湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂宜昌中民二终字第00105号
上诉人（原审被告）宜昌当代房地产开发有限责任公司。住所地：宜都市枝城镇宜化小区*排**号。
负责人向发远，系该公司经理。
委托代理人李永良，湖北楚星律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审原告）宜都市安邦物业管理有限责任公司。住所地：宜都市枝城镇宜化小区*排**号。
负责人肖发华，系该公司执行董事。
委托代理人熊安，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宜昌当代房地产开发有限责任公司（以下简称当代地产）因与被上诉人宜都市安邦物业管理有限责任公司（以下简称安邦物�）物业服务合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2013）鄂宜都民初字第01782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月7日受理后，依法组成由审判员张晓燕担任审判长，审判员李建敏、毕勇参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审认定，2011年8月22日，安邦物业与当代地产签订了一份《前期物业委托服务合同》，由当代地产选聘安邦物业对当代地产开发的位于宜都市枝城镇西湖大道的“西湖春天”提供前期物业管理服务。合同第二条约定：“乙方（安邦物业）提供的公共性物业管理服务主要内容为：1、物业公共部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的维护、养护、运行和管理；3.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾收集、清运，污水管道的疏通；4.共同绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；6.专项维修资金的合理使用；7.物业档案资料的合理使用；8.会所、公共停车场、配套商业设施等公共物业的经营；9.物业服务费和本合同规定的其他相关费用的收取；10.法律政策规定应由乙方管理服务有关的其他事项。”安邦物业在本合同中的权利和义务包括按照本合同约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务；按照本合同约定的收费项目、标准和方式向甲方（当代地产）、业主及物业使用人收取物业服务费的其他相关费用。双方在合同第二十五条还约定，乙方（安邦物业）的管理服务违反本合同第十六条、第十七条约定的义务，不能达到本合同第三章“服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方（当代地产）及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章规定的三项以上“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的经济损失。2013年7月17日，安邦物业获悉当代地产将住宅1-9号楼阁顶出售未向其办理相关手续及交纳相关费后，即向当代地产发函，并表示可能退出该项目前期物业服务。2013年8月5日，当代地产向安邦物业发出通知，以安邦物业严重违反了前期物业管理服务责任和义务，即未按规定标准收取相关代收费用、未搞好小区清洁卫生和垃圾清运，未搞好物业公共设施的维护管理，未管理好小区的公共秩序和治安等为由，依据该合同第二十五条约定，通知解除双方所签订的上述《前期物业委托服务合同》，并要求安邦物业从2013年8月5日起停止小区的物业管理服务，退出服务区域，办理有关移交及清算事项。安邦物业收到上述解除合同通知书后，认为当代地产解除合同的行为无事实和合同依据，亦无法律依据，故诉至人民法院，要求确认当代地产解除《西湖春天前期物业管理服务合同》的行为无效。
原审法院认为，双方争议的焦点为签订的《西湖春天前期物业管理服务合同》是否符合约定解除或法定解除的条件。2011年8月22日，双方所签订的《西湖春天前期物业管理服务合同》是双方真实意思的表示，符合有关法律规定，该合同真实、合法、有效，该合同效力按双方所签合同第二十二条规定，应持续至业主委员会与物业管理企业签订正式物业服务合同之前，各方当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。当代地产解除合同的理由是认为安邦物业未按规定标准收取相关代收费用，没有搞好小区清洁卫生和垃圾清运，没有搞好对物业公共设施的维护管理，没有管好小区公共秩序和治安等应尽的责任和义务，同时，商业街的管理不到位，物业管理没有达到《西湖春天前期物业管理服务合同》第三章约定的“服务质量”标准。从双方所签合同内容看，在安邦物业无法完成本合同第二章规定的三项以上“物业管理事项”时，当代地产才有权解除合同。安邦物业代收电费高于电力企业收费标准，是否违规多少存疑，而安邦物业向业主收取有关费用是否违规，因业主未主张，也不能判定是否违规，故不能认为安邦物业没有按规定标准收取相关代收费用。