黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终3529号
上诉人（原审原告）：李欣，女，1988年3月23日出生，蒙古族，无固定职业，住哈尔滨市平房区。
委托诉讼代理人：李春成，男，1959年10月17日出生，汉族，哈尔滨市平房区公安局缉毒大队大队长，住哈尔滨市平房区。
委托诉讼代理人：包玉杰，黑龙江仲信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨飞机工业集团有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区。
法定代表人：张继超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高凯，男，1963年8月12日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市平房区。
委托诉讼代理人：宋岩，女，1984年7月27日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市平房区。
上诉人李欣因与被上诉人哈尔滨飞机工业集团有限责任公司（以下简称哈飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市平房区人民法院（2016）黑0108民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李欣及其委托诉讼代理人李春成、包玉杰，被上诉人哈飞公司委托诉讼代理人高凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李欣一审诉讼请求，由哈飞公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.不应用王艳的租金标准来计算李欣的实际损失；2.李欣与哈飞集团签订的房地产转让合同对双方违约责任约定不对等，应依照合同法公平原则支持李欣主张哈飞公司承担违约责任的请求；3.违约金数额应依据转让合同第五条约定。
哈飞公司辩称：李欣所述与事实不符，无法律依据，请求维持一审判决。
李欣向一审法院起诉请求：1.哈飞公司赔偿李欣损失即违约金2,112,945.7元；2.哈飞公司承担诉讼费用。
一审法院认定事实：2012年12月26日，哈飞公司与王艳签订房屋租赁合同，约定：哈飞公司将其所有的坐落于哈尔滨市平房区友协西五道街副1号320楼一、二层房屋（涉案房屋）出租给王艳从事网吧经营，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金45,000元；王艳需以书面形式征得哈飞公司同意后，方可改变经营项目及装修改造房屋，租赁期满后王艳有权将装修拆除，但必须与哈飞公司计算装修费；在承租期间哈飞公司转让此房产应提前一个月通知对方，对方应在三个月内无条件搬出，并不得向哈飞公司提出赔偿；王艳必须于合同到期前一个月与哈飞公司联系续租事宜，支付续租的年租金，否则视为自愿放弃租赁，合同到期王艳在15日内自行迁出，如不迁出，每逾一日交付违约金1000元。2013年3月至2013年9月，王艳在未取得哈飞公司书面同意的情况下对租赁房屋进行装修改造，并将经营项目由网吧改为宾馆。
2013年7月18日至2013年9月13日，哈飞公司将涉案房产在哈尔滨产权交易中心挂牌出售，转让底价3,546,800元，拍卖公告披露了转让标的房屋正在租赁的信息，但未涉及装修费用。
2013年10月12日，李欣（乙方）通过公开拍卖竞买取得涉案房产，并与哈飞公司（甲方）签订房地产转让合同。约定：第一条转让资产情况。甲方通过哈尔滨产权交易中心挂牌转让涉案房屋及所占用的土地，建筑面积448.68平方米，房屋所有权证号为哈房权证平字第10010269**号；土地面积以办理土地使用权证时，国土资源局给出的土地面积为准。第二条转让金及付款期限和方式。2.1乙方通过哈尔滨产权交易中心网络竞价（或协议转让）方式以叁佰伍拾肆万陆仟捌佰（小写：3,546,800元）元整人民币，受让本合同第一条确定的房地产。2.2转让金在甲、乙双方签订本合同后两日内由乙方通过哈尔滨产权交易中心的帐户一次性转入甲方的帐户（开户行：工行平房支行；帐号：3500080109005002070）。2.3因转让房地产而发生的全部税、费（包括不仅限于契税、土地增值税、土地出让金等税、费）由乙方承担。第三条甲方权利和义务。3.1甲方有权按照合同规定的期限向乙方收取转让金及违约金。3.2甲方承诺本合同房屋、土地不存在任何债权、债务、抵押等第三者权益追索。3.3在本合同签订后，甲、乙双方办理房地产实物交接手续。在实物交接手续之前发生的物业管理费、电费、水费、包烧费等费用按原房屋租赁合同（合同号：FZ－FZ-2013－01）约定的相关条款执行。3.4在办理房地产过户时，甲方仅负责提供需甲方提交的相关材料，完成报件程序，其它由乙方自行办理。第四条乙方权利和义务。4.1乙方应按本合同的约定，按期交纳转让金及税金。4.3在合同房地产产权实物交接后至房地产过户期间发生的需交纳的物业管理费、水费、电费、包烧费等各项费用及向政府房屋、土地管理部门缴纳房屋、土地应交纳的各项税、费等，由乙方承担。4.4乙方应及时办理合同房地产产权过户手续。4.5在办理完成合同房地产产权过户后，乙方即享有法律赋予合同房地产的各项权利。第五条违约责任。乙方应按本合同第二条，按期支付全部房屋、土地转让金，每逾期一天，按应付金额的千分之一向甲方支付违约金。第六条免责条件。本合同一经生效，甲、乙双方均不对因不可抗力的事件而对房屋、土地使用带来的影响负任何责任。第七条争议的解决。在本合同执行过程中如有争议，双方应协商解决，协商不成应向转让方所在地法院提起诉讼。第八条其它。8.1对乙方购买的合同房地产中现房屋租赁合同未到期的，甲方负责按现房屋租赁合同确定的月租金计算，将甲方已收取的房屋租金，按照房屋租赁合同的约定，由乙方按期收取。第九条合同生效。本合同经双方签字盖章后生效。第十条本合同一式六份，甲方持二份、乙方持三份（其中二份用于办理房地产过户之用）、哈尔滨产权交易中心持一份，具有同等法律效力。
