广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民终993号
上诉人(原审被告)：北海实业开发有限公司。住所：北海市四川南路明珠花园内。
法定代表人：刘力宁，总经理。
委托诉讼代理人：车军，女，1971年9月28日出生，汉族，住北海市海城区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：陈宗捷，女，1983年11月14日出生，汉族，住北海市海城区。
上诉人北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）因与被上诉人陈宗捷商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
实业公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人先承担双方《商品房买卖合同》中第五条约定的超出购房合同约定面积的房款后，上诉人再办理涉案房屋过户手续。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据该合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定：“产权面积与合同约定面积在±3％内，双方据实结算，如果超过±3％的增加部分出卖人按9折与买受人结算，不足部分出卖人按不足部分全额退款”，被上诉人的购房面积实际己超出合同约定面积约90％[估算(30平方米×1350元平方米=40500元)×2户=81000元]，但被上诉人拒不履行上述合同第五条，拒不交购房款构成违约，因此上诉人无法为其办理涉案房屋过户手续。
综上所述，请求二审法院判令被上诉人履行《商品房买卖合同》中第五条约定，迅速补交购房款，待交款后上诉人在30日内将涉案房屋过户至被上诉人名下。
陈宗捷辩称：一、根据涉案《商品房买卖合同》，被上诉人购买的商品房建筑面积共67.15平方米，其中套内面积65.57平方米，公摊面积l.58平方米。导致未过户的产权证上的产权面积与合同约定面积产生差异的原因是二者的公摊构成部位不同造成的。产权证上面积中的公摊构成部位为“外墙水平投影面积的一半及楼梯、走道”，公摊到涉案D3××5、D3××6号房的面积达66.16平方米，而根据合同附件二，被上诉人向上诉人购买的商品房公摊构成部位是“本楼层楼梯间”，公摊到涉案D3××5、D3××6号房的面积只有1.58平方米。两种公摊面积产生的“增加部分”是上诉人与被上诉人合同约定买卖构成部位之外产生的面积。因此，上诉人要求被上诉人补交“增加部分”的房款违反双方在合同附件二中对公摊面积构成的约定，没有事实依据。二、涉案《商品房买卖合同》第三条明确约定涉案D3××5、D3××6号房的用途为“住宅”，但产权证上记载的用途为“商业”。造成被上诉人购买的第三层住宅用房参与公摊第一、第二层商铺的外墙、走道面积，以致涉案D3××5、D3××6号房公摊面积在双方合同约定的公摊面积构成部位之处，此为上诉人隐瞒规划用途为商业的事实，欺骗买受人的情况下产生的，违反了诚实信用原则，由此导致的产权面积与约定面积的“增加部分”应该由上诉人自行承担。三、根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，双方在合同第五条约定的“如超过3％的，增加部分出卖人按9折与买受人结算”的条件是不成就的。上诉人称购房面积实际已超出合同约定面积约90％，要求被上诉人补交其估算的购房款81000元不符合事实。退一步来说，假设存在被上诉人购房面积实际已超出合同面积，按1350元平方米计算也是错误的，应按《补充协议》第三条中调整后的实际销售价1050元平方米，再根据按9折计算，应为945元平方米。四、被上诉人与上诉人依法签订《商品房买卖合同》后，即按合同的约定支付了购房款，但上诉人至今没有按合同第十五条关于产权登记的约定及时履行相关义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，上诉人应尽快办理涉案房屋过户手续。五、辽宁管家婆物业服务有限公司北海分公司（以下简称管家婆物业公司）在代理实业公司的情况下，收取了被上诉人4000多元的房屋过户手续办理费，有收据为证，因此上诉人应尽快为被上诉人办理涉案房屋过户手续。综上，实业公司上诉理由不成立，请求驳回上诉请求，维持原判。
陈宗捷向一审法院起诉请求：判令实业公司继续履行《商品房买卖合同》，在30天内协助陈宗捷将位于北海市(干货市场D栋)D3××5、D3××6号房屋产权证办理登记至陈宗捷名下，并承担本案诉讼费用。
一审法院审理查明：2003年7月21日，陈宗捷与实业公司签订《商品房买卖合同》(销售合同编号;D3025D3026)及补充协议，约定：陈宗捷购买实业公司开发的位于北海市(干贷市场D栋)D3××5、D3××6号房；该商品房的用途为住宅，建筑面积共67.15平方米，其中，套内建筑面积65.57平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积l.58平方米；房屋以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权面积与合同约定面积在±3％内，双方据实结算，如超过±3％的增加部分出卖人按9折与买受人结算；该商品房按建筑面积67.15平方米计算，单价为每平方米1500元，总金额100725元；付款方式为银行按揭付款；买受人于2003年7月21日交纳首期款30725元，占全部房价的31％，余款70000元贷款支付；因交付标准的调整，实业公司同意向陈宗捷转让的商品房价格每平方米下调450元，即调整后的实际销售价格为1050元／平方米，总价为70508元；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；该房地产过户所需税费由双方按规定各自承担；合同还约定了其他相关条款。合同签订后，陈宗捷于2003年9月24日支付购房款70508元。实业公司已将案涉房屋交付陈宗捷使用至今。但实业公司至今未将涉案房屋的权属证书及土地使用权证书办理到陈宗捷名下，为此陈宗捷诉至法院，提出上述诉讼请求。以上事实有商品房买卖合同、补充协议、北海市预购房地产抵押登记证明书、北海市销售不动产发票、证明及庭审笔录等在卷证实。
