四川省双流县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）双流民初字第5120号
原告成都金房物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。
法定代表人闻涛，董事长。
委托代理人王武，男，1970年10月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。
委托代理人付廷禄，男，1968年10月26日出生，汉族，住成都市金牛区。
被告骆德全，男，1953年12月16日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人付贤禹、李春雨，四川法银律师事务所律师。
第三人双流县华阳黄金海岸建筑区划第二届业主委员会。�所地：双流县。
业主委员会主任宋刚瑞。
委托代理人王侯臣，四川智力律师事务所剑阁分所律师。
委托代理人左尧凤，女，1956年4月16日出生，汉族，住成都市武侯区。
原告成都金房物业服务有限公司（以下简称金房公司）诉被告骆德全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照被告的申请追加双流县华阳黄金海岸建筑区划第二届业主委员会作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告金房公司的委托代理人王武、付廷禄，被告骆德全及其委托代理人付贤禹、李春雨、第三人的负责人宋刚瑞及其委托代理人左尧凤、王侯臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金房公司诉称，原告是具有法定物业资质的物业公司，根据“黄金海岸”全体业主的选聘，与业主委员会签订了《物业服务合同》，对位于成都市华阳华府大道一段499号“黄金海岸”小区实施物业管理服务。被告所住5栋1单元3楼3号房屋，面积192.88平方米。被告入住期间，原告按照法律规定和合同约定履行了相应的管理服务。但被告从2011年10月开始拖欠物业管理费，虽经原告多次催收，但被告仍以各种借口不愿意缴纳物业管理费。被告的行为不仅违法、违约，还损害了小区其他业主的共同利益，影响小区正常服务和秩序，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：判令被告支付原告物业管理费5323.49元（2011年10月1日至2012年1月30日每平方米0.5元计算，2012年2月1日至2014年9月30日，每平方米0.8元计算），违约金4673.09元（滞纳金从逾期3个月开始计算，按总金额的千分之三计算），共计9996.58元。
被告骆德全辩称，原告诉称催收过被告物管费不是事实，原告起诉的物业费已超过诉讼时效。从2011年10月开始，被告就对物业管理费的收费标准不认可。被告多次找原告协商，但原告拒不协商，也不收被告的水费，被告的门禁卡也不能使用，原告收取的物管费比原来提高了60%，超过了法律规定的涨幅标准。第三人违规选聘原告作为物业服务企业，双方签署的物业服务合同擅自提高物业费收费标准，损害了业主的权益。根据法律规定，该物业管理服务合同应属无效，其对业主没有约束力。
第三人述称，业主委员会成立的程序是合法的，当时召开业主大会，街道办与派出所均派工作人员出席。选聘物管公司时，竞聘的一共有3家公司，通过召开业主大会，由业主选举原告作为小区的物业管理公司，选票均进行了公示。
经审理查明，被告骆德全系位于成都市天府新区华阳街道华府大道一段499号金海岸小区5栋1单元3楼3号房屋的业主，房屋建筑面�192.88平方米。本案案涉的黄金海岸小区总户数898户（住宅产权户数813户，非住宅产权户数85户），建筑总面积为125752平方米。
2006年9月18日，双流县华阳镇黄金海岸业主大会业主委员会作为甲方与作为乙方的成都信谊物业有限公司签订《物业管理服务合同》，约定甲方将黄金海岸委托乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2006年9月24日9时至2009年9月23日9时止。物业管理收费标准为：多层0.5元／月.平方米，花园洋房为0.7元／月.平方米，联体别墅0.8元／月.平方米。2007年4月21日，双方签订《物业管理服务补充变更协议》，约定双方委托管理服务期限延长至5年，自2006年9月24日9时至2011年9月24日9时止。合同延续期间（即2009年9月24日至2011年9月24日）的物业管理费收费标准参照当时小区周边同档次物业的管理服务费标准另行协商解决执行。
