广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法坦民一初字第880号
原告：李丽（反诉被告），女，1978年3月19日出生，汉族，住广西宾阳县。
委托代理人：林绮华、梁嘉俊，广东裕中律师事务所律师、实习律师。
被告：潘命方（反诉原告），男，1969年3月12日出生，汉族，户籍地广东省新丰县，现住广东省中山市。
被告：张志双（反诉原告），男，1968年4月9日出生，汉族，户籍地广东省翁源县，现住广东省中山市。
上列两被告共同委托代理人：赵剑华，广东德元律师事务所律师。
原告李丽诉被告潘命方、张志双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理后，依法由代理审判员张剑峰独任审判，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告李丽委托代理人毕武昌、梁嘉俊，被告潘命方、张志双共同委托代理人赵剑华到庭参加了诉讼。2015年2月9日，原告李丽撤销毕武昌的委托，委托林绮华作为其委托代理人。后依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告李丽委托代理人林绮华、梁嘉俊，被告潘命方、张志双共同委托代理人赵剑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李丽诉称：原告于2014年3月14日与被告潘命方签订一份转让协议，约定原告接手被告潘命方转让的中山市坦洲镇潘仔饭店的装修及设施、设备。随后，原告与两被告于2014年3月15日签订一份租赁合同，合同约定租赁期限从2014年3月15日起至2023年3月15日止，月租金为15000元，每月15日前交付当月租金，从2014年5月1日开始计租。原告向被告支付两个月租金30000元作为押金。合同签订后，原告每月按时缴纳租金，并对饭店进行一系列的维修、保养、线路安装等。经原告多次催告，两被告却至今未能提供有效的房产证件、土地使用证等相关证件，亦未能协助办理新的营业执照等相关证照。原告从相关部门得知，该租赁物不具备相关证件的事实，故无法办理营业执照。因两被告故意隐瞒事实，以致原告蒙受损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.确认原、被告之间签订的租赁合同无效；2.两被告返还原告已支付的租金45000元；3.两被告返还原告押金30000元；4.两被告赔偿原告损失727705.55元；5.两被告承担本案诉讼费用。
原告李丽就其陈述的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.2014年3月15日租赁合同一份；2.租金收据三张、押金收据一张；3.2014年3月14日转让协议一份；4.转让费收据三张；5.2014年4-8月工人工资明细表；6.设备及安装费收据十张；7.招牌、广告费用发票二张及收据一张；8.维修费收据二十七张；9.其他费用六张；10.点菜收银系统硬件及安装调试费、维护费发票三张。
被告潘命方、张志双共同辩称：1.涉案的租赁物经过村委及相关主管部门批准由原保管室扩建而成，被告有权进行租赁。合同双方均具有完全民事行为能力，双方签订的租赁合同合法有效；2.原告拖欠租金的行为已经违约，应承担违约责任，被告有权追缴押金、拖欠的水电费等；3.原告要求赔偿的数额没有事实与法律依据，应予驳回。本案为租赁合同纠纷，涉案租赁合同中并没有约定原告所称的被告协助办理营业执照的事宜，原告以被告未尽协助办理义务为由要求被告承担责任，不符合租赁合同约定。事实上是原告不支付租金，并明确在本案中表示不再履行双方的租赁合同，违约责任应由原告承担。且原告并没有投入装修费用，租赁物原有的装修均为被告自行投入，不应支持原告的财产赔偿的请求；4.即使原告有进行经营，也是原告在没有取得合法营业执照的情况下进行经营，该经营行为是一种违法经营行为，违法经营行为所造成的对后果应由原告自行承担。
被告潘命方、张志双就其辩解在举证期限内提交的主要证据有：1.2012年2月1日潘命方与中山市坦洲镇坦洲经济联合社第六经济社签订租赁合同一份、收款收据三张；2.个体工商户营业执照、组织机构代码证、2012年6月15日中山市坦洲镇规划管理所出具的证明；3.税务事项通知书、中山市坦洲镇潘仔饭店的个体户机读档案登记资料；4.中山市坦洲镇港心思餐厅餐饮服务许可证；5.2014年11月17日中山市坦洲镇××村社区居民委员会证明；6.2014年12月30日中山市坦洲镇××村社区居民委员会证明。
