北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第02337号
上诉人（原审原告）蔡×1，女，1951年1月31日出生。
委托代理人姬×，男，1981年11月23日出生。
被上诉人（原审被告）北京首开天鸿集团有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街22号。
法定代表人阮庆革，董事长。
委托代理人杨春玉，北京市中盾律师事务所律师。
上诉人蔡×1因确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
2012年12月，蔡×1诉至原审法院称：我系本市西城区×××16号院房屋产权人赵×1之女。赵×1于1991年5月去世。2010年6月，我去房管部门咨询上述房屋的继承问题时，发现房屋所有权已登记在他人名下。此后，我得知北京首开天鸿集团有限公司（以下简称首开天鸿公司）于1993年12月20日与赵×1签订房屋买卖合同，购买了房屋。该房屋买卖是虚假的，系他人冒用赵×1名义与首开天鸿公司签订房屋买卖合同，因此时赵×1早已去世。我现请求法院确认首开天鸿公司与赵×1之间的房屋买卖行为无效，本案的诉讼费由首开天鸿公司承担。
首开天鸿公司辩称：蔡×1所述与事实不符。原产权人在将房屋出售给我公司之前，已将房屋出售给名为刘×的人。原产权人已收取刘×房价款，但未办理房屋所有权过户手续。此后，刘×与原产权人协商一致，找来名为唐×的人代理原产权人与我公司签订《房屋买卖协议书》，约定房屋价格为1500000元。我公司同时与×××18号院房屋产权人也签订《房屋买卖协议书》，购买了18号院房屋，房屋价格为1800000元。合同签订后，我公司向房地产交易所交纳购买两处房屋的手续费及印花税共计69304元。1994年1月24日，我公司向原产权人的代理人唐×支付房价款480000元。1994年5月28日，我公司与唐×签订《补充协议》，约定我公司在收到第二次腾空的15间房屋时，再支付房价款920000元。1995年5月30日，我公司按照《补充协议》的约定将920000元付清。由于以上事实发生至今已近20年，已超过规定的档案保存期限，加之我公司企业改制造成财务混乱等原因，我公司在客观上确实无法找到全部当时的帐册凭证，但以上事实可证明我公司已经履行了《房屋买卖协议书》约定的全部付款义务。1995年5月15日，刘×代理北京崇信房地产开发公司与我公司签订《房屋买卖协议书》，约定我公司将上述16号院、18号院房屋出售给该公司。我公司向房屋原产权人购房，支付了相应价款，按照房地产主管部门的规定办理了申请、登记及审批手续，依据协议据实交纳了过户费、手续费等费用，与原产权人的代理人共同在北京市房地产交易所签订了《房产卖契》，全部买卖过程符合当时历史背景下的房地产交易程序，合法有效。我公司不同意蔡×1的诉讼请求。
原审法院经审理查明：赵×1与夫蔡×2生育蔡×3、蔡×4，蔡×1、赵×2、蔡×5共5个子女。1991年5月，赵×1去世。2009年1月，蔡×2去世。
坐落本市西城区×××16号院房屋10间所有权登记在赵×1及其妹赵×3名下，每人各占1／2份额。
审理中，蔡×1为支持其诉讼请求，提供了以下证据：
1、天津市公安局大营门派出所的《证明》、《天津市居民死亡医学证明书》、北京市公安局厂桥派出所的《证明信》等，证明赵×1结婚、生育子女及死亡的事实。
2、《建设工程规划许可证》复印件、《房屋所有权证》复印件1页，证明赵×1、赵×3为本市西城区×××16号院房屋所有权人。
3、蔡×3、蔡×4、赵×2、蔡×5签字捺印的《声明》，该4人表示放弃对赵×1、赵×3所遗本市西城区×××16号院房产的继承权；
4、《单位申请购买房屋登记表》、法定代表人身份证明、授权委托书，该3份材料的形成时间均为1993年12月20日，内容为首开天鸿公司向北京市房地产交易所申请购买西城区×××16号、18号院房屋，拟出房价为3330000元。
首开天鸿公司对蔡×1提供的证据的真实性没有异议。
