江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终1948号上诉人（原审原告）：江西天浩物流实业有限公司，住所地：南昌市洪城大市场停车场南区，注册号：36010021。法定代表人：尚逢爱。委托代理人：何竟远，江西昌荣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南昌市洪安服务总公司，住所地：南昌市中山路104号17楼，组织机构代码：70556991-8。法定代表人：徐元民。委托代理人：邹晨，江西红阳光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南昌市洪安服务总公司货运信息中心，住所地：江西省南昌市西湖区洪城大市场东路215号，注册号：9136010796954140H.法定代表人：李坚。委托代理人：邹晨，江西红阳光律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：南昌市洪安服务总公司物业管理中心，住所地：江西省南昌市建设西路287号，注册号：360100020003202。法定代表人：李坚。委托代理人：邹晨，江西红阳光律师事务所律师。上诉人江西天浩物流实业有限公司（以下简称天浩公司）因与上诉人南昌市洪安服务总公司（以下简称洪安总公司）、被上诉人南昌市洪安服务总公司货运信息中心（以下简称洪安信息中心）、南昌市洪安服务总公司物业管理中心（以下简称洪安物业中心）租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天浩公司的法定代表人尚逢爱及委托代理人何竟远，上诉人洪安总公司、被上诉人洪安信息中心、洪安物业中心的委托代理人邹晨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。天浩公司原审诉请：1、判决两被告共同赔偿原告因合同被单方解除的实际经营损失181万元；2、诉讼费用由两被告承担。原审法院审理查明：南昌市洪安服务总公司货运配载租赁管理中心系洪安总公司的下属分支机构。主要经营货运、配载、租赁、搬运、装卸、订车服务项目，由洪安总公司于2004年4月份拨款贰拾万元整创办。而洪安信息中心、第三人洪安物业中心同属洪安总公司分支机构。2004年8月2日，天浩公司（乙方）与南昌市洪安服务总公司货运配载租赁管理中心（甲方）签订《货运配载租赁合同书》，约定：甲方将南区场地沿建设西路预留15米的建筑以北拟搭建一层内空高7米，宽15米，长177米的钢架棚（建筑面积约2655平方米）和南区部分现有店面租赁给乙方。甲方建设的钢架棚和部分水泥或沥青地面工程款（预留质保金外）在工程竣工验收合格后15天内由乙方垫资付给承建厂家，但该款将冲抵乙方租赁甲方店面的第二年部分租赁费（即乙方第二年租赁费实际只需交纳扣除工程款后的余额）。甲方将在代建店面前铺设水泥或沥青地面，建筑工程工期为30-40天。甲方自将店面交付乙方之日起计算合同租赁期，合同期限为五年。乙方在缴纳第二年租赁费的同时，向甲方交纳定金人民币35万元。乙方的机构组成：（1）乙方应由五家以上具有货运配载资质的公司组成股份公司，设立管理机构、固定办公场所和配备相关管理人员，具有抵御经营风险的能力。乙方组建的江西天浩物流实业有限公司由6家股份单位组成。乙方股份公司注册资金不得少于人民币500万元。后洪安总公司按照该合同约定将租赁物交付天浩公司使用，天浩公司再将店面转租给其他租赁户，并负责经营管理等。合同期满后双方于2009年11月26日续签了租赁合同书，约定：合同期限为五年，自2009年12月18日至2014年12月17日止。店面租金合计2847697元。甲乙双方在签订本合同时，乙方须向甲方交纳合同履约金35万元。甲方原与附10栋、15栋、16栋签订的租赁合同收取的合同履约保证金共计296500元仍由甲方保管，视为乙方交纳货运信息店面的履约金。由乙方将甲方原开出的租赁户履约保证金收据收回，交还甲方，甲方按乙方交纳履约金总额开具收费凭证给乙方，乙方再分别开具收款凭据给租赁户。甲方若遇市政建设需要拆除店面使用土地，须提前壹个月告知乙方。