广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0604民初3406号
原告：佛山市恒立信物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区华远东路13号第十四层E室之一，统一社会信用代码91440604058532878K。
法定代表人：梁樟旭，总经理。
委托诉讼代理人：罗碧莹，广东禅信律师事务所律师。
被告：何嗣尧，男，汉族。
委托诉讼代理人：王世理、何芳，广东京兆律师事务所律师。
原告佛山市恒立信物业管理有限公司诉被告何嗣尧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判，并于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗碧莹、被告及其委托诉讼代理人王世理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2016年2月至2017年8月的物业服务管理费2865.80元及相应的违约金（从欠交物业管理服务费当月11日起至付清欠款之日止，按每日6‰计算）；2、被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2008年8月12日,佛山市京纺实业开发有限公司（下称京纺公司）与佛山市明兆行物业管理有限公司（下称明兆行公司）签订一份《前期物业服务合同》，约定京纺公司将其开发的位于佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园小区委托明兆行公司进行物业管理。之后，明兆行公司将上述合同的相关权利义务让与原告佛山市恒立信物业管理有限公司。因此，原告为上述小区的物业管理服务公司。被告于2010年1月4日办理了交楼手续，系佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园X座楼X房的业主。被告无故拖欠原告自2016年2月起至2017年8月期间的物业管理服务费合计2865.80元。原告多次电话及上门催收，被告仍拒绝交纳。为维护原告合法权益，特此起诉，望法院支持原告全部诉请。
原告在违约金计算明细表中列明：诉请的物业管理费的计算公式为：1.20元/平方米×98.14平方米×19个月+公用水费623元+公用电费5元。
被告辩称：原告与被告之间并不存在物业服务合同关系，原告无权要求被告支付物业管理费。一、1、根据生效判决可知，负责涉案小区前期物业管理的是明兆行公司，而不是原告。原告无权要求被告支付自2016年5月7日起拒绝退场后的物业管理费。原告的证据材料《公函》中称“恒立信公司是由明兆行公司易名而来”，而又在起诉状正文中称“明兆行公司将上述合同的相关权利义务让与原告”，其说法自相矛盾。根据《民法通则》的相关规定，权利让与要在通知到债务人时生效；债务转让的，必须经债权人同意，而至今为止，各个业主从未收到过明兆行公司的任何有关权利义务让与的通知，和征求被告等业主的同意的书面意见。根据工商行政管理部门的查询结果，原告于2012年11月29日新成立，并未进行过名称变更，在国土局也没有相关备案。经被告向开发商京纺公司询问，京纺公司也不清楚原告是如何进入锦隆花园小区进行物业管理的。原告没有取得进入涉案小区进行物业管理的资格，其物业管理行为非法无效，无权要求物业管理费；2、与锦隆花园小区第一届业主委员会签订物业管理合同的是广州虹宇物业管理有限公司（下称虹宇公司），而不是原告。根据生效判决，锦隆花园小区第一届业主委员会成立后依法依据业主大会表决的授权，通过合法程序进行招标，与虹宇公司签订的物业管理服务《合同书》合法有效。根据《前期物业管理服务协议》的约定，《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效时即2016年5月6日终止。根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款，即使原告承接了涉讼小区的前期物业管理，也应该于2016年5月6日之后15日内即2016年5月21日退场；3、原告自己已于2016年5月23日向全体业主发出《退场通告》，但之后并未按约定退场，第一届业主委员会通过EMS发函等多种方式催促，至今仍未退场。4、原告无权“以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后……物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，原告与小区业主之间的物业服务合同的权利义务已经于2106年5月6日终止，2106年5月7日起，原告无权要求支付拒绝退场后的物业管理费。二、原告在小区期间，也没有为广大业主提供合格的物业管理服务。据业主反映，原告的物业服务长期存在很大的治安隐患、消防隐患以及卫生隐患等不尽职现象。因此，原告也无权要求物业管理服务费。原告没有按法律规定及按《前期物业管理合同》的约定提供物业管理服务，无权要求支付物业服务费。三、原告在小区的很多服务做不到位，原告非法收取广告费，水电费重复要求业主分摊，特别是在2016年5月退场后，原告长期占用小区的物业管理房，导致小区物业管理混乱。且原告收取物业管理费没有合同依据，被告没有与原告签订物业管理合同。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。
