湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂襄阳中民三终字第00025号
上诉人（原审原告）赵先锋，
委托代理人肖江云、龙文宏，湖北春园律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等特别授权。
被上诉人（原审被告）陈彬。
被上诉人（原审被告）陈开发，
原审被告石春。
上诉人赵先锋因与被上诉人陈彬、陈开发、原审被告石春房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2013）鄂襄城民二初字第00086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成由审判员王佼莉担任审判长、审判员任侨、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告赵先锋一审诉称：2009年7月28日，赵先锋配偶宋海红与陈彬签订租房协议，约定租期3年（自2009年9月1日起至2012年9月1日止），房屋面积约120平方米，租金每年20000元，用于开办美发店。前两年租金已交清。2011年6月，陈开发突然来到该租赁房屋催收租金，并自称是房主，陈彬只是租房户，其出租的房屋于2011年6月到期，要求房屋租金由每年20000元涨至30000元。在房主陈开发的强压下，2011年8月9日，赵先锋与陈彬签订第二份租房协议，约定租期3年（自2011年8月10日起至2014年8月10日止）。第一年房屋租金为30000元，第二年、第三年根据市场行情适当增减租金。2012年6月1日，陈开发突然将赵先锋租赁的房屋锁住，不让经营，说该交下一年房租。赵先锋告诉陈开发租金已交至2012年8月10日，还没有到期。随后，赵先锋让陈彬与陈开发交涉未果。2012年7月6日，陈开发将该房屋租赁给石春，石春利用该房屋经营餐馆，将美容美发的设备拉走、将装修装饰拆除。以上事实，三原审被告已严重违反协议约定，损害了赵先锋的切身利益，致使赵先锋蒙受了巨大的经济损失。根据法律规定，三原审被告行为属严重违约，为维护赵先锋的合法权益，现提起诉讼，请求人民法院依法判令三原审被告连带赔偿赵先锋损失217292.2元，即应退71天（2012年6月1日至2012年8月10日）房屋租金5835.49元（30000元／年÷365天×71天）、支付7个员工71天的工资34316.67元（2500元／人月÷30天／月×71天×4人＋1500元／人月÷30天／月×71天×3人）、美发店71天的纯利润14200元（200元／天×71天）、房屋两次装修费61200元、广告投入费10000元、设备折价26270元、新购美发用耗材折价5470元、少经营2年的利润60000元（30000元／年×2年），并由三原审被告承担本案的诉讼费。
原审被告陈彬一审辩称：2009年7月28日，陈彬与宋海红签订租房协议属实，但宋海红尚欠陈彬4000元房租；2011年8月9日的租房协议是赵先锋骗陈彬签订的，时间也是赵先锋自己填的，2011年8月9日的租房协议签订后，赵先锋仅交租金20000元；陈彬将理发店的设备及新购美发用耗材拉走属实；赵先锋系私自装修与陈彬无关。
原审被告石春一审辩称：2010年7月15日，赵先锋将房屋转租给石春，签订了为期2年的合同；2012年7月，石春与房主陈开发签订了房屋租赁合同；石春没有动过赵先锋美发店的财产。
原审被告陈开发一审辩称：房屋属陈开发所有；陈开发于2008年6月1日将房屋出租给陈彬，2011年6月1日到期；租期将满时，陈彬称其与他人就该房屋签订了租赁合同，陈开发与陈彬又续签了1年；2012年6月1日陈开发与陈彬之间的房屋租赁合同已到期，陈开发将房屋收回没有过错，对赵先锋与陈彬之间房屋租赁的事情不知情。
