安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖07民终417号
上诉人（原审被告）：安徽省振超林业有限责任公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇渡江路。
法定代表人：吴满全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汪元胜，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所。
被上诉人（原审原告）：铜陵市铜官区农贸市场服务处，住所地安徽省铜陵市北京路市场*楼。
负责人：朱治军，该处副主任。
委托诉讼代理人：方秉国，安徽铜鼎律师事务所律师。
上诉人安徽省振超林业有限责任公司(以下简称振超公司)因与被上诉人铜陵市铜官区农贸市场服务处（农贸市场服务处）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人振超公司的委托诉讼代理人汪元胜，被上诉人农贸市场服务处的委托诉讼代理人方秉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
振超公司的上诉请求：请求撤销一审判决，改判给付租金69954元，减少14934元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判事实认定错误。上诉人与被上诉人在《房屋租赁协议书》中约定，五年租金合计81744元，并按约先期支付了11790元，实欠房租69954元，而非84888元。2.被上诉人违约在先。2012年5月2日双方在《商谈纪要》中约定开通电梯事项，但被上诉人一直没有履约，导致上诉人经营惨淡，无法实现合同目的。因此，上诉人实际于2012年12月18日未再支付房租时已退租。不存在占用租金问题。
农贸市场服务处答辩称：认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.租金问题，合同明确写了每年的租金数额，上诉人应按约支付。2.上诉人认为房屋已经交还的问题，我们认为没有交还，上诉人也无任何证据证明交还。3.违约问题，上诉人与被上诉人从未达成开通电梯的约定。
农贸市场服务处向一审法院起诉请求：1.请求判令解除2011年9月21日原、被告签订的《幸福村市场三楼房屋租赁协议书》；2.请求判令被告立即归还租赁房屋；3.请求判令被告支付原告租赁费84888元，并自2016年2月18日起按20元／㎡/月计算至被告实际归还租赁房屋之日：4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2011年9月21日，原铜官山区农贸市场服务处与被告安徽省振超林业有限责任公司签订《幸福村市场三楼房屋租赁协议书》，协议约定：租赁场地：铜官山区农贸市场服务处（甲方）同意将幸福村农贸市场三楼东边部分房屋(131㎡)场地租赁给安徽省振超林业有限责任公司（乙方）经营（不得经营餐饮及有噪音、污水等污染行业）。租赁期限及租金：租期五年，自2011年11月18日起至2016年11月17日止；租金第一至第二年为15元／㎡每月，每年租金为贰万叁仟伍佰捌拾元（￥23580元）；第三至第四年为17元／㎡每月，每年租金为贰万陆仟柒佰贰拾肆元（￥26724元）；第五年为20元／㎡每月，年租金为叁万壹仟肆佰肆拾元（￥31440元）。付款方式：先付款后租用，租金每半年支付一次。本协议签字之日，乙方支付6个月租金壹万壹仟柒佰玖拾元（￥11790元）给甲方，其余每年五月和十一月十日前缴纳下个半年的租金。并约定若被告安徽省振超林业有限责任公司租金逾期2个月不缴纳的，本协议将予以终止等条款。协议签订生效后，原、被告按约定履行各自义务。2012年5月2日，原告铜官山区农贸市场服务处与被告安徽省振超林业有限责任公司就关于幸福村市场三楼“农副产品直销店”经营情况签订份商谈纪要，纪要约定市场处积极办理电梯使用证手续，早日开通电梯，利于直销店运货方便等内容。但电梯一直没有通，导致生意非常清淡，因此双方产生了纠纷，被告安徽省振超林业有限责任公司自2012年12月18日起至今未按约定支付租赁费。原告铜官山区农贸市场服务处多次与被告安徽省振超林业有限责任公司协商，要求被告安徽省振超林业有限责任公司按照约定支付租赁费，但被告一直未付租赁费。
一审法院认为：傅依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，依法成立并有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案在审理过程中，原、被告签订的房屋租赁合同于2016年11月17日已到期，原、被告双方签订的房屋租赁合同己履行完毕。现由于被告拖欠原告房租未给付，被告显己违约，理应承担违约责任。故对原告请求判令被告立即归还租赁房屋并支付拖欠原告租赁费84888元，并自2016年2月18日起按20元／㎡/月计算至被告实际归还租赁房屋之日的主张，本院予以支持。对被告辩称在原告方将房屋停水停电后，我方二个月没有交纳房租，视为合同自动终止，对此辩称，法院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告安徽省振超林业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将幸福村农贸市场三楼东边部分房屋(131㎡)腾空交付给原告铜官山区农贸市场服务处；二、被告安徽省振超林业有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付给原告铜官山区农贸市场服务处所欠的房租人民币84888元。三、被告安徽省振超林业有限责任公司自2016年2月18日起至实际交房之日止按20元／㎡/月计算给付原告铜陵置地投资有限公司的房屋占用租金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1922元，由被告负担。
二审期间，双方当事人均未提供新证据，双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院经审理查明：2016年3月16日，铜陵市铜官山区农贸市场服务处更名为铜陵市铜官区农贸市场服务处。其他的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.上诉人实际欠被上诉人房屋租金多少；2.农贸市场服务处是否存在违约情况及租赁房屋是否交付？
2011年9月21日，振超公司与农贸市场服务处签订《幸福村市场三楼房屋租赁协议》，第二条约定：租期五年，自2011年11月18日起至2016年11月17日止。租金第一年至第二年为15元每平方米，每年租金为23580元；第三年至第四年为17元每平方米，每年租金为26724元；第五年为20元每平方米，每年31440元。振超公司从2012年12月18日起未支付房租，以此计算欠付租金计算方式为：2012年12月18日至2013年12月17日（按第二年的标准）23580元，2013年12月18日至2014年12月17日（按第三年标准）26724元，2014年12月18日至2015年12月17日（按第四年标准）26724元，2015年12月18日至2016年2月17日（按第五年标准）5240元，合计为82268元。一审判决计算有误应予更改。
振超公司在上诉状事实及理由部分提出：“农贸市场服务处未开通电梯存在违约，及2012年12月18日已退租，不存在占用租金”，本院认为：1.“会议纪要”第三条：市场处积极办理电梯使用证手续，早日开通电梯，利于“直销店”运货方便。该条并未明确约定农贸市场服务处必须为振超公司开通电梯，且电梯的开通是为了运货方便，振超公司经营的好坏与此没有必然联系，振超公司据此主张农贸市场服务处违约的理由不能成立。2.振超公司主张2102年12月18日之后未再支付房租就是退租，没有事实及法律依据，现振超公司没有证据证明已将房屋交换农贸市场服务处，故对振超公司不支付自2016年2月18日之后租金的主张，本院不予支持。
综上，上诉人振超公司上诉理由部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初965号民事判决第一、三项，即“一、被告安徽省振超林业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将幸福村农贸市场三楼东边部分房屋(131㎡)腾空交付给原告铜官山区农贸市场服务处；三、被告安徽省振超林业有限责任公司自2016年2月18日起至实际交房之日止按20元／㎡/月计算给付原告铜陵置地投资有限公司的房屋占用租金。
二、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院（2016）皖0705民初965号民事判决第第二项为：被告安徽省振超林业有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付铜官区农贸市场服务处所欠房租82268元。
二审案件受理费173元，由安徽省振超林业有限责任公司负担143元，铜官区农贸市场服务处负担30元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 查慧凌
审判员 张庄女
审判员 盛丽娜
二〇一七年七月二十日
书记员 汪 颖
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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