2、《前期物业服务合同》、交楼书。证明被告与明兆行公司签订物业服务合同，约定了管理费的收费标准、收费时间及违约金标准。
3、《公函》、《委托书》。证明2013年1月4日京纺公司、明兆行公司及原告三方共同确认，由原告接管涉案小区的物业管理工作，2013年6月13日，京纺公司向佛山市禅城区规划和统计局出具委托书，确认原告继续为涉案小区提供物业服务，并非明兆行公司与原告存在委托管理的关系，而是京纺公司同意将2013年1月后的管理工作交给原告，其时尚未成立业主委员会，故京纺公司的行为是合法的。
4、佛山市国土城建和水务局的信访问题答复【禅建信（2016）90号】复印件。证明答复中第三点关于物业管理的问题，明确阐明了当时对涉案小区管理的是原告，由于当时业主与业主委员会存在矛盾，聘请新物业公司未能顺利完成。答复确定在业主与业主委员会矛盾没有解决之前继续由原告对涉案小区进行物业管理服务。
5、《关于组建换届选举业主委员会委员筹备组的倡议》。证明现在业主委员会筹备的情况。
6、2008年8月12日的《前期物业服务合同》、《停车场管理合同》、2013年6月27日恒立信公司致京纺公司文件、2013年11月26日京纺公司致恒立信公司文件、2015年2月6日《前期物业服务补充协议》。证明自2013年1月开始，原告实际履行了锦隆花园小区的物业管理服务，该事实得到京纺公司及明兆行公司的确认，应当视为京纺公司与明兆行公司签订的前期物业合同，明兆行公司全部的权利义务全部转让给原告。
7、不动产登记查询结果。证明涉案房屋的权利人为被告及物业服务费的计算面积。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、（2016）粤0604民初5931号《民事判决书》、（2017）粤06民终6668号《民事判决书》、《关于业主大会表决结果说明》、《合同书》、《退场公告》复印件、《关于锦隆花园小区更换物业服务公司的通知》复印件、《关于办理锦隆花园小区物业交接的函》复印件。证明：1.佛山市锦隆花园小区业主大会筹备组、锦隆花园小区（第一届）业主委员会的成立是合法有效的；2.《前期物业管理服务协议》已明确约定，该协议至业委会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时终止，即锦隆花园业委会成立后，业委会有权依据业主大会的决议决定是否续聘恒立信公司或与新的物业服务企业签约；3.锦隆花园小区业主委员通过业主大会会议表决票形式，就是否同意业委会拟出的物业公司《选聘方案》、是否同意授权业委会与中标单位签订《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》进行表决，程序适当、内容合法；4.锦隆花园小区业主委员与广东华伦招标有限公司签订《招标代理服务委托协议》，以招投标方式确定新的物业服务企业，均符合业主大会的授权，合法有效；5.锦隆花园小区业主委员依据业主大会表决的授权，与广州虹宇物业管理有限公司签订的物业管理服务《合同书》合法有效。根据《前期物业管理服务协议》的约定，《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效时即2016年5月6日终止。根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款，恒立信公司应该于2016年5月6日之后15日内即2016年5月21日退场。因此，恒立信公司无权收取业主2016年5月21日之后的物业管理费；6.恒立信公司已收到退场通知，并于2016年5月23日向全体业主发出《退场通告》；7.恒立信公司并未按约定退场，锦隆花园小区于2016年6月1日再次通过EMS发函催促。
2、《企业机读档案登记资料》。证明恒立信公司于2012年11月29日新成立，并未进行过名称变更，但其在起诉材料中称，恒立信公司是由“明兆行”公司易名而来，与事实不符。
3、《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》、恒立信提供不合格服务的照片21页。证明恒立信公司提供的物业服务长期存在很大的治安隐患、消防隐患以及卫生隐患。
4、国土城建与水务局的通知书【禅建发（2018）19号】。证明业主委员会2015年成立后已经依法通知原告退场，原告在2016年也同意退场。2016年5月新物管进来，原告拒不退场。2016年禅城区建设局已经书面通知原告退场，2018年1月8日国土城建与水务局再次通知原告退场，原告到现在仍没有退场。