2011年9月27日，黄金海岸小区第二届业主委员会换届筹备组贴出《公告》，载明：成都信谊物业管理有限公司于2011年9月24日上午9时因物业服务合同期满，在未经主管部门备案的情况下就撤离小区，为保证黄金海岸小区业主的正常生活秩序，现将有关事项公告如下：……二、紧急情况下，为保障小区稳定、安全的正常秩序，在双流县房管局、华阳街办的指导下，由伏龙社区居委会协助小区第二届业主委员会换届筹备组邀请成都金房物业管理有限公司对小区物业进行代管，待第二届业主委员会成立之时，再公告招聘小区的物业服务企业。
2011年12月5日，双流县华阳黄金海岸建筑区划第二届业主委员会取得《双流县物业管理业主委员会备案证书》，载明选举产生业主委员会时间2011年11月5日，任期3年（36个月）。
2012年1月7日，黄金海岸小区举行了选聘物业服务公司�主大会。2012年2月21日，原告和第三人签订了《物业服务合同》（物业服务等级二级），约定双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就成都市双流县华阳黄金海岸小区的物业服务事宜，订立本合同。原告按照物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用：（一）多层0.8元／月.平方米；花园洋房1.10元／月.平方米；联排别墅1.3元／月.平方米；独栋别墅1.5元／月.平方米。业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由原告和第三人双方另行约定。物业服务费用按“月”交纳，业主应在每月15日-30日内履行交纳当月物业服务公共费用的义务，也可以依业主意愿按季�、按半年、按年预交。业主和物业使用人逾期交纳物业管理公共服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理公共服务费的千分之五交纳滞纳金。原告违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付，已支付的，业主有权要求原告双倍返还。本合同有限期限3年，自2012年2月1日9时起至2014年12月31日9时止。2012年2月27日，该《物业服务合同》经双流县房产管理局备案。
2013年3月14日，双流县物价局出具《双流县物业服务收费管理备案通知书》（双价备字（2013）009号），载明“成都市金房物业服务有限公司：你公司同业主委会《关于黄金海岸小区公共物业服务收费标准的备案申请》收悉。由于你公司所提供的物业服务达到住宅物业服务等级和项目等级二级指导标准，根据成都市物价局、成都市房产管理局《关于贯彻实�，四川省物业服务收费管理细则﹥意见的通知》（成价费（2004）239号）和双流县物价局、双流县城市建设局《关于贯彻落实，四川省物业服务收费管理细则﹥的通知》（双价字（2004）47号）文件精神，经审核同意备案，其多层住宅备案标准为0.8元／平方米.月。
2015年1月8日，成都市天府新区伏龙社区居委会出具《关于黄金海岸第二届业委会合法性的说明》，载明本小区黄金海岸小区是2002年到2004年分期建成的商住小区，第二届业委会是在华阳街办、华阳派出所和伏龙社区指导和全程参与下于2011年11月按法定程序选举产生的合法的业主委员会，按法定程序选聘了成都金房物业服务公司为小区提供物业服务。特此说明。
另查明，原告系具有壹级资质等级的物业服务企业。自2011年10月1日起，被告未交纳物业管理费。
再查明，成都市物价局、成都市房产管理局《关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费（2007）268号）规定“五、实行物业服务收费政府指导价的住宅物业，物业服务企业依据前期物业服务合同、物业服务合同向业主提供了《成都市普通住宅物业服务等级标准》（附件1）规定的一、二、三、四级物业服务的，物业服务收费执行标准由物业服务供需双方根据公布的政府指导价基准价和浮动幅度在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。成都市五城区政府指导价基准价和浮动幅度见附件2。五城区物业服务需求方要求提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务事项及质量，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务供需双方协商并报成都市价格主管部门备案后执行。其他区（市）县报当地价格主管部门备案后执行。未报市和各区（市）县价格主管部门备案的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准”。
