江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南商初字第1584号
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所江苏省无锡市五爱路88号（组织机构代码：83589288-7）。
负责人张伟煜，该行行长。
委托代理人张宇峰、杨平，均系江苏万仕邦律师事务所律师。
被告李长江。
被告孙幼芳。
被告江苏南城置业发展有限公司，住所江苏省无锡市运河东路557-2106（组织机构代码：73571571-X）。
法定代表人许强，该公司董事长。
委托代理人华江燕，江苏泰伯律师事务所律师。
委托代理人贡殿安。
原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡建行）与被告李长江、孙幼芳、江苏南城置业发展有限公司（以下简称南城公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告无锡建行的委托代理人张宇峰，被告南城公司的委托代理人贡殿安到庭参加诉讼，被告李长江、孙幼芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告无锡建行诉称：2010年7月1日，无锡建行与李长江、孙幼芳签订个人住房借款合同一份，约定由李长江、孙幼芳向无锡建行借款82.6万元，用于购买无锡市XXX房屋，借款期限120个月。担保方式为抵押加阶段性保证。无锡建行与南城公司签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。无锡建行依约发放贷款，但李长江、孙幼芳自2013年3月起还款逾期。现请求判令：1、李长江和孙幼芳立即偿还贷款本息690147.79元（其中本金665914.71元、利息及罚息24233.08元）、逾期贷款罚息及复利（自2013年7月31日起，以665914.71元为基数按贷款合同约定利率上浮50%计算）；2、李长江和孙幼芳支付律师费22353元；3、对无锡市XXX房屋享有优先受偿权；4、南城公司在最高额保证限额内对第1、2项请求承担连带保证责任；5、本案诉讼费由李长江、孙幼芳、南城公司共同承担。
被告李长江、孙幼芳未作答辩，亦未提供相应证据。
被告南城公司辩称：南城公司与无锡建行签订保证合同及李长江和孙幼芳向南城公司购房属实，请求法院对李长江和孙幼芳的房屋进行拍卖用以偿还银行贷款。
经审理查明：2006年9月26日，无锡建行与南城公司签订保证合同一份，约定南城公司愿意为因购置南城公司依法销售的房产，而与无锡建行发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；被保证的债权是指自2006年9月8日至2016年9月8日期间无锡建行向债务人发放个人住房贷款而形成的债权，其最高额为1000万元，南城公司在该最高额内对无锡建行因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和无锡建行为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；保证期间自每笔借款合同签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。
李长江和孙幼芳系夫妻关系。2010年7月1日，无锡建行下属中国建设银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称锡山支行）与李长江、孙幼芳签订个人住房（商业用房）借款合同一份，约定：李长江、孙幼芳因购买无锡市XXX房屋向锡山支行借款82.6万元，借款期限为120个月，自2010年7月1日至2020年7月1日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；还款方式为委托扣款；还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押，抵押财产为无锡市XXX房屋；李长江、孙幼芳不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，锡山支行有权宣布贷款立即到期，要求李长江、孙幼芳立即归还借款本息及相关费用；对于李长江、孙幼芳未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被锡山支行宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；锡山支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由李长江、孙幼芳承担。合同签订后，锡山支行划付了82.6万元。2010年7月14日，李长江、孙幼芳办理了无锡市XXX房屋预购商品房抵押预告登记。
在还款期间，李长江、孙幼芳未能按约还款，计算至2013年7月30日结欠借款本金665914.71元、利息和罚息24233.08元。无锡建行作为锡山支行的上级行遂诉讼来院。
另查明：2013年8月，无锡建行与江苏万仕邦律师事务所签订代理协议，载明：无锡建行因与李长江、孙幼芳借款合同纠纷一案，聘请江苏万仕邦律师事务所律师代理，并向江苏万仕邦律师事务所支付代理费22353元。
上述事实，有最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、个人贷款对账单、身份证、结婚证、代理协议、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：无锡建行与南城公司签订的最高额保证合同，锡山支行与李长江、孙幼芳签订的个人住房（商业用房）借款合同均合法有效；李长江、孙幼芳未能按约归还借款本息；无锡建行作为锡山支行的上级行要求李长江、孙幼芳提前偿还借款，并支付律师费、承担诉讼费的主张，符合合同约定，予以支持；虽然在个人住房（商业用房）借款合同中约定以李长江、孙幼芳购买的房产作为抵押担保，但相关房产仅办理预告抵押登记，至今未办妥正式抵押登记手续，故无锡建行要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的请求，无法律依据，不予支持。无锡建行要求南城公司为李长江、孙幼芳的还款承担连带保证责任，本院予以支持。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、李长江、孙幼芳于本判决生效后3日内归还中国建设银行股份有限公司无锡分行借款690147.79元（其中本金665914.71元、利息及罚息24233.08元）、逾期贷款罚息及复利（自2013年7月31日起，以665914.71元为基数按贷款合同约定利率上浮50%计算），息随本清。
二、李长江、孙幼芳于本判决生效后3日内支付中国建设银行股份有限公司无锡分行律师费22353元。
三、江苏南城置业发展有限公司在1000万元范围内对上述第一、二项还款承担连带清偿责任。
四、驳回中国建设银行股份有限公司无锡分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费10930元，保全费4170元，公告费303元，合计15403元（已由无锡建行预交），由李长江、孙幼芳、南城公司共同负担。（无锡建行同意其预交案件受理费由李长江、孙幼芳、南城公司直接向其支付，本院不再退还，由李长江、孙幼芳、南城公司在本判决生效之日起三日内向无锡建行支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 陈 瑜
代理审判员 李楠君
人民陪审员 徐 健
二〇一四年二月二十四日
书 记 员 张 欣
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。