首开天鸿公司为支持其答辩意见，提供了以下证据：
1、《房屋买卖协议书》两份，时间均为1993年12月20日。首开天鸿公司以此证明其同时购买了×××16号院、18号院房屋，金额分别为1500000元、1800000元，原产权人的代理人均为唐×。
首开天鸿公司提供的关于16号院的《房屋买卖协议书》主要有以下内容：立协议单位为首开天鸿公司（甲方，当时名称为北京市房地产开发经营总公司）与赵×1、赵×3（乙方），二人的代理人为唐×；房屋坐落为西城区×××16号，西房3间，南房3间，北房4间，共计10间，建筑面积145.1平方米；上述房屋连同附属物产价共计1500000元；本协议连同双方的房屋买卖申请，经交易所审查批准后，双方即按期到交易所办理正式房屋买卖立契过户手续；甲乙双方办理正式房屋买卖过户手续后，乙方将房屋腾空交付甲方，甲方即向乙方支付全部房价款。该协议书乙方落款处盖有赵×1、赵×3及唐×的名章，首开天鸿公司在甲方落款处盖有公章。
2、《补充协议》1份。
该协议载明首开天鸿公司（甲方）与16号院、18号院房屋原产权人（乙方，代理人为唐×）约定，乙方于1994年5月27日前将×××16号、18号再腾空15间住房，加上前次腾空的12间，共计27间，还剩4间住房未腾空，乙方保证一个月内将所有房腾空交付甲方。甲方在收到乙方第二次腾空的15间房屋时，向乙方支付房价款920000元。该协议签字处盖有赵×1、唐×的印章，没有赵×3的印章，另有唐×的签字。
3、借据、记帐凭证等，首开天鸿公司以此证明已将房价款全部付清。
4、首开天鸿公司与案外人北京崇信房地产开发公司（以下简称崇信公司）签订的关于18号院房屋的《房产买卖协议》及崇信公司与案外人庄×关于16号院、18号院的《房屋买卖协议书》，证明其将房屋出售给崇信公司后，崇信公司又将房屋出售给庄×。
5、署名为姬×的信件，首开天鸿公司称该人为蔡×1之夫，信件中有出售房屋的内容。
6、赵×3、蔡×2与北京市西城区房地产管理局综合服务中心签订的《买卖私房协议书》，首开天鸿公司以此说明蔡×1家庭曾同意出售房屋。
蔡×1对于首开天鸿公司提供的证据的真实性均不予认可。
蔡×1与首开天鸿公司均向法院提出申请，请求法院到北京市西城区房屋管理局调取相关房屋交易档案。经审查，法院准予了蔡×1与首开天鸿公司的申请，赴西城区房屋管理局调取了以下材料：
1、《房屋产权登记书》，该材料显示，本市于1984年落实私房政策时，将×××16号院房屋10间登记在赵×1与赵×3名下，每人各自享有1／2的份额。
2、前述首开天鸿公司提交的关于16号院的《房屋买卖协议书》。
3、《申请出卖房屋登记表》，日期为1993年12月21日，内容为赵×1、赵×3以无力维修为由申请将×××16号院房屋出售，拟售房价为1500000元，代理人为唐×，落款处盖有赵×1、赵×3及唐×的名章，唐×在此签名，另有手写“赵文”字样，上有捺印；该表上还有赵×1、赵×3的身份证号码及住址等内容。
4、《产权审查证明》，时间为1993年12月22日，内容为北京市房地产交易所就赵×1二人在其所登记出售×××16号院房屋一事，请求西城区房管局对该处房屋产权予以审查。西城区房管局的审查意见为：目前未发现产权问题。
5、《单位申请购买房屋登记表》，时间为1993年12月25日，内容为首开天鸿公司申请购买×××16号院房屋。
6、《房屋买卖保证书》，时间为1993年12月25日，内容为产权人愿将×××16号院房屋出售给首开天鸿公司，卖方处盖有赵×3、赵×1的名章，并有捺印，买方处盖有首开天鸿公司的公章。
7、《北京市房屋买卖登记审批表》，时间为1993年12月28日，该表载明赵×1二人将房屋出售给首开天鸿公司，成交价为1500000元。
8、《北京市房屋所有权登记申请书》，载明首开天鸿公司为×××16号院房屋现所有权人，赵×1二人为原所有权人，产权来源为购买，房价为1500000元。
9、×××16号院的《房产所有证》及《房产共有执照》。
