北京市海淀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）京0108执异162号
案外人：北京胜发市政工程有限公司，住所地北京市怀柔区滨湖南街16号三幢201室。
法定代表人：刘树德，总经理。
委托代理人：侯文生，北京仁道律师事务所律师。
委托代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。
申请执行人：中鸿联合融资担保有限公司，住所地北京市海淀区学院路30号科大天工大厦B座13层01-15室。
法定代表人：马德全，董事长。
委托代理人：盛勇，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
委托代理人：张英海，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。
被执行人：北京宏怀热力有限公司，住所地北京市怀柔区南华园四区8号。
法定代表人：刘厚成，董事长。
被执行人：北京宏怀房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇南华园四区28号。
法定代表人：刘厚成，董事长。
被执行人：北京怀建集团有限公司，住所地北京市怀柔区青春路四十四号。
法定代表人：付志凯，董事长。
本院在执行中鸿联合融资担保有限公司（以下简称中鸿担保公司）与北京宏怀热力有限公司（以下简称宏怀热力公司）、北京宏怀房地产开发有限公司（以下简称宏怀房地产公司）、北京怀建集团有限公司（以下简称怀建集团公司）保证合同纠纷案件过程中，案外人北京胜发市政工程有限公司（以下简称胜发公司）对执行怀建集团公司名下位于北京市怀柔区青春路××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人胜发公司称，北京市海淀区人民法院在强制执行中，依据（2014）海民初字第1174号民事判决书作出民事裁定书将位于北京市怀柔区青春路××号国有土地、房屋查封。我公司认为该土地使用权、房屋所有权均属于我公司，而不是怀建集团公司。2012年8月15日，我公司与怀建集团公司签订《土地使用权及房产转让协议》，约定怀建集团公司将其名下坐落于北京市怀柔区青春路××号国有土地（土地使用证号：京怀国用（××××）出字第×××号）、房产及附属建筑（证号：京房权证怀其移字第×××××号）转让给我公司，转让款7000万元；同时约定了款项支付日期、土地、房屋过户等条款。协议签订后，我公司已将转让款项支付怀建集团公司，并已实际占有、使用房屋，土地及房产未能过户我公司并没有过错。我公司以前对法院查封怀建集团公司名下北京市怀柔区青春路××号房屋一事并不知情。故此，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，我公司权利能够排除对该块土地使用权、房屋所有权的继续执行。现请求法院中止对位于北京市怀柔区青春路××号国有土地、房屋的执行。
中鸿担保公司称，宏怀热力公司因向中国建设银行股份有限公司怀柔支行申请贷款人民币9300万元，委托我公司为其提供保证担保，怀建集团公司向我公司提供反担保。因宏怀热力公司无法偿还银行贷款，我公司自2009年至2013年期间，向贷款银行代偿了全部贷款本息。后我公司向法院提起诉讼，向宏怀热力公司、怀建集团公司、宏怀房地产公司追偿。法院分别作出（2010）海民初字第1739号、（2011）海民初字第1530号、（2012）海民初字第3097号、（2012）海民初字第17431号、（2014）海民初字第01174号民事判决书。我公司依据上述已经生效的判决书，从2010年开始向法院起诉和申请执行宏怀热力公司、怀建集团公司、宏怀房地产公司。在执行程序中，北京市海淀区人民法院于2012年10月26日作出（2012）海民执字第3914、3915号强制执行裁定书，轮候查封了被执行人怀建集团公司名下办公场所，位于北京市怀柔区青春路××号（怀其它移字第×××××号）的房产，此后至今，怀建集团公司名下该房产始终处于连续的查封状态。2012年6月8日，北京市怀柔区人民法院依据（2012）怀民初字第2987号民事裁定书查封了怀建集团公司名下位于北京市怀柔区青春路××号的房产，该案系中国建设银行股份有限公司诉怀建集团公司金融借款纠纷案件。