贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终1156号
上诉人（原审被告）朱海萍，男，1973年9月20日出生，福建省厦门市人，住贵州省黄平县。
被上诉人（原审原告）王莉，女，1958年11月4日出生，苗族，贵州省凯里市人，凯里学院附属中学退休教师，住凯里市。
原审被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司。住所地：凯里市风情大道5号饮食娱乐文化街*号楼*层***号。
法定代表人杨治丹，经理。
上诉人朱海萍因与被上诉人王莉、原审被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司（以下简称：嘉瑞禾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2016)黔2601民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱海萍上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实理由：被上诉人若提出退回购房款诉请，前提必须解除《房屋认购合同》，一审中被上诉人并未提出解除合同诉请，一审法院在《房屋认购合同》没有解除的前提下，判令上诉人连带退还被上诉人购房款并支付利息，显然错误。上诉人不是本案争议的《房屋认购合同》当事人，根据合同相对性，嘉瑞禾公司系出卖方，即使被上诉人的主张得到支持，应当由嘉瑞禾公司承担还款责任。上诉人朱海萍不是本案合同当事人，且上诉人没有收到被上诉人的购房款，经核查，嘉瑞禾公司用被上诉人的购房款抵扣所欠朱海萍的相应工程款不属于法律禁止情形。上诉人在本案中收取的款项系工程款，上诉人无需承担返还购房款责任。
被上诉人王莉答辩称：上诉人认为被上诉人要退还购房款，前提是解除《房屋认购合同》才能退还购房款，显然是混淆事实真相，因《房屋认购合同》不是规范的合同书，要以房产规范的购房合同为准。涉案的商品房建设工程至今尚未竣工验收，根本办理不了产权证，也谈不上交付使用。上诉人称嘉瑞禾公司以被上诉人的购房款，抵扣所欠上诉人的相应工程款，不属于法律禁止的情形，上诉人无需承担退还购房款责任，纯粹是颠倒是非。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告嘉瑞禾公司未作答辩。
王莉向一审法院起诉请求：1、由被告退还购房款3494480元，并支付利息464765.8元，共计3959245.8元。2、诉讼费用由被告承担。
原审法院审理查明：原告王莉与被告朱海萍系经人介绍认识的朋友。2014年9月16日，在被告朱海萍的介绍下，以原告王莉为乙方、被告嘉瑞禾公司为甲方就房屋买卖事宜签订了一份《房屋认购合同》（编号：JRH别墅2014B19）。合同约定：“乙方购买甲方开发建设的位于凯里市风情大道××独立××酒店独××式别墅××套，建筑面积为481.94平方米，单价为8000元/平方米，总价款为3855520元。付款方式为分期付款：第一次付款350万元，由乙方在2014年9月19日交纳给嘉瑞禾公司，第二次付款355520元由乙方在甲方交房前一个月付清所有房款。房屋认购从2014年9月19日起。预计交房2015年12月之前。”认购合同签订后，被告嘉瑞禾公司于当天向原告王莉出具一份加盖公司财务专用章的《收款收据》，内容为“今收到王莉交来购别墅B-19款人民币（大写）叁佰伍拾万元整￥3500000。”2014年9月22日，原告王莉通过银行将购房款3494480元汇入被告朱海萍的银行帐户。事后，因被告嘉瑞禾公司未能按期交付房屋，原告王莉在多次与其协商未果的情况下，于2016年3月17日向本院提起诉讼。庭审中，原告要求二被告按银行同期存款利率（年息2.1%）的4倍(2014年9月23日至2015年9月22日，3494480元×2.1%×4＝293536.30元；2015年9月23日至2016年4月，3494480元×2.1%÷12个月×7个月÷100×4＝171229.5元，共计464765.8元)支付的利息，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：截止本案庭审结束时，涉案的商品房建设工程尚未竣工验收，也未交付给原告管理使用。再查明：被告朱海萍与案外人汪建煌系合伙人，二人均系嘉瑞禾公司酒店独立式套房外墙石材干挂工程的承包人，与嘉瑞禾公司之间有工程款往来业务。2014年9月19日，朱海萍与汪建煌向嘉瑞禾公司出具一份《领据》，内容为“人民币（大写）叁佰伍拾万元整此据￥3500000领款用途说明：别墅区石材工程款（抵别墅区B19的房款）领款人签章：汪建煌朱海萍”。