广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终3734号上诉人（原审原告）：广西朝龙房地产开发有限公司。法定代表人：徐德均，董事长。委托诉讼代理人：徐欢，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。委托诉讼代理人：陆涛，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。被上诉人（原审被告）：广西盐业经济开发公司。法定代表人：陆峰，经理。委托诉讼代理人：刘俊华，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯春丽，广西欣和律师事务所律师。上诉人广西朝龙房地产开发有限公司（以下简称“朝龙公司”）因与被上诉人广西盐业经济开发公司（以下简称“盐业经开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2015）青民一初字第2292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭，并于2016年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人朝龙公司的委托诉讼代理人徐欢、陆涛，被上诉人盐业经开公司的委托诉讼代理人刘俊华、冯春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝龙公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，依法改判被上诉人将代收的职工购房款4373292.60元支付给上诉人；判令被上诉人向上诉人支付门厅装修款260000元；判令被上诉人向上诉人支付贷款利息544539.38元，判令被上诉人向上诉人支付上诉人代被上诉人退回多收的职工购房款214275元。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院依据《房产开发定向销售合同书》(以下简称《定向销售合同》)以及相关《补充协议》计算本案争议房产价款属于事实认定错误，讼争房产实际价款应当按照上诉人与实际业主签订的《商品房买卖合同》计算。（一）《定向销售合同》以及相关《补充协议》的性质不是“商品房买卖合同”。首先，在内容形式上看，该《定向销售合同》不具备商品房买卖合同应当具备的法定内容。根据《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房买卖合同应当具备十三种法定条款，但《定向销售合同》中欠缺(七)、(八)、(九)等内容的约定，因此，在内容上该《定向销售合同》不具备商品房买卖合同要求的法定形式。其次，根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。在双方签订《定向销售合同》时，上诉人并没有取得“商品房预售许可证”，争议的房产并没有建设，因此，上诉人是没有资格对争议房产进行预售的，亦无法与被上诉人职工直接签订《商品房预售合同》，上诉人与被上诉人签订的《定向销售合同》时没有转移房产所有权的资格，但《定向销售合同》中已约定在工程交付使用后，自上诉人将办理房产证所需的手续分别交给被上诉人指定的用户名下，即《定向销售合同》只是上诉人与被上诉人就房产建设、被上诉人组织相关人员购买房产而达成一致意见的“定单”，被上诉人是该争议房产销售的组织者和代表者，而非商品房买受者。最后，如果《定向销售合同》及相关补充协议是一审认定的具有商品房买卖合同性质，那么按照商品房市场买卖运作方式，被上诉人作为商品房买受者，缴纳房屋相关税费后，由上诉人直接办理房屋登记过户至被上诉人名义下，再由被上诉人办理登记过户至其他商品房买受者，这样的运作方式才符合国家有关规定。但实际上在《定向销售合同》和相关补充协议中被上诉人要求上诉人直接为房产实际买受者(区盐业公司及盐业系统职工、中盐广西盐业公司)办理房产登记，被上诉人逃避了二次缴纳房产税费的嫌疑：l、与上诉人之间形成的房屋买卖关系中其作为买方应向国家缴纳的税收(契税等)；2、与各住户之间形成的房屋买卖关系中其作为卖方应向国家缴纳的税收(营业税、企业所得税、契税等)。综上，若将上诉人与被上诉人签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》认定为房屋买卖合同关系，则该等协议的内容显然违反了法律和行政法规的禁止性规定，违反《合同法》第五十二条之规定，属于无效合同。因此一审法院认定《定向销售合同》及相关《补充协议》合法有效，同时将上诉人与被上诉人之间的法律关系认定为房屋买卖合同关系，该部分事实认定自相矛盾，属于事实认定错误。(二)上诉人与广西区盐业公司以及盐业系统职工、中盐广西盐业公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。一方面，一审认为“商品房买卖合同并不是各住户与原告协商一致、平等自愿而签订的……属于原告履行《定向销售合同》过程中的一个环节。”该认定事实错误。