杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭滨民初字第673号
原告（反诉被告）杭州第六空间大都会家居发展有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江二村老码头147号801-803室。
法定代表人邢积国，执行董事。
委托代理人（特别授权）张辰，浙江同济律师事务所律师。
被告（反诉原告）杭州新时代家居生活广场智俊建材商行，住所地杭州市西湖区三墩镇杭州新时代家居生活广场*座*楼*********号，经营者林建军，住杭州市下城区艮园**幢*单元***室。
委托代理人（特别授权）陈纪钢、李志艳，浙江高名律师事务所律师。
被告杭州佰悦贸易有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道四号路与五号路交叉口东北面锦麟公园商业配套用房2-102。
法定代表人林建军。
委托代理人（特别授权）栾聪聪，浙江高名律师事务所律师。
原告杭州第六空间大都会家居发展有限公司（以下简称第六空间）诉被告杭州新时代家居生活广场智俊建材商行（以下简称智俊商行）、杭州佰悦贸易有限公司（以下简称佰悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由审判员倪晓花适用简易程序，于2015年5月27日公开开庭进行了审理，第六空间的委托代理人张辰、智俊商行的委托代理人陈纪钢、佰悦公司的委托代理人栾聪聪到庭参加诉讼。后智俊商行对第六空间提起反诉，因案情较为复杂，本案依法由简易程序转为普通程序审理，于2015年7月6日第二次公开开庭进行了审理，第六空间的委托代理人张辰、智俊商行的经营者林建军及其委托代理人陈纪钢、佰悦公司的委托代理人栾聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）第六空间就本诉诉称，林建军于2011年3月29日与原告签订场地租赁合同，自2011年6月15日起承租原告家居博览园cf-14经营场地，经营嘉俊陶瓷品牌商品。收费自2011年12月15日开始，双方约定租赁单价为68元／月／平方米，广告费全年27416元，物业费4000元，按季支付合同价款。2012年6月14日合同期满，智俊商行继续使用该场地直至2014年4月30日，原告按合同继续履行义务，依据合同法双方为不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。租赁期间，林建军控股并为法定代表人的佰悦公司加入合同债务履行，考虑到佰悦公司和林建军的关系，履约过程中的合理信赖且租金条款、经营商品均未变更，原告维持原不定期租赁形式。cf-14营业场地自2014年4月30日一直未撤场。2014年4月30日。截止2014年4月30日，林建军已支付20000元订金冲抵租金，应支付原告租金664152.6元（68＊342.7平方米＊28.5个月），广告费78821元（27416／12＊34.5个月），物业费11500元（4000／12＊34.5个月）。2013年10月嘉俊展厅向原告称店面将重新开业并重新装修，双方便订立合同，原告同意将2013年11月1日至2014年4月30日的六个月作为免租期，签订了一年的租期，书面合同实际由佰悦公司盖章，合同订立后，展厅维持原营业状态，没有重新装修，佰悦公司提前撤场不再租赁已构成违约，应赔偿原告损失139821.6元。故此原告提起诉讼。原告请求判令：1、被告智俊商行向原告支付2011年9月7日至2014年4月30日租金、广告费、物业费总计734473.6元；2、被告佰悦公司对2011年9月7日至2013年9月6日及2013年11月15日至2014年4月30日应向原告支付的租金、广告费、物业费682771.52元承担共同付款义务，负连带责任；3、被告佰悦公司赔偿原告租金损失（从2014年5月1日开始计算六个月）139821.6元；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）智俊商行本诉辩称，被告智俊商行承租的商场未能达到开业要求，合同约定合同起始日是2011年6月15日，但是实际合同起始日应以商场该楼层开业达到80%起算。事实上，2011年6月15日并未达到开业80%的指标。直至2012年6月14日约定的租赁期满，该楼层仍未达到80%的指标。原告无权向被告要求租金，且诉讼时效已过。原告要求2012年6月15日后的租金也没有法律依据，原告没有证据证明智俊商行继续使用商铺。林建军和佰悦公司是不同主体，不存在连带关系。综上，请求驳回原告诉讼请求。
被告佰悦公司就本诉辩称，佰悦公司不认可加入合同债务履行，原告要求佰悦公司负连带责任无法律依据，原告要求赔偿租金依据不足，请求驳回原告诉讼请求。
被告（反诉原告）智俊商行就反诉诉称，2011年3月29日，反诉原告与反诉被告签订《场地租赁合同书》，约定租期为一年，自2011年6月15日起至2012年6月14日止。如商场该楼层开业日（商场该楼层80%商户开业的日期）在6月15日前，合同起始日为商场该楼层开业日。同时还约定反诉原告先支付20000元商位定金。然而，直至2012年6月14日约定租赁期限届满，商场该楼层仍未达到80%商户开业的状态，合同起始日一直未达到约定的租金起算条件，故反诉原告无需支付租金，反诉被告无权要求将反诉原告支付的定金20000元充抵租金。反诉请求判令：1、反诉被告返还反诉原告支付的定金20000元并赔偿相应损失（按银行同期贷款年利率6%计算，自反诉原告支付定金之日起计算至反诉被告付清所有费用之日止）；2、反诉费由反诉被告承担。
原告（反诉被告）第六空间就反诉辩称，定金担保对象是签订合同，不存在返还问题，事后定金变成了履约保证金，我方没收具有充分的合同依据。楼层开业日就是商场能达到80%，而非等同该楼层80%商户开业。楼层当时确实开业了。双方签订第二份合同时，林建军当时与原告已达成合意。请求驳回反诉原告的反诉请求。
经审理，本院认定本案事实如下：
