上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第23862号
原告饶毅，男，1977年4月26日生，汉族，住上海市浦东新区。
原告顾佳，女，1981年9月27日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人饶毅（系原告顾佳丈夫），住同上。
被告上海锦绣华城房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人陈宁，董事长。
委托代理人徐颖。
委托代理人曹丽黎，上海市联诚律师事务所律师。
原告饶毅、顾佳与被告上海锦绣华城房地产开发有限公司商品预售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年1月13日、1月19日公开开庭进行了审理。原告饶毅、顾佳，被告上海锦绣华城房地产开发有限公司的委托代理人徐颖、曹丽黎到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对坐落于本市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）次卧、书房墙面渗水原因及修复方案进行鉴定。本案现已审理终结。
原告饶毅、顾佳诉称，原告于2011年9月11日与被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），向被告购买系争房屋，并依约支付了全部房款人民币（以下币种相同）2，378，052元。2013年6月20日，原告接被告指定的物业公司通知前去验房，发现装修存在问题，如窗台水泥没有封，橱柜的门板没有封合、天花板粉刷有开裂等，即要求整改。6月29日，物业通知原告已整改完毕，当天原告去系争房屋验收，验房后发现之前提出的装修问题已基本整改好，但次卧北墙和东墙的踢脚线、墙纸及地板有渗水受潮现象，即向物业提出，物业表示会找被告整改，为此，当天没有办理交房手续。之后，原告每周去系争房屋察看整改情况。同年8、9月，原告发现系争房屋书房的北墙和东墙的踢脚线、墙纸及地板也有渗水受潮现象，即向物业报修。2013年11月24日，物业通知原告已整修完毕，当天，原告至系争房屋，验房后发现次卧及书房的东墙、北墙墙纸、踢脚线及地板都作了更换，没有受潮迹象，故办理了房屋交接手续，但原告一直没有入住，原告是在观察渗水有无修好，等修好了再入住。原告2014年7月19日，原告发现次卧原来渗水受潮的地方又有受潮的迹象，但比较轻微，原告当时打电话向物业报修，但无人接听。同年7、8月份，原告发现书房原来受潮的地方也有受潮现象。之后，原告一直在观察渗水现象是否越来越来严重，至2015年5月，原告发现书房和次卧渗水的情况越来越来严重，之前是受潮变黄，现在是发黑发霉，且面积变大，考虑到已修了多次但一直没有修好，故原告没有报修，直接提起诉讼。原告认为，因系争房屋存在严重的质量问题，被告未能在合同约定的2013年6月30日前交房，至同年11月24日才交房，构成违约，故被告应当按照合同约定支付逾期交房违约金，同时，由于被告未能按期交房，导致原告不能入住或出租，造成原告租金损失，另外，被告交房后，因房屋存在渗水问题，且情况越来越来严重，导致原告无法入住或出租，也造成原告租金损失，故诉请要求：1、请求判令被告对系争房屋次卧、书房的北墙、东墙墙纸、踢脚线、局部地板的受潮、发霉部位按照鉴定报告的方案及合同标准进行修复；2、要求被告对系争房屋相邻裙房屋面保温层内大量积水，屋面板分割缝密封油膏普遍缺失／损坏、屋面坡度不符合设计要求的缺陷按照鉴定报告的方案进行修复，修复完毕后被告向原告提供房屋修复完好的鉴定报告；3、请求判令被告向原告赔偿逾期交房违约金34，957.36元（房价款2，378，052＊万分之一每日＊147天（2013年6月30日至2013年11月24日），逾期交房租金损失及因房屋质量问题而遭受的租金损失计132，000元（其中2013年7月1日至2013年11月24日计5个月，2014年8月至2015年12月计17个月，每月6，000元）；4、请求判令被告向原告赔偿2014年8月至2015年12月的物业管费5，417.90元（318.70元／月＊17个月）；5、请求判令本案鉴定费由被告承担。6、判令被告向原告赔偿因司法鉴定所需原告拆除床铺（上下床），后续重新安装床铺的费用共计400元；7、诉讼费用由被告承担。
被告上海锦绣华城房地产开发有限公司辩称，1、对于原告诉请1的质量问题同意修复。2、裙房不是原告房屋的所属部分，也不是系争房屋的争议部分，不同意诉请2。3、预售合同第22条约定，因工程质量问题导致的房屋质量问题，被告有修复义务，但无赔偿义务，同时，预售合同补充条款第7.3条约定，房屋交接时原告对房屋质量、装修标准等有异议，应按合同约定的方式处理，但不影响原告接受房屋，不能视为被告逾期交房。也就是说，预售合同约定因房屋质量问题导致房屋修复的时间不属于逾期交房的范畴，既然不存在逾期交房就不存在逾期交房的租金损失，故不同意请求3。4、物业费是原告与物业公司发生的，与被告无关，且被告也不存在逾期交房和违约的情况，故不同意诉请4。5、预售合同中没有相关的规定，故不同意诉请6。6、鉴定费和诉讼费由法院判定。