上诉人取得商品房预售许可证后相继与各住户签订了《商品房买卖合同》，根据房屋不同的位置、不同的使用性质在《商品房买卖合同》明确了相应的单价，各住户都是依据《商品房买卖合同》支付的购房款，上诉人也是依据《商品房买卖合同》向各住户交付房屋、向已付清购房款的住户开具发票，显然，合同双方均按《商品房买卖合同》履行权利义务，且均无异议，本案中没有任何证据证明上诉人与各住户签订的《商品房买卖合同》是上诉人强迫各住户签字的，各住户亦从未就《商品房买卖合同》提出异议，那就代表该等合同是双方的真实意思表示。另一方面，2013年三名业主向南宁市青秀区人民法院起诉要求上诉人按照《商品房买卖合同》履行合同义务(详见朝龙公司补充证据清单序号2-6)，由此可见，各住户亦认为上诉人是其商品房买卖的交易对象，证实了上诉人与各住户存在商品房买卖合同关系这一客观事实。一审关于“商品房买卖合同并不是各住户与原告协商一致、平等自愿而签订的……属于原告履行《定向销售合同》过程中的一个环节”的认定，与上述事实明显矛盾。(三)一审法院没有对上诉人与各住户签订的《商品房买卖合同》的效力和履行情况进行正确评价。《定向销售合同》签订在先，《商品房买卖合同》签订在后，一审法院认定《定向销售合同》属于商品房买卖合同，那么签订在后的《商品房买卖合同》势必与《定向销售合同》相冲突。上诉人认为，如果一审法院认为《定向销售合同》属于商品房买卖合同，那么《商品房买卖合同》已经对《定向销售合同》的约定进行了变更。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《定向销售合同》虽约定了与房产开发有关的事项，但是由于被上诉人本身并不购房，而是代表实际业主与上诉人签订一个开发房产的意向书或者是定单，上诉人与各业主签订的《商品房买卖合同》才是具有真正反映商品房实际价值的，并且符合商品房买卖合同开发企业转移房屋所有权，购房人支付房款的特征。因此，一审法院认为“原告要求依据与各住户签订的商品房买卖合同进行结算的主张缺乏事实和法律依据”的认定错误。二、一审法院将《桂盐大厦项目竣工决算审定表》作为诉争房产的结算依据，且其认定的“审定表中所列被上诉人应付款的项目，与上诉人、被上诉人签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》中约定的应付款项目能相互对应”属于事实认定错误。本案一审法院不以上诉人与房屋真实买主所签订的《商品房买卖合同》审理，坚持以上诉人与作为被上诉人的购房组织者之间签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》审理，但却又未能依据《定向销售合同》及相关《补充协议》，查明上诉人应收取的售房款。整个项目若按一审法院的认定依据《定向销售合同》及《补充协议》来结算，再结合上诉人最终交付的实际面积，上诉人应收的房款额为110，836，069．5元。其中，①根据补充协议(三)第三条，桂盐大厦一至三层的房款为(4704．22㎡×6500元／㎡)30577430.00元：②根据补充协议(五)第一条，桂盐大厦四至五层及车库、商铺的房款为(5110．3㎡×3710元／㎡)18959213.00元；③用最终测绘面积35377.25㎡减去前述依据补充协议(三)、补充协议(五)中明确已经调价的面积9814.52㎡，所剩余的房屋根据《定向销售合同》中明确的基价2398元／㎡计算(25562.73㎡×2398元／㎡)61299426.54元。而一审法院认定的“结算表”中被上诉人应付的购房款为84834645.5元，是简单的根据(总面积35377.25㎡×《定向销售合同》中所约定的2398元／㎡的基价所得)，这显然忽略了补充协议(三)、补充协议(五)对桂盐大厦综合楼一至五层及车库、商铺对《定向合同》基价的调整。调整后的购房款应为110836069.5元，而不是84834645.5元，一审法院所认定的审定表中的数据与根据《定向销售合同》及相关《补充协议》计算出来的数据相差甚远，更不存在判决书所说的能“审定表中所列被上诉人应付款的项目，与上诉人、被上诉人签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》中约定的应付款项目能相互对应”一说。一审法院以《定向销售合同》及《补充协议》作为审理本案的依据，却连上诉人应收的房款总额都没有查清。根据一审法院的认定结果可以看出审定表的逻辑错误、内容冲突：1、桂盐大厦项目应该是上诉人与被上诉人之间的结算，审定表中载明的结算主体明显错误的，而在一审法院所认定的《桂盐大厦项目竣工决算审定表》中的栏目类别为“盐业公司应付款”、“盐业公司已付款项”、“朝龙公司归还款项”以及“盐业公司实付”，最终列明的款项是“盐业公司应付工程余款”，显然，该审定表所列明的付款结算主体并非一审法院所认定的作为买方的被上诉人，而是作为业主之一的盐业公司，被上诉人所付的款项被列在了“盐业公司己付款项”。2、上诉人与被上诉人之间是房屋买卖的结算，而审定表中却定性为了工程款的结算，上诉人是房屋的开发商、销售商，而非是承包被诉人工程项目的施工方。三、一审法院认为“原告仍未能办理区盐业公司名下的综合楼一层至五层商场及写字间的房屋产权证，因此，被告支付合同余款的条件尚未成就”为由驳回了上诉人要求被上诉人转付代收的职工购房款的诉请，该认定是错误的。即一审法院没有查明合同义务履行顺序的事实。根据2005年4月8日签订的补充协议(三)第3条至第6条的规定，只有被上诉人足额支付桂盐大厦一至三层房款给上诉人后，上诉人方可提供房屋产权手续给被上诉人。而且如果甲方不能如期支付1500万房款，由此造成银行贷款及利息损失的，被上诉人有权处置部分房屋产权。