安徽省合肥市庐阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庐民一初字第03018号
原告：安徽美邦投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区。
法定代表人：陈飚，总经理。
委托代理人：许丹，该单位员工。
被告：许世锋，男，1978年4月13日出生，汉族，职业不详，住浙江省天台县。
被告：庞悦，男，1983年5月16日出生，汉族，火锅店业主，住浙江省天台县赤城街道栖霞。
原告安徽美邦投资管理有限公司（以下简称美邦投资公司）与被告许世锋、庞悦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员孔静适用简易程序于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告美邦投资公司的委托代理人许丹到庭参加诉讼。被告许世锋、庞悦经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
美邦投资公司诉称：2012年10月16日，美邦投资公司与许世锋签订《房屋租赁经营合同》，合同约定：美邦投资公司将位于合肥市房屋出租给许世锋、庞悦用于经营澳门豆捞餐饮；租赁期限自2012年10月16日起至2020年10月15日，装修免租期自2012年10月16日至2012年12月5日，首个租赁年度月租金为75元每平米，从2013年10月16日开始，租金每年递增5%。租金按六个月为一个支付期，提前一个月一次性支付下一支付期租金；水、电费按照美邦投资公司付款通知单的要求支付；物业费的支付期按租赁房屋租金支付期执行，与租金一并支付；承租人逾期支付上述费用，每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金；承租人不按时或不足额支付上述费用超过15日的，出租人有权解除合同；因承租人原因导致合同解除的，应按照装修免租期所在租赁年度的月租金向出租人全额支付装修免租期的租金，履约保证金不予退还，并且承租人另支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足抵付出租人经济损失的，承租人还应负责赔偿。合同生效后，美邦投资公司依约向许世锋交付了房屋，履行了全部合同义务。但许世锋接收房屋后，与租赁房屋实际使用人庞悦共同使用租赁房屋用于经营合肥庐阳区金寨路澳门豆捞火锅店。许世锋、庞悦自2013年5月17日起开始拒不支付租金、水电费、物业费，经美邦投资公司多次催要，许世锋、庞悦仍置之不理，已远超过合同约定的15日。2015年7月27日，美邦投资公司向许世锋、庞悦发出解除合同通知书，正式解除合同。
美邦投资公司认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行各自合同义务。许世锋作为合同签约人与庞悦共同使用该租赁房屋，许世锋与庞悦应共同承担、履行租赁合同中的权利与义务。许世锋、庞悦不按合同约定支付租金及其他费用的行为严重违反了合同约定，构成实质性违约，美邦投资公司有权追究其连带违约责任。美邦投资公司有权要求根据合同没收履约保证金，要求许世锋、庞悦按照合同约定支付房屋租金、物业费、水电费、装修免租期租金、房屋占用费，并按照银行同期贷款利率支付滞纳金，且许世锋、庞悦应向美邦投资公司支付四个月的房屋租金作为违约金以补偿损失。现美邦投资公司诉至法院，请求判令：一、许世锋、庞悦立即支付逾期租金298605.58元（2014年12月16日至2015年8月11日）及滞纳金10795.09元（自2014年11月17日暂计至2015年8月13日，以后计算到实际清偿之日止）；房屋占用费11775.06元（自2015年8月12日暂计至2015年8月13日，以后计算至实际返还房屋之日止）；二、许世锋、庞悦立即支付水、电费84071.47元（2013年5月17日至2015年7月16日），及滞纳金882.66元（暂计至2015年8月13日，以后计算至实际清偿之日止）；三、许世锋、庞悦立即支付物业费27496.84元（2013年12月16日至2015年1月9日，2015年6月16日至2015年8月11日）及滞纳金51.16元（自2015年6月16日暂计至2015年8月13日，以后计算至实际清偿之日止）；四、许世锋、庞悦立即支付违约金176625.84元；五、美邦投资公司有权没收许世锋、庞悦履约保证金50000元；六、许世锋、庞悦立即支付免装期租金80100元。七、许世锋、庞悦承担本案的全部诉讼费用。案件审理过程中，美邦投资公司自愿放弃要求许世锋、庞悦支付2015年9月19日之后房屋占用费的主张。
许世锋、庞悦未作答辩。
