广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法均民初字第1160号
原告欧阳培玲，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××5414。
被告欧业华，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××0643。
委托代理人关仕平，广东广立信律师事务所律师。
原告欧阳培玲诉被告欧业华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法由审判员谢贤涛适用简易程序独任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告欧阳培玲，被告欧业华及其委托代理人关仕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧阳培玲称，2015年3月18日，原告与被告签订租期至2018年2月28日的《租赁合同》，约定原告把位于佛山市顺德区均安镇富安牛仔城×××号商铺出租给被告，被告每月3号前缴交当月租金给原告，每月租金为4300元，被告应支付合同定金12900元，并约定了违约责任等。合同签订后原告将一把钥匙交给被告，但被告未按约定马上交付定金，并称一会去银行支付定金。原告从第二天起催被告支付定金，但被告至今仍未支付定金。直至2015年4月6日，被告仍未履行合同，原告遂向均安派出所报案。被告仍拒不履行合同。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告欧阳培玲起诉请求：1.判令黄凤环与被告于2015年3月18日签订的关于佛山市顺德区均安镇富安牛仔城×××号的房屋租用合同解除并交回原件；2.判令被告归还签合同时原告提供给被告的房产证复印件，用白色IPHONE4拍摄的原告提供的委托公证书的内容照片要删除且不能备份，同时保证不泄露原告所提供的所有个人资料；3.判令被告欧业华向原告支付合同定金12900元；4.判令被告欧业华向原告支付2015年4月1日至2015年5月31日的租金8400元；5.判令被告欧业华向原告支付2015年6月1日至2018年2月28日的租金139750元；6.判令解除原、被告于2015年3月18日签订的租赁合同；7.判令本案诉讼费由被告承担。
被告欧业华辩称，原告没有提供涉案铺位的房产证原件和签约人黄凤环经公证的授权委托书，所以被告没有履行合同。且原告在2015年5月将该铺位租给案外人刘平丰，被告也就没有再过问此事，以为就此终结了原来的租赁合同。原告没有将铺位交给被告进行使用，被告没有实际承租原告的铺位，所以原告向被告要求支付押金或租金没有依据。被告方持有的租赁合同的原件丢失了，我方没有办法提供。原告也没将房产证复印件及相关照片、钥匙交给被告，故此被告没有东西要返还给原告。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告欧阳培玲在诉讼中提交的证据及被告欧业华质证意见：
1.原告身份证复印件、被告人口信息查询表原件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。
被告质证意见：无异议。
2.租赁合同（均安）D103原件、公证书（含委托书）复印件各一份，证明2015年3月18日原告与被告签订一份期限至2018年2月28日租赁合同，约定由被告租用原告所有的位于佛山市顺德区均安镇富安牛仔城×××号商铺，并明确约定租金标准、违反合同事宜，同时租赁合同约定被告应在每月的3日前支付当月的租金。但被告没有按照合同约定交付租金及定金，被告违反合同要承担相应的法律责任。
被告质证意见：对租赁合同、公证书真实性没有异议，但对证明内容有异议。由于原告没有将公证书的委托书的复印件交给被告，延误了我方交纳保证金的时间，后来因为双方的协调不畅，就没有再履行合同。
3.电话录音三段，证明原告于合同签订后第二天向被告追讨定金，并与被告商量商铺装修的事情，之后要求被告退回合同原件等材料。
被告质证意见：对其真实性没有异议，但对其证明内容有异议。因为协调出了问题，所以追缴定金也是情理之中，但我方不交付定金也是因为双方的协调不畅。关于装修的录音时间是在签约之前，因为在签约之前被告前来察看现场并做好装修的设想，也是合理的。合同的正本有一份是在被告处，但当时因为没有找到所以说要找一找，但答应退材料并不等于原告除了交合同正本外还有其他文件交给被告。
被告欧业华在诉讼中提交的证据及原告欧阳培玲质证意见：
1.原告与刘平丰签订的租赁合同复印件、东莞市新联纺织有限公司工商登记信息复印件各一份，证明原、被告之间所签的合同由于协商有问题，没有实际履行，20天以后原告就已经将涉案铺位租给刘平丰。
原告质证意见：确认租赁合同的真实性，我与刘平丰个人签订租赁合同，这是我在报案后才签合同。
经庭审查证，被告欧业华对原告提交的证据1没有异议，本院予以确认。被告欧业华对原告提交的证据2、3的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容待结合其他证据和事实再予以确认。原告欧阳培玲对被告欧业华提交的证据1的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，本院对其真实性予以确认，对其证明内容待结合其他证据和事实再予以确认。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2014年12月，原告欧阳培玲就其所有的位于佛山市顺德区均安镇富安牛仔城×××号商铺（房产证号：粤房地权证佛字第××号，以下简称涉案商铺）发布招租启示。被告欧业华欲承租上述涉案商铺，与原告开始协商租赁事宜。
2015年2月25日，经广东省江门市蓬江公证处公证［公证书编号（2015）粤江蓬江第000420号］，原告欧阳培玲向其妻子黄凤环出具委托书，委托黄凤环办理涉案商铺的租赁等事宜。