5、关于政府信息公开申请的答复【禅建信息（2018）10号】及附件《佛山市禅城区国土城建和水务局责令改正违法行为通知书》。证明锦隆花园小区业主委员依据业主大会表决的授权，与广州虹宇物业管理有限公司签订的物业管理服务《合同书》合法有效，根据《前期物业管理服务协议》的约定，《前期物业管理服务协议》在《物业管理合同》生效时即2016年5月6日终止。根据《广东省物业管理条例》第五十条第二款规定，原告应该于2016年5月6日之后15日内即2016年5月21日退场。因此原告无权收取业主2016年5月21日之后物业管理费。
6、照片34张。证明：1.公共设施损坏不维修，例如座楼门禁及对讲机损坏不修，电灯柱倒下威胁到业主的人身安全；2.楼顶与逃生平台违建，原告不管理，违反第六条第一款第三项的规定；3.业主娱乐场地及业委会办公场地被非法侵占，违反第五条第九款规定；4.原告从进入锦隆花园至今，从未公布过公共利益，侵害业主的知情权，且公共利益被物管非法侵占，业主从未收到过公共利益，违反第五条第八款的规定；5.原告没尽到提供合格物业管理服务的义务，且第六条第五款第三项规定业主对物管公司的满意率达到95%以上，原告没有达到该标准，无权要求2016年5月21日之前及之后的物业管理服务费。
诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局调取回函一份。
经庭审质证，本院认证如下：
原告的证据1、2、5、7及证据6中2008年8月12日的《前期物业服务合同》，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3以及证据6中的《停车场管理合同》、2013年11月26日京纺公司致恒立信公司文件、《前期物业服务补充协议》，原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据4虽为复印件，但为有权行政机关所出具，本院对真实性予以确认；证据6中恒立信公司致京纺公司文件仅为原告单方陈述，于案件事实并无证明力，本院不予采纳。
被告的证据1中的判决书为生效裁判文书，本院予以采纳；证据1中的《退场公告》以及证据2、4、5，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据1中的《关于业主大会表决结果说明》、《合同书》、《关于锦隆花园小区更换物业服务公司的通知》、《关于办理锦隆花园小区物业交接的函》为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认;证据3，《情况报告》与照片能相互印证消防栓损害的事实,原告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据6中的照片，能反映现场的照片，对证明涉案小区的现场情况予以确认，至于被告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定，其余照片未能反映拍摄时间及所处位置的，本院不予采纳。
本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采纳。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
2008年8月12日，京纺公司（委托方、甲方）与明兆行（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：“第一条、物业座落佛山市禅城区锦华东路90号……第三条、合同期限。本合同期限为2008年8月12日至锦隆花园小区业主大会成立后，由业主委员会与物业服务公司重新协商，签订物业服务合同后，本合同终止……第五条、乙方的权利和义务。4、可选聘专营公司承接本物业的专项管理业务，但不得将本物业的整体管理责任及利益转让给第三方……12、本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交管理用房等本物业的公共财产及物业管理的全部档案资料……第七条、管理服务费……2、共用水、电费每月按水、电计量容器所发生的实际额，由全体业户按各自的建筑面积分摊；电梯的共用电费，每月按电计量容器所发生的实际额，由使用电梯的业户按各自的建筑面积分摊……”
2008年12月19日，被告（乙方）与明兆行公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要内容为：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至（锦隆花园）业主大会成立后，业主委员会与物业服务企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。乙方所购房屋为佛山市禅城区锦华路90号X座X房；住宅建筑面积为96.565平方米，套内面积81.638平方米……第一条、双方的权利和义务……5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取服务费用……第四条、物业管理服务费用……收费标准：多层住宅（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.70元，小高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.20元计算。2010年1月4日，被告办理收楼手续。