2011年3月29日，第六空间（甲方）与智俊商行经营者林建军（乙方）就坐落于杭州市滨江区长河街道江边杭州大都会家居博览园建材馆负一楼商位号为cf-14的营业场地签订场地租赁合同（以下简称合同一），约定乙方承租该房屋用于嘉俊陶瓷品牌商品的经营，商位面积按295.6平方米计算，租金每月每平方米68元，全年租金为120605元，全年广告费按342.7平方米计算，为人民币27416元，全年物业管理费为人民币4000元，总计人民币152021元，租赁期限自2011年6月15日至2012年6月14日。乙方享受免租金6个月的优惠，并承诺于6月15日前开业。如商场该楼层开业日（商场该楼层80%商户开业的日期）在6月15日之前，合同起始日为6月15日；如商场该楼层开业日在6月15日之后，合同起始日为商场该楼层开业日。合同签订后，林建军向第六空间交付2万元定金。2012年6月14日合同期满后，智俊商行继续使用该场地。
2013年10月31日，第六空间（甲方）与林建军（乙方）为法定代表人的佰悦公司就上述营业场地又签订了商位租赁合同（以下简称合同二），约定租赁期限自2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金计费日期自2014年5月1日起。全年租金为279643元，广告费和物业费不变。合同补充条款约定，乙方必须于2013年11月15日重新开业，否则本合同的合同起始日及计费起始日均从2013年11月15日起算，至2015年2月28日止，即乙方合同期内应付16.5个月的租金及广告费、物业费共计427706元。若乙方于2013年11月15日前重新开业，即给予免除2013年11月15日之前cf-14展位的租金及所有相关费用且不得以任何理由要求恢复支付，否则仍按原合同标准收取租金，即乙方应再支付给甲方2011年9月7日至2013年9月6日期间的租金及广告费、物业费共计622118元。合同落款处乙方加盖佰悦公司公章。佰悦公司仍进行嘉俊陶瓷品牌商品的经营。2014年4月30日，涉案商铺经营者向第六空间出具情况说明，载明“杭州佰悦贸易有限公司经营的杭州大都会家居博览园建材馆负一楼cf-14嘉俊瓷砖展厅，所有物品已于2014年4月30日搬走，遗留物品作为无主物由杭州第六空间大都会家居发展有限公司自行处置。”说明人处加盖智俊商行印章。于第六空间开具嘉俊展位出门单后撤场。
另查明，智俊商行、佰悦公司未向第六空间支付过租金、广告费及物业费。
再查明，2014年5月1日，第六空间与案外人就涉案商位签订商位租赁合同。
本院认为，一、第六空间和智俊商行签订的合同一、和佰悦公司签订的合同二均系双方的真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方均应按约履行。合同一期满后，智俊商行继续使用该场地，双方转为不定期租赁关系。合同二虽系佰悦公司名义签订，但合同中约定合同一的租金交付及免除的条件，两份合同的乙方均系经营同一品牌商品，经营者与法定代表人均系林建军本人，合同也均由林建军签订，应认定公司（佰悦公司）与股东（林建军）人格混同，第六空间关于佰悦商行对相应期间内智俊商行应承担的租金等承担共同还款责任的主张，本院予以支持。二、合同二约定：“若乙方于2013年11月15日前重新开业，即给予免除2013年11月15日之前cf-14展位的租金及所有相关费用且不得以任何理由要求恢复支付”。可以推定嘉俊展位于合同二签订之前有一段期间的停业，现双方关于重新开业的理解产生争议。第六空间认为重新开业为重新装修开业，佰悦公司认为重新开业的含义是指合同主体变更后，由新的承租方即佰悦公司在签订合同后重新开业。结合合同一中关于楼层开业日定义的背景，可见当时整个市场内的商业气氛不佳。而第六空间也未否认智俊展位于2013年11月15日前开业，在合同约定不明的情况下，本院结合市场惯例和第六空间当时的经营背景，采信佰悦公司的意见，第六空间免除2013年11月15日之前cf-14展位的租金及所有相关费用的条件成就。第六空间关于该部分相关费用的主张，本院不予支持。三、合同二于2013年10月31日签订，约定的租赁期限为2014年5月1日至2015年4月30日，佰悦公司于2014年4月30日撤场，即佰悦公司于合同约定的租期届满前撤场，致使合同二签订的目的落空。2013年11月15日至2014年5月1日之前租赁期间的租金，在智俊展位于2013年11月15日前开业的情况下，未有约定。鉴于第六空间签署合同二的预期为涉案展位租赁至合同二约定的期限届满，故结合合同二的期限，本院酌情按一定比例确认承租人应付租金、广告费及物业费为10万元。关于智俊商行支付的2万元，合同一约定该款项为商位定金。合同一签订后，智俊商行实际使用了场地，该款项已转化为租金，本院从公平、等价有偿的角度，在与2万元租金抵扣后，确认智俊商行、佰悦公司还需支付第六空间租金8万元。故对于智俊商行的反诉请求，本院不予支持。因第六空间于佰悦公司撤场后随即与案外人就涉案商铺签订租赁合同，其主张的租金损失依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、杭州新时代家居生活广场智俊建材商行、杭州佰悦贸易有限公司于本判决生效之日起10日内共同支付杭州第六空间大都会家居发展有限公司租金、广告费、物业费等共计8万元；
二、驳回杭州第六空间大都会家居发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回杭州新时代家居生活广场智俊建材商行的反诉诉请。
本诉案件受理费12542元，由杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担11200元，由杭州新时代家居生活广场智俊建材商行、杭州佰悦贸易有限公司共同负担1342元；反诉案件受理费150元，由杭州新时代家居生活广场智俊建材商行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）
审 判 长 倪晓花
人民陪审员 谢建儿
人民陪审员 张怡珀
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 姜舒雯