天津市西青区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0111民初3866号
原告：杨晓雯，女，1986年11月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：梁宇新，天津赢港律师事务所律师。
被告：天津华鼎工业投资有限公司，住所地天津市华苑产业区海泰华科三路1号21号楼301室。
法定代表人：王志刚，董事长。
委托诉讼代理人：孙伟，该公司副总经理。
原告杨晓雯与被告天津华鼎工业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序于2017年1月19日和2017年4月11日公开开庭进行了审理。原告杨晓雯之委托诉讼代理人梁宇新、被告天津华鼎工业投资有限公司之委托诉讼代理人孙伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨晓雯向本院提出诉讼请求：1.被告对涉诉房屋存在的质量问题予以维修（包括但不限于地面、屋顶、窗户、消防设施、暖气设施），维修后达到可以交付使用标准；2.被告给付原告因房屋无法正常使用自2015年1月28日起至2017年1月27日的房款利息及违约金共计350934.05元；3.被告给付因房屋无法正常使用自2015年1月28日起至2017年1月27日的物业费、采暖费共计80095.92元；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年7月3日签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市滨海××新区××产业园区（××海××号房屋，交房时间为2014年10月31日前。后由于被告原因，实际交房日期推迟至2015年1月28日，被告已按合同约定支付了逾期交房违约金。即使迟延了89天，被告交付原告的房屋仍然存在诸多质量问题，无法使用，在房屋验收表中已经注明屋顶多处裂纹、消防设施探头朝上、暖气破损等问题，被告承诺维修却迟迟不作为，造成原告拥有房屋却无法实现使用、收益功能。2015年6月4日，原、被告协商后同意由被告委托双方认可的权威鉴定单位对房屋室内顶板裂缝进行质量鉴定。2015年9月2日，天津市房屋质量安全鉴定检测中心出具《房屋技术鉴定报告》，鉴定分析及结论为房屋楼盖板出现的各类裂缝主要系施工质量缺陷等因素影响所致，分别属于严重缺陷和一般缺陷，建议由相关责任单位会同本工程原设计单位对所鉴定的质量缺陷予以修复。时至今日，被告既不履行维修义务，也不赔偿原告损失，故起诉至法院。
被告天津华鼎工业投资有限公司辩称，实际交房日期为2015年1月28日，同时被告就逾期交房向原告进行了赔偿。收房后原告提出屋顶有裂缝，鉴定单位进行了鉴定。2015年9月23日，被告将鉴定报告交给原告。原告提出先把报告带走，找人看看，再与被告联系，但此后一直未与被告联系。2015年9月18日，被告就要求原设计单位出具了维修方案。被告同意原告要求维修的诉讼请求，但不同意其他诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于天津市滨海××新区××产业园区（××海××号房屋，设计用途为工业，建筑面积为456.34平方米，房屋价款为3263306元，甲方应于2014年10月31日前将房屋交付乙方使用。补充合同第8.3条约定，乙方在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应按约定要求甲方承担维修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。
因被告未能按期交付房屋，双方于2015年1月26日签订一份《违约金支付协议书》，约定被告实际向原告交付房屋的时间定为2015年1月28日；被告一次性支付原告逾期交房期间的利息44559.77元；自2015年1月28日起该房屋所发生的物业管理费、采暖费、能源费、水电费等均由原告自行承担；原告就逾期交付房屋不再主张任何形式的权利。同日，原告对房屋进行了验收并签署《交付入住及房屋验收表》，该验收表备注手写部分载明：地面不平、墙体防潮层没做、窗口不直、中水无法验收、屋内消防探头朝上、暖气有破损、暖气缺少丝堵等。
2015年6月，双方就房屋维修事宜达成《会议纪要》，双方同意由被告委托权威鉴定单位对房屋顶板裂缝进行质量鉴定，然后根据鉴定结果由被告进行处理。双方对房屋其他维修项目亦形成维修方案。
2015年9月2日，天津市房屋质量安全鉴定检测中心出具《房屋技术鉴定报告》，鉴定分析及结论为房屋楼盖板出现的各类裂缝主要系施工质量缺陷等因素影响所致，分别属于严重缺陷和一般缺陷，建议由相关责任单位会同本工程原设计单位对所鉴定的质量缺陷予以修复。原告于2015年9月23日从被告处领取了该《房屋技术鉴定报告》。被告称原设计单位中怡建筑规划设计有限公司已于2015年9月18日就顶板质量问题出具《楼板处理方案》，由于原告领取《房屋技术鉴定报告》后未联系被告，故未能进行维修。原告称拿到报告后，要求过被告维修，原告也来过房屋处两次，但被告未派人维修。
被告及物业公司曾多次向原告催交采暖费、物业费。但原告未交纳。
庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为要求被告对诉争房屋顶板裂缝、暖气破损漏水问题进行维修，被告称同意维修。
本院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。被告作为开发商对原告房屋出现的质量问题，应当按约全面履行维修义务。因此，对于原告要求被告对房屋顶板裂缝以及暖气破损漏水问题进行维修的诉讼请求，本院予以支持。
在2015年1月26日验收房屋时，原告即向被告反映房屋顶板、暖气等部位质量问题，被告作为开发商应及时予以修复。后双方就维修事宜进行了协商，并委托鉴定单位进行了质量鉴定。根据双方约定，被告应根据鉴定结果对质量问题进行维修处理。但在双方均收到鉴定单位出具的《房屋技术鉴定报告》后，被告实际未对房屋进行维修处理。对于未维修的原因，双方均归责于对方，但就其主张均未提供充足的证据加以证实。由于房屋在2015年1月28日后处于原告控制之下，纵观被告与原告协商维修事宜、委托鉴定单位进行质量鉴定、委托设计单位出具维修方案等积极履行维修义务的行为，原告没有证据证明被告在2015年9月23日后怠于履行维修义务，因此，对于房屋此后未能及时维修，不宜归责于被告。
由于房屋存在上述质量问题需要维修，原告不能正常使用该房屋产生损失，被告应按约承担违约赔偿责任。原告依照逾期交房违约条款主张购房款利息及违约金，不符合双方约定，本院不予采信。根据本案的具体情况，参照天津市相关房屋指导租金标准，并考虑到合理的维修期限，本院酌情认定被告赔偿原告自2015年1月28日至2015年10月27日的租金损失78034元（19元/每月每平方米*9个月*456.34平方米）
关于原告要求被告赔偿物业费、采暖费损失的诉讼请求。在接收房屋前，原告与被告签订《违约金支付协议书》时就知晓房屋需要维修，双方在该协议中明确约定自2015年1月28日起该房屋发生的物业费、采暖费等费用由原告自行承担，并且原告未实际交纳物业费和采暖费，因此，原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告天津华鼎工业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告房屋顶板裂缝以及暖气破损漏水等质量问题维修完毕。
二、被告天津华鼎工业投资有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告损失78034元。
三、驳回原告杨晓雯的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3883元，由原告杨晓雯负担2883元，由被告天津华鼎工业投资有限公司负担1000元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 桂炉
二〇一七年四月十七日
书 记 员 高铭
附本案所依据法律规定的具体条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。