北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第8179号
原告（反诉被告）张君，男。
委托代理人杨宗志，北京市凯泰律师事务所律师。
被告（反诉原告）师千惠，女。
委托代理人于斌，北京市炜衡律师事务所律师。
张君与师千惠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员游晓飞独任审判，公开开庭进行了审理。张君及其委托代理人杨宗志与师千惠及其委托代理人于斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张君诉称，2014年10月2日，我与师千惠通过北京市中原房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，合同签订后我即按照合同约定给付了定金21万元、首付款1495960元，但师千惠在收到定金后不打收条，对是否收到定金不予答复，并无故提出解除合同。当我要求履约后，师千惠又提出让我给付20万元违约金，我认为师千惠的行为违反了合同约定，对履行合同不具有诚意，因此请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令师千惠双倍返还我定金42万元，返还我首付款1495960元；3、判令师千惠按照中国人民银行贷款基准利率的标准向我支付上述款项自起诉之日至实际给付之日的利息；4、诉讼费用由师千惠承担。
师千惠辩称，我同意解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，首付款在法院查明事实后同意退还，本次交易的解除是张君造成的，故对张君的其他诉讼请求均不同意。同时，我向张君提出反诉：2014年10月2日，我与张君签订了北京市存量房屋买卖合同，约定我将位于北京市海淀区太平路6号楼5单元1105号房屋出售给张君，房屋建筑面积为97.61平方米，房屋交易价格为415万元，于10月7日前支付21万元定金，于11月30日前支付149万元首付款，如买受人逾期付款在10日内，按逾期部分日万分之五支付违约金，合同继续履行，如买受人逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款。合同中还就其他权利义务进行了约定，我在居间人在场的情况下告诉张君，我之所以要将诉争房屋出售，是因为要用出售款另购一套房屋，要求张君及时履行付款义务，以避免另购行为不能完成。张君表示其也将出售一套位于石景山的房屋，以支付诉争房屋的购房款。合同签订后，我于10月7日收到张君交来的定金21万元，到11月30日该支付首付款时，张君即开始以种种理由拒绝支付。经过我及居间人多次催要，张君总以其石景山的房屋出售出现问题等各种理由进行延迟支付，最后于12月15日支付了149万元。支付完该首付款后，我去居间人处要求与张君进行网签，经居间人联系，张君又无故不予配合，最终导致无法进行网签。至此，张君再也不接我的电话，对短信也置之不理。我为了再行购买其他房屋，多次事前提醒张君须按时支付房款，以避免给我造成其他损失，虽然张君自首付款的支付就开始违约，并已达成解除合同的条件，但我仍然要求继续履行该合同，可张君的拖延付款、拒绝网签及未按约定时间进行设定监管账户及进行贷款的行为已构成严重违约，导致房屋买卖合同根本无法继续履行，同时也导致我已经签约的另行购买行为无法完成，故合同的解除责任在于张君，张君应当承担相应的违约责任，亦应赔偿我遭受的其他损失。我的反诉请求为：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令张君向我支付违约金83万元；3、判令定金21万元无需退还；4、判令张君赔偿我实际损失20万元；5、反诉费由张君承担。
张君就反诉答辩称：我同意解除合同，但因合同的解除是由于师千惠的违约造成的，故对师千惠的其他反诉请求均不同意。
