江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2015）信民一初字第1539号原告郑万兵。原告林丽。两原告委托代理人曾立武，江西带湖律师事务所律师，特别授权。被告黄雯。委托代理人邹晓明，特别授权。被告江西日新物业管理有限公司上饶分公司。负责人沈爱荣，总经理。委托代理人林上鑫，江西博能实业集团有限公司法务部主任，特别授权。委托代理人王仕宁，江西日新物业管理有限公司上饶分公司主任，特别授权。原告郑万兵、林丽诉被告黄雯、江西日新物业管理有限公司上饶分公司（以下简称“日新物业上饶分公司”）排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑万兵、林丽的委托代理人曾立武、被告黄雯及其委托代理人邹晓明、被告江西日新物业管理有限公司上饶分公司的委托代理人林上鑫、王仕宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑万兵、林丽诉称，原、被告系博能·翰林印象小区15栋1单元11楼和12楼的上下楼邻居。2014年7月11日晚6时许，由于被告所有的1201室内卫生间水龙头开关未关，导致大量自来水沿被告房屋地坪自上而下从厨房烟囱处流入楼下原告住房内，直到漫溢室外被发现。该漏水造成原告1101室内的房间装潢重度受损，房间地面积水，天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘开裂。家中大量物品受潮湿、水浸损坏，以致无法居住。原告多次找到被告黄雯要求恢复原状或赔偿损失，但因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务。原告与被告日新物业上饶分公司签订了物业服务合同，约定被告日新物业上饶分公司为其提供物业服务，被告日新物业上饶分公司作为该小区的物业管理责任人，应当对小区的承担维护、修缮、服务与管理的责任，故其应当承担共同赔偿义务。为维护原告合法权益，特起诉至法院，恳请法院判决：1、被告黄雯限期修复自己房产漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害；2、两被告连带对原告受损的房屋及财产恢复原状或赔偿损失计91,987元；3、本案的诉讼费用及鉴定费由两被告承担。被告黄雯辩称，一、其并非本案实际侵权人。被告黄雯自购买房屋至今从未装修和居住，2014年7月11日漏水当天，被告黄雯身在铅山，房屋为空置状态，被告日新物业上饶分公司也拥有被告黄雯房屋钥匙，物业工作人员会偶尔用钥匙开门至屋内进行勘察，导致漏水的真正原因只有可能是物业的工作人员导致，与被告黄雯无关；二、原告应对扩大的损失承担责任。除被告日新物业上饶分公司外，原告对损失结果也存在一定过错，原告在漏水当天与被告黄雯打过电话至起诉之日，从未联系过被告黄雯进行协商处理。原告没有积极采取合理有效的措施阻止损失的扩大，应承担相应的过错责任；三、原告对其主张的损失金额存在举证责任。即使原告提供相应证据证明其损失，具体金额被告黄雯亦不确认。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告日新物业上饶分公司辩称，原告的诉请不明确，被告黄雯所说不属实，被告黄雯的房子在2012年交付，原告的房子在2013年交付。漏水事件发生在之后，物业没有其钥匙，也无权进入业主的房屋，不负连带责任，而且物业在发现漏水后第一时间关闭了总闸。物业公司没有责任。经审理查明，原告郑万兵、林丽与被告黄雯系博能·翰林印象小区15栋1单元11楼1101室（已装修）和12楼1201室（未装修）的上下楼邻居，被告日新物业上饶分公司系博能·翰林印象小区的前期物业管理公司，《前期物业管理》中物业管理服务内容有：“1、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等……”。