上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8550号
上诉人(原审被告)：上海凌威标准件有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：凌俊，经理。
委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海淀滨酿酒有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：周林根，经理。
委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。
原审被告：凌希成，男，1954年4月20日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：朱福昌，上海通解律师事务所律师。
原审第三人：青浦金泽资产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：李雪锋，总经理。
委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
上诉人上海凌威标准件有限公司(以下简称“凌威公司”)因与被上诉人上海淀滨酿酒有限公司(以下简称“淀滨公司”)及原审被告凌希成、原审第三人青浦金泽资产经营管理有限公司(以下简称“金泽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
凌威公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回淀滨公司的诉讼请求。事实和理由：1、2003年凌威公司与案外人上海市乌贡酒厂(以下简称“乌贡酒厂”)签订租房协议，约定乌贡酒厂将其拥有的位于上海市青浦区商榻镇东首厂房(即上海市青浦区金泽镇东星村XXX号厂房)出租给凌威公司，双方约定厂房面积为460平方米。在此期间，凌威公司一直在厂房内进行生产经营，厂房建筑面积从未改变。因此，凌威公司实际租赁面积自始至终为460平方米。2013年租赁协议约定的1,062平方米中除460平方米外，其余的是凌威公司添附的。2、一审确定的费用计算标准存在错误。落款日期为2016年1月25日的淀滨公司函件中所载的“租金”、“滞留租金”是淀滨公司单方意思表示，在凌威公司未明确表示同意的情况下，该租金标准对凌威公司无任何约束力。退一步说，即使凌威公司认可函件所载明的租金标准，涉案厂房的年使用费也应为107,627元。而上海百盛房地产估价有限责任公司所作的租赁价格评估，系淀滨公司在其他案件中的申请，且估价对象是宗地内42幢房屋中的10幢房屋，因此经评估所作的市场租赁价格与本案无关。3、涉案厂房的权利人是乌贡酒厂，厂房租赁合同法律关系的双方当事人是乌贡酒厂与凌威公司。淀滨公司仅作为代理人代乌贡酒厂出租涉案厂房、收取租金，故在租赁合同法律关系中，所有的权利义务应由乌贡酒厂享承，淀滨公司并非本案适格主体。
被上诉人淀滨公司辩称，2013年12月21日淀滨公司与凌威公司的《租房协议》确认了租赁房屋建筑面积为1,062平方米。淀滨公司之前做过评估，一审法院酌定的使用费价格是公允的。乌贡酒厂作为权利人出具了委托书，认可淀滨公司可以对外出租并收取租金，故淀滨公司有权出租涉案厂房并收取租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告凌希成述称，同意凌威公司的上诉意见。
原审第三人金泽公司述称，请法院依法判决。
淀滨公司向一审法院起诉请求：1、判令凌希成腾退原承租的位于青浦区金泽镇东星村XXX号厂房1,062平方米左右及场地2,048平米左右的院子，将上述场地及厂房交付淀滨公司；2、判令凌希成支付2015年12月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，按日租金299元计算。一审审理过程中，淀滨公司变更诉请为：1、判令凌希成、凌威公司腾退原承租的位于青浦区金泽镇东星村XXX号厂房1,062平方米左右及场地2,048平方米左右的院子，将上述场地及厂房交付淀滨公司；2、判令凌希成、凌威公司支付2015年12月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，标准为每平方米每日531元。
一审法院认定事实：涉案房屋位于上海市青浦区金泽镇东星村XXX号，权利人为乌贡酒厂。
2013年10月18日，乌贡酒厂出具委托书，委托淀滨公司管理东星村XXX号厂房及土地，淀滨公司有权使用或出租，收入由淀滨公司支配。
2013年12月1日，淀滨公司(出租方、甲方)与凌威公司(承租方、乙方)签订《租房协议》一份，落款处甲方由淀滨公司法定代表人周林根、乙方由凌希成签字。协议约定甲方将位于本区金泽镇东星村XXX号部分房屋建筑面积约1,062平方米左右，占地面积约2,048平方米左右出租给乙方使用，房屋租期一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金为35,000元。
2016年1月25日淀滨公司向凌希成发送《关于〈租房协议〉合同期满催交厂房的函》，告知凌希成在2016年3月25日前腾退系争房屋。如需继续租赁，自2016年1月1日起，按照每年107,627元计算租金，在发函之日起15日内办理续租协议手续，否则视为凌希成默认该租金标准，自2016年1月1日起按138,318元每年租金标准计算滞留租金等。
一审另查明，淀滨公司及乌贡酒厂的法定代表人均为周根林。凌威公司于2003年11月28日成立，原法定代表人为沈文燕(凌希成的配偶)，现法定代表人为凌俊(凌希成和沈文燕的儿子)。
2003年12月1日，乌贡酒厂和凌威公司签订《租房协议》，约定凌威公司承租房屋，总计460平方米，沈文燕在合同上签名。之后系争房屋和场地实际由凌威公司使用至今。
2012年1月21日，淀滨公司出具收据，表示收到凌威标准件厂租金3万元。2015年2月12日，淀滨公司出具收条，表示收到凌俊现金3万元。
一审审理中，淀滨公司、凌威公司一致确认凌威公司已经付清了合同期内的租金。对于凌威公司、凌希成另行支付的35,000元，凌威公司、凌希成认为系2014年12月1日至2015年11月30日的租金，淀滨公司虽不认可该标准，但表示不主张该期间的租金。凌威公司未支付2015年12月1日起的租金致讼。