成都市发展和改革委员会、成都市房管局《》（成发改收费（2012）1344号）规定“二、中心城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）普通（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，收费标准按照《成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准》（见附件一）执行。其他区（市）县物业服务收费政府指导价标准原则上在不高于中心城区政府指导价标准的前提下，由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定”。
《成都市中心城区物业服务等级政府指导价收费标准》载明，二级物业服务等级所对应的无电梯多层住宅，物业费收费标准为0.6元／平方米.月，浮动幅度为上下15%。
上述事实，有原、被告身份信息、资质证书，《物业服务合同》、补充协议、说明、《双流县物业管理业主委员会备案证书》、《双流县物业服务收费管理备案通知书》、照片等证据及当事人的相关陈述在卷予以证实。
本院认为，本案的争议焦点为：一、2012年2月21日，原告和第三人签订的《物业服务合同》的效力；二、原告主张的物业管理费是否超过诉讼时效。
关于焦点一，根据《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”。第十二条规定“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。因此，选聘物业公司应经所在小区业主大会按照上述规定进行。根据原告提交的现场照片，可以证明本案诉争的黄金海岸小区于2012年1月7日举行了黄金海岸小区选聘物业服务公司业主大会。但庭审中，第三人未向本院提交业主大会选聘原告作为物业管理公司的选票或者其他选聘证据。鉴于业主大会是代表全体业主行使权利的机构，而业主委员会仅系业主大会的执行机构，故其选聘物业公司的权利来源于业主大会，而本案中第三人无据证明其就选聘物业公司及签订《物业管理服务合同》等事项经过了业主大会的授权，原告和第三人于2012年2月21日签订的《物业服务合同》也未经被告的追认，故该《物业服务合同》对被告无约束力。庭审中，被告对原告在为案涉的黄金海岸小区提供物业服务的事实并不否认，因此双方实际形成了事实上的物业服务合同关系，鉴于物业服务是针对整个小区，其服务内容具有整体不可分割行，被告作为小区业主仍应向原告支付相应的物业服务费。关于物业费用的支付标准问题。被告主张原告在2013年3月14日前未达到物业服务二级标准，因此不能按照《物业服务合同》约定计收物业服务费。本院认为，本案诉争的房屋系多层普通住宅，按照四川省及成都市物业管理收费规定，物业管理费的收取应当按照政府指导价进行收取。原告收取0.8元／平方米.月超出政府指导价格0.6元／平方米.月的15%，按照规定应经物价部门备案。原告于2013年3月14日经双流县物价局备案通过，因物管费按月收取，故其在2014年4月才有权按照0.8元／平方米.月收取物管费，之前的物管费仍应按照前期物业服务费标准0.5元／平方米.月收取。
关于争议焦点二，原告主张一直向被告催收物管费，被告不�认可。原告提交了催缴通知单，被告否认收到催缴通知单。原告提交照片用以证明将催缴通知单张贴在被告住所地，但原告提交的照片并未载明形成时间，从该照片也不能证明张贴的位置是被告住所地，故原告的举证不能证明其于2013年12月31日向被告催收物管费。原告于2014年10月提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。故原告主张2012年10月前的物业管理费已经超过诉讼时效。被告应向原告交纳2012年10月至2014年9月30日的物业管理费。其中2012年10月至2014年3月物管费应为0.5元／平方米.月×192.88平方米×18月=1735.92元。2014年4月至2014年9月的物管费为0.8元／平方米.月×192.88平方米×6月=925.82元。以上物管费共计2661.74元。
关于原告主张的违约金，由于原、被告就违约金或滞纳金未有口头或书面约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告骆德全于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业服务有限公司支付物业管理费2661.74元。
二、驳回原告成都金房物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费50元，由原告成都金房物业服务有限公司负担38元，被告骆德全负担12元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交�诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 姚雪莉
人民陪审员 魏 凯
人民陪审员 张春梅
二〇一五年十一月九日
书 记 员 何晓娇