假使胜发公司提供的涉案房产转让协议的签订时间2012年8月15日是真实的，当时该房产已经处于查封状态，根据合同法和城市房地产管理法的相关规定，我国法律是禁止被司法机关依法裁定查封的不动产转让的。因此，胜发公司不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。胜发公司提供的涉案房产转让协议签订时间在北京市怀柔区人民法院查封涉案房屋之后，故其不存在法院查封前已合法占用和使用涉案房产的情形。在执行中，我公司工作人员与北京市海淀区人民法院负责执行案件的法官多次到怀建集团公司处理执行事宜，怀建集团公司也始终在涉案房产办公，当时未见胜发公司在涉案房屋从事活动，因此不存在胜发公司人民法院查封之前合法占有该不动产的情形。胜发公司提供的付款证据与购房行为缺乏关联性，其转让款并未直接支付给怀建集团公司，而是支付给其他主体，有的款项并非自胜发公司账户支付，有的款项缺乏转账凭证佐证，有的转账款项用途与购房无关；且胜发公司不能证明其支付了全部房款，胜发公司与怀建集团公司在2016年3月29日签订的减少转让金额的补充协议，明显系为了避免法院要求其交付剩余购房款，胜发公司在明知怀建集团公司欠债其已经进入执行程序的情况下，将购房款未实际支付债务人，明显存在债务人与其恶意串通、损害债权人利益的行为，与此相关的财产转让合同应当认定为无效，其主观上存在过错，其非法转让涉案房产的行为不应得到法律保护。故此，胜发公司不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形，不能排除对执行标的的执行。该条司法解释关于案外人排除强制执行的民事权益的规定的立法目的是保护善意取得第三人，而胜发公司签订高达7000万元数额的不动产买卖合同，不可能事先不对该房产的情况进行充分调查和了解，胜发公司购买涉案房产的行为存在过错，其对该房产不存在善意取得，不能排除其与被执行人怀建集团公司恶意串通、损害债权人利益的行为，不受到法律的保护。综上，胜发公司对涉案房产不享有排除执行的权利，请求法院驳回胜发公司的异议申请。
怀建集团公司述称，我们保证偿还中鸿担保公司的债务。宏怀房地产公司正在想办法，希望能给我们一点时间，待新项目注资到位后可一次性偿还本案欠款。
宏怀热力公司既未作出陈述，亦未参加本院审查；宏怀房地产公司未委托具有合法有效代理手续的人员参加本院审查。
本院查明，2014年3月21日，本院就原告中鸿担保公司被告宏怀热力公司、宏怀房地产公司、怀建集团公司保证合同纠纷一案作出（2014）海民初字第01174号民事判决书，判决如下：一、宏怀热力公司于本判决生效后十日内偿还原告中鸿担保公司代偿的银行借款本金共计一千九百万元；二、被告宏怀热力公司于本判决生效后十日内向原告中鸿担保公司支付因代偿上述第一项银行借款本息所发生的相应利息（其中第一笔五十万元自二Ｏ一二年六月二十九日起计算；其中第二笔五十万元自二Ｏ一二年七月三十一日起计算；其中第三笔二百万元自二Ｏ一二年八月十六日起计算；其中第四笔一百五十万元自二Ｏ一二年九月二十八日起计算；其中第五笔一百五十万元自二Ｏ一二年十月三十一日起计算；其中第六笔一百五十万元自二Ｏ一二年十一月三十日起计算；其中第七笔一百五十万元自二Ｏ一二年十二月二十八日起计算；其中第八笔一百万元自二Ｏ一三年一月三十一日起计算；其中第九笔一百万元自二Ｏ一三年二月二十八日起计算；其中第十笔一百万元自二Ｏ一三年三月二十八日起计算；其中第十一笔一百万元自二Ｏ一三年四月二十六日起计算；其中第十二笔一百万元自二Ｏ一三年五月二十九日起计算；其中第十三笔一百万元自二Ｏ一三年六月二十八日起计算；其中第十四笔一百万元自二Ｏ一三年七月二十九日起计算；其中第十五笔一百万元自二Ｏ一三年八月三十日起计算；其中第十六笔一百万元自二Ｏ一三年九月二十九日起计算；其中第十七笔一百万元自二Ｏ一三年十月三十一日起计算，均按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，计算至实际支付之日止）；三、被告宏怀热力公司于本判决生效后十日内向原告中鸿担保公司支付因代偿上述第一项银行借款本息所发生的相应违约金（其中第一笔五十万元自二Ｏ一二年六月二十九日起计算；其中第二笔五十万元自二Ｏ一二年七月三十一日起计算；其中第三笔二百万元自二Ｏ一二年八月十六日起计算；其中第四笔一百五十万元自二Ｏ一二年九月二十八日起计算；其中第五笔一百五十万元自二Ｏ一二年十月三十一日起计算；其中第六笔一百五十万元自二Ｏ一二年十一月三十