经审理查明，2011年9月11日，由被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订预售合同，合同约定由乙方以2，375，433元的价格向甲方购买系争房屋（全装修房）。预售合同第十条约定，房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2013年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。预售合同第十一条约定，甲方定于2013年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。预售合同第十二条约定，甲方如未按本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日。预售合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。预售合同补充条款第七条（补充本合同第十条、第十一条、第十三条）约定：1、甲方取得《住宅交付使用许可证》后即完成了房屋交付标志。……。3、甲、乙双方同意，该房屋交接时如乙方对房屋质量、装修标准等有异议的，双方应按合同约定的方式进行处理，但不影响乙方按照合同约定的期限接收该房屋，若乙方逾期接收房屋的，需承担合同第十五条约定的责任，在该情况下不视为甲方逾期交房。2013年6月20日，原告根据被告的通知至系争房屋验房，发现房屋装修有问题，要求整改。6月29日，原告接通知至系争房屋验房交接，因发现系争房屋次卧东墙、北墙有渗水受潮现象而拒绝办理交接。同年8-9月份，原告发现系争房屋书房的东墙和北间也有渗水现象，即向物业公司报修。2013年11月24日，原告根据物业通知至系争房屋验房并办理房屋交接。2014年7、8月份，原告发现次卧、书房原来渗水的部位又有受潮现象，当时比较轻微，2015年5月原告发现上述受潮现象越来越来严重，遂提起本案诉讼。
另查明，被告于2013年6月21日取得系争房屋的上海市新建住宅交付使用许可证。
再查明，原、被告于2014年1月13日签订《房屋交接书》，该交接书确认，系争房屋的总房价款为2，378，052元，且已付清。
以上事实，由经庭审质证的预售合同、《房屋交接书》、沪房管（浦东）交付许（2013）第029号上海市新建住宅交付使用许可证及原、被告的陈述在案佐证。
审理中，经原告申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋次卧、书房墙面渗水原因及修复方案进行鉴定，上海市房屋建筑设计院有限公司经鉴定后出具上房院司鉴（2015）建鉴字第1101号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、系争房屋201室次卧／书房的北墙／东墙墙纸、踢脚线和局部地板受潮、发霉。2、201室相邻裙房屋面保温层内大量积水、屋面板分格缝密封油膏普遍缺失／损坏、屋面坡度不符合设计要求等缺陷。3、201室次卧／北卧存在的渗漏损坏由相邻裙房屋面缺陷造成。4、对系争201室渗漏损坏及其相邻裙房屋面缺陷应按设计和相关标准要求予以修复，修复方案见本意见书第4.2部分。鉴定书第4.2条修复方案为：1、对不符合规范要求的屋面保温板予以全部更换，更换后屋面保温材料应符合现行国家《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）要求。2、在更换屋面保温板时，对存在防水缺陷和损坏的应予修复，确保屋面防水层完好、不发生渗漏。3、屋面的修复应符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）或《倒置式屋面工程技术规范》（JGJ230-2010）等相关规范要求。4、待裙房屋面修复好后，待201室内墙面晾干后，按原装修设计和相关规范要求，对201室次卧／书房霉变损坏的墙纸、踢脚线、地板予以更换。原告对上述鉴定意见书没有异议。被告对鉴定意见书中的修复方案有异议，认为系争房屋是被告委托上海联创建筑设计有限公司设计的，按上海市相关规定审图，设计标准符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2004），不应按照现行标准进行屋面大面积的修复和更换保温材料。针对被告的异议，上海市房屋建筑设计院有限公司回复如下：1、原设计要求采用65厚憎水性岩棉保温板，符合当时的相关规定，但现场检测发现系争裙房屋面保温层富含大量雨水、无法正常排出。2、系争房屋设计采用《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）规范，但现行标准为GB50207-2012年版，原标准已作废。故系争工程的修复应按现行标准执行。被告对上海市房屋建筑设计院有限公司的回复仍有异议，为此上海市房屋建筑设计院有限公司指派鉴定人员出庭接受了被告的质询。鉴定人员表示，修复方案要求对楼面进行大面积返修是基于现在屋面的损坏范围、程度，以及对原告及楼下房屋的影响及程度进行综合判断确定的，屋面是一个整体，现在整个屋面都泡在水里的，如果小范围的局部修复，不能根本解决问题，无法保证将来正常使用。