2014年7月11日晚6时许，小区保安在巡逻时发现15栋楼楼下通道口有流水，遂进行排查，发现12楼1201室房屋水表阀门（位于室外楼道处）开启，原告亲属在查看新房时亦发现1101室屋内有水渗出，及时进行了清扫，同时将相关情况告知被告日新物业上饶分公司，被告日新物业上饶分公司多次联系被告黄雯，被告黄雯表示人在铅山，确实无法赶回，被告日新物业上饶分公司便用被告黄雯在交房时预留在物业的一把装修钥匙将1201室打开，经排查，1101室漏水原因为1201室内卫生间水龙头开关未关，导致大量自来水沿厨房排气管道四周向下流入原告住房内，造成原告厨房橱柜、吊柜、衣柜、木地板、墙纸、吊顶等均有不同程度受损。案件在审理过程中，本院依原告申请，委托上饶和信司法鉴定中心对原告的损失进行鉴定，鉴定书指出由于渗水时间距本次鉴定时间有一年八个月，鉴定人员现场查看，已看不出原渗水所造成的直接损害，但仍可发现一些痕迹，主要是部分房间地面的木地板被水浸透后拱起、开裂，木地板背面有霉斑；地脚线开裂；墙纸在水浸泡后出现霉斑、起皱和翻开；客厅中央的吊顶因水浸透造成天花板受潮起皱，油漆翻起；厨房吊柜因水浸泡后严重变形，橱柜霉斑变形，厨房铺贴的墙砖脱落；两立柜（大衣柜）因水浸泡而底部出现霉斑、开裂现象等不同程度受损。经鉴定（鉴定费3,000元），原告住宅因漏水造成家具损失、装修损失修复费用合计为91,987元。原、被告双方曾多次自行协商，庭审后在本院主持下双方亦多次调解均未果。另查明，博能·翰林印象小区供水系二次供水，小区住户的水表系一户一表，所产生的水费由被告日新物业上饶分公司负责收取。上述事实，有如下证据予以证实：1、原告提供的原、被告身份证复印件及企业信息表各一份，以证明原、被告双方诉讼主体适格。两被告质证无异议，本院予以确认；2、原告提供的原告《商品房买卖合同》一份、购房发票、票据及物业收费票据各一组，以证明原告系博能·翰林印象小区15栋1单元11楼1101室房屋的业主，原告与被告日新物业上饶分公司有物业服务合同关系，物业公司应对小区承担维护、修缮、服务等管理责任。被告黄雯质证无异议，被告日新物业上饶分公司质证无异议，但表示物业公司只对小区公共部分进行维护、修缮、服务。本院对该证据予以确认；3、原告提供的被告黄雯《商品房买卖合同》复印件一份，以证明被告黄雯系博能·翰林印象小区15栋1单元12楼1201室房屋的业主，其应当恪守相邻义务。两被告质证无异议，本院予以确认；4、原告提供的1101室现场受损视频、受损财物照片、1201室内积水现场视频、情况说明、调查笔录，以证明原告1101室房屋及财产受损系1201室漏水造成及受损财物的现状。被告黄雯质证照片、视频真实性无异议，但财产损失并不清楚，水的确是从被告黄雯房屋流下，但室内水龙头不知是谁打开，总闸也打开了。被告日新物业上饶分公司质证无异议。本院结合庭审中双方的当庭陈述及其他相关证据，对该证据予以确认。5、原告提供的受损财物清单、装修材料订购价格单据发票，以证明被告应按受损财物及进价价格恢复原状或赔偿损失。被告黄雯质证真实性有异议。被告日新物业上饶分公司质证认为财物损失要根据实际发生为准，该组证据有待商榷。本院结合证据8中的《司法鉴定意见书》对相关受损财物进行确认；6、被告日新物业上饶分公司提交的原告郑万兵、林丽签收单等材料一组，以证明房产于2013年交付给原告，并签字了相应的材料，物业只对共有部分进行维护、修缮、服务，对业主专有部分，由业主自身承担维护、修缮。原告质证真实性无异议，对证据对象有异议。被告黄雯质证真实性无异议，但认为系物业公司对公共部分的阀门没有管理好。本院对该组证据的真实性予以确认；7、被告日新物业上饶分公司提交的被告黄雯签收单等材料一组，以证明房产于2012年交付给原告，并签字了相应的材料，物业只对共有部分进行维护、修缮、服务，对业主专有部分，由业主自身承担维护、修缮。原告质证真实性无异议，对证据对象有异议，认为系两被告之间的约定，不能作为抗辩的理由。被告黄雯质证真实性无异议，但认为系物业公司对公共部分的阀门没有管理好。本院对该组证据的真实性予以确认；8、原告提交的本院依原告申请委托上饶和信司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》及鉴定费发票，以证明原告房屋装修损失的计算依据及原告房屋因渗水、漏水的损坏修复费用为91,987元及花去鉴定费3,000元等事实。被告黄雯质证真实性无异议，但认为被告物业公司没有管理好公共部分，水表被打开，才会导致水流到原告处，主要责任在被告物业公司，不在被告黄雯处。