原审判决认定：2008年6月1日，陈开发与陈彬签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，陈开发将其所有的位于襄城区隆中居委会2组三顾人家一条街两间门面房出租给陈彬使用，租期3年（2008年6月1日至2011年6月1日），每年租金18000元。并约定，陈彬在房屋租期内，不能私自转让，若需转让他人，必须征得陈开发同意后方可办理房屋转让手续。2009年7月28日，陈彬与宋海红签订《租房协议》一份，协议约定，陈彬将承租的房屋转租给宋海红使用，房屋面积为120平方米，租期3年（自2009年9月1日起至2012年9月1日止），每年租金20000元，用于开办美发店。2010年1月18日，赵先锋与宋海红登记结婚。2011年6月1日，陈开发与陈彬之间的房屋租赁合同到期，陈开发到出租的房屋催收租金，自称是房主，陈彬只是租房户，陈彬承租的房屋于2011年6月到期，要求房屋租金由每年20000元涨至30000元。陈彬告诉陈开发，其与宋海红就该房屋签订的租房协议尚未到期，于是陈开发与陈彬又续签了1年的房屋租赁合同，租期至2012年5月31日。同时约定，陈彬在房屋租期内，不得私自转让，若需转让，应事先征得陈开发同意后方可办理房屋转让手续。2011年8月9日，未经房主陈开发同意，陈彬与赵先锋签订租房协议，约定租期3年（自2011年8月10日起至2014年8月10日止），第一年房屋租金为30000元，第二年、第三年根据市场行情双方协商适当增减并定交租金时间，并约定陈彬与宋海红2009年签订的租房协议终止，房租已结清。2011年8月9日，陈彬给赵先锋出具收到房租10000元的收条一份。同年8月12日，陈彬给赵先锋又出具收到10000元的收条一份。2012年4月18日，陈彬给赵先锋之子赵冬出具两张各5000元的房租收条。以上陈彬收房屋租金合计30000元。2012年6月，陈开发以与陈彬签订的房屋租赁合同已到期为由，将赵先锋承租的房屋锁住，不让赵先锋继续经营。赵先锋让陈彬与陈开发交涉未果。2012年7月，陈开发将其房屋出租给石春，石春利用该房屋经营餐馆，陈彬将理发店的设备及新购美发用耗材拉走。为此，引起诉讼。
原审另查明，赵先锋主张的装修费50000元收据的时间为2009年8月29日，系在陈彬与宋海红签订租房协议的租期内。赵先锋主张的另11200元装修费，该装修未征得三原审被告的同意。审理中，对陈彬拉走的理发店设备及新购美发用耗材，赵先锋与陈彬达成协议，即由陈彬赔偿赵先锋22000元。
原审法院认为：2011年6月1日，陈开发与陈彬续签的房屋租赁合同，于2012年5月31日到期。2011年8月9日，陈彬将承租的房屋转租给赵先锋签订的租房协议，于2014年8月10日到期。该租房协议因未经出租人陈开发同意，其租期超出陈彬承租期的部分无效。2012年6月1日，陈开发与陈彬续签的房屋租赁合同已到期，此时，陈开发收回其出租的房屋并无过错，故对要求陈开发赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。石春不是陈彬与赵先锋签订租房协议的合同相对人，赵先锋以石春违约，要求石春赔偿损失的理由不当，原审法院对此亦不予支持。陈彬明知其与陈开发续签的房屋租赁合同于2012年5月31日到期，却将承租的房屋转租给赵先锋至2014年8月10日，也未取得出租人陈开发的同意，违背了诚实信用原则，对因此给赵先锋造成的损失，应当承担相应的损害赔偿责任。陈彬辩称，2011年8月9日的租房协议是赵先锋骗其签订的，但未提供相应证据证实，原审法院对此不予采信。赵先锋诉称2011年6月，陈开发到其承租的房屋催收租金，并自称是房主，陈彬只是租房户。此时，赵先锋应已知陈开发是房主。赵先锋于2011年8月9日在未取得房主陈开发同意的情况下，与陈彬签订租房协议，赵先锋也有一定过错。原审法院对赵先锋的损失及损失的承担认定如下：2011年8月9日，陈彬与赵先锋签订租房协议后，赵先锋交清了第一年房租30000元。陈开发于2012年6月1日收回房屋时，赵先锋经营差71天才满1年，陈彬应返还赵先锋71天房屋租金5835.6元（30000元／年÷365天／年×71天）。陈彬辩称，2011年8月9日与赵先锋签订租房协议后，赵先锋仅交租金20000元，与事实不符，原审法院对此不予采信。陈彬辩称宋海红尚欠其房租4000元，但未提供相应证据证实，原审法院对此亦不予采信。赵先锋主张的装修费用中有50000元发生在2011年8月9日签订租房协议之前，系宋海红婚前与陈彬于2009年7月28日签订租房合同后装修，赵先锋并非合同相对人，赵先锋要求陈彬承担该费用，原审法院不予支持。