江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终18号
上诉人（原审被告）：盐城市金利置业有限公司，住所地射阳经济开发区东方明珠花苑15号楼附楼1楼。
法定代表人：尤金东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：许学军，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：孟新文，江苏公正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴友才，男，1955年12月27日出生，汉族，居民，住射阳县。
委托诉讼代理人：唐春林，江苏东界律师事务所律师。
原审第三人：吴茂军，男，1968年8月14日出生，汉族，居民，住射阳县。
上诉人盐城市金利置业有限公司（以下简称金利公司）因与被上诉人吴友才、原审第三人吴茂军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初1735号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
金利公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吴友才的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用均由吴友才承担。事实与理由：1.案涉商品房预售订购协议书系作为金利公司、吴茂军、吴友才结算依据和结算使用，不具有商品房买卖合同的性质，且根据该协议书约定，金利公司交付房屋的前提为案涉三方当事人之间账目结清，但吴友才并未向金利公司支付购房款，故案涉协议书约定的以房抵工程款不具有法律效力；2.吴茂军为盐城市东鑫建筑安装有限公司（以下简称东鑫公司）的项目经理，不具有结算工程款的权利，案涉订购协议书约定的工程款抵扣应经东鑫公司同意；3.金利公司与吴茂军之间没有合同关系，不欠付吴茂军工程款，一审认定吴友才的购房款就是金利公司要向吴茂军支付的工程款有误；4.吴友才的合同相对人为徐以柱，吴友才应向徐以柱主张权利，金利公司在未实际收取房款或以工程款抵算房款的情况下，不应承担责任；5.一审法院对东鑫公司、吴茂军、徐以柱、吴友才之间的关系未查清，一审法院应追加东鑫公司、徐以柱为第三人；6.根据一审法院查明的事实，案涉订购协议书签订时吴友才应得的租金仅为1341720.4元，并未达到合同约定的房屋价款，因此金利公司也不可能将房屋直接抵给吴友才。
吴友才辩称，1.案涉商品房预售订购协议书系三方当事人真实意思表示，内容具备法律规定的商品房买卖合同成立的基本要件，一审认定为商品房买卖合同符合法律规定；2.根据该订购协议书的约定，金利公司有义务在与吴茂军、东鑫公司结算时将房款从应付工程款中扣减；3.金利公司与东鑫公司的法定代表人均为尤金东，该两家公司均为尤金东实际控制，吴茂军实为木工工程的实际施工人；4.一审法院查明的事实中关于吴友才自认的租金，综合三份结算单的情况来看至2015年2月12日吴友才应得租金已近300万元左右，并非金利公司提出的134万余元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
吴茂军未答辩。
吴友才向一审法院起诉请求：1.解除吴友才与金利公司签订的商品房预售订购协议书；2.判令金利公司返还购房款2162640元，并支付从2015年2月12日起至诉讼之日按照月利率1%计算的利息432528元，以及从起诉之日到实际履行之日按月利率1%计算的利息；3.诉讼费用由金利公司承担。
一审法院经审理查明：2013年10月18日，金利公司与东鑫公司就新城锦绣1号、2号楼的施工达成协议，约定工程内容为施工范围内的土建、安装、消防工程及附属工程等，工程项目经理为吴茂军。2014年5月10日，金利公司与东鑫公司分别就新城锦绣3号、4号、7号楼和5号、6号、8号楼的施工达成两份协议，约定工程内容为图纸和工程量清单范围内的全部工程，包工包料，工程项目经理为吴茂军。2013年3月2日，吴茂军代表东鑫公司与徐以柱签订协议书，约定新城锦绣所有木工分项工程由徐以柱施工，承包形式为包工包料。2013年12月8日，吴友才（出租方）、徐以柱（承租方）、吴茂军（担保方）三方签订了建筑周转材料租赁合同，约定由吴友才向徐以柱出租新城锦绣工程所需的钢管扣件等建筑设备，吴茂军对徐以柱的租赁提供担保。
2015年2月12日，金利公司（甲方）、吴友才（乙方）、吴茂军（丙方）三方签订了新城锦绣商品房预售订购协议书一份，约定乙方订购甲方开发建设的1号楼101房屋，房屋面积180.22平方米，计价1200元每平方米，房价2162640元，交款时间注明“以吴茂军新城锦绣工程款抵冲房款，双方账目结清，交房拿钥匙”，合同第18条约定“本协议一式二份，经甲、乙双方签定后生效（此协议仅作双方结账之依据，担保、抵押、转让、抵债等，此协议无效）”。2016年9月27日，吴友才与金利公司协商将订购的房屋调整为2号楼101室。
2016年12月7日，吴茂军、徐以柱签订了东鑫公司和徐以柱结账清单（新城锦绣），内容为“结账款1997.534万元、总付款2075.4078万元，实结账-77.8738万元，徐以柱倒欠公司人民币：柒拾柒万捌仟柒佰叁拾捌元整。”
2017年1月21日，徐以柱向吴友才出具新城锦绣钢管扣件等周转材料费用和吴友才结算单，内容为“总钢管扣件等周转材料租金为一次性结清285万元，周转材料的损耗赔偿金为33万元，现在钢管扣件赔偿款33万元，与吴茂军无关，由徐以柱个人承担，徐以柱自己赔偿”。吴友才在该结算单上签字确认，并且写明“新城锦绣所有的单据全部作废，同意此协议。”2017年1月25日，徐以柱出具情况说明一份，内容为“我和吴茂军合伙承包新城锦绣木工工程。本人在外地施工多，此工程和吴友才工程款抵充房款等事宜，由吴茂军全权负责处理，本人予以认可。”