时至今日，被上诉人一直未按照补充协议履行支付2005年4月8日以后的银行利息义务(详见一审原告证据第14号“银行利息凭证”)因此，依据该补充协议规定，上诉人有权拒绝履行提供房屋产权手续的义务，不是被上诉人履行支付房款的义务条件不成就，而是被上诉人违约在先，上诉人根据《合同法》第67条规定行使后履行抗辩权。四、一审法院认定“上诉人与被上诉人于2010年1月5日签订的《桂盐大厦项目竣工决算审定表》，属合法有效的合同，主张双方应严格按照审定表的内容执行”是错误的。本案中，诉争项目房款早在2005年已经基本确定，购房职工及盐业公司均按《商品房买卖合同》确定的价格付款，上诉人按《商品房买卖合同》价格开具发票，但盐业公司未按合同支付地下室及一层商场房款，未付清二层商场房款，本案被上诉人亦未将代收部分职工的购房款全部转付给上诉人。另外，《桂盐大厦项目竣工决算审定表》是被上诉人在2010年制作的，而购房人盐业公司与本案被上诉人于2013年10月31日给上诉人出具《承诺书》，同意以《房产测绘成果报告书》确定的35377.34㎡进行房款结算。这说明，此前关于整个项目总房款尚未最终结算，被上诉人在2010年制作的所谓“竣工决算审定表”，并非是房款结算表。上诉人在一审过程中己将《承诺书》提交给一审法院，却未被采信，相反却将上诉人持有异议、所列数据不符合事实的《桂盐大厦项目竣工决算审定表》作为诉争房产房款总结算的依据。上诉人认为，虽然上诉人在“竣工决算审定表”上进行了签章，但查明事实、分清是非、正确适用法律是民事诉讼的任务，在有相反证据推翻《桂盐大厦项目竣工决算审定表》的情况下，一审法院未查清“竣工决算审定表”所载明数据是否就是房款最终结算情况，未查清所列数据是否真实，就将该证据作为定案依据，认定事实错误。五、一审法院未追加各住户作为第三人参与诉讼，遗漏了重要当事人，不利于查明案件事实，导致认定事实错误，属程序不当，一审判决应当被依法改判或者发回重审。综上，一审法院在没有查明案件事实的情况下，对上诉人与被上诉人间的法律关系进行错误的认定，一审法院作出的(2015)青民一初字第2292号《民事判决书》，存在事实认定不清、程序错误的情形，上诉人恳请二审人民法院查明事实，撤销一审判决，依法发回重审或改判，维护上诉人的合法权利。被上诉人盐业经开公司答辩称：一、盐业经开公司与朝龙公司签订《房产开发定向销售合同书》(以下简称《定向销售合同》)及补充协议，约定朝龙公司将开发的桂盐大厦销售给盐业经开公司，双方一直根据《定向销售合同》履行义务并进行结算。《定向销售合同》约定了桂盐大厦的位置、面积、单价、付款方式、竣工期限等商品房买卖的基本内容，还约定了相关配套、装修标准等细节，是完整有效的商品房买卖合同。桂盐大厦2003年已取得预售许可证，根本不存在朝龙公司主张《定向销售合同》无效的情形。《定向销售合同》履行期间，盐业经开公司一直依据该合同向朝龙公司支付款项，2005年朝龙公司向盐业经开公司移交桂盐大厦，双方还在移交后对桂盐大厦项目进行整体结算，签订了《桂盐大厦项目竣工决算审定表》(以下简称《审定表》)。该审定表结算的依据也正是《定向销售合同》及补充协议约定的单价和面积。显然，桂盐大厦项目的合同签订、付款、交付、结算均依照《定向销售合同》进行，《定向销售合同》是真实交易的买卖合同，并非朝龙公司所称的意向书。二、朝龙公司与用户签订的《商品房买卖合同》仅是《定向销售合同》履行的一个环节，不应当根据《商品房买卖合同》进行结算。根据《定向销售合同》第三条第二款第(9)项的约定，房屋交付使用后，朝龙公司应当将办理房产证所需的手续交给盐业经开公司指定的用户名下。由于办理房产证的需要单独的《商品房买卖合同》，朝龙公司根据盐业经开公司指定与不同用户签订单独的《商品房买卖合同》。但朝龙公司与用户签订的《商品房买卖合同》仅仅是将办理房产证所需的手续交给盐业经开公司指定的用户名下的房产手续，是为了办证和确定纳税额使用，并非结算的依据。原本朝龙公司与用户签订的《商品房买卖合同》总价应当与《定向销售合同》总价保持一致，但朝龙公司与用户签订的《商品房买卖合同》后，没有完成小区绿化、道路等配套措施，因此2010年1月5日《审定表》结算时，仅仅计算了完工部分绿化、道路等配套措施，没有计入未完工部分，导致《定向销售合同》结算总价与《商品房买卖合同》总价存在一定差额，该差额实际就是末完工的配套措施的工程价款。朝龙公司要求按《商品房买卖合同》的总价进行结算是企图在没有完成小区绿化、道路等配套措施的情况下，额外获得未完成的小区绿化、道路的工程款。三、《审定表》是协议双方在平等、自愿基础上对《定向销售合同》进行的结算，《审定表》中所列项目均能与《定向销售合同》及补充协议相对应，该《审定表》是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。1．《审定表》是双方多日对账、充分仔细核对基础上达成并签字盖章确认的财务事实。《审定表》签署半个月后，双方再次在《定向销售合同》补充协议(六)第四条第1点确认盐业经开公司未付合同余款为1752655.13元。可见当时双方对该数据是多次确认的。2．《审定表》在结算时根据《定向销售合同》约定的总面积单价结合测绘的总面积计算出桂盐大厦的房款总价．但在房款总价不变的情况下，房屋内部面积因用途不同(如住宅、地下室、商铺)价位是不同的，需要对各部位面积的价格进行细化。