吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终867号
上诉人（原审被告）：龚延生，男，汉族，户籍地：湖北省南漳县武安镇。
委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:高小云，女，汉族，住四平市铁西区。
被上诉人（原审被告）：四平市天云房地产开发有限公司。住所：四平市铁东区北门街102国道北二纬路***号。
法定代表人:冯淑杰，该公司经理。
委托诉讼代理人：董国臣，男，汉族，四平市天云房地产开发有限公司副经理，住四平市铁西区。
上诉人龚延生因与被上诉人高小云、四平市天云房地产开发有限公司（以下简称“天云公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚延生的委托诉讼代理人刘永学、被上诉人高小云、天云公司的委托诉讼代理人董国臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚延生上诉请求：一、撤销四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初496号民事判决，依法改判上诉人龚延生不承担给付（返还）购房合同认购金18000元及相应违约利息的责任。二、本案上诉费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实有误。1、原审判决认定上诉人龚延生没有将收取被上诉人高小云认购金18000元交付给天云公司与事实不符。2、原审判决认定上诉人龚延生向法院出具的2013年10月20日由天云公司盖章的（金额为80187元）的借据是“被告龚延生与冯淑杰之间的个人供借贷关系”明显错误。二、原审判决适用法律不当，判决上诉人龚延生承担返还合同违约之债没有法律依据。1、本案的法律关系是房屋买卖合同关系。被上诉人高小云是买受人，天云房地产公司是出�人。龚延生是受天云公司的委托，并以天云公司的名义向买受人高小云出售房屋。根据合同的相对性原则，本案对买受人高小云承担权利与义务的合同相对人只能是出卖人天云公司，而不是受托人龚延生。2、本案是合同之债，无论判决上诉人龚延生承担连带责任还是按份责任都没有事实与法律依据。3、上诉人龚延生是否将收取被上诉人高小云认购金18000元交付给天云公司是房屋买卖合同出卖人一方的内部法律关系，依法不能成为上诉人龚延生对买受人承担合同责任的事实根据。综上，上诉人认为：原审判决认定事实不清，适用法律错误，判决上诉人承担房屋买卖合同违约之债没有事实与法律根据，恳请二审人民法院依法改判上诉人不承担责任。
高小云辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。
天云公司辩称：原审认定事实清楚，购房款收据足以证明购房款给付给谁，天云公司不应承担连带责任。
高小云向一审法院起诉请求：1、判令二被告返还原告购房首付款18000元及利息2000元。2、诉讼费用由二被告负担。
一审法院认定事实：2011年被告四平市天云房地产开发有限公司开发建设四平市一马路以东，桃园路以北，八一小区西面“世外桃源”住宅楼工程。2013年9月3日四平市天云房地产开发有限公司与吉林省恒大投资有限公司签订了《房地产代理销售合同》。甲方为四平市天云房地产开发有限公司，法定代表人冯淑杰。乙方为吉林省恒大投资有限公司，法定代表人龚延生。主要内容有（1）甲方指定乙方对项目销售独家代理，该项目名称暂命名为《桃园世家》高层、多层住宅楼、商网、车库，总销售面�共计约10万平方米。该项目地址位于四平市一马路以东、桃园路以北、八一小区西边。（2）本合同项目代理期限自本项目开工之日起至项目竣工综合验收后360日止。在本合同有效期内，双方不得单方面终止合同，甲方不得在本地区指定其他代理商。（3）本项目的广告推广费用、项目户外广告、沙盘费用由甲方承担。电视、网络、广告单印刷费用由乙方承担。（4）甲方负责向乙方提供全套售楼文件，提供售楼处并装修，办公桌椅、办公室电话及相关办公用品由乙方先垫付，待开盘当月结算时，一次性付与乙方，售楼处区域所产生水、电费、电话费由乙方承担，取暖费及其他办公费用由甲方承担。（5）代理佣金由甲方以人民币方式向乙方支付，乙方的代理佣金为实际销售金额的1%，实际销售价格超出底价以上部分的50%归甲方，50%归乙方。乙方在正式销售过程中，客户交清首付款时，乙方对该销售合同中代理销售即告完成。（6）销售该项目所需签订的预订合同由乙方统一签订，并报甲方备案。甲方应在销售期内指派一名财务人员，负责每日营业账款和账目的管理，并与乙方核对。另查明：2014年4月4日原告与被告四平市天云房地产开发有限公司授权设立的世外桃源售楼中心（负责人为龚延生）签订了《商品房认购书》，约定原告向被告四平市天云房地产开发有限公司购买坐落于四平市铁东区桃园路桃源世家小区5号楼1单元703室房屋，该房屋建筑面积约为89.57平方米，单价为2698元/平方米，房屋总价款为人民币241600元。《商品房认购书》第二条约定，自乙方（原告）交纳认购金之日起，甲方（被告）为乙方预留此房至交纳此房首付款金额（一次性付款则为总房款）的截止日期，在此期间内，甲方不得将此房出售或预订给其他购买者。如在期间甲方将此房屋出售或预订给其他购房者，视为甲方违约，甲方不但退还乙方全部认购金，并赔偿乙方所付认购金的20%作为违约金。《商品房认购书》签订当日，原告向世外桃源售楼中心交纳房屋认购金18000元，世外桃源售楼中心给原告出具了购房款收据。再查明：2013年9月2日被告四平市天云房地产开发有限公司在对外签订的《世外桃源排号认购协议书》中显示出其正在开发世外桃源房屋，并以公司的名义对外收取房屋认购排号费。2013年9月10日被告四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰在世外桃源售楼中心（负责人龚延生）给其出具的空白《商品房认购书》上签字并加盖公章载明：“同意按此合同执行”。一审法院认为：本案诉争的买卖房屋系被告四平市天云房地产开发有限公司开发建设及预售的商品房，在其对外签订的《世外桃�排号认购协议书》中显示出，其正在开发世外桃源商品房，并以公司的名义对外收取房屋认购排号费。2013年9月3日被告四平市天云房地产开发有限公司与吉林省恒大投资有限公司签订了《房地产代理销售合同》，在合同上有四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰及吉林省恒大投资有限公司法定代表人龚延生加盖法人印章予以确认，从而印证被告四平市天云房地产开发有限公司授权委托龚延生及其经营的吉林省恒大投资有限公司代理销售其开发建设的商品房属实。