上海市徐汇区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）沪0104执异75号
案外人：蔡丽，女，1990年3月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：杨舒婷，上海市申房律师事务所律师。
申请执行人：唐瑞卿，男，1982年11月23日出生，汉族，住上海市。
被执行人：章冠雄，男，1962年3月9日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：陈骏，上海市达辰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：史五大，上海市达辰律师事务所律师。
在本院执行(2016)沪0104民初30315号唐瑞卿诉章冠雄民间借贷纠纷一案中，蔡丽于2016年12月14日对查封章冠雄名下的上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现审查终结。
案外人蔡某某，2016年10月10日上海市徐汇区人民法院在办理(2016)沪0104民初30315号唐瑞卿诉章冠雄民间借贷纠纷一案中，因唐瑞卿的财产保全申请，对上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋进行了查封。后经调解，双方达成调解意向，上海市徐汇区人民法院于2016年11月8日出具了民事调解书。2016年12月1日，唐瑞卿向上海市徐汇区人民法院申请强制执行。上述执行标的虽然登记在章冠雄名下，但实际早已通过买卖形式由唐瑞卿交付蔡丽，蔡丽亦已支付对价。故蔡丽才是系争房屋的实际权利人，上海市徐汇区人民法院无权对该房屋进行查封和拍卖。2016年3月5日，蔡丽和章冠雄签订了《上海市房地产买卖合同》，约定蔡丽以人民币(以下同)140万元购买系争房屋，但系动迁安置房，签订时不能过户。根据房地产交易中心的要求，双方需要等到房屋可以过户时再次签订买卖合同。其后，双方办理了公证委托手续，约定章冠雄全权委托汪某某对房屋进行交易、过户等。2016年3月19日，章冠雄将系争房屋交付蔡丽。合同签订当日，蔡丽以转账方式支付章冠雄40万元整，后分别支付40万元、10万元、10万元、15万元、25万元，9月29日结清全部房款。2016年9月下旬，系争房屋符合了过户条件，2016年10月6日双方重新签订《上海市房地产买卖合同》，合同内容与前一份基本一致，约定双方在2016年10月30日前办理房屋过户手续。直至11月，蔡丽发现系争房屋已经被查封，导致无法过户。章冠雄与唐瑞卿恶意串通进行虚假诉讼，目的为阻止房屋过户。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，蔡丽系房屋实际权利人，法院无权对房屋进行查封与执行。综上，查封行为侵害其利益，故提出异议申请，请求法院：1.中止对上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行行为；2.依法解除对系争房屋的查封措施。庭后，蔡丽向本院提出撤回第二项请求。
申请执行人唐瑞卿称，对蔡丽的异议有意见，认为蔡丽与章冠雄恶意串通。目前对章冠雄的财产没有执行到位。
被执行人章冠雄称，不同意蔡丽的异议。章冠雄只有一套住房，现在出了车祸，需要实际居住在系争房屋。系争房屋应当归章冠雄所有。
本院查明，2013年8月21日，章冠雄作为被拆迁人，与拆迁人上海瑞虹新城有限公司、房屋拆迁实施单位上海虹口动拆迁实业有限公司签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，并认购动迁配套商品房鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋。2013年9月29日，系争房屋的权利人登记为通用地产(上海)有限公司。2015年11月30日，房屋的产权人登记为章冠雄，登记簿上备注：动迁安置房3年内不得转让、抵押。2016年3月5日，蔡丽和章冠雄通过网上签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定蔡丽依法受让系争房屋，房屋建筑面积75.06平方米。双方协商一致，同意房屋转让款共计140万元。并在补充条款中载明：双方均知晓国家和本市限售规定。签订合同当日，章冠雄收到款项40万元。2016年3月8日，章冠雄和蔡丽至上海市奉贤公证处办理了委托手续，约定章冠雄委托蔡丽母亲汪某某办理系争房屋过户等相关事宜。2016年4月15日前，章冠雄将房屋移交蔡丽。2016年3月19日、3月27日、4月10日、6月21日、9月29日，章冠雄分别收到款项40万元、10万元、10万元、15万元、25万元。至此，章冠雄收到房屋全款140万元。根据蔡丽提供的物业管理费收据(缴纳2016年全年费用)、国网上海市电力公司发票(缴纳2016年3月电费)等证据，蔡丽已经实际占有系争房屋。2016年10月6日，章冠雄的委托代理人汪某某和蔡丽再次网上签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同内容同前。2016年10月8日，本院在审理唐瑞卿诉章冠雄民间借贷纠纷一案中，根据唐瑞卿的申请，出具冻结章冠雄银行存款91.5万元或查封、扣押其等值财产等内容的民事裁定书。2016年10月10日，本院对系争房屋进行查封。2016年11月8日，本院出具民事调解书，载明当事人自愿达成协议，内容包括：章冠雄返还唐瑞卿借款本金70万元并支付利息6.5万元等。嗣后，蔡丽在申报办理契税过程中，发现系争房屋已被查封，故无法办理房屋过户手续。2016年12月，唐瑞卿向本院申请强制执行上述民事调解书。
上述事实，有蔡丽提供的上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、收款收据、银行转账凭证、委托书及委托合同公证材料、物业管理费收据、居委会证明等证据，以及各方的庭审陈述等为证，本院予以确认。
本院认为，系争房屋至今登记在章冠雄名下且已被本院查封，章冠雄系本院生效文书即(2016)沪0104民初30315号民事调解书确定的义务人，在其未向唐瑞卿履行给付相应钱款义务的情形下，本院依法裁定查封系争房屋并无不当。但现有证据表明，本院查封系争房屋前，蔡丽已与章冠雄签订购买系争房屋的买卖合同，并已按照约定期限全额支付相应款项，且已实际占有系争房屋，因不能归责于蔡丽的原因：即动迁安置房的限售政策，导致系争房屋产权未能过户至蔡丽名下。在能够办理过户之际，双方再次签署买卖合同后，蔡丽及时申请办理房产转移登记。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，蔡丽对系争房屋享有的权益足以排除本院对系争房屋的执行措施，故异议理由成立。另，唐瑞卿提出蔡丽与章冠雄恶意串通的意见，因其不能提供相应证据予以证明，故本院不予采纳；章冠雄提出不同意蔡丽异议的主张，于法无据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止本院在(2016)沪0104执5282号案中对上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 叶晓晨
人民陪审员 单春梅
人民陪审员 刘佩瑶
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 毛 成
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
……
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
三、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。