经审理查明：2012年10月16日，安徽老报馆商业管理有限公司（以下简称老报馆管理公司）作为出租方、许世锋作为承租方，签订《房屋租赁经营合同》一份，约定：1、老报馆管理公司将位于合肥市给许世锋作为商业使用，经营品牌为澳门豆捞；2、租赁期限为8年，自2012年10月16日起至2020年10月15日止。装修免租期为60天，自2012年10月16日起至2012年12月15日止，装修免租期内免收租金；3、2012年10月16日至2013年10月15日期间月租金为40050元，此后租金在上一年租金的基础上按照5%的标准逐年递增，租金一个支付期为6个月，先支付后使用，提前一个月一次性全额支付下一期租金；4、许世锋于2012年10月13日前支付履约保证金5万元，在合同届满后不再续订以及合同终止、解除后，若许世锋无违约情形，在履行腾空、返还房屋等义务后，该履约保证金由老报馆管理公司无息返还许世锋；若在租赁期内许世锋存在违反或不履行合同约定的行为并导致老报馆管理公司损失，老报馆管理公司有权从履约保证金中抵扣赔偿款；5、许世锋自进场之日起承担租赁房屋水、电费，水电费支付期限为1个月，支付时间、方式及金额按照老报馆管理公司付款通知单的要求履行，许世锋认可水费为3.25元/吨、电费为1.15元/度；租赁房屋物业服务费为每月每平方米3.5元，支付期按租赁房屋租金支付期执行，与租金一并支付，首期物业服务费为1869元；6、许世锋不按时支付或者不足额支付租金、水电费、物业服务费超过15日的，老报馆管理公司有权解除合同。因许世锋违反合同约定导致合同解除的，老报馆管理公司有权不退还履约保证金，许世锋还应支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足以抵付损失的，还应负赔偿责任，并且许世锋应按装修免租期所在租赁年度的月租金全额支付装修免租期的租金。同时，若许世锋逾期支付租金、水电费、物业费，还需每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金。此外，合同终止或解除后，许世锋应在15日内完成装修、装饰部分自行拆除搬出全部自有物品，并办理完毕水、电、网络等相关迁出、变更手续，结清相关费用，否则许世锋每逾期一天须按最后一期日租金的4倍为标准支付房屋闲置期间的损失，超过7天仍未撤场，许世锋同意房屋内的物品、设施、设备、装修、装饰等归老报馆管理公司所有。双方当事人在该份合同中，还就租赁房屋的交付与返还、房屋装饰装修的处理、房屋及附属设施维修责任、经营管理和物业管理、双方当事人其他权利和义务、合同变更和解除条款、违约责任等作出详尽约定。上述合同订立后，许世锋支付老报馆管理公司履约保证金5万元。
许世锋承租房屋后，和庞悦合伙经营合肥庐阳区金寨路澳门豆捞火锅店。因许世锋和庞悦未依约足额支付房租、水电费和物业费，老报馆管理公司于2015年7月27日向许世锋、庞悦邮寄《解除租赁合同及催收租金、水电费、物业管理费等通知书》，并于同年8月1日送达。老报馆管理公司已于2015年9月19日实际收回出租房屋。
另查明：许世锋和庞悦承租期间，未足额缴纳房租，2014年12月16日至2015年6月15日期间的房租仅缴纳48948元，尚欠215990元，2015年6月16日之后的房租未缴纳。另，许世锋、庞悦尚欠2013年5月17日至2013年7月16日期间的水电费30975元和2015年2月13日至2015年7月16日期间的水电费53096元，以及2013年12月16日至2015年1月9日期间的物业费23923元和2015年6月16日至2015年8月11日期间的物业费3489元。
还查明：美邦投资公司自安徽日报报业集团处承租了包括上述房屋在内的坐落于合肥市庐阳区金寨路206号原办公区六处房屋，并获权分租。此后，美邦投资公司委托老报馆管理公司负责物业租赁及合同签订等事宜，老报馆管理公司据此与许世锋签订了前述房屋租赁合同，合同中注明了上述委托事宜。
以上事实，有美邦投资公司提交的公司营业执照、组织机构代码证、身份证、个体工商户营业执照、房租租赁合同、关于安徽日报报业集团老办公区域出租事宜的函、授权委托书、房租租赁经营合同、澳门豆捞加盟合同、申请、申请书、承诺函、名片、银行卡客户交易查询单、收据、缴费通知单及收据、解除租赁合同及催收租金、水电费、物业管理费等通知书、快递单、快递结果查询单，以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为：老报馆管理公司与许世锋签订的《房屋租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同是受托人老报馆管理公司以自己的名义，在委托人美邦投资公司的授权范围内与许世锋订立的合同，许世锋在订立合同时知道老报馆管理公司与美邦投资公司之间的代理关系，该合同直接约束美邦投资公司和许世锋，双方均应按照合同约定履行各自义务。庞悦作为许世锋的合伙人及涉案房屋的实际使用人，与许世锋共同承担上述合同约定的各项义务。许世锋和庞悦迟延支付2014年12月16日之后的房租及其他相关费用，合同约定的解除条件业已成就，美邦投资公司有权解除合同。老报馆管理公司已于2015年7月27日向许世锋、庞悦发出解除租赁合同的通知，并于2015年8月1日送达，故本院确认涉案《房屋租赁经营合同》于2015年8月1日解除。另，美邦投资公司实际已于2015年9月19日收回涉案房屋。对于美邦投资公司的具体诉请，本院审查如下：