经审理查明，2014年10月2日，师千惠（出卖人，甲方）与张君（买受人，乙方）通过北京中原房地产经纪有限公司居间介绍，签订房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同及自行划转补充协议，约定：师千惠将位于北京市海淀区太平路6号楼5单元1105号房屋（以下简称1105号房屋）出售给张君，该房屋建筑面积为97.61平方米；成交总价格为415万元，其中定金21万元于2014年10月7日直接支付甲方，首付款149万元于2014年11月30日前支付甲方，尾款95万元于2014年12月30日前存入双方开设的监管账户，剩余购房款150万元甲方同意乙方以贷款形式于2014年12月30日前支付；2014年11月30日甲方收到首付款149万元后办理网签手续，出网签合同后将乙方95万元首付款存入双方开设的资金监管账户，之后办理银行贷款手续；买受人未按照约定的时间付款的，逾期在10日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在合同约定时间（2014年12月31日前）取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。另查，张君提交的买受人留存签约文本中的房屋买卖居间合同第十条的内容与师千惠提交的出卖人留存签约文本中相对应的条款内容不一致，其中张君提交的签约文本第十条的内容为“依据本合同，甲、乙双方应当支付的任何款项如需通过转账等方式支付的，甲方同意付其款项支付至以下账户：（户名、开户银行、账号均为空），乙方同意付其款项支付至以下账户：（户名、开户银行、账号均为空）”，师千惠提交的签约文本第十条的内容为“依据本合同，甲、乙双方应当支付的任何款项如需通过转账等方式支付的，甲方同意付其款项支付至以下账户：户名师千惠、开户银行建行北京分行、账号×××），乙方同意付其款项支付至以下账户：（户名、开户银行、账号均为空）”，经查北京中原房地产经纪有限公司留存的签约文本中的房屋买卖居间合同第十条的内容与张君提交的签约文本内容一致，即双方账号均为空。审理中，李交（北京中原房地产经纪有限公司员工，诉争房屋买卖合同的经办人）到庭作证，就房屋买卖居间合同第十条各方签约文本不一致的情况陈述称：“师千惠提交的房屋买卖合同第十条的内容是师千惠于12月13日加上的，我公司的合同及买方的合同中确实没有这部分内容，加上这部分的时候只有我和师千惠在场。师千惠于12月13日给我的银行卡号，我于12月14日把这个卡号告诉了张君，让他向这个卡号中打入首付款。”
合同签订后，张君于2014年10月7日以现金形式向师千惠支付了定金21万元，于2014年12月15日以银行转账形式向师千惠支付了1495960元（收款人账号为×××）。审理中，张君称该1495960元中的149万元是双方约定的首付款、5960元是8天的滞纳金。师千惠称张君并未告知过该笔款项的性质，故认为该1495960元均为购房款的一部分。
张君及师千惠均主张系因对方的违约行为导致合同无法继续履行，双方分别向本院提交了李交署名的情况说明、张君与李交之间的短信记录、张君与师千惠之间的短信记录、师千惠与李交之间的短信记录、师千惠与张君、李交之间的谈话录音、师千惠与李交之间的通话录音等证据材料，李交亦出庭作证，本院综合双方提交的证据材料及李交到庭陈述的证言，对双方履行合同过程中的主要事实以时间顺序确认如下：
1、2014年10月2日，双方签订房屋买卖居间合同、北京市存量房屋买卖合同及自行划转补充协议，对购房各款项的支付期限及逾期付款责任等内容均做了明确约定。
2、2014年11月1日、9日、11月13日，师千惠多次向李交询问张君能否如期支付首付款以及张君自己房屋的出卖情况，李交答复称张君也在赶着卖房以便筹得钱款支付1105号房屋的首付款，张君11月15日之前尽量把自己的房屋卖出，如果买不了，11月15日李交再与张君协商别的筹钱办法。
3、2014年11月16日、11月18日，师千惠再次向李交询问张君能否如期支付首付款，李交答复称张君也在想别的办法，张君的房子快卖出去了，已经有客户看了房子，正在等客户的信儿。
4、2014年11月28日、29日，李交告知师千惠张君的房子卖了，卖了280万，但张君目前实际收到30万元，所以1105号房屋的首付款张君想先支付30万元，剩余的首付款想过完春节再支付。
5、2014年11月30日，张君未能按照约定如期支付149万元首付款。张君、师千惠、李交三方就首付款支付问题进行了协商，张君表示不能按照约定的期限支付首付款，目前只有30万，其他的钱计划3月1日之前支付，想协商延长付款期限。师千惠表示其出卖1105号房屋的购房款也是急于用来换购其他房屋的，买卖合同是根据张君的付款时间签的，和他人约定的首付款支付时间是2014年12月6日，所以张君的付款期限最多只能延长几天。张君表示延长几天解决不了问题，这种情况需要回去和家人商量一下，30万元也先不支付。双方就延长付款期限一事未达成明确意见。