另外，倒置式屋面是指屋面的上面是防水层，防水层上面是保温层，保温层上面是保护层，根据这个设计规范，保温层可以有水，但有水之后，水在防水层的面层是要及时排掉的，不能长期存在，及时排水后就不会对楼下及屋面产生影响，但现在的问题是裙房的屋面都在水里，排不出去，所以要进行整体的大修。至于适用规范的问题，我们鉴定检查屋面工程质量是按照施工时候的设计和施工标准进行的，而屋面工程的修复和质量验收，在我们鉴定的时候《屋面工程技术规范》和《倒置式屋面工程技术规范》都出台了新的标准，老的标准已经废止，所以要按照现在的标准进行，这是国家标准化法的规定。经当庭质询，被告仍坚持原来的异议。另，原告为鉴定所需请人拆除安放在次卧的床（上下铺）支出费用400元（包括重新安装）。
本院认为，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。
根据合同约定，系争房屋的交付条件为被告取得系争房屋的交付使用许可证。现被告于2013年6月21日取得系争房屋的交付使用许可证，具备了房屋交付条件，同时被告也在合同约定的交房期限内通知原告交房，但原告以验房时发现系争房屋次卧的东墙和北墙存在渗水为由拒绝收房。对此，本院认为，系争房屋经竣工验收合格并取得交付使用许可证，具备交付的条件，且被告在合同约定的交房期限内通知原告交房，虽然原告在验房中发现系争房屋次卧的东墙和北墙有渗水受潮现象，但被告并未提供证明该墙面渗水受潮问题影响房屋的正常使用功能，故原告据此拒绝收房，并以此主张被告逾期交房，依据不足，本院不予采纳。至于系争房屋存在的次卧东墙和北墙渗水问题，原告可在收房后向被告主张质量违约，但不得以此拒绝收房。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持，同理，原告主张由被告支付逾期交房的租金损失，依据不足，本院不予支持。至于原告主张的2014年8月至2015年12月因房屋存在渗水质量问题而导致原告无法入住或出租所遭受的租金损失，本院认为，首先，原告并未提供证据证明系争房屋书房、次卧在2014年8月再次出现墙面渗水，其次，系争房屋目前确实存在书房、次卧的东墙、北墙渗水，但被告并未提供证明该渗水问题影响房屋的正常使用功能，导致其不能居住使用，故原告主张由被告赔偿2014年8月至2015年12月的租金损失，依据不足，本院不予支持。系争房屋已交付原告，原告作为系争房屋的产权人接受了相关的物业服务，理应承担相应的物业管理费，原告要求被告赔偿物业管理费，依据不足，本院不予支持。
被告交付给原告的系争房屋存在次卧、书房的东墙和北墙渗水的质量问题，被告应当承担修复义务。审理中，经原告申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司就系争房屋次卧、书房渗水的修复方案进行了鉴定，虽然，被告对鉴定确认的修复方案提出异议，但在鉴定人员到庭接受质询后被告对其所持异议也未提供证据证明，本院不予采纳。鉴定报告确认的修复方案包含了对引起系争房屋渗漏的系争房屋相邻裙房保温层缺陷的修复及室内装修的恢复，为此，原告诉请要求被告按照鉴定确认的修复方案修复次卧、书房的东墙、北墙墙纸、踢脚线、局部地板的受潮、发霉的质量问题已包含了原告要求被告对系争房屋相邻裙房屋面保温层内大量积水，屋面板分割缝密封油膏普遍缺失／损坏、屋面坡度不符合设计要求的缺陷按鉴定报告的方案修复的请求，原告的上述请求，符合规定，应予支持。但原告要求被告提供房屋修复完好的鉴定报告，于法无据，本院不予支持。原告主张为配合鉴定所需请人将安放在次卧的上下床拆除，产生费用400元（包括重新安装），该费用应由被告承担，并无不妥，应予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告上海锦绣华城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二个月内按照上房院司鉴（2015）建鉴字第1101号司法鉴定意见书第4.2条的修复方案对上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室次卧／书房的北墙／东墙墙纸、踢脚线和局部地板受潮、发霉予以修复；
二、被告上海锦绣华城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告饶毅、顾佳400元；
三、驳回原告饶毅、顾佳的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3，756元，减半收取计1，878元，由原告饶毅、顾佳负担939元，被告上海锦绣华城房地产开发有限公司负担939元；鉴定费25，000元由被告上海锦绣华城房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 敏
二〇一六年二月二十三日
书记员 李黎黎
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》、
第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。