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原告王莉与被告嘉瑞禾公司签订的《房屋认购合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。虽然原告王莉将购房款汇入被告朱海萍的银行账户是事实，但被告嘉瑞禾公司未完成交房义务。被告朱海萍作为涉案房屋的收款人和被告嘉瑞禾公司的债权人，应当督促被告嘉瑞禾公司履行交房义务。鉴于被告嘉瑞禾公司已经未能按期交付房屋的客观实际，在原告王莉主张返还购房款的情况下，被告朱海萍应当先将收取的款项如数返还原告王莉，不得直接抵偿工程款。被告朱海萍对被告嘉瑞禾公司仍享有债权，且属于另一个法律关系，可通过诉讼程序予以解决。因原告王莉与被告嘉瑞禾公司在认购合同中未约定逾期退还购房款必须承担利息，故原告主张按银行同期存款利率（年息2.1%）的4倍计付利息于约于法无据，本院不予以支持。鉴于二被告未能及时返还购房款的客观实际，依法应当按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2014年9月23日至2016年4月24日的利息。具体分段计算如下：
序号
调整时间
年息（6%）
月息（6%）
起止时间
金额（元）
1
2012.07.06
6.00
0.5
2014.9.23-2014.11.21
34944.8元
2
2014.11.22
5.60
0.47
2014.11.22-2015.2.28
49272.20元
3
2015.3.1
5.35
0.45
2015.3.1-2015.5.10
31450.30元
4
2015.5.11
5.10
0.43
2015.5.11-2015.6.27
15026.30元
5
2015.6.28
4.85
0.40
2015.6.28-2015.8.25
27955.80元
6
2015.8.26
4.60
0.38
2015.8.26-2015.10.23
26558.00元
7
2015.10.24
4.35
0.36
2015.10.24-2016.4.24
75480.80元
综上所述，二被告应当连带返还原告的购房款，并支付逾期付款利息，原告的诉请部分事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（三）项与第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司与朱海萍在本判决生效之日起五日内连带退还原告王莉购房款3494480元，并支付利息260688.20元，共计3755168.20元。案件受理费38470元，减半收取19235元，由原告王莉负担985元，由被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司、朱海萍共同负担18250元。
二审中，当事人没有提交新的证据。
经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人王莉与原审被告嘉瑞禾公司所签订的《房屋认购合同》，系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，属于合法有效的合同。本案一审时，被上诉人王莉起诉请求上诉人朱海萍及原审被告嘉瑞禾公司退还购房款及利息共计3959245.8元，其诉讼请求应当以解除与原审被告嘉瑞禾公司签订的《房屋认购合同》为前提，但一审时被上诉人王莉并未请求解除该合同，该合同至今有效，原审被告嘉瑞禾公司仍有交付房屋的义务，故在《房屋认购合同》尚未解除的情况下，对被上诉人王莉请求上诉人及原审被告退还购房款及利息的主张，本院不予支持。一审判决支持被上诉人王莉的诉讼请求系适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，但适用法律错误，判决不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销凯里市人民法院（2016）黔2601民初799号民事判决即被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司与朱海萍在本判决生效之日起五日内连带退还原告王莉购房款3494480元，并支付利息260688.20元，共计3755168.20元。
二、驳回被上诉人王莉的诉讼请求。
一审案件受理费19235元，二审案件受理费36841元，由被上诉人王莉负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 琴
审判员 王 珺
审判员 罗安松
二〇一六年九月二十日
书记员 赵艳萍