河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民六终字第00574号
上诉人（原审原告）丁飒。
委托代理人李平，河北林平律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河北金海岸房地产开发有限公司，住所地石家庄市红旗大街25号西清公寓12层。
法定代表人王保山，该执行董事。
委托代理人曹英志，河北正岩律师事务所律师。
委托代理人马佳音，河北新业律师事务所律师。
上诉人丁飒、因与被上诉人河北金海岸房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷，不服河北省鹿泉市人民法院（2013）鹿民一初字第01900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审查明，2007年7月，原告从被告处购买位于鹿泉市获鹿镇高庄村金海岸花园的房屋一幢，并缴纳了部分房款。2009年3月24日原、被告签订了正式的商品房买卖合同，该合同约定：2009年7月31日前被告将房屋交付原告使用，如被告未按约定期限交付房屋，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。2009年3月原告向被告交付首付款585960元，2009年3月19日被告金海岸为原告出具欠条一份，载明因原告购买房屋面积减少，被告需退款1910元，在交房时被告一次性退清。被告至今未按合同约定向原告交付房屋。
以上事实，由《商品房买卖合同》、金海岸公司收费收据及欠条予以证实。
原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。原告已按约定履行了付款义务，被告应当按约定日期向原告交付房屋。原告要求被告支付违约金，被告辩称对于违约金超过诉讼时效部分不予认可；根据本案事实，被告未在《商品房买卖合同》约定的2009年7月31日前交付房屋，从2009年8月1日起原告合法权益受到侵害的事实既已确定，原告就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算，其应自此时起两年内主张自己的权利。原告于2013年10月25日才向法院起诉，亦未能提供诉讼时效中断、中止的相关证据，故对其超过两年诉讼时效的违约金部分，本院不予支持。本案违约金的计算，应自原告向人民法院起诉之日起根据双方合同约定向前推算两年计算至交房之日止。因原告购买房屋面积减少，被告应当履行给原告退款1910元的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决一、被告河北金海岸房地产开发有限公司交付原告丁飒、购买的坐落于鹿泉市获鹿镇高庄村金海岸花园第59幢04号房一幢，并于交付房屋时返还原告1910元。二、被告河北金海岸房地产开发有限公司给付原告违约金，违约金数额以原告已付房款日万分之二计算（自2011年10月25日起至实际交房之日时止）上述判决内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。本案诉讼费11730元、诉讼保全费4485元，共计16215元由被告负担。
丁飒、不服一审判决，向本院提起上诉，请求二审法院对一审法院第一项判决进行补充：在交付房屋并返还原告1910元欠款的同时，应按原合同补充条款中约定的将2009年7月31日之前延期交房违约金17636元冲抵天然气集资、契税、公共维修基金、物业管费等费用。请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判为违约金数额计算应当从2009年7月31日起至实际交房之日止，即在原判决基础上追加2009年7月31日至2011年10月24日的违约金98506.87元；2011年10月25日至交房之日止的违约金扔按原审判决执行。一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由为1、上诉人主张的违约金并未超过诉讼时效。上诉人与被上诉人于2009年3月19日签订《商品房买卖合同》，上诉人按合同约定向被上诉人交付购房款，但被上诉人并未按合同约定于2009年7月31日前将房屋交付上诉人使用，合同约定如被上诉人未按约定期限交付房屋，被上诉人按日向上诉人支付已交房款万分之二的违约金。直至今日被上诉人都未交房，被上诉人逾期交房的行为一直处于持续状态，自违约之日至实际交房之日的违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利。因此时效应当从该状态终了之日起开始计算，本案并不存在超过诉讼时效问题。2、本案存在诉讼时效中断情况。合同签订后，被上诉人并未按合同约定时间交付房屋，上诉人多次找被上诉人，要求交付房屋并承担违约金，被上诉人次次都承诺尽快交房并给付违约金，但没有一次能够落实，无奈上诉人又多次找到鹿泉市政府、鹿泉市住建局，住建局也多次出面协调此事。尤其是上诉人提交的住建局主持的2012年1月19日会议记录、2012年2月1日的会议纪要的证据，都说明上诉人多次主张权利，诉讼时效已中断、中止，此证据在庭审后，已向一审法院提交。一审法院不顾客观事实存在，断然不支持2011年10月25日前的违约金判决明显不公，难以服众。3、被上诉人以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，人民法院不应支持。被上诉人曾多次在不同场合答应上诉人会履行合同并全部给付违约金，如：2012年1月19日住建局协调会议记录；又如：2013年9月四季凤凰城业主上访期间，由鹿泉市许尽晖副市长主持，住建局信访局、开发商法人代表王保山、业主代表参加的多方协调会议上，王保山曾明确表示将全部给付违约金。参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条：被上诉人以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。4、判决后，上诉人收集了2011年以来，业主代表通过不同方式主张维护自身权利的新证据。
河北金海岸房地产开发有限公司答辩称：1、答辩人为了尽早向业主交房，一直在努力。2、虽然答辩人逾期交房呈持续状态，但本案违约金是按日计算，每逾期一天产生一个单独的违约金请求权，本案的违约金并不是一个整体的合同权利，其诉讼时效应当分别单独计算，应从上诉人起诉之日倒推2年计算，2年之前的违约金请求权已经超过诉讼时效，不应支持。3、本案不存在诉讼时效中断中止的情况。在原审中，上诉人没有提供诉讼时效中断中止的相关证据。2012年2月1日的会议纪要没有涉及逾期交房违约金，2012年1月19日会议记录上没有答辩人代表的签字，据了解，王保山没有做出过“将全部给付违约金”的承诺。本案支付违约金的请求权与未约定履行期限的债权不同，不是从答辩人明确表明不履行违约金时才开始计算诉讼时效。4、原审判决符合最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的规定精神。
经审理查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按以下方式处理：出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”
其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效，上诉人已依约履行了付款义务，被上诉人未依约履行交付房屋的义务，应依约承担相应违约责任，而非侵权责任。上诉人主张的逾期交房的违约金依合同约定“出卖人（被上诉人）按日向买受人（上诉人）支付已交付房款万分之二的违约金”应为按日支付的违约金债权，在违约行为持续的状态下是各自独立并可以单独计算诉讼时效的。本案中，合同约定的交房日期为2009年7月31日，自交付房屋期限届满，上诉人就应当知道被上诉人未如期交房的违约事实，其于2013年10月25日向法院起诉，其主张的自2009年7月31日至2011年10月25日的违约金，已超过2年的诉讼时效，且没有诉讼时效中断、中止的相关证据，原审不予支持该部分违约金并无不妥。虽然上诉人在二审期间提交了2011年8月26日的反映信，但该反映信中并未要求支付逾期交房违约金，而2012年1月19日的会议记录虽有上诉人关于违约金的要求，但该证据及其他证据均不能证实在2011年10月25日之前，上诉人向被上诉人或法院主张过逾期交房违约金或被上诉人答应支付违约金的事实。上诉人诉称诉讼时效中断、中止的主张，理据不足，本院不予支持。综上，原审判决支持上诉人自2011年10月25日至实际交房之日止的违约金诉请并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2262元，由上诉人丁飒负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘清振
审判员 郝东霞
审判员 赵 林
二〇一四年九月十日
书记员 赵丽红