《补充协议三》和《补充协议五》中约定的正是对桂盐大厦某部分面积单价的细化，该约定并不提高《定向销售合同》的房款总价，只是细化约定部分面积的单价，项目总价保持不变。《补充协议三》和《补充协议五》与《审定表》并无矛盾。四、朝龙公司的各项诉讼金额主张均不能成立(1)主张代收职工款4373292.60元。朝龙公司的该主张缺乏合同依据，也毫无逻辑。一方面，盐业经开公司根本没有超出《定向销售合同》收取职工房款，朝龙公司认为盐业经开公司有代收房款的行为应当承担举证义务；另一方面，《审定表》已经审定截止2010年1月5日未付合同余款仅为1752655．13元，再扣除《审定表》之后盐业经开公司受朝龙公司委托支付的三笔款项(土地出让金557226元、土地滞纳金616661.5元、契税62141元)，所余合同款项仅仅剩下516626．63元。朝龙公司所主张的远远超过其应得款项；更重要的是，朝龙公司未能按照《定向销售合同》第三条第二款第(9)项办理房产证，支付余款的条件尚不能成就。(2)门厅装修款260000元，贷款利息544539.38元，退还职工款214275元。三项诉请均已经列入《审定表》的盐业经开公司应付款项目，并在结算中抵销了盐业经开公司等额的实际付款。朝龙公司就已经获得的利益重复提起诉讼应当予以驳回。五、盐业经开公司与朝龙公司根据《定向销售合同》的约定履行合同，各住户是盐业经开公司指定的用户，不是《定向销售合同》的合同当事人，与本案也没有直接的利害关系，不是法律规定必须参加诉讼的当事人，一审法院末追加并不违反程序。综上所述，朝龙公司的诉请没有事实和法律的依据，请合议庭依法查明事实，驳回朝龙公司的诉讼请求。被上诉人朝龙公司向一审法院起诉请求：一、盐业经开公司将代收的职工购房款4373292.6元转付给朝龙公司；二、盐业经开公司向朝龙公司支付门厅装修款260000元；三、盐业经开公司向朝龙公司支付贷款利息544539.38元；四、盐业经开公司向朝龙公司支付原告代被告退回多收的职工购房款214275元；五、盐业经开公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2001年8月28日，朝龙公司（乙方）与盐业经开公司（甲方）签订一份《房产开发定向销售合同书》（以下简称《定向销售合同》），双方就朝龙公司定向开发房产定向销售给盐业经开公司的有关事宜作如下约定：1、项目名称：琅东综合楼、2#、4#住宅楼；2、项目地点：南宁市民族大道东段，金湖广场南面，用地批文为南宁国用（1997）第411609号；3、项目主要工程：土建工程、给排水安装工程、电气安装工程（含电视闭路线、电话线等）、消防工程、避雷工程、小区水泥砼道路、排污工程及其它配套工程等；4、项目规模：建筑总面积为30200平方米（以工程竣工验收核定的面积为准）；5、中央空调系统、备用发动机组系统、住宅可视对讲保安防盗系统及防盗铁门由甲方负责；6、定向销售价格：乙方按综合楼、2#、4#住宅楼竣工时国家规定测量加上地下室及2#、4#住宅楼架空层的面积合计，以建筑总面积平均每平方米2398元定向售给甲方，总销售价为7221.96万元，如综合楼报建审批为19层，则定向销售价格在2398元/平方米的基础上提高100元/平方米；7、付款方式：⑴首期预付款：在本合同签订后30日内，甲方支付合同总造价的20%，其中300万元作为甲方购房定金；……⑻第八期付款：综合楼及2#、4#住宅楼工程全部竣工，经验收合格交付使用后20日内，甲方向乙方支付合同实际总售价至90%（含抵扣的380万元）；⑼第九期付款：工程交付使用后，乙方将办理房产证所需的手续分别交给甲方指定的用户名下，办证税、费用按国家规定办，并把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》提供给住户。在15天内，按国家规定的竣工实际建筑总面积和合同单价，除按工程承包总价的1%作为工程保修金外，其余甲方向乙方一次性付清。8、其他事项：⑴综合楼首层商场1000平方米由乙方留用，按每平方米3800元计算，相应抵扣乙方合同价款380万元；……⑼大门、围墙、绿化等附属设施，由甲方委托乙方设计一同完成，工程价款另行结算并由甲方支付给乙方；⑽管道煤气、宽带网由乙方负责委托设计一同考虑并完成，工程费用由甲方另付给乙方。同时，朝龙公司、盐业经开公司在《定向销售合同》中就整个工程的结构、内外装修标准、主要设备、双方的责任及违约责任等方面均进行了约定。2002年10月18日，朝龙公司、盐业经开公司签订《定向销售合同电梯工程补充协议》，约定：盐业经开公司因考虑办公、商场的使用需要，决定增设一至四层富士达扶梯三台，并委托朝龙公司办理有关设计修改及代签电梯按照合同并交盐业经开公司认可。2003年10月28日，朝龙公司、盐业经开公司签订《定向销售合同补充协议（一）》约定：根据南宁市规划部门审查通过的项目的设计方案要求，经盐业经开公司同意，综合楼地面由原来的二十三层改变为二十五层，2#、4#住宅楼由原来的八层改变为九层并合并为一栋整体；增加后总面积合计为35552㎡，增加后的总销售价为35552㎡×2398㎡=85253696元。2003年11月17日，朝龙公司取得南宁市房产管理局颁发的桂盐大厦综合楼及住宅楼的《商品房预售许可证》。2003年12月16日起，朝龙公司分别与盐业经开公司指定的住户，包括广西壮族自治区盐业公司（以下简称“区盐业公司”）、中盐广西盐业有限公司（以下简称“中盐广西公司”）及盐业系统的职工签订了多份《商品房买卖合同》，合同所涉金额达9271余万元。