乙方必须无条件服从，不得以任何理由拒绝执行。甲方不给任何补偿，乙方已交租赁费，按实际使用时间计算收取。甲方在合同期限内因规划建设需要，需拆除乙方租赁店面，乙方须积极支持，配合服从，甲方不给任何补偿。甲方改建所建的店面，在不影响厂区总体规划布局情况下，同等条件，优先租赁给乙方被拆迁的租赁户。双方于2009年2月19日还签订《货运配载租赁合同补充协议》一份，约定：针对乙方2009年元月11日递呈的《关于盘活钢架棚21-24号4个店面的报告》，甲方同意乙方要求，钢架棚21-24号店的店面改造、内部设施等费用由乙方自行负责，合同终止时所有设施不得拆除和损坏，产权归甲方所有·····。在第二份租赁合同书履行过程中，洪安总公司、洪安信息中心于2014年7月21日向天浩公司送达关于解除《洪城停车场货运配载租赁合同书》的通知，写明：贵单位与我单位于2009年11月26日签订的《洪城停车场货运配载租赁合同书》，其中约定：我单位如果遇到市政建设需要拆除店面，贵单位必须无条件服从，并且我单位不给任何补偿。2014年7月19日，有关政府部门向我单位发出书面通知，要求我单位立即将相关违章搭建的建筑物进行拆除，否则将对我单位严肃处理。贵单位承租我单位的建筑物正好属于该部分违章搭建建筑物的范围之内。现通知贵单位与我单位于2009年11月26日签订的《洪城停车场货运配载租赁合同书》自今日起予以解除。请按照有关规定做好搬迁工作。洪安信息中心于2014年7月25日再次向天浩公司送达通知，写明：我中心已于2014年7月22日向你方送达关于解除《洪城停车场货运配载租赁合同书》的通知，请你公司按规定做好搬迁工作。现发现你公司原承租的个别物流店面仍有人留宿，为确保落实消防安全要求，杜绝隐患，从即日起对你方原承租的附9、12、13栋和钢架棚给予断电停水。2014年11月17日，洪安总公司、洪安信息中心向天浩公司送达《关于租赁合同期满后不再续约且如期退场的通知函》，写明：我们于2009年11月26日签订的《洪城停车场货运配载租赁合同书》将于2014年12月17日期满。现因公司发展需要，经公司研究决定，租赁合同期满后不再与贵公司续签。由我公司自主经营，特通知贵公司以下事项：贵公司在合同书期满（2014年12月17日）时如期交还租赁店面，办理交接、验收手续·····。庭审中，洪安总公司提交了西湖区洪城商圈管委会2014年7月19日印发的“拆违拆临”督办单，洪城商圈综合整治领导小组办公室（代）2014年7月7日印发的整改通知、南昌市公安交通管理局直属二大队2014年5月31日印发的整改通知书等证据，证明不与天浩公司签约不是其原因，是政府要求整改拆迁。洪安总公司、洪安信息中心向天浩公司发送上述通知后，未按照其所称的对违章搭建的店面、仓库等进行拆除，亦未提交证据证明店面已经进行整改，而是以其下属机构第三人洪安物业中心的名义分别与天浩公司的租赁户另行继续签订租赁合同。庭审中，洪安总公司自认一部分店面由原租赁户继续承租，一部分店面由新租赁户承租，均由第三人洪安物业中心直接与租赁户签订租赁合同。天浩公司也提供了2014年12月24日、2015年5月21日第三人洪安物业中心与原租赁户许振华签订的两份租赁合同予以证明上述事实。根据2004年8月2日签订的《货运配载租赁合同书》的要求，天浩公司于2006年9月1日交纳了定金35万元。根据2009年11月26日续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》的要求，即第六条第3款：“甲方原与附10栋、15栋、16栋签订的租赁合同收取的合同履约保证金共计296500元仍由甲方保管，视为乙方交纳货运信息店面的履约金。由乙方将甲方原开出的租赁户履约保证金收据收回，交还甲方，甲方按乙方交纳履约金总额开具收费凭证给乙方，乙方再分别开具收款凭据给租赁户”。庭审中天浩公司提供定金收条65张（2005年至2006年），证明洪安物业中心收取了天浩公司的租户定金31.35万元未退。经查，天浩公司提供的定金收条中有部分系2009年12月12日出具。对2009年11月26日续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》之前的定金收条共有62张，金额共计296500元，与租赁合同书约定一致。