被告日新物业上饶分公司质证真实性无异议，认为鉴定书中提到漏水系被告黄雯房屋内自来水龙头未关闭所致，该范围系业主专用范围，不是物业公司管理范围内。本院对该证据的真实性予以确认；9、原、被告的当庭陈述，以证明本案的其他事实。本院认为，损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告财产受到损害，侵权人应当承担相应的责任。鉴于原告未提交有效的证据证实房屋及财产在漏水之前的原状，而且庭审中原、被告双方亦均围绕着“是否应承担赔偿责任”这个争议焦点进行辩论，故对原告要求两被告连带对原告受损的房屋及财产恢复原状的诉请，本院不予支持。原告诉请要求被告黄雯限期修复自己房产漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害，经本院现场勘验及原、被告双方陈述，被告黄雯所有的1201室房屋现已无漏水现象，已不存在排除妨碍之情形，故对原告的该项诉请，本院不予支持。本案争议焦点：一、关于责任承担问题。公民的个人财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担相应的侵权责任。被告黄雯作为1201室房屋业主，即便是房屋未装修，亦应对其房屋及室内物品的安全使用、相邻关系尽到足够充分的注意义务，本案发生的直接原因是被告黄雯房屋内自来水龙头未关闭漏水进而渗透到原告房屋，造成原告屋内装修、家具等财产受到损害，被告黄雯应对原告房屋的损失承担相应的赔偿责任。对于被告日新物业上饶分公司是否要承担责任的问题，本院认为，原告诉请要求物业公司承担责任的理由系基于双方的物业服务合同关系，本案系侵权纠纷，原告并无证据证明物业公司应承担侵权责任，另外，通过庭审查明的事实，物业公司的确保管有被告黄雯房屋的装修钥匙，被告黄雯辩称物业工作人员会偶尔用钥匙开门至屋内进行勘察，但并提交证据证明其屋内自来水龙头未关闭系物业公司工作人员所为，本院对被告黄雯关于漏水系物业公司工作人员所为的辩解不予采纳，故被告日新物业上饶分公司不应对此承担责任。被告黄雯辩称原告应对扩大的损失承担责任，因其未能提交相关证据证明，本院对此不予采纳。被告黄雯又辩称其水表阀门属于小区公共部分范围，水表被打开，才会导致水流到原告处，主要责任在被告物业公司。本院认为，根据《前期物业管理》相关内容，物业公司在小区内提供相关物业服务，而小区业主的水表并未包含在物业管理服务范围之中，业主的水表与其住宅之间存在明确的一一对应关系，具有直接关联性，故水表的权属、日常管护应在业主方即被告黄雯处，对被告黄雯的该项辩解，本院不予采纳。二、关于原告因此次漏水事件造成的损失金额的认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告起诉要求两被告承担损失赔偿责任，应当对损失的范围、损失与被告行为之间的因果关系承担举证责任。经原告申请，本院委托专业鉴定机构依照法定程序作出鉴定结论：原告住宅因漏水造成家具损失、装修损失修复费用合计为91,987元，结合本院现场勘察：1、原告厨房中的石英石台面（凯撒进口，鉴定评估价值为9,642元），因其材质的硬度高、耐高温、不褪色、弹性好等固有特性，在此次漏水事件中并未有所受损，本院对该项费用不予支持；2、原告客厅中的赛娜茶几（鉴定评估价值为4,640元），并未因漏水事件导致其使用功能完全丧失，考虑到漏水事件的确会导致原告茶几有一定程度的污损，本院酌情确定该项费用为1,000元。综上，原告住宅因漏水事件造成的损失金额应认定为78,705元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第六十六条、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告黄雯于本判决生效后十日内支付原告郑万兵、林丽各项财产损失计78,705元；二、驳回原告郑万兵、林丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,175元，鉴定费3,000元，合计5,175元，由被告黄雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  胡冰审 判 员  李军人民陪审员  郑艳二〇一六年八月二十三日代书 记员  周茜