6、2014年12月1日，师千惠给李交打电话询问张君有无明确的付款计划，李交答复称张君一家人都在凑钱呢，他手里现在有30万，到12月9日确定可以凑到90万，他现在还在联系别的地方。
7、2014年12月4日，张君给李交发短信称已筹到120万元左右，12月25日前差不多能付清149万元，12月9日至少能支付120万元。李交给师千惠打电话告知了张君的该付款计划。师千惠答复称“那我得去找那个人（指师千惠购房的出卖方）去商量，你们等等好吧。”
8、2014年12月5日，张君给李交发短信称钱凑齐了，周二（12月9日）下午一起去交通银行公主坟支行转账支付，149万下周末前（12月14日前）付清，我筹到的钱下周陆续到账。
9、2014年12月6日，李交给师千惠打电话称张君要于12月9日下午打款。师千惠答复称还没有跟对方（指师千惠购房的出卖方）见着面，因为他出国了，还没有回来呢，师千惠另提出让张君拿上合同，要求增补合同内容，并约在12月8日晚上见面。
10、2014年12月8日、12月9日，李交给师千惠发短信称连续两天晚上张君都带着首付款来了，但联系不上师千惠。
11、2014年12月11日，师千惠给李交发短信称：昨天晚上我按约定去你店里收款，完善合同，但因其他原因没有完成，请你今日速按约定取回合同及完成买方付款义务，如不能完成，一切违约责任与我无关。李交回短信称：买卖合同已从总部拿回来，张君明天到天津开会，他可以请假过来和你办手续。双方约在12月12日晚上七点见面。
12、2014年12月12日，师千惠给李交发短信称因没带合同，怕时间来不及，想将见面地点变更至官园桥附近。李交答复称还是到店里吧，张君在天津开会专门请假过来的，约好的时间地点不能来回变。后双方协商将见面时间约在12月13日晚上，具体时间12月13日定。当天，张君给师千惠发短信询问为何至今没有提供银行账号，导致其自12月8日起无法支付149万元的首付款。
13、2014年12月13日，三方于晚上七点见面，关于完善合同的意见未达成一致，师千惠将银行卡号（×××）告知李交，李交之后把该卡号发给了张君。
14、2014年12月14日，师千惠给李交发短信询问张君为什么还没打款。李交答复称已经和张君沟通好了，12月15日上午三方一起去银行转账。当日17时26分，师千惠给张君发短信表示：中介人员李交已经把我的账号转发给你，可我还没收到款，由于你的逾期付款，已给我造成损失，希望你今晚可以转账给我，若今晚见不到房款，我将认为你恶意逾期付款，我将被迫依合同追究你的逾期付款违约责任，解除合同，赔偿我损失，特此通知。
15、2014年12月15日，14时45分，师千惠给张君发短信表示：由于截止2014年12月14日未收到你应付房款，故通知你依照合同约定，解除与你2014年10月2日在中原地产签订的房屋买卖合同及补充协议，另希望你承担违约责任，特此通知。张君回复短信称：昨天收到你要求付款的短信时银行已经下班，无法办理转账，今天下午两点我已经将首付款149万元转账给你，我已在合理期限内履行付款义务，请您按照合同约定办理网签等义务，否则，我将追究你恶意违约的法律责任，特此通知。后李交给师千惠发短信告知师千惠张君已经向其支付完149万元首付款，下一步需要做网签和资金监管，需要提供工行、光大、交通或者中信银行的卡号。师千惠答复称已经向张君发了解约通知。李交继续回复短信表示：张君付款是晚了几天，但是8号张君准备好钱要付款时，你没来，也没有提供账号，合同根本就不满足解除条件，9号、10号张君又过来给你打款，之后你还不提供账号，所以才导致延迟付款，现在也支付了滞纳金了，希望双方都让一步，往下继续履行合同。
16、2014年12月18日，三方见面，协商后续合同因首付款逾期支付产生的相应违约责任的承担问题，师千惠要求张君赔偿因逾期打款给其造成的损失，张君表示愿意承担几千元的违约金，多了要回家商量，需要两天商量时间，20日给答复。当日晚上，张君给师千惠发短信称：今天下午在中原地产跟你和你老公见面后，我跟家人商量的结果是继续按照我和你签订的合同往下履行。