而小区清洁卫生及垃圾清运，当代地产单位职员出庭作证，曾经代替安邦物业清理了楼顶，以证实安邦物业未履行小区保洁义务，因证人为当代地产单位员工，其证言不足以证实安邦物业未履行保洁义务。关于公共设施维护管理问题，不能以公共设施存在破损即认为安邦物业未履行职责，而应从公共设施维护的整体情况进行分析，且公用设施损坏于何时不能判定，故不能认为安邦物业未履行公共设施的维护职责。至�小区公共秩序、治安状况是否不良的问题，几张照片不足以认定。综上，不能提交证据证实原告无法完成《西湖春天前期物业管理服务合同》第二章规定的三项以上“物业管理事项”，当代地产没有提交相应证据证实双方符合法定解除合同的条件。因此，当代地产在2013年8月5日向安邦物业发出的解除合同通知书，因不符合约定解除或法定解除条件，其解除《西湖春天前期物业管理服务合同》的行为无效，且安邦物业2013年7月17日关于西湖春天住宅1-9号楼顶阁楼情况说明并非要求解除双方所签合同，故安邦物业的诉讼请求，应予以支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：宜昌当代房地产开发有�责任公司2013年8月5日向宜都市安邦物业管理有限责任公司发出解除《西湖春天前期物业管理服务合同》的行为无效。同时决定案件受理费80元，因适用简易程序审理，减半收取案件受理费40元，由宜昌当代房地产开发有限责任公司承担。
当代地产不服原审法院的上述判决，向本院提出上诉称：对方有五项违反物业合同第二章第二条第一、二、三、四、五、九项约定的行为，即乱收费、未对小区内违停的货车进行管理、未修理一些公共设施、未对绿化带种菜行为进行管理、燃放后的垃圾不及时清理致管道堵塞。依据双方合同，当代地产在对方未履行合同第二章三项以上义务的情况下，即有权利依法解除合同。原审未采纳当代地产提供的多项证据，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判确认当代地产解除物业合同的行为有效。
安邦物业答辩�：1、当代地产所谓的乱收费是对方要求安邦物业对当代地产所有的三个商铺门面代收电费，因为电损的存在，所以比正常的电价高一些。2、押金未退是因为西湖春天小区还有很多业主未装修或装修后未入住，所以押金还由安邦物业保存。3、绿化带至今当代地产还没有移交给安邦物业，不属于安邦物业管理范畴，而且安邦物业也进行过管理。4、水电公摊费和装修出入费必须收取，现在小区由当代地产自己的物业进行管理，其也收取了这两项费用。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回当代地产的上诉，维持原判。
二审过程中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明，原审认定的事实属实。
本院认为，依据双方签订的《前期物业委托服务合同》第二十五条，在安邦物业未完成合同第二章规定的物业管理事项三项以上的情形下，�代地产即有解除本合同之权利。故本案焦点为该条款所约定的解除条件是否成就。
当代地产认为绿化带内有人种植蔬菜，是因为安邦物业未履行对绿化带的管理职责所致。安邦物业辩称绿化带当时尚由当代地产管理，并未办理移交。本院认为，即便绿化带未予交付，亦不能豁免安邦物业作为管理人的管理义务，故可认定安邦物业未完成合同第二条第四项的规定。
当代地产在原审中提交了安邦物业向业主夏志诚出具的收据，证实安邦物业向夏志诚在物业管理费外另收取了公共区域水电公摊费，安邦物业对该证据的真实性不持异议。本院认为，双方合同第七条已经明确约定，物业管理费包含物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用，安邦物业在收取物业管理费之外另行收取水电公摊即重复收取了该部分费用，应视为违反了合同第二条第九款的规定。
一�过程中当代地产主张安邦物业未履行管理职能，并出示数张照片及证人证言拟证明安邦物业未履行公共设施维护义务、未对乱停放车辆进行管理、未及时清除燃放垃圾。本院认为，公共设施损坏的照片仅能证明相关设施确曾损坏，但不能证明损坏发生的时间在安邦物业管理小区期间；车辆乱停放照片拍摄时间为2013年8月15日，而安邦物业已于8月5日退场，未阻止车辆乱停放的责任不能归于安邦物业；当代地产申请出庭的证人均为其职工，与其存在利害关系，其证言不足以推翻安邦物业出具的相关书证，故原审认定安邦物业已履行相关管理职能并无不当，对当代地产关于安邦物业未完成合同第二章第二条第一项、第二项、第三项、第五项所载合同义务的上诉意见，本院不予采纳。
综上，本院认为，依据现有证据虽可认定安邦物业未完全履行双方签订的《前期物业委托�务合同》第二章所载明的两项合同义务，但该合同第二十五条所约定的解除条件尚未成就。故当代地产不能依据该条款行使解除权，其2013年8月5日单方解除合同的行为并无效力。原审认定事实清楚，实体处理恰当，应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元（宜昌当代房地产开发有限公司已预交），由宜昌当代房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张晓燕
审判员 李建敏
审判员 毕 勇
二〇一四年四月十八日
书记员 张鹏炜