浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终1955号
上诉人（原审被告）：绍兴建材城有限责任公司，住所地：浙江省绍兴市人民东路347号。统一社会信用代码：913306001430174751。
法定代表人：马建国。
委托诉讼代理人：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈沧，男，1981年7月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。
委托诉讼代理人：郦珊珊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。
原审第三人：浙江中国轻纺城集团股份有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道鉴湖路1号中轻大厦。统一社会信用代码：913300001460375783。
法定代表人：翁桂珍，该公司董事长。
委托诉讼代理人：鲍雄伟、茅银海，该公司员工。
上诉人绍兴建材城有限责任公司（以下简称建材城公司）因与被上诉人陈沧、浙江中国轻纺城集团股份有限公司（以下简称轻纺城公司）一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2016）浙0603民初11055号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人建材城公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：原审法院认定“被告既非案涉租赁房屋所有权人，亦未取得案涉房屋的承租权”错误，与本案事实不符，上诉人与原审第三人已经自2010年起就案涉房屋形成实际的房屋租赁关系，理由为：自2010年起，上诉人通过银行转账方式向原审第三人支付了租金62万元，双方之间形成了事实的租赁合同和租赁关系。2016年，上诉人继续通过银行付款形式向原审第三人支付了2016年5月2017年4月案涉房屋的租金103300元。原审第三人自2010年起至本案诉讼期间，其从未向上诉人主张过解除合同。上诉人占有案涉房屋，并将案涉房屋出租给被上诉人使用，原审第三人从未向上诉人主张过腾退房屋，上诉人也未向原审第三人交还房屋，上诉人与原审第三人之间的租赁关系从未结束。原审法院认定“在其与原告签订的《营业房租赁协议书》履行过程中，因第三人与原告签订了《中国轻纺城市场临时出租营业房租赁协议》，约定租赁期限自2016年4月21日起至2017年1月20日止，故被告从2016年4月21日起已不能将租赁标的物交付给原告使用”之认定，完全背离了本案的案件事实，理由为：被上诉人与原审第三人的《中国轻纺城市场临时出租营业房租赁协议》签订于2016年11月22日，而上诉人与被上诉人的《营业房租赁协议书》签署于2015年12月25日，在被上诉人与原审第三人签署协议书时，上诉人与被上诉人的协议已履行至2016年11月22日，据此，在逻辑上2016年11月22日签订的《中国轻纺城市场临时出租营业房租赁协议》是不可能得出《营业房租赁协议书》在2016年4月21日已不能履行的结论。被上诉人与原审第三人的租赁合同签订于2016年11月22日，而租期却提早至2016年4月，可见该合同不是真实意义上的租赁合同，该租赁合同仅产生合同之债，不发生租赁关系。被上诉人与原审第三人仅签署了租赁合同，原审第三人并未将房屋从上诉人处腾退收回，也没有将房屋移交给被上诉人，被上诉人使用的房屋始终是从上诉人处移交获得，故被上诉人与原审第三人之间仅具有因租赁合同而产生的合同之债，没有因房屋占有使用而产生的租赁关系。上诉人与被上诉人之间于2015年12月25日签署协议后，被上诉人一直持续使用房屋，即使原审第三人在2016年11月主张权利，但原审第三人的主张权利并未影响到被上诉人的使用，被上诉人也未将房屋进行腾退，直至合同全部履行完毕，本案从未出现上诉人不能将租赁标的物交付被上诉人使用的情况。原审法院作出“原、被告签订的《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起已不能继续履行，现原告要求确认该《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起解除，于法有据”之认定，完全与本案事实、《合同法》规定相悖，理由为：被上诉人不享有约定解除权。约定解除权应当在合同中予以明确约定，但案涉合同中并没有关于被上诉人享有合同解除权的约定。被上诉人不享有法定解除权。本案不存在《合同法》第九十四条规定的法定解除权的任何一种情形。被上诉人没有行使过合同解除权，不存在要求确认合同自2016年4月21日起解除的事实基础。