17、2014年12月19日，李交、张君多次拨打师千惠的电话，但无人接听。张君多次给师千惠发短信询问是否收到149万元，并告知已经向其发送了催告函，要求师千惠尽快履行合同义务。师千惠未予回复。
18、2014年12月20日，师千惠给张君发短信表示：前期签合同前我们反复商谈，因为我要换房，款项和指标都要年底完成才可，否则你我不签此合同，在你完全答应的前提下才签订合同，不料你在后续首期首付款就出现了不能按期支付的现象，并且找各种客观理由，我对此合同的按期完成产生质疑，故前天约你商谈，希望双方损失减到最小，但你今日的意见还是坚持要继续，故我向你提出以下建议和要求：一是对我在合同有效期内未收到你应付款的解决方案，二是后续合同因你的逾期产生相应违约责任的承担情况，三是你如何保障不再违约。张君向师千惠追问是否收到149万元首付款。师千惠始终未给予明确答复。
19、2014年12月22日，李交给师千惠发短信称：由于您拒接电话，我司现只能与您信息沟通，现最后通知您于即日起1个工作日内向我司提供本次交易网签所需你本人名下工商银行卡号，若你拒不履行，我司将本次交易所有档案上呈总公司，交予相关部门处理。师千惠回复称：合同履行中首付款149万元约定应于11月30日付给我，但我到期一分钱都没有收到，直至12月10日也是如此，在我多次催款和发解除合同通知的前提下，对方找各种理由不付款，按照合同对方已经违约，解除合同通知书已签收，在此前提下，我方还是予以协商，态度积极，还是希望此合同双方损失减到最小，但对方不予理睬，在已违约逾期付款的前提下，我提出以下建议和要求：一是我在合同有效期内未收到应付款的解决方案，二是后续合同因对方的逾期产生相应违约责任的承担情况，三是如何保障不再违约。
20、2014年12月24日，师千惠和李交通电话，师千惠询问张君的态度，李交答复称张君还想继续往下履行合同，师千惠表示能理解张君的难处，也可以跟他继续，但提出张君应该认可其前期的违约行为，并应该给一些补偿。李交询问补偿的具体金额，师千惠表示20万元左右。
21、2014年12月25日，师千惠给李交发短信提供了工商银行的卡号，并询问李交与张君协商的进展以及网签的时间。
22、2014年12月27日、28日，李交与师千惠通电话，李交告知师千惠张君想见面协商一下关于因逾期支付首付款产生的相应违约责任的承担问题，但因双方有事，最终未能见面协商。
23、2014年12月29日，李交与师千惠通电话，李交表示：张君收到你们的解约函，他说他们也不想往下办了。
24、2015年1月、2月，师千惠多次与李交联系，希望继续履行合同。李交答复称：张君一方表示找律师谈。
另查，张君为证实其后续履约能力，向本院提交了交通银行北京宣武支行出具的客户交易明细清单，其中记载：户名为张君，2014年12月26日的账户余额为965074元。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同及补充协议、钱款交付书、银行转账回单、银行交易清单、短信记录、录音、证人证言等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张君与师千惠于2014年10月2日签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
本案的争议焦点在于双方是否存在违约行为以及违约行为的责任承担。首先，合同约定的149万元首付款的支付期限为2014年11月30日前，但买受人张君因自身不具备支付能力，未能于2014年11月30日前向师千惠支付149万元首付款，而是于2014年12月15日向师千惠支付了1495960元，张君的逾期付款行为显然违反了合同约定。但是张君的该违约行为是否构成根本违约从而导致合同无法继续履行，则需要进一步考量。根据现有证据，张君于2014年12月4日已通过中介人员告知师千惠付款计划，但当日师千惠答复称需要找其换购房屋的出卖方协商，并要求张君暂缓支付。张君于2014年12月6日通过中介人员告知师千惠将于2014年12月9日付款，师千惠于当日答复称尚未与其换购房屋的出卖方协商，并要求增补合同内容。2014年12月8日及12月9日，张君带着首付款要求支付，但无法与师千惠取得联系。后三方一直协商见面时间，至2014年12月13日，三方就增补合同内容事宜未达成一直意见后，师千惠通过中介人员将银行卡号告知张君。