10、《房产卖契》，内容为立卖契人赵×1、赵×3将×××16号院房屋10间整卖与首开天鸿公司，经北京市房地产交易所订立卖契为凭。卖产人（盖章）处盖有赵×3、赵×1的名章，并有捺印，时间为1993年12月30日。
11、关于首开天鸿公司将×××16号院房屋出售给崇信公司的《房产买卖协议》、《单位申请出卖房屋登记表》、《单位申请购买房屋登记表》、《北京市房屋买卖登记审批表》、《北京市房屋所有权登记申请书》等材料，材料中有崇信公司代理人为刘×的内容。
12、关于崇信公司将×××16号院房屋出售给庄×的《房屋买卖协议书》等材料。
蔡×1对上述材料系法院向西城区房屋管理局调取所得没有异议，但提出其与原产权人从不认识唐×，唐×在填写《申请出卖房屋登记表》及签署《房屋买卖协议书》时，赵×1已经去世，故该两份材料是虚假的，且对材料中涉及赵×1、赵×3的名章及捺印均不予认可。
首开天鸿公司对上述材料的真实性均无异议，同时提出上述材料可证实唐×有权代理原产权人出售房屋，崇信公司的代理人为刘×，以上材料可印证首开天鸿公司的答辩主张。
审理中，蔡×1与首开天鸿公司均表示现无法找到唐×及刘×。蔡×1称其始终在此居住。首开天鸿公司则称蔡×1是在庄×购房后强行在此居住。蔡×1提出赵×1去世后不存在进行买卖房屋的情况，坚持主张首开天鸿公司的购房行为无效。首开天鸿公司在坚持前述答辩意见的同时，又提出，其在购房时并不知晓赵×1已经去世的事实。根据唐×持有产权人的房产证原件、产权人名章及产权人在《申请出卖房屋登记表》上捺印的事实，有理由相信唐×有代理权，唐×的行为已经构成表见代理。首开天鸿公司表示其系善意购房，没有任何过错。
原审法院认为：根据已查明的事实，蔡×1现以赵×1继承人的身份，主张首开天鸿公司购买×××16号院房屋的行为无效，即首开天鸿公司与赵×1签订的《房屋买卖协议书》无效。应指出，首开天鸿公司在购房时，并不知晓赵×1已经去世的事实。法院自房屋管理部门调取的相关房屋买卖档案显示，案外人唐×作为赵×1的委托代理人，代赵×1办理房屋出售事宜，相关材料上填写的赵×1个人信息及房产情况准确；房屋管理部门已对该宗房屋买卖依职权进行了审查。虽然赵×1此时已经去世，但上述材料中并没有相应记载。根据以上事实，应认定赵×1在去世前，委托唐×作为代理人向首开天鸿公司出售房屋。唐×代理赵×1与首开天鸿公司签订《房屋买卖协议书》，并按房管部门的管理规定填报了《申请出卖房屋登记表》，办理了相应房屋出售手续。相关材料上出现赵×1的名章符合历史背景下的房地产交易程序。房屋管理部门对该宗房屋买卖进行审查时，依职权出具了《产权审查证明》，查实×××16号院房屋的权属无其他纠纷，准予出售。首开天鸿公司按相关规定缴纳了相应费用，在房屋管理部门填报了《北京市房屋所有权登记申请书》，被登记为×××16号院房屋的所有权人。此后，首开天鸿公司将该房屋转售崇信公司，崇信公司又将该房屋转售庄×，该两次房屋买卖行为均在房管部门办理了相应手续。在唐×作为赵×1的代理人向首开天鸿公司出售房屋时，蔡×1等赵×1的继承人并未提出异议。现蔡×1以首开天鸿公司的购房行为发生在赵×1去世之后，要求确认首开天鸿公司的购房行为无效，理由并不充分，法院不予支持。据此，原审法院于2013年12月判决如下：驳回蔡×1的全部诉讼请求。
判决后，蔡×1不服，持原审诉讼理由向本院提起上诉，并认为，原判认定事实不清，所有材料中体现已故之人的签名、名章及手印皆为他人伪造，首开天鸿公司利用虚假材料所办理的手续无效，恳请二审法院查明事实，故请求撤销原判，依法改判确认首开天鸿公司与赵×1之间的房屋买卖行为无效。首开天鸿公司同意原判。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。
另查，关于×××16号院房屋的占有使用问题，蔡×1称其与家人始终于该房屋内居住，从未搬离。首开天鸿公司称该房屋在交易后曾实际交付，原产权人曾经搬离，但后被强行占回居住。关于强占的发生时间，经本院询问，首开天鸿公司初称发生于1997年，后改称发生于1996年或1995年底。