2013年12月3日，涉案房屋的所有权变更登记至李欣名下。租赁合同到期，王艳未向李欣主张续租。2013年12月31日，租赁合同到期后，王艳拒不迁出。
2014年1月27日，李欣将王艳、哈飞公司诉至一审法院，诉请：1.王艳从涉案房屋内迁出；2.哈飞公司和王艳赔偿损失:房租损失400,000元、定金损失100,000元、延期交付房屋违约金以4,346,800元为基数按日千分之一计算从2014年1月1日至迁出房屋实际交付李欣时止；3.变更2013年10月12日哈飞公司与李欣签订的合同第五条违约责任为：甲方延期交付房屋每日按千分之一支付给乙方；4.由王艳与哈飞公司承担诉讼费用。王艳于2014年7月23日提起反诉，诉请：1.哈飞公司与李欣连带给付王艳房屋装修费1,220,000元；2.哈飞公司与李欣承担诉讼费用。一审法院于2014年11月17日作出（2014）平民一初字第149号民事判决书，判决：一、王艳自本判决生效之日起七日内从涉案房屋内迁出，将房屋腾空后交付给李欣；二、王艳于本判决生效之日起七日内给付李欣租金损失，按每日123.29元（45,000元÷365天）自2014年1月1日起计算至实际迁出之日止；三、驳回李欣的其他诉讼请求；四、驳回王艳的诉讼请求。
后王艳不服（2014）平民一初字第149号民事判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2015年4月3日作出（2015）哈民一民终字第255号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2015年6月5日，经一审法院执行，王艳迁出涉案房屋。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因王艳在租赁合同到期后拒不从涉案房屋中迁出，导致哈飞公司逾期向李欣交付使用房屋。李欣于2014年1月27日将王艳诉至一审法院，一审法院已作出（2014）平民一初字第149号民事判决书，判决王艳迁出涉案房屋并于本判决生效之日起七日内给付李欣租金损失，按每日123.29元（45,000元÷365天）自2014年1月1日起计算至实际迁出之日止。哈飞公司逾期交付使用房屋给李欣造成的损失（本案）与王艳拒不从涉案房屋中迁出给李欣造成的损失[（2014）平民一初字第149号案件]系因同一侵权行为导致的同一损失，李欣基于侵权请求权已向侵权人主张，且（2014）平民一初字第149号民事判决书现已发生法律效力。本案中，李欣主张以房屋总价值4,055,558元（总标价3,546,800元+过户价508,758元）为基数，按日千分之一计算521天（2014年1月1日至2015年6月5日）逾期交付房屋违约金2,112,945.7元，因其与哈飞公司订立的房地产转让合同第五条仅约定了李欣的违约责任，并未约定哈飞公司的违约责任，该违约条款对哈飞公司不能当然适用；且李欣明确表示不同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的违约金数额或损失赔偿额由房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故其损失已在（2014）平民一初字第149号案件中得到赔偿，其诉讼目的已经实现，对李欣的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：驳回李欣的诉讼请求。案件受理费23,704元，由李欣负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。
本院认为：李欣于2014年1月27日对哈飞公司和案外人王艳提起的诉讼中曾请求按日千分之一向其支付延期交付房屋违约金，一审法院作出的（2014）平民一初字第149号民事判决判令王艳按日123.29元给付李欣租金损失；对哈飞公司应否承担责任问题，一审法院在（2014）平民一初字第149号民事判决中认为“李欣以哈飞公司签订的房产转让合同显失公平为由诉请变更合同条款，并按日千分之一计算违约金，因本案审理的是租赁合同纠纷，而李欣与哈飞公司之间系买卖合同关系，买卖合同条款的变更不属于本案审理范围，李欣可另行主张权利”，李欣据此提起本案诉讼，不构成重复诉讼。关于哈飞公司应否按日千分之一向李欣支付延期交房违约金问题。因双方所签订的《房地产转让合同》中对哈飞公司延期交房的违约责任并未约定，李欣主张按照合同中约定的李欣违约责任标准即日千分之一由哈飞公司向其支付违约金，无法律依据。在双方就此没有约定的情况下，应当按照法律规定予以解决纠纷，而李欣明确表示不同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的违约金数额或损失赔偿额由房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故一审认定其损失已在（2014）平民一初字第149号案件中得到赔偿，其诉讼目的已经实现，并据此对李欣的诉讼请求予以驳回并无不当。
综上，李欣的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23,704元，由上诉人李欣负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓东
审判员 宋彦辉
审判员 梁红玉
二〇一七年七月十四日
书记员 周小倩