一审法院认为，陈宗捷与实业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议悬双方的真实意思表示，内容没有违反臣家法律法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。合同签订后，陈宗捷已按合同约定支付了上述房屋的购房款，但实业公司没有按合同约定将办理权属登记需由实业公司提供的资料报产权登记机关备案，协助陈宗捷将涉案房屋的权属证书及土地使用权证书办理到陈宗捷名下，其行为已构成违约，应承担违约责任。实业公司关于陈宗捷现有房屋面积超出购买面积近l00％，只要求陈宗捷与实业公司就超出面积达成协议才予办证的抗辩，缺乏法律依据，对陈宗捷不具有约束力，该院不予采纳。陈宗捷要求实业公司继续履行合同，并协助将涉案房屋的权属证书及国有土地使用权证书办理到陈宗捷名下的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。办证所需税费由双方按规定各自承担。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：被告北海实业开发有限公司协助原告陈宗捷将位于北海市(干货市场D栋)D3××5、D3××6号房屋的权属证书及国有土地使用权证书办理到原告陈宗捷名下；办证所需税费由双方按规定各自承担。(涉案房屋是否符合办证条件，由权属登记机关审查)案件受理费1562元，减半收取781元，由实业公司承担。
本院二审期间，被上诉人陈宗捷提交收据两份，证明管家婆物业公司在代理实业公司的情况下，收取了被上诉人4900元的房屋过户手续办理费。上诉人实业公司没有提交新证据，对被上诉人提交的证据质证如下：真实性没有异议，实业公司代办房产证都会发通知，管家婆物业公司只是代收费用,管家婆物业公司代办房产证明需要实业公司的全套委托手续，涉案房屋产权证书办理过程中因为购房面积与房产证面积不一致，而被上诉人没有按双方合同约定补齐房款，因而没能成功办理房屋过户手续。
双方当事人对一审查明的事实均无异议，对一审查明的事实，本院予以确认。
二审另查明，涉案房产产权面积中的公摊构成部位为“外墙水平投影面积的一半及楼梯、走道”，总公摊面积为2574.89平方米，公摊到D3××5、D3××6号房的面积为66.16平方米。
本院认为，实业公司与陈宗捷签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。陈宗捷称涉案房屋公摊面积构成部位与双方合同约定不符合乃是因为实业公司隐瞒规划用途造成的，因此实业公司应自行承担合同约定面积之外的增加面积。本院认为，涉案D3××5、D3××6号房屋的房屋所有权证规划用途已经明确是商业，虽然涉案合同第三条约定该商品房的用途为住宅，但该合同第一条亦约定该地块规划用途为住宅、商业，《补充协议》双方也明确约定实业公司转让的是北海外沙岛海鲜工艺品市场的房地产，涉案房屋的商业用途明显，故陈宗捷购买该房屋时应该清楚房屋的商业用途，对其上述主张，本院不予采信。根据涉案合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，产权面积与合同约定面积在±3％内，双方据实结算，如超过±3％的增加部分出卖人按9折与买受人结算。现查明的事实是陈宗捷所购涉案房产的实际面积已超出双方合同约定面积的±3％，故陈宗捷应该就增加部分的面积按9折与实业公司据实结算。根据双方于补充协议中就房屋单价的调整，即双方自愿将原1500元每平方米的单价调整为1050元，陈宗捷应向实业公司补交涉案房屋款项为56700元（30.38平方米×2户×1050元平方米×90%=57418.2元)。双方就陈宗捷是否应向实业公司补交该房款的问题发生纠纷并协商未果。如前所述，陈宗捷应该按合同约定履行补齐房款的义务，但其未能按约补交约总房款的45%，实业公司在此情况下没有将涉案房屋过户给陈宗捷系后履行抗辩权，不存在违约。因此，陈宗捷要求实业公司将涉案房屋的权属证书及国有土地使用权证书办理到其名下的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实不清，实体处理错误，应予纠正。实业公司的上诉理由成立，本院予以支持，但其一审期间并没有提起反诉，故其要求陈宗捷补齐房款的上诉请求不予支持，其可另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1662号民事判决；
二、驳回被上诉人陈宗捷的诉讼请求。
一审案件受理费781元，二审案件受理费1562元，合计2343元，由被上诉人陈宗捷承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶长程
审 判 员 杨雪云
审 判 员 汪海敏
二〇一八年二月九日
法官助理 张彩玲
书 记 员 杨方方