反诉原告潘命方、张志双并提起反诉称：2012年2月1日，反诉原告潘命方与中山市坦洲镇坦洲经济联合社第六经济社（以下简称第六经济社）签订一份租赁合同，约定由反诉原告潘命方承租第六经济社位于中山市坦洲镇××东围的保管室及地坪约10亩作经营餐饮业之用。租赁期间为2012年6月1日至2030年5月31日，自2012年2月1日至2012年5月31日为装修期，土地交由反诉原告潘命方建设房屋及装修。2012年8月，反诉原告潘命方在该地注册成立了中山市坦洲镇潘仔饭店，开始经营餐饮行业。2014年初，反诉被告的男朋友找到反诉原告潘命方，请求承租该餐厅。经双方协商，反诉原告潘命方与反诉被告李丽于2014年3月14日签订了一份转让协议，协议约定：反诉原告潘命方将中山市坦洲镇潘仔饭店内的装修及设施、设备作价400000元转让给反诉被告李丽。2014年3月15日，反诉原告潘命方、张志双与反诉被告李丽签订了一份租赁合同，将上述饭店的房屋租赁给反诉被告李丽等作饮食用途。合同签订后，反诉原告于2014年3月15日将潘仔饭店交接给反诉被告经营，但反诉被告只向反诉原告支付了转让款60000元、2014年5月、7月、8月租金、水电费后未再支付其他款项。2014年9月反诉被告自行停止经营，也拒绝支付相应款项。现反诉被告向法院提起诉讼，要求反诉原告予以赔偿。反诉原告认为，反诉原告已依约将潘仔饭店交付给反诉被告，反诉被告长期拒绝支付合同约定的款项，且在经营数月后自行退出，并向法院提出合同无效之诉，反诉被告行为显属违约，应承担违约责任。据此，潘命方、张志双特提起反诉，请求法院判令：1.确认反诉原告与反诉被告签订的租赁合同于2014年10月31日解除；2.确认反诉原告潘命方与反诉被告签订的转让协议于2014年10月31日解除；3.反诉被告支付2014年6月、9月、10月租金共计45000元；4.反诉被告支付2014年7月14日至8月18日所用电费15863.10元、水费1185元；2014年8月18日至9月18日所用电费6699元、水费324元，合计电费22562.10元、水费1509元；5.反诉被告承担反诉费用。
反诉原告潘命方、张志双就其反诉请求提交的主要证据有：1.2014年3月15日租赁合同、2014年3月14日转让协议；2.水费通知单五份、水费发票一份及污水处理费收据一份；3.电费发票六份及银行卡转账小票四份；4.潘命方出具的水电费收款收据四份。
反诉被告李丽辩称：反诉被告主张租赁合同无效，反诉原告主张租赁合同有效，对反诉原告的反诉请求不予认可。
反诉被告李丽就其辩解意见提交的证据与本诉部分提交的证据一致。
经审理查明：2014年3月14日，潘命方作为甲方，李丽作为乙方，双方签订一份转让协议，协议约定：甲方同意将位于中山市坦洲镇××东围保管室的中山市坦洲镇潘仔饭店的装修及设施、设备转让给乙方使用及经营，转让费为400000元；转让费分十期支付，在双方签订协议当日支付20000元、2014年5月10日支付20000元、2014年6月10日至2015年2月10日每月10日前支付40000元；乙方在向甲方支付清全部转让款前，不得擅自将该饭店内的设施、设备搬离或撤走，直至乙方向甲方付清全部转让款后才有权处理该饭店内的设施、设备；甲方于2014年3月15日将上述经营场所及设施、设备交付给乙方经营使用，甲方有义务协助乙方平稳过渡；自乙方接手经营之日起，所产生的各项费用由乙方承担（包括税费、水电费、工人工资等）；甲方有义务协助乙方办理新的营业执照等相关证照，但办证的相关费用由乙方承担；若甲方未按协议履行相应的义务或单方终止、解除本合同，则需向乙方返还已交的转让费，并赔偿乙方的实际损失；若乙方未按协议履行相应的义务或单方终止、解除合同，则甲方有权没收乙方已交的转让费，若乙方已交的转让费不足以支付甲方实际损失的，甲方有权向乙方追讨超出部分的损失。双方还就其他权利义务进行了约定。协议签订后，李丽于2014年3月14日支付20000元、同年5月10日支付20000元、6月14日支付20000元，合计支付60000元。