2017年5月，上诉人从一审法院处得知，被上诉人请求确认合同解除，而此时合同租期届满，合同已经履行完毕，对于已经履行完毕的合同，被上诉人在庭审后即2017年5月主张确认解除，不能产生溯及既往的效力，不能产生合同自2016年4月21日解除的法律效力。原审法院判决上诉人承担退还款项自2016年4月21日起的利息损失，无合同及事实依据，理由为：双方未对退还款项需要承担利息进行约定。上诉人向被上诉人收取租金具有合同基础。在2016年4月21日，双方租赁协议处于正常履行中，包括被上诉人、原审第三人在内的任何人均未向上诉人提出异议或主张权利，上诉人不可能自2016年4月21日起就具有款项的返还义务。被上诉人向原审第三人支付的款项时间也为2016年11月22日，并非2016年4月21日。上诉人在本案中无违约行为。上诉人与原审第三人之间的租赁关系依法有效。
被上诉人陈沧答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，理由如下：上诉人在2016年4月21日之后已不享有本案讼争标的物的承租权，其与被上诉人签订的租赁合同已无履行可能，合同目的无法实现，被上诉人可根据《合同法》九十四条的规定，依法予以解除。根据一审查明的事实，上诉人在庭审中也认可，虽然上诉人与原审第三人没有签订书面租赁合同，但按照之间的交易习惯，其缴纳的是六年的商铺租金，租期到2016年4月20日止。而且原审第三人一审提交的多组证据表明其已在租赁合同到期之前以短信、东市场视频公告及登报告知的形式通知了上诉人及案外人建设银行绍兴县支行《到期终止租赁关系的通知》，上诉人认为原审第三人没有通知的事实并不成立。即使按照上诉人的理解，其与原审第三人之间为不定期租赁关系，原审第三人也依法履行了合同终止的通知义务，其认为其与原审第三人之间的租赁关系并未结束没有事实依据。故上诉人在2016年4月21日之后就不享有承租权。按照上诉人在上诉状中所表述，其理解租赁关系的产生并不仅仅来源于租赁合同而是实际租赁物的交付，那么按上诉人的逻辑，因为在2016年4月20日之后，上诉人已不再是该商铺承租人的情况下，无法履行作为商铺转租人的义务，故其没有合同依据和法律依据来向被上诉人收取租金。按此逻辑，恰恰是原审第三人在2016年4月20日之后允许被上诉人承租该商铺，所以即使被上诉人与原审第三人的租赁合同签订时间在2016年11月，但实际租赁关系的发生在2016年4月20日之后，一审法院认定被上诉人与原审第三人的租赁关系合法也是有事实依据的。上诉人对合同解除的理解存在偏差。合同履行期的经过并不意味着合同的权利义务都按合同约定得到全面履行。根据《合同法》第六十条第一款规定，当事人必须正确、全面履行合同约定的内容，如果未按规定履行，则属不适当履行。当事人履行合同义务不符合约定的条件，也就是债务未按照约定履行，当然也就不发生合同权利义务终止的效果，被上诉人可以根据《合同法》第九十四条的规定解除合同，所以上诉人认为本案合同已于2016年底到期，被上诉人已不具备履行合同解除权的权利没有事实和法律依据。
原审第三人轻纺城公司答辩称，原审判决正确，原审第三人与上诉人自始至终没有任何租赁关系。
陈沧向一审法院起诉请求：1.依法确认中国轻纺城东交易区一楼332号营业房租赁期限自2016年4月21日起至2017年1月20日止部分无效，并要求被告建材城公司返还租金、押金共计277,000元及利息7600元（自2016年4月21日起按银行贷款利息计算至判决确定的履行之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。经该院释明本案原、被告签订的合同效力，原告变更第一项诉讼请求为自2016年4月21日起解除双方签订的《营业房租赁协议》，其余仍按原诉请。
一审法院认定事实：案涉营业房位绍兴市柯桥区××城东市场××楼××号号。2004年，第三人与案外人建设银行绍兴县支行签订租赁协议一份，约定该行向第三人承租东市场一楼331、332号两间营业房，租期自2004年4月21日起至2010年4月20日止，租金皆为18万元。2010年6月28日，被告通过银行转账方式向第三人汇款620,000元（汇款摘要：房租东331、332），但第三人未与被告或案外人建设银行绍兴县支行签订书面租赁协议。2015年12月25日，原、被告签订《营业房租赁协议书》一份，约定原告向被告承租案涉332号营业房，租期自农历2015年12月24日起至2016年12月23日止（公历2016年2月2日起至2017年1月20日），租金为355,000元，原告于签订合同当日将该款通过银行转账方式支付给了被告。2016年4月14日，第三人向案外人建设银行绍兴县支行发出一份《关于终止营业房租赁关系的函》，决定于2016年4月20日终止双方关于案涉营业房的租赁关系。2016年11月22日，第三人与原告签订《中国轻纺城市场临时出租营业房租赁协议》一份，约定原告向第三人承租案涉轻纺城东市场332号营业房，租期自2016年4月21日起至2016年农历休市日止（2017年1月20日止），租金为275000元（该款原告已于2016年11月2日通过银行汇款方式向第三人支付）。另，被告曾于2016年10月20日以“建设银行”的名义向第三人汇款103,300元（汇款用途：东区331、332租金2016年5月至2017年4月）。