朝龙公司认可合同总价款是按照盐业经开公司应付总款项来确定的，包括应付的购房款及朝龙公司代垫的工程款和附属工程款。2005年4月11日，朝龙公司、盐业经开公司签订《定向销售合同补充协议（三）》，约定：对朝龙公司于2005年9月到期的1500万元银行贷款自2005年4月8日后发生的利息由盐业经开公司承担。朝龙公司、盐业经开公司签订的《定向销售合同补充协议（四）》约定：因朝龙公司定向开发桂盐大厦的房源不足，经协商，由朝龙公司以每平方米2240.27元的价格买进“和实·水榭花都”小区共计12套商品房给盐业经开公司，总销售价为3470566元，盐业经开公司在2004年12月30日前以转账方式归还给朝龙公司。2005年5月11日，朝龙公司、盐业经开公司签订《定向销售合同补充协议（五）》，约定：区盐业公司原签订《商品房买卖合同》以每平方米5500元的单价共买受朝龙公司桂盐大厦综合楼4、5层办公写字间，现重新分别签订《商品房买卖合同》，单价变更为每平方3710元，除上述四、五层写字间外，增加综合楼地下室停车位及一楼商铺作为购买对象。2005年，朝龙公司将桂盐大厦项目整体移交给盐业经开公司，其中综合楼为地下一层及地上二十五层，住宅楼为地上九层。经南宁市房地产测绘队测绘，综合楼建筑面积为30082.21平方米，住宅楼建筑面积为5295.04平方米，项目总建筑面积为35377.25平方米。2010年1月5日，朝龙公司、盐业经开公司签订一份《桂盐大厦项目竣工决算审定表》，载明：一、盐业公司应付款：1、购房款84834645.5元；2、朝龙公司代垫款6495465.08元，其中，代购和实房款3470566元、柴油机发电机组270000元、弱电监控系统808659.7元、自动扶梯564500元、管道燃气409200元、对讲系统168000元、门厅装修工程260000元、4月8日以后应付利息544539.38元。合计91330110.58元。二、盐业公司已付款项：1、经济公司付款合计57614749.6元，其中：A.转账55114749.6元、B.付天广公司2500000元；2、区公司33830960元；3、中盐1908390元；4、桂盐科技6000000元；5、按揭贷款收入6905000元；6、个人交现金1137295元；7、盐业代扣天广公司铺3800000元。合计111196394.6元；三、朝龙公司归还款项：1、归还经济公司款18767703.6元；2、代退职工款多交214460元；3、代垫工程款1196775.55元；4、代垫付返还职工购房违约金1440000元。四、盐业公司实付85777455.45元（盐业公司已付款项-朝龙公司归还款项）。五、盐业公司应付工程余款=应付朝龙公司（桂盐大厦项目）金额91330110.58元-盐业各公司实际已付款89577455.45元=1752655.13元。双方在该审定表中盖章确认。2010年1月18日，朝龙公司、盐业经开公司又签订一份《定向销售合同补充协议（六）》，主要内容有：经双方对桂盐大厦工程项目结算，一致确认盐业经开公司应支付给朝龙公司的合同余款为1752655.13元（含工程保修金848346.45元），朝龙公司保证将盐业经开公司应支付的合同余款，首先用于办理补交土地出让金及办理商品房现售证的开支。盐业经开公司承诺在收到桂盐业大厦1-5楼业主（区盐业公司）的房屋产权证后10个工作日内与朝龙公司结算合同余款，并在5个工作日内扣除已代朝龙公司交纳的土地出让金及相关费用后，付清合同余款。一审法院另查明：在审定表签订前，因桂盐大厦项目，盐业经开公司、区盐业公司、中盐广西公司及盐业系统的职工向朝龙公司支付款项的情况如下：1、2001年9月20日至2005年12月14日期间，盐业经开公司以拨付工程款及借款方式向朝龙公司转账支付款项合计54134749.6元，其中包括盐业经开公司于2001年9月20日向朝龙公司支付的300万元定金。2001年11月26日，广西南宁桂盐科技有限责任公司（以下简称“桂盐科技公司”）代盐业经开公司向朝龙公司支付款项100万元。两项合计55134749.6元。2、2002年1月，根据朝龙公司的指示，盐业经开公司代朝龙公司向广西天广商贸有限责任公司支付了土地补偿费250万元。3、2004年8月24日至2005年9月27日期间，区盐业公司向朝龙公司支付款项合计3383060元。4、2005年2月2日、4月29日，中盐广西公司分别向朝龙公司支付100万元、908390元，合计1908390元。5、2005年4月6日，桂盐科技公司以借款形式转账600万元给朝龙公司，该借款由区盐业公司归还后，朝龙公司出具收据确认收到区盐业公司支付的购房款600万元。桂盐科技公司于2015年10月20日出具确认函，确认其之前转账给朝龙公司的600万元作为区盐业公司支付的购房款。6、2004年11月至2005年12月期间，盐业公司职工共向朝龙公司支付购房款1137295元。7、2005年4月7日至7月20日期间，盐业公司职工通过贷款支付购房款6905000元。在审定表签订后，因桂盐大厦项目，盐业经开公司向朝龙公司支付款项的情况如下：1、2010年6月1日、11月1日，根据朝龙公司的委托，盐业经开公司代朝龙公司向南宁市国土资源局补交了土地出让金557226元并交纳了滞纳金616661.5元；2、2011年1月13日，盐业经开公司向朝龙公司支付款项62141元。