一审又查明，2016年8月1日，淀滨公司与金泽公司签订《付款协议书》，约定淀滨公司自1998年8月企业转制以来使用集体面积涉及四块(其中第一块为老厂房土地，包括涉案土地在内)，上述土地、房屋年限自2004年到2015年12月(2016年1月1日起另行签订使用协议)，协议就淀滨公司租金欠费问题进行了协商。
在其他案件中经淀滨公司申请，一审法院院委托上海百盛房地产估价有限公司就本区金泽镇商榻东星村XXX号(与涉案厂房属同一厂区)工业房地产市场租赁价格进行评估，并于2016年11月22日出具评估报告一份，评估结论为房地产市场租赁价格为每平方米每天0.50元。
一审审理中，淀滨公司认为：1、乌贡酒厂作为产权人，授权淀滨公司对外出租并收取租金，故淀滨公司系出租人；2、虽然之前的租赁合同是与凌威公司签订的，但是2013年签订租赁合同时，凌威公司的法定代表人变更为凌俊，淀滨公司不认可凌俊，要求凌希成签订合同，故承租人为凌希成；3、对于合同到期后的使用费，要求参照他案中同一地块评估的标准，按照2013年租赁合同约定的租赁面积计算；4、凌希成、凌威公司并未将房屋土地交还淀滨公司，没有通知淀滨公司也没有办理交接手续。
凌希成、凌威公司认为：1、涉案房屋土地的产权人为乌贡酒厂，淀滨公司并非产权人，不是适格的出租方；2、涉案房屋土地一直由凌威公司租赁使用，凌希成与法定代表人凌俊系父子关系，故凌希成是代表凌威公司签订租赁合同；3、该评估报告针对的并非涉案厂房及土地，不能适用于本案，对该评估报告的价格、对象、时间节点均不认可，认可按照淀滨公司变更诉讼前的计算标准计算460平方米，因为双方2003年签订的租房协议中约定的系460平方米，之后凌威公司进行了翻建并建造了彩钢板房。2017年5月26、27日左右凌威公司已经腾退，没有办理腾退手续，没有通知淀滨公司，但是通知了金泽公司。因为涉及评估所以有些物品还留在房屋内。
一审法院认为，乌贡酒厂作为系争房屋土地的权利人，出具委托书确认淀滨公司有权出租和收取租金，故淀滨公司有权作为出租人对外出租并收取租金。结合双方于2003年和2013年签订的租赁协议抬头处乙方为凌威公司名称、淀滨公司出具的收据载明收到的是凌威公司的法定代表人之租金、自2003年起系争厂房及土地的实际使用人系凌威公司、凌希成与凌威公司的法定代表人系父子关系等情形，法院有理由相信2013年租赁合同的承租人应当为凌威公司，对于淀滨公司要求凌希成承担合同权利义务的请求不予支持。2014年的租赁协议到期后，双方虽未续签，但凌威公司继续向淀滨公司支付此后租金，淀滨公司也予以接受，说明双方已形成不定期租赁关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，淀滨公司已于诉讼前向凌威公司发送了函件，并且给予凌威公司两个月合理期限，故一审法院确认淀滨公司与凌威公司之间的不定期租赁关系已于2016年3月25日解除，对淀滨公司要求凌威公司腾退系争房屋及场地的诉请，予以支持。凌威公司陈述已经腾退房屋，对此淀滨公司予以否认，凌威公司未通知淀滨公司也未办理交接手续，且还有物品遗留在系争房屋中，故对凌威公司已经腾退的主张，法院难以采信。对于淀滨公司主张凌威公司支付2015年12月1日至实际腾退之日止的费用，合法有据，予以支持。关于计费面积，鉴于2013年的租赁合同中明确约定了租赁面积，故一审法院认定应当按照该租赁合同中确定的租赁面积计费。关于费用计算标准，因双方的租赁合同已到期，参考淀滨公司发送的函件、系争厂房面积及所在区域厂房租赁价格等因素，酌情确认每年使用费为135,670元。
一审法院判决：一、上海凌威标准件有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市青浦区金泽镇东星村XXX号厂房及场地腾退并返还上海淀滨酿酒有限公司；二、上海凌威标准件有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海淀滨酿酒有限公司2015年12月1日至2016年3月25日期间的租金43,117.20元；三、上海凌威标准件有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海淀滨酿酒有限公司占有使用费(按每年135,670元标准，自2016年3月26日起计算至实际腾退之日止);四、上海淀滨酿酒有限公司的其余诉讼请求不予支持。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审审理中，淀滨公司表示其自愿将2015年12月1日至2016年3月25日期间的租金调整为11,000元。
本院认为，淀滨公司经涉案房屋权利人授权对涉案厂房、场地进行出租并收取租金，且淀滨公司也在与凌威公司2013年12月1日签订的《租房协议》上署名，故淀滨公司提起本案诉讼主体适格。一审法院根据查明的事实，认定淀滨公司与凌威公司之间不定期租赁关系于2016年3月25日解除，并参照涉案厂房及场地所在区域的厂房同期租赁价格，酌情确定涉案厂房、场地使用费标准，并无不妥，本院予以认同。凌威公司上诉称其实际租赁面积为460平方米，但其与淀滨公司签订的《租房协议》约定其承租的房屋建筑面积为1,062平方米左右，且凌威公司并未提供证据证实其主张，故对凌威公司的该项上诉意见，本院难以采纳。综上，凌威公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。淀滨公司在二审审理中表示自愿将2015年12月1日至2016年3月25日期间的租金调整为11,000元，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8407号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初8407号民事判决第二项为上海凌威标准件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海淀滨酿酒有限公司2015年12月1日至2016年3月25日期间的租金11,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,295元，减半收取计647.50元由上海凌威标准件有限公司负担；二审案件受理费人民币1,295元，由上诉人上海凌威标准件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。