一审法院认为：原、被告于2015年12月25日签订的《营业房租赁协议书》系双方真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定有效。本案事实表明，被告既非案涉租赁房屋的所有权人，亦未取得案涉房屋的承租权，在其与原告签订的《营业房租赁协议书》履行过程中，因第三人与原告签订了《中国轻纺城市场临时出租营业房租赁协议》，约定租赁期限自2016年4月21日起至2017年1月20日止，故被告从2016年4月21日起已不能将租赁标的物交付给原告。《根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告签订的《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起已不能继续履行，现原告要求确认该《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起解除，于法有据，该院予以支持。另，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据前述分析，现原告要求被告返还自2016年4月21日起至2017年1月20日止的房屋租金及押金，理由正当，该院予以支持，具体被告应返还的租金及押金该院根据合同约定的租金标准、实际租赁时间及原告的主张确定为277,000元（含押金2000元）。原告要求被告支付该款自2016年4月21日起至判决确定履行日止的利息损失。该院认为，利息属于法定孳息，因被告原因导致原、被告签订的租赁合同自2016年4月21日起无法继续履行，故被告应支付原告前述应退还的租金及押金合计277,000元的相应利息损失。关于利息的计算标准，该院按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项规定，判决：一、确认原告陈沧与被告绍兴建材城有限责任公司于2015年12月25日签订的《营业房租赁协议书》自2016年4月21日起解除；二、被告绍兴建材城有限责任公司应退还原告陈沧租金及押金合计277,000元，并支付该款自2016年4月21日起至判决确定的付款之日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率标准计算的利息损失，上述款项限于判决生效后十日内履行完毕，利随本清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5569元，减半收取计2785元，财产保全申请费1970元，合计4755元，由被告绍兴建材城有限责任公司负担，限于判决生效后七日内向该院交纳。
二审中，各方当事人均未提供新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院围绕上诉人的上诉请求审理认为，本案中，上诉人主张其与原审第三人轻纺城公司就讼争营业房形成了不定期租赁关系。本院认为，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。经审查，原审第三人认为讼争营业房其系与案外人建设银行绍兴县支行建立房屋租赁关系，原审第三人对上诉人主张其为承租人不予认可。上诉人虽提供了支付租金62万元的凭据，但结合上诉人曾于2016年10月20日以“建设银行”的名义向原审第三人汇款，汇款用途亦注明为租金，因此，上诉人支付租金存在代案外人履行付款义务的可能，该租金支付行为并不能直接证明双方之间存在房屋租赁关系，由于上诉人未能提供充分有效之证据证明其与原审第三人自2010年起建立房屋租赁关系，故本院对上诉人该主张不予采信。2016年4月，原审第三人通过函告方式向案外人建设银行绍兴县支行明确双方自2016年4月20日起终止房屋租赁关系。故自2016年4月21日起，上诉人已无合法占有、使用讼争营业房的权利，故原审法院根据本案实际情况，确认上诉人与被上诉人签订的营业房租赁协议书自2016年4月21日起解除，实体处理得当。利息属于法定孳息，原审法院判决上诉人应支付被上诉人退换租金及押金的相应利息损失，并无不当之处。综上，上诉人绍兴建材城有限责任公司提出的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5569元，由上诉人绍兴建材城有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏 鸿
审判员 赵启龙
审判员 梅 云
二〇一七年九月五日
书记员 余建维