2013年6月13日，京纺公司出具《委托书》一份，确认从2013年1月1日起将涉案小区项目委托原告全程负责物业管理及停车场收费。
2016年5月6日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会与案外人虹宇公司签订《合同书》，约定由虹宇公司为涉案小区提供物业管理服务，服务期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止。
2016年5月23日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会向涉案小区业主发出《关于锦隆花园小区更换物业服务公司的通知》，主要内容如下：“佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会依法召开业主大会，通过公开招投标的方式，于2016年5月6日与中标人广州虹宇物业管理有限公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》。根据合同约定，新物业服务公司虹宇公司将于2016年6月1日正式接管小区物业管理事务。业主委员会已发函恒立信物业，要求恒立信物业与业主委员会召开小区物业交接会议，组成物业交接小组，制订物业交接计划并按计划实施物业交接。若双方交接工作顺利进行，虹宇物业将于2016年6月1日零时零分正式接管小区的物业管理工作（视物业交接双方意愿可提前接管）。”
2016年5月23日，原告向涉案小区业主发出《退场公告》，公告说明原告在小区内的常规及常态之管理服务工作，将于2016年5月31日正式结束。
2016年5月31日，佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会向原告发出《关于办理锦隆花园小区物业交接的函》，“在祖庙××××、同安社区居委会的见证下，贵公司代表与佛山市禅城区锦隆花园小区（第一届）业主委员会代表、广州虹宇物业管理有限公司代表，于2016年5月30日、31日两日已对小区相关物业资料、设施设备进行查验，现要求贵公司于2016年6月2日前与我业主委员会商定时间办妥相关交接手续。”
2018年1月5日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告出具《通知书》【禅建发（2018）19号】，上载锦隆花园第一届业主委员会于2016年5月6日按照业主大会授权与经招投标方式聘请的虹宇公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》，约定于2016年6月1日起由虹宇公司进驻涉案小区提供物业服务，该局确认锦隆花园现由原告提供物业管理服务，原告应与业主委员会办理交接事宜及退出物业管理区域，并通知原告十五日内退出锦隆花园物业管理区域。同年3月9日，佛山市禅城区国土城建和水务局向原告出具《责令改正违法行为通知书》【禅建发（2018）220号】，确认涉案小区第一届业主委员会于2016年5月6日与虹宇公司签订的《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》已依法生效，原告作为原物业服务企业与涉案小区之间的物业服务合同已终止，并责令原告自该通知书送达之日起十五日内退出涉案小区物业管理区域，并按《广东省物业管理条例》第五十一条的规定向业主委员会移交相关资料和财物，配合虹宇公司做好交接工作。
2018年3月29日，佛山市禅城区国土城建和水务局向本院出具《复函》一份，上载：一、关于自锦隆花园小区成立以来的物业公司是谁、有无发生变更的问题。经查，佛山市禅城区锦华路90号锦隆花园小区由京纺公司开发建设，建设单位通过招标投标方式选聘前期物业服务公司——明兆行公司，双方于2008年8月12日签订前期物业服务合同，并于2008年9月8日在该局办理前期物业服务合同备案手续。2016年5月6日，锦隆花园小区第一届业主委员会按照业主大会授权与经招标投标方式聘请的广州虹宇物业管理有限公司签订了《佛山市禅城区锦隆花园小区物业服务合同》。并于2018年1月5日办理备案手续。该合同约定于2016年6月1日起由虹宇公司进驻锦隆花园物业管理区域提供物业服务。二、2013年，明兆行公司注销工商营业执照后，原告在未知原因的情况下进入锦隆花园小区。但期间该局并未收接到原告与锦隆花园小区相关业主签订的《物业服务委托合同》备案手续的申请或相关物业公司变更的材料。至今为止，该局也并无原告取得锦隆花园小区物业服务资格的相关材料。
