云南省禄丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2331民初595号
原告焦云波，男，1977年5月24日生，现住禄丰县。
委托代理人陈兴华，云南鸿业律师事务所律师，代理权限：特别授权。
被告云南雄基房地产开发有限公司
统一社会信用代码：91532331673610292X。
法定代表人甄国雄，系该公司董事长。
住所地：禄丰县金山镇金水路。
委托代理人段鹏飞，云南周贤江律师事务所律师，代理权限：特别授权。
原告焦云波诉被告云南雄基房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用简易程序于2016年5月26日公开开庭进行审理，原告焦云波的委托代理人陈兴华、被告云南雄基房地产开发有限公司的委托代理人段鹏飞均到庭参加诉讼。现本案已审理终结。
原告焦云波诉称：2009年9月前后，被告云南雄基房地产开发有限公司通过夸大其词的宣传和虚妄的承诺，诱使原告在内的业主以每平方米高于市场价格二倍多的投资购买了被告开发的坐落于禄丰世纪大街北延线西侧的翡翠湾小区酒店式公寓，按被告方售房时描绘的前景，该投资将给业主带来超值回报，为推动楼盘销售，被告还承诺在开业后每个月给业主一天免费入住权。为保证被告的经营利益，其还以格式合同的方式分别与各业主签订了五至十年期限不等的委托投资经营合同、回购协议及转款协议，在该委托投资经营合同中，被告拟定了严苛的格式条款。出于无奈，原告也只得随大流与其签了合同。合同履行期间，部分业主与被告方交涉被不合理扣掉的太阳能热水器、安防系统款项及每月一天的免费入住权问题，但被告方恃强并以种种理由进行搪塞、耍赖。2016年元旦节前后，被告向部分公寓业主发短信称：“因经营困难，要单方降低房租，如若不同意，就要中断合同，退回向原告租赁的房屋，还要原告等人承担高额的物业管理费用。”迄今为止，被告拒不向原告支付合同约定的租金。综上所述，被告以不平等格式合同与原告签约承租房屋，在合同有限期间，被告却不讲诚信，单方违背自己所定条款，拒不支付原告等人租金，其不讲诚信的行为已严重侵犯了原告的合法权益，并违反了《民法通则》第85条、88条、84条、第106条及《合同法》第8条的有关规定，为保护公民的民事财产利益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告云南雄基房地产开发有限公司按合同约定支付原告焦云波房屋租金1758元、逾期违约金79.11元，并承担本案的诉讼费用。
被告云南雄基房地产开发有限公司辩称：第一，原告的第一项诉讼请求未明确哪一年份的租金，我方认为该诉讼请求不明确，请求人民法院依法驳回。第二，原告方擅自改变住宅用房的性质，将其变为经营性用房进行出租，该行为违反了物权法第七十七条的规定；原、被告双方的委托经营合同未经房管部门备案，违反了城市房地产管理法第五十四条的规定，请求人民法院依法解除原、被告之间的委托投资经营合同，对造成原告的损失，被告愿意在法律规定的范围内予以赔偿。第三，被告提出按每年每间房屋降低租金1000元，其后经过手机短信方式征得原告焦云波的同意后，2016年1月16日，被告向原告焦云波支付减租后的金额6327元，因此被告已向原告付清2016年度的租金，不存在违约情形，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
针对其诉讼请求，原告焦云波向本院提交了以下证明材料：
1、商品房购销合同、个人购房借款担保合同各一份，欲证实原告焦云波对本案争议的房屋享有所有权及处分权。
2、委托投资经营合同一份，欲证实合同委托方与受托方的基本情况及权利义务，合同还约定了房租、违约责任等事项。
3、原告存折复印件一份，欲证实2016年1月16日，被告向原告支付租金6581.96元，与合同约定应当支付的租金不相符。
经质证，被告云南雄基房地产开发有限公司对原告焦云波提交的证明材料1中的商品房购销合同的真实性、合法性无异议，但认为不能证实原告主张，认为商品房购销合同并不能证明合同主体拥有合同标的物即本案争议房屋的所有权，该房屋的所有权的取得应当以房管部门颁发相应产权证件为要件。对个人购房借款担保合同的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为该合同与房屋的购买及本案的争议无关联。对证明材料2的真实性、关联性无异议，对其合法性不予认可，认为原告擅自改变争议房屋的单一住宅的性质，将其出租给被告用于经营，违反了物权法第七十七条的规定。对证明材料3的真实性、合法性及关联性均不认可，认为原告未提交相应的原件与复印件核对，并且该存折所载明的“结余”部分款项并不等同于收到被告支付的款项。
