文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初29077号原告陈莉莉，女，汉族，1984年1月5日出生，身份证住址浙江省江山市。委托代理人孙峰，广东陆台律师事务所律师。被告赖文平，男，汉族，1983年6月5日出生，身份证住址广西贵港市港北区。委托代理人黄有奇，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人韩飞，广东嘉得信律师事务所实习律师。第三人深圳市鑫伟业房地产顾问有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道银田路锦欣花园2栋8号铺，组织机构代码078992003。法定代表人宋汉伟。原告陈莉莉诉被告赖文平、第三人深圳市鑫伟业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙峰，被告委托代理人黄有奇到庭参加诉讼，第三人深圳市鑫伟业房地产顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月19日，被告与万宜清在第三人的居间介绍下签订了一份《二手房买卖合同》，编号为：0500402，该合同约定，被告将其名下位于深圳市宝安区西乡街道共乐村兴华花园6栋206的房产(房产证号为：深房地字第××号)出售给万宜清。双方确认该房产的转让成交价为305万元，定金为10万元。合同同时约定，买方以银行按揭方式支付剩余房款。合同签订后，被告、原告及万宜清三人达成协议，将买方变更为原告，由原告继续履行被告与万宜清所签订的合同。后在合同履行的过程中，深圳市规划国土委、深圳市市场和质量监管委等单位于2016年10月4日颁布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的文件，其中在第4条中规定：“本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准”。根据上述文件的规定，并结合原告本人的实际情况，由于原告在深圳市连续缴纳的社会保险不足5年，受限购政策的影响，原告己无法正常完成按揭贷款手续及涉案房产的过户。基于上述缘由，原告多次通过第三人向被告表达意愿希望解除合同，并退还所收取的定金款lO万元整，但双方至今未达成一致。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、解除于2016年9月19日所签订的编号为0500402的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还购房定金10万元；3、由被告承担与本案有关的一切诉讼费用。被告答辩称，原告提交的《买方主体变更确认书》为虚假证据，理由为：2016年9月19日案外人万宜清与被告签订《二手房买卖合同》，向被告购买涉案房屋的是万宜清。因政策变化房价走低，万宜清故意毁约，于2016年10月31日通过律师函告被告要求被告向其归还购房定金10万元。因此，截至2016年10月31日，与被告成立房屋买卖合同关系的仍然是万宜清。据此原告不可能在2016年9月30日签署《买房主体变更确认书》成为购房主体，该确认书显系伪造。再者，《买房主体变更确认书》是2016年9月19日万宜清与被告签订的。当时确认书中丙方空白。被告从未见过原告，其作为上述确认书的丙方成为购房主体，不是被告与万宜清共同选定的。若原告利益因该确认书受到侵害，应向万宜清主张权利。第三，原告没有证据证明向被告支付10万元，被告也未主张其履行购房义务。原告无任何损失，要求被告归还10万元，没有事实和法律依据。综上，原告与被告不存在法律关系，其起诉被告不适格。因此，请驳回原告的起诉。第三人未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2009年11月17日，被告通过购买取得深圳市宝安区西乡街道共乐村兴华花园6栋206房产，房地产证号为深房地字第××号。2016年9月19日，被告作为卖方、案外人万宜清作为买方，双方签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的宝安区西乡街道共乐村兴华花园6栋206房产转让给万宜清，房产建筑面积为97.35平方米，房地产证号为50××36号，转让价格为305万元；买方同意本合同生效当日向卖方支付定金10万元，本合同生效后贰日内再向卖方支付定金10万元；本房地产处于抵押状态；买方采取银行按揭付款方式支付购房款；卖方委托担保公司进行赎楼；买方在银行申请按揭贷款及承诺书后，该物业交付；交房保证金5,000元，该保证金从买方托管在第三方的定金中扣除，该保证金在结清所有费用后三个工作日内转付卖方。合同附加条款约定：（1）该房产的定金为10万元；（2）买方无需做委托公证。签订合同当日，万宜清向被告支付定金10万元。被告出具一份收款收据，确认收到万宜清交来购买兴华花园6栋206房定金10万元。同日，被告作为甲方、万宜清作为乙方、原告作为丙方，签订一份《买方主体变更确认书》，约定买卖双方于2016年9月19日共同签署了关于深圳市宝安区西乡共乐村兴华花园6栋206房的《二手房买卖合同》，现经三方协商一致同意按照以下方式继续履行合同：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（乙方）未履行的义务，原买方（乙方）及其（丙方）承担连带保证责任。该主体变更确认书系被告与万宜清于2016年9月19日签订，当时丙方处为空白，原告于2016年9月30日在丙方处签名。另查明，原告在深圳连续缴纳社会保险不足五年，根据深圳现行购房政策，其不具有购房资格。上述事实，有原告提供的房产证、二手房买卖合同、收款收据、银联卡签购单、买方主体变更确认书、深圳市社会保险历年参保缴费明细表，被告提供的律师函以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，原、被告与案外人万宜清签订的《买方主体变更确认书》有各方当事人的签名捺印，虽原告签署日期晚于被告与万宜清签署日期，但被告与万宜清作为完全民事行为能力人，在签订《买方主体变更确认书》应预见丙方空白处由新买家签名的法律效力，被告以该确认书中丙方签名为空白为由对该确认书不予认可，于法无据。本院认定《买方主体变更确认书》系原告、被告及案外人万宜清的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行合同约定的义务。根据《买方主体变更确认书》，应由原告继续履行《二手房买卖合同》原买方（万宜清）未履行的义务，但由于原告在深圳连续缴纳社会保险不足五年，根据深圳现行购房政策，其已不具有购房资格。现涉案合同因政策原因实际已履行不能，属于不可抗力的情形，原告请求解除《二手房买卖合同》于法有据，本院予以支持。关于定金。本院认为，房屋买卖合同解除后，买方支付的定金应当予以返还。虽然买方主体变更为原告，但涉案房产的定金由案外人万宜清支付，原告并未提供证据证明万宜清将其10万元定金返还债权转让给原告，故定金亦应退还给万宜清，原告请求被告返还定金10万元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除于被告赖文平与案外人万宜清于2016年9月19日所签订的《二手房买卖合同》（编号为0500402）；二、驳回原告陈莉莉的其他诉讼请求。本案受理费1,150元，由原告承担，受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 何 冰 清二〇一七年三月七日书记员 王   冰书记员 梁诚（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。