以上事实，有法院调取的档案材料、双方提交的上述证据以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明的，负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。
本案中，蔡×1作为赵×1的继承人提起诉讼，主张其母赵×1与首开天鸿公司之间不存在房屋买卖合同关系，并据此请求确认房屋买卖行为无效。首开天鸿公司对蔡×1主张的事实不予认可，并坚称其与赵×1之间的房屋买卖合同关系存在，故首开天鸿公司作为主张合同关系成立并生效的一方，应就此承担必要的举证责任。首开天鸿公司虽提交《房屋买卖协议书》，并申请原审法院调取了房屋管理部门保存的交易档案，但根据蔡×1提供的死亡证明等证据显示，其母赵×1已于1991年5月死亡，首开天鸿公司提交的现有证据及申请法院调取的涉及该房屋交易的档案材料，均显示形成于赵×1死亡之后。自然人死亡后形成的签字、捺印并非其本人所为，此事实不言自明。首开天鸿公司作为负有举证责任的一方，应就合同关系成立并生效的事实进一步提供证据予以证明，并对赵×1死亡日期与书证形成日期之间的矛盾进行合理解释。根据首开天鸿公司的抗辩理由，其就此主张的事实有二：其一，“原产权人”在将房屋出售给该公司之前，已先将房屋出售予案外人刘×；其二，刘×与“原产权人”协商，由案外人唐×作为代理人与该公司签订《房屋买卖协议书》。关于第一项待证事实，根据本案现有证据，并无任何证据证明赵×1在生前曾将房屋出售予案外人，且首开天鸿公司主张的该项事实，亦系“原产权人”与案外人之间存在直接的房屋买卖合同关系，与本案诉争的赵×1与首开天鸿公司是否存在直接合同关系并不涉及；关于待证事实二，《房屋买卖协议书》尾部载有“代理人：唐×”的签字字样，但首开天鸿公司于本案一审、二审中，始终未能提供证据证明赵×1曾授权唐×作为其代理人实施民事法律行为，首开天鸿公司辩称相关授权委托手续已上交房屋管理部门，但经原审法院调查取证，房屋管理部门保存的交易档案中并无该材料。据此，首开天鸿公司的上述主张缺乏证据支持，本院难以采信，其应就此承担举证不能的不利后果。此外，除缺乏证据证明存在委托代理关系外，关于房屋交付、房款支付此二项涉及买卖合同主要义务的重大事实，亦缺乏证据佐证：从房屋的占有使用的角度分析，该房屋现仍由蔡×1一方实际控制，首开天鸿公司亦认可对方自1995年至1997年期间开始即长期占有使用该房屋。首开天鸿公司虽主张房屋系实际交付后被强行占回居住，但其并未就此提交证据予以证明，且长期未见首开天鸿公司以任何合法形式主张权利；从房款交纳的角度分析，根据首开天鸿公司提交的用以证明房款交纳情况的借据、记帐凭证，其中载明的收款人均系案外人而非赵×1，亦无证据证明上述案外人系代赵×1收款，故无法证明赵×1作为出卖人曾收取过购房款。综上，原审法院仅凭本案现有证据，认定赵×1在去世前已委托唐×作为代理人向首开天鸿公司出售房屋，并据此认定双方之间的房屋买卖行为有效，缺乏依据，本院对此予以纠正。
据此，基于民事诉讼举证责任及上述分析，本院认定赵×1与首开天鸿公司之间不存在本案所诉房屋买卖合同关系，该合同对赵×1不产生法律拘束力。现蔡×1以赵×1继承人的身份要求确认双方之间的买卖行为无效，理由成立，本院予以支持。
综上所述，原判处理有误，蔡×1的上诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第九条、第五十四条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第02473号民事判决；
二、确认北京首开天鸿集团有限公司与赵×1之间的房屋买卖行为无效。
一审案件受理费70元，由北京首开天鸿集团有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京首开天鸿集团有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 马兴芳
二〇一四年十月二十三日
书 记 员 李 丽