，无事实及法律依据，应予驳回。
经审理查明，2015年6月，苏州市吴中区国风华苑小区成立业主委员会即本案原告。
同年9月25日，原告与燕侨物业苏州分公司签订《苏州市物业服务合同》，主要内容为燕侨物业苏州分公司自2015年9月1日起至2016年8月31日止为苏州市吴中区国风华苑提供物业服务；燕侨物业苏州分公司可在原告委托其物业经营的收入中提取费用并专项用于管理该项物业的成本支出，其中停车位（库）的提取比例为总收入的30%，相关配套设施的提取比例为总收入的30%，商业用房的提取比例为总收入的40%等；合同期满后，原告不再与燕侨物业苏州分公司续约的，应提前三个月书面通知燕侨物业苏州分公司；本合同期满，原告没有将续聘或解聘燕侨物业苏州分公司的意见通知燕侨物业苏州分公司，且没有选聘新的物业管理企业，燕侨物业苏州分公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同的期限。本合同终止时，燕侨物业苏州分公司应移交物业管理权，撤出本物业，协助原告做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合原告移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等。
同日，原告与燕侨物业苏州分公司还签订了《国风华苑物业服务合同补充协议》，约定小区2015年地面停车费剩余50%（约57000元），签署物业合同后一周内付款至业委会账户；小区2016年地面停车费租赁工作完成后一周内属于业委会的全部款项付至业委会账户；小区2015�及2016年燕侨物业苏州分公司受委托经营的商业用房所有收益于2015年10月10日前付款至业委会账户等等。审理中，原、被告一致确认2016年度地面停车位租金为175080元；燕侨物业苏州分公司应将前述收益中扣除税费及应提取的30%收益后的剩余部分交付给原告。经核算，燕侨物业苏州分公司应交付给原告的2016年度地面停车位租金为115628.2元。
后，原告与被告燕侨物业苏州分公司就上述合同的履行情况多次往来发函沟通。2016年4月14日，原告书面通知被告燕侨物业苏州分公司称，由于被告燕侨物业苏州分公司从签订物业服务合同以来，严重违反双方签订的物业服务合同，经小区业委会及部分业主多次要求仍未有效整改；经小区业委会征求全体业主意见后有81.7%的业主同意于2016年4月15日解除与被告燕侨物业苏州分公司之间的物业服务合同并请�告燕侨物业苏州分公司在2016年5月31日撤出小区并与原告进行物业移交。
2016年6月11日，原告再次书面通知被告燕侨物业苏州分公司，称其于2016年4月14日书面要求被告燕侨物业苏州分公司于2016年5月31日撤出小区，但被告燕侨物业苏州分公司拒绝撤出；其再次告知被告燕侨物业苏州分公司双方间签订的物业服务合同在到期后自然终止，不再续签，要求被告燕侨物业苏州分公司于2016年8月31日下午17时前向原告移交小区各项资料、账目清单明细及其他各项资料，并撤出本小区。2016年6月21日，被告燕侨物业苏州分公司书面回复原告称，根据相关规定，解聘物业服务企业应经双半数的业主同意，并在物业管理区域内显著位置公示，但原告未按照该规定执行，故其将依法继续履行物业服务合同，不撤出该小区。
另，《江苏省物�管理条例》规定：县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。社区居（村）民委员会应当支持业主大会、业主委员会作出的决定，应当书面告�社区居（村）民委员会。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区业主大会会议，应当同时告知社区居（村）民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或续聘业务服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
又，《苏州市住宅物业管理条例》除同样规定了上述内容外，还规定：业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行�治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。业主（代表）大会会议采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
以上事实，有原告提供的业主委员会备案表及公告、物业服务合同及补充协议、双方往来的公文及函，以及本院制作的庭审笔录、质证笔录等证据在卷证明。