一审法院再查明：2003年8月5日、8月25日、2004年4月9日，朝龙公司因代盐业经开公司买进12套和实水榭花都商品房而向广西和实房地产开发有限公司支付了购房款合计3470566元。2005年4月8日至2005年9月30日期间，朝龙公司支付了依约应由盐业经开公司承担的1500万元贷款利息544539.38元。2005年，朝龙公司代盐业经开公司向部分职工退回多收的房款214275元。2003年6月12日至2005年12月27日期间，朝龙公司以还款方式向盐业经开公司归还款项合计18767703.6元。同时，朝龙公司代盐业经开公司垫付的款项还包括柴油机发电机组270000元、弱电监控系统808659.7元、自动扶梯564500元、管道燃气409200元、对讲系统168000元及门厅装修工程260000元。一审法院还查明：朝龙公司尚未将区盐业公司名下桂盐大厦综合楼一层至五层商场及写字间的房屋产权证书办理完毕并交付给盐业经开公司。一审法院又查明：在诉讼过程中，朝龙公司对《桂盐大厦项目竣工决算审定表》提出异议，认为该审定表中部分数据与事实不符：1、应付购房款84834645.5元多算了2398000元，将朝龙公司自留的1000平方当作盐业经开公司的应付款没有道理；2、朝龙公司代退职工多交的款项、代垫的工程款及代垫付返还职工供房违约金应当计入应付款项内，而决算表列入“朝龙公司归还款项”，把朝龙公司代垫付的三项费用当成负数扣减相应减少了应付款的总额；3、购房合同已确认应付朝龙公司400万元的配套工程款，但决算表未将该配套工程款列入；4、将盐业经开公司支付的300万定金计入已付购房款不合法；5、代扣天广公司380万元的数额不属实，盐业经开公司擅自将该款项抵扣房款后，又未将该款项转给天广公司，故列表中载入盐业经开公司已付款不合法；6、决算书中将桂盐科技公司支付给朝龙公司的600万元计入已付款不合法，桂盐科技公司至今未向朝龙公司发出免除债务的通知，故盐业经开公司主张该600万元抵作购房款不能成立。对于朝龙公司的上述异议，盐业经开公司认为：对于总购房款，双方是按2398元/平方米乘以总建筑面积35377.25平方米得出；对于配套工程，是指绿化、道路等楼盘周边的工程，至决算表签订时，朝龙公司的附属工程建设尚未完工，双方结算当时的工程造价为1196775.55元，在决算中已列入朝龙公司代垫工程款中；对于桂盐科技支付给朝龙公司的600万元，已由区盐业公司偿还，盐业经开公司已通知朝龙公司将该600万元转为购房款，朝龙公司也已出具收据确认这一事实；对于代扣天广公司商铺的380万元，因双方在定向销售合同中约定朝龙公司以每平方380元的价格向盐业经开公司回购1000平方米的第一层商铺，房屋竣工验收后，因朝龙公司欠天广公司的土地出让款，朝龙公司要求第三人直接将其回购的商铺转给天广公司用于折抵土地出让款，但因决算表中在应付购房款中包含了这1000平方米商铺的价格，故将380万元计算在已付款中。朝龙公司对盐业经开公司关于双方在签订审定表时确定朝龙公司已完工的附属工程造价为1196775.55元的陈述无异议，但对盐业经开公司关于已将朝龙公司留用的1000平方米商铺抵给天广公司的陈述有异议，其主张商铺仍由朝龙公司使用。一审法院认为：关于本案合同的性质及效力问题。朝龙公司与盐业经开公司签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》，既有房屋买卖的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是由盐业经开公司向朝龙公司支付购房对价款，朝龙公司交付预定的桂盐大厦综合楼及住宅楼给盐业经开公司的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，本案合同应认定为名为定向开发销售，实为房屋买卖合同纠纷。朝龙公司与盐业经开公司所签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效的合同。虽然区盐业公司、中盐广西分公司及盐业系统职工就桂盐大厦项目又分别与朝龙公司签订了《商品房买卖合同》，但从朝龙公司与盐业经开公司签订《定向销售合同》，由朝龙公司为盐业经开公司建设桂盐大厦，盐业经开公司在建设的各个阶段分批次向朝龙公司拨付工程款,以及项目完工后朝龙公司将桂盐大厦整体交付给盐业经开公司，并根据盐业经开公司的指示与其指定人员签订商品房买卖合同，以及双方根据盐业经开公司应付项目总款项确定商品房买卖合同的总价格，最终由双方对整个桂盐大厦项目进行整体结算等一系列事实来看，商品房买卖合同并不是各住户与朝龙公司协商一致、平等自愿而签订的，而是朝龙公司根据《定向销售合同》的约定，将办理房产证所需的手续分别交给盐业经开公司指定的用户名下的一个过程，即属于朝龙公司履行《定向销售合同》过程中的一个环节。关于桂盐大厦项目应如何结算的问题。如前所述，桂盐大厦项目系盐业经开公司向朝龙公司整体购买的房屋，朝龙公司与各住户签订的购房合同仅是朝龙公司履行《定向销售合同》过程中的一个环节。朝龙公司要求依据与各住户签订的商品房买卖合同进行结算的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。因此，桂盐大厦项目应由朝龙公司、盐业经开公司根据双方签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》的约定进行整体结算。