赵先锋主张的另11200元装修费用，因其未提供证据证实在装修之前取得了陈彬的同意，故原审法院对此亦不予支持。对陈彬拉走的理发店设备及新购美发用耗材，赵先锋与陈彬已达成协议，即由陈彬赔偿赵先锋22000元，该协议不违反法律规定，原审法院予以确认。赵先锋主张支付7个员工71天的工资、广告费的证据不足，赵先锋主张经营2年零71天的可得利益损失的证据不足、且合同无效，原审法院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈彬于本判决生效之日起十日内返还赵先锋71天房屋租金5835.6元，赔偿赵先锋设备及新购美发用耗材损失22000元，以上合计27835.6元。二、驳回赵先锋对石春、陈开发的诉讼请求。三、驳回赵先锋其他的诉讼请求。
上诉人赵先锋不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）2009年7月28日，陈彬与宋海红签订的租房协议是有效的合同。（二）2011年8月9日，陈彬与赵先锋签订的租房协议是部分有效的合同，合同有效期为2011年8月10日至2012年5月31日。（三）赵先锋系租赁物的实际次承租人，要求被上诉人赔偿赵先锋第一次装修费5万元于法有据。（四）赵先锋第二次装修征得了陈彬的同意，要求赔偿11200元于法有据。故请求二审法院依法撤销原审判决第二项、第三项；改判被上诉人陈彬、陈开发赔偿赵先锋两次装修费61200元。由二被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
被上诉人陈开发答辩称：第二次装修时，上诉人并不是自己经营，是转租的。我已经很明确地给对方说了，6月1号到期我要收回。
被上诉人陈彬答辩称：赵东是上诉人的儿子。宋海红是上诉人的妻子，上诉人的夫妻关系及父子关系，我都不清楚，而我们只认赵先锋。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明：赵先锋主张装修损失61200元，其中50000元装修费收据时间为2009年8月29日；11200元装修费收据时间为2012年5月3日，即陈彬与陈开发租赁合同期满（2012年5月31日）前。
二审还查明：房主陈开发在本案两份租赁合同期内居住在赵先锋租赁房屋楼上。
本院认为：陈开发与陈彬签订的第一份房屋租赁合同的期限自2008年6月1日至2011年6月1日；第二份房屋租赁合同期限自2011年6月1日至2012年5月31日。上述两份房屋租赁合同不违反法律、法规强制性规定，合法有效。此后，陈彬将房屋转租给赵先锋，由赵先锋实际承租使用。陈彬与宋海红（赵先锋之妻）签订的第一份租房协议期限自2009年9月1日至2012年9月1日；陈彬与赵先锋签订的第二份租房协议自2011年8月10日至2014年8月10日。因该两份租房协议未经房主陈开发同意，属陈彬私自转租，故转租期限超出陈开发与陈彬租赁期限的部分依法无效。2011年8月10日，赵先锋与陈彬签订第二份租房协议时，双方的第一份租房协议约定的租赁期限尚未履行完毕，第二份租房协议的签订是双方对于第一份租房协议的内容包括履行期限做出了变更，故第一份租房协议中约定的双方的权利义务已于2011年8月9日履行完毕。因此，上诉人赵先锋主张的第一次租赁期限内50000的装修费用，本院不予支持。对于赵先锋主张被上诉人赔偿的第二次装修费用11200元，因其与陈彬签订的合同超出陈彬与陈开发签订的租赁合同的部分，即自2012年6月1日至2014年8月10日期间为无效合同，赵先锋明知陈彬不是房主，而与陈彬签订合同，造成无效赵先锋也有过错，且其提交的装修证据仅有一张2012年5月3日由陶倩手写的收据一张，被上诉人不予认可且无其他证据予以印证，不足以证明上诉人主张的事实。故对于赵先锋11200元装修费用的请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1330元，由上诉人赵先锋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王佼莉
审 判 员 任 侨
代理审判员 刘丹丹
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 赵 阳