2014年3月15日，张志双、潘命方作为出租方（甲方），李丽作为承租方（乙方），双方签订一份租赁合同，约定：甲方将位于中山市坦洲镇东围保管室旁面积约1000平方米的场所租赁给乙方作饮食用途；租赁期限自2014年3月15日至2023年3月15日止；押金30000元，合同期满无息返还给乙方；月租金15000元，乙方必须在每月15号前缴纳当月租金、水费、电费给甲方，逾期每天罚2%滞纳金；逾期二个月交纳款项，作乙方毁约，押金归甲方，另结清欠款，并由甲方收回出租场地；乙方不得自行拆建、转租；合同期内任何一方违约要赔偿违约金；合同期满，一方不再续约，固定的装修不能拆除，甲方不负责残值顶手费，乙方只能拆迁空调、风扇等可动资产。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，张志双、潘命方亦依约向李丽交付了租赁物。李丽对租赁物进行了广告招牌的更换、修缮及改造，并开始对外经营。李丽并于2014年3月15日支付押金30000元，并于同年5月9日、7月16日、8月15日合计支付5月、7月、8月租金合计45000元。双方确认2014年6月租金没有支付，李丽认为潘命方、张志双曾同意其免除2014年6月份的租金，故没有支付。潘命方、张志双不予确认。
2014年7月22日，中山市工商行政管理局向李丽发出中工商坦询字（2014）291098号询问通知书，通知载明：为调查了解你在坦洲镇××村府对面第六卡无照经营港饮港食酒楼一事，请你于2014年7月24日9时00分到坦洲工商分局三楼经检股接受询问。而后，李丽以涉案租赁物不具备相关合法权属证书，无法办理营业执照为由，于2014年10月9日诉至本院，主张上述实体请求。
另查：2012年6月15日，中山市坦洲镇规划管理所出具证明，载明：兹有中山市坦洲镇××村社区居民委员会位于坦洲镇××东围的房产。因其暂不影响现行总体规划的实施，根据2011年12月12日建设规划领导组工作会议记要，为支持农村集体经济。同意其向贵部门申请办理餐饮服务许可证和工商营业执照等相关证照，但要求做好消防安全措施。2014年11月17日及2014年12月30日，中山市坦洲镇××村社区居民委员会出具内容一致的证明，载明：现有我社区位于中山市坦洲镇××东围××）××建筑物产权人××中山市××经济联合社××队，该建筑物共壹层，由保管室修建成，面积为480平方米，属合法的临时建筑，可作商业之用。
再查：根据中山市工商行政管理局于2014年11月7日出具的个体户机读档案登记资料显示，中山市坦洲镇潘仔饭店于2012年8月21日登记成立，经营者姓名为潘命方，经营场所为中山市坦洲镇××东围保管室，注销日期为2014年5月7日。
庭审中，李丽称张志双、潘命方故意隐瞒事实，以致其蒙受损失727705.55元，其中：转让款60000元、工人工资592266元、维修费8084元、印刷宣传广告、电视广告、大门招牌制作41714元、设备及安装费13151元、其他费用12490.55元。为此，李丽提供了工人工资明细表、收据44张、发票5张予以证明。根据李丽提供的证据显示，2014年4月-8月的工人工资为592266元（工人工资明细表为单方制作，明细表显示4月工资为109677元、5月工资为125339元、6月工资为129716元、7月工资为127625元、8月工资为99909元）；设备及安装费为16233元（10张收据）；招牌、广告费用38669元（1张收据、2张发票）；维修费7228.5元（27张收据）；其他费用为678元（6张收据）；点菜收银系统硬件及安装调试费、维护费23900元（3张发票）。张志双、潘命方对此不予确认，认为没有直接参与李丽的经营，无法确认上述证据的真实性。
张志双、潘命方称李丽经营饭店拖欠其2014年7月14日至2014年9月18日的电费合计22562.1元，水费1509元。为此，张志双、潘命方提供了水费通知单5份、水费发票及污水处理费收据各1张、电费发票6张、收款收据4张予以证明，并作出如下说明：因潘命方所使用的水表、电表为总表，虽涉案租赁物与丰盛家乡鸡饭店及其他商户均共用上述水、电总表，但各商户也有相应的水、电分表，潘命方每月抄写相应的水、电费用并通知各商户缴费，各商户通过现金或转账将相关水、电费交给潘命方后，由潘命方统一缴费。水费通知单及电费发票均为潘命方缴费的凭证，收款收据记载的内容就是分配给李丽负担的水电费。开具收款收据只是一个通知形式，并非真实收到李丽的水电费。根据潘命方提供的水费通知单及水费发票显示，供水地址为河边街十一巷1号之二，客户号为中山市坦洲镇坦洲经济联合社（潘命方）。电费发票显示供电地址为坦洲镇德溪路12号之二，客户号为中山市坦洲镇丰盛家乡鸡饭店。2014年6月16日收款收据显示的水电费合计为16969.4元、2014年7月14日收款收据显示的水电费合计为14318元、2014年8月18日收款收据显示的水电费合计为17048.1元、2014年9月18日收款收据显示的水电费合计为7023元。李丽认为水费通知单及电费发票载明的地址并非涉案租赁物地址，客户号亦非李丽经营的饭店名称，无法证明与本案有关。对于收款收据确认真实性，并认为潘命方出具收据收据的行为显示李丽已足额交付水电费。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。结合双方证据及庭审调查，本案主要的争议焦点如下：