日起计算；其中第七笔一百五十万元自二Ｏ一二年十二月二十八日起计算；其中第八笔一百万元自二Ｏ一三年一月三十一日起计算；其中第九笔一百万元自二Ｏ一三年二月二十八日起计算；其中第十笔一百万元自二Ｏ一三年三月二十八日起计算；其中第十一笔一百万元自二Ｏ一三年四月二十六日起计算；其中第十二笔一百万元自二Ｏ一三年五月二十九日起计算；其中第十三笔一百万元自二Ｏ一三年六月二十八日起计算；其中第十四笔一百万元自二Ｏ一三年七月二十九日起计算；其中第十五笔一百万元自二Ｏ一三年八月三十日起计算；其中第十六笔一百万元自二Ｏ一三年九月二十九日起计算；其中第十七笔一百万元自二Ｏ一三年十月三十一日起计算，均按照日万分之五标准，计算至实际支付之日止）；四、被告宏怀房地产公司、被告怀建集团公司共同对被告宏怀热力公司的上述第一至三项付款义务承担连带清偿责任；五、被告宏怀房地产公司、被告怀建集团公司承担上述连带清偿责任之后，有权向被告宏怀热力公司进行追偿。该民事判决生效后，中鸿担保公司向本院申请执行。此外，中鸿担保公司就宏怀热力公司、宏怀房地产公司、怀建集团公司保证合同纠纷另有数份生效判决已向本院申请执行，本院已立案执行，分别为：（2012）海执字第3914号执行案件，执行依据为本院（2010）海民初字第1739号民事判决书；（2012）海执字第3915号执行案件，执行依据为本院（2011）海民初字第1530号民事判决书；（2015）海执字第5716号执行案件，执行依据为本院（2012）海民初字第3097号民事判决书；（2015）海执字第5717号执行案件，执行依据为本院（2014）海民初字第1174号民事判决书；（2015）海执字第5718号执行案件，执行依据为本院（2012）海民初字第17431号民事判决书。
另查，本院于2012年10月26日以（2012）海民执字第3914、3915号强制执行裁定，轮候查封被执行人怀建集团公司名下位于北京市怀柔区青春路××号（怀其他移字第×××××号）房屋。根据本院至北京市怀柔区房屋登记机构调查的情况显示，2012年6月8日，北京市怀柔区人民法院以（2012）怀民初字第2987号查封文号查封了怀建集团公司名下位于北京市怀柔区青春路××号房屋；北京市怀柔区人民法院之后为本院（2012）海民执字第3914、3915号执行案件的轮候查封；2016年5月17日，本院以（2015）海执字第5716、5718、5717号执行案件查封怀建集团公司名下位于北京市怀柔区青春路××号房屋。
再查，根据2002年7月29日颁发的京房权证怀其移字第×××××号房屋所有权登记证书显示，位于北京市怀柔区青春路××号房屋的所有权人为怀建集团公司；另据2002年6月颁发的京怀国用（××××出）字第×××号国有土地使用证显示，怀建集团公司为北京市怀柔区青春路××号土地使用权人。
在本案审查中，胜发公司提交了其与怀建集团公司于2012年8月15日签订的《土地使用权及房产转让协议》，协议主要内容为怀建集团公司将拥有的位于北京市怀柔区青春路××号土地使用权（土地使用证号：京怀国用（××××）出字第×××号）和北京市怀柔区青春路××号土地使用权（土地使用证号：京怀（××）国用（出）字第×××号）及座落于北京市怀柔区青春路××号（包括××号）的房产（证号：京房权证怀其移字第×××××号）转让给胜发公司；上述土地及房产转让价格为人民币7000万元，支付方式为2012年8月31日前支付1500万元、2012年10月31日前支付2500万元、2012年11月30日前支付1000万元、余款2000万元由胜发公司确定交付时间支付，怀建集团公司在胜发公司未支付剩余款项之前有权使用该物产；在胜发公司支付转让价款5000万元后，怀建集团公司解冻上述资产的产权证交由胜发公司保管，胜发公司交齐余款后，怀建集团公司负责办理土地及房产的过户手续，并于6个月之内办理完毕；胜发公司须协助办理，并提供登记过户所需的相关手续；胜发公司交齐全部款项后三个月内怀建集团公司搬出，将上述房产及土地交付胜发公司。此外，胜发公司与怀建集团公司于2013年12月13日签订《补充条款》，主要内容为鉴于双方针对土地使用权和房产转让过程中共相应情况的变化，导致原协议执行时间未定，为维护双方共同的权益，将原协议中的合同交易金额7000万元调整为6950万元，怀建集团公司将土地使用证和房产证交给胜发公司，怀建集团公司于2014年2月28日搬出，将房屋交于胜发公司。