天浩公司（乙方）实际上将甲方原开出的履约保证金收据收回（金额296500元），并以自己的名义向租赁户另行开具收款凭据。在租赁过程中，租赁户陆陆续续向天浩公司要求退还履约保证金。庭审中，天浩公司提供了部分收据，证明其已经返还了部分履约保证金给租赁户（包括但不限于9张收据，暂计73080元）。并根据3名租赁户的申请和洪安服务总公司洪城停车场转交给天浩公司办理的批示，天浩公司对遗失履约保证金收款凭据的租赁户另行补开收款收据。庭审中，天浩公司提供了店面损失清单明细、货运经营户租赁店面明细表、店面租赁合同，证明其因洪安总公司解除合同造成的租金损失71.6342万元，具体计算方法为：按照天浩公司与租赁户签订的租赁合同和天浩公司、洪安总公司签订的租赁合同之间租金的差价计算了142天得出（从停水停电之日2014年7月25日至合同届满之日2014年12月17日）。但天浩公司实际诉请租金差价损失为60万元。同时，天浩公司还提供了南昌市西湖区人民法院（2012）西桃民初字第191号民事判决书，证明其因停业造成租金收入损失平均每间店面每个月应按1000元计算。天浩公司共承租被告店面139间，租金损失约为65万元。而洪安总公司及第三人辩称该判决书上诉至南昌市中级人民法院，已经被改判。另天浩公司提供店面装修材料收据19张，证明天浩公司为满足洪安总公司要求，投资店面装修材料款56.8万元（包括自购装修材料57588元）；提供装修公司江西宏达建筑有限公司抚州分公司2009年5月7日出具的收据二张（装修雨棚、搭建费），证明发生装修费用51万元。还提供了南昌泽通实业发展有限公司出具的部分发票原件（6张，合计504000元），证明天浩公司于2008年5月1日因搭建24间角楼、搭建钢架棚店面购材料费及人工费等花费18万元；2009年12月28日因9栋、12栋雨棚搭建、维修、防水工程购材料及人工费99000元，15-16栋雨棚搭建、防水维修、卷闸门更换维修、购材料及人工费90000元；2010年11月30日15-16栋雨棚搭建、防水维修卷闸门更换维修购材料及人工费75000元；2010年11月30日钢架棚店面24间角楼搭建维修等购材料费及人工费60000元。上述搭建的雨棚、角楼、钢架棚等无合法的建设手续。关于租赁物装修残值损失，考虑到鉴定费用的问题，天浩公司表示暂时不申请司法鉴定。现诉请洪安总公司支付装修费用15万元和钢架棚阁楼的搭建费36万元。另天浩公司还诉请室内电线老化更新费用2万元，但未能提供证据予以佐证。因洪安总公司提前解除了与天浩公司签订的租赁合同，天浩公司以洪安总公司损害其优先租赁权等合法权益为由，诉至一审法院，并提出如前诉请。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。天浩公司与南昌市洪安服务总公司货运配载租赁管理中心于2004年8月2日签订《货运配载租赁合同书》及2009年11月26日双方续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》，均系各方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，各方当事人均应依约全面履行各自的权利义务。天浩公司诉称南昌市洪安服务总公司货运配载租赁管理中心现更名为洪安信息中心，而洪安信息中心辩称其已被注销，两者无关联性。因天浩公司无相应的证据予以佐证，故天浩公司要求洪安信息中心承担相应的赔偿责任，无事实和法律依据，不予支持。南昌市洪安服务总公司货运配载租赁管理中心及第三人洪安物业中心系洪安总公司的下属分支机构，鉴于该下属分支机构无独立的法人资格，其民事责任由洪安总公司承担。本案争议的焦点有：一、洪安总公司提前解除租赁合同是否违约？二、关于解除合同之后的法律后果问题。关于焦点一、2014年7月21日，洪安总公司以有关政府部门要求其将相关违章搭建的建筑物进行拆除为由发函给天浩公司，要求提前解除与天浩公司的租赁合同并于2014年7月25日对天浩公司租户进行断电停水，庭审中提供了拆违拆临”督办单、整改通知等证据佐证，但洪安总公司向天浩公司发送上述通知后，实际上未按照其所称的对违章搭建的店面、仓库等进行拆除，亦未提交证据证明店面已经进行整改。