由此认定被告龚延生负责管理的世外桃源售楼中心，是被告四平市天云房地产开发有限公司授权设立的临时售楼部门，该售楼中心没有在工商部门注册登记，但履行的是为被告四平市天云房地产开发有限公司对外售楼的代理行为。从被告四平市天云房地产开发有限公司给世外桃源售楼中心负责人龚延生出具的空白《商品房认购书》上显示出，四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰在《商品房认购书》上写明：“同意按此合同执行”并签字加盖公章，说明四平市天云房地产开发有限公司是以“世外桃源售楼中心”的名义对外签订《商品房认购书》，世外桃源售楼中心对外销售的商品房是经过四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰亲自授权批准并确认的委托代理销售行为。2014年4月4日世外桃源售楼中心与原告签订《商品房认购书》后，原告向其交付房屋认购金18000元，世外桃源售楼中心负责人龚延生给原告出具了购房款收据。该收据说明原告的房屋认购金18000元已被世外桃源售楼中心负责人龚延生收取，至于世外桃源售楼中心负责人龚延生是否将该款交付给被告四平市天云房地产开发有限公司，双方为此互相否认。由于世外桃源售楼中心负责人龚延生未能提供该房屋认购金已给付四平市天云房地产开发有限公司的银行转账凭证，故按照日常现金交易习惯规则分析判断，世外桃源售楼中心负责人龚延生如果将原告的房屋认购金18000元交付给被告四平市天云房地产开发有限公司，被告四平市天云房地产开发有限公司则应当给其出具收条或相关书面凭证。但世外桃源售楼中心负责人龚延生未能向法庭提供上述凭据，其仅凭四平市天云房地产开发有限公司法定代表人冯淑杰给其出具的两张金额为10万余元的借据来反推是四平市天云房地产开发有限公司收取的原告房屋认购金，由于该借据系被告龚延生与冯淑杰之间的个人借贷关系，与本案没有关联性，本院不予采信。综合以上因素，一审法院认为，原告是针对被告四平市天云房地产开发有限公司购买的房屋，并向其授权设立的世外桃源售楼中心负责人龚延生交纳了房屋认购金18000元。由于被告四平市天云房地产开发有限公司没有能力向原告交付所购买的房屋，双方签订的《商品房认购书》已不能实际履行，故被告四平市天云房地产开发有限公司及授权设立的世外桃源售楼中心负责人龚延生理应返还原告交纳的房屋认购金18000元，并承担原告房屋认购金18000元的利息损失。被告四平市天云房地产开发有限公司辩称的世外桃源售楼中心使用的公章不是天云房地产所刻，与天云房地产无关。天云房地产从未收到过原告的房屋认购金18000元，也从未授权给龚延生对外销售房屋。由于四平市天云房地产开发有限公司的抗辩理由缺乏事实依据及法律依据，故一审法院不予采信。原告高小云要求被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生返还其房屋认购金18000元及利息合理，一审法院予以支持。判决：一、原告高小云与被告四平市天云房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》终止履行。二、被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生于本判决生效后10日内一次性返还原告高小云房屋认购金人民币18000元，并自2014年12月31日开始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，给付原告高小云房屋认购金18000元的利息至实际给付之日止。
二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：2013年9月3日天云公司与吉林省恒大投资有限公司签订了《房地产代理销售合同》，并加盖双方公司公章及法人印章，2013年9月10日天云公司法定代表人冯淑杰在空白的《商品房认购书》上写明：“同意按此合同执行”并签字加盖天云公司公章，即天云公司授权委托龚延生及其经营的吉林省恒大投资有限公司以“世外桃源售楼中心�的名义对外签订《商品房认购书》，代理销售天云公司开发建设的商品房。2014年4月4日高小云与世外桃源售楼中心签订《商品房认购书》，高小云交付18000元房屋认购金，由世外桃源售楼中心为其出具房屋认购金收据。世外桃源售楼中心系天云公司授权设立的临时销售机构，未经工商登记，因此该《商品房认购书》合同双方应为高小云与天云公司，龚延生系天云公司销售商品房的代理人，不是该《商品房认购书》的合同主体。该《商品房认购书》是合同双方真实意思表示，合法有效。现合同目的无法实现，天云公司理应承担返还高小云购房首付款18000元及利息的违约责任。
综上所述，龚延生的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下�
一、维持吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初496号民事判决第一项，即：原告高小云与被告四平市天云房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》终止履行；
二、变更吉林省四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初496号民事判决第二项“被告四平市天云房地产开发有限公司、龚延生于本判决生效后10日内一次性返还原告高小云房屋认购金人民币18000元，并自2014年12月31日开始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，给付原告高小云房屋认购金18000元的利息至实际给付之日止”为“被告四平市天云房地产开发有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告高小云房屋认购金人民币18000元，并自2014年12月31日开始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，给付原告高小云房屋认购金18000元的利息至实�给付之日止”；
三、上诉人龚延生不承担返还房屋认购金人民币18000元及违约利息的责任。
二审案件受理费300元，由四平市天云房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭贵林
审判员 魏玉国
审判员 崔巍巍
二〇一七年八月十一日
书记员 孙 蕾