云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5554号
上诉人（原审被告）：何惠菊，女，1978年2月6日生，汉族，身份证登记住址：云南省宣威市，现住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：张京、左正丽，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：李云祥，男，1966年3月8日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人钱方，北京市盈科律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：何永第，男，1972年6月27日生，汉族，身份证登记住址：�南省宣威市，现住云南省昆明市官渡区，
上诉人何惠菊因与被上诉人李云祥、何永第租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初10079号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年9月5日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宣判后，上诉人何惠菊不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的上诉请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人李云祥交付的租赁房屋不符合租赁合同约定。被上诉人李云祥未依约保障上诉人的用电、用水需求，上诉人要求被上诉人李云祥对租赁房屋进行维修，被上诉人亦未进行维修，上诉人何惠菊为满足用电需求，无奈之下经被上诉人李云祥口头同意，先由上诉人垫付资金，安装变压器以供用�。故应在房屋租金中抵扣安装变压器费用19万元；综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人李云祥答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审情况：
原审原告李云祥的诉讼请求：1、解除原告与被告何惠菊签订的房屋租赁合同；2、被告偿还原告拖欠租金2120000元，并承担所拖欠房屋租金的银行同期利息；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理确认事实如下：2012年5月18日，原告李云祥（甲方）与被告何惠菊（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，甲方自愿将合法拥有的位于昆明市官渡区陈家营社区玫瑰湾片区的房屋出租给乙方开办永第民生市场经营、使用，租期9年半，即从2012年7月1日起至2021年12月30日止；租金金额分三个阶段计费，每三年为一个阶段计费标准，交付方式�一年一付；每年度租金在当年的6月1日前一次性付清；合同签订后三日内完成房屋交接工作。甲方必须保证出租房屋整体完好，保障乙方的使用安全。合同双方还对每个阶段的租金，房屋及其附属设施出现或者产生妨碍安全正常使用的损坏或故障等情况的责任以及其他权利义务、违约责任、免责事项、争议解决方式等进行了明确约定。合同签订后，原告按期将房屋交付给被告使用。被告何惠菊以该房屋为经营地，以昆明永第民生商贸有限公司注册开办了旧货市场，并进行招商和经营。被告何惠菊支付了2015年至2016年度的部分租金。2016年6月23日，被告何惠菊、何永第向原告出具《欠条》和《承诺书》各一份。欠条和承诺书载明：今有何惠菊欠李云祥2015年至2016年租金660000元、2016年至2017年租金1460000元。承诺2016年9月15日付租金1000000元，2016年春节前付清尾款1120000元。若�反此承诺，造成的一切后果由其自行承担。
一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。”、第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条第一款关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定。本案中，1、原告李云祥与被告何惠菊签订和履行的《房屋租赁合同》属双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，对双方有法律约束力。被告何永第不是合同的相对人，即合同权利义务的主体，其不应承担民事责任。被告何永第及委托代理人关于“何永第不是适格被告，不应承担责任”的辩解意见，符合法律规定，一审法院予以采信。2、被告何惠菊未按照合同约定和承诺履行其支付租金的义务，致使双方的合同目的无法实现，被告何惠菊应承担继续支付租金的义务和承担因合同履行不能造成的不利后果，且《房屋租赁合同》第8条2款约定的责任和被告出具的《承诺书》能相互印证原告李云祥有权行使合同的法定解除权。故原告李云祥要求解除《房屋租赁合同》的请求有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。诉争合同自原告解除合同的通知到达被告何惠菊处之时解除，该通知到达时间应为原告的起诉状送达至被告何惠菊处的时间，即2016年11月2日合同解除。3、被告何惠菊未按合同约定按期支付租金，在履行合同中，被告何惠菊虽以《欠条》和《承诺书》的形式确认所欠租金（2015年至2016年度的租金660000元、2016年至2017年度的租金1460000元）为2120000元。其中，2016年至2017年度租金的起算时间为自2016年7月1日至2017年6月30日止。合同解除后，即自2016年11月2日后，不应当再计算后期的租金，后期的租金不应再由被告何惠菊支付。2016年7月1日至2016年11月2日的租金应为（1460000元/年÷12月×4月+1天）490722元。故，原告要求被告何惠菊支付租金的请求，一审法院予以支持。但其诉请的金额有变更，应以实际产生的租金金额为准。对于原告要求被告何惠菊承担逾期支付租金同期银行利息的请求，因原、被告在合同中未约定，原告的该项请求无法律依据，一审法院不予支持。4、对于被告何惠菊委托代理人关于原告未按合同履行部分义务，应扣减工程款190000元及扣减部分租金和承担部分损失的辩解意见，被告虽提交了工程款收据和证人证言等的证据，但所举证据及证人证言均不足以证实确实存在双方《房屋租赁合同》中所约定的“妨碍安全正常使用的损坏或故障”之情形，则其自行修缮行为不应适用《房屋租赁合同》中所约定的抵扣租金条款。重要的是，被告何惠菊在与原告李云祥的租金结算时并未就租赁物存在瑕疵等问题进行商议，被告亦向原告未提出应扣减租金或赔偿损失的请求。因此，被告何惠菊的承诺可以视为其对未付租金的认可和确认，且不存在其所辩解的应扣减租金的情形。被告何惠菊及委托代理人的辩解意见与事实不符，其辩解意见一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条第一款，第二百二十七条之规定，判决：一、原告李云祥与被告何惠菊签订的《房屋租赁合同》于2016年11月2日解除；二、被告何惠菊于本判决生效后十五日内支付原告李云祥租金1150722元（其中2015年至2016年度租金660000元、2016年度租金4950722元）；三、驳回原告李云祥的其他诉讼请求。
经二审审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是:上诉人主张抵扣19万元租金的主张是否成立？
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案系因欠付租金引发的租赁合同纠纷。本案上诉人何惠菊与被上诉�李云祥签订的《房屋租赁合同》系双方合意，且不违反法律、法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。被上诉人李云祥将标的房屋交付上诉人何惠菊使用后，上诉人何惠菊依约应向被上诉人李云祥支付房屋租金。上诉人何惠菊未按约定支付房屋租金，应承担相应的民事责任；二审中，上诉人同意解除合同，本院予以确认，其主张19万元变压器款项应抵扣租金的观点属合同解除后双方对地上附属物及设施设备清算的范畴，本院不予处理。综上，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
本案二审案件受理费人民币11880元，由上诉人何惠菊承担。
本判决为终审判决。
审判长 李宏智
审判员 李 鸿
审判员 符圆圆
二〇一七年十二月二十五日
书记员 李德江