2014年11月17日，洪安总公司向天浩公司送达通知函，载明因公司发展需要不再与天浩公司续约。事后，洪安总公司以其下属机构第三人洪安物业中心的名义分别与天浩公司的租赁户另行继续签订租赁合同。故洪安总公司要求与天浩公司提前解除合同系根据自身发展需要和公司自主经营所需，与其发函所称的有关政府部门要求相违背。一审庭审中，洪安总公司还提出天浩公司存在很多违约行为，如拖欠租金和引起火灾等，因火灾发生在2011年11月2日，拖欠租金的事实亦无证据佐证。洪安总公司2014年7月21日致函天浩公司要求解除合同通知书上并未列明上述原因。故洪安总公司上述理由均不能构成有效抗辩，不予采信。天浩公司、洪安总公司之间存在真实有效的租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行各自的义务。洪安总公司提前解除合同并对天浩公司租户断电停水，以政府整改拆迁为名，行公司自主经营之实，损害了天浩公司的合法权益，应承担相应的赔偿责任。关于焦点二、解除合同之后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。为避免双方当事人的利益失衡，根据公平原则，认定洪安总公司应赔偿天浩公司金额认定如下：1、履约保证金。对于天浩公司主张返还履约保证金的诉讼请求，由于履约保证金的性质是为了保证原告按约履行合同，现由于洪安总公司违约提前解除合同，应予以返还。经查，天浩公司于2006年9月1日向洪安总公司下属机构第三人洪安物业中心交纳了定金35万元，有收款收据为证，对此洪安总公司应予以返还。另查，根据2009年11月26日续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》的要求，即第六条第3款：“甲方原与附10栋、15栋、16栋签订的租赁合同收取的合同履约保证金共计296500元仍由甲方保管，视为乙方交纳货运信息店面的履约金。由乙方将甲方原开出的租赁户履约保证金收据收回，交还甲方，甲方按乙方交纳履约金总额开具收费凭证给乙方，乙方再分别开具收款凭据给租赁户”。庭审中天浩公司提供定金收条65张（2005年至2006年），证明南昌市洪安服务总公司物业管理中心收取了天浩公司的租户定金31.35万元未退。经查，天浩公司提供的定金收条中有部分系2009年12月12日出具。对2009年11月26日续签的《洪城停车场货运配载租赁合同书》之前的定金收条共有62张，金额共计296500元，与租赁合同书约定一致。故一审法院对296500元履约保证金予以确认。超出部分因属于《洪城停车场货运配载租赁合同书》签订之后缴纳的定金，不受该合同条款的约束。后天浩公司（乙方）实际上将洪安总公司（甲方）原开出给租赁户的履约保证金收据收回，并以自己的名义另行向租赁户开具收款凭据。在租赁过程中，租赁户陆陆续续向天浩公司要求退还履约保证金。庭审中，天浩公司提供了部分收据，证明天浩公司已经返还了部分履约保证金给租赁户（包括但不限于9张收据，暂计76080元）。并根据3名租赁户的申请和洪安服务总公司洪城停车场转交给天浩公司办理的批示，天浩公司对遗失履约保证金收款凭据的租赁户另行补开收款收据。洪安总公司洪城停车场的该批示，也印证了天浩公司以自己的名义向租赁户另行开具收款凭据的事实。涉案《洪城停车场货运配载租赁合同书》中关于履约保证金的约定，系双方真实意思表示，予以确认。合同约定该296500元视为天浩公司（乙方）交纳货运信息店面的履约金，现合同解除，洪安总公司应按照约定返还履约保证金给天浩公司。而天浩公司另行向租赁户补开收款收据，租赁户有权依据天浩公司出具的收款收据向天浩公司而不是洪安总公司主张返还，亦符合合同相对性原则。且天浩公司已部分返还了76080元履约保证金给租赁户，事实履行了上述约定。综上，天浩公司诉请洪安总公司返还296500元履约保证金，于法有据，予以支持。2、店面租金差价损失。经查，天浩公司提供相应的证据证明其因洪安总公司解除合同造成的142天租金损失71.6342万元，天浩公司实际诉请租金差价损失为60万元。