2015年3月18日，经过原、被告之间的长期协商，原告委托其妻子黄凤环与被告欧业华签订《租赁合同》（编号：均安D103），约定将佛山市顺德区均安镇富安牛仔城×××号商铺出租给被告使用；租赁期限为三年，从2015年3月18日至2018年2月28日，每月租金为4300元；为保证合同履行，被告应在合同签订之日支付定金12900元；被告在每月3号前缴交当月租金，延迟交付每日收取10%的滞纳金，如超过当月3日没有交租的原告终止并解除合同，定金不退回；合同自签订之日起生效；起租日期为2015年4月1日。签约时，被告对上述公证书中的委托书进行了拍照。
合同签订后，被告没有依约交付定金12900元，也未实际使用该商铺。原告多次要求被告支付定金12900元并履行合同，但被告拒不支付定金及履行合同。
2015年4月6日，由于被告仍拒绝履行合同。原告遂报警求助，经佛山市顺德区公安局均安派出所协调后被告仍拒绝履行合同。原告遂告知被告，被告应于2015年4月7日前交付定金并继续履行合同，否则被告构成违约，原告将自行处理涉案商铺。但被告仍拒绝交付定金及履行合同。
2015年4月8日，原告与案外人刘平丰签订租赁合同，约定将涉案商铺租赁给案外人刘平丰，租期从2015年5月1日起算。刘平丰从2015年5月入场装修并实际使用该商铺。
2015年9月26日，原告要求被告退回双方签订的租赁合同原件，被告以找不到为由至今仍未退回租赁合同原件。庭审中，被告确认租赁合同原件已遗失，无法退回。
原告主张被告违约，遂于2015年11月13日向本院提起诉讼。
本院认为，原告欧阳培玲是本案租赁房产即佛山市顺德区均安镇富安牛仔城×××号商铺的所有权人，原告委托黄凤环代表原告与被告签订的《租赁合同》合法有效。由于黄凤环只是原告的委托代理人，该合同的主体是原告与被告，原告与被告间的房屋租赁关系依法成立。
关于原、被告签订的《租赁合同》是否解除的问题。由于涉案商铺已于2015年4月8日出租给案外人刘平丰，双方的租赁合同事实上已经解除，对此双方均没有异议，争议的焦点是因何解除合同。原告主张由于被告违约，原告依法解除合同并将涉案商铺另行租赁给他人；被告则主张由于原告未能提供房产证复印件、签约人的授权委托书等资料，导致双方协调不畅后自然终结。对此本院认为，原、被告就涉案商铺的租赁问题协商时间长达三个多月，双方签订了《租赁合同》并商量装修事宜，被告也自认在签订合同时看到了上述公证书原件，被告以原告未能提供房产证及公证书为由拒绝履行租赁合同没有法律和事实依据。且《租赁合同》中明确约定合同定金12900元应在签订合同之日支付，租金应在每月3日前支付，但被告经原告多次催收后至今仍拒不支付定金及支付租金，被告拒绝履行合同的事实清楚，被告构成违约。在上述情况下，原告为了避免损失扩大要求在2015年4月7日解除与被告的租赁合同并与案外人签订新的租赁合同合法有据。被告对于原告解除与被告的租赁合同并与案外人签订新的租赁合同的事实是明知且没有异议的。因此，本院确认黄凤环代表原告与被告欧业华签订的《租赁合同》（编号：均安D103）于2015年4月7日解除，合同解除的原因是被告违约后原告依法解除。
关于被告是否应当向原告支付合同定金12900元的问题。虽然双方在《租赁合同》中约定合同定金12900元应在签订合同之日支付。但由于定金合同属于实践性合同，自实际交付时生效。由于被告至今未交付定金，该定金约定未生效，原告也不能据此要求被告支付定金12900元。因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于被告是否应当向原告支付2015年4月1日至2018年2月28日期间的租金148150元的问题。虽然被告在事实上未使用涉案商铺，原、被告签订的《租赁合同》已经解除，但由于被告的违约，被告应承担相应的违约责任。原告据此主张被告应承担2015年4月1日至2018年2月28日期间的租金148150元。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告违约后，原告为防止损失扩大已与案外人签订了新的租赁合同，该租赁合同的租金起算时间为2015年5月1日，即原告实际损失的是2015年4月1日起至2015年4月30日期间的租金4300元。原告主张2015年4月1日起至2018年2月28日的租金148150元，明显过高。因此本院核定被告应向原告支付违约金即2015年4月1日起至2015年4月30日期间的租金4300元。对原告的该项诉讼请求超出部分不予支持。
原告主张被告应退回双方签订《租赁合同》原件，由于被告作为《租赁合同》的一方当事人合法持有该合同原件，原告要求被告退回没有法律和事实依据，且被告明确《租赁合同》原件已遗失无法退回，因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
原告主张要求被告退回涉案商铺的房产证复印件及钥匙，由于原告并未提供证据证实已将涉案商铺的房产证复印件及钥匙交付给被告，因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
原告主张被告应删除用白色IPHONE4拍摄的原告提供的委托公证书的内容照片且不能备份，同时保证不泄露原告所提供的所有个人资料。本院认为，被告为了核实黄凤环的授权拍摄该照片并无不当，并未侵犯原告的权利，且被告承诺删除该照片并不会泄露原告的个人资料，因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、确认原告欧阳培玲委托黄凤环与被告欧业华于2015年3月18日签订的《租赁合同（均安）D103》于2015年4月7日解除；
二、被告欧业华应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳培玲支付租金4300元；
三、驳回原告欧阳培玲的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为1760.5元（原告欧阳培玲已预交），由原告欧阳培玲负担1710.5元，由被告欧业华负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢贤涛
二〇一五年十二月十八日
书记员 罗颖梅