一审庭审中，吴友才提交了三份新城锦绣租钢管扣件等租金结算清单，证明2013年12月2日至2015年2月12日产生租金1341720.40元、2013年12月2日至2016年9月27日产生租金3221025.57元、2013年12月2日至2017年1月21日产生租金3681929.77元。金利公司提交了事实核查情况说明一份，证明其与东鑫公司已于2016年11月30日之前就新城锦绣工程的工程款结算完毕。
一审法院认为：吴友才与金利公司、吴茂军签订的新城锦绣商品房预售订购协议书系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。案涉商品房订购协议书，对房屋买卖双方、房屋基本状况、房屋价款、付款时间和付款方式、房屋交付时间等都作了明确约定，在2016年9月27日吴友才向金利公司提出换房要求时，金利公司亦同意将双方在订购协议书中约定的1号楼101门市调整到2号楼101门市。且根据查明的事实，吴友才的购房款就是金利公司要向吴茂军支付的工程款，即吴友才的购房款已实际交付在金利公司处，故吴友才与金利公司签订的商品房预售订购协议书应当认定为商品房买卖合同。现金利公司将案涉房屋转卖他人，致案涉商品房买卖合同不能履行，吴友才主张解除合同、返还购房款并且支付利息，具有事实和法律依据，依法应予支持。关于利息部分，吴友才主张从2015年2月12日起按照月利率1%计算，但并未提交证据予以证明，且截至2015年2月12日时，吴友才的租金仅为1341720.40元，故一审法院从2016年9月27日双方协调换房时开始计算利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准予以计算。经计算，2016年9月27日至2017年3月2日利息为52143.65元，另2017年3月3日至实际返还之日以2162640元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算利息。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，一审判决：一、金利公司于判决生效之日起10日内向吴友才返还购房款2162640元及利息（2016年9月27日至2017年3月2日的利息为52143.65元，2017年3月3日至实际返还之日的利息以2162640元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；二、驳回吴友才的其余诉讼请求。案件受理费27561元，由金利公司负担。
二审中，双方当事人均未提交证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，吴友才与金利公司法定代表人尤金东协商换房时按尤金东要求，于2016年9月27日在案涉商品房预售订购协议书上书写：“请求甲方将门市调整至2号楼101门市，同价，171.6㎡×12000=205.92万，余216.26-205.92=10.3万转乙方定购新城锦绣房款。”金利公司对此予以认可。金利公司一审中就案涉定购协议约定的“以吴茂军新城锦绣工程款冲抵房款”解释称，“吴茂军是东鑫公司的项目经理，他有权利调配在我公司的应付工程款用于处理他的分包商或者实际施工人支付工程款的事宜。”
本院认为，金利公司、吴友才、吴茂军签订的商品房预售订购协议书系三方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同。
关于吴友才能否要求金利公司返还购房款的问题。1.案涉商品房预售订购协议书虽已约定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋状况、价款、付款方式、交房时间等内容，但结合该协议书载明的此协议仅作双方结账之依据等内容，能够说明金利公司与吴友才就房屋买卖仍需另行签订商品房买卖合同；2.案涉商品房预售订购协议书虽载明以吴茂军新城锦绣工程款抵充房款，但根据查明的事实，金利公司、东鑫公司、吴茂军、徐以柱与吴友才之间并未实际将房款作为工程款予以抵扣，吴友才亦未能举证证明金利公司认可房款以工程款支付无须办理结算冲抵的手续，故现有证据不足以证明吴友才已经支付案涉房屋价款；3.因案涉商品房预售订购协议书约定的2号楼101门市已经被金利公司出卖给案外人，致该协议无法履行，吴友才要求解除合同，符合我国合同法的规定，金利公司、吴茂军在本案中亦予认可，故吴友才的该项诉讼请求应予支持；4.承前所述，因案涉商品房预售订购协议书约定的购房款尚未实际支付，故吴友才要求金利公司返还购房款没有事实和法律依据，但案涉案涉商品房预售订购协议书解除后，吴友才依法可另案主张建筑设备租赁租金及要求赔偿损失等权利。另，关于金利公司提出吴茂军无结算工程款的权利，其签订以工程款抵扣房款的协议无效的上诉理由，因金利公司一审中已经对吴茂军有权签订案涉商品房预售定购协议书予以认可，故金利公司提出的该上诉理由不予支持。关于金利公司称至2015年2月12日吴友才应得租金尚不足2162640元，金利公司不可能抵扣的上诉理由。本院认为，签订案涉定购协议时吴友才与徐以柱之间实际发生的租金数额并不影响合同效力，各方对房款2162640元以工程款抵扣的结算方式亦均予认可，且2016年9月27日金利公司与吴友才协商调换房屋时吴友才应得租金数额已经增加，故对金利公司该上诉理由不予支持。
综上，金利公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、撤销江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初1735号民事判决；
二、解除上诉人盐城市金利置业有限公司、被上诉人吴友才、原审第三人吴茂军签订的新城锦绣商品房预售定购协议书；
三、驳回被上诉人吴友才的一审其他诉讼请求。
一审案件受理费27561元，由上诉人盐城市金利置业有限公司负担80元，被上诉人吴友才负担27481元；二审案件受理费27561元，上诉人盐城市金利置业有限公司负担80元，被上诉人吴友才负担27481元。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年六月二十九日
书记员 周亚梅
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。