同时还提供了南昌市西湖区人民法院（2012）西桃民初字第191号民事判决书，证明天浩公司因停业造成租金收入损失平均每间店面每个月应按1000元计算。洪安总公司辩称该判决书已经被南昌市中级人民法院改判。考虑到天浩公司并未提供证据证明该判决书系生效法律文书，对该判决书不予采信。天浩公司诉请的租金差价损失究其性质而言是天浩公司预期可期待利益的损失，并非天浩公司的直接损失。但考虑到：其一、洪安总公司提前解除合同并对天浩公司租户断电停水的事实，属违约行为，天浩公司的租赁户无法正常经营势必造成天浩公司租金损失；其二、洪安总公司提前解除合同后，径自与天浩公司的原承租户和新承租户继续签订租赁合同，违反双方约定，损害了天浩公司的优先承租权；其三、按照双方的约定，乙方应由五家以上具有货运配载资质的公司组成股份公司，设立管理机构、固定办公场所和配备相关管理人员，具有抵御经营风险的能力。乙方组建的江西天浩物流实业有限公司由6家股份单位组成。乙方股份公司注册资金不得少于人民币500万元等等。由此可见，天浩公司是按照洪安总公司的要求专门成立的，并对洪安总公司的店面等进行整体打包租赁和经营管理。因洪安总公司提前解除合同，导致天浩公司名存实亡，势必造成一定的公司经营管理成本和人力损失。综合考虑上述各种因素，酌定洪安总公司应赔偿天浩公司店面租金差价损失为35万元。3、装修费及搭建费用损失。庭审中，天浩公司提供店面装修材料收据19张，证明天浩公司为满足洪安总公司要求，天浩公司投资店面装修材料款56.8万元（包括自购装修材料57588元）；天浩公司提供装修公司江西宏达建筑有限公司抚州分公司2009年5月7日出具的收据二张（装修雨棚、搭建费），证明发生装修费用51万元。关于租赁物装修残值损失，考虑到鉴定费用的问题，天浩公司表示暂时不申请司法鉴定。因天浩公司提供的均系收据，真实性难以认定，应承担举证不能的不利法律后果。故对天浩公司提供上述装修费用损失，不予认定。天浩公司还提供了南昌泽通实业发展有限公司出具的部分发票原件（6张，合计504000元），其中2008年5月1日因搭建24件角楼、搭建钢架棚店面购材料费及人工费等花费18万元；2009年12月28日因9栋、12栋雨棚搭建、维修、防水工程购材料及人工费99000元，15-16栋雨棚搭建、防水维修、卷闸门更换维修、购材料及人工费90000元；2010年11月30日15-16栋雨棚搭建、防水维修卷闸门更换维修购材料及人工费75000元；2010年11月30日钢架棚店面24间角楼搭建维修等购材料费及人工费60000元。上述搭建的雨棚、角楼、钢架棚等无合法的建设手续。承租人经出租人同意扩建的，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错承担。经查，双方于2009年2月19日还签订《货运配载租赁合同补充协议》一份，约定：针对乙方2009年元月11日递呈的《关于盘活钢架棚21-24号4个店面的报告》，甲方同意乙方要求，钢架棚21-24号店的店面改造、内部设施等费用由乙方自行负责，合同终止时所有设施不得拆除和损坏，产权归甲方所有·····。通过上述约定可以得知洪安总公司对搭建雨棚、角楼、钢架棚等事实是知情的，且合同约定产权归洪安总公司所有。考虑到本案因洪安总公司提前解除合同构成违约，对本案纠纷的产生付全部责任。而上述搭建雨棚、角楼、钢架棚由天浩公司出资建设，产权归洪安总公司所有，现洪安总公司继续租赁给其他租赁户可以长期获得收益。故在考虑必要的折旧基础上，结合案件基本事实以及双方当事人的过错程度，酌定洪安总公司承担扩建造价费用302400元(504000元×60%)。4、店面室内电线老化更新损失。天浩公司诉请洪安总公司支付室内电线更新老化更新费用2万元，但未能提供证据予以佐证，应承担举证不能的不利法律后果，对该费用不予支持。综上，洪安总公司应支付天浩公司履约保证金646500元、租金差价损失35万元、装修及搭建费用302400元，合计1298900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，判决如下：一、被告南昌市洪安服务总公司于本判决生效后十日内支付原告江西天浩物流实业有限公司履约保证金646500元、租金差价损失35万元、装修及搭建费用302400元，合计1298900元。