1、房屋逾期租金。本案中，双方租赁合同于2015年8月1日解除，根据合同约定，许世锋、庞悦应于2015年8月16日之前腾空并返还租赁房屋，且应支付2014年12月16日至2015年6月15日期间尚欠的租金215990元以及2015年6月16日至2015年8月16日期间的租金，美邦投资公司主张逾期租金共计298605元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持；
2、房屋闲置费用。根据法律相关规定，房屋租赁合同解除后，出租人可以请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费，故许世锋、庞悦应当支付本应腾房之日即2015年8月17日以后的房屋占有使用费至实际返还租赁房屋之日即2015年9月18日止，美邦投资公司要求按照合同约定的日租金的4倍标准计算房屋占有使用费，本院认为，许世锋、庞悦延迟腾房，美邦投资公司的实际损失应为租赁房屋的租金损失，故美邦投资公司主张的标准过高，本院不予支持，房屋闲置费用参照合同约定的日租金标准，计算至2015年9月18日为47099元（计算方式：44155元/月÷30日32日）；
3、装修期租金。本案合同解除的法律后果系因许世锋、庞悦违约行为导致，美邦投资公司诉请许世锋、庞悦支付装修免租期租金80100元符合合同约定，本院予以支持；
4、物业管理费。许世锋、庞悦应当根据合同约定的物业费标准支付物业费至实际返还房屋时止，故按照每月每平方米3.5元的标准，许世锋、庞悦应支付2013年12月16日至2015年1月9日期间的物业费23923元和2015年6月16日至2015年8月11日期间的物业费3489元，共计27412元；
5、水电费。根据相关缴款通知单，许世锋、庞悦应支付水电费共计84071元；
6、滞纳金、违约金及履约保证金。本案关于违约责任的约定有滞纳金、违约金、履约保证金条款。上述条款约定的实质在于违约责任的承担，在确定上述责任时，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认。本案美邦投资公司出租房屋的目的是获得租金收益，许世锋、庞悦拖欠租金及其他相关费用的行为给美邦投资公司造成的实际损失主要是租金和其他费用的利息损失，美邦投资公司在主张滞纳金的同时又主张没收履约保证金、违约金，且后两项主张的金额已远远超出实际造成的利息损失，故对美邦投资公司滞纳金诉请本院不予支持。关于违约金，本案双方当事人在合同中约定了租赁年度50%租金的违约金条款，该条款约定的违约金金额相当于同一租赁年度6个月的租金，上述金额已超出美邦投资公司因许世锋、庞悦违约行为导致的实际损失，根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、美邦投资公司预期利益损失等因素，本院酌情支持美邦投资公司违约金诉请7万元。因合同中约定，若在租赁期内许世锋存在违反或不履行合同约定的行为并导致美邦投资公司损失，美邦投资公司有权从许世锋支付的履约保证金中抵扣赔偿款，结合本案具体情况，5万元履约保证金可在本院确定的违约金范围内抵充，即许世锋、庞悦尚需支付美邦投资公司违约金2万元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告许世锋、庞悦于本判决生效之日起十日内支付原告安徽美邦投资管理有限公司房租298605元；
二、被告许世锋、庞悦于本判决生效之日起十日内支付原告安徽美邦投资管理有限公司房屋闲置费用47099元；
三、被告许世锋、庞悦于本判决生效之日起十日内支付原告安徽美邦投资管理有限公司水电费84071元；
四、被告许世锋、庞悦于本判决生效之日起十日内支付原告安徽美邦投资管理有限公司物业费27412元；
五、被告许世锋、庞悦于本判决生效之日起十日内支付原告安徽美邦投资管理有限公司装修免租期租金80100元；
六、被告许世锋、庞悦于本判决生效之日起十日内支付原告安徽美邦投资管理有限公司违约金20000元（已扣除履约保证金50000元）；
七、驳回原告安徽美邦投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为5602元，由原告安徽美邦投资管理有限公司负担1385元，被告许世锋、庞悦共同负担4217元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 孔 静
二〇一五年十一月九日
书记员 程业英
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。