2016年3月29日，怀建集团公司与胜发公司签订《补充协议》，主要内容为将双方2012年8月15日签订的《土地使用权及房产转让协议》中约定的转让价格7000万元最终调整变更为6330万元。对于支付转让款情况，胜发公司提供如下证据：（1）2012年8月30日“城建九”的转账支票存根，支票金额为1500万元以及2012年8月30日怀建集团公司1500万元的收据；（2）2012年10月26日胜发公司向北京首环环保工程有限公司（以下简称首环公司）通过中国工商银行转账3笔500万元，共计1500万元的业务回单和2012年10月26日怀建集团公司1500万元的收据；（3）2012年10月31日胜发公司向首环公司通过中国工商银行转账2笔500万元，共计1000万元的业务回单和2012年10月31日怀建集团公司1000万元的收据；（4）2012年11月27日胜发公司向首环公司通过中国工商银行转账2笔500万元，共计1000万元的业务回单和2012年11月27日怀建集团公司1000万元的收据；（5）2013年1月25日怀建集团公司200万元的收据；（6）2013年5月16日怀建集团公司200万元的收据；（7）2013年11月15日胜发公司向首环公司通过中国工商银行转账100万元的业务回单；（8）2013年12月11日胜发公司向首环公司通过中国工商银行转账50万元的业务回单；（9）2013年12月13日胜发公司向首环公司通过中国工商银行转账500万元和250万元的业务回单；（10）2014年4月22日胜发公司向首环公司通过中国工商银行转账30万元的业务回单和怀建集团公司30万元的收据。中鸿担保公司对胜发公司提交上述证明付款证据的证明目的不予认可，提出了2012年8月30日转账支票付款人并非胜发公司、向首环公司的付款与转让涉案房产无关、多笔款项仅有收据而无转账证明、个别转账用途与本案无关等异议；胜发公司则答辩主张向首环公司支付转让款系按照怀建集团公司指示进行，符合双方合同约定。胜发公司还当庭陈述其公司系于2014年占有、使用北京市怀柔区青春路××号。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产以买受人为由申请排除执行的，须同时满足以上四个条件。本案中，首先，胜发公司提交了2012年8月15日签订的《土地使用权及房产转让协议》，但该份协议的签订时间晚于北京市怀柔区人民法院对怀建集团公司名下北京市怀柔区青春路××号房屋的查封时间，在涉案房产已被司法机关采取查封措施的情况下，胜发公司与怀建集团公司签订的《土地使用权及房产转让协议》真实性、有效性存疑，不足以作为认定胜发公司查封前已签订合法有效书面买卖合同的依据。其次，根据胜发公司当庭对于占有、使用北京市怀柔区青春路××号时间的陈述并结合胜发公司与怀建集团公司于2013年12月13日签订《补充条款》中第3条关于“甲方（指怀建集团公司）于2014年2月28日搬出，将房屋交于乙方（指胜发公司）”的协议约定可见，胜发公司在北京市怀柔区人民法院查封前，乃至本院2012年10月26日轮候查封前，尚未实际占有该不动产。再次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。本案中，作为涉及数千万元大宗不动产的转让交易，核实该不动产的产权情况和是否存在有权机关的限制措施是一般买受人基本的注意义务，故胜发公司所称不了解涉案不动产已被法院查封的抗辩理由与常理不符，本院对此不予采信。在此情况下，胜发公司于法院查封及轮候查封北京市怀柔区青春路××号房产后，仍在执行程序以外，分数期将几千万的款项支付给怀建集团公司以外第三人，致使已进入强制执行程序的债权人难以实现债权，胜发公司的系列支付行为难以认定为以购买涉案不动产为目的的善意、有效的付款行为，亦不足以成为胜发公司已支付全部价款的事实依据。综上所述，胜发公司所提交的证据不足以证明其主张的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除执行的条件，故本院对胜发公司要求中止执行怀建集团公司名下位于北京市怀柔区青春路××号房屋的异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回北京胜发市政工程有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 张家麟
审判员 张 旸
审判员 杨海超
二〇一六年十一月二十五日
书记员 崔佳辰