而事实上，朝龙公司在施工完毕并将桂盐大厦项目交付盐业经开公司后，双方已于2010年1月5日对桂盐大厦项目进行了决算，并形成了一份《桂盐大厦项目竣工决算审定表》，双方共同盖章进行了确认。朝龙公司对审定表提出异议，认为审定表中部分数额与事实不符，不能作为结算的依据，对此，一审法院认为：第一，朝龙公司主张审定表中应付购房款84834645.5元多算了2398000元，将朝龙公司自留的1000平方当作盐业经开公司的应付款没有道理。根据《定向销售合同》的约定，朝龙公司以建筑总面积平均每平方米2398元的价格定向销售给盐业经开公司。同时，双方还约定，首层商场1000平方米由朝龙公司留用，按每平方米3800元计算，相应抵扣朝龙公司合同价款380万元。由此看来，朝龙公司留用的1000平方米实际上是由朝龙公司以3800元/平方米的价格回购的面积，并相应抵扣盐业经开公司应付的购房款。经测绘，桂盐大厦综合楼及住宅楼总建筑面积为35377.25平方米。双方依此结算盐业经开公司应付总购房款为2398元/平方米×35377.25㎡=84834645.5元，并将抵扣的380万元列入盐业经开公司已付款项，符合双方的合同约定，并无不妥。至于该商铺是朝龙公司留用还是抵给天广公司，并不影响最终的结算。第二，双方在审定表中已将300万元定金计入盐业经开公司已付款项，应视为双方已协商一致将定金抵作购房款。朝龙公司认为盐业经开公司支付的300万定金计入已付购房款不合法，于法无据，一审法院不予采纳。第三，在审定表中，“朝龙公司代垫的工程款”、“代退职工多交的款”以及“代垫返还职工购房违约金”的三项费用，虽然未列入“盐业公司应付款”，但已列入“朝龙公司归还款项”，并在“盐业公司已付款”的总额中予以扣减，即相应的减少了盐业经开公司实付款的数额。因此，虽然朝龙公司计算的方式与审定所载的计算方式不同，但不能改变这三项费用最终是由盐业经开公司承担的事实，因此，朝龙公司主张这三项费用未计入应付款内相应减少了盐业经开公司应付款的总额与事实不符，这是朝龙公司理解错误。第四，庭审中，朝龙公司、盐业经开公司均认可在签订审定表时，朝龙公司承建的绿化、道路等附属工程尚未完工，经双方结算，确定截止当时的工程造价为1196775.55元，而审定表中对该笔费用已有反映。最后，桂盐科技公司于2005年4月6日以借款形式向朝龙公司转账600万元，该借款由区盐业公司归还后，朝龙公司确认该款转为桂盐大厦的购房款并依此出具了收据，桂盐科技公司也于2015年10月20日确认其转给朝龙公司的600万元作为桂盐大厦项目的购房款。因此，朝龙公司认为该款项不能计入购房款的理由不能成立。综前所述，朝龙公司对该审定表提出的异议，均不能成立，一审法院不予采纳。审定表中所列盐业经开公司应付款的项目，与朝龙公司、盐业经开公司签订的《定向销售合同》及相关《补充协议》中约定的应付款项目能相互对应。同时，根据一审法院另查明及再查明的事实来看，盐业经开公司已付款数额、朝龙公司代垫款数额及朝龙公司已归还盐业经开公司款项的数额与审定表中列明的数额基本一致。虽然朝龙公司对该审定表一再提出异议，但均不能提供有效证据加以支持，且本案所涉的标的额巨大，朝龙公司作为房地产开发企业，在审定表中盖章确认，且在2010年1月18日与盐业经开公司签订的补充协议中对盐业经开公司尚欠款项再一次确认。按一般常理，如果没有对审定表结算的内容进行对账审核，朝龙公司不可能一再确认。对此，朝龙公司又不能做出合理解释。因此，一审法院对朝龙公司关于审定表不能作为结算依据的主张，不予采纳。综上，朝龙公司、盐业经开公司于2010年1月5日签订的《桂盐大厦项目竣工决算审定表》系双方真实的意思表示，不存在合同法第52条、54条所规定的无效、可撤销的情形，应属合法有效的合同，双方应严格按照审定表的内容执行。关于盐业经开公司尚欠的合同余款数额及本案是否已达到支付合同余款的条件。根据双方签订的审定表显示，截至2010年1月5日止，盐业经开公司尚欠合同余款1752655.13元。盐业经开公司在审定表签订后于2010年6月1日、11月1日代朝龙公司补交了土地出让金557226元并交纳了滞纳金616661.5元，还于2011年1月13日向朝龙公司支付款项62141元。故截止2011年1月，盐业经开公司尚欠合同余款516626.63元。同时，根据朝龙公司、盐业经开公司签订的《定向销售合同补充协议（六）》约定，盐业经开公司应付合同余款为1752655.13元（含工程保修金848346.45元），盐业经开公司承诺在收到桂盐业大厦1-5楼业主（区盐业公司）的房屋产权证后10个工作日内与朝龙公司结算，并在5个工作日内扣除已代朝龙公司交纳的土地出让金及相关费用后，付清合同余款。但至今为止，朝龙公司仍未能办理区盐业公司名下的综合楼一层至五层商场及写字间的房屋产权证，因此，盐业经开公司支付合同余款的条件尚未成就。关于朝龙公司的各项诉请是否合理有据的问题。如前所述，朝龙公司、盐业经开公司对桂盐大厦项目已经进行了整体结算，并形成了一份《桂盐大厦项目竣工决算审定表》，朝龙公司在本案中主张的为盐业经开公司垫付的门厅装修款260000元、代盐业经开公司退回多收的职工购房款214275元、代盐业经开公司支付的贷款利息544539.38元已作为结算的项目列入审定表，朝龙公司脱离审定表要求盐业经开公司支付上述款项的诉请，于法无据，一审法院不予支持。