审理中，原告为证明其主张还提供了如下证据：1、落款时间为2015年12月1日的《公告》及照片各一份，该公告的主要内容为：因燕侨物业苏州分公司没有按照物业服务合同履行，故原告决定召开业主大�，在业委会办公室设置投票箱表决是否同意解聘燕侨物业苏州分公司，开始时间为2015年12月19日，投票时间为每晚19:00至21:00。
2、落款时间为2015年12月25日的《公告》及照片，该公告的主要内容为：因投票率太低，将采取专人送达回收意见的方式进行，上门送达票据的时间从2015年12月26日开始。
3、落款时间为2016年3月10日的《关于业委会上门送达征求表决意见单的公告》及照片，该公告的主要内容为：业主大会采用在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。因目前物业无故阻挠，拒绝配合业委会正常工作，现业委会采取上门专人送达征求表决意见单并张贴在业主家门口，张贴日期为3天，请业主于2016年3月13日晚7点至8点携带房产证或购房合同、身份证、�决票统一到业委会办公室提交表决票。
4、落款时间为2016年4月1日的《国风华苑解聘燕侨物业表决票汇总表》，载明：小区总户数为1123户，建筑总面积为124934平方米，已投赞同票605票，建筑面积为64500平方米；已投反对票31票；已投弃权票97票；无法联系到业主312票。
5、落款时间为2016年4月14日的《公告》，该公告主要内容为：因燕侨物业苏州分公司国风项目部对小区的管理存在严重不足，严重违反物业服务合同，业委会组织关于解聘燕侨物业苏州分公司的投票。现投票工作已经结束，由吴中区住建局经街道物管科、社区对表决票进行了核实，赞同票为918票（原告表示该票数含无法联系到业主的312票，实际共计917票），占总户数的81.7%。住建局、街道物管科、社区对表决票的核实情况没有异议，已经满足解聘物业的各项条件，现住建局同意业委会可以对燕侨物业苏州分公司下达限期撤出小区。经商议决定燕侨物业苏州分公司于2016年5月31日上午十点撤出小区。如果对于票据的统计有疑问，可以致电吴中区住建局物管科65286223、新城社区65858907。
6、落款时间为2016年6月12日的《公告》，该公告主要内容为：与燕侨物业苏州分公司签订的物业服务合同将于2016年8月31日到期，到期后将不再续签物业服务合同。
针对上述证据，原告还表示，其在召开业主大会进行本案表决时虽未确定表决的截止时间（表决时间实际持续到2016年4月）；本次业主大会从决定召开到设置投票箱，再到开箱验票（开箱时间为2015年12月25日），到变更表决方式为上门送达征求意见，最终到表决票统计均未向辖区社区、街道物管部门、区物管部门书面报告，社区�街道物管部门、区物管部门也未有人参与其中；但其在业主表决后将表决票全部送交社区抽查确认，且向燕侨物业苏州分公司告知并公告了表决结果。
经质证，二被告对落款时间为2015年12月1日、2015年12月25日的《公告》及照片的真实性均不予认可，表示该《公告》及照片是原告后来补的且原告也未在公告中公布表决期限，使表决没有意义；对落款时间为2016年3月10日的《关于业委会上门送达征求表决意见单的公告》及照片的真实性认可，但公告中规定业主不返还意见或不提出同意、反对、弃权意见的视为同意有违法律规定，且同样未规定表决时间；对落款时间为2016年4月1日的《国风华苑解聘燕侨物业表决票汇总表》的真实性不予认可，其也没有看到605张赞同票；对落款时间为2016年4月14日的《公告》的形式真实性予以认可，但对该公告内容不予认可，因为吴中区住建局、街道物管科、社区没有组织对表决行为进行核实且该公告中的918票与前一份公告中的605票也不符；对落款时间为2016年6月12日的《公告》的形式真实性认可，但对公告的内容不予认可，因为要解除双方间的合同关系，原告除了要向全体业主进行公告外，还应提前三个月告知其。同时，二被告还表示，原告在业主表决期间还向业主发放了每户200的公共收益；在业主领取200元公共收益的同时要求业主对是否提前解聘燕侨物业苏州分公司进行表决。对此，原告称，其确认在表决期间作出了发放每户200元公共收益的决定，并最终在2016年1月至4月间共向其中的700余户业主进行了发放，但该公共收益的发放与本案的表决无关。
审理中，为查明本案相关事实，本院向涉案小区所在的苏州市吴中区城南街道物管科及新城苑社区居�会进行了调查。该部门李姓科长表示2015年12月，原告因与燕侨物业苏州分公司发生纠纷而向街道物管科及社区口头表达了解聘燕侨物业苏州分公司的意思；具体情况社区比物管要清楚。新城苑社区居委会沈姓主任表示社区对原告以上门送达表决票的事情是知道的，但因为涉案小区没有召开正式的业主大会，所以社区没有人参加；2016年4月，原告将表决情况汇总表提交给了社区。社区电话抽查了10%的赞成票共计120户（抽查时一并询问投票是否与发放的200元公共收益相关），其中接听电话的117户中仅有2人表示当时投的是弃权，1人表示其投赞成票与200元公共收益有关，1人表示无所谓。对此，原告除表示社区抽查的比例为20%外对上述内容均无异议；二被告对上述内容亦无异议。