二、驳回原告江西天浩物流实业有限公司其他诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费21090元，由原告自行承担5900元，由被告南昌市洪安服务总公司承担15190元，被告承担部分限随上述款一并偿付。天浩公司上诉称：1、撤销一审判决第一项，改判增加租金差价损失35.1万元及装修及搭建费201600元，即总赔偿款为1851500元；2、由洪安总公司承担本案诉讼费用。其理由为：1、上诉人一审诉请的租金差价损失71.6342万元是直接损失，不是预期损失。2、上诉人的装修投资时为了续签第三个五年整体租赁合同，一审对此采取打折补偿不公。洪安总公司答辩并上诉称：1、请求撤销一审判决，改判驳回一审原告的全部诉讼请求。2、由天浩公司承担本案全部诉讼费用。其理由为：1、天浩公司在合同履行过程中存在拖欠租金、引起火灾等违约行为，导致上诉人对其不再信任，上诉人有理由不再将店面等房屋继续出租给天浩公司，上诉人不应承担责任。2、一审判决认定的29.65万元履行保证金的收款凭证原件因天浩公司的阻扰，上诉人无法核对，应重新组织质证。3、关于装修及搭建费用，天浩公司已承诺产权归上诉人所有。天浩公司答辩称：1、关于应退还的保证金，一审已做确认，我方认为应当以有盖章的押金条为准。2、洪安总公司主张我方的损失是因为我方违约，但其提交的相关材料与本案无关，不能以此理由不进行赔偿，洪安总公司提前解除合同剥夺了我方的优先承租权，一审认定事实是清楚的。本院查明：2017年3月10日，南昌市西湖区洪城商圈管理委员会出具情况说明：该委为了治理洪城大市场商圈范围内的“脏乱差”现象，责令洪安总公司于2014年7月8日8时前，将洪城停车场内物流及货运车辆清理出场、恢复停车功能，将手续不齐全、违章搭建的店面、仓库于2014年7月底前拆除，否则将按照区政府的规定严肃处理。经过整改，物流运输及货运车辆已经完全被清理出场，但在拆除违章搭建的过程中，所有违章店面的承租户由于拆除后无法经营导致失去生活来源，前往市委市政府上访，为缓和社会矛盾，违章搭建暂缓拆除。二审查明的其它事实与原审法院查明事实相同。本院认为：涉案《洪城停车场货运配载租赁合同书》中的店面系违章建筑，故该《洪城停车场货运配载租赁合同书》中关于店面租赁的部分无效，洪安公司作为出租方，将不能出租的违章建筑进行出租，天浩公司作为承租方，亦应当知道涉案店面为违章建筑，就此双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。关于履约保证金，天浩公司提交的履约保证金收款凭证原件已经一审法院庭审质证且洪安总公司不能提供证据证明上述原件不属实，故一审法院认定洪安总公司应返还64.65万元的履约保证金并无不当。关于店面租金差价损失，因该店面为违章建筑，天浩公司的转租亦无效，故该差价不属于天浩公司的直接损失，洪安公司对此亦无需承担责任。关于搭建费用损失，结合搭建物的实际使用时间、约定的租期、剩余的租期、期满对搭建物归属的约定、洪安总公司继续使用的现状以及双方的过错，本院酌定为洪安公司应承担10%的责任即50400元（504000元×10%）。综上，对于上诉人天浩公司的上诉请求，本院不予支持，对于上诉人洪安总公司的上诉请求，本院部分予以支持。据此，据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初143号民事判决第二项；二、撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初143号民事判决第一项；三、南昌市洪安服务总公司于本判决生效后十日内支付江西天浩物流实业有限公司履约保证金646500元。四、南昌市洪安服务总公司于本判决生效后十日内支付江西天浩物流实业有限公司装修及搭建费用50400元。本案一审案件受理费，按一审判决承担；二审案件受理费25820元，由南昌市洪安服务总公司承担11000元，由江西天浩物流实业有限公司承担14820元。本判决为终审判决。审 判 长  汪西菲审 判 员  刘卫平代理审判员  曹 渊二〇一七年十月十三日书 记 员  王 倩