同理，朝龙公司要求盐业经开公司转付代收的职工购房款4373292.6元，亦缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、六十条第一款之规定，判决：驳回广西朝龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费49545元，由广西朝龙房地产开发有限公司负担。当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：关于本案《定向销售合同》及相关《补充协议》的性质和效力问题。结合《定向销售合同》及相关《补充协议》的内容，双方当事人签订《定向销售合同》及相关《补充协议》的标的是桂盐大厦综合楼及住宅楼的买卖，即盐业经开公司向朝龙公司支付购房对价，朝龙公司向盐业经开公司交付预定的桂盐大厦综合楼及住宅楼。由于2001年8月28日双方当事人签订本案《定向销售合同》时，桂盐大厦综合楼及住宅楼尚未建设，根据《城市商品房预售管理办法》第二条：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”规定，本案《定向销售合同》及相关《补充协议》的性质应属于商品房预售合同，故本案应定性为商品房预售合同纠纷，一审法院将本案定性为房屋买卖合同纠纷，定性不准确，本院予以纠正。关于本案《定向销售合同》及相关《补充协议》的效力问题，本案《定向销售合同》及相关《补充协议》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实的意思表示。且2003年11月17日，朝龙公司取得南宁市房产管理局颁发的桂盐大厦综合楼及住宅楼的《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案《定向销售合同》及相关《补充协议》不存在违反法律、行政性法规强制性规定的情形，故本案《定向销售合同》及相关《补充协议》是合法有效的合同，双方应严格遵照履行。关于朝龙公司诉请盐业经开公司向其支付：盐业经开公司代收的职工购房款4373292.60元、门厅装修款260000元、贷款利息544539.38元、朝龙公司退回多收的职工购房款214275元的问题。根据一审法院已经查明的事实，朝龙公司与盐业经开公司已于2010年1月5日对桂盐大厦项目进行了结算，并形成《桂盐大厦项目竣工决算表》，由双方共同盖章确认，且2010年1月18日双方又签订一份《定向销售合同补充协议（六）》对决算表中的相关事项进行进一步确认，一审法院结合案件情况依法认定《桂盐大厦项目竣工决算表》是双方当事人的真实意思表示，双方应当严格按照决算表内容执行，并无不当，本院予以确认。关于朝龙公司主张盐业经开公司向其支付盐业经开公司代收的职工购房款4373292.60元的主张，双方当事人之间已就桂盐大厦项目进行结算，朝龙公司应按照双方确认的结算数额向盐业经开公司主张尚欠款项，盐业经开公司是否代收其职工购房款系盐业经开公司内部问题，不影响其与朝龙公司之间的结算。且庭审中朝龙公司并无证据证明盐业经开公司代收的职工购房款4373292.60元的事实，盐业经开公司对该事实也不予认可，故对朝龙公司的该项主张，本院不予支持。朝龙公司上诉主张的门厅装修工程款260000元、4月8日以后应付贷款利息款544539.38元、朝龙公司退回多收的职工购房款214275元，三笔款项均系已计入《桂盐大厦项目竣工决算表》中的款项，即双方当事人于2010年1月5日结算时，该三笔款项已经在结算中进行了相应的扣减，故朝龙公司主张盐业经开公司向其支付门厅装修工程款260000元、4月8日以后应付贷款利息款544539.38元、朝龙公司退回多收的职工购房款214275元的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于一审是否遗漏了必要共同诉讼人及是否存在程序违法的问题。本案《定向销售合同》及相关《补充协议》的性质属于商品房预售合同，从本案实际情况看桂盐大厦项目的开发、销售、交付、结算等事项均发生在朝龙公司与盐业经开公司之间，双方是合同当事人。虽然区盐业公司、中盐广西分公司及盐业系统职工就桂盐大厦项目分别与朝龙公司签订了《商品房买卖合同》，但该《商品房买卖合同》仅是朝龙公司在桂盐大厦项目竣工后按照《定向销售合同》的约定，根据盐业经开公司的指示与盐业经开公司指定的人员签订的，签订的目的是为了便于给区盐业公司、中盐广西分公司及盐业系统职工办理房屋产权证的需要，故朝龙公司与盐业公司、中盐广西分公司及盐业系统职工签订的《商品房买卖合同》系朝龙公司履行本案《定向销售合同》规定的义务之一，故盐业公司、中盐广西分公司及盐业系统职工不是本案的《定向销售合同》及相关《补充协议》的当事人，不属于本案的必要共同诉讼人，一审法院未追加盐业公司、中盐广西分公司及盐业系统职工参与本案诉讼并未违反法定程序，本院予以确认。综上所述，上诉人朝龙公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49545元（上诉人广西朝龙房地产开发有限公司已预交），全部由上诉人广西朝龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  唐荣娜代理审判员  兰 帅二〇一七年四月二十六日书 记 员  耿博瀛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。