关于涉案租赁合同是否无效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，潘命方、张志双虽提供了中山市坦洲镇规划管理所及中山市坦洲镇××村社区居民委员会出具的证明，但上述证明均不能代替土地使用权证、房屋产权证书及主管部门批准建设相关手续的证明效力，涉案的租赁场所因没有相关的土地使用权证、房屋产权证书及主管部门批准建设的相关手续，潘命方、张志双在一审法庭辩论终结前亦没有提交主管部门批准建设的相关依据，故涉案租赁合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。
关于租金、押金问题。因涉案租赁合同认定为无效，潘命方、张志双主张李丽支付租金实为占有使用费。双方确认涉案租赁物于2014年3月交付使用，2014年9月2日潘命方锁门保管。本院认为，虽涉案租赁合同无效，但李丽仍应参照约定的租金标准向潘命方、张志双支付占有使用费。根据李丽提交的收据显示，潘命方、张志双收取了2014年5月、7月、8月的租金合计45000元。双方确认2014年6月的租金没有支付，李丽辩解认为潘命方、张志双曾同意免除其2014年6月份的租金，但其没有提供证据予以证明，潘命方、张志双亦不予确认，李丽该辩解意见，本院不予采信。潘命方、张志双主张李丽支付2014年6月的占有使用费15000元的诉求，于法有据，本院予以支持。关于9月、10月的占有使用费问题。双方确认李丽于2014年9月起实际已无法再使用涉案租赁物进行经营，因租赁合同无效，故李丽无需再支付占有使用费。现潘命方、张志双主张李丽支付2014年9月、10月占有使用费30000元的诉求，于法无据，本院不予支持。另李丽主张潘命方、张志双返还押金30000元，提供了2014年3月15日的收据予以证明，潘命方、张志双亦确认收取了李丽押金30000元。无效的合同自始没有法律约束力，潘命方、张志双因无效合同取得的押金30000元，应当予以返还，李丽该项诉求，于法有据，本院予以支持。
关于水、电费问题。潘命方、张志双主张李丽支付拖欠的水、电费24071.1元（电费22562.10元、水费1509元），提供了水费通知单、水电费发票、银行卡转账小票及收款收据予以证明，虽李丽对水费通知单、水电费发票及银行卡转账小票不予确认，但确认收款收据的真实性，并抗辩认为收款收据已证明其已足额交付水电费。本院综合双方陈述与证据分析如下，租赁合同虽然无效，但李丽已实际使用，在其使用期间的水、电费用应当由李丽负担。涉案的收款收据显示有两联，一联为存根（白）、一联为顾客（红），潘命方、张志双提供收款收据存根联（白）的目的为证明李丽承担水电费的具体数额，并说明该收款收据实为通知书，并未实际收款，李丽对潘命方出具的收款收据不存异议，可视为其确认收款收据载明对水电费承担的具体数额，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，如李丽辩解已支付收款收据所载的款项，应当提供由其收执的收款收据顾客联（红）予以证明，但李丽至今无法提供涉案收款收据顾客联（红）予以证明，其辩解意见于法无据，本院不予采纳。至于潘命方、张志双自认已收取李丽2014年7月14日至2014年9月18日的水电费，该事实本院予以确认。综上，潘命方、张志双主张李丽支付水电费24071.1元（电费22562.10元、水费1509元）的诉求，于法有据，本院予以支持。