针对其答辩主张，被告云南雄基房地产开发有限公司向本院提交了以下证明材料：
1、短信截图一份，欲证实原告焦云波通过手机短信的方式同意被告对2016年度的租金降低1000元的事实。
2、中国工商银行个人业务凭证一份，欲证实2016年1月16日，被告按照原告所同意的降低租金后的金额，向原告焦云波账户转账6327元，被告已履行2016年度租金的支付义务。
经质证，原告焦云波对被告云南雄基房地产开发有限公司提交的证明材料1的真实性、合法性及关联性均不认可，认为被告提交的系部分截图，具有不完整性。对证明材料2的真实性、合法性及关联性均无异议。
根据原、被告的举证、质证，本院认为：原告所提交的证明材料1中的商品房购销合同，系原、被告双方签订，约定由原告向被告购买本案争议的房屋，对其真实性、合法性及关联性，本院予以采信，对其证明力，结合证明材料2，能够相互印证原告为购买该房屋，原告以该房产作为抵押，向金融机构按揭贷款用于支付房款，故在相关职能部门颁发相应产权凭证前，原告对该房屋享有收益权和部分处分权，对上述能印证的事实，本院予以采信。对个人购房借款担保合同，系原告与相关金融机构签订，有合同双方的签名、捺印或盖章，对其真实性、合法性，本院予以采信，对其关联性，结合商品房购销合同，能够相互印证原告为履行商品房购销合同中的付款义务，向银行借款，并以本案争议的房屋作为抵押的事实，对该部分事实，本院予以采信。对证明材料2的真实性、关联性，因被告无异议，本院予以采信，该证明材料能够证实原、被告双方通过签订该合同，约定原告将其购买的房屋出租被告作为酒店经营之用，并就双方权利义务及履行期限、违约责任等事项进行约定，对该证明材料能够证实的上述事实，本院予以采信。对证明材料3，结合被告提交的证明材料2及庭审陈述，相互印证的部分，仅能证实被告于2016年1月16日向原告焦云波转账6327元，故对原告所欲证明的事项，本院不予采信。对被告云南雄基房地产开发有限公司提交的证明材料1，无其他证明材料能够相互印证发送同意会议决定短信的号码系原告所有、该短信确系原告所发，结合原告提交的证明材料2，该短信截图中所载业主焦云波的房号与双方合同确定的房号不相符，且按照被告陈述，依合同约定降低房租1000元后的金额与实际支付原告焦云波的金额不相符合，故对该证明材料，本院不予采信。对证明材料2，因原告无异议，本院予以采信。
通过庭审，根据原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院依法确认本案的法律事实如下：
2009年8月28日，原告焦云波与被告云南雄基房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买本案所争议的房屋，合同价款为107800元，该房屋系由被告开发，位于禄丰县城世纪大道北延长线西侧翡翠湾别墅公寓小区第H4幢211号。为履行支付房款的义务，原告于2009年12月7日与中国工商银行股份有限公司禄丰支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由原告以上述房产作为抵押，向该银行按揭贷款用于向被告支付房款。同年，经原、被告协商，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告将其购买的房屋以“H4-211”为房号委托被告云南雄基房地产开发有限公司用于投资经营酒店，委托标的总金额为107800元，委托期限为5年，自2010年1月1日至2015年1月1日，由被告按原告所购房产总金额的6.6%即7115元/年作为年红利分配给原告，该红利于每年1月15日前通过银行转账方式支付原告。合同签订后，原告将约定的房屋交付被告经营使用，被告向原告付清合同约定履行期间的全部红利。2011年3月21日，原、被告再次签订《委托投资经营合同》，约定原告将其购买的房屋以“H4-211”为房号委托被告云南雄基房地产开发有限公司用于投资经营酒店，委托标的总金额为107800元，委托期限为5年，自2015年1月1日至2019年1月1日，由被告方按原告所购房产总金额的7.5%即8085元/年作为年红利分配给原告，该红利于每年1月15日前通过银行转账方式支付原告。同时约定如受托方（被告方）无正当理由逾期向委托方（原告方）支付租金，则由被告方按逾期每日依本年度分红比例、金额向原告方支付0.5‰的违约金。该合同签订后，被告按约定向原告履行了2015年度红利的支付义务。2016年1月16日，被告通过银行转账的方式，向原告焦云波支付2016年度的红利6327元，现双方就该年度红利的支付发生争议，原告据此诉至本院。