另查明一，2015年11月12日，佛山市禅城区祖庙街同安社区居民委员会向祖庙街道消防中队出具《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》，主要内容为：“从今年下半年开始，我居委会工作人员在日常消防安全巡查时先后发现，位于锦华路90号的锦隆花园一期、二期的商铺、夹层等室内、外的消防栓都有不同程度的损坏、缺失配件，不少室内消火栓大部分只剩下一个空壳。消火栓的主要部件喷头及两头的铝制接环都已不见。有的消火栓甚至连水带都不见了踪影，室外消火栓的玻璃箱都出现破碎的现象，报警器也损坏了不少，如果有突发火警，就对第一时间抢救造成影响。针对我们发现的问题，我们已及时向恒立信物业公司反映这些情况，并要求物业公司尽快配备好这些消防器材缺失的配件，现希望街道消防部门对该物管公司加强监督，以免发生重大消防事故”。
另查明二，原告于2012年11月29日登记成立，经营范围为物业管理、房地产中介服务、房地产策划与咨询，企业后勤管理与咨询，工商登记代理、清洁服务、绿化养护，停车场经营管理、国内贸易。
再查明，佛山市禅城区锦华路90号X座X房的权利人为被告，于2009年1月购买取得，建筑面积为98.14平方米。
原、被告双方确认，原告与被告没有签订物业管理合同。
原告陈述，原告起诉主张的物业服务费包含公用水电费，但暂无法提供相应的证据予以证明水电费产生的具体数额。原告现时是按前期物业服务协议之内容而维持锦隆花园小区物业的日常管理和服务，其中包括基础条件、房屋管理、设施设备维修维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理与综合管理服务等各项常规及常态之物业管理服务。
被告陈述，被告对原告诉请的未交费的时间段予以确认。确认涉案房屋属于小高层住宅。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。据前查明，建设单位京纺公司通过招标投标方式选聘案外人明兆行公司作为前期物业服务公司，双方签订前期物业服务合同，并办理合同备案，故涉案小区的前期物业服务公司应为案外人明兆行公司。原告虽未通过招投标的方式或经过有权行政主管部门的批准采取协议条款方式选聘为小区的前期物业公司，但据审理查明，在原告主张被告欠费期间，涉案小区确由原告提供物业管理服务，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系。
关于原告诉请的物业服务费。本院分为两部分论述：
第一，2016年5月31日之前的物业管理费：原告虽未与被告或业主委员会签订书面物业服务合同，但被告事实上也接受了物业服务，依据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，被告应向原告缴纳物业服务费用。至于物业服务费的标准，原告主张以1.20元/月/每平方米计算，该标准跟明兆行公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的一致，因该标准未超出政府制定的指导价格标准，故本院对原告主张的计算标准予以支持。关于被告抗辩认为原告对涉案小区经营不善的问题，依据同安社区居民委员会向消防中队出具的《关于锦隆花园恒立信物业公司消防器材损坏存在安全隐患的情况报告》可知，涉案小区消防器材从2015年下半年开始都存在不同程度的损坏，居委会已将该情况告知原告，但截至2015年11月，消防器材仍未能配置到位。因原告物业管理和服务个别地方存在明显缺位，与收费不能完全对等，故本院酌定从2015年6月起按照原标准的80%计算物业管理费。经计算，被告应向原告支付物业服务费376.86元【2016年2月至2016年5月，1.20元/月/平方米×98.14平方米×4个月×80%】。
第二，2016年5月31日之后的物业管理费：被告抗辩认为原告无权收取2016年5月21日之后的物业管理费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。由前采信的证据可知，涉案小区业主委员会已依法选聘了案外人虹宇公司作为物业服务公司，服务期限从2016年6月1日起算，业主委员会同时向原告发出要求交接物业的函，原告亦向全体业主公告其物业工作于2016年5月31日结束，但原告未退出涉案小区。现原告再以存在事实上的物业服务合同关系为由主张2016年5月31日之后的物业服务费于法无据，本院不予支持。
关于原告诉请其主张的物业管理费中包含公用水电费。因原告未举证证明该费用已实际产生且其已代垫付，故原告应承担举证不能的法律后果，本院对该项诉请不予支持。
至于违约金。如前所述，原告并未与被告或涉案小区业主委员会签订物业服务合同，故原告该项诉请无合同依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告何嗣尧于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒立信物业管理有限公司支付2016年2月至2016年5月的物业服务费合计376.86元；
二、驳回原告佛山市恒立信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告负担22元，被告负担3元。
本判决为终审判决。
审判员 罗婉文
二〇一八年四月二十七日
书记员 黄帼文
附引用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。