后张君于2014年12月15日向师千惠支付了1495960元。可见，张君逾期付款超过约定期限10日的行为，并非张君过错所致，张君于12月10日前即积极要求付款，但师千惠于12月13日方才提供其银行卡号，张君在获知师千惠的银行卡号后于12月15日付款，应属经催告后在合理期限内的履行。而且师千惠在收到上述首付款后仍继续与张君协商合同的后续履行事宜，说明当时亦不存在因张君逾期付款而导致不能实现合同目的情形。故张君虽有逾期付款的违约行为，但该违约行为并不构成根本违约，亦不符合合同约定的解除条件。在合同履行过程中，张君就该逾期付款行为应当按照合同的约定“按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，此时合同应当继续履行。其次，在张君于12月15日实际向师千惠支付了149万元首付款及5960元滞纳金后，双方应当按照合同约定继续履行各自的义务。但师千惠此时提出三个要求：一是在合同约定的期限内未收到应付款的解决方案，二是后续合同因对方的逾期产生相应违约责任的承担情况，三是如何保障不再违约。应当说，在整个合同履行过程中，张君作为买受人所表现出的付款能力确实值得出卖人担忧，故师千惠此时要求张君对后续履行能力及如何保障不再违约等问题做出回应，应属合理要求，相关问题值得双方进一步协商。但师千惠要求张君赔偿因逾期付款给其造成的损失，甚至提出20万元左右的补偿金额，该行为有违合同约定，在双方签订的合同中对于因买受人原因逾期付款的责任承担问题已有明确约定，不需要再另行协商。后师千惠虽于12月25日向中介人员提供了用于网签的银行卡号，并询问了与张君协商的进展及办理网签的时间，张君亦于12月27日通过中介人员向师千惠表达了愿意见面协商关于逾期付款的责任承担问题，但因双方在合同履行过程中积攒的诸多矛盾，最终未能就相关问题达成一致意见，导致双方未能在合同约定的期限内完成交易。另需指出的是，在合同签订前双方均应考虑周详，并应对自己的履约能力有相当程度的认知，合同一旦签订，双方均应遵守合同约定，不得擅自变更合同。本案中，张君作为买受人多次要求延期付款，属事前对自己的履约能力认识不足，对合同的履行及双方之间的沟通及信任度均造成了不必要的麻烦，而师千惠在合同签订后又要求对合同内容进行增补，提出超出合同约定范围的赔偿要求，甚至存在单方填写合同内容的行为，且其在收到149万余元的大额付款后，经对方多次追问，对收款事实拒不予以明确答复，相关行为同样会对合同的履行造成不利影响，并会减损双方之间的信任程度及交易意愿。综上，双方在合同履行过程中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。现对双方要求解除诉争房屋买卖合同及补充协议的本诉及反诉请求，本院予以支持。根据本案的实际情况，对张君要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但师千惠应向张君返还其已经收取的定金21万元及首付款1495960元。对张君要求支付相应利息的诉讼请求，本院亦不予支持。对师千惠要求张君支付83万元违约金、无需返还21万元定金及要求张君赔偿20万元损失的反诉请求，本院均不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，判决如下：
一、解除张君与师千惠于二○一四年十月二日签订的房屋买卖合同及补充协议。
二、师千惠于本判决生效后十五日内返还张君定金二十一万元。
三、师千惠于本判决生效后十五日内返还张君一百四十九万五千九百六十元。
四、驳回张君的其他诉讼请求。
五、驳回师千惠的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万一千零二十二元，由张君负担，已交纳。
反诉案件受理费七千九百八十元，由师千惠负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交本诉或反诉上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳本诉或反诉上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 游晓飞
二〇一五年九月十八日
书 记 员 刘晓晖