关于退还转让款60000元及转让协议解除的问题。李丽与潘命方于2014年3月14日签订的转让协议，系双方在平等自愿基础上真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，本院对此予以确定。在协议履行期间，李丽除依约支付了第一期转让款40000元及于2014年6月14日支付第二期的部分转让款20000元外，其他转让款项均未能依约支付。对此，李丽辩解认为潘命方未能履行协助其办理营业执照的义务，违反了双方之间的约定，另如涉案租赁合同被认定为无效，必然导致转让协议无法继续履行，在转让协议无法履行的情况下，潘命方应当退还已支付的60000元转让款。李丽就涉案租赁物存在无法办理营业执照的事实，未能提供证据予以证明，潘命方对此亦不予确认，认为涉案租赁物之前曾成功办理中山市坦洲镇潘仔饭店的营业执照，不存在无法办理营业执照的情况。且转让协议签订后，潘命方已立即注销原潘仔饭店的营业执照以利于李丽办理新的营业执照，但李丽从未要求其协助办理营业执照。本院认为，转让协议合法有效，双方均应按协议的约定履行自己的义务，享受相应的权利，现李丽未按协议履行支付转让款的义务，也没有提供证据证明潘命方没有协助办理营业执照的事实，其逾期未支付转让款的行为已构成违约，根据约定，潘命方有权没收李丽已交的转让款并解除转让协议。故潘命方请求解除转让协议，符合法律规定，本院予以支持。至于李丽要求退还转让款60000元，于法无据，本院予以驳回。
关于损失的具体数额认定问题。结合双方陈述及证据分析，涉案租赁物在承租前为潘仔饭店，李丽承租后亦作为饮食用途。虽李丽承接了原潘仔饭店的装修及设施、设备，但亦有必要对原有的设施设备进行修缮、改造，并更换广告招牌。根据李丽提供的证据反映，修缮、改造、更换广告招牌等费用为86708.5元（设备及安装费为16233元、招牌广告费用38669元、维修费7228.5元、其他费用为678元、点菜收银系统硬件及安装调试费、维护费23900元）。潘命方、张志双对此不予确认，但没有提供相反的证据予以反驳。本院认为，潘命方已于2014年9月2日收回租赁物并自行对租赁物内的设施进行处分，现已无法就上述修缮、改造、添附的设施及装饰装修物进行现值评估，本院参照涉案租赁物的面积、水费、电费使用等综合因素考虑，上述修缮、改造、添附费用符合常理，本院予以认定。至于李丽主张潘命方、张志双承担工人工资592266元的诉求，因上述工人工资发生在李丽经营期间，工人由李丽实际使用，工作的收益亦由李丽收取，李丽理应承担上述工人工资，现李丽主张由潘命方、张志双承担，于法无据，本院不予支持。
关于责任承担问题。李丽、潘命方、张志双均为完全民事行为能力人，双方在订立合同前应当各自尽到合理的注意义务，虽潘命方、张志双提供的租赁物未能提供相应的权属证书，但李丽也没有尽到审查义务，双方均存在过错，导致涉案租赁合同无效，本院酌定双方就租赁合同无效承担对等责任。李丽的上述损失86708.5元由双方各自承担50%。即李丽承担43354.25元，潘命方、张志双承担43354.25元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李丽与被告潘命方、张志双于2014年3月15日签订的租赁合同无效；
二、被告潘命方、张志双于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李丽支付赔偿款43354.25元，并返还押金30000元；
三、驳回原告李丽的其他诉讼请求；
四、反诉原告潘命方与反诉被告李丽于2014年3月14日签订的转让协议于本判决发生法律效力之日起解除；
五、反诉被告李丽于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告潘命方、张志双支付2014年6月租金15000元，并支付水电费24071.1元；
六、驳回反诉原告潘命方、张志双的其他诉讼请求。
如果未按本判决确定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，从逾期履行之日起，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11827元（原告已预交），由原告李丽负担10746元，由被告潘命方、张志双负担1081元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费763元（反诉原告已预交），由反诉原告潘命方、张志双负担331元，由反诉被告李丽负担432元（反诉被告于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谢 灏
审 判 员 陈 睿
代理审判员 张剑峰
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 李嘉宝
陈嘉婷
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