本院认为，原告焦云波与被告云南雄基房地产开发有限公司于2011年3月21日签订的《委托投资经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。庭审中，被告认为原告擅自改变住宅用房的用途，将该房屋租给被告作为酒店经营使用，其行为违反了物权法关于不得将住宅改变为经营性用房的规定，故该合同违反相关法律规定，请求解除原、被告签订方的该合同。本院认为，被告以要求解除与原告签订的《委托投资经营合同》作为其抗辩理由，但本案原告未提出解除合同的相关诉讼请求，庭审中，原告明确表示要求与被告继续履行该合同，故对被告的该项抗辩，本院在本案中不与评判。对被告认为原告擅自改变房屋性质，将住宅用房改变为经营性用房，违反相关法律规定的抗辩，本院认为，原告将其购买的房屋出租被告用于经营酒店，系原、被告双方协商一致的结果，在合同被解除、撤销或确定无效等能致使双方权利义务关系归于消灭的事由发生前，该合同对双方当事人均具有拘束力，双方均应当按照合同约定忠实、全面地履行各自的义务。该合同中关于被告每年按照原告所购房产总金额的7.5%即8085元/年作为年红利分配给原告，如被告无正当理由逾期向原告进行年度分红，则被告应按逾期每日依本年度分红比例、金额向原告方支付0.5‰的违约金的约定，其实质在于被告有偿使用原告房屋，每年按比例向原告支付定额红利作为其使用房屋的租金，如逾期支付租金，则由被告每日按租金的0.5‰计算承担违约金。合同签订后，原告将合同约定的房屋交付被告经营使用，被告也应当按照合同的约定使用房屋、支付相应租金。被告认为原告要求其支付房屋租金1758元及违约金的诉讼请求中，未明确租金年份，故原告无明确的诉讼主张。综合全案证据及双方的庭审陈述，自2009年至2015年度，原、被告已分别按照两份《委托投资经营合同》的约定全面履行了各自的权利义务。双方约定每年1月15日前为被告支付该年度租金的履行期限，现2016年度履行期限届满，被告支付原告租金6327元，被告认为其每年降低租金1000元的提议已通过短信征得原告同意，但被告所提交的短信截图中，业主焦云波所述的房号“219”与双方合同中的“211”不相符，且按照合同约定，被告应当支付原告2016年度房屋租金8085元，按被告所述降低1000元的标准计算，其金额应为7085元，与被告实际支付原告的租金6327元不相符合，故对被告所述已实际支付原告2016年度房租的抗辩，本院不予支持。被告未按合同约定金额支付2016年度租金，尚余1758元未予支付，与原告的诉讼主张一致，故可确定本案原告的所主张金额，为2016年度被告尚欠的房屋租金，对被告认为原告诉讼请求不确定的抗辩，本院不予支持。被告拒不支付2016年度租金1758元的行为构成违约，应当按照合同约定，对逾期支付的部分承担相应的违约责任。故对原告要求被告支付2016年度的房屋租金1758元，并按双方合同的约定承担自2016年1月16日至2016年3月18日期间，因逾期支付租金产生的违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：
由被告云南雄基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告焦云波2016年1月1日至2016年12月31日期间尚欠的房屋租金1758元及自2016年1月16日至2016年3月18日期间，因被告雄基房地产开发有限公司逾期支付租金产生的违约金55元。
案件受理费减半收取25元（已交），由被告云南雄基房地产开发有限公司承担。因原告焦云波已预交，现由被告云南雄基房地产开发有限公司在履行上述款项时一并支付给原告焦云波。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 员 王丽丽
二〇一六年五月二十七日
法官助理 张晓波
书 记 员 侯绍玉