本院认为，业主委员会有权依据业主大会的决定请求解除或到�不续签物业服务合同。本案中，原告提供了表决票及表决票汇总表、相关公告等证据以证明涉案小区业主已共同作出解聘燕侨物业苏州分公司的决定。因此，原告作为涉案小区的业主委员会有权提起本案诉讼即具有本案诉讼的主体资格。
但业主委员会所据以提出解除或到期不续签物业服务合同的依据应为业主大会依法定程序作出的决定，也即由业主共同决定并接受社区、街道办事处（乡镇人民政府）负责管理管理工作的部门以及县级以上地方人民政府住房和城乡建设或房产行政主管部门的指导和监督。
业主共同决定主要体现在业主充分参与表决和在合理时间内进行表决两个方面。业主的充分参与不仅包括业主参与投票表决以行使其个人的表决权，还包括参与如验票、统计等表决流程以维护小区业主的共同利益。但�本案中，原告自认无论是投票箱的开票统计，还是上门送达征求意见及其票数统计都是由业委会成员独自进行的。期间，并无其他业主或业主代表的参与。另，业主共同表决本意应为业主在同一时间内进行投票表决。但基于同一时间召集全体业主存在困难考虑，一般都允许以书面征求意见的方式进行表决。但书面征求意见仍不能违反共同表决的原则范围，即不能不设表决的合理期限。但在本案中，原告在2015年12月召集业主大会，确定设置表决箱对是否解聘燕侨物业苏州分公司进行投票表决时就未限定投票的截至时间；在2015年12月25日发现投票率过低后改为上门送达征求意见时也未明确上门征求意见的截至时间，并一直持续到2016年4月即统计出双过半的赞同票为止。
社区、街道办事处（乡镇人民政府）负责管理工作的部门以及县级以上地方人民政府住房和城乡建设或房产行政主管部门的指导和监督是业主大会决定，也即业主共同决定的公开、公正性原则的体现。根据相关规定，社区、街道办事处（乡镇人民政府）负责管理管理工作的部门以及县级以上地方人民政府住房和城乡建设或房产行政主管部门的指导和监督主要体现在业主委员会在决定召开业主大会时就应向告知社区居民委员会并听取其建议，进行投票表决以及票数统计时应自觉接受指导和监督，并将业主大会的决定即表决结果及时书面告知社区居民委员会等方面。但在本案中，原告自认其仅在开始时口头告知其要召集业主大会以及在表决票统计好后将表决票送交辖区社区居委会抽查，而在召开业主大会或设置投票箱接受投票、开箱验票、改为上门送达书面征求意见以及整个上门书面征求意见的过程中、最终的票数统计等重要环节均无社区、街�办事处物业管理部门以及区住建局物业管理部门的参与。况且社区居委会的抽查结果与表决票的记载也并未一致无异。
综上，原告无论在表决程序上，还是其所提供的双半数表决结果均存在明显的瑕疵，未体现公开、公正的原则，不能作为解除或到期不续签物业服务合同的依据。况且，原告在表决期间未经业主大会决定即擅自向本案所涉小区的部分业主发放每户200元的公共收益也有违规和干扰业主表决之嫌。因此，原告要求确认其与燕侨物业苏州分公司之间的物业服务合同于2016年8月31日终止及被告向其移交物业管理相关资料，依据不足，不予支持。
另，燕侨物业苏州分公司确认应向原告交付2016年度公共用房租金收益20000元及地面停车位租金115628.2元，本院对此予以认定。至于燕侨物业公司的责任，因其对原告要求其对前述款项承担连带清偿责任予以认可，故本院对此亦予认定。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关规定，判决如下：
一、被告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司于本判决生效之日起十日内交付给原告苏州市吴中区城南街道国风华苑业主委员会2016年度公共用房租金收益人民币20000元、2016年度地面停车位租金人民币115628.2元，合计人民币135628.2元。
二、被告北京燕侨物业管理有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
三、驳回原告苏州市吴中区城南街道国风华苑业主委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币12310元，由原告苏州市吴中区城南街道国风华苑业主委员会负担人民币9297元，被告北京燕侨物业管理有限公司苏州分公司、北京燕侨物业管理有限公司负担人民币3013元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 